河南省焦作市解放区人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫0802民申4号再审申请人(原审被告):路瑞，女，1974年4月24日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：王冬平，男，1971年1月1日出生，汉族，住焦作市解放区。被申请人(原审原告):焦作市鹏祥物业管理有限公司，住所地：焦作市解放区花园小区**楼****。法定代表人：李巧玉，执行董事。委托诉讼代理人：周全虎，男，系公司经理。申请人路瑞与被申请人焦作市鹏祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，申请人不服焦作市解放区人民法院(2020)豫0802民初702号民事判决书，特依法向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人路瑞申请再审要求：撤销(2020)豫0802民初702号的判决，要求再审。事实理由如下:第一，开庭过程中被申请人提供的《前期物业管理合同》中有几个疑问:1.签订该合同时是否已经取得了此合同中编号为410802453的行政许可?2.该合同中显示法定代表人为周全虎，而给申请人的起诉状中的法定代表人是李巧玉，合同中没有任何人签字，没有委托书；3.一审中没有对这些疑问解释，也没有提供相关证据相佐证，申请人对此合同的真实性有疑问；4.被申请人提供的生效判决不能作为本案的定案依据。第二，被申请人在一审中称该合同是2014年6月28日就已经签署，并声称2014年7月1日入驻小区并开展服务。1.申请人是2015年6月拿到房屋钥匙，同时向焦作市华茂置业有限公司交纳了垃圾清运费，还办理了通行证、装修人员出入证，上面落款均为“焦作市华茂置业有限公司物业部”试问:如果被申请人已于2014年7月入驻，为什么这些手续是由开发公司办理的?2.从2015年6月一直到2019年11月12日，没有物业公司通知申请人签订物业合同，也没有人告知申请人有1.2元的物业费，试问:如果已经有物业公司入驻小区，为什么不给业主签订物业合同(购房合同附件4中也有明确约定)?如果是从2016年5月交纳物业费，为什么直到2019年11月12号才通知申请人去过法院调解?为什么当时不催交?3.物业公司入驻小区，最基本的条件就是小区达到已竣工条件。一审中被申请人辩称小区的竣工总平面图以及竣工验收资料在开发商工程处，足以证明被申请人没有办理交接，没有交接就证明被申请人没有入驻小区及进行物业服务。实际上申请人所居住的1号楼并没有竣工验收备案。法庭判申请人败诉的原因是被申请人有《前期物业服务合同》，仅就一份合同只能证明被申请人有此合同，并不能证明被申请人向业主实际履行了相应的合同内容。试问:没有履行合同，凭什么让业主交纳费用?申请人已在一审庭审中提出申请，让被申请人提供2014年7月1日至2017年4月13日期间其在华茂骄座小区所从事物业服务的从业人员出勤记录、工资发放单以及这期间该公司的税务申报等资料，来佐证被申请人是否实际履行该合同内容，但直至判决书下发，申请人也没有见到被申请人提供的相关证据。申请人的代理人在代理(2020)豫0802民初706号物业服务合同纠纷一案中，被申请人提供了考勤表，并辩称从2014年7月份起亲自给员工周根成、耿喜安、李玉峰、李玉祥等以现金形式发放工资，申请人的代理人当庭拿出证据，证明被申请人所说的耿喜安是2014年10月1日才开始在华茂骄座小区门岗工作，工资是由开发商发放，证明了当时小区是由开发商提供物业服务。也就佐证了申请人拿房屋钥匙时，为什么是由开发商给申请人办的相关手续了。试问:10月份才开始工作的人，7月份就开始领取工资了?申请人有理由怀疑被申请人涉嫌做伪证，申请人也有理由怀疑此《前期物业管理合同》的真实性。请求法庭调查，并申请调取焦作市鹏祥物业管理有限公司和焦作市华茂置业有限公司2014年7月1日至2017年3月份两公司账务资料，并进行比对，确定真相!如果被申请人涉嫌做伪证，蒙蔽法庭，请法庭依法追究其刑事责任。被申请人焦作市鹏祥物业管理有限公司提交意见称，第一，一审终审法院对涉案物业服务合同纠纷一案基本事实认定清楚，所作出(2020)豫0802民初702号的民事判决符合法律规定。申请人仅以提出几个疑问为理由，就要求再审撤销(2020)豫0802民初702号的判决，既没有事实依据，也没有法律依据。1.被申请人与案外人焦作市华茂置业有限公司于2014年6月28日签订的《前期物业服务委托合同》，是根据《物业管理条例》和相关法律政策的规定以及《业主临时公约》的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的。《前期物业服务委托合同》合法、合规；2.被申请人根据《物业服务企业资质管理办法》和《焦作市物业企业资质审批管理办法》规定，于2014年5月30日、2015年8月11日分别依法依规申领取得暂定三级、三级资质证书。另国发(2017)7号文件和2018年建设部令第39号文件取消了物业服务企业二级及以下资质认定和将《物业服务企业资质管理办法》废止。(2018)豫0802行初35号行政裁决书中已经查明认定；3.被申请人定期进行企业法定代表人换届选举，符合《工商管理条例》和《公司企业章程》规定；4.被申请人提供的(2017)豫0802民初3200号民事判决书，涉及涉案同一小区、同一服务合同纠纷，与本案有直接关联。申请人提出的几个疑问，在(2017)豫0802民初3200号民事判决书中，均已查明认定。第二，一审终审法院依法查明认定物业服务合同中的物业服务公司(原告)和涉案业主(被告)之间确实存在实施服务与享受服务的事实，判决被告路瑞应于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市鹏祥物业管理有限公司物业服务费1689元。判决符合法律规定。申请人仅以几个本与开发商有关联证据为理由，就要求再审撤销(2020)豫0802民初702号的判决，既不符合事实，也没有法律依据。1.申请人自认2015年6月拿到房屋钥匙，同时向焦作市华茂置业有限公司交纳了垃圾清运费，还办理了通行证，装修人员出入证，这些手续的办理本就属于开发商的业务范畴，如果有开发商授权的情况下，物业公司可以代其办理一些业务；2.涉案小区1号楼在2015年5月5-8日交付时，被申请人为了便于服务1号楼新入住业主，以前期物业服务合同为前提，倡导新入住业主草签一个与前期物业服务合同内容一致的附件合同，有部分业主认为有一个合同了，没有必要再签一个合同；3.小区达不达到已经峻工条件，是申请人与开发商之间的法律关系，与本案无关。包括开发商与被申请人办理交接手续事宜，是开发商与被申请人之间的关系，与本案无关；4.被申请人与开发公司签订的《前期物业委托服务合同》第四章第四条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制”。也就是说，被申请人在涉案小区开展物业服务，是在《合同》约定的范围内，自主经营、自负盈亏。有关被申请人企业内部管理事务，法律、合同并没有强制性规定和约定被申请人必须告知申请人；5.被申请人与开发公司签订的《前期物业委托服务合同》第四章第五条约定“物业费收费时间:自物业交付使用之日起，业主或物业使用人应承担其物业的服务费用，无论物业是否占用、出租或空置，业主均须交付100%的服务费和其他应付费用。物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度(1月、4月、7月、10月)前10日内履行交费义务”。开发公司制定的《业主临时公约》，以及开发公司与物业企业签订的《前期物业委托服务合同》，均在涉案小区区域内的公共墙面上公开张贴公示，申请人应该是知道的，并且应该按照服务合同约定履行交费义务。但是，申请人且选择了以各种不符合事实的理由，拒绝履行交费义务构成违约。(2020)豫0802民初702号的判决，有效地维护了法律的尊严和被申请人的合法权益。本院经审查认为，本案系物业服务合同纠纷。首先，关于《前期物业服务委托合同》真实性的问题。该合同系焦作市华茂置业有限公司与被申请人于2014年6月28日签订，在合同第一页的资质证号显示为“410802453”，焦作市房产管理中心出具的《焦作市房产管理中心关于政府信息公开的答复》显示：被申请人暂定三级物业服务企业资质证书的发证日期为2014年5月30日，资质证书编号：410802455；被申请人三级物业服务企业资质证书的发证日期为2015年8月11日，资质证书编号：410802453。申请人据此对2014年6月28日双方签订的《前期物业服务委托合同》真实性存疑。本院认为，《前期物业服务委托合同》签订的甲方为焦作市华茂置业有限公司，乙方为被申请人焦作市鹏祥物业管理有限公司，双方在合同落款处均加盖有公司印章。被申请人于2014年4月4日成立，2017年9月26日其法定代表人为周全虎。根据《物业管理条例》第三十二条第一款规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。《物业管理条例》第三十二条第二款规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，该规定属于管理性规范，而非效力性规定，且2018年3月19日修订实施的《物业管理条例》已将关于资质证书的款项废止。本案中，在焦作市华茂置业有限公司与被申请人签订《前期物业服务委托合同》时，被申请人已经取得可以从事物业管理的资格，其有资质与开发商签订涉案合同，合同中的资质证号对合同效力不具有决定性影响。根据《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。只要签订合同时，开发商与物业公司没有《合同法》规定的无效情形，该合同就有效。本案中，申请人没有证据显示涉案合同存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。虽涉案合同上仅加盖有单位公章，没有法定代表人的签字，但该合同并没有违反法律规定，且是双方自愿签订，应当认定《前期物业服务委托合同》有效。综上，本院认为《前期物业服务委托合同》真实有效，申请人以物业服务资质来对物业公司提供的物业服务进行否定性评价，缺乏法律依据。其次，关于小区物业未经过竣工验收的问题。客观上，无论申请人居住的房屋是否经过竣工验收，系申请人作为购房人与开发商之间的纠纷，且无论是否经过验收，均不能改变申请人在涉案物业内居住的事实，其称因未经过验收故被申请人没有入驻小区及进行物业服务的主张，显然缺乏法律依据。最后，关于被申请人是否在涉案小区进行服务的问题。申请人认为仅就一份《前期物业服务委托合同》，只能证明被申请人有此合同，并不能证明被申请人向业主实际履行了相应的合同内容。本院根据被申请人申请，调取(2017)豫0802民初1804号原告焦作市鹏祥物业管理有限公司诉被告马会芳民事卷宗一份，在该案笔录中，被告马会芳对涉案小区是否有门岗、保洁的问题回答道“有门岗，但是保洁是断断续续，只是打扫电梯，步梯不打扫”，同住在涉案小区作为该案被告马会芳申请的证人牛彩霞对“20牛某以后有无享受过物业服务”的问题回答道“享受了，但是物业服务质量太差”，结合2016年11月9日下午开发商、施工单位、物业公司及部分业主的会议记录，2016年12月21日召开的物业服务协调会，2017年3月2日召开的物业业主联系会，以上可证明被申请人入驻涉案小区并提供有相关物业服务，申请人作为小区业主，事实上也享受了被申请人提供的物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。如果物业公司提供的物业服务确实存在问题，业主可以通过更换物业公司或者另行起诉等正当途径维护业主的合法权益。综上，申请人提出再审理由，均不能成为其不交物业费的依据，在被申请人提供了相应物业服务的情况下，申请人依法应当交纳相应的物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原审判决申请人向被申请人支付物业服务费并无不当。申请人在再审审查期间提交的垃圾清运费收据、临时出入证、华茂骄座小区通行证、鹏祥物业管理公司行政许可证号410802455等证据，系原审庭审结束前已经存在，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十八条规定的再审新证据。综上，申请人提出的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回路瑞的再审申请。审判长  马艳春审判员  郭 岩审判员  孙晓勇二〇二〇年七月二十日书记员  王齐歌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。第三百九十五条第二款当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。