广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1706号 原告：叶辉南，男，汉族，1992年1月13日出生，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：罗思方，广西中龙律师事务所律师。 被告：吴少兴，男，汉族，1965年11月5日出生，住广东省惠州市惠城区。 被告：李雪莉，女，汉族，1974年9月22日出生，住广东省徐闻县。 两被告共同委托诉讼代理人:张一韵,广东卓领律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人:邓晓聪,广东卓领律师事务所实习人员。 第三人：北海智奇房地产营销策划有限公司，住所地：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxxD。 法定代表人：张爽。 第三人：张爽，男，汉族，1993年1月28日出生，住吉林省双辽市，现住广西北海市。 原告叶辉南与被告吴少兴、李雪莉、第三人北海智奇房地产营销策划有限公司（以下简称“智奇公司”）、张爽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告叶辉南及其委托诉讼代理人罗思方，被告吴少兴、李雪莉的共同委托诉讼代理人张一韵到庭参加诉讼，第三人智奇公司、张爽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告叶辉南向本院提出诉讼请求，判令：1、两被告共同返还购房款120000元给原告；2、两被告共同赔偿违约金54000元给原告。以上两项合计174000元。事实和理由：两被告是夫妻关系。2020年1月2日，两被告通过案外人北海中汇房地产投资有限公司向原告转让两被告自有位于北海市房屋，面积124.58平方米，约定转让价格为540000元。同日，原被告签订了《中汇地产二手房三方买卖合同》，原告按合同约定支付了定金2万元及购房款10万元给两被告，合计120000元。但两被告没有按照合同约定于2020年1月15日前办理过户手续给原告。为此，同月18日，原被告签订了一份《补充协议》，补充约定了违约责任等事项。但后经查询，两被告已委托他人将上述房屋卖给了案外人陈绵秀，并到北海市自然资源局办理了变更登记手续。原告认为，两被告一房二卖，已经构成违约，造成与原告的房屋买卖合同无法履行，合同目的无法实现，应当承担违约责任，除了全额退还购房款120000元之外，还应承担违约赔偿责任，根据双方的协议约定，应按房屋成交价的10%支付违约金给原告，也就是54000元。经原告催讨，两被告拒绝退还房款和支付违约金，原告为维护自己的合法利益，特诉至法院并请求判如所请。 被告吴少兴、李雪莉共同辩称：一、两被告对张爽与原告签订的二手房买卖合同和补充协议毫不知情，原告也没有证据证明张爽取得两原告的授权，故原告要求两被告返还12万元购房款及承担违约责任没有事实和法律依据。二、张爽及智奇公司取得独家销售权的合同中约定案涉房产最低售价为62万元，张爽超越代理权限以远低于62万元的价钱向原告出售案涉房产，两被告从未予以追认，因此，二手房合同对两被告没有法律约束力，应由张爽承担相应责任；三、原告亦存在过错，房屋买卖是大宗交易，交易价格是重要的合同内容，原告明知张爽仅是代理人，且张爽未出示授权委托书，特别是两被告同意按54万元出售案涉房产的授权委托书或确认、追认材料，其仍然与张爽签订购房总价为54万元的房屋买卖合同，未尽到谨慎注意义务，原告要求两被告承担违约责任没有法律依据。四、案涉房产也涉及到另一个案件：张爽将案涉房产低价出售给陈绵秀，并超越权限一次性收取所有购房款拒不返还两被告。结合本案查明的事实，两案纠纷的产生完全是张爽借用卖房的名义，诈骗原告及案外人的钱财以完成案涉房产的涂销抵押，并通过一次性付款的方式将案涉房产出售并收取购房款，张爽的行为已涉嫌合同诈骗，为此，根据最高人民法院《关于审理经济合同纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定，法院应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处。 第三人智奇公司、张爽均未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和相关证据。 综合全案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实： 2019年12月30日，张爽代吴少兴、李雪莉出具《收据》一份，内容载明：今收到中汇地产代客户交来北海市房定金人民币20000元。 2020年1月2日，（卖方受托人）张爽代（甲方、卖方）吴少兴、李雪莉与（乙方、买方）叶辉南、（丙方、经纪方）案外人北海中汇房地产投资有限公司签订《中汇地产二手房三方买卖合同》一份，主要约定：由买方以总价款为540000元购买卖方所有的位于北海市房屋，买方须于签订本合同时支付定金20000元作为定金，定金自动转为房款。首付款140000元，由买方在2020年1月2日直接支付给卖方。卖方在2020年1月10日前到银行办理解押手续，于2020年1月15日前共同到北海市房地产交易中心办理过户手续。余款400000元，由买方向北海市公积金中心申请贷款，贷款数额为400000元。买方应在领到新的不动产证后3个工作日内到公积金中心申请贷款手续。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金。叶辉南及案外人北海中汇房地产投资有限公司均在该合同上签字、盖章予以确认，张爽代吴少兴、李雪莉在卖方处签字，并在委托代理人处签字捺印予以确认。同日，叶辉南通过银行转账的方式向李雪莉名下银行账户转账支付100000元，附言：购房款。张爽代吴少兴、李雪莉向叶辉南出具《收据》一份，内容载明：今收到叶辉南（4507221992××××××××）交来北海市房购房款人民币100000元。 2020年1月18日，张爽代（卖方）吴少兴、李雪莉与（买方）叶辉南、（承诺方）案外人曾芝宁及（见证方）案外人中汇地产周世珍签订《补充协议》一份，内容载明：买卖双方就北海市房达成以下协议：1、买卖双方在签订《中汇地产二手房三方买卖合同》中约定卖方在2020年1月10日前到银行办理解押手续并在2020年1月15日共同到北海市房地产交易中心办理过户手续，但由于卖方在申请还款的过程中遇到春节假期，在原本约定的时间无法领出不动产权证。现重新约定在2020年2月15日前卖方必须按时办理好解押手续并在领出不动产证一个星期内进行该房屋的过户手续。如有逾期属于违约，买方有权要求卖方在2020年2月23日当天退回已付的全部房款共人民币120000元。同时卖方向买房支付该房屋成交价的10%作为违约金，按原合同追究违约责任。叶辉南及案外人曾芝宁、中汇地产周世珍均在该补充协议上签字捺印确认，张爽代吴少兴、李雪莉在卖方签字捺印予以确认。 另查明，张爽是奇智公司的法定代表人。2019年10月28日，（甲方）李雪莉与（乙方）智奇公司签订《委托销售合同》一份，约定：如乙方满足以下条件的，可全权代理甲方出售位于房屋，即：1、交易价格：总价650000.00元，此售价包括甲方自买入该房地产后至本次出售前已产生的一切费用。2、付款方式：按揭／一次性／全款分期付款皆可。3、交易税费：按照国家规定各付各税由买方支付。限时销售（独家委托）期限内，若乙方介绍的买家同意按本合同第二条委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金。乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入本合同第五条规定的甲方指定账户，即视为甲方已收到买家的购房定金。甲方完全认可乙方与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。甲方收到买家购房定金后，自收到乙方通知之日起15天内到达北海与买家办理交易相关手续。乙方交给甲方1万元房屋定金，于2020年1月28日前将本套房屋销售，已缴纳的定金包含在总共房款内。合同还对其他内容进行了约定。 2020年1月22日，（委托方、业主）吴少兴、李雪莉与（受托方）张爽签订《补充协议》一份，约定：1、卖房收取定金：客户银行初审通过后，受托方需向原业主支付定金伍万元的百分之七十，即叁万伍仟元整（35000元）。2、卖房余款收取方式：银行放款至原业主提供的账户后，总价陆拾贰万元整（620000元）减掉解押本套房屋所用剩余款项为业主所得，原业主扣除所剩款项后，剩余款项当日足额打给垫资解押方。 再查明，2019年10月28日，吴少兴、李雪莉出具委托书一份，受托人为张爽，委托事项为：位于广西北海市的房屋［不动产权证号：桂（2017）北海市不动产权第××号、桂（2017）北海市不动产权第××号］是登记在吴少兴、李雪莉名下的财产。因我们事务繁忙，特委托受托人张爽为我们的代理人，就上述房屋代表我们办理属于我们所有权份额的转让手续：1、到房地产有关部门办理上述房屋查询档案等相关事宜；2、当上述房屋符合出卖条件时，办理上述房屋及房屋所占土地使用权的转让手续（包括与买方签订房地产买卖合同、申报纳税并缴纳有关税费、办理房地产过户及水、电、管道煤气、数字电视、物业等附属配套设施的过户等手续）；3、协助买方到银行、公积金中心办理购买上述房产的银行按揭相关手续，签署及领取相关按揭材料；4、到税务局调取该房产购房发票及契税发票等相关事宜。在委托期内，受托人有权在我们所授权的范围内办理我们的委托事项，其签署的一切有关文件我们均予以承认，并承担法律责任。受托人有转委托权。委托期限：自该房屋注销抵押登记之日起两年内有效。2020年1月10日，上述《委托书》在广西壮族自治区钦州公证处进行了公证。 另，根据本院受理的（2020）桂0502民初2239号案件中查明如下事实：2019年10月28日，吴少兴、李雪莉出具委托书一份，受托人为张爽，委托事项为位于广西北海市的房屋［不动产权证号：桂（2017）北海市不动产权第××号、桂（2017）北海市不动产权第××号］是登记在吴少兴、李雪莉名下的财产。因我们事务繁忙，特委托受托人张爽为我们的代理人，就上述房屋代表我们办理属于我们所有权份额的解押手续：1、到委托人借款银行办理上述房屋提前还款手续，签署及领取该房屋注销抵押的相关材料；2、到委托人借款银行打印上述房屋抵押贷款本金及利息清单，并签署并领取相关材料；3、到房地产有关部门办理注销上述房屋抵押登记手续，签署并领取相关材料，代领房屋不动产权证书；4、到保险公司办理退保手续并领取所退保险费；5、到房地产有关部门办理上述房屋查询档案等相关事宜；6、到开发商代为领取该房屋的购房发票、契税发票及不动产权证书等相关事宜。在委托期内，受托人有权在我们所授权的范围内办理我们的委托事项，其签署的一切有关文件我们均予以承认，并承担法律责任。受托人有转委托权。委托期限：自本委托书签署之日起两年内有效。2019年10月30日，上述《委托书》在广西壮族自治区钦州公证处进行了公证。 还查明，涉案房屋于2020年4月24日办理了抵押权注销手续。现登记权利人为陈绵秀，吴少兴、李雪莉于2020年4月26对该不动产的转移登记提出异议。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案《中汇地产二手房三方买卖合同》及《补充协议》是否对吴少兴、李雪莉有约束力；2、叶辉南要求吴少兴、李雪莉共同返还购房款、赔偿违约金有无事实和法律依据。 关于第一个争议焦点，即涉案《中汇地产二手房三方买卖合同》及《补充协议》是否对吴少兴、李雪莉有约束力的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”、《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条“根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效”的规定，无权代理人订立合同的效力需等待被代理人追认。如被代理人追认，则该合同自订立时生效；如被代理人未作追认的意思表示，则该合同对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，涉案房屋办理注销抵押登记手续的时间为2020年4月24日，而涉案《中汇地产二手房三方买卖合同》及《补充协议》系叶辉南、张爽及案外人北海中汇房地产投资有限公司分别于2020年1月2日及2020年1月18日签订的，而吴少兴、李雪莉与张爽之间的委托公证书中的委托事项明确约定在办理了涉案房屋注销抵押登记手续事宜后才能依法与买方签订房地产买卖合同，显然《中汇地产二手房三方买卖合同》及《补充协议》的签订已违背了委托书的约定。且李雪莉与智奇公司在《委托销售合同》中约定“交易价格：650000元，满足上述条件的，智奇公司可全权代理李雪莉出售涉案房屋”以及李雪莉、吴少兴与张爽在《补充协议》中更改房屋总价为620000元，但涉案《中汇地产二手房三方买卖合同》约定的售价为540000元，该售价有损李雪莉、吴少兴的利益，除非李雪莉、吴少兴明确同意以540000元出售，否则视为其不同意该售价，而李雪莉、吴少兴对此明确予以否认，叶辉南与张爽未能举证证明李雪莉、吴少兴同意以540000元出售涉案房屋。因此，张爽与叶辉南、案外人北海中汇房地产投资有限公司签订的《中汇地产二手房三方买卖合同》的行为因张爽超越代理权限而效力待定。关于叶辉南于2020年1月2日向李雪莉账户转账10万元是否视为吴少兴、李雪莉知晓并认可涉案《中汇地产二手房三方买卖合同》及叶辉南按照该合同约定支付购房款的问题，因叶辉南所支付的10万款购房款与《中汇地产二手房三方买卖合同》中约定的首付款14万元数额不相符，叶辉南亦未提交其他证据予以证实其已就合同约定首付款的数额与吴少兴、李雪莉进行协商并作出相应变更，故不能据此推定吴少兴、李雪莉知晓并认可涉案《中汇地产二手房三方买卖合同》及上述10万元转款系叶辉南按照该合同约定支付购房款的事实。因此，由于吴少兴、李雪莉事后对叶辉南、张爽及案外人北海中汇房地产投资有限公司签订的《中汇地产二手房三方买卖合同》及《补充协议》不予追认，依据前述法律规定，案涉《中汇地产二手房三方买卖合同》及《补充协议》对吴少兴、李雪莉不发生法律效力，由此产生的相关责任应由行为人张爽承担。 关于第二个争议焦点，即叶辉南要求吴少兴、李雪莉共同返还购房款、赔偿违约金有无事实和法律依据的问题。本院认为，在涉案《中汇地产二手房三方买卖合同》及《补充协议》因越权代理对吴少兴、李雪莉没有法律约束力的情况下，张爽及吴少兴、李雪莉收取的案涉120000元应予以返还给叶辉南。但鉴于该120000元中的20000元系由张爽实际收取，且庭审中吴少兴、李雪莉均否认其收到张爽支付20000元的事实。经询问，原告在本案中不向张爽主张还款责任，仍坚持要求吴少兴、李雪莉共同返还该20000元，故本院对于叶辉南的该项诉讼请求不予支持。关于该20000元的返还问题，叶辉南应与张爽另行解决。 关于李雪莉收取叶辉南购房款100000元的返还问题，因该笔费用确系叶辉南通过银行转账的方式支付至李雪莉账户名下的，虽吴少兴、李雪莉抗辩其并未实际使用，且该款已由张爽欺骗刷走，但李雪莉收到叶辉南该款是事实，故吴少兴、李雪莉应将其收取叶辉南的100000元返还给叶辉南。 关于叶辉南要求吴少兴、李雪莉共同赔偿违约金54000元的诉讼请求，因案涉《中汇地产二手房三方买卖合同》及《补充协议》对吴少兴、李雪莉没有法律约束力，故叶辉南诉请按照该合同约定支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。但吴少兴、李雪莉自2020年1月2日起占有叶辉南10万元是事实，基于公平原则，吴少兴、李雪莉应以100000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，从2020年1月2日起计算至还清款项之日止支付利息给叶辉南。对于张爽因涉案越权代理行为产生的相应缔约过失责任，叶辉南可另行向张爽主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴少兴、李雪莉共同返还购房款100000元给原告叶辉南； 二、被告吴少兴、李雪莉共同支付利息（利息的计算方式：以100000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，从2020年1月2日起计算至还清款项之日止）给原告叶辉南； 三、驳回原告叶辉南的其他诉讼请求。 案件受理费3780元，减半收取1890元，由被告吴少兴、李雪莉共同负担（该费用原告已向本院预交，两被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3780元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。） 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽