湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1021民初1083号原告：张荣军，男，1971年8月1日生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：王祖滢，女，广东南天星律师事务所律师，特别授权。被告：郴州达源房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉路**御泉大酒店**房。诉讼代表人：湖南星河律师事务所，系郴州达源房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：李丽，女，湖南星河律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：胡礼林，男，湖南星河律师事务所实习律师。原告张荣军与被告郴州达源房地产开发有限公司（以下简称达源公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年4月3日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张荣军及其委托诉讼代理人王祖滢、被告达源公司委托诉讼代理人李丽、胡礼林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张荣军向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告签订的铺号为Ａ-103、Ａ-102、Ａ-203Ａ、Ａ-202、Ａ-137、Ａ-136、Ａ-135、Ａ101、Ａ-116、Ａ-133Ａ、Ａ-103Ａ、Ａ-118、Ａ-106、Ａ-133、Ａ-123、Ａ-105、Ａ-122、Ａ-131、Ａ-129、Ａ-130、Ａ-132、Ａ-123Ａ、Ａ-125、Ａ-128、Ａ-151、Ａ-121共26份《商品房买卖合同（预售）》合法有效，被告在破产清算过程中的单方面解除该26份《商品房买卖合同（预售）》行为无效；2.请求法院确认原告与被告之间的债权9340120元系购房款类债权，在被告财产中享有购房款类债权同一顺位优先受偿权；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2013年开始开发湖南省郴州市桂阳县园艺路旁的“蓉城之光·城市广场”人防工程项目，于2014年1月20日取得《商品房预售许可证》。因该项目所需资金庞大，被告通过各种方式向社会融资，包括预售房产、收取施工单位工程押金或是保证金、民间借贷等等方式获取资金来建设项目。由于被告后续资金无法满足建设工程需要，导致该项目于2016年10月停工停产，预售的商品房产基本框架都没有建成，致使众多购房者、投资者和建设者损失惨重，大多数合同不能履行。被告于2018年8月6日被湖南省郴州市中级人民法院裁定受理破产清算，9月13日指定湖南星河律师事务所为被告管理人，并指定桂阳县人民法院管辖审理。原告按照法院和被告管理人的通知进行了债权申报。2014年原告曾向被告购买四个铺面（该铺面价款已被管理人认定为购房款类债权本金2186902元，违约金898666元，原告无异议）。之后被告根据原告提供的联系方式，与原告多次联系要求向原告借款并支付利息，提出借款目的仅限用于“蓉城之光·城市广场”人防工程项目建设。多次沟通后，原告同意向被告提供借款。从2015年2月16日开始，原告通过中国银行账户借出给被告法定代表人陈亚雄的个人账户转账60万元。被告嫌借入的资金太少，于2015年3月20日在公司现场ＰＯＳ机刷卡705000元给被告。原告担心这样借出资金行为风险太大，认为购买铺面稳妥些，被告也同意，且同意将之前的借款及其利息转为购房款。2015年3月23日原、被告双方签订了铺号为Ａ-101、Ａ-102、Ａ-103、Ａ-116、Ａ-118、Ａ-122、Ａ-123、Ａ-133、Ａ-133Ａ、Ａ-135、Ａ-136、Ａ-137、Ａ-202、Ａ-203Ａ共14份《商品房买卖合同（预售）》，被告出具了金额为1648920元、1672460元、1030800元、447820元五份收款收据。2015年8月3日原、被告双方签订铺面Ａ-103Ａ、Ａ-105、Ａ-106共3份《商品房买卖合同（预售）》，被告出具了1343580元的收款收据。2015年9月7日签订了Ａ-129、Ａ-130、Ａ-131、Ａ-132共4份《商品房买卖合同（预售）》，被告出具了1373805元的收款收据。2015年11月26日签订了Ａ-121、Ａ-123、Ａ-125、Ａ-128、Ａ-151共5份《商品房买卖合同（预售）》，被告出具了1822735元的收款收据。以上收款收据都经法定代表人签名确认属实，26个铺面价款总额9340120元。由于工程项目未建成，铺面至今无法交付。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。根据被告向原告出具的收据记载，该26个铺面的总金额是9340120元，被告已收到全部购房款。目前在被告停工停产的情形下，在被告没有向原告退还所有购房款的情形下，被告不具有单方面解除合同的法定权利。管理人于2019年6月21日未经原告同意单方面发出解除《商品房买实合同》通知书，原告及时提出了异议，不同意解除合同。管理人不顾原告异议意见，在2019年12月11日召开第二次债权人会议时，没有把上述的26个铺面购房款9340120元认定为购房款。原告不同意，及时向管理人提出了书面复议，请求管理人认定所有的债权是购房款。2020年3月23日管理人向原告送达了《郴州达源房地产开发有限公司债权确认书（补正）》认定原、被告双方的所有债权中购房款本金是2186902元，违约金898666元，借款本金6327000元，利息3429567.46元。原告不服，认为被告管理人没有根据事实依法认定原告的全部购房款债权。原告为维护自身合法权益，依法向人民法院提起确权诉讼，希望法院判如所请。被告郴州达源房地产开发有限公司辩称，1.管理人解除达源公司与原告之间签订的26份《商品房买卖合同（预售）》符合法律规定。（1）原告与达源公司签订的A-101、A-102等26份《商品房买卖合同（预售）》并非出于双方之间买卖房屋的本意。达源公司的初衷是向原告借款，双方也多次以“借款”为由进行沟通，只是原告最后“担心借出资金行为风险太大，购买铺面更稳妥些”，才以低价买铺的方式将实质为借款的款项交付给达源公司。从双方的合意来看，本案诉争款项的基础法律关系为借款，而非购房款。（2）郴州正一司法鉴定所作出的郴正鉴字（2017）会鉴字第5号司法鉴定意见书载明，原告2015年2月至2015年8月共借给达源公司的借款本金数额为6327000元。该借款的时间与原告所称的支付购房款的时间相同，进一步说明原告支付给达源公司的款项是借款，而非购房款。（3）管理人从桂阳县自然资源测绘队调取的《桂阳县房屋建筑面积预测报告书》显示达源公司报送给自然资源局的房屋建筑设计图，房号与附在《商品房买卖合同（预售）》之后的房屋建筑设计图、房号不一致，即原告持有的《商品房买卖合同（预售）》中约定的门面在现实中不存在。另，达源公司已被法院裁定破产，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已无再继续履行的可能，现实中也无法再按该合同约定交付标的物。由此，原告支付给达源公司的款项，其基础法律关系应为借款，而非购房款，根据管理人调查的结果，即便双方在形式上签订了《商品房买卖合同（预售）》，但该合同即无标的物可供交付、又无法继续履行合同，管理人依职权予以解除符合法律规定。2.原告支付的款项应为普通债权，不应被认定为购房款类债权。（1）管理人按企业破产法的规定将其认定为普通债权并无错误。（2）2015年3月23日至2015年11月26日，达源公司与原告签订了铺号为A-101、A-102等26份《商品房买卖合同（预售）》，在这26份合同中约定的商辅每平方米的单价在1160.33元-6000元之间，经管理人核对，达源公司在2015年3月23日至2015年11月26日期间与其他购房户签订的《商品房买卖合同(预售）》约定的平均售价为17037元/平方米，与原告约定的销售价格不仅明显低于市场价格也低于建筑成本，以低于均价50%以上的价格出售同一类型的商铺，决不是开发商能同意的让利幅度，该行为更符合于达源公司因急于借入资金，不得已而以低价签订《商品房买卖合同（预售）》的妥协。（3）根据郴州正一司法鉴定所作出的郴正鉴字（2017）会鉴字第5号司法鉴定意见书，原告从2015年2月16日至2015年8月22日共借给达源公司的借款本金数额为6327000元。管理人按年利率24%计算利息为5133989.46元，根据司法鉴定意见书及郴州市中级人民法院（2018）湘10刑终329号《刑事判决书》查明的事实，陈亚雄已支付利息1704428元，故被告尚欠原告的借款利息为3429567.46元（5133989.46元-1704428元），所以管理人对原告债权核实的结果为本金6327000元，利息3429567.46元，共计9756567.46元。综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，案件事实，结合当事人的陈述，本院认定如下：被告达源公司于2013年开始开发位于湖南省桂阳县园艺路旁的“蓉城之光”城市广场项目，于2014年1月20日取得《商品房预售许可证》。2015年2月16日，被告向原告借款600000元，原告通过中国银行账户将该笔借款转账至被告法定代表人陈亚雄的个人账户。2015年3月21日，被告向原告借款705000元，原告在被告公司现场ＰＯＳ机刷卡705000元给被告。原、被告之间还有其他借款事项，原告担心借出资金行为风险太大，认为购买铺面更稳妥，原、被告遂协商一致，将借款及其利息转为购房款。2015年3月23日，原、被告双方签订了铺号为Ａ-101、Ａ-102、Ａ-103、Ａ-116、Ａ-118、Ａ-122、Ａ-123、Ａ-133、Ａ-133Ａ、Ａ-135、Ａ-136、Ａ-137、Ａ-202、Ａ-203Ａ共14份《商品房买卖合同（预售）》，被告于同日出具了金额为1648920元、1672460元、1030800元、447820元五份商铺全款的收款收据。2015年8月3日，原、被告双方签订铺号为Ａ-103Ａ、Ａ-105、Ａ-106共3份《商品房买卖合同（预售）》，被告于同日出具了金额为1343580元商铺全款的收款收据。2015年9月7日，原、被告双方签订了铺号为Ａ-129、Ａ-130、Ａ-131、Ａ-132共4份《商品房买卖合同（预售）》，被告于同日出具了金额为1373805元商铺全款的收款收据。2015年11月26日，原、被告双方签订了Ａ-121、Ａ-123Ａ、Ａ-125、Ａ-128、Ａ-151共5份《商品房买卖合同（预售）》，被告于同日出具了金额为1822735元商铺全款的收款收据。上述26个铺面价款总额为9340120元，各买卖合同书附有所购铺面实际施工图纸位置，且各铺面亦只有原告唯一购买者。因项目烂尾，涉案铺面未建成。2018年8月6日，郴州市中级人民法院根据湖南省扬生建设集团有限公司的申请裁定受理被告达源公司破产清算一案，并于同日指定本院审理。2018年9月13日，本院依法指定湖南星河律师事务所担任被告达源公司的破产管理人。原告向被告管理人申报了债权，被告管理人认定了原告2014年购买的四个商铺的购房款本金2186902元，违约金898666元，原告对此无异议。被告管理人认定原告2015年后的其余债权为借款本金6327000元，利息3429567.46元，原告提出异议，认为被告管理人没有根据事实依法认定原告的债权为购房款债权，原告遂诉至本院。另查明，达源公司原法人代表陈亚雄在开发“蓉城之光”项目建设中，因非法吸收公众存款犯罪，于2018年11月被郴州市中级人民法院判处有期徒刑三年六个月，该刑事案件对涉案原告的借款认定为购房款，而未把原告的款项认定为陈亚雄非法吸收公众存款犯罪数额。本院认为，本案为破产债权确认纠纷。本案的争议焦点为：一、涉案款项性质为借款还是购房款，原、被告签订的26份《商品房买卖合同（预售）》的效力如何？二、被告在破产清算过程中单方面解除26份《商品房买卖合同（预售）》行为是否合法；三、原告主张的债权应按什么性质认定？关于焦点一。原告与被告签订的26份商品房预售合同，均有双方的签字、盖章，原告履行了支付全部购房款的义务，有被告盖章确认的收款收据为证，且当事人对各自的签字与盖章并无异议，该26份商品房预售合同应系双方的真实意思表示，内容并不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。被告提出原、被告之间没有买卖房屋的本意，房屋单价远低于市场价，支付的款项实际为借款而非购房款，因此，26份商品房预售合同应认定为无效合同，但原告对此不予认可，被告也未提出明确的合同无效的事实理由，且房屋单价受购买时段、地段、房屋位置、开发商意愿及优惠活、地段种因素影响，实际上本地房价在2014年处于上升末期，2015年呈现房价下跌趋势，“蓉城之光”项目开发初期有市场炒作情况，后房价趋于理性，原告后来与被告签订的购房合同，房屋单价出现稍低的情形，符合房地产市场的实际行情，被告提出购房款金额实际为借款，但经双方协商将借款转为购房款并无不可，从双方签订商品房预售合同的行为来看，也是双方达成了将借款转为购房款的一致意见，这从被告出售给原告的铺面未作他售，及被告原法人代表陈亚雄涉非法吸收公众存款犯罪刑事案中对原告的款项作购房款认定可以印证，当事人双方协商终止借款合同关系，将借款本息转为购房款，重新缔结房屋买卖合同关系，并不违反法律禁止性规定，亦符合合同自由商定原则，原、被告签订的26份商品房预售合同不存在合同无效的情形。因此，对被告提出的相关抗辩意见，本院不予采纳。如前所述，原、被告签订的26份《商品房买卖合同（预售）》，合同成立，合法有效，因而原告购买房屋支付给被告的9340120元款项应认定为购房款，所申报债权为购房款债权，对原告诉请确认享有被告购房款债权9340120元，本院予以支持。关于焦点二。本院认为，因被告已进入破产清算程序，原告购买的商铺未实际建成，合同已无法继续履行，原、被告签订的26份商品房预售合同的合同目的已不能实现，且原告也已就返还购房款向被告申报债权，双方均以实际行为解除了上述合同，合同的解除并不影响原告债权的申报。关于焦点三。债权的优先受偿权是由法律规定的，原告主张的债权系购房款债权，可参照被告达源公司破产案件购房款类债权享有同一顺位权利。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张荣军与被告郴州达源房地产开发有限公司签订的铺号为A-101、A-102、A-103、A-116、A-118、A-122、A-123、A-133、A-133A、A-135、A-136、A-137、A-202、A-203A、A-103A、A-105、A-106、A-129、A-130、A-131、A-132、A-121、A-123A、A-125、A-128、A-151共26份《商品房买卖合同（预售）》合法有效；二、确认原告张荣军享有被告郴州达源房地产开发有限公司购房款债权9340120元，及享有购房款类债权同一顺位权利。案件受理费77340元，由被告郴州达源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  何志生人民陪审员  王向东人民陪审员  甘林兰二〇二〇年七月八日法官助理唐玲芳书记员刘政兴附相关法律条文：《中华人民共和国企业破产法》第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。