江西省安福县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0829民初1101号原告：韩晓宇，男，1979年1月4日出生，汉族，江西省万载县人，无业，住安福县。被告：李萍，女，1976年9月6日出生，汉族，江西省安福县人，安福县明月山林场职工，住安福县。被告：王鹏，男，1980年5月3日出生，汉族，江西省安福县人，个体司机，住安福县。委托诉讼代理人：王枚华（系被告王鹏父亲），住安福县。委托诉讼代理人：陈亲亮，江西安平律师事务所律师。原告韩晓宇诉被告李萍、王鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。韩晓宇向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告李萍与被告王鹏于2015年12月1日签订的位于安福县家田林业系统棚户区改造房6栋3单元204号房（含杂物间和车库等）的《房屋出让协议书》（即房屋买卖合同）无效；2、本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：原告韩晓宇与被告李萍于2004年8月13日登记结婚，在2012年1月16日开始分期出资购置位于安福县家田林业系统棚户区改造房6栋3单元204号房（含杂物间和车库），此房属于夫妻共同财产（此房屋至今还没有办理权属证书）。2019年5月17日原告韩晓宇发现被告王鹏在装修（水电安装）此房屋，于是原告韩晓宇告诉被告王鹏此房屋是韩晓宇与李萍夫妻婚内共有财产，王鹏与李萍在原告不知情的情况下，单方面签订了此房屋出让协议书侵害了原告的合法权益（此房屋买卖合同的甲方家属签字处，并不是原告韩晓宇本人的签字和手印），并要求被告王鹏立刻停止对该房屋装修等侵权行为。被告李萍出让此房屋的所得款没有使用到家庭共同生活中，原告韩晓宇也没有收到过被告李萍出让此房屋的所得款。为此，原告为维护自身的合法权益，诉至法院。李萍辩称，原告韩晓宇的起诉无事实理由。2012年明月山林场有房改房的指标，被告李萍当时不想要，因为买第一套房时还欠了钱，但原告说其哥哥没有房子住，二人就决定将购房指标让给原告的哥哥，因为这个房款是分期付的，后面因为要再交房款，原告的哥哥、嫂嫂就不想要了，因为当时原告与被告李萍没有钱付房款，就把房子转让给了王鹏，这事韩晓宇是知情的，转让合同原告韩晓宇也持有一份，原告之所以起诉是因为2019年4月10日李萍起诉离婚，韩晓宇就去找王鹏家麻烦。王鹏辩称，1、原告韩晓宇对本案两被告签订的房屋转让合同是知情并同意的。被告王鹏是善意购房人，属于善意第三人。2018年9月7日，韩晓宇与李萍协议离婚，在离婚协议书上，关于夫妻共同财产分割条款中，只涉及到平都镇城北行政中心二楼的一套房屋，并确定该房归李萍所有，同时双方还确定已无其他财产分割。由此可见，韩晓宇与李萍已对本案所涉房屋进行转让处理，涉案房屋已不属于夫妻共同财产，否则在离婚协议书上肯定要列入一并处理。且李萍在签订《房屋出让协议书》时已明确告知被告王鹏，韩晓宇已在该协议书上签字且没有反对意见，而且李萍也提交了韩晓宇的身份证和其他身份证明材料，被告王鹏有理由相信韩晓宇知情并同意该房屋的出让，况且，韩晓宇也说在涉案房屋合同签订时，韩晓宇与李萍夫妻感情好，那卖房这么大的事，李萍肯定会跟韩晓宇商量的；2、涉案房屋已交付。2015年12月1日，两被告签订了《房屋出让协议书》，被告王鹏按照合同约定向李萍支付了17.5万元。2017年1月4日，由王鹏向单位补交房款2万元。2017年7月4日，再由王鹏补交房款15180元。此外，王鹏还向该小区物业公司交付装修保证金和物业费用。2018年4月24日，王鹏收取了涉案房屋（交钥匙）。2019年5月开始，王鹏对涉案房屋进行了装修。2019年6月，因韩晓宇的无理阻拦造成王鹏暂停装修，并产生了损失，现该房仍是由王鹏占有；3、被告王鹏与李萍、韩晓宇签订的《房屋出让协议书》属自愿签订，不违反法律禁止性规定，合法有效，原告韩晓宇的主张不应得到支持，尽管目前该房屋没有办理产权证，但该协议书仍应确定为合法有效，双方当事人应当履行该协议的确定义务，且如果按原告韩晓宇的主张，依据合同约定，韩晓宇与李萍要按涉案房屋市场价格的1.5倍及装修费向被告王鹏支付赔偿款。综上，原告韩晓宇的诉讼请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2015年12月1日,被告李萍（甲方出让方）与被告王鹏（乙方受让方）签订了一份《房屋出让协议书》，该协议书约定：……一、甲方将单位分配的棚户区改造房出让给乙方，该房（包括柴草间、车库等一切配套建筑）具体位置等待分配后决定，实际面积按分配面积。单位选号分房时甲乙双方（或乙方指定代理人）同时到场。二、甲方付首付款至今，考虑通货膨胀和利息因素，房屋出让价为壹拾捌万伍千元整。本协议签订时乙方付壹拾柒万伍千元整，房屋过户给乙方时付清全部余款壹万元整。今后，甲方不得以任何理由提高房屋出让价格。三、该房为五年内限制办过户手续房（并未规定不许出让）。出让后，该房分配到手即由乙方居住，乙方享有完全自由使用权，允许乙方装修、出租等，甲方不得干涉。五年后，甲方应积极协助乙方办理房屋过户手续，费用由乙方承担。……该协议书另对其他事项进行了约定，并由双方在协议书上签名确认，其中甲方家属签字处的名字“韩晓宇”系由被告李萍代签。2015年12月1日、2015年12月8日，王鹏分别向李萍支付购房款8万元、95000元。2017年1月17日、2017年7月4日，王鹏以李萍的名义分别向明月山林场交纳房款20000元、15180元。2017年7月4日，王鹏以李萍名义交纳物业费751元、装修管理费500元、装修保证金800元。2019年1月15日王鹏再次交纳物业管理费783元。2018年4月，被告李萍将涉案房屋交付给被告王鹏，房屋位于安福县（小区还没有正式命名），尚未办理房产证。2019年上半年，原告韩晓宇发现被告王鹏在装修涉案房屋，遂加以阻拦，封掉了涉案房屋的门。后原告韩晓宇以涉案房屋属于夫妻共同财产，对涉案房屋的出让不知情且王鹏与李萍所签合同无效为由，诉至法院。另查明，根据国家相关政策，安福县明月山林场被纳入国有林场危旧房改造项目。2012年11月12日，安福县人民政府办公室发安府办字[2012]180号文件，该文件第三条规定“严禁指标转让。……危旧房项目建成后，凡不是申请人本人居住的，或违规转让的，一经查实，将注消并收回该对象房屋产权……”。2012年11月20日，安福县国有林场危旧房改造领导小组办公室发安危改字[2012]16号文件，该文件规定：“二、统一危旧房入住对象的标准。结合我县实际，危旧房入住对象必须是国有林场职工（包括离退休，不含置换身份人员）……五、严禁指标转让及处置。……危旧房项目建成后，凡不是申请人本人居住或违规转让的，一经查实，将注消并收回该对象房屋产权……”。被告李萍系安福县明月山林场的职工，依照政策取得分房资格，按照单位分配，被告李萍分得了涉案房屋。原告韩晓宇与被告李萍系夫妻关系，两人于2004年8月13日登记结婚，于2018年9月7日协议离婚并签订《离婚协议书》，该协议书就夫妻共同财产分割约定：“1、房屋：位于安福县房权证平都镇字第**）归女方所有。2、存款：无存款。3、无其他财产分割”。后两人又于2018年9月26日复婚。庭审中，原告韩晓宇、被告李萍均陈述涉案房屋指标原是转给原告哥哥，后原告哥哥又放弃了该房屋指标。原告另陈述原告的哥哥为取得涉案房屋向夫妻两人支付了143000元购房款，后原告的哥哥不要该套房，原告遂与被告李萍将该笔款转为对原告哥哥的欠款，以及在涉案房屋出让时夫妻感情尚好，原告在此后几年没有过问过涉案房产情况及进度。上述事实有当事人陈述，原告提交的购房付款凭证、结婚证复印件、户口簿复印件，被告王鹏提交的《收条》2张、明月山林场收付款凭单2张、装修管理费收款收据、装修保证金收款收据、物业费收款收据、离婚协议书复印件、对李萍的询问笔录、李萍的交款凭证5张、中国邮政储蓄银行账户对账单，本院为查明案件事实到安福县明月山林场调取的安危改字[2012]16号、安危改字[2012]17号、安府办字[2012]180号、安明林[2018]32号文件及对安福县明月山林场职工伍海龙的询问笔录等证据予以证实。对原告韩晓宇提交的证据：1.《房屋出让协议书》，拟证明该协议书上的甲方签字非原告所签，在2019年6月前原告从未见过该协议。被告李萍质证表示，对该证据的关联性和证明目的有异议，该合同原件在原告手上，原告清楚整件事情的过程。被告王鹏质证表示，该证据不是原件，要求原告提交原件才能确认该证据的真实性予以质证。本院认为，被告王鹏虽怀疑该证据的真实性，但原告该份证据与被告王鹏提交的《房屋出让协议书》复印件内容一致，且该证据与当事人陈述相符，亦能与本院采信的其他证据相印证，故本院对该份协议书的真实性予以采信，对原告的证明目的，本院将根据案件事实和其他证据等综合进行评定。对被告王鹏提交的证据：1.《房屋出让协议书》，拟证明被告王鹏与被告李萍、原告韩晓宇签订了房屋出让协议书，李萍将涉案房屋以185000元的价格转让给了被告王鹏。原告韩晓宇质证表示，该协议是无效的，涉案房屋属于棚户区危改房，是不允许买卖的，其次，这个协议书的甲方家属签字也不是原告签的，原告也不知道该协议书的存在，被告王鹏明知道涉案房屋是棚户区改造房，仍然购房，不属于善意第三人。本院认为，对该协议的真实性予以确认，对该协议的合法性，本院将根据涉案房屋的性质及相关法律法规予以确定。本院认为，对原告韩晓宇称自己对涉案房屋的转让不知情，被告李萍擅自处分了夫妻共同财产的主张。被告李萍辩称两被告签订《房屋出让协议书》原告韩晓宇是知晓并认可的。依据原告当庭所陈述的涉案房屋本来是给原告哥哥的，原告哥哥亦向原告支付了143000元，后原告哥哥不要该套房，原告遂与被告李萍将该笔款转为对原告哥哥的欠款，以及在涉案房屋出让时夫妻感情尚好，原告在此后几年没有过问过涉案房产情况及进度等内容。本院认为，房屋出卖对一个家庭来说并非小事，李萍与王鹏签订《房屋出让协议书》时，李萍与韩晓宇感情尚好，并未分居或互不往来，夫妻之间按常理会对此事进行商量，共同决定。且原告述称其哥哥前期向原告及被告李萍支付了涉案房屋的房款143000元，之后肯定会涉及到143000元如何向原告哥哥归还，后续房款如何支付等相关事宜，而原告又陈述期间几年没有过问过涉案房产情况及进度，明显与常理不符。另，在2018年9月7日，原告与被告李萍协议离婚，签订的《离婚协议书》上就财产分割部分写明了双方在安福县行政中心旁二楼的房产并做出处理，却未将涉案房屋写入夫妻共同财产并作分割约定，亦可推断原告在此时是认可涉案房屋并非夫妻共同财产的。虽原告主张该次离婚系双方假离婚，但被告李萍不予认可，原告也未能提供证据证实，故对原告所称假离婚的主张本院不予支持。综上，原告韩晓宇称对涉案房屋出让一事不知情明显不合常理及生活逻辑，本院不予采信，并对被告李萍将涉案房屋转让给被告王鹏一事原告韩晓宇知晓并认可的事实予以确认。其次，对于《房屋出让协议书》的效力问题。本院认为，涉案房屋系危旧房改造房，而危旧房改造房并非具有保障性质的政策性经济适用房，我国现行法律法规并未禁止危旧房改造房的转让，虽安危改字[2012]16号、安府办字[2012]180号文件均规定了涉案房屋严禁指标转让及违规转让，但上述文件均不属于法律法规，不能作为认定合同无效的依据，房屋买卖合同的效力仍要根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行判断。本案涉案房屋是单位福利房，目前由于政策原因还未登记到个人名下，但涉案房屋是合法建设，并非违法建筑物，若将来办证，有可能办理产权登记到购房人名下，对这种房屋的转让不会影响破坏城市规划和房地产市场管理秩序，不会损害国家和社会公共利益。至今，被告王鹏与被告李萍之间签订《房屋出让协议书》将近五年，被告王鹏早已按约支付了购房款，被告李萍也已向被告王鹏交付了涉案房屋逾两年之久，王鹏并对房屋进行了初步装修，合同主要内容也得到了履行，同时，原告也未能举证证明《房屋出让协议书》的签订系两被告恶意串通，损害了原告的合法权益。故在被告李萍与被告王鹏间达成的房屋转让行为系自愿，且并不违反法律法规的强制性规定和社会公益的情况下，亦为了维护市场交易的稳定性和安全性，应认定两人所签订的《房屋出让协议书》合法、有效。中华人民共和国合同法综上，原告主张被告李萍与被告王鹏签订的《房屋出让协议书》无效，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百七十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用﹤﹥若干问题的解释（一）》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告韩晓宇的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告韩晓宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  刘小凤二〇二〇年七月三十日书记员  罗锦芳附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。2、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。中华人民共和国合同法3、《最高人民法院关于适用﹤﹥若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。