湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初2025号原告：余春玉，女，1965年4月3日出生，汉族，住岳阳楼区。原告：张如冰，女，1988年12月19日出生，汉族，住岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘律宏，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：高少博，湖南岳州律师事务律师。被告：廖凯，男，1981年6月19日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人:唐高峰。第三人：杨凤娇，女，1962年8月12日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：李惜娟，湖南湘北律师事务所律师。原告余春玉、张如冰诉被告廖凯、第三人杨凤娇确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张如冰及两原告委托代理人刘律宏、高少博，被告廖凯及其委托诉讼代理人唐高峰、第三人杨凤娇及其委托诉讼代理人李惜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余春玉、张如冰向本院提出诉讼请求：1、确认第三人杨凤娇代杨友元（已故）与被告廖凯于2017年11月8日签订的关于岳阳楼区房屋的《房屋买卖协议》无效，并将房屋交还原告；2、被告负担本案诉讼费用。事实与理由：岳阳市中级人民法院作出的（1998）岳中民再终字第23号《民事判决书》查明：1985年，张德保（已故）因其养子张正新（已故，系原告余春玉配偶，原告张如冰父亲）结婚居住需要，将原平房拆除在原地新建一栋二层房屋（无证、案涉房屋）。1993年10月23日，原告余春玉与张正新诉讼调解离婚，明确张正新婚前、婚后财产权益归原告余春玉所有。1995年6月，张德保去世，根据《继承法》第十条规定法定继承人为杨友元、张正新。2001年，张正新出具书面遗嘱，将案涉房屋在内的所有财产给予原告张如冰。2017年11月8日，第三人杨凤娇以杨友元名义与被告廖凯签订案涉房屋《房屋买卖协议》，并收取60万元购房款。同日11月29日，经公证杨友元将上述款转账存入的60万元赠与第三人杨凤娇账户。原告认为案涉房屋买卖合同无效，故诉至人民法院。被告廖凯辩称，涉案房产登记在案外人杨友元名下。答辩人虽不是涉案房屋的集体经济组织成员，但买房是通过社区居委会的相应手续完成，且通过公证处公证，系为了杨友元解决赡养问题，因此被告买房是合理合法，善意购买房屋。物权法第106条规定可以得知被告买房是善意购买价格合理，且购买涉案房屋后杨友元将房屋交付给被告使用。第三人杨凤娇述称，原告余春玉、张如冰与本案没有直接利害关系，不是本案适格原告，且不是确认合同主体方，应当驳回原告起诉。案涉房屋为杨芝元与丈夫张德保共同所有，后房屋登记权利人为杨芝元，产权没有异议，在1996年杨芝元起诉案外人侵占房屋，后没有人主张权利，在房产证没有撤销之前，杨芝元是房屋所有权人。第三人是杨芝元的侄女，与杨芝元签订遗赠抚养协议，杨友元将其房屋卖给被告后得到房款60万元，第三人基于遗赠抚养协议取得款项。即便房屋买卖协议无效，也是被告将房屋返还给杨芝元，第三人杨凤娇在房屋买卖合同中无义务。经审理查明，原告张如冰父亲张正新于1961年出生，于1964年过继给张德保、杨友元（又名杨芝元，2018年12月因病去世）并长期共同生活。1971年，张德保全家从云溪迁至案涉房屋所在地落户，并修建平房一栋。1985年，因张正新结婚需要将平房拆除，在原地修建二层房屋一栋即案涉房屋，张德保夫妇及张正新共同生活在该房屋内。1989年，因原告余春玉单位分房，张正新遂搬至新房居住。1992年，张德保、张正新在二层房屋后另外新盖三层楼房一栋，当时房屋登记所有权人为张德保。在张德保病故后（1995年6月病故），张正新安排其生父张**林居住，杨友元于1995年10月17日将三层楼房登记至其个人名下。1996年，杨友元向原岳阳市郊区人民法院提出侵权纠纷，要求张正新、张**林腾出居住房屋，后经一、二审、再审均驳回了杨友元的诉讼请求。岳阳市中级人民法院于1998年6月24日作出的（1998）岳中民再终字第23号民事判决查明了上述亲属关系及房屋修建事实，该判决书认定张正新与张德保、杨友元系形成了收养关系，所修建的两栋房屋为家庭共有财产。此后，杨友元一直居住在二层房屋内，三层房屋由张正新生父张**林居住和由原告张如冰对外出租至今。张正新于2000年左右因与他人经济纠纷而杀人，将受害人尸体埋在二层房屋内，因故意杀人罪于2001年底被执行死刑。2017年下半年，杨友元因生活能力变差要求社区协调赡养问题，经与杨友元舅侄女即第三人杨凤娇协商，以杨友元出卖居住的二层房屋款遗赠抚养解决养老问题。2017年11月8日，第三人杨凤娇在杨友元授权下和社区见证下，与被告廖凯签订《房屋买卖协议》，将二层房屋以60万元价格转让，并指定第三人杨凤娇银行账户为房款接受账户，约定于2018年3月1日交付，被告廖凯当日将房款60万元支付至约定账户。2017年11月29日，岳阳楼区五里牌街道古井社区作为监督机关与见证下，第三人杨凤娇与杨友元签订《遗赠抚养协议》，约定以存款60万元作为扶养费用并在杨友元去世后赠与第三人杨凤娇，并在湖南省岳阳市公证处进行了公证。2017年12月，第三人杨凤娇将杨友元接回南县赡养，将房屋交付给了被告廖凯。2018年12月22日，杨友元因病去世，第三人杨凤娇及其亲属办理了安葬事宜。另查明，案涉房屋占地为集体土地，未办理房屋所有权证。原告余春玉与张正新诉讼调解离婚，（1993）南法民初字14号民事调解书协议约定：张如冰由余春玉抚养，由张正新每月支付抚养费100元至独立生活为止；财产处理：婚前财产各自所有，张正新自愿将婚前财产和婚后财产归余春玉所有。2001年10月，张正新在（1998）岳中民再终字第23号民事判决书尾页自书遗嘱：“张如冰儿：根据以上判决书内容所述，我和你爷爷张德保在五里乡铁炉村石家组所建的房屋，属我和你爷爷的共有财产。我若世故，本人所有财产（共有财产、继承财产及有价证券）将由你一人继承，并由你妈余春玉监护管理。”本院认为，根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为：1、《房屋买卖协议》是否有效？2、被告廖凯是否构成房屋的善意取得？3、被告是否取得案涉房屋物权？4、被告廖凯是否应向两原告腾空交付房屋？一、被告廖凯与杨友元签订的《房屋买卖协议》虽系双方真实意思表示，但案涉房屋土地为集体所有的宅基地，被告廖凯并非铁炉村石家组组民，转让案涉房屋即宅基地一起转让，故杨友元转让案涉房屋违反法律强制性规定，应属无效，故对原告确认《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。二、《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定善意取得不动产物权制度，应当同时具备受让人受让是时是善意、以合理的价格受让、转让的不动产依照规定应当登记的已经登记。本案中，根据物权法规定房屋是应当登记的不动产，被告廖凯提供的购买过程中获得的所有权信息并非案涉房屋登记信息，案涉房屋并未办理房屋所有权证，更无从谈起该房屋转移登记至被告廖凯名下，故对被告廖凯主张其善意取得房屋物权的答辩意见，本院不予采信。三、（1998）岳中民再终字第23号民事判决认定张正新与张德保、杨友元系形成了收养关系，所修建包括案涉房屋在内的两栋房屋为家庭共有财产。在张德保去世后，案涉房屋及三层房屋均未分家析产，依据法律规定应为共同共有，张德保出世后第一顺序继承人为杨友元、张正新两人，故如分割杨友元、张正新各占共有房屋50%；张正新自书遗嘱将其财产指定由原告张如冰继承，原告张如冰在张正新死亡后取得上述房屋的共有权。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二的按份共有人或者全体共有人同意，故杨友元与被告廖凯出售共有房屋为无权处分，即便杨友元按约定交付了房屋，被告廖凯无法取得案涉房屋的所有权即物权。被告廖凯可以另案起诉，依据《房屋买卖协议》向合同相对方或其继承人主张退还购房款和赔偿损失。四、无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。基于本案转让案涉房屋违反法律强制性规定而导致房屋买卖合同无效，且杨友元出售房屋系无权处分导致被告廖凯无法取得房屋物权，依法应当返还房屋。被告廖凯经当地居委会见证签订《房屋买卖协议》，购买案涉房屋目的系解决杨友元扶养费用问题，主观为善意且为此支付了60万元购房款，后又对房屋进行了装修维护，因合同无效导致相应损失。因本案房屋权利人与杨友元继承权人均为原告张如冰，故原告张如冰退还被告廖凯购房款和赔偿损失之前，被告廖凯享有返还房屋抗辩权，故被告廖凯在原告张如冰返还购房款后应当腾空返还房屋，被告廖凯的损失可以另案主张。案涉房屋建于原告余春玉与张正新结婚前，不属于婚内产生的共同财产，（1993）南法民初字14号民事调解书协议约定不明确且未将该房屋明确归原告余春玉所有，本案中不足以认定原告余春玉系房屋权利主体，故本院驳回原告余春玉的诉讼请求部分。据此，《中华人民共和国合同法》第五十二条（四）项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、杨友元（已故）与被告廖凯于2017年11月8日签订的关于岳阳楼区房屋的《房屋买卖协议》无效。二、被告廖凯在收到原告张如冰返还房款60万元后20日内将案涉位于岳阳楼区房屋腾空返还给原告张如冰。三、驳回原告余春玉的诉讼请求。本案案件受理费减半收取100元，由被告廖凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  许君龙二〇二〇年七月六日书记员  李梦婷