广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0126民初1290号 原告（反诉被告）:黄立勤，男，1973年12月22日出生，汉族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人:韦维国，广西广宾律师事务所律师。 被告（反诉原告）:马昭光，男，1963年4月12日出生，汉族，住广西宾阳县。 被告（反诉原告）:周萍，女，1972年2月24日出生，汉族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人:唐嘉泓，广西安弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈宇，广西安弘律师事务所律师。 原告黄立勤诉被告马昭光、周萍租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，被告马昭光、周萍向本院提起反诉，本院依法公开开庭进行了审理。原告黄立勤及其委托诉讼代理人韦维国，被告马昭光、周萍及其委托诉讼代理人唐嘉泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告黄立勤向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告租金65000元，押金140000元；2、判决被告支付原告违约金60000元；3、判决被告赔偿原告经济损失260000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告马昭光、周萍是夫妻关系，宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂是两被告投资设立的独资私营企业，2017年8月1日原告（乙方）与被告马昭光（甲方）签订《汽车修理租赁合同》，合同约定被告将宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂的厂房设备出租给原告经营使用，租期自2017年8月1日起至2023年3月12日，押金140000元及每年租金人民币260000元于每个租赁年度开始的8月1日一次性交付。甲方承诺飞鹅汽车修理厂的厂房按公路法建设，不违章、不违法，甲方保证乙方在租赁期间正常营业，如一方违约，应向对方支付违约金60000元，并按一年租金标准赔偿对方经济损失。合同签订后原告即将押金140000元及第一年度租金260000元共计400000元转入被告周萍在信用社的账户，双方依约已履行二个租赁年度，第二、第三年度租金均是转账支付给被告周萍。在第三个租赁年度履行中，原告于2020年1月3日接到宾阳县城市管理综合执法局的宾综改字（2020）第320号责令改正通知书，认定飞鹅汽车修理厂搭建棚架的行为违法，要求其在7日内自行拆除违法建筑，否则强制执行。原告据此认为与被告签订的租赁合同已无法继续履行，且合同不能履行的原因在于被告出租给原告使用的厂房属于违法建筑，责任完全在于被告，被告的行为违反合同约定，构成了合同的根本性违约。另外，由于宾阳县城东环路扩建工程路基开挖至飞鹅汽修厂门口并围档封闭施工，严重影响车辆出入无法正常营业，更为严重的是环城路扩建工程完成后，依照法律规定，整个飞鹅汽车修理厂均在公路用地范围，依法也应拆除。因此，原告于2020年4月16日向被告发出《解除汽车修理租赁合同通知书》，通知明确要求被告如对解除合同有异议的，应于收到通知书之日起10日内向法院起诉确认解除合同的效力，被告于2020年4月17日收到解除合同通知后期满没有起诉，双方签订的《汽车修理租赁合同》依法已经解除。由于原告在履行合同中投资几十万元购置设备、装修、改扩建厂房场地等设施，为避免因合同无法履行造成设备闲置减轻原告损失，原告被迫再投入几十万元另行租赁其他场地设立新厂，增加了原告新的经济损失，被告除依约应返还原告已交付的140000元押金及第三租赁年度尚有3个月租金65000元外，还应按约定向原告支付60000元违约金和赔偿原告经济损失260000元。因双方对原告的请求无法沟通，原告特提起诉讼，请法院依原告请求作出判决。 黄立勤就其主张，向本院提供的证据有：1、汽车修理租赁合同，证明原、被告设立租赁法律关系，明确双方权利义务及违约责任，是原告诉讼请求的事实依据；2、付款凭据，证明原告履行合同义务，是原告诉讼请求的事实依据，我方是转账100000元到被告周萍信用社账户下，因此周萍应是本案适格被告；3、责令改正通知书，证明确认被告违约行为及法律后果，是原告诉讼请求的事实依据，拆除属于政府禁令，不可抗拒，是符合合同法第九十四条不可抗令的条件；4、照片、视频，证明被告无法履行合同，原告不能正常行使合同权利，政府已经在周围建起了围挡，无法进行经营；5、解除合同通知书，证明原告提出解除合同书面意见；6、解除合同通知书，证明被告4月17日收到解除合同通知书后未向法院起诉，《汽车修理租赁合同》已解除。 本诉被告马昭光、周萍辩称，一、周萍不是本案适格被告，黄立勤将其列为被告，并请求其承担责任没有事实及法律依据。本案系双方因履行《汽车修理厂租赁合同》纠纷发生的争议，周萍并没有在合同上签名，也没有对承担合同权利义务作出任何意思表示。根据合同相对性的原则，周萍不是本案的适格被告；二、本诉被告马昭光是本案的适格主体。涉案的《汽车修理厂租赁合同》虽然“出租人”列为宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂，但在合同落款处签名为马昭光。而且，原宾阳县飞鹅汽车修理厂已经注销，该厂注销后即没有诉讼主体资格，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担;”因此，本诉被告马昭光是本案适格主体；三、本诉原告黄立勤与本诉被告马昭光已通过实际行为解除《汽车修理厂租赁合同》，解除合同原因是由于本诉原告黄立勤违约解除合同造成，黄立勤应依合同约定承担违约责任。本案中，黄立勤在其提交的起诉状中明确承认，其于2020年4月16日向马昭光发出《解除汽车修理租赁合同通知》，及“双方签订的《汽车修理租赁合同》已经解除”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》【法释{2019}19号】第三条规定，黄立勤在起诉书中承认的事实，马昭光无需举证。即本诉原告黄立勤与本诉被告马昭光已通过实际行为解除《汽车修理租赁合同》。而黄立勤发出的《解除汽车修理租赁合同通知》的依据为宾阳县城市综合行政执法局宾综改字（2020）第320号责令改正通知书，但根据马昭光提供的宾阳县城市综合行政执法局于2020年5月14日作出的《关于广西安弘律师事务所请求调查宾综改字（2020）第320号、宾改字（2019）第726号执行情况的复函》，明确拆除的行为为黄立勤等人设置的工作棚架，该棚架不属于《汽车修理厂租赁合同》约定的范围，且该棚架也不是马昭光的行为造成；另外，该复函明确“整改行为已终结”。结合现汽车修理厂现场的客观情况，黄立勤主张解除合同依据的事实，与马昭光无关，而是黄立勤自己的原因造成。黄立勤以此解除合同，构成违约，故黄立勤应依合同约定承担违约责任；四、本诉原告黄立勤提出的四项诉讼请求均无事实与法律依据。如前所述，《汽车修理厂租赁合同》解除，是由于本诉原告黄立勤违约解除合同造成，因此，本诉原告黄立勤提出的四项诉讼请求均无事实和法律依据。 反诉原告马昭光、周萍反诉称，反诉原告马昭光于1997年在宾阳县宾州镇蒙村地带（现宾州镇工业品市场用地）设立一家宾阳县飞鹅汽车修理厂，后于2004年根据宾阳县工业品市场建设需要，主动配合拆除后，经政府征地拆迁主管部门宾阳县土地开发整理储备中心的引导下，搬到宾阳县（环城路旁），并于2013年7月18日重新注册成立“宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂”；该厂类型为个体工商户，组成形式为个人经营，该厂用地于2012年7月4日，经宾阳县土地开发整理储备中心确认补办为临时安置用地。2017年7月，反诉被告黄立勤与反诉原告马昭光协商，同意由黄立勤接手宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂业务，为便于黄立勤接手该厂后开展经营业务，马昭光于2017年7月12日注销自己成立的宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂，黄立勤于当天以其本人作为经营者在同一地点，注册成立“宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂。2017年8月1日，马昭光、黄立勤就上述宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂相关业务交接、设备租赁等事宜，签订《汽车修理厂的修理业务、设备及修理厂快速理赔点业务等整体出租给黄立勤经营使用；租赁期限自2017年8月1日至2023年3月12日；租赁期间每年租金为260000元，每年8月1日前一次性支付租金；该租赁合同第十条还约定了违约责任；乙方违约的应向对方支付违约金60000元，并按一年的租金标准赔偿对方经济损失。《汽车修理厂租赁合同》落款甲方由马昭光签名，乙方签字为黄立勤。上述“宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂”注销、成立及《汽车修理厂租赁合同》订立后，双方一直履行合同到2020年初。2020年4月15日，黄立勤向马昭光发出《解除合同通知书》，以双方签订的《汽车修理厂租赁合同》无法履行为由，根据《合同法》第九十四条、第九十六条第一款的规定，决定解除《汽车修理厂租赁合同》，并于2020年4月27日以宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂营业执照正副丢失为由声明作废，及办理工商登记注销手续。随后，黄立勤将宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂汽修等业务迁至新址宾阳县宾州镇昆仑路立新亭旁，其经营宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂期间所添置的设备也一并撤走。另外黄立勤承租经营宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂期间，在该厂用地经营一家“上汽大众宾阳4Ｓ店”（没有办理工商登记手续）。2019年12月底至2020年1月初，宾阳县城市管理综合执法局在巡查中发现，黄立勤经营的上汽大众宾阳县4Ｓ店在店面前设置一个大型钢架结构的工作棚架。为此，宾阳县城市管理综合执法局作出宾综改字（2020）第320号《责令改正通知书》，要求黄立勤自行拆除上述工作棚架；事后，黄立勤已按通知要求自行拆除完毕，通知书的整改行为已终结。 反诉原告马昭光、周萍认为，反诉原告马昭光与反诉被告签订的《汽车修理厂租赁合同》系当事人之间的真实意义表示，双方约定将汽车修理厂业务及设备出租，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务，反诉被告以其擅自搭建的棚架被执法部门责令拆除为由，主张《汽车修理厂租赁合同》无法履行，并向反诉原告马昭光送达《解除合同通知书》，属于反诉被告单方面解除合同的行为，已构成根本违约，根据《汽车修理厂租赁合同》第十条约定，反诉被告应当向反诉原告马昭光支付违约金60000元，并赔偿反诉原告马昭光的经济损失260000元，综上所述，为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉，恳请法院查明事实，反诉被告的违约行为给反诉原告造成了重大损失，请求法院判令：1、反诉被告黄立勤向反诉原告马昭光支付违约金60000元并赔偿原告的经济损失260000元；2、本案本诉及反诉费用均由反诉被告负担。 马昭光、周萍就其辩解及反诉主张，提交以下证据：1、身份证、营业执照，证明反诉原、被告的主体资格、身份信息，及反诉原告系2013年7月18日注册成立的宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂经营者等事实；2、宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂用地的情况说明，证明反诉原告自1997年经营飞鹅汽车修理厂及该厂用地宾阳县土地开发整理储备中心确认为临时安置用地等事实；3、企业信用信息查询记录，证明反诉原告于2017年7月12日注销自己成立的宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂，反诉被告于当天以其本人作为经营者在同一地点，注册成立“宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂”等事实；4、汽车修理厂租赁合同，证明2017年8月1日，反诉原、被告就宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂相关业务交接、设备租赁等事宜，签订《汽车修理厂租赁合同》，主要约定：反诉原告将宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂的修理业务、设备及修理厂快速理赔点业务等整体出租给反诉被告经营使用；租赁期限自2017年8月1日至2023年3月12日；及该租赁合同第十条还约定了违约责任：一方违约的应向对方支付违约金60000元，并按一年租金标准赔偿对方经济损失，等事实；5、解除合同通知书，证明2020年4月15日，反诉被告向反诉原告发出《解除合同通知书》，以双方签订的《汽车修理厂租赁合同》无法履行为由，依据《合同法》第九十四条、第九十六条第一款的规定，决定解除《汽车修理厂租赁合同》，等违约解除合同事实；6、关于调查宾综改字（2020）第320号、宾综改字（2019）第726号《责令改正通知书》执行情况的函，律师调查专用证明，证明反诉原告委托代理人，依法向宾阳县城市管理综合行政执法局调查宾综改字（2020）第320号、宾综改字（2019）第726号《责令改正通知书》相关事实及执行情况；7、关于广西安弘律师事务所请求调查宾综改字（2020）第320号、（2019）第726号《责令改正通知书》执行情况的函复、《责令改正通知书》送达照片，证明宾阳县城市管理综合行政执法局就广西安弘律师事务所调查作出复函，证实：黄立勤承租经营宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂期间，在该厂用地经营一家“上汽大众宾阳4S店”（没有办理工商登记手续）。2019年12月底至2020年1月初，宾阳县城市管理综合执法局在巡查中发现，黄立勤经营的上汽大众宾阳4S点在店面前设置一个大型钢架结构的工作棚架。为此，宾阳县城市管理综合执法局作出宾综改字（2020）第320号《责令整改通知书》，要求黄立勤自行拆除上述工作棚架；事后，黄立勤已按通知要求自行拆除完毕，通知书的整改行为已终结；8、工作棚架照片，证明黄立勤经营的上汽大众宾阳4S店在店面前设置一个大型钢架结构的工作棚架的事实；9、2020年4月17日、5月19日现场照片，证明黄立勤经营宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂期间，“上汽大众”店举办“万盛”（广西南宁市宾阳县万盛汽车服务有限公司）购车活动，以及宾阳县县城环城路扩建期间，从该路有约十米宽的通道可以进入宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂、环城汽车施救有限公司、“上汽大众”、“广西众源宾阳”店，环城路扩建不影响经营等事实；10、宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂获奖照片，证明宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂经营得到政府相关部门认可的事实；11、广西南宁市宾阳县万盛汽车服务有限公司企业信用信息公示报告，证明黄立勤于2020年2月18日，已将宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂二类机动车维修业务转到广西南宁市宾阳县万盛汽车服务有限公司经营，以及，广西南宁市宾阳县万盛汽车服务有限公司在签订本案《汽车修理厂租赁合同》之后才开始汽车修理业务等事实。 反诉被告黄立勤就马昭光、周萍反诉进行答辩，一、《汽车修理租赁合同》已解除，反诉无事实和法律依据。1、反诉原告与反诉被告于2017年8月1日签订的《汽车修理租赁合同》（简称租赁合同）反诉被告已于2020年4月15日通知反诉原告解除，反诉原告未在通知规定期限向法院起诉确认解除合同的效力，依照《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第九十六规定，反诉被告的解除合同通知已生效，租赁合同自反诉原告收到解除合同通知的2020年4月17日解除。特别强调，合同当事人的合同解除权是合同法赋予的权利，属于形成权，只要合同的另一方当事人未按规定提起确认解除合同效力的诉讼，形式上就意味着他同意解除合同，而不问解除合同的理由是否成立。2、反诉原告不但形式上同意解除租赁合同，而且以实际行动履行解除合同。具体表现在：（1）反诉原告已于2020年4月24日委托代表签字接收反诉被告移交的租赁财产（见清单）；（2）、反诉原告已于2020年4月27日到工商部门办理宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂变更登记其儿子为经营者，次日领取新的营业执照并实际经营。 二、反诉理由不成立，所依据的事实是虚构的、伪造的，与本案没有关联性。1、反诉唯一的理由是宾阳县城市管理综合执法局的“关于广西安弘律师事务所请求调查宾综改字（2020）第320号、宾综改字（2019）726号《责令改正通知书》（简称整改通知）所指的违法建筑棚架是2019年12月底至2020年1月初（具体1月3日发整改通知前）在上汽大众宾阳县4S店搭建的大型钢架结构工作棚架，但未提供任何与此有关证据证明，而是以反诉被告2019年8月6日和8月30日在别处搞活动的几张与整改通知风马牛不相干的照片，可以说这完全是虚构的，没有任何事实依据。事实上上汽众源宾阳县4S店确实于2019年8月在店门隔离的场地租地搭过一个临时活动的工作棚搞汽车宣传促销活动，仅三天，完成后自行拆除，此后没有进行过类似活动，特别是自今年1月下旬新冠疫情以来又遇扩路开挖至4S店门口前原场地全部毁坏，更不可能也不允许搭什么棚架搞聚集性宣传促销。2、反诉所依据的证据是伪造的假证或与本案无关。反诉证据7（证据第24页）照片作为反诉原告否定宾综改字（2020）第320号责令改正通知书要拆除的建筑物是飞鹅汽修厂的厂房（棚架式），认定是反诉被告违法搭建的棚架唯一证据，其照片景物是真实的，但显示照片形成时间：2020.4.17是伪造的，请反诉原告出示照片的原始记录（原件）。前项所述，反诉被告自2019年8月之后没有进行任何搭棚促销活动，实际上该照片就是形成于2019年8月30日在众源4S店隔壁租用的场地搭建的棚架（见反诉被告证据清单2图一、图二），反诉原告通过移花接木、张冠李戴手法在复制照片时在电脑上打上2020.4.17的日期。此外，复函称整改通知所指棚架，反诉被告已按通知要求拆除完毕，那么整改通知是今年1月3日发出，要求7日内自行拆除，也就是说宾阳县城市管理综合执法局已认定反诉被告于2020年1月10日前拆除了整改通知所指的棚架，因此，反诉原告依据2020.4.17日该照片作证据不仅没有真实性、合法性，而且与其反诉理由的整改通知及复函没有关联性。三、整改通知要求7日内自行拆除的建筑实际上就是飞鹅汽修厂和上汽大众宾阳4S经营的厂房和门店，理由是:1、整改通知的发文对象明确无误就是飞鹅汽修厂和上汽大众4S店。2、飞鹅汽修厂和上汽大众4S店的厂房、门店就是钢架结构棚架式建筑，而且是未经土地、建设部门审批的非法占用国家基本农田建造的，属于国家基本农田保护红线范围，属违法建筑。3、改正通知之所以未写复函所指的上汽大众宾阳4S店门前棚架，决不是一时疏忽，按复函所称上汽大众宾阳县4S店工作人员已承认该棚架为4S设置用来展示汽车作促销活动，若果真如此，（2020）第320号责令改正通知书只需填写上汽大众宾阳4S店即可，根本无需填上飞鹅汽车修理厂，因此，复函对整改通知的解释不能自圆其说，越描越黑，完全是一份虚假证据。3、与（2020）第320号责令改正通知书同时发出同样的通知的同处东环路扩建红线内其他非法搭建的构筑物已在限期的7天后被强制拆除，唯独飞鹅汽修厂却安然无恙，这决不仅是执法不公的问题，而是有人胆大包天，肆意捏造、虚构“2019年12月底至2020年1月初(1月3日)上汽大众汽车宾阳4S店店面前设置有一个大型钢架结构的工作棚架”事实，歪曲（2020）第320号责令改正通知书含义，转移矛盾，徇私枉法，不仅为违法建筑者开脱责任，更为本案诉讼公然提供假证干扰法庭审判，请法庭给予提供假证的直接责任人民事制裁。综上答辩意见，答辩人认为反诉原告的诉讼请求，缺乏充分的事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 黄立勤就其反诉辩解，提交以下证据：1、照片，（是从交警和理赔点系统内调取的，非我方拍摄的照片）证明2019年12月底至2020年1月3日（发整改通知当天）众源大众汽车4S店门前没有搭建工作棚架，宾阳县城市管理综合执法局给广西安弘律师事务所的复函是虚构事实的假证；2、反诉被告调查函及回复照片，证明所谓大型工作棚架是2019年8月搭建，而不是2019年12月底至2020年1月初搭建，宾阳县城市管理综合执法局的复函是虚构事实的假证；3、移交清单，证明反诉原告同意解除合同而接收反诉被告移交的原租赁设备财物；4、营业执照，证明反诉原告同意解除合同后变更工商登记，并实际经营。 综合诉辩双方的分歧意见，本案的争议焦点有：1、原告黄立勤跟两被告租赁合同是否已经解除？2、如果租赁合同已经解除，双方是否存在违约行为，如违约，违约金该如何计算？3、租金及押金是否应该返还？ 经庭审质证，本诉被告马昭光、周萍对本诉原告黄立勤提交的证据1真实性无异议，对关联性及证明内容有异议，认为该证据不能证明原告请求，租赁合同恰好证明反诉人的反诉请求；对证据2真实性无异议，对其证明内容作为诉请依据有异议，只是履行合同义务的，不应作为起诉的依据，虽然有100000元转到周萍名下，可合同上没有周萍签名，其是被告马昭光夫人，只是代收而已；对证据3真实性无异议，对关联性及证明内容有异议，这只是一个责令整改通知书，不像原告所述是行政处罚，这是两个不同概念，行政处罚有救济途径，这是整改通知书，整改通知书只是自行拆除自行搭建的棚架，而不是修理厂，这个整改通知书的内容已经整改完毕，整改通知书里的棚架都是原告自行搭建的，跟我方没有关系；对证据4真实性无异议，对关联性及证明内容有异议，这个照片是公路扩建埋管确实是有，确实是围了起来，但这只是不给行人进入施工场所，是留有道路给行人进飞鹅汽修厂的，因此原告的说法没有依据；对证据5真实性无异议，该证据是由原告自行作出的，对证明内容有异议，是原告单方面违约解除《汽车修理租赁合同》，对汽车修理厂违法建筑被拆除，是没有任何证据能证明我方的修理厂是违法建筑，解除这个合同是原告单方面违约解除了本案的合同，所以原告方应承担违约解除合同的责任；对证据6真实性无异议，本诉被告于2020年4月17日收到。 反诉被告黄立勤对反诉原告马昭光、周萍提交的证据1无异议；对证据2真实性无异议，对合法性有待举证，这不能反映或对抗宾阳县行政综合执法局对本诉原告发出的拆除通知书，不能对抗宾综改字（2020）第320号通知书，它是否合法取决反诉原告是否取得相关主管部门的建设用地许可审批，这只是临时工地的拆除情况，这不是临时搬迁到这个地方就不需要各项合法手续，临时非常笼统，没有具体时间，不能作为本案反诉原告主张的诉请依据；对证据3真实性合法性无异议，质证意见跟证据2一致，跟本案没有关联性；对证据4真实性合法性无异议，对关联性有异议，该合同从法律上已经解除，反诉原告向反诉被告主张违约金没有依据；对证据5无异议，说明反诉被告方依法解除合同，行使解除合同的解除权，恰恰是反诉原告收到解除通知书后，没有针对解除合同的效力向法院提起诉请请求确认这个效力，证明反诉原告对解除合同没有异议，解除合同已经发生法律效力，合同已经解除；对证据6真实性无异议，对合法性关联性有异议，认为这个合同已经解除，该证据作为反诉原告否决反诉被告解除合同效力失去了合法性和关联性，特别指出证据7有虚构事实，没有证据的情况下，“炮制”2019年12月底到2020年1月初上海大众汽车4S店门前搭建大型工作棚架，歪曲了宾综改字（2020）第320号责令整改通知书函复，属于伪造证据，没有合法性；对证据8有异议，当时是没有这个照片的，整个厂房是钢架结构，我方是没有搭建工作棚架的，我方到综合执法局调取档案，在2019年底至2020年1月3日众源大众汽车4S店门前没有搭建大型工作棚架，也没有现场调查询问笔录，更谈不上反诉原告提出的19页提出的我方承认大型钢架结构未办理任何手续，反诉原告陈述我方已经进行拆除并整改完毕，整改完毕应该有个说明给我方，但我方没有说明，也没有说明在档案内，因此我方认为宾阳县综合执法局利用工作便利，开具了虚假的变更行政执法的证明材料，滥用权力；对证据9认为与本案无关，其位置在哪不清楚，肯定不在门前；对证据10认为与本案无关，不能作为反诉原告的证据；对证据11认为与本案无关，与反诉请求没有关联。 反诉原告马昭光、周萍对反诉被告黄立勤提交的证据1，认为照片确实是在现场拍摄，但时间的真实性有异议，时间是何时拍的，无法确认的，对其真实性不予认可，除了前面两张照片看的比较全面以外，其他都是在快赔点拍的，没有全貌，不能用这个照片证明反诉原告向执法局出具的复函是虚假的，反诉被告说明我方律师所出具的调查函是虚假的，是属于污蔑行为；对证据2，认可形式上的真实性，对内容的真实性不认可，这个调查函里的照片材料，在我去执法局调查时，执法局人员陈述执法照片是不存在了，但执法局承认整改通知书已经执行，反诉被告提供照片出来，我方不清楚是执法局还是其他人提供的虚假证据，请求法庭予以核查，这个照片不能证明其观点，不足以证明执法局复函是虚假的；对证据3，确实是收到了部分财物，但还有大部分没有返还，我方接收清单，不能证明我方是同意解除合同这个说法，是反诉被告违法解除合同；对证据4的真实性无异议，这个证据也证实了原告与被告解除合同时依据是不能经营不是事实，我方还能在该处进行经营。 综合全案证据及庭审笔录，本院确定以下法律事实：被告马昭光于2013年7月18日在宾阳县工商局登记注册了宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂，类型为个体工商户，经营者为马昭光，经营范围为二类机动车维修（大中型货车维修、小型车辆维修、整车维修、总成修理、整车维护、小修、维修救援、专项修理）。宾阳县宾州镇飞鹅汽车厂的经营者马昭光于2017年7月12日注销个体户工商登记，同日，黄立勤作为宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂的新经营者重新注册登记。甲方宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂（经营者马昭光）与乙方黄立勤于2017年8月1日签订了《汽车修理厂租赁合同》。合同约定：一、经双方同意现将宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂的厂房设备出租给黄立勤经营使用，法定代表人黄立勤（注大众汽车的厂房及空地除外无权干扰）。飞鹅汽修厂原有的厂房是按照公路法建设，不违章、不违法，乙方担心的如有政府征收、公路扩建也不到厂房（厂房由公路到厂房有20米空地），不存在任何占用国家土地。如有国家征收政府征用，由甲方负责与乙方无关。乙方则按照实际使用时间缴纳租金。双方都不得追究损失赔偿责任；二、甲方出租给乙方经营的宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂位于宾阳县环城路旁，占地面积2000平方，包括现有的厂房及全部设备（详看清单）；三、甲方除出租宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂的修理业务给乙方外，附加甲方原有的宾阳县机动车飞鹅快速理赔点的业务也一并交给乙方经营，除乙方不愿意接的个案外，甲方不得交给他人办理；四、租赁期限2017年8月1日至2023年3月12日，一年一次性交租金大写贰拾陆万元（小写260000元），押金大写壹拾肆万元（小写140000元），每年租金不变（每年8月1日前交租金）；七、因政府征收拆迁而导致租赁合同不能运行、不能继续营业。甲方应退还已交付实际租用时间的租金，按每天实际租用支付，剩余的租金退还给乙方；九、租赁期间，双方不得以任何理由解除合同，租赁期满双方可以协商续租，乙方在同等条件下有优先承租权；十、违约责任，甲乙双方应严格履行合同，乙方违约，应向对方支付违约金60000元（大写陆万元正），并按一年租金标准赔偿对方经济损失。租期满后押金在七个工作日内退还承租方（乙方）。 租赁合同签订后，黄立勤依照合同约定已缴纳押金140000元，并已支付租金至2020年8月1日，上述租金及押金均由黄立勤通过银行转账至马昭光的妻子周萍名下，周萍在原汽修厂担任主管职务。 黄立勤于2020年4月15日作出解除合同通知书，以马昭光租赁给黄立勤经营使用的飞鹅汽修厂厂房属于违法建筑并被要求限期拆除为由，决定与马昭光解除双方签订的《汽车修理厂租赁合同》，马昭光于2020年4月17日收到上述的解除合同通知书。 双方对上述解除合同及赔偿款协商未成，原告遂诉至本院，请求判如所请。 另查明，宾阳县城市管理综合行政执法局于2020年1月3日作出宾综改字【2020】第320号责令改正通知书，要求飞鹅汽修厂、上汽大众宾阳4Ｓ店自收到该通知后七日内拆除在宾阳县旁（上汽大众宾阳4Ｓ店、飞鹅汽修厂）擅自搭建棚架。广西安弘律师事务所于2020年5月14日发函给宾阳县城市管理综合行政执法局要求调查了解宾综改字（2020）第320号、宾综改字（2019）第726号《责令改正通知书》的相关事实及执行情况。宾阳县城市管理综合行政执法局于2020年5月15日作出函复，函复称：2019年12月底至2020年1月初，该局执法人员巡查发现在宾阳县宾州镇政府旁的大众宾阳4Ｓ店店面设置有一个大型钢架结构的工作棚架，由于当时经营法人不在现场，执法人员张贴了宾综改字（2019）第726号《责令改正通知书》，次日，在经营法人在场的情况下，该局的执法人员向飞鹅汽修厂、上汽大众宾阳4Ｓ店送达宾综改字【2020】第320号责令改正通知书，责令飞鹅汽修厂、上汽大众宾阳4Ｓ店自收到该通知后七日内拆除在宾阳县旁（上汽大众宾阳4Ｓ店、飞鹅汽修厂）擅自搭建棚架。事后，飞鹅汽修厂、上汽大众宾阳4Ｓ店已按通知要求自行拆除完毕，宾综改字（2019）第726号《责令改正通知书》、宾综改字【2020】第320号责令改正通知书的整改行为已终结。 另查明，黄立勤于2020年4月27日办理宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂工商登记注销手续。随后，黄立勤将宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂汽修等业务迁至新址宾阳县宾州镇昆仑路立新亭旁，其经营宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂期间所添置的设备于2020年4月28日全部搬走。 另查明，经宾阳县土地开发整理储备中心证明，宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂厂址属于临时安全用地。 本院认为，关于本案的诉讼主体资格问题。我国《民法总则》第56条规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。自然人的民事权利能力始于出生终于死亡，相应的，个体工商户的民事权利能力，始于登记终于注销。本案中，马昭光作为经营者的宾阳县宾州镇飞鹅汽车修理厂在与黄立勤签订《汽车修理厂租赁合同》后，就办理了个体工商户注销手续，个体工商户注销后的债权债务，应当由个体工商户的经营者即马昭光承继，故本案马昭光作为本案本诉原告与反诉被告主体适格。周萍作为马昭光的妻子，并在原宾阳县飞鹅汽车修理厂担任主管职务，且合同押金及租金均是转到周萍名下，应属家庭经营，故周萍作为本案本诉原告与反诉被告主体适格。 关于本案《汽车修理厂租赁合同》效力问题。原、被告于2017年8月1日签订的《汽车修理厂租赁合同》是双方真实意思表示、内容合法，原告黄立勤称被告马昭光出租给原告使用的厂房属于违法建筑，但其未能提供相关的证据佐证，原告将宾阳县飞鹅汽车修理厂的厂房出租给被告，其在产权无争议的情况下，租赁合同不因所有权人或使用权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或者已取得产权证，且本案为汽修厂厂房及设备、运营整体出租，在租赁合同不违反法律、行政法规的规定下，应认定为有效合同。 关于合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的当事人可以解除合同：……“（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，本案中，因原告黄立勤2020年4月15日向马昭光发出《解除合同通知书》，并将原宾阳县飞鹅汽车修理厂汽修等业务迁至新址宾阳县宾州镇昆仑路立新亭旁，被告马昭光、周萍在庭审中也同意解除合同，故本院认定《汽车修理厂租赁合同》已经解除。 关于本案租金及押金返还的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于本案《汽车修理厂租赁合同》已经解除，本诉原告黄立勤要求本诉被告马昭光、周萍返还租金及押金于法有据，本院予以支持。本诉原告黄立勤已支付2019年8月1日-2020年8月1日年度的租金260000元及押金140000元，庭审中本院查明本诉原告黄立勤于2020年4月28日已将机器设备全部搬走，故本诉被告马昭光、周萍应退还租金65000元及押金140000元本诉原告黄立勤。 关于本案的违约及赔偿问题。在双方签订的租赁合同合法有效的前提下，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本诉原告（反诉被告）黄立勤以收到宾阳县城市管理综合执法局的宾综改字（2020）第320号责令改正通知书，认定飞鹅汽车修理厂系违法建筑为由，据此认为与被告签订的租赁合同已无法继续履行，单方面要求与本诉被告(反诉原告)马昭光、周萍解除合同，但宾阳县城市管理综合行政执法局于2020年5月15日作出函复称：飞鹅汽修厂、上汽大众宾阳4S店已按通知要求自行拆除擅自搭建的棚架，宾综改字（2019）第726号《责令改正通知书》、宾综改字【2020】第320号责令改正通知书的整改行为已终结。本院认为宾阳县城市管理综合行政执法局出具的函复内容真实可信，本诉被告（反诉原告）马昭光、周萍在本案中并无过错，不构成违约，原告（反诉被告）黄立勤未按租赁合同约定履约已构成违约，应承担相应的违约责任，反诉原告作为守约方，有权要求反诉被告承担违约责任，因双方在租赁合同中对违约金责任有约定，故反诉被告马昭光、周萍要求反诉被告黄立勤支付违约金60000元，并赔偿反诉原告马昭光的经济损失260000元，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定，判决如下： 一、解除本诉原告（反诉被告）黄立勤与本诉被告(反诉原告)马昭光于2017年8月1日签订的《汽车修理厂租赁合同》； 二、本诉被告马昭光、周萍应退还给本诉原告黄立勤租金65000元及押金140000元，共计205000元； 三、反诉被告黄立勤赔偿给反诉原告马昭光、周萍违约金共计320000元； 四、本判决第二项、第三项各自所负义务相抵销后，本诉原告（反诉被告）黄立勤支付本诉被告（反诉原告）马昭光、周萍115000元； 五、驳回本诉原告黄立勤的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 本诉案件受理费9050元及保全费3270元共计12320元，由原告黄立勤负担7392元，由被告马昭光、周萍负担4928元；反诉案件受理费3050元及保全费2120元共计5170元，由反诉被告黄立勤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 李 坚 二〇二〇年七月二十日 书记员 陆仁宾