文书内容济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初2183号原告：山东修治建筑装饰工程有限公司，住所地济南市历下区和平路47号泉城新时代商业广场1号楼2-812号，统一社会信用代码91370102MA3C93EA1K。法定代表人：刘晓红，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：姜海如，山东景康律师事务所律师。被告：新疆和田果之初食品股份有限公司，住所地新疆和田县罕艾日克乡巴勒玛斯村，统一社会信用代码916532006895584252。法定代表人：王述新，董事长。委托诉讼代理人：龚建伟，该公司员工。委托诉讼代理人：吕新瑞，该公司员工。原告山东修治建筑装饰工程有限公司（以下简称“山东修治公司”）与被告新疆和田果之初食品股份有限公司（以下简称“新疆和田果之初公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告山东修治公司的委托诉讼代理人姜海如、被告新疆和田果之初公司的委托诉讼代理人龚建伟、吕新瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东修治公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付违约金180000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月31日，山东修治公司与新疆和田果之初食品股份有限公司济南分公司（以下简称：新疆和田果之初济南分公司）签订《冷藏库租赁合同》，约定山东修治公司将位于济南高新区东区办事处鸡山村南的约400平方米的冷藏库出租给新疆和田果之初济南分公司，新疆和田果之初济南分公司用于存放玫瑰红茶、蜂蜜、红枣葡萄干等产品，租赁期限为三年，自2018年4月1日至2021年3月31日止，每年租金20万元。合同签订后，新疆和田果之初济南分公司依约支付了第一年的租金，山东修治公司依约将冷藏库交付新疆和田果之初济南分公司使用。按照约定，2019年3月底新疆和田果之初济南分公司应支付第二年度的租赁费，但新疆和田果之初济南分公司到期迟迟未支付。4月份，原告到冷藏库查看，发现新疆和田果之初济南分公司不辞而别。为此，山东修治公司找新疆和田果之初济南分公司要求处理违约事宜，新疆和田果之初济南分公司推脱不见。新疆和田果之初济南分公司未与山东修治公司协商单方中止合同，且也不通知山东修治公司，新疆和田果之初济南分公司的行为已构成违约，导致山东修治公司错失商机、造成损失。根据双方合同第九条违约责任的约定，特提起诉讼。因被告新疆和田果之初济南分公司是新疆和田果之初食品股份有限公司的分公司，故一并列为被告要求共同承担责任，请法院依法判决。新疆和田果之初公司辩称：一、新疆和田果之初公司解除租赁合同有合法依据，并未违约。2018年12月下旬，新疆和田果之初济南分公司因经营不善、长期亏损，已无法持续经营，新疆和田果之初公司决定注销济南分公司。济南分公司人员找到实际出租人金山养殖专业合作社负责人郭京峰办理了移交库房手续。济南分公司实际承租原告库房9个月，但一年的租金也已付清。按照租赁合同的约定，山东修治公司负责完善防火安全设施及防鼠防虫工作，但实际山东修治公司未配置灭火器等消防设施及监控设施，没有消防验收，存在重大火灾隐患，山东修治公司违反了合同约定。库房防鼠工作原告也未做，导致新疆和田果之初公司放置的红枣核桃货物被鼠啃咬，给新疆和田果之初公司带来了经济损失。据此新疆和田果之初公司也有权提前解除合同。另新疆和田果之初济南分公司已确定注销，签订租赁合同的主体不在存在了，也属法律规定的情势变更，在此情况下，新疆和田果之初公司解除合同并不违约。在《冷藏库租赁合同》中，山东修治建筑装饰工程有限公司的委托代理人是郭京峰，合同上只有郭京峰的联系方式（18853126777），根据合同约定，郭京峰即是山东修治建筑装饰工程有限公司的联系人。新疆和田果之初济南分公司在使用冷藏库到退租过程中，始终与合同约定的联系人郭京峰交涉。所以不存在未告知山东修治建筑装饰工程有限公司退租冷藏库的情况。二、山东修治公司所要求的违约金数额过高，即使法院认定新疆和田果之初公司解除合同构成违约，也应相应调减违约金的数额。新疆和田果之初公司交了一年的租金，只租了九个月，给山东修治公司留出了三个月的时间来寻找新的承租人。山东修治公司称2019年3月底才知道新疆和田果之初公司退库，没有事实依据。新疆和田果之初公司即使应当支付违约金也应按照已支付租金的30%减去三个月的租金来计算为1.02万元。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证，当事人对以下事实无争议，本院予以确认并在卷佐证。2018年1月31日，济南高新开发区金山养殖专业合作社（甲方、出租方）与山东修治公司（乙方、承租方）签订《冷藏库租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于济南高新区东区办事处鸡山村南冷藏库，面积为400平米(房屋高度3.5米以上)，租赁费用20万元整。租赁期限为2018年4月1日至2021年3月31日。该合同第一条约定：乙方租用甲方冷库主要用于存放新疆和田果之初济南分公司生产的玫瑰红茶、玫瑰精油、面膜、等产品。冷藏库货物出入由果之初公司自行负责。2018年1月31日，山东修治公司（出租方）与新疆和田果之初济南分公司（乙方、承租方）签订《冷藏库租赁合同》，约定甲方将位于济南高新区东区办事处鸡山村南的400平方米冷库租赁给乙方，租赁费用每年20万元。租赁期限为2018年4月1日至2021年3月31日。合同第九条违约责任约定，在履行合同过程中，任何一方违反合同的约定或有履行合同不符合约定的行为，均视为违约，违约方向守约方承担本合同总价款30%的违约金。合同中甲方的委托代理人是郭京峰（金山养殖专业合作社负责人），合同上有郭京峰的联系方式（18853126777）。2018年4月12日，山东修治公司为新疆和田果之初济南分公司开具租赁费发票20万元，新疆和田果之初济南分公司支付了第一年的20万元的租金。新疆和田果之初公司于2020年1月2日在济南市章丘区行政审批服务局办理了新疆和田果之初济南分公司注销登记，随后在齐鲁晚报登报声明。本案山东修治公司未要求解除其与新疆和田果之初济南分公司签订的《冷藏库租赁合同》，新疆和田果之初公司亦未提起反诉要求解除山东修治公司与新疆和田果之初济南分公司签订的《冷藏库租赁合同》。经双方举证、质证，当事人对以下事实有争议：新疆和田果之初济南分公司在履行《冷藏库租赁合同》过程中是否违反合同约定解除租赁合同：新疆和田果之初公司认为其解除《冷藏库租赁合同》并未违约，并提交山东修治公司与金山养殖专业合作社签订的《冷藏库租赁合同》、山东修治公司与新疆和田果之初济南分公司签订的冷藏库租赁合同、济南高新开发区金山养殖专业合作社基础信息、银行对账单2张，证明2018年1月，新疆和田果之初济南分公司与金山养殖专业合作社进行商谈准备租赁其权属的冷藏库，由于金山养殖专业合作社没有冷藏库租赁的资质，由有冷藏库租赁资质的山东修治公司将涉案冷藏库出租给新疆和田果之初济南分公司，事实上山东修治公司起到了中介提供发票作用，并未履行双方的权利义务。新疆和田果之初济南分公司始终是与金山养殖专业合作社负责人郭京峰交涉。郭京峰即是山东修治公司的联系人。新疆和田果之初济南分公司在使用冷藏库到退租过程中，始终与合同约定的联系人郭京峰交涉，2018年12月中旬新疆和田果之初济南分公司到鸡山村后山冷藏库找到郭京峰移交库房，同时把钥匙交给郭京峰本人，同时以书面形式让郭京峰（济南高新开发区金山养殖专业合作社的法定代表人）签字，对方未签字，但是接受了钥匙，对此新疆和田果之初济南分公司默认山东修治公司同意退租，根据合同第七条甲乙双方责任第二款乙方责任第二条约定：乙方如需退库时，应在合同到期前一个月通报甲方。所以不存在未告知山东修治公司退租冷藏库的情况。另，合同第七条甲乙双方责任第一款甲方责任第二条、第五条约定：甲方在交付冷藏库使用之前，完善防火安全措施；甲方负责冷藏库设备的正常运转及做好防鼠防虫工作。事实上山东修治公司未配置灭火器等消防设施及监控设施，没有消防验收，存在重大火灾隐患，山东修治公司违反了合同约定。库房防鼠工作山东修治公司也未做，导致新疆和田果之初济南分公司放置的红枣核桃货物被鼠啃咬，给新疆和田果之初济南分公司带来了经济损失，因此新疆和田果之初济南分公司有权提出解除合同。山东修治公司对新疆和田果之初公司提交上述证据的真实性无异议，但可以反证金山合作社是应山东修治公司的要求，新建400平方米的冷库，并且明确是为了存放新疆和田果之初济南分公司的货物。合同中第九条约定，在履行合同过程中，任何一方违反合同的约定或有履行合同不符合约定的行为，即视为违约，违约方向守约方承担本合同总价款30%的违约金。新疆和田果之初公司抗辩称山东修治公司只是壳公司不成立。新疆和田果之初公司称2018年12月下旬，新疆和田果之初济南分公司曾找到郭京锋退租的事实不存在。新疆和田果之初公司主张未配置消防设施，防鼠工作未做导至其放置的货物被咬的说法，无证据予以证实。且根据合同的约定，山东修治公司在交付冷库之前，已完善防火措施，做好了防鼠防虫工作，在新疆和田果之初济南分公司验收后才接收使用。关于消防验收的问题，双方在合同中并没有约定。新疆和田果之初公司抗辩称只租了涉案冷藏库九个月，且提前通知解除合同无事实根据。经审查，山东修治公司对新疆和田果之初公司提交的证据予以认可，系发生的事实行为，本院对新疆和田果之初公司提交的证据的真实性予以认可。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。山东修治公司与金山养殖专业合作社签订的《冷藏库租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。该合同第一条约定山东修治公司租用涉案冷藏库是用于存放新疆和田果之初济南分公司生产的产品，与新疆和田果之初公司庭审中陈述其最初是与金山养殖专业合作社进行商谈租赁事宜相互印证，足以证明山东修治公司是为新疆和田果之初济南分公司租赁的涉案冷藏库。新疆和田果之初公司抗辩其已经于2018年12月中旬向郭京锋交付钥匙，双方于2018年12月中旬解除租赁合同无证据予以证明，本院不予采纳。新疆和田果之初公司抗辩称山东修治公司交付的涉案房屋不符合防鼠防虫工作的标准，但未提交证据予以证实，并且新疆和田果之初济南分公司以实际验收使用，本院对其抗辩不予采纳。新疆和田果之初公司认为山东修治公司交付的涉案冷藏库不符合交付条件，但新疆和田果之初公司不支付租金的根本原因系新疆和田果之初济南分公司经营不善，对经营不善带来的后果，新疆和田果之初公司应自行承担。本院对新疆和田果之初公司的抗辩理由不予采纳。本案中，山东修治公司为新疆和田果之初济南分公司承租的涉案冷藏库已经交付新疆和田果之初济南分公司实际使用，其不支付租金的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。但新疆和田果之初公司认为山东修治公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。新疆和田果之初公司未向山东修治公司支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金，新疆和田果之初公司应承担该期间的违约责任,应向山东修治公司支付该期间的违约金60000元。另，双方之间签订的《冷藏库租赁合同》中未载明租金的支付方式及支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。新疆和田果之初公司承租的涉案冷藏库第三年租赁期限为2020年4月1日至2021年3月31日，其支付租金的条件尚未成就，山东修治公司可待至新疆和田果之初公司支付租金的条件成就时另行主张权利。新疆和田果之初济南分公司注销后，并不必然导致合同无法履行，且在本案审理过程中，山东修治公司未主张解除《冷藏库租赁合同》，新疆和田果之初公司亦未提起反诉，本院不予审查，如需解除《冷藏库租赁合同》事宜双方均可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告新疆和田果之初食品股份有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告山东修治建筑装饰工程有限公司违约金60000元；二、驳回原告山东修治建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，其中650元由被告新疆和田果之初食品股份有限公司负担，1300元由原告山东修治建筑装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  马东升二〇二〇年七月二十一日书记员  邓成皓