贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初401号原告：广州中电物业投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区执信南路**自编**，统一社会信用代码91440101696937239R。法定代表人：王祥文，男，汉族，1971年5月26日生，住所，住所地黑龙江省东宁县董事长。委托诉讼代理人：叶晓，女，汉族，1985年9月13日生，住所，住所地广东省广州市海珠区司职员，代理权限：特别授权（详见授权委托书）。委托诉讼代理人：李胜，男，汉族，1991年5月20日生，住所，住所地湖北省黄梅县司职员，代理权限：特别授权（详见授权委托书）。被告：周袭福，男，汉族，1975年3月3日生，住所，住所地贵州省思南县贵州省贵阳市观山湖区（老贵阳商铺）。原告广州中电物业投资有限公司（以下简称中电物投公司）与被告周袭福房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告中电物投公司的委托诉讼代理人叶晓、李胜，被告周袭福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中电物投公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》以及原、被告之间的租赁关系自2018年12月28日起解除；2、判令被告立即撤出贵阳国际会议展览中心X区X栋负X层X号的第一层所在商铺，向原告按现状交还承租商铺；3、判令被告立即向原告支付所拖欠的租金共计101,420.57元（自2017年4月18日（含）起计至2018年12月28日）及支付因延迟交纳租金所产生的滞纳金共计303,156.52元（从每期租金逾期之日起计至被告付清之日止，每天按实欠租金的1%支付滞纳金，现暂计至2018年12月28日）；4、判令给被告向原告支付房屋占用费（从2018年12月29日（含）起计至实际交还之日止，占用期间按合同约定的占用费为标准计算）及延迟交纳房屋占用费所产生的滞纳金（从2019年1月1日（含）起计至被告付清之日止，每天按实欠租金的1%计算滞纳金）；5、判令被告向原告一次性支付违约金5万元；6、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告及第三方贵州中天立馨房地产经纪有限公司于2016年10月27日签订了《商铺租赁合同》（合同编号为DS.ZDWY-2016-ZL04）。约定由原告将坐落于贵州省贵阳市观山湖区长岭北路国际会议展览中心X区X栋负X层X号的第一层商铺出租给被告，建筑面积194.09㎡，租期八年，自2016年10月27日起至2024年10月26日止。第一、二年的租金（不含租赁税）为279,489.6元。从第三年起，租金（不含租赁税）每年比上一年度增加8%。租金分十六期支付，具体付款期限及金额详见《商铺租赁合同》。截至2018年12月6日，被告已按时交纳第一期租金93,163.2元。第二期租金139,744.8元应于2017年4月12日交纳，实际于2017年5月9日交纳。第三期租金139,744.8元应于2017年10月12日交纳，实际于2017年11月22日交纳其中的13万元，拖欠9,744.8元。第四期租金139,744.8元应于2018年4月12日交纳，实际于2018年6月5日交纳其中的10万元，拖欠租金39,744.8元。第五期租金150,924.39元应于2018年10月12日交纳，被告至今未交纳，但仍占用使用商铺，拖欠租金51,930.977元。原告多次催收但被告至今仍未付清租金，根据合同约定，被告拖欠租金原告给予被告5天的宽限期，从第6天开始原告向被告按实欠租金1%加收滞纳金，被告逾期30天以上不交租金，原告有权解除合同，收回商铺，并不退还给被告所交纳的押金（商铺押金46,581.6元和物管费押金5,000元），且被告需支付5万元的违约金，现被告拖欠租金累计长达400余天，已构成根本违约，被告不履行义务已严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告周袭福辩称，我认为租金过高。在使用房屋期间用电困难，普通照明都无法做到，且经常发生停电情况，但我仍然需要支付每天的租金、人工费用。我向物业反映过，物业方说是我的问题，我向业主方反映也未得以解决，这些问题对我的经营产生了影响。案涉房屋是钢结构房，已经生锈，发生漏水直接影响我的吧台。对方在用电和漏水方面给予我补偿的情况下，我同意付清房租。本院经审理认定事实如下：原告中电物投公司于位于贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵阳国际会议展览中心****负****房屋的所有权人。2016年10月27日，原告作为甲方与被告周袭福（乙方）在丙方贵州天立馨房地产经纪经有限公司居间下签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所有的前述房屋第一层商铺出租给被告使用，建筑面积194.09㎡，租赁期限自2016年10月27日至2024年10月26日止。合同第二条载明“乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，收回商铺，且不退还所有的押金：1、乙方擅自将商铺转租、转让或转借的或改变商铺商业用途的；2、乙方利用商铺进行非法活动的，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计达30天的；4、……”第三条对租金约定为：租金按照120元／平米／月（不含租赁税），第一、二年每年金额为279489.6元，第三年起，每年比上一年度增加8%，即第三年为301848.77元，第四年为325996.67元，第五年为352076.4元等等，此外，该条款还专门约定甲方同意乙方租金分十六期支付，均为半年支付一次，其中第一期2016年10月27日至2017年4月26日期间租金为93163.2元，于2016年10月27日支付；第二、第三、第四期租金均为139744.8元，分别于2017年4月12日、2017年10月12日和2018年4月12日支付；第五、第六期租金均为150924.39元，分别于2018年10月12日和2019年4月12日支付；第七、第八期租金均为162998.34元，分别于2019年10月12日和2020年4月12日支付；第九至第十六期具体支付金额及时间详见合同约定。合同第四条及第十条分别约定乙方需向甲方交纳商铺押金5万元，合同期满乙方交付甲方的商铺押金及物业管理费押金，在双方确认商铺及物品无损、相关费用交接清楚后，由甲方于当天无息还付乙方，因乙方违约导致扣除押金情形除外。对于违约责任，合同第十二条载明“1、甲、乙双方严格按照合约之规定履行义务，任何一方违反导致本合同提前终止的，违约方应支付对方人民币伍万圆整（小写：人民币50000.00）的违约金。……4、乙方拖欠租金，甲方给予乙方5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。乙方逾期30天不交租金，则甲方有权解除合同。乙方除需按本合同第十一条第1项承担违约责任外，还应立即将商铺退还给甲方。5、合同到期或者解除后，乙方应在3日内退还商铺给甲方，逾期则按照2000元／天计收占用费，甲方并有权聘请他人自行清理商铺，由此产生的费用由乙方承担。”合同还约定了其他权利义务。甲乙丙三方在合同尾页签章处分别签名或盖印。上述合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告向原告交纳了商铺押金及物业管理费押金，并全额支付了前两期租金，但第二期租金被告系于2017年5月9日支付，超过合同约定的支付期限27天。2017年11月22日被告向原告支付了13万元，2018年6月5日被告向原告支付了10万元后未再支付过任何款项。因被告拖欠租金，原告于2018年12月24日向被告邮寄催收函，内容为要求被告于2018年12月28日前付清所欠租金共计200,413.99元，逾期则解除合同收回商铺。2018年12月26日，被告收到上述催租函件，因未按函件所载向原告支付欠付租金，原告遂以前述事实及理由诉至本院。另查明，2016年10月27日，原告向中天城投集团物业管理有限公司出具了同意装修函，载明原告同意周袭福对案涉商铺进行装修。周袭福将商铺装修完毕后用于经营餐饮。周袭福表示其在经营过程中，商铺出现漏水情况，且时常停电，对其经营造成了影响，故要求原告对其进行补偿。原告表示，商铺是由被告周袭福自行装修，在其装修前已经对商铺的用水、用电情况有所了解，商铺使用过程中的出现的漏水、停电系被告原因所致，责任由其自行承担。本院认为，原、被告出于各自需求自愿签订《商铺租赁合同》，内容上不违反国家法律、行政法规强制性规定，双方均应本着诚实信用地原则履行各自的义务。原告已按约定将房屋交付给被告，则被告作为承租人应当按照约定向原告支付租金。现被告确实存在未按合同约定支付租金情形，但其辩称系因商铺用电不畅且有漏水情况，反映给原告后原告不予解决遂才未支付租金，经查，案涉商铺在使用前由被告按照自己经营需求进行了装修，按常理而言，被告既然已经进行了装修，必然是在装修前已对房屋进行了查看，其对用电、用水情况也已有所了解，从被告经营规模和内容来看，其对商铺进行了较大程度的改造，商铺使用过程中出现的用水、用电问题到底是原告出租给被告的商铺本身存在这方面的问题还是被告装修所导致，并无证据证实，被告直接将其经营中用电及漏水方面的原因归结于原告，但并未提供证据予以证实，则应承担举证不能的责任，故被告要求原告对其进行补偿的意见，本院不予采纳。双方租赁合同中对每期租金的金额和支付时间均作出了明确约定，原告发函要求被告于12月28日付清所欠租金，逾期则解除合同，但被告仍未履行义务，符合双方约定的解除合同的条件，对于原告要求判令双方合同已于2018年12月28日解除之诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，现本院确认双方租赁合同已于2018年12月28日解除，则被告周袭福应当向原告返还案涉商铺，原告此项诉请，本院予以支持。关于租金，根据双方合同约定，被告应分别于2017年4月12日、2017年10月12日和2018年4月12日支付第二期、第三期及第四期租金各139,744.8元，但被告系于2017年5月9日、2017年11月22日和2018年6月5日分别支付139,744.8元、13万元和10万元，则第二期租金被告虽全额支付，但存在逾期支付情形，逾期27天，第三期不仅存在逾期支付还存在未足额支付情形，在2018年6月5日支付的10万元中应先抵扣第三期拖欠部分，则其第三期租金139,744.8元应视为2018年6月5日付清，第四期139,744.8元仅支付了90,255.2元，尚欠49,489.6元未付，亦同样存在逾期支付且未足额支付情形，第五期2018年10月27日至2019年4月26日期间租金共计150,924.39元应于2018年10月12日支付，但被告并未支付，2018年12月28日双方合同解除，则截至此日期，被告尚欠租金为49,489.6元+150,924.39元÷6个月×2个月（2018年10月27日至2018年12月28日）=99,797.73元，原告此项诉请，本院按此金额予以支持。关于滞纳金，双方约定按实欠租金的每天1%标准进行计算，换算为年利率已达365%，该约定明显超过了原告必要损失，本院酌情按照年利率24%予以调整。2017年4月13日至2017年5月9日，第二期租金的滞纳金为139,744.8元×24%÷365天×27天=2,480.91元；2017年10月13日至2017年11月22日，第三期租金的滞纳金为139,744.8元×24%÷365天×41天=3,767.37元，2017年11月23日至2018年6月5日，第三期租金的滞纳金为9,744.8元×24%÷360×195天=1,249.47元；2018年4月13日至2018年6月5日，第四期租金的滞纳金为139,744.8元×24%÷365天×54天=4,961.9元，2018年6月6日至2018年12月28日，第四期租金的滞纳金为49,489.6元×24%÷365天×206天=6703.49元；2018年10月13日至2018年12月28日，第五期欠付租金滞纳金为50,308.13元×24%÷365天×77天=2,547.11元，则在原、被告双方合同履行期间直至2018年12月28日合同解除，被告欠付原告租金共产生滞纳金21,710.25元，此项诉请，本院按此金额予以支持。2018年12月28日双方合同解除后，被告仍然占有房屋，则应向原告支付占有使用费，关于被告占有房屋期间的费用，原告要求按照双方约定的2,000元/天计算，按此标准计算，每月租金约为6万元，半年租金即36万元，远超双方合同约定的租金标准，加之被告投入较大，双方对合同解除后装饰、装修部分的处理未作约定，按照2000元/天标准计算过高，本院酌情参照双方合同中对于租金的约定予以处理。对于原告所主张的占有使用期间的滞纳金之诉请，因双方合同已确认于2018年12月28日解除，则不再存在按期支付占有使用费的问题，故逾期就无从谈及，亦不存在滞纳金的问题，此项诉请，本院不予支持。关于违约金，双方约定由违约方向守约方支付5万元违约金，因滞纳金是违约方承担违约责任的一种方式，且足以弥补原告所受到的损失，故原告要求被告向其支付5万元违约金之诉请本院不再不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民或者仲裁确认解除合同的效力。”、第九十七条、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、原告广州中电物业投资有限公司与被告周袭福2016年10月27日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月28日解除；二、被告周袭福于本判决生效之日起十日内搬离位于贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵阳国际会议展览中心X区X栋负X层X号第一层商铺，并按现有状况向原告广州中电物业投资有限公司交还前述商铺；三、被告周袭福于本判决生效之日起五日内，向原告广州中电物业投资有限公司支付截止至2018年12月28日的欠付租金99,797.73元、滞纳金21,710.25元，共计121,507.98元；2018年12月28日后的商铺占有使用费按照双方签订《商铺租赁合同》约定的标准计算支付，直至商铺归还之日止；四、驳回原告广州中电物业投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,118元（原告预交8,118元），由被告周袭福负担2,435元，原告广州中电物业投资有限公司负担5,683元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  李 丽人民陪审员  郑道刚人民陪审员  雷成红二〇二〇年七月二十四日法官助理蒋霞书记员姚文勇