辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3102号原告：聂颖，女，1974年9月26日生，汉族，住所辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李子林，系大连市普兰店区中心法律服务所法律工作者。被告：大连圣跃房地产开发有限公司，统一社会信用代码912102005598011325，住所辽宁省大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村。法定代表人：梁天辉，系总经理。委托诉讼代理人：丁达鹏，男，系该公司法务。被告：大连亿达商业管理有限公司，统一社会信用代码912102043358652682，住所辽宁省大连市沙河口区东北路****。法定代表人：梁天辉，系总经理。委托诉讼代理人：张薇，女，系该公司员工。原告聂颖（以下简称“原告”）与被告大连圣跃房地产开发有限公司（以下简称“被告圣跃公司”）、被告大连亿达商业管理有限公司（以下简称“被告亿达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李子林，被告圣跃公司的委托诉讼代理人丁达鹏，被告亿达公司的委托诉讼代理人张薇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年3月2日，原告与被告圣跃公司签订《购房预定书》。被告圣跃公司将自己开发的耶鲁时区XXX号商品房以每平方米13500元价格卖给原告，总房款754515元。原告已交房款184515元（含定金50000元），剩余房款待签订正式购房合同文本后再向银行贷款600000元。因被告方原因导致未与原告签定正式的购房合同，被告也未出具正式的购房发票，原告无法进行银行贷款导致合同无法履行。2019年10月15日，原告到房地产登记中心查询案涉房屋已另售他人。原告起诉时诉请为：1、要求解除原告与被告圣跃公司于2019年3月2日签订的《购房预定书》；2、被告圣跃公司返还购房款104515元；被告亿达公司返还30000元；3、要求被告圣跃公司双倍返还50000元定金，共计100000元。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告圣跃公司于2019年3月2日签订的《购房预定书》；2、被告圣跃公司返还购房款154515元；被告亿达公司返还服务费30000元。被告圣跃公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告的陈述并不属实。2019年3月2日，原告与被告圣跃公司签订《购房预定书》，拟购买案涉房屋，优惠后的总房款为754515元。原告先后向被告圣跃公司支付定金50000元，预付款104515元，合计154515元。按《购房预定书》约定，定金在正式签订《商品房买卖合同》后抵作等额房款。《购房预定书》签订后，原告不向贷款银行提交办理贷款所需资料，也不网签《商品房买卖合同》，向营销人员提出不想买房了。2019年6月12日，被告圣跃公司向原告邮寄解除合同通知，原告于2019年6月15日签收了该通知。2019年9月2日，被告圣跃公司将案涉房屋另售他人。因《购房预定书》已于2019年6月15日解除，故原告在本案中诉请解除合同，没有法律依据。二、按《购房预定书》约定，买受人应当在预定书签订之日起7日内支付预付款并向贷款银行提交办理按揭贷款所需全部资料，在付清预付款并提交贷款资料后3日内与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》。如因买受人的原因未按期与出卖人签订正式《商品房买卖合同》，则无需出卖人催告即视为买受人放弃认购房屋，出卖人有权将房屋另行出售，定金不予退还，归出卖人所有。本案中，原告未按预定书履行义务，导致合同解除，对原告应当适用定金罚则。原告主张双倍返还定金，不应得到支持。三、原告主张返还房款134515元，是错误的。在没有正式签订《商品房买卖合同》之前，定金不是房款。除定金外，原告仅支付房款104515元。另有款项30000元，是原告支付给被告亿达公司的服务费，与被告圣跃公司无关。被告亿达公司辩称，不同意原告的诉讼请求，且原告陈述事实有误，被告亿达公司没有收取原告购房款，收取的是服务费。原告通过我公司优惠购买了案涉房屋，优惠价是每平优惠1800元，原告同意向被告亿达公司支付服务费30000元。从法律关系分析，原告与被告亿达公司之间存在服务合同关系，与本案房屋买卖合同关系是两个独立的法律关系，不应混同在一个案件中。原告已经按照优惠房价签订了《购房预定书》，支付了预付款，但因原告自身原因导致不能正式签订商品房买卖合同，责任不在我公司。我公司已完成了服务事项，所以原告要求我方退还服务费没有任何法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于本案事实，本院认定如下：1、原告与被告圣跃公司均提交《购房预定书》为证，该两份购房预定书为一式几联复写而成的格式合同，原告所持有的应为复写联，被告圣跃公司提供的预定书则为首联，但原、被告所提供的两份预定书中可填写内容部分不一致。在原告提供的预定书中大部分可填写内容均为空白，合同尾处出卖人处并未加盖被告圣跃公司的公章，且买受人处由案外人“王燕妮”作为授权委托人签署并加盖手印。原告称预定书并非由其签署，也不清楚“王燕妮”的具体身份，可能是被告圣跃公司的工作人员，直至其于2019年3月15日支付房款50000元时方收到该份预定书。《购房预定书》约定买受人自愿认购被告圣跃公司开发的耶鲁时区XXX号商品房，同时确定房屋单价、总房款、付款方式、争议解决方式等。预定书第2条约定：“签署本预定书的同时，买受人应当向出卖人交付元（大写元整），该定金在买受人与出卖人签订正式《商品房买卖合同》时抵作等额房款。”在原告所提供的预定书中该条并未填写具体内容，而被告圣跃公司所提交的预定书中则填写为50000元。另在第3条约定，如买受人采取按揭付款方式付款，则在本预定书签署之日起7日内，买受人应当向出卖人支付满足贷款银行首付款要求的预付款（预付款含定金但定金性质不变），并向贷款银行提交办理按揭贷款所需的全部资料。此后买受人自行前往出卖人销售处，与出卖人签订正式《商品房买卖合同》。预定书第7条约定“因买受人原因未能购房的，或如买受人逾期未付清定金、预付款（或一次性付款客户逾期未付清全部房款）或未按期与出卖人签订正式《商品房买卖合同》及相关文件的，则买受人不再享有任何优惠，且无需出卖人催告即视为买受人放弃认购该房屋，出卖人即有权将房屋另行出售，买受人已交纳的定金不予退还，归出卖人所有。”预定书第15条约定：“本预定书自买受人签字、出卖人盖章且买受人全额支付定金后生效，在正式《商品房买卖合同》生效的同时失效，届时买受人应当将本预定书交还出卖人。本预定书一式叁份，出卖人持贰份，买受人持壹份，具有同等法律效力。”2、原告提供4张交款人为原告本人专用收款收据，出具时间及金额分别为：2019年3月1日10000元（收款事由：SXXX），2019年3月15日50000元（收款事由：SXXX），2019年4月4日94515元（收款事由：SXXX），前述3张收据均加盖被告圣跃公司单位财务专用章；2019年4月4日另有1张收据金额30000元（收款事由：SXXX服务费），加盖被告亿达公司单位财务专用章。上述专用收款收据均未体现“定金”字样。原告另提供个人在职证明，拟证明其在向被告交付部分房款的同时也在准备个人贷款的相关材料。3、被告圣跃公司提供《购房预定书解除通知书》及邮寄凭证，通知书记载“2019年3月2日，你与我公司签订了《购房预定书》，你认购了我公司开发的“耶鲁时区”项目XXX号商品房，并交纳了154515元定金。根据该《购房预定书》第3条约定，你应于签署该《购房预定书》之日起7日内并付清相应款项。但你至今未履行前述义务，已构成严重违约。根据该《购房预定书》的相关约定，我公司无须通知你即有权将该房屋另行出售于他人，你已缴纳的定金不予退还。……”，庭上被告圣跃公司称通知书上定金数额系笔误，定金的实际数额为50000元。原告认可上述通知书已收到。4、被告于2019年9月2日将案涉房屋另售案外人葛小蕾。本院认为，本案的争议焦点为原告与被告圣跃公司间所成立的《购房预定书》中定金条款是否生效。原告虽在起诉状中称交付款项包括定金50000元并主张被告圣跃公司双倍返还，但于庭审时变更称交付的款项均为房款及撤回相应诉请。而被告圣跃公司则辩称原告所交付的款项中50000元为预定书中所约定的定金。本院认为，综合原、被告所提交的证据，原告与被告圣跃公司间所约定的定金条款并未生效，理由如下：第一，预定书中的定金条款内容并不明确且并未按期履行，不符合《中华人民共和国担保法》第九十条之规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”原告与被告圣跃公司所提交的《购房预定书》中定金条款的内容并不一致，原告所提交的预定书中定金条款并未填写具体数额，而被告所提交的预定书中定金条款中则填写为50000元，且两份预定书中均确定定金需在预定书签订时交付。但根据原告所提供的四份收款收据所载时间，原告分四次交付款项的时间均非原、被告均认可预定书的签订时间（2019年3月2日），故上述预定书中所载的定金条款并未生效。第二，原、被告间成立预定书后，签订正式《商品房买卖合同》前也未再形成有效的定金合同。原告在预定书后共向被告圣跃公司交付款项144515元（一笔款项为2019年3月15日50000元；一笔为2019年4月4日94515元），但上述两份收款收据中均未标明被告圣跃公司收取的款项为定金。而根据被告圣跃公司向原告出具的《购房预定书解除通知书》中，则将其收取的全部款项154515元均确定为定金。本院认为，被告圣跃公司作为专业开发商，对于预定书、购房款项收据、解除合同通知书等合同、票据、文书的签订、出具、发送应是严谨而规范的，而在本案证据既无法体现原、被告间就原告所交付的款项另外形成了合法有效的定金合同，且上述预定书、收据、解除合同通知书相关内容并不明确且有矛盾之处，被告圣跃公司应承担举证不能的不利后果。第三，原告在起诉状中虽自述交付款项中包括定金50000元但其在庭审中根据证据已变更自认内容，而被告圣跃公司亦答辩收取定金50000元，但原、被告涉及定金50000元的诉辩意见与证据所载内容及本院查明事实不符，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条之规定，本院不予确认。综上，原告与被告圣跃公司间并未形成合法有效的定金条款或合同，现双方签订《购房预定书》已解除，虽然原告及被告圣跃公司均认为系对方违约致预定书解除，但除争议的定金条款外，预定书未约定其他违约条款，原、被告亦均未提及因预定书解除所致损失，故对于《购房预定书》解除，本院予以确认。现预定书解除且原、被告并未签订正式《商品房买卖合同》，故被告圣跃公司亦应将基于该预定书而收取的款项154515元返还原告。对于原告、被告圣跃公司是否存在违约行为，本院不再予以审查。关于原告主张被告亿达公司返还服务费一节，被告亿达公司虽辩称原告通过其服务可以优惠的价格认购案涉房屋，本院认为，案涉房屋是商品房，对于商品房的销售应符合《商品房销售管理办法》的相关规定，被告亿达公司虽称其提供了服务可以使原告购买房屋时以优惠价格获取，但应提供收取该项服务费的收费许可。且《商品房销售管理办法》第十七条亦规定：“商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。”故被告亿达公司亦应提交其收取服务费的合同依据。现被告亿达公司并未提供证据证明其与原告间就该笔款项形成了合法有效的合同关系，故原告诉请被告亿达公司返还30000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条，判决如下：一、原告聂颖与被告大连圣跃房地产开发有限公司于2019年3月2日成立的《购房预定书》解除。二、被告大连圣跃房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告聂颖交付的房款154515元。三、被告大连亿达商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告聂颖交付的服务费30000元。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1995元（按照原告庭审变更后诉请标的184515元及简易程序减半预交），由被告大连圣跃房地产开发有限公司承担1670元；由被告大连亿达商业管理有限公司承担325元。因原告撤回诉请50000元，待本判决生效后退回原告预交的414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇二〇年七月二十九日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。