黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑0691民初1441号 原告：郗化钢，男，1966年2月23日出生，汉族，个体户，现住大庆市萨尔图区。 被告：绿地集团大庆置业有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区新科路**科技创业园****。 法定代表人：刘书健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑荣海，男，1982年9月24日出生，汉族，绿地集团大庆置业有限公司职工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。 原告郗化钢与被告绿地集团大庆置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郗化钢、被告绿地集团大庆置业有限公司委托诉讼代理人郑荣海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郗化钢向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的定制开发协议；2、被告返还原告购房定金275万元，并支付赔偿金183.27万元（购房定金双倍返还）；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2013年8月28日，原告与被告就大庆绿地金融中心项目G2-B7层签订了定制开发协议，约定了定制开发物业基本情况、价款与付款方式、房屋交付时间2015年12月31日前等内容。签订协议当天，原告向被告交付了购房定金人民币275万元。被告对案涉房屋从2014年就处于停工缓建状态，至今未建设完成，更谈不上交付问题，由于被告的原因，致使原告购房目的无法达成，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告绿地集团大庆置业有限公司辩称，一、原告请求解除双方签订的定制开发协议不符合双方协议约定。1、原告主张被告逾期交付房屋导致合同目的无法达成请求解除协议，而根据协议第五条的约定，如原告逾期付款被告有权推迟交房日期。原告应该按照协议约定在2013年12月31日支付房款1833500元。2、根据协议关于逾期交付的违约责任约定，被告逾期交付房屋的后果是合同继续履行，被告支付原告逾期交房违约金。二、双方签订的定制开发协议中明确约定了房屋位置、总价、付款方式、面积误差、装饰设备、交付时间和条件、产权登记、违约责任、规划设计变更、交接、保修等，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，“商品房认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该定制开发协议应认定为商品房买卖合同，不适用最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释第四条双倍返还的规定。而且原告的收据上明确写明收受的是部分首付款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提交证据如下: 一、收据一份（出示原件，提交复印件），欲证明原告于2013年8月28日在被告处预交定金金额为2750000元。经质证，被告对该证据的真实性和证明问题有异议，认为该证据中的房款应为购房首付款。本院认为，该证据具有真实性，与本案有关，能够证实原告主张的事实，予以采信。 二、定制开发协议书一份（出示原件，提交复印件），欲证明原告于2013年8月28日在被告处交款，并签订了定制开发协议书，约定房屋交付日期为2015年12月31日，但被告至今未予交房。经质证，被告对该证据的真实性及证明问题均无异议。本院对该证据予以采信。 三、大庆市高新区法院（2015）庆高新五民初字第406号民事判决书打印件一份、案外人夏伟国签订的定制开发协议书复印件一份，欲证明上述案件与原告的情况相同，该判决书中关于“定制开发协议书”予以解除。经质证，被告对该组证据的真实性及证明问题均有异议，认为该份证据为复印件，即使该份证据为真实的，该份证据所涉及的项目与本案不是一个项目，没有参照性。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，不予采信。 经审理查明：2013年8月28日，原告与被告就大庆（绿地）金融中心项目签订了定制开发协议书，约定“第一条、定制开发物业位于G2-B座7层，建筑面积约1490平方米；第二条、该房屋单价为人民币6150元/平方米，成交总价约为人民币9163500元，原告于该协议签订当天向被告交付房款275万元整定金，于2013年12月31日支付房款1833500元整，剩余458万元整办理银行贷款；第五条、甲方（被告）应当在2015年12月31日前经验收合格后交付乙方（原告）；第十三条、其他约定9，甲乙双方清楚，此协议所属房屋，是甲方根据乙方需求而特别定制，在定制协议书签订后正式《商品房买卖合同》签订前，乙方不得以甲方未取得商品房预售许可证为由申请退房，如乙方以此为由申请退房，且甲方同意解除本认购协议的，乙方应支付甲方已付认购款的20%作为违约金，甲方将在30日内无息返还乙方已支付的剩余认购款。”原告按约定于2013年8月28日交付被告275万元，被告出具收款专用收据，内容为“今收到郗化钢客户首付款项2750000元。”现被告至今未建设完成案涉房屋。 本院认为，原、被告在签订的定制开发协议书中，约定了“在定制协议书签订后正式《商品房买卖合同》签订前”的内容，其目的是约定原告定制被告开发的物业，并在将来签订商品房买卖合同，因此原、被告签订的定制开发协议书应属于商品房预约合同，该定制开发协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。双方在该协议书中约定，被告应当在2015年12月31日前交付原告案涉房屋，但案涉房屋至今未建设完成，该协议书无法继续履行，原、被告之间的合同目的无法实现，原告请求解除与被告签订的定制开发协议书，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告双倍返还已付购房定金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，因原、被告双方在定制开发协议书中约定“原告向被告交付房款275万元整定金，”故该275万元应属于定金性质，原告已实际交付该款项，该定金约定已生效。现由于被告长期不能完成案涉工程项目的建设，无法履行订立商品房买卖合同的义务，构成违约，被告依法应承担违约责任。依据相关法律规定，定金不能超过合同总标的的20%，本案中案涉房屋的定金数额为2750000元，高于案涉房屋成交总价9163500元的20%即1832700元，对超出合同总标的20%的部分917300元，被告应作为购房款返还原告，对未超出合同总标的20%的部分1832700元，被告应作为定金双倍返还原告。故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、原告郗化钢与被告绿地集团大庆置业有限公司签订的定制开发协议书予以解除； 二、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决生效后七日内返还原告郗化钢购房款917300元、并双倍返还原告郗化钢定金3665400元（1832700元×2），共计4582700元。 案件受理费43462元，由被告绿地集团大庆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。 本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 （本案所涉货币种类均为人民币） 审 判 长  夏英红 人民陪审员  尹利霞 人民陪审员  曹 旸 二〇二〇年七月十五日 书 记 员  王 峥 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。