广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4392号原告：谭永红，女，1966年11月14日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：宋志斌,广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨子健,广东南方福瑞德律师事务所实习律师。被告：肖景穗，男，1970年7月13日出生，汉族，住广州市白云区。原告谭永红与被告肖景穗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭永红及其委托代理人宋志斌、杨子健到庭参加诉讼，被告肖景穗经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭永红向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《租赁合同》已于2020年2月22日解除；2、判令被告按现状将位于广州市荔湾区中山七路56号5××房返还原告；3、判令被告向原告支付拖欠的租金7039元及违约金（违约金以欠付租金为基数，按年利率24%标准计算，自2018年6月16日起计算至实际清偿之日止，其中2018年6月16日至2020年2月15日违约金：2419×24%×609/360=982.11元；2020年2月16日至2020年4月1日违约金：（2419+4620）×24%×45/360=211.17元；以上暂计1193.28元）；4、判令被告向原告支付违约金8800元；5、判令被告向原告支付自2020年3月16日起至实际将房屋归还原告之日止的房屋占用费（按合同约定租金标准计算，自2020年3月16日暂计至2020年4月1日，暂计2464元）；6、判令被告向原告支付房屋占用费的利息（以欠付的房屋占用费为基数，按年利率24%标准计算，自2020年3月16日起计算至实际将房屋归还原告之日止）；7、判令被告支付房屋的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费及因欠缴上述费用产生的违约金，自承租之日起至实际将房屋归还原告之日止（暂计至起诉之日，被告欠缴水费1158.37元，电费145.45元）；8、判令被告赔偿原告损失律师费18000元；9、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月9日，原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定：“甲方（原告）同意将座落在广东省广州市荔湾区中山七路56号5××房甲方所拥有之物业出租给乙方使用；房屋建筑面积为60.62平方米，房屋用途为：住宅；甲乙双方议定上述房屋月租金为人民币肆仟肆佰元整（4400.00元），租赁期自2017年8月15日起至2024年8月14日止，共计84个月；租金按月结算，由乙方在每月开始的第15日前缴纳下月租金；甲乙双方同意租金每两年递增5%；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；乙方应依约按期缴纳房屋租金、押金，未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，乙方保证不改变房屋用途；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金、押金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过七天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理；乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方，一切嵌装在墙体内的装修（包括乙方已征得甲方同意改变的装修部分），乙方一律不得拆烂、损毁及拆走，同时甲方不予补偿；等等”。涉案租赁房屋的规划用途为住宅，被告将住宅改为日租式民宿进行商业经营的行为已经违反了《广州市房屋租赁菅理规定》第十一条之规定。2019年4月23日，广州市公安局荔湾区分局金花派出所在涉案租赁房屋处张贴了《公告》，要求停止在该住宅经营日租式民宿的行为。即使经派出所多次警告，但被告至今仍违法经营日租式民宿。自2018年6月起，被告便拖欠原告租金，且经原告多次催缴，至今仍未支付。截至合同解除之日，被告仍拖欠原告共计7039元租金，根据《租赁合同》约定，被告逾期欠付租金的行为导致《租赁合同》解除的条件已经成就，因此《租赁合同》已于2020年2月22日解除，被告应依约支付违约金、偿还欠付的租金及赔偿原告损失，以合同约定的房屋状态交还房屋给原告。被告未依约交还房屋，还应支付房屋占用费及利息，以及占用房屋期间产生的管理费、水电煤气费、电视天线费及电话费。2020年3月24日，原告向被告发出了《告知函》，通知被告《租赁合同》已经解除，并要求被告立即搬离，并委托律师代理本案，支付了律师费18000元。被告肖景穗庭前提交答辩状称，1、原告清楚知道被告租赁此房屋是用于民宿，双方签订有补充协议。2、合同可以终止，但被告无需向原告支付违约金。无法交租是由于新冠疫情，属于不可抗力，国家也规定业主在二三月免除租户租金，四五月减半收取租户租金。由于双方无法达成共识，为减少双方损失，我方同意解除租赁合同。3、租赁合同不规范，不适用24%的违约金。双方签订的是中介提供非标准范本的合同，注明的违约金远超正常的违约金标准，原告主张按民间借款的顶格利息条款，于理于法不合，请法院驳回原告这项请求。4、原告至今没有向我方提供过一张租赁发票。5、我方并未拖欠2018年6月起的租金，2419元是购买新空调费用，根据合同第十条，原告应该对房屋自然损坏的电器进行维修和更换，在我方发现客厅空调不能使用时，第一时间告知原告，原告同意出资更换空调由我方垫付购买后，租金扣除新买的空调费用，所以不存在拖欠原告租金的情况。6、在2019年9月18日下午17时20分房屋突然停电，在我方没有违约的情况下原告单方无故停电，后经报警处理，原告才恢复通电，严重影响我方正常使用该房的居住权利。7、由于终止租赁合同，原告方应补偿我方的装修损失。我方为出租需要对房屋花费装修5万多元，现因不可抗力终止租赁合同，原告作为得益方，应补偿决4万元装修损失给我方。本院经审理认定事实如下：2017年8月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：甲方将广州市荔湾区中山七路56号5××房出租给乙方使用；租赁期自2017年8月15日起至2024年8月14日止，每月租金4400元，由乙方在每月开始的第15日前缴纳下月租金，租金每两年递增5%；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金、押金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过7天，视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；租赁期届满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方，一切嵌装在墙体内的装修（包括乙方已征得甲方同意改变的装修部分），乙方一律不得拆烂、损毁及拆走，同时甲方不予补偿。除此以外，一切乙方搬入的可移动的财产均可搬走。如乙方在租约期满、解除合约或终止合约后三日内仍于该物业内有任何遗留物品，甲方有权作出处置。2017年8月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，1、甲方知悉并同意乙方经营民宿，若今后受政策影响不允许经营民宿，同意该物业转为长租；2、如甲方单方面要求提前结束租约后，需按每年一万元赔付装修费给乙方，如不足一年则以每天27.4元计算。2019年4月23日，广州市公安局荔湾区分局金花派出所在涉案租赁房屋处张贴了《公告》，要求停止在该住宅经营日租式民宿的行为。原告主张被告尚欠2018年6月的租金2419元，被告予以否认，为此提供了转账记录和微信聊天记录，转账记录记载被告在支付当月租金时，备注空调2319元，高空费100元，原告对证据真实性无异议，但认为其只是同意被告购买900元左右的空调，费用承担双方一人一半，且空调费用并非是在租金中抵扣，而是原告另外支付给被告，为此提供了聊天记录，聊天记录记载“肖生，你的助理要买台空调我不同意，3千多元，如果你要买的话就你的事，我不负责，要买只能买9百多的可以”，被告同意并说明会退掉已买的空调，原告曾在6月19日要求被告支付租金2419元。庭审中原告主张涉案房屋房产证为5××房，但因楼栋没有设4楼，所以其门牌号为××房。原告提供的水费发票、电费发票、物业管理费发票、燃气费发票均显示其门牌号为××房。被告已缴纳2020年2月15日前的租金，原告垫付了截至2020年2月14日的水费914.44元、污水费364.36元、截至2020年4月30日的电费255.76元、截至2020年2月9日的煤气费104.7元、截至2020年6月的物业管理费989元，并开具了相关发票。另查，本院于2020年4月30日向被告邮寄送达起诉状等诉讼材料。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于合同的解除，原告主张因被告逾期超过3天未交租，故双方的租赁合同于2020年2月22日解除，但其未提供证据证明其已将该解除通知有效送达被告，故本院对原告该主张不予支持。被告逾期交租，原告有权解除合同，因本院于2020年4月30日将本案的起诉状副本送达给被告，故原告解除租赁合同的诉求已于此时实际到达被告，因此，本院认定双方的租赁合同于2020年4月30日解除。因被告拖欠房租导致合同解除，原告要求按现状交付房屋，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金8800元，双方签订的合同约定了违约金且该合同的解除是因被告违约导致，故原告要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。至于被告抗辩新冠疫情属于不可抗力致使己方无法交租，本院认为，疫情发生近一年前，公安机关已要求案涉房屋停止作为民宿经营，而在原被告双方的补充协议中也已明确约定如政策影响不允许经营民宿，同意该物业转为长租。因此被告将案涉房屋继续作为民宿经营，已经违反双方的约定，被告应自行承担相关的风险。且疫情并不影响被告对案涉房屋正常使用，即疫情并未对租赁合同的履行构成实质性障碍而导致租赁合同无法履行，故被告的抗辩依据不足。关于拖欠的租金及房屋占用费，根据现有证据可知，原告未同意被告购买2000多元的空调，也并不同意在双方之间的租金中扣除，且两笔款项性质不同，故原告要求被告支付2018年6月的租金2419元，本院予以支持。被告从2020年2月15日起未交纳租金，故被告应支付从2020年2月15日至合同解除之日止的租金，即4620×2+4620÷30×16=11704元。关于逾期交租的违约金计算标准，原告主张过高，本院以实际损失为基础，对违约金的标准酌情予以调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，且违约金应以本金为限。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，原告主张的利息应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。双方合同解除后，被告尚未搬离，原告要求被告按租金标准支付房屋占用费合理，本院予以支持，计算期间从合同解除之日起至实际搬离之日止。至于房屋占用费的利息，合同并无约定，故本院不予支持。原告主张的水费914.44元、污水费364.36元、电费255.76元、物业管理费989元、煤气费104.7元，根据合同约定应由被告缴纳，被告未缴纳，现原告实际缴纳并提供发票，故原告要求返还本院对此予以支持。至于律师费，双方的合同中并未约定，且非必要支出，故原告要求被告支付没有依据，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告谭永红与被告肖景穗签订的《租赁合同》已于2020年4月30日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告肖景穗按现状将位于广州市荔湾区中山七路56号5××房交还原告谭永红；三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告肖景穗向原告谭永红支付拖欠的租金14123元及违约金（违约金以欠付的租金为基数，自2018年6月16日起计至付清本金之日止；违约金计算标准分段执行，其中2018年6月16日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，违约金应以本金14123元为限）；四、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告肖景穗向原告谭永红支付违约金8800元；五、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告肖景穗向原告谭永红支付2020年5月1日起至实际将房屋归还原告之日止的房屋占用费，以每月4620元为标准；六、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告肖景穗向原告谭永红支付房屋的水费914.44元、污水费364.36元、电费255.76元、物业管理费989元、煤气费104.7元；七、驳回原告谭永红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元，由原告谭永红负担100元，被告肖景穗负担253元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 付 瑾二〇二〇年七月二十七日书记员 曹子立曾芳