山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民初53号 原告：丰丕运，男，1982年9月28日出生，住山东省曲阜市。 委托诉讼代理人：孔凡慧，曲阜鲁兴法律服务所法律工作者。 被告：万通建设集团有限公司，住所地江苏省如东县掘港镇长江路**如东科技城东筑项目**201-204。 法定代表人：胡学明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周纪云，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁方，北京市炜衡（合肥）律师事务所实习律师。 第三人：曲阜圣地置业集团有限公司，住所，住所地山东省曲阜市静轩西路（时庄）div> 法定代表人：王建中，该公司经理。 委托诉讼代理人：王晓东，男，该公司职工。 原告丰丕运与被告万通建设集团有限公司（以下简称万通公司）、第三人曲阜圣地置业集团有限公司（以下简称圣地公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰丕运的委托诉讼代理人孔凡慧，被告万通公司的委托诉讼代理人周纪云、袁方，第三人圣地公司的委托诉讼代理人王晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丰丕运向本院提出诉讼请求：1.解除对曲阜市××路××号楼××室房产的查封，终结强制执行措施；2.诉讼期间所产生的所有费用万通公司承担。事实和理由：丰丕运于2015年4月15日与圣地公司签订了新天地房屋顶账协议，约定圣地公司以新天地6号楼1632室顶工程款，总价房款计236000元，并于2015年4月15日签订了商品房买卖合同，该房屋于2015年4月交付给丰丕运使用居住至今。2015年7月8日山东省高级人民法院经万通公司申请，查封了该案涉房屋，丰丕运在查封之前购买了该房屋，交付了购房款并且实际入住，根据相关法律规定，该房屋所有权应属于丰丕运所有，不应查封，丰丕运提出执行异议，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执异848号执行裁定（以下简称848号执行裁定），驳回了丰丕运的执行异议。丰丕运不服，提起本案执行异议之诉。 万通公司辩称,一、848号执行裁定认定事实清楚、适用法律准确。山东省高级人民法院根据丰丕运在执行异议阶段提出的异议及相应证据材料依法作出的848号执行裁定全面查清了事实，并针对丰丕运的实际情况、适用法律条文等进行了详细分析和评判，裁定结果公正、合法，应依法予以执行。二、丰丕运未签订合法有效的商品房买卖合同。本案中，丰丕运不是以购房者的身份与圣地公司签订商品房买卖合同，而是以圣地公司亏欠其理财（工程款）为由，签订了新天地顶账协议。该顶账协议不符合商品房买卖合同的构成要件，也不能等同于法定的商品房买卖合同概念。三、丰丕运与圣地公司之间的债权债务关系存疑，且顶账协议无法排除合法的强制执行。丰丕运在执行异议阶段仅提交了顶账协议，但并未提供其与圣地公司之间存在真实理财或施工关系的对应合同协议予以佐证，因此难以确认该双方之间存在合法真实的债权债务关系，存在双方串通以抵债方式损害万通公司作为申请执行人合法权益的可能。退一步讲，即便丰丕运与圣地公司存在真实有效的因亏欠理财或工程款形成的债权债务关系，但该关系只是一般的金钱债权，双方达成的顶账协议从本质上来说，目的是使该债权债务关系归于消灭。丰丕运的身份不同于其他商品房购房者，其作为债权人并不能基于顶账协议享有物权期待权，进而不能据此拥有排除万通公司申请法院强制执行的权益。综上，万通公司认为848号执行裁定认定事实清楚、适用法律准确，丰丕运的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，不具有排除强制执行的权益，故请求依法驳回丰丕运全部诉讼请求，恢复对案涉房产的执行。 圣地公司述称,没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院受理的万通公司与圣地公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，万通公司申请对圣地公司名下财产进行查封，本院于2015年7月15日作出（2015）鲁民一初字第33号裁定，查封了案涉房产，又于2018年7月5日以（2015）鲁民一初字第33-2号裁定继续查封案涉房产。2017年5月31日，本院作出（2015）鲁民一初字第33号民事判决。该判决生效后，万通公司向本院申请强制执行。执行过程中，案外人丰丕运向本院提出了书面异议，本院于2020年3月3日作出848号执行裁定，认为丰丕运与圣地公司签订了房屋顶账协议，该协议实质属于对其双方原有债权债务关系的延续，该顶账协议非法律规定的商品房买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定驳回丰丕运的异议请求。丰丕运不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，形成本案。 另查明，2013年7月7日，丰丕运与圣地公司签订电气安装工程承包合同，约定：圣地公司将曲阜新天地商住中心工程中的电气安装工程承包给丰丕运进行施工。2013年7月30日，丰丕运与圣地公司签订弱电安装工程承包合同，约定：圣地公司将曲阜新天地商住中心工程中的弱电安装工程承包给丰丕运进行施工。2015年4月15日，丰丕运与圣地公司签订新天地房屋顶账协议，约定：圣地公司以新天地6号楼1632室顶工程款，案涉房产总价款计236000元。2015年4月15日，丰丕运与圣地公司签订新天地房屋购买协议，主要内容：出卖人（甲方）曲阜圣地置业集团有限公司，认购人（乙方）丰丕运,认购房号曲阜新天地6号楼1632室,总房款:人民币236000元。2015年4月15日，圣地公司开具收款收据，摘要载明“新天地6-1632房款（工程款抵）”，数额为236000元。2015年4月15日，丰丕运与圣地公司签订商品房买卖合同，约定：土地规划用途为住宅，土地使用年限自2010年1月5日至2080年1月6日，第6幢楼1单元1632号房，该商品房总价款236000元。 关于对案涉房产占有的问题。1.丰丕运提交2015年4月23日新天地小区上房手续书复印件一份，载明丰丕运购买新天地小区6号楼1632室，面积57.16平方米，已具备上房条件，在上房前需要交纳如下费用：暖气开口费1714.8元、有线电视初装费255元、物业管理费（2015年4月15日至2015年12月31日）680.2元、电梯电费电梯维护费255元、装修押金1000元、装修垃圾处理费300元。丰丕运在业主签字处签字捺印，落款处还载有圣地公司及曲阜市亮丽物业管理有限公司（以下简称物业公司）名称，但无两公司签章。万通公司以上房手续书系复印件且没有物业公司签章为由，不予质证。圣地公司对上房手续书予以认可。2.丰丕运提交物业公司出具的收据显示，丰丕运于2015年4月23日向物业公司交纳6号楼1632室暖气开口费1714.8元、有线开口费250元、生活垃圾无公害处理费70元、电费200元、物业管理费（2015年4月15日至2015年12月31日）680.2元、电梯电费电梯维护费255元。 本院认为，本案争议的焦点问题是丰丕运对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案存在以下事实：1.案涉房产被查封的时间为2015年7月15日，丰丕运与圣地公司于2015年4月15日签订了合法有效的商品房买卖合同，万通公司虽然对该商品房买卖合同不予认可，但未提供反驳证据；2.虽然丰丕运提交的2015年4月23日上房手续书为复印件，但圣地公司对该证据予以认可，且丰丕运提交的物业公司收据载明的其于2015年4月23日所交纳暖气开口费、物业管理费等多项费用与上房手续书载明的丰丕运需在上房前交纳费用基本对应；3.丰丕运通过与圣地公司协商抵顶工程款的方式支付了全部购房款；4.现有证据不足以证明因丰丕运自身原因导致案涉房产未办理过户登记。因此，现有证据可以证明，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，丰丕运对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得执行曲阜市××路××号楼××室房产。 案件受理费4840元,由万通建设集团有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长 毕中兴 审 判 员 邱建坡 审 判 员 马 丽 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 孔祥昆 书 记 员 王 策