内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2020）内0402民初570号原告：秦海林（执行案外人），男，1967年6月2日出生，汉族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人：杜义，赤峰市松山区向阳法律服务所法律工作者。被告：赤峰伟旗钢构彩板有限公司（申请执行人），住所地赤峰市红山区文钟镇文钟村**。法定代表人：马永娟，董事长。委托诉讼代理人：潘怀宾，内蒙古百柳律师事务所律师。被告：赤峰华宇运输有限责任公司（被执行人），，住所地赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区北方汽车站商业广场8-1-01018（玉龙汽贸路**）法定代表人：尹翔海，经理。委托诉讼代理人：段玉强。原告秦海林诉被告赤峰伟旗钢构彩板有限公司（以下简称伟旗公司）、赤峰华宇运输有限责任公司（以下简称华宇公司）执行异议之诉一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦海林及其委托诉讼代理人杜义，被告伟旗公司的委托诉讼代理人潘怀宾，被告华宇公司的委托诉讼代理人段玉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦海林向本院提出诉讼请求：依法对（2019）内0402执保183号执行裁定书查封的位于赤峰市××楼商厅（证号为蒙（2018）赤峰市不动产权第007826号）立即解除查封，不得执行。事实与理由：原告在被告华宇公司处以工资款243702元抵顶楼房一处，位于赤峰市××区商厅，证号为蒙（2018）赤峰市不动产权第007826号。该房屋由被告华宇公司开发，因当时不具备办理房屋产权条件，故原告与被告华宇公司于2017年10月16日签订房屋认购书，双方办理了交房入住手续。原告入住该房屋后进行了装修，现已居住1年零7个月。该房屋于2019年8月21日被红山区人民法院查封，已进入执行程序。原告认为，原告以工资款抵顶该房屋并进行装修入住，已实际占有。虽没有办理过户登记，但在2017年10月16日就已抵顶给原告，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告对涉案房屋享有所有权，具有完全足以排除本案执行的权利。故原告诉至法院，诉请如上。被告伟旗公司辩称,红山区法院作出的297号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，不具备被撤销的情形。原告提起本案诉讼，未能证明已经具备排除执行异议的法定条件，事实及理由不能成立，请求法院驳回原告诉求。被告华宇公司辩称，一、涉案311商厅产权与原告无关。原告既没在被告处买房，也没给被告施工，也就是说既不是买卖也不是抵顶，商厅不属于原告。购房的一般程序是双方签订房屋认购书，签订购房合同，交款开发票，交税办房产证，原告仅赁认购书，不能说明商厅归其所有。二、2017年7月31日，我公司赤峰北方现代物流配送中心二期施工项目5号、6号仓库发包给程盛建筑公司施工，工程款用已建好的没有办理产权证的1号楼三层整体抵顶，其中包含涉案311号商厅。签订施工合同进场施工后，所抵顶商厅交施工方使用。签合同时程盛建筑公司的法定代表人是赵春贺，委托代理人是赵春贺的岳父马占军，马占军将部分施工和现场管理交给他的舅舅秦海林。施工期间，程盛建筑公司用所抵顶的商厅抵顶材料款或施工款。抵顶户为了办理水费、电费卡，需开具房屋认购书，原告秦海林于2017年10月16日开具了认购书。开具认购书是程盛建筑公司同意的，秦海林有时也以程盛建筑公司身份办理认购书，其中秦海林就以这个身份将305等4套商厅抵押给蔚月。因为程盛建筑公司不能继续施工该项目，经协商2018年4月8日由华宇公司、程盛建筑公司签章，尹翔海、马占军、秦海林、段玉强四人签字，用北方现代物流配送中心1号楼301至314抵顶已施工的部分价款。秦海林签字311号商厅归程盛建筑公司，现不能主张商厅归其所有。2018年4月15日，程盛建筑公司马占军将5套商厅抵押给了伟旗公司张某，其中包括311商厅。2018年4月16日，经华宇公司及法定代表人尹翔海签字、程盛建筑公司及代表人马占军，将包含311号商厅在内的5套商厅抵押给伟旗公司张某，并明确程盛建筑公司应在2018年5月31日前还清欠伟旗公司张某的建筑材料款，否则2018年5月31日前腾空商厅，将房屋钥匙交给张某。因程盛建筑公司没有按时还款，张某诉至红山区法院，2019年4月29日经法院调解，协议：程盛建筑公司2019年5月31日前偿还张某72万元及利息，如逾期不付程盛建筑公司另支付违约金10万元，华宇公司在5套商厅不动产价值范围内承担连带清偿责任。程盛建筑公司未按调解协议约定偿还欠款，2019年7月4日包含311号商厅在内的5套商厅被红山区法院查封。原告应向程盛建筑公司主张权利，是程盛建筑公司雇佣原告，应向程盛建筑公司要钱。由程盛建筑公司给钱或给房，原告不应向被告华宇公司主张房屋。原告要房，应由马占军还清欠伟旗公司张某的欠款，商厅解封后归原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月31日，被告华宇公司（甲方）与案外人双鸭山程盛建筑安装有限责任公司（乙方，以下简称程盛建筑公司）签订施工合同，合同约定：由程盛建筑公司承建被告华宇公司开发的赤峰北方现代物流配送中心5#、6#仓库，合同价款为10774520元；被告华宇公司以房源抵顶程盛建筑公司工程款，房源地址为赤峰北方现代物流配送中心1#楼三层整体，建筑面积约2693.63平方米，按4000元/平米，房源总价10774520元；程盛建筑公司将5#、6#楼及水、电、排、周围硬化及防水墙等所有工程全部包括在内，按图纸要求保质、保量，并经质检站验收合格，华宇公司将房屋过户程盛建筑公司名下；合同签订生效之日起，此房源可交程盛建筑公司使用，基础开工和钢构制作后，华宇公司给程盛建筑公司办理40%的房屋认购书或产权证，主体完工验收后再办理40%的房屋认购书或产权证，整体验收后双方到房产局办理所抵顶房屋全部认购书或产权证。该施工合同程盛建筑公司法定代表人处有赵春贺签字，委托代理人处有马占军签字。原告系程盛建筑公司雇佣的项目经理。2017年10月16日，原告（乙方）与被告华宇公司（甲方）签订房屋认购书，认购书载明：“甲乙双方经协商就房屋买卖达成如下协议：一、项目名称：北方现代物流配送中心壹号楼三层311号商厅，商厅的具体位置为：赤峰市××区以南。二、出售商厅的面积为陆拾点玖叁（60.93㎡）平方米。三、该商厅的出售价款为每平方米肆仟（4000）元，合计为贰拾肆万叁仟柒佰贰拾（243720.00）元。四、乙方付款方式为：订立合同时全款付清（该商厅属于给赵春贺抵北方现代物流配送中心5#、6#仓库工程款商厅）。五、待商厅验收合格后甲方协助乙方将房产证办理至乙方名下，所需费用乙方承担。六、该房屋交付条件为铺完地砖、墙体刮完大白，水、电、暖入户布置完工。七、乙方在取得该商厅钥匙后，此后产生的费用由乙方承担。八、乙方在交购房款时应缴纳房屋使用税、物业费、专项维修基金等。九、甲方给付钥匙的时间为2017年月日。”针对该房屋认购书，原告称，其为程盛建筑公司工作，但程盛建筑公司一直未支付工资，在其主张工资过程中，程盛建筑公司同意用被告华宇公司抵顶的房屋抵顶欠付的工资，故其与被告华宇公司签订上述认购书。被告华宇公司称，程盛建筑公司将我公司抵顶的房屋又抵顶了其欠付的工资款、材料款，其中包括原告，程盛建筑公司为了让个人使用房屋自行缴纳水、电、暖等费用，故我公司与包括原告在内的个人签订认购书。2018年4月8日，被告华宇公司与程盛建筑公司签订北方现代物流配送中心5号楼6号楼建设补充协议书，该协议书中程盛建筑公司加盖印章并由马占军作为代理人签字，原告作为参加人签字。协议载明：“2018年4月8日尹翔海，马占军，秦海林，段玉强在尹翔海办公室就2017年7月31日甲方与乙方施工合同后期有关事宜达成如下协议，一、乙方以前施工部分作价5387260元。用北方现代物流配送中心1号楼三层二分之一（南侧）建筑面积1346.815平米抵顶（房号为301-314）。甲方配合乙方及时办理产权证。……”2018年4月15日，程盛建筑公司（乙方）与案外人张某（甲方）签订欠款协议书，载明：“2017年12月6日乙方在甲方单位订做钢结构欠甲方七十二万元材料款，每月1.6万元利息，按6个月计算，利息合计九万六千元，共八十一万六千元，乙方在2018年5月31日还清。用赤峰北方现代物流配送中心一号三层302、304、303、310、号房子作抵押，若乙方到时不能还款，由赤峰华宇运输有限责任公司负责将该房产证办理到甲方名下。附：根据甲方的要求乙方同意抵押五间房，房号为310、303、304、311、302，若到2018年5月31日不能还款，华宇运输公司负责将该房转户到甲方指定的名下。”2018年4月16日，被告华宇公司（甲方），张某（乙方），程盛建筑公司（丙方），三方签订还款协议书，载明：经甲乙丙三方协商，就丙方欠乙方钢结构材料款一事达成还款协议如下：一、丙方在承建甲方赤峰北方现代物流配送中心5#、6#仓库过程中，至2017年12月6日已欠乙方订做钢结构材料款柒拾贰万元（720000.00元）。每月1.6万元利息，按6个月计算，利息合计玖万陆仟元(96000.00元)，欠款及利息共计：捌拾壹万陆仟元（816000.00元）。二、丙方应在2018年5月31日前还清给乙方捌拾壹万陆仟元整。三、甲方以赤峰北方现代物流配送中心一号三层302、303、304、310、311五间房做抵押担保。丙方如2018年5月31日前不能还清此欠款，甲方负责将该五间房屋转户到乙方指定的名下；丙方必须在2018年5月31日前腾空，将房屋钥匙交给乙方。……”张某系被告伟旗公司的法定代表人。2019年2月26日，伟旗公司向本院申请诉前财产保全。同日，本院作出（2019）内0402执保183号执行裁定，裁定对华宇公司名下位于赤峰北方现代物流配送中心1号楼三层赤峰市不动产第0070818、0070819、0070820、0070825、0070826号不动产予以查封。2019年3月13日，伟旗公司将程盛建筑公司及华宇公司作为被告诉至本院。2019年4月29日，本院作出（2019）内0402民初1631号民事调解书，调解协议载明：一、被告双鸭山程盛建筑安装有限公司于2019年5月31日前偿还原告赤峰伟旗钢构彩板有限公司本金72万元及利息（以72万为基数自2017年12月6日起按月千分之20的标准计算至付清之日止），如逾期不付，被告双鸭山程盛建筑安装有限公司另行支付违约金10万元；二、被告赤峰华宇运输有限责任公司在其所有的赤峰市不动产第0070818、0070819、0070820、0070825、0070826号不动产价值范围内对上述债务承担连带清偿责任。放弃其他诉讼请求；三、原告赤峰伟旗钢构彩板有限公司自愿放弃其他的诉讼请求。”执行裁定书及调解书中载明的0070826号不动产即为本案311号商厅。后因程盛建筑公司未按调解协议约定履行给付义务，伟旗公司于2019年7月4日向本院申请执行，形成本院（2019）内0402执1920号执行案件。秦海林针对涉案房屋的查封提起执行异议。2019年12月20日，本院作出（2019）内0402执异297号执行裁定书，认为涉案商厅抵顶协议的真实性、效力和履行情况无法确定，应通过诉讼程序解决，据此驳回了原告的异议请求。现原告提起本案诉讼。另查明，涉案房屋现登记在被告华宇公司名下。本院认为，本案的主要争议焦点在于原告秦海林是否对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告认可与被告华宇公司签订房屋认购协议是为了抵顶程盛建筑公司欠付的工资，故双方签订的房屋认购协议系通过以物抵债的形式来达到实现金钱债权的目的，原告作为以物抵债形式而拟受让不动产物权的受让人，在完成不动产法定登记之前，原债并未消灭，其仅享有普通的债权请求权，该债权请求权不能满足法定的物权变动要件，根据债权平等原则，原告享有的债权不应优先于其他债权。鉴于以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，基于所签合同产生的权利未超过债权的范畴，无任何物权化属性，其同基于买卖而产生的物权期待权有本质上的区别。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，该规定第二十九条是对商品房消费者物权期待权的保护，而以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于房屋买卖而产生的物权期待权有基础性差别，不宜直接引用物权期待权的概念解释案外人基于以物抵债而享有的债权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，原告秦海林提起本案执行异议之诉应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，即使原告向本院提举了其与被告华宇公司之间的房屋认购协议，原告对案涉房产享有的权利亦不符合不动产物权期待权的保护条件，不足以排除本院对涉案房产的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第二项及上述法律规定，判决如下：驳回原告秦海林的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告秦海林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 高丽平人民陪审员 任丰利人民陪审员 冯恩珍 二Ｏ二Ｏ年七月十四日书 记 员 王 蕊