广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初10223号原告：沈佳毅，女，1985年7月23日出生，香港特别行政区居民，现住上海市区**************，香港居民身份证号码。委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。被告：中山市港汇房地产投资有限公司，住所地广东省中山市港口镇，统一社会信用代码914***********法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：梁嘉怡，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。原告沈佳毅与被告中山市港汇房地产投资有限公司（以下简称港汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告沈佳毅的委托诉讼代理人梁友明，被告港汇公司的委托诉讼代理人徐周生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈佳毅向本院提出诉讼请求：1.判令被告港汇公司退回购房款535673元及银行利息（从2017年1月14日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2.判令被告港汇公司赔偿原告已缴交契税款15572.74元及团购优惠服务费20000元；3.判令被告港汇公司向原告赔偿迟延交房违约金45853.61元（以535673元为基数，按照每日0.02%从2018年12月31日起计算违约金至合同解除之日即2020年3月3日，为428日）。诉讼中，原告沈佳毅增加诉讼请求为：解除原告与被告在2017年1月14日签订的《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议，并确认解除日期为2020年3月6日。事实和理由：原告通过电商介绍，购买了被告开发的商品房，“团购服务费”为20000元。原告于2017年1月14日与被告签订了《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），向被告购买位于中山市*********************的商品房一套，建筑面积48.36㎡，房屋成交金额535673元，并在合同中约定了双方的具体权利义务。原告已支付完毕全部购房款，并于2017年4月11日向中山市地方税务局缴交契税15572.74元。但在合同约定的交房期限届满后，被告未向原告履行交房义务。原告一直没有收到被告的正式通知收楼，后来在业主群中得知，有部分业主收到通知称2020年1月13日起可以正式办理收楼手续。但被告要求在办理收楼过程中，业主必须强制签订显示公平的协议书，不得以任何形式追究被告迟延交付商品房的违约责任和将来延迟办证的违约责任。被告已经逾期交房一年多时间，全部业主因未签订上述协议而至今无法收楼。2020年3月3日，原告通过挂号信形式发送《商品房买卖合同解除通知函》给被告，依法解除商品房买卖合同并要求支付违约金、赔偿损失，被告至今未回复。根据双方所签订的商品房买卖合同第八条、第九条的约定，被告迟延交楼，原告有权依法主张从2018年12月31日至合同解除之日（即2020年3月3日）期间产生的迟延交付违约金45853.61元。合同中所约定的“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”、补充协议中约定的“超过10天不允许解除合同”均属于显示公平的格式条款。关于违约金条款，被告在迟延履行交房义务这种持续性的违约行为之下，如果固定的违约成本较低，不但不能起到督促违约方尽早结束违约行为的作用，相反可能会纵容违约方在支付固定违约成本之后无期限的持续违约下去，不利于守约方实现合同目的。“超过10天就不能解除合同”严重剥夺了原告的合法权益。根据合同法的规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被告所提供的格式条款“排除了原告的主要权利，免除了自己的违约责任成本”，属无效条款。原告按照约定主张每日0.02%计算违约金，并有权解除合同，符合双方约定和法律规定。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被告拖延一年多才交付房屋，原告可依法向被告通知解除商品房买卖合同，被告理应返还已付购房款、赔偿损失。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告港汇公司辩称，一、因不可抗力的原因，港汇公司延期交楼不应计算违约金。理由如下：1.2020年1月20日至3月15日期间属于疫情期间，属于不可抗力期间，该期间的延期交楼不应计算违约金；2.依据合同法第117条（不可抗力）因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；3.广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引也有相关规定。二、因供水公司导致的延期时间，港汇公司延期交楼不计算违约金。理由如下：1.港汇公司系因供水公司延期安装导致交房时间延期，存在合同规定的免责事由，对该时间段不应支付逾期交楼的违约金；2.延期时间从2018年8月24日的联系函可见，2018年5月15日签订合同至2019年12月6日开具发票期间是供水公司延期时间，不应计算违约金；3.港汇公司已经提供证据证明因供水公司延期安装、拖延施工导致供水设备安装存在拖延；4.港汇公司多次积极督促供水公司按照双方签订的合同时间完成工程；5.该情形属于《补充条款》第五条第5.4款“因政府有关部门的市政配套工程延误可免责”及第五条第5.5款“非出卖人所能控制的其他事件”的情形。三、关于交楼的时间问题。1.验收通过的时间为2019年12月6日，即是供水通过的时间，有港汇公司开具给供水公司的发票为证；2.第一次通知收楼时间为2020年1月13日，业主以不符合收楼标准拒收；3.第二次通知收楼时间为2020年3月5日。四、关于是否属于格式条款。1.合同第九条第9.2款“出卖人承担逾期交房的违约金累计金额最高不超过该商品房总房价的1%”的约定不属于格式条款，应为有效条款，双方应严格遵守合同约定；2.该条款未免除港汇公司责任，合同约定如港汇公司存在违约情形，也承担违约责任；3.该条款未加重业主的责任，也未排除业主的主要权利；4.港汇公司已用下划线、放大字号等方式进行了充分、明确的提示；5.该款也未存在对双方不公平，不合理的地方，每日0.02%的违约金明显高于同行业的《商品房买卖合同》的开发商违约责任；6.《补充协议》第17条明确规定了“买受人已充分提示合同内容，双方一致同意所签合同文件对双方均不产生格式合同的法律后果”。五、关于合同第九条第9.2款“出卖人承担逾期交房的违约金累计金额最高不超过该商品房总房价的1%”的约定是否有效问题。1.港汇公司认为最高不得超过该商品房房价的1%的约定是有效的；2.该条款中的逾期交房按房价每日0.02%的约定明显是对港汇公司一方不利的，该条款对双方较为公平；3.逾期交房每日0.02%的约定已明显弥补了业主的损失；4.根据中山市中级人民法院的相关判例亦可见法院支持该观点。六、关于原告提出的违约金金额应予以提高的观点，港汇公司认为：1.应按合同约定计算违约金，即本合同中封顶1%的约定是有效的；2.涉案合同的违约金金额无需调整，合同约定的“0.02%”每日计算，最高不得超过购房款的1%的不属于格式条款，为有效条款，该条款足以弥补业主的损失；3.根据广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知“在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持”的规定，业主要求取消该违约金不应得到支持。七、港汇公司认为违约金计算方式应为：1.开始计算时间为2019年12月6日，即验收通过的时间，即开发票确定供水设施验收通过的时间；2.结束时间为2020年1月13日，即港汇公司通知收楼的时间；3.退一步而言，即便认定为第二次通知收楼时间2020年3月5日，也是非港汇公司原因，而是业主原因及疫情原因，应予以延期；4.港汇公司主张的违约金计算方式为：即延期天数×0.02%，但最高不得超过购房款的1%。八、关于业主拒不收楼的问题。1.涉案商品房已于2020年1月21日通过综合验收；2.业主在港汇公司发出收楼通知后仍拒绝收楼，应视为已进行验收交接；3.根据买卖合同第十一条“如买受人发出交付通知30天后，仍未办理交楼手续，则视为已进行验收交接”的约定，则业主无故不收楼视为已交付，此后即2020年1月13日后一个月2020年2月13日起，不应计算逾期交付违约金；4.业主主张2020年2月13日后的违约金不应得到法院的支持；5.涉案商品房于2020年1月21日通过综合验收已达收楼条件，且两次通知业主去收楼，业主应在合理期限内主动前去收楼。涉案商品房至今未收楼，应认定业主未尽防止损失扩大义务，故2020年2月13日之后的逾期交楼违约金，不应得到法院的支持；6.双方签订的补充合同第七条第二款规定该商品房只要在交付使用时符合合同第八条约定的条件，则买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接受时，出卖人不承担合同第九条约定的逾期交楼责任。九、关于强行要求签订协议的问题。该协议并未实际签订和生效，与本案无关。十、关于解除合同的问题。1.商品房买卖合同的解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月；2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应在发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”；3.根据法律规定，原告应在2018年12月30日后的一年内即2019年12月30日前提出解除合同的申请，但原告于2020年3月10日提出解除申请明显超过法律的除斥期间；4.原告要求解除合同的请求已超过双方约定的时间，双方补充合同十二条第七款“买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同的，应在解除合同成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则视为买受方放弃解除合同的权利”。十一、关于契税问题。业主要求退房的要求不应得到支持，因此契税问题也不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月14日，沈佳毅（买受人）与港汇公司（出卖人）签订商品房买卖合同及合同补充协议，约定：沈佳毅向港汇公司购买其开发的位于中山市******************房的预售商品房，该商品房的用途为商业，总价款为535673元，于2017年1月14日以现金方式一次性支付；买受人逾期付款的违约责任：一次性付款，如未按本合同约定时间付款的，有权要求买受人每日按总房价款的0.02%的标准支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时买受人还应按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因罢工或雨天等恶劣天气以及停水等造成施工单位无法正常施工的，政府的规划、环保、供水、电力等行政主管部门根据法律规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的〔合同补充协议第五条对上述约定作出如下变更：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。在买受人未按《合同》及本补充协议付清全部房价款（包括逾期付款的违约金）或未按规定足额缴纳专项维修资金等费用的情形下，出卖人有权顺延交付商品房。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除《合同》或变更《合同》外，出卖人可据实予以延期交付：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天、战争、动乱等非出卖人责任对工程造成延误的灾害或事由；3.若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理审批导致的延误；4.因政府有关部门的市政配套工程或其他政府有关部门工程施工安装的延误，或政府规划调整所导致的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；5.非出卖人所能控制的其他事件〕；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和附件六《合同补充协议》规定的期限交房，则自本合同和附件六《合同补充协议》约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。上述商品房买卖合同及合同补充协议还约定了其他事项。另，沈佳毅在签订上述合同前于2016年12月21日支付了“港汇城2-180单位团购优惠服务费”20000元。签订合同后，沈佳毅分别于2016年12月13日、2017年1月8日、2017年1月14日向港汇公司支付了全部购房款。2017年2月7日，港汇公司就上述商品房办理了中山市商品房销售登记备案，将上述商品房备案登记至沈佳毅名下，该备案表在房产用途和土地用途中均载明为商业。2017年4月11日，沈佳毅向中山市地方税务局缴纳上述商品房的印花税、契税合计15572.74元。2020年1月21日，涉案商品房所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。庭审中，港汇公司称，主要工程已经完工，现剩下小范围的小工程正在收尾，整体工程已经全部竣工验收。2020年3月3日，沈佳毅向港汇公司邮寄《商品房买卖合同解除通知函》，要求解除双方所签订的商品房买卖合同，并退还已付购房款及赔偿相关损失。同年3月7日，港汇公司收到上述通知函。另，沈佳毅向本院提交了港汇公司于2020年3月27日出具的《回复函》照片。该回复函主要内容为：港汇公司已取得由中山市住房和城乡建设局颁发的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，满足合同约定的交付条件。根据双方签订的商品房买卖合同约定，沈佳毅现阶段提出解除合同的要求已超出合同约定的解除权行使期限，港汇公司将按照合同约定继续履行合同，请沈佳毅配合办理收楼手续。因该回复函未加盖港汇公司公章，故港汇公司对其真实性不予确认。由于双方就是否解除涉案商品房买卖合同未能达成一致意见，沈佳毅遂诉至法院，主张前述实体权利。庭审中，沈佳毅述称，其要求解除合同的原因还有该商品房在销售时称是商住用途，而备案却是商业性质，而且没有燃气管道，导致无法实现合同目的。对此，港汇公司向本院提交了城镇燃气技术规范及公寓户型图用以证明涉案商品房未设计厨房，故不能安装燃气。其中，城镇燃气技术规范第8.2.2条规定：居民住宅用燃具不应设置在卧室内。燃具应安装在通风良好，有给排气条件的厨房或非居住房间内。另，港汇公司称，其已分别于2020年1月3日、2020年3月5日向业主发送收楼通知书。但沈佳毅称其本人未收到收楼通知书，仅在业主群中得知部分业主2020年1月13日起可以办理收楼手续，但是港汇公司要求必须签订放弃追究其迟延交付责任的协议，所以至今未办理收楼手续。另查，港汇公司为证明涉案商品房是由于供水公司施工延误才导致延期交楼，属于合同约定的可免责情形，提交了港汇公司与中山公用水务有限公司港口分公司之间的安装工程合同、工程联系单（函）等证据予以证实。经质证，沈佳毅认为上述证据只是证明港汇公司与中山公用水务有限公司港口分公司之间的事务往来，不能证明迟延的责任是由政府部门造成。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。签订涉案商品房买卖合同系沈佳毅与港汇公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。本案的争议焦点在于：一、港汇公司是否存在迟延交付涉案商品房；二、沈佳毅主张解除涉案商品房买卖合同是否合法有据；三、诉请的违约金是否符合法律规定或双方约定。关于焦点一。沈佳毅认为按照涉案商品房买卖合同的约定，港汇公司已逾期交房一年多时间。港汇公司则抗辩主要是由于供水公司延期施工及疫情导致涉案商品房延迟交付，符合双方签订的合同补充协议第五条第4、5项约定，港汇公司可据实延期交付涉案商品房。对此，本院意见如下：首先，中山公用水务有限公司港口分公司并不属于合同中约定的“政府有关部门”，其施工内容也不属于合同中约定的“市政配套工程”；其次，根据合同该条款的约定，该免责事由成立，港汇公司还要出具政府相关部门的相应证明文件，港汇公司向本院所提交的工程联系单等证据仅能证明该给水工程确实存在延期，但却无法证明是由于“政府有关部门”的直接原因所导致；最后，虽然2020年暴发新冠肺炎疫情属于不可抗力，但是由于港汇公司逾期交付涉案商品的事实发生在疫情暴发之前，故新冠肺炎疫情暴发不能作为港汇公司延期交付涉案商品房的理由。综上，本院对港汇公司主张的因特殊原因可延期交付涉案商品房的辩解均不予采信，认定港汇公司存在迟延交付涉案商品房的事实。关于焦点二。㈠关于涉案商品房未能安装燃气管道能否导致涉案商品房买卖合同因合同目的无法实现而解除的问题。沈佳毅认为涉案商品房未能安装燃气管道，导致其合同目的无法实现，故其有权解除涉案商品房买卖合同。对此，本院分析如下：双方签订的商品房买卖合同以及商品房销售登记备案表中均明确载明涉案商品房为商业性质，且根据合同附件房屋平面图亦可见涉案商品房未设计建有厨房，故根据《城镇燃气技术规范》的规定，涉案商品房根本无法达到安装燃气的技术条件。买卖商品房属于重大交易，沈佳毅作为买受人在签订涉案商品房买卖合同时对所购买的商品房应有充分的了解。而且，交付涉案商品房才是港汇公司的主要合同义务，现涉案商品房已符合合同约定的交付条件，即沈佳毅的合同目的已能实现。现沈佳毅以涉案商品房无法安装燃气为由主张解除合同，不符合《合同法》第九十四条的规定，故该主张本院不予支持。㈡关于涉案商品房买卖合同是否已于2020年3月6日解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠……㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，涉案商品房买卖合同约定港汇公司应于2018年12月30日前交付涉案商品房，“若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同”。同时，涉案合同补充协议约定“买受人根据法律规定或《合同》约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则视为买受人放弃解除合同的权利”。即上述约定表明，若港汇公司未能于2019年6月29日前交付涉案商品房，则沈佳毅有权要求解除涉案商品房买卖合同，但必须于2019年7月9日前向港汇公司提出书面解除合同的要求。根据本案现有证据证实沈佳毅是于2020年3月3日才向港汇公司发出书面解除合同的要求，故根据上述法律及司法解释的规定，沈佳毅享有的合同解除权已依法消灭。而且，涉案商品房已于2020年1月21日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即涉案商品房买卖合同仍能继续履行，未达到根本违约的解除条件。因此，沈佳毅主张涉案商品房买卖合同已于2020年3月6日解除，本院不予采纳。综上，沈佳毅要求解除涉案商品房买卖合同及合同补充协议的诉求理据不足，本院不予支持，故其要求港汇公司返还购房款、利息及赔偿契税款、团购服务费的诉求亦无事实及法律依据，本院均予以驳回。关于焦点三。㈠关于违约金的计算标准问题。港汇公司未按合同约定的时间将符合合同约定的商品房交付沈佳毅，其行为构成违约，应自逾期交房的次日起向沈佳毅承担相应的违约责任。涉案商品房买卖合同约定港汇公司逾期交房违约金的总和不超过总房价款的1%，而沈佳毅逾期付款的违约金则没有相应的限制，交付商品房与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。而且，港汇公司逾期交房长达一年多，1%的限额显然过低，不足以弥补沈佳毅的实际损失，且不利于督促港汇公司履行合同义务，故本院根据公平原则，并结合合同的其他条款，将违约金的标准调整为已付购房款的万分之二按日计算。港汇公司要求违约金累计总额最高不超过总房价款的1%的抗辩，本院不予支持。㈡关于违约金的起止时间问题。沈佳毅称从未收到收楼通知书，港汇公司亦无证据证明其已向沈佳毅送达了收楼通知书，故港汇公司抗辩应以2020年1月13日视为收楼时间，本院不予采信，即截止本案庭审时沈佳毅才知道涉案商品房可办理收楼手续。因此，沈佳毅主张自2018年12月31日起至2020年3月3日期间的逾期交房违约金，属于合理期间，且系其自由处分自己民事权利的行为，未损害他人权益，本院予以准许。经核算，以涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准，港汇公司应向沈佳毅支付的2018年12月31日至2020年3月3日期间的逾期交房违约金为45853.61元（535673元×0.02%/天×428天）。综上所述，沈佳毅诉求合法部分，本院予以支持；港汇公司抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市港汇房地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内向原告沈佳毅支付2018年12月31日至2020年3月3日期间逾期交房违约金45853.61元；二、驳回原告沈佳毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15848元，减半收取7924元（原告沈佳毅已预交），由原告沈佳毅负担7451元，被告中山市港汇房地产投资有限公司负担473元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，原告沈佳毅可以在判决书送达之日起三十日内，被告中山市港汇房地产投资有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 饶 琨二〇二〇年七月十三日书记员 罗李力黄慧珍