广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初1447号原告：朱代金，男，1967年8月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，公民身份号码360************014。委托诉讼代理人：徐筠，广东嘉骏律师事务所律师。被告：孙兰礼，男，1965年4月5日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区*******，公民身份号码420************875。被告：珠海横琴新区华源医药有限公司深井分店，住所地珠海市*********第一层。负责人：王化群。两被告的共同委托诉讼代理人：李万寿，广东法宗律师事务所律师。原告朱代金与被告孙兰礼、珠海横琴新区华源医药有限公司深井分店（以下简称华源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告华源公司的负责人王化群、两被告的共同委托诉讼代理人李万寿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱代金向本院提出诉讼请求：1.判令被告孙兰礼向原告支付租金及房屋占用费6900元、拖欠的水电费1281元（计算至实际腾退之日止，暂计至2020年5月15日）；2.判令被告孙兰礼向原告支付补偿金46678.5元和违约金12000元；3.判令被告华源公司对被告孙兰礼向原告支付租金及房屋占用费、水电费、补偿金和违约金的金钱给付承担连带清偿的义务；4.判令两被告立即将涉案商铺腾退给原告。事实和理由：2018年3月11日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告孙兰礼向原告承租位于珠海市横琴新区********的房屋，租赁期限为2018年3月15日至2023年12月31日，被告孙兰礼应于每月15日向原告支付租金，逾期付款视为拖欠。被告孙兰礼自承租以来常常不按时交付租金，自2020年2月15日至今一直拖欠租金及水电费。原告自2月起多次催缴并通知最后支付期限，被告仍未支付。租赁期间被告孙兰礼用涉案租赁物注册设立了被告华源公司。原告认为被告华源公司是涉案租赁物的实际使用人及租金支付人，且疫情期间，被告华源公司照常营业，不存在拖欠房租的压力。2020年7月21日，原告朱代金向本院变更诉讼请求如下：原诉讼请求第一项变更为被告应向原告支付拖欠水电费1377元，暂计至2020年7月13日。事实和理由：2019年5月28日被告应付水电费802×1.5元=930元；原告在2020年2月18日抄表是8388度，2020年5月15日电表是8688度，2020年7月13日电表是9540度，上述合计应支付电费（9540-8388）×1.5元=2658元，庭前被告向原告转账支付1281元，剩余1377元未付。被告孙兰礼和华源公司共同辩称：一、被告孙兰礼是在2018年3月11日与原告签订租赁合同，被告华源公司是在2018年2月成立，被告孙兰礼签订租赁合同是为了经营被告华源公司，签署合同前后行为均为被告华源公司的职务行为，被告华源公司应独立承担相关民事责任。二、进入疫情期后，1月下旬开始珠海市相关部门下发文件停止市区酒店公寓等营业，2月初，被告华源公司所在横琴村发生海马公寓疫情事件，在2、3月期间橫琴共发生8起疫情事件，2月初珠海市下发文件全面实行小区及村居封闭管理，深井村主要以外来长隆游客为主经营，本来春节期间是经营旺季，但是由于实行封闭管理，药店或者不开门，或者开门营业也没有什么顾客，深井村药店与横琴镇等地区以居民为主要顾客的药店是不相同的。三、整个深井村目前商铺均有拖欠房租情况，被告并不是故意拖欠原告房租，而是实在没有经营收入才出现拖欠情况。四、截至目前，被告已将所欠所有租金支付给原告，目前并不欠付原告租金，而且原告在双方租赁期间曾向被告借支1600元，被告也一直未向其催要，被告还是诚心实意想继续履行合同的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的与刘小英的租赁合同及其证明、转租给孙兰礼的租赁合同、与被告的微信聊天记录、华源公司支付租金的银行明细单、原告律师函、律师函快递单及签收截图、原告和孙兰礼的微信记录、支付租金的收据及明细单，对被告提交的租赁合同、微信记录、停止营业通知、收据、海马公寓案例、原告借款记录、疫情防控工作的通知，双方对于证据的真实性不持异议，只是不认可部分证据的证明目的，故本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到举证方的证明目的，则由本院综合全案事实判定。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对被告提交的装修合同及装修费收据，原告认为被告对涉案商铺进行装修未经原告书面同意，对于装修付款是否有真实交易存疑，不予认可。被告于2020年7月21日以该证据与本案无关为由申请撤回，本院予以准许。2.对被告提交的工行业务回单，原告认为其未收到，不予认可。本院经审查认为，庭审中双方已对被告拖欠租金、水电费金额重新核对确认，本院对此无需评述。3.对原告提交的原告与刘小英的微信聊天记录、代抄电表照片，被告认为真实性无从考究，不予认可。本院经审查认为，被告质证意见成立，本院不予认定。4.对被告提交的相关部门就疫情期间民宿复工作出的指示，原告认为无单位盖章，不予认可。本院经审查认为，原告质证意见成立，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年3月25日，原告与案外人刘小英签订《租赁合同》,由原告向案外人承租珠海市*************，租赁期限8年。2018年3月11日，原告与被告孙兰礼签订《租赁合同》，由原告将深井村69号1楼出租给被告，租赁期限自2018年3月15日至2023年12月31日止，首年租金36000元，每二年递增10%,被告每月15日为交租日，逾期视为拖欠。合同签订后被告支付原告6000元作为保证金，被告逾期支付租金的，原告将按每日千分之三收取滞纳金；被告拖欠款项逾期15天未付清的，原告有权终止合同，并要求被告按照尚未执行完毕期间租金总额30%的标准支付补偿金及支付相当于两倍押金的违约金；被告租金拖欠满1个月，原告除有权收回租赁物业并没收保证金外，被告仍须缴纳租金、滞纳金、违约金及一切因使用物业而产生的应缴费用。因被告逾期未付2020年3月的租金，经原告多次催缴无果，原告于2020年3月31日委托广东嘉骏律师事务所向被告发出《律师函》要求终止合同，被告于同年4月1日签收了律师函。庭审中，经双方核对，被告尚欠原告2020年7月13日前的水电费1377，元，其余费用已结清。被告孙兰礼曾是被告华源公司负责人，华源公司的负责人于2020年6月变更为王化群，华源公司成立之后使用案涉租赁物进行经营。本院认为，原告与被告孙兰礼签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方均应诚信履行。根据双方合同的约定，被告逾期支付租金超过15天的，原告有权解除合同，双方并未对原告的合同解除权加以被告经营情况的限制，故被告以遭受新冠肺炎疫情影响导致经营困难无力支付租金显然不足以对抗原告的合同解除权。至2020年3月31日，原告的合同解除权已经成就，原告于次日书面通知被告终止合同符合双方约定和法律规定，本院确认双方之间的租赁合同于2020年4月1日解除。被告于原告行使合同解除权后继续支付租金的行为不构成双方租赁合同的延续，鉴于被告已支付相关费用至2020年7月，本院确定被告于2020年7月31日前腾退承租物业。经双方核对，被告确认尚欠原告水电费1377元并同意支付，本院予以照准。双方在合同中约定的补偿金、双倍押金、滞纳金等均属于违约金的形式，原告同时主张明显过高，在被告质证已提出抗辩的情形下，本院予以酌情调整，即被告应按照尚未执行完毕期间租金总额的30%支付违约金、已付押金予以抵扣，据此核算为：2020年4月至2022年3月共计24个月，租金为每月3300元，2022年3月至2023年12月31日共计21个月，租金为每月3300×(1+10%)=3680元，合计155430元，其30%为46629元，减去被告已付押金6000元，被告仍应支付40629元。被告孙兰礼是与原告签订合同的一方当事人，基于合同相对性原理，合同义务应由孙兰礼承担。被告华源公司实际使用租赁物进行经营，在原告解除合同后，其继续使用租赁物无合法依据，故两被告应共同承担腾退义务。综上，原告诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告孙兰礼于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱代金水电费1377元；二、被告孙兰礼于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱代金补偿金40629元；三、被告孙兰礼和珠海横琴新区华源医药有限公司深井分店于2020年7月31日前将珠海市***********腾退给原告；四、驳回原告朱代金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费736元，由被告孙兰礼和珠海横琴新区华源医药有限公司深井分店负担456元，由原告朱代金负担280元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 郑 恒二〇二〇年七月二十一日书 记 员 李智武法官助理 邓舒尹