苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初69号原告（反诉被告）：董启成，男，1978年8月6日生，汉族，住苏州市吴中区。原告（反诉被告）：谢敏，女，1981年6月1日生，居民身份证号码3205221981********，汉族，住苏州市工业园区新未来花园****。上述两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈郭、吴芸，江苏久顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐小媛，女，1981年8月16日生，汉族，住苏，住苏州市吴中区div>委托诉讼代理人：张家玉、汪玉平，上海方本（苏州）律师事务所律师。原告董启成、谢敏诉被告徐小媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理。审理中，被告徐小媛提起反诉，本院决定受理并进行合并审理。本案适用简易程序，后裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董启成、谢敏的委托诉讼代理人吴芸，被告（反诉原告）徐小媛的委托诉讼代理人张家玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董启成、谢敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期履行金111300元（3975000元×0.05‰×56天）；2、被告承担原告律师费支出20000元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2019年6月13日签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将其所有的位于苏州市吴中经济开发区的房屋出售给原告，总价为3975000元，税费由被告承担，双方于2019年8月31日进行资金托管，否则视为违约，如一方无法履行的，每延期一日，违约方向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。同时，被告承诺具备苏州现行购房资格。后因被告原因，双方于2019年10月28日才完成资金托管，被告应承担违约责任。被告徐小媛辩称，原、被告没有明确约定完成资金托管的期限，双方于2019年10月28日办理资金托管，签订《存量房交易资金托管协议》并办理了过户手续，符合双方约定，被告不存在违约行为。被告在合同履行中积极配合，秉承诚信原则，不存在任何过错。被告于2019年8月19日提交了所有证件。9月3日，中介通知被告房管局窗口口头要求提供被告丈夫的公证认证文件，而在此之前，房管部门并未要求其提供。被告第一时间联系原告，并加急办理公证认证文件，于9月19日将文件交给中介。考虑到被告丈夫办理公证文件确实花费了一定时间，虽然被告不存在任何过错和违约行为，但为加快办理流程，双方于9月11日签订补充协议，约定被告再向原告支付300万作为购房款，剩余75万元在过户当天支付给原告。如双方按照补充协议履行，原告可以尽早取得绝大部分房屋价款，并及时办理银行贷款偿还和抵押注销手续，被告也可以尽早拿到房屋装修，但原告无正当理由拒不按补充协议的约定履行，致使办理手续一再延误。反诉原告徐小媛向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付逾期履行金63600元（3975000元×0.05‰×32天）；2、反诉被告支付反诉原告律师费20000元；3、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：原、被告于2019年6月13日签订《房屋买卖（居间）合同》，约定反诉被告将其所有的位于苏州市吴中经济开发区的房屋出售给反诉原告，总价为3975000元。反诉原告于9月19日向中介提交了所有要求的证件资料。9月23日，中介告知反诉被告已在办理网签，希望反诉被告积极配合办理过户；9月25日，中介告知反诉被告网签已办理完成，可以办理过户，但反诉被告无正当理由一再拖延；9月30日，反诉原告委托律师向反诉被告发送律师函，要求反诉被告积极配合办理过户手续。10月28日，双方才完成过户手续。反诉被告无正当理由怠于办理过户手续，已构成违约，致使反诉不得不另行租赁房屋，造成原告经济损失，按照合同约定，反诉被告应承担违约责任。反诉被告董启成、谢敏辩称，其不存在违约行为，并且其在对方违约后仍然和对方沟通，配合办理资金托管和过户手续。本院经审理认定事实如下：2019年6月13日，董启成、谢敏（甲方）与徐小媛（乙方）、居间方苏州苏宜屋房产有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》（编号：0000482）一份，约定甲方将坐落于苏州市吴中经济开发区房屋出售给乙方，房屋建筑面积174.22平方米，成交价格为3975000元，产权过户产生的个税、契税由乙方承担。乙方于2019年6月13日向甲方支付定金50000元，甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证（不动产证）等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证。甲乙双方积极配合该房屋交易流程，甲乙双方按照房管局现行政策配合办理，乙方留25000元尾款于交房当天给予甲方，乙方于2019年6月21日前给予甲方150000元，从总房款中扣除。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方提供的信息，就相关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2019年8月31日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。甲方承诺于款清腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方。在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于过户之前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证。以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日，违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。合同第六条约定，甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本合同约定违约现象，均由违约方向另一方支付按合同确定的房屋成交价格的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担。甲方收取定金后，将房产证和土地证（不动产证）原件存放于丙方，甲乙双方全权委托丙方办理挂牌、网签、过户等手续。合同第九条其他事宜约定，甲乙双方承诺按照合同约定提供真实合法有效的证件材料，积极配合办理过户；甲方承诺该房屋无户口；甲方承诺此房带车库（80㎡左右）一起出售。甲方承诺该房屋未使用学区（小学、中学名额），乙方承诺具备苏州现行购房资格。2019年9月11日，董启成与徐小媛签订补充协议一份，主要内容为：徐小媛已于2019年6月13日、6月24日支付董启成、谢敏50000元和150000元。双方协商，徐小媛再支付3000000元给售房人作为购房款，剩余750000元于过户当天支付给甲方，甲方同意先将此房交付于徐小媛并且同意徐小媛对房屋进行装修，同时董启成收到房款后，需立即将房贷200000元还到房产按揭银行贷款账户，将还款完成依据给徐小媛，并积极催促银行尽快办理注销抵押登记（18天内完成）。双方约定在2019年10月15日之前办理完成过户手续，如未完成，徐小媛以750000元尾款按银行正常贷款利率记息付于董启成作为补偿，董启成则确保此房除用于银行贷款外并无作其他的任何借贷。如若董启成未积极配合过户造成无法履行合同，则董启成应按房屋买卖合同向徐小媛承担违约责任。2019年10月28日，董启成、谢敏（甲方）与徐小媛、许汉邦（乙方）签订《苏州市存量房买卖合同》（编号：苏房存吴中合同201910280103），约定：甲方将坐落在苏州吴中经济开发区阳光水榭花园79幢10号车库出售给乙方，建筑面积7.63平方米，价款100000元。网签合同仅为办理资金托管和过户等相关手续，如其条款（包括房屋总价款、履约时间、违约责任等）与双方签订的房屋买卖（居间）合同有冲突的，以房屋买卖（居间）合同的约定为准。同日，谢敏（甲方）与徐小媛（乙方）及苏州市吴中区房产交易中心（丙方）签订《存量房交易资金托管协议》，约定甲方将苏州吴中经济开发区阳光水榭花园79幢104室房屋出售给乙方，建筑面积174.22平方米，成交价3650000元。乙方将购房款存入托管账户。当日，双方办理完成资金托管及房屋过户手续。董启成、谢敏称在办理资金托管前，其于10月17日还清了涉案房屋的贷款。董启成、谢敏认为《房屋买卖（居间）合同》约定，双方须在2019年8月31日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管。被告丈夫是台湾省人，需要进行户口本公证，公证需要一个月时间，被告没有按照该合同约定于2019年8月31日之前提交材料并进行资金托管，导致双方于2019年10月28日才完成资金托管，被告违约，按合同约定，应按照房屋总价的日万分之五支付违约金。徐小媛提供其与谢敏及房产中介汤锦洋的微信聊天记录，证明其按约于2019年8月19日提交给中介所有资料，中介于8月下旬咨询房管局时没有被告知台湾省人需提供户口本公证文件，网签不能通过，其得知户口本需进行公证的网签要求后积极配合，不存在过错。徐小媛与中介的微信记录显示：2019年8月19日，徐小媛问：“你看一下，要怎么个弄法”，中介回复：“先把身份证、户口本、结婚证拍照片”，徐小媛问：“我的要吗”，中介回复：“姐姐，你明天什么时候在家”，徐小媛回复：“晚上都在”，中介称：“我过去拍”，徐小媛称：“我拍给你好了…网签要多久，我们需要在场吗”，中介称：“网签需要10天左右…您爱人那边也需要的”,徐小媛称：“你不早说”，中介称：“不一定也可能会快一点，我是想着20号收材料的”。徐小媛问：“那不是要超过月底了，那今天拍完给你，你明天可以弄了是吧”，中介称：“合同上是写月底收材料然后网签并进行资金托管的…按照合同时间是充足的”，徐小媛回复：“好，没事，那就明天就弄呗，月底过完户，差不多”。随后，徐小媛通过微信将其与丈夫的身份证、户口本、结婚证传给中介。徐小媛与谢敏的微信聊天记录显示：2019年9月3日，徐小媛称：“就是说我老公的户口本需要做个认证”，谢敏问：“需要几天”，徐小媛回复：“估计要1个月吧…我们已经通知家人下午去办了，认证过程比较久，到时候还要我们去南京拿。打去南京海协会问的，人家那边都说以前不需要的，我们之前送网签材料时房管局也没说要。你哥哥不是在房管局吗，要不你问问”，谢敏回复：“规定的材料也没办法的”。经质证，董启成、谢敏认为徐小媛与中介之间的联系，与其无关。从聊天内容看，根据中介的经验，买房人符合购房和贷款条件，网签时间是10天左右，如被告符合购房资格，双方是能够在2019年8月31日之前按照合同约定完成资金托管的。对谢敏与徐小媛的聊天记录真实性无异议，聊天内容显示当时没有能办理资金托管的原因是徐小媛的丈夫需要进行户口簿认证，即当时徐小媛不符合购房资格，导致资金托管的延误。徐小媛于9月3日才告知不符合购房条件，存在过错。另，徐小媛申请中介汤锦洋出庭作证。汤锦洋陈述，一般的房屋买卖流程为：买卖双方草签合同，然后双方提供身份证、户口本、银行卡、房产证复印件等材料给中介，中介拿这些材料做网签手续，等房管局审核，房管局审核通过后，如需要资金托管的，双方至房管局办理资金托管、过户。中介在录入网签材料前会联系房管局询问需要提交的材料。其在办理涉案房屋的网签材料前打电话问房管局，是否需要公证材料，房管局称不需要。其提交网签材料后，审核没有通过，信息提示需要徐小媛丈夫的公证文件。9月2日左右，其得知网签没有通过后就告知了双方。本案买方是8月19日提交的相关证件材料，卖方是8月23日左右提交的。涉案的《房屋买卖（居间）合同》是其公司提供的文本，按照合同约定，中介是在8月31日前收集材料，8月31日开始做手续。后来，徐小媛丈夫的户口本需要办理公证，三方协商签订了一份补充协议，董启成签字了，但是谢敏不同意，没有签。涉案房屋交易的网签于9月23日左右完成。10月份，其打了存量房买卖合同，因为双方不需要资金托管的话，金额比较小。后来卖方认为还是需要资金托管，所以后来双方又做了资金托管。对证人的陈述，董启成、谢敏认为汤锦洋是参与本案交易的，并非中立的第三方。作为职业中介，汤锦洋应清楚知道办理相关程序需要的时间，且从其陈述可以看出，徐小媛丈夫需要办理户口本公证，导致时间的迟延。徐小媛对证人陈述没有异议，且根据证人陈述，董启成、谢敏是在8月23日左右提交证件的，即便按照中介当时的估计，10天左右通过网签，事实上也无法在8月31日前完成资金托管。另查明，董启成、谢敏为本案诉讼聘请律师，律师费20000元。徐小媛反诉认为董启成、谢敏存在违约行为，提供了如下证据：1、董启成与中介的微信聊天记录，证明9月23日网签审核通过后，中介通知董启成办理过户，但董启成要求把前面的违约程序走完再谈，拒不配合办理资金托管和过户手续。中介告知董启成涉案房屋还有贷款，如尽早走完程序可以先还贷款。9月25日，中介发微信给董启成问：“董哥，你们这套房子网签做好了，现在可以过户了。过户当天你们就可以拿钱。如果还需要过户提前一天和我讲，要预约的”，董启成回复：“先让他们把前面约定违约程序走完再谈”，中介称：“你们房子里面有贷款，我还可以和客户沟通，让他们先把钱给你们去还。如果走法律程序，拖延的3个月或者半年的，还不如拿这个钱做些其他的事”，董启成回复：“你觉得前面我没有容忍他们吗”，中介回复:“您人很好，和您也都沟通好了，当然您提的条件，他们也都答应了。到最后是您爱人那边又不同意”。2、房屋租赁合同书、律师聘用协议、发票，证明反诉被告存在违约，导致其另行租赁房屋居住，产生租金损失并因诉讼聘请律师，产生律师费20000元。经质证，董启成、谢敏对微信聊天记录真实性无异议，但微信记录只能证明反诉原告未按约进行资金托管，构成违约。对房屋租赁合同不认可，且根据租赁合同，反诉原告在2019年10月7日之后租赁房屋，也是反诉原告自身的违约行为造成的，反诉被告于10月28日向反诉原告交付了房屋。对律师聘用协议、发票真实性无异议，但反诉原告自身违约，因此产生的律师费由其自行承担。针对徐小媛的反诉请求，董启成、谢敏提供谢敏与徐小媛的微信聊天记录，证明反诉被告积极配合办理过户，反诉被告在促成交易同时要求反诉原告承担违约责任，当时反诉原告也提出补充意见，承认了违约行为。10月10日，徐小媛发微信给谢敏称“这两天我也在思考，虽然不是因为我们的原因造成了资料提交晚了几天，但这是事实，我做些许补偿我也是愿意的”，谢敏问:“那你怎么个想法呢？愿意补偿多少？我们的想法是按照合同履行”，徐小媛问：“请问你们也可以随时办理过户吗”，谢敏回复：“可以，不过违约的事情总要先沟通好吧”，徐小媛回复：“我的想法就是一次性补偿给你们1万5千元，也不要万八千的，还来加去的，少了你不愿意，再多了我也给不起，如果OK那我们下周一去办过户，钱款一起给你，到时写个补充协议到现场大家签一签，你也早点拿到房款，早点处理完对大家都好，其实这本身也不是什么事情，也没必要搞得那么复杂”，谢敏回复：“按照合同约定，你们逾期超过7天，视作不按约定履行合同，违约金是房款总价的20%”。经质证，反诉原告对证据真实性无异议，但认为其是在不存在任何过错的情况下仍然愿意补偿反诉被告，但是反诉被告要求近80万的赔偿，反诉被告的请求不合理，其才不同意。以上事实，由董启成、谢敏提供的《房屋买卖（居间）合同》、《苏州市存量房买卖合同》、微信聊天记录、委托代理合同、转账凭证，徐小媛提供的《苏州市存量房资金托管协议》、微信记录、房屋租赁合同、聘用协议、发票及本庭制作的庭审笔录在卷予以证实。本院认为，董启成、谢敏与徐小媛签订的《房屋买卖（居间）合同》（编号0000482）系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应按约履行。该合同约定，双方须在2019年8月31日之前提供相应合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，即双方可至迟于2019年8月31日提交房屋买卖所需的证件材料，而根据房屋买卖的流程及证人的陈述，房屋买卖双方在提交相关证件材料后需进行网签备案，经房管部门审核通过后才能进行资金托管，即资金托管能否于买卖双方最迟提交证件材料的当天（2019年8月31日）进行，还需视网签备案情况而定，并不能因此确定买卖双方进行资金托管的时间即为2019年8月31日。根据徐小媛提供的微信记录及证人陈述，徐小媛于2019年8月19日将身份证、户口本等证件提交给中介，证件材料的提交时间未违反合同约定。中介收到买卖双方提交的材料后进行网签备案，于9月2日告知当事人网签没有通过。关于网签未通过的原因，中介表示系因徐小媛的丈夫需要办理户口本的公证手续，而现有证据未显示此情形系徐小媛明知而不提供，故意违反合同约定而导致，且徐小媛在接到中介通知后办理了相应的公证文件，时间在合理限度内，无证据证明其存在故意拖延之情形。董启成、谢敏认为徐小媛未按约提交证件材料，拖延资金托管，构成违约的意见，本院不予采纳，对董启成、谢敏主张的自2019年8月31日至2019年9月25日期间的逾期履行违约金，本院不予支持。房产中介于9月25日告知双方网签通过，可以办理资金托管，之后双方未再约定具体的资金托管、房屋过户时间，鉴于双方就资金托管事宜的理解存在争议，且双方也于10月28日完成涉案房屋的资金托管及房屋过户手续，时间在合理限额内，双方在大额的房屋买卖交易中，不存在主观恶意怠于履行或不履行合同之行为，故本院对双方要求支付自9月25日起至10月28日止期间的迟延履行违约金，本院均不予支持。双方各自因此支出的律师费由各自承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告董启成、谢敏的诉讼请求。二、驳回反诉原告徐小媛的反诉请求。本诉案件受理费2926元，由本诉原告董启成、谢敏负担。反诉案件受理费人民币945元，由反诉原告徐小媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  吴明燕人民陪审员  陆建英人民陪审员  周 军二〇二〇年七月二日书 记 员  浦云英