宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2020）宁0221民初1444号原告：陈某，住平罗县。委托诉讼代理人：罗某、张某，宁夏宁众律师事务所律师。特别授权代理。被告：白某1，住平罗县阳光城市。被告：白某2，住平罗县阳光城市。以上二被告共同委托诉讼代理人：李某，宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。原告陈某与被告白某1、白某2合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托诉讼代理人罗某、张某，被告白某1及被告白某1、白某2的共同委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与两被告之间的房屋租赁合同关系；2.判决被告白某1向原告返还转让费266000元；3.判决被告白某1赔偿原告经济损失11678.47元，以上合计277678.47元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月底，原告与被告白某1经充分协商，白某1将自己经营的商店转给原告，原、被告口头约定：1.被告白某1将商店里的所有货物盘给原告；2.被告白某1将给其父即被告白某2缴纳三年房租转让给原告；3.原告付清上述转让费后，双方签订书面租赁合同。上述口头协议达成后，原告向被告支付了商品及房屋租金转让费共计266000元，被告也向原告移交了房屋和商品，在移交过程中，被告制作了财产清单，对超市的商品进行了全面的清点，财产价值（包含货架等附属资产）接近110000元，双方口头协商作价110000元整，另外，包括被告白某1向其父被告白某2缴纳三年的房租156000元，两项合计266000元。财产移交完成后，被告白某1承诺于次日签订转让合同，但次日被告白某1声称，其在修理挖掘机没时间签合同。此后原告多次打电话、发微信催促被告白某1尽快签订合同，但被告白某1均以各种理由推诿拒绝。又过了几天，被告白某2出面，要求原告重新交付房租，否则要求原告立即搬离，原告这时才意识到上了被告白某1和白某2的当。此后，为了能够正常经营，原告在两被告间协商，希望两被告能妥善处理此事，谁知被告白某1声称，原告付给他的钱只含货物不含房租，被告白某2声称要么再交三年的房租要么立刻搬走，这就造成了原告用266000元买了被告价值11万元的货物及货架。原告认为被告收取原告价值266000元的财产及房屋转让费，但拒绝签订协议，且拒绝让原告使用该涉案房屋，两被告恶意串通损害原告的利益，致使原告无法实现租赁合同目的。故原告诉至法院。被告白某1辩称，其认为原告的诉讼请求均不能成立，1、原告要求解除与白某1的房屋租赁合同的诉讼请求不能成立，因为白某1并非涉案房屋所有人，无权与原告之间形成房屋租赁关系，实际上原告与白某1至今也未形成房屋租赁合同关系；2、原告要求白某1向其返还转让费266000元及赔偿损失11678.47元的诉讼请求不能成立。因为白某1转让给原告的是超市内的货物、货架，并不包括租金，并且原告已经将266000元的转让费向白某1支付，白某1也将价值266000元的货物、货架交付原告，原告与白某1之间的转让关系成立，并履行完毕，原告要求白某1向其返还转让费显然不能成立，另外白某2将房屋租赁给白某1及谢国荣每年租赁费为5万元，而原告受让白某1转让给其的货物、货架是正赶疫情期间，租金应当比正常年份低一些才符合常理，原告诉称白某1收到的转让费中包含三年租金156000元，每年租金为52000元，这种在疫情期间租金反而比正常年份还高的说法显然不能成立，因此原告对白某1的全部诉讼请求不能成立。被告白某2辩称，原告要求解除与白某2之间房屋租赁关系的诉讼请求不能成立，因为白某2是涉案超市占用房屋所有人，至今为止白某2与原告之间没有签订房屋租赁合同，也就不存在解除房屋租赁合同关系的情况，因此原告对被告白某2的诉讼请求不能成立。原告陈某向本院提交了以下证据：1.超市盘货清单4页（白某1书写）、超市进货清单63份，证明白某1与原告因超市转让，对超市货物进行盘点，价值为109193.20元，其中包括商品、货柜、押金、物业费等，且白某1转让给原告货物的价格是依据白某1进货价计算的；被告白某1、白某2共同质证后认为，对超市盘货清单的真实性无异议，但并非原告与白某1移交货物时完整的盘货清单，在白某1向原告移交货物时，白某1及其妻子与原告对涉案超市的货物进行了清点，并制作了盘货清单，当时书写的盘货清单既有白某1写的，也有其妻子写的共计十多页，而原告仅出示了四页，原告显然是为了达到其恶意的诉讼目的，有意将大部分盘货清单进行了销毁，而盘货清单当时只制作了一份，全部交给了原告。对烟草订货单的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，并非被告超市订货清单，同时该清单上未加盖任何单位印章，不能成为原告主张的证据。对其他进货清单的真实性无异议，就是白某1开商店时的进货单，但不完整，实际上白某1自2020年1月到4月进货清单共计200余份，白某1将超市货物盘给原告之后，进货清单与盘货清单一并交给了原告，原告显然隐瞒了大部分进货清单，因此盘货清单、进货清单不能证实白某1盘给原告的货物、货架价值为11万元，其真实价值是266000元。2.转让费收据1份、微信转账记录、银行转账、取款凭证打印件8份，证明截止2020年4月29日原告共向被告白某1支付转让费266000元；被告白某1、白某2共同质证后认为，对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。收据能够证实原告向白某1支付的就是转让费，如果包括租金应当在收条中列明，所以该收据不能证实租金是156000元，也不能证实货物价值11万元。3.房屋租赁合同照片打印件一份，证明白某1房屋租赁合同的租赁价格约5万元，三年租金收取原告156000元，尽管原告对白某1提交的房屋租赁合同存疑，但原告支付给白某1的三年租金账目核算和白某1提交的合同大致相同；被告白某1、白某2共同质证后认为，对租赁合同的真实性无异议，该合同是原告妻子与白某1妻子用微信方式交谈超市转让及房屋租赁事宜时，白某1妻子以微信方式发送给原告妻子的，该证据证实涉案超市占用房屋的所有人为白某2，白某1无权将房屋租赁给原告，因此原告关于266000元转让费包括三年房屋租金的说法不能成立。4.通话录音8段（原告与二被告之间通话录音），证明原告与二被告之间因转让费是否包括三年房租发生争议，白某2提出解除租赁关系，白某1置之不理，原告也提出干不了解除租赁合同的事；被告白某1、白某2共同质证后认为，对通话录音的真实性无异议，但无法达到原告的证明目的。原告与白某1通话时，白某1始终讲到转让费不包括租金，关于房屋租赁问题让原告与被告白某2进行商谈。在八段录音中原告从始至终未提及货物作价11万元，266000元包括三年租金156000元的事，每到关键时刻原告被二被告质问的无言以对，由此可见录音不仅不能证实原告主张成立，相反却证实二被告抗辩理由成立。5.进货清单23页，证明原告接收被告白某1超市后，进货价值为11678.47元，因被告白某2阻挠无法正常营业，造成经济损失；被告白某1、白某2共同质证后认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，因为有的进货单未写明涉案超市名称也未加盖供应商公章，有的进货单加盖了供应商公章但未写涉案超市的名称，有的进货单写的供货单位热太郎而并非涉案超市。虽然该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的被告均不认可，但原告自认其实际经营了涉案超市，与白某1之间的转让手续已履行完毕，原告说二被告对其经营进行了干扰，但未提供证据予以证实。被告白某1向本院提交了以下证据：1.房屋租赁合同一份，证明白某1将涉案超市转让给原告时，该超市占用的房屋是白某2的，白某1每年向白某2支付租金5万元，由此证实被告白某1将涉案超市转让给原告后，原告同样应当与被告白某2签订房屋租赁合同，并向被告白某2支付租金；原告陈某质证后认为，对该证据的真实性有异议，因为证据来源于二被告签订，二被告系父子关系有明显利害关系且房屋租赁合同出租方、承租方是同一个人签的字。被告白某2质证后认为，对该证据无异议。需要说明一下，合同上二被告的签字是被告白某1所签，但手印是二被告分别按的。2.（微信群）聊天成员截图2页、超市转让信息1份，证明原告与白某1是该聊天截图中的成员，白某1在该聊天群中发布了涉案超市转让信息，原告得知后与白某1取得联系，并最终将超市转让事宜商定成功，超市转让信息中讲明免去四个月的租金，而并非三年；原告陈某质证后认为，对该证据的真实性无异议，但无法达到白某1的证明目的，尽管原告与白某1对超市转让进行了协商，但是无法证明当时协商的内容、价格，也无法证实含不含三年房租。被告白某2质证后认为，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。3.微信聊天记录2页（原告妻子与白某1妻子聊天），证明白某1妻子将二被告签订的房屋租赁合同通过微信发送给原告妻子，就是原告出示的合同照片打印件，在微信聊天中白某1妻子向原告妻子讲到房屋租赁事宜由原告与白某2进行商定，关于租金问题原告妻子说“房租还按你们的走吧”，这表明原告认可其向白某1支付的266000元转让费不包括三年房租，2020年4月29日原告向白某1付清全部转让费，而微信聊天记录是5月2日，由此可见原告关于转让费中包括三年租金的说法不能成立；原告陈某质证后认为，对微信聊天记录的真实性无异议，对证明目的有异议。原告从2020年4月29日就向被告白某1催要该合同，2020年5月2日白某1才发给原告，该聊天未涉及原告与被告白某1协商时是否包括三年房屋租金事宜，原告妻子谈到房屋租金按被告的走是指二被告签订的租赁合同期限是每年3月4日一年期限届满，但白某1发布的转让信息中是包含四个月免租期，即从9月份开始计算租赁期限，二者相差四个月，原告妻子所说的房屋租金按被告的走是指房屋租赁期限从2020年4月29日开始计算，减掉四个月免租期，房租按照白某1对外发布转让信息时开始计算，这和原告与白某1协议的价款是否包括三年房租没有关系。被告白某2质证后认为，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。4.录音一份，证明原告认可应当向白某2支付租金，只是说疫情期间少几千块钱就不说了，但租金5万元太多了，也证实原告向被告白某1交付的转让费中根本不包括三年的租金，因为被告白某1质问原告收到啥钱，原告只是哎了一声又无言以对。原告陈某质证后认为，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，不存在原告认可应当向被告白某2交付租金的问题。被告白某2质证后认为，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。被告白某2向法庭提交了以下证据：1.房屋所有权证书一份，证明涉案超市占用的房屋系白某2所有，白某1无权将房屋出租给原告，也无权做主为原告免去三年租金；原告陈某质证后认为，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。被告白某1质证后认为，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。2.房屋租赁合同两份，证明白某2将涉案超市占用的房屋租赁给谢国荣和白某1，前两年的租金为每年5万元，之后随行就市，适量上涨，白某1无权替白某2做主将涉案超市占用的房屋在转让给原告的同时免去三年房租，原告在四个月的免租期后，必须与白某2签订租赁合同，否则应当将房屋交还白某2，原告至今还未与白某2签订房屋租赁合同，原告与白某2未形成房屋租赁关系，原告要求解除与白某2房屋租赁合同关系的诉讼请求依法不能成立。原告陈某质证后认为，白某2与谢国荣签订的房屋租赁合同与本案无关联性，对其真实性不发表意见。对白某2与白某1的租赁合同，已经发表了质证意见，坚持原来的质证意见。另该组证据存在相互矛盾的地方，谢国荣的租赁期限为2016年到2021年，白某1的租赁期限为2019年到2021年，租赁期限存在重合，因此真实性大打折扣。被告白某1质证后认为，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。本院对证据的审核与认定：原告陈某提交的证据1、2、4具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据5中盖有出货单位印章并写明进货单位为原告或其商店名称的进货清单具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据5中其余进货清单无法核实其真实性，本院不予采信。原告提交的证据3、被告白某1提交的证据1及被告白某2提交的证据2中白某2和白某1签订的租赁合同，系同一份合同，因二被告系父子关系，且白某2签名由白某1代签，对其真实性无法确认，本院不予采信。被告白某1提交的证据2、3、4具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告白某2提交的证据1具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据2中与谢国荣签订的合同与本案无关，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：白某2、白某1系父子关系。2020年4月，白某1通过微信聊天群发布涉案超市的转让信息，注明所转让超市带4个月房租。陈某得知后与白某1通过口头协商，达成超市转让的口头协议，后双方对超市货物进行了清点，白某1向陈某移交了超市货物及清单。2020年4月25日至2020年4月29日，陈某向白某1共计支付266000元，白某1于2020年4月29日向陈某出具收据，载明：“今收到陈某转让费266000元（喜佳隆超市），一次性结清”。2020年5月，白某2要求陈某向其交纳涉案超市占用房屋的租金。后陈某与白某1就超市转让是否包含超市店面的三年租期、租费发生争议。陈某认为，其支付给白某1的转让款266000元中包含3年房租156000元，白某2不应要求其再交纳房租，遂引起本案诉讼。另查明，白某1向陈某转让的涉案超市的房屋所有者系白某2。超市转让前，白某1使用涉案超市房屋经营超市。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告陈某与被告白某1口头协商超市转让事宜，该超市转让包含超市货物转让和超市房屋转租。原告与被告白某1就涉案超市转让达成协议后，就房屋转租需经房屋所有权人被告白某2同意。2020年5月，被告白某2要求原告从7月开始交房租，即被告白某2认可被告白某1附带4个月房租转让超市。故原告陈某与被告白某1的口头超市转让协议依法成立，合法、有效。本案的争议焦点为原告陈某支付给被告白某1的转让款266000元是否包含三年超市店面房屋租金。因原告提交的货物清单中，货物种类主要是香烟、酒、牛奶、饮料，与超市一般经营货物种类及庭审中原、被告陈述的货物种类出入较大，且被告白某1发布的微信群超市转让信息中注明带4个月房租，被告白某1出具的收据中也未载明转让费266000元是否含三年房租，原告提交的录音证据中虽有涉及房租问题，但因录音方系原告陈某，录音内容中被告白某1未认可转让费包含三年房租。综上，原告出示的证据不能证实被告白某1向其交付的货物总价值为11万元，也不能证实原告支付给被告白某1的转让款266000元中包含三年房租。原告要求解除与被告白某1之间的房屋租赁合同关系的诉讼请求，不符合法定解除条件，本院不予支持；原告与被告白某2之间未成立房屋租赁合同关系，对原告要求解除与被告白某2之间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。超市转让已实际履行，故对原告要求被告白某1返还转让费266000元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告白某1赔偿其经济损失11678.47元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈某的诉讼请求。案件受理费2733元，由原告陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。审判员 刘婉婉 二〇二〇年七月十三日（法官助理 马玉林书记员 苏庆阳附件1：判决书所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附件2：其他法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。