河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民终401号 上诉人（原审被告、案外人）：董洢铭，男，1990年10月7日出生，汉族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：张立双，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：浙江鸿翔建设集团股份有限公司，住所地浙江省海宁经编产业园区海新路东侧。 法定代表人：姚岳良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘雁，河北鸿翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭秀君，河北鸿翔律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地唐山市路**北新道**玫瑰庄园。 法定代表人：董庆喜，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩鹏，该公司员工。 委托诉讼代理人：韩蕊，该公司员工。 上诉人董洢铭与被上诉人浙江鸿翔建设集团股份有限公司（以下简称鸿翔公司）、原审被告唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）申请执行人执行异议之诉一案，唐山市中级人民法院（以下简称唐山中院）2019年3月13日作出（2018）冀02民初526号民事判决，判决准许执行涉案房产。董洢铭不服，向本院提起上诉，本院于2019年8月19日作出（2019）冀民终659号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回唐山中院重审。唐山中院经重审于2019年12月23日作出（2019）冀02民初604号民事判决，董洢铭不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人董洢铭及其委托代理人张立双，被上诉人鸿翔公司委托诉讼代理人刘雁、郭秀君，原审被告凤辉公司的委托诉讼代理人韩鹏、韩蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人董洢铭上诉称:请求撤销唐山市中级人民法院作出的（2019）冀02民初604号民事判决书，依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:第一、一审法院认定事实不清。2009年上诉人自孙雪娇处购买了诉争的房产，该诉争房产早在2006年已经被孙雪娇实际购得，并非被上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司所有。上诉人以30万美元和100万承兑从孙雪娇处购买了该房产，并签订了《房屋买卖协议》，取得该房产的所有权本无可厚非。法院于2013年査封了诉争房产，从查封时间上看，该房产不论是孙雪娇还是本案的上诉人购买时间均早于法院的査封时间，但一审法院对孙雪娇购买该房产的事实并未予以核实，该房产自2006年就已经不属于唐山风辉房地产开发有限公司所有，其购买人孙雪娇将该房产二次出售给上诉人符合生活逻辑。开心宝宝屋的实际经营人姜某出庭证实，诉争房产由其从上诉人处承租，每月租金均缴纳给上诉人。开心宝宝屋成立于2005年，在进行工商登记时，上诉人还未实际取得诉争房产，故工商登记部门登记的所有人为孙雪娇，这也恰恰说明孙雪娇早在法院査封诉争房产之前已经实际购买了该房产，但一审法院却据此认定该房产所有权人为唐山风辉房地产开发有限公司，显然与事实相悖。第二、一审适用法律错误。诉争房产为上诉人名下唯一房产，早在2009年已经与原房产所有人签订了《房屋买卖协议》，并支付了全部房款诉争房产自2009年始终由上诉人实际占有使用，未能办理房产登记手续，并非上诉人原因造成，对上述事实，上诉人在一审时已经进行了详细的阐述，并予以举证证实，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，但是一审法院却依据民诉法司法解释第三百一十三条的规定，判决准许执行诉争房产显然适用法律错误。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法予以改判。 被上诉人鸿翔公司答辩称：一、孙雪娇购买涉案房产事实不清、证据不足。本案中没有任何证据证明《商品房买卖合同》上的签字为孙雪娇本人所写；而且该合同的年、月、日、执笔人签字、签订地点、他项权利人盖章和经办人签字处均为空白，更没有鉴证单位盖章。在没有备案的情况下，孙雪娇是否实际支付了《商品房买卖合同》约定的224万元购房款、该《商品房买卖合同》是否实际履行事实不清、证据不足。根据该合同显示，孙雪娇在签订合同时尚不满18周岁，该合同上没有法定代理人签字违背常理，且属于效力待定合同。所以孙雪娇是否有出售涉案房产的权利事实不清证据不足。被上诉人称孙雪娇缴纳了896000元购房款，该说法不仅与合同约定金额以及付款方式不符（合同约定购房款24万元，一次性付清），而且没有证据予以证实，所以，孙雪娇是否取得涉案房屋的权利，是否有权出售涉案房屋被上诉人举证不能。一审判决据此对被上诉人所称涉案房产系孙雪娇从凤辉地产购不予认可符合法律规定。二、被上诉人称其在法院查封之前购买涉案房产证据不足。本案中，被上诉人关于其购买涉案房产做过不同版本的陈述第一版本：被上诉人在提起执行异议时在《案外人执行异议申请书》中称“案外异议人在2006年8月23日与凤辉公司签订了《商品房买卖合同》，一次性付清全部购房款3257496元，并取得了河北省唐山市销售不动产发票”。由于被答辩人提供的不动产发票的票号和机打编号与凤辉公司出售给朱彩友的19-5号房产的不动产发票的票号和机打编号完全相同，答辩人当庭提出质疑，此后，被答辩人就提出了第二个版本：该房产是2009年12月20日从孙雪娇处购买，董庆柱、孙雪娇和凤辉公司签了《买卖合同》，购房款为300万元，款项笔下交清，没有交款收条。并称2006年的合同时间是倒签的。那么，第一，2006年的合同可以用倒签来解释，可是不动产发票是不可能倒签的，被答辩人所谓倒签的说法是不是也等于自认2006年的不动产发票是假的呢？第二，个人之间买卖房屋，用美金和承兑汇票付款，且现金交易、不打收条严重违背常理。折合人民币300万元的30万元美金和100万元的承兑汇票，别说在2006年，就是在当下也应当属于大额财产，仅凭一句“笔下交清”的约定是不能完成举证责任的。在被答辩人未能就其在查封之前签订购房合同、支付全部购房款提供充分证据的情况下，一审法院对其主张不予认可符合法律规定。三、被答辩人主张涉案房屋在查封之前己经交付其使用没有证据支持。1、被答辨人提供的三份《租赁合同》不具有证据效力。本案中，董洢铭证明其占有19-××号房产的证据为三份《租赁合同》，两份是姜贤宇与董林（董洢铭的曾用名）签的，时间分别2009年4月15日和2012年4月28日，一份是董洢铭和姜某签的，时间是2017年5月10日。这三份《租赁合同》均不能作为本案定案的依据，因为从时间上看，2009年的《租赁合同》与董洢铭提供的2009年12月20日的《买卖合同》存在矛盾，出租房屋的时间比买房的时间早8个月之久。而且，按照董洢铭提供的《买卖合同》中的约定，孙雪娇的租金是收到2010年的10月，那么，被答辩人董洢铭行使出租权最早也应在2010年10月以后。董洢铭提供的出租合同的时间比这个时间早一年半之久，显然是虚假的。姜某一审当庭作证时明确表示对姜贤宇的承租情况不太清楚，且被告董洢铭提交的三份《租赁合同》全部是本案发生后董洢铭找她补签的，且补签《租赁合同》的不是姜某和姜贤宇本人，是姜某找人代签的。2、被答辩人的证人姜某出具的董洢铭出租房屋的证言缺乏客观真实性。首先，姜某称自2015年开始与被答辩人董洢铭建立承租关系的说法与工商登记不符。姜某在涉案房屋经营的开心宝宝屋服装店的工商档案显示，宝宝屋服装店的房屋租赁合同是姜某与孙雪娇签订的，所附的《商品房买卖合同》也是孙雪娇与凤辉公司签订的。从证据效力上讲，工商档案中的书证的证明力理应高于证人证言的证明力。其次，被答辩人的证人姜某出具的《情况说明》与被答辩人提供的《买卖合同》，存在矛盾。姜某在情况说明中称“2009年底，孙雪娇通知我们她将底商卖给董庆柱了，让我们以后直接跟董庆柱签合同，2009年房租到期后，我们联系了董庆柱。2010年开始我们就和董洢铭签订底商租赁合同”。姜某的上述说法，明显与被答辩人董洢铭提供的2009年的《买卖合同》的内容相矛盾，《买卖合同》中约定孙雪娇的房屋租金要收到2010年10月，所以，孙雪娇不可能在2009年底就让姜贤宇与董洢铭签合同。姜某的证人证言与被答辩人的提供的《买卖合同》自相矛盾。3、本案中，被答辩人未能就其收取租金提供任何合法有效的证据。四、被答辩人所谓涉案房屋没有办理过户手续不是因为其自身原因的说法与客观事实不符。答辩人提供的证据显示与涉案房屋相邻的19-3号、19-5号、10-7号等房产都已经办理了过户手续，取得了房产证，最早的办证时间为2010年。五、关于凤辉地产和被答辩人的利害关系。董庆柱是凤辉地产的股东和实际控制人，也是被答辩人的亲叔叔，由于董庆柱正在服刑，被答辩人的父亲现担任凤辉地产的法定代表人，被答辩人主持公司日常工作（有执行笔录为证）。也就是说凤辉公司实际上在被答辩人的管理之下。被答辩人诉讼中无论说什么，风辉公司都表示认可，双方存在恶意串通之嫌。基于以上五点，可以充分说明被答辩人未能举证证明其在查封之前签订了购房合同、缴纳了购房款且占有、使用涉案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。一审法院的判决于法有据，请二审法院予以维持。 原审被告凤辉公司答辩称：一、经凤辉公司核验，凤辉公司与孙雪娇签订的商品房买卖合同、凤辉公司与孙雪娇、董庆柱签订的三方协议、凤辉公司与董林签订的商品房买卖合同，是真实的。至于鸿翔公司所说的商品房买卖合同与原玫瑰庄园19-8的底商合同格式不一样，是因为系不同版本。关于规划用途和商品房用途内容的涂改，商品房买卖合同是制式版本，空白处可为机打或手写，即使涂改，同一制式的版本只有完全符合规划、设计等多项筑建部门标准的才能备案，办理不动产权证。凤辉公司认可涂改内容，完全符合格式要求，不能因为内容涂改，否认合同的真实性和有效性。关于公章，经过核验，案涉合同上的公章、法定代表人梅子杰的首章，均系真实的。至于与鸿翔公司提交的19-8其它底商不一致，是因为合同不是同一年份签订，可能涉及公章、法定代表人首章变更问题，但案涉合同的公章、法定代表人首章系真实的，凤辉公司认可。至于鸿翔公司所述其他六份全为备案合同，经核查，底商以19命名的有8个，以17命名的有14个，单独命名的有3个，其中办理银行贷款的都必须备案，才可以办理他项权利，办理贷款。交全款的或分期付款的，有的没备案，其中就包含案涉的19-8、银水集团提执行异议的17跃上跃下等底商。至于商品房买卖合同无执笔人、无签订地点，因为该项不为必填项，好多合同都没写，日期为了备案需要，大部分为空白。所以案涉的商品房买卖合同，系凤辉公司签订，是真实、有效的。二、玫瑰庄园小区个别业主办理所有权登记原因，是因为有个别的业主在急需买卖、过户房产的情况下，在重复交纳契税、大修基金的前提下，提前办理了不动产权证，但大部分业主均是在2017年，风辉公司与政府部门签订好先证后税协议后，才统一办理，所以案涉的底商未办理所有权证，是凤辉的原因，是因为风辉公司当时无力交付已提前收取的契税，大修基金，才导致无法给几乎全部业主办理所有权登记手续。三、凤辉公司自成立至2016年底，公司法定代表人一直为梅子杰，2016年底之后，董庆柱才成为公司股东，变更为公司法定代表人，现变更为董庆喜。案涉合同的公章、法定代表人首章，均系董庆柱成为公司法定代表人之前所为，所以鸿翔公司说因为董庆柱为风辉公司股东，董林为实际负责人，有利害关系，对凤辉公司印章不认可没有事实和法律依据。四、经凤辉公司核查，所有关于案涉房产的发票、收据都是真实的。对于撞号问题，因公司财务人员变动，时间长等因素，现无法解释发票撞号的原因。综上所述，凤辉公司出具的关于案涉房的合同、发票、收据全是真实的，答辩人完全同意上诉人的意见，恳请二审支持上诉人的诉请。 原审原告鸿翔公司向一审法院提出诉讼请求：1.申请继续执行唐山市中级人民法院（2016）冀02执19312-4号执行裁定，对坐落于唐山市路北区产中所包含的1-2层19-××号底商继续执行。2.诉讼费用、鉴定费等一切费用由被告承担。 唐山中院审理查明，史琼浩、鸿翔公司与凤辉公司建设工程施工合同一案，河北省高级人民法院于2016年6月15日作出的（2013）冀民一初字第8号民事判决是本案的执行依据，该案判令：一、凤辉公司向鸿翔公司支付欠付工程款53757907.21元及2012年6月29日起至清偿完毕之日止的利息；二、凤辉公司向鸿翔公司支付出资利润，计算方法以欠付工程款为基数，自2011年6月29日起至2012年6月29日期间的中国人民银行同期同类贷款利息。在诉讼过程中，原告史琼浩申请对凤辉公司价值9000万元的财产进行查封，2013年8月1日，河北省高级人民法院作出（2013）冀民一初字第8号民事裁定及协助执行通知书（办理查封登记的日期为2013年8月8日），查封了凤辉公司名下玫瑰庄园欢乐谷产权证号为505000247号和505000248号房产，并续行查封至今。产权证号为505000247号所对应的房产包括北新西道玫瑰庄园商业房19-××号。判后，鸿翔公司申请强制执行，河北省高级人民法院于2016年8月26日立案受理，同年8月29日，河北省高级人民法院作出（2016）冀执31号执行裁定书，指定（2013）冀民一初字第8号民事判决书由本院执行。进入执行程序后，董洢铭针对唐山中院的（2016）冀02执19312-4号执行裁定提出执行异议，2018年8月27日，唐山中院作出（2018）冀02执异718号执行裁定，认为董洢铭异议成立，裁定中止对玫瑰庄园商业房19-××号房产的执行。鸿翔公司不服，在法定期限内提起申请人执行异议之诉。 另查明，董洢铭原名董林，更名时间为2017年2月22日，其自认涉案房产系2009年12月20日从孙雪娇处受让所得，事后与凤辉公司补签了《商品房买卖合同》，出于避税的目的，双方将合同日期倒签至2006年8月23日，董洢铭未向凤辉公司支付过购房款，因双方就是否应缴纳契税和大修基金的问题始终存在争议，至2017年2月20日才办理买卖合同备案。但董洢铭未提供证据证明与凤辉公司实际签订《商品房买卖合同》的日期。关于涉案房产的占有使用情况，根据工商登记信息，2005年12月1日，姜贤羽注册成立开心宝宝屋儿童用品经销处，2008年4月21日，其经营场所变更至玫瑰庄园19-××号（即涉案房产处），最后一次变更日期为2014年9月17日，登记状态为注销。2015年9月24日，姜某注册成立开心宝宝屋服装店，经营场所与开心宝宝屋儿童用品经销处一致，同为玫瑰庄园19-××号。虽董洢铭主张与姜贤羽自2010起存在租赁合同关系，但合同原件均未保存，其提交法庭的三份租赁合同均系本案诉讼阶段补签，且无法提供2017年之前收取租金的相关证据。故现有证据不足以认定董洢铭在2013年8月1日之前与姜贤羽就涉案房产建立过租赁关系。价款支付方面，董洢铭所提交的由凤辉公司出具的不动产销售发票，装修保证金、临时电费、确权费、契税、维修资金、物业费、垃圾外运、装修管理费、土地证费用、冬季空调费等收据均与实际情况不符，不予采信。 又查明，关于孙雪娇与凤辉公司的房屋买卖合同的签订、履行交付情况，被告董洢铭主张涉案房产系2009年12月20日从孙雪娇处受让所得，孙雪娇于2005年11月从凤辉公司购得。2005年买房的时候孙雪娇交了896000元，总房款是224万，孙雪娇支付了全部房款及相关费用。后孙雪娇将涉案房产租赁给姜贤羽。三方协议签订后，其从2010年10开始收取涉案房产租金，但未提交证据予以证实。根据原告鸿翔公司在原一审中提供的第一组证据：孙雪娇商品房买卖合同中记载，该合同在签订时间上是空白，合同约定的付款方式是一次性付全款。与被告的主张不一致，故被告董洢铭的该项主张本院不予认可。关于凤辉公司、孙雪娇、董庆柱三方协议的履行情况，被告董洢铭主张董庆柱用100万半年期承兑汇票，30万美金，还差几十万，以几个月的房租作为补偿抵顶孙雪娇的300万元房款，但孙雪娇未出具涉案房款的收条。关于被告董洢铭与凤辉公司的合同履行情况，被告主张其与凤辉公司签订了商品房买卖合同后，缴纳了水费、电费、物业费和6万元的手续费。以上两项主张均未能提交证据予以证实。故被告董洢铭的该两项主张不予认可。 唐山中院认为，本案的争议焦点在于，案外人董洢铭对登记在被执行人名下的房产是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故被告董洢铭对其是否享有排除强制执行的民事权益负有举证责任。被告董洢铭主张涉案房产系其从孙雪娇处受让所得，涉案房产的权利早已不在凤辉公司名下，但其未提交孙雪娇与凤辉公司的房屋买卖合同的签订、履行、交付使用情况的相关证据予以证实，被告亦未就凤辉公司、孙雪娇、董庆柱的三方协议以及其与凤辉公司的合同履行情况提供证据证明，应当承担举证不能的责任。被告董洢铭的该项主张不能成立。被告董洢铭与凤辉公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但无证据证明实际签订日期是在本案查封之前，现有证据亦不足以认定董洢铭已支付全部价款且在本案查封前已合法占有涉案房产，故案外人董洢铭要求排除执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，董洢铭要求排除执行的抗辩理由不能成立，鸿翔公司要求继续执行的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：准许执行河北省唐山市中级人民法院作出的（2016）冀02执19312-4号执行裁定书查封的唐山市路北区北新西道玫瑰庄园商业房19-××号房产。 本院对唐山中院查明的事实予以确认。 本院认为，第一，上诉人称查封之前案涉房屋先由凤辉公司卖给了孙雪娇，其叔叔董庆柱经与孙雪娇、凤辉公司达成三方协议，再以上诉人的名义从孙雪娇手中购买案涉房屋。为此，上诉人虽提取了孙雪娇与凤辉公司的房屋买卖合同，但并不能提供孙雪娇向凤辉公司交付购房款以证实案涉房屋确由孙雪娇买得的证据，也不能提供上诉人方向孙雪娇支付该房屋对价的证据，从而不能证实上述案涉房屋买卖合同的签订及履行过程的真实性，上诉人的该主张和理由本院不予采信。第二，上诉人主张其买得案涉房屋后向他人出租了该房屋，表明上诉人已经合法实际占有该房屋。虽上诉人提交了双方签订的案涉房屋的租赁协议，协议中也约定了该房屋租赁期限和租金等权利义务，但该协议并非双方原始协议，而是本案诉讼期间补签，该协议的补签日期及协议履行过程与承租人的证人证言及工商信息间存在诸多矛盾点，尤其是上诉人也不能提交承租人交纳房屋租金的证据，从而不能证实该房屋是由上诉人向他承租人出租的真实性，故证实上诉人主张的已经合法有效占有案涉房屋的证据亦不足。第三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，上诉人作为案外人就案涉房屋买卖合同是否合法签订、有效履行，以及是否对该房屋合法实际占有等方面，均不能提供确实充分的证据，上诉人就应当承担于己不利的法律后果。 综上所述，上诉人没有充分的证据证实其上诉的事实和理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其上诉请求和理由，本院不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。 审判长 牛 杰 审判员 王振健 审判员 李明杰 二〇二〇年七月二十三日 书记员 张 磊