江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1023号上诉人（原审被告）:朱稳彤,男,1958年7月31日生,汉族,住兴化市开发区。被上诉人（原审原告）:王桂存,女,1967年8月21日生,汉族,住兴化市。被上诉人（原审原告）：姚然（又名姚慧，系王桂存之子）,男,1989年10月17日生，汉族,住兴化市。被上诉人（原审被告）：江苏鼎科建设有限公司，统一社会信用代码91321281740653592G，住所地兴化市永丰镇人民路**。法定代表人：蒋金来，总经理。委托诉讼代理人：袁世斌，江苏邦兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海健，江苏邦兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兴化市经济发展有限公司，住所地兴化市经济开发区向阳路**。法定代表人：高瑞峰，总经理。委托诉讼代理人：赵道贤，江苏四牌楼律师事务所律师。原审被告：戴永芝，男，1962年3月19日出生，汉族，住兴化市。原审被告：泰州市润金置业有限公司，，住所地兴化市丰收南路**法定代表人身份信息不详。上诉人朱稳彤因与被上诉人王桂存、姚然、江苏鼎科建设有限公司（以下简称鼎科公司）、兴化市经济发展有限公司（以下简称经发公司）、原审被告戴永芝、泰州市润金置业有限公司（以下简称润金公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2018）苏1281民初10052号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱稳彤上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人并不是适格主体，上诉人在本案中系职务行为，并非案涉买卖合同的担保人，担保人是鼎科公司。2.双方签订的合同真实有效，是当事人真实意思表示，房屋早已交付且已装修完毕，至今还拖欠房款数十万元。王桂存、姚然还应付7年的房屋使用费，王桂存、姚然有虚假诉讼的嫌疑。如确需退房，应当将案涉房屋返还鼎科公司，再将房屋拍卖，从所得款中返还。3.鼎科公司和经发公司应当承担连带责任。鼎科公司在2010年4月26日与润金公司签订施工合同，以房抵付工程款。鼎科公司全额垫资建房，实际上没有垫款，且法定代表人多次更换，但鼎科公司一直监管案涉工程项目，从未间断。相关委托书、收款凭证、申请书等可以看出鼎科公司有不可推卸的责任。之前的法定代表人拿走部分管理费，如果工程顺利的话，鼎科公司可以得到可观的工程管理费。另提供相关证据证明经发公司委托我全权负责处理润安公寓有关事宜。王桂存、姚然答辩称：1、第一套房（3号楼502室）刚拿到以后没多久，房门就被撬开，找朱稳彤来处理，更换了第二套房（2号楼502室），因为面积小，承诺返还房款差价。准备装修，订购了砖、门的材料后又有人过来说不允许装修，并提供抵债合同。后来就一直在处理，我方没有拿到房子。2、朱稳彤在经发公司上班，他负责这个房子的善后处理工作。基于对朱稳彤的信任，才将房款全部打到朱稳彤的名下，有转账记录证明。第一套房发生争议以后，我方要求退款，但朱稳彤说可以帮我协调。第二套房比较小，要返还5万元的购房款差价，有承诺书证明。3、对于朱稳彤是职务行为还是个人行为不清楚，作为购房者本人也是受害者，朱稳彤负责经发公司处理这些事宜。4、朱稳彤应承担连带责任，不应该承担部分责任。协议上朱稳彤、鼎科公司等都有签字盖章，各方都应该承担责任。鼎科公司答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，法律适用正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。首先，案涉房屋至今未取得商品房预售许可证明，且项目部也不具备销售案涉房屋的资格，故原审法院根据相关法律规定认定案涉合同无效，符合法律规定。其次，被上诉人王桂存、姚然是与润安公寓项目部签订的合同，项目部不能代表公司本身，也不具备销售商品房的资格，且在一审中被上诉人王桂存、姚然也陈述购房款并未打入鼎科公司的账户。根据被上诉人王桂存、姚然提供的购房协议及收款收据，均不能证明鼎科公司是该售房合同的担保人。朱稳彤认为鼎科公司应当承担责任的理由不能成立。通过一审查明的事实来看，房屋买卖的行为均由戴永芝和朱稳彤完成，包括合同的签订、房款的交付。其次，鼎科公司与润金公司签订的是建设工程施工合同，项目部只能在施工范围内（包括劳务、材料采购等与施工有关联的事务）具有表见代理的性质，而出售发包方的房屋显然超出了正常的范围。所以对于戴永芝以项目部名义所签订的房屋买卖合同不仅无效，且属于其个人行为，不能推定为公司行为。对于朱稳彤的职务性，超出了必要的合理范围。朱稳彤即使受政府委托调处相关矛盾，但其成为买卖合同的直接民事责任主体，而并非调处矛盾的中立者，超出了职务性，且不具有合法性。因为房屋出售不具有相关合法批准文件，这是朱稳彤作为政府部门的负责人应当知晓的常识。故我方认为朱稳彤具有一定的过错。综上，请求维持原判。经发公司答辩称：案涉合同所指向的标的为润金公司开发的房屋，出卖房屋的主体应当只有润金公司，而鼎科公司或者戴永芝、朱稳彤均无权买卖该房屋。即便是润金公司在未取得房屋销售许可之前所签订的买卖合同，在起诉前没有取得销售许可，该合同也应当认定为无效合同。现在润金公司所开发的该楼盘仍然是商业用地，没有通过土地的规划变更，所以不得以商住楼进行买卖。一审法院认定商品房买卖合同无效符合法律规定。戴永芝作为实际施工人，私自将房屋进行出卖，且由朱稳彤进行担保等行为，应当由其承担相应的责任。上诉人要求经发公司承担责任没有事实和法律依据。开发区管委会仅仅是要求朱稳彤参与调处纠纷矛盾，并没有授权其在买卖合同中代表经发公司作为买卖合同任何一方当事人。朱稳彤的行为具有一定过错，应当依法承担责任。因此，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法予以维持原判。戴永芝、润金公司未到庭陈述意见。王桂存、姚然向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告间的房屋买卖协议无效；2.判令被告返还房款67.3万元；3.判令被告赔偿其损失（以67.3万元为本金，从2014年1月28日起按月利率2%计算至判决给付之日止）;4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2013年8月18日，润安公寓项目部与姚慧（系姚然曾用名）签订购房协议书，将润安公寓3号楼502室售给姚慧，协议书载明房屋产权性质为商品房，价格计67.304万元，该楼东面第一间车库价格3.857万元，协议生效时姚慧给付房屋价格的60%计40.3824万元及车库价3.857万元作为购房预订金，预订房屋余款26.9216万元作为办理房屋产权证等手续的保证金，如2017年1月30日前未办完房屋产权证、土地使用证等相关手续，姚慧有权拒付。协议书落款甲方有润安公寓项目部公章及戴永芝签名捺印，乙方有姚慧签名捺印，担保人处有朱稳彤签名捺印。因润安公寓3号楼502室存有争议，同年9月18日重新签订购房协议书，甲方仍为润安公寓项目部，乙方变更为王桂存（系姚然之母），协议书载明将润安公寓2号楼502室售给乙方，房屋产权性质为商品房，价格计58.915万元，3号楼东面第一间车库价格3.857万元，共计62.772万元，协议生效时乙方给付甲方62.772万元，已全部付清；如甲方从签订购房合同起三年内不能办理两证，则退还乙方房款29万元。协议书落款甲方有润安公寓项目部公章及戴永芝签名捺印，乙方有王桂存签名捺印，担保人处有朱稳彤签名捺印。王桂存、姚然提供两张收据，2013年9月18日收据显示交款单位为王桂存，收款方式为现金，金额为62.772万元，收款事由为“2号楼502室（2#楼5层东侧），车库3#楼东面第一间”；2014年1月27日收据显示交款单位为姚慧，收款方式为现金，金额为67.3004万元，收款事由为“3号楼502室（3#楼5层东），车库3#楼东面第一间”，最下方注明“车库已付3.857”。两份收据单位盖章处均有润安公寓项目部公章及戴永芝签名，经办处均有朱稳彤签名捺印。2014年2月30日，姚耕金、王桂存作出承诺书2，其内容为“兹有2013.8.18日姚慧与戴永芝签订的购房协议书及2014.4.30日戴永芝、朱稳彤所签订的承诺书经双方友好协商以上两书自行作废。（王桂存购房合同生效）。特此承诺”。承诺人处有姚耕金签名捺印，有王桂存签名。在承诺书左下方载明“王桂存2013.9.18收据生效同时姚慧2014.元.27收据作废。（此款实收人民币伍拾万元整）”，之后有姚耕金签名捺印。姚耕金、王桂存对特此承诺前的内容予以认可，但对左下方内容及之后的姚耕金签名捺印均表示无印象、记不清，未直接予以否定。朱稳彤已经尽了举证义务，王桂存、姚然并未申请鉴定或者提供其他证据予以推翻，故一审法院对承诺书2予以认定并作为定案依据。根据承诺书2内容，2013年8月18日购房协议书、承诺书1、2014年1月27日收款收据作废。润安公寓用地为商业用地，总面积3184.2平方米，用地单位为润金公司。因为属于商业用地，但案涉房屋并未办理相关开发手续，属于违规开发，且至今尚未办理商品房预售许可证。润安公寓的发包方为润金公司，承包方为江苏振亚建设工程有限公司（以下简称振亚公司，系鼎科公司前身），双方约定全部工程款以房抵款（保修金除外），即不再给付其他任何款项。一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，案涉房屋至今未取得商品房预售许可证明，且润安公寓项目部也不具备销售案涉房屋的资格，故王桂存与润安公寓项目部于2013年9月18日签订的购房协议书应为无效。协议无效，因该协议取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于王桂存、姚然已缴购房款的数额，虽然2013年9月18日的收款收据载明收款金额为62.772万元，但通过承诺书1、2以及自述的打款数额可以证实，王桂存、姚然所缴款项本金实际为50万元，其余超出部分应是调换房屋卖方自愿贴补买方的损失。因合同无效应是自始无效，故不存在调房产生损失的问题，该损失不能认定为王桂存、姚然缴纳的本金。关于王桂存、姚然主张的损失数额起算点问题，因王桂存、姚然缴款时间为2013年9月18日，其主张从2014年1月28日起按月利率2%计算至判决给付之日止，不违反法律规定，应当予以支持。因王桂存、姚然应知润安公寓项目部无签订商品房销售资格而与之签订合同，本身存在一定过错，其过错责任以20%为宜，应当自行承担损失的20%。至于本案承担责任的主体，王桂存、姚然是与润安公寓项目部签订的合同，项目部不能代表公司本身，也不具备销售商品房的资格，且王桂存、姚然陈述购房款未直接打入鼎科公司账户，故王桂存、姚然要求鼎科公司承担责任无事实和法律依据，不予支持。至于发包方润金公司以及合作方经发公司，并非本案合同相对方，且未收取任何款项，故王桂存、姚然要求其承担责任亦无事实和法律依据，不予支持。戴永芝系润安公寓项目部负责人，购房协议书、收款收据有其签名捺印，项目部不具有赔偿主体资格，应当由戴永芝承担赔偿责任。朱稳彤辩解其行为系职务行为，虽然提供了部分证据，但即使存在职务行为，其也未能证明该担保系受谁指派、是否在授权范围内、其行为应当由谁负责等，故朱稳彤应当承担相应责任。因购房合同无效，担保亦无效，朱稳彤应根据过错承担相应赔偿责任，但按照法律规定不能超过戴永芝不能清偿部分的三分之一。朱稳彤明知润安公寓项目部在无销售商品房资格且无销售许可证明情形下与王桂存、姚然签订购房合同进行担保，其过错责任明显，应承担戴永芝不能清偿部分的30%。综上所述，一审法院对王桂存、姚然要求确认其与润安公寓项目部签订的购房协议书为无效协议的请求予以支持；对王桂存、姚然要求返还67.3万元购房款的请求，经确认本金应为50万元，故应当返还50万元；对王桂存、姚然主张的赔偿损失请求应以50万元为本金，从2014年1月28日起计算至判决给付之日止，王桂存、姚然自行承担该损失的20%。戴永芝对上述债务承担全部赔偿责任，朱稳彤承担戴永芝不能清偿部分的30%赔偿责任；驳回王桂存、姚然要求鼎科公司、润金公司、经发公司承担责任的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、润安公寓项目部与王桂存于2013年9月18日签订的购房协议书无效；二、戴永芝于判决生效后十日内给付王桂存购房款50万元，同时承担王桂存损失（以50万元为本金，从2014年1月28日起计算至判决给付之日止）的80%赔偿责任，王桂存自行承担该损失的20%；三、朱稳彤于判决生效后十日内承担戴永芝上述义务不能清偿部分的30%赔偿责任；四、驳回王桂存、姚然的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10530元，由王桂存、姚然负担2707元，戴永芝负担7823元，朱稳彤承担戴永芝不能负担部分的30%。二审中，上诉人朱稳彤提交证据1，2013年底至2014年（即王桂存交款后）其替鼎科公司（戴永芝）发放润金公司建设所产生的瓦、木等工种农民工工资凭据（25张），合计524350元，证明案涉购房款用于替鼎科公司发放农民工工资。证据2，鼎科公司的委托书、申请书、收款单据等共10份，证明朱稳彤替鼎科公司发工资、还债，替经发公司处理矛盾。证据3，兴化市经济开发区、经发公司相关协议书、委托书、说明书、责任状等共20份，证明其行为是履行职务行为。鼎科公司质证认为，证据2中委托书是因为当时有人占用已建成的房屋，鼎科公司授权戴永芝排除妨害，就特定案件行使相关诉讼权利，但从来没有授权过任何人出售或者授权朱稳彤为房屋出售合同承担担保义务。相关收据没有原件，没有收到润金公司工程款。发包方工程款都应该交付给鼎科公司，戴永芝如果要直接向建设方付款，需要鼎科公司的委托书，润金公司才会向戴永芝付款。润安公寓项目部、戴永芝出具给朱稳彤的授权委托书，内容不在正常施工范围内，超出了鼎科公司和润金公司建设工程施工合同的范围，且授权委托书上也没有提到授权卖房。其他证据与鼎科公司无关联，不予质证。经发公司质证认为，证据1、2，与经发公司无关；关于证据3，经发公司没有授权委托上诉人在涉案买卖合同中代表经发公司进行担保。对于合作协议，真实性没有异议，是经发公司与案外人进行合作。拆迁安置补偿的相关证据，与本案没有关联性。对于目标责任书，真实性没有异议，但目标责任书同样没有授权朱稳彤在涉案或者润金公司经营过程中参与经营，只是要求朱稳彤协调处理相关矛盾。王桂存、姚然质证认为，买房时，朱稳彤提供了兴化市政府、经发公司的相关文件，朱稳彤代表经发公司处理润安公寓的事情。基于信任，才会把购房款给朱稳彤。朱稳彤在担保人处签字是职务行为，如果是代表个人，不会把购房款给朱稳彤。王桂存、姚然提交证据1，兴化市经济开发区网站截图，反映朱稳彤于兴化市开发区任职信息及工作内容。证据2、铁门焊接上锁图片、室内装修图片、110出警后在场图片，证明案涉房屋现状，王桂存、姚然实际没有取得房屋。证据3，2015年3月31日兴化市市长信箱、2015年4月28日泰州阳光信访，证明其为了处理本案纠纷向相关部门反映情况及所得到的回复。证据4，2017年兴化市开发区管委会就润安公寓项目向市里请求批示处理房屋买卖问题。证据5，兴化市人民法院于2020年7月1日对润金公司进行清算处理公告，现张贴于润安公寓小区楼下。朱稳彤质证认为，对于证据1予以认可，经发公司与开发区管委会是两块牌子，一套班子。经发公司是开发区管委会的下属公司。我具体负责调处润金公司的相关问题。其行为是职务行为，领导多次要求把矛盾调处稳定，防止出意外。对于证据3予以认可，但相关材料反映的内容不真实，不是事实。对于证据4、5予以认可，反映了对于相关问题的处理是开发区的政务行为。鼎科公司质证认为与本案争议焦点不具有关联性。经发公司对相关证据的真实性不持异议，但辩称达不到其主张的证明目的。朱稳彤任职以及所承担的义务仅仅是矛盾的调处工作，在本案中并不是职务行为。开发区管委会作为地方行政机关成立清算组是根据破产法的规定，依法对润金公司进行破产清算，不影响本案的处理。二审查明的其它事实与一审无异，本院予以认定。本案的争议焦点为：1、润安公寓项目部戴永芝与王桂存所签订的购房协议书的效力；2、朱稳彤在协议书上担保人处签字是否是履行职务行为；3、鼎科公司以及经发公司是否应当对本案所涉债务承担连带清偿责任。关于争议焦点1，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案涉房屋至今并未取得商品房预售许可证明，而润安公寓项目部并不具备销售案涉房屋的主体资格，故一审法院认定王桂存与润安公寓项目部于2013年9月18日签订的购房协议书应为无效，于法有据，本院予以支持。朱稳彤辩称案涉房屋早已交付且已装修完毕的主张，无事实依据，本院不予采信。关于争议焦点2，本院认为，本案所涉购房协议书担保人处有朱稳彤签名捺印，王桂存、姚然提供的两张收据经办处有朱稳彤签名捺印，且王桂存、姚然陈述购房款亦直接向朱稳彤支付。朱稳彤虽辩称其行为系职务行为，并提供了部分证据，然朱稳彤并未提供证据证明其在案涉合同担保人处签字的行为是受鼎科公司亦或是经发公司的指派或委托，故对其在担保人处签字的行为不能认定为职务行为，应当认定为朱稳彤的个人行为，朱稳彤应当承担相应的责任。关于争议焦点3，本院认为，首先，润安公寓项目部不能代表鼎科公司，其自身并不具备销售商品房的资格；其次，王桂存、姚然的购房款亦直接向朱稳彤支付，朱稳彤在收取购房款后亦未将相关款项打入鼎科公司账户。故上诉人辩称鼎科公司应承担连带责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。经发公司并非本案合同相对方，而朱稳彤亦未能举证证明其在担保人处签字的行为系受经发公司指派或委托，故上诉人朱稳彤辩称经发公司应承担连带责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人朱稳彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理2346.9元，由上诉人朱稳彤负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇二〇年七月二十三日书记员  彭世美