贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0302民初1187号 原告：招商银行股份有限公司遵义分行，统一社会信用代码91520300590789602H，住所地贵州省遵义市红花岗区民主路**。 法定代表人：高振华，该行行长。 委托诉讼代理人：许彬彬，贵州诚稳律师事务所律师。 被告：赵晓红，女，汉族，1984年2月4日出生，住遵义市红花岗区。 被告：遵义市美的房地产发展有限公司，统一社会信用代码：915203900903356551，住所地遵义市新蒲新区礼仪新城**还房小区。 法定代表人：徐传甫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周岑，贵州惟瀚律师事务所律师。 原告招商银行股份有限公司遵义分行（以下简称招商银行）与被告赵晓红、遵义市美的房地产发展有限公司（以下简称美的公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法由审判员赵仲智适用简易程序公开开庭进行了审理。原告招商银行的委托诉讼代理人许彬彬、被告美的公司的委托诉讼代理人周岑到庭参加了诉讼，被告赵晓红经本院公告合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告招商银行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告赵晓红、美的公司签订8170106600035号《个人购房借款及担保合同》；2、判决被告赵晓红立即向原告归还贷款逾期本金1,953.80元、逾期利息4,020.22元（计算至2020年1月14日，含罚息19.89元、复息39.20元）、贷款剩余本金233,511.11元，合计239,485.13元；3、判决被告赵晓红向原告支付自2020年1月15日起至实际还清借款本息之日止的利息；4、依法判令被告美的公司对上述二、三项欠款承担连带清偿责任；5、如被告赵晓红不能清偿上述二、三项欠款，原告有权就抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；6、二被告承担全案诉讼费用及原告为实现债权而承担的诉讼律师费。事实及理由：2017年1月，被告赵晓红因购买被告美的公司开发的房屋需要，向原告申请贷款。同年1月9日，原告与两个被告签订了8170106600035号《个人购房借款及担保合同》，该合同约定赵晓红向原告贷款25万元用于购买涉案房屋，贷款期限为300个月，还贷方式为等额本息还款；贷款由美的公司承担连带责任，并由赵晓红提供本合同所购房作抵押担保。前述合同签订同日，原告按约定向被告赵晓红发放贷款25万元。贷款发放后，被告赵晓红未按合同约定履行归还贷款本息的义务，原告多次敦促被告赵晓红履行义务未果。根据合同法第九十四条、第二百零六条、第二百零七条规定，且结合前述合同和第40条第40.1.3项、第41条的约定，被告赵晓红未按时归还贷款本息，原告有权要求被告赵晓红归还逾期本息并按合同约定计收利息和罚息、提前收回已发放借款本息、按约定行使抵押权。被告美的公司作为连带保证人，根据担保法第十八条规定，并结合合同约定，原告有权要求被告美的公司履行保证责任，连带清偿被告赵晓红的全部债务。根据担保法第二十一条及合同约定，本案系被告赵晓红违约所致，两个被告应承担原告因实现债权支付的保全费、诉讼费、律师费。为维护自身合法权益，原告特诉请人民法院提起前述请求。 被告赵晓红经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。 被告美的公司辩称，对原告主张的事实无异议，但希望原告考虑与被告的合作关系，先实现对被告赵晓红房屋抵押权，再要求被告美的公司承担保证责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、法定代表人身份证明、被告赵晓红身份证复印件、被告美的公司工商登记信息、原告与二被告所签“8170106600035”号《个人购房借款及担保合同》、招商银行个人贷款借款借据、房屋预告登记证明、被告赵晓红欠款明细、贵州省增值税发票、遵义市律师协会律师行业收费指导标准等证据。被告赵晓红未到庭提供证据。被告美的公司到庭，但未提交证据。被告美的公司对原告提交证据的真实性均无异议。原告提交的证据来源合法，内容明确具体，能够相互印证，到庭被告对真实性均无异议，涉及被告赵晓红的证据上有与被告姓名或签章一致的签名和盖章，且被告赵晓红经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对到庭当事人在庭审中的陈述及提供的证据放弃质证的权利，其应承担由此产生的不利后果，故对原告提交的证据的真实性，本院予以确认。根据原告及被告美的公司在庭审中的诉辩，并结合经庭审确认在卷佐证的证据，本院认定事实如下： 2017年1月9日，被告赵晓红以借款人和抵押人身份、被告美的公司以保证人身份与原告即贷款人签订了合同编号为8170106600035号《个人购房借款及担保合同》（以下简称贷款担保合同），该合同第2条、第3条约定，借款人从美的公司购买位于遵义市新蒲新区房屋，建筑面积为88.47平方米，购置价314633元，贷款金额25万元。该合同第4条约定，贷款期限为300个月，即从2017年1月9日起到2042年1月9日。该合同第5条5.3、5.4、5.5项约定，利率不上浮，本合同执行利率为年利率4.9%，本合同有效期内，如遇基准利率发生变化的，本合同执行利率按第14.1条规定的次年对应日调整方式进行调整。该合同第5条5.6项约定，借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的借款本金按日在本合同执行利率水平上回收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复利。该合同第8条约定，保证期间，自本合同生效之日起至借款人、抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／房地产他项权证交由贷款人保管之日。该合同第33条约定，保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。该合同第34条约定，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费等）。该合同第35条约定，保证人确认对上述保证范围的全部债务负有经济上、法律上的连带责任；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人追索，对抵押物等先行处置或采取诉讼等法律手段的权利。该合同第40条第40.1.3项约定，下列情况，视为已发生违约事件，未按本合同约定按时还本或付息的。该合同第41条第41.1项约定，一旦发生第40条规定的任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放的贷款本息并要求支付费用。该合同还约定按月等额还本付息，且还对其他权利义务进行了约定。 前述贷款担保合同签订同日，原告向被告赵晓红支付了前述约定的借款25万元；同时，原告与被告赵晓红共同签署了借据，该借据载明，月利率为4.9%，借款人授权贷款人将此笔借款直接支付给美的公司。 2017年1月18日，被告赵晓红与原告就房屋在不动产行政登记部门办理了抵押权预告登记，原告取得了抵押预告登记的不动产登记证明{证号为黔（2017）遵义市不动产证明第××号}，该证载明证明权利或事项为预告登记、权利人为招商银行、义务人为赵晓红，坐标为遵义市新蒲新区、登记原因为预购商品房抵押预告登记。 借款后，被告赵晓红按约定按月向原告还款至2019年11月，此后未在偿还借款本息。涉案房屋办理抵押预告登记后，至今未办理抵押登记。 原告为提起本案诉讼，其委托了贵州诚稳律师事务所律师出庭参加诉讼，并提供了一张由前述律师事务所出具的载明金额为10,000元律师代理费发票，但是否实际支付，原告为提供证据证明。 在庭审中，原告提供的其于2020年1月14日打印的《贷款附属信息》载明，截止2020年1月14日，被告赵晓红尚欠本金余额为235,464.91元、正常本金233,511.11元、逾期本金1,953.80元、逾期利息3,834元、罚息19.89元、复利39.20元。 在庭审中，原告陈述，第三项诉讼请求中罚息部分就在借期利息的基础上上浮50%计算，复息的计算方式与罚息的计算方式一致，复息仅针对逾期利息部分为基数计算，就是以3,834元的逾期利息为基数；其不清楚房屋可以办理所有权登记，美的公司没有告知过原告，原告也没有询问过二被告，这是被告主动应该履行的义务，且第一项诉讼请求中要求解除的仅是《个人购房借款及担保合同》中的借款合同部分，担保合同部分不要求解除。被告陈述，涉案房屋在2019年10月即可到美的公司开具不动产销售发票到不动产登记机关办理涉案房屋的所有权登记，其已办理案涉整栋楼所有权初始登记，电话催促过赵晓红办理。原告和被告美的公司均认可被告美的公司提供的连带责任保证为阶段性连带责任保证。 本院认为，在庭审中，原告表示不要求解除贷款担保合同中涉及的担保合同关系，这实际是原告自愿放弃第一项诉讼请求中要求解除贷款担保合同中涉及的保证合同关系、抵押合同关系的诉讼请求。原告的前述意思表示不违反法律规定，也不损害各被告的利益，是对自己享有的民事权利的处分，本院予以准许。 原告、被告赵晓红、美的公司之间签订贷款担保合同，这是各方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，合同各方当事人都应当受到合同的约束。前述合同表明原告、被告赵晓红、美的公司之间分别形成了债权债务关系、抵押合同关系、连带保证合同关系。 被告赵晓红取得购房贷款，偿还部分本息后，就未再按合同约定履行偿还借款本息的义务，故原告诉至本院，在庭审中，原、被告双方对如下问题存在争议，本院分别就争议问题及原告的诉讼请求认定如下： 一、关于是否解除贷款担保合同中涉及的原告与被告赵晓红之间借款合同关系的问题。 贷款担保合同签订后，原告按合同约定履行了向被告赵晓红支付借款的义务；被告赵晓红虽然曾按约定偿还借款本息，但已有多期借款构成逾期还款，并发生于疫情发生之前，违反了合同约定，损害了原告合法权益，且就是否能够继续按合同约定支付合同约定的借款本息，被告赵晓红未到庭作出意思愿意，且至本院作出本判决时，被告赵晓红仍未向原告偿还逾期还款的借款本息及也未到庭提供证据证明有保证及时还款的资金来源等事实，说明被告赵晓红并未有向原告履行合同主要义务的意思表示和行为，导致原告的合同目的不能实现。前述事实表明，被告赵晓红的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，并结合贷款担保合同附件的约定，对原告第1项要求解除贷款担保合同中涉及其与被告赵晓红之间借款合同关系的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于被告赵晓红尚欠原告借款本金及从逾期之日起至2020年1月14日期间的利息的问题。 原告主张被告赵晓红尚欠借款本金235,464.91元（1,953.80元+233,511.11元）元及截止2020年1月14日的逾期利息4,020.22元，并提交其于2020年1月14日打印的《贷款附属信息》，该信息载明了尚欠本金、利息。该清单虽系原告单方制作，但原告在履行向被告赵晓红支付借款义务后，被告赵晓红作为借款的还款义务人，其有举证证明其已偿还借款本息数额的义务，其未到庭履行举证义务，并已多次逾期还款，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告赵晓红应承担举证不能的法律后果，且原告认可被告赵晓红已偿还部分本息的事实不损害被告赵晓红的合法权益，故对原告提供的前述清单，本院予以认定，即被告赵晓红现实际尚欠借款本金235,464.91元及截止2020年1月14日的逾期利息4,020.22元。 三、被告赵晓红是否应提前偿还原告借款本息的问题。 被告赵晓红的违约行为导致与原告的借款合同关系已实际无法履行，且本院已明确解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告赵晓红应依照合同约定及前述法律规定承担违约责任，提前向原告偿还至今尚欠借款本金235,464.91元及该借款的利息，故对原告第2项诉讼请求，本院予以支持。 被告赵晓红已构成逾期还款，并结合原告在庭审中的陈述、合同对逾期还款罚息利率标准的约定、借据上双方对借款利率的约定及本院查明的事实，对原告的第3项诉讼请求，本院确定被告赵晓红应向原告支付从2020年1月15日起以尚欠借款本金235,464.91元为基数按7.35%（4.9%+4.9%×50%）年利率标准计算至尚欠借款本金全部还清之日止的利息。 被告赵晓红在借期内截止2020年1月14日已拖欠原告利息3,834元，并结合合同约定、原告主张的事实等，参照《人民币利率管理规定》第二十一条“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，2020年1月15日起的复利应以尚欠借期内利息3,834元为基数按年利率7.35%计算至前述借其内利息付清之日止。 四、关于被告美的公司是否应当承担连带保证承担；如被告美的公司应承担连带担保证责任，其是否应在原告先就被告赵晓红提供物的担保实现债权后再承担连带保证责任的问题。 被告美的公司为原告提供了阶段性连带责任保证，即约定其免除连带保证责任的条件为办妥抵押登记手续并在贷款人收到他项权证之日起，但前述条件至今尚未实现。被告美的公司主张涉案房屋已能够办理所有权登记，否认其主张是否成立，因其未举证证明未办理抵押登记是原告的过错或有意阻击该条件成就所致，且被告赵晓红的债务已因其违约而提前到期，依据贷款担保合同约定，被告美的公司应在前述条件成就之前对提前到期的债务承担连带保证责任，因此，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”的规定，因原告与被告美的公司约定的保证期间为前述条件成就之日前的期间，在抵押权未能依据登记而设立的情况下，被告美的公司的保证责任未免除，其应当对涉案借款本息承担连带保证责任，故对原告第4项要求被告美的公司对被告赵晓红的债务承担连带保证责任的请求，本院予以支持，但在前述条件成就之日起，免除被告美的公司承担对前述条件成就之日后产生涉案新债务的连带保证责任。 原告要求被告美的公司承担连带保证责任，被告辩解应先用抵押房屋先行履行债务。如原告主张的抵押权成立，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”的规定，在前述情况下，就实现担保物权的情形有约定应按约定实现债权，无约定则应当先就被告赵晓红提供的担保物实现债权。但根据贷款担保合同的约定，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，这表明涉案主债务既有物的担保又有人的担保情况下，不论涉案债权的抵押权是否存在，原告都有选择要求被告美的公司承担连带保证责任实现债权的权利，故被告美的公司的前述辩解不符合事实和合同约定及前述法律规定，本院不予采信，即使被告赵晓红提供物的担保，原告已有权选择要求被告美的公司承担连带保证责任。 五、关于原告是否对涉案房屋享有抵押权及优先受偿权的问题。 原告第5项要求在债权范围内对抵押房屋享有优先受偿权的请求，因房屋虽办理了抵押权预告登记、至今尚未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，该登记并不发生物权效力，即原告并不能据此享有抵押权。原告第5项要求确认其在债权范围内对房屋享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏事实基础，也无法律依据，本院不予支持。 六、关于被告是否应向原告支付律师代理费的问题。 原告第6项诉讼请求中要求被告支付律师代理费，其委托律师出庭参加诉讼系客观事实，但原告主张的律师费是否实际发生尚不确定，其也未进一步提供证据证明，故对原告的该请求，本院不予支持。 另外，原告就房屋办理抵押预告登记后，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，其享有在不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的权利。但在具备办理抵押登记条件情况下，原告无法依单方行为实现优先办理抵押登记的权利，这需要被告赵晓红的协助才能实现，且被告赵晓红作为抵押预告登记的义务人，有义务协助原告办理抵押登记；在商品房抵押登记办理后，抵押权方依法设立，被告美的公司方能因合同约定的保证期间届满而免除新债务的保证责任，被告美的公司也有督促被告赵晓红办理抵押登记的义务，故在原告或被告美的公司在被告赵晓红不协助原告办理抵押登记时，原告或被告美的公司可另行主张要求被告赵晓红履行协助原告办理办理抵押登记的义务。 被告赵晓红经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告招商银行股份有限公司遵义分行与被告赵晓红、遵义市美的房地产发展有限公司于2017年1月9日签订的合同编号为8170106600035号《个人购房借款及担保合同》中涉及原告招商银行股份有限公司遵义分行与被告赵晓红之间形成的借款合同关系； 二、被告赵晓红在本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司遵义分行偿还借款本金人民币235,464.91元、截止2020年1月14日的利息4,020.22元及2020年1月15日起的利息（包括逾期利息即罚息和复利，逾期利息从2020年1月15日起以尚欠借款本金235,464.91元为基数按年利率7.35%标准计算至尚欠借款本金全部还清之日止，复利从2020年1月15日起以尚欠借期内利息3,834元为基数按年利率7.35%标准计算至尚欠借期内利息3,834元全部还清之日止）； 三、被告遵义市美的房地产发展有限公司对上述第二项判决中原告招商银行股份有限公司遵义分行对被告赵晓红享有的全部借款本息承担连带清偿责任（在涉案房屋办理抵押登记手续且原告招商银行股份有限公司遵义分行收到他项权证或抵押登记证明之日起，被告遵义市美的房地产发展有限公司对依据前述第二项判决产生的新债务的连带保证责任免除）； 四、驳回原告招商银行股份有限公司遵义分行的其他诉讼请求。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,890元，已减半收取计2,445元，财产保全费1,720元，由被告赵晓红、遵义市美的房地产发展有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员 赵仲智 二〇二〇年七月二十日 法官助理 谭克琴 书 记 员 刘贵亮