江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣0802民初1640号 原告：曾昭智，男，1975年12月18日出生，汉族。 委托代理人：韩杰星，吉安市新安法律服务所法律工作者。 被告：连明德，男，1975年4月1日出生，汉族。 被告：罗仁英，女，1972年8月26日出生，汉族，与被告连明德系夫妻关系。 第三人：吉安市鸿基房产置换有限公司，住所地：吉安市吉州区井冈山大道城北九曲城**，统一社会信用代码：91360802563829090W。 法定代表人：张波。 委托代理人：周志文，该公司员工。 原告曾昭智与被告连明德、罗仁英、第三人吉安市鸿基房产置换有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曾昭智及其诉讼委托代理人韩杰星、被告连明德、第三人吉安市鸿基房产置换有限公司诉讼委托代理人周志文到庭参加诉讼。被告罗仁英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾昭智向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告一、被告二、第三人签订的《房产居间买卖合同》。2、判令被告一及被告二退还购房款人民币陆拾伍元整及承担违约金人民币贰拾贰万肆仟元整。3、判令二被告承担本案的全部保全费及诉讼费用。事实和理由：2018年6月26日，原告与被告一、被告二通过第三人三方签订《房产居间买卖合同》（以下简称合同），合同约定：1、卖方（即被告一和被告二）将位于吉安市吉州区出售给买方（即原告）；2、价格为人民币112万元整，公积金贷款；3、约定自签订本合同之日起收到首付款陆拾伍万之后柒个工作日内由甲方（被告一及被告二）还清贷款；4、因此房暂时不能过户，剩余尾款待房子可以过户买方通过按揭贷款付清卖方；5、买卖双方需在房屋可以过户15天内去房产交易办理过户手续。2018年9月28日原告与被告一、被告二签订了《合同补充协议》并约定：若开发商在2018年12月31日前通知甲方（被告一与被告二）办理该房的不动产权证，甲方必须在接到通知后的柒个工作日内办理该房的银行解押手续，办理完银行解押手后叁个工作日内配合丙方（中介公司）办理该房屋的产权过户手续，甲方配合乙方办理该房屋的住房公积金贷款手续；若该房开发商在2019年6月30日前仍未通知甲方办理该房的不动产权证，甲方必须在2019年6月30日前办理该房的银行解押手续，待甲方接到该房开发商通知办理不动产权证的三个工作日甲方必须配合丙方办理该房的不动产权证，待不动产权证出证后5个工作日内甲乙双方必须配合丙方办理该房屋的产权过户手续，甲方配合乙方办理该房的住房公积金贷款手续。原告在2018年6月26日分两次分别通过银行转账给被告二人民币90888元（备注：该款项是原告代替被告一和被告二向金碧物业有限公司吉安分公司支付购房首付款）和人民币20万元整，并向被告一支付了现金人民币9110元整（应付9112元，但是被告一同意免去了2元，被告一视为原告在2018年6月26日向其支付了人民币30万元整）；2018年6月27日通过银行向被告二支付人民币20万元整及向被告一支付现金人民币1万元整；2018年7月25日原告通过银行向被告二支付人民币14万元整。原告向两被告共计支付购房款人民币65万元整。原告支付完成首付款人民币65万元后，被告未按约定办理解押手续，且涉案房屋在2018年11月份涉案房屋就已经可以办理不动产权证。原告与第三人多次催告被告一及被告二办理解押手续及过户，但是被告一及被告二迟迟不予办理。鉴于此，原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告连明德辩称，原告陈述属实，我们是针对吉安市吉州区签订了《房屋买卖合同》，约定是112万元的售卖价，原告是支付了65万元的购房款，本来是应该用作解押，但是我用在了别的地方，使得房子没有解押，并且我在外面有其他债务，该房屋也被其他法院查封，导致无法办理房产过户登记手续。对于原告要求解除房屋买卖合同我同意，65万元购房款我同意退给原告。但是我觉得违约金20多万元过高，希望原告按照65万元的基数来计算违约金。 被告罗仁英未作答辩也未提供证据。 第三人吉安市鸿基房产置换有限公司述称，诉讼请求、事实和理由都没有意见，但是我们补充办理产权过户的流程是：这个房子在签订合同的时候没有产权证，首先需要将房屋从银行解押出来，然后还要将峡江的案子解封，之后才可以办理一手房不动产权证，然后再按揭，等待审批之后就可以过户。根据合同的约定，是被告违约，我们也进行过催告的义务，期间也协调过很多次，但是被告没有钱还银行按揭贷款，讼争房屋也被其他法院查封，被告也没办法赎房，故无法按合同履行义务。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格适格；2、被告一及被告二身份证复印件，证明被告主体资格适格；3、《房地产居间买卖合同》及《合同补充协议》复印件，证明原、被告签订涉案的客观事实；4、银行转账凭证及《收条》复印件及结婚证复印件，证明：原告按照涉案合同约定通过配偶谢艳红支付了购房定金及部分购房款人民币65万元整的客观事实，收款方的名字是被告二即被告二同意将涉案房屋出售给原告的客观事实；5、《催告函》及《邮件交寄出单》复印件，证明原告及第三人已经明确要求被告按照涉案合同履行的客观事实。 被告连明德答辩未提供证据。 第三人吉安市鸿基房产置换有限公司提供了2019年7月份的录音一份，证明被告2知晓并授权给被告1签字该房屋的买卖。 被告连明德及第三人吉安市鸿基房产置换有限公司对原告提供的证据均无异议。 原告曾昭智对第三人提供的证据无异议。 被告连明德对第三人提供的证据质证如下，我老婆是后来才知道我把房子卖掉的，一开始是不知道的。 当事人围绕诉讼请求提供的证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述、提供的证据及经庭审查明的事实，本院认定事实如下：2018年6月26日，原告曾昭智（合同乙方）与被告连明德、罗仁英（合同甲方）在第三人吉安市鸿基房产置换有限公司（合同丙方）居间下签订了一份《房产居间买卖合同》，合同约定，甲方将其所按揭购买的位于吉安市吉州区以112万元出售给乙方所有，在乙方付清首付款65万元后的七个工作日内，由甲方还清银行按揭欠款，解除房屋抵押。合同第十四条约定，如乙方未按照合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让价为基数按日万分之伍支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期十日，甲方可解除合同并选择要求乙方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收乙方已支付的定金或购房预付款；如甲方未按照合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让价为基数按日万分之伍支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期十日，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍赔偿乙方已付定金或购房预付款。合同第19条另补充约定，1、因该户交易为分期付款方式，时间定为，第一次签约当天付30万元，第二次为2018年6月28日付21万元；2、2018年7月26日付14万元；3、因罗仁英本人未能到场，经本人同意，由其配偶连明德代签合同，并自愿承担本合同的一切责任；4、该房未办理房屋产权证，只有购房合同，具体面积、地址，产证编号以实际出证为准，乙方知晓并无任何异议，故不得以此拒绝履行本合同书；5、如遇政策变化，按政策办理；6、若甲方违约，则乙方应付之佣金由甲方全额承担；7、经甲乙双方协商一致，乙方承诺如在约定时间内首付款未到账，甲方可自行处理该房屋，乙方不得干涉，乙方已交付的首付款不予退回；8、甲乙双方就房屋交易价为112万元，故不得以任何理由议价，违约者一方双倍偿还所有款项；9、甲乙双方无条件配合丙方（第三人）办理一切关于该房屋的流程。原告曾昭智、被告连明德、第三人吉安市鸿基房产置换有限公司在合同上签名、盖章并按手印确认。合同成立后，原告如约支付了应付款项65万元。2019年9月28日，甲、乙、丙三方，就讼争房屋的银行抵押、房屋过户及剩余款的支付问题另行达成了补充协议，约定了房屋的最后解押时间为2019年6月30日前。因被告将原告所付款挪作他用，致使该房的抵押无法解除，之后的变更、过户登记手续也无法进行。 另查明，被告罗仁英与被告连明德系夫妻关系。被告连明德将上述夫妻共有房屋出售给本案原告，被告罗仁英也知晓，原告也于2018年6月27日通过银行向被告罗仁英银行账户转账支付房款人民币20万元。 本院认为，原告曾昭智与被告连明德签订的《房产居间买卖合同》，系双方的真实意见表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，被告连明德不按合同约定解除争议房屋的银行抵押手续，致使后续相关的产权变更登记手续无法完成，被告连明德的行为构成违约，根据合同约定，原告要求解除合同，依法予以支持。因被告连明德违约，致使原告合同目的不能实现，被告应当按约定承担相应的违约责任。故原告要求被告承担违约金的请求，本院依法予以支持。被告罗仁英作为被告连明德妻子，其知悉原告与被告连明德签订房屋买卖的事实，也收到了原告的购房款，其虽未在合同上签名，但也没有提出明确的反对意见，鉴于两被告之间的夫妻关系的特殊性，原告有理由相信被告连明德对被告罗仁英具有代理权，可认定被告连明德与被告罗仁英之间形成了表见代理关系，故原告要求被告罗仁英与被告连明德共同承担责任的请求，依法予以支持。关于被告连明德主张违约金过高的问题，其要求按实际支付的金额65万元按20%计算支付违约金，本院认为，原告目前未提供其实际损失的证据，原告的实际损失应当为实付金额65万元按年利率6%计算的利息损失，其主张的违约金应不超过实际损失的30%，故被告连明德要求以65万元为基数按20%调整违约金的抗辩，本院依法予以支持。被告罗仁英经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零八条，第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告曾昭智与被告连明德、罗仁英及第三人吉安市鸿基房产置换有限公司签订的《房产居间买卖合同》； 二、被告连明德、罗仁英在判决书生效后十日内共同偿还原告曾昭智购房款65万元及违约金13万元。 三、驳回原告曾昭智的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16896元，财产保全费4890元，合计21786元，由原告曾昭智负担2343元，被告连明德、罗仁英负担19443元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  王元恭 人民陪审员  喻 珑 人民陪审员  王夏莲 二〇二〇年七月九日 书 记 员  胡 琳