云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终577号上诉人（原审被告）：王振伍，男，汉族，1968年3月19日出生，身份证登记住址为福建省南安市。被上诉人（原审原告）:董宇，男，汉族，1968年8月29日出生，身份证登记住址为云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：郭忠，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：崔桃，云南凌云律师事务所实习律师，特别授权代理。原审被告：云南恒誉房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市西山区南亚风情第壹城南亚星河苑****。法定代表人：占斌佳，董事长。原审被告：杨稳昆，男，汉族，1970年7月10日出生，身份证登记住址为云南省曲靖市富源县。原审被告：云南轩成商贸有限公司，住所地：，住所地：云南省昆明市东寺街东方广场**商铺**v>法定代表人：杨操。原审被告：昆明恒誉基础工程有限公司，住所地：，住所地：云南省昆明市官渡区广福路世纪城金源国际商务中心******v>法定代表人：杨稳昆。原审被告：云南中恒泰投资有限公司，住所地：云，住所地：云南省昆明市世纪城金源国际商务中心****>法定代表人：黄树馨，董事长。上诉人王振伍因与被上诉人董宇、原审被告云南恒誉房地产开发有限公司（以下简称“恒誉地产公司”）、杨稳昆、云南轩成商贸有限公司（以下简称“轩成公司”）、昆明恒誉基础工程有限公司（以下简称“恒誉基础公司”）、云南中恒泰投资有限公司（以下简称“中恒泰公司”）案外人执行异议之诉一案，不服昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初12662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经报请延长审理期限三个月，现已审理终结。上诉人王振伍上诉请求：1、撤销昆明市五华区人民法院作出的（2018）云0102民初12662号民事判决；2、驳回被上诉人董宇的一审诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由被上诉人董宇承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、案外人周权并没有依法取得涉案104号房屋的所有权，该房屋从始至今一直备案登记在恒誉地产公司名下，故周权无权将该房屋的所有权转让给董宇。2、2014年10月至2017年10月，被上诉人董宇完全有充足的时间要求恒誉地产公司为涉案房屋办理备案登记手续，但一直未办理，因此涉案房屋未办理登记备案，被上诉人应承担过错责任。3、董宇并没有依法交纳该房屋的契税及相关费用。至于董宇办理入住手续并交纳物业管理费，系其作为房屋实际使用人而非房屋所有人进行办理和交纳。被上诉人董宇答辩称，一审判决事实认定正确、法律适用准确，应当予以维持。理由如下：首先，董宇提供的证据材料足以证实恒誉地产公司最终将涉案房屋以抵债形式书面出售给了董宇，并与董宇于2014年10月14日办理涉案房屋的接房手续及同日银行刷卡缴纳配套费、维修基金相互印证，董宇提供的物业费刷卡记录及第三方物业公司开具的与刷卡时间相匹配的加盖印章的收据或发票可充足证实董宇已实际接管并入住了该涉案房屋，以上证据充分证实一审判决事实认定正确且全面。其次，董宇提出的执行异议请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条所述条件，一审判决适用法律准确，依法进行了正确的裁决。原审被告恒誉地产公司、杨稳昆、轩成公司、恒誉基础公司、中恒泰公司均未提交书面答辩意见。董宇向一审法院起诉请求：1、依法判决解除在被告王振伍与被告恒誉地产公司、杨稳昆、轩成公司、恒誉基础公司财产保全一案中，对位于昆明市西山区“金坤尚城”（Ａ地块）ＡＢ幢104号房屋的查封、扣押等保全措施，停止对该房屋的执行；2、依法确认被告恒誉地产公司名下的“金坤尚城”（Ａ地块）ＡＢ幢104号房屋为原告所有；3、判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月10日，甲方恒誉地产公司、乙方杨稳昆、丙方周权签订了一份《以房代偿协议书》，内容为：甲方为昆明市西山区“金坤尚城”项目的开发商，乙方为项目的战略合作伙伴，丙方为乙方的债权人，经三方同意，甲方以其开发的项目A地块上建成的房产替乙方抵偿对丙方的债务，甲方用于代乙方抵偿丙方债务的房产以附件“代偿房源清单”为准，代偿金额为人民币42627894元。2014年7月30日，甲方周权、乙方颜小荣、丙方董宇签订了一份《协议书》，内容为：根据恒誉地产公司与杨稳昆、周权于2014年4月10日签订的《以房代偿协议书》。甲方拥有昆明市西山区“金坤尚城”AB幢长乐里8幢104号房屋的支配权，乙方系甲方的债权人，丙方系乙方的债权人，经三方协商，周权将上述房屋的所有权转让给丙方。2014年10月14日，原告办理了涉案房屋的接房入住手续，交纳了房屋契税、维修基金和配套费，并至今按年交纳物业服务费。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”一审法院查封位于昆明市西山区“金坤尚城”（Ａ地块）ＡＢ幢104号房屋是根据申请人即本案被告王振伍的申请所作出的财产保全措施，而财产保全是人民法院在当事人起诉前后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。本案涉案房屋并非申请人王振伍与其债务人债权债务争议的标的物，而只是为了保障将来申请人王振伍的权利得以实现而加以限制的债务人所有的财产即债务人的责任财产。一审法院对涉案房屋查封的时间是2015年12月21日，但在之前的2014年7月，原告已通过以房抵债的方式取得涉案房屋的所有权，并于2014年10月14日办理了接房手续实际占有使用了房屋。被告王振伍的合法债权应受法律保护，原告董宇的合法债权也受法律同等保护，原告通过以房抵债的方式实现了债权，取得了涉案房屋的所有权。原告欠缺的只是办理产权登记，从原告提交的证据反映出，原告2014年10月14日办理房屋接收手续时即交纳了契税和委托他人代办产权证的相关费用，至今产权证未领取并非原告的过错造成。我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，不动产登记效力指的是公示效力、公信效力、对抗效力，本案被告王振伍并非基于涉案房产的登记与被告恒誉地产公司发生民事法律行为且行为的标的为涉案房产，原告对涉案房产享受的权利能够排除执行。对于原告请求判令涉案房产为其所有的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款的规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，故原告以以物抵债方式取得涉案房产的所有权，对此予以认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告董宇为位于昆明市西山区“金坤尚城”（Ａ地块）ＡＢ幢104号房屋的所有权人；二、停止对位于昆明市西山区“金坤尚城”（Ａ地块）ＡＢ幢104号房屋采取的查封、扣押等财产保全措施。二审中，上诉人、被上诉人及原审被告均未提交新证据。经审理，一审判决已经确认的案件事实与二审查明事实一致，同时，二审补充查明：一、2015年12月21日，昆明市五华区人民法院出具该院（2015）五法执保字第554—557号《协助执行通知书》对恒誉地产公司名下位于昆明市西山区产在内的254套房产予以查封；二、本案现无证据显示董宇就涉案诉争房屋与恒誉地产公司签订《商品房购销合同》。对于前述二审查明事实，本院依法予以确认。归纳各方诉辩主张，本案争议焦点在于：案外人董宇主张其基于以物抵债协议的订立及履行而就诉争房屋所享有的财产权益能否排除对该房屋的执行（查封）？本院认为：首先，案外人董宇系主张通过多次房屋抵债行为，即恒誉地产公司于2014年4月10日约定以其开发的“金坤尚城”项目A地块上建成的部分房屋（含诉争房屋）用于代偿杨稳昆欠周权的42627894元债务，以及周权于2014年7月30日以就前述诉争房屋已取得的支配权再行抵偿欠颜小荣债务，进而抵偿颜小荣又向董宇所负借款债务之后，即由董宇取得诉争房屋的所有权。对此，虽然董宇提交2014年4月10日恒誉地产公司、杨稳昆和周权订立的《以房代偿协议书》（附《代偿房源清单》）以及2014年7月30日周权、颜小荣及董宇签订的《协议书》、颜小荣作为担保人签字确认的《借条》以及董宇作为出借人的借款银行流水予以证实，但是就前述各阶段所指向的以物抵债行为的具体对应情况，特别是董宇作为出借人截止2014年7月30日仍对借款担保人颜小荣享有担保债权的具体数额及抵偿价款和如何抵偿等事宜未能提交充分证据予以证实，由此导致涉案以物抵债行为是否真实有效的事实仍然存疑，董宇仍应承担举证不能的法律后果。其次，即便董宇针对案涉诉争房屋的以物抵债行为真实有效，其目的仍是为了实现既存的借款债权，其与恒誉地产公司就诉争房屋未订立有书面购销合同，而非真正意义上的购买商品房，同时，董宇基于以物抵债协议而直接享有的亦非诉争房屋的所有权，而是物权期待权，仍属债权范畴。为此，基于债的平等性，董宇通过层层以房抵债对恒誉地产公司享有的债权亦并不较本案所涉执行债权更具优先实现的价值利益。综合以上事由，本案董宇依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定主张排除强制执行无充分事实和法律依据，相应诉请不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初12662号民事判决；二、驳回董宇的诉讼请求。一、二审案件受理费合计33000元，由被上诉人董宇负担。本判决为终审判决。审判长 起 俊审判员 郑会利审判员 王 立二〇二〇年七月二十日法官助理李柯颖书记员陈瑞