云南省昆明市五华区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0102执异153号案外人（异议人）：罗仲华，男，1982年6月18日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：潘原，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马石瑶，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。申请执行人：吴珂，男，1989年1月10日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：芮永艳，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：王翰楠，男，1987年12月8日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市五华区。在本院执行申请执行人吴珂与被执行人王翰楠民间借贷纠纷一案中，案外人罗仲华对本院查封登记在被执行人王翰楠名下位于昆明市北市区，盘龙江以东金江小区Ｅ幢2单元503号房屋（合同登记号：ＫＭ2010121345629）（以下简称“案涉房产”）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人罗仲华称，请求依法解除（2020）云0102执恢229号案件中对案涉房产采取的强制查封拍卖等强制执行措施。事实和理由：2017年5月13日，我与王翰楠签订《房产买卖居间合同》,约定王翰楠将案涉房产出售给我，转让价款为765000元，因开发商的原因尚未办理产权证，双方约定于2017年5月27日交付房屋，同时约定如房屋可以办理产权证时将房屋的产权证暂时落户在黄智勇名下。合同签订当天，我向王翰楠支付定金20000元，2017年5月25日交付了剩余房款745000元，至此房款全部支付完成，2017年5月27日王翰楠将房屋交付给我，我一直居住该房屋至今。在此期间内，由于房屋未能办理更名，水电费、燃气费仍登记为王翰楠，但实际是我支付，物业费暂时更名为黄智勇，但亦由我支付。自房屋交付至今，我在该房屋内一直有聘请保洁、点外卖的记录，是房屋的实际居住人。因开发商云南红云房地产开发有限公司的原因该房屋没有办理产权证，符合法律规定的非因买受人原因未办理过户登记的情形。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，我已经在五华法院查封之前全款购买该房屋，并签订《房产买卖居间合同》，已经实际占有并使用该房屋，未办理产权证并非我的原因，故我应当是该房屋的实际合法所有权人，因此请求法院裁定解除对该房屋的相关执行措施，以维护我本人的合法权益。申请执行人吴珂称，1.案外人与被执行人并未签订正式的房屋买卖合同，签订的是房产买卖居间合同，该合同只能算预约合同。2.案涉房产并未过户到案外人名下，房屋所有权并未发生转移。3.异议人只能证明其支付了20000元，剩余的745000元未能证明与本案存在关联。4.微信转账记录与本案关联性不大。故请求驳回案外人的异议请求。被执行人王翰楠称，该案涉房产我已出售给罗仲华，已收到全部购房款，并将房屋交付给了罗仲华，罗仲华是案涉房产的实际买受人。案外人罗仲华为支持其异议请求，向本院提交了以下证据材料：1.2017年5月13日，王翰楠与罗仲华签订的《房产买卖居间合同》。合同约定王翰楠将案涉房产出售给罗仲华，房屋价款为765000元，合同签订时，支付定金20000元，于2017年5月27日交房。第十二条补充条款约定，房子过户的时候过户到黄智勇身份证号码：5301111982********。2.收条两份。王翰楠出具的其分别于2017年5月13日和2017年5月25日收到购房款定金20000元和745000元。3.商品房购销合同和商品房买卖合同登记备案表。拟证明王翰楠向云南红云房地产开发有限公司购买了案涉房产。4.罗公赞银行流水、户口册和情况说明。拟证明罗公赞和罗仲华系父子关系，案涉房产的所有购房款系罗公赞支付给王翰楠。5.黄智勇情况说明。拟证明黄智勇认可案涉房产的实际所有权人是罗仲华。6.水电费和物业费收据、微信生活缴费记录、居住证明、购买家具家电记录、点外卖、聘请保洁记录截图等证明材料拟证明其已实际入住案涉房产至今。本院查明，原告吴珂与被告王翰楠民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月19日立案，吴珂于2019年7月31日向本院申请财产保全，本院于2019年8月1日作出（2019）云0102民初12592号民事裁定书，裁定：“查封、冻结、扣押王翰楠名下价值人民币143000元的财产（具体财产内容以本院送达的协助执行通知书为准）。”2019年8月9日查封了案涉房产，查封期限为三年。2019年11月13日，经本院主持调解，作出了（2019）云0102民初12592号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：“一、经原、被告双方一致确认，截至2019年11月13日，被告王翰楠尚欠原告吴珂借款本金136000元及自2019年7月19日起至2019年11月13日止的利息10608元。上述款项由被告王翰楠于2019年11月14日前归还原告吴珂借款本金15000元，于2019年12月19日前归还原告吴珂剩余借款本金121000元以及自2019年7月19日起至2019年12月19日的利息13431.33元（含2019年7月19日至2019年11月13日止的利息10608元）；二、律师代理费7000元，由被告王翰楠承担，并于2019年12月19日前支付给原告吴珂；三、保全担保费1000元，由被告王翰楠承担，并于2019年12月19日前支付给原告吴珂；四、若被告王翰楠在履行上述任何一项债务期间出现逾期付款行为，则原告吴珂有权就所有剩余未还款项申请强制执行并且被告王翰楠还应承担自逾期之日起至款项实际清偿之日止以剩余借款本金为基数按年利率24%计算的利息；五、案件受理费3160元，减半收取为1580元、保全费1235元由被告王翰楠承担，并于2019年12月19日前支付给原告吴珂。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。”调解生效后，被告王翰楠未履行民事调解书确定的还款义务，原告吴珂向本院申请强制执行，本院于2019年11月20日以（2019）云0102执8982号案件立案执行，于2020年3日20日以（2020）云0102执恢229号案件恢复执行。本院认为，本案争议的焦点是案外人罗仲华对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房产虽登记在被执行人王翰楠名下，但案外人罗仲华与王翰楠签订的《房产买卖居间合同》系双方真实意思表示,且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。案外人罗仲华提交的证据材料能充分证明上述合同签订的时间及案外人罗仲华支付购房款、占有使用案涉房产的时间均早于本院对案涉房产的查封时间。罗仲华已履行支付全部购房款的义务,并实际占有房屋。案涉房产因开发商原因未能办理产权过户登记手续,非因买受人原因造成。综上，案外人罗仲华请求中止对案涉房产的强制执行,有事实和法律依据,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对昆明市北市区，盘龙江以东金江小区Ｅ幢2单元503号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  和雪芬审 判 员  李林友人民陪审员  靳洪桥二〇二〇年七月三十日书 记 员  杨安森