广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初28954号原告：叶秋阳，男，1983年9月15日出生，汉族，住广东省东莞市**************巷3号之一，公民身份号码：441************039。委托代理人：叶翠儿，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托代理人：李颖琪，广东广信君达（东莞）律师事务所实习律师。被告：黄汉章，男，1969年12月5日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码：442************075。委托代理人：黄振中，广东海联泰达律师事务所律师。第三人：陈善道，男，1971年11月17日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码：441************232。第三人：孔福英，女，1969年9月19日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码：442************229。原告叶秋阳诉被告黄汉章，第三人陈善道、孔福英案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告叶秋阳及其委托代理人叶翠儿、李颖琪，被告黄汉章的委托代理人黄振中到庭参加诉讼。第三人陈善道、孔福英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶秋阳向本院提出诉讼请求：一、解除对位于广东省东莞市*********[土地证号：东府集用（2005）第19000901019**、房产证号：粤房地产证字第**]房屋的查封措施；二、确认位于广东省东莞市*********[土土地证号：东府集用（2005）第19000901019**、产证号：粤房地产证字：粤房地产证字第**有；三、本案诉讼费用全部由被告负担。事实及理由如下：2012年9月，原告与陈善道订立协议，双方约定陈善道将其所有的位于东莞市*********[土地土地证号：东府集用（2005）第19000901019**、证号：粤房地产证字第C33328：粤房地产证字第**总价款为人民币170万元，陈善道无偿配合原告办理房屋、土地的过户手续。原告已经按照约定向陈善道支付转让款170万元，陈善道于2012年11月3日确认收到全部转让款。陈善道于2012年10月将案涉房屋交付给原告使用，案涉房屋一直由原告占有并出租给案外人使用，原告收取租金。后，原告办理了案涉房屋的集体使用权证的变更登记手续，土地产权证号为东府集用（2005）第1900090101907号。原告一直催促陈善道协助办理案涉房屋的房产证变更手续，但是一直未能联系陈善道，导致未能办理变更手续。被告黄汉章系案号为（2016）粤1971民初25765号案件的原告，在执行程序中作为申请执行人向东莞市第一人民法院申请对原告所有的位于东莞市*********[土地证土地证号：东府集用（2005）第19000901019**、号：粤房地产证字第C3332895号]房产强：粤房地产证字第**异议，法院于2019年8月21日作出（2019）粤1971执异313号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告已与陈善道签订书面协议，并全额支付完毕全部房屋转让款，且原告已合法占有该不动产，又非因原告的原因导致未能办理过户登记，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告享有足以排除强制执行的权益。法院认为原告因资金困难暂无经济能力支付办理房产证变更所需支付的相关税费导致房屋的房产变更手续未完成办理，在对案涉房屋未办理过户登记存在过错，属于认定事实错误，未办理房产变更手续的主要原因是陈善道未协助原告。为维护原告的合法利益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告黄汉章答辩称，其意见与（2019）粤1971执异313号执行裁定书查明的事实、理由一致。经本院合法传唤，第三人陈善道、孔福英未到庭参加诉讼，亦未向本院提供任何书面意见或证据。经审理查明，本院在执行（2016）粤1971执18362号案过程中，于2016年12月27日查封了陈善道名下位于东莞市******的房屋（以下简称“案涉房屋”），案涉房屋的房产证号为C3332895。2018年1月28日，本院执行部门将案涉房屋移送（2018）粤1971执4072号案件统一处理财产续封、解封和变价、分配等后续工作。叶秋阳于2019年向本院提出执行异议，请求停止对上述房屋的执行并解除相应查封措施。本院于2019年8月21日作出（2019）粤1971执异313号执行裁定，裁定驳回叶秋阳的异议请求。叶秋阳不服该异议裁定，遂向本院提起本案诉讼。原告叶秋阳主张其于2012年9月7日与陈善道签订收据，该收据实质上具备了房屋买卖合同的相关内容，并就房屋的地理位置、转让价款等情况进行了约定。其中一份手写的收据显示，陈善道收到叶秋阳30万元用于购买东莞市*******屋及土地款订金，详细地号为东府集用（2005）第1900090101907号，房屋及土地总价为170万元；卖方处签有“陈善道”字样的签名，买方处签有“叶秋阳”字样的签名，见证人处签有“丁润朋”字样的签名，日期处签有“2012年9月7日”；收据空白处手写有“2012年9月17日付陈善道第二期买房款70万元”、“所有款项于2012年11月3日由叶秋阳付齐给陈善道”。另一份手写收据显示，陈善道收到叶秋阳50万元用于购买东府集用（2005）第1900090101907号土地款及房屋款第三期款，余下20万元在2012年10月31日前付齐，2012年10月份后房屋的租金由叶秋阳收取；卖方处签有“陈善道”字样的签名，买方处签有“叶秋阳”字样的签名，见证人处签有“丁润朋”字样的签名，日期处签有“2012年9月29日”。关于收据所涉的转让价款，原告叶秋阳主张支付情况如下：2012年9月7日，原告妻子翟映红向陈善道转账25万元，同时原告本人及妻子现金给付陈善道5万元；2012年9月17日，原告本人的账户向陈善道转账70万元；2012年9月29日，原告本人的账户向陈善道转账30万元，原告妻子的账户向陈善道转账19.7万元，同时原告本人及妻子现金交付陈善道3000元；2012年10月，原告本人及妻子向陈善道指定的收款方叶润昌现金给付20万元。庭审中，原告确认其与叶润昌是堂兄弟，陈善道向叶润昌借了款，故原告按陈善道的指示代陈善道向叶润昌偿还相关借款，并当庭提交叶润昌出具的情况说明。该情况说明显示，陈善道尚欠叶润昌款项未还，叶润昌尚欠叶秋阳借款，叶秋阳、陈善道、叶润昌约定由叶秋阳代陈善道向叶润昌支付欠款20万元，该款项直接在叶润昌与叶秋阳的借款中予以扣减。原告提交的个人业务凭证显示，翟映红尾号为5858的账户于2012年9月7日向陈善道尾号为0375的账户转账25万元，叶秋阳尾号为3699的账户于2012年9月17日向陈善道尾号为4679的账户转账70万元，叶秋阳尾号为3699的账户于2012年9月29日向陈善道尾号为0375的账户转账30万元，翟映红尾号为5858的账户于2012年9月29日向陈善道尾号为0375的账户转账19.7万元。关于案涉房屋的交付情况，原告叶秋阳主张案涉房屋于2012年10月已交付其占有使用，对外出租收取租金，并提供铺位租用合同书、租赁合同、房屋租赁合同、协议、收款收据、收据、储蓄对账单、微信转账记录截图等予以佐证。铺位租用合同书显示，陈善道、邓金玉于2012年6月2日就位于道滘南城东豪新村一巷2号临街铺位租赁事宜签订合同，约定租赁期为2012年6月1日至2013年5月31日，租金每月1500元。租赁合同显示，叶秋阳、杨成业于2014年8月1日就东莞市道滘*豪**一巷2号**租赁事宜签订合同，约定租赁期为2014年8月1日至2016年7月31日，租金每月1500元。房屋租赁合同显示，叶秋阳、蒋荣辉于2013年4月1日就道滘南城东豪村二巷八号二至六屋租赁事宜签订合同，约定租赁期为2013年4月1日至2016年3月31日，租金每月6600元；叶秋阳、何志明于2015年4月1日就道滘南城东豪村二巷八号二至六屋租赁事宜签订合同，约定租赁期为2015年4月1日至2017年3月31日，租金每月6600元。收款收据显示，2012年4月至9月的收据金额均为6000元，填票人处均签有“陈”或“道”，2012年10月后的收据填票人处均签有“叶秋阳”。储蓄对账单显示，叶秋阳的账户自2013年4月开始有水电费的支出。原告叶秋阳主张其曾到道滘房管部门要求办理过户，房管部门表示需陈善道一起到场，叶秋阳曾多次打电话联系陈善道要求办理过户。另，（2019）粤1971执异313号执行裁定第二页案外人称处记载有：“……后因案外人叶秋阳有资金困难暂无经济能力支付办理房产证变更所需支付的相关税费以及未能及时联系上被执行人陈善道，导致该房屋的房产证变更手续未完成办理……”就此，庭审中原告解释称，当时原告没有聘请律师，不清楚如何表述相关事实，实际上原告是办理土地证前资金困难，但在办理土地证后已经筹集到资金，但因无法联系陈善道而未能办理房产证的过户；按照东莞当时的房屋过户流程，必须先办理土地证的过户，然后才能办理房产证的过户。再，房地产权证、集体土地使用证显示，案涉房屋的权属人为陈善道，房屋用途为住宅，房屋所有权来源为2001年新建，登记日期为2005年8月1日，土地性质为集体，土地使用权证为东府集用（2005）第1900090101907号，东府集用（2005）第1900090101907号土地使用权人于2014年9月4日由陈善道变更为叶秋阳，案涉房屋曾办理抵押权登记，抵押权期限为2007年7月10日至2017年6月29日，该抵押权于2012年10月23日被注销登记。以上事实，有原告叶秋阳提交的房屋登记信息查询结果、（2016）粤1971执18362号执行裁定、统一处理通知书、（2018）粤1971执4072号执行裁定、（2019）粤1971执异313号执行裁定、收据、个人业务凭证、铺位租用合同书、租赁合同、房屋租赁合同、协议、收款收据、收据、储蓄对账单、微信转账记录截图、集体土地使用权证、房地产权证、土地登记资料查询结果、情况说明，以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。第三人陈善道、孔福英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提供任何书面意见或证据，由此产生的不利后果由其自行承担。本案争议焦点在于原告叶秋阳提交的证据是否足以证明其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权变动的原则是登记生效主义，通常情况下登记人为权利人。本案中，案涉房屋并非登记在原告名下，原告所提交的证据亦未能反映出案涉房屋存在《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条中可享有不动产物权的情形，故对原告要求确认案涉房屋归其所有的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告叶秋阳应就其签订了合法有效的买卖合同、支付了相应对价、案涉房屋在查封前已经交付、对未办理过户不存在过错的事实承担相应的举证责任。本案中，本院逐步作如下分析：（一）叶秋阳与陈善道是否签订合法有效的买卖合同被告黄汉章对原告叶秋阳提交的2012年9月7日手写收据的真实性不予确认，但其未就上述证据向本院申请鉴定或者提交相应证据予以反驳。从支付价款凭证、租赁合同、集体土地使用权证等材料亦反映出收据的实际履行情况，故本院对该手写收据予以确认。该收据具备了房屋买卖合同的必备要件，买卖双方、标的房屋的指向、价款的约定均较为清晰，故对叶秋阳与陈善道在本院实施查封措施之前已签订合法有效的买卖合同，合同价款为170万元的事实，本院予以确认。（二）案涉房屋在法院查封前是否已交付原告提交的铺位租用合同书、租赁合同、房屋租赁合同、协议、收款收据、收据、储蓄对账单、微信转账记录截图、集体土地使用权证等证据，已形成较为完整的证据链，足以反映案涉房屋在2016年12月27日查封前已交付原告实际使用。（三）叶秋阳是否已按合同约定支付价款原告主张案涉房屋的价款有144.7万元通过银行转账方式支付，有5.3万元现金给付陈善道，有20万元通过抵债形式向陈善道指定的收款方叶润昌支付。关于通过银行转账方式支付的144.7万元价款，有个人业务凭证予以佐证，关于现金及抵债形式支付的价款，有收据、情况说明予以佐证。结合案涉房屋所涉土地使用权的变更情况、案涉房屋的交付等合同履行情况，本院认为原告提交的证据已形成较为完整的证据链，足以反映案涉房屋的价款已全部支付完毕。（四）叶秋阳对未办理过户是否存在过错综合本案房屋买卖合同的履行情况，本院认为原告对案涉房屋未办理过户登记不存在过错。从另一方面考虑，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”本案中存在房屋所有权与土地使用权分别登记的情形，参照上述规定可见，土地使用权处分时地上房屋等建筑物及附着物一并处分。原告于2014年9月4日已取得案涉房屋所涉土地使用权，该土地使用权的转让发生在我院查封案涉房屋前。从实践上考虑，如将房屋所有权与相应的土地使用权分别确认属于不同当事人，当事人亦很难进行处置。综上，原告提交的证据足以证明其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于原告诉请停止案涉房屋相关执行措施的请求，合法有据，本院予以支持。根据上文所引用的法条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条，判决如下：一、不得执行位于东莞市******的房屋（房产证号：C33328**）；二、驳回原告叶秋阳的其他诉讼请求。本案受理费9500元（原告叶秋阳已预交），由第三人陈善道、孔福英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  莫 然审 判 员  杨长青人民陪审员  黄桂荣二〇二〇年七月七日法官 助理  谢嘉欣书 记 员  梁梓杨附相关法律法规：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。