河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初1034号原告：李红霞，女，汉族，1977年8月3日出生。原告委托诉讼代理人:潘胜超、张浩（实习），河南潘胜超律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告：开封宏达置业有限公司。统一社会信用代码：914102006716545583。住所地：开封市宏达紫云台小区西侧**。法定代表人：翟红生，任该公司经理。委托诉讼代理人:曹延河，河南瀛开律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告李红霞与被告开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红霞的委托诉讼代理人潘胜超、张浩，被告宏达公司委托诉讼代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红霞向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付因迟延办理房产证的违约金2195.27元；2、要求人民法院依法确认被告赠送的空中花园面积（8.16/2=4.08平方米）允诺有效，判令被告退还原告该面积价款17700.99元；3、要求人民法院依法判令原告再向被告缴纳房款20043.77元；上述1项、2项和3项相加冲减后原告支付被告剩余房款147.5元；4、判令被告将已办好原告的房地产权证（分割证）交付给原告所有并协助办理房屋过户手续（如被告在收到房款时向原告开具购房发票或者收据，及出具办理过户手续时所需相关证明）；5、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。原告购买了由被告开发的位于开封市*****房屋一套，建筑面积101.2平方米，房屋单价4338.48元，合同签订后原告于2011年11月11日交齐了房款439054元，于2011年11月11日交齐了产权登记契税，按照被告之前房屋销售宣传彩页中标明内容：被告承诺销售房屋赠送飘窗、阳台、空中花园各一半等优惠措施，同时双方商品房买卖合同第十五条规定，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期一年的，××不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金。但事实上该房屋从交付至今已有近五年的时间了，且目前涉案房屋的测量面积为105.82平方米，原合同面积为101.2平方米，双方相差4.64平方米，扣除被告承诺的空中花园赠送一半面积（8.16/2=4.08平方米），最后剩余0.54平方米，按照合同价款4338.48元/平方米，现原告应支付被告剩余房款2342.77元，扣除被告应承担违约金2195.27元，原告应支付被告房款147.5元。现被告已将原告涉案房屋的房地产权证（分割证）办好，却迟迟不予交付原告所有，严重侵犯了原告的合法权益。综上，由于被告的违约，故提起诉讼。被告辩称，1、原告诉求违约金超过诉讼时效，原告从未向被告主张过逾期办证的违约金，根据现行民法规定，原告的诉求支付违约金已经超出法律保护期限，请法院驳回。在2015年被告已书面通知原告补交购房款办理分割证移交手续，至原告提起诉讼在此期间从未主张过逾期办证违约金。2、因涉案房屋根据合同约定需要向被告补交购房款，在原告未结清购房款前，被告将行使留置权，故涉案分割证未移交原告；3、原告诉求向被告缴纳购房款，违反民诉法不诉不理原则，侵犯被告合法诉权，请求法庭予以驳回；4、关于涉案房屋的产权面积、合同中有明确约定，根据产权登记面积据实结算，多退少补，本案涉及房屋登记面积大于销售面积，原告应当向被告补交购房款，更不存在合同承诺赠送。经审理查明，2011年11月9日，原告李红霞（××）与被告宏达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于开封市*****房的房产。合同第三条约定，该商品房阳台为非封闭式，建筑面积共101.2平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方4338.48元，总金额为439054元整。第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付××。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金，但因××原因造成产权证无法办理的，责任由××承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。原告李红霞在该协议书××处签名并按捺手印。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，原告按约定支付了被告购房款439054元，被告宏达公司于2011年11月9日向原告出具了购房发票。2011年11月11日，原告按房地产权属转移面积101.2平方米，房款439054元缴纳了涉案房产的契税。2013年5月，原、被告双方办理了交房手续。另查明，2014年9月1日，开封市房地产交易中心受理了被告申请，对涉案房产颁发房地产权证，*****房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第**，建筑面积为105.82平方米。又查明，根据被告宏达公司的设计图纸，原告房屋户型空中花园面积为8.16平方米。还查明，因本案是系列案件，在涉及同一小区内已生效的另案判决中确认，关于被告宏达公司在售房时向业主们宣传赠送阳台、飘窗、空中花园面积的允诺是否有效的问题上法院认为，《补充协议》第八条为被告宏达公司提供格式合同中的格式条款，该条款不仅违背了合同法第三十九条第一款规定，还免除了被告责任，排除了业主要求宏达公司履行允诺的权利，因此应认定该格式条款无效。被告宏达公司赠送飘窗面积、阳台和空中花园各一半面积的允诺为《商品房买卖合同》内容，未违反相关法律、法规的规定，应认定为有效，宏达公司应当履行相关允诺义务。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、补充协议、不动产登记信息记载表、发票、契税完税证、设计图纸、庭审笔录等证据予以证明。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于迟延办证违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原、被告双方于2013年5月完成房屋交付手续，被告应于交房后的180个工作日内即2014年2月前将办理权属登记资料报登记机关备案。本案中，被告宏达公司于2014年9月份才取得办理涉案房屋产权证书（分割证）。显然，被告未能在约定时间内办理出涉案房屋产权证书，已违约，即使原告补缴相应的房款，被告亦不能按照约定及时向原告发放涉案房屋产权证书。关于诉讼时效问题，因本案是系列案中的个案，该小区业主已通过不同方式向被告主张权利，故被告关于诉讼时效的辩称理由，本院不予采信。因此，原告要求被告支付迟延办理房产证违约金2195.27元（即已付的房屋总价款×0.5%）的诉求，本院予以支持。关于空中花园的问题，因生效判决已确认被告宣传时允诺原告的空中花园面积赠送一半有效，被告应当履行相关允诺义务。另，关于空中花园面积计算问题，原告提交了涉案房屋的设计图纸以证明空中花园的面积，被告对此不予认可，但未提交相应的证据证明，故本院对原告的主张予以采纳。原告要求被告退还多收取的空中花园的房屋款17700.99元（4.08平方米*4338.48元/平方米）本院予以支持。根据合同第五条的约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补，故原告要求向被告支付房屋面积款20043.77元[（105.82平方米-101.2平方米）*4338.48元/平方米]本院予以支持。关于原告要求被告交付房屋房地产权证（分割证）的请求，本院认为，在房款结清后被告应当交付给原告。关于原告要求被告开具购房发票的请求，本院认为，依据国家管理发票的相关法律规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。虽然双方在买卖合同中并未对此作出明确约定，但开具发票作为交易习惯以及国家管理发票的相关规定，既是被告的法定的义务，亦是双方履行合同的附随义务。故原告要求被告开具发票，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国发票管理办法》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司给付原告李红霞迟延办理房产证违约金2195.27元；二、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司向原告李红霞退还空中花园面积款17700.99元；三、本判决生效之日起十日内，原告李红霞支付被告开封宏达置业有限公司房屋差价款20043.77元，同时，被告开封宏达置业有限公司向原告李红霞开具相应的发票；四、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司将房地产权证（分割证号为汴房房地产权证第**）付给原告李红霞;五、驳回李红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告李红霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  丁金环二〇二〇年七月十日法官助理马俊利书记员魏葆华