广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异392号案外人：惠州市金信宇大酒店有限公司，住所地广东省惠州市惠城区水口街道办事处大湖溪居委会惠州大道******。法定代表人：陈炳洪。委托诉讼代理人：夏欢，广东指针律师事务所律师。申请执行人：九江银行股份有限公司，住，住所地江西省九江市濂溪区长虹大道**/div>法定代表人：刘羡庭，该公司董事长。申请执行人：九江银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道11首层自编**铺及201自编**。负责人：卜斌源，该行行长。上述两申请执行人共同委托代理人：张双梅，广东君厚律师事务所律师。上述两申请执行人共同委托代理人：吴一丹，广东君厚律师事务所实习律师。被执行人：惠州金信宇房地产开发有限公司，住所地，住所地惠州市惠城区水口街道办事处大湖溪，住所地***房iv>法定代表人：陈嘉霖。被执行人：广州市金信宇投资管理有限公司，住所地广东，住所地广东省广州市越秀区西湖路**，住所地广东v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈嘉霖，该公司执行董事长。被执行人：陈炳楚，男，1968年7月5日出生，汉族，住广东省普宁市。被执行人：陈嘉霖，男，1991年12月5日出生，汉族，住广东省普宁市。被执行人：陈如娟，女，1968年10月24日出生，汉族，住广东省普宁市。上述被执行人共同委托代理人：朱敏，广东东舟律师事务所律师。在本院执行申请执行人九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行和被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司、广州市金信宇投资管理有限公司、陈炳楚、陈嘉霖、陈如娟借款合同纠纷一案中【案号：（2017）粤01执1153号】，执行依据（2015）穗中法金民字第2456号《民事判决书》。执行中本院查封了被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司的惠府国用(2010)第13021700013土地使用权和位于惠州市水口街大湖溪开发区1-12层01号的12套房产。现案外人惠州市金信宇大酒店有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。案外人惠州市金信宇大酒店有限公司本院提出书面异议称：贵院2019年8月30日张贴的（2017）粤01执1153号《公告》后，案外人于2019年9月2日书面向贵院提交了《权利申报书》及相关附件，申报案外人对贵院在该案中拟处置的房产享有至2030年6月30日的租赁权。贵院于2020年3月19日作出（2017）粤01执1153号《通知书》（案外人于2020年3月26日收到），告知案外人因提交的租赁合同未在房管部门办理备案登记，及作为申请执行人的抵押权人也不知该合同的存在为由，贵院对合同真实性不予确认，在拍卖中对租赁权也不予确认。案外人认为：贵院通知以未办理备案登记及抵押权人报纸租赁合同为由，不予确认租赁合同的真实性及在拍卖中不予确认租赁权，不符合法律规定，也与事实相悖。一、租赁合同是否向房管部门办理备案登记，不是合同成立生效的要件，即使未办理备案登记也不影响合同的效力。虽然我国实行房屋租赁登记备案制度，但登记备案是行政机关针对租赁行为采取的行政手段登记机关审查当事人的房屋租赁申请并决定是否颁发房屋租赁证件，是政府的行政行为，不是合同成立生效的要件。《合同法释（一）》第9条后段规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。而《城市房地产管理法》第54条也并未规定登记备案是房屋租赁合同生效或成立的要件。进行登记备案并获取《房屋租赁证》，并不是租赁行为合同法有效的凭证。房屋租赁合同登记备案的目的主要是防止国家税费流失及当事人非法出租房屋，规范房屋租赁市场和确保国家税收，且其性质属于行政机关的事后审查行为，与民事行为的效力无关，当事人的民事行为行政机关无权干预。而且根据《商品房屋租赁管理办法》第14条的规定，房屋租赁登记是房屋租赁合同成立后的程序，对合同成立及效力没有影响。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条对此也规定了“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”故贵院以案外人提交的租赁合同未办理备案登记而不予确认租赁合同的真实性，不予确认租赁权不符合法律规定，属适用法律不当。二、本案中作为申请执行人的抵押权人向贵院陈述不知道合同的存在，属虚假陈述，申请执行人在发放借款及办理抵押登记前对借款人及担保人进行尽职调查时，抵押人已向其披露。经案外人向该案借款人及抵押人了解，均称申请执行人在发放借款及办理抵押登记前对借款人及担保人进行尽职调查时，抵押人已向其披露房屋已出租给案外人的前手惠州市红树林房产服务有限公司的事实，并已详细记载在申请执行人自行制作的《授信审批书》中，案外人在权利申报书中也已提到过该事实，并告知贵院可以要求九江银行提供调查报告（对于该事实案外人会另行提出调取证据申请书）。故本案执行申请执行人称不知租赁的存在是虚假陈述，贵院应不予采信，并对其妨碍诉讼的行为进行处罚。综上，请求法院确认案外人对贵院（2017）粤01执1153号案被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司名下位于广东省惠州市××办事处大湖××开发区××号房共××套（产权证号：粤房地权证惠州字第××、11××76、11××77、11××79、11××82、11××84、11××88、11××90、11××92、11××93、11××94、11××75）享有租赁权。案外人惠州市金信宇大酒店有限公司提交如下证据：1.惠州金信宇房地产开发有限公司与惠州市红树林房产服务有限公司签订《房屋租赁合同》；2.惠州市红树林房产服务有限公司与惠州市金信宇大酒店有限公司签订《酒店转让及房屋转租合同》；3.惠州市红树林房产服务有限公司与惠州市金信宇大酒店有限公司签订《房屋租赁合同之补充协议》；4.《通知书》；5.《权利申报书》。申请执行人九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行答辩称：我方对于案外人提出的租赁权不予认可，理由如下。第一，案外人提交的三份租赁合同，经我方向惠城区住房和城乡规划建设局及抵押物所在地水口街道办事处核实，该两管理部门均无这三份租赁合同的备案。第二，2020年3月30日，我方经向惠城区市场监督管理局惠城区政务中心查询，惠州市金信宇大酒店有限公司工商登记底档中关于惠州市金信宇大酒店场有限公司地使用材料，底档中有三份租赁合同，同样也有三份租赁合同。租赁合同一是2013年3月1日惠州金信宇房地产开发有限公司与惠州市金信宇大酒店有限公司签订的租赁合同，合同的主要条款为金信宇大酒店有限公司向金信宇房地产开发有限公司租赁惠州市惠城区水口街道办事处大湖溪开发区1层6层、七层做经营使用，租赁合同附件为三份房产证的复印件，本案抵押物的一层、六层和七层单位。租赁合同二签订时间是2014年1月，主体是惠州金信宇房地产开发有限公司与惠州和兴物业管理有限公司签订的房屋租赁合同约定：惠州金信宇房地产开发有限公司将惠州市惠城区水口街道办事处大湖溪居委会惠城惠洲大道8号1栋12层，也就是本案的抵押物租赁给惠州和兴物业管理有限公司使用，租赁面积为5522.36平方米。跟本案抵押物平方数是完全吻合，租赁期间为2014年1月1日至2023年12月31日。第三份租赁合同签订时间是2014年5月1日，主体双方是惠州和兴物业管理有限公司，惠州和兴物业管理有限公司将本案抵押物租赁给金信宇大酒店使用，建筑面积同样为5222.36平方米，租赁期间为2014年5月1日至2023年12月31日。同时我方也查册了金信宇大酒店的成立时间，根据企业信用系统里面显示金信宇大酒店成立时间是2013年3月21日，也就是与底档当中的租赁合同一中的2013年3月1日时间一致。综上，惠州市金信宇大酒店有限公司于2013年3月设立，同日办理工商登记，根据此三份租赁合同，尤其是第一份租赁合同是2013年3月1日签订的，取得了本案抵押物的使用权，后又在2014年再向工商部门登提交的两份租赁合同，作为酒店场地使用的使用权证明。这三份租赁合同的签订时间均在本案抵押物办理他项权证之后，本案的抵押物把他项权证的办理时间是2011年1月，故金信宇大酒店的场地使用证也就是其所谓的租赁权的取得依据，是底档中的此三份租赁协议，而并非案外人提交的三份租赁协议。更为重要的是案外人提交的这三份协议与工商底档当中的真实的场地租赁合同是完全矛盾的，时间不同、主体不同。案外人提交的这三份租赁协议是纯属伪造，性质恶劣，其目的是为了阻止本案抵押物的拍卖。提醒法官注意的是，退一步说，如果这三份租赁协议是真实存在的，如果案外人提交的2013年签订的酒店转让及房屋转租合同租赁协议是真实存在的，那么工商登记底档中为什么会将这份协议去备案？如果按照对方提交的房屋租赁合同是2010年就已经签订了，完全可以将2013年这两份协议拿到，去登记备案，作为场地使用证明根本不需要再重签协议，所以这两者之间是完全矛盾的，是不合常理的，我方只能合理推断案外人提交的这三份租赁协议纯属伪造。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司、广州市金信宇投资管理有限公司、陈炳楚、陈嘉霖、陈如娟答辩称：我方认为案外人的异议请求应当得到法院的支持。惠州金信宇房地产开发有限公司将房屋租赁给惠州市红树林房产服务有限公司的时候，向申请执行人进行贷款审批时，已经向申请执行人披露过租赁事实，其贷款审批的授信审批书中也载明了被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司将房屋租赁惠州市红树林房产服务有限公司的事实。本院查明，申请执行人九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行和被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司、广州市金信宇投资管理有限公司、陈炳楚、陈嘉霖、陈如娟借款合同纠纷一案，本院于2016年12月16日作出（2015）穗中法金民初字第2456号民事判决，判令:（一）广州市金信宇投资管理有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向原告九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行偿还借款本金49899997.77元及利息、罚息与复利（截至2015年6月25日的正常利息为1199433.13元，复利为22279.74元。罚息以5000万元为本金，自2015年6月26日起至2015年10月8日止按合同约定的逾期罚息利率即中国人民银行同期贷款利率上浮30%再上浮50%计付罚息；以49899997.77元为本金，自2015年10月9日起至贷款实际清偿之日止按照上述逾期罚息利率计付罚息。复利以正常利息1177153.39元为本金，自2015年6月26日起至贷款实际清偿之日止按照上述逾期罚息利率计付复利，罚息不再计收复利）；（二）广州市金信宇投资管理有限公司不履行第一项判项时，九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行对惠州金信宇房地产开发有限公司名下位于惠州市惠城区水口街道办事处大湖溪开发区1-12层01号房共12套房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权（产权证号：粤房地权证惠州字第××、11××76、11××77、11××79、11××82、11××84、11××88、11××90、11××92、11××93、11××94、11××75号）；（三）陈炳楚在人民币6500万元限额内对广州市金信宇投资管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任，并在承担连带责任后有权向广州市金信宇投资管理有限公司追偿；（四）陈如娟在人民币6500万元限额内对广州市金信宇投资管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任，并在承担连带责任后有权向广州市金信宇投资管理有限公司追偿；（五）、陈嘉霖在人民币6500万元限额内对广州市金信宇投资管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任，并在承担连带责任后有权向广州市金信宇投资管理有限公司追偿；（六）驳回九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。由于被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司、广州市金信宇投资管理有限公司、陈炳楚、陈嘉霖、陈如娟未履行生效判决确定的义务，申请执行人九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行向本院申请强制执行，本院于2017年4月11日立（2017）粤01执1153号案强制执行。在执行过程中，本院查封了被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司的惠府国用(2010)第13021700013土地使用权和位于惠州市水口街××开发区××房产（产权证号：粤房地权证惠州字第××、11××76、11××77、11××79、11××82、11××84、11××88、11××90、11××92、11××93、11××94、11××**）。并对上述房产进行了二次评估，最终确定房产价值为43849600元，并拟公开进行拍卖。案外人惠州市金信宇大酒店有限公司向本院提起本异议。另查明，2010年5月30日，被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司与惠州市红树林房产服务有限公司签订《房屋租赁合同》，双方约定惠州市红树林房产服务有限公司租赁惠州金信宇房地产开发有限公司名下位于惠州市惠城区××办事处大湖××开发区房屋××共××层（产权证号：粤房地权证惠州字第××、11××76、11××77、11××79、11××82、11××84、11××88、11××90、11××92、11××93、11××94、11××75；土地使用权证号(2010）第13021700367号)，租期10年，从2010年7月1日至2020年6月30日止，年租金300000元。2010年12月20日，双方签订房屋租赁合同之补充协议，约定房屋租赁期限顺延10年，从2010年7月1日至2030年6月30日止，其中2020年7月1日至2030年6月30日期间租金为每年400000元。2013年3月21日，惠州市公安局惠城区大湖溪派出所出具证明，证明惠州市水口大湖溪开发区地址改为惠州市惠城区水口街道办事处大湖溪居委会惠州大道（大湖溪段）8号。2013年3月25日，惠州市红树林房产服务有限公司与案外人惠州市金信宇大酒店有限公司、惠州金信宇房地产开发有限公司签订《酒店转让及房屋转租合同》，约定惠州市红树林房产服务有限公司将租赁的位于惠州市惠城区××办事处大湖××开发区房屋××共××层租赁房产按现状转租给惠州市金信宇大酒店有限公司，转租期限自2013年4月1日至2030年6月30日，共17年零3个月，转让价1800000元。房屋转租合同未到房管部门办理登记备案，且未征得抵押权人九江银行股份有限公司同意。再查，根据广州市不动产登记查册表可知，被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司名下位于惠州市水口街××开发区××房产（产权证号：粤房地权证惠州字第××、11××76、11××77、11××79、11××82、11××84、11××88、11××90、11××92、11××93、11××94、11××75）于2011年1月12日办理了正式的房地产抵押登记。抵押权人为九江银行股份有限公司。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，由于被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司、广州市金信宇投资管理有限公司、陈炳楚、陈嘉霖、陈如娟未履行生效判决确定的义务，申请执行人九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行向本院申请强制执行。本院依法立案执行，本院查封了被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司的惠府国用(2010)第13021700013土地使用权和位于惠州市水口街××开发区××房产（产权证号：粤房地权证惠州字第××、11××76、11××77、11××79、11××82、11××84、11××88、11××90、11××92、11××93、11××94、11××**）。并对上述房产进行了二次评估，并拟对案涉房产拍卖，符合法律规定，并无不当。本院生效的（2015）穗中法金民初字第2456号民事判决确认申请执行人九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行对被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司、广州市金信宇投资管理有限公司、陈炳楚、陈嘉霖、陈如娟享有合法债权，并对惠州金信宇房地产开发有限公司名下位于惠州市惠城区水口街道办事处大湖溪开发区1-12层01号房共12套房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权（产权证号：粤房地权证惠州字第××、11××76、11××77、11××79、11××82、11××84、11××88、11××90、11××92、11××93、11××94、11××75号）。案外人惠州市金信宇大酒店有限公司以其享有的租赁权为由，要求法院确认其对涉案房产的租赁权，允许其继续占有使用涉案房产。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”经查，2011年1月12日涉案房产办理了正式的房地产抵押登记，抵押权利人为九江银行股份有限公司。案外人惠州市金信宇大酒店有限公司与被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司于2013年3月25日签订房屋转租合同，并未到房管部门办理登记备案，且未征得抵押权人九江银行股份有限公司同意。因此，该房屋转租合同并不能对抗抵押在先的抵押权人。案外人惠州市金信宇大酒店有限公司的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，案外人惠州市金信宇大酒店有限公司要求法院确认其租赁权，允许其继续占有使用涉案房产的主张不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回案外人惠州市金信宇大酒店有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。审判长     审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  黄 征二〇二〇年七月三十日书记员  赖泽钊陈燕霞