云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终704号上诉人（原审被告）：楚雄嘉坤房地产开发有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇怀象街**，统一社会信用代码：91532301683677159E。法定代表人：程莉，系公司执行董事。被上诉人（原审原告）：周友平，男，1964年1月9日生，住楚雄市。被上诉人（原审原告）：曹盛芸，女，1971年3月6日生，住楚雄市。被上诉人（原审原告）：周颖，女，1994年1月29日生，住楚雄市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：王国蔚，云南楚国律师事务所律师。上诉人楚雄嘉坤房地产开发有限公司（以下简称：嘉坤公司）因与被上诉人周友平、曹盛芸、周颖房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院(2020)云2301民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人嘉坤公司的法定代表人程莉，被上诉人周友平、曹盛芸、周颖的委托诉讼代理人王国蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉坤公司的上诉请求：1.请求二审法院依法撤销云南省楚雄市人民法院(2020)云2301民初93号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审被上诉人主张的补偿款80万元已过诉讼时效，其诉请依法应驳回。经一审查明，上诉人出具的《承诺书》表明，上诉人应于2015年12月31日前支付补偿款，而本案被上诉人向人民法院提起诉讼的时间是2020年1月3日。上诉人认为，补偿款属于债权，本案未见可以引起诉讼时效中断或中止的证据材料，在上诉人明确表示不愿意履行债务的情况下，被上诉人的债权依法不应得到支持，故一审支持补偿款诉请错误，应改判驳回其诉讼请求。二、一审支持24万元违约金过高，请二审法院予以纠正。一审按补偿款80万的30%支付认定违约金错误，应予以调整。因被上诉人在一审中并未提交具体的违约损失金额的证据材料，按生活常理，上诉人未能如期支付补偿款所获取的利益仅为同期的银行贷款利息，故被上诉人的合理损失即为同期的银行贷款利息，且被上诉人在造成上诉人违约的后果中存在过错。所以，一审在没有证据材料支持且被上诉人存在过错的情况下，仍认定24万元的违约金明显畸高，应予以纠正。三、一审支持从2016年1月31日起的过渡安置费错误，请二审法院予以纠正。上诉人未能如期支付补偿款是被上诉人一会要房、一会要钱，在上诉人出具《承诺书》后又要求以房抵债，而被上诉人在要求以房抵债的过程中又不支付房屋过户备案所必须的税费等费用，造成以房抵债又未能达成。上诉人认为，被上诉人在造成上诉人违约的后果中存在过错，对造成过渡安置费损失的扩大存在过错。所以，安置费的损失只能由被上诉人自行承担。综上所述，上诉人认为，一审支持补偿款诉请错误，一审认定和处理违约金、安置费错误，最终导致错判。故请二审法院依法予以纠正，请依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人周友平、曹盛芸、周颖的答辩意见是：1.本案未过诉讼时效；2.违约金合理；3.被上诉人一直在租房住，过渡安置费认定正确，请求驳回上诉，维持原判。周友平、曹盛芸、周颖向一审法院起诉请求：1.判令嘉坤公司按照2015年7月24日签订的承诺书支付拆迁补偿款80万元，以及自2016年1月31日起至2020年1月31日按每月10000元计算的违约金48万元和按每月2500元计算的过渡安置费12万元，并继续支付自2020年2月1日起至全部拆迁补偿款付清之日止的违约金、过渡安置费；2.判令嘉坤公司承担本案诉讼费。一审法院经审理确认的本案事实：2011年7月11日，周友平、曹盛芸、周颖与嘉坤公司在楚雄市鹿城法律服务所的见证下签订《楚雄市西园路49号地房屋产权置换合作协议》（合同编号：嘉坤房字第20110**），该协议约定：嘉坤公司一次性补偿周友平、曹盛芸、周颖房屋装修金额34016元；嘉坤公司提供位于楚雄市西园路片区，框架结构的期房对周友平、曹盛芸、周颖进行房屋产权调换安置；项目建设期间，由周友平、曹盛芸、周颖自行过渡，嘉坤公司应支付建设期间临时过渡补助费650元/月，过渡期限自2011年7月11日至交房之日止；嘉坤公司支付周友平、曹盛芸、周颖一次性搬迁补助费1200元；嘉坤公司按签订《房屋产权置换合作协议》的时间再给予按时搬迁奖励费8000元；周友平、曹盛芸、周颖应在2011年7月26日前将房屋清空，并自行结清搬迁前所欠的水、电、电视、电话等费用，连同《房屋产权证》和《土地使用证》一并交付嘉坤公司。协议签订后，楚雄市鹿城法律服务所出具《见证书》。2011年7月12日，周友平、曹盛芸、周颖与嘉坤公司签订《楚雄市西园路49号地房屋产权置换补充协议》，补充协议约定：嘉坤公司置换周友平、曹盛芸、周颖房屋面积为126平方米；三十个月内嘉坤公司提供周友平、曹盛芸、周颖房屋过渡费按《楚雄市西园路49号地房屋产权置换合作协议》第五条一款执行，超过三十个月，每月于当月10号前由嘉坤公司向周友平、曹盛芸、周颖支付过渡费1500元；超过四十个月，每月于当月10号前由嘉坤公司向周友平、曹盛芸、周颖支付过渡费2500元；超过四十八个月，嘉坤公司一次性赔偿周友平、曹盛芸、周颖80万元；嘉坤公司置换周友平、曹盛芸、周颖房屋126平方米所产生的一切税费由嘉坤公司承担。2011年7月12日，周友平、曹盛芸、周颖向嘉坤公司交付了（鹿城字第xxxxx号，鹿城共字第xxxxx号，鹿城共字第xxxxx号，鹿城共字第xxxxx号）《房产证》及（楚国用2001字第xxxx号）《国有土地使用权证》，嘉坤公司出具收到产权证收条。置换协议签订后，嘉坤公司向周友平、曹盛芸、周颖支付了自2011年7月11日至2015年7月24日止按每月650元计算的临时过渡补助费、一次性搬迁补助费1200元、按时搬迁奖励费8000元、原房屋装修补偿款35000元。2015年7月24日，周友平、周颖（乙方）与嘉坤公司（甲方）签订《承诺书》，承诺书约定：一、过渡安置超过40个月，甲方向乙方每月支付2500元的过渡安置费，截止2014年11月12日过渡安置满40个月，至2015年8月，每月差欠差额部分1000元，共8个月，合计差欠8000元整，甲方在2015年7月31日内支付给乙方；二、甲方于2015年12月31日一次性支付乙方2015年8月至12月的过渡安置费，按每月2500元计，共计5个月12500元；三、根据补充协议约定，过渡安置期超过48个月，乙方有权终止所签协议中确定的安置方式（协议约定的安置方式为产权置换，为乙方置换126平方米房屋一套），将置换方式改为货币补偿80万。经甲乙双方友好协商，甲方同意乙方将安置方式由产权置换变更为货币补偿，甲方于2015年12月31日一次性支付乙方货币补偿费80万元。乙方收到货币补偿款80万元后，甲乙双方原签定的《楚雄市西园路49号地房屋产权置换合作协议》及《补充协议》即终止执行，对双方不再具有约束力。乙方将《楚雄市西园路49号地房屋产权置换合作协议》交还甲方；四、2015年12月31日如乙方未收到拆迁补偿款80万元，甲方则按逾期后的每个月支付违约金1万元，同时按月继续支付过渡安置费2500元。庭审中，曹盛芸表示其知道周友平、周颖与嘉坤公司签订《承诺书》事宜，其对《承诺书》约定内容予以认可。《承诺书》签订后，嘉坤公司未按约定于2015年12月31日前支付周友平、曹盛芸、周颖补偿款80万元，未支付自2016年1月31日起每月2500元的过渡安置费，未支付每月1万元逾期违约金。至今，嘉坤公司亦未支付上述款项。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《承诺书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。周友平、曹盛芸、周颖已依约将其所有的房屋及产权证交付嘉坤公司，嘉坤公司应依约支付补偿款及过渡安置费，嘉坤公司未按约定支付补偿款及过渡安置费，已属违约，其应承担相应的民事责任，故对于周友平、曹盛芸、周颖要求嘉坤公司支付80万元补偿款及自2016年1月31日起至2020年1月31日的过渡安置费12万元（2500元/月×48个月）的诉讼请求，予以支持，自2020年2月1日起的过渡安置费按2500元/月的标准继续支付至补偿款付清之日止。关于违约金，双方在《承诺书》中约定嘉坤公司逾期不支付补偿款需支付每月1万元违约金。庭审中，嘉坤公司主张约定的违约金过高，应予以减免违约金。双方在签订《承诺书》时，周友平、曹盛芸、周颖预期于2015年12月31日前可得80万元补偿款利益，而嘉坤公司至今未支付该补偿款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”之规定，确定由嘉坤公司支付的违约金为24万元（80万元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、由楚雄嘉坤房地产开发有限公司支付周友平、曹盛芸、周颖补偿款80万元；二、由楚雄嘉坤房地产开发有限公司支付周友平、曹盛芸、周颖自2016年1月31日起至2020年1月31日止过渡安置费12万元，自2020年2月1日起的过渡安置费按2500元/月的标准继续支付至补偿款付清之日止；三、由楚雄嘉坤房地产开发有限公司支付周友平、曹盛芸、周颖违约金24万元。案件受理费8700元（已减半收取），由周友平、曹盛芸、周颖负担1491元（已交），由楚雄嘉坤房地产开发有限公司负担7209元（未交）。以上应由楚雄嘉坤房地产开发有限公司承担的执行款项，限于判决生效后10日内一次性付清，款交云南省楚雄市人民法院。二审中，嘉坤公司对一审认定嘉坤公司未按约定支付补偿款、过渡安置费、逾期违约金的事实有异议，认为是周友平先要房屋置换，后又改为货币补偿，签订《承诺书》后又要房，并自己选了房号，通知接房后，不愿补交超面积房款后接房，公司没有违约，不应承担违约金，周友平因个人原因不接房，公司不应该承担过渡安置费。本院二审期间，嘉坤公司提交证据：1.嘉坤公司负责周友平户经办人霍华玉出具的情况说明，欲证明2015年12月31日前周友平户的过渡安置费已付清，周友平将产权置换改为货币补偿，在约定支付期限内又提出要房，并选定了七彩嘉园x幢x楼x室和x1幢x1楼x1室两套房，公司已到住建局锁定两套房源给周友平。公司与周友平多次协商，周友平不愿补交超面积房款后接房。2.七彩嘉园小区项目未备案房屋明细，欲证明七彩嘉园x幢x楼x室和x1幢x1楼x1室仍被住建局锁定，是补偿给周友平的房屋。3.七彩嘉园开盘图，欲证明七彩嘉园开盘日期是2015年11月15日，在约定支付周友平80万元的补偿期内。4.短信截图，欲证明公司通知周友平补交房款，直至2019年5月27日还在催促周友平补交房款。经质证，被上诉人认为上述证据不是新证据，而且x室、x1室未备案，说明嘉坤公司没有按约定履行备案手续。本院经审理认为，嘉坤公司提交的证据只能证明双方在签订承诺书后，周友平与嘉坤公司就履行合同进行了协商，但未实际履行，故对嘉坤公司欲证明公司没有违约的证明目的本院不予确认。嘉坤公司对原审判决认定事实所提异议并不成立，本院对原审判决认定事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：嘉坤公司是否应当按照承诺书的约定支付周友平、曹盛芸、周颖补偿款、过渡安置费、违约金？本院认为：上诉人嘉坤公司与被上诉人周友平、曹盛芸、周颖签订《楚雄市西园路49号地房屋产权置换合作协议》，约定嘉坤公司提供房屋与周友平、曹盛芸、周颖进行房屋产权调换安置，在履行合同过程中，双方又签订《承诺书》，将产权置换改为货币补偿。《承诺书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于嘉坤公司上诉提出已过诉讼时效问题，嘉坤公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，本院不予支持。关于嘉坤公司上诉提出违约金过高的问题，原判已依据法律规定对双方约定的违约金进行了较大幅度的调整，故其上诉理由不成立，本院不予支持。关于嘉坤公司上诉提出不应支付2016年1月31日起的过渡安置费问题，嘉坤公司虽然提交证据证明周友平在签订《承诺书》后又要求以房抵债，并选了房号，但双方并未以房抵债达成协议，嘉坤公司也没有将房屋登记备案到周友平、曹盛芸、周颖名下。二审期间已征询双方意见，双方也愿意按双方协商的以房抵债方式履行合同，但经本院核实，双方协商以房抵债的七彩嘉园住宅小区x期x幢x号、x1号房目前处于查封登记中，不能实现双方目的。双方在《承诺书》中约定2015年12月31日周友平、曹盛芸、周颖如未收到拆迁补偿款80万元，逾期后嘉坤公司按月继续支付过渡安置费2500元，原判按双方约定判决嘉坤公司支付过渡安置费并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。嘉坤公司的上诉请求及理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15240元由楚雄嘉坤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 斌审 判 员  马春梅审 判 员  夏绍兴二〇二〇年七月十七日法官助理  李佳岭书 记 员  梁 桔