河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2509号 上诉人（原审原告）：魏保，男，1980年2月13日出生，汉族，住河北省文安县。 委托诉讼代理人：杨杰，河北恒威律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司，住所地河北省霸州市迎宾道东段路南，统一社会信用代码91131081MA0CJMGM3C。 法定代表人：刘辉，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：刘猛，男，1996年6月29日出生，汉族，住河北省霸州市。 委托诉讼代理人：王建章，河北贾俊清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：梁雪倩，女，1995年9月8日出生，汉族，住河北省霸州市。 委托诉讼代理人：王建章，河北贾俊清律师事务所律师。 上诉人魏保、霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司（以下简称德丰公司）因与上诉人刘猛、梁雪倩房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2019）冀1081民初7525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏保上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人2019年8月23日签订的《房屋定金合同》，被上诉人双倍返还上诉人定金、退还中介费23,200元；2、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定《房屋定金合同》无效，缺乏事实和法律依据。关于合同效力，应当严格依照法律、行政法规的规定进行审查，只有明确存在法定无效情形才能认定合同无效。霸州市房屋限购政策既不是法律也不是行政法规，只是区域内的经济政策，更多的体现在行政管理性，并非效力禁止性规定，不应作为认定合同效力的依据。另，合同中明确约定可以更名一次，故双方的民事活动并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会利益、第三人利益，《房屋定金合同》合法有效。2、刘猛、梁雪倩违反诚实信用原则，拒绝继续履行合同，构成违约，应承担相应的违约责任，应按定金罚则，双倍返还上诉人定金，同时按照合同约定赔偿上诉人已支付的居间服务费。 刘猛、梁雪倩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2019年8月23日，三方签订的定金合同并不生效，合同约定了定金给付刘猛、梁雪倩，但是刘猛、梁雪倩并未收到定金，魏保转给了德丰公司。定金的返还应该由德丰公司承担。定金合同不生效，不应适用双倍返还定金罚则。德丰公司在促成双方签订定金合同时，存在过错，魏保并非霸州户籍，属于限购范围，德丰公司收取的魏保中介服务费应予退还。 德丰公司辩称，《房屋定金合同》签订后，在过户之前，魏保不确定自己是否有购房资格，需查证社保及个税才能确定，且刘猛、梁雪倩和魏保协商时曾约定如果魏保不能购买，可以进行房屋更名。现在是刘猛、梁雪倩单方违约，且是在过户之前，涉及不到限购问题。所以，刘猛、梁雪倩应承担赔偿责任，赔偿魏保双倍定金以及中介费。 德丰公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判由被上诉人刘猛、梁雪倩赔偿魏保居间服务费23,200元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定《房屋定金合同》无效，缺乏事实和法律依据。关于合同效力，应当严格依照法律、行政法规的规定进行审查，只有明确存在法定无效情形才能认定合同无效。霸州市房屋限购政策既不是法律也不是行政法规，只是区域内的经济政策，更多的体现在行政管理性，并非效力禁止性规定，不应作为认定合同效力的依据。另，合同中明确约定可以更名一次，故双方的民事活动并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会利益、第三人利益，《房屋定金合同》合法有效。2、德丰公司在促成双方签订合同后便已经履行完居间服务，最终房屋买卖合同未能顺利签订是因为刘猛、梁雪倩违约导致，德丰公司没有违约且履行了居间服务。3、刘猛、梁雪倩违反诚实信用原则，拒绝继续履行合同，构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同第十一条的约定，买卖双方任何一方违约德丰公司都应收取中介费，德丰公司不承担任何责任，因此德丰公司不应承担退还中介费的责任。合同第九条第一款约定，卖方违约，居间服务费应由卖方赔偿给买方，因此魏保的中介费损失应由刘猛、梁雪倩赔偿。 刘猛、梁雪倩辩称，德丰公司作为房产中介服务机构，应当严格遵守国家及地方政府的相关政策规定。德丰公司在提供中介信息时，未尽到审查义务，促成不符合购房政策的买房人与刘猛、梁雪倩签订定金合同，且在定金合同中也未约定中介费数额，因此，德丰公司具有过错。即使双方履行合同，也不能完成房屋所有权过户，德丰公司收取魏保的中介费退还。 魏保辩称，认可德丰公司所提一审判决认定《房屋定金合同》无效没有法律依据的上诉意见。一审中提交定金条由刘猛签字和德丰公司盖章，可以证实刘猛认可魏保支付5万定金的事实，款转到德丰公司也是刘猛认可。故无论是把款转给德丰公司还是刘猛，均应认为刘猛收到了5万定金。刘猛应双倍返还定金并赔偿中介服务费。 魏保向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告双倍返还原告定金，共计10万元，并向原告赔偿居间服务费损失23,200元，同时赔偿原告因被告违约给原告造成的经济损失23,200元；2、诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年8月23日原告（乙方）、被告刘猛、梁雪倩（甲方）及被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司（丙方）三方签订房屋定金合同，原告购买被告刘猛、梁雪倩位于霸州房屋，面积134.89平方米，交易价格为1160000元，约定合同签订之日，原告（乙方）向被告（甲方）支付人民币50000元整，作为购房定金。并约定在30个工作日内分两笔汇款将房款960000元付给被告，剩余尾款200000元双方约定在办理完房屋全部过户手续当天原告一次性支付给被告。原告魏保作为乙方、被告刘猛、梁雪倩作为甲方、被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司作为丙方，在合同上签字盖章，日期为2019年8月23日。被告刘猛、梁雪倩将房屋买卖合同书一份、房屋契税票一张、房屋发票一张、农业银行贷款放款回执一张、商品房权属办理协议一张、商品房买卖合同补充协议两张、个人购房担保借款合同、商品房买卖合同复印件交付给被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司，被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司于2019年8月23日为其出具收到上述材料的收据一份。2019年8月23日原告将50000元定金打入被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司指定账户（中介公司员工田乐称：打入了刘辉个人账户），被告德丰公司为原告出具了50000元收据一张，收款方式注明为转账，该收据有德丰公司盖章及被告刘猛签名。此款至今仍在德丰公司。2019年8月24日原告以现金方式向被告德丰公司交纳中介费23200元，被告德丰公司为原告出具收款收据一张。之后，被告刘猛、梁雪倩通知被告德丰公司，表示不再出售该房屋给原告。原告魏保户籍为文安县苏桥镇善来营村，非本市户籍。经本院当庭询问原告魏保及被告市德丰房产经纪服务有限责任公司，双方均表示原告魏保在霸州市资格。 一审法院认为，原告魏保与被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司双方在明知买房人原告魏保在霸州市资格的情况下，违反政府的限购政策，心存侥幸与被告刘猛、梁雪倩签订房屋定金合同，因该合同违反霸州市的限购政策，应属无效，因合同无效，合同各方因该合同取得的财产应予返还。原告交付给被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司的50000元定金由被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司退还原告，并退还原告交付的中介费23200元；退还被告刘猛、梁雪倩房屋买卖合同书一份，房屋契税票一张，房屋发票一张，农业银行贷款放款回执一张，商品房权属办理协议一张，商品房买卖合同补充协议两张，个人购房担保借款合同，商品房买卖合同复印件一份。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、原魏保与被告刘猛、梁雪倩、被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司于2019年8月23日签订的房屋定金合同无效。二、被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司自本判生效后七日内退还原告魏保定金50000元，中介费23200元。三、被告霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司自本判生效后七日内退还被告刘猛、梁雪倩武平名郡小区11-2-1104号房屋的房屋买卖合同书一份，房屋契税票一张，房屋发票一张，农业银行贷款放款回执一张，商品房权属办理协议一张，商品房买卖合同补充协议两张，个人购房担保借款合同，商品房买卖合同复印件一份。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1382元、由被告刘猛、被告德丰公司均担；保全费1170元，由原告承担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，魏保与刘猛、梁雪倩、德丰公司2019年8月23日签订的《房屋定金合同》是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力。魏保不符合当地房地产市场限购政策，仅会导致合同无法继续履行而解除，而非合同无效，一审判决认定合同无效不当，本院予以纠正。另，合同第十三条第3项约定，刘猛、梁雪倩给予魏保一次更名机会，至过户前刘猛、梁雪倩无条件配合办理该房屋的过户手续。根据该约定，即使魏保不具有在当地购房的资格，魏保也可指定过户至有购房资格的第三人名下，故《房屋定金合同》并不存在履行障碍，刘猛、梁雪倩拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以要求解除合同。魏保要求解除《房屋定金合同》，本院予以支持。魏保交纳的50,000元定金虽转入德丰公司账户，但刘猛在定金收据上签字，表明刘猛对该定金交纳方式认可，应视为刘猛已收到魏保给付的定金，魏保主张适用定金罚则，本院予以支持。因定金存于德丰公司账户，由德丰公司直接退还为妥，刘猛、梁雪倩另行赔偿魏保50,000元。《房屋定金合同》第九条第1项约定，甲、乙双方合同签订后，乙方（魏保）向甲方（刘猛、梁雪倩）支付购房定金，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内以乙方所付定金的双倍返还给乙方，并且按照该合同价格的百分之二作为居间服务费赔偿丙方（德丰公司）。案涉房屋交易总价为1,160,000元，百分之二即23,200元，与魏保向德丰公司交纳的中介费数额一致，刘猛、梁雪倩主张合同未约定中介费数额不能成立。因本案房屋交易未实际完成，德丰公司尚未履行全部居间服务，本院酌定中介费为10,000元。按照上述合同约定，中介费应由违约方承担，在中介费已由魏保交纳的情况下，刘猛、梁雪倩应赔偿魏保中介费10,000元，其余中介费13,200元由德丰公司退还魏保。另，魏保的诉讼请求是基于魏保与刘猛、梁雪倩之间的房屋买卖合同关系，而非与德丰公司之间的居间合同关系，本案案由应为房屋买卖合同纠纷，本院予以更正。 综上所述，魏保的上诉请求成立，德丰公司的上诉请求部分成立，相应主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省霸州市人民法院（2019）冀1081民初7525号民事判决第三项； 二、撤销河北省霸州市人民法院（2019）冀1081民初7525号民事判决第一、二、四项； 三、解除魏保与刘猛、梁雪倩、霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司于2019年8月23日签订的《房屋定金合同》； 四、霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司自本判决生效之日起七日内退还魏保定金63,200元； 五、刘猛、梁雪倩自本判决生效之日起七日内赔偿魏保60,000元； 六、驳回魏保其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,382元、保全费1,170元，由刘猛、梁雪倩负担；二审案件受理费2,010元，由刘猛、梁雪倩负担1,810元，霸州市德丰房产经纪服务有限责任公司负担200元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年七月二十四日 书记员 牛紫薇