安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1182民初1980号 原告:明光正德房地产开发有限公司,住所地安徽省明光市嘉山大道**,统一社会信用代码91341182399054499E。 法定代表人:卢泽华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎梓明，广东瀛嵪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周道修（系该公司员工），男，1989年10月6日出生，汉族，明光市人，住安徽省明光市。 被告：蒋富敏，女，1983年5月2日出生，汉族，明光市人，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。 第三人:中国银行股份有限公司明光支行,,住所地安徽省明光市广场路**统一社会信用代码:91341182711751599U。 负责人:卢军,该行行长。 原告明光正德房地产开发有限公司（以下简称“正德公司”）诉被告蒋富敏、第三人中国银行股份有限公司明光支行（以下简称“中国银行明光支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正德公司的委托诉讼代理人黎梓明、周道修，被告蒋富敏的委托诉讼代理人冯天浪到庭参加诉讼，中国银行明光支行经传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 正德公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除正德公司与蒋富敏签订的合同编号为2016000323692的《明光市商品房预售合同》、《补充条款》；2、请求法院判令蒋富敏协助正德公司注销关于明光市兴业路8号天水湖《天水湖商住小区》51幢1单元1502室的备案登记注销手续、预告登记备案注销手续、预抵押权登记备案注销手续；3、判令中国银行明光支行协助正德公司注销明光市兴业路8号天水湖《天水湖商住小区》51幢1单元1502室的注销抵押登记手续；4、判令蒋富敏向正德公司支付违约金83818.50元；5、判令蒋富敏向正德公司支付律师费45000元；6、诉讼费由蒋富敏承担。事实与理由：2016年6月2日,蒋富敏向正德公司认购了由正德公司开发建设的明光市兴业路8号天水湖《天水湖商住小区》51幢1单元1502室商品房,房屋总房价为279395元。双方签订了合同编号为201600023692的《明光市商品房预售合同》以及《补充条款》。合同签订后,正德公司依约为蒋富敏办理了涉案房屋的商品房买卖合同登记备案手续。根据合同约定,蒋富敏采用首付款加商业按揭贷款的方式支付房款,为获得按揭贷款,正德公司、蒋富敏与中国银行明光支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》,贷款金额为220000元,由正德公司作为保证人对本次借款承担阶段性连带担保责任,之后中国银行明光支行依约向蒋富敏发放了贷款。2019年9月开始,蒋富敏开始没有按时向银行还款,经银行多次催收未果之后,于是银行直接在正德公司的保证金账户中扣除欠款,截止2020年3月30日合计共扣除保证金13417.26元,正德公司多次要求蒋富敏偿还未果,故正德公司于2020年4月7日向蒋富敏发送催款函,要求蒋富敏偿还上述被扣款项,但蒋富敏依然不予理会。根据蒋富敏签订的《补充条款》第四条第7款第二点的规定，“买受人以银行按揭贷款方式支付购房款时,出卖人对买受人与银行签署的购房按揭贷款合同项下全部债务向银行提供阶段性保证,如因买受人原因导致银行要求出卖人承担保责任,买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任...(2)若出卖人向银行付款后满30日买受人仍未向出卖人偿还全部代偿款项的,视为买受人严重违约,出卖人有权解除合同并按总房价款的30%向买受人收取违约金。”。正德公司有权依据上述补充协议条款向蒋富敏主张要求解除涉案的商品房买卖合同,并于2020年5月12日委托律师向蒋富敏发出[函号:(2020)瀛墒律函字第022号]律师告知函,告知蒋富敏在收到正德公司的催款函后没有在规定期限内清偿正德公司被银行扣划的欠款,其行为已经构成根本违约,正德公司按照《明光市商品房预售合同》、《补充协议》的约定正式与蒋富敏解除《明光市商品房预售合同》、《补充协议》。因涉案的《明光市商品房预售合同》、《补充协议》被依法解除,正德公司依法理应收回涉案房屋,包括对房屋享有完整的所有权和再行处置的权利,基于上述理由,蒋富敏也应当协助正德公司办理注销涉案房屋的商品房买卖合同登记备案。目前由于蒋富敏的逾期还款行为已经给正德公司带来了巨大的损失,现正德公司为实现自身权益特委托广东瀛嵪律师事务所律师起诉蒋富敏,并为此支付律师费用45000元。 蒋富敏辩称，其与正德公司签订的商品房预售合同以及补充条款不应当解除。1、蒋富敏通过支付首付款以及按揭贷款的方式已经将全部款项支付给正德公司，本案合同已经履行完毕，至于正德公司因承担担保责任所垫付的款项，蒋富敏愿意支付给正德公司；2、案涉的房屋已经被明光市人民法院查封，且正在执行中，蒋富敏与正德公司之间的买卖合同无法解除；3、蒋富敏将所欠的银行按揭款已经支付，且保证以后按月足额支付，蒋富敏也愿意将正德公司垫付的款项向其偿还，商品房预售合同正本部分是国家相关政府职能部门制定的，但是补充条款是正德公司提供的格式合同，该格式合同内容太多，字体太小，加重蒋富敏义务的内容没有明确告知和提示，正德公司所主张的违约金包括律师费都是在补充合同中出现的，显然正德公司提供的格式条款加重了蒋富敏的义务，没有提示告知，违约金和律师费不应当支持，蒋富敏是农村姑娘买了一处房屋，首付款50000元，如果像本案这样一个普通的民事纠纷就要支付正德公司45000元律师费很显然违反公平公正，综上请求法院依法驳回正德公司的诉请。 中国银行明光支行未答辩，也未提供书面答辩意见。 经审理查明，蒋富敏于2016年6月2日与正德公司签订《明光市商品房预售合同》及补充条款，通过按揭贷款方式从正德公司购买位于明光市，房屋建筑面积87.86平方米，单价3180元／平方，房屋总价279395元。蒋富敏首付款59395元、从中国银行明光支行按揭贷款220000元，蒋富敏于2016年8月29日与中国银行明光支行、正德公司（担保人）签订《个人一手住房贷款合同》，按揭贷款期限从2019年9月29日起至2036年9月7日止，正德公司为该笔贷款提供阶段性担保，该首付款、按揭贷款均已向正德公司支付。涉案房屋已在明光市房产管理部门办理了登记备案和预抵押权备案。因蒋富敏未按期还贷，正德公司被中国银行明光支行从保证金中扣划13416.32元。正德公司于2020年4月7日向蒋富敏邮寄“催款函”，催要垫付的欠款13416.32元，但该邮件非蒋富敏本人签收。正德公司委托律师于5月12日向蒋富敏邮寄“告知函”，但因无法联系收件人被邮局退回。《明光市商品房预售合同》的文本由房管部门统一制作，《补充条款》由正德公司统一制作并提供。涉案房产于2020年3月10日因其他民事案件已被明光市法院查封。蒋富敏已向中国银行明光支行偿还2020年7月份按揭款。正德公司与广东瀛嵪律师事务所签订《民事委托代理合同》，正德公司向该律师事务所支付代理费45000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上述事实有明光市商品房预售合同（含补充条款），个人一手住房贷款合同，商品房买卖合同登记备案证明（商品房预售合同第一页），贷款还款回单、正德房产公司的催款函及邮件跟踪查询结果单（打印件）、律师告知函邮件底单，律师委托代理合同、广东增值税普通发票、中国工商银行网上银行电子回单，明光市人民法院执行裁定书、协助执行通知书、告知函，中国银行贷款还款回单（蒋富敏于2020年7月8号还按揭款），以及本院庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于，一是正德公司要求解除其与蒋富敏的商品房预售合同（含补充条款）并要求蒋富敏按照总房款的30%赔偿违约金83818.50元（279395元×30%）是否适当；二是正德公司主张45000元律师费理由是否充分。 一、关于正德公司要求解除其与蒋富敏的商品房预售合同（含补充条款）并要求蒋富敏按照总房款的30%赔偿违约金83818.50元（279395元×30%）是否适当的问题。本案中，蒋富敏逾期还贷的事实存在，合同是否应当解除应当考虑蒋富敏的行为是否构成根本违约、正德公司是否有权解除合同、返还房屋有无现实的可能性。首先，商品房买卖合同涉及金额较大，合同解除对购房者个人和家庭影响较大，为维护交易的稳定性，对于购房者的违约行为应区分一般违约和根本违约的不同情况，根本违约应指购房者明确不履行合同或者以行为表明不再履行合同导致合同目的不能实现的情况，蒋富敏在庭审中明确表示要求继续履行合同，并已继续向银行还贷，该合同仍有继续履行的可能，故本案所涉的商品房预售合同（含补充条款）不宜解除。其次，本案所涉房屋的房款包括首付款、银行贷款均已向正德公司履行完毕，房屋虽未完成过户，但是蒋富敏已向正德公司履行支付房款的义务，蒋富敏未按照约定按期偿还贷款，债权人系中国银行明光支行，正德公司仅处于担保人地位，其对于因蒋富敏逾期还贷行为导致保证金被扣除，其对于蒋富敏可行使追偿权。正德公司缺乏行使合同解除权的权利基础。第三，涉案房屋已于2020年3月10日因其他民事案件被明光市法院执行局查封，对于涉案房屋蒋富敏已返还不能。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，人民法院可以对办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封。预查封的效力等同于正式查封。对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。本案所涉房产在实际情况下已返还不能，故商品房预售合同不能解除。因此，本院对正德公司要求解除其与蒋富敏的商品房预售合同（含补充条款）并要求蒋富敏按照总房款的30%支付赔偿违约金的诉讼请求不予支持，并且对于以解除合同为前提的其他诉请均不予支持。 二、关于律师费的问题。正德公司依据《补充条款》第九条第十二项“如买受人违约，出卖人有权要求买受人承担出卖人因主张权利而发生的一切费用及全部经济损失（包括不限于利息、诉讼费、律师费等）”，要求蒋富敏支付律师费45000元缺乏事实和法律依据。首先，正德公司主张的律师费分两个阶段收取，即诉讼阶段、执行异议。执行异议尚未发生，且该阶段的律师费用与本案并无关联性。45000元的律师费收费标准已明显高出正常的律师行业收费标准，正德公司也未对此作出符合常理的说明。其次，该条款作为格式条款，正德公司作出格式条款提供方，明显加重蒋富敏一方的责任，违背公平原则，该条款属于无效条款。第三，该条款对于律师费金额并未作出具体约定，正德公司提供的《民事委托代理合同》的双方当事人系正德公司、广东瀛嵪律师事务所，两者之间存在利害关系，该两者之间通过合同约定律师费金额，让第三方蒋富敏最终来承担合同义务，已违背合同公平自愿的基本原则，且45000元的律师费也明显不符合正常收费标准，存在双方恶意串通损害第三方利益的可能。本院认为，民事活动双方当事人应当遵循公平、自愿、公序良俗等基本原则，对于当事人擅自扩大损失造成的不合理费用不应当予以支持，故本院对正德公司要求蒋富敏支付45000元律师费的诉请，不予支持。 综上，本院对正德公司在本案中提出的各项诉请均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告明光正德房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费2876元，减半收取1438元，由原告明光正德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 马 明 二〇二〇年七月十四日 书记员 秦晓米 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第八十五条第一款人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。