河北省石家庄市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）冀01民再4号 再审申请人（一审被告）：石家庄瑞成房地产开发有限公司。住所地：正定县成德北街******。 法定代表人：冯克峰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜鹏鹏、武跃利。 被申请人（一审原告）：吴书伟，男，1972年3月3日出生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：王会勤，女，1972年7月2日出生，汉族，住址，系吴书伟之妻。 委托诉讼代理人：崔彦斌，系石家庄市正定恒州法律服务所法律工作者。 再审申请人石家庄瑞成房地产开发有限公司（以下简称瑞成公司）与被申请人吴书伟房屋买卖合同纠纷一案，河北省正定县人民法院于2016年11月22日作出（2016）冀0123第2823号民事判决，瑞成公司不服，上诉于本院。本院于2017年3月22日作出（2017）冀01民终1252号民事裁定，撤销正定县人民法院（2016）冀0123第2823号民事判决，本案发回正定县人民法院重审。正定县人民法院于2017年7月5日作出（2017）冀0123第1408号民事判决，已经发生法律效力。瑞成公司不服，向本院申请再审。本院于2018年9月11日作出（2018）冀01民申53号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人瑞成公司的委托诉讼代理人杜鹏鹏、武跃利，被申请人吴书伟的委托诉讼代理人王会勤、崔彦斌到庭参加诉讼。 一审原告吴书伟诉称，我分两次从被告开发的华北门业博览中心的综合公寓B座1-2601、1-2603、1-2604，商业楼商铺1-145、1-147、5-115、6-112，负二层车位448号、449号、450号、451号。优惠后总合同金额为柒佰万元。我已经付清全部购房款，双方也签订了正式的房屋买卖合同，并到正定县房产所进行了备案登记。为了统一业态管理，被告要求租赁我所购买的上述门市及公寓楼，双方签订《租赁回购协议》。可是被告公司租赁我所购的上述公寓及门脸后仅仅支付了一个月的租金，剩余租金至今也没有支付，后由被告法定代表人冯克峰出面并签署书面的《协议书》，由于被告方单方违约自愿放弃《租赁回购协议》中约定的承租我购买的上述房产，被告保证于2016年8月1日前付清之前拖欠的全部租金并保证为我所购买的房屋办理水卡、电卡等配套设施，由我自行向外出租。可是在2016年7月2日签订协议后，被告根本没有按照上述约定履行，至今没有支付拖欠租金，也没有接通水电。存在严重的违约行为。经多次与被告协商均没有合理答复，故诉至贵院，请求1、依法确认原被告双方所签订的《购房合同》合法有效。2、依法判令被告交付原告购买房屋的公寓楼及商业门脸（具体见合同）。3、本案诉讼费由被告承担。 一审被被告瑞成公司辩称，1、原被告双方签订了租赁回购协议以及协议，不是双方当事人的真实意思表示，不具备民事法律行为构成的基本要件，双方签订协议的行为为无效民事行为，所签订的协议以及相关合同也是无效合同；2、双方的真实法律关系是借贷抵押担保法律关系，而不是购房及回购法律关系，如果原告不变更诉讼请求，请人民法院驳回其起诉。 正定县人民法院一审查明，双方于2016年5月17日签订四份商品房买卖合同，购买了位于正定县4元）；1单元2603室（房款1064076元）；1单元2604室（房款1302754元）；1号商业楼1单元145室（房款635156元），上述房款均于2016年5月19日通过银行转入被告账户，被告出具了收据。2016年5月19日，双方签订四份华北门业博览中心协议书，四份协议分别约定，乙方（原告）自愿定购石家庄瑞成房地产开发有限公司位于正定县个，均为40000元，共计160000元。同日，原告通过银行将上述款项转入被告账户，被告出具了收据。2016年5月23日，双方再次签订三份商品房买卖合同，购买了位于正定县7元）；5单元115室（房款1374322元）；6单元112室（房款938141元），上述房款均于2016年5月25日通过银行转入被告账户，被告出具了收据。原告方购买的正定县正定镇成德北街1号综合楼1单元2601号、2603号、2604号、商业楼1单元145号、147号、5单元115号、6单元112号分别于2016年5月18日、2016年5月24日分两次在正定县房地产管理所进行了登记备案。2016年5月17日，被告作为甲方，原告作为乙方签订租赁回购协议，协议约定，乙方购买甲方坐落在华北门业博览中心的综合楼公寓Ｂ座1-2601、1-2603、1-2604，合计面积843.38平方米；商业楼商铺1-145，合计面积为62.94平方米；车位4套车号分别为负二层448、449、450、451，共计房款400万，协议注明，此价款为内部优惠价格，具体房号详见商品房买卖合同。经双方平等协商，甲方租赁乙方所购上述公寓、商业门脸及车位，租金上打租，甲方每月20日前支付下月租金共计12万元。延期一天支付总房款万分之五的违约金，逾期一个月仍不能付清拖欠租金，本协议自动终止。双方协商一致同意，超过半年后甲方可按原价回购以上房源，甲方付清总房款及全部租金后（租金按实际租赁时间计算，不足整月按整月计算），双方签订的商品房买卖合同自然解除，乙方必须无条件配合解除商品房买卖合同备案手续。2016年5月24日，被告方法人冯克峰作为甲方，原告作为乙方，双方签订租赁回购协议，协议约定，乙方购买甲方坐落在华北门业博览中心的商业楼三套商铺，分别为1-147、5-115、6-112，合计面积为279.68平方米，共计房款300万元。协议注明，此价款为内部优惠价格，具体房号详见商品房买卖合同。经双方平等协商，甲方租赁乙方所购上述公寓、商业门脸及车位，租金上打租，甲方每月30日前支付下月租金共计9万元。延期一天支付总房款万分之五的违约金，逾期一个月仍不能付清拖欠租金，本协议自动终止。双方协商一致同意，超过半年后甲方可按原价回购以上房源，甲方付清总房款及全部租金后（租金按实际租赁时间计算，不足整月按整月计算），双方签订的商品房买卖合同自然解除，乙方必须无条件配合解除商品房买卖合同备案手续。两份租赁回购协议签订后，被告仅支付了一个月的租金，剩余租金至今未付。后双方经协商，于2016年7月2日签订协议书，协议约定，租赁回购协议在履行过程中，甲方（被告）单方违约，没有向乙方（原告）支付租金，经双方平等协商重新达成如下协议，内容共同遵守：甲方保证于2016年7月30日前给付拖欠乙方的全部租金及违约金。逾期一天自愿按照拖欠租金总额万分之五支付给乙方违约金。2016年7月30日前补足2个月租金及违约金，由甲方继续租用。如到期无法支付租金，双方自愿不再履行甲方在半年后以原价回购上述商业门脸及公寓的条款。甲方保证在2016年8月1日向乙方交付所购商业门脸及公寓的电卡、水卡等配套设施，并保证乙方能及时使用。协议签订后，被告方至今未支付原告租金，至此成诉。 正定县人民法院一审认为，原告购买的正定县正定镇成德北街1号综合楼1单元2601号、2603号、2604号、1号商业楼1单元145号、147号、5单元115号、6单元112号商铺已与被告签订了正式商品房买卖合同，四个地下车位也与被告签订了协议书，房屋已在正定县房地产管理所进行了登记备案。《商品房买卖合同》及《华北门业博览中心协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，依法应为有效。同时，《商品房买卖合同》已对买卖标的和买卖价款作了详细约定，由此应当认定，双方之间的房屋买卖合同关系已经成立，双方均应严格履行。虽然回购协议中约定了解除房屋买卖合同的条件，但被告在能够主动选择履行合同的情况下，却并未履行支付租金，且被告已承诺“如到期无法支付租金，向原告交付所购商业门脸及公寓的电卡、水卡等配套设施”。故被告应当按照房屋买卖合同及协议书履行交付义务。被告辩称，双方的真实法律关系是借贷抵押担保关系，而不是购房及回购法律关系。原被告之间并未签订借款合同，双方签订商品房买卖合同后，原告即支付了房款，且进行了房产备案，现被告以原告所购房产与同等位置房屋房价相差110%及租金相差91%来推定双方的真实法律关系是借贷抵押担保法律关系，证据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四十五条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决为：一、原告吴书伟与被告石家庄瑞成房地产开发有限公司签订的七份《商品房买卖合同》及四份《华北门业博览中心协议书》有效。二、被告石家庄瑞成房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将位于正定县正定镇成德北街1号综合楼1单元2601号、2603号、2604号、1号商业楼1单元145号、147号、5单元115号、6单元112号等房屋及负二层448室、449室、450室、451室四个地下车位交付给原告。 瑞成公司申请再审称，一、申请人与被申请人之间的法律关系是民间借贷法律关系，而不是房屋买卖及回购法律关系，事实认定错误。一是本案的商品房买卖合同违反合同的对价原则，明显不符合交易规则，我公司向法院提交的同类型的房屋真实交易的均价每平方米22000元，租金每月均80-100元，而吴书伟的购房价每平方米10700元，租金也是按照购房款的月3%支付租金，签订合同的单价与在房管所备案的单价相比，明显畸低。二是回租的标的物中的公寓和车位明显不具有经营目的。三是双方所签订的两份租赁回购协议，分别为400万元和300万元，但是在第一次签订合同之前的20多天，即4月29日，吴书伟就打款200万元，不符合购房的一般流程，签订第一份协议时吴书伟付款300万元而不是400万元，第二份协议时付款200万元而是300万元，吴书伟实际支付房款500万并非700万，租金也是按照月3%计算的。四是签订合同时都有一份合同的单价保留在了两位小数点，明显是为了凑够700万元的借款数额。根据最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释的相关规定，瑞成公司与吴书伟的售后包租、约定回购的销售行为明显具有融资性质，属于借贷关系。而且本案中瑞成公司并未向吴书伟开具已收取700万元购房款的销售不动产统一发票。二、申请人开发的民主街升级改造项目目前尚未进行竣工验收，一审法院判决申请人交付尚未进行竣工验收且在判决时尚未到交房时间的公寓及车位严重违反法律禁止性规定，认定事实和适用法律均错误。《建筑法》第六十一条，《合同法》第二百七十九条，《城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等均规定房屋必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能交付，一审法院判令申请人交付案涉房产违反了相关规定。三、该案发回后，在没有增加诉讼请求的情况下，径行判决交付车位，超范围裁判，程序严重违法。本案因超出诉讼请求，违反法定程序被石家庄中院发回正定法院重审，重审期间，被申请人一方没有增加诉讼请求，正定县人民法院却作出了与第一次一审（2016）冀0123第2823号判决除了案号、主审法官、时间不一样，其他判决内容完全一致的（2017）冀0123第1408号民事判决，超范围裁判，程序严重违法。请求撤销一审再审判决，改判驳回被申请人的起诉，或发回重审；诉讼费用由被申请人负担。 庭审期间，再审申请人提交瑞成公司财务经理出具的吴书伟700万元借款情况说明，欲证明吴书伟和瑞成公司之间是民间借贷关系，并非买卖合同关系。提交程风旗、张俊卿等七份正定县法院判决书，欲证明该七份判决书认定的民间借贷关系与本案案情完全一致。 被申请人吴书伟辩称，申请人的申请没有相应的事实及法律依据，吴书伟在2016年5月25日分别与申请人签订了七份商品房买卖合同，该七份买卖合同经双方签字认可，对价格以及相应的交付方式也作出了明确约定，并且在正定县房管局进行了备案登记。原审原告吴书伟根据七份合同约定，房款价格分别向申请人瑞成公司转账转入购房款，而不是申请人自述的在签订合同之前就已经支付了200万元和300万元的借款，在原审审理中吴书伟已经向法院提交了双方签订的商品房买卖合同以及每套合同所依附的银行流水小票，以及再审申请人出具的购房收据，该七套房屋的买卖行为真实合法有效。再审申请人当庭所表述的认为属于民间借贷的依据仅仅是其自述，其认为价格与当时的市场价格偏低，所以认为是民间借贷，根据当时的双方实际情况，原告吴书伟一次性团购再审申请人的上述多套房屋价格是在双方合理认定的基础上达成的，这中间没有任何书面的或者口头的约定属于民间借贷行为。再审申请人自己的员工，财务经理出具的证明不具有任何的真实性，其所作证的内容原告方不认可。再审申请人当庭宣读的申请书中认为该房屋没有经过验收，不应当判决交付是完全错误的，到目前为止以及原告购买上述房屋已经完全具备入住条件，包括原告早期的先行购买的公寓以及其他的商铺，现在都在正常的入住营业，再审申请人以此为借口认为不应当判决交付房屋没有任何依据。本次庭审中，再审申请人所提交的几份证据均不能证明双方存在民间借贷行为，其所依据的案外人程风旗等与本案不具有关联性。程风旗等人向法庭所提起的诉讼依据的合同是双方签订的协议，而本案双方签订的合同是正式备案的商品房买卖合同，并且程风旗等人的行为不能代表原告吴书伟的行为，不能以类推的形式进行推断。请求法庭依法审理，驳回申请人的再审请求，维持原审。 本院再审认为，再审申请人瑞成公司的再审请求依法成立，本案名为商品房买卖，实为民间借贷，一审法院应向被申请人吴书伟释明变更诉讼请求，按照民间借贷法律关系进行审理，一审法院未予释明，属认定基本事实不清，程序违法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项的规定，裁定如下： 一、撤销河北省正定县人民法院（2017）冀0123民初1408号民事判决； 二、本案发回河北省正定县人民法院重审。 二审案件受理费60800元，瑞成公司已经预交，予以退还。 审判长  郝俊贤 审判员  王淑芳 审判员  高玉坡 二〇二〇年七月二十一日 书记员  赵浩淼