北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初3058号原告（反诉被告）：王卫权，男，1963年10月21日出生，住北京市石景山区。被告（反诉原告）:北京米裕空间物业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰科路**院**楼**911。法定代表人：郭淑霞，总经理。委托诉讼代理人：李明，男，1989年1月13日出生，住北京市大兴区。原告（反诉被告）王卫权与被告（反诉原告）北京米裕空间物业管理有限公司（以下简称：米裕物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员张刚燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王卫权、被告（反诉原告）米裕物业公司的委托诉讼代理人李明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王卫权向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金12918元；2、被告赔偿违约金69000元；3、被告赔偿经济损失2710元；4、被告支付中介费17000元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月9日，原、被告双方签订《北京市写字楼租赁合同》，约定原告将自己名下的北京市丰台科技园富丰路4号14A04室出租给被告经营使用。租赁期限自2018年11月5日至2024年11月14日，共计6年。其中免租期自2018年11月6日至2019年2月15日，月租金23000元。违约金的问题有如下约定：乙方违约的应按月租金的300%向甲方支付违约金。另约定：因乙方保管不当或不合理使用致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同签订后，乙方支付了部分租金，甲方交付了房屋，被告开始对外出租经营。2019年6月，原告发现房屋空置，便与被告交涉，督促被告尽快将房屋出租，被告口头答应，但房屋始终空置。到2019年8月，应交第三季度租金时，被告表示没钱，原告再三要求，被告只支付了20000元的租金，至此，被告已经构成违约。原告见被告迟迟不能足额支付租金，也没办法有效利用房子，只得自己采取止损措施，另行寻找其他承租人。2019年10月10日，原告将房屋出租给了另一承租人。这时，原告再与被告交涉，被告总以没钱为借口推脱。被告之行为，既违反了双方约定，也违反了相关法律规定，侵害了原告的合法权益。故依法具状起诉，请求法庭调查核实，判如所请。被告（反诉原告）米裕物业公司辩称，第一，我方不存在拖欠租金的情况，2019年8月5日至8月8日先与原告沟通，原告同意本季度从2019年8月15日至2019年11月15日租金按照八折计算，跟原告沟通可以先支付20000元租金，后2019年9月20日之前再补齐剩余租金，但9月20日也没有补齐剩余租金，又跟原告沟通说先从押金中扣。等我方回款后再补齐房屋押金，原告表示同意，我方租过来后一直是转租，没有自用过，上一家是2019年6月1日搬走，当时由于市场价格急剧下降，违约的房屋比较多，租户选择了别的更便宜的房子，导致违约了；第二，因为不存在拖欠租金的事实，所以违约赔偿不成立；第三，根据合同约定，可以进行水电改造，我们只是把水电改造了，并不是破坏，经济损失不存在；第四，诉讼费用不同意承担。后期租金曾经与原告沟通过是从押金中抵扣，原告将房屋出租案外人的时间是2019年10月10日，10月10日至20日期间的租金不应该由我方承担，租金我方只应承担到2019年10月9日。我方没有违约，原告以合同中的第四条要求我方承担违约金，我方没有无故拖欠房租，不存在合同第四条违约的情形。合同第三页第六条房屋维护及维修，甲方应保证房屋的安全条件，乙方可以按照经营需要进行改造，按照合同约定我方可以对房屋进行改造，所以不存在经济损失的问题，我方将房屋曾经出租给第三人，第三人将房屋原有的地插涂平了，接的明线，没有对房屋地面砸过窟窿。不应支付中介费，房屋所有权人将房屋出租并拿了相应的收益，应由原告支付中介费。被告（反诉原告）米裕物业公司向本院提出反诉请求：1、原、被告之间签订的租赁合同解除；2、原告按照合同支付违约金69000元；3、原告退还扣除租金后剩余押金10082元；4、原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：米裕物业公司于2018年12月9日与王卫权签订房屋租赁委托合同，委托房屋地址为北京市丰台科技园富丰路4号14A04室，委托期限为2018年11月5日至2024年11月14日，共计六年，其中免租期约定为自2018年11月5日至2019年2月15日。月租金为23000元，2019年9月至10月有多家中介公司经纪人带看此房，我方于2019年10月10日找到意向承租人，通知王卫权，王卫权表示想见见意向承租人，我方同意王卫权见意向承租人，王卫权接着提到要和意向承租人直接签约，我方提出需要先解除我们之间的委托租赁合同，并且我方免责，不得以任何理由追究我方责任。王卫权表示同意解除，我方把王卫权的意思表示转达给中介经纪人，经纪人表示会不会业主不同意我方与中介洽谈的条款，我方表示如有问题我方协调处理，我方将意向承租人和王卫权约在北京市丰科万达广场B座1111室，经过两小时的洽谈于2019年10月10日下午4:47分将房屋租给第三人，我方要求解除合同，王卫权表示无需签署解除协议不会追究我方任何责任，而后与王卫权沟通退还剩余租金及押金，王卫权表示你们哪里还有押金，否定之前约定事实，后来王卫权出尔反尔提起诉讼，直到开庭之日合同仍未解除。违约问题有如下约定：合同第四页第九条违约责任（一）条约定，甲方违约应按照月租金300%向乙方支付违约金（甲方退还押金及租金），王卫权的行为符合一房两租构成事实违约行为，请求法院判令王卫权承担违约责任。原告（反诉被告）王卫权针对被告米裕物业公司的反诉辩称，不同意其反诉请求。第一，我跟被告签订了房屋租赁合同，因为被告没按合同约定付款，被告已经有两次违约，第一次违约是在2019年8月15日，按照合同约定被告应付三个月房租69000元，被告当时只支付了20000元，被告欠房租后提出因为自己经济困难，被告承诺9月20日支付剩余房租，9月20日被告仍没有支付剩余房租，9月25日我催缴过被告，被告已经两次违约，造成事实上的解约，我方可以单方解除合同；第二，被告提出过解约，我也同意，但就欠的房租没有达成协议，所以关于解约没有最终达成协议，现在同意跟被告解除合同，但违约金不同意支付，是被告违约在先，被告将租金和押金混在一起计算，我也没有同意租金可以从押金中扣除，关于房租打八折没有最终跟被告商定，我计算的房租还是按照合同中约定，同意合同解除押金可以退还23000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年12月9日，王卫权（出租人、甲方）与米裕物业公司（承租人、乙方）签订《北京市写字楼租赁合同》，约定甲方将其坐落于北京市丰台科技园富丰路4号14A04室（以下简称：涉案房屋）出租给乙方，房屋租赁期自2018年11月5日至2024年11月14日，共计6年，免租期为自2018年11月5日至2019年2月15日。租金、押金、递增及支付方式（见附件一）；房屋维护及维修（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合安全条件，不得危及人身安全；乙方可以对该房屋按照经营需要进行装修及水电改造等，不得改造该房屋主体结构。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。……（三）甲方有下列情形之一的，视为甲方违约，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、甲方所有权人转让该房屋或产权人发生变更后，导致乙方无法继续承租的；（四）乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、无故拖欠房屋租金达10日的；2、擅自改变房屋用途的；3、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏拒不赔偿的。违约责任（一）甲方违约的，应按月租金的300%向乙方支付违约金，乙方违约的，应按月租金300%向甲方支付违约金；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方，应按月租金的300%向对方支付违约金，甲方退还相应租金及押金；（三）装修事项另行补充协议；（四）因乙方违约给甲方造成的所有经济损失由乙方全部承担，因甲方违约给乙方造成的经济损失由甲方全部承担。”该租赁合同后附件一（租金、支付方式、递增、押金）载明：“一、租金：该房屋自2018年11月5日至2024年11月4日，月租金23000元整，日租金为3.437元/平方米。二、支付方式：该房屋租金每3个月支付一次，乙方应在本合同签署之日起五个工作日内向甲方支付第一期租金69000元，乙方最晚应于每期届满前五日内支付下期租金。三、递增：甲乙双方约定，该房屋租金递增方式为每两年递增，递增额度为上一租赁年度年租金的5%；该房屋租金递增后的具体金额如下：（1）该房屋自2018年11月15日至2020年11月15日，月租金为23000元……四、押金：乙方应于本合同生效后两个工作日内支付甲方押金23000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在结算后2个工作日内（不计利息）如数返还给乙方。”庭审中，王卫权向本院出示了银行账户明细查询，用以证明米裕物业公司于2018年11月7日交纳一个月押金和三个月租金92000元，于2019年5月15日交纳三个月租金69000元，于2019年8月15日交纳20000元。米裕物业公司认可上述证据的真实性，并述称其已于2018年11月7日支付69000元租金及23000元押金、于2019年5月15日支付截至2019年8月15日的69000元租金、于2019年8月15日支付了20000元租金，此后未再交过房屋租金。现双方均认可米裕物业公司未向王卫权交纳2019年8月16日至2019年10月9日的租金，租金数额为12918元，米裕物业公司亦表示同意支付该12918元租金，但应从押金中扣除。王卫权向本院出示了2019年10月23日的购买地插发票、人工安装地插收据，称双方验收时发现房屋地线被弄断了、全部改成明线，故其为修复砸的9个窟窿、安装地插共花费2710元。米裕物业公司对此表示不知收据及发票是否真实，称其公司没看见窟窿，并辩称王卫权将涉案房屋交给第三人时其公司已与王卫权交接了，且交接时王卫权未提及地插、窟窿等事宜；现米裕物业公司称其曾将涉案房屋转租给第三人，经询问第三人称曾将地线改为明线，将原有的地插涂平，接的明线，但没有砸过窟窿。另，王卫权称其于2019年10月9日将涉案房屋出租给案外人，并向本院出示了2019年10月16日案外人北京盈创房地产经纪有限公司（以下简称：盈创公司）开具的《收据》（载明收到王卫权交来居间服务费17000元），用以证明其将房屋出租给案外人支出的中介费，要求米裕物业公司承担。米裕物业公司不同意支付中介费，并认为该证据恰好证明了王卫权一房两租的违约事实。米裕物业公司向本院出示了其公司代理人与王卫权、案外人刘阳（米裕物业公司称刘阳为盈创公司的经纪人）的微信聊天记录，用以证明原、被告双方已就房租价格打八折达成一致、以及其公司找刘阳帮王卫权将房子出租出去的事实。其中，2019年8月8日聊天记录显示：“王卫权：我给您打个8折吧，支持一下老弟……米裕物业公司：你这八折我没懂，王哥。王卫权：就是协议价的八折呀。米裕物业公司：您的意思是我以后按照这个价格付款吗？王卫权：是最近的这一次付款呀，如果全都八折，下个季度房租出去了……”2019年9月25日聊天记录载明：“米裕物业公司：王哥兄弟现在确实难了，这边有一个客户想租，但是要等老板过来定……中介说客户挺满意的，需要重新给房子装修……今天周三，中介说客户周日之前给回复。”2019年9月29日聊天记录载明：“王哥中介回复了客户不租了。……今天有两个客户看了，明天我再问问看的怎么样。王卫权：好的。”2019年10月10日聊天记录载明：“谈定了，我答应他们了，3块！米裕物业公司：好，恭喜王哥了。……王哥我们要不要签一份解除协议，房子不空着也算悬着的心放下了。王卫权：等我忙完呀。”2019年10月15日聊天记录载明：“王卫权：李总，改地插的事还望尽快落实，别影响他们办公为盼。米裕物业公司：我问了王哥，人家这几天干着活呢！要不你找人弄吧！钱从我押金里扣”。王卫权认可上述聊天记录的真实性以及房租按八折主张，同意解除合同，亦认可抵扣完租金后剩余押金为10082元的事实，但认为租金和押金应分开计算，不同意其他诉讼请求，辩称涉案房屋后来系其自行找到刘阳出租、与米裕物业公司无关。本院认为：王卫权与米裕物业公司签订的《北京市写字楼租赁合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照约定履行。王卫权要求米裕物业公司支付2019年8月16日至2019年10月9日的租金12918元，米裕物业公司表示同意支付，本院不持异议。王卫权认为米裕物业公司拖欠房屋租金系违约，米裕物业公司应向其支付违约金，依据双方签订的租赁合同，无故拖欠房屋租金达10日的，视为承租方违约，依据现有证据，拖欠租金已超过10日，故构成违约，但合同中约定违约金过高，本院依据合同的履行情况、当事人的过错程度等予以适当调整。王卫权要求米裕物业公司赔偿修复地插及地面窟窿的经济损失，米裕物业公司表示第三人改过地线，但没有造成损坏，现依据双方2019年10月15日的微信聊天记录，米裕物业公司表示让王卫权找人维修地插，钱从押金里扣，故本院可以认定地插确有损坏，故对王卫权的该项诉讼请求，本院予以支持。王卫权要求米裕物业公司承担其对外出租涉案房屋的中介费，现违约金足以弥补其损失，故本院对该项诉讼请求不予支持。米裕物业公司要求解除双方签订的《北京市写字楼租赁合同》，王卫权表示同意解除合同，本院不持异议。现王卫权于2019年10月10日将涉案房屋出租给案外人，且王卫权与米裕物业公司均认可租金应交到2019年10月9日，故本院确认双方合同于2019年10月9日解除。米裕物业公司认为王卫权一房两租，要求王卫权支付违约金，依据米裕物业公司提交的微信聊天记录，王卫权出租房屋系米裕物业公司同意并介绍中介，故对该项诉讼请求，本院不予支持。米裕物业公司要求退还扣除租金后剩余押金10082元，王卫权表示抵扣完之后确实是10082元，但租金和押金应分别计算。本院认为，无论采取何种计算方式，金额相同，为方便计算，本院在判决时直接将租金在押金中扣除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王卫权与被告（反诉原告）北京米裕空间物业管理有限公司签订的《北京市写字楼租赁合同》于2019年10月9日解除；二、原告（反诉被告）王卫权给付被告（反诉原告）北京米裕空间物业管理有限公司10082元；三、被告（反诉原告）北京米裕空间物业管理有限公司给付原告（反诉被告）王卫权违约金18000元；四、被告（反诉原告）北京米裕空间物业管理有限公司给付原告（反诉被告）王卫权维修费2710元；五、驳回原告（反诉被告）王卫权其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京米裕空间物业管理有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2685元，由原告（反诉被告）王卫权负担685元（已交纳），由被告（反诉原告）北京米裕空间物业管理有限公司负担2000元（于本判决书生效之日起七日内交纳）；反诉费887元，由被告（反诉原告）北京米裕空间物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张刚燕二〇二〇年七月三十日书记员  岳 婷