山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民再25号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人)：山东汇恒卫浴设备有限公司，住所地山东省临沂经济技术开发区联邦路与华夏路交汇处东北角。 法定代表人:娄衍叶，总经理。 委托诉讼代理人：孙洪英，山东合清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙渝，山东合清律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：孙洋，男，1983年10月15日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：卢润松，山东衡正源律师事务所律师。 二审被上诉人（一审被告）：娄衍叶，男，1976年2月28日出生，汉族，住山东省蒙阴县。 委托诉讼代理人：孙洪英，山东合清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙渝，山东合清律师事务所律师。 再审申请人山东汇恒卫浴设备有限公司（以下简称汇恒公司）与被申请人孙洋、二审被上诉人娄衍叶买卖合同纠纷一案，临沂经济技术开发区人民法院于2017年11月28日作出（2017）鲁1392民初889号民事判决。孙洋不服，向本院提起上诉，本院于2018年3月20日作出（2018）鲁13民终976号民事判决，已经发生法律效力。山东汇恒卫浴设备有限公司不服，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2019年12月11日作出（2019）鲁民申5239号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 汇恒公司再审请求：1、请求撤销山东省临沂市中级人民法院（2018）鲁13民终976号民事判决；2、请求依法判决被申请人承担厂房改造工程款78万元，并赔偿再审申请人恢复原状费用35858.66元及搬运费1万元；3、本案一、二审及再审诉讼费用由被申请人承担。 事实和理由：二审法院未查明本案中买卖合同的事实，对双方合同的订立、履行、违约责任的关键事实认定错误，判决错误。1、案件的基本事实。再审申请人与被申请人达成土地转让协议，后于2016年9月20日补签协议，协议约定申请人将其自有土地30亩及地上四层办公楼、20亩厂房转让给被申请人，土地转让价款1280万元。协议达成后申请人将30亩土地及地上四层办公楼及厂房交付给被申请人。合同履行完毕后，因办公楼及厂房不符合被申请人的使用目的，打算委托设计单位、建设单位将其办公楼及厂房进行了大部分改造。被申请人提出要求，改造工程由原厂房施工人员进行施工，申请人介绍原施工人刘某与被申请人商谈改造事宜。经三方协商：被申请人将应支付给案外人刘某的工程款交到申请人处，由申请人代管，并且根据施工进度支付工程款。刘某接受被申请人委托后按照被申请人的要求对原办公楼及厂房进行了大面积改造，被申请人于2016年8月17日、2016年9月20日、2016年10月9日分三次支付楼房工程款，在一审立案过程中被申请人提交的该转账记录载明，南楼工程款。申请人与被申请人对涉案合同的履行确定的支付方式为：先行支付转让费380万元，改造完成具体办理过户时，剩余款项另行支付。厂房改造过程中，申请人多次向被申请人催要转让款，催要过程均有电话录音证实。因被申请人资金链断裂，停止厂房改造工程，并表示无力继续履行转让协议，后与申请人协商解除协议事宜时，承诺自愿承担厂房改造工程款及赔偿申请人及施工人造成的所有损失。因双方协商未达成一致，引发诉讼，被申请人请求解除协议，要求申请人返还款项120万元及利息等。2、一审法院认定的案件事实。一审法院认定，被申请人提供的转账记录载明，转账款项系被申请人改造厂房所支付，扣除已支付的78万后，剩余42万元应予以返还，同时因被申请人改造厂房，申请人恢复原状费用由被申请人承担。3、二审法院认定错误的案件事实。被申请人不服一审判决，提出上诉，二审法院认定事实错误，判决缺乏证据证明。（1）二审法院错误认定了涉案厂房转让未告知被申请人有抵押的事实。因申请人与被申请人达成的书面土地转让协议是涉案标的物交付后补签，且协议内容过于简单，对协议的履行均是双方口头沟通。申请人向法院提交的四份录音当中明确了双方对协议履行及协商解除的全过程。录音内容及转账记录当中确定了被申请人曾向涉案土地抵押在银行注存抵押款项的事实，二审法院却认定只证明被申请人知道有贷款的事实，不能证明涉案土地抵押的事实，明显是偷换概念，将抵押贷款中的注存与贷款业务中还款相混淆。而且根据注存转帐记录，该笔注存款两天后又转回了被申请人的账户，明显不是二审法院认定的贷款。物权法规定了转让抵押物应告知受让人转让物已经抵押的情况，并没有强制规定必须告知担保的数额、担保的范围、以及担保的方式。通过申请人提供的证据足以证明申请人告知了被申请人涉案土地抵押的相关事实。（2）二审法院错误认定了双方签订的只是土地使用权转让协议，无代付工程款协议，错误认定被申请人支付款项仅为土地使用权转让款。根据法律规定，协议分为口头和书面协议，只要不违反法律规定，均为有效。本案中，申请人、被申请人、施工人三方达成的施工协议及代付工程款协议，均为口头协议。根据被申请人一审提交的收条，内容载明了转账用途为南楼工程款；另证人刘某、钱某出庭作证，均证实南楼工程委托施工人为被申请人，实际施工均按照被申请人指示进行改造，证人提交的施工图纸有被申请人签字确认也能佐证被申请人与施工人存在施工合同；同时结合申请人与被申请人的通话录音，被申请人认可委托刘某施工而且是因其自身原因造成停工，愿意赔偿给施工人的损失。上述证据均是在履行口头协议过程中产生的，系证明案件事实的证据，确定了被申请人与施工人刘某的委托施工关系及申请人代付工程款的事实。足以证实被申请人支付的款项为楼房改造工程款，不是转让款项。（3）二审法院错误认定了未告知抵押权人导致转让协议无效，错误认定了申请人未告知被申请人抵押事实。根据物权法规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，被申请人知道涉案土地抵押的事实，而且帮助申请人完成对抵押银行抵押注存款的注存。根据合同法的规定，除法律规定无效的合同外，合同自成立之日起生效。未经抵押权人同意，将抵押物转让给他人所签订的合同，自抵押人和受让人签订之日起生效。如受让人未代为清偿债务消灭抵押权的，则抵押权人有权请求撤销转让行为。被申请人在明知涉案土地存在抵押的情况下与申请人订立转让合同，并自愿履行合同约定支付转让价款1280万元，该转让价款足以清偿抵押权人的债务解除抵押权，不损害抵押权人利益，进而实现涉案土地过户，实现协议目的。二审法院认定的案件事实明显违背合同订立时双方当事人的真实意愿，将受让人履行合同义务清偿债务消灭抵押权行为予以歪曲，否定了案件事实，而且明显加重了申请人的举证责任偏袒被申请人。（4）二审法院未对申请人提交的证据的效力及综合证明力是否采信予以说明，仅依靠被申请人的口头辩解就作出判决，而且被申请人提交的证据证明了对其不利的案件事实，二审法院也未予以认定，明显违背了法院认定案件事实依靠证据的原则。 孙洋辩称，一、汇恒公司没有任何证据证明事先告知孙洋土地抵押不能过户，相反，本案有充分证据证明，汇恒公司刻意隐瞒抵押的事实。汇恒公司自己提交了2016年10月31日的录音，录音整理材料中载明“我们（汇恒公司）也打谱随时随地去给你过户”，也就是说，关于土地情况，汇恒公司给孙洋表达的是土地过户没有任何障碍，可以随时随地过户。而事实是，从合同签订之初，到整个案件一审、二审期间，甚至直到本案的再审期间，土地没有一天不处于抵押状态，汇恒公司根本不可能过户，很显然，汇恒公司是刻意隐瞒土地抵押不能过户的事实。二、即使汇恒公司没有欺骗孙洋称“可以随时随地去给你过户”，而是告知孙洋土地抵押不能过户的客观事实，也不影响认定合同无效或合同解除的法律后果：1、合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。物权法在担保法规定的基础上，对转让抵押财产作了更严格的限制性规定：一是抵押期间抵押人转让抵押财产的，应当经抵押权人同意，而不是如担保法规定的仅仅通知抵押权人并告知受让人，同时需要将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债权或者提存。二是抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人替抵押人向抵押权人偿还了债务消灭了抵押权。按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的制度设计，转让抵押财产，必须消除该财产上的抵押权。既然买受人取得的是没有物上负担的财产，也就不再有物上追及的问题。然而，直至原审庭审结束，汇恒公司既没有提交土地抵押权人同意转让土地的证据，也没有提交将已经收取的120万元土地转让款向抵押权人提前清偿债务或者提存的证据，汇恒公司更不可能提交孙洋已经代为清偿债务消灭抵押权的证据，也就是说，本案从来没有达到《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定的转让抵押土地的法定条件，转让行为归于无效。2、合同解除。退一步讲，假如本案已经具有《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定的涤除抵押权的基础事实，从而进一步假设合同有效，也不影响孙洋起诉解除合同的诉请依法成立。孙洋已经通过现金转账的方式，分三次向汇恒公司付款120万元，并且催促汇恒公司办理过户手续，汇恒公司称“随时随地去给你过户”，但又一直推脱不予办理。因此，本案的事实是，孙洋已经实质性履行合同，而汇恒卫浴没有实质性履行合同，甚至连抵押给银行的合同标的物土地也一直没有解除抵押，不但是当时没有解除，而且整个原一审、二审期间都没有解除，甚至直到现在的再审期间，土地仍然处于抵押状态。孙洋购买的是不动产，并且已经支付120万元现金。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，土地被抵押无法办理物权转让登记，孙洋取得不动产物权的目的落空，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，孙洋诉请解除合同依法成立，合同解除的原因是汇恒公司造成，汇恒卫浴应承担所有因合同解除产生的损失和责任。 娄衍叶述称，同再审申请人意见。 孙洋向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告汇恒公司签订的《土地转让协议》；2、被告汇恒公司返还款项120万元及利息；3、被告娄衍叶承担连带责任；4、诉讼费、保全费由被告承担。 汇恒公司提出反诉请求：1、判决驳回被反诉人本诉的诉讼请求；2、判令被反诉人赔偿反诉人各项损失共计49万元；3、反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2016年8月原被告达成口头协议，双方约定被告汇恒公司将其坐落于华夏路与联邦路交汇处北200米处路东，面积30亩土地使用权转让给原告孙洋，转让款1280万元。2016年9月20日原告孙洋（乙方）与被告汇恒公司（甲方）补签《土地转让协议》约定：被告汇恒公司向原告孙洋转让坐落于华夏路与联邦路交汇处北200米处路东，面积30亩的土地使用权，地标详见规划图，甲乙双方认定该宗土地使用权转让成交价款为1280万元整。原告孙洋于2016年8月17日（金额50万元、备注南楼工程款）、2016年9月20日（金额50万元）、2016年10月9日（金额20万元）分三次通过交通银行临沂兰山支行向被告汇恒公司支付款项共计120万元。双方协议转让土地上包含建有的厂房（钢结构）及未完工的四层办公楼一座。双方达成协议后，原告孙洋通过被告娄衍叶找施工队对涉案土地、厂房及办公楼等进行改造，并委托被告娄衍叶支付工程款，原告孙洋要求施工队45天完工。自2016年10月1日至今，原告孙洋与施工人刘某结算工程款为78万（该款通过被告娄衍叶收原告孙洋南楼工程款中支付，分别为：2016年9月20日，付款人户名：山东汇恒卫浴设备有限公司，卡号1610××××7384，收款人户名：刘某，收款人账号，6214××××8888，金额20万元，摘要：工程款；2016年10月10日，付款人户名：山东汇恒卫浴设备有限公司，卡号1610××××7384，收款人户名：刘某，收款人账号，6214××××8888，金额10万元，摘要：工程款；2017年1月5日刘某收到银行承兑汇票一张，金额1万元；2017年1月8日刘某收到工程款银行承兑汇票两张，金额分别为6万元；2017年1月12日刘某收到工程款银行承兑汇票一张，金额为10万元；2017年1月12日刘某收到地面砖款银行承兑汇票两张，金额分别为10万元、6万元），原告在涉案土地上栽植桂花树等绿化苗木，变更了厂房及办公楼原来的设计图纸，并进行了改造（证人也是实际施工人：刘某、浅忠杰证实）。被告汇恒公司为了履行与原告协议，不再使用涉案办公楼及厂房，于2016年9月3日与银雀山街道前岗头村李**山签订了仓库租赁合同，约定：被告汇恒公司一次性出资30万元，由李**山在自有土地上建设两层房屋500平方米，由被告汇恒公司无偿使用5年，以此作为对被告汇恒公司出资30万元的回报，被告汇恒公司并于当日支付26万元的现金；于2016年10月8日与徐方平签订了厂房转让合同，约定：将位于罗庄区街道××村××亩的工业用地使用权及地上的建筑物与设备所有权以360万元的价格转让给被告汇恒公司所有，被告汇恒公司并于当日支付10万元定金，徐方平在写的收据中注明“厂房定金违约不退”；2016年9月28日，被告汇恒公司为了腾空涉案厂房设备及办公楼中的用品支付张志强搬运费1万元。庭审中，被告娄衍叶向法庭出示与原告孙洋三次录音（2016年10月25日、2016年10月30日、2016年11月1日），能证实因原告资金不到位，双方签订的《土地转让协议》无法继续履行。被告汇恒公司于2017年6月18日向一审法院提出申请，要求对临沂经济技术开发区汇恒卫浴办公楼南楼及厂房主体改造部分恢复原状工程等事项进行鉴定，2017年8月15日，山东中成信建设项目管理有限公司对临沂经济技术开发区汇恒卫浴办公楼南楼及厂房主体改造部分恢复原状工程等事项进行鉴定，作出鲁中成信咨字第2017（249）号咨询报告书，审核结果：本工程核定总造价35858.66元。涉案土地座落于临沂经济技术开发区××路××段东侧，土地使用权人为被告汇恒公司，地号为：303031ＧＢ00266，使用权类型：出让，终止日期：2063年8月12日，使用权面积40019平方米。该土地使用权已由被告汇恒公司于2015年7月31日抵押于中国工商银行。2016年9月30日原告孙洋向涉案的该宗土地的抵押银行转入存款60万元，同年10月1日，被告汇恒公司又将该存款转给原告孙洋。 一审法院认为，原被告签订的《土地转让协议》为当事人的真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应按合同履行自己的义务。现原告孙洋以自己的行为表明不履行义务，要求解除合同，返还土地使用权转让款120万元的诉讼请求，理由不正当，但原告以无钱继续投入为由拒绝继续履行合同，双方签订的《土地转让协议》无法继续履行，应予以解除。双方签订的《土地转让协议》尚未履行的，终止履行。根据双方签订的《土地转让协议》履行情况，原告孙洋要求返还支付的120万元，应予以支持，但应当扣除委托被告娄衍叶为其支付78万元的工程款。原告孙洋称被告娄衍叶为签订合同的直接经办人，要求其承担连带责任于法无据，不予支持。对于反诉部分，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中反诉被告孙洋在接受涉案土地并进行改造后，合同解除后，应将该土地、厂房及办公楼恢复原状，故反诉原告汇恒公司要求对涉案土地及其附着物恢复原状的请求，应予支持。反诉原告汇恒公司称其签订《土地转让协议》后，将涉案土地上的厂房、办公楼等腾空、重新购买、租赁厂房，并支付购买厂房定金10万元、租赁费26万元，应由原告孙洋承担的反诉请求，由于反诉原告汇恒公司的上述行为还未实际落实其具体损失数额，对其上述反诉请求不予支持，待实际损失结果发生后可另行主张。对其主张原告孙洋返还设备搬运费1万元的反诉请求，应予支持。 一审法院判决：一、解除原、被告于2016年9月20日签订的《土地转让协议》；二、被告（反诉原告）山东汇恒卫浴设备有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙洋工程款42万元；三、驳回原告（反诉被告）孙洋的其他诉讼请求。四、原告孙洋（反诉被告）于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）山东汇恒卫浴设备有限公司办公楼（南楼）及厂房主体改造部分恢复原状费用共计35858.66元。五、原告（反诉被告）孙洋支付被告（反诉原告）山东汇恒卫浴设备有限公司搬运费1万元；六、驳回被告（反诉原告）山东汇恒卫浴设备有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费15600元、保全费5000元，共计20600元，由原告（反诉被告）孙洋负担15000元，被告（反诉原告）山东汇恒卫浴设备有限公司负担5600元；反诉费4325元，由原告（反诉被告）孙洋负担3000元，被告（反诉原告）山东汇恒卫浴设备有限公司负担1325元。 孙洋上诉请求：1、撤销一审判决，改判完全支持上诉人诉请、完全驳回被上诉人请求。2、诉讼费用及保全费用全部由被上诉人承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据一审卷宗材料和二审调查情况，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：临经国用（2013）第074号项下土地使用权人为被上诉人汇恒公司，土地座落于临沂经济技术开发区××路××段东侧，地号为303031ＧＢ00266，使用权类型：出让，终止日期：2063年8月12日，使用权面积40019平方米。2015年7月31日汇恒公司以该土地使用权全面积抵押给中国工商银行，担保主债权数额为10500000元，抵押权证号为临经押他项（2015）第050号。 2016年9月20日，上诉人孙洋作为乙方、被上诉人娄衍叶作为甲方签订《土地转让协议》一份，协议载明：甲乙双方就国有土地使用权转让与受让事宜，达成如下协议：一、转让地块概况：该地坐落于华夏路与联邦路交汇处北200米处路东，面积30亩，地标详见规划图。二、转让价格及付款方式：转让价格：双方认定该宗土地使用权转让成交价款为：大写人民币壹仟贰百捌拾万整（1280万元整）。娄衍叶在甲方处签名，孙洋在乙方处签名。 2016年8月17日、9月20日、10月9日，孙洋通过6222××××8888账户转账给被上诉人汇恒公司1610××××7384银行账户50万元、50万元、20万元，合计120万元。2016年8月17日，娄衍叶出具欠款条一张，载明：今欠到人民币伍拾万元正，欠款事由（南楼工程款）。 《土地转让协议》所涉土地上有办公楼（南楼）一幢，案外人刘某自2013年开始进行装修工程施工，施工内容包括办公楼、车间，发包方为汇恒公司。汇恒公司于2016年9月20日、10月10日，通过1610××××7384账户付款20万元、10万元到刘某6214××××8888账户，摘要：工程款。汇恒公司提供了银行承兑汇票复印件，该6张银行承兑汇票的出票日期为2016年12月28日，出票人为枣庄市春兰建材有限公司，收款人为滕州市百斯特新材料科技有限公司。刘某分别在4张汇票复印件上签字，其中，复印件1，汇票一张，金额10万元，签字“收到刘某2017年1月5日”；复印件2，汇票两张，金额均为6万元，签字“收到工程款刘某2017年1月8日”；复印件3，汇票一张，金额10万元，签字“收到工程转付款刘某2017年1月12日”；复印件4，汇票两张，金额分别为10万元、6万元，签字“收到地板砖款刘某2017年1月16日”。以上合计金额为78万元。 一审诉讼期间，刘某庭审作证时陈述，2016年10月之前，办公楼已经建好了，本来有装饰方案，后来娄衍叶说办公楼等地方卖给孙洋了，以后孙总让怎么做就怎么做。钢结构车间已经建成，墩子是孙洋另外找施工队干的。前期工程款已经结清，办公楼施工价格约定为预结算，最后结算为78万元，还欠不到10万元。刘某方与孙洋没有施工合同，让孙洋通过汇恒公司付款是因为刚认识孙洋，不相信。钱某在庭审作证时陈述于2016年10月1日开始在办公楼施工现场负责技术工作，建筑的时候娄总（娄衍叶）偶尔去转转，改造办公楼是按照孙总（孙洋）的要求施工的，2016年11月停工。 汇恒公司提交的施工图纸为插座平面图，工程名称为山东汇恒卫浴设备有限公司办公楼，编制日期2013年5月。施工图纸上有多处修改标志，主要是插座、洗手台、照明等，另有墙体拆除3处、改门1处，孙洋在图纸上签署“已确认”字样，落款日期为2016年10月14日。 2016年9月28日，案外人张志强出具收条一份，载明：今收到汇恒公司交来设备搬运费10000元（大写壹万无元整）。 对一审判决认定的其他事实，本院予以确认。 本院二审认为，关于《土地转让协议》主体，2016年9月20日上诉人孙洋、被上诉人娄衍叶签订的《土地转让协议》约定的出让人为娄衍叶，汇恒公司也没有在协议上加盖公章，但是涉案土地使用权人为汇恒公司，娄衍叶为该公司法定代表人，孙洋支付的120万元也是付款到汇恒公司账户，因此应当认定娄衍叶的行为是职务行为，土地转让协议的出让人为汇恒公司。关于《土地转让协议》效力，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。涉案土地使用权于2015年7月31日设立抵押权并办理了登记，汇恒公司与孙洋于2016年9月20日签订转让协议，未经抵押权人中国工商银行同意，没有证据证实汇恒公司已经告知孙洋，故双方签订的土地转让协议因违反法律规定应当认定无效。汇恒公司将设定抵押权的土地使用权转让给他人，未经抵押权人同意，也未告知受让人，对造成合同无效负有过错责任，应当承担合同无效的法律后果。 关于汇恒公司支付给刘某的装修工程款，孙洋与汇恒公司之间签订的是土地使用权转让协议，没有代付工程款的协议，孙洋支付的款项应当认定为土地使用权转让款。土地转让协议订立前，汇恒公司即与刘某之间成立装修施工关系，因转让协议无效，自始不发生土地使用权及地上建筑物权属转移的法律效力，故刘某装修施工结果都应由汇恒公司承接，汇恒公司没事实基础与法律依据代孙洋支付工程款而主张免除其返还转让价款的义务。 关于孙洋的诉讼请求，其一，本案土地转让协议属无效合同，孙洋请求解除合同没有法律依据，对其诉讼请求不予支持。其二，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2016年9月30日孙洋向汇恒公司银行账户存入60万元，是帮助汇恒公司完成贷款银行要求的注存业务，上述行为能够证明孙洋了解汇恒公司在该银行有贷款业务，汇恒公司主张孙洋了解涉案土地使用权已经设定抵押，对合同无效有过错，没有提供证据予以证实。但仅此无法证明孙洋知悉该贷款是否有担保以及有何种方式的担保，汇恒公司的该项主张不能成立。汇恒公司应当依法返还孙洋转让款120万元，并承担占用期间的银行利息，利息分别自收到之日起按同期银行贷款利率计算至付清之日止。其三，涉案土地使用权转让协议的出让人为汇恒公司，娄衍叶的行为是职务行为，孙洋请求娄衍叶承担连带责任的诉讼请求依法不予支持。 关于汇恒公司的诉讼请求，如上所述，涉案土地使用权转让协议因不可归责于孙洋的原因而无效，汇恒公司是导致合同无效的过错方，责任应当自负，其要求孙洋承担因为履行合同导致的各项损失49万元，没有法律依据，依法不予支持。 综上所述，孙洋的上诉主张部分成立，依法予以支持。原审法院认定部分事实及适用法律有误，判决处理不当，应予纠正。 本院二审判决：一、撤销山东省临沂经济技术开发区人民法院(2017)鲁1392民初889号民事判决；二、被上诉人山东汇恒卫浴设备有限公司于本判决送达后十日内返还上诉人孙洋土地使用权转让款1200000元并承担银行利息（利息分别自山东汇恒卫浴设备有限公司收到土地使用权转让款之日起按同期银行贷款利率计算至本判决确定的支付之日止）；三、驳回上诉人孙洋的其他诉讼请求；四、驳回被上诉人山东汇恒卫浴设备有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15600元、保全费5000元、反诉费4325元，由被上诉人山东汇恒卫浴设备有限公司负担。二审案件受理费15600元，由被上诉人山东汇恒卫浴设备有限公司负担。 再审审理过程中，当事人围绕再审请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 被申请人孙洋提交证据：证据一，2020年5月15日在临沂市不动产登记中心调取的本案所涉土地抵押登记信息一份，证明：1、从本案双方签订合同之初，到案件的一审二审期间，直到再审期间，案涉土地一直处于抵押的状态，也就是说汇恒公司根本不可能随时过户，汇恒公司所述的随时过户是为了隐瞒土地抵押不能过户的事实。2、孙洋购买的是不动产，并且已经支付给汇恒公司120万元的现金，而根据物权法规定，土地抵押无法办理物权转让登记，孙洋取得不动产无权的合同目的就落空，因此根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，孙洋诉求解除合同，应依法予以支持。 汇恒公司质证意见：1、被申请人所述与事实不符，其提交的证据明显可以看出2019年3月12日工商银行抵押权已经注销，故被申请人所述自始至终不能过户与事实不符。2、合同未能履行原因并不在于抵押权的存在，而是在于被申请人未按照约定支付转让款380万元，申请人未向其办理过户登记。3、抵押权的存在可以按照担保法司法解释第六十九条的规定，行使涤除后办理过户登记。4、申请人并未隐瞒抵押权存在的事实，从录音中可以证明，同时被申请人向申请人账户抵押银行付款60万元，办理了注存义务，抵押银行将款项退回，也可以证明被申请人对抵押明知。5、抵押并不能导致双方的买卖合同无效，也并非一定导致无法过户。 娄衍叶质证意见：同汇恒公司质证意见。 本院经审查，对被上诉人提交证据的证据效力予以确认。 本院再审查明，2015年7月31日，汇恒公司将案涉土地使用权抵押给中国工商银行，被担保主债权数额1050万元，该抵押权于2019年3月12日注销。2019年3月12日，汇恒公司又将案涉土地使用权抵押给中国农业银行股份有限公司临沂兰山支行，被担保主债权数额1290元，目前该权利尚未注销。 本院再审查明的其他事实，同二审查明事实。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉买卖合同是否有效；二、被申请人孙洋是否有权解除合同，再审申请人要求被申请人承担厂房改造工程款78万元、赔偿恢复原状费用35858.66元及搬运费1万元的再审请求是否应予支持。 关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据以上法律规定，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权变动的原因行为即债权合同无效，以发生物权变动为目的的基础关系是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。《中华人民共和国担保法》第四十九条关于抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于转让合同。案涉买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，应认定为有效合同。 关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，汇恒公司提交的证据不足以证实其告知了孙洋土地存在抵押的情形，且汇恒公司未提交证据证明其按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定要求征得了抵押权人的同意，故在无法实现物权转让合同目的的情况下，孙洋有权解除合同。孙洋拒绝继续履行合同的行为，系行使不安抗辩权，不能视为其违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，孙洋有权要求汇恒公司承担违约责任，返还土地使用权转让款承担银行利息损失。汇恒公司系违约方，因履行合同造成的损失应自担，故其要求孙洋承担改造工程款78万元、赔偿恢复原状费用35858.66元及搬运费1万元的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，原审判决对合同的效力认定错误，应认定合同有效并判决解除合同，汇恒公司返还孙洋土地使用权转让款1200000元并承担银行利息。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）鲁13民终976号民事判决和临沂经济技术开发区人民法院（2017）鲁1392民初889号民事判决； 二、解除再审申请人山东汇恒卫浴设备有限公司与被申请人孙洋于2016年9月20日签订的《土地转让协议》； 三、再审申请人山东汇恒卫浴设备有限公司于本判决送达后十日内返还被申请人孙洋土地使用权转让款1200000元并承担银行利息（利息分别自山东汇恒卫浴设备有限公司收到土地使用权转让款之日起按同期银行贷款利率计算至本判决确定的支付之日止）； 四、驳回被申请人孙洋的其他诉讼请求； 五、驳回再审申请人山东汇恒卫浴设备有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费15600元、保全费5000元、反诉费4325元，由再审申请人山东汇恒卫浴设备有限公司负担。二审案件受理费15600元，由再审申请人山东汇恒卫浴设备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 文 审判员 胡 才 审判员 王晓艳 二〇二〇年七月三十一日 书记员 白 华