浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0324民初1427号 原告：周福懂，男，1952年1月2日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：袁志民，北京京师（温州）律师事务所律师。 被告：周安乐，男，1958年5月5日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：刘良衍，永嘉县弘正法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：潘敏敏，永嘉县弘正法律服务所法律工作者。 被告：周晓聪，男，1980年4月9日出生，汉族，住杭州市滨江区。 第三人：王冬莲，女，1934年11月17日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：刘良衍，永嘉县弘正法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：潘敏敏，永嘉县弘正法律服务所法律工作者。 原告周福懂与被告周安乐、周晓聪农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于4月30日公开开庭进行了审理。后因可能涉及王冬莲的合法权益，本院依法追加王冬莲为第三人参加诉讼。本案于2020年6月16日再次公开开庭进行了审理。原告周福懂及其委托诉讼代理人袁志民、被告周安乐、周晓聪均到庭参加诉讼，被告周安乐和第三人王冬莲的共同委托诉讼代理人潘敏敏参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告周福懂向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与两被告在2007年3月19日签订的房屋买卖协议有效；2.判令被告周安乐办理位于永嘉县房屋（地号：23-3-1-8）不动产初始登记手续，并协助原告办理变更登记至原告名下的手续，若不协助办理，则凭法院文书直接办理相应手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告周福懂与被告周安乐是同村村民，被告周安乐系被告周晓聪父亲。2007年5月5日，在周永陆、金某的见证下，周某代笔为原告与两被告签订了一份房屋买卖协议。协议约定被告将位于永嘉县××镇××村××路房屋（地号：23-3-1-8）出卖给原告。原告于2007年5月5日付清房屋价款128000元，被告同时将房屋买卖协议及土地证交付给原告。该标的房产由原告居住并使用至今。嗣后，原告多次要求被告办理房屋不动产初始登记及变更登记，被告无故拒绝办理，故原告提起诉讼。 被告周安乐辩称：被告周安乐对出卖房屋的事情是根本不知道的，而是被告周安乐的母亲要出卖。被告周安乐的母亲生活条件好，也不需要出卖房，不知道为什么要卖房，而且三间房子才卖十几万元，被告周安乐也搞不懂。被告周安乐曾经和原告说：“你买只管买，后面不要用到我”，后面原告让被告周安乐协助办理过户，且村里人也来调解过了，但被告周安乐在前面已经说过了不会帮原告办理过户手续，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告周晓聪辩称：被告周晓聪是被告周晓聪的奶奶打电话说的。被告周晓聪对出卖房屋是无所谓，且当时也是不知道具体情况。房屋价款是打到被告周晓聪老婆帐户上的。 第三人王冬莲陈述：涉案房屋是第三人王冬莲所有的，是给第三人百年养老时候用的，第三人从来没有把房子卖掉的想法，房屋卖掉的事情第三人也不知道。 原告周福懂在举证期间内向本院提交了房屋买卖协议书、土地使用权证、银行转账记录、电费通知单、证人周某、金某证言，以证明2007年3月19日，在周永陆、金某的见证下，周某代笔为原告与两被告签订一份房屋买卖协议，协议约定被告将位于永嘉县××镇××村××路房屋（地号：23-3-1-8）卖出给原告后将土地使用权证交给原告的事实；被告周安乐质证认为被告周安乐没有要出卖房屋给原告，房子是被告周安乐的母亲要出卖的，出卖房屋的钱也没有付给被告周安乐，协议书是在被告周安乐工作的医院会议室由周某写的，土地证的事实被告周安乐不清楚，汇款记录也不清楚，两位证人说的不属实；被告周晓聪质证认为在协议书上的手印系被告周晓聪所按，其他不清楚。第三人王冬莲认为不能证明第三人出卖了房屋，转账记录不知晓，电费通知书不能证明原告使用诉争房屋。本院认为，原告提交的证据之间可以相互印证，证人所陈述的证言也基本符合农村房屋买卖的习惯，该些证据可以形成较完整的证据链，其证明力可以证实原告待证事实成立的高度可能性，故对证据均予以认定。 根据当事人的陈述与本院审查确认的证据，对本案事实认定如下：原告周福懂系永嘉县村民（原为东皋乡填垟村），与被告周安乐、周晓聪系同村人。被告周安乐名下有坐落于永嘉县××镇××村××路的房屋一处（地号为23-3-1-8，用地面积壹佰贰拾捌点捌）。2007年3月19日，在被告周安乐工作的单位，原、被告在周永陆、金某见证下由周某代笔签订一份房屋买卖协议，载明“立卖字周安乐因房屋宽余情愿将座落在旸谷路号的三间砖木结构的房屋上至椽瓦下及地基中包括水电设施上角院灰寮坑厕一处一并出就给堂房周福懂为业，按照时价当天得受人民币若干元即收无存，自就之后该屋由福懂管业兴造且中间天井众用四周路道通达，该屋是我本人祖上遗留产业，这次出就与他人无涉，尚有内外人发生枝节，我自会理直，今契明价足不找不赎，此系两厢情愿各无反悔，恐口说无凭特邀亲友当众立此字据永远存照。二00七年三月十九日，立字人周安乐、周晓聪，冯中证见人周永陆、金某，代笔人周某”。原告一直居住上述房屋至今。现原告以被告不协助办理过户为由，提起本案诉讼。另查明，上述房屋仅办理了土地使用权登记，尚未办理房屋所有权登记。被告周晓聪认可在协议书的名字上捺过指印并有收取购房款，被告周安乐认为没有捺指印，现协议书“周安乐”上的指印因指纹印油浓且捺印面积小，纹线不不清晰，无鉴定条件。 本院认为，土地使用权证、地籍材料系权属登记机关在依职权审查过程中形成，其真实性不属于民事诉讼案件的审查范围，除非有确凿证据证实登记内容有误，否则在未予撤销登记前，登记内容具有相应的法律效力。诉争房屋的土地使用权（地号为23-3-1-8，用地面积壹佰贰拾捌点捌）登记在被告周安乐名下，现无确凿证据证实登记有误，根据确权所秉持的“房地一体”原则，被告周安乐应为诉争房屋的所有人及土地使用权人。第三人王冬莲陈述房屋系其所有，无证据予以证实，本院不予采信。原告周福懂与被告周安乐系同村人，且原告周福懂现为填垟村村民，双方签订关于房屋（地号为23-3-1-8，用地面积壹佰贰拾捌点捌）的买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，或损害社会公共及他人利益，应予认定合法有效。被告周安乐辩解自己不愿意出卖房屋及未在协议上签字、捺印，但未提交证据予以证实，在第一次庭审中称系母亲王冬莲要出卖房屋，后第二次庭审中又称不知情，但协议签订地在被告周安乐的单位，证人证言可证实被告周安乐参与出卖房屋，原告周福懂居住房屋至今，现被告周安乐的陈述不符合常理且相互矛盾，故本院对被告周安乐的辩解理由不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”。而且，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，虽然房屋买卖合同没有载明转移房屋移所有权的相关约定，但是从前述法律规定可以看出：被告周安乐是出卖人，有承担转移标的物的所有权于买受人的法定义务。同时本案涉及的标的物是房屋系不动产，还应依法履行转让登记法定义务后才发生物权转让的效力，从而达到完成转移标的物的所有权于买受人的合同目的。虽然涉案房屋已经领取了《土地使用权证》，但是随着土地证与房产证合并成统一的不动产权利证书的改变，现需要重新申领统一的不动产权利证书。在转让房屋所有权登记的实务中，转移之前先需要申领不动产权利证书。由此可见，申领登记是转移登记的前提，也是出卖方应尽的义务。因此，现在原告起诉要求被告周安乐办理申领登记手续、过户手续的请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告周福懂与被告周安乐、周晓聪于2007年3月19日签订的房屋买卖协议有效（房屋坐落于永嘉县××镇××村××路，地号为23-3-1-8，用地面积壹佰贰拾捌点捌）； 二、限被告周安乐于本判决生效之日起十日内到相关部门办理位于永嘉县××镇××村××路××号××的房屋的不动产申领登记手续，并协助办理转移登记至原告周福懂名下的手续； 三、如被告周安乐未及时履行义务，则原告周福懂有权凭本判决直接到相关部门办理申领登记、转移登记手续。 案件受理费2860元，减半收取1430元，由被告周安乐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  戴本顺 二〇二〇年七月十七日 书记员  金杨传 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ