广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初388号原告：肇庆高新区珠影物业服务有限公司，住所：肇庆高新区工业大街**珠影文体广场**楼商铺-235。统一社会信用代码：914***********864X。委托诉讼代理人：朱娜，系该司的员工。被告：张会娟，女，汉族，1986年6月14日出生，住湖北省阳新县***********。公民身份号码：420************746。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司与被告张会娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，后因被告去向不明，本案依法转普通程序进行审理并于同年7月2日公开开庭审理。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱娜到庭参加诉讼，被告张会娟经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2018年6月至2019年10月物业管理费2785.52元；2.判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至付清物业管理费为止，截止2019年10月01日应支付违约金为2034.1元；第一项和第二项合计费用4819.62元；3、请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的珠影广场x号楼xxx室的业主，被告在接收物业时(肇庆市高新区珠影广场)按《物业管理条例》的相关规定与肇庆市珠影文体产业投资有限公司签定了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积91.03㎡收取物业管理费，收费为1.8元/㎡。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2018年6月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次书面催收未果。根据相关法律规定及双方约定，现请求贵院依法判准原告的诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1.珠影文体广场物业交付书，证明房屋交付使用说明。2.前期物业服务协议，证明与业主签订的物业管理协议。3.催告函，证明告知业主欠费。4.欠费详细说明，证明欠费详细说明。5.妥投证明，证明投递证明。6.邮单，证明邮寄。7.业主身份证复印件，证明业主身份信息。8.不动产登记资料查询结果证明。被告张会娟没有提出书面答辩意见及递交证据。经审理查明，被告张会娟是肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场8#楼203房（以下简称“案涉物业”）的权属人，原告是该物业所在小区的物业管理企业。原告（甲方）与被告（乙方）签订了《珠影文体广场前期物业服务协议》，约定前期物业管理服务是指自乙方购房之日起至小区业主委员会合法成立并与业主大会选定的物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务；乙方从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付物业管理服务费，，住宅物业管理服务费按建筑面积含公摊面积）每月每平方米1.8元收取（含公共水电费），二次供水系统所产生的能源费用以实际发生额由业主按建筑面积分摊，每月10日前到物业公司财务部缴纳物业服务费；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠款总额每日收取3‰的滞纳金，本协议自签字之日起生效。被告于2018年1月25日就案涉物业签署了《珠影文体广场物业交付书》。根据《不动产登记资料查询结果证明》显示，被告物业属于住宅，建筑面积为91.12平方米，原告以91.03平方米作为物业管理费的计费面积系原告对自己权利的处分。原告每月物业管理费为163.85元，经核，被告尚欠原告2018年6月至2019年10月的物业管理费2785.52元（1.8元/㎡/月×91.03㎡×17个月）。原告曾于2019年7月4日向被告身份证登记的地址邮寄催收函，该邮件7月6日妥投由他人代收成功。以上事实，有当事人陈述，经庭审质证的证据，庭审笔录等证实，被告未提出反驳意见及证据视为无异议，本院予以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《珠影文体广场前期物业服务协议》系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”。因此，按时交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按时交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。经核，被告尚欠原告2018年6月至2019年10月的物业管理费2785.52元（1.8元/㎡/月×91.03㎡×17个月），被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，本院对被告拖欠原告物业管理费的事实予以确认，对原告要求被告支付拖欠物业管理费2785.52元的诉请，本院予以支持。关于滞纳金的问题，根据《珠影文体广场前期物业服务协议》的约定，被告应每月10日前到物业公司财务部缴纳物业服务费，如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，原告有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠款总额每日收取3‰的滞纳金。对于该协议中出现的有关滞纳金条款，应该理解为合同双方在词语的选择和表述上不够准确，未能分清违约金与滞纳金的法律区别，双方在合同条款中约定的滞纳金的真实意思表示应为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对于合同中约定的违约金罚则和原告的主张，被告没有提出异议，故对原告主张每日按应付物业费的3‰计算违约金，本院予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。原告于2019年7月6日向被告邮寄送达《催缴函》后，被告仍未交纳拖欠的物业服务费。《珠影文体广场前期物业服务协议》约定被告经书面催促仍未交纳的，原告有权按欠款总额2785.52元每日收取3‰的滞纳金。故2018年6月至2019年10月的滞纳金应从2019年7月7日起以欠款总额2785.52元为基数，按每日3‰的标准计算至被告缴清相应的物业服务费之日止。被告张会娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃质证和抗辩权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告张会娟自本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司支付2018年6月至2019年10月的物业服务费共2785.52元及相应的违约金（从2019年7月7日起，以2785.52元为基数，按照每天3‰的标准计至付清日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告张会娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  廖雪梅人民陪审员  陆洁红人民陪审员  陈小燕二〇二〇年七月十六日法官 助理  申家文书 记 员  何倩仪