江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终1169号上诉人(原审第三人)：李威锋，男，1987年9月8日出生，××族，住河南省虞城县。被上诉人(原审原告)：吴建新，男，1966年7月8日出生，××族，住江苏省南通市崇川区。被上诉人(原审原告)：杨丽，女，1969年10月4日出生，××族，住江苏省南通市崇川区。被上诉人(原审被告)苏州好信物业服务有限公司，住所地江苏省苏州工业园区月亮湾**慧湖大厦****。法定代表人：吴志斌，该公司总经理。被上诉人(原审被告)南通邻里投资发展有限公司，住所地，住所地江苏省南通开发区振兴东路**iv>法定代表人：吴志斌，该公司总经理。上诉人李威锋因与被上诉人吴建新、杨丽、被上诉人苏州好信物业服务有限公司（以下简称好信物业公司)、被上诉人南通邻里投资发展有限公司(以下简称邻里投资公司)租赁合同纷一案，不服江苏省南通经济技术开发区人民法院(2019)苏0691民初2423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李威锋上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或驳回被上诉人吴建新、杨丽的全部诉讼请求。二、判令被上诉人吴建新、杨丽承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人的诉讼权利被忽视，一审程序严重违法。1.一审法院追加上诉人为第三人时未具体明确告知第三人的真正诉讼地位，是有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人，导致上诉人的诉讼权利未得到保护，应诉、举证等权利被剥夺。2.实体判决上诉人返还商铺并支付占用费，却忽视了对上诉人与被上诉人邻里投资公司签订租赁合同在租赁期限内上诉人投入装修以及装修经营后的成本、可期待利益等损失的保护，没有向上诉人行使释明义务。二、实体上适用法律错误，处理结果不当。未对上诉人与被上诉人邻里投资公司之间合同的效力做出评判，未对上诉人实体权益的保护做出处理，担心所谓的业主群体性纠纷而牺牲上诉人利益，武断作出判决。三、被上诉人吴建新、杨丽与被上诉人好信物业公司之间事实上是一种委托代理关系而非承租关系。被上诉人吴建新、杨丽与被上诉人好信物业公司2017年9月19日签署的商铺租赁合同，合同第二条约定“甲方同意在本合同有效期间内将涉及商铺及公共区域经营管理的一切事项由乙方处理，并同意乙方用自己的名义自营商业或者将上述商铺转租给其他主体经营并收益的一切活动”。从上述约定中可以看出被上诉人吴建新、杨丽关于商铺的经营管理是由被上诉人好信物业公司全权托管处理，双方更应该是一种委托关系，受托人在委托权限内与第三人所为法律行为的后果完全由委托人承担。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。被上诉人好信物业公司、邻里投资公司都是同一个法定代表人吴志斌，大股东都是江苏乐活投资集团有限公司，上诉人与被上诉人邻里投资公司签署合同时有充分的理由相信被上诉人吴建新、杨丽是委托给被上诉人邻里公司全权委托处理，并且作为受托人的好信物业公司与邻里投资公司也是这样告知上诉人和进行宣传的。作为受托人的被上诉人邻里投资公司以自己的名义与上诉人签署的租赁合同合法有效，该合同直接约束被上诉人吴建新、杨丽和上诉人。即使被上诉人吴建新、杨丽与被上诉人好信物业公司解除合同关系，但是上诉人与受托人邻里投资公司签署的租赁合同关系法律后果应由被上诉人吴建新、杨丽承担，所以上诉人有权继续按照与受托人即被上诉人邻里公司的约定继续履行合同，支付租金。因为上诉人签署合同有效，一审法院判处让上诉人退房是不妥切的，并且按被上诉人吴建新、杨丽与被上诉人好信物业公司与原委托合同租金数支付占有费不正确，违反客观事实，因为楼层高位置差，人气不旺，市场实际租金远远低于此约定。因此，即使支付所谓的占用费也是应该按照上诉人签署的租赁合同约定的租金来进行支付。四、本案案情复杂，涉及当事人众多，好信物业公司与邻里投资公司皆未到庭，一审法院适用简易程序审理违法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第157条规定，简易程序适用案件范围包括法定和约定。(1)法定：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务明确、争议不大的简单的民事案件。(2)约定：当事人双方可以约定适用简易程序。对于复杂案件当事人也可约定适用简易程序。本案存在多个合同关系，权利义务极其复杂，短期内难以查清案件事实，另外双方也未约定适用简易程序，本案不应适用简易程序，应当适用普通程序审理。五、一审法院判处被上诉人吴建新、杨丽与被上诉人好信物业公司商铺租赁合同于2019年11月19日解除无依据。根据被上诉人吴建新、杨丽与被上诉人好信物业公司签署的合同第七条违约责任内容，被上诉人好信物业公司即使延迟支付租金，被上诉人吴建新、杨丽无权解除合同，另外因为涉及多产权商铺，除非整体经营出问题，否则单个产权人无权要求解除合同，所以法院径直判定合同解除违反双方约定，也是违法的，更没有考虑到实际经营情况，极不妥切，并没有本着解决纠纷，化解矛盾的出发点，极大地损害了上诉人的利益，反而制造了新的纠纷和矛盾。综上所述，原审法院审理程序违法，相关事实认定不清，请求查清事实并依法审理判决，维护上诉人的合法权益。吴建新、杨丽以及好信物业公司、邻里投资公司均未进行答辩。吴建新、杨丽向一审法院起诉请求：1.解除吴建新、杨丽与好信物业公司关于开发区振兴东路9号乐活邻里××幢××室的商铺租赁合同、并由吴建新、杨丽收回该商铺；2.好信物业公司向吴建新、杨丽支付商铺租金63700元，违约金27877.40元。一审法院认定事实：吴建新、杨丽为南通市开发区振兴东路**乐活邻里××幢××室商铺所有权人。2017年6月2日，吴建新、杨丽与好信物业公司签订商铺租赁合同，约定好信物业公司承租该商铺，租赁期限为五年，不晚于2018年1月4日作为租赁起始日，年租金为前三年85000元/年，后两年119000元/年，每年租金按先付后用原则，每半年支付一次。第一次租金，自租赁起始日起10日内支付；之后的租金，自每届满半年之日起10日内支付。逾期未付租金的按日千分之二加收逾期付款违约金。租赁期满时，不再继续维持租赁关系时，出租方不愿意接受商铺现状的，承租方承诺将商铺恢复至原有状态，全部费用由承租方承担。邻里投资公司作为担保人，同意对合同期限内好信物业公司的租金支付义务承担连带担保责任。后双方签订补充协议，将租金变更为前三年85135.85元/年，后两年119190.19元/年。2017年10月8日，邻里投资公司与李威锋签订商铺租赁合同，将含案涉商铺在内的B栋3层B314-316号铺位出租给李威锋。2018年8月30日，好信物业公司向吴建新、杨丽支付2018年下半年租金；2019年1月31日，好信物业公司向吴建新、杨丽支付2019年上半年租金21284元，此后再未支付。案件审理过程中，李威锋明确表示拒绝为好信物业公司代付结欠吴建新、杨丽的租金和违约金。一审法院认为，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，吴建新、杨丽与好信物业公司签订的商铺租赁合同合法有效，该公司应当于2019年1月14日前支付2019年1月4日至2019年7月3日的半年租金42568元，于2019年7月14日前支付2019年7月4日至2020年1月3日的半年租金42568元，现被告未支付完毕，构成违约，吴建新、杨丽有权解除双方之间的租赁合同。2019年下半年截止吴建新、杨丽起诉解除合同之日2019年11月19日的租金为32188.35元（85135.85/365*138），应于2019年7月14日前支付。邻里投资公司应对上述租金的给付义务承担连带责任。合同约定日千分之二的违约金过高，法院以年利率24%标准计算。因好信物业公司违约，合同解除后，李威锋拒绝为好信物业公司代付所欠租金及违约金，则其作为使用者和承租人应将商铺交还吴建新、杨丽，同时支付自2019年11月20日起至实际交付房屋之日止的占有使用费（以每年85135.85元的标准计算）。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、吴建新、杨丽与好信物业公司签订的关于南通开发区振兴东路9号××幢××室房屋的商铺租赁合同于2019年11月19日解除；二、好信物业公司于判决发生法律效力之日起十五日内向吴建新、杨丽支付2019年1月4日至2019年11月19日的未付租金53472.35元，并按年利率24%支付逾期付款违约金至实际给付时止（自2019年1月4日起以21284元为基数计算，自2019年7月14日起以53472.35元为基数计算）；三、邻里投资公司对好信物业公司租金53472.35元的给付义务承担连带责任；四、李威峰于判决发生法律效力之日起十五日内将上述××幢××室商铺腾空后交还吴建新、杨丽，并支付自2019年11月20日起至实际交付房屋之日止的占有使用费（以每年85135.85元的标准计算）；五、驳回吴建新、杨丽的其他诉讼请求。案件受理费8696元，减半收取4348元，吴建新、杨丽负担348元，好信物业公司、邻里投资公司共同负担4000元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院另查明，2020年3月16日，江苏省南通经济技术开发区人民法院作出（2020）苏0691破1号裁定，裁定：受理南通市万泰建筑安装工程有限公司对邻里投资公司的破产清算申请。2020年3月31日，该院作出（2020）苏0691破1号决定书，指定江苏敏政律师事务所为南通邻里投资发展有限公司管理人，后该管理人申请辞去职务。该院于2020年4月23日作出（2020）苏0691破1号之一决定书，决定指定上会会计师事务所江苏分所为邻里投资公司管理人。本院认为，关于案涉商铺租赁合同应否予以解除问题。吴建新、杨丽作为案涉房屋所有权人，通过签订商铺租赁合同的方式将案涉房屋返租给好信物业公司并进行管理经营，好信物业公司基于与邻里投资公司的内部关系，又以邻里投资公司名义将案涉房屋转租给李威峰，因好信物业公司与邻里投资公司经一审法院传票传唤后拒不到庭，应当视为其放弃自身的诉讼权利，故其两者之间属于何种内部关系暂不得而知，但是，根据现有证据，可以认定，就案涉商铺而言，吴建新、杨丽与好信物业公司之间，邻里投资公司与李威峰之间分别成立租赁合同关系。吴建新、杨丽为出租人，好信物业公司为承租人，李威峰为次承租人。好信物业公司对吴建新、杨丽，李威峰对邻里投资公司均负有按期支付租金的义务。好信物业公司至今未支付2019年7月4日至2020年1月3日期间的租金，构成违约。吴建新、杨丽有权解除双方之间的租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩合同解除权的，人民法院应予支持。”因一审中李威峰明确表示拒绝为好信物业公司向吴建新、杨丽支付其所欠租金和违约金，故其无权以次承租人身份抗辩吴建新、杨丽的合同解除权。李威峰的相应合同权利应向其租赁合同的相对人邻里投资公司主张。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”据此，在吴建新、杨丽与好信物业公司之间的租赁合同解除后，吴建新、杨丽有权要求李威峰支付实际占用案涉商铺期间的占有使用费，计算期间从其主张解除合同之日即向一审法院起诉之次日起算，一审判决对此认定正确。李威锋关于一审判决解除吴建新、杨丽与好信物业公司之间的商铺租赁合同没有依据的上诉理由，依法不能成立，本院不予采信。关于一审程序是否严重违法问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定，所谓严重违反法定程序情形是指：审判组织的组成不合法；应当回避的审判人员未回避的；无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；遗漏当事人；违法缺席判决；剥夺当事人辩论权利，等等。本案一审审理过程中并不存在上述违反法定程序的情形。相反，一审法院在适用简易程序审理本案过程中，在好信物业公司、邻里投资公司经法院传票传唤无正当理由到庭，而吴建新、杨丽与李威锋均到庭的情况下，经过了当事人举证与质证，法庭辩论等程序，在此基础上作出判决，程序合法。李威锋上诉称其诉讼权利被忽视，程序严重违法，以及一审法院适用简易程序审理违法的理由，没有法律依据，本院不予采信。需要指出的是，根据一审正卷第11页，李威锋身份证复印件（彩色）上明确载明其姓名为“李威锋”，但一审法院不仅在当事人部分将其列为“第三人李威峰”，还在认定案件事实部分、判决主文部分均称其为“第三人李威峰”，显然错误，本院对此予以指正，并明确本案中的上诉人为“李威锋”而非一审中的“李威峰”。鉴于本案中的李威锋与一审判决中的“李威峰”均为同一人，李威锋上诉时对此亦未予以否认的客观事实，故本院对此不再以一审程序严重违法为由而作发回重审处理。综上，李威峰的上请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8696元，由上诉人李威峰负担。本判决为终审判决。审判长  谭松平审判员  吴 风审判员  王建勋二〇二〇年七月二十二日书记员  汤婷婷