广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初6124号原告：邓建国，男，汉族，1995年4月16日出生，公民身份号码：441************194，户籍住址：广东省龙川县**************。委托代理人：杨赖稔，系广东江畔律师事务所律师。委托代理人：邓海浪，系广东江畔律师事务所实习律师。第一被告：张国锋，男，汉族，1971年11月4日出生，公民身份号码：442************576，户籍住址：广东省龙川县**************。委托代理人：张念超，系广东林德律师事务所律师。第二被告：郑碧海，男，汉族，1967年7月14日出生，公民身份号码：442************532，户籍住址：广东省惠州市惠阳区**************。委托代理人：罗成山、罗惠强，系广东信惠律师事务所律师。原告邓建国诉被告张国锋、郑碧海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告邓建国诉称，原告因自住想在惠州购买房屋，后经人介绍认识了被告一，被告一称其在惠州市小金口青塘一村新区********（即****第二排）建有一栋房产，房产手续齐全，经两被告推销及承诺，双方达成买卖该住宅楼第**层**号房屋的意愿，原告于2018年5月16日向被告一支付了10000元购房定金，被告一收到原告的定金后，向原告出具了一份收款收据，该收款收据还载明了“订金石七路青塘新区**号楼**号第**层，总款39万元，交楼时付25万元，余款在2019年10月份付清”。2018年5月31日，原告与被告一正式签署《共同出资建房协议书》，该协议书约定原告出资39万元分得被告所建住宅楼第6层五号房，建筑面积约为110平方米。另外，协议书还约定交房后原告须向被告支付装修垃圾清理费2000元，每月支付100元卫生费、物业管理费，惠州市惠城区***********民小组在该协议书上盖章确认。同时，双方还签署了一份《合同附件》，在合同附件中，被告承诺保证该房产使用七十年，在此期间若因是违反城市规划的违法建筑遭受的损失被告无条件全款退还给原告。协议书签订的当天，原告通过转账的方式向被告一支付了240000元的购房款，并于2019年10月8日通过转账的方式向被告二支付了购房尾款140000元，至此，加上2018年5月16日支付的10000元定金，原告向被告付清了390000元的购房款。另外，原告还于2018年5月24日通过微信转账向被告一支付了2000元的装修垃圾清理费、2018年9月7日、11月14日又通过微信转账方式共向被告一支付了5000元的装水表费用。此外，原告通过微信转账的方式向被告一的妻子方丽琼合计支付了1800元的物业管理费用。2019年11月28日，原告与其他业主突然发现该住宅楼被惠城区人民政府小金口街道办事处张贴上了《清场通知》，《清场通知》要求原告等业主应于2019年12月4日前完成搬迁及清理工作。2019年12月5日，该栋住宅楼被政府以违法建设违法用地为由进行了强制拆除。原告认为，涉案房屋系两被告共同兴建的，其出售给原告的房屋所占用的土地属于农村集体土地，被告在未取得建设用地使用权情况下在该地上兴建住宅楼，属于非法使用土地，且所建的住宅楼没有履行报建手续，没有取得规划许可证和建设许可证，属于违法建筑，而两被告明知其所建设住宅楼属于违法建筑，不能对外出售，却恶意隐瞒该事实，虚假宣传，欺骗原告，导致房屋被强制拆除，造成原告巨大损失，因双方签署的《共同出资建房协议书》违反了法律的强制性规定而无效，根据我国《合同法》的规定，两被告应向原告返还购房款390000元及利息损失、装水表款5000元、垃圾清理保证金2000元及物业管理费1800元。经原告与两被告多次协商，两被告均以各种理由拖延退款，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院能支持其诉为盼！1、请求依法确认原告与被告一于2018年5月31日签订的《共同出资建房协议书》无效；2、请求判令被告一共同返还原告所支付购房款390000元及利息损失（以250000元为本金，自2018年5月31日起按年利率6%计算至2019年10月8日为20328.76元；以390000元为本金，自2019年10月9日起按年利率6%计算至全部款项清偿之日止）；装水表费5000元、装修垃圾清理保证金2000元、物业管理费1800元。合计人民币420128.76元。3、请求判令被告二对被告一的上述应该返还的款项中的140000元承担连带返还责任。4、本案诉讼费用、保全费、公告费由被告承担。第一被告张国锋辩称，1、原、被告双方是合资、合作开发房地产合同关系，而不是房屋买卖合同关系。被告方丽琼是合作建房所在地的集体经济组织成员，通过受让同一集体经济组织成员的宅基地，进行危房改造修建房屋，通过了村民代表投票表决、公示、政府部门同意的程序，是适格的建房主体。在被告缺少建房资金，原告改善居住条件的情况下，双方一拍即合，共同出资建房。双方是合资、合作开发房地产合同关系，而不是房屋买卖合同关系。2、双方签订的《共同出资建房协议书》是有效合同。《共同出资建房协议书》是当事人之间的真实意思表示，没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，该合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。判断合同是否有效，必然先判断当事人的合同行为是否有效。根据《民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效；第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案当事人在做出合同行为时，都具备完全民事行为能力，而且合同行为意思表示真实，未违法法律、行政法规的前置性规定，不存在违反公序良俗的内容，也没有恶意串通损害他人合法权益，因此当事人合同行为有效。当事人合同行为有效，接下来需要分析当事人签订的合同是否有效，根据《合同法》第五十二条合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。另《城市房地产管理法》第二十八条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，但《城市房地产管理法》第二条还规定“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”本案土地性质为城郊集体土地，不属于城市房地产开发范围，故从《城市房地产管理法》中并不能找到本案“合作建房”合法的依据。但是法律并未对合作建设自用房屋作出禁止性规定，在民商法的私法领域，法无禁止则自由，并没有相关法律禁止本案“合作建房”的情形，因此本案合同并未存在违法国家法律、法规的强制性规定，亦不存在《合同法》第五十二条规定的其他合同无效的法定情形，本案合同合法有效。对于集体土地“合作建房”合同，最高院也有相应的判例如（2018）最高法民申2118号支持此类合同的有效性。在该判例中，最高院认为“房屋以自用为目的，其土地性质为城郊集体土地，不属于城市房地产开发范围，法律并未对合作建设自用房屋作出禁止性规定，该协议亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，原审认定合作建房合法有效，有事实和法律依据，并无不当。谢金平主张合作建房协议无效，事实和法律依据不足，本院不予支持。”3、被告无过错，原告在同被告签署《共同出资建房协议书》的时候，已经充分了解到所共建房屋的位置、土地使用权性质、被告通过受让取得土地使用权的事实、国家有关集体土地上建设房屋的法律法规，双方已经在《共同出资建房协议书》中明确这一点，原告对共同出资建房的法律风险是知悉的。不管是在签订合同时，还是在履行合同过程中，以及房屋被拆除，被告对原告无任何隐瞒和虚构事实，因此被告是无过错的。双方在签订的《共同出资建房协议书》的时候，经过惠州市惠城区水东法律服务所见证。基层法律服务所为合同见证的依据是《司法部关于基层法律服务所有限制地开展见证工作的通知》。该通知第二条“基层法律服务所办理见证业务，是从审查完善合同，证明其真实、合法、可行到监督合同履行，发生纠纷及时调解的综合性法律服务。法律工作者办理见证必须当场目睹或亲自调查核实，查明当事人的身份和行为能力，申请事项及所提供的证件材料是否真实、合法，并主动开展法律咨询、代书和审查修改合同等工作，帮助当事人完善其法律行为，然后方可以法律服务所的名义予以证明。”在签署合同见证的时候，对合作建房所涉及的审批手续、法律法规、法律风险等，法律服务所工作人员为双方提供了了法律咨询并进行了充分解释。这充分说明，原告对共同出资建房的法律风险是知悉的，被告并无隐瞒或者虚假宣传行为。4、房屋的毁损、灭失等风险由原告自行承担。双方在合同中约定了“风险负担”条款：“乙方（原告）分得房屋的毁损、灭失等风险，自甲方（被告）通知交房之日起转由乙方（原告）承担”。这是双方真实意思表示，即使合同无效，双方约定的关于物权毁损、灭失的风险的条款也是有效的。5、共建房屋被政府拆除后，被告已经代表合作建房方提起行政复议并要求行政赔偿，原告的损失有望通过法律途径获得救济。双方在《共同出资建房协议书》中约定“如因政府征用、征收该住宅楼的，政府发放的补偿款依照法律、法规、政策规定归个人所有的，由乙方（原告）所有”。6、原告的诉求没有任何法律和事实依据。双方是平等的民事主体，合作建房相当于合伙关系，盈利共享，风险共担。即使因为缺少必要的建房审批手续被强拆，受到损失的应该是合作的双方，相当于合伙做生意做亏了。在合作一方没有虚构隐瞒事实无过错的情况下，另一方要求退款，既不符合常理，也没有任何法律依据。原告要求被告承担责任，是要求承担违约责任，还是侵权责任？依据何在？综上所述，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。第二被告郑碧海辩称，答辩人与本案不存在法律上的利害关系，被答辩人诉请答辩人对涉案合同款中的14万元承担连带责任，没有任何事实与法律依据。涉案《共同出资建房协议书》、《合同附件》是被答辩人与被告张国锋签订的，答辩人并非涉案《共同出资建房协议书》、《合同附件》的当事人，根据合同的相对性原则，因涉案《共同出资建房协议书》、《合同附件》所产生的权利义务一概与答辩人无关。因被告张国锋曾向答辩人借款，为了偿还借款，被告张国锋指示被答辩人直接将合同款中的14万元交付给答辩人。被答辩人将合同款中的14万元转入答辩人账户乃是基于被告张国锋的指示交付，并非答辩人享有收取14万元合同款的权利，被答辩人提交的证据4《收款收据》亦体现了被告张国锋系涉案合同款390000元的实际收款根据合同的行对性原则，因涉案《共同出资建房协议书》、《合同附件》所产生的法律后果应由被答辩人与被告张国锋承担，一概与答辩人无关。综上所述，答辩人并非本案适格被告，被答辩人诉请答辩人对涉案合同款中的14万元承担连带责任没有任何事实与法律依据，恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。查明的案件事实经审理查明，2018年5月31日，原告（乙方）与第一被告（甲方）签订了一份《共同出资建房协议书》，其中约定：甲方已经取得位于惠州市小金口青塘一村新区********（即****第二排）居民住宅用地，面积632平方米，甲方负责凑集资金在该地建设住宅楼。甲方利用该住宅用地上兴建住宅楼一栋，乙方自愿提供部分合作建房款与甲方合作建设该住宅楼，并在楼房建成后分得该住宅楼第6层5号房，该套房屋面积约为110平方米（简称“涉案房产”），（建筑面积以投影和公摊面积计算）。甲方负责办理相关报建手续，并按设计图纸施工建设该住宅楼，合作建房交房标准为毛坯房，且水、电、有线电视管线布置到户，相关公共设施符合正常使用条件。甲、乙双方同意，乙方应出资款人民币390000元。乙方须按一下付款方式：签订协议时乙方向甲方支付出资款390000元。乙方自收房之日起，每月应按支付人民币100元的标准向甲方指定的物业管理人员缴纳卫生费、物业管理费，该费用在每月15日前交清给物业管理处，逾期加收每日万分之五的滞纳金。合同附件：约定甲方承诺在正常的情况下保证该房产使用七十年，在此期间若因是违反城市规划的违法建筑法遭受的损失甲方无条件全款退还给乙方。签订上述协议，原告分别于2018年5月16日、2018年5月31日向第一被告支付了人民币10000元、240000元，共计人民币250000元。该涉案房产于2018年5月已完工，原告于2018年5月24日向第一被告支付装修垃圾清理费用人民币2000元。原告分别于2018年9月7日、2018年11月4日向第一被告支付了装水表费用人民币2500元、人民币2500元，共计人民币5000元。原告分别于2019年1月19日、2019年7月3日、2019年8月18日向第一被告的妻子方丽琼支付物业管理费人民币600元、600元、600元，共计人民币1800元。2019年10月8日，第一被告要求将剩余购房款支付给第二被告，原告通过银行转账方式向第二被告支付了购房款人民币140000元。2019年11月28日，惠城区人民政府小金口街道办事处张贴了一份《清场通知》，要求业主于2019年12月4日前完成搬迁及清理工作，且于2019年12月5日案涉建筑物整栋被政府以违法建设违法用地为由进行了强制拆除。之后，该涉案房产因违建被强行拆除，原告要求两被告返还购房款，现两被告拒不向原告返还购房款，原告遂于2020年4月17日诉至本院，请求判如所请。裁判理由和结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。由于第一被告向原告出售的涉案房产系违章建筑，不能对外公开出售，因此，原告与第一被告签订的《共同出资建房协议书》属于无效合同。第一被告应将收取的款项返还给原告。双方签订的合同被确认无效，第一被告具有明显的过错，还需赔偿原告的相关损失。原告诉求第二被告承担连带责任返还购房款，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告邓建国与第一被告张国锋于2018年5月31日签订的《共同出资建房协议书》无效。二、第一被告张国锋应于本判决生效之日起十五日内向原告邓建国返还购房款人民币390000元及利息（利息分笔计算，利息以款项250000元为基数，2018年5月31日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至2019年10月8日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息以款项390000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年10月9日至购房款偿还之日止）。三、第一被告张国锋应于本判决生效之日起十五日内向原告邓建国返还装修垃圾清理费2000元、安装水表费用5000元、物业管理费1800元，共计人民币8800元。四、驳回原告邓建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7602元，由第一被告张国锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  石 磊人民陪审员  陈碧媛人民陪审员  钟海宇二〇二〇年七月二十四日法官 助理  戴倩雪书 记 员  黄静芳