重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初2689号 原告：李君，女，1984年10月6日出生，汉族，重庆市农村商业银行江北总行职工，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：李光碧（李君之姑妈），女，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 被告：重庆华英达商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道**，统一社会信用代码91500106622014650H。 诉讼代表人：冯志，该公司破产管理人重庆学苑律师事务所的负责人。 委托诉讼代理人：熊港渝，重庆学苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏，重庆学苑律师事务所实习律师。 第三人：富滇银行股份有限公司重庆分行，，住所地重庆市渝**龙山街道龙华大道**北辰花园**统一社会信用代码91500112569942895E。 诉讼代表人：张忠林，富滇银行股份有限公司重庆分行行长。 委托诉讼代理人：蒋官宝，中豪律师事务所律师。 原告李君与被告重庆华英达商业管理有限公司（以下简称华英达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告李君的委托诉讼代理人李光碧，被告华英达公司的委托诉讼代理人冯静辉到庭参加诉讼。随后，华英达公司于2020年1月20日向重庆市第五中级人民法院提出破产重整申请。重庆市第五中级人民法院经审查后认为，华英达公司的破产重整申请由重庆市南岸区人民法院审查更为适宜。为此，重庆市第五中级人民法院经重庆市高级人民法院批准后，于（2020）渝05破申46号民事裁定，将案件交由重庆市南岸区人民法院审查。2020年3月12日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破申2号民事裁定书，裁定：受理华英达公司的重整申请。2020年3月26日，本院作出（2019）渝0106民初2689号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。2020年4月7日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破6号决定书，指定重庆学苑律师事务所担任华英达公司管理人。本案恢复诉讼后，本院根据原告李君的申请，依法追加富滇银行股份有限公司重庆分行（以下简称富滇银行重庆分行）为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告李君的委托诉讼代理人李光碧，被告华英达公司的委托诉讼代理人张鹏、熊港渝，第三人富滇银行重庆分行的委托诉讼代理人蒋官宝到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解8个月。本案现已审理终结。 原告李君向本院提出诉讼请求：1、被告及第三人立即注销重庆市沙坪坝区房屋的抵押登记。2、判令被告将重庆市沙坪坝区房屋过户登记至原告名下。本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年12月3日，原告李君与被告签订了《[金阳.牛津街]认购书》，约定房价款775510元，签订认购书时支付定金100000元，原告于2017年12月7日付清尾款675510元，2018年6月30日前办理过户登记，七日内付清尾款。原告当即支付100000元定金。但被告至今没有按照认购书约定如期办理过户登记。原告多次要求被告办理过户登记，被告均以各种理由推脱。后经原告查询得知，在签订认购协议前，涉案房屋已经被抵押给第三人。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告华英达公司辩称，被告现已进入破产重整程序，因涉案房屋登记在被告名下系被告的财产，原告要求过户的诉讼请求是对财产的个别处置，有违《破产法》第16条禁止个别清偿的法律规定。 第三人富滇银行重庆分行陈述，原告要求被告将重庆市沙坪坝区房屋办理过户登记在原告名下，没有事实基础和法律依据。贵院依法应当释明告知原告变更诉讼请求，若原告不同意变更诉讼请求，请求贵院依法驳回原告该项诉讼请求。因为该案涉房屋在原告与被告签署买卖合同之前，就已经依法抵押登记在第三人富滇银行重庆分行名下，该抵押权合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”以及《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”在抵押债务未清偿的情况下，该涉案房屋不具备办理转让过户登记的条件和基础。 本院经审理认定事实如下： 2017年11月27日，被告华英达公司（甲方）与原告李君（乙方）签订了《[金阳.牛津街]认购书》一份，约定：乙方认购物业，建筑面积100.53平方米，甲、乙双方一致同意，乙方认购本物业时，一次性成交价775510元。本《认购书》签订同时，乙方须支付定金100000元，该定金作为乙方认购本物业，并签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）的担保，在甲、乙双方签订《买卖合同》时自动转入房款。该房屋认购后七日内需付清全款775510元，其中房款502650元，装修费272860元。甲方约定签订《重庆市商品房买卖合同》时间为2018年6月30日，同时按《买卖合同》的约定交纳房款及其他相关费用，乙方明已知晓所认购物业尚处于抵押状态，甲方已经抵押权人书面同意对外销售，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。乙方应当于签订《买卖合同》的同时与甲方指定的物业管理公司签订《物管协议》。违约责任:乙方如未在认购后七日内付清上述物业房屋全款的，则甲方有权没收定金，该物业另售。原、被告在认购书中还对联络方式等进行约定。认购书尾部，原告李君在乙方处签名捺印，被告华英达公司在甲方处盖章。 原告李君分别于2017年11月27日、2017年12月2日向被告华英达公司或者其指定账户支付了定金100000元、房款402650元，装修费272860元，合计775510元。认购书签订后，原、被告现仍未签订《重庆市商品房买卖合同》。 2018年2月10日，原告李君与被告华英达公司签订收楼书，约定双方确认自2018年2月10日起，涉案房屋由华英达公司交付给李君，李君确认收到华英达公司发放的《新建商品房屋使用说明书》、《新建商品房屋质量保证书》。同日，李君还与案外人重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司牛津街管理处签订了《前期物业管理服务协议》，约定由重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司牛津街管理处对涉案房屋提供前期物业管理服务等。 另查明，2017年2月28日，被告华英达公司将包含涉案房屋在内的多套房屋办理抵押登记，抵押权人为第三人富滇银行重庆分行，不动产登记证明证号为渝（2017）沙坪坝区不动产证明第00015***7号。 又查明，被告华英达公司于2020年1月20日向重庆市第五中级人民法院提出破产重整申请。重庆市第五中级人民法院于2020年3月10日作出（2020）渝05破申46号民事裁定，将案件交由重庆市南岸区人民法院审查。重庆市南岸区人民法院于2020年3月12日作出（2020）渝0108破申2号民事裁定书，裁定受理被告华英达公司的重整申请，又于2020年4月7日作出（2020）渝0108破6号决定书，指定重庆学苑律师事务所担任被告华英达公司管理人。 上述事实，有原告李君提交的《[金阳.牛津街]认购书》、收据、收楼书、前期物业管理服务协议、物管费收据、户室详细情况、工商信息，被告华英达公司提交的（2020）渝0108破申2号民事裁定书，第三人富滇银行重庆分行提交的不动产登记证明以及双方当事人的陈述在案为凭。这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。 根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：1、《[金阳.牛津街]认购书》的性质是预约合同还是本约合同？2、富滇银行重庆分行及华英达公司有无义务涤除案涉房屋抵押登记？3、华英达公司是否应协助李君办理涉案房屋过户登记手续？针对上述争议焦点，本院分别评述如下： 一、关于《[金阳.牛津街]认购书》的性质问题 “预约”是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。若当事人存在明确的将来订立本约的意思，则即使预约的内容与本约已经非常接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，《[金阳.牛津街]认购书》及《补充协议》明确约定，华英达公司、李君需签订《重庆市商品房买卖合同》并完成备案登记，因此，《认购书》不能被认定为本约。 《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案《认购书》虽约定双方需订立本约，但在本约订立之前，李君已按《认购书》的约定向华英达公司支付了购房款775510元，华英达公司予以接受并交付了涉案房屋。因此，李君与华英达公司之间已达成了合意，形成了事实上的本约关系。该《认购书》系李君、华英达公司真实意思表示，协议内容未违反法律法规强制性规定，系有效合同。 二、富滇银行重庆分行及华英达公司有无义务涤除案涉房屋抵押登记的问题 《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。也就是说，抵押权属于担保物权，具有对世性和排他性，在抵押权未消灭的情况下，房屋所有权不应发生变动。本案中，华英达公司在涉案房屋上为富滇银行重庆分行设立抵押登记，富滇银行重庆分行为抵押权人，其抵押权自登记时设立，涉案房屋为抵押财产。华英达公司未经抵押权人富滇银行重庆分行同意，不得将抵押财产转让给他人。抵押期间，华英达公司与李君签订《认购书》，将抵押财产转让给李君，并未取得富滇银行重庆分行同意。李君虽因该《认购书》取得对华英达公司的债权，但李君的债权不能对抗富滇银行重庆分行的抵押权。李君主张华英达公司经富滇银行重庆分行同意转让抵押财产，富滇银行重庆分行对此予以否认，则李君依法对其事实主张负有举证责任。审理中，李君未能举示证据证明其此一主张，因此，本院对李君的此一主张不予采信。华英达公司与李君签订《认购书》后，双方未签订网签合同，或者签订正式的商品房买卖合同并进行合同备案登记，则李君对涉案房屋的权利不产生对世性和排他性。李君要求富滇银行重庆分行与华英达公司涤除该抵押登记的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，对李君的此一诉讼请求，本院不予支持。金阳公司并非涉案《认购书》合同相对人，李君要求金阳公司承担合同责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 三、华英达公司是否应协助李君办理涉案房屋过户登记手续？ 李君主张华英达公司协助李君办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求，因存在事实和法律上的障碍，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十一条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告李君的诉讼请求。 案件受理费80元，减半交纳40元（原告已预交），由原告李君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 李 勤 二〇二〇年七月三十日 书记员 张玲玲