安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1302民初4185号 原告：薛廷元，男，1967年7月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 原告：裴永芳，女，1964年11月13日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上述两原告共同的委托诉讼代理人：高羽丰，安徽民之声律师事务所律师。 上述两原告共同的委托诉讼代理人：张道龙，安徽民之声律师事务所律师。 被告：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市迎宾大道南侧**，统一社会信用代码91341302554566161J。 法定代表人：赵立新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：闫自安，男，该公司工作人员。 原告薛廷元、裴永芳与被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛廷元、裴永芳共同的委托诉讼代理人高羽丰、被告金园公司的委托诉讼代理人闫自安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛廷元、裴永芳向本院提出诉讼请求：1.判决金园公司立即支付逾期交房违约金79130元（从2016年8月16日计算至2019年12月31日）；2.判令金园公司以642286元为基数按照万分之一的比率从2020年1月1日起支付至涉案房屋符合交付条件为止的违约金。事实和理由：薛廷元、裴永芳与金园公司于2016年8月16日签订《商品房买卖合同》，购买金园公司开发的位于宿州市埇桥区房屋，建筑面积166.18㎡，单价3865元／㎡，总房价642286元，并按约足额支付了购房款。《商品房买卖合同》第八条约定金园公司应于2013年12月31日前将符合合同约定第一项“该商品房经验收合格”的商品房交付给薛廷元、裴永芳。同时合同第九条约定，逾期交房不超过90日的，自约定的交房期限的第二天起至实际交付之日，按日向薛廷元、裴永芳支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，薛廷元、裴永芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金园公司按已交付房价款万分之一支付违约金。现在薛廷元、裴永芳要求继续履行合同，截止起诉之日涉案房屋仍不符合合同约定的交付条件。由于金园公司违约，依法应当承担违约责任。根据合同约定，金园公司应当承担违约金为642286元×0.1‰×1232天（从2016年8月16日至2019年12月31日）＝79130元。根据合同法等相关法律和司法解释的规定现依法具状起诉，请求依法支持其二人的全部诉讼请求。 金园公司辩称，涉案房屋属于现房，在合同签订履行完交款手续后，其即交付房屋，因此合同中没有约定交房时间。金园公司交付的商品房竣工验收备案表证明，涉案房屋已经于2013年11月4日通过竣工验收，不但符合国家相关法律法规规定，而且也不符合“约定大于法定”的原则。金园公司已经在合同约定的期限内，履行了交付经验收合同的商品房的义务，不存在违约交房情形。而且，涉案房屋具有福利住房的性质，薛廷元、裴永芳对所购房屋实际占有、使用、收益至今，不但没有任何损失，而且还获得相当大的收益。综上，请求依法驳回薛廷元、裴永芳的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：2016年8月16日，薛廷元、裴永芳与金园公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由薛廷元、裴永芳购买金园公司开发建设的金色家园小区B7幢0704号房屋，建筑面积共166.18平方米，按建筑面积计算单价为3865元/平方米，总金额为642286元，其中于2016年8月16日前付清242286元，余款400000元通过按揭方式支付。该合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，处本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过玖拾日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过玖拾日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同日，薛廷元、裴永芳向金园公司支付了首付款242286元，余款通过按揭贷款支付；金园公司也于当日向薛廷元、裴永芳交付了房屋。另查明，金园公司提交的金园家园小区B7幢楼工程竣工验收备案表显示，2013年11月4日建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及相关负责人分别在竣工验收意见栏盖章、签名，除此之外无其他内容。2016年8月16日，宿州市房地产管理局对双方所签的《商品房买卖合同》进行了商品房预售备案。 本院认为，从本案查明的事实看，本案系商品房预售合同纠纷。薛廷元、裴永芳与金园公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。 本案争议的问题是双方约定的房屋交付条件如何认定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，双方约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格”。本院认为，双方当事人在新建商品房买卖格式合同中约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件的，在规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的情况下，不应当以已经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收出具的合格意见作为认定“该商品房经验收合格”的依据。本案中，金园公司于2016年8月16日向薛廷元、裴永芳交付了房屋，但至今未能提交完整的竣工验收备案表。根据金园公司提交的竣工验收备案表，仅能显示2013年11月4日建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位进行了相关工程竣工验收，且金园公司在庭审中也认可规划、城建档案管理部门尚未出具认可性意见，据此能够认定其向薛廷元、裴永芳交付的房屋不符合约定的交付条件，其于2016年8月16日向薛廷元、裴永芳交付房屋不属于有效交付。对此，薛廷元、裴永芳有权请求金园公司承担逾期交付违约责任。 根据双方之间《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，金园公司应当自2016年8月17日起至符合交付之日止按日向薛廷元、裴永芳支付已付价款的万分之一的违约金。薛廷元、裴永芳在2016年8月16日虽然仅支付了首付款242286元，余款400000元系通过按揭贷款方式支付，但金园公司并未举证其收到余款的时间，应由其自行承担不利后果，因此，在计算本案违约金时视为薛廷元、裴永芳已于2016年8月16日向金园公司支付了全部款项642286元。本案中，薛廷元、裴永芳主张的违约金系采取分时间段方式计算，分段的时间点为2019年12月31日。对于自2016年8月17日起至2019年12月31日止的违约金，薛廷元、裴永芳虽表述为2016年8月16日至2019年12月31日的违约金，金额为79130元，计算方式为642286元×0.1‰/天×1232天=79130元，但经审查其二人主张该期间的违约金为79130元并无不当；对于此后的违约金，其二人主张以642286元为基数按照万分之一的比率从2020年1月1日起支付至符合交付条件之日止，有合同依据，亦无不当。金园公司主张其交付的房屋符合交付条件及薛廷元、裴永芳并无损失甚至因此获益等理由，理据不足，不予采纳。 综上所述，薛廷元、裴永芳的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛廷元、裴永芳自2016年8月17日起至2019年12月31日止的逾期交房违约金79130元和自2020年1月1日起至符合交付条件之日止的逾期交房违约金（以642286元基数按日万分之一的比率计算）。 案件受理费1778元，减半收取计889元，由被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 曹 志 二〇二〇年七月二十八日 书记员 张峻豪 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。