湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初2208号原告：湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区丝绸中路金侨世纪苑。法定代表人：戈清莲，总经理。委托诉讼代理人：陈飞，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李咸武，湖南弘一律师事务所律师。被告：陈金国，男,1972年9月6日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告:韩浩，女,1976年4月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告湘潭金世纪物业发展有限公司（以下简称“金世纪物业公司”）与被告陈金国、韩浩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金世纪物业公司的委托诉讼代理人陈飞及被告陈金国到庭参加诉讼，被告韩浩经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金世纪物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理服务费5196元（截止2020年3月31日），并向原告支付相应的逾期付款违约金（自2018年3月1日起，以5196元为基数，按照每日万分之五的标准，计算至全部物业管理服务费付清之日止）；2、被告承担诉讼费。事实与理由：原告系金地亚小区的物业服务公司，被告系金地亚家园小区的业主。原告与湖南报业房地产发展有限责任公司签订了《物业服务合同》，且与业主签订的《商品房买卖合同》中亦对物业服务进行了约定。合同约定，住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.48元/平方米，逾期缴纳物业管理费的应按拖欠金额每日万分之五的标准交纳违约金。原告在与被告签订《物业服务合同》后，严格按照《物业服务合同》约定履行了物业管理服务义务，被告亦享受了原告所提供的相应的物业管理服务。但被告自2018年3月起就未按照物业服务合同的规定交纳相关物业管理服务费，构成了违约。期间，原告多次催促被告履行合同约定的付款义务，但被告仍然拒不交纳。被告长期拒交物业管理服务费的行为，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告陈金国、韩浩辩称：合同约定，住宅物业管理服务标准应该按建筑面积每月1.15元/平方米，但金世纪物业公司并未按照合同履行物业管理服务义务，业主没有享受物业所提供的物业管理服务，因此业主自2018年3月起就未交纳物业管理服务费，其一、物业公司没有上门就物业费一事与业主沟通；其二原告房屋漏水，屋顶防水等都是业主自己出钱做，其三房屋主卧次卧的房屋已开裂，2017年因物业不作为，与业主纠纷至派出所调解协商后，物业应补偿业主9个月物业费。小区2009年开始交付，交房期间的物业服务企业是深圳龙城物业公司，金世纪物业公司2012年在没通过业主大会就和开发商签订合同进驻小区，根据物业管理条例、业主大会指导规则物业选聘程序就是不合规、不合法。物业服务合同终止后，物业公司未及时退场、配合交接的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。去反应后没有任何效果，从其他业主得知物业管理服务存在的问题很严重很普遍。我觉得交纳的物业费和享受到的服务完全不符，金世纪物业公司根本违背了合同规定的服务内容和要求。不仅仅如此，物业管理存在着很严重的安全隐患问题，常常担惊受怕，觉得我和家人的生命常常得不到任何有效保障，小区的治安安全隐患非常严重，小区保安已整体外包、人员素质不高、管理松散，小区消防安全隐患极为严重，小区的违建现象也非常严重。金世纪物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，我要求核减部分物业费完全合情合理合法。经审理查明：2016年12月30日，陈金国、韩浩与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了位于长沙市望城区××镇报业文化城（金地亚）第高层11栋11层1106号房屋，建筑面积139.32平方米。在该房屋买卖合同中双方对物业服务进行约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为金世纪物业公司，物业服务收费方式为包干制，服务期限自通知买受人交房之日起至物业成立业主委员会重新签订物业管理合同止，物业服务收费价格为1.48元／月／平方米（建筑面积），收费起始时间从通知办理入伙手续时间为准。物业服务企业按照半年收取，买受人应当在每年的2月1日和7月1日前缴费。2017年7月18日，陈金国在与金世纪物业公司签订的《前期物业管理协议》尾部业主处签名，约定将自有房屋金（米）地亚家园****房委托金世纪物业公司实行物业服务管理。2017年9月1日，金世纪物业公司与案外人湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》，约定由金世纪物业公司为湖南报业文化城.金【米】地亚家园提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为小高层住宅带电梯1.48元／平方米／月，物业服务费按半年交纳，业主或者物业使用人应在每半个年度的第一个月履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起向业主和物业使用人按每日应交纳物业服务费的万分之五收取违约金；物业管理期限自2017年9月1日起至业主委员会成立或湖南报业房地产发展有限责任公司提出合同终止止。另查明，金世纪物业公司在涉案小区服务期间，包括公共秩序维护的协助管理、垃圾清洁管理、消防管理等方面存在服务瑕疵。在本院同物业公司起诉其他业主的物业服务合同纠纷案件中查明，2019年12月28日，金世纪物业公司向涉案小区湖南报业文化城小区业主委员会发送工作联系函，载明：“因我司与相关合作单位合同到期时间为2019年12月31日，我司拟在2020年1月9日全面停止物业服务”。2020年1月21日，该业主委员会向业主发出《关于春节期间物业服务有关工作报告》，载明“2020年1月20日下午，在金山桥街道、黄金社区的组织下，在黄金社区召开了由业委会与金世纪物业参加的物业管理联席会议，协商并明确春节期间保障物业服务有关工作安排。金世纪物业代表表示落实春节期间物业服务工作，承诺保障物业服务持续到2020年2月8日，后续物业移交工作以进一步协商为准。业主理应配合积极交纳2020年2月8日之前的物业费和水电费”。后因该业主委员会新聘请的物业公司未能及时进驻小区，加之突发新冠肺炎疫情，金世纪物业公司未及时退出小区，在2020年2、3月期间，仍为案涉小区持续提供了安保服务、公用设施维修养护服务等物业服务。庭审中，金世纪物业公司陈述自2018年3月1日至2020年3月31日止，陈金国共拖欠25个月共计5196元的物业管理费未交。陈金国认可自2018年3月1日起未缴纳物业管理费，但认为物业公司的工作人员已口头同意减免9个月的物业费，陈述未交费原因系金世纪物业公司提供的服务未达到标准以及因房屋漏水花费的修理费开发商并未予以赔付。上述事实有原告提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》、《前期物业管理协议》、《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》、律师函照片、被告提供的照片、庭审笔录予以证实，在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。原告与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》，对原、被告均具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。虽金世纪物业公司原拟于2020年1月退出案涉小区，但因客观原因原告在其主张的收费期间内持续为小区提供服务，该小区业主也实际接受服务，二者形成事实上的物业服务合同关系，交纳物业费用的义务仍应由被告负担。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的义务。故原告要求被告支付物业管理费用的主张成立，本院予以支持。被告陈述的金世纪物业公司工作人员已口头减免其9个月物业费的事实，因被告无证据予以证实且原告对该事实不予认可，故本院对该事实不予认定。因原告提供的物业服务存在瑕疵，相应的物业管理费用收取标准应进行调整，本院将原告主张的物业服务费收费标准酌情核减10%，确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费。即从2018年3月1日至2020年3月31日止，被告应向原告缴纳物业费4639元（139.32平方米×1.48元/平方米/月×25个月×0.9,四舍五入取整）。故对原告要求被告支付物业管理费5196元的诉讼请求，本院予以部分支持。被告所主张的其与开发商之间的纠纷系另一个法律关系，被告可依法另行主张权利，对于被告的该抗辩理由，本院不予采纳。关于原告诉请逾期付款违约金的主张，考虑到案涉小区实际情况，被告未予交纳物业费用系认为物业公司服务存在瑕疵，虽其以拒交物业费的方式进行对抗并不妥当，但并非恶意拖欠。故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈金国、韩浩于本判决生效后十日内向原告湘潭金世纪物业发展有限公司支付自2018年3月1日至2020年3月31日止的物业管理费4639元；二、驳回原告湘潭金世纪物业发展有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告陈金国、韩浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  高芳二〇二〇年七月二十三日法官助理陈潇代理书记员  何蓉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。