山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初3006号   原告（反诉被告）：太原乔迁鼎盛房地产经纪有限公司，住所地太原市迎泽区铜锣湾**商务楼****房。   法定代表人：乔艳萍，董事长。   委托诉讼代理人：吴浪，男，该公司经理，住太原市杏花岭区。   被告（反诉原告）：王晋，女，1980年12月16日出生，汉族，住太原市。   原告（反诉被告）太原乔迁鼎盛房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）王晋委托合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太原乔迁鼎盛房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人吴浪，被告（反诉原告）王晋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）太原乔迁鼎盛房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付违约金5,000元；2.判令被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）租金12,500元；3.本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2018年8月4日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《太原市房屋出租委托合同》约定：被告（反诉原告）将位于太原市杏花岭区美奥花苑4号楼5单元202房（建筑面积约为131㎡）全权委托原告（反诉被告）独家代理房屋出租事宜，委托代理出租期限为2018年8月5日起至2023年9月4日止，共计5年零1个月，每月租金2,500元，按半年缴费；合同有效期内单方解除合同视为违约，违约方应提前三十天书面通知对方，并由违约方支付守约方两个月租金作为违约金。如甲方中途违约，需另支付乙方出租此房屋应产生的全部差价作为补偿。合同签订后，原告（反诉被告）依约支付租金，履行全部的义务。2020年2月，被告（反诉原告）无故停水停电，要求解除协议并诉至法院，后经调解，被告（反诉原告）于2020年3月24日撤诉。2020年3月24日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付2020年3月5日至2020年9月4日的租金12,500元。2020年3月26日，被告（反诉原告）再次单方提出解除合同。为维护原告（反诉被告）的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。   被告（反诉原告）王晋辩称，不认可原告（反诉被告）所述，我们没有解除合同，原告（反诉被告）所述的违约责任我不应承担，停水停电是因为原告（反诉被告）不缴纳物业费及水电费，并不是我单方要求停水停电，故我不存在违约行为，不应承担违约金、返还租金。   被告（反诉原告）王晋向本院提出诉讼请求：1.请求判令反诉人与被反诉人解除合同，且付反诉人违约金5,000元；2.请求判令被反诉人支付2,500元的房租和2,057元的物业费；3.请求判令诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年8月4日，反诉人与被反诉人签订《太原市房屋出租委托合同》约定：反诉人将位于太原市杏花岭区美奥花苑4号楼5单元202号房屋委托被反诉人对外出租，期限为2018年8月5日至2023年9月4日，被反诉人半年向反诉人支付一次租金，每月2,500元，由被反诉人支付集中供暖、物业管理费。被反诉人应当于2020年2月5日支付房屋，但迟迟不支付。由于被反诉人迟迟不缴纳物业费导致停水停电。反诉人曾于2020年2月向太原市杏花岭区人民法院起诉要求解除合同，后撤回起诉，并垫付物业费2,057元。被反诉人于2020年3月24日向反诉人支付房租12,500元。截止至起诉之日，原告（反诉被告）尚欠被告（反诉原告）租金2,500元、物业费2,057元。   原告（反诉被告）辩称，被告（反诉原告）所述与事实不符，过年因为疫情我方没有办法正常工作，在复产复工的第一天就去找被告（反诉原告）协商房租的问题，其同意给减免一个月的房屋，三月份我给被告（反诉原告）支付12,500元的房租，其确认收到该笔款项，但收到款项之后被告（反诉原告）单方面想解除合同，该行为属于被告（反诉原告）违约，而不是我方违约。   根据当事人的举证、质证及当庭陈述，本院认定如下事实：   2018年8月4日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《太原市房屋出租委托合同》约定：甲方[被告（反诉原告）]将位于太原市杏花岭区美奥花苑4号楼5单元202室（建筑面积约为131㎡）全权委托乙方[原告（反诉被告）]独家代理房屋出租事宜，委托期限自2018年8月5日起至2023年9月4日止，共计5年零1个月，每月租金2,500元，按半年缴费，乙方支付给甲方各期租金的日期及金额分别为2018年8月5日支付12,500元、2019年2月5日支付15,000元、2019年9月5日支付12,500元、2020年2月5日支付15,000元、2020年9月5日支付12,500元、2021年2月5日支付15,000元、2021年9月5日支付15,500元、2022年2月5日支付15,500元、2022年9月5日支付15,500元、2023年2月5日支付15,500元；房屋出租代理期间内的集中供暖、物业管理费、自供暖的费用由乙方承担；合同有效期内单方解除合同视为违约，违约方应提前三十天书面通知对方，并由违约方支付守约方两个月租金作为违约金，如甲方中途违约，需另支付乙方出租此房屋应产生的全部差价作为补偿。合同签订后，原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）支付了2018年8月5日、2019年2月5日、2019年9月5日的租金。原告（反诉被告）于2020年3月24日向被告（反诉原告）支付2020年2月5日至2020年9月5日的租金12,500元。庭审中，被告（反诉原告）陈述，2020年2月5日因租客在房中给电动车充电故停水停电，并于2020年3月31日支付物业费2,057元。   另查明，被告（反诉原告）曾于2020年3月9日诉至本院要求解除合同，于2020年3月24日申请撤诉，本院作出（2020）晋0107民初1413号民事裁定书予以准许。   以上事实有当事人提供的《太原市房屋出租委托合同》、《房屋租赁授权委托书》、美奥花苑收款收据及微信支付截图《商品房买卖合同》等证据及庭审笔录在案佐证。   本院认为，本案所涉原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《太原市房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格按照约定履行自己的义务。关于双方当事人的违约责任，合同签订后，原告（反诉被告）未在约定期限内向被告（反诉原告）支付租金，违反了支付义务，其租金可用微信、支付宝等电子支付方式支付，原告（反诉被告）所述因不可抗力未能履行支付义务，与事实不符，已构成违约，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金5,000元的诉讼请求，不符合法律及事实依据，本院不予支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还租金12,500元的诉求，因原告（反诉被告）怠于行使权利，自行扩大损失，且至今该房屋仍由原告（反诉被告）独家代理出租，本院仅支持原告（反诉被告）从起诉之日即2020年6月1日起至2020年9月5日的房屋租金7,500元。   关于被告（反诉原告）要求解除《太原市房屋出租委托合同》的诉求，因双方已无履行合同的必要，故应予解除。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金5,000元、租金2500元及物业费2057元的诉讼请求，因被告（反诉原告）在签订《委托合同》后，未经原告（反诉被告）同意擅自停水停电，亦构成违约，双方在履行合同中均存在过错，故被告（反诉原告）的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：   一、确认原告（反诉被告）太原乔迁鼎盛房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）王晋于2018年8月4日签订的《太原市房屋出租委托合同》解除；   二、被告（反诉原告）王晋于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）太原乔迁鼎盛房地产经纪有限公司退还房屋租金7,500元；   三、驳回原告（反诉被告）太原乔迁鼎盛房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；   四、驳回被告（反诉原告）王晋的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费238元，减半收取计119元（原告已预交）；反诉案件受理费50元，减半收取计25元（被告已预交），由原告（反诉原告）、被告（反诉被告）各自负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审 判 员 梁宏军     二〇二〇年七月二十三日   代书记员 程晓君   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。