福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初1331号 原告：郑志忠，男，1966年8月15日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：张闽成，漳州市芗城区金辉法律服务所法律工作者。 被告：中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行，住所地福建省漳州市芗城区胜利东路**，统一社会信用代码913506028565938195。 法定代表人：杨炜强，职务：行长。 委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈典，福建泾渭明律师事务所律师。 被告：漳州市国立金属制品有限公司，住所地福建省漳州市金峰开发区万亩园，统一社会信用代码91350602746375108M。 法定代表人：陈惠珍，职务：总经理。 委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 被告：福建向荣大芹山茶业发展有限公司，住所地福建省平和县小溪镇河滨路第****，统一社会信用代码913506028749078192J。 法定代表人：朱元文，职务：。 被告：朱元文，男，1966年6月3日出生，汉族，住福建省平和县小溪镇河滨路第****。 被告：陈惠珍，女，1967年10月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：漳州市永立工贸有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区（漳州市国立金属制品有限公司内之二），统一社会信用代码913506007395190465。 法定代表人：于国永，职务：总经理。 被告：于国永，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：于国忠，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠共同委托诉讼代理人：吕丽萍、薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 原告郑志忠与被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行、漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠案外人执行异议之诉一案。本院于2020年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑志忠的委托诉讼代理人张闽成，被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的委托诉讼代理人卢琤、陈典，被告漳州市国立金属制品有限公司、被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠的共同委托诉讼代理人吕丽萍到庭参加诉讼，被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑志忠向本院提出诉讼请求：请求解除对芗城区鑫荣嘉园6幢D06店面的查封。事实与理由：2017年11月9日，芗城人民法院作出(2017)闽062民初4645号民事判决书，判决如下：一、被告漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行贷款本金1600万元及至2017年4月24日利息、罚息、复利为172575.82元以及从2017年4月25日起至还款之日止按合同约定计付的利息、罚息、复利；二、被告漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行律师费6600元；三、被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文、被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠对被告漳州市国立金属制品有限公司上述判决第一、二项下全部债务承担连带清偿责任等。因判决后被告未履行还款义务，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行申请执行，2018年1月15日芗城区人民法院作出(2018)闽062执242号执行裁定书，查封了被告陈惠珍名下芗城区鑫荣嘉园6幢D06店面，原告现对该查封行为提出异议，理由有以下三点:1、该店面的所有权归属于原告，被告陈惠珍与原告在2017年3月6日签订了《房地产买卖协议书》，把芗城区鑫荣嘉园6幢D06店面卖给原告。原告与被告陈惠珍在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、原告与被告陈惠珍的《房地产买卖协议书》约定，店面总价120万元，合同签订当日通过银行转账支付给被告陈惠珍60万元，剩余房款60万元，原告于2017年3月9日通过银行转帐给被告陈惠珍，原告全额支付店面总价，被告陈惠珍将店面交原告执掌。3、因被告陈惠珍未协助原告办理产权过户登记，原告于2017年3月16日向漳州市芗城联合人民调解委员会申请调解，双方在人民调解委员会达成调解，被告陈惠珍确认收到全额房屋总价，店面已交付原告，店面使用、出租收益归原告，被告陈惠珍无条件协助原告办理过户。由于鑫荣嘉园整体不能办理产权登记，被告陈惠珍未协助原告办理产权过户登记，非因原告自身原因未办理过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产:(三)已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。原告买受芗城区鑫荣嘉园6幢D06店面权利符合能够排除执行的情形，贵院应予支持。原告依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议被驳回，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，特提起诉讼，请求贵院解除对芗城区鑫荣嘉园6幢D06店面的查封。 被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行辩称，驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：一、原告主张的事实不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定中可以排除执行的情形。（一）原告与陈惠珍未在查封涉案房产前签订合法有效的书面买卖合同：1.涉案店面交易价每平方米仅15680元，该价格明显低于市场价格；2.双方签订《房地产买卖协议书》时，涉案房产尚未办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，约定原告在办理两证之前就支付全额购房款，与正常的房产交易严重不符。据此，该《房地产买卖协议书》系原告与陈惠珍签订的虚假合同。（二）原告未实际支付合同约定的购房款。从原告提供的相关汇款凭证不足以证明其向陈惠珍支付了全部合同约定的价款；且对于一间没有两证的房产在合同签订后三日内就支付大额全款不符合房产交易经验；故不能证明原告在查封前已支付全部店面款。（三）原告未在法院查封之前占有涉案店面。涉案店面查封时间是2017年7月11日，原告提供的店面租赁合同签订时间为2018年3月17日，租赁行为发生在涉案店面查封之后，且原告未提供其他相关证据证明其在法院查封前占有涉案店面，故原告并未在法院查封前占有涉案店面。（四）涉案房产未办理过户系其自身原因造成的。原告在明知涉案房产未办理两证的情况下，与陈惠珍签订《房产买卖协议》并支付全额购房款，原告未尽到审慎义务，且存在过错，故不能办理过户登记原因系原告自身原因所致。二、原告与陈惠珍签订的《房地产买卖协议书》属于虚假合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”之规定，认定《房地产买卖协议书》无效。原告与陈惠珍为达到非法目的，伪造合同，凭空捏造房屋买卖的民事法律关系，并提起诉讼，涉嫌虚假诉讼罪，依法应将本案移送至公安机关。综上，原告的诉求没有事实与法律依据，应当予以驳回。 被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文未作答辩也未提供证据。 被告陈惠珍、被告于国永共同辩称，本案在2017年3月6日双方已经签订房屋买卖合同，2019年3月9日通过银行转账的方式，原告已经支付了全部的购房款，合同签订时，讼争的店面已经有出租了，因此讼争的房产是带租交付给原告的，因开发商的原因，至今无法办理两证，至于不能办证的原因，并不是本案原告与答辩人的原因造成的，因不能办证的问题，2017年3月16日，原告向芗城联合调解委员会申请调解，调解书确认了本案合同签订的时间以及原告付款的时间，并确认了在签订人民调解协议时房产已经交付给原告的事实。本案在查封之前，签订了买卖合同，支付了全部价款，并交付了讼争的房产，因开发商的原因不能办理两证，依照法律规定可以排除执行，我方同意原告的诉讼请求。 被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永共同辩称，1、其在漳州市国立金属制品有限公司向中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行借款中作担保，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行查封被执行人陈惠珍名下房产并非其意愿或过错造成，诉讼费承担与其无关。2、其对原告执行异议没有意见，原告购得的房产虽尚登记在被执行人陈惠珍名下，但其知悉房产在查封前陈惠珍已出售给原告，请求依法判决。 被告漳州市国立金属制品有限公司、被告于国忠辩称，其同意被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对事实认定如下： 2017年3月6日，郑志忠作为乙方与陈惠珍作为甲方签订了一份《房地产买卖协议》，《协议》约定（摘要）：郑志忠向陈惠珍购买位于漳州市芗城区店面；双方同意该房产的总成交价为人民币120万元；郑志忠于2017年3月6日支付给陈惠珍人民币60万元作为购房定金（定金抵扣总房款）；首期购房款人民币60万元于2017年3月9日前支付给陈惠珍；甲方在2017年3月6日将上述房产交付给乙方等。郑志忠于2017年3月6日通过银行转账支付给陈惠珍人民币60万元，后又于2017年3月9日依约通过银行转账的方式向陈惠珍支付了剩余的购房款人民币60万元。 2017年3月13日，郑志忠向漳州市芗城联合人民调解委员会申请调解，要求陈惠珍协助郑志忠办理漳州市芗城区店面的《房屋所有权证》和《土地使用权证》。2017年3月16日，双方在漳州市芗城联合人民调解委员会的主持下自愿达成调解协议（摘要）：1、郑志忠与陈惠珍确认，郑志忠至2017年3月9日已全额支付鑫荣嘉园6幢Ｄ06店面的购房款；2、陈惠珍已将鑫荣嘉园6幢Ｄ06店面交付给郑志忠使用，陈惠珍确认上述店面的出租、收益等归郑志忠所有；3、陈惠珍同意无条件协助配合郑志忠办理房产两证的办理及过户。 另查明，2014年4月23日，陈惠珍（出租方、甲方）与林建文（承租方、乙方）签定《店面租赁合同》，《合同》约定（摘要）：陈惠珍将位于漳州市芗城区店面出租给林建文使用，租赁期限从2014年4月25日起至2016年10月24日止，林建文按季度向陈惠珍支付租金且应提前5天支付。2016年租期满后，该讼争店面仍然由林建文承租。郑志忠于2017年3月6日向陈惠珍购买讼争店面后，讼争店面即由郑志忠执掌，林建文直接将租金支付给郑志忠。 2018年3月17日，郑志忠（出租方、甲方）与聂文生（承租方、乙方）签定《店面租赁合同》，《合同》约定（摘要）：郑志忠将位于漳州市芗城区店面出租给聂文生使用，每月租金5000元，租赁期限从2018年5月1日起至2021年4月30日止，聂文生按季度向郑志忠支付租金且应提前10天支付。 在（2017）闽0602民初4645号原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行与被告漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠金融借款合同一案的审理过程中，原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行向本院申请财产保全，本院依法作出（2017）闽0602民初4645号民事裁定书，于2017年7月11日依法查封了被告陈惠珍名下的址在漳州市芗城区店面。 2017年11月9日，本院作出（2017）闽0602民初4645号民事判决书，判决如下：漳州市国立金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行贷款本金1600万元及至2017年4月24日的利息、罚息、复利172575.82元以及从2017年4月25日起至还款之日止按合同约定计付的利息、罚息、复利；漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行因本案支出的律师费6600元；福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠对漳州市国立金属制品有限公司上述债务承担连带清偿责任，清偿后可以向漳州市国立金属制品有限公司追偿；中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行对陈惠珍、于国忠提供的本案抵押物折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权等内容。 因上述被告未履行生效判决所确定的义务，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行向本院申请执行，2018年1月15日，本院作出（2018）闽0602执242号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人应当履行义务部分的存款；扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入；查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产，限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。 郑志忠对该查封执行措施提出书面异议，2020年1月14日，本院作出（2020）闽0602执异10号执行裁定书，以郑志忠的异议理由不能成立为由，裁定驳回郑志忠的异议请求。郑志忠不服该（2020）闽0602执异10号执行裁定书，其于2020年2月11日向本院提起案外人执行异议之诉。 以上事实有原告郑志忠提供的《房地产买卖协议》、转账凭证、店面租赁合同、人民调解协议书、微信转账截图及当事人庭审陈述等证据予以证明。 本案的争议焦点是：郑志忠作为案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”围绕上述规定，就本案争议逐一分析如下：1、关于签约时间及合同效力问题。2017年3月6日，郑志忠与陈惠珍签订房地产买卖协议书，而讼争房屋被查封的时间为2017年7月11日，签约时间在讼争房屋被法院查封之前。郑志忠与陈惠珍签订的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，故郑志忠与陈惠珍就讼争房产签订的《房地产买卖协议书》合法有效。被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行辩称郑志忠与陈惠珍未在查封讼争房产前签订合法有效的书面买卖合同，于法无据，本院不予采纳。2、关于占有的事实认定。根据郑志忠提交的店面租赁合同、微信转账截图、人民调解协议书等证据的证明力，并结合郑志忠与陈惠珍之间房屋买卖等相关事实，本院确信陈惠珍已于2017年3月16日前将讼争房屋交由郑志忠执掌，郑志忠亦实际占有使用该房屋的事实，被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行对原告郑志忠占有房屋的事实存有异议，但未提供相关证据予以证实，本院不予采纳，故本案应认定在法院查封讼争房产之前原告郑志忠已合法占有讼争房屋。3、关于购房价款的支付问题。根据查明的事实，郑志忠已依房屋买卖协议约定向陈惠珍支付全部购房款。据此，应认定原告已依合同约定支付全部价款。被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行辩称原告付款不符合常理，未提供相关证据予以证实，本院不予采纳。4、关于郑志忠是否系因自身原因未办理房产过户登记。本案中，并非因原告郑志忠的过错未能办理房产过户登记手续。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，郑志忠依照《房地产买卖协议书》的约定向陈惠珍支付全部购房款，并已实际占有讼争房屋，对于未办理房产过户登记手续并无过错。 综上所述，本院认为，原告郑志忠依照《房地产买卖协议书》的约定向陈惠珍支付全部购房款，并已实际占有讼争房屋，对于未办理房产过户登记手续并无过错，因此对其要求停止对该房屋的强制执行，解除查封的诉讼请求，应当予以支持。被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的辩称缺乏事实依据，不予采纳。被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 不得执行址在福建省漳州市芗城区店面，并解除对该店面的查封、冻结。 本案受理费15600元，由被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 本院（2020）闽0602执异10号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长      人民陪审员  杨丽虹 人民陪审员  张雅嫔 二〇二〇年七月七日 书 记 员  王惠敏 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院 《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 最高人民法院 《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。