昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初1508号原告：姜茂财，男，1976年9月5日生，汉族。委托诉讼代理人：胥智琴，系有为法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司。法定代表人：董绍朋。委托诉讼代理人：杨柔情，女，系公司法务，特别授权代理。原告姜茂财与被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司（以下简称：螺蛳湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，因本案法律适用明确，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员普熙独任公开开庭审理。原告姜茂财的委托诉讼代理人胥智琴，被告螺蛳湾公司的委托诉讼代理人杨柔情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜茂财向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行双方所签订《标准厂房购销合同》约定的义务，协助将原告购买的昆明螺蛳湾国际商贸城小商品加工基地X期产业项目ＫXX幢X层ＫXX-XXX号房屋登记到原告名下；2.判令被告以原告付购房款总额3375891元为基数，以6%年利率为标准，自2015年4月17日起向原告赔付逾期办理产权登记的损失，直至上述房屋产权登记到原告名下之日止（该损失暂计算至2019年9月27日起诉之日共计1620天，金额为764078.7元）；3.判令被告以已经收取的办理产权登记费用103615元为基数，以6%年利率为标准，自2015年4月17日起向原告支付资金占用费，直至上述房屋产权登记到原告名下之日（该资金占用费暂计算至2019年9月27日共计1620天，金额为23452.66元）；2＋3项＝787531.36元；4.请求判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告于2015年1月16日签订了买卖二手房《标准厂房购销合同》，房屋坐落于昆明经开区大冲片区新加坡产业园区昆明螺蛳湾国际商贸城小商品加工基地X期产业项目ＫXX幢X层ＫXX-XXX号，建筑面积：1236.59平方米，合同对价款的支付，房屋的交接作出了约定。原告按约定也在合同签订之前一次性交完所购房款3375891元和按被告的要求向被告交纳了该房契税、印花税、工本费共计：103615元。2015年7月8日，被告安排了厂房移交验收的交接，原告从移交之日至今一直在使用该房屋，相关的物业管理费也按时交纳，但被告一直就产权过户问题，采取回避状态。综上所述，原告认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告已按合同约定向被告支付全部购房款，原告已实际使用该房至今，故原告要求被告履行协助办理房屋过户的义务。希望法院在查清本案事实后支持原告的全部诉讼请求。被告螺蛳湾公司辩称，自2018年3月23日昆明市人民政府办公厅印发《产业园区标准化工业厂房产权转让办理暂行办法的通知》，明确工业厂房分割转让的对象为符合园区发展的企业，不得销售给个人。该办法出台后，我方多次通知原告按规定提交更名资料和办理相关手续，但原告并未配合。即便要计算违约金，被告认为涉案房屋为工业厂房，土地性质为工业用地，区别于商品房不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，关于逾期办证的规定，该房屋已经办证了，合同的目的已经实现，我方认为原告方要求我方赔付原告相应的自2015年10月1日至2019年10月29日的办证金额是计算方式错误。我方根据诉讼时效，我方仅应支付原告从诉讼之日起倒推三年的逾期办证违约金，同时2018年3月23日因办证政策调整也不应该归咎于被告，这属于不可抗力因素，所以2018年3月23日起的违约金被告方也不应当承担。综上，原告诉请我方只能承担需承担部分相应的义务，请法庭依法判决。因为政策的出台，导致了我方无法将证过户到原告个人的名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对各方证据经质证认可其真实性，本院予以采纳，对各方证明目的随后予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2015年1月16日，昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司（房屋出卖方、甲方）与姜茂财（房屋买受方、乙方）签订《标准厂房购销合同》及补充协议，约定甲方以出让方式取得位于呈黄路以东、景明北路北侧的工业用地使用权，在其上建设昆明中豪新册产业城标准厂房，乙方购买螺蛳湾国际商贸城小商品加工基地X期产业项目KXX幢X层KXX-XXX号厂房，建筑面积为1236.59平方米，单价每平米2950元，房屋总金额为3375891元。甲方应于2015年6月30日前将厂房交付乙方。合同关于逾期交房、逾期付款的违约责任约定如下：按已付款的0.01%乘以违约天数支付违约金。合同第十二条关于产权登记约定如下：乙方应在本合同签订时准备齐全办理产权登记的相关手续所需材料提交给甲方，并在法律规定的条件具备时，由甲方到产权登记部门办理产权登记相关手续。合同补充协议第九条约定：甲方代办产权登记的，乙方应向甲方提供委托书等办理产权登记所需的资料，办理产权登记的时间以房管相关部门的办理时间为准。补充协议第十八条约定：双方因不可抗力或不可归责于双方的事由导致不能履行或延迟履行合同义务的，部分或者全部免除责任，其中含为配合政府法规、规章、命令、规划调整或市政调整所引起的延误。姜茂财支付完毕全部购房款、契税、印花税，且厂房已交付姜茂财使用。本院认为，一、对于被告螺蛳湾公司应否配合原告办理不动产权变更登记手续的问题。《标准厂房购销合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，并不违反法律规定，双方当事人理应按照合同的约定履行各自义务。昆明市2018年3月23日出台的《产业园区标准化工业厂房产权转让暂行办法的通知》，该通知载明自下发之日起执行，有效期为两年，期限已经届满，故，被告螺蛳湾公司应协助、配合原告办理案涉房屋的不动产权登记手续；二、关于逾期办证违约金的起算问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案的房屋为已竣工房屋，并且已经交付使用，属于前述规定第（三）项的情形，因双方未约定办理产权登记的期限，螺蛳湾公司应当在订立合同之日2015年1月16日起90日内即在2015年4月16日前为原告姜茂财办理产权登记，故螺蛳湾公司应当自2015年4月16日起开始承担逾期办证的违约责任。对于诉讼时效的问题，原告主张逾期办证违约金，数额随着违约行为的持续不断增长，属于继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故，本案的逾期办证违约金自原告起诉之日2020年3月25日倒推三年即从2017年3月25日开始计算的违约金，法院应当予以保护，自起诉之日起回溯超过三年的部分已超过诉讼时效，丧失胜诉权。对于2018年3月23日昆明市政府就标准化厂房转让出台新的规定，禁止将厂房登记到个人名下，原告要求办理产权登记的履行条件发生变化，但是该情形是在螺蛳湾公司长期拖延履行合同义务后才出现，不能作为免除其违约责任的正当事由。对于原告主张的产权登记费用103615元的资金占用费，该费用系原告办理不动产权证应支付税费，且被告逾期办证造成的损失已经由逾期办证违约金予以弥补，此项诉请本院不予支持。三、关于违约金的支付标准问题。双方未约定逾期办证的违约金支付标准，结合房屋已经实际交付使用等实际情况，本院酌情判决被告按总房款的每日0.05‰支付违约金，故，被告螺蛳湾园公司应当支付2017年3月25日起至其向产权登记机关递交办理产权登记所需材料之日止的违约金。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司在本判决生效后十日以内协助、配合原告姜茂财将昆明经开区大冲片区新加坡产业园区昆明螺蛳湾国际商贸城小商品加工基地X期产业项目ＫXX幢X层ＫXX-XXX号房屋［（房屋所有权证号：2016XXXXX）］的不动产权登记到原告名下；二、由被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司在本判决生效后十日以内向原告姜茂财支付以房屋总价款3375891元为基数自2017年3月25日起至其向产权登记机关递交办理产权登记所需材料之日为止按照每日0.05‰计算的违约金；三、驳回原告姜茂财的其他诉讼请求。案件受理费收取11675元，由被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司负担2422元，原告姜茂财承担9253元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 普 熙二〇二〇年七月三十日书记员 黄馨漫