江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1012民初5584号原告：张元斌，男，1951年2月10日出生，汉族，温州市鹿城区室。委托诉讼代理人：高峰，江苏锦登律师事务所律师。被告：徐红庆，男，1963年5月22日出生，汉族，扬州市江都区号。委托诉讼代理人：田应龙，扬州市江都区辉春法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘慧清，扬州市江都区辉春法律服务所法律工作者。第三人：刘玉明，男，1962年4月17日出生，汉族，扬州市江都区号。委托诉讼代理人：刘玉华，男，1964年9月1日出生，汉族，扬州市江都区号，系第三人刘玉明之弟。第三人：扬州市江都区丁沟镇人民政府，住所地扬州市江都区丁沟镇振兴南路**。负责人：姜海鹏，该镇镇长。委托诉讼代理人：朱敏，江苏江业律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘茂松，江苏江业律师事务所律师。原告张元斌与被告徐红庆、第三人刘玉明、扬州市江都区丁沟镇人民政府（以下简称丁沟镇政府）排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张元斌的委托诉讼代理人高峰、被告徐红庆的委托诉讼代理人田应龙、第三人刘玉明及其委托诉讼代理人刘玉华、第三人丁沟镇政府的委托诉讼代理人佘茂松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张元斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出位扬州市江都区组房屋内江房麾村镇字第××号号），并将该房屋完好交还给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位扬州市江都区组房屋（2层、住宅、113.09平方米江房麾村镇字第××号号）系原告所有，现该房屋由被告非法占有使用。原告多次要求被告搬离并将诉争房屋返还给原告，被告均予拒绝。被告称该房屋是其在2011年5月3日以19.8万元的价格向第三人刘玉明购买。刘玉明称该房屋是其在2006年5月30日以6万元的价格向原江都市麾村镇工业园区管理委员会（以下简称园区管委会）购得，无原告授权。故原告向法院提起诉讼，请求依法判决。被告徐红庆辩称，首先，自被告购买了案涉房屋后，原告从未要求被告搬离，原告陈述不是事实；其次，被告向第三人刘玉明购买了案涉房屋，有购房协议、付款证明为证，第三人刘玉明向园区管委会购买，房屋所有权证以及土地使用权证在被告购买房屋时已经移送至被告处，被告并非非法占有案涉房屋；另外，从刘玉明与园区管委会签订的购房协议可以看出，园区管委会系得到原告授权，被告有理由相信园区管委会与刘玉明买卖房屋的真实性，如果按原告所说，原告没有授权园区管委会处理案涉房屋，相关单位及人员有可能涉嫌刑事犯罪，应移送公安机关处理。第三人刘玉明述称，本案中原告与第三人及被告无任何关系，原告无权起诉被告和第三人。一、刘玉明是向园区管委会购买的案涉房屋，园区管委会作为政府的下属单位，有权代表政府行使相关职权，刘玉明有理由相信房屋属于管委会和政府所有，管委会将房屋出卖给刘玉明，故案涉房屋属刘玉明所有，刘玉明有权利居住，也有权利处置，且原告在十三年之久没有提出异议，刘玉明对此不知情；二、刘玉明在购买案涉房屋时，已按协议约定并根据当时的房价标准支付了款项，取得了园区管委会给予的土地证和房产证，刘玉明购得房屋后多次要求园区管委会及丁沟镇政府变更房屋登记，刘玉明的行为为善意，已经取得法律认可和保护。综上，第三人与园区管委会及丁沟镇政府已经形成了事实的买卖关系，现原告时隔多年提出要求被告迁让，于理于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人丁沟镇政府述称，一、丁沟镇政府对2006年5月30日的转售房屋协议毫不知情，该协议中明确甲方张元斌委托刘玉山为甲方代表洽谈房屋转售事宜，与丁沟镇政府无关，关于在甲方处签章的园区管委会无权代表政府，且鉴于刘玉山为刘玉明哥哥，其所签署协议是否有效还需确认，另刘玉明也没有核实所谓的委托手续；二、根据扬州市人民政府2005年10号文，麾村镇人民政府已于2005年5月11日与丁沟镇人民政府合并，而转售房屋协议为2006年5月30日签订，丁沟镇政府有理由怀疑园区管委会签章的真实性；三、丁沟镇政府没有收到转售房屋协议中的购房款。综上，此事与丁沟镇政府无关。本院经审理认定事实如下：2004年，原告张元斌向原江都市麾村房地产公司购买了坐落扬州市江都区组房屋（层数2、测绘面积113.09平方米）一套，并交清房款76260元，该公司出具了两张收据（编号0019862/0049553）。后因原告在浙江温州，故委托原麾村镇政府工作人员徐德友等人于2004年申领了原江都市房屋所有权登记申请表、房屋权属登记审核表（该表载明权证号江房麾村镇字第××号号），领取了江苏省村镇工程建设许可证（2004建字26号）、土地使用权证【江国用（109）第0033号，，地号024-093】。上述权证原件原告均未取走，存放于原麾村镇政府工作人员徐德友等人处。2006年第三人刘玉明想在麾村买房，其大哥刘玉山介绍其购买案涉房屋，并于2006年5月30日刘玉明（乙方）与张元斌（甲方）签订转售房屋协议一份，约定甲方将案涉房屋出卖给乙方，售价为6万元，甲方当事人不在麾村，委托刘玉山为甲方代表，洽谈此事等内容。刘玉明在乙方处签字，案外人刘玉山在甲方代表处签字，甲方代表处亦加盖了“江都市麾村镇工业园区管理委员会办公室”字样的印章。庭审中刘玉明陈述，一、签订上述协议时在场人员有刘玉山、刘玉明、徐德友、韩继松，当时刘玉山和徐德友口头告知其张元斌委托他们卖房，但其未看到过张元斌的书面委托书也未听到过张元斌的口头委托；二、签订协议后刘玉明分三次（第一次1.5万元、第二次2万元、第三次2.5万元）给付刘玉山购房款6万元，由刘玉山出具了收据，但刘玉明未向法庭出示收据原件。原告陈述，其从未授权徐德友、刘玉山或园区管委会出售房屋。第三人丁沟镇政府陈述，2006年丁沟镇已无“江都市麾村镇工业园区管理委员会”机构，其从未授权园区管委会处理案涉房屋，案涉房屋的出售款也没有入丁沟镇政府的财务。后刘玉山将房屋钥匙以及产权证书交付给刘玉明、刘玉明装修并居住案涉房屋。2011年5月3日，刘玉明将案涉房屋出售给被告徐红庆，售价为19.8万元，并将产权证书交付给被告徐红庆，现案涉房屋由徐红庆占有使用。另查明，2005年5月11日，扬州市人民政府发布扬府复[2005]10号文件，将麾村镇与丁沟镇合并设立丁沟镇。2019年11月1日，刘玉明向本院提起诉讼（刘玉明与被告扬州市江都区丁沟镇人民政府、刘玉山及第三人张元斌所有权确认纠纷一案，（2019）苏1012民初9119号），要求确认案涉房屋归其所有，后于2020年6月9日向本院提出撤诉申请，本院依法裁定予以准许。上述事实有原告提供的江都市房屋所有权登记申请表、房屋权属登记审核表、江苏省村镇工程建设许可证、测绘报告复印件、被告提供的房屋出售证明、第三人刘玉明提供转售房屋协议、第三人丁沟镇政府提供的扬府复[2005]10号文件以及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；但相对人有理由相信行为人由代理权的，该代理行为有效。本案中，原告向房地产公司购买了案涉房屋，并进行了产权登记，其对案涉房屋享有物权，应为房屋的所有权人。刘玉明认为其系合法受让案涉房屋，仅未及时进行产权变更登记，但结合原被告提供的证据及陈述，足以认定刘玉山等人将案涉房屋出售给刘玉明时没有获得张元斌的授权，现张元斌拒绝追认该份买卖合同，故该份合同对张元斌不发生效力。刘玉明当庭陈述购买房屋时没有核实刘玉山等人的代理权限；其庭后曾于2020年9月9日向本院提交张元斌授权刘玉山处理房屋的授权委托书复印件，但一直未能提供该授权委托书的原件；故不能认定刘玉明为善意相对人。刘玉明曾在本院提起房屋所有权确认之诉，但后自愿撤回起诉。综上，本院认为不能认定刘玉明通过买卖获得了案涉房屋的所有权，刘玉明无权将房屋出售给徐红庆。徐红庆购买房屋时明知房屋产权人登记为张元斌，要求刘玉明办理房屋过户未果的情况下未核实张元斌与刘玉明买卖合同的真实性，故不能认定徐红庆为善意相对人。现张元斌亦拒绝追认刘玉明与徐红庆之间的买卖合同，故本院认为亦不能认定徐红庆通过买卖获得了案涉房屋的所有权。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物；系妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。现被告徐红庆占有案涉房屋没有法律依据，故原告主张被告迁出案涉房屋并将房屋交付给原告，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条的规定，判决如下：被告徐红庆于本判决生效之日起十日内将位扬州市江都区）腾空并交付给原告张元斌。本案受理费80元，由被告徐红庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号********）。审 判 长  张夏云人民陪审员  陈龙妹人民陪审员  吴小林二〇二〇年七月二十七日法官 助理  史文静书 记 员  陈 诚