广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18458号原告（反诉被告）：江焕娣，女，1981年10月26日出生，汉族，住广州市天河区*************，公民身份号码441************821。被告（反诉原告）：佛山市曼思顿酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******金海广场808室，统一社会信用代码914***********405Q。法定代表人：何某1。被告：佛山市曼思顿酒店管理有限公司市东上路分店，住所地广东省佛山市禅城区*************、2号，二层1号、2号，三层1号、2号，统一社会信用代码91440604MA51672449。负责人：苏路通。两被告共同委托诉讼代理人：刘启雄，男，1973年11月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，系被告员工。两被告共同委托诉讼代理人：何汉阳，广东道邦律师事务所律师。原告江焕娣诉被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司（下简称“曼思顿公司”）、佛山市曼思顿酒店管理有限公司市东上路分店（下简称“曼思顿分店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理。被告曼思顿公司在答辩期内提起反诉，本院依法予以受理并适用简易程序于2020年7月23日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原告及两被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告按每月1665元向原告支付2019年10月至解除租赁合同且返还房屋之日止的租金，暂计至2020年6月30日为14985元；二、两被告支付迟延支付租金的违约金3000元；三、两被告支付2018年11月至12月、2019年6月至2020年6月的物管费及公摊电费2742.82元，要求计至解除租赁合同且返还房屋之日；四、两被告支付承租期间产生的水电费用43.02元，要求计至解除租赁合同且返还房屋之日；五、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年4月21日，被告因酒店经营需要与原告签订《物业委托管理经营合同》，主要约定原告向被告出租位于佛山市禅城区*****的2709房，租期为2017年10月31日至2024年2月1日止，起租日为2018年2月1日；月租金1665元，该租金已含税且自合同签订之日起三年内不变；被告于每月20号前将当月租金以银行划账方式交至原告指定账户；租赁期间使用房屋产生的水、电、物业管理费及公摊电费由被告承担。合同签订后，被告未按期支付租金、水电费、物管费等费用，至今尚未支付2019年10月至2020年6月的租金，已构成根本违约。经原告多次催要，被告均拖延不交。为维护原告合法权益，请求判如所请。两被告答辩称：一、签订合同的系曼思顿公司，不应由曼思顿分店承担责任。二、因疫情致使本案合同无法继续履行，被告认为需解除合同且不应承担违约金。原告诉请的违约金过高，应予调整。被告曼思顿公司向本院提出反诉请求：一、解除原告与曼思顿公司签订的《物业委托管理经营合同》；二、反诉诉讼费用由原告承担。事实和理由：双方签订合同，约定由曼思顿公司租赁原告房屋用于酒店经营，但现因新冠肺炎疫情影响，导致曼思顿公司根本无法继续经营，合同客观无法继续履行。请求判令解除经营合同，望予准许。原告答辩称：一、根据最新的水电费清单，2709房于2020年7月产生电费253.69元，可以证明酒店有在营业。二、按合同约定，如被告提出解除合同的，应提前一个月通知业主且需支付违约金3000元。在这一个月中，所产生的租金、管理费、水电费应由被告承担。三、原告同意解除合同。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、两被告公示信息打印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、物业委托管理经营合同。拟证明原、被告签订了委托经营管理合同，被告应向原告支付租金及物管费等费用。3、广东电网电费截图、水费清单。拟证明被告拖欠水、电费情况。4、物业收费通知单。拟证明被告欠付的物管费及公摊电费。5、广发银行个人活期对账单。拟证明被告向原告每月支付租金的情况。诉讼中，两被告没有提交证据。经质证，本院认证：原告的证据1、3、5，两被告无异议，本院予以采信。原告的证据2，两被告对真实性无异议，本院予以确认。原告的证据4有原件核对，两被告对欠费金额无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年4月21日，原告（甲方、委托方）与曼思顿公司（乙方、受委托方）签订《物业委托管理经营合同》，约定“第一条、托管物业位于佛山市禅城区*********……第二条、该物业用途为服务式公寓的出租及酒店客房……第四条、经营托管期限。1、开发商交楼时间为2017年10月，业主需在2017年11月1日前交楼给酒店方，装修配套期以及开业准备期为三个月，起租时间为2018年2月1日……本合同托管时间为2017年10月31日至2024年2月1日……第五条、租金及支付方式。1、租金：1665元/每月，该租金已含税价，租金第三年开始每年递增5%，乙方于每月20号前将当月租金以银行划账的方式至甲方指定银行账户……第八条、相关费用……乙方承担费用：水费、电费、宽带月费、有线电视月费、管理费、垃圾费、公摊照明费……第十三条、违约责任。1、本合同生效后，一方未全面且适当地履行合同义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金。2、除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元。3、无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权单方解除合同，以及向乙方收取违约金……第十四条、不可抗力。1、由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任……”。2019年12月9日，被告曼思顿公司向原告转账支付2019年9月租金1665元。此后，被告曼思顿公司未再支付租金。2020年7月24日，原告与曼思顿公司签订《房间签收书》，确认已于当日收回2709房。另查明，涉案2709房2020年5月1日至2020年5月31日电费38.93元，2020年6月1日至2020年6月30日电费253.69元；2020年3月6日至2020年5月6日水费4.09元，2020年5月6日至2020年7月6日水费16.36元；2019年5月1日至2020年4月30日的公摊电费合计208.24元，2018年11月至2020年6月的管理费合计2534.58元（往期欠缴2339.82元+本期费用194.76元）。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告曼思顿公司签订的《物业委托管理经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除和租赁物返还。被告曼思顿公司欠缴2019年10月起至今的租金，根据合同第十三条的约定，曼思顿公司已构成根本违约，原告有权单方解除合同。故曼思顿公司主张提前解除合同并不产生通知到达原告时合同即解除的效力，但鉴于原告当庭表示同意解除合同，本院确认《物业委托管理经营合同》已于2020年7月23日解除。原告确认已于庭审次日收回2709房，本院亦予确认。关于原告诉请的租金和欠费。被告曼思顿公司对欠费期间无异议，根据合同约定，被告曼思顿公司应按1665元/月向原告支付2019年10月1日至2020年1月31日的租金，按1748.25元/月向原告支付2020年2月1日至2020年7月24日的租金，原告仅诉请按1665元/月的标准计算，属对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认，故被告曼思顿公司应向原告支付2019年10月1日至2020年7月24日的租金16274.03元（1665×9+1665×24/31），2020年5月1日至2020年5月31日电费38.93元，2020年6月1日至2020年6月30日电费253.69元，2020年3月6日至2020年5月6日水费4.09元，2020年5月6日至2020年7月6日水费16.36元，2019年5月1日至2020年4月30日的公摊电费208.24元，2018年11月至2020年6月的管理费2534.58元。关于原告诉请的违约金。被告抗辩因新冠疫情应免除违约责任，经查，被告自2019年10月起开始欠付租金，即被告违约在先，而广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月23日，调整至二级响应的时间为2020年2月24日，上述期间内疫情产生的影响尚未达到不能实现合同目的的程度，故被告抗辩免责缺乏事实根据，本院不予采纳。根据合同第十三条关于违约责任的约定，综合被告的违约情节以及新冠疫情的影响程度，原告诉请被告支付违约金3000元，合法合理，本院予以支持。关于被告曼思顿分店的责任。被告曼思顿分店并非涉案合同的承租人，亦无证据证明曼思顿分店自愿加入本案债务，原告诉请曼思顿分店承担责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告江焕娣与被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司于2017年4月21日签订的《物业委托管理经营合同》已于2020年7月23日解除；二、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告江焕娣支付2019年10月1日至2020年7月24日的租金16274.03元、2020年5月1日至2020年5月31日电费38.93元、2020年6月1日至2020年6月30日电费253.69元、2020年3月6日至2020年5月6日水费4.09元、2020年5月6日至2020年7月6日水费16.36元、2019年5月1日至2020年4月30日的公摊电费208.24元、2018年11月至2020年6月的管理费2534.58元、违约金3000元，合计22329.92元；三、驳回原告江焕娣的其他诉讼请求；四、驳回被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司未按本判决确定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取159元，反诉受理费762元，均由被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年七月二十七日书记员 陈佳颖