广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终357号上诉人（原审被告）：袁土旺，男，1954年10月7日出生，汉族，住广东省遂溪县***********,公民身份号码：440************636。委托诉讼代理人：叶铨红，广东尚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕铭东，广东尚诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁康保，男，1960年7月11日出生，汉族，住广东省遂溪县************，公民身份号码：440************612。被上诉人（原审原告）：袁朝安，男，1962年3月21日出生，汉族，住广东省遂溪县************，公民身份号码：440************653。被上诉人（原审原告）：袁华清，男，1964年9月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区****，公民身份号码：440************679。委托诉讼代理人：袁朝安，男，1962年3月21日出生，汉族，住广东省遂溪县************，公民身份号码：440************653。被上诉人（原审原告）：袁超，男，1972年9月4日出生，汉族，住北京市东城区西水井胡同小区*******601，公民身份号码:440************610。委托诉讼代理人：袁朝安，男，1962年3月21日出生，汉族，住广东省遂溪县************，公民身份号码：440************653。上诉人袁土旺因与被上诉人袁康保、袁朝安、袁华清、袁超共有纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2019）粤0823民初1278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人袁土旺的委托诉讼代理人叶铨红，被上诉人袁康保、袁朝安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁土旺上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回袁康保、袁朝安、袁华清、袁超的诉讼请求；二、一、二审案件诉讼费由袁康保、袁朝安、袁华清、袁超承担。事实与理由：一、一审法院审理本案程序错误。1984年1月20日购买涉案宅基地时，袁茂益已退休，仅有40多元的退休金，其妻子许凤是无业的家庭妇女，还有三名未成年儿女需要抚养，根据常理，袁茂益及妻子许凤根本不可能有多余的资金购买涉案土地及建房。袁土旺与陈小磷于1983年5月2日登记结婚，共同经营照相馆，根据常理及结合袁超寄给袁土旺的信件，足以证明涉案土地及房屋是由袁土旺夫妇出资购买及建造的，由于袁土旺是长子，其和妻子陈小磷还挑起抚养弟妹的重担。一审法院推定修建房屋的资金是由家庭共同出资的。陈小磷在购买涉案土地、建房时也是家庭成员之一，一审法院未将陈小磷追加为本案第三人，程序错误。二、即使涉案房地产系袁茂益、许凤、袁土旺及陈小磷共同出资购买、建成，但袁土旺与袁茂益、许凤之间存在紧密的亲属关系，在没有代持协议的情况下，亦应认定袁茂益、许凤于1995年7月已将涉案房地产交还给袁土旺，并过户登记在袁土旺名下，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，在签订《房地产共有协议》前袁土旺已享有涉案房屋物权。因此，一审法院认定涉案房地产属于袁茂益、许凤所有，自愿赠与袁土旺、袁康保、袁朝安、袁华清、袁超，明显违反上述法律规定。三、一审法院认为本案属于共有物分割纠纷错误，本案应系赠与合同纠纷。涉案房屋属于袁土旺名下的财产，袁土旺与袁康保、袁朝安、袁华清、袁超签订的《房地产共有协议》属于赠与合同（即袁土旺将涉案房产部分份额赠与袁康保等四人），且协议中亦未记载涉案房屋属于袁茂益、许凤的财产，将涉案房屋赠与袁土旺与袁康保、袁朝安、袁华清、袁超。袁茂益、许凤仅是签订《房地产共有协议》的见证人。因此，涉案《房地产共有协议》系赠与合同。四、涉案房地产的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，均登记在袁土旺名下，登记时，袁土旺与陈小磷已登记结婚，故涉案房地产属于夫妻共同财产。对涉案房地产作出处分，依法须经陈小磷同意和签字确认。袁土旺基于袁康保等四人同意对涉案房屋进行加建，才于2015年4月9日与袁康保等四人共同签订涉案《房地产共有协议》，但该协议未经陈小磷的同意和签字，其在本案中亦未进行追认，故该协议依法属于无效协议。袁康保等四人主张涉案房地产系袁茂益、许凤夫妇共同出资购买和建造，没有提供证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果。袁朝安提供的购地款和准建证凭证属于虚假无效证据。根据当时有关规定，根本不存在以上购地款和准建证。协议约定，涉案房地产为袁土旺五兄弟共建，但1995年袁超还在读书，其不可能出资共建涉案房屋，亦不存在九十年代五兄弟共建涉案房屋的事实，《房地产共有协议》内容与客观事实不符。《房地产共有协议》中没有见证单位北坡镇法律服务所负责人或经办人签字，其见证依法不具有相应的法律效力。袁土旺虽与袁康保等四人签订赠与合同，但因本案赠与的财产为房屋，是不动产，根据法律规定，必须办理变更登记手续后，物权才发生变动。因赠与财产现还登记在袁土旺的名下，还未办理变更登记手续，故袁康保等四人未取得赠与房屋份额。袁土旺在一审庭审中提出不再履行及从行为上表示不再履行赠与，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的规定，视为袁土旺撤销赠与。赠与合同撤销后，袁土旺无需再履行赠与合同确定的义务，且赠与协议已损害陈小磷的合法权益。因此，涉案《房地产共有协议》不具有真实性与合法性，一审法院认定《房地产共有协议》合法有效明显有失偏妥。袁康保等四人答辩称，涉案房屋是父母建好后，委托长子袁土旺以袁土旺名义办理房屋登记。父亲袁茂益在一审庭审时已证实了这一事实，当时袁土旺对此也予以承认。袁朝安提交的买地收据及准建证，袁土旺在三次庭审时都承认确有此证。而且准建证上有北坡区政府的公章，袁土旺没有提供证据证明该证是虚假的。自第一次开庭到今，袁土旺没有提供证据证明涉案房屋是其独自建造的，也没有提供证据证明其有建造房屋的能力。请求将涉案房屋判归袁康保等人的父母所有，涉案《房地产共有协议》合法有效，五兄弟按照该协议共同分割涉案房屋。袁康保、袁朝安、袁华清、袁超于2015年9月2日向一审法院起诉请求：1.确认《房地产共有协议》合法有效；2.对位于xx镇xx路二横巷(xx路)房地产按各人得1/5份额进行分割；3.案件受理费由袁土旺承担。2018年4月2日，一审法院作出（2015）湛遂法北民初字第214号民事判决，判决：一、袁康保、袁朝安、袁华清、袁超与袁土旺签订的《房地产共有协议》合法有效；二、限袁土旺于判决生效后十五日内向袁康保、袁朝安、袁华清、袁超支付房地产折价款人民币542480元（该款由袁康保、袁朝安、袁华清、袁超平分）；三、驳回袁茂益、陈小磷的诉讼请求。袁土旺不服该判决，向本院提出上诉。本院于2018年9月25日作出（2018）粤08民终1847号民事裁定，裁定：一、撤销广东省遂溪县人民法院（2015）湛遂法北民初字第214号民事判决；二、本案发回广东省遂溪县人民法院重审。一审法院重审查明事实：袁茂益、许凤夫妇共生育袁土旺、袁康保、袁朝安、袁华清、袁超、袁娟、袁珍、袁春仙、袁春花九名子女。袁土旺与陈小磷于1983年5月2日登记结婚。袁朝安于1984年1月20日以72元购买了位于遂溪县************（原xx路）的宅基地（108平方米），因建房过程中超土地面积建房，1984年6月4日又补交了超面积9平方米部分的购地款62元。袁朝安诉称，在购买涉案土地时，受袁茂益、许凤夫妇委托前往办理相关手续，交款人及准建证均以袁朝安的名字登记。准建证记载登记时间为1984年6月4日，人口为12人，房屋为混合结构，面积为121.5平方米，4间房，宅基地四至为东至赵春，西至中医诊所，南到横巷，北至小巷。购置土地后，当年便建起了涉案的二层楼房。袁康保、袁朝安、袁华清、袁超诉称袁茂益、许凤夫妇委托袁土旺代为办理房产相关登记手续，故现《国有土地使用证》[遂府国用（1995）第xx号]的土地使用人和《房屋所有权证》（粤房证字第xx号）的所有权人均以袁土旺的名字登记入户。1995年7月10日颁发的《国有土地使用证》记载涉案房地产所占土地面积为112平方米，土地四至为东至赵春屋，西至商店（陈小磷住舍），南至横巷，北至李华廉住宅。房子建成后，袁茂益、许凤夫妇及袁康保、袁朝安、袁华清、袁超、袁土旺均在该房子居住过，之后袁康保、袁朝安、袁华清、袁超陆续成家立业后搬离，只剩下袁茂益夫妇及袁土旺夫妇居住。2015年4月9日，在袁茂益、许凤夫妇及遂溪县北坡镇法律服务所的见证下，袁康保、袁朝安、袁华清、袁超与袁土旺签订了《房地产共有协议》，明确涉案的位于xx镇xx路二横巷2号的房地产由袁康保、袁朝安、袁华清、袁超、袁土旺共有，平均享有所有权。根据袁康保、袁朝安、袁华清、袁超的申请，一审法院依法委托湛江市中正资产评估土地房地产估价有限公司对袁土旺名下的涉案房地产进行估价，估价公司于2017年9月8日作出《房地产估价报告》，估价结果认定涉案房地产价值67.81万元。另查明，袁茂益原在北坡供销社工作，工资52.50元，于1981年4月1日退休，退休工资约46元。许凤从十九世纪六十年代到九十年代从事裁缝行业。袁土旺在1984年12月20日取得个体工商营业执照，在涉案房地产开设照相馆营业。1984年，袁康保已在北坡供销社工作。一审法院重审认为：本案属共有物分割纠纷案件。本案争议的是位于遂溪县*************地产的权属及《房地产共有协议》是否有效问题。虽然袁土旺辩称涉案房地产是其与妻子陈小磷的夫妻共同财产，且提供了《房屋所有权证》及《国有土地使用证》佐证，但经过庭审调查及结合双方提交的证据，可以认定涉案房地产原属于袁茂益、许凤夫妻共有财产。主要事实及理由如下：首先，购买涉案土地的购地款是以袁朝安的名义交付，准建证登记的户主是袁朝安，准建证登记的房屋面积及四至位置与涉案房地产基本相符，可认定批准建设的房屋为涉案房地产。准建证登记的是12个人口，亦可证明准建房屋是用于家庭居住。在购买涉案土地时，袁茂益、许凤夫妇有经济来源，袁朝安称代袁茂益、许凤夫妇购买土地及办理建房手续有事实依据。涉案房屋修建费用达6000元以上，任何一方均未能举证由一方出资，未能证明一方有独自出资的能力，故可推定修建涉案房屋的资金来源于家庭，共同出资。其次，《房地产共有协议》是由袁茂益、许凤夫妇作为在场人见证涉案房地产由五兄弟共有，且涉案房地产的权属证书约定由袁茂益、许凤保管。最后，签订《房地产共有协议》时袁土旺作为一个完全民事行为能力人，应当知道该份协议代表对涉案房地产权属进行处分而自愿签名，显然认可协议约定的内容，否则不符合常理。虽然其在原庭审过程中辩称签订该协议是以加建5层楼房为条件的，但是没有提供相应证据证明，其向一审法院提供的证据无法形成一条完整的证据链，不足以支持其主张，应当承担举证不能的不利后果。袁茂益、许凤夫妻在遂溪县北坡镇法律服务所的见证下作为在场人参与《房地产共有协议》的签订过程视为自愿将该共有财产以均等份额赠与给袁康保、袁朝安、袁华清、袁超及袁土旺。该转让行为系袁茂益、许凤夫妇自由处分个人合法财产的权利，该处分行为合法有效，故一审法院认定涉案房地产现由袁康保、袁朝安、袁华清、袁超及袁土旺继受取得，共同共有该房地产的所有权。袁康保、袁朝安、袁华清、袁超及袁土旺双方订立的《房地产共有协议》是双方自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，符合公平、自愿、自治原则。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，袁康保、袁朝安、袁华清、袁超请求确认《房地产共有协议》合法有效，一审法院予以支持。关于涉案房地产的分割问题。袁康保、袁朝安、袁华清、袁超及袁土旺在《房地产共有协议》中明确了五人平均享有该房地产的所有权，故一审法院对袁康保、袁朝安、袁华清、袁超及袁土旺各占有涉案房地产五分之一份额的事实予以认定。共有人没有约定不得分割共有物或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。现五按份共有人之间对于涉案房地产并没有不得分割的约定，且五兄弟之间情谊因本案纠纷已经受损，各自均有不同固定居所，再共同居住生活的可能性不大，故对袁康保、袁朝安、袁华清、袁超要求对涉案房地产进行分割的诉讼请求，一审法院予以支持。涉诉房地产为不动产，不具备实物分割的基础，袁康保、袁朝安、袁华清、袁超庭审过程中称同意按照评估的价格进行分割。考虑到涉案房地产一直由袁土旺夫妻居住至今，若分割，则由袁土旺给予一方折价补偿。原审时袁康保等人申请对涉案房地产进行估价，估价公司于2017年9月8日作出《房地产估价报告》，但自估价报告出具后，估价报告只有一年的有效期。一审法院于庭前已书面告袁康保等人评估报告的有效性问题，到庭审时亦向其释明，但袁康保等人认为涉案房地产无需重新估价。袁康保等人请求按照评估的价格分割，而现估价报告已失效，且袁土旺对估价报告不予认可，袁康保等人没有提供证据证明涉案房地产的价值，请求分割没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第九十三条、第九十九条、第一百条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认袁康保、袁朝安、袁华清、袁超与袁土旺签订的《房地产共有协议》合法有效；二、驳回袁康保、袁朝安、袁华清、袁超的其他诉讼请求。案件受理费10581元，由袁康保、袁朝安、袁华清、袁超负担5290.50元，袁土旺负担5290.50元。本院二审期间，袁土旺提交的证据有：一、遂溪县国土局《袁土旺北坡镇北坡圩国有土地使用权C31-*****200129》部分地籍档案、袁茂益向有关部门的请求，拟证明袁土旺1995年已合法取得涉案房地产的物权；二、《个体工商业营业执照》、《证明》，拟证明袁土旺经营照相馆，1983年12月领取营业执照，1984年重新办理个体工商执照资金数额已达200元，袁土旺经营所得具有购买涉案地皮与建房能力。经质证，袁康保等人除了对上述《证明》没有异议外，对其余证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为，遂溪县国土局《袁土旺北坡镇北坡圩国有土地使用权C31-*****200129》部分地籍档案与本案具有关联性，本院予以采纳；袁土旺提交的其他证据属逾期举证，且对本案基本事实认定无重要影响，本院不予采纳。本院二审期间，袁康保、袁朝安、袁华清、袁超没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，2015年4月9日，遂溪县北坡镇法律服务所《见证书》[北见字（2015）第14号]载明：“根据相关法律有关规定，北坡镇法律服务所接受袁土旺和袁康保等5人的委托，指派简华忠法律服务工作者就双方拟定的《房地产共有协议》予以见证，见证法律服务工作者对双方提供的土地使用证、房权证、身份证、申请书等文件和材料进行了审查，并与双方当事人进行了谈话。双方当事人于2015年4月9日在见证法律服务工作者面前签署了上述房地产共有协议。现对双方所签房地产共有协议的真实性发表以下见证意见：一、签约双方主体资格合格，具有民事权利能力和民事行为能力。二、签约双方《房地产共有协议》文本上的签字、印章属实。三、签署《房地产共有协议》的行为是双方当事人真实意思的表示，符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定。”袁土旺（甲方）、袁康保（乙方）、袁朝安（丙方）、袁华清（丁方）、袁超（戊方）签订的《房地产共有协议》约定：一、共有财产状况：五方约定的共有财产是位于xx镇xx路二横巷2号共有的房地产：是九十年代中期甲、乙、丙、丁、戊五方（五兄弟）共建的，以袁土旺的名字登记[详见附件：遂府国用总字第xx号字（1995）第xx号]。二、共有份额：甲、乙、丙、丁、戊五方（五兄弟）约定对以上共有财产所有权平均享有所有权。三、甲、乙、丙、丁、戊五方（五兄弟）约定对以上共有物由五方共同管理、使用和收益，变更、维修、重建（包括因共有物产生的债权债务）由五方按份额享有和承担。四、五方约定对以上共有财产任何一方处分自己的份额时必须征得另四方的同意，且另四方在同等条件下有优先购买权。五、本协议中的土地使用和房地产证件及有关块宅基地的其他证件证明由父母袁茂益、许凤保管，任何一方不得将证件作为商业之用（包括将证件进行商业抵押活动）。六、本协议签订后五方应当严格遵守，任何一方不得违约，否则违约方按房产价值总额的25%承担违约责任。七、本协议经五方签字生效，一式六份，五方各执一份，北坡镇法律服务所执一份，具有同等法律效力。再查明，涉案土地曾经登记在袁茂益的名下[《国有土地使用证》证号：遂府国用字（89）第xx号]。本院认为：本案属于共有纠纷。根据上诉人袁土旺的上诉请求及理由，被上诉人袁康保、袁朝安、袁华清、袁超的答辩意见，本案二审争议的焦点问题如下:一、关于本案案由的确定问题。案由反映案件所涉法律关系的性质，是对诉讼争议所包含的法律关系的概括。在确定案由时，应结合当事人的诉讼请求和事实理由准确识别诉讼标的，不只拘泥于当事人在诉讼材料中的表述，亦应分析当事人所争议的实质内容。本案中，袁康保等人起诉请求确认《房地产共有协议》合法有效及对该协议项下的房地产进行分割，实质是以该共有协议作为确认涉案房地产属于共有财产的依据，进而予以分割。该请求不仅涉及共有物确认，还涉及共有物分割，故本案应定性为共有纠纷。袁土旺上诉关于涉案《房地产共有协议》的内容性质系赠与，本案案由应是赠与合同纠纷的主张，本院不予支持。一审判决将本案定性为共有物分割纠纷欠妥，本院依法予以纠正。二、关于一审程序是否违法的问题。袁土旺上诉主张陈小磷是涉案房地产的共有人，一审法院没有追加陈小磷为本案第三人，程序错误。但袁康保等人是以涉案《房地产共有协议》约定涉案房地产归五兄弟共有为依据，请求分割涉案房地产。该协议有五兄弟及父母的签字，并没有陈小磷的签字，故陈小磷不属于必须参加诉讼的第三人。一审法院没有追加陈小磷为本案第三人参加诉讼并无不当。三、关于涉案《房地产共有协议》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，袁茂益、许凤夫妻共同生育了五个儿子、四个女儿。在共同生活期间，于1984年以第三个儿子袁朝安的名义购买涉案土地、办理准建证及建设涉案房屋。涉案土地的使用权于1989年登记在袁茂益的名下，于1995年变更登记在大儿子袁土旺名下。涉案房屋的所有权于1995年登记在袁土旺名下。从以上事实可知，在没有证据证明当时已经分家析产的情况下，1984年购买的涉案土地及建设的涉案房屋应认定为用家庭共同劳动、收入所购买及建设，应确认为家庭共有财产。虽然涉案房地产的土地使用权和房屋所有权登记在袁土旺名下，但袁康保等人已提交《现金收入收据》、《遂溪县*镇建设准建证》等证据，再结合房屋建好后，由家庭成员共同居住等事实，可证明涉案房地产权属的登记情况与真实权利状态不符。2015年在遂溪县北坡镇法律服务所及袁茂益、许凤的见证下，袁土旺、袁康保、袁朝安、袁华清、袁超五兄弟签订了涉案《房地产共有协议》，该协议约定五兄弟对涉案房地产平均享有所有权。袁土旺的妻子陈小磷虽然没有在该协议上签字。但在一般民事活动中，夫妻双方对外均有相应家事代理权。且在没有证据证明签约各方存在上述法律规定合同无效的情形下，一审法院确认涉案《房地产共有协议》有效并无不当，本院予以维持。综上所述，袁土旺的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5290.5元，由上诉人袁土旺负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年七月二十八日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。