山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1702民初611号原告：王军，男，汉族，1976年9月1日出生，住菏泽市牡丹区。被告：山东恒基舜宇房地产开发有限公司，住所地：菏泽市牡丹区牡丹北路**。法定代表人：察可波总经理。委托诉讼代理人：王宝全，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。原告王军与被告山东恒基舜宇房地产开发有限公司（恒基舜宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王军、被告恒基舜宇公司的委托诉讼代理人王宝全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王军向本院提出诉讼请求：1.确认双方订立的《商品房买卖合同》中免除被告违约责任条款无效；2.判令被告支付原告延迟办理产权登记违约金109129.82元；3.判令被告支付原告延期交房损失7700元；4.责令被告一个月内完成房屋产权登记；5.诉讼费和原告维权费用由被告承担。事实和理由：2012年7月9日，双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的龙田府邸小区9#504室房屋。原告通过交首付款和银行按揭贷款向被告结清了房款，在被告提供的不可更改条款的合同中，第七条载明：“出卖人于2014年12月31日前，在房屋竣工验收合格后，交付买受人使用”，第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。因合同是被告单方拟定，且不可协商，合同中被告免除了自身的延迟交房和延迟产权登记的所有责任。2015年5月5日，原告向被告缴纳了包括契税、公共维修基金、登记费、天然气开户费、有线电视开户费、暖气开户费、太阳能工本费、物业费、装修垃圾清运费等共计17949元之后，被告将房屋钥匙交给原告。因被告承诺代为办理产权登记，2017年8月28日原告按照被告要求提交了不动产登记信息查询证明等材料。但是，被告至今没有为原告办理房屋产权登记。后经原告了解，房屋所在的龙田府邸9#楼的竣工日期为2015年7月30日，而不是被告承诺的2014年12月31日前。期间，因房屋无法居住，原告在它处租房居住一年。原告认为：被告故意提供不可协商之合同，加重购买人合同责任，免除自身基本责任的条款，违反了公平原则，该不公平条款应为无效条款，被告延迟交房，延迟产权登记属于违约行为，被告应当承担违约责任。因被告延迟交房，造成原告损失，被告应当承担赔偿责任。被告在收取原告契税、公共维修基金、登记费后承诺代为办理产权登记，应继续履行。故提起诉讼，望判如所请。恒基舜宇公司辩称，一、关于被答辩人请求确认《商品房买卖合同》免责条款无效的问题，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合伺》主体适格，内容合法，双方已签字盖章，是真实意思表示，属于有效合同，双方应全面履行。《商品房买卖合同》条款是建设部和国家工商行政管理总局提供的，根据菏泽市住建局要求备案的，答辩人也不能改动。条款中需要选择填写的“450”专门用黑粗体提示以区别其他文字。被答辩人要求确认《商品房买卖合同》中的条款无效与法无据，不符合《合同法》第五十二条关于无效合同的规定。二、关于被答辩人请求支付延迟办理产权证登记违约金问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，到产权登记机关办理房屋所有权证是被答辩人的义务。答辩人的义务是在约定的时间内将办证资料提供给产权登记机关备案，答辩人在约定的期限内履行了该义务。被答辩人诉状中称2017年8月28日向答辩人提交了不动产登记信息查询证明等材料，答辩人即于2017年9月4日、5日向有关机关代交了契税、公共维修基金、登记费等。之后被答辩人即可到产权登记中心办理登记手续。办理产权登记必须夫妻双方均同时到达产权登记中心，别人是无法代办产权登记手续的。三、关于被答辩人请求支付延期交房损失问题。被答辩人在诉状中承认商品房于2015年5月5日交付，距今已近4年多，况且，根据合同据实延期的约定，2015年2月交房并没有逾期。四、关于被答辩人要求一个月内完成房屋产权登记问题。如前所述，到产权登记机关办理房屋所有权证不是答辩人的合同义务，况且，颁发(办理)产权登记证是行政机关的权利，何时完成产权登记，非答辩人能够左右。要求答辩人一个月内成房屋产权登记，无法律依据。综上所述，原告要求被告支付延期交房和延迟办证违约金，均已超过诉讼时效，被答辩人的诉讼请求无事实根据和法律依据，应予以驳回。本院经审理确认事实如下：2012年7月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》二份，原告购买被告开发建设的龙田府邸9-11#1单元05004号房及9幢01单元-2038储藏室，原告按合同约定支付了购房款401156元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将竣工验收合格的商品房交付买受人。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30天内将买受人已付款退还买受人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息，买受人不退房的，应当于出卖人就争议事项另行签订补充协议。2015年1月23日，涉案楼房竣工验收备案。2015年4月20日，原告签署收房声明，并与物业公司签订《前期物业服务协议》等入住手续。2017年3月20日，菏泽市国土资源局给被告出具了涉案商品房权利证书，2017年9月4日，被告代原告缴纳了契税、印花税，2017年9月6日，被告代原告缴纳了住宅专项维修基金，2017年12月4日，被告代原告缴纳了不动产登记费。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，为有效合同。一、关于原告诉请确认《商品房买卖合同》中免除被告违约责任条款无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十三条合同无效、合同部分条款无效的规定，原告应当就存在无效情形提供相关证据，但其未有证据提交，该诉请本院不予支持。二、关于原告诉请被告支付延迟办理产权登记违约金，根据合同约定，被告应于原告办理入住手续后的450日内，将应由其提供的办理权属登记资料报备，原告于2015年4月20日入住，被告应在2016年7月14日前履行报备义务，而从被告提交的权利人为“山东恒基舜宇房地产开发有限公司”的龙田府邸9号楼05004室、9号楼-2038储藏室不动产权证来看，该权利证书制作于2017年3月20日，该时间应视为被告已履行报备义务的时间点，其违约期间为2016年7月15日至2017年3月19日，原告要求支付违约金，应予支持。由于双方对产权登记资料报备逾期违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，即按年利率4.35%加收逾期利息30%。被告辩称原告主张违约金已超过诉讼时效，本院认为，原告要求被告承担合同违约责任请求权是债权请求权，应适用普通诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定，原告2020年1月19日立案，三年诉讼时效起自2017年1月20日，2017年1月20日之前的违约金，原告的诉请主张已超过诉讼时效期间，2017年1月20日至2017年3月19日期间的违约金，被告应予支付。三、关于原告诉请被告支付延期交房损失7700元，根据合同约定，被告应当在2014年12月31日前交付涉案房屋，而实际交付时间为2015年4月20日，逾期112天，根据《中华人民共和国民法通则》二年诉讼时效的规定，原告的请求权于2017年4月20日期满，其于2020年1月19日提起诉讼，又未提交诉讼时效中止、中断的有关证据，因此，被告关于该诉请超过诉讼时效的辩称，本院予以采信，原告该项诉请，本院不予支持。四、关于原告诉请被告一个月内完成房屋产权登记，根据双方《商品房买卖合同》第十五条的约定：“产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证”，因此，原告的该项诉请无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告山东恒基舜宇房地产开发有限公司支付原告王军违约金3729.10元〔401156×4.35%×（1+30%）×60/365〕，限判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告王军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2483元，减半收取1241.50元，由原告王军负担1191.50元，被告山东恒基舜宇房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  吴延民二〇二〇年七月八日书记员  郭荷婷