河北省邯郸市复兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0404民初432号 原告：邯郸市金诚物业服务有限公司，。 法定代表人：赵娜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘雯雯，女，该公司员工。 被告：房转霞，女。 原告邯郸市金诚物业服务有限公司（以下简称金诚公司）与被告房转霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金诚公司的委托诉讼代理人刘雯雯、被告房转霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金诚公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告2017年3月21日至2019年12月31日的物业服务费及垃圾处理费3,936元，利息500元，共计4,436元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系邯郸市复兴区宝盛花语城小区XX室的业主，建筑面积为96.46平方米。2013年12月1日，原告与涉案小区建设开发单位签订《物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，收费标准为物业费1.2元/月/平方米，还约定物业服务费用按年度交纳。原告依约履行了合同约定的相关权利和义务，为被告提供了完善的物业管理服务，被告却一直拖欠2017年3月21日至2019年12月31日的物业服务费3,936元，且给原告造成了利息损失，原告酌情主张利息500元，共计4,436元。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳相关费用，特诉至法院，望判如所请。 房转霞辩称，1、楼道、地下室、大院等卫生脏乱、绿化养护不到位，根据《沁河名苑业主手册》中的第三条（三）、（四）约定，原告未按约定保洁、养护；2、消防设施、灭火器不能用，疫情期间7号楼发生火灾，由于灭火器不能用，且着火位置是天然气主管道，未能及时灭火造成极度恐慌和损失，物业消防工作落实不到位；3、物业未按规定定期公开物业服务费用的收支情况；4、对原告起诉的数额有异议，2020年4月14日贴在被告家门上的告知函金额为2,547元；5、被告交纳的物业费但原告未出具发票；6、原告无理收取被告公共能耗费500元、异产毗邻责任金1,500元、装修出入证费用20元；7、原告在小区内设置饮水机，但未与业主协商收费标准及收入分配，且规划图中显示的业主公共停车位业主不能使用；8、24小时值班未做到，监控也非高清摄像头，业主孩子丢失民警调查监控值班室无人；9、电梯的养护、运行和维护不到位，时常故障停运，2016年未经业主同意私自加装梯控系统，有老人被困长达40分钟，采取未交纳物业费就控制电梯的措施；10、业主手册显示小区共设有两个出口，但现在沁河边入口已堵死，封闭小区小门随便开；11、2015年至2018年都没有车棚，2019年有了一个小车棚，电动车入户存在重大安全隐患；12、未建立消杀工作管理制度，2020年面对新冠肺炎突如其来没有做到有效的防护消毒措施，业主自行捐款购买设备，进行防疫防控消毒；13、物业将物业服务转包给第三方。原告的服务达不到1.2元/月/平方米，因原告为三级资质，应当按照0.4元/月/平方米收取，且原告服务不到位，即使按照0.4元/月/平方米也应当减收物业费。 金诚公司为其主张，提供如下证据：1、原告营业执照复印件一份，证明原告主体适格；2、《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》复印件一份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，约定的住宅收费标准为1.2元/月/平方米，物业费按年度缴纳；3、《前期物业服务协议》复印件一份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，住宅收费标准为1.2元/月/平方米，原告有权对逾期缴纳物业费的业主加收日千分之三的违约金；4、《商品房买卖合同》复印件一份，证明案涉小区的建设开发单位是磁县安居宝盛房地产开发有限公司，被告是涉案小区XX室业主，房屋面积为96.46平方米；5、备案回执复印件、中标通知书复印件、招投标书面报告复印件各一份，证明原告入驻小区流程合法，并向政府部门依法备案；6、物业工作人员日常工作的照片打印件七张、《楼内保洁巡逻表》复印件、《保安员巡逻记录表》复印件各三份，证明原告依约履行了合同义务，为涉案小区提供了安保、保洁、绿化等完善的物业服务；7、张贴清理楼道杂物通知照片、楼梯间照片打印件五份，证明原告对于小区业主在公共区域的乱停乱放杂物等事项尽到了提醒规劝义务，楼梯间现状干净无杂物；8、被告缴纳水费的《收据》五份，证明原告履行了合同第二章第二条代收代缴水费的物业服务；9、消防器械照片打印件三份，证明原告履行了对消防器械的定期巡检维护义务，消防器材合格可正常使用；10、《电梯维保合同》一份，证明原告已选聘专业维保单位对小区电梯进行日常养护、维护。 房转霞为其辩解，提供如下证据：1、《前期物业服务协议书》一份，证明原、被告存在物业服务合同关系，物业未按照协议约定服务，卫生绿化在协议第三条第（三）、（四）项进行了约定，但原告服务不符合该约定，第三条第（六）项对消防设施进行了约定，但小区着火时灭火器不能使用，原告应当按规定定期公开物业收支情况，但自2015年至今，物业公司从未公开，被告之前交纳的物业费原告未出具发票，约定小区主路口24小时有秩序维护人员执勤，但警察来调监控时值班室无人在岗；2、规划图复印件一份，证明规划了业主的停车位，但仅2015年、2016年让停，之后就不让车辆进入了；3、《立案告知函》一份，证明原告2020年4月14日告知被告拖欠的物业费共计2,547元，与原告起诉数额不符；4、《收据》四份，证明原告无故收取了被告公共照明费500元、异产毗邻责任金1,500元、装修出入证费用20元，许可证15元；5、照片打印件二十一张，证明原告服务的卫生、绿化、消防均是不合格的，饮水机是在小区公共位置设置，但收益物业收走了；6、《关于印发的通知》复印件一份，证明原告无权收取被告出入证费用；7、视频十份、照片三份，证明物业安保、卫生等服务均不到位，物业工作人员殴打业主、业主不交物业费，物业就不办事；8、照片打印件四张，证明疫情期间是业主自行组织捐款捐物，组织消杀；9、《全体业主告知书》照片打印件一份，证明业主与物业协商过，因物业服务不到位，我们要求物业公司进行改善，物业公司随后贴了该通知，但贴出后仍然未改善。 本院经审理认定事实如下：房转霞系邯郸市复兴区沁河名苑小区(宝盛花语城小区)2号楼XX号（建筑面积96.46平方米）业主。 2013年12月1日，原告（乙方）与磁县安居宝盛房地产开发有限公司（甲方，以下简称宝盛公司）签订《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》一份，约定：甲方将宝盛花语城小区委托于乙方实行物业管理，本物业管理区域物业服务收费选用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.2元/月/平方米（含电梯费），乙方按照上述标准收取物业服务费用，本合同期限自2015年1月1日起至2020年1月1日止。 2015年2月28日，金诚公司（乙方，受委托方）与房转霞（甲方，委托方）签订《前期物业服务协议书》一份，约定：甲方依据协议约定时限向乙方交纳物业服务费用和其他各项费用，乙方依据本协议向甲方收取物业服务费和其他各项费用；物业服务标准：（三）、绿化养护：1、花草树木生长良好，无枯死，无数挂、实时修剪、疏密得当、有良好的观赏效果。2、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防风、防寒、防冻等工作；(四)、保洁服务：定期收集垃圾桶中生活垃圾、并对公共服务区域进行清扫，做到服务规范；本物业住宅的物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向物业产权人或非业主使用人收取；物业产权人或物业使用人逾期交纳物业管理服务费等费用（包括代收代缴费用）的，除偿付相关费用外每逾期一天，按应交费用的千分之三支付滞纳金。 同日，被告向原告交纳2015年3月1日至2016年2月28日的“物业费1,389.02元，装修垃圾482.3元，公共能耗500元、生活垃圾36元”，合计2,407.3元。同时被告另向原告交纳异产毗邻责任金1,500元。庭审中，原告称该1,500元即装修押金，因被告物业费交纳至2016年2月28日，该1,500元已经抵顶了2016年3月1日至2017年3月20日的物业费，故原告主张物业费自2017年3月21日开始计算，被告当庭亦同意抵顶。 以上事实，有《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》复印件、《前期物业服务协议书》复印件、《商品房买卖合同》复印件各一份及当事人陈述在卷作证。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议书》，当事人双方意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护，合同签订后，金诚公司依约履行了对沁河名苑小区提供物业服务管理的义务，房转霞应依约支付相应的物业费。 被告提交的照片、视频能够证明原告对被告居住的小区提供了物业服务，但被告在服务过程中绿化、卫生等存在一定的瑕疵，然该事由不能作为被告拒交物业费的理由，物业服务费应当酌情减免，结合原告服务的情况，被告应按照合同约定物业费标准的80%即3,055.8元[（96.46平方米*1.2元/月*33个月又10日）*80%]交纳为宜，原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。被告未交纳物业服务费，系因双方对物业服务费的交纳存在争议，并非恶意欠交，故原告其要求支付被告利息的诉讼请求，本院不予支持。 应当指出，物业服务企业和与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时，小区业主也应对物业服务企业给予相应的理解，尽可能地看到其物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。长期拖欠物业费的违约行为，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内较大多数按期支付物业费的业主亦不公平。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中存在瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在问题认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，不断提高物业服务质量。希望通过双方努力，营造更加和谐美丽的小区环境。 综述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告房转霞于本判决生效之日起十日内支付原告邯郸市金诚物业服务有限公司2017年2月21日起至2019年12月31日的物业服务费3,055.8元； 二、驳回原告邯郸市金诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告邯郸市金诚物业服务有限公司负担7元，被告房转霞负担18元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  常黎霞 二〇二〇年七月二十一日 书记员  霍观涛