贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔民初15号原告（申请执行人）:中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地:贵州省贵阳市云岩区枣山路**港天大厦******。负责人:黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。被告（执行案外人）:周治猛，男，1957年8月10日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被告（被执行人）:贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住。住所地:贵州省安顺市西秀区南华路**/div>法定代表人：阳正威，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨超，公司员工。委托诉讼代理人：戴静，公司员工。第三人:贵州省安顺中药厂有限公司。住。住所地:贵州省安顺市西秀新区头铺/div>法定代表人:阳正威，该公司董事长。第三人:安顺商厦有限责任公司。住。住所地:贵州省安顺市南华路**/div>法定代表人:阳正兴，该公司董事长。以上第三人共同委托诉讼代理人：杨超，公司员工。以上第三人共同委托诉讼代理人：戴静，公司员工。第三人：夏羽，女，汉族，1963年4月17日出生，住贵州省贵阳市云岩区。第三人:阳正威，男，汉族，1954年2月20日出生，住贵州省安顺市西秀区。第三人:金礼惠，女，汉族，1957年12月7日出生，住贵州省安顺市西秀区。第三人：安顺汇资商业投资发展有限公司。住。住所地：贵州省安顺市西秀区东二环廉租房**/div>法定代表人：王华，董事兼副总经理。委托诉讼代理人：汪敏，贵州联通（关岭）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯光志，贵州联通（关岭）律师事务所律师。第三人：安顺市西秀区东关办事处。住所地。住所地：贵州省安顺市西秀区中华东路**iv>法定代表人：谭刚，办事处主任。委托诉讼代理人：肖仕刚，贵州上运潇荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李园园，贵州上运潇荣律师事务所实习律师。原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“长城公司”）与被告周治猛、贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称“今旦公司”）、第三人安顺商厦有限责任公司（以下简称“商厦公司”）、贵州省安顺中药厂有限公司（以下简称“中药厂公司”）、夏羽、阳正威、金礼惠、安顺汇资商业投资发展有限公司（以下简称“汇资公司”）、安顺市西秀区东关办事处（以下简称“东关办事处”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城公司委托诉讼代理人黄强，被告今旦公司委托诉讼代理人戴静，第三人中药厂公司、商厦公司委托诉讼代理人戴静，第三人汇资公司委托诉讼代理人冯光志，第三人东关办事处委托诉讼代理人肖仕刚，到庭参加诉讼；被告周治猛，阳正威、金礼惠、夏羽经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。长城公司向本院起诉请求：1.撤销贵州省高级人民法院作出的（2019）黔执异185号《执行裁定书》;2.继续执行今旦公司所有的位于贵州省安顺市房屋;3.诉讼费用由周治猛负担。事实和理由：贵州省高级人民法院（2019）黔执异185号《执行裁定书》，中止对Ａ7-23-2号、Ａ7-23-3号房屋的执行，认定事实不清，适用法律错误。一、《征收安置补偿协议》系无权处分，该协议非今旦公司与周治猛所签订，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，今旦公司非合同当事人，也未授权东关办事处与周治猛签订《征收安置补偿协议》，该协议对今旦公司不产生法律效力；二、《征收安置补偿协议》签订在抵押登记之后，被担保债权未获得清偿之前该处置行为对抵押权人不产生法律效力；三、周治猛未在查封前合法占有该涉案房屋，其不具备排除执行的条件，周治猛所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，不能排除长城公司的执行。今旦公司、中药厂公司、商夏公司均称，支持被拆迁人的合法权益。汇资公司、东关办事处述称，一、为推进安顺市西秀区城市棚户区改造项目，汇资公司购买包括案涉房屋在内的房源安置被拆迁人；二、案涉商品房买卖合同在房屋被查封之前签订，汇资公司已支付了大部分购房款，且已交付入住，即使未办理产权登记，征收人的物权期待权也应优于长城公司的金钱债权；三、拆迁户享有的物权优先权系物权置换的，是特殊债权，足以排除长城公司的强制执行申请。请求驳回长城公司的全部诉请。周治猛、阳正威、金礼惠、夏羽未到庭参加诉讼，亦未提交陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依据当事人提交的证据，认定事实如下：一、诉讼、查封及执行情况2016年4月25日，长城公司向本院提起诉讼，请求今旦公司偿还借款本金184300000元及利息、罚息、复利等，对抵押财产享有优先受偿权，商厦公司、中药厂公司、夏羽、阳正威、金礼惠承担连带保证责任。2016年5月3日，本院根据长城公司的财产保全申请，作出（2016）黔民初78号民事裁定书，查封、扣押、冻结今旦公司、商厦公司、安顺中药厂、阳正威、金礼惠、夏羽名下245248686.64元等值资产。同日，本院作出（2016）黔执保15-1号《协助执行通知书》，对案涉房屋等进行查封。2016年10月17日，本院作出（2016）黔民初78号民事调解书，确认：截止2016年4月19日，今旦公司尚欠长城公司重组债务本金184300000元，利息42247177.78元，逾期罚息2134109.25元，复利1195156.30元；2016年4月20日到本息付清之日止的逾期罚息以所欠本金金额为基数，复利以应支付而未付的利息金额为基数，均按年利率18.2%计算；长城公司对今旦公司位于安顺市西秀区项目即（安市房建西秀字第Ｊ1400044号）《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产（以登记机关登记为准）在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。2017年4月28日，本院依据长城公司的申请，作出（2017）黔执34号执行裁定书，查封、拍卖、变卖被执行人今旦公司位于安顺市西秀区项目即安市房建西秀字第Ｊ1400044号《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产（以登记机关登记为准）。因案涉房屋被本院强制执行，周治猛向本院提交申请，主张案涉房屋系拆迁安置并合法占有，无法办理过户登记手续非其过错，请求中止对案涉房屋的执行。本院于2019年10月28日作出（2019）黔执异185号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。长城公司收到该裁定书后，遂向本院提起申请执行人执行异议之诉。二、拆迁安置情况2014年8月30日，安顺市西秀区人民政府作出西府房征决（2014）20号《房屋征收决定书》及附件《西秀区头铺、麒麟片区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》，方案确定了包括周治猛在内的26户被拆迁人拆迁安置的位置、房号、面积等，今旦公司在补偿方案上盖章确认。2014年10月26日，东关办事处（甲方）与周治猛（乙方）签订了《安顺市西秀区头铺23号路项目房屋征收安置补偿协议书》，东关办事处以贵州省安顺市西秀区（安置房）Ａ7-23-2号108.38平方米、Ａ7-23-3号108.38平方米，共2套，对周治猛进行安置。2016年1月27日，汇资公司受贵州省安顺市西秀区人民政府委托，作为买受人与今旦公司（出卖人）签订（合同编号：ＦＪ-Ｂ6／ＦＪ-Ａ7）《商品房买卖合同》及《补充合同》，载明：汇资公司以单价每平方米3100元，总价款14329998元，购买今旦公司开发的贵州省安顺市西秀区第Ｂ6、Ａ7幢共35套商品房，产权登记建筑面积为4622.58平方米；汇资公司应当在2016年1月29日前支付房价款1000万元，待相关手续办理完成时，再支付剩余尾款。合同签订后，汇资公司向今旦公司转账支付1000万元购房款，因案涉房屋不能办理网签等相关手续，不满足合同约定的支付尾款条件，剩余尾款尚未支付。2017年4月5日，周治猛领取了案涉房屋钥匙。三、案涉房屋预售、抵押及担保情况今旦公司于2011年12月23日取得西秀区黄果树大街H2地块丰景华府A2-A5#、B1、B2、B7楼《商品房预售许可证》，于2013年4月8日取得A6、A7、B3、B4、B4、B6栋《商品房预售许可证》，于2013年8月28日取得A8、A9栋《商品房预售许可证》。2013年6月27日，长城公司与今旦公司、商厦公司签订《抵押合同》，约定：依据长城公司与今旦公司等于2013年6月27日签订的（编号：中长资（筑）合字［2013］52号）《债务重组协议》，长城公司受让安顺市商业银行对今旦公司等的债权9100万元，今旦公司、商厦公司将位于安顺市西秀新区平方米及位于安顺市南华路6号安顺新大十字“安顺商厦”778.65平方米商业用房抵押担保。2013年6月28日，依据上述《抵押合同》办理了（安市房建西秀字第Ｊ1300023号）《在建工程抵押登记证明》，债权数额为4100万元，在建工程坐落于安顺市西秀区。2013年9月17日，长城公司与今旦公司、商厦公司签订（中长资（筑）和字［2013］70号）《抵押合同》，约定：依据长城公司与今旦公司等签订的（编号：中长资（筑）合字［2013］79号）《债务重组协议》，主债务重组本金数额为22000万元（受让安顺市商业银行对今旦公司的12900万元，加2013年6月27日受让的9100万元），今旦公司、商厦公司将其位于安顺市西秀新区平方米，及商厦公司位于安顺市南华路6号安顺新大十字“安顺商厦”商业用房778.65平方米提供抵押。2013年9月29日，依据上述《抵押合同》办理了（安房建西秀字第Ｊ1300041号）《在建工程抵押登记证明》，债权数额为17000万元，在建工程坐落于西秀区。自此，（安市房建西秀字第Ｊ1300023号）《在建工程抵押登记证明》被注销，合并登记为（安房建西秀字第Ｊ1300041号）《在建工程抵押登记证明》。2014年12月3日，长城公司要求今旦公司追加抵押物，重新办理了（安市房建西秀字第Ｊ1400044号）《在建工程抵押登记证明》，债权数额为17000万元，在建工程坐落于安顺市西秀区。自此，（安房建西秀字第Ｊ1300041号）《在建工程抵押登记证明》被注销，合并登记为（安房建西秀字第Ｊ1400044号）《在建工程抵押登记证明》。以上事实，有下列证据在卷予以佐证：案涉各方当事人的身份信息，3份《商品房预售许可证》，（中长资（筑）和字[2013]70号）《抵押合同》，（编号：中长资（筑）合字[2013]52号）《债务重组协议》，（安市房建西秀字第J1400044号）《在建工程抵押登记证明》（2016）黔执保15-1号《协助执行通知书》及附件，（2016）黔民初78号《民事调解书》，（2017）黔执34号《执行裁定书》，《商品房买卖合同》，（2019）黔执异185号执行裁定书及送达回证等。结合各方诉辩，归纳本案争议焦点为：周治猛对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，周治猛对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由本院从以下几个方面进行阐述：首先，本案所涉房屋是否属于拆迁安置房屋及其权利的位阶问题。从审理查明的事实可知，贵州省安顺市西秀区人民政府为修建安顺市西秀区黄果树大道，拆除周治猛的房屋，并用案涉房屋对其进行安置，且早在2014年的《西秀区头铺、麒麟片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》及《安顺市西秀区头铺23号路项目房屋征收安置补偿协议书》中就已对安置周治猛房屋的位置、房号、面积等进行了确认，在2016年1月27日汇资公司与今旦公司签订《商品房买卖合同》之前，可以反映出安顺市西秀区人民政府与今旦公司早在2014年就对被拆迁户的安置房屋进行了确认。汇资公司向今旦公司购买案涉房屋用于安置被拆迁人，实际上是整个安顺市西秀区黄果树大道拆迁安置工作的一部分。因此，就本案的实际情况来看，可以认定安顺市西秀区人民政府、东关办事处、汇资公司、今旦公司等作为一个拆迁人整体，对被拆迁人周治猛进行拆迁安置，故今旦公司对被拆迁户亦具有拆迁安置的义务，本案可以适用涉及拆迁安置的相关法律规定。因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”之规定，被拆迁人享有的对房屋的权利优先于普通购房消费者的权利。其次，关于被拆迁人对拆迁还房的权利与抵押权的位阶问题。本院认为，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”可知，交付购买商品房的全部或者大部分款项的普通消费者对商品房的优先权优先于建筑工程承包人的优先受偿权，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权，故普通购房消费者的优先权优先于抵押权。综合以上论述可知，被拆迁人就安置补偿房屋的权利应当优先于普通购房消费者的权利，优先于建筑工程承包人的优先受偿权，更优先于债权人对房屋享有的抵押权。具体到本案中，本院已论述周治猛应界定为被拆迁人，故周治猛就案涉房屋享有的安置补偿的权利应当优先于长城公司的抵押权，周治猛享有足以排除人民法院对案涉房屋强制执行的民事权益。综上所述，长城公司的诉讼请求不成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，判决如下：驳回中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费10551元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  范舒婷审判员  谭董新审判员  罗 二二〇二〇年七月二十九日法官助理王刘洋书记员张健