广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执异188号 异议人（利害关系人）：霍凤珠，女，汉族，1978年5月28日出生，住广东省佛山市禅城区。 委托代理人：谭启健，广东禅都（三水）律师事务所律师。 申请执行人：中信银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路**财富大厦首层**********，统一社会信用代码91440600708179616E。 负责人：罗伟宏，行长。 委托代理人：何国基，广东提德律师事务所律师。 委托代理人：张洪亮，广东提德律师事务所律师。 被执行人：佛山市南海南兴树脂有限公司,住所地广东,住所地广东省佛山市南海区狮山镇兴贤丹邱路口用代码91440605617649379B。 法定代表人：吴景熙。 被执行人：佛山市南海安达盛贸易有限公司，住所地广东，住所地广东省佛山市南海区大沥镇广佛新干线钟边豪大道**广进楼****办公室途）（住所申报），统一社会信用代码91440605721175281K。 法定代表人：吴景熙。 被执行人：吴景熙，男，汉族，1966年1月24日出生，住广东省佛山市南海区。 被执行人：潘淑玲，女，汉族，1942年8月5日出生，住广东省佛山市禅城区。 本院在执行申请执行人中信银行股份有限公司佛山分行（以下简称佛山中信银行）与被执行人佛山市南海南兴树脂有限公司（以下简称南兴公司）、佛山市南海安达盛贸易有限公司（以下简称安达盛公司）、吴景熙、潘淑玲金融借款合同纠纷仲裁一案中，异议人霍凤珠于2020年5月19日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。2020年7月1日，本院依法公开举行听证，异议人霍凤珠的委托代理人谭启建、申请执行人佛山中信银行的委托代理人何国基参加了听证。被执行人南兴公司、安达盛公司、吴景熙、潘淑玲经本院合法传唤未参加听证。本案现已审查终结。 异议人霍凤珠向本院提出异议，请求：1.撤销（2019）粤06执1817号之四执行裁定书；2.撤销对吴景熙名下位于佛山市顺德区****社区居民委员会********区*街**号房地产(权利证号：**********)（以下简称涉案房产）的成交拍卖;3.将霍凤珠所支付的拍卖款共计11538250元退还给其。 事实与理由：法院依据（2019）粤06执1817号执行裁定书，依法拍卖、变卖吴景熙名下涉案房产以偿还佛山中信银行的债务。2020年3月23日10时至2020年3月24日10时法院通过阿里巴巴司法网络平台(淘宝网)公开拍卖涉案房产，2020年3月24日，霍凤珠以11538250元的最高价竞得，并按竞卖须知将拍卖成交余款9725600元缴入法院指定账户。尔后，霍凤珠携（2019）粤06执1817号之四执行裁定书、支付凭证等相关资料到不动产登记中心办理产权变更登记手续。在办理过程中，霍凤珠通过涉案房产产权档案资料获悉，吴景熙的配偶白伟华曾于2015年3月16日离世，这引起了霍凤珠的警惕。随即，霍凤珠暂停办理涉案房产的产权变更手续，并到涉案房产所在地了解相关情况，经当地街坊透露涉案房产曾发生过自然人白伟华的死亡事件，霍凤珠随后通过相关途径联系到当地派出所，向相关办案民警核实到涉案房产确曾在2015年3月期间发生过自然人非正常死亡事件。由此，霍凤珠确信涉案房产存在人员自杀死亡的事实，遂提出执行异议。 一、法院为本次拍卖所作的竞买公告，只披露了拍卖涉案房产的权利瑕疵，但对涉案房产曾发生过人员非正常死亡事件之瑕疵未作披露说明，致使霍凤珠产生重大误解，购买目的无法实现。同时本次司法拍卖也有悖公序良俗原则。 本次司法拍卖程序所拍卖的涉案房产实为“凶宅”，拍卖前涉案房产曾发生过人员自杀死亡事件，且死者白伟华死亡行为异常，死亡形象恐怖，违背了传统忌讳。霍凤珠竞得涉案房产，本拟作子女新婚婚房使用，但现在购买目的已根本无法实现。“公序良俗”已是《中华人民共和国民法总则》强制规定并予遵守的一项法律原则，这要求法院在实施案件执行时应予遵循。但法院为本次司法拍卖所作拍卖公告，其文字说明未能就涉案房产的其他隐蔽瑕疵作出披露，存在瑕疵说明严重不实的情形，不但误导了霍凤珠参与竞价，且致使霍凤珠对涉案房产的实际价值发生重大误解并在竞价时作出了不真实的意思表示。从法律意义上说，霍凤珠就本次拍卖所作出的竞价行为应属无效。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项、第（六）项的规定，霍凤珠有权请求人民法院撤销本次拍卖程序。 二、我国法律规定一切民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，而本次拍卖程序明显违背了民事行为的这项基本原则。 首先，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。《中华人民共和国民法通则》第五十九条规定，下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。再者，司法拍卖是在执行程序中以拍卖方式实现执行标的物的变现价值最大化，应当遵循公开、公平、公正、安全、高效，维护当事人合法权益的原则。为此，进行司法拍卖时应按照法律和司法解释有关对拍卖标的物进行公告的规定，向社会充分披露标的物信息，包括披露标的物瑕疵信息。本案中，涉案房产存在人员自杀死亡的瑕疵，且该瑕疵未在本次拍卖程序中进行充分披露，客观上足以影响标的物拍卖成交价格，若按（2019）粤06执1817号之四执行裁定书要求霍凤珠履行义务，则对霍凤珠显失公平，亦违反司法拍卖的原则和目的。因此，应以显失公平为由依法撤销上述执行裁定书。 三、本次拍卖的涉案房产实为“凶宅”，拍卖前涉案房产内曾发生过自然人非正常死亡事件，致使霍凤珠及其家人产生巨大精神压力，无法正常入住，购买目的无法实现。 民俗文化经过历史的长期积淀并延续，形成了普通大众对自然和社会的认识评判，进而影响公民的行为判断。本案中，涉案房产内发生人员自杀死亡事件客观上不但已影响到房屋的实际价值，更因该情形影响到霍凤珠及其家人包括忌讳、恐惧、焦虑等心理感受，与霍凤珠在竞拍时真实意思表示不符，违背了霍凤珠对于房屋使用价值及心理价值的期待。本次司法拍卖程序的重大瑕疵，已造成了霍凤珠及其家人精神上及经济上的双重影响，因此，请求法院依法撤销（2019）粤06执1817号之四执行裁定书及本次司法拍卖程序，以减少因本次拍卖程序的瑕疵造成霍凤珠的精神及经济上的损失。 综上所述，本次司法拍卖程序存在重大瑕疵，致使霍凤珠产生重大的误解，违背其真实意思及拍卖目的，且显失公平，有悖公序良俗原则。故霍凤珠依法向法院提出异议，请求法院作出公正裁决。 申请执行人佛山中信银行辩称，首先，霍凤珠所说的“凶宅”，并非是民法的概念，而是封建迷信的概念，其异议不能成立。其次，法院在拍卖过程之中，已经尽其所知进行了告知，而且在执行过程之中，并没有违法行为或者重大错误的执行行为。因此，执行过程是有效、合法、合程序的，请求法院驳回霍凤珠的异议。 异议人霍凤珠向本院提交如下证据： 1.（2015）粤佛顺德第*****号《公证书》、粤房地证字第××号《房地产权证》、《契税完税证》、《申请书》、《房地产权属变更涉税证明》、《佛山市（顺德区）不动产登记信息查询结果》各1份及转让发票4份，拟证明涉案房产的权属变更记录，其变更原因系吴景熙的配偶死亡而产生的继承，现涉案房产登记于吴景熙名下。 2.（2019）粤06执1817号之四执行裁定书、送达回证各1份及《广东省人民法院案款收据》2份，拟证明霍凤珠按执行裁定履行交纳涉案房产拍卖款的义务，该拍卖款已由法院收取。 3.《询问笔录》及《情况说明》各1份，拟证明吴景熙的配偶白伟华患抑郁多年，于2015年3月6日自杀。涉案房产存在自然人非正常死亡事件，吴景熙明知其妻子曾在涉案房产内上吊，在整个拍卖存在主观上的故意和隐瞒，其目的是为了隐瞒拍卖标的的重大瑕疵，消除法院拍卖的障碍，诱导公众竞拍，使拍卖标的严重超出其实际价值，满足其偿还债务的目的，甚至为了获利。吴景熙主观恶性非常大，其行为已违反了法律规定，应予以撤销。另外，法院在执行拍卖过程中，未将上述情况在竞买公告中予以披露、说明，也未主动进行调查核实，因此整个拍卖程序存在重大瑕疵，致使霍凤珠产生重大误解，违背其真实意思，使本次拍卖程序显失公平，有悖公序良俗的原则，故（2019）粤06执1817号之四执行裁定书应予以撤销。 4.杭州市上城区人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台公布的拍卖公告截图1份，拟证明对于拍卖标的存在非自然死亡事件，其他法院在拍卖公告的醒目位置予以注明，以披露拍卖标的的瑕疵。 经质证，申请执行人佛山中信银行发表如下意见： 对证据1、2的的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该证据不能证明涉案房产是“凶宅”，而且白伟华在其居所内死亡，并不影响霍凤珠对涉案房产正常使用。霍凤珠提出的“凶宅”是封建迷信，是现代社会所反对的；证据4是手机截图，与本案无关，不予质证。 经审查，本院对异议人霍凤珠提交的证据作如下认定： 佛山中信银行对霍凤珠提交的证据1-3的真实性无异议，证据来源合法，本院予以确认；证据4与本案无关联性，本院不予采纳。 申请执行人佛山中信银行及被执行人南兴公司、安达盛公司、吴景熙、潘淑玲未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审查查明：申请人佛山中信银行与被申请人南兴公司、安达盛公司、吴景熙、潘淑玲金融借款合同纠纷仲裁一案，佛山仲裁委员会于2019年8月23日作出（2019）佛仲金字第146号仲裁裁决书，裁决南兴公司于本裁决书作出之日起十日内向佛山中信银行偿还贷款本金1700万元及相应利息，佛山中信银行就吴景熙提供抵押的“粤房地他项权证佛字第**********号”《广东省房地产他项权证》项下涉案房产在一定范围内享有优先受偿权等。该仲裁裁决书于2019年9月1日发生法律效力。因债务人未履行生效仲裁裁决书确定的义务，佛山中信银行向本院申请强制执行，本院于2019年9月10日立案，案号为（2019）粤06执1817号。 在仲裁阶段，本院根据佛山中信银行的财产保全申请，以（2019）粤06执保148号保全案立案，查封了吴景熙所有的涉案房产，查封期限从2019年5月29日起至2022年5月28日止。 在执行过程中，本院以（2019）佛中法鉴（评）字第193号评估委托书委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房产进行评估。2019年12月20日，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司出具鹏信房估字[2019]第******号房地产估价报告，评估涉案房产在价值时点2019年12月19日的市场价值为12947500元。该房地产估价报告无关于涉案房产瑕疵的记载。2020年2月20日，本院在淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上发布关于涉案房产第一次拍卖的公告，公告本院将于2020年3月23日10时起至2020年3月24日10时止（延时的除外）在该平台上拍卖吴景熙所有的涉案房产，公告的部分内容如下：第一点拍卖标的物第3小点，如标的登记信息与现状有出入的按标的现状拍卖，标的物实际面积由发证部门确认为准，按现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐匿瑕疵、缺陷、毁损等均由买受人承担，本院概不作多退少补；第八点重要提示第2小点，拍卖财产已经知瑕疵和权利负担详见评估报告及本次拍卖公告及拍卖须知；第3小点竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。其中须知部分第九点，本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了客观、详尽的说明。拍卖人对拍卖财产所作的说明和提供的图片等，仅供竞买人参考，不构成对拍卖财产的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。2020年3月24日，买受人霍凤珠以11538250元的最高出价竞得涉案房产。2020年3月24、25日，支付宝（中国）网络技术有限公司和霍凤珠先后将竞买保证金1812650元及剩余拍卖成交款9725600元，合计11538250元汇入本院执行款账户。2020年4月9日，本院作出（2019）粤06执1817号之四执行裁定书，裁定：一、解除对吴景熙所有的涉案房产的查封；二、上述房地产所有权自本裁定送达霍凤珠（公民身份号码：）起转移；三、霍凤珠可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。该裁定书本院于2020年4月21日送达霍凤珠，而裁定书及要求不动产登记机关办理过户手续的协助执行通知书已于4月17日送达佛山市自然资源局顺德分局。听证会上，霍凤珠自称在办理涉案房产的过户登记时发现该房产出现过继承的事实，然后根据该线索，向当地的民警部门了解，得知涉案房产曾经出现自然人非正常死亡的事实，遂提起本案异议。 另查明，在执行异议审查期间，霍凤珠向本院申请律师调查令，申请收集涉案房产的出警记录、房屋内自然人死亡的法医报告、房屋内自然人的死亡证明及房屋内自然人死亡事件的其他相关资料。2020年6月2日，本院作出（2020）粤06民调令10号律师调查令，指定霍凤珠的委托代理人谭启健到佛山市顺德区公安局收集上述证据。2020年6月16日，佛山市顺德区公安局陈村派出所五乡社区民警中队向本院提供当天出具的《情况说明》及于2015年3月16日对吴景熙的《询问笔录》各1份。《情况说明》载明：2015年3月16日13时24分，陈村派出所五乡社区民警中队民警接群众报称在涉案房产内有一女子自杀已证实死亡，需要警察到场。我所民警接报后赶赴到现场，民警发现在上址冲凉房内有一女子疑似上吊自杀。经了解，该名女子为白伟华，后经医生到场证实该女子已经死亡。民警再向死者白伟华的丈夫吴景熙了解情况并制作笔录，吴景熙声称其妻子白伟华患有多年的抑郁，吴景熙对其妻子白伟华的死因没有异议。 本院认为，本案的争议焦点为应否撤销对涉案房产的拍卖行为，并将霍凤珠支付的拍卖款11538250元予以退还。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外的情形，人民法院应当支持。客观、充分地公开披露拍卖标的物的信息，保障受众的知情权，是网络司法拍卖的前提条件。从佛山市顺德区公安局陈村派出所五乡社区民警中队于2020年6月16日出具的《情况说明》可知，涉案房产曾于2015年3月发生自然人非正常死亡事件。虽然该事件未影响涉案房产的使用功能，但按照我国民间传统习俗，此类房产已不能定义为传统意义上的“吉宅”。按照房地产市场交易惯例，曾发生自然人非正常死亡事件的房地产与我国“趋吉避凶”的传统习俗相悖，必然会对其交易价格造成一定的影响，通常情况下该交易价格会低于正常房地产的交易价格。因此，拍卖公告应对该相关瑕疵信息予以披露，让受众充分了解，进而作出竞买决定。本案的拍卖公告并未就此瑕疵信息予以披露，该瑕疵说明严重失实。在拍卖公告上，公告同时重点提示了不承担拍卖标的的瑕疵担保责任，但瑕疵不担保原则通常是就数量、真伪、品质等而言，对于拍卖标的曾发生自然人非正常死亡事件并不属于该原则适用的范畴。竞买人霍凤珠基于其对司法拍卖所披露信息的信赖，以自己对参与竞拍标的属于正常房地产的认知，按照一般房地产交易价格进行参考判断并作出竞买决定，导致其期待新屋居住的喜庆愿望，以及该房产与房地产市场实际价格相当的购买目的无法实现。因此，本次拍卖符合前述法律规定可予以撤销的法定情形，霍凤珠请求撤销涉案房产的拍卖行为合法有据，本院予以支持。拍卖行为被撤销，以该拍卖行为为事实基础所作出的拍卖成交确认裁定即（2019）粤06执1817号之四执行裁定也应一并予以撤销。至于霍凤珠支付的拍卖款11538250元应否予以退还的问题，拍卖行为被撤销后，拍卖成交款的退还应由实施部门予以处理，并不属于本案执行行为异议的审查范围，本案不予审查。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下： 一、撤销本院于2020年3月24日对被执行人吴景熙名下位于佛山市顺德区****社区居民委员会*******区*街**号(房地产权利证号：**********)的拍卖行为； 二、撤销本院（2019）粤06执1817号之四执行裁定书； 三、驳回异议人霍凤珠的其他异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长 李 慧 审判员 李蔚婕 审判员 尹小娜 二〇二〇年七月八日                                                                                       法官助理伍倩桃                                                                                       书记员  赵芊