江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异124号异议人（申请执行人）：南国红豆控股有限公司，住所地无锡市锡山区东港镇港下红豆工业城内，统一社会信用代码91320205757322722D。法定代表人：周鸣江，该公司董事长。被执行人：昆山富贵服饰有限公司，住所地江苏省昆山开发区黑龙江中路**。被执行人：昆山周庄富贵园房地产开发有限公司，住，住所地江苏省昆山市周庄镇/div>申请执行人南国红豆控股有限公司与被执行人昆山富贵服饰有限公司、昆山周庄富贵园房地产开发有限公司即(2020)苏0583执恢625金额借款合同纠纷执行一案，南国红豆控股有限公司向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人南国红豆控股有限公司提出异议称：请求贵院准予拍卖被执行人昆山周庄富贵园房地产开发有限公司名下位于昆山市××镇××开发区的12404平方米的土地使用权(国有土地使用权证号：昆国用(2003)字第1××8号)，他项权证号为：昆他项(2012)第1041号。事实与理由：申请执行人南国红豆控股有限公司与被执行人昆山富贵服饰有限公司、昆山周庄富贵园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，贵院(2015)昆商初字第00611号民事调解书已发生法律效力。南国红豆控股有限公司依法受让了中国农业银行股份有限公司昆山分行对昆山富贵服饰有限公司、昆山周庄富贵园房地产开发有限公司的债权，因被申请人未能履行生效法律文书确定的义务，申请人向法院申请强制执行后，贵院以被申请人无可供执行的财产而终结本次执行程序。后申请执行人南国红豆控股有限公司省贵院申请恢复执行，贵院依法受理，执行案号为(2019)苏0583执恢625号。在执行过程中，申请执行人向贵院申请评估、拍卖被执行人名下抵押予申请执行人的国有土地使用权，贵院依法指定评估机构对该国有土地进行评估。但2020年6月8日，申请执行人收到贵院《执行告知书》，告知书明确，因昆山市自然资源和规划局函复称，上述抵押土地所在区域规划为整个项目配套的广场和停车场，无商业或住宅建筑，不能单独转让，故贵院无法处置。对此，申请执行人认为贵院不予处置该抵押资产的执行行为侵害了申请执行人的合法权益，特向贵院提出执行异议，请贵院依法准予拍卖被执行人抵押予申请执行人的国有土地使用权。具体理由和依据如下：根据《物权法》之规定，被执行人为该国有土地使用权人，拥有完整的所有权。《物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案被执行人昆山周庄富贵园房地产开发有限公司依法通过出让方式取得上述国有土地使用权，并支付了相应的土地出让金，上述国有土地使用权证号为：昆国用(2003)字第1××××8号。根据《物权法》的上述规定，该抵押予申请执行人的国有土地使用权为被执行人所有，系被执行人名下的财产，根据执行相关法律规定，在被执行人名下的财产，执行法院应当通过强制执行措施变价，以实现申请执行人的合法债权。二、该国有土地使用权是被执行人的财产，具有相应的财产价值。贵院在(2016)苏0583执6188号案件中，曾以抵押的国有土地建成小区公共道路用地和公共绿化用地，不具有土地使用权经济价值为由，终结案件的执行。首先，申请执行人认为，是否有财产价值，并非评估公司来认定。评估公司即使认定财产价值为零，也需要通过市场来确定。而且，该国有土地使用权抵押在申请执行人的前手债权人中国农业银行股份有限公司昆山分行名下，该行系专业的金融机构，对于财产是否有市场价值，有专业的判断；而且，申请执行人受让该债权，也认为该抵押资产是有市场价值的，即使没有市场价值，法院通过公开的司法拍卖流拍，申请执行人自愿以物抵债，自愿承受所谓的“无市场价值”的后果。其次，从昆山市自然资源和规划局函复来看，现在该国有土地上已经建成停车场，如果说该国有土地上无商业或住宅建筑，但是停车场也能产生经济价值，而非无市场经济价值。第三，根据《物权法》第一百八十条第一款第三项，建设用地使用权是可以进行抵押的，可以抵押的资产，从抵押权设立的法律价值而言，是为了担保抵押债权的实现，因而，抵押资产应当是可以在市场交易的，能产生其经济价值的。申请执行人在其债权未能受偿，通过司法处置抵押物，实现其债权是应有之义。反之，如果昆山市自然资源和规划局认为，该宗国有土地使用权不能单独转让，即不能在市场上交易，是禁止交易的，在被执行人向该局申请登记抵押时，就应当明确告知，该宗国有土地使用权不得抵押，该局既然为该宗国有土地使用权设定了抵押，现在又称，因规划情况，该宗国有土地使用权不能单独转让，显然于法无据。且该局的行为导致债权人合法权益的损害，应当承担失职或渎职的法律责任。三、昆山市自然资源和规划局函复意见，并不能阻碍司法执行程序。国土规划部门对于国有出让土地能否进行司法拍卖，仅限于提出指导参考意见，而不能干预司法处置。现在，苏州各县市为进一步加强存量建设用地管理，引导存量建设用地有序流转，保障产业用地发展空间，促进企业转型升级，推动高质量发展，对于存量建设用地被人民法院拍卖或变卖的，要求相关部门获悉拍卖信息后，及时将土地利用产业政策反馈给相关法院，并建议法院在拍卖或变卖存量建设用地资产相关公告中明确所处置不动产的准入要求等情况。从各县市国土规划部门对于司法拍卖国有土地使用权的态度来看，其也仅仅是建议权，而不能干预司法处置程序。四、高级法院的相关规定也可以该抵押资产是可以拍卖的。最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部的通知》法(2012)151号第二条规定：执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的……不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。江苏省高级人民法院《关于执行疑难问题的解答》苏高法[2018]86号第一条对于在集体土地上建造的房屋，是否可以处置的问题，要求按照最高院的上述规定，可以进行“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。第二条对于在国有建设用地上建造的无证房屋，是否可以处置的问题，要求执行法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求行政机关意见，并作为确定无证房屋价值的参考。处置未办理初始登记的房屋，具备初始登记条件的，·…不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。既然没有经过规划许可的无证不动产法院都可以进行处置，通过市场确定其价值，那么已经经过规划许可的且有土地使用权证的本案抵押物却被认定不能执行，这显然不符合相关法律的规定。故申请执行人特向贵院提出执行异议，请贵院依法支持申请执行人的异议请求。被执行人未作答辩。经审查查明：中国农业银行股份有限公司昆山分行与被执行人存在金融借款合同纠纷一案，经本院调解作出（2015）昆商初字第00603号民事调解书，确定：一、昆山富贵服饰有限公司于2015年9月21日前一次性归还中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金1130万元，利息173615.94元（暂计至2014年12月24日，之后的利息按合同约定计算至被告付清全部本息之日止），并支付律师费113000元。二、如昆山富贵服饰有限公司未按上述约定履行付款义务，则中国农业银行股份有限公司昆山分行对昆山周庄富贵园房地产开发有限公司位于昆山市××镇××开发区的12404平方米的土地使用权(国有土地使用证号：昆国用(2003)字第1××8号)拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。三、双方当事人一致同意本调解协议自双方在调解协议笔录上签名或捺印后即具有法律效力。四、案件受理费91320元，减半收取45660元，申请财产保全费5000元，合计50660元，由该案被告即本案被执行人承担，被执行人于2015年9月21日前直接支付中国农业银行股份有限公司昆山分行。后中国农业银行股份有限公司昆山分行将债权转让给本案申请执行人。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院已立案受理即(2016)苏0583执6188号。该案执行过程中，经现场勘察，申请执行人申请执行的土地使用权区域已建为公共区域，无法处置。该案遂终结执行。后申请执行人又向本院申请恢复执行即(2020)苏0583执恢625一案。该案执行过程中，本院委托评估机构对涉案土地使用权进行评估及是否能够拍卖出具意见，评估过程中了解到涉案土地未经测绘，界线不明确等事宜。执行过程中，本院函询相关部门。2019年10月8日，昆山市自然资源和规划局回复本院：你院发来的执行业务函((2019)苏0583执恢625号)已收悉，经我局调阅相关资料，现将有关事项回函如下：经查，2000年4月3日昆山周庄富贵园旅游发展有限公司签订国有土地使用权出让合同昆地让存合(2000)字第8号，面积27006.8平方米，用途综合用地，2001年5月23日办理国有土地使用权证昆国用(2001)字第1××××2号。2003年2月12日国有土地使用权证名称变更为昆山周庄富贵园房地产有限公司，证号为昆国用(2003)字第1××××8号，商业面积22911.8平方米，住宅面积4095.0平方米。2012年办理他项权证，抵押面积12404平方米，项目报建时规划为配套设施广场和停车场。特复此函。2020年4月8日，昆山市自然资源和规划局针对本院的去函再次回复：你院发来的执行业务函((2019)苏0583执恢625号)已收悉，经调阅相关材料，现将有关事项回函如下：一、土地面积27006.8平方米中商业面积22911.8平方米，住宅面积4095.0平方米。在批准的规划方案中，12404平方米土地所在区域规划为整个项目配套的广场和停车场，无商业或住宅建筑。二、昆山市规划局文件《关于调整周庄富贵园项目容积率的规划意见》(昆规复〔2007〕137号)，项目调整的范围为“画家公寓”部分，不含昆山市××镇××××开发区的12404平方米地块。变更方案已于2008年批准(见附件)。三、上述土地未进行土地预测绘。2020年5月13日，昆山市自然资源和规划局针对本院去函还回复：你院发来的函((2019)苏0583执恢625号)我局收悉，经调阅相关材料，现将有关事项回函如下：一、12404平方米土地所在区域规划为整个项目配套的广场和停车场，无商业或住宅建筑，不能单独转让。二、该地块土地使用权出让合同号为昆地让存合(2000)字第8号。本院遂于2020年6月3日告知申请执行人：本院在执行你单位与被执行人昆山富贵服饰有限公司、昆山周庄富贵园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，向昆山市自然资源和规划局函询了被执行人名下位于昆山市××镇××××开发区的12404平方米的土地使用权的相关规划情况。该单位函复称，上述土地所在区域规划为整个项目配套的广场和停车场，无商业或住宅建筑，不能单独转让。鉴于此，本院无法处置上述土地使用权。特此告知。申请执行人遂向本院提出执行异议，请求继续执行该地块。本院认为，本案争议问题为被执行人名下位于昆山市××镇南湖旅游开发区的12404平方米的土地使用权能否执行。本案涉及土地使用权的转让，需要符合属地政府主管部门关于土地使用权转让规定。本案中，昆山市自然资源和规划局明确表示涉案土地所在区域为配套用地，无商业和住宅建筑，不能单独转让。在此情况下，本院无法直接进行处置。本院对异议人的异议请求不予支持。据上，异议人的异议请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人南国红豆控股有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内，向苏州市中级人民法院申请复议。审 判 长  欧 平人民陪审员  许家塑人民陪审员  杨剑英二〇二〇年七月二十三日书 记 员  杨云凤