广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初3212号原告：杨荣华，男，1966年12月12日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被告：广东省水电集团有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：淡念阳。委托诉讼代理人：陈翠花，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶斌，广东国智律师事务所实习律师。原告杨荣华与被告广东省水电集团有限公司房屋买卖合同一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨荣华，被告广东省水电集团有限公司委托诉讼代理人陈翠花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年2月27日，其购买了被告所开发的位于坪山区新城××××××商品房。被告于2015年7月30日交付案涉房屋，原告于2016年初对房屋进行简单装修用于出租，但对房屋结构未做任何改动。此后4年内，该房屋多次出现窗户、厨房烟道、卫生间地面墙面渗水现象，从而导致渗漏至楼下，内墙反复出现回潮起霉情况。经管理处几次维修，仍反复出现上述问题，对其日常生活造成诸多不便。案涉房屋系作为商品房对外销售，但工程质量较差，具体表现：1.外墙开裂空鼓严重，导致窗边、卫生间、阳台等多处反复渗漏。2.厨房、卫生间、阳台均未按照规范要求施工。规范要求厨房、卫生间四周墙体应浇筑同墙宽且不低于C25细石混凝土，并高出地面完成面不应小于200mm。经查，被告在施工过程中存在偷工减料行为，该房屋并未进行C25细石混凝土反坎，致使厨房、卫生间墙面渗漏。3.厨房、卫生间墙面并未按照规范要求做防水。4.内墙抹灰使用海砂，砂浆使用水泥过少且强度低，达不到设计要求，导致内墙大面积回潮起霉。5.烟道安装质量差，致使出现没有水源的情况下烟道渗水。根据《商品房销售管理办法》第33条之规定，商品住宅的保修期限不得低于建设工程总承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，以及根据《建设工程质量管理条例》第40条之规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期为5年，而案涉房屋自交付之日至反复渗漏才四年之久，工程质量保修期仍在国家规定的保修期限。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1.被告赔偿排除对原告房屋窗户渗漏、厨房卫生间地面渗漏及厨房卫生间墙面渗漏妨害所产生损失15000元（人民币，下同）；2.被告向原告赔偿6个月租金（截止至2020年5月）合计15000元；3.被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1.案涉房屋已经通过竣工验收，并办理竣工验收备案，原告在收楼时验收房屋合格，没有出现渗透现象，原告仅凭照片不能证明案涉房屋存在渗漏，更不能证明系因建设工程质量问题引起。首先，原告的照片不能证明案涉房屋存在渗漏，亦无法证明渗漏的原因。被告交楼时提供的《房地产（住宅）使用说明书》，已明确告知原告案涉房屋的卫生间已做防水涂膜，要求用户装修时不得破坏外墙、阳台以及卫生间、厨房等地面的防水系统。其次，原告在收楼时已查验房屋，房屋厨房、卫生间均验收合格，并无墙体渗漏。原告收楼后自行对案涉房屋进行装修出租，如房屋存在渗漏，应该系原告后期装修不当引起，依合同约定被告免除保修责任。2.即使是因为工程质量问题导致案涉房屋渗漏，被告应当承担的是保修责任，原告要求被告赔偿损失15000元及租金15000元缺乏依据。原告并无证据证明其维修房屋需要支出15000元及因房屋渗漏导致其损失租金15000元。综上，原告起诉无事实依据，请求依法予以驳回。经审理查明，2015年2月27日，原、被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告以660000元购买位于深圳市坪山区××社区新城×××××号房，用途为商务公寓，建筑面积67.04平方米，套内建筑面积47.94平方米。该合同第十五条保修条款约定了房地产工程质量保修期限，其中屋面防水不得低于国家标准的5年。保修期自交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由出卖人承担，但因买受人使用不当或不可抗力等非出卖人原因造成的问题除外。出卖人应在收到买受人通知后5日内履行保修义务。出卖人对保修责任有异议的，应在收到买受人通知后5日内通知买受人。买卖双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，买受人发出书面保修通知书5日内，出卖人既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担。该合同第十六条质量条款约定：本房地产因质量问题造成买受人损失的，出卖人应予以赔偿。买受人在保修期内发现有质量问题的，应通知出卖人履行保修义务，出卖人应按照本合同第十五条约定履行保修义务。因质量问题经两次以上维修后仍不能满足正常使用要求的，或买受人认为仍然存在质量问题的，买受人可委托由政府指定的建设工程质量检测机构检测。检测结果经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位复核确认存在质量问题的，买受人有权解除合同，出卖人须按本合同第十二条之有关约定承担损害赔偿责任。买受人不解除合同的，可以要求出卖人相应减少价金。本条所涉及检测及复核等费用均可由买受人先行垫付，检测及复核结果为本房地产存在质量问题的，费用由出卖人承担。另查，案涉房屋所在的新城××××（一期）工程于2015年7月30日取得竣工验收报告，验收结论：经评定，该单位工程质量等级为“合格”。被告于当天向原告交付案涉房屋，原告于2015年8月3日签署《收楼意见书》，验收意见：地面、厨房、卫生间均为合格；客厅墙面靠近阳台处有空墙感，室内墙面亦有空鼓；卧室天棚未磨平；阳台门窗推拉门、外墙存有污渍；户内设施中卧室飘窗外墙部分有开裂，大门存有松动，门框安装不正等。双方确认交付的房屋系毛坯房。2015年12月，原告对案涉房屋进行装修，其主张仅是进行简单的装修、刷墙、铺地砖。原告主张案涉房屋于2016年8月、2016年9月左右发现如下问题：外墙空鼓渗水严重、厨房烟道漏水、卫生间渗水至楼下和内墙；内墙所使用材料为海砂，砂浆强度较低，达不到设计要求，导致内墙回潮起霉。影响楼下部分问题已做处理，其余并未做处理。被告对存在质量问题不予认可，主张原告已在《收楼意见书》中确认合格，即便存在质量问题，可能系原告收楼后装修行为损坏防水系统所致。本院另调取张某梅诉原告排除妨害纠纷一案的相关案件材料，案号为（2019）粤0310民初3610号。该案中张某梅因本案案涉房屋漏水导致其损害，诉请本案原告排除对其房屋厨房、卫生间漏水的妨害并赔偿损失10000元。2020年4月24日，双方达成调解协议，本案原告确认张某梅厨房、卫生间的漏水源于案涉房屋厨房、卫生间的漏水，承诺于2020年6月1日之前（需新城××××管理处允许施工的情况下）负责将自家厨房、卫生间防水重做，保证不再漏水影响张某梅的厨房、卫生间，于2020年6月1日之前一次性赔偿张某梅因漏水而导致的橱柜及铝扣板泡水维修损失500元。再查，原告主张曾致电管理处，要求被告对上述问题进行维修，被告亦进行维修过，但渗漏反复出现。原告并未举证证明曾经要求被告保修且被告拒绝保修。原告主张已委托他人对阳台、厨房、卫生间、地面漏水进行了维修，大概费用合计15000元，但未提交任何的维修合同和支出费用票据。其另主张其租户因为上述问题搬走6个月，据此按照市场租金每月2300元、管理费200元的标准主张自2019年12月至2020年6月期间的租金损失15000元。但其并未提交租赁合同等证据证明案涉房屋用于出租及其租户因上述问题退租事实。以上事实，有原告提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、照片，被告提交的《建筑工程竣工验收报告》《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《收楼意见书》等证据为证，结合当事人的庭审陈述，足以认定。本院认为，原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。被告作为案涉商品房的开发企业，负有保修期内对交付房屋存在的质量问题进行修复的义务。本案中，原告主张案涉房屋在保修期内存在漏水的事实，有双方确认的照片为证，且结合另案张某梅诉请排除妨害事实，本院予以确认。案涉房屋交付时属于毛坯房，原告必须进行必要装修方可使用。被告并未举证证明原告装修行为存在不当并破坏了案涉房屋的防水系统，应承担举证不能的法律后果。本院对其有关系原告装修导致房屋质量问题的抗辩主张不予采信，被告应依照法律规定及合同约定对案涉房屋出现的质量问题进行保修。按照双方约定，在保修期内，买受人发出书面保修通知书5日内，出卖人既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担。但原告并未举证证明被告存在收到通知而拒绝履行保修义务且不书面通知保修责任异议情形，又未能提交相应的维修合同和费用支出票据等证据证明产生维修费用15000元，应承担举证不能的法律后果。另外，原告亦未能举证证明案涉房屋用于出租且因上述质量问题足以影响正常居住而导致其租户退租实施，其诉请租金损失15000元亦依据不足。综上，原告提交的证据不足，应承担举证不能的法律责任，本院对其诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，本院判决如下：驳回原告杨荣华的全部诉讼请求。本案案件受理费275元（原告已预交），由原告杨荣华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨爱华二〇二〇年七月二十九日书记员  刘小燕