福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初1508号 原告：南平市平安居置业管理有限公司，住所地南平市延平区八一路******。 法定代表人：杨红，总经理。 委托诉讼代理人：程金好，福建知力律师事务所律师。 被告：南平市万安资产管理有限公司，住所地，住所地南平市延平区滨江南路**海关大厦**iv> 法定代表人：吴瑞云，执行董事。 委托诉讼代理人：冯积仁。 委托诉讼代理人：朱金凤。 被告：刘兰香，女，1953年12月1日出生，汉族，住南平市延平区。 被告：林金财，男，1957年8月22日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：黄争，北京大成(福州)律师事务所律师。 第三人：薛守波，男，1986年10月11日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：王新英，福建名仕(南平)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘圣杰，福建名仕(南平)律师事务所实习律师。 原告南平市平安居置业管理有限公司（以下简称平安居公司）与被告南平市万安资产管理有限公司（以下简称万安公司）、刘兰香、林金财，第三人薛守波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告平安居公司及其委托诉讼代理人程金好、被告万安公司的委托诉讼代理人冯积仁、被告林金财的委托诉讼代理人黄争、第三人薛守波及其委托诉讼代理人王新英到庭参加诉讼，被告刘兰香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平安居公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令刘兰香、林金财立即支付拖欠的物业服务费计673905.60元（2014年4月至2020年3月）及逾期付款违约金71770.90元（按合同约定日万分之一计付），2020年4月1日之后逾期付款违约金仍按合同约定日万分之一计付，直至付清为止；2.请求判令南平市万安资产管理有限公司、薛守波对上述第一项诉讼请求承担连带责任；3.诉讼费用由刘兰香、林金财、南平市万安资产管理有限公司、薛守波共同承担。事实和理由：平安居公司系物业管理服务企业，于2012年11月与延府豪庭业主委员会签订物业服务合同，合同明确了双方权利和义务以及收费标准和违约责任，平安居公司据此为延府豪庭小区提供物业服务。2011年5月13日，万安公司取得江滨中路317号-1层-1层商场2555.58平方米及府前路36号-1层-1层商场2124.34平方米的产权，房屋产权证分别为“南房权证字第××号”、“南房权证字第××号”。2012年3月1日，万安公司与刘兰香、林金财签订房产抵押担保借款协议书，将房屋占有、使用、收益权利转移给刘兰香、林金财。2013年8月1日，双方签订补充协议，将“抵押房屋变更为买卖房屋”，即借款变为买卖，刘兰香、林金财由此获利除享有占有、使用、收益权以外还享有将“该房屋向银行或他人抵押贷款”的权利，由此成为该房产的实际控制人。2013年9月22日，双方签订委托代理协议书，约定案涉房屋由刘兰香、林金财进行招商和经营管理，房屋的物业费由刘兰香、林金财承担。2014年3月28日，刘兰香、林金财与薛守波签订房屋租赁合同，将其管控的物业江滨中路317号-1层-1层商场2555.58平方米及府前路36号-1层-1层商场2124.34平方米，建筑面积4680平方米出租给薛守波使用、经营，万安公司在该合同中注明“租赁合同所涉及的租赁物是我公司出售给刘兰香的商铺，仅是未办理过户手续”并加盖公章。平安居公司多次向薛守波主张物业费未果。2019年5月，平安居公司南平市延平区人民法院起诉薛守波、刘兰香、林金财，并将万安公司列为第三人，法院审理后认为，所有权以登记公示为准，万安公司系该房屋业主，驳回了平安居公司的诉讼请求。薛守波是房屋的实际使用人，刘兰香、林金财是合同约定承担物业费的义务人，万安公司应对物业费承担连带责任。现为维护平安居公司的合法权益，特诉至法院。 刘兰香未作答辩。 林金财辩称，刘兰香和林金财不是房屋业主和物业使用人，万安公司才是业主，薛守波才是物业使用人，故应当驳回平安居公司的诉讼请求；平安居公司是否完整持续的提供物业服务证据不足，大部分诉讼请求超过诉讼时效；平安居公司对林金财和刘兰香的起诉属于重复起诉，应当驳回。 万安公司辩称，一、平安居公司陈述的事实属实，本案起诉是基于委托合同关系提出诉讼的；二、万安公司与刘兰香、林金财签订的委托合同明确约定物业费由刘兰香、林金财承担，要求万安公司承担连带责任没有事实和法律依据，但双方的合同属于委托合同，不属于重复起诉；三、薛守波物业服务的最终受益人，故薛守波承担连带责任是有事实依据的。 薛守波述称，一、平安居公司对薛守波的起诉属于重复起诉，其于2019年5月9日以与本案相同的事由对薛守波提起诉讼，法院生效判决已驳回平安居公司对薛守波的起诉；二、平安居公司起诉薛守波没有事实和法律依据。根据薛守波与刘兰香签署的《房屋租赁合同》第六条第一款第三项约定“该租赁物由乙方（即薛守波）自行管理，乙方不向甲方（即刘兰香）缴纳物业费”。另外，根据2019年1月1日施行的《福建省物业管理条例》第四十八条的规定：业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。这个规定说明了物业费的缴纳主体就是业主，只有明确约定由使用人缴纳物业费的，使用人才需承担缴纳义务。而本案中，业主刘兰香与薛守波在租赁合同明确约定薛守波不向刘兰香缴纳物业费。且法院判决已认定，物业费约定由万安公司交纳；三、平安居公司本次提出的物业费诉求也大部分超过诉讼时效。薛守波从未收到平安居公司有关催讨物业费的单据，平安居公司提交的证据是向万安公司主张物业费。2017年10月1日施行的《民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此，平安居公司要求薛守波支付2014年4月份至2017年3月前的物业费已超过诉讼时效。事实上，正因为平安居公司知晓案涉标的物是薛守波自己管理，故多年来也未安排人员进行过服务，既然没有安排物业服务，自然也就不存在收取物业费。故平安居公司本次提出的诉讼请求中有部分款项已经超过诉讼时效，应当予以驳回；四、平安居公司起诉薛守波属于恶意诉讼。首先，万安公司是交纳物业费的主体，薛守波无需向平安居公司交纳物业费，也无需向万安公司或刘兰香交纳物业费。平安居公司要求薛守波交纳物业费没有合同依据。恳请人民法院对平安居公司的诉求依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1.对于平安居公司提交的其与延府豪庭业主委员会签订的两份《物业服务合同》，上述合同均盖有延府豪庭业主委员会与平安居公司的公章，薛守波对上述证据的真实性有异议，但未提供相应证据予以推翻，故本院对物业服务合同的真实性予以确认；2.平安居公司提交的联系工作函、承诺书、告知函、安防人员巡查记录、嘉联商业广场电费交费表等证据是其在延府豪庭小区提供物业服务时的产生的资料，可以与物业服务合同互相印证，证明平安居公司自2012年3月1日起一直为该小区提供物业服务，故对该组证据予以采纳；3.平安居公司提交的其向薛守波催收物业费的快递单复印件，没有收件人签收部分也未提交快递单原件核对，故对该证据不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月1日，平安居公司与延府豪庭业主委员会签订的物业服务合同，合同约定由平安居公司为延府豪庭小区提供物业服务，商业物业的物业费按每月2元每平方米计算，物业费按月交纳，逾期违约金按日万分之一计算。合同签订后，平安居公司于2012年11月1日进驻小区提供物业服务至今。2018年1月1日双方续签了物业服务合同，对于前述的服务价格和违约责任未作变更。 2012年3月1日，万安公司（甲方）与刘兰香、林金财（乙方）签订《房产抵押担保借款协议书》一份，主要约定甲方向乙方借款6000万元，甲方将其名下坐落于南平市延平区（延府豪庭）-1层-1层商场（产权证号：南房权证字第××号）及坐落于南平市延平区（文化中心广场）-1层-1层商场（产权证号：南房权证字第××号）抵押给乙方...2013年8月1日，万安公司（甲方）与刘兰香、林金财（乙方）针对上述《房产抵押担保借款协议书》签订《补充协议》一份，主要约定刘兰香林金财应在2013年8月30日前支付万安公司款项人民币28841820元...刘兰香、林金财等人享有对该房占有、使用、收益、处分的权利...抵押房屋变更为买卖房屋...在抵押房屋所有权未发生转移前，乙方可对外进行招商、出租，所需相关手续甲方无条件提供...2014年3月20日，南平博基房地产开发有限公司（甲方）、万安公司（乙方）与平安居公司（丙方）签订《协议书》一份，主要约定甲、乙方将其所有的南平市延平区（文化中心广场）和南平市延平区（延府豪庭）以及专属公共设施、设备委托丙方提供物业管理服务...同年3月28日，刘兰香（甲方）与薛守波（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定甲方将坐落于南平市延平区（延府豪庭）-1层-1层商场和南平市延平区（文化中心广场）-1层-1层商场出租给乙方...该租赁物由乙方自行管理，乙方不向甲方交纳物业费...万安公司在该份《房屋租赁合同》的空白处加盖公章。平安居公司分别于2014年12月21日、2015年12月23日、2016年11月17日向万安公司催收物业费。2019年5月9日，平安居公司将薛守波、刘兰香和林金财作为被告，万安公司作为第三人诉至法院，要求薛守波称职2014年4月至2018年12月的物业服务费，刘兰香和林金财对上述债务承担连带责任，法院审理后认为，平安居公司应当以万安公司为被告，经释明后平安居公司未变更万安公司为被告，2019年7月11日法院驳回了平安居公司的诉讼请求。2020年4月14日，平安居公司以刘兰香、林金财和万安公司为被告、薛守波为第三人，诉至本院。 另查明，自2011年5月13日起至今，坐落于南平市延平区（延府豪庭）-1层-1层商场（产权证号：南房权证字第××号）及南平市延平区（文化中心广场）-1层-1层商场（产权证号：南房权证字第××号）一直登记在万安公司名下，其为案涉房屋的所有权人，产权面积共计4679.92平方米。 本院认为，平安居公司与延府豪庭业主委员会签订的两份物业服务合同，均符合法律规定，合法有效，对物业公司和小区全体业主均具有约束力。平安居公司按约定进驻小区提供物业服务，万安公司系该小区房屋的业主，根据物业合同的约定其应当向平安居公司交纳物业服务费。万安公司作为涉案房屋的所有权人，其与刘兰香、林金财针对双方的《房产抵押担保借款协议书》而签订的《补充协议》、《委托代理协议书》等，明确了由刘兰香、林金财享有涉案房屋占有、使用、收益、处分等权利，并承担所产生的水电、物业等费用。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。平安居公司要求刘兰香、林金财支付物业费的诉讼请求并要求万安公司承担连带责任的诉讼请求，于法有据，予以支持。万安公司主张其不承担支付物业费的连带责任的抗辩理由不能成立，不予采纳。本案涉及的万安公司名下房屋产权面积共计4679.92平方米，每月物业费为4679.92平方米×2元=9359.84元，平安居公司主张物业费按每月9359.80元计算未超过合同约定，故平安居公司主张2014年4月至2020年3月物业费共计为673905.60元(9359.80元/月×72个月）的请求，予以支持。合同约定物业费应于每月20日前支付，违约金按日万分之一计算，按合同约定逾期付款违约金应自当月21日起算，平安居公司提出2014年4月至2020年3月的违约金从应交费月份的次月起按每月30天（全年共计360天）计算违约金的主张未超过合同约定，予以采纳，故2014年4月的违约金自2014年5月起算，2014年5月至2020年3月共计71个月，故每月违约金应为9359.80元×0.1‰×30天=28.08元，71个月的违约金共计28.08×[（1+71）×71÷2]=71770.95元，平安居公司主张违约金为71770.90元未超过合同约定，本院予以支持。对于林金财、薛守波提出的本案属于重复诉讼的抗辩理由，平安居公司于2019年5月9日向本院提起的诉讼请求，与本案中平安居公司提起的诉讼请求不相同，不满足重复诉讼的构成要件，故林金财、薛守波的该项抗辩理由不能成立，不予采纳。对于林金财、薛守波提出的本案部分物业费超过诉讼时效的抗辩理由，平安居公司分别于2014年12月21日、2015年12月23日、2016年11月17日向万安公司出具《催缴通知》，该通知由万安公司法定代表人吴瑞云签收，发生诉讼时效中断事由，平安居公司于2019年5月29日向本院提起诉讼后，本院于2019年7月11日作出判决，并于2019年8月21日发生法律效力，诉讼时效再次中断。故本案涉及的物业费诉讼时效应从2019年8月22日开始计算，未超过诉讼时效。林金财、薛守波的该项抗辩理由不能成立，不予采纳。对于万安公司提出的薛守波为物业服务的最终受益人，应由薛守波承担连带责任的抗辩理由，万安公司和刘兰香、林金财均没有与薛守波约定由其支付物业费或承担连带责任，且薛守波与刘兰香之间的租赁合同纠纷也不属于本案审理范围，故万安公司该项抗辩理由不能成立，不予采纳,对于薛守波主张其不承担连带责任的抗辩理由成立，予以采纳。综上，平安居公司要求刘兰香、林金财支付物业服务费673905.60元及相应违约金，以及万安公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。刘兰香经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条规定，判决如下： 一、刘兰香、林金财应于本判决生效之日起十日内向南平市平安居置业管理有限公司支付物业服务费673905.60元及违约金至欠款还清之日止（暂计至2020年3月31日为71770.90元，2020年4月1日起按日万分之一的标准计算）； 二、判令南平市万安资产管理有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任； 三、驳回南平市平安居置业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费11256.70元，减半收取计5628.35元，由刘兰香、林金财、南平市万安资产管理有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 员 包永生 二〇二〇年七月十三日 法官助理 胡 鑫 书 记 员 李玲莉 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。