山东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁执复192号 复议申请人（申请执行人）：福建路港（集团）有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区杏秀路名都花苑**商住楼**。 法定代表人：黄衍明，该公司总经理。 利害关系人（异议人）：刘晓丽，女，1986年2月7日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。 被执行人：泰安祥和置业有限公司，住所地山东省泰安市东湖路**。 法定代表人：黄添福，该公司董事长。 复议申请人福建路港（集团）有限公司（以下简称路港公司）不服泰安市中级人民法院（以下简称泰安中院）（2020）鲁09执异35号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 泰安中院在执行路港公司与泰安祥和置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人刘晓丽对泰安中院（2018）鲁09执292号之六执行裁定不服，提出书面异议，请求撤销该裁定。事实与理由：2019年7月，网上司法拍卖中标的物介绍、竞买公告均标注为“B-20楼05号商业房所在层为1-2层，建筑面积178.35平方米，与4号6号商业房内连接”；从拍卖照片上、拍卖价格上及实地查看、询问有关人员等，均表明是上下两层营业房，竞买时根据公告等披露信息，可以认为标的物一层与二层面积相同，有独立的通路。但刘晓丽竞买成功后，得知其所购买的一层绝大部分面积已经出售给孟丽，刘晓丽所购买营业房一层部分仅有20余平方米的楼梯间，但实际也无楼梯可供使用。刘晓丽所购买营业房具有使用价值的只有2层，但单价却和有一层一样，没有独立通路，没法实现其向外单独出租的竞买目的。法院未在拍卖公告中披露拍卖标的物只有2层的瑕疵。刘晓丽已尽到自己的注意义务，在拍卖前到现场调查了解了实际情况。鉴于租赁户已经打通内墙，刘晓丽无法发现拍卖标的物只有2层的实际情况，请法院撤销拍卖成交的执行裁定书。 路港公司辩称，1.刘晓丽参与拍卖时应当认真阅读拍卖公告，我公司认为其提出的瑕疵在拍卖公告中已告知。所以拍卖所产生的不利后果应由刘晓丽承担。2.刘晓丽提出的瑕疵不可能存在，请求法院依法到房管部门调取测绘图纸及设计图纸，核对刘晓丽陈述的情况是否属实。3.法院应到拍卖房产现场实地勘验，由于刘晓丽拍得5号房，目前九宫格火锅事实上租用4、5、6号房，已将三家房屋全部打通，可能存在4、6号邻居侵占刘晓丽房产一层面积的情况。法院应与九宫格经营者落实承租时所有权人提供的购买合同的面积。法院应当驳回刘晓丽撤销拍卖的申请，不应撤销该拍卖。 泰安中院查明，泰安中院在执行申请执行人路港公司与被执行人泰安祥和置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，委托山东博莱仕土地房地产评估有限公司对被执行人名下位于泰安市××街××花园房产进行评估，于2019年2月18日作出鲁博评ＴＡ2019021801号评估报告，本案执行异议涉及的Ｂ-20号楼05营业房为其中一套。在评估报告第5页“估价的假设和限制条件”部分中一般假设内容的第（3）项为“估价人员未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与委托方提供的相关权属资料大体相当。估价对象建筑面积来源于委托方提供的相关权属资料复印件，若与实际不符，应据实调整评估价值。”评估报告第8页“估价对象”部分注明涉案营业房“所在层数1-2，建筑面积178.35平方米，实际用途营业房，使用状况为装修使用，05号营业房与4号6号营业房内连接，现餐饮使用。”在估价结果部分涉案房产评估单价14820元每平方米。 泰安中院于2019年7月1日至2019年8月30日对涉案营业房进行网络司法变卖。变卖公告中拍品介绍中表明涉案营业房未办理房产证，房屋总层数31层，所在层1-2层，建筑面积178.35平方米，实际用途为营业房，使用状况装修使用，顶层有阁楼。20号楼05号营业房与4号6号营业房内连接，现餐饮使用。在特别提醒注明：“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”异议人刘晓丽以1757692.76元通过网络变卖程序买受涉案营业房。泰安中院于2019年7月11日以（2018）鲁09执292号之六执行裁定书裁定将前述营业房所有权归买受人刘晓丽所有。 经泰安中院调查泰安市自然资源和规划局涉案营业房实测档案查明，涉案营业房实测面积为178.34平方米，其中一层面积23.11平方米，设计为楼梯间；二层面积155.23平方米。经泰安中院现场查看营业房现状，涉案营业房现被租赁使用，一层楼梯已被承租人拆除，与同楼号的06、07商业房内连接。 泰安中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项的规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；”。涉案营业房作为对外营业使用的商业房产，其建筑面积主要位于二层，一层仅有少量面积可供使用，属于严重影响商业使用价值的瑕疵。泰安中院在变卖公告中未对此瑕疵予以公示说明，属于瑕疵说明严重失实，致使买受人产生涉案营业房的一层与二层面积相同的重大误解。涉案营业房存在楼层分布不均，商业使用价值显著降低，以及无独立通道，无法独立使用的瑕疵，导致购买者向外出租使用的购买目的无法实现。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，泰安中院遂作出（2020）鲁09执异35号执行裁定，撤销（2018）鲁09执292号之六执行裁定，撤销位于泰安市××街××花园（天悦府）Ｂ-20号楼05号营业房所有权归买受人刘晓丽所有。 路港公司向本院申请复议，请求撤销泰安中院（2020）鲁09执异35号裁定。事实和理由：泰安中院（2020）鲁09执异35号裁定适用法律不当，认定事实不清，应当予以撤销。刘晓丽参与拍卖应认真阅读拍卖公告，复议申请人认为其提出的瑕疵在拍卖公告中已告知，所以产生的不利后果应由其自行承担；刘晓丽提出的瑕疵不可能存在，请求法院到房管部门调查核实；法院应当到拍卖房产现场进行实地勘验，刘晓丽竞买的房产是5号房，目前承租人“九宫格火锅”事实上租用了4号、5号、6号房屋，其已经将三家的房屋打通，可能存在4号、6号房产所有权人侵占5号房屋一楼面积的情况，法院应核实该情况。 本院查明的事实与泰安中院查明的事实一致。 本院认为，本案的焦点问题为泰安中院变卖裁定是否应予撤销。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；……”因公告中对于重大事项未公布或者说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，买受人有权请求法院撤销变卖。本案中，根据查明的事实，泰安中院变卖的涉案房产一层仅有少量面积可供使用且楼梯已被承租人拆除，导致涉案房产无独立通道，无法独立使用，严重影响其使用价值。泰安中院在公告中对此瑕疵没有进行说明，导致买受人刘晓丽产生重大误解且购买目的无法实现，该院据此裁定撤销变卖裁定并无不当。现复议申请人路港公司主张买受人刘晓丽提出的瑕疵在公告中已告知没有事实依据，本院不予支持。 综上，复议申请人路港公司的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回福建路港（集团）有限公司的复议请求，维持泰安市中级人民法院（2020）鲁09执异35号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 付本超 审 判 员 石少红 审 判 员 于海燕 二〇二〇年七月八日 法官助理 郑 帅 书 记 员 王 青