广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3053号上诉人（原审原告）：黄少刚，男，1963年3月25日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区************。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市富湾房地产发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区****************卡，统一社会信用代码914************783。法定代表人：阮宇忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑建威，广东中元（中山）律师事务所律师。原审被告：中山火炬城建集团有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区******香晖园香滨阁（2、3层），统一社会信用代码914***********766M。法定代表人：苏锦洪，该公司董事长。上诉人黄少刚与上诉人中山市富湾房地产发展有限公司（以下简称富湾公司）、原审被告中山火炬城建集团有限公司（以下简称城建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。黄少刚上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.富湾公司向黄少刚支付2016年8月16日至2017年11月8日逾期交房违约金21659元。事实与理由：富湾公司未按合同约定和法律规定交付涉案商品房，应向黄少刚承担逾期交房违约责任。黄少刚起诉日期为2019年8月15日，主张2016年8月16日起的逾期交房违约金并没有超过诉讼时效。黄少刚网上申请起诉提交资料的时间是2019年8月14日，其办理收楼时间是2019年11月18日，对方依法应当承担逾期交楼的违约责任，违约金应从2016年8月16日计至2017年11月8日。富湾公司针对黄少刚的上诉，辩称，黄少刚未能提供有效的证据证实其收楼时间是2019年11月18日，黄少刚主张逾期交房违约金没有事实依据，依法不应予以支持。富湾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄少刚的全部诉讼请求。事实与理由：一、黄少刚未在法定期限前缴付专项维修资金，富湾公司依约有权拒绝为黄少刚办理房屋权属证书，并延期至黄少刚缴付专项维修资金后办理房地产权属证书，无需承担违约责任。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。虽然案涉商品房买卖合同未约定业主付清专项维修资金的期限，但依据前述规定，业主应在办理房屋入住手续前，将专项维修资金存入专户，而黄少刚未在法定期限前缴纳专项维修资金，一审法院认为黄少刚不存在逾期缴纳专项维修资金的行为，属于事实认定错误。所以富湾公司有权依据案涉商品房买卖合同第十一条的约定拒绝为黄少刚办理房地产权属证书，并顺延至黄少刚缴付专项维修资金后才依约起算办理房屋权属证书的期限，而截至2018年9月13日，黄少刚仍未缴付专项维修资金。故富湾公司于2018年12月19日办理房地产权属证书，并未违约，无需承担违约责任。二、即便富湾公司应向黄少刚计付违约金，但违约金总额应以已付房价款的3%作为上限。一审法院认为该违约金标准明显过低，并调整为以日万分之一的标准持续计算，没有任何事实和法律依据。但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，黄少刚主张增加违约金数额，应以不超过实际损失额为限。在黄少刚未举证证明合同约定的违约金数额明显低于其实际损失额的情况下，依法黄少刚应承担举证不能的不利后果。故应当按照合同约定计算违约金数额，即违约金总额应以已付房价款的3%作为上限。黄少刚答辩称，合同并没有约定付清专项维修资金的期限，富湾公司也没有证据证明其曾向业主主张过该资金的支付期限，该维修基金的缴款单是富湾公司向业主开具的，业主才可以缴纳，且该维修基金并非支付给富湾公司的，与富湾公司是否交付房屋办理房产证没有因果关系。黄少刚向一审法院提出诉讼请求：1.判令富湾公司、城建公司连带向黄少刚支付逾期交房违约金21899.7元（计算方式：以购房款481312元为基数，按每日万分之一的标准从2016年8月10日起计算至2017年11月8日止）；2.判令富湾公司、城建公司连带向黄少刚支付逾期办证违约金41440.9元（计算方式：以购房款481312元为基数，按每日万分之一的标准从2016年8月10日起计算至2018年12月19日止）。一审法院认定事实：1.2012年7月4日，黄少刚（买受人）与富湾公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以481312元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区嘉和苑二期2幢301房；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金;合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十一条第二款约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期收楼的在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，并由该日之次日起算房屋的保修期及物业管理费，因买受人未履行付清应付房价款、专项维修资金、及办证费用等应付款，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理契证而无须承担违约责任，且自本合同第八条约定的交付期限届满后次日起算物业管理费，买受人付清所欠款后方可收楼；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起按买受人已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金，违约金总金额以已付房价款的3%作为上限，此外出卖人无需承担其它法律责任或赔偿买受人任何损失。合同签订后，黄少刚按合同的约定向富湾公司支付了全部的购房款。2018年12月19日，涉案房屋的不动产权证书办出，权利人为黄少刚。2.富湾公司企业类型为有限责任公司（法人独资），股东为中山火炬城建开发有限公司。中山火炬城建开发有限公司于2019年5月27日经核准变更登记企业名称为城建公司。城建公司向本院提交了城建公司和富湾公司的2018年度财务报表审计报告。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系黄少刚与富湾公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案的争议焦点为：一、黄少刚主张逾期交房和逾期违约金是否已逾法定诉讼时效；二、黄少刚是否存在逾期缴纳专项维修资金的行为，富湾公司能否因此顺延交房和办证的期限；三、如富湾公司需承担违约责任，违约金的计算方式；四、城建公司是否应对富湾公司的债务承担连带责任。焦点一。本案中的逾期交房和逾期办证违约金的计算方式为按日持续累计计算，属于连续性债务，以按日形成的每个个别债权分别单独计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。黄少刚于2019年8月23日提起诉讼，则2016年8月23日前的违约金已超诉讼时效。焦点二。合同并未约定黄少刚付清专项维修资金的期限，富湾公司也没有提供证据证明其曾向黄少刚指定履行期限，因此，黄少刚不存在逾期缴纳专项维修资金的行为，富湾公司不能以此为由顺延交房和办证期限。焦点三。关于逾期交房违约金。黄少刚确认富湾公司已经交付房屋的事实，但双方对房屋的交付时间存在争议。一审法院认为，根据“谁主张谁举证”规则，黄少刚向富湾公司主张逾期交房违约金，则有义务举证证明富湾公司存在逾期交付房屋的事实，其未提供充分有效证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。进而述之，案涉商品房买卖合同的签订日期是2012年7月4日，约定的房屋交付日期是同年12月31日，时间间隔如此之短，以买受人想尽快占有使用房屋的心态而言，如出卖人未按时交付房屋，买受人理应会积极及时向出卖人主张权利并要求其承担违约责任，但本案中未有相关证据予以证实，黄少刚主张直至2019年11月18日才实际收楼，期间却未有任何维权行为，与常理不符。综上，一审法院对黄少刚主张富湾公司逾期交付房屋的事实不予认定，对其据此提出的逾期交房违约金不予支持。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，富湾公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因富湾公司的责任导致黄少刚不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，黄少刚不退房，富湾公司自迟延之日起按已付房价款每天万分之一支付违约金,违约金总金额以已付房价款的3%作为上限。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理产权证导致买受人的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款3%为上限支付，标准明显过低。综合考量富湾公司逾期办证的过错程度，逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算。至于逾期办证违约金的起算时间。一审法院认为，前述条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日，本案中，因双方均无充分有效证据证明房屋的实际交付日，故一审法院将合同约定的交付日视为房屋交付日，富湾公司应从2012年12月31日起算720日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。因2016年8月23日前的违约金已逾诉讼时效，故逾期办证违约金应自2016年8月24日起计算至富湾公司递件之日止。涉案房屋的不动产权证书于2018年12月19日已办出，双方当事人未提供证据证明前述的富湾公司递件之日，鉴于产权登记机关办妥产权登记的期限一般为受理递件次日起5个工作日内，一审法院酌情认定富湾公司递件之日为2018年12月14日。依照上述计算方法，逾期办证天数为843日（2016年8月24日至2018年12月14日期间），富湾公司应向黄少刚支付逾期办证违约金40575元（481312元×843日×0.01%）。焦点四。城建公司提交了富湾公司和城建公司2018年度财务报表审计报告，黄少刚不申请审计，一审法院采信城建公司关于富湾公司和城建公司财产独立的抗辩，城建公司无须对富湾公司的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、富湾公司于一审判决生效之日起七日内向黄少刚支付逾期办证违约金40575元；二、驳回黄少刚的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1384元，减半收取为692元，由黄少刚负担249元，由富湾公司负担443元（黄少刚已预付692元，富湾公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付黄少刚）。二审期间，黄少刚提交证据如下：证据一，广东法院诉讼服务网的截图，拟证明黄少刚在网上立案登记时间是2019年8月14日；证据二，物业管理费收据一份，拟证明2019年11月18日办理收楼时交的管理费；证据三，（2020）粤2071民初3333号民事判决书及庭审笔录，拟证明黄少刚另案起诉富湾公司逾期交房违约金，双方在庭审中确认了黄少刚的收楼时间是2019年11月18日。富湾公司质证称：对证据一的真实性无法核实，且申请时间是2019年8月14日只能说明黄少刚首次提交材料或首次在网上申请立案是2019年8月14日，但不能证明是在当天就完成了全部资料的填报；对于证据二真实性由法院核实；对证据三的真实性确认但不确认其关联性，该民事判决书还没有生效。富湾公司不确认其主张的收楼时间，但黄少刚具体的收楼时间富湾公司也没有证据证明。本院二审查明：1.黄少刚与富湾公司的商品房预售合同纠纷一案，黄少刚在广东法院诉讼服务网的网上立案编号为：M108********076，申请日期为2019年8月14日。2.一审法院另案受理黄少刚与富湾公司商品房预售合同纠纷[案号为（2020）粤2071民初3333号]，黄少刚在该案中起诉要求富湾公司支付逾期交房违约金（以购房款481312元为基数，从2017年11月9日起计算至2019年11月18日）。富湾公司在该案的庭审笔录中，称确认黄少刚收楼日期为2019年11月18日，2017年11月8日涉案商品房取得竣工验收备案登记证后通过电话方式联系黄少刚收楼。黄少刚确认2019年11月18日收楼，但主张富湾公司一直没有通知其收楼，其是在诉讼后在律师的建议下才办理了收楼手续。除上述事实外，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、富湾公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担违约责任；二、富湾公司是否存在逾期办证的违约行为，应否承担违约责任。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即富湾公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担违约责任。根据合同约定富湾公司应于2012年12月31日前将符合合同约定及法律规定的商品房交付黄少刚使用，但富湾公司于2019年11月18日才将涉案商品房交付黄少刚使用，且富湾公司未举证证明涉案商品房在取得竣工验收备案登记证后已履行通知黄少刚收楼的义务，因此，富湾公司应向黄少刚承担逾期交房的违约责任。另外，逾期交房违约金的计算方式为按日计算持续累计，以按日形成的每个个别债权分别单独计算诉讼时效期间，而黄少刚网上申请立案日期为2019年8月14日，即2016年8月14日前的逾期交房违约金已过诉讼时效。现黄少刚主张2016年8月16日至2017年11月8日期间（共449天）的逾期交房违约金，于法不悖，本院予以支持。富湾公司应向黄少刚支付的逾期交房违约金为21611元（481312元×449日×0.01%）。一审法院对黄少刚主张富湾公司逾期交付房屋的事实不予认定，对黄少刚提出的逾期交房违约金不予支持不当，本院依法予以纠正。关于焦点二，富湾公司是否存在逾期办证的违约行为，应否承担违约责任。依照合同的约定，富湾公司应在“商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案”。对于合同约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯。根据本院查明的事实，黄少刚于2019年11月18日收楼，涉案商品房于2018年12月19日已办理了不动产权证书，登记在黄少刚名下。即富湾公司不构成逾期办证的违约行为，无须向黄少刚承担逾期办证违约责任。一审对此认定有误，本院依法予以更正。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22171号民事判决；二、上诉人中山市富湾房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人黄少刚支付逾期交房违约金21611元；三、驳回上诉人黄少刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1384元，减半收取为692元（黄少刚已预付），由黄少刚负担450元、由中山市富湾房地产发展有限公司负担242元。二审案件受理费1155元（黄少刚已预付341元、中山市富湾房地产发展有限公司已预付814元），由黄少刚负担751元、由中山市富湾房地产发展有限公司负担404元。上述一、二审案件受理费相互冲抵后，黄少刚须于本判决发生法律效力之日起七日内径付中山市富湾房地产发展有限公司168元，本院及一审法院不再另行收退。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年七月二十一日书记员  杨婉婷