山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初141号原告：卓越置业集团（青岛）有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道空港工业聚集区办公楼**。统一社会信用代码：91370214794020846N。法定代表人：张昊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王凯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪梦璐，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。被告：孙振国，男，1969年9月30日出生，汉族，户籍地青岛市市**。原告卓越置业集团（青岛）有限公司（以下简称为卓越置业青岛公司）与被告孙振国商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告卓越置业青岛公司的委托代理人王凯、汪梦璐到庭参加了诉讼。被告孙振国经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓越置业青岛公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方于2016年9月27日签订的编号为201600264149的《青岛市商品房预售合同》，并判令被告协助配合原告办理该合同登记备案及相应房屋预告登记、预抵押登记的撤销手续；2、依法判令被告支付违约金人民币147566元；3、依法判令被告赔偿原告支出的律师费人民币18000元；4、依法判令被告支付原告代其向按揭银行偿还的全部款项人民币755453.78元(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、债务利息、诉讼费、保全费、执行费、公告费、律师费等)，(以上第2、3、4项诉讼请求合计金额为人民币921019.78元)；5、依法判令被告向原告返还城阳区双元路18号卓越蔚蓝群岛237号楼1单元23层2301户房屋；6、本案的全部诉讼费用、保全费用由被告承担。诉讼过程中，原告称涉案房屋尚未交付，故撤回第5项诉讼请求。事实与理由：2016年9月27日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，由被告向原告购买城阳区双元路18号卓越蔚蓝群岛237号楼1单元23层2301户房屋，被告通过向上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行(以下简称“按揭银行”)办理银行按揭贷款方式支付该房屋的剩余购房款人民币59万元，原告为该笔按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。《青岛市商品房预售合同》签订后，原告依约履行了全部义务，但被告却未按其与按揭银行及原告签订的按揭贷款合同的约定按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任。被告的违约行为给原告造成巨大损失，为此，原告特依法诉至贵院，望判如所请。原告卓越置业青岛公司为证明其主张向本院提交下列证据：证据1，《青岛市商品房预售合同》1份,证明：1、2016年9月27日，原、被告签署了编号为201600264149的预售合同，被告向原告购买青岛市城阳区卓越蔚蓝群岛237号楼1单元23层2301户房屋（以下简称“涉案房屋”），总房价款为737830元。2、根据预售合同补充条款第八条第1（2）款的约定，因被告原因导致原告向贷款机构代偿任何款项，被告超出30日仍未归还原告代偿款项的，原告有权解除与被告签署的预售合同，被告应按预售合同总房款的20%向原告支付违约金及赔偿相关损失。3、根据预售合同补充条款第六条第7款的约定，原告因被告的违约行为遭受损失的，被告除应支付违约金外，还应当据实赔偿原告因此遭受的全部损失，包括但不限于因被告原因导致原告向第三方支付的违约金、赔偿金、罚款、鉴定费、评估费、律师费、差旅费、诉讼费、公证费等费用。4、根据预售合同补充条款第七条、第八条第3款约定，因被告不按期足额偿还贷款机构按揭款，贷款机构要求原告承担担保责任的，在原告代被告代偿后，原告有权向被告追偿并要求被告承担原告因履行担保责任所支付的全部额外费用。5、根据预售合同补充条款第八条第4款约定，因被告逾期支付按揭款导致原告承担责任的，原告有权从被告已付购房款中优先扣除代偿款项、利息、违约金、损失赔偿及房屋使用费等损失。6、根据预售合同补充条款第十九条第2款的约定，被告应当在合同解除之日起10日内协助原告办理预售合同登记备案及相应房屋预告登记、预抵押登记的撤销手续，且被告应当在预售合同解除通知到达之日起15日内将涉案房屋恢复原状返还原告，因装修或拆除装修造成涉案房屋损坏的，被告应予赔偿。证据2，（2017）鲁0212民初3891号民事判决书复印件1份，证明：青岛市崂山区人民法院判决原告对被告应偿还上海浦东发展银行有限公司青岛分行的债务（包括借款本金580700.25元、律师费35975元、利息8532.79元及罚息139.28元，利息及罚息计算至2017年9月5日，此后至实际清偿之日止的利息、罚息依照《个人购房担保借款合同》的约定计算）承担连带担保责任。证据3，《中国建设银行单位客户专用回单》（流水号：3719882270N1PQFU01U）、《中国建设银行单位客户专用回单》（流水号：3710800000N2PPELS0Z）、《中国建设银行单位客户专用回单》各1份,证明：原告代被告向上海浦东发展银行有限公司青岛分行偿还代偿款项（包括借款本金、利息、罚息、迟延履行期间的债务利息、律师费、案件受理费、保全费、公告费、执行费等费用）共计755453.78元。根据证据1第2项，原告有权解除预售合同，被告应根据预售合同约定承担相应的违约责任。证据4，《解除通知书》及EMS回执各1份，证明：因被告的违约行为已达到证据1第2项约定的解约条件，原告通过EMS向被告发函，依法解除了预售合同。证据5，《民商事诉讼委托代理合同》、青岛增值税普通发票、《中国建设银行客户专用回单》（流水号：3719882270NGPHGWF92）各1份,证明：原告与上海段和段（青岛）律师事务所签订《民商事诉讼委托代理合同》，委托上海段和段（青岛）律师事务所律师代理本案。原告因本案应向上海段和段（青岛）律师事务所支付律师费人民币18000元，已经支付了人民币12600元。根据证据1第3项，该费用应当由被告予以赔偿。被告孙振国未答辩亦未提交证据。经审理查明，2016年9月27日，原告卓越置业青岛公司与被告孙振国签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号201600264149），约定被告购买原告位于青岛市城阳区卓越蔚蓝群岛237号楼1单元23层2301户房屋一处，政府批准的规划用途为住宅，房屋建筑面积为106.50平方米，每平方米房屋建筑面积单价6927.98元，总房价款737830元，原告自述该房屋尚未交付给被告。合同附件一约定，付款方式为银行按揭贷款，首付款147830元（含定金20000元），应于2016年10月8日前存入本合同指定的账户，贷款590000元被告以银行按揭贷款方式应于2016年10月8日前将办理按揭贷款所需文件全部提交上海浦东发展银行股份有限公司青岛高科园支行，放贷机构于2016年11月7日前将贷款存入本合同指定的账户合同。补充条款第三条约定：买方的联系地址为本合同首部所确定的买方的住所（址）。买方保证上述地址为买方能收到卖方通知（指平信、挂号信、邮政速递等）的确切地址，如有变更，买方应于变更后即时书面通知卖方，因告知地址不实或者因地址变更而未及时书面通知出卖方以致不能收到出卖方通知的，视为买方已经收到。第四条第二款约定：卖方按合同载明的地址向买方寄出特快专递，寄出第三日为通知到达时间。第八条约定：因买方办理按揭贷款（包括银行按揭贷款、公积金、组合贷款等方式），卖方就买方贷款向贷款机构提供担保的，如因买方原因，导致卖方向贷款机构代偿任何款项，买方必须自代偿之日起30日内归还卖方，并按以下方式承担违约责任：（1）买方自代偿之日起30日内归还卖方代偿款项的，应按代偿款项万分之五每日的标准支付代偿期间的利息；（2）买方超出30日仍未归还卖方代偿款项的，应按代偿款项万分之六每日的标准支付代偿期间的利息，同时卖方有权解除买卖合同，卖方解除买卖合同的，买方应支付卖方总房价款20%的违约金及赔偿相关损失。第十九条约定：对解除合同及违约责任的补充约定2、无论何种原因导致本合同及补充协议解除的，买方有义务在合同解除之日起10内协助卖方办理解除合同备案手续（或预告登记）……。被告在本合同中所留住所（址）为青岛市市北区，电话132××******。合同还约定了其他事项。另查明，上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行于2017年10月20日向青岛市崂山区人民法院起诉孙振国、郭春兰、卓越置业青岛公司，该院于2018年12月12日作出(2017)鲁0212民初3891号民事判决书，现已生效，判决如下：一、被告孙振国、郭春兰于本判决生效后十日内偿付原告上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行借款本金人民币580700.25元、利息8532.79元、罚息139.28元（该利息、罚息截至2017年9月5日，自2017年9月6日起至被告全部还清之日止的利息、罚息依照《个人购房担保借款合同》的约定计算）；二、被告孙振国、被告郭春兰于本判决生效后十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行偿付律师代理费35975元；三、被告卓越置业集团（青岛）有限公司就被告孙振国、被告郭春兰上述第一、二项付款义务向原告上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行承担连带担保责任；四、原告对被告所有的位于青岛市城阳区户房产享有优先受偿权，有权以该房产折价、变卖的价款优先受偿；五、驳回原告的其他诉讼请求。又查明，原告提交专用回单3份,其称因上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行申请法院执行，原告代被告向上海浦东发展银行有限公司青岛分行偿还代偿款项（包括借款本金、利息、罚息、迟延履行期间的债务利息、律师费、案件受理费、保全费、公告费、执行费等费用）共计755453.78元。还查明，原告自述被告已支付房屋首付款147830元(含定金20000元），剩余购房款590000元以银行按揭贷款方式支付。2019年11月30日，原告按照该《青岛市商品房预售合同》（合同编号201600264149）约定的被告地址邮寄解除青岛市商品房预售合同通知书，邮件于2019年12月9日退回。再查明，原告主张被告承担律师费18000元，原告提交的证据显示上海段和段（青岛）律师事务所收取原告律师代理费12600元。以上事实，有当事人提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告卓越置业青岛公司与被告孙振国签订的《青岛市商品房预售合同》，系合同当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应当按时偿还贷款，原告在(2017)鲁0212民初3891号案件承担连带保证责任，原告已代被告偿还了银行贷款、利息及罚息等，根据该预售合同的约定，原告有权解除该预售合同，原告也因此向被告发出解除合同通知书，故原告要求解除该预售合同的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应当按照合同的约定配合原告办理该合同的登记备案及涉案房屋预告登记、预抵押登记的撤销手续，原告该项诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。因被告逾期未偿还银行贷款导致合同解除，按照合同约定被告应承担总房价款20%的违约金，故对原告要求被告支付违约金147566元（737830元×20%）的主张，本院予以支持；同时，根据原、被告双方合同的约定，因被告违约导致该合同解除的，应承担因此产生费用，包括律师费，原告提交证据显示其实际支出律师费12600元，故对原告要求被告支付其因本案支出的律师代理费12600元的主张，本院予以支持。超出部分，原告未提交证据证明其已实际支出，故本院不予支持。被告已支付房屋首付款147830元，剩余购房款590000元以银行按揭贷款方式支付，在扣除被告代付的款项、违约金及律师费后（755453.78元+147566元+12600元-737830元），被告还应支付原告违约金、代付款项及律师费共计177789.78元。被告孙振国经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应当承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告卓越置业集团（青岛）有限公司与被告孙振国2016年9月27日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号201600264149），被告孙振国于本判决生效后十五日内协助原告卓越置业集团（青岛）有限公司办理上述合同及涉案房屋的网签备案、预告登记、预抵押登记的撤销手续。二、被告孙振国应支付原告卓越置业集团（青岛）有限公司违约金147566元。三、被告孙振国应支付原告卓越置业集团（青岛）有限公司律师费12600元。四、被告孙振国应支付原告卓越置业集团（青岛）有限公司代被告孙振国向上海浦东发展银行有限公司青岛分行偿还的代偿款项共计755453.78元。五、被告孙振国已付购房款737830元，在扣除上述第二、三、四项款项后，被告孙振国应于本判决生效后十日内支付原告卓越置业集团（青岛）有限公司违约金、代偿款项、律师费共计177789.78元。六、驳回原告卓越置业集团（青岛）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13010元、保全费5000元、公告费600元，均由被告孙振国负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  康廷富审判员  赵丕杰审判员  顾 伟二〇二〇年七月二十九日书记员  孔祥猛