云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终341号上诉人（原审被告反诉原告）：鄢某华，女，1966年11月1日出生，汉族，身份证住址云南省保山市腾冲市，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：陈冉，云南和序律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告反诉被告）：瑞丽市宝玉物业管理有限公司。住所地云南省德宏州瑞丽市。法定代表人：黄某学。委托诉讼代理人：徐金玉，云南云誉（瑞丽）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：宋鹍，云南云誉（瑞丽）律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人鄢某华因与被上诉人瑞丽市宝玉物业管理有限公司（以下简称“宝玉公司”）合同纠纷一案，不服云南省瑞丽市人民法院（2019）云3102民初1132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鄢某华及委托诉讼代理人陈冉，被上诉人宝玉公司委托诉讼代理人徐金玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鄢某华上诉请求：一、依法撤销瑞丽市人民法院（2019）云3102民初1132、1539号本诉部分的第一项民事判决；二、请求二审法院将本案发回重审或依法改判上诉人不支付任何租金；三、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对基本事实认定不清。（一）一审法院认定“鄢某华当庭陈述，合同期满后，其使用案涉房屋一楼四间铺面”系事实认定错误。1．被上诉人主张鄢某华在2014年12月31日后继续使用原租赁房屋，上诉人在庭审答辩中均予以否认。主要体现在以下三个方面：（1）鄢某华当庭辩称合同到期后未与交通局再形成事实的租赁关系，在合同到期后双方的租赁关系已经终止，被上诉人诉请鄢某华支付租金无任何事实依据；（2）鄢某华当庭辩称一楼铺面系案涉房屋的消防通道，与案涉房屋是不可分割的部分，其未再使用。否则，交通局有权予以制止或向其按月收租。理由是，①合同到期后，交通局综合楼资产已经由交通局负责管理。根据一审法院依法调取的瑞政办发〔2010〕46号文件可知，“一、市交通局综合楼资产暂不处置，待与环岛娱乐中心野人歌舞厅租赁合同2014年12月31日到期后再行处置（不得续签新合同）；二、资产处置前，继续由交通局负责管理”②自2015年1月1日至2017年9月30日，鄢某华按期交纳了由交通局管理的另外三间铺面的租金。根据《瑞丽市交通局有偿使用资产经营管理权移交清单》可知，鄢某华对争议期间自己占有、使用和收益的另外三间铺面均按期交租，而交通局并未对案涉房屋的一楼消防通道铺面向其提出任何的收租要求。该事实充分说明，案涉房屋的一楼铺面及二楼至五楼房间鄢某华确实没有使用，该铺面已经因双方的租赁关系终止而由交通局管理和控制，交通局有权对该铺面依法行使权利；（3）鄢某华在现场勘察时已清晰的陈述了一楼铺面因消防通道占用而无对外租赁的价值，一直由看管该物业的保安作为生活起居的场所。(二）在双方租赁关系已实际终止的情况下，一审法院判决鄢某华按照2017年租金标准等额支付面积不均等铺面自2015年1月1日起至2017年9月30日止的租金系事实认定错误。1．案涉房屋的一楼并非是四间面积均等的铺面，而是三间面积不等的门面；2．三间铺面实际可用铺面数仅为两间半；3．被上诉人将两间半铺面出租的租金仅为5,000.00元/月；4．法院判决鄢某华支付租金的起始时间无事实依据；5．法院的判决导致案涉物业的价值结构严重偏离事实。综上，一审法院依据2017年的租金标准和无法确定的租金起算时间，判决上诉人按照四间面积均等的铺面数支付（实际可用铺面数仅两间半）租金，是事实认定错误。（三）被上诉人诉请的事实及理由与客观事实不符。1．被上诉人诉请的事实及理由和交通局出具的询问笔录与法庭调查的结论完全不符。被上诉人和交通局在合同到期后一直在按月承租案涉物业一楼四间铺面和二至五层房间，大楼一楼三间铺面。经过一审法院查明，法院认定上诉人确未在租用二楼至五楼的房屋。而“一楼四间铺面”与二楼至五楼房间同时作为租赁合同的租赁范围，双方对于二楼至五楼房间租赁关系终止的法律效力已及于“一楼四间铺面”。同时，根据瑞政办发〔2010〕46号文件和上诉人按期缴纳另外三间铺面的租金可知，案涉物业实际已经由交通局实际占有和管理，若上诉人使用了案涉物业一楼的争议铺面，交通局完全可以按月向上诉人收租，且在未交租时不予上诉人使用。但是，被上诉人在实际管控物业时，按期收取了另外三间铺面的租金却未收取争议的所谓“一楼四间铺面”的租金显然不具有合理性，这只能说明鄢某华确实未在租赁和使用；2．法院认定的事实表明《放弃声明》不具有客观真实性，也非上诉人真实意思的表示。法院认定上诉人在合同到期后确实未租用过二楼至五楼的房间，从而否定了《放弃声明》的内容，有力地驳斥了《放弃声明》的客观真实性。同时，上诉人自2017年10月1日后也未被保留使用过“一楼四间铺面”。综上所述，一审法院认定“鄢某华当庭陈述，合同期满后，其使用案涉房屋一楼四间铺面”系事实认定错误。同时，一审法院在双方租赁关系已终止的情况下，仍然依据2017年的租金标准和无法确定的租金起算时间，判决上诉人按照四间面积均等的铺面数支付租金，是事实认定错误。被上诉人宝玉公司答辩称：上诉人鄢某华与瑞丽市交通局是租赁关系，双方无论从事实还是法律上均达成了房屋租赁的合意，该合意自愿达成，是合法有效的。上诉人提出其未使用商铺不是其不支付租金的理由，一审并未全部支持我方诉请就是考虑到了上诉人没有使用的情况。一楼4间铺面一审上诉人已经确认，该4间铺面是同等面积及同等经济效益的，不能因为店铺系消防通道就拒不支付租金，上诉人作为完全民事责任人应该承担相应的责任。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。宝玉公司向一审法院起诉请求：1．判决被告鄢某华支付房屋租金351,994.00元；2．由被告鄢某华承担诉讼费。鄢某华一审提出反诉请求：1．依法驳回宝玉公司的全部诉讼请求；2．宝玉公司赔偿鄢某华房屋及装修损失50万元；3．本案的诉讼费用由宝玉公司承担。一审法院认定事实：1995年1月1日，瑞丽市工业交通局（甲方）与环岛娱乐城、章伟（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁公交局大楼南卯街铺面一、二、三间、三角间，二楼至五楼（除二楼运政所办公室六间外）的房间和停车场，租金每年20万元，租期为20年。2001年9月17日瑞丽市交通局（甲方）与章伟、鄢某华（乙方）签订《交通局环岛大楼房屋租赁补充合同》，约定2001年至2002年每年租金为75,200.00元，逾期交纳租金要支付利息。2005年1月1日，瑞丽市交通局（甲方）与章伟（乙方）签订《联营协议》，约定合同期限为10年；甲方提供交通局环岛大楼一楼门面四间（南卯街方向左起第五、六、七、十四间）、二楼至五楼的全部房间和停车场；乙方交给甲方的管理费为，2005年至2007年每年85,200.00元，交纳管理费时间为当年的1月1日前一次性交清，先付款后使用；2008年至2014年的管理费，根据经营情况甲乙双方再作商定。2012年3月27日，瑞丽市交通运输局（甲方）与环岛娱乐中心、章伟（乙方）签订《联营协议》，约定合同期限为2年8个月，自2012年5月1日起至2014年12月31日止；甲方提供交通局环岛大楼一楼门面四间（南卯街方向左起第五、六、七、十四间）、二楼至五楼的全部房间和停车场，乙方提供设备、人员等，甲乙双方联合经营；乙方负责经营，保持自主经营、自负盈亏、独立核算；乙方交给甲方的管理费为每年128,000.00元，先付款后使用，提前10天缴纳管理费；……乙方需要改变房屋的装修、结构等，必须经得甲方同意方可改变其原始结构，否则视为违约；合同期内乙方对房屋装修所产生的一切费用由乙方自负，合同期满后，乙方所装修部分设备均归甲方所有，甲方不付给乙方费用。同日，瑞丽市交通运输局（出租方）与章伟（承租人）签订《瑞丽市交通运输局房屋租赁合同》，约定承租人租赁瑞丽市南卯街姐岗环岛旁交通综合楼，间数3间，面积72平方米，租赁时间自2012年5月1日至2014年12月31日止，每年租金为72,000.00元。2009年11月9日，德宏兴业房地产评估有限公司出具《房产估价报告》，载明：对估价对象位于瑞丽市的瑞丽市交通局与承租方瑞丽市环岛娱乐中心装修建盖部分，估价时点可能实现的市场价值为4825097.00元（注：瑞丽市交通局房产价值1229078.00元；国有存量地与瑞丽市环岛娱乐中心共用地上建筑物价值99537.00元；国有存量地与瑞丽市环岛娱乐中心所建的建筑物价值479920.00；承租方瑞丽市环岛娱乐中心对交通局综合楼装修耗材折旧后价值431202.00元；设备耗材折旧后价值953684.00元；瑞丽市环岛娱乐中心建盖部分装修耗材折旧后价值25600.00元；设备耗材折旧后价值112056.00元；瑞丽市环岛娱乐中心迪厅装修耗材折旧后价值670800.00元；设备耗材折旧后价值823220.00元）。估价报告自签发之日起生效，有效期一年，截至2010年10月底，如过有效期，本估价报告应做出相应调整或重新评估。2010年3月4日，瑞丽市人民政府发瑞政办发〔2010〕46号《瑞丽市政府办公室关于市交通局综合楼资产处置有关事宜的通知》，载明：一、市交通局综合楼资产暂不处置，待与环岛娱乐中心野人舞厅房屋租赁合同2014年12月31日到期后再行处置（不得续签新合同）；二、市交通局综合楼一楼单独出租的十间铺面房屋租赁合同续签时间不得超过2014年12月31日；三、资产处置前，继续由市交通局负责管理；四、到2015年1月1日市交通局必须将该综合楼房屋租赁合同全部终止，并负责对资产进行清理、收回；五、如违反以上通知，将追究相关人员责任。2017年9月4日，瑞丽市人民政府作出瑞政办发〔2017〕96号《瑞丽市人民政府办公室关于移交部分单位有偿使用资产经营管理权有关事宜的通知》，载明：为进一步加强和规范国有资产经营管理，盘活国有资产，使其发挥最大效益，经市第十七届人民政府第9次常务会议研究，决定将部分单位有偿使用资产经营管理权移交给瑞丽市宝玉珠宝街管理有限公司（国有独资企业，属瑞丽仁隆投资开发有限责任公司的子公司）管理，移交后资产权属不变。现将有关事宜通知如下：一、移交经营管理权的资产范围。部分单位有偿使用资产的经营管理权移交给瑞丽市宝玉珠宝街管理有限公司管理，畹町、姐告、乡镇、医院（差额补助单位）、学校、单位职工集资建盖、市直单位在乡镇的资产等暂不移交，仍由原管理单位进行管理，具体移交资产明细详见附表；二、请相关单位和瑞丽市宝玉珠宝街管理有限公司尽快办理资产经营管理权移交手续；三、瑞丽市宝玉珠宝街管理有限公司按照有关规定做好资产的运营维护管理和租金收支管理工作，要确保国有资产安全完整，按季度向市财政局和市国资委报告国有资产经营收支情况；四、市财政局和市国资委做好国有资产监督管理工作。2017年10月16日，瑞丽市交通运输局与宝玉公司对有偿使用资产经营管理权进行移交，移交清单载明鄢某华租赁的大楼一楼四间门面、二楼至五楼全部房间及停车场，每年租金128000.00元，2015年1月至2017年9月尚未交付租金，金额为351994.00元；鄢某华租赁的另外3间门面，每月租金2000.00元，租金交至2017年9月30日止。2017年10月20日，鄢某华出具《放弃声明》，载明：本人鄢某华，租用交通运输管理局瑞丽市原野人俱乐部大楼一楼四间门面、二楼至五楼全部房间及停车场，因本人无能力继续全部经营，自2017年10月1日起我自愿放弃二楼至五楼全部房间及停车场的租用权（保留一楼四间铺面使用权）。落款处有鄢某华本人签字及捺印。2017年11月29日，宝玉公司向鄢某华作出《收回房屋及催缴房屋租金通知书》，载明：一、自本通知发起之日，请你将所欠房屋租金351994.00元在7日内交清，在收到本书面通知后最迟在2017年12月30日12时前搬出位于瑞丽市（原野人俱乐部）大楼一楼期间铺面；二、若您在上述期限内不搬出上述房屋，本公司将通过必要的法律突进予以解决，并有权要求您承担相应的损失。瑞丽市税务局于2018年12月25日对瑞丽市环岛娱乐中心发出《税务事项通知书》：你单位2018年12月25日申请的注销税务登记事项，符合注销税务登记的条件，予以注销，可凭此通知到其他部门办理相关手续。瑞丽市利剑保安服务有限公司于2019年8月5日出具《情况说明》载明：兹有瑞丽市环岛娱乐中心（原野人俱乐部）自2014年5月我公司改制成立至今，未与我公司签订过保安服务合同，未聘用我公司保安人员为其提供过娱乐场所安保服务。瑞丽市消防救援大队于2019年Ｉ2月11日出具《关于环岛娱乐中心（野人俱乐部）的回函》，载明：根据《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。经查阅瑞丽市年度消防安全重点单位调整情况，瑞丽市环岛文化娱乐中心野人跳舞会因停业在瑞丽市年度消防安全重点单位一览表中被删除。一审另查明，瑞丽市宝玉珠宝街管理有限公司于2018年8月30日将名称变更为瑞丽市宝玉物业管理有限公司。鄢某华与章伟系夫妻关系，章伟于2014年6月10日去世。瑞丽市环岛娱乐中心的经营者是鄢某华，其主要经营范围是歌舞厅，经营地点位于瑞丽市（原野人俱乐部），注册日期为2006年7月12日，注销日期为2018年12月25日。瑞丽市环岛娱乐中心于1995年在瑞丽市租赁场地上扩建房屋，该扩建房屋未到瑞丽市住房和城乡规划建设局办理过规划报建手续，也未向瑞丽市公安消防大队申请过消防设计审核及消防验收。鄢某华当庭陈述，合同期满后，其使用案涉房屋一楼的四间铺面。一审认为，瑞丽市交通运输局与瑞丽市环岛娱乐中心、章伟于2012年3月27日签订的《联营协议》是双方真实意思表示，该合法、有效，双方当事人均应当严格按照约定履行各自的义务。一、关于鄢某华应否向宝玉公司支付租金及租金金额的问题。章伟于2014年6月10日去世后，案涉租赁物由鄢某华继续使用。合同到期后，交通局与鄢某华未继续签订书面合同，交通局虽在询问笔录中陈述，合同到期后，与鄢某华协商由其继续租赁案涉房屋，但未提交其他证据予以佐证，不予采信。因鄢某华当庭表示使用案涉租赁房屋一楼的4间铺面，且环岛娱乐中心租赁该物业主要用于经营歌舞厅，即原野人俱乐部，据瑞丽市消防救援大队的回函内容，瑞丽市环岛文化娱乐中心野人跳舞会因停业在瑞丽市年度消防安全重点单位一览表中被删除。故2015对鄢某华的自认予以确认，双方已形成事实上的租赁关系，因双方未签订书面的租赁合同，且对租赁期限没有约定，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应视为不定期租赁，鄢某华应对其使用部分支付租金。参照章伟与瑞丽市交通局于2012年3月27日签订的《瑞丽市交通运输局房屋租赁合同》约定对三间铺面的租金为72000.00元，即每间每月为2000.00元，该与瑞丽市交通运输局的有偿使用资产经营管理权移交清单中铺面租金每月2000.00元的金额相符。故，鄢某华应支付自2015年1月1日至2017年9月30日止的租金264000.00元（4间×2000×33个月）。瑞政办〔2017〕96号文件载明案涉租赁房屋的经营管理权移交给宝玉公司，由其承担租金收支管理工作，宝玉公司有权要求鄢某华支付租金，对于宝玉公司诉请超出的部分，不予支持。二、宝玉公司应否向鄢某华赔偿房屋及装修损失的问题。瑞丽市交通局（甲方）与环岛娱乐中心、章伟（乙方）于2012年3月27日签订的《联营协议》约定“七、乙方需改变房屋的装修、结构等，必须经得甲方同意方可改变其原始结构，否则视为违约；合同期内乙方对房屋装修所产生的一切费用由乙方自负，合同期满后，乙方所装修部分设备均归甲方所有，甲方不付给乙方费用。”根据约定，合同期满后房屋装修部分设备归交通局，且鄢某华当庭陈述，合同期满后，其未再继续使用二楼至五楼的房间及停车场，故宝玉公司不应向鄢某华支付装修损失。关于瑞丽市环岛娱乐中心于1995年在租赁场地上扩建房屋的价值，鄢某华虽提交德宏兴业房地产评估有限公司于2009年11月9日出具的《房产估价报告》，但该报告的有效期仅有一年，且无其他证据予以佐证，对此不予采信。该扩建房屋未到瑞丽市住房和城乡规划建设局办理过规划报建手续，也未向瑞丽市公安消防大队申请过消防设计审核及消防验收，且鄢某华也未提交证据证明该扩建房屋系经过出租人同意而扩建的，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，鄢某华主张宝玉公司赔偿拆除扩建房屋的费用，没有事实和法律依据。对于鄢某华提出的反诉请求，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决：本诉部分：一、被告鄢某华于本判决生效之日起十日内向原告瑞丽市宝玉物业管理有限公司支付房屋租金264,000.00元；二、驳回原告瑞丽市宝玉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6,580.00元，由原告瑞丽市宝玉物业管理有限公司负担1,645.00元，由被告鄢某华负担4,935.00元。反诉部分：驳回反诉原告鄢某华的反诉请求。反诉案件受理费4,400.00元，由反诉原告鄢某华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人鄢某华二审提交一组新证据：铺面照片。欲证明，1．序号“2、3、4”的铺面即为四份合同期内约定的三间铺面，而第14间铺面因低于地平面在合同期间仅作为员工食堂，合同到期后，无法再使用；2．序号“1”系1995年合同中所指明的三角间，而在后三份合同中未再将该三角间作为合同范围；3．序号“5”在被上诉人改造前系由墙面封堵的仅为面积约4平方米的三角间，其根本无法对外出租，在合同期间，该三角间与序号4共同作为通往KTV和二楼运政办公室的楼梯。合同到期后，上诉人未对该楼道进行过改造，由于楼梯的缘故，其不具有对外出租的价值；4．上述“1、2、3、4、5”间铺面经改造后，被上诉人也仅能对外按3间铺面租出，而一审法院却简单地以门面外观为参照认定上诉人实际使用了四间铺面，属于基本事实认定不清。被上诉人宝玉公司对上诉人鄢某华二审提交证据的质证意见是：对该组证据三性均不予认可，其形成时间不符合二审新证据的要求，不属于二审新证据。并说明：依据双方合同及后来的不定期租赁合同可以得知，出租的租赁物在一楼是有7间铺面。从左到右是第4间、第3间，是租户和交通局签订租赁合同交付租金，往后3间一审没有判决支持我方诉请。一审法院判定的4间铺面具有对外出租的价值，虽然有一间是不规则的三角间，但是其面积达到30多平方米，剩下3间面积相差不大。上诉人提交的该组证据第1、2、3间铺面，是租户向交通局交付租金。被上诉人宝玉公司二审无新证据提交。本院认为，上诉人鄢某华二审提交的铺面照片虽客观真实，但仅凭照片不能证明上诉人的观点，对证明内容本院不予采信。一审法院对当事人一审提交证据的审核认证意见正确，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年3月27日，瑞丽市交通运输局（甲方）与环岛娱乐中心、章伟（乙方）签订《联营协议》，约定合同期限为2年8个月，自2012年5月1日起至2014年12月31日止；甲方提供交通局环岛大楼一楼门面四间（南卯街方向左起第五、六、七、十四间）、二楼至五楼的全部房间和停车场，乙方提供设备、人员等，甲乙双方联合经营；乙方负责经营，保持自主经营、自负盈亏、独立核算；乙方交给甲方的管理费为每年128,000.00元，先付款后使用。2014年6月10日章伟去世后，案涉租赁房屋继续由其妻鄢某华使用，合同到期后，瑞丽市交通运输局未与鄢某华签订书面合同，但鄢某华继续使用案涉房屋一楼四间铺面。二审查明的法律事实与一审一致。本院认为，瑞丽市交通运输局与环岛娱乐中心、章伟签订的《联营协议》实为房屋租赁合同，合同期满后，瑞丽市交通运输局未与鄢某华签订书面合同，但鄢某华仍在使用案涉房屋一楼四间铺面。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应视为不定期租赁，鄢某华应对其使用部分支付租金。参照《瑞丽市交通运输局有偿使用资产经营管理移交清单》鄢某华同期交租金的情况，确定租金为2,000元/月/间符合本案实际情况。因瑞丽市人民政府已将案涉租赁房屋的经营管理权移交给宝玉公司，故鄢某华应向宝玉公司支付自2015年1月1日至2017年9月30日止的租金264,000.00元。综上所述，上诉人鄢某华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,580.00元，由上诉人鄢某华负担。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇二〇年七月二十三日书记员  马勇胜