江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初4825号原告：邳州宝祥物业管理有限公司，住所地邳州市世纪花园物业办公室。法定代表人：杨洪军，该公司总经理。委托诉讼代理人：臧启玉，北京市京师（上海）律师事务所律师。被告：邳州市尚乐浴室。住所地邳州市世纪花园南门东侧10米。经营者：孙近茗。被告：孙近茗，男，1970年9月10日生，汉族，居民，住邳州市。以上两被告共同委托诉讼代理人：吴立成，邳州市天成法律服务所法律工作者。原告邳州宝祥物业管理有限公司（以下简称宝祥公司）与被告邳州市尚乐浴室、孙近茗物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月16日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告宝祥公司的法定代表人杨洪军、委托诉讼代理人臧启玉，被告孙近茗及其委托诉讼代理人吴立成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝祥公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付物业服务费89280元（计算至2019年4月15日）以及违约金96422.4元（自2017年1月24日起至判决应当给付时止）;2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告宝祥公司与邳州世纪花园业主委员会于2016年1月24日签订了《物业服务委托合同》，并从2016年1月24日起至今服务于小区业主。被告是坐落于世纪花园小区南门东侧的商业服务单位。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原告和被告都应该切实履行合同约定，但被告从2016年1月26日起至今无故拖延缴纳物业管理服务费用，构成违约。被告商业经营面积为3100平方米，按合同约定的服务标准为每月每平方米0.8元，同时依据《江苏省物业管理条例》的规定，物业管理企业可以每日加收应当缴纳费用的千分之三的滞纳金。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应交纳物业服务管理费。原告多次催缴未果。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。被告邳州市尚乐浴室、孙近茗辩称：1、被告主体不适格。首先，被告所承租房屋的产权属邳州市房产局所有，属国有资产，该处房产不属于原告物业的服务对象。其次，邳州市世纪花园小区原一直由邳州市正宜物业管理处从事物业管理服务，且一直将被告租赁房屋中的一间作为物业管理办公室使用，后又给小区业主委员会办公室使用，至2018年11月份将上述房产归还给被告。多年形成惯例被告不要租金，也没有单位和个人向被告要过物业费。再次，被告承租房产并非是世纪花园小区物业的服务范围，即使属于原告物业服务范围，根据合同相对性原则，原告应向邳州市房产局主张物业服务费用；最后，邳州市尚乐浴室是个体工商户，原告不能同时将邳州市尚乐浴室和孙近茗作为共同被告起诉，主体不正确；2、即使被告属于原告物业服务的范围，原告也未履行物业服务合同，并有严重过错,物业服务有瑕疵，采用断电断水等不文明方式催收物业费；3、违约金计算方式没有事实依据；4、物业管理委托合同签订的委托管理期限是一年，期满后合同自然终止；5、原告作为物业公司的资质证书已经到期，没有相应资质不能从事相应的经营活动。经审理认定事实如下：2016年1月24日，原告宝祥公司（乙方）与邳州市世纪花园业主委员会（甲方）签订《世纪花园物业管理委托合同》，约定由宝祥公司对世纪花园小区提供物业管理服务。合同对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了明确约定。其中第二条约定物业类型为邳州市世纪花园住宅小区，坐落位置：邳州市，四至：东至恒山路，南至明珠小区，西至华山路，北至运河中学北校区。第十三条约定乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费；2、公共照明费（每年每户40元）；3、生活垃圾处理费（每年每户48元）。第十六条约定委托管理期限为一年，自2016年1月24日起至2017年1月24日止。第二十条约定物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米高层0.45元；多层0.35元；商业0.8元；饭店服务行业1.3元，由乙方向业主或物业使用人收取，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。第二十五条约定甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付违约金，给对方造成经济损失超过违约金的，应给予赔偿。委托合同签订后，原告宝祥物业为世纪花园小区提供物业管理服务至今。另查明，2014年3月21日，被告孙近茗（乙方）与邳州市正宜物业管理处（甲方）签订《邳州市房屋租赁合同及补充合同》，约定由乙方承租位于邳州市世纪花园的自建办公用房一幢（该房产产权所有人为邳州市经济适用住房发展中心，委托邳州市正宜物业管理处进行出租，房屋建筑面积为2907.47平方米）。租赁合同第五条约定租赁期限自2014年6月21日至2019年6月21日，共计60个月。租赁期满，如乙方继续使用房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期。第八条约定租赁期内由乙方承担该房屋的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费等费用。租赁合同签订后，被告孙近茗一直承租至今，用于开办邳州市尚乐浴室（即本案第一被告）。还查明，因原告宝祥公司在垃圾清扫等方面存在物业服务瑕疵及邳州市正宜物业管理处占用其部分租赁房屋等问题，被告孙近茗自2016年1月24日起至今未缴纳相关物业管理费用，但其次承租人于2019年1月26日缴纳5000元物业费。2018年4月20日，因被告孙近茗拖欠物业费，原告宝祥公司安排物业工作人员将被告邳州市尚乐浴室地井管道接头锯断，致使邳州市尚乐浴室空调无法使用。上述事实，有《世纪花园物业管理委托合同》、《邳州市物业服务合同备案申请书》、《邳州市物业管理区域备案表》、宝祥公司员工考勤表、门卫值班记录、污水处理费票据、环卫处垃圾处置费收据、催缴物业费通知、《邳州市房屋租赁合同》、邳房权证邳州市字第公房150098号房屋所有权证书、被告提供的小区环境照片、邳州市公安局接处警工作登记表、治安案件调解协议书及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点为：1、邳州市世纪花园业主委员会与原告宝祥公司所签订的《世纪花园物业管理委托合同》对被告邳州市尚乐浴室、孙近茗是否具有法律约束力，被告主体是否适格；2、原告宝祥公司要求被告向其交纳相应的物业服务费用并支付违约金能否予以支持；3、涉案物业服务费用数额如何认定及违约金是否适当。一、关于邳州市世纪花园业主委员会与原告宝祥公司所签订的《世纪花园物业管理委托合同》对被告邳州市尚乐浴室、孙近茗是否具有法律约束力，被告主体是否适格问题。首先，《世纪花园物业管理委托合同》、《邳州市物业服务合同备案申请书》、《邳州市物业管理区域备案表》均明确约定宝祥公司为世纪花园小区提供物业管理服务的四至分别为东至恒山路、南至明珠小区、西至华山路、北至运河中学北小区，且《邳州市物业管理区域备案表》专有部分数量及类型中明确写明包含商业7122平方米。被告孙近茗承租的用于经营邳州市尚乐浴室的涉案房屋位于邳州市世纪花园南门东侧，在服务范围内，是被服务对象；其次，根据《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，邳州市正宜物业管理处受邳州市经济适用住房发展中心委托与孙近茗签订的《邳州市房屋租赁合同》中明确约定由乙方孙近茗承担承租房屋的物业服务费，应从其约定。故原告宝祥公司将物业使用人孙近茗作为被告提起诉讼并无不当；最后，虽然被告孙近茗将承租房屋用于经营邳州市尚乐浴室，但与邳州市正宜物业管理处签订《邳州市房屋租赁合同》的承租人是孙近茗，且房屋租赁合同也中明确约定由孙近茗承担承租房屋的物业管理费，故被告邳州市尚乐浴室作为被告主体不适格，不应承担责任。综上，邳州市世纪花园业主委员会与原告宝祥公司签订的《世纪花园物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。孙近茗承租的房屋在服务范围内，属于被服务对象，其作为被告主体适格，原告与被告孙近茗之间形成物业服务合同关系，双方均应依约履行合同义务。二、关于原告宝祥公司要求被告向其交纳相应的物业管理费用并支付违约金能否予以支持问题。首先，根据查明情况，原告宝祥公司自2016年1月24日起至今为世纪花园小区提供物业服务，被告孙近茗关于原告未履行物业服务合同的抗辩意见与事实不符，本院不予采纳；根据被告举证及原告自认，原告宝祥公司确实存在垃圾清扫不及时、采用不文明方式催收物业费用等情节，对于被告关于原告物业服务有瑕疵的抗辩意见予以采纳。但被告关于邳州市正宜物业管理处占用租赁房屋中的一间，至2018年11月份才将上述房产归还给被告，多年形成惯例不要租金的抗辩意见不影响本案中法律关系及相关事实的认定，与本案无关，被告可另行主张相关权利。其次，虽然《世纪花园物业管理委托合同》约定委托管理期限为2016年1月24日起至2017年1月24日止，合同期满本合同自然终止。但是该物业管理委托合同到期后，世纪花园业主委员会并未聘请新的物业服务企业也没有与宝祥公司重新签订合同，宝祥公司仍然按照已经到期的合同内容提供服务从而形成事实物业服务状态。宝祥公司事实上提供了物业服务，而业主和物业使用人实际上也享受了物业服务，按照民法的“等价有偿原则”，业主或物业使用人应当向物业服务企业支付服务费。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方己经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，应当认定双方形成了事实上的物业服务关系，因宝祥公司是按照原来物业管理委托合同的服务内容提供的物业服务，因此可以参照原物业管理委托合同内容确定双方的权利义务关系。再次，物业公司的资质管理属行政管理范畴。根据原告提供的资质证书显示其物业服务资质有效期至2017年12月15日，但江苏省住房和城乡建设厅已于2017年3月15日发布《省住房城乡建设厅关于停止办理物业服务企业资质认定的公告》第6号公告。原告物业服务资质是否到期并不影响物业服务合同效力，也不影响业主和物业使用人的实体权利，故被告不能以此为由拒绝支付物业费。最后，《世纪花园物业管理委托合同》第二十条第3款明确约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，此条款应为双方对于违约责任的书面约定，原告主张被告支付违约金具有法律依据。综上，原告实际提供了物业服务，被告享受了物业服务，双方已构成事实上的物业服务合同关系，原告宝祥公司要求被告参照原物业管理委托合同向其交纳物业管理费及违约金的诉请应予以支持。三、关于物业服务费用数额如何认定及违约金是否适当问题。物业服务合同属于双务有偿合同，物业服务费的收取在遵守合同约定的前提下同时应当遵循公平、合理及权利义务相一致原则。根据查明情况，原告提供物业服务方面确实存在一定瑕疵，未达到合同约定标准，根据权利义务相一致原则，原告收取的物业服务费也应当与其提供的服务相适应，故对于被告孙近茗拖欠的物业服务费，酌定按照70%比例予以支持。被告使用房屋面积为2907.47平方米，系商业用房，物业服务费标准为每月每平方米0.8元，按照70%比例计算为每月每平方米0.56元，每月物业服务费计算为1628元。截止至2019年4月15日，被告拖欠原告物业服务费共计38个月零23天，拖欠物业费63112元，扣除已经支付的5000元剩余58112元。关于违约金计算。物业服务合同约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。但被告对约定违约金计算方式不予认可，且原告在履行物业服务合同过程中也存在过错，双方均存在违约行为，根据本案合同实际履行状况及原告实际损失，该违约金计算过分高于原告实际损失，本院酌定调整为自起诉之日按照中国人民银行同期银行贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算原告违约金数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：一、被告孙近茗于本判决生效之日起十日内向原告邳州宝祥物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费58112元（2016年1月24日至2019年4月15日期间）及逾期付款违约金（以58112元为基数，自2019年5月5日起，按照中国人民银行同期银行贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。二、驳回原告邳州宝祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4014元，由被告孙近茗负担2810元，原告邳州宝祥物业管理有限公司负担1204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  贺 峰人民陪审员  于俊玲人民陪审员  陈建梅二〇二〇年七月二十四日法官 助理  刘功香书 记 员  杲菁菁