广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初1666号 原告（反诉被告）：饶梅,女，1983年3月10日出生，汉族，住河南省正阳县。 委托诉讼代理人：谭范模，广西君望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑璟希，广西君望律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：李胜，男，1974年10月8日出生，汉族，住贵港市港**。 被告（反诉原告）：张万军,女，1975年9月10日出生，汉族，住贵港市港**。 以上两被告共同委托诉讼代理人：庞筱，广西律翔律师事务所律师。 第三人：贵港市乐融房地产置业有限公司。住所地：贵港市港**和平路**（广汇东湖城岚湖嘉荷）****。统一社会信用代码：91450802MA5NA85Y30。 法定代表人：蒋杏英，该公司经理。 第三人：贵港市港北区昌泰房产中介有限公司。住所地：贵。住所地：贵港市港**贵城镇安居小区**团甘化新城**用代码：91450802MA5P0HG665。 法定代表人：刘寿娟，该公司经理。 原告饶梅与被告李胜、张万军、贵港市乐融房地产置业有限公司（以下简称乐融公司）、贵港市港北区昌泰房产中介有限公司（以下简称昌泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，原告撤回对被告乐融公司、昌泰公司的起诉，并追加该两公司为本案第三人，两被告于2020年6月2日向本院提起反诉，本院经审查后予以准许，并依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）饶梅及其委托诉讼代理人谭范模、被告（反诉原告）李胜、张万军的委托诉讼代理人庞筱、第三人乐融公司的法定代表人蒋杏英、第三人昌泰公司的法定代表人刘寿娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告饶梅向本院提出诉讼请求：1.两被告返还购房及车位定金60000元给原告；2.两被告支付违约金232000元给原告；3.两被告支付损失17000元给原告；4.两被告支付律师费7000元给原告；5.本案受理费由两被告承担。事实和理由：2020年1月21日，原告作为购买方，两被告作为出售方，第三人作为经纪方，就贵港市港北区（贵港碧桂园）25幢1单元502房（产权证编号：0022751／0022752号，面积140.9㎡，产权人为被告李胜）以及该楼盘的地下停车位（611号）买卖事宜进行磋商。涉案房屋及停车位两被告分别以1070000元和90000元的价格出售给原告。购房／车位款采取分期付款的方式支付，其中购房款分三期支付，第一期于2020年1月21日支付购房定金50000元；第二期待银行按揭审批通过后，于2020年3月30日之前支付320000元；第三期银行放贷后支付剩余款项700000元。车位款分两期支付，第一期于2020年1月21日支付车位定金10000元，第二期2020年3月30日前涉案房屋银行按揭审批通过后支付剩余款项80000元。为了明确各方的权利和义务，同日各方订立一份关于涉案房屋的《房屋买卖合同》，另一份关于涉案车位的《房屋买卖合同》。另外，原告与第三人乐融公司订立《服务收费协议》。上述合同订立后，原告依约向两被告支付购房／车位定金60000元，向第三人乐融公司支付中介服务费17000元。由于新冠疫情的影响，2020年3月23日，第三人才将原告办理银行按揭的材料提交给邮政银行，在该银行没审批通过的情况下，两被告要求原告支付第二期的购房款，原告不同意，告知两被告按涉案合同的第二条第二款约定履行。同年3月25日第三人告知原告邮政银行审核太严，另换中国银行办理银行按揭，至今为止，涉案房屋银行按揭审批都没有通过，原告要求两被告退还定金及中介费，两被告均以原告违约为由不予退还。为此，原告遂诉至法院。 被告李胜、张万军辩称，原被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，但原告却以各种理由拖延不配合履行合同约定的相关义务，导致双方签订的合同目的无法实现，其行为已经严重违约，故原告的诉请无事实依据，应依法驳回。 被告李胜、张万军向本院提出反诉请求：1.解除两被告与原告所签订的《房屋买卖合同》（两份，包含房屋和车位）；2.原告向两被告支付违约金172000元；3.两被告支出的律师费及经纪服务费共29400元（其中律师费12000元，经纪服务费17400元）由原告负担；4.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2020年1月底，被告与原告经协商一致，由原告购买属于被告所有的位于贵港市港北区（贵港碧桂园）25幢1单元502号房（产权证号编号：0022751、0022752号）及贵港市碧桂园地下停车位（产权证编号611车位），在第三人的见证下，双方签订了上述房屋及车位的买卖合同。合同签订后，原告于2020年1月21日向被告支付了60000元购房定金。但之后，原告却突然跟被告说不买房了，随后编造其丈夫银行征信不通过等原因要求退回定金。被告告知原告应按双方约定履行《房屋买卖合同》的相关义务，但原告均不停地以各种理由和借口推托。同时，原告为了达到其目的，私自打电话到银行取消办理按揭业务，并将其申请贷款的材料取回，还要求评估公司停止对涉案房屋出具评估报告。第三人及被告的委托人周定经与原告多番沟通无效的情况下，2020年4月11日，被告向原告送达了催告通知函，要求原告收到告知函后7日内按双方签订的《房屋买卖合同》履行相应的义务，否则被告解除合同，并由原告承担违约责任。综上，被告认为，双方所签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，原告以各种理由和借口推托，擅自撤销银行按揭手续导致银行按揭最后未办理完毕，已经构成严重违约，致使双方所签订的《房屋买卖合同》目的无法实现，给被告造成了无法估量的损失。因此，根据双方签订的《房屋买卖合同》，应由违约方（即原告）向被告支付涉案房屋及车位总价款20%的违约金232000元［（1070000元＋90000元）×20%］，扣减原告已支付的定金60000元后，原告还应向被告支付违约金172000元；另，因原告的违约行为，原告支出的律师费12000元及经纪服务费17400元也应由原告承担。 原告饶梅针对反诉答辩称，1.同意解除原告与被告所签订的《房屋买卖合同》（包含房屋和车位）。由于涉案房屋银行按揭审批未通过，第三人采用违法手段办理银行按揭，损害原告的合法权益，致使原告与被告之间的房屋买卖合同难以继续履行。原告同意在双方意思真实的条件下与被告达成合意解除《房屋买卖合同》（两份，包含房屋和车位）；2.被告要求原告支付违约金172000元没有事实和法律依据。原告没有编造其丈夫陈伟良征信不通过等原因要求退回定金，不然第三人也不会为了促成原告与被告的房屋买卖交易，不惜以身试法伪造证件骗取银行贷款。2020年2月23日，邮政银行没有通过房屋贷款材料，被告就应该按涉案合同第二条第一款的约定把定金退回给原告。但被告没有退，反而联合第三人向原告催要首付款，双方矛盾由此产生。2020年3月26日，第三人工作人员蒋杏英告知原告己收到中国银行贷款资料己通过的通知，并要求原告把首付款32万和余下车位款8万元转账给被告。但在2020年4月15日原告按照第三人的指示上交评估费用时得知，此时中国银行的按揭审批并没有通过。2020年4月17日、18日原告与第三人工作人员蒋杏英的聊天记录中出现的“银行那边的手续可以慢慢完善”以及“我们中介配合你们办理按揭和过户手续”，也可以进一步印证涉案房屋银行按揭审批未通过的事实。2020年4月19日，原告发信息向第三人工作人员蒋杏英询问涉案房屋是否还卖，未得到回复。原告一直积极配合第三人提供材料办理相关房屋贷款手续。后原告了解到第三人协助办理银行按揭的手段涉嫌违法犯罪，其办理假离婚证、户口簿的行为已涉嫌伪造证件罪，原告担心按照指示继续办理会涉嫌个人犯罪，因此才及时向中国银行于2020年4月21日领回了房屋贷款材料，并非以非法理由故意阻止合同约定的银行按揭审批条件成就，原告本身也是受害者。在贵港市公安局港北分局贵北刑复字[2020]00010号刑事复议决定书中，法制大队已建议城东派出所对第三人乐融公司涉嫌伪造证件一案进行受案审查。根据《房屋买卖合同》第二条第二款第一点的约定：“卖方收了定金后不将上述房产出售给买方，则须按定金的双倍退还给买方。买方交付定金后不购买上述房产，卖方则不退定金。违约方需支付中介成交价2％当作服务费。（银行按揭审批不通过除外）”。现银行按揭审批并没有通过，原告并不存在违约，故被告要求原告支付违约金172000元并无事实和法律依据；3.被告向原告主张的律师费及经纪服务费无法律依据。根据《房屋买卖合同》第七条第四款约定“双方任意一方出现违约，守约方提起诉讼的，因诉讼产生的律师费、诉讼费等由违约方承担。”在本案件中，银行按揭审批并没有通过，因此购房款的后两期付款以及购买停车位的第二期履行的条件并没有实现，原告并不是违约方，因此并不应承担被告所支出的律师费及经纪服务费；4.本案的诉讼费由被告承担。 第三人乐融公司陈述，1.原告诉状陈述的事实有偏差，是原告违约在先，才导致涉案房屋的银行审批没有通过。第三人早已通知原告将办理银行按揭的材料提交到贷款银行，原告以各种理由一直拖到2020年3月23日才配合卖方去邮政银行办理贷款，邮政银行工作人员面签贷款时，要求原告补充营业执照、租赁合同和进货单据，在原告未能提供的情况下，卖方和原告于2020年3月25日更换到中国银行办理按揭手续。贷款材料齐全的情况下，银行的评估公司4月1日通知原告交评估费，原告一直拖到4月14日未交费，在第三人向原告寄去《催告通知函》，原告交了评估工本费500元后，原告又要求评估公司退回评估工本费，并要求中国银行撤回贷款材料和退回保险费，从而导致中国银行的按揭手续未能继续办理，而并不是原告所说的涉案房屋因第三人的原因导致银行按揭审批手续没有通过，而是由于原告违约不想购买涉案房屋不配合办理导致；2.原告认为第三人涉嫌违法犯罪不是事实，且与本案的审理没有直接关联性。在申请办理银行按揭的过程中，原告不想还清其丈夫的网贷22500元，应原告的要求，在提交按揭手续时作了隐瞒部分真实信息处理，银行没有因此而不予批准按揭手续，银行的利益也没有受到任何损害，更没有损害到原告的利益，故原告认为第三人涉嫌违法犯罪的行为只不过是银行按揭手续过程中的一种不规范行为，原告对此也有过错，且与本案到底谁违约不存在直接关联性。原告不过是借此为自己违约找了一个借口而已。 第三人昌泰公司述称，1.原告的诉称不是事实。第三人是介绍两被告的中介公司,该公司对原被告之间所签订的《房屋买卖合同》及车位买卖合同没有任何合同约束力,该合同只是对买卖双方产生合同约束力,故《房屋买卖合同》对第三人没有约束力.对该公司而言,买卖双方的任何一方违约后,导致合同不能成立,第三人只是没有中介费收入，但对合同双方所约定的履行行为是由买卖双方承担责任；2.本案的违约责任在原告不想买房引起违约的,本案的全部损失责任应由原告自行承担。第三人通过原告的中介公司的微信记录反映,2020年3月6日首先提出“我要回河南,不想在贵港市买房了”。此后,原告没有按合同约定履行义务,导致涉案《房屋买卖合同》引起纠纷,本案全过错为原告单方引发的,两被告没有过错。 本院经审理认定事实如下：坐落于贵港市港**（贵港碧桂园）25幢1单元502号房属于两被告共同共有。2020年1月21日，两被告作为卖方（甲方）、原告作为买方（乙方）、第三人乐融公司、昌泰公司作为经纪方（丙方）共同签订了一份《房屋买卖合同》，其中约定：甲方将上述房屋出售给乙方，该房产总价款为1070000元，总房款乙方分三期付款给甲方，第一期乙方于2020年Ｉ月21日支付甲方购房定金50000元，卖方收了定金后不将上述房产出售给买方，则须按定金的双倍退还给买方。买方交付定金后不购买上述房产，卖方则不退定金。违约方需支付中介方成交价2%当作服务费（银行按揭审批不通过除外）。第二期，银行按揭审批通过后，乙方于2020年3月30日前支付购房首付款320000元。第三期，乙方通过银行按揭付清购房余款700000元。买方应在签订本合同后25天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件／合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直按划入卖方银行账号，若银行放款不足部分由乙方在银行放款当日内以现金或转账形式补足给甲方，否则视为逾期付款。乙方保证其交易行为:对上述房产现状有充分了解且已征得其他共有人、同住人的同意；所提供证件资料真实、有效、齐全;无银行不良征信记录，无银行按揭贷款。因甲方违反保证义务或不履行合同等原因，致使合同无效或无法实现合同目的的，甲方应当双倍返还定金和所收取房款；因乙方违反保证义务或不履行合同等原因，致使合同无效或无法实现合同目的的，乙方无权要求返还定金和所付购房款，双方终止合同。双方约定因第三方原因导致双方不能按合同履行各项义务和约定的，双方都不用承担违约责任，涉及的房屋交易金额按照原途径返回甲乙双方。甲乙双方任何一方出现违约，守约方提起诉讼的，因诉讼产生的律师费、诉讼费等由违约方承担。双方约定违约金方式按照以下方式处理：违约方按照该套物业房产总价的20％支付违约金给守约方。同日，三方就涉案房屋的地下停车位又签订了一份《房屋买卖合同》，其中约定：甲方将座落在贵港碧桂园地下停车位（产权证编号：611车位号，产权人张万军）出售给乙方，总成交价格为90000元，双方约定总车位款在乙方交付贵港碧桂园25栋1单元502号房首付款时同时将车位款一次性付给甲方。乙方于2020年1月21日支付甲方购房定金10000元。有关双方保证义务及违约责任的条款与前一份《房屋买卖合同》一致。合同签订后，原告向两被告支付了房屋及车位定金共计60000元，向第三人乐融公司支付了居间服务费17000元。同时，两被告向第三人昌泰公司支付了居间服务费17400元。 2020年1月25日，原告通过微信向两被告的委托人周定称其丈夫欠钱并找不到人了，其想退回买房的钱。2020年2月8日，原告向第三人乐融公司的工作人员称其丈夫陈伟良的征信存在问题，无法购买涉案房屋，并要求卖方退钱。2020年3月4日，经第三人乐融公司的工作人员向中国邮政银行及中国银行的工作人员进行咨询，银行的工作人员均称只要陈伟良结清其网贷欠款，是可以进行贷款的。2020年3月6日，原告仍通过微信向第三人乐融公司的工作人员称其要回河南了，不再购买涉案房屋，并要求房东退钱。2020年3月19日，原告及陈伟良均签下承诺书，承诺以原告一人名义购买涉案房屋及办理产权过户手续、银行按揭贷款，如产生一切后果均由其本人承担。2020年3月25日，原告向中国银行申请个人二手住房按揭贷款，但因原告一直未补齐贷款所需材料，导致该笔贷款申请基本材料未齐全，客户经理一直无法审核贷款材料并发起贷款审批流程，2020年4月中旬，原告向该行口头提出撤销贷款申请，该行已将贷款材料全部退回原告，最终该笔贷款无法受理。2020年4月11日，两被告向原告发去催告通知函，要求原告履行付款义务，但原告至今未向两被告支付剩余购房款。 2020年6月3日，原告向贵港市公安局城东派出所报称房主及中介涉嫌诈骗，要求立案侦查，该所于2020年6月10日已作出不予立案通知书，该通知书经贵港市港北区公安分局复议，维持了原决定。关于原告提出在申请贷款过程中，房产中介涉嫌伪造证件一案，贵港市港北区公安分局法制大队已建议城东派出所进行受案侦查。 2020年4月29日，原告委托广西君望律师事务所律师作为诉讼代理人参加诉讼，支付了律师代理费7000元。2020年5月28日，两被告委托广西律翔律师事务所律师作为诉讼代理人参加诉讼，支付了律师代理费12000元。 以上事实，有当事人的陈述及《房屋买卖合同》、服务收费协议、收条、刑事复议决定书、微信聊天记录、催告通知函及邮单、发票、委托协议、微信转账截图、委托代理合同、律师费发票等证据为证，足以认定。 本院认为，原告与两被告签订的两份《房屋买卖合同》合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，原告有能力有义务按照合同约定办理银行贷款，但是原告除了一直向两被告及第三人表明其不想购买涉案房屋外，还拒不配合银行补齐贷款所需材料，并私自撤回了银行贷款申请，导致银行贷款无法受理，从而导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，据此，原告拒不履行合同义务的行为构成根本违约，其作为违约方无权要求两被告返还购房定金，并支付违约金、律师费及损失，故原告的诉请，本院不予支持。关于原告辩称，第三人乐融公司在协助原告办理银行贷款过程中，第三人办理假离婚证、户口簿的行为已涉嫌违法犯罪，原告据此撤回贷款申请的意见，根据合同约定，原告应保证其所提供证件资料真实、有效、齐全，同时，原告在本案中完全可以通过合法有效的途径正常办理银行贷款，但原告未能按照合同约定履行其义务，据此，第三人的行为是否构成犯罪，并不影响原告违约行为的定性，故本院对于原告的辩称意见不予采信。诉讼中，两被告提起反诉，要求解除合同，原告于庭审答辩中同意解除两份合同，故本院确认双方签订的两份《房屋买卖合同》于本案开庭审理之日即2020年7月10日因双方协商一致而解除。关于违约金，根据合同约定，违约方应按照涉案物业房产总价的20％支付违约金给守约方，该违约金的约定明显超过两被告的损失，根据合同履行情况，两被告的损失情况及原告的违约程度，本院支持违约金为139200元[（1070000元＋90000元）×12%]，扣减原告已支付的定金60000元后，原告还应向两被告支付违约金79200元，两被告主张的违约金，以本院认定为准，超过部分，本院不予支持。关于两被告主张的律师服务费及经纪服务费，该两项均属于两被告因原告的违约行为所产生的经济损失，本院已支持两被告所主张的违约金，该违约金足以弥补两被告因原告违约所产生的经济损失，故本院不再另行支持两被告所主张的该两项费用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）饶梅与被告（反诉原告）李胜、张万军于2020年1月21日签订的两份《房屋买卖合同》于2020年7月10日解除； 二、原告（反诉被告）饶梅向被告（反诉原告）李胜、张万军支付违约金79200元； 三、驳回原告（反诉被告）饶梅的全部本诉请求； 四、驳回被告（反诉原告）李胜、张万军的其他反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，向本院申请强制执行。 本案本诉案件受理费6040元，减半收取计3020元，由原告（反诉被告）饶梅负担，案件反诉受理费4324元，减半收取计2162元，由原告（反诉被告）饶梅负担850元，被告（反诉原告）李胜、张万军负担1312元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6040元／4324元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈拥静 二〇二〇年七月二十九日 书记员  黄路瑶