内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终2953号上诉人（原审原告）：任立成，男，1979年9月24日出生，汉族，农民，住宁城县。上诉人（原审原告）：王亚清，女，1978年11月11日出生，汉族，农民，住宁城县。二上诉人委托诉讼代理人：任万忠，男，1953年1月4日出生，汉族，退休，住宁城县。（系任立成父亲）被上诉人（原审被告）：宁城畅达房地产开发有限公司，住所地宁城县天义镇建设路西侧。法定代表人：陈志刚，系总经理。上诉人任立成、王亚清因与被上诉人宁城畅达房地产开发有限公司（以下简称畅达房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁城县人民法院（2020）内0429民初1137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任立成、王亚清上诉请求：一、判令被上诉人为二上诉人办理位于××县的《中华人民共和国不动产权证书》。二、判令被上诉人向二上诉人支付逾期办理《中华人民共和国不动产权证书》违约金63156.85元。(计算至2020年5月1日)。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、宁城县人民法院认定“关于二原告自被告处购买的楼房何时办理商品房权属登记的问题，双方在商品房合同第十二条约定的十分明确，即自初始登记完成之日起60日，但本案二原告所购买的楼房尚未完成首次登记（初始登记），故并未到双方约定的办理商品房权属登记的期限，且双方对被告何时办理初始登记亦未进行约定，故被告亦不存在违约问题”于法无据，“初始登记”是开发商在房屋竣工后向登记机关申报，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利，通过确权后，开发商取得《房屋所有权证》(大产权证)。这个过程只能由开发商来办，是被上诉人与国家管理机关之间存在的另一层法律关系，与上诉人无关，何时办理不属于上诉人与被上诉人合同中约定的范畴，这一认定与法理不通。二、“初始登记”何时办理，在期限上不是当事人约定，而是国家有规定，2001年中华人民共和国建设部88号文件发布的《商品房销售管理办法》第三十四条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60内，将需要的由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产所在地的房地产行政管理部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记事项。”对于《商品房销售管理办法》第34号的规定原文，上诉人代理人在法庭辩论后，以《补充代理意见》用书面形式向法庭提交，34条规定对本案至关重要，在一审判决中法官却避之不提，明显有法不依。三、根据《商品房销售管理办法》第34条的规定和上诉人与被上诉人签的商品房买卖合同的约定，被上诉人应于2017年12月31日交房之日起，在60日内即2018年3月2日完成“初始登记”，在初始登记完毕后60日即2018年5月1日前为上诉人办结房屋权属证书，自2018年5月2日起，被上诉人应承担逾期违约责任。四、双方签订的《商品房买卖合同》第十二条，商品房权属登记条目中，对违约责任未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，应按照已付购房总款支付违约金，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准计算”的规定，被上诉人应向上诉人支付违约金(自2018年5月2日--2020年5月1日)443209元(总房款)×0.0475×1.5(逾期利率)×2年＝63156.80元。畅达房地产公司答辩服判。任立成、王亚清向一审法院起诉请求：1.依法判决畅达房地产公司为任立成、王亚清办理宁城县天义镇园林路西侧哈河大街南盛鑫佳苑商住楼10#-2-801室及地下室《中华人民共和国不动产权证书》。2.依法判决畅达房地产公司向任立成、王亚清支付逾期办理《中华人民共和国不动产权证书》违约金63156.85元(计算至2020年5月1日)。3.诉讼费由畅达房地产公司承担。一审法院认定事实：2017年2月23日，任立成、王亚清购买了畅达房地产公司开发建设的的位××县房一处，房屋总价款为430079元，双方签订了商品房买卖合同，该合同第十二条商品房权属登记处约定：“双方约定，在下列第1种期限内，办理房屋权属转移登记：1、自初始登记完毕之日起60日……”。任立成、王亚清已将购房款付清，且已经交纳了所购楼房的契税、印花税及维修基金。被告向宁城县不动产登记中心申请办理首次登记，2020年4月29日，宁城县不动产登记中心向畅达房地产公司出具“不动产首次登记（大证）材料补件通知书”，该通知书载明：“宁城县畅达房地产开发有限公司：2020年4月29日，收到你单位提交的盛鑫佳苑1#至17#不动产首次登记申请材料。经核查，申请登记材料不齐全，现通知你单位补齐登记材料权籍落宗后办理首次登记（大证）……”任立成、王亚清自畅达房地产公司处购买的楼房尚未完成首次登记。一审法院认为，任立成、王亚清与畅达房地产公司双方间的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同履行各自义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”关于任立成、王亚清自畅达房地产公司处购买的楼房何时办理商品房权属登记的问题，双方在商品房合同第十二条约定的十分明确，即自初始登记完成之日起60日，但本案任立成、王亚清所购买的楼房尚未完成首次登记（初始登记），故并未到双方约定的办理商品房权属登记的期限，且双方对畅达房地产公司何时办理初始登记亦未进行约定，故畅达房地产公司亦不存在违约问题。任立成、王亚清庭审时称“我们认为签订了购房合同，交了购房款，就是初始登记”的主张于法无据，故对任立成、王亚清的主张该院不予支持。畅达房地产公司关于尚不能为任立成、王亚清办理不动产登记证书及不存在违约行为的辩解意见该院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决：驳回任立成、王亚清的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。另查明，畅达房地产公司与任立成、王亚清签订的《内蒙古商品房买卖合同》第十二条约定“商品房权属登记双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1.自初始登记完毕之日起60日。2.订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；订立合同时房屋已竣工的，自合同订立之日起90日……”本院认为，二上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于商品房权属登记，合同列明了2种方式，本案当事人选择的为第1种方式，即自初始登记完毕之日起60日办结房屋权属转移登记。二上诉人主张，依据《商品房销售管理办法》，被上诉人未在商品房交付使用之日起60内办理初始登记，故其存在违约。对此，《商品房买卖合同》所约定的“自初始登记完毕之日起60日办结房屋权属转移登记”是双方当事人对办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。因《商品房买卖合同》并未约定初始登记办理期限，双方亦未达成其他补充协议，且根据畅达房地产公司提交的不动产首次登记材料补件通知书可知不动产首次登记正在进行中，本案事实上也尚未达到合同约定的办理房屋权属转移登记的期限。故二上诉人主张被上诉人违约不能成立。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1378元，由上诉人任立成、王亚清负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚美竹审 判 员 黄树华审 判 员 郭光宇 二〇二〇年七月二十八日法官助理 刘 威书 记 员 李思颖