江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣03民终335号上诉人（原审原告）：彭娟，女，1980年2月22日出生，汉族，住萍乡市安源区。委托诉讼代理人：肖锋，男，1977年12月10日出生，汉族，住萍乡市安源区，系上诉人彭娟丈夫。被上诉人（原审被告）：萍乡市翼天中梁城置业有限公司，住所地萍乡经济技术开发区经贸大厦**，统一社会信用代码91360301MA37QJMP7N。法定代表人：倪合坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：涂远，该公司员工。上诉人彭娟因与被上诉人萍乡市翼天中梁城置业有限公司（以下简称“中梁城置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2020）赣0302民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭娟上诉请求：1.撤销原判，改判支持彭娟的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人陈述的有关预购商品房公摊面积事项一审判决中未记录，上诉人在签订《商品房预定协议书》前已经询问被上诉人及其代理人，其代理人故意隐瞒，未如实回答。上诉人在被欺骗的情况下与被上诉人签订《商品房预定协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。2.对上诉人提供的微信聊天截图关键证据，一审法院只认定真实性，未对证据所证明的事实进行调查认定，不符合法律程序。中梁城置业公司辩称，上诉人的上诉请求不合理也不合法，请求依法驳回上诉，维持原判。彭娟向一审法院起诉请求：1.中梁城置业公司向彭娟返还定金50000元，并以该款为基数按年利率6%的标准支付自起诉日起至偿还之日止的利息；2.本案诉讼费用由中梁城置业公司承担。一审法院认定事实：2019年12月14日，彭娟（乙方）与中梁城置业公司（甲方）签订《商品房预定协议书》一份，约定：第一条，乙方预定坐落于萍乡吴楚大道房屋，该房屋建筑面积为87.71平方米；第二条，该房屋单价为（人民币）5606.6元，总金额491755元，大写（人民币）肆拾玖万壹仟柒佰伍拾伍元整；第三条，乙方同意签订本协议时，支付定金（人民币）50000元，作为甲、乙方双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金转为购房款；第四条，甲、乙双方商定，预定期为3天，乙方于2019年12月17日前到翼天中梁首府壹号营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》并支付不低于总房款20%的首付款；第五条，在本协议的第四条约定的预定期限内，除本协议第六条、第七条约定的情形外，甲方拒绝签订《商品房买卖合同》的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝与甲方签订《商品房买卖合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金；第六条，甲乙双方签订本协议后，在签订《商品房买卖合同》前，因司法机关、行政机关依法限制上述房屋房地产权利的，乙方有权拒绝签订《商品房买卖合同》，且甲方应全额无息返还乙方已支付的定金；第七条，有下列情形之一的，乙方拒绝签订《商品房买卖合同》的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：1.甲方未遵守或总房价高于本协议第二条约定的；2.甲方未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在抵押、预租、查封等事实的。当日，彭娟通过银行自助转账方式向中梁城置业公司缴纳翼天中梁购房定金20000元，中梁城置业公司开具收款收据。2019年12月17日，彭娟通过银行自助转账方式向中梁城置业公司缴纳翼天中梁购房定金30000元，中梁城置业公司开具收款收据。2019年12月23日，中梁城置业公司因彭娟未在约定期限内签署《萍乡市商品房买卖合同（预售）》，中梁城置业公司通过中国邮政快递方式向彭娟发出《通知函》，载明：根据《认购书》之相关约定，我司与您签署的《认购书》已经解除，我司有权将房屋另行出售，且不退还定金。如您有意重新认购该房屋，请务必于本函件发出之日起5日内，且该房屋未另行出售前至我司售楼处办理重新认购该房屋以及支付相应购房款／签署《商品房买卖合同》／补齐购房和按揭贷款资料等相关手续。彭娟已经签收。2019年12月29日，因中梁城置业公司向彭娟发出书面《通知函》后，彭娟仍未到中梁城置业公司办理重新认购该房屋及签约／付款等相关手续，中梁城置业公司通过中国邮政快递向彭娟发出《解约确认函》，通知彭娟与中梁城置业公司签订的《认购书》已经解除，已支付的定金不予退还，该房屋将另行销售。彭娟已经签收。现双方因定金事宜未能协商一致，彭娟向法院提起诉讼。一审法院另查明，中梁城置业公司于2019年11月19日取得商品房预售许可证。中梁城置业公司营销中心大厅现场展示空白的《商品房买卖合同（预售）》。一审法院认为，该案争议焦点为：中梁城置业公司在彭娟购买商品房的过程中是否存在隐瞒和欺诈行为；彭娟的行为是否构成违约。从双方签订的《商品房预定协议书》即《认购书》的性质来看，该《认购书》仅对房屋的建筑面积、单价、总价、签订房屋买卖合同的时间及支付首付款进行了约定，是为了将来签订商品房买卖合同而签订的合同，因此，《认购书》属于预约合同。而在预约合同中，双方仅需对双方交易房屋有关事宜进行初步确认，其标的是双方当事人在约定时限内进行磋商并订立正式买卖合同的行为，而不是房屋买卖本身。而付款方式、交房时间、办证时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款，则应该由双方在签订房屋买卖合同时继续协商确定。彭娟所提公摊面积问题，指向的是双方将要通过磋商确定的商品房买卖合同，而非《认购书》。因此公摊面积不是《认购书》必须记载的内容，开发商也没有向彭娟主动说明的义务，故开发商不存在欺诈的故意。本案中，中梁城置业公司通过中国邮政快递向彭娟发出《解约确认函》，通知彭娟与中梁城置业公司签订的《认购书》已经解除，并告知已支付的定金不予退还，案涉房屋将另行销售。现彭娟已经签收《解约确认函》，并向法院提出要求中梁城置业公司返还定金的诉讼请求，视为双方均认可2019年12月14日签订的《商品房预定协议书》已经解除。根据双方签订的《商品房预定协议书》约定，若不存在第六条、第七条约定的情形，彭娟须于签订此《认购书》规定时间内签署《商品房买卖合同》并支付首付款。彭娟对公摊面积若有疑问，应该和中梁城置业公司在签订房屋买卖合同时进行进一步协商，而在中梁城置业公司发出《通知函》后彭娟亦未在规定期间内办理重新认购该房屋及支付相应购房款，其行为已构成违约，故对其请求退还定金及支付利息的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决：驳回彭娟的诉讼请求。一审案件受理费1050元，由彭娟负担。本院二审期间，上诉人彭娟提供了微信聊天截屏一份，拟证明签订预订协议前都不明确公摊面积的大小。经质证，被上诉人认为公摊面积不是由被上诉人决定的，是根据规划报建的材料决定的，被上诉人不能决定得房率。本院认为，因被上诉人对该证据的真实性、合法性未提出异议，故对该证据真实性、合法性予以认可。二审经询问审理及审查一审案卷材料，查明在上诉人与被上诉人签订《商品房预定协议书》时，涉案房屋具体公摊面积已确定，且被上诉人对具体公摊面积已知晓。查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《商品房预定协议书》是否属于可撤销合同。双方当事人签订《商品房预定协议书》的目的是以定金合同的形式确保双方继续签订《商品房买卖合同》。合同标的物是用于居住的商品房，而商品房的具体使用面积是直接影响购房者是否购房的一项重要因素。根据上诉人彭娟的陈述，当时签订《商品房预定协议书》时，售房人员仅告知存在一部分公摊面积，但未告知具体公摊面积。《商品房预定协议书》仅明确房屋建筑面积，亦未具体明确房屋公摊面积。上诉人彭娟在不知晓具体公摊面积的情况下与被上诉人签订了《商品房预定协议书》，并支付了50000元定金。根据上诉人彭娟提供的微信聊天记录，能够认定上诉人在得知具体公摊面积后，就公摊面积问题与被上诉人的售房人员进行过交涉，并提出不能接受除去公摊面积仅67平方米使用面积的事实。二审中，被上诉人认可其公司与上诉人签订《商品房预定协议书》时已经确定了具体公摊面积，但未向上诉人明确告知。由于被上诉人未明确告知公摊面积，致使上诉人对《商品房预定协议书》约定的房屋使用面积存在错误认识，使得其签订该预定协议书的后果与其真实意思相悖，属于重大误解。根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条关于“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：(一)行为人对行为内容有重大误解的；(二)显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效”的规定，上诉人签订《商品房预定协议书》的行为属于重大误解，其有权请求撤销。故上诉人彭娟提出要求撤销《商品房预定协议书》的上诉理由成立，应予支持。一审判决认定中梁城置业公司没有义务向彭娟主动说明公摊面积不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，被上诉人应向上诉人返还定金50000元。上诉人彭娟提出被上诉人应向其返还定金50000元的上诉请求成立，本院予以支持。关于上诉人彭娟提出被上诉人应以该款为基数按年利率6%的标准支付自起诉日起至清偿之日止的利息的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人彭娟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销萍乡市安源区人民法院（2020）赣0302民初1024号民事判决；二、被上诉人萍乡市翼天中梁城置业有限公司于本判决生效之日起三日内向上诉人彭娟返还定金50000元；三、驳回上诉人彭娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审案件受理费2100元,由被上诉人萍乡市翼天中梁城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张健审判员  王娟审判员  刘敏二〇二〇年七月二十二日法官助理徐晶书记员朱郭萍