福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初790号 原告：张晓燕，女，1990年7月10日出生，汉族，住福建省大田县。 原告：钟建灵，男，1990年2月15日出生，汉族，住福建省大田县。 上述原告共同委托诉讼代理人：陈兴漂，福建万融律师事务所律师。 被告：林君，男，1980年10月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：温秋香，福建万天律师事务所律师。 被告：三明市百年房产经纪有限公司，统一社会信用代码91350400062273899D,住所地福建省三明市梅列区乾龙新村**福清商会**。 法定代表人：陈国英，董事长。 原告张晓燕、钟建灵与被告林君、三明市百年房产经纪有限公司（以下简称百年公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓燕、钟建灵及其共同委托诉讼代理人陈兴漂，被告林君及其委托诉讼代理人温秋香到庭参加诉讼，被告百年公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓燕、钟建灵向本院提出诉讼请求：1.确认张晓燕与林君于2018年6月7日签订的三明市梅列区××村××幢××室房屋的《存量房买卖合同》有效；2.林君继续履行上述合同，并且立即协助张晓燕、钟建灵将位于三明市梅列区××村××幢××室房屋过户到张晓燕、钟建灵名下；3.百年公司协助办理上述房屋的过户手续。事实与理由:张晓燕与钟建灵系夫妻关系，因购房需要通过百年公司居间服务向林君购买位于三明市梅列区××村××幢××室房屋（以下简称案涉房屋）。有关购房事项商谈确定后，三方于2018年6月7日签订了《存量房买卖合同》，约定：房屋成交价格为1048000元；合同签订当日张晓燕、钟建灵支付购房保证金20000元、定金30000元，之后买卖双方到不动产登记中心办理网签及贷款申请手续；第一期购房款388000元在买卖双方到不动产登记中心办理不动产过户签字手续且张晓燕、钟建灵收到回执当天由其支付给林君，第二期购房款610000元在张晓燕、钟建灵领到案涉房屋不动产权证后通过银行贷款直接支付给林君，合同还对百年公司协助买卖双方办理权属过户手续等事项作了约定。合同签订后，张晓燕、钟建灵依约支付了购房保证金、定金及中介费，后买卖双方又到不动产登记中心办理了交易网签备案手续，也向银行申请了贷款，银行也告知贷款通过，然而在张晓燕、钟建灵要求林君去办理案涉房屋过户手续时，林君以孩子读书暂时需要学位及其与百年公司存在中介费纠纷为由拖延去办理案涉房屋的过户手续。张晓燕、钟建灵多次要求林君去办理案涉房屋的过户手续未果。 林君辩称，1.张晓燕、钟建灵所述签订买卖合同后林君以孩子读书暂时需要学位及其与百年公司之间的中介费纠纷为由拖延办理案涉房屋的过户手续，与客观事实不符。2.钟建灵于2019年9月3日、2019年9月10日在百年公司工作人员的指导下通知张晓燕、钟建灵解除双方的房屋买卖合同，张晓燕、钟建灵收到短信后未提出任何异议，双方之间的房屋买卖合同已经解除。 百年公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 《存量房买卖合同》是否解除的问题 林君认为，张晓燕、钟建灵在签订合同时隐瞒其负债过高的情况，导致张晓燕、钟建灵一开始到工商银行办理贷款手续被拒，后前往中国银行办理贷款手续直至2018年11月份才通过，且贷款通过后其未及时通知林君。在林君的一再催促下，双方约定于2019年1月办理案涉房屋的过户手续，可当林君从福州赶到三明，张晓燕、钟建灵又未带钱，导致双方无法办理案涉房屋的过户手续。之后，林君通过百年公司不断催促张晓燕、钟建灵支付第一期购房款388000元未果，故钟建灵于2019年9月3日、2019年9月10日在百年公司工作人员的指导下告知张晓燕、钟建灵解除双方的房屋买卖合同。张晓燕、钟建灵收到林君的短信后未向其提出任何异议，百年公司也将案涉房屋的所有权证、土地使用权证原件返还林君，故双方之间的房屋买卖合同已经解除。并提供微信聊天记录、短信、房屋所有权证及土地使用权证、通话录音、罗丽丽的证言予以佐证。 张晓燕、钟建灵认为，双方一直按照《存量房买卖合同》的约定办理网签、贷款、过户等手续。2009年6月，三明房价上涨，林君才单方提出解除房屋买卖合同，但张晓燕、钟建灵并不认可《存量房买卖合同》已经解除，于2019年10月就向三明市梅列区人民法院提起诉讼。 本院认为，林君提供的微信聊天记录可以证明张晓燕、钟建灵隐瞒其负债情况导致贷款审批迟延，百年公司的工作人员于2018年11月30日通知林君贷款通过的事实以及林君于2018年11月30日至2019年1月1日期间与百年公司的工作人员多次协商案涉房屋的过户时间的事实，予以采信。林君提供的短信只能证明林君要求单方解除房屋买卖合同；房屋所有权证及土地使用权证只能证明案涉房屋的权属情况；通话录音中百年公司的工作人员并未就2019年1月三方的见面情况作出明确陈述；罗丽丽在庭审中陈述其负责的是双方签订《存量房买卖合同》之前的流程，且其听说“是因为买方（张晓燕、钟建灵）说（百年公司）没有通知他们带钱，所以过户没有办理成功”，故上述证据均不足以证明张晓燕、钟建灵因没带第一期购房款，导致双方2019年1月无法办理案涉房屋的过户手续的事实，不予采信。 张晓燕与钟建灵系夫妻关系，张晓燕以其个人名义与林君、百年公司签订《存量房买卖合同》，后张晓燕、钟建灵与林君办理案涉房屋的网签手续，未违反法律规定，故认定张晓燕代表其及钟建灵与林君、百年公司签订《存量房买卖合同》，张晓燕、钟建灵与林君之间存在房屋买卖合同关系。虽然张晓燕、钟建灵隐瞒其负债情况导致银行贷款审批迟延，但林君于2018年11月30日知晓贷款通过后于2018年11月30日至2019年1月1日期间仍然与百年公司的工作人员多次协商过户时间，以行为表明其愿意继续履行合同，故认定林君当时对双方继续履行房屋买卖合同并无异议。在此情况下，林君于2019年9月又以张晓燕、钟建灵在申请贷款的环节违约为由要求解除双方签订的《存量房买卖合同》于法无据，故双方签订的《存量房买卖合同》尚未解除。 依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下： 1.2018年6月7日，张晓燕代表其及钟建灵与林君、百年公司签订编号为20180607001号的《存量房买卖合同》，三方约定：林君将其所有的案涉房屋（建筑面积125.49平方米）以1048000元的价格转让给张晓燕、钟建灵；张晓燕、钟建灵应于本合同签订当日支付购房保证金20000元，购房保证金应存入百年公司的账户，由百年公司无息代管，购房保证金在案涉房屋过户至张晓燕、钟建灵名下后即抵作部分购房款并由百年公司继续代管；张晓燕、钟建灵在签订合同当日向林君支付定金30000元；买卖双方于2018年7月15日前到不动产登记中心办理网签及贷款申请手续；第一期购房款388000元在张晓燕、钟建灵贷款银行批复之日起三个工作日内并确认案涉房屋无冻结、抵押时，双方到不动产登记中心办理不动产过户签字手续且张晓燕、钟建灵收到回执当天由张晓燕、钟建灵支付给林君；第二期购房款610000元在张晓燕、钟建灵领到不动产权证三个工作日内到不动产登记中心办理该不动产抵押手续后，于银行放款当日直接打入林君账户，并办理水电、闭路、煤气及物业过户；百年公司协助买卖双方办理权属过户手续，该项在张晓燕、钟建灵或者林君支付代办服务费时生效；百年公司在促成《存量房买卖合同》订立时，被服务方应当向其支付中介费；房屋所有权过户登记前的违约责任：自违约行为发生之日起，违约方应每日按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过5日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约。发信即日起超过10日仍未履约的，守约方可解除本合同。当日，张晓燕、钟建灵向林君支付定金30000元，向百年公司支付中及费10480元、代办费2430元、评估费1500元。2019年7月27日，张晓燕、钟建灵与林君办理了案涉房屋的网签手续。 2.因张晓燕、钟建灵隐瞒其负债情况，其在工商银行的贷款审批并未通过，后更换至中国银行办理贷款手续。2018年11月30日，百年公司的工作人员通知林君张晓燕、钟建灵的贷款已经通过。2018年11月30日至2019年1月1日，林君与百年公司的工作人员多次协商案涉房屋的过户时间。2019年9月，林君向张晓燕、钟建灵发送短信，以其在申请贷款的环节违约为由要求解除双方签订的《存量房买卖合同》。张晓燕、钟建灵对林君单方解除房屋买卖合同存在异议，于2020年10月30日向本院提交诉状。 本院认为，《存量房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。张晓燕、钟建灵隐瞒其负债情况导致银行贷款审批迟延，林君知晓贷款通过后于2019年1月1日前仍然同意办理案涉房屋的过户手续，对双方继续履行房屋买卖合同并无异议，故林君于2019年9月又以张晓燕、钟建灵在申请贷款的环节违约为由通知张晓燕、钟建灵解除双方签订的《存量房买卖合同》，于法无据。《存量房买卖合同》尚未解除，各方应当按照合同的约定继续履行各自的义务。合同约定，第一期购房款388000元在张晓燕、钟建灵贷款银行批复之日起三个工作日内并确认案涉房屋无冻结、抵押时，双方到不动产登记中心办理不动产过户签字手续且张晓燕、钟建灵收到回执当天由张晓燕、钟建灵支付给林君。张晓燕、钟建灵未举证证明其有能力向林君支付第一期购房款388000元，依据上述约定，张晓燕、钟建灵要求林君协助张晓燕、钟建灵将案涉房屋办理至其名下的条件尚未成就，故张晓燕、钟建灵要求林君立即协助其办理案涉房屋的过户的诉讼请求，于法无据，不予支持。百年公司已经收取张晓燕、钟建灵支付的代办费，依据合同约定，其应协助张晓燕、钟建灵与林君办理案涉房屋的过户手续。张晓燕、钟建灵要求百年公司协助办理案涉房屋的过户手续的诉讼请求，符合双方的约定，予以支持。百年公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条规定，判决如下： 一、确认张晓燕与林君、三明市百年房产经纪有限公司于2018年6月7日签订的编号为20180607001号的《存量房买卖合同》有效； 二、林君应继续履行上述《存量房买卖合同》； 三、三明市百年房产经纪有限公司应按照上述《存量房买卖合同》的约定协助张晓燕、钟建灵与林君办理位于三明市梅列区××村××幢××室房屋的过户手续； 四、驳回张晓燕、钟建灵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14232元，减半收取计7116元，由林君负担，该款于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  俞美华 二〇二〇年七月三日 书记员  罗明凤 附： 一、判决书所引用的相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。