安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终2134号 上诉人（原审被告）：上诉人：涡阳县七度置业有限公司，住所地安徽省涡阳县站前东路北侧，统一社会信用代码91341621080319926R。 法定代表人：王颍洲，执行董事。 委托诉讼代理人：吴增鑫，安徽乐行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王渊，男，1979年12月26日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 被上诉人（原审原告）：谢红玲，女，1981年6月2日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：冯更新，安徽彭线旗律师事务所律师。 上诉人涡阳县七度置业有限公司（以下简称七度公司）因与被上诉人王渊、谢红玲房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初7082号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 七度公司上诉请求：依法撤销涡阳县人民法院(2019)皖1621民初7082号民事判决书,违约金数额仅计算至2018年6月22日。并核减违约金；一、二审受理费由被上诉人负担。事实与理由:被上诉人购买的上诉人七彩世界欢乐城第18幢1102号房屋,该房屋已于2018年6月22日经涡阳县房地产管理局综合验收备案,上诉人在收到备案证后即拨打被上诉人在合同上所留手机号,但发现该手机号为错误号码,无法通知被上诉人,根据双方补充协议第四条的规定,通知不到的法律后果应由买受人自行承担。上诉人已经按照合同约定按照预留电话通知被上诉人交房,其违约金应仅计算至2018年6月22日。一审法院判决上诉人支付被上诉人违约金74419元(自2016年12月31日至2019年9月1日)系适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。被上诉人的损失无非是同地段同面积的租金损失,而按照被上诉人购买的涡阳县七彩世界欢乐城同类型房租查询大约在10000元/年,所以上诉人认为一审法院判决违约金较高,如二审法院支持违约金,上诉人在此请求二审法院予以核减。 王渊、谢红玲辩称，七度公司通过邮寄的方式向答辩人通知交房事宜，仅以电话打不通为由，认为其已进到通知义务的辩解不能成立。气度公司以违约金过高要求减少无事实及法律依据。双方明确约定了违约责任，应该按照合同违约条款支付违约金，不应该予以调整。一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持原判。 王渊、谢红玲一审诉讼请求：七度公司继续履行合同；被告七度公司支付逾期交房违约金76405元（自2016年12月31日至2019年9月1日止，按购房款总额382027元的日万分之二计算），此后的违约金仍按上述方式计算至房屋合法交付之日止；七度公司负担诉讼费用。 一审法院认定事实：双方当事人在2015年2月26日签订商品房屋买卖合同，王渊、谢红玲购买七度公司七彩世界欢乐城第18幢11层1102号房间，总款382027元，王渊、谢红玲付清了全部房款。合同载明七度公司应于2016年12月31日前将验收合格的商品房交付给王渊、谢红玲使用，并约定逾期交房超过90日的，七度公司应在双方约定的最后交付期至实际交付之日止，按日向王渊、谢红玲支付已付房款万分之二的违约金。截止至今，七度公司仍未完成交房义务，已构成违约。在庭审中，七度公司承认，该房已具备交房条件，当庭口头通知王渊、谢红玲，可随时领取房屋。 一审法院认为，双方签订商品房买卖合同合法有效，双方均应依约履行。王渊、谢红玲依照合同约定支付了购房款，七度公司未能在2016年12月31日前将验收合格的房屋交付王渊、谢红玲构成违约，依据合同第九条的约定，七度公司应当承担逾期交房的违约责任，按照已付房款382027元自2016年12月31日至王渊、谢红玲主张之日即2019年9月1日止，按购房款总额382027元的日万分之二计算，约为74419元。七度公司抗辩、在购房合同中王渊、谢红玲预留的手机号码有误，该购房合同系七度公司的工作人员填写，并且双方当事人共同办理抵押贷款合同中，王渊、谢红玲预留的号码无误，足以认定，号码有误并非王渊、谢红玲的责任，不能成为七度公司免责事由。在一审审理过程中，七度公司当庭表示愿意交付房屋，王渊、谢红玲认同，本案对王渊、谢红玲主张交房的请求不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：涡阳县七度置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付给王渊、谢红玲违约金74419元；一审案件受理费855元，由涡阳县七度置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人提交的证据，本院将结合案件查明的事实予以综合评判。 本院查明的事实同一审外，另查明，涡阳县房地产管理局于2018年6月22日颁发亳州市新建住宅小区综合查验备案证，内容：经检查涡阳县七度置业有限公司开发的七彩世界·欢乐城项目，位于乐行路北侧、涡阜路东侧位置，第2期，共计6幢，5号、6号、7号、8号、12号、18号楼，符合备案条件，允许向购房人交付。 再查明，七度公司在二审期间以约定的违约金数额过高为由请求减少违约金，以实际损失计算违约金。2020年3月27日，经安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉小区住宅房屋租金标准价格评估，评估结果为月租金9元/平方米。案涉房屋面积为103.87平方米。 本院认为，上诉人主张涉案房屋已于2018年6月22日符合交房条件，上诉人根据商品房买卖合同中预留的被上诉人电话通知收房，因被上诉人预留电话有误，未能通知成功，故应视为已通知，并免除其2018年6月22日之后的违约责任。经查明，被上诉人在案涉抵押贷款合同中，已预留其正确联系电话，上诉人也未通过邮寄、公告等其他方式完成交房义务，一审法院认定并不能因购房合同中预留的手机号码有误而免除上诉人责任事由，将违约金计算至被上诉人起诉主张权利之日并无不当，本院予以支持。关于上诉人以约定的违约金数额过高为由请求减少违约金的请求，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额”。该解释第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”经安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉小区住宅房屋租金标准价格评估，评估结果为月租金9元/平方米。案涉房屋为103.87平方米，按该评估结果计算案涉房屋租金每月为934.83元，每年为11217.96元；而按照合同约定的每月违约金为2292元，每年违约金为27505元。故该合同约定的违约金明显高于同地段房屋租金，违约金约定过高，本院予以调整降低。根据上述司法解释规定，本案的违约金合理确定为以案涉房屋每年租金11217.96元上浮30%，即每年违约金为14583.3元，每日违约金约为40元,故七度置业应自2016年12月31日至被上诉人主张之日2019年9月1日止（共计1000天）向王渊、谢红玲按照日违约金40元的标准支付逾期交房违约金40000元。综上，七度置业公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初7082号民事判决； 二、涡阳县七度置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付给王渊、谢红玲违约金40000元； 三、驳回王渊、谢红玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费855元，由涡阳县七度置业有限公司负担；二审案件受理费1660元，由涡阳县七度置业有限公司负担892元，由王渊、谢红玲负担768元。 本判决为终审判决。 审判长 怀 峰 审判员 沙启峰 审判员 黄战营 二〇二〇年七月二十四日 法官助理高辛冉 书记员李宋培