广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初873号 原告：梧州市世华房地产中介有限公司，住所广西梧州市西堤三路28号第5、6幢二层11号商场。统一社会信用代码：91450400340421776L。 法定代表人：余平，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄观光，公司员工。 委托诉讼代理人：陈桂健，公司员工。 被告：卓艺，男，1988年9月2日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：莫志强，广西皓元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽盈，广西皓元律师事务所律师。 原告梧州市世华房地产中介有限公司与被告卓艺居间合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梧州市世华房地产中介有限公司的委托诉讼代理人黄观光、被告卓艺的委托诉讼代理人陈丽盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梧州市世华房地产中介有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《限时销售合同》；2.判令被告支付原告违约金人民币2.2万元。事实和理由：2020年2月27日，原告与被告签订《限时销售合同》，约定自双方签订合同之日起至2020年5月31日止，被告将其所有的交由原告出售，价格55万元。在约定的期限内，被告只能与原告找到的买家进行房屋交易，即使被告找到的买家也必须在原告同意及主持下进行交易，被告未经原告许可不得私下交易房屋，也不允许委托其他房屋中介公司以及个人进行交易，如果被告违反约定应向原告赔偿房屋价格的4%，即2.2万元违约金。 《限时销售合同》签订后，原告依约为被告找到了合适的买家，但是发现被告已经私下与他人交易房屋，导致合同无法继续履行，被告私下交易房屋已经构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告卓艺辩称，原告与被告签订的《限时销售合同》虽然成立并生效，但该合同是权利义务严重失衡的合同，合同第4、10、11、12、17条内容显失公平，严重损害被告的合法权益，被告在履行合同中没有违约。本案诉争合同目的不能实现是因原告擅自哄抬房价导致被告和案外人交易失败，原告构成违约，原告诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2020年2月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《限时销售合同》，合同约定：一、限时销售的房地产基本情况，房地产地址：；二、有满足下列条件的，乙方即可全权代理甲方出售：交易委托价格55万元；三、限时销售（独家委托期限）：签订本合同之日起至2020年5月31日；四、限时销售保证条款：甲方保证于本合同签订当日向乙方提供第一条规定的交易房地产真实、合法、有效的相关资料，配合乙方到相关部门对交易房地产进行房地产登记信息查询，乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金100元。乙方保证如未在本合同第三条规定的限售期限内为甲方找到适合买家，则甲方有权没收此限售保证金；如乙方在限售期限内找到适合买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方若拒绝与乙方找的适合买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限时销售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金……十、限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产。限时销售（独家委托）期内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方的违约责任……十二、若有违反本合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金……十七、上述物业甲方出售的净收价格为55万，若乙方代理实际高于代理价格，甲方需在签订三方买卖合同收取定金当天一次性支付给乙方。该合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告支付了限时销售保证金100元，被告则向原告出具收款收据。同日，被告向原告出具《限时销售合同》明示单及保证书，被告在说明人及保证人处签名。 2020年4月21日，被告将涉案房屋出售给案外人。原告发现被告已自行出售涉案房屋后，同月29日被告向原告退还了100元保证金。原告由于要求被告赔偿违约金未果，诉至法院成讼。 上述事实，有原告提供的桂（2018）梧州市不动产权第0002395号不动产权证书、《限时销售合同》、收款收据、保证书、《限时销售合同》明示单，被告提供的手机银行转账交易明细及当事人的陈述在卷佐证，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案《限时销售合同》是原告作为居间人向委托人即被告就涉案房屋买卖事项提供中介服务，被告支付报酬的居间合同。据此本案原、被告之间设立的法律关系应为居间合同关系，原、被告签订的《限时销售合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案限时销售的期间为2020年2月27日至2020年5月31日，由于涉案房屋已经出售，且合同期限已经届满，故原告要求解除《限时销售合同》已无意义。本案中，原告与被告签订合同后，原告虽然以高于合同价的价格对外销售，但合同没有限定原告不能加价推销房屋，且加价销售并没有损害被告的利益。被告未经原告同意自行出售案涉房屋，已构成违约，理应承担违约责任。被告主张合同约定的违约金过高，请求进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，原告虽未对其因被告的违约行为导致的实际损失进行举证，但考虑原告员工为涉案房屋出售寻找买方而付出的相应劳务成本，以及原告为居间活动支出的必要费用，故酌情认定本案违约金应为4000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 被告卓艺应向原告梧州市世华房地产中介有限公司支付违约金人民币4000元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费450元，减半收取计225元，由原告梧州市世华房地产中介有限公司负担184元，被告卓艺负担41元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 黄爱琴 二〇二〇年七月十七日 法官助理 钟秋娜 书 记 员 李 欣 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。