广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初9152号原告：佛山源海发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华一路******，统一社会信用代码91440600570148330L。法定代表人：列丽敬。委托诉讼代理人：何红斌，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳娜，广东至高律师事务所律师。被告：吕佩峰，女，1971年4月29日出生，汉族，1971年4月29日出生，住浙江省宁波市江**。委托诉讼代理人：季选东,与被告为夫妻关系。原告佛山源海发展有限公司诉被告吕佩峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的编号为YHZL-2017-052的《佛山市智慧新城租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2019年10月1日起至法院判决《佛山市智慧新城租赁合同》解除之日止的租金（按7203.94元每月计算，暂计算至2020年3月31日为43223.64元）；3、判令被告向原告支付自法院判决《佛山市智慧新城租赁合同》解除之日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（按7203.94元每月计算）；4、判令被告向原告支付违约金39000元；5、判令确认租赁保证金13000元归原告所有；6、判令被告立即腾空租赁房屋，并将工商注册登记迁出租赁房屋，向原告交还位于佛山市禅城区*************之二单元的房产，如被告未能在限定期限内腾空的，则每月按照租赁保证金13000元的标准支付继续占用的使用费至腾空之日止；7、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月16日，原告与被告签订编号为YHZL-2017-052的《佛山市智慧新城租赁合同》（简称“《租赁合同》”）,约定被告向原告承租位于佛山市禅城区*************之二单元的房产，面积为275.38平方米，租赁期限为60个月，自2017年9月1日至2022年8月31日止，2019年9月1日至2021年8月31日期间的租金为7203.94元/月，于每月7日前支付当月租金，租赁保证金为13000元，作为履行合同的担保；同时，第十一条第6款约定，如被告逾期30日不全部支付逾期应付款的，原告有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，同时被告还应当向原告支付相当于租赁保证金三倍的违约金，并赔偿给原告带来的经济损失。2018年9月30日，原告、被告以及被告经营的个体工商户佛山市禅城区古悦香来美食店（下称“古悦香来美食店”）签订《租赁合同三方协议》，约定被告将《租赁合同》项下的权利义务转让给古悦香来美食店，古悦香来美食店成为新的承租人。2019年10月，古悦香来美食店开始拖欠租金，原告曾多次向古悦香来美食店发函要求清偿欠付租金及违约金等，但被告及古悦香来美食店仍然置之不理。古悦香来美食店拖欠租金的行为至今已将近半年，明显没有履约的诚意，按照《租赁合同》的约定，原告有权要求解除《租赁合同》及要求被告承担相应的违约责任。另外，古悦香来美食店是个体工商户，被告是古悦香来美食店的经营者，根据《民事诉讼法》的相关规定，古悦香来美食店的法律责任由被告承担。原告为维护自身的合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称，第一，被告已于2019年12月20日向原告申请解除合同，但是原告一直没有向被告回复关于解除合同的事宜。第二，被告只欠原告2019年10月1日至11月30日的租金，被告同意以涉案房屋的管道煤气及租赁保证金、中央空调安装费抵扣租金，涉案房屋是做餐饮的，管道煤气及中央空调安装费可以过给下一手租客。第三，被告不同意支付占有使用费，被告只欠2019年10月1日至11月30日的租金。第四，被告认为原告主张的没收租赁保证金及支付违约金不公平，被告不同意没收租赁保证金及支付违约金。第五，被告在2019年12月就向招商经理提出腾空房屋，但是招商经理称要向领导请示，但是至今一直没有通知被告可以腾空房屋，被告是同意腾空涉案房屋的。第六，被告于2019年12月就已经提交了申请注销登记手续的资料。第七，被告同意古悦香来美食店的责任由被告承担。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照副本、被告身份证复印件、企业信用信息报告。证明原告、被告诉讼主体资格。古悦香来美食店是个体工商户，被告是古悦香来美食店的经营者，根据《民事诉讼法》的相关规定，古悦香来美食店的法律责任由被告承担。2、房产证复印件。证明原告是涉案租赁房屋的产权人。3、《佛山市智慧新城租赁合同》、《租赁合同三方协议》。证明原、被告之间双方之间的租赁关系，以及租赁合同对租赁期限、租金数额、违约责任等进行了明确的约定。被告未按照租赁合同的约定向原告按期足额支付租金，原告有权按照合同约定追究被告的违约责任。4、《收据》。证明被告向原告支付了13000元的租赁保证金，按照租赁合同第十一条第6款的约定，原告有权没收该租赁保证金。5、关于催促《智慧新城房屋租赁合同》租金费用缴付函（2份）、EMS快递单、妥投证明。证明就被告及古悦香来美食店欠付租金事宜，原告向被告及古悦香来美食店多次催收，但被告及古悦香来美食店并未按期缴纳。诉讼中，被告未举证。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告的证据，被告无异议，本院均予确认。经审理查明：2017年8月16日，原告与被告签订编号为YHZL-2017-052的《佛山市智慧新城租赁合同》,约定被告向原告承租位于佛山市禅城区*************之二单元的房产，面积为275.38平方米，租赁期限为60个月，自2017年9月1日至2022年8月31日止，2019年9月1日至2021年8月31日期间的租金为7203.94元/月，于每月7日前支付当月租金，租赁保证金为13000元，作为履行合同的担保。合同第十条第3款约定，合同期满或提前终止的，被告应在搬离的30日内，将工商注册及其他注册、登记等迁出租赁单元，否则，应按合同规定的保证金标准向原告支付占用费。第十一条第6款约定，被告逾期支付租金或本合同规定的其他款项的，每逾期一日，应按应付未付款金额的0.2%支付违约金；如被告逾期30日不全部支付逾期应付款的，原告有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，同时被告还应当向原告支付相当于租赁保证金三倍的违约金，并承担因此给原告造成的其他损失。2017年8月18日，原告出具收据确认收到被告的保证金13000元。2018年9月30日，原告、被告以及佛山市禅城区古悦香来美食店签订《租赁合同三方协议》，约定被告将《租赁合同》项下的权利义务转让给古悦香来美食店，古悦香来美食店成为新的承租人。因古悦香来美食店拖欠租金，原告分别于2019年11月13日、25日向其出具催缴租金函，并通过邮寄方式送达对方。另查明一：古悦香来美食店为个体工商户，个人经营，经营者为吕佩峰，注册地，注册地址为涉案租赁物地址至判决前，被告未提交该古悦香来美食店已注销的材料。另查明二：本院于2020年5月9日通过邮寄方式向被告送达起诉状副本等应诉材料。庭审中，原告陈述：1、原告要求被告支付违约金及没收租赁保证金均是针对同一违约行为。2、原告的第六项诉讼请求中的要求被告每月按照租赁保证金13000元的标准支付继续占用的使用费至腾空之日的依据是合同第十条第三款第二项的约定。庭审中，被告陈述：被告已经于2019年12月委托他人注销了（工商登记），但是是否已办理了注销不清楚，庭后核实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同等系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护，合同当事人均应按照合同及协议约定全面善意履行各自的义务。关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据前查明，古悦香来美食店未按约定履行支付租金义务，经原告催缴，仍未按时足额支付，故原告有权解除租赁合同。合同自解除通知到达时解除，因原告诉前未发出解除通知，故应以本案应诉材料送达被告时间即2020年5月9日为合同解除时间。合同解除后，古悦香来美食店继续占有涉案租赁物已无依据，应向原告返还。关于租金及占有使用费。古悦香来美食店未依约支付租金，构成违约，应按合同约定向原告支付2019年10月1日起至合同解除时的租金。经计算，计至2020年5月9日，拖欠租金为52519.05元（7203.94元×7个月+7203.94元÷31天×9天）。合同解除后，古悦香来美食店仍继续占用涉案租赁物，故应按合同约定的租金标准7203.94元每月向原告支付占有使用费至实际返还租赁物之日止。另外，合同解除需双方协商一致，或达到约定或法定的解除条件后经通知解除，在合同未解除前，古悦香来美食店应依约支付租金，其因自身原因停止经营或不使用涉案租赁物，不影响其向原告支付租金的义务，故被告关于只欠2019年10月、11月的租金的抗辩，明显缺乏依据，本院不予支持。关于没收保证金及违约金。根据合同约定，承租方合同期内违约的，出租方有权不予退还保证金，故原告主张确认被告已交纳的履约保证金13000元归其所有，合法有据，本院予以支持。至于违约金，鉴于没收该保证金已经足以弥补原告损失，如再计收违约金，则相当于对违约方的双重惩罚，有违公平，故本院对原告诉请支付违约金不予支持。关于工商注册迁移及相应占有使用费。根据合同约定，承租方应在搬离的30日内，将工商注册及其他注册、登记等迁出租赁单元，故原告该诉讼请求合法有据，应予支持。因古悦香来美食店尚未搬离，故其未违反合同第十条第三款关于搬离后30天内迁移工商注册登记的约定，原告主张其支付相应的占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于被告的责任承担。古悦香来美食店系被告经营的个体工商户，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担”的规定，及被告关于同意古悦香来美食店的责任由被告承担的答辩意见，古悦香来美食店的涉案债务及法律责任应由被告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告佛山源海发展有限公司与被告吕佩峰签订的《佛山市智慧新城租赁合同》及原告佛山源海发展有限公司与被告吕佩峰、案外人佛山市禅城区古悦香来美食店签订的《租赁合同三方协议》项下原告佛山源海发展有限公司与佛山市禅城区古悦香来美食店的租赁合同关系于2020年5月9日解除；二、被告吕佩峰在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山源海发展有限公司支付2019年10月1日至2020年5月9日的租金52519.05元；三、被告吕佩峰于本判决发生法律效力之日起十日内，腾空佛山市禅城区*************之二房屋并向原告佛山源海发展有限公司返还，自2020年5月10日起至被告吕佩峰实际返还上述房屋之日止，被告吕佩峰按每月7203.94元的标准向原告佛山源海发展有限公司支付占有使用费；四、确认被告吕佩峰已交纳的保证金13000元归原告佛山源海发展有限公司所有；五、被告吕佩峰于本判决发生法律效力之日起十日内，将登记设立于佛山市禅城区*************之二地址上的“佛山市禅城区古悦香来美食店”注销或迁移出该地址；六、驳回原告佛山源海发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案受理费2332元，由原告佛山源海发展有限公司负担406元，被告吕佩峰负担1926元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇二〇年七月三日书记员  吴章斐