江西省上饶市广信区人民法院行 政 判 决 书（2020）赣1121行初17号原告张伯平，男，1967年10月21日出生，汉族，住江西省铅山县。委托代理人叶华辉，江西经金纶律师事务所律师，特别授权。被告铅山县自然资源局，住所地江西省铅山县河口镇狮江大道城西，统一社会信用代码11360924MB18405387。法定代表人丁芳水，系该局局长。委托代理人詹田均，该局法律顾问，特别授权。委托代理人吴笑飞，该局信访股股长，特别授权。第三人王伯成，男，1961年11月6日出生，汉族，住江西省铅山县。第三人夏建林，男，1970年9月8日出生，汉族，住江西省铅山县。第三人黄丽萍，女，1969年12月13日出生，汉族，住江西省铅山县。第三人伊永剑，男，1965年7月18日出生，汉族，住江西省铅山县。第三人舒红卫，女，1966年9月5日出生，汉族，住江西省铅山县。原告张伯平诉被告铅山县自然资源局、第三人王伯成、夏建林、黄丽萍、伊永剑、舒红卫房屋行政登记一案，于2020年1月14日向本院提起行政诉讼，本院立案受理后，于2020年1月19日日向被告送达了诉状副本及应诉通知书。因疫情，本院于2020年3月2日裁定中止本案审理，现恢复审理。本院依法组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告张伯平及其委托代理人叶华辉、被告铅山县自然资源局委托代理人詹田均、吴笑飞、出庭负责人委托代理人陈建林、第三人王伯成、夏建林到庭参加诉讼。第三人黄丽萍、伊永剑、舒红卫未到庭。本案现已审理终结。原告张伯平诉称，原告张伯平系铅山县河口镇××路××室的不动产实际权利人。位于铅山县河口镇××路××与××号房屋为相邻两幢楼房，共4层8套。该两幢房屋所处的土地为原河口镇林场，原土地证权利人为夏建林，后转让给案外人陈小敏。2014年，案外人陈小敏开始在该地块上建设房产（即188号与186号两幢房屋），相关土地手续仍为夏建林名下。2014年2月9日，原告与陈小敏签订《协议书》，购买二层、三层两套房屋，并支付全部购房款。协议订立后,因邻里纠纷，原定建6层改建4层，原告购买的二、三层变更为一、二层（101和201复式楼），其中一层即案涉及101室不动产。2015年，房屋建成后陈小敏将房屋交付给原告，之后原告装修入住，第三人王伯成亦参加庆贺了原告的乔迁之喜。之后，原告一直催促陈小敏尽快办理不动产权证，陈小敏表示正在办理当中。2019年4月2日，铅山县人民法院作出（2019）赣1124执217号执行裁定书，对案涉201室房屋进行查封。原告非常惊诧，后于2019年7月通过委托律师调取不动产登记档案，才获知188号房产已经于2016年底申请办理不动产权证，不动产权人为夏建林、黄丽萍。并同时获知，2017年1月3日第三人王伯成持第三人夏建林、黄丽萍的公证委托书，在未经任何人同意的情况下，炮制虚假交易以及提供虚假材料，向被告申请将案涉101室不动产由第三人夏建林、黄丽萍变更登记至第三人伊永剑、舒红卫名下。被告在此期间未审查交易的真实性、合法性，为第三人伊永建、舒红卫办理了转移登记，并核发新的不动产权证，即赣铅山县不动产权第0000837号。原告认为，第三人王伯成在未经第三人夏建林同意的情况下，提交虚假的申请材料，制造虚假的交易合同和材料，以代理人的身份为委托人与毫无关联第三人交易，并向被告申请马鞍山188号101室不动产转移登记。第三人王伯成的上述行为明显违反法律规定，以及《房屋登记办法》第十一条第三款“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”的规定。被告未在该转移登记中尽到合理审慎职责，存在过错。因此，该次转移登记行为应予撤销。为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国行政诉讼法》《房屋登记办法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院查清事实，判如所请：1、判决撤销被告铅山县自然资源局（原铅山县不动产登记中心）于2017年3月对位于铅山县河口镇××路××室不动产作出的由第三人夏建林、黄丽萍转移至第三人伊永剑、舒红卫的转移登记行即核发赣（2017）铅山县不动产权第0000837号不动产权证的行政登记行为；2、本案诉讼费用由被告铅山县自然资源局承担。原告张伯平向本院提交了以下证据，第一组证据：1原告身份证明；2、2014年2月9日《购房协议》；3、收条4份；4、电费交费发票，付款人叶水花为原告母亲；5、马鞍山路188号101室内照片4张，证明原告系马鞍山路188号101室的房屋实际所有人，如今已经房屋装修并居住，原告与登记房屋有直接利害关系，有权就房屋的错误登记提起诉讼。第二组证据：1、2017年1月3日原土地所有权人夏建林、黄丽萍委托王伯成办理铅山县城南社区马鞍山路186号、188号两栋楼房屋过户、土地分割过户、出售过户和所有权转移登记等手续的《委托书》；2、《公证书》；3、《申请报告》；4、《铅山县不动产登记申请审批表》；5、《铅山县房屋交易和产权告知单（转让）》；6、《铅山县房地产交易一体化业务受理单》；7、《铅山县不动产转移登记询问笔录（一）》；8、《铅山县不动产转移登记询问笔录（二）》；9、《铅山县不动产登记实地查看记录》；10、《铅山县土地使用权交易合同书》（注：1-10为不动产登记中心调取的全部变更登记材料）；11、（2019）赣1124民初1437号民事审判笔录；12、（2019）赣1124民初1437号民事调查笔录2份（夏建林、王伯成）；13、（2019）赣1124民初1437号民事判决书，证明：1、《公证书》与授权委托书明确授权范围代为办理城南社区马鞍山路188号101室、201室、401室，186号101室、201室、301室、401室的等相关手续，代为到房管部门、不动产登记部门办理出售上述房产过户登记相关手续，代为办理房屋所有权转移登记手续。未授权第三人王伯成办理房产交易的事项；2、铅山县房地产买卖居间合同及其他法律文书，均由第三人王伯成代为签字办理的，王伯成的行为属于越权行为，属于虚假交易；3、经铅山县人民法院在执行异议听证程序以及执行异议之诉中查明，第三人夏建林未在申请材料（除公证书）中签字；4、王伯成提供虚假材料申请不动产转移登记，被告没有尽审慎审查职责，王伯成提交的材料中，交易合同不具有形式上的完整性（签名），从而更不具有合法性，且夏建林和第三人伊永剑、舒红卫，从未有真实的交易，王伯成的申请行为，没有事实上和法律上的行为。上述证据可以证明，第三人王伯成在超出授权范围的情况下，将原本属于原告的房屋交易给第三人伊永剑、舒红卫。其提供的变更登记材料系虚假，依法应予以撤销。被告铅山县自然资源局辩称，一、答辩人依法办理产权转移登记，程序合法、实体正确，应当依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。本案的争议标的系位于铅山县河口镇××路××室的产权，该产权在为转移登记前归属第三人夏建林、黄丽萍，其持有不动产权属证书。作为产权人有权通过转让的方式将产权转移给本案第三人伊永剑、舒红卫。根据物权法的规定，不动产权属证书时享有不动产物权的证明，原告无权以同案外人陈小敏签订协议为由进行抗辩。同时，第三人王伯成持有第三人夏建林、黄丽萍委托代理的公证文书，作为公证文书在没有其他证据足以推翻的情况下，应当作为认定案件事实的依据，其代理行为合法有效。答辩人作为不动产登记部门，已经尽到了合理谨慎义务，依法将产权移至第三人伊永剑、舒红卫并无不当。二、从原告所诉内容来看并非行政案件，原告可以通过其他法律途径维护合法权益，而非针对本案之具体行政行为。原告在诉讼请求中虽要求撤销原具体行政行为，但其诉状内容所称的理由却是“与案外人陈小敏签订协议并装修居住”、“虚假代理及超代理权问题”等。而这些均属于民事法律关系范畴，而非涉及到具体行政行为的合法性。答辩人作为不动产权证的办事机构之承受单位，在办理河口镇马鞍山路188号101室不动产转移登记中，无论事实、程序与法律均符合法律之规定，恳请贵院查明后依法驳回原告的诉讼请求。被告铅山县自然资源局向本院提交了以下证据，第一组职权依据：《中华人民共和国物权法》第十条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十条。第二组事实证据：1、铅山县不动产登记申请表及身份信息；2、委托代理公证书、受托人身份证；3、转移前原产权证书；4、铅山县房地产买卖合同；5、转移登记询问笔录；6、不动产登记实地查看记录；7、铅山县房地产交易一体化业务受理单；8、不动产权籍条查表；9、土地使用权交易合同；10、税收完税证明（契税）；11、转移后新产权证书，以上证明本案从申请、审查、同意转移各个程序与环节均符合法律规定，事实清楚，证据完整，实体合法。第三组法律依据：《不动产登记暂行条例》第三条以及有关转移登记条款、《不动产登记暂行条例实施细则》。第四组程序证据：1、铅山县房屋交易和产权告知单（转让）；2、领证单，以上证据证明被告依法履行告知义务、申请人领取新产权证书。第三人王伯成述称，原告是起诉铅山县自然资源局，我们是按照正当程序去做的，都是合法行为。第三人王伯成未向法庭提交证据。第三人夏建林述称，我是不知情的，我就是到公证处办了一个委托书，具体过程我不清楚。第三人夏建林未向法庭提交证据。第三人黄丽萍、伊永剑、舒红卫未陈述意见也未向法庭提交证据。经庭审质证，被告铅山县自然资源局对原告张伯平所举的证据质证认为：对第一组证据证据真实性无异议，对水电费发票真实性无异议，但对关联性有异议，装修照片真实性无异议，但是对于房屋分割有异议，初始登记就已经存在。第二组证据真实性无异议，证明对象有异议，公证书可以明确办理房屋出售、土地出售、土地分割、转移登记等等权限，涵盖了权限职责，都是委托了。第三组证据真实性无异议，判决书明确认定房屋不归原告所有，仅对房屋享有变更权利，两个第三人自始至终都不表态，原告可以申请异议登记，原判决书也指明了维权方向，原告证据不能证明他的主张。第三人王伯成赞同被告质证意见，第三人夏建林未发表质证意见。原告张伯平对被告铅山县自然资源局所举的证据质证认为：职权依据、法律依据无异议，对于事实证据，这些证据不能证明核发证具有事实上的依据。公证书可以看出，委托事项仅仅是办证，没有委托王伯成进行签字交易，也就是说没有委托王伯成签署买卖合同。所有交易双方当事人都必须签字。根据被告提供的材料可以反映被告没有进行任何实地调查，没有真实反映该房屋的权属状况，本次交易系虚假交易，在第三人舒红卫、伊永剑和夏建林、黄丽萍之间不存在任何真实交易，故其向被告提供的不动产申请材料不具有真实性、合法性，被告的审查资料也相应缺乏事实证据支持，该行政登记行为违法，且被告审查过程中由于未注意到该房屋复式楼的特殊性，且未到现场进行核查，审查登记的也没有核实证据材料，故我们对其提供的本组证据合法性、真实性、关联性均持有异议。对于程序证据，被告对第三人提交的材料进行审查也是程序的一部分，所以被告没有尽到审慎审查的义务，程序存在欠缺。第三人王伯成、夏建林对被告铅山县自然资源局所举的证据无异议。本院对上述证据认证如下：对于原告所举证据的真实性予以确认，但是无法达到其证明目的。对于被告所举的职权依据、法律依据，经原告和第三人质证无异议，本院予以确认。对于被告所举的事实证据、程序证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。经审理查明，涉案房屋坐落于铅山县××社区××路××室，该房屋原不动产登记所有权人为夏建林、黄丽萍。2017年1月3日，第三人夏建林、黄丽萍出具委托书：委托人夫妇有七套房屋均坐落在铅山县××社区××路××室…房屋所有权证××（××）××县不动产权第0001666号…该房现欲出售，因委托人事务繁忙，不能亲自办理出售上述房屋所需的相关手续，故委托王伯成为我们的合法代理人，全权代理我们办理以下事项：1、代为办理上述房屋过户等相关手续；2、代为到国土部门办理上述房屋的土地分割过户手续；3、代为到房管部门、不动产登记部门办理上述房产过户登记相关手续；4、代为办理房屋所有权转移登记手续；代理人王伯成在上述代理权限内实施的法律行为及所产生的法律后果，我们均予以认可。代理期限二〇一七年一月三日至二〇一七年七月三日止，受托人无转委托权。同日，江西省铅山县公证处对该份委托书出具了（2017）赣饶铅证内字第2号公证书予以公证。2017年3月3日，第三人王伯成代理第三人夏建林、黄丽萍向铅山县不动产登记中心提出办理不动产转移登记申请，将涉案房屋转移登记至第三人伊永剑、舒红卫。2017年3月27日，铅山县不动产登记中心向第三人伊永剑、舒红卫核发赣（2017）铅山县不动产权第0000837号不动产权证。另查明，2014年2月9日，案外人陈小敏（甲方）与第三人张伯平（乙方）签订一份协议书：一、甲方一地块位于铅山县金鸡山基督教堂边，该地原已发集体土地证、规划许可证。现由甲方负责建房，并办理相关部门手续。二、甲方将一单元二楼按成本价1,200元每平米转让给乙方，甲方原欠乙方人民币壹拾柒万陆仟柒佰元作为房款抵扣，多退少补，按实际面积。该单元三楼按低于市价以每平方米2,000元转让给乙方，乙方二、三楼为复式楼…三、乙方负责自行交契税，但土地费用、出让金等已含房款。四、自即日起，甲方原欠款不再承担任何利息…。现张伯平居住在涉案房屋内。本院认为，《不动产登记暂行条例》（2019年修订前）第七条第一款规定：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。原铅山县不动产登记中心具有不动产登记职权。现因机构改革，原铅山县不动产登记中心职责整合，组建铅山县自然资源局。故被告铅山县自然资源局具有作出本案行政行为的法定职权。本案争议焦点为：被告铅山县自然资源局（原铅山县不动产登记中心）核发赣（2017）铅山县不动产权第0000837号不动产权证的房屋行政登记行为是否合法。《不动产登记暂行条例》（2019年修订前）第十五条规定：当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。第十六条规定：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料…。第十七条规定：不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人…。第三人王伯成受第三人夏建林、黄丽萍委托办理涉案不动产转移登记手续，系双方真实意思表示。原铅山县不动产登记中心受理夏建林、黄丽萍不动产转移登记申请后，经审查相应材料齐全、符合法定形式，核发不动产权证，该具体行政行为符合法律规定。《不动产登记暂行条例》（2019年修订前）第十九条规定：属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形…。涉案房屋系第三人夏建林、黄丽萍申请转移登记，不属于首次登记，被告到现场进行核查不属于转移登记的必经程序。故原告张伯平主张被告审查过程中未到现场进行核查，没有尽到审慎审查义务的意见，不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外…。第三人夏建林、黄丽萍经物权登记取得了坐落于铅山县××社区××路××室房屋的所有权，其将该房屋转移登记给第三人伊永剑、舒红卫，属对自己所有的财产行使处分权。原告张伯平虽主张其从案外人陈小敏手中购得涉案房屋，但至今未取得该房屋的所有权。原告主张对涉案房屋的权属，属于民事法律关系调整，不属于本案审查范围，应另行主张权利。综上所述，被告铅山县自然资源局（原铅山县不动产登记中心）于2017年3月27日向第三人伊永剑、舒红卫核发赣铅山县不动产权第0000837号不动产权证证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告张伯平的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张伯平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  徐亚英人民陪审员  廖远贵人民陪审员  连红根二〇二〇年七月三十日书 记 员  彭偲毓提示：判决生效后，请于自动履行期限届满前将执行款交本院执行款专用账户，开户单位：上饶市广信区人民法院，开户账号：20×××75，开户银行：上饶银行城西灵山支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状的同时，预交上诉案件受理费50元至江西省上饶市中级人民法院，预交上诉费户名：江西省上饶市中级人民法院，开户行：上饶市农行饶东支行，账号：36×××14。特别告知：在上诉期满七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。