广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初210号原告：吴权镇，男，1944年8月9日出生，汉族，住茂名市茂**。委托诉讼代理人：李亚汉，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡海颖，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。被告：黎顺明，男，1959年6月11日出生，汉族，住茂名市茂**。委托诉讼代理人：吴家海，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎颖，广东诚挚律师事务所律师。被告：吴伟强，男，1950年7月17日，汉族，住茂名市茂**。原告吴权镇与被告黎顺明、吴伟强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂不宜适用简易程序，故裁定转为适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴权镇及其委托诉讼代理人李亚汉、被告黎顺明的委托诉讼代理人吴家海、黎颖及被告吴伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴权镇向本院提出诉讼请求：一、判令被告黎顺明、吴伟强协助原告吴权镇将位于茂名市**********屋（证号为：粤房地证字第C0062488号）的土地使用权变更登记至原告吴权镇的名下；二、判令被告黎顺明、吴伟强承担本案的诉讼费。事实和理由：1998年9月19日，被告吴伟强与被告黎顺明签订了《转让房屋及地产协议书》，双方约定：吴伟强以170000元购买黎顺明位于茂名市********的房屋，吴伟强交购房定金2000元后，黎顺明将房屋土地使用权证给吴伟强作为购房的依据。1998年9月21日，两被告就上述房屋买卖事宜再次签订《供应房屋及土地声明》，双方在该声明中共同确认被告黎顺明所转让标的包括房屋所有权及该房所占用的土地使用权。合同签订后，两被告办理了房屋所有权变更登记，被告吴伟强于1998年10月9日取得了上述房屋的《房地产权证》（证号为：粤房地证字第1187837），但没有办理土地使用权变更登记手续。2001年5月30日，原告与被告吴伟强签订了《房地产买卖合同》，约定原告向被告吴伟强购买位于茂名市*********的房屋，购房款为110000元。合同签订后，原告已依约支付所有的购房款，原告与被告吴伟强办理了房屋产权变更登记但没有办理土地使用权证变更登记。于2001年10月11日，原告取得了上述房屋的《房地产权证》（证号为：粤房地证字第C0062488号）。原告认为其与被告吴伟强签订了《房地产买卖合同》并已支付完毕所有购房款以及办理了房产过户手续，根据“地随房走”的原则，被告有义务协助原告办理土地使用权过户手续。经原告多次催促两被告协助原告办理土地使用权变更登记手续，但均无结果。原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求法院判如所请。被告黎顺明辩称，答辩人并非合同的相对人，原告不能向答辩人主张权利，答辩人不是本案适格的被告，请求法院驳回原告的诉讼请求，原告所签订合同的相对人是吴伟强，原告要求黎顺明办理过户手续有违合同相对性原则，即使需要答辩人办理过户，仅能过户给吴伟强而非原告，原告的诉请缺乏事实和法律依据。被告吴伟强辩称，案涉房屋是答辩人与原告合伙出资向被告黎顺明购买的，房产证登记在答辩人名下，后因原告妻子有意见，答辩人就将房屋登记在原告的名下，但案涉房屋是答辩人与原告共享的，对原告的诉讼请求和事实理由不予承认。本院经审理查明事实如下:被告黎顺明名下位于茂名市****************(建筑面积289.53平方米)原属其所有，房屋用地总面积150.70平方米，土地使用权人为被告黎顺明，国有土地使用证为茂(市)府国用总字第0000248号、字(89)00000200246号，宗地的性质为划拨国有建设用地使用权，用途为住宅。1998年9月19日，被告黎顺明与被告吴伟强签订一份《转让房屋及地产协议书》，内容如下：“兹有乙方吴伟强向甲方黎顺明购买房屋壹栋，建筑面积两层每层共壹佰伍拾平方米;房屋结构共肆套，属混合结构;房屋位置在茂名市********;总造价为壹拾柒万元(170000.00)。从1998年9月19日起由甲乙双方协商达成协议;乙方已先交购房定金贰仟元给甲方;甲方再把本房屋土地使用证给乙方作为购房依据。本协议由甲乙双方签字日起生效;任何一方不能反悔;乙方在1998年9月21日起开始缴款办理;双方达成协议签字生效后如甲方不把房产转让给乙方，则乙方有权罚甲方肆仟元;如乙方不向甲方购房，则甲方有权没收乙方定金;本协议一式叁份，甲乙双方各执壹份，见证人壹份。本协议双方签字日起生效，按法律执行。具体事项待第二次再详细签订。甲方代表签字:黎顺明，一九九八年九月十九日，乙方代表签字:吴伟强，一九九八年九月十九日。”1998年9月21日，被告黎顺明与被告吴伟强签订一份《供应房屋及土地声明》，内容如下:“现有黎顺明坐落于茂名市*********的两层楼房共肆套及土地；建筑面积是壹佰伍拾点零柒平方，详细以土地使用证为准)，于1998年9月21日本幢楼房及土地全部转让卖给吴伟强属永久性使用，总造价壹拾柒万元正；该楼房及土地一切使用权双方签字日起生效，一切与我转让人无关，特此声明。”被告黎顺明及其妻子陈翠芬、儿子黎贞荣、黎亚弟均在上述声明中签名捺印指模。尔后，被告吴伟强依约付清了转让价款170000元给被告黎顺明，被告黎顺明将案涉房屋交付给被告吴伟强占有使用。1998年10月9日，被告黎顺明与被告吴伟强向茂名市房屋登记发证办公室申请房屋产权登记，将上述房屋的所有权变更登记至被告吴伟强名下，被告吴伟强领取了该房屋的《房地产权证》（证号为：粤房地证字第1187837号），但未办理房屋土地使用权的变更登记。1999年6月22日，被告黎顺明向案涉房屋所在地的坡咀居委会出具《申请房屋及土地过户证明》，内容如下:“兹有茂名市*********坡咀村黎顺明自建房连土地共150.7平方米，于一九九八年九月十九日已转卖给吴伟强使用。以后我不再向你居委会申请建房要地，我住房自行解决。该房屋连地一切财产属吴伟强所有，一切与我本人无关，特此向你居委会申请证明。”2000年5月30日，茂名市茂南区****办事处农金会债权债务清偿中心向茂名市房产局出具一份证明，载明:“黎顺明于98年3月2日向我会借款人民币120000元，用位于市人民北路三巷26号楼房壹栋抵押，证号粤房地证字第0853103号。借款期限届满后，黎顺明无钱偿还，吴伟强及吴权镇合伙出资代黎顺明还清本息，黎顺明自愿将房过户给吴伟强。现吴伟强欲将房过户给吴权镇。希望房产局能减免其部分过户费用。特此证明。”茂名市茂南区农金会资产清偿办公室于2001年5月31日在该证明上加盖单位印章证明情况属实。同日，被告吴伟强(甲方)与原告吴权镇(乙方)签订《房地产买卖合同》，主要约定内容如下:甲方拟将位于茂名市*********的房地产(《房地产权证》号：粤房地证字第1187837)转让给乙方;二、甲乙双方议定该房地产交易金额为110000元整，以现金方式交付;三、本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到茂名市*******办理过户手续，办理房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方;四、双方同意于2001年7月3日由甲方将该房地产交付给乙方使用。尔后，原告吴权镇依约付清转让价款110000元给被告吴伟强，被告吴伟强依约将案涉房屋交付给原告吴权镇占有使用至今。2001年10月11日，被告吴伟强将案涉房屋的所有权变更登记至原告吴权镇名下，原告吴权镇取得了案涉房屋的《房地产权证》(证号：粤房地证字第**)，但案涉房屋的土地使用权未办理变更登记，仍然登记在原权属人黎顺明的名下。此后，原告吴权镇多次催促被告吴伟强、黎顺明协助其办理案涉房屋的土地使用权过户登记至其名下的手续，但被告吴伟强、黎顺明拒不协助办理，双方致成纠纷。本案在审理过程中，本院于2020年4月23日向茂名市自然资源局发出调查函，核查案涉房屋的国有土地使用权的性质及是否可以办理过户登记手续。茂名市自然资源局于2020年4月30日复函称该土地使用权来源属搬迁安置用地，安置在被征土地上，宗地性质属划拨国有建设用地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。2020年7月21日，原告吴权镇与被告吴伟强签订和解协议书，确认涉案房屋及其土地使用权在签订房地产买卖合同时已经一并转让给吴权镇，归吴权镇个人独有，确认双方没有合伙关系，吴伟强收到吴权镇一次性补偿的30000元后，同意按吴权镇的要求协助办理过户义务。尔后，原告吴权镇支付了补偿款30000元给被告吴伟强。原告吴权镇向本院明确表示，因案涉房屋占用范围内的土地使用权过户登记至其名下而产生一切费用(包括但不限于过户登记至吴伟强名下需补缴的土地出让金)由其负担。以上事实，有原告提供的居民身份证复印件、广东公安人口信息查询资料、《城镇私人建房批准书》、《转让房屋及地产协议书》，《供应房屋及土地声明》、《申请房屋及土地过户证明》、《房地产权证》、《房屋买卖合同》、《国有土地使用证》等证据，及被告吴伟强提供的《证明》，茂名市自然资源局对本院调查函的复函及附件等证据以及本案的庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是:一、原告是否是适格诉讼主体？二、原告请求两被告协助办理案涉房屋土地使用权过户登记至原告名下的理由是否成立？一、关于原告是否是适格诉讼主体的问题。原告吴权镇以其与被告吴伟强之间存在房屋买卖合同关系，房屋产权过户后房屋占用范围内的国有土地使用权未随之过户为由，提起本案诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”及《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”的规定，原告购买了案涉房屋，完成了房屋所有权的变更登记，获得房屋的所有权后，房屋转让时房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，原告与案涉土地具直接利害关系，其有权就案涉房屋的土地使用权主张权利，故原告吴权镇的诉讼主体适格。本案案涉的房地产买卖为连环买卖，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十五条：“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。”之规定，被告黎顺明是案涉房地产连环转让的一方当事人，其辩称“其并非合同的相对人，原告不能向答辩人主张权利，答辩人不是本案适格的被告”的理由不成立，本院不予采纳。二、关于原告请求两被告协助办理案涉房屋土地使用权过户登记至原告名下理由是否成立的问题。本案涉及的土地使用权性质属“划拨国有建设用地使用权”，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第一款：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”的规定，划拨系设立建设用地使用权的法定方式之一，法律对以“划拨方式”取得的土地使用权并未禁止转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。本案中，被告黎顺明与被告吴伟强签订《转让房屋及地产协议书》、《供应房屋及土地声明》的目的是转移房屋所有权，并未改变房屋土地使用权的用途，未损害国家利益和社会公共利益，案涉土地使用权依然可以在签订了转让合同之后补办相关手续而转让。因此，被告吴伟强与被告黎顺明签订的《转让房屋及地产协议书》、《供应房屋及土地声明》，以及原告吴权镇与被告吴伟强签订的《房地产买卖合同》均系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。原告依法取得了案涉房屋的所有权，案涉的房屋的土地使用权虽未办理过户登记手续，但依照如前所述的“地随房走”的法律规定，房屋转让的房屋占用范围内的土地使用权同时转让，原告有权依照法律的规定取得房屋占用范围内的土地使用权，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件》第二十五条的规定，被告吴伟强、黎顺明应依据诚实信用的原则履行合同义务，在案涉房屋土地使用权由划拨转为出让审批手续得到批准后，依次协助原告办理案涉房屋土地使用权的转移最终登记至原告吴权镇的名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第一款、第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：被告黎顺明、吴伟强在案涉房屋土地使用权由划拨转为出让审批手续得到批准后一个有内依次协助办理茂名市**********屋(《房地产权证》证号：粤房地证字第1187837)的土地使用权最终转移登记至原告吴权镇的名下。被告黎顺明、吴伟强未按本判决指定的期间履行本判决所确定的义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费8800元(原告吴权镇已预交)，由原告吴权镇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  李钦明人民陪审员  李春红人民陪审员  张富强二〇二〇年九月三十日书 记 员  杨志新附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第一款设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十条第一款以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。