广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初21432号原告：顺德区容桂进安房产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区容桂容里居民委员会丰源路**（住所申报）。经营者：戴细妹。委托诉讼代理人：陈晓埼，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯国涛，广东聚理律师事务所律师。被告：杨志刚，男，1980年11月12日出生，汉族，住广西桂平市*************，居民身份证号码******************。被告：邓金丽，女，1985年2月4日出生，汉族，住广西桂平市*************，居民身份证号码******************。原告顺德区容桂进安房产中介服务部(以下简称进安中介)与杨志刚、邓金丽居间合同纠纷一案，本院于2019年9月23日受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告杨志刚、邓金丽下落不明，本院依法裁定将本案转为适用普通程序进行审理。本院于2020年3月26日、7月2日两次公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人冯国涛到庭参加诉讼，两被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告进安中介向本院提出诉讼请求：一、两被告继续履行双方于2018年4月28日签订的《房产买卖合同》；二、被告杨志刚在判决生效之日配合原告将坐落于佛山市顺德区********************的房屋过户登记到原告名下；三、两被告向原告支付违约经济补偿金500000元；四、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年4月28日，原告与两被告签订《房产买卖合同》，约定两被告以1450000元的价格向原告转让登记于被告杨志刚名下的位于佛山市顺德区********************的房产。该房产已由案外人深圳**小额贷款有限公司（以下简称**公司）于2017年12月设立抵押权，原告与两被告约定原告协助两被告还清其二人所欠**公司的债务，该还款作为原告向两被告支付的购房首付订金。原告于2018年4月28日、2018年5月29日分别向被告邓金丽、杨志刚的账户转入40000元、700000元，帮助两被告结清了其二人对**公司的全部贷款，**公司亦同意提交对案涉房屋的他项权注销申请。其后，原告多次要求被告杨志刚协助原告办理过户手续，但被告杨志刚均没有回应，也拒不向原告退还款项并赔偿损失。两被告的行为已构成违约，损害了原告的权益。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：一、两被告立即向原告返还购房款740000元及利息（利息自立案之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、两被告向原告支付违约经济补偿金500000元；三、本案诉讼费由两被告承担。之后，原告在第一次庭审中增加一项诉讼请求，请求解除原告与两被告签订的《房产买卖合同》。被告杨志刚、邓金丽未作答辩。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了原告的营业执照、被告杨志刚的身份证及佛山市流动人员办理居（暂）住证历史记录、被告邓金丽的人口信息查询资料、《房产买卖合同》、网上银行电子回单（两份）、收款收据（两份）、不动产登记证明、贷款结清证明，两被告经本院公告送达，既不到庭参加诉讼，也未提交书面意见，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告提交的上述证据来源、形式合法，符合证据的客观要件，证据之间能相互印证，本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经审理，根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：根据佛山市自然资源局出具的佛山市（顺德区）不动产登记信息查询结果的记载,位于佛山市顺德区********************的房屋登记的权利人为杨志刚，该房屋于2016年10月1日设立了第一次抵押，抵押权人为**银行股份有限公司佛山分行；于2017年12月19日设立了第二次抵押，抵押权人为**公司。2018年4月28日，原告与两被告签订一份《房产买卖合同》，合同首部记载杨志刚为甲方、卖方，原告进安中介为经纪方。合同第一条约定买卖的房地产地址位于佛山市顺德区********************。合同第二条约定甲方持有《房地产权证》（登记字号为**********），甲方保证对该物业享有完整的处分权。合同第三条约定该物业转让成交价格为1450000元。合同第四条约定日后经纪方进安中介找到新业主购买该房产，如高出1450000元，甲方杨志刚必须将高出部分的钱打回给经纪方，甲方不配合过户，罚款200000元。合同第六条约定甲方必须配合经纪方在2018年10月30日前将该房产过户到新业主名下，若在限定时间内甲方不配合过户，罚款200000元。合同第七条约定签订本合同后，如果甲方在收取定金后反悔不卖或不依合同条约将该物业售予经纪方，甲方应在悔约当日内双倍返还定金给经纪方，另赔偿上述物业成交价的10%给经纪方，若甲方已收房款，则应将已收的房款原额归还给经纪方。合同第八条约定甲方同意在经纪方找到新购买业主后积极配合新业主办理相关过户手续，并保证协助及配合经纪方办理签署该物业的过户相关手续和文件。合同备注条款第一条约定经纪方协助配合甲方还清案涉房屋第二次抵押担保的债务即甲方对**公司的欠款，经纪方将款项汇入甲方指定的账户，此款当作购房首付订金。合同备注条款第二条约定甲方因购买案涉房屋申请的银行按揭贷款自2018年5月起由经纪方偿还，直到经纪方找到新购买业主后过户给新业主。合同备注条款第三条约定签合同即日起如果甲方中途反悔不卖或不配合过户，甲方需返还经纪方已付的所有购房款，并且罚款500000元作为对经纪方的补偿。两被告在甲方（卖方）处签名，原告在经纪方处盖章。合同签订后，原告的经营者戴细妹于2018年4月28日向被告邓金丽转账40000元，两被告于当天出具收款收居，确认收到戴细妹支付的购房定金40000元。戴细妹于2018年5月29日向被告杨志刚转账700000元，两被告于当天出具收款收据，确认收到戴细妹支付的购房首付款700000元。**公司于2018年5月29日出具一份《贷款结清证明》，载明：借款人杨志刚于2017年12月14日在我司贷款71万元，现已于2018年5月29日结清贷款本息。另查明，案涉房屋于2018年6月4日被本院在另案中进行首次查封，之后，又相继被本院及佛山市禅城区人民法院进行轮候查封。截止至2020年4月3日，案涉房屋上设立的前述两次抵押登记仍未注销，且被本院在另案的执行程序中进行拍卖。本院认为，关于原告与两被告之间的法律关系如何认定的问题，原告主张双方之间系房屋买卖合同关系，原告是购买方，两被告是出售方，对此，本院认为，本案原告与两被告签订的《房产买卖合同》虽然将合同的名称记载为房产买卖合同，但该合同并不存在原告向两被告支付款项以取得案涉房屋所有权的意思表示，即原告与两被告之间不存在房屋买卖的合意，原告向两被告支付的款项亦不以取得房屋所有权为目的，而属于代垫款的性质，故案涉《房产买卖合同》实际上并不符合房屋买卖合同的法律特征，而属于居间合同。具体理由如下：1.合同上明确列明原告的合同地位系经纪方，而并非买方，原告亦确认其长期从事房地产中介业务，原告能明确区分经纪方与买方属于不同的法律概念，原告未对其以经纪方的名义签订案涉合同作出合理地解释；2.合同中数次提到原告为该房屋寻找新业主，尤其是合同第六条明确约定两被告须配合原告将房屋过户至原告指定的新业主名下，该约定即表明双方均知晓案涉房屋并不是出售给原告，原告也没有取得房屋所有权的意思表示，原告的合同义务是为案涉房屋寻找购买方，该条约定符合居间合同要求的居间方向委托方报告订立合同机会或提供签订合同的媒介的特征；3.合同第四条约定了原告作为经纪方获取报酬的计算方式，即原告为案涉房屋寻找到买家，并将房屋以高于1450000元的价格出售给买家，则两被告应当将溢价部分支付给原告作为报酬，该条款符合居间人通过促成当事人达成协议而收取报酬的特征；4.案涉合同与正常的房屋买卖合同存在重大区别，如合同中没有约定房屋过户的明确时间，也未约定购买方支付购房款的方式及时间，无房屋交付时间等。综上所述，本院认定《房产买卖合同》实际为原告与两被告之间达成的以提供媒介服务为主（兼有代偿债务）的居间合同，应当适用有关居间合同的法律确定原告与两被告之间的法律关系。关于原告请求解除双方签订的《房产买卖合同》的问题，本院认为，被告杨志刚名下的房屋在双方签订合同后不久即于2018年6月4日即被查封，两被告没有及时采取有效措施消除司法机关依法在该房屋上设立的权利限制，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故原告请求解除合同，理由充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，一方当事人依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告以提起诉讼的方式主张解除合同，本院于2020年3月27日向两被告进行公告送达，经过六十日即视为送达，因此，案涉《房产买卖合同》已于2020年5月26日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求两被告返还代偿的借款740000元及利息（利息自立案之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），属于恢复原状及赔偿损失的请求，其理由充分，本院予以支持。关于原告要求两被告向原告支付违约经济补偿金500000元的问题，因合同备注条款第三条约定“签订合同即日起如果甲方（被告）中途反悔不卖或不配合过户，甲方需返还经纪方已付的所有购房款，并且罚款500000元作为对经纪方的补偿”，即该条款约定被告承担责任的前提是在原告找到买主的情况下，被告反悔不卖或不配合办理过户手续的情形，而本案中并没有证据显示原告作为居间方已找到买主而被告拒不出售或不配合过户的事实，因此，原告主张根据该条款要求被告给付违约金，理由不充分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告顺德区容桂进安房产中介服务部与被告杨志刚、邓金丽于2018年4月28日签订的《房产买卖合同》于2020年5月26日解除；二、被告杨志刚、邓金丽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告顺德区容桂进安房产中介服务部返还740000元并支付逾期还款利息（计算方式：以740000元为基数，自2019年9月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告顺德区容桂进安房产中介服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费17850元，财产保全费5000元，合计22850元（原告已预交），由被告杨志刚、邓金丽负担17750元，由原告顺德区容桂进安房产中介服务部负担5100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯清华人民陪审员  黄学海人民陪审员  梁素媚二〇二〇年七月二十日书 记 员  罗 莉