广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终605号上诉人（原审原告）：郑捷托，男，1990年4月16日出生，汉族，住广东省廉江市xxx，公民身份号码：xxx。被上诉人（原审被告）：刘桂娟，女，1958年9月24日出生，汉族，住广东省廉江市xxx，公民身份号码：xxx。委托诉讼代理人：李亚北，男，1954年10月7日出生，汉族，住广东省廉江市xx，公民身份号码：xxx。系刘桂娟的丈夫。上诉人郑捷托因与被上诉人刘桂娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初3329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑捷托，被上诉人刘桂娟及其委托诉讼代理人李亚北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑捷托上诉请求：1.刘桂娟赔偿建达财富广场xx轩xx房水电开户费3600元和物业维修基金600元给郑捷托；2.案件诉讼费由刘桂娟承担。事实与理由：刘桂娟将涉案房屋转让给郑捷托，转让价为548000元，此价格已包括刘桂娟自买入涉案房屋后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括物业维修基金、煤气管道、装修费用、水电费、管理费等等）。合同约定刘桂娟应在涉案房屋正式交付郑捷托使用前，交清因涉案房屋而产生的所有欠款（包括但不限于水电煤气、管理费等费用）。刘桂娟保证结清所有欠款，交付该房屋钥匙等相关物品给郑捷托，否则属于违约。刘桂娟已领取所有房款，理应结清因涉案房屋而产生的所有欠款然后把涉案房屋完全交付给郑捷托，水表、电表在此房出售给郑捷托前早已开户安装好，刘桂娟迟迟没将水电开户费、物业维修基金交给房地产物业，郑捷托迫于装修房屋，已先行垫付水电开户费3600元和维修基金600元。刘桂娟恶意逃避，没有结清欠款，至今也没有支付给郑捷托。刘桂娟答辩称：1.刘桂娟转让给郑捷托的涉案房屋是一手不带水电的毛坯房。郑捷托在受让前曾到涉案房屋详细察看，也清楚看到涉案房屋无水电。刘桂娟也告知郑捷托涉案房屋是一套无水电的毛坯房。2.涉案房屋在转让前一直都未装修，水电未曾开户，从未使用过水电，没有发生欠水电开户费，有书为证，见《关于建达财富广场xx轩xx房的说明》。3.涉案房屋转让前，物业管理费已交清，没有任何欠费，有书为证，见《关于建达财富广场xx轩xx房的说明》。4.按照建达财富广场物业管理“谁使用谁交费”的规定，见《关于建达财富广场xx轩xx房的说明》，刘桂娟没有承担水电开户费和物业维修基金的责任，郑捷托在诉状中认定水电开户费和物业维修基金是刘桂娟转让涉案房屋前发生的欠款与事实不符。综上，请求二审驳回郑捷托的诉讼请求，维持一审判决。郑捷托于2019年8月22日向一审法院起诉请求：1.刘桂娟到建达财富广场物业交清涉案房屋水电开户费3600元和物业维修基金600元；2.案件诉讼费由刘桂娟承担。一审法院查明事实：2018年10月20日，郑捷托（乙方）与刘桂娟（甲方）签订房地产买卖（居间）合同一份，约定：第一条：本次交易的房地产权属情况1.房地产地址：廉江市廉江大道西xx号建达财富广场xx轩xx房。2.房地产权属证书号：廉江号第xxx。3.建筑面积105.68平方米。第二条：本次交易计价、价款及房产交接情况1.甲乙双方同意该房地产总房价为人民币伍拾肆万捌仟元整(￥548000元)，此价格已包括甲方自买入该房地产后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、装修费用、水电费、管理费等等）。甲乙双方确认本次交易按总金额结付该房地产购房款，乙方不得以扣除其他费用或放弃物业内设施为由少付价款，甲方亦不得以支付其他费用为由要求额外补偿。合同签订后，郑捷托依约向刘桂娟支付了购房款，刘桂娟亦按合同约定交付房屋（一手房、未装修）给郑捷托，没有拖欠水电费，未支付水电开户费、维修基金。郑捷托购买后于2019年8月26日向廉江市建达房地产开发有限公司缴纳了水电开户费3600元及维修基金600元（合计4200元），郑捷托认为该费用应由刘桂娟承担，郑捷托诉至一审法院请求处理。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，争议的焦点是郑捷托请求的水电开户费3600元及维修基金600元应否由刘桂娟承担。郑捷托与刘桂娟签订的房地产买卖（居间）合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，依法应认定合法有效，受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，刘桂娟已按合同约定付清了管理费等费用，不存在违约，郑捷托主张的水电开户费3600元、维修基金600元不属于刘桂娟自买入该房地产后至本次出售前已产生的费用，故郑捷托的诉讼请求无法律及事实依据，一审法院不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回郑捷托的诉讼请求。案件受理费25元，由郑捷托负担。本院二审期间，郑捷托提交二张图片，拟证明刘桂娟转让涉案房屋前电表已经由物业统一安装，与刘桂娟阐述无水电不符合。经质证，刘桂娟对上述二张图片的真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为：郑捷托向本院提交的上述证据属逾期举证，且对本案基本事实认定无重要影响，本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，廉江市中达物业管理有限公司于2019年8月30日出具的《关于建达财富广场xx轩xx号房的说明》，内容为：“一、建达房地产开发有限公司已预交水电开户费、维修基金。按照谁使用谁交费的原则，每户水电开户费3600元、维修基金600元。二、xx轩xx号房是一手房未装修，原业主从未使用过水电。三、原业主刘桂娟于2018年5月20日将建达财富广场xx轩xx号房的房屋及产权转让给郑捷托。四、原业主刘桂娟已交清所有原欠的物业管理费。”再查明，涉案《房地产买卖（居间）合同》第一条第7款约定：“该房地产以现状售予郑捷托，郑捷托或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况”；第五条第3款第2项约定：“刘桂娟应在该房地产正式交付使用前，交清因该房地产而产生的所有欠款（包括但不限于水电、煤气、管理费等费用）。刘桂娟保证结清所有欠款，刘桂娟交付该物业钥匙等相关物品给郑捷托，否则属于违约。”本院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。根据上诉人郑捷托的上诉请求及理由，被上诉人刘桂娟的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是:涉案水电开户费3600元和维修基金600元应否由刘桂娟承担。首先，涉案《房地产买卖（居间）合同》约定，郑捷托以548000元向刘桂娟购买涉案房屋（毛坯房），该价款已包括刘桂娟自买入该房地产后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、装修费用、水电费、管理费等等），故购房款包括的费用应同时满足已产生和已支付两个条件。合同签订后，郑捷托向刘桂娟支付了购房款，刘桂娟亦向郑捷托交付了涉案房屋。郑捷托装修涉案房屋时，向廉江市建达房地产开发有限公司支付的水电开户费3600元及维修基金600元，是涉案房屋出售后支付的费用，不属于刘桂娟在出售涉案房屋前已产生及已支付的费用。其次，合同约定刘桂娟在交付涉案房屋前，应交清因涉案房屋而产生的所有欠款。涉案房屋的物业管理公司廉江市中达物业管理有限公司说明水电开户费、维修基金是按照“谁使用谁交费”的原则收取。而刘桂娟转让的涉案房屋是毛坯房，尚未使用水电。本案也没有证据证明廉江市中达物业管理有限公司、廉江市建达房地产开发有限公司要求刘桂娟支付水电开户费和维修基金。故刘桂娟在出售涉案房屋时不存在尚欠水电开户费和维修基金未支付。再者，合同中已明确涉案房屋是以现状出售，郑捷托在购买前已查勘和了解涉案房屋的情况。综上，郑捷托上诉主张刘桂娟向其赔偿涉案房屋的水电开户费3600元和物业维修基金600元的依据不足，本院不予支持。一审判决驳回郑捷托的诉讼请求并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑捷托负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年七月三十一日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。