河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初489号原告（反诉被告）：郭停，女，汉族，1989年4月6日出生，住河南省延津县。委托诉讼代理人：李晖，河南国川律师事务所律师。委托诉讼代理人：马娜娜，河南国川律师事务所律师。被告（反诉被告）：李雪娇，女，汉族，1989年1月15日出生，住河南省。委托诉讼代理人：卫惠霞，女，汉族，1962年10月22日出生，住河南省。被告（反诉被告）：丁一鹏，男，汉族，1989年2月24日出生，住河南省。以上二被告委托诉讼代理人：吴照生，河南师大方正律师事务所律师。被告（反诉原告）：张善和，男，汉族，1973年4月6日出生，住河南省。被告（反诉被告）：许学霞，女，汉族，1960年11月15日出生，住河南省。委托诉讼代理人：许学花，女，汉族，1972年3月8日出生，住所地河南省。原告郭停与被告李雪娇、丁一鹏、张善和、许学霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭停的委托诉讼代理人李晖，被告李雪娇、丁一鹏的委托诉讼代理人吴照生、被告张善和、被告许学霞的委托诉讼代理人许学花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭停向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告李雪娇、丁一鹏于2019年5月5日签订的《转让协议》；2、依法判令被告李雪娇、丁一鹏立即返还原告转让费（包括定金、租金等）共计65000元；3、依法判令四被告赔偿原告各项经济损失88047.7元；4、诉讼费由四被告承担。事实与理由：2019年5月5日，原告与被告李雪娇、丁一鹏签订一份《转让协议》，约定被告李雪娇、丁一鹏将其从被告许学霞处承租的位于洪门镇乔谢大学城一间房屋转让给原告，并约定了转让费用、定金、交房时间等。上述协议签订后，原告依约向被告李雪娇支付了定金10000元及剩余转让费55000元。2019年6月17日被告李雪娇交房后，原告进行了装修整改并开始铺货经营。2019年7月1日，被告张善和以其是案涉房屋房东为由强制更换了房屋门锁导致原告无法正常经营，原告多次协商、报警均无果，自此再未使用该房屋。随后被告张善和在原告不知情的情况下将原告在案涉房屋内的货品、货柜、护理床等物品全部搬出、不知去处，给原告造成巨大经济损失。综上，被告李雪娇、丁一鹏向原告隐瞒案涉房屋权属有争议并转租给原告，根据相关法律规定，租赁房屋权属有争议导致房屋无法使用，原告有权解除合同并要求赔偿。被告张善和阻挠原告使用案涉房屋并侵占原告物品，依法应当承担相应赔偿责任。事发后，原告多次与被告协商解决此事，但被告均不予理会，故原告诉至法院，以维护原告合法权益。被告李雪娇、丁一鹏辩称，1、李雪娇、丁一鹏与原告签订的《转让协议》是双方真实意思表示，依法应当受到法律保护，不应当解除转让协议和返还其转让费（定金、租金等）65000元，请求依法驳回原告的诉讼请求。2018年5月5日，许学霞与丁一鹏、李雪娇签订了《租房合同》，约定将位于洪门镇乔谢大学城校区的房屋租赁给丁一鹏、李雪娇使用，租金每年25000元，押金5000元，在协议期间内不得退房，续租须提前两个月交清下年房租，租赁期为5年；另约定，经许学霞同意，丁一鹏、李雪娇可以转让剩余租期。2019年3月，二被告将2019年5月至2020年5月房租交给了许学花，许学花涨了5000元房租，二被告交租金30000元。二被告在转租给郭停前，也曾告知许学霞、许学花要进行转让，许学霞、许学花也同意转让。之后二被告与郭停签订了转让协议，将案涉房屋转租给郭停。约定转让费用65000元，包含屋内设备设施装修及2020年5月5日前的房屋租金。2019年6月，房东许学花将押金退还给二被告后又收取了原告的押金，二被告已经按照约定向郭停交付了房屋，二被告不应承担返还转让费的责任，应当依法驳回其诉讼请求。2、关于原告的经济损失与二被告无关，二被告不应承担赔偿责任，应当依法驳回其诉讼请求。综上所述，二被告认为，双方签订的《转让协议》是双方真实意思表示，依法应当受到法律保护，不应当解除转让协议和返还其转让费（定金、租金等）65000元；原告的经济损失与二被告无关，二被告不应承担赔偿责任，应当依法驳回其诉讼请求。被告张善和辩称，本案是违约责任与侵权责任的竞合，原告只能选择其一，不能一并诉讼解决。李雪娇、丁一鹏、许学霞的诉讼基于房屋租赁合同提起的违约之诉，而针对张善和的诉讼从其陈述可知是基于侵权责任，不应合并诉讼。解除协议、返还租金、赔偿损失均与张善和无关，理由如下：1、（2019）豫07民终977号民事判决书于2019年5月17日生效，许学花、许学霞应当及时返还房屋，李雪娇、丁一鹏、许学霞需要房屋实际所有人张善和予以追认，却隐瞒不讲，理应承担相应的违约赔偿、返还房租的责任。2019年6月初，张善和多次找涉案房屋的实际租赁人，与李雪娇、丁一鹏的亲属协商（手机号：132××××****），让协同张善和签订租赁协议交租金，其亲属说落实清楚后如果张善和是房屋所有权人就签协议交租金。后不接张善和电话，张善和多次发短信、打电话通知其交租金，或者将房屋腾出来，详见短信记录。李雪娇、丁一鹏亲属应该是2019年6月19日前后转给原告，详见给其关系人发的短信。李雪娇、丁一鹏的租金交给许学霞的代理人许学花了，而原告的租金转让费是交给李雪娇、丁一鹏的，并同其签订房屋转让协议，张善和没有与原告签订协议，也没有收转让费，根据合同相对性原则不应赔偿。2、在李雪娇、丁一鹏租赁期间，张善和多次催促其签订协议交租金，后发现换成了本案原告，让其签订协议交纳租金，其电话称应该交给张善和，给半年时间，因为原告在郑州。之后不理张善和，其拒不交租金也不腾房子，张善和又急于出租房子，就将室内物品提存保管，将房屋租给他人。张善和已先履行告知义务，才实施了提存行为，双方形成了保管法律关系，需要交纳房屋占有费和腾空费，只要原告每月交纳600元房屋占有费及搬运人工费400元后，随时可以拉取自己的货物，根本不存在民事侵权行为，故应驳回原告诉讼请求。被告许学霞辩称，许学霞与许学花有红旗法院执行局认可的合法租赁合同，又与原告使用的房屋有合法的租赁合同。在有生效判决书后，许学花不能也不愿交付房屋给张善和，红旗法院执行局没有强制执行房屋给张善和，张善和在没有依法撤销许学霞与许学花、许学霞与原告使用的房屋有合法租赁合同的情况下，张善和通过强行换锁抢占原告租赁的房屋，私自提存原告的物品，许学霞不应该赔偿郭停由此带来的经济损失。综上所述，请法院依法查明案件事实，依法驳回原告对许学霞的诉讼请求。被告张善和向本院提出反诉请求：1、请求被反诉人连带支付张善和物品占用房屋期间的租金（至开庭之日止暂定6000元，以后继续计算至腾清之日止）、人工搬运费、损坏的门及锁等合计8000元；2、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2019年5月14日新乡市中级人民法院作出（2019）豫07民终第977号民事判决书，于2019年5月17日生效。18间门面房由南往北数上下一、二层第1/4/5/6间归张善和所有，即涉租房屋实际所有人是张善和，不是许学花、更不是许学霞所有。无论是许学霞租赁，还是李雪娇、丁一鹏转租均是无权出租，其租赁协议未经张善和追认是效力待定的可撤销协议。被反诉人无视张善和要求重新签订租赁协议并交纳租金的行为是错误的，其不履行签协议交租金的行为，张善和有权对自己所有的房屋行使处分权。反而是张善和为避免损失的进一步扩大，及时对物品提存，是有事实和法律依据的。故其本诉要求赔偿经济损失88047.7元无事实及法律依据。被反诉人在6月份左右联系实际占有房人丁一鹏的亲属（手机号：132××××****）时告知张善和如果拿出房屋的手续房租就给张善和，但是看过后联系了许学花并没有给张善和房租，多次报警派出所处理未果。并托人让张善和给其几天时间转让出去，在张善和不同意的情况下，于2019年6月18日转让给他人，并微信告知其认识的熟人。张善和多次去该店都没人，在门口粘贴告知书，都没有人联系张善和。于6月28日从门缝塞进去一张告知书，6月30日中午有人联系张善和（手机号：155××××****）告诉她情况，其也答应房租应该交给张善和，让张善和给其半天时间，但没有给房租。再后来张善和过去该房在装修，让停下，还不给张善和房租的情况下把店面锁了，短信联系解决问题都不回应。无奈下于7月底以40000元出租给他人。被反诉人无视张善和基于物权法要求签协议收取租金的行为，理应承担侵权责任，并应承担张善和提存物品占用楼上一间房屋（至腾清物品止）造成的月租金600元的收益损失。综上所述，请求法院驳回郭停的本诉请求，四被反诉人故意隐瞒无权租赁的事实，并蛊惑郭停拒签租赁协议交租金，应同郭停承担连带赔偿责任。原告郭停辩称，1、张善和并非案涉租赁合同的相对人，郭停与张善和之间并无租赁合同法律关系，根据合同相对性，郭停没有向其支付租金的义务，张善和向郭停索要租金没有合同依据及法律依据，依法应驳回其诉请。2、郭停从李雪娇、丁一鹏处承租案涉房屋并签订《转让协议》，郭停系案涉房屋的合法承租人并付清了2020年5月5日之前的房租，并无拖欠租金的行为，张善和与李雪娇、丁一鹏、许学霞之间的房租纠纷与郭停无关。3、郭停系合法占有案涉房屋，张善和无权提存郭停房屋内物品，张善和擅自拉走并侵占郭停物品已构成侵权，其向郭停主张搬运费没有事实依据与法律依据，反而应当赔偿因其侵权行为给郭停造成的损失。2019年5月5日，郭停与李雪娇、丁一鹏签订一份《转让协议》，约定李雪娇、丁一鹏将案涉房屋转租给郭停由郭停受让剩余租期。首先，郭停并不知晓张善和是否系案涉房屋的实际所有人；其次根据张善和的反诉状可知，其自认“2019年5月14日，新乡市中级人民法院作出的（2019）豫07民终977号民事判决书，于2019年5月17日生效”，据其所述该判决书将18间门面房其中4件判归其所有，因此退一步讲，即使张善和系案涉房屋所有人，从上述时间上来讲也是郭停承租案涉房屋在前，张善和取得案涉房屋所有权在后。根据相关法律规定，即使案涉房屋在郭停承租期间发生所有权变动，张善和也应继续履行原租赁合同的，但张善和却在2019年6月30日，以其是案涉房屋房东为由强制更换了房屋门锁导致郭停无法正常经营，并在郭停不知情的情况下又将案涉房屋转租给其他人，随后将郭停在案涉房屋内的货品、美容仪器等物品全部搬出、不知去处，给郭停造成巨大经济损失，应当承担赔偿责任。综上，张善和对郭停的起诉没有事实根据和法律依据，依法应当驳回张善和对郭停的诉讼请求。被告李雪娇、丁一鹏辩称，张善和的反诉请求与李雪娇、丁一鹏没有法律关系，应当驳回其反诉请求。被告许学霞辩称，1、张善和并非涉案租赁合同的相对人，没有权利提起反诉，应依法驳回其反诉请求；2、张善和知道许学霞与许学花有红旗法院执行局认可租赁合同和其他的租赁合同是效力待定的可撤销协议，就应该依法行使撤销权；3、在（2019）豫07民终977号民事判决书生效后，许学花不能也不愿意交付房屋，红旗法院执行局没有强制执行房屋，张善和没有依法撤销许学霞和许学花、许学霞与他人的合法租赁合同情况下，张善和通过强行换锁抢占郭停租赁的房屋，许学霞不应该赔偿张善和以“未避免损失的进一步扩大，及时对物品提存”为借口带来的经济损失。4、张善和抢占郭停租赁房屋，与原租户和郭停之间的联系，与许学霞没有关系，许学霞依法不承担张善和提存物品的费用。5、许学霞对张善和要求赔偿其损失的房屋租赁费不应该承担赔偿。张善和认为其损失了租赁费，可以通过法律程序找法院认可的被告人承担。综上所述，请法院依法查明案件事实，依法驳回张善和对许学霞的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：本院在执行许学花与张善和婚姻家庭纠纷一案中，于2017年6月6日作出（2016）豫0702执516-5号执行裁定，查封了位于新乡市大学城18间房屋中属于被执行人张善和房产的份额，并指定申请执行人许学花保管张善和房产的份额。2018年4月8日，许学花与许学霞签订案涉大学城18间房屋的《租房合同》。后许学霞（甲方）与李雪娇、丁一鹏（乙方）签订《租房合同》，将涉案房屋租给李雪娇、丁一鹏，年租金为25000元，押金5000元，租赁期为5年；经甲方同意，乙方可以转让剩余租期（转让费用与甲方无瓜葛）。该合同签订日期显示为2018年5月5日。李雪娇、丁一鹏称2019年3月份交房租时，许学霞的代理人许学花要求上涨5000元租金。李雪娇、丁一鹏分两次向许学花转账支付28000元，后许学花向李雪娇退还押金3000元，即2019年5月5日至2020年5月4日的租金共计为30000元。后李雪娇又与郭停签订《转让协议》，将案涉房屋转租给郭停，转让费用65000元，包含屋内设备设施装修及2020年5月5日前的房屋租金；签订协议时，郭停付李雪娇定金10000元整。该协议签订日期显示为2019年5月5日。郭停提交的微信支付交易明细中显示，其于2019年5月19日向交易对方为“卫阿姨”账号通过扫描二维码的方式付款10000元；于2019年6月15日向交易对方为“许学花，房东”的账号转账5000元；于2019年6月16日分两次向交易对方为“李雪娇奶油Cream”的账号共计转账12000元，并于当日通过支付宝向账户名为李雪娇的账号转账43000元。后新乡市中级人民法院于2019年5月14日作出（2019）豫07民终977号民事判决，于2019年5月17日发生法律效力，该民事判决判令张善和分得位于新乡市大学城18间房屋由南往北数上下一、二层第1、4、5、6间。本院于2019年7月9日作出（2016）豫0702执517号通知，通知载明该判决生效后，许学花对上述房产中张善和房产份额的保管义务已自行解除，本院不再另行通知。张善和就涉案房屋的租赁问题同郭停协商未果，经多次致电及短信通知郭停后，将案涉房屋内郭停的物品移出，并将房屋出租他人。本院认为，本案中，许学霞与李雪娇、丁一鹏签订的《租房合同》租金交至2020年5月4日，2019年5月5日至2020年5月4日的房租为30000元。经许学霞同意，李雪娇就剩余租期与郭停签订《转让协议》，将案涉房屋转租给郭停，签订日期显示为2019年5月5日。本院在执行许学花与张善和婚姻家庭纠纷一案中，查封了位于新乡市大学城18间房屋中属于被执行人张善和房产的份额，并指定申请执行人许学花保管张善和房产的份额，由许学花收取相应房屋租金以冲抵被执行人张善和在执行案件中的执行款项。后生效判决判令张善和分得位于新乡市大学城18间房屋由南往北数上下一、二层第1、4、5、6间，该判决于2019年5月17日发生法律效力，本院作出许学花对上述房产中张善和房产份额的保管义务自行解除的通知。故郭停与李雪娇签订的《转让协议》自2019年5月17日应予解除。李雪娇、丁一鹏向许学霞交纳2019年5月5日至2020年5月4日的租金为30000元，依该租金数额计算，扣除2019年5月5日至2019年5月17日期间计13天的案涉房屋租金1083元，李雪娇、丁一鹏应将已收取的下余租金28917元退还郭停，而李雪娇、丁一鹏已依其与许学霞签订的合同向许学霞代理人许学花支付过租金，为减少诉累，下余28917元租金及郭停支付给许学霞代理人许学花的押金5000元，均由许学霞予以退还。案涉《转让协议》中扣除30000元租金下余的转让费35000元应系合同约定的屋内设备设施装修费用，自合同生效之日起合同所涉的标的物所有权已转移至郭停，故该部分费用无需退还。郭停还主张经济损失88047.7元，根据其提供证据及庭审查明的情况可知，其主张损失的物品均由张善和保管，物品状况不明，损失不能确定，故对其该项请求，本院不予支持。张善和反诉要求四被反诉人连带支付物品占用房屋期间的租金、人工搬运费、损坏门及锁的费用，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、郭停与李雪娇签订的《转让协议》于2019年5月17日解除；二、被告许学霞于本判决生效后十日内支付原告郭停下余租金28917元、押金5000元；三、驳回原告郭停的其他诉讼请求；四、驳回张善和的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3361元，由郭停负担2616元，许学霞负担745元；反诉费25元，由张善和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  肖培源审判员  刘志丹审判员  王秀明二〇二〇年七月三日书记员  陈雨霏