广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5710号原告：邓赞康，男，1991年9月5日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：徐科，广东荣韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雪莹，广东荣韬律师事务所实习人员。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市从化江埔街御景路**。法定代表人：罗明亮，经理。委托诉讼代理人：冯嘉伟，广东启源律师事务所律师。原告邓赞康与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐科、被告的委托诉讼代理人冯嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年4月17日至2019年12月31日违约金人民币97715元（按照每日总房价1994169元万分之一的标准计算，自2019年4月17日起暂计至2019年5月14日、按照每日总房价1994169元万分之二的标准计算，自2019年5月15日起暂计至2019年12月31日，终计至被告按交付标准向原告交楼之日。）2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《雅居乐名门半岛认购书》，《广州市商品房预售合同》及《装修合同》，由原告向被告购买位于广州从化雅居乐名门半岛花园三期四组团自编L-xxxxxxx（下称涉案房屋）。双方在《认购书》中约定，涉案房屋毛坯售价为1169581元，委托被告“装修”的总价为824588元，而实际双方约定涉案房屋为带装修出售，购房总价为1994169元，拆分实际房屋交易价格的原因是因被告为规避广州市关于房地产限价的相关规定，遂将实际房屋交易价款拆分为毛坯购房款和装修款，故涉案房屋实际房屋总价款应为1994169元。根据上述合同的约定，被告应当在2017年12月15日将符合交房条件的房屋给原告。现原告已将全部购房款2309544元支付给被告，但涉案房屋仍未完成永久用电的安装，故要求被告支付从2019年4月17日起至实际收楼之日止的逾期交楼违约金。被告辩称，涉案房屋已经取得永久用电，原告所主张涉案房屋属于临电状态与事实不符，涉案房屋所在的三期四组团已于2019年10月9日全部完成一户一表并实际送电，被告在涉案房屋取得永电后已经两次向原告寄出收楼通知，原告拒绝收楼没有任何依据，即使认定被告逾期交楼，违约金也只能计算到第一次寄送收楼通知的时间即2019年10月13日。经审理查明：2019年4月16日，原告向广州市从化区人民法院起诉被告，请求：一、被告向原告支付违约金193833.23元（以总房价1994169元为基数，按每日万分之二的标准，自2017年12月16日起暂计至2019年4月15日，实际计至被告向原告交付符合交房条件的房屋之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。广州市从化区人民法院于2019年7月12日做出（2019）粤0117民初1651号判决：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（违约金每日按照总房款1994169元的万分之一为标准，从2018年11月16日起计算至2019年4月16日止）给原告邓赞康；二、驳回原告邓赞康的其他诉讼请求。原告不服，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院做出（2019）粤01民终17663号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。上述已生效判决查明，涉案房屋总价款为1994169元，被告应于2018年11月15日向原告交付涉案房屋，但因截止（2019）粤0117民初1651号案一审法庭辩论终结前，涉案房屋因未向涉案房屋提供永久性证实用电，不符合房屋交付标准，故认定被告逾期交楼，并计算逾期交楼违约金至2019年4月16日止。原告确认被告已履行上述判决确定的给付义务。2019年10月10日，被告根据原告在上述《广州市商品房买卖合同（预售）》中所载明的通讯地址向原告发出《催收楼通知书》，要求原告于2019年10月13日前办理上述涉案房屋的收楼手续。2020年3月16日，被告又根据原告在上述《广州市商品房买卖合同（预售）》中所载明的通讯地址向原告发出《催收楼通知书》，要求原告于2020年3月20日前办理上述涉案房屋的收楼手续。原告于2020年3月17日签收，但尚未办理收楼手续。诉讼过程中，广东电网有限责任公司广州从化供电局于2020年5月9日向本院出具《关于对的复函》，其中内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产2019年12月30日前已完成户表安装，已实施一户一表、具备居民永久用电条件”。本院组织原、被告双方对上述质证，被告对上述复函的真实性、合法性无异议，但认为涉案房屋所在的三期四组团的所有房屋在2019年10月9日就已经抄表送电。被告主张上述复函所附附件1中第34页的T3-B-15-201即为涉案房屋的用电地址，但原告表示无法确认，另原告对该份复函的真实性、合法性、关联性无异议，该复函证明截止至2019年12月30日，涉案房屋才具备永久用电的条件，而不是被告所答辩的2019年10月9日；另外，广州供电局有限公司从化供电局向广州市从化区人民法院出具《关于对的复函》显示涉案房屋线路混乱，仍在整改中，而本案该复函并没有显示整改的情况，截止目前是否整改完毕，是否具备送电条件，仍然不确定，即使该复函包含涉案房屋，被告仍应承担逾期交房的违约责任至2020年3月20日止。本院认为，两原告与被告之间的房屋买卖合同关系成立，依法有效。根据已生效判决，涉案房屋购房总价款为1994169元，逾期交房违约金起算时间为2018年11月16日。本案中，原、被告争议焦点在于，涉案房屋何时具备永久用电条件以保证购房人的基本居住要求，从而达到房屋交付使用标准。对此，本院认为，被告作为房屋出卖人，应保障买受人原告实现对房屋享有的占有、使用等合法权益。房屋是以居住为目的，水、电等供应设施是满足居住的必要条件，因此，被告交付的涉案房屋应具备正常的永久性供电以满足原告日常生活所需，是房屋符合交付使用的标准之一。综合审查原、被告双方的证据以及法院调查的事实，应认定涉案房屋系于2019年12月30日具备永久用电条件。被告未能在合同约定期限内将涉案房屋交付给原告使用，应承担相应的违约责任。被告在2020年3月16日向两原告发出《催收楼通知书》，通知两原告于2020年3月20日前办理收楼手续，此时涉案房屋已经具备永久用电条件，两原告不应拒绝收房，2020年3月20日之后未办理收楼手续的后果不应由被告承担，现被告已支付2018年11月16日至2019年4月16日的逾期交房违约金，故被告应按合同约定支付自2019年4月17日至2020年3月20日的逾期交房违约金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告邓赞康支付从2019年4月17日起至2020年3月20日止的逾期交房违约金（以房屋总价款1994169元为基数，自2019年4月17日起按每日0.1‰的标准计算至2019年5月14日，自2019年5月15日起按每日0.2‰的标准计算至2020年3月20日止）；二、驳回原告邓赞康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2933元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  方卓迪人民陪审员  蔡淑冰人民陪审员  周 萍二〇二〇年七月七日法官助理刘嘉琳