广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2814号上诉人（原审原告）：吴秋凯，男，*********日出生，汉族，住广东省惠来县***************，公民身份号码445************632。上诉人（原审原告）：吴明琴，女，*********日出生，汉族，住广东省惠来县***************，公民身份号码445************441。上述两上诉人共同委托代理人：夏正阳，广东宝慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁伟勤，女，*********日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************021。委托诉讼代理人：李永安，广东都汇律师事务所律师。原审第三人：佛山市禅城区***置业服务部，住所地广东省佛山市禅城区***************之一，注册号440********9283。经营者：陈少颜。原审第三人：林晖，男，*********日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*******，公民身份号码440************413。上诉人吴秋凯、吴明琴与被上诉人梁伟勤、原审第三人佛山市禅城区***置业服务部（以下简称“圣家居服务部”）、林晖因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初20712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴秋凯、吴明琴上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令梁伟勤协助将位于佛山市禅城区***************的权属登记过户至吴秋凯、吴明琴名下；3.判令梁伟勤向吴秋凯、吴明琴支付违约金暂计118256元（以778000元为本金，按每日1‰的标准，自2019年2月27日起暂计至2019年7月29日）；4.本案的一、二审诉讼费由梁伟勤承担。事实和理由:一、案涉合同有效，双方应诚信按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。梁伟勤于2018年10月24日办理了案涉房产的产权登记，吴秋凯、吴明琴已依约向梁伟勤支付购房定金和首期房款，贷款银行也已审批同意贷款申请，故梁伟勤应当协助办理过户手续，保证合同正常履行。二、根据合同约定，守约方有权要求违约方按每日总成交价千分之一支付违约金。吴秋凯、吴明琴的购房贷款于2019年2月22日批准，根据合同约定，梁伟勤应于2019年2月27日前配合办理过户手续，但梁伟勤故意拖延不配合，作为违约方应按合同支付违约金，同时配合办理过户手续。梁伟勤辩称，一、梁伟勤并非故意为办理过户手续设置障碍，案涉房屋被抵押导致无法及时办理手续，是由于吴秋凯、吴明琴未按约定一次性支付房屋余款所致，吴秋凯、吴明琴存在过错，应当承担违约责任。梁伟勤因公司经营陷入困难，不得已低价出售房屋以解决资金周转问题。吴秋凯、吴明琴未按约定未按约定一次性支付房屋余款，也暂不符合按揭资格，梁伟勤不得已才将案涉房屋抵押融资以解燃眉之急，并非故意设置障碍。案涉合同约定房屋交付时间为卖房收齐楼款当天。梁伟勤在签订合同当天已将房屋钥匙交给吴秋凯、吴明琴，吴秋凯、吴明琴一直在居住，即使吴秋凯、吴明琴至今未支付完毕房款，梁伟勤对吴秋凯、吴明琴居住在房屋也未干预，足以表达梁伟勤出售房屋的诚意。目前房屋抵押抵押且办理了登记，暂时无法履行过户手续。梁伟勤多次与吴秋凯、吴明琴协商，但未有解决方案。二、吴秋凯、吴明琴主张的违约金标准过高，且未能提供证据证明实际损失，一审法院进行调整并无不当，应予维持。三、吴秋凯、吴明琴未支付余款而一直使用房屋，梁伟勤要求支付占有使用费。四、吴秋凯、吴明琴的上诉已超过诉讼期限。圣家居服务部、林晖未发表意见。吴秋凯、吴明琴向一审法院提出诉讼请求：一、梁伟勤协助将位于佛山市禅城区***************的权属登记过户至吴秋凯、吴明琴名下；二、梁伟勤向吴秋凯、吴明琴支付违约金118256元（以778000元为本金，按每日1‰的标准，自2019年2月27日起暂计至2019年7月29日）；三、本案诉讼费由梁伟勤负担。一审法院查明：2016年9月1日，梁伟勤（卖方）、吴秋凯、吴明琴（买方）与第三人圣家居服务部（经纪方）签订《房地产买卖合同》，主要约定：“经纪方已促成买卖双方就位于佛山市禅城区*******************（以下简称“该物业”）的所有条件达成一致，买卖双方经自愿协商达成如下协议：一、该物业（不含单车房）建筑面积为87.62平方米……二、买卖双方同意该物业成交价为778000元……三、卖方持有该物业《房地产权证》。因房管部门暂不提供产权查询服务，卖方保证对该物业享有完整所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，卖方并应如实提供包括周边情况、租赁情况**口、土地使用权等有可能影响交易的真实信息……六、买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期支付物业、逾期交付房款或违反本合同约定的，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解决合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限……附件（本合同只适合按揭付款）：1、定金：50000元买方须在2016年9月1日支付给卖方……3、首期楼款：（不含定金）188000元买方须在完税当天直接支付卖方或存进卖方账户（到账即视为收取）……5、楼价余款为：贷款银行批准按揭的金额，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行开设的账户。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际批准贷款额与应付楼价余款的差额由买方于银行发放贷款前付清。其他约定：买卖双方约定：①于2017年1月31日前办好一手不动产权证，超过上述时间，买方有权取消本宗交易，卖方须退回买方所交定金伍万元正。②买方已收本物业锁匙壹条。③于2016年12月30日补定金壹拾伍万元正，定金总共贰拾万元正。④卖方收齐定金贰拾万元正，同意买方装修房屋。⑤卖方承诺催促发展商办一手证，一手证出即配合买方办二手过户。”吴秋凯于2016年9月1日向梁伟勤支付定金50000元，12月30日支付房款150000元，2019年1月30日支付房款38000元。2019年2月21日，中国光大银行零售授信业务批复（编号：光银个审[R554********005]号）显示，申请人吴秋凯申请住房按揭贷款540000元，担保方式为所购资产抵押，抵押佛山市禅城区***************，贷款用途为购房。该批复注明放款前需落实条件：1、办妥所购房产过户手续，办妥抵押登记手续，取得相关权利凭证；2、出具正式评估报告；3、提供网签合同或者交易过户的增值税发票；4、提供不低于23.80万元人民币的首付款划款凭证资料。另查明：根据佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果显示，涉案佛山市禅城区***************的权利人为梁伟勤，不动产权证号为粤（2018）佛禅不动产权第0106833号。登记时间为2018年10月24日，该房产于2018年10月31日登记抵押，抵押权人为第三人林晖，债务履行期限为2019年10月29日。证人李美安称：吴秋凯、吴明琴、梁伟勤于2016年9月1日签订涉案合同约定房款金额、支付时间等；梁伟勤于2018年10月24日办理了涉案房产的产权登记，由于吴秋凯、吴明琴社保问题，当时无法按揭过户；吴秋凯、吴明琴于2019年1月起符合过户办证资格，但梁伟勤不予配合吴秋凯、吴明琴办理过户手续。吴秋凯、吴明琴在诉讼中称：虽然涉案房产项下的抵押权未消灭，但不同意变更诉请为解除涉案合同、赔偿损失，要求继续履行合同。梁伟勤在诉讼中称：中国光大银行零售授信业务批复的贷款是2019年2月22日批下来的。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。吴秋凯、吴明琴、梁伟勤及第三人圣家居服务部签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于吴秋凯、吴明琴诉请梁伟勤协助办理房屋过户。涉案合同约定，本合同只适合按揭付款，贷款银行批准按揭的金额，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行开设的账户。涉案合同还约定，梁伟勤办理涉案房产一手证后即配合吴秋凯、吴明琴办理二手过户。本案中，梁伟勤于2018年10月24日办理了涉案房产的产权登记，吴秋凯、吴明琴已依约向梁伟勤支付购房定金与首期房款，贷款银行业已审批同意吴秋凯、吴明琴的贷款申请，故梁伟勤应当协助吴秋凯、吴明琴办理过户手续，保证涉案合同的正常履行。但是，涉案房产已于2018年10月31日抵押登记于第三人林晖名下，抵押权尚未涂销，即涉案房产已受限制，法律上无法履行过户手续，吴秋凯、吴明琴经一审法院释明后仍坚持诉请，故一审法院对其协助过户的诉请不予支持。关于吴秋凯、吴明琴诉请违约金。涉案合同约定，违约方拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限。本案中，梁伟勤明确知悉吴秋凯、吴明琴的购房贷款于2019年2月22日批准，故根据合同约定，梁伟勤应于2019年2月27日前配合吴秋凯、吴明琴办理过户手续。经查，梁伟勤至庭审之日仍未配合办理过户手续，梁伟勤应自2019年2月28日起向吴秋凯、吴明琴承担违约责任，由于涉案房屋上设立的抵押权尚未涂销，梁伟勤无法协助过户，故本案中仅支持至庭审之日（2019年11月8日）的违约金。吴秋凯、吴明琴主张的违约金标准过高，梁伟勤亦持异议，故一审法院酌定调整为以778000元为本金，按年利率6%的标准自2019年2月28日起计至2019年11月8日止，经核算为32935.33元。梁伟勤此后产生的违约责任，吴秋凯、吴明琴可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、梁伟勤应自判决发生法律效力之日起十日内，向吴秋凯、吴明琴支付2019年2月28日起至2019年11月8日期间逾期办理房屋过户手续的违约金32935.33元二、驳回吴秋凯、吴明琴的全部诉讼请求。如梁伟勤未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1333元，由吴秋凯、吴明琴共同负担962元，梁伟勤负担371元；保全费1112元，由吴秋凯、吴明琴共同负担803元，梁伟勤负担309元。二审期间，吴秋凯、吴明琴向本院提交了两份新的证据。证据1是不动产查询结果，拟证明梁伟勤在办理产权登记七天后办理抵押登记，早有准备进行抵押，是故意为办理过户手续设置障碍，导致合同未能履行，应承担全部违约责任。证据2是结算清单，拟证明案涉房屋装修费用是291280元。梁伟勤未向本院提交新的证据。经审查，因梁伟勤对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，本院予以采纳；对于证据2，因其与本案不具关联性，本院不予采纳。经审查，对于一审法院认定“吴秋凯于2016年9月1日向梁伟勤支付定金50000元，12月30日支付房款150000元，”双方一致确认该笔150000元款项的性质实为定金。一审法院认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.吴秋凯、吴明琴请求梁伟勤协助将案涉房屋的权属登记过户至吴秋凯、吴明琴名下应否得到支持；2.一审法院认定梁伟勤的违约责任是否合理。关于吴秋凯、吴明琴请求梁伟勤协助将案涉房屋的权属登记过户至吴秋凯、吴明琴名下应否得到支持的问题。本院认为，因案涉合同项下房屋尚有设定的抵押权未消灭，案涉房屋依法不能办理过户手续，一审法院已向吴秋凯、吴明琴释明可以变更诉讼请求，因吴秋凯、吴明琴明确坚持原诉请，故一审法院对吴秋凯、吴明琴该项诉请不予支持，于法有据，本院予以维持。关于一审法院认定梁伟勤的违约责任是否合理的问题。吴秋凯、吴明琴上诉称梁伟勤故意为办理过户手续设置障碍，导致合同未能履行，应根据合同约定承担全部违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉合同约定，违约方拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限。本案中，梁伟勤应于2019年2月27日前配合吴秋凯、吴明琴办理过户手续，但梁伟勤至今仍未配合办理过户手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。基于吴秋凯、吴明琴本案是以继续履行合同为基础主张梁伟勤承担违约责任，一审法院根据案涉合同的实际履行情况以及双方当事人的过错程度，酌定梁伟勤以778000元为本金，按年利率6%的标准自2019年2月28日起计至2019年11月8日止向吴秋凯、吴明琴支付违约金32935.33元合理，本院予以维持。综上所述，吴秋凯、吴明琴的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2665元，由上诉人吴秋凯、吴明琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年七月三十日法官助理 彭振宇书 记 员 梁 理