安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0123民初2411号 原告:安徽美满房地产代理销售有限公司,住所地安徽省合肥市经济技术开发区桃花工业园清潭路**，统一社会信用代码91340100051485706L。 法定代表人:徐军,经理。 委托诉讼代理人：张俊华，安徽皖都律师事务所律师。 被告:包虎,男,汉族,1972年9月15日出生,住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：汪**，汪义勇，国浩律师（合肥）事务所律师。 原告安徽美满房地产代理销售有限公司（以下简称美满公司）诉被告包虎居间合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，本案当事人均到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告美满公司提出以下诉讼请求：1、判令被告立即支付原告居间费30000元;2、判令被告立即支付原告违约金32900元整;3、判令被告立即支付原告为实现债权所支付律师费3000元整;4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年12月,被告要出售其位于包河区的房屋,要求原告提供居间服务,原告遂积极为被告寻找买家。2018年12月13日,原告联系好第三方买家,原被告签订房产经纪合同,双方约定居间费为30000元,同时约定在原告已经为被告和第三方牵线签订《存量房买卖合同》后,若被告违约致使该《存量房买卖合同》无法履行,则被告应向原告支付违约金32900元。后原告牵线被告与第三方签订《存量房买卖合同》。《存量房买卖合同》签订后第三天,被告将案涉房屋又售卖给他人并且将收取的购房定金退还给第三人,致使该《存量房买卖合同》无法履行。被告的行为严重损害了原告的经济利益和社会声誉,原告要求被告支付违约金无果。为维护原告合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。 被告包虎辩称，1、原告的诉请相互矛盾，原告第一项诉请主张居间费第一项诉请成就的前提是居间行为完成，原告的第二三项诉请是要求被告支付违约金及律师费，该项诉请成就的诉请是被告存在违约行为，原告第一项及第二项请求不可能同时发生，故存在冲突，从原告提供的房产信息看我方未看到第一项请求的依据；2、原告提供的房产经纪合同未继续履行下去，主要过错在与原告，被告没有过错，2018年12月13日，案外人罗士琦、宁群和被告签订存量房买卖协议及补充协议约定：被告将位于合肥市滨湖新区房屋出售给罗士琦、宁群，合同价款是164.5万元，合同签订后罗士琦向被告缴纳了2万元定金，被告出具收据，收据载明今收到罗士琦、宁群购滨湖新区庐州大道2858蓝山花园44幢102室购房定金8万元，合同签订时支付2万元，剩余6万元双方协商与次日付清，但在2018年12月14日被告未收到上述剩余6万元定金，2018年12月15日被告急于用钱又与案外人签订房屋买卖合同，将案涉房屋以147万元出售给案外人，原告中介公司的主要过错在于:（1）、合肥包河法院（2019）皖0111民初228号民事判决书认定被告与房产中介未签订中介合同，被告也没有授权他人代为收取定金；（2）、包河区法院（2019）皖0111民初228号案件中证人徐某出庭陈述中介合同没有盖章、徐某负责案涉房产交易，徐某没有被告的电话号码；（3）、买受方在明知被告的收款账户的情况下将剩余6万转账给案外人杨静静，但杨静静并未参与中介活动，（4）、买受人罗士琦的参保行为与购买社保单位不具备劳动关系，其单纯为购房而让与其不具劳动关系的单位为其购买社保，来实现购房目的，违反法律规定，原告未尽到审查义务，合同无法履行的责任在原告而不在被告；3、被告本人认为原告代理人同时代理中介公司及买受人起诉被告具有主观上的恶意，恳请法院驳回原告的各项诉讼请求。 经过庭审以及原被告举证质证，本院认定如下事实：包虎预将其所有的位于合肥市滨湖区房屋出卖，房产中介美满公司于2018年12月13日与罗士琦、宁群等人签订《房地产经纪合同》，约定中介公司完成委托事项，买受人支付中服务费3万元，另外约定“在丙方已经为甲方（出卖方）和乙方（买受人）牵线签订《存量房买卖合同》后，若（甲）乙方违约，致使该《存量房买卖合同》无法履行，则（甲）乙方应向丙方支付违约金32900元”。当日，被告与罗士琦、宁群签订《存量房买卖合同》与《补充协议》，并且罗士琦转2万元定金给包虎。2018年12月15日，包虎与他人签订《存量房买卖合同》，将上述房屋以低于原合同价款转卖他人。由于无法履行合同，罗士琦、宁群起诉包虎，要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，并要求其双倍返还定金14万元，合肥市包河区法院在审理查明中认定的事实有：⒈被告（包虎）与房产中介并未签订中介合同；⒉原告没有证据证明其符合合肥市的购房条件，对此原告也存在违约行为。被告的违约行为体现在：在与原告的上述合同尚未解除的条件下，把案涉房屋又出售给案外人，导致合同无法继续履行，构成违约；⒊由于双方都存在违约行为。故判决解除罗士琦、宁群与包虎于2018年12月13日签订的《存量房买卖合同》。 本院认为，虽然包河法院的生效法律文书中事实认定有“包虎与房产中介并未签订中介合同”，但是被告对于原告提供的《房地产经纪合同》中包虎的签名予以认可，未否认合同内容，亦未否认在原告的居间服务下与买受人罗士琦、宁群签订《存量房买卖合同》，仅对合同中原告的印章提出异议，认为系后期加盖的，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，即使合同未加盖公司印章，原告以实际行动履行了主要义务，而被告接受的，《房地产经纪合同》仍然成立并生效。因被告与罗士琦、宁群的违约行为，导致《存量房买卖合同》无法履行，即原告的居间行为未成功，故原告主张被告给付居间服务费，无事实和法律依据，本院不予支持。被告与买受人违约，原告也有责任：首先，对买受人罗士琦、宁群购买资格未尽审查义务；其次，在定金交付过程中未能及时沟通，导致被告产生误会，支付定金后又将房屋以低于合同价款出卖他人，造成经济损失；最后，《房地产经纪合同》签订时未加盖公司印章（徐某证词中陈述），经办人徐某与落款处经纪人名字不符等在合同签订过程中的不规范行为。总之，原告在提供居间服务过程中未尽审慎注意义务，造成买卖双方违约，无法履行房屋买卖合同，鉴于被告违约非主观恶意，且原告未举证反驳其过错责任，故原告主张被告违约金给付违约金，有失公允，依法不予支持。原告主张律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条，第四十四条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告安徽美满房地产代理销售有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取724元，由原告安徽美满房地产代理销售有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  曾凡玲 二〇二〇年七月十日 书记员  唐 芮 附1：原被告举证 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 一、房产经纪合同二份，证明被告应支付原告居间费30000元和违约金32900元整。 二、聘请律师合同和律师费发票，证明结合证据一,证明被告应支付原告3000元律师费。 三、存量房买卖合同一，证明原告已经履行了和被告约定的合同义务。 四、存量房买卖合同二（复印件）和退还定金凭证，证明被告根本违约。 五、生效判决书，已经生效的判决认定被告违约导致合同不能继续履行。 被告包虎为支持其辩解意见，向本院提交如下证据： 一、合肥市包河区人民法院传票、（2019）皖0111民初228号民事判决书及庭审笔录，证明：1、合肥市包河区法院案涉房屋买卖合同纠纷的原告与本案居间合同的原告为同一代理人；2、合肥包河法院（2019）皖0111民初228号民事判决书认定被告与房产中介未签订中介合同，被告也没有授权他人代为收取定金；3、包河区法院（2019）皖0111民初228号案件中证人徐某出庭陈述中介合同没有盖章、徐某负责案涉房产交易，徐某没有被告的电话号码；4、买受方在明知被告的收款账户的情况下将剩余6万转账给案外人杨静静但杨静静并未参与中介活动；5、买受人罗士琦的参保行为与购买社保单位不具备劳动关系，其单纯为购房而让与其不具劳动关系的单位为其购买社保，来实现购房目的，违反法律规定，原告未尽到审查义务，合同无法履行的责任在原告而不在被告；6、（2019）皖0111民初228号民事判决书双方当事人是宁群、罗士琦及被告法院虽认定双方互付违约责任，因原告并不是该案件一方当事人并且该案件是房屋买卖纠纷也不是居间合同纠纷，包河法院对原告具有重大过错未在判决书中进行认定，但是承办法官在组织调解时，双方合同并未履行的责任在于房产中介。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。