江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1230号上诉人（原审被告）：信丰时利和房地产开发有限责任公司，住所地：江西省赣州市信丰县嘉定镇解放路（水东桥头）。法定代表人：熊水华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘富斌，定南县正泰法律服务所法律服务工作者，一般代理。被上诉人（原审原告）：曾翠玲，女，1984年7月26日生，汉族，住江西省赣州市定南县。委托诉讼代理人：黎斌，男，1990年9月3日生，汉族，住江西省赣州市定南县，系被上诉人丈夫，特别授权代理。上诉人信丰时利和房地产开发有限责任公司因与被上诉人曾翠玲商品房销售合同纠纷一案，不服江西省定南县人民法院（2019）赣0728民初2819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人信丰时利和房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、民事约定在不违反法律强制性规定且不存在冲突的情况下，应充分尊重当事人意思自治，当事人依法达成的民事约定应首先适用。上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》第十七条明确约定了对逾期办理房产证的违约责任，该约定系当事人自愿达成，不违反法律规定，应当得到法律的认可。一审酌情认定上诉人支付10000元违约金缺少法律依据，该房屋系被上诉人按揭购买并已于2018年5月8日交付，办证是否逾期不影响被上诉人对房屋的使用，对被上诉人不产生实际损失。被上诉人主张该条款显失公平应举证证明存在显失公平的事实。二、上诉人逾期办证并非恶意，因多方面因素导致上诉人逾期交房，上诉人已经为此付出巨大的代价被人民法院判决向被上诉人支付逾期交房违约金48000元。合同约定上诉人在交房后360日内为被上诉人办理不动产转移登记手续并取得房产权证，被上诉人于2018年5月8日收房，当年9月29日拿到房产权证，实际距交房时间不到5个月就拿到了房产证，未给被上诉人造成实质损失，一审法院判决上诉人支付10000元逾期办证违约金对上诉人而言实在不公。三、被上诉人已经于2018年5月8日收房，双方实际交房时间也是2018年5月8日，被上诉人于2018年9月29日拿到不动产权证，依据商品房买卖合同第17条第一款的约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内办妥产权转移手续并取得该商品房的房屋所有权证，依据该条约定，上诉人不存在逾期办证的事实，不属于违约。被上诉人曾翠玲答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。答辩人与上诉人2014年7月1日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：×××）一份，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。合同签订后，答辩人依约定支付了购房款，上诉人应按合同约定为答辩人办理产权证书，但上诉人逾期办理产权证构成违约，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。双方签订的编号20140700123号合同明确约定上诉人应当在2015年12月31日前向答辩人交付该商品房，合同第十七条明确约定：“出卖人应在该商品房交付使用后360日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。”上诉人2018年9月29日才为答辩人办理《不动产权证书》，商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，开发商应按合同约定承担逾期交房及逾期办证的违约金。因此上诉人应按合同约定向答辩人支付逾期办证违约金自2016年12月25日起至2018年9月29日止，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案主要争议在逾期违约金的计算方式问题。合同约定逾期超过270天后，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，按该条约定计算563089元×0.01%=56.3089元，上诉人逾期十年、二十年只需向答辩人支付56.3089元违约金，该条款为格式合同，显失公平，对开发商毫无约束力。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，作出逾期办证违约金参照逾期交付、逾期付款的违约金约定，从而作出公平公正的裁判。二、双方签订的编号×××号合同，其第十七条：“逾期办证约定逾期超过270天后，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。”该条合同约定属于采用格式条款订立的合同，该条款属于免除上诉人责任，侵害答辩人的合法权益，明显的显失公平。《合同法》第四十条明确规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。一审审理时答辩人向法院提交了（2019)赣07民终55号民事判决书、《商品房买卖合同》等证据，答辩人证据充分，提交的证据足以证实本案事实。三、上诉人的上诉理由得不到法律支持应予驳回，一审、二审诉讼费用由上诉人承担。被上诉人曾翠玲向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付商品房逾期办证的违约金计人民币10000元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年被告开发的位于定南县城北统筹示范区的楼盘，并取得预售许可证。2014年7月1日下午原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的×××商品房，合同对计价方式、价款、交付期限及条件、出卖人逾期交付违约责任、房产登记等内容进行了约定。签订合同后原告全额支付了购房款。之后被告未按合同约定的期限为原告办理不动产登记手续。一审法院认为，原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且合同内容不违反法律规定，该合同合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同订立后，原告依约定支付了购房款，被告应按合同约定为原告办理产权证，但被告逾期办理构成违约，应承担相应的违约责任。对此，双方在合同第十七条约定，逾期超过270天后，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，该条款显失公平，其违约金计算应参照逾期交付、逾期付款的违约金约定，一审法院酌定涉案房屋逾期办证违约金为10000元，对原告的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告信丰时利和房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内向原告曾翠玲支付逾期办证违约金共计人民币10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告信丰时利和房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实，双方当事人签订的案涉《赣州市商品房买卖合同》第十七条第一款第（1）项约定：买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后360日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。本院（2019）赣07民终1506号民事判决认定，2018年5月8日上诉人信丰时利和房地产开发有限责任公司将房屋钥匙交付给被上诉人曾翠玲。定南县不动产权第××号不动产权证显示，案涉房屋于2018年9月29日办理的《不动产权证书》。其他事实和一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人信丰时利和房地产开发有限责任公司根据合同约定有无逾期办证？即合同约定“出卖人应在该商品房交付使用后360日内办妥产权转移登记手续”该如何理解的问题。“商品房交付使用后”是理解为上诉人实际交房时间（2018年5月8日）还是案涉合同约定的交房时间（2015年12月31日）。首先，从字面理解，商品房交付使用后应是实际交付时间，且房屋尚未交付也尚未涉及办证事宜。合同约定的交付时间主要针对的是计算逾期交房的起始时间；其次，二审询问调解时征询被上诉人对该约定的理解，其代理人陈述对“商品房交付使用后”的理解亦为上诉人实际交房时间，并且认可实际交房时间按照另案起诉的逾期交房案件的本院（2019）赣07民终1506号民事判决的认定，即实际交房时间为2018年5月8日。第三，对于合同条款的理解应从平衡双方权利义务的角度出发，尽量做到公平公正。本案中若“商品房交付使用后”理解为合同约定的交房时间，则上诉人在逾期交房这一事实下不仅要承担逾期交房责任还要承担逾期办证责任，因同一事实承担两份责任，加重了上诉人的义务。而被上诉人因逾期交房已在另一案件中起诉上诉人并获得48257.7元的赔偿。因此，本案中对“商品房交付使用后”的理解应为上诉人实际交房时间2018年5月8日更为合理。从该时间点开始起算逾期办证的时间，到2018年9月29日为被上诉人办理好不动产权证，逾期办证未到5个月，未超过合同约定的360天的房屋办证时间，上诉人不存在逾期办证的违约行为，也不承担逾期办证的违约责任。在不承担逾期办证的违约责任前提下，则不存在如何计算违约金标准的问题。综上所述，上诉人信丰时利和房地产开发有限责任公司的上诉请求能够成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律正确，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省定南县人民法院（2019）赣0728民初2819号民事判决；二、驳回被上诉人曾翠玲一审诉讼请求。一审案件受理费25元（已减半收取），二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人曾翠玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年七月二十七日书 记 员  刘玉华代理书记员  雷 娜