安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1182民初1023号 原告:明光正德房地产开发有限公司,住所地安徽省明光市嘉山大道**,统一社会信用代码91341182399054499E。 法定代表人:卢泽华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周道修，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：黎梓明，广东瀛嵪律师事务所律师。 被告:毛克琴,女,1976年7月15日生,汉族，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：戴永兵，男，系毛克琴丈夫。 委托诉讼代理人：潘大木，安徽俊和律师事务所律师。 第三人:中行股份有限公司明光支行,,住所地安徽省明光市广场路**统一社会信用代码:91341182711751599U。 负责人:卢军,该行行长。 委托诉讼代理人：季勇，男，该公司员工。 原告明光正德房地产开发有限公司(以下简称正德房地产公司)与被告毛克琴、第三人中行股份有限公司明光支行(以下简称中行明光支行)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正德房地产公司的委托代理人周道修、黎梓明，被告毛克琴的委托代理人戴永兵、潘大木，第三人中行明光支行委托代理人季勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告正德房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告签订的合同编号为201600033354的《明光市商品房预售合同》。2、请求法院判决被告协助原告注销关于明光市兴业路8号天水湖《天水湖商住小区》32栋8-32-2房屋的备案登记注销手续、预告登记备案注销手续、预抵押权登记备案注销手续。3、判令被告向原告支付违约金394772.4元。4、请求法院判决本案的诉讼费由被告承担。当庭增加诉讼请求，请求法院判令被告为原告支付律师费11万元。事实与理由：2016年7月30日,被告向原告认购了由原告开发建设的明光市兴业路8号《天水湖商住小区》32栋8-32-2房商品房,双方签订了合同编号为201600033354的《明光市商品房预售合同》。合同签订后,原告依约为被告办理了涉案房屋的商品房买卖合同登记备案手续。根据合同约定,被告采用首付款加按揭贷款的方式支付房款。为获得按揭贷款,原告、被告与中行明光支行签订了《中行股份有限公司个人一手住房贷款同》,编号:JP7EAA20160549,贷款金额为78万元,由原告作为保证人对本次借款承担阶段性连带担保责任,之后，中行明光支行也依约向被告发放了贷款。2019年3月开始,被告没有按时向银行还款,经银行多次催收未果之后,银行直接在原告的保证金账户中扣除欠款,现已经扣除保证金合计人民币105249.47元,原告多次要求被告偿还未果。根据原、被告签订的《明光市商品房预售合同》补充条款第四条第7款第二点的:“买受人以银行按揭贷款方式支付购房款时,出卖人对买受人与银行签署的购房按揭贷款合同项下全部债务向银行提供阶段性保证,如因买受人原因导致银行要求出卖人承担保证责任,买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任...(2)若出卖人向银行付款后满30日买受人仍未向出卖人偿还全部代偿款项的,视为买受人严重违约,出卖人有权解除合同并按总房价款的30%向买受人收取违约金”。原告有权向被告主张要求解除涉案的商品房买卖合同。若涉案的《明光市商品房预售合同》被依法解除,原告依法理应收回涉案房屋,包括对房屋享有完整的所有权和再行处置的权利,基于上述理由,被告也应当协助原告办理注销涉案房屋的商品房买卖合同登记备案。 被告毛克琴辩称：1、不同意解除合同，合同应当继续履行，同意偿还原告垫付的105249.47元，并继续按时支付银行的按揭贷款。2、银行贷款由原告承担保证责任后，其垫付的款项应当向被告追偿，但是不能解除双方之间的主合同，主合同的解除必须符合合同一方的根本违约，补充合同约定的可解除合同是无效的。3、违约金的性质是对守约方经济损失的补偿，合同法解释二规定违约金以不超过造成损失的30%为标准，即使被告违约，原告要求支付房屋总价款的30%作为违约金不应当得到支持。房屋总价款购买时是131万元，现在价值200多万元，如果解除合同将给被告造成巨大的经济损失。而原告的损失只是垫付105249.47元及垫付资金占用期间的利息；4、因被告没有按时向银行付款，银行扣取原告的相同资金后，原告没有向被告要求偿还。5、补充条款是原告设计的格式条款，其中的违约责任条款没有向被告明示，因此，其明显不合理地加重被告履行合同的违约责任，应为无效。 第三人中行明光支行辩称：不支持原、被告解除贷款合同。如果原告同意偿还被告所欠款项后及法院判决解除原、被告签订的预售合同，则同意注销预抵押登记备案手续。截止到2020年4月28日，被告尚欠其贷款未到期的本金546406.45元，被告应还未还8042.27元，也就是尚未向原告扣除的保证金。 本院经审理查明事实如下：2016年7月30日，正德房地产公司（出卖人）与毛克琴（买受人）签订了《商品房预售合同》及《补充条款》。合同约定：毛克琴购买正德房地产公司开发的位于明光市房屋,总房价款暂定为1315908元，付款方式为首付款535908元，办理银行按揭贷款78万元。2017年12月31日前房屋交付。《补充条款》第四条有关按揭贷款第7项约定：“买受人以银行按揭贷款方式支付购房款时,出卖人对买受人与银行签署的购房按揭贷款合同项下全部债务向银行提供阶段性保证,如因买受人原因导致银行要求出卖人承担保证责任,买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任...（2）若出卖人向银行付款后满30日买受人仍未向出卖人偿还全部代偿款项的,视为买受人严重违约,出卖人有权解除合同并按总房价款的30%向买受人收取违约金”。2016年9月19日，毛克琴与中行明光支行签订《中行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定为毛克琴提供78万元贷款，还款方式为等额等息，正德房地产公司为毛克琴的贷款行为提供阶段性连带担保。 上述《商品房预售合同》及《补充条款》、《中行股份有限公司个人一手住房贷款合同》签订后，毛克琴交付了商品房首付款535908元，其余房款78万元在第三人中行明光支行办理了按揭贷款，并向明光市房产管理部门办理了登记备案和预抵押权备案。毛克琴于2018年初领取案涉房屋，并自2018年3月12日交付物业费至今。自2019年3月29日起，由于毛克琴未能偿还中行明光支行按揭贷款，导致正德房地产公司被中行明光支行依约直接扣划保证金105249.47元。截止2020年4月28日，毛克琴尚欠中行明光支行贷款未到期的本金546406.45元，应还未还8042.27元，也就是尚未向原告扣除的保证金。2020年7月8日，毛克琴主动向中行明光支行汇入40500元按揭款项。 正德公司要求解除与毛克琴的购房合同，并未书面通知对方，而是于2020年4月1日向本院递交起诉状，提出解除合同的意思表示，本院于2020年4月10日向毛克琴送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。正德房地产公司为实现本案权利，与广东瀛嵪律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定委托代理事项：甲方因与毛克琴、第三人中行明光支行商品房预售合同的纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，代理本案一审、执行阶段的法律程序；甲方因与毛克琴、蒋华从、戴永兵执行异议一案，聘请乙方提供法律服务，代理本案执行异议阶段的法律程序，为此支出律师费11万元。 另查明，本院于2018年9月10日立案受理案外人蒋华从与毛克琴丈夫戴永兵民间借贷纠纷一案，审理中，蒋华从向本院申请财产保全，本院作出（2018）皖1182民初3759号民事裁定书，裁定对被申请人戴永兵、毛克琴位于安徽省明光市龙山路261号巴黎公馆11栋2单元202室及明光市兴业路8号天水湖商住小区32幢8-32-2号房屋予以查封。2018年9月26日，本院作出（2018）皖1182民初3759号民事调解书，约定戴永兵于2020年1月30日前偿还蒋华从借款50万元。目前，该案尚在履行中。正德公司并未向本院申请与毛克琴、蒋华从、戴永兵执行异议一案。 上述事实，有正德房地产公司提交的《商品房预售合同》、《补充条款》、《中行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中行贷款回单》、《明光市房地产登记申请书》、《民事委托代理合同》及广东增值税普通发票，中行明光支行提交的贷款放款单、借款借据、已还款明细清单，毛克琴提交的本院作出（2018）皖1182民初3759号民事裁定书、民事调解书、物业费收据、中行明光支行手机转款凭证等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以在合同中约定解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。正德房地产公司、毛克琴、中行明光支行签订的《商品房预售合同》及《补充条款》、《中行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方真实意愿表示，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行义务。 关于履行合同过程中是否存在违约的问题。根据《补充条款》第四条有关按揭贷款第7项约定：“买受人以银行按揭贷款方式支付购房款时,出卖人对买受人与银行签署的购房按揭贷款合同项下全部债务向银行提供阶段性保证,如因买受人原因导致银行要求出卖人承担保证责任,买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任...(2)若出卖人向银行付款后满30日买受人仍未向出卖人偿还全部代偿款项的,视为买受人严重违约,出卖人有权解除合同并按总房价款的30%向买受人收取违约金”。该内容实际是合同当事人约定将买受人违约作为出卖人解除合同的条件。因毛克琴未能偿还第三人中行明光支行按揭贷款，导致正德房地产公司被第三人依约直接扣划保证金105249.47元。截至本案判决前，毛克琴仍未向原告偿还代偿款项，已构成违约。但该违约条款明显不合理地加重被告履行合同的违约责任，被告仍然愿意继续履行合同，偿还原告垫付款项，同时也主动向中行明光支行汇入40500元按揭款项。关于正德房地产公司要求毛克琴支付律师费11万元的依据是《补充条款》第九条第12项“如买受人违约，出卖人有权有权买受人承担出卖人因主张权利而发生的一切费用及全部经济损失（包括不限于利息、诉讼费、律师费等）”，本院认为，本案双方当事人均在明光市，根据《民事委托代理合同》约定的事项，除本案诉讼外，还包括执行阶段和原告与毛克琴、蒋华从、戴永兵执行异议一案，但该执行异议尚未发生，与本案诉讼无关，而原告却到广东省聘请律师，无疑扩大了法律服务的成本，也超出了本案服务的范围。原告虽实际支出律师费11万元，但也明显不合理地加重被告履行合同的违约责任。 关于本案合同是否应予解除的问题。根据法律规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。房屋查封是指诉讼过程中法院在原告提出查封申请后通过司法途径将被告名下的房产予以查封，被查封后的房屋不能进行过户、抵押的手续。查封房屋是一种保全措施，债务人偿还所有债务后，可申请解封。如果债务人拒绝还款，法院将按照法定程序拍卖已查封的房产。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，人民法院可以对办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。在购房人作为被执行人的房屋预查封案件中，申请执行人申请法院强制执行预查封房屋，如果房地产企业提出执行异议，因法院首先保护购房人的期待利益，房地产企业的执行异议不能得到支持，从而预查封房屋可以强制执行。本案中，一方面，诉争房屋已被本院于2018年9月10日予以预查封，除该案的50万元标的外，第三人中行明光支行对剩余按揭款项尚享有预抵押权；另一方面，毛克琴已将全部购房款1315908元交付给正德公司，只是尚欠银行扣划的垫付款105249.47元，本院已经向正德公司释明是否要求向毛克琴追偿，是否调整代理费11万元，但正德公司坚持诉讼请求，故正德房地产公司要求解除与毛克琴签订的《商品房预售合同》、《补充条款》的条件不成就，理由不充分，对其诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条规定，判决如下： 驳回原告明光正德房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8848元，减半收取4424元，由原告明光市正德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 江 泓 二〇二〇年七月九日 书记员 夏小敏 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。