广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9650号原告：林鑫，男，1987年6月14日出生，汉族，住委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛李锡灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层196商铺，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：黄新浩，男，该公司工作人员。被告：广东长华投资集团有限公司，住所地：广东省广州市番禺区*****************，统一社会信用代码914***********684N。法定代表人：林某1。原告林鑫与被告佛山市粤海通房地产有限公司（下简称“粤海通公司”）、广东长华投资集团有限公司（下简称“长华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人薛李锡灿，被告粤海通公司的委托诉讼代理人黄新浩到庭参加诉讼，被告长华公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告粤海通公司向原告支付逾期交楼违约金（以1933683元为本金按日万分之三的标准从2019年1月1日起计算至实际交付之日止）；2.被告长华公司对被告粤海通公司的违约金承担连带责任；3.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告就以1933683元的价格购买粤海通公司位于于2017年3月1日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定粤海通公司应在2018年4月30日前交房（合同第十一条），甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十一条约定的交房日期的次日起至实际交付之日起，每日按总房价款万分之三的标准向乙方支付违约金（合同第十二条）。原告按约定付清房价款，但粤海通公司未在合同约定的交付时间2018年4月30日前交付房屋，即至2018年5月1日起交楼逾期，后原告于2019年7月25日收楼。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，房价款支付后，粤海通公司应按合同约定履行交楼义务；现粤海通公司逾期交楼，依法应承担违约责任。另，粤海通公司是由长华公司投资成立，是法人独资的一人有限公司，不能证明公司财产独立的，应对粤海通公司的债务承担连带责任。为维护原告合法权利，特起诉，请求法院支持原告诉讼请求。被告粤海通公司辩称，一、根据双方所签订的《补充协议》约定，原告所请求的逾期交楼违约金不应超过总房价款的2%，其超过部分应予以驳回。根据双方所签订的《补充协议》第三十条约定：“出卖人根据买卖合同及本协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%”，被告应付的逾期交楼违约金最高不应超过总房价款的2%，而本案原告所诉请的逾期交楼违约金已超过总房价款的2%，其超过合同约定部分违约金，理应予以驳回。另外，《补充协议》是双方协商一致的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同条款，应尊重缔约双方的意思自治，并遵照该补充协议条款处理双方关于逾期交楼违约金的纠纷。况且，双方在签订《认购书》前，被告就已向原告明示了《补充协议》，并做出了详细合理的沟通、解释及说明，原告已知悉并理解和认可《补充协议》所约定的内容，且同意对《补充协议》不做任何更改。二、本案的交楼条件应以取得《工程竣工验收报告》为准。根据《补充协议》第六条约定：“商品房交付条件变更为：该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。因此，双方约定的交付条件是取得《工程竣工验收报告》，而并非是取得竣工验收备案表和房屋测绘报告。三、本案双方买卖的房屋实际上为精装修房，而非毛坯房，故交楼时间应以精装修房的交楼时间为准（2018年12月31日），而非以毛坯房的交楼时间为准。1、双方所签订的《认购书》第二条明确约定，案涉房屋的毛坯标准以《商品房买卖合同》所列标准为准，并约定乙方须与第三方签订《委托装修协议》，并以《委托装修协议》的装修标准为准。由此可见，双方所交易的房屋实际上为精装修房，只不过将精装修房买卖合同，人为地拆解为毛坯房买卖合同和委托装修协议进行签署，换而言之，本案的房屋买卖合同实际上由《商品房买卖合同》和《委托装修协议》组成，该两者缺一不可，否则，就无法构成完整的买卖合同内容。2、事实上，双方也是按照《认购书》的约定操作精装修房买卖事宜的，双方在签订毛坯房的《商品房买卖合同》时，为了到达实际交易房屋为精装修房的目的，同时又签订了免费的《委托装修协议》，并明确约定了精装修房的交付时间。可见，双方实际交易的房屋确实为精装修房，《商品房买卖合同》所约定的毛坯房交楼时间，并非双方实际交易的交楼时间，双方的最终交楼时间应该以《委托装修协议》约定的交楼时间为准。3、从《委托装修协议》与《商品房买卖合同》的内容上看，《委托装修协议》实际上就是对案涉房屋装修方面的补充约定，是《商品房买卖合同》关于房屋装修标准方面的补充协议，是《商品房买卖合同》的组成文件之一，《商品房买卖合同》与《委托装修协议》之间是主合同和补充协议的关系，故案涉房屋的交楼时间应该以《委托装修协议》约定的交楼时间为准。4、本案原告虽与第三方长华装饰公司签订了《委托装修协议》，但该协议却约定装修是免费的，原告获得精装修房的工程成果，却无需支付任何对价，其装修对价实际上是由被告支付的。而被告之所以承担其装修对价，其实是源于原被告双方签订了《商品房买卖合同》，可见《商品房买卖合同》中所约定的购房价款实际上已包含了《委托装修协议》的装修价款，双方所购买的房屋实际上为精装修房屋，只不过签约双方将精装修房人为的拆解为毛坯房买卖合同和装修合同罢了，故案涉房屋的交楼时间应该以精装修房屋的交楼时间为准。5、既然《商品房买卖合同》的价款为已包含了装修款，且原告以精装修房价款主张逾期交楼违约金，则逾期交楼时间显然应以精装修房的交楼时间为起算点。如原告主张以《商品房买卖合同》约定的毛坯房交楼时间为起算点，则其计算逾期交楼违约金的房价也应相应调整为毛坯房价款，也即应减掉《委托装修协议》所涉装修工程的装修款，否则，对被告而言，将极不公平合理。6、从双方履行合同的情况看，实际上原告也从不认可《商品房买卖合同》所约定的毛坯房交楼时间，也从未进行过任何关于毛坯房的交楼验收，甚至在被告屡次发出毛坯房交楼通知后，也不予理会，直至被告完成了精装修房收楼通知，原告方予以收楼。可见，双方执行的其实是《委托装修协议》关于精修房的交楼时间，而非《商品房买卖合同》约定的毛坯房交楼时间。7、事实上，签订并实施《委托装修协议》的长华装饰公司为被告的关联公司，长华装饰公司完全是接受被告的委托与原告签订《委托装修协议》，并接受被告委托管理案涉房屋所在项目的装修工程。故《委托装修协议》的签约和履行主体实质上为被告。由此也足以证明，双方买卖的确实是精装修房。四、原告主张的违约金计算有误，不符合合同约定。根据《补充协议》第九条约定，出卖人交付商品房逾期不超过90日的，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.02%的违约金，逾期超过90日的，自第92天起，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.03%的违约金。本案原告主张的违约金全部按已付商品房价款的0.03%计算，不符合合同约定。五、原告不及时履行收楼义务，因此造成的逾期责任及损失应由原告自行承担，无权要求被告承担逾期交付的违约责任。即使按照《商品房买卖合同》主合同约定取得竣工验收备案表和房屋测绘报告的交楼条件，涉案房屋取得竣工验收备案表时间为2018年12月12日，取得房屋测绘报告时间为2020年12月20日，涉案房屋符合交楼条件后，已分别于2018年12月25日、2019年4月11日通知原告收楼，如本答辩意见第三点所述被告在合同约定交楼时间2018年12月31前即已通知原告收楼，原告不及时履行收楼义务，造成的损失应由原告承担，被告无需承担逾期交楼的责任。综上所述，被告认为房屋交付日为装修合同确定的收楼日加上原告逾期付款日，之后开始计算逾期交房违约金，且所计算的违约金总额金额应以总房价款的2%为限。而且，原告不及时履行收楼义务，造成的逾期责任及损失应由原告自行承担。因此，恳请法院查明事实后，驳回原告对被告的诉讼请求。被告长华公司辩称，一、长华公司系粤海通公司的股东之一，粤海通公司还有另一自然人股东林奕峰，粤海通并非法人独资一人有限公司而是依法成立的一般有限责任公司。二、根据公司法第三条规定，长华公司作为粤海通公司的股东仅以其认缴出资额为限对公司承担责任，即使粤海通公司与原告存在合法债权债务关系，也是由粤海通公司以其全部财产承担相关法律责任，不适用公司法关于一人有限责任公司的规定。三、连带责任的成立必须以法律明确规定或当事人约定为要件，本案中长华公司与原告之间并无直接合同关系，双方间并无就粤海通公司与原告间债务承担连带义务之约定，也无法律规定长华公司需承担连带责任的情形。原告与被告粤海通公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。双方对对方证据的真实性均无异议，本院对全部证据的真实性予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年3月1日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（下简称“涉案合同”），约定：出卖人将其建设的位于广东省佛山市南海区**********（以下简称涉案商品房）出售给买受人，成交价1933683元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款，剩余房款金额1350000元应于2017年3月8日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条约定的办证期限同时相应顺延；买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，原告（甲方、委托人）与佛山市长华装饰工程有限公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉案商品房进行装修；甲方同意自被告粤海通公司与甲方签订的涉案合同约定的商品房交付当日（如粤海通提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年12月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；如甲方未能按《买卖合同》约定的商品房交付时间（如粤海通公司提前交付商品房的，则以实际交付日为准）与粤海通公司办理毛坯收楼手续并将毛坯商品房交付乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。原告已支付全部购房款及装修款。两被告未提出原告存在逾期付款情形。2018年12月12日，长华国际商业中心（11-12幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月20日，长华国际商业中心12幢（住宅）取得测绘报告书。2019年4月11日，被告粤海通公司与长华装饰公司向原告邮寄发出《装修交楼通知书》，通知原告于2019年4月16日至2019年4月18日收楼，该邮件于2019年4月11日投递并签收。2019年7月25日，原告出具两份《确认函》，确认被告粤海通公司已于同日按《商品房买卖合同》约定将涉案房屋交付给原告，长华装饰公司已完成全部装修工程，并于同日交付给原告，原告同意接收。另查明，被告粤海通公司原为长华公司独资的一人有限责任公司，于2019年6月14日增加一自然人股东林奕锋。本院认为，原告和粤海通公司签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉案商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原告与被告粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉案商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉案商品房的交付标准应当以涉案合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于逾期交楼违约金的标准，涉讼合同第八条、第十二条对原告逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的补充协议，对原告逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了变更，且限制粤海通公司向原告支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，原告向粤海通公司支付的违约金可以叠加。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力，粤海通公司应按照涉讼合同约定向原告承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼商品房所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对两被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。关于粤海通公司逾期交楼违约责任的起止时间。首先，在签订涉讼合同当日，原告与被告粤海通公司的关联公司佛山市长华装饰工程有限公司签订《委托装修协议》，约定长华装饰公司对其所购房屋进行免费装修，据此，可认定涉讼房屋的购房款包括了装修工程款，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2018年12月31日，因此，应视为双方变更了房屋买卖合同的交付时间。原告主张粤海通公司逾期交楼的违约责任应自2019年1月1日开始起算，符合双方约定，本院予以支持。其次，粤海通公司应在涉讼商品房已具备交付使用条件的情况下向原告发出收楼通知书。粤海通公司于2019年4月11日向原告邮寄送达装修交楼通知书，通知原告于2019年4月16日至2019年4月18日收楼，已履行通知原告收楼的义务，原告在上述合理期限内未办理交楼手续，无权要求粤海通公司承担其后的逾期交付违约责任，故粤海通公司逾期交付违约责任应计算至2019年4月16日止。综上，本院认定粤海通公司逾期交楼时间应自2019年1月1日至2019年4月16日止共计106天。综上所述，本案中粤海通公司应向原告支付违约金61491.12元[1933683元×0.0003/天×106天]，原告请求超出部分本院不予支持。原告与粤海通公司就逾期交付违约金的数额产生纠纷而诉至法院，粤海通公司应支付的逾期交付违约金数额经本院裁判后确定，对原告的利息主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，长华公司在2019年6月14日前为粤海通公司的唯一股东，本案债务产生过程中长华公司为粤海通公司的唯一股东，长华公司并未提供证据证明粤海通公司增加股东、变更企业类型前，粤海通公司的财产独立于其自己的财产，故长华公司仍应对粤海通公司的债务承担连带责任，本院对原告要求长华集团公司对粤海通公司的债务承担连带赔偿责任的诉讼请求予以支持。被告长华国际经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金61491.12元予原告林鑫；被告广东长华投资集团有限公司应对被告佛山市粤海通房地产有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告林鑫其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费668.64元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年七月十日书记员  李和仪