山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终567号上诉人（原审被告）：王晋明，男，汉族，泽州县人。委托诉讼代理人：冯健康，山西权康律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀敏，山西权康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李**鹏，男，汉族，泽州县人。委托诉讼代理人：李瑛，山西晋卓律师事务所律师。上诉人王晋明因与被上诉人李**鹏租赁合同纠纷一案，不服山西省泽州县人民法院（2020）晋0525民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月21日受理案件后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王晋明的委托诉讼代理人冯健康、张秀敏，被上诉人李**鹏的委托诉讼代理人李瑛到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人王晋明上诉请求：一、撤销山西省泽州县人民法院（2020）晋0525民初2号民事判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求，即上诉人不支付其拆迁补偿款201667.57元；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实有误，关于添附财产的归属，上诉人提供的补偿协议可以证明拆迁的不动产属于上诉人所有。事实上，双方在拆迁时已经达成一致意见，否则政府不会与上诉人签订拆迁协议，当时约定将住改营的补偿款38160元支付给被上诉人。李**鹏辩称：1.上诉人未提供证据证明添附财产归其所有，故应当归被上诉人；2.政府与上诉人签订《庭院住宅房屋产权调换补偿协议》并不能说明上诉人与被上诉人之间已约定财产归属。一审判决正确，请求维持原判。李**鹏在一审诉讼请求：1、判决被告支付原告迁拆补偿款236036.6元；2、本案的诉讼费由被告承担。一审查明事实：2014年12月31日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将自己位于泽州县金村镇水西村的街面房(包括后院）出租给原告使用，用于原告经营泽州县金村镇水西村润东水暖五金销售部。合同约定：租期五年（2014年12月31日至2019年12月31日），年租金3500元，房屋租金于每年12月31日交清；在特殊情况下，被告如果要求原告搬迁，需提前一个月通知原告。原告向被告缴纳了全部租金17500元，已付至2019年12月31日。合同签订后，为便于水暖五金销售部经营，原告对住改营房屋47.7m2进行了装修，在后院自建钢架房134.45m2，安装了锅炉、广告牌2个、监控4个、宽带等。2019年10月31日，因丹河新城金村起步区建设项目需要，泽州县人民政府发布泽政房征[2019]1号《泽州县人民政府房屋征收决定》及《丹河新城金村起步区建设项目房屋征收补偿方案》，对包括水西村在内的房屋进行征收，水西村整体拆迁。2019年11月29日，被告王晋明（被征收人）与泽州县住房和城乡建设管理局（房屋征收部门）、泽州县金村镇人民政府（征收实施单位）签订《庭院式住宅房屋产权调换补偿协议》，根据泽州县人民政府泽政房征[2019]1号文件规定的补偿标准，对宅基地、房屋、附属物及其它补偿费的项目和补偿金额进行了测算，被告在《庭院式住宅房屋产权调换补偿明细表》上签字确认，其中包括：营业用房（钢架房）107560元、住改营38160元、宽带150元、钢架房40335元、锅炉1000元、广告牌8556元、监控400元、室内装修费38867元、搬家费14131.44元。原告李**鹏经营的泽州县金村镇水西村润东水暖五金销售部，办理有个体工商户营业执照，经营场所为泽州县金村镇水西村，注册日期为2010年9月17日，原告在经营期间依法纳税。一审法院认为，原、被告双方存在租赁关系，在租赁房屋被征收的情况下，租赁合同无法继续履行，应当予以终止。本案中，在被告被征收的房屋中，包括其租赁给原告用于经营的房屋，原告对该房屋进行了装饰装修和搭建钢架房，在该租赁房屋被征收时对原告造成了装修、搬迁及停产停业损失，该损失与房屋征收补偿行为之间存在利害关系，承租人有权要求征收人给予补偿。因被告作为被征收房屋的所有权人及被征收人，其房屋被政府依法征收后已取得补偿，而补偿明细表中，一部分补偿费用系针对原告作为承租人以及承租人租赁后添加的附属物及各项设施所获得的补偿，被告应当将该补偿款支付给原告。依据《丹河新城金村起步区建设项目房屋征收补偿方案》及《丹河新城金村起步区建设工程（水西村）评估明细表》，原告应当得到的补偿项目和数额为：营业用房（钢架房）107560元、住改营38160元、钢架房40335元、锅炉1000元、广告牌8556元、监控400元、宽带75元（两户共有150元÷2户）、室内装修费4722.97元（38867元÷392.54m2×47.7m2）、搬家费858.6元（住改营房屋面积为47.7m2，一次性搬家费计算为47.7m2×18元/m2/次），以上共计201667.57元。原告要求有线电视150元的补偿，因其未举证，被告也不认可是原告安装，对该项请求不予认定。被告辩解双方曾对添附财产做过口头约定归被告所有，但原告予以否认，故对被告的该辩解理由本院不予采信。一审判决：被告王晋明支付原告李**鹏拆迁安置补偿款包括营业用房(钢架房)、住改营、钢架房、锅炉、广告牌、监控、宽带、室内装修、搬家费共计201667.57元。二审中，双方均未提供新证据，证据和质证意见同一审，对一审查明事实，本院予以确认。本院认为，本案系被上诉人李**鹏所租赁的上诉人的房屋被政府拆迁后因补偿问题所引发的纠纷。被上诉人李**鹏作为承租人，并非征收补偿法律关系的当事人，其依据泽州县人民政府“泽政房征[2019]1号”文件规定的补偿标准向王晋明主张补偿款，无事实和法律依据，应不予支持。但从一次性实质性解决纠纷的原则出发，本案双方当事人之间系房屋租赁合同关系，因租赁房屋被拆迁导致租赁合同无法继续履行，被上诉人李**鹏因此受到的损失应当获得救济，一审法院在本案中予以处理并无不当，但一审将本案案由定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷不当，本院予以纠正。对于一审认定的补偿款的项目和金额对应至房屋租赁合同终止后承租人李**鹏的损失项目和数额，本院评判如下：关于营业用房（钢架房）107560元、住改营38160元，依据政府的征收补偿方案，该两项费用系补偿用于经营的建筑面积的停产停业损失，故李**鹏的该两项主张针对的是其租赁房屋被收回而导致的营业损失。被上诉人李**鹏作为承租人，在其租期尚有两月时，因其租赁房屋被提前收回而受到的经营损失客观存在，应得到救济。但同时上诉人王晋明作为出租人，其将房屋及其院落出租用于经营，其亦存在营业损失。一审判决在认定该两项费用时未考虑到出租人的营业损失情况，将该部分停产停业损失全部支付被上诉人李**鹏不当，本院予以纠正。因双方在租赁合同中对于营业损失并无约定，且被上诉人李**鹏亦未提交证据证明其营业损失数额，综合考虑双方对该两项费用产生的实际投入、李**鹏恢复营业所需的适当期限、王晋明本身所存在的租金损失以及王晋明实际获得该补偿款的范围等因素，本院认定如下：对于营业用房（钢架房）107560元，该费用系因承租人李**鹏在出租人的院落上搭建钢架房用于经营进而产生的补偿费用，综合上述因素，本院酌定王晋明将该项费用的70%即75292元营业损失支付李**鹏；对于住改营38160元，该费用系王晋明自身修建房屋租赁给李**鹏后所产生的补偿费用，王晋明作为出租人，其自身的租金损失明显大于李**鹏的经营损失，但因一审中上诉人王晋明同意将住改营38160元支付被上诉人，系对自己权利的处分，一审法院判决上诉人支付被上诉人住改营费用38160元并无不当，本院予以确认。关于钢架房40335元、锅炉1000元、广告牌8556元、监控400元、宽带75元。上述物品系承租人出资实际投入，出租人王晋明获得上述补偿费用亦溯源于李**鹏的实际投入，《租赁合同》虽对此项费用未予约定，但根据公平原则，王晋明应将其获得的相应补偿款支付给李**鹏，一审法院对此认定正确。关于室内装修费4722.97元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担……依据上述规定，本案双方当事人应对装饰装修残值的损失进行分担，上诉人王晋明拒绝支付，无事实和法律依据，本院不予支持。关于金额，一审在王晋明获得全部装修费的基础上，以李**鹏实际经营的47.7㎡的面积为基数确定李**鹏的装修损失4722.97元并无不当，本院不作调整。关于一次性搬家费858.6元。因拆迁导致租赁房屋需提前收回，需要承租人李**鹏提前搬迁，确实会产生一部分的搬迁费用，且王晋明因房屋征收已获得了搬迁补偿费用，一审法院按照李**鹏实际经营的47.7㎡的面积确定王晋明补偿李**鹏搬家费用858.6元并无不当，本院不作调整。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。一审法院认定营业损失有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山西省泽州县人民法院（2020）晋0525民初2号民事判决；二、上诉人王晋明支付被上诉人李**鹏租赁合同终止后的营业损失、实物损失、装修损失、搬家损失等共计169399.57元；三、驳回被上诉人李**鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4841元，李**鹏已预交，减半收取计2420.5元，由李**鹏负担683.5元、王晋明负担1737元；二审案件受理费4841元，王晋明已预交，由李**鹏负担1367元、王晋明负担3474元。本判决为终审判决。审 判 长 马 晋审 判 员 毕 东审 判 员 王灵丽 二〇二〇年七月二十九日法官助理 王云峰书 记 员 闫云娣