贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初6111号原告：唐兴俊，男，1971年11月11日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：杨华，女，1976年3月17日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：杨颖（一般授权），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201911141857。委托诉讼代理人：聂咏（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224200810857452。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人:沈先迪（特别授权），贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。原告唐兴俊、杨华与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐兴俊、杨华的委托诉讼代理人杨颖，被告长弘房开公司的委托诉讼代理人沈先迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐兴俊、杨华向本院提出诉讼请求：1、判令被告在30日为原告办理房屋权属证不动产权证书;2、请求人民法院判令被告支付因逾期办理房屋权属证书违约金(从2015年4月24日至办理不动产权属证书并交付给原告之日，以总房款368,768.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率年利率的1.5倍计算至被告交付不动产证给原告为止)逾期办证的违约金暂计人民币81,313.00元；3、请求人民法院判决被告退还向原告已收取的三通3,721.00元，及三通费实际占用期间的利息(利息以3,721.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年9月17日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止)暂计2,000.00元；两项合计5,721.00元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求，将第三项三通费变更为3,629.00元，利息计算基数变更为3,629.00元。事实和理由:被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司系依法成立房地产经营企业，以出让方式取得位于毕节市迎宾（现七星关区百里杜鹃大道）、编号为（2009135号的地块的建设用地使用权，此后被告就广大市民发出商品房销售的要约邀请。经被告要约邀请,原、被告于2010年12月16日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市；《商品房买卖合同》约定房屋总价款为423595.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、产权登记等作了明确约定；其中合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商”。合同签订后，原告履行支付商品房价款的义务；被告于2014年9月16日于收取原告房款的同时收取了契税、维修基金、交易手续费、测绘费、工本费、土地证费、电入户费、闭路电视费、煤气入户费等费，为此原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》成立并生效，依法受法律保护。根据合同约定，被告于2013年12月31日交付商品房后190日内为原告办理房地产权属证书，被告实际是在2014年9月16日将房屋交付给原告，因此应当于2015年4月24日前将办理好的房地产权属证书交付原告。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋权属证交付给原告。原告多次要求被告办理房产证，并要求被告参照其余业主与被告约定按总房款万分之二的违约金计算方式计算承担逾期办理不动产权属证书的违约金，被告总是以种种理由推脱。因原被告签订的《商品房买卖合同》中未约定违约金的计算方法、支付期限。因此对于没有约定违约金的计算方法、支付期限，视为约定不明，同时由于被告逾期办证现在依然处于持续状态，因此原告在任何时候均可以主张；只有在被告债明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋产权证等有关文书，显属违约，严重侵犯了原告的合法权益,造成原告无法对所涉商品房进行买卖和转让，致使原告遭受巨大损失。根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。同时被告违规收取原告供电、供气、有线电视费（简称三通费）属于违法，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经菅管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格已经包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取四通费系重复收费，其违法行为自始无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效，被告应当将收取三通费用退还给原告，但是对原告要求被告拒绝退还，因此被告应当退还已收取的四通费，同时被告违法其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息暂计2000.00元。综上所述，被告没有为原告办理房屋权属证书，并违法收取原告的三通费，被告的行为已经构成违约和违法，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告长弘房开公司辩称,1.约定万分之二的违约金过高，请求人民法院予以调整；2.部分的诉讼时效已过，不应予支持；3.原告签订了《补充协议》，对违约责任已经处理，被告不应承担责任。本院经审理查明：2010年12年16日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市；房屋建筑面积148.11平方米，商品房总价款为423595.00元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方协商。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。补充协议约定被告为原告代办产权证，办证相关费用由原告承担。。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年9月16日，被告将涉案商品房交付给原告使用，并收取了原告契税、维修金、交易费、测绘费、工本费21,905.00元。同日，被告收取了原告电入户费、闭路电视费、燃气入户费3,629.00元。因被告未能在其交房后190日内，即2015年4月24日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，2014年9月16日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《补充协议》，协议约定：经甲乙双方商定由甲方给乙方（长弘星苑B2-7-2号房）代交壹年半物业管理费，乙方不再和甲方计算与商品房买卖合同有关的一切违约。被告至庭审时仍不具备将办理涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的条件。上述事实有原、被告的陈述，原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、商品房预售合同备案登记表、借款凭证、收据，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、《补充协议》。上述证据已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于涉案房屋交付之日起190日内即2015年4月24日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。对于被告提出《补充协议》表明就涉案《商品房买卖合同》有关的一切违约责任已经结清，原告主张的逾期办证违约金已经丧失了事实依据的抗辩，因《补充协议》出具时间为2014年9月16日，《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2015年4月24日，此时被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为尚未发生，且《补充协议》中没有对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任进行约定，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中未约定出卖人逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的计算标准，而至今被告尚不能将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额423,595.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额423,595.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。但本案中，原告诉请违约金计算的基数为368,768.00元，系其对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于涉案房屋交付之日起190日内即2015年4月24日前履行将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在该期限内履行，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原则上应从2015年4月24日起计算违约责任，由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年4月30日）往前倒推三年即2017年4月30日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2017年4月30日起计算;因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。故，本案违约金应以原告诉请的368,768.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍标准从2017年4月30日起计算至2019年8月19日，2020年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。原告诉请被告退还其已缴纳的开户费3,629.00元，本院予以支持。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故本院不予支持。庭审中，原告申请撤回诉请的第1项，系对自己权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐兴俊、杨华逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以368,768.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍标准从2017年4月30日起计算至2019年8月19日，2020年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.3倍计算。）；二、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告唐兴俊、杨华三通费3,629.00元；三、驳回原告唐兴俊、杨华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币988.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇二〇年七月五日书记员  李治樱