山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初5715号 原告：杨春燕，女，1966年6月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王新志，山东康耀律师事务所律师。 被告：李明婕，女，1985年2月8日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 原告杨春燕与被告李明婕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨春燕及委托诉讼代理人王新志，被告李明婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签署的房屋租赁合同关系；2.判令被告腾出租赁房屋并恢复原状；3.判令被告给付自2020年3月19日至实际腾出之日的租金（按日租金444元计算）；4.判令被告给付逾期腾出房屋的违约金（按日444元的3倍计算）。庭审中，原告将第4项诉讼请求变更为：判令被告支付逾期交纳房租的违约金，自2020.2.18至2020.5.16，每日按租金总额的5%计算，自愿只主张25752元。事实和理由：原被告于2017年3月签订房屋租赁合同一份，约定租赁期满为7年，在每年度2月18日前支付下年度租金。但自2019年度被告就开始无故拖欠原告租金，原告无奈之下，起诉至法院。但被告仍不履行法院判决的给付租金义务（2019年3月19日至2020年3月18日的租金），并又拖欠2020年3月19日至2021年3月18日的租金。原告认为被告的恶意拖欠租金，违反了《合同法》和双方合同约定，为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告辩称，原被告双方的租赁合同已经解除，房屋亦已于2020年5月16日腾退交接完毕，因新冠肺炎疫情影响，被告早已被迫停业，无任何经营收入，且在租赁期间，原告违约在先，没有解决被告楼顶烟囱事宜，未解决XXX房间屋顶漏水问题，没有提供消防手续。所以请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2014年9月3日，青岛XX集团有限公司（以下简称“XX公司”）与被告杨春燕签订《房屋租赁合同》，约定：XX公司将位于青岛开发区XXX路XXX-1号出租给杨春燕，租赁期限为八年，自2014年8月1日至2022年7月30日。 2、2017年3月19日，原告将位于青岛市经济技术开发区XXX路XXX号-1北面网点（以下简称“涉案房屋”）出租给案外人陈某某。2018年5月1日，陈某某（甲方）、被告（乙方）和原告（丙方）签署《转让协议》，《转让协议》约定：甲方与丙方曾于2017年3月19日签订租赁合同，租期7年，到2024年3月19日止；饭店现有所有装修、装饰、设备、招牌、名称、执照等全部一次性转让给乙方所有，丙方同意并协助转让；本协议签订之日，甲方与丙方租赁合同作废，由乙方与丙方另行签订新的租赁合同。 同日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋出租给被告，《房屋租赁合同》第3条约定：“该房屋租赁期限共7年自2017年3月19日起至2024年3月19日止。每年3月19日至次年的3月18日为1个租赁年度。（租赁期满后，继续使用45天免租金）。第4条约定：“租金及支付方式1、该房屋每租赁年度租金为：第1年租赁费140000元整，自后每年度递增5%的年租金致合同期满。2、房屋租金支付方式：乙方按照先支付租金、后使用房屋的原则，租金按年支付，第一年度租金于本合同签订之日付清，从第二年度开始，每年一次性提前一个月(即每年2月18号前)支付租金；3、乙方应按约定及时支付房租，如有拖欠，按租金总额的5%/天支付违约金。”合同签署后，被告交付了第2年的房屋租金147000元，交付了第3年的房屋租金8万元。 3、因被告拖欠原告第3年的房屋租金，2019年3月7日，原告曾以租赁合同纠纷为由将被告诉至本院（案号：（2019）鲁0211民初4391号），原告在该案中提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告第三年（2019年3月19日至2020年3月18日）的房屋剩余租金74350元，以及自2019年2月18日止实际清偿之日止的违约金，暂计算至起诉之日止的违约金为354元（以74350元为基数，按年利率4.35%的四倍为标准计算）。2、本案诉讼费用由被告承担。被告在该案中辩称，原告未尽到适租义务，其诉讼请求和理由于法无据，依法不应支持。原告违反合同义务，没有解决被告楼顶烟囱事宜，违反法定维修义务，未解决XXX房间屋顶漏水事宜，违反附随义务，不提供消防验收手续，综上，原告未履行合同约定和法定义务，未提供适租房屋，被告有权从租金中扣除相应费用和实际损失，并且拒付或者延付租金，原告的诉讼请求无法律依据。本院于2019年6月10日作出一审判决：一、被告李明婕于本判决生效后十日内支付原告杨春燕房屋租金74350元；二、驳回原告其他诉讼请求。被告不服本院一审判决，提起上诉，青岛市中级人民法院于2019年9月23日作出（2019）鲁02民终7413号民事判决：驳回上诉，维持原判。 该案在二审审理期间，二审法官曾询问双方当事人：“双方对于2019.3.19-2020.3.18应付租金154350元及已付租金8万元，有无异议。”原被告双方均回答：“无异议。” 4、本案在庭审时，原被告双方均确认，原被告双方已于2020年5月16日解除了租赁合同，原告已经接收了房屋，不再需要被告腾空房屋。 本院认为，本案的争议焦点为：被告欠付租金的数额。对此，本院认为，从涉案房屋出租的过程来看，在2017年3月19日，原告是将涉案房屋出租给案外人陈某某，陈某某将涉案房屋内经营的饭店转让给被告，所以原告又与被告签署了《房屋租赁合同》，被告实际上是承继了原告与陈某某之间的房屋租赁关系，所以在原被告双方签署的《房屋租赁合同》中才会约定“该房屋租赁期限共7年自2017年3月19日起至2024年3月19日止。”根据《房屋租赁合同》第3条的约定，第一年（2017年3月19日至2018年3月18日）的租金140000元，陈某某已支付；第二年（2018年3月19日至2019年3月18日）租金147000元（140000*1.05），被告已支付；第三年租金（2019年3月19日至2020年3月18日）租金154350元（147000*1.05），在该案的诉讼中，原被告双方对此均无异议，因被告第三年租金仅支付了80000元，故法院判决被告支付第三年剩余租金74350元。第四年的租金自2020年3月19日开始，双方于2020年5月16日起解除房屋租赁合同，该期间的房屋租金为26197元（154350元*1.05/365*59天）。 对于被告在诉讼中提出的45天免租金的问题，本院认为，《房产租赁合同》约定：“租赁期满后，继续使用45天免租金”，因此，该约定适用的前提是租赁期满，而本案并未租赁期满，所以不能适用该条的约定。另外，原被告已于2020年5月16日解除了双方的租赁关系，虽然被告称是原告提出解除合同，但未提供证据予以证明，而且不论是谁先提出解除合同，被告同意解除房屋租赁合同，表明其不愿再履行至房产租赁合同期满，当然也就不应再享有合同期满之后的免租期限。而且，被告自2019年起就拖欠租赁费，对于房产租赁合同的解除亦负有责任。所以对于被告所提出的应扣除45天租金的问题，本院不予支持。 关于被告要求减免租金的请求，本院认为，××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第1款规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”该条适用的前提房屋的出租方为“国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋”，而本案的出租方原告为个人，所以本案并不适用该条的规定，所以不能免除被告的租金。××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”因被告经营的是饭店，在疫情期间，聚集性就餐的人数肯定会较往常减少，故从公平的角度出发，应当调减被告的租金，但疫情为不可抗力，非原被告双方的过错，所以将责任归结为原被告的任何一方均是不公平的，对于因疫情造成的损失由原被告双方共同分担为宜，故被告应当支付原告2020年3月19日至2020年5月16日期间的租金为13098.5元（26197元*50%）。 对于被告所提出的原告违约在先，没有解决被告楼顶烟囱事宜，未解决XXX房间屋顶漏水问题，没有提供消防手续的问题。本院认为，被告所提出的上述问题，被告在本院（2019）鲁0211民初4391号案件和青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终7413号案件已提出，本院（2019）鲁0211民初4391号民事判决和青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终7413号民事判决已对被告所提出的问题进行了阐述和裁判，被告应按本院（2019）鲁0211民初4391号民事判决和青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终7413号民事判决的规定履行，本院在此不作重复阐述和处理。 对于原告所主张的违约金，在本院（2019）鲁0211民初4391号民事判决中，本院认为：“因原、被告在房屋适租问题上存在纠纷，并非被告故意拖欠房屋租金，因此关于原告的该项诉讼请求本院不予支持。”原告对于本院（2019）鲁0211民初4391号民事判决并未提起上诉，在二审答辩意见称认可一审法院的判决。因原被告双方在房屋适租问题仍存在争议，基于与本院（2019）鲁0211民初4391号民事判决同样的理由，本院对于原告所主张的违约金，亦不予支持。因原被告双方均已确认双方已于2020年5月16日解除了租赁合同，原告已经接收了房屋，不再需要被告腾空房屋，所以已无须判决解除原被告双方的租赁关系及要求被告腾出房屋并恢复原状。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李明婕于本判决生效之日起十日内支付原告杨春燕租金13098.5元； 二、驳回原告杨春燕的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元（原告已预交），减半收取50元，由原告杨春燕负担25元，由被告李明婕负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  林海涛 二〇二〇年七月二十九日 书记员  逄 蕾