湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9006民初808号原告：贺红霞，女，1982年7月4日出生，汉族，住天门市。委托诉讼代理人：罗孝平、吴静，湖北鹰之歌律师事务所律师。被告：天门新宇置业有限公司，住所地：天门市竟陵办事处东湖路**。法定代表人：彭习中，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭国林，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。被告：王建军，男，1967年8月1日出生，汉族，住天门市。被告:艾腾飞，男，1986年11月14日出生，汉族，住天门市。原告贺红霞与被告天门新宇置业有限公司（以下简称“新宇公司”）、王建军、艾腾飞商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺红霞及其委托诉讼代理人罗孝平、被告新宇公司委托诉讼代理人彭国林、被告王建军、艾腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺红霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告新宇公司、被告王建军立即将位于天门市竟××办事处××号新宇公司城上城7幢1单元1701商品房不动产权登记到原告名下，并为原告办理不动产权证，被告艾腾飞承担连带保证责任；2.由被告新宇公司、被告王建军承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月，原告亲戚何玉容、吴佩夫妻需要购买单元商品房要求原告帮忙，经被告艾腾飞介绍得知，被告新宇公司与被告王建军因债务纠纷，将位于天门市竟××办事处××号新宇城上城7幢1单元1701商品房抵偿给被告王建军处理。于是，原告与被告艾腾飞及何玉容、吴佩夫妻一起找到被告王建军，由被告王建军与被告新宇公司负责人协商后，于2018年10月18日何玉容、吴佩夫妻与被告王建军签订《购房协议书》约定：被告王建军将新宇城上城7幢1单元1701商品房出售给何玉容、吴佩夫妻二人，房屋总价款515000元，2019年10月30日前将不动产登记办到何玉容、吴佩名下，并出具了收取何玉容新宇城上城7幢1单元1701商品房购房款610000元收据。合同签订后，何玉容、吴佩夫妻二人依约支付购房款515000元，被告新宇公司将新宇城上城7幢1单元1701商品房屋及钥匙交付给何玉容、吴佩夫妻，但至今没有将该商品房屋不动产产权登记到何玉容、吴佩名下。由于被告新宇公司、被告王建军没有履行约定和承诺，何玉容、吴佩夫妻二人与原告协商，于2020年4月10日签订了《权利转让协议》，协议中约定何玉容、吴佩将新宇城上城7幢1单元1701商品房购买权利转让给原告贺红霞享有，且以书面形式分别通知了被告新宇公司和被告王建军。现原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告新宇公司辩称，我公司向何玉容、吴佩出具的购房款收据，并不是正式的购房款发票，何玉容没有向被告新宇公司支付购房款，涉案房屋买卖不成立，且被告新宇公司从来没有将涉案房屋的钥匙交给原告，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告王建军辩称，被告新宇公司与李国进之间存在债务关系，被告新宇公司承诺将涉案房屋进行抵偿债务。涉案房屋在被告艾腾飞的介绍下，被告新宇公司公司将涉案房屋出售给何玉容、吴佩，经被告新宇公司的同意，购房款直接汇给了我，之后我将该款转给了李国进，并由被告新宇公司出具了收据和承诺，因此涉案房屋买卖成立。被告艾腾飞辩称，1.我只介绍了原告贺红霞和被告王建军认识，他们签订的合同内容我不清楚，我只是见证人，不应承担担保责任；2.双方签订协议时，原告贺红霞将部分款项转给我后，我当场转给了被告王建军。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《购房协议书》、汇款凭证及被告新宇公司出具的收据、承诺书，与案外人李国进于2018年10月18日出具的领条复印件能形成证据链。能够证明被告王建军与何玉容、吴佩签订《购房协议书》，系被告新宇公司认可的行为，虽然该合同没有加盖被告新宇公司印章，购房款没有入公司账目，但被告新宇公司向何玉容、吴佩出具了购房款收款收据及承诺书。足以证明被告王建军签订该合同的行为系被告新宇公司委托的行为。故对原告提供的上述证据，本院依法予以采信。本院经审理查明，被告新宇公司因债权债务关系，委托被告王建军销售被告新宇公司开发的新宇城上城7幢1单元1701商品房。2018年10月18日经被告艾腾飞介绍，由被告王建军与何玉容、吴佩夫妻签订了《购房协议书》，协议书中约定被告王建军将新宇城上城7幢1单元1701商品房出售给何玉容、吴佩夫妻二人，房屋总价款伍拾壹万伍仟元整，签订合同时先支付给被告王建军购房款肆拾陆万伍仟元整，房屋不动产权证更名为何玉容、吴佩后再付尾款50000元，双方需于2019年10月30日以前办理不动产证，否则视为违约。当日，被告新宇公司向何玉容、吴佩出具购房款610000元的收据及承诺书，承诺书载明：被告新宇公司将新宇城上城7-1701房屋出售给何玉容、吴佩后，在2019年10月18日之前将不动产登记证办到何玉容、吴佩的名下，否则造成的一切经济损失由被告新宇公司承担。被告艾腾飞作为担保人在该合同上签名。合同签订后，购房款515000元通过银行账户转给了被告王建军，被告王建军收到房款后全部转给了案外人李国进。尔后，被告新宇公司一直未与何玉容、吴佩办理产权登记的相关手续。现该涉案房屋不动产产权登记显示所有权人为被告新宇公司，登记类型为首次登记。2020年4月10日，原告贺红霞与何玉容、吴佩夫妻二人协商，签订了《权利转让协议》，约定何玉容、吴佩将新宇城上城7幢1单元1701商品房的购买权利以515000元转让给原告贺红霞所有。何玉容、吴佩与被告新宇公司及被告王建军在购买房屋中所享有的权利，由原告贺红霞全部享有。协议签订后，原告贺红霞按约支付了房款。当日，何玉容、吴佩以书面形式分别向被告新宇公司和被告王建军邮寄了债权转让通知书，请被告新宇公司将新宇城上城7-1701商品房不动产产权登记在原告贺红霞名下。原告贺红霞因一直未能办理不动产产权登记手续，故诉至法院。本院认为，结合庭审当事人的诉称及辩称，归纳本案争议焦点为：1、被告王建军销售房屋的行为是否代表被告新宇公司。2、原告贺红霞是否有权要求被告新宇公司协助办理房屋不动产产权登记手续；针对上述焦点，分析评判如下：一、被告王建军销售房屋的行为是否能代表被告新宇公司。经本院调查核实，被告王建军将新宇城上城7幢1单元1701商品房销售给何玉容、吴佩，并与两人签订了《购房协议书》。虽然购房款未入被告新宇公司的账户，但被告新宇公司出具了房款收据及承诺书，承诺将涉案房屋的不动产产权登记在何玉容、吴佩名下。能认定被告新宇公司对被告王建军与何玉容、吴佩签订的购房买卖协议的行为予以认可。故被告王建军作为被告新宇公司委托人与何玉容、吴佩签订的涉案房屋买卖合同，该合同的权利与义务应由被告新宇公司享有和承担。虽然何玉容、吴佩实际支付的购房款与被告新宇公司出具的房款收据相差95000元，此中间差价属被告新宇公司对自身债权债务的处分，何玉容、吴佩已经履行了合同义务。该合同内容系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。双方均应按合同约定全面履行义务。在何玉容、吴佩支付了房款后，被告新宇公司应按约定履行房屋登记义务。对被告新宇公司辩称未收到房款，其亦未销售涉案房屋的意见与本院查明的事实不符，对该辩称意见本院依法不予采信。二、原告贺红霞是否有权要求被告新宇公司协助办理不动产产权登记手续。被告王建军代表被告新宇公司与何玉容、吴佩与所签订的《购房协议书》对当事人双方均有法律约束力。该合同的标的物为房屋，属于可转让的债权。合同签订后，何玉容、吴佩依约履行了合同义务，被告新宇公司应依合同于2019年10月30日前将不动产权属登记办到何玉容、吴佩名下。2020年4月10日，何玉容、吴佩夫妻二人与原告贺红霞协商，签订了《权利转让协议》，约定何玉容、吴佩将新宇城上城7幢1单元1701商品房购买权以515000元转让给原告贺红霞所有，且以书面形式分别通知了被告新宇公司和被告王建军，系双方真实意思表示，该协议属有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”，何玉容、吴佩作为债权人，其将对涉案房屋享有的购买权及要求被告新宇公司协助办理房屋不动产登记手续的权利转让给了原告贺红霞，并履行了对债务人被告新宇公司的通知义务，该转让对被告新宇公司产生效力，其应按约定向新的债权人即原告贺红霞履行协助登记的义务。被告艾腾飞以担保人身份在房屋买卖合同上签名，但何玉容、吴佩将该合同的权利转让给原告贺红霞后，被告艾腾飞未签字确认，何玉容、吴佩也未通知被告艾腾飞，故对原告贺红霞要求被告艾腾飞承担连带保证责任的诉请，本院不予支持。被告王建军系代表被告新宇公司签订的房屋买卖合同，该合同的权利义务应由被告新宇公司享有和承担，故对原告贺红霞要求被告王建军协助办理不动产产权登记手续的诉请，本院不予支持。目前涉案房屋仍处于未登记状态，被告新宇公司为该房屋的开发商，应当履行房屋买卖合同的约定，故对原告贺红霞要求被告新宇公司协助办理不动产产权登记手续的诉请，本院依法予以支持。视此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告天门市天门新宇置业有限公司于本判决生效后30日内协助原告贺红霞将位于天门市竟陵办事处东湖路79号新宇城上城7幢1单元1701号商品房的不动产产权登记在原告贺红霞名下；驳回原告贺红霞的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告天门新宇公司置业有限公司负担（此款原告贺红霞已交纳，执行时由被告天门新宇公司置业有限公司径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  田新明二〇二〇年七月二十日书记员  邵隽雅