江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8204号原告：胡沛璟，女，1980年4月12日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：赵俊彦，江苏永德律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡老九(系原告胡沛璟的父亲)，男，1955年3月17日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：苏州市诗卓置业有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇新燕大道****沿街商铺从西往东第1间至第3间。法定代表人：王艾瑜，经理。委托诉讼代理人：王悦，公司职员。委托诉讼代理人：严姬，公司职员。原告胡沛璟与被告苏州市诗卓置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日受理后，于2020年1月7日由审判员王建根以简易程序独任审理，原告胡沛璟的委托诉讼代理人赵俊彦、胡老九，被告苏州市诗卓置业有限公司的委托诉讼代理人王悦、严姬到庭参加诉讼。因案情复杂本案转为普通程序，依据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，由审判员王建根独任审理。于2020年5月19日公开开庭，原告胡沛璟的委托诉讼代理人赵俊彦，被告苏州市诗卓置业有限公司的委托诉讼代理人王悦、严姬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡沛璟诉称，2016年3月，原告方至被告该项目楼盘看房，被告推介称项目最东面紧靠珍珠湾湖边的为双拼别墅，分东、西二户，东、西二户的户型、面积基本相同，但东户较西户售价约高出100万元左右，原因在于东户东面均有一处沿湖花园，归属东户所有及专属使用。2016年3月12日，原、被告签订《苏州市商品房买卖合同》，原告向被告购买了珍珠湾花园1幢101室房屋，房屋建筑面积512.02平方米，房屋总价款为5980000元。同日，原告父母购买了毗连的1幢102室房屋，建筑面积538.22平方米，房屋总价款为4779033元。原告所购101室房屋建筑面积较102室少26.2平方米，但价格高出了120万元，该高出价款即为约1000平方米的东面沿湖花园价款。2016年7月，被告发给原告《施工协议书》(附房屋花园改造平面图)一份，要求原告与案外人某建筑公司签署订立，原告即提出异议，要求就东面沿湖花园的归属及使用与被告直接签订协议，但被告予以回避。原告取得房屋后，对东面沿湖花园进行了改造、施工、景观装修等，共计投入费用约人民币700000元。2018年，原告接相关部门通知，称该东面沿湖花园超出规划红线，属于侵占国有土地，后由被告于2019年6月21日拆除了沿湖花园内的所有建筑及设施。按合同约定，房屋及东面沿湖花园总价为5980000元，因东面沿湖花园已不复存在，被告应退还原告东面沿湖花园价款1200000元，扣除后，原告实际应支付被告房款为4780000元。截至2016年3月21日止，原告共支付被告房款5210000元，故被告尚应退还原告房款430000元。另，原、被告签订的商品房买卖合同对房屋权属登记时间及逾期办证违约责任作了约定。按合同约定，被告应确保原告于2017年9月30日前取得房屋权属证书，但被告至今未为原告完成申领房屋权属证书。就上述事宜，原告一直与被告交涉未果，无奈具状诉至贵院。请求法院依法判令:1.被告返还原告多收取的房款人民币430000元并赔偿原告自2016年3月22日起至实际返还之日止的按人民银行同期贷款利率计算的利息损失。2.被告赔偿原告东面沿湖花园改造损失人民币700000元（暂估金额，最终以鉴定结论为准）。3.被告为原告申领珍珠湾花园1幢101室不动产的权属证书，并支付原告逾期办理权属登记违约金人民币11960元。4.本案诉讼费用由被告承担。被告苏州市诗卓置业有限公司辩称，原、被告双方于2016年3月12日签订商品房买卖合同，合同中明确约定了标的物为位于苏州市相城区商品房，建筑面积512.02平方米，总价款是5980000元。首付款30%，其他按揭。合同中并未约定应向原告交付花园1000平方米，同时合同中明确约定了房屋的交付时间为2017年3月30日前。实际上我司于2017年3月7日向原告寄送催款函，房屋已经具备了交付条件，原告也收到了该催款函，目前房款还剩770000元没付，我方不存在逾期交付房屋，因为原告房款一直未付清的情况下我方是没有交付义务的。关于花园的问题，原告并无任何证据证明双方曾约定有1000平米的花园。目前原告房款没有付清的情况下，我方没有办证的义务，我方保留诉讼权利，请求驳回原告的所有诉讼请求。原告胡沛璟为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同一份，证明原、被告双方就位于苏州市相城区的商品房达成房屋买卖合同关系，约定房屋的面积、价款、坐落、交付时间及违约责任等。2、售房经过说明、赵某名片2份2页，以证明被告销售人员明确告知原告，东户比西户高出1200000元，即为东面沿湖花园的价值。3、平面总图、高德地图及百度地图截图4份5页，以证明被告将东面沿湖花园土地使用权价值。高德地图及百度地图显示，被告开发的珍珠湾花园项目东部边界直至珍珠湖边，与被告提供的项目平面图轮廓一致。4、施工协议书及附改造后示意图1份4页，以证明2016年7月，被告要求原告与第三方签订施工协议，由第三方对东面沿湖花园实施改造施工，以规避其自身责任，协议所附“改造后示意图”显示改造后花园边缘直至湖边，改造后花园面积约1000平方米，证明被告将东面沿湖花园纳入销售范围并收取相应房款。5、函告及挂号信函收据1份2页，以证明原告在收到被告下发的施工协议书后，于2016年7月20日提出书面异议，要求应由被告按约定与原告落实东面花园面积的权属确认，拒绝与第三方签署协议。6、催款通知书、回复及邮寄凭证2份3页，以证明被告确认截至2017年3月7日，原告结欠其案涉房屋房款770000元，即证明被告已收到房款5210000元（598万元-77万元）。原告收到催款函后，于2017年3月15日提出书面异议，明确欠款770000元未付原因在于被告未按约签订花园归属协议。7、苏州市商品房买卖合同（1幢102室）1份50页，以证明与案涉房屋毗连的102室，房屋建筑面积为538.22平方米，但房屋价款为4779033元，案涉房屋高出120余万元，两套房屋户型一致（仅地下室面积不同）、相互毗连，唯一区别在于案涉房屋东面有沿湖花园，而102室仅有南向花园。8、定位总平面图1份2页，以证明被告提供的定位总平面图显示，被告将东面沿湖花园区域纳入其项目范围并予以销售，原告相信被告有权处分该处区域。9、花园改造平面尺寸图1份1页，以证明原告按照合同约定，对东面沿湖花园进行改造设计。10、场地、驳岸资料、工程量计算书往来邮件3份31页，以证明原告对东面沿湖花园实施改造，包括建造驳岸、场地、景观、围墙等，相关资料、工程量计算书、施工照片已提供给被告。经原告测算，工程总造价约750000元。11、城市管理整改通知书1份1页，以证明2017年12月，原告收到城管通知，称东面沿湖花园改造工程超过规划红线，责令拆除。原告始知被告项目规划超过红线，并违法将红线外的东面沿湖花园销售给原告，原告对此表示异议，拒绝签收。12、东面沿湖花园现状照片16份16页，以证明2019年6月21日，被告对案涉房屋东面沿湖花园内的设施予以了拆除，目前花园已不复存在，原告已无法取得东面沿湖花园使用权，被告收取的东面沿湖花园价款1200000元应予退还。13、房款支付凭证、收款收据、个人住房借款合同、个人贷款还款计划表4份11页，以证明原告陆续支付案涉房屋房款5210000元（定金5万元+首期100万元+贷款416万元）。14、委托办证协议、收据2份2页，以证明原告已按商品房买卖合同约定委托第三方办证，但因被告原因，导致至今未获得权属证书，被告应承担违约责任。被告苏州市诗卓置业有限公司质证称，对证据1商品房买卖合同真实性无异议，不能达到原告证明目的，合同第5条明确约定了原告方的付款义务及补充协议第4条明确了逾期付款我方没有交房和办证义务。对证据2售房经过说明、赵某名片2份2页，我方认为赵某不是我司员工，我方认为是个人行为，而且也无法核实真实性。对证据3平面总图、高德地图及百度地图截图达不到原告证明目的，双方签订的商品房买卖合同附件一、附件二中有明确的平面图，补充协议第12条第4款明确约定了不构成出卖人的违约责任，补充协议第15条明示事项，证明我方已经对周边环境作了充分的提示。对证据4施工协议书及附改造后示意图，我方认为并非是与我方签订的，与本案没有直接关系，是不同的法律关系，是原告方个人行为。对证据5函告及挂号信函收据，我方认为施工协议不是与我司签订的，具体情况无法核实，与本案无关。对证据6催款通知书、回复及邮寄凭证真实性无异议，确实是原告还欠款770000元。对证据7苏州市商品房买卖合同（1幢102室），我方房屋在买卖过程中是一房一价，随着市场和营销会产生价格变更，销售的金额是随机的，不能达到原告证明目的。对证据8定位总平面图没有办法证明花园是红线外的面积，并非在合同约定的范围内，只是设计图纸，并不表明原被告对此有处分权。对证据9花园改造平面尺寸图与本案没有直接关联，花园属于红线外的面积，原被告均无法处分。对证据10、场地、驳岸资料、工程量计算书往来邮件是原告方单方面改造行为。对证据11、城市管理整改通知书，规划红线外的面积对双方来说均是无法处分部分，所以我方对整改通知书没有异议，不能达到原告的证明目的。对证据12、东面沿湖花园现状照片的真实性无异议。达不到原告的证明目的，关联性、合法性不予认可。对证据13、房款支付凭证、收款收据、个人住房借款合同、个人贷款还款计划表认可，经核实，原告还欠被告770000元。14、委托办证协议、收据是原告单方面的行为，办证是后义务，先义务没有完成的情况下。被告苏州市诗卓置业有限公司为证明自己的主张向本院提交的证据有：买卖合同复印件一份，以证明在合同中第5条明确了付款方式，第七条约定了逾期付款的违约责任，补充协议第5条第2款明确说明了买受人未能将按期交纳按揭款的话合同义务可以顺延，第15条关于明示事项已经明确说明了本项目都是按照政府规划部门批准的设计图纸来设计的，原告对此也是知悉的。原告胡沛璟质证称，对证据1真实性没有异议，我方是否还需要支付770000元我方认为已经超付了房款，不存在应付房款，所以我方不存在逾期付款的，所以被告还是具有办证义务的，相应的也要承担逾期办证的责任。附件一的图也是将东面花园框在总平面图里的。本案审理过程中，原告申请证人赵某出庭作证，证人赵某，女，1985年5月21日生，居民身份证号码，汉族，住江苏省苏州市相城区渭塘镇骑河村（5）高泾堰**。其作证称，我作为开发商的销售，当时开发商出卖房屋的时候确实送1000平方米面积的花园，原告因为这个花园才买这个房屋的，价格都包括在一起的，买这套房子价格高就是体现在送花园的。我是海伦堡委托的销售代理公司的销售，名称是常州盛利投资有限公司，负责海伦堡这个楼盘的销售，我是常州盛利投资有限公司的员工。我们经理是王佳琳，我是销售主管。原告质证称，对证人作证部分没有异议。被告苏州市诗卓置业有限公司质证称，证人不是我司员工，如果法院认定证人的证言最终导致我司的销售损失我方保留诉讼的权利。常州盛利投资有限公司与我司有无合作需要核实。经审理查明，2016年3月12日，原告胡沛璟(买受人)与苏州市海伦堡房地产开发有限公司(出卖人)签订苏州市商品房买卖合同一份，合同约定:买受人向出卖人购买公安门牌号为相城区渭塘镇新燕大道55号珍珠湾花园1幢101室的商品房，建筑面积512.02平方米，套内建筑面积489.112平方米，分摊的共有建筑面积22.903平方米。商品房的总价款暂定为5980000元，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的30%，其余部分房价款由买受人贷款支付。出卖人定于2017年3月30日前将该商品房交付给买受人。因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起180日内取得房地产权属证书的，买受人可按下列第1项处理:1、出卖人继续完成申领权属证书，并按本合同第四条约定房屋总价款0.2%向买受人支付违约金。合同对其他事项亦作了相应的约定。2016年7月，原告胡沛璟收到被告苏州市诗卓置业有限公司邮寄的施工协议书及改造后示意图一份，其中改造后示意图显示有二次改造后花园边缘直至湖边及1幢101室二次改造后花园面积约1000平方米的字样。同月20日，原告胡沛璟即函告被告苏州市诗卓置业有限公司，对施工协议书涉及花园改造事宜表明自己的态度并要求被告信守承诺、主动落实，提出更完善的方案，切实维护购房人、付款人的相应权利。嗣后，原、被告进行了房款催缴及1幢101室东面花园归属使用事宜的书信沟通。原告胡沛璟于2017年6月10日实际占有案涉房屋，并于同年7月1日对案涉房屋进行装饰装修。2017年12月26日，渭塘城管中队向珍珠湾花园1幢101室即原告胡沛璟发出城市管理整改通知书，因原告存在1、超过建设规划红线施工建设。2、房屋东侧超出红线部分存在建设围墙的建筑物情况。3、房屋东侧存在违法建设。责令立即停止建设，限期拆除。自行整改，拆除南北方向超过红线的围墙。并要求接到通知书之日起7日内完成整改。2018年6月21日，被告苏州市诗卓置业有限公司拆除了案涉房屋1幢101室东面沿湖花园内所有建筑及设施。嗣后，原、被告对花园使用及损失赔偿等事宜协商未成，原告胡沛璟诉讼来院。另查明，2016年3月5日，徐四珍、胡老九与苏州市海伦堡房地产开发有限公司(出卖人)签订苏州市商品房买卖合同一份，合同约定:买受人向出卖人购买公安门牌号为相城区渭塘镇新燕大道55号珍珠湾花园1幢102室的商品房，建筑面积538.22平方米，套内建筑面积514.909平方米，分摊的共有建筑面积23.318平方米。商品房的总价款暂定为4779033元。2018年12月29日，苏州市海伦堡房地产开发公司变更为苏州市诗卓置业有限公司。上述事实，由原、被告提供的商品房买卖合同、平面总图、施工协议书及附改造后示意图、函告及挂号信函收据、苏州市商品房买卖合同（1幢102室）、定位总平面图、花园改造平面尺寸图，场地、驳岸资料、工程量计算书往来邮件、城市管理整改通知书、东面沿湖花园现状照片、证人证言及当事人陈述等佐证，本院予以认定。本院认为，原告胡沛璟与被告苏州市诗卓置业有限公司签订的苏州市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。根据原、被告签订的苏州市商品房买卖合同之建设工程规划许可文件核准的建设项目平面布局图显示，被告将东面沿湖花园区域纳入其项目平面布局中。被告销售人员亦明确告知原告，东户房屋(1幢101室)比西户房屋高出1200000元，即为东面沿湖花园的价值。此由证人赵某的证人证言所证实。被告提供给原告的项目平面总图、定位总平面图均显示东面沿湖花园区域纳入被告项目范围并予以销售。2016年7月，被告邮寄给原告的施工协议书(附改造后示意图)，标明:二次改造后花园边缘直至湖边及1幢101室二次改造后花园面积约1000平方米等内容。原告胡沛璟有理由相信，被告苏州市诗卓置业有限公司有权处分1幢101东面沿湖花园区域，更没有理由怀疑被告公司无权处分。根据原告举证的苏州市商品房买卖合同(1幢101室)及苏州市商品房买卖合同(1幢102室)可见，案涉房屋建筑面积521.02平方米，房屋总价款5980000元。同月，与案涉房屋毗连的102室房屋，建筑面积538.22平方米，房屋价款4779033元。1幢101室房屋与1幢102室房屋的购买人系父女关系，均全程参与了两套房屋的交易，不存在信息掌握不对称，也不存在被告所述的一房一价的可能性。对此差价，原告基于1幢101室房屋享有沿湖花园使用权才予以接受，更符合常理。综上所述，原、被告约定的房屋价款5980000元，包含了东面沿湖花园土地使用权价值1200000元，现案涉房屋东面花园区域原告已无法按合同约定使用，该部分价值应从房屋价款中予以扣除，即1幢101室房屋的实际价款应为人民币4780000元。原告已给付被告房屋价款人民币5210000元，故被告应返还原告人民币430000元。原告取得案涉房屋后，即对案涉房屋东面沿湖花园实施了改造，包括驳岸、场地、景观、围墙等，结合原告提供的花园改造平面尺寸图、工程量计算书、施工照片等证据材料，参考原、被告间沟通邮件的情况等综合因素，鉴于东面沿湖花园改造项目已被被告拆除，现场设施已不存在，对其损失本院酌情予以认定为人民币650000元。且造成原告损失系基于被告的过错，应予赔偿。关于原告要求被告申领不动产权证书并支付逾期办理权属登记违约金的诉讼请求，苏州市商品房买卖合同第十七条约定，被告交房时间为2017年3月30日前，而原告胡沛璟于2017年6月10日实际占有案涉房屋。苏州市商品房买卖合同第二十一条、第二十二条约定，双方委托第三方办理权属登记，因出卖人原因导致无法在交房后180日取得权属证书的，应由出卖人继续完成申领权属证书，并支付房屋合同总价0.2%的违约金。故被告苏州市诗卓置业有限公司应继续为原告胡沛璟申领不动产权证书并支付逾期办理权属证书违约金人民币11960元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百二十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条及相关规定，判决如下：一、被告苏州市诗卓置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告胡沛璟已付房款人民币430000元、赔偿原告胡沛璟损失人民币650000元，合计人民币1080000元。二、被告苏州市诗卓置业有限公司应于本判决生效之日起十日内为原告胡沛璟办理公安门牌号为相城区渭塘镇新燕大道55号珍珠湾花园1幢101室房屋的不动产权证书并给付原告胡沛璟逾期办理权属登记违约金人民币11960元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022020033）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币15078元，由被告苏州市诗卓置业有限公司负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331042321）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号：10×××76户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  王建根二〇二〇年七月六日书记员  颜 涛