沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0105民初12630号原告(案外人):付军，男，1977年6月26日出生，汉族，住址沈阳市大**。委托诉讼代理人：刘大川，系辽宁若一律师事务所律师。被告（申请执行人）:刘凤芹，女，1964年9月8日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：范艳华，系辽宁通运律师事务所律师。被告（被执行人）:辽宁城开维港地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区汾河街**。法定代表人：王岩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵率帆，系辽宁丰源律师事务所沈阳分所律师。被告（被执行人）：辽宁城投地产开发有限公司，，住所地沈阳市和平区市府大路**法定代表人：王岩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵率帆，系辽宁丰源律师事务所沈阳分所律师。原告(案外人)付军与被告（申请执行人）刘凤芹、被告（被执行人）辽宁城开维港地产开发有限公司（以下简称城开公司）、辽宁城投地产开发有限公司（以下简称城投公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年2月14日作出（2019）辽0105民初12435号民事判决。宣判后，原告付军不服判决，提出上诉。沈阳市中级人民法院于2019年8月16日作出（2019）辽01民终6313号民事裁定，裁定将案件发回重审。本院于2019年10月16日立案受理后，重新组成合议庭，开庭进行了审理。原告（案外人）付军及其委托诉讼代理人刘大川、被告（申请执行人）刘凤芹及其委托诉讼代理人范艳华、被告（被执行人）城开公司及被告（被执行人）城投公司的委托诉讼代理人赵率帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(案外人)向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买位于沈阳市皇姑区产的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认原告于2016年2月1日与被告辽宁城开维港地产开发有限公司达成的《商品房认购协议》合法有效，并确认涉案房屋归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年2月1日与城开公司签订《商品房认购协议》。原告认购皇姑区崇山西路12-5号1-4-6房产总房款为29万元，支付给城开公司指定的销售经理代某账户内。城开公司将上述商品房登记备案在原告名下，但因为城开公司未协助原告办理产权证，故该房屋由原告居住使用，但未能办理产权登记。故人民法院不得查封、冻结该财产。被告（申请执行人）刘凤芹辩称：一、原告所述的案件事实有误。1.原告所购买的涉案房屋用于办公，并非居住用房，也不是唯一住房。在原审一审庭审，即在贵院2017年7月20日庭审中，原告自认购买涉案房屋用于办公，而且除了涉案的1-4-6房屋，还在同一栋楼购买了1-4-4房屋和1-6-5房屋，根据常住人口信息，1-4-4为居住用房。2．第一被告刘凤芹先于原告与第二被告形成商品房买卖关系。2013年11月18日，第一被告与第二被告城开公司及城投公司三方达成《商品房认购协议》，刘凤芹以473083元购买被告二开发建设的涉案房产（崇山银座5单元406号房屋），被告一购买涉案房屋时间远远早于原告，价格远远高于原告。此事实已经两审判决审理确认。3.原告购买涉案房屋的价格超低。原告购买涉案房屋的总价款为29万元，而被告一购买涉案房屋价格为473083元，当时中介机构出售涉案房屋价格为49万，可见原告购买价格严重低于市场价格，也远远低于被告一刘凤芹的购买价格，价格相差达两倍之多。4．原告未向第二被告支付全部购房款。原告所称向第二被告支付全部购房款，实际上是向代某个人支付款项，根本不是向第二被告公司支付全部购房款。5.原告与第二被告恶意串通，损害了第一被告刘凤芹的合法利益。原告明知被告二已将涉案房屋转让给被告一，且被告一已对外出卖的情形下，仍以严重低于市场价格的超低价与被告一签订合同，办理合同备案，并且恶意占有使用涉案房屋。原告与被告二恶意串通，损害了被告二的合法权益，因此，原告与被告二所签订的房屋买卖协议依法无效。二、原告的诉求无法律依据。1、原告对涉案房产无所有权，依法不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。原告虽然与被告二辽宁城开维港地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，但至今未办理产权登记。根据我国《物权法》24条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。不动产登记簿是物权归属和内容的依据。原告对涉案房产至今未办理商品房产权登记，只是办理了商品房预售网上登记备案，并不产生物权变更效力，本案涉案房屋的所有权人仍是被告二，所以，贵院依法查封属于被告二的房产完全合法，原告没有理由主张该房屋的所有权，也没有理由对抗法院对涉案标的物的查封行为。2、原告所诉的房产不具备排除法院执行的情形，依法不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中：第一，原告与被告恶意串通，明知涉案房屋已出售仍以超低价购买并入住使用，损害原告合法权益，该合同并不是合法有效的合同；第二，原告在第二被告处购买了多套房产，其所购的涉案房产并不是用于居住；第三，原告无证据证明已向被告二支付购房款。可见，原告所购商品房根本不具备能排除法院执行的条件。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第311条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。综上，原告诉求无事实和法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。被告（被执行人）城开公司辩称，原告的确在城开公司购买涉案房屋，因为我方原因未能办理房产证。被告（被执行人）城投公司辩称，同意城开公司意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、物业费，垃圾费凭证、入住证明，购房发票，维修基金发票，银行汇款支付凭证、银行提现凭证、被告辽宁城开公司证明、证人证言、财务记账凭证、沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初1143号《民事判决书》、（2017）辽01民终9104号《民事判决书》、（2017）辽0105民初1143号《民事裁定书》、（2017）辽0105号《协助执行通知书》、（2018）辽0105执667号《公告》、（2018）辽0105执异284号《执行裁定书》、审判笔录、录音资料、证人代某银行流水、证人曲秋潼银行流水、公司员工信息表、等证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：2017年1月18日，刘凤芹诉讼来院请求与城开公司、城投公司解除于2013年11月18日签订的《商品房认购协议》，并请求城开公司、城投公司返还已付购房款473083元及利息；请求判令城开公司、城投公司、付军承担已付购房款一倍的赔偿责任。在该案审理期间，刘凤芹向本院提出财产保全申请。本院作出（2017）辽0105民初1143号民事裁定书，查封合同备案在原告付军名下的位于沈阳市皇姑区（建筑面积62.06平方米）。同年7月28日，本院作出（2017）辽0105民初1143号民事判决书，判决解除刘凤芹与城开公司、城投公司于2013年11月18日签订的《商品房认购协议》；城开公司退还刘凤芹购房款444575元；城开公司支付刘凤芹购房款444575元的利息。刘凤芹不服，提出上诉。2017年10月25日，沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01民终9104号民事判决书，判决解除刘凤芹与城开公司、城投公司解除于2013年11月18日签订的《商品房认购协议》；城开公司退还刘凤芹购房款444575元；城开公司支付刘凤芹购房款444575元的利息；城投公司对上述款项，承担连带赔偿给付责任；城开公司赔偿刘凤芹损失133373元。本案在执行过程中，付军对本院执行备案在其名下的沈阳市皇姑区产不服，向本院提出书面异议。2018年10月22日，本院作出（2018）辽0105执异284号执行裁定书，驳回付军的异议申请。另查，原告付军与城开公司于2016年2月1日签订《商品房买卖合同》，原告以29万元价款购买城开公司开发的位于沈阳市皇姑区的房屋即涉案房屋。次日，城开公司向原告出具销售不动产统一发票。签订合同前即2016年1月28日，原告配偶案外人董某芳向被告城开公司销售人员代某银行转账10万元，交易详情中银行摘要一栏记载“董雪芳6331附言：购房款备注：购房款”。2016年2月2日，原告以差旅费为由从其为法定代表人的公司支取现金支票，金额为25万元。同日，原告现金支票取现25万元。同日，被告城开公司销售人员代某银行存现22万元，原告自称其中19万元为其交付的购房款。2016年1月28日，被告城开公司销售人员代某向被告城开公司监事曲秋潼银行转账1万元。2016年2月2日，被告城开公司销售人员代某向被告城开公司监事曲秋潼银行转账28万元。2016年2月3日，从被告城开公司监事曲秋潼向多人转账，其中包括代某、曲秋潼。被告城开公司称公司借用曲秋潼个人账户使用，转账为向工作人员支付劳动报酬。被告城开公司2016年2月29日的记账凭证显示收房款29万元。2016年2月起，原告开始缴纳涉案房屋的物业费及垃圾清理费。2016年3月，原告缴纳了涉案房屋的维修基金。庭审中，原告自述于2016年4月搬入涉案房屋。原、被告签订的《商品房买卖合同》已经在相关行政部门备案登记。原告自称不能办理房屋产权证的原因为涉案房屋未能通过验收。又查，在（2017）辽0105民初1143号案件开庭审理中陈述购买案涉房屋是为了办公，本案中原告陈述为办公和居住同时使用。且原告付军购买了皇姑区崇山西路12-5号1-4-4、1-6-5两处房屋，原告付军陈述其在2019年10月购买了位于沈阳市棋盘山的房产一处，两年后交房。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告与被告城开公司于2016年2月1日已经签订了《商品房买卖合同》，早于人民法院查封对涉案房产的查封，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款的规定；结合原告提供的银行流水、销售不动产统一发票及被告城开公司提供的代某、曲秋潼的个人账户银行流水，可以证明原告已经实际向代某交付房屋价款29万元，代某将该笔款项转账到曲秋潼名下，通过曲秋潼账户向城开公司员工支付工资，可以证明被告代某收取房款的行为是职务行为，亦可以证明原告已经实际支付了全部房款，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款的规定；但原告付军购买了皇姑区崇山西路12-5号1-4-4、1-6-5两处房屋，与涉案房产在同一栋楼，即在同一地点其名下还有其他能够用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定。原告提出的诉讼请求因不符合该条规定之情形，故其提出排除强制执行的请求，本院不予支持。综上所述，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条一款（一）项、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告（案外人）付军的诉讼请求。本案案件受理费5650元（原告已预交），由原告付军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  曹 玥人民陪审员  路青青人民陪审员  刘慧扬二〇二〇年七月二十四日书 记 员  陈 微