广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初13943号原告：梁秀华，女，1968年9月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告：陈嘉欣，女，1990年6月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告：陈俊锋，男，1995年6月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告：陈尧安，男，1940年12月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，上述四原告的共同委托诉讼代理人：杨健海，广东宝言律师事务所律师。上述四原告的共同委托诉讼代理人：陈正翔，广东宝言律师事务所律师。被告：童湘东，男，1984年6月10日出生，汉族，住湖南省平江县，原告梁秀华、陈嘉欣、陈俊锋、陈尧安诉被告童湘东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁秀华、陈嘉欣、陈俊锋、陈尧安的共同委托诉讼代理人陈正翔，被告童湘东到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告梁秀华和被告签订的《高骏科技创新中心租赁合同》于2020年3月23日解除；2.被告向四原告支付2019年12月至2020年3月的租金39246元、物业管理费和电费4955.24元（其中物业管理费4940.55元，电费14.69元）及违约金（以44201.24元为基数，从2020年3月17日按每日1%计至清偿完毕之日止，暂计至2020年4月8日的违约金为10166.29元）；3.被告向四原告支付律师费10000元；4.原告无需退还收取的租赁保证金9157.4元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：陈某洪于2019年9月8日死亡，原告梁秀华与陈某洪系夫妻关系，原告陈嘉欣、陈俊锋与陈某洪系父子女关系，原告陈尧安与陈某洪系父子关系。2016年5月10日，陈某洪、原告梁秀华和被告签订《高骏科技创新中心租赁合同》，约定被告承租位于佛山市顺德区********单元的写字楼，租赁期限自2016年5月10日至2021年5月10日，被告需于每月5日前缴纳下一个月的租金。租赁期间，被告拖欠自2019年12月至2020年3月的租金39246元以及物业管理费、水电费4955.24元，合计44201.24元。原告梁秀华先后邮寄律师函督促被告履行合同义务，并解除双方的租赁关系。根据合同约定，原告梁秀华有权每日按应缴未缴额的1%收取违约金，没收保证金并主张因诉讼而产生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费等。截至起诉之日，被告一直没有清偿。四原告认为被告已严重违约，为了维护自身的合法权益，望判如所请。被告辩称，同意原告梁秀华及陈某洪与被告签订的租赁合同于2020年3月23日解除。被告确认欠原告2019年12月至2020年3月的租金39246元。是否欠物业管理费和电费被告不清楚。不清楚违约金的计算依据是什么。对原告主张的律师费无异议。不清楚原告无需退还被告保证金的依据是什么。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证了四原告的身份证复印件、被告的身份证复印件、户口本复印件、常住户口登记表复印件、户口注销证明、《商品房买卖合同》《高骏科技创新中心租赁合同》、物业缴费通知单复印件、物业费发票、电费发票、《民事委托代理合同》、律师费发票各一份，律师函、EMS快递单各两份。上述证据真实、合法，与本案存在关联，本院均予以采信。被告举证了《关于顺德xx房屋租赁纠纷申明》一份。该证据由广东广能暖通设备有限公司出具，但被告未举证该公司的工商登记信息，无法确认其真实性，且该证据为广东广能暖通设备有限公司的单方陈述，无其他证据佐证，原告对其证明目的有异议，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：陈某洪于2019年9月8日死亡。陈某洪的母亲于2011年10月26日先于陈某洪死亡。陈某洪死亡后的第一顺序继承人是父亲陈尧安，妻子梁秀华、女儿陈嘉欣、儿子陈俊锋，即本案四原告。2014年5月4日，陈某洪、原告梁秀华与广东高骏实业投资集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定陈某洪、原告梁秀华向广东高骏实业投资集团有限公司购买位于佛山市顺德区********号的房产，总金额1930108元。2016年5月10日，陈某洪、原告梁秀华在甲方（出租方）处签名，被告童湘东在乙方（承租方）处签名并捺印，签订《高骏科技创新中心租赁合同》，约定：乙方同意承租甲方位于佛山市顺德区********号单元的写字楼，总建筑面积327.05平方米；乙方的租赁期为5年，即从2016年5月10日至2021年5月10日；甲方于2016年5月10日把租赁物交付乙方使用；第一年租金14元/平方米，每月租金4578.7元；第二年租金17.5元/平方米，每月租金5723.4元；第三年租金21元/平方米，每月租金6868元；第四年租金30元/平方米，每月租金9811.5元；第五年租金30元/平方米，每月租金9811.5元；乙方须于每月5日前（节假日顺延）按约定的方式缴交下一个月的租金；乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳租金保证金9157.4元；自甲方交付租赁物之日起，乙方应当向物业公司交纳该租赁物的物业管理费；该租赁物前两年的物业管理费为每月每平方米3元人民币，按建筑面积计费，即乙方每月应缴管理费为981元，第三年管理费为每月每平方米5元；乙方逾期缴付租金或者应缴费，甲方或物管公司有权每日按应缴未缴额的1%收取违约金；逾期十日未付租金，甲方可以解除租赁合同；无论乙方是否已收到书面催收通知，甲方均有权单方面解除本合同，甲方有权没收乙方的租赁保证金；如给甲方造成损失的，乙方应予以等额赔偿，包括甲方追索产生的费用，如诉讼费、律师费、差旅费、调查费、评估费、拍卖费。原、被告均确认被告于《高骏科技创新中心租赁合同》签订当天向原告支付了9157.4元租赁保证金，被告欠原告2019年12月至2020年3月的租金39246元至今未付。浙江**夏物业管理有限公司顺德容桂分公司物业服务中心在缴费通知单上加盖印章，确认xx房需支付2020年1月1日至2020年3月31日的物业管理费4940.55元及2019年12月1日至2019年12月31日的电费14.69元，合共4955.24元。浙江**夏物业管理有限公司顺德容桂分公司于2020年6月28日开具物业管理费发票两份，证明陈某洪、原告梁秀华支付了2020年1月至3月的物业管理费4940.55元和2019年12月1日至2019年12月31日的电费14.69元。2020年3月17日，广东宝言律师事务所杨健海律师受陈某洪、原告梁秀华的委托，出具律师函一份并通过EMS快递邮寄给被告。律师函载明：合同履行中童湘东存在逾期未付租金的违约行为，截至本函发出之日，童湘东尚欠2019年12月至2020年3月的租金39246元及物业管理费、水电费4955.24元，合计44201.24元；请童湘东于收到本函后5天内主动付清上述全部款项，逾期未履行支付义务，陈某洪、原告梁秀华将依据合同约定解除本合同，并追究童湘东的违约责任。原、被告均确认被告于2020年3月19日签收上述律师函。2020年3月23日，广东宝言律师事务所杨健海律师受陈某洪、原告梁秀华的委托，又出具律师函一份并通过EMS快递邮寄给被告。律师函载明：合同履行中童湘东存在逾期未付租金的违约行为，截至本函发出之日，童湘东尚欠2019年12月至2020年3月的租金39246元及物业管理费、水电费4955.24元，合计44201.24元；本律师曾于2020年3月17日发送律师函督促童湘东履行支付义务；现本律师郑重函告如下，特此解除与童湘东签订的《高骏科技创新中心租赁合同》，请童湘东于收到本函5天内搬离该租赁物，逾期搬离视为放弃租赁物内物品的所有权，童湘东自行承担相应的法律后果。原、被告均确认被告于2020年3月25日签收上述律师函。2020年4月10日，原告梁秀华与广东宝言律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定广东宝言律师事务所指派律师为原告的案涉纠纷提供法律服务，原告需支付律师费10000元。2020年4月15日，广东宝言律师事务所开具律师费发票一份，证明原告梁秀华已向其支付律师费10000元。本院认为，陈某洪、原告梁秀华与被告童湘东签订《高骏科技创新中心租赁合同》，双方之间形成租赁合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。陈某洪已死亡，其死亡后的第一顺序法定继承人是父亲陈尧安，妻子梁秀华、女儿陈嘉欣、儿子陈俊锋，即本案四原告，陈某洪因《高骏科技创新中心租赁合同》所产生的权利、义务应由其第一顺序法定继承人承继，故四原告提起本案诉讼，主体适格。《高骏科技创新中心租赁合同》约定被告逾期十日未付租金，出租方可以解除合同。被告童湘东逾期支付租金已超过十日，《高骏科技创新中心租赁合同》约定的解除合同的条件已成就，陈某洪、原告梁秀华可以依约行使合同解除权。行使解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。陈某洪、原告梁秀华于2020年3月23日委托广东宝言律师事务所杨健海律师向被告童湘东邮寄律师函，明确表明解除双方签订的《高骏科技创新中心租赁合同》，被告童湘东于2020年3月25日签收该律师函，应视为陈某洪、原告梁秀华发出的解除合同通知于该日到达被告童湘东，故本院确认《高骏科技创新中心租赁合同》于该日解除，而非原告主张的2020年3月23日。原、被告均确认被告尚欠原告2019年12月至2020年3月的租金39246元未付，对原、被告无争议的事实，本院予以确认。四原告诉请被告支付上述租金理据充分，本院予以支持。陈某洪、原告梁秀华支付了案涉租赁物2020年1月1日至2020年3月31日的物业管理费4940.55元及2019年12月1日至2019年12月31日的电费14.69元，上述费用产生于租赁合同履行期间，四原告主张上述费用应由被告承担符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告欠原告的租金、物业管理费及电费合共44201.24元，被告逾期未支付上述款项已构成违约，四原告诉请被告自2020年3月17日起向其支付逾期付款违约金合法有据，本院予以支持。因原告主张的违约金计算标准过高，本院依法予以调整，确定违约金以被告欠费金额44201.24元为基数，自2020年3月17日起按月利率2%计至清偿完毕之日止，对原告超出合理范围的违约金诉讼请求，本院不予支持。被告违约引发案涉纠纷，原告梁秀华委托律师为案涉纠纷提供法律服务，并已支付律师费10000元。原告主张该费用应由被告承担符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告违约致使租赁合同提前解除，四原告诉请没收被告支付的租赁保证金9157.4元符合双方约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认陈某洪、原告梁秀华与被告童湘东于2016年5月10日签订的《高骏科技创新中心租赁合同》于2020年3月25日解除；二、被告童湘东于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁秀华、陈嘉欣、陈俊锋、陈尧安支付2019年12月至2020年3月的租金39246元；三、被告童湘东于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁秀华、陈嘉欣、陈俊锋、陈尧安支付2020年1月1日至2020年3月31日的物业管理费4940.55元及2019年12月1日至2019年12月31日的电费14.69元；四、被告童湘东于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁秀华、陈嘉欣、陈俊锋、陈尧安支付违约金（违约金计算方法：以被告童湘东的欠费金额44201.24元为基数，自2020年3月17日起按月利率2%计至清偿完毕之日止）；五、被告童湘东于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁秀华、陈嘉欣、陈俊锋、陈尧安支付律师费10000元；六、确认原告梁秀华、陈嘉欣、陈俊锋、陈尧安无需向被告童湘东返还租赁保证金9157.4元；七、驳回原告梁秀华、陈嘉欣、陈俊锋、陈尧安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1425.5元（原告已预交），由原告梁秀华、陈嘉欣、陈俊锋、陈尧安负担106.5元，由被告童湘东负担1319元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁萌二〇二〇年七月十七日书记员  黄瑞