安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初4063号 原告（反诉被告）：李海丽，女，1979年2月4日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：梅竹，安徽安泰达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，统一社会信用代码：91341221335632720J，住所地临泉县经济开发区管理委员会**。 法定代表人：周建廷，任执行董事。 委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。 原告（反诉被告）李海丽与被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李海丽的委托诉讼代理人梅竹、被告（反诉原告）腾辉公司的委托诉讼代理人孙曙光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李海丽向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付逾期交房违约金35467元（分别以786517、712931元为基数，按日0.1‰的标准，扣除原告逾期办理银行按揭贷款天数后，计算自2018年8月31日至2019年7月2日的违约金）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方分别于2018年5月17日、23日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于临泉县经济开发区建设路西侧腾辉国际城1＃楼1栋127、126号商铺，合同价款分别为786517元、712931元。被告应于2018年8月31日前将验收合格的房屋交付给原告。原告依约完成了全部房款支付义务，但被告却于2019年7月份才通知原告交房，并且不能提供涉案房屋的验收合格证明。原告无奈于2019年7月2日领取房屋钥匙开始进场装修，被告的行为构成违约金。故原告起诉，请求判如所请。 被告（反诉原告）腾辉公司辩称：1、原告主张交房日期为2019年7月2日，我司不予认可。涉案房产在2018年10月25日经勘查、设计、施工、建立、建设单位验收合格，并于2018年11月15日在临泉县住建局竣工验收备案。房屋尚已达到法定交付条件；2、原告主张延期计算日期有误，《商品房买卖合同》约定交房日期为2018年8月31日，但原告未按合同约定日期支付1#楼1栋126房屋房款350000元。根据《商品房买卖合同》第十一条“2.买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；”的规定，被答辩人要求顺延交房日期115天，即1#楼1栋126房屋合同约定的交房日期应改为2018年12月24日；3、按照合同约定，原告办理银行按揭的手续延迟导致原告贷款到达被告公司账户与约定的日期逾期155天，原告应当向被告支付违约金5425元。 被告（反诉原告）腾辉公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告违约金人民币5425元（350000元×0.01%×155天）；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发建设的位于临泉县腾辉国际城第1#楼1栋126号房屋，房屋总价款为712931元。合同签订当天，原告支付首付款362931元，余款350000元采取按揭贷款方式支付。由于原告贷款到达被告公司账户逾期155天，根据合同约定，原告应向被告支付违约金。故反诉原告提起反诉，请求判如所请。 原告（反诉被告）李海丽辩称：原告履行合同义务适当，被告的反诉请求不能依法成立，原告本诉请求第一项诉求被告承担逾期交房违约责任主动扣除逾期办理贷款期限（自超出支付首付款75日的次日至银行签订抵押贷款合同之日）被告以银行贷款达到公司账户的时间反诉原告承担违约金及反诉费没有事实和法律依据。 根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李海丽分别于2018年5月17日、2018年5月23日分别与被告腾辉公司签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于临泉县西侧的腾辉国际城1＃1幢1层127号、126号房屋（坐落于**楼****），合同价款分别为786517元、712931元。付款方式1＃1幢1层127号为一次性付款，1＃1幢1层126号合同签订之日支付首付款362931元，余款350000元办理按揭贷款。 合同第八条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；2、银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料，因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款，买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款，逾期不付的出卖人有权另行销售该物业。 合同第十一条约定，“（一）出卖人应当自2018年8月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期加满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。1、雨雪天气、国家正常法定节假日及政府原因导致和设计变更的，交付时间相应顺延；2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延······” 合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1项）的期限），第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比例应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。 合同签订后，原告依约支付房屋购房款，即1#1幢1层127号于2018年5月17日一次性支付购房款完毕，1#1幢1层126号于合同签订之日2018年5月23日支付首付款，余款办理按揭贷款，于2018年12月28日与贷款银行签订《住房(商业用房)按揭借款/抵押合同》。原告自认于2019年7月2日接收涉案房屋。2019年1月24日，被告将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向被告出具《临泉县不动产登记受理通知书》。 2018年10月25日，腾辉国际城1＃楼Ａ区经勘察、设计、施工、监理、建设五大主体验收合格。2018年11月15日，临泉县住房和城乡建设局对上述建筑进行竣工验收备案。2019年3月7日，被告以“腾辉国际城商业运营管理有限公司”的名义短信通知电话号码为139××××6393的机主办理1＃1幢1层126-127号房屋的交房手续。经查,该机主与原告李海丽在签订《商品房买卖合同》及《住房（商业用房）按揭借款／抵押合同》等材料预留的手机号码一致。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原告已按约支付购房款，但被告未按合同约定时间向原告交付房屋，违反了合同约定，依法应承担逾期交房的违约责任。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求合理部分，本院予以支持。 被告辩称，原告未按合同约定支付房款，被告可以要求顺延交房日期。本院认为，原告购买的两套商品房中仅有1#1幢1层126号房屋存在逾期付款行为，双方合同中关于逾期付款责任的约定中存在支付逾期付款违约金和按照买受人逾期付款天数顺延交房时间两种违约责任的承担，根据权利义务对等原则，两种违约责任应择一主张，经法庭释明后，被告主张反诉请求中的逾期付款违约金，本院予以确认。 被告又称，案涉房屋于2018年10月25日经勘察、设计、施工、监理、建设五大主体验收合格。2018年11月15日，临泉县住房和城乡建设局对案涉房屋进行竣工验收备案，房屋已经达到法定交付条件，应以2018年11月15日作为房屋交付的起始时间。本院认为，本案中，原告虽自认交房时间为2019年7月2日，被告不予认可。案涉房屋于2018年11月15日虽已符合合同约定交付条件，但被告并未提举证据证明符合交房条件后及时履行了通知义务。被告仅向本院提交的告知原告收房的短信息中形成时间为2019年3月7日，故被告支付逾期交房违约金应计算至该日，逾期交房天数自合同约定最后交付期限之次日即2018年9月1日起计算至2019年3月7日被告通知原告接收涉案房屋之日，共计188日，被告应支付原告逾期交房违约金为（786517+712931）元×188天×0.1‰=28189.62元。 被告反诉称，原告贷款办理延迟，贷款到达被告公司账户逾期155天应支付相应的逾期付款违约金。本院认为，合同约定原告应于首付款之日起15日内提交贷款申请资料，并在60日内完成放款，但发放贷款的时间并非原告所能控制，如原告能在75日内办理完毕按揭贷款手续，应视为原告完成付款义务。自合同签订之日2018年5月23日计算至原告签订按揭贷款合同之日2018年12月28日，扣除75天，原告逾期付款天数为145天，原告逾期付款违约金应为5075元（350000元×145天×0.1‰=5075元）。故对于被告的反诉请求合理部分,应予支持。原告在主张逾期交房违约金时，同时要求对其逾期付款的行为产生的逾期付款违约金予以扣减，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李海丽逾期交房违约金23114.62元（已扣减原告李海丽应向被告安徽腾辉国际城开发有限公司支付的逾期付款违约金5075元）； 二、驳回原告（反诉被告）李海丽的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取343元，由原告李海丽负担119元，被告安徽腾辉国际城开发有限公司负担224元。反诉费减半收取25元，由反诉原告安徽腾辉国际城开发有限公司负担2元，反诉被告李海丽负担23元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇二〇年七月十七日 书记员 王蓬业 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。