山东省沂源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0323民初265号 原告：赵海洋，男，1991年1月12日出生，汉族，沂源县村民，住该村。 委托诉讼代理人：张世国，山东洪筹律师事务所律师。 被告：万志明，男，1956年10月13日出生，汉族，现住沂源县。 被告：徐硕英，女，1957年4月2日出生，汉族，现住沂源县。 二被告共同委托诉讼代理人：赵学军，山东多博仕律师事务所律师。 原告赵海洋与被告万志明、徐硕英排除妨害、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵海洋及其委托诉讼代理人张世国，被告万志明及其委托诉讼代理人赵学军，被告徐硕英的委托诉讼代理人赵学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵海洋向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告解除租赁合同，从原告房屋搬出；2、支付房屋租赁费24000.00元；3、案件受理费等费用由被告承担。事实与理由：2012年12月3日，被告因急需用钱，原、被告自愿签订房屋买卖合同，被告万志明、徐硕英将位于沂源县城历山居民小区3号楼东单元3楼西户房屋以200000.00元人民币卖给原告。因原告对该房屋暂不使用，双方口头协商后，原告以每年12000.00元人民币租赁给被告万志明、徐硕英继续居住。但自2017年至今，被告万志明、徐硕英拒不支付租赁费也不搬出该房屋，双方经多次协商未果，原告为此诉至法院。 被告万志明辩称，原告赵海洋的诉讼中“事实与理由”是谎言、是编出来的，完全是假的，与实际情况完全不符。这是他讹诈我，没有达到目的的情况下欺骗人民法院的行为。真实情况是，2012年12月3日，我的同事柳希德遇到经济临时之困，向原告赵海洋借钱，原告赵海洋要求用房屋作抵押才能借，柳希德找我用我的房屋作抵押（因为柳希德从部队转业后，未买房子，临时住单位房子）。我在未多考虑的情况下，将房子过户给原告赵海洋做抵押，柳希德从原告赵海洋处拿到100000.00元，我给原告赵海洋打了100000.00元借条，柳希德又给我打了同等数额的借条，但是未签订任何合同，只是说等还清了钱，再把房子过户回来。我和原告赵海洋在此之前相互不认识，我在开始的一二年内并没在意，只是给柳希德打电话催问钱还得怎么样了，我认为柳希德跟原告赵海洋熟悉，什么也没有详细过问。在这几年里，我多次找柳希德让其尽快还款，因柳希德资金困难未及时还上，但想方设法陆续还了将近60000.00元。我承认这件事办得很荒唐，以至于这几年弄得不得安宁，家属怨恨、争吵频频，儿女怨恨，因房产证没了一些事情也办不了，意见很大，原告赵海洋等人电话不断、登门骚扰不停等交织在一起，一言难尽、苦不堪言、身心俱疲。原告赵海洋在诉讼中只字不提柳希德已还部分款项的事，也不提我多次打电话要求同柳希德三方协商还款的事。今年六月份，我到柳希德家里打电话给原告赵海洋让其商量还款之事，原告赵海洋找理由不去。在这几年里，我多次同原告赵海洋打电话协调还款事，原告赵海洋一会一个样，一会说要还200000.00元，一会说更多，反反复复、出尔反尔，就是不见面协商，不知安的什么心。到现在我才明白，原告赵海洋认为我的房子过户到他们手里了，我越着急他们越讹诈，不知他们安的什么心，打的什么如意算盘。恳切请求法官在百忙之中，把事情调查清楚，还事实真相，让原告赵海洋拿出证据，我什么时候将房子以200000.00元价格卖给他了，又什么时候说以每年8000.00元租给我。我就一套房子不能卖，并且房子就值200000.00元吗？原告赵海洋年纪轻轻没想到这么坏，一点道德、诚信都没有，简直就是赤裸裸的耍无赖。强烈要求法官调查追究处理原告赵海洋弄虚作假、编造事实说假话，欺骗法院的行为。以上陈述，如有不实之处，我愿承担一切后果。 被告徐硕英未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年12月3日，原、被告在沂源县房屋产权交易监理所签订《存量房买卖合同》一份,被告万志明将自己所有的位于沂源县城振兴路西段北侧历山居民小区3号楼东单元3楼西户楼房以200000.00元人民币卖给原告赵海洋,合同编号：S201212000005。该楼房建筑面积为72.94㎡，由于新旧测量规范标准有变化和福利性住房原因，经委托具有房产测绘资质的测绘公司测量，房屋新测面积为86.86㎡，附属物面积为8.66㎡。案涉房屋原登记在被告万志明个人名下，原、被告双方签订的《存量房买卖合同》中被告万志明在出卖人处签名、捺手印，被告徐硕英在共有人和房屋产权共有人对房屋出售的意见处签名、捺手印，原告赵海洋在买受人处签名、捺手印，被告万志明、徐硕英在存量房交易结算资金自行划转声明中签名。原告赵海洋提供被告万志明出具的收到条一份，收到条内容为：“收到赵海洋房款壹拾万元整（10万），万志明，2012.12.5”，并在庭审中称剩余购房款100000.00元是现金支付，因房屋已经办理过户手续，被告万志明未出具收到条。双方签订《存量房买卖合同》后，原告赵海洋于2016年12月14日将案涉房屋办理了不动产权证书，不动产权证号：鲁（2016）沂源县不动产权第0000545号。 被告万志明《存量房买卖合同》签订后，被告万志明、徐硕英没有从案涉房屋搬出，原告赵海洋称因对该房屋暂不使用，双方口头协商租赁给被告万志明、徐硕英继续居住，被告万志明、徐硕英在案涉房屋一直居住至今，未支付过房屋租赁费。本案在审理过程中，由于原、被告双方未签订书面租赁合同，被告万志明拒不认可系租赁的原告赵海洋的房屋，双方达不成一致意见。经原告赵海洋申请，我院依法委托山东正言价格评估有限公司对案涉房屋2018年度、2019年度的房屋租赁费价格进行评估鉴定。山东正言价格评估有限公司于2020年6月30日作出鲁正言价评字（2020）28号价格评估鉴定意见书，评估案涉沂源县城历山居民小区3号楼D1-302在评估基准日2018年度的房屋租赁费市场价格为捌仟叁佰元整（￥8300.00）；在2019年度的房屋租赁费市场价格为玖仟肆佰元整（￥9400.00），原告赵海洋花费评估费3000.00元。 上述事实，有原告赵海洋提供的《存量房买卖合同》、不动产权证书，山东正言价格评估有限公司于2020年6月30日作出鲁正言价评字（2020）28号价格评估鉴定意见书、评估费单据及原、被告庭审陈述在案为据，予以佐证。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是物权归属和内容的依据，是权利人享有该不动产物权的证明。房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，除法律规定外，必须经登记才能发生效力，即物权的设立、变动的情况记载于房屋登记簿后，房屋物权的设立、变更、转让和消灭才能生效。原、被告双方在沂源县房屋产权交易监理所签订了《存量房买卖合同》，被告万志明、徐硕英将案涉房屋过户给原告赵海洋，原告赵海洋办理了不动产权证书，案涉房屋的不动产物权已经转移为原告赵海洋所有。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。由此，被告万志明、徐硕英在案涉房屋过户后仍然一直居住在该房屋拒不搬出，也不支付租赁费，侵害了原告赵海洋的物权权益，应赔偿原告赵海洋因此造成的损失。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。原告赵海洋要求被告万志明、徐硕英支付2018-2019年度的房屋租赁费24000.00元，因原、被告双方未达成口头或者书面的租赁协议，被告万志明、徐硕英对租赁房屋不予认可，原告赵海洋的该项请求应为因被告万志明、徐硕英侵害房屋物权造成的租赁费损失，该项损失应按照山东正言价格评估有限公司的评估意见书确定的数额进行计算，对原告赵海洋要求超出部分，本院不予支持；山东正言价格评估有限公司对案涉房屋的房屋租赁费价格进行了评估鉴定，原告赵海洋花费评估费3000.00元，该项费用是为了确定原告赵海洋的租赁费损失数额，综合考虑本案的案情，该项费用由原、被告双方平均负担为宜。原告赵海洋以超过诉讼时效为由自愿放弃要求被告万志明、徐硕英支付2018年度之前的房屋租赁费，是放弃权利的行为，本院予以支持。 本案原告赵海洋按照房屋租赁合同纠纷提起的诉讼，通过庭审查明的事实能够认定被告万志明、徐硕英继续居住在案涉房屋，经过了原告赵海洋的许可，但双方并未达成口头或者书面的房屋租赁协议，双方将案涉房屋办理过户手续后，被告万志明、徐硕英未搬出，后原告赵海洋要求被告万志明、徐硕英搬出，被告万志明、徐硕英拒不搬出，双方不存在租赁合同关系，本案应为排除妨害和财产损害赔偿纠纷。由此，原告赵海洋要求解除租赁合同，本院不予支持；原告赵海洋要求被告万志明、徐硕英搬出案涉房屋，因被告万志明、徐硕英自原、被告双方签订《存量房买卖合同》至今一直在案涉房屋内居住，现其名下无其它房产，在被告万志明、徐硕英没有购买其它房产或找到其他住处前，暂时不能支持原告赵海洋的该项诉讼请求，原告赵海洋可在条件成就时另行提出主张。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告万志明作为一个完全民事行为能力人，是沂源县交通局退休干部，对房屋办理过户登记手续即意味着房屋的所有权转移，自己不再是案涉房屋的所有权人这一事实应当是明知的。如被告万志明对案外人柳希德向原告赵海洋借款用案涉房屋提供担保，完全可以办理抵押登记手续，而不用办理房产过户手续。被告万志明辩称是将房屋抵押借款给其战友案外人柳希德用，不把房屋过户，原告赵海洋不借钱给案外人柳希德，把房屋办理过户手续是作为一种担保，案外人柳希德将借款偿还完毕就把房屋过户回来。因被告万志明未提供任何证据证实上述事实，案涉房屋办理了过户登记手续且原告赵海洋办理了不动产权证书，并且因时过境迁，原、被告双方签订案涉房屋签订《存量房买卖合同》已经过去了近八年，签订合同时的客观真实情况已经无法查清和还原。在此期间被告万志明没有以自己的意思表示不真实或者签订合同是以合法形式掩盖非法目的等理由提出《存量房买卖合同》无效，也没有在撤销权除斥期间内以重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等理由要求撤销《存量房买卖合同》，被告万志明的上述辩称理由，未提供任何证据证实，本院不予支持；被告万志明称将案涉房屋办理过户手续后，原告赵海洋提供款项，被告万志明书写收到条后将款项给案外人柳希德使用，且被告万志明认可案外人柳希德为其出具了借条，被告万志明与案外人柳希德之间形成了借贷关系，被告万志明与案外人柳希德之间的借贷关系与本案无关联，对此本案不予涉及。被告万志明、徐硕英如对《存量房买卖合同》的效力或者原告赵海洋提供的不动产权证书的效力有异议，应通过其他途径解决或者另行提出主张，本案对此不予涉及。 综上所述，原告赵海洋要求被告支付租赁费损失的请求，于法有据，本院予以支持；原告赵海洋要求被告万志明、徐硕英搬出房屋，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条、第十七条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下： 一、被告万志明、徐硕英于本判决生效后十日内支付原告赵海洋2018-2019年度房屋租赁收益损失17700.00元； 二、被告万志明、徐硕英于本判决生效后十日内支付原告赵海洋评估费1500.00元； 三、驳回原告赵海洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400.00元，减半收取200.00元，由被告万志明、徐硕英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  齐元林 二〇二〇年七月三十一日 书记员  唐晓曼