广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0108执异18号 异议申请人（案外人）：赖**，男，壮族，户籍登记地：广西南宁市邕宁区。 被申请人（申请执行人）：陈**，男，汉族，住广西南宁市青秀区。 被申请人（被执行人）：苏**，男，汉族，住广西南宁市良庆区。 第三人：广西**代理有限公司，住所地：广西南宁市良庆区**。 法定代表人：卢**，该公司董事长。 原告陈**诉被告苏**、第三人广西**代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依陈**的申请，于2019年2月22日作出（2019）桂0108民初548号民事裁定书，查封了预告权利登记于被申请人苏**名下、位于广西南宁市良庆区产（以下简称**房）。该案民事判决书发生法律效力后进入执行程序，本院受理，并于2020年4月17日裁定冻结了被执行人苏**的银行账户。 2020年5月13日，案外人赖**向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议申请人赖**提出执行异议的事实和理由：一、涉案1001号房被法院查封之前，异议申请人与被申请人苏**已经签订合法有效的房屋买卖书面合同。2018年8月28日，双方签订了1001号房的《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由被申请人苏**将1001号房转让给异议申请人，价款845000元。该合同及补充协议还对1001号房抵押贷款现状、价款支付方式、贷款偿还方式、其他权利义务进行了约定。而法院于2019年3月1日办理1001号房的查封手续，故在法院查封1001号房之前，异议申请人已经与被申请人苏**签订了合法有效的房屋买卖合同。二、异议申请人已经依合同约定支付了部分价款，履行了合同义务，并愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。涉案1001号房买卖合同签订后，异议申请人先后于2018年8月28日、9月3日支付首付款180000元，同年12月31日支付第二笔购房款82000元，2019年2月22日支付6242元，合计268242元，履行了合同义务。同时，异议申请人还自2018年9月起，按3350元/月的标准，代被申请人苏**偿还银行贷款，至2020年5月止，已累计偿还70350元。依合同约定，该代偿款项视为购房款的一部分。至此，异议申请人已经支付被申请人苏**购房款338592元。同时，异议申请人愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。三、法院查封涉案1001号房之前，异议申请人已经合法占有、使用该房产。根据合同约定，异议申请人在支付完首付180000元后，即于2018年9月3日办理了涉案1001号房的物业交接手续，签订了《物业交接确认书》，自该日起，涉案1001号房即交由异议申请人占有、使用。四、涉案1001号房未办理过户手续，并非异议申请人自身原因。双方签订的合同、协议对办理过户等事宜作出了明确约定，双方未办理过户的原因是涉案1001号房尚未办理不动产权证书，未办理过户登记并非异议申请人自身的原因。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，特提起本案执行异议，请求解除对涉案1001号房的查封、对被申请人苏**银行账户的冻结，并终止对上述财产的执行。 本案经审查查明：被申请人苏**购买了涉案1001号房，该房于2016年6月7日办理了预售登记，预登记号为“邕房预字第××号”，并在民生银行**分行办理了抵押登记。 2018年8月28日，异议申请人赖**作为买受方，被申请人苏**作为出售方，签订了一份编号为“2**8”的《房屋买卖合同》，约定由被申请人苏**将1001号房转让给异议申请人，总价为845000元，首付定金168000元，第二部分房款127000元，余款550000元由异议申请人贷款支付。双方还就办理产权登记的方式、期限、税费缴纳、房产交付、违约责任等进行了约定，双方均在该合同上签字。同日，双方另签订一份《补充协议》，约定涉案1001号房的贷款先由异议申请人支付，该代付月供作为支付房款部分。合同签订当日，异议申请人支付定金90000元，剩余部分定金及第二部分房款90000元于10日内支付，被申请人苏**收到定金180000元后，将涉案1001号房交付异议申请人。异议申请人于2018年12月31日前支付第二部分房款的余款82000元。双方还就其他事项进行了约定并均在合同和补充协议上签字。 自合同签订之日起至2019年2月22日，异议申请人赖**陆续通过广西**银行尾号为3068的账户支付被申请人苏**房款268242元。其中，2018年8月28日、8月29日、9月3日分别转入被申请人**银行尾号为8216的账户20000元、50000元、20000元、71168元，2018年9月3日分两笔转入被申请人**银行尾号为9698的账户6832元、12000元，12月31日分两笔转入被申请人**银行尾号为9698的账户42000元、40000元，2019年2月22日转入被申请人**银行尾号为9698的账户6242元。 另自2018年9月起至2020年5月止，异议申请人赖**按3350元/月的标准，将代偿的涉案1001号房贷款转入被申请人苏****银行尾号为9698的账户，合计70350元。根据双方补充协议规定，该代偿银行贷款款项为购房款。至此，异议申请人赖**共支付被申请人苏**1001号房购房款338592元。 另查明：2018年9月3日，在支付部分房款后，异议申请人赖**与被申请人苏**签订了一份《物业交接确认书》，将涉案1001号房交付异议申请人。但至今仍未能办理涉案1001号房的初始产权登记和变更登记手续。 再查明：在本执行异议案件涉案《房屋买卖合同》签订之前，2018年7月14日，被申请人陈**作为买方，被申请人苏**作为卖方，第三人广西**代理有限公司作为中介，签订了《委托办理房屋交易手续合同》，约定由被申请人苏**将涉案1001号房转让给被申请人陈**。后双方因该合同的履行问题产生纠纷，陈**于2019年2月21日向本院起诉并申请诉讼保全，本院立案受理，案号为（2019）桂0108民初548号，并于同年2月22日以（2019）桂0108民初548号民事裁定书查封了1001号房。同年12月5日，本院作出（2019）桂0108民初548号民事判决书并发生法律效力。2020年4月14日，债权人陈**申请强制执行，本院受理后，案号为（2020）桂0108执589号，同年4月17日，本院依法裁定冻结了该案被执行人（即本案被申请人）苏**的银行账户。 2020年5月13日，异议申请人赖**就本院裁定查封涉案1001号房和冻结被申请人苏**银行账户，提出本案执行异议。本案审查过程中，异议申请人于2020年6月10日将1001号房购房余款506406元转入本院账户。 本院认为：涉案1001号房预登记于被申请人苏**名下，异议申请人赖**与被申请人苏**在本院裁定查封之前已签订了1001号房买卖合同；支付了部分转让款及入住；在本案执行异议审查过程中将购房余款转入本院账户；且无证据证明因买受人原因未办理过户手续。该执行异议足以排除执行，故异议申请人提出解除涉案1001号房查封的执行异议请求有充分的事实和法律依据，应予支持。被申请人陈**与被申请人苏**房屋买卖合同纠纷一案进入执行程序后，本院裁定冻结被执行人苏**的银行账户符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条的规定，故异议申请人要求解除被申请人苏**银行账户冻结的异议请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定，裁定如下： 一、支持异议申请人赖**要求解除对位于广西南宁市良庆区产查封的异议请求； 二、驳回异议申请人赖**要求解除对被申请人苏**银行账户冻结的异议请求。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长  陈庆东 审判员  李喜杰 审判员  谢富严 二〇二〇年六月十一日 书记员  陆文怡