广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初1718号 原告：贵港弘彰投资有限公司。住所地：广西贵港市迎宾大道与布山大道交汇处东北角。统一社会信用代码：91450800MA5NM4358M。 法定代表人：姜涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李兰娟，广西迈泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告:廖祥辉，男，1979年11月17日出生，壮族，住广西柳江县。 委托诉讼代理人：廖力辉，男，1986年5月6日出生，壮族，住广西贵港市港**。 原告贵港弘彰投资有限公司与被告廖祥辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告贵港弘彰投资有限公司委托的诉讼代理人李兰娟、被告廖祥辉的委托诉讼代理人廖力辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵港弘彰投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的《商品房买卖合同》；2.被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；3.被告向原告支付违约金25750.14元（计算方式：合同总价款858338×3%）；4.被告赔偿原告律师代理费损失13000元；5.第3.4项金额共计38750.14元直接从被告已付购房款中扣除；6.被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2019年10月31日，原被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告将所开发的位于贵港市港北区（商品房预售许可证号为贵预字2019第131号）出售给被告，约定合同总价款为858338元，买受人即被告采用首付加贷款方式付款，首付款172338元于2019年10月31日前支付，余款686000元向商业银行申请贷款支付。合同附件四补充协议第七条对此付款方式及期限作了补充约定，买受人愿意承担本合同签订后贷款政策、条件等发生变化或者不符合贷款条件（包括但不限于因银行信贷政策变动等原因而无法获得贷款或无法足额获得贷款的风险，并承诺按照约定的付款时间付清房款；买受人通过按揭贷款方式支付的，除交付首付款外，其余房价款应于签订本合同之日起30日内支付至出卖人账户。合同第八条逾期付款责任约定，如买受人未按约定时间付款，逾期在90日内，应按日计算支付逾期应付款万分之一的违约金：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。补充协议第十七条关于合同解除或终止第1、3、6款约定：若出卖人同意买受人退房条件解除合同的，或因买受人的原因导致出卖人解除合同的，出卖人有权收回该商品房另行出售给第三方，买受人应按照合同总价款的3%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失；出卖人从买受人已付房款中扣除违约金等有关款项后，将剩余房款退回买受人，不足部分应补足，若因买受人未按约支付合同约定的任一款项等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、律师费等）均由买受人承担。但该补充协议还约定，补充协议与《商品房买卖合同》约定内容有抵触的，以补充协议内容为准；另外，合同还约定双方发生争议时可依法向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，被告支付了首付款172338元，剩余房款686000元被告向银行申请贷款支付。但被告最终未能获得银行贷款支付该笔房款。按约定，被告应于2019年11月30日前付清剩余房款，2020年2月28日，该笔房款逾期未付已届满90天，在此期间原告以各种方式催促被告及时付款并告知违约风险，但至今对方仍拖延未付也未与原告协商解决。另外，商品房买卖合同签订后，原告已经到有关机关办理《商品房买卖合同》备案登记手续。按照合同补充协议第十七条第3款第（2）项约定：买卖合同经双方协商或根据合同约定、法律规定解除的，双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续。原告认为，原告与被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，被告的逾期付款行为已构成了违约，且构成了合同解除的条件，原告有权要求与被告解除《商品房买卖合同》和配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续，要求被告支付25750.14元违约金和赔偿13000元律师代理费合计38750.14元，同时该款项从被告已付购房款中予以扣除，为此，原告遂诉至法院。 被告廖祥辉辩称，原被告之间的房屋买卖关系是真实的，但被告在银行贷款过程中被拒绝了，所以被告无法支付剩余房款。现原告要求解除涉案商品房买卖合同，被告同意，同时，被告也同意解除合同后配合原告到登记机关办理撤销备案登记手续。被告同意支付违约金，但违约金过高。被告不同意支付律师费，该项费用是不必要的支出，因为不完全是被告的问题，因为原告称不进行诉讼就无法解除合同。合理的费用被告同意从已付房款中扣除。 本院经审理认定事实如下：2019年10月31日，原告作为出卖人与被告作为买受人共同签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告将其所开发的位于贵港市港北区出售给被告，总价款为858338元，被告采用首付加贷款方式付款，首付款172338元于2019年10月31日前支付，余款686000元向商业银行申请贷款支付。该合同附件十二补充协议中第七条对上述付款方式及期限作了补充约定，买受人愿意承担本合同签订后贷款政策、条件等发生变化或者不符合贷款条件（包括但不限于因银行信贷政策变动、个人或配偶信用记录不良、多次贷款等）而无法获得贷款或无法足额获得贷款的风险，并承诺按照约定的付款时间付清房款；买受人通过按揭贷款方式支付的，除交付首付款外，其余房价款应于签订本合同之日起30日内支付至出卖人账户。上述合同第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理。逾期在90日内，应按日计算支付逾期应付款万分之一的违约金：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人应按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。该合同附件十二补充协议中第十七条关于合同解除或终止第1、3、6款约定，买受人签订本合同，没有符合合同规定的退房条件而单方提出退房的，出卖人有权不予同意其退房要求，若出卖人同意买受人退房条件解除合同的，或因买受人的原因导致出卖人解除合同的，出卖人有权收回该商品房另行出售给第三方，买受人应按照合同总价款的3%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失；双方应在本合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理撤销本合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理撤销本合同备案、预告登记注销手续。若因买受人未按约支付合同约定的任一款项等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、律师费等）均由买受人承担。另，合同第二十九条补充协议约定，对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当有出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以合同为准。合同签订后，被告向原告支付了首期购房款172338元，剩余房款686000元被告至今未付。2019年12月18日，原告到贵港市住房和城乡建设局对上述合同进行登记备案。 另查明，2020年4月24日，原告委托广西迈泰律师事务所律师作为诉讼代理人参加本案诉讼，支付了律师代理费13000元。 以上事实，有《商品房买卖合同》、收据、合同备案证明、委托代理合同、广西增值税专用发票等及当事人的当庭陈述为证，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应恪守。合同签订后，被告至今未向原告支付剩余房款，构成违约，原告据此要求解除《商品房买卖合同》，庭审中，被告同意解除该合同，故本院确认双方签订的《商品房买卖合同》于本案开庭审理之日即2020年6月22日因双方协商一致而解除。合同解除后，被告应协助原告办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续，被告对此亦无异议，故对原告该诉求，本院予以支持。关于违约金，被告未按合同约定支付剩余房款，构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告应按照累计应付款的1%向原告支付违约金，根据补充协议约定，被告应按照合同总价款的3%向原告支付违约金，该补充协议的约定不合理的增加了买受人的负担。据此，本院根据原告的损失情况及被告的违约程度认定被告应承担的违约金应为6860元（686000元×1%），原告主张的违约金，以本院认定为准，超出部分，不予支持。关于律师费，被告主张的律师费13000元，根据律师行业收费标准，本院认定原告应支付律师代理费为1288元（25750.14元×5%），超过部分不予支持。以上两项费用共计8148元，被告同意从其已付的购房款中扣除，故对原告该诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告贵港弘彰投资有限公司与被告廖祥辉于2019年10月31日签订的《商品房买卖合同》于2020年6月22日解除； 二、被告廖祥辉协助原告贵港弘彰投资有限公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续； 三、被告廖祥辉向原告贵港弘彰投资有限公司支付违约金6860元及律师费1288元，共计8148元（该款项从被告廖祥辉已付购房款中扣除）； 四、驳回原告贵港弘彰投资有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费12770元，减半收取计6385元，由原告贵港弘彰投资有限公司负担218元，被告廖祥辉负担6167元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费12770元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈拥静 二〇二〇年七月九日 书记员  黄路瑶