广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初39号原告：易鹏，男，1984年3月8日出生，汉族，现住韶关市武江区。被告：梁美凤，女，1963年4月12日出生，汉族，现住韶关市武江区。委托诉讼代理人：沈皓，广东中佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一文，广东中佑律师事务所律师。被告：胡文凤，女，1972年4月16日出生，汉族，现住韶关市翁源县。原告易鹏与被告梁美凤、胡文凤合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易鹏，被告梁美凤的委托诉讼代理人沈皓，被告胡文凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易鹏向本院提出诉讼请求：1.判定原告、被告梁美凤及胡文凤三方签订的《创业地产二手房买卖合约》属于违法合同并解除该合同；2.判令被告梁美凤立即返还原告首期款114000元，胡文凤立即返还原告首期款人民币190000元；3.判令被告梁美凤赔偿原告因欺诈行为而引起的损失91040元；4.由被告方承担本案诉讼费用。事实与理由：经创业房屋中介参与，2018年10月9日，在未见过胡文凤本人的情况下，创业房屋中介业务员孙上华声称被告胡文凤因事务繁忙未能及时到场签订，遂让原告方先签订胡文凤出售韶关市武江区************城*期*栋*房的《创业地产二手房买卖合约》，原告按合约中第二条约定的房屋出售价钱内容于2018年12月16日交付创业房屋中介梁美凤人民币304000元首期款(含房屋租金4000元及定金50000元）。按照合同约定，交付首期款及租金后，原告搬进韶关市武江区************城*期*栋*房居住直至过户为止，2019年2月原告开始多次追问业务员孙上华与管丹何时办理过户手续，业务员孙上华以房产证未满两年税费偏高为由建议该房产证满两年即2019年9月再办理过户手续。2019年7月，原告方再次追问业务员孙上华与管丹时，被对方告知在2019年5月20日他们已被梁美凤辞退，此事已与他们无关，让原告方找创业房屋中介法定代表人梁美凤处理此事。原告致电被告梁美凤与其协商，被告梁美凤辩称具体事项她不知情，让原告去找孙上华，便开始推脱。直至2019年11月15日原告才第一次见到被告胡文凤，此时得知胡文凤手持一份原告从不知情的与创业房屋中介签订的另一份合同，同时被告胡文凤也不知原告手持的合同与她签订并不是同一份合同，原告发现被告梁美凤代原告签订了与被告胡文凤的另一份合同，并只支付了被告胡文凤首期款人民币20万元（含1万押金），即被告梁美凤还欠被告胡文凤首期款265000元的75000元未付，造成原告与被告胡文凤无法进行交易。原告要求被告梁美凤退还114000元，被告胡文凤退还190000元给原告，可被告梁美凤以各种理由不予以退还，也不给被告胡文凤直接退还。后经原告去工商局查验其营业执照，发现创业房屋中介于2018年8月3日更改为武江区伊呀童装店，被告梁美凤利用其有创业房屋中介专用章的公司名义，骗取原告信任，存在欺诈行为。根据《城市房地产中介服务管理规定》第二十三条“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿”、《经纪人管理办法》第十七条第（三）项“将定约机会和交易情况如实、及时报告委托人”的规定，被告梁美凤未将真实交易情况告知委托人。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国刑法》第二百二十四条的规定，由于被告梁美凤釆用欺诈手法骗取原告人民币114000元拒不返还，造成原告生活困难，原告要求被告梁美凤按民间借贷的最高年利率36%及合同中第六条约定的50000元违约金赔偿原告损失共计91040元。现经三方协商无果，为维护原告方的合法权益，只能向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的请求。被告梁美凤辩称，一、原告将梁美凤列为被告是错误的，梁美凤并非涉案合同的相对方，无需承担涉案合同的任何义务；二、本案房屋交易中介机构是创业房屋中介，即使原告需要向中介机构主张权利，也应该是向创业房屋中介主张，可以将被告列为经营者，而不是将被告个人列为被告，本案起诉系基于房屋买卖合同关系，创业房屋中介在该案中只是提供中介服务，履行的义务也是促成房屋交易，并收取中介费用，并不对涉案房屋买卖合同中的违约责任承担义务，本案是原告及胡文凤因为价格及交易过程中的手续存有异议，合同中的违约责任约定的条款也是针对原告与被告胡文凤，与梁美凤无关，梁美凤无需承担任何违约责任；三、梁美凤确认收取原告114000元首期款，其中10000元是押金，原告将梁美凤列入诉讼中，本案有两个诉讼关系，一个是原告与胡文凤之间的房屋买卖合同关系，另一个是原告和梁美凤之间的居间合同关系，本案原告系基于房屋买卖合同关系提起诉讼，与梁美凤无关，梁美凤愿意返还首期款114000元，但梁美凤认为不应当在本案中处理，应该在法庭对原告及胡文凤的房屋买卖合同关系处理完毕之后，是否应当返还及返还给谁，应当是基于双方之间的居间合同处理，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告胡文凤辩称，本人与原告一样是受害者，本人签的合同是865000元，原告签的合同是910000元，就是中介告知本人丈夫本人的房产证没有满两年，过户的时候税费很高，买方会多出五、六万税费，建议本人满两年之后再过户，本人丈夫也同意了，整个签合同的过程都是由本人丈夫联络的，签合同的时候梁美凤在场，但原告不在场，梁美凤告知本人说原告已经全权委托给中介签订合同，原告称他的房屋买卖合同（910000元）上写着的税费由本人承担，但本人的房屋买卖合同（865000元）写着税费不需要本人承担，本人丈夫答应暂不过户，满两年之后再进行，满两年之后，原告联系本人后才得知被中介所骗。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梁美凤利用韶关市武江区**********办理了“创业房屋中介”的个体工商户登记，经营范围为“服务：房屋中介”，2018年8月3日，梁美凤申请变更登记，将个体工商户的名称变更为“武江区伊呀童装店”，经营范围变更为“零售：童装、服饰、鞋”，2019年1月23日，梁美凤再次申请变更登记，将个体工商户的名称变更为“武江区伊呀农产品店”，经营范围变更为“零售：食用农产品（不含活禽）、食品。”2018年10月9日，易鹏（乙方、买方）与“创业房屋中介”（丙方、中介）签订《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》一份，约定甲方将韶关市武江区**城二期*栋*房以910000元的价格出售给乙方，签约时乙方支付甲方定金5万元，乙方以按揭方式付款，首期款300000元（含定金）由乙方支付给甲方，第二期款610000元，由银行按揭支付给甲方，三方约定乙方在银行贷款审批通过到所指定的房地产交易所办理该物业过户到乙方名下的登记，本次交易产生的过户税费缴纳方式为甲方付税,为避免防范交易过程中出现的风险，经买卖双方共同协商一致同意在合同签订时从交易总金额款项中预留押金10000元，交由中介方暂存保管，甲方结清该物业的一切费后，中介方退还押金给甲方，如甲方违约则押金归乙方所得，中介服务费16000元，在签约当日由乙方支付，如甲方不按期交楼、不按期过户、转售他人、权属不清或发生债权债务纠纷等而被禁出售等违约情形，甲方应在违约之日将已收定金退还乙方，另赔偿乙方50000元，上述《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》还约定了其他事项，但该合约的甲方（卖方）为空白，易鹏在乙方（买方）处签名，“创业房屋中介”在丙方（中介方）处盖章。易鹏主张，当时盖章的为梁美凤的店员孙上华，梁美凤当时在场并收取了其当天支付的款项并出具了收据；2018年12月16日，易鹏再次向梁美凤支付款项，梁美凤使用“创业房屋中介”印章向易鹏出具《收据》一张，载明“今收到易鹏购买武江区**城二期904房之首期款（含定金），备注：已收易鹏入住该房所有租金，直到过户完毕，金额大写叁拾万元整”，易鹏主张梁美凤使用2018年12月16日的收据向其换取了签约当天的《收据》，其一共向梁美凤支付了304000元。梁美凤辩称孙上华系其“创业房屋中介”的合伙人，其并不清楚上述《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》，但认可其一共收取了易鹏支付的304000元款项。对于易鹏向梁美凤支付的304000元，易鹏及梁美凤均确认系购房定金、首期款及租金，并确认上述《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》约定的中介服务费16000元并未支付。2018年10月13日，胡文凤（甲方、卖方）与“创业房屋中介”（丙方、中介）签订另一份《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》，约定甲方将韶关市武江区**城二期*栋*房以865000元的价格出售给乙方，签约时乙方支付甲方定金2万元，乙方以按揭方式付款，首期款265000元（含定金）由乙方支付给甲方，第二期款600000元，由银行按揭支付给甲方，三方约定在2019年3月25日前到所指定的房地产交易所办理该物业过户到乙方名下的登记，本次交易产生的过户税费缴纳方式为乙方付税,为避免防范交易过程中出现的风险，经买卖双方共同协商一致同意在合同签订时从交易总金额款项中预留押金10000元，交由中介方暂存保管，甲方结清该物业的一切费后，中介方退还押金给甲方，如甲方违约则押金归乙方所得，中介服务费15000元，在签约当日由乙方支付，如甲方不按期交楼、不按期过户、转售他人、权属不清或发生债权债务纠纷等而被禁出售等违约情形，甲方应在违约之日将已收定金退还乙方，另赔偿乙方20000元，在该份《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》的乙方（买方）处载有“梁美凤（代）易鹏”，签约当天，梁美凤向胡文凤支付了10000元现金，并在2018年12月通过银行转账方式向胡文凤支付了180000元。但易鹏称其直至2019年11月15日在见到胡文凤本人时才获知2018年10月13日的《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》，并在庭审中明确表示不追认该份合约，梁美凤虽然主张其系受易鹏的委托与胡文凤签订的上述《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》，但其并未提供任何证据予以证实。本案中，胡文凤亦称其为受害方，其在第一次见到易鹏时才得知易鹏持有的合同约定的房屋价款更高及其二人签订的合约并不相同的事实。另查明，易鹏在庭审中明确，其第一项诉讼请求要求解除的合同包括2018年10月9日及2018年10月13日的两份《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》，梁美凤对此表示由人民法院认定，胡文凤明确表示同意。同时，梁美凤同意向易鹏返还114000元，但不同意赔偿易鹏的损失，胡文凤亦同意向易鹏返还其收到的190000元。由于涉案房屋现由易鹏在使用，经本院释明后，胡文凤明确提出同时履行抗辩，要求易鹏搬离涉案房屋，但经本院要求其提交权利凭证时，胡文凤未向本院提交其房屋产权证。经查询，涉案的韶关市武江区**城二期*栋*房已由胡文凤转让给他人。还查明，就易鹏主张梁美凤欺诈行为涉嫌构成犯罪的内容，本院向韶关市公安局武江分局移送了相关线索材料，该局向本院回复称现有材料无法证明存在犯罪的事实。本院认为，梁美凤在已经变更了“创业房屋中介”个体工商户登记之后，再以已经消亡的“创业房屋中介”名义及印章提供房屋中介服务，应视为梁美凤的个人行为，因提供房屋中介服务产生纠纷，梁美凤在本案中的被告主体地位适格。虽然梁美凤抗辩其不清楚“创业房屋中介”与易鹏之间的《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》情况，但从“创业房屋中介”印章系梁美凤之前经营的“创业房屋中介”个体工商户印章、梁美凤所称孙上华为其“创业房屋中介”合伙人、梁美凤实际收取易鹏支付的款项并在与胡文凤签订《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》时以易鹏代理人的名义在乙方（买方）处签名等内容和事实可知，梁美凤上述有关其不清楚“创业房屋中介”与易鹏之间的《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》情况的辩解内容不足为信，孙上华在“创业房屋中介”与易鹏之间的《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》上加盖“创业房屋中介”的行为应被认定为职务行为，其后果应由“创业房屋中介”消亡后的实际行为人梁美凤承担，据此，本院对易鹏要求追加孙上华及“创业房屋中介”另一名店员管丹为本案第三人的申请，不予准许。根据本案2018年10月9日及2018年10月13日的两份《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》内容可知，合约中包含了易鹏作为委托人与梁美凤作为居间人的居间合同关系，也包含了易鹏作为买受人与胡文凤作为出卖人的房屋买卖合同关系，房屋买卖合同属于居间合同的目的合同，其二者是相互独立的，故本案原定案由房屋买卖合同纠纷不够准确，应以房屋买卖合同纠纷及居间合同纠纷的上级案由合同纠纷作为本案案由。本案中，因易鹏不予追认梁美凤以其名义与胡文凤于2018年10月13日签订的《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》，梁美凤亦无证据证实其在签订该合约之前已经获得易鹏的委托授权，故易鹏与胡文凤之间的房屋买卖合同关系尚未成立，未能成立的合同不存在解除问题，故易鹏请求解除2018年10月13日的《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》无事实和法律依据，本院不予支持。现因易鹏与胡文凤之间的房屋买卖合同关系未能成立，故胡文凤收取由梁美凤代易鹏转交的190000元购房款无法律依据，易鹏请求返还该款有事实和法律依据，本院予以支持。至于胡文凤提出的要求易鹏搬离涉案房屋的同时履行抗辩问题，因涉案房屋的所有权人并非胡文凤，其并不再享有该项物权请求权，对胡文凤的上述主张，本院不予支持；至于涉案房屋属胡文凤所有期间易鹏占有使用涉案房屋产生的占有使用费问题，胡文凤并未在本案中提出，其可与易鹏另行协商或另循法律途径解决。至于易鹏与梁美凤之间的居间合同，因居间合同属于诺成、双务、有偿合同，根据2018年10月9日的《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》内容，显然易鹏与梁美凤之间就居间促成房屋买卖一事达成了书面协议，该协议不违反法律法规的规定，属于合法有效的居间合同。对于居间合同而言，居间人的义务一般包括报告或媒介义务、依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第二款的规定承担居间活动的费用以及履行忠实、保密义务，但根据本案的2018年10月9日及2018年10月13日两份《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》内容，梁美凤与易鹏之间，在未获易鹏委托授权的情况下私自以易鹏名义与胡文凤之间分别签订两份关键内容完全不一致的合约，还在收取易鹏支付的购房定金、首期款及租金共计304000元后，违反代付约定仅向胡文凤支付190000元，梁美凤的上述行径，明显属于恶意隐瞒房屋交易的有关信息意图从中获利的情形，违反了居间人所负有的忠实义务。因梁美凤的违约行为导致本案易鹏与之订立的居间合同目的无法实现，现易鹏请求解除其与梁美凤于2018年10月9日签订的《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》（居间合同），有事实和法律依据，本院依法予以支持。因梁美凤基于2018年10月9日签订的《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》收取易鹏支付的304000元购房定金、首期款及租金后，仅向胡文凤代付了190000元，剩余114000元现仍由其占有，而易鹏与胡文凤之间的房屋买卖关系不能成立，故易鹏要求梁美凤返还剩余的114000元款项，有事实和法律依据，本院依法予以支持。易鹏在本案中还要求梁美凤赔偿其损失，因梁美凤作为居间人没有尽到忠实义务，恶意隐瞒房屋交易的有关信息，造成了易鹏合法利益损失，梁美凤应当就其因故意隐瞒房屋交易信息给易鹏造成的损失承担赔偿责任。易鹏在本案中明确其损失的计算方式为以梁美凤占有114000元为本金，按照民间借贷的最高年利率36%计算一年的利息，并要求梁美凤按照2018年10月9日签订的《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》第六条约定的违约金支付5万元。对此，本案并非民间借贷纠纷，且民间借贷纠纷案件中有关36%的年利率标准保护的系债权人已经受领债务人支付的利息，对于尚未支付并不能适用，因易鹏系基于2018年10月9日签订的《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》于2018年12月16日向梁美凤付款304000元后，梁美凤实际长期占用其中的114000元客观上造成了易鹏使用资金的损失，故本院予以支持易鹏的利息损失为以114000元为基数，从2018年12月16日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；从2019年8月21日起至梁美凤实际清偿完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。至于易鹏主张梁美凤按照2018年10月9日的《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》第六条约定的违约金条款支付50000元违约金问题，因该条款约束的是房屋买卖双方并非居间合同的当事人，而易鹏与梁美凤之间的居间合同并未约定二者的违约责任，易鹏也未提供证据证实其存在其他损失，故本院对易鹏主张的违约金50000元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告易鹏与被告梁美凤（以“创业房屋中介”名义）于2018年10月9日签订的《创业地产二手房买卖合约（按揭付款）》（居间合同）；二、被告梁美凤应于本判决发生法律效力之日起十日内退还114000元给原告易鹏；三、被告胡文凤应于本判决发生法律效力之日起十日内退还190000元给原告易鹏；四、被告梁美凤应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告易鹏利息损失（利息的计算方式：以114000元为基数，从2018年12月16日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；从2019年8月21日起至被告梁美凤实际清偿完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；五、驳回原告易鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16545.36元，由被告梁美凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  梁增有人民陪审员  邹柔娣人民陪审员  巫影燕二〇二〇年七月一日书 记 员  梁恬韵