湖北省红安县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1122民初147号原告：李才能，男，1965年9月24日出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县，原告：李才武，男，1968年10月24日出生，汉族，湖北省红安县人，系李才能之弟，住红安县，原告：李广，男，1992年2月9日出生，汉族，湖北省红安县人，系李才武之子，住红安县，委托诉讼代理人：江腾福，湖北江浩律师事务所律师。被告：李文齐，男，1969年10月1日出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县，原告李才能、李才武、李广与被告李文齐合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人江腾福到庭参加了诉讼、被告李文齐经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告租赁使用红安县城关菜场街约40平方米门店房屋；2、判令被告支付原告自2006年10月1日至2016年9月30日止的门店房屋租金1000元；3、判令被告支付原告自2016年9月30日起至前述门店归还之日止的占用门店房屋租金损失，按同地段每月租金1000元标准计算。事实与理由：2003年11月16日，原告李才武通过湖北德融拍卖有限公司竞拍取得位于红安县城关菜场街红安县蔬菜公司综合门市部房产所有权，占地面积393.16平方米，建筑面积380.77平方米。2006年6月15日该房产以李才武儿子原告李广名义办理了《房屋所有权证》。2008年11月25日该房产以原告李广的名义办理了《国有土地使用权证》。2006年8月18日，李才武、李广授权李才能将此门店房屋分块对外出租，因该门店与被告李文齐经营的食为天卤品店相邻，且相互熟悉存在经营业务往来，经理财能与李文齐协商将该门店西面约40平方米房屋出租给李文齐使用，双方于2006年10月1日签订《租赁房屋协议书》。2016年9月30日该房屋租赁期限届满后，三原告多次找被告，要求被告腾退归还租赁房屋，支付租金，并表示在期满腾退前，按每月1000元收取租金。李文齐多次表示尽快安排腾退归还，付清租金，口头表示同意在腾退归还前按每月1000月支付租金，但一直未腾退归还门店房屋，也未支付租金。被告李文齐提供书面答辩状辩称：1、三原告均不享有《租赁房屋协议书》约定的出租房屋和场地的物权，李才能采用欺骗方法，使被告在不明真相的情况下，与其签订的协议是违法和无效的；2、三原告将原红安县商业局和红安县供销社联营公司享有的空闲地长期对外出租，并收取被告租金的行为是不当得利，其收入应依法收缴或返还给原红安县商业局和红安县供销社联营公司；3、鉴于三原告不享有本案诉争房屋和场地的物权，因此三原告与本案均无直接利害关系，依法应驳回三原告的起诉；4、三原告的起诉状中陈述的主要内容严重失实。首先，三原告所取得的两证载明的占地面积和建筑面积，均未包含本案诉争的租赁房屋和场地面积；其次，被告在查明协议约定出租的房屋不属于三原告后，即明确向三原告表示与其三人不再存在出租和收取租金的问题，因此被告从未承诺“尽快安排腾退归还，付清租金”，以及“口头表示同意在腾退归还前按每月1000月支付租金”。经审理，本院查明如下事实：原告李才能系原告李才武之兄，原告李才武系原告李广之父。2003年11月16日，原告李才武通过湖北德融拍卖有限公司竞拍取得红安县蔬菜公司综合门市部房产。2006年6月1日，原告李才武为该房产办理了房屋所有权证。登记的房屋所有权人为原告李广，房屋坐落为红安县城关，占地面积393.16平方米，建筑面积380.77平方米。10月1日原告李才能受原告李才武、李广的委托将该房屋最西边，与被告李文齐开办的加工房毗邻的批屋出租给被告使用，双方签订一份《租赁房屋协议书》约定：1、甲方（李才能）将乙方（李文齐）加工房后面的批屋租赁给乙方使用；2、甲方将批屋租赁给乙方时间为2006年10月1日至2016年9月30日；3、乙方在租赁时间内一次性付给甲方10年租金壹仟元整。协议签订后，被告即使用该房屋。2008年11月25日，原告李才武、李广为该房产补办了国有土地使用权证。登记的土地使用权人为李才武、李广，坐落为城关菜场街，使用权面积为393.16平方米，宗地图中注明该地块西与粮油供应公司毗邻，南与蔬菜公司毗邻。被告在与原告李才能签订的房屋租赁协议约定的租赁期限届满后，仍然继续使用该房屋。2019年11月30日三原告向被告发出律师函，要求被告于2019年12月8日前腾退归还房屋，并支付自2016年10月1日起至实际腾退归还房屋之日止，按每月1000元支付房屋占用租金损失。以上事实有原告提供的成交确认书、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、委托出租授权书、《租赁房屋协议书》、红安县土地勘测规划院于2020年4月28日出具的宗地图、律师函，以及原告的当庭陈述在卷记录佐证，足以认定。本院认为：被告李文齐在提供的书面答辩状中主张，本案所涉的房屋不归本案原告所有，根据原告提供的《国有土地使用权证》、红安县土地勘测规划院于2020年4月28日出具的宗地图，并经本院实地查验，案涉房屋的土地均在该证包含的范围内。原告提供的《房屋所有权证》虽没有标注房屋的四至，但结合原告李才能与被告签订的《租赁房屋协议书》来看，案涉房屋在双方签订租赁协议时，已经是客观存在的。因此可以认定该房屋构筑在原告李才武、李广所有的土地上，李才武、李广对该房屋拥有处分权。被告的该项主张没有事实依据，本院不予采信。原告李才能经原告李才武、李广授权，与被告李文齐签订《租赁房屋协议书》，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。原告李才武、李广作为被代理人，对《租赁房屋协议书》承担民事责任。原被告约定的租赁期限届满后，被告继续使用该房屋，原告直至2019年11月30日才以律师函的形式向被告提出异议，因此在此期间原租赁协议应仍然有效，租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因此对原告要求解除租赁合同，被告归还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告主张要求被告支付协议约定的租金1000元，因支付该租金属于被告应当履行的合同义务，被告应当就是否履行了该义务承担举证责任。本案中被告未能举证证明已履行了该义务，故对原告要求被告支付租金1000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张要求被告支付自2016年9月30日起至该房屋归还之日止，按照每月1000元标准计算的占用房屋期间的租金损失。如前所述，2016年9月30日双方约定的租赁期限届满后，被告继续使用该房屋，原告直至2019年11月30日才提出异议，在此期间原租赁协议应继续有效，被告应按照协议的约定支付此期间的租金。2019年11月30日后，被告仍然占用该房屋，应支付相应的租金损失。原告主张按照每月1000元计算，没有事实依据，本院根据市场行情，酌定每月为100元。对原告的该项诉请，本院部分予以支持。被告李文齐经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应承担相应不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李文齐于本判决生效后十五日内，腾退位于红安县菜场街与其加工厂南毗邻的房屋给原告李才武、李广；二、被告李文齐于本判决生效后十五日内，偿付原告李才武、李广租金1000元；三、被告李文齐于本判决生效后十五日内，偿付原告李才武、李广租赁期限届满后的房屋租金317元，并支付自2019年12月1日起至腾退之日止按照每月100元计算的房屋占用费；四、驳回三原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，预交上诉费，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  陈 峰审 判 员  尹金珊人民陪审员  黄杏梅二〇二〇年七月八日书 记 员  刘 榆