广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1725号上诉人（一审被告）：刘漫童，女，1977年2月7日出生，香港特别行政区居民，香港特别行政区身份证号码:*****，港澳居民来往内地通行证号码：*****。委托诉讼代理人：贾丽霞，广东中晟律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：郑芷彬，男，1968年7月2日出生，澳门特别行政区居民，住澳门*****，澳门特别行政区身份证件号码*****。被上诉人（一审原告）：朱莎，女，1979年5月10日出生，澳门特别行政区居民，住澳门*****，澳门特别行政区身份证号码:*****。两被上诉人共同委托诉讼代理人：常运鹏，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：魏晋娇，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。一审被告：洪伟文，男，1966年2月11日出生，香港特别行政区居民，香港特别行政区身份证号码:*****。上诉人刘漫童因与被上诉人郑芷彬、朱莎、一审被告洪伟文房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2018）粤0491民初747号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。刘漫童提出如下上诉请求：一、撤销原审判决第一项、第二项，依法驳回郑芷彬、朱莎的全部诉讼请求;二、本案一审、二审诉讼费全部由郑芷彬、朱莎承担。上诉事实与理由如下：一审法院对本案房地产买卖合同违约的事实没有查清，适用法律不当，所作判决对刘漫童不公，应当依法予以撤销、改判，具体理由如下：2015年12月2日，刘漫童、洪伟文与郑芷彬签订《房地产买卖合同》，约定由刘漫童、洪伟文将珠海市香洲区******************（以下简称2701房）以500万元（币种为人民币，下同）的价格转让给郑芷彬，约定定金为20万元，余款以现金方式支付，郑芷彬于12月30日前交付所有房款。本案中刘漫童合同目的是通过出售房屋快速套现资金用于生意周转，因此双方于2015年12月2日签署的合同，约定郑芷彬于12月30日前一次性交付所有房款。为了快速套现，刘漫童与郑芷彬约定的价格为500万元，各付各税，而2016年1月刘漫童将房屋出售给案外人为520万元，并由案外人承担税费，可见刘漫童将房屋出售给郑芷彬少收款40多万元，原因就在于郑芷彬表明了能快速的一次性付款，满足刘漫童回笼资金的迫切需求。而合同签署后郑芷彬、朱莎并没有在合同约定的期限内履行付款义务。经协商，同年12月14日，刘漫童和洪伟文与郑芷彬、朱莎再次签订《房地产买卖合同》，约定刘漫童、洪伟文将2701房以500万元的价格转让给郑芷彬、朱莎，其中签订合同当天支付定金20万元，余款以银行按掲方式支付，于2016年2月28日前付清。合同签订后，郑芷彬、朱莎向刘漫童、洪伟文支付了购房定金20万元和部分购房款40万元。该合同补充约定“合同签署后双方到银行办理按揭手续”，当时刘漫童急需资金郑芷彬、朱莎是知情的，因此该条款在合同最后被再次强调。因按揭手续繁琐，需要郑芷彬、朱莎提出申请，提交银行流水等反映其资产情况的资料、银行房屋价值评估、内部审核、出具同贷书，时值年底，即便审核通过，银行发放贷款也需要一定的等候时间；如无法通过银行审核，还需要重新补充材料甚至变更贷款主体。而合同签订后，经刘漫童与中介方不断催促，郑芷彬、朱莎仍不配合办理按揭手续。郑芷彬、朱莎拖延办理按揭手续的行为，实际上使支付房款的结果无限延后，自刘漫童与郑芷彬、朱莎第二份《房地产买卖合同》签署之日（2015年12月14日）起至刘漫童与案外人签署《物业买卖合同》之日（2016年1月19日），此期间经刘漫童不断催促郑芷彬、朱莎仍不配合办理银行按揭手续，距双方所签署的《房地产买卖合同》约定的于2016年2月28日付清房款仅剩不到一个月的时间。而且此期间2016年2月8日至2月14日时值春节期间，是国家法定节假日。即便郑芷彬、朱莎在2016年1月19日开始与刘漫童办理按揭手续，仍难以在2016年2月28日前付清房款。办理按揭手续虽然不是付款行为本身，但直接决定付款行为是否发生以及发生的时间，直接影响刘漫童合同目的的实现与否，实际上已属于合同的主要义务，郑芷彬、朱莎已构成预期违约。郑芷彬、朱莎的拖延办理银行按揭手续的行为，属于《合同法》第九十四条第二、三、四项规定的情形，其以自身行为表明不履行主要债务、迟延履行债务，使刘漫童意识到郑芷彬、朱莎亦或不再购买房屋，亦或不会按期支付对价，而不论哪个可能，都直接导致刘漫童快速回笼资金的合同目的无法实现。而根据前述合同法规定，刘漫童有权行使合同解除权。同时，《合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。如前述，郑芷彬、朱莎以自己的言行明确表示不履行合同主要义务，在当时的事实背景下，刘漫童根本无法实现快速回笼资金的合同目的，因此，刘漫童完全有权根据法律规定解除双方的合同关系，并要求郑芷彬、朱莎承担相应的违约责任，刘漫童有权根据合同约定没收其所交定金。刘漫童当庭提交上诉状补充内容如下：郑芷彬、朱莎拖延办理按揭手续的行为直接导致银行不可能会在2016年2月28日前放款，他们才是合同履行过程中违约的一方，郑芷彬、朱莎的行为构成预期违约，在此情形下，刘漫童有权解除合同，且不仅不应当为此向郑芷彬、朱莎支付违约金，还有权没收郑芷彬、朱莎已交付的定金。按揭贷款流程包括有：选择银行进行房产评估——银行工作人员审阅后给出大致贷款额度和年限——提供贷款所需文件并填写贷款申请的全部资料——银行进行实质性审査——审查通过后出具同贷书——办理过户手续——办理抵押登记手续——放款。以上程序所需花费的时间为（前提是所有资料合格，均可一次性通过审查）:评估、备齐资料加申请需5至7个工作日，贷款审批需5至7个工作日，缴税过户需10个工作日，做贷款合同、办抵押登记需10个工作日，放款需排队，预计2016年5月份方可到账。办理按揭贷款买方需要提交的材料有:1.借款人及配偶身份证、结婚证、户口本；2.借款人收入证明、近半年银行流水；3.购房协议、定金收据；4.用于还款的中行借记卡；5.双方名下房源查询(包含曾用名)。办理按揭贷款买方需要签署的材料有:1.人个房产贷款申请表；2.个人房产交易声明及贷款授权；3.个人信用信息查询报送授权书；4.贷款合同；5.借款借据；6.贷款见证与权益告知；7.评估中介自选确认书；8.抵押评估约定书；9.不动产登记申请书；10.授权委托书；11.主债权及不动产抵押担保合同；12.婚姻状况声明；13.首期款收据；14.送达地址确认书。假设抵押办妥后可以立即放款，则2016年2月7日是除夕，8日至14日是国家法定节假日，年后距离合同约定的付款期限只有10个工作日，根据上述流程及预算花费的时间，如果不能在2016年1月中旬取得同贷书，则在合同约定的最后付款日就无法取得贷款。从郑芷彬、朱莎在一审中提交的所谓的已办理了按揭贷款手续的资料可知，事实上郑芷彬、朱莎从未真正的去银行申请按揭贷款，不过是在2015年12月14日带刘漫童一方去银行签署了刘漫童一方应当签署的全部资料，在刘漫童一方签完字立即离开后，郑芷彬、朱莎随后也离开了银行，根本没有向银行提供其应当提交的资料，更未签署按揭应当签署的材料，根本不具备银行审批的条件，更谈不上取得同贷书及后续放款资金。当事人双方约定的最后付款日期是指按揭贷款实际放款至刘漫童账户的时间。显然，郑芷彬、朱莎拖延不办按揭贷款手续的行为根本不可能让刘漫童在预期的时间内收到440万元的购房余款，更不能实现以房换取资金解决燃眉之急的目的，根据合同法第九十四条的规定，刘漫童有权另行出售涉案房产且不构成违约。一审漏查了上述事实，望二审法院予以纠正。综上，刘漫童在合同的履行过程中不存在违约情况，合同的解除系因郑芷彬、朱莎未及时履行合同主要义务导致刘漫童的合同目的无法实现，系郑芷彬、朱莎预期违约在先，刘漫童有权解除合同，要求郑芷彬、朱莎承担违约责任并有权没收郑芷彬、朱莎的定金。一审对该事实缺乏论证，径直认为第二份合同未到期，事实上郑芷彬、朱莎已经以行为告知不会按期履行，刘漫童合同目的无法实现。为维护合法权益，恳请法院依法支持刘漫童的上诉请求。二审调查中，刘漫童补充如下事实：刘漫童已于2018年更名为刘美昕，香港特别行政区身份证件号码*****，该号码未发生变更。郑芷彬、朱莎答辩称：一审适用法律正确，依法应当维持，刘漫童的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。2015年12月14日在签订了珠海市房地产买卖合同后，郑芷彬、朱莎就将付款的方式变更为银行按揭贷款，约定的付款期限最终为2016年2月28日前付清。在合同签订后，双方就共同到中国银行珠海朝阳支行申请了办理抵押贷款。刘漫童在与郑芷彬、朱莎订立有房地产买卖合同，并实际收取了购房款的情况下，又于2016年的1月29日与案外人邱天成订立了房地产买卖合同，并在2016年2月2日进行了房屋变更登记。导致郑芷彬、朱莎无法取得房屋，刘漫童一房二卖的行为已经构成了根本违约。就应当按照合同的约定承担违约的责任。郑芷彬、朱莎向一审法院提出如下诉讼请求：一、判令刘漫童、洪伟文返还郑芷彬、朱莎已支付的购房款60万元；二、判令刘漫童、洪伟文支付郑芷彬、朱莎违约金30万元；三、判令刘漫童、洪伟文赔偿郑芷彬、朱莎房屋差价损失100万元；四、判令刘漫童、洪伟文承担所有诉讼费用。一审法院经审理，查明如下事实：2015年12月2日，郑芷彬与刘漫童、洪伟文签订《房地产买卖合同》，约定由刘漫童、洪伟文将2701房以500万元的价格转让给郑芷彬，其中定金为20万元，余款以现金方式支付，双方于合同签订之日起三十日内办理过户手续。同年12月14日，郑芷彬、朱莎告作为受让方，刘漫童和洪伟文作为出让方签订《房地产买卖合同》，约定刘漫童、洪伟文将2701房以500万元的价格转让给郑芷彬、朱莎，其中签订合同当天支付定金20万元，余款以银行按揭方式支付，于2016年2月28日前付清，双方于合同签订之日起三十日内办理过户手续。《房地产买卖合同》第六条约定：“甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途毁约处理，本合同即告解除，甲方应在毁约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方三十万元整的违约金。”上述合同签订后，郑芷彬、朱莎向刘漫童、洪伟文支付了购房定金20万元和部分购房款40万元。2016年1月19日，刘漫童、洪伟文和案外人邱天成签订《物业买卖合同》，约定刘漫童、洪伟文将2701房以520万元的价格出让给邱天成。同年2月2日，2701房转移登记到邱天成名下。同年2月13日，刘漫童向郑芷彬发送短信，称郑芷彬、朱莎未依约付清全款，通知郑芷彬、朱莎解除合同。郑芷彬随即向一审法院提起诉讼，请求确认刘漫童、洪伟文与邱天成之间的房屋买卖合同无效。2017年6月15日，一审法院作出（2016）粤0491民初287号民事判决，驳回郑芷彬的诉讼请求。郑芷彬不服判决，向本院提起上诉。2018年11月18日，本院作出（2018）粤04民终2号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审庭审中，双方均确认双方所签《房屋买卖合同》已无法继续履行。一审法院认为，郑芷彬、朱莎是澳门居民，而刘漫童、洪伟文是香港居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案是房屋买卖合同纠纷，不动产所在地、合同履行地均在内地，内地与本案具有最密切联系，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。根据一审法院查明的事实，案涉2701房已经转移登记到案外人邱天成名下，已经发生法律效力的（2018）粤04民终2号民事判决已认定邱天成合法取得2701房的产权，刘漫童、洪伟文实际上无法向郑芷彬、朱莎履行交付义务，双方之间所签订的《房地产买卖合同》属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定的事实上不能履行的情形，双方在庭审中也对此予以确认，故一审法院认定双方之间所签订的《房地产买卖合同》解除。刘漫童、洪伟文与郑芷彬、朱莎于2015年12月2日、同年12月14日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应诚信履行。2015年12月14日签订的《房地产买卖合同》第六条约定：“甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途毁约处理，本合同即告解除，甲方应在毁约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方三十万元整的违约金。”双方约定郑芷彬、朱莎的付款期限在2016年2月28日前，但刘漫童、洪伟文于2016年2月2日即将2701房转移登记到案外人邱天成名下，并于同年2月13日通知郑芷彬、朱莎解除合同，属于在履行期限届满之前即以自己的行为明确表示不履行合同义务的行为，构成违约，刘漫童、洪伟文应依合同约定向郑芷彬、朱莎承担违约责任。郑芷彬、朱莎诉讼请求判令刘漫童、洪伟文向郑芷彬、朱莎退还购房款60万元并支付违约金30万元理据充分，一审法院予以支持。至于房屋差价损失。首先，双方签订的《房地产买卖合同》中所约定的违约金本身具有“补偿和惩罚”双重性质，以赔偿非违约方损失为主要功能，有利于对违约者的制约，该违约金已经达到补偿郑芷彬、朱莎损失的目的；其次，郑芷彬、朱莎也没有提交相关证据证明其因为刘漫童、洪伟文没有履行该购房合同从而产生的损失过分高于合同约定的违约金，因此，郑芷彬、朱莎关于刘漫童、洪伟文赔偿郑芷彬、朱莎房屋差价损失100万元的诉讼请求理据不足，一审法院不予支持。综上，郑芷彬、朱莎的诉讼请求部分合法有据，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决如下：一、刘漫童、洪伟文于判决发生法律效力之日起十日内向郑芷彬、朱莎退还购房款60万元；二、刘漫童、洪伟文于判决发生法律效力之日起十日内向郑芷彬、朱莎支付违约金30万元；三、驳回郑芷彬、朱莎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21900元，由郑芷彬、朱莎负担9100元，由刘漫童、洪伟文负担12800元。二审调查中，双方均未提供新证据。经审查，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，关于本案的法律适用问题。刘漫童、洪伟文是香港居民，郑芷彬、朱莎是澳门居民，本案为涉港澳房屋买卖合同纠纷案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案所涉的合同履行地在中国内地，中国内地与本案具有最密切联系，因此一审法院确定本案适用中华人民共和国内地法律正确，本院予以维持。结合刘漫童的上诉请求及理由，归纳本案二审争议焦点为，郑芷彬、朱莎是否构成预期违约。刘漫童主张，郑芷彬、朱莎拖延办理银行按揭手续的行为，是其以自身行为表明不履行主要债务、迟延履行债务，属于《合同法》第九十四条第二、三、四项规定的情形。为此刘漫童于一审期间提交了案涉房屋买卖中介与郑芷彬的微信聊天记录及中介的证人证言，本院认为，该证据仅能证明至2016年1月10日左右郑芷彬仍未配合办理按揭贷款手续，对于郑芷彬到合同约定期限届满时能否付清购房款，并无直接证明的作用。刘漫童二审期间陈述了办理银行按揭贷款的流程及一般期限，也仅为其单方陈述和推测。双方约定郑芷彬、朱莎的付款期限在2016年2月28日前，但刘漫童、洪伟文于2016年2月2日即将2701房转移登记到案外人邱天成名下，即房屋转移登记时距约定的付款期限还有26天，刘漫童的举证并不能排除郑芷彬、朱莎取得按揭贷款付清购房款的可能性，亦不能排除郑芷彬、朱莎以其他资金来源付清购房款的可能性。故刘漫童主张郑芷彬、朱莎预期违约依据不足，本院不予支持。综上，刘漫童的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由刘漫童负担。本判决为终审判决。审判长 陈 莹审判员 郭建勇审判员 唐育萍二〇二〇年六月三十日书记员 刘高君