济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初599号原告：杨丽，女，1973年9月26日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：马相龙，山东元华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张方园，山东元华律师事务所实习律师。被告：济南阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：王健，董事长。委托诉讼代理人：张甜甜，上海市建纬（济南）律师事务所律师。原告杨丽与被告济南阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称阳光壹佰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，被告阳光壹佰公司在提交答辩状期间就本案管辖权提出异议，后其撤回提出的管辖权异议申请。本院依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告杨丽的委托诉讼代理人马相龙、张方园，被告阳光壹佰公司的委托诉讼代理人张甜甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨丽向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决阳光壹佰公司支付逾期办理房产过户手续的违约金184754.5元（以369562元为基数，自2011年11月26日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2019年8月20日起至2019年9月29日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计收逾期贷款利息的标准计算）；2.本案涉案费用由阳光壹佰公司承担。事实与理由：2011年1月28日，我与阳光壹佰公司签订《房屋买卖合同》。合同约定我购买阳光壹佰公司开发的济南市市中区王官庄新三区24号楼5单元xxx室房产。合同签订后，我严格按照合同约定于合同签订日付首付款69562元。后又于同一年5月25日支付剩余尾款30万元。阳光壹佰公司为此出具收款收据，并于付清款项的当日将合同约定的房屋交付给我占有使用。根据《房屋买卖合同》“第三条第二款：乙方支付完全部房款后，以甲方开具的全额收款收据向甲方取房屋钥匙。第四条：甲方应于收到乙方全额房款之日起6个月给乙方办理房产过户手续”的约定，阳光壹佰公司至迟应于2011年11月25日为我办理房产过户手续，但直至2019年9月30日，阳光壹佰公司才协助我办理了不动产权证【证号：鲁（2019）济南市不动产权第0217337】。我为此曾依法向振兴街道办事处提出，要求对该情况予以处理。该办事处于2019年4月24日出具不予受理告知书，并称：请您依法向人民法院提出”。无奈，我又于2019年5月11日致函阳光壹佰公司，要求其按照合同约定办理房产过户手续，并支付违约金。后阳光壹佰公司于2019年9月30日，为我办理了房产过户手续。但直至我提起诉讼，阳光壹佰公司并未支付任何违约金。本案中，双方当事人对逾期办理房产过户手续并未约定赔偿的责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定（中国人民银行于2019年发布的五年以上的贷款基准利率为4.9%；全国银行间同业拆借中心2019年9月20日、10月20日公布的数据显示，5年期以上LPR为4.85%），本案逾期办理房地产过户手续的违约金应为184754.5元［（369562元×4.9%×1.3×2824天÷364天=182137.2元）+（369562元×4.85%×1.3×41天÷365天=2617.3）=184754.5］。综上，阳光壹佰公司没有依照合同约定按时为购房业主办理房产过户手续，应当承担违约责任。为维护自身合法权益，我特提出民事诉讼，请求法院依法支持我的诉请。杨丽在庭审中明确，逾期贷款利率应为贷款利率，实际主张的是利息损失。阳光壹佰公司辩称，1.双方签订了两份购房合同，分别是2011年1月28日签订的房屋买卖合同和2019年7月2日签订的存量房买卖合同，第二份合同中约定了办证日期为合同签订后90日内办理，是双方真实的意思表示，应视为对之前办证期限的变更，杨丽的不动产权登记证书记载登记日期为2019年9月30日。因此，我公司已经按照合同约定为杨丽办理了产权转移登记手续，我公司不存在违约，不应当承担违约责任。双方当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，杨丽提交了《房屋买卖合同》、《收款收据》两份、《山东增值税发票》、《不予受理告书》、《山东元华律师律师事务所律师函》、EMS邮寄单客户联及查询结果，阳光壹佰公司提交了《商品房买卖合同》、《申请》、《房屋结算移交协议书》、《中华人民共和国契税完税证》、《房屋所有权转移登记申请书》及附页、房屋所有权证、《济南市存量房屋买卖合同》。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下：2006年4月1日，济南市房地产开发总公司作为出卖人，阳光壹佰公司作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买的商品房为王官庄小区三区，该商品房用途为住宅。该商品房建筑面积10094.22平方米，地下室建筑面积1407.74平方米。合同还对其他事项进行了约定。2011年11月16日，济南市房地产开发总公司作为甲方，阳光壹佰公司作为乙方，双方签订《房屋结算移交协议书》。协议书载明，乙方购买甲方位于王官庄小区三区24号楼一至九单元，现已竣工验收合格，乙方共购买房屋面积10094.22平方米、地下室1407.74平方米，其中24号楼房屋面积4000.13平方米、地下室606.20平方米。双方已结清购房款。该房产与四邻相连的板和墙均为伙有，别无纠葛。本协议签署后，甲方将该房屋交付乙方使用，产权归乙方所有。同日，阳光壹佰公司提交了《房屋所有权转移登记申请书》。2011年11月21日，王官庄小区三区24号楼共计96套房产登记在阳光壹佰公司名下，房产证号为济房权证中字第207180号。2011年1月28日，阳光壹佰公司作为卖方（甲方），杨丽作为买方（乙方），双方签订《房屋买卖合同》。合同约定，乙方同意购买甲方拥有的坐落在济南市市中区王官庄新三区24号楼5单元xxx室的房产，房屋建筑面积77.71平方米，地下室建筑面积为6.72平方米（最终以房屋权属证书确定的面积为准）。上述房产的交易价格为4600元/平方米，地下室单价1800元/平方米，总价369562元。本合同签订之日，乙方向甲方支付伍万元整，作为购房定金。甲乙双方同意以一次性付款方式付款，乙方于2011年5月31日前支付全部购房款。乙方支付完全部房款后，以甲方开具的全额收款收据向甲方取房屋钥匙。甲方应于收到乙方全额房款之日起6个月给乙方办理房产过户手续。合同还对其他事项进行了约定。同日，杨丽向阳光壹佰公司支付购房款69562元。2011年5月25日，杨丽向阳光壹佰公司支付购房款300000元。2011年10月21日，阳光壹佰公司向济南市住房保障和房产管理局物业管理处提交《申请》。《申请》载明，我公司早在2004年，购买了济南市房地产开发总公司开发建设的市中区王官庄小区三区11号楼、19号楼、22号楼、23号楼、24号楼五个楼部分房屋，共计122套住宅及106套地下室，用于水泥厂路13号济南水泥厂南宿舍及刘长山路17号济南三箭集团宿舍拆迁户进行安置。其中11号楼、19号楼住宅及地下室已于2005年、2006年办理完毕过户手续，产权已在我公司名下。目前剩余22号楼、23号楼、24号楼共计75套住宅及59套地下室未办理过户手续，以上房屋均已缴纳完毕契税，按照济南市产权登记中心的要求，办理产权证需要提供公共维修基金缴存凭证。现我公司向贵处申请办理公共维修基金缓交手续，以便顺利完成过户。后期给拆迁安置户办理产权证之前，由安置户缴纳相应公共维修基金。后附需要缓交公共维修基金房源明细。望批复为盼。2011年10月24日，济南市住房保障和房产管理局在《申请》上加盖了公章。2019年4月24日，振兴街道办事处出具《不予受理告知书》。告知书载明，张延信先生，您提出的购房办证信访事项，依法应当通过诉讼途径解决。根据《信访条例》第十五条“对依法应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的投诉请求，信访人应当依照有关法律、行政法规规定的程序向有关机关提出”以及《信访条例》第二十一条第一款“对已经或者依法应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的，不予受理，请您向法定人民法院提出”。特此告知。2019年5月11日，杨丽通过EMS向阳光壹佰公司邮寄了律师函。EMS查询结果显示，上述快递于2019年5月14日9时10分被签收，签收人显示为他人代收。2019年7月2日，阳光壹佰公司作为出卖人，杨丽作为买受人，双方签订《济南市存量房屋买卖合同》。合同约定，《房屋所有权证》证号为中207180，出售房屋坐落于市中区王官庄小区三区24号楼5-xxx，建筑面积77.71平方米，该房屋无抵押，买卖双方约定该房屋成交价款为356500元，买卖双方就该房屋产权转移所发生的相关税费由各自承担。买卖双方应在合同签订之日起90日内到登记变更机构申请该房屋的过户转移登记。如逾期未申请，买卖双方其中一方可申请撤销合同电子信息。如买卖双方在经纪机构签订《存量房买卖经纪服务合同》的，买卖双方其中一方需会同经纪机构到登记机构撤销电子合同信息。撤销合同电子信息后，出卖人可与他人重新签订网签合同。合同还对其他事项进行了约定。2019年9月30日，杨丽取得涉案房屋的不动产权证，证号为鲁（2019）济南市不动产权第0217337号。杨丽在本案诉讼中陈述，双方在房屋买卖合同中明确约定了房屋过户的办理期限为付全款后6个月内，阳光壹佰公司在2011年11月21日就具备了为其办理产权登记的条件，但长达八年时间，其并未收到阳光壹佰公司办理产权证的通知。其一直找阳光壹佰公司办理产权登记，没有过错，阳光壹佰公司的行为构成违约。涉案存量房买卖合同仅是围绕办理房产证进行登记备案，从该合同不能看出双方对合同过户登记期限进行了变更，该合同只是一个格式合同，不能证明其已经放弃了对阳光壹佰公司的违约责任。阳光壹佰公司是房地产开发公司，至于是其公司开发的还是买其他单位的房产来出售的，都是商品房。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件若干规定第18条，阳光壹佰公司应承担违约责任。阳光壹佰公司持续违约，其多次找阳光壹佰公司办证，诉讼时效一直延续，信访不予受理告知书及其发过的律师函都可以证明。阳光壹佰公司在诉讼中陈述，其公司没有杨丽提交的房屋买卖合同原件及收款收据原件，但对合同及收款收据上的公章没有异议，公司也收到了杨丽支付的款项。EMS快递单和律师函虽显示签收，但其单位工作人员称未收到，之前工作人员有过更换，是否是更换的工作人员签收无法核实。2019年5月下旬，杨丽曾到我公司营销处要求办证，我公司自2019年5月下旬才知道涉案房屋已经出售给杨丽及杨丽尚未办理产权登记事宜，核实款项后，按要求为杨丽办理了转移登记手续。不予受理告知书上显示为张延信，并非是杨丽，也没有体现出涉案房屋办证事宜。办理房屋权属登记系房屋出卖人与买受人相互协助的事宜，杨丽并未在第一时间与其公司沟通，产权未转移至杨丽名下并非全部是其过错。房屋买卖合同中也未约定逾期办理产权转移登记的违约责任，且杨丽未提供证据证明有损失存在。涉案房屋为二手房，不能适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件若干问题的解释，双方签订房屋买卖合同是有安置背景的，并且原告主张的违约金已经超过诉讼时效。诉讼时效根据违约金的不同约定方式应当分别计算，若合同约定违约金按日或者按月计算，或参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件若干解释第18条第2款规定，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算，且为按日独立计算违约金，但是本案双方的买卖合同首先没有约定逾期办证的违约金是以此种方式计算，且涉案房屋并非商品房，因此不应按照独立计算的方式处理。若按照固定计算模式计算违约金，此种情况下，杨丽的诉讼时效应从其公司应当为杨丽办理产权转移登记期限届满之日起计算，显然诉讼时效已过。本院认为，阳光壹佰公司虽不认可杨丽提交的《房屋买卖合同》，但其认可合同上的公章，并确认收到了杨丽支付的款项。因此，本院确认杨丽提交的《房屋买卖合同》真实存在。双方签订的《房屋买卖合同》应为双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。对于阳光壹佰公司提交的《济南市存量房屋买卖合同》，杨丽认为该合同系为了办理网签备案手续签订的，不能视为双方对合同条款进行了变更，亦不能视为双方就同一标的物重新签订合同。该合同不仅对房屋转移登记的时间进行了重新约定，还同时约定了“买卖双方应在合同签订之日起90日内到登记变更机构申请该房屋的过户转移登记。如逾期未申请，买卖双方其中一方可申请撤销合同电子信息。如买卖双方在经纪机构签订《存量房买卖经纪服务合同》的，买卖双方其中一方需会同经纪机构到登记机构撤销电子合同信息。撤销合同电子信息后，出卖人可与他人重新签订网签合同”。综合该合同全部内容来看，该合同应系双方为了办理转移涉案房屋的所有权而在登记机关备案的网签合同，合同中虽与双方之前的部分约定不一致，但该合同并未解除或替代双方之前签订的《房屋买卖合同》约定，不能依据《济南市存量房屋买卖合同》得出双方变更了办理涉案房屋转移登记时间的结论。《房屋买卖合同》约定，甲方（阳光壹佰公司）应在收到乙方（杨丽）全额房款之日起6个月内给乙方办理房产过户手续。杨丽于2011年5月25日向阳光壹佰公司支付了全部购房款369562元，阳光壹佰公司于2011年11月21日具备了为杨丽办理涉案房屋产权登记的条件。按合同约定，阳光壹佰公司应在2011年11月25日前为杨丽办理房产过户手续，在合同约定的期限内，阳光壹佰公司为杨丽办理产权转移登记手续也不存在客观障碍，阳光壹佰公司应在约定时间内为杨丽办理产权转移登记手续。现阳光壹佰公司并未举证证明其在上述期间内履行了与杨丽之间办理涉案房屋所有权登记的告知义务，其构成逾期办证的违约行为。因阳光壹佰公司未在合同约定期限内办理涉案房屋的产权转移登记手续，杨丽向本院提出诉讼请求，要求阳光壹佰公司支付逾期办证的违约金184754.5元（以369562元为基数，自2011年11月26日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2019年8月20日起至2019年9月29日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计收逾期贷款利息的标准计算）。杨丽在诉讼中明确，逾期贷款利率应为贷款利率，实际主张的是利息损失。阳光壹佰公司辩称，合同中并没有关于违约金的约定，涉案房屋属于二手房，并不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释第十八条，杨丽在2019年5月之前并未向其主张权利，不应由其承担全部责任，并且杨丽主张违约金已经超过诉讼时效。本院认为，涉案房屋所有权最初由济南市房地产开发总公司转移登记至阳光壹佰公司名下，后来由阳光壹佰公司转移登记至杨丽名下，涉案房屋所有权先后经过两次转移。从阳光壹佰公司提交的《申请》中也载明王官庄小区三区24号楼中阳光壹佰公司购买的房屋及地下室系安置房，并且济南市房产管理局在《申请》上加盖了公章。因此，涉案房屋的交易不属于阳光壹佰公司开发建设的面向社会不特定人进行销售的商品房买卖行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并不适用于涉案房屋。虽然双方签订的合同中并未明确约定逾期办理产权转移登记手续的违约金，但阳光壹佰公司确实存在违约行为，并且为杨丽办理涉案房屋的转移登记手续属于阳光壹佰公司的主要合同义务。在杨丽按合同约定实际支付了全部购房款后，阳光壹佰公司为未其办理转移登记手续，客观上对杨丽造成了已付购房款的利息损失。合同中虽然没有约定违约金，但不能据此免除阳光壹佰公司的违约责任。阳光壹佰公司提出诉讼时效抗辩，本院应予审查。双方签订的合同中并未明确约定逾期办证的违约金标准，因阳光壹佰公司逾期办证是持续性行为，本案中逾期办证引起的利息损失为继续性债权。虽然杨丽于约定的办证期限届满之日起超过三年起诉，但阳光壹佰公司的违约行为一直持续到杨丽于2019年9月30日取得涉案房屋的不动产权证书，自杨丽办证之日起倒推三年的违约金并未超过诉讼时效。杨丽主张的违约金，部分超过诉讼时效。因此，阳光壹佰公司应向杨丽支付的违约金应以369562元为基数，自2016年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2019年9月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、济南阳光壹佰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向杨丽支付逾期办理房产过户手续的违约金（利息损失）（均以369562元为基数，自2016年10月1日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2019年9月30日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;二、驳回杨丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3995元，减半收取计1997.50元，由杨丽负担1428元，由济南阳光壹佰房地产开发有限公司负担569.50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张斌二〇二〇年七月十四日书记员  贾栋