重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初7号 原告：汪朝霞，女，1978年4月9日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：许亚珍，重庆仁效律师事务所律师。 被告：刘健，男，1979年7月10日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：杨治中，四川法锐律师事务所律师。 第三人：重庆盈普投资有限公司，住所地重庆市渝**黄山大道中段**（渝兴广场****），统一社会信用代码91500000596708893H。 法定代表人：刘锦泉。 原告汪朝霞与被告刘健、第三人重庆盈普投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月2日立案受理后，因原告申请司法评估扣除审限，现恢复审理，依法适用简易程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告汪朝霞的委托诉讼代理人许亚珍，被告刘健及其委托诉讼代理人杨治中到庭参加了诉讼。第三人重庆盈普投资有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。 原告汪朝霞的诉讼请求为：1、判令被告将承租的房屋返还给原告；2、判令被告支付原告将承租商铺按照合同附件中交付标准恢复原告的费用暂定60000元；3、判令被告支付原告拖欠租金8750元；4、判令被告支付原告自2019年9月29日起至商铺恢复原状之日止的占有使用费、租金损失、物业费和水电费暂计12000元；5、判令确认原告无须返还被告的保证金24565元并判令被告还应支付违约金28125元；6、判令被告支付原告租赁合同提前解除的商铺空置损失28125元；7、诉讼费，鉴定费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告2019年9月1日至2019年9月28日的租金8750元；2、判令被告支付原告2019年9月29日至2020年6月21日期间的房屋占有使用费84617.2元；3、判令被告支付原告2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费4564.2元，2020年2月11日至2020年6月10日的水电公摊费31.85元，2019年8月1日至2020年2月10日以及2020年3月11日至2020年6月10日期间的能耗服务费2533.62元，2019年8月1日至2020年2月10日以及2020年3月11日至2020年6月10日的商业电费3779.99元；4、判令确认原告无须返还被告的保证金24565元并判令被告还应支付违约金28125元；5、判令被告支付原告租赁合同提前解除的商铺空置损失28125元；6、本案诉讼费、鉴定费由被告负担。事实与理由：2015年10月26日，王召红与第三人重庆盈普投资有限公司签订租赁合同，约定由王召红承租商铺。2017年6月30日，被告与王召红、第三人重庆盈普投资有限公司签订租赁合同补充协议，约定由被告承接王召红与第三人签订的租赁合同的所有权利义务。因原告购买了案涉商铺，故原、被告及第三人于2018年12月6日签订了《三方协议》，约定由原告承接第三人在租赁合同中的所有权利义务。现被告从2019年9月1日起未支付租金，原告于2019年9月8日向被告发函催交租金，被告在收到函件后仍然未支付，原告于2019年9月27日向被告邮寄了《关于解除与刘建的租赁合同的通知》，要求解除租赁合同并将房屋恢复原状，该通知于2019年9月28日送达被告，但被告至今未支付租金并继续占有案涉商铺。原告遂起诉。 被告刘健辩称，原、被告存在租赁合同关系，租金是从2019年9月1日开始未交，原因是本案房屋是交给第三方在使用，第三方经营不善搬走，本案房屋在2020年6月21日移交给了原告，物业费不应该计算至2020年6月30日，能耗服务费应该包含在物业费里面，被告拖欠原告费用是事实，但是对金额不认可。房屋占用使用费需要计算标准，被告返还房屋后原告应该返还保证金，保证金和违约金也存在双重惩罚标准，计算了房屋占有使用费就不应该支持原告的空置损失，鉴定费不是必须产生的费用，可以通过维修或修缮达到原告的标准，不认可鉴定费。 第三人重庆盈普投资有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人提供的证据本院认定以下事实:2015年10月26日，第三人重庆盈普投资有限公司作为甲方，与作为乙方的案外人王召红签订了××租赁合同，该合同第1.1条约定甲方将商铺出租给乙方；该合同第3.1条约定，租赁场地的租赁期为60个月，自2016年1月1日起至2020年12月31日止；该合同第4.1条约定，租金标准为：租金按建筑面积74.44平方米计算，其中从2019年1月1日至2019年12月31日止，标准为125.94元/月/平方米，季度租金为28125元；从2020年1月1日至2020年12月31日止，标准为134.76元/月/平方米，季度租金为30095元；该合同第4.2条约定，租金以月租金为标准计收，除第一期租金按本合同第4.1条中第一期特别约定支付外，其余各期租金应从租期开始之日按租金季度足额缴纳，每季度租金乙方须于每季度开始前一个月的一号支付；该合同第4.3条约定，在签署本合同时，乙方向甲方交纳保证金24565元，若发生乙方违反或不履行本合同约定义务（包括但不限于乙方不能按时足额交纳租金及其他费用时），甲方视情形可直接在保证金中扣除相关欠缴费用及应由乙方支付的赔偿，并通知乙方；该合同第23.3条约定，乙方不按时支付保证金、租金、物业管理费以及其他应由乙方支付的费用或未补足保证金，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同收回租赁场地并无需承担违约责任；该合同第23.4条约定，甲方依据欠款规定解除本合同时，应书面通知乙方，通知到达乙方之时合同解除；该合同第23.5条约定，甲方根据本合同约定解除合同的，或者乙方无故解除本合同的，甲方有权没收乙方的保证金，同时，乙方还应支付甲方不少于按照本合同解除时当期租金标准计算的2个月租金的违约金，并赔偿甲方的损失。该合同第24.1条约定，租赁期届满，本合同解除或终止的，乙方应在租赁期届满前或解除、终止本合同通知书发出或送达15日内，自费将所有乙方财产、固定装置、装修设备和附加物清理出租赁场地，并将处于良好、清洁且适租状态的租赁场地，连同附件《交付标准》中列明的租赁场地中所有固定装置、设备和附属物归还甲方。 2016年3月1日，第三人重庆盈普投资有限公司作为甲方，与作为乙方的案外人王召红签订了租赁补充协议，该协议将租金标准变更为：租金按建筑面积74.44平方米计算，其中从2019年3月1日至2020年2月28日止，标准为125.94元/月/平方米，季度租金为28125元；从2020年3月1日至2021年2月28日止，标准为134.76元/月/平方米，季度租金为30095元。 2017年6月30日，第三人重庆盈普投资有限公司作为甲方，案外人王召红作为乙方，被告刘健作为丙方，三方签订了补充协议一份，该协议主要内容为：甲、乙双方就商铺租赁事宜已于2015年10月26日签订了租赁合同。现乙方将租赁权利义务转交给丙方，经甲、乙、丙方友好协商，达成如下协议：租赁方由乙方变更为丙方，从本协议签订之日起，丙方将按照原租赁合同约定履行相应的权利，承担相应义务。 2018年12月6日，第三人重庆盈普投资有限公司作为甲方，被告刘健作为乙方，原告汪朝霞作为丙方，签订了一份三方协议，该协议主要内容为：甲、乙双方就租赁事宜已于2015年10月26日签订了租赁合同，2017年6月30日签订了补充协议。丙方于2018年9月29日向甲方购买该商铺并签订了《重庆市商品房买卖合同》，丙方于2018年10月28日付清该商铺全部购房款及税费或办理了接房手续。三方达成以下协议：1、甲方已按租赁合同约定告知乙方该商铺拟转让的条件及实际情况，乙方已放弃优先购买权；2、甲方于丙方购买该商铺前已明确告知丙方该商铺已租赁的全部事实及情况；甲方已明确告知乙方该商铺已出售给丙方的全部事实及情况。乙、丙方对上述事实及情况已完全知晓，乙、丙方不得以甲方未履行告知义务而要求甲方承担隐瞒该租赁商铺权属、使用登情况的违约、赔偿等任何责任；3、自丙方付清该商铺全部购房款及税费的次日或办理了接房手续的次日起，租赁合同约定的甲方的权利义务全部由丙方享有和承担，乙、丙方应履行租赁合同，如因任一方不履行或不全部履行租赁合同，由此产生的纠纷由违约方承担，甲方不承担任何责任。除本协议约定外，与该商铺租赁有关的事项与甲方无关。 上述合同及协议签订后，原告汪朝霞于2019年6月14日取得了涉案房屋的产权证。因被告刘健未支付2019年9月1日开始的租金，原告汪朝霞于2019年9月8日通过邮寄方式向被告刘健发函催收，之后，原告汪朝霞又于2019年9月27日通过邮寄方式向被告刘建发出《关于解除与刘健的租赁合同的通知》，被告刘建陈述收到了解除函，租赁关系是解除了的，但是具体收到时间不清楚。原告在审理中举示了快递查询，表明该通知于2019年9月28日送达被告，被告刘健质证对该证据无异议，是收到了的。 2020年6月21日，原、被告签署了房屋交接单，主要载明了被告刘健已将本案涉案商铺依照合同约定恢复原状并于2020年6月21日交还给原告汪朝霞。 审理中，经询问，原告陈述，本案起诉的物业费、水电费、能耗费、商业水电费等费用尚未实际支付，只是收到了物业的通知，被告刘健也陈述未支付。原、被告均认可原告收到被告刘健的保证金24565元。 另查明，原告在审理中申请了对涉案商铺进行恢复原状进行司法评估，本院委托了重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司进行司法评估，该公司于2020年3月17日进行了现场勘察并拍照，此时被告尚未对涉案商铺进行恢复原状。2020年4月8日，重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司作出评估报告，涉案商铺恢复原状工程费用为31880元。原告为此支付了鉴定费6000元。 现因被告尚欠原告租金等费用，原告诉至本院。 以上事实，有重庆盈普投资有限公司与王召红签订的商铺租赁合同及补充协议，重庆盈普投资有限公司与王召红、刘健签订的三方协议，重庆盈普投资有限公司与汪朝霞、刘健签订的三方协议；房屋产权证；《关于解除与刘健的租赁合同的通知》，EMS快递单及回执；房屋交接单；资产评估报告及交费发票；当事人陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告通过与第三人重庆盈普投资有限公司于2018年12月6日签订的三方协议，成立了租赁合同关系。根据三方协议，原告取得了第三人重庆盈普投资有限公司与案外人王召红签订的《××租赁合同》的出租人地位，被告刘健成为了该合同的承租人。因被告刘健未按合同约定按时交纳2019年9月起的租金，原告依照合同于2019年9月27日向被告刘健发出解除函，该解除函于2019年9月28日到达被告，故原、被告之间的租赁合同已于2019年9月28日解除，被告刘健于2020年6月21日才将涉案房屋交由原告。故被告刘健应支付原告汪朝霞欠付的租金、房屋占有使用费及违约损失。被告刘健的辩解意见不构成其拒绝交纳租金的正当理由，本院不予支持。 关于租金，在2019年9月1日至2019年9月28日期间，应按季度28125元计算，每月应为9375元，故2019年9月1日至2019年9月28日期间为9375元/月×28天÷30天=8750元。与原告起诉金额一致，本院予以支持。 关于房屋占有使用费，应以合同中租金的标准进行计算，2020年2月28日之前按季度28125元计算，每月应为9375元，2020年2月28日之后至2020年6月21日按季度为30095元，每月应为10031.67元。从2019年9月29日至2020年6月21日期间，房屋占有使用费为9375元/月×2天÷30天+9375元/月×5月+30095元+10031.67元/月×21天÷30天=84617.17元。原告起诉要求84617.2元，超过部分本院不予支持。 关于保证金、违约金及提前解除合同空置损失，因被告违约导致原、被告提前解除合同，确实对原告造成一定空置损失，故按合同约定保证金原告无须退还，被告还应支付一定违约金。但合同约定的没收保证金并支付两个月违约金确系过高，应适度调整，本院按2020年3月1日至2021年2月28日的租金标准，按三个月违约金的即30095元计算原告的损失，扣除保证金金额24565元，被告还应支付原告违约金5530元。上述费用以足以弥补原告损失，对原告要求的提前解除合同的空置损失，本院不再予以支持。 关于鉴定费6000元，因在司法评估时被告尚未将房屋恢复原状，且确系原告主张权利所需的必要费用，故应由被告承担。 关于物业费、水电公摊费、能耗费、商业电费等费用，上述费用是由物业服务公司等主体向业主或使用人进行主张，且本案中原告尚未代被告实际支付。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告刘健在本判决生效之日起五日内支付原告汪朝霞从2019年9月1日起至2019年9月28日止的租金8750元； 被告刘健在本判决生效之日起五日内支付原告汪朝霞从2019年9月29日起至2020年6月21日止的房屋占有使用费84617.17元； 被告刘健支付原告的保证金24565元，原告汪朝霞无须返还，被告刘健还应在本判决生效之日起五日内支付原告汪朝霞违约金5530元。 被告刘健在本判决生效之日起五日内支付原告汪朝霞鉴定费6000元； 驳回原告汪朝霞的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1520元（已减半收取），由原告汪朝霞负担475元，被告刘健负担1045元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 冉 阳 二〇二〇年七月九日 书记员 李文婧