广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初437号 原告：胡洪平,男，1993年6月19日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：周新有，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马彬华，广西骏扬律师事务所律师。 被告：李联芳，男，1954年11月12日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：刘志锋，广西诚济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢莹，广西诚济律师事务所律师。 被告：黄丽珍，女，1960年12月23日出生，汉族，住贵港市港**。 被告：李怀全，男，1960年12月2日出生，汉族，住贵港市港**。 原告胡洪平诉被告李怀全、黄丽珍、李联芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序于2020年4月13日公开开庭审理。原告胡洪平及其委托诉讼代理人周新有、马彬华，被告李联芳的委托诉讼代理人刘志锋到庭参加诉讼，被告李怀全、黄丽珍经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡洪平向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2019年7月11日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；2.请求判令被告李联芳继续履行合同并协助办理贵港市港北区房屋过户手续到原告名下（该房屋现价值约100万元）；3.请求判令三被告赔偿原告的经济损失，包括律师代理费支出的43000元、误工费2000元、交通费500元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿撤回第２项诉讼请求。事实与理由：2019年7月11日，被告李联芳委托其胞弟李怀全、黄丽珍夫妻两人与原告签订了一份《房屋买卖合同书》，约定将被告李联芳所有的坐落于贵港市港北区房屋及土地［产权证书号为桂（2017）贵港市不动产第0017363号］转让给原告。双方同时约定，签订合同当天，原告一次性向被告付清购房款38万元，被告立即将房产交付给原告，并配合将房屋及土地的产权过户到原告的名下；如有违约，违约方赔偿由此给守约方造成的一切经济损失，并承担守约方的律师费、诉讼费、误工费和交通费。合同签订当天，原告一次性向被告付清了购房款38万元（转账到被告的委托代理人李怀全的账户里），被告也于当天将房屋及土地交付给了原告管理。但时至今日，经原告多次催促，被告仍拒不愿意配合原告将房屋过户到原告名下，并声称反悔转让房屋或者要求原告增加购买房屋价款。原告认为，被告悔约，严重违反诚实信用原则并损害了原告的合法利益。原告为维权已聘请律师支出费用43000元、为督促被告履约、维权已误工20天（暂计算2000元），并支出了交通费500元，根据合同约定，均由作为违约方的被告赔偿。原告为维护自身合法权益，请人民法院依法查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告李联芳辩称，1、《房屋买卖合同书》无效，原告要求李联芳继续履行合同并协助原告办理涉案房屋的过户手续没有事实基础和法律依据，李联芳是涉案房屋的所有权人，但并不认识原告，也未将房屋出售给原告，双方不存在房屋买卖合同关系。原告提供的《房屋买卖合同书》上的签名捺印不是李联芳所为，李联芳也没有与原告达成出售房屋的合意，也没有委托李怀全、黄丽珍等其他任何人向原告出售房屋，李联芳也没有收到原告支付的购房款。李怀全收到原告交付的款项后也没有交给李联芳，他人在《房屋买卖合同书》签名及收款的行为与李联芳无关，李联芳现明确表示不承认他人代李联芳签名的行为及产生的法律后果。２、原告主张的律师费代理费、误工费、交通费没有事实基础且与李联芳无关。《房屋买卖合同书》涉案房屋的转让价格为３８万元，原告起诉时主张房屋价值１００万元，半年时间无论如何房屋也不会升值６２万元，且原告不能举证证明房屋现值１００万元，故其以１００万元计算律师费错误，应以３８万元作为计算律师费的依据。如涉案房屋价值１００万元以３８万元出售，属于重大误解及显失公平的情形，合同签订人可以依法申请撤销该合同。误工费、交通费、没有任何证据证实该两笔支出且与本案有关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告李怀全、黄丽珍未作答辩。 本院经审理认定事实如下：坐落于贵港市港**房屋［桂（2017）贵港市不支产权第**］的权利人为李联芳，不动产权证载明该房屋土地使用权面积及房屋建筑面积均为68.64平方米，房屋总层数为１层。2019年７月１１日，李联芳（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定：甲方自愿将上述房屋出售给乙方，房屋交易价格为38万元，签订合同当日，乙方一次性付清３８万元给甲方，甲方必须配合乙方过户，过户费由乙方自理等内容。李联芳、黄丽珍于合同“卖方”处签名。同日，原告向李怀全交付上述房屋购房款38万元，李怀全于当日出具收条交原告收执。合同签订后，原告对涉案房屋进行装修和加高至五层。2019年１０月１４日，原告付清涉案2019年7月8日至9月7日所欠的水费。此后，原告以与被告协商解决纠纷未果为由诉至本院。 李联芳以涉案房屋不动产权属证书已遗失为由向贵港市自然资源局申请办理遗失登记及补证书，贵港市自然资源局于２０１９年１１月发出不动产权证书遗失公告。 庭审中，原告与李联芳确认，李怀全与黄丽珍系夫妻关系，李怀全与李联芳是亲兄弟关系。 原告于庭审中申请证人胡某、凌某、覃某1都出庭作证，胡某作出证言：1、原告是其亲侄子、李联芳是其邻居，其不认识李怀全、也可能是认识人不知道名字；２、李联芳于２０１９年１０月１０日叫其交涉案房屋的水费，其于同月１４日交清水费，并把凭证交给原告，李联芳还叫其通知原告过户；凌某作出证言：１、其是胡洪平的堂姐夫，李联芳是其妻子的叔叔，其与李怀全、黄丽珍是一般朋友关系；２、有一个叫“阿开”的人在２０１９年７月中旬至１１月中旬叫其给起坐落于贵港市港北区登龙桥的房屋，工钱由“阿开”支付，已付清，其不清楚房主是谁；覃某1都作证证言：１、其不认识三被告，其与原告无关系，胡洪平于２０１９年７月中旬至10月将贵港市港北区登龙桥的房屋加高和装修工程交给其承揽，其找凌某来施工，已付清工钱。其不清楚房屋的房主是谁及房屋的门牌号。原告认为凌某陈述的其与李联芳的关系不是事实，对其余证人证言均无异议。李联芳认为胡某与原告有利害关系，对胡某的证言不予认可，认为另外两位证人的证言仅能证明对房屋进行了施工，不能证实原告与李联芳存在房屋买卖合同关系。本院认为，结合原告与李联芳的质证意见，本院对证人覃某2、凌某称原告对房屋进行装修和加高的事实予以确认，对其余证人证言结合其他证据进行认定。 原告于庭审中提供现场位置示意图及照片，拟证明涉案房屋距调查结果公示栏十几米，与李联芳居住的房屋相距不到１００米，原告的伯伯与李联芳的门相对，李联芳对本案交易的房屋已经出场给原告的事实是知道或者应当知道的。李联芳认为该证据是原告单方制作，不认可其真实性，并辩称李联芳居住的地方距离涉案房屋约1000米左右，调查结果公告栏及原告伯伯与李联芳住房的距离与李联芳是否知道房屋出售没有因果关系。 本院经现场勘验，涉案房屋距离李联芳居住的房屋距离步行约１４０余步，用时１分多钟，距离调查结果公示栏约１５米。李怀全的房屋距离李联芳的房屋约５０米。原告购买的房屋显示红包字体编号为１２１2。 贵港市港北区住房和城乡建设局于２０２０年１月２１日发出《关于公布贵港市东湖综合整治开发项目Ｂ区（东湖城棚户区改造项目二期）房屋调查结果的公告》，对该区域征收范围内2019年8月1日前建成房屋的可能性、用途、结构、建筑面积等情况地行调查登记，该公告显示，胡洪平为户主的编号为“ＤＨ-Ｂ-１-1212”。 李联芳提出上述《房屋买卖合同书》中“李联芳”的签名及盖指印不是其本人所为，并向本院申请鉴定，经庭审查，原告确认合同中“李联芳”的签名及指印系李怀全所为，李联芳当庭撤回鉴定申请。 2020年1月3日，原告与广西骏扬律师事务所律师签订《案件委托代理合同》一份，约定原告因本案委托乙方指派律师担任代理人，委托代理期限为在本案一审、二审阶段审结后终止，律师代理费为86000元。2020年1月7日，原告向该所转账４３０００元，同月１３日，原告缴纳增值税，票面金额为43000元，应税劳务、服务名称为法律代理服务费。 以上事实，有当事人的陈述及身份证、《房屋买卖合同书》、收条、《委托代理合同》、代理费发票及转账凭证、《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》、《广西壮族自治区律师服务收费标准》、户籍证明、房产登记信息查询情况说明、贵港市港北区住房和城乡建设局《关于公布贵港市东湖综合整治开发项目B（东湖城棚户区改造项目二期）房屋调查结果的公告》、水电费缴费记录、照片、现场位置示意图、不动产权证、勘验笔录等证据为证，足以认定。 本院认为，原告与李联芳、黄丽珍签订的《房屋买卖合同》，经庭审查明，李联芳的签名及盖印系李怀全代其所为。李怀全与李联芳系亲兄弟关系，根据原告提供的现场示意图等证据及本院现场勘验结果显示，涉案买卖的房屋距离调查结果公示栏及李联芳居住的房屋均属较近距离，原告签订合同后的对涉案房屋进行装修及加高至五层，历时三个余月，李联芳在如此近距离内对属其名下的房屋进行的重大施工行为，其不可能不知情，但未提出异议或制止原告实施施工，原告有理由相信李怀全夫妻取得李联芳的授权签订合同。证人胡某作出的“李联芳通知其交涉案房屋水费”的证言与原告提交的水费凭证相印证，故本院对该证言予以认可，其所作的证言“李联芳通知其叫原告过户”与本院查明的其他事实相印证，故本院亦认可该证言，以上事实及胡某的证言相互印证，可以证明李联芳委托李怀全夫妻以其名义向原告出售房屋，故合同对原告与李联芳发生法律效力。该合同未违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，因此，原告请求确认该合同有效，本院予以支持。李联芳辩称该合同无效，不符合法律规定，本院不予采信。关于原告请求被告支付的律师费、误工费、交通费等费用，原告请求该费用所依据的诉讼请求即原第２项诉讼请求已撤回，其请求被告支付该部分费用没有依据，且其未能提交误工费、交通费产生的凭证，故该项请求，本院不予支持。李怀全、黄丽珍缺席，应承担对其不利的后果。 依照《中华人民共和国合同法》第四十九、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告胡洪平与以被告李联芳名义、黄丽珍于2019年７月１１日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、驳回原告胡洪平的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费14210元，减半收取计7105元，由原告胡洪平负担7055元，被告李联芳负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费14210元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  黄恒涛 二〇二〇年七月二日 书记员  韦小小