江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终20号上诉人（一审原告）：袁新平，男，1971年10月10日生，汉族，住江西省上饶市信州区。上诉人（一审被告）：姜绍平，女，1963年6月28日生，汉族，住江西省上饶市信州区。上诉人（一审被告）：许丽英，女，1971年12月23日生，汉族，住江西省上饶市信州区。上诉人（一审被告）：陈建敏，女，1977年9月19日生，汉族，住江西省上饶市信州区。姜绍平、许丽英、陈建敏共同委托诉讼代理人：谢未姣，江西盛义律师事务所律师，特别授权。姜绍平、许丽英、陈建敏共同委托诉讼代理人：张志华，江西盛义律师事务所实习律师，特别授权。被上诉人（一审被告）：黄娟，女，1984年3月5日生，汉族，住江西省上饶市信州区。上诉人袁新平因与上诉人姜绍平、许丽英、陈建敏、被上诉人黄娟租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初3822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。因新型冠状病毒引发的××疫情，本案于2020年2月3日中止了审理。恢复审理后，对本案进行了不开庭审理。现已审理终结。上诉人袁新平的上诉请求及答辩意见：1、判令撤销一审民事判决；2、判令依法确认袁新平通知解除与姜绍平、许丽英、陈建敏、黄娟（四人以下简称“承租人”）在2017年2月18日签订的《租赁合同》的行为有效，即判令解除该《租赁合同》，并判令承租人将租赁房屋和场地腾空，交还给袁新平；3、判令承租人立即支付拖欠租金18.055万元（至2019年7月31日止），并按约定支付违约金259.5万元（从2017年3月15日至2019年7月31日共计865天）。2019年8月1日起违约金按约定继续计算；4、判令承租人按约定的租金标准向袁新平支付2019年8月1日起至腾空并交还租赁房屋之日止的占有使用费；5、判令承租人向袁新平提供承租人已经按约定承担即缴纳税款的完税凭证（代扣代缴税款凭证）；6、判令承租人结清拖欠的水电费等费用；7、判令承租人将租赁以外的其受托管理的院落和空地管理权交还给袁新平及案外人袁敏翔；8、一、二审案件受理费和财产保全费由承租人承担。事实和理由：一、被上诉人客观上没有按约定履行义务，其违约行为均已达到约定的和法定的合同解除条件，上诉人袁新平行使的单方解除合同的行为有效。1、承租人客观上长期拖欠租金，且累计拖欠税后租金18.513万元，并经上诉人袁新平多次催告至今未支付，故承租人属于未全面履行合同约定义务，其长期拖欠租金的行为构成故意违约。2、在《租赁合同》中对案涉税款承担作出约定是合同双方关于债的承担约定，属于合同意思自治范围，而不是行政机关的处理事项。3、关于承租人不按约承担税款将给上诉人袁新平造成重大经济损失和合同目的的无法实现。上诉人袁新平多次催告承租人要求承租人以代扣代缴方式缴纳税款并提供相应凭证，而承租人当时并未提出异议，承租人有义务向上诉人袁新平提供完税凭证。4、承租人实施了擅自转租的行为，上诉人袁新平有权解除合同。5、承租人未合理使用租赁物，致使租赁物受到损失，上诉人袁新平有权解除合同并要求赔偿损失。综上几点，承租人已经构成了违约，应当按约定支付违约金。二、被上诉人基于《租赁合同》第三条第一项所取得的3号楼及院内所有范围的管理权，上诉人依法享有任意解除权。三、《租赁合同》有约定姜绍平使用的3号楼一楼和陈建敏使用的瓦房由承租方一并管理和使用，被上诉人已经使用的瓦房包括瓦房一、瓦房二、瓦房三和值班室，约定瓦房租金按实际面积计算，值班室约定为无偿使用。在《租赁合同》签订时，三处瓦房不但客观存在，而且完好无损相互连接，不存在过道计算租金不合理的问题。四、一审判决以2019年6月10日告知函中的“2019年5月31日前欠付租金39,578.8元”为认定事实的根据，属断章取义。五、本案上诉期间承租人多次在微信朋友圈发布转租的行为，上诉人袁新平知情后及时向姜绍平、许丽英、陈建敏三人发出了书面通知，要求停止非法转租行为，但三人仍然继续实施非法转租行为。六、2020年3月5日上饶市中级人民法院向三承租人和案外人徐文发发出了腾房通知书，通知书明确要求瓦房及值班室已由法院裁定给了袁敏翔。上诉人姜绍平、许丽英、陈建敏上诉请求及答辩意见，上诉请求：1、撤销上饶市信州区人民法院作出的（2019）赣1102民初3822号民事判决第一项内容；2、本案一、二审诉讼费由袁新平承担。一、承租人不应向袁新平支付瓦房二、瓦房三的租金，一审判决承租人向袁新平补交瓦房一、瓦房二、瓦房三租金无事实依据；二、承租人与袁新平之间的租赁合同未达到解除合同的条件，租赁合同并未解除；三、承租人不存在拖欠租金的事实，无需承担违约责任；四、袁新平诉请要求承租人提供租金缴纳税款的完税凭证无法律依据，并且一审判决已明确“是否完税属于行政机关处理事项，不属于本案民事案件审查范围”；五、袁新平作为房屋的产权人和出租人，并没有善尽法定和约定的义务，不应该完全享受出租人的权利；六、袁新平与承租人之间合同未终止，租赁合同约定的院落及空地管理权仍由承租人享有。七、《租赁合同》第三条第3款就是出租方即袁新平对承租方即承租人转租的一种默认，现出租方却诉告承租方未经同意转租是违约行为，该做法不合情理更不合法理，与合同约定及事实不符。八、关于腾房的通知，属于执行案件中处理，不在本案的处理范围，并且该通知已经说明回复。被上诉人黄娟未进行答辩。袁新平向一审法院起诉请求：1、依法确认原告于2019年8月1日解除与被告之间于2017年2月18日签订的《租赁合同》的行为有效，并判令被告将租赁房屋和占用的场地腾空、交还给原告袁新平；2、判令被告立即支付拖欠租金18.055万元（拖欠租金计算至2019年8月31日，并按约定支付违约金269.7万元（从2017年3月15日至2019年8月31日违约拖欠租金天数达899天）。2019年8月1日起至被告付清违约金和租金日止的应计违约金按约定继续计算；3、判令被告按约定的租金标准向原告支付2019年8月1日起至腾空并交还租赁房屋之日止的占有使用费；4、判令被告向原告提供被告已经按约定缴纳税款的完税凭证（发票）；5、判令被告结清被告拖欠的水电费用；6、请求判令被告先予将其占用的原告的院落和空地管理权交还给原告袁新平；7、案件受理费和财产保全费由被告承担。一审法院认定事实：对于没有争议的证据和事实予以确认。1、对原告提交的主张被告拖欠180,550元租金的证据不予采信；2、一审法院实地测量，确认瓦房一面积为355.88平方米，瓦房二面积为107.3平方米，瓦房三面积为77.85平方米。双方对瓦房一自合同签订后一直在使用及瓦房三自2017年12月份开始使用至今的事实没有异议，一审法院根据证据认定瓦房二使用的起止时间为2018年8月1日至2019年4月30日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，应予保护。被告按约履行了支付大部分租金的义务，不存在原告主张拖欠18.055万元租金的事实，原告给被告催告函及解除合同通知书均不能发生解除租赁合同的效力，故原告主张确认2019年8月1日解除双方2017年2月18日签订的《租赁合同》行为有效，并要求被告承担269.7万元违约金诉请，于法无据，不予支持。因《租赁合同》合法有效需继续履行，被告要求原告返还租赁房屋及院落和空地管理权并费等的诉请，于法无据，不予支持。是否完税系税务行政机关处理事项，不属于人民法院民事诉讼管辖范围，对原告要求被告提交完税凭证的诉请，亦不予支持。综上判决：一、被告姜绍平、许丽英、陈建敏、黄娟在本判决生效后十日内补交使用瓦房的租金给原告袁新平，具体使用时间和补交面积为：瓦房一从2017年2月19日计算至2019年8月1日，补交面积为5.88㎡；瓦房二从2018年8月1日计算至2019年4月30日，补交面积为107.3㎡；瓦房三从2017年12月1日计算至2019年8月1日，补交面积为77.85㎡。具体《租赁合同》的价格计算。2019年8月1日后的瓦房租金同样按实际使用面积计算；二、驳回原告袁新平的其他诉讼请求。案件受理费29,820元，减半收取14,710元，由原告袁新平负担13,000元，被告姜绍平、许丽英、陈建敏、黄娟负担1,910元。二审中，袁新平提交1、税务事项通知书、录音等证据，拟证明税务机关已明确姜绍平等人拒绝履行缴纳税费1,581,948.06元，占税后租金41.67%，姜绍平等人承认转租行为及同意解除案涉合同；2、茶圣路10号房产租赁合同计算相关税收明细表，拟证明税前租金包括租赁合同约定税后租金和应纳税费，即本案租赁合同约定的税费属于税前租金的组成部分；3、催告函（2019年11月22日、29日）及微信截屏，拟证明袁新平两次函告姜绍平等人支付税费；4、微信朋友圈截屏（2019年12月2日至4日），拟证明姜绍平等人在微信朋友圈发布转租信息；5、函告（2019年12月5日）微信朋友圈截屏（2019年12月6日至3月7日），拟证明袁新平书面明确不同意转租，并要求姜绍平等人立即终止发布转租信息，但姜绍平等人仍然实施转租行为；6、现场照片，拟证明姜绍平等人至今仍在使用瓦房，包括瓦房二；7、（2019）赣11执恢29号执行裁定书、腾房通知书、仓库附图、袁敏翔请求保护利益的报告和函告、恢复（2020年2月19日），拟证明委托承租人管理的仓库空地、三号楼、值班室已由本院裁定给案外人袁敏翔，且正在强制执行，姜绍平等人的主张侵害了袁敏翔利益，袁敏翔提出了损害赔偿请求，袁新平再次催告了姜绍平等人依约承担税费及停止对袁敏翔的侵权行为。姜绍平、许丽英、陈建敏质证认为，1、税费属于行政事务管理事项，不在本案审理范围，且法律规定税费是由出租人承担的。合同约定的是税后租金，我们交付的租金就是包括税后租金。录音没有文字记载，无法质证；2、袁新平催告我们承担税费没有法律依据；3、袁新平认为我们实施了转租行为与合同和事实不符；4、现场照片不能证明我们使用了瓦房二；5、袁敏翔与本案无关。姜绍平、许丽英、陈建敏提交瓦房一、二、三原来的状况附图，拟证明为修复瓦房一、二、三花费了财力，对瓦房二没有使用，不应支付相应的租金。袁新平质证认为，对该证据的真实性、关联性、证明目的有异议。在一审时已提供证据证明，二审期间也多次到现场拍照，能够证明对方已使用了三个瓦房；附图4标注时间为2016年3月15日，是签订合同之前的状态，与本案无关。本院对袁新平提交的证据1至6的真实性予以确认，而证据7与本案无关联性，不予采纳；对姜绍平、许丽英、陈建敏提交证据的证明目的不予采纳。本院认定的事实：1、2017年2月18日，袁新平作为出租方，姜绍平、许丽英、陈建敏、黄娟作为承租方，双方签订《租赁合同》，主要内容为：对租赁物四号楼的面积、单价、租赁起止时间进行了阶段性调整的约定，对三号楼一楼和瓦房租赁单价进行了约定，也约定瓦房的租赁面积按实际面积计算；也约定双方依法应当支付和承担的税费及开票税费均由承租方承担；出租方同意每月给予承租方2,000元关于仓库安全、消防的管理费；违约责任方面约定承租方未按约定支付租金的自拖欠租金之日起按3,000元/日向出租方支付违约金；在承租方违约的情况下，经一次催告后承租方仍未按约定履行义务的，出租方才能依法行使合同解除权。2、合同签订后，双方因租金、税费发生争议，袁新平认为承租方每月拖欠租金，也未扣缴约定的税费，故向承租方多次发送催告函，均未果。袁新平于2019年8月1日向承租方发出解除《租赁合同》的告知函，要求解除合同。3、国家税务总局上饶市信州区税务局于2019年11月20日向袁新平下达了《税务事项通知书》，限定其在2020年1月30日前缴纳税款1,581,948.06元。4、姜绍平、许丽英、陈建敏、黄娟支付了2019年8月1日至9月30日二个月的租金共计254,082元（127,041元×2）。5、对于瓦房一、三的使用面积及使用的起止时间与一审法院认定一致。瓦房二的面积为107.3平方米，使用时间为2018年8月份至2019年4月份。本院认为，根据双方当事人的诉请及辩称，本案二审的争议焦点为：一、姜绍平、许丽英、陈建敏、黄娟是否存在拖欠租金的事实及其拖欠租金的金额，是否应支付违约金及违约金如何计算；二、袁新平单方解除案涉《租赁合同》是否有效；三、姜绍平、许丽英、陈建敏、黄娟是否应向袁新平提供案涉税款的完税凭证；四、案涉《租赁合同》解除后的房屋占有使用费是否可按合同约定的租金标准予以计算。本院作如下评析：一、关于姜绍平、许丽英、陈建敏、黄娟截止2019年7月31日是否存在拖欠租金的事实及其拖欠租金的金额，是否应支付违约金及违约金如何计算的问题。袁新平主张姜绍平、许丽英、陈建敏、黄娟多次拖欠租金累计达到180,550元，且经多次催告仍未付清，构成违约，应依约承担每日3,000元的违约金责任。姜绍平、许丽英、陈建敏、黄娟认为袁新平主张其拖欠租金的事项包括在以下几点，但理由不成立：1、三号楼一楼已于2018年10月1日交由案外人华商公司使用，不应再计算此部分租金，袁新平的《告知函》中也已明确；2、合同约定袁新平同意每月给予其2,000元的仓库管理补助费，其可以将该部分款项在租金中直接扣除；3、其仅使用了瓦房一，证载面积为350平方米，其余160平方米系承租人自己斥资搭建的，且已被作为违章建筑予以拆除了。瓦房二至今未使用，而瓦房三系承租人修缮的，袁新平承诺免费使用。综上，承租人不存在拖欠租金。另，承租人每日支付的租金约4,000元，而合同约定的违约金为每日3,000元，这与法律是相悖的。1、关于是否拖欠租金问题。本院认为，解决此项争议，首先要确定承租了哪些不动产及其面积范围、租赁单价等情况：（1）四号楼使用情况。自2017年2月16日至2017年4月22日，承租方租赁四号楼一楼（1,030.06平方米）、二楼（1,724.87平方米）、三楼（1,338.54平方米），租赁面积共计4,093.47平方米；自2017年4月23日起增加租赁四号楼三楼其余的386.33平方米及五楼（1,724.87平方米），租赁面积共计6,204.67平方米；自2018年10月1日起增加租赁四号楼四楼（1,724.87平方米）及一楼其余的694.81平方米，租赁面积共计8,624.35平方米。租金依约自2017年2月16日起至2018年12月31日止按每月13.5元/平方米的税后单价计算，自2019年1月1日起按每月14元/平方米的税后单价计算；（2）三号楼一楼的使用情况。袁新平的《告知函》中载明承租方自2018年10月1日起不需支付三号楼一楼租金的事实是以该楼已转给案外人华商公司使用并按时支付租金为前提条件，而承租方并未提交证据证明其主张是否成立，也没有证据否认袁新平的主张，故认定自2018年10月1日起三号楼一楼仍处于承租方使用当中。三号楼一楼的面积为400平方米，租金依约按每月13元/平方米的税后单价计算；（3）瓦房使用情况。根据一审庭审笔录，双方对瓦房一自合同签订后一直在使用及瓦房三自2017年12月份开始使用至今的事实没有异议，本院予以确认。对于瓦房二，袁新平虽在一审庭审中认为自合同签订前承租方就一直在使用，而承租方认为自2018年8月份开始使用至2019年4月份。但袁新平并未提交证据证明其主张成立，本院采信承租方认可的使用期限。瓦房使用的范围依约按实际面积计算，经一审法院实地测量，双方到场确认，对瓦房一面积为355.88平方米、瓦房二面积为107.3平方米、瓦房三面积为77.85平方米的事实，本院予以确认。瓦房租金依约按每月18元/平方米的税后单价计算。其次，根据前述确定的租赁物面积、单价以及合同约定其他条款，计算出承租方实际应支付的租金。（1）四号楼租金为：2017年2月16日至2017年4月22日的租金为123,418.12元（一月按30天计算，4,093.47㎡×13.5元/㎡×2个月＋4,093.47㎡×13.5元/㎡÷30天×7天），自2017年4月23日至2018年9月30日的租金为1,446,308.58元（一月按30天计算，6,204.67㎡×13.5元/㎡×17个月＋6,204.67㎡×13.5元/㎡÷30天×8天），自2018年10月1日至2019年7月31日的租金为1,194,472.48元（8,624.35㎡×13.5元/㎡×3个月＋8,624.35㎡×14元/㎡×7个月）。故，四号楼租金共计2,764,199.18元；（2）三号楼一楼租金为153,573.33元（一月按30天计算，400㎡×13元/㎡×29个月＋400㎡×13元/㎡÷30天×16天）；（3）瓦房租金为：瓦房一的租金189,185.81元（一月按30天计算，355.88㎡×18元/㎡×29个月＋355.88㎡×18元/㎡÷30天×16天），瓦房二的租金15,451.2元（107.3㎡×18元/㎡×8个月），瓦房三的租金28,026（77.85㎡×18元/㎡×20个月）。故，瓦房租金共计232,663.01元。综上，截止2019年7月31日，承租方应支付租赁物的租金共计3,150,435.52元。另根据《租赁合同》约定，因承租方承担仓库的安全、消防责任，出租房同意每月给付承租方2,000元的管理费用，该笔费用应从上述3,150,435.52租金中予以扣除。故承租方实际应支付的租金为3,091,435.52元（3,150,435.52元－2,000元×29.5个月）。第三，对于实际已支付租金的问题。袁新平主张承租方支付2017年2月16日至2019年7月31日的租金为2,993,975.42元；承租方主张支付了3,276,159元租金，但其中包含的2019年8月1日至9月30日二个月租金款项计254,082元，以及案涉合同签订之前应付的2,100元款项和水电费2,588元等应予扣除。据此，按承租方的主张，其自2017年2月16日至2019年7月31日共支付案涉《租赁合同》中的租金为3,017,389元。双方主张的已支付租金相差不大，但承租方未提交充分的证据证明其交付的具体金额，本院采信袁新平的主张。综上，截止2019年7月31日，承租方拖欠租金97,460.1元（3,091,435.52元－2,993,975.42元）。2、关于违约金问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的部分内容“……；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，袁新平要求的2,595,000元的违约金远远高于承租方拖欠的97,460.1元租金，依法可予以减少违约金的赔偿数额。因该拖欠的97,460.1元租金系每月累计拖欠得出，自2017年2月16日至2019年7月31日，承租方平均每月拖欠3,303.73元（97,460.1元÷29.5个月），本院酌定以日利率0.03%乘以每月拖欠的租金为标准来计算每日的违约金为基数，再乘以当月的实际天数，得出每月的违约金数额，即第一个月违约金为0.03%×3,303.73元×第一个月的实际天数、第二个月违约金为0.03%×3,303.73元×2×第二个月的实际天数、第三个月违约金为0.03%×3,303.73元×3×第三个月的实际天数，以此类推，然后将29.5月的违约金相加，得出承租方应支付的违约金数额为13,570.4元。另，袁新平主张2019年8月1日系合同解除之日，故在该日之后就不存在违约金一说，对其要求2019年8月1日以后的违约金不予支持。二、关于袁新平单方解除案涉《租赁合同》是否有效的问题。袁新平认为1、承租方长期拖欠租金，经催告至今仍未付清；2、合同约定案涉税款由承租方承担，承租方依法对租赁税款负有代扣代缴义务，但经催告承租方至今仍未支付税款，给其造成重大经济损失，合同目的无法实现；3、承租方擅自实施转租行为，且未合理使用租赁物。故其可以解除合同。姜绍平、许丽英、陈建敏、黄娟认为1、其没有拖欠租金，未构成根本违约；2、税款问题是行为机关管理范围，不在本案审理范围；3、根据合同约定，转租是经袁新平默认的，承租人不存在擅自转租行为；而承租之前，租赁物是破乱不堪的，经承租人修缮、整理、改造后才正常使用，不存在不合理使用问题。本院认为，合同的解除分为约定解除和法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条对此分别作了规定。要解决此项焦点，就要确定解除条件即约定条件或法定条件是否成就。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，在本案中，双方约定在承租方违约的情况下，经一次催告后承租方仍未按约定履行义务的，出租方才能依法行使合同解除权。而第一项争议焦点的论述认定了承租方拖欠租金的事实，袁新平也多次函告其应付清租金，而承租方对此并未补付，也未及时核对租金账目，可以认定承租方欠交租金的行为构成违约，故袁新平作为解除权人可以解除合同；其次，根据案涉合同约定，租金单价为税后单价，双方依法应当支付和承担的税费义务及开票税费均由承租方承担。该约定条款系平等民事主体之间的约定，实质上也是对房屋租金金额的约定，不违反法律规定，应属民事调整范围。国家税务总局上饶市信州区税务局于2019年11月20日也向袁新平下达了《税务事项通知书》，限定其在2020年1月30日前缴纳税款1,581,948.06元。而承租方经袁新平多次催告至今仍未承担该笔税费，必然会对袁新平造成经济损失。依据合同约定，承租方已构成违约，袁新平可以行使解除权。且在该税款下换算成的租金于整个合同租金中占比较大，故可以认定该税款属于合同中的主要债务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”的规定，案涉合同法定解除条件也已成就。综上，根据袁新平于2019年8月1日通过函告及微信方式向承租方表达了解除合同的意思，本院认定其单方解除案涉合同的行为有效，该合同已于2019年8月1日解除。承租方依法应将案涉租赁房产腾空交还于袁新平。三、关于姜绍平、许丽英、陈建敏、黄娟是否应向袁新平提供案涉税款的完税凭证的问题。袁新平认为根据《中华人民共和国个人所得税法》第九条，承租方是支付所得的个人，依法为扣缴义务人，按要求应提供完税凭证；姜绍平、许丽英、陈建敏、黄娟认为，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条及其他条例规定，房产税的纳税人为房产产权人。故本案的完税义务应由袁新平履行。本院认为，首先，虽然《中华人民共和国个人所得税法》第九条第一款规定“个人所得税以所得人为纳税人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。”，但该法第十三条第二款也规定“纳税人取得应税所得，扣缴义务人未扣缴税款的，纳税人应当在取得所得的次年六月三十日前，缴纳税款；税务机关通知限期缴纳的，纳税人应当按照期限缴纳税款。”，故不能以存在扣缴义务人而免除纳税人的义务；其次，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条的规定，产权所有人是房产税的纳税义务人。本案中，案涉税款属房产税的一种，袁新平无疑是案涉税款的纳税人，该条例并未提及扣缴义务人等事宜；第三，《租赁合同》虽然约定承租方承担税费，但该条款只是明确了承租方要支付案涉的税款，并未明确承租方要向税务机关缴纳税款，而实际上，税务机关的《税务事项通知书》下发的对象也仅是袁新平。综上，本案纳税人系袁新平，即使承租方为扣缴义务人，但在其未缴纳税款时，纳税人也应承担缴纳义务。故对于袁新平要求承租方提供完税凭证的诉请，不予支持。四、关于案涉《租赁合同》解除后的房屋占有使用费是否可按合同约定的租金标准予以计算的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，虽然该规定是针对合同无效的情形，未涉及合同解除的情形，但这些情形下所涉占有使用费问题的本质是相同的，可以参照处理。承租方支付的2019年8月1日至9月30日二个月租金应在占有使用费中予以扣除。另，关于拖欠的水电费问题，袁新平认可承租方已结清，故撤回该项诉请。关于袁新平要求承租方将租赁以外的其受托管理的院落和空地管理权返还，因不能明确该诉请与本案租赁关系有何关联性，本院不做处理。综上，上诉人袁新平的上诉理由部分成立，应予部分支持；上诉人姜绍平、许丽英、陈建敏、黄娟的上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十四条第（三）项、九十六条第一款、一百一十四条第二款，《中华人民共和国个人所得税法》第九条第一款、十三条第二款，《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初3822号民事判决；二、解除上诉人袁新平与上诉人姜绍平、许丽英、陈建敏、被上诉人黄娟于2017年2月18日签订的《租赁合同》，上诉人姜绍平、许丽英、陈建敏、被上诉人黄娟应将案涉租赁房产于本判决生效之日一个月内腾空并交还于袁新平；三、上诉人姜绍平、许丽英、陈建敏、被上诉人黄娟于本判决生效之日起十五日内向袁新平支付拖欠的租金97,460.1元人民币，并支付违约金13,570.4元；四、上诉人姜绍平、许丽英、陈建敏、被上诉人黄娟应向上诉人袁新平支付案涉租赁房产占有使用费（自2019年8月1日起按原合同约定的单价计算，租赁物面积以本判决确定的为准，计算至案涉租赁房产腾空止），但应扣除2019年8月1至9月30日已支付的款项计254,082元；五、驳回上诉人袁新平在一、二审提出的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29,820元，减半收取14,710元，由上诉人袁新平负担7,355元，由上诉人姜绍平、许丽英、陈建敏、被上诉人黄娟负担7,355元；二审案件受理费30,779元，由上诉人袁新平负担9,233元，上诉人姜绍平、许丽英、陈建敏、被上诉人黄娟负担21,546元。本判决为终审判决。审判长 付 强审判员 徐志峰审判员 万利剑二〇二〇年七月十六日书记员 王丽红