江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2232号上诉人（原审被告）：卢小辉，男，1971年3月30日生，汉族，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：肖文君，江西理公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西泽润文化传播有限公司,住所地：江西省赣州市赣州经济开发区香江大道北侧、华坚北路西侧赣州国际企业中心B2栋5层4#。法定代表人：古中华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：关叶萍，江西至中律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小峰，江西至中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方明，男，1977年8月5日生，畲族，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：方金明，江西金蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：方名山，江西金蓉律师事务所律师。上诉人卢小辉因与被上诉人江西泽润文化传播有限公司（以下简称泽润公司）、方明房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初1647号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月11日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢小辉上诉请求：1、撤销江西省赣州市南康区人民法院（2019)赣0703民初1647号民事判决第四项，判令上诉人无需赔偿被上诉人泽润公司房屋装修损失135815元；2、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对被上诉人泽润公司的装修损失不存在过错，不应由上诉人承担赔偿责任。其一，根据被上诉人泽润公司提供的证据材料可以证实，泽润公司对案涉房屋的装修时间在2016年5月28日至2016年9月19日期间，而上诉人直至2017年初才取得案涉商铺的部分产权，后于2017年4月25日才与泽润公司建立租赁合同关系，即泽润公司对案涉房屋的装修系在其与被上诉人方明的租赁合同期间、在方明的同意下进行的，早在上诉人与泽润公司建立租赁合同关系之前，而当时上诉人甚至并非案涉商铺的所有权人。其二，案涉房屋系被上诉人方明在案涉商铺上私自加建，亦是由其出租给被上诉人泽润公司进行装修使用，应由被上诉人方明对泽润公司的装修损失承担责任。上诉人自被上诉人方明处受让案涉商铺的部分产权后，与被上诉人泽润公司签订租赁合同，只是在“买卖不破租赁”原则下对二者之前所签订租赁合同的延续。不论上诉人是否与泽润公司签订租赁合同，泽润公司对案涉房屋的装修都早已经完成；不管是上诉人直接解除租赁合同还是合同因违反规定而无效，泽润公司的装修损失都将必然发生。而上诉人系合法取得案涉商铺的部分产权，对泽润公司的装修损失不存在过错，要求上诉人对其损失承担赔偿责任没有事实和法律依据。被上诉人方明明知其在案涉商铺上加建的房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的，却依然将该房屋出租给被上诉人泽润公司使用，并允许其进行装修，现案涉租赁合同被认定为无效合同，应由被上诉人方明对泽润公司的装修损失承担责任。二、一审法院按鉴定报告中确定的装修损失数额认定被上诉人泽润公司的损失，适用法律错误。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，应当根据承租人的复合装饰费用中的剩余价值，即装修残值来确定承租人的装修损失，而赣州东升工程造价咨询有限公司出具的鉴定报告中的数额系根据被上诉人泽润公司装修投入来确定的，一审法院据此认定的被上诉人泽润公司装修损失，并非装修“现值损失”，不符合上述司法解释之规定，适用法律错误。事实上，被上诉人泽润公司开始装修的时间为2016年5月28日，将案涉房屋交付给上诉人的时间为2019年1月。此时，被上诉人泽润公司已经使用2年多时间，其添附物的价值应当按照租赁期限进行折旧。三、上诉人仅拥有案涉房屋的部分产权，一审法院认定按全部装修损失划分上诉人赔偿责任有失公允。根据一审法院查明及被上诉人自认的事实，案涉商铺总面积794m2中，上诉人仅对其中726m2具有所有权，另外68m2系案外人卢鹏所有，且被上诉人泽润公司亦就此与卢鹏签订了租赁合同，而一审法院却按案涉房屋全部装修损失来划分上诉人的赔偿责任，显然违背了我国合同法关于合同责任及损失计算的基本原理。即便上诉人需要承担泽润公司的装修损失，也仅应以726m2房屋面积范围内的部分装修损失为限，另外68m2房屋面积范围内的装修损失不应由上诉人承担。泽润公司辩称，一、一审法院认定事实正确，上诉人卢小辉称其对被上诉人的装修损失不存在过错，与事实不符。其一，在被上诉人与方明签订《房屋租赁合同》前，方明就已经将案涉租赁房屋转让给卢小辉，只是其双方当时还未办理房屋过户手续，但上诉人实际上已经取得了案涉租赁房屋的占有、使用、收益、处分等房屋权利。被上诉人与方明签订《房屋租赁合同》，是经上诉人、被上诉人及方明三方协商一致的情况下签订的，因为签订租赁合同时上诉人卢小辉还未正式取得房屋产权证，暂时不具备签订合同的主体资格，所以就以方明的名义先与被上诉人签订一份《房屋租赁合同》约定双方的权利与义务，并收取房屋租赁押金。三方确认减免被上诉人三个月的房屋租金（从2016年5月1日至7月31日）,故被上诉人首次应支付租金的时间为2016年8月1日，然而被上诉人并未向方明支付房屋租金而是直接向上诉人支付房屋租金，事实上被上诉人与上诉人之间从2016年8月1日开始就以收取租金及支付租金的这种事实行为作出双方建立租赁合同关系的真实意思表示，可见，双方的租赁合同关系从2016年5月1日起已经正式建立。被上诉人对案涉房屋的装修时间在2016年5月28日至2016年9月19日期间并不影响被上诉人与上诉人之间的事实房屋租赁合同关系。至于上诉人于2017年初才办理转让过户、2017年4月25日才正式与被上诉人签订租赁合同、2017年5月23日取得不动产权证，只是因为之前上诉人未取得不动产权证，暂时不具备签订合同的主体资格，但这并不影响先前的事实租赁合同关系。其二，案涉房屋虽系方明在案涉商铺上私自加建，但上诉人卢小辉作为知情人及案涉房屋当时的准权利人，明知该案涉房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的，却依然将案涉房屋出租于被上诉人用于商业经营用途使用，上诉人行使的该行为本身存在着重大的过错，并且在被上诉人于2016年8月1日首次向其支付租金时仍未如实告知被上诉人该案涉房屋的权利瑕疵，可见，上诉人卢小辉对被上诉人存在故意隐瞒的明显过错，故上诉人卢小辉应对被上诉人的装修损失承担赔偿责任。二、一审法院按鉴定报告中确定的装修损失数额认定被上诉人的装修损失，合理有据。其一，上诉人出租给被上诉人的案涉房屋为毛坯房，房屋面积为726平米，被上诉人装修该案涉房屋的客观事实是存在的，并且有实物为证，而且根据被上诉人对案涉房屋的装修项目及装修面积，被上诉人为租赁案涉房屋对已形成添附的装修就已实际花费装修费人民币38万余元，这是符合实际装修费用的，该装修费用事实上还不包含被上诉人添置的不能再次利用的一些设施设备，事实上被上诉人的实际损失远不止鉴定的损失金额。其二，上诉人卢小辉提出的现值损失是对一审中的鉴定报告结论有异议。即便上诉人卢小辉对该鉴定报告有异议也应在一审过程中提出自己的反驳意见并可以提出对案涉房屋进行现值损失进行重新鉴定申请，但上诉人卢小辉在一审中并未提出异议，系其对自己权利的放弃，在二审中再提出异议在程序上不符合法律规定，法院应当驳回。其三，司法实践中，对于附合的装修装饰物价值的认定，常用方法有三种：(1)费用支出法，即承租人装饰装修的实际支出费用；(2)支出费用年度支出法，即根据合同约定的租期，将费用平均分摊，计算纠纷发生时至租期届满间的剩余价值；(3)现存价值法，即对纠纷发生时现存装饰装修物进行工程造价鉴定。本案中，赣州市南康区人民法院根据（2019)康法委鉴字第141号《司法鉴定委托书》委托赣州东升工程造价咨询有限公司对案涉房屋进行鉴定的鉴定报告系《工程造价鉴定意见书》，属于“现存价值法”中的工程造价鉴定，故赣州东升工程造价咨询有限公司出具的赣东升基字【2019】第227号鉴定报告中“经鉴定，泽润教育南康校区房屋装修损失为人民币：叁拾万壹仟捌佰壹拾元叁角肆分（RMB:301810.34)。”的鉴定意见结果系案涉房屋的现存价值。可见，一审法院按鉴定报告中确定的案涉房屋现存价值数额认定被上诉人的装修损失数额，合理有据。方明口头答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。泽润公司向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告卢小辉、方明之间签订的《房屋租赁合同》均为无效合同；2、判令被告卢小辉、方明连带赔偿原告房屋装修损失共计人民币336500元；3、判令被告卢小辉返还原告押金35000元、被告方明返还原告押金35000元。一审法院认定事实：2016年4月29日，原告（乙方）与被告方明（甲方，由被告方明委托代表人张志良签字并加盖被告方明私章）签订《房屋租赁合同》，约定：被告方明将坐落于赣州市南康区幸福家园3楼号建筑面积为794㎡（726+68未办证面积）的房屋出租给原告作商业用途，租赁期限从2016年5月1日起至2026年4月30日止，协议签订后原告向被告方明交付租赁保证金35000元，被告方明同意减免原告三个月租金（从2016年5月1日至7月31日）作为装修期。合同还对租金及租金支付方式等进行了约定。当日，原告向被告方明支付合同保证金35000元。2017年3月18日，被告卢小辉收取原告租赁保证金35000元。同年4月25日，原告（乙方）与被告卢小辉（甲方）补签《房屋租赁合同》，约定：被告卢小辉将坐落于赣州市南康区幸福家园3楼号建筑面积为726㎡的房屋出租给原告作商业用途，租赁期限从2016年5月1日至2026年4月30日止，其余约定同原告与被告方明签订的《房屋租赁合同》一致。原告承租案涉房屋后，于2016年5月至2016年9月将案涉房屋进行装修用于开办校外教育培训机构，原告陈述其因装修案涉房屋花费380840元，且该装修已形成附合。后原告申请对案涉房屋装修损失进行鉴定，经一审法院委托，赣州东升工程造价咨询有限公司于2019年9月16日出具《报告书》，鉴定案涉房屋装修损失为301810.34元。原告为此支付鉴定费15000元。原告于2016年8月1日第一次向被告卢小辉支付租金。另查，2013年1月16日，南康市城乡规划建设局就天宇?幸福家园建设项目颁发《建设工程规划许可证》。赣州市南康区城乡规划设计研究院于2014年8月15日出具《建筑工程竣工规划核实测量成果报告书》，其中房屋建筑层情况表载明：商铺建筑性质为商业、一层高为4.9m、二层高为5m。被告方明购买南康区南水新区天宇?幸福家园商铺A-D0204，该商铺位于第二层，后被告方明将该商铺浇筑楼梯进行改建加层，并将改建加层后分割出来的第三层即案涉房屋单独出租给原告。2017年年初，被告方明将其购买的南康区南水新区天宇?幸福家园商铺A-D0204（包括加层后的第二层、第三层）转让过户给被告卢小辉，被告卢小辉于2017年5月23日取得上述商铺产权证[赣（2017）南康区不动产地0014976号，房屋建筑面积为724.32㎡，权利人为卢小辉、陈建平，所在楼层第二层]，案涉房屋无产权证。因原告承租的案涉房屋无产权证，无法取得相应的消防安全证明材料，导致原告无法办理校外培训许可证，并于2019年1月将案涉房屋钥匙交还给被告卢小辉，之后原告未再使用案涉商铺。一审法院认为，关于案涉合同的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告承租的案涉房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的，案涉租赁合同依法应认定无效。故原告主张确认原告与被告方明、被告卢小辉之间签订的《房屋租赁合同》均为无效合同，有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，应该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，现原告要求被告卢小辉返还押金35000元、被告方明返还押金35000元，于法有据，一审法院予以支持。被告卢小辉将未按照建设工程规划许可证的规定建设的案涉房屋出租给原告，存在过错，应承担相应的责任；原告作为教育培训机构的经营者，在承租案涉房屋前未尽到充分审查案涉房屋权属情况的义务，也存在一定的过错，应承担相应的责任。虽然案涉房屋系被告方明加层改建的，但被告方明已将案涉房屋所有权转让给被告卢小辉，且原告并未举证证明被告方明曾收取过原告租金，故原告要求被告方明对其房屋装修损失承担连带赔偿责任，于法无据，一审法院不予支持。综合案涉合同签订、履行过程中双方的过错程度等因素，一审法院酌定由原告与被告卢小辉分别承担55%、45%的责任。关于原告损失的认定。赣州东升工程造价咨询有限公司出具的报告书中鉴定原告的房屋装修损失为301810.34元，虽被告卢小辉对该鉴定报告书有异议，但其未提供证据证明该报告书中未形成添附的装修具体有哪些，亦未举证证明该报告书中具体哪些装修系其他租客的，一审法院对该报告书予以采信。故被告卢小辉应对原告的房屋装修损失赔偿135815元（301810.34元×45%），其余损失由原告自行负担。被告方明未充分举证证明其支付的物业费及装修费7761.73元系案涉房屋所需，故其要求该款从原告35000元押金中扣除或由被告卢小辉承担，本案不作处理，被告方明可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告江西泽润文化传播有限公司2016年4月29日与被告卢小辉、2017年4月25日与被告方明签订的《房屋租赁合同》无效；二、由被告卢小辉返还原告江西泽润文化传播有限公司押金35000元；三、由被告方明返还原告江西泽润文化传播有限公司押金35000元；四、由被告卢小辉赔偿原告房屋装修损失135815元；五、履行期限：限被告卢小辉、方明于本判决生效后十日内履行完毕；六、驳回原告江西泽润文化传播有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7543元，减半收取3771.50元，由原告负担1900元，被告卢小辉负担1580元，被告方明负担291.50元。二审中，各方当事人均未向法庭提交新证据。二审认定事实与一审认定的一致。本院认为，本案二审中，上诉人卢小辉与被上诉人泽润公司已经达成调解协议，并已于2020年7月30日签订了调解协议，本院将另行出具调解书。故本院仅对被上诉人方明是否承担责任以及是否应当承担本案案件受理费进行评判。一审判决之后，被上诉人方明并未提出上诉，上诉人也未对一审判决中涉及到被上诉人方明的事项提出上诉，视为上诉人卢小辉和被上诉人方明均对一审判决中涉及到方明的判项予以认可，故本院对于一审判决第一项、第三项、第五项、第六项中涉及到方明的判项予以维持，对一审法院案件受理费中由方明负担291.5元的判决予以维持。综上所述，上诉人卢小辉上诉请求已经双方在二审达成调解，对一审中涉及方明的事项一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3016元，减半收取为1508元，由上诉人卢小辉负担（双方在调解协议中已经就此费用进行了分担）元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年七月三十日代理书记员  陈明轩代理书记员  雷 娜