广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执复227号复议申请人（异议人、利害关系人）：刘海洋，男，1972年2月13日出生，汉族，住吉林省通化市二道江区。申请执行人：陈艳萍，女，1968年7月15日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：黄立胜，系广东君南律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳东月，系广东君南律师事务所律师。被执行人：李达安，男，1989年8月7日出生，汉族，住安徽省毫州市谯城区。被执行人：广州特芬贸易有限公司，住所地广州市天河区珠江东路**利通广场规划设计楼层****。法定代表人：李达安。被执行人：广州创龙供应链管理有限公司，住所地，住所地广州市天河区珠江西路****房自编04单位iv>法定代表人：夏登科。被执行人：孙丽萍，女，1960年5月17日出生，汉族，住吉林省通化县。被执行人：李新民，男，1957年2月9日出生，汉族，住吉林省通化县。复议申请人刘海洋因不服在执行申请执行人陈艳萍与李达安、李新民、孙丽萍、广州创龙供应链管理有限公司（以下简称创龙公司）、广州特芬贸易有限公司（以下简称特芬公司）担保追偿权纠纷一案【案号：（2018）粤0106执26004号】中，广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）作出的（2019）粤0106执异904号执行裁定。向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院查明，陈艳萍与李达安、李新民、孙丽萍、创龙公司、特芬公司担保追偿权纠纷一案，天河法院作出（2017）粤0106民初24054号民事判决，判决如下：一、李达安应向陈艳萍偿还代偿款9747674.53元、仲裁费12159元及利息；二、特芬公司、创龙公司、孙丽萍、李新民分别在上述第一项债务的1/5份额内承担连带清偿责任；其承责后，有权向李达安追偿。因被执行人未履行上述文书确定的义务，陈艳萍向天河法院申请强制执行，天河法院以（2018）粤0106执26004号立案执行。天河法院在执行过程中，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在限期内履行上述判决确定的义务，逾期被执行人未履行。2019年7月15日，天河法院裁定拍卖案涉房屋。另查，广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤凰苑一街128号房屋（以下简称涉案房屋）登记在李达安名下，案件审理期间于2017年11月14日被天河法院查封。涉案房屋自2015年11月10日起设定抵押，抵押权人为兴业银行股份有限公司广州黄埔支行。刘海洋提供的其（甲方）与李达安（乙方）2018年3月1日签订的租赁协议书载明，乙方向甲方借款本利1431851.86元，乙方同意将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限采取以租赁物业的使用权抵偿债务的方式，即租金以每月25000元计算，直至全部的欠款还清之日止。天河法院认为，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定，天河法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。案涉房屋登记在被执行人李达安名下，天河法院查封并拍卖案涉房屋并无不当。本案争议焦点是：利害关系人刘海洋与李达安租赁协议书的性质，以及租赁协议书能否阻止天河法院拍卖时在租赁期内向受让人移交占有案涉房屋。关于第一个争议焦点：利害关系人刘海洋与李达安租赁协议书的性质。房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给承租人的协议，故承租人缔约的目的是为了取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，利害关系人与李达安签订的租赁协议书，利害关系人自认为了使自己的债权得到清偿，而同意李达安以涉案房屋使用权的方式抵偿欠其借款本息直至全部还清为止。因此，租赁协议书是李达安以其所有的案涉房屋使用权抵偿所欠借款的合同之债，不同于出租人与承租人签订的房屋租赁合同。本质上不属于租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原理。关于第二个争议焦点：租赁协议书能否阻止天河法院拍卖时在租赁期内向受让人移交占有案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，涉案房屋租赁合同签订时间发生在天河法院查封之后，该租赁关系依法不受保护。故异议人要求天河法院停止对涉案房屋的拍卖和执行，不符合上述规定，天河法院不予支持。天河法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定驳回异议人刘海洋的异议申请。复议申请人刘海洋不服天河法院作出的（2019）粤0106执异904号执行裁定，向本院提起复议称：一、一审法院认定事实不清，适用法律有误。本案租赁协议书本质上就是租赁合同，应适用“买卖不破租赁”的原则。首先，虽然签订本租赁协议是李达安将涉案房屋使用权用于抵债之目的，但起码来说，复议申请人签订该协议后，事实上已经实际占有、使用、收益涉案房屋，而复议申请人使用房屋的费用即房屋的租金，已经以借款的形式提前向李达安支付。没有硬性规定租金必须是使用后支付的才称为“租金”，使用前支付也可称为“租金”。其次，复议申请人在占有、使用涉案房屋期间，所产生的公用事业费用，也是由复议申请人承担，这更加体现复议申请人与李达安之间的涉案房屋是租赁合同关系。二、复议申请人与李达安的租赁协议书，第七条约定了复议申请人享有优先购买权。所以，即使法院对涉案房屋进行拍卖，复议申请人应享有优先购买权。三、复议申请人2017年4月至2018年2月期间向李达安的借款真实合法有效，复议申请人可向法院提供借款的银行转账记录予以证实。四、复议申请人与李达安签订租赁协议书后，复议申请人已在正常占有、使用该房屋。如法院不适用“买卖不破租赁”原则，严重影响复议申请人的日常生活。综上，请求法院撤销天河法院作出的（2019）粤0106执异904号执行裁定，中止拍卖涉案房屋。本院查明事实与天河法院查明事实一致。另查明，根据复议申请人刘海洋提交的其与李达安签订的租赁协议书显示，合同签订时间为2018年3月1日，且该合同并未到房屋管理部门登记备案。本院认为，天河法院生效的（2017）粤0106民初24054号民事判决确定李达安应向陈艳萍偿还代偿款9747674.53元,因李达安未履行生效法律文书所确定的义务，天河法院对涉案房屋查封、拍卖并无不当，本院予以支持。关于复议申请人提出（2019）粤0106执异904号执行裁定认定事实不清，适用法律有误，租赁协议书本质上就是租赁合同，应适用“买卖不破租赁”的原则的主张。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，复议申请人与被执行人李达安签订涉案房产的租赁协议书，其签订时间是在天河法院对涉案房产查封之后，且该合同并未到房屋管理部门登记备案，复议申请人刘海洋的复议申请不符合上述法律规定的情形。其申请于法无据，本院不予采纳。复议申请人要求天河法院停止对涉案房屋的拍卖和执行，天河法院不予支持，并无不当，本院予以支持。综上所述，复议申请人刘海洋的复议申请不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第二十三条第一款第（一）项、第三十一条的规定，裁定如下：驳回复议申请人刘海洋的复议申请，维持广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异904号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  黄 征二〇二〇年七月三十日书记员  赖泽钊