江西省赣州市赣县区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0721民初1032号原告刘晓青，男，汉族，1979年12月29日生，住赣州市赣县区。委托代理人韩胜，江西赣诚律师事务所律师，一般代理。委托代理人温珍志，江西赣诚律师事务所律师，一般代理。被告赣州汇锦源实业有限公司，住所地：赣州市赣县区梅林镇城南大道西路******写字楼、店**，统一社会信用代码：9136072135133984X0。法定代表人胡浩，系公司总经理。委托代理人刘承余，江西客家人律师事务所律师，特别授权。委托代理人谢艳，江西客家人律师事务所律师，特别授权。原告刘晓青诉被告赣州汇锦源实业有限公司（以下简称汇锦源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘晓青及其委托代理人韩胜、温珍志，被告汇锦源公司的委托代理人刘承余、谢艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求是：1、判决解除原、被告签订的两份《上院东郡商品房订购协议书》及2017年6月5日、2017年6月7日分别签订的两份《赣州市商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告的购房款3780002元并承担违约金18900.01元；3、判令被告赔偿原告的经济损失，即从付款之日以3780002元为基数按月利率2%计算利息至付清之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告应被告多次邀约至其“上院东郡”售楼部购买商铺，被告承诺原告欲购其开发的3栋205写字楼其顶部构架可以赠送与原告终身使用，且将物业相应楼梯增加构架造型，增设高度为6米，其赠送顶部构架具有6米高度。原告基于以上情况，认为购买该商铺，其赠送部分的使用面积可以与所购面积相等，且赠送使用部分的面积具有6米高度并可以充分利用并隔两层，具有较大的优惠及经济价值，能够满足原告投资从事餐饮、住宿等较大规模的商业营用。为此，原、被告双方于2017年5月22日签订了购买3栋205号商铺的《“上院东郡”商品房定购协议书》，原告为了一楼能够具有通道直接通往205商铺，而又向被告购买3栋134房商铺并另行签订一份《“上院东郡”商品房定购协议书》。该两份定购协议书三条第八、九、十项均约定，被告同意该物业顶部构架赠送与原告终身使用，同意将物业相应楼梯增加构架造型，构架造型增设高度为6米，该物业经政府相关职能部门验收合格，办理完产权证，由被告组织构架层正面、背面及顶部安装玻璃，双方约定正面、背面、玻璃安装费用由原告承担，顶面玻璃安装费用由被告赠送。2017年6月5日，就3幢134房商铺双方签订合同编号2017052201961的《赣州市商品房买卖合同》，2017年6月7日就3栋205号商铺签订合同编号2017060703001的《赣州市商品房买卖合同》，原告依约交付了购房款首付款并办理了按揭。2019年10月份，被告按约定就原告赠送部分面积进行施工，该物业顶部构架在施工中，因违反了建设规划而被城管拆除，在物业相应楼梯增加构架造型时，也被制止施工，至今被告无法按照约定交付。按照原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》交付写字楼及商铺的时间为2019年3月30日前，但被告在该商铺交付日期前，并没有按原告与被告签订的《“上院东郡”商品房定购协议书》第三条第八、九、十项的约定对赠送部分面积进行施工，达到协议约定交付条件。为此，原方至今无法就被告出售的写字楼及商铺进行收付，造成了原告的重大经济损失。被告作为开发商，完全知道该商铺赠送部分面积施工属于违规建设，但为了能使商铺顺利出售，而向原告作出虚假承诺，致使原告遭受重大损失，至今被告也无法按约定向原告交付房，逾期已达14个月，原告的合同目的不能实现，经多次调解未果。为此，原告诉至法院，请求解除原、被告签订的房屋买卖合同，由被告承担违约责任并赔偿损失。原告刘晓青为证明其诉讼主张提交如下证据：1、原告身份证复印件；2、被告企业信息报告；3、上院东郡”商品房订购协议书两份；4、《赣州市商品房商品房销售合同》两份、购房款收据及发票；5、不动产权证复印件两份；6、被告违反建设规划施工，被赣县区城市管理局拆除的两组照片；7、赣县区城市管理局责令改正通知书及关于上院东郡写字楼纠纷调解会会议纪要；8、原告与高由祥微信聊天记录及通话录音；9、原告个人房产借款及抵押合同、客户还款明细清单、个人贷款还款计划。被告汇锦源公司辩称，1、原告依据双方2017年5月22日签订的两份《“上院东郡”商品房订购协议书》第八、九、十条约定，认为被告未能兑现该约定面构成违约，并由此为由要求解除双方签订的两份《赣州市商品房买卖合同》，缺乏事实与法律依据；2、被告未能兑现赠送相关构架和玻璃的承诺，不构成根本违约；3、双方签订的认购协议属于预约协议，在签订本约即商品房买卖合同后，该预约协议即失效，原告依据已失效的预约协议主张自己的权利是没是事实和法律依据的，从而要求被告依据认购协议来交付房屋与法律和本案的事实相悖，因为案涉房屋所有买卖关系都应依据双方签订的正式商品房买卖合同所约定的条款进行，因此，其主张依据已经失去效力的商品房认购协议来认定双方之间的商品房买卖关系和交房义务是错误的；4、原告在主张违约金的同时也主张利息，其违约金的主张应剔除；5、原告认为被告同意其使用的顶部构架与客观不符，被告在原告方认购该房屋时同意其使用的案涉房屋顶部架构至今仍然完好无损的存在，仅仅是被告方在原告订购该房屋时答应为其封闭的三面玻璃和通往该架构的楼梯未能完成，但该部门仅属于被告方无偿的赠送并不属于被告当然应当交付或者随房附送的部分；6、原告提出被告曾答应其从事大型餐饮活动纯属原告编造的事实。被告对其辩称未提交证据。本院经审理认定事实如下：一、2017年5月22日，刘晓青与汇锦源公司签订城南大道与杨仙大道交汇处3栋205房号、3栋134房号《“上院东郡”商品房定购协议书》两份，并交付了购房定金200002元。该两份协议双方约定：1、205号房屋建筑面积为383.65平方米，单价每平方米7949.96元，总价款为3050002元；134号房屋建筑面积为57.08平方米，单价为每平方米12789.07元，总房款为730000元。2、刘晓青必须于本认购协议书时向汇锦源公司支付壹拾万元作为认购定金，付清首期款并签订正式《赣州市商品房买卖合同》后，定金计入房款。3、刘晓青须应在2017年6月22日前向汇锦源公司付清总房款的20%（含定金），并携带本协议书原件、购房定金收据、身份证及提交齐全真实完整有效的按揭资料，同时与汇锦源公司签订正式《赣州商品房买卖合同》。4、汇锦源公司同意该物业顶部构架赠送给刘晓青终身使用。5、汇锦源公司同意将该物业相应楼梯增加构架造型，构架造型增设高度为6米。6、该物业经政府相关职能部门验收，办理完产权证，由汇锦源公司组织构架层正面、背面及顶部安装玻璃，双方约定正面、背面、玻璃安装费用由刘晓青承担，顶面玻璃安装费用由汇锦源公司赠送。二、2017年6月5日，刘晓青与汇锦源公司签订城南大道与杨仙大道交汇处3栋134房号《赣州市商品房买卖合同》。2017年6月7日，刘晓青又与汇锦源公司签订城南大道与杨仙大道交汇处3栋205房号《赣州市商品房买卖合同》。该两份合同均为赣州市房地产管理局、赣州市工商行政管理局提供的正式格式文本。两份合同对购房面积、价格的约定均与《“上院东郡”商品房定购协议书》约定一致。另，合同第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019—3—30前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。至刘晓青起诉至今，汇锦源公司未向刘晓青交付约定的房屋。三、2017年6月16日，刘晓青向汇锦源公司交付1700000元房屋房款。2017年11月17日，刘晓青向江西银行股份有限公司赣州赣县支行办理该上述两处房屋抵押担保贷款，汇锦源公司为该贷款的保证人，也是该贷款的指定提取人，贷款合同约定：购房人已向售房人支付购房首付款1900002元，贷款1880000元，实际贷款年利率为6.37%。2017年11月28日汇锦源公司向刘晓青出具了销售不动产统一发票，房款金额为3780002元。截止2020年7月1日，刘晓青共向江西银行股份有限公司赣州赣县支行归还贷款本金501333.44元，利息272777.5元。四、2019年6月10日，赣州市不动产登记局赣县区分局对刘晓青购买的赣县区城南大道东路51号上院东郡3栋205室、附37室颁发了赣（2019）赣县区不动产权第××号、0004652号不动产权证书。赣（2019）赣县区不动产权第××号不动产权证书显示该产权用途为商服用地／商业服务，分摊土地使用权面积：74.46平方米，专有建筑面积：274.38平方米，分摊建筑面积：109.27平方米。赣（2019）赣县区不动产权第××号不动产权证书显示该产权用途为商服用地／商业服务，分摊土地使用权面积：11.08平方米，专有建筑面积：54.59平方米，分摊建筑面积：2.48平方米。五、2019年10月，汇锦源公司组织人员对上院东郡3栋205室楼顶加建构架造型的改造，对顶部、正面、背面进行三面封闭，同时将相应楼梯增设高度6米。2019年10月23日，赣州市赣县区城市管理局向汇锦源公司下达《责令改正通知书》，责令汇锦源公司自行拆除违法建设的，恢复原貌。后汇锦源公司未按照通知书整改，被赣县区城市管理局对加建的构筑物进行了强行拆除。2020年3月24日，赣县区城市管理局召集买卖双方进行了调解，汇锦源公司由高由祥作代表参与调解，买方刘晓青要求退房并补偿损失200多万元，卖方汇锦源公司不同意退房，但同意补偿玻璃装修等几十万元左右，调解未果。六、2020年7月10日，本院组织原、被告双方前往案涉房屋进行现场勘验。查明：刘晓青所购买的商铺位于赣县区路边，205室临街没有上楼楼梯，必须绕行至小区内从该房后面才有楼道进入，为方便通行，刘晓青又在靠临街面购买了134室店铺做为上205室的通道使用。205房顶有被拆除的痕迹，上205房的左边楼道通道房顶被凿击穿，地，地下有散落的建筑废料场勘验图片经过双方质证，刘晓青、汇锦源公司对真实性均无异议。刘晓青对于内容亦无异议，汇锦源公司认为其公司应原告要求，打开二楼楼梯间的顶板，增设楼梯通往顶层构架造型，若原告即时收房，公司承诺马上恢复原状。以上事实，有商品房订购协议、买卖合同、购房发票、借款抵押合同、还款明细清单、不动产权证书、责令改正通知书、调解笔录、图片、微信聊天记录及当事人陈述等证据在卷佐证。审理中，双方当事人对于所涉房屋是否符合合同约定存在争议。刘晓青认为，汇锦源公司所交付的房屋与双方签订的合同约定不符，主要是以下三个方面：1、合同约定205号物业相应楼梯增加构架造型，构架造型增设高度为6米，由汇锦源公司安排人员施工，对构架进行三面封闭后赠送原告终身使用；2、汇锦源公司三面封闭后的构筑物能赠送原告相应面积300多平方米，原告才同意把上二楼通道作为分摊面积109.27平方米独自由原告一人花巨资购买，同时也购买了134号店面作为上二楼的通道。汇锦源公司在构架造型上搭建、增设属违建行为，汇锦源公司并未尽到告知义务，导致原告签订房屋买卖合同，违背了原告的真实意思表示；3、赣县区城市管理局对汇锦源公司增设的构架进行了强行拆除，导致原、被告双方签订的合同无法实现。为了证明自己的观点，刘晓青向法院提供了汇锦源公司施工时照片、城管人员拆除图片及所涉房屋现状照片，证明所涉房屋不符合合同约定，汇锦源公司逾期未能交付符合合同约定的房屋，其依法要求解除双方之间的合同。上述证据经过质证，汇锦源公司对证据真实性无异议，但证明目的有异议，认为其交付的房屋均符合买卖合同约定，不存在违约行为。对于争议焦点，汇锦源公司认为：1、原、被告签订的《“上院东郡”商品房订购协议书》已经失效，被双方签订的《赣州市商品房买卖合同》取代，无需解除《“上院东郡”商品房订购协议书》；2、被告已按《赣州市商品房买卖合同》全面履行了义务，不存在违约情形，原告要求解除该合同没有事实与法律依据；3、高由祥对原告作出的任何承诺均是其个人行为，其不是被告的股东，也不是被告的法定代表人，不能代表公司的意思表示，因此其个人言行仅系其个人的意思表示，对被告不具有约束力。被告并不构成重大违约，也不构成解除合同的条件。针对汇锦源公司的观点，刘晓青陈述：对于《“上院东郡”商品房订购协议书》约定的增加构架造型条款，在《赣州市商品房买卖合同》中没有体现，汇锦源公司高由祥向原告解释说该合同是房产部门提供的格式合同，无法加进条款，还是以定购协议书约定的内容为准。退一步讲，若汇锦源公司告知原告以《赣州市商品房买卖合同》约定为准，那原告就不购买该房产，且在加建的构筑物被拆除后，原告一直与高由祥联系，高由祥也一直向原告承诺会重新做好构架造型的改建。从整个买房过程及事后的处理协商，可以证明高由祥的行为就是代表汇锦源公司的意见。本院认为：依法签订的合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，刘晓青与汇锦源公司签订了房屋买卖合同，刘晓青按约支付了房款，汇锦源公司应按合同的约定交付相应的房产。本案的关键在于汇锦源公司交付的商铺是否符合合同约定，刘晓青是否有权解除合同？关于汇锦源公司交付的房屋是否符合合同约定的问题。综合庭审中双方的陈述及提供的证据，以及法院现场勘验过程，本院可以认定刘晓青所购买的房屋除3栋205室、3栋附37号二处商铺外还包括改建后的6米层高构架造型的构筑物，现该改建构筑物因违法建筑已被赣县区城市管理局拆除，汇锦源公司无法按合同约定进行交付。对于汇锦源公司坚称“买是买，送是送”，认为《赣州市商品房买卖合同》已经取代《“上院东郡”商品房订购协议书》，不存在违约行为的辩解，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。由此可见，《“上院东郡”商品房订购协议书》与《赣州市商品房买卖合同》具有同等法律效力，汇锦源公司有全面履行合同的义务。关于刘晓青是否有权解除合同的问题。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，商品房订购协议书中约定的改建构架造型的构筑物属于合同履行的一部分内容，在案涉房屋205楼上加建构架造型的构筑物属于重大问题，足以影响刘晓青一方是否购买本案案涉房屋的决定。汇锦源公司对刘晓青作出的允诺，在该允诺不能履行的情况下，汇锦源公司构成违约。另根据双方签订的商品房买卖合同的约定，汇锦源公司应当在2019年3月30日前交付案涉房屋，却至今未交付，已构成逾期交付，刘晓青根据合同约定有权要求解除合同。汇锦源公司辩解刘晓青知晓该加建行为属违法行为，且已通知其收房却不来收房的情形，但汇锦源公司并未提供证据证明，应承担举证不能的后果。对于汇锦源公司提出高由祥的的行为属于个人行为，不能代表公司意思表示的问题。本案中，从双方的交易过程看，从看房、合同的价款的约定至签订定购协议、房屋买卖合同，刘晓青都是与高由祥商谈的。在构筑物拆除后，赣县区城市管理局组织的双方调解，高由祥也是代表汇锦源公司参加。另从刘晓青与高由祥的微信聊天记录、电话录音及汇锦源公司职业顾问刘芳的通话记录，可以证明，高由祥的行为完全有理由让刘晓青相信其是职务行为，代表汇锦源公司的意思表示，故高由祥的行为对汇锦源公司发生效力。对汇锦源公司这一辩解，与事实不符，不予采纳。综上，本院认定汇锦源公司交付的案涉房屋不符合合同约定，导致商品房买卖合同目的不能实现，且存在逾期交房，汇锦源公司应承担违约责任。对于刘晓青要求解除双方签订的房屋买卖合同，返还购房款3780002元及利息损失、承担违约金的诉讼请求，予以支持。违约金的计算，应按照合同约定的全部房款的0.5%计算为18900.01元；对于刘晓青请求汇锦源公司赔偿从付款之日以3780002为基数按月利率2%计算至还清之日止的利息损失问题，前期利息损失根据双方合同中约定的解除合同条款中约定的利息给付，即以首付款1900000元为基数自支付之日起至付清之日止按合同约定的年利率4.9%计付利息，后期利息损失因约定的损失低于实际造成损失的，根据法律规定，一方当事人可以请求人民法院予以增加，即以银行贷款1880000元为基数自贷款发生之日至付清之日止按贷款年利率6.37%计付利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第八条、第十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百七十条之规定，判决如下：一、解除原告刘晓青与被告赣州汇锦源实业有限公司于2017年5月22日订立的《“上院东郡”商品房订购协议书》及2017年6月5日、6月7日订立的《赣州市商品房买卖合同》。二、被告赣州汇锦源实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘晓青购房款3780002元及其利息损失（以1900002元为基数自2017年6月7日起至还清之日止按照年利率4.9%计付；以1880000元为基数自2017年11月28日起至还清之日止按年利率6.37%计付）。三、被告赣州汇锦源实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘晓青支付违约金18900.01元。四、驳回原告刘晓青的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决确定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37040元，减半收取18520元，由被告赣州汇锦源实业有限公司负担。如不服本判决可在收到本判决书之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  肖娟二〇二〇年七月二十七日代理书记员  李泯附：一、上诉人应当在递交上诉状之日起七日内向江西省赣州市中级人民法院交纳上诉费并将上诉费缴纳凭证送至赣州市赣县区人民法院，逾期未交按自动撤回上诉处理。赣州市中级人民法院上诉费帐号：户名：江西省赣州市中级人民法院帐号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、赣州市赣县区人民法院标的款账号户名：赣州市赣县区人民法院账号：14×××52开户行：赣县农行赣东分理处