宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2020）宁0181民初1130号原告：邓海明，男，1985年2月3日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。被告：灵武市天晟商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。法定代表人：韩少华，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟俊瑛，宁夏迪通律师事务所律师。原告邓海明与被告灵武市天晟商贸有限公司（以下简称天晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓海明、被告天晟公司的委托诉讼代理人翟俊瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓海明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年3月22日签署的《二手房购房合同》；2.被告向原告赔偿损失共计227700元（50万元资金占用期间为2019年3月22日至2019年8月6日；2万元资金占用期间为2019年3月22日至2020年3月26日。按日千分之三的违约金计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月22日，原、被告签订《二手房购房合同》，约定由原告购买被告位于灵武市东盛路东侧尚景名苑西门北侧1号商业房，建筑面积172.43平方米。双方约定的交房时间为2019年12月31日，办理过户的时间为本合同生效后90日内。合同签订后，原告依约于合同签订当日向被告支付了首付款52万元。但被告以各种理由推脱不予办理房屋过户手续，致使合同目的无法实现。故原告提起诉讼。天晟公司辩称，原、被告确实于2019年3月22日签署一份《二手房购房合同》，约定房屋价款132万元，首付款52万元，后由于房屋处于抵押状态，被告暂时无法给原告办理过户手续，所以与原告协商解除合同。2019年8月6日，被告将50万元房款退还给原告，此时原、被告合同已经解除，原告当时同意被告的做法，即钱退回合同就解除。2020年3月26日，被告想起还有2万元没有退还，于2020年3月26日退回原告2万元。现原告要求被告承担违约金没有事实和法律依据，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：2019年3月22日，邓海明（乙方）与天晟公司（甲方）签订《二手房购房合同》，约定甲方自愿将其房屋（坐落于灵武市东盛路东侧尚景名苑西门北侧**商业房，建筑面积172.43平方米）出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋；按建筑面积计算价款，房屋单价为每平方米7655元，总金额132万元整；房价款的支付方式为转账、支付时间签订合同之日乙方向甲方支付52万元整，剩余房款甲方在办理房产证过户手续签字之时，由乙方一次性付清；甲、乙双方定于2019年12月31日正式交付该房屋；甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起90日内到房地产主管部门办理过户手续。在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其他文件。如需甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按合同第八条承担违约责任；第八条、乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方有权解除本合同。合同还约定了其他事项。合同签订当日，邓海明通过银行转账方式向天晟公司转账47万元，通过手机银行向天晟公司转账5万元，共计支付52万元案涉房屋首付款。后天晟公司未能按合同约定办理房产证过户手续。2019年8月6日，天晟公司将房款50万元退还邓海明，2020年3月26日，天晟公司将房款2万元退还邓海明。上述事实由邓海明提交的证据《二手房购房合同》、业务凭证及双方当庭陈述予以证实，本院予以确认并收集在卷予以佐证。本院认为，邓海明与天晟公司签订的《二手房购房合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。双方均应按照合同履行各自义务。本案中，邓海明已按照合同约定履行了付款义务，天晟公司未按约定履行过户义务，已构成违约，故邓海明主张解除双方签订的《二手房购房合同》的诉请，本院予以支持。邓海明按合同约定，主张天晟公司按日3‰计算赔偿损失227700元的诉讼请求，因合同约定的违约金过高，本院调整为按收取的购房款的日万分之五计算，2019年3月22日至2019年8月6日期间违约金为35880元（52万元×0.0005×138天），2019年8月7日至2020年3月26日期间违约金为2330元（2万元×0.0005×233天），违约金共计38210元，故邓海明主张天晟公司主张损失227700元的诉讼请求，本院以38210元予以支持。天晟公司辩称其不支付损失的理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，判决如下：一、解除原告邓海明与被告灵武市天晟商贸有限公司于2019年3月22日签订的《二手房购房合同》；二、被告灵武市天晟商贸有限公司于判决生效后三日内支付原告邓海明损失38210元。如果未按上述指定的期间履行清偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2358元（已减半收取），由原告邓海明负担1962元，被告灵武市天晟商贸有限公司负担396元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 杨瑞娟 二○二○年七月二日法官助理 高 琴书记员 张月月本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。