安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初2615号 原告:黄文化,男,汉族,1967年2月27日出生,住安徽省 铜陵市枞阳县横埠镇黄山村黄凤组90号。 委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。 被告:铜陵正强禽业有限责任公司,住所地:铜陵市义安区西联镇东湖村010县道旁,统一社会信用代码:913407647448608550； 法定代表人:李国强,总经理。 委托诉讼代理人：孙军霞，该公司董事长。 被告:铜陵铜顺物业管理有限责任公司,住所地:铜陵市义安区顺安镇金山路,统一社会信用代码:91340764692816501D； 法定代表人:童斯文,该公司总经理。 委托诉讼代理人：章全来，该公司职工。 第三人:铜陵瑞环建设开发有限责任公司,住所地:安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道**,统一社会信用代码:913407007918572290； 法定代表人:李肖白,该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。 原告黄文化与铜陵正强禽业有限责任公司（以下简称正强禽业公司）、铜陵铜顺物业管理有限责任公司（以下简称铜顺物业公司）、铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称瑞环公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄文化及委托诉讼代理人、被告铜顺公司委托诉讼代理人、第三人瑞环公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄文化向本院提出诉讼请求：1.确认《新江花园(一期)住宅房认购书》无效;2.判令被告立即向原告退还购房款112797.80元;3.判令被告立即将第三人支付给被告代付的1.2万元奖励款支付给原告;4.本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2011年4月26日第三人与被告一签订《新江花园(一期)住宅房认购书》,约定由被告一向第三人购买“新江花园”一期项目第9栋第1、2、3单元,单价为1928元/平方米,总价款7432440元,被告先支付70%房款,即5202708元。2011年6月,二被告将新江花园26栋3单元606室房屋转售给原告,转售价款为27万元,原告将购房款支付给二被告,二被告于2011年6月27日向原告出具了收款收据。根据《新江花园(一期)住宅房认购书》约定的单价1928元/平方米,原告购买的新江花园26栋3单元606室价格应为224574.57元,而被告一仅向第三人交付了70%购房款,故第26栋3单元606室房款为157202.20元,二被告收取原告房款27万元,两者差价112797.80元。原告认为,被告一与第三人签订《新江花园(一期)住宅房认购书》时,未取得权属证书,根据《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:…(五)违反法律、行政法规的强制性规定”和《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”,后续由于环评原因,案涉房屋现已无法办证,故《新江花园(一期)住宅房认购书》应当自始无效。基于前述理由,原告与二被告达成的转售协议也应无效,因此,本案涉及的住宅认购书及转售协议均属无效合同。 2019年10月26日,原告与被告一、第三人、铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司签订《协议书》,约定由第三人退还原告70%本金、利息、房屋装修评估费用、奖励款等,被告一除退还给原告交给第三人的房款外,并负责将其余购房房款以及其他有关费用退还给原告。 此后,第三人向原告退还了26栋3单元606室房屋的购房款本金157202.20元、购房款本金270000元对应的利息112455元及装修款168573元,第三人还将退房奖励款1.2万元支付给被告一,要求被告一支付给原告,但被告未退还给原告全部的购房款，还将退房奖励款1.2万元据为己有。鉴于此,原告为维护自身合法权益,特诉至贵院,请求贵院查清事实,依法支持原告的诉讼请求。 被告正强禽业公司答辩：瑞环公司没有告知。我们这个房款，是跟章全来的直接的关系，要征得当事人的同意，我们退也是退给章全来。 被告铜顺物业公司辩称，没有取得权属证书，导致没有办证，损失应该由瑞环公司承担。 瑞环公司辩称，对原告陈述的事实与理由认可。对诉求不是向我方主张，没有意见。 本院经审理认定事实如下：2011年4月26日瑞环公司与正强禽业公司签订《新江花园(一期)住宅房认购书》,约定由正强禽业公司向瑞环公司购买“新江花园”一期项目第26栋第1、2、3单元,单价为1928元/平方米,总价款7432440.00元,正强禽业公司先支付70%房款,即5202708.00元，并按1000元/户支付装修保证金。2011年5月26日，章全来向正强禽业公司转账支付1495600元，作为购买上述房产中的6套。2011年6月27日，黄文化向铜顺物业公司付款270000元，装修保证金1000元，用于购买上述房产中的26栋606室。2019年10月26日,黄文化（乙方）与正强禽业公司（甲方）、瑞环公司（丙方）、铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司（丙方）签订《协议书》,明确，甲方提供的新江花园“团购房”交款凭证和乙方提供的购房票据凭证等材料显示,甲方将26栋606室房屋转售给章全来,章全来以铜陵铜顺物业管理有限责任公司(以下简称“铜顺物业公司”)名义再次转售给乙方，根据退房要求,乙方将从铜顺物业公司购得的甲方名下的新江花园房屋退还给丙方,为明确退房有关事项，约定：黄文化将新江花园26栋606室退还给瑞环公司。正强禽业公司退还除交在瑞环公司的房款外，章全来交给其的其余团购房款及费用，并要求章全来退还给黄文化。瑞环公司退还黄文化通过正强禽业公司交付的团购房款的70%房款本金，并支付实交购房款利息和房屋装修评估费用。2019年12月6日，黄文化完成退房手续，2019年12月12日,瑞环公司向黄文化退还了新江花园26栋606室房屋的购房款本金157202.20元、利息112455元、装修费168573.00元。2020年4月7日,瑞环公司将退房奖励款12000元支付给正强禽业公司。 审理中，铜顺物业公司明确，章全来向正强禽业公司转账支付1495600元房款，系公司行为；瑞环公司支付的退房奖励款12000元已由正强禽业公司支付给黄文化。黄文化增加诉讼请求：要求被告、第三人退还装修保证金1000元。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，黄文化与铜顺物业公司形成房屋买卖关系，黄文化与正强禽业公司、瑞环公司达成协议，就通过章全来（代表铜顺物业公司）购买新江花园26栋606室房屋一事，协商退房并赔偿损失，铜顺物业公司对此无异议，本院予以确认；瑞环公司支付的退房奖励款12000元已转付给黄文化，本院予以认可。原告黄文化主张由两被告退还购房款、装修保证金合计113797.80元，从查明事实可以认定，铜顺物业公司向正强禽业公司购房付款在先，黄文化向铜顺物业公司购房付款在后，现铜顺物业公司与正强禽业公司未提交黄文化房款在两公司之间的分配明细，根据合同相对性，铜顺物业公司应承担房款退还义务，正强禽业公司应承担连带退还义务，其中1000元装修保证金，瑞环公司收取后未退还，可直接向原告支付。因各方当事人就《新江花园(一期)住宅房认购书》终止事宜已协商处理并履行，故对原告要求确认合同无效的诉求不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十七条的规定，判决如下： 一、铜陵铜顺物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内退还黄文化购房款112797.80元； 二、铜陵正强禽业有限责任公司对第一项判决内容承担连带清偿责任； 三、铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还黄文化装修保证金1000.00元； 四、驳回黄文化的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2796元，减半收取1898元，由铜陵铜顺物业管理有限责任公司、铜陵正强禽业有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铜陵市中级人民人民法院。 审判员  俞金文 二〇二〇年七月二十七日 书记员  洪 亮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。