广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异461号案外人：李怡，女，1978年5月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李东生，男，1943年11月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，系李怡的父亲。申请执行人：李雁婷，女，1961年11月30日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王伟军，广东华安联合律师事务所律师。被执行人：广州市鸿晖房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区中山四路****。法定代表人：司徒德胜，该司总经理。在本院执行申请执行人李雁婷与被执行人广州市鸿晖房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案【案号为：（2020）粤01执1309号】，执行依据(2019)穗仲案字第10755号裁决书。现案外人李怡向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。案外人李怡向本院提出书面异议称：本人与广州市鸿晖房地产开发有限公司于2016年12月24日签订《意向书》，购买该公司位于广州市越秀区中山四路317号东山印象台负二层的032号车位，并于2017年2月9日前支付了全款六十四万元人民币，广州市鸿晖房地产开发有限公司承诺将在车位完成产权公示后，签订正式合同，完成产权登记。2017年4月1日，广州市鸿晖房地产开发有限公司将该车位交付我使用至今。2020年5月7日，贵院（2020）粤01执1309号《公告》，对广州市越秀区中山四路317号东山印象台负二层32号车位进行公告查封、拍卖，因我已向广州市鸿晖房地产开发有限公司支付购买该车位全款，是该车位的实际所有人。综上，请求法院：撤销（2020）粤01执1309号《公告》，解除对被执行人广州市鸿晖房地产开发有限公司名下位于广州市越秀区中山四路317号东山印象台负二层032号车位的查封。案外人李怡提交如下证据：1.车位购买《意向书》；2.购买东山印象台负二层032号车位款收款收据；3.购买广州市越秀区中山四路317号之一3001房《购房发票》；3.东山印象台负二层032号车位物业管理费（3份）；4.银行转账（5万元、50万元）；5、东山印象台负二层032号车位物业费缴纳情况；6.车位照片及视频；7、停放车辆行驶证；申请执行人李雁婷答辩称：第一，案外人证据未能证明其足额支付了车位的款项。第二，案外人证据没有按照意向书去签订合同，没有提交合同。第三，案外人所提交的上诉状跟本案无关，恰恰证明由于申请人与广州市鸿晖房地产开发有限公司有其他的纠纷，造成了广州市鸿晖房地产开发有限公司未确定向其出售车位的意思表示，案外人尚未取得车位的财产权和所有权。我方不同意案外人的异议申请，其提出的申请的理由是不能成立的。另外，案外人与房地产开发商未达成合同关系，只是签订购买意向书，没有合同，不是买卖合同关系，而且也没有进行相关房屋买卖和过户的缴纳税等相关手续。所以案外人尚未与广州市鸿晖房地产开发有限公司达成合同关系，该财产权和所车位的财产权和所有权仍然属于广州市鸿晖房地产开发有限公司。综上请求法院驳回案外人异议请求。被执行人广州市鸿晖房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加听证，亦未提交相关答辩或证据。本院查明，申请执行人李雁婷与被执行人广州市鸿晖房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2019年12月12日作出(2019)穗仲案字第10755号裁决书，裁决：（一）广州市鸿晖房地产开发有限公司向李雁婷支付逾期办证违约金214022.584元；（二）广州市鸿晖房地产开发有限公司向李雁婷补偿财产保全费1670元；（三）对李雁婷的其他仲裁请求不予支持；（四）案件仲裁费10483元由广州市鸿晖房地产开发有限公司承担；由于广州市鸿晖房地产开发有限公司未履行上述生效仲裁裁决所确定的义务，经申请执行人李雁婷申请，本院于2020年3月16日立（2020）粤01执1309号案强制执行。在执行过程中，本案财产保全查封了被执行人广州市鸿晖房地产开发有限公司名下位于广州市越秀区中山四路317号地下2层B220、B232、B243、B266号四个车位。2020年5月7日，本院作出（2020）粤01执1309号公告，拟处置上述车位。案外人李怡提出本异议。又查，2016年12月24日，案外人李怡与被执行人广州市鸿晖房地产开发有限公司签订《意向书》，约定案外人李怡向被执行人广州市鸿晖房地产开发有限公司购买广州市越秀区中山四路317号东山印象台负二层032车位，总价人民币640000元，案外人李怡付全款后10日内广州市鸿晖房地产开发有限公司交付该车位给案外人使用，广州市鸿晖房地产开发有限公司交付车位后180个工作日内通知案外人签订《广州市商品房买卖合同》，签订《广州市商品房买卖合同》之日起90个工作日内为案外人办妥产权登记并交付房产证，《意向书》并未办理备案登记。2016年12月8日、2017年2月9日，案外人李怡向被执行人广州市鸿晖房地产开发有限公司分别转账30000元、50000元、500000元。2016年12月24日、2017年2月9日，广州市鸿晖房地产开发有限公司分别于出具收款收据，确认收取案外人李怡购车位款50000元、590000元。再查，广州市越秀区中山四路317号地下2层B232号车位所有权人为广州市鸿晖房地产开发有限公司，所有情况为单独所有。案外人李怡提供证据证明广州市越秀区中山四路317号东山印象台负二层032车位于2017年4月1日起由案外人占有使用。案外人提供停车物业缴费单据并不足以证明广州市越秀区中山四路317号地下2层B232号车位与广州市越秀区中山四路317号东山印象台负二层032车位为同一房产。本院认为：本案的争议焦点是案外人李怡对涉案房产是否享有排除本院执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；本案中，案外人李怡向被执行人广州市鸿晖房地产开发有限公司购买涉案房产，其虽然在本院查封涉案房产前与被执行人广州市鸿晖房地产开发有限公司签订了《意向书》，但《意向书》未办理备案登记，不属于合法有效的书面买卖合同。意向书明确约定广州市鸿晖房地产开发有限公司交付车位后180个工作日内通知案外人签订《广州市商品房买卖合同》，签订《广州市商品房买卖合同》之日起90个工作日内为案外人办妥产权登记并交付房产证。意向书要求双方后续需要签订商品房买卖合同，由于广州市鸿晖房地产开发有限公司未履行《意向书》约定未与案外人签订《商品房买卖合同》以及办理过户等义务，案外人也未提供其积极催告被执行人履行义务的相关证据，对此双方均有过错。案外人主张其支付了全部购车位款，但通过转账记录仅可以显示其向广州市鸿晖房地产开发有限公司支付580000元，广州市鸿晖房地产开发有限公司出具收据不足以证明其已经支付全部购车位款。案外人提供停车物业缴费单据并不足以证明广州市越秀区中山四路317号地下2层B232号车位与广州市越秀区中山四路317号东山印象台负二层032车位为同一房产。因此案外人李怡所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其主张对涉案房产享有的权利不足以排除本院对涉案房产的执行，其异议请求的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人李怡的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  黄 征二〇二〇年七月三十日书记员  赖泽钊陈燕霞