杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初8342号 原告：浙江宏峰物业有限公司，统一社会信用代码：91330183MA2B2GGP15，住所地：杭州市富阳区新桐乡小桐洲村村心路**。 法定代表人：潘大军，总经理。 被告：何丹,女，1977年11月1日出生汉族，住杭州市富阳区。 原告浙江宏峰物业公司有限公司（以下简称宏峰物业公司）与被告何丹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。原告宏峰物业公司的法定代表人潘大军、被告何丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏峰物业公司向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告物业管理费3690元,车位费720元,能耗费255元；2、被告支付滞纳金269.3元，滞纳金支付到物业费全额付清为止；3、本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告将第1、2项诉讼请求变更为：1、被告支付原告物业管理费2974元,车位费580元,能耗费392元；2、被告支付滞纳金646元。事实与理由：2018年6月30日，原告与万和苑业主委员会（以下简称万和苑业委会）签订《物业管理服务合同》一份，合同约定，由原告为万和苑提供物业管理服务，被告系恩波大道303号万和苑小区16幢102室业主，在原告为该小区提供物业服务期间原告与被告都应切实履行《物业管理服务合同》，但被告从2018年7月1日起，无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，原告曾多次催讨欠款，被告均未支付。根据合同约定，滞纳金的标准为全年费用总额的千分之三，起诉时按每日万分之三计算。原告虽多次向被告催讨，但均未果。 被告何丹辩称，一、原告据以起诉的《物业服务合同》为无效合同，不应作为本案的定案依据。答辩人作为万和苑小区业主，一直只知道小区的物业公司为天意物业，至于在什么时候因为什么原因以什么方式，小区的物业公司变成了原告，答辩人概不知情。原告据以起诉的合同，未依法经业主大会表决亦未由过半数以上业主同意，上一届业委会的签约行为因违法而无效，合同应认定无效。其收费合同依据也不能为准。二、原告的诉讼请求和标的是如何计算得出的，原告并未提供具体的证据予以证明，理应承担举证不能的败诉责任。本案系一起双务合同纠纷，即使双方之间存在事实物业服务合同关系，但原告是否履行或者是否适格履行了物业服务合同义务，仍应由原告充分向法庭举证。尤其像物业费、能耗费等。三、原告一直以来存在不履行或者不适格履行合同义务的违约行为，已经让包括答辩人在内的业主苦不堪言，而且反应、沟通均不见效。比如楼道卫生、小区环境、车辆停放管理、消防设施维护、垃圾分类投放（2018年10月11日被富阳区城管局立案查处）。2019年5月29日发生业主在小区内被逆行车辆撞伤致死的恶性事件。甚至于当下新冠××疫情肆虐，原告从没担起物业应该担起的责任，还是小区业委会组织小区业主对小区出入口进行疫情防控工作。在经多次沟通未果后，万和苑小区业主在2019年下半年选举出了新的业委会，依法行使撤换物业的权利。终于在今年2月10日让原告退场。四、原告在无业委会监督情况下引入广告又没有公布物业经营性收入的收支情况。五、2018年10月,由于原告不检查疏通管道,导致污水管堵塞,倒灌到答辩人楼上202室,再渗到102室,事后不采取积极措施解决问题。答辩人认为，依据合同权利义务责任相一致原则和公平原则，原告无权要求全额物业管理费。请求法庭依法予以降低甚至驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，本院认证如下： 一、对原告提交的证据。1、物业服务合同一份、电费清单一组，以证明原、被告双方的合同权利义务的约定及原告诉讼请求有合同依据的事实。被告对真实性无异议,但对关联性有异议。本院对该组证据真实性予以确认。证据2、物业费催缴函、邮件快递回单、照片各一份，以证明原告已经向被告催缴物业费的事实。证据3、房产登记信息一份，以证明欠费业主房屋的建筑面积。4、营业执照、身份信息各一份,以证明原告有权提供物业服务的主体资格。5、解除服务合同一份，证明物业费和能耗费的计算到期时间。被告质证后对证据2、3、4、5均无异议。本院予以确认。 二、对被告提交的证据。1、投标方案、服务费收支情况及单价标准说明等，以证明原告投标时的服务承诺，没有按照要求安排管理人员的事实。被告质证后对其真实性无异议，但认为如果按照投标方案的话物业费是远远不够的，实际上被告后来是按照业委会要求配备人员的。本院对该证据的真实性予以确认。证据2、截图、微信记录、照片等，以证明原告服务质量差的事实。被告质证后认为因原告服务质量存在一定问题被业委会约谈事实,但已整改完毕,本院审核后认为，该组证据能够证明原告提供物业服务存在一定瑕疵的事实。3、照片、微信记录等,以证明被告所有的102室被浸泡,原告不理的事实。原告质证后认为是二楼渗水，不是公共部位渗水，和原告无关。本院对该组证据真实性予以确认。4、业委会函一份,以证明原告擅自引入经营性广告,不公布,不退还的事实。原告质证后认为函已收到，但内容不真实。本院对该组证据真实性予以确认。5、电费清单一份,以证明能耗费分摊不合理的事实。原告对其真实性无异议,同时认为该证据内容与原告提交的电费清单相对应。本院对该组证据真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月30日，原告与万和苑业委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业管理服务，服务期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止多层住宅物业服务收费标准为0.80元/平方米/月、高层住宅为1.2元/平方米/月、商业房为1.4元/平方米/月并约定了车位管理费及能耗费的收取办法。原告于2020年2月10日撤出小区，不再提供物业服务。 被告系杭州市富阳区富春街道迎宾路45-16号102室住房业主，其房屋属于原告提供物业管理服务的高层，房屋面积为128.13平方米。被告至今未向原告交纳自2018年7月1日起至2020年2月10日期间的物业管理费、车位管理费、能耗费。原告以张贴催交物业服务费通知单等方式向被告催讨，被告认为物业管理质量不合格且其所有的102室被浸泡时原告未采取积极措施进行妥善处理，故至今未付。 本院认为，根据相关规定，业主委员会应当履行的职责之一是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告主张物业服务合同无效，但其未提交证据予以证明，故对于被告的该主张，本院不予采信。故本院确认原告与被告所在小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有法律约束力。原告自认服务质量存在一定问题被约谈,说明服务质量确存在瑕疵,原告提出已整改完毕的主张,但未提供证据证实,且未提供证据证明在被告所有的102室被浸泡时采取了积极措施进行妥善处理,原告未完全按物业服务合同履行自己的义务,故被告提出适当减免物业管理费及车位管理费的请求,本院酌情予以考虑。被告提出能耗费分摊不合理的主张,但其提供的证据不足以证实该事实,故本院无法支持。因此,原告要求被告支付物业管理费及车位管理费和能耗费的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。鉴于原告在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，从促进小区物业服务档次提高、构建小区和谐的角度，本院认为不宜判令被告支付滞纳金。故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第三十五条第一款、第四十条、第四十一条第一款、第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告何丹支付原告浙江宏峰物业有限公司物业管理费2378元,车位管理费464元,能耗费392元，合计3234元,于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告浙江宏峰物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告何丹负担。 原告浙江宏峰物业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告何丹于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 章小林 二〇二〇年七月七日 代书记员 张 帆