河北省邯郸市复兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0404民初515号 原告：邯郸市金诚物业服务有限公司，住所地邯郸市邯山区贸易街****，统一社会信用代码911304026799151260。 法定代表人：赵娜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘雯雯，女，该公司员工。 被告：闫喜双，男，1983年4月1日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 委托诉讼代理人：赵盼弟（闫喜双妻子），住邯郸市复兴区。 原告邯郸市金诚物业服务有限公司（以下简称金诚公司）与被告闫喜双物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金诚公司的委托诉讼代理人刘雯雯、被告闫喜双及其委托诉讼代理人赵盼弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金诚公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告2017年6月15日至2019年12月31日的物业服务费4，136元，利息500元，共计4,636元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系邯郸市复兴区宝盛花语城小区2-1-3302室的业主，建筑面积为114.89平方米。2013年12月1日,原告与涉案小区建设开发单位签订《物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，收费标准为物业费1.2元/月/平方米，物业服务费用按年度交纳。原告依约履行了合同约定的相关权利和义务，为被告提供了完善的物业管理服务，被告却一直拖欠2017年6月15日至2019年12月31日的物业服务费4,136元，且给原告造成利息损失，原告酌情主张利息500元，共计4,636元。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳相关费用，特诉至法院，望判如所请。 闫喜双辩称，1、外墙皮脱落，出现严重裂缝，未做到房屋及小区公用部分的日常维护，违反前期物业服务协议书第二条第一项及第三条物业服务标准；2、未做到24小时值班和巡逻制度，监控室非高清摄像头，摄像头画面模糊不清，致使不断有盗窃事件发生，给业主造成财产损失，电动车停放混乱，机动车没有停车位，未做到良好的车辆管理制度等，这些违反了前期物业服务管理协议第三条第五项；3、2020年2月24日疫情期间7号楼南侧发生火灾，由于灭火器过期失效，未能及时灭火，给业主心理上造成极度恐慌和损失，楼层消防箱是空的，未做到定期对消防设施的巡视、检查和维护，没有健全的消防管理制度，未实行消防责任制，违反了前期物业服务管理协议物业服务标准第三条第六项；4、楼道、地下室、小区、地下室乱、差，绿化养护不到位，违反了前期物业服务管理协议第二条第三项与第五项）；5、所交物业费拒开发票，乱收费情况严重，强行收取公共能耗500元、异产毗邻责任金1500元，被告要求返还，并支付利息。被答辩人诉讼请求金额4163元及利息500元共计4636元与2020年4月14日贴在被告家门上的告知函金额2619元不相符。小区进驻饮水机收益，广告收益，共用停车场收益等等，违反了前期物业服务管理协议第一条第9项按规定定期公开物业费收益收支情况；6、不得将物业整体服务责任转让第三方，事实上转让给安信联行物业公司，违反了前期物业服务管理协议第一条第二项；7、物业工作人员服务态度恶劣，用手指人，骂人，以办出入证为由，逼答辩人交物业费。综上所述，因被告不能按服务协议书履行物业服务义务给答辩人带来诸多不便，被告有权请求原告履行服务内容并且根据《合同法》中顺序履行抗辩权的规定及诚实信用原则，在原告积极履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费。因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 金诚公司为其主张，提供如下证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明各一份，证明原告主体适格；2、《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》复印件一份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，约定的住宅收费标准为1.2元/月/平方米，物业费按年度缴纳；3、客户信息档案表、沁河名苑交房流转单各1份，证明涉案小区的建设开发单位是磁县安居宝盛房地产开发有限公司，被告是涉案小区2-1-3302室的业主；4、备案回执复印件、招投标情况书面报告复印件、沁河名苑前期物业服务中标通知书复印件各1份，证明原告入驻小区流程合法，并向政府部门依法备案；5、原告工作人员日常工作的照片打印件10张、电梯、公共区域消毒记录表打印件3张、保安员巡逻记录表打印件2张，证明原告依约履行了证据2合同第二章第二条约定的义务，为小区提供了安保、保洁、绿化等完善的物业服务；6、张贴清理楼道杂物及废弃车辆的通知照片打印件2份，证明原告对于小区业主在公共区域的乱停乱放杂物等事项尽到了提醒规劝义务；7、被告交纳水费收据复印件1份，证明原告履行了合同第二章第二条代收代缴水费的物业服务；8、消防器械照片打印件3份，证明原告履行了对消防器械的定期巡检维护义务，消防器材合格可正常使用；9、电梯维保合同1份，证明原告已选聘专业维保单位对小区电梯进行日常养护、维护。 闫喜双为其辩解，提供如下证据：1、照片打印件98份（30页），证明原告未按照物业服务合同履行合同义务，违反前期物业服务管理协议，小区外墙脱落严重、卫生环境脏、乱、差，绿化长期荒芜，消防设施灭火器过期且配备不齐全，安全通道被占用，物业工作人员服务态度恶劣；2、收据2份，立案告知函、民事起诉状各1份，证明原告拒开发票乱收费，违反国家相关法律规定，属于违法行为，2015年7月26日交付房屋，被告按照原告要求交纳了费用，现被告要求返还异产毗邻责任金1500元、公共耗能500元、装修垃圾570元、生活垃圾36元，且原告在立案告知函与起诉物业费数额不一致；3、业主与安信联行服务人员手机通话录音光盘1份，证明原告将物业整体服务责任转让给第三方安信联行服务公司。 本院经审理认定事实如下：闫喜双系邯郸市复兴区沁河名苑小区(宝盛花语城小区)2号楼1单元3302号（建筑面积114.89平方米）业主。 2013年12月1日，金诚公司（乙方）与磁县安居宝盛房地产开发有限公司（甲方，以下简称宝盛公司）签订《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》一份，约定：宝盛花语城位于邯郸市复兴区，由宝盛公司开发建设，甲方选聘乙方对宝盛花语城提供物业管理服务，本物业管理区域物业服务收费选用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.2元／月／平方米（含电梯费），乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，本合同期限自2015年1月1日起至2020年1月1日止。 2015年7月，宝盛公司向闫喜双交付房屋，闫喜双向金诚公司支付2015年7月至2016年7月的物业费1，654.4元、装修垃圾574.4元、公共能耗500元、生活垃圾36元，合计2,764.8元，闫喜双另交纳异产毗邻责任金1,500元。 本院认为，金诚公司与宝盛公司签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》，双方意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对闫喜双具有约束力。按照合同约定，交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务，业主应依约支付相应的物业费。 闫喜双提交的照片能够证明金诚公司对闫喜双居住的小区提供了物业服务，但金诚公司在服务过程中绿化、卫生等存在一定的瑕疵，然该事由不能作为闫喜双拒交物业费的理由，物业服务费应当酌情减免。结合金诚公司服务的情况，闫喜双应按照合同约定物业费标准的80%即3,363.98元[（114.89平方米×1.2元/月×30.5个月）×80%]交纳为宜。对金诚公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。闫喜双未交纳物业服务费，系因双方对物业服务费的交纳存在争议，并非恶意欠交，故金诚公司要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。闫喜双要求金诚公司返还异产毗邻责任金1500元并支付利息，因其未提出反诉，对该主张不予处理。 应当指出，物业服务企业和与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时，小区业主也应对物业服务企业给予相应的理解，尽可能地看到其物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。长期拖欠物业费的违约行为，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内较大多数按期支付物业费的业主亦不公平。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中存在瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在问题认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，不断提高物业服务质量。希望通过双方努力，营造更加和谐美丽的小区环境。 综述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告闫喜双于本判决生效之日起十日内支付原告邯郸市金诚物业服务有限公司2017年6月15日至2019年12月31日的物业服务费3,363.98元； 二、驳回原告邯郸市金诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告邯郸市金诚物业服务有限公司负担7元，被告闫喜双负担18元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  王韦 二〇二〇年七月二十九日 书记员  胡悦