湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初1593号原告：湖南珠华机械有限公司,住所地湖南省株洲高新区董家塅工业园。法定代表人：李梅，执行董事。委托诉讼代理人：刘文蓉，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南楚润石化新能源有限公司,住所地株洲市芦淞区太子路**董家塅高科园**。法定代表人：陈新宜，董事长。委托诉讼代理人：陈燕国，男，1953年1月24日出生，汉族，户籍地湖南省攸县，公司董事，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张小连，女，1976年8月20日出生，汉族，户籍地湖南省攸县，代理权限为特别授权。原告湖南珠华机械有限公司（以下简称珠华公司）与被告湖南楚润石化新能源有限公司（以下简称楚润公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告珠华公司委托诉讼代理人刘文蓉、被告楚润公司委托诉讼代理人陈燕国、张小连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠华公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年12月28日签订的《厂房租赁合同书》；2.被告立即腾退租赁房屋，并将其交还给原告；3.被告向原告支付拖欠的租金49000元（暂计算至2020年3月31日），并从2020年4月1日继续按照98000元每年的标准向原告支付租金（房屋占用费）至房屋实际腾退之日止；4.被告向原告支付拖欠的水费、电费、物业管理费共计757.2元（暂计算至2020年2月29日），并从2020年3月1日起继续向原告支付水费、电费、物业管理费至房屋实际腾退之日止；5.被告向原告支付逾期履约保证金19500元；6.被告向原告支付逾期付租的违约滞纳金5708.5元（暂计算至2020年2月29日止），并从2020年3月1日继续按照每日万分之十的标准向原告支付滞纳金至房屋租金实际付清之日止。事实和理由：2018年12月28日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》，约定被告承租原告位于株洲市芦淞区××斗冲厂房，合同约定租赁期限为3年，租金为98000元每年，按季度付租，被告应于合同签订之日向原告缴纳第一季度租金，之后在每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日付清下一季度租金。同时，租赁合同还约定，被告逾期缴纳租金及水电费应按照每日万分之五向原告支付滞纳金，逾期付租超过30天的，原告有权解除合同，扣除履约保证金24500元作为违约金（被告至今仍欠缴履约保证金19500元）。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，但被告从2019年9月20日开始一直未按约支付租金，至今拖欠租金长达半年。被告楚润公司辩称：我公司与原告的租赁合同要到2021年12月30日到期，租金是不会少原告的，拖欠租金引起的原因是旁边租赁方株洲昊天建筑材料有限公司是做砂石的，导致我公司无法经营，大门堵住，小门用大石头拦住，路上的泥水经常导致人与车不能进出，噪声、灰尘都大，导致我方无法经营，厂内的废渣、废水、有毒的水质将我方的厨房、食堂及生活区搞的全是臭味，小门被石头拦住后，原告用锁将小门锁住。去年我方的两个融资单位因为不能进出不能经常使用，没有融资成功。原告还把我公司的电停了6个多月，导致我方在停电期间没有经营过。今年4月份有人过来融资，不能进门，是爬门进来看厂房的，现在融资方都没有给我方回复。锁门的钥匙需要给我们管理，原告在没有通知我的情况下拖走了我的3个不锈钢油罐，这3个造价40多万元，我已经拖回来了一个，现在还有两个在原告处，这2个造价30多万元，我公司的投资300多万，不可能就这样解除了。原告珠华公司为支持其诉讼请求提交的证据有：1.厂房租赁合同书、缓交房租、水电费用申请、房租催缴函告，拟证明被告未按合同约定支付房租，且承诺逾期未支付房租愿意按照约定违约金的标准支付两倍的违约金，逾期超过30天支付租金的，原告有权解除合同；2.承诺书，拟证明被告于2020年4月1日出具承诺书，承诺于2020年4月30日前支付租金78769.7元（含违约金），并同意解除租赁合同。被告楚润公司质证，对厂房租赁合同书、缓交房租水电费用申请无异议，对房租催缴函告有异议，我公司未交租金是事实，但是从2019年9月开始，株洲昊天建筑材料有限公司将前门封了，导致我们只能走侧门进去，现在侧门被原告锁了，我公司没钥匙进不去，导致我公司将近半年不能进场做事，不能正常经营，当时我公司还在枫溪派出所报了案，我公司至今都不能营业，原告不能找我公司要滞纳金，要找株洲昊天建筑材料有限公司要滞纳金；对承诺书，被告方本来是要按照承诺书去交钱的，但是原告起诉了，被告只能走法律程序；当时我公司的3个油罐在我公司门口的场地，我们过去的时候油罐就没看到了，不知道谁拖走了，过了两天我们在原告处找到了油罐，现在我公司要调一个新油罐到新场地，我公司的蔡某按照原告写好的承诺书照写了一份承诺书。原告说不写这个承诺书，就不能把油罐拖走，只好按照原告的要求写了一个收条“今收到珠华厂内本公司3个油罐中于2020年4月1日拖回一个”，后面我们又在原告处写了一个承诺书及收条之后原告才能让我们拖走油罐。被告楚润公司为支持其诉讼主张提交的证据有：1.照片，拟证明2019年7月份开始到现在，株洲昊天建筑材料有限公司将被告前面大门堆放粉碎的石头高达2米多高，又将我公司后门大门用1吨多的钢筋石头堵住，我们进来的前门口全都是泥沙、污水，场内泥沙、灰尘、废水、刺耳的响声导致我公司不能进场营业；2.视频、微信聊天记录，拟证明我公司交租金迟缓是因为我公司场地不能进出，导致无法经营。原告质证：对证据1的三性均有异议，该组照片未能显示该证据形成的时间、地、地点及制作人，无法确定照片的地点是否是案涉的租赁场地，且据被告所述即使为真实的，所有导致场地使用问题是第三方造成，与原告无关。对证据2，被告所提供的微信聊天记录（其中有视频）无法确定聊天的相对方的身份，且被告的场地问题并非原告所造成的，被告提供的微信聊天记录中的视频显示形成时间为2020年3月-4月左右，但被告自2019年9月即开始拖欠租金，因此拖欠租金并非是因为被告所述的原因。本院审查后认证如下：①对原告提交的厂房租赁合同书、缓交房租水电费用申请，被告无异议，本院予以采信；②对原告提交的2018年的房租催缴函因与案涉合同没有直接的关系，故本院不予采纳，对原告提交的2019年房租催缴函及承诺书的真实性予以采纳，但对其证明目的，在以下本院认为中综合予以认证；③对被告提交的照片、视频和微信聊天记录，结合本院现场查看情况以及原告提交的被告出具的承诺书中所述油罐情况和2019年1月7日催款函中收款人户名为“李慧”，内容相互印证，故本院予以采信。据此，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：原告珠华公司在株洲市芦淞区××区的厂房出租，被告楚润公司系经营油料，而租赁珠华公司该厂区的原加油卡站。2018年12月28日，原告（甲方）与被告（乙方）重新签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方出租位于株洲市芦淞区××斗冲原加油卡站，甲方按现状将该租赁标的物租赁给乙方；乙方承租租赁标的物用于油料经营，不得改作它用；租期三年，即自2019年1月1日起至2021年12月31止；租金9.8万元／年，乙方按先缴后用的原则，具体按三个月为周期交纳，乙方应于本合同签订之日向甲方交纳第一季度租金2.45万元，以后的费用由乙方在每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前付清下一周期租金；乙方按月根据甲方的通知缴纳水电费，按月预交水电费；乙方应在签订本合同之日向甲方交纳承租履约保证金2.45万元，不抵租金，仅限约束乙方履行合同,乙方如需承担赔偿责任、违约责任，甲方有权直接在履约保证金中扣除;甲方应在本合同终止或解除后与乙方就履约保证金进行结算，并将剩余部分履约保证金不计息退还给乙方；乙方应按本合同约定及时足额向甲方支付租金以及其他相关费用；乙方未按约定期限交纳租金、物业管理费及其他费用（包括水电费等）超过30日，甲方有权解除本合同；乙方逾期缴纳房租费及水电费按每日万分之五收取滞纳金；乙方应在本合同终止或解除后的三日内将租赁标的物归还甲方等。合同签订后，楚润公司有未依约支付租金的情况，但在珠华公司的催促下，又陆续补缴了租金，而履约保证金至今尚有1.95万元未支付。2019年7月前后珠华公司将原五三机械厂内紧邻楚润公司案涉租赁房屋的厂区通道等范围租赁给另一公司从事砂石加工等。因砂石加工影响楚润公司租赁场地的出入等，楚润公司向出租方珠华公司等提出交涉，还因与砂石加工方发生冲突报警处理。2019年9月24日，楚润公司向珠华公司发出《缓交房租、水电费用申请》，载明：因资金周转暂时困难，2019年9月20日前需缴纳房租2.45万元，特申请缓交，并承诺于2019年10月20日前对上述水电费、房租费本金及违约金一并缴纳，逾期愿承担双倍违约金及同意你公司停止供电和给水等违约责任等。此后，楚润公司以砂石加工影响其经营，未按承诺向珠华公司支付租金。2019年11月22日珠华公司向楚润公司发了《房租催缴函告》，载明：根据合同，你方租赁的房租应于2019年9月20日前支付下一季度的房租，截止到2019年11月22日，你公司已拖欠房租62天，共计2.45万元，本公司已多次催缴，现再次请于2019年11月28日前支付全部房租及滞纳金，否则以你方单方违约处理等。此后，楚润公司仍未支付租金。2020年初，珠华公司将楚润公司放置在案涉租赁房屋大门外路边紧挨其租赁房屋围墙的3个油罐拖至珠华公司办公楼处。2020年4月1日，楚润公司因要使用油罐，在珠华公司的要求下向其出具了《承诺书》，载明：我公司由于经营不善、严重亏损，以致无力支付拖欠你公司租金78769.7元（含违约金），现承诺在2020年4月30日前付清上述租金，否则你公司可依法处理我公司留置于该厂内的2个油罐抵租金，并同意于2020年4月30日与你公司解除《厂房租赁合同书》等。2020年3月18日珠华公司提起本案诉讼后的同月28日，楚润公司向珠华公司支付了2.45万元，其中1.95万元用于补齐履约保证金，另外0.5万元用于支付欠付的租金。另外，根据楚润公司提交的现场照片和视频，以及本院到现场实地查看情况，珠华公司租赁给其它公司从事砂石加工的厂区通道，经过楚润公司租赁房屋的大门，从2019年8、9月起该通道因砂石加工，设备高架、泥水横流、砂土成堆，至今没有改善。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方的争议焦点是租赁合同能否解除。本院认为,（1）原、被告签订的《厂房租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行自己的义务，作为承租人楚润公司的主要合同义务是支付租金，作为出租人珠华公司的主要合同义务是提供符合租赁用途的租赁物。虽然合同约定承租人未按约定期限交纳租金、物业管理费及其他费用（包括水电费等）超过30日，出租方有权解除本合同，但是珠华公司将楚润公司租赁场地外的通道等范围租赁给其它主体从事砂石加工等，砂石成堆、泥浆滥流，造成楚润公司人员和车辆无法正常进出，严重影响楚润公司对租赁场地的正常使用，因此珠华公司违反了在租赁期间保持租赁物符合租赁用途的义务，楚润公司据此拒付租金，具有合理性、合法性。另外，楚润公司未按约补缴1.95万元履约保证金，亦属违约行为，但非双方合同约定的解除合同的条件。因此，珠华公司诉请解除合同及要求楚润公司腾退租赁房屋，本院不予支持。（2）珠华公司诉请楚润公司支付至2020年3月31日前拖欠的租金49000元，以及从2020年4月1日继续按照98000元每年的标准向原告支付租金，经查根据合同约定楚润公司目前尚欠珠华公司2020年6月21日前的租金68500元（24500+24500-5000+24500），根据楚润公司在庭审答辩中明确“租金是不会少原告的”的意思表示，故本院对珠华公司的该项诉讼请求予以支持，下期租金依照合同自2020年9月20日继付。（3）珠华公司诉请的逾期支付租金的滞纳金，基于以上楚润公司拒付租金的理由以本院认定，本院对珠华公司的该诉讼请求不予支持。（4）珠华公司诉请楚润公司支付逾期履约保证金1.95万元，因在珠华公司提起本案诉讼后，楚润公司实际已补缴，故本院已无裁判的必要。（5）珠华公司诉请楚润公司支付拖欠的水费、电费、物业管理费，但未提交楚润公司拖欠这些费用的事实依据，故本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告湖南楚润石化新能源有限公司在本判决生效后十日内向原告湖南珠华机械有限公司支付拖欠的租金68500元；二、驳回原告湖南珠华机械有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1674元，减半收取837元，诉讼保全费770元，合计1607元，由原告湖南珠华机械有限公司承担803元，由被告湖南楚润石化新能源有限公司承担804元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇款结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  谢桂林二〇二〇年七月十四日法官助理张拥军书记员伍方慧附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。