贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0524民初1669号 原告：织金县金锦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市织金县城关镇向阳路，统一社会信用代码915205247613885993。 法定代表人：尚显能，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈松涛，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：兰梅，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被告：潘文娟，女，1988年11月27日生，住织金县。 被告：刘伯鸿，男，1980年10月24日生，住织金县。 二被告委托诉讼代理人（特别授权）：欧阳全，贵州默黠律师事务所律师。 原告织金县金锦房地产开发有限责任公司（以下简称金锦公司）与被告潘文娟、刘伯鸿商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金锦公司委托诉讼代理人陈松涛，被告潘文娟、刘伯鸿及其委托诉讼代理人欧阳全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金锦公司向本院提出诉讼请求：判决确认被告潘文娟、刘伯鸿与原告于2019年6月4日就织金县关塘桥金玉龙城17幢1层8号房屋签订的《商品房买卖合同》无效。事实及理由：原告系金玉龙城房地产项目开发商，织金县宫塘桥金玉龙城17幢1层8号房屋为其开发建设所有，至今未取得该商品房的规划许可证明、预售许可证明。2019年6月4日，被告潘文娟、刘伯鸿就织金县官塘桥金玉龙城17幢1层8号房屋与原告签订《商品房买卖合同》。合同约定：“该商品房建筑面积约154平方米”“折为建筑面积每平方米9000元，总价款（小写）1386000元，（大写）壹佰叁拾捌万陆仟元。”……“一次性付款。买受人应当在2019年6月4日前支付全部房款价。”……“第九条预售所得款监管……该商品房的预售款监管机构为：织金县房产事业局、中国建设银行织金县支行、织金县信用合作联社，预售款监管账户名称为织金县金锦房地产开发有限责任公司，账号为：28×××73，监管期限为：至办理完产权过户手续。”“第十条逾期付款责任：按照逾期时间，分别处理：……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。”签订案涉《商品房买卖合同》时，被告潘文娟、刘伯鸿要求原告先予出具购房款收条，事后一次性支付全部购房款至原告合同指定的账户。原告同意了被告潘文娟、刘伯鸿的请求，先出具购房款收条，但被告潘文娟、刘伯鸿至今仍未主动向原告支付任何款项，其行为已经违约，损害了原告的合法权益。原告认为，本案中，原告至今未取得织金县官塘桥金玉龙城17幢1层8号房屋预售许可证明，为此就该房屋与被告潘文娟、刘伯鸿签订的《商品房买卖合同》，也未取得建设工程规划许可证，依法应当认定无效。案涉合同被认定无效，对合同双方不造成任何损失。从交易安全的角度看，若被告按照合同的约定向指定监管账户支付了购房款，认定合同无效固然损害其利益。但本案中，被告未实际向原告方支付任何款项，认定合同无效，不因此给被告造成损失，否则将对原告从根本上造成巨大损失。综上，请求法院支持原告诉讼请求。 被告潘文娟、刘伯鸿辩称，对原告的诉讼请求无异议。对事实理由部分，原告主张购房款未支付二被告不予认可，二被告已经全额支付购房款。 原、被告围绕诉、辩主张向本院提交了如下证据材料： 1、原告提交的商品房买卖合同1份，证明2019年6月4日，原告与被告就织金县官塘桥金玉龙城17幢1层8号房屋达成《商品房买卖合同》，约定合同价款为1386000元，指定收款账户为28×××73，被告应当按照约定向原告支付购房款但至今未支付。 2、原告提交的建设工程规划许可证、城关镇字第75012128号房权证、2015年6月17日的商品房预售许可证各1份，证明三份证书上载明的17幢不属于案涉商铺的17幢，所载明的17幢已于2017年进行销毁。 3、原告提交的织金县人民政府（2019）94号批复，证明案涉商铺的修建已经取得政府的批准，原告不存在隐瞒的事实，基于该份文件，案涉商铺于2019年初进行修建，并且已经告知被告方正在修建，相关手续有待完善的事实，不存在欺骗和隐瞒。 4、原告提交的证明3份，证明案涉17幢的现状。 5、二被告提交的本人居民身份证2张，证明诉讼主体资格适格。 6、二被告提交的商品房买卖合同1份，证明反诉被告用虚假的规划许可证、施工许可证骗取二反诉原告的信任而与反诉原告签订商品房买卖合同。 7、二被告提交的2019年6月4日反诉被告向反诉原告出具的收据1份，证明商品房买卖合同所涉购房款二被告已经付清。原告的法定代表人尚显能在该收据上有亲笔签名，注明该笔购房款已收。 8、二被告提交的潘文娟在织金农商银行账户流水清单2份及视听资料光盘1份，证明二被告向原告以银行转账及现金支付的方式支付购房款1,386,000元的事实。 经质证，二被告对原告提供的证据材料1、2、3、4的三性均无异议。原告对二被告提供的证据材料5无异议，对证据材料6的证明目的有异议，认为案涉合同签订时案涉商铺正在修建，二被告应当能够意识到未取得相关证件的情况，且原告已明确告知未取得预售许可等政府批准文件，故所用合同为曾经的合同模板。对证据材料7的证明目的有异议，认为从安全交易角度来说，交易金额越大，越不轻易采取现金交易方式，即便采取也容易有其他证据进行佐证但二被告并没有。对证据材料8，原告质证称对公司现任财务陈学敏账户于2019年6月4日收到二被告支付的购房款120,000元无异议，相关证据材料不能证明二被告将其取出的50万元作为购房款支付给原告，二被告称以全部现金支付不具有可能性，关于视频资料的三性均不予认可，不能达到二被告的证明目的，该视频没有原始证据进行核对，属于复印件，且不具有连贯性，不能完全展现现场全貌。 本院认为，证据材料8中的视频资料因系无法与原件核对的复制件，本院不予采信，其余证据材料来源合法，客观真实，与本案待证事实存在关联，本院予以采信。 依据上述采信的有效证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 原告系织金县金玉龙城房地产项目开发商。2019年6月4日，原告与被告潘文娟、刘伯鸿签订了商品房买卖合同，约定原告将其开发的位于金玉龙城17幢1层8号商品房出售给被告潘文娟、刘伯鸿，合同尾部出卖人签章处盖有原告公司合同专用章，并加盖法定代表人印章，买受人签章处载有被告潘文娟、刘伯鸿签名。合同约定：“该商品房建筑面积约154平方米、折为建筑面积每平方米9,000元，总价款（小写）1,386,000元，（大写）壹佰叁拾捌万陆仟元。”……“一次性付款。买受人应当在2019年6月4日前支付全部购房款。”同日，被告潘文娟、刘伯鸿通过银行转账向原告公司员工陈学敏账户转入购房款120,000元，其余购房款以现金方式交付原告，原告向二被告出具收到二被告购房款1,386,000元的收条一份。 另查明，原告所开发织金县金玉龙城房地产项目中的案涉17幢未取得《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》。2019年4月1日，织金县城乡规划建设管理委员会以织规委发【2019】22号文件原则通过《金玉龙城配套基础设施修改方案》，同意该项目在原规划方案容积率不变的情况下进行局部调整，同时要求加强方案修改原由的论述，合理组织交通流线和使用功能分区，完善设计方案，完善基础设施设计。2019年8月6日，织金县人民政府以织府复【2019】94号文件原则同意金玉龙城大酒店配套基础设施修改方案。案涉金玉龙城房地产项目17幢主体建筑现已封顶完成。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》是否有效，取决于合同双方当事人的意思表示、房屋是否存在且原告有无处分权、合同是否违反法律规定等。本案中，原告未举证证明订立合同不是其真实意思表示，故合同是双方自愿签订，是双方真实意思表示，合法有效。对于案涉房屋，织金县人民政府已同意了原告的《金玉龙城配套基础设施修改方案》，且房屋的主体结构已经完成。该房屋虽未达到交付条件，但主体已经完工，原告对该房屋有处分权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。该规定指在保护买房人利益，未取得商品房预售许可证明的商品房预售合同，属于相对无效合同，原告作为房开商，在明知未取得预售许可的情况下与被告签订商品房买卖合同，现又以未取得预售许可为由要求确认合同无效，违背了诚实信用原则，且案涉房屋的相关手续并非绝对不能办理。综上，案涉商品房买卖合同有效，原告以其房屋未取得《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》主张合同无效的理由不能成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告织金县金锦房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告织金县金锦房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘献明 二〇二〇年七月十三日 法官助理卢龙腾 书记员包娅