北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初24007号原告：刘娟，女，1963年11月13日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：梁晓燕，北京国舜律师事务所律师。原告：刘维，男，1989年4月27日出生，住北京市房山区。被告：陈友凌，男，1966年10月23日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张玉玲，女，1967年8月31日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：陈曦，女，1991年3月30日出生，住北京市房山区。第三人：刘某，男，1961年7月2日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李**，男，1988年2月12日出生，住北京市东城区。原告刘娟、刘维诉被告陈友凌、第三人刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘娟的委托诉讼代理人梁晓燕，原告刘维，被告陈友凌、第三人刘某及其委托诉讼代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘娟、刘维向本院提出诉讼请求：1．请求确认2000年7月陈友凌与刘某签订的房屋买卖合同无效;2．请求判令被告返还位于北京市房山区良乡xxx房屋;3．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人刘某系夫妻关系。1999年12月因房屋拆迁，原告与第三人获得北京市房山区良乡黄辛庄东里xxx房屋。第三人欺骗原告，称将房屋出租给被告，因为被告与第三人关系比较熟，原告当时同意将涉案房屋出租给被告居住。后因原告打算与被告解除租赁关系，才知道2000年，第三人未经原告同意私自与被告签订《房屋买卖协议》，将涉案房屋以低廉的价格出售给被告。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条等条款的规定，第三人将其夫妻共有涉案房屋未经原告同意擅自以自己的名义转让给被告，属于无权处分；被告与第三人以非法的方式“明（名）为租赁实为购买的方式”获取涉案房屋使用权，严重侵犯了原告的合法权益，被告作为受让人亦不符合善意取得条件，被告与第三人之间的房屋买卖合同亦属于无效合同。故原告依据相关法律法规规定，特向贵院依法提起诉讼，请依法判决支持原告诉讼请求。陈友凌辩称，不同意原告的诉讼请求。合同是真实有效的。签订合同时，原告刘娟及刘某具有民事能力，协议书的意思真实、准确；协议书不违反法律及社会的公共利益。原告起诉书中陈述的事实及理由不符合事实，涉案房屋并不是租给被告的，是签订买卖合同后才居住的。原告陈述的不知情也是虚假的，签订协议的时候原告家四口人、我家三口人均在场，当时双方家的孩子都在上学，有民事行为能力。协议是原告的大女儿写的。第三人刘某陈述意见称，同意原告的诉讼请求。原告是不知情的，庭前被告代理人称双方签订协议书的时候违背了双方的真实自愿，有胁迫的情形存在。被告已经构成自认，双方在签订合同时不是出于双方真实意思表示，合同不成立，更谈不上合同的生效。第一次庭审中，刘娟、刘维提交如下证据：1．户口本；2．结婚证，证据1、2证明原告与第三人系夫妻关系；3．房屋拆迁补偿协议书，证明房屋是按份共有，共有人为家庭五口人；4．收据，证明第三人为办理涉案房屋交纳的所有权登记费用；5．公共维修基金专用收据，证明2010年2月5日，第三人为涉案房屋支付了专项维修基金；6．房产证，证明涉案房屋为家庭共同所有。2019年10月22日，为确认2001年7月陈友凌和刘某签订涉案房屋当时土地性质，以确认合同效力，原告向本院提出调查令申请，前往北京市国土局房山分局调查涉案房屋土地性质。本院于2019年10月22日向原告出具调查令，因申请项目不明确，未能调取相关材料。原告于2019年10月31日，再次向本院提出调查取证申请，申请向“北京市规划和自然资源委员会房山分局”调取2000年7月时，房山区良乡黄辛庄xxx房屋所有档案信息及该房屋土地性质。本院于2019年11月5日，向原告出具调查令。2019年11月5日，北京市规划和自然资源委员会房山分局出具2份档案材料，第1份为涉案房屋的档案信息，共26页，第二份为涉案房屋的土地性质，共11页。原告将上述2分材料作为证据7、证据8在第二次庭审中提交。第一次庭审中，陈友凌对原告提交的证据1-6均予以认可。第二次庭审中，陈友凌对证据7，即涉案房屋的档案信息中的房屋买卖合同、房屋拆迁补偿协议的真实性不予认可，称2份拆迁安置补偿协议内容不一致，并据此对证据2的真实性不予认可，对其余材料的真实性予以认可；对证据8不予认可，称与房产证是矛盾的。第三人刘某对原告提交的证据1-8均予以认可。本院对原告提交证据1、3-6的真实性不持异议；对证据2、证据7中的拆迁安置补偿协议的认定，本院认为，虽然证据2中的拆迁安置补偿协议系与证据7中的拆迁安置补偿协议不一致，但根据证据7中北京集达房地产开发有限公司（以下简称集达公司）及房山区拱辰街道办事处黄辛庄村民委员会（以下简称黄辛庄村委会）于2012年7月25日出具的证明、黄辛庄村委会于2012年7月16日出具的证明及涉案房屋的不动产权证等证据，均可以证实涉案房屋系刘某的拆迁安置房屋，对陈友凌的质证意见，本院不予采纳；对证据7中的北京市房山区良乡镇人民政府与刘某签订的《房屋买卖合同》和证据8，上述证据系由行政机关按照相关规定存档，陈友凌未提交充分证据证明该证据为虚假证据，本院对其质证意见不予采纳。第二次庭审中，陈友凌提交如下证据：1．《协议书》及《证明》；2．黄辛庄小区x号楼真实版《商品房购销合同》；3．黄辛庄小区x号楼真实版《房屋拆迁补偿协议书》；4．黄辛庄小区x号楼真实版《拆迁补偿补充协议》；5．黄辛庄小区x号楼真实版《北京市地方税务局契税减税免税证明》；6．生活缴费票据；7．涉案房屋水卡、电卡、燃气卡；8．街道办事处公章模板网络截图；9．x号楼外观照片；10．x号楼内景照片。庭审时，陈友凌撤回证据8，不作为证据提交。刘娟对证据1中《协议书》的真实性予以认可，证明目的不认可，对《证明》的真实性、证明目的均不予认可；对证据2-5的关联性不予认可，对证据3-5的真实性不予认可；对证据6、7的真实性认可，证明目的不认可；对证据9不认可；对证据10不认可证明目的。刘维未补充质证意见。刘某对证据1中《协议书》的真实性予以认可，证明目的不认可，对《证明》的真实性、关联性均不予认可；对证据2-5认为存在删改、掩盖，对其关联性、真实性不予认可；对证据6、7的真实性认可，证明目的不认可；对证据9、10的真实性、合法性、关联性均不认可。本院对证据1的《协议书》、证据6、7的真实性不持异议；对证据1中的《证明》，在庭审中刘某认可系其本人签名并收到了证明中载明的款项，本院对该证据的真实性予以认定；对证据2-5，被告称上述四份证据来自同批拆迁人员，以此证明原告提交的房屋买卖合同是假的，上述四份证据与本案并无关联，且证据本身存在遮盖，本院对上述四份证据不予采纳；对证据9、10的关联性，本院不予认定。刘维、刘某未提交证据。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘娟与刘某系夫妻关系，刘佳系刘娟、刘某之女，刘维系刘娟、刘某之子，刘淑英系刘某之母。2000年7月8日，刘某与陈友凌签订协议书，载明：劉章华有黄辛庄小区xxx一套，决定卖给陈有凌，总合款117401．5元。陈有凌以付107000元，下欠10401．5元，从即日起此楼归陈有凌所有。刘章华（刘某）和陈友凌在上面签字。2008年7月8日，刘某给陈友凌出具《证明》，载明：陳有凌购房时欠刘某10401．5元，已给清。自2000年7月起，陈友凌接收房屋并居住至今。1999年12月8日，刘某居住的北京市房山区良乡镇黄辛庄村拆迁，刘某（乙方）与集达公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，在册人口5人，为刘某、刘娟、刘维、刘佳、刘天奎。甲方以下列房屋补偿乙方，地址：黄辛庄小区xxx、xxx房屋。2000年1月13日，刘某（乙方）与集达公司（甲方）再次签订《房屋拆迁补偿协议书》，在册人口5人，为刘某、刘娟、刘维、刘佳、刘天奎。甲方以下列房屋补偿乙方，地址：黄辛庄小区xxx房屋。协议上注明：经甲乙双方协商，同意刘某退掉xxxx单元，甲方应退给乙方165796元，原甲方已支付乙方56206元，现支付乙方退房款109590元。2010年10月28日，刘某和北京市房山区人民政府拱辰街道办事处签订《黄辛庄村回迁安置房补充协议》，载明涉案房屋按商品房产权管理。2012年7月16日，黄辛庄村委会向房山区住建委出具证明：根据刘某家里实际住房条件，并未将房屋退掉，刘某已将房款还清，望贵委给与办理房屋产权证。2012年7月25日，集达公司和黄辛庄村委会向房山区住建委出具证明，证明内容一致。2012年8月2日，刘某领取了房屋权证，所有权证为X京房权证房字第XX**，持证人刘某。2018年8月22日，涉案房屋权利人变更为刘某、刘娟，权利性质为按商品房管理。另查明，刘天奎系刘某外祖父，于2000年7月去世，刘淑英系其唯一继承人，被告称，签订房屋买卖协议时，刘天奎已去世。涉案房屋所在土地性质为国有划拨土地。在审理中，本院追加刘佳、刘维、刘淑英为共同原告。2020年5月7日，刘佳、刘淑英分别向本院出具《声明》，表明将其涉案房屋共有部分自愿转赠给刘维，由刘维行使权利，本人放弃出庭。2005年11月17日，北京市民政局京民划函〔2005〕340号文件批复在房山区良乡地区设立拱辰街道办事处。涉案房屋位于拱辰街道办事处范围内。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，刘某与陈友凌签订协议书，约定将其拆迁安置房售于陈友凌。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”该条款并非完全禁止买卖以划拨方式获得土地使用权的房地产，该房屋性质为按商品房管理，该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定。陈友凌已支付了合理价格，原告据此要求确认刘某、陈友凌签订的协议书无效，本院不予支持，对刘某的辩论意见亦不予采纳。刘某关于陈友凌存在恶意的辩论意见，陈友凌已支付了合理价款，刘某未提交相关证据予以证明，本院不予采纳；刘某关于诉讼时效的辩论意见，与本案无关，本院不予采纳。刘娟等人主张对房屋买卖协议不知情、涉案房屋系出租给陈友凌，本院认为，刘某认可《协议书》上有其女儿刘佳签字；涉案房屋位于黄辛庄小区xxx，刘娟、刘某等人共同居住在黄辛庄小区xxx，在陈友凌居住近20年期间，原告等人从未主张过租赁费，其主张对房屋买卖不知情，与正常理性生活习惯不符，且刘娟等人并未提交充分证据予以证明双方系租赁关系，故原告据此要求确认刘某、陈友凌签订的协议书无效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告刘娟、刘维的诉讼请求。案件受理费6900元，由原告刘娟、刘维负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 刘宁二〇二〇年七月二十日法官助理 肖贺书 记 员 于淼