江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1569号上诉人（原审原告）：邓名城，男，1975年3月15日生，汉族，住江西省瑞金市。委托诉讼代理人：袁平生，江西南芳（瑞金）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨祖咪，江西南芳（瑞金）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：钟永红，男，1971年3月15日生，汉族，住江西省瑞金市。被上诉人（原审被告）：刘理红，女，1974年5月28日生，汉族，住江西省瑞金市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘克俊，江西洪都律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审被告）：瑞金市发展和改革委员会，住所地：瑞金市金都大道**。负责人：谢立文。委托诉讼代理人：胡美香，江西赣瑞律师事务所律师，一般代理。上诉人邓名城因与被上诉人钟永红、刘理红、瑞金市发展和改革委员会共有物分割纠纷一案，不服江西省瑞金市人民法院（2019）赣0781民初4212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓名城上诉请求：一、裁定将本案发回重审，或查清案件事实后对瑞金市人民法院作出的（2019）赣0781民初4212号《民事判决书》予以改判，改判被上诉人共同向上诉人赔付850191.5万元；二、裁决一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人邓名城与被上诉人钟永红、刘理红均是合法、平等的房屋购买人，因均未对涉案房屋办理过户登记及预告登记手续，对涉案房屋均无法享有物权，仅对房屋出卖人彭民、刘海红享有平等的债权。1、根据《物权法》第九条第一款规定及第二十条第一款规定，被上诉人钟永红、刘理红与彭民、刘海红于2011年11月7日签订房屋买卖合同，至2015年3月2日（上诉人邓名城与彭民、刘海红签订房屋买卖合同之日)之前，被上诉人钟永红、刘理红并未对涉案房屋办理过户及预告登记手续。此时，彭民、刘海红对涉案房屋并未进行物权变更登记，仍为房屋所有权人，可以对涉案房屋进行自由处分。2015年3月2日彭民、刘海红与上诉人邓名城签订购房合同将涉案房屋出售给上诉人邓名城，属于合法的处分行为，合同合法有效。2、不动产未经过户登记及预告登记不可对抗第三人。被上诉人钟永红、刘理红未对涉案房屋办理过户登记及预告登记，且未实际占有及使用，是上诉人邓名城会与彭民、刘海红签订购房合同并支付购房款的原因之一。作为买受人的上诉人邓名城在与彭民、刘海红签订购房合同之前，无法通过不动产登记部门知晓涉案房屋是否已经存在出售这一情况。且彭民使用钥匙打开涉案房屋带着上诉人邓名城进入房屋内查看情况时，被上诉人钟永红、刘理红并未入住并使用该房屋，该房屋没有能够引起上诉人邓名城正常怀疑已经存在出售的情况。3、被上诉人钟永红、刘理红于2012年5月30日办理了房屋他项权证(抵押权)，但该抵押权不成立，即便成立，该抵押权也不产生过户登记及预告登记的法律效力。首先，抵押权不妨碍上诉人邓名城进行购买，甚至并不会最终妨碍上诉人邓名城办理过户登记；其次，该抵押权在办理时，被上诉人钟永红、刘理红仅支付了40万元购房款，尚有60万元购房款未支付，在此前提下，却以涉案房屋的超额价值予以抵押，属于超额担保；再次，被上诉人钟永红、刘理红与彭民、刘海红仅存在着房屋买卖的事实，但该抵押权，却以“贷款抵押”为设立理由，该设立基础失当。二、被上诉人钟永红、刘理红及物价局参与涉案房屋征收拆迁工作的程序、方式失当。2016年，涉案房屋在征收拆迁时，登记权人仍为彭民、刘理红。此时，政府征收拆迁部门的工作流程应当是，通过不动产的登记信息，确定彭民、刘海红为房屋所有权人，进而联系彭民、刘海红对接征收拆迁工作，并由彭民、刘海红接收征收拆迁补助款，然后，彭民、刘海红将拆迁补助款一分为二，由上诉人邓名城、被上诉人钟永红、刘理红均分享有。或者是，由彭民、刘海红告知政府征收拆迁部门其已经将涉案房屋出售给了上诉人邓名城、被上诉人钟永红、刘理红，进而由上诉人邓名城、被上诉人钟永红、刘理红与政府征收拆迁部门对接工作并均分拆迁补助款。至于上诉人邓名城、被上诉人钟永红、刘理红因无法通过各自的购房合同实现合同目的，无法完全获取房屋价值，则后续可依据各自的购房合同进一步向彭民、刘海红主张合同责任。但是，经翻查涉案房屋的所有征收拆迁工作的存档资料，作为房屋产权人的彭民、刘海红却没有一处签名和其他资料说明，即彭民、刘海红根本没有参与到涉案房屋的征收拆迁工作中。而是，被上诉人钟永红、刘理红突兀的以涉案房屋所有权人的身份参与到征收拆迁工作之中，在上诉人邓名城知晓这一情况后，便向政府征收拆迁部门出具了书面申请，由此，涉案房屋征收拆迁工作得以暂缓处理。在上诉人邓名城对涉案房屋征收拆迁工作介入后，政府拆迁部门应当紧急联系彭民、刘海红并向其进一步了解房屋的相关情况，如无法联系，应当以“公对公”的方式向房屋局、土管局、不动产登记中心、象湖镇政府、派出所、居委会等主管部门进行了解核实。但这些核实工作在并未开展的情况下，并非前述主管单位的物价局出具了《证明》一份，说明房屋产权属于钟永红所有。物价局的该份《证明》明显违法，理由是：1、物价局并非涉案房屋的主管部门，没有出具该份《证明》的主体资格；2、被上诉人钟永红系物价局的内部人员，在法律上有利害关系，物价局出具该《证明》，对被上诉人钟永红有庇护之嫌；3、《证明》中签字的责任单位调查干部，在物价局是否确有钟延锋、曾明二人?是否其二人亲笔签名?4、《证明》中的调查四邻，是否真实的有走访调查?有无调查笔录?且调查方式极不严谨，周边邻居无法证明。5、《证明》正常的出示方式应该是由政府征收拆迁部门在收到物价局出具的《证明》后向上诉人邓名城出示，并向其说明来源及证明内容，询听上诉人邓名城的意见。但，该份《证明》是由被上诉人钟永红直接拿着去找上诉人邓名城的，且该份《证明》在涉案房屋征收拆迁工作资料中没有存档。上诉人邓名城基于《证明》，误以为被上诉人钟永红、刘理红对涉案房屋享有完全权利，才同意向政府征收拆迁部门撤回之前提交的暂缓拆迁申请（详见上诉人邓名城于2017年1月23日出具的《声明书》)。该份《证明》与本案关系重大，但一审法院未依职权责令作为物价局调查干部的钟延锋、曾明出庭说明情况。上诉人邓名城在此声明：保留追究物价局（承继单位瑞金市发展和改革委员会）及相关责任人法律责任的权利。上诉人邓名城在出具《声明书》之后，政府征收拆迁部门即与被上诉人钟永红、刘理红签订了《瑞金市绵江河“一江两岸”棚户区改造项目土地房屋征收补偿安置补充协议》并由此获得了征收拆迁补偿款1700383元，直接侵害了彭民、刘海红的合法权益，并间接侵害了上诉人邓名城的合法权益。根据《合同法》第52条规定，政府征收拆迁部门与被上诉人钟永红、刘理红签订的征收补偿安置补充协议应属无效合同。三、被上诉人钟永红、刘理红提供的彭民的书面证明及视频，不合情理、不合法，无法实现对征收补偿安置补充协议的效力追认。1、书面证明及视频明显偏向于被上诉人钟永红、刘理红，在上诉人邓名城与被上诉人钟永红、刘理红诉争时未据实而论。2、被上诉人钟永红、刘理红与彭民存在特殊关系，彭民所出具的书面证明及视频在法律上存在着明显的不当之处。3、视频中彭民的眼神、言语看似对着已经写好的稿件来念的，视频中无周边环境及人物，被上诉人钟永红、刘理红也无法说明视频拍摄的环境、拍摄的人员及拍摄的经过，因此不能排除视频是在彭民受到暴力或暴力威胁的情况下录制的。4、书面证明及视频属于证人证言，应当由彭民出庭作证并接受法庭质证后，才能作为本案的证据进行采纳。5、征收补偿安置补充协议因存在《合同法》第52条的情形，属无效合同，无法通过追认来实现合同效力。因彭民、刘海红与本案有重大利害关系，同时为便于查清本案事实，上诉人邓名城在一审时申请彭民、刘海红作为被告参加本案诉讼，但一审法院并未准许。四、涉案房屋在征收拆迁之后已经转换为具体的拆迁补助款1700383元，因上诉人与被上诉人钟永红、刘理红对彭民、刘海红享有平等的债权，故可均分涉案房屋的拆迁补助款1700383元。被上诉人钟永红持由物价局违法出具的《证明》侵害上诉人对拆迁补助款的均分权利，因此被上诉人钟永红、刘理红及作为物价局权责承继单位的瑞金市发展和改革委员会应共同对上诉人的损失承担赔偿责任。被上诉人钟永红、刘理红答辩称：一、通过一审法院审理认定的事实有：一是答辩人与彭民、刘海红签订的房屋买卖合同，及上诉人与彭民、刘海红借款合同后转为以房抵债的约定系两个独立的合同。二是上诉人与被上诉人钟永红、刘理红之间对涉案房屋并不存在合同关系。三是上诉人于2017年1月23日出具了对涉案拆迁房屋权属无异议的声明。原审法院基于查清的本案事实，依据合同相对性原则驳回上诉人的诉求是有事实依据的。二、钟永红、刘理红是涉案房屋的唯一合法的购买人和权利享有人。答辩人为证明其主张在一审时提交了购房合同，付清购房款的银行流水和卖房人收到款项的收条，从购房合同可以看出此房屋买卖发生在2011年11月7日，购房合同签订后，紧接着于2012年买卖双方又到房管局办理了房屋他项权证，通过了房屋管理部门的依法认可。再是涉案房屋列为拆迁改造范围后，在拆迁补偿过程中，出卖人在政府土地房屋征收办公室出具了产权《声明书》。表明涉案房屋已经卖给答辩人，其补偿款归答辩人所有。而上诉人邓名城在庭审中提交的与案外人彭民、刘海红的借条是2014年8月15日，借条署明的是借期一个月，而以房抵债合同的签订是2015年3月2日。对于此证据，答辩人完全有理由推翻其借款事实的真实存在。因为上诉人并没有就这一借款事实的真实、合法性及关联性诉讼至法院主张权利，经过依法审理确认，加上案外人在本案中有证据证明与上诉人的以房抵债是无效的。按照法律规定：“一房只能一卖，而不能多卖”。况且上诉人与案外人的借款产生是在答辩人与案外人买卖房屋之后。答辩人买卖之前与上诉人既不认识，也没有任何对买卖房屋有约定，所以涉案房屋不是共有物，上诉人对涉案房屋没有分割的权利。三、答辩人通过买卖合法取得的房屋拆迁补偿款既没损害卖方的利益，也没损害其他人的利益。一是案外人彭民夫妻自卖房后自觉到政府拆迁办声明房屋补偿款应归答辩人所有。在此期间案外人从没有反悔过买卖房屋的行为，案外人如果认为权利受到侵害肯定会极力向有关部门主张。二是上诉人所谓借给案外人的款没有收归与之前案外人处置自己的房屋财产是两种法律行为，相互之间并没有任何联系，上诉人要归还借款只能通过依法确认，因为涉案房屋已经在其债权债务形成之前，案外人已经处置了，依法形成了买卖的事实。所以上诉人提出答辩人取得补偿款间接侵害了其利益没有事实和法律根据。四、上诉人提出涉案房屋未登记及答辩人持有的房屋他项权证是没有法律效力的说法是对法律的曲解。一是事实上涉案房屋的产权人彭民夫妻于2011年11月7日将房屋卖给答辩人钟永红、刘理红，为了尽快付清出卖人的卖房款，也为了将此买卖依法有效的固定下来，买卖双方并于2012年5月30日到房管局办理了房屋他项权过户抵押在答辩人钟永红、刘理红名下。这一行为是买卖双方对买卖的房屋进行了依法抵押登记和产权确认。二是房屋他项权证是房屋产权登记机关颁发给抵押人或者房屋买方权利人的法定凭证。权利人凭他项权证行使他项权利，受国家法律保护。五、房屋征收补偿安置补充协议是经过土地、房管部门的调查认可和涉案房屋买、卖双方认可后签订的，案外人彭民夫妻作为卖方不但同买方到房管部门办理房屋抵押的他项权证，而且到瑞金市证明买卖的事实，还出具了声明书，声明涉案房屋是答辩人的。基于此，瑞金市才与答辩人钟永红、刘理红签订了拆迁补偿协议。而上诉人持有的借条以及以房抵债的合同并没有得到案外人彭民夫妻的认可，所以不存在与涉案房屋有关联，反而有案外人彭民的视频证明上诉人以房抵债的合同签订是受到上诉人胁逼下签订的无效合同。而上诉人是否与案外人彭民夫妻存在借贷关系并没有通过诉讼依法确认，所以其主张要分割补偿款肯定不能得到瑞金市的支持。物价局出具的《证明》合法有效。首先市物价局出具这张证明不是单位主动要出，也不是答辩人申请单位要出，而是因答辩人钟永红是物价局的干部，涉及房屋买卖所得的产权事实，瑞金市需要所在单位组织人员调查核实，这说明程序上合法。其次物价局接受任务后安排干部通过走访当地村干部及居民，作出了买卖房屋合同中与实际房屋所处的界址状况的内容证明。从这一过程可以看出物价局出具的证明不存在违法。再者瑞金市之所以与答辩人签订补偿协议，依据的是买卖双方的合同、付款凭据以及买卖双方到房管部门办理的他项权证和到土地房屋征收办公室说明情况而签订的，并不是单依据证明。至于上诉人在上诉状中提到物价局出具的证明没有向其出示并征询其意见，没有根据，因为物价局的《证明》是2016年10月23日出具的，而上诉人自称向瑞金市“一江两岸”棚改指挥部提出权利申请是2016年11月28日，上诉人提申请在《证明》出具之后，更为主要的是上诉人不是法定权利人，于法于理于时间顺序都不可存在征询上诉人的意见。上诉人在涉案房屋权属上自知理亏，已作出不再与答辩人争执房屋补偿款的《声明书》。上诉人邓名城于2016年11月28日向瑞金市“一江两岸”棚改指挥部提交《关于要求延期处理（彭民、刘海红）座落在东升危屋拆迁补偿款的申请，加上经常到有关部门进行信访，或全市土地房屋征收办公室收到上诉人的申请后很重视，向有关部门作了报告，由市政法委维稳组温佩金任组长对上诉人反映的问题进行了调查了解，并站在维稳角度上对上诉人进行了批评教育，上诉人于2017年1月23日向瑞金市和市维稳办出具了《声明书》，上诉人在声明中表明要求撤销对涉案房屋的上访，对涉案房屋的产权归答辩人无异议，并恳请将补偿款发放给答辩人。《声明书》白纸黑字，说明上诉人了解真实情况后思想上发生了转变，认识到无理上访是错误的，所以自觉向瑞金市和市维稳办出具了《声明书》，但上诉人出尔反尔，又起诉到法院。被上诉人瑞金市发展和改革委员会答辩称：首先，答辩人与被答辩人不存在共有物分割关系。根据案件所得事实证据材料，很明显可以看出这是一个典型的一房二卖的案件，并不存在共有物的事实，因而也不存在共有物分割问题。被答辩人与彭民、刘海红产生的应是债权纠纷以及合同履行问题，并不影响房屋征收拆迁工作的进行以及其内容，所以被答辩人邓名城起诉答辩人瑞金发改委并无意义。其次，案外人即房屋登记权人彭民、刘海红与被上诉人钟永红2011年11月7日签订《购房合同》，将涉案房屋转让给了钟永红并在2016年10月2日出具《声明书》亦声明该涉案房屋已经转让给了钟永红，因政府拆迁而产生的拆迁安置补偿权利由钟永红所有，这是其对自己权利的处分，因此，答辩人瑞金发改委工作人员参与涉案房屋征收拆迁工作，其工作程序、方式以及出具的《证明》均不存在违法行为，所以拆迁款最后发放至钟永红处亦合法合理。最后，2017年1月23日被答辩人邓名城经协商亦出具了一份《声明书》，声明其对涉案房屋产权归属答辩人钟永红并无异议，该声明合法有效。既然没有争议，则答辩人瑞金市发改委与本案争议并无法律上的因果关系，所以答辩人并不存在过错且与本案无关。以上可以认定，答辩人的工作人员出具的《证明》只是进行政府安排工作的事实行为，并无任何不妥与不实之处。且该房屋所有权人绝非被答辩人邓名城所有，所以拆迁款未发放至其手上并无任何违法及不合理之处。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，应予维持。上诉人邓名城向一审法院起诉请求：判令被告共同向原告赔付850191.5元。一审法院认定事实：2011年11月7日，钟永红与彭民、刘海红签订《购房合同》，约定：钟永红购买彭民、刘海红位于瑞金市危屋店堪下自建房第一、五、六层房屋及前后院子，价格为1000000元。钟永红、刘理红分别于2011年11月8日至2014年8月13日，陆续共支付给彭民1000000元。2012年5月30日，双方就涉案房屋在银行抵押债权之外设定了抵押数额为1000000元的抵押权，办理了房屋他项权证。2014年8月15日、9月15日，彭民向邓名城借款800000元，借期分别为两个月。2015年3月2日，彭民、刘海红与邓名城签订《房屋买卖合同》，约定：彭民、刘海红以950000元的价格将其位于瑞金市危屋店堪下自建房第一、五、六层房屋出售给邓名城，前述800000元借款抵作房款，邓名城另支付150000元给彭民、刘海红。当日，彭民、刘海红出具收到邓名城950000元购房款的收据。此后，涉案房屋被纳入政府征迁范围。钟永红以涉诉房屋被征收人身份与瑞金市协商征迁事宜。邓名城知晓后，向瑞金市“一江两岸”棚改指挥部发出《关于要求延期处理（彭民、刘海红）坐落在东升危屋拆迁补偿款的申请》，要求延期处理该处房屋拆迁款的支付、撤销彭民非法委托钟永红已签订的拆迁协议，由其重新和拆迁办签订拆迁协议。2016年12月3日，钟永红与瑞金市签订《瑞金市绵江河“一江两岸”棚户区改造项目土地房屋征收补偿安置补充协议》拆迁补偿款为1700383元。2017年1月23日，邓名城出具声明书一份，言明其与钟永红经协商一致，要求撤销对钟永红签订协议相关上访问题，对产权归钟永红所有无异议。征收办公室据此将拆迁补偿款支付给了钟永红。一审法院认为，案外人彭民、刘海红分别与原、被告签订的房屋买卖合同，系两个独立的合同，合同主体分别是彭民、刘海红与原告邓名城，彭民、刘海红与钟永红、刘理红。彭民、刘海红就同一不动产分别签订两份买卖合同，形式上属于一房两卖。原告未基于侵权之诉提交证据证明其对涉案拆迁房屋享有合法物权并受到被告的侵害，或被告钟永红、刘理红对涉案拆迁房屋不享有权利，亦未基于合同之诉提交证据证明其与钟永红、刘理红之间存在合同关系。此外，关于涉案拆迁房屋的相关纠纷，原告邓名城已于2017年1月23日出具了相关声明，表示已对纠纷协商一致并对涉案房屋权属无异议，现原告又提起诉讼，但并未提交存在无效、可撤销等情形的证据。因此，原告主张的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院实难支持。根据合同相对性原则，原告邓名城可依据其与彭民、刘海红签订的合同向彭民、刘海红主张相关权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告邓名城的诉讼请求。案件受理费12302元，由原告邓名城承担。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。本院二审查明的事实和一审查明的事实一致。本院认为，案外人彭民、刘海红就同一房产分别与上诉人邓名城、被上诉人钟永红、刘理红签订房屋买卖合同，属于一房两卖的情形，一房两卖不存在共有的问题，只能确定一个实际权利人。在两份买卖合同均未办理过户登记，又无法查实房屋交付使用的情况下，由于钟永红、刘理红签订购房合同在先，且在邓名城与彭民签订房屋买卖合同之前已向彭民付清所有购房款，不管上诉人所说的《证明》、拆迁程序等是否存在问题，都应当确定签订合同及履行合同在先的一方即钟永红、刘理红与彭民所签的购房合同优先履行，即钟永红、刘理红是案涉被拆迁房屋的实际权利人。在案涉房屋物权因拆迁而消灭，钟永红、刘理红作为案涉房屋的实际权利人，可向房屋征收部门主张权利，且邓名城已于2017年1月23日出具声明书，表示对案涉房权归钟永红所有无异议，同意将房屋补偿款发放给钟永红，房屋征收部门才与钟永红签订了征收补偿协议，而彭民作为案涉房屋登记物权人，对钟永红与房屋征收部门也未提出异议，视为对该协议的认可。因此，案涉房屋的拆迁补偿款应支付给案涉房屋实际权利人钟永红、刘理红。即使邓名城与彭民所签房屋买卖合同即使合法有效，因其所签合同在后，又未进行物权转移登记过户至其名下，邓名城未取得案涉房屋物权，其依据共有物分割纠纷对案涉房屋征收补偿款主张权利，没有事实依据。关于邓名城与彭民签订在后的房屋买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，邓名城可以依法向合同相对方彭民主张相关权利。综上所述，上诉人邓名城的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12302元，由上诉人邓名城负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年七月三十一日书 记 员  刘玉华代理书记员  雷 娜