甘肃省白银市白银区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0402民初607号原告（反诉被告）：白银有色铁路运输物流有限责任公司，住所地白银市白银区银山路**。法定代表人：吴聪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴卓芳，系甘肃法翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃致佳生物环保科技有限公司，住，住所地白银区银山路**/div>法定代表人：杨松波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洪权，系该公司经理。委托诉讼代理人：张国春，系甘肃赤辉律师事务所律师。原告白银有色铁路运输物流有限责任公司（以下简称铁运公司）与被告甘肃致佳生物环保科技有限公司（以下简称致佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案后，依法适用简易程序进行了审理并作出（2016）甘0402民初1037号民事判决，致佳公司不服，上诉至白银市中级人民法院，该院审理后认为一审判决严重违反法定程序，故以（2019）甘04民终1349号民事裁定撤销原判、发回重审。本院于2020年2月24日重新立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告铁运委托诉讼代理人吴卓芳、被告致佳公司委托诉讼代理人刘洪权、张国春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铁运公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同并由被告腾退房屋；2、判令被告支付拖欠原告截止到2020年6月2日的租金333000元、违约金133200元，合计466200元，并给付至实际腾退之日的租金与违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年3月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于铁运公司工程队院内（原龙鑫汽车一队院内）150.68平方米房屋租赁给被告，租期五年，合同签订后，原告依约交付房屋，但被告至今未支付过房租，至今欠付租金及违约金共计466200元，故诉至法院。致佳公司辩称并反诉，原、被告于2009年3月签订合同，合同期五年，签订后原告违背合同，2014年原告将房屋拆除，停水停电导致被告无法正常经营，合同无法履行，本案主要是原告违约，而非被告。现我公司同意解除合同，但提出反诉请求：1、判令被反诉人承担反诉人平整场地、改造厂房等建设费用396000元及利息118800元；2、被反诉人承担因其违约导致反诉人未生产、验收不合格而损失的创新基金250000元；3、判令被反诉人承担反诉人生产部分的损失（包括研发支出费用231000元、采购原材料费用103824元及生产设备折旧保养费773600元）；4、被反诉人承担因其违约导致反诉人无法生产经营而产生的工人工资516000元；5、被反诉人赔偿因合同违约造成的反诉人逾期利益损失2880000元；6、被反诉人承担本案全部诉讼费。铁运公司针对致佳公司反诉辩称，本案是房屋租赁合同纠纷，被告反诉请求与原告的诉讼请求无法律关系，合同没有约定反诉人各项反诉请求，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的、工程款欠条、发明专利证书、立项证书、技术服务协议、评审意见表、项目验收申请表、票据、证明、录音、人工工资表、签名等系被告与第三方签订或者单方制作，与本案关联性不足，不予认定；其提交的《房屋租赁合同》，虽原告对合同第六条“其他的约定事项中手书‘出租方必须满足承租方用电要求（120kw/h以上）’”不认可，但该合同系双方加盖公章签订且原告称其留存的合同丢失，无相反证据否定此合同，故予以认定。本院经审理认定事实如下：2011年3月1日原告铁运公司与被告致佳公司签订了《房屋租赁合同》。约定原告将自有的坐落在白银市银山路123号房屋出租给被告使用，该房屋现有装修、设备情况在合同附件中，租期5年，出租方2011年3月2日交付房屋，2016年3月1日收回。每月租金3000元，合同签订10日内预付半年租金，在承租半年后的前10天交付下半年租金。双方对租赁房屋坐落、租金、租期等事宜做了约定。合同第六条其他的约定事项后手书“出租方必须满足承租方用电要求（120kw／h以上）”。后铁运公司依约将房屋及场地交于致佳公司使用，后者付租金22000元后再未缴纳租金。另查明，本案所涉出租房屋位于白银区银山路123号，2009年12月8日登记在罗贵祥名下，性质为私有房产，规划用途为商业用房，面积150.68平方米，套内建筑面积146.17平方米。该房屋2011年9月7日登记在白银有色集团股份有限公司名下，性质为股份制企业用房，规划用途为工业用房，建筑面积为543.2平方米，显示地号为白国用（2009）第137号，土地使用权取得方式为国家作价出资（入股）。本院认为，本案争议焦点在于造成合同解除问题、已付租金数额、双方损失如何计算及处理。首先，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。租金为每年36000元，虽被告称未达约定用电标准，但其提交的录音证据原告不认可，该证据也无法说明供电未达标。而被告一直占用该房屋，又再未支付租金，期满也未腾退，原告要求解除，根据《合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故双方形成不定期租赁，《合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，现原告在2016年4月提起诉讼要求解除合同符合法律规定，予以支持。其次，被告一直占用出租房屋，现原告以合同约定每月3000元要求其支付2011.3.2-2020.6.2房租，应予以支持，但原告在原诉状中认可已付22000元，重审中对此否认违反诚信原则，对已付租金按22000元认定，故欠付租金应为311000元（3000元/月×111月-22000元），对此被告应予以支付，此后的占用费也应按每月3000元计算。第三，关于原告主张违约损失，因被告缴纳租金22000元后再未缴纳，已构成根本违约，原告在被告拖欠租金之初即可催缴、及时主张解除合同，但其并未采取解除合同的措施，对此，《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故对违约金不予支持（系扩大的损失）。第四、关于致佳公司反诉要求原告承担其各项损失，一方面其录音证据原告不认可，无法证明原告供电不符合约定，另一方面其所称建厂费用、创新基金、生产损失、人工工资、逾期利益等各项损失是否确实存在、是否系原告导致证据不足，故对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、白银有色铁路运输物流有限责任公司与甘肃致佳生物环保科技有限公司2011年3月1日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、甘肃致佳生物环保科技有限公司向白银有色铁路运输物流有限责任公司支付租金311000元，此款于本判决生效之日起10日内一次性付清；三、甘肃致佳生物环保科技有限公司将位于白银区银山路123号房屋向白银有色铁路运输物流有限责任公司腾退，此义务于本判决生效后20日内履行完毕，对2020年6月3日至房屋实际腾退之日的占用费以每月3000元向白银有色铁路运输物流有限责任公司支付；三、驳回白银有色铁路运输物流有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回甘肃致佳生物环保科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8293元，反诉费24342元，共32635元，由甘肃致佳生物环保科技有限公司负担29874元，白银有色铁路运输物流有限责任公司负担2761元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审 判 长  关凌燕人民陪审员  苗琴霞人民陪审员  李惠霞二〇二〇年七月二十九日书 记 员  刘 婷附：法律释明本判决适用的法律、法规以及司法解释具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付