云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终350号上诉人（原审原告）：艾某清，男，1984年10月2日生，汉族，江西省鹰潭市人，高中文化，个体工商户，系江西省鹰潭市余江县中童镇乘龙村艾家**村民，现住芒市。被上诉人（原审被告）：李某，男，1975年9月22日生，汉族，云南省芒市人，中专文化，现住芒市。上诉人艾某清因与被上诉人李某合同纠纷一案，不服云南省芒市人民法院（2020）云3103民初117号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人艾某清，被上诉人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人艾某清上诉请求：一、依法判决被上诉人李某返还上诉人艾某清支付的转让费及装修损失费13万元（8万元转让费及5万元装修损失）；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。2019年5月13日，艾某清与李某签订了团结大街162附18号店铺转让经营续租权合同并一次性付给李某12万元（8万元转让费和4万元房租）。铺面刚装修完毕生意正常运转期间2019年10月10日德宏水务投资有限公司向艾某清下发房屋不再续租通知书，合同写明经营续租才会产生转让费，但上诉人艾某清没能得到正常经营续租，被上诉人李某应退还上诉人艾某清转让费8万元并补偿装修造成的损失5万元，并且上诉人艾某清在合同签订前要求被上诉人李某叫房东出示房产证，还要看租赁合同，被上诉人李某叫来只负责收水电费的龙某娥冒充房东说可以续租，后经查证龙某娥并无权利代表水务公司而且被上诉人李某没有出示租房合同并隐瞒合同房屋不可转让的事实；二、德宏水务公司不同意被上诉人李某转让房屋，并多次声明，不允许转让更不允许收取转让费。张某西，吕某菡都曾说明，李某隐瞒艾某清合同规定，私自转让骗取艾某清转让费，上诉人艾某清和水务公司后来签的合同只是在艾某清要办营业执照，由李某找来工作人员代签，水务公司工作人员明确表明不作任何其他用途合同不对艾某清作任何赔偿，也不作任何约束，此合同没有任何法律效力，只为办营业执照；三、水务公司龙某娥负责收水电费，为李某作假证，2019年5月13日签转让合同时龙某娥表示可以续租，并到时候会来收费，现在又说不能续租。并且龙某娥不能代表水务公司，证明龙某娥证言不能采信，艾某清提供张某西录音反应真实情况，张某西表示不愿得罪李某，其与李某母亲是同事，住房在一起抬头不见低头见，与艾某清又不熟，所以在李某误导下作了假证。后经与艾某清通话录音证明，时间不对都是为了不得罪李某，不会帮艾某清说话，只有通过录音才敢说出实情，而艾某清与张某西录音能反应真实情况；四、2019年10月10日水务公司发出不续租书面通知，通过艾某清与隔壁辉龙百货录音及艾某清与水务公司吕某菡通话录音证明房屋早就计划拆迁但李某母亲是吕某菡同事，都知道房屋早就计划开发；五、一审判决双方2019年5月13日签订《店铺转让合同》截止期限是2019年12月31日，而上诉人艾某清经营到了1月合同履行届满存在误解，合同第一条写明：“现甲方同意将团结大街162附18号两间铺面经营续租权转让给乙方。”但付钱后得知李某没有续租权不得转让，转让权属水务公司。合同第三条：“乙方向甲方一次性付清转让费12万元整（包括4万元房租到2019年12月31日）”2019年12月31日指的是4万元房租的剩余日期而不是合同终止日期；六、李某和水务公司虽未签2019年合同，但水务公司发出的《合同到期房屋不续租通知》日期是2019年12月31日，水务公司所有合同内容都一样，限期30天搬离等内容与2018年合同内容吻合，可认定此合同具有延用效力，合同内容必须遵守。请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人李某答辩称：上诉人称龙某娥、张某西和我母亲不是同事，我母亲是芒市华侨农场退休职工，不是奥环集团的员工。上诉人与隔壁辉龙百货的谈话录音不真实，不完整，不能作为证据。其余的意见与一审答辩意见一致。艾某清向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方之间的《店铺转让合同》；2.返还原告支付的转让费及房租120,000.00元（包括40,000.00元房租）；3.被告李某赔偿原告艾某清因被告违约造成原告的各项经济损失人民币合计102,200.00元；（芒市装饰之光照明王世行40,000.00元；德宏旗舰文化传媒有限公司戴翔中门头装修费9,000.00元；昆明由展柜卢金良柜子装修费53,200.00元）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告在平等自愿的基础上，协商一致于2019年5月13日签订《店铺转让合同》，约定：“1.现甲方（李某）同意将团结大街162号附18号两间铺面的经营续租权转让给乙方（艾某清）。2.铺面转让之前的一切费用由甲方负责结清；3.乙方向甲方一次性付清转让费12万元整（转让费8万元，半年租4万元）；4.如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但因国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方；5.如果合同签订前政府下令拆迁店铺，甲方在知情的情况下隐瞒，甲方退还全部转让费和租金及装修费...”2019年5月13日艾某清将转让费120000.00元（其中包括转让费80000.00元和2019年5月31日至12月31日的房租费40000.00元）支付被告李某。2019年6月3日原告艾某清经营的芒市精益眼镜店与德宏水务投资有限公司签订《房屋商铺租赁合同》，合同约定：“将位于芒市两间出租给原告使用。租赁期半年，从2019年5月31日至2019年12月31日止。租赁期限届满前30天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提出申请，由甲方决定是否继续签租赁合同。2019年10月16日，德宏水务投资有限公司书面送达原告《房屋租赁合同到期通知书》。经查明，原告实际租赁到2020年1月。2020年1月15日，原告以被告违反合同约定，损害原告的合法权益，导致原告造成重大经济损失，诉至一审法院，请求判决支持原告的诉讼请求。一审认为，本案属合同纠纷。一、双方2019年5月13日签订《店铺转让合同》是否合法有效的问题。双方对合同的真实性、合法性、关联性均予以认可，该合同系双方在平等自愿的基础上协商一致，且该协议不违反法律的强制性规定，合同合法有效；二、是否应当确认解除原、被告之间的《店铺转让合同》。双方于2019年5月13日签订《店铺转让合同》，履行期限截止2019年12月31日，而原告实际租赁铺面经营到2020年1月，合同履行期限已届满，不存在解除合同的问题，对原告的该请求不予支持；三、被告李某是否应当退还原告艾某清转让费和房租费120,000.00元。原告主张被告在明知德宏水务投资有限公司不允许转让，且明知店铺要拆迁的事实，还将店铺转让给原告，故要求被告退还原告艾某清转让费和房租费120,000.00元。通过双方当事人的陈述及双方提交的证据，双方签订的《店铺转让合同》约定期限已届满，原告实际租赁铺面经营到2020年1月，故原告要求返还租赁费40,000.00元，无事实依据，一审不予支持；同时双方签订《店铺转让合同》之后，德宏水务投资有限公司又与原告另行签订《房屋商铺租赁合同》，可视为德宏水务投资有限公司对被告的转租行为予以追认，加之原告对被告明知店铺要拆迁，而将铺面转租给原告的主张，未提交确实充分的证据予以证实，故对原告要求返还转让费80,000.00元的请求不予支持；四、被告李某是否应当赔偿原告各项损失102,200.00元。因原告的该请求无事实依据，不予支持。综上所述，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：驳回原告艾某清的诉讼请求。案件受理费4,634.00元，由原告艾某清负担（已付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人艾某清二审提交通话录音光碟一份，欲证明：1.水务公司不允许转让，不允许收转让费；2．说明商铺早就计划要开发了；3.后面签的合同只是为了配合办营业执照；4.龙某娥不能代表水务公司，只是收水电费；5.水务公司没有签同意转让的合同，后面签的合同用于办营业执照，其余无效。经质证，被上诉人李某认为该录音系上诉人诱导吕某菡所述，对其三性及证明内容均不认可。本院认为，该证据系上诉人艾某清与原德宏水务投资有限公司负责人吕某菡的通话录音，经本院与吕某菡核实，吕某菡确认该录音的真实性，本院对该录音真实性予以采信，证明内容部分采信。被上诉人李某二审无新证据提交。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年6月3日，德宏水务投资有限公司为配合艾某清办理营业执照，双方签订了《房屋商铺租赁合同》。二审经审理查明：被上诉人李某租赁德宏水务投资有限公司位于芒市经营餐饮多年，合同一年一签。2018年1月4日，双方签订《德宏水务投资有限公司房屋、商铺、仓库、停车场三方合同》约定，德宏水务投资有限公司（甲方）、管理方吕某菡（乙方）将芒市团结大街156号房屋租赁给李某（丙方），租期1年，从2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同还约定，租期内丙方不得将房屋转让，转租，转借；租赁期间甲方有权对出租的房屋、商铺、仓库、停车场依法出售或收回（拆除），如所租赁的房屋、商铺出让后受让方认为必须拆迁、必须改造或因政策性拆迁、改建等原因，致使本合同无法履行，甲方可让乙方退还丙方剩余未租用时间的租金，终止本合同，但丙方对所租赁的房屋、商铺，甲、乙方都不再另行赔偿。2018年租期满后，李某继续使用房屋。2019年5月13日，上诉人艾某清（乙方）与被上诉人李某（甲方）签订《店铺转让合同》，约定：“1.甲方同意将团结大街162号附18号（芒市团结大街156号）两间铺面的经营续租权转让给乙方；2.铺面转让之前的一切费用由甲方负责结清；3.乙方向甲方一次性付清转让费12万元整（转让费8万元，半年租4万元）；4.如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但因国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方；5.如果合同签订前政府下令拆迁店铺，甲方在知情的情况下隐瞒，甲方退还全部转让费和租金及装修费...”2019年5月13日，艾某清将转让费120，000.00元（其中包括转让费80，000.00元，2019年5月31日至12月31日止的房租费40,000.00元)支付李某。2019年6月3日，艾某清为办理营业执照，以其经营的芒市精益眼镜店与德宏水务投资有限公司签订《房屋商铺租赁合同》。2019年10月16日，德宏水务投资有限公司向艾某清书面送达《房屋租赁合同到期通知书》，表示合同到期不再续签。因该房涉及拆迁，合同期满艾某清不能继续经营，其未获补偿。本院认为，被上诉人李某与德宏水务投资有限公司、管理方吕某菡签订的《德宏水务投资有限公司房屋、商铺、仓库、停车场三方合同》到期后，李某继续使用案涉租赁物（商铺二间）。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。在此期间被上诉人李某将房屋转租给上诉人艾某清，违反其与水务公司签订的《德宏水务投资有限公司房屋、商铺、仓库、停车场三方合同》不得转租的约定。另，该合同明确约定因政策性拆迁水务公司对承租方不另行赔偿，李某与艾某清签订的《店铺转让合同》第4条“如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但因国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方”与《德宏水务投资有限公司房屋、商铺、仓库、停车场三方合同》的约定相悖，且在德宏水务投资有限公司没有参加签订合同的情况下，艾某清与李某无权协商决定房屋拆迁相关补偿金的归属，故双方在合同签订过程中均有过错，应各自承担相应责任。上诉人艾某清的装修损失，由其自行承担，上诉人艾某清向被上诉人李某支付的铺面转让金80,000.00元，由李某返还艾某清40，000.00元。综上所述，上诉人艾某清的上诉理由部分成立；一审判决认定事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省芒市人民法院（2020）云3103民初117号民事判决；二、被上诉人李某于本判决生效之日起十日内返还上诉人艾某清铺面转让费40，000.00元；三、驳回上诉人艾某清的其他诉讼请求。一审案件受理费4,634.00元，由艾某清负担3,799.00元，李某负担835.00元；二审案件受理费2,900.00元，由艾某清负担2,000.00元，李某承担900.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇二〇年七月二十三日书记员  马勇胜