甘肃省永昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0321民初1786号 原告：张永山,男,1972年7月26日出生,汉族,甘肃省永昌农商银行青山堡分理处职工。 委托诉讼代理人：韩元慧（张永山妻子），甘肃省永昌县人。 被告：李永新，男，1971年5月13日出生，汉族，甘肃省永昌县人。 原告张永山与被告李永新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张永山委托诉讼代理人韩元慧，被告李永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张永山向本院提出诉讼请求：1、判令解除张永山与李永新签订的《房屋租赁合同》，返还租赁房屋；2、要求李永新支付租赁费67500元（2018年11月1日至2020年5月1日）；3、要求李永新支付两个采暖期暖气费9585.2元（2018年11月1日至2019年3月31日、2019年11月1日至2020年3月31日）；4、要求李永新支付违约金45000元。庭审中，张永山变更诉讼请求：要求李永新支付租赁费67500元变更为75000元（2018年11月1日至2020年6月30日）；要求李永新支付违约金45000元变更为25000元。事实和理由：2015年11月1日，张永山与李永新签订《房屋租赁合同》，李永新承租了张永山位于河西堡镇河雅路纯碱厂门面房一间，用于武酒名酒名烟店经营，租期5年，租赁费每年45000元，水电暖等费用由李永新向相关部门缴纳。2019年1月，李永新在合同未到期的情况下，擅自搬空店内物品。此后李永新既没有向张永山交付房屋，也没有和张永山清算租赁房屋使用的费用，后张永山打电话让李永新来协商解决房屋租赁的相关事宜，李永新推诿不来，称委托李永生（李永新弟弟）前去办理，张永山同意李永新给李永生出具委托书后，可前来办理，但李永新与李永生至今未来协商解决。李永新既不与张永山解除合同又不按合同约定支付租赁费、暖气费，给张永山造成了一定的经济损失，故提出上述诉请，请人民法院公正判决。对李永新所交5000元保证金，愿用于抵顶李永新所欠租赁费等费用。 李永新辩称，李永新租赁张永山的房屋是事实，但2019年1月6日，李永新搬完东西后，电话告知了张永山，张永山已同意。2019年4月6日，张永山与李永新在电话中口头解除了租赁合同，后李永新多次让李永生给张永山交房屋钥匙，张永山拒绝接收钥匙验收房屋，让找其妻韩元慧解决。因张永山与李永新已口头解除租赁合同，李永新只承担2019年1月6日之前所欠租赁费7500元、暖气费928元，对所欠费用，李永新愿用5000元保证金抵顶，对张永山起诉的其他费用，不予承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：张永山向本院提交暖气费发票2份、供热合同1份，证明在租赁期内张永山垫付了暖气费9585.2元（含滞纳金306.2元）；交纳暖气费、滞纳金标准。经李永新质证，对证据的真实性无异议，但其认为双方已口头解除租赁合同，该证据与李永新没有关系。李永新向本院提交张永山与李永新通话录音1份，证明2019年4月6日，李永新与张永山通过电话已口头解除租赁合同。经张永山质证，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为当时双方同意由李永新委托李永生前来办理解除合同的事宜，但李永生一直未来办理，合同未解除。经审核，张永山提交的暖气费发票、供热合同，李永新提交的通话录音，双方对证据的真实性均无异议，上述证据与本案待证事实具有关联性，本院对以上证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11年1日，张永山与李永新签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：张永山（甲方）将位于河西堡镇三区碱厂商住楼1层3号门店一间（建筑面积149.38㎡）出租给李永新（乙方）使用，用于经营烟酒；租赁期5年，自2015年11月1日起至2020年10月30日止；租赁费每年45000元，先付款后使用；自双方签订合同之日起，乙方应向甲方交纳5000元，作为履行本合同的保证金；逾期支付租赁费、保证金，自逾期之日，每天按年租金的5%计收逾期滞纳金，逾期10天不交租赁费的，则构成违约，甲方有权解除合同，收回租赁房，乙方应赔付年租金两倍的违约金。合同签订当日，张永山向李永新交付了房屋，李永新向张永山支付了一年的租赁费及5000元保证金。2019年1月6日，李永新电话通知张永山，其已从租赁房搬离。2019年4月6日，张永山与李永新通过电话协商，张永山同意与李永新解除合同，但条件是由李永新委托李永生前来与其协商解除合同事宜。至今，李永生未与张永山协商解除合同，李永新也未向张永山交付租赁房屋。 另查明，李永新已交清2018年10月30日之前的租赁费、暖气费。张永山已向供热公司垫付了2018年11月1日至2019年3月31日、2019年11月1日至2020年3月31日两个采暖期暖气费及部分滞纳金共计9585.2元。 本院认为，张永山与李永新在平等自愿基础上签订的房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，系合法有效合同，对该合同的效力依法予以认定。该合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。李永新辩称，2019年1月6日，其从租赁房屋搬走后电话告知了张永山，合同已解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”据此，合同的解除有两种形式，即约定解除和法定解除，按照上述法律规定，本案中，张永山与李永新在合同中未约定李永新具有单方行使解除合同的权利，该合同又不具备法定解除的情形。2019年1月6日，李永新从租赁房屋搬离后，单方通知张永山，无法导致合同解除，李永新又未提交证据证明双方已协商解除合同，故合同未解除。2019年4月6日，双方通过电话协商，张永山同意与李永新解除合同，条件是由李永新委托李永生与张永山办理解除合同事宜。张永山提交的两份通话录音，印证了张永山直接或间接催促李永新协商解除合同、交付房屋事宜，也同意李永新委托李永生与张永山协商解除合同事宜。可见，张永山同意与李永新终止合同关系，是附解除条件的，即李永新委托李永生交付房屋并办理解除合同事宜，之后李永生未与张永山办理解除合同事宜，也未交付房屋，故解除合同的条件不成就，合同未解除，双方仍应继续履行合同义务，违反合同约定的一方，应承担合同的违约责任。在租赁期内，李永新未按合同约定交纳租赁费、暖气费，属违约，应承担违约责任。故对张永山要求解除与李永新签订的房屋租赁合同，返还租赁房屋，并支付租赁费及已垫付的暖气费，有事实和法律依据，本院予以支持。按合同约定，李永新拖欠租赁费超过10天的，应赔付张永山年租金两倍的违约金，即90000元，现张永山主张要求李永新给付违约金25000元，符合法律规定，应予支持。对于李永新所交5000元保证金，庭审中，双方均同意用于抵顶租赁费，系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，张永山要求解除与李永新签订的房屋租赁合同，返还租赁房屋的请求，依法应予支持；要求李永新支付租赁费75000元、暖气费9585.2元、违约金25000元的主张，既符合合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除张永山与李永新签订的《房屋租赁合同》，李永新于本判决生效后三日内，将位于永昌县河西堡镇三区碱厂商住楼1层3号门店房屋一间返还给张永山； 二、李永新给付张永山租赁费75000元、暖气费9585.2元、违约金25000元，共计109585.2元，与李永新所交5000元保证金抵顶，剩余104585.2元，由李永新于本判决生效后二十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2742元，减半收取计1371元，由张永山负担197元，李永新负担1174元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。 审判员  郑国红 二〇二〇年七月二十日 书记员  郭丛丹