内蒙古自治区准格尔旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0622民初4175号原告：杨某1，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，公民身份证号码×××。委托诉讼代理人：王某、李某，内蒙古义盟（准格尔）律师事务所律师。被告：张某1，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，公民身份号码×××。被告：杨某2，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张某2，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董某，上海市浩信（苏州）律师事务所实习律师。原告杨某1与被告张某1、杨某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依据原告杨某1申请，本院作出（2019）内0622民初4175号民事裁定书，裁定：一、冻结张某1、杨某2在久泰能源（准格尔）有限公司的债权50万元，冻结期限为一年；二、冻结张某1、杨某2在久泰能源内蒙古有限公司的债权200万元，冻结期限为一年；三、冻结张某1、杨某2在久泰能源（鄂尔多斯）有限公司的债权50万元，冻结期限为一年；四、查封张某1所有的×××奥迪牌轿车一辆；五、查封杨某1所有的位于准格尔旗薛家湾镇南山片区南外环线南侧万通D区便民市（房权证号为蒙房权证准格尔旗字第129031600067），查封期限为三年；六、查封杨某1所有的的位××旗底商（房权证号为蒙房权证准格尔旗字第129021201947），查封期限为三年。后因案件疑难复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某1及其委托诉讼代理人王某、李某，被告张某1及其委托诉讼代理人张某2、董某，被告杨某2委托诉讼代理人张某2、董某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某1向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系（2019年1月20日-2020年1月19日租赁的C040、C041、C042、C043除外），立即腾退房屋并交付原告；2、判令二被告向原告支付拖欠的租金323万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中以1685000元为基数自2018年7月1日计算至实际给付之日止，以1545000元为基数自2019年7月1日计算至实际给付之日止，利息中核减25万元）；3、本案诉讼费及保全费由二被告承担。后将第二项诉讼请求变更为判令二被告向原告支付拖欠的租金4571602.5元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中以1643867.5元为基数自2018年7月1日计算至实际给付之日止，以1523867.5元为基数自2019年7月1日起至实际给付之日止，以1403867.5元为基数自2020年7月1日起计算至实际给付之日止，利息中核减25万元）。事实和理由：原告杨某1系位于准格尔旗家湾镇万通**便民市场的产权人，以及万通视频物流中心的发起人。二被告系夫妻关系。2012年7月，二被告向原告承租了便民市场内部分商铺，共计4582.77平方米。原、被告双方约定租金支付采取“先付后用”“一年一付”的方式。租用后，二被告将部分商铺留作自用，并以租用地作为经营场所注册个体工商户。在未经原告同意的情况下，被告将部分商铺转租给路铁军、薛万友、张宏图、刘长春等人，并收取租金。2017年7月起，二被告开始欠付租金。截至目前，二被告共欠付租金4571602.5元。经原告多次催要，二被告仍不予支付。二被告的违约行为，使原告遭受了巨大的经济损失。为维护原告合法权益，诉至法院，望支持原告全部诉讼请求。杨某1向法庭提交房屋所有权证书、房产档案查询表、企业档案登记资料、照片、谈话录音、租赁明细、经营明细、商铺承包合同、解除租赁合同通知书、限期腾房通知书及送达视频、证人康某证言、评估报告拟证明其主张。张某1、杨某2辩称，一、杨某2是家庭妇女，作为本案被告主体不适格，不应由其承担责任；二、2017年7月1日至2019年6月30日的租金，被告张某1已经通过以物抵债和银行转账的形式进行了支付，原告无权再主张租金及利息。被告于2019年1月2日向原告支付了C040、C041、C042、C043商铺租金16万元，双方于2019年1月5日就上述商铺签订租赁合同，如按原告所述，被告欠付租金达到300多万元的情况下，原告不作为扣除前期租金，反而将该16万元算作续签合同的租金，与常理不服。被告于2019年1月10日及1月16日分两笔向原告支付了西厅前半年租金，且原告认可已经收到，但却算作欠付租金利息，因双方没有约定利息且不欠付租金，不应将上述两笔款计算为利息。关于租赁面积：2014年7月1日之前，张某1并未整租，仅租赁了一小部分，面积为400平方米，原告诉称租赁商铺4582.77平方米与事实不符；2014年7月1日至2018年12月31日，张某1整租市场的东西厅，包括“西厅一层”“西厅二层”“市场东厅”，但已用五间冷库抵顶了全部租赁费；2019年1月1日起，张某1整租西厅一层和除I105外的西厅二层，剩余部分不再承租，原告计算的面积中在2019年1月1日至2019年6月30日期间仍包含了东区A002、A003、L114、306住房，明显多算了很多面积；L114确实由张某1居住，但是并非张某1承租，而是原告免费提供，用于看护市场；306住房一直是商户在使用，张某1没有承租过，更没有转租给商户。三、原告未依诚信原则在合理期限之前告知被告，其行为不产生合同解除的效力。即便解除合同的行为符合法律形式，原告承诺被告租赁期限为十年，目前被告只租用了三年，原告属于违约解除合同。张某1为了启动市场投入装修、宣传等各项费用数百万元。现经营好转，原告违背诚实信用原则提前收回房屋，对被告和转租的商户造成损失，原告应当赔偿被告剩余租赁期内装饰装修残值损失。张某1、杨某2向法庭提交银行交易明细、商铺租赁合同、证人张某3证言、通话录音，拟证明其抗辩主张。经审理查明，杨某1是位于准格尔旗薛家湾镇万通**便民市场的产权人。张某1自2012年开始租赁部分商铺，后对市场西厅进行整租，包括西厅一层（大厅1039、E071-E076、D048-D054、F077-F080）、西厅二层（I099-I104、I105商铺与三楼一间房间进行置换，G090-G095、H096-H098）、西厅三层2间住房（306）；市场东厅租赁部分商铺（A002、A003、C040-C045、L114），期中C040-C045租金计算至2018年12月31日，C044-C045在2019年1月1日后交回。2017年7月之前的全部租赁费已结清。张某1在租赁上述商铺期间将部分商铺转租，部分留作自用并以租用地作为经营场所注册个体工商户。张某1、杨某2在租赁商铺期间投资建设了八间冷库。分别在西厅三间（D049、F077、F079）、东厅五间（C040、C042、C043、C044、C045），现西厅三间冷库由张某1和其转租的商户使用，东厅五间冷库，张某1全部交回杨某1，后张某1又租赁三间（C040、C042、C043），其余两间（C044、C045）由杨某1出租给其他商户。2018年12月29日，张某1与杨某1就转租商铺租金及租期进行梳理，形成明细一份。2019年1月2日，张某1向杨某1转账支付16万元，作为双方于2019年1月5日签订的C040-C043商铺一年租赁费；2019年1月10日、1月16日，张某1向杨某1转账支付25万元。2019年9月10日，杨某1向张某1、杨某2发出解除租赁合同通知书，向租户发出限期腾房通知书。杨某1与张某1除了2019年1月5日就C040-C043商铺签订书面租赁合同外，对其余商铺均未签订书面合同。以上事实有原、被告陈述及其出示的证据在案予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，杨某1与张某1对双方之间存在租赁合同关系无争议，双方未签订书面合同，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。杨某1于2019年9月10日向张某1发出解除合同通知书，向次承租人发出限期腾房通知书，合同自通知到达对方时解除，因此双方之间的租赁合同于2019年9月10日予以解除。合同解除后，张某1理应腾退租赁房屋，合同解除后至腾退房屋之前的占有使用费参照租金标准计算。本案争议焦点为杨某2是否承担责任、租赁费金额及是否用冷库抵顶2017年7月至2018年12月31日租金。第一、杨某2是否承担责任，杨某2与张某1是夫妻关系，且对张某1租赁案涉房屋事宜清楚，并在租赁摊位收款，应当按夫妻共同债务处理，由二人共同承担支付租赁费义务。第二、租赁费金额问题，因案涉商铺未签订书面租赁合同，双方对租金不能达成一致意见，经原告申请评估，我院委托内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司作出万宝隆（蒙）（价）字2020第033号价格评估结论书，经评估张某1租赁各商铺自2017年7月1日起至2019年6月30日止的租赁价格为3167735元（附有明细）。张某1对价格评估结论书提出异议，该瑕疵不足以影响价格评估结论的客观性和合法性，本院对该评估结论予以采纳。按照该评估结论计算至2020年6月30日的租金为4571602.5元[3167735+（3167735-360000）÷2]。2019年1月10日、1月16日，张某1向杨某1转账支付的250000元应从欠付租金中予以核减，故截止2020年6月30日张某1、杨某2欠付租金为4321602.5元。杨某1主张已付250000元应视为利息，但在租赁合同解除前基于双方对租金给付期限未作约定或没有证据证实租金给付期限，因此计算利息无法律依据，对其该主张本院不予支持。张某1、杨某2辩称A002、A003商铺已退回，不应计算租金。经现场勘验，A002、A003商铺在使用状态，截至本案作出判决前，张某1未能提交证据证实将上述商铺交回的相关证据，故对上述抗辩意见，本院不予采纳；张某1、杨某2还辩称L114住房是免费让其居住，但未能提供相应证据，应承担举证不能的不利后果；另外，张某1在“关于租赁面积的说明”中称306号住房由商户在使用，张某1没有承租过，更没有转租给商户，但在庭审答辩中又称“三楼三间住房都是用二楼I105置换的”，即张某1说法前后矛盾，且经评估，I105与三楼一间房租金相当，因此对杨某1主张由I105置换三楼一间房的主张，本院予以采信，基于I105的租金已经由杨某1收取，杨某1仅主张三楼两间房的租金。对于租金数额，张某1抗辩，商铺是整体承租，且不应以张某1转租给其他商户价格计算本案租赁费，根据日常生活习惯法则，本院采纳张某1上述意见。评估机构亦参照每间商铺租赁价格，综合作出分析，并非直接依据其与商铺之间的租赁价格进行评估。对于杨某1主张的利息，因之前双方对于租金支付时间没有明确约定，本院支持自合同解除之日即2019年9月10日至2020年6月30日止以2917735元（3167735-250000）为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。2020年7月1日至实际给付之日止以4321602.5元为基数，按照上述利率计息。第三、是否用五间冷库抵顶2017年7月至2018年12月31日租金？承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。张某1在租赁期间增设八间冷库，抗辩用五间冷库抵顶租金，并向法庭提供其与王飞2019年4月17日的通话录音、张某3证言，但该通话内容中的物为“设备”，并未明确是冷库，结合其他设备未交回的实际情形，能够判断出该通话内容是协商的过程，且张某1在其与杨某12019年7月2日通话中还称“2017年7月1日至2018年12月31日的租金没有交”、“这个东西他就是折旧也好咋也好，咱们总得有个说法”，该陈述能够进一步说明双方就用冷库抵顶租金未形成合意；张某3陈述的时间更早于以上两个通话时间，其陈述的双方使用冷库的数量与实际不符，且无其他证据佐证，对张某3证言本院不予采信。张某1还辩称其2019年1月2日向杨某1汇款160000元，以此推定2018年12月31日前不欠付租金，该款是杨某2与杨某12019年1月5日签订C040_C043租赁合同一年的租金，并不能证明其拟证明问题，对其抗辩意见，本院不予采信。张某1辩称，即使解除合同，杨某1应当赔偿其剩余租赁期内装饰装修残值损失，因其未提起反诉，本院对该部分不做处理，其可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原、被告双方之间的租赁合同于2019年9月10日予以解除；二、被告张某1、杨某2于本判决生效后立即腾退案涉租赁房屋（西厅一层大厅1039、E071-E076、D048-D054、F077-F080、西厅二层I099-I104、G090-G095、H096-H098、西厅三层2间住房（306）、市场东厅A002、A003、L114）；三、被告张某1、杨某2于本判决生效后立即支付原告杨某1租金及占有使用费4321602.5元及利息（2019年9月10日至2020年6月30日止以2917735元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。2020年7月1日实际给付之日止以4321602.5元为基数，按照上述利率计息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43373元（原告已预交43373元）、保全费5000元，由被告张某1、杨某2负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  李满达审 判 员  高 跃人民陪审员  郝海英二〇二〇年七月十四日书 记 员  师 洁本判决援引法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百七十四条【买卖合同准用于有偿合同】法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条【逾期付款违约金】买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。三《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。