广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0103民初4562号原告：舒友连，女，1981年9月13日出生，苗族，住湖南省益阳市赫山区。被告：广东金康药房连锁有限公司，住所地广州市海珠区工业大道凤岗路**101自编之三、301自编之三。法定代表人：郑浩涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：卢鉴，广东曜灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文婷，广东曜灵律师事务所实习人员。原告舒友连诉被告广东金康药房连锁有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法由审判员邱思陵适用简易程序,于2020年6月3日公开开庭进行了审理，原告舒友连，被告的委托代理人卢鉴、杨文婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒友连向本院起诉请求：1、解除原、被告于2020年1月1日签订的广州市荔湾区西湾路120号商铺租赁合同；2、要求被告赔偿原告商铺装修费38000元，转让费27500元，断水断电致冰箱物料损坏费1276元，违约金20000元；3、要求被告退还原告签定合同时缴纳的押金11000元，4月份中下旬商铺被告违约10天租金1833元（每月租金5500元，折算成每天租金183.3元）。事实与理由：被告于2018年11月20日与原告签订商铺租赁合同，租赁时间为2018年11月20日至2019年11月30日，在这一年时间里原告与被告共用营业执照和食品许可证，2020年1月1日原告与被告续签了两年商铺租赁合同，签订合同时被告合同签订人口头承诺为原告办理营业执照和食品许可证提供所需要的资料。并口头告知原告他们是大公司，给原告办理营业执照和食品许可证不会有任何问题，保证原告能够正常营业，因疫情防控原因，政府监察时，告知原告跟被告的食品许可证是不能共用的，两者属于不同产品，金康药房是属于独立包装熟食，而原告的奶茶是属于现制作产品，被告怕政府查到公司违法行为，于2020年4月20日要求原告配合被告公司避开政府检查停业一天。2020年4月21日早上，原告去商铺拿东西才发现商铺水和电已被关停，便打电话给被告合同签订人询问店铺水电关停事宜，被告合同签订人讲这是公司决定的。原告于是报警，警察说这是合同纠纷，要原告走司法程序，这个时候原告才得知被告隐瞒其商铺不能分租的事实，被告的房东明确规定被告不能分租，现在被告断电断水强行要求原告搬走，也不给予任何赔偿。综上，由于被告的根本违法导致合同无法继续履行，根据《合同法》第94条第2款以及《中华人民共和国合同法》第42条、第107条、第108条规定起诉至法院。被告广东金康药房连锁有限公司辩称：一、同意解除原告与被告于2020年1月1日签订的租赁合同，解除时间为原告搬离店铺的时间2020年4月29日。二、请求法院驳回原告要求赔偿装修费、转让费、物料损坏费、违约金的诉请和10天租金的诉请；三、原告交纳的押金11000元应当抵扣2020年3月、4月原告未缴纳的房屋租金和水电费合计12146.5元。事实和理由如下：第一，原告要求答辩人赔偿装修费、转让费、冰箱物料损失费的诉请缺乏事实和法律依据。实际上，原告因疫情期间店铺经营困难，早已有意解除双方于2020年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》并结束经营。在被告的积极协调下，原告依然未能成功转让涉案店铺，后原告于2020年4月29日自行搬离了涉案店铺，原告所述被告断水断电强行要求其搬离的情况与事实不符。同时，被告不认可原告所谓损失的真实性。即使原告出现上述损失，也是由其经营和保管不善造成的，与被告无关。原告企图将自己的经营亏损转嫁给被告的行为于法无据，其诉请不应支持。第二，原告要求被告赔偿违约金和10天违约租金的诉请缺乏事实和法律依据。原告所述被告在签订合同时口头承诺给其办理营业执照和食品许可证的情况与事实不符。在原告作为证据提交的两份《广州市房屋租赁合同》中，我方在签订合同时明确告知了原告关于涉案店铺无法办理相关营业执照的情况，原告对这一情况也是清楚的，被告并不存在故意隐瞒原告的情形。且被告一直积极履行合同义务，不存在违约行为。原告要求被告承担违约责任的诉请于法无据，不应支持。第三，原告交纳的押金应抵扣其应付的租金和水电费。原告于2020年4月底搬离后，尚欠原告2020年3月、4月的店铺租金11000元和水电费1146.5元未支付，上述费用合计12146.5元。被告有权从原告交纳的押金中抵扣其应付的租金和水电费，抵扣押金11000元后，原告尚欠被告1146.5元。综上所述，原告的上述诉请没有事实及法律依据，恳请法院予以驳回。经审理查明：2018年12月20日，原告（承租人，乙方）与被告（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区西湾路20号首层B1铺出租给乙方作商业（熟食类）用途使用，建筑（或使用）面积19平方米；租赁期限自2018年11月20日至2019年11月30日，月租金为5000元；乙方向甲方缴纳10000元保证金，甲方应在租赁期满解除合同之日将保证金无息退回乙方，如乙方提前解约则保证金全额归甲方所有，不予退回。乙方经营项目为熟食类，不得在店内爆炒产生油烟。清楚该商铺不能办理相关营业执照，乙方在经营中所产生的任何问题由乙方自我承担法律和经济责任。乙方不得变更经营项目或分租、转租、经甲方同意后可转让。已清楚了解本商铺为甲方转租，如因甲方与本物业业主的租赁合同提前终止，导致甲方未能履行完本合同的，甲方将协调业主承接本合同，业主未能承接本合同的，则本合同也随之提前终止，结清水电费后甲方只需退回全部押金；等等。签订上述合同后，被告将案涉商铺交给原告使用。2018年12月28日，被告向原告开具《收据》，载明收到原告交来店铺租押金10000元。2020年1月9日，原、被告就案涉房屋再次签订《广州市房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2020年1月1日至2021年12月31日，其中2020年1月1日至2020年12月31日每月租金5500元；乙方向甲方缴纳11000元保证金，甲方应在租赁期满解除合同之日将保证金无息退回乙方。乙方经营项目为熟食类，乙方不得在店内爆炒产生油烟。清楚该商铺不能办理相关营业执照，乙方在经营中所产生的任何问题由乙方自我承担法律和经济责任。乙方不得变更经营项目或分租、转租。已清楚本商铺为甲方转租，如因甲方与本物业业主的租赁合同提前终止，导致甲方未能履行完本合同的，甲方将协调业主承接本合同，业主未能承接本合同的，则本合同也随之提前终止，结清水电费后甲方只需无息退回全部保证金，甲乙双方均无需承担违约责任；合同期满在同等的租金条件乙方有优先续约权；等等。合同签订后，原告继续使用案涉商铺。2020年2月1日，被告向原告开具《收据》，载明收到原告补充押金1000元。被告确认收到原告支付的2020年2月份之前的租金和水电费。2020年4月17日，原告找了新租客，想把商铺转租给该租客。被告通过微信告知原告需跟新租客说明白办证的事情，被告能够提供给新租客的就是房产证明，但提供不了转租证明，所有办证都由新租客自己去想办法，被告任何证明都不能够提供。原告表示已跟新租客说了证照可以办，就像被告当时跟她说的一样是可以办，但是要新租客自己去找人去办的。原告在庭审时陈述因被告不能办证，新租客就不租了。2020年4月20日，原告通过微信向被告表示：“今天没去开门，怕他们来检查。那个工作人员说了，下次查到就要罚款5万，他说看到我们也不容易，昨天就算了，希望公司快点处理这个事情。”被告表示：“公司原则上只会按合同约定处理。”2020年4月29日，原告再次通过微信联系被告，表示：“店铺东西我们已清走，现在已经立案了；商铺之前一直没有钥匙，你们公司的人来锁门。”被告回复：“好的。”另查，案涉荔湾区西湾路120号首层房屋的产权人是案外人广州啤酒厂，建筑面积291.67平方米。庭审中，原告确认2020年3月和2020年4月的水电费共计1146.5元；另陈述第一份租赁合同可以正常履行，2020年4月20日由于药监局要来检查，被告让其停止营业一天，2020年4月21日就停水停电。被告确认因广州啤酒厂给了被告免租优惠，故被告也给了原告2020年3月和2020年4月免租的优惠，但免租的前提是原告继续履行合同，若原告不能继续履行租赁合同，则需收取2020年3月和4月的租金；否认在2020年4月20日至29日期间停了案涉商铺的水电。原告为证明其为承租案涉商铺支出了转让费27500元，装修案涉商铺花费了38000元、因被告断水断电导致冰箱物料损坏1276元等事实，提交了以下证据：1、2018年12月15日至12月28日的微信转账记录，共27800元，原告解释这是其向上一手承租人支付的转让费27500元，300元是原告维修卷闸门的费用；2、11张照片，原告解释照片内容是2020年4月20日强行断电断水导致店铺冰箱所有物品损坏，其中有一张有学生购买食品的照片是用以证明店铺在断电前的经营状况良好；3、日期为2019年11月4日的销售出库单，货品包括通用黑糖糖浆、咕噜珍珠糖蜜、咕噜QQ果（椰果）等，合计金额为5752.45元；日期为2019年11月7日的销售出库单，货品包括通用产地冷冻芒果酱、咕噜特淳果糖（专用果糖）等，合计金额2299.55元；4、出货单，日期不详，金额合计6589.30元；5、淘宝订单截图，日期不详，显示原告在淘宝购买了浓缩果汁奶，支出了44元；6、开具日期为2019年1月6日的装修款收据，上载装修款38000元，无明确的收款人、支付人以及装修地址信息；7、原告自行制作的因被告强制关电损坏物品的清单，总金额为1267.1元；8、视频光盘，内有15个视频，显示案涉商铺在2020年4月22日的视频拍摄时间内处于断水断电状态，原告拨动案涉商铺内的电闸按钮，商铺内均不通电，原告后从冰箱搬出货品，陈述货品均变质；2020年4月29日，原告对货品进行清点，陈述货品均变质，并搬出案涉商铺；原告到案涉商铺相邻的金康药店内查看电闸和水表；等等。被告对上述证据均不认可，认为转给案外人的款项与被告无关，表示不清楚断水断电的情况，但根据原告自述被告是在2020年4月20日要求配合停业一天，2020年4月21日就停水停电，表明被告有提前告知原告停水停电一天的情况，要求原告做好防护，即使断电断水造成了损失，也是由原告保管不善造成，应由原告自行承担。本院认为：原告与被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于原、被告于2020年1月9日签订的《广州市房屋租赁合同》的解除问题。因双方确认原告于2020年4月29日搬离案涉商铺；被告亦于当天收回，在庭审中答辩认为合同在2020年4月29日解除。故本院认为《广州市房屋租赁合同》在2020年4月29日已不具备继续履行的条件，确认《广州市房屋租赁合同》在该日解除。关于导致《广州市房屋租赁合同》解除的过错方问题。原告认为是被告断水断电致其无法继续经营，案涉商铺无法办理营业执照，被告是合同解除的过错方；被告认为是原告自行撤场导致合同解除。本院对此认为：第一，从双方在2018年和2020年签订的两份租赁合同来看，两份合同均明确约定案涉商铺由原告作商业（熟食类）用途使用，商铺不能办理相关营业执照，原告在经营中所产生的任何问题由原告承担法律和经济责任，原告清楚本商铺由被告转租等内容。第二，原告作为承租案涉商铺从事商业活动的经营者,对于无营业执照的经营风险和法律风险应当知晓和有所预见。被告作为出租人对原告承租案涉商铺的用途以及需办理营业执照的相关规定亦应当知晓。但双方仍在租赁合同中约定上述内容，可见双方在订立合同时对于案涉商铺无法办理营业执照及可预见风险的承责主体均达成共识。第三，虽2018年签订的租赁合同可履行至租期届满，但由于案涉商铺客观上无法办理营业执照，原告在2020年1月签订租赁合同后使用案涉商铺经营熟食仍存在很大的经营风险，因此租赁合同一直存在着无法继续履行的风险。原告主张其在2020年4月20日停业及本案纠纷发生均因为营业执照无法办理导致，现又以案涉商铺无法办理营业执照为由主张被告违约，事实依据不足，本院不予采纳。基于上述分析，本院认为双方对2020年1月9日签订的租赁合同的解除均存在过错。第四，被告作为出租人，明知案涉商铺无法办理营业执照却仍将商铺出租给原告，为原告提供经营场所；被告对租赁合同的解除过错责任更大。综上，本院认为原、被告均是合同解除的过错方，但被告的过错责任更大。因2020年1月9日签订的租赁合同约定被告应在租赁期满解除合同之日将保证金无息退回给原告，故原告要求被告退还押金11000元的诉请，本院依法予以支持。原告在庭审中确认2020年3月和4月的水电费是1146.5元，为免讼累，部分押金可用于抵扣水电费1146.5元，抵扣水电费后，被告应向原告退还的押金为9853.5元。至于被告答辩要求以押金抵扣2020年3月和4月租金的意见，本院认为，原、被告双方在本案纠纷发生前已就2020年3月和4月租金的免除达成一致意见，如前所述，租赁合同能否履行本就存在很大的风险，合同解除是双方过错造成，被告的过错更大；被告现要求原告补缴2020年3月和4月租金并以押金抵扣，依据不足，本院不予采纳。同理，因2020年4月免租，原告要求被告支付2020年4月中下旬10天租金1833元的诉请，本院不予支持，依法予以驳回。关于原告要求被告支付断水断电致冰箱物料损坏费1276元的诉请。原告为证明该项损失提供了销售出库单、出货单、淘宝购买截图、视频及照片等证据。本院对此认为，销售出库单、出货单和淘宝购买截图、仅能证明原告曾经购买了这些材料，无法证明这些材料在2020年4月20日至2020年4月29日期间全部都在案涉商铺内；有关停水停电的视频和照片仅能证明在视频和相片拍摄时，案涉商铺处在停水停电状态，无法证明案涉商铺在上述期间一直持续处于停水停电的状态以及停水停电的原因。但根据原告提交的有关物料损失和原告到案涉商铺相邻的金康药店内查看电闸和水表视频，可证实原告在2020年4月22日从冰箱中取出了部分物料以及原告承租的案涉商铺内虽有用电分表，但在被告使用的商铺内仍有电总表和水表，因此，本院确信案涉商铺的水电可由被告控制和案涉商铺在视频拍摄时被停水停电。因被告暂停案涉商铺的水电前未能通知原告作好防护措施，因此造成的损失，应由被告负担。但如前所述，原告的证据不足以证明其损失就是1276元，故本院结合案情酌定损失为1000元。对于原告诉请多出的部分，本院不予支持，依法予以驳回。关于原告要求被告支付的违约金20000元。因案涉租赁合同中对此并无约定；且如前所述，案涉合同因双方责任解除，虽被告过错较大，但考虑到被告已免除原告2020年3月和4月的租金，原告的损失已得到一定程度的弥补，故本院对原告的这一诉请不予支持，依法予以驳回。关于原告要求被告赔偿商铺装修费38000元和转让费27500元的诉请。根据原告举证，原告主张的转让费27500元发生在2018年12月20日租赁合同签订前，38000元发生在2019年1月6日。这两笔费用若如原告所述是装修费和转让费，则均是为了履行2018年12月20日租赁合同而产生的费用，而2018年12月20日租赁合同因租赁期届满已于2019年11月30日终止。因此，原告在本案中要求被告支付这两笔费用，已无合同依据，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告舒友连与被告广东金康药房连锁有限公司于2020年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》在2020年4月29日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东金康药房连锁有限公司向原告舒友连退还押金9853.5元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东金康药房连锁有限公司向原告舒友连赔偿损失1000元。四、驳回原告舒友连其它诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1145元，由原告舒友连承担1109元，被告广东金康药房连锁有限公司承担36元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年七月十五日书记员  李 婷胡晓琴