盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0991民初413号原告（案外人）：卢成武，男，汉族，1974年8月6日生，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人:杨继标，江苏因果律师事务所律师。被告（申请执行人）：王翠红，女，汉族，1967年6月20日生，住盐城市亭湖区。被告（申请执行人）：王洪成，男，汉族，1941年7月31日生，住盐城市亭湖区。被告（申请执行人）：孙惠生，男，汉族，1958年1月28日生，住盐城市盐都区。被告（申请执行人）：钱海祥，男，汉族，1966年12月9日生，住盐城经济技术开发区。第三人（被执行人）：林振新，男，汉族，1956年7月26日生，住盐城市盐南高新区。第三人（被执行人）：车招云，女，汉族，1960年4月9日生，住址同上。第三人林振新、车招云的共同委托诉讼代理人：孙玉春，盐城市亭湖区黄海法律服务所法律工作者。第三人（案外人）：陆寿来，男，汉族，1950年3月24日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：李玲玉，江苏新中一律师事务所律师。原告卢成武与被告王翠红、王洪成、孙惠生、钱某，第三人林振新、车招云、陆寿来案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，于同年4月23日公开开庭进行了审理。原告卢成武及其委托诉讼代理人杨继标、被告王翠红、王洪成、孙惠生、钱海祥，第三人林振新及林振新、车招云的共同委托诉讼代理人孙玉春，第三人陆寿来及其委托诉讼代理人李玲玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢成武向本院提出诉讼请求：1.解除对盐城市亭湖区房屋拆迁款的查封，确认该房屋的拆迁款归原告所有。2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年12月8日，原告与第三人林振新、车招云签订《房屋买卖协议书》，根据该协议，第三人林振新、车招云将位于盐城市亭湖区房屋出售给原告，价值为人民币36万元。如遇拆迁，则拆迁所有补偿款均由原告所得。同年12月11日，林振新、车招云向原告出具承诺书，说明收到原告全部购房款，房屋已交付原告，并承诺如遇拆迁与其无关。2019年10月16日，原告与盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村委会签订了盐城市房屋拆迁协议书（货币补偿），补偿各项费用为646601元。因林振新、车招云与被告之间存有其他债务纠纷，根据被告申请，贵院查封、冻结了位于盐城市亭湖区其补偿款。原告遂于2020年1月8日向贵院提出执行异议，贵院于同年1月20日作出（2020）苏0991执异4号执行裁定书，驳回异议人卢成武的异议请求，并告知不服本裁定，可在裁定送达之日起十五日内向贵院提起执行异议之诉。现原告向贵院提出执行异议之诉，请求贵院依法判如诉请!被告王翠红辩称，我认可法院的裁定书，现在原告又来起诉，不知道是什么意思，由法院来裁定。被告王洪成辩称，我们与原告素不相识。林振新欠了很多人钱，且林振新告诉我们与原告之间只有10万元借款，但写成了36万。林振新就是不想还我们钱。被告孙惠生辩称，根据（2020）苏0991执异4号第4页法院向陆寿来、林振新调查的事实，原告与林振新的房屋买卖协议是无效的。被告钱某辩称，房屋买卖协议是林振新与卢成武之间达成的，但是房屋产权是陆寿来的，他们之间买卖没有经过陆寿来同意，房屋买卖协议不成立。且林振新没有权利处分这个房子，要陆寿来认可。林振新到处借钱，拆东墙补西墙，林振新还答应把房子给孙惠生的。第三人林振新，车招云述称，对原告所述的事实无异议。林振新、车招云于2018年12月8日将房屋卖给卢成武，并签订了协议，且已经收到卢成武支付的购房款36万元，并将房屋交付卢成武，房屋的水电也一起进行了交付。至于本案处理，请求法院依法处理。第三人陆寿来述称：1.该案查封的案涉房屋建设工程规划许可证和土地使用权证均是陆寿来所有，该房屋是农村集体土地，宅基地使用权，使用权人是陆寿来，合法权利人也应当是本人。2.陆寿来虽然与林振新签过一份合作建房协议，但因法律规定该协议是无效的，同时林振新也没有全面履行协议，所以其不能依据该协议取得房屋所有权。3.林振新于2018年12月8日将案涉房屋卖给原告，至少说明在法院查封该房屋时所有权人也不是林振新。4.我与原告达成的协议也属于债权，不能对抗物权，至少说明该案涉房屋不是林振新所有。综上，请求法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：执行申请执行人王翠红与被执行人林振新、车招云民间借贷纠纷一案，本院于2019年2月19日作出（2019）苏0991民初13号民事判决书，判决：“被告林振新、车招云于本判决生效后十日内偿还原告王翠红借款本金200000元、借期内利息48000元及逾期利息（逾期利息的计算方式为：以100000元为基数自2018年11月27日起至实际还款之日止按月利率2%的标准计算；以100000元为基数自2018年12月7日起至实际还款之日止按月利率2%的标准计算）。”被执行人林振新、车招云未能履行上述法律文书所确定的义务，申请执行人王翠红申请法院强制执行。本院以(2019)苏0991执389号予以立案执行。执行申请执行人王洪成与被执行人林振新、车招云民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月28日作出（2019）苏0991民初345号民事调解书，载明：“一、被告林振新、车招云欠原告王洪成本金105000元，利息55500元，合计160500元，扣除被告已还的2万，尚应还款140500元，于2016年6月30日前归还5万元，于2019年9月30日前归还90500元。二、如被告林振新、车招云有一期不按约履行上述款项，则原告王洪成有权申请执行全部未还款项。案件受理费3600元，减半收取1800元，由被告林振新、车招云承担（于2019年9月30日前支付给原告王洪成）。”被执行人林振新、车招云未能履行上述法律文书所确定的义务，申请执行人王翠红申请法院强制执行。本院以(2019)苏0991执585号予以立案执行。执行申请执行人孙某1生与被执行人林振新、车招云民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月22日作出（2019）苏0991民初441号民事调解书，载明：“一、被告林振新欠原告孙惠生借款200000元并承担利息76500元，合计276500元，被告林振新于2019年6月30日前偿还100000元、2019年12月30日前偿还176500元。如被告林振新未能按期履行，则原告孙惠生申请执行全部尚欠款项。二、双方余无瓜葛。案件受理费5394元，减半收取2697元，由原告孙惠生负担1347元、被告林振新负担1350元。”被执行人林振新、车招云未能履行上述法律文书所确定的义务，申请执行人孙某1生申请法院强制执行。本院以(2019)苏0991执586号予以立案执行。执行申请执行人钱某与被执行人林振新、车招云民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月22日作出（2019）苏0991民初438号民事调解书，载明：“一、被告林振新欠原告孙惠生借款200000元并承担利息76500元，合计276500元，被告林振新于2019年6月30日前偿还100000元、2019年12月30日前偿还176500元。如被告林振新未能按期履行，则原告孙惠生申请执行全部尚欠款项。二、双方余无瓜葛。案件受理费5394元，减半收取2697元，由原告孙惠生负担1347元、被告林振新负担1350元。”被执行人林振新、车招云未能履行上述法律文书所确定的义务，申请执行人钱某申请法院强制执行。本院以(2019)苏0991执587号予以立案执行。另查明，1996年8月10日，陆寿来取得案涉房屋集体土地建设使用权。2005年8月18日，陆寿来取得案涉房屋的建设工程规划许可证。2007年2月11日，林振新（甲方）与陆寿来（乙方）签订一份《协议书》，约定（摘要）：协议双方为改善居住条件，提高生活质量，决定合作建房，为保证顺利施工，签订如下协议：1.甲方愿以现有宅基地用于共同建房，土地使用证面积429.66平方米，规划许可复建面积107平方米。2.双方同意建房四户（两上两下），其房屋样式结构、水电、道路、车库、围墙等及配套工程由乙方设计、采购，经甲方同意后自行施工，乙方承担建房及配套设施的全部费用。3.新建主楼为二层四户，车库四间，每户一间，院子归底层两户，其中甲方所得一户为西侧底层和西边车库一间，其余三间归乙方所有，同时乙方返还甲方现金8万元，此款在乙方装潢入住后一次性付清。5.甲方土地使用证分为四等份，每户各占1/4，乙方在办理房产证及其他手续时，甲方必须无条件的积极配合乙方，但需交的费用由乙方承担，若确实办不了该手续的，乙方的三户房屋归乙方永久性使用。7.现有四户住房如遇拆迁等风险，双方各自承担。各自与拆迁部门单独结算互不干预，原有旧住房的拆除费用是否补偿的风险由甲方承担。2018年12月8日，卢成武（甲方）与林振新、车招云（乙方）、丙方（林某）签订一份《房屋买卖协议书》，该协议约定（摘要）：乙方因缺少资金周转，自愿将位于盐城市亭湖区自建的住房一套出售给甲方，该房屋价值人民币36万元。经双方协商达成如下一致协议，丙方自愿为乙方的房屋出售进行担保。二、乙方出售的该房屋确保无其他经济纠纷。如在乙方将该房屋出售给甲方后，发现该房屋在乙方出售前就已经将该套房屋抵押给他人，由此造成的一切经济责任及法律责任由乙方承担，并同时将甲方的购房款全额退还甲方，如乙方无经济能力退还，丙方承担偿还责任。四、丙方在为乙方的担保责任为无限期的连带担保责任。如乙方出售给甲方的房屋发生经济纠纷，乙方又无能力退还甲方的购房款，则由丙方承担偿还责任。五、该买卖协议的有效期为六个月，如乙方在出售该房屋给甲方后，自认为该套房屋已升值，要求收回该套房屋，必须在六个月内提出，在收回该套房屋时将甲方的购房款全额退还给甲方，并承担自签订协议之日起的利息，利息按年20%，担保人承担担保责任。同日，武某出具一份收条，该收条载明：今收到林振新还款壹拾玖万元整，注：（此款由卢成武代为归还的）。同日，林振新向卢成武出具收条一份，载明：今收到卢成武人民币现金、转账共计26万元，下欠壹拾万元整，此款为卢成武的购房款。2018年12月11日，林振新出具一份承诺书，载明：本人于2018年12月8日已收到26万元整（其中19万元由卢成武归还武某，此款是我林振新所借，借条已收回），于2018年12月11日已收到卢成武10万元，其中4万元归还王文军，购房款我已全部收到。此房水电卡已交给卢成武，如遇拆迁与我无关，从此两无瓜葛。2019年8月9日，本院与陆寿来、林振新谈话，陆寿来向本院陈述：2006年，我拿到了房屋返修执照就与林振新联合开发。当时约定的是每人两套房屋，林振新想要三套房屋。“2017”年房屋建好入住，林振新三套、我一套，林振新按照协议支付我8万元房款和1.2万元的砖石钱，这个钱应当在2007年支付给我。后来林振新其中两套房屋出售给别人了，当他要出售第三套房屋的时候，因为有矛盾，别人就没有购买。现在这个房屋面临拆迁，我询问过林振新的意见，但是他没有答复我。前几天有个姓卢的反映房子已经被林振新以36万元的价格出售给他。当时我给姓卢的说，因为林振新没有归还欠我的钱，房子已经让我收回了。林振新向本院陈述：姓卢的叫“卢振武”，我在几年前向他借过钱，当时他让我把这个房子给他作抵押，本金36万元，利息2万元，如在房屋拆迁之前归还借款，房子还是我的。如果房子遇到拆迁则以拆迁款归还他36万元本金和利息，拆迁款剩余部分返还给我。因此就签了房屋的买卖协议，我把钥匙交给了他，没有作正式抵押。在本次谈话中，本院依法向陆寿来、林振新释明：现在有四个执行案件，本院已经在房屋上贴了封条，如果这个房屋有拆迁的新情况，及时联系本院。2019年9月27日，本院作出（2019）苏0991执389、585、586、587号《协助执行通知书》，载明：查封、冻结林振新拆迁款75.75万元。2019年10月16日，盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村村民委员会（甲方）与卢成武（乙方）签订一份《盐城市房屋拆迁协议书（货币补偿）》，协议约定甲方应补偿乙方各项费用合计人民币646601元。2019年10月21日，本院与东河新村拆迁指挥办工作人员孙某2谈话，孙某2向本院陈述：卢成武是房子的名义抵押人。陆寿来家楼上一套房子总金额为646601元。虽然陆寿来与林振新之间有买卖协议，但是因为土地使用权证是登记在陆寿来名下，所以由陆寿来作为代表签的字，我们也没有与林振新签字。2007年的时候这个房子价值20万元，林振新差欠陆寿来8万元，是当时房屋价值的40%，至今没有还。2019年10月，这个房子拆迁，陆寿来要求补偿24万元，剩余部分由法院处置。现在陆寿来与我方签订了拆迁协议，我方建议法院解除案涉房屋的查封，并在解除之前与卢成武沟通。2019年11月1日，陆寿来的收条载明：因东河嘉园周边地块房屋搬迁项目涉及陆寿来和林振新共建位于城区小产权房屋经济纠纷，于2007年林振新欠陆寿来房款8万元人民币，2018年林振新将房屋卖给卢成武，经双方协商调解，卢成武自愿一次性拿出220000万元人民币补偿给陆寿来，永久性了断房屋，所有拆迁款归卢成武所有。本案审理过程中，卢成武陈述：2018年12月8日签订协议后，林振新将他的债权人武某喊过来，向武某支付19万元，其中5万元转账，剩余现金支付，并让武某写了代为归还的收条。还有5万元取了现金，身上还有2万元现金，给了林振新和车招云，他们打了收条。还差10万元，2018年12月11日，一次性给了林振新现金。林振新当时说他有人起诉的，卡不好用，让我给现金10万元。我给10万元的时候，林振新把王文军喊过去，当时林振新从10万元中拿了4万元给王文军。后来林振新写了一个承诺书给我，如遇到拆迁与其无关。他陈述的与法院谈话不一样，我也不清楚。林振新陈述：36万元是2018年借的，一个20万元，一个十多万，两笔都是现金，打了两三张借条，总共拿了36万元，不含利息，36万元加1分5的利息，没有钱还。我就把房子转让给他了，以房抵债了，等于卖给他了，房子卖了40万，36万加利息。卢成武还陈述：我们说的是我拿36万元加2万元利息，如果林振新能够半年内还给我，就把房子还给他。如果半年内不能还钱给我，视为房子是买卖，房子卖给我，合同生效，并且林振新也写了承诺书给我。本案的争议焦点为：案外人卢成武是否享有足以排除查封的民事权益？本院认为，本案中，卢成武与林振新、车招云于2018年12月8日签订《房屋买卖协议书》中明确约定“该买卖协议的有效期为六个月，如乙方在出售该房屋给甲方后，自认为该套房屋已升值，要求收回该套房屋，必须在六个月内提出，在收回该套房屋时将甲方的购房款全额退还给甲方，并承担自签订协议之日起的利息，利息按年20%，担保人承担担保责任。”在本院向林振新、卢成武调查时，林振新在第一次调查时陈述：其在几年前向卢成武借过钱，当时卢成武让其将案涉房子抵押给他，借款本金36万元，利息2万元，如在房屋拆迁之前归还借款，房子还是我的。如果房子遇到拆迁则以拆迁款归还他36万元本金和利息，拆迁款剩余部分返还给我。在第二次调查时陈述：36万元是2018年借的，一个20万元，一个十多万，两笔都是现金，打了两三张借条，总共拿了36万元，不含利息，36万元加1分5的利息，没有钱还。我就把房子转让给他了，以房抵债了。卢成武陈述：“我们说的是我拿36万元加2万元利息，如果林振新能够半年内还给我，就把房子还给他。如果半年内不能还钱给我，视为房子是买卖，房子卖给我，合同生效，并且林振新也写了承诺书给我。”由上述买卖合同的约定，再结合林振新及卢成武在法院调查时的陈述可知，双方的真实意思表示并非为了买卖房屋，而是为了借贷提供担保，实为担保合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。此外，卢成武在本案起诉状中陈述，其系购买案涉房屋，并支付了36万元购房款，但在签订案涉房屋买卖协议书之后不到一年时间，盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村村民委员会（甲方）就与卢成武（乙方）签订一份《盐城市房屋拆迁协议书（货币补偿）》，协议约定甲方应补偿乙方各项费用合计人民币646601元。该补偿价款与卢成武所谓的购买案涉房屋的价格相差巨大，在房屋市场价格未出现明显市场波动的情况下，这种贱卖房屋的价款约定与一般房屋买卖的常理相违。综上所述，卢成武不享有足有排除查封的民事权益，其提出的相关诉求于法无据，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告卢成武的诉讼请求。案件受理费人民币10346元，由原告卢成武承担。如不服本判决，应于判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向本院预交上诉案件受理费。审 判 长  李呈蕴人民陪审员  蔡月胜人民陪审员  谭美荣二〇二〇年七月二十三日书 记 员  张 聃附录有关法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于适用的解释》法释〔2015〕5号第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。4.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释[2015]18号第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。