江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初6576号原告：金桂良，男，1951年3月13日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：单学生，上海市光明（太仓）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王付英，上海市光明（太仓）律师事务所实习律师。被告：太仓市浮桥镇丁泾村村民委员会，住所地江苏省太仓市浮桥镇牌新路与新港公路交汇处向南800米，统一社会信用代码54320585K12243814K。法定代表人：陈超，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：钮玲，上海市中天信律师事务所律师。原告金桂良与被告太仓市浮桥镇丁泾村村民委员会确认合同有效纠纷、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。两次开庭原告金桂良及其委托诉讼代理人单学生、王付英，被告太仓市浮桥镇丁泾村村民委员会的委托诉讼代理人钮玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金桂良向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间1997年12月18日签订的《丁泾加工厂转让协议书》合法有效；2.判令被告退还违法违约收取的费用8330元；3.判令被告在原地址重建222平米的厂房。原告金桂良围绕其诉讼请求向本院提出如下事实主张：原告自1973年4月退伍后被安置在原丁泾加工厂工作。1997年该厂转让时，考虑到原告是退伍军人且身体有病，是政府的优抚对象，征求原告意见后，被告决定将原丁泾加工厂的资产转让给原告经营，并不再另行安排工作，作为最终一次性优抚到位。于是，原被告于1997年12月18日签订了《丁泾加工厂转让协议》，约定被告将丁泾加工厂的全部产权划归给原告个人，全部资产折合人民币15000元。原告交付了15000元资产转让费后，该合同履行至今。原告认为，涉案的原丁泾加工厂是丁泾村为解决村民碾米、加工饲料等涉农养殖业而建立的涉农企业，根据《土地法》、《物权法》、《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理问题的通知》的规定，占用农用地，不需要办理农用地转用审批手续，也无需办理建设用地手续，故当时被告为解决本村村民碾米、加工饲料等涉农产业而建造的厂房均为合法建筑，不属于违章建筑。故该加工厂转制时所签订的《丁泾加工厂转让协议》应为有效合同。但被告在没有任何法律依据的情况下向原告收取所谓的房租、地租、资源占用费8330元，属于不当得利，应予返还。2018年6月，被告又借道路拓宽为名，未经原告同意擅自强拆加工厂222平方米的厂房，根据物权法第36条的规定，被告应恢复其毁损房屋的原状，故要求被告对已拆除厂房进行原址重建。被告太仓市浮桥镇丁泾村村民委员会辩称：被告不同意原告所有诉请，请求法院予以驳回。具体理由：1.原告举证的《丁泾加工厂转让协议》尚未依法成立。该协议中所涉标的物、面积、具体坐落位置都不明确，被告认为该合同尚未合法成立。2.被告收取的是土地资源使用费，不存在违法违约收取费用的行为。根据《土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。原告使用被告的土地，被告收取土地资源使用费并无不当。双方虽无相关书面约定，但原告自2013年至2018年都支付了使用费，其以实际履行行为认可了交付土地使用费的义务，且从未提出异议，现原告以不当得利为由要求返还，不应予以支持。3.因丁泾村立新村创建三星级康居乡村项目规划需要，原有老旧路面由2.5米拓宽至4米，诉争房屋的一小部分正好在拓宽范围内，所以需要拆除。由于诉争房屋没有合法有效的产权证，原告也无法证明该房屋为其合法所有，被告拆除无权属证明的房屋并不违反法律规定。另外，被告施工前也向原告进行了告知，原告当时并没有提出异议、也未提出要求补偿。在修复外墙时，原告还主动积极配合装好了大门。故被告的拆除行为并没有侵害原告的利益，不应予以重建。4.退一步讲，即使该房屋是原告合法所有，但被告施工是经两委会决议将工程交由第三方施工，施工单位仅将房屋东墙向西移进了三米，拆除房屋面积18平方米，并修复墙面，建造围墙和美化，共计花费9320元，该工程已经验收合格。原告称被告拆除的房屋面积为222平方米，与事实严重不符。综上，被告认为原告既无事实依据又无法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告金桂良于1969年4月入伍参军，于1973年2月15日退役。退役后返回太仓在丁泾加工厂（无工商登记材料）工作。据原告陈述，1983年时原告承包了丁泾加工厂从事碾米、饲料加工；至1997年，村里考虑到对退伍军人的一次性优抚，同意将丁泾加工厂的资产转让给原告。1997年12月18日，原告金桂良（合同乙方）与被告太仓市浮桥镇丁泾村村民委员会（合同甲方，1997年时名称为太仓市牌楼镇丁泾村村民委员会）签订《丁泾加工厂转让协议书》，约定经丁泾村支委研究决定将丁泾加工厂的全部产权划归给个人管理（包括房屋、加工机械、电动机等），加工厂的全部资产折合人民币共计15000元作一次性转让产权属于个人。先付8000元，到2月底前全部付清。太仓市牌楼镇丁泾村村民委员会在落款甲方处加盖公章，原告金桂良在落款乙方处签字。1998年3月16日，太仓市牌楼镇丁泾村村民委员会向原告出具农村非经营性统一收款凭证一份，交款金额为7000元，并在交款内容中注明：交来购买加工厂，已预付8000元，还付7000元，共计15000元。原告解释称，在签订转让协议书时原告已向被告支付了第一笔款项8000元，当时没有开具收据，后来在支付7000元时一并在收款凭证中予以注明。转让协议中约定的资产转让费原告已全部支付。原告在受让丁泾加工厂的资产后，继续经营大米和饲料加工。后来因经营状况不佳，于2012年左右转租给第三方进行石料加工。2013年至2018年期间，原告每年向被告支付土地资源使用费，其中2013年、2014年共计支付1200元；2015年支付650元；2016年支付720元；2017年支付960元；2018年支付4800元。被告向原告开具的收据上均备注有土地租金、资源使用费等字样。2018年，被告为创建立新三星级康居乡村项目，委托意匠建筑规划设计（上海）事务所进行设计规划，其中包括对违章建筑拆除；将村落主通道进行修整（对主要通道拓宽至3-4米），方便群众出行。被告称，涉案房屋旁的通道是立新村的主要通道，根据规划应予以拓宽。2018年8月，被告经其两委会会议决议，为拓宽道路需要委托施工队对涉案房屋的部分予以拆除，并重新砌墙、搭建围墙、外墙美化。现原、被告双方对拆除前地上房屋的面积及拆除面积均各执一词，原告称：1997年受让地上房屋时的房屋面积为320平方米，被告拆除了其中222平方米的厂房。但原告在具体描述时则表述为：受让厂房为长方形房屋，共有4间，每间宽4米，共宽16米，进深7米，除了这四大间外还有两个小间，总面积没有量过记不清了；原告接手后也未进行扩建或改建；被告拆除的是原告东面的厂房（宽5米，长15米）及厂房西面的一间砖结构小屋（东西6米、南北10米）及简易棚，共计222平方米。被告则称：原丁泾加工厂的厂房面积约138平方米，且根据被告向太仓市国土局调取的2018年上半年（拆除前）的航拍图显示长方形地块的厂房面积为138.03平方米也可以印证。被告仅拆除了涉案厂房东侧的18平方米房屋（向西推进了3米、长6米）。至于原告所称西面的砖结构小屋及简易棚均系原告的承租人李泽东所建，在拆除前被告已与李泽东就该部分搭建达成了补偿协议。被告为证明拆除情况申请施工队负责人薛某出庭作证，证人明确：1.仅拆除了涉案厂房东侧的半间房，约2米×7米左右；2.拆除及砌墙时间共3-4天，其中拆除1天、砌墙2-3天；3.证人施工期间，涉案厂房内一直都有人在，拆除过程中证人看到过原告金桂良一次，两人并无交流，也无人阻挠拆除；4.在对围墙预留门洞时，原告家人还对门洞宽度进行指示。以上事实有原告提交的丁泾加工厂转让协议书、收款凭证、退伍军人证明书、结算凭证、拆除前后的现场照片，被告提交的施工后的照片、太仓市浮桥镇薛某土石方工程队出具的情况说明、施工队出具的发票、零星工程派出单、丁泾村两委会会议决议、施工验收证明、太仓市国土资源局港区国土资源分局出示的2018年上半年、下半年的航拍影像图、证人薛某的证人证言以及原、被告陈述在卷佐证。本案的争议焦点为：1.原被告于1997年12月18日签订的《丁泾加工厂转让协议书》（以下称涉案协议）是否成立并有效？2.原告已支付的土地资源使用费被告是否应予退还？3.房屋拆除面积为多少？被告是否应对其拆除房屋进行重建？关于争议焦点1：原告认为涉案协议依法成立，协议中所涉房屋系为农业生产而建造，应属合法建筑，故涉案协议合法有效。被告则认为涉案协议因标的物不明而尚未成立。本院认为，标的是合同成立的必要条件，没有标的，合同不能成立。涉案协议中约定的转让标的为丁泾加工厂的全部资产，包括房屋（丁泾加工厂所使用的房屋，以下称涉案房屋）、加工机械、电动机等，该部分资产具有唯一性，且被告亦确认与原告之间无其他转让合同关系，故涉案协议的标的系明确的、具有特定性的，故本院对被告主张涉案协议尚未成立的意见不予认可。关于被告认为涉案房屋转让后未进行产权登记，应属违法建筑的意见，本院注意到：原、被告双方均表示对涉案房屋的建造时间并不知晓且无从查询；原告另表示其退伍后就在丁泾加工厂工作，1983年承包该加工厂时就存在涉案房屋。在未有证据证明涉案房屋于后期重新建造的情况下，本院采信原告的陈述。根据原告所述可见，涉案房屋约建于二十世纪七十年代，在当时房屋登记制度并不完善的社会大环境下，不能苛求于以是否进行产权登记来判断其合法性。故在并无充分证据证明该房屋的建设行为违反当时的法律行政法规的强制性规定的情况下，此类历史遗留建筑不宜直接认定为违法建筑。故在被告没有证据证明涉案合同存在无效情形的情况下，本院认为，原被告签订的《丁泾加工厂转让协议书》是双方真实意思表示，应属有效。关于争议焦点2：本院注意到：1.原丁泾加工厂主要是为农业生产服务所建，转让给原告时也是该加工厂资产的整体转让，根据其土地使用用途来看，转让后也应用于农业生产服务。但原告于2012年间将涉案房屋出租给他人进行工业生产，改变了房屋使用用途。2.在被告开具给原告的收据上均备注有土地租金、资源使用费等字样，可见，原告在支付该些费用时对其支付的费用性质系明知的。3.该些费用系原告于2013年至2018年间每年向被告支付，从未提出反对意见，可见原告对该费用的支付亦是同意的。综合上述三点意见，本院认为：原告为获取超额的收益改变了涉案房屋的使用用途，且以实际行动同意支付土地资源使用费，现又以不当得利主张返还，缺乏依据，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于争议焦点3：被告对拆除部分涉案房屋的事实不持异议，但双方对涉案房屋拆除前及已拆除面积表述不一，本院注意到：原告称受让时涉案房屋的面积为320平方米、受让后未进行改建扩建，故拆除前也为320平方米。但根据原告自行描述的房屋间数及长宽所计算的面积仅为100多平方米（四间大屋16米×7米+两间小屋），该面积描述与被告所称的138平方米更为接近，且有国土部门出具的航拍图予以佐证，故本院对原告称受让时及拆除前涉案房屋面积为320平方米的事实不予采信。就拆除面积而言，在原告主张的拆除面积中，包含有两部分：一为涉案房屋之外西侧的一间小房及简易棚的拆除面积；二为涉案房屋本身东侧部分房屋的拆除面积。就第一部分而言，因原告未能证明该部分财产系原告所有且合法建造，而根据被告所举证据可见，该部分财产应系案外人（涉案房屋的承租人）搭建，且案外人与被告已就拆除达成一致。据此，本院对原告就该部分财产的拆除主张权利的请求不予支持。就第二部分而言，原告对涉案房屋东侧房屋拆除面积的描述明显与其就涉案房屋本身的形状、尺寸描述相矛盾，不具有可信度；而被告与实际施工人员就该部分房屋拆除面积的描述大致相同，被告自认拆除时向西推进了3米，因涉案房屋的形状为长方形、进深7米（原告与施工人的描述一致），故本院认定拆除面积为21平方米（3米×7米）。据此，本院对被告拆除原告21平方米房屋的事实予以认定。关于拆除房屋是否应予重建的问题，涉案房屋拆除施工时的具体情况有实际施工人的证言予以证明，根据证人庭审陈述情况，本院认为该证人的证言比较客观、可信。现综合实际施工人的几点陈述：施工周期3-4天；施工期间一直有人在现场；拆除时看到原告且原告未提异议；原告家人还对门洞宽度进行指示等事实可以看出原告对于涉案部分房屋的拆除系知晓且许可的，现又要求重建不应得到支持。同时考虑到涉案拆除房屋系因“创建三星级康居乡村项目”统一规划的道路拓宽而拆除，现若要重建势必会占用已浇筑拓宽完毕的道路，这显然与乡村统一规划建设相违背，从公共利益平衡的角度，也不宜进行原址重建。综上，本院对原告要求原址重建的请求不予支持。对被拆除部分房屋的损失赔偿，原告可自行与被告进行磋商。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告金桂良与被告太仓市浮桥镇丁泾村村民委员会于1997年12月18日签订的《丁泾加工厂转让协议书》有效。二、驳回原告金桂良的其他诉讼请求。案件受理费210元，由原告金桂良负担130元，被告太仓市浮桥镇丁泾村村民委员会负担80元。原告金桂良预交但不应由其负担的案件受理费80元由本院退还，被告应于本判决生效之日起十日内向本院支付其应负担的案件受理费（开户名称太仓市人民法院诉讼费专户，开户银行中国建设银行太仓分行营业部，开户账号32×××86）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  王 晓审 判 员  朱旖雯人民陪审员  严建明二〇二〇年七月三十日书 记 员  陈寒艳