广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2966号 原告（反诉被告）：田超，男，1985年8月23日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：雷敬雅，广西云观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婧婧，广西云观律师事务所律师助理。 被告（反诉原告）：梁誉耀，男，1988年10月8日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：甘智斌，广西柳晟律师事务所律师。 第三人：郭俊峰，男，1973年9月24日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 原告(反诉被告)田超与被告(反诉原告)梁誉耀、第三人郭俊峰委托合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案，于2020年6月4日受理反诉，田超于2020年6月4日申请追加第三人郭俊峰，后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。田超及其委托诉讼代理人雷敬雅，梁誉耀的委托诉讼代理人甘智斌到庭参加诉讼。第三人郭俊峰经本院依法传票传唤，无正当理拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 田超向本院提出诉讼请求：1.判令梁誉耀向田超返回保证金5000元；2.判令梁誉耀向田超支付违约金26100元；3.判令梁誉耀向田超支付律师代理费4000元；4.判令梁誉耀承担本案诉讼费、保全费、公告费。诉讼过程中，田超表示因诉请违约金计算错误，故当庭请求将第2项诉请违约金金额增加为34800元。 事实与理由：田超系房屋中介公司柳州博威商务信息服务有限责任公司（以下简称博威公司）的股东，梁誉耀为了出售其名下位于柳州市的房屋，于2020年3月29日与田超签订《独家委托销售合同》，约定田超代理梁誉耀销售标的房屋，限时销售（独家代理）期限：签订本合同之日起至2020年6月30日止，田超向梁誉耀支付限时销售保证金5000元，限时销售期限内，梁誉耀不得擅自终止本合同，自行出售该房地产或另行委托其他公司及个人销售该房地产。限时销售期限内，若田超按照委托条件与买家签订承购确认书，视为田超居间成功。限时销售期内，如梁誉耀不予配合，拖延时间影响田超销售工作的，田超有权单方面解除本合同并追究梁誉耀的违约责任。梁誉耀违反本合同，造成田超损失的，除承担违约责任外应赔偿相关房产的损失（包括诉讼费、律师费、交通费等所有损失）。田超于2020年4月15日通过博威公司与认购人郭俊峰签订《房屋认购合同书》，依据《委托销售合同》第三条、第十一条、第十二条约定，梁誉耀已违约，依法应该向田超返回销售保证金、支付违约金及诉讼费、律师费等损失费。故田超诉至本院请求判如所请。 梁誉耀辩称：1、梁誉耀不存在违约行为，也无法从田超的证据中体现存在违约行为。首先，从价格和实际使用面积来看，所签订的《独家委托销售合同》的价格实际上已经低于市场价格每平米600-800元，涉案房屋除包含合同面积外，实际上还包含了可使用的自建房、停车位及二楼黄金楼层，该房在地段上属于畅销房型，在定价上已经是为了快速脱手、便于销售的目的而定的价格；其次，从销售过程中来看，梁誉耀及其母亲均积极配合购房者看房，无论是从价格还是从销售过程中都给到了田超相当程度上的配合，也尽到了合同约定的配合义务。2、房屋认购书的真实性存疑，截止梁誉耀收到本案诉讼材料之日，梁誉耀才得知涉案房屋已经由第三人签订了房屋认购书，田超收取了认购款10000元，而上述事实田超作为居间人应当在履行居间义务之时完整详尽的告诉梁誉耀，而非起诉之时梁誉耀才得知，此外该房屋认购合同书系第三人与博威公司签订，而在独家合同中无法体现田超与博威公司的关联关系，在没有得到梁誉耀追认的前提下，博威公司如何与本案房屋买卖的居间人来进行居间销售，梁誉耀无法对该份房屋认购合同书真实性、合法性予以认可。3、田超在独家委托期限内径直起诉的行为已经违反了独家合同第五条约定的推销义务，甚至梁誉耀有理由猜测在合同签订未满一个月的时间内就直接向法院起诉（即2020年3月29日签订合同，2020年4月23日起诉），其订立独家合同的本意根本就是设法通过恶意诉讼来获取不当利益。 梁誉耀向本院提出反诉请求：1.判令田超向梁誉耀支付因擅自终止代理《独家委托销售合同》而造成的违约金34800元；2.判令田超承担反诉律师费3000元；3.判令田超承担本、反诉的全部诉讼费用。 事实和理由：梁誉耀与田超于2020年3月29日签订了涉案《独家委托销售合同》，约定由田超代理销售梁誉耀名下位于荣军路××单元2-1的房屋，为便于房产快速卖出、资金回笼的需求，梁誉耀与田超约定的交易净收价格870000元远低于了该地段市场价格。合同签订后，梁誉耀亦如约配合田超进行房屋销售相关工作，现田超无正当理由将梁誉耀诉至法院，要求承担违约责任，并在合同期限未届满之时不再进行代理行为，单方终止了涉案合同。而其所称的“居间成功”行为直至梁誉耀收到本诉诉讼材料之日才得知。田超的上述行为违反了涉案合同第十二条的规定，故梁誉耀依法向本院提起反诉，请求判如所请。 田超辩称：田超没有违反合同的义务，因此不构成违约，不应当承担违约金以及律师费。 第三人郭俊峰未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。 本院经审理认定事实如下：2020年3月29日，梁誉耀（甲方、委托人）与田超（乙方、受托人）签订一份《独家委托销售合同》，约定：一、梁誉耀委托田超限时销售其名下位于柳州市鱼峰区的房屋【房产证号：桂（2018）柳州市不动产权第00284**，建筑面积136.39平方米（以《不动产权证书》所载面积为准）】；二、交易净收价格为870000元；交房时间为收到所有房款30日内；三、限时销售（独家委托）期限为签订本合同之日起至2020年6月30日止。在此期限内，如果乙方通知甲方与乙方所介绍的客户签订三方《房屋买卖合同》或者到房产局办理过户等相关手续，均算乙方完成委托销售。甲方不得以任何理由拒绝，须在乙方通知的三日内备齐相关资料到场办理，未能到场的属甲方违约（如有特殊情况须与乙方说明，在得到乙方同意的情况下不算违约）；四、甲方于本合同签订当日向乙方提供第一条的交易房产真实、合法有效的相关材料（包括但不限于产权证、土地证、所有权人身份证、共有权人身份证、他项权利证、司法机关依法查封、扣押文件等）配合乙方到相关部门对交易房地产进行房产登记信息查询。乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金5000元。乙方保证如未在本合同第三条规定的限售期限内为甲方找到合适买家，则甲方有权没收此销售保证金；如乙方在限售期限内找到合适买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找的合适买家签订《房屋买卖合同》则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的3%作为违约金；五、限时销售（独家委托）期限内，乙方应当按照本合同第二条的规定推销甲方上述房地产，为甲方寻找买家，如因乙方不履行推销义务，需向甲方支付该房地产委托交易价格的5%作为违约金；六、……；七、限时销售（独家委托）期限内，甲方必须保证乙方能够带领客户顺利看房，若乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功。甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日将实际售价高于上述委托的差价支付给乙方作为咨询及中介服务费；八、限时销售（独家委托）期限内，若乙方介绍的买家同意按本合同第二条委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金……甲方完全认可乙方与买家就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等；九、甲方收取或乙方代为收取买家定金后，若甲方拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关交易手续的，甲方除向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任；十、……限时销售（独家委托）期限内，甲方不予配合，拖延时间不配合乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方的违约责任。甲方违反本合同，造成乙方损失的，除承担上述违约责任外还应赔偿乙方的损失（包括诉讼费、律师费、交通费等所有损失）；十一、乙方通过自行组织销售或与其他中介合作等方式向买家推销并成功交易的，甲方不得拒收定金，不得拒绝出售该房地产；十二、若有违反本合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金……；十四、乙方可通过发短信、微信信息、邮件等任一通讯形式向甲方发送通知、文件、资料；等等；梁誉耀在该合同的甲方落款处签名及捺印。田超在该合同的乙方落款处签名及捺印。同日，田超通过其中国建设银行（手机银行）账户向梁誉耀账户转账5000元。当日，梁誉耀向田超出具一份《收条》载明：“今收到田超交来我处位于荣军路××单元××号房屋的限时销售保证金人民币伍仟元整（¥5000.00）此据。”梁誉耀在收款人处签名及捺印。后在限时销售（独家委托）期限内，田超、梁誉耀均认为对方违约，故分别向本院提起本、反诉，请求判如所请。 另查明：博威公司系依法成立的经营范围包括房地产中介服务在内的有限责任公司。田超是该公司股东。2020年4月15日，博威公司（乙方、代理方）与案外人郭俊峰（甲方、认购人）签订一份《房屋认购合同书》，约定：甲方认购位于荣军路××单元××号××商品房（建筑面积136.39平方米）一套；如该房价格不高于930000元，甲方同意购买该房；买卖成交后，乙方协助甲方办理有关手续，买方向经纪方支付房价款的1.5%作为服务费；甲方自愿交纳该房认购金10000元，如符合第二条第一项条件的，该房认购金充抵该房定金或房款；若乙方在即日起至2020年4月30日期限内取得符合条件的卖方（业主）承诺，甲方将于业主承诺之日起7天内到乙方公司签署房屋买卖合同；等等。当日，案外人郭俊峰向田超支付宝账户转账10000元。 又查明：田超为委托律师提起本案诉讼，于2020年4月20日与广西云观律师事务所签订一份《委托代理合同》，支付代理费4000元。梁誉耀为委托律师提起本案反诉，于2020年5月22日与广西柳晟律师事务所签订一份《委托代理合同》，支付代理费3000元。 本院认为，结合本案田超与梁誉耀的诉辩意见，本案的争议焦点为：田超与梁誉耀是谁违约，谁应该承担相应的违约责任？ 针对争议焦点，本院认为，田超与梁誉耀于2020年3月29日签订的《独家委托销售合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，田超依约在限时销售期限内帮梁誉耀找到了涉案房屋的买家且通过博威公司与第三人郭俊峰签订了《房屋认购合同书》及代为收取了第三人郭俊峰交付的房屋认购金10000元，并通过微信、短信的方式通知梁誉耀到田超处与第三人签订《房屋买卖合同》的事实，有原告提交的《房屋认购合同书》、支付宝《账单详情》、《微信聊天记录》、《短信聊天记录》等证据予以证实，本院予以确认。梁誉耀辩称自己在收到本案诉讼材料之日才得知签订了所谓的《房屋认购合同书》，在起诉之前田超均未有以任何方式告知过梁誉耀。该辩解与本院查明的事实不符，本院不予采纳。故对梁誉耀主张田超未履行告知义务、径直起诉构成违约，要求田超支付违约金及律师费的诉请，本院不予支持；相反，因梁誉耀在限时销售期限内通过微信和短信收到田超要求其与买家签订《房屋买卖合同》的通知后，在无证据的情况下，以怀疑对方为由不配合到场办理相关手续，影响了田超的销售工作并给田超造成损失，根据《独家委托销售合同》第三条“限时销售（独家委托）期限为签订本合同之日起至2020年6月30日止。在此期限内，如果乙方通知甲方与乙方所介绍的客户签订三方《房屋买卖合同》或者到房产局办理过户等相关手续，均算乙方完成委托销售。甲方不得以任何理由拒绝，须在乙方通知的三日内备齐相关资料到场办理，未能到场的属甲方违约。”的约定，梁誉耀的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。 关于限时销售保证金、违约金，《独家委托销售合同》中双方对于限时销售保证金的交纳及返还、违约金的计算均有明确约定，因田超在限时销售期限内完成了委托销售，而梁誉耀不配合到场办理相关手续构成违约，故田超主张梁誉耀返还限时销售保证金5000元并支付违约金34800元（委托交易价格870000元×4%），有事实和法律依据，本院予以支持。 关于律师代理费，《独家委托销售合同》中双方对律师费的负担进行了明确约定，且该费用系田超为实现债权实际支出的费用，并有相应的《委托代理合同》及完税发票予以证实，故田超主张梁誉耀向其支付律师代理费4000元，有事实和法律依据，本院亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)梁誉耀应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告）田超返还限时销售保证金5000元； 二、被告(反诉原告)梁誉耀应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告）田超支付违约金34800元； 三、被告(反诉原告)梁誉耀应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告）田超支付律师代理费4000元； 四、驳回被告(反诉原告)梁誉耀的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费895元，减半收取447.5元；保全费371元，合计818.5元（田超已向本院预交1391元），由梁誉耀负担；反诉案件受理费373元（梁誉耀已向本院预交），由梁誉耀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  伍艳丽 二〇二〇年七月二十二日 书记员  杨 柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。