河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1623民初67号原告李相林，又名李相凛，男，1957年12月29日出生，住商水县。原告陈合营，男1964年3月25日出生，住商水县。二原告共同委托代理人赵家堂，河南商振律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告纪磊，男，汉族，1976年1月15日出生，住商水县。被告纪强，男，汉族，1972年7月15日出生，住郑州市金水区。系被告纪磊之哥。原告李相林、陈合营诉被告纪磊、纪强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理，原告李相林及委托代理人赵家堂到庭参加诉讼。被告纪磊、纪强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理，本案现已审理终结。原告李相林、陈合营提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2011年签订的房屋买卖协议；2、二被告退还收取原告的“房屋买卖协议”款75万元；3、赔偿原告因此遭受的经济损失60万元；4、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年9月份，被告擅自将位于商水县城惠商路北侧、城关乡政府东侧的两处房地产对外出售，后经双方协商达成买卖协议。原告按照协议支付给二被告71万元。之后，双方又签订补充协议，原告又按照补充协议约定支付给二被告4万元，履行了全部的合同义务。这些事实，由原、被告双方签订的协议、补充协议以及被告出具的收到条为证。2015年，商水县城关乡大井行政村第二村民组以被告纪磊、纪强非法将第二村民组集体土地出让获利为由提起诉讼，请求法院判决原告与被告签订的房屋买卖合同无效。该案经沈丘县人民法院审理，作出（2015)沈民初字第1342号民事判决书，判决认定：被告纪磊、纪强在该起房屋买卖中明知关于集体土地自己无权买卖，仍将该土地出卖给李相林、陈合营，过错责任明显，应当承担相应的责任。如因此给被告李相林、陈合营造成损失，可另行主张。原告不服沈丘县法院判决，提出上诉，经周口市中级人民法院审理，又作出（2016）豫16民终568号民事判决书，判决结果：驳回上诉，维持原判。现在，判决己经发生法律效力。基于在私房买卖中名义上是买房，实际上也买地的格局，土地买卖己经被确认无效，因此，原告失去对房屋所占用土地的使用权，故原、被告再履行该协议中的房屋买卖部分亦达不到合同目的，己经失去意义，因此，请求解除双方签订的该房屋买卖协议。土地买卖被确认无效，房屋买卖应当解除，被告收取原告的转让款已经没有法律依据，应当依法退还。由于被告明知无权出让集体土地使用权，而仍然将其出让给原告，造成原告于2011年9月支付给被告75万元至今，给原告造成巨大经济损失，其过错责任明显。被告使用原告75万元的现金长达8年之久，获得巨大经济利益,因此，被告应当依法赔偿给原告造成的经济损失600000元。合同法第九十四条有下列清形之一的，当事人可以解除合同：“……第九十七条合同解除后，……当人………有权要求赔偿损失”。第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”。民法通则第九十二条：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”因为被告的过错责任给原告造成损失，因此，被告应当退还收取的房屋转让款，赔偿原告因此造成的经济损失。为维护原告的合法权益，特具状向法院提起诉讼。被告纪磊、纪强未进行答辩。原告向本院提交的证据材料有：一、原告、被告双方签订的房屋买卖协议、补充协议、纪强签名的收到条各一份；证明：1、双方买卖房屋的时间、房屋坐落的地点、款额等事实；2、被告收取原告房屋买卖款项750000元。二、沈丘县法院、周口市中级法院判决书各一份；证明：1、房屋部分的买卖应当解除；2、房屋买卖协议中有关土地部分的买卖无效，被告收取房屋买卖款没有事实根据，应当退还；3、买卖无效的主要责任在被告一方，被告应当赔偿原告损失。被告应当对无效承担主要责任，即：应当退还收取的款项并赔偿原告信赖利益损失。三、原告损失计算方法：1、按照月息2分计算利息：因为被告使用了原告的款项，按照最高法院民间借贷保护的利率2分计算。应当为：750000元x104个月（算至开庭）xO.02元＝1560000元。2、按照评估损失。即：2011年房产、土地价格和2018年房产、土地价格差额计算。四、证人李某、豆志磊当庭证言。证明原告李相林把拉围墙的40000元给了被告纪强。被告纪磊、纪强未向本院提交任何相关证据材料。经审理查明：被告纪强、纪磊原系商水县××井行政村第二村民组的村民，其二人在商水县××井行政村第二村民组建有房屋，纪强的房产证号为商城字第**，建房面积为223.5平方米，四至为北空地、东空地、西路、南纪磊；纪磊的房房产证号为商城字第**，房面积为108.16平方米，四至为南空地、东空地、西路、北纪强。2011年9月19日，被告纪强与原告李相林、陈合营签署房屋买卖协议，该协议的内容为：1、纪强将自己的房屋12间房权房权证号商城字第**卖相林、陈合营；2、该房屋价款为35万元，协议签订日起30日内付清，纪强将房屋权证移交给李相林、陈合营；3、该宅基地4个坟墓，纪强2个月内搬迁完毕。同日，纪磊委托纪强与李相林、陈合营签订房屋买卖协议：“1、纪磊将自己的房屋5间房权房权证号商城字第**，附属住宅用地，建筑面积为108.16平方米卖给李相林、陈合营；2、该房屋价款为35万元，协议签订日起30日内付清，房款付清日纪磊将房屋权证移交给李相林、陈合营。”当日原告李相林、陈合营给付被告纪磊、纪强定金60000元。2011年10月9日，原告李相林、陈合营给付被告纪磊、纪强购房款600000元，并于当日签订了补充协议：“1、纪磊、纪强房屋的实用面积为长38米，宽为35米，卖给李相林、陈合营，所有权归李相林、陈合营；2、纪磊、纪强负责把围墙建好，李相林、陈合营负责建围墙的费用40000元；3、纪磊、纪强宅基地上的一切附属物归李相林、陈合营所有。”2011年10月25日，被告纪强给原告出具收到售房款50000元的收条。后原告李相林、陈合营将该两宗房产办理在自己名下，李相林房权证商城字第3031号（原为商城字第××号），陈合营房权证商城字第3030号（原为商城字第××号），房权证登记时间均为2008年10月10日。2015年，商水县城关乡大井行政村第二村民组以被告纪磊、纪强非法将第二村民组集体土地出让获利为由，以纪磊、纪强、李相林、陈合营为被告提起诉讼，请求法院判决原告与被告签订的房屋买卖合同无效。该案经沈丘县人民法院审理，作出（2015)沈民初字第1342号民事判决书，判决认定：被告纪磊、纪强在该起房屋买卖中明知关于集体土地自己无权买卖，仍将该土地出卖给本案原告李相林、陈合营，过错责任明显，应当承担相应的责任。如因此给李相林、陈合营造成损失，可另行主张。并判决：“2011年9月19日被告纪强与被告李相林、陈合营签署的房屋买卖协议中土地转让部分，被告纪磊与被告李相林、陈合营签署的房屋买卖协议中土地转让部分，2011年10月9日被告纪强、纪磊与被告李相林、陈合营签订的补充协议中土地转让部分无效。”李相林、陈合营不服沈丘县法院判决，提出上诉，经周口市中级人民法院审理，作出（2016）豫16民终568号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现该判决己经发生法律效力。故原告认为再履行该协议中的房屋买卖部分亦达不到合同目的，己经失去意义，因此，请求解除双方签订的该房屋买卖协议，被告收取原告的购房款已经没有法律依据，应当依法退还并赔偿由于被告明知无权出让集体土地使用权，给原告造成经济损失。为此而诉至法院，引起本案纠纷发生。上述事实，有房屋买卖协议、补充协议、被告签名的收到条、沈丘县人民法院、周口市中级人民法院民事判决书及当事人陈述等证据在案子以佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第九十四条：“有下列清形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方面明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条“合同解除后，……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告李相林、陈合营与被告纪强、纪磊所签订的房屋买卖协议中土地转让部分及补充协议中土地转让部分被法院确认无效后，原告失去对房屋所占用土地的使用权，致使不能实现合同目的，因此，二原告请求解除双方签订的该房屋买卖协议，本院予以支持。土地转让部分被法院确认无效，因该合同取得的购房款，应当予以返还。双方应按照各自的过错程度对该合同无效产生损失承担相应的责任。考虑到被告纪磊、纪强在该起房屋买卖中明知关于集体土地自己无权买卖，仍将该土地出卖给本案原告李相林、陈合营，过错责任明显，故其应对合同无效承担相应的民事责任。对于原告李相林、陈合营作为买受人信赖利益损失的赔偿问题。应当全面考虑出卖人因土地、房屋升值所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。就本案而言，对于原告李相林、陈合营信赖利益损失的赔偿，因没有提供相关证据，本院对此不予审理。关于原告请求的购房数额为75万元的问题。被告纪强给原告出具的收条显示共计71万元，原告陈述及证人证明后来又给被告纪强拉围墙钱4万元，但证人证明只是看到原告给付被告纪强几沓钱，具体多少只是听原告李相林所述，没有亲眼看到数钱，结合原、被告签订的房屋买卖协议约定70万元、补充协议约定拉围墙4万元，只能认定原告先后支付给二被告购房款共计74万元。关于原告主张被告资金占用期间的利息按照月息2分计算的问题。本案原告主张因合同无效被告占用了原告的款项，按照月息2分计算利息，本院认为依据不足，可酌情参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，按年利率6%支付资金占用期间的利息（从原告交付房款之日至开庭之日）。那么被告纪磊应承担返还原告购房款350000元及利息180250元（350000元x103个月xO.005元）；被告纪强应承担返还原告购房款350000元及利息180250元（350000元x103个月xO.005元）。被告纪磊、纪强返还因拉围墙原告支付的40000及利息20600元（40000元x103个月xO.005元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告李相林、陈合营与被告纪磊、纪强双方于2011年9月19日签订的房屋买卖协议及2011年10月9日签订的补充协议；二、原告李相林、陈合营于本判决生效之日起十日内返还被告纪磊、纪强按双方协议约定的房屋及附属物；三、被告纪磊于本判决生效之日起十日内返还原告李相林、陈合营购房款350000元及利息180250元；四、被告纪强于本判决生效之日起十日内返还原告李相林、陈合营购房款350000元及利息180250元；五、被告纪磊、纪强于本判决生效之日起十日内共同返还原告李相林、陈合营因拉围墙原告支付被告的40000及利息20600元；六、驳回原告李相林、陈合营的其他诉讼请求。案件受理费16950元，由被告纪磊、纪强负担14068.5元，由原告李相林、陈合营负担2881.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  胡海山审判员  吕中喜审判员  訾连国二〇二〇年七月二十八日书记员  郭婷婷