云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终555号上诉人（原审被告）：杨慧芝，女，1980年4月5日生，彝族，原住元江县澧江街道龙潭社区者嘎新村组**，现住新平县。被上诉人（原审原告）：杨玉军，男，1988年7月9日生，汉族，，原住红河州个旧市大屯镇杨家村寨现住新平县。被上诉人（原审原告）：陈琼，女，1995年10月5日生，汉族，原住新平县平掌乡平掌社区下银厂**，现住新平县。二被上诉人的委托诉讼代理人：郭健豪，云南新宇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：方勇，男，1960年7月6日生，彝族，，住新平县被上诉人（原审被告）：李立娟，女，1961年10月15日生，汉族，，住新平县被上诉人（原审被告）：李战权，男，1974年10月13日生，彝族，，住新平县被上诉人（原审被告）：李明仁，男，1949年1月18日生，汉族，，住新平县被上诉人（原审被告）：徐凤英，女，1952年8月4日生，，住新平县上诉人杨慧芝因与被上诉人杨玉军、陈琼、方勇、李立娟、李战权、李明仁、徐凤英房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2019）云0427民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨慧芝上诉请求：撤销原判，其不同意交房给杨玉军、陈琼，要求杨玉军、陈琼、方勇、李立娟、李战权、李明仁、徐凤英向其支付12万元之后其才同意交房。理由如下：一、杨慧芝对位于新平县房屋享有用益物权，且该用益物权在开发商向该房产的初使登记人方勇交付房屋时就已设立。杨慧芝在得知杨玉军、陈琼想要购买该房屋过程中，作为该房产的实际所有权人之一，已经通过电话、微信等方式多次告知该房产因涉及婚姻家庭纠纷存在较大争议，该房屋的初始登记人方勇并不是该房屋的实际所有权人，且该房屋实际占有人杨慧芝不同意出卖该房产。因杨慧芝不同意出卖该房产，在得知杨玉军要到新平县不动产登记中心办理变更登记时，杨慧芝只得在不动产登记中心蹲守了两天，等待杨玉军等人来办理变更登记时，向新平县不动产登记中心提出异议登记，以阻止其办理变更登记，同时准备向新平县人民法院提起诉讼来维护自己的合法权益。是杨玉军、方勇、李立娟与杨慧芝、李战权共同协商，并由杨玉军、方勇、李立娟出具了书面的《承诺书》给杨慧芝后，杨慧芝才未提出异议登记。该《承诺书》再次以补充合同的形式明确了杨慧芝享有的用益物权，且该占有权的解除时间是在杨玉军等人履行承诺后，但杨玉军等人不履行承诺，杨慧芝当然享有用益物权、占有权。本案中该房屋的初使登记权利人方勇在与杨玉军签订《房屋买卖协议》前后均因为设置了用益物权而无法履行交付该案涉房屋的行为。且杨玉军、陈琼作为房屋的购买人是在明知道房屋存在出卖人与实际占有人不一致的前提下仍然签订《房屋买卖协议》，并在实际占有人杨慧芝明示该房屋无法交付的前提下用自己的行为默示认可了杨慧芝的用益物权。杨玉军、陈琼在购买案涉房屋前后均认可杨慧芝对该房产享有用益物权、占有权，本案中杨慧芝不存在任何违约行为。虽然杨玉军、陈琼取得不动产登记证，但案涉房屋应当由《房屋买卖合同》的相对方交付给杨玉军、陈琼。二、原审判决认定《承诺书》无效，是错误的。杨慧芝在得知自己享有权利的古城街道阳光家园1幢2单元402室房屋可能发生流转时，就主动告知杨玉军、陈琼自己是房屋的权利人，多次明确表明自己不愿意出卖该房屋。后杨玉军、陈琼在2018年4月27日签订了《房屋买卖协议》。经协商，于2018年5月21日签订《承诺书》后杨慧芝才认可并同意方勇、李立娟与杨玉军、陈琼办理变更登记手续。《承诺书》合法有效，且是对方勇与杨玉军、陈琼于2018年4月27日签订的《房屋买卖协议》内容的重要补充，根据《合同法》的相关规定该《承诺书》并没有违反任何强制性法律规定。该房产的所有人与占有人并非同一主体，印证了《承诺书》系《房屋买卖协议》不可分割的组成部分。但杨玉军、陈琼背信弃义没有履行与杨慧芝的书面承诺擅自将购房尾款于2018年5月10日、2018年6月6日、2018年7月4日向李战权转账100000元，于2018年7月12日向方勇转账320000元，仅于2018年8月28日向杨慧芝转账20000元，所以杨慧芝也没有交付房产给杨玉军、陈琼的义务，这完全符合合同法关于先履行抗辩权的法律规定。《承诺书》是对购房款的具体支付方式的明确约定，但一审人民法院错误地认为该协议书涉及房款的分配问题，与本案的事实严重不符且没有法律依据。更何况李明仁、徐凤英是明知该承诺书的约定是由其子李战权代为签字，结合本案事实李战权的行为完全符合《民法通则》中表见代理的规定，所以李明仁、徐凤英在获得利益后的事后表态并不能机械地理解为《承诺书》无效的理由，也不符合法律认定合同无效的规定。本案中杨玉军等人存在重大过错和失信行为，是导致杨慧芝不交付房屋根本原因。杨玉军、陈琼答辩称，要求驳回上诉，维持原判。理由为：一审对于涉案房屋出售给杨玉军、陈琼之前的房屋权属做了清晰、准确的认定，杨慧芝、李战权、李明仁、徐凤英为房屋的实际权利人，方勇为名义上的产权人，而杨玉军和陈琼取得该房屋产权是实际权利人同意后，名义权利人配合办理房屋过户登记，才取得房屋产权。杨慧芝上诉认为《承诺书》是杨玉军与方勇签订的《房屋买卖协议》的补充协议，是错误的。每一份合同都是具有相对性，针对的是签订合同的双方，需要对原合同进行补充也只应该由合同当事人自己签订，因此本案并不存在补充协议。杨玉军与方勇签订的《房屋买卖协议》第三条已经明确约定了付款方式，虽然实际付款时与协议约定的付款时间有出入，但都是按真实权利人杨慧芝、李战权、李明仁、徐凤英的要求，不需要对付款方式签订补充协议。并且在真实权利人和名义权利人都同意的情况下，杨玉军、陈琼已经支付了全部购房款，对于真实权利人如何分配房款与杨玉军、陈琼无关。杨慧芝提交的《承诺书》中没有李战权的签字，一审判决认定在杨慧芝要求及李战权同意下，方勇、李立娟、杨玉军向杨慧芝出具《承诺书》是对客观事实的如实表述。杨慧芝与李战权是夫妻关系，购房款支付给谁都是支付给其夫妻名下。杨慧芝作为涉案房屋的实际权利人，不是行使用益物权，在房屋出售给杨玉军、陈琼以后，杨慧芝不再是涉案房屋的实际权利人，不能再对涉案房屋行使占有、使用、收益、处分的权力，杨慧芝一直拒绝腾房，占有房屋使用至今，已经损害了杨玉军、陈琼的合法权益。方勇、李立娟辩称，同意杨玉军、陈琼的答辩意见。理由为：签承诺书之前，李立娟与李战权打过电话，之后才去签的。方勇跟李战权协商时，李战权保证一定会履行，但后来出尔反尔。杨玉军付款后，李战权给了方勇一封信，是李战权不信守承诺。李战权、李明仁、徐凤英未作答辩。杨玉军、陈琼向一审法院起诉请求：1.判令李战权、杨慧芝、李明仁、徐凤英配合方勇履行2018年4月27日杨玉军与方勇签订的《房屋买卖协议》，按约定向杨玉军、陈琼交付房屋；2.判令李战权、杨慧芝、李明仁、徐凤英、方勇、李立娟共同承担杨玉军与方勇签订《房屋买卖协议》约定的延期交付房屋的违约责任，支付违约金50000元；3.案件受理费由李战权、杨慧芝、李明仁、徐凤英、方勇、李立娟承担。一审庭审中，杨玉军、陈琼放弃第2项诉讼请求，并变更第1项诉讼请求为要求杨慧芝于10天内交付涉案房屋。一审认定，杨玉军与陈琼、方勇与李立娟、李战权与杨慧芝、李明仁与徐凤英分别系夫妻关系，李明仁、徐凤英系李战权父母。2007年2月2日，方勇与玉溪吉太房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》，以141120元的价格认购位于新平县房屋，并以该房屋设定抵押在农行新平县支行办理按揭贷款。后方勇将该认购房屋原价转让给李战权，由李战权继续偿还尚欠农行新平县支行的按揭贷款。房屋交付后，由李战权、杨慧芝、李明仁、徐凤英装修、、居住使用2011年4月15日，该房屋办理了新平县房权证新政发字第**《房屋所有权证》，载明房屋所有权人方勇，房屋性质经济适用房，附记中注明该房屋自2008年8月26日竣工验收之日起满5年后方可进行上市交易。2011年9月29日，该房屋办理新国用（2007）第120642号《国有土地使用证》，载明土地使用权人方勇。2018年4月27日，李战权、杨玉军协商约定将位于新平县0元的价格出售给杨玉军、陈琼，并约定了具体的付款方式及交付时间。因房屋产权登记在方勇名下，方勇在李战权授意下与杨玉军、陈琼签订《房屋买卖协议》。协议签订后，杨玉军分别于2018年4月27日、2018年5月10日、2018年6月6日、2018年7月4日向李战权转账共计100000元。2018年7月12日，杨玉军向方勇转账320000元。2018年8月28日，杨玉军向杨慧芝转账20000元。方勇于2018年7月13日、14日向李明仁转账共300000元。2018年5月21日，在办理产权变更登记时，应杨慧芝要求并征得李战权同意，杨玉军、方勇、李立娟出具一份《承诺书》，承诺付给杨慧芝售房款170000元。2018年5月30日，杨玉军、陈琼取得涉案房屋的不动产权证书并支付了产权变更登记的税费，涉案房屋权利人变更为杨玉军、陈琼。2018年7月2日，杨玉军、陈琼为涉案房屋设立了抵押登记。2018年8月中旬，李战权、李明仁、徐凤英搬离该房屋，现该房屋仅由杨慧芝居住。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、涉案房屋的原实际所有权人是谁？2、杨玉军、陈琼与方勇签订的《房屋买卖协议》是否有效？3、杨玉军、方勇、李立娟出具的《承诺书》是否有效？4、杨玉军、陈琼要求杨慧芝交付房屋的理由是否成立？《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效……”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”本案中，涉案房屋的原产权虽登记在方勇名下，但方勇、杨慧芝、李明仁均认可方勇将认购的涉案房屋已原价转让给李战权，且房屋交付后由李战权、杨慧芝、李明仁、徐凤英装修并居住。因李战权、杨慧芝、李明仁、徐凤英在购房、装修过程中均有出资，故李战权、杨慧芝、李明仁、徐凤英应为房屋的实际权利人，而方勇仅为该房屋的名义产权人。对于杨玉军、陈琼与方勇所签协议，该房屋为经济适用房，新平县房房权证新政发字第**房屋所有权证》明确载明“自2008年8月26日竣工验收之日起满5年后方可进行上市交易”，而杨玉军、李战权、方勇协商、签订《房屋买卖协议》时涉案房屋已具备上市交易的条件，且协议是各方当事人的真实意思表示，亦不违反国家法律、行政法规等禁止性规定，故《房屋买卖协议》应为有效。方勇、李立娟、杨玉军在办理产权变更登记时，在杨慧芝要求及李战权同意的情况下，方勇、李立娟、杨玉军向杨慧芝出具《承诺书》，但因该承诺涉及房屋款项分配问题，并未征得其他房屋实际权利人的同意，且现在李明仁也明确表示不认可该款项分配方案，故《承诺书》侵犯其他共有权人的权利应为无效。杨玉军、陈琼已按照《房屋买卖协议》的约定支付了全部房款，已履行全部合同义务并依法取得房屋产权，故该房屋的名义产权人、实际产权人应按照合同约定履行交付义务。合同签订后，名义产权人方勇、李立娟已按合同约定办理了房屋过户登记，实际产权人李明仁、徐凤英、李战权已搬离房屋，仅杨慧芝明确表示因未收到17万元而不愿意履行，现杨玉军、陈琼要求杨慧芝交付房屋的理由成立，予以支持。庭审中，杨慧芝对卖房一事无异议，但答辩因未收到17万元而拒绝交付，此系家庭内部款项分配问题，不能成为其拒不交房的理由，故杨慧芝的辩解理由于法无据，不予采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭允许中途退庭的，可以缺席判决。”李战权、徐凤英经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃其诉讼权利，由此产生的法律后果应由其本人承担。据此，依照上述法律之规定，判决：“由被告杨慧芝于判决生效之日起十日内将位于新平县房屋腾空并交付原告杨玉军、陈琼。”二审中，杨慧芝提交了一份其与陈琼的微信聊天记录，证明其从朋友处听说杨玉军、陈琼要买房子，就告知他们不要买涉案房屋，因为家庭内部存在争议。经质证，杨玉军、陈琼认为不能达到杨慧芝的证明目的，通过杨慧芝收取承诺书和2万元可以认定杨慧芝是同意出售房屋给杨玉军、陈琼的，聊天记录是在描述家庭内容资金的分配，说明杨慧芝知道涉案房屋出售之事，只是因为资金分配问题与陈琼发生了以上聊天记录。方勇、李立娟同意杨玉军、陈琼的质证意见，认为杨慧芝最担心的就是购房款的分配。李战权、李明仁、徐凤英未到庭质证。本院认为，李战权、李明仁、徐凤英未到庭质证视为对自己权利的放弃，方勇、李立娟、杨玉军、陈琼对杨慧芝提交的聊天记录真实性均未提异议，本院对真实性予认定。经二审审理，双方对一审认定的案件事实均无异议，本院予以确认。另查明，杨慧芝认可李明仁收取购房款后于2018年7月15日向其支付了3万元。本院认为，涉案房屋虽属经济适用房，但杨玉军、李战权、方勇协商，并由杨玉军与方勇签订《房屋买卖协议》时，已具备上市交易的条件，且协议系当事人的真实意思表示，未违返法律、行政法规的禁止性规定，故该《房屋买卖协议》合法有效。之后，方勇、李立娟、杨玉军向杨慧芝出具《承诺书》明确将购房款中的17万元支付给杨慧芝，该承诺系对《房屋买卖协议》中关于付款方式的约定，属《房屋买卖协议》的补充，亦为有效协议。本案系房屋买卖合同纠纷，与房屋共有纠纷不属同一法律关系，故对涉案房屋的共有权问题不作认定，一审以《承诺书》涉及房屋款的分配问题，未征得实际权利人同意，且李明仁不认可该分配方案为由，认定《承诺书》无效不当，本院予以纠正。合同履行过程中，杨玉军未按《承诺书》将相应购房款支付给杨慧芝虽存在履行瑕疵，但其实际支付了全部购房款，合同义务已履行完毕，并办理了产权变更登记手续，故一审判决杨慧芝将涉案房屋腾空交付给杨玉军、陈琼并无不当，本院予以维持。如杨慧芝认为其权利受到侵害，可另行诉讼解决。综上所述，杨慧芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件费7600元，由杨慧芝负担。本判决为终审判决。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年七月九日书记员 简昱佳