云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初5650号原告：康厚友，男，1972年4月9日生，汉族，四川省自贡市人，现住云南省文山市。被告：文山金源商贸有限公司，统一社会信用代码91532600750678224C，住所地云南省文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟，执行董事。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告康厚友与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康厚友，被告金源公司的委托诉讼代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康厚友向本院提出诉讼请求：1.判决确认双方于2017年5月4日签订的《商铺内部认购合同》无效；2.判决金源公司返还康厚友购房款179758元,以及一倍的赔偿款179758元，共计359516元；3.判决金源公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年5月4日，康厚友与金源公司签订《商铺内部认购合同》,合同约定：金源公司将其开发的位于文山至砚山二级路旁庄子田的11幢A排11-A13号房以179758元价格出售给康厚友所有，约定交房时间为2018年6月30日前。合同中约定，康厚友可以出售或者以其他方式转让，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，康厚友一次性将全部购房款交给金源公司，金源公司出具了收据给康厚友持有。之后，康厚友又将认购的房屋转让给他人。交房期限届满后，金源公司无法履行交房义务，导致金源公司的转让协议无法履行，为此受让人向法院起诉康厚友要求退款。受让人起诉的案子在开庭过程中，金源公司在法庭明确认购协议属于无效协议，康厚友才知道金源公司在未取得商品房预售许可的情况下将房屋出售给康厚友，明显属于欺诈行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，本案导致合同无效的原因是金源公司隐瞒未取得商品房预售许可证明的行为所致，过错方是金源公司，金源公司应当按上述法律规定返还已付购房款和利息、赔偿损失，并承担康厚友支付购房款一倍的赔偿责任。现康厚友为维护自身合法权益，特诉至本院，提出如上诉请。金源公司辩称，本案的审理要以朱绍芳诉康厚友（2019）云2601民初3869号合同纠纷一案为依据，本案应该中止诉讼，待该案作出终审判决后再做处理；金源公司在康厚友已实际交付购房款的情况下予以退还；康厚友主张的双倍购房款不能成立。康厚友针对其主张，提交以下证据：1.《商铺内部认购合同》，证明康厚友与金源公司签订《商铺内部认购合同》，对商铺出售的相关权利义务进行约定的事实；2.《收据》、《银行流水》、《转账小票》，证明康厚友已经按照约定将购房款179758元支付给金源公司，已经履行款项支付义务的事实;3.文山州中级人民法院（2020）云26民终294号《民事判决书》，证明朱绍芳与康厚友、金源公司合同纠纷一案，文山州中级法院的结果；4.《承诺书》一份，证明承诺2019年3月初全面开工建设本案争议房屋，但是现在未建盖起来。经质证，金源公司对康厚友提交的第1组证据没有异议，对第2组证据的真实性认可，但是转账记录及银行流水小票157758元，与收据上的金额不符；对第3组证据无异议；对第4组证据不认可真实性，因为是复印件，无法核实其真实性，故不予认可。本院认为，康厚友提交的第1、2、3组证据客观、真实，能够证明康厚友的证明观点，本院予以确认并在卷佐证；证据4因系复印件，康厚友未向本院提交原件予以核对，无法核实该证据的真实性，本院不予采信。金源公司针对其主张，向本院提交如下证据：（2019）云2601民初3869号民事判决书及民事上诉状，证明与本案有关联的朱绍芳诉康厚友合同纠纷一案现在二审程序中，本案应中止审理。经质证，康厚友对金源公司提交的证据没有异议，但不认可证明观点，认为朱绍芳诉康厚友合同纠纷一案与本案无关，本案应继续审理。本院认为，金源公司提交的证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月4日，康厚友（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订《商铺内部认购合同》（合同编号：20170519），约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第11幢A排11－A13号商铺，该商铺建筑面积27.3平方米，单价6585元，商铺房款共计179758元，付款方式为一次性付款，乙方在2017年5月4日前支付全部房款。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、统一经营、统一管理，统一分行划市，如乙方须自营的，应达到甲方或委托商业代理机构的相应条件；在委托经营管理期间，乙方不可以将商铺租赁，但可以出售或以其他方式转让，乙方在对商铺权限做出变更前需提前60个工作日书面告知到甲方。出卖人在2018年6月30日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”同日，康厚友向金源公司交付商铺房款179758元，金源公司并出据收据交康厚友收执。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，金源公司至康厚友辩论终结前尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。另查明，案外人朱绍芳于2019年8月19日向本院起诉康厚友、金源公司合同纠纷一案，本院于2019年10月29日作出（2019）云2601民初3869号《民事判决书》,查明如下事实：2017年11月4日，康厚友（甲方）与朱绍芳（乙方）签订《转让协议》，约定“甲方自愿转让文山金源农副产品综合批发市场门面11－A13号，建筑面积27.3平方米，合计房价216800元转让给乙方。乙方一次性付清所有房款216800元，房款付清后金源门面11-A13号的房屋所有权归乙方所有，甲方不得干涉。等到2018年交房的时候再更名为朱绍芳所有，甲方协助乙方办理更名等相关手续等内容。”同日，朱绍芳通过银行转账向康厚友交付购房款216800元，康厚友向朱绍芳出具收据收持，该《民事判决书》并作出如下判决：“一、康厚友于本判决生效之日起十日内返还朱绍芳购房款216800元；二、驳回朱绍芳其他诉讼请求。”康厚友收到上述《民事判决书》后，在法定期限内提起上诉，文山州中级人民法院作出（2020）云26民终294号《民事判决书》，判决如下：一、维持云南省文山市人民法院（2019）云2601民初3869号民事判决书第一项，即“一、康厚友与本判决生效之日起十日内返还朱绍芳购房款216800元”；二、撤销（2019）云2601民初3869号民事判决书第二项，即“二、驳回朱绍芳的其他诉讼请求”；三、解除朱绍芳与康厚友于2017年11月4日签订的《转让协议》。本院认为，关于康厚友主张确认其与金源公司签订《商铺内部认购合同》（合同编号：20170519）的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与康厚友签订《商铺内部认购合同》（合同编号：20170519）并收取康厚友支付的购房款179758元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故康厚友主张确认其与金源公司签订《商铺内部认购合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于康厚友主张金源公司返还已付房款并赔偿已付购房款一倍的损失及支付利息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与康厚友订立《商铺内部认购合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，康厚友主张金源公司返还已付购房款并按已付购房款一倍赔偿其损失的诉讼请求，合法有据，予以支持。金源公司主张只收到康厚友购房款157758元，因康厚友提交的《收据》加盖了金源公司的公章，金源公司对该《收据》的真实性无异议，《收据》中载明的购房款179758元应当视为金源公司的真实意思表示，及对收到康厚友购房款179758元的认可或追认，且《收据》在载明的购房款179758元与《商铺内部认购合同》的载明一次性付清的购房款相吻合，本院对康厚友向金源公司支付购房款179758元予以确认。故金源公司应返还康厚友已支付购房款179758元及并按已付购房款一倍赔偿康厚友的损失179758元，共计359516元。综上所述，康厚友与金源公司签订的《商铺内部认购合同》（合同编号：20170519）无效，金源公司应返还康厚友已支付购房款179758元及并按已付购房款一倍赔偿康厚友的损失179758元，共计359516元。金源公司主张同意退还康厚友实际交付购房款，但康厚友主张的双倍购房款不能成立的抗辩，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告康厚友与被告文山金源商贸有限公司于2017年5月4日签订的《商铺内部认购合同》（合同编号：20170519）为无效合同；二、被告文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告康厚友购房款179758元，并按已付购房款一倍赔偿原告康厚友的损失179758元，合计359516元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6690元，减半收取计3345元，由被告文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  马彦红二〇二〇年七月十三日书记员  盘诗晨