广州市荔湾区人民法院民事判决书（稿）（2020）粤0103民初6375号原告：梁何天，男，1978年3月15日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。被告：陈志立，男，1975年3月26日出生，汉族，住广东省英德市。原告梁何天与被告陈志立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁何天向本院提出诉讼请求：1、被告陈志立向原告退回租赁商铺合同保证金2500元；2、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告梁何天于2016年10月1日向被告陈志立租赁广州市荔湾区海龙街龙溪中路一横路X号之XX号商铺（现门牌号为广州市荔湾区海龙街龙溪中路XXX号），租金800元/月，并交纳合同保证金（押金）2500元，合同期限为3年，到2019年9月30日止。合同到期后，双方无再签订合同并默认续租。合同期间，原告按月交租，交到2020年2月份止。2020年3月10日，原告接到海龙街海北村委通知，告知被告陈志立向村委租赁场地的合同已到期，要求从2020年3月份起把租金交村委。原告接到通知后向被告陈志立的收租代理人杨桂霞询问事因，杨桂霞回复告知陈志立正与村委沟通协商，让原告先不交租给村委。第二天，杨桂霞回复陈志立与村委没有谈成，让原告把租金交给村委。2020年4月9日，原告向村委交付2020年3月和4月租金。2020年4月10日早上，原告接到村委通知，要求原告在2020年5月10日前搬出，事因是原告所租的商铺接到区委通知要拆。原告接到村委通知后，在5月份搬出商铺。其后，原告打电话被告陈志立，要求退回租赁合同保证金，但被告说村委还欠他钱，另外原告已经向村委交了租金，要原告向村委收回合同保证金。原告也去村委咨询过，村委回复称，原告的租赁合同保证金原来交给谁就向谁拿回，与村委无关。其后，原告多次打电话给被告，要求退回租赁合同保证金，但无结果，故向法院立案起诉。被告陈志立未到庭参与本案诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩状，答辩称：要求梁何天交2020年3月至2020年5月10日租金2333元及乙方违约金共总金额2500元。一、陈志立同梁何天于2016年10月1日双方签订商铺租赁合同，为3年期，到2019年9月30日止，在合同到期后，双方无再签订商铺租赁合同并双方默认续租，梁何天在期间内按时交租，说明双方于2016年10月1日签订的商铺租赁合同到2020年5月10日这段时间有效，双方履行合同规定。二、梁何天在2020年5月10日才搬迁走。按双方签订商铺租赁合同第八条：合同的变更、解除和终止，（5）合同期内，如遇到国家征收该商铺、城中村改造、乙方必须无条件服从，并按时搬迁，本合同自动终止。乙方租赁租金计付至实际交换商铺及其附属设施之日。按以上事实梁何天欠陈志立租金2333元。三、陈志立代理人杨桂霞在2020年3月10日接到海北村通知后，告诉梁何天要求租金交给陈志立收。因为是陈志立同梁何天签订的商铺合同，是有效的、双方都在履行的合同。当时梁何天不交租也不搬离商铺，杨桂霞就说：梁何天要是这样，陈志立就不退保证金给梁何天，当时梁何天不听杨桂霞的话，还是把租金交到海北村委。梁何天不交租给陈志立，还在一直使用商铺，违反双方签订商铺租赁合同第三条：（三）在合同期内，乙方必须按规定期限缴交租金。凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金2‰计算。如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方，甲方有权单方解除合同。四、陈志立同海北村委签订的租地合同内容及时间同本次商铺租赁合同纠纷案件无关。原告梁何天围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1．保证金收据，证明：我方已经于2016年9月28日向被告交了合同保证金2500元。2．商铺租赁合同，证明：双方之间存在合法的租赁关系，合同没有写日期，但实际上是在交合同保证金当天即2016年9月28日签订的，约定租赁期限为2016年10月1日到2019年9月30日，原告向被告交纳合同保证金2500元，合同期满须无息退回，双方到期后未再续签合同。3．三份通知（复印件，广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社粘贴在涉案商铺上的，通过手机载体出示照片原件），证明：第一份通知证明被告与村的合约到期，村收回去，要求原告与村里续约；第二份通知证明村里收到政府通知要拆除原告租赁的房屋，要原告搬出；第三份通知证明村里要求停水停电。4．微信账户页面、微信聊天记录（微信号“XXXXXX”、微信昵称“XXXXXX”的微信账号是代被告收租的杨桂霞的微信账户，聊天记录是杨桂霞组建的租赁陈志立商铺的商户都加入的“商铺群”的聊天记录，通过手机载体登录微信出示），证明：代被告收租的杨桂霞在微信群“商铺群”（原告原来在该商铺群，现杨桂霞已经将该群解散，但聊天记录有保留）对所有租赁陈志立商铺的商户表示经协商村要收回商铺，2020年3月不收租金，待大家搬完东西就退回押金。被告陈志立未到庭对原告提交的上述证据进行质证，但在庭前向本院邮寄了证据：商铺租赁合同的复印件。原告梁何天对被告陈志立的证据发表质证意见：对证据的真实性没有意见，该证据与我方提交的证据一致。经审理查明：原、被告签订有《商铺租赁合同》，约定原告向被告租赁龙溪中一横2号之11号的商铺；租赁期限2016年10月1日起至2019年9月30日，月租金为450元；原告须一次性向被告交纳履行合同的保证金2500元，合同期届满，如原告无违约行为，保证金全额无息退回给原告。2016年9月28日，原告支付保证金2500元给被告，被告为此出具了收据。合同到期后，原、被告未续签合同，但原告继续按原租金标准向被告租用涉案商铺至2020年2月。2020年3月10日，广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社向原告发出通知，如原告继续租用涉案商铺，须于2020年3月31日前到海北经济联社签订租赁协议书并按时交付租金，不再租用涉案商铺的须交清所有租金、水电费等并搬出（含当月租金）。2020年3月13日，陈志立代理人杨桂霞在微信群“商铺群”告知各承租陈志立商铺的租户“经协商，村要收回去；我们老板声明，大家搬完东西走就退回押金；3月不收租金。”2020年4月10日，广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社又向原告发出通知，根据区委、区政府工作安排，现对龙溪中路地块留用地内的集体物业进行拆除，要求原告收到通知后于5月10日前自行搬出。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。由于被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为自愿放弃相应抗辩权利，并自行承担相应的不利后果，本院将在全面审查现有证据的基础上缺席判决。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是原告仍继续使用涉案商铺，并向被告支付租金，因此，原、被告之间形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，根据原告提供的广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社向原告发出的通知以及陈志立代理人杨桂霞在微信群“商铺群”发出的告知等证据，并依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”规定，本院对被告自2020年3月份起已无权再出租涉案商铺给原告，以及被告通过其代理人杨桂霞在微信群“商铺群”告知原告等租户因村委收回商铺不收取3月租金等事实予以认定。被告通过其代理人明确向原告提出“3月不收租金”的行为实际是向原告提出了解除合同的通知，而原告收到通知后也未再向被告交纳3月租金，应视为双方一致同意涉案不定期租赁合同关系于2020年2月29日解除并终止，即自2020年3月1日起不再履行。至于被告提出答辩意见称，其代理人杨桂霞在2020年3月10日接到海北村通知后有告知原告要求租金交给被告，而原告未将2020年3月起的租金交给被告，故是原告违约。首先，被告对其主张的事实并未提交证据予以证实，应自行承担举证不能的不利法律后果。其次，如上所述，原告提交的微信聊天记录可以证实被告代理人杨桂霞在2020年3月13日已明确告知原告等租户因村要收回商铺，不收取3月份租金，并同意退回押金，可见原告未向被告交纳2020年3月起的租金是在被告无权出租的情况下双方一致同意的，不属违约行为。因此，本院对被告的答辩意见不予采信。综上，原、被告双方的不定期租赁关系因双方一致同意已于2020年2月29日解除终止，现无证据证实原告存在违约行为，故原告要求被告退还保证金2500元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款、第一百零八条、第二百七十一条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈志立向原告梁何天退还保证金2500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，已减半收取，由被告陈志立负担（受理费原告梁何天已预交，由被告迳付原告，本院不再退回）。本判决为终审判决。审判员  巫仕平二〇二〇年七月二十七日书记员  陈 隽辜晓静