福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3565号 上诉人（原审原告）：高某，女，1986年10月14日出生，汉族，住福建省平潭县。 上诉人（原审原告）：林某1，男，2008年11月29日出生，汉族，住福建省平潭县。 法定代理人：高某（与林某1系母子关系），住福建省平潭县。 上诉人（原审原告）：林某2，女，2010年8月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 法定代理人：高某（与林某2系母女关系），住福建省平潭县。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：林顺全，平潭综合实验区远大法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：福州东兴龙居房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇九一六西侧建行大厦**。 法定代表人：卓新荣，董事长。 委托诉讼代理人：钟彬，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 上诉人高某、林某1、林某2因与被上诉人福州东兴龙居房地产有限公司（以下简称“东兴龙居公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初6032号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高某、林某1、林某2上诉请求：撤销一审判决，改判支持高某、林某1、林某2一审全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定案涉商品房实际交房时间为2018年8月3日，并据此认定东兴龙居公司不存在逾期办证的违约行为，属事实认定错误。本案实际的交房时间为2012年8月30日。根据案涉《商品房买卖合同》第8条第4款约定，2012年8月30日东兴龙居公司向林利发出《东兴龙居入伙通知书》，林利于当日确认交房，因案涉房屋尚未装修，故将钥匙暂寄在物业。2013年6月4日，东兴龙居公司向林利发出《东兴龙居·华侨城交房通知书》《接楼通知单》《告知书》《代收相关费用》通知单，高某、林某1、林某2依通知缴纳了前述全部费用。至于龙居物业公司于2018年8月3日发出的《入伙会签单》系因其为掩盖违约行为而发出的，并不影响案涉房屋已于2012年8月30日交房的事实。东兴龙居公司因违规建设导致案涉房产自2018年8月2日才完成所有权初始登记（一审中东兴龙居公司已自认系其自身原因造成），再根据案涉合同的附件补充协议第六条的约定，东兴龙居公司应承担逾期办证违约责任。 东兴龙居公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审判决关于案涉房屋的实际交房时间为2018年8月3日的认定，完全正确。根据《交房文件》可知，东兴龙居公司在合同约定的交房期限内于2012年8月30日发出《入伙通知书》，于2013年6月4日再次发出《交房通知书》，通知并催告林利办理交房手续，但林利并未办理，案涉房屋迟迟未办交付手续，房屋的钥匙也一直在物业管理处保管，直至2018年8月3日，林利的配偶高某才签署交房手续相关材料、领取房产钥匙，完成了交房手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，案涉房屋的交付时间为2018年8月3日。高某、林某1、林某2以交房通知书的时间来主张已经实际交房，明显与事实不符。二、东兴龙居公司的行为并不构成逾期办证。根据《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第六条第1项的约定，办证的期限应从交房之日起算365个工作日，故案涉房屋办理权属登记期间应自2018年8月3日起算365个工作日，即东兴龙居公司自2018年8月3日起算至2020年1月16日期间完成房屋初始登记均不构成违约，而案涉房产的初始登记在2018年8月2日已经办妥。东兴龙居公司于2018年8月6日向合同相对人寄送《关于办理登记的通知》，并在小区公告张贴公告，通知其办理办证手续。东兴龙居公司已依约履行通知义务，不存在逾期办证，高某、林某1、林某2至今未办妥房产的证的原因在于其自身怠于办理，东兴龙居公司无任何过错，不应承担违约责任。 高某、林某1、林某2向一审法院起诉请求：1.东兴龙居公司代高某、林某1、林某2就高某、林某1、林某2所购买的房屋办理《不动产所有权证》并将该证交付给高某、林某1、林某2；2.东兴龙居公司赔偿高某、林某1、林某2逾期办证违约金（按已付购房款总价的日万分之一，自2014年2月19日起暂计至办证完成并交付给高某、林某1、林某2之日止）228606元。 一审法院认定事实：2011年7月28日，高某的配偶林利作为买受人与东兴龙居公司作为出卖人签订了编号ＭＦ-2007-01-№0373695的《商品房买卖合同》，以总价款1110276元购买东兴龙居公司开发的位于平潭县xx房屋。合同第十四条约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第六条规定：由出卖人代为买受人向房屋权属登记机构办理权属登记。出卖人须在商品房交付买受人使用之日起365个工作日内办妥权属登记手续。出卖人如未在约定期限内办妥权属登记手续，则自逾期之日起应按买受人已付商品房价款的日万分之一向乙方支付逾期违约金。合同签订后，林利依约支付首付款及办理银行按揭贷款手续，东兴龙居公司分别于2012年8月30日发出入伙通知书，于2013年6月4日发出交房通知书，通知办理案涉商品房的交房手续。2012年10月份，林利因意外去世，其父亲林庆德、母亲高香宋自愿放弃对林利名下案涉商品房的继承权，案涉商品房由林利配偶高某、儿子林某1、女儿林某2继承，上述继承事项尚在福建省平潭综合实验区公证处做了公证。2018年8月2日，东兴龙居公司完成案涉房屋所在小区房屋所有权首次登记。2018年8月3日，高某在入伙会签单上签字确认交房并领取案涉商品房钥匙。2018年8月6日，东兴龙居公司通过邮寄并在小区粘贴《关于办理登记的公告》的方式，通知可以办理案涉商品房不动产权登记手续。嗣后，高某、林某1、林某2认为东兴龙居公司至今未为其办理案涉商品房权属证书构成违约，遂提起诉讼。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》合同及补充协议系出卖人东兴龙居公司及买受人林利的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。在林利于2012年10月份死亡后，其父亲林庆德、母亲高香宋自愿放弃对林利名下案涉商品房的继承权，案涉商品房由其配偶高某、儿子林某1、女儿林某2继承，上述合同的权利义务也由继承人高某、林某1、林某2继受。案涉商品房实际的交房时间为2018年8月3日，根据合同约定，东兴龙居公司应当于交房之日起365个工作日（即2020年1月16日）内向相关房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。而东兴龙居公司已于2018年8月2日完成案涉小区的房屋所有权初始登记，并于2018年8月6日通过邮寄并在小区粘贴《关于办理登记的公告》的方式，通知办理相关手续，领取相关材料，并按通知携带相关材料前往不动产登记中心办理不动产权登记手续。故东兴龙居公司已依约履行上述义务，不存在逾期办证的违约情形。高某、林某1、林某2要求东兴龙居公司代为办理案涉商品房不动产权证及支付逾期办证违约金的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回高某、林某1、林某2的全部诉讼请求。案件受理费4962元，由高某、林某1、林某2负担。 本院二审期间，高某、林某1、林某2围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：高某、林某1、林某2提交的收款收据在一审中已经提交，属于重复提交，不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，东兴龙居公司和林利签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。高某、林某1、林某2作为林利的继承人，讼争合同项下的权利义务也由其三人继受。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，东兴龙居公司办理房屋所有权初始预登记的期限系商品房交付使用后60日内，另据讼争合同附件六《补充协议》第六条约定，“出卖人须在商品房交付买受人使用之日起365个工作日内办妥权属登记手续。”可见，认定是否存在逾期办证的关键在于案涉房屋的交付时间。本案中，虽然东兴龙居公司于2012年8月30日向林利发出入伙通知书、于2013年6月4日发出交房通知书，但房屋的交付需出卖人和买受人交接才算完成。根据高某于2018年8月3日在入伙会签单上签字并领取房屋钥匙的事实，结合其委托代理人二审中陈述系从2018年开始交物业费的事实，可以认定案涉房屋的实际交付时间为2018年8月3日。鉴于东兴龙居公司已于2018年8月2日完成所有权初始登记，并于6日通过邮寄和小区粘贴的方式，通知业主办证的相关手续，一审法院据此认定东兴龙居公司不存在逾期办证的违约情形，并无不当。 综上所述，高某、林某1、林某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4962元，由高某、林某1、林某2负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二〇年七月十日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷