广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终6728号上诉人（原审被告）：何志贤，男，汉族，1970年1月20日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：亚圣君，广东瑞霆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区云兴投资咨询有限公司，住所地:佛山市顺德区北滘镇碧江居委会工业大道西苑会所**D36，统一社会信用代码:91440606056820649A。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：蒋凤军，广东宽和律师事务所律师。上诉人何志贤因与被上诉人佛山市顺德区云兴投资咨询有限公司（以下简称云兴公司）合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何志贤上诉请求：1、撤销一审判决，因遗漏案件主要当事人，应依法发回重审；或依法改判云兴公司不是本案适格原告，无权单方提出诉讼，裁定依法驳回云兴公司的起诉；2、请求判令由案外实际受让人向云兴公司返还转让款，何志贤则无须向云兴公司返还转让款。以及判令云兴公司对本案合同无效存在主要过错，应向何志贤赔偿涉案物业在清退期间所造成房屋占有使用费的损失，且上述损失可在应返还的转让款中直接进行抵扣；3、本案所产生的一切诉讼费，均由本案云兴公司承担。事实和理由：一、一审法院查明案件事实孤立片面，没有对涉案合同纠纷真实缘由进行查明，案件主要事实没有查明，遗漏案件主要当事人，应当发回重审。本案实际涉案物业出让方是案外人深圳市龙岗坪地中心嘉度电着涂装厂，且本案实际涉案物业受让人是深圳市碧桂园房地产投资有限公司；而本案云兴公司是深圳市碧桂园房地产投资有限公司的关联公司，仅是为了掩盖获取涉案物业及土地的真实受让人而指定的签约主体，而本案的何志贤仅是真实受让人为能够低价获取涉案物业，进而请求何志贤先行与涉案物业实际出让方进行沟通协商并确定交易价格的表面受让人及签约人。一审法院己查明，深圳市龙岗坪地中心嘉度电着涂装厂是涉案土地物业的权利人及使用人，也是本案的实际物业出让人。深圳市碧桂园房地产投资有限公司向云兴公司购地款明确可以看出“深圳市碧桂园房地产投资有限公司”是真实的土地物业受让方，及实际出款人。而云兴公司仅是“深圳市碧桂园房地产投资有限公司”的关联公司，没有房地产的开发资质，仅是借用其名义的签约人。并且，根据云兴公司要求何志贤所签名的回购承诺函，或是云兴公司提供的协议书可看出，何志贤须将收取的款项中的4988万元支付至物业原权属人，用于按《转让协议》约定向原物业权属人支付相应金额的转让款。为此，一审法院应当在一审诉讼程序中将真实的物业出让方深圳市龙岗坪地中心嘉度电着涂装厂，及涉案物业的实际受让方深圳市碧桂园房地产投资有限公司依法依职权追加为案件当事人。二、在一审法院审理期间，何志贤作为原告，依法将云兴公司、深圳市龙岗坪地中心嘉度电着涂装厂、香港嘉度工业公司、深圳市碧桂园房地产投资有限公司以合同纠纷为由另案起诉至深圳市龙岗区人民法院，案件受理案号为(2019)粤0307民初23877号，并且请求法院判定何志贤与深圳市龙岗坪地中心嘉度电着涂装厂签订的《转让协议》无效，及何志贤与云兴公司签订的《协议书》无效;以及，应由实际出让人深圳市龙岗坪地中心嘉度电着涂装厂向被申请人及真实的受让人深圳市碧桂园房地产投资有限公司返还款项，还原案件真实情况，为此一审(2019)粤0307民初1114号案件，与正在审理的(2019)粤0307民初23877号案件存在直接明显关联，一审法院应中止审理本案。三、通过何志贤在一审中所提交的证据可知，本案的云兴公司并非是真实的涉案物业项目受让人，仅是名义上的签约人，在遗漏案件主要当事人深圳市房地产投资有限公司前提下，无权单方以自己的名义提出诉讼，请求二审依法裁定驳回无理起诉。四、本案无论是真实的物业受让人深圳市碧桂园房地产投资有限公司，还是云兴公司均存在严重过错，应对合同无效承担主要的过错责任。为此造成何志贤清退物业的实际出让人深圳市龙岗坪地中心嘉度电着涂装厂、及涉案物业租户支付了额外费用，以及后续腾空物业后的可期待房屋占有使用费损失，上述损失应当在确认合同无效后由云兴公司及关联公司深圳市碧桂园房地产投资有限公司依法承担。云兴公司未发表辩论意见。云兴公司向一审法院起诉请求：1.何志贤向云兴公司支付款项1866万元；2.何志贤向云兴公司支付资金占用费349.7万元（分两部分：第一部分以1496.2万元为基数按年利率9%，自2016年11月25日暂计至2018年12月28日，并应计至款项付清之日止；第二部分以369.8万元为基数按年利率9%，自2016年12月10日暂计至2018年12月28日，并应计至款项付清之日止）；3.何志贤承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1991年5月，原深圳市宝安县坪地中心经济发展公司（甲方）与香港嘉度工业公司（乙方）签订租地合同书，约定：甲方将位于XX塘地、面积约8000平方米的一幅地皮出租给乙方投资兴建混凝土标准厂房，占地建筑面积约3500平方米，经营来料加工业务，乙方在甲方所规划范围内进行平整推土施工建筑，建筑工程报建及税收均由乙方负责；合同有效期为30年，从1991年5月10日起至2021年5月10日止；合同30年期满后，乙方在本合同签订约8000平方米范围内所投资的厂房等不动资产无偿交给甲方所有，属甲方所有财产。如乙方需要继续使用，享有优先权，双方另行协商条件。合同还约定了其他事项。2003年5月6日，深圳市龙岗区坪地镇中心村江子背经济合作社（甲方）与深圳市龙岗坪地中心嘉度电着涂装厂（乙方）签订合作开发协议书，约定：甲方将本村后山XX交界处一山地（面积为854平方米）（由嘉度电着涂装厂自行挖土平整）的所有权及使用权由乙方有价取得，使用年限50年，甲方将土地交给乙方开发工厂；如政府征用该土地，土地、建筑物及其不动资产归乙方所有，在建设过程中如需要甲方出面解决事宜，甲方应全力配合。协议还约定了其他事项。1997年12月1日，原深圳市龙岗区坪地镇中心村江子背经济合作社（甲方）与深圳市龙岗区坪地中心美而耐洋伞厂（乙方）签订租地合约书，约定甲方将本村后山地皮一幅（总面积约6000平方米）出租给乙方作为扩建车间用地；租期23年，自1998年5月1日起至2021年5月；乙方在租地内扩建台式烤漆板车间应占建筑约2000平方米，乙方在甲方所规定范围内进行平整、推土建筑等工程，工程全部由乙方投资建设；本工厂最后期满时，乙方在本合同签订约6000平方米范围内所扩建车间等不动资产，应无偿交给甲方使用。如乙方需要继续使用，租金价格另议，在同等条件下应有第一使用权。合同还约定了其他事项。2013年6月18日，深圳市坪地中心股份合作公司江子背分公司与深圳市优美而耐洋伞有限公司签订补充协议，约定租地合约书中的所有条款自2013年5月1日起全权转移给深圳市优美而耐洋伞有限公司，直至合同终止。2016年11月8日，何志贤（受让方、乙方）与深圳市龙岗坪地中心嘉度电着涂装厂（转让方、甲方）签订转让协议，约定甲方将其拥有的位于深圳市龙岗区的用地面积13114.2平方米、建筑面积约2万平方米的物业以4988万元的价格转让给乙方（此价格是甲方受让范围内地面上所有建筑物、绿化、消防、变压器、水泥道路、电器照明及建筑物内电梯、横吊等园内各项设备）；因甲方要求搬迁原有的电镀设备，故需要在2017年3月底物业才能交付给乙方；甲方同意转让该标的物时，一并将与之相关的房屋租赁关系及相关协议凭证转让给乙方，转让协议签订后该标的物产生的所有租赁收益由乙方收取；乙方同意在协议签订之日起3个工作日内向甲方支付定金100万元，其余转让费4888万元以现金或转账方式分两次支付：协议签订后10个工作日内，乙方向甲方支付3391.6万元；甲方与乙方办理完转让标的物移交手续后10个工作日内，乙方向甲方支付1496.4万元。协议还约定了其他事项。庭审时何志贤提供了深圳市龙岗坪地中心嘉度电着涂装厂于同日出具的收条复印件，载明收到何志贤支付的购买土地及厂房的定金50万元（银行到账为准）。2016年11月9日，何志贤（受让方、乙方）与深圳市优美而耐洋伞有限公司（转让方、甲方）签订转让协议，约定甲方将其拥有的位于深圳市龙岗区用地面积约6000平方米、建筑面积约4000平方米的物业以2066万元的价格转让给乙方［此价格是甲方受让范围内地面上所有建筑物、绿化、变压器、水泥道路、电器照明及消防、自来水（不包括甲方的生产设备及各项资产）］，甲方需要在2017年12月底前将物业交付给乙方；甲方同意转让该标的物时，一并将与之相关的房屋租赁关系及相关协议凭证转让给乙方，转让协议签订后该标的物产生的所有租赁收益由乙方收取；乙方同意在协议签订之日起当日内向甲方支付定金50万元，其余转让费2016万元以现金或转账方式分两次支付：协议签订后15个工作日内支付1446.2万元；甲方与乙方办理完转让标的物移交手续后15个工作日内，乙方向甲方支付619.8万元。协议还约定了其他事项。庭审时何志贤提供了深圳市优美而耐洋伞有限公司代表李盛群于同日出具的收条复印件，载明收到何志贤支付的转让坪地工厂建筑物定金50万元（以实际银行到账为准）。2016年11月23日，云兴公司（乙方）与何志贤（甲方）签订协议书，主要内容如下：甲方已于2016年11月9日与深圳市优美而耐洋伞有限公司（李盛群）（下称物业原权属人）签订转让协议，约定物业原权属人将其拥有的位于深圳市龙岗区的工业厂房、宿舍等建筑物（建筑面积约4000平方米）及相应土地（约6000平方米）使用权、附属设施（绿化、道路、电梯、消防设施、变压器、电器照明等）及所有相关权益一并转让给甲方，转让价格为2066万元。现甲乙双方就甲方将其受让的上述物业、附属设施及相关权益转让给乙方事宜达成一致。一、转让价款及支付方式。1、甲方同意以2066万元的价格将其受让的上述物业、附属设施及相关权益一并转让给乙方。2、协议签订后3日内，乙方向甲方支付1496.2万元；物业原权属人向甲方移交转让标的物权属证明、租赁合同原件等全部资料后3日内，乙方向甲方支付369.8万元；甲方将原权属人及承租人均已清退并将转让标的物移交乙方接管后3日内，乙方向甲方支付200万元。二、转让协议的履行。甲方与物业原权属人签订的转让协议由甲方继续履行，乙方按协议第一条约定向甲方银行账户支付款项后当日，甲方须将收取的该款项支付至物业原权属人，用于按转让协议约定向原物业权属人支付相应金额的转让款。三、转让标的物及相关权益的移交。1、物业原权属人向甲方移交转让标的物的当日，甲方须将原权属人及承租人均已清退的转让标的物移交至乙方接管。2、转让标的物移交后产生的租赁收益、获取拆迁安置补偿收益等其他相关权益，均由乙方享有。四、相关费用的承担。因甲方将其受让的转让标的物转让至乙方而需向转让标的物所属集体土地的权属人支付的相关费用（如有），由乙方承担。五、转让标的物及权益的回购。自协议签订之日起200个工作日内，如深圳市碧桂园房地产投资有限公司或其控股的关联方仍未与深圳市龙岗区地段范围内所有村股份合作公司签订城市更新改造项目合作意向书，乙方有权要求甲方全部回购协议约定的转让标的物及相关权益，回购价格为乙方向甲方支付的款项加年利率9%计算的资金占用费之和。六、其它约定。本协议一式五份，甲乙双方各持两份，见证方（转让标的物所属集体土地的权属人）执一份，具有同等法律效力，经甲方签字、乙方盖章后生效。云兴公司提交的协议书原件中有上述第五条内容。何志贤提交的协议书原件中无上述第五条内容。但何志贤于签订协议书的同日（2016年11月23日）另向云兴公司出具了承诺函，内容如下：兹有贵司与本人于2016年11月23日签订了协议书，将本人所有的位于深圳市龙岗区原深圳市优美而耐洋伞有限公司的工业厂房、宿舍等建筑物（建筑面积约4000平方米）及相应土地（约6000平方米）使用权、附属设施（绿化、道路、电梯、消防设施、变压器、电器照明等）及所有相关权益一并转让给贵司。协议书约定，转让标的物转让价格为2066万元，按转让标的物移交进度分三期支付，同时约定本人需就该笔交易取得社区（股份公司）见证并同意。现就该转让标的物的交易，本人向贵司承诺如下：自协议书签订之日起200个工作日内，如深圳市碧桂园房地产投资有限公司或其控股的关联方，仍未与深圳市龙岗区就本转让标的物业所在范围内所有村股份合作公司签订城市更新改造项目合作意向书，贵司有权要求本人全部回购协议书约定的转让标的物及相关权益，回购价格为贵司向本人支付的款项加按年利率9%计算的资金占用费之和。本承诺函自承诺人（本人）出具给贵司之日起生效，且不可撤销。何志贤确认云兴公司提交的协议书及承诺函上的签名是其本人签名，但表示何志贤签名的背景是，云兴公司声称其用于公司内部审批流程，由其提供所谓空白的格式承诺函、后续修改的协议书，双方不实际履行，何志贤基于对云兴公司的信任才签名，且上述声明内容权利与义务不对等，非何志贤真实意思表示，协议书的原件也没有给何志贤留存，对何志贤没有法律约束力。云兴公司陈述：在双方协商过程中，何志贤提出回购内容在其向坪地股份公司提交的转让文件中不宜直接体现，但同意出具有回购内容的承诺函作为协议书的附件，因此承诺函的出具时间与协议书的出具时间是一致的，这样才有了何志贤提交的协议书中没有回购条款，但同时存在承诺函的情况。云兴公司为了规范双方的权利义务，要求何志贤在同日签订了具有回购条款的协议书，实际上何志贤提交的协议书版本加上承诺函的内容与云兴公司提交的协议书版本内容是一致的。签订协议书后，深圳市碧桂园房地产投资有限公司于2016年11月24日向云兴公司转账53369600元，备注龙岗坪地寿利项目收购款，于2016年12月9日向云兴公司转账17158400元，备注坪地寿利项目二笔款。云兴公司在收到上述两笔款项的当日，随即将款项转账支付给了何志贤。云兴公司称：该两笔款项是本案物业和一审法院（2019）粤0307民初1114号案件物业的转让款之和。53369600元是两个物业的第一笔款之和，17158400元是两个物业的第二笔款之和。经一审法院核查属实。一审法院（2019）粤0307民初1114号案件的何志贤与云兴公司双方即为本案的何志贤与云兴公司双方。该案查明，双方于2016年11月23日签订了另一份协议书，约定：由何志贤以5486.8万元的价格将深圳市龙岗坪地中心嘉度电着涂装厂（赖文灿）位于深圳市龙岗区的工业厂房、宿舍等建筑物（建筑面积约2万平方米）及相应土地（13114.2平方米）使用权、附属设施（绿化、道路、消防及供水设施、变压器、电器照明等）及所有相关权益一并转让给云兴公司；协议签订后3日内，云兴公司向何志贤支付3840.76万元；物业原权属人向何志贤移交转让标的物权属证明、租赁合同原件等全部资料后3日内，云兴公司向何志贤支付1346.04万元；何志贤将原权属人及承租人均已清退并将转让标的物移交云兴公司接管后3日内，云兴公司向何志贤支付300万元。2016年12月21日云兴公司签收了何志贤移交的涉优美而耐洋伞厂的租地合同书及补充协议。云兴公司亦出具承诺书，承诺在履行上述租地合同书及物业管理过程中合法经营，配合政府的行政管理，遵守劳动用工法和规定，按时发放工人工资及厂长工资；做好厂区内安全防火工作，落实消防有关措施，配合消防安全部门巡查工作；按照政府相关规定做好物业及周边市容环境工作。庭审时云兴公司提交了2018年11月2日有何志贤签字确认的寿利优美而耐厂房移交确认书、寿利优美而耐厂房屋租赁合同及租金移交确认书。寿利优美而耐厂房移交确认书显示：厂房建筑、相关证照、供配电设备、供水设备、燃气设备、相关费用结算均未移交。寿利优美而耐厂房屋租赁合同及租金移交确认书显示租赁合同未移交。对该两份确认书，何志贤确认是其本人签名，但表示该文件属于空白资料，其余空白处是云兴公司在何志贤签名后自行填写的，不能作为何志贤已就云兴公司自行填写内容认可的证据。2018年9月21日，龙岗区坪地街道组织召开了坪地街道城市更新及集体用地开发与交易监管工作领导小组2018年第三次工作会议。工作会议纪要第四点载明：鉴于龙岗区城市更新项目的申报主体并非社区股份合作公司，而是深圳龙呈房地产有限公司，会议决定，在项目申报主体调整为坪地中心股份合作公司并完善相关资料后，原则上同意坪地中心股份合作公司寿利、梨园、江子背分公司与深圳龙呈房地产有限公司签订关于坪地中心股份合作公司ＧＸ01片区城市更新项目的合作意向协议，提请街道党政联席会审议。案件审理过程中，一审法院就本案相关事实函询相关单位。2019年7月10日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局向一审法院复函称：经核查，涉案地块位于坪地街道中心社区GX01更新单元，该更新单元目前正在申报统筹单元调整和范围划定。2019年7月17日，深圳市坪地中心股份合作公司向一审法院回函称：1.原深圳市龙岗区坪地中心嘉度电着涂装厂所在厂区面积约8000平方米土地，属我司集体土地，于1991年5月10日出租给香港嘉度工业公司，租赁期限至2021年5月10日止。租赁期限届满后，地上建筑物无偿归我司所有。面积854平方米土地，属我司下属江子背分公司集体土地，于2003年5月6日出租给深圳市龙岗区坪地中心村嘉度电着涂装厂，租赁期限至2053年5月5日止。租赁期限届满后，地上建筑物无偿归江子背分公司所有。2.深圳市优美而耐洋伞有限公司所在厂区面积约6000平方米土地，属我司下属江子背分公司集体土地，于1997年12月1日租给深圳市龙岗区坪地中心美而耐洋伞厂使用；按合同约定，租赁期限至2021年5月止。租赁期限届满后，地上建筑物无偿归江子背分公司所有。3.对于深圳市龙岗区坪地中心嘉度电着涂装厂及深圳市优美而耐洋伞有限公司将上述厂房及宿舍转让给何志贤，及何志贤在受让上述房产后又将上述房产转让给佛山市顺德区云兴投资咨询有限公司一事，我司及下属江子背分公司并不知情，我司及下属江子背分公司不认可上述转让行为。基于上述情况，深圳市龙岗区坪地中心嘉度电着涂装厂厂房、宿舍土地是我司及下属江子背分公司集体用地，土地权利人系我司及下属江子背分公司；深圳市优美而耐洋伞有限公司厂房、宿舍土地是我司下属江子背分公司集体用地，土地权利人系我司下属江子背分公司。我司及下属江子背分公司不认可转让行为。土地租赁期限届满，我司及下属江子背分公司将收回集体用地，按合同约定我司及下属江子背分公司对地上建筑物享有所有权。何志贤主张涉案物业现处于空置状态，陈述于2018年11月8日其已将涉案物业交付给了云兴公司，当时云兴公司与何志贤共同前往涉案物业处，由云兴公司与涉案物业的使用权人办理了交接，为此何志贤提供了证人证言及公证书等证据。云兴公司主张涉案物业一直未移交给云兴公司，仍由何志贤在控制并享受出租收益，从何志贤可以提交涉案物业状况的公证书可以反映涉案物业仍由何志贤在控制使用。庭审时，云兴公司陈述：何志贤未在协议书约定的物业交付期限内清退物业原权属人及租户，也未将物业移交给云兴公司。涉案物业是何志贤在控制，并享有相关出租权益，具体使用人云兴公司不清楚。云兴公司是深圳市碧桂园房地产投资公司的关联企业。协议书中的回购条款，是基于整个项目的拆迁补偿安排，碧桂园公司取得了整个城市更新项目的开发权，云兴公司收购涉案物业才有价值和意义。据云兴公司了解，涉案物业所在位置已纳入了龙岗区城市更新规划中，但是还没有确定实施主体。涉案物业所在片区城市更新合作意向的签订者是深圳龙呈房地产开发公司。何志贤陈述：涉案物业所在土地为村集体所有的土地。涉案物业属于历史遗留的合作建房的建筑，没有相关权属凭证。涉案物业的转让已经告知了坪地中心股份合作公司，该公司没有提出任何异议。涉案物业已交付给云兴公司。2018年11月8日，何志贤与云兴公司的工作人员段君毅以及相关工作人员一同前往涉案物业，到涉案物业的使用权人处办理交接，并披露云兴公司是实际物业的购买人和管理人，以后有相关的事务均可找云兴公司进行处理，所交的租金也应当向云兴公司交纳。为此，云兴公司与涉案物业的使用人签订了相关协议，并交换了双方的联系电话。现涉案物业使用人，何志贤不清楚。到目前为止，何志贤已收取的款项没有退还云兴公司。一审法院认为，涉案物业未取得权属证书，亦无证据证明在建设时取得了相关部门的建设许可，且涉案物业所占用的土地为案外人所有的集体土地，根据深圳市坪地中心股份合作公司的回函，深圳市坪地中心股份合作公司对于双方转让涉案物业不知情，亦不认可，且主张土地租赁期限届满后其公司及其下属分公司将对该地上物业享有所有权。因涉案物业没有合法的许可证书或权属证书，且其归属亦存在争议，故何志贤与云兴公司双方关于转让涉案物业及相关权益的协议书应属无效。何志贤主张协议有效且云兴公司已实际取得、控制涉案物业，故云兴公司无权解除或变更协议。一审法院认为，涉案协议虽系双方协商一致签订，但双方转让的标的即涉案物业并非是有合法建设许可的建筑，涉案物业所占土地也是何志贤没有任何权利的案外人的土地，案外人对该物业的归属亦存在争议，且根据云兴公司提供的2018年11月2日的寿利优美而耐厂房移交确认书，何志贤并未将涉案物业移交给云兴公司，何志贤所举证据也不足以证明此后其将涉案物业移交给了云兴公司。故何志贤主张协议有效应继续履行，理由不充分，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。何志贤因涉案无效协议而收取云兴公司支付的涉案物业转让款1866万元，应当返还给云兴公司。但因涉案协议无效，协议中关于回购款项按年利率9％计算资金占用费的约定亦为无效，故云兴公司主张按照年利率9％计算资金占用费，理由不成立，一审法院酌定按照银行同期贷款利率从转让款1866万元支付后的次日即2016年12月10日开始计算转让款的利息。何志贤主张回购承诺不具有约束力，何志贤无需返还转让款。一审法院认为，且不说涉案协议无效，何志贤因无效协议而收取的转让款应当返还给云兴公司，即使涉案协议有效，回购条款或回购承诺的条件亦已经成就，何志贤亦应当将转让款支付给云兴公司，因此，何志贤关于无需返还转让款的主张，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、何志贤于本判决生效后五日内返还云兴公司转让款1866万元及其利息（利息以1866万元为计算基数，按银行同期贷款利率标准从2016年12月10日起计算至款项付清之日止）；二、驳回云兴公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152585元，财产保全费5000元，合计20255元（云兴公司已预交），由云兴公司负担2025元，何志贤负担18230元。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为合同纠纷案件，根据何志贤的上诉内容，本案的争议焦点为：一、本案是否应中止诉讼；二、本案是否应追加其他案外人参与诉讼；三、何志贤是否应退还云兴公司的相关款项。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，涉案合同由于交易的标的物没有取得权属证书，也没有取得相关部门的建设许可，且涉案物业所占用的土地为案外人所有的集体土地，相关的土地所有权人对双方转让涉案物业不知情，也不认可，故一审认定双方签订的合同无效正确，本院对此予以维持。合同无效，何志贤应将收取的相关款项直接退还给云兴公司，故何志贤起诉云兴公司及其他案外人的诉讼，不影响本案的审理，何志贤要求中止本案诉讼的相关请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，涉案合同无效，何志贤应将收取的款项直接退还云兴公司。何志贤辩称其并非合同的相对人，没有相关的事实依据。合同的当事人和付款人为云兴公司，故其他案外人无需在本案中参与诉讼，何志贤的相关上诉请求没有事实依据，本院予以驳回。关于本案的第三个争议焦点，涉案合同无效，何志贤应将收取的相关款项退还给云兴公司，涉案款项分两笔转给何志贤，故涉案款项的利息应从两笔款项转入之次日起分别开始计算利息，一审从第二笔款项转入后的次日开始计算全部转让款的利息，属于适用法律有误，但云兴公司对此并未提出上诉，对一审结果表示服判，本院对此予以维持。综上，何志贤的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费133760元，由上诉人何志贤负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年七月二十二日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。