广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终2440号上诉人（原审原告）：深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司，地址：惠阳区淡水************。负责人：李某。委托诉讼代理人：黄议民，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁家男，广东日升律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何其峰，男，汉族，1972年5月20日出生，住址：广东省深圳市南山区***************，公民身份号码：612************515。上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司(下称星河智善公司）因与上诉人何其峰物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4576号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司上诉请求：1.依法撤销惠州市惠阳区人民法院作出的(2019)粤1303民初4576号民事判决书，依法改判支持被上诉人一审的全部诉讼请求，即“依法判令何其峰向上诉人支付物业管理费9130.64元、水电费838.3元(计算期间:自2017年12月起暂计至2019年7月31日)及违约金993.09元(计算方式:按每天千分之三，自2017年12月起暂计至2019年7月31日)，暂合计为10962.03元”;2.本案一、二审诉讼费用由何其峰承担。上诉理由:一审判决认定事实存在错误。理由如下:一、何其峰系于2017年6月24日收楼，应从2017年6月24日计算物业管理费等费用。根据上诉人提供的《收楼确认书》可知，何其峰系于2017年6月24日收楼。一审庭审中，被上诉人也对该《收楼确认书》予以了认可。但一审法院却仅凭被上诉人提供的一份手写的且日期不明，仅有被上诉人签名的《客户保修意见征询表》及2018年10月25日，一个不明身份的人员与被上诉人的私下微信聊天记录就认定了自2018年l0月26日开始计算物业管理费等费用，系违背了民事诉讼证据的认定规则，属认定错误。且一审庭审中，上诉人就何其峰提供的证据的真实性、合法性、关联性均明确表示了异议:证据1《客户保修意见征询表》，为手写，仅有被何其峰签名，无案外人及上诉人的签字盖章确认;证据2微信聊天记录，为私人微信，该人员身份无法证实，且上诉人系有公众微信号的，物业管家均系通过公众微信号与业主联系的，不存在私下联系的情况;证据3申请书，系被上诉人自行书写的，并没有案外人或上诉人的签字盖章确认。故，一审法院以被上诉人提供的证据来认定本案的计算物业管理费等费用的起始时间，系错误的，请二审法院依法予以纠正。二、上诉人已向何其峰提供了物业管理服务，他应依约支付物业管理费等费用。2017年6月24日，何其峰办理了入伙。一审庭审中，何其峰也承认了其已入伙居住，即何其峰已实际享受了上诉人提供的物业管理服务，则应向上诉人支付物业管理费等费用。根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》，第四条约定：一、交纳物业管理费用时间为每月15日。银行托收缴费时间:每月l0日和20日为扣款日、逾期将按相关约定收取滞纳金。二、N区高层住宅的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.8;第九条违约责任约定:四、业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，上诉人有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金;连续六个月未交纳，上诉人有权通过法院强制追缴。何其峰自2017年12月起开始未交纳物业费，截至2019年7月31日，其共计拖欠物业管理费9130.64元(2.8元/㎡×171.63㎡×19个月)、水电费838.3元及逾期支付物业管理费的违约金993.09元(按每天千分之三计算)，以上合计10962.03元。另，何其峰在庭审中对拖欠上诉人物业管理费及违约金的期间、金额并未表示异议，其辩称的内容均系与案外人的争议，与本案无关，何其峰可另行向案外人主张权利。三、被上诉人应按《前期物业管理服务协议》的约定支付违约金。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实的意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。上诉人与被上诉人在《前期物业管理服务协议》中已就物业管理费等的收费标准、缴费时间、违约责任等作出了明确的约定，上诉人对何其峰提供了物业管理服务，其应依约按时缴纳物业管理费等费用，逾期缴纳的应承担相应的违约责任。故，何其峰逾期缴纳物业管理费的违约金应按协议约定的日3‰计算。综上所述，一审法院查明认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法查明事实，正确适用法律，依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。上诉人何其峰提交书面答辩意见称：一、上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司(以下简称:星河智善)质疑《客户保修意见征询表》的真实性。该表是在2017年6月24日验房当日在涉案房屋内由星河智善物业工作人员现场如实填写，当时工作人员并未出示任何微信公众号来记录质量问题，仅说记录下来就会整改，也拒绝了在表上签字，因此本人才当场拍摄了此照片用于留存，此并无半点虚构。照片属性(证据1)里如实显示拍摄时间与验房时间是同一时间，这与星河智善在上诉书里提到的时间是相吻合的。在与星河智善的工作人员的沟通记录(证据2)中也印证了维修情况的属实。星河智善否认自己公司工作人员的辛勤工作及签表真是十足的无赖行为。当时负责与我沟通的管家的微信朋友圈截图(证据3)证明了至今仍在星河智善公司工作，星河智善质疑自己公司管理人员的真伪真是信口雌黄将无赖进行到底的行为。星河智善这样的上诉理由是赤裸裸的狡辩，望法官明鉴。二、星河智善狡辩“物业管家均系通过公众微信号与业主联系的，不存在私下联系的情况”。请星河智善自行检视自己公司的制度及实际落实情况。在此不做无谓的辩解，望法官明鉴。三、星河智善质疑我提交申请书的真实性，本人曾于2019年8月13日于物业服务处现场提交、9月24日及10月18日微信提交给物业管家，有与物业管家微信沟通记录(证据4)为证。同时在微信沟通记录里也多次阐明了本人希望通过协商尽快解决问题，按时缴纳物业服务费的意愿，望法官明鉴。四、本人对各种名目的公摊费如一审答辩所述，不予承认。同时附上最近收集到的公共区域广告经营情况(证据5)。惠州市2015年取消物业收费政府指导价最高1.8元，实行市场价。价格突变到2.8元，其中差价1元用作什么，公共收益没有返还业主，还要收取各项公摊费属于巧立名目重复收费乱收费，望法官明鉴。五、本案纠纷由星河智善起，所以希望判定本案所涉费用由星河智善承担。上诉人何其峰上诉请求：1.驳回一审判决一；2.案件受理费由物业公司承担。事实理由如下:一审判决一所诉之管理费是2018年l0月26日起至2019年7月31日止，该管理费是房地产开发商惠州阳光新都房地产开发有限公司向上诉人延期交楼纠纷未解决所致。并非上诉人恶意拒缴。同时由于延期交楼上诉人希望彻底把纠纷解决后再入住装修，曾向物业公司提出房屋空置期管理费用减半缴纳的申请，这也是全国通行做法，网上不时有相关报道。但未得到物业公司的认可。所以在延期交楼纠纷未解决之前，在空置期如何缴纳费用没有定论的情况下，拖延至今。再则根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定:“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。”上诉人只收到广东日升律师事务所的律师函以短信提醒，并没有收到“深圳市星河智善生活股份有限公司惠州分公司物业管理费催收函”，且被上诉人的证据资料里也没有“深圳市星河智善生活股份有限公司惠州分公司物业管理费催收函”。根据如上司法解释的规定，在上诉人未按时缴纳物业管理费的情况下，物业公司有责任通知上诉人缴纳相应的物业管理费。且在经过书面催缴无果的情况下，才可诉之法院。由此物业公司未尽到通知上诉人缴纳物业管理费的义务，也未做到上述司法解释规定的书面催缴的前置要求。至此所谓的滞纳金也就不复存在。所以希望二审驳回一审法官的判决第一项，同时判定空置房屋的管理费折半收取。纠纷由物业公司引起，所以希望判定本案诉讼费用由物业公司承担。上诉人何其峰补充上诉说明：驳回一审判决一，是指本人仅对(2019)粤1303民初4576号广东省惠州市惠阳区人民法院民事判决书里第11页判决一：“被告何其峰应于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的物业管理费4325.1元及违约金1297.5元。”存在质疑。可能惠阳区法院误解为本人对判决书所有判决存在质疑。本人对判决书中第10页“……至此对被告辩称案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司自2018年l0月25日前尚未正式向其交付涉案房屋，其无需向原告缴纳2018年10月25日前的物业管理费与理有据，本院予以采信。”的判定是支持认同的。只是对2O18年1O月26日起计至2O19年7月31日止的物业管理费计算方法有所异议。本人所持异议第一点:由于本案的纠纷使本人一直未能入住装修，本人一直秉持“有纠纷，解决好再继续”的方式。等待法院裁决后再装修入住。故此该涉案房屋由于案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司和深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的原因，致使本人2018年10月25日才算正式收房，且因一直未能入住，一直处于空置状态，故希望法院裁定依照空置房酌情打折来计算物业服务费。本人收集到的部分空置房相关政策文件:青岛6月29日下发《关于明确物业服务收费相关政策的通知》“我市控制物业收费减收的办理程序规定:房屋空置6个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认(原则上水电气均为使用为衡量标准)物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业收费标准的60%交纳。这项政策只适用于普通住宅前期物业服务。”湖北省荆州市荆价房服【2018】43号文件：湖北省物业服务收费管理办法规定:“空置不得超过1年，空置期7折收费。”江西省物业管理服务收费实施办法的规定:“已经购买但没有入住(空置没有实际投入使用的)的按50%缴纳。”本人所持异议第二点:本案是由深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司强行无理收取2017年12月起至2018年10月25日的物业服务费导致后续物业服务费无法正常缴纳，故希望法院裁定不应计收违约金。本人对判决书中第11页判决第二条：“驳回原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。”是支持认同的。上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司未提交书面答辩意见。原审原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即向原告支付物业管理费9130.64元、水电费838.3元（计算期间：自2017年12月起暂计至2019年7月31日）及违约金993.09元（计算方式：按每天千分之三，自2017年12月起暂计至2019年7月31日），暂合计为10962.03元；二、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，2017年3月3日被告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（该合同载明被告的联系方式为地址：深圳市宝安区西乡槟城西岸华庭1B6C，电话：135*****706）约定，被告购买惠州阳光新都房地产开发有限公司开发的位于惠州市惠阳区淡水东华大坑水库星河丹堤花园N1区2幢1层04号房，建筑面积171.63平方米，总价款3117413元，出卖人应于2017年6月30日前向被告交付符合合同约定的商品房；同日，原告与案外人案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》，在“五、对买卖合同第九条、第十条、第十一条、第十二条的补充：第12条中约定：买受人如对本房屋的质量存在异议，应在查验本房屋之日（未按时查验的则在视为交付之日）以书面形式一次性提出。若买受人对出卖人做出的书面答复及处理意见不接受，则由买受人在提出异议起10天内提请本项目原监理单位进行检测，双方须接受该检测结论并根据双方的约定进行处理；买受人异议成立则由出卖人承担检测费用，买受人异议不成立则由买受人承担检测费用。2017年3月3日原被告签订《【惠州星河丹堤花园N区】前期物业管理服务协议》约定，N区高层住宅物业的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米￥2.8元，被告交纳物业管理费用时间：每季度第一个月的15日前；银行托收缴费时间：每月10日和20日为扣款日，逾期将按相关约定收取滞纳金，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天不超过3‰交纳违约金。同日，被告在《星河丹堤花园临时管理规约》、《星河丹堤花园业主承诺书》签名确认同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约，并于2017年6月24日签具《收楼确认单》。另查明，原告于2019年6月10日、2019年8月12日向号码为“135*****706”发送短信向被告催收物业管理费。2019年8月9日，原告向收件地址为广东省深圳市南山区****************给被告寄送“深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司物业管理费催收函”，并在备注处载有：律师函（2019）日升律函字第2159号。庭审中，被告对原告向其寄送的《入伙通知书》、邮寄单、收楼确认单、催缴记录、律师函不持异议，但抗辩案外人向其交付的涉案房产存在质量问题，其曾因此向抬头为“星河地产“填写《客户保修意见征询表》一张，上述载明被告在对涉案房产进行收楼时存在的7项质量问题。直至2018年10月25日，惠州星河丹堤花园中区管理处微信回复被告，内容为：您好！惠州星河丹堤花园中区管理处对于您反映的问题，物业服务中心高度重视，并已反馈星河地产相关部门负责人，现对您提出的问题回复如下：1、对后花园雨棚安装位未做水泥修补。回复：经与地产保修中心相关责任人沟通，会在本周安排工人对后花园雨棚安装位水泥重新修补，现已修复处理完毕。再查明，原告变更名称前的公司名称为深圳市星河物业管理有限公司。一审法院认为，原告、被告、惠州阳光新都房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》、《【惠州星河丹堤花园N区】前期物业管理服务协议》合法有效，应受法律保护，被告应当在惠州阳光新都房地产开发有限公司交付房产后，按照上述合同和协议的约定向原告缴纳物业管理费。关于原告诉请被告支付物业管理费应否予以支持的问题，本院具体分析如下：首先，原告是否有权向被告计收物业管理费。根据上述《商品房买卖合同》、《【惠州星河丹堤花园N区】前期物业管理服务协议》的约定及《收楼确认单》载明的时间，被告已在2017年6月24日办理入伙手续并验收案涉房产，被告所购买的案涉房产应从2017年6月24日起计算物业管理费，被告应按约定按期足额支付物业管理费。其次，原告诉请被告支付物业管理费应否予以支持多少的问题。根据被告向本院提交的《客户保修意见征询表》及惠州星河丹堤花园中区管理处回复被告的微信内容中可以看出，被告已经据“五、对买卖合同第九条、第十条、第十一条、第十二条的补充约定，以书面形式一次性向案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司提出涉案房产存在的质量问题，而惠州星河丹堤花园中区管理处直至2018年10月25日才向被告阐明其在《客户保修意见征询表》中反映的涉案房产问题，至此对被告辩称案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司自2018年10月25日前尚未正式向其交付涉案房屋，其无需向原告缴纳2018年10月25日前的物业管理费与理有据，本院予以采信。因此，对原告主张被告向其缴纳自2017年12月起暂计至2019年7月31日止物业管理费的主张，本院只予以支持自2018年10月26日起计至2019年7月31日止的物业管理费4325.1元【具体计算方式：171.63平方米×2.8元/月/平方米×9个月＝4325.1元】。关于本案原告对被告逾期缴纳物业管理费所产生的违约金主张，根据原被告双方签订的《【惠州星河丹堤花园N区】前期物业管理服务协议》的第九条第四款的记载，若被告未按上述约定的时间和标准缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天不超过3‰交纳违约金，但根据《最高人民法院关于适用》第二十九条第二款的规定，本院认为原告主张的违约金过高，应以欠缴物业费本金的30%计算违约金为宜，故被告应向原告支付违约金1297.5元（4325.1×30%=1297.5元），原告过高部分的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告何其峰应于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的物业管理费4325.1元及违约金1297.5元。二、驳回原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。案件受理费37元（原告已预交），由被告何其峰负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审期间,上诉人何其峰提交以下证据：证据一、微信图片属性、《客户保修意见征询表》照片；证据二至四微信记录；证据五广告照片。上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司对何其峰提交的证据质证意见如下:一、对证据1、微信图片属性、《客户保修意见征询表》照片:一审已发表过质证意见，对其三性不予认可，仅有何其峰本人签名。具休详见一审质证意见及上诉状。二、对证据2、3、4微信记录:恰恰证明了上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的上诉主张，上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司系有专门的管家公众号来进行物业服务工作的，被上诉人何其峰一直都在接受上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司提供的物业管理服务。被上诉人何其峰已经于2017年6月24日已经办理入伙手续并验收了涉案房屋，且也支付了2017年6月份至2017年12月份的物业管理费，证实其已经收楼。结合该组证据，何其峰是因自己个人原因未入住，其未对房子进行装修，那么何其峰既然已经收楼，就应当从收楼之日起支付物业管理费。因此，一审法院仅凭个人的聊天记录来认定本案的计算物业管理费等费用的起始时间，系错误的，请二审法院依法予以纠正。三、对补充证据5广告照片:对三性均不予认可，与本案无关。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人何其峰应如何向上诉人星河智善公司缴纳物业管理费及违约金的问题。本案中，根据《商品房买卖合同》、《【惠州星河丹堤花园N区】前期物业管理服务协议》的约定，上诉人星河智善公司系上诉人何其峰所购涉案房产的物业管理公司，有权收取相应的物业管理费。至于收取物业费的起算时间问题，根据《前期物业管理服务协议》第十二条的约定“服务期限从本物业交付使用之日起”，上诉人何其峰应从该物业交付使用之日起缴纳管理费，而根据上诉人星河智善公司提交的经上诉人何其峰确认的《收楼确认单》显示，上诉人何其峰已于2017年6月24日办理入伙手续并验收案涉房产，因此，上诉人何其峰应2017年6月24日起缴纳物业管理费，如何其峰认为房屋交付后房屋质量存在问题需要维修，可另行向开发商主张权利。上诉人何其峰上诉称房屋存在质量问题，需要维修，不应当承担物业费以及房屋空置，应予以减少物业费的意见，无法律依据，本院不予采纳。现上诉人星河智善公司主张上诉人何其峰缴纳2017年12月起至2019年7月31日止的物业管理费，本院予以支持，经计算应为【具体计算方式：171.63平方米×2.8元/月/平方米×19个月＝9130.7元】。至于逾期缴纳物业管理费所产生的违约金的问题，双方约定为“从逾期之日起按每天不超过3‰交纳违约金”，该标准过高，一审法院根据《最高人民法院关于适用》第二十九条第二款的规定予以调整为以欠缴物业费本金的30%计算违约金并无不当，故上诉人何其峰应向星河智善公司支付违约金2739.2元（9130.7×30%=2739.2元）。综上所述，上诉人星河智善公司的上诉请求部分无理，对于有理部分，本院予以支持，对于无理部分，本院予以驳回。上诉人何其峰的上诉请求无理，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4576号民事判决第二项；二、变更惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4576号民事判决第一项为：上诉人何其峰应于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的物业管理费9130.7元及违约金2739.2元。三、驳回上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。本院一审案件受理费37元，由何其峰负担；二审案件受理费各74元，分别由何其峰和深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年七月十五日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮