广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初2687号原告：李祥林，男，1974年10月21日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区****汉永楼第十二层1203室，公民身份号码：420************779。被告：余嘉丽，女，1996年12月20日出生，汉族，住广东省廉江市罗州街道县******，公民身份号码：440************447。原告李祥林与被告余嘉丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告李祥林到庭参加诉讼，被告余嘉丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付房屋出租合同违约金11800元；2.被告支付合同期内2019年12月份租金5900元；3.被告支付合同中约定的由被告支付的3个月物业管理费1130.91元，2019年11月水费84.1元、电费362元,2019年12月水费67.6元、电费478.84元，天燃气费230元、更换大门电子门锁费用500元；4.被告承担中介服务费(佣金)4425元；5.本案受理费用由被告承担。事实与理由：2019年10月12日，被告通过案外人东莞市链家房地产经纪有限公司与原告签订三方房屋租赁合同，约定合同期为一年，房租为每月5900元，中介费5900元由原告承担。被告仅在签订合同的时候支付了两个月租金和一个月押金，从2019年12月13日交租期至目前一直拖欠租金（12月13日至2020年1月12日一个月租金）及各项费用（2019年10月、11月、12月管理费及11月、12月水电费、燃气费）。原告电话联系被告，被告称不租了，到目前为止，被告未交费用也未同原告办理退房手续，其也未归还房门钥匙及门禁卡，造成原告物业不能正常使用及租售。原告出租房屋一年支付的中介费5900元，平摊到每月为491.67元，虽案涉合同没有相关约定，但被告仅承租了3个月，其应当承担剩余9个月份中介费。另，原告为被告更换了大门锁，由此产生的更换费用500元，也应由被告承担。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供任何证据和书面的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2019年10月12日，原、被告及案外人东莞链家房地产经纪有限公司三方签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于东莞市松山湖高新技术产业园区沁园路7号长城世家8幢501之房屋出租给被告，建筑面积为163.9平方米，租赁期限自2019年10月13日起至2020年10月12日止；租金为每月5900元，被告应在合同签署后1个工作日内向原告支付首期租金11800元，首期租金的租赁期限为2019年10月13日至2019年12月12日，剩余各期被告应通过转账的方式于每月13号前向原告支付当月租金；被告在租赁期内需承担水费、电费、燃气费、物业管理费及车位费；被告于签订合同时向原告支付押金5900元，租赁期满或合同解除后，物业租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还给被告；租赁期内，被告需提前退租的，应提前30日通知原告，并按月租金的200%支付违约金；合同签订时，原告应即时向案外人东莞链家房地产经纪有限公司支付5900元作为居间服务费。该合同签订后，被告按约定向原告支付了首期租金11800元及押金5900元。被告于2019年12月13日向原告发送微信提出12月份不继续承租案涉房屋。原告支付了2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业管理费共计1130.91元(每月376.97元，共计3个月）；2019年11月电费361.98元、84.10元；2019年12月水费67.60元、478.84元。原告于2019年10月12日还向被告交付了一张剩余64立方米燃气的燃气卡，原告主张天然气的单价为3.6元每立方米，共计230元，并于庭后提交了燃气卡的度数，主张剩余燃气的数量为61.90立方米。原告主张被告提出不继续承租案涉房屋后，并未马上搬离，还主张其虽使用备用钥匙进入案涉房屋，但因更换大门锁支出了500元，并提交了收据予以证明。原告主张因签订案涉合同时，案涉房屋的房产证显示所有权人为原告及案外人李瑞珍，案涉合同上出租方处另有的“李瑞珍”的签名及捺印系由其代为的，因其与李瑞珍已经本院调解离婚，案涉房屋为其单独所有，所以其有权代为签名及捺印。经查，本院于2014年5月15日作出的（2014）东一法松民一初字第184号《民事调解书》确认案涉房屋的归原告单独所有。以上事实有《房屋租赁合同》、长城物业集团股份有限公司收据、收款收据、水费、电费信息截图及缴费凭证、微信聊天记录截图及图片、关于租赁合同中代李瑞珍签名说明及公证书、《民事调解书》等证据及本院的问话笔录、庭审笔录附卷为据。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交证据或书面答辩意见，应视为其放弃举证、质证及抗辩的权利。对原告提交的证据，本院经审查均予以认定。本案为房屋租赁合同纠纷，案涉房屋系原告单独所有，原告对该房屋享有完全的处分权，案涉合同系原、被告双方的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,系依法成立的合同,双方均应履行各自的合同义务。根据案涉合同的约定，被告提前退租，应提前30日通知原告，并按月租金的200%支付违约金，因涉案房屋租赁合同约定的租赁期限自2019年10月13日起至2020年12月12日止，被告于2019年12月13日向原告表示不再承租案涉房屋亦未提前30日告知原告，其行为已构成违约，故原告诉请被告按约定支付违约金11800元，于法有据，本院予以支持。被告已经向原告支付了2019年10月13日至2019年12月12日的租金，于2019年12月13日向原告表明不继续承租案涉房屋，原告主张被告提出退租后并未及时搬离，但未提交证据予以证实，应当承担举证不能的后果，故，对于原告主张的2019年12月份租金5900元，本院不予支持。根据案涉房屋租赁合同的约定，被告需承担水费、电费、燃气费及物业管理费，原告主张被告应支付其垫付的2019年11月份水费84.1元、电费362元，于法有据，本院予以支持，但被告仅实际承租两个月，仅应承担两个月的物业管理费共计753.94元。至于原告主张的2019年12月水费67.6元、电费478.84元，被告仅实际租用该房屋至2019年12月13日，因原告无法提交截至前述日期的实际产生水、电费的情况，本院酌定按2019年11份水电费的一半予以支持，即223.05元，超出部分，本院不予支持。原告提交的燃气度数并非被告退租时的度数，因其不能证实被告实际使用的燃气的情况，对于其主张的燃气费230元，本院不予支持。更换大门锁并非原告必须支出的费用，原告主张被告支付500元的换锁费用，本院不予支持。案涉租赁合同明确约定中介费5900元由原告承担，被告违约后，原告已经按约定主张了违约金，其主张被告承担中介费4425元，没有依据，本院不予支持。案涉合同明确约定租赁期满或合同解除后，物业租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还给被告。抵扣上述物业费、水电费及燃气费共计1423.09元后，押金尚余4476.91元。该剩余押金用于抵扣违约金后，被告还须向原告支付违约金7323.09元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告余嘉丽应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李祥林支付违约金7323.09元；驳回原告李祥林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费424.46元（原告已预交），由原告李祥林负担300.02元，被告余嘉丽负担124.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 李 琼审判员 吴利琴审判员 兰 叶二〇二〇年七月一日书记员 潘华丽苏智豪