广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19002号上诉人（原审被告）：张苗桐，男，汉族，1956年10月26日出生，身份证住址：广东省潮安县。委托诉讼代理人：刘锦强，广东创道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴桂鑫，男，汉族，1987年11月20日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审原告）：吴喜顺，男，汉族，1955年3月16日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周小兵，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。上诉人张苗桐因与被上诉人吴桂鑫、吴喜顺房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳龙岗区人民法院（2018）粤0307民初21190号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人张苗桐委托诉讼代理人刘锦强，被上诉人吴桂鑫、吴喜顺委托诉讼代理人周小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张苗桐上诉请求判决：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、吴桂鑫、吴喜顺负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、本案一审认定事实部分存在着矛盾，有损张苗桐的利益；在一审庭审的过程中，双方当事人已经确认搬离涉案房屋的时间为2018年12月24日后，一审却以庭审之日即2019年1月23日作为收回租赁物之日，增加了张苗桐的房屋使用费。既然吴桂鑫、吴喜顺在一审庭审上确认张苗桐已经搬离，关于涉案房屋是否一定要交接手续或验收手续，那也是涉及承租人是否对涉案房屋产生损害进而需要恢复原状的问题。如果涉案房屋因承租人的原因而发生损失，出租人可以另行起诉，要求承租人恢复原状或赔偿损失，但房屋使用费的计算理应从承租之日起（扣除免租期）计算至搬离之日止，结合本案的事买可知，吴桂鑫、吴喜顺已经知悉张苗桐于2018年12月24日搬离且怠于履行其验收责任，结合日常生活经验，如果房屋使用费不计算至搬离之日止，那么出租人一定会怠于行使收房的责任，拖延收房的日期，从而损害承租人的合法权益。二、本案涉及的租房押金理应在计算房屋使用费时一并抵扣。张苗桐在承租时支付吴桂鑫、吴喜顺租房押金6万元，理应在其知悉张苗桐搬离涉案房屋后退还或抵减张苗桐拖欠的房屋使用费。并且根据双方签署的《租赁合同》第5条第4款内容可知，吴桂鑫、吴喜顺理应于合同期满后退还张苗桐支付的押金。而押金是租赁合同的从合同，如果主合同的租金问题已经处理，则从合同押金问题也应一并处理，而不是由张苗桐另行起诉。被上诉人吴桂鑫、吴喜顺在二审法庭调查时口头答辩称：张苗桐与吴桂鑫、吴喜顺约定的租赁期限截至为2018年7月31日，在该日期前张苗桐并未与吴桂鑫、吴喜顺达成续租方案或要求不再租赁的事宜，从一审查明的事实可以看出，张苗桐在2018年12月24日才将部分物品搬离，说明本案张苗桐在合同到期后并未继续履行合同，也未续签新的合同，吴桂鑫、吴喜顺认为一审事实认定部分并无矛盾之处，双方之间并未就办理房屋或续签租赁合同达成一致，张苗桐在实施搬离过程中并未妥善履行双方的租赁合同以及合同法规定的租赁事项，并未将涉案房屋增加的装修部分恢复原状，因张苗桐的上述行为导致了吴桂鑫、吴喜顺房产的空置租赁期以及拆除张苗桐增加装修的费用。二、关于涉案房屋租赁押金，张苗桐在上诉状提到依据双方签订的《租赁合同》第5条可知，双方签订的《租赁合同》第5条第4款“本合同甲方双方签章且甲方收到已押金时生效。合同期满，乙方若不续约，必须付清或欠乙方的一切款项。”吴桂鑫、吴喜顺认为在双方履行的《租赁合同》过程中，张苗桐没有履行交付租金，包括一审已经查明的事实的租金部分，以及没有恢复装修原状，在上述事实存在的前提下，吴桂鑫、吴喜顺无需返还押金，双方需另行结算涉案的款项。综上，应驳回张苗桐的上诉请求。吴桂鑫、吴喜顺向一审法院起诉，请求判令：一、张苗桐支付房租（以每月58000元，自2018年8月1日起计算至张苗桐搬出承租商铺之日止）；二、张苗桐支付滞纳金（以每月拖欠的租金为基数，按照日千分之五的标准，从每月的11日起计算至张苗桐搬出承租商铺之日止）；三、张苗桐搬出承租的深圳市龙岗区；四、张苗桐负担本案诉讼费。一审法院查明：2010年5月23日，吴桂鑫、吴喜顺与张苗桐签订一份《租赁合同》，约定吴桂鑫、吴喜顺将位于深圳市龙岗区出租给张苗桐经营药店，租赁期间从2010年8月1日至2018年7月31日止，合同签订日至2010年7月31日期间为免租装修日；张苗桐应于每月10日前支付当月租金，自2016年8月1日起租金为58000元；张苗桐不得以任何理由拖欠租金，否则将按拖欠金额每天加收5‰的滞纳金，拖欠费用超过30天，吴桂鑫、吴喜顺有权单方终止合同收回租赁场地并追回相关损失；签订合同时张苗桐需缴纳60000元押金，合同期满后张苗桐若不续约，须付清所欠吴桂鑫、吴喜顺的一切款项，吴桂鑫、吴喜顺退还张苗桐签订合同时缴纳的押金。吴桂鑫作为出租方代表、张苗桐作为承租方代表在该份合同上签名捺印予以确认。合同签订后，双方依约履行各自的义务。但合同期限届满后，双方并未就是否续租达成一致意见。张苗桐、吴桂鑫、吴喜顺在庭审时确认自2018年8月起即合同期限届满后张苗桐并未向吴桂鑫、吴喜顺支付房屋使用费，张苗桐已缴纳60000元押金；吴桂鑫、吴喜顺确认张苗桐在2018年12月24日已搬离，但并未办理交接手续。另查，涉案商铺登记在吴桂鑫、吴喜顺名下，其中吴桂鑫占70%的份额、吴喜顺占30%的份额。一审法院认为，张苗桐、吴桂鑫、吴喜顺之间签订的《租赁合同》符合合法与自愿原则，为有效合同，合同约定的租赁期限届满后，张苗桐继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，双方均应按照约定继续履行各自的义务。关于房屋使用费。双方在《租赁合同》约定的租赁期限届满后虽未达成续租协议，但张苗桐仍使用租赁物，其应当按照原租金标准继续向吴桂鑫、吴喜顺支付房屋使用费。双方确认张苗桐继续使用租赁物直至2018年12月24日搬离，吴桂鑫、吴喜顺主张张苗桐并未办理交接手续即离开，致使租赁物至今处于空置状态，故要求张苗桐继续支付房屋使用费直至办理交接手续之日止。张苗桐则主张搬离当日已将房屋钥匙交还给吴桂鑫、吴喜顺员工。一审法院认为，双方均确认张苗桐自2018年12月24日已搬离租赁房屋，吴桂鑫、吴喜顺作为出租方，其在知晓张苗桐已搬离的情况下，应当及时前往涉案房屋予以查收，若存在其他需要张苗桐确认的情形可通知张苗桐到场处理。但吴桂鑫、吴喜顺在该情形下并未前往涉案房屋验收，致使房屋一直处于空置状态，吴桂鑫、吴喜顺怠于验收房屋的行为系未采用适当措施防止自己的损失扩大，其不可就扩大的损失要求张苗桐赔偿。故一审法院结合吴桂鑫、吴喜顺在庭审时确认张苗桐已搬离的陈述，认定吴桂鑫、吴喜顺于庭审之日已收回租赁物，张苗桐须按照原租金标准向吴桂鑫、吴喜顺支付2018年8月1日至2019年1月23日期间的房屋使用费共计333032元[58000元/月×5个月+58000元/月÷31天×23天]。而吴桂鑫、吴喜顺要求张苗桐搬离租赁物的诉讼请求，一审法院也据此不予支持。关于滞纳金。鉴于张苗桐并未按照原协议约定支付房屋使用费，故其应按照原约定向吴桂鑫、吴喜顺支付滞纳金。吴桂鑫、吴喜顺主张应按照日千分之五的标准计算，但该标准过高，一审法院予以调整至日万分之三的标准计算。结合张苗桐主张滞纳金的起算时间和一审法院认定的吴桂鑫、吴喜顺已收回房屋时间予以核算，该滞纳金为9343.8元[58000元×3÷10000×（166天+135天+105天+74天+44天+13天）]。另张苗桐主张其缴纳的押金用于抵扣租金，根据双方约定，张苗桐在合同期满后需付清所有款项后吴桂鑫、吴喜顺退回该押金，并未约定可以抵减租金。故张苗桐的该项答辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、张苗桐应于一审判决生效之日起三日内支付吴桂鑫、吴喜顺房屋使用费333032元；二、张苗桐应于一审判决生效之日起三日内支付吴桂鑫、吴喜顺滞纳金9343.8元；三、驳回吴桂鑫、吴喜顺的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2281元（吴桂鑫、吴喜顺已预缴），由吴桂鑫、吴喜顺承担430元，由张苗桐承担1851元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审另查明，《租赁合同》第三条第1项约定:“合同期未满前，押金不予退还，但张苗桐所欠的房租，应按合同相关条款计算后付还吴桂鑫、吴喜顺。”第五条第4点约定：“本合同自吴桂鑫、吴喜顺及张苗桐双方签章且吴桂鑫、吴喜顺收到张苗桐押金时生效。合同期满，张苗桐若不续约，必须付清所欠吴桂鑫、吴喜顺的一切款项，吴桂鑫、吴喜顺退还张苗桐签订合同时交予吴桂鑫、吴喜顺的押金60000元。”根据吴桂鑫、吴喜顺提交的张苗桐搬离后的房屋现场照片及拆除现场的照片，在张苗桐于2018年12月24日搬离后，涉案房屋内仍有大批柜子未予搬离，证人林某对照片真实情况亦予以认可。本院认为，张苗桐与吴桂鑫、吴喜顺签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行各自的义务。张苗桐主张双方确认其搬离时间为2018年12月24日，一审判令租金计算至2019年1月23日有误。吴桂鑫、吴喜顺主张张苗桐办理后并未拆除装修，前后空置期达9个月，张苗桐应当赔偿其损失。本院认为，双方已确认张苗桐的搬离时间为2018年12月24日，之后并未占用涉案房产，吴桂鑫、吴喜顺要求张苗桐继续支付租金无事实及法律依据，本院不予支持。则张苗桐应当向吴桂鑫、吴喜顺支付2018年8月1日至2018年12月24日的租金276903元[58000元/月×4个月+58000元/月÷31天×24天],同时按照双方确认的搬离时间计算，张苗桐应向吴桂鑫、吴喜顺支付的滞纳金相应调整为6507.6元[58000元/月×3÷10000×（136天+105天+75天+44天+14天）]。张苗桐的上诉理由成立，本院予以采纳。张苗桐主张押金60000元应当抵扣租金，本院认为，《租赁合同》约定合同期满，张苗桐若不续约，付清所欠吴桂鑫、吴喜顺的一切款项，吴桂鑫、吴喜顺退还张苗桐签订合同时交予吴桂鑫、吴喜顺的押金60000元。根据现有证据，张苗桐除应付的租金外，吴桂鑫、吴喜顺未能举证证明张苗桐还需支付其他费用，因此，在张苗桐付清本案所判令的租金后，吴桂鑫、吴喜顺应当返还押金，为减少当事人的诉讼成本，减轻诉累，该押金应当在租金中予以抵扣。则张苗桐应当向吴桂鑫、吴喜顺支付的租金为216903元（276903元-60000元）。若吴桂鑫、吴喜顺认为其存在其他损失，其可另循法律途径解决。综上所述，张苗桐的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销深圳龙岗区人民法院（2018）粤0307民初21190号民事判决第三项；二、变更深圳龙岗区人民法院（2018）粤0307民初21190号民事判决第一项为：上诉人张苗桐应于本判决生效之日起三日内支付被上诉人吴桂鑫、吴喜顺房屋使用费216903元；三、变更深圳龙岗区人民法院（2018）粤0307民初21190号民事判决第二项为：上诉人张苗桐应于本判决生效之日起三日内支付被上诉人吴桂鑫、吴喜顺房屋滞纳金6507.6元；四、驳回被上诉人吴桂鑫、吴喜顺的其他诉讼请求。如果吴桂鑫、吴喜顺未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2281元，由吴桂鑫、吴喜顺负担1073元，张苗桐负担1208元；二审案件受理费4562元（已由上诉人张苗桐预交），由吴桂鑫、吴喜顺负担2147元，张苗桐负担2415元。本案诉讼费用，由败诉方迳付预交费用的胜诉方，法院无需另行退收。本判决为终审判决。审判长 翁  艳  玲审判员 梁  晴  敏审判员 雒  文  佳二〇二〇年七月二十八日书记员 陈楠芳（兼）