贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初1462号原告（反诉被告）：蔡晓碧，女，汉族，1975年6月3日出生，住贵州省遵义市汇川区团泽镇和平村前进组**，公民身份号码：5221211975********。被告（反诉原告）：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼**，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：程晨，职务：总经理。委托诉讼代理人：王汝健，男，1974年1月22日出生，汉族，贵州省遵义市人，遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司员工，住，住贵州省遵义市汇川区茅草铺鱼芽村金竹湾**民身份号码：5221011974********。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦****，统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。法定代表人：于国强。委托诉讼代理人：李有明，男，1963年11月23日出生，汉族，浙江省杭州市人，贵州聚银投资置业有限公司员工，住浙，住浙江省杭州市西湖区庆丰新村**身份号码：3301061963********。委托诉讼代理人：饶娇，女，1997年1月12日出生，汉族，贵州省遵义市人，贵州聚银投资置业有限公司员工，住贵州，住贵州省遵义市汇川区山盆镇李梓村街上组份号码：522121199701125263。原告蔡晓碧与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，审理中，被告信本奥特莱斯公司对原告蔡晓碧提起反诉，本院对本诉及反诉一并公开开庭进行了审理。原告蔡晓碧、被告信本奥特莱斯公司委托诉讼代理人王汝健到庭参加了诉讼，被告聚银公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡晓碧向本院提出诉讼请求：1、判令被告信本奥特莱斯公司向原告支付2019年7月1日至2020年3月30日期间（每季度收益结算标准为5373元）的收益金16119元；2、判令被告聚银公司对第一项诉讼请求承担连带清偿责任；3、判令被告信本奥特莱斯公司尽快办理不动产发票；4、本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告信本奥特莱斯公司向原告支付2019年7月1日至2020年3月30日期间的收益金11511元并自愿撤回第三项诉讼请求。事实及理由：原告于2017年2月21日与被告聚银公司签订了商铺购买合同，同时与信本奥特莱斯公司签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，委托信本奥特莱斯公司对所购商铺经营管理，合同还约定了收益金及逾期未支付收益金的违约金等其他事项，聚银公司作为担保人为该合同提供履约担保。合同签订后，信本奥特莱斯公司以各种理由、各种借口拒不支付原告应得收益，截止今日，被告已欠原告收益金共计16119元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）信本奥特莱斯公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告蔡晓碧于2017年2月21日签订的《商铺委托经营管理合同》；2、判令反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：2017年2月21日，反诉原告与反诉被告蔡晓碧签订了《商铺委托经营管理合同》，该商铺系反诉被告向本诉被告聚银公司购买。根据《商铺委托经营管理合同》第2.3条约定：本合同履行期间，反诉被告应积极配合反诉原告的经营管理工作并提供该商铺经营管理所需的一切手续和文件，委托反诉原告全权代办收房事宜并向反诉原告提供所有办理收房验收资料及相关费用。然而，反诉原告一直没有收到反诉被告提供的办理案涉商铺验收的有关资料，即反诉被告没有实际向反诉原告交付案涉商铺，反诉原告没有实际经营管理该商铺，没有从案涉商铺中获得任何经营收益，反诉原告的合同目的没有得到实现，故反诉原告无法履行向反诉被告支付托管收益金的合同约定。为此，反诉原告请求解除该合同。且反诉被告的第三项诉讼请求因不属于我公司的义务。基于上述理由，被告信本奥特莱斯公司请求驳回原告的诉讼请求。被告聚银公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。反诉被告蔡晓碧就反诉请求答辩称，当时原告与被告信本奥特莱斯公司、聚银公司三方签订《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》时，约定交房时间是2018年12月31日，收益金开始支付时间是2017年7月1日，两被告明知没有实际交房就约定了向原告支付收益金，所以，反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求，强烈要求法院支持原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：遵义奥特莱斯城市广场系被告聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，2017年2月21日，原告与被告聚银公司签订《商品房买卖合同》，购买遵义市奥特莱斯城市广场第1号地块1号楼5-151号商业用房，该房建筑面积21.97平方米、房屋价款为263992元，聚银公司应当在2018年12月31日前向原告交付房屋。同日，原告（甲方、委托方）与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将前述商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，原告（甲方）委托被告信本奥特莱斯公司（乙方）全权代办收房事宜并向信本奥特莱斯公司提供所有办理收房验收的资料及相关费用，（除合同另有约定外）合同的终止时间为2027年6月30日，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2017年7月1日开始至2027年6月30日止，共计壹拾年，甲方同意自2017年7月1日至2019年6月30日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定自2019年7月1日至2020年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币5373元，自2020年7月1日至2023年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币6138元，自2023年7月1日至2026年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币6906元，自2026年7月1日至2027年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币7674元。甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项;甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款。乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任。甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按时足额支付了购房款，并办理了商品房预售合同登记备案表。原、被告签订《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》后对托管收益进行了变更，变更后的托管收益结算标准为：自2017年7月1日至2019年6月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币767元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付），自2019年7月1日至2020年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币3837元，自2020年7月1日至2023年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币6138元，自2023年7月1日至2026年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币6906元，自2026年7月1日至2027年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币7674元。因多种原因，被告聚银公司至今未交付该商铺。庭审中，被告信本奥特莱斯公司认可2019年7月1日至2020年3月30日期间未付收益金为11511元。本院认为，原告在与被告聚银公司签订《商品房买卖合同》购买商铺的同时，被告信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与原告签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该管理合同虽名为委托经营管理合同,但合同主要内容为被告向原告分期缴纳收益金及标准,并允许被告有权转租该商铺,合同内容并非被告受托处理原告的出租事宜,实质是原告将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，该合同实为房屋租赁合同，所涉收益金实为租金，本案实为房屋租赁合同纠纷。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年12月31日前，原告与两被告签订的《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》约定的托管收益结算期限自2017年7月1日开始至2027年6月30日止，原告与两被告均认可上述两份合同是同日签订，可以认定，原、被告三方在明知涉案商铺不能如期交付的情况下仍然达成共识，自2017年7月1日起即进入托管收益结算期，被告信本奥特莱斯公司明知该商铺不能实际交付、无法正常使用的情况下，仍然承诺向原告支付托管收益金的事实，被告信本奥特莱斯公司未按合同约定按时足额支付收益金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，本院按双方庭审中认可的金额予以支持。对反诉原告信本奥特莱斯公司请求解除反诉原告与反诉被告蔡晓碧于2017年2月21日签订的《商铺委托经营管理合同》的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告聚银公司承担连带清偿责任的请求，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，聚银公司应对上述债务承担连带清偿责任，故对原告的该项请求亦予支持。原告蔡晓碧自愿撤回第三项诉讼请求，系对自己权利的处分，本院予以准许。被告聚银公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案依法缺席判决。综上，为保护当事人合法权利，判决如下：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡晓碧（2019年7月1日至2020年3月30日期间）收益金人民币11511元；二、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；三、驳回反诉原告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司的反诉诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司共同承担。反诉案件受理费30元，由反诉原告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  唐凤二〇二〇年七月二十八日法官助理季琴书记员陈聪