宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初1221号原告:西夏区镇北堡镇幸福佳苑小区业主委员会。负责人：张某。委托诉讼代理人：刘某、贺某，宁夏宁人律师事务所律师。被告：宁夏亮声物业有限公司。法定代表人：梁某1。被告：梁某2，宁夏亮声物业有限公司幸福佳苑小区物业项目负责人，住宁夏银川市。共同委托诉讼代理人：魏某，宁夏综义律师事务所律师。原告西夏区镇北堡镇幸福佳苑小区业主委员会（以下简称幸福佳苑业委会）诉被告宁夏亮声物业有限公司（以下简称亮声物业公司）、梁某2物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理，原告幸福佳苑业委会的委托诉讼代理人刘某、贺某，被告梁某2及二被告的共同委托诉讼代理人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告退出西夏区镇北堡镇幸福佳苑小区物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料；2.判令二被告对其在××区绿地设施、小区单元门等设施设备造成的损害进行维修（具体维修事项详见：维修清单）；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年9月15日,镇北堡镇镇北堡村委会与被告梁某2签订《协议书》一份，将镇北堡镇镇北堡村幸福佳苑一期物业交由被告梁某2管理，管理期限为2015年9月15日至2019年9月14日止，后该小区物业实际由被告宁夏亮声物业有限公司管理。二被告在提供物业服务期间，未履行《协议书》约定及法律法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，致使西夏区镇北堡镇幸福佳苑小区多处单元门毁损、小区绿化设施丢失。现为维护全体业主的共同利益，原告诉至本院，望判如所请。二被告辩称，首先，被告梁某2与村委会签订的管理协议期限届满后，原告及业主大会未作出重新选聘或继续续约的决定，被告亮声物业公司继续按照原协议约定提供服务，业主与被告亮声物业公司之间形成无固定期限合同关系，幸福佳苑小区现入住业主568户（根据疫情期间入户调查统计），在原告起诉后，经被告亮声物业公司向部分业主满意度调查有395户业主均对被告亮声物业公司的服务满意，不同意原告重新选聘物业公司，且有392户业主缴纳2019年10月至2020年10月期间的物业服务费。被告认为，按照业主的意见，现入住业主80%以上不同意解聘亮声物业公司，在此情况下，原告应当召开业主大会，由业主大会占两个半数业主同意决定是否解聘被告亮声物业公司。其次，被告亮声物业公司在物业服务期间，已经尽到管理义务等，原告主张的小区屋顶、消防设施设备、百叶窗属于开发商的责任，应当向其主张，关于小区路灯因存在漏电现象，属于开发商责任，需要解决漏电问题，被告亮声物业公司无法进行维修，已经将该问题上报给镇政府。关于小区下水道系开发商设计存在问题，小区下水道低于市政管网40公分，但被告亮声物业公司服务期间已多次进行清理。关于草坪系开发商交付时地面土质均为砂石，无法种植草坪，被告已就该问题上报政府协调解决，更换土壤。关于单元门、窗户部分系小区业主人为损坏，被告已多次进行维修。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.原告提交的××区业主委员会备案登记表、业主大会议事规则、物业服务企业退出物业项目管理情况登记表、外网景观工程移交单、协议书、银川市商品房买卖合同（现售）、收据,符合证据三性，予以采信。原告提交的小区共有部分现状图片、视频，具有真实性，但不能佐证其证明目的，不予采信。2.被告亮声物业公司提交的镇北堡镇幸福佳苑小区物业服务满意度调查表、幸福佳苑小区物业费收取登记台账、业主群微信聊天记录截屏打印照片、照片，因与本案无关，不予采信。根据上述有效证据并结合当事人陈述，确认本案事实如下：银川市西夏区镇北堡村幸福佳苑一期前期物业服务由宁夏银泰物业服务有限公司提供，服务期限为2014年9月1日至2016年9月1日。2015年12月21日，宁夏银泰物业服务有限公司与建设方宁夏瑞信房地产开发有限公司解除了物业服务合同，并与银川市西夏区镇北堡镇镇北堡村村民委员会办理交接后撤离了该小区。2015年9月15日，银川市西夏区镇北堡镇镇北堡村村民委员会与被告梁某2签订《协议书》一份，约定由镇北堡村村委会任命被告梁某2管理镇北堡村幸福佳苑一期小区，在被告梁某2管理期间一切要按照物业管理条例执行，如有违反要承担法律责任。任命管理期限为：2015年9月15日-2019年9月14日。管理范围为：小区道路卫生、楼道卫生、绿化、水、电、暖、车辆停放，小区内治安防盗。被告梁某2自认当时交接时银川市西夏区镇北堡镇镇北堡村村民委员会向其交付了340套房子的钥匙。2017年11月15日，被告亮声物业公司接收了涉案小区的外网景观工程。被告梁某2系被告亮声物业公司幸福佳苑小区物业项目负责人，二被告以涉案小区门房作为物业办公用房提供物业服务。另查明，根据2019年该小区业主与出卖人宁夏瑞信房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》中记载：出卖人依法选聘的前期物业服务企业为宁夏亮声物业有限公司，物业服务时间从2017年10月31日到2019年10月31日。该小区实际由二被告提供物业服务，物业费亦由二被告收取。再查明，2018年1月25日，西夏区镇北堡镇幸福佳苑小区首次召开业主大会，制定了《业主大会议事规定》。2019年1月31日，西夏区镇北堡镇幸福佳苑小区业主委员会在银川市西夏区物业管理服务中心备案。二被告至今未退出幸福佳苑一期物业服务办公区域。本院认为，根据《协议书》和《银川市商品房买卖合同（现售）》中约定，二被告为幸福佳苑一期小区提供物业服务，现服务期限已届满，在原告未继续选聘其提供物业服务时，双方之间的物业服务关系终止，二被告理应退出西夏区镇北堡镇幸福佳苑一期小区物业服务区域。原告要求二被告移交物业服务用房和相关设施及物业服务所必需的相关资料，根据庭审查明，二被告以涉案小区门房作为物业办公用房，银川市西夏区镇北堡镇镇北堡村村民委员会与被告梁某2交接时仅向其交付了340套房子的钥匙，故二被告应向原告移交幸福佳苑小区一期门房及代管的340套房屋的钥匙。原告要求二被告对其在××区绿地设施、小区单元门等设施设备造成的损害进行维修，因该诉请不具体明确，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁夏亮声物业有限公司、梁某2于本判决生效之日起十五日内退出西夏区镇北堡镇幸福佳苑一期小区物业服务区域，并向原告西夏区镇北堡镇幸福佳苑小区业主委员会移交门房及代管的340套房屋的钥匙；二、驳回原告西夏区镇北堡镇幸福佳苑小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元（实收50元），由被告宁夏亮声物业有限公司、梁某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李春梅 二〇二〇年七月二十四日（法官助理 王 宁书记员 薛 升附本案适用法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。