四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2020）川0683民初992号原告：四川仟坤房地产开发有限责任公司，住所地四川省绵竹市江苏工业园。法定代表人：叶金春，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴生庆，四川升庆律师事务所律师。被告：廖首武，男，1970年4月6日出生，汉族，住四川省绵竹市。被告：陈天秀，女，1973年8月11日出生，汉族，住四川省绵竹市。原告四川仟坤房地产开发有限责任公司（以下简称仟坤公司）与被告廖首武、陈天秀商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告仟坤公司的委托诉讼代理人吴生庆、被告廖首武到庭参加诉讼。陈天秀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。仟坤公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（签约备案号为33555）；2.判令被告将案涉房屋返还原告；3.判令被告向原告支付违约金21,216元（总房价的5%）。原告按被告已付购房首付款扣除其应承担的违约金后将剩余房款返还被告；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告就被告购买原告开发建设的位于绵竹市玉妃路二段520号仟坤.云庭1栋16层4号房屋签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价为424,319元，首付款30%即134,319元，其余价款由被告向中国银行股份有限公司绵竹支行（以下简称中行绵竹支行）贷款支付。2015年8月24日，中行绵竹支行作为贷款人，二被告作为借款人，原告作为保证人，三方共同签订了《住房公积金个人借款合同》。合同约定，原告为二被告的借款提供连带责任保证，保证责任期限为合同约定的第一个还本付息日起至贷款期（含展期）后两年之日止。《商品房买卖合同》附件五：付款方式及期限的约定内容：（4）若因买受人原因而导致以下情况发生时买受人应承担相应责任：C、买受人未按期足额偿还银行贷款本息：若买受人未按与银行的贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任，给出卖人造成损失及产生的所有费用（包括但不限于律师的代理费用、评估费、拍卖费等相关费用）由买受人承担。若买受人一年内连续三期或累计六期未按贷款合同的约定如期向银行偿付贷款本息，或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担总房款每日万分之二的违约金，并有权单方面解除合同。同时，出卖人有权要求买受人按照合同约定之房屋总价款5%的比例，在30日内向出卖人支付违约金。因二被告逾期向贷款银行偿还贷款本息，贷款人要求原告承担保证责任。原告于2020年4月29日代被告向贷款人支付了2017年5月26日至2019年7月1日期间共计25期贷款本息61,753.10元，并于次日书面通知被告按合同约定在5日内向原告赔偿损失。被告未予履行。双方协商解决纠纷未果，原告遂提起本案诉讼，请求解除双方之间的房屋买卖合同关系，由被告返还房屋并承担违约责任。另，双方签订房屋买卖合同后，被告并未按照合同约定向原告缴纳全部首付款，仅向原告支付80,000元（含已转化为房款的定金20,000元），且未按要求支付契税和住房维修基金，致案涉房屋至今仍未办理房屋产权证书。现双方合同解除后，原告主张按被告实付购房首付款80,000元，扣除其应承担的违约金后，将剩余房款返还被告。廖首武对双方建立房屋买卖合同关系、贷款合同保证关系、原告代其向贷款银行支付25期贷款本息61,753.10元等事实不持异议，但认为，房屋买卖合同解除后，原告应按房屋的现有市场价值确定的房屋价款扣除银行贷款部分后向其返还剩余价款。廖首武认为，其对案涉房屋进行了装饰装修，房屋的现有市场价值也远高于当年，原告主张按原来的合同价格返还，肯定不行。由于原告一直未为其办理房权证，致其不能及时出卖案涉房产，造成其巨额损失。另，廖首武称，其已向原告全额缴纳了购房首付款、契税及住房维修基金。被告原系原告公司的职工，案涉房产的首付款、契税、住房维修基金等都由原告在其工资中扣掉了。陈天秀未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告仟坤公司与被告廖首武、陈天秀签订《商品房买卖合同》（签约备案时间为2015年6月23日，签约备案号为33555），约定原告将其开发建设的位于绵竹市玉妃路西侧通汇路东段仟坤.云庭小区1栋16层4号房屋出卖予二被告。该房屋建筑面积为130.64平方米，房屋总价款为424,319元，付款方式为：贷款方式支付，即买受人首期支付购房总价款的31%，其余价款向中行绵竹支行或住房公积金管理机构借款支付。具体付款方式及期限的约定见附件五。合同约定的房屋交付时间为2013年12月30日前，产权转移登记时间为商品房交付之日起365日内，并约定出卖人为买受人代办相关产权转移登记事宜。合同第十四条（三）.2项约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、物业费、买受人应交纳的其他税费、办理房权证所需费用，并在接收房屋时交给出卖人。合同附件五：付款方式及期限的约定二、关于贷款方式付款的期限及逾期付款责任的约定：1.该商品房总价款为424,319元（已付定金已转为本期房款）。买受人应于签订合同及补充协议当日内，一次性向出卖人付清全部首付款134,319元；余款290,000元由买受人申请公积金按揭贷款的方式支付。2.贷款实施办法及相关责任：（4）若因买受人原因而导致以下情况发生时，买受人应承担相应责任：C、买受人未按期足额偿还银行贷款本息：若买受人未按与银行的贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），给出卖人造成损失及产生的所有费用（包括但不限于律师的代理费用、评估费、拍卖费等相关费用）由买受人承担。若买受人一年内连续三期或累计六期未按贷款合同的约定如期向银行偿付贷款本息，或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担总房款每日万分之二的违约金，并有权单方面解除合同。同时，出卖人有权要求买受人按照合同约定之房屋总价款5%的比例，在30日内向出卖人支付违约金。2015年8月24日，中行绵竹支行受德阳市住房公积金管理中心委托与被告廖首武、陈天秀签订《住房公积金个人借款合同》[合同编号：德中2015（1000429）号]，约定二被告向中行绵竹支行申请住房公积金个人贷款290,000元，用于购买案涉房产。原告仟坤公司作为保证人在该借款合同上签章。合同约定的贷款期限为120月，贷款利率为3.50%/年，还款方式为等额本息还款法，即月还款金额为2,867.89元。合同第二十三条约定，保证人依照本合同约定范围承担保证责任的保证期间为自本合同约定的第一个还本付息日起至本合同约定的贷款期满（含展期）后两年之日止。2015年9月8日，中行绵竹支行与被告廖首武、陈天秀以案涉房产为抵押财产办理了预购商品房抵押预告登记（绵房预抵绵竹市字第×××号），设定日期：2015年8月28日，担保期限2025年8月28日，权利价值：290,000元。2015年9月29日，中行绵竹支行与原告仟坤公司、被告廖首武、陈天秀到四川省绵竹市公证处共同办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》[（2015）竹证字第×××号]，赋予三方于2015年8月24日签订的《住房公积金个人借款合同》[合同编号：德中2015（×××）号]强制执行效力。2020年4月23日，德阳市住房公积金管理中心绵竹管理部通知仟坤公司：你公司担保的住房公积金个人贷款，借款人廖首武、陈天秀自2017年5月26日起至2019年7月1日止共计连续25期未还借款，累计未按期归还金额61,753.10元，并要求仟坤公司在收到通知之日起5个工作日内履行担保责任。原告仟坤公司于2020年4月29日委托四川仟坤建设集团有限责任公司（以下简称仟坤建设公司）向德阳市住房公积金管理中心支付了61,753.11元。次日，仟坤公司向被告送达《关于支付代偿按揭住房款的通知》：告知被告已为其代偿2017年5月26日至2019年7月1日期间共计25期银行贷款本息61,753.10元，并要求被告按商品房买卖合同约定在五日内向其支付代偿款。另查明，被告廖首武、陈天秀系夫妻关系。廖首武原系原告公司职工。被告于2011年12月3日向原告支付购房定金20,000元，于2014年1月29日向原告支付购房款60,000元。双方在签订商品房买卖合同前，被告已实际接收房屋并入住。本案庭前准备阶段，本院于2020年6月5日向被告廖首武、陈天秀送达起诉状副本等诉讼文书。诉讼过程中，本院依法将原、被告涉诉的情况告知了贷款银行中行绵竹支行。该行表示，不参加本案诉讼。以上事实，有原、被告的当庭陈述，双方当事人的身份信息、《商品房买卖合同》、《住房公积金个人借款合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》及其附件、仟坤公司收取被告定金及购房款的收据两张、《关于承担担保责任代偿住房贷款的通知》、仟坤公司委托仟坤建设公司付款的《委托书》、仟坤建设公司向德阳市住房公积金管理中心付款的凭据，以及仟坤公司向被告送达的《关于支付代偿按揭住房款的通知》等证据在卷予以证实。以上证据，经庭审审核属实，本院予以认定并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应按其约定行使权利、履行义务。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方约定，若原告因被告在“一年内连续三期或累计六期未按贷款合同的约定如期向银行偿付贷款本息”致其承担担保责任后，被告未能在约定时间内（5日内）赔偿其损失时，原告有权解除合同。查，原告于2020年4月29日代被告偿还了其欠付贷款银行2017年5月26日至2019年7月1日期间连续25期的贷款本息，二被告未在双方约定的时间内向原告偿还该款项。现双方约定解除合同的条件已经成就，本院对原告行使合同解除权，请求解除双方之间的房屋买卖合同的诉讼请求依法予以支持。对于合同解除的时间，根据即将实施的民法典第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本院将双方之间的商品房买卖合同的解除时间确定为二被告收到起诉状副本之日即2020年6月5日。关于双方间的商品房买卖合同解除后的法律后果。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述规定，双方的商品房买卖合同解除后，被告应将案涉房产，即绵竹市玉妃路二段520号仟坤.云庭小区1栋16层4号房屋返还原告；原告则应将其收取的购房款返还被告。查，被告向原告支付购房首付款80,000元，通过中行绵竹支行以公积金贷款的方式向原告付款290,000元。由于案涉商品房买卖合同的解除必将涉及到贷款银行中行绵竹支行的合法权益，而中行绵竹支行并未参加本案诉讼，考虑到原告也是被告与中行绵竹支行借款合同的保证人，本案中仅处理被告向原告支付的房款部分的返还问题。（原告在本案中未主张其代被告向贷款银行支付的贷款本息，双方可自行协商处理。）则原告应向被告返还已付购房首付款80,000元。庭审中，被告廖首武提出，原告向其返还的价款，应按案涉房产当前的市场价格确定价值后予以确定，而非仅返还其当年支付的金额。本院认为，根据合同法第九十七条的规定，案涉商品房买卖合同解除后，当事人已经履行的部分可恢复原状，即由被告向原告返还案涉房产，原告向被告返还已付购房款。对于被告主张其对案涉房产进行了装饰装修，案涉房产现有价值升值，以及被告主张原告逾期办理房权证给其造成的损失等，可归为合同解除后可能给其造成的损失。由于被告在本院向其释明后，未依法提起反诉，故本案中本院对其相应请求不予处理。另，被告廖首武抗辩称，其向原告支付了全部购房首付款，并支付了契税和住房维修基金，但其并未提交证据证实其上述主张，应由其承担举证不能的不利后果。关于违约金及其数额。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。本案中，双方在合同中约定，被告逾期偿还贷款致商品房买卖合同解除后，原告有权按房屋总价款5%的标准向被告主张违约金。双方的该项约定符合前述法律及司法解释的规定，原告据之向被告主张违约金的诉讼请求，于法不悖，本院依法予以支持。本案中，原告主张按房屋总价款的5%确定违约金为424,319×5%=21,216元。被告则认为，假如其违约责任成立，原告主张的违约金也过高，请求予以调减。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中原告未举证证实其因被告违约致双方之间的商品房买卖合同解除后可能给其造成的具体损失大小。查，按双方约定，被告本应在双方签订商品房买卖合同当日即应付清全部首付款，但其至今尚有134,319-80,000=54,319元未付。也就是说，至少被告逾期支付购房首付款给原告造成了相应损失。但结合实际情况来看，案涉房产的价值较当年原告出售时实有较大幅度的升值，从该角度来看，原告在双方之间的合同解除后不仅上述损失可以得到相应弥补，反而可能会因房产升值而受益。因此，根据前述司法解释规定的精神（公平原则衡量），原告主张的违约金确有调减的必要。据此，本院酌情将原告主张的违约金按如下方式确定：以被告欠付的购房首付款54,319元为基数，按年利率6%并以其违约时间（按5年计）进行计算。则原告主张的违约金为：54,319×6%×5=16,296元，对原告超出的部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告请求解除与被告之间的商品房买卖合同，请求对方返还房屋并支付相应违约金等诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，原告应将收取的购房首付款扣除被告应承担的违约金后，将剩余的款项返还被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、原告四川仟坤房地产开发有限责任公司与被告廖首武、陈天秀签订的《商品房买卖合同》（签约备案号为33555）于2020年6月5日解除；二、被告廖首武、陈天秀应于本判决生效之日起三十日内将案涉房产，即绵竹市玉妃路二段520号仟坤.云庭小区1栋16层4号房屋返还原告四川仟坤房地产开发有限责任公司；三、原告四川仟坤房地产开发有限责任公司应返还原告廖首武、陈天秀购房首付款80,000元；被告廖首武、陈天秀应向原告四川仟坤房地产开发有限责任公司支付违约金16,296元，两相品迭后，原告应返还被告63,704元。此款，原告至迟应在被告向其返还案涉房产的同时予以返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7984元，减半收取计3992元，由原告四川仟坤房地产开发有限责任公司负担44元，被告廖首武、陈天秀负担3948元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  江永强二〇二〇年七月十三日书记员  李诗晗