山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初3908号 原告：谷志强，男，1981年5月30日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 委托诉讼代理人：王雄，北京凯泰律师事务所律师。 被告：东平县华联商贸有限责任公司，住所地：山东省泰安市东平县城龙山大街与西山路交汇处，统一社会信用代码：91370923X13502798G。 法定代表人：张存红，经理。 委托诉讼代理人：刘超，东平县法律援助中心律师。 原告谷志强诉被告东平县华联商贸有限责任公司（以下简称华联商贸）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷志强的委托诉讼代理人王雄、被告华联商贸的委托诉讼代理人刘超均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谷志强向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告华联商贸向原告交付位于东平县龙山大街华联国际广场6层归原告所有使用并办理房屋产权登记手续；2、请求法院判令被告华联商贸向原告以970，000元为基数自2016年12月1日起按日支付违约金至实际交付日止（暂计188，180元）；3、请求判令被告华联商贸承担本案诉讼费用。后原告谷志强增加诉讼请求：请求判令被告华联商贸向原告谷志强赔偿损失970，000元。事实和理由：原告与被告华联商贸于2015年9月5日签订了商品房买卖合同，合同约定被告华联商贸向原告出卖位于泰安市东平县龙山大街华联国际广场6层整层，在合同约定中双方约定了“房屋的计价方式及价款、付款方式及期限、交付时间和条件”等各项与房屋买卖有关的条款，同时被告华联商贸承诺在2016年11月30日向原告交付该商品房。合同签订以后原告按照合同的约定交付了全部的购房款项，但被告华联商贸未按照合同约定的时间向原告交付房屋并办理房屋登记手续。 华联商贸辩称，1、原、被告之间从来没有签订过商品房买卖合同的合意，原告也从来没有与被告签订过合同，97万元是牛恒华打给被告的工程款，而不是房款，被告华联商贸也从来没有收到过原告交来的任何款项，97万元不可能购买被告一千二百多平方米的房子，因此，原告的行为与牛恒华有关系，与被告华联商贸没有关系。现在原告无端起诉被告华联商贸，应当依法驳回。2、被告华联商贸所建设的华联国际楼房是自建性质，不属于商品房开发，没有商品房预售许可，被告华联商贸的公司性质也不是商品房开发的性质，所自建的楼房是为了建设酒店自用，不属于公开销售的商品房，因此，被告华联商贸不可能与原告签订商品房买卖合同。因为这是一种无效行为和违法行为，原告的所有行为均与牛恒华有关系，所有责任也应当由牛恒华承担，与被告华联商贸无关。3、2013年6月17日被告华联商贸曾经将自建的17层大楼整体转让给牛恒华，牛恒华由于迟迟交不全房款。被告华联商贸于2015年11月24日起诉牛恒华要求解除双方签订的房地产转让合同，泰安市中级人民法院于2016年8月31日做出了（2015）泰民一初字第68号民事判决书，解除了被告华联商贸与牛恒华签订的房地产转让合同，并判令涉案华联国际房产和地产归本案被告华联商贸保留，牛恒华不服上诉，山东省高级人民法院于2017年4月13日做出了（2017）鲁民终16号民事判决书，驳回上诉维持原判。根据生效判决书，从2013年6月17日至2017年4月13日涉案楼房整体属于出售给牛恒华期间，原告的购房行为发生在2015年9月份，完全是与牛恒华直接发生关系，原告在提出执行异议申请时，也认可自己首先与牛恒华签订了商品房买卖合同，因此，原告的购房行为与被告没有关系，被告华联商贸只是根据与牛恒华签订的合同，以被告华联商贸的名义进行建设，由牛恒华支付工程款，因当时所有的建设施工合同都是以被告的名义签订的，房地产转让时，属于在建工程，如果更改合同比较麻烦，这样对外施工仍然以被告华联商贸的名义。之所以所有合同在当时需要被告华联商贸的认可是因为在建工程虽然转让，但没有办理过户登记手续。特别是根据生效判决书，均认定了在牛恒华购买在建工程后，由于没有取得楼房的所有权，所有对该楼房的处分行为均属于无效处分。因此，原告如认为自己有损失应当向牛恒华主张。4、本案原告起诉的事实和理由不能成立。原告与牛恒华之间首先是民间借贷纠纷，牛恒华作为抵押人用购买的在建楼房做抵押并非真正异议上的商品房买卖，因此本案不属于商品房买卖纠纷，而属于民间借贷纠纷，本案华联商贸不应当成为本案的当事人，牛恒华虽然曾经向被告华联商贸打入了97万元的工程款和生效判决书认定的690多万元的工程款一样属于工程款性质而非购房款，现在牛恒华无力偿还原告借款，在原告向牛恒华主张权利未果的情况下向没有收到购房款的被告主张商品房买卖合同的权利没有任何道理，自2015年9月份以来，原告从来没有向被告华联商贸主张过权利。因为原告知道本案与被告华联商贸没有关系，向被告华联商贸主张权利也超过了诉讼时效。恳请驳回原告的诉讼请求。5、原告在此之前曾经向法院提出过执行异议申请书，被法院依法驳回。东平县人民法院出具了（2019）鲁0923执异14号执行裁定书，同时说明，原告主张的房产于2018年8月13日已经登记在被告华联商贸名下，该权利非常明确。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对原告谷志强提交的收据，被告华联商贸提交的（2015）泰民一初字第68号民事判决书、（2017）鲁民终16号民事判决书、涉案工程的许可证及不动产证、原告于2019年5月8日向东平县人民法院提出的执行异议申请书以及东平县人民法院做出（2019）鲁0923执异14号执行裁定书均无异议，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、商品房房屋买卖合同，证明原告和被告之间存在商品房买卖合同关系，以及在合同中双方约定了有关买房的各项具体事项;被告华联商贸对原告提交的商品房买卖合同有异议，认为上面缺少牛恒华签字的附件，也缺少附在合同中的抵押合同，因此原告的起诉断章取义不全面。因为根据全部的合同，在买卖合同当中应当注明具体的面积，而不可能只写几层，另外，97万元不可能是整层楼1200多平方米的全价，因此该合同应当根据当时签订合同的背景来看问题，根据原告与牛恒华签订的抵押合同，牛恒华作为抵押人于2015年5月5日与原告签订了抵押合同，牛恒华将自己所购买的在建的华联国际大楼第6层1200多平方抵押给原告谷志强，说明当时出卖该房屋的是牛恒华，而不是本案被告。因此，原告出具的合同不全面，少了好多页。另外，该合同没有预售许可证，也没有网签备案登记；经审查，因被告华联商贸也提交了商品房买卖合同，本院将结合被告华联商贸提交的商品房买卖合同对该证据进行综合分析认定。2、被告与案外人刘吉震房屋买卖合同复印件，有购买人的联系方式及身份信息，证明被告华联商贸存在卖房行为，并非被告华联商贸所主张的为自建用房；被告华联商贸认为案外人刘吉震与其签订的房屋买卖合同是复印件，不能作为定案依据；经审查，本院认为原告谷志强未能提交上述合同的原件，在被告华联商贸对其真实性不予认可的情况下，本院认为其真实性无法确定，本院对其依法不予采信。3、被告华联商贸提交了商品房买卖合同，其中含有牛恒华和与本案原告抵押合同，以及牛恒华对谷志强商品房买卖合同的附件的说明，该证据证明牛恒华首先与谷志强之间是民间借贷关系，为了保证2015年5月5日，牛恒华与谷志强借款合同的全面履行，借款方牛恒华自愿将自己所购买的在建的华联国际大楼第6层1200平方抵押给出借方谷志强，约定了因为华联国际大楼属于在建工程，目前手续在被告华联商贸名下，设定抵押需征得被告华联商贸同意，说明该楼房在当时控制权在牛恒华手中，而非本案被告华联商贸，当时本案被告华联商贸没有处分权，处分权在牛恒华手中，从牛恒华与本案原告签订的抵押合同中可看出是因为手续在被告华联商贸手中设定抵押需要被告同意，同样也是因为手续在被告华联商贸手中，牛恒华与原告签订实为借款合同，而不是真正商品房买卖合同的行为也需要加盖被告华联商贸的公章，特别是在本合同附件当中，牛恒华明确说明，商品房款是200万元，其中打入华联97万元，作为华联国际工程款，余款103万元打入牛恒华账户，说明卖房子的是牛恒华，被告华联商贸收到的这97万元是代牛恒华支付的工程款，因此，原告起诉的商品房买卖合同不是真实的商品房买卖合同，不是被告出售的楼房，因为原告所打的款项均是打给牛恒华的，而不是打给被告华联商贸的；原告谷志强认为被告华联商贸提交的该组证据应当为三份证据，一份为商品房买卖合同，该份合同为本案原告与被告所签订。根据核对原件，原告在买卖合同中签字并加盖了骑缝手印，由此可以说明原、被告之间买卖合同关系成立，被告也认可合同的内容和合同中所约定的条款，并非被告所主张的没有购房合意，对抵押合同的真实性不予认可，因为没有骑缝手印，也没有原告谷志强的签字确认，对于附件认为质证意见同抵押合同质证意见；经审查，本院认为原告谷志强对被告华联商贸提交的商品房买卖合同的真实性无异议且两份商品房买卖合同内容一致，本院依法将其确定为有效证据，抵押合同以及附件均有牛恒华的签字，原告谷志强虽对该证据有异议，但并未提供证据推翻上述抵押合同以及附件的真实性，本院依法将其确定为有效证据。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月17日，被告华联商贸与牛恒华签订《房地产转让合同》，约定被告华联商贸将自建大楼即位于东平县交汇处）的华联国际酒店及大楼建设使用的建设用地使用权转让给牛恒华，上述转让的工程为在建工程并以现状转让，转让价格为4600万元，同时约定转让后由牛恒华负责组织后续施工。后因牛恒华未按照上述房地产转让合同的约定向被告华联商贸支付上述转让费用。2015年11月24日，被告华联商贸向泰安市中级人民法院提起诉讼，请求解除上述房地产转让合同并要求牛恒华赔偿其损失，泰安市中级人民法院于2016年8月31日做出（2015）泰民一初字第68号民事判决书，解除了上述房地产转让合同，并且将坐落于东平县龙山大街027号，项目名称为华联国际酒楼的楼房及相应国有土地使用权判归被告华联商贸保留。（2015）泰民一初字第68号民事判决书涉及本院审理的原告谷志强诉被告华联商贸中的970，000元的事实为：牛恒华提交了970，000元中国工商银行电子银行回单，证明向被告华联商贸支付的涉案工程转让款中包含上述970，000元，被告华联商贸认为在2015年3月11日对账中其双方明确认可牛恒华支付的购楼款项中不包含上述款项，泰安市中级人民法院认为因被告华联商贸陈述继续施工的工程款是以牛恒华支付给被告华联商贸，再由被告华联商贸对外支付的方式进行付款的，但继续施工的工程款与被告华联商贸法定代表人个人之间的借款混合，支付给被告华联商贸的工程款数额未查明等情况，因此泰安市中级人民法院对上述970，000元与其审理的（2015）泰民一初字第68号案件的关联性未予确认。同时，泰安市中级人民法院认为涉案的房地产转让合同已无法继续履行，对合同予以了解除。牛恒华不服泰安市中级人民法院（2015）泰民一初字第68号民事判决书，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2017年4月13日做出（2017）鲁民终16号民事判决书，驳回了牛恒华的上诉，维持原判。 除此之外，被告华联商贸提供的与原告谷志强签订的商品房买卖合同中附有抵押合同以及谷志强商品房买卖合同附件，其中抵押合同记载2015年5月5日牛恒华向谷志强借款，为保证借款合同的全面履行，牛恒华自愿将自己购买的在建的华联国际大楼第6层1200平方抵押给出借方谷志强，抵押期限2015年5月5日至2015年9月5日，抵押合同中有牛恒华的签字以及被告华联商贸的印章，谷志强商品房买卖合同附件中载明2015年10月5日签订的商品买卖合同，商品房款2，000，000元，其中打入华联国际970，000元，作为华联国际工程款，余款1，030，000元打入牛恒华账户，附件中有牛恒华的签字。 本院依法调取了被告华联商贸的财务账目以及户主为张存红的借记卡账户历史明细清单，明细账中记载2015年5月5日牛恒华汇入被告华联商贸970，000元，同时借记卡账户历史明细清单中也显示2015年5月5日牛恒华向被告华联商贸的法定代表人张存红的账户汇入970，000元。另外，被告华联商贸的明细账显示2015年9月5日未有款项进入其账户。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。通过当事人提交的证据以及本案审查认定的事实，本院认为被告华联商贸将涉案的自建大楼及大楼建设使用的建设用地使用权转让给牛恒华期间，转让双方未进行手续变更，对内牛恒华将建设资金转向被告华联商贸，对外仍以被告华联商贸的名义进行，并且被告华联商贸为牛恒华进行账目管理，实际由被告华联商贸的法定代表人张存红进行代为管理。原告谷志强与牛恒华之间存在2，000，000元的借贷关系，牛恒华为保证如期还款，将涉案的华联国际酒楼第六层抵押给了原告谷志强。原告谷志强将涉案的970，000元（包含在2，000，000元价款内）直接转向了牛恒华，牛恒华于2015年5月5日将涉案的970，000元转入代管账的张存红账户，因涉案的华联国际酒楼对外仍以被告华联商贸的名义进行并且被告华联商贸代为牛恒华进行账目管理，因此与原告谷志强签订商品房买卖合同的相对方为当时牛恒华管理期间的被告华联商贸而不是牛恒华，并且上述970，000元的收据亦为被告华联商贸的名义向原告谷志强开具的。2015年9月5日出具的实际是2015年5月5日牛恒华打入为牛恒华管理账目的张存红的款项。 综上所述，与原告谷志强实际发生交易行为的应当为牛恒华，而非被告华联商贸，同时该行为经本院审判委员会研究应当为名为原告谷志强与被告华联商贸之间的房屋买卖，实为原告谷志强与牛恒华之间的借贷关系。原告谷志强与被告华联商贸之间并无真实的房屋买卖的合意，牛恒华于本案被告华联商贸于2013年6月17日签订的《房地产转让合同》已经被泰安市中级人民法院（2015）泰民一初字第68号民事判决书和山东省高级人民法院（2017）鲁民终16号民事判决书解除，履行合同的基础已经不存在了，现原告谷志强要求被告华联商贸履行合同、交付涉案楼房或赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持，应依法驳回原告谷志强的诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，判决如下： 驳回原告谷志强的诉讼请求。 案件受理费4063.60元，由原告谷志强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 员  李道广 人民陪审员  张冠军 人民陪审员  宋金平 二〇二〇年七月三日 书 记 员  瞿园园