广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂民终861号 上诉人（一审被告、申请执行人)：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行。住所地：广西壮族自治区北海市北部湾西路**。 负责人：曾斌，副行长。 委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、执行案外人）：黄红克，男，1971年9月2日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 被上诉人（一审原告、执行案外人）：朱志燕，女，1975年6月25日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 被上诉人（一审第三人、被执行人)：广西鸿源先科股份有限公司。。住所地：广西壮族自治区北海市北海大道西鸿源生态新城**** 法定代表人：黄耀锋，该公司总经理。 上诉人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）因与被上诉人黄红克、朱志燕、广西鸿源先科股份有限公司(以下简称鸿源先科公司）案外人执行异议之诉一案，不服北海市中级人民法院（2019）桂05民初247号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人工行云南路支行的委托诉讼代理人王启雨、刘振华到庭参加诉讼，被上诉人黄红克、朱志燕、鸿源先科公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人工行云南路支行上诉请求:撤销（2019)桂05民初247号民事判决，依法改判驳回被上诉人黄红克、朱志燕的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定黄红克、朱志燕与鸿源先科公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法有效以及黄红克、朱志燕已支付全部购房款是错误的。2、一审法院没有适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而是创设新的规定判决支持被上诉人黄红克、朱志燕的诉请，属于适用法律错误。（1）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，上诉人作为申请执行人对执行标的具有抵押权，被上诉人黄红克、朱志燕没有提供足以对抗上诉人抵押权的证据，故不能对抗上诉人对涉案标的物所享有的抵押权。（2）上诉人出具《抵押物转让同意书》不能代表上诉人放弃抵押权，也不能证明上诉人放弃因申请查封所取得的优先执行权。而且，上诉人不存在监管不力的情形。（3）黄红克、朱志燕的购买涉案房屋并不是其唯一住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个情形。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审判决，并改判支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。 被上诉人黄红克、朱志燕、鸿源先科公司未出庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。 黄红克、朱志燕向一审法院提出诉讼请求：1.立即停止对黄红克、朱志燕购买的位于北海“鸿源生态新城”Ａ幢21xx号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认黄红克、朱志燕与鸿源先科公司于2010年4月13日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：ＨＹＡ21xx）合法有效，并确认位于北海“鸿源生态新城”Ａ幢21xx号房屋归黄红克、朱志燕所有；3.鸿源先科公司协助和配合黄红克、朱志燕办理北海“鸿源生态新城”Ａ幢21xx号房屋的产权过户登记；4.本案案件受理费用由工行云南路支行承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：判决不执行涉案商品房。事实和理由：2010年4月13日，黄红克、朱志燕与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》,约定黄红克、朱志燕购买鸿源先科公司开发位于北海“鸿源生态新城”Ａ幢21xx号房屋，黄红克、朱志燕依约交付全部房款，并实际占有、使用了涉案商品房。鸿源先科公司应当依据合同约定在2010年5月13日前向北海市房地产交易中心申请备案登记，并办理涉案商品房权属过户登记手续。上述合同签订当日，黄红克、朱志燕与鸿源先科公司签订《鸿源生态新城Ｂ栋置换房屋协议书》，第一条确定涉案“鸿源生态新城”Ａ栋21xx号、21xx号、21xx号、21xx号房屋（合计334.76平方米）系由原Ｂ栋6xx、7xx号（共计253平方米）房屋置换而来，置换的原因在于北海市城市规划局对B栋进行调整，而非黄红克、朱志燕的个人原因，协议书第二条约定第三人对多出的66.76平方数不收取超面积差价房款。鸿源先科公司于2017年8月9日出具《关于房产置换说明》，进一步证实黄红克、朱志燕与该公司协商置换、抵押贷款等诸多事实，黄红克、朱志燕在履行《商品房买卖合同》过程及诉讼、执行程序中均没有过错。然而，北海市中级人民法院在工行云南路支行与鸿源先科公司金融借款合同纠纷一案中，于2009年8月3日查封了上述房屋。在上述查封期限届满过后，又于2011年11月3日、2014年1月28日、2015年2月3日及2016年2月1日先后进行查封和续封。黄红克、朱志燕为此提出执行异议，但被裁定驳回。黄红克、朱志燕已依合同约定支付全部购房款并实际占有涉案商品房至今，未能办理房屋备案和产权过户登记手续的原因在于鸿源先科公司，根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，涉案商品房买卖合同合法有效，黄红克、朱志燕在合同履行过程中并无过错，人民法院不得查封、扣押冻结涉案商品房。 一审法院审理查明：2010年3月3日，工行云南路支行向北海市建设委员会出具《抵押物转让同意书》，载明：“广西鸿源先科股份有限公司（抵押人）因建设‘鸿源生态新城’项目的需要（抵押目的），以‘鸿源生态新城’项目的土地使用权（土地证号：2003-&tim**;×号、2004-8001xx号、2004-8001xx号）及工程（栋号或房号及建筑面积：Ａ、Ｃ、Ｅ、Ｆ、Ｈ、Ｊ、Ｋ、Ｌ栋共51515.2平方米。）作为抵押物，向我方进行抵押，双方于2005年12月12日签订了2005年房贷抵字第××号抵押合同，并于2005年12月13日在北海市房地产交易中心（登记机构）办理了抵押权设立登记，抵押登记证明书编号为：2005-130xx号。现抵押人向我方提出，拟就已设定抵押的以上项目在建工程向贵委提出商品房预售许可申请，如取得许可，将向社会公开预售商品房，所得价款用于清偿该项目抵押款项。经我方与抵押人协商，我方同意（抵押人）广西鸿源先科股份有限公司向贵委提出鸿源生态新城项目商品房预售许可申请，在取得商品房预售许可后，同意抵押人向社会公开预售该项目商品房（即同意转让上述抵押合同项下的抵押物）。”同日，北海市建设委员会核发北建房预字第××号《北海市商品房预售许可证》，预售项目及栋号为鸿源生态新城Ａ幢。 原告黄红克与朱志燕系夫妻关系。2003年5月17日，黄红克与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定黄红克购买鸿源先科开发公司的鸿源生态新城B幢二单元6xx、7xx号房，面积为253平方米，总价款328,900元。黄红克于签约当日交付房款98,900元，后以上述房屋作为抵押担保向银行按揭贷款230,000元付清了剩余房款。2010年4月13日，黄红克、朱志燕又与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：hyA21xx),约定购买鸿源生态新城A幢21层xx号楼，房屋面积85.34平方米，总价约定为324,292元，双方还对房屋的基本状况、价款及付款方式和时间、交房时间、交房条件等作了具体约定。同日，黄红克、朱志燕与鸿源先科公司、北海润隆居房地产有限公司（以下简称润隆居公司）签订《鸿源生态新城B栋置换房屋协议书》，约定黄红克、朱志燕同意将鸿源生态新城B栋二单元6xx、7xx号房，与A栋21xx、21x、2xxx、2xxx室（面积共约334.76平方米）商品房进行置换，对于置换后多出的81.76平方米面积，黄红克、朱志燕同意按每平方米4,200元向鸿源先科公司及润隆居公司补偿其中的15平方米，至于剩余的66.76平方米，鸿源先科公司、润隆居公司承诺不再收取相应产价，并同意补偿64,500元给黄红克、朱志燕。2014年7月17日，黄红克、朱志燕向税务机关缴纳了A幢21xx号房屋契税9,728.76元。2017年7月21日，北海鸿源生态新城物业管理处出具《证明》，载明“鸿源生态新城业主A栋21xx号、21xx号、2xxx号、2xxx号房业主黄红克于2011年7月份已装修完毕并已入住。入住后一直正常缴纳物业费”。 另查明，鸿源先科公司于2004年6月18日、6月28日、2005年12月12日先后向工行云南路支行贷款2000万元、2300万元、4700万元，鸿源先科公司以其坐落于北海市鸿源生态新城内［土地使用权证号分别为：北国用（2003）第6026xx号、北国用（2004）8001xx号、北国用（2004）第8001xx号］的土地及地上建筑物为上述借款提供抵押担保，并于2005年12月13日办理了抵押登记。后因鸿源先科公司逾期未能清偿借款，工行云南路支行向一审法院提起诉讼。诉讼中，经工行云南路支行申请，一审法院于2009年7月23日作出（2009）北民二初字第70号民事裁定，查封鸿源先科公司坐落于北海市，国有土地使用权证号分别为：北国用（2003）第6026xx号、（2004）第8001xx号、（2004）第8001xx号项下，已经办理抵押给工行云南路支行的42871.9平方米国有土地使用权以及该土地上建筑面积为12809.3平方米的房产（抵押登记证书为：北房地交押字（2005）第130xx号《北海市房地产抵押登记证明书》）。一审法院于2009年7月24日向北海市国土资源局送达上述民事裁定及（2009）北民二初字第70-1号协助执行通知书，2009年8月3日向北海市房地产交易中心送达上述民事裁定及（2009）北民二初字第70-2号协助执行通知书，查封北海市北海大道241号鸿源生态新城C、E、F、J、K、L幢共42套房产。该财产保全的二年查封期限届满后，因未续封，查封效力消灭。后经工行云南路支行再次申请，一审法院又作出（2009）北民二初字第70-4号民事裁定，于2011年11月3日查封：鸿源生态新城42871.9平方米土地使用权及地上建筑面积为56422.43平方米的房屋，其中：A栋地下1层至21层共38705.9平方米在建工程（已抵押，含涉案商品房），A栋22层至24层共4907.23平方米新增在建工程（未抵押），C栋10365.3平方米，E栋869平方米，F栋291平方米，H栋161平方米，J栋429平方米，K栋342平方米，L栋352平方米。 一审法院于2012年1月18日作出（2009）北民二初字第70号民事判决书，判决：一、鸿源先科公司应偿还工行云南路支行借款本金5136.72万元及利息；二、工行云南路支行在上述款项范围内对北房地交押字（2005）第13060号《北海市房地产抵押登记证明书》项下的抵押房地产享有优先受偿权。鸿源先科公司不服上述判决提起上诉。广西壮族自治区高级人民法院经审理作出（2012）桂民二终字第26号民事判决，判决驳回上诉,维持原判。因鸿源先科公司未履行上述生效法律文书确定的义务，工行云南路支行向一审法院申请强制执行。一审法院以（2013）北法执字第8号案立案执行，并于2013年、2014年、2015年续封了鸿源先科公司名下“鸿源生态新城”土地使用权及地上相关建筑物。在该案执行过程中，黄红克、朱志燕以法院查封的涉案商品房系其合法购买为由，提出执行异议。一审法院经审查后于2017年8月19日作出（2017）桂05执异195号执行裁定，以案外人黄红克、朱志燕对登记在鸿源先科公司名下的不动产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定为由，裁定驳回其异议请求。黄红克、朱志燕为此提起本案诉讼。 再查明，截至2017年7月21日，经北海市不动产登记中心查询，黄红克、朱志燕名下的房屋登记信息为:1.坐落四川路42号宝谊大厦13Ｆ，面积164.79平方米；2.坐落北海北海市鸿源豪宅小区Ｂ幢6xx／7xx号（现改为6xx），面积253平方米。 又查明，2011年3月30日，北海市规划局在《北海日报》刊登通告，载明：2011年3月2日鸿源先科公司向该局申请“鸿源生态新城”Ａ栋、Ｂ栋规划调整，申请材料符合法定形式，该局已受理，经审查，申请事项符合规划要求。“鸿源生态新城”项目位于北海云南路以西，项目总用地面积42871.78平方米，其中Ａ栋建筑于2005年批准建设，建筑面积38705.9平方米，建筑层数21层，Ｂ栋建筑于2002年批准建设，建筑面积5280平方米，建筑层数7层。目前Ｂ栋建筑已建成，Ａ栋建筑正在建设。现鸿源先科公司申请项目规划调整：拟拆除已建7层B栋建筑，减少面积5280平方米，拆除位置重新规划为绿地，另A栋建筑由21层增加至24层，增加面积4907.23平方米，项目调整后总面积减少372,77平方米，小区建筑密度由27%调整为25.5%，小区绿地率由34%增加为35%。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议的焦点在于案外人黄红克、朱志燕对涉案商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否停止对涉案商品房的执行，对此，首先应分析黄红克、朱志燕与申请执行人工行云南路支行对涉案商品房分别享有何种性质的权利。就黄红克、朱志燕而言，其与鸿源先科公司签订了涉案商品房买卖合同，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在损害国家、集体和其他公民合法权益的情形，应为合法有效的合同。结合黄红克、朱志燕提供的商品房买卖合同、收据、置换房屋协议书、税收缴款书等证据，足以认定本案商品房买卖合同关系成立且合法有效，黄红克、朱志燕已付清全部购房款。工行云南路支行对上述合同、收据的真实性提出质疑，主张原告与第三人不存在商品房买卖关系及原告未实际支付房屋价款，但未提供相关证据推翻上述合同和收据的真实性，对其主张一审法院不予采纳。据此,黄红克、朱志燕作为购房者对成为该房所有权人享有期待利益，故其对该商品房享有物权期待权，即享有请求第三人交付该商品房的权利。就工行云南路支行而言，其已为涉案“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程办理抵押登记手续，其对涉案商品房享有抵押权。故本案的关键在于黄红克、朱志燕享有的物权期待权是否优先于工行云南路支行享有的抵押权，能否排除工行云南路支行基于抵 押权提出的强制执行。首先，经查在本案房屋买卖行为发生之前，抵押权人工行云南路支行向北海市建设委员会出具《抵押物转让同意书》，同意抵押人鸿源先科公司向社会公开预售涉案商品房，并办理了预售许可证，即鸿源先科公司将涉案商品房售予黄红克、朱志燕，系经工行云南路支行同意的。故在此情况下，对于购房者来说，其基于开发商已取得预售许可证而产生合理的信赖利益，其有理由相信所购商品房不存在任何权利瑕疵，其对于鸿源先科公司如何使用购房款、是否将购房款向工行云南路支行清偿等无监管义务，而工行云南路支行作为抵押权人在书面明确同意鸿源先科公司对外销售商品房时应当预见到相关风险，其可以通过设立监管账户等措施规避该风险。但工行云南路支行同意鸿源先科公司销售商品房的同时又未对该公司的销售情况进行有效监管，现以行使抵押权为由要求对该公司已出售给原告的房屋进行处置，实与诚信原则相悖，亦损害交易安全，此行为不应得到鼓励支持。其次，诉讼财产保全是为了限制债务人转移或者处分财产的措施，保证将来作出的判决得以顺利执行，2009年7月23日，工行云南路支行提出诉讼保全申请，一审法院据此对涉案“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程进行查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。但本案被告作为申请执行人暨抵押权人在法院查封期间以书面形式表示同意鸿源先科公司出售被查封的房屋，即鸿源先科公司将涉案商品房出售给黄红克、朱志燕的行为，应视为鸿源先科 公司和工行云南路支行一致意思表示，视为工行云南路支行放弃对查封物本身申请强制执行之利益。最后，工行云南路支行主张黄红克、朱志燕对涉案商品房提出的异议因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之全部要件，故无法排除强制执行。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，系关于房屋消费者物权期待权的保护条件，根据该规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需满足于查封前已订立合法有效的书面合同、已付房款达约定总款百分之五十以上、所购商品房系用于居住且买受人名下已无其他居住用房等要件时，方可排除执行。该规定将商品房买卖合同签订时间限于查封前，系为防止债务人（房地产开发企业）为逃避执行而与购房者达成移转查封物之约定，从而损害债权人（申请执行人）之利益，由此可知，设定以上要件实系为寻求购房者与申请执行人之间的利益平衡。本案中的商品房买卖行为发生于商品房被法院查封期间，如前所述，工行云南路支行于查封期间即以书面形式明确表示同意鸿源先科公司出售被查封的房屋，视为其放弃对查封商品房本身申请强制执行之利益。在此情形下购房者对查封商品房享有的利益应受优先保护。故本案因存在申请执行人已同意被执行人出售执行标的之情节，已不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的适用范围，即不受该条规定的拘束。基于上述分析，黄红克、朱志燕对涉案商品房享有 的物权期待权优先于工行云南路支行所享有的抵押权及因申请查封所取得的优先执行权利，其主张排除对涉案商品房的强制执行，有事实及法律依据，一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：不得执行位于北海市鸿源生态新城Ａ幢2107号商品房。案件受理费100元，由被告工行云南路支行负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议的焦点在于案外人朱志燕、黄红克对涉案商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于本案房屋买受人对涉案房屋所享有的权利问题 朱志燕、黄红克与鸿源先科公司签订了涉案商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在损害国家、集体或其他公民合法权益的情形，应为合法有效的合同。结合朱志燕、黄红克提供的商品房买卖合同、收据、置换房屋协议书、税收缴款书等证据，足以认定本案商品房买卖合同关系成立且合法有效，朱志燕、黄红克已支付相应购房款。工行云南路支行对上述合同、收据的真实性提出质疑，主张 案外人朱志燕、黄红克与鸿源先科公司不存在商品房买卖关系及朱志燕、黄红克未实际支付房屋价款，但未提供相关证据推翻上述合同及收据的真实性,其主张本院不予采纳。据此，朱志燕、黄红克作为购房者对该房屋所有权人享有请求办理过户的请求权，即其对该商品房享有物权期待权。 二、关于房屋买受人对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题 本院认为，涉案房屋的买受人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，具体理由如下： （一）工行云南路支行同意销售涉案房屋，是其对涉案房屋抵押权作出处分和限制的法律行为 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据该条规定，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，抵押人可以处分即转让抵押物，在抵押物的交换价值实现之日抵押权人即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于转让价金应向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押权人同意转让抵押物，并就转让所得的价款优先受偿，是抵押权人行使抵押权、实现抵押权的一种方式，是抵押权人对其享有的民事权利所作的处分和限制，对抵押权人具有约束力。本案中，工行云南路支行于2010年3月3日向北海市建设委员 会出具《抵押物转让通知书》，明确表示同意抵押人向社会公开预售该项目商品房（即同意转让上述抵押合同项下的抵押物）。同时在涉案房屋的开发商获批的预售许可证上载明了预售款监管账户，并载明预售款监督银行为工行云南路支行。对于工行云南路支行而言，其已经选择了通过转让抵押物获取相应的转让价金作为实现其抵押权的途径，并且设立了监管账户对预售资金进行监督以确保资金安全，应当承担监管不力的法律风险。在涉案房屋的交换价值实现之日起，工行云南路支行应当对涉案房屋的转让价金行使权利，而无权就涉案房屋本身继续行使抵押权。 （二）本案中房屋买受人的物权期待权可以对抗申请执行人的强制执行 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定，目的是防止在执行期间被执行人作出不利于申请执行人的法律行为来对抗申请执行人，以此来保证申请执行人的债权得以实现。但并不包括申请执行人自主同意转让查封财产的情形。在申请执行人同意转让查封财产的情况下，转让行为本身并不损害申请执行人的权益，不违反上述法律规定。本案中，2009年7月23日，工行云南路支行提出诉讼保全申请，一审法院据此对涉案“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程进行查封。查封期间，工行云南路支行以书面形式表示同意鸿源先科公司出售被查封的房屋，选择通过获取被查封的涉案房屋的转让价金的途径来实现其申请强制执行的利益。该转让行为对工行 云南路支行发生效力。结合前述分析，在工行云南路支行对其抵押权已经作出处分和限制的情况下，不能再享有优先于房屋买受人对涉案房屋所享有的物权期待权的权利。房屋买受人对涉案房屋享有的权益足以排除人民法院的强制执行。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6164.38元，由上诉人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦伟强 审 判 员 曾亦桦 审 判 员 韦志勇 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 梁 慧 书 记 员 陈安戈