山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初1247号 原告：郭会章，男，1976年3月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：秦泗冰，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：秦雪琳，山东律苑律师事务所律师。 被告:刘贤华，男，1972年5月27日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被告：王文翠，女，1969年7月10日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 原告郭会章与被告刘贤华、被告王文翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭会章的委托诉讼代理人秦泗冰，被告刘贤华到庭参加第一次庭审，原告郭会章的委托诉讼代理人秦雪琳，被告刘贤华到庭参加第二次庭审。被告王文翠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭会章向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于日照市老城区（日房权证市字第××号）房屋归原告所有。房屋价值41万元；2.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确诉讼请求第二项具体指案件受理费。事实与理由：2019年12月8日，原告与被告签订房屋买卖协议，两被告共有的位于日照市老城区(日房权证字第××号)的房屋以41万元出卖给原告，因该房屋暂时不能办理过户登记，为此双方约定原告支付房款20万元后被告要协助原告办理房屋抵押登记，原告以房屋抵押权人方式所有该房屋。今因被告以房屋登记管理中心告知该房屋不能办理抵押为由不协助原告依约办理抵押登记，明显损害原告权益。为此，原告今原告诉至法院，请求判如所请。 被告刘贤华、被告王文翠共同答辩称，情况属实，签合同时不知道这个房子面临拆迁，政府不允许过户登记，所以收到购房款后，房产证、土地证都给了原告。去不动产登记中心办理过户时才知道不能过户，原告害怕出问题就起诉了。但是确实本案纠纷产生不是其责任，其也不愿意出现这种情况，但是其认可原告的请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一、原被告于2019年12月8日签订的《房屋买卖协议》一份。证实两被告将其所有的登记于其名下的位于日照房屋（地号1-66-20，国有土地使用证号：日东国用（2009）第××*号,日房权证市字第××号）出卖给原告，约定房屋价款为41万元，价款支付方式等。证据二、被告刘贤华收到原告房屋价款收条以及日照市平联贸易有限公司账户交易明细。证实原告按照前述证据一《房屋买卖协议》约定通过案外人郑东（系原告姐夫）支付购房款21万元。2019年12月10号，郑东与被告刘贤华协商，以郑东于2015年8月6日出借给刘贤华的261020元（郑东通过自己实际控制的日照市平联贸易有限公司日照银行尾号4678账户转账给刘贤华农业银行账户62×××66银行账户支付的，该笔借款被告刘贤华尚未清偿）中的21万元抵顶原告，作为交付给刘贤华的购房款。故而2019年12月10号刘贤华出具“收到条”给原告。证据三、被告刘贤华收原告房屋价款收条原件。证实原告支付购房款10万元，虽然是2019年12月7日出具，但是实际原告给被告转款时间为2019年12月14日。证据四、被告刘贤华收原告房屋价款收条。证实原告支付购房款10万元，虽然是2019年12月13号出具，但是实际原告转款时间为2019年12月22日。证据五、原告邮政储蓄银行账户尾号3550账号交易记录。证实原告于2019年12月14日、12月22日两次转账给被告刘贤华20万元，与证据三、四互相佐证。证据六、两被告出卖房屋的国有土地使用权登记证书复印件。该证书来源于原告支付购房款后被告刘贤华交付原告保管。该土地使用权为“日东国用2009第*4768*号”，证实两被告出卖的房屋已经取得国有土地使用权。证据七、两被告出卖房屋的房屋所有权登记证书复印件。该证书来源于原告支付购房款后被告刘贤华交付给原告保管。该房屋所有权证书系登记在两被告名下的（被告王文翠是共有产权人）日房权证市字第××号，证实两被告出卖的房屋已经取得所有权登记。 经被告刘贤华、被告王文翠质证，其对原告提交的七份证据无异议。并主张2015年8月其因为揽工程借案外人郑东（郑东是原告的姐夫）二十六万多元一直没还，所以这次郑东提出用二十一万元抵顶购房款，其就同意了。其他二十万元是原告转账给其的，让其先写了收到条，后转账的。诉争房屋之前有抵押，其用其中的十万元办理房屋解押手续。 对于原告提交的上述证据，本院认证如下：对证据一，被告对其真实性无异议，本院予以确认。至于该证据效力问题，本院将在以下分析中结合其他证据进行认定。对于证据二、三、四、五，被告对其真实性无异议，本院将在以下分析中结合相关证据综合认定。证据六、七证据形式不存在瑕疵，其真实性本院予以确认，证据关联性本院亦将在以下分析中认定。 另，本院依法至日照市不动产登记中心查询诉争房屋权属及该房产之上的权利负担情况，该中心依法出具查询结果证明。经原被告质证，其对该证据均无异议。经审核，该证据取得程序合法、内容真实、与本案具有关联性，该证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月8日，原告与被告刘贤华、被告王文翠以及第三人郑东签订房屋买卖协议，约定：两被告将其所有的位于日照以总价款41万元的价格出卖给原告，被告保证该房屋来源合法，有权处分，但目前有抵押权人设置抵押权于其上；房屋出售总价款41万元。签订本协议后，原告支付被告刘贤华10万元整，待该房屋解除押后原告再付10万元给被告刘贤华。鉴于该房屋不能办理过户登记，被告将此房屋再行抵押给原告，之后，剩余房款21万元，由合同外第三人郑东支付给被告刘贤华，被告刘贤华出具收据作为收到房屋价款的凭据；被告协助原告做好该房屋拆迁时、拆迁后的安置赔偿事宜，即一切安置赔偿权益全部归原告；因该房屋属于待拆迁区域内，拆迁过程中与该房屋有关的所有事务被告必须及时通知原告方参与，该房屋拆迁过程中的一切但不限于补偿款、安置费等均归原告，被告刘贤华不得以任何理由主张财产权利；因该房屋属于经济适用房，在房屋买卖过程中因此产生的应付应退费用由被告全部承担。 2019年12月7日，被告刘贤华出借收到条，载明“收到预收购房款拾万元整（￥100000元）是郭会章预付的”该笔预付款。原告主张其实际于2019年12月14日转账给被告刘贤华。2019年12月13日，被告刘贤华出具收到条，载明“郭会章银行转账拾万元整（￥100000元）”。该笔款项原告主张于2019年12月22日转账给被告刘贤华。另，2019年12月10日，被告刘贤华出具收到条，载明“今收到郑东代替郭会章支付购房款大写贰壹拾万元整（小写210000元）”。该笔购房款的支付，原告主张系以被告欠付案外人郑东2015年8月6日的借款261020元予以抵顶的。对于被告与案外人郑东之间借贷的事实，被告未提供证据予以证实。 在本院组织庭前调解时，原告主张诉争房产上无其他权利负担。在签订买卖协议时，该房屋上存在抵押，但2019年12月20日已解押。后，本院至日照市不动产登记中心查询该事实。经查询，诉争房屋上仍存在抵押及查封，抵押权人为中国农业银行日照城关支行，抵押期限为2010年1月6日至2015年1月5日，抵押金额为8万元。对于原告之所以主张该房屋之上无抵押，原告庭审中解释，其审查被告交付的房屋所有权证上记载的内容，发现该抵押权人抵押期限至2015年1月5日，所以不了解被告还有未清偿的贷款。代理人此前陈述有误。至于该房产之上的查封，依据是本院做出的（2020）鲁1102民初1976号之一保全裁定，查封期限为2020年3月26日至2023年3月25日。原告主张该查封在双方交易房屋且实际支付购房款之后，原告在查封前已提起诉讼，善意取得该房屋权利，该查封不影响原告对房屋的所有权主张。 庭审中，经本院释明后，原告变更其诉讼请求为确认原、被告双方房屋买卖合同有效。 另查明，原告郭会章于2020年4月17日向本院申请保全案涉房屋，本院于2020年4月20日做出（2020）鲁1102民初1247号之一民事裁定，将案涉房屋予以保全，原告为此支出保全费2720元。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，诉争房屋不管系因何种原因未办理所有权转移登记，则其所有权即未依法转移给原告。按照物权法定原则，原告主张对诉争房屋所有权，于法无据。经本院释明后，原告变更其诉讼请求为确认原被告间房屋买卖协议有效。对此，本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力”之规定，即便诉争房屋所有权未变动，不影响其基础合同及诉争房屋买卖协议的效力。另，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，诉争房屋买卖协议不存在上述法定无效的情形，应认定该协议有效。至于该房屋后续能否办理所有权移转登记以及原告能否据此取得该房屋相关的财产权利，属于合同履行问题，但该事实并不当然影响诉争合同的效力。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告郭会章与被告刘贤华、被告王文翠签订的房屋买卖协议有效。 案件受理费7450元，保全费2720元，均由被告刘贤华、被告王文翠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  李 娜 人民陪审员  朱忠伟 人民陪审员  丁兆森 二〇二〇年七月二十七日 法官助理惠丽娟书记员何萍萍