贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初1755号原告：六盘水市粮油批发市场，住所地：六盘水市钟山区向阳南路党群**，统一社会信用代码：91520200429320429W。法定代表人：王明贵，系该市场经理。特别授权委托代理人：蒋进州。一般授权委托代理人：周天友，系贵州辅晟律师事务所律师，执业证号：15202201910140998。被告：吴弟，男，汉族，1987年7月7日出生，住贵州省六盘水市钟山区。第三人：六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区向阳北路**安居工程**楼**，组织机构代码证代码：73097148-2。法定代表人：陶用红（已故），系该公司执行董事。六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司破产管理人：六盘水安信会计师事务所。一般授权委托代理人：朱国艳，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202201820063068。原告六盘水市粮油批发市场起诉被告吴弟及第三人六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水市粮油批发市场的委托代理人周天友、蒋进州，被告吴弟,第三人六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司的委托代理人朱国艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水市粮油批发市场向本院提出诉讼请求：一、请求被告支付房屋租金￥48325.00元，缴纳赔偿金￥4832.00；承担经济补偿责任金￥95000.00元，共计￥148157.00元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：2018年3月12日原告与被告吴弟签订房屋租赁合同，约定将我六盘水市粮油批发市场位于六盘水市泰鸿大厦一楼152室商铺租赁给吴弟，租期5年，租金为人民币￥2500.00元／月，交款时间每月一日前。承租方吴弟分别在2018年3月合同签订后，前后共交纳五个月租金后，就没有再交纳租金。经多次催交，2019年4月我方起诉时，被告吴弟未将商铺返还申请人，也未支付租金，到2020年3月申请人收回商铺时，被告吴弟累计占用19个月商铺，所欠租金共计8×2500＋11×2500（1＋3%）＝￥48325.00元。根据合同第五条第一款约定，承租方除及时如数补交之外，需向出租方交纳10%的赔偿金，共计￥4832.00元；合同第五条第三款又约定承租方如违约：按日租金的三倍以内承担经济赔偿责任，共计经济赔偿金为：（2500÷30）：19×30×2＝95000.00元。为维护原告合法权益，请人民法院支持原告诉讼请求。原告六盘水市粮油批发市场在举证期限内向本院提交以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明复印件各1份，用于证明原告身份集体情况及诉讼主体资格；2、被告身份证复印件1份,用于证明被告主体资格；3、原被告房屋租赁合同复印件1份，用于证明原被告之间的租赁合同关系；4、收据、催告信息复印件各1份，用于证明被告违约的事实；5、被告转租合同、原告与朱前明签订的房屋租赁合同复印件各1份，用于证明被告未将租赁1层152商铺返还原告，实际违约期间共19个月；6、建房合作协议、原告合作开发泰鸿大夏竣工建筑面积结算总结、市土国用（籍）第20040896号土地使用权房产证、六盘水市房权证钟山区字第**房权证、贵州省六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初695号民事判决书复印件各1份，用于证明市土国用（籍）第20040896号土地上原告与六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司合作建房，共取得-1层-102商铺308.30平方米、1层152商铺251.66平方米、2层290商铺251.66平方米、3层301-302商铺753.07平方米所有权，共计1609.26平方米。其中包括租赁给被告吴弟使用的1层152商铺；7、原告与朱前明签订的房屋租赁合同、收款收据进账单、贵州省六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初2782号民事判决书复印件各1份，用于证明六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司对市土国用（籍）第20040896号土地上原告与六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司合作建房，原告共取得1609.26平方米商铺所有权的承认，即-1层-102商铺308.30平方米、1层152商铺251.66平方米、2层290商铺251.66早方米、3层301-302商铺753.07平方米所有权归原告所有。被告吴弟辩称，我方不是不缴纳租金，因为涉及泰鸿源房地产开发有限公司破产原因，该破产管理人向我方提出租金不能交给原告，若要收取租金，必须提供房产证，所以我方租金不知道应该交给谁，我将该情况反馈给原告方，原告方又叫我找泰鸿源房地产开发有限公司，泰鸿源房地产开发有限公司管理人将涉及泰鸿源房地产开发有限公司房产的证件交给我，只要是泰鸿源房地产开发有限公司名下财产，都是属于泰鸿源房地产开发有限公司破产财产，原告与泰鸿源房地产开发有限公司之间，未就该房产问题进行沟通，所以我不知道将租金交付给谁，我方是与第三人签订的租赁合同，该房屋产权尚登记在第三人的名下，故2018年3月12日与原告方签订的合同无效。被告吴弟在举证期限内向本院提交以下证据：1、租赁合同复印件1份，用于证明我方签订与第三人租赁房屋签订合同之间，原告方从未向我主张过租赁房屋的权利，第三人法定代表人陶用红去世后原告方持人民法院判决书向我主张租赁房屋的权利，我方才与原告方签订房屋租赁合同。第三人六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司辩称：1、根据物权法第九条关于不动产物权登记的效力以及该法定第十四条十五条的相关规定，本案中涉案的房屋产权尚登记在第三人名下处，应该认定产权人为第三人，根据破产法第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产应该认定为债务人财产，所以本案在尚未宣告破产前，以及在尚未将涉案房屋变更至原告名下之前，涉案的房屋其管理使用的权限应该属于第三人；2、钟山区人民法院所作出的（2016）黔0201民初695号民事判决书所确认的原告与第三人之间的合作建房合同以及相应的补充合同合法有效，但该判决并未明确及分割合作建房合同内相应房屋的权属，该判决仅是合同效力纠纷之诉，而并非产权确认之诉，我方并未否认该合同的真实性合法性及关联性，在破产清算尚未结束前，我方认为房屋的管理期限还是应该在第三人处；3、按照破产法的规定，对于破产财产的处置及分配应该由债权人大会讨论决定，涉案的房屋我方认为，现在产权还不应该认定为原告所有，综上所述，涉案房屋现在产权还登记在第三人处，房屋在破产清算期间，房屋因租赁所产生的租金孳息或者是该房屋所产生的经营性收益，那么应该归管理人支配及享有，所以请求驳回原告的诉讼请求。我方认为原告的诉请应该对于合同效力的状态是解除还是继续履行，应该有一个明确的诉请。第三人六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司在举证期限内向本院提交以下证据：1、贵州省六盘水市中级人民法院2018年4月8日作出的（2018）黔02破（预）字第6号民事裁定书及2018年7月2日（2018）黔02破1-1号决定书复印件各1份，用于证明第三人于2018年4月8日进入破产清算程序，管理人于2018年7月份才进入该公司进行破产清算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对双方无异议的证据：原告提交的营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明复印件、被告身份证复印件、收据、催告信息复印件，第三人提交的贵州省六盘水市中级人民法院2018年4月8日作出的（2018）黔02破（预）字第6号民事裁定书及2018年7月2日（2018）黔02破1-1号决定书，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：原告提交的房屋租赁合同复印件，能证明2018年3月12日，原告与被告签订租赁位于六盘水钟山区的事实，故予以认定；原告提交转租合同、原告与朱前明签订的房屋租赁合同复印件，由于2018年2月28日被告与案外人签订租赁的房屋位于人民中路30号1层店面，无法认定该店面即本案租赁的泰鸿大厦一楼152室商铺，故不予以确认，对2020年3月10日原告与案个人朱前明签订房屋租赁合同租赁泰鸿大厦一楼152室商铺的事实予以确认；原告提交的建房合作协议、原告合作开发泰鸿大夏竣工建筑面积结算总结、市土国用（籍）第20040896号土地使用权房产证、六盘水市房房权证钟山区字第**权证、贵州省六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初695号民事判决书复印件、原告与朱前明签订的房屋租赁合同、收款收据进账单、贵州省六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初2782号民事判决书复印件，能证明原告与第三人合作开发“泰鸿大厦”的事实，故予以认定。被告提交的租赁合同复印件，能证明2015年4月30日，被告与第三人签订租赁泰宏大厦1层楼的事实，故予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年12月9日，六盘水市粮油批发市场、六盘水市水西粮油供应站与六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司签订《合作建房合同》，约定六盘水市粮油批发市场、六盘水市水西粮油供应站提供位于六盘水市中心区平方米土地，六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司投入资金联合开发六盘水市中心区粮油综合批发市场（泰鸿大厦），工程完工后，六盘水市粮油批发市场、六盘水市水西粮油供应站获得地下室总建筑面积250平方米的所有权、商业用房1-4层总建筑面积2700平方米、住宅用房**总建筑面积5000平方米的所有权。2011年12月23日，六盘水市粮油批发市场与六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司签订《“泰鸿大厦”竣工面积结算总结》，根据产权分割的需要，六盘水市粮油批发市场“泰鸿大厦”产权证办证面积-102办证面积308.3平方米、152办证面积251.66平方米、290办证面积296.23平方米、301和302办证面积753.07平方米。2012年4月27日，六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司将上述联建房屋的不动产权登记在其名下，未将六盘水市粮油批发市场应分配的办证面积过户至六盘水市粮油批发市场名下。2015年4月30日，吴弟与六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定吴弟租赁六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司位于泰鸿大厦1层楼140平方米的房屋，租赁期为10年，月租金为35元/平方米，年租金在原基础上递增3%。2018年3月12日，吴弟与六盘水市粮油批发市场签订《房屋租赁合同》，合同约定吴弟租赁六盘水市钟山区人民路中断市场路口泰鸿大厦一楼152室商铺，租赁期从2018年4月1日起至2023年3月31日止，租金每月为2500元，次年每年租金在上一年租金的基础上增加3%。2018年4月8日，六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司进入破产清算程序，并于2018年7月2日指定六盘水安信会计师事务所担任六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司的破产清算案件管理人。2020年3月10日，六盘水市粮油批发市场与案外人朱前明签订《房屋租赁合同》，约定将位于六盘水市钟山区平方米（152室）租赁给朱前明，租赁期2020年3月17日至2021年3月16日止，租金每年80000元。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定。本案中，虽原告六盘水市粮油批发市场与第三人六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司签订的《合作建房合同》，但第三人六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司未将涉案房屋不动产所有权变更登记至原告六盘水市粮油批发市场名下，故不产生物权变动的效力，涉案房屋的所有权仍归属于第三人六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司。现由于第三人六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司于2018年4月8日进入破产清算程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”的规定，涉案房屋应为第三人六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司的债务人财产。据此，对原告六盘水市粮油批发市场要求被告吴弟支付涉案房屋2018年9月至2020年5月的48325元租金、4832元赔偿金及95000元经济补偿责任金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告六盘水市粮油批发市场诉讼请求。案件受理费3264元，减半收取1632元，由原告六盘水市粮油批发市场负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  罗孝昱二〇二〇年七月二十日法官助理刘雯书记员苏佳