北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3365号原告（反诉被告）：北京颐景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇府前街**-150，统一社会信用代码91110113MA01GK333N。法定代表人：蔡风佳，总经理。委托诉讼代理人：田丹，男，1981年3月10日出生，汉族，北京颐景房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：赵子晴，女，1995年1月4日出生，汉族，北京颐景房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：向楠楠，女，1987年2月6日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告（反诉被告）北京颐景房地产开发有限公司（以下简称颐景公司）与被告（反诉原告）向楠楠商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员涂琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）颐景公司委托诉讼代理人田丹，被告（反诉原告）向楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颐景公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付《北京市商品房预售合同》项下逾期应付之房价款人民币986282元；2、请求判令被告自逾期支付购房款之日起每日按应付未付款金额万分之五的标准向原告支付违约金，直至被告付清应付款项之日止；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年7月1日签订了《北京市商品房预售合同》，约定被告购买北京×号房屋。根据预售合同附件四第3条之约定，被告应于2019年9月23日前支付首期房款总金额的10%（即人民33万元），于2019年10月29日前支付首期房款总金额的30%（即人民币986282元），共计人民币1316282元。同时，根据预售合同第八条第（二）（1）约定：“买受人逾期支付购房款（包括因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用，以下同），每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金，且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向不动产登记机关申请办理不动产转移登记的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本合同附件十二补充协议（下称“补充协议”）第十三条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，每逾期一日，买受人仍应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。被告应于2019年10月29日前支付房价款人民币1316282元，但截至起诉之日，被告仅支付首期房价款人民币330000元，尚有应付之房价款人民币986282元未支付，经原告多次电话、书面催告后仍未支付。暂计算至2019年12月25日，被告该笔应付款逾期付款违约金已达人民币28109.04元。综上，原告要求被告立即向原告支付逾期应付之房价款人民币986282元并按照预售合同约定承担相应的违约责任。被告向楠楠辩称：我的家庭名下有商品房，我个人名下亦有购房贷款记录，因此我不符合首套房的购房条件。但我与被告间的预售合同约定按照首套房申请商业贷款后支付房款，在认房又认贷的情况下，我无法办理按照预售合同的约定办理贷款。因此我方要求解除预售合同，并要求被告退还我已支付的购房款33万元并支付利息。反诉原告向楠楠向本院提出反诉请求：1、要求确认双方之间签订的商品房预售合同于2020年6月29日解除；2、要求反诉被告退还反诉原告房屋定金33万元；3、要求反诉被告以33万元为基数，自2019年11月16日（我交纳退房申请之日）起，按照日万分之五的标准，支付反诉原告利息至实际给付之日止；4、案件受理费由反诉被告负担。事实与理由：我不具备首套房的购房资格，但预售合同是按照首套房的标准商定的给付金额及比例，因此要求解除预售合同，要求反诉被告返还我支付的定金及利息损失。反诉被告颐景公司就反诉答辩称：以我起诉状所述事实和理由作为我方反诉答辩意见。当事人围绕事实及请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年9月15日，向楠楠向颐景公司交纳定金5万元，订购颐景公司商品房一套。2019年9月23日，双方签订《北京市商品房预售合同（草稿）》（以下简称《预售合同》），约定：原告将位于顺义区×地块（南侧）R2二类居住用地项目×住宅楼×号出售给被告，房屋总价款3286282元，房屋交付时间为2021年9月30日前。付款方式为被告首期支付首期房价款1316282元，占全部房价款的40%，余款1970000元向商业贷款申请贷款支付。首期房价款分三期支付，具体为：第一笔首期房价款2019年9月23日前支付房款总金额的10%，即33万元；第二笔首期房价款2019年10月29日前支付房款总金额的30%，即986282万元……同日，向楠楠支付房款28万元，加上此前已付的5万元定金，向楠楠支付完第一笔首期房价款33万元。2019年11月，颐景公司向向楠楠发送催款通知，要求向楠楠支付第二笔首期款，并告知逾期交纳，颐景公司有权要求违约金。2019年11月至12月，向楠楠分别与颐景公司销售谈利及颐景公司的中介代理商汇鑫地产的娄先生多次沟通退房退款事宜。在向楠楠通过微信聊天向谈利询问退款事宜时，谈利称：我也一直跟公司反馈呢，我跟你说过退款会慢一些的呀，上回你和我们领导不也聊了吗，知道你要退房这个事情，你都要退房了，可以忽略那个催款函。如果跟你说这个违约金，他可能就是说你在正常的时间没有去补款。然后就产生了这种违约金，但其实咱们这边儿的话呢，不就是一直提出申请退房的这一说吗？如果我退房了，其实是没有违约金之说的，他是这么一个逻辑……在向楠楠通过微信聊天向汇鑫地产的娄先生询问退款事宜时，娄先生称：……当时咱们弄得也没说扣钱，建委要是需要调查我这边配合您，他们当时说的就是全额退呀……经查，向楠楠与皮永泽系夫妻关系，京（2019）顺不动产权第×号房产证书显示，皮永泽名下有商品房一套（坐落顺义区×号），该房屋处于抵押贷款状态。向楠楠提交个人征信报告显示其名下有商业贷款及金额。关于为何以首套房贷款方式约定付款，经法庭询问，颐景公司称：向楠楠属于改善型购房，双方在签署《预售合同》时向楠楠承诺将本人家庭名下房屋出售后以首套房方式购买，因此双方的预售合同以首套房贷款方式约定付款。根据《预售合同》补充协议14条第1款约定：买受人确认在签订本合同前已经充分了解国家及北京政府的购房政策……如果因买受人不符合政策导致不能购买商品房，出卖人有权解除合同，且按补充协议13条执行。因此向楠楠作为完全民事行为能力人，应该很清楚也很了解风险，涉案合同是双方平等自愿签署的，合法有效，具备履行的可能性，我公司同意对合同部分条款进行变更后再进行网签。另外，如向楠楠坚持涉案预售合同无法履行要求解除合同，系向楠楠违约，按照预售合同约定，向楠楠需要按照房屋总价款百分之二十支付我公司违约金。向楠楠称：我当时确实是想过卖掉名下房屋购买涉案房屋，因为当时我饭店经营正常，且颐景公司销售告诉我即使我家庭名下的房屋卖不掉，也可以延期支付相应款项，且不需要支付违约金，因此我才同意按照首套房比例签订了《预售合同》。关于能否以其他方式交纳房款，经法庭询问，颐景公司表示：《预售合同》只是草签合同，在网签之前可以针对付款方式进行相应调整。我公司同意针对向楠楠的具体情况与向楠楠另行协商确定付款方式，但是现在我公司还没有具体方案。向楠楠表示：现在的购房政策是认房又认贷款，目前我家庭名下的房屋贷款金额是195万元，我还有其他负债，再加上疫情我没法工作，我的房贷和其他贷款均逾期，任何银行在三年内都不会给我办理贷款。因此，我即便卖掉家庭名下房屋并与颐景公司协商变更付款方式和付款期限，以我现在的情况我也买不了涉案房屋。另查，北京市住房和城乡建设委员会等部门于2017年3月17日联合发布京建法〔2017〕3号《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，规定“居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”上述事实，有庭审笔录、《预售合同》、征信报告、《不动产登记证书》、聊天记录等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告签订的《预售合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。经归纳分析本诉与反诉的诉辩意见，本案首要的争议焦点为双方之间《预售合同》是应继续履行还是应予以解除的问题。依据查明的事实，签订《预售合同》时颐景公司应知晓向楠楠家庭名下已有商品房，双方均认同签订《预售合同》真实的意图是，向楠楠可以卖掉家庭名下房屋，再行办理首套房贷款，故此原被告双方以首套房的贷款方式签订《预售合同》。双方约定以首套房的贷款方式支付房款不符合向楠楠自身条件，根据双方的陈述及交易经过可见，双方均知晓签订合同时的购房政策及信贷政策，能够预见到向楠楠如不能顺利卖房所面临的风险。现向楠楠未顺利卖掉家庭名下房屋并办下贷款，同时《预售合同》并未就卖房期限、后续贷款事宜进行明确约定，虽按照合同法的相关精神，双方可以协议补充或协商一致变更合同，颐景公司亦表示同意协商变更付款方式。但截至本判决作出前，颐景公司未提出具体变更方案，同时向楠楠身处高负债、信贷违约以及疫情影响收入的情况下，即使变更合同条款其亦不具备合同履行条件，在此情况下原被告之间的《预售合同》在事实上不能履行，应当予以解除。就解除时间问题，本院认为根据合同法关于合同解除权的相关规定和相关理论，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。依据双方确认一致，向楠楠2019年11月11日向颐景公司正式提交退房申请，可视为向楠楠正式通知对方解除合同。结合本案事实，本院认定涉诉合同于通知颐景公司之日即2019年11月11日解除。关于《预售合同》解除后的法律后果，根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉诉《预售合同》解除后，颐景公司应返还向楠楠已付第一笔首期房价款（含定金）33万元。颐景公司在庭审中表示，若双方之间的合同解除，因违约责任在对方，故其要求向楠楠按照全部房款百分之二十的标准支付违约金。就此，本院认为，《预售合同》在签订时，根据北京市2017年3月17日已经出台的购房政策，向楠楠已不符合北京市首套房政策标准。现向楠楠因不符合首套房政策需提高首付款比例，而其又表示支付能力有限无法继续履行合同，是产生本案纠纷的关键所在。当事人在签订合同时，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。在《预售合同》的签订及履行过程中，颐景公司作为专业地产公司，应就政府购房政策、贷款政策对购房人进行解释与初步审查，以便合理确定购房者首付款比例及贷款金额。然而，颐景公司的相关销售人员在此过程中，并未尽到应有的沟通解释与初步审查责任。当然，相关购房政策在2017年即已出台，向楠楠在进行购买房屋这一大宗财产处分行为时亦未尽到充分的审慎注意义务。但结合以上因素，尚不足以得出涉案房款的付款方式及期限未能如约履行仅是由于向楠楠自身原因导致之结论，且颐景公司销售人员谈利在沟通过程中表示“颐景公司是上市公司，所有的流程走起来比较复杂，退款会慢一些，如果退房了，其实是没有违约金之说的……”，故根据诚信公平原则及《预售合同》解除的原因来分析，向楠楠不应就此承担违约责任。另，向楠楠向颐景公司主张违约利息损失亦无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京颐景房地产开发有限公司与被告（反诉原告）向楠楠于二○一九年九月二十三日签订的《北京市商品房预售合同（草稿）》于二○一九年十一月十一日解除；二、原告（反诉被告）北京颐景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）向楠楠房款（含定金）三十三万元；三、驳回被告（反诉原告）向楠楠的其他诉讼请求；四、驳回原告（反诉被告）北京颐景房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费六千八百三十一元，由原告北京颐景房地产开发有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费三千一百二十五元，由反诉原告向楠楠负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  涂 琳二〇二〇年七月二十三日法官助理  邵 冲书 记 员  罗佳旭