广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初155号 原告（案外人）：石峰，男，1976年9月18日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：李剑，广西李登之律师事务所律师。 被告（申请执行人）：平南县农村信用合作联社营业部，住所地广西平南县平南镇朝阳路**。 主要负责人：吕金健，该经营部主任。 委托诉讼代理人：谭新雄，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周福明，广西欧亚嘉华律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：梁东海，男，1964年5月20日出生，汉族，居民，住广西平南县。 原告石峰与被告平南县农村信用合作社营业部（以下简称“信用社”），第三人梁东海案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石峰及其委托诉讼代理人李剑，被告信用社的委托代理人谭新雄、周福明到庭参加诉讼;第三人梁东海经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告石峰向本院提出诉讼请求：解除平南县人民法院（2019）桂0821执915号之一《执行裁定书》第二项的查封，停止对房屋的执行程序。事实与理由：2015年11月8日，石峰与梁东海签订《房屋转让协议书》，梁东海以1278320元的价格将房产所有权登记证为其所有位于平南县（房屋所有权证号：平房权字第××、02××13号房）出卖给石峰，石峰于当日根据双方签订的协议书支付了630321.8元给梁东海，之后原告搬入上述房屋居住，实际占有了房屋。2016年8月9日，石峰指示区德明通过区德明的账户按其与梁东海的约定汇款65万元到梁华聪的账户，偿还了上述房屋的按揭贷款（即按照协议付清了购房款）。同月16日梁东海得回抵押在银行的房产证，后经原告多次催促梁东海协助办理过户手续，梁东海以出差为由直至2016年8月24日才协助原告办理过户手续，原告在缴纳所需契税等费用，领取产权登记证时才得知案涉两套房屋于2016年8月23日被平南县人民法院以（2016）桂0821财保26号裁定予以查封，无法过户，后经原告申请执行异议，平南县人民法院解除了对上述房屋的查封。因贵港市港北区人民法院对该房屋轮候查封，导致该房屋至今未能办理过户手续。近期，原告得知平南县人民法院以（2018）桂0821民初3547号民事判决书为执行依据，作出（2019）桂0821执915号之一执行裁定，查封原告向梁东海购买的案涉房屋，原告认为平南县人民法院查封并执行本案涉讼房屋是没有事实和法律依据的，是错误的。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告信用社辩称，一、被执行房屋登记在被执行人梁东海名下，人民法院查封、处置符合法律规定。且至今没有变更登记在原告的名下。二、原告提出执行异议没有事实依据。1.无证据证实《房屋转让协议书》已实际履行，原告支付全部价款。首先，原告称其已支付630621.8元给梁东海，但仅提供了《收条》，且并没有转账记录，与常理不符；其次，根据2016年平南县商品房新房均价仅为3652元/㎡，而案涉房屋为商住楼，约定的价格却为4000元/㎡，对比高出了348元/㎡；再者，根据原告提交的《业务凭证》载明，区德明转账给梁华聪650000元备注为借款；且经查询，在2017年6月29日变更登记前，区德明与原告共同出资经营平南县盈泰农资有限公司。结合《业务凭证》中记载的工资转账、提成转账、报账款转账，可证实登记在区德明名下的该银行账户实际使用人应为平南县盈泰农资有限公司；2.无证据证实原告实际占有被执行房屋。原告提交契税凭证、物业费收据、水电费单据等证据，没有备注付款人，不予认可。三、1.根据（2016）桂0821财保26号裁定载明，案涉房产被解封的原因是申请人自行申请解封，原告存在虚假陈述；2.根据原告陈述，其已在平南法院实施查封措施后的次日即提出异议，却没有在当时就对港北法院的轮候查封继续提出异议，而是等到（2019）桂0821执915号之一裁定时才提起，不符合一个已付款房款的购房人所应有的谨慎态度；3.《购房转让协议书》约定自2015年10月30日起由石峰承担该贷款本金647698.2元及利息，原告自述其于2016年8月9日才偿还，则其仅支付的65万元远不足以偿还贷款的本息；4.根据变更登记手续流程，原告应先查档，确认是否有抵押、查封，再进入递交申请等程序。然而，原告自述其在办理领取产权登记时才得知房屋于2016年8月23日被查封。综上，原告提出的执行异议没有事实、法律依据，请人民法院驳回其诉讼请求。 第三人梁东海未作陈述，也未提交有书面陈述意见。 本院经审理认定事实如下：2016年8月22日，莫兰、杨霓敏向本院提出诉前保全申请，本院于同年8月23日作出（2016）桂0821财保26号民事裁定，查封登记在被执行人梁东海名下位于平南县房屋。李鸣与广西金泽投资有限责任公司、梁东海民间借贷纠纷一案中，贵港市港北区人民法院于2016年8月26日作出（2016）桂0802执1189号执行裁定，再次裁定查封涉案房屋。查封期限为三年。 2016年9月20日，莫兰、杨霓敏以其与梁东海已达成和解协议为由申请解封，本院于当日作出（2016）桂0821财保26号之二民事裁定，解除对上述房屋的查封。 2019年1月30日，信用社与广西瑞吉农资有限公司、梁东海、梁华聪、廖天、梁天标、方玲、梁勋银、梁勋银、林惠红、梁列敏、广西安泰化工有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院作出（2018）桂0821民初3547号民事判决，该判决生效后，信用社向本院申请强制执行，本院于同年9月7日作出（2019）桂0821执915号之一执行裁定，裁定：一、…；二、查封登记在梁东海名下位于平南县的商品房一套【房屋所有权证号：平房权证统字第××号、02××12号】；三、…。 2015年11月8日，梁东海（甲方）与石峰（乙方）签订《房屋转让协议书》，该协议约定：一、该房屋座落于平南县，房产证号：①平房权证统字第××号房，建筑面积：159.79㎡；②平房权证统字第××号房，建筑面积：159.79㎡；共二套。该房屋的用途为商住房，…该房屋建筑面积共319.58㎡。二、该房屋单价（人民币）每平方米4000元，总金额1278320元，…。三、2014年9月29日该房屋作为抵押物并以梁华聪名下向农业银行平南县支行环城分理处办理10年期按揭贷款人民币70万元，截到2015年10月29日止尚欠本金人民币647698.2元。经双方协商一致该房屋尚欠银行贷款本金647698.2元（应付利息按银行规定交纳）从2015年10月30日其由乙方负担并作为冲减应付的房款；乙方尚欠甲方房款人民币630621.8元。四、…房屋交付使用后，乙方需要办理产权登记变更时甲方应配合办理变更手续，…。转让方：梁东海；受让方：石峰。协议签订当日，梁东海出具“收条”一份给石峰，内容：“今收到石峰交来购买阳光苑20楼二套商品房转让款陆拾叁万零陆佰贰拾壹元捌角。（630621.8元）房产证号：①平房权证统字第××号；②平房权证统字第××号；收款人：梁东海；2015年11月8日”。 石峰与梁东海签订《房屋转让协议书》后，于2016年8月24日缴纳了案涉二套房屋转让契税分别为9617.83元（阳光苑19D-20D复式006号房）、7213.37元（阳光苑19D-20D复式007号房）；梁东海并于同日缴纳案涉二套房屋转让所得的个人所得税各为4808.92元。 石峰在办理案涉房屋过户手续过程中，发现上述房屋已被查封，其认为其与第三人梁东海已达成房屋转让协议并已将该案涉房屋转让给其，且其已实际占有、管理，故对此提出异议，请求法院停止对涉案房屋的执行。2019年12月2日，本院作出（2019）桂0821执异40号执行裁定书，裁定驳回石峰的异议请求，石峰不服该裁定，遂提起本案诉讼。 石峰提交区德明名下账户的中国农业银行交易明细清单、区德明出具的《证明》，拟证实其已支付完毕房屋转让款。该明细清单显示，石峰于2016年8月2日通过其名下账号转存65万元给区德明（摘要/附言“转存往来款”）；同年8月9日，区德明通过其名下账户转出65万元给梁华聪（摘要/附言“借款”）,2016年8月25日，区德明出具《证明》载明，其转账给梁华聪的65万元属为石峰购买案涉房产的购房款。 原告还提交了平南县阳光苑业委会管理员李伟莲出具的《住户证明》以及物业收据复印件7张；该《住户证明》载明石峰从2015年10月入住，每月按时缴纳水电；7张物业收据落款时间最早为2016年1月20日、最晚时间为2016年8月18日。 庭审中，原告称其系2016年8月24日提出房屋过户申请的，梁东海因在签订协议后就一直在外地，需待梁东海回来后，才配合其办理转让、过户登记手续。 另查明，平南县盈泰农资有限公司的登记住所为平南县广西安泰化工有限责任公司内，该公司在2017年6月29日企业投资人变更前的投资人为石峰、区德明。 上述事实，有原告提供的身份证、民事裁定书、执行裁定书、房屋转让协议书、银行流水、收条、银行卡交易明细清单、区德明开具的《证明》、发票、税收缴款书、收据、平南阳光苑业委会开具的《证明》，被告提供的民事裁定书、企业信用信息公示报告，及当事人陈述予以证实，本院依法予以确认并在卷佐证。 本院认为，关于原告石峰是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告对（2019）桂0821执915号之一执行裁定查封涉案二套房产的行为提出的执行异议，是否符合上述法律规定，分析如下：一、关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。石峰与梁东海就涉案房产被查封前已签订了书面的《房屋转让协议书》，且内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效的书面房屋买卖合同。二、关于是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行问题。根据原告提供的收条、银行卡交易明细以及区德明出具的《证明》可知，在签订协议后，石峰即于签订协议的当日按照约定支付了部分购房款630621.8元给梁东海，后通过区德明名下的银行账户于2016年8月2日将按揭款650000元转账给当时案涉房屋的抵押贷款人梁华聪。被告信用社对此提出异议，本院认为，石峰给付的款项，有梁东海于石峰付款给其的当日其出具的收条予以证实，且双方签订合同及付款的时间系在案涉房屋被查封前实施，可信度高；另一部份给付的款项，首先，石峰与区德明先前虽共同投资广西盈泰农资有限公司，石峰也在庭审中自认区德明的账号系属于平南县盈泰农资有限公司的账户，但这并不影响石峰为履行合同的付款义务而通过区德明的帮助支付按揭款给梁华聪。其次，原告提供区德明的银行流水显示，其中亦有部分进出款项均附言“借款”，且前述款项650000元先由石峰转入区德明的账户，后由区德明将同样数额的款项转给梁华聪，可相互印证石峰通过区德明的账号已按照协议约定交付房款及按合同约定偿还涉案房屋按揭款的事实，故附言内容并不改变款项性质，因此，对于被告信用社的抗辩意见，因其未能提供相反证据予以推翻原告所提供的付款证据，故本院不予采纳。三、原告是否已占有使用案涉房屋问题。原告提交的水电费等物业费收据和平南县阳光苑的管理员李伟莲出具的《住户证明》所记载的内容以及落款时间，以及其庭审中陈述案涉房屋钥匙已交付于其，可证实原告石峰在（2016）桂0821执26号裁定查封前就已实际占有、使用案涉二套房屋。四，关于原告是否系非因自身原因未能办理过户登记。从原告提供的税收缴款书记载的相关内容，可证明石峰在本案案涉房屋被查封前已申请办理过户登记手续，而在本案被查封前，因案涉房屋又因被查封未能过户，石峰陈述“因梁东海在签订房屋转让协议后，一直外出广东，无法配合其办理过户登记手续”来看，石峰在签订协议后，就积极催促梁东海办理房屋登记过户手续，在梁东海从外地回来的较短时间内，二人便去申请办理过户手续并向税务机关交付了房屋买卖契税，梁东海也于同日缴纳了房屋转让所得的个人所得税，可证明石峰作为买受人已采取相应的措施积极办理过户登记手续，故对于原告没能立刻办理房屋过户登记手续，是因合同相对方梁东海的个人问题，后因案涉房屋已被先后查封的原因导致办理不能，故原告对案涉房屋不能过户至其名下不是其自身过错原因所致。综上，石峰对涉案房产主张权利阻却法院的强制执行符合上述法律规定。原告石峰的其他诉讼请求，因不属执行异议之诉受案审查范围，本院依法予以驳回。 综上所述，依照《《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下： 一、不得执行位于广西平南县商品房一套【房屋所有权证号：平房权证统字第××、02××12号】； 二、驳回原告石峰的其他诉讼请求。 案件受理费16305元（原告已预交），由被告平南县农村信用合作联社营业部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费16305元（汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  洪胜武 人民陪审员  梁艺苑 人民陪审员  贝婉秋 二〇二〇年七月九日 法官 助理  何业健 书 记 员  赵华萍