山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民初229号 原告：山东金山汽配有限公司诉讼代表人：谢玉泉。 委托诉讼代理人：韩庆辉，山东高格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾梦昭，山东高格律师事务所律师。 被告：山东龙德置业有限公司 法定代表人：张玉波，经理。 被告：尤学永 被告：李晓荣 第三人：山东手拉手商务服务有限公司（曾用名山东手拉手担保有限责任公司） 法定代表人：李旭东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：齐飞飞，山东百祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志刚，山东百祥律师事务所实习律师。 原告山东金山汽配有限公司（以下简称金山公司）与被告山东龙德置业有限公司（以下简称龙德公司）、尤学永、李晓荣及第三人山东手拉手商务服务有限公司（以下简称手拉手公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金山公司管理人的负责人谢玉泉及委托诉讼代理人韩庆辉、贾梦昭，第三人手拉手公司的委托诉讼代理人齐飞飞、刘志刚到庭参加诉讼。被告龙德公司、尤学永、李晓荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 金山公司向本院提出诉讼请求：1.判令龙德公司、尤学永、李晓荣向金山公司交付位于广饶县东方××座大厦××层××号房产，第二层001／2-1、001／2-2、001／2-3号房产，第三层001／3-1、001／3-2、001／3-3、001／3-4、001／3-5、001／3-6、001／3-7、001／3-8、001／3-9号房产，第四层001／4-1、001／4-2、001／4-3、001／4-4、001／4-5、001／4-6、001／4-7、001／4-8号房产，第五层001／5-1、001／5-2号房产，第六层001／6-1、001／6-2、001／6-3、001／6-4、001／6-5、001／6-6、001／6-7、001／6-8号共33套房产及80个停车位，并协助金山公司将涉案33套房产及80个停车位的不动产权登记至金山公司名下。2.判令龙德公司、尤学永、李晓荣按照同地段同类房屋租金标准，支付金山公司自2016年3月30日至实际交付房屋日止的逾期交房违约金。3.判令龙德公司、尤学永、李晓荣按照2016年中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，支付金山公司自2016年6月28日至其协助金山公司办理不动产权登记日止的逾期办证违约金。4.判令手拉手公司与龙德公司、尤学永、李晓荣共同承担上述第2项、第3项诉讼请求确定的义务。5.案件受理费、保全费、担保费、公告费等诉讼费用由龙德公司、尤学永、李晓荣及手拉手公司承担。庭审中，金山公司撤回第2、第3、第4项诉讼请求。事实与理由：2014年4月1日，金山公司与手拉手公司签订《债权债务处理协议》，与手拉手公司及龙德公司签订《房产买卖协议》。约定：手拉手公司委托龙德公司在广饶县建设东方××座大厦，由金山公司购买东方金座大厦33套房产及80个地下车位。购房价款项共计99818381元，扣除手拉手公司欠付金山公司的借款49944000元及利息5588926元后，剩余房款44285455元由金山公司通过银行转账方式汇入政府工作组和手拉手公司指定的银行账户。合同还约定了涉案房产工程于2015年12月31日前完成竣工验收等各项工作。同日，金山公司通过其东营银行广饶支行及中信银行广饶支行的银行账户向指定账户分4笔转款支付差额房款44285455元。至此，金山公司已向龙德公司全额支付了购房价款99818381元。在办理商品房预售合同网签备案登记过程中，金山公司法定代表人尤学永出于公司经营需要，在网签登记时将房产购买方标注为尤学永，共有人为其妻李晓荣。上述事实已经东营市中级人民法院作出的（2019）鲁05民初224号民事判决书、山东省高级人民法院作出的（2020）鲁民终82号民事判决书确认，足以证实金山公司为涉案房产的实际权利人，享有涉案房产的债权请求权。2010年7月10日，东营市中级人民法院裁定受理金山公司破产清算，上述房产属企业破产财产。龙德公司未按照合同约定向金山公司交付房产及协助办理不动产权登记，金山公司书面通知龙德公司交付房产及办理不动产权登记手续，龙德公司仍未履行约定。依据金山公司、龙德公司及手拉手公司共同签订的《房产买卖协议》第3条、第5条、第8条约定，手拉手公司有义务确保东方金座大厦竣工，并协助将涉案房屋所有权办理登记至金山公司名下。因此，手拉手公司应当与龙德公司共同承担未按期交付房产及办理不动产登记证产生的违约责任。为维护破产财产及债权人公平受偿权益，现依法起诉，望支持金山公司的诉求。 手拉手公司述称，金山公司所述涉案房屋，手拉手公司、龙德公司已经按照金山公司的意思表示，将涉案房屋网签到尤学永名下，并办理完商品房买卖网签备案登记，金山公司、龙德公司及手拉手公司之间的债权债务关系已经履行完毕。同时涉案房屋中的一至二层房产因金山公司及尤学永的原因已经被淄博高新技术产业开发区人民法院拍卖后裁定以物抵债，并已实际交付给他人，该房产与手拉手公司及龙德公司已没有关系。综上，金山公司已没有任何权利再对手拉手公司及龙德公司提起诉讼，故请求驳回金山公司的所有诉求。 龙德公司、尤学永、李晓荣未作答辩。 金山公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，手拉手公司为抗辩金山公司的主张亦提交了证据，本院组织双方当事人进行了庭审质证。 根据当事人的陈述、举证、质证及本院对证据的审查认证，本院确认如下事实： 一、金山公司与手拉手公司、龙德公司通过签订协议的方式约定由金山公司购买涉案房产，购房款支付方式为抵债款本金49494000元及利息加银行转账44285455元，约定债务已抵销、银行转账已履行。详情如下：2014年4月1日，金山公司与手拉手公司签订了《债权债务处理协议》，约定：1、确认手拉手公司以及广饶县同和置业有限公司、东营百花园林工程有限公司、李旭东、常明卫、徐文献拖欠金山公司的借款6700万元（已支付利息17056000元，本金剩余49494000元）；2、手拉手公司将坐落于广饶县东方金座大厦第一层、第二层、第三层中818.416平方米抵债转让给金山公司，用于偿还上述6700万元的全部债务，本条款所涉房产的《商品房买卖合同》签订、手拉手公司配合金山公司到房产局办理完备案、预告登记手续后，上述债权债务以及担保责任一次性清结完毕……4、手拉手公司协助金山公司将上述房屋所有权办理到金山公司名下，所产生的各种税费按规定负担。后，手拉手公司与金山公司、龙德公司签订了《房产买卖协议》，约定：1.手拉手公司（甲方）全额投资委托龙德公司（丙方）建设东方金座大厦。2.金山公司（乙方）购买**金座大厦第一层（面积1864.12平方米，单价12000／ｍ2）、第二层（面积1894.04平方米，单价10000元／ｍ2）、第三层（总面积1993.17平方米，其中818.416平方米按单价10000元／ｍ2计算，1174.754平方米按单价7200元／ｍ2计算）、第四层（面积1493.81平方米，按单价7200元／ｍ2计算）、第五层（面积1493.81平方米，按单价7200元／ｍ2计算）、第六层（面积1493.81平方米，按单价7200元／ｍ2计算）及地下停车位80个（按每个车位12万元计算，位置由乙方选定），以上房屋及停车位价款共计99818381元。甲方扣除债务后，余款按年息12%支付乙方一年的利息，折算后剩余44285455元待乙方汇入政府工作组和甲方指定的银行账户后，当日三方办理网签手续，所交房款由工作组监督专门用于大厦整体建设……5.甲方、丙方协助乙方将上述房屋房屋所有权办理到乙方名下，所产生的税费由甲乙双方按有关法律规定分担。6.为降低费用，甲乙丙三方一致同意在签订《商品房买卖合同》时约定以房屋单价每平方米不高于5000元的价格签订。7.甲乙丙三方约定，本协议第6条约定的房屋单价或《商品房买卖合同》中签订的价格与本协议第2条约定的价格、金额及其他内容不符时以本协议第2条内容为准……9.本协议生效后，甲乙丙三方共同到房产管理部门办理本协议所涉房产的预告登记，所产生的费用由乙方负担。三方并约定买卖协议指定收款账户为广饶县广开创业投资有限公司，开户行为建行广饶支行，账号为3700××××6795。金山公司于2014年4月1日，通过其东营银行广饶支行6662××××4966账户向指定账户分3笔转款（每笔1000万元）共计3000万元，通过中信银行东营广饶支行7378××××0711账户向指定账户转款14285455元，双方约定的差额房款44285455元全部支付完毕。 以上事实有金山公司提交的《债权债务处理协议》复印件、《房产买卖协议》复印件及相应的银行转账交易明细予以印证，手拉手公司对以上事实无异议。 二、金山公司与手拉手公司、尤学永协议约定将涉案房产落户于尤学永名下，以尤学永的名义签订了相关《商品房买卖合同》，约定的交付期限已经届满。详情如下：2014年4月1日，手拉手公司作为甲方、金山公司作为乙方、尤学永作为丙方，三方共同签订《房屋落户协议书》约定将甲方折抵及出售给乙方的涉案房产落户于丙方名下，并明确该约定是乙方和丙方自愿达成的，如出现任何纠纷与甲方无关。后，龙德公司作为出卖人、尤学永作为买受人于2014年4月5日就上述房产签订了《商品房买卖合同》，并在广饶县房产交易中心进行了合同登记备案及网上备案。上述《商品房买卖合同》约定的交房期限为在2015年12月31日前。 以上事实有手拉手公司提交的《房屋落户协议书》复印件、涉案房屋的《商品房买卖合同》原件予以证实。关于手拉手公司提交的《房屋落户协议书》复印件的证明力，手拉手公司称该证据的原件由金山公司持有，金山公司庭审中因该证据系复印件而不予质证但并未否认双方存在相应的落户约定，根据涉案房屋实际系以尤学永的名义与龙德公司签订《商品房买卖合同》的事实，本院对手拉手公司提交的该复印件予以采信。 三、尤学永及其配偶李晓荣均认可其夫妻双方未曾对涉案房屋出资，涉案房屋以尤学永的名义签订《商品房买卖合同》系为了便于办理相关手续。 该事实有金山公司提交的其委托诉讼代理人韩庆辉、贾梦昭与尤学永在广饶县看守所的谈话笔录复印件予以证实。该谈话笔录原件存于本院（2019）鲁05民初224号案卷中，金山公司在该案中并提交了相关的视频资料，手拉手公司对该证据的真实性没有异议，本院对该谈话笔录予以采信。 四、金山公司在本案之前就涉案房产曾先后提起所有权确认之诉及案外人执行异议之诉，其所有权确认之诉被驳回起诉，其案外人异议之诉得到支持。详情如下：因涉案房产网签备案在尤学永名下，尤学永的债权人申请人民法院查封涉案财产。在本院（2017）鲁05民初51号民事案件审理中，本院依据浦发银行东营分行的申请于2016年12月26日作出（2016）鲁05财保1号民事裁定书，查封了涉案房产。金山公司于2018年8月8日向本院提起所有权确认之诉，请求确认涉案房屋归其所有，本院作出（2018）鲁05民初695号裁定书：驳回起诉。后，金山公司于2019年3月1日向本院提出执行异议，本院于2019年3月27日作出（2019）鲁05执异23号执行异议裁定，裁定驳回案外人金山公司的异议申请。后，金山公司依法提起执行异议之诉，本院作出（2019）鲁05民初224号民事判决书判决：一、不得执行涉案上述33套房产。二、驳回金山公司其他诉讼请求。申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司不服该判决提起上诉，山东省高级人民法院作出（2020）鲁民终82号民事判决：驳回上诉，维持原判。 上述事实有金山公司提交的本院（2018）鲁05民初695号裁定书、（2019）鲁05民初224号民事判决书、山东省高级人民法院（2020）鲁民终82号民事判决书予以证实。 五、涉案房产中的6套已为生效法律文书裁定以物抵债给他人。详情如下：淄博高新技术产业开发区人民法院2018年7月11日作出（2017）鲁0931执511-2号生效执行裁定书，裁定：将被执行人尤学永所有的位于广饶县东方××座大厦××层××层××房产作价12928800元，交付给申请执行人广饶正通有色金属材料有限公司抵偿（2017）鲁0391民初第70号民事判决书所确定的借款本金及利息13905812元的债务。该执行案件中，尤学永及金山公司均为被执行人。现该裁定书已生效。龙德公司已按照上述执行裁定书的要求将6套房屋交付给广饶正通有色金属材料有限公司。 上述事实有手拉手公司提交的淄博高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0931执511-2号执行裁定书、广饶正通有色金属材料有限公司签章的《房屋验收情况表》、物业费收款收据等证据予以证实。 六、涉案房屋目前已达到交付条件。详情如下：手拉手公司庭审中陈述：涉案房屋已经建设完毕，五证齐全，与本案争议房产无关的同栋其他房产90%的已经交付完毕。涉案房屋中的1-2层（6套）已经被淄博高新技术产业开发区人民法院强制执行完毕，已经实际交付给了申请执行人。剩余27套房屋按照合同约定应该交付给尤学永及李晓荣，但因联系不上尤学永、李晓荣，还没有实际交付。现房产已经具备办理房产证条件，随时可以交付。 七、金山公司现处于破产清算状态。详情如下：金山公司因不能清偿到期债务于2018年6月26日向本院申请进行破产清算，本院于2018年7月10日作出（2018）鲁05破申13号裁定予以受理。指定东营天正清算事务所有限公司担任金山公司管理人，谢玉泉为管理人负责人。本院于2018年12月6日作出（2018）鲁05破申13号民事裁定，宣告金山公司破产。 该事实有金山公司提交的本院（2018）鲁05破申13号民事裁定书、（2018）鲁05破13-1号决定书、（2018）鲁05破13号民事裁定书予以证实。 八、其他有关情况。 手拉手公司的名称变更情况：2019年6月11日，由“山东手拉手担保有限责任公司”更名为“山东手拉手商务服务有限公司。” 手拉手公司对龙德公司未到庭参加诉讼的原因陈述：手拉手公司是本案争议房产的实际投资人，龙德公司与该争议关联不大，所以龙德公司未到庭参加诉讼。 手拉手公司对本案争议房屋应否交付的态度：已被强制执行完毕的6套房屋不能再交付。剩余27套房屋，因相关房屋已经网签到被告尤学永、李晓荣名下，手拉手公司也缴纳了相应的税费，若金山公司要求将房屋交付到其名下，会重复产生税费，对重复产生的税费不应由手拉手公司及龙德公司承担。 本案争议的焦点问题为：金山公司请求龙德公司向其交付涉案33套房屋及80个停车位并协助办理不动产登记至金山公司名下是否有事实及法律依据，应否得到支持。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉案《债权债务处理协议》、《房产买卖协议》均是各方当事人的真实意思表示，涉案33份《商品房买卖合同》系为履行上述两份协议而签订，系对双方买卖标的具体内容及有关细节的明确，33份《商品房买卖合同》中除关于价款的内容之外其他部分的约定亦是当事人的真实意思表示，上述合同均对各方当事人具有法律约束力，在金山公司依约履行完相应付款义务后，手拉手公司、龙德公司应当依约履行交付房屋及办理相关过户手续的义务。根据查明的事实，金山公司系涉案房产的实际付款人、系上述合同的实际权利人，手拉手公司、龙德公司对该事实均明知，现涉案房屋约定的交付期限已经届满且房屋的建设状况已经达到交付条件，故金山公司要求龙德公司向其交付有关房屋符合合同约定，本院予以支持。因涉案33套房屋中有6套已经生效法律文书裁定抵债给他人，金山公司不能再就该6套房屋向手拉手公司或龙德公司主张权利。龙德公司应向金山公司交付的具体房屋为：广饶县***金座大厦第三层001/3-1、001/3-2、001/3-3、001/3-4、001/3-5、001/3-6、001/3-7、001/3-8、001/3-9号房产，第四层001/4-1、001/4-2、001/4-3、001/4-4、001/4-5、001/4-6、001/4-7、001/4-8号房产，第五层001/5-1、001/5-2号房产，第六层001/6-1、001/6-2、001/6-3、001/6-4、001/6-5、001/6-6、001/6-7、001/6-8号共27套房产及80个停车位，停车位的具体位置由金山公司依约选定。 关于金山公司要求龙德公司、尤学永、李晓荣协助办理不动产登记至金山公司名下的诉讼请求，本院认为，金山公司作为涉案房产的实际权利人，有权要求龙德公司、尤学永、李晓荣协助办理相关登记手续。但因手拉手公司、龙德公司已经按照与金山公司的约定以尤学永的名义签订了《商品房买卖合同》并办理了相关网签备案，手拉手公司、龙德公司在合同履行的该环节并不存在违约行为，金山公司现要求将涉案房产的登记手续办理至金山公司名下属于对合同内容的变更，可能会因此增加合同相对方的履约费用，龙德公司因此增加的履约费用应由金山公司负担。 金山公司自愿撤回其第2、第3、第4项诉讼请求系对其诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 龙德公司、尤学永、李晓荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃有关诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、山东龙德置业有限公司于本判决生效之日起十日内向山东金山汽配有限公司交付广饶县东方金座大厦第三层001/3-1、001/3-2、001/3-3、001/3-4、001/3-5、001/3-6、001/3-7、001/3-8、001/3-9号房产，第四层001/4-1、001/4-2、001/4-3、001/4-4、001/4-5、001/4-6、001/4-7、001/4-8号房产，第五层001/5-1、001/5-2号房产，第六层001/6-1、001/6-2、001/6-3、001/6-4、001/6-5、001/6-6、001/6-7、001/6-8号共27套房产及80个停车位； 二、山东龙德置业有限公司、尤学永、李晓荣于本判决生效之日起十日内协助山东金山汽配有限公司办理上述房产的不动产登记手续； 三、驳回山东金山汽配有限公司其他诉讼请求。 案件受理费430621元，由山东金山汽配有限公司负担215311元，山东龙德置业有限公司负担107655元，尤学永、李晓荣负担107655元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长 潘 霞 审 判 员 王 芳 人民陪审员 蔡 健 二〇二〇年七月十六日 法官 助理 张志倩 书 记 员 周欣欣