济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初4583号原告：济南华强广场置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：练斌，董事长。委托诉讼代理人：曾润飞，男，该公司员工。被告：济南华泽信息科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：张文波，总经理。委托诉讼代理人：刘立阳，翟晓冬，山东景康律师事务所律师。原告济南华强广场置业有限公司（以下简称济南华强置业公司）与被告济南华泽信息科技有限公司（以下简称济南华泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告济南华强置业公司的委托诉讼代理人曾润飞，被告济南华泽公司的委托诉讼代理人刘立阳、翟晓冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南华强置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令确认济南华强置业公司和济南华泽公司双方签订的租赁合同于2019年9月5日解除；2.请求法院判令济南华泽公司支付自2019年9月1日起至2019年9月5日期间的租金765.83元；3.请求法院判令济南华泽公司未恢复铺位原状造成的损失3374.44元；4.请求法院判令济南华泽公司支付违约金18380.00元；5.本案诉讼费由济南华泽公司承担。事实和理由:济南华强置业公司与济南华泽公司于2018年7月24日签订了《济南华强广场置业有限公司商铺租赁合同》[合同编号：HQ2018济南H3061（租），下称“租赁合同”]。根据租赁合同约定，济南华泽公司应向济南华强置业公司支付租金4595元/月，合同期限自2018年7月1日起至2020年6月30日止。济南华泽公司已构成根本违约:1.济南华泽公司逾期支付租金超过15天，已构成根本违约。租赁合同签订后，济南华强置业公司依照约定向济南华泽公司提供了铺位供其使用，履行了适租义务。但济南华泽公司未依照合同约定于2019年6月1日前支付2019年7月1日起至2019年12月31日止的租金27570.00元。在济南华强置业公司多次要求下，最终仅支付了2019年7月1日起至2019年8月31日止期间的租金。济南华泽公司长期恶意拖欠租金，已构成根本违约。2.济南华泽公司未经济南华强置业公司同意，于2019年9月5日擅自搬离承租铺位，单方非法解除了租赁合同，构成根本违约且未依照济南华强置业公司要求恢复原状。济南华泽公司的上述行为给济南华强置业公司造成了重大经济损失。为维护合法利益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持济南华强置业公司的诉讼请求。济南华泽公司辩称,1.我方认可与济南华强置业公司的房屋租赁合同已解除，但解除的时间节点应为2019年8月31日，济南华泽公司已通过书面方式通知济南华强置业公司该日合同解除。2.解除合同的原因并非济南华强置业公司诉状所称不按时缴纳房租，而是因房屋反复漏水和淌漏污物无法达到使用条件，且济南华强置业公司怠于履行维修义务的违约行为所造成。在反复多次出现同样情况且济南华强置业公司无法根本性解决房屋现状，租赁房屋已无法正常使用的情况下，为避免因济南华强置业公司的行为再给我方的正常运营和公司财产造成损害，无奈之下于2019年8月31日解除租赁关系，房租已缴纳至2019年8月31日。租赁合同无法继续履行系济南华强置业公司违约造成，我方不存在过错，济南华强置业公司要求济南华泽公司承担损失、违约金以及租金的诉求于法无据，应当予以驳回。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月24日，甲方济南华强置业公司与乙方济南华泽公司签订《商铺租赁合同》。租赁合同约定甲方出租的华强电子世界（以下简称商场）商铺位于济南市，甲方将商场内的铺位，使用面积105平方米的铺位出租给乙方；租赁期限自2018年7月1日起至2020年6月30日止；甲方按乙方承租铺位所占用的使用面积向乙方收取铺位租金，每月租金为4595元，租赁期限内租金合计110280元（租金由管理方代甲方收取）；……乙方应于2019年6月1日前支付第三期2019年7月1日起至2019年12月31日止的租金共计27570元,乙方应按时向甲方支付铺位租金等合同的相关费用，乙方如延期支付，每延迟一日须按乙方应支付金额的千分之五向甲方支付违约金，乙方在超出合同规定时间15日后仍未全部交纳应交款项的，视为根本违约，甲方有权单方面解除合同并按照合同第12.1的约定追究乙方的违约责任；乙方不得擅自进行铺位的重新装修或设施变更，否则除恢复原状外，对因此造成的所有损失均须承担责任；甲方有权选择要求乙方以现状交还或恢复原状，甲方要求恢复原状的，乙方应在本合同终止或解除之日起将承租铺位恢复原状，乙方无法按原状交付承租铺位的，甲方有权自行恢复，所需费用由乙方承担。甲方委托管理方负责商场的整体管理工作，建立和实施治安、消防、环境卫生、消费者权益保护等制度，维护商场的经营秩序；负责商场整体保安、消防及公共区域清洁卫生(其余内容略)。济南华泽公司向管理方济南华强电子世界商业管理有限公司交纳履约保证金8354元。济南华泽公司提供的证据显示涉案房屋在其承租期间曾出现严重漏水问题；济南华强置业公司未提交履行维修义务的证据。2019年7月15日、8月19日，济南华泽公司向济南华强置业公司发送解除租赁合同通知书，载明承租房屋自2015年7月8日开始出现漏水事故，因房屋出现长期发霉发黑现象、多处多次出现严重漏水事故，严重影响了公司的工作经营。济南华泽公司称因建筑物漏水等原因导致无法实现租赁合同办公使用目的，自2019年8月31日起解除租赁合同。济南华强置业公司于2019年7月17日收到济南华泽信息科技公司解除合同的通知，并向济南华泽公司出具复函。另查明，济南华泽公司因房屋多次出现漏水事故、济南华强置业公司怠于履行修缮义务，于2019年8月8日交纳了2019年7月1日至8月31日期间的租金，于2019年9月5日清扫干净垃圾、腾空房屋，搬离涉案房屋。庭审中，济南华泽公司自认离开时未拆除隔断墙。又查明，济南华泽公司在承租房屋时向济南华强置业公司提交装修申请表，载明装修内容包括电路改造、隔墙、拆隔墙、门、乳胶漆等项目。2019年11月，济南华强置业公司装修改造H3060、H3061铺位，原有隔断拆除396平方米7920元、地砖铺贴189平方米26460元、玻璃地板铺贴150平方米4500元、垃圾清运2830元、税金1290元，共计43000元，济南岳艺装饰工程有限公司向济南华强电子世界商业管理有限公司出具43000元发票。现济南华强置业公司主张3061号铺位应承担修复费用3374.33元。再查明，济南华泽公司庭审中称房屋多次漏水，无法达到使用要求，济南华强置业公司怠于履行修缮义务、基本适租义务，并非济南华泽公司违约。本院认为，济南华强置业公司与济南华泽公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立且有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，济南华泽公司提交的证据显示涉案房屋存在严重的漏水现象，严重影响公司经营，导致租赁商铺合同目的不能实现。济南华泽公司向济南华强置业公司发送解除租赁合同通知书，通知于2019年8月31日解除租赁合同，对此本院予以确认。济南华泽公司于2019年9月5日搬离涉案房屋，2019年9月1日至9月5日实际占用涉案房屋，应向济南华强置业公司支付该期间的房屋占有使用费，参照房屋月租金，济南华泽公司应支付占有使用费4595元÷30天×5天=765.83元。对于济南华强置业公司主张的对涉案铺位装修改造及花费，本院认为，根据合同约定，承租人在租赁期满或者提前解除合同后，应将租赁物恢复原状，否则相关花费应由承租人承担。本案中，济南华泽公司搬离涉案房屋时，已将垃圾清扫干净但未拆除隔断墙，现济南华强置业公司要求济南华泽公司依约承担恢复原状的相关费用，理由正当，应予支持；同时本院认为，本案系因济南华强置业公司违约以致双方提前解除合同，在济南华泽公司未能恢复原状的情况下，济南华强置业公司对相关铺位的隔断墙进行拆除并对地面进行铺贴，是为了以更好的状态对外出租，并无不当。结合济南华强置业公司的实际花费及双方履行合同过程中的责任大小，本院酌定由济南华强置业公司自行承担60%的费用，由某铺位的承租人共同承担40%的费用。而40%的费用损失，应由两个铺位的承租人根据租赁面积大小，分担相应损失。据此济南华泽公司应向济南华强置业公司支付未恢复某铺位原状造成的损失1376元；对于济南华强置业公司超出部分的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。故济南华强置业公司在涉案房屋出现严重漏水现象时，应当履行维修义务。本案中，济南华强置业公司未提供证据证明涉案房屋漏水严重时及时进行了修缮，济南华泽公司以济南华强置业公司怠于履行修缮义务、未履行基本适租义务辩称其未违约，参照《中华人民共和国合同法》第六十六条同时履行抗辩权的规定，济南华强置业公司主张济南华泽公司构成违约，无法成立。因此，对于其要求济南华泽公司支付违约金18380.00元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告济南华强广场置业有限公司与被告济南华泽信息科技有限公司之间的《商铺租赁合同》于2019年8月31日解除；二、被告济南华泽信息科技有限公司于本判决生效之日起10日内向原告济南华强广场置业有限公司支付自2019年9月1日至2019年9月5日期间的房屋占有使用费765.83元；三、被告济南华泽信息科技有限公司于本判决生效之日起10日内向原告济南华强广场置业有限公司支付未恢复铺位原状造成的损失1376元；四、驳回原告济南华强广场置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元，减半收取282元，由原告济南华强广场置业有限公司负担250元，由被告济南华泽信息科技有限公司负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 闫 勇二〇二〇年七月十五日书记员 魏凯欣