福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1797号 原告（反诉被告）郑天虹，女，1991年9月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：黄德斌，福州市台江区求真法律服务所基层法律服务工作者。 被告（反诉原告）朱彬，男，1976年9月3日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人:黄昭兴、薛志兴，福建宗法律师事务所律师。 原告（反诉被告）郑天虹与被告（反诉原告）朱彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑天虹及其委托诉讼代理人黄德斌，被告（反诉原告）朱彬的委托诉讼代理人黄昭兴、薛志兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑天虹向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告朱彬向原告郑天虹退还店面押金人民币129000元；2、请求法院依法判令被告朱彬按照三个月的租金标准向原告郑天虹赔偿寻找替代房屋周转期间的损失人民币129000元；3、由被告朱彬承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月16日，原告郑天虹作为承租人、乙方与作为出租人、甲方的被告朱彬签订一份《店面租赁合同》（以下简称合同），合同约定，被告将位于福州市台江区改造利业苑连体部分3层xx号店面（榕房权证Ｒ字第1507547-××号）出租给原告经营服装店使用。双方约定，租赁期限为3年，自2019年9月1日至2020年8月30日止，租金标准为每月43000元，店面押金为三个月的租金即129000元；租金支付方式为押三个月付一个月，每月1日前支付月租金；双方在第四条第（一）项中约定，原告在合同期限内有权出租店面，不用征得被告同意。另双方对合同的其他主要条款进行了明确的约定。合同签订当日，原告按照合同“押三付一”的约定向被告支付押金129000元和一个月的租金。在履行合同的过程中，2020年3月原告撤除店面原装修，以便对店面进行二次装修。2020年3月22日，被告召集多名社会人员强制撬开原告承租的店面卷帘门门锁，强行收房，擅自单方解除本合同。当日，原告向110报警求助。民警到位劝阻被告无效后，告知原告通过诉讼解决。事后，被告将案涉店面承租给他人使用，现该店面他人已在装修。综上，原、被告签订的合同是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约履行。在合同履行过程中，被告于2020年3月22日强行收房，强占店面，擅自解除合同，其行为已经构成根本违约，依法应承担赔偿损失的违约责任。被告应退还原告店面押金人民币129000元。被告强行收房，违法解除合同的行为，导致原告无法继续经营服装店，客观上已造成原告的损失，被告应承担赔偿原告另行寻找替代房屋周转期间所受的损失。因损失的具体数额无法确定，原告请求法院参照北京高院“关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答”（京高法发［2013］462号）第26条“房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月”之规定，判令被告按照三个月租金标准向原告赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受的损失人民币129000元。为此，原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。 朱彬辩称，一、被答辩人未按约定支付房租，已经构成违约，答辩人与被答辩人的《店面租赁合同》自2020年3月16日解除。被答辩人自2020年2月1日开始拖欠答辩人租金，2020年2月29日答辩人向被答辩人发送短信，鉴于疫情影响，答辩人决定减免被答辩人2个月租金，如果被答辩人在2020年3月1日上午前不回复消息，则视为不同意减免。因被答辩人未回复消息，于是答辩人要求被答辩人将店面的货物搬走，但是被答辩人并未将店面清空，甚至还将诉争店面的基本装修破坏，并不是如被答辩人在起诉状所陈述的撤除店面原装修，以便对店面进行二次装修。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”答辩人已经于2020年3月13日委托福建宗法律师事务所发送律师函要求解除双方之间的《店面租赁合同》并要求被答辩人在收到律师函后三日内立即将诉争店面的商品、物品清空。被答辩人无故不向答辩人支付租金，被答辩人已经构成违约，答辩人有权不予退还押金。答辩人与被答辩人的《店面租赁合同》已经于2020年3月16日解除，答辩人有权要求被答辩人搬离诉争店面，并收回诉争店面，答辩人并不存在被答辩人所说的单方面解除合同的行为。答辩人并未存在根本违约的行为，被答辩人无权要求答辩人承担赔偿损失的违约责任。如上所述，答辩人与被答辩人之间的《店面租赁合同》已经于2020年3月16日解除，答辩人不存在根本违约的行为。被答辩人要求答辩人参照北京高院“关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答”（京高法[2013]462号）第26条规定要求答辩人赔偿损失，并无事实依据。综上，答辩人与被答辩人之间的《店面租赁合同》已经解除，且答辩人根本不存在根本违约。根据相关法律法规之规定，恳请法院裁定驳回被答辩人的诉讼请求。 反诉原告朱彬本院提出诉讼请求：1、请求依法确认反诉人与被反诉人之间签订的《店面租赁合同》已于2020年3月16日解除；2、请求判令被反诉人支付2020年2月1日至2020年3月16日的店面租金共计人民币64500元；3、由被反诉人承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2019年6月16日反诉人与被反诉人签订《店面租赁合同》，约定反诉人将位于福州市台江区改造利业苑连体部分3层xx店面租赁给被反诉人使用，租赁期限自2019年9月1日起至2022年8月31日止，每月租金为43000元，押金为129000元，被反诉人应当在每月1日前支付月租金。截止至2020年3月16日，被反诉人尚欠反诉人一个半月租金未支付，反诉人多次催要未果，在此期间被反诉人已搬离承租店面，甚至还将上述店面的基本装修破坏。为此，反诉人委托福建宗法律师事务所向被反诉人函告通知解除《店面租赁合同》并要求支付拖欠的租金。综上所述，被反诉人的行为己构成违约。反诉人此特依据《民事诉讼法》、《合同法》等有关法律规定，向法院提起反诉，请求判如所请。 反诉被告郑天虹辩称，一、案外人黄昭兴于2020年3月13日以反诉原告朱彬的名义向答辩人发出的解除合同的《律师函》，不具有解除案涉合同的效力，反诉原告诉请法院确认案涉合同于2020年3月16日解除缺乏事实和法律依据，请求贵院予以驳回。本案，案外人黄昭兴于2020年3月13日以反诉原告朱彬的名义发出的解除合同的《律师函》，不具有解除案涉合同的效力，理由如下：其一，从《律师函》的形式上看，该《律师函》既未加盖福建宗法律师事务所的公章，律师黄昭兴也未在该函上签名，落款处也未注明时间，也未附授权委托书等等。该解除合同的《律师函》应认定无效，不具有解除案涉合同的效力。其二，从《律师函》的内容上看，案外人黄昭兴以反诉原告朱彬的名义提出解除合同的理由是答辩人拖欠1个多月的租金构成违约为由解除合同，但本案的事实是，本案承租的商铺系用于经营服装生意，因受新冠病毒疫情影响，政府采取疫情防控措施导致承租人无法经营和使用案涉商铺，答辩人因无资金收入而拖欠租金，不能视为违约，不能以此解除合同和主张违约责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。按照上述指导意见，即使反诉原告朱彬授权黄昭兴向答辩人郑天虹发出解除合同的《律师函》，该解除合同的《律师函》应依法认定无效，《律师函》不产生解除案涉合同的效力。综上，案外人黄昭兴于2020年3月13日以反诉原告朱彬的名义向答辩人发出的解除合同的《律师函》，不具有解除案涉合同的效力，反诉原告朱彬诉请法院确认案涉合同于2020年3月16日解除缺乏事实和法律依据，请求贵院予以驳回。二、反诉原告朱彬向答辩人主张支付2020年2月1日止3月16日所拖欠租金64500元缺乏法律依据。答辩人的租金支付至2020年1月31日止，自2020年2月1日起未支付反诉原告朱彬租金。答辩人自2020年2月1日起拖欠反诉原告朱彬租金，系因受新冠病毒疫情影响，政府采取疫情防控措施导致承租人无法使用案涉商铺，无法经营。租赁商铺因疫情防控无法使用，属答辩人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力，因此，对反诉原告朱彬向答辩人主张支付拖欠的租金64500元应予以全额免除。综上所述，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求，以维护答辩人之合法权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年6月16日，以朱彬为出租方（甲方），以郑天虹为承租方（乙方），双方签订了一份《店面租赁合同》，约定如下：店面坐落:福州市台江区改造利业苑连体部分3层xx店面（榕房权证Ｒ字第1507547-××号）（以下简称“讼争店面”）或福州市台江区后洲街道玉环路中亭街Ｃ区3层xx号；店面租赁期限为三年，自2019年9月1日至2022年8月31日止；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回店面……；租金标准为每个月43000元／月。店面押金：租金的三个月129000元，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，甲方无息退还乙方押金。该合同还就其他事项进行了约定。朱彬、郑天虹分别在合同落款“甲方”、“乙方”处签名、捺印。 合同签订后，郑天虹向朱彬支付了押金129000元，朱彬将讼争店面交付给郑天虹使用。郑天虹每月交纳租金至2020年1月31日止。之后未付租金。 2020年2月29日，朱彬通过短信发给郑天虹，内容如下：正式通知：鉴于此次疫情情况，我决定减免你店2个月租金，金额为86000元，细节参照“台江服装商会倡书”执行（以发送给你方），但如果出现合同违约现象或参与破坏中亭街市场价值的行为，上述减免金额需全数返，还有现在市场已经可以开门经营了，如果故意不开店的话将无法给予减免。本条信息等同书面协议，回复“同意”，该协议即刻生效，2020年3月1日上午前不回复则视为无效、放弃，我方将不再考虑租金减免事宜，其他事宜按合同约定执行。郑天虹你好！已微信、短信方式正式通知发送给你方，电话已打给你方，你方不接。请于2020年3月1日中午前将库存货物搬走，我方与当天下午进行封店。特此通知！出租方：朱彬。郑天虹未回复微信、短信。2020年3月13日，福建宗法律师事务所黄昭兴向郑天虹发出《律师函》，内容如下：根据委托人的陈述及提供的材料，本所了解到以下情况：2019年6月16日你与委托人签订《店面租赁合同》，约定将位于福州市台江区改造利业苑连体部分3层xx店面租赁给你，租赁期限自2019年9月1日起至2022年8月31日止，每月租金43000元，押金129000元，你应当在每月1日前支付月租金到委托人兴业银行卡。截止至今，你尚欠委托人两个月租金未支付，委托人多次找你催要，你一直不予支付，甚至还将上述店面的基本装修破坏。委托人向本所律师提供以下文件：《店面租赁合同》、《店面现状照片》以及微信聊天记录等。本所律师审查认为：委托人提供的证据可以证明双方租赁合同关系存在的事实，你一直拖欠委托人房租，已经构成违约。对此，委托人授权本所函告你方：一、即日起解除与你在2019年6月16日签订的《店面租赁合同》；二、你应在收到本律师函后三日内立即将上述店面的商品、物品情况，如你在三日内未清空店面，委托人有权收取你继续占用店面的场地占用费；三、因你存在违约，你方交付的三个月押金129000元，委托人不予退还。特此函告。上述《律师函》通过ＥＭＳ中国邮政寄往郑天虹的户籍地址台江区郑天虹“大咖秀服装店”中亭街xxx店面。从朱彬提供的中国邮政改退批条上均显示“拒收”。2020年3月22日，朱彬已自行收回讼争店面。 另查明，台江区后洲街道玉环路8号中亭街改造利业苑连体部分3层xx店面的所有权人为朱彬，建筑面积79.48平方米，所有权证号榕房权证Ｒ字第1507547-××号。 本院认为，朱彬与郑天虹于2019年6月16日签订的《店面租赁合同》系租赁双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，各方均须依约履行。朱彬在2020年2月29日和3月13日通过微信、短信和通过律师发函给郑天虹，要求催缴租金，郑天虹未能在规定的期间缴纳租金，已构成违约。根据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。朱彬作为守约方因此享有单方面解除合同的权利。故对朱彬提出解除双方于2019年6月16日签订的《店面租赁合同》，于法有据，本院予以支持。但解除时间以朱彬收回讼争店面的时间，即2020年3月22日为准。现郑天虹要求朱彬返还租赁押金。本院认为，根据双方签订的《店面租赁合同》第二条第（一）约定，店面押金：租金的三个月129000元，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，甲方无息退还乙方押金。该《店面租赁合同》并未约定欠租的违约责任及没收押金的情形，如前所述，虽然《店面租赁合同》系因郑天虹违约而导致合同解除，但本案中，考虑到承租人郑天虹的违约行为，与新冠××疫情发生并导致案涉店面的正常经营活动受到影响有一定关系，讼争店面确因疫情影响而存在客流量下降、经营者风险加剧等情况。故从承租人的主观恶意程度的实际情况考虑，因此，对郑天虹提出要求退还押金的诉请，本院应予以支持。因郑天虹拖欠租金违约行为在先，后朱彬才收回讼争店面，且《店面租赁合同》并未约定违约按照租金3倍的违约责任。故对郑天虹诉请要求朱彬按照三个月的租金标准向原告郑天虹赔偿寻找替代房屋周转期间的损失人民币129000元的诉请，于法无据，本院不予支持。 对于朱彬主张郑天虹支付未付租金问题。如前所述，案涉《店面租赁合同》于2020年3月22日解除，朱彬也于2020年3月22日收回店面，郑天虹仅支付租金至2020年1月31日止，故郑天虹要缴纳2020年2月1日至2020年3月16日期间的租金64500元，但考虑到由于确因疫情原因，导致郑天虹使用租赁店面受到影响，故本院酌定郑天虹2月至3月应支付的租金减半，故本院判决反诉原告诉请反诉被告应缴纳2020年2月1日至2020年3月16日的店面租金为32250元（64500元÷2），反诉原告诉请超过部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、朱彬与郑天虹于2019年6月16日签订的《店面租赁合同》于2020年3月22日解除； 二、朱彬应于本判决生效之日起十日内向郑天虹退还租赁押金129000元； 二、郑天虹应于本判决生效之日起十日内向朱彬支付2020年2月1日至2020年3月16日止租金32250元； 三、上述（一）和（二）判项相抵扣后，朱彬应于本判决生效之日起十日内向郑天虹退还租赁押金96750元； 四、驳回郑天虹的其他诉讼请求； 五、驳回朱彬的其他反诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5170，减半收取计2585元，由郑天虹负担1293元，朱彬负担1292元；反诉案件受理费706元，由朱彬负担353元，郑天虹负担353元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员 陈 群 二〇二〇年七月二十八日 书记员 高林婷 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。