广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初148号 原告：游家杰，男，1974年9月20日出生，汉族，住桂平市。 原告：陆海玉，女，1977年1月31日出生，汉族，住桂平市。 上述原告的共同委托诉讼代理人：杨昌伟，广西世享律师事务所律师。 被告：广西美景房地产开发有限公司，住所地桂平市西山镇大城路（黄祖永屋），统一社会信用代码：91450881MA5KC1JTOY（1－1）。 法定代表人：黄先朋，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄林才，男，1967年10月15日出生，汉族，住桂平市，由桂平市江夏文化发展研究会推荐。 原告游家杰、陆海玉与被告广西美景房地产开发有限公司（下称美景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告游家杰、陆海玉的共同委托诉讼代理人杨昌伟、被告美景公司的委托诉讼代理人黄林才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告游家杰、陆海玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办证违约金38663.95元（以363383元为基数，从2017年1月4日起按日万分之一计算至原告取得房屋所有权证之日止，暂计至2019年12月4日，共1064天）给原告；2.判令被告退回原告预交的办证费用3000元给原告。事实和理由：原告与被告于2014年8月27日签订《商品房预售合同》，约定：原告购买由被告开发的“郁江湾花园”第XXX号商品房，总价款为363383元；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记，买受人不退房的，每逾期一天，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款363383元，被告已于2015年1月14日将商品房交付给原告。交房当日，原告依被告的要求向被告支付了办证费3000元并提交了应由原告提供的办证资料。原告认为，原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，原告已依约向被告支付了全部购房款并提交了应由原告提供的办证资料，被告理应于2017年1月3日前为原告办理房产证，但被告至今未履行办证义务，已构成违约。至2019年12月4日止，已逾期1064天，依照合同约定，被告应向原告支付违约金38663.95元（363383元×0.0001×1064天）。此外，原告已预交了3000元办证费，而被告至今未为原告办理房产证，故被告应退回该费用给原告。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告美景公司辩称，第一，按合同约定，未能办理案涉房产转移登记，原、被告的原因都有可能造成，不能片面只强调一方，并非被告单方的责任。理由有：（一）被告开发的案涉小区商品房所有法律手续齐备，包括：土地证、规划证、施工证、准建证、预售证等，是合法、合规的；（二）被告已将办证所需的资料交给了房产管理部门，并已进行了备案登记，有部分商品房已办理了转移登记。 第二，涉讼商品房不能办理转移登记，是原、被告双方意志以外的原因造成。（一）房产管理部门自始至终不执行桂平市人民政府2007年9月10日常务会议纪要精神（十四届第七期），办理了XXX楼的转移登记后，其他就不再办理。原因是：根据桂平市城建部门的规划，涉讼小区规划用地为20472平方米，其中16556.9平方米为原桂平市罐头果品厂的用地，3915.03平方米为周围的臭水沟。被告通过公开竞标，获得上述土地使用权，并办理了16556.97平方米的土地证。2007年9月10日，桂平市人民政府以常务会议纪要形式，决定由被告按政府有关部门的要求对3915.03平方米的臭水沟进行整治后按规划使用，整治费用由被告负担，并明确该部分土地不用办理土地使用证。之前的XXX楼的转移登记均能顺利办妥，但自从成立不动产登记中心后，就不再办理，要求对3915.03平方米用地先办理土地使用证，才能办理转移登记。（二）房产管理部门不落实桂平市人民政府2017年6月29日常务会议纪要精神（十六届第11期），导致一段时间没有对上述土地进行评估，从而影响办证。2017年6月29日，市政府又通过常务会议纪要的形式，明确3915.03平方米土地，按现土地评估价补交土地出让金后方能依法依规办理土地使用证。然而，相关部门一直拖着不办。（三）为了解决类似本小区的问题，贵港市中级人民法院和贵港市人民政府于2018年专门召开一次联席会议，并出台了会议纪要［贵政阅（2018）XXX号］。桂平市人民政府也据此于2019年1月23日召开常务会议，同年2月1日印发了会议纪要（十六届第45期），要求相关部门无条件先办理产权转移登记。但是，房产、城建等部门不执行以上会议纪要精神，至今拖着不办。直到2019年7月16日才办理了3915.03平方米国有建设用地交地确认手续，同年8月22日才办好用地规划许可证，但整体验收工作一直拖着不办。 第三，按合同约定，房屋登记包括预售合同登记备案、预告登记、转移登记三种，其中转移登记由出卖人和买受人共同申请，但到目前为止，原告没有并申请转移登记。因此，造成未办理转移登记原告也有责任。 第四，原告主张的违约金数额过高。（一）原告没有证据证明由于不能办理房产转移登记其受到任何损失；（二）按原告诉请的赔偿金额，被告共要赔偿二千多万元，超出了被告的能力，根本承受不了，甚至会导致破产，对双方都会造成很大伤害。综上所述，希望法院在审判过程中，充分考虑被告的实际情况，以维护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2014年8月27日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，约定：原告购买由被告开发的位于桂平市，总价款为363383元；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记，原告不退房的，每逾期一天，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款363383元给被告，被告于2015年1月14日将房屋交付给原告使用。2015年1月14日，原告预交了办理房产证费用3000元给被告。庭审中，被告同意退回该费用给原告。 另查明，2020年3月27日，桂平市自然资源局函复本院称，涉案小区的XXX楼占地面积超出发证范围，整个小区无法落宗，不能录入权籍调查系统，影响了整个小区的不动产登记。目前，被告已将涉案小区的XXX楼的权属材料提交到该局申请权籍录入，该局已于2020年3月23日进行了实地查看，权籍录入后即可进行首次登记。 本院认为，原、被告订立的《商品房预售合同》，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思表示真实，且没有违反法律、法规等强制性规定，合同合法、有效。合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 合同第十九条已明确约定被告应当在商品房交付使用后720日内办讫房屋所有权登记。被告于2015年1月14日交房给原告，故被告应于2017年1月4日前履行此项合同义务。但是，由于被告的原因，未能在上述期限前办讫房屋所有权登记，已构成了违约，应按合同约定承担违约责任。 对涉案房屋和土地进行首次登记，是原告获得房屋产权登记的前提，而何时办讫权属登记则是产权登记机关的权力范围，不是被告可控制。根据桂平市自然资源局的复函，目前被告已提交资料申请办理涉案商品房国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的权籍录入，首次登记后即可办理转移给业主的转移登记。但被告未能提供有效证据证实其何时提交，桂平市自然资源局亦未明确被告提供资料的具体时间，本院确定桂平市自然资源局函复本院之日即2020年3月27日为被告提交资料之日。故被告违约时间应从2017年1月4日起至2020年3月27日止，共1178天。被告应支付给原告的违约金为42806.52元（363383元×0.0001×1178天）。 涉案小区的XXX楼占地面积超出发证范围，整个小区无法落宗，不能录入权籍调查系统，影响了整个小区的不动产登记，责任在于被告，被告辩称其已履行合同的义务，应免除赔偿责任，证据不充足，本院不予采信。被告辩解违约金过高，请求予以调整，但被告对此未能提供充足证据予以证实，本院不予支持。 庭审时被告同意退回预收的办证费用3000元给原告，本院予以照准。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款的规定，判决如下： 一、被告广西美景房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金42806.52元给原告游家杰、陆海玉； 二、被告广西美景房地产开发有限公司应退回预收的办证费用3000元给原告游家杰、陆海玉； 三、驳回原告游家杰、陆海玉的其他诉讼请求。 案件受理费840元，减半收取计420元（原告已预交），由被告广西美景房地产开发有限公司负担。 上述义务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费840元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 唐理荣 二〇二〇年七月二十二日 代书记员 黄科华