广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初5102号原告罗伟龙，男，汉族，1985年9月22日出生，公民身份号码：441************618，地址：惠州市大亚湾区*************号。委托代理人张泽鹏，广东汇和律师事务所律师。被告崔刚，男，汉族，1989年8月10日出生，公民身份号码：622************372，地址：惠州市惠城区*********第1层12、13、14、15号商场。原告罗伟龙与被告崔刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗伟龙的委托代理人张泽鹏到庭参加了诉讼。被告崔刚经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告罗伟龙起诉称，原被告双方于2018年9月19日签订的《房屋租赁合同》，约定原告将位于惠州市*********第1层12、13、14、15号商场出租给被告;租期为2018年9月20日至2024年9月19日;租金标准为2018年9月20日至2020年9月19日止的月租金为15000元，2020年9月20日至2021年9月19日止的月租金为15900元，2021年9月20日至2022年9月19日止的月租金为16854元，2022年9月20日至2023年9月19日止的月租金为17865万元，2023年9月20日至2024年9月19日止的月租金为18936万元;每月6号前支付当月租金；租赁保证金为30000元；物业费、水费、电费、电话费、电视费、空调费、卫生费、上网费等杂费以及租赁税费由被告承担；被告应按时足额支付租金及其他各项费用，否则，逾期每日被告应按照应付未付款项的5%向原告支付违约金；如被告拖欠租金超过30日或累计起过人民币15000元，视为被告违约，原告有权立即解除合同，租赁保证金将不予退还，同时被告应赔偿由此给原告造成的损失……等等。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，除合同约定外，因天气问题口头承诺给被告免租至2019年2月19日，即从2019年3月6日开始交租，被告在签订合同后仅支付了20000元押金。可是2019年3月6日起被告开始欠付租金至今，经原告多次催告，均未曾支付租金。原告认为被告已经严重违反原被告双方约定，故根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请！1、判令解除原被告双方于2018年9月19日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即搬离本案租赁房屋（位于惠州市*********第1层12、13、14、15号商场），并将房屋清场后归还给原告；3、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金以及房屋占用费（自2019年3月6日起暂计至2019年12月6日止的房屋租金为人民币150000元，至实际解除《房屋租赁合同》时拖欠的租金以及《房屋租赁合同》解除后至房屋实际交还给原告之日的房屋占用费按《房屋租赁合同》第三条约定的租金标准另行计算）；4、判令被告向原告支付违约金（按逾期每日被告应付未付租金或房屋占用费的5%计算违约金）以租金及房屋占用费总额度30%为限，暂计2019年12月6日为45000元，至实际清偿另计；5、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告罗伟龙称，因原告已收回租赁商场，故申请撤回诉讼请求第二项，将诉讼请求第三项变更为被告向原告支付拖欠的房屋租金人民币150000元（即从2019年2月20日至2019年12月19日的租金）。被告崔刚未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。本院查明的案件事实经审理查明，惠州市*********第1层12、13、14、15号商场的产权人是李玉红，李玉红与原告罗伟龙系姑侄关系，李玉红因身体不适，2018年5月27日出具《委托书》，全权委托办理上述案涉商场的经营权对外招商、签订租赁合同等与商铺管理相关的一切事宜。原被告双方于2018年9月19日签订的《房屋租赁合同》，约定原告将案涉商场出租给被告;租期为2018年9月20日至2024年9月19日;租金标准为2018年9月20日至2020年9月19日止的月租金为15000元，2020年9月20日至2021年9月19日止的月租金为15900元，2021年9月20日至2022年9月19日止的月租金为16854元，2022年9月20日至2023年9月19日止的月租金为17865万元，2023年9月20日至2024年9月19日止的月租金为18936万元;每月6号前支付当月租金；租赁保证金为30000元，租赁期满后，承租方结清租金及各项费用并将租赁房屋及附属设施设备、物品返还给出租方后，出租方将租赁保证金无息退还给承租方。承租方未按照本合同约定交纳租金、承租方承担的各项费用、违约金的，或因承租方故意或过失对租赁房屋及其附属设备设施、物品造成损害，从而给出租方造成经济损失的，出租方有权从租赁保证金中直接扣除相应部分；物业费、水费、电费、电话费、电视费、空调费、卫生费、上网费等杂费以及租赁税费由被告承担；被告应按时足额支付租金及其他各项费用，否则，逾期每日被告应按照应付未付款项的5%向原告支付违约金；如被告拖欠租金超过30日或累计起过人民币15000元，视为被告违约，原告有权立即解除合同，租赁保证金将不予退还，同时被告应赔偿由此给原告造成的损失……等等。合同签订后，原告依约向被告交付了案涉商场，除合同约定外，因天气问题原告口头承诺给被告免租至2019年2月19日，即从2019年3月6日开始交租，被告在签订合同后支付了20000元租赁保证金。可是从2019年2月20日被告开始欠付原告租金至2019年12月19日。2019年12月28日，原告已将案涉商场收回另行出租。经原告多次催告，被告至今未支付拖欠的租金，由此酿成诉讼。以上事实，有当事人主体资格信息、委托书、不动产权证、房屋租赁合同、惠州市大亚湾经济技术开发区澳头街道黄鱼涌村民委员会的证明以及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告依约将涉案商场交付给被告使用，履行了出租人应尽的义务。但被告从2019年2月20日开始即不支付租金，以自己的行为表明不履行承租人的主要义务，已构成根本性违约，应承担相应的民事责任。原告作为出租人，有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定和《房屋租赁合同》的约定，单方面行使《房屋租赁合同》的解除权并要求被告支付从2019年2月20日至2019年12月19日的租金人民币150000元及合理违约金的诉讼有事实和法律依据，本院予以支持。被告向原告交纳的20000元租赁保证金属于被告为履行合同向原告提供的单向担保，具有补偿性质，不具惩罚性质，只能在被告向原告应负的款项支付义务中等额抵扣，因此，该20000元租赁保证金应从被告应向原告支付的从2019年2月20日至2019年12月19日的租金总额中扣除，被告尚应向原告支付的租金为：150000元-20000元=130000元。被告迟延支付租金所产生的逾期违约金如果依照《房屋租赁合同》约定的按逾期每日被告应付未付租金或房屋占用费的5%计算方式计算，明显偏高，则逾期违约金应依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的相关规定，调整为被告应交租金130000元的30%为宜，即130000元×30%=39000元。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，对其合理部分，本院予以支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告罗伟龙与被告崔刚于2018年9月19日签订的《房屋租赁合同》；二、被告崔刚应在本判决生效之日起十日内支付拖欠原告罗伟龙从2019年2月20日起至2019年12月19日止的租金130000元及违约金39000元；三、驳回原告罗伟龙的其它诉讼请求。案件受理费4200元，（原告已预交），由原告罗伟龙负担520元，被告崔刚负担3680元。应负担诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 段小林审 判 员 贺晔晖审 判 员 龙伟永二〇二〇年七月十日法官助理 杨俊斐书 记 员 张敏茱附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。