福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初930号 原告：戴海霞，女，1983年11月5日出生，汉族，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：彭靖钦，北京昆泰（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李涵柯，北京昆泰（厦门）律师事务所律师。 被告：黄国意，男，1958年2月17日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：黄建伟（系被告黄国意的儿子），住福建省厦门市集美区。 被告：黄建伟，男，1984年1月10日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：刘红，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林佳莹，福建天衡联合律师事务所实习律师。 原告戴海霞与被告黄国意、被告黄建伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴海霞及其委托诉讼代理人彭靖钦，被告黄建伟及其委托诉讼代理人刘红，被告黄国意的委托诉讼代理人黄建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴海霞向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告装修一栋位于厦门杏林西亭官任路8-3号35间五层楼及铁皮房所有装修费用款和所置办家电家具共725197.00元；2.被告赔偿原告合同期未到房期按经营额赔偿18730元，诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.二被告赔偿原告工程装修款605998.5元，家居家电及各配套设施124744元，测量费45000元，工程建设单位管理费15000元，总计人民币790742.5元及资金占用费（自2019年11月29日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际还清日止）；2.二被告赔偿原告可得利益损失364230元（依照案涉租赁物每月公寓租金收益20280元扣除承租租金每月7500元，以50%的房屋空置率予以计算至案涉合同履行期满2024年9月15日);3.二被告承担本案的诉讼费、鉴定费。事实与理由：2017年9月15日，被告与原告签订《楼房租赁合同》，写明合同期是2017年9月15日至2024年9月15日，拆迁条约和续租条约，如因拆迁被告需赔偿原告所有经济损失，其中有原告的所有装修及家电家具等款合计725197元，和合同期未满的房期赔偿按经营额来，现如今遇拆迁，被告拒不赔偿原告的全部所有经济损失包括装修工程费用、家电家具等，被告黄建伟亦不愿承担合同义务，拒向原告赔偿原告所有合法权益，原告特提起诉讼，望贵院判如所请。 被告黄国意、黄建伟辩称，1.本案的讼争合同是无效合同，讼争合同的标的是违法建设，原告承租讼争房屋，未办理消防许可证及营业执照，就用于经营，原告的可得利益损失不应予以支持；2.原告提出的损失中，家具损失部分，原告有义务减少损失，将可搬动的家具搬走，但原告故意放任损失扩大，这一部分损失，原告应自行承担；3.装修损失，我方按照7年的合同，折旧2年，按照评估价441398.68元折旧赔偿；4.测量费、工程管理费，都没有发票证据予以佐证，且该部分已在评估中予以考虑，不应重复计算；5.合同的违约，是因为政府拆迁，是被告无法预见的，是不可抗力行为，不是被告故意违约，请法庭酌情考虑。 本院经审理查明，认定事实如下：2017年9月15日，被告黄国意、被告黄建伟作为甲方，原告戴海霞作为乙方，签订一份《楼房租赁合同》，条款载明：第一条楼房基本情况：甲方将自有的坐落在厦门市官任镇官任路8-3号1栋5层35间外带铁皮房120平方米左右，建筑面积800平方米，使用面积900平方米，装修情况无，无公共部位与公用房屋分摊建筑面积；第二条楼房法律概况：楼房所有权证书登记人：黄国意，楼房所有权证书编号：厦农房证杏杏林字第××号楼房使用面积300平方米，楼房所有权证书上登记楼房建筑面积300平方米；第三条楼房用途：该楼房用途为公寓，楼房一旦乙方接手，拥有楼房所有使用权，甲方不得干扰乙方正当经营及使用；第四条租赁期限：楼房及附属铁房租赁期限自2017年9月15日至2024年9月15日止。在此期间甲方不得提前违约收房，否则须赔偿乙方损失（包括装修费用全款）；第五条该楼房及附属铁皮房租金为柒仟伍佰元每月；第八条、装修约定：装修期间三个月不收取房租，若装修工期延长超过3个月，延长期也属无房租期直到装修完毕之时方可开始房租算起。乙方拥有楼房及铁房绝对使用权，甲方无权干涉乙方全程装修及用料，如因甲方造成乙方无法正常运作，或中途不履行合同，甲方须赔偿乙方所有装修费用损失，但甲方可配合乙方装修所需设施及各种协助；第十一条拆迁约定：在合同租赁期间，倘若楼房及附属铁皮房遇拆迁事宜，甲方负责赔偿乙方所有经济损失；第十三条免责条件：若租赁房因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成双方损失，双方互不承担责任。签订合同时，被告黄建伟向原告提供了证号为厦农房证杏杏林字第××号的农村房屋所有权证，其中载明：房屋坐落杏林区杏林镇西亭村××组，总建筑面积为315.30㎡；地籍号：05-001-01-0691；房屋产权来源为批建；房屋东至空地，西至黄朱良厝1.15米，南至路，北至空地。 黄建伟当庭陈述：讼争房屋没有合法批建手续，是违章建设的房屋。黄建伟将产权证号为厦农房证杏杏林字第××号的农村房屋所有权证复印件交付给原告是为了让原告应对各项检查。 2019年8月6日，厦门市集美区人民政府发布集府征告［2019］9号《厦门市集美区人民政府关于2007C57号储备用地（二期）集体土地上房屋征收的公告》、2019年8月7日厦门市集美区人民政府发布集府征［2019］9号《厦门市集美区人民政府关于2007C57号储备用地（二期）集体土地上房屋征收的决定》及《2007C57号储备用地（二期）集体土地上房屋征收补偿安置方案》，讼争房屋官任路8-3号在该项目征收范围内。2019年8月8日，上诉征收公告与征收决定（含安置补偿方案）均在征收范围内张贴。 2020年2月25日，厦门市集晟房屋征迁服务有限公司对讼争房屋作出《情况说明》载明：厦门市集美区杏林街道官任路8-3号黄国意房屋征收补偿补助及奖励金额明细如下：1、无合法批建手续框架结构房屋五层，建筑面积为808.15平方米，补偿补助标准为1363元/平方米，共计人民币壹佰壹拾万零壹仟伍佰零捌元肆角伍分（￥1101508.45元）；2、无合法批建手续简（铁）结构建筑面积为125.11平方米，补偿补助标准为350元/平方米，共计肆万叁仟柒佰捌拾捌元伍角整（￥43788.5元）；3、附属物调32台，移机费为150元/台，共计肆仟捌佰元整（￥4800元）；4、附属物化粪池1个，结构为石砌墙，体积为9.12立方米，补偿补助标准为58.5元/立方米，共计伍佰叁拾叁元五角贰分（￥533.52元）；综上官任路8-3号被征收房屋共计补偿补助金额为壹佰壹拾伍万零陆百叁拾元肆角柒分（￥1150630.47元）。 2019年12月12日，经原告的申请，本院委托厦门中达利工程管理有限公司与厦门永大全能资产评估有限公司分别对官任路8-3号的35间房屋（共五层楼）及附属的面积约一百平米的铁皮库房的装修价值与官任路8-3号的35间房屋（共五层楼）及附属的面积约一百平米的铁皮库房配套家电家具价值进行评估鉴定。2020年3月5日，厦门中达利工程管理有限公司出具编号为[2020]价鉴（工程）字第18号《厦门市集美区杏林西亭村官任路8-3号的35间房屋及附属的铁皮房的装修工程工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：厦门市集美区杏林西亭村官任路8-3号的35间房屋（共五层楼）及附属的面积约一百平米的铁皮库房的装修工程造价为441398.68元。2020年3月2日，北京永大资产评估有限公司出具编号为永大评报字[2020]第020005号资产评估报告书，评估结论为：家电家具设备重置成本市场价值评估结论124484元。原告花费鉴定费共计28500元。 庭审中，原告戴海霞当庭陈述：租赁房屋系用于经营出租房公寓。 以上事实有原告提供的《楼房租赁合同》、厦农房证杏杏林字第××号农村房屋所有权证、鉴定费发票、鉴定费转账凭证，《工程造价意见书》、家具家电设备市场价值评估意见，被告提供的集府征告［2019］9号《厦门市集美区人民政府关于2007Ｃ57号储备用地（二期）集体土地上房屋征收的公告》、集府征［2019］9号《厦门市集美区人民政府关于2007Ｃ57号储备用地（二期）集体土地上房屋征收的决定》及附件补偿方案、2007Ｃ57号储备用地（二期）项目公示现场张贴记录、情况说明以及原、被告的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，证号为厦农房证杏杏林字第××号的农村房屋所有权证系门牌号为西亭村××组的所有权证书，并非讼争房屋杏林西亭村官任路8-3号的所有权证，结合《厦门市集美区人民政府关于2007Ｃ57号储备用地（二期）集体土地上房屋征收的公告》、《厦门市集美区人民政府关于2007Ｃ57号储备用地（二期）集体土地上房屋征收的决定》及《2007Ｃ57号储备用地（二期）集体土地上房屋征收补偿安置方案》、厦门市集晟房屋征迁服务有限公司对案涉房屋作出的《情况说明》及被告的当庭陈述，本院确认讼争房屋杏林西亭村官任路8-3号系无合法批建手续的建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案讼争房屋系未经批准建设的临时建筑，且一审辩论终结前未取得批建手续，本案讼争《楼房租赁合同》应为无效合同。原告主张讼争房屋系经合法建设，讼争《楼房租赁合同》合法有效，本院不予支持。原告主张基于与被告签订的合法有效的《楼房租赁合同》的第八条、第十一条、第十三条的约定，被告应赔偿讼争房屋的装修费用、置办家电家具费用、测量费、工程建设单位管理费以及可得利益损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院新民事诉讼证据规定》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十条的规定，判决如下： 驳回原告戴海霞的全部诉讼请求。 本案受理费11239元，由原告戴海霞负担。原告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 本案鉴定费用28500元，由原告戴海霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  庞 敏 人民陪审员  王祥辉 人民陪审员  黄艺君 二〇二〇年七月八日 书 记 员  王玉霞 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 《最高人民法院新民事诉讼证据规定》 第五十三条诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。 存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。