福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初2158号 原告：禹洲物业服务有限公司泉州分公司，住所地惠安县螺阳镇世纪大道**禹洲广场**，统一社会信用代码9135052158530341XT。 负责人：林聪辉，总经理。 委托诉讼代理人：刘幺红，女，1986年1月21日出生，汉族，系公司职员，住惠安县。 委托诉讼代理人：林丽娟，女，1982年10月17日出生，汉族，系公司职员，住惠安县。 被告:陈美虹,女,1976年1月4日生,汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：林培川，男，1975年10月2日出生，汉族，系被告配偶，住惠安县。 原告禹洲物业服务有限公司泉州分公司（简称禹洲物业）与被告陈美虹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禹洲物业的委托诉讼代理人刘幺红、林丽娟，被告陈美虹的委托诉讼代理人林培川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禹洲物业向本院提出诉讼请求：被告向原告支付物业服务费7203.9元、公摊水电费1687.7元,并支付自2014年11月1日起至付清款项之日止按每日万分之五计算的违约金。诉讼中，原告变更诉讼请求为：被告向原告支付物业服务费7581.3元,并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自2020年4月15日起至还款之日止的违约金。事实和理由：原告与禹洲地产(泉州)有限公司签订了禹洲城市广场“温莎公馆”项目的《前期物业服务合同》,约定由原告为“温莎公馆”的全体业主提供前期物业服务。自2014年7月19日起至2020年3月31日止的物业费合计4111.9元，公摊水电费自2014年11月1日至2020年3月31日合计1755.1元（公摊水费180.4元、公摊电费1574.7元）。期间,原告通过口头或书面方式多次向被告催讨，未果。 被告陈美虹辩称，被告多次向原告要求交房，但原告阻扰不让被告交房。案涉商品房2020年4月2日才交房，原告的诉求不应得到支持。案涉商品房存在未设置防测雷装置、空调外机洞口不符合规范要求、楼板裂缝等问题至今没有整改。 经审理查明，2012年12月8日，原告与禹洲地产（泉州）有限公司签订《禹洲城市广场2#A商住楼前期物业服务合同》1份，约定：由禹洲地产（泉州）有限公司选聘原告实施禹洲城市广场2#A商住楼物业管理服务，合同期限合同签订之日起至首届业委员会成立与物业公司签订物业服务合同生效之日止。收费标准住宅1.3元/㎡•月收取。前期物业协议双方还对各自的权利义务等做了具体的约定。被告系案涉小区5幢1602号房的业主，该房屋建筑面积为85.27平方米，每月物业费110.8元。被告曾于2018年5月15日向本院起诉禹洲地产（泉州）有限公司，请求继续履行合同并交付案涉商品房等。后禹洲地产（泉州）有限公司提出反诉，本院予以合并审理，并于2018年10月22日作出（2018）闽0521民初4188号民事判决书，认为“被告于2017年3月6日通知原告收到交房手续函后15日办理交房手续，该函能够证明被告履行了书面交房的通知义务……案涉商品房已经符合交房条件且已通知原告办理交房手续，原告未能在约定的期限内办理交房手续……”。判决禹洲地产（泉州）有限公司应继续履行合同并将案涉商品房交付原告。原告于2020年3月9日向本院申请强制执行，案涉商品房于2020年4月2日交付。同日，被告并承诺书在签名确认，承诺书上载明“本人完全同意并遵守本《业主手册》及其中的所有规定及条款，特别是手册中的《前期物业服务合同》与《业主临时管理规约》，本人承诺按合同及规约的要求按时缴纳有关费用……”。 上述事实，有原、被告在本院庭审中的陈述，以及原告提交的营业执照、组织机构代码证、前期物业管理服务合同、证明、商品房买卖合同、（2018）闽0521民初4188号民事判决书、交房通知书、业主资料卡、承诺书，被告提交的（2018）闽0521民初4188号民事判决书、（2020）闽0521执1026号受理执行案件通知书各1份等证据证实。原、被告对上述证据和事实均无异议，本院予以确认。 双方当事人的争议焦点为：被告应否向原告支付物业费7581.3元并支付相应违约金。 原告认为，原告的诉讼请求应得到支持。原告相应提供证据1即（2018）闽0521民初4188号民事判决书1份，以此证明法院判决明确开发商与被告的法律关系和逾期交房的责任在于被告，而非原告。证据2即欠费及违约金计算清单各1份，以此证明被告欠费具体时间、金额。证据3即缴费通知单、缴费通知书、律师函寄送回执各1份，以此证明原告多次与被告沟通催讨欠款，原告已经履行催告义务。证据4即禹洲地产(泉州)有限公司发布禹洲2#A地块交房公告1份，以此证明开发商公告2#A地块交房时间。证据5即禹洲地产(泉州)有限公司催促办理交房手续的函、邮政回执清单各1份，以此证明原告通过邮件形式通知到位每位业主交房时间。证据6即关于泉州禹州城市广场催促办理交房手续函的回复及索赔要求1份，以此证明被告确认收到交房通知书。被告质证称，对证据1、5、6均无异议，证据2、3、4有异议。 被告坚持答辩意见。被告相应提供证据7即（2018）闽0521民初4188号民事判决书、2020闽05**执1021号受理案件通知书各1份，以此证明原告于2020年4月2日才将案涉商品房交付被告。证据8即信访事项受理答复意见书3份、告知书2份，以此证明案涉商品房存在质量问题。原告质证称，对证据7、8均无异议。 本院经审查认为，原告提供的证据1与被告提供的证据7经对方质证后均无异议，本院予以采信。原告提供的证据5、6，经被告质证后无异议，本院予以采信。综合（2018）闽0521民初4188号民事判决书所确认的事实及证据5、6，可以认定禹洲地产(泉州)有限公司于2017年3月6日通知原告收到交房手续函后15日办理交房手续，该函能够证明被告履行了书面交房的通知义务，且此时案涉商品房已经符合交房条件。原告提供的证据2、3，系原告自行制作，且被告有异议，本院不予采信。原告提供的证据4，与证据1、5、6，相应印证，可以证明原告的主张。被告提供的证据8，与本案不存在关联性，本院不予审查。综合以上证据，可以认定，开发商禹洲地产(泉州)有限公司于2017年3月6日通知原告收到交房手续函后15日办理交房手续，案涉商品房每月物业费为110.8元，原告请求被告支付自2014年7月19日起至2020年3月31日止合计68.38个月的物业费，具有事实及法律依据，本院予以支持，但应调整为7576.5元（110.8元╱月×68.38个月）。 综上事实，本院认为，原告与被告之间存在物业服务合同关系，事实清楚，应予认定。被告未能按约定支付物业管理费，应承担违约责任。原告请求被告支付自2014年7月19日至2020年3月31日止的物业管理费7581.3应调整为7576.5元（110.8元╱月×68.38个月）。原告请求被告按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自2020年4月15日起原告起诉催告之日起计付违约金，于法有据，本院予以支持。被告主张原告阻扰不让被告交房，未能举证证明，本院不予采信。本案主张案涉商品房存在问题未整改，与本案不具有关联性，本院不予审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下： 一、被告陈美虹应在本判决生效之日起十日内支付原告禹洲物业服务有限公司泉州分公司物业管理服务费7576.5元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自2020年4月15日起至还款之日止的违约金。 二、驳回原告禹洲物业服务有限公司泉州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告禹洲物业服务有限公司泉州分公司负担0.2元（多预交的受理费115.1元予以退回）；由被告陈美虹负担24.8元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  赵清花 二〇二〇年七月十日 书记员  王小颖 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。