湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初1221号原告：湘西自治州她他主题酒店有限公司。住所地：吉首市镇溪办事处武陵东路步步高置业新天地****。法定代表人：田仁美。委托诉讼代理人：张跃军，湖南金垣律师事务所律师。被告：吉首市新天地房地产开发有限公司。住所地：吉首市。住所地：吉首市武陵东路军分区大院****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：周梁。委托诉讼代理人：禹纯辉，男，1987年8月26日出生，汉族，住湖南省双峰县，系公司法务经理。第三人：湖南建工集团有限公司。住所地：长沙市。住所地：长沙市天心区芙蓉南路一段**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：叶新平。委托诉讼代理人：廖巧利，女1992年9月27日出生，汉族，住长沙市天心区，公司员工。委托诉讼代理人：姜淋丽，四川得助律师事务所律师。原告湘西自治州她他主题酒店有限公司与被告吉首市新天地房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月21日立案，2020年5月6日因被告吉首市新天地房地产开发有限公司的申请追加湖南建工集团有限公司为本案第三人参加诉讼。后依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行审理，原告湘西自治州她他主题酒店有限公司的法定代表人田仁美及其委托诉讼代理人张跃军、被告吉首市新天地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人禹纯辉、第三人湖南建工集团有限公司的委托诉讼代理人姜淋丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘西自治州她他主体酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿房屋漏水维修费40500元和酒店经营损失费20736元，原告代付其他业主损失费用8000元，合计69236元；2.判令被告承担全部诉讼费。事实与理由：2015年5月1日，田仁美因开办主题酒店需要和吉首市步步高A栋业主代燕飞签订房屋租赁合同，代燕飞将其家庭成员购买的吉首市步步高A栋整个11层16间房屋租给田仁美经营酒店。同年6月9日，田仁美注册成立“湘西自治州她他主题酒店有限公司”，田仁美为法定代表人。酒店投入一年左右，九间客房墙体严重渗水，导致酒店无法正常经营。原告先将房屋漏水情况告知业主，后向步步高物业管理公司报告。经物业公司派人现场查看确认，漏水系因房屋工程质量存在问题，并承诺由业主与原告先行维修，维修费及损失费合理赔偿。为尽快恢复酒店经营，原告出资请人对九间客房进行维修，共计72天，花费40500元。因维修导致原告停业72天，营业损失20736元。因漏水到楼下，原告向楼下业主赔偿损失8000元。以上各项共计69236元。原告维修后，多次向物业公司及被告呈交报告，要求给予赔偿，但未得到答复。故原告诉至法院，请求依法判决。被告吉首市新天地房地产开发有限公司辩称，一、原告主体资格不适格，原告只提交了租赁合同，但没有其他证据佐证原告与代燕飞及他人有房屋租赁关系；二、被告已经完全履行开发商的义务，案涉小区主体工程由第三人承建，第三人应该在质保期内对房屋承担质保责任，案涉小区房屋发生质量问题，被告已多次通知第三人履行维保责任，对房屋质量问题进行维护维修，但第三人未能完全履行维保责任，多次通知无果的情况下，被告不得不聘请第三方在2017年5-8月、2019年1-5月对小区内有质量问题的房屋进行整体维修。被告已将相应的维修情况及产生费用告知第三人，已尽到开发商义务；三、原告诉请无事实法律依据。①若原告是适格主体，所主张的维修费既无相应的合同、聘请的人员也无专业资质，其酒店是装修后使用的，无法证明其所主张的质量问题是因房屋本身的质量问题还是装修导致；②原告主张的经营损失是预期利益，无法证明实际发生；③原告主张的代付其他业主损失，没有提供证据证明。综上，原告不是适格主体，被告已尽到相应义务，原告诉请无事实法律依据，请求驳回。第三人湖南建工集团有限公司辩称，一、第三人不应承担维修责任，不是本案利害关系人。根据合同相对性原则，被告是适格主体，应向原告赔偿损失；二、施工期保修期已过，被告应当向原告承担保修义务。根据《商品房销售管理办法》第33条，保修期内的质量问题，应当由房地产开发商承担责任并对造成的损失承担赔偿责任；三、案涉房屋的质保期已过，2014年12月1日，房屋竣工验收，《质量管理条例》44，案涉房屋至今五年之久，保修期已过，第三人不再承担保修责任；四、原告租赁案涉房屋用于酒店经营，对房屋有二次改造装修行为，不排除使用不当或第三方人为缺陷，不属于施工单位的保修范围。原告物业公司及被告工作人员三方确认案涉房屋属于质量问题没有法律依据。①以上人员不是相关资质专业人员，对案涉房屋认定为质量问题，没有法律依据；②无法证明案涉房屋问题是装修导致还是房屋质量问题；五、原告主张的损失包含预期收益，没有法律依据支撑；六、被告先行承诺认可案涉房屋有质量问题，原告先行维修，后期被告赔付，是原、被告真实意思表示。被告的有效承诺，应当由被告赔付。综上，第三人不是利害关系人，不应当承担赔付责任，请求法院驳回诉请。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于原告租赁案涉房屋经营酒店的事实。原告提交主题酒店营业执照、与代燕飞签订的租赁合同及石笋等人出具的证明，拟证明原告向代燕飞等人租赁案涉房屋经营酒店的事实。被告与第三人质证称，无法核实租赁合同的真实性，证明时间与租赁合同时间不符，无法达到原告证明目的。经审查，案涉房屋由代燕飞、石笋、石沙西、石丹共同购买，因四人系一家人，由代燕飞为代表于2015年5月1日与田仁美签订租房合同，将步步高新天地A栋公寓楼十一层房屋共十六套出租给田仁美经营酒店。因该房漏水涉及诉讼，石笋、石沙西、石丹特于2020年4月10日出具证明，说明三人授权代燕飞签订租房合同的事实。原告提交的租房合同、证明、酒店营业执照可印证上述事实，本院予以采信。二、关于房屋漏水的事实。原告提交房屋漏水的照片、原告向物业公司反映房屋漏水情况的报告、湖南鲲鹏物业服务有限公司吉首新天地物业服务中心出具的证明、张黎明及维修负责人涂国军的证说明，拟证明因案涉房屋质量存在问题，导致房屋漏水，原告及时通过物业公司将情况反映给被告，但未得到处理。被告及第三人质证称，原告对房屋进行过二次装修，漏水是否是房屋质量问题不能确定。经审查，被告吉首市新天地房地产开发有限公司所开发的步步高置业.新天地（吉首）项目由第三人湖南建工集团有限公司承建，工程完工投入使用后出现诸多质量问题，为此，被告吉首市新天地房地产开发有限公司曾多次联系第三人湖南建工集团有限公司要求其进行维修。维修的内容涵盖步步高A，B，C，D栋，原告所承租房屋位于A栋，在发现房屋漏水情况后已及时报告了物业管理公司，管理部门亦安排工作人员赴现场查看并将情况反馈给被告吉首市新天地房地产开发有限公司。根据以上情况综合判断，本院对原告所提交证据及证明目的予以采信。被告及第三人认为不排除装修引起漏水的质证意见，因无相关证据予以支持，本院不予采信；三、关于案涉房屋发生漏水时是否处于保修期内的问题。被告吉首市新天地房地产开发有限公司主张案涉小区主体工程由第三人承建，第三人应该在质保期内对房屋承担质保责任。第三人湖南建工集团有限公司陈述称，案涉房屋的质保期已过，应当由被告承担责任。经查，本案案涉房屋竣工验收时间为2014年12月1日，发生漏水情形时间为2016年10月左右，根据我国《建设工程质量管理条例》规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年。故本案案涉房屋发生漏水时尚处于保修期内；四、关于原告所主张损失的认定问题。原告主张，因房屋漏水影响其酒店正常经营，向业主及物业管理公司反映情况。但被告怠于行使维修义务，原告经与物业公司及被告协商，由原告先行维修，原告遂雇佣案外人涂国军进行维修。原告为证明其进行漏水翻修的花费40500元，向本院提交了涂国军出具的漏水翻修说明、原告法定代表人田仁美给涂国军的转账记录、涂国军出具的收到4万元装修款的收据、工程报价系统表。被告质证称，原告主张的维修费既无相应的合同、聘请的人员也无专业资质，其酒店是装修后使用的，无法证明其所主张的质量问题是因房屋本身的质量问题还是装修导致，不认可该装修费用。第三人质证称，该维修费用的发生无法证明案涉房屋问题是装修导致还是房屋质量问题。本院综合本案的其他证据及案件实际情况，对原告该主张予以认可，确定原告为解决漏水进行维修支出维修费用为40500元；原告主张因房屋漏水赔偿案外人损失8000元，并将相关收据交给了被告。被告对此不予认可。因原告主张该事实的依据均为自述或给被告提交的相关报告，没有被告的回复或案外人收到相关赔偿的收据等证据，故本院对原告该主张不予采信；关于原告主张经营损失20736元，该主张的依据是陆续维修的天数乘以维修的房间数及房费。被告及第三人质证称，原告的经营损失属预期利益，并未实际发生，不应采信。本院根据本案案件事实综合评判，对原告维修房间的事实予以确认，因维修影响了原告酒店经营亦予以确认。但原告计算损失的方式及主张的损失费用本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月15日，被告吉首市新天地房地产开发有限公司与第三人签订《施工总承包合同》，约定由第三人承建被告所开发的步步高置业.新天地（吉首）项目。2014年12月1日该工程通过建设工程竣工验收。2015年5月1日，田仁美因开办主题酒店需要和吉首市步步高A栋业主代燕飞签订房屋租赁合同，代燕飞将其家庭成员购买的吉首市步步高A栋整个11层16间房屋租给田仁美经营酒店。同年6月9日，田仁美注册成立“湘西自治州她他主题酒店有限公司”，田仁美为法定代表人。酒店投入经营一年后，因九间客房墙体严重渗水，导致酒店无法正常经营。原告先将房屋漏水情况告知业主，后向步步高物业管理公司报告。经物业公司派人现场查看确认，漏水系因房屋工程质量存在问题，并承诺由业主与原告先行维修。为尽快恢复酒店经营，原告出资对九间客房进行维修，于2016年12月10日开始翻修，因翻修系陆续进行，故全部工程于2017年4月12日完工。漏水翻修工程费为40500元。因漏水到楼下，原告维修后，多次向物业公司及被告呈交报告，要求给予赔偿，但未得到答复。故原告诉至法院，请求依法判决。本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，双方当事人的争议焦点是：一、原告是否是本案适格主体；二、财产损害的发生与房屋质量是否存在因果关系；三、原告损失如何确定，房屋发生漏水时是否尚处于质保期间，赔偿责任如何承担。本院就以上争议焦点认定如下:一、本案系侵权责任纠纷不是租赁合同纠纷。原告经营酒店因房屋漏水影响其经营并造成损失，为此，原告多次找到业主、物业公司、被告吉首市新天地房地产开发有限公司反映情况，但各方均未履行维修义务，原告遂自行雇人对漏水房屋进行维修，并支付了维修费用。本案原告以房屋质量问题侵害了合法权益为由，选择侵权之诉主张其权益，符合法律规定的诉讼主体资格；二、本案被告及第三人对案涉房屋漏水的事实均无异议，但对房屋系原告装修原因还是质量问题引起漏水有异议。本院根据采信的证据结合案件实际情况综合评判，确定案涉房屋漏水系质量问题所引起。被告及第三人认为不排除原告装修对房屋造成损害的辩解意见，无证据支持，本院不予采信；三、因被告、第三人怠于履行维修义务，原告雇请案外人对案涉房屋漏水进行维修，为此，支付维修费40500元，本院予以确认；原告主张因案涉房屋漏水造成楼下住户财产损失，其支付了8000元赔偿款，因无证据证实，本院不予采信；原告主张维修期间停业损失20736元，因该损失计算时未考虑酒店入住率、各房间分时段维修、经营成本等因素，故本院对损失金额不予采信。本案案涉房屋由第三人湖南建工集团有限公司施工，房屋发生漏水时在保修时间及保修范围内，应当由第三人履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因第三人怠于履行维修义务，故原告自行雇请案外人维修所支付维修费用40500元应由第三人承担。被告吉首市新天地房地产开发有限公司系案涉房屋的开发企业，对其出售的房屋亦具有保修义务，本案虽确定支付维修费用的义务人为第三人湖南建工集团有限公司，被告吉首市新天地房地产开发有限公司亦应承担连带清偿责任。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。被告的辩解意见，本院部分予以采纳。第三人的陈述，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十九条、《建设工程质量管理条例》是四十条、第四十一条、《商品房销售管理办法》第三十三条之规定，判决如下：一、第三人湖南建工集团有限公司给付原告湘西自治州她他主题酒店有限公司房屋维修费40500元，限本判决生效之日起五日内履行完毕；二、被告吉首市新天地房地产开发有限公司对上述第一项判决款项40500元承担连带清偿责任；三、驳回原告湘西自治州她他主题酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1531元，减半收取765.5元，由原告告湘西自治州她他主题酒店有限公司承担265.5元，第三人湖南建工集团有限公司承担500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  吴宇怀二〇二〇年七月十五日代理书记员  周 慧