江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初2390号原告：无锡市硕放经济发展有限公司，住所地无锡市新吴区长江南路**。法定代表人：陆斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王学华，上海市汇业（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丹，上海市汇业（无锡）律师事务所律师。被告：无锡翔苑物业管理有限公司，，住所地无锡市新吴区硕放街道裕丰南路**法定代表人：夏正红。委托诉讼代理人：郎建，北京市京师（无锡）律师事务所律师。原告无锡市硕放经济发展有限公司（以下简称经发公司）与被告无锡翔苑物业管理有限公司（以下简称翔苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告经发公司的委托诉讼代理人沈丹、被告翔苑公司的委托诉讼代理人郎建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经发公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除经发公司与翔苑公司于2018年7月1日签订的房屋租赁合同；2、判令翔苑公司立即腾空搬离并返还位于无锡市新吴区的房屋（面积17316.52平方米）；3、判令翔苑公司立即支付2019年12月31日前拖欠经发公司的租金1900000元，并继续支付租金至合同解除之日止；4、判令翔苑公司自合同解除的次日起至实际搬离之日止，按照合同解除之日的房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；5、判令翔苑公司赔偿经发公司逾期付款违约金（以275000元为基数，自2019年2月1日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算；以400000元为基数，自2019年8月1日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算）；6、本案诉讼费由翔苑公司负担。事实和理由：经发公司与翔苑公司于2018年7月1日签订房屋租赁合同，约定经发公司将位于无锡市新吴区的“翔苑打工楼”整体出租给翔苑公司使用，租赁期限自2018年7月1日起至2022年12月31日止，合同还约定翔苑公司需向经发公司支付2018年6月30日前结欠的租金。双方签订租赁合同后，翔苑公司未按期支付租金，且翔苑公司还存在违反合同约定擅自将房屋转租给了第三人的行为。2019年12月31日，经发公司向翔苑公司邮寄了解除合同的律师函，2020年3月26日，经发公司再次派人上门向翔苑公司送达解除合同的律师函。翔苑公司辩称：2020年3月26日翔苑公司确实收到解除合同的律师函，但经发公司早已知晓翔苑公司存在转租行为，且知晓时间已超过6个月，该期间经发公司并未向翔苑公司提出异议，故经发公司无权据此解除与翔苑公司签订的房屋租赁合同。经审理查明:2018年7月1日，经发公司与翔苑公司签订房屋租赁合同，合同约定经发公司将位于无锡市新吴区使用，出租建筑物面积为17316.52平方米。租赁期限为2018年7月1日至2022年12月31日，第一年租金为750000元，自第二年起，租金在上一年度租金标准上每年上涨50000元。租金支付方式为每6个月支付一次，在每半年的第一个月支付完毕，翔苑公司如逾期支付租金，则按照应付租金的每日万分之五计算违约金。租赁期间，翔苑公司不得擅自转租合同项下约定的房屋或擅自与第三方进行合作经营。翔苑公司如拖欠租金或合同约定的相关费用超过1个月，则经发公司有权单方解除合同。合同期满或提前解除合同后，翔苑公司应在30日内办理相应退房手续。合同生效后，翔苑公司另行支付经发公司履约保证金200000元，翔苑公司不得使用该保证金在租期内充当租金，但翔苑公司如未按约支付租金及相关费用，经发公司有权从保证金中予以扣除，并使用保证金的部分或全部赔偿经发公司的损失。合同另约定，翔苑公司结欠经发公司2018年6月30日前的租金1825000元，翔苑公司分三笔支付该款，第一笔600000元于2018年12月31日前付清，第二期600000元于2019年6月30日前付清，第三笔625000元于2019年12月31日前付清。翔苑公司如未按约付款，经发公司有权要求翔苑公司立即付清剩余全部租金，并有权解除房屋租赁合同，并从翔苑公司应付款日的次日起按照应付款项的日万分之五计算违约金。合同签订后，翔苑公司于2018年10月12日支付170000元，于2018年12月13日支付105000元，于2019年2月3日支付800000元。2020年3月26日，经发公司向翔苑公司送达律师函，言明因翔苑公司截至2019年12月31日已拖欠租金1900000元，经发公司现依据合同约定解除与翔苑公司的房屋租赁合同。就租金支付情况，经发公司与翔苑公司一致确认如下：翔苑公司已支付2018年7月1日至12月31日的租金375000元，2019年1月1日至6月30日的租金已支付100000元，剩余275000元未支付，2019年7月1日至12月31日的租金400000元未支付，2018年6月30日前结欠的租金仅支付600000元，剩余1225000元租金未支付；综上，截至2019年12月31日，翔苑公司尚有1900000元租金未支付。就转租情况，经发公司与翔苑公司一致确认，翔苑公司未经许可于2018年10月份案涉房屋转租给无锡子文企业后勤服务有限公司（以下简称子文公司）使用，租期为2019年3月1日至2022年12月31日，年租金1200000元。翔苑公司另表明，签订合同后，子文公司已向翔苑公司付款2000000元，但其中仅有1200000元为支付的租金，剩余800000元为子文公司归还的借款。上述事实有房屋租赁合同，支付凭证、发票，律师函、送达照片、签收单及当事人陈述等证据在卷佐证。经发公司向本院陈述，翔苑公司拖欠1900000元租金后，经发公司已于2019年12月31日向翔苑公司邮寄送达了解除合同的律师函，但该邮件未被签收。2020年3月26日，经发公司派人上门送达解除合同的律师函，并催告翔苑公司立即支付已拖欠的租金，但翔苑公司收到解除函后至经发公司起诉时仍未支付任何款项。翔苑公司多次拖欠租金，且已超过一个月，满足了合同约定的单方解除条件，经发公司与翔苑公司的房屋租赁合同应在2020年3月26日已解除，翔苑公司除应支付2020年3月26日前的租金外，还应自合同解除次日起按照解除合同之日的租金标准计算占有使用费。因翔苑公司拒不支付租金，也不腾退案涉租赁房屋，故诉至法院要求人民法院确认其解除合同时间，并据此计算翔苑公司应支付的租金和占有使用费。翔苑公司向本院陈述，2019年9、10月份，经发公司在签订房屋租赁合同时的授权签字代表朱某与翔苑公司、次承租人子文公司口头达成一致意见，即由子文公司代翔苑公司向经发公司支付租金，以保证房屋租赁合同能够继续履行，经发公司并未对此表示反对，因三方已达成口头协议，翔苑公司再未向经发公司支付租金。对此，翔苑公司未提供证据。翔苑公司另表明签订租赁合同时已支付经发公司200000元履约保证金。经发公司认可收到该笔保证金，但表明因翔苑公司违约在先，故应按照合同约定在用保证金抵扣违约金、占有使用费后再抵扣欠付的租金。翔苑公司另主张经发公司应按照新冠疫情期间的有关政策减免疫情期间其应负担的租金，经发公司认为翔苑公司不存在受疫情影响而经营困难的情况，且翔苑公司在疫情发生前即存在拖欠租金行为，故不同意减免。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。房屋租赁合同已明确约定翔苑公司如未在约定期间支付租金，且拖欠租金时间超过一个月，经发公司有权解除合同，上述约定系双方的真实意思表示，对双方均具有法律效力。翔苑公司虽辩称已达成由子文公司代其向经发公司支付租金的口头协议，但并未就此提供证据证明，故本院对其抗辩意见不予采信。经发公司已按照合同约定在房屋租赁合同解除条件成就后以通知的方式行使了合同解除权，翔苑公司在答辩期间虽对经发公司解除租赁合同的行为提出异议，但翔苑公司已认可其拖欠租金超过一个月的事实，故翔苑公司的异议不能成立，经发公司解除合同的行为已发生法律效力。经发公司主张立即解除与翔苑公司签订的房屋租赁合同，并要求人民法院依法确认其解除合同时间，故经发公司的上述主张实际为要求人民法院依法确认其解除租赁合同行为的法律效力。综上，本院依法确认经发公司与翔苑公司于2018年7月1日签订的房屋租赁合同已于2020年3月26日解除。翔苑公司已认可拖欠经发公司2019年12月31日前的租金190000元，本院对经发公司要求翔苑公司立即支付拖欠租金1900000元的诉讼请求，依法予以支持。翔苑公司已确认未支付2020年1月1日至2020年3月26日的租金，根据租赁合同约定，2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金应为800000元，故2020年1月1日至3月26日期间租金为186301.37元（8000000/365*85）。翔苑公司虽主张经发公司应减免其疫情期间的租金，但并未举证证明其存在因疫情导致经营困难的事实，且经发公司已表明不同意减免，故本院对翔苑公司要求减免疫情期间租金的意见不予支持，翔苑公司应支付经发公司租金186301.37元。经发公司与翔苑公司签订的房屋租赁合同已于2020年3月26日解除，翔苑公司在合同解除后应立即退还案涉租赁房屋，本院对经发公司要求翔苑公司立即腾空搬离并返还位于无锡市新吴区的房屋的诉讼请求依法予以支持。翔苑公司未在租赁合同解除后及时搬离案涉房屋，故应支付案涉房屋自合同解除次日至实际搬离之日的占有使用费，经发公司要求按照合同解除之日租赁合同约定的租金标准计算占有使用费的诉讼请求符合双方的合同约定，本院依法予以支持。翔苑公司应自合同解除次日即2020年3月27日起至实际搬离之日止按照每天2191.78元（800000/365）的标准支付经发公司占有使用费。翔苑公司虽已支付经发公司履约保证金200000元，但根据租赁合同约定，经发公司有权选择是否使用该保证金抵扣房屋租金，现经发公司未将该保证金先行抵扣租金，且翔苑公司存在未在合同约定的期限内支付经发公司2019年1月1日至6月30日期间的剩余租金275000元，以及2019年7月1日至12月31日期间的租金400000元的事实，故对经发公司主张翔苑公司按照上述未付租金日万分之五的标准赔偿违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认无锡市硕放经济发展有限公司与被告无锡翔苑物业管理有限公司于2018年7月1日签订的房屋租赁合同已于2020年3月26日解除。二、无锡翔苑物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日腾空搬离并向无锡市硕放经济发展有限公司返还位于无锡市新吴区的房屋（面积17316.52平方米）。三、无锡翔苑物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市硕放经济发展有限公司支付2019年12月31日前的租金1900000元，并赔偿无锡市硕放经济发展有限公司违约金（以275000元为基数，自2019年2月1日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算；以400000元为基数，自2019年8月1日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算）。四、无锡翔苑物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市硕放经济发展有限公司支付2020年1月1日至2020年3月26日期间的租金186301.37元。五、无锡翔苑物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市硕放经济发展有限公司支付自2020年3月27日起至实际搬离之日止，按照每日2191.78元计算的房屋占用使用费。六、驳回无锡市硕放经济发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23490元减半收取11745元（此款已由无锡市硕放经济发展有限公司预交），由无锡翔苑物业管理有限公司负担（无锡市硕放经济发展有限公司同意其预交的案件受理费11745元由无锡翔苑物业管理有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡翔苑物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付给无锡市硕放经济发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 孙东飞二〇二〇年七月十三日法官助理 张新武书 记 员 张玉琼本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。