云南省丽江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）云07民终462号上诉人（原审被告）：罗文奇，男，1966年11月15日出生，汉族，云南省华坪县人，住华坪县，现住华坪县。被上诉人（原审原告）：华坪县住房和城乡建设局。统一社会信用代码：11533223015277387H。住所地：华坪县中心镇华兴社区狮山路**。负责人：万庭海，职务：局长。委托诉讼代理人：杨春燕、袁晓莉，云南裕发律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人罗文奇因与被上诉人华坪县住房和城乡建设局房租租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市华坪县人民法院（2020）云0723民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗文奇上诉请求：一、请求人民法院依法撤销一审判决，裁定驳回被上诉人的起诉。二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》属于行政协议，被上诉人的起诉不属于民事诉讼受案范围被上诉人出租给上诉人的房屋为廉租房，廉租房、公租房是国家从社会福利的角度出发，由政府投资建设而按照物价部门核定的价格出租给城市最低收入人群的保障性住房。公房租赁关系是国家房产管理机关通过行使国家赋予的行政职权将其所管理的国有财产公房的使用权，以租赁方式配置给某些特定的公民、法人或其他组织。公房的配置使用，是房产管理机关按照有关规定，选择符合要求的承租人，是其单方意志的体现。可见，房产管理机关的这种配置行为带有行政性和权力性特征，是一种行政行为。公租房管理部门与公租房承租人之间存在一种管理与被管理的关系，二者之间不是平等主体之间的民事法律关系；因此本案中的上诉人与被上诉人，签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》是行政协议，而非民事合同。根据行政诉讼法及司法解释的规定，行政协议属于行政诉讼的受案范围，故本案被上诉人的起诉不属于民事诉讼的受案范围，一审法院作出民事判决书错误。二、上诉人并未要拖欠租金，而是被上诉人不知道合同内容，先让上诉人按手印，然后管理人员签的名字。自2011年上诉人取得承租廉租房资格，双方多次签订《华坪县城镇最低收入家庭廉租房租赁协议》，上诉人一直按约履行。2016年1月1日，双方签订了《云南省公共租赁住房租赁合同书》，该租赁合同约定租期为2016年1月1日至2019年12月31日，租金为82.5元／月。合同签订后，上诉人一直按照该合同的约定，交纳租金及相关费用。2019年1月1日管理人员又叫我们签订合同，如不签订，以后孩子读书都受影响（如坐不到车、拉黑名单等），于是我们就签订了2019年1月1日至2020年12月31日的合同。但被上诉人一直未叫我们交房租，一直到2020年4月5日收到法院的传票，才知道被上诉人将上诉人不知合同内容所签的房屋租赁合同为由把上诉人告上法庭。并未按合同履行廉租房签成公租房，由每月廉租房的82.5元／月，变成公租房每月330.00元／月。上诉人又身患视力叁级残疾人，残疾证号：5332231966××××××××13。上诉人已离异，儿子还在读高中，无力交付每月昂贵的租金。被上诉人一直隐瞒欺骗上诉人，廉租房变成公租房的事实。三、被上诉人起诉解除与上诉人的租赁关系，并收回公租房，违反法律规定根据《云南省公共租赁住房管理暂行办法》第二十九条：“公共租赁住房承租人有下列行为之一且拒不整改的，解除租赁合同，收回公共租赁住房，其行为记入信用档案，并取消其在5年内再次租赁保障性住房的资格：（一）采取提供虚假材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；（二）转租、出借的；（三）擅自改变房屋结构或者使用性质的；（四）拖欠租金和物业服务费累计6个月以上的；（五）在公共租赁住房中从事违法活动的；（六）违反租赁合同其他约定的”的规定。虽然上诉人拖欠的租金累计6个月以上，但如前所述，拖欠租金的原因是，被上诉人多次拒收，上诉人按照租赁合同约定交纳的租金。上诉人并没有违反上述法律的规定，故被上诉人起诉解除与上诉人的租赁关系，收回公租房不符合法律规定，被上诉人若要收回出租的房屋，应按照法律规定，遵循行政法定程序处理，并非由人民法院审判。四、本案纠纷的起因是被上诉人未经法定程序，擅自涨租，造成阳光北路小区多户拖欠租金。根据《云南省公共租赁住房管理暂行办法》第二十六条第一款：“公共租赁住房经营实施统一管理、分级定租。公共租赁住房租金以建设成本为基础，根据承租人收入状况和市场租金水平分级核定。租金原则上不得高于同地段同档次市场租金的70%。具体分级租金标准由县（市、区）人民政府结合当地实际、区分不同保障对象研究制定，每年定期向社会发布1次，并报州（市）人民政府和省住房城乡建设、发展改革部门备案。”的规定，公房租金应根据承租人的收入状况和市场租金水平分级核定，上诉人年龄已大，体弱多病，随时都需要打针、吃药。没有固定的收入，维持基本生活都成困难，还有今年的医院保险都没钱交。2019年被上诉人对狮山阳光小区统一涨租的行为，未经法定程序，涨租行为违反法律规定，从而导致了多户拖欠租金。综上所述，上诉人与被上诉人签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》是行政协议，并非民事合同，被上诉人的起诉属于行政诉讼的受案范围，一审法院审理作出民事判决书错误，请求二审法院依法撤销一审判决，裁定驳回被上诉人的起诉。被上诉人华坪县住房和城乡建设局未提出书面答辩意见。原审原告华坪县住房和城乡建设局向一审法院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告自2019年1月至2019年12月共计12个月的房租3960元，公用水电费330元，违约金643.50元，合计4933.50元，2019年12月31日以后的房屋租金按照合同约定计算至被告实际退房之日止；2．被告立即将华坪县阳光狮山小区一组团10栋10单元202号房屋恢复原状后交还原告；3．案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实：2019年1月1日华坪县住房和城乡规划建设局与罗文奇签订编号ＹＮＧＺＨ10-2号《云南省公共租赁住房租赁合同书》，约定：华坪县住房和城乡规划建设局将坐落于华坪县阳光狮山小区一组团10栋10单元202号房屋，建筑面积55㎡，租赁给罗文奇作为住房使用，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日止，房屋租金、物管费、公用水电费为357.50元／月，租金按季度支付，合同还约定了其他权利义务。租赁期间，罗文奇除交纳租金外，还需自行承担水、电、气、通信、电视等费用。合同约定承租人逾期6个月未支付租金或未支付物业服务费累计6个月（含6个月）以上的，出租人有权单方解除合同，书面通知承租人，提前收回房屋，合同还约定了双方的其他权利义务。另查明，华坪县住房和城乡规划建设局与罗文奇签订住房租赁协议后，罗文奇一直居住使用坐落于华坪县今。2019年1月至12月罗文奇未按约交纳房租费及公用水电费。2019年8月29日华坪县住房和城乡规划建设局更名为华坪县住房和城乡建设局。原告提交的云南省公共租赁住房租赁合同书复印件1份，与本案相关，反映了客观事实，一审法院予以采信。一审法院认为，签订合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》系双方真实意思表示，为有效合同，被告未按照约定支付房租等费用，应当按照合同约定承担民事法律责任。原告要求被告立即支付下欠房租及公用水电费，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以支持。原告主张返还被告租住房屋的请求，双方签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》的期限未满，原告在未请求解除该合同的条件下，主张被告返还租住房屋无法律依据，一审法院不予支持；违约金系具有赔偿性的性质，原告未提供被告需支付违约金的事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告罗文奇在本判决发生法律效力后十日内支付原告华坪县住房和城乡建设局2019年1月至12月的房租、物管费及公用水电费4933.50元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（缓交），由原告华坪县住房和城乡建设局负担。本院二审期间，上诉人与被上诉人均没有向本院提交证据。本院认为，华坪县住房和城乡建设局与上诉人之间签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》系华坪县住房和城乡建设局为了实现行政管理或者公共服务目标而订立的具有行政法上权利义务内容的协议，是政府投资的保障性住房的租赁协议，属行政协议。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项以及《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条第（四）项、第二十四条的规定，当事人应向人民法院提起行政诉讼解决纠纷。本案不属于民事诉讼的受案范围，故本案应当裁定驳回华坪县住房和城乡建设局的起诉。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（一）项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：一、撤销华坪县人民法院（2020）云0723民初267号民事判决；二、驳回原审原告华坪县住房和城乡建设局的起诉。一审案件受理费25元，退还华坪县住房和城乡建设局；上诉人罗文奇预交的二审案件受理费25元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  薛淑华审判员  马 昕审判员  王康元二〇二〇年七月二十八日书记员  杨静怡