江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初817号原告：周新华，男，1979年6月22日生，汉族，住苏州市虎丘区。原告：许雪艳，女，1981年1月5日生，汉族，住苏州市虎丘区。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈礼生，上海华浦律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：李婷，上海华浦律师事务所律师。被告：陈华明，男，1979年12月19日生，汉族，住苏州市虎丘区。被告：周赟，女，1979年11月29日生，汉族，住苏州市虎丘区。上述两被告共同委托诉讼代理人：邵冰妍，江苏云贤律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：周文，江苏云贤律师事务所律师。原告周新华、许雪艳与被告陈华明、周赟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告周新华、许雪艳及其共同委托诉讼代理人陈礼生，被告陈华明、周赟的共同委托诉讼代理人邵冰妍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周新华、许雪艳向本院提出诉讼请求：一、判决被告陈华明、周赟共同返还原告周新华、许雪艳双倍购房定金共计100万元（即返还定金50万元，赔偿50万元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告周新华、许雪艳为夫妻关系，被告陈华明、周赟为夫妻关系。原告方、被告方、苏州安美投资管理有限公司三方于2019年7月21日签订《房屋买卖(居间)合同》（合同编号为：0002513）。合同约定：被告方将坐落于苏州市高新区鹿山雅苑5幢102室的房屋以617万元的价格出售给原告方。同时约定定金支付方式为：2019年7月4日前支付购房定金200000元整，2019年7月21日前支付购房定金300000元整。提供资料办理网签、资金托管时间为：2019年9月1日；违约责任为：未按合同约定办理相关手续或支付价款的视为违约，每逾期一日，违约方向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金，逾期7日守约方有权选择即日解除合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。合约签署后，原告方按时支付完定金，后由被告方陈华明出具收条，在原告方支付完定金后，多次催被告办理网签、资金托管时候，被告多次以各种理由推托，后来原告方心存疑惑，通过相关渠道了解，才发现被告方所售房屋在原被告方签署本协议之前已经被苏州市吴中区人民法院预查封，后来还被苏州市虎丘区人民法院预查封，导致被告方本根无法办理房产证，更不要说办理网签及资金托管手续了，当然也无法办理过户手续。原告方认为，双方签署合同之后，均应严格按照约定履行自己的义务，而本案中，被告故意隐瞒真相，在与原告方签署合同时候已经法院做了预查封，存在严重的欺诈行为，实属严重违约，导致原告方买房的目的根本无法实现，被告方已构成根本违约。为维护原告方的合法权益，特诉至贵院，敬请贵院依法判决，支持原告方诉求。被告陈华明、周赟共同辩称，被告认为如果原告主张解除本协议，被告愿意返还50万元购房款，但是被告认为其中只包括定金20万，30万元为购房款，本案双方都有过错不适用定金罚责，本案中三方中都知道房子的状态，不存在欺诈情况，合同自始无效，只承担缔约过失责任。经审查本院认定如下事实：2019年7月21日，被告陈华明、周赟（出售方、甲方）与原告周新华、许雪艳（买受方、乙方）签订《房屋买卖(居间)合同》一份，合同约定：甲方同意将本人坐落于苏州市高新区鹿山雅苑5幢102室房屋出售给乙方，甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币617万元，该房屋如有增值税及附加由乙方承担，如有个人所得税由乙方承担，房屋产权登记的相关费用由乙方承担，贷款的相关费用由乙方承担，配套设施过户的相关费用由乙方承担。乙方于2019年7月4日向甲方交付定金人民币20万元；乙方于2019年7月21日向甲方交付定金人民币30万元，首付款部分乙方于办理资金托管当日将房款人民币225万元存入资金托管账户。贷款部分乙方委托丙方办理人民币225万元贷款，实际贷款金额和年限以银行审批为准，甲乙双方于乙方贷款放款七日内办理过户手续。合同第六条第一款约定：甲方保证本合同第一条所述各项情况与事实完全相符，且对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配处置，并保证已取得该房屋共有人或甲方配偶的同意。如该房屋存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响合同正常履行的，应由甲方负责解决，并承担乙方、丙方或其他任意第四方由此所造成的一切损失。合同第六条第二款约定：乙方双方应按本合同约定积极配合办理网签、资金托管、贷款（若有）、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项税费。未按本合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金。逾期七日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。合同第六条第五款约定：本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。合同第七条第二款约定：甲、乙双方在丙方提示下已验明该房屋权属原件及相关身份证明原件，为保障交易安全，甲乙双方均同意于本合同签订之日将房屋权属证明暂存于丙方保管。合同第七条第三款约定：对于签订本合同时该房屋尚未取得不动产权证/房屋的所有权人没有全部到场签字均可能导致本合同履行不能的风险，丙方已尽充分告知义务，甲乙双方愿意承担后果。合同第七条其他约定事宜：……（6）甲乙双方初步约定办理手续时间是2019年9月1日前，具体不是甲方恶意拖延不办产证，不是甲方责任，甲方产证出的七个工作日内，甲乙双方提供合法材料办理网签手续。合同签订后，原告按约支付了定金50万元。又查明，苏府（2019）61号文件中规定：……（3）扩大住房限制转让实施范围，对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施，自本意见实施之日起，苏州市范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目)，购房人自取得不动产证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产证满5年后方可转让。该文件于2019年7月25日起实施。另查明，苏州市高新区鹿山雅苑5幢102室房屋于2019年2月13日被苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初1359号案件预查封，之后于2019年9月11日被本院（2019）苏0505民初5217号民事案件轮候预查封。该判决书中查明：该案原告袁敏英与被告陈华明、周赟于2019年5月31日签订的《房屋买卖(居间)合同》，涉案房屋于2019年2月13日已经被苏州市吴中区人民法院查封，同年4月19日，被告陈华明、周赟又被苏州北辰旭昭置业有限公司以涉案房屋为标的物进行起诉，其做为房屋的所有权人对房屋的信息应当具有全面的了解义务，尤其是其作为被告已经被吴中区人民法院和虎丘区人民法院起诉，其应当预见到涉案房屋有可能被查封，仍与该案原告签订房屋买卖合同并通知该案原告至苏州北辰旭昭置业有限公司交付购房款，未告知该案原告涉诉事实，其对于即将出售的房屋应当尽到瑕疵担保义务，故被告应当对其过错承担责任。故本院作出判决，判决：一、原告袁敏英与被告陈华明、周赟签订的《房屋买卖(居间)合同》解除；二、被告陈华明、周赟于本判决生效之日起十五日内返还原告袁敏英房款3359941元；三、被告陈华明、周赟于本判决生效之日起十五日内向原告袁敏英支付违约金1096000元；四、驳回原告其他诉讼请求。原告周新华、许雪艳于2019年8月23日已知晓该房屋已被查封，原告与被告就房屋买卖合同履行多次协商无果后，原告致本案诉讼。以上事实，有当事人提供的《房屋买卖(居间)合同》、收条、《苏州市商品房买卖合同》、微信聊天记录、（2019）苏0505民初5217号民事判决书、苏府（2019）61号文件等证据以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，当事人在订立合同时应当严谨、审慎。本案中，被告陈华明、周赟作为系争房屋的产权人，在签订合同时应当如实告知买受方房屋权属状况，应于房屋交易过程中承担瑕疵担保责任，即保证房屋不存在影响交易的限制。但根据当事人陈述，被告陈华明、周赟在与原告周新华、许雪艳在签订买卖合同时未如实说明涉案房屋的真实权属情况，在签订合同后原告才知晓涉案房屋存在查封的情况，导致买卖合同不能履行，其行为具有明显过错。原、被告在签订房屋买卖合同时，涉案房屋已经存在查封的情况，而原告周新华、许雪艳未主动核实涉案房屋权属情况，明知该房屋尚未办理产权证仍与被告签订房屋买卖合同，最终导致合同不能履行，自身亦具有过错。同时，原被告签订的《房屋买卖(居间)合同》中第七条重要告知事项还用加粗字体明确提示：对于签订本合同时该房屋尚未取得不动产权证/房屋的所有权人没有全部到场签字均可能导致本合同履行不能的风险，丙方已尽充分告知义务，甲乙双方愿意承担后果；同时合同约定“具体不是甲方恶意拖延不办产证，不是甲方责任”，而案涉房屋无法办理产证系被人民法院查封，无法认定被告恶意拖延。同时，依据苏州市相关文件规定，原告与被告对该房屋买卖合同无法继续履行已应当知晓，现已无实际履行之必要。因原、被告对合同不能履行均具有过错，本院认为本案不适用定金罚则，故对于原告要求被告返还双倍定金50万元的诉讼请求，本院不予支持，但被告收取的50万元定金应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈华明、周赟于本判决生效之日起十五日内返还原告周新华、许雪艳购房定金50万元。二、驳回原告其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：62×××62。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，保全费5000元，合计11900元，由被告陈华明、周赟负担7420元，由原告周新华、许雪艳负担4480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10×××76。审判员 邹 懿二〇二〇年七月十四日书记员 黄天涵