广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5082号原告(反诉被告)：邓思琪，女，1983年2月19日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：张晓伟，广东法盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢伟清，女，1981年10月10日出生，汉族，住广东省乐昌市。委托诉讼代理人：何芳，广东海恩律师事务所律师。原告邓思琪与被告谢伟清合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓思琪的委托诉讼代理人张晓伟，被告谢伟清的委托诉讼代理人何芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓思琪向本院提出诉讼请求：1、谢伟清立即向我方退还2020年2月1日起至2020年3月19日期间的租金35484元；2、谢伟清立即向我方返还押金44000元；3、谢伟清向我方支付因维权而支出的律师费等暂计6000元；4、谢伟清承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月份，我方向谢伟清承租广州市荔湾区西堤二马路的新亚洲5F519号商铺(位于第**)，租赁期限自2018年11月20日至2020年11月19日止，每月租金22000元，履约保证金（即押金）44000元。在双方商定租赁事宜之后，我方向谢伟清支付了首月租金及履约保证共计66000元。自双方租赁起，合同履行较为正常，但至2020年1月份下旬，由于新冠疫情的爆发，自2020年2月份起停市歇业。虽然新亚洲电子城停市歇业，但谢伟清仍多次催促我方缴纳租金，故我方便于2020年2月份缴纳了2020年1月20日至2020年3月19日期间两个月的租金44000元。2020年3月9日，新亚洲电子城复市开业。复市之时，虽然国内疫情有所缓解，但国外疫情持续升级，疫情防控仍处于常态，社会管控仍未放松，作为大型的国际电子产品批发市场，新亚洲在复市后整个市场基本仍处于停摆状态，除了一楼极少数店铺有开业之外，整个商厦的商家基本未开业。我方认为，突如其来的疫情，是不可抗力因素造成的，谢伟清仍要求我方继续按合同约定交租，是不合理也不公平的，我方不得以提出退租。在此情况之下，谢伟清应该向我方退还已预交的不可抗力期间已交的租金、合同押金、赔偿维权所造成的律师费损失。谢伟清辩称，不同意邓思琪的诉讼请求，理由如下：一、邓思琪要求我方退还租金不符合公平原则。（一）涉案商铺的业主为广州新亚洲国际电子网络科技有限公司（以下简称新亚洲公司），我方是该商铺的一手租户，邓思琪是该商铺的二手租户。我方没有因为疫情而得到新亚洲公司任何租金减免优惠，如要求我方免除2月1日至3月19日的租金，对我方明显不公平。（二）我方将涉案商铺出租给邓思琪的每月成本为27813元，而邓思琪向我方支付的每月租金为22000元，我方已低于成本收取租金。并且我方在3月15日通过微信向邓思琪表示可以免除一个月租金并延迟5日交租。在这个前提下，邓思琪还要求我方退还已支付的租金，对我方明显不公平。（三）邓思琪在3月19日之前一直没有开门营业。由此可知，邓思琪的损失是由于自身原因造成的，不应由我方承担。二、邓思琪要求我方返还押金无事实和法律依据。（一）邓思琪无权依据不可抗力的规定解除涉案租赁合同。邓思琪无法举证因疫情及防控措施导致合同不能履行，因此应承担举证不能的不利后果。（二）涉案租赁合同被解除的原因是邓思琪违约，因此我方有权依据合同约定没收已交的押金。三、邓思琪要求支付律师费于法无据。谢伟清向本院提出反诉请求：1、邓思琪向我方支付逾期支付租金的滞纳金12540元（按照本金22000元，每日1%标准计算，共计逾期57天）；2、邓思琪向我方支付2020年3月20日至4月19日租金22000元；3、邓思琪承担全部诉讼费用。事实和理由：《商铺租赁合同》约定：每月租金22000元；如承租人逾期支付租金的，应按未付租金数额的1%每日向出租人支付滞纳金；如承租人不续租，应提前1个月通知出租人；如承租人违约导致合同无法履行，出租人有权没收押金等。合同签订后邓思琪共逾期交租57天。2020年3月19日，邓思琪突然以新冠疫情及防控措施导致合同履行困难为由，提出终止履行涉案租赁合同，已构成违约。即使双方解除租赁合同，邓思琪也应按合同约定提前一个月通知我方，因此合同解除时间应为2020年4月19日。我方有权依据合同约定要求邓思琪再支付1个月租金及合同签订之后逾期交租的滞纳金。邓思琪辩称，不同意谢伟清的全部诉讼请求，请法院予以驳回。1、关于逾期支付租金问题，双方在长时间的租赁关系，虽然有时会有较短时间的延期支付租金，但是双方在此过程中，均没有出现任何纷争，谢伟清也未提出异议，这应该视为双方对实际履行的认可。2、双方合同关系已于2020年3月19日解除，谢伟清要求支付2020年3月20日至4月19日的租金没有依据。合同仅约定合同期满不续约应提前一个月通知，此约定与本案的情形不同。本院经审理认定事实如下：2018年11月20日，谢伟清（甲方）与邓思琪（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市荔湾区西堤二马路55号新亚洲国际电子数码城五楼519号档口出租给乙方经营手机、电子配件，租期为2018年11月20日起至2020年11月19日；甲乙双方合同期满时，如乙方提出不再续约，乙方应在合同期满前1个月通知甲方。月租金为22000元，履约保证金为44000元，乙方应在每月5日前支付租金；乙方逾期支付租金的，应按照逾期未付租金数额的1%每日支付滞纳金。如乙方违约导致合同无法履行，则乙方无权要求退回保证金。上述合同签订后，邓思琪向谢伟清支付了保证金44000元，谢伟清将商铺交付给邓思琪使用。邓思琪向谢伟清支付租金至2020年3月19日。在合同履行过程中，邓思琪存在逾期支付租金的情形。2020年1月底至2月，因发生新冠肺炎疫情，涉案新亚洲电子商城（以下简称商城）没有开市。直至2020年3月7日，商城发布启市公告，通知新亚洲国际电子网络科技城定于2020年3月9日上午正式启市营业，并发布了错峰入场指引。2020年3月9日，广州新亚洲国际电子网络科技城有限公司发布公告，内容为：现将租金和管理费缴交公告如下：1、一手原租户在签约时公司已给了折扣上的优惠，现在广州新亚洲公司给一手原租户一个月的免租期，并且一手原租户将新亚洲公司的免租一个月的优惠落实给二手承租经营户，在国家疫情非常时期，一手原租户再给现在二手承租经营户一个月的免租期，即等于一手原租户加起来不能收二手承租经营户2月、3月两个月的租金，以及新亚洲公司免商户一个半月的管理费……。2020年3月11日，该司再次发布公告，但就二手承租户的租金优惠方案同上。又查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日0点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。庭审中，邓思琪向本院提供了2020年2月18日至3月19日期间的微信聊天记录，聊天记录显示上述期间邓思琪没有到商城经营，请求谢伟清给予减免租金，谢伟清最初表示可以减免一个月租金，后又表示可以延长5日交租。2020年3月19日邓思琪到商城查看，发现开店经营的人不多，向谢伟清提出收档口交还商铺，不再经营。谢伟清表示“你收就收吧，你去意已决，我说什么都没有用”。邓思琪随后表示“档口已收好，档口可由谢伟清自行处理”。谢伟清确认邓思琪于3月19日搬离涉案商铺。本院认为，邓思琪与谢伟清签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于邓思琪要求退还租金、押金的诉讼请求，本院作如下分析：涉案合同的解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。从双方的微信聊天记录可反映，双方最初是协商减免租金，并未提及解除合同问题。2020年3月19日邓思琪到商城查看，认为开业经营的店铺不多，就提出将商铺交回给谢伟清，并在微信中表示：“现通知你，我只能终止合同，退回商铺”。因此，该情形属于邓思琪单方提出解除合同。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对邓思琪的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，即使经营有影响，邓思琪可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应选择退出涉案商铺。因邓思琪在租赁合同可继续履行的情况下坚持解除合同，故可认定邓思琪为违约方，按合同约定谢伟清有权没收履约保证金。对于合同解除时间，因邓思琪于3月19日搬离涉案商铺，本院确认双方签订的合同于2020年3月19日解除。鉴于邓思琪解除合同是由于疫情原因引起，且疫情对双方经营均有影响，故依据公平原则酌定谢伟清可没收的押金为邓思琪已付押金总额的50%，即22000元。对于邓思琪已付租金是否应当退回的问题，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则处理。2月20日至3月8日期间，涉案商城没有开业，邓思琪无法使用商铺，且参照商城公布的租金优惠方案，该期间谢伟清应将免租优惠给予邓思琪，故邓思琪无需支付租金。3月9日到3月31日期间，商城已经复市，参照商城公布的租金优惠方案，该期间谢伟清应将免租优惠给予邓思琪，故邓思琪无需支付租金。因邓思琪违约解除合同，本院酌定邓思琪向谢伟清支付1个月租金22000元作为违约损失，为避免诉累，该损失可抵扣邓思琪在2020年2月1日至3月19日期间的已付租金35484元，经计算，谢伟清应向邓思琪返还租金13484元。对于律师费问题，由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，本案中邓思琪委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，双方的合同中亦无明确关于律师费承担的约定。因此对于邓思琪要求谢伟清支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。对于谢伟清反诉要求邓思琪支付2020年3月20日至4月19日期间租金的问题，考虑到邓思琪在3月19日已经通知了谢伟清接收商铺，谢伟清自3月20日起可以控制该商铺，且邓思琪提出解除合同的起因是由疫情原因引起，故本院对谢伟清的该反诉请求不予支持。对于逾期交租违约金问题，因在出现逾期交租的情况后，谢伟清并未对邓思琪逾期支付租金的行为提出过异议，谢伟清在疫情发生前未曾就此提出解除合同和没收履约保证金，视为谢伟清在发生本案纠纷前对邓思琪逾期支付租金行为的认可。谢伟清仅在本案中提出要求支付逾期交租违约金的意见，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，谢伟清向邓思琪返还已付租金13484元。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，谢伟清向邓思琪返还履约保证金22000元。三、驳回邓思琪的其他诉讼请求。四、驳回谢伟清的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费969元，由邓思琪负担567元，谢伟清负担402元。反诉案件受理费332元，由谢伟清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年七月三十日书记员  宋嘉杰卢健华