云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初195号原告周发勇，男，汉族，1988年1月5日生，云南省永善县人，本科文化，职业医生，住云南省昆明市呈贡县雨花片区。原告成莉，女，汉族，1991年9月1日生，云南省镇雄县人，本科文化，居民，住云南省昭通市镇雄县。二原告委托代理人梁华毅、杨梅（实习），云南天外天（昭阳）律师事务所律师（特别授权）。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530600584835895Q。法定代表人李静，系公司董事长兼总经理。住所地：云南省昭通市昭阳区。委托代理人刘明，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。原告周发勇、成莉诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称“鸿卓房地产”）商品房买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周发勇、成莉的委托代理人梁华毅、杨梅(实习生)，被告鸿卓房地产的委托代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周发勇、成莉诉称：2016年3月29日原告与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，该合同已经在昭阳区房产交易评估管理所进行登记备案。根据合同约定，被告将位于昭阳区出售给原告，约定交付日期为2016年12月31日，若被告逾期交付房屋，逾期期限在90日内，被告需按每天50元向申请支付违约金并继续履行合同，若逾期90天后，原告要求继续履行合同的，被告需按照每天50元计算支付原告延迟交付违约金。2016年12月31日，被告无法向原告交付房屋，直至2018年10月13日，原告才能办理手续接房，被告延迟交付期限长达651天产生违约金32550元。另外，根据约定“合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款”，本案中，原告的房屋备案登记面积与合同均是147.71平方米，被告超出合同范围要求原告支付了超面积款10570元。综上，原告与被告签订的合同合法有效，依法受法律保护，根据约定，被告延迟交付房屋和多收超合同范围费用，原告有权要求被告在继续履行合同的前提下向原告支付延迟交房违约金和退还多收超面积费用，原告多次找到被告协商，却遭到被告百般刁难，恶意逃避自己应该履行的义务。原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求：1、依法判决被告支付原告延迟交付违约金及面积补差费用43120元（其中：违约金32550元，面积补差费：10570元）；2、依法判决本案诉讼费用由被告承担。被告鸿卓房地产辩称：一、原告诉称不属实，被告在2018年9月29日依照合同约定在昭通日报登报公告通知所有业主接房，原告也在2018年9月30日到售楼部办理了接房手续，并签署了接房声明；二、合同第五条对面积补差费用有明确的约定，被告收取该费用合理合法；三、被告公司并非故意拖延交付时间，也没有在违约行为中获利，该合同约定的违约金过高，请法庭依法调整。原告周发勇、成莉针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：一、二原告身份证复印件一份，证明二原告主体资格适格；二、1、《商品房购销合同》及《补充协议》复印件一份；2、商品房买卖合同备案登记表复印件一份，证明：1、被告将位于昭阳区出售给原告，面积为147.71平方米；2、合同约定房屋交付时间为2016年12月31日；3、被告逾期交房，原告有权要求继续履行合同并要求被告按逾期每天50元计算向原告支付延迟交房的违约金；4、建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款；5、原告购买的房屋在昭阳区房产交易评估管理所登记备案面积为147.71平方米；三、1、《收据》、《云南增值税普通发票》复印件一份；2、配套费《收款收据》、物管费《收费收据》复印件一份；3、面积补差《收款收据》复印件各一份，证明：1、原告按约定履行了付款义务；2、被告于2018年10月13日向原告交房；3、被告违反合同约定向原告收取面积差价费10570元；四、通知照片复印件，证明被告方于2018年9月29日在昭通日报刊登的接房公告时，房屋未进行综合验收，被告的公告不合法。该份证据原件在开发商处。经质证，被告鸿卓房地产对原告周发勇、成莉提交的证据：对第一组证据三性无异议；对第二组证据三性无异议，但是我们认为不能达到原告的证明目的，合同第五条对面积误差和违约金有约定，其次原告方提供的备案登记表是对合同进行备案，并非对产权进行备案，应以合同第五条为准；对第三组证据的三性无异议；但达不到原告的证明目的，只能证明原告交费的时间；对第四组证据，1、该组证据是复印件，我们对三性不予认可，2、被告从未向原告发出过该通知。本院认为，对原告周发勇、成莉提交的被告鸿卓房地产无异议的证据一，本院予以采信。证据二、三、四，均符合证据的真实性、关联性、合法性原则，本院予以确认。被告鸿卓房地产向本院提交了以下证据：一、营业执照、法定代表人身份证明复印件各一份，证明被告主体资格；二、交房公告复印件一份，证明被告于2018年9月29日根据合同约定在昭通日报刊登了交房公告，通知业主于2019年9月30日办理房屋交接手续；三、接房声明复印件一份，证明原告于2018年9月30日办理接房手续并签署了《接房声明》，声明中对房屋接收时间予以确认，并明确了房屋交付符合双方的约定；四、测绘报告复印件一份，证明原告所购房屋，经云南浩滇测绘有限公司于2018年9月21日经实地对房屋进行测绘后出具《昭通市房屋面积测绘报告》对房屋实测面积进行面积测算，该报告的测绘面积是原告房屋办理房屋产权登记的面积，被告据此补收房屋差价有合理合法的事实依据。经质证，原告周发勇、成莉对被告鸿卓房地产提交的证据，对第一组证据三性无异议；对第二组证据，对真实性认可，但达不到被告的证明目的，我们认为该公告在发布时，应该在公告的时候，该房屋还没有组织验收合格，不符合合同的约定，因此该公告不符合合同约定房屋未进行验收，该公告不符合合同第十条的约定，以及法律的规定；对第三组证据的真实性予以认可，但是达不到被告公司的证明目的，在签署告接房声明时，房屋并没有进行综合验收，因此该时间不能作为房主接房时间，房主的接房时间应以房主缴纳配套设施等费用的时间为准；对第四组证据，真实性予以认可，但达不到被告的证明目的，理由是被告公司收取面积差价，不能以测绘报告的面积来进行收取，而是应当根据合同的约定按产权登记的面积来进行收取，因此被告公司收取面积差价没有理由和依据。本院认为，对被告鸿卓房地产提交的原告周发勇、成莉无异议的证据一，本院予以采信。对证据二、三，根据原、被告双方订立的《商品房购销合同》中第七条约定：“甲方（鸿卓房地产）应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（周发勇、成莉）。”在本案法庭审理辩论终结前，被告鸿卓房地产仍未将该商品房经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的相关证据提交本院，因此，对被告鸿卓房地产提交的证据二、三的证明目的本院不予采信。对证据四，符合证据的真实性、关联性、合法性原则，本院依法予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2016年3月29日，原告周发勇、成莉与被告鸿卓房地产签订《商品房购销合同》及《补充协议》。双方约定：被告将位于昭阳区出售给原告，甲方（鸿卓房地产）应于2016年12月31日前交付房屋。若被告逾期交付房屋，逾期期限在90日内，被告需按每天50元向原告支付违约金，继续履行合同。逾期90日后，原告要求继续履行合同的，被告需按每天50元支付原告迟延交付房屋违约金。合同约定套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。原、被告双方未对套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时的情况作出约定，原告所购房屋有超过3%的面积误差，但原、被告双方在合同中约定：合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款，该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记的建筑面积乘以单位计算，实行多退少补。2016年6月24日，该合同在昭阳区房产交易评估管理所登记备案。2018年10月13日，原告与被告办理手续接房。原、被告订立合同面积与实测面积误差3.39平方米，应当补足面积款是10570元，被告鸿卓房地产向原告周发勇、成莉收取面积补差费用10570元。被告迟延交付房屋期限651天。现原告诉至本院，请求法院依法判令：1、被告支付原告延迟交付违约金及面积补差费用43120元（其中：违约金32550元，面积补差费10570元）；2、判决本案诉讼费由被告承担。本院认为，原告与被告之间签订的《商品房购销合同》成立并生效。原告已按合同约定支付购房款，被告应按合同约定交付房屋。双方对逾期交付房屋作了明确约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，依法对双方当事人均具有约束力。被告鸿卓房地产认为双方关于逾期交付所约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此规定，被告鸿卓房地产以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但被告鸿卓房地产对违约金超过造成损失的30%的事实举证不能，依法不予支持。故被告应按照约定向原告支付违约金651天×50元/天＝32550元。被告鸿卓房地产向原告周发勇、成莉收取面积补差费用10570元，符合合同约定，原告周发勇、成莉请求退还，不符合合同约定及法律规定，依法不予支持。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司向原告周发勇、成莉支付逾期交房违约金32550元，限本判决生效后15日内履行完毕；二、驳回原告周发勇、成莉的其他诉讼请求。如果被告昭通鸿卓房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日）。案件受理费878元，由原告周发勇、成莉负担215元，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担663元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告昭通鸿卓房地产开发有限公司不自动履行本判决，原告周发勇、成莉可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  沈忠菊人民陪审员  杨燕玲人民陪审员  陈世琼二〇二〇年七月二日书 记 员  陈武毅