广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3801号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区******，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：何洁瑜，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯海欣，广东朗锐律师事务所律师。被告：黎海燕，女，1971年8月2日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市*************，公民身份号码442***********。被告：中山市润昌房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇新区******，统一社会信用代码914***********。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：王玉莹，女，员工。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行）诉被告黎海燕、中山市润昌房地产开发有限公司（以下简称润昌公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行诉因被告黎海燕拖欠建行贷款款项未按时归还，润昌公司系担保人，故向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行与被告黎海燕签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告黎海燕向原告建行偿还借款本金180793.17元及利息2410.85元、罚息74.38元（前述暂计至2019年11月1日共计183278.4元，之后的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至贷款全部清偿之日止）；3.被告黎海燕承担原告建行因实现债权所产生的律师费12164元；4.原告建行对被告黎海燕提供的位于广东省中山市************（抵押登记备案编号：易房抵字第号）的抵押物折价或者以拍卖、变卖等处置所得价款享有优先受偿权；5.被告润昌公司对被告黎海燕所欠上述债务承担连带保证责任。庭审中，原告建行对利率明确为：贷款利率转换为以LPR为定价基准加点形成，即目前执行利率5.39%减去2019年12月五年期以上的LPR4.8%，得出加点值为+59。从2021年开始，每年的重定价日为1月1日。原告建行围绕诉讼请求进行了举证。被告黎海燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未在法定答辩期限内提交答辩状及证据。被告润昌公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未在法定答辩期限内提交答辩状，但提交了证据复印件。经审理查明：贷款人：建行。借款人、抵押人：黎海燕。签约情况：2016年5月23日，双方当事人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：*******）。借款用途：购买广东省中山市************的房地产。贷款本金：242000元。贷款期限：120个月，2016年6月12日起至2026年6月12日止。约定还款方式：等额本息还款法，还款日为每月12日。贷款执行利率：浮动利率，以中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率水平上上浮10%确定。该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率调整幅度，在合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。罚息计收标准：合同项下借款逾期的，罚息利率为贷款执行利率基础上上浮50%。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率同时进行相应调整。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，有权行使担保权利并以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。欠款情况：建行全额放款后，黎海燕从2019年1月12日起未能按时足额还款，截至2019年11月1日尚欠本金180793.17元（其中逾期本金5054.91元）、利息2410.85元、罚息74.38元。律师费用情况：合同约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），由借款人承担。建行委托广东朗锐律师事务所律师作为本案诉讼代理人，并支付律师费12164元，广东朗锐律师事务所开具了相应金额的律师费发票。抵押担保情况：抵押物为黎海燕以本案借款所购的上述房地产，约定的抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。该房地产于2016年6月8日办理了抵押登记备案手续（易房抵字第号）。但截至本案庭审结束时，未办妥抵押权属证书。另查，2016年4月25日，润昌公司作为甲方与建行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于中山市******的经批准命名为的商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺的贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）以及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）；保证期限从乙方与借款人签订借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。该协议未约定物保与人保并存情况下实现担保债权的顺序。2019年4月3日、2019年6月27日，润昌公司代冯伟婷向建行还款各7889.21元、7933.14元。本院认为，建行与黎海燕签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。建行已依约发放贷款，履行了贷款义务。黎海燕借款后未按时足额还款，构成违约，故建行依据合同约定有权行使合同解除权，提前收回全部贷款本金，并要求黎海燕结清利息、罚息。黎海燕尚欠借款本金、利息、罚息的金额，建行提供了贷款对账单等证据证实，黎海燕未提供证据推翻，本院予以确认。由于建行已诉请解除合同、提起收贷，故贷款期限内的利息应计至判决发生法律效力之日止，之后以全部未还本金为基数计算罚息，建行要求计算利息至实际清偿之日，于法无据，本院不予支持。至于律师费，因合同有相关约定，且建行已举证证明提实际产生了律师费12164元且符合律师费收费标准，故黎海燕应承担该笔费用。关于贷款利率计算标准，因中国人民银行从2019年8月20日起已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消。又根据《中国人民银行公告[2019]第30号关于存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜的公告》文件第二条、第三条的规定，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），也可以转换为固定利率。庭审中，建行明确选择执行利率转换为以LPR为定价基准加点形成，具体为：加点数值=当前执行利率5.39％-2019年12月发布的5年期以上LPR4.8％=+0.59％，即截至2020年12月31日的执行利率为5.39％，从2021年起每年的重定价日为1月1日，执行利率调整为重定价日最近一个月五年期以上LPR+0.59%。建行关于执行利率调整的主张，符合中国人民银行的上述规定，本院予以支持。罚息利率按相应期间贷款利率的1.5倍计算。黎海燕对上述欠款债务提供的抵押担保已办理抵押登记备案手续具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当黎海燕不履行债务时，建行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款就本案债权优先受偿。润昌公司是黎海燕本案债务的连带责任保证人，应当在其担保的债权范围内承担连带清偿责任。建行对黎海燕的本案债权，既有物的担保，又有人的担保，但合同未约定以担保实现债权的先后顺序，故建行应先以黎海燕提供的抵押物实现债权，抵押物不足清偿的部分再由润昌公司承担连带清偿责任。润昌公司承担保证责任后，有权向黎海燕追偿。综上，建行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。黎海燕、润昌公司经本院合法传唤而不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告黎海燕签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：*******）。二、被告黎海燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金180793.17元及利息、罚息【截至2019年11月1日欠利息2410.85元、罚息74.38元；之后至本金清偿之日止的利息、罚息按上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定及中国人民银行公告[2019]第30号文件的规定计算，详见前文经审理查明及本院认为的内容】。三、被告黎海燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费12164元。四、被告李黎海燕逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告黎海燕提供的抵押物即位于广东省中山市************的房地产（易房抵字第号）折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿权。五、被告黎海燕的上述债务在处分抵押物后仍不足清偿的部分，由被告中山市润昌房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市润昌房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告黎海燕追偿（包括已代黎海燕的还款7889.21元、7933.14元）。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4208元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交4208元），由被告黎海燕、中山市润昌房地产开发有限公司负担并应于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  区瑞樱人民陪审员  冯宇航人民陪审员  文泳湖二〇二〇年七月二十日书 记 员  陈 盈李晓童