福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初488号 原告：泉州市鲤城房地产公司，住所地福建省泉州市鲤城区后城**楼**。 法定代表人：黄文明，公司总经理。 委托诉讼代理人：郑宝玉，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴婧妍，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。 被告：郑庆雄，男，1971年10月2日出生，汉族，住福建省永春县。 被告：陈银花，女，1973年4月8日出生，汉族，住福建省永春县。 原告泉州市鲤城房地产公司（以下简称“鲤城房地产公司”）与被告郑庆雄、陈银花商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲤城房地产公司的委托诉讼代理人郑宝玉、吴婧妍到庭参加诉讼，被告郑庆雄、陈银花经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲤城房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除鲤城房地产公司与郑庆雄签订的《商品房买卖合同》（合同编号：200600042647，登记备案收件编号：×××55）；2.郑庆雄返还泉州市鲤城区××花园××号楼××号住宅、按揭贷款及首付款发票原件，并协助鲤城房地产公司办理《商品房买卖合同》预告登记和备案登记的注销手续；3.郑庆雄、陈银花共同支付给鲤城房地产公司代为垫付的按揭贷款本息116992.3元、诉讼费4705元、申请执行费2030元、违约金7488.1元及自鲤城房地产公司承担保证责任之日起至郑庆雄还清代偿款项之日止按按揭贷款总额的日万分之三计算的偿还贷款违约金；4.郑庆雄、陈银花共同支付鲤城房地产公司自2013年3月1日起至2017年2月10日止以284131元为基数按日万分之三利率计算的担保费用121040元；5.郑庆雄、陈银花共同支付鲤城房地产公司解除合同的违约金28413.1元；6.郑庆雄、陈银花共同承担本案律师费6000元及全部的诉讼费用。诉讼过程中，鲤城房地产公司变更诉讼请求为：1.解除鲤城房地产公司与郑庆雄签订的《商品房买卖合同》（合同编号：200600042647，登记备案收件编号：×××55）；2.郑庆雄返还泉州市鲤城区××花园××号楼××号住宅、按揭贷款及首付款发票原件，并协助鲤城房地产公司办理《商品房买卖合同》预告登记和备案登记的注销手续；3.郑庆雄、陈银花共同支付给鲤城房地产公司代为垫付的按揭贷款本息124480.4元、诉讼费4705元、申请执行费2030元；4.郑庆雄、陈银花共同支付鲤城房地产公司解除合同的违约金28413.1元；5.郑庆雄、陈银花共同承担本案律师费6000元及全部的诉讼费用。事实和理由：2009年10月26日，鲤城房地产公司与郑庆雄签订《商品房买卖合同》，约定：郑庆雄购买鲤城房地产公司开发的泉州市鲤城区××花园××号楼××号商品房一套，总价款284131元，郑庆雄交付首期款57131元，向中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称“建行泉州分行”）按揭贷款227000元；鲤城房地产公司在郑庆雄按揭贷款期间承担保证责任，在保证期间，若因郑庆雄逾期归还按揭贷款本息而导致鲤城房地产公司承担相应的保证责任，则郑庆雄向鲤城房地产公司支付自承担保证责任之日起至郑庆雄还清代偿款项之日止，按按揭贷款总额的日万分之三计算的违约金；若鲤城房地产公司代郑庆雄偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭贷款本金的10%，则视为郑庆雄构成根本性违约，鲤城房地产公司有权解除合同；在担保期间，郑庆雄应当在接到鲤城房地产公司协助办理商品房分户产权登记的通知之日起30日内，办理商品房分户产权登记手续，郑庆雄逾期不来办理的，鲤城房地产公司不再协助办理，郑庆雄应于逾期之日起按日向出卖人支付商品房的总价款万分之三的担保费用；因郑庆雄的原因，鲤城房地产公司解除合同的，自鲤城房地产公司发出书面解除合同的通知送达郑庆雄之日起解除，应向鲤城房地产公司支付该商品房总价款10%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及其他损失。郑庆雄、陈银花系夫妻，在向银行按揭贷款期间未能自觉履行还款义务。鲤城房地产公司屡次向郑庆雄、陈银花发送通知函、律师函催促支付相应款项，但郑庆雄、陈银花均无动于衷。2013年1月30日及2018年1月5日，鲤城房地产公司向郑庆雄发出催促办理商品房分户产权登记的通知函，但郑庆雄均未来办理。此外，截至2016年1月11日，因郑庆雄连续拖欠5期并累计拖欠57期应还贷款金额，建行泉州分行依法提起诉讼，法院判决：解除郑庆雄、陈银花与银行的《个人住房借款合同》，郑庆雄、陈银花偿还借款本金141966.74元及利息、罚息，鲤城房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。2019年11月1日，建行泉州分行向泉州市丰泽区人民法院申请强制执行，并通过银行转账冻结、划拨鲤城房地产公司账户款项116992.3元用于偿还郑庆雄、陈银花拖欠的按揭贷款本息。鲤城房地产公司因此案代郑庆雄、陈银花向泉州市丰泽区人民法院缴纳诉讼费4705元、申请执行费2030元。综上，郑庆雄、陈银花上述行为已构成根本违约，严重损害了鲤城房地产公司的合法权益。 郑庆雄、陈银花未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2009年10月26日，鲤城房地产公司（出卖人）与郑庆雄（买受人）签订合同编号为200600042647号的《商品房买卖合同》一份，约定：郑庆雄向鲤城房地产公司购买泉州市鲤城区××花园××号楼××号商品房，建筑面积共88.93平方米，总房款284131元；付款方式为按揭贷款方式，首付款57131元应于合同签订前支付，其余房款227000元可申请办理按揭贷款。在担保期间，若因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人应按按揭贷款总额的日万分之三向出卖人支付违约金，若出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭贷款本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权解除合同。因买受人的原因，出卖人解除合同的，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失，买受人不配合办理解除合同事宜的，出卖人有权扣除有关费用后无息退还剩余房款，余款可存放于出卖人处或者由出卖人向公证机关提存，提存费用由买受人承担。合同签订后，郑庆雄依约支付了首付款57131元。后，郑庆雄、陈银花共同向建行泉州分行贷款227000元用于支付剩余购房款，鲤城房地产公司为该笔款项承担连带保证责任。2016年1月11日，因郑庆雄、陈银花连续多期未及时依约偿还借款本息，建行泉州分行向泉州市丰泽区人民法院提起诉讼，请求解除建行泉州分行与郑庆雄、陈银花签订的《个人住房借款合同》；郑庆雄、陈银花归还建行泉州分行借款本金及利息；鲤城房地产公司对郑庆雄、陈银花的上述债务承担连带保证责任等。2017年2月6日，泉州市丰泽区人民法院作出（2016）闽0503民初743号民事判决，判决解除建行泉州分行与郑庆雄、陈银花签订的《个人住房借款合同》，郑庆雄、陈银花应偿还建行泉州分行借款本金141966.74元及相应利息，鲤城房地产公司对郑庆雄、陈银花的上述债务承担连带清偿责任，该判决已生效。后建行泉州分行向泉州市丰泽区人民法院申请执行，执行期间，鲤城房地产公司代郑庆雄、陈银花偿还了贷款本息116992.3元。2020年1月21日，鲤城房地产公司向本院提起本案之诉，并为此支付律师费6000元。 另查明，郑庆雄向鲤城房地产公司领取了销售不动产统一发票（发票号码×××57、×××66）。2009年11月16日，案涉商品房办理了预告登记。2014年6月30日，鲤城房地产公司代为偿还了银行按揭贷款7488.1元。 本院认为，鲤城房地产公司与郑庆雄签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。郑庆雄、陈银花未依约偿还建行泉州分行借款本息，导致鲤城房地产公司被要求承担连带清偿责任并代其垫付了116992.3元的本息，超过了按揭贷款本金的10%，根据案涉《商品房买卖合同》，郑庆雄已构成根本违约，现鲤城房地产公司请求解除案涉《商品房买卖合同》，符合双方合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，鲤城房地产公司要求郑庆雄返还案涉商品房及发票并协助办理预告登记注销等相应手续、支付违约金28413.1元（284131元×10%）及律师费6000元的请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，案涉《商品房买卖合同》约定，鲤城房地产公司在解除合同后可扣除有关费用后无息退还剩余房款，因鲤城房地产公司已收取郑庆雄全部购房款284131元，故鲤城房地产公司可扣除其代垫的按揭贷款本息124480.4元（116992.3元+7488.1元）、违约金28413.1元及律师费6000元后，余款应返还给郑庆雄。陈银花并非案涉《商品房买卖合同》的相对方之一，故鲤城房地产公司请求陈银花偿还代垫款项、支付违约金、律师费等，于法无据，不予支持。至于鲤城房地产公司应退还的有关款项，郑庆雄可另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除泉州市鲤城房地产公司与郑庆雄于2009年10月26日签订的合同编号为200600042647号的《商品房买卖合同》； 二、郑庆雄应于本判决生效之日起十日内将址在泉州市鲤城区××花园××号楼××号商品房及销售不动产统一发票（发票号码×××57、×××66）返还给泉州市鲤城房地产公司，并协助泉州市鲤城房地产公司办理《商品房买卖合同》预告登记注销等相应手续； 三、郑庆雄应于本判决生效之日起十日内将泉州市鲤城房地产公司代其垫付的按揭贷款本息124480.4元支付给泉州市鲤城房地产公司； 四、郑庆雄应于本判决生效之日起十日内支付给泉州市鲤城房地产公司违约金28413.1元； 五、郑庆雄应于本判决生效之日起十日内支付给泉州市鲤城房地产公司律师费6000元； 六、驳回泉州市鲤城房地产公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3613元，由泉州市鲤城房地产公司负担147元，郑庆雄负担3466元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  杨佩芳 人民陪审员  庄燕茹 人民陪审员  叶鲤生 二〇二〇年七月二十四日 书 记 员  林丽芳 本判决书适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。