贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终1150号 上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州龙城广场市场管理有限公司，住所贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道三林路。 法定代表人：许善军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许文，该公司职工。 委托诉讼代理人：徐东昇，贵州正哲律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：邓维，男，1988年1月20日生，汉族，湖南省涟源市人，现住贵阳市观山湖区。 委托诉讼代理人：唐松，广东聚才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李敏，广东聚才律师事务所律师。 原审第三人：贵阳兴隆物业管理有限公司，住所贵阳市小河区珠江路**兴隆珠江湾畔诺丁山组团**负****。 法定代表人：黄源，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴凤林，该公司职工。 原审第三人：贵州展鸿物业管理有限公司，住所，住所贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道金龙路国际）。 法定代表人：夏建华，该公司经理。 上诉人贵州龙城广场市场管理有限公司（以下简称龙城管理公司）因与上诉人邓维及原审第三人贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆物业公司）、贵州展鸿物业管理有限公司（以下简称展鸿物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，贵州省龙里县人民法院于2019年1月21日作出（2017）黔2730民初848号民事判决后，邓维不服，向本院提起上诉，本院于2019年5月17日作出（2019）黔27民终869号民事裁定，撤销原判，发回重审。贵州省龙里县人民法院重审后于2019年11月27日作出（2019）黔2730民初1315号民事判决，龙城管理公司、邓维不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙城管理公司上诉请求：1.撤销原判，查清事实后依法改判支持龙城管理公司的诉讼请求，驳回邓维的反诉请求；2.判令邓维承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。二次消防是商业建筑在使用时需要进行的消防安全保护，邓维也认可是指内装修的审核。法律明确规定了因经营需要进行的二次装修消防验收责任主体为实际经营者。依据《消防法》第十五条、第七十三条第三款，《建设工程消防监督管理规定》第二条，《贵州省消防条例》第二十三条、二十四条、二十五条、二十九条、四十三条的规定，以及根据《龙里县大聚惠百货商城龙里县义乌百货商城室内装修工程消防设计备案抽查意见》，案涉房屋室内装修工程的建设主体是邓维经营的龙里县大聚惠百货商城，邓维既是案涉房屋二次消防项目的建设者也是使用者,依法应当承担办理二次消防的责任。《行政处罚决定书》处罚的对象是邓维，邓维也接受和认可了未办二次消防的行政处罚,行政机关通过具体行政行为认定事实的效力高于邓维的辩解。案涉房屋租赁合同并未约定“二次消防”的设计、施工和验收工作全由龙城管理公司办理,该合同约定的消防指的是“一次消防”,只有在“因消防原因影响乙方(邓维)开业及经营的,给乙方造成的损失由甲方(龙城管理公司)承担”。在本案中,邓维一直正常使用案涉房屋直到其自行撤场。消防行政处罚中的停业是消防部门的要求,是邓维违反消防法规且未在限期内进行整改所致,而非龙城管理公司履行合同不能。一审判决认定针对邓维作出的行政罚款由邓维承担错误。二、一审法院对邓维的损失认定错误，邓维未举证证明其有损失。《评估报告》缺乏客观性与科学性，不能作为邓维主张损失的依据。该《评估报告》中的“配套物品及货架”邓维仍可继续使用,不能作为其主张损失的依据，“商品类”物品，邓维未提交任何证据证明其提出的商品已过期;案涉商铺四面均有门,即使商品过期,也是邓维自己放任的结果，本案诉讼后,邓维以各种理由拖延时间。即使有商品过期的情况,邓维对此也有重大过错,应当自行承担责任。三、一审法院对履约保证金是否退还问题认定错误。《龙城国际广场房屋租赁合同》第九条第二款约定：“租赁期内，乙方（邓维）有下列情形之一的，甲方（龙城管理公司）有权单方面解除本合同，强行收回租赁房屋并且不退还保证金……(4)拖欠租金及其他费用达30天的”，邓维存在未及时支付租金的违约行为,20万元履约保证金不应当退还。四、一审法院程序违法，邓维提出的起诉不应当作为反诉受理。五、一审判决金额计算错误。根据一审法院所列出的计算公式,租金金额应当为740664元。六、一审判决对案涉商铺上锁的问题认定错误。无任何证据证明龙城管理公司在邓维撤走当日对案涉商铺上锁。七、租金应当计算至一审法院先予执行时止，邓维应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条规定，邓维未按合同约定支付租金的行为给龙城管理公司造成了租金损失,按照合同法的规定,其应当补交拖欠的租金并赔偿损失。在一审法院先予执行完毕之前,案涉商铺并未交还给龙城管理公司。根据双方签订的《龙城国际广场房屋租赁合同》第9条第1款约定，以及《中华人民共和国合同法》第八条规定，邓维拖欠房租的行为已构成违约，其应当承担违约责任。 邓维上诉请求：1.撤销原审判决第二、四、六项，维持其他项；2.判决龙城管理公司赔偿邓维商品、配套物品及货架损失401972元、罚款17000元，共计418972元；3.判决龙城管理公司赔偿邓维营业损失1078556.84元与搬运托运费用4800元，共计1083356.84元；4.一、二审诉讼费由龙城管理公司承担。事实及理由：一、一审对租金计算错误。（一）一审将交付商铺时间的举证责任分配给邓维错误。合同约定交付时间不等于实际交付时间。交付商铺的举证责任在于龙城管理公司。邓维提供了“龙里县大聚惠百货商城”的企业信息,该企业信息载明商场注册成立时间为2015年5月6日。2015年4月1日交付商铺,4月18日百货商场开业。龙城管理公司承认邓维开业时间为2015年4月1日。（二）计算起止时间错误。商铺交付日期:2015年4月1日；装修期及市场培育期:10个月零3天,即从2015年4月2日起至2016年2月4日；租金起算日为2016年2月5日。已预交6个月,交租日期为2016年8月5日。2015年10月29日,商场因消防不合格被查封,此时尚在免租期。租金截至日为2016年12月15日。2016年12月15日邓维离场,商铺被龙城管理公司上锁,自该日起商铺在龙城管理公司掌控之中,且该商铺一直未依法取得二次消防验收合格,邓维亦无法正常营业。即便要计算使用期间的租金,也只能自2016年2月5日起计算至2016年12月15日。龙城管理公司未交付合格商铺前,无权主张租金。《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百一十六条规定，龙城管理公司未能提供合格的商铺,邓维就没有按合同支付租金的义务。邓维也依合同预付了租金,即便自使用日起计算租金,在免租期因商铺消防不合格被查封,不能使用,自该日起邓维就有权不交付租金,直至消防合格。二、一审对租金时效的认定与适用错误。根据《民法总则》、《民法通则》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，本案不适用三年时效。租金的诉讼时效期间为一年,龙城管理公司在2017年7月12日起诉,只能追诉2016年7月12日之后的租金,截至2016年12月15日止。超出此期间,应予驳回。三、一审认定邓维商品、配套物品及货架损失401972元由双方按比例分担错误，应由龙城管理公司承担。该损失系龙城管理公司采取违法手段上锁导致,责任在龙城管理公司。四、一审不认定邓维营业损失1078556.84元与搬运托运费用4800元错误。损失的成因系龙城管理公司未能提供合格租赁物所致。一审已认定龙城管理公司构成了根本性违约,责任在龙城管理公司,造成邓维无法正常营业,虽有半营业,但后期大部分时间处于停业状态,只因前期投资大,基于对龙城管理公司可能完成二次消防,交付合格商铺的期待,邓维不得不维持商场的运转,从而造成了人工工资、住宿、住宿等损失失应当由龙城管理公司承担。一审混淆了邓维离场的原因主次，商场是否被盗不能成为龙城管理公司的免责事由。商城被盗只是诱因,根本原因在于龙城管理公司迟迟未能交付合格商铺,邓维无法正常营业。龙城管理公司的根本性违约,邓维有权随时解除合同。损失客观存在，邓维半营业,经营收入不能与正常营业相提并论。邓维损失客观存在,如果支持龙城管理公司按合同标准收取租金,则应当支持邓维的损失。 原审第三人兴隆物业公司、展鸿物业公司二审未作述称。 本诉原告龙城管理公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告于2014年11月2日签订的《龙城国际广场房屋租赁合同》，被告立即归还商铺，判决被告已交付履约保证金计人民币200000元归原告所有；二、判令被告支付拖欠租金计人民币1452799元（暂计算自2016年3月1日至2017年9月30日），直至被告归还商铺时止，补交市场培育期及装修期租金计人民币854590元，判决被告支付违约金计人民币692216.7元，支付原告为实现债权支出律师费计人民币60000元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。 反诉原告邓维向一审法院反诉请求：一、判令反诉被告退回反诉原告租赁保证金计人民币200000元，租金计人民币427296元；二、判令反诉被告赔偿反诉原告损失计人民币1500000元；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审审理查明的事实：2013年8月18日，案外人贵州博林房地产开发有限公司与龙城管理公司签订《协议书》，约定贵州博林房地产开发有限公司将其开发的“龙城国际广场”项目交给龙城管理公司进行招商管理与商业运营管理，龙城管理公司有权对外出租并收取租金。2014年11月2日，龙城管理公司与邓维签订《龙城国际广场房屋租赁合同》，合同约定：租赁标的物位于龙里县。租赁标的物建筑面积合计2034.74平方米（其中：一层1525.42平方米，二层509.32平方米）。租赁用途为经营百货。租期自2014年11月1日至2023年8月30日。租赁标的物交付条件：龙城管理公司应于基础设施完成后，将租赁标的物交付邓维，租赁标的物交付后，视为邓维认可龙城管理公司已向邓维交付了符合条件的租赁标的物。龙城管理公司自2014年10月29日至2014年12月30日完成装修。龙城管理公司给邓维的市场培育期自2015年1月1日至2015年8月30日。装修期和市场培育期合计10个月3天为免租期，免租期内，龙城管理公司免收邓维租金。租金自2015年9月1日起开始计算。租金计算标准：按逐年递增计算，第一年租金标准为35元／平方米／月计71216元／月，第二年租金标准为38.5元／平方米／月计78337元／月，第三年租金标准为42元／平方米／月计85459元／月，第四年租金标准为46.5元／平方米／月94615元／月，第五年租金标准为51元／平方米／月计103772元／月，第六年租金标准为56元／平方米／月计113945元／月，第七年租金标准为62元／平方米／月计126154元／月，第八年租金标准为68元／平方米／月计138362元／月。租金支付方式：邓维先交租金后使用商铺，每次支付6个月租金，于每周期结束前15日向龙城管理公司支付。租赁保证金：邓维于合同签订当日向龙城管理公司交纳人民币200000元作为租赁保证金，如邓维有违反本合同之行为（如破坏租赁标的物的主体结构，消防设施，拖欠物业管理费、水电费等），则龙城管理公司有权从合同保证金中予以扣减，扣减的保证金邓维必须在10日内补足，否则龙城管理公司有权解除合同，收回租赁标的物并不退还保证金，由此造成的损失由邓维承担，合同期满后，如邓维无任何违约行为，且返还租赁标的物后，龙城管理公司在15日内无息退还邓维交纳的合同保证金。龙城管理公司的权利义务：有权按合同规定按时向邓维收取租金、有权制止邓维破坏租赁标的物结构及周边环境，有义务对租赁标的物的主体结构进行维修，负责在本合同签订后40日内完成门头、吊顶、消防、空调的装修安装工程及费用，如逾期免租期及开业期顺延，在龙城管理公司未取得消防二次验收合格证之前，因消防原因影响邓维开业及经营的，给邓维造成的全部损失均由龙城管理公司承担。邓维的权利义务：有权按合同约定使用租赁标的物及其附属场地、设施，有义务按合同约定按时交纳租金，有义务自行按时支付水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费、卫生费、物管费以及其他各项费用，不得擅自改变租赁标的物结构，不得擅自改变合同约定的经营项目和经营业态。违约责任：邓维每逾期交纳租金一天，按当期应付款项总额1％向龙城管理公司支付违约金；在装修过程中和租赁期间，不得破坏租赁标的物的基本结构或有危及基本结构安全的行为，并符合相关消防要求。此外，双方还就其他违约责任、免责条件等事项进行了约定。2014年11月4日，邓维向龙城管理公司交纳保证金计人民币200000元和6个月租金计人民币427296元。2015年5月6日，邓维在案涉租赁标的物场所开设经营龙里县大聚惠百货商城。2015年10月29日，龙里县公安消防大队作出龙公（消）行罚决字［2015］0029号《行政处罚决定书》，决定责令邓维停产停业，并处罚款计人民币17000元。该《行政处罚决定书》载明：“经查明2015年10月22日，我大队消防监督员对邓维经营的龙里县大聚惠百货商城进行检查时，发现该场所未进行竣工消防备案，未经消防安全检查擅自投入使用、营业，分别违反了《中华人民共和国消防法》第十三第一款第二项和第十五条第二款之规定，以上事实有《消防监督检查记录》、《询问笔录》、《现场照片》等证据证实”。2015年11月4日，邓维向龙里县公安消防大队交纳罚款计人民币17000元。邓维交纳上述罚款后未全面履行停产停业决定，仍然偷偷经营龙里县大聚惠百货商城。2016年12月15日，邓维以其经营的龙里县大聚惠百货商城被人盗窃，心生恐惧被迫撤场为由，安排员工撤走龙里县大聚惠百货商城物资。同日，龙城管理公司为了阻止邓维撤场，安排员工不准邓维员工撤走龙里县大聚惠百货商城物资并对商场上锁。至此，双方产生矛盾纠纷。嗣后，双方经沟通仍未有效解决。2017年7月12日，龙城管理公司诉讼至一审法院。期间，邓维于同年12月5日向一审法院提出管辖权异议。同月8日，一审法院依法裁定驳回邓维提出的管辖权异议。邓维不服提出上诉，2018年4月8日，黔南布依族苗族自治州中级人民法院作出（2017）黔27民辖终23号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议上诉期间，龙城管理公司于2017年9月11日向一审法院申请先予执行，2018年1月25日，一审法院依法裁定邓维向龙城管理公司腾空案涉租赁标的物并先行返还龙城管理公司。邓维收到先予执行裁定书后，未自觉履行该先予执行裁定确定腾空先行返还案涉租赁标的物义务。2018年3月9日，一审法院依法采取先予执行措施，腾空案涉租赁标的物先行交付龙城管理公司，并由龙城管理公司提供场所存放留置于案涉租赁标的物内的物品及货架。至此，案涉租赁标的物已全部返还龙城管理公司。2018年5月16日，邓维提起反诉，并提交《鉴定申请书》，申请对龙城管理公司扣押在龙里县大聚惠百货商场内的物资进行价值鉴定。2018年11月12日，皓天评估集团有限责任公司作出（2018）皓评字第514号《评估报告》，评估龙里大聚惠百货商场内商品类评估价格计人民币56432元，配套物品及货架评估价格计人民币345504元，合计人民币401972元，邓维支付评估费计人民币20000元。龙城管理公司、邓维在该《评估报告》确定异议期内均未提出异议。2019年8月30日，龙城管理公司当庭提供《贵州省黔南州公安消防支队黔南公消验字［2013］第0063号建设工程消防验收意见书》，该《意见书》载明：“贵州博林房地产开发有限公司：我支队对你单位申报的龙城国际广场（一期）4、5、6号楼商业及车库建设工程进行了消防验收（受理凭证号：黔南公消验字［2013］第**。工程位于贵州省龙里县，地下**，地下建筑面积7747.62平方米，地上**，建筑面积99.89平方米，总建筑面积75260.82平方米，属于一类高层商住楼），经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。三、该工程如需改建、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申请建设工程消防设计审核和验收。二○一三年八月一日”。重审中，龙城管理公司、邓维均自认案涉租赁标的物场所自投入使用至进行室内装修至今，未重新申请消防设计审核和验收。 一审法院认为，案涉《龙城国际广场房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据案涉《龙城国际广场房屋租赁合同》第七条、第八条、第九条有关双方权利义务及其违约责任的约定，龙城管理公司有权向邓维收取租金，有义务对租赁标的物主体结构进行维修，负责于合同签订后40日内完成案涉租赁标的物门头、吊顶、消防、空调的装修安装工程及费用，如逾期免租期及开业期顺延，龙城管理公司未取得消防二次验收合格证之前，因消防原因影响邓维开业及经营，给邓维造成的全部损失均由龙城管理公司承担，装修应当符合相关消防要求。邓维有权按合同约定使用租赁标的物及其附属场地、设施，有义务按合同约定按时交纳租金及其他费用，每逾期交纳租金一天，按当期应付款项总额1％支付违约金，不得擅自改变租赁标的物结构，不得擅自改变合同约定经营项目和经营业态。根据合同约定，案涉租赁标的物室内装修及二次消防应由龙城管理公司负责。龙城管理公司应先完成案涉租赁标的物装修以及二次消防等合同约定义务，才能将符合交付条件的案涉租赁标的物交付邓维使用，如逾期免租期及开业期顺延。邓维如接收案涉租赁标的物，则视为案涉租赁标的物符合交付条件。本案经重审查明，案涉租赁标的物场所二次消防未经消防设计审核和验收，擅自投入使用、营业。《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”；第十五条规定：“公共聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”；第十八条第一款规定：“同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理”。《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见公安机关消防机构申请消防验收：……（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场”。《贵州省消防条例》第十六条规定：“投入使用后的建设工程，进行改建、扩建、室内装修或者用途变更，按照消防技术标准需要进行消防设计的，所有人或者使用人应当报公安机关消防机构审核或者备案”；第二十条规定：“建筑消防设施由所有权人维护管理，也可以委托使用人或者物业服务企业维护管理。同一建筑物有两个以上所有人或者使用人的，应当签订协议明确各方的消防安全责任，确定共用消防设施的维护管理”；第二十三条规定：“依法通过消防安全检查取得合格证的公众聚集场所，变更场地、用途或者进行改建、扩建、室内装修的，经营管理者应当向公安机关消防机构重新申请消防安全检查。公众聚集场所变更经营管理者的，应当在变更后30个工作日内到原发证的公安机关消防机构备案”。根据《龙城国际广场房屋租赁合同》约定以及上述法律法规条例规定，龙城管理公司均应当向公安机关消防机构重新申请案涉租赁标的物二次消防设计审核和验收。龙城管理公司诉称案涉租赁标的物二次消防法定由邓维负责，龙城管理公司无法定义务，既不符合合同约定，亦不符合上述法律法规条例规定，一审法院不予确认。综上，龙城管理公司依合同约定或者依法律法规条例规定均构成根本违约。龙城管理公司诉请要求与邓维解除《龙城国际广场房屋租赁合同》，邓维无异议，一审法院予以支持。合同解除以后，依照法律规定，邓维应当向龙城管理公司返还案涉租赁标的物。客观上，经龙城管理公司申请，一审法院于2018年3月9日依法已经采取先予执行措施，腾空邓维租赁位于龙里县（建筑面积1525.42平方米）、Ｂ座二层24号部分商铺（建筑面积509.32平方米）交付龙城管理公司。关于邓维是否向龙城管理公司支付租金问题。邓维租赁案涉标的物用于经营百货商场，建筑面积合计2034.74平方米，不足10000平方米，无论根据相关法律法规条例规定或者合同约定，龙城管理公司均应当先完成二次消防法定和约定义务，才能将符合条件的案涉租赁标的物交付邓维使用。重审中，龙城管理公司、邓维均自认案涉租赁标的物二次消防经龙里县公安消防大队检查不合格，并自认自龙里县公安消防大队决定责令邓维停产停业至今一直未按法律规定和合同约定履行二次消防义务。根据法律规定和合同约定，邓维有权拒收未经二次消防合格的标的物，并可以不交纳租金。但事实上邓维已经实际接收并占用案涉租赁标的物进行营业，根据合同约定，邓维应当支付租金。租金标准按合同约定计算，起止日期应当结合实际情况综合确定。双方约定租金自2015年9月1日开始计算，邓维抗辩龙城管理公司在2015年4月1日才交付商铺，顺延10个月3天的免租期，交租日期自2016年3月5日开始计算，已预交6个月，即交租日期为2016年9月5日，但邓维未提供有效证据予以佐证，故邓维上述抗辩缺乏事实依据，一审法院不予采信。租金起算日期按合同约定自2015年9月1日开始计算。邓维自认于2016年12月15日撤场，其在撤场以后一直未积极行使权利依法解除双方签订《龙城国际广场房屋租赁合同》，也未依法及时将案涉租赁标的物返还龙城管理公司。龙城管理公司在发现邓维撤场当日就已经对邓维经营商铺进行上锁，且一直未依法完善案涉租赁标的物二次消防义务，客观上已经实际影响邓维正常营业，一审法院结合上述具体情况酌定租金截止至2016年12月31日。综上，邓维应向龙城管理公司支付租金具体金额计人民币662307元［71216元／月×12个月（自2015年9月1日至2016年8月31日）＋78337元／月×4个月（2016年9月1日至2016年12月31日）－邓维已实际支付6个月租金427296元］。关于邓维是否向龙城管理公司交纳市场培育期及装修期租金、违约金、律师费问题。2015年10月29日，龙里县公安消防大队以案涉租赁标的物场所未进行竣工消防备案，未经消防安全检查，擅自投入使用、营业，决定责令邓维停产停业，并处罚款17000元。重审中，龙城管理公司承认案涉租赁标的物二次消防经龙里县公安消防大队检查不合格，并承认自龙里县公安消防大队决定责令邓维停产停业至今一直未按法律规定和合同约定履行二次消防义务。根据法律规定和合同约定，龙城管理公司已构成根本违约，故龙城管理公司主张邓维支付市场培育期及装修期租金、违约金、律师费的诉讼请求无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。关于邓维向龙城管理公司交纳履约保证金200000元是否退还问题。龙城管理公司未举证证明邓维在租赁期间已经发生或者存在有破坏租赁标的物的主体结构，消防设施、拖欠物业管理费、水电费等违反合同的行为，故龙城管理公司主张邓维交纳的履约保证金200000元归龙城管理公司所有的诉讼请求无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。关于龙城管理公司是否赔偿邓维损失问题。邓维自认被龙里县公安消防大队责令停产停业后，仍偶尔偷偷营业，处于半开业状态。自称其经营的龙里县大聚惠百货商城因被人盗窃，心生恐惧，故于2016年12月15日撤场，但未提供有效证据予以证明其经营的龙里县大聚惠百货商城确实被人盗窃。综上，邓维反诉主张龙城管理公司赔偿其营业损失和撤场托运费用合计1083356.84元，因证据不足，一审法院不予支持。邓维撤场时，龙城管理公司确实安排员工阻止邓维撤场并上锁，导致邓维未及时撤走其经营的部分商品、配套物品及货架，商品类经评估价格计人民币56432元，配套物品及货架经评估价格计人民币345540元，损失合计人民币401972元。综合龙城管理公司存在根本违约的客观事实以及邓维主观方面确实存在怠于依法行使权利的过失，一审法院酌定由龙城管理公司按60％责任负担邓维损失计241183元（401972元×60％），由邓维按40％责任自行负担损失计160789元（401972元×60％）。关于罚款17000元由谁负担问题。邓维向龙里县公安消防大队交纳罚款17000元，是由于案涉租赁标的物场所未进行竣工消防备案，未经消防安全检查擅自投入使用、营业，龙城管理公司无论依合同约定或者依法律法规条例规定，均负有不可推卸的责任，邓维反诉主张由龙城管理公司负担，事实确凿，于法有据，一审法院予以支持。关于邓维抗辩诉讼时效问题，结合双方签订《龙城国际广场房屋租赁合同》第三条第2点关于租金支付方式约定，邓维应于2016年2月28日前15个工作日内交纳自2016年3月1日至2016年8月31日期间计6个月租金，龙城管理公司于2017年7月12日诉讼至一审法院，即龙城管理公司是在法律保护三年期限内诉讼，故邓维抗辩诉讼时效于法无据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国消防法》第十三条第三款、第十五条、第十八条第一款，《建设工程消防监督管理规定》第十三条，《贵州省消防条例》第十六条、第二十条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、解除原告（反诉被告）贵州龙城广场市场管理有限公司与被告（反诉原告）邓维签订的《龙城国际广场房屋租赁合同》，被告（反诉原告）邓维将其向原告（反诉被告）贵州龙城广场市场管理有限公司租赁的位于龙里县（建筑面积1525.42平方米）、Ｂ座二层24号部分商铺（建筑面积509.32平方米）腾空并返还原告（反诉被告）贵州龙城广场市场管理有限公司（腾空及返还已先予执行）；二、被告（反诉原告）邓维于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）贵州龙城广场市场管理有限公司支付商铺租金计人民币662307元；三、原告（反诉被告）贵州龙城广场市场管理有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）邓维返还租赁保证金计人民币200000元；四、原告（反诉被告）贵州龙城广场市场管理有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）邓维支付商品、配套物品及货架损失计人民币241183元、罚款计人民币17000元，共计人民币258183元；五、驳回原告（反诉被告）贵州龙城广场市场管理有限公司其他本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）邓维的其他反诉请求；［上述二、三、四项相抵后，由被告（反诉原告）邓维于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）贵州龙城广场市场管理有限公司支付人民币204124元］。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费计32876元，先予执行费计50元，反诉案件受理费计11909元，评估费计20000元，合计64835元，由原告（反诉被告）贵州龙城广场市场管理有限公司承担计31978元，由被告（反诉原告）邓维承担计32857元。 二审中，龙城管理公司提供了《义务百货区域布置图》，拟证实邓维开业延迟是其自身的原因造成，邓维质证认为该证据已过举证期，不予质证，展鸿物业公司和兴隆物业公司对此没有异议。经查，该证据均达不到其证明目的，本院对此不予采纳。邓维提交了两份视频资料和公证书，拟证明租赁标的物的交付时间是2015年4月1日，龙城管理公司质证不予认可，兴隆物业公司质证对其证明目的有异议，展鸿物业公司质证对此无异议。经查，该证据只能证明租赁商铺的开业时间，但不能证明租赁商铺的交付时间，对此证明目的本院不予采信。 本院经查对一审查明的事实予以确认。 本院认为，各方当事人对解除龙城管理公司和邓维签订的《龙城国际广场房屋租赁合同》，以及邓维将涉案租赁物腾空并返还（腾空及返还已先予执行）给龙城管理公司没有异议，本院对此予以确认。针对上诉人龙城管理公司、邓维的上诉主张，本案的争议焦点是：1、本案的责任如何认定，邓维未及时撤走的商品、配套物品及货架损失如何承担，龙城管理公司主张的违约责任以及邓维主张的营业损失、撤场托运费是否应当支持；2、交纳租金的起算时间和截止时间如何认定；3、履约保证金是否退还；4、本案租金给付的诉请是否过诉讼时效。 关于焦点一，1、从合同约定龙城管理公司的权利义务来看，龙城管理公司有义务对租赁标的物进行装修和完成二次消防相关工作，而至今龙城管理公司仍未取得消防二次验收合格证，对此龙城管理公司应当承担责任。2、在邓维撤场当日龙城管理公司就已经知道邓维撤场离开，但龙城管理公司并没有通过相关职能部门解决问题，而是对邓维的经营场地加锁，导致邓维经营的商品、配套物品及货架长时间滞留，造成一定的损失，对此龙城管理公司也应承担责任。3、根据法律规定和合同约定，邓维有权拒收未经二次消防合格的标的物，但事实上邓维已经实际接收、占用租赁物并进行营业，按照合同约定，邓维应当支付租金。且在2015年10月29日，邓维收到龙里县公安消防大队作出的《行政处罚决定书》时，就已经知道龙城管理公司还未完成标的物的二次消防义务，而其并未按照龙里县公安消防大队的要求停业整顿，积极向龙城管理公司主张由此影响经营而产生的损失，而是偷偷继续营业，任事态继续扩大，对此邓维应当承担责任。4、邓维自行撤场后，在明知其经营场地被龙城管理公司上锁，也未通过相关职能部门解决，仍然放任其经营的商品、配套物品及货架长时间被滞留而产生损失，对此邓维也应承担责任。一审法院根据本案的事实认定龙城管理公司未完成二次消防验收，构成根本性违约，由此认定龙城管理公司承担60%的责任，邓维承担40%的责任，即龙城管理公司承担主要责任，邓维承担次要责任，并无不当，本院予以确认。龙城管理公司主张合同约定的消防指的是“一次消防”，二次消防验收责任主体为邓维，一审判决对案涉商铺上锁的问题认定错误，无事实依据，本院不予支持。一审法院认定邓维向龙里县公安消防大队交纳的罚款17000元，由龙城管理公司承担符合本院的实际，本院予以确认。 对于邓维未及时撤走的商品、配套物品及货架的问题。结合焦点一阐述的问题，同时考虑到未及时撤走的商品、配套物品及货架长期存放在租赁物内，租赁物长期未能正常使用等因素，本院酌定龙城管理公司赔偿邓维24万元，商品、配套物品及货架的残值归龙城管理公司所有，由龙城管理公司自行处分。龙城管理公司认为其不应向邓维支付未及时撤走的商品、配套物品及货架损失费，以及邓维主张未及时撤走的商品、配套物品及货架损失费全部由龙城管理公司承担的理由，不符合本案的实际，本院均不予采纳。一审法院仅按照双方的责任大小对此进行分担，未考虑到商品、配套物品及货架的残值问题，一审法院对此处理不妥，本院予以纠正。 关于龙城管理公司主张的违约金以及邓维主张营业损失、撤场托运费的问题。鉴于双方存在焦点一阐述的情况，本院认为一审法院认定龙城管理公司构成根本违约，以及邓维提供的证据不足，对龙城管理公司主张的违约金和邓维主张的营业损失、撤场托运费的主张不予支持，并无错误，故本院对此主张亦不予支持。 关于焦点二，根据合同约定，案涉租金应该从2015年9月1日起开始计算并收取。双方均认可2016年12月15日邓维撤场离开,此时，邓维以实际行为表明其此时已不再租用租赁物，鉴于双方存在焦点一阐述的情况，本院认定租金应计算至2016年12月15日。邓维应向龙城管理公司支付租金具体金额为700212元[71216元/月×12个月（2015年9月1日至2016年8月31日）+78337元/月×3个月（2016年9月1日至2016年11月30日）+78337元/月÷31天×15天（2016年12月1日至2016年12月15日）－邓维已实际支付6个月租金427296元]。一审法院认定租金截止至2016年12月31日不妥，本院予以纠正。龙城管理公司主张租金应计算至一审法院先予执行时，因其存在根本性违约，故该主张本院不予支持。邓维主张租金截止时间为2016年12月15日的理由本院予以采纳。关于邓维提出其已完成了举证义务证实租金起算日为2016年2月5日，在龙城管理公司未交付合格的租赁物前，无权向其索要租金的主张。首先，其提供的证据不能充分证实租金起算日为2016年2月5日；其次，正如焦点一所阐述，在龙城管理公司未取得消防二次验收合格证的情况下，邓维仍然与龙城管理公司签订租赁合同并支付半年的租金，实际使用租赁物，在消防部门因为消防问题出具处罚单时，其仍继续私自营业直至撤离，故邓维的上述主张本院不予支持。 关于焦点三，龙城管理公司未举证证明邓维在租赁期间已经发生或者存在有破坏租赁标的物的主体结构，消防设施、拖欠物业管理费、水电费等违反合同的行为。龙城管理公司主张邓维拖欠租金长达30天以上，其不应向邓维退还履约保证金。龙城管理公司未完成案涉租赁标的物二次消防义务，客观上已经实际影响邓维正常营业，龙城管理公司未举证证实邓维拖欠租金的原因与其未完成案涉租赁标的物二次消防义务无关，故，龙城管理公司的该主张本院不予采纳。 关于焦点四，结合双方合同的约定，和邓维已实际交付租金的情况来看，邓维应于2016年2月28日前15个工作日内交纳自2016年3月1日至2016年8月31日期间共6个月的租金。本案双方均认可在邓维于2016年12月15日撤场离开后，双方均就本案的纠纷进行过协商，而龙城管理公司于2017年7月12日诉讼至一审法院，故邓维主张本案租金给付的诉请过诉讼时效于法无据，本院不予采信。 关于龙城管理公司认为一审法院受理邓维的反诉程序违法因无法律依据本院不予采信。 综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省龙里县人民法院（2019）黔2730民初1315号民事判决第一、三项； 二、撤销贵州省龙里县人民法院（2019）黔2730民初1315号民事判决第二、四、五、六项； 三、邓维于本判决生效之日起10日内向贵州龙城广场市场管理有限公司支付商铺租金700212元； 四、贵州龙城广场市场管理有限公司于本判决生效之日起10日内向邓维支付邓维未及时撤走的商品、配套物品及货架损失240000元，罚款17000元，共计257000元，邓维未及时撤走的商品、配套物品及货架归贵州龙城广场市场管理有限公司所有，由贵州龙城广场市场管理有限公司自行处分； 五、驳回贵州龙城广场市场管理有限公司其他本诉请求； 六、驳回邓维的其他反诉请求。 （上述给付判项相抵后，由邓维于本判决生效之日起10日内向贵州龙城广场市场管理有限公司支付443212元）。 如果义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费计32876元，先予执行费计50元，反诉案件受理费计11909元，评估费计20000元，合计64835元，贵州龙城广场市场管理有限公司承担38901元，邓维承担25934元；二审案件受理费，贵州龙城广场市场管理有限公司缴纳44785元，邓维缴纳13005元，共计57790元，贵州龙城广场市场管理有限公司承担34932元，邓维承担22858元。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 李颖敏 审判员 王 锦 二〇二〇年七月二十四日 法官助理陈艳 书记员杨墨