广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初1424号原告：中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，住所地广州市天河区中山大道**。主要负责人：吴丽玲，行长。委托诉讼代理人：张欣、张凯婷，分别系广东金桥百信律师事务所律师、实习律师。被告：郑良科，男，1979年2月25日出生，汉族，户籍地址广州市白云区。被告：佛山市南海新中建房地产发展有限公司，，住所地佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园恒大花园酒店**法定代表人：梁金生，总经理。委托诉讼代理人：田野，该公司职员。原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行与被告郑良科、佛山市南海新中建房地产发展有限公司（以下简称南海新中建房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张欣、张凯婷及被告南海新中建房地产公司的委托诉讼代理人田野到庭参加诉讼。被告郑良科经本院合法传唤，期满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月17日，原告与被告郑良科签订借款协议，约定被告向原告借款299万元用于购房。合同签订后，原告依约向被告发放贷款，被告未按期还款。经原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判决解除原告与被告郑良科、南海新中建房地产公司签订的编号为08109600408号《个人购房借款/担保合同》；2、判决被告郑良科向原告偿还贷款本金2446255.37元及利息、罚息、复利（截至2020年6月17日止的利息为71604.79元，罚息为724.49元，复利为983.31元；自2020年6月18日起至实际清偿之日止的罚息以尚欠本金2446255.37元为基数，复利以尚欠利息71604.79元为基数，上述罚息、复利均按中国人民银行同期贷款利率上浮5%再上浮50%的标准计算）；3、判令被告郑良科向原告支付律师费25440元；4、判令原告对被告郑良科名下位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园紫杉湖78号享有优先受偿权；5、判决被告南海新中建房地产公司对被告郑良科的上述债务承担连带清偿责任；6、判令两被告承担本案诉讼费用。被告南海新中建房地产公司辩称：原告未提交律师费转账凭证，故对该费用不予认可。被告郑良科未到庭应诉答辩。本院经审理查明：2014年4月17日，被告郑良科、南海新中建房地产公司与原告签订编号为08109600408号《个人购房借款/担保合同》，约定如下主要内容：1、借款人为郑良科，保证人为南海新中建房地产公司；2、原告根据借款人的申请，同意向其发放个人住房贷款，金额为299万元；3、贷款用于购买佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园紫杉湖78号；4、担保方式为抵押+保证；5、贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；6、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；7、贷款发放后遇基准利率调整的，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；8、借款人未按合同约定偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收50%确定；9、保证人即南海新中建房地产公司承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用承担连带保证责任；10、涉案抵押房产正式抵押登记手续已办理完毕，且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人免除保证责任；11、原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生的包括但不限于律师费在内的费用由借款人承担。该合同附件抵押物清单载明抵押房产为佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园紫杉湖78号。2014年11月8日，原告与被告郑良科就上述抵押房产办妥预购商品房抵押权预告登记手续，原告为预告登记权利人。2014年4月17日，原告向被告郑良科发放贷款299万元，双方签订《个人借款凭证》，载明贷款到期日为2034年4月17日。诉讼期间，原告还向《法律服务委托代理合同》，用以证明其为追讨涉案债权支出律师费25440元。被告南海新中建房地产公司对《法律服务委托代理合同》的真实性无异议，但就认为仅凭该合同无法证明律师费已实际支付，对其他证据的合法性、真实性及关联性均无异议。庭审中，原告表示被告郑良科应自2014年5月起每月17日还款，自2015年5月起出现逾期，其后又陆陆续续还款，自2019年3月21日起出现连续逾期请款，截止至开庭之日已连续逾期七期。另，原告还表示律师费未实际发生。被告南海新中建房地产公司对原告的上述陈述无异议。本院认为：原告与被告郑良科、南海新中建房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律法规的相关规定，故上述合同依法成立并合法有效，双方均应依约履行。被告郑良科借款后未能依约还款，现原告诉请解除编号为08109600408号《个人购房借款/担保合同》并要求被告郑良科清偿贷款本金2446255.37元及截至2020年6月17日止的利息71604.79元、罚息724.49元、复利983.31元，合法有理，本院对此予以支持。至于自2020年6月18日起至实际清偿之日止的罚息以尚欠本金2446255.37元为基数，复利以尚欠利息71604.79元为基数，亦无不当，本院对此予以支持，但就依法将计息标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮5%再上浮50%的标准计算。关于律师费25440元的问题。本院认为，虽然《个人购房借款/担保合同》约定原告为追讨债权所支出的律师费由被告郑良科负担，但原告在庭审中明确表示涉案律师费未实际发生，故本院对原告的该项诉请不予支持并依法予以驳回。关于优先受偿权的问题。本院认为，原告与被告郑良科签订《个人购房借款/担保合同》并办理预购商品房抵押权登记，但就未办理正式的抵押登记手续。抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非实现物权，因此，将预购商品房抵押权等同于抵押权登记是没有权利基础及法律依据的。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，涉案房屋的抵押权并未设立，原告对涉案房屋不具有优先受偿权，本院对原告的该项诉请不予支持并依法予以驳回。关于被告南海新中建房地产公司承责的问题。本院认为，被告南海新中建房地产公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，自愿对被告郑良科在上借款合同项下借款提供阶段性连带责任保证，保证责任直至涉案抵押房产正式抵押登记手续办理完毕且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之时才免除。本案中，原告依约向被告郑良科发放贷款，该被告未如期供款，且涉案抵押房产仅办理预购商品房抵押权预告登记手续的情况下，原告现诉请被告南海新中建房地产公司对被告郑良科的上述债务承担连带清偿责任，并无不当，本院对此予以支持。被告南海新中建房地产公司承责后，有权向被告郑良科追偿。被告郑良科经本院合法传唤期满未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行与被告郑良科、佛山市南海新中建房地产发展有限公司签订的编号为08109600408号《个人购房借款/担保合同》；二、被告郑良科于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行清偿贷款本金2446255.37元及利息、罚息、复利（截至2020年6月17日止的利息为71604.79元，罚息为724.49元，复利为983.31元；自2020年6月18日起至实际清偿之日止的罚息以尚欠本金2446255.37元为基数，复利以尚欠利息71604.79元为基数，上述罚息、复利均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮5%再上浮50%的标准计算）；三、被告佛山市南海新中建房地产发展有限公司对被告郑良科的上述债务承担连带清偿责任。被告佛山市南海新中建房地产发展有限公司承责后，有权向被告郑良科追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27356元，保全费5000元，上述合计32356元，由原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行负担1356元，被告郑良科、佛山市南海新中建房地产发展有限公司共同负担31000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何晖辉二〇二〇年七月三十日书记员  叶玉环何家杰