广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1103民初1260号 原告（反诉被告）：贺州市益康农业科技有限公司，住所地：广西贺州市八步区建德街****，统一社会信用代码：91451100MA5KEHAU66。 法定代表人：李复新，职务总经理。 委托诉讼代理人：覃华刚，广西覃华刚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃华桂，广西覃华刚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贺州温泉旅游有限责任公司，，住所地：广西贺州市平桂区黄田镇路花村统一社会信用代码：914511007230914957。 法定代表人：黄琳，职务董事长。 委托诉讼代理人：黄炜，女，1983年7月7日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。（系该公司法务） 委托诉讼代理人：王西祺，男，1958年4月16日出生，汉族，住贺州市八步区。（系广西旅游协会温泉分会秘书长） 原告贺州市益康农业科技有限公司（以下简称贺州益康公司）与被告贺州温泉旅游有限责任公司（以下简称贺州温泉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理立案。在诉讼过程中，被告提出反诉，本院予以受理。2019年10月30日和2020年6月28日，本院依法组成合议庭公开开庭审理本案。原告贺州益康公司的法定代表人李复新及其委托的诉讼代理人覃华刚，被告贺州温泉公司委托的诉讼代理人黄炜、王西祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺州益康公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告经济损失2495847元；2.判决解除原告与被告2017年5月15日签订的《土地使用权租赁合同》；3.本案的诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：2017年5月15日，原告与被告签订了《土地使用权租赁合同》，约定被告将其位于贺州市平桂区花温泉的部分国有土地出租给原告使用，租赁土地面积约30亩，期限为三年，从2017年8月15日至2020年8月15日止，租金每亩每年500元；合同期满，如无严重违规违法行为和重大事项，合同自动延续……。双方签订合同后，原告按合同的约定在租赁的土地上从事农业旅游开发，先后投入资金约300万元。但是，被告却于2018年6月7日向原告发出一份《解除合同通知书》，要求解除双方签订的合同，并且未经原告同意，于当天把原告出入园区的大门封堵，不准原告进入园区。原告不服，与被告协商无果。2018年9月3日，原告起诉到法院，要求被告继续履行合同。2018年11月26日，平桂区人民法院作出（2018）桂1103民初1352号民事判决书，判决双方继续履行合同。被告不服判决，提出上诉。贺州市中级人民法院于2019年4月23日作出二审判决，驳回被告的上诉，维持原判。至此，原告才得以进入园区。原告重新进入园区后，才得知贺州市人民政府曾于2019年4月22日在原告租赁的上述土地举行贺州温泉小镇开工仪式，才知道被告解除合同的目的。由于被告在2018年6月7日封堵园区大门，直至2019年4月23日法院作出二审判决，期间原告无法继续经营，造成原告重大经济损失，具体损失如下：1.园区内所有硬件设施造价损失（包括：9间木屋、混凝土路面、红砖路面、养鱼池、水渠、卫生间、工具房、马棚、斗鸡场、辣木鸡养殖场、园区大门、钢构走廊、路灯、供水供电线路）；2.经营损失（包括住宿、餐饮、采摘、游览、烧烤）；3.园区内种植的沃柑4000株、金花茶1000株、辣木2000株、芒果500株、百香果800株、四季桑葚300株的成本；上述损失以鉴定为准。被告未经原告同意擅自解除合同，损害了原告的合法权益。为此，原告要求被告赔偿经济损失，请求人民法院依法判决。 被告贺州温泉公司辩称：一、原告主张要求被告赔偿经济损失没有事实和法律依据。原告与被告签订合同后，被告从未封堵原告进出园区的大门，也未阻止过原告进入园区。实际情况是：原告出入其租赁地块的大门无任何障碍物，经常有人出入，杂草丛生，甚至发生过因无人看守而物品被盗。贺州市人民政府举行的贺州温泉小镇开工仪式，并没有占用原告租赁的土地，而是在被告使用的土地范围内。二、原告自从租赁该土地后，一直没有真正的盘活、利用租赁地块，仅仅是种植了一些苗木及搭建了几栋瑶族木屋，但一直没有进行任何经营活动，甚至没有人员来护理苗木和维护木屋，还拖欠被告的水电费。同时，原告还经常找一些借口向被告索赔，到被告的办公室闹事，甚至对被告的工作人员进行人身攻击。原告没有踏踏实实经营，只想通过一份仅15000元租金的合同捞取几百万元的赔偿款。三、被告仅仅是出租土地给原告使用，对于原告在该土地上开展经营活动不承担任何责任，原告以其种植的苗木未成活来要挟被告赔偿，没有任何事实依据和法律依据。因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。另外，原、被告签订的《土地使用权租赁合同》约定原告租赁被告的土地为30亩，但原告实际占用被告的土地面积约60亩，超出合同约定的面积，按照双方签订合同约定的租赁价格，原告应从2017年8月15日起向被告补交土地租赁费，二年共计30534元。同时，由于原告违反《土地使用权租赁合同》第六条第2款的约定，擅自在租赁土地上搭建建筑物和构筑物，已构成违约，根据合同的约定，被告有权解除合同，并且要求原告支付违约金16500元。为此，被告提出反诉，请求人民法院判决：1.反诉被告向反诉原告支付土地使用费30534元，支付违约金16500元；2.解除原、被告签订的《土地使用权租赁合同》。 原告对被告的反诉辩称：一、原、被告签订的合同虽然约定租赁的土地面积为30亩，但在实际履行过程中已经作了变更，增加了原告租赁使用的土地面积，而且增加的土地有部分还与村民有纠纷，一直未能解决，该部分土地也没有平整和使用。对于增加使用土地面积，被告也从未提出过异议，双方是认同实际使用面积的。二、原告在租赁被告的土地上搭建瑶族木屋，是双方签订土地租赁合同的本意。在被告的旅游推介、宣传、公众号上，都将原告的瑶族木屋作为被告的温泉旅游景点来宣传和介绍，被告从未反对过原告引进的木屋旅游项目。因此，被告辩称原告引进木屋项目未经其同意是自相矛盾的。三、原告在景区内搭建的木屋属于临时建筑，并非永久性建筑，不需要报批。自从引进木屋后，被告也从未提出过异议。因此，被告提出的反诉请求没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 一、本诉部分证据 原告提交的证据6即在租赁场地上举办“国防教育馆”的照片，该照片证实主办单位是被告贺州温泉旅游有限责任公司，协办单位是原告贺州益康公司，承办单位是桂林山地文化传播有限公司，本院对该证据予以认定。原告提交的证据8，是原告制作的农业种植旅游项目的宣传资料，与本案的处理不具有关联性，不作认定。原告的证据9-12，是原告在其租赁的土地上进行农业种植旅游开发而购入部分苗木，以及对租赁的土地进行改造施工与他人签订的合同，予以认定，但对施工改造的工程应以评估的结果为准。 被告提交的证据1、2即新路派出所出具的证明材料，客观真实，证明2018年10月7日派出所接报出警时，原告经营的旅游观光园区内无人值守，并且已发生物品被盗的情况，本院对该证据予以认定。被告提交的证据3、4，是原告租赁和实际使用土地的平面图和航拍图，与现场的实际情况相符，予以认定。 二、反诉部分证据 被告贺州温泉公司提交的证据1与原告贺州益康公司提交的证据1系同一份合同；证据2国有土地使用证，客观真实，予以认定；证据3、4与被告在本诉中提交的证据3、4一致；证据5租赁土地的平面图因未进行面积测量，不予认定；证据6广西姑婆山森林生态旅游产业区管理委员会《关于加快推进贺州温泉小镇项目建设的通知》，客观真实，予以认定。 原告贺州益康公司提交的证据1是被告贺州温泉公司为宣传温泉旅游项目制作的贺州温泉旅游推介，被告无异议，予以认定，该旅游推介证明被告把原告开办经营的集农业种植、旅游观光为一体的“温泉长寿园”作为被告自己的温泉旅游度假项目进行宣传推介。证据2贺州温泉的网络新闻报道，被告对其真实性无异议，予以认定。证据3系“温泉长寿园”试业期间的部分照片，客观真实，予以认定。 本院于2019年8月13日到争议现场勘查时拍摄的照片34张，内容是原告开办的“温泉长寿园”当时的情况，照片显示整个园区已经杂草丛生、荒芜、无人管理。原、被告对该组照片均无异议。 经本院委托，中望价格评估集团有限公司经对“温泉长寿园”现场勘查后，于2020年5月25日作出“中望桂[2020]价评字第05003号《价格评估报告书》，本院对该评估报告的真实性、合法性予以认定。 根据当事人的陈述和庭审确认的证据，本院认定事实如下： 原告贺州益康公司是从事农业技术开发，林木、花草、果蔬种植、销售，农业旅游观光、民宿服务的企业。被告贺州温泉公司系从事温泉旅游开发经营的企业。 2017年5月15日，原告贺州益康公司与被告贺州温泉公司订立一份《土地使用权租赁合同》，约定被告贺州温泉公司（甲方）将其位于贺州路花温泉景区内的一块国有土地出租一部分给原告贺州益康公司（乙方）从事瑶族木屋特色文化及农业旅游观光项目的开发。合同首部部分的内容为“为充分利用贺州温泉景区的土地资源，在温泉景区内植入观光农业及瑶族木屋特色文化，丰富贺州温泉景区的文化内涵，提升景区的美誉度，达到双赢的发展目标。甲、乙双方……制订本合同”。合同的具体内容如下：第一款（租赁土地情况）：甲方将位于贺州市八步区的贺州国用（2004）第220325号国有土地使用权部分租赁给乙方使用，租赁的土地面积30亩。第二款（用途）：租赁地块的用途为旅游用地，乙方用于旅游开发的经营项目为种植、苗木、花卉、蔬菜、采摘及构筑瑶族木屋群展示瑶族文化等项目；未经甲方同意，乙方不得使用租赁地块用于本合同约定之外的其他用途。第三款（租赁期限）：土地租赁期限为三年，从2017年8月15日至2020年8月15日止。第四款（租金）：租金给付按照开发用于种植的面积30亩计算，每亩每年租金500元，租期满2年后以2年为一期，每期每亩租金按10%逐年递增，租金按年支付，签订合同后一次性支付当年租金，之后每年的合同签订日为当年的租金支付日。第六款（特别约定）：……2.未经甲方同意，乙方不得擅自在租赁地块上搭建永久性建筑物和构筑物，但乙方出于经营的需要，经甲方同意且依法定程序可以在该租赁地块上建筑临时建筑物和构筑物；……4.乙方取得本宗土地使用权，一期投资人民币300万元，完成园区基础设施、种植基地、瑶寨等项目建设；5.在本合同约定的土地租赁期间，因甲方有重大投资项目，导致本合同不能继续履行，双方终止合同，土地由甲方收回，，地上物按照第三方评估的金额标准甲方给予乙方补偿，并在合同终止之日起30日内退还预收的剩余月限之租金；6.本合同期满，无严重违规违法行为和重大事项，本合同自动延续……。 签订合同后，原告贺州益康公司投入资金对租赁的土地进行清理和平整，并从湖南等地购买了十栋陈旧的瑶族木屋，将木屋进行编号后拆除运回贺州，又按照木屋的原样在上述租赁的土地上重新组装建造了十间具有瑶族风情特色的木屋，供游人旅游住宿。同时，原告还用混凝土修建了园区内的游览通道、水池、生活设施及一些活动场地，还在园区内种植了辣木树、芒果树、百香果、金花茶、沃柑等花木植物，并砌了部分围墙，用木料搭建了一个园区大门，将园区建成一个包含在路花温泉景点范围内相对独立，集农业种植、养殖、采摘、食宿、游览、娱乐于一体，具有民族风情特色的农家旅游景点。原告将该园区命名为“温泉长寿园”，于2017年9月开始试业。被告贺州温泉公司向外界推介自己的温泉旅游产品时，也把“温泉长寿园”作为被告的温泉旅游项目进行宣传，还与原告及桂林山地文化传播有限公司在该园区内开办国防教育馆，供游人参观游览。原告开办的上述旅游和种植项目实际使用的土地面积，已超出合同约定的30亩，由于是尚未开发利用过的荒草地，被告亦不干涉、不制止，默认原告使用，原告交付给被告的租金亦按双方在合同中约定的面积30亩交付。 原告开办经营的上述旅游项目因为各种原因，实际上并不十分景气，效益也不理想，原告没有安排足够的人员负责管理，甚至有时出现无人在场管理的情况。被告见原告经营的长寿园旅游项目不景气，经常无人看守，而且拖欠的电费也未支付，于是于2018年6月7日向原告发送一份《解除合同通知书》，以原告“未按合同约定的土地用途、规划要求进行项目建设”为由要求解除合同。同时，被告还用木头封堵“温泉长寿园”的大门，阻止人员进入，还把园区内的电源线截断，停止向园区供电。原告收到被告解除合同的通知后，不同意被告的意见，于同年6月9日向被告发送一份《不同意违约解除合同的复函》，认为原告不存在未按合同约定使用土地的情形。2018年9月3日，原告向本院提起诉讼，要求被告继续履行双方签订的《土地使用权租赁合同》。2018年11月26日，本院作出（2018）桂1103民初1352号民事判决书，判决被告继续履行与原告签订的《土地使用权租赁合同》。被告贺州温泉公司不服判决，提出上诉。2019年4月23日，贺州市中级人民法院作出（2019）桂11民终365号民事判决书，认为原、被告签订的《土地使用权租赁合同》合法有效，体现了双方当事人的真实意思，并认为上诉人无证据证明被上诉人有违法对外转让瑶族木屋的行为，也无证据证明被上诉人所建瑶族木屋属于违章建筑。贺州市中级人民法院据此作出二审判决：驳回上诉，维持原判。原、被告共同确认原告交付的租金已经交付至2020年5月份止。 自从被告封堵原告的“温泉长寿园”大门后，原、被告双方为此进行了长达十个月的诉讼。在此期间，“温泉长寿园”因为被停电和大门被封堵，完全不能开展经营活动，原告也没有专门派人管理和维护园区，导致园区内杂草丛生，所种植的花木几乎完全被杂草覆盖，部分设施已经损坏。原告认为其经营的“温泉长寿园”系因被告违法解除合同、封堵园区大门导致无法经营，造成其重大经济损失，于是诉至本院，要求被告予以赔偿，同时要求解除双方签订的《土地使用权租赁合同》。经本院委托，中望价格评估集团有限公司经对“温泉长寿园”现场勘查后，于2020年5月25日作出“中望桂[2020]价评字第05003号《价格评估报告书》，结论：1.园区内所有硬件设施建造造价损失为2009532元；2.园区内种植的树木成本投资损失486315元；合计损失2495847元。原告因委托价格评估，支付了价格评估费41000元。 在本案诉讼过程中，广西姑婆山森林生态养生旅游产业区管理委员会于2019年8月26日向被告贺州温泉公司下发《关于加快推进贺州市温泉小镇项目建设的通知》，以“温泉长寿园”木屋建筑破旧残败、不符合产业区整体规划品质以及贺州温泉小镇项目建设要求，影响产业园区旅游的整体形象为由，要求被告拆除木屋建筑，加快推进温泉小镇的项目建设。 本院认为，原、被告签订的《土地使用权租赁合同》是双方当事人在平等、自愿基础上经协商一致签订的合同，合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，体现了双方当事人的真实意愿，合法有效，合同对双方当事人具有法律约束力。原告在租赁被告的土地上移植、修建具有瑶族特色的木屋、种植各种花果树木，以及从事养殖、住宿、餐饮、旅游观光等项目，完全符合双方在合同中约定的经营范围和项目，况且双方在合同中明确约定“未经甲方同意，乙方不得使用租赁地块用于本合同约定之外的其他用途”。因此，本院认为原告在租赁的土地上建筑木屋、种植、养殖和从事农业旅游观光，没有违反合同的约定。被告辩称原告违约，无事实依据。 由于“温泉长寿园”系由原告自主经营，原告在实际经营过程中是否能够取得预期的效果，是否能够获得收益，管理是否存在问题，完全属于原告自己的事情，与被告无关，被告也无权干涉。原告在租赁的土地上修建木屋及相关的附属设施，属于临时性建筑物和构筑物，并非永久性建筑。虽然原、被告签订的合同中约定了原告修建临时性建筑物、构筑物要“经甲方同意”和“依法定程序”，但原告在修建木屋及相关附属设施时，被告非但没有提出异议，而且还把原告的“温泉长寿园”作为被告自己的旅游景点对外进行推介宣传，故应视为被告同意原告在租赁的土地上修建木屋及相关附属设施。至于原告修建木屋及相关附属设施是否已经依法定程序，是否办理相关的审批手续，属于原告自己的事情，在没有政府相关部门干预的情况下，不影响合同的履行，也不损害被告的利益。因此，即便原告修建木屋和附属构筑物没有向政府主管部门申请办理审批手续，也不构成根本性违约。 关于原告迟延支付租金的问题，虽然原告支付第二年的租金稍有迟延，但原告并没有故意拖延或者拒绝支付，原告的行为不构成根本性违约。因此，被告单方要求解除合同，采取封堵园区大门的方式阻止原告开展经营活动，侵犯了原告的合法权益，被告的行为构成根本性违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，被告应对自己不履行合同义务和不当履行合同义务的行为给原告造成的经济损失承担民事赔偿责任。虽然广西姑婆山森林生态养生旅游产业区管理委员会向被告下发《关于加快推进贺州市温泉小镇项目建设的通知》，要求被告拆除园区内的木屋群，但该通知属于政府有关部门的指导性意见，不属于具有强制执行力的行政决定，对原、被告不具有法律约束力。即便被告隶属于该管理委员会管辖的企业，要服从管理委员会的领导、管理和接受管理委员会的意见拆除木屋群，也属于出现了原、被告签订的《土地使用权租赁合同》第六款第5项关于“甲方有重大投资项目，导致本合同不能继续履行”的情形。因此，被告应当按照该合同条款的约定，按第三方评估的金额给予原告相应的经济补偿。鉴于原、被告双方均提出解除合同的要求，本院予以准许。至于原告方因合同解除造成的损失，应根据第三方评估的结果予以确认。中望价格评估集团有限公司作出的《价格评估报告书》，本院认为基本上符合客观事实，但其对种植的苗木系按原告提交的购苗合同的数量和百分之百存活率来确认，并未考虑因管理和病虫等原因造成的苗木死亡，本院酌情确认苗木存活率为95%，故苗木损失金额为461999.25元（486315元×95%）。评估报告确认木屋、构筑物等硬件设施造价损失2009532元，本院认为符合客观事实，予以确认。综上，原告因合同解除造成的经济损失合计2471531.25元，应由被告予以赔偿。合同解除后，长寿园内的木屋、苗木由被告自行处置；如被告不需要园区内的木屋，则由原告自行拆除。 关于被告提出的反诉请求，原、被告所订立合同约定租赁的土地面积为30亩，而原告实际使用的土地面积约60亩，虽然被告对原告扩大使用土地面积予以默许，但原告仍应按照实际使用的土地面积和合同约定的500元/亩·年的租赁单价向被告支付租金，租金应当交至2019年7月止，共计2年2个月。租金应按双方合同约定满二年加10%计算，原告应当向被告支付的租金为65500元[60亩×500元/亩×2年+60亩×500元/亩×（1+10%）÷12个月×2个月]。原、被告确认原告按租赁30亩土地面积交付了三年租金，共计45000元，因此原告还应再向被告支付租金20500元（65500元-45000元）。由于原告不存在违约行为，被告反诉主张要求原告支付违约金16500元，没有事实依据和法律依据，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条的规定，判决如下： 一、解除原告贺州市益康农业科技有限公司与被告贺州温泉旅游有限责任公司于2017年5月15日签订的《土地使用权租赁合同》；长寿园内的木屋、苗木由被告自行处置；如被告不需要利用园区内的木屋，则由原告自行将木屋拆除并清理； 二、被告贺州温泉旅游有限责任公司应赔偿原告贺州市益康农业科技有限公司经济损失2471531.25元； 三、原告贺州市益康农业科技有限公司应向被告贺州温泉旅游有限责任公司支付租金20500元； 四、驳回被告贺州温泉旅游有限责任公司其他的反诉请求。 案件受理费26766元（原告已预交），反诉费976元（被告已预交），合计27742元，由原告贺州市益康农业科技有限公司负担686元，被告贺州温泉旅游有限责任公司负担27056元。评估费41000元（原告已预交），由被告贺州温泉旅游有限责任公司负担。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起一个月内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  陈缓一 审 判 员  黄 薇 人民陪审员  黄秀莲 二〇二〇年七月六日 书 记 员  黄小桂