贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔04执异132号异议人（案外人）：吴清丽，女，1976年10月16日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市。申请执行人：贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司。住所地：贵州省贵阳市观山湖区金珠路**。统一社会信用代码：91520000214405257K。法定代表人：袁赤，该公司董事长。委托代理人：张连波，贵州乾合律师事务所律师。被执行人：贵州省华大房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣建大厦**。统一社会信用代码：91520402700654546C。法定代表人：姜荣华，该公司董事长。委托代理人：余次继，男，汉族。本院在执行申请执行人贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司（下称“铝镁公司”）与被执行人贵州省华大房地产开发有限公司（下称“华大房开”）合同纠纷一案中，案外人吴清丽向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月27日公开听证，异议人吴清丽、申请执行人铝镁公司代理人张连波、被执行人华大房开代理人余次继到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人请求：解除对“安顺华大时代广场项目”一期A栋13层11号房屋的查封。事实和理由：2018年10月21日异议人向华大房开预付了购房款80000元，2018年10月24日异议人和华大房开签订《商品房买卖合同》，并于签订合同前日2018年10月23日向华大房开交付了异议房产的购房款231867元、维修基金5928元、产权代办费及四通费7055元，法院查封的房产是异议人的资产，查封行为错误、损害了异议人的合法权益，特提出本案异议。异议人提交如下证据：一、身份证复印件；二、《商品房买卖合同》一份；三、《收款收据》四份及银行流水一份；四、《贵州省不动产登记查询结果》三份；五、《离婚证》及《离婚协议书》。申请执行人铝镁公司质证意见：合同签订时华大房开的公章在申请执行人铝镁公司监管之下，对《商品房买卖合同》真实性有异议。《商品房买卖合同》约定和登记均显示异议房产性质为办公，异议人提交的《离婚协议书》《离婚证》真实但不能达到异议人的证明目的，因为异议房产尚未过户登记。被执行人华大房开质证意见：对证据三性无异议。经审查，本院认为上述证据符合证据三性，本院予以采信。本院查明如下事实：2018年10月24日异议人与华大房开签订《商品房买卖合同》，约定异议人向华大房开购买安顺市西秀区老大十字华大时代广场棚户区改造项目第A幢13层11号房（房号A-13-11），合同中对商品房规划用途勾选为办公，购房总价为571867元，异议人需于合同签订之日交付首期房款311867元，余款26万元整以银行按揭支付。2018年10月21日、10月23日异议人分别向华大房开支付购房款80000元、40000元、191867元及代收费用12983元，华大房开向异议人出具了相应金额的《收款收据》共四张。异议人共计支付华大房开购房款321867元。异议人向本院提交的《贵州省不动产登记查询结果》显示其与罗世念名下登记有位于西秀区，登记状态为预告、预抵。异议人吴清丽与其前夫罗世念于2018年7月4日协议登记离婚，双方签订了《离婚协议书》并在安顺市西秀区民政局进行了备案，该协议对夫妻共同财产的处理为：“房屋：夫妻共同所有的位于贵州省安顺市西秀区的房地产所有权归男方所有，房地产权证的业主姓名变更的手续自离婚后一个月内办理……”申请执行人铝镁公司与被执行人华大房开合同纠纷一案，本院依铝镁公司的申请，以（2019）黔04财保6号、（2019）黔04财保8号立案审理诉前财产保全并作出（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04财保8号民事裁定书。后本院以（2019）黔04执保65号立案执行（2019）黔04财保6号民事裁定书，执行过程中，本院于2019年7月31日向安顺市不动产登记中心送达（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04执保65号《协助执行通知书》，安顺市不动产登记中心据此于2019年8月1日查封了华大房开名下所有、异议人所购买的华大时代广场棚户区改造项目一期A栋13层11号房。后申请执行人铝镁公司依法向贵阳仲裁委员会申请仲裁，贵阳仲裁委员会于2020年1月20日作出（2019）贵仲裁字第0727号裁决书，裁决：一、确认申请人铝镁公司为被申请人华大房开公司垫资的前期费用150000000元、工程款70000000元共计220000000元债权全部到期；被申请人华大房开公司在本裁决书送达后三十日内归还申请人铝镁公司到期债权人民币220000000元；二、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司150000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日的利息为7300000元；2018年12月1日以后的利息，以150000000元为基数，按年利率18%，计算到该债权还清时为止）；三、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司70000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日止的利息为18824516.36元；2018年12月1日至2019年8月19日期间的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至该项债权还清时止的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）计算;四、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司逾期归还债权的违约金（以垫资款220000000元为基数，从2019年9月19日起，按每年6%的标准，计算到垫资款220000000元付清时为止）；五、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司逾期办理抵押登记的违约金200000元；六、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司律师费1200000元、保全担保费400000元、保全费3000元；七、驳回申请人铝镁公司的其余仲裁请求。仲裁裁决生效后，申请人铝镁公司向本院申请执行，本院以（2020）黔04执56号立案执行。另查明，听证会上，华大房开对《商品房买卖合同》上加盖的公章真实性无异议。案涉项目尚未竣工验收，异议房产尚未交付异议人。本院认为，本案争议焦点是异议人对异议房产享有的民事权益是否足以排除本案强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案异议人的请求应予支持，理由如下：第一，申请执行人铝镁公司基于其与被执行人华大房开的合同纠纷向本院申请诉前财产保全，本院作出（2019）黔04财保6号民事裁定书裁定在3.4亿元范围内查封或冻结被申请人的银行存款或其他资产，为金钱债权的执行。第二，申请执行人铝镁公司认为签订合同时华大房开的公章由其监管，故异议人与华大房开签订的《商品房买卖合同》不真实；铝镁公司未提交证据证明其主张，且华大房开对该合同上所加盖公章真实性予以认可，铝镁公司主张其对华大房开公章的监管行为，不能对抗异议人，故案涉《商品房购房合同》真实有效。异议人早在2018年10月24日就与被执行人签订合法有效的《商品房买卖合同》，而本院查封案涉房产时间是在2019年8月1日，该书面合同签订于本院查封之前。第三，异议人名下虽登记有西秀区，但该房产是其与案外人罗世念共同共有，且其与案外人罗世念早在2018年7月4日就已签订《离婚协议书》并约定将双方共有的该居住商品房分割给案外人罗世念所有，该《离婚协议书》对异议人及案外人罗世念有约束力，故虽双方未办理产权变更登记手续，但异议人基于夫妻财产的分割已丧失对该房产的实际使用权，即异议人名下无其他可用于居住的房产；异议房产虽规划为办公，但规划用途并不当然决定实际使用用途，办公房产为商住两用房产，且异议人无其他可用于居住的房产，故其主张购买该房产是用于居住，本院予以采信。第四，至2018年10月23日异议人已支付了购房款321867元，而异议人与华大房开约定的购房总价为571867元，异议人已支付款项已超过合同约定总价款的50%。综上，异议人虽尚未取得案涉房屋的所有权，但其基于商品房买卖合同而产生的物权期待效力，能够排除申请执行人铝镁公司金钱债权的强制执行。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下：中止贵州省安顺市中级人民法院（2020）黔04执56号案件对贵州省安顺市西秀区房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 黎福伟二〇二〇年七月二十七日法官助理李欣书记员李倩（代）