重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初1617号原告：陈洪跃，男，1958年10月3日出生，汉族，住重庆市大足区。原告：杨静芳，女，1960年4月20日出生，汉族，住重庆市大足区。二原告共同委托诉讼代理人：张世忠，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。被告：重庆市大足区国光房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处滨河路新堤河街，统一社会信用代码915002257009443417。法定代表人：杜绍强，公司总经理。委托诉讼代理人：李天健，重庆石都律师事务所律师。第三人：陆大健，男，1963年8月13日出生，汉族，住重庆市大足区。原告陈洪跃、杨静芳与被告重庆市大足区国光房地产开发有限公司（下称国光房地产公司）、第三人陆大健房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，于2020年6月1日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈洪跃及委托诉讼代理人张世忠，被告国光房地产公司委托诉讼代理人李天健到庭参加了诉讼，第三人陆大健经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈洪跃、杨静芳向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《XX街道办事处XX路XX片区旧城改造产权调换合同》，退还原告的房屋产权证及房屋；2、判令被告赔偿原告经济损失92000元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为确认原、被告双方签订的《XX街道办事处XX路XX片区旧城改造产权调换合同》及此后签订的两份协议属于无效合同，退还原告的房屋产权证及房屋。事实和理由：2015年8月17日，原告陈洪跃、杨静芳（乙方）与被告国光房地产公司（甲方）签订了《XX街道办事处XX路XX片区旧城改造产权调换合同》，协议约定原告将坐落于大足区XX街道办事处XX路XX幢XX单元XX号商业门市（面积40.26平方米）交给被告国光房地产公司拆迁，由拆迁人对原告进行房屋安置,此产权调换合同以甲方通过招拍挂的方式取得该宗土地的使用权时为生效时间，旧房拆迁时间为2016年3月以前实施，还房时间为从拆迁之日起18个月内交付使用。合同同时约定由甲方向乙方支付安置费1000元/月，搬迁补助费2415.60元，以拆迁公告所规定的时间开始计算至拆迁还房通过综合验收交付乙方使用时为止。合同签订后，原告按照合同的约定将置换房产的相关证件和房屋交付给了被告。由于被告在与原告签订协议后，长达两年多的时间迟迟未动工，严重影响了原告的合法权益。于是在大足区XX街道XX社区的协调下，原告于2018年2月22日与被告委托代理人陆大健又签订了《重庆市大足区XX房屋拆迁协议》，协议约定被告须在2018年3月20日前支付原告过渡安置费12000元，并承诺在2018年10月1日前开工建设。但到期后，被告仍然未开工建设，原告于2019年2月11日与被告委托代理人陆大健再次签订了《XX拆建协议》，协议约定被告须在2019年5月1日前开工建设，如未在此约定的时间内实施，则被告须从2016年3月份起按照2000元/月的标准向原告支付过渡安置费，如被告在2019年6月底前未开工建设，则原告有权收回房屋自行维护出租。由于被告负债累累且毫无诚信可言，加之被告至今尚未通过招拍挂的方式取得原告房屋所占土地的国有土地使用权，旧城改造方案也未得到政府相关部门的批准，致使原、被告双方签订的产权调换合同无效，造成合同无效的责任完全在被告方。原、被告双方签订合同后，被告占用原告的房屋已近5年之久，给原告造成了重大的损失，按照被告承诺的2000元/月计算，被告应赔偿原告损失98000元，扣除被告已支付的6000元，还应赔偿原告92000元。原告为维护自己的合法权益，起诉来院，提出如上诉讼请求。第三人陆大健未到庭应诉答辩。被告国光房地产公司辩称：被告国光房地产公司与原告陈洪跃、杨静芳于2015年8月8日签订的《XX街道办事处XX路XX片区旧城改造产权调换合同》及此后委托陆大健与原告签订的拆迁协议属实。合同签订后，被告亦在为履行合同积极努力，也已经向原告支付了6000元的过渡安置费。原、被告之间签订的合同是合法有效的，原告要求解除合同既无法律依据，亦不符合双方的约定，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2005年1月31日，原重庆市大足县国土资源和房屋管理局向颁发了房地产权证210字第XXXXXXXX号《房屋产权证》，载明：权利人陈洪跃、杨静芳；坐落：大足县XX街道办事处XX路XX幢XX单元XX号；土地使用权类型：划拨用地，土地用途：商业；房屋用途：非住宅；房屋建筑面积：40.26平方米。2015年3月20日，大足区人民政府XX街道办事处作出XX办事处函【2015】36号《关于XX路XX片区旧城改造的函》，函请重庆市大足区国土资源和房屋管理局对XX路XX片区进行旧城改造。原告房屋就包含在该片区范围内。2015年8月8日，原告（乙方）与被告国光房地产公司（甲方）签订了《XX街道办事处XX路XX片区旧城改造产权调换合同》，协议约定乙方将坐落于大足区XX路XX幢XX单元XX号商业门市（面积40.26平方米）交给甲方拆迁，由甲方对乙方进行房屋安置,此产权调换合同以甲方通过招拍挂的方式取得该宗土地的使用权时为生效时间。旧房拆迁时间为2016年3月以前实施，还房时间为从拆迁之日起18个月内交付使用。合同同时约定由甲方向乙方支付安置费1000元/月，搬迁补助费2415.60元，以拆迁公告所规定的时间开始计算至拆迁还房通过综合验收交付乙方使用时为止。合同签订后，原告按照合同的约定将置换房产的相关证件交付给了被告，被告于2016年6月22日向原告出具了收到原告房地产权证210字第XXXXXXXX号《房屋产权证》的收条一张。被告在与原告签订协议后，长达两年多的时间迟迟未动工，于是在大足区XX街道XX社区的协调下，原告与被告委托代理人陆大健于2018年2月22日又签订了《重庆市大足区XX房屋拆迁协议》，协议约定被告须在2018年3月20日前支付原告第一年过渡安置费12000元，被告承诺在2018年10月1日前开工建设，如在2018年10月1日前未开工建设，则被告须修复还原原告门市，归还房屋产权证并赔偿相关损失。但到期后，被告仍然未能开工建设，原告与被告委托代理人陆大健于2019年2月11日再次签订了《XX拆建协议》，协议约定被告须在2019年5月1日前开工建设，如未在此约定的时间内实施，则被告须从2016年3月份起按照2000元/月的标准向原告支付过渡安置费，如被告在2019年6月底前未开工建设，则原告有权收回房屋自行维护出租。另查明，1、2016年8月17日,大足区XX街道城镇建设管理办公室和大足区XX国土资源和房屋管理所联合发出《搬迁通知》，要求包括原告在内的XX片区业主按期交出房屋，相关部门将定于2016年9月10日停止水、电、气、闭路、通讯等的使用；2、2016年11月17日，大足区XX街道办事处、大足区土地房屋征收中心、大足区XX国土房屋管理所等相关人员对大足区XX街道XX路XX片区旧城拆迁改造问题召开了会议，并形成了会议纪要，内容(摘录）：“介于该片区改造的特殊性，拆迁批复由大足区XX街道办事处负责，由国光房地产公司具体实施，全权负责安全、安置。房屋拆迁后土地招拍挂时，如国光房地产公司未摘牌，由摘牌公司承担上述责任”；3、2016年11月21日，大足区XX街道办事处作出XX办事处发【2016】110号《关于XX片区旧城改造的批复》，批复同意该片区前期工作由国光房地产公司负责组织全体业主协议拆迁安置，按照相关法律法规和政策办理相关手续并全权负责经济法律及安全责任，房屋拆迁后土地按有关法律规定进行处置；4、原、被告签订产权调换合同后，被告国光房地产公司向原告支付了过渡安置费6000元；5、2016年4月29日，经国光房地产公司委托，重庆市大足区房屋安全鉴定所作出足安鉴【2016】290号《关于重庆市大足区国光房地产开发有限公司拟建XX街道办事处XX路XX旧改片区房屋安全性的鉴定报告》，认为包括原告房屋在内的该片区房屋为D级危房。原告方对该报告的真实性、合法性、关联性皆不予认可，认为原告的房屋修建完工距今仅10余年时间，房屋质量是没有任何问题的，这只是被告为了自身利益的需要单方实施的一个行为；6、截止法庭辩论终结前，重庆市大足区人民政府尚未对大足区XX路XX片区的房屋作出征收决定。本院认为，原、被告双方于2015年8月8日签订的《XX街道办事处XX路XX片区旧城改造产权调换合同》、于2018年2月22日签订的《重庆市大足区XX房屋拆迁协议》、于2019年2月11日签订的《XX拆建协议》为无效合同，被告应将收取的属于原告所有的房屋及产权证返还给原告，并根据双方的过错程度适当承担赔偿责任。理由是：1、关于合同是否有效的问题？依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定”；国务院关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，市、县级人民政府房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”，第十条规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日”。从法律规定来看，房屋征收是政府行为，市、县级人民政府才是国有土地上房屋征收补偿的主体。本案中，大足区XX属大足区XX街道辖区范围内的旧城改造项目，大足区人民政府为了公共利益的需要，才能对该旧城改造项目作出征收决定，并由大足区人民政府房屋征收部门负责具体的房屋征收与补偿工作。而被告国光房地产公司作为一个房地产开发企业，与原告于2015年8月8日签订的《XX街道办事处XX路XX片区旧城改造产权调换合同》及此后签订的两份协议违反了行政法规关于国有土地上房屋征收与补偿的强制性规定，应为无效；2、关于被告应如何向原告承担损失赔偿责任的问题？依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原、被告双方签订产权调换合同后，原告已经将涉案房屋的房屋产权证及房屋交付给被告占有，双方签订的产权调换合同被确认无效后，被告理应将占有的房屋产权证及房屋退还给原告，原告房屋是否属于D级危房不影响原告行使要求被告退还房屋的权利。由于原、被告双方签订产权调换合同后，原告于2016年6月22日将涉案房屋产权证交付给了被告，大足区XX街道城镇建设管理办公室和大足区XX国土资源和房屋管理所于2016年8月17日向原告等人发出《搬迁通知》后，原告就将涉案房屋交付给被告占有，时间已近四年之久，给原告造成了一定的经济损失，结合原、被告双方在签订产权调换合同时约定过渡安置费为1000元/月的情形来看，本院酌定损失为40000元。因造成合同无效的原因系违背了法律和行政法规的强制性规定，双方对此皆有过错，但被告国光房地产公司作为一个房地产开发企业，其应当知道市、县级人民政府才是国有土地上房屋征收补偿的主体，但仍然向原告发出了签订产权调换合同的要约，有重大过错，根据其过错程度，本院酌定由被告对原告的损失承担70%的赔偿责任，原告自身承担30%的赔偿责任。故被告应赔偿原告：40000元×70%=28000元，扣除被告已给付的6000元，还应赔偿22000元。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，缺席判决如下：原告陈洪跃、杨静芳与被告重庆市大足区国光房地产开发有限公司于2015年8月8日签订的《XX街道办事处XX路XX片区旧城改造产权调换合同》、于2018年2月22日签订的《重庆市大足区XX房屋拆迁协议》、于2019年2月11日签订的《XX拆建协议》为无效合同；二、由被告重庆市大足区国光房地产开发有限公司赔偿原告陈洪跃、杨静芳损失28000元，扣除已给付的6000元，还应赔偿22000元，限本判决生效后十日内付清；三、由被告重庆市大足区国光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将原告陈洪跃、杨静芳所有的坐落于大足区XX街道办事处XX路XX幢XX单元XX号商业门市及房屋产权证（房地产权证210字第XXXXXXXX号）退还给原告；四、驳回原告陈洪跃、杨静芳的其他诉讼请求。如果相关当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，减半收取计1050元，由原告陈洪跃、杨静芳负担350元，被告重庆市大足区国光房地产开发有限公司负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  刘朝文二〇二〇年七月八日书记员  艾 程