广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2877号上诉人（原审原告，反诉被告）：杨卫军，男，汉族，1977年4月10日出生，住江西省樟树市*************，身份证号码：362************618。委托诉讼代理人：宋振鹏，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁惠妮，广东伟伦律师事务所律师助理。上诉人（原审被告，反诉原告）：姚应枢，男，汉族，1963年6月15日出生，住广东省博罗县***************，身份证号码：442************235。上诉人（原审被告，反诉原告）：陈志娟，女，汉族，1968年3月22日出生，住广东省博罗县***************，身份证号码：442************720。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：朱启珍，广东商盾律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：卢伟强，广东商盾律师事务所律师。上诉人杨卫军与姚应枢、陈志娟因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2625号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杨卫军上诉请求：一、判决撤销（2019）粤1322民初2625号民事判决书中第五项、第六项、第七项的判决内容；二、改判上诉人无需向两被上诉人支付2018年4月20日至2019年4月30日的租金387471.5元；三、改判上诉人无需向两被上诉人支付报建费用249142.55元；四、改判两被上诉人向上诉人赔偿因合同不能履行导致上诉人已实际补偿给案外人谢玉杰的违约金17万元；五、改判两被上诉人赔偿上诉人因此次诉讼支付的律师代理费12万元、诉讼受理费60486元、保全费5000元；六、改判上诉人无需负担被上诉人缴纳的反诉费用中的2965元，反诉费用17965元由被上诉人自行负担。事实和理由：一、在本案中，被上诉人对于《土地租赁合同》的解除负有全部过错，应自行承担所有对其不利后果并向上诉人承担违约责任。一审法院认定上诉人对该租赁合同的解除应承担50%过错，据此判决上诉人应向两被上诉人支付2018年4月20日至2019年4月30日的租金387471.5元及报建费用249142.55元，属对本案事实认定错误，请求二审法院依法予以撤销并改判。首先，自签订《土地租赁合同》后，上诉人积极履行其支付款项的各项义务，并积极协助被上诉人解决项目报建及设计的先期费用问题，上诉人在项目报建及设计上不存在拖延等违约情形。上诉人于签订《土地租赁合同》的次日即2018年1月11日即向被上诉人支付了土地租赁押金30万元、工程保证金512600元及2018年2月20日至2018年4月19日的租金87400元。2018年5月4日，应被上诉人姚应枢请求，上诉人向其支付了借款200万元用以项目的报建及设计费用。被上诉人在收到上诉人的上述款项后，却一直拖延案涉土地建设项目的报建及项目设计。从上诉人与被上诉人自2018年1月至5月的聊天记录内容，尤其是2018年5月5日上诉人催促被上诉人姚应枢的微信聊天记录（见公证书第14页）：“骏马良驹公司同意了先转一百万，但厂房这边报建手续要房东写下多长时间能把报建的所有手续办完，公司股东给我很大压力，说四个月了还没动静，希望姚总理解，报建手续下来时间能订下来吗，我怎么回复股东好些，帮忙想个办法处理”；被上诉人于2018年5月5日下午13：49回复：“厂房报建手续、我都想争取早日开工建设的，但今年比去年增加了好多手续要办，开工手续都办好了七七八八了、应该好快可以批下来、我每天都抓了很紧跟着”。从其二者的沟通内容可知，自2018年5月被上诉人即承诺项目开工手续已经办理的差不多了，但从被上诉人自己提交的反诉证据来看，截至2018年5月4日，被上诉人才完成案涉土地建设工程的环评和岩土工程勘察工作。由此可以看出被上诉人在该项目报建程序上存在恶意隐瞒、欺骗及拖延情形。其次，自签订《土地租赁合同》后，案涉土地一直闲置并未交付给上诉人进行实际使用。被上诉人没有完成项目建设的设计及报建手续，上诉人签订《土地租赁合同》的交易目的亦无法实现。上诉人不应对其没有享有任何权益的土地承担任何款项支付义务。一审法院判决上诉人支付土地租金明显有悖于公平原则。综上所述，被上诉人应承担案涉土地租赁合同解除的全部过错责任，被上诉人无需向其支付土地使用租金及报建费用。二、根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”的规定，被上诉人应向上诉人承担合同履行不能、赔偿损失的责任。赔偿损失范围应包括上诉人的所有损失。上诉人基于与被上诉人签订的《土地租赁合同》，与案外人谢玉杰签订了《租赁合同》并收取了案外人谢玉杰的100万元定金。因被上诉人的违约行为，导致厂房截至上诉人起诉之日尚未完成设计及项目报建，故上诉人无法按时开工建设、无法按约定时间向案外人谢玉杰交付建设厂房，上诉人与案外人谢玉杰签订的《租赁合同》已无法实际履行。故上诉人与案外人谢玉杰于2019年6月14日签订了《解除合同协议》，约定上诉人需在2019年6月21日前返还案外人谢玉杰100万元合同定金并向其支付15万元作为合同解除的补偿。签订《解除合同协议》的当日，上诉人即向案外人谢玉杰支付了2万元现金作为合同解除的交通费用补偿，并于2019年6月21日向案外人谢玉杰指定人的银行账户（产名：谢学华，开户行：中国建设银行股份有限公司东莞阳光支行，账号：623*************236）返还了合同定金100万元及违约补偿15万元。首先，因为被上诉人的违约行为，导致上诉人向被上诉人支付了合计17万元的违约补偿，该部分直接损失被上诉人应承担赔偿责任；此外，因两被上诉人与上诉人无法就案涉租赁土地纠纷事宜进行协商解决，上诉人只能依法提起诉讼，且为此支付了律师代理费12万元、诉讼受理费60486元、保全费5000元，两被上诉人对上诉人的该部分损失亦应承担赔偿责任。综上，两被上诉人在签订《土地租赁合同》后未按承诺期限履行的项目设计及报建手续，导致上诉人签订的《土地租赁合同》交易目的不能实现，给上诉人造成了极大的损失。为维护自身合法权益，请求二审法院依法判决支持上诉人的所有上诉请求。被上诉人姚应枢、陈志娟答辩称：一、合同签订之后我方已经按照合同约定将土地交付给对方占有使用，二、上诉方在合同签订之后只支付了87400元的租金之外，至今没有再支付任何的租金，同时对方至今拖欠报建费等款项，这都充分证明对方没有在合同履行之间没有按时交租和承担报建费用，构成根本性违约，三、我方在合同履行期间从来没有向对方承诺过什么时候可以办妥手续可以开工建设，因此不承担违约责任，综上所述，请求二审法院驳回对方的上诉。上诉人姚应枢、陈志娟上诉请求：一、撤销广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2625号《民事判决书》的第二项、第三项、第四项判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、撤销广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2625号《民事判决书》的第八项判决，改判支持上诉人的全部反诉请求；三、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、根据《土地租赁合同》的约定，上诉人作为出租人已经完全履行合同约定义务，并不存在任何违约行为。被上诉人作为承租人并未履行支付租金的义务，并以实际行动作出拒绝继续履行租赁合同的意思表示，其行为已经构成根本违约。原审法院认定上诉人违约无任何事实依据及法律依据。（一）上诉人作为出租人已经完全履行合同约定义务，并不存在任何违约行为。根据《土地租赁合同》的约定，上诉人将位于石湾镇XX大道（XX路段）东侧土地出租给被上诉人建设厂房投资使用，同时被上诉人应按月向上诉人缴纳租金。在本案中，上诉人所出租的土地产权清晰，无任何影响其使用的权利限制及其他限制，上诉人将其交付给被上诉人使用并确保其对该土地完整使用的权利，完全履行了《土地租赁合同》中关于出租人的全部义务，不存在任何违约行为。在整个合同履行过程中，上诉人除了履行交付土地的合同主要义务外，还积极配合被上诉人就涉案土地厂房建设的报建工作，从2018年出租土地伊始至2019年4月份期间，上诉人与被上诉人就土地报建问题进行了频繁多次及充分的沟通，包括微信、电话及见面商谈的方式，单从微信记录显示的见面约谈的次数已经高达几十次，上诉人从未有任何拒绝履行协助义务的行为。原审法院未依据合同条款的明确约定，而是以被上诉人删减的聊天记录中的只字片语来认定上诉人违约实则不符合证据认定规则，对事实存在严重的错误认定，直接导致裁判错误。上诉人已按合同约定将涉案土地交付给被上诉人，履行了交付义务。被上诉人已接收和管理承租的土地。1、上诉人2018年1月10日与被上诉人签订《土地租赁合同》后，即将土地交付给被上诉人，被上诉人立即用铁皮将涉案土地四周围起来，并在土地上安装了一间简易铁框架房，并派驻人员看守和管理所承租的土地。2、被上诉人一审提交：证据十一《中国民生银行电子回单》（P31页，以证明其支付了128000元填土款，付款时间是2018年2月9日）；证据十二《送货单》（P32页，以证明其聘请人员清理牛头洲地块垃圾而产生的费用4400元，收据出具时间是2018年2月5日）。被上诉人提交的上述两份证据充分证明，被上诉人在2018年2月5日之前已实际接收和管理涉案所承租的土地，并对土地进行填土和清理垃圾。对于被上诉人实际占有使用承租土地期间，其对土地进行填土和清理垃圾的费用依法应当由被上诉人自行承担，与上诉人无关。3、被上诉人未经上诉人同意，即于2018年3月1日与案外人谢玉杰签订《租赁合同》，将本案争议土地出租给案外人。该租赁合同及有关事实，均充分证明被上诉人杨卫军在2018年3月1日前已接管了涉案土地并在使用和处置，在此情况下与案外人签订租赁合同。（二）双方在签订《土地租赁合同》后，合同履行期间，被上诉人杨卫军一方严重违反合同约定，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。被上诉人没有按照合同约定交付租金，上诉人依法享有合同解除权。《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案签署的《土地租赁合同》第二条第3款付款方式：每月20日为租金缴纳日。第六条第3款约定：乙方（即被上诉人）须按时足额向甲方（即上诉人）交纳租金，逾期15日，甲方有权无偿解除合同，乙方所交押金及一切建筑物归甲方所有。本案双方于2018年1月10日签订合同后，被上诉人仅2018年1月11日支付了2个月（应为2018年2月20日起至2018年4月19日期间）的租金87400元。除了该租金外，被上诉人至今没有再支付过任何的租金给上诉人。根据上述法律规定和合同双方的约定，被上诉人拖欠租金的行为已违反合同约定，构成根本违约，上诉人是依法依约享有合同解除权，可单方解除合同。对此，上诉人在一审时提起反诉的诉讼请求之一就是解除双方签署的合同，该反诉请求有事实和法律依据。在合同履行期间，被上诉人依法依约承担报建等手续办理和产生的费用。1、双方签署《土地租赁合同》第四条租赁用途约定：乙方用于兴建混凝土框架结构的厂房、办公楼及宿舍，乙方必须按国家规定，办理相关建筑规划报建、建设施工许可等相关手续，领取相关证件，所产生费用乙方自行承担，甲方仅提供相关资料文件协助乙方办理相关手续。上诉人认为，根据双方的这一合同约定，可明确，被上诉人租赁涉案土地用于建设厂房等建筑物，必须自行承担办理规划报建、施工许可等手续。那么对于如何报建？报建是否审核通过？报建所需的流程和时间？等均是由被上诉人办理和承担由此导致的后果和法律责任。2、对于上诉人姚应枢与被上诉人杨卫军2018年12月31日签署《协议书》的定性问题。（1）该协议仅仅是约定双方共同配合争取在2019年4月30日前办理完成开工手续；如推迟每个月，当月免租。这份协议，仅是表明双方配合共同履行合同的态度。除此之外，并没有实质性变更双方之前签订的《土地租赁合同》关于报建手续办理的有关权利义务的约定内容。（2）上诉人认为，“以此份协议为由认定涉案土地兴建建筑物的报建手续是由上诉人承担的；以此份协议认定在2019年4月30日前未完成施工许可，合同应于该日解除”等观点均是错误的理解该协议的内容和法律效力，由此而产生错误的认定。3、上诉人在合同履行期间，协助被上诉人办理报建手续所支付和产生的费用，应当由被上诉人承担。（1）合同履行期间，被上诉人承担规划报建、施工许可手续办理的义务。上诉人是协助义务；上诉人在此协助过程中，帮被上诉人提交资料或联系有关部门办事人员，也仅是帮被上诉人办理；双方之间是可能存在委托办理关系；但根本不存在合同义务履行主体变更的情况；不能以此为由认定是上诉人是承担建筑报建和施工许可手续办理的义务承担者。（2）上诉人在协助和帮被上诉人办理上述手续时所产生的费用，依法应当由被上诉人承担，上诉人在一审时提交了《报建费用明细》证据，列明了共8项项目及费用，合计498927元；这些费用应由被上诉人承担。二、根据《土地租赁合同》的条款，合同对出租方与承租方就涉案土地建筑物的建设结构、建设规模、报建手续的办理及费用的承担等作了明确的约定，原审法院以上诉人单方改变建筑物的层数构成违约为由要求上诉人承担违约责任于法无据，于事实无据。根据原审法院所作出的评判：“一、原告做投资方，对于房屋建设结构具有决定权，被告单方改变建筑物的层数，构成违约，被告应当承担相应责任。……三、原告作为委托方，委托被告报建、设计等流程，应当告知被告建设工程的具体标准而未告知，对于合同解除原告也有责任”（见广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2625号《民事判决书》第二十页倒数第四行至第二十一页第一段），原审法院该评判是错误的且本身自相矛盾。首先，在本案中，被上诉人的身份是承租方，合同明确约定其在土地上自行投资建厂，所有的费用由其自行承担。而上诉人的身份为出租方，只要确保土地出租给承租方即完成合同全部义务，对于报建工作仅仅为配合协助的随附义务。根据《土地租赁合同》第四条租赁用途的约定：“乙方用于兴建混凝土框架结构的厂房、办公楼及宿舍，乙方必须按国家规定，办理相关建筑规划报建、建设施工许可等相关手续，领取相关证件，所产生的费用由乙方自行承担，甲方仅提供相关资料文件协助乙方办理相关手续。”根据土地《土地租赁合同》第六条乙方的权利和义务第1款的约定：“在租赁期内，乙方拥有租赁土地的使用权，期间水、电、消防安全、环保、税收及土地租赁税、使用税均由乙方自行承担，乙方在该土地上从事的一切活动及生产所产生的一切费用及税费，均由乙方自行承担。”合同条款对被上诉人作为承租方的义务作出明确的约定。而原审法院却认定被上诉人为投资方，委托方，把上诉人定义为建设方、受托方，这明显与合同所确立的法律关系及权利义务要求不一致。原审法院认为上诉人单方改变建筑物的层数而构成违约的依据从何而来？上诉人到底违了哪个“约”不得而知。其次，在本案租赁合同中，上诉人作为出租人仅仅收取每月几万块钱的租金，被上诉人作为承租人本应承担全部的报建及建设工作。非被上诉人多次恳请，上诉人怎么可能在协助报建工作方面作如此多的配合及工作，出租人协助承租人办理合同约定的本应由承租人自行办理的报建工作后反而由于承租人对报建工作有意见而构成违约？原审法院以合同约定应由承租人承担的义务加诸于出租人并以这种超出合同约定义务的由承租人单方面陈述的理由认定上诉人违约，该判定完全是单方加重出租人的义务，对上诉人完全不公平。第三，原审法院所作出的评判自相矛盾。原审法院一方面认为被上诉人单方改变层数构成违约，另一方面又认为上诉人应告知建设工程的具体标准而未告知。《土地租赁合同》明确土地应构建的建设工程的标准为12000－15000平方米的混凝土框架结构建筑物，根本未对建筑层数进行约定。关于建筑层数仅仅是双方在报建过程中对于设计方案的沟通，双方根本未对建设工程的其他方面的标准另外达成书面协议，根本不存在违不违约的问题。况且连原审法院都认为被上诉人应告知建设工程的具体标准而未告知的，又如何认定上诉人违约？第四，经审定的图纸符合合同约定及规划设计的要求。虽然涉案土地建筑项目最初立项及备案文件显示厂房跟员工宿舍建设层数为三层，但备案的建筑规模所确定的建筑面积为17217.8平方米，该立项及备案的内容仅仅为拟定的内容。此后经审定的图纸确定的厂房及员工宿舍虽然从三层变为四层，但由于每层的建筑面积减少，该设计方案最终确定的总建筑面积为14473.43平方米，该面积远远低于立项及备案的总建筑面积。众所周知，建设工程价款的计算是以建筑面积为计价基础，如此计算，后者经审定的图纸设计方案应更符合被上诉人的投资利益要求。被上诉人于2018年12月22日对图纸的建筑层数提出异议后，就图纸的设计问题与设计师岳权林约见面谈，由专业人士解释及告知后已认可其设计方案，此后多番催拿审定的图纸并于2019年1月7日取得。根据此后的聊天记录显示被上诉人在拿到图纸后，未再对图纸提出任何异议，而是催办相关建设许可证。可见在本案中，不同意建筑层数变更仅仅为被上诉人拒绝继续履行合同又意欲逃避承担违约责任的说辞。最后，在本案中，完成报建工作是被上诉人应履行之合同义务，被上诉人如果认为报建工作不符合其预期及要求，是有权随时进行调整或自行办理。而被上诉人现不仅拒绝履行合同义务，还颠倒是非，将应由自己承担的责任及义务往上诉人身上推，主张上诉人违约并将上诉人诉至法院意图取得巨额赔偿，被上诉人的行为是不诚信的行为。原审法院对被上诉人该不诚信之行为所主张的诉请不仅不予以驳回，反而认定上诉人违约，违反裁判公平公正之原则。三、关于上诉人姚应枢与被上诉人杨卫军、及大有益投资有限公司、永惠公司之间的200万款项往来，与本案租赁合同法律关系是不同的法律关系，也是不同的当事人之间的法律关系；依法应当另案处理。上诉人姚应枢在2018年1月10日与被上诉人签订《土地租赁合同》，双方认识并熟络。被上诉人杨卫军及与其有关联的公司在石湾镇有一些建设项目，就让上诉人帮忙处理，上诉人帮忙处理并垫付了费用。为此，被上诉人转200万元给上诉人，就是为了用于支付这些项目的费用，被上诉人在转款后要求上诉人2018年5月4日出具《借据》一张。（一）经查询，惠州市大有益投资有限公司是成立于2018年1月24日的公司法人，股东是杨卫军。惠州市永惠实业有限公司是成立于2018年3月5日的公司法人，股东是杨卫军和刘国凤。上诉人认为，惠州市大有益投资有限公司、惠州市永惠实业有限公司是依法成立的公司法人，有独立的民事行为能力，独立承担民事责任；被上诉人杨卫军是自然人，独立承担民事责任；三者之间是各自独立的不同法律权利和责任主体，不能将三者混同。一审法院在惠州市大有益投资有限公司、惠州市永惠实业有限公司未参加本案诉讼活动情况下，就以处分了该借据涉及200万元的归属，程序违法。（二）上诉人在一审时提交了证据《姚应枢代杨卫军项目工程款明细》，证明上诉人帮被上诉人垫付了“大龙移土工程、铁皮屋拆除工程”“冯屋喷淋工程”“马屋消防工程”“水东坡移民地填土工程、排水管工程、厂房设计方案”等建设项目的费用合计743289.9元。被上诉人之前将200万元转给上诉人，用途也包含了用于支付上诉人垫付的上述费用。退一万步讲，即使一审法院要处理该200万元法律纠纷，也应当依法认定上诉人帮被上诉人垫付的743289.9元这一事实，对于该垫付的费用被上诉人应返还给上诉人。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律错误，对于双方纠纷产生的原因及责任均认定错误，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院查清事实，作出公正判决。被上诉人杨卫军答辩称：一、按照答辩人与被答辩人签订的《土地租赁合同》第二条第1款的约定：“租赁期限：20年，自2018年1月20日至2038年1月19日止”，被答辩人应于2018年1月20日将案涉土地交付给答辩人使用。截至答辩人起诉之日，被答辩人尚未将案涉土地交付给答辩人，案涉土地至今尚有地上附着物及青苗。根据合同法第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，被答辩人尚未将案涉土地交付给答辩人，答辩人无从使用没有获得任何受益，答辩人依法可行使先履行抗辩权、无需向被答辩人支付任何租金，且被答辩人应承担履行不能的违约责任。二、被答辩人未遵照答辩人对案涉土地厂房的建设要求进行报建及设计、肆意将厂房由三层变更为四层，由钢结构变更为混凝土结构，在多次承诺报建手续完成期限后却未能按约实现。被答辩人对土地租赁合同的解除应承担100%的违约责任。从答辩人提交的证据《公证书》中关于双方的微信聊天记录内容显示，签订土地租赁合同后，答辩人多次催促被答辩人完成项目报建手续。2018年5月5日，答辩人再次在微信中催促被答辩人尽快办理项目报建手续，签订合同四个月了还没有动静，导致答辩人无法向合作股东交代。被答辩人此时什么工作成果都没有，还欺骗答辩人说开工手续办得七七八八了。（见公证书第14页）。2018年12月31日，在答辩人的催促下，被答辩人再次向答辩人出具承诺，承诺在2019年4月30日前完成开工手续。事实上，直至2019年4月29日，也即签订了土地租赁合同一年五个月，被答辩人才办理完成建设用地规划许可证，如此效率已严重破坏了双方的信任合作基础，合同已无法继续履行。被答辩人对该合同的解除应承担100%的违约责任。另从答辩人提交的证据《公证书》上的内容显示，2018年12月22日，被答辩人将案涉土地上的厂房设计图纸发给答辩人，答辩人当即提出了异议。答辩人认为，厂房建多高多大均为答辩人的个人权利，被答辩人无权指定或者局限于答辩人应当如何建设。被答辩人提交的各项委托成果非按答辩人指示作出，亦不能适用至答辩人所要建设的厂房之中，故被答辩人所支出的各项费用，包括立项费3万元、环评费2万元、勘探费88918元、规划费49485元、设计费214000元、审图费26155元、效果图费用5000元、建设用地规划许可证费用64727.1元，共计498285.1元，应由被答辩人自行负担。三、答辩人支付给被答辩人的200万元是用于案涉项目报建、设计等费用，与土地租赁合同的履行密切相关，并非独立的另一民间借贷法律关系，放于本案一并审理并无不当。被答辩人以两个民事法律关系为由，旨在拒不返还该200万元、为答辩人制造障碍，请求法庭不予采信。在签订了《土地租赁合同》后，项目报建手续已实质变更为由答辩人委托被答辩人办理。从答辩人提交的证据《公证书》载明双方的微信聊天记录可知，答辩人向被答辩人支付了200万元，用于项目的报建及设计等费用的先行垫付。被答辩人于2018年5月4日亦向答辩人出具了借据。对于该借据的理解，答辩人认为应结合整个土地租赁合同的履行作体系化理解。因答辩人非博罗石湾本地人，对当地行政机关及办事流程亦不熟悉，故才在被答辩人的自告奋勇之下，交由其办理报建手续，才先行支付了200万元费用。被答辩人收到该款项后，即向答辩人承诺2018年8月4日前完成报建，如未完成将该笔费用返还给答辩人。截至答辩人起诉之日，被答辩人未按答辩人完成项目的报建，且被答辩人变更了答辩人对于厂房建设的设计方案。被答辩人未按答辩人指示完成厂房报建及设计，故应返还该200万元费用，且应自承诺返还之日即2018年8月4日起至还清款日止按照年利率的6%向答辩人支付资金占用利息。综上，被答辩人未按双方约定完成项目报建及设计，导致双方合作基础丧失，土地租赁合同已无法再继续履行。请求法院结合答辩人提交的各项证据及事实陈述，依法判决不予支持被答辩人的所有上诉请求，支持答辩人的所有上诉请求。原审原告杨卫军向原审法院起诉请求：一、判决两被告赔偿原告因租赁该土地的所有已支出费用，包括：《土地租赁合同》见证费用5万元、填土工程款128000元、地块清理垃圾处理费4400元、变压器订金8万元、报建企业代办费1500元；二、判令两被告向原告返还已支付的押金30万元及前期租金87400元、建设工程保证金512600元，合计90万元及资金占用损失（以90万元为基数，自2018年1月11日期至还清款日止按每月2%计付，暂计至2019年5月9日为289800元）；三、判令两被告向原告返还借款200万元以及利息（以200万元为基数，自2018年5月14日起至还清款日止按每月2%计付，暂计至2019年5月9日为493333元）；四、判令两被告向原告赔偿因合同不能履行、导致原告向案外人谢玉杰赔偿的100万元损失；五、判令两被告向原告赔偿因合同不能履行的租金收益损失1237125元（如合同按约向案外人谢玉杰履行，原告的可得租金收益为：15元/㎡×16495㎡×5个月）；六、判令两被告向原告赔偿因厂房及宿舍楼建设导致原告的资金占用损失771083元（以1200万元为基数，自2018年1月11日起暂计至2019年5月13日止按银行同期同类贷款利率计付）。以上一至六项合计6955241元。七、原告因此次讼累所产生的诉讼受理费、保全费、律师代理费、公证费等均由两被告负担。原审反诉原告姚应枢、陈志娟向原审法院反诉请求：l、请求法院判令解除反诉人及被反诉人签订的《土地租赁合同》，被反诉人交还反诉人位于石湾镇永石大道（牛头洲路）东侧土地。2、请求法院判令被反诉人向反诉人支付自2018年2月20日开始计算至合同解除之日止的租金（暂计算至2019年8月19日为1573200元）。3、请求法院判令被反诉人向反诉人支付从合同解除之日起至实际交还土地之日止的土地占有使用费。4、请求法院判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金（逾期付款违约金以未付租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准上浮50%计算，从拖欠之日起计算至实际清偿之日，暂计算至2019年8月19日为80980元）。5、请求法院判令反诉人没收被反诉人押金300000元及建设工程保证金512600元。6、请求法院判令被反诉人向反诉人支付报建费用498927元。7、请求法院判令被反诉人承担反诉人因本案支出的律师费230000元及诉讼财产保全担保费用8000元。8、由被反诉人承担本案的案件受理费及保全费。原审法院认定事实：被告姚应枢与陈志娟系夫妻关系。被告陈志娟系个体工商户“博罗县石湾镇三妹商店”的经营者。“博罗县石湾镇三妹商店”系位于博罗县*******（XXX路）东侧的3宗土地的使用权人：1、博府国用（2006）第XXXXXX号，面积5500平方米；2、博府国用（2006）第XXXXXX号，面积5500平方米；3、博府国用（2006）第XXXXXX号，面积5495平方米。2018年1月10日，原告杨卫军分别与被告姚应枢、陈志娟就上述3宗土地签订了2份《土地租赁合同》，主要约定：1、土地面积为16495平方米，如土地实际测量面积与合同约定面积不一致的，双方确认以合同约定面积为准，不作调整。2、租赁期限为20年，自2018年1月20日至2038年1月19日止。3、租金分10期，每期为2年，每期递增10%；第一期每平方米月租金为5.3元，每月租金为87400元。4、优惠期：2018年1月20日至2018年2月19日为免租期，2018年2月20日至2018年11月19日为施工期，租金减半收取。2018年11月20日起按约定标准收取租金。5、原告于2018年1月10日交付90万元给甲方，其中30万元为押金，87400元为前两个月租金，余下512600元作为建设工程保证金，在工程完成后，用作租金扣减。6、租赁用途：原告用于兴建混凝土框架结构的厂房、办公楼及宿舍，原告必须按照国家规定，办理相关建筑规划报建、建设施工许可等相关手续，领取相关证件，所产生的费用由原告自行承担，被告仅提供相关资料文件协助原告办理相关手续。7、被告已知晓原告的建筑物实为投资性质，原告在符合当地政府环保、消防等要求的前提下拥有绝对的支配权和使用权。原告办理经营执照时，需提供土地使用证或相关资料的，被告应协助提供，所涉及的费用由原告负责。8、合同签订后，原告需在报建证、施工许可证、图纸等证件审批下来后一年内完成约12000-15000平方米的混凝土框架结构建筑物，否则被告有权解除合同，押金及保证金归被告所有。9、租赁期届满，原告修建的所有地上附属物和供电供水设施，归被告所有。10、租赁期内，原告可自行转租建筑物。合同签订后，原告向被告支付了90万元，被告姚应枢开具了《收据》，载明：“其中30万元为押金；87400元为2018年2月20日至2018年4月19日的租金；2018年1月20日至2018年2月19日因春节，免租一个月；余下512600元为保证金，在工程开始进行后，作为租金扣减，扣完为止。”双方即准备在租赁土地上进行建设工程。2018年2月5日，原告支付了地块清理垃圾费4400元。2月9日，原告向被告支付了填土工程款128000元。2018年3月5日，原告杨卫军登记注册了“惠州市永惠实业有限公司”，原告杨卫军为法定代表人。2018年3月29日，租赁土地上的建设工程取得《建设项目环境影响登记表》，显示：建设单位为惠州市永惠实业有限公司，项目投资3000万元，环保投资10万元；项目建筑面积17217.8平方米，主要建设一栋三层厂房A为4209平方米，一栋一层厂房B为9550.8平方米，一栋三层员工宿舍及办公楼3294平方米及配电房164平方米。该登记表有原告签名并盖有惠州市永惠实业有限公司印章。被告支付了该环评费2万元。2018年4月10日，惠州市永惠实业有限公司就建设项目向博罗县发展和改革局申报备案，备案土建投资2400万元。被告支付了立项费3万元。2018年4月8日，“博罗县石湾镇三妹商店”与核工业赣州工程勘察院签订《建设工程勘察合同（一）》。被告支付了勘探费用共计88918元。同年同月出具的《岩土工程勘察报告》中载明，拟建工程为：一栋单层钢结构厂房B、一栋3层混凝土框架结构厂房A、一栋3层混凝土框架结构的员工宿舍楼及一栋单层混凝土框架结构配电房，项目总建筑面积17217.80平方米。2018年5月4日，被告姚应枢向原告出具了一份《借据》，载明：被告借到杨卫军200万元，用作永惠公司厂房报建费、设计费用，在2018年5月4日至2018年8月4日归还。2018年4月28日前，被告向博罗县住房和城乡规划建设局申请办理《规划设计条件告知书》。2018年11月，《规划设计条件告知书》经批准通过，规划要求：博府国用（2006）第XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX号土地，可用地面积15824.66平方米，计算容积率用地面积16495平方米，计容积率建筑面积≥16495平方米。被告支付规划费49485元。2018年11月，“博罗县石湾镇三妹商店”与博罗县建筑设计院签订《建设工程设计合同（一）》，约定设计厂房A为4层4084.8平方米，厂房B为1层7124平方米，宿舍楼4层3100.63平方米，配电房164平方米，共计14473.43平方米。被告支付了设计费214000元。另，博罗县建筑设计院制作了厂区及沿街立面效果图（日夜景）4张，被告支付了制图费5000元。2018年12月31日，原、被告双方签订《协议书》，约定：为了双方的共同利益，相互推动博罗县石湾镇三妹商店工业厂房及宿舍楼的项目工程能提前动工兴建，双方共同配合争取在2019年4月30号前办理完成博罗县住建局该办的本建筑工程的开工手续（2019年春节前要博罗县住建局各需要部门介入本工程动工程序）。如推迟每个月，当月免租。2019年3月12日，“博罗县石湾镇三妹商店”与广东建工审图咨询有限公司签订《建筑工程施工图设计文件审查委托协议书》。被告支付审图费26155元。2019年4月29日，涉案土地上的建设工程取得建设用地规划许可证。被告支付64727.1元。另查明，原告与被告姚应枢的微信聊天记录中，原告于2018年12月18日向被告询问报建图纸进展。被告于12月22日向原告发送设计图片，原告回复厂房和宿舍为什么3层变4层，不同意。因原告申请，原审法院作出（2019）粤1322民初2625号之一《民事裁定书》，裁定：查封博罗县石湾镇三妹商店名下位于博罗县*******（XXX路）东侧的土地使用权【产权证号：粤（2019）博罗县不动产权第XXXXXX号】，查封限额以400万元为限。因反诉人申请，原审法院作出（2019）粤1322民初2625号之二《民事裁定书》，裁定：一、冻结反诉被告杨卫军名下在中国工商银行股份有限公司东莞石龙支行营业室开立的622*************979号账户银行存款（以账户实际余额为限，不超过2391107元）。二、冻结反诉被告杨卫军名下在中国工商银行股份有限公司东莞长安长福支行开立的622*************895号账户的银行存款（以第一项不足冻结的金额为限）。原审法院认为，本案租赁土地登记在个体工商户“博罗县石湾镇三妹商店”名下，但个体工商户并非独立法人，实际权利义务主体为其经营者被告陈志娟，二被告系夫妻关系，又分别与原告签订租赁合同，应认定二被告具有出租土地的共同意思表示，二被告为租赁合同的出租方。原告与二被告分别签订的《土地租赁合同》，系双方的真是意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。原告租赁土地用于建设厂房，合同签订后，未在约定的期限内完成报建程序，双方产生纠纷，均主张解除合同，原审法院予以支持。对于合同未按约履行的过错，建设工程的投资方为原告，原告委托被告进行报建手续，被告作为受托人应当严格按照原告的要求从事报建相关手续。根据双方提供的证据，1、租赁合同约定“原告用于兴建混凝土框架结构的厂房、办公楼及宿舍”；2、原告签字确认的《建设项目环境影响登记表》确认“建筑面积17217.8平方米，主要建设一栋三层厂房A为4209平方米，一栋一层厂房B为9550.8平方米，一栋三层员工宿舍及办公楼3294平方米及配电房164平方米”；3、《岩土工程勘察报告》中进一步明确厂房B为单层钢结构，其余为混凝土框架结构；4、被告与第三方签订设计合同时，将厂房A与宿舍楼由3层变更为4层。原审法院评判如下：一、原告做投资方，对于房屋建设结构具有决定权，被告单方改变建筑物的层数，构成违约，被告应当承当相应责任。二、原告主张其在合同履行过程中要求采用钢结构建造，双方的租赁合同约定为混凝土框架结构，之后双方没有就变更为钢结构进行书面约定，原告主张缺乏证据证明，原审法院不予采信。三、原告作为委托方，委托被告报建、设计等流程，应当告知被告建设工程的具体标准而未告知，对于合同解除原告也有过错。综合分析，原、被告双方对合同解除的损失各负50%的责任，较为妥当。关于原告主张的损失。诉请第1项，签订合同见证费5万元、报建企业代办费1500元，并非租赁合同的必要费用，无法律依据，原审法院不予支持。填土工程款128000元、地块清理垃圾处理费4400元，系履行合同的必要支出，原审法院予以支持。变压器订金8万元，原告作为商人，应当预估商业交易的风险，原告进行该项投入时，报建手续尚未批准，厂房建设完成更是不可预估，原告在此情况下就超前投入，不具有合理期待，应由其自行承担风险，原审法院对该项主张不予支持。诉请第2项，合同解除，工程尚未开工，原告主张返还押金30万元及建设工程保证金512600元，理由充分，原审法院予以支持。合同约定2018年2月20日至2018年11月19日为施工期，租金减半，按照上述合同解除双方各负50%责任的划分标准，被告依照合同约定收取的租金应当减半收取，故原告主张返还2018年2月20日至2018年4月19日的租金87400元，原审法院支持返还43700元（87400元×50%）。诉请第3项，被告向原告出具了《借据》，约定用于本案厂房的建设，并约定了还款期限，合法有效，被告未按期归还，原告主张返还200万元，原审法院予以支持。《借据》中未约定利率，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，应当自2018年8月5日起按照年利率6%计算利息。诉请第4项赔偿案外人谢玉杰损失，诉请第5项预期租金收益，理由同上述变压器订金损失，原审法院不予支持。诉请第6项，无法律依据，原审法院不予支持。关于反诉人主张的损失，诉请第2项，2018年2月20日至2018年4月19日的租金原审法院在本诉诉请第二项中已经评判。双方《协议书》约定应当在2019年4月30日前完成开工手续，反诉人在该期限届满时未完成施工许可，合同应于该日解除。按照合同约定，反诉人本应收取的租金为：1、2018年4月20日至11月19日半租期共7个月，计为305900元（87400元/月×50%×7个月）；2、2018年11月20日至2019年4月30日全租期5个月11天，计为469043元（87400元/月×5个月+87400元/月÷30天/月×11天）。根据上述责任划分，反诉人应减半收取租金387471.5元【（305900元+469043元）×50%】。诉请3项解除之后的占有使用费，租赁土地并未开工建设，合同解除后，被反诉人也无从占用使用，原审法院不予支持。诉请4项逾期支付租金违约金，对于合同解除反诉人亦有过错，其主张该损失，理由不成立，原审法院不予支持。诉请第5项，原审法院在本诉中已经评判，不予支持。诉请第6项，被告累计已支付立项费3万元、环评费2万元、勘探费用88918元、规划费49485元、设计费214000元、审图费26155元、效果图费用5000元、建设用地规划许可证费用64727.1元，共计498285.1元，按照责任划分，被反诉人应当支付249142.55元（498285.1元×50%）给反诉人。诉请第7项，反诉人主张律师费23万元、财产保全担保费8000元，无法律依据，原审法院不予支持。反诉人主张其与被反诉人在其他项目中的权益，属于另一法律关系，原审法院不予处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告杨卫军、被告姚应枢于2018年1月10日签订的《土地租赁合同》、原告杨卫军、被告陈志娟于2018年1月10日签订的《土地租赁合同》。二、被告姚应枢、陈志娟应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告杨卫军支付填土工程款128000元、地块清理垃圾处理费4400元。三、被告姚应枢、陈志娟应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告杨卫军返还押金30万元、2018年2月20日至2018年4月19日的租金43700元、建设工程保证金512600元。四、被告姚应枢、陈志娟应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告杨卫军返还借款200万元并支付利息（以200万元为基数，自2018年8月5日起至还清之日止，按照年利率6%计算。）五、驳回原告杨卫军的其他诉讼请求。六、被反诉人杨卫军应于本判决发生法律效力之日起10日内向反诉人姚应枢、陈志娟支付2018年4月20日至2019年4月30日的租金387471.5元。七、被反诉人杨卫军应于本判决发生法律效力之日起10日内向反诉人姚应枢、陈志娟支付报建费用249142.55元。八、驳回反诉人姚应枢、陈志娟的其他反诉请求。本诉案件受理费60486元，保全费5000元，合计65486元（原告已预交），由原告杨卫军负担35486元，由被告姚应枢、陈志娟负担30000元。反诉费12965元、保全费5000元，合计17965元（反诉人已预交）由反诉人姚应枢、陈志娟负担15000元，被反诉人杨卫军负担2965元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是双方当事人对于涉案合同的解除是否存在过错及违约责任、以及应如何确定及承担因涉案合同解除所造成的损失问题。关于双方当事人对于涉案合同的解除是否存在过错及违约责任的问题。本案中，涉案土地租赁合同约定由承租方自行投资兴建混凝土框架结构的厂房、办公楼及宿舍，承租方必须按照国家规定要求，办理相关建筑规划报建、建设施工许可等相关手续，领取相关证件，所产生费用由承租方承担，出租方应提供相关资料文件协助承租方办理相关手续。但后续涉案建设项目的勘察勘探、申办建筑物规划设计条件及与设计公司签订涉案建筑物设计合同等又系由出租方实际履行。结合双方当事人提供的证据，双方当事人签订的土地租赁合同应为框架协议，当事人在具体履行涉案合同的过程中，就报建手续的操作细节、建筑物的框架结构、建筑物层高等重要合同条款产生分歧后但又不能协商达成一致意见，该情形是造成涉案租赁合同解除的重要因素。同时，在双方难以在租赁土地上协商一致建设涉案房产的情形下，杨卫军未按照土地租赁合同第三条的约定在每月20号前向出租方支付租金，该行为已表明其具有不履行合同主要债务的意思表示，构成违约，因此，杨卫军对涉案土地租赁合同的解除存在违约过错，依法应承担相应的违约责任。但本案合同解除的核心原因系双方当事人难以协商一致建设涉案房产导致合同解除，故原审认定双方对各自的损失各承担50%的责任妥当，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对于解除涉案租赁合同给双方当事人所带来的损失，应由双方根据合同履行情况并结合各自的过错程度予以合理分担。原审法院对双方的损失认定以及分担的处理事实和法律依据充分，予以维持，两上诉人的其他上诉请求无理，本院不予支持。综上所述，两上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费57086元，杨卫军已预交13751元，姚应枢、陈志娟已预交43335元，由杨卫军负担13751元，由姚应枢、陈志娟负担43335元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年七月二十日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩