广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初634号原告：中山市**物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区******尚湖轩2期商业楼2-2001房之二，统一社会信用代码914***********092W。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：陈馨弦，该公司员工。委托诉讼代理人：刘家伟，该公司员工。被告：荆锐，女，1984年3月24日出生，汉族，身份证住址广东省中山市********，公民身份号码230************220。原告中山市**物业管理有限公司诉被告荆锐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中山市**物业管理有限公司委托诉讼代理人陈馨弦、刘家伟到庭参加诉讼。被告荆锐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山市**物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告荆锐向原告中山市**物业管理有限公司支付2017年6月至2019年7月期间共26个月的物业管理费3536.78元及违约金（计算方法：以每月物业管理费136.03元为基数，分别从欠费当月26日起按0.1%利率计算至清偿之日止）。事实与理由：被告荆锐拖欠原告中山市**物业管理有限公司物业管理费未按时支付，具体情况如下。合同签订情况：2011年7月2日，原告中山市**物业管理有限公司与荆锐签订《商品房买卖合同》。物业坐落：中山市西区*********尚湖轩1期1-1305。权属人：荆锐建筑面积：75.57平方米，交楼时间：2011年7月2日，物业费计收标准：根据《商品房买卖合同》附件五补充协议的第四条物业管理相关服务费用约定该房屋的物业费收费标准为：1.8元/月/平方米。故此，该房屋每月的物业服务费收费标准为：1.8元/月/平方米×75.57平方米=136.03元。违约金依据：根据《前期物业服务合同》第十四条物业管理相关服务费用的约定，“物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应于每月25日前向乙方交纳当期的物业服务费，在本月26号及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.1%作为违约金”故此被告应支付1363.56元的违约金。欠费期间：2017年6月至2019年7月，共26个月。欠费金额：物业管理费每月136.03元，合计3536.78元。催收方式：原告曾于2019年8月6日向被告发出《催缴函》，要求支付所拖欠的物业服务费用，被告未予理睬。原告已履行了催缴义务。综上所述，被告共拖欠4900.34元。被告的行为严重违反《前期物业服务合同》，构成违约，严重侵害了原告的合法权益，根据《前期物业服务合同》及相关法律法规，原告请求法院判决支持我方的诉讼请求。诉讼中，原告变更诉讼请求为被告向原告支付2017年6月至2017年7月两个月的物业管理费272.06元以及违约金（计算方法：以每月物业管理费136.03元为基数，分别从欠费当月26日起按日0.1%利率计算至清偿之日）。被告荆锐经本院合法传唤，未到庭参加诉讼也未向本院提供任何证据。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院核对后附卷佐证。本院经审理认定事实如下：中山市嘉华实业有限公司系中山市西区*****侧尚湖轩开发商。2010年5月10日，中山市嘉华实业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》。合同约定甲方选聘乙方对甲方所开发建设的位于中山市西区*****侧的“尚湖轩”商住小区实施前期物业服务。合同还约定了提供物业服务的内容及收费标准等。被告于2010年向中山市嘉华实业有限公司购买尚湖轩1幢1305房，双方于2010年6月28日办理商品房销售登记备案。被告于2011年6月23日出具一份委托书，载明被告同意委托杨卫汕代为办理尚湖轩1幢1305房收楼相关手续。原告（甲方）与被告代表人杨卫汕（乙方）于2011年7月2日签订《前期物业管理服务协议》，双方约定：乙方所购房屋坐落位置：尚湖轩1幢1305号房；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公告秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；自本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；乙方依据本协议向甲方按时足额缴纳物业管理服务费用及相关的费用；乙方交纳管理费用的时间在《商品房买卖合同》约定交楼之日前前来办理手续收楼的，乙方收楼之日起计收；物业管理服务费用按建设面积收取：电梯洋房1.8元/平方米/月；交纳费用时间：每月5日之前交纳当月物业管理服务费、车位管理服务费及其他相关费用，付费办法为自动转账或现金支付，若付款方式为自动转账，请乙方在甲方指定银行开立账户，并在每月5日前存入足够的支付金额；滞纳金计算为每月25日仍未交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金；在业主委员会为重新聘用物业管理企业时，本协议继续有效；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并向当地人民法院起诉。合同还约定了其他事项。另查，案涉小区尚未成立业主委员会。案涉物业的原业主为被告荆锐，现业主是林慧，被告与林慧已于2017年8月10日办理房产过户手续，物业建筑面积75.57平方米。根据合同约定，被告每月应交物业服务费为136.03元（75.57平方米×1.8元/平方米）。被告未支付2017年6月至2017年7月期间共2个月的物业服务费272.06元（136.03元/月×2月），原告经催讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”，原告为案涉物业提供了物业服务，被告未按时交纳物业服务费已构成违约，应按法律规定及合同约定，承担支付物业服务费的违约责任。原告诉请被告支付从2017年6月至2017年7月期间共2个月的物业服务费272.06元，合法有据，本院予以支持。关于违约金问题。原告主张按日千分之一的标准自欠费当月26日起计收违约金，对于违约金的起算时间符合合同约定，本院予以支持，但违约金标准明显过高，原告未举证被告未交纳物业服务费造成其经济损失大于或等于该约定标准，故根据公平公正原则，本院酌情将违约金调整为按年利率6%计算。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告荆锐于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市**物业管理有限公司支付2017年6月至2017年7月期间2个月的物业服务费272.06元及违约金（计算方法：以每月物业管理费136.03元为基数，分别从欠费当月26日起按年利率6%利率计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市**物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告中山市**物业管理有限公司已预交），原告中山市**物业管理有限公司负担75元，被告荆锐负担25元（被告荆锐于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市**物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何 频人民陪审员  李国荣人民陪审员  邓利娇二〇二〇年七月二十一日书 记 员  区佩雯杨莉芳