西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初4171号原告(反诉被告)：方正，男，xxxx年x月xx日出生，汉族，住新疆xxxxxx，公民身份号码：xxxxxxxxxxxxxxxxxx。委托诉讼代理人：李忠民，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾军军，陕西仁和万国律师事务所律师。   被告（反诉原告）：朱莎，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住西安市莲湖区，公民身份号码：xxxxxxxxxxxxxx。委托诉讼代理人：高登蕾，北京市华城律师事务所律师。被告：陕西振源置业有限公司，住所地：西安市高新区，统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：赵帅帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘娟，陕西德伦律师事务所律师。原告（反诉被告）方正与被告（反诉原告）朱莎、被告陕西振源置业有限公司（以下简称：振源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方正及委托诉讼代理人李忠民、贾军军，被告（反诉原告）朱莎及委托诉讼代理人高登蕾，被告振源公司的委托诉讼代理人刘娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）方正诉称，2019年8月27日，原告方正与被告振源公司签订居间服务合同，同日，原告与被告朱莎签订存量房买卖合同，现双方因被告朱莎根本违约，诉至法院。存量房买卖合同约定：a、所出售房屋总价款328万元，b、定金10万元，c、首付款99万元（含定金），d、违约方向守约方承担合同总价款20%的违约金，e、房款含高新一小、高新一中上学指标。合同履行过程中，2019年8月27日，原告向被告朱莎依约支付定金10万元，向被告振源公司依约支付居间服务费93480元。2019年9月25日，在原告未核查到上学指标情况下，原告与二被告相约办理网签手续时，被告朱莎拒绝签署房款中含有两个学校的上学指标如不能使用的补充协议，且表示房子不卖了、10万元定金也不退还。2019年9月19日，被告朱莎向原告发微信：因银行拒贷而解除合同，被告朱莎遂将案涉房屋另行在网上出售。原告认为：本案焦点在于谁违约的问题：a、银行拒贷拖延了合同履行的期限，2019年9月11日前银行也未明确给予房屋的可贷款数额，被告朱莎在原约定的首付款数额上多次要求变更，根据所约定15日即应该办理完网签、资金监管手续，实际上银行拒贷已致这一约定超期；b、案涉房屋也查无学区指标，讼争各方亦不愿就这一问题再补充约定。被告朱莎、振源公司应承担过错责任。另，被告振源公司居间不成，理应返还居间费用。根据合同第六条约定，本案管辖应由讼争房屋所在地人民法院管辖，本案房屋所在地为西安市高新区XX号楼XX幢XX室，应由贵院管辖，请予判处。诉讼请求：1、朱莎返还首付款（定金）10万元；2、朱莎支付违约金65.6万元；3、振源公司退还居间费9.348万元；4、朱莎、振源公司支付原告律师代理费2.4万元；5、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）朱莎辩称，不同意方正的诉讼请求，自己不存在违约行为，方正存在违约行为，该合同并未办理网签及资金监管账户，方正亦没有依约支付首付款，方正在合同约定的10天时间的上学指标核查期间内没有核查清楚，在合同约定的无责解除期间也没有解除合同，而是采取拖延办理网签，甚至在2019年9月25日三方办理网签时，方正自己草拟的补充协议，要求朱莎签署，并以此作为办理网签的条件，明确陈述若朱莎不签署，将不再购买该房屋。同时本案房屋，银行并不存在拒贷的情况，方正多次对房屋的评估结果不满意，三次评估价格均不满意，延误了银行面签及银行贷款的时间。且不办理支付首付款的手续，亦不办理网签，导致房屋买卖合同无法履行，基于方正延误了房屋合同履行的期限，自己不得不想办法另售房屋。根据合同约定，买卖双方应在7个工作日内办理网签手续，但方正以未能核查上学指标和不满意房屋评估价为由，要求朱莎签订补充协议，朱莎没有签订补充协议之后，方正一直拒绝办理网签，振源公司和朱莎多次联系，方正均不予配合。综上所述，朱莎并未在合同约定期间出卖涉案房屋，不存在违约行为，违约方在于方正，请求依法驳回方正的诉讼请求。被告振源公司辩称，一、方正与朱莎在自己的居间下已签订了《西安市存量房屋买卖合同》，居间人已履行了《居间服务合同》约定的义务，方正要求自己退还居间服务费93480元，没有事实和法律依据。2019年8月17日，方正和朱莎及振源公司签订《居间服务合同》约定，居间人就方正和朱莎买卖西安市高新区XX号楼XX幢XX室的房屋提供居间服务；方正和朱莎签订《西安市存量房屋买卖合同》时，居间行为完成；居间行为完成当日，方正一次性向振源公司支付居间服务费93480元。依照《合同法》第426条“居间人促成合同成立的，委托人应当支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”的规定，振源公司已履行了居间服务合同义务，已收取的居间服务费不应退还给方正。二、方正要求振源公司承担律师代理费，没有事实依据、合同依据与法律依据。1、居间人已经履行了居间服务合同义务，原告要求承担律师代理费没有事实依据。2、方正和朱莎及振源公司签订的《居间服务合同》中，亦未约定发生纠纷后，相对方应承担律师代理费。3、没有法律规定合同纠纷的相对人应承担律师代理费。综上所述，方正要求振源公司退还居间服务费、承担律师代理费没有事实依据、合同依据与法律依据，请求依法驳回方正的全部诉讼请求。反诉原告朱莎诉称，反诉人与被反诉人于2019年8月27日签订《西安市存量房屋买卖合同》约定：1、被反诉人采用商业贷款方式购买反诉人位于西安市高新区XX号楼XX幢XX室房屋，由被反诉人自行核查涉案房屋的上学指标。2、双方约定授权居间方办理网上签约、首付款支付以及申请开通资金监管账户的时间、程序及相关税费的缴纳及承担事宜。在合同约定办理网上签约期限内，反诉人多次自行或通过居间方联系被反诉人要求及时办理网上签约，但被反诉人始终未配合办理网签。反诉人于2019年9月21日不得不向被反诉人发送告知函，要求被反诉人立即配合办理网上签约。后反诉人本着诚实信用的原则与对方约定于9月25日到房管部门办理网上签约。双方及居间方于2019年9月25日一同前往房管部门办理网签时，被反诉人却拿出一份自行草拟、条款权利义务严重失衡的补充协议让反诉人签署，反诉人称双方履行协议应按照双方起先签署的合同约定以及居间方的安排进行，不应在合同之外附加其他条件。被反诉人却表示如果反诉人不签署其事先准备好的补充协议，其将不再履行买卖合同，最终当日双方没有办成网上签约。后居间方工作人员多次致电被反诉人劝导其继续履行买卖合同，但均遭到被反诉人拒绝。反诉人认为，被反诉人严重违反双方买卖合同约定的义务，构成根本违约，应以相当于房屋总价款的20%向反诉人支付违约金，现反诉人为维护自身权益，在被反诉人提起本诉中，特提起反诉，请予以支持。诉讼请求：1、方正支付朱莎违约金55.6万元；2、方正支付朱莎律师代理费损失3万元；3、案件受理费由方正承担。反诉被告方正辩称，逾期及拖延网签的事实存在，没有在规定的时间内核查上学指标、办理网签及支付首付款的原因不是原告造成的。关于补充协议中涉及核查上学指标，是当时振源公司与原告协商一致，如没有该上学指标，朱莎应在合同总价款中扣除60万元。关于合同约定，合同确为约定了无责解约的条件，事实上10个工作日无法核查上学指标的问题，所以要求签订补充协议，评估房价270万元不包括上学指标，方正和朱莎是有解除合同的意愿，但中介不同意解除，交易双方的约定太过紧凑，造成此次纠纷的主要过错方在于振源公司，此次反诉并不能成立，请求依法驳回。经审理查明，2019年8月27日，原告方正（乙方、买受方） 与被告朱莎(甲方、出卖方）、被告振源公司（丙方、居间方）签订了《居间服务合同》约定：第一条，甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供居间服务；甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。第三条，居间服务费为93480.00元，其中甲方承担0元，乙方承担93480.00元，应于签订本合同当日一次性向丙方支付；如乙方需要通过商业贷款办理购房贷款的，乙方应向丙方支付的贷款服务费为3000.00元，应于签订本合同当日一次性向丙方支付。2019年8月27日，原告方正（乙方、买受方） 与被告朱莎(甲方、出卖方）签订了《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，甲方所售卖房屋为西安市高新区XX号楼XX幢XX室，产权证明所载建筑面积共130.88平方米；房屋成交价格为3280000.00元；乙方向甲方支付定金100000元，乙方支付房款时，已支付的定金视为房屋成交总价的一部分；乙方于合同签订当日将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方；乙方于15天内将第一笔购房款／首付款890000元以房管局监管支付的方式支付甲方；乙方向商业贷款申办抵押贷款；乙方拟贷款金额为2290000元。甲乙双方应于15日内（请约定具体时间或条件）共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至房管局监管账户；甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的该房屋权属证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金；第十五条其他约定：1、甲方承诺从未使用该房屋所带高新一小和高新一中的上学指标，甲乙双方商定，预留10个工作日，乙方自行核查该房屋的上学指标情况，若该房屋上学指标都在，则继续履行合约。若该房屋上学指标已被使用，则甲乙双方无责解除合约，核查该房屋上学指标情况，以乙方核查结果为标准。2、甲乙双方协商一致，乙方自行办理贷款，如银行拒贷，自拒贷之日起15个工作日，乙方还未解决贷款事宜，那么甲乙双方无责解除合约。合同签订当日，方正向朱莎交付定金100000元，朱莎在收据上签字。2019年8月28日方正委托杨锴支付居间服务费93480元、贷款服务费3000元、权证服务费1000元，振源公司出具收据。2019年9月19日，方正委托杨锴代为办理涉案房屋购买相关事宜。另查，2019年8月26日杨锴与振源公司郭跃的微信聊天中，杨锴询问：“这个能满评吗”，郭跃回复：“差不多可以”、“满评”，并向杨锴发送涉案房屋信息，价位为330万。2019年9月2日，李志杰在微信中答复杨锴：“指标的事今天落实了，学校刚开学，然后落实指标要到月中了”。2019年9月4日，杨锴与李志杰的微信聊天记录显示：“李老师说查不了，具体什么时候能查不确定”。2019年9月17日，杨锴在微信中询问郭跃：“我就是想为啥两个银行评估差那么多”，郭跃回复：“哥是还有一次逾期”、“就征信”。方正提交的2019年9月19日与郭绽录音中，郭绽回答评估报告明天出结果。2019年9月21日，朱莎通过微信向杨锴发送告知函，载明：“……现本人在此通知你方，若你方在接函后3个工作日内还不履行合同义务，办理网上签约手续，并按照合同约定的时间内办理过户手续，逾期，本人将视为你方不再履行《西安市存量房屋买卖居间合同》，本人将根据《中华人民共和国合同法》的相关规定解除该合同，本人将有权将此房卖与第三方，本人并将依法追究你方的违约责任”。 2019年9月23日，杨锴来到振源公司欲继续履行合同，振源公司告知已收到告知函及评估328万元，但违约2天。2019年9月25日，双方到达西大街房管局办理手续，网签手续未能办理。证人乐某某到庭陈述，在网签时间快到之前，第一次评估低于合同价款，当时在房地局约定评估在320万元以上才履行合同，最后评估325万元，但当时无法联系方正和方正爱人，朱莎发告知函，9月25日双方去网签，朱莎向方正发告知函之前大约一周时间，振源公司联系不到方正及杨锴，2019年9月25日网签当天因方正要求朱莎在添加“如方正孩子没有办法上学，要按房款总价赔偿8%的利息”的补充协议上签字，朱莎不认可该约定，双方未继续办理网签。2019年10月8日，朱莎与案外人秦某某签订《房屋买卖三方合同》，约定朱莎将其所有的涉案房屋即位于西安市高新区XX号楼XX幢XX号房屋出售与秦某某，成交价格为3250000元。以上事实，有当事人陈述、《西安市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、收据、微信截屏、通话录音、微信聊天记录、证人乐某某证言、《房屋买卖三方合同》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告经协商一致，自愿签订了《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应遵照执行。综合方正、朱莎提交的证据及当事人陈述，本案中，致方正未按合同约定时间与朱莎签订《买卖合同》，办理网签手续的主要原因系方正对涉案房屋的评估价值不满意及对该房屋所带高新一小和高新一中的上学指标核查未果。方正未在《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定的时间内与朱莎办理网签手续，在双方未协商一致的情况下要求朱莎签订方正一方自行添加条款的补充协议，致双方协商未果，网签手续未办理，且在双方协商是否继续履行合同的过程中，中介方振源公司曾一度联系不上方正一方，故方正的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，故对其要求朱莎返还首付款（定金）10万元并支付违约金65.6万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告请求振源公司退还居间费9.348万元的诉讼请求，因振源公司作为居间方，在向原告提供居间服务之初，明确回复到涉案房屋评估“满评”，在实际评估过程中，经多次评估后评估值才达到328万元，且其未及时向原告提供评估报告，其作为专业的中介公司，上述行为对原告方正的违约结果之发生存有一定的影响，在此期间其亦有过错，考虑到评估价格出现差异与原告方正的征信情况存在逾期有一定的关系，本院酌情认定为居间方振源公司向方正退还居间费37392元（93480元×40%）。关于原告诉请的朱莎、振源公司支付原告律师代理费2.4万元，因合同中并未约定，故本院不予支持。对于被告反诉要求原告方正支付朱莎违约金55.6万元的诉讼请求，庭审中，朱莎称违约金的计算依据为合同第十条第3项“乙方出现以下情形……”房屋总价款328万元乘以20%再减去10万元，故其的该项诉讼请求同时包含违约金及定金。违约金与定金不能同时主张，违约金亦具有弥补损失的性质。结合朱莎与案外人秦某某签订的《房屋买卖三方合同》中关于价款的约定，因已驳回本诉中方正请求朱莎返还首付款（定金）10万元的请求，上述10万元定金足以弥补朱莎的损失，故对于朱莎的该项请求，本院不予支持。对于朱莎反诉要求原告方正支付朱莎律师代理费损失3万元，因《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中未约定，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）方正请求朱莎返还首付款（定金）10万元的诉讼请求。二、驳回原告（反诉被告）方正请求朱莎支付违约金65.6万元的诉讼请求。三、被告陕西振源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）方正返还居间费37392元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）方正请求朱莎、振源公司支付原告律师代理费2.4万元的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）朱莎要求原告（反诉被告）方正支付朱莎违约金55.6万元的诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）朱莎要求原告（反诉被告）方正支付朱莎律师代理费损失3万元的诉讼请求。本案本诉受理费12535元，由原告方正承担。本案反诉受理费4830元，由被告朱莎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长      刘    静人民陪审员      王 淑 霞人民陪审员      水    洁 二〇二〇 年 七月二十七日 书  记  员      刘 丽 娜  打印：扈艳红        校对：王达        2020年  月  日送1