广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初28692号原告：李志新，男，1984年2月22日出生，住广东省中山市石岐区**************，公民身份号码330************614。被告：刘逵，男，1982年4月14日出生，汉族，住广东省中山市石岐区************，公民身份号码513************710。委托诉讼代理人：刘植林，广东尊信律师事务所律师。被告：贾琴，女，1983年11月30日出生，住广东省中山市石岐区*********，公民身份号码510************108。委托诉讼代理人：杨升松，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔森，广东铭致律师事务所律师。被告：中山市大信物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区******（三楼302室），统一社会信用代码914***********896N。法定代表人：张某1，董事长。委托诉讼代理人：杨酒，公司员工。委托诉讼代理人：周国人，公司员工。第三人：中山市大信置业有限公司，住所地广东省中山市石岐区******，统一社会信用代码914***********838A。法定代表人：张某1。原告李志新与被告刘逵、中山市大信物业管理有限公司（以下简称大信物业公司）相邻关系纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依职权追加中山市大信置业有限公司（以下简称大信置业公司）为本案无独立请求权第三人参加诉讼，后又根据原告李志新的申请，依法追加贾琴作为本案被告共同参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志新，被告刘逵及其委托诉讼代理人刘植林，被告贾琴及其委托诉讼代理人杨升松、乔森，被告大信物业公司委托诉讼代理人杨酒、周国人到庭参加诉讼；第三人大信置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘逵向本院提出诉讼请求：被告刘逵、大信物业公司停止侵害，排除妨碍，限期拆除其擅自改建的的房门，恢复楼道原状。事实与理由：2015年，原告购买位于中山市石岐区******信海岸家园J区1幢1702房的商品房（以下简称1702房），被告刘逵购买位于中山市石岐区******信海岸家园J区1幢1701房的商品房（以下简称1701房），原告与被告刘逵为相邻关系。2016年1月，被告刘逵对其房屋进行装修，并向原告提出想更改房屋的大门朝向。因被告刘逵提出的方案将占用公共楼道，且对可能发生的消防等安全问题带来隐患，原告拒绝接受被告刘逵提出的要求。后在装修工程中，被告刘逵擅自将房屋的大门朝向做出改动并占用了近2平方米的公共楼道。经被告大信物业公司的介入，被告刘逵将改造的房屋大门拆除，但在后期装修中又将已拆除的大门重新安装。鉴于被告刘逵的行为占用了公共楼道，给可能发生的安全事故处理带来不便，使宽阔的楼道变得狭窄，原告进出家门视野变少，难免产生压抑的感受，故原告出于安全及生活居住舒适考虑向中山市住房和城乡建设局（以下简称住建局）反映前述情况，住建局联系被告刘逵协调时遭拒。原告认为，楼道作为全体业主的共有部分，被告刘逵擅自占用，损害了他人的合法权益，且被告刘逵前述行为未取得建设工程规划许可证，又未经业主大会、业主委员会以及有利害关系的业主的同意。被告大信物业公司在被告刘逵侵占共有部分的情况下未尽到应尽的协调义务，故原告特诉至法院，请求判如所请。诉讼中，原告李志新明确被告大信物业公司无需在本案中承担责任，并以被告贾琴为1701房的共同产权人为由明确诉讼请求为：被告刘逵、贾琴停止侵害，排除妨碍，限期拆除其擅自改建的的房门，恢复楼道原状。被告刘逵辩称，1.其在中山市城建档案馆（以下简称档案馆）及住建局调取的规划平面图、竣工备案图均显示1701房报建时的大门位置与其修改大门的位置是一致的，可能是第三人大信置业公司为增加公摊面积或其他原因修改大门位置，故其修改大门位置不属于违规变更。2.住建局未认定其违法违规，只是表示需要对案件进行调查取证，故不能以此为由要求其拆除大门。3.其做过调查统计，近八成户主都存在修改大门的行为，故修改大门是众多住户的普遍需要。4.其修改大门前，该楼道后面是1701房入户通道，修改后大门的原先位置，在规划平面图、竣工备案图显示是1701房的入户花园，并未出现关于消防的通道及设施，且其修改大门后没有在门前堆放杂物，故未给原告带来影响消防等危及生命的安全隐患。被告贾琴辩称，1.原告主张被告刘逵、贾琴占用公共楼道，给可能发生的消防等安全问题带来隐患，但按相关图纸显示，原告的房产在通道的另一端，本案诉争的行为没有造成原告排水、通行、通风、采光等的妨碍或损失，故原告以相邻关系提起本诉没有事实和法律依据，应驳回其起诉，同时本案基本法律关系是物业服务关系，原告不具有适格的主体资格，法院也应驳回其起诉。2.其从档案馆及住建局调取的规划平面图、竣工备案图显示原告主张的诉争区域属于1701房大门以内的专有区域面积，不是公共楼道及公共区域。3.被告刘逵、贾琴只是依照规划平面图、竣工备案图恢复大门的朝向，没有占用公共楼道，甚至现在大门位置比原大门设计后移十几厘米，根本不存在原告所担心的消防隐患。被告大信物业公司辩称，1.2017年3月14日，其工作人员巡查时发现1701房的业主即被告刘逵、贾琴在装修期间擅自改变入户门位置，占用公共面积，工作人员即劝阻并开出装修违章行为整改通知书（以下简称违章整改通知），该通知有被告刘逵、贾琴的装修负责人签收，后被告刘逵、贾琴于2017年4月将1701房的入户门整改恢复原样。同年7月25日，其工作人员巡查时发现被告刘逵、贾琴又擅自将1701房的入户门更改位置占用公共面积，故即通知保安部清场处理并再次开具违章整改通知要求被告刘逵、贾琴整改，当时被告刘逵、贾琴已签名确认。同年7月31日，其工作人员巡查时发现被告刘逵、贾琴未做整改，故再次电联被告刘逵、贾琴要求整改并恢复原样。同年8月1日，其向被告刘逵、贾琴出具告知函告知其擅自变更入户门方向，移出占用公共位置，已违反《广东省物业管理条例》的相关规定。综上，其已对被告刘逵、贾琴的行为及时进行了制止并通知其整改，已完全尽职尽责履行了物业管理人的义务。2.2017年8月1日，其建议原告向政府有关部门投诉，后原告通过政府服务热线进行了投诉，政府服务热线回复，经住建局、社区和其多次与原告及被告刘逵、贾琴沟通，原告与被告刘逵、贾琴未能达成一致意见。同年8月22日，住建局向被告刘逵、贾琴发出调查通知书。综上，其在被告刘逵、贾琴不配合整改的情况下，建议原告向政府有关部门投诉并配合住建局的调查，多次协调沟通，已尽到协助协调义务。3.被告刘逵、贾琴擅自将入户门更改位置占用公共面积，是对原告相邻关系的直接侵权人，原告应向被告刘逵、贾琴直接追究相关责任，其不应对此承担责任。第三人大信置业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.李志新系1702房的权属人，刘逵、贾琴系1701房的权属人。上述两商品房相邻，两房之间的公共楼道一侧设置了配电房，配电房靠近1701房的位置存在一段入户通道。2.2015年12月6日，刘逵、贾琴就1701房与大信置业公司签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定：该商品房的房屋平面图经中山市规划部门批准，建筑面积共195.36平方米，其中套内建筑面积158.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积37.32平方米。合同的附件包含了1701房所在楼层的平面图，平面图上显示了1701房的位置、图形以及面积。2016年12月14日，1701房取得不动产权证书[房地产权证号为粤（2016）中山市不动产权第0212271/0212272号]，不动产权证书上载明1701房的建筑面积为195.36平方米，其中专有建筑面积158.04平方米，分摊土地面积35.92平方米。不动产权证书附有1701房的房产平面图，该平面图与前述商品房买卖合同附件的平面图显示的图形、面积一致。庭审中，刘逵、贾琴称，其购买1701房时查看了样板房，当时样板房的大门位置处于配电房的旁边，并与配电房的房门呈垂直角度。后其于2016年2月办理收楼手续时发现1701房的大门位置位于配电房旁边的入户通道后，大门与配电房的呈平行方向。当时大信置业公司的工作人员告知其可参照样板房的格局改动大门的位置，故其自2017年3月起拆除原入户大门，并改变大门的朝向，把大门的位置向前改动至配电房的房门的旁边，并与配电房的房门呈垂直角度，前述大门改动工程于同年6月完工。及后，两人向档案馆及住建局调取1701房报建时的规划平面图以及竣工备案图，发现图纸上反映的1701房的大门位置与其改动后大门的位置一致。为此，刘逵、贾琴向本院提交了前述图纸为证。前述1701房的商品房买卖合同附件的平面图与不动产权证书附件的房产平面图、报建时的规划平面图与竣工备案图显示：1701房的大门在规划报建时原定的位置系于配电房房门的旁边，并与配电房的房门呈垂直角度，前述报建时的大门位置与大信置业公司向刘逵、贾琴交楼时入户大门位置之间的部分注明为入户花园；1701房于大信置业公司交楼时的房型、面积、坐向与商品房买卖合同附件的平面图、不动产权证书附件的房产平面图显示的房型、面积、坐向一致，前述规划平面图与竣工备案图中显示为入户花园的位置在商品房买卖合同附件的平面图、不动产权证书附件的房产平面图则显示为公用楼道，属于商品房买卖合同以及不动产权证记载的公摊面积部分。3.对于刘逵、贾琴前述改动1701房大门位置的行为，李志新向刘逵、贾琴提出了异议，并于2017年8月1日向政府服务热线进行投诉，后被告知住建局已对刘逵、贾琴发出调查通知书，对此进行调查取证；大信物业公司在巡查楼道时发现前述行为后分别于2017年3月14日、7月25日、8月1日向刘逵、贾琴发出整改通知及告知函，通知：刘逵、贾琴在装修施工进程中拆除入户门原位置，移出变更入户门方向，占用公共位置，影响小区整体外观，故要求刘逵、贾琴于其指定的期限内进行整改；住建局于同年8月22日向刘逵、贾琴发出调查通知书，要求刘逵、贾琴于同年8月28日到该局配合调查，但刘逵、贾琴未在前述指定期限进行调查。因刘逵、贾琴一直拒绝拆除1701房改动后的大门并恢复公用楼道原状，李志新遂于2019年11月12日诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。同时，《中华人民共和国物权法》第八十三条亦规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约；业主大会和业主委员会，对违章搭建等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨害等；业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本案中，李志新与刘逵、贾琴是不动产的相邻双方，彼此在相邻权的各个方面应当提供便利和接受限制，现李志新主张刘逵、贾琴因改动1701房的大门而占用公共楼道的行为损害了其合法权益并据此提起本案诉讼，本案系相邻关系纠纷，李志新作为相邻一方有权提起本案诉讼，故本院对于贾琴关于本案系物业服务关系纠纷以及李志新主体不适格的辩解不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据前述法律规定，房屋的专有面积以及分摊面积应以不动产权证书载明的内容为准，而不是以报建时的图纸作为认定商品房产权情况的合法依据。根据1701房的不动产权证书附件的房产平面图反映的内容可知，刘逵、贾琴称其根据规划平面图与竣工备案图而改动后的大门与交楼时1701房原入户大门之间的位置属于商品房买卖合同附件的平面图以及不动产权证书附件的房产平面图显示的公摊面积部分，属于小区业主的共有部分，刘逵、贾琴对此不享有专属所有权，不得擅自更改、使用，其超出权属范围处理楼层公共区域即已构成违法占用，且1701房改动后的大门位置紧靠配电房，不仅导致公共楼道面积减少且影响了通道的通风、采光，更对消防安全造成了隐患，故刘逵、贾琴的前述行为已侵害到相邻业主即李志新的合法权益，因《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯等公共通行部分属于业主共有部分；第十五条规定，业主或其他行为人实施损害房屋承重结构、损害建筑物外观、违章加建、改建等行为，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”，故李志新主张被告刘逵、贾琴将该公共楼道恢复原状，即拆除现紧靠配电房房门且与配电房房门相垂直的1701房的大门，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第八十三条、第八十四条、第八十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告刘逵、贾琴应于本判决发生法律效力之日起三十日内对位于中山市石岐区******信海岸家园J区1幢1701房、1702房之间的公共楼道恢复原状（即拆除现紧靠配电房房门且与配电房房门相垂直的中山市石岐区******信海岸家园J区1幢1701房的商品房大门）。案件受理费100元（原告李志新已预交），由被告刘逵、贾琴负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  王海涛人民陪审员  杨兴权二〇二〇年七月十七日书 记 员  郭小琪黄怡凤