湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初1070号 原告（反诉被告）：湖南林伟机电设备有限公司，住所地湘潭市九华经开区标志东路**综合楼**。 法定代表人：林敬伟，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：龚振国，男，1970年8月20日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李咸武，湖南弘一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖南杰轩实业有限公司，住，住所地湘潭市九华示范区标志东路**/div> 法定代表人：周忠爱，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：黎明，男，1976年1月23日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李志伟，湖南湘孟律师事务所律师。 原告湖南林伟机电设备有限公司（以下简称林伟机电公司）与被告湖南杰轩实业有限公司（以下简称杰轩实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，杰轩实业公司于2020年5月8日提起反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭对两案进行了合并审理。原告（反诉被告）林伟机电公司的委托诉讼代理人龚振国、李咸武，被告（反诉原告）杰轩实业公司的委托诉讼代理人黎明、李志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林伟机电公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告退还厂房租赁押金100000元，并支付违约金2489.17元，（违约金从2019年5月30日暂计算至2019年12月22日，剩余违约金按同期银行贷款利息计算至实际支付之日。）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年6月1日签订《租赁合同》，合同约定被告将其坐落于湘潭市九华经济区××路5号建筑面积为2050平方米厂房租给原告。合同约定原告向被告缴纳押金100000元，押金在租赁期满后，在原告没有拖欠房租、水电等费用及未给被告出租厂房造成损害的前提下退还给原告。原告按照合同约定，于2018年6月4日向被告支付了100000元的押金。经原、被告协商一致，于2019年5月解除了《租赁合同》，原告按照被告要求于5月30日腾空了厂房，将厂房归还给了被告，但被告拒不退还原告100000元押金。原告认为，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告杰轩实业公司辩称：因原告长期拖欠租金等款项，符合双方分合同约定的收取其押金作为违约金的情形，故被告不应退还原告押金。 反诉原告杰轩实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉原告不需退还反诉被告押金100,000元；2.判令反诉被告立即支付逾期付款利息22,907.21元；3.判令反诉被告立即支付反诉原告房产租赁费税金39,844.6元；4.判令被告立即支付反诉原告电费1024.1元及电费税金521.3元；5.本案的本诉、反诉费用由反诉被告林伟机电公司承担。事实和理由：原、被告签订的《租赁合同》约定合同期限为5年，租金采用递进制计算，2020年1月1日起租金每平米递增一元。反诉被告在租金递增前终止租赁，违反合同约定，反诉被告的违约行为，导致了租赁标的空置、无法租出。租赁标的闲置5个月，反诉原告为避免继续闲置，只得自己使用部分场地，同时继续对外招租，但至今尚未租出。反诉被告的违约行为给反诉原告造成了巨大的经济损失。反诉被告支付厂房租金、水电物业费用严重逾期，反诉原告有权收取其押金100,000元作为违约金，同时反诉被告应支付逾期付款期间利息（违约金）22,907.21元。租赁协议第二条约定，开具的房屋租赁发票（增值税专用发票），由反诉被告按开票金额的17%（5%的增值税+12%的房产税）承担税金。本案租赁产生税金39,844.6元，此税金应由反诉被告承担。在反诉被告退出租赁场地时尚欠电费1024.1元及专供电费税金521.3元，反诉被告应立即支付。综上所述，反诉原告的请求依法应予以支持。 反诉被告林伟机电公司辩称，1.林伟机电公司已足额支付杰轩实业公司租金，未造成任何损失，故杰轩实业公司主张违约金理由不能成立。杰轩实业公司在履行合同过程中及合同解除时，对林伟机电公司支付的租金未提出任何异议，事实上已经认可了林伟机电公司的租金支付。《租赁合同》系杰轩实业公司单方面提供的格式合同，约定的违约金条款显失公平。2.杰轩实业公司要求林伟机电公司支付房产租赁税金没有任何事实和法律依据。在租赁关系中，出租人为增值税的纳税人。即便《租赁合同》约定林伟机电公司负担交税义务，税金的金额也只能以实际发生的税额为准，在本案中杰轩实业公司实际缴纳税金为11,160.95元（按照5%缴纳增值税），杰轩实业公司主张39,844.6元的税金，属于谋求非法利益。在《租赁合同》中约定了两个不同的增值税税率，根据相关法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的解释，林伟机电公司也只能按照6%的税率承担。3.林伟机电公司已经结清了电费，杰轩实业公司要求支付电费及电费税金没有依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月1日，杰轩实业公司（出租方，甲方）和林伟机电公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，该合同约定，甲方将坐落在湘潭市九华经济区××路5号的厂房出租给乙方，双方一致确认计租面积为2100平方米。交付状态：现状交付。租赁期限自2018年6月1日起至2023年5月31日止，租赁期5年。租金约定：2018年6月1日起至2018年12月31日止按15元每平方每月；2019年1月1日起至2019年12月31日止按15元每平方每月；……。以上价格不含税，如乙方需开票，如开场地租赁发票（增值税专用发票），乙方按总金额6%交税；如乙方需开房屋租赁发票（增值税专用发票），则乙方按17%交税。乙方交纳押金100000元给甲方。租金交付方式：乙方按季交租，按先交租后使用的原则，乙方首季租金交付甲方时间为2018年6月1日前，而后每90天付清季度租金。本合同签订当天，乙方将押金及租金交清给甲方，押金在租赁期满后，在乙方没有拖欠房租、水电等费用及未给甲方出租厂房造成损坏的前提下不计息退还给乙方，如存在拖欠费用或对租赁物造成损害，甲方有权直接从乙方交纳的押金中予以扣除，剩余部分退还给乙方。使用该厂房所发生的水、电等费用（水费按3.9元每吨，电费按1.1元每度计算）由乙方承担，乙方按先交电费后使用的原则。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠租金或水电物业费用，按拖欠的金额，按千分之一点五每天计算拖欠利息给甲方；如拖欠不付满一个月，甲方有权增收乙方押金作为违约金，并有权终止租赁协议。合同签订后，杰轩实业公司向林伟机电公司交付了租赁厂房。2018年6月4日，林伟机电公司向杰轩实业公司交纳了100000元的押金，杰轩实业公司出具了租赁押金收据。 此后，林伟机电公司累计向杰轩实业公司支付了房屋租金、物业费、水电费共计413,828.2元，分别为：2018年6月27日支付31,500元，2018年7月16日支付70,560元，2018年9月20日支付34,020元，2018年10月23日支付35,516元，2018年11月30日支付37,100元，2018年12月28日支付40,000元，2019年1月17日支付59,288.2元，2019年3月4日支付40,000元，2019年4月9日支付30,000元，2019年5月4日支付35,844元。 2019年4月30日，杰轩实业公司向林伟机电公司发出《工作联系函》，以林伟机电公司长期拖欠租金为由，要求终止与林伟机电公司的合作，并要求林伟机电公司收到函件7日内清空现租赁的厂房并恢复原状。 2019年5月5日，林伟机电公司向杰轩实业公司发出《解租函》，称“现经贵、我双方友好协商，一致同意终止该《租赁合同》，特致函给贵司，同时我司承诺于2019年5月31日之前将厂房清空并完整归还给贵司”。2019年5月31日，林伟机电公司搬离其租赁的位于湘潭市九华经济区××路的厂房。 2019年5月30日，杰轩实业公司向林伟机电公司开具了不动产*厂房租赁增值税专用发票，厂房租赁含税金额为234,380元，计算5%的增值税额为11,160.95元。林伟机电公司、杰轩实业公司均确认该税额的计税基数为223,219.05元。 另查明，①杰轩实业公司、林伟机电公司一致确认，林伟机电公司租赁厂房的物业费按1.2元/平方米计算，每月物业费为2520元（1.2元/平方米×2100平方米）。林伟机电公司陈述物业费是和房屋租金一起交纳，杰轩实业公司则陈述物业费是每月交纳。水电费并未按合同约定先预付再使用，实际操作是杰轩实业公司进行抄表后报给林伟机电公司，林伟机电公司再支付给杰轩实业公司，双方没有明确约定水电费交纳日期。②2019年4月23日，湘潭经济技术开发区税务局确认，杰轩实业公司因部分租赁户不需要出租方提供发票，少记房产租赁收入1,720,500元等，杰轩实业公司补缴了包括房产税（税率12%）196,628.57元在内的各项税款等合计300,182.55元、滞纳金合计12,613.23元。 以上事实，有《租赁合同》、《解租函》、押金收据、中国建设银行业务回单（收款）、增值税专用发票（No05428085）、发票签收记录、纳税情况自查报告表、纳税自查执行情况确认表等证据及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案本诉与反诉的争议焦点有：一、林伟机电公司在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应承担本案违约责任及违约金标准；二、《租赁合同》中约定的税费计算标准及应由谁承担；三、杰轩实业公司是否应向林伟机电公司退还押金；四、林伟机电公司是否应向杰轩实业公司支付电费及电费税金。 一、关于林伟机电公司在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应承担本案违约责任及违约金标准问题。1.林伟机电公司与杰轩实业公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，对双方均有约束力，杰轩实业公司作为出租方应向林伟机电公司交付符合约定使用条件的厂房，林伟机电公司应按合同约定使用厂房并按时交纳租金及其他费用。双方在《租赁合同》中明确首季租金交付时间为2018年6月1日前，而后每90天付清季度租金，林伟机电公司在合同履行过程中多次逾期支付房租，其行为已构成违约。杰轩实业公司因此提出要求终止合同履行，林伟机电公司亦发出《解租函》同意终止合同，并已搬离租赁厂房，双方之间的《租赁合同》已经解除。对此，林伟机电公司应承担违约责任。2.本案违约金的计算问题。《租赁合同》第六条第五款约定，“如拖欠租金或水电物业费用，按拖欠的金额，按千分之一点五每天计算拖欠利息给甲方，如存在拖欠不付满一个月，甲方有权增乙方押金作为违约金，并有权终止租赁协议”。杰轩实业公司主张林伟机电公司逾期支付物业费及水电费，应向其按每日千分之一点五的标准支付逾期利息，并要求收取林伟机电公司所交纳的押金作为违约金。本院认为，双方约定的该逾期付款违约金过高，本院酌情调整违约金按年利率24%计算。在《租赁合同》中虽约定乙方按先交电费后使用的原则，但双方均确认实际履行过程中进行了变更，按实际所使用的水电费，先抄表后支付，对于水电费的给付时间双方并未重新进行书面约定，同时，双方对于物业费的交纳时间亦存在争议，为简化计算，本院酌情认定水电费及物业费按季度支付。经核算，林伟机电公司应支付逾期付款违约金11,360.22元(详见下表)。故对杰轩实业公司主张的违约金，本院前述确认的违约金，予以支持，超出部分，不予支持。 二、关于税费计算标准及应由谁承担的问题。根据相关法律规定，杰轩实业公司作为出租方具有纳税义务，但双方在《租赁合同》中关于税费实际负担的约定并不违反相关法律规定，故林伟机电公司应依照合同约定根据实际开具的发票类型承担税费。本案中，杰轩实业公司向林伟机电公司开具的是厂房租赁增值税专用发票，且林伟机电公司承租的亦为厂房，根据《租赁合同》的约定，林伟机电公司应按照17%的标准承担税费。杰轩实业公司陈述合同中约定的17%交税标准系应缴纳增值税5%和房产税12%，林伟机电公司主张杰轩实业公司实际并未缴纳12%的房产税。但经湘潭经济技术开发区税务局盖章确认，杰轩实业公司已补缴包含房产税（税率12%）196,628.57元在内的各项税款等合计300,182.55元、滞纳金合计12,613.23元。因该房产税属必然要缴纳的税费，即便杰轩实业公司尚未缴纳房产税，也属于税务机关对欠缴税费的征缴范畴，不影响本案税费的承担。杰轩实业公司已开具的增值税发票中，不动产*厂房租赁含税金额为234,380元，故应由林伟机电公司承担的税费为37,947.24元[234,380元÷1.05×（5%+12%)=37,947.24元]。对杰轩实业公司主张的39,844.6元税费，本院前述确认的予以支持，超出部分不予支持。 三、关于押金退还的问题。林伟机电公司向杰轩实业公司支付了押金100,000元，现《租赁合同》已解除，在扣除林伟机电公司应支付的违约金及税费后，剩余押金50,692.54元（100,000元-11,360.22元-37,947.24元），杰轩实业公司应予以退还。因林伟机电公司系违约方，且双方对税费的承担存在争议，故对林伟机电公司要求杰轩实业公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 四、关于电费及电费税金的问题。杰轩实业公司要求林伟机电公司支付电费1024.1元及电费税金521.3元，但杰轩实业公司未提交欠付电费的相关证据，且林伟机电公司不予认可，故本院对杰轩实业公司的该诉求，不予支持。 综上所述，本院对林伟机电公司的诉讼请求，部分支持；对杰轩实业公司的反诉请求，部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、湖南杰轩实业有限公司在本判决生效后十日内一次性退还湖南林伟机电设备有限公司租赁押金100,000元； 二、湖南林伟机电设备有限公司在本判决生效后十日内一次性支付湖南杰轩实业有限公司违约金11,360.22元、税费37,947.24元，合计49,307.46元； 以上（一）、（二）项相抵后，湖南杰轩实业有限公司应向湖南林伟机电设备有限公司退还50,692.54元； 三、驳回湖南林伟机电设备有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回湖南杰轩实业有限公司的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2350元，减半收取1175元，反诉受理费1795元，合计2970元，由湖南林伟机电设备有限公司负担1485元，湖南杰轩实业有限公司负担1485元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 吴金平 二〇二〇年七月十六日 法官助理 陈璐璐 书 记 员 喻晓希 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。