贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔民初56号原告（执行案外人）：李志鸿，男，1968年2月19日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告（执行案外人）：段缀宪，女，1972年6月12日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。以上原告共同委托诉讼代理人：章韵，贵州北斗星律师事务所律师。以上原告共同委托诉讼代理人：李桂香，贵州北斗星律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地:贵州省贵阳市云岩区枣山路**港天大厦******。负责人:黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。第三人（被执行人）:贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住。住所地:贵州省安顺市西秀区南华路**/div>法定代表人：阳正威，该公司董事长。第三人:贵州省安顺中药厂有限公司。住。住所地:贵州省安顺市西秀新区头铺/div>法定代表人:阳正威，该公司董事长。第三人:安顺商厦有限责任公司。住。住所地:贵州省安顺市南华路**/div>法定代表人:阳正兴，该公司董事长。以上第三人共同委托诉讼代理人：杨超，公司员工。以上第三人共同委托诉讼代理人：戴静，公司员工。第三人：夏羽，女，汉族，1963年4月17日出生，住贵州省贵阳市云岩区。第三人:阳正威，男，汉族，1954年2月20日出生，住贵州省安顺市西秀区。第三人:金礼惠，女，汉族，1957年12月7日出生，住贵州省安顺市西秀区。原告李志鸿、段缀宪与被告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“长城公司”）、第三人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称“今旦公司”）、安顺商厦有限责任公司（以下简称“商厦公司”）、贵州省安顺中药厂有限公司（以下简称“中药厂公司”）、夏羽、阳正威、金礼惠案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李志鸿、段缀宪委托诉讼代理人章韵、李桂香，长城公司委托诉讼代理人黄强，今旦公司、中药厂公司、商厦公司委托诉讼代理人戴静，到庭参加诉讼，阳正威、金礼惠、夏羽经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李志鸿、段缀宪向本院起诉请求：1.判令撤销贵州省高级人民法院（2019）黔执异85号《执行裁定书》；2.判令解除对贵州省安顺市西秀区房屋的查封；3.判令停止执行贵州省安顺市西秀区房屋；4.确认贵州省安顺市西秀区房屋为原告所有；5.判令二被告承担案件受理费。事实及理由：李志鸿、段缀宪与今旦公司签订《商品房买卖合同》，以359698元的价格购买丰景华府Ａ6幢1单元11层2号房屋，并于2013年11月6日一次性付清购房款，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，李志鸿、段缀宪享有排除案涉房屋强制执行的民事权益。长城公司辩称，第一，商品房买卖合同载明房屋存在抵押，李志鸿、段缀宪明知房屋有抵押还购买该房屋，应承担不利后果；第二，未经抵押权人同意，转让抵押物的行为是违法行为；第三，李志鸿、段缀宪非唯一住房；第四，李志鸿、段缀宪在执行异议阶段涉案房屋还没有进行装修入住，未在法院查封之前占有涉案房屋。不符合排除执行的条件今旦公司、中药厂公司、商厦公司述称，支持李志鸿、段缀宪的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依据当事人提交的证据，认定事实如下：一、诉讼、查封及执行情况2016年4月25日，长城公司向本院提起诉讼，请求今旦公司偿还借款本金184300000元及利息、罚息、复利等，对抵押财产享有优先受偿权，商厦公司、中药厂公司、夏羽、阳正威、金礼惠承担连带保证责任。2016年5月3日，本院根据长城公司的财产保全申请，作出（2016）黔民初78号民事裁定书，查封、扣押、冻结今旦公司、商厦公司、安顺中药厂、阳正威、金礼惠、夏羽名下245248686.64元等值资产。同日，本院作出（2016）黔执保15-1号《协助执行通知书》，对案涉房屋等进行查封。2016年10月17日，本院作出（2016）黔民初78号民事调解书，确认：截止2016年4月19日，今旦公司尚欠长城公司重组债务本金184300000元，利息42247177.78元，逾期罚息2134109.25元，复利1195156.30元；2016年4月20日到本息付清之日止的逾期罚息以所欠本金金额为基数，复利以应支付而未付的利息金额为基数，均按年利率18.2%计算；长城公司对今旦公司位于安顺市西秀区项目即（安市房建西秀字第Ｊ1400044号）《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产（以登记机关登记为准）在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。2017年4月28日，本院依据长城公司的申请，作出（2017）黔执34号执行裁定书，查封、拍卖、变卖被执行人今旦公司位于安顺市西秀区项目即安市房建西秀字第Ｊ1400044号《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产（以登记机关登记为准）。因案涉房屋被本院强制执行，李志鸿、段缀宪向本院提交申请，主张案涉房屋及车位系其购买并合法占有，无法办理过户登记手续非其过错，请求中止对案涉房屋及车位的执行。本院于2019年12月26日作出（2019）黔执异85号执行裁定书，裁定驳回李志鸿、段缀宪的异议请求。李志鸿、段缀宪收到该裁定书后，遂向本院提起案外人执行异议之诉。二、案外人购房情况2013年11月6日，李志鸿、段缀宪与今旦公司签订《商品房买卖合同》，以359698元的价格购买丰景华府A6幢1单元11层2号房屋，建筑面积100.28平方米。2013年10月28日，今旦公司向李志鸿出具《收据》，载明：收到李志鸿A6幢1单元11层2号购房定金20000元；2013年11月6日，段缀宪向今旦公司银行转账支付348895元款项，款项购房款和维修基金、四通费等。当日，今旦公司向李志鸿、段缀宪出具《收据》，载明：收到李志鸿、段缀宪A6幢1单元11层2号购房款339698元。2016年7月16日，今旦公司向李志鸿、段缀宪出具《商品房住宅使用说明书》。李志鸿、段缀宪名下有一套90平方米的住房，由其父母李孚奇、申兰芳，儿子李俊林，共5口人居住。今旦公司认可收到购房人的购房款，其向本院提交的证据与购房人提交的《收据》一致。三、案涉房屋预售、抵押及担保情况今旦公司于2011年12月23日取得西秀区黄果树大街H2地块丰景华府A2-A5#、B1、B2、B7楼《商品房预售许可证》，于2013年4月8日取得A6、A7、B3、B4、B4、B6栋《商品房预售许可证》，于2013年8月28日取得A8、A9栋《商品房预售许可证》。2013年6月27日，长城公司与今旦公司、商厦公司签订《抵押合同》，约定：依据长城公司与今旦公司等于2013年6月27日签订的（编号：中长资（筑）合字［2013］52号）《债务重组协议》，长城公司受让安顺市商业银行对今旦公司等的债权9100万元，今旦公司、商厦公司将位于安顺市西秀新区平方米及位于安顺市南华路6号安顺新大十字“安顺商厦”778.65平方米商业用房抵押担保。2013年6月28日，依据上述《抵押合同》办理了（安市房建西秀字第Ｊ1300023号）《在建工程抵押登记证明》，债权数额为4100万元，在建工程坐落于安顺市西秀区。2013年9月17日，长城公司与今旦公司、商厦公司签订（中长资（筑）和字［2013］70号）《抵押合同》，约定：依据长城公司与今旦公司等签订的（编号：中长资（筑）合字［2013］79号）《债务重组协议》，主债务重组本金数额为22000万元（受让安顺市商业银行对今旦公司的12900万元，加2013年6月27日受让的9100万元），今旦公司、商厦公司将其位于安顺市西秀新区平方米，及商厦公司位于安顺市南华路6号安顺新大十字“安顺商厦”商业用房778.65平方米提供抵押。2013年9月29日，依据上述《抵押合同》办理了（安房建西秀字第Ｊ1300041号）《在建工程抵押登记证明》，债权数额为17000万元，在建工程坐落于西秀区。自此，（安市房建西秀字第Ｊ1300023号）《在建工程抵押登记证明》被注销，合并登记为（安房建西秀字第Ｊ1300041号）《在建工程抵押登记证明》。2014年12月3日，长城公司要求今旦公司追加抵押物，重新办理了（安市房建西秀字第Ｊ1400044号）《在建工程抵押登记证明》，债权数额为17000万元，在建工程坐落于安顺市西秀区。自此，（安房建西秀字第Ｊ1300041号）《在建工程抵押登记证明》被注销，合并登记为（安房建西秀字第Ｊ1400044号）《在建工程抵押登记证明》。以上事实，有下列证据在卷予以佐证：案涉各方当事人的身份信息，3份《商品房预售许可证》，（中长资（筑）和字[2013]70号）《抵押合同》，（编号：中长资（筑）合字[2013]52号）《债务重组协议》，（安市房建西秀字第J1400044号）《在建工程抵押登记证明》（2016）黔执保15-1号《协助执行通知书》及附件，（2016）黔民初78号《民事调解书》，（2017）黔执34号《执行裁定书》，《商品房买卖合同》，房款、维修基金、物业费等《收据》，（2019）黔执异85号执行裁定书及送达回证等。结合各方诉辩，归纳本案争议焦点为:1.李志鸿、段缀宪对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.案涉房屋的权属问题。关于李志鸿、段缀宪对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，结合审理查明的事实可知，长城公司对案涉的房产办理了在建工程抵押登记，且已被生效判决就争议房屋享有优先受偿权，因此，案外人就争议标的是否享有前引法条规定的足以对抗抵押优先受偿权的例外情形，是本案需要讨论的核心问题。本院认为，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定可知，交付购买商品房的全部或者大部分款项的普通消费者对商品房的优先权优先于建筑工程承包人的优先受偿权，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权，故普通购房消费者的优先权优先于抵押权。因此，普通购房消费者的优先权优先于抵押权，即为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的例外情形。若案外人对登记在房开公司名下的商品房提起执行异议之诉，应着重审查该案外人是否属于购房消费者。若其为购房消费者，再审查其是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行异议的条件，进而判断案外人诉请能否足以排除人民法院的强制执行。就本案而言，从李志鸿、段缀宪对尚登记在今旦公司名下的商品房提起执行异议之诉，并主张案涉房屋系其购买的主要请求来看，李志鸿、段缀宪属购房消费者，故应审查其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。以下本院分别论述：首先，关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件问题。本院认为，审理查明的事实可知，李志鸿、段缀宪与今旦公司签订《商品房买卖合同》的时间为2013年11月6日，在2016年5月3日案涉房屋被人民法院查封之前；从案涉双方当事人提交的证据及本院查明的事实来看，尹立新、今旦公司在签订《商品房买卖合同》时，亦不存在恶意串通的情况。因此，李志鸿、段缀宪的情形符合本要件；其次，关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的要件问题。本院认为，依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，“商品房消费者名下虽然已有一套住房，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”，李志鸿、段缀宪名下有一套住房，但一家5口人居住，且属于老小区，基于满足、改善基本居住的需求，李志鸿、段缀宪另行购买案涉房屋以改善居住条件，不违反司法解释“买受人名下无其他用于居住的房屋”的精神，故李志鸿、段缀宪的情形符合本要件；再次，关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的要件问题。本院认为，李志鸿、段缀宪在签订购房合同当天向今旦公司转账支付了348895元，今旦公司也向李志鸿、段缀宪出具了收据，并认可收到李志鸿、段缀宪的购房款，故本院综合判断，李志鸿、段缀宪已依据买卖合同的约定实际支付了购房款，故李志鸿、段缀宪亦符合本要件事实。综上，李志鸿、段缀宪提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，可以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。关于李志鸿、段缀宪诉讼请求中要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。本院认为，由于李志鸿、段缀宪系以买卖的方式获取案涉商品房，依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”的规定，物权变动应当进行登记方能发生物权变动的法律效力，现有的证据仅能反映李志鸿、段缀宪购买了案涉房屋，支付了相应的对价，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的精神，但其实体权利仍属于债权，只能依照债权的优先顺位进行审查是否具备排除强制执行的民事权益，不满足物权法中已经登记的物权变动要件。因此，对李志鸿、段缀宪的该项诉请本院不予支持。综上所述，李志鸿、段缀宪的诉讼请求部分成立，本院就成立部分予以支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条、二十九条规定，判决如下：一、不得执行贵州省安顺市西秀区房屋；二、驳回李志鸿、段缀宪的其他诉讼请求。案件受理费6695.46元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  赵传毅审判员  干秋晗审判员  潘育跳二〇二〇年七月二十九日法官助理王刘洋书记员张健