广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2564号上诉人（原审被告）：袁占玺，男，1969年11月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区香洲****************。委托诉讼代理人：黄微，系袁占玺的妻子。上诉人（原审被告）：黄微，女，1983年1月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人：黄奉潮，该公司总经理。委托诉讼代理人：翁冰璇，北京市盈科（中山）律师事务所律师。上诉人袁占玺、黄微因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。袁占玺、黄微上诉请求：撤销一审判决，依法改判并驳回雅居乐公司的所有诉讼请求。事实和理由：一、袁占玺、黄微仅与雅居乐公司于2009年9月19日签订《前期物业服务协议》，约定物业管理费1.6元/平方米/月。一审判决所述物业管理费按2.2元/平方米/月、2.8元/平方米/月收取，无合同依据，不应采信，法院不应予支持。二、雅居乐公司在一审提供的调整物业管理费程序及相关材料不实。袁占玺、黄微作为小区的业主，清楚知晓小区从未公开召开业主大会或成立业主委员会。2014年5月8日召开的会议是验票会议，仅有19名业主代表参加，并未通过业主管理公约和业主大会议事规则，也未选举产生业主委员会，雅居乐公司杜撰业委会投票结果，对全体业主没有法律效力。三、袁占玺、黄微一直按合同约定1.6元/平方米/月的标准缴纳物业管理费，不存在违约行为，无需缴纳任何违约金。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请依法予以改判。雅居乐公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理无误，请求驳回上诉，维持原判。雅居乐公司于2019年10月30日向一审法院起诉请求：袁占玺、黄微向雅居乐公司支付从2016年3月1日至2019年12月31日期间共46个月的物业管理费23668.6元及违约金（按拖欠各月的物业管理费为基数，分别从欠费次月1日起每日按1‰计至清偿之日止，物业管理费暂计至2019年7月31日为21470.7元，违约金暂计至2019年12月31日为15189.53元）。一审法院认定事实：2008年5月28日，中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）为甲方、雅居乐物业管理服务有限公司为乙方签订《前期物业服务委托合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐新城九期商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅2.8元/平方米/月，别墅3.5元/平方米/月，商铺2.9元/平方米/月。业主从办理收楼手续后的当天，应缴交3个月的物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月20日前。甲方、业主和非业主使用人逾期交纳物业管理费或其他费用的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的1‰交纳违约金。服务期限自合同签订生效日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。2009年9月19日，雅居乐公司为乙方，袁占玺、黄微为甲方签订《前期物业服务协议》约定，甲方将位于中山市*****乐新城9期C2幢1501房物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为1.6元/平方米/月，由业主在每月25日前交纳当月费用；甲方违反本协议不按期向乙方缴纳物业管理费的，乙方可以催缴，限期交付，逾期每日加收欠交金额1‰的滞纳金。协议还约定了其他具体事项。一审庭审时，雅居乐公司陈述，袁占玺、黄微从2016年3月开始拖欠物业管理费，至2019年12月袁占玺、黄微共拖欠46个月的物业管理费合计23668.6元，其中，2016年3月至6月共计4个月为1648元（2.2元/平方米/月×187.25平方米×4个月），2016年7月至2019年12月共计42个月为22020.6元（2.8元/平方米/月×187.25平方米×42个月）；计至2019年12月31日应付滞纳金15189.83元（雅居乐公司主张按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款次月1日起每日按1‰计）。雅居乐公司主张袁占玺、黄微拖欠的上述费用提供了2016年3月至2019年12月期间欠费明细表证明。雅居乐公司称其后多次通过多种方式向袁占玺、黄微追讨物业管理费，包括2016年9月7日给袁占玺、黄微寄发房屋费用催缴通知书，但袁占玺、黄微不确认收取过“房屋费用催缴通知书”及雅居乐公司追讨管理费事实。雅居乐公司称经多次追讨未果，故于2019年8月20日向一审法院起诉，主张前述实体权利。一审法院于2019年8月20日作预立案调解，调解不成于2019年10月30日正式立案。庭审后雅居乐公司向一审法院提交袁占玺、黄微缴纳物业管理费情况书面说明称,袁占玺、黄微从2015年10月1日至2018年8月21日期间未缴交物业管理费,从2018年8月21日至2019年12月2日期间,向雅居乐公司账户转账合计4793.6元。袁占玺、黄微2015年10月1日至2016年2月期间共欠雅居乐公司管理费2060元，滞纳金1984.2元，合计4044.2元；袁占玺、黄微转账支付的4793.6元用以抵扣2015年10月1日至2016年2月期间的管理费、滞纳金4044.2元，余款749.4元。袁占玺、黄微应向雅居乐公司支付从2016年3月至2019年12月期间的物业管理费38109.03元（412元/月×4个月+524.3元/月×42个月-749.4元）及滞纳金15189.83元。一审法院另案审理的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书查明:①雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料显示：雅居乐公司于2013年11月6日致函中山市******民委员会（简称岗泉村委会），拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业管理费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日、5日，雅居乐公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业管理费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米。②岗泉村委会于2013年12月1日公示了雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业管理费收费标准的表决票，该表决票要求各业主对物业管理费调整标准及幅度是否同意进行选择，并告知业主表决大会时间为2013年12月1日至2014年2月28日（后又张贴通知将期限延期至2014年5月31日）。鉴于小区内尚有部分业主未入主，雅居乐公司又将前述调整函于2013年12月20日前后分别寄送给未入住的229户业主。并在小区内张贴了致业主的一封信，表明随着物价水平及劳动力成本的上升，管理成本增加，物业管理公司已处于长期亏损的状态，为保证正常运营且不影响服务水平，提议提高物业服务费收费标准，希望业主理解、支持。③2014年5月2日，岗泉村委会张贴开箱唱票通知，2014年5月8日雅居乐公司在岗泉村委会监督下在该小区进行验票、唱票，并统计投票结果，投票结果显示雅居乐新城9期岭峰组团总户数为875户，登记在册专有部分面积为74827.64平方米，业主人数为538人，投同意票的业主为383人，占总票权数的71.19%，专有部分面积为53679平方米，占总票权数的71.74%，并形成“雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要”表决结果汇总表。岗泉村委会于同日在小区张贴“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示”。④之后，雅居乐公司向中山市发展和改革局（物价局、粮食局）报批，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后于2014年6月25日批复收费许可。按照中山市发展和改革局（物价局、粮食局）2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。前述（2015）中一法三民一初字第662号案审理过程中，根据一审法院要求，雅居乐公司分别向参与雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准调整表决开箱现场的中山市三乡镇住房和城乡建设局、三乡镇圩仔社区居委会、中山市房地产行业协会、中山市******民委员会、中山市公安局三乡分局鹤湾派出所调取书面证明，前述单位均证明参与了表决开箱现场工作。前述（2015）中一法三民一初字第662号案经审理认为，从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局（物价局、粮食局）对雅居乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算有充分依据，一审法院对雅居乐公司主张案涉业主的物业管理费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算的请求予以支持。一审法院于2015年11月3日作出（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书，判决案涉业主从2015年1月至4月期间按调整后的新标准2.2元/平方米/月计算物业管理费。案涉业主不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2016年10月31日作出（2016）粤20民终2282号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。中山市不动产登记资料查询结果载明，袁占玺、黄微位于中山市*********雅居乐新城9期5幢1301房物业，建筑面积为187.26平方米，登记时间为2011年7月20日。2015年11月27日，中山市************乐公司出具备案回执（中三价备2015年10号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.2元，执行时间2015年8月。2016年6月20日，中山市************乐公司出具备案回执（中三价备2016年3号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.8元，执行时间2016年7月。从2016年3月1日至6月30日期间，按照重新备案后的标准计算，袁占玺、黄微每月应向**乐公司缴交的物业管理费为412元（187.26平方米×2.2元/平方米/月）；从2016年7月1日起，按照重新备案后的新标准计算，袁占玺、黄微每月应向**乐公司缴交的物业管理费为524.3元（187.26平方米×2.8元/平方米/月）。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业建设单位雅建公司与雅居乐公司签订了前期物业服务委托合同，而袁占玺、黄微系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。雅居乐公司依据与雅建公司的约定，对案涉商住小区物业进行管理服务。袁占玺、黄微委托雅居乐公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。雅居乐公司与袁占玺、黄微签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。雅居乐公司对袁占玺、黄微的物业依约履行管理服务，袁占玺、黄微亦应依约定期限向雅居乐公司支付相应费用。本案争议焦点有：一是雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准计算，是否有充分依据支持，袁占玺、黄微应否支付违约金；二是雅居乐公司主张的物业管理费是否已超过诉讼时效，袁占玺、黄微应向雅居乐公司支付的物业管理费数额确定。对焦点一，根据一审法院审理且已生效的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书认定，雅居乐公司从2013年11月开始即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市*********乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米/月标准计算有充分依据。雅居乐公司主张从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算物业管理费，提供了重新申请备案的中山市三乡镇发展和改革局[中三价备2016年3号]备案回执证明，后附的物业服务收费备案表载明，高层住宅申请备案标准每月2.8元/平方米/月，执行时间2016年7月。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算有充分依据，一审法院对雅居乐公司主张袁占玺、黄微的物业管理费2016年3月1日起按2.2元/平方米/月标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算的请求予以支持。袁占玺、黄微2018年8月21日至2019年12月2日转账支付的4793.6元，雅居乐公司主张用以抵扣2015年10月至2016年2月期间的管理费及相应滞纳金4044.2元，该主张合理，一审法院予以支持，余款749.4元应抵扣2016年3月至4月的管理费，故2016年4月的管理费应为74.6元（412元/月×2个月-749.4元）；2016年5月至2019年12月期间的物业管理费为22844.6元（412元/月×2个月+524.3元/月×42个月）。袁占玺、黄微未按约定期限向雅居乐公司缴交物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。对焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八第一款条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。民法总则自2017年10月1起施行，故2017年10月1日之前产生的物业管理费应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十规定的当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的……”本案中，雅居乐公司主张其一直有向袁占玺、黄微催收2016年2月以来的物业管理费故产生诉讼时效中断的效力，雅居乐公司提交了2016年9月7日的“房屋费用催缴通知书”及发信回执拟证明其主张，但袁占玺、黄微对其提交的上述证据均不予确认，称其并未收到，对此雅居乐公司应进一步举证证实袁占玺、黄微已经签收了上述催收单，但雅居乐公司无法举证证明，对此应承担举证不能的后果，袁占玺、黄微对诉讼时效的抗辩成立。雅居乐公司于2019年8月20日向一审法院起诉请求袁占玺、黄微支付从2016年3月至2019年12月期间的物业管理费,显然，2016年8月20日之前的物业管理费已超过诉讼时效，雅居乐公司已丧失胜诉权，雅居乐公司请求袁占玺、黄微支付的物业管理费的时间从2016年8月20日起至2019年12月31日止，即核定袁占玺、黄微应支付的物业管理费为21181.72元[524.3元/月×（40+12/30）个月]。综上所述，雅居乐公司要求袁占玺、黄微支付物业管理费（含违约金）的诉讼请求合理部分，一审法院予以支持,但数额应以一审法院确定为限。至于雅居乐公司就上述物业管理费调价事宜取得的收费许可证以及后的备案回执是否合法,属于行政诉讼范畴,不属于本案民事纠纷审理范畴,袁占玺、黄微可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、袁占玺、黄微于一审判决生效之日起五日内向雅居乐公司支付2016年8月20日至2019年12月31日期间的物业管理费21181.72元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额524.3元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）；二、驳回雅居乐公司的其他诉讼请求。如果袁占玺、黄微未按一审判决指定的期间向雅居乐公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费655.02元，减半收取计327.51元（雅居乐公司已预交），由袁占玺、黄微负担（袁占玺、黄微于一审判决生效之日起七日内迳付雅居乐公司）。二审期间，袁占玺、黄微向本院提交以下新证据：一、业主联名签名表，拟证明业主未看到或接触过业主大会票样，未参与任何形式的投票；二、举证证明，拟证明从未召开过业主表决大会调价会议；三、银行流水，拟证明袁占玺、黄微按1.6元/平方米缴纳物业管理费；四、中价（2010）141文件；五、涉案小区平面图及车位实况介绍、涉案小区平面图局部之居住用地规划主要技术经济指标统计表；六、中发改价控[2016]226号文件；证据四、五、六拟证明雅居乐公司没有统计全体入户业主的意见，同意调整物业管理费根本没有达到三分之二业主同意。经质证，雅居乐公司对证据一真实性、合法性及关联性均不确认；对举证证明的真实性、合法性及关联性均不确认，对业主不动产权真实性确认，不确认关联性，其中有部分业主均是本次因为拖欠物管费被起诉至法庭，联名业主既然作为证人应当出庭作证接受法庭询问，该证明无法证实业主联名签名表上为参与物管费调价投票方案的事实；对证据三真实性和合法性确认，不确认关联性，该组证据在一审期间已经提交，雅居乐公司也已经确认用以抵扣2015年10月1日-2018年8月21日所拖欠的物管费；对证据四真实性和合法性确认，不确认关联性，涉案小区物业管理费调整方案征询了业主的意见，并通过了建筑面积占总面积三分之二的业主，且人数占三分之二的业主同意，同时也向相关部门申请备案，程序合法，对小区全体业主均具有约束力，小区业主应当按照调整后的价格交纳管理费；对证据五的真实性、合法性确认，不确认关联性，该统计表列明的汽车停位数379个，这只是备案的数据，实际上小区有384个产权车位，相差5个车位并不影响本次投票结果；对车位实况的真实性、合法性及关联性均不确认，因没有原件予以核实，袁占玺、黄微标识部分实际上是投了不同意票数的业主，且从汇总表结果看小区绝大多数业主是同意调价方案，不同意票数的比例是较小。对证据六真实性、合法性确认，不确认关联性。（2015）中一法三民一初字第662号及（2016）粤20民终第2282号裁判文书对涉案小区整个调价方案已经有明确认定，可以证实涉案小区物业调价方案符合法律相关规定。雅居乐公司未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：1.二审期间，本院向袁占玺、黄微进行替代性释明，询问如本院认定其构成违约，是否需要主张调整违约金标准，其明确如法院认定其构成违约，需要调低违约金标准，但具体调低按什么标准计算违约金，其并没有明确。2.雅居乐公司前身为雅居乐物业管理服务有限公司，该公司于2017年7月21日在中山市工商行政管理局进行核准变更登记，企业名称由雅居乐物业管理服务有限公司变更为雅居乐公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点有：一、袁占玺、黄微从2014年7月1日起是否应按2.2元/平方米标准缴纳物业管理费，从2016年7月1日起是否应按2.8元/平方米标准缴纳物业管理费；二、袁占玺、黄微是否应支付违约金及违约金标准如何确定问题。关于焦点一，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起进行调价的事实有（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书及（2016）粤20民终2282号民事判决书予以查明。上述判决书显示，雅居乐公司于2013年11月6日致函岗泉村委会，拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业管理费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日、5日，雅居乐公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业管理费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米。雅居乐公司从2013年11月开始即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市*********乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算。以上事实系已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，故本院予以认定。对于从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准缴纳物业管理费的事实，雅居乐公司提供了重新申请备案的中山市三乡镇发展和改革局[中三价备2016年3号]备案回执证明，后附的物业服务收费备案表载明，高层住宅申请备案标准每月2.8元/平方米/月，执行时间2016年7月。结合上述生效法律文书查明的事实，本院对从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准缴纳物业管理费的事实亦予以认定。故袁占玺、黄微从2014年7月1日起应按2.2元/平方米标准缴纳物业管理费，从2016年7月1日起应按2.8元/平方米标准缴纳物业管理费。雅居乐公司的该项主张，理据充分，本院予以支持。袁占玺、黄微上诉称雅居乐公司杜撰业委会投票结果，对全体业主没有法定效力。本院认为，根据《物业管理条例》第十二条第四款、第五款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。如该决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。由于本案为物业服务合同纠纷，与业主大会的决定是否损害业主合法权益属不同的法律关系，不属于本案审理的范围，袁占玺、黄微可另循途径主张权利。关于焦点二。前述已认定应按调价后的标准缴纳物业管理费。袁占玺、黄微仅按1.6元/平方米标准缴纳物业管理费，其未按约定期限向雅居乐公司足额缴交物业管理费，该行为已构成违约，应向雅居乐公司支付违约金。雅居乐公司主张违约金的计算标准按每日1‰计算，袁占玺、黄微主张违约金过高，应予以调低。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，因袁占玺、黄微拖欠物业管理费的行为给雅居乐公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且雅居乐公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故雅居乐公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到合同履行情况、袁占玺、黄微违约事实给雅居乐公司造成的实际损失及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金的计算标准为：其中计至2019年8月19日止的违约金按中国人民银行的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起计至清偿之日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另，对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上所述，袁占玺、黄微的上诉请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28157号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28157号民事判决第一项为：袁占玺、黄微于本判决生效之日起五日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2016年8月20日至2019年12月31日期间的物业管理费21181.72元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额524.3元为基数，分别从欠费次月1日起计至清偿之日止，其中计至2019年8月19日止的违约金按中国人民银行的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起计至清偿之日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费655.02元，减半收取计327.51元（雅居乐雅生活服务股份有限公司已预交），由雅居乐雅生活服务股份有限公司负担108元，袁占玺、黄微负担219.51元（袁占玺、黄微负担部分于本判决发生法律效力之日起五日内迳付雅居乐雅生活服务股份有限公司）；二审案件受理费330元（袁占玺、黄微已预交），由雅居乐雅生活服务股份有限公司负担109元（雅居乐雅生活服务股份有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起五日内迳付袁占玺、黄微），袁占玺、黄微负担221元。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年七月十七日书记员 钱绮丽