江苏省盐城市亭湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）0902民初7468号 原告：何国梅，女，1978年5月18日生，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：刘晓丽，江苏珠溪律师事务所律师。 被告：郭宗雷，男，1960年5月5日生，住盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：陈昌洋，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律工作者。 第三人：盐城林海房地产经纪有限公司，统一社会信用代码913209020662165846，住所地在盐城市怡景花园城**M104、M104-1。 法定代表人：巫金祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨兰，该公司员工。 原告何国梅与被告郭宗雷、第三人盐城林海房地产经纪有限公司(以下简称林海房地产经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后，依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告何国梅及其委托诉讼代理人刘晓丽、被告郭宗雷的委托诉讼代理人陈昌洋、第三人林海房地产经纪公司的委托诉讼代理人杨兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何国梅向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同居间委托协议》；2、被告支付违约金15万元；3、原告收取被告的定金3万元不予返还；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年3月29日，原告经林海房地产经纪公司介绍与被告签订《房屋买卖居间委托协议》，约定将×××苑*幢*室出售给被告，房屋总价款75万元。协议签订后，被告陆续支付房款29万元，对剩余的45万元经原告多次催促拒不支付，因而导致房产交易无法完成，合同无法履行。后原告于2019年5月15日向被告发函，催告其履行剩余房款，否则即解除合同，但被告仍未履行。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告迟延履行付款义务经催告后在合理期限内仍未能履行，被告应依约承担违反合同的法律责任。 被告郭宗雷辩称：不同意解除合同，要求原告及争议房屋的利益所有人补签合同，被告不承担违约责任，定金是支付房款的一种形式。 第三人林海房地产经纪公司述称：一、2017年3月29日甲（何国梅）、乙（郭宗雷）双方委托丙方（林海房地产经纪公司）杨兰代办×××苑*栋*室产权过户、贷款等手续。二、约定2017年4月18日前办理贷款相关手续，因乙方征信不符合银行贷款要求。经协商甲方同意更换购买人，更换郭某购买，乙方就自己找人到招商银行做贷款。三、乙方同意首付款贰拾柒万元整预付给甲方还贷款，网签合同签订后乙方不配合走流程，流程无法下一步交易。四、甲方和丙方多次跟客户核实是否购买**苑*栋*室的房子，如不购买甲方退还乙方贰拾柒万元整，乙方多次答应购买×××苑*栋*室房子。五、甲乙双方协商乙方支付给甲方违约金伍佰元每天，乙方支付给甲方一个月违约金后同意继续购买。六、甲方和丙方杨兰多次电话、到乙方家中督促郭某继续走流程，乙方没有办理流程拖延至今。对原告要求解除合同的诉讼请求，是原、被告双方的事情，与我司没有关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下:2017年3月29日，原告何国梅（甲方）、郭宗雷（乙方）、林海房地产经纪公司（丙方）签订一份《林海房产房屋买卖居间委托协议》，该合同约定的主要内容:甲乙双方达成协议并委托丙方代办产权过户、贷款等手续，根据国家有关法律，行政法规和盐城市相关地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上于2017年3月29日签订本合同，承诺共同遵守。第二条成交价格及付款约定：1、甲、乙双方协商后的实际成交价格为柒拾伍万元整，该房屋的个税1%、增值税5.6%、契税1-3%、土地出让金、办证及贷款的费用1200-2500元（权证、交易、托管）等费用按照有关部门规定缴纳，此费用由乙方承担。2、乙方已有贷款无需要评估价，现金支付28万，商贷29万，公积金18万（乙方承诺可以贷18万）。3、乙方在2017年3月29日首付定金叁万元整，定金冲抵房款。4、甲乙方在2017年4月18日前交税，办理资金托管到位，并带齐资料到银行签字。如果成交价高于评估价的，乙方在房产过户前付清差额给甲方；如果托管价高于成交价的，甲方在收到全部托管资金当时退还差额给乙方。5、甲方2017年3月29日前将房款中壹万元整交由丙方保管作为交房保证金，该房款在乙方对该房屋及配套设施验收无异议时付给甲方。第三条相关事宜：甲方承诺于收到全部房款7天内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交与乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续相关费用的交接事宜。第四条违约责任：1、甲方须保证该房屋权属无争议，承诺已告知承租人、产权共有人有优先购买的权利，与产权共有人协商好并可以代其签字，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。3、乙方须保证所提供的材料真实、可靠。如因证明不属实或其征信报告不符合银行要求造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生1、2、3条违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金及向丙方支付成交价的2%居间费。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。如果一方不按合同交中介服务费，丙方可以停止办理手续，后果由违约方承担。第六条约定其他事宜：该方有贷款按揭约壹拾肆万元2017年4月10日前办理完。如因甲方还贷款按揭的原因延迟，双方同意交税手续时间可延迟。同日，何国梅收到郭宗雷购房定金3万元。 合同签订后，原告于2017年4月6日还清案涉房贷款，被告儿子郭某于2017年4月26日向税务局交纳了存量房契税9750元，商品房买卖税6500元；同时为杨某交纳了个人所得税6500元，向原告转款27万元，共计收到被告30万元(含定金3万元)。此后，被告未能按约支付房款。同年5月31日，甲方何国梅、乙方郭宗雷签订补充协议，协议载明:×××苑*幢*室欠甲方房款余额肆拾伍万元正在2017年6月30日归还，如延迟按每日（450元）天计算。后被告仅向原告支付22050元。2019年5月15日，原告委托律师向被告发出律师函：“江苏珠溪律师事务所接受何国梅的委托，依据中华人民共和国合同法等相关法律法规，特向你致函如下：你于2017年3月29日就购买市区×××苑*幢*室的房屋与委托人签订了《房屋买卖合同》，该合同合法有效。对于合法有效的合同，双方都应当积极履行合同义务。合同约定房屋总价款为750000元，截至目前你仅支付290000元，尚欠房款460000元。现特函告你，请你于收到本函后一个月内向委托人支付全部剩余房款及按约支付合同违约金，逾期不支付，委托人何国梅解除与你的《房屋买卖合同》，并有权按照合同约定追究您的法律责任。希你能够积极按约履行，否则，我所讲依法受何国梅的委托，通过司法途径解决，届时所造成的一切损失均由你承担。” 次日，被告收到该函件，但未按该函要求的时间履行。同年6月18日，被告委托律师回函“您受何国梅之委托发函于我的当事人郭宗雷，他如期收到，根据您的函件内容，经过我慎重研判后，向您回函如下：1、我的当事人实际交付房屋购买款金人民币叁拾万元（¥300000.00元），之所以没有继续支付余款，是因该房屋买卖协议书上的内容，显示为共有房屋，而何国梅仅仅是案涉房屋共有人之一，因此何国梅对该房屋无权处置。2、为了避免不必要的纷争，本律师认为，应该完善买卖协议，案涉房屋的另一共有人杨某参与签字或者公证委托他人代办。综上，案涉房屋买卖协议效力是否有效？值得商榷！至少是效力待定，因案涉房屋买卖协议事实上不合乎法律规定，所以就不存在违约情形，借此机会，敬请余律师代为转告您的当事人何国梅，希她一月内联系好杨某，完善好协议，我的当事人及时缴纳余款，否则承担相应的法律责任，特此函件，望慎重对待！”被告要求继续履行合同，原告遂诉至本院。 另查明，案涉房屋未交付被告。 本案在审理过程中，原告提交了杨某的授权委托书，载明：“本人杨某系何国梅的配偶，我与何国梅共同共有×××苑*幢*室房产，现全权委托何国梅处理房屋买卖及与郭宗雷房屋买卖合同纠纷中的全部事宜。” 被告郭宗雷于2020年4月25日向原告及第三人发出通知，要求原告腾空房屋并进行交付。另，被告认为约定的违约金过高，请求降低。 本院认为，根据庭审查明的事实和相关证据，本案争议的焦点为:一、案涉《林海房产房屋买卖居间委托协议》是否解除。二、郭宗雷是否构成违约，如构成违约应如何承担违约责任。 一、关于案涉《林海房产房屋买卖居间委托协议》是否解除问题。案涉协议系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按协议履行。协议约定“双方在2017年4月18日前交税，办理资金托管到位，并带齐资料到银行签字。如果成交价高于评估价的，乙方在房产过户前付清差额给甲方；如果托管价高于成交价的，甲方在收到全部托管资金当时退还差额给乙方。”被告未能按约履行，仅向原告支付322050元，原告于2019年5月15日委托律师向被告发出律师函通知被告一个月内支付余款，但被告仍未支付，已构成违约，故案涉协议自通知到达对方时一个月解除，即于2017年6月16日解除。 二、关于郭宗雷是否构成违约，如构成违约应如何承担违约责任问题。如前所述，因被告未按约履行已构成违约，应承担相应的违约责任。对违约金的承担，本院认为，违约金应以补偿为主、以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素综合衡量。本案中，原告主张已收取被告的定金3万元不予返还，同时主张被告按协议约定以房屋实际成交价的20%支付违约金15万元，原告的主张不符合法律规定，本院结合本案原告从2017年已收取被告322050元房款(含定金)，原告亦未提供其实际损失的相关证据，被告郭宗雷请求依法调整违约金的具体情况，对原告主张的违约金予以调整，原告已收取的被告定金3万元不予返还，原告将已收被告的购房款292050元退交被告。 关于被告辩称其未按约支付房款是因原告夫妻没有全部到场，故没有继续付钱。本院认为，案涉合同约定“甲方须保证该房屋权属无争议，承诺已告知承租人、产权共有人有优先购买的权利，与产权共有人协商好并可以代其签字……”，共有人杨某对原告的代签行为未提异议，事后亦予以认可，故对被告该辩称意见本院不予采信。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）二十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告何国梅与被告郭宗雷、第三人盐城林海房地产经纪有限公司于2017年3月29日签订的《林海房产房屋买卖居间委托协议》于2019年6月16日解除。 二、原告何国梅应于本判决生效之日起十日内退还被告郭宗雷购房款292050元。 三、原告何国梅已收取被告郭宗雷的定金3万元不予退还。 四、驳回原告何国梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，由原告何国梅负担2200元，被告郭宗雷负担1100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式叁份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  蔡福庆 人民陪审员  成爱玲 人民陪审员  陈爱静 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  马文静 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。