广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初22726号原告（反诉被告，以下统称原告）：叶兵兵，女，汉族，1969年7月15日出生，住广东省东莞市莞城区，委托诉讼代理人：赖靖康，系广东君熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈能伟，系广东君熙律师事务所辅助人员。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市高新工业开发有限公司，住所地广东省东莞市南城街道宏图路******，统一社会信用代码为914419002818884399。法定代表人：刘汉彬。委托诉讼代理人：冯嘉威、骆迪茜，均系广东腾锐律师事务所律师。原告叶兵兵与被告东莞市高新工业开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖靖康及被告的委托诉讼代理人冯嘉威、骆迪茜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方于2015年3月28日签订的“三旧改造”承诺书；2.被告限期交付位于东莞市高新工业园综合楼A栋的原面积原地点商铺；3.被告支付延期交付商铺所产生的违约租金44004.5元（依据双方于2015年3月28日签订的高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议规定，若在2017年12月31日后仍未交还的，逾期被告将按照每月50元/平方米支付租金，铺面面积为51.77平方米，从2017年12月31日开始计算，暂计至2019年5月31日为44004.5元）；4.被告积极配合原告办证且承担被告应缴付的部分税费；5.本案的诉讼费用由被告负担。原告明确第1项诉请实际上就是要求被告交付商铺并配合办理商铺产权证等,也即是第2项及第4项诉请。事实与理由：原、被告于1999年8月23日签订租赁合同，将位于篁村区高新工业园民营厂区的展销商铺出租给原告，租赁期限为50年。2015年3月，工业园需进行“三旧改造”，双方签订补充协议与承诺书，约定将在“三旧改造”完成后，于2017年12月31日前按原租赁合同的商铺位置与面积无条件将商铺交还原告使用，且原告可办理产权证，原告需自负税费，但至今被告仍未交付商铺使用权，且要求原告支付超出办证必要税费的款项，否则不予办证。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告辩称，一、从案涉合同所具备的要素以及双方的意思表示一致内容看，案涉租赁合同、补充协议、承诺书的法律性质均为租赁合同，被告并无交付办证的义务。1、从合同签订所呈现的形式看，合同约定标的物租期、租金及其他合同要素，充分看到被告没有转移案涉商铺所有权的意思表示，合同性质应当认定为租赁合同。2、2015年签订了补充协议，主要围绕三旧改造后商铺交付、租金补偿问题进行约定。补充协议中，被告亦未承诺要将案涉商铺转移给原告所有，因此补充协议的性质仍然属于租赁合同。3、被告出具承诺书，原告于三旧改造完成后有权继续承租案涉商铺，做出可以办理房产证的承诺初衷是原告已一次性向被告支付了案涉商铺多年的租金，且原告承租了很长时间，鉴于改造后，被告需出售案涉商铺，故被告承诺原告除了可以选择继续承租商铺外，还可以选择购买案涉商铺，但需另行与被告签订买卖合同并以一定的价格购买案涉商铺，被告没有无条件将双方之间的租赁合同转为买卖合同的意思表示，亦不符合公平原则。从合同成立的构成要素来看，承诺书充其量仅属于邀约，不能视为成立，三旧改造完成后，既然原告拒绝选择重新购买案涉商铺的方案，其要求被告办证缺乏合同依据。4、本案诉讼中，既然原告认为被告交付的是商铺使用权，并承认双方之间属于租赁关系，现要求被告协助办证，不符合合同性质。二、案涉所签订的合同，因违反法律强制性规定，因此应认定为无效合同，根据合同无效的法律后果，被告无需向原告交付改造后的商铺。1、案涉商铺在改造前，土地总体规划的用途实际为“工业”，按照以上的规定，应当严格按照工业用途进行使用。虽然工业园厂房、宿舍在改造前已取得了展览厅建设的规划许可，但是，被告这种分拆建设并进行大量的商用出租行为，实际上是未按照既定的规划进行建设，案涉合同应认定为无效。2、案涉商铺所在的土地属于工业性质，原告用作商铺承租并进行商用，是违反土地规划进行使用，违反土地管理法的规定，案涉租赁合同应属于无效合同。3、关于原、被告后续签订的《补充协议》及被告所出具的《承诺书》，因《租赁合同书》无效，所以《补充协议》及《承诺书》也属于无效合同。三、原告本案诉请不符合其主张的合同性质，请求法院予以驳回。1、案涉租赁合同及补充协议、承诺书均属于无效合同，原告自始未取得案涉商铺的使用权，原告诉请继续履行，缺乏合同依据、权利来源。2、2016年被告完成三旧改造项目后，租赁商铺已经因地平整，不复存在，原告亦非常清楚，被告对原高新工业园进行三旧改造并非针对原告而为之，在改造的过程中，需要经政府及相关部门对改造的各个过程进行批准及调整，并保证整个改造的过错按照原来的建筑构造一模一样地建设。在项目改造过程中，原告对此是知情的，原告自愿与被告签订《补充协议》，事实上说明原告对改造后商铺发生不可控制的变化的风险（包括位置和面积的变化）是接受的，均有可能无法按照原面积原位置交付给原告继续承租。被告提交的改造后的图纸可见已经不可能按照原铺位原面积交付，原告的该项诉请已经不符合改造后的客观情况。3、从公平交易的角度来看，被告充分考虑到原告已承租案涉商铺多年，给予原告优先购买商铺的机会。4、被告已向原告支付了2018年1月至2018年12月的租金补偿，2019年1月开始，被告与原告开始协商解决案涉商铺的问题，由于原告不愿意配合，所以案涉商铺的问题至今尚未解决。因此，被告无需继续支付2019年1月开始至今的租金补偿。被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的《高新工业园民营商铺展销位租赁合同书》、《高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议》及《承诺书》为无效合同；2.本案所有诉讼费用由原告承担。事实和理由：1999年8月27日，被告与原告就位于高新工业园内A座办公、宿舍楼一层第2号的面积为51.77㎡的商铺租赁事宜签订了《高新工业园民营商铺展销位租赁合同书》，合同签订后，原告向被告缴纳了款项共147544.5元。随后，被告即将以上商铺交付给原告使用。2015年，经政府审批，被告被获准对高新工业园区实行三旧改造，因改造期间商铺不能继续使用，双方就改造期间的租金补偿问题签订《高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议》，被告承诺在2015年7月1日至2017年12月31日期间，按照每月40元/㎡向原告进行补偿，2018年1月1日后，则按照每月50元/㎡向原告进行补偿。以上补充协议签订后，被告一直按时依约向原告支付补偿款项。直至2018年12月，高新工业园的三旧改造项目完成并通过验收，被告即向原告发出通知，请求其前往被告处，协商如何解决上述协议的效力争议以及商铺处置的问题，但原告至今一直未能与被告协商。事实上，在未进行三旧改造前，案涉商铺所处的东莞市南城区周溪片区内的高新工业园，所属地块的总体规划（土地用途）为工业用地，而非商用或住宅用地，案涉的商铺是由工业园区的办公楼、宿舍楼的首层所划出，而并不是具备独立商用开发资格所建造的商铺。土地管理法第二十六条规定，“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”，1999年，被告在尚未完善土地利用总体规划修改报批手续情况下，将案涉商铺出租于原告进行商用，实际上是不符合土地管理法的强制性规定，根据合同法第五十二条第（五）款之规定，原告、被告双方之间所签订的《高新工业园民营商铺展销位租赁合同书》应属无效合同。合同无效为自始无效，后续原告、被告双方之间所签订的《高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议》、《承诺书》性质均属于对主合同条款的补充，在主合同无效的情况之下，以上补充合同应同属无效合同，因此，被告无需交付案涉商铺。原告就被告的反诉答辩称，关于租赁合同的效力。第一，从合同签订的背景来看，双方签订的租赁合同、补充协议及承诺书均属于真实意思表示，原告以当时国企政策及法规通过协议的方式取得了案涉商铺的50年使用权。第二，从溯及力的角度来说，被告主张租赁合同无效，使用的法律条文及证据均形成于租赁合同签署日之后，法律适用错误。第三，从司法实践的角度来看，原告提交的证据不能倒推出租赁合同签署日，案涉标的当时的土地应该是集体企业的集体建设用地，当时使用的土地政策文件为广东省集体土地使用权流转办法，针对本案纠纷的效率问题，粤高法民一复字（2010）17号已经做出了合同有效认定的司法实践指引。第四，从相对性的角度来讲，被告土地使用性质及控规与被告地上建筑物的改造利用是两个完全不同的概念，原、被告签订的合同本质上按照当时国企福利分房的土政策来说是所谓的以租代售。关于补充协议及承诺书的效力。第一，租赁合同、补充协议及承诺书各自签订的目的、时间及背景均不同，是三个独立的法律关系，不能组成合同关系。第二，市国土部门（现在的自然资源局）针对三旧改造流程中需要被告与原告签订协议作为前置审批的基础资料，就说明了政府主管部门对协议效力的认定。本院经审理认定如下事实：案涉租赁物业于1999年6月8日取得东莞市建设工程规划许可证，建设项目名称为宿舍办公楼A。1999年8月27日，原告与被告签订《高新工业园民营商铺展销位租赁合同书》，约定被告将坐落于高新工业园（民营厂区）二十四米宽路旁A座的办公、宿舍楼一层第贰号展销商铺出租给原告使用，商铺宽3.6米、深14.29米，建筑面积共51.77㎡；租赁期50年（2000年1月1日至2049年12月31日）；租赁费3000元/㎡，50年租金一次性定价支付，原告在签订租赁合同后一个月内一次性缴完则按照9.5折（2850元/㎡×51.77㎡）计共147544.50元，原告交给被告的定金30000元在缴交首期租赁费时扣除；被告租赁的展销商铺以被告统一办理整栋房产证，费用由被告负责，房产证由被告保管；被告为原告办理租赁使用证，租赁使用证可由原告自行转让或出租，如需转让时必须到被告办理转让及登记、更改使用证手续，被告收取变更手续费1000元；原告在租赁期内只能作经商使用，铺位内部可根据经营需要进行装修，铺位外观、结构不能擅自改变。原告于当日向被告支付定金30000元，被告向原告出具收款收据载明“今收到叶兵兵租赁高新工业园民营商铺定金30000元”。被告于1999年9月29日向原告出具收款收据，载明“今收到叶兵兵租赁高新工业园民营商铺租金余额117544.5元”。2015年3月28日，原、被告签订《高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议》，协议载明根据省、市关于“三旧”改造项目（下称“三旧改造”）的规定，案涉商铺所在项目经市政府批准，由被告自行进行改造，将工业项目改为商住，为保证双方权益，约定原告于2015年6月30日前撤离案涉租赁铺位；被告于2017年12月31日前按照原租给原告使用的铺位的位置及面积交还原告继续经营；改造项目的建筑期为2015年7月1日至2017年12月31日，建筑期内由被告按照每月40元/㎡补偿租金给原告，租金每季度支付一次，租赁合同不因项目改造中止或中断，逾期未能交还铺位则按照每月50元/㎡支付租金；未尽事宜由双方协商解决。2015年3月28日，被告向原告出具《承诺书》，承诺原、被告于1999年8月27日签订的《高新工业园民营商铺展销铺位租赁合同》属原告一次性买断（2000年1月1日至2049年12月31日）五十年使用权；被告实施“三旧改造”后，按原位置及面积无条件交还商铺给原告使用，继续履行双方签订的合同期限，合同期满后按照国家有关政策文件、法规处理；铺位交付原告后，原告可以办理产权证，并承担办证相关的一切税费。原告撤场后，被告向原告支付案涉租赁补偿款至2018年12月31日。至庭审辩论结束时，被告未向原告交付商铺。本案审理过程中，1、原告明确第2项诉讼请求中交付的商铺即为城南四季花园-3号商业、住宅楼的首层商铺，对应位置为漾城首层平面图中编号为112号的商铺，并愿意按照单价15000元的单价支付超出面积的款项。被告确认案涉租赁合同所涉的商铺地块，经“三旧改造”后已新建商住楼，工程名称为城南四季花园-3号商业、住宅楼，原商铺对应位置约在其提交的漾城商铺编号图中112、113、114号商铺附近，且原告诉请的112号商铺确认尚未出售，但本案系租赁合同纠纷故不同意将112号商铺交付给原告，并申请法院对案涉112号商铺在2019年9月的价值进行鉴定。2、原告主张双方曾就漾城商铺编号图中112号商铺进行协商，但未达成一致，原因是原告认为被告在办证收费上存在欺诈，要求原告承担办证过程中不属于原告支付的部分税费，对此其提交了《城南四季花园办证价格明细》予以证明，该明细显示旧铺号A2，新铺号3-112，户主名叶兵兵，旧面积51.77㎡，新面积51.94㎡，面积差0.17㎡，签约单价21000元，签约总价1090740元，税费388275元，面积差4080，办证费+面积差392355元，拆迁补偿金额698385元。被告确认双方有进行过协商,但表示其提出的税金问题是基于房地产价格内涵中反映的建筑成本、税金等因素导致的市场定价，被告按照实际产生的税金与原告协商购买商铺事宜不存在故意制造虚高税费的问题。经查，案涉地块于2005年取得东府国用（2005）第特1548号国有土地使用证，用途为工业，类型为出让；于2016年2月25日经东国土资出让改（三旧）字〔2016〕3号文件批复，同意案涉东府国用（2005）第特1548号土地用途变更为城镇住宅用地（商住混合用地）；于2016年3月30日办理建设用地规划许可证，用地项目为城南四季花园；于2016年3月17日取得东府国用（2016）第特43号国有土地使用证，地类，地类用途为城镇住宅用地商业用地混合用地），土地使用期限至2056年1月24日止（商业用地土地部分），证上并有东莞市住房和城乡建设局印鉴载明城南四季花园3、4号商业、住宅楼于2017年6月29日取得预售许可证。另外，案外人何照辉曾以与本案类似的案件事实对被告提起诉讼[一审案号为（2019）粤1971民初20994号，二审案号为（2019）粤19民终12948号]，该案中何照辉诉请被告支付2019年1月1日起至商铺返还之日止的租金补偿款以及被告将商铺返还并协助办理产权登记等；被告则反诉要求确认高新工业园民营商铺展销位租赁合同书、高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议及承诺书为无效合同等。法院判决:1、确认何照辉与被告之间的高新工业园民营商铺展销位租赁合同书、高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议、承诺书合法有效；2、被告向何照辉支付租金补偿款（按照2205.5元/月的标准自2019年1月1日起支付至向何照辉实际交付商铺之日止）；3、何照辉应向被告支付商铺款差价117450元；4、被告向何照辉交付一间位于城南四季花园-3号商业、住宅楼首层的商铺（建筑面积为51.94㎡）并配合何照辉办理产权登记手续；5、驳回被告的全部反诉请求。其中，判决书中还有明确第3个判项的差价是按照15000元/㎡的单价计算得出。本院认为，一、关于原、被告之间的合同关系为房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系。从双方签订租赁合同书的内容来看，原告一次性支付50年租金，原告可自行转让或者出租案涉商铺的租赁使用证。从被告于2015年3月28日向原告出具的承诺书内容来看，被告承诺双方签订的租赁合同书属于原告一次性买断五十年使用权，被告实施“三旧改造”后，按照原位置及面积无条件交还商铺给原告使用，原告可以办理产权证。租赁合同书与承诺书约定的内容可相互印证，双方之间的法律关系更符合房屋买卖合同关系。二、关于案涉租赁合同书、补充协议及承诺书的效力。至一审法庭辩论终结时，案涉合同所涉地块已经取得建设用地规划许可证，用途为城镇住宅用地商业用地（商住混合用地），案涉商铺已经取得预售许可证，依法可以出租、出售。本院依法认定案涉租赁合同书、补充协议及承诺书合法有效。三、关于租金补偿款。案涉商铺经三旧改造后，所在的城南四季花园-3号商业、住宅楼于2017年6月29日取得预售许可证。案涉补充协议约定的被告应于2017年12月31日前向原告交付商铺的条件已成就，被告应按照补充协议约定向原告交付案涉商铺，逾期交付应按照每月50元/㎡向原告支付租金补偿款。被告向原告支付租金补偿款至2018年12月31日，至今未向原告交付案涉商铺，原告诉请被告自2019年1月1日起按照2588.5元/月（50元/㎡/月×51.77㎡）的标准支付租金补偿款至实际交付商铺之日止，本院予以支持。四、关于被告应否向原告交付商铺，如应交付，商铺差价应如何认定。案涉租赁合同所涉的商铺，经“三旧改造”后已新建商住楼，原、被告双方均确认原商铺对应的现商铺属工程名称为城南四季花园-3号商业、住宅楼的首层商铺，对应位置为漾城首层平面图中编号为112附近的商铺，该附近商铺建筑面积均为51.94㎡；被告提出其曾告知原告商铺新建后面积可能存在差异，但未能提供证据予以佐证；原告诉请被告按照现状交付112号商铺并同意支付超出面积差价，本院予以支持；被告应向原告交付该商铺，并配合原告办理产权登记手续，相应税费由双方依法承担。被告未按补充协议约定于2017年12月31日前向原告交还商铺，原告提出按照15000元/㎡向被告支付差价。被告虽有提出鉴定申请，却主张商铺鉴定单价的时间节点为2019年9月，但是按照承诺，被告应于2017年12月31日前交付商铺且交付条件已成就，故被告按照2019年9月的市场价计算差价的主张，缺乏依据；另外，被告也没有提交证据证明原告主张的单价金额低于其应交付商铺时的市场价格，故对被告的鉴定申请，本院不予准许，并对原告主张按照15000元/㎡的标准予以采纳。综上，原告应向被告支付商铺款差价2550元〔15000元/㎡×（51.94㎡－51.77㎡）〕。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告叶兵兵与被告东莞市高新工业开发有限公司之间的高新工业园民营商铺展销位租赁合同书、高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议及承诺书合法有效；二、被告东莞市高新工业开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告叶兵兵支付租金补偿款（按照2588.5元/月的标准，自2019年1月1日起支付至向原告叶兵兵实际交付商铺之日止）；三、原告叶兵兵应于本判决生效之日起一个月内向被告东莞市高新工业开发有限公司支付商铺款差价2550元；四、被告东莞市高新工业开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内向原告叶兵兵交付位于城南四季花园-3号商业、住宅楼首层的**商铺，并配合原告叶兵兵办理产权登记手续，双方按照法律规定承担各自应承担的税费；五、驳回被告东莞市高新工业开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费450.06元（原告叶兵兵已预交）、反诉费450.06元（被告东莞市高新工业开发有限公司已预交），合计900.12元，由被告东莞市高新工业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判审判员 郭    芹二〇二〇年七月二十日书记员 邱其佳（代）聂晓晴