云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1844号上诉人（原审原告）：刘兴菊，女，汉族，1958年12月13日生，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：李明、廖官平，云南泽典律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：李明芮，男，汉族，1987年3月27日生，原住宣威市，现住日本。委托诉讼代理人：王志华，女，汉族，1960年10月4日生，住云南省昆明市西山区，系李明芮之母，特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：李加友，男，汉族，1959年10月10日生，住宣威市，系李明芮之父。（未到庭）被上诉人（原审第三人）：曲靖市麒麟区安邦房产服务部，住所地曲靖市麒麟区临江花园**。统一社会信用代码:92530302MA6KJRFRXW经营者：郑强。1976年10月10日生，汉族，初中文化，曲靖市驰宏公司工人，现住。委托诉讼代理人：赵桂英，女，汉族，1952年12月20日生，住曲靖市麒麟区临江花园**。系曲靖市麒麟区安邦房产服务部员工，特别授权代理。上诉人刘兴菊因与上诉人李明芮，被上诉人李加友、曲靖市麒麟区安邦房产服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初136号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月29日立案后依法组成合议庭，于2020年7月21日公开开庭进行了审理，上诉人刘兴菊及其委托诉讼代理人廖官平，上诉人李明芮的委托诉讼代理人王志华，被上诉人曲靖市麒麟区安邦房产服务部的委托诉讼代理人赵桂英到庭参加诉讼，被上诉人李加友经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人刘兴菊上诉请求：1、请求依法撤销麒麟区人民法院作出的（2020）云0302民初136号民事判决，并依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费用均由李明芮承担。事实及理由：一审法院认定的基础事实错误，事实认定与裁判结果相悖。《房屋买卖合同》即已成立并生效，且对违约责任有明确约定，而李明芮未在约定时间配合上诉人办理产权过户手续，至今仍不配合上诉人办理过户手续，该合同对双方具有约束力，李明芮身在国外并不能成为消极履约的合理抗辩。导致诉争房屋不能按约过户的过错在于李明芮，李明芮2018年9月回国后因手续不全，不能办理公证，而草草返回日本，一直拖延至今，拒不配合办理产权过户手续。一审法院认为上诉人对不能办理产权过户手续存在“一定责任”就否定了上诉人主张的全部违约金诉请不合理。一审法院认定上诉人主张的“居间服务费”系居间服务合同关系，与本案不属同一法律关系而否定上诉人的请求实属对本案的基础事实和请求权基础的理解错误。上诉人对“居间服务费”的请求基础公依赖于存在且有效的条款约定，而不是法律关系的恰当与否。上诉人李明芮辩称：李明芮本人没有签过任何协议，没有委托任何人卖房子，请求二审判令协议无效，另对合同进行笔迹鉴定，李明芮本人是没有签过字。李明芮没有说过卖房子，没有卖房子的意思表示。被上诉人曲靖市麒麟区安邦房产服务部辩称：当时是李加友到我们那说房子要卖，他说他要卖他买给他儿子的房子，我认为李加友是有权利卖的。上诉人李明芮上诉请求：1、请求曲靖市中级人民法院撤销曲靖市麒麟区法院作出的（2020）云0302民初136号判决，将本案发回重审或依法改判，驳回一审原告的全部诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由，一审认定事实不清，证据不足。刘兴菊提交的证据材料清单中既没有上诉人出具的授权委托书，也没有能够证明上诉人事后追认的任何证据，不能证实李明芮追认了《房屋买卖合同》，一审刘兴菊出具的《承诺书》，是李加友开具给刘兴菊的，没有李明芮的签字，不能证明上诉人对《房屋买卖合同》进行了追认。李加友本身系无权代理，其在一审审理过程中陈述李明芮已知晓并追认不具备真实性。李明芮对无权代理人李加友代理其与刘兴菊签订《房屋买卖合同》的行为未作表示，应当视为拒绝追认。根据《民法总则》第一百七十一条的规定，一审法院认为李明芮对无代理人李加友的行为进行追认无法律依据。上诉人刘兴菊辩称：我方收到的上诉状没有签名按印。针对上诉，李明芮与刘兴菊、安邦房地产三方签订的买卖合同是合法有效的，李加友代理其儿子李明芮签订合同的行为是经过有效的授权委托的，即便当时在形式上的授权手续不完备，但是第三人安邦房产和李加友在9月李明芮回国后办理公正委托的行为足以证明李明芮是明知的，也是在履行合同义务的，即便现在委托方和受托方因为一些原因不认可授权的事实，但是李加友的行为符合代理行为，李明芮已经履行合同约定的房产过户义务并应承担合同约定的违约责任。被上诉人曲靖市麒麟区安邦房产服务部辩称：不可能不知道，他们都是一家人，父母是儿子表率，要卖房子肯定是应该告诉儿子，9月15日我跟李加友打电话，他说儿子回来了，但是时间短，我就说那我上昆明，9月16我就上昆明，17号我们就去办理了，当时证件不齐，就让他去拿户口册，他人去了一直没有回来。当时我们在宝善街他还说如果现在过不了户，以后过户，过户费涨了他承担过户费。被上诉人李加友未答辩。上诉人刘兴菊向一审法院起诉请求：1.判令被告李明芮依约履行《房屋买卖合同》义务，协助原告办理房屋所有权证过户手续；2.判令被告李明芮向原告支付违约金65200元、中介服务费6500元，合计71700元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，第三人李加友与被告李明芮系父子关系。坐落于曲靖市（临江花园）二组团12幢第11层1-1104号房屋属被告李明芮单独所有。2018年7月4日，李加友以李明芮（甲方）的名义与原告刘兴菊（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同居间方（丙方）为服务部。合同约定：甲方将上述房屋出售给乙方，房屋产权面积为94.71㎡，不动产权证号为云（2018）曲靖市不动产权第××号，成交价32.6万元，不含税费；过户涉及到的税费由乙方缴纳；双方约定在2018年12月30日前办理《房屋所有权证》过户手续，并委托服务部协助办理；若甲方实在来不了可做特殊处理，于2018年春节前办理过户手续；乙方已支付甲方30万元，余款2.6万元于过户之日付清；合同签订完毕，丙方向乙方收取佣金6500元，如因买卖双方的原因未能完成过户，交易佣金无需退还，丙方原因除外；除不可抗力因素外，甲乙双方不可悔约，如任何一方违约，必须赔偿守约方房价20%的违约金并支付丙方的中介服务费；其他约定……。原告于合同签订当日支付30万元给李加友，李加友给原告出具了收条，并出具承诺书，承诺书主要内容为：因李明芮在日本工作，无时间回家，委托其代签合同，今后由李明芮来办理过户手续，或委托其办理，全力在2018年内办理完毕。第三人收取了原告中介服务费6500元，向原告出具了收据。李加友于当日将不动产权证和税务发票交原告保管，并将该房屋移交给原告管理使用。后因被告李明芮未及时回国，该房屋产权过户手续未能办理。2018年9月，李明芮曾短暂回国，欲将房屋过户手续委托其父李加友办理，因手续不完备，未能办理。李加友于2018年9月17日再次出具说明（实为承诺书）给原告，表示尽量在2018年办理过户手续，若过了2018年，以后办理过户手续的费用与2018年相比有增加的费用，由李加友承担。后该房屋过户手续一直未能办理，原告遂向本院起诉，提出如前诉请。一审法院认为，第三人李加友以被告李明芮名义与原告刘兴菊于2018年7月4日就被告名下单独所有的房屋签订《房屋买卖合同》,并已经实际履行了该合同的大部分约定，虽未办理房屋产权过户手续，但房屋已交付刘兴菊管理使用。根据本案查明的事实，被告本人虽未在《房屋买卖合同》上签字，但其对第三人李加友出售该房屋是明知的，即使当时不知，在其知道后亦未提出异议，第三人李加友的上述行为，也得到了被告的追认，仅是由于在委托第三人办理过户时，因手续不全，未能完成。因此，原、被告及第三人签订的上述《房屋买卖合同》，未违反法律、法规强制性规定，应属有效，当事人应严格按照合同约定履行各自的义务，被告应当协助原告办理房屋所有权证过户手续，原告应当支付被告下欠房屋价款。按照合同约定，房屋产权过户所涉税费等相关费用应由原告刘兴菊承担。原告在签订《房屋买卖合同》时，明知其买受的房屋系被告李明芮所有，第三人李加友出卖该房屋时未持有房屋所有权人出具的相关手续，导致该房屋未能顺利办理产权过户手续，自身也有一定责任，故对原告主张的违约金65200元，不予支持。原告交纳给第三人服务部居间服务费系基于与服务部之间存在居间服务合同关系,与本案不属同一法律关系，对原告要求被告支付居间服务费的请求,不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：1、被告李明芮于本判决生效后90日内协助原告刘兴菊将坐落于曲靖市（临江花园）二组团12幢第11层1-1104号房屋（不动产权证号：云（2018）曲靖市不动产权第××号）变更登记在原告刘兴菊名下，税费等办证所需费用由原告刘兴菊承担；2、驳回原告刘兴菊的其他诉讼请求；2、案件受理费1592元（原告已预交），由原告刘兴菊负担796元，由被告李明芮承担796元，于执行时一并支付。二审中，上诉人刘兴菊、李明芮与被上诉人李加友、曲靖市麒麟区安邦房产服务部未向本院提交证据。经二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确定。本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人李加友是否有权代理上诉人李明芮出售案涉房屋，事后是否得到了上诉人李明芮的追认；2、上诉人李明芮是否违约，是否应当向上诉人刘兴菊承担违约责任。关于焦点1，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”的规定，2018年7月4日，被上诉人李加友在与上诉人刘兴菊签订《房屋买卖合同》时，无证据证实被上诉人确实得到了上诉人李明芮的授权，双方所签订的《房屋买卖合同》处于效力待定的状态；2018年9月17日，上诉人李明芮从日本回国，并与被上诉人李加友、被上诉人曲靖市麒麟区安邦房产服务部的工作人员赵桂英到昆明办理关于委托被上诉人李加友处理房屋过户的公证手续，但因上诉人李明芮未能出示其的婚姻证明而未能办理相关的公证手续。通过上诉人李明芮的以上行为，说明上诉人李明芮已经知晓被上诉人李加友在与上诉人刘兴菊签订了《房屋买卖合同》，以及合同的相关内容，而对此上诉人李明芮未提出异议，且到公证部门办理相关房屋过户的公证手续，说明上诉人李明芮对被上诉人李加友代理行为的追认，该追认行为对上诉人李明芮产生法律效力，使被上诉人李加友与上诉人刘兴菊签订《房屋买卖合同》对上诉人李明芮和上诉人刘兴菊产生法律约束力，双方应当按照合同的约定履行合同义务。在本案二审中，上诉人李明芮引用《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第二款：”相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”的规定，认为上诉人未追认被上诉人李加友的行为，是上诉人李明芮理解法律有误，本条适用的前提是上诉人刘兴菊向上诉人李明芮发出了催告通知，而本案中无证据证明上诉人刘兴菊向上诉人李明芮发出过通知，不能适用该条款认定上诉人李明芮未追认本案的代理行为。综上所述，上诉人上诉主张其未追认《房屋买卖合同》的理由不能成立，本院不予支持。关于焦点2，《房屋买卖合同》有效成立，双方合同中约定，“在2018年12月30日前办理《房屋所有权证》过户手续，并委托服务部协助办理；一方逾期7日无正当理由不来办理过户手续的视为违约，若李明芮实在来不了可做特殊处理，于2018年春节前办理过户手续；除不可抗力因素外，双方不可悔约，如任何一方违约，违约方必须赔偿守约方房价的20%作为违约金并支付被上诉人曲靖市麒麟区安邦房产服务部的中介费。”该约定对上诉人刘兴菊和上诉人李明芮具有法律约束力，而上诉人李明芮在约定的最后期限内（春节前）未能协助办理过户手续，存在违约情形，应当按合同的约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，由上诉人李明芮向上诉人刘兴菊支付违约金65200元（32.6万元房款×20%）；由于《房屋买卖合同》有效成立，《房屋买卖合同》中的中介服务条款也有效成立，对上诉人刘兴菊、李明芮，被上诉人曲靖市麒麟区安邦房产服务部具有法律约束力，上诉人刘兴菊已经按约向被上诉人曲靖市麒麟区安邦房产服务部支付了中介服务费6500元，合同履行过程中上诉人李明芮违约，应当向上诉人刘兴菊支付中介服务费6500元。一审判决不支付违约金和中介服务费不符合双方的约定和法律的规定，本院二审予以改判。综上所述，上诉人李明芮的上诉请求不能成立，本院不予支持；上诉人刘兴菊的上诉请求成立，本院二审予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初136号判决第一项，即“李明芮于本判决生效后90日内协助刘兴菊将坐落于曲靖市（临江花园）二组团12幢第11层1-1104号房屋（不动产权证号：云（2018）曲靖市不动产权第××号）变更登记在刘兴菊名下，税费等办证所需费用由刘兴菊承担；”二、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初136号判决第二项，即“驳回刘兴菊的其他诉讼请求。”三、李明芮于本判决生效后10日内，支付刘兴菊违约金65200元及中介服务费6500元，共计71700元。一审案件受理费1592元由李明芮负担，二审案件受理费1592元由李明芮负担（李明芮已预交，刘兴菊预交的1592元退还）本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  敖显外审判员  时劲松二〇二〇年七月二十八日书记员  阮靖涵