广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初128号 原告:南宁住房公积金管理中心区直分中心，住所地南宁市青秀区东葛路**临街铺面**，统一社会信用代码12450000796827547C。 法定代表人：李立臻，该中心主任。 委托诉讼代理人：覃颖慧，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牙柄程，北京市华泰（南宁）律师事务所实习律师。 被告：汪鸿，男，1985年8月30日出生，汉族，住广西桂林市。 被告：广西万川房地产开发有限公司，住，住所地柳州市三中路**龙都花苑**楼**一社会信用代码9145020019862095XX。 法定代表人：胡治国。 第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地，住所地南宁市园湖南路**会信用代码91450103711424141Y。 负责人：林道军。 原告南宁住房公积金管理中心区直分中心（以下简称“住房公积金中心”）与被告汪鸿、广西万川房地产开发有限公司（以下简称“万川公司”）及第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称“建行园湖支行”）借款合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告住房公积金中心的委托诉讼代理人覃颖慧到庭参加诉讼，被告汪鸿、万川公司及第三人建行园湖支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告住房公积金中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告委托第三人与被告签订的《住房公积金借款合同》；2.判令被告汪鸿偿还原告贷款本金余额170809.74元，逾期利息2926.64元，罚息265.88元，合计人民币174002.26元（逾期利息、罚息暂计至2019年10月30日，以后按合同约定另计至贷款本息结清之日止）；3.判令被告汪鸿承担原告为实现债权支出的一审律师费人民币2600元；4.判令被告万川公司对前述第2、3项债务承担连带清偿责任；5.判令原告有权对被告汪鸿提供的抵押物即位于南宁市变卖所得的价款在前述债权范围内享有优先受偿权；6.判令各被告承担本案全部诉讼费用及其他费用（包括但不限于案件受理费、公告费、财产保全费等）。 事实和理由：2014年6月，被告因购买住房需要，向原告申请住房公积金贷款，经审核通过后，原告委托第三人与被告汪鸿于2014年7月14日签订《住房公积金借款合同》。合同对借款金额、借款用途、借款期限、借款利率、还款方式、逾期贷款的罚息等进行了约定。被告汪鸿用房产（即位于南宁市）为涉案债务提供抵押，并在《住房公积金借款合同》上签字，于2014年8月1日办理了预购商品房抵押权预告登记。被告万川公司作为保证人对本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证担保，自合同保证条款生效之日起，至抵押登记已办妥，且抵押的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止，保证担保的范围为本合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达邮寄费、公告费等）。2014年9月3日，原告依合同约定足额向被告汪鸿指定收款银行账户发放了借款319000元，但自2019年5月起，被告汪鸿未能根据合同约定偿还本息，截至2019年10月30日，逾期还款期数为6期，累计逾期本金为15892.06元，逾期利息为2926.64元，罚息为265.88元。为此，原告委托北京市华泰（南宁）律师事务所律师向被告进行上述贷款催收，根据双方签订的《诉讼代理委托合同》约定，原告向律所支付代理费2600元。综上，原告认为，原告已经依约履行发放贷款的义务，但被告汪鸿未依约向原告履行还款义务，已构成违约，原告依照合同约定宣布合同项下全部贷款本息提前到期，要求被告立即清偿全部贷款本金、利息、罚息、律师费等所有费用。同时，在合同项下抵押物已依法办理预登记，原告有权依据约定在涉案债权范围内就处置抵押物所得价款优先受偿。被告万川公司应在其担保范围内对被告汪鸿的债务承担连带责任担保。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告汪鸿、万川公司及第三人建行园湖支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：2014年2月14日，被告汪鸿作为买受人，与作为出卖人的被告万川公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告汪鸿购买被告万川公司建设的位于南宁市（房屋代码：，面积：140.72㎡），房屋总价款为456316元，买受人交付首付款137316元后，剩余购房款319000元由买受人向公积金管理中心申请按揭。 2014年7月1日，原告向第三人出具《住房公积委托贷款通知单》，委托第三人向被告汪鸿发放贷款319000元，用于购买被告万川公司建设的位于南宁市。 2014年7月14日，第三人建行园湖支行（贷款人）根据委托人住房公积金中心的委托，与被告汪鸿（借款人、抵押人）、万川公司（保证人）签订一份《住房公积金借款合同》，合同约定：1.借款人向贷款人借款319000元，用于购买位于南宁市；2.借款期限为120个月，即2014年7月9日至2024年7月9日；3.贷款利率为浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日施行的个人住房公积金贷款基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；4.本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上加收50%；5.采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为3306.07元；6.借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；7.被告汪鸿以南宁市作抵押，抵押担保范围包括本合同约定的借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等）；8.保证人为贷款提供阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；9.贷款人实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等）由借款人承担。 上述合同签订后，第三人依约于2014年9月3日向汪鸿发放贷款319000元，但汪鸿自2019年5月起未按合同约定按期履行还本付息义务。截止2019年10月30日，被告汪鸿共逾期6期，贷款余额170809.74元，逾期本金15892.06元，逾期利息2926.64元，应收罚息265.88元。上述欠款，公积金中心多次催收未果，遂诉至本院提出诉请。 另查明，2014年8月1日，案涉房屋（房屋编号：1389857）办理了预购商品房抵押权预告登记。 本院认为：第三人建行园湖支行与被告汪鸿、万川公司签订的《住房公积金借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，应为有效合同，各方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名字，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，建行园湖支行接受住房公积金中心的委托向被告汪鸿发放贷款，被告汪鸿订立合同时已知晓原告与第三人建行园湖支行之间的代理关系，故《住房公积金借款合同》直接约束原告与被告汪鸿，该合同的权利义务应由委托人住房公积金中心承担。 关于原告主张的款项问题：合同签订后，建行园湖支行于2014年9月3日按合同约定向被告汪鸿发放了贷款，但被告汪鸿自2019年5月起未按合同约定按期偿还贷款本息，已构成违约，应承担相应的民事责任。截至2019年10月30日，被告汪鸿拖欠到期及未到期贷款余额170809.74元，逾期本金15892.06元，逾期利息2926.64元，应收罚息265.88元。汪鸿的违约行为已达到《住房公积金借款合同》约定的合同解除条件，住房公积金中心主张解除合同，并要求汪鸿偿还贷款本金余额170809.74元、逾期利息2926.64元、罚息265.88元及之后的逾期利息、罚息，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于原告主张的2600元律师代理费问题，该主张符合《住房公积金借款合同》约定，律师费金额也未超出广西司法厅规定的律师收费标准，并有《诉讼代理委托合同》和律师费发票为凭，因此该笔律师代理费应由被告汪鸿赔偿给原告。 关于万川公司的责任问题：万川公司提供阶段性担保，担保期间为条款生效之日起至抵押登记已办妥且贷款人取得房屋抵押他项权证书之日止，现被告汪鸿所购买的房产尚未办理抵押登记手续，则原告请求被告万川公司对被告汪鸿所负的债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。 关于原告诉请对被告提供抵押的房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的问题：《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案中，被告汪鸿以案涉房屋为原告设定抵押权，权利人对此项请求权进行了预告登记。由于该房尚未完成现实物权的本登记，原告在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对被告汪鸿抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对被告汪鸿抵押房屋的处分，但并非对汪鸿抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故原告对被告汪鸿抵押房产的抵押权尚未设立，其不享有对预告登记房屋行使抵押权并优先受偿的权利，对原告要求对预告登记房产的处理价款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告汪鸿、广西万川房地产开发有限公司于2014年7月14日共同签订的《住房公积金借款合同》； 二、被告汪鸿向原告南宁住房公积金管理中心区直分中心偿还借款本金170809.74元、利息2926.64元、罚息265.88元（利息及罚息暂计至2019年10月30日，自2019年11月1日起的利息及罚息按照合同的约定计算至实际清偿之日止）； 三、被告汪鸿赔偿原告南宁住房公积金管理中心区直分中心律师费2600元； 四、被告广西万川房地产开发有限公司对上述第二、三项确定的债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告南宁住房公积金管理中心区直分中心的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8734元，由被告汪鸿、广西万川房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  包其剑 人民陪审员  雷艳萍 人民陪审员  奚荫强 二〇二〇年七月二十八日 书 记 员  罗翠颜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 —1——