广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11594号原告：谭广铭，男，1957年7月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：陈泳，广东圣禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄锦萍，广东圣禾律师事务所律师。被告：邓志文，男，1963年4月15日出生，身份证住址广东省四会市，第三人：四会市威整镇西坑村民委员会，住所地广东省肇庆市四会市威整镇西坑村民委员会。法定代表人：刘素华。第三人：四会市威整镇人民政府，住所地广东省肇庆市四会市威整镇振兴路**。法定代表人：吴伟文。委托诉讼代理人：曾华龙，男，汉族，四会市威整镇人民政府工作人员。委托诉讼代理人：刘燕瑜，女，汉族，司法所科员。原告谭广铭与被告邓志文，第三人四会市威整镇西坑村民委员会、四会市威整镇人民政府房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭广铭的委托诉讼代理人陈泳、黄锦萍，第三人四会市威整镇人民政府的委托诉讼代理人刘燕瑜到庭参加了诉讼。被告邓志文、第三人四会市威整镇西坑村民委员会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谭广铭向某2提出诉讼请求：1.判令被告及第三人协助原告将坐落于广州市××701房的房屋的产权过户至原告名下；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：原告谭广铭与梁振业、邓志文及第三人因案涉房屋产生多次诉讼，但均未能解决涉案房屋的过户问题。为此，原告、梁振业及第三人于2019年10月27日签订《协议书》，约定原告以630000元的价格购买了被告邓志文合法购买的、位于广州市××**，建筑面积为75平方米，套内面积62.3平方米。该房屋因拆迁原广州市中山六路222首层后座（包括阁楼）的房屋置换而来[广州市越秀区人民法院(1996）粤法房初字第××号《民事判决书》及广州市中级人民法院（1997）穗中法房终字第××号《民事调解书》]。协议签订后，原告向被告支付全额房款，被告向原告交付了房屋和该房的所有购买凭证。因历史原因，现房屋权属登记在第三人四会市威整镇人民政府名下，但一九八九年元月二十日，第三人四会市威整镇人民政府向第三人四会市威整镇西坑村民委员会（原西坑管理区）出卖了案涉房屋，后第三人四会市威整镇西坑村民委员会将涉案房屋出卖给了被告邓志文。综上所述，原告认为，原告与被告签订的《协议书》合法有效，应受法律保护，但因房屋涉及历史等问题，无法按正常手续办理过户手续，导致原告无法取得案涉房屋的所有权。为维护原告自身合法权益，特向法院提起本诉。被告邓志文未答辩。第三人四会市威整镇西坑村民委员会向某2提交书面答辩状称：一、西坑村委会只是持有222号房的一部分，因此被告邓志文未拥有广州市中山六路222号房的全部所有权。根据我方联系了当年在西坑村委会处理本案案涉房屋的退休干部详细询问后，其陈述：222号房当年至少三个房间，其中一个房间属于瓦屋村委会、一个房间属于威整镇人民政府、一个房间属于威整镇永安村小组。至于瓦屋村委会、威整镇永安村小组的房间最后如何处理，其不太了解。威整镇人民政府将属于镇政府的房间于1989年1月出售给西坑村委会，西坑村委会又将该房屋出售给邓树开，邓树开即是邓开，威整镇人习惯省略姓名中间一字自称或称呼他人。后来，222号房由于拆迁赔偿问题引起官司，在广州审理，案件审理时其已经没有在村委工作了，所以对案件情况不太了解，当时案件审理情况梁某1较为清晰，听闻最后梁某1他们赢了官司，得到安置房。222号房是四会市威整镇人民政府于1989年1月20日召开会议，会议内容是决定将222号房以5000元的价格转让给西坑村委会，转让范围为：属于威整镇政府的那部分产权，包含二楼的房间以及原契约上几户公共用的地方，以上事实有原告提交的《关于出售镇政府在广州市中山六路房屋的决定》予以证实。案外人梁某1提供购买222号的发票以及1998年8月16日出具的《断买契》，以此主张其对222号房的部分所有权，侧面印证了西坑村委会只拥有部分222号房产权的事实。二、关于原告提交的西坑村委会于2014年3月24日出具的《证明》的相关问题。邓树开是邓志文的父亲，邓树开过世后，邓志文于2014年3月24日到西坑村委会要求开具证明，证明广州市中山六路222号房是其父亲邓树开所有的，按照本地的习惯与习俗，父亲死后房屋便自然是归儿子，被告邓志文作为邓树开的儿子，西坑村委会便因此出具了上述《证明》。222号房的买卖行为至今已经过去30多年，熟知当年事实情况的工作人员早已离开工作岗位，原始凭证也已经丢失，开具证明的干部（目前已经不在西坑村委会工作）称：开具证明当天，邓志文带有增槎路的房产证、广州法院的文书、镇政府当年开会决定前来要求开证明。出于方便群众办事的原则，所以这位工作人员就给邓志文开具了证明。邓志文出具的资料足以让工作人员误以为其父亲当年就拥有222号房的产权。邓志文当时亦未标明证明的用途，因此出具证明的工作人员在不知222号房的具体实情，也不清楚其开具证明的用途的前提下开具了该份《证明》。三、对原告提供的房屋支付凭证不予认可。原告至今只能提供被告出具的收据作为支付房款的凭证，但至今无法提供银行流水、转账凭证等支付证据，有违日常行为习惯。第三人四会市威整镇人民政府述称：虽然广州市中级人民法院（1997）穗中法房终字第××号民事调解书（以下简称1047号民事调解书）确认原广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权建筑面积51.87㎡归四会市威整镇人民政府所有，但实际上四会市威整镇人民政府只是代实际产权人持有。上世纪八十年代改革开放初期，当时我们镇有很多厂，需要到广州进行商贸洽谈，因此我们镇在广州市中山六路222号有一个地方供那些过来洽谈商务的人员居住。根据我镇接访时有一个信访人，名叫梁某1，他提供的222号的平面图，从平面图中可以看出，222号后座实际上是分两层的。其中一楼有一部分原来是属于瓦屋村委会的，瓦屋村委会将属于其的产权部分在1988年出售给了梁某1。1989年镇政府召开会议，将二楼中的一部分出售给西坑管理区（即西坑村委会）。梁某1提供的平面图是在1989年动迁时的平面图，该平面图显示二楼有两房间，左边是罗水桂，右边是邓开，一楼有两间房，左边是梁某1，右边是永安村。其中罗水桂是1047号民事调解书中镇政府的代理人罗家强的父亲，邓开是邓志文的生父，镇政府实际上是代罗水桂、邓开、梁某1持有该房产的。广州市越秀区人民法院(1996）粤法房初字第××号诉讼和广州市中级人民法院（1997）穗中法房终字第××号诉讼实际是由梁某1、罗水桂、邓开参与的诉讼，包括调解书中所涉及的35000元款项也是由三人合资支付的。也就是说1989年镇政府召开会议，只是将平面图中222号二楼标注为邓开的一间房出售给西坑管理区（即西坑村委会），并非是将222号后座全部产权出售，该会议决议原文中也明确表明是将“广州市中山六路222号的房屋属于镇政府的产权那部分（包括二楼房间及原契约上几户公共用的地方而属于镇政府有权使用的那部分）全数出售给西坑管理区”，西坑村委会此后又将该部分房屋出售给邓开，因此后面才会由梁某1、罗水桂、邓开参加诉讼。因此我方不同意原告的诉讼请求，我方认为邓志文只是享有原广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）的部分产权。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的民事判决书、民事调解书、《关于出售镇政府在广州市中山六路房屋的决定》、《协议书》、广州市不动产登记查册表、购房资格证明等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：根据谭广铭提交的(1996）越法房初字第××号《民事判决书》和(1997）穗中法房终字第××号《民事调解书》，四会市威整镇人民政府曾于1996年期间以案外人刘达超、刘小燕、刘筱梅为被告诉至广州市越秀区人民法院，请求判决广州市中山六路222号房屋首层及插层共建筑面积54.3㎡产权归四会市威整镇人民政府所有并管业。该案中查明，原座落在本市××号首层后座及二楼房屋是刘达超、刘小燕、刘筱梅的先人谢霞的产业，该屋原为双木结构，叠合面积100.1788平方米。1978年2月28日，四会市威整镇人民政府与谢霞签订了关于修建该屋的合约，其中订明：四会市威整镇人民政府出资修建首层（由地面至楼底四米半高度）的房产永远归四会市威整镇人民政府所有，其余归产权人所有。合同签订后，谢霞经广州市越秀区房地产管理局批准，并由四会市威整镇人民政府负责出资，对该屋进行危房修建，将该屋修建为混合和砖木结构二又二分之一层（含阁楼）（总建筑面积为128.1759㎡）。四会市威整镇人民政府于同年11月按《合约》使用该屋首层后座，其余部分由谢霞使用。1994年广州市地下铁道总公司征用中山六路222号房屋地段，中山六路222号房屋已被征用单位拆除。广州市越秀区人民法院于1997年5月30日作出(1996）越法房初字第××号民事判决书，判决原本市××号房屋首层后座（含阁楼）产权归原告四会市威整镇人民政府所有。刘达超不服上述判决，上诉广州市中级人民法院，该案当事人在二审达成和解，广州市中级人民法院于1997年12月11日作出(1997）穗中法房终字第××号《民事调解书》，载明：一、原广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权建筑面积51.87㎡归四会市威整镇人民政府所有；该房屋其余建筑面积房产权归谢霞的合法继承人所有；二、四会市威整镇人民政府于领取调解书之日起7天内一次性付人民币35000元给谢霞的合法继承人所有（包括刘达超、刘小燕、刘筱梅）。上述案件中，四会市威整镇人民政府的委托代理人为罗家强。2010年8月6日，广州市地下铁道总公司（拆迁人，甲方）与四会市威整镇人民政府（被拆迁人，乙方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在越秀××××号建筑面积51.87平方米的原址房屋。甲方将自有的座落在××第七层的新建房屋第701号单元（实测门牌号：××701房间）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）等等。2011年8月29日，××701房登记至四会市威整镇人民政府名下，该房屋建筑面积74.9959平方米，房屋性质为居住用房。根据查册时间为2020年7月8日的《广州市不动产登记查册表》，××701房现不存在抵押、查封。另查明，1989年元月24日，四会市威整镇人民政府召开会议，作出《关于出售镇政府在广州市中山六路房屋的决定》，内容为：将广州市中山六路222号的房屋属于镇政府的产权那部分（包括二楼房间及原契约上几户公共用的地方而属于镇政府有权使用的那部分）全数出售给西坑管理区（即四会市威整镇西坑村民委员会），从1989年元月21日起，该房屋的产权全为西坑管理区所有。2014年3月24日，四会市威整镇西坑村民委员会出具证明，内容为：西坑村民委员会（原西坑管理区）原广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼），房屋产权面积51.87㎡，由于邓志文遗失1989年2月23日购买西坑管理区原广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权面积共51.87㎡凭证，经了解情况属实，邓志文身份证号码。2019年10月27日，邓志文（甲方）、谭广铭（乙方）、梁振业（丙方）签订了《协议书》，约定：一、房屋概况：坐：坐落于原广州市中山六路**首层后座（包括阁楼房屋，产权面积51.87平方米，因拆迁现迁往广州市××701房，建筑面积75平方米，套内面积62.3平方米。甲方于1989年2月23日购得上述房屋。二、甲乙丙三方确认，甲方与丙方于2017年6月19日签订《房屋买卖合同》将上述房屋出让给丙方，丙方与乙方于2018年9月3日签订《房屋买卖协议》将上述房屋转让给乙方。但因广州实施房屋限购政策，丙方无购房资格，无法履行上述《房屋买卖合同》，为此三方均同意解除双方各自签订的书面购房合同，所收取的购房款和相关资料各自返还。现甲、乙双方愿意签订《房屋买卖合同》，将上述房屋出让给乙方，愿意按本合同履行双方的权利和义务。三、楼价及付款约定：甲、乙房屋成交价为人民币陆拾叁万元，签订本协议之日起五天内，乙方将此款付清给甲方。……五、房产过户：因历史遗留问题，现房产证还登记在四会市威整镇人民政府名下，乙方应依法办理产权变更手续，甲方给予协助，但由此产生的相关税费等费用均由乙方承担。等等。谭广铭提交的邓志文于2019年10月27日出具的收据一张，内容为本人邓志文收到谭广铭交来的购房款630000元人民币，并将位于广州市××701房屋交付谭广铭占有和使用，相关风险由谭广铭自行承担。谭广铭提交广州市白云区不动产登记中心出具的《购房资格证明》载明，截至2020年5月27日止，谭广铭具备在本市住房限购区域内住房购买资格。本案审理过程中，因四会市威整镇人民政府表示梁某1等人曾向该政府信访主张中山六路222号房屋首层后座（含阁楼）及××701房权属，本院通知梁某1等作为证人出庭。证人梁某1、梁某2、罗某、梁某3等人向某1提交了广州市越秀区人民法院(1996）粤法房初字第××号《民事判决书》、广州市中级人民法院（1997）穗中法房终字第××号《民事调解书》、《合约》、《断卖契》、发票、《房屋拆迁安置协议》等资料，其中《合约》主要内容为1978年2月28日四会市威整镇人民政府与谢霞、刘达超、刘启超签订了合约，四会市威整镇人民政府出资修建广州市中山六路222号首层（由地面至楼底四米半高度）的房产永远归四会市威整镇人民政府所有，其余归产权人所有，由常住户罗水桂作为四会市威整镇人民政府的代表负责实施。《断卖契》的主要内容为四会县威整镇瓦屋村民委员将广州市中山六路222号平房一间永卖予梁某2。发票为四会县威整镇瓦屋村民委员收到梁某2交来购买广州市中山六路222号一间的购房款5000元。《房屋拆迁安置协议》由广州市地下铁道总公司（甲方）与罗家强（罗水桂的儿子）（乙方）签订，主要内容为广州市地下铁道总公司拆除中山六路222号房屋，罗家强是该房屋的使用人，使用面积24.5平方米，甲方应于1995年12月30日前在罗冲围增槎路自编北侧103号4-6层安置给乙方回迁等等。证人梁某1表示：1978年时，由长住户罗水桂借用威整镇人民政府的名义与中山六路222原业权人谢霞签署了维修协议，原业权人谢霞同意将房屋的一部分给到威整镇人民政府，所以发生了(1996）粤法房初字第××号及广州市中级人民法院（1997）穗中法房终字第××号诉讼。当时出资维修的人是威整镇西坑村委会、威整镇瓦屋村委会和罗水桂三方，三方是借用威整镇人民政府的名义，所以在1988年时，威整镇瓦屋村委会与梁某2（梁某1的儿子）签署了《断卖契》，将广州市中山六路222号房屋中属于瓦屋村委会的部分出售给了梁某2。之后广州市中山六路222号房屋被地铁公司拆迁，地铁公司安排了位于白云区罗冲围的临迁房，后又安排××701房给我们，××701房的使用情况我不清楚。证人罗某陈述：我和罗家强都是罗水桂的儿子，当时要求有广州户口的人持有广州市中山六路**房屋，罗水桂就有广州户口，因此广州市中山六路222号的房屋是由罗水桂负责的。后来罗水桂等人借用威整镇政府的名义与刘达超等人打了官司，当时代表威整镇政府的人是我哥哥罗家强，调解书中的35000元是由我和邓志文一起支付的。我们听邓志文说西坑村委会将222号房屋中属于西坑村委会的部分卖给了邓志文或邓开，实际卖给谁我并不是很清楚。广州市中山六路222号房在1994年因为地铁施工拆迁，由罗加强作为三方的代表被拆迁人与广州市地下铁道总公司签署了《房屋拆迁安置协议》，这个协议约定广州市中山六路222号房拆迁，将罗冲围增槎路广糖路23号8楼800房作为临迁房，后来又将广州市××701房作为永迁房，但是永迁上述701房应该是广州市地下铁道总公司与威整镇人民政府联系的，具体房产证如何到了邓志文手上我就不清楚。证人梁某3陈述：广州市中山六路222号房是用罗水桂的名义管理，挂靠四会市威整镇人民政府的名义与原业权人签署维修协议。当时实际出钱的人是罗水桂、邓志文的父亲，还有瓦屋村委会，其中瓦屋村委会的一份卖给了我的哥哥梁某2。我八十年代就在广州市中山六路222号居住了很多年，当时罗水桂和邓志文住在二层，我们住在一层。后来地铁公司拆迁我们临迁到罗冲围，后来又搬了几次。后来罗某打电话告诉我们分到了增槎路397号701房给我们，我们就告诉他我们不在广州，让他居住。谭广铭对于上述证人证言不予确认，并主张邓志文从四会市威整镇人民政府、四会市威整镇西坑村民委员会处受让了广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权建筑面积51.87㎡的全部产权。本院认为：根据邓志文、谭广铭和梁振业于2019年10月27日的《协议书》的内容，邓志文将广州市××701房出售给谭广铭，成交价为630000元整，故邓志文、谭广铭之间成立房屋买卖合同关系。虽然邓志文在签署上述《协议书》时尚未取得广州市××701房的产权，但出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，该协议依然有效，但因出卖人未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移的，买受人可要求出卖人承担违约责任或解除合同并主张损失赔偿。因此邓志文与谭广铭之间就广州市××701房的房屋买卖合同合法有效。本案的关键问题在于作为出卖人的邓志文现能否取得广州市××701房的所有权或处分权，以将该房屋转移登记至谭广铭名下。广州市××701房系广州市地下铁道总公司拆除了四会市威整镇人民政府坐落在越秀××××号建筑面积51.87平方米的原址房屋后产权调换（补偿）给四会市威整镇人民政府的房屋，该房屋现登记在四会市威整镇人民政府名下。谭广铭提交四会市威整镇人民政府于1989年元月24日做出的《关于出售镇政府在广州市中山六路房屋的决定》，以及四会市威整镇西坑村民委员会于2014年3月24日出具的证明，拟证明四会市威整镇人民政府将广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权建筑面积51.87㎡出售给四会市威整镇西坑村民委员会，四会市威整镇西坑村民委员会又将广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权建筑面积51.87㎡出售给邓志文。但根据《关于出售镇政府在广州市中山六路房屋的决定》，该决定中明确载明“将广州市中山六路222号的房屋属于镇政府的产权那部分（包括二楼房间及原契约上几户公共用的地方而属于镇政府有权使用的那部分）全数出售给西坑管理区（即四会市威整镇西坑村民委员会）”，四会市威整镇人民政府和四会市威整镇西坑村民委员会均确认上述《关于出售镇政府在广州市中山六路房屋的决定》决定出售的房屋仅是广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权建筑面积51.87㎡中属于镇政府的产权的部分，双方并明确广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权建筑面积51.87㎡当时实际是由三方所有的，四会市威整镇人民政府只拥有其中的一部分，该主张与本案出庭的证人梁某1、罗某、梁某3等人的陈述及上述证人向某2提交的《合约》、《断卖契》、发票、《房屋拆迁安置协议》等资料相互印证。再者，谭广铭现主张四会市威整镇人民政府将广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权建筑面积51.87㎡整体转让给邓志文的依据为四会市威整镇西坑村民委员会于2014年3月24日出具的证明，该证明并非双方原始的交易文件，而是在双方交易20多年后邓志文主动找四会市威整镇西坑村民委员会补充出具的证明。考虑村委会人员更替，邓志文要求证明的事实发生年代久远，现四会市威整镇西坑村民委员会认为该证明系在工作人员不清楚广州市中山六路222号号房的具体实情，也不清楚其开具证明的用途的前提下开具了该份《证明》，本院对此予以采信。据此，本院认为四会市威整镇人民政府仅是将广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权建筑面积51.87㎡中的部分转让给四会市威整镇西坑村民委员会，四会市威整镇西坑村民委员会也仅可能将其受让的部分转让给邓志文，故谭广铭主张邓志文取得了广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权建筑面积51.87㎡，并进而取得广州市××701房整体产权依据不足，本院不予确认。综上，鉴于四会市威整镇人民政府和四会市威整镇西坑村民委员会均否认将广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权建筑面积51.87㎡整体转让给邓志文，故邓志文能否取得广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权建筑面积51.87㎡的产权及取得的产权份额尚处于不确定状态。邓志文将广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权建筑面积51.87㎡的产权调换后的房屋即广州市××701房出售给谭广铭，谭广铭现要求邓志文及四会市威整镇人民政府和四会市威整镇西坑村民委员会协助其办理广州市××701房的产权过户至其名下的诉讼请求本院不予支持。谭广铭可待邓志文取得该房屋产权后再主张过户，或根据实际情况主张解除房屋买卖合同等途径解决双方纠纷。被告邓志文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告谭广铭的全部诉讼请求。本案受理费7283元，由原告谭广铭承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年七月二十日书记员  林嘉仪