广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初9482号原告：徐敏玲，女，1977年12月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************423。原告：潘广生，男，1974年11月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************413。两原告共同委托诉讼代理人：夏正阳，广东宝慧律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：赵洋，广东宝慧律师事务所实习律师。被告：广州顺耀投资咨询有限公司，住所地广东省广州市*************A229，统一社会信用代码914***********809G。法定代表人：邹某1。原告徐敏玲、潘广生诉被告广州顺耀投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与人民陪审员张明华、吕少洪组成合议庭，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付租金及逾期违约金26766.25元；二、解除原告与被告签订的《房屋租赁管理合同》，由被告向原告支付解约赔偿金12250元；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月23日，两原告为购买禅城区季华四路66号一座2109房（下简称“2109房”）与佛山市雄盛王府商城投资有限公司（下简称“雄盛王府”）签订《广东省商品房买卖合同》，并于同日与被告签订《房屋租赁管理合同》，将2109房以每半年租金24500元的价格出租给被告使用，租赁期限为5年，自2017年1月5日起至2022年1月4日止。由于雄盛王府的原因，2109房逾期交付，两原告已另案向雄盛王府提起诉讼。被告对此事实知情，且从未向原告提出中止或解除双方签订的《房屋租赁管理合同》，因此，原告有充分理由相信被告愿意继续履行该合同直至期满。2019年10月4日，涉案房屋实际交付并交被告使用。但被告迟迟未按合同约定向原告支付租金，2019年10月5日至2020年3月24日的应付租金为23275元（24500元÷180天×171天）。《房屋租赁管理合同》约定被告逾期支付租金的，每日违约金为月租金总额的千分之五，故被告应付违约金3491.25元（24500元÷6×0.5%×171）。另外，由于被告长时间未付租金，原告对被告继续履约的意愿和能力均表示担心，基于合同不安抗辩权，原告有理由相信被告已以实际行动作出了单方面终止合约的意思表示，根据《房屋租赁管理合同》第十三条第4款的约定，原告要求被告支付3个月的租金12250元作为赔偿。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、两原告身份证复印件、被告公示信息打印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、房屋租赁管理合同、室内装修竣工验收确认书、收楼确认书。拟证明原、被告就2109房达成租赁合意，被告未按合同约定履行共同收楼以及支付租金的合同义务，原告按合同中被告提供的地址以及电话均无法与被告联系，说明被告已以其自身行为明确表示终止合约，应承担违约责任。被告诉讼中没有提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。原告的证据来源合法且内容相互印证，被告亦未举证反驳，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年11月23日，两原告（买受人）与雄盛王府（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，主要约定买受人购买2109房，该商品房用途为住宅，建筑面积84.53平方米，房屋总价980000元；出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。同日，两原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁管理合同》，约定“第一条、房屋基本情况。本合同租赁房屋为2109房，建筑面积84.53平方米。第二条、租赁期限。1、租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日……第三条、租金及税费。甲方同意乙方扣除代缴的物业管理费后每半年支付一次租金给甲方，每半年租金为24500元（需扣除代缴的物业管理费）。该协议签署后，乙方将于2017年1月15日前向甲方支付相当于2个月租金的按金，每期租金乙方收到甲方开出的等额发票后7个工作日内通过银行转账方式支付给甲方，首期租金于2017年1月30日前支付……第十二条、雄盛王府通知甲方收楼时，甲方承诺接到收楼通知后即与乙方一起收楼。若雄盛王府在2017年1月5日前将该物业交付给甲方的，甲方同意将提前交楼的所有时间免费交给乙方作为住宅租经营的筹备期。第十三条、违约条款……4、该合约未到期，单方面终止合约的，终止合同方赔偿对方相当于3个月的租金作为赔偿金……”。2018年1月17日，佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）竣工验收备案。2019年10月4日，原告签署《室内装修竣工验收确认书》及《收楼确认书》。另查明，2018年2月8日，本院立案受理潘广生、徐敏玲诉雄盛王府房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）粤0604民初3645号。经审理，本院于2018年5月3日作出（2018）粤0604民初3645号民事判决，判令雄盛王府向潘广生、徐敏玲支付2016年12月31日至2018年1月23日的逾期交楼违约金52947.22元，并驳回潘广生、徐敏玲的其他诉讼请求。雄盛王府不服该判决，提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终6429号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年4月3日，本院立案受理潘广生、徐敏玲诉雄盛王府房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2020）粤0604民初8885号。经审理，本院于2020年6月26日作出（2020）粤0604民初8885号民事判决，判令雄盛王府向潘广生、徐敏玲支付2018年1月23日至2018年10月14日的逾期交楼违约金36069.44元，并驳回徐敏玲、潘广生的其他诉讼请求。原告当庭陈述：原告根据合同中被告提供的地址及联系方式均无法与被告取得联系，原告收楼后无法直接向被告交付2109房；被告没有催告原告交付房屋，也没有缴纳合同约定的按金和首期租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁管理合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除。一方面，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告作为出租人，负有将2109房交付给被告使用的义务。本案中，原告虽已于2019年10月4日办理收楼手续，但既无证据证明原告已按租赁合同第十二条的约定通知被告一起办理收楼手续，亦无证据证明原告在办理收楼手续后已向被告交付租赁物或催告被告接收租赁物。因此，原告作为出租人尚未履行交付租赁物的义务，租赁合同尚未实际开始履行。现原告起诉要求解除合同，即已明确表示不履行合同主要债务。另一方面，被告作为承租人已处于下落不明的状态，且并无证据证明被告已催告原告交付租赁物，故可推定被告作为承租人，亦以自身的行为表明不再继续履行合同。因此，为避免合同履行僵局，减少双方损失，涉案租赁合同应予解除为宜。因原告的起诉状已于2020年6月27日送达被告，本院酌定《房屋租赁管理合同》已于2020年6月27日解除。关于原告诉请的租金。商品房买卖合同中，原告与雄盛王府约定的交楼期限为2016年12月30日前，故本案租赁合同约定的2017年1月5日系附条件的起租日，即，在同时满足房屋符合交楼条件、原告办理收楼手续、原告向被告交付租赁物的情况下才正式开始起租。经查，2109房在2017年1月5日尚未竣工验收，原告此时根本不可能向被告交付房屋，而原告主张其于2019年10月4日将2109房实际交付被告使用，亦未提供有效的证据予以证明，故租赁合同的起租日尚未确定，原告诉请被告支付2019年10月5日至2020年3月24日的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告诉请的逾期违约金、解约赔偿金。根据租赁合同约定的租期、按金及首期租金的支付日期可知，被告应于起租之日起10日内支付按金，于起租之日起25日内支付首期租金。如前认定，因原告尚未履行交付租赁物的义务，被告未支付按金及首期租金并不构成违约，原告诉请被告支付违约金及赔偿金，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告徐敏玲、潘广生与被告广州顺耀投资咨询有限公司于2015年11月23日签订的《房屋租赁管理合同》已于2020年6月27日解除；二、驳回原告徐敏玲、潘广生的其他诉讼请求。本案适用普通程序，案件受理费776元，由原告徐敏玲、潘广生负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛人民陪审员  张明华人民陪审员  吕少洪二〇二〇年七月十六日书 记 员  陈佳颖