贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初1107号原告：铜仁天阳物业服务有限公司。地址：贵州省铜仁市碧江区清水大道**（铜碧金桂园**）。法定代表人：梁忠荣，公司总经理。委托诉讼代理人：陈德周，男，1963年3月29日出生，土家族，贵州省印江县人，住铜仁市碧江区，特别授权。委托诉讼代理人：包文成，男，1996年10月29日出生，土家族，贵州省思南县人，系公司职工，住铜仁市万山区，一般授权。被告：邓江，男，1976年2月18日出生，苗族，贵州省印江县人，自由职业，住铜仁市。原告铜仁天阳物业服务有限公司（以下简称天阳物业公司）与被告邓江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用小额诉讼程序。原告于2020年4月29日向本院提出异议，认为本案不宜适用小额诉讼程序，本院经审查后决定适用简易程序其他规定公开开庭审理了本案。原告天阳物业公司委托诉讼代理人陈德周、包文成，被告邓江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天阳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴的物业费自2018年3月1日起至2019年11月30日止共计人民币3358元，违约金按每日千分之三计算，共计每日应缴纳133.45㎡（总面积）×1.2元/月/㎡÷30（天）=5.338元；5.338元×《20（月）+29天》×3‰×629（天）=634元，以上合计3992元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告天阳物业公司是锦鹏国际小区开发商铜仁市湘成房地产开发有限公司选定的锦鹏国际小区物业公司，为锦鹏国际小区提供物业管理服务，并与开发商于2013年8月17日签订了《锦鹏国际前期物业服务委托合同》（以下简称：物业合同），该《物业合同》就管理目标、服务费用等做了明确约定，被告所属电梯楼根据约定由其按建筑面积每月每平方米1.2元支付给原告物业服务费，一年一次性收取。同时约定若被告不按时支付物业费用，逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每日支付违约金3‰。被告购买了锦鹏国际小区位于铜仁市碧江区迎宾大道火车站广场锦鹏国际6栋2903号房，面积为133.45㎡，但自2018年3月1日至今，原告按照《物业合同》约定的标准履行了物业管理服务，被告却一直未向原告缴纳前述住宅的物业服务费。原告多次电话催收，张贴催缴通知单及公示催缴公告，被告均置之不理拒绝交付物业费，加之被告为小区业主委员会主任，更应该有带头积极缴费并协助物业公司收缴物业费的义务。鉴于此，被告拖欠原告的物业服务费，原告在2019年11月30日前从未停止过物业服务，原告多次向被告催收未果，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告依法向人民法院提起诉讼，提出上述诉求。被告邓江辩称，1、根据《锦鹏国际前期物业服务委托合同》第二十条中约定，委托期限为业主委员会成立为止，业主委员会于2018年6月29日依法成立（2019黔06民终1477号中级人民法院判决书已查明），原告所算物业费时间2018年3月1日起至2019年11月30日不成立。2018年6月29日至2019年11月30日原告为强行服务严重侵犯了业主的权益，应受法律制裁（判决书为证）。2、小区时常有偷盗行为，无人看管及火灾的发生没有及时处理，没有达到合同第二十三条规定（光碟视频为证）。3、均未按合同第五章物业管理服务质量的约定进行管理，楼梯间无人巡查及管理、锦鹏国际一家亲群对物业的评语，车辆乱停乱放无人管理。门卫无人值班偶尔上班也是睡觉、垃圾堆成山没人及时处理（照片为证）。4、原告超额收取被告500元装修垃圾费违反了前期委托合同，第二十四条服务费收取之规定每平方米1.2元包含所有垃圾的收集和清运，应以退还（收据为证）。5、原告违反了铜仁市物业管理办法第三十七条规定、利用物业共用部位经营（卖桶装水），经营所得应归还全体业主共有（照片为证）。本院经审理认定事实如下：2013年8月17日，贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司与原告天阳物业公司签订《锦鹏国际前期物业服务委托合同》（以下简称委托合同），委托原告天阳物业公司为两板桥社区锦鹏国际小区业主提供前期物业服务。合同约定：原告对被告所在的铜仁市碧江区迎宾大道火车站广场旁锦鹏国际小区提供物业服务，服务内容包括环境卫生、绿化与建筑物的养护与管理，交通、车辆停放秩序，装饰装修管理，消防管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的保养与管理等内容。《委托合同》第二十条中约定：“委托管理期限为年月日时起至业主委员会成立为止。”委托合同对物业服务费收费标准约定如下：住宅按1.2元/月/㎡×建筑面积计收；商铺按2.5元/月/㎡×建筑面积计收。收费时间为一年一次性交纳。从逾期之日起每天10%交纳滞纳金。此外，委托合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方权利义务等进行了约定。被告为锦鹏国际小区6栋2903号房的业主，房屋建筑面积为133.45㎡，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，原告要求被告支付自2018年3月1日起至2019年11月30日止，合计3358元物业服务费，被告称2018年3月1日之前的物管费已经缴清，之后未交过物管费，原告起诉金额不对，认为原告物业管理服务存在瑕疵，且《委托合同》在2018年6月29日终止，之后的物业服务费不应收取。同时认为2015年3月2日原告收取其装修垃圾清运费500元，应抵扣物业服务费。对此原告认为清运费500元是委托合同之外的费用，不予抵扣。另查明，（2019）黔0602民初1875号民事判决书认定事实载明：由于天阳物业公司在锦鹏国际小区物业管理服务期间存在瑕疵，业主要求更换物业公司，2018年7月18日，锦鹏国际小区采取邀标的方式竞选新物业管理服务公司评标会召开，铜仁市康洁物业服务有限公司中标，并于2018年11月24日与铜仁市康洁物业服务有限公司签订了《锦鹏国际物业管理服务委托合同》，上述民事判决书判决内容载明：铜仁市天阳物业服务有限公司于本判决生效后二十日内撤离两板桥社区锦鹏国际小区。天阳物业公司不服上诉于铜仁市中级人民法院，该院于2019年10月21日作出（2019）黔06民终1477号民事判决书判决内容载明：驳回上诉，维持原判。该判决书已经发生法律效力。2019年12月2日，天阳物业公司正式搬离锦鹏国际小区，铜仁市康洁物业服务有限公司才进入锦鹏国际小区进行物业管理服务，在此之前的物业管理服务仍然系天阳物业公司在管理。以上认定的事实有原告天阳物业公司的陈述，被告邓江的答辩，有原告提交的《锦鹏国际前期物业服务委托合同》，关于退出锦鹏国际小区物业服务的公告、协商退出会议照片、温馨提示、致小区全体业主的一封信；被告提交的民事判决书一份及照片，清运费收据，庭审笔录在卷佐证足以认定。至于原告提交的小区各项工作正常运转及公司各项爱心活动图片，其他物业费收条及承诺书，本院对其真实性予以认定，但达不到其证明目的。至于被告提交的光碟，因未提交原手机载体进行核实，不符合证据三性，故本院对该证据不予认定。本院认为：一、《锦鹏国际前期物业服务委托合同》是否合法有效，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司与原告天阳物业公司签订的《锦鹏国际前期物业服务委托合同》依法对作为涉案小区业主的邓江具有约束力。原告天阳物业公司依照上述合同对涉案小区进行物业管理服务，并按每月1.2元/平方米收取物业服务费没有违反上述合同约定，被告邓江接受天阳物业公司的物业服务，理应支付对价。邓江按上述标准交纳了物业服务费至2018年3月1日，之后邓江认为天阳物业公司的《委托合同》在2018年6月29日终止，之后的物业服务费不应收取。经审查，虽然《委托合同》在2018年6月29日终止，但双方就《委托合同》终止的问题引发纠纷诉至本院，本院作出（2019）黔0602民初1875号民事判决书判决“铜仁市天阳物业服务有限公司于本判决生效后二十日内撤离两板桥社区锦鹏国际小区”。天阳物业公司不服上诉于铜仁市中级人民法院，该院于2019年10月21日作出（2019）黔06民终1477号民事判决书维持原判，该判决书已经发生法律效力。天阳物业公司于2019年12月2日才搬离锦鹏国际小区。以上事实，足以证明原告天阳物业公司在锦鹏国际小区实际物业服务管理时间至2019年12月2日止，故，被告邓江的辩解意见，本院依法不予采纳。二、被告可否以原告服务瑕疵拒交物业服务费用，被告称原告天阳物业公司服务有瑕疵，如车辆乱停乱放无人管理、门卫无人值班、垃圾未及时处理，利用物业共用部位经营（卖桶装水）等，对此向本院提供（2019）黔06民终1477号民事判决书及手机照片予以佐证，经审查，该判决书一审认定事实部分载明天阳物业公司物业服务存在瑕疵，与被告提供的照片及被告陈述相互印证，能够证明天阳物业公司服务有瑕疵，本院对被告称原告天阳物业公司服务有瑕疵的观点予以确认。原告作为涉案小区的物业服务方，有义务履行《委托合同》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、有序、和谐、康宁的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。虽然有些问题是业主的原因导致的，如乱停乱放等问题，原告有义务向业主做好沟通解释工作，取得业主的谅解和支持。被告作为业主，首先应当履行《委托合同》中约定的缴纳物业服务费的义务，不履行合同义务而只谈合同权利，如无根之木、无源之水。不管是作为业主还是物业服务方，均应当在合理履行义务的前提下主张自身权利。如原告违约，未履行合同义务，被告可依照《委托合同》的约定请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在天阳物业公司已经履行了绝大部分义务的情况下，被告拒绝缴纳物业服务费，显属无理要求，须知物业服务亦需支出成本，如业主长期拖欠或者拒不缴纳物业服务费，显然会增加物业成本，导致物业服务投入不足，直接影响物业服务积极性及物业服务质量，如此往复，则势必恶性循环。如允许个别或部分业主动辄以服务存在瑕疵为由拒交或要求减交物业服务费，将有损于其他正常交费业主的合法利益。故，原告要求被告支付自2018年3月1日起至2019年11月30日止的物业服务费，按照双方约定的1.2元/月/㎡计算合理合法，被告应交的物业费为：1.2元/月/㎡×133.45㎡÷30天×640天=3416元（取整数），现原告主张被告支付物业费3358元是对其权利的处分，本院予以支持。至于被告称2015年期间其向原告缴纳了装修垃圾清运费500元，应抵扣物业服务费的辩解，经审查被告于2015年期间向原告天阳物业公司缴纳的500元，是基于被告自身住房装修产生垃圾，是双方自愿达成清运费收费的合意，故，被告的辩解意见，本院不予采纳。关于被告称原告天阳物业公司利用物业共用部位经营（卖桶装水），经营所得应归还全体业主共有是否成立的问题，本院已向被告释明不属于本案审理范围。三、原告主张违约金是否成立的问题。《委托合同》中约定，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天10%交纳滞纳金。原告天阳物业公司主张的滞纳金具有违约金的性质，被告迟延支付物业服务费，应向原告支付违约金。原告主张从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，被告认为违约金太高，请求人民法院调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，基于本案被告与原告之间确因《委托合同》终止而引发诉讼以及原告物业服务瑕疵，导致被告拒交物业服务费，故违约金本院酌情认定为50元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告邓江于本判决发生法律效力之日起七日内向原告铜仁天阳物业服务有限公司支付2018年3月1日至2019年11月30日期间的物业服务费3358元及违约金50元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告邓江负担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决即发生法律效力。当事人可于本判决所明确的履行期限届满之日起二年内，申请本院强制执行。审判员  卢亚琼二〇二〇年七月十六日法官助理陈尘书记员朱録锋