广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初195号 原告：陈永梅。 被告:南宁市凯铨投资有限公司，住所地南宁市友谊路**，统一社会信用代码9145010057457963XB。 法定代表人：黄爱东，董事长。 委托诉讼代理人：卢炳志，男，系该公司员工。 被告：黄爱东。 原告陈永梅与被告南宁市凯铨投资有限公司（以下简称凯铨公司）、黄爱东合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告陈永梅、被告凯铨公司的委托诉讼代理人卢炳志到庭参加诉讼，被告黄爱东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈永梅向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告凯铨公司于2018年4月18日所签《东盟石材中心合作建房合同》（编号为2-1127）无效；2.判令被告凯铨公司立即退还原告所付购房首付款122352.4元，并自2018年4月18日起按年6％利率支付原告利息直至其返还全部本金（暂计至2019年11月18日为11623元）；３．判令被告黄爱东对被告凯铨公司的债务承担连带清偿责任；4.两被告共同承担本案诉讼费、仲裁费、执行费、公告费等费用。事实与理由：2018年4月18日，原告委托案外人覃杰怀与被告凯铨公司签订《合作建房合同》，约定原告出资与被告凯铨公司共同开发位于南宁市经济技术开发区国凯大道一支路西侧的“东盟石材中心”房地产项目。根据出资比例，原告可分得该项目×××号的房屋，预计于2020年6月30日完工，项目用地类别属于仓储用地。在销售过程中，被告凯铨公司在售楼中心现场悬挂过期的建设工程规划许可证，以及标明该项目房屋宜商宜居、可办个人房产证等带有欺诈内容的广告宣传资料，并在现场提供住宅户型图及住宅样板房供参观。2018年4月15日，原告委托案外人覃杰怀赴涉案楼盘招商中心预交定金10000元，合作建房合同签订当日，原告向被告支付总合作建房款40%的首期款122352.4元（含2018年4月15日预交的定金10000元）。由于被告凯铨公司没有取得建设工程规划许可证，2018年9月3日，南宁经济技术开发区管理委员会向被告凯铨公司发出《限期拆除告知书》。2019年5月7日，南宁经济技术开发区建设发展局和城市管理综合行政执法队发出告示，明确指出被告凯铨公司开发的“食神广场”“领馆公馆”“领域天地”“南宁合院”等项目土地性质为工业或仓储用地，严禁建造成套住宅，不能分割出售给个人。且被告凯铨公司不是房地产开发企业，不具备房地产开发资质，涉案土地也不能以合作建房的名义进行开发，双方签订的合同不合法，应为无效合同，被告凯铨公司应将因该合同取得的合作建房款返还给原告，并承担过错责任，以取得的合作建房款为基数，按照年利率6%赔偿原告的经济损失。另外，由于被告凯铨公司系属一人有限公司，被告黄爱东是唯一股东。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。”的有关规定，被告黄爱东依法应对被告凯铨公司债务承担连带清偿责任。 被告凯铨公司答辩称，一、原、被告签订的《东盟石材中心合作建房合同》合法有效，系双方真实意思表示，双方应根据诚实信用原则继续履行；二、根据双方签订的合同第二十一条第8项约定，原告仅是对其选定的仓库房享有使用权，非所有权，原告对其选定的仓库房没有产权是知情的，因此合同合法有效，我方无义务退款；三、合同约定房屋交付时间为2020年12月31日，现交付期限未到，原告要求解除合同属于违约行为，根据合同第九条第3项，原告应赔偿我方合作建房总款50%的违约金，我方有权从原告已付的建房款扣除该笔款项，如原告执意要求解除，则其已支付的款项应与违约金相抵扣；四、我方已向南宁市规划管理局提交批建十五层仓库房的规划方案等手续，现并无不批准的回执，原告不应闹事；五、我方对外公示的相关许可证等手续都是真实有效的，原告也知情，且原告提交的证据均证实其知晓涉案土地真实信息；六、对外宣传的广告及销售方式我方不知情，该项目对外发包后由承包公司负责实施，对于该公司的宣传方式并非我方本意，现在我方已经开始收集证据，采取法律手段维护自己的合法权益。 被告黄爱东未提交书面答辩意见，亦未提交证据材料。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告黄爱东有提出抗辩、举证、质证的权利。被告黄爱东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。 经审理查明，2018年4月18日，原告委托案外人覃杰怀与被告凯铨公司签订一份《东盟石材中心合作建房合同》（合同编号2-1127Ａ），主要约定：1.项目位置为南宁市经济技术开发区国凯大道一支路西侧，项目名称为东盟石材中心，项目用地属性为仓储用地，土地使用权期限为50年，自2014年1月13日起至2063年7月10日止；2.原告与被告凯铨公司合作建设东盟石材中心项目，双方根据出资比例分配所含合作建设的东盟石材中心项目，根据原告的出资比例，可分得该项目48.62平方米的房屋，原告所得房屋位于项目×××号房；3.原告取得该房屋使用权期限为自该合同签订之日起至2063年7月10日止；4.原告以合同建设房屋的建筑面积计算承担合作建房款，该房屋合作建房单价为6291.26元／平方米（毛坯房），房屋合作建房总价款为305881元，原告采用分期付款方式支付合作建房款，其中原告应在签署本合同的同时交纳首期款，首期款共占房屋总合作建房款的40%，即122352元；5.在原告按期足额交纳合作建房款的情况下，被告凯铨公司应当在2020年12月31日前将符合本合同约定的房屋交付原告使用，被告凯铨公司逾期交房的，应承担相应的违约责任。原告向被告凯铨公司支付首期款122352.4元，被告凯铨公司于2018年4月18日向原告出具一份《收据》，确认收到原告支付的122352.4元（刷信用卡70000元、储蓄卡42352.4元、定金首付10000元）。截至庭审之日，涉案项目尚未建成，且被告凯铨公司也未举证证明其已取得商品房预售许可证明。 另查明，被告凯铨公司系于2011年5月17日成立的自然人独资的有限责任公司，法定代表人为被告黄爱东，企业的经营范围包括对酒店业、建筑业、道路、桥梁、运输业、矿业、旅游业的投资；仓储服务（除危险化学品），房屋租赁，市场开发；停车场服务（除地下停车场）。 本院认为，关于涉案《东盟石材中心合作建房合同》的性质及效力问题。原告与被告凯铨公司签订的合同虽冠以“合作建房合同”的名义，但该合同约定了房屋的基本情况，原告向被告凯铨公司付款的时间、方式，被告凯铨公司向原告交付房屋的期限、逾期交房的违约责任等内容，符合房屋买卖的特征，且该合同并未约定原告须要承担合作建房项目的经营风险，不符合合作开发房地产合同中关于各方当事人共同投资、共享利润、共担风险的特点，反而是原告在合作建房中以出资形式最终获得一间48.62平方米的房屋，符合房屋买卖合同的性质。结合涉案房屋在双方签订合同时尚未建成的实际情况，应当认定原告与被告凯铨公司之间成立商品房预售合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截至本案庭审之日，被告凯铨公司仍未举证证明其已取得商品房预售许可证明，应承担相应的不利后果。因此，原告要求确认其与被告凯铨公司签订的《东盟石材中心合作建房合同》为无效合同，符合上述司法解释的规定，本院予以支持。 关于原告诉请被告凯铨公司返还款项并支付利息的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《东盟石材中心合作建房合同》为无效合同，故原告要求被告凯铨公司返还122352.4元，于法有据，本院予以支持。原告与被告凯铨公司签订合同时，明知涉案房屋价格明显低于市场价格，但原告未清晰了解房屋性质、合同性质等情况，便与被告凯铨公司签订合同，其自身亦存在过错，应承担相应的责任，故原告要求被告凯铨公司支付利息的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告诉请被告黄爱东对被告凯铨公司的上述债务承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告凯铨公司系自然人独资的有限责任公司，被告黄爱东系该公司的法定代表人及唯一的自然人股东，现其未能举证证明公司财产独立于个人财产，应承担相应的不利后果，故原告要求被告黄爱东对被告凯铨公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陈永梅与被告南宁市凯铨投资有限公司于2018年4月18日签订的《东盟石材中心合作建房合同》（合同编号2-1127A）无效； 二、被告南宁市凯铨投资有限公司向原告陈永梅返还122352.4元； 三、被告黄爱东对上述第二项判决确定的债务承担连带责任； 四、驳回原告陈永梅的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6063元，由被告南宁市凯铨投资有限公司、被告黄爱东共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒙永富 人民陪审员  雷艳萍 人民陪审员  黄爱娥 二〇二〇年七月二十七日 法官 助理  李晓丹 书 记 员  黄 莹 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。