广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异225号 异议人（利害关系人）深圳市华欣融泰租赁管理有限公司，住所地为广东省深圳市福田区沙头街道天安社区深南大道**本元大厦18B。 法定代表人秦艳平。 委托代理人张晓东、杜灵杰，广东徒法律师事务所律师。 申请执行人吴永洪，男，汉族，住广东省东莞市。 被执行人张磊，男，汉族，1986年11月2日出生，住广东省深圳市南山区。 第三人华夏银行股份有限公司深圳龙岗支行，住所，住所地为广东省深圳市龙岗区龙城街道中心城宝钜商业大厦****div> 负责人吴斌。 本院在执行申请执行人吴永洪与被执行人张磊其他执行纠纷一案【（2019）粤1973执8726号】过程中，异议人深圳市华欣融泰租赁管理有限公司（以下简称“华欣融泰公司”）于2020年7月2日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人向本院请求：请求法院带租约拍卖深圳市大工业区启兴配套生活区C栋单身宿舍528房（以下简称“案涉房屋”）。事实与理由如下：异议人于2017年3月30日与张磊签订《房屋租赁合同》，由异议人承租属于张磊所有的位于深圳市大工业区启兴配套生活区C栋单身宿舍528物业，面积31.86平方米，房地产证号为粤（2015）不动产权第0066521，租赁期限自2017年3月30日至2032年3月29日止。合同签订后，张磊将案涉房屋移交给异议人，异议人一次性支付租期内的全部租金100000元。至此，双方一直依约履行各自义务，就在2020年5月，异议人的租客被执行法官以强制执行名义赶出案涉房屋。根据相关法律规定，异议人针对案涉房屋的执行行为提出异议，以维护异议人的合法权益。 异议人为证明其主张，提交了《房屋租赁合同》、业主授权委托书、产权证、银行流水等予以佐证。 本院经审查查明，案涉房屋位于深圳市大工业区启兴配套生活区C栋单身宿舍528，不动产权证书编号为粤（2015）深圳市不动产权第0066521号；案涉房屋登记抵押权人为华夏银行股份有限公司深圳龙岗支行（以下简称“华夏银行深圳龙岗支行”），登记抵押时间为2016年1月21日，抵押登记编号为6D16003911。 异议人提交的主要证据内容如下：被执行人张磊作为出租方（甲方）与异议人华欣融泰公司作为承租方（乙方）于2017年3月30日签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋在现有状态下租给乙方作为住宅适用，租赁期限自2017年3月30日起至2032年3月29日止；等等。同日，被执行人张磊作出业主授权委托书，写明其将案涉房屋委托异议人出租管理，委托有效期为15年；等等。招商银行股份有限公司深圳民治支行交易显示，户名为王玉雄的银行账户于2017年3月31日向张磊的银行账户汇入100000元，文字摘要为借款。 再查明，关于本院受理的原告吴永洪与被告张磊民间借贷纠纷一案【案号为（2018）粤1973民初16511号】，吴永洪向本院申请财产保全，本院依法作出（2018）粤1973民初16511号民事裁定书，裁定查封、冻结或扣押被申请张磊相应价值750000元的财产。2018年12月10日，本院依据前述民事裁定书查封了案涉房屋。本院依法作出（2018）粤1973民初16511号民事判决书，判决张磊应偿还吴永洪本金550000元，并负担受理费4143元及保全费3131元。（2018）粤1973民初16511号民事判决书已于2018年12月12日生效因被执行人不履行生效文书确定的付款义务，申请执行人吴永洪依上述民事判决书向本院申请执行，本院以（2019）粤1973执8726号立案执行。上述财产保全措施依法转为执行程序中的财产查封措施。 另查明，华夏银行深圳龙岗支行依据深圳仲裁委员会作出的（2019）深仲裁字第25号裁决书向广东省深圳市中级人民法院申请执行，该院以（2019）粤03执4233号立案执行，后该院作出（2019）粤03执4233号之一执行裁定书，裁定移送广东省深圳市坪山区人民法院执行。根据前述文书，张磊应偿还华夏银行深圳龙岗支行本金204762.63元及借款利息、罚息、欠息复利、罚息复利，补偿律师费8337.70元，并负担仲裁费13052元；华夏银行深圳龙岗支行对张磊所有的案涉房屋享有抵押权且对处置案涉房屋所得价款享有优先受偿权；等等。2019年12月31日，华夏银行深圳龙岗支行向本院提交参与分配申请书，请求参与处置案涉房屋所得款项的分配。 在案件执行过程中，案外人向本院提交房屋租赁合同及《同意出租证明》等资料证明其为案涉房屋的承租人。2019年12月13日，本院向案涉房屋的抵押权人华夏银行深圳龙岗支行调查案涉房屋的租赁情况。华夏银行深圳龙岗支行于2019年12月31日作出复函，主要内容为该行作出具的《同意出租证明》是其仅同意被执行人张磊出租案涉房屋3年，出租期限自2017年3月31日至2020年3月30日，且该行拥有优先处置权；由于《房屋租赁合同》约定的租赁期限远长于华夏银行深圳龙岗支行同意的出租期限，故该行不认可张磊与华欣融泰公司所签订的《房屋租赁合同》；华夏银行深圳龙岗支行亦同意法院不带租拍卖；等等。2020年5月28日，本院作出（2019）粤1973执8726号告知书，告知案外人本院将对被执行人张磊名下案涉房屋不带租拍卖。 以上事实，有《房屋租赁合同》、业主授权委托书、产权证、银行流水、民事判决书、执行裁定书、执行笔录、调查函、送达回证、《同意出租证明》、参与分配申请书、裁决书、不动产登记信息查询结果、告知书等证据附卷佐证。 本院认为，异议人华欣融泰公司以其为案涉房屋的承租人为由请求带租约拍卖房屋，其实质上是以利害关系人的身份对执行行为提出书面异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议”的情形，故本案应当依照该规定审查处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，本案依照执行行为异议进行审查。针对异议人的请求，本院分析如下： 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，本案中，涉案房屋于2016年1月21日办理抵押登记手续，抵押权的设立经合法登记后，已经生效。现抵押权人为华夏银行深圳龙岗支行作为另案的申请执行人已向本院申报债权，并明确表示不同意带租约拍卖案涉房屋。异议人华欣融泰公司与被执行人张磊则在2017年3月30日签订租赁合同而承租涉案房屋，时间是发生在涉案房屋抵押权设立之后。抵押权人华夏银行深圳龙岗支行出具的《同意出租函》已明确载明出租期限自2017年3月31日至2020年3月30日，且该行拥有优先处置权。即异议人华欣融泰公司在承租涉案房屋时知晓涉案房屋上的权利负担，应接受抵押权人所提出的限制条件，抵押物租赁不能成为实现抵押权的限制。拍卖案涉房屋时，异议人以存在租赁关系为由提出带租拍卖申请，该权利继续存在将对设定在先的担保物权的实现产生不良影响，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。承租人由此而受到的损失应另行向出租人主张。 综上所述，异议人提出的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人深圳市华欣融泰租赁管理有限公司的异议。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内向广东省东莞市中级人民法院申请复议。 审判长  李能耀 审判员  何业生 审判员  莫芷维 二〇二〇年七月二十日 法官助理张君秋 书记员刘嘉泰 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。