海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2020）琼0271民初1469号   原告：贺某1，男，2002年9月4日出生(公民身份号码：XXX)，汉族，住三亚市吉阳区。   法定代理人：贺某2，男，1978年6月4日出生(公民身份号码：XXX)，汉族，住址同上，系贺某1父亲。   法定代理人：邓某，女，1979年4月30日出生(公民身份号码：XXX)，汉族，住址同上，系贺某1母亲。   委托诉讼代理人：代建中，海南权直律师事务所律师。   被告：兰州国芳置业有限公司三亚分公司，住所地：海南省三亚市吉阳区凤凰路兰海滨河城市花园********。   负责人：张国芳，该公司总经理。   委托诉讼代理人：胡亚龙、黄业嘉，海南昌宇律师事务所律师。   原告贺某1与被告兰州国芳置业有限公司三亚分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺某1的法定代理人贺某2、邓某，委托诉讼代理人代建中，被告兰州国芳置业有限公司三亚分公司的委托诉讼代理人胡亚龙、黄业嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房的违约金暂计为258891元(暂时自2018年6月30日计算至2019年11月30日，具体违约金计算至被告将满足合同第九、十条条件的商品房交付给原告止)。事实与理由：2017年1月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于三亚市吉阳镇迎宾路中段355号地块“国芳佳苑”7号楼2层201号房屋，建筑面积为81.67㎡，其中套内面积为67.6㎡。按照套内建筑面积计算，总价款为1249477元。原告已经向被告支付全部购房款。根据合同第十一条约定，被告应当在2018年6月30日前，将满足合同第九、十条条件的商品房交付原告，但是被告至今未将涉案商品房交付给原告。根据合同第十二条约定，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。   被告辩称，一、对于原告主张延期交房的事实，被告享有合同约定的免责事由。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第3条约定，“按本合同约定交付房产使用的时间，若在工程项目施工过程中，遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风、降雨天气，或施工过程中遇到重大技术问题，或政府市政工程或政府行政行为影响工程进度的，乙方同意可按实际影响工期顺延交房使用时间，甲方不承担延期交房责任”。涉案商品房逾期交付，系以下几方面原因造成，符合补充协议第3条约定的条件：1.根据三亚市气候中心出具的气象资料和三亚市各政府部门签发的防范台风的工作通知，涉案工程在2017年和2018年日降雨量大于60毫米或日极大风速大于5级的天数共计63天。2.根据《国芳佳苑新建住宅小区项目供配电设施工程建设协议》和三亚市发改委签发的新建住宅小区电力设施建设收费标准废止并重新核定的文件证实，因政府行为造成供配电业务停止受理，直至2017年6月27日。结合双方正式签订商品房买卖合同的时间，该政府行为影响工程进度时间从2017年1月16日至2017年6月27日，共造成工期延误162天。3.根据海南省住建厅对全省建筑塔式起重机安全技术标准整改的文件，因政府行政行为造成停工9天，分别是2018年5月15日至2018年5月l7日、2018年6月11日至2018年6月16日。4.根据三亚市委市政府签发的因召开博鳌亚洲论坛期间停止施工作业的函，工程因召开2018年及2019年度博鳌亚洲论坛期间造成全面停工，时间分别为2018年4月7日至2018年4月11日、2019年3月22日至2019年3月30日，工期延误共计12天。5.工程建设期间因三亚市政府进行国家卫生城市及环境卫生整治造成施工进度暂缓，其中发文整治的有3次，每次3天，共计9天。综上，涉案工程共有255天的情况符合补充协议第3条约定的情形，应当在逾期期限中扣减。二、原告主张的违约金数额过分高于其实际损失，应当予以调整。在我国合同法中，违约金强调的是弥补因违约造成的非违约方的实际损失。而本案中，被告已完成项目的验收备案，具备了交房条件。原告购买房产的目的在于居住或出租，其诉求的违约金为总房款的日万分之四，已远超同地段、同类商品房的租金价格。被告认为本案违约金标准以原告的实际损失为基础，根据公平原则，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金比例调整为日万分之一的标准计算，更符合法律规定，亦能平衡双方利益。此外，因受当前海南限购政策的影响，被告经营步履维艰，资金压力巨大，现被告面对同类近百户业主的索赔，若再承担巨额违约责任，则被告将不堪重负，项目建设将有可能彻底停滞，甚至烂尾。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   本院经审理认定事实如下：   2017年1月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：原告购买被告建设的位于三亚市吉阳区迎宾路中段355号的“国芳佳苑”项目中的7号楼2层201号房屋，预测建筑面积共81.67㎡，其中套内建筑面积为67.6㎡；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为18483.39元/㎡，总价款为1249477元；原告应当在2017年1月16日前支付该商品房全部价款。其中，第九条约定的商品房交付条件是：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明文件。2．该商品房已取得房屋测绘报告。3.原告已付清全部款项；第十条约定了商品房相关设施设备的交付条件；第十一条第一款约定，被告应当在2018年6月30日前向原告交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告；第十二条约定，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金；第二十八条约定，本合同中未约定或约定不明确的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）等。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第3条约定：按本合同约定交付房产使用的时间，若在工程项目施工过程中，遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风、降雨天气，或施工过程中遇到重大技术问题，或政府市政工程施工，或政府行政行为影响工程进度的，原告同意可按实际影响工期顺延交房使用时间，被告不承担延期交房责任。   2017年1月16日，原告向被告支付购房款1249477元。2019年7月29日，被告取得“国芳佳苑”项目7号楼的房屋面积测绘报告。2020年1月7日，被告完成“国芳佳苑”项目的竣工验收备案。2020年1月2日，被告向原告邮寄收房通知书，邮政签收记录于2020年1月9日“已签收，他人代收”。原告认为被告逾期交房已违约，遂提起诉讼。   本院根据被告提供的证据，认定如下事实：   1.三亚市吉阳区南繁吉阳基地自动气象观测站观测到的气象资料表明，2017年1月16日（签订合同时间）至2018年6月30日（合同约定的交房时间）期间，涉案工程所在地日降雨量达60.0mm天气有8天，日极大风速≥10.8m/s（6级）天气有19天，扣除重叠天数为24天。   2.2016年3月16日，被告与海南电网有限责任公司三亚供电局签订《国芳佳苑新建住宅小区项目供配电设施工程建设协议》，约定：三亚供电局按照三亚市物价局《三亚市新建住宅小区电力抄表收费到户供配电设施建设维护标准问题的通知》（三价审批字[2015]169号）有关规定，对被告新建住宅小区供配电工程实施统一建设管理,“国芳佳苑”项目供配电工程建设费按三价审批字[2015]169号文件收取。2016年11月24日，三亚市发展和改革委员会发布关于废止《三亚市物价局关于新建住宅小区电力抄表收费到户供配电设施建设维护费标准的批复》的通知（三发改价格[2016]79号），决定废止三亚市物价局三价审批字[2015]169号批复，并规定自本文发文之日起，停止按现行收费标准向房地产开发企业收取新建住宅小区电力设施建设费。2017年6月27日，三亚市发展和改革委员会发布关于《三亚市“新区配”政策废止后相关管理工作问题的意见》（三发改价格[2017]44号），重新核定了新建住宅小区供配电设施建设收费标准。   3.2018年6月14日，海南省住房和城乡建设厅发布关于执行《海南省建筑塔式起重机防台风安全技术标准》有关问题的通知（琼建定[2018]145号）。2018年5月10日，三亚市建设工程质量安全监督站通知甘肃润丰建筑工程有限公司参建的“国芳佳苑”第一标段工程塔吊施工作业立即停工，工程停工原因是：1.塔吊力矩限制器等失效；2.标准节螺栓松动；3.塔吊基础无防雷接地措施。2018年5月15日，甘肃润丰建筑工程有限公司接收局部停工通知书，并于当日停工，经过整改后于2018年5月17日复工。因甘肃润丰建筑工程有限公司参建的“国芳佳苑”第一标段工程存在质量安全问题，2018年6月11日，三亚市建设工程质量安全监督站通知甘肃润丰建筑工程有限公司对“国芳佳苑”第一标段工程质量安全问题进行整改，整改时间至2018年6月16日。   4.2018年3月21日，三亚住建局发布《关于做好“2018年博鳌亚洲论坛”年会会议期间建筑工地环境整治的通知》（三住建[2018]335号），通知2018年4月7日至11日期间，如果发生不利气象条件影响三亚环境质量，届时另行通知全市除了重点民生项目施工工地外的其他施工工地停工。2019年3月21日，中共三亚市委外事工作委员会办公室通知三亚市论坛年会服务保障各大工作组，监督三亚市涉及地下挖掘方面的施工自2019年3月22日至3月30日停止作业。   5.2017年7月至8月期间，三亚市住建部门发布了迎接国家卫生城市复审的通知、进一步加强建筑施工扬尘治理工作的紧急通知、关于加强建筑施工环境保护问题整治的通知。   本院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，是有效合同，已经进行了登记备案。被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋，已违约，应承担违约责任。   一、关于本案是否存在《补充协议》第3条规定的情形。根据补充协议第3条的规定，“按本合同约定交付房产使用的时间”，即双方签订合同时间至合同约定交房时间，出现该条约定情形的，被告向原告交房时间相应顺延。原告提供的气象资料证明，2017年1月16日至2018年6月30日期间，涉案工程所在地日降雨量达60.0mm天气有8天，日极大风速≥10.8m/s（6级）天气有19天，扣除重叠天数为24天。符合《补充协议》第3条规定的情形，被告违约交房时间扣除24天。   在被告施工期间，三亚市发展和改革委员会虽然规定停止按现行收费标准向房地产开发企业收取新建住宅小区电力设施建设费，但未通知被告停工。三亚市建设工程质量安全监督站两次通知甘肃润丰建筑工程有限公司参建的“国芳佳苑”第一标段工程立即停工，是塔吊及工程存在质量安全问题，是施工单位的原因造成的。2018年3月21日，三亚住建局只是通知2018年4月7日至11日期间，若发生不利气象条件影响三亚环境质量，届时另行通知全市除了重点民生项目施工工地外的其他施工工地停工，三亚住建局没有另行通知被告停工。2019年3月21日，中共三亚市委外事工作委员会办公室通知三亚市论坛年会服务保障各大工作组，监督的是三亚市涉及地下挖掘方面的施工自2019年3月22日至3月30日停止作业。被告进行的不是地下挖掘方面的施工。2017年7月至8月期间，三亚市住建部门只是通知加强建筑施工环境保护问题整治，并没有通知停止施工。上述政府行为不符合《补充协议》第3条规定的情形。   二、关于原告主张的违约金标准是否过高。商品房买卖合同约定，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。被告认为该合同约定违约金日万分之四标准过高，请求予以调整。鉴于原告未提交证据证明因被告逾期交房行为造成其实际损失的数额，故原告的实际损失认定为其已付房款被被告逾期交房期间占用的贷款利息。因违约金的基本性质以补偿实际损失为主、惩罚性为辅，涉案合同约定的违约金明显过高，酌情将违约金调整为被告逾期交房期间占用原告已付购房款贷款利率的130％。   三、关于计算违约金的截止时间。商品房买卖合同第九条约定的商品房交付条件是，该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明文件和房屋测绘报告。2019年7月29日，被告取得“国芳佳苑”项目7号楼的房屋面积测绘报告，2020年1月7日，被告完成了“国芳佳苑”项目的竣工验收备案，涉案商品房交付的条件已经具备。被告向原告发出的收房通知书，于2020年1月9日到达原告，因此违约金应计算至2020年1月9日。   四、关于违约金的计算方法。商品房买卖合同约定的交房时间为2018年6月30日，自签订合同之日至合同约定的交房之日，商品房所在地日降雨量达60毫米或5级以上台风天气扣除重叠天数后为24天，故交房时间延长至2018年7月24日。自2018年7月25日至2019年8月19日为391天，期间以原告已付购房款1249477元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率（4.35%）的130%计算为75691元（1249477元×391天÷365天×4.35%×130%）。自2019年8月20日至2020年1月9日为143天，期间以原告已付购房款1249477元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（4.25%）的130%计算为27046元（1249477元×143天÷365天×4.25%×130%）。上述两个阶段的违约金合计102737元。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   被告兰州国芳置业有限公司三亚分公司于本判决生效之日起10日内向原告贺某1支付逾期交房违约金102737元。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5183元(贺某1已预缴)，由原告贺某1负担3126元，由被告兰州国芳置业有限公司三亚分公司负担2057元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判长 邢增秀   人民陪审员 黄景清   人民陪审员 莫春思      二〇二〇年七月十五日   书记员 谷新宇   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷   案件适用法律若干问题的解释》   第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国   民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。