广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤20执复51号 复议人（利害关系人）：肖伟明，男，1959年9月28日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区步云里**之**，公民身份号码。 申请执行人：中山农村商业银行股份有限公司西区支行，住所地广东省中山市**升华道**北边（**），统一社会信用代码91442000668173518E。 负责人：杨芸，职务：行长。 委托诉讼代理人：刘丽霞，广东凡是律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚晓婷，广东凡是律师事务所实习律师。 被执行人：黄超宁，女，1978年3月7日出生，汉族，身份证住身份证住址山东省曹县。v> 复议申请人肖伟明不服广东省中山市第一人民法院（以下简称执行法院）（2019）粤2071执异634号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院在执行申请执行人中山农村商业银行股份有限公司西区支行（以下简称中山农商行西区支行）与被执行人黄超宁金融借款合同纠纷一案中[执行案号：（2019）粤2071执10826号]，肖伟明对执行法院拍卖黄超宁名下中山市东区柏苑新村松茂阁1幢5楼及车房（以下简称松茂阁1幢5楼及车房）的房地产的执行行为不服，向执行法院提出书面异议。 执行法院查明，关于中山农商行西区支行与黄超宁金融借款合同纠纷一案，执行法院经审理作出（2018）粤2071民初25338号民事判决，判决：“二、黄超宁应于本判决生效之日起七日内向中山农商行西区支行清偿贷款本金395696.90元及利息、本金罚息、复利。三、黄超宁于本判决发生法律效力之日起七日内向中山农商行西区支付因实现债权所产生的律师费20000元；四、黄超宁逾期履行上述两项债务，中山农商行西区支行有权对黄超宁名下松茂阁1幢5楼及车房的不动产[不动产登记证明编号：粤（2016）中山市不动产证明第0102402号]以折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；……”。该案在诉讼过程中，中山农商行西区支行向执行法院申请财产保全，执行法院以（2018）粤2071民初25338号民事裁定于2018年12月18日查封黄超宁名下松茂阁1幢5楼及车房，进入执行程序后，转为执行中查封。判决生效后，因被执行人未按生效判决履行所确定的义务，中山农商行西区支行向执行法院申请执行,执行案号为（2019）粤2071执10826号。 执行过程中，执行法院依法作出（2019）粤2071执10826号之一执行裁定，裁定拍卖（或变卖）上述房地产，并于2019年10月29日发出公告，责令所有权人或使用人限期内自行迁出涉案房产。肖伟明遂以其为涉案房产承租人为由向执行法院提出上述执行异议。 另查明，中山市不动产登记资料查询结果2019年10月17日反馈情况，涉案房地产登记座落：中山市东区柏苑新村松茂阁1幢5楼及车房，权利人：黄超宁，不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第0174601号。2016年11月24日，登记抵押权人：中山农村商业银行股份有限公司西区支行，他项权证号：粤（2016）中山市不动产证明第0102402号，被担保主债权金额：45万元。 执行法院认为，本案的焦点系肖伟明主张的租赁是否得到保障。首先，肖伟明未向执行法院提交证据证明其向黄超宁缴纳租金，被执行人黄超宁确认不存在真实的租赁关系，也未收取肖伟明缴交的租金。对肖伟明主张租赁关系的事实因未能提供证据予以证明，执行法院不予采纳。其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”肖伟明以涉案财产被抵押之后与被执行人成立的租赁关系为由提出异议，该租赁关系无论真实、合法与否，均不能阻却执行。本案涉案房产松茂阁1幢5楼及车房的抵押权于2016年11月24日设立，肖伟明主张的租赁合同显示签订时间为2017年1月21日。因此，肖伟明主张保障其租赁权，执行法院不予采纳。再次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”现本案抵押权人中山农商行西区支行向执行法院申请执行，请求处置抵押物，并因租赁的存在影响其抵押权的实现，肖伟明予以对涉案房产不带租进行拍卖，符合法律规定。综上，肖伟明主张中止拍卖，保障其租赁关系至2027年1月20日止，无事实与法律依据，执行法院不予支持。2019年12月24日，执行法院作出（2019）粤2071执异634号执行裁定，裁定驳回异议人肖伟明的异议请求。 肖伟明不服,向本院申请复议,请求裁定中止涉案房产的拍卖程序，保障肖伟明租赁关系至2027年1月20日止或带租进行拍卖。事实和理由为：一、买卖前肖伟明、单伟铭、黄超宁口头约定是事实存在的，以较低价格成交的前提条件是以长期租赁为基础的。这些情况单伟铭可以作证。二、在买卖的过程中，肖伟明一直在该房产居住，这一点也是事实，上下左右邻居皆可作证，这个事实并不因抵押时间而改变。三、本人与黄超宁德真实租赁关系在交易时已产生，《租赁合同》是根据黄超宁公证书第一条予以补充执行的，因此，真实的租赁关系在买卖交易时已产生并有效，应先于抵押权的设立时间。 中山农商行西区支行辩称，肖伟明提出执行复议无事实和法律依据，请求法院依法查明事实，驳回肖伟明的复议申请。事实和理由：一、中山市第一人民法院执行黄超宁名下松茂阁1幢5楼及车房的不动产依法有据。中山市第一人民法院有权查封、拍卖或变卖黄超宁名下的上述不动产，法律依据为中山农商行西区支行通过法律诉讼途径取得(2018)粤2071民初25338号的生效民事判决书。其中判项中第四项已明确判决中山农商行西区支行有权对黄超宁松茂阁1幢5楼及车房的不动产以折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。二、中山农商行西区支行对涉案抵押物依法享有抵押权，且抵押权的设立时间先于租赁权的设立时间，租货权不得对抗中山农商行西区支行的抵押权。中山农商行西区支行与被执行人黄超宁于2016年11月24日签订《购房(二手楼)按揭贷款合同)【合同编号:中农商银(西区)二手楼按借字12016?第0070号】.并于2016年11月24日就涉案抵押物办理了抵押登记手续。根据肖伟明提交的证据显示，被执行人与肖伟明是在2017年1月21日签订《租赁合同》，双方之间的租货关系从当日开始确定，故中山农商行西区支行享有的抵押权的成立时间是先于上述租赁权的成立时间。且由于中山农商行西区支行已经就涉案抵押物办理了抵押登记，即肖伟明与被执行人明知涉案抵押物已抵押给中山农商行西区支行，在末经抵押权人同意的情况下双方仍签租赁合同。综上，根据物权法第一百九十条关于“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，被执行人在抵押权设立后出租涉案抵押物，故上述租货关系不得对抗抵押人已登记设立的抵押权。三、被执行人对外签订租赁合同时未得到中山农商行西区支行的书面同意，中山农商行西区支行不予认可，被执行人与肖伟明的出租行为对中山农商行西区支行不具有法律约束力。中山农商行西区支行与被执行人签订的《购房(二手楼)按揭贷款合同》约定，被执行人将抵押物出租的，应经中山农商行西区支行书面同意；经中山农商行西区支行同意转让抵押物的，所得价款应该存入甲方指定的账户。但黄超宁对外签订租赁合同时，未书面通知中山农商行西区支行，亦未得到中山农商行西区支行书面同意，故中山农商行西区支行不予认可，被执行人与肖伟明的出租行为对中山农商行西区支行不具有法律约束力。四、被执行人擅自出租涉案抵押物的行为严重影响中山农商行西区支行的权益，中山农商行西区支行请求法院驳回肖伟明的执行复议，对涉案抵押物进行清场，去除涉案房产上的租赁关系后进行拍卖。黄超宁与肖伟明的《租赁合同》租期较长，且租金较低等情况，明显影响了涉案抵押物的价值和加大变现的难度。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖財产的規定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，…对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍。“本案中，抵押权先于租赁权成立，黄超宁未经中山农商行西区支行书面同意。被执行人与肖伟明之间的租赁合同不得对抗中山农商行西区支行的抵押权，且上述租赁关系会降低抵押物的评估价值，影响抵押物的拍卖，严重影响中山农商行西区支行实现抵押权。为维护自身合法权益，中山农商行西区支行请求法院驳回肖伟明的复议申请，裁定除去涉案房产上的租赁关系后进行拍卖。 黄超宁辩称，松茂阁1幢5楼及车库是肖伟明的。2016年肖伟明因急需一笔钱去国外做生意，以低价75万元卖给我。房子买卖前肖伟明找我商量，说让我尽快把房款给清，但没有与肖伟明、单伟铭口头约定租赁合同。我75万元买的房子至今三年多了，从来没有收到肖伟明的任何房租。单伟铭跟肖伟明签租赁合同10年没有跟我提过，也没有给我任何租金。我是一个单身女人，收入不高上有父母下有两个儿子要供养，经济困难实在还不上银行的钱了，恳求法院以事实为基础以法律为准，快速处理拍卖房子把银行贷款还上，解除不良征信方便出行坐高铁飞机。 本院查明，本院对执行法院查明的事实予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”、《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”之规定，本案涉案房产松茂阁1幢5楼及车房抵押权设立时间为2016年11月24日，复议申请人肖伟明主张的《房屋租赁合同》签订时间为2017年1月21日，即肖伟明主张的其与黄超宁与肖伟明签订租赁合同的时间在涉案房产设定抵押之后，依据前述法律规定，肖伟明主张的租赁关系不得对抗设立在前的抵押权。其次，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”现抵押权人中山农商行西区支行向执行法院申请执行，请求处置抵押物，并要求除去租赁关系后进行拍卖，执行法院对涉案房产不带租进行拍卖，符合法律规定。 综上，复议申请人肖伟明的复议请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人肖伟明的复议申请，维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071执异634号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  林仁彬 审判员  李油欢 审判员  赵 娟 二〇二〇年七月三十一日 书记员  陈远铭