山东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁执复172号 复议申请人（利害关系人）：中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市经三路**。 负责人：解瑶琛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王永燕，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。 申请执行人：周华锋，男，汉族，1986年11月9日出生，住广东省深圳市福田区益田花园******。 委托诉讼代理人：杨念华，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。 被执行人：海阳富达置业有限公司，，住所地山东省海阳市凤城镇凤阳路西首 法定代表人：于明杰，该公司执行董事。 复议申请人中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称华融山东分公司）不服济南市中级人民法院（以下简称济南中院）（2019）鲁01执异1326号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年7月7日组织了听证，华融山东分公司的委托诉讼代理人王永燕、周华锋的委托诉讼代理人杨念华均参加了听证。现已审查终结。 在济南中院执行申请执行人周华锋与被执行人山东富达装饰工程有限公司（以下简称富达装饰公司）、海阳富达置业有限公司（以下简称富达公司）、于明杰、吴华萍、杨德强、山东富达幕墙有限公司（以下简称富达幕墙公司）借款合同纠纷一案中，华融山东分公司向济南中院提出书面异议，请求：一、撤销济南中院委托山东明和房地产评估经纪有限公司（以下简称明和公司）对富达公司楼号为A7、A8、A28、A30、B2、B3、B5、B8、B9、B11号楼内67套房产的评估报告；二、撤销对26套房产的拍卖（具体为：B2-604、605、B3－207、208、B5-402、602、603、605、606、B8－501、602、B9-105、202、204、404、B406、506、605、B11-101、201、202、302、304、503、905、1103）、以物抵债[（2018）鲁01执恢13号之四执行裁定]以及相应房产的过户；三、撤销对B11-404房产的拍卖、过户；四、撤销对B8－101、B11－203、403房产的拍卖。事实与理由：中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行（以下简称工行芝罘支行）与烟台东山机动车排气检测有限公司（以下简称东山排气公司）、烟台东山实业有限公司（以下简称东山实业公司）签订《借款合同》，富达公司提供海国用（2014）第0633号、海国用（2014）第0634号土地使用权作抵押。本公司受让上述两笔债权，并在省级报刊进行债权转让通知及债务催收公告，本公司现为上述两笔债权的债权人。本公司起诉东山排气公司、东山实业公司的两个案件正在烟台市芝罘区人民法院（以下简称芝罘法院）审理过程中。济南中院在执行山东省高级人民法院（2016）鲁民初63号民事调解书时，委托明和公司对富达公司的67套房产进行评估，经过一拍、二拍、变卖，现其中59套房产已裁定交付周华锋抵偿被执行人欠申请执行人37669744元等值债务，并将（2018）鲁01执恢13号之四执行裁定及相应协助执行通知送达海阳市不动产登记中心。其中，B11-404号房产已通过网络拍卖成交。济南中院执行中存在侵害本公司的行为：一、济南中院委托评估的67套房产中，有30套所涉土地为本公司抵押物，分三种情况：1.济南中院处置的59套以物抵债房产中，有26套涉及本公司有抵押权的土地，土地证号为海国用（2014）第0633号、海国用（2014）第06**。2.济南中院处置的海阳市旅游度假区凤凰南路、湿地公园东盛龙锦地B11－404号房产，已于2019年2月19日由王素娟以最高价竞得。该房产的土土地证号为海国用（2014）第06**系本公司有抵押权的土地。3.济南中院已进行评估、暂时在拍卖程序的B8－101、B11-203、403三处房产，土地土地证号为海国用（2014）第06**本公司有抵押权的土地。二、济南中院未对处置财产权属状况、占有使用情况进行必要调查，同时未查明拍卖财产现状、权利负担等内容，未对处置房产所涉土地进行查封的情况下，对上述财产进行评估、拍卖、以物抵债，部分房产已由案外人竞得，济南中院执行行为违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十六条。三、济南中院未查明处置房产所属土地的相关权利人、将房产与土地同时评估并对外处置。在评估过程中，未将归属不同他项权利人的房产、土地价值分开评估，出具价值，也未将评估报告送达利害关系人。在拍卖阶段更是忽略了本公司的所有权利，最后将本公司有在先抵押权的土地使用权价值直接进行抵顶和拍卖成交，济南中院执行行为严重侵害利害关系人合法权益。四、最重要的是，富达公司于2014年5月22日将海国用（2014）第0634号、海国用（2014）第0633号项下的土地使用权抵押给工行芝罘支行并办理了抵押登记，根据物权法规定，只要在土地使用权上已设立了抵押权，则土地使用权之上所附着的房屋也一并设立了抵押权，而不论该抵押权是否已办理了抵押登记手续。根据济南中院（2018）鲁01执异134号执行裁定记载，周华锋于2014年10月22日与富达公司签订抵押合同，并于2014年10月30日办理了抵押登记。济南中院所执行的房产的抵押远远晚于本案申请执行人的抵押权设立时间，周华锋的抵押登记依法不成立，更没有优先受偿权。退一步讲，如果不考虑抵押登记的设立时间和效力问题，济南中院的执行依据（2016）鲁民初63号民事调解书第二项明确指出周华锋仅就房屋有抵押权，并未包含相应土地使用权。济南中院对土地处置的行为系违反法律规定和法律程序的行为。济南中院在执行周华锋与富达公司、富达装饰公司、于明杰、吴华萍、杨德强、富达幕墙公司借款合同纠纷一案中，查封、评估、拍卖、以物抵债、拍卖成交等行为均侵害本公司合法权益。依据相关法律规定，请求济南中院撤销违法的执行行为，保障本公司合法权益。 华融山东分公司为支持其主张，向济南中院提交《资产转让协议》《债权转让协议》等证据材料。 周华锋答辩称:一、华融山东分公司对其异议，未附任何相关证据，本人无法就该异议所述事实的真实性、合法性发表意见;二、本人对涉案房产及土地使用权享有抵押权，应优先受偿;三、华融山东分公司第二、三项异议申请，提出时间超过法律规定的期限，应另行提起诉讼;四、华融山东分公司第一、三、四项异议申请，因不涉及价款分配及受偿顺序问题，故与其是否享有抵押权无关。退一步讲，即使其对该部分房产享有抵押权，法院的评估、拍卖也不影响其任何权利。故，济南中院对其一、三、四项请求不应审查。 济南中院查明，周华锋与富达装饰公司、富达公司、于明杰、吴华萍、杨德强、富达幕墙公司借款合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2016年9月18日作出（2016）鲁民初63号民事调解书，内容如下：一、富达装饰公司于调解书发生法律效力之日起15日内一次性偿还周华锋借款本金10300万元以及利息；二、周华锋对富达公司位于海阳旅游度假区凤凰南路、湿地公园东盛龙锦地A7、A8、A13、A14、A20、A28、A29、A30、A31、A38、A39、A40、A41,B2、B3、B5、B6、B8、B9、B11号房屋享有抵押权，有权对上述房屋双方协商折价转让、拍卖、变卖所得的价款在协议周华锋享有的债权范围内享有优先受偿权；三、富达公司、于明杰、吴华萍、杨德强和富达幕墙公司对富达装饰公司在协议第一条项下的债务承担连带清偿责任；四、富达公司于调解书发生法律效力之日起15日内处理完毕涉案抵押物的登记备案事宜，以确保周华锋实现抵押权，优先受偿。逾期未处理完毕的，则周华锋申请强制执行涉案查封物；五、案件受理费565233元，减半收取282616.5元，保全费5000元，担保费123600元、律师费48万元，以上共计人民币891216.5元由富达装饰公司、富达公司、于明杰、吴华萍、杨德强、富达幕墙公司共同承担，并应于调解书发生法律效力之日起15日内支付给周华锋。 济南中院于2018年1月26日恢复执行，案号为（2018）鲁01执恢13号。执行过程中，该院轮候查封了被执行人富达公司名下位于海阳市旅游度假区凤凰南路、湿地公园东盛龙锦地楼号为A7、A8、A28、A30、B2、B3、B5、B8、B9、B11号楼内67套房产。因上述房产的首查封法院为济南市历下区人民法院（以下简称历下法院），申请执行人周华锋对上述房产享有抵押权，历下法院未处置，申请执行人周华锋以其为上述房产抵押权人享有优先受偿权为由，申请济南中院对上述房产予以处置并偿还债务。济南中院商请历下法院将上述房产移送济南中院执行，历下法院同意将上述房产移送执行。济南中院委托明和公司对海阳市旅游度假区凤凰南路、湿地公园东盛龙锦地楼号为A7、A8、A28、A30、B2、B3、B5、B8、B9、B11号楼内67套房地产价值进行评估。2018年4月2日，济南中院作出（2018）鲁01执恢13号之一执行裁定，拍卖上述67套房产。明和公司于2018年6月7日作出鲁明和房地产估字18－061**《房地产评估报告》。经评估，上述财产市场价值为7430.94万元。同日，明和公司作出鲁明和房地产估字18－06155号（补充）《房地产评估报告（补充报告）》载明：我公司于2018年6月7日出具的鲁明和房地产估字18－06155号评估报告，对海阳市旅游度假区凤凰南路、湿地公园东盛龙锦地楼号为A7、A8、A28、A30、B2、B3、B5、B8、B9、B11号楼内67套房地产的市场价值进行了评估。现在根据新的委托要求，对估价对象中B2、B3、B5、B8、B9、B11号楼部分房屋的分摊土地价值进行了评估，本评估报告是对鲁明和房地产估字18－06155号评估报告的补充。根据案情，本报告的估价时点、报告出具日期和有效期与原报告保持一致，具体内容详见本报告。经评估，上述房产分摊土地价值为483.7261万元。2019年2月18日，济南中院在淘宝网对富达公司名下位于海阳市旅游度假区凤凰南路、湿地公园东盛龙锦地楼号为B11号404（产权证号：海：海房权证度假区字第**产进行拍卖。2019年2月19日，买受人王素娟以29.5万元竞得。2019年2月28日，济南中院作出（2018）鲁01执恢13号之三执行裁定，裁定海阳市旅游度假区凤凰南路、湿地公园东盛龙锦地楼号为B11号404房产归买受人王素娟所有。2019年4月10日，济南中院作出（2018）鲁01执恢13号之三协助执行通知，将被执行人富达公司名下位于海阳市旅游度假区凤凰南路、湿地公园东盛龙锦地楼号为B11号404房产登记在王素娟名下。因A7(产权证号：海房权证度假区字第201402045号201、202、203、301、302、303、402、403、501、502)、A8（产权证号：海房权证度假区字第201402046号102、201、202、203、204、205、206、303、304、305、306、404、405、406、502、503、504、505、506）、A28（产权证号：海房权证度假区字第201402051号101、102）、A30（产权证号：海房权证度假区字第201402053号101、102）；B2（产权证号：海房权证度假区字第201401427号604、605）、B3（产权证号：海房权证度假区字第201401428号207、208）、B5（产权证号：海房权证度假区字第201401429号402、602、603、605、606）、B8（产权证号：海房权证度假区字第201401431号501、602）、B9（产权证号：海房权证度假区字第201401432号105、202、204、404、406、506、605）、B11（产权证号：海房权证度假区字第201401433号101、201、202、302、304、503、905、1103）59套房产在淘宝网整体公开拍卖。经一拍、二拍、变卖程序，均无人竞买。2019年3月15日，周华锋申请以变卖保留价37669744元接受上述房产。2019年3月25日，济南中院作出（2018）鲁01执恢13号之四执行裁定，裁定上述59套房产作价37669744元，交付周华锋抵偿被执行人所欠周华锋37669744元等值债务。该院作出（2018）鲁01执恢13号之四协助执行通知，将被执行人富达公司名下上述59套房产登记在周华锋名下。 根据华融山东分公司提交的《海国用（2014）第0633号》《海他项（2014）第222号》《海国用（2014）第0634号》《海他项（2014）第274号》土地使用权证，富达公司将坐落于海阳旅游度假区凤凰路南、湿地公园东19551.34平方米、11028.09平方米，，地号分别为87－03－439－387－03－439－4的土地使用权抵押给工行芝罘支行。 根据华融山东分公司提交的《资产转让协议》《债权转让协议》等证据材料，中国工商银行股份有限公司山东省分行分别将其对东山排气公司、东山实业公司享有的债权转让给中国华融资产管理股份有限公司，中国华融资产管理股份有限公司转让给华融汇通资产管理有限公司，华融汇通资产管理有限公司转让给华融山东分公司，富达公司分别对东山排气公司、东山实业公司上述债务提供担保。 济南中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。本案中，异议人华融山东分公司以其系涉案房产项下土地使用权的抵押权人为由，请求撤销评估报告、撤销房产拍卖，不符合上述规定。因此，异议人华融山东分公司的请求，该院不予支持。济南中院遂作出（2019）鲁01执异1326号执行裁定，驳回异议人华融山东分公司的异议。 复议申请人华融山东分公司向本院申请复议，请求1.撤销济南中院（2019）鲁01执异1326号执行裁定；2.撤销明和公司对富达公司楼号为A7、A8、A28、A30、B2、B3、B5、B8、B9、B11号楼内67套房产的评估报告；3.撤销对26套房产的拍卖（具体为：B2-604、605，B3－207、208，B5-402、602、603、605、606，B8－501、602，B9-105、202、204、404、406、506、605，B11-101、201、202、302、304、503、905、1103）、以物抵债[（2018）鲁01执恢13号之四执行裁定]以及相应房产的过户；4.撤销对B11-404房产的拍卖、过户；5.撤销对B8－101、B11－203、403房产的拍卖。事实与理由：一、济南中院执行中擅自处置复议申请人有抵押权的土地，驳回复议申请人的异议，属于适用法律错误。复议申请人对济南中院执行的周华峰案中处置房屋所涉及土地享有优先受偿权，济南中院该案执行中自始至终未对土地情况查明、查封，未在评估、拍卖等执行程序中对作为抵押权人的复议申请人送达、告知任何材料，执行行为严重违法。二、济南中院认定事实错误。明和公司作出的《房地产评估报告（补充报告）》涉嫌造假，并非和《房地产评估报告》同日出具。本案在异议过程中，济南中院庭审出示的明和公司作出鲁明和房地产估字18-06155号（补充）《房地产评估报告（补充报告）》系2019年济南中院在发现其自身执行行为存在问题后，补充的已经没有意义的报告，存在时间倒置。济南中院发现执行行为违法后，不积极采取措施补正，反而采取补造证据、掩盖事实的手段，并在异议裁定中认定。退一步讲，如果《房地产评估报告（补充报告）》和《房地产评估报告》为同一日出具，济南中院应当直接通知利害关系人，而不应无视土地有抵押权人，直接处置他人有优先权的财产。三、异议裁定未认定济南中院未查明房产所属土地的权属、权利负担等就对房产及土地进行处置，属于违法处置。异议裁定未认定济南中院未对涉案土地进行查封情况下即进行处置，属于违法处置。异议裁定未认定济南中院在评估、拍卖、以物抵债的过程中未查明上述情况，未对利害关系人告知权利和发送材料，直接处置了复议申请人享有优先受偿权的财产。异议裁定未认定周华峰的房产抵押依法不成立。 周华峰称，周华峰对于涉案房产享有抵押权，该权利已被生效法律文书所确认，应当优先受偿。华融山东分公司提出请求的时间超过了法律规定的期限，应当另行提起诉讼。提出的异议请求不符合相关司法解释规定，依法应予驳回。 本院经阅卷查明，案外人郑文峰以已购买涉案B8－101号房产为由向济南中院提出异议，济南中院于2018年8月16日作出（2018）鲁01执异134号执行裁定，驳回郑文峰的异议。巩远佑以已购买涉案B11-203号房产为由向济南中院提出异议，济南中院于2018年6月19日作出（2018）鲁01执异110号执行裁定，中止对该房产的执行。周华峰对该裁定不服，向济南中院提起执行异议之诉，济南中院于2018年11月29日作出（2018）鲁01民初1314号民事判决，驳回了周华峰的诉讼请求。周华峰对该判决不服，向本院提起上诉，本院作出（2019）鲁民终216号民事裁定，按周华峰撤回上诉处理。案外人王桥振以已购买涉案B11-403号房产为由向济南中院提出异议，济南中院于2018年5月3日作出（2018）鲁01执异109号执行裁定，驳回了王桥振的异议。王桥振对该裁定不服，向济南中院提起执行异议之诉，济南中院于2018年9月19日作出（2018）鲁01民初912号民事判决，判决不得执行B11-403号房产。周华峰对该判决不服，向本院提起上诉，本院作出（2019）鲁民终271号民事裁定，按周华峰撤回上诉处理。 另查明，2014年10月22日，周华峰与富达公司签订《抵押合同》，约定富达公司将位于海阳旅游度假区凤凰南路、湿地公园东盛龙锦地A7、A8、A13、A14、A20、A28、A29、A30、A31、A38、A39、A40、A41,B2、B3、B5、B6、B8、B9、B11号房屋为借款提供抵押担保。2014年10月30日，各方办理了抵押登记，他项权证号为：海房他证度假区字第2014016**。房屋他项权利人为周华峰。富达公司于2014年4月25日将海国用（2014）第0633号项下的土地使用权、海房权证度假区字第201402034号项下A4栋若干房屋和海房权证度假区字第201402035号项下A5栋若干房屋抵押给工行芝罘支行并办理了抵押登记，他项权证号为：海他项（2014）第222号和海房房他证度假区字第2015020**富达公司于2014年5月22日将海国用（2014）第0634号项下的土地使用权、海房权证度假区字第201401431号项下B8号楼若干房屋、海房权证度假区字第201401432号项下B9号楼若干房屋和海房权证度假区字第201401433号项下B11号楼若干房屋抵押给工行芝罘支行并办理了抵押登记，他项权证号为：海他项（2014）第274号和海房他房他证度假区字第2014007**/div> 再查明，华融山东分公司于2019年10月8日向济南中院提出异议申请。 本院查明的其他事实与济南中院查明的事实一致。 本院认为，本案审查的焦点问题是济南中院对涉案房屋进行评估、拍卖、以物抵债、过户登记是否符合法律规定。 《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”本案中，根据本院（2016）鲁民初63号民事调解书，周华锋对富达公司的67套房屋享有抵押权，有权对其变价款享有优先受偿权。济南中院在执行程序中对67套房屋进行了轮候查封，虽然不是首查封，但作为优先债权执行法院依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》（法释[2016]6号）向有处分权的法院出具了移送执行函，经历下法院同意并移送，取得了67套房屋的处分权。根据房地一体处置原则，济南中院对涉案67套房屋进行评估、拍卖并根据拍卖情况进行过户登记并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案中，济南中院2019年2月18日对涉案B11-404号房屋进行拍卖。2019年2月19日，买受人王素娟以29.5万元竞得。2019年2月28日，济南中院裁定该房屋归买受人王素娟所有。华融山东分公司于2019年10月8日向济南中院提出异议，已经超过法定期限。故华融山东分公司请求撤销对B11-404房屋的拍卖、拍卖成交裁定以及相应房屋过户协助执行通知书没有法律依据，本院不予支持。根据查明的事实，经案外人异议、执行异议之诉程序，济南中院对涉案B11-203号、B11-403号房屋已经中止执行，并未拍卖，故华融山东分公司关于撤销B11-203号、B11-403号房屋的拍卖没有事实依据，本院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”本案中，济南中院将26套房屋（具体为：B2-604、605，B3－207、208，B5-402、602、603、605、606，B8－501、602，B9-105、202、204、404、406、506、605，B11-101、201、202、302、304、503、905、1103）裁定作价交付周华峰抵偿债务并办理了房屋的过户登记。因华融山东分公司享有海国用（2014）第0633号、海国用（2014）第0634号项下土地使用权的抵押权，故其对该26套房屋占有范围内的土地使用权享有优先受偿权。华融山东分公司可以就该26套房屋占有范围内土地使用权的变价款向济南中院主张享有优先受偿权。济南中院应区分该26套房屋和其占用范围内土地使用权的价值，并在华融山东分公司实现优先受偿权后，从周华峰抵偿债务的数额中扣减该26套房产所占用范围内的土地使用权价值。 综上，复议申请人华融山东分公司的复议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回复议申请人中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司的复议申请，维持济南市中级人民法院（2019）鲁01执异1326号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 石少红 审 判 员 陈居山 审 判 员 于海燕 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 滕 飞 书 记 员 孔雪雪