四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终698号 上诉人（原审原告、反诉被告）：四川永正房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区科华北路******，统一社会信用代码91510000667409736X。 法定代表人：邱存山，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：张科，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：遂宁市森源物业服务有限公司，住，住所地四川省遂宁市安居区安居镇十二村**，社会信用代码91510904797854192C。 法定代表人：唐军。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈彬，该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：敬相均，四川居阳律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：唐军，男，1983年5月12日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人（特别授权）：敬相均，四川居阳律师事务所律师。 上诉人四川永正房地产开发有限责任公司（以下简称：永正公司）因与上诉人遂宁市森源物业服务有限公司（以下简称：森源公司）、唐军物业服务合同纠纷一案，不服四川省遂宁市安居区人民法院（2019）川0904民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永正公司的委托诉讼代理人张科，上诉人森源公司的委托诉讼代理人陈彬、敬相均，上诉人唐军的委托诉讼代理人敬相均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人永正公司上诉请求：1.撤销（2019）川0904民初1567民事判决书第一项、第四项判决，即森源公司向永正公司支付应由其承担的电费43947元；永正公司向森源公司支付其应当承担的维修费13500元；2.改判由森源公司向永正公司支付各项费用108905元（其中电费69316元、水费35089元、人工劳务费3500元），扣减物业管理费6360元之后，应支付费用102545元；3.一审、二审诉讼费由森源公司和唐军负担。事实和理由：2015年永正酒店安装了独立的电户头，到2017年8月该酒店装修才出现用电的情况，用电后永正酒店按时缴纳了电费。在2017年8月之前，该酒店不可能存在用电情况。一审判决认定永正酒店在电户号0200037631户头使用了38000度电没有证据证明。在该户头的分表用电38000度系森源公司使用后产生。一审判决认定该分表用电38000度系永正酒店使用系认定事实不清，且永正酒店与永正公司系两个不同的主体，判决由永正公司承担该笔费用错误。同时，森源公司在进行房屋外墙开裂维修时，未告知永正公司，按照相关规定，外墙开裂属于装饰装修工程，其保修期为两年。森源公司在维修时，已过保修期。根据合同约定和法律规定，该维修费用应由森源公司自行承担。故请求支持上诉人永正公司的上诉请求。 森源公司、唐军针对永正公司的上诉请求共同答辩称，永正酒店成立于2012年3月19日，该酒店的股东为邱存山与邱兴军父子，在电户号为0200037631电表下安装分表系永正公司申请并安装的，用电对象系永正酒店。虽然永正酒店在2015年安装了独立的电表，但无证据证明何时开始在该电表用电。根据已经查明的事实，在电户号为0200037631户头安装分表所使用的38000度电系永正酒店使用，因此，所产生的电费应由永正公司承担。众所周知，房屋外墙属于房屋主体工程，外墙开裂属于外墙质量问题，其保修期与房屋使用年限相同。因此，维修外墙所产生的费用应由永正公司承担。综上，请求驳回永正公司的上诉请求。 上诉人森源公司、唐军的上诉请求:1.撤销（2019）川0904民初1567号民事判决第一项，即森源公司向永正公司支付应由其承担的电费43947元；撤销（2019）川0904民初1567号民事判决第二项，即：森源公司向永正公司支付应由其承担的水费35089元；撤销（2019）川0904民初1567号民事判决第三项，即：森源公司向永正公司支付应由其承担的人工劳务费3500元。2.改判由永正公司向森源公司支付各项费用59260元。（其中，返还现金支付的电费40000元，支付外墙维修费13500元，物业服务费6360元）。3.一审、二审诉讼费由永正公司负担。事实和理由：在2018年4月23日，上诉人森源公司撤出了首座小区的物业服务，对物业用电从2018年5月开始安装了单独的考核表。一审法院调取了该物业从2018年5月8至2018年12月4日期间的用电情况。根据测算，上诉人森源公司在提供物业服务期间已足额缴纳了电费，一审判决遗漏了工程用电的事实，导致上诉人的物业用电费用到底应是多少的事实没有查清，森源公司在物业服务期间已缴纳电费83471.64元，而唐军又向永正公司支付了40000元电费，因此该40000元应由永正公司返还，在森源公司撤出首座小区物业服务后，该小区才成立业主委员会，按照《四川省物业服务条例》第70条规定：“报告申请成立业主大会前，住宅共同部位，共用设施设备需要维修、更新和改造的，建设单位应当承担物业维修责任，不得动用专项维修资金”。因此，消防漏水产生的水费，开挖人工费，外墙维修费用均应由永正公司自行承担。综上请求支持上诉人的上诉请求。 永正公司针对森源公司、唐军的上诉请求答辩称，一审判决已查明了基本事实，森源公司、唐军的上诉请求不能成立，应当驳回其上诉请求，支持永正公司的上诉请求。 永正房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令森源公司、唐军向永正公司支付为其垫付的水费人民币35089元及垫付期间利息，利息按人民银行同期贷款利息计算，从2014年12月15日起至付清之日止；2.判令森源公司、唐军向永正公司支付为其垫付的电费人民币85000元及垫付期间的利息，利息按人民银行同期贷款利息计算，从2014年12月15日起计算至付清之日止；3.判令森源公司、唐军向永正公司支付为疏通消防管道所支出的人工劳务费人民币3500元；4.本案诉讼费由森源公司、唐军负担。 森源物业公司向一审法院提出反诉请求：1.判令永正公司返还森源公司不当得利66400元；2.判令永正公司向森源公司支付尚欠的物业服务费6360元；3.本诉与反诉费由永正公司负担。 一审法院认定事实：森源物业公司系一人有限责任公司。2011年5月28日，永正房地产公司与森源物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方（永正房地产公司）将“首座”前期物业管理委托于乙方（森源物业公司）实行全面物业管理。双方约定，永正房地产公司应按照《建设工程质量管理条例》的规定承担物业在保修范围和规定保修期内的保修责任。森源物业公司于2013年1月12日进入“首座”小区提供物业服务，至2018年4月23日双方解除物业服务合同。在森源物业公司提供物业服务期间，2014年12月15日，永正房地产公司向电户号为0200037631，户名为四川永正房地产开发有限责任公司的户头内存入电费125000元，2017年12月28日，永正房地产公司支付318线首座B栋前消防（户号：01240102）用水水费4461元，2018年1月29日支付2758元，2019年1月22日支付27870元，合计35089元。2013年3月21日，森源物业公司向户号0200037631（老户号75780-1）、户名四川永正房地产有限责任公司户头存入电费2409.62元，2014年11月20日存入4430元，2014年10月31日存入71865元，2014年12月15日存入4768元，合计83472.62元。2015年8月28日，唐军向永正房地产公司支付电费20000元，2016年2月6日，唐军向永正房地产公司支付电费20000元。经核实，截止2018年4月，电户号为0200037631的户号内尚有余额15684元。2012年9月10日，遂宁市鑫宇自来水有限公司与永正房地产公司签订《供水安装协议》，约定由遂宁市鑫宇自来水有限公司为318国道“首座电梯公寓”小区进行供水安装。2018年3月2日，遂宁市鑫宇自来水有限公司向森源物业公司发出关于首座庭院消防管网整改的通知，载明，2018年2月28日森源物业公司反映，首座A栋、B栋居民用水压力小，影响居民正常生活用水，经公司工作人员勘查核实，发现开发商室内消防用水管道私自连接至公司庭院供水主管网，并且室内消防管道长期漏水，影响小区A、B栋住户水压。永正房地产公司为疏通消防管道，支付吴华明劳务费3500元，吴华明于2018年1月10日向永正房地产公司出具收条，载明“今收到安居区首座小区消防管查漏开挖土地费用共计3500元”。首座国际酒店A、B、C栋住宅楼消防于2013年3月25日验收合格备案，首座国际酒店A、B、C栋住宅楼于2013年3月16日验收合格。2017年2月5日，森源物业公司与许多友签订《施工合同》，约定由许多友对安居区首座小区A幢3—1号、A幢9—3号、B幢3—2号、B幢12—3号、B幢14—1号房屋的房屋外墙开裂问题进行维修，约定承包方式为包工包料，承包总价为13500元，价款支付方式为工程完后叁日内支付11000元，剩余部分工程完工叁个月后没有质量问题时一次性付清。2017年2月20日，许多友向森源物业公司出具收条，载明收到房屋维修工程款现金11000元。2017年5月19日，许多友向森源物业公司出具收条，载明收到最后一笔维修款2500元。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.森源物业公司在为首座小区提供物业服务期间，电户号为0200037631的户头所产生的电费应如何承担？物业用电的实际费用是多少？其余电费由谁实际使用，应当由谁承担？森源物业公司于2013年1月12日至2018年4月23日为首座小区提供物业服务，期间永正房地产公司向电户号为0200037631的户头内存入电费125000元，现尚有余额15684元，森源物业公司向该户号缴纳电费83472.62元，后唐军向永正房地产公司支付了40000元电费。电户号为0200037631的户头系永正房地产公司户头，用电地址是安居首座小区，首座小区在森源物业公司提供物业服务期间无物业专用电表，该电户头在森源物业公司提供物业服务期间产生的电费包含居民用电和公用部分用电，公用部分用电包含物业用电、消防用电、电梯用电和庭院路灯用电，居民用电费用由每户居民向电力公司缴纳，电力公司在该电户头中核减去居民用电就得到公用部分用电，即电力公司应向物业公司收取的电费。对森源物业公司主张的该电户头还包括了“首座大酒店”即永正大酒店用电，经查证，2017年3月12日至2018年4月27日期间，永正大酒店在该户号下安装了一个分表，该分表用电38000度，计费单价0.6676元/千瓦时，合计电费25369元（38000＊0.6676），应由永正大酒店承担。根据永正房地产公司与森源物业公司的约定，公用部分电费由森源物业公司承担，故该125000元应由森源物业公司承担，品迭唐军已向永正房地产公司支付的40000元、永正大酒店用电25369元及电户余额15684元，森源物业公司还应向永正房地产公司支付电费43947元。2.消防管道漏水所产生的水费35089元应由谁承担？消防管道开挖费用3500元应由谁承担？按照双方的《前期物业服务合同》约定，正常消防用水应由森源物业公司承担。森源物业公司支付消防用水水费至2016年，2017、2018年度首座B栋前消防用水水费偏高，森源物业公司未再支付。该消防用水应由谁承担的问题，按照双方的物业服务合同约定，永正房地产公司按照《建设工程质量管理条例》的规定承担物业在保修范围和规定保修期内的保修责任，根据《建设工程质量管理条例》第四十条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”第四款之规定，消防管道属于给排水管道，其质保期为2年，首座小区的消防已于2013年3月25日验收备案，消防管道漏水发生的时间为2017年，此时已过2年质保期，故消防管道开挖费用3500元及因消防管道破裂而支付的水费35089元应由森源物业公司应承担。3.森源物业公司支付的业主房屋外墙开裂的维修费用为多少？该维修义务是否已过质保期？其维修责任应由谁承担？森源物业公司支付的首座小区A幢3—1号、A幢9—3号、B幢3—2号、B幢12—3号、B幢14—1号房屋的房屋外墙开裂问题维修费13500元，按照双方的物业服务合同约定，应由永正房地产公司按照《建设工程质量管理条例》的规定承担物业在保修范围和规定保修期内的保修责任，根据《建设工程质量管理条例》第四十条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”第二款之规定，房屋外墙开裂属于外墙面的防渗漏，保修期为5年，而该房屋竣工验收合格的日期为2013年3月26日，房屋外墙开裂维修发生在2017年，尚在5年保修期内，故业主房屋外墙开裂的保修责任应由永正房地产公司承担，即房屋外墙开裂问题维修费13500元应由永正房地产公司承担。另，森源物业公司主张的2016年7月30日向郑俊鹏支付了首座维修一楼顶涂料油漆木匠费2500元，2016年向四川博力建筑工程有限公司支付B—1—2现浇板裂缝处理工程费6500元，2016年3月16日，抵扣B—1—2维修费3600元，2016年6月7日，向遂宁市安居区雷士照明专卖店支付工本费、数码分段器、LED灯费用300元，合计12900元，因其仅提供相应收据复印件证实其支付了相应费用，森源物业公司提供的证据不充分，故对其该主张一审法院不予支持。 因森源物业公司系一人有限责任公司，按照《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。唐军已委托代理人出庭，但未向一审法院提交其财产独立于公司财产的证据，故唐军应对森源物业公司的债务承担连带责任。综上所述，根据双方的约定，电费由森源物业公司支付，因此永正房地产公司主张由森源公司返还其垫付的电费的诉讼请求，一审法院品迭后予以部分支持，对其主张垫付期间的利息无约定，一审法院不予支持。对永正房地产公司主张森源物业公司向支付永正房地产公司为疏通消防管道所支出的人工劳务费3500元及垫付的水费35089元的诉讼请求，一审法院予以支持，对其主张垫付期间的利息无约定，一审法院不予支持。对森源物业公司主张的维修费，有充分证据证明部分一审法院予以认可，对其主张的电费，已作为其已付电费予以品迭，对其主张的物业服务费6360元，因永正房地产公司予以认可，一审法院予以支持。因森源物业公司系一人有限责任公司，且唐军未向一审法院提交其财产独立于公司财产的证据，故唐军应对森源物业公司的债务承担连带责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决：一、遂宁市森源物业服务有限公司向四川永正房地产开发有限责任公司支付应由其承担的电费43947元；二、遂宁市森源物业服务有限公司向四川永正房地产开发有限责任公司支付应由其承担的水费35089元；三、遂宁市森源物业服务有限公司向四川永正房地产开发有限责任公司支付应由其承担的人工劳务费3500元；四、四川永正房地产开发有限责任公司向遂宁市森源物业服务有限公司支付应由其支付的维修费13500元；五、四川永正房地产开发有限责任公司向遂宁市森源物业服务有限公司支付物业管理费6360元；以上五项折抵后，遂宁市森源物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向四川永正房地产开发有限责任公司支付款项62676元，唐军对上述债务承担连带责任；六、驳回四川永正房地产开发有限责任公司本诉其他诉讼请求；七、驳回遂宁市森源物业服务有限公司反诉其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费2800元，由四川永正房地产开发有限责任公司负担800元，由遂宁市森源物业服务有限公司负担2000元。反诉案件受理费1619元，由遂宁市森源物业服务有限公司负担1000元，由四川永正房地产开发有限责任公司负担619元。 本院二审期间，上诉人永正公司围绕其上诉请求分别提交了以下两组证据：（一）永正酒店开设的电户号为0200371499户头从2017年3月15日至2018年4月20日期间产生电费216957元系永正酒店自行缴纳；（二）2017年9月18日，永正酒店与四川省尚品信装饰工程有限公司签订的装修合同复印件。证明：永正酒店有独立的用电户头，装修用电也是用的自己开设的电户户头，没有在电户尾号为37631户头用电。一审判决认定永正酒店在该户头用电38000度错误。经森源公司、唐军质证，对永正公司提交的（一）组证据的真实性、合法性无异议，证明目的有异议。该组证据恰好能证明在2017年3月以前，永正酒店的用电就是在37631电户头安装的分表上使用的电，对（二）组证据系复印件，对其三性均有异议。经合议庭评议，对上诉人永正公司所提交的（一）证据真实性、合法性予以确认，但达不到永正公司的证明目的，证据（二）系复印件且无其他证据印证，不予采信。上诉人森源公司、唐军没有新证据提交。 二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院予以确认。 本院认为，2011年5月28日，上诉人永正公司与上诉人森源公司签订了《前期物业管理委托合同》后，上诉人森源公司于2013年1月12日入住上诉人永正公司开发的“首座”小区提供物业服务至2018年4月23日止的事实以及在上诉人森源公司提供物业服务期间，上诉人永正公司在电户号为0200037631户头于2014年12月15日存入电费125000元，该户头共计产生电费192788.62元的事实双方均无异议，本院予以确认。 本案争议的焦点:（一）上诉人森源公司在提供物业服务期间，在电户号为020003761户头产生的电费192788.62元，应由上诉人森源公司承担多少电费；（二）消防管道漏水产生的水费35089元以及开挖人工费用3500元应由谁承担；（三）外墙开裂的维修费用13500元应由谁承担。 关于焦点（一）在上诉人森源公司提供物业服务期间，对物业用电无专用的物业用电电表进行考核，物业用电不仅包括电梯、路灯、消防等公共区域的用电还包括物业公司自身办公所消耗的用电，其费用均在电户号为0200037631户头产生，该户头的用电管理应属上诉人森源公司物业服务范围。从本案查明的事实证实，在上诉人森源公司所提供物业服务期间，该户头共计产生电费192788.62元。上诉人森源公司应对该户头实际产生的物业用电费用承担举证证明责任，一审诉讼中。上诉人森源公司以其撤场后，用安装的物业用电专用电表记载的用电量推算其物业服务期间实际产生的用电费用，用以证明已缴纳的83472.62元电费已全部付清了物业服务期间的电费的证据不足。除举证证明在该户头由永正酒店用电38000度外，森源公司均没有证据证明在该户头还有其他用户产生用电。因此，在0200037631户头产生的电费167419.62元（192788.62-25369=167419.62）应由森源公司负担，扣减上诉人森源公司已存入的电费83472.62元和现金支付的电费40000元外，还尚欠43947元，应由森源公司支付给永正公司。因此，森源公司上诉称，“已足额缴纳了物业服务期间的电费，要求永正公司返还用现金支付的40000元电费。”的上诉请求不成立。永正公司与永正酒店虽在法律上各自独立，但双方具有关联关系，具有高度的人合性，一审法院为减少诉累，将永正酒店已使用的电费判由上诉人永正公司承担并无不当。 关于焦点（二），本案涉案的消防管道系地下设施设备网管。对案涉的消防管道产生的水费35089元以及开挖消防管道产生的人工费3500元是因开发商永正公司将室内消防用水管道私自连接至公司庭院供水主管网，并且室内消防管道长期漏水，影响小区A、B栋住户水压所致，该事实由遂宁市鑫字自来水有限公司出具的《关于首座庭院消防管网整改的通知》予以证实，且双方所签订的《前期物业管理委托合同》第十条约定“因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，造成重大事故由甲方（永正公司）承担责任并作善后处理”。因造成案涉消防管道漏水是永正公司自身原因所致，因此所产生的水费损失及人工开挖的费用应由永正公司承担。一审判决以涉案地下消防管道超过质保期为由将其产生的水费损失和开挖的人工费判由森源公司承担属适用法律错误，本院予以纠正。 关于焦点（三），按照上诉人签订的物业服务合同约定“永正公司按照《建设工程质量管理条例》的规定承担物业在保修范围和规定保修期内的保修责任”，从本案查明的事实证实森源公司提供的物业服务的首座小区房屋于2013年3月26日竣工验收合格。因房屋外墙开裂，2017年2月5日，森源公司雇请案外人许多友对房屋外墙开裂问题进行维修，共计产生维修费用13500元。按照《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项规定，房屋外墙开裂的维修费用应属永正公司的保修责任。一审判决由永正公司承担外墙维修维修费用13500元，符合合同约定和法律规定。 综上所述，上诉人永正公司的上诉请求不成立，上诉人森源公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致部分实体处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下: 一、维持四川省遂宁市安居区人民法院（2019）川0904民初1567号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项、第七项，即:一、遂宁市森源物业服务有限公司向四川永正房地产开发有限责任公司支付应由其承担的电费43947元；四、四川永正房地产开发有限责任公司向遂宁市森源物业服务有限公司支付应由其支付的维修费13500元；五、四川永正房地产开发有限责任公司向遂宁市森源物业服务有限公司支付物业管理费6360元；六、驳回四川永正房地产开发有限责任公司本诉其他诉讼请求；七、驳回遂宁市森源物业服务有限公司反诉其他诉讼请求。 二、撤销四川省遂宁市安居区人民法院2019川090**出1567号民事判决第二项，第三项，即：二、遂宁市森源物业服务有限公司向四川永正房地产开发有限责任公司支付应由其承担的水费35089元；三、遂宁市森源物业服务有限公司向四川永正房地产开发有限责任公司支付应由其承担的人工劳务费3500元。 上列第一项相互给付之款品迭后，由遂宁市森源物业服务有限公司向四川永正房地产开发有限责任公司给付24087元。限本判决生效后十日内付清，由唐军承担连带清偿责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2800元，反诉案件受理费1619元，合计4419元，由四川永正房地产开发有限责任公司负担2000元，遂宁市森源物业服务有限公司负担2419元；二审案件受理费4419元，由四川永正房地产开发有限责任公司负担2800元，遂宁市森源物业服务有限公司负担1619元。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  杨怡伶 二〇二〇年七月二十三日 书记员  周斯云