云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0902民初722号原告（反诉被告）：肖光禄，男，1947年1月7日出生，汉族，云南省临沧市人，户籍住址云南省临沧市临翔区，现住云南省临沧市临翔区。委托诉讼代理人：肖亚华（系原告肖光禄女儿），女，1975年10月26日出生，汉族，云南省临沧市人，住云南省临沧市临翔区。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张猛，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：高耀明，男，1982年3月17日出生，汉族，江西省南昌市人，户籍住址江西省南昌市进贤县，现住云南省临沧市临翔区。委托诉讼代理人：杨国俊，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告肖光禄与被告高耀明买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序进行了审理。案件审理过程中，被告高耀明向本院提出反诉，本院依法受理。2020年5月20日，本院依法对本诉、反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）肖光禄的委托诉讼代理人肖亚华、张猛，被告（反诉原告）高耀明及其委托诉讼代理人杨国俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）肖光禄向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告于2016年6月2日签订的《房屋买卖合同》，受领购房款后将临翔区菜园社区人民路173号司岗里步行街8幢4层6室不动产的过户登记至原告名下；2.判令被告向原告支付以自2016年6月2日起至起诉之日止每月按800元计算的租金36800元，并向原告支付自起诉之日起至搬离房屋止按每月800元计算的租金；3.判令被告向原告支付违约金58600元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2016年6月2日，原告经中介临沧置强房产经纪有限公司介绍向被告购买司岗里步行街小区8栋4单元6号住房一套，面积89.56平方米，产权证号：**。原、被告双方平等协商一致后签订了《房屋买卖合同》，合同约定购房款为293000元，首付款为50000元，剩余房款于过户当天付清，双方约定最晚于2017年1月30日前办理房屋买卖过户手续，如有违约，违约方应向守约方支付成交价的20%作为违约金。合同签订当日原告向被告支付了50000元首付款。因被告需继续居住此房屋，在中介的见证下原、被告双方协商一致，被告以每月向原告支付800元租金的方式回租此房，租金在未付房款中扣除，直至过户时止。2016年8月，国家政策变动，不动产权证须两证合一才能过户的政策出台，因司岗里小区住户较多，致使开发商无法短时间内提供测绘图纸，暂无法办理不动产权证，导致无法过户，故被告一直租住至今。现此房屋已可过户，原告要求被告继续履行合同约定义务，但被告见房价上涨便背信弃义，要求原告以现有的市场价购买，双方经多次协商仍无法达成合意。被告为逃避过户义务遂在办理不动产权证时将该不动产登记在被告夫妻二人名下，原告为维护自身合法权益提起诉讼，后被告再次将该不动产过户至其妻子个人名下。针对被告及其妻子的行为，原告（反诉被告）曾向临沧市临翔区人民法院提起诉讼，并向临沧市中级人民法院提起上诉。经过两级人民法院审理，临沧市中级人民法院于2020年3月27日作出了二审判决，判令“高耀明将坐落于临翔区菜园社区人民路173号司岗里步行街8幢4层6室房产的权属赠与覃洋的行为无效，房产权属恢复至高耀明名下。”被告的行为极大损害原告的合法权益，现原告依法提起诉讼。被告（反诉原告）高耀明辩称：一、被告同意继续履行合同，但应变更原、被告双方于2016年6月2日签订的《房屋买卖合同》中的房屋价款后才能继续履行合同。首先，双方约定于2017年1月30日之前办理房屋买卖过户手续，尾款243000元于过户当天付清，但至今房屋并没有在约定期限内过户，尾款也未在约定期限内支付，双方都无法履行合同，不能将合同不能履行的责任归责于被告乙方。现交易环境变化，房屋交易价格持续上涨，如原告坚持购买房屋，则被告有权要求变更合同，对房屋价款进行重新约定。其次，原、被告双方约定于2017年1月30日前付清尾款，如双方按期履行合同，则被告可以将售房款另购一套房屋或是进行投资产生回报后获取一定利益，如仍按当时的交易价格履行合同，则被告无法获得当时本应该得到的利益。二、原、被告双方签订合同时原告是清楚被告仅有房产证且可以过户。但双方在履行合同过程中，因受“两证合一”政策的影响才导致被告于2019年10月间办理了不动产权证。现仍按原交易价格履行合同必然损害被告的利益，被告是在原告没有支付剩余尾款的情况下才将房屋变更登记在被告的妻子名下，被告的行为是对自己财产的合法处置，并没有违反双方的合同约定，被告没有违约行为，不应承担违约责任。三、原告没有证据证明被告向原告租赁房屋，且原告主张的租金诉求已被临沧市中级人民法院在二审判决中予以撤销，故原告的该项诉讼应当予以驳回。综上，请求人民法院变更双方签订的《房屋买卖合同》，由原告增加购房款，如原告不同意增加购房款，则请求依法解除该合同，被告愿意返还原告已经支付的50000元购房款。被告（反诉原告）高耀明向本院提出诉讼请求：l.判令变更双方于2016年6月2日签订的《房屋买卖合同》，要求原告（反诉被告）增加房屋价款共计130900元；2.本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。事实及理由：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年6月2日签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告（反诉原告）将司岗里步行街小区8幢4单元6号房屋卖给原告（反诉被告），房屋面积为89.56平方米（2019年办理的不动产证房屋面积为92平方米），双方约定以每平方米3300元进行交易，房屋成交价共计为293000元。付款方式为签订合同时首付50000元，尾款于过户当天付清，同时双方约定于2017年1月30日之前办理房屋过户手续。后双方到相关部门办理房屋过户手续，当时由于云南省开始执行“两证合一”政策，房屋未能于2017年1月30日前过户，原告（反诉被告）也未将尾款在2017年1月30日前支付给被告（反诉原告）。双方约定的履行合同期限到期后，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）协商到公证处进行公证处理，但未果。由于“两证合一”的政策影响，导致双方合同无法在2017年1月30日前履行完毕。2019年6月底，被告（反诉原告）才接到可以办理不动产证的通知。现涉案房屋的交易房价已上涨到6000元/㎡，原告（反诉被告）在未按约定付清尾款的情况下，还要求继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，此行为将导致被告（反诉原告）无法获得当时本应该得到的相应利益。被告（反诉原告）认为，双方签订的合同一直未履行完毕，如今交易环境发生变化，应根据2019年6月份左右的市场价格对房屋价款进行调整，房屋价款调整为5000元/㎡，考虑到原告（反诉被告）支付了首付款50000元及已支付了15㎡的房屋价款，对于已支付部分价款不进行调整。原告（反诉被告）在支付《房屋买卖合同》中尾款的基础上，还应支付被告（反诉原告）房屋价款130900元[(92㎡－15㎡)×(5000元/㎡－3300元/㎡)]。综上，在签订合同时双方均没有预料到2019年6月份才能办理房屋过户，该结果不是双方的过错造成，如今交易环境发生重大变化，应当根据公平原则，并适用情势变更规则，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益。原告（反诉被告）肖光禄针对反诉的辩称意见如下：一、被告（反诉原告）的逻辑思维不符合诚信原则，自双方合同签订后，涉案房屋一直由被告（反诉原告）在使用，且被告（反诉原告）一直占用原告（反诉被告）已支付的首付款。现涉案房屋已具备过户的条件，但被告（反诉原告）却因房价上涨而让原告（反诉被告）增加购房款，此行为明显有违诚信和公平原则，被告（反诉原告）的主张既不合法，也不合常理。二、原告（反诉被告）在与被告（反诉原告）的另案诉讼过程中，曾就双方争议问题多次协商，但均因被告（反诉原告）反悔和随意更改协商意见导致双方无法达成一致意见。三、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的合同自双方签署后即发生法律效力，对双方产生约束，被告（反诉原告）随意变更合同价款的行为有违诚实信用原则，既然被告（反诉原告）也认为原告（反诉被告）在合同履行过程中没有过错，既双方应当按照合同约定履行合同义务。综上，请求驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求。综合原、被告双方的诉辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：1.原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋买卖合同》的是否应当进行变更；2.原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在合同履行中是否存在过错，是否应当承当违约责任；3.原告（反诉被告）与被告（反诉原告）主张的其他诉讼请求是否应当得到支持。原告（反诉被告）肖光禄针对本诉的诉讼主张向本院提交了如下证据：1.身份证复印件一份，用于证明原告（反诉被告）系适格的诉讼主体；2.《房屋买卖合同》一份，用于证明双方签订了《房屋买卖合同》的事实；3.《收据》一份，用于证明《房屋买卖合同》签订当日原告（反诉被告）己依约向被告（反诉原告）支付了50000元首付款的事实；4.《情况说明》一份，用于证明因被告（反诉原告）需继续居住涉案房屋，在中介方见证下双方协商一致，被告（反诉原告）以每月向原告（反诉被告）支付800元租金的方式回租房屋，租金在未付房款中扣除的事实；5.（2019）云0902民初2527号及（2020）云09民终114号民事判决书各一份，用于证明被告（反诉原告）逃避履行合同义务，将房屋登记在他人名下，后经人民法院判决后将涉案房屋恢复到被告（反诉原告）个人名下的事实。经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的第1、3组证据的真实性、合法性及关联性均无异议；对第2组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，认为涉案房屋无法办理过户手续系国家政策原因导致，被告（反诉原告）并不存在违约行为；对第4组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为双方签订的合同中已明确约定全部房款付清之后才交付房屋，现原告（反诉被告）没有付清房款，被告（反诉原告）没有交付房屋的义务；对第5组证据的真实性、合法性无异议，但对于原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）有恶意逃避行为的主张不予认可。被告（反诉原告）高耀明针对本诉答辩意见没有证据提交。原告（反诉被告）肖光禄及被告（反诉原告）高耀明针对反诉的诉讼主张及答辩意见均没有证据提交。为查明本案案件事实，本院职权调取了如下证据：（2019）云0902民初2527号案中被告（反诉原告）提交的临沧置强房地产经纪有限公司出具的情况说明一份。经质证，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议。经过举证、质证，本院审查认为，原告（反诉被告）提交的五组证据及本院依职权调取的证据来源合法、内容客观真实且与本案相关联，能够证明本案事实，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年6月2日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《房屋买卖合同》，约定被告（反诉原告）将其所有的坐落于临沧市临翔区司岗里步行街小区8幢4层6室（房产证号为：临沧市房权证临字第**）房屋一套出售给原告（反诉被告），房屋格局为两室一厅一厨一卫、面积为89.56平方米、价款为293000元，约定原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付首付款50000元，尾款于过户当天付清，双方于2017年1月30日前办理房屋过户登记手续。原告（反诉被告）为此支付了中介费用6000元。后因国家政策变动，房屋所有权证和土地证需两证合一，才可办理不动产权证书，故双方未能及时办理涉案房屋的不动产权证书。2017年3月14日，被告（反诉原告）与覃洋登记结婚。2019年6月3日，被告（反诉原告）同意增加覃洋为涉案房屋的产权共有人，（反诉原告）及覃洋到临翔区不动产登记中心办理了登记手续。同年8月16日，被告（反诉原告）与覃洋达成了一份《夫妻财产约定书》，协商涉案房产归覃洋个人所有，被告（反诉原告）对涉案房产无所有权。同日，被告（反诉原告）和覃洋到临翔区不动产登记中心申请将涉案房产变更到覃洋个人名下。同年8月27日，临翔区不动产登记中心办理了涉案房产新的不动产权证，不动产权证号为：云（2019）临翔区不动产权第××号。2019年7月16日，原告（反诉被告）向本院起诉被告（反诉原告），案号（2019）云0902民初1846号，要求对涉案房屋的租金进行计算并扣减房屋尾款后，原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）相应款项，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付房屋，并协助原告（反诉被告）办理房屋过户登记手续；同年9月29日，原告（反诉被告）自愿以先行撤销涉案房产的过户登记为由撤回该案诉讼；同年10月17日，原告（反诉被告）起诉至本院，要求撤销涉案房产的变更登记。本院于2019年12月26日作出了（2019）云0902民初2527号民事判决书，判决如下：“一、被告高耀明与被告覃洋于2019年8月16日签订的《夫妻财产约定书》中关于被告高耀明将坐落于临沧市临翔区菜园社区人民路173号司岗里步行街8幢4层6室房产的权属变更到被告覃洋名下的约定无效；二、驳回原告肖光禄的其他诉讼请求。”后原告（反诉被告）及被告（反诉原告）不服该判决，向临沧市中级人民法院提出上诉。临沧市中级人民法院于2020年3月27日作出了（2020）云09民终114号民事判决书，判决如下：“一、撤销临沧市临翔区人民法院（2019）云0902民初2527号民事判决；二、高耀明将坐落于临沧市临翔区菜园社区人民路173号司岗里步行街8幢4层6室房产的权属赠与覃洋的行为无效，临沧市临翔区菜园社区人民路173号司岗里步行街8幢4层6室房产权恢复至高耀明名下；三、高耀明于收到本判决之日起十日内支付肖光禄保全担保费（保函费）1465元。四、驳回上诉人高耀明的上诉请求。”原告（反诉被告）与被告（反诉原告）因合同履行问题发生争议，遂向本院提起诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”根据法律规定，重大误解是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。而显失公平是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立合同，使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的争议问题，本院评议如下：一、关于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋买卖合同》是否应当进行变更的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均系完全民事行为能力人，双方在意思表示真实的情况下签订了《房屋买卖合同》，该合同没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，对双方具有约束力。双方在签订合同之时及签订合同之后，涉案合同并不存在重大误解或是显失公平的情形，涉案房屋同类、同地段的商品房交易价格上涨或下跌属于市场经济带来的交易风险，该风险并非是订立合同时无法预见和非不可抗力造成的商业风险，双方在签订合同之前及合同履行过程中即应对该风险有预估，且应自行承担市场经济带来的交易风险。被告（反诉原告）并未提供证据证明涉案合同履行属于应适用情势变更原则的情形，故被告（反诉原告）起诉要求变更合同价款并要求原告（反诉被告）支付相应价款的请求与本案查明事实及法律规定不符，本院不予支持。二、关于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在合同履行中是否存在过错，是否应当承当违约责任的问题。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）约定的房屋过户时间为2017年1月30日前，庭审过程中，双方均认可因“两证合一”政策调整导致涉案房屋未能在该期限前办理过户手续，并继续等待中介为其办理后续相应房屋过户手续，且双方并未就变更合同或是解除合同达成过合意，该行为视为双方默认待房屋具备过户条件后继续履行合同，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）应当按照合同约定继续履行相应合同义务。而在合同履行过程中，被告（反诉原告）在涉案房屋具备办理不动产过户登记条件时，并未及时与原告（反诉被告）办理房屋价款交付及房屋过户登记手续，而是将房屋登记在其与妻子共同名下，后又转移登记在被告（反诉原告）的妻子个人名下。同时，被告（反诉原告）长期占用原告（反诉被告）已支付的50000元购房首付款，且不及时履行房屋过户登记手续，涉案房屋也一直由被告（反诉原告）在管理和使用，被告（反诉原告）的行为存在过错并构成违约，应承担违约责任。原告（反诉被告）作为涉案房屋的购买人，在合同履行过程中，既不及时督促和跟进涉案房屋何时能办理过户登记，也没有在涉案房屋具备过户登记条件的情况下将剩余房款及时交付给被告（反诉原告），其自身存在过错，也应承担违约责任。根据本案实际情况，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在合同履行过程中均有违反合同约定义务及过错的行为存在，故对于原告（反诉被告）起诉要求被告（反诉原告）承担违约责任即支付58600元的违约金的请求本院不予支持，被告（反诉原告）辩称继续按原合同约定履行合同对其显示公平的意见与本案查明事实及法律规定不符，本院不予采纳。三、关于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）主张的其他诉讼请求是否应当得到支持的问题。如前所述，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）应当按照合同约定履行相应义务，故原告（反诉被告）起诉要求被告（反诉原告）继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，在接受剩余购房款后及时办理涉案房屋过户登记手续的请求有事实及法律依据，本院予以支持。原告（反诉被告）未提供证据证明双方就涉案房屋约定过回租房屋和租金，应自行承担举证不利的法律后果，且原告（反诉被告）并未取得涉案房屋的权属，对该房屋不享有收益的权利，故原告（反诉被告）起诉要求被告（反诉原告）承担相应房屋租金的请求与事实及法律规定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）肖光禄于本判决生效之日起三十日内一次性支付被告（反诉原告）高耀明剩余购房款243000元；二、被告（反诉原告）高耀明在收到上述243000元购房款后三十日内，将坐落于临沧市临翔区菜园社区人民路173号司岗里步行街8幢4层6室房产过户登记到原告（反诉被告）肖光禄的名下；三、驳回原告（反诉被告）肖光禄的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）高耀明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2186元，适用简易程序审理减半收取1093元，由原告（反诉被告）肖光禄负担；反诉案件受理费1459元，由被告（反诉原告）高耀明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判员  杜金宏二〇二〇年七月十五日书记员  张 琪