广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初356号原告：四会市翡翠物业管理有限公司。住所：四会市*******（翡翠山河H1栋首层1-2号商铺）。统一社会信用代码：914***********930B。法定代表人：彭某1。委托诉讼代理人：陆沛明，男，该公司员工。被告：杨雅能，男，汉族，1974年3月20日出生，住广东省陆丰市*********。公民身份号码：441************016。原告四会市翡翠物业管理有限公司与被告杨雅能物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，后因被告去向不明，本案依法转普通程序进行审理并于同年7月2日公开开庭审理。原告四会市翡翠物业管理有限公司的委托诉讼代理人陆沛明到庭参加诉讼，被告杨雅能经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告四会市翡翠物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判定被告立即支付物业管理费，共计959.0元；2.判定被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金45.4元，以上合计1004.4元；3.本案全部诉讼方面的费用由被告承担。事实和理由：被告拥有的领域88小区二期8栋B座2402房产(面积：91.35平方米)，按照双方签订的商品房买卖合同和签订的前期物业服务协议及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据领域88《物业管理全委合同》，被告自2019年4月--2019年10月共拖欠应缴纳的物业管理费为959元，截止2019年4月--2019年10月，被告依法应缴纳的滞纳金45.4元，累计费用共达1004.4元。我方曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。庭审中原告明确要求被告支付的物业费的时间段为2019年4月至2019年10月，要求被告支付的滞纳金的时间段为2019年4月至2019年10月。原告向本院递交证据：1.被告身份证，证明被告主体资格。2.被告欠费明细表，证明业主欠费。3.欠费滞纳金计算表，证明滞纳金计算过程。4.物业服务照片，证明原告提供了服务。5.物业管理全委合同，证明我方具有物业管理资格。6.住户手册，证明原告与被告之间的权利和义务。补充提交证据：不动产登记资料查询结果证明、微信催收记录、欠费告知书、广东省四会市人民法院公告。被告杨雅能没有提出书面答辩意见及递交证据。经审理查明，被告杨雅能是肇庆高新区体育东路x号领域88小区xx楼x座xxxx房（以下简称“案涉物业”）的权属人，原告是领域88物业的物业管理企业。原告（乙方）与广东肇庆市万致明君房地产有限公司签订了《领域88物业管理全委合同》，约定由原告对领域88项目进行物业管理，甲方、业主或物业使用人未能按时交纳物业服务相关费用的，从逾期之日起按每日加收应交金额千分之三的违约金的标准向乙方支付违约金。未能按时交纳是指乙方按业主或物业使用人留存地址（经业主签字确认的地址）告知和送达缴费通知后15个工作日内仍未交纳相关物业服务费用。被告（乙方）与原告（甲方）签订的《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费用住宅按建筑面积1.5元/平方米，交纳时间为每月10日、15日，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金，或向人民法院申请追缴。被告物业属于住宅，建筑面积为91.35平方米，每月物业管理费为137元，原告称被告接受案涉物业后没有入住，被告自接收物业后一直有按时交纳物业管理费，自2019年4月起拒缴物业费，原告向本院递交了其针对被告欠费行为而制作的《欠费告知书》，但未向本院提交其向被告进行送达的证据材料，原告同时向本院递交了微信催收聊天记录，但原告未向本院提交证据证明该微信号使用者为被告本人。经核，被告尚欠原告2019年4月至2019年10月的物业管理费959.18元（1.5元/㎡/月×91.35㎡×7个月）。以上事实，有当事人陈述，经庭审质证的证据，庭审笔录等证实，被告未提出反驳意见及证据视为无异议，本院予以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故原告与广东肇庆市*****地产有限公司签订的《领域88物业管理全委合同》对被告具有约束力。原告与被告亦签订了《前期物业管理服务协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”因此，按时交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按时交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。经核，被告尚欠原告2019年4月至2019年10月的物业管理费959.18元（1.5元/㎡/月×91.35㎡×7个月），原告要求被告支付该期间的物业管理费959元系原告对自己权利的处分，且被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，本院对被告拖欠原告物业管理费的事实予以确认，对原告要求被告支付拖欠物业管理费959元的诉请，本院予以支持。关于滞纳金的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，滞纳金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。综合本案，《领域88物业管理全委合同》约定未能按时交纳是指原告按业主或物业使用人留存地址（经业主签字确认的地址）告知和送达缴费通知后15个工作日内仍未交纳相关物业服务费用，原告虽然制作了《欠费告知书》，但未向本院提供证据证明其已向被告留存的地址进行告知和送达。另，原告向本院提交了微信催收聊天记录，但微信备注名称是可由原告自行修改的，因原告并未提交有效证据予以佐证该微信号为被告本人使用，原告应承担举证不能的后果。因原告未能提供2019年9月30日前曾向被告进行书面催收的依据，故原告主张被告支付2019年4月至2019年10月拖欠物业费管理费的滞纳金的诉求，理据不足，本院不予支持。被告杨雅能经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃质证和抗辩权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨雅能应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告四会市翡翠物业管理有限公司支付2019年4月至2019年10月的物业管理费959元；二、驳回原告四会市翡翠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告杨雅能负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  廖雪梅人民陪审员  钟孝双人民陪审员  郑 静二〇二〇年七月六日法官 助理  申家文书 记 员  何倩仪