文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初1879号原告:重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**大都会商厦**，统一社会信用代码91500000621909356L。法定代表人：李智健，董事长。委托诉讼代理人:谢莹，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人:金鑫，重庆百君律师事务所律师。被告:重庆中视寰宇科技有限公司，住，住所地重庆市渝**龙溪街道龙华大道**牵晴小居**1-15-1一社会信用代码91500112MA5U3L0B77。法定代表人:赵利民，总经理。委托诉讼代理人：臧宏晋，男，汉族，1991年8月20日出生，住山西省浑源县。被告:赵利民，男，汉族，1991年12月12日出生，住山西省左云县。委托诉讼代理人：臧宏晋，男，汉族，1991年8月20日出生，住山西省浑源县。原告重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会广场公司）与被告重庆中视寰宇科技有限公司（以下简称中视公司）、赵利民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大都会广场公司的委托诉讼代理人谢莹、金鑫，被告中视公司何被告赵利民(亦系被告中视公司的法定代表人）的委托诉讼代理人臧宏晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大都会广场公司向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》、《承租人变更协议》于2019年9月2日解除；2.判令被告中视公司立即向原告支付固定承租费15680.84元及对应的增值税费784.04元，商业服务费5177.63元及对应的增值税310.66元，电费116.28元，电损费22.01元，共计22091.46元；并支付2019年8月2日起至2019年9月1日的滞纳金329.98元；从2019年9月2日起至付清时止，以22091.46元为基数，按每日0.05%计算支付滞纳金；3.判令被告中视公司除已经缴纳给原告63735元履约保证金充作违约金不予退还外，还应另行立即向原告支付违约金155431元；4.判令被告赵利民对被告中视公司应向原告支付的所有款项承担连带支付责任;5.诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告于2019年3月4日与被告赵利民签订编号为东方办租字[2019]第9号《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》约定原告将重庆市渝中区邹容路68号(大都会商厦)第16层03+04号面积约为212.45平方米的办公楼单元及其设施租赁给被告使用，租期自2019年3月11日至2021年3月10日。被告赵利民应向原告支付承租费、商业服务费及对应的增值税。被告应于每月首日向原告支付该月的承租费、商业服务费及对应增值税。合同还约定，被告赵利民应于2019年3月11日向原告缴纳63735元履约保证金。若被告赵利民逾期10天未能支付承租费、商业服务费、水电费以及其他费用，则原告有权解除合同，且被告赵利民应向原告支付违约金，违约金的数额应等于履约保证金加未履行承租期的承租费、商业服务费以及对应的增值税总额的40%。若被告未按时支付承租费、商业服务费、水电费以及其他费用，则应按所欠缴金额向原告支付每日0.05%的滞纳金，直至付清之日为止。2019年3月22日，原告与二被告签订《被告方已支付承租费、商业服务费到2019年7月31日，已支付电费和电损费到2019年5月31日，已经全额支付履约保证金63735元。自2019年8月1日起，被告中视公司未按约向原告支付承租费、商业服务费以及其他费用，原告于2019年8月30日向二被告寄送《解除租赁合同通知》，通知二被告租赁合同以及《承租人变更协议》于2019年9月1日解除，并要求二被告支付欠缴费用以及承担违约责任。被告在2019年9月2日收到通知，故合同已于2019年9月2日解除。因此，被告应向原告支付2019年8月1日至2019年9月1日期间的固定承租费15680.84元及对应的增值税费784.04元，商业服务费5177.63元及对应的增值税310.66元。同时，被告还应支付2019年6月的电费及对应增值税37.19元、电损费及对应增值税7.04元，7月的电费及对应增值税40.18元、电损费及对应增值税7.61元，8月的电费及对应增值税38.91元、电损费及对应增值税7.36元。根据《承租人变更协议》，被告赵利民对前述中视公司的相关欠款应向原告承担连带支付责任。原告现依法起诉，请判如所请。被告中视公司辩称，原告陈述的合同及变更协议的签订情况和被告方实际支付承租费、商业服务费、电费及电损费的缴纳情况属实。被告方认可违约在先，因资金原因无力继续承租该房屋。被告认为，案涉租赁合同于2019年7月29日已经解除。关于原告起诉的相关费用，由于被告方没有使用案涉房屋，不应当再支付租金。原告违约金约定、请求过高，请法院依法调整。至于履约保证金，被告同意原告不予退还，当做违约金赔偿给原告，其他违约金和滞纳金不同意支付。被告赵利民答辩称，认可对被告中视公司应当向原告支付的费用承担连带责任，其他意见同被告中视公司答辩意见一致。本院经审理查明的事实如下：2019年3月4日，甲方大都会广场公司与乙方赵利民签订了《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》。合同约定，甲方将其所有的重庆市渝中区邹容路68号（大都会广场）第16层03+04号办公楼单元及其设施出租给乙方赵利民，使用面积约212.45平方米。承租期自2019年3月11日起至2021年3月10日止。2019年3月11日起至2019年5月10日，乙方须向甲方支付月承租费7587.50元、承租费增值税379.38元、月商业服务费5010.61元及其增值税300.64元；2019年５月11日起至2019年6月10日，乙方须向甲方支付月承租费10279.84元、承租费增值税513.99元、月商业服务费5010.61元及其增值税300.64元；2019年6月11日起至2021年3月10日，乙方须向甲方支付月承租费15175元、承租费增值税758.75元、月商业服务费5010.61元及其增值税300.64元。乙方于2019年3月11日之前向甲方支付2019年3月11日至2019年3月31日期间的承租费、商业服务费及对应的增值税。乙方于2019年3月11日或之前向甲方缴纳履约保证金63735元，并于2019年3月11日接收承租单元及其设施。履约保证金用作担保乙方遵守及履行本合同各项义务和责任或其他原因而向甲承担的义务，若乙方未按时向甲方支付任何应付款，甲方有权从履约保证金中扣除该应付款。乙方须于每月首日向甲方足额支付该月的承租费和商业服务费及对应的增值税，并于每月首日按甲方发出的付款通知书向甲方支付水费、电费。如承租期首月或届满月非整月，则该月的承租费、商业服务费及对应的增值税应按乙方在当月的实际承租天数占该月日历天数的比例进行折算。若乙方未按时支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，乙方应按所欠金额向甲方支付每日0.05%的滞纳金，直至乙方付清承租费、商业服务费、预付款、履约保证金或其他应付款之日止。若乙方逾期10天仍未支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，则甲方有权书面通知乙方解除本合同，乙方须向甲方支付违约金，该违约金数额应等于履约保证金的数额加未履行承租期的承租费、商业服务费及对应的增值税总额的40%。若违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。合同还约定了其它事项。同月11日，赵利民向大都会广场公司支付了63735元履约保证金，大都会广场公司向赵利民交付了约定房屋。同月22日，大都会广场公司与中视公司、赵利民签订《前述合同履行过程中，中视公司仅向大都会广场公司支付了至2019年7月31日的承租费、商业服务费及对相应的增值税，支付了至2019年5月31日的电费及电损费。2019年7月29日，中视公司经其工作人员王原以微信方式告知大都会广场公司工作人员王婧洁，中视公司因经营困难，不再继续租房，且已全部撤出。王婧洁告知，如终止合同须签终止协议并支付违约金。王原则表示中视公司不同意支付违约金，大都会广场公司可走法律程序，现只是想把房屋予以退还。因双方意见不一，未签订终止合同协议，中视公司亦未办理租赁房屋退还手续。因中视公司未按约定继续缴纳承租费、商业服务费等费用，2019年8月30日，大都会广场公司向中视公司、赵利民邮寄送达《解除租赁合同通知》，称赵利民、中视公司自2019年8月1日起至今未依照约定支付承租费及相关费用，依据租赁合同10.2条及补充协议第四条的约定通知：于2019年9月1日24时解除租赁合同及补充协议。赵利民于2019年9月2日收到了该通知。审理中，大都广场公司举示了中视公司承租房屋在内的同层房屋在2019年6月、7月、8月的电表抄表记录及电价计价依据文件，载明，6月用电55度，7月用电63度，8月用电61度，电损计量均按用电量的18.93%计算，2019年6月30日前电价为0.6761元/度，2019年7月1日起电价为0.6378元/度。中视公司和赵利民对该组证据真实性无异议，但只认可其承租房屋在同年6月、7月的用电量，对同年8月用电量有异议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，原告大都会广场公司与被告赵利民签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》、原告大都会广场公司与被告赵利民、被告中视公司签订的《承租人变更协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均有法律约束力，双方均应按约定履行自己的义务。根据前述合同和变更协议，案涉房屋出租人为原告、承租人则是被告中视公司，被告赵利民是则被告中视公司履行前述合同、协议的连带责任保证人。针对原告的本案诉讼请求，本院分析评判如下：关于案涉租赁合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定;“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”第九十六条第一款规定;“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，按前述《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》和《承租人变更协议》约定，被告中视公司须于每月首日向原告足额支付该月的承租费和商业服务费及对应的增值税，并于每月首日按原告发出的付款通知书向原告支付水费、电费。若被告中视公司逾期10天仍未支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，则原告有权书面通知解除合同。被告中视公司虽于2019年7月29日通过其工作人员向原告表达了因经营困难欲终止合同履行的意思，由于双方意见分歧，双方未签订终止合同协议，并且被告中视公司在当时并无单方即时解除租赁合同的权利，因此，前述房屋租赁在2019年7月29日并未解除，被告中视公司仍应按合同约定继续履行合同义务。据此，被告中视公司应于2019年8月1日支付当月上述费用，但其逾期十日仍未支付，原告按约定享有了单方解除案涉租赁合同的权利。随后，原告于2019年8月30日向中视公司邮寄解除案涉租赁合同通知，并于2019年9月2日送达中视公司。因此，案涉租赁合同于2019年9月2日解除。原告要求对此予以确认成立，本院予以支持。关于原告要求被告中视公司给付2019年8月1日至2019年9月1日期间的房屋承租费、商业服务费及相应的增值税问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定;“承租人应当按照约定的期限支付租金……”如前所述，案涉租赁合同已于2019年9月2日解除，被告中视公司在解除合同仍有2019年8月1日至2019年9月1日期间的租金等相关费用未支付，按双方合同约定计算，被告中视公司应向原告支付该期间的固定承租费15680.84元及对应的增值税费784.04元，商业服务费5177.63元及对应的增值税310.66元。原告关于支付固定承租费、商业服务费及对应的增值税的请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告诉请的2019年6月至2019年8月的电费116.28元及电损费22.01元问题。庭审中，被告中视公司认可2019年6月及7月的用电量，但不予认可8月份的电量。在原告未举示充足证据证明8月份实际用电额的情况下，本院对原告主张的8月电费及电损费不予支持。由于合同并无电费、电损费应支付增值税的约定，原告计算增值税不当。根据查明的用电量、电损比例、电价计算，6月、7月电费合计应为68.47元，电损费合计应为12.96元，原告这两月电费、电损费请求中与此相符的部分，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。关于房屋承租费、商业服务费及相应增值税、电费、电损费的逾期付款滞纳金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告与被告中视公司在前述合同中约定的滞纳金是对迟延支付应付款进行的违约责任约定，其实质为迟延付款违约金。被告迟延支付前述应付房屋承租费、商业务费及相应的增值税、电费、电损费，构成违约，原告要求对2019年8月的房屋承租费、商业务费及相应的增值税和2019年6月、7月的电费、电损费从2019年8月2日起至付清之日止，对2019年9月1日的房屋承租费、商业务费及对应的增值税从2019年9月2日起至付清之日止，按日以相应的未付款额的0.05%计付迟延支付违约金成立，本院予以支持。原告逾期付款违约金中超出按此方式计算的部分，不予支持。关于原告主张的不退还履约保证金和支付解除合同的违约金问题。本案中，被告中视公司辩称约定的违约金计算标准过高。按前述法律规定，结合本案实际情况，本院认为被告中视公司已交的履约保证金63735元充作违约金由原告收取并不予退还已足以弥补原告因被告违约提前解除合同所遭受的损失，故本院对解除合同违约金依法予以调整，确定履约保证金充作违约金处理，对原告所主张的其他提前解除合同的违约金155431元，不予支持。被告赵利民对上述被告中视公司应向原告支付的所有款项承担连带支付责任的问题。根据《综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告重庆大都会东方广场有限公司与被告重庆中视寰宇科技有限公司之间的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》于2019年9月2日解除；二、被告重庆中视寰宇科技有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆大都会东方广场有限公司支付固定承租费15680.84元及对应的增值税费784.04元，商业服务费5177.63元及对应的增值税310.66元，电费68.47元，电损费12.96元，合计22034.6元；三、对第二判项的应付款，由被告重庆中视寰宇科技有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆大都会东方广场有限公司支付2019年9月1日前的逾期付款违约金300.56元；并从2019年9月2日起至付清之止，按日以22034.6元的0.05%计付逾期付款违约金，随本付清；四、原告重庆大都会东方广场有限公司不予退还被告重庆中视寰宇科技有限公司缴纳的履约保证金63735元；五、被告赵利民在第二、三判项范围内向原告重庆大都会东方广场有限公司承担连带清偿责任；六、驳回原告重庆大都会东方广场有限公司的其他诉讼请求。如果被告重庆中视寰宇科技有限公司、被告赵利民未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4592元，减半收取2296元，由被告重庆中视寰宇科技有限公司、被告赵利民共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 蔡  彬二〇二〇年七月三十日法官助理 薛 飞 飞书 记 员 欧阳琴怡