北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初31098号原告：高文泉，男，1970年2月12日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告：郑培强，女，1971年9月1日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。二原告共同委托诉讼代理人：邓沐，北京国同金律师事务所律师。被告：崔永东，男，1968年6月25日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：刘军缨，女，1970年9月26日出生，汉族，自由职业者，住北京市海淀区。二被告共同委托诉讼代理人：黄颖，北京大成律师事务所律师。被告崔永东委托诉讼代理人：王欣一，北京市世纪律师事务所律师。原告高文泉、郑培强诉被告崔永东、刘军缨租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告高文泉、郑培强之委托诉讼代理人邓沐，被告崔永东、刘军缨共同的委托诉讼代理人黄颖，被告崔永东委托诉讼代理人王欣一及崔永东本人，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高文泉、郑培强向本院提出诉讼请求：1.判令我方和崔永东、刘军缨之间于2016年12月28日签订的《泉水大院合作经营协议》无效；2.判令崔永东、刘军缨将北京市海淀区苏家坨镇管家岭民俗旅游村泉水农家大院立即返还给我方；3.判令崔永东、刘军缨按租金标准向我方支付占用费自2017年1月1日起暂计算至2020年5月31日,金额为191.3333万元；4.判令崔永东、刘军缨向我方支付2018年1月份的电费7183.32元及滞纳金100.57元；5.诉讼费由崔永东、刘军缨承担。事实与理由：2016年12月28日，我方和崔永东、刘军缨就海淀区苏家坨镇管家岭民俗旅游村的泉水大院签订《泉水大院合作经营协议》，约定我方将泉水大院转给崔永东、刘军缨经营，其中含院内北房大厅、西客房3套、西院1套、鱼池南院、鱼池、室外餐厅、菜地、泉水农家大院马路东侧樱桃地等；期限15年，自2017年1月1日起至2032年12月31日止；崔永东、刘军缨须向我方支付场地使用费每年56万元。合同签订后，我方依约向崔永东、刘军缨交付泉水大院，但崔永东、刘军缨未依约于2018年1月1日支付28万元，经我方多次催告至今未付，且拖欠电费。2018年3月24日向崔永东、刘军缨送达通知，通知崔永东、刘军缨于2018年3月24日解除双方所签订的合同。被告崔永东、刘军缨辩称，不同意高文泉、郑培强诉讼请求，理由如下：1.高文泉、郑培强没有证据推翻其有权出租该房屋的陈述，民事诉讼是禁反言的，高文泉、郑培强陈述前后矛盾，应当以之前高文泉、郑培强陈述为准，之前高文泉、郑培强提交的证据中，泉水大院示意图，证明诉争大院现状，协议及续签协议证明租赁物的合法来源，2017年3月29日北安河村管家岭生产办的证明，高文泉、郑培强已经证明租赁物中地上物归高文泉、郑培强所有，允许对外合作开发转租。2017年4月7日北安河村委会证明，租赁物土地为集体三产地，地上自建房屋所有权归高文泉、郑培强高文泉所有，以上证据表明高文泉、郑培强认可其有权出租租赁房屋，泉水大院合作经营协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。高文泉、郑培强现主张协议无效，无事实依据。况且根据村庄集镇规划建设管理条例第18条第2款规定，高文泉、郑培强提交的以上证据表明标的房屋及相关地上物已经取得相关部门批准，不存在合同无效的情形。同时根据北京市高级人民法院2013年12月19日发布并生效的北京市高院关于印发北京市高院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题解答的通知，其中第一条规定，当事人一方以出租人在订立租赁合同时，对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。对于高文泉、郑培强提到的其他诉求，我方认为协议依法成立并生效，是高文泉、郑培强违约在先，未按照合同约定供水供电，导致我方经营遭受严重损失，以及高文泉、郑培强未按照合同约定提供营业执照甚至为我方经营制造障碍，我方有权行使先履行抗辩权，拒绝按合同约定支付场地使用费，再者，我方为双方合作投入巨额资金，无论高文泉、郑培强主张协议无效还是协议解除，均应依法承担因此给我方造成的巨额损失。本案案由定性应为承包经营合同，对方应向我方提供场所及营业执照等手续，双方就泉水大院签订合同时，其内容实质上属于承包经营。双方协议所涉北房大厅是村集体所有的房屋，建设时间很早，就该部分的合作经营应该是有效的。就鱼池、菜地、桃树地的合作经营也应该是有效的。本案只有西客房和西院我方未查到建设审批手续，不能全部否定合同的效力。本案是承包经营合同纠纷，相关法律法规等并没有规定没有建设审批等手续就会导致合同无效。所以我方不同意高文泉、郑培强的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年10月20日，北京市海淀区苏家坨镇北安河村管家岭生产站（甲方）与高文泉（乙方）签订《协议书》，约定乙方租用本村大墙前蓄水池一座、租用北房五间，水管、电线线路、电费、水费等费用由乙方承担，甲方不承担任何经济责任；租赁期限为10年，自2003年10月20日至2013年10月19日。2013年3月10日，北京市海淀区苏家坨镇管家岭民俗旅游村与高文泉签订《续签协议书》，租赁期限约定为20年，自2013年10月20日至2033年10月20日。2016年12月28日，高文泉、郑培强（甲方）与崔永东、刘军缨（乙方）签订《泉水大院合作经营协议》，约定甲方将北京市海淀区苏家坨镇管家岭民俗旅游村占地面积约为12亩的泉水大院转让给乙方经营，其中含院内北房大厅200平方米、西客房3套（240平方米）、西院（独立院）1套（90平方米）、鱼池南院（70平方米、缓签）、鱼池、室外餐厅、菜地、泉水农家大院马路东侧2亩樱桃树地等；合作期限15年，自2017年1月1日其至2032年12月31日止；合作期间，乙方须向甲方支付场地使用费，每年56万元，甲方承诺合作期限内此费用不变（缓签部分签约时使用费为6万元，此部分费用另计，使用协议为补充条款作为本合同附件同具法律效力）；支付方式为2017年1月1日支付20万元，2017年7月1日支付38万元（含2万元电力设备增容费），2018年1月1日支付28万元，2018年7月1日支付28万元，2019年之后的费用年付，支付时间为提前1个月支付全年费用；合作期间，甲方负责提供场地、相关的营业执照以及与乙方经营期间所需要的相关许可证，关于泉水大院西南侧菜地及果园使用，乙方不能再未取得合法手续的情况下私建大棚及其他建筑。2017年3月29日，北京市海淀区苏家坨镇北安河村管家岭生产站出具《证明》，载明高文泉2003年开始租用本村大墙前房屋及土地开办农家院，院中自建房屋归高文泉所有，且已办理了营业执照，允许高文泉将院中房屋对外合作开发、转租。2017年4月7日，北京市海淀区苏家坨镇北安河村村民委员会出具《证明》，载明高文泉在租赁期内陆续自建房屋经营农家院，其租地内的所有自建房产权归高文泉所有。《泉水大院合作经营协议》签订后，高文泉、郑培强将泉水大院交由崔永东、刘军缨管理，崔永东、刘军缨自述其接手泉水大院后，没有新建、扩建、翻建建筑、但是对原有建筑进行了装修，对室外菜园及桃树地进行了修整。崔永东、刘军缨向高文泉、郑培强支付了2017年的租金，2018年4月7日，崔永东、刘军缨通过邮政汇款方式向高文泉名下汇入28万元，但未将取款密码告知高文泉、郑培强，高文泉、郑培强未收到该笔款项。高文泉、郑培强提交发票显示其2018年1月30日交纳电费7183.32元及电费违约金100.57元，崔永东、刘军缨对此不予认可，但未提交相反证据证明。庭审中，经本院释明，崔永东、刘军缨未就《泉水大院合作经营协议》的后果提出权利主张。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，高文泉、郑培强与崔永东、刘军缨签订的《泉水大院合作经营协议》虽名为合作经营，但协议约定高文泉、郑培强将泉水大院交由崔永东、刘军缨使用，崔永东、刘军缨向高文泉、郑培强支付场地使用费，该协议实为租赁协议。截至一审法庭辩论终结之前，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或相关主管部门的审批手续。未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准在集体土地上进行房屋建设的行为，既违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》关于集体土地管理的效力性强制性规定，也直接损害国家和社会公共利益，应当认定此类房屋的租赁合同无效，故高文泉、郑培强与崔永东、刘军缨签订的《泉水大院合作经营协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现高文泉、郑培强要求崔永东、刘军缨返还诉争场地房屋，具备事实及法律依据，本院予以支持。《泉水大院合作经营协议》虽被确认无效，但崔永东、刘军缨实际使用诉争场地及房屋，高文泉、郑培强要求崔永东、刘军缨按照合同约定的租金标准支付使用费，本院予以支持，其中2017年的使用费崔永东、刘军缨已经支付，本院予以抵扣。崔永东、刘军缨虽不认可高文泉、郑培强主张的电费及电费违约金，但未提交相反证据证明，故就高文泉、郑培强的该项主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、高文泉、郑培强与崔永东、刘军缨于2016年12月28日签订的《泉水大院合作经营协议》无效；二、崔永东、刘军缨于本判决生效后30日内将《泉水大院合作经营协议》所涉北京市海淀区苏家坨镇管家岭民俗旅游村泉水农家大院12亩场地及房屋腾空交还予高文泉、郑培强；三、崔永东、刘军缨于本判决生效后30日内支付高文泉、郑培强使用费，按每年56万元计算，自2018年1月1日起支付至实际腾退之日止，暂计算至2020年5月31日为1353333元；四、崔永东、刘军缨于本判决生效后30日内支付高文泉、郑培强电费7183.32元及电费违约金100.57元；五、驳回高文泉、郑培强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22086元，高文泉、郑培强已预交9400元，其中高文泉、郑培强负担6440元，已交纳；由崔永东、刘军缨负担15646元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判长  陈迎宾审判员  周志辉审判员  蔡 笑二〇二〇年七月二十三日书记员  李永瑞