安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0523民初472号 原告：安徽祥兴金属管材有限公司，住所地安徽省和县经济开发区裕溪河东路**，统一社会信用代码91340523MA2RFAQ506。 法定代表人：孙军，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦超，安徽华冶律师事务所律师。 被告：安徽长航机电科技有限公司，住所地安徽省和县经济开发区鸡笼山路，统一社会信用代码91340523691053522A。 法定代表人：杨志伟，系该公司董事长。 被告：江苏长江机械有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区前洲街道圩头尖，统一社会信用代码91320206769106322U。 法定代表人：吴春霞，系该公司执行董事兼总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：贾维兴，安徽天行剑律师事务所律师。 原告安徽祥兴金属管材有限公司与被告安徽长航机电科技有限公司、江苏长江机械有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安徽祥兴金属管材有限公司委托诉讼代理人韦超和被告安徽长航机电科技有限公司、江苏长江机械有限公司共同委托诉讼代理人贾维兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽祥兴金属管材有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2018年7月20日订立的《房地产买卖合同》;2、被告长航公司向原告返还购房款900万元;3、被告长江公司对被告长航公司应承担的诉请第2项债务承担连带责任;4、本案诉讼费由二被告承担。 事实和理由:2017年10月20日,案外人青岛三恩集团有限公司在安徽和县经济开发区管理委员会的见证下与被告长航公司签订《资产转让协议》,约定被告长航公司将房地产权证号和县国用（2013）第01**坐落于和县经济开发区新设立的公司,即本案原告（2018年1月9日设立）。2018年3月6日、2018年3月30日原告与被告长航公司分别签订《协议》、《补充协议》，双方对房产存在的质量问题进行商议并提出拟解决方案。2018年7月20日原告与长航公司签订正式《房地产买卖合同》,合同第二条、4.3、3.3.1、3.3.2、5.1、7.3条对转让标的物、前期协商事宜、维修事宜、付款期限、房产交付时间、所有权转移时间、违约责任等事项进行约定,被告长江公司对被告长航公司合同项下义务提供连带责任保证担保。合同生效后原告按协议履约,已支付900万元房款。然而,被告长航公司不但未按照约定履行修缮义务,且因不履行第三方债务而导致涉案房产被多次查封、进入拍卖程序,被告亦因此被纳失信被执行人员名单。为此,原告通知要求被告完成对涉案房产的物理修缮,同时排除人民法院对涉案房产的查封与拍卖,但被告长航公司未在限期内履行前述义务。被告长航公司的前述违约行为直接导致原告的合同目的无法实现。为维护自身合法权益,原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律之规定,特向贵院提起诉讼,望判如所请!并且，2018年长航机电诉安徽祥兴公司房屋买卖合同纠纷一案撤诉后，祥兴公司向长航公司发函提出不安抗辩权，并要求长航公司提供充分担保但未果。 被告安徽长航机电科技有限公司、江苏长江机械有限公司辩称：1、原告方解除双方于2018年7月20日签订的房地产买卖合同，无任何事实与法律依据。2、原告方解除2018年7月20日签订的房地产买卖合同，自相矛盾，原被告双方并案外人青岛三恩公司，就涉案房产签订了多份协议，原告此次孤立解除其中一份，致使其他相关协议如旧自相矛盾。基于以上所言，鉴于原告的不安抗辩权之提出，无任何事实法律依据，并自相矛盾。 原告安徽祥兴金属管材有限公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 证据一、营业执照、工商公示信息。证明：原、被告是本案适格诉讼主体。 证据二、资产转让协议、协议书、补充协议、房地产买卖合同、付款凭证、微信聊天记录。证明：1、原被告之间买卖房产的协商过程；2、从协议的签署时间、案涉房产交易过程以及协议变更情况来看，被告长航公司是出卖方，原告祥兴公司是购买方；3、根据《补充协议》第3、4条、《房地产买卖合同》4.3条，原告明确提出案涉房产存在严重质量问题，被告长航公司对厂房存在质量问题予以认可的事实，以及被告长航公司负有积极推动案涉房产进行维修的义务；4、被告江苏长江机械有限公司对合同的履行承担担保责任的事实；5、原告按约支付了900万房款的事实；6、被告长航公司怠于履行修缮义务的事实。 证据三：厂房现状照片。证明：房产存在严重质量问题，不具备使用条件。 证据四、和县人民法院（2017）皖0523执772号裁定书、和县人民法院（2018）皖0523民初103号裁定书、安徽省和县人民法院随机选择评估机构通知书（2019）马评委第199号（和23号）、和县房地产登记中心查询单。证明：1、因被告未履行生效文书案涉房产被南京弘文物资有限公司申请查封；2、因债务纠纷案涉房产被孙加富申请查封；3、因被告未履行生效文书案涉房产被安徽和县农村商业银行股份有限公司申请强制执行，案涉房产已进入评估程序；4、因被告长航公司房产被多次查封的事实，以及房产面临拍卖执行的情况，超出原告购买房产的预期，合同目的无法实现。 证据五、中国执行信息公开网查询信息、国家企业信用信息公示系统打印信息。证明：1、被告丧失信誉，存在无法履行合同义务的情形；2、被告长航公司处于吊销状态；3、被告长航公司因未履行生效文书，被纳入失信被执行人名单。 证据六、通知函和复函。证明：原告书面通知被告要求其解决案涉房产设定的负担。 证据七、两担保公司涉诉情况。证明：两担保公司均系长航公司的关联公司，两公司涉诉案件近20件，并且该两公司被列为失信企业，该公司股权冻结数额近2千万元，不符合法定要求，该担保对后续的顾虑无法消除。从复函的内容看，长航公司认可并提供担保，证明祥兴公司要求其担保是符合法律依据，否则长航机电可以不予理会，从而推定，长航公司对其房产设定的权利性质以及现状，给祥兴公司带来困扰、担忧是认可的。 被告安徽长航机电科技有限公司、江苏长江机械有限公司质证意见如下： 证据一，三性无异议。 证据二，资产转让协议的真实性、合法性予以认可，不认可其关联性；协议书的真实性、合法性予以认可，不认可其关联性；补充协议在未看到原件的情况下三性不予认可；房地产买卖合同的真实性、合法性予以认可，不认可其关联性；付款凭证的三性予以认可，认可收到900万；微信聊天记录的真实性、合法性予以认可，不认可其关联性。总的质证意见是：1、青岛三恩公司与长航机电签订资产转让协议，其是属双方当事一方，在该协议未予以解除的情况下，其效力不容否定，况且在安徽祥兴与安徽长航签订的房地产买卖合同，第六条完整合同部分，明确载明，本合同双方签订的房地产转让协议共同构成双方就房地产达成的完整合同，本合同及其附件所签订的房地产转让合同与本合同，具有同等法律效力，双方严格执行，那么就是说，资产转让协议和房地产买卖合同是双方协议的完整组成，不容分割。2018年3月6日，安徽祥兴与安徽长航签订的协议中也明确，鉴于双方所购买的厂房土地协议，从该约定可以看出，后续相关协议的执行者均始于2017年10月20日资产转让协议。原告在给安徽长航公司微信送达合同解除通知书时，也明确要求解除资产转让协议，综上，青岛三恩与原告安徽祥兴是共同买受人，虽合同内容有所变化，但当事人只是增加，没有减少。2、就涉案房产存在质量问题，被告方只是认可房顶部分存在瑕疵，虽然双方多份协议当中，以现状移交，但为了体现坦诚，促进交易，被告方才予以妥协，答应承担房顶维修部分，双方在合同当中已明确载明了维修方案的达成安排，及维修方案的实施推进；3、纵观整个微信聊天记录，可以完全确定，怠于履行合同义务（参与达成维修方案）的是原告，而非被告，事至于2018年8月16日，双方仍然在进行谈论如何达成维修方案的问题，甚至约定周六到和县见面再谈，但原告未如约至和县商谈维修方案的确定，并拒绝履行2018年8月20日的付款义务，甚至于2018年的10月23日，向被告发出解除合同通知。 证据三，厂房现状照片。1、对三性不予认可，原告提供的是一份文件材料，该文件是何人起草不得而知，其上所展示的图片是何人所拍，拍于何处不得而知，更未看到原告多次所提到的200万元维修费用记载。2、如前所言，涉案厂房房顶的维修，双方已经有所安排，各方应当坦诚以对，积极履行，才有可能达成一致意见。即使被告方不予履行，也不构成根本违约，原告可以自行维修，再主张被告承担费用，这是法律赋予的权利。3、原告所主张的维修事宜未能推进致其不能正常使用厂房，是混淆视听。房地产买卖合同第5.1条明确约定，在乙方支付了第二笔款项中的第二次支付600万元后，甲方应与乙方办理房地产交接手续，乙方进场进行设备安置设计布局和安装设备等。厂房维修按维修合同执行。就是说，厂房何时维修，维修何时结束，与款项支付的事宜毫无关联，与双方就厂房交接毫无关联，不影响任何一方当事人对合同内容的继续履行。 证据四，和县人民法院（2017）皖0523执772号裁定书、和县人民法院（2018）皖0523民初103号裁定书、安徽省和县人民法院随机选择评估机构通知书（2019）马评委第199号（和23号）的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性。所有的这些对长航公司及杨志伟先生的执行措施均发生于本案中原告持续性违约后，原告本当依法履行合同，在原告依法履行的前提下，这些执行案件都会被第一时间终结。相关查封也会随之解除。正是因为原告的惯性违约，才致使被告失信于他人、致使诉讼执行，使被告及其法定代表人承受了巨大的经济损失和商誉、声誉损失。和县房地产登记中心查询单的真实性请合议庭确认。即使是原件，也是此前之事非诉讼当下的情况，不具有关联性。 证据五，不能证明被告已丧失商誉无法履行合同的情形，判断商誉对合同履行，应结合案件的实际情况。更应该在另一方严格遵从合同的前提之下来提出，结合本案原告本是违约方，且无权主张，所有被告商誉的损失恰是原告的违约损失，被告不应当为原告的违约行为买单。 证据六，对通知函产生并寄送给被告方的真实性无异议，但不认可通知函本身内容的真实性及合法性、关联性。对复函的真实性、合法性予以认可，但原告所述的关联性问题不予认可。总的质证意见是：1、原告方作为严重的违约方，且违约在先，其无权提出不安抗辩权，合同法第68条，不安抗辩权的行使的基础要件是提出方的合同义务尚未届止的情况下方可提出，结合本案而言，原告方提出的不安抗辩权是2019年9月，此时原告已经多次违约，且次次严重。虽然原告的严重违约行为给被告带来巨大的经济损失，且其提出所谓的不安抗辩权，无任何事实、法律依据，但体现坦诚，被告方仍然予以复函和商请多家公司就此提供担保。2、原告提出的所谓的不安抗辩权是其惯性违约的继续。3、以合同法第68条第二款之规定，纵使其提出的不安抗辩权成立，被告方也已提供了适当担保，原告应当继续履行。 证据七，对其三性不予以认可，纵使真实，也不能否认被告方所商请提出的担保是不适当的。关联关系的存否，与担保行为本身无关，涉诉案件之多少也与担保能力之大小无关。 被告安徽长航机电科技有限公司、江苏长江机械有限公司围绕答辩意见提交了以下证据： 证据一、法定代表人证明书并营业执照副本。证明：安徽长航公司系适格主体，杨志伟先生系其法定代表人。 证据二、共七份证据。概括证明目的为：2017年10月20日青岛三恩公司与安徽长航公司签订《资产转让协议书》时，即明确约定交易标的是属现状移交，并无其他特殊要求，然青岛三恩公司未能如约履行该协议；时2018年3月6日，安徽长航公司与安徽祥兴公司签订《协议》，就相关事项进行调整并重新确定部分款项的支付节点，但安徽祥兴公司与其爷爷公司（父公司为青岛祥兴管材有限公司）青岛三恩公司一样共同违约，未能如约付款；时2018年7月20日，安徽长航公司与安徽祥兴公司签订《房地产转让合同》后，虽对部分条款细化，但交易标的及总价基本无变，安徽长航公司妥协接受交易对价拖延支付的变更，甚至接受了对于厂房的一些维修责任。但即使如此，青岛三恩公司、安徽祥兴公司共同将违约进行到底，未如约支付2018年8月20日届止的600万，亦未能支付2018年10月15日届止的800万元。最是荒唐的是，就在双方良性交流厂房维修事宜之时，青岛三恩公司、安徽祥兴公司爷孙两公司无视自己所应承担的已届期的全部付款义务，且在毫无事实与法律依据的情况下，单方提出解除合同，将违约上升至毁约，公然表示不履行合法有效的合同。基于原告如此，当直接推定青岛三恩公司、安徽祥兴公司已是不可能配合进行涉案厂房房顶的维修方案的确定，亦不可能配合完成后继过户手续，加之《房地产转让合同》中就最后一期500万元的款项所确定的支付时点为不超过2018年10月25日，故当得认定该500万元的支付条件已是成就。基于青岛三恩公司、安徽祥兴公司的持续、严重的违约行为，其当得承担合同约定的违约责任。青岛三恩公司、安徽祥兴公司、上海三恩公司当得对余款1900万元并违约金560万元承担支付义务或担保责任。 涉案交易土地使用权证并房产证。1、和县国用2013第0132号国有土地使用权证。证明：交易土地面积为43133.80平方，折计64亩土地。2、房地权证历阳镇字第××号房产证。证明：交易房产钢结构面积为18762.38平方（厂房）；混合结构面积为3369.24平方（办公室），合计22131.62平方。 资产转让协议书。证明：1、2017年10月20日，青岛三恩公司与安徽长航公司签订协议；2、协议标的物详见清单，其中厂房、办公楼部分均清楚确定以现状为准；3、协议标的物转让给青岛三恩公司在和县新注册的公司名下；4、协议对价为2800万元；5、协议对款项之支付有明确约定：协议签订后5个工作日内付100万元合同定金，协议生效后七个工作日内付1000万元，办理土地证和房产证过户前付500万元，资产交接后付1100万元，余款100万元在资产交接完毕后三个月内一次性付清。 协议。证明：1、2018年3月6日，安徽长航公司与安徽祥兴金属管材有限公司签订《协议》；2、该《协议》约定：基于双方购买厂房土地的有关协议（指前言资产转让协议），经双方协商，为加快此项工作的进展，甲方负责乙方索要资料的补齐（以和县地方所办的资料为准），乙方负责将立项报告上交和县开发区审批，预以上工作一周内完成。上述工作完成后，乙方应在三日内将1000万付给甲方，甲方用于还银行贷款，此后乙方一周内付款，并与甲方办理房产证过户手续。3、此协议是对2017年10月20日，安徽长航公司与青岛三恩公司之间签订的《资产转让协议》的部分内容进行变更；4、安徽祥兴公司加入，与青岛三恩公司成为共同买受人。 安徽祥兴公司基本信息。证明：1、安徽祥兴公司注册于2018年1月9日；2、安徽祥兴公司的唯一股东为青岛祥兴公司；3、安徽祥兴公司的注册资本为5000万元，青岛祥兴钢管有限公司认缴出资日期为2019年12月31日；4、安徽祥兴公司的注册登记地为和县经济开发区裕溪河东路5号。 《房地产买卖合同》。证明：1、2018年7月20日，安徽长航公司与安徽祥兴公司签订《房地产买卖合同》，江苏长江机械有限公司与上海三恩金属制品有限公司分作两方的担保人；2、安徽长航公司已将涉案房产、厂房等经办资料、施工资料交付给安徽祥兴公司。3、（协议2.3）该协议之标的与前言《资产转让协议书》无异，该协议附件中的《转让标的物清单》与前《资产转让协议书》的清单完全一样，在该清单中清楚确定：厂房、办公楼以现状移交。另总价仍为2800万，未有变化；4、（协议3.3.1）确定截止于本合同签订之时：已付630万元，分别是2017年10月20日签订资产转让协议书时支付的100万元（2017.10.27）的保证金，安徽长航公司向安徽祥兴公司的借款200万元（2018.2.8），安徽祥兴公司代安徽长航公司支付的银行贷款并利息330万元（2018.3.20－2018.4.28）；5、本合同就余款（计2170万）之支付并相关事项作出明确约定（协议3.3.2；3.3.3）：①2018年7月20日签订《房地产买卖合同》之当日付款270万；②2018年8月20日前付款600万元；③不超过2018年10月15日付款800万元，该款专项用于安徽长航公司为安徽祥兴公司办理房地产过户手续时还清银行贷款及交纳各种税款，安徽长航公司收款后开始为安徽祥兴公司办理房地产过户手续，10个工作日内完成，并同时为安徽祥兴公司开具全额合法有效发票；④如安徽长航公司按本合同条款履行了义务，安徽祥兴公司支付500万（此时间不超过10月25日）。此处所指安徽长航公司需履行之义务当然是指涉案房地产的过户手续并开具全额发票，此处时间当然为2018年10月25日。6、维修部分的约定（协议4.3）：安徽长航公司收到270万元后，安徽长航公司、安徽祥兴公司确定好时间，由安徽长航公司牵头将原建厂房的施工单位（修理方）三方一起到现场，确定车间房顶修理方案，修理费由安徽长航承担，三方单独签订修理合同。修理时间在三方修理合同签订后20个工作日完成，由安徽祥兴公司按维修合同验收后，安徽长航公司付款。如此约定可证明，①安徽长航公司收到安徽祥兴公司的270万元之后，有义务牵头联系原施工单位（修理方），从而三方共同商订维修合同；②维修限于厂房房顶，用何材料及如何维修均不确定，但基于维修的定性，显修补性质的，而非更换；鉴于该条款约定不明确，维修方案之达成与否，需要安徽长航公司并安徽祥兴公司的坦诚与配合，否则终无法达成，则只能按一般标准进行；③涉案厂房房顶的维修事务与安徽祥兴公司的后继全部付款义务无任何关联，安徽祥兴公司无权就维修方案之未达成对抗后继付款义务的履行；7、违约责任（协议7.3；7.4）：本合同约定若一方未能履行合同项下责任义务的，应视为违约，违约方应向对方支付总价款20%违约金。合同总价款为2800万元，违约金为560万。 和开发字（2018）22号《关于同意年产5万吨精密金属管材项目备案的批复》。证明：2018年3月15日，安徽祥兴公司既已取得安徽和县经济开发区的批件，该投资批复所确定的投资项目占地面积（64亩）、厂房并办公楼面积（22000平方）与交易项目基本一致。 微信记录。证明:1、2018年7月18日，在安徽长航公司（杨志伟先生）与安徽祥兴公司（李总）讨论《房地产买卖合同》过程中，安徽长航公司的法定代表人杨志伟先生曾就明确表示：在最新稿《房地产买卖合同》若还不能正常签订的话，则只能诉至法院，安徽祥兴公司的李总明确表示基本接近，很快即可签订《房地产买卖合同》，后合同于2018年7月20日签订；2、2018年7月20日《房地产买卖合同》签订之后，当日下午安徽祥兴公司的李总即微信告知270万元已付；3、《房地产买卖合同》签订后至2018年8月18日，双方就厂房维修事宜进行着密切的良性互动，但终未达成有效的维修方案；4、但终因安徽祥兴公司的不诚信并习惯性违约行为而致未能如约推进；5、安徽长航公司的经济至为窘困，为区区20万尚多次请求安徽祥兴公司提前支付；6、至2018年8月20日，《房地产买卖合同》约定600万元的付款期限届止，但安徽祥兴公司未能如约付款。安徽长航公司虽予催问，但无任何积极反应；7、2018年10月23日，在安徽祥兴公司已是严重违约（未按期付款600万）的情况下，李总将落款时间为2018年10月19日的《合同解除通知书》文件发给杨志伟先生。该文为安徽祥兴公司、青岛三恩公司致安徽长航公司并江苏长江机械公司，解除的对象为《资产转让协议书》并《房地产买卖合同》，解除的理由是涉案厂房等资产存在着严重的质量问题，另转让的资产存在消防、排水、环保等问题。8、厂房维修事务未能正常推进和完成，责任概在于安徽祥兴公司，且后继房产交付并产证过户未能如约正常推进，也是因为原告公然表示拒绝继续履行合同所致。 证据三、共五份证据。概括证明目的为：困境之下，安徽长航公司并杨志伟先生极尽努力，并获得和县农商银行的理解与支持，双方达成了和解协议，涉案房产执行而面临着被拍卖的可能性已被消除。令人失望的是，安徽祥兴公司无视自己的无限持续违约，却无中生有的借题发挥，致函安徽长航公司，言称安徽长航公司缺失履行能力等，从而提出无效的不安抗辩。纵如此，安徽长航公司为了不给安徽祥兴公司以任何口实，在复函之同时亦商请江苏长江机械公司、无锡市南方防爆电机有限公司向安徽祥兴公司、上海三恩金属制品有限公司、青岛三恩集团有限公司等提供担保函，以确保安徽长航公司的履行能力。也就是说安徽长航公司能够履行其与安徽祥兴公司等签订的涉案全部协议。 执行和解协议。证明：1、2019年11月11日，安徽长航公司已与和县农村商业银行股份有限公司就已生效的（2018）皖0523民初4101号民事判决书的履行事宜达成协议，分期限清偿款项；2、对安徽长航公司的厂房所进行的评估拍卖已是暂停。 安徽祥兴公司对安徽长航公司的通知函。证明：1、2019年9月20日，安徽祥兴公司致函安徽长航公司，言称：基于安徽长航公司涉案厂房被查封、安徽长航公司并杨志伟先生被列入失信人名录、安徽长航公司营业执照被吊销等事宜，要求安徽长航公司对厂房进行维修、解除抵押或提供担保，否则便通过诉讼等途径解除双方房产买卖合同并追究违约责任。2、安徽祥兴公司这些问题或意见的提出发生于2019年9月20日，而其未依双方《房地产买卖合同》约定的付款期限分别是2018年8月20日前应付600万，2018年10月15日前再付800万，2018年10月25日付清尾款500万元。也就是说安徽祥兴公司是在其严重违约之后提出这些意见或问题的。显然不符合不安抗辩权行使的基本要件，即安徽祥兴公司、青岛三恩公司并未在2018年8月20日履行期限截止前提出，况且2018年8月20日之前，孙家富案的情况，安徽祥兴公司并青岛三恩公司清楚知悉，和县农商行的欠款更为安徽祥兴公司并青岛三恩公司知悉，双方合同中所言之银行欠款即是例证。和县农商行案正是因为安徽祥兴公司并青岛三恩公司未于2018年8月20日付款，致和县农商行于2018年9月18日起诉。 安徽长航公司对安徽祥兴公司的复函。证明：2019年9月23日，安徽长航公司对安徽祥兴公司的《通知函》予以复函。复函中，安徽长航公司明确：安徽长航公司的营业执照吊销与否与案件无关；厂房维修事宜责非在于安徽长航公司，概因安徽祥兴公司的不配合所致维修三方协议未能签订，维修未能正常进行；所涉农商行的执行评估拍卖事宜，会协商解决，不会影响到安徽长航公司的正常交付房产；就房产买卖合同的履行事宜，安徽长航公司已商请两家公司向安徽祥兴公司提供履约担保。 江苏长江机械公司并无锡市南方防爆电机有限公司致安徽祥兴公司、上海三恩金属制品有限公司、青岛三恩集团有限公司等的担保函。证明：对安徽长航公司就其与该三公司之间签订的全部协议的履行提供担保；若安徽长航公司不能履行相关协议，愿积极协助并代为履行。 顺丰快递单号凭证及照片。证明：前言《复函》并《担保函》均通过顺丰快递寄送并妥递。 原告安徽祥兴金属管材有限公司质证意见如下： 证据一，法定代表人证明书以及营业执照副本。1、对法定代表人证明书合法性、关联性无异议，但对真实性持有异议。安徽长航公司因违反《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十七条规定被吊销营业执照，根据法律规定，被吊销后营业执照应上交至主管部门，企业公章不能再行使用，请法庭核实公章的真实性。2、对营业执照副本的三性无异议，但长航公司已被主管部门吊销营业执照。 证据二，质证意见如下： 涉案交易土地使用权证、房产证。对该组证据的三性无异议。但该房产权利受限，被案外人多次查封，截止庭审之日该房产仍被第三人查封，存在被案外人随时变卖。 资产转让协议书。对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性持有异议，该份《资产转让协议书》系框架协议。该份《资产转让协议书》已被长航公司与祥兴公司签订的《房地产买卖合同》所替代，《资产转让协议书》中第10条约定的内容能够看出本协议仅仅是意向性框架协议。本次协议被后续协议所替代，双方经协商，仅履行部分内容，关于付款期限的约定，并未实际履行。该份资产转让协议书无法达到其第2、5项证明目的，无论是房产的物理状态还是付款期限的约定均已以长航公司以及祥兴公司的行为、签订的协议进行了变更。 协议。从协议书的内容来看，三恩公司并非系本次交易的对手方，合同受让方系祥兴金属，这一事实从长航公司与祥兴公司签订的一系列补充协议、正式签订的《房地产买卖合同》可以得到明确证实。 安徽祥兴公司基本信息，三性无异议。 《房地产买卖合同》。对《房地产买卖合同》三性无异议，但达不到长航公司证明目的。该份合同是长航公司与祥兴公司签订的正式房屋买卖合同，是双方在多次磋商后的真实意思表示。合同签订后祥兴公司当日即支付270万元，严格的按照时间节点，充分的履行了合同。同时祥兴公司充分的尽到了通知、督促义务，于当日催促长航公司邀请厂房原建企业进行商讨维修方案，但是长航公司未能积极配合导致房产修缮未能进行，继而导致无法交付房产的根本违约。合同的履行过程中祥兴公司并没有任何违约行为,不应承担任何违约责任。同时请法庭注意，事实上祥兴公司与长航在《房地产买卖合同》签订之前，在2018年3月30日签订了《补充协议》。该补充协议对于案涉房产的物理性严重瑕疵进行了约定，但遗憾的是长航公司并未积极对厂房严重质量问题进行必要维修。该协议与《房地产买卖合同》中关于房产质量条款的约定有延续性，足以证明祥兴公司对房产质量的重视。但从长航提供的证据中刻意隐瞒该份补充协议的存在，用意不言而喻。 和开发字（2018）22号《关于同意年产5万吨精密管材项目备案的批复》。对该批复的真实性、合法性无异议，但该证据与本案没有关联性。该份批复的缘由是双方2018年3月6日签订的《协议中》约定的内容，从该份批复中可以看出，祥兴公司积极向相关主管部门申请项目备案，花费了巨大精力筹备生产线，积极履行合同。 微信记录。对该微信记录的合法性、关联性无异议，对于聊天内容载明的聊天内容的真实性亦认可，但该微信记录的内容无法达到长航公司的证明目的，恰恰证实了长航公司在收取款项后消极应对维修事宜。从聊天记录的时间轴、聊天内容来看，双方主要对付款期限以及维修事项进行多次磋商，2018年7月9日双方仍在付款、正式合同的签订进行磋商。此后，2018年7月19日双方约定至上海签订《房地产买卖合同》。至此，双方正式签订买卖合同。需要注意的是，双方在协商的过程中，长航法定代表人杨志伟提出的维修方案即“李总，关于房子维修，我意见在你们支付200万元后，我把当时造房子人叫来，我们三方一起到现场，确定维修方案，修理费我出，一次性把修理问题了结，单独订个三方委托修理合同”。祥兴公司对于杨志伟提出的方案予以认可。祥兴公司在2018年７月20日签订《房地产买卖合同》当日支付了270万元。至此，无论是长航公司还是祥兴公司均无任何违约行为。支付270万元当日祥兴公司就维修事项与长航法定代表人沟通，但是与前面催促要求祥兴公司签订合同的急切心情不同的是，2018年７月20日要求长航法定代表人尽快联系厂房原施工方见面制定方案后消极应对，且在祥兴４日后催促要求见维修方时，杨志伟却告知祥兴前往无锡，祥兴提出到现场根据实际情况制定方案的意见却被否认，更未明确具体修缮日期。从微信记录来看，未能修缮的原因在于长航公司。 证据三，质证意见如下： 执行和解协议书，对该证据三性均持有异议。但该证据恰恰证明长航有拖延银行执行的嫌疑，同时即便长航公司与和县农商行签订了执行和解协议，也极大存在案涉标的物被银行以及其他案外人强制处置的可能。 安徽祥兴公司对长航公司的通知函件，对该组证据的三性不持异议。该通知函系长航公司撤诉后，祥兴公司在此次诉讼期间发现案涉房产被多次查封的情况下，意识到标的物可能被第三人执行的不安后再次发函要求解除权利限制，但长航公司在收到函件后未能提供解决方案亦未能提供担保的事实。 安徽长航公司对祥兴公司的复函，对该组证据的三性不持异议，但长航公司提供的所谓担保，不符合法律要求，不充分、不适当，不具备法律规定的担保效果。 担保函，对该证据的三性不持异议，但该担保不具有担保的应有之义，系不适当担保。 顺丰快递单号凭证及照片，三性无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合其他证据及案件事实审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年10月20日,被告安徽长航机电科技有限公司与青岛三恩集团有限公司在安徽和县经济开发区管理委员会的见证下签订了《资产转让协议书》,约定：被告安徽长航机电科技有限公司将公司所有的位于和县经济开发区鸡笼山路的厂房等转让给青岛三恩集团有限公司在和县新注册的公司（注：该公司即后来成立的本案原告安徽祥兴金属管材有限公司）,价格为2800万元；青岛三恩集团有限公司在协议签订后五个工作日内支付保证金100万元，协议生效后该款转为合同定金；青岛三恩集团有限公司定金到位后组织对该标的物的尽职调查，被告安徽长航机电科技有限公司给予积极配合；青岛三恩集团有限公司在协议生效后七个工作日内付1000万元，专项用于被告安徽长航机电科技有限公司偿还银行贷款并解除标的物的抵押手续；办理土地证和房产证过户前青岛三恩集团有限公司付500万元用于缴纳过户税款；资产交接后七个工作日付1100万元；余款100万元在资产交接完毕后三个月内一次性付清；协议与青岛三恩集团有限公司与和县经济开发区签订的三恩异型管加工项目的《入区协议书》同时生效；协议生效后，被告安徽长航机电科技有限公司和青岛三恩集团有限公司依据尽职调查报告，签订正式转让协议书。该协议签订后,青岛三恩集团有限公司支付了100万元保证金。 二、《资产转让协议书》签订后，三恩集团有限公司与和县经济开发区签订了三恩异型管加工项目的《入区协议书》。 三、2018年1月9日，原告安徽祥兴金属管材有限公司注册成立。 四、2018年3月6日，原告与被告安徽长航机电科技有限公司签订《协议》，约定：原告预一周内将立项报告交和县开发区审批，并在上述工作完成后三日内支付被告安徽长航机电科技有限公司1000万元，被告安徽长航机电科技有限公司用于还银行贷款。 五、2018年3月15日，原告取得安徽和县经济开发区《关于同意年产5万吨精密金属管材项目备案的批复》。该项目批复所确定的投资项目占地面积、厂房和办公楼面积与交易项目基本一致。 六、2018年3月30日,原告与被告安徽长航机电科技有限公司签订《补充协议》，约定：经原告尽职调查，厂房存在重大质量问题，被告安徽长航机电科技有限公司应承担彻底修复厂房的责任并承担相应的费用。 七、2018年7月20日,原告与被告安徽长航机电科技有限公司签订了《房地产买卖合同》。约定：购买价款为2800万元；确认2018年7月20日之前已付金额为630万（保证金100万元、借款200万元、代付银行330万元）、2018年8月20日之前原告支付870万元（其中：2018年7月20日支付270万元、2018年8月20日前支付600万元）、2018年10月15日前付款800万，用于办理过户手续时还清银行贷款及交纳各种税款、2018年10月25日，在过户后并提供合法有效发票后付清余款500万；在2018年8月20日之前原告支付600万元后，原告和被告安徽长航机电科技有限公司办理房地产交接手续；如果一方未能履行合同项下责任义务的，应视为违约，违约方应向对方支付总价款20%违约金。为确保该《合同》能够得到切实的履行,上海三恩金属制品有限公司作为原告担保人签章确认，江苏长江机械有限公司则为被告安徽长航机电科技有限公司提供担保。2018年7月20日，原告支付了270万元，此后双方未有款项往来。 八、2019年9月20日，原告致被告安徽长航机电科技有限公司《通知函》。提出：因为被告安徽长航机电科技有限公司涉案厂房被查封、被告安徽长航机电科技有限公司及杨志伟先生被列入失信人名录、被告安徽长航机电科技有限公司营业执照被吊销等事宜，要求被告安徽长航机电科技有限公司对厂房进行维修、解除抵押或提供担保。 九、2019年9月23日，被告安徽长航机电科技有限公司对原告的《通知函》复函。被告安徽长航机电科技有限公司表示：被告安徽长航机电科技有限公司的营业执照吊销与否与案件无关；厂房维修事宜责非在于己方；执行评估拍卖事宜，会协商解决，不会影响到己方正常交付房产；就房产买卖合同的履行事宜，被告安徽长航机电科技有限公司已商请两家公司向原告提供履约担保。 十、2019年9月23日，江苏长江机械有限公司、无锡市南方防爆电机有限公司致安徽祥兴金属管材有限公司、上海三恩金属制品有限公司、青岛三恩集团有限公司担保函。内容：1、对被告安徽长航机电科技有限公司就其与三公司之间签订的全部协议的履行提供担保；2、若被告安徽长航机电科技有限公司不能履行相关协议，承担连带担保责任。 本院认为，综合当事人的诉辩主张和举证、质证意见，本案争议焦点为：一、原告安徽祥兴金属管材有限公司是否有权行使合同解除权？二、被告安徽长航机电科技有限公司是否应该返还原告已付购房款？三、被告江苏长江机械有限公司是否应该承担连带责任？ 对此，本院分析如下：被告安徽长航机电科技有限公司与青岛三恩集团有限公司于2017年10月20日签订了《资产转让协议书》、原告与被告安徽长航机电科技有限公司分别于2018年3月6日签订了《协议》、2018年3月30日签订了《补充协议》、2018年7月20日签订了《房地产买卖合同》，上述四份协议或合同，均系当事人真实意思之表示，符合法律规定，合法有效。总体来看，青岛三恩集团有限公司作为最初的协议主体，与被告安徽长航机电科技有限公司协商“将被告安徽长航机电科技有限公司所有的位于和县经济开发区鸡笼山路的厂房等转让给其在和县新注册的公司”亦不违反法律规定，应认定有效，并且，其后的协议或合同也是在这样的框架内进行签订的。通过原告与被告安徽长航机电科技有限公司在签订三份协议或合同的协商过程、履行义务、完善手续等情况来看，《房地产买卖合同》的形成是一个不断完善、不断沟通协调的过程，也是双方补充或变更新权利和新义务的结果，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 另，本案中被告安徽长航机电科技有限公司的营业执照是否被吊销问题，根据法律规定，其即使被吊销营业执照，企业法人资格也并未真正消失。 一、原告安徽祥兴金属管材有限公司是否有权行使合同解除权？ 现有证据证明，原告与被告安徽长航机电科技有限公司签订的《房地产买卖合同》没有能够完全履行的主要原因是： 1、根据《补充协议》第2、3、4条、《房地产买卖合同》4.3条，原告明确提出案涉房产存在严重质量问题，被告安徽长航机电科技有限公司对厂房存在质量问题亦予以认可，但在推动案涉房产进行维修时双方没有达成解决方案。 2、原告认为被告安徽长航机电科技有限公司没有履行第三方债务而导致涉案房产被多次查封、进入拍卖程序、被纳入失信被执行人员名单等原因，要求其解决案涉房产设定的负担但没有得到有效解决，己方属于不安抗辩,而被告安徽长航机电科技有限公司不予认可。 3、被告安徽长航机电科技有限公司认为约定的交易标的是现状移交，并无其他特殊要求，但在其收到原告的270万元之后，出于诚意，积极牵头联系原施工单位（修理方），三方共同商订维修合同，但维修方案达成需要原告的配合，而原告一直不予配合，从而导致维修工程只限于一般性的修补。 4、被告安徽长航机电科技有限公司认为涉案厂房房顶的维修事务与原告的后继全部付款义务无任何关联，原告无权就维修方案之未达成对抗后继付款义务的履行，而原告对此观点不予认可。 5、被告安徽长航机电科技有限公司认为其商请江苏长江机械有限公司并无锡市南方防爆电机有限公司向原告、上海三恩金属制品有限公司、青岛三恩集团有限公司等提供担保函，以确保被告安徽长航机电科技有限公司的履行能力，是为了不给原告以任何口实，而原告则认为被告安徽长航机电科技有限公司的行为是认可了其不安抗辩权的主张。 纵观本案，原告在履行本合同中存在违约行为，直至本案的合同目的得不到实现，但其有权解除合同。 1、从四份协议或合同的内容综合分析，涉案厂房房顶的维修事务属于协议或合同的从义务。被告安徽长航机电科技有限公司收到原告的270万元之后，牵头联系原施工单位（修理方）与原告共同商订维修方案，但最终没有达成维修方案，在该事件的微信沟通等过程中，原告一方有怠于履行义务的行为表现，且涉案厂房房顶的维修事务与原告的付款义务无因果关系，原告无权就维修方案之未达成对抗后继付款义务的履行。退而言之，即使被告安徽长航机电科技有限公司没有履行上述维修事宜，也构不成合同目的的不能实现，原告可以自行维修以达到案涉厂房使用目的的标准，并要求被告安徽长航机电科技有限公司承担维修费用和追究其相应的法律责任。 2、原告主张的不安抗辩权无事实和法律依据。2019年9月20日，原告以被告安徽长航机电科技有限公司涉案厂房被查封、被列入失信人名录（含其法定代表人杨志伟）、被吊销营业执照等原因向被告安徽长航机电科技有限公司发送《通知函》，要求对涉案房产解除抵押或提供履行担保。2019年9月23日，被告安徽长航机电科技有限公司以原告函称理由没有法律依据为由复函，并于当日就房产买卖合同的履行事宜，要求江苏长江机械有限公司、无锡市南方防爆电机有限公司两家公司向原告提供履约担保。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定了不安抗辩权：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条规定了不安抗辩权的行使：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，首先,原告对被告安徽长航机电科技有限公司的付款定于2018年8月20日之前支付600万元及明确了后续付款时间，直至2019年9月20日，即13个月后提出不安抗辩权显属不当。其次，原告对被告安徽长航机电科技有限公司及法定代表人的情况是明知和认可的，这亦可在四份协议或合同中可以看出。如，2017年10月20日的《资产转让协议书》就约定：青岛三恩集团有限公司在协议生效后七个工作日内付1000万元，专项用于被告安徽长航机电科技有限公司偿还银行贷款并解除标的物的抵押手续；办理土地证和房产证过户前青岛三恩集团有限公司付500万元用于缴纳过户税款；等等。再次，原告之发函件内容“涉案厂房被查封、被列入失信人名录（含其法定代表人杨志伟）、被吊销等原因造成原告履行义务的不安抗辩”，不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，原告对上述法律规定的四项情形的认定和把握没有事实和法律依据。再次，被告安徽长航机电科技有限公司在收函后立即予以复函并及时就房产买卖合同的履行事宜，要求江苏长江机械有限公司、无锡市南方防爆电机有限公司两家公司向原告提供履约担保（其中江苏长江机械有限公司是本案房屋买卖合同的担保方），可以认定被告安徽长航机电科技有限公司方已提供了适当担保，而原告认为两公司是被告安徽长航机电科技有限公司的关联公司且提供担保不适当，其应当继续履行，其拒绝履行则违反了《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，应承担相应的法律责任。最后，本案在庭审中，原告表示其因生产需要，且因本案纠纷无法顺利解决，其已经另行寻找场地进行生产，客观上对于该买卖合同无法继续履行。此原告自认行为不论是否属实或是否既成事实，均能证明的结果是原告不再有购买涉案房产的真实意思的表示，其要求解除合同之意明确，而非提出不安抗辩。 3、原告要求解除合同符合法律规定。一般情况下，如前所述，作为违约方的原告不享有单方解除合同的权利，但就本案来说，该房屋买卖合同在履行过程中，双方形成了合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式来解除合同，对本案双方都不利。首先，原告作为违约方起诉解除合同的原因具有法律上的依据。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。这是合同法律效力的重要内容，也是合同严守应该遵循的原则。但在本案中，在出现合同僵局的情形下，为使当事人从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。从本案原告陈述其已经另行寻找场地进行生产的情况来看，客观上其对于该房屋的合同已经无法继续履行。在此情形下，对于不能履行的交易，以鼓励交易的名义强制履行，并不是鼓励交易的真义。此案中，原告要求解除的是已经签约了近三年仍未完成交易的房屋买卖合同，若不解除，资金长期闲置、房产长期搁置等矛盾只会越来越大，最后双方都会陷于困境之中。其次，原告具备起诉请求解除合同的三个条件：原告不存在恶意违约的情形；原告继续履行合同显失公平；被告安徽长航机电科技有限公司拒绝解除合同违反诚实信用原则。青岛三恩集团有限公司自2017年7月20日支付了保证金100万元后，直至2018年7月20日原告又陆续支付了800万元（其中：借款200万元、代付银行欠款330万元），共900万元，约占全部购房款的32%，只因与被告安徽长航机电科技有限公司在合同履行过程中不能处理分歧，致使合同履行陷入困境，从原告提供的合同履行情况的证据可以看出，原告在请求解除合同时虽有违约行为，但主观方面没有恶意，不存在恶意违约的情形；原告已有不再购买涉案房产的真实意思的表示，且在房屋买卖合同的履行陷入僵局的情形下，强制原告履行该合同，不但纠正不了利益失衡，而且实现不了实质正义，从而让原告继续履行合同则属于显失公平；根据诚实信用原则，合同交易不是零和游戏，而是互赢的关系，原告与被告安徽长航机电科技有限公司都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益，原告应对被告安徽长航机电科技有限公司因合同解除而遭受的损失进行赔偿或承担违约责任，以维护被告安徽长航机电科技有限公司的利益，故被告安徽长航机电科技有限公司可另行向原告主张赔偿损失或承担违约责任。 二、被告安徽长航机电科技有限公司是否应该返还原告已付购房款？合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《房地产买卖合同》在原告要求解除后，被告安徽长航机电科技有限公司与原告的该合同未履行的，终止履行，并应当返还原告支付的购房款。被告安徽长航机电科技有限公司认可在此次合同履行中共收到原告购房款900万元（其中：保证金100万元、借款200万元、代付银行330万元、付款270万元），故应返还原告。 三、被告江苏长江机械有限公司是否应该承担连带责任？2018年7月20日,原告与被告安徽长航机电科技有限公司签订了《房地产买卖合同》，该合同合法有效。合同签订时，为确保该《房地产买卖合同》能够得到切实的履行,上海三恩金属制品有限公司作为原告担保人签章确认，江苏长江机械有限公司则为被告安徽长航机电科技有限公司提供担保，该担保亦系担保人真实意思的表示，不违反法律法规，亦合法有效。由于被告江苏长江机械有限公司对保证方式没有约定，其应按照连带责任保证承担保证责任，故被告江苏长江机械有限公司应该承担本合同履行义务中的连带责任，原告可以要求被告安徽长航机电科技有限公司履行债务，也可以要求被告江苏长江机械有限公司承担保证责任。 综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条的规定，判决如下： 一、解除原告安徽祥兴金属管材有限公司与被告安徽长航机电科技有限公司签订的《房地产买卖合同》； 二、被告安徽长航机电科技有限公司应于判决生效之日起三日内返还原告安徽祥兴金属管材有限公司购房款人民币900万元； 三、被告江苏长江机械有限公司对上述900万元的返还承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费74800元,由被告安徽长航机电科技有限公司、江苏长江机械有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  赵晓军 人民陪审员  黄如玉 人民陪审员  陈爱月 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  彭龙梅 附：本判决援引的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。