广东省广州市中级民法院执 行 裁 定 书(2020)粤01执复332号复议申请人（异议人、利害关系人）：张雪平，男，1969年7月10日出生，汉族，住湖北省天门市。申请执行人：中国银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广州市海珠区广州大道南和平中街**，广州大道**（双）的**，广州大道南和平中街**、广州大道南872、900、902号的201和301房。负责人：肖万满，行长。被执行人：广州市裤亿服饰有限公司，住所地广州市白云区鹤龙一路366，住所地广州市白云区鹤龙一路******='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈刘仔。被执行人：陈刘仔，男，1965年10月24日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。被执行人：黎永连，女，1965年10月20日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。复议申请人张雪平不服广东省广州市海珠区人民法院（下称海珠法院）（2019）粤0105执异382号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。海珠法院在执行中国银行股份有限公司广州海珠支行（下称中国银行海珠支行）与广州市裤亿服饰有限公司（下称裤亿公司）、陈刘仔、黎永连金融借款合同纠纷一案中，裁定拍卖被执行人陈刘仔所有的位于广州市海珠区敦和路147号301（三楼），责令该房屋使用人在2019年11月15日前腾空房屋交法院处理。张雪平不服提出书面异议，称：其于2018年7月向陈伟钊承租涉案房屋，租期为5年，其承租后投入大量的资金进行装修并经营使用至今。近期，其看到法院张贴的公告，于是向陈伟钊询问，陈伟钊表示也是向苏嘉俊转租的。经了解，涉案房屋是由陈刘仔出租给苏嘉俊，再由苏嘉俊转租给陈伟钊，陈伟钊再转租给其。陈刘仔与苏嘉俊、苏嘉俊与陈伟钊、陈伟钊与其之间签订的租赁合同是双方各自的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同法第二百三十条的规定，其对涉案房屋享有优先购买权，如果法院要求搬出，将会给其带来巨大经济损失，而陈伟钊和苏嘉俊没有任何损失，如果需要搬迁，必须赔偿其巨额装修费用和损失。海珠法院查明，关于中国银行海珠支行申请仲裁裤亿公司、陈刘仔、黎永连金融借款合同纠纷一案，在财产保全过程中，海珠法院于2015年1月13日查封了陈刘仔所有的位于广州市海珠区敦和路147号301（三楼）。2015年2月15日，广州仲裁委员会作出（2015）穗仲案字第33号裁决书裁决：裤亿公司向中国银行海珠支行偿还借款本金1800万元及利息、逾期利息、复利；中国银行海珠支行对广州市海珠区敦和路147号301（三楼）的房产拍卖、变卖所得价款在全部债权范围内享有抵押优先受偿权；等。2015年3月24日，中国银行海珠支行依据上述裁决向广州市中级人民法院申请执行，该院指定海珠法院执行，海珠法院以（2015）穗海法执字第2516号立案执行。执行过程中，案外人苏嘉俊对广州市海珠区敦和路147号301（三楼）向海珠法院主张租赁权，海珠法院于2016年7月28日以抵押权设立在先为由涤除其主张的租赁权。后苏嘉俊向海珠法院提出执行异议，请求按照不交吉价格进行拍卖，海珠法院于同年10月13日作出（2016）粤0105执异130号执行裁定书裁定驳回异议请求。2016年11月2日，苏嘉俊向海珠法院提起案外人执行异议之诉，要求判令对上述房屋按照不交吉价格进行拍卖。2017年6月9日，海珠法院作出（2016）粤0105民初9008号民事判决以设立在后的租赁权不得对抗设立在先的抵押权为由判决驳回诉讼请求。判后，苏嘉俊不服上诉，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终20066号民事裁定书裁定准许撤回上诉。2019年3月18日，海珠法院根据中国银行海珠支行的申请裁定拍卖上述房屋。同年10月18日，海珠法院发出拍卖前公告，责令该房屋使用人在同年11月15日前腾空房屋交本院处理，并通过实地考察发现该房屋的实际使用人为苏嘉俊。2019年11月8日，张雪平对上述房屋向海珠法院主张租赁权，海珠法院已决定涤除其所主张的租赁权。据广州市不动产登记查册表显示：涉案房屋的产权人为陈刘仔，单独所有，建筑面积为1484.09平方米，抵押权人为中国银行海珠支行，抵押登记时间为2013年9月26日。审查过程中，张雪平为证明其主张，提交了如下证据：1、（出租人、甲方）陈刘仔、黎永连与（承租人、乙方）苏嘉俊于2014年9月18日签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市海珠区敦和路147号301（三楼）出租给乙方，月租金为3万元，租期从2014年10月1日至2033年9月30日止；在乙方保证不改变物业用途的情况下，允许乙方转租他人；等。2、（出租人、甲方）苏嘉俊与（承租人、乙方）陈伟钊于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市海珠区敦和路147号301（三楼）出租给乙方，乙方每季按6万元缴付租金给甲方，租期从2015年3月1日至2025年2月28日止；发现乙方擅自将房屋转租、分租、转让、转借等，甲方可终止合同，收回房屋，且无须退还乙方押金；等。3、（出租人、甲方）陈伟钊与（承租人、乙方）张雪平于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市海珠区敦和路147号301（三楼）出租给乙方，乙方每月按6万元缴付租金给甲方，租期从2018年7月1日至2023年6月30日止；乙方需向甲方交纳18万元作为房屋押金；发现乙方擅自将房屋转租、分租、转让、转借等，甲方可终止合同，收回房屋，且无须退还乙方押金；等。4、押金、租金收款收据共19张、涉案房屋照片2张。5、户名为张雪平的中国农业银行明细清单、支付宝收支明细。海珠法院认为，张雪平以享有租赁权为由主张对涉案房屋进行不交吉拍卖并享有优先购买权，故张雪平对涉案房屋的租赁权是否真实合法以及能否对抗中国银行海珠支行的抵押权是本案的审查重点。结合张雪平提供的证据材料，海珠法院分析与认定如下：张雪平所主张的租赁权系基于陈伟钊的转租行为而取得，但陈伟钊向苏嘉俊承租时已明确约定如承租人擅自转租、分租、转让等的，出租人苏嘉俊可终止合同收回房屋，在没有证据证明陈伟钊的转租行为经过苏嘉俊同意的情况下，该行为是违反约定的行为。即使该转租行为已得到苏嘉俊的确认或其未提出异议，但对于张雪平是否已支付租金的事实，其仅提供了收款收据佐证，且根据其提供的账户明细清单亦无法认定其已依约向陈伟钊支付租金的事实，故海珠法院对张雪平已支付相应租金的事实不予采纳。此外，经海珠法院调查，涉案房屋目前的实际使用人为苏嘉俊，但张雪平主张其已实际占有该房屋，并未提供充分证据佐证，故海珠法院不予采信。鉴此，海珠法院对张雪平所主张的租赁权的真实性不予确认。更为重要的是，即使张雪平所述情况属实，张雪平所主张的租赁权的设立时间为2018年7月1日，均发生在涉案房屋被抵押、查封之后，明显不能对抗中国银行海珠支行对该房屋所设立的抵押权，该租赁权理应予以除去，故张雪平主张不交吉拍卖并享有优先购买权，缺乏依据，海珠法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人张雪平提出的执行异议。张雪平不服向本院申请复议，称：一、张雪平才是广州市海珠区敦和路147号301（三楼）的真正实际使用人，并对涉案房屋享有合法承租权，海珠法院对此认定错误。虽然陈伟钊与苏嘉俊签订的房屋租赁合同约定陈伟钊不能擅自转租，但张雪平承租涉案房屋至今已一年有余，其间苏嘉俊从未提出过任何异议。张雪平于2018年7月向陈伟钊承租涉案房屋，租期5年，承租后投入大量的资金进行了装修并经营使用至今，这从张雪平提供的证据可以证明。如果法院要求张雪平搬迁，将导致张雪平产生巨大的损失。从张雪平提供的“押金及租金收据”可知，张雪平已依约向陈伟钊支付房屋押金18万元以及从2018年7月起至今的每月租金6万元，并以现金方式支付，对此均有陈伟钊签字出具的收据。故涉案房屋目前的实际使用人并不是苏嘉俊而是张雪平，张雪平合法承租，根据《合同法》第230条规定，张雪平对涉案房屋理应享有优先购买权。二、本案的救济途径应适用民诉法第227条而非适用民诉法第225条，海珠法院适用法律错误，剥夺了张雪平的租赁权，且剥夺其通过诉讼途径进行救济的权利。张雪平请求对301房享有优先购买权，涉及到张雪平的实体权利。张雪平投入大量资金进行装修、改造，如果租赁权被法院剥夺，将影响其经营权甚至是生存权。对于该实体权利的处理，应当经过执行异议及执行异议之诉才能判定。海珠法院张贴的（2018）粤0105执恢1280号《公告》要求实际使用人迁出，涉及到对张雪平实体权利的限制甚至剥夺，如果法院强制要求张雪平迁出，等于否认了张雪平的租赁权，该租赁权附着于涉案房屋，属于张雪平的实体权利。张雪平主张相应租赁权和优先购买权足以阻止执行标的交付的实体权利，应当依民诉法第227条的规定进行处理。故请求撤销海珠法院作出的（2019）粤0105执异382号《执行裁定书》；对陈刘仔名下位于广州市海珠区敦和路147号301（三楼）房屋进行不交吉拍卖；确认张雪平对上述房屋享有合法承租权和优先购买权。对海珠法院查明的事实，本院经审查予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”本案中，被执行人陈刘仔名下位于广州市海珠区敦和路147号301（三楼）房产于2013年9月办理抵押登记，于2015年1月被海珠法院查封。张雪平主张其于2018年7月向陈伟钊承租涉案房屋，时间在涉案房屋设定抵押权及被查封之后，即使该租赁关系真实，根据上述规定，张雪平的权利也不得对抗申请执行人。况且，张雪平所持的租赁合同并非其与被执行人陈刘仔签订，经海珠法院调查，其也并非涉案房屋的实际使用人。张雪平称其合法承租涉案房屋的依据不足。鉴于查封措施在先，张雪平主张的租赁行为在后，海珠法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定对本案进行审查，适用法律并无不当。综上所述，海珠法院裁定驳回张雪平异议请求的处理正确，张雪平复议要求撤销海珠法院（2019）粤0105执异382号执行裁定的理由不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回张雪平的复议申请，维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105执异382号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  叶洁靖审判员  胡伟东审判员  刘 皓二〇二〇年七月三十日书记员  阮晓瑜