太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初946号原告：李继辉，男，1987年8月6日出生，汉族，英能科能源技术（北京）有限公司工程师，住北京市朝阳区。被告：太原化学工业集团房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区长兴南街**。法定代表人：闫帅达，执行董事。委托诉讼代理人：朱燕春，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷婷，女，1991年10月27日出生，汉族，公司员工，住太原市尖草坪区古城街道龙康新苑****。原告李继辉与被告太原化学工业集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李继辉、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱燕春、李婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李继辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付从合同约定交房日到起诉日2020年2月26日共计149天的延期交房违约金97105元；2.判令被告按照合同该约定继续支付2020年2月26日以后的延期交房违约金，持续支付至具备合同约定交房条件，实际交房之日止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将太化紫景天城A9幢1单元31层1号住宅房一套出售给原告；房屋面积123.98平方米，总价1086180元；被告应于2019年9月30日前向原告交付该住宅房；如迟延交房，按照合同约定，向原告支付违约金。随后，原告按照被告的要求，以按揭贷款方式付清了房款，一直等待被告按期交房，但被告将交房日期一拖再拖，直至2019年12月23日出具交房通知书，通知书上房屋交付日期为2020年1月10日，但此时房屋并没有进行国家规定的验收，也没有按照合同约定取得商品房住宅交付使用批准文件，属于违法强制交房。被告迟延且违法进行强制交房行为违反了双方签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大的经济损失，故提起诉讼。被告太原化学工业集团房地产开发有限公司辩称，本案合同履行期间由于太原市政府的环保及“二青会”等一系列政府性文件要求导致项目无法施工共计223天，且应全体业主要求将本楼原定设计公共部分乳胶漆标准提升为瓷砖，导致额外增加工期50天，该情形均应按法律规定及合同约定顺延交房，且顺延期限完全可以涵盖顺延交房期限，所以我方不存在逾期交房。本项目施工过程中，2017年3月至2019年底，根据《太原市重污染天气应急预案》，太原市政府、环境办多次发布禁止土方作业的通告、应急响应太原市重污染天气黄色、橙色预警通告以及“二青会”交通、施工管制措施等一系列政府行为，强制性要求矿山、砂石料厂、石材厂、石板厂等应停止作业，市区所有房屋建筑、绿化等施工工地停止土石方作业、建筑拆除、喷涂粉刷、护坡喷浆、混凝土搅拌等，项目拉运沙石、渣土车辆禁止通行、所有施工工地土石方作业、砂浆现场搅、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷、浇筑等易起尘作业全部停止，造成项目无法施工223天。应全体业主2019年8月底要求，将本项目标准层公共部分审计装修标准从乳胶漆提升为贴瓷砖，A9号楼额外增加9月16日至11月6日共50天的工期，工期应相应顺延。以上情况按合同第八条约定及法律规定，均应予以顺延交房，且该期限完全可以涵盖合同原定2019年9月30日交房至实际交房2020年1月1日之三个月的顺延期。所以，关于该部分期限，我方不应当承担逾期责任。2020年1月1日，我公司开始交房，且符合合同约定及法律规定交房标准，原告拒不收房，相关责任应自行承担。关于住宅小区房地产开发项目竣工验收的行政许可制度已经取消，合同第八条约定的“批准文件”已无法律依据，应按照现行法律法规经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格后可以交付使用。我公司在2020年1月1日交房前已依法组织竣工验收，取得《竣工验收证明书》，且具备合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，已符合约定的交付标准。按照合同第十一条约定，因买受人原因造成房屋未能交付的，出卖人不应当承担违约责任，且买受人因支付物业费、采暖费等相关费用，房屋的一切风险也由买受人承担。我公司已代原告垫付以上期间的物业费、采暖费，应于本案中核减。另外，违约金应当以原告已经交付的首付款为基数进行计算。原告是以按揭贷款的形式向被告支付的购房款，其只向被告交付了首付款，而按揭贷款尚在履行中，在抵押登记证办理之前，被告对该笔贷款承担无限连带责任，故该部分款项的支付具有不确定性，且合同约定的违约金过高，按照年息达到21.6%，原告实际并未造成如此严重的损失，应以原告按揭贷款的利息为参考标准计算。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告向本院提交了太原市环保局、太原市政府办公室、太原市城乡管理局、山西省住房和城乡建设厅、太原市改善省城环境质量领导小组办公室等单位发布的通告等文件23份及监理工作联系单41份、监理日志11份，原告表示以重污染天气停工不成立，但未提交相反证据，本院对被告提交的该组证据的真实性予以确认；2.被告向本院提交了太化﹒紫景天城项目A9号楼设计图纸、住宅交楼标准、设计变更单、维权报道、维权图片、监理日志、公共部位照片、施工进度计划，原告表示购房时承诺里面全部是瓷砖，但未提交相应证据，本院对被告提交的该组证据的真实性予以确认；3.被告向本院提交了建设工程监理合同、建设工程设计合同、建设工程勘察合同、建设工程施工合同、五方竣工验收证明书，本院对被告提交的该组证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年11月10日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号20180090203），约定，原告购买被告开发位于太原市西中环路南段129号“太化﹒紫景天城”小区9幢1单元31层3101号房；该商品房层高3米，建筑层数地上32层；房屋总金额1086188.78元；买受人已交房款586188.78元，银行按揭贷款50万元；出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用；因市政施工或者政府指令性文件，造成无法施工的，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。合同还对其他事项进行了约定。原告依约向被告交付了首付款并办理了按揭贷款，被告向原告出具了收到首付款及银行按揭款的收据。被告在施工建设过程中，受太原市污染天气影响，按照相关部门发布的通告，应监理单位要求，采取了停止土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷及拉运沙石、渣土的车辆禁止通行的应急响应措施，造成施工进度延误。2019年8月，太化﹒紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的9号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月16日至2019年11月5日。2019年8月23日，被告向原告发出《关于太化﹒紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，列出24份通告、通知等文件，表示2017年至今，我市陆续开展大气污染防治攻坚行动，太化﹒紫景天城项目累计停工165天以上，公司据实予以延期，2020年1月开始交房，若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延。2019年12月23日，被告向原告发出《入住通知书》，通知原告于2020年1月10日交房，原告因不符合交房标准拒绝收房。2019年12月25日，被告及监理单位山西诚正建设监理咨询有限公司、设计单位太原市建筑设计研究院、勘察单位山西华晋岩土工程勘察有限公司、施工单位山西广业建设工程有限公司出具了竣工验收证明书。被告至今未取得原告所购楼房的消防验收合格证明。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》中约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋，原告主张被告通知原告2020年1月10日收房不符合交房标准，属于违法交房，被告不予认可，向本院提交了太原市环保局等相关部门发布的通告等文件、监理工作联系单及监理日志及2019年8月23日被告向原告发出的《关于太化﹒紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，以证明被告未逾期交房。对于被告是否延期交房的问题，按照合同约定，被告应在无法施工的情形发生之日起30日内告知买受人即原告，被告于2019年8月23日向原告发出的《关于太化﹒紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，敬告函中告知了原告影响工程进度的原因，并告知了原告若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延，原告未提出异议，根据合同约定，对于2019年7月23日之后被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间属于符合合同约定造成的停工，应计算在因符合合同约定造成的延期交房时限内，根据被告提交的相关证据，被告在此期间的停工时间为60天；2019年8月，太化﹒紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的9号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月16日至2019年11月5日，因施工的整体性，被告将楼房标准层全部改贴瓷砖，原告因此获利收益，应视为小区全体业主与被告对交房条件的变更，交房期限应予顺延，但此顺延的51天中有23天与被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间重复，应予核减，故被告可延期交房共计88天，被告应在2019年12月27日前向原告交房。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用。原告购买的房屋所在楼栋建筑层数为地上32层，层高3米，属于我国规定的一类高层民用建筑，应当进行消防验收，现被告尚未取得消防验收合格证明，不符合双方《商品房买卖合同》中约定的交房条件，被告不能向原告交付符合合同约定的房屋，构成违约，应向原告支付违约金。被告辩解违约金应当以原告已经交付的首付款为基数进行计算，而被告实际收到了全部购房款，向原告出具了全部购房款的收据，故对被告的该辩解意见本院不予采纳。被告辩解合同约定的违约金过高，本院酌定以原告缴纳的全部购房款为基数，按照日万分之一点五计算自2019年12月28日至被告取得消防验收合格证明时的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告李继辉自2019年12月28日至2020年7月13日的违约金32422.74元。二、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司在取得消防验收证明后十日内，向原告支付2020年7月14日至取得消防验收合格证明之日的违约金（以1086188.78元为基数，按日万分之一点五计算）。三、驳回原告李继辉的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2228元由原告李继辉负担1484元，由被告太原化学工业集团房地产开发有限公司负担744元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 乔 毅人民陪审员 高旭阳人民陪审员 王宝贵 二〇二〇年七月十三日书 记 员 闫旭春