广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初3864号原告：胡秀红，女，1987年10月11日出生，汉族，住广东省开平市****办事处中山西艇村艇步三巷7号，公民身份号码440************024。委托诉讼代理人：莫镇杰，广东法行律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘丽红，广东法行律师事务所律师。被告：莫焯锋，男，1981年3月8日出生，汉族，住清远市清新区**************，公民身份号码441************958。委托诉讼代理人：徐俏斌，广东广清律师事务所律师。委托诉讼代理人：林明凤，广东广清律师事务所律师。原告胡秀红与被告莫焯锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡秀红的委托诉讼代理人莫振杰，被告莫焯锋的委托诉讼代理人林明凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡秀红向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2019年5月22日签订的房屋租赁合同未生效；原、被告的租赁合同关系己于2020年2月3日终止。2、判令被告立即向原告返还押金46000元，并以应返还金额46000元为基数从起诉之日起按年利率6%计付利息至还清之日止。3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月22日签订房屋租赁合同，主要约定被告莫焯锋将位于清远市清城区****************的商铺出租给原告胡秀红使用，并在合同第九条其他事项约定一、本合同连一式份，甲、乙双方各执1份，自双方签字、同时交付46000元人民币46000万元整作为租赁保证金、即时生效。。但双方签字后，一直至今并无发生交付保证金的事实。后于2019年5月28日，被告莫焯锋收取了原告胡秀红押金46000元，并出具了相应金额的收据，而原告胡秀红一直以每月租金23000元租赁使用。因受新冠肺炎感染疫情影响，期至2020年1月31日，为此原告胡秀红便始与被告莫焯锋沟通租赁租金的事宜。后于2020年2月3日原告胡秀红向被告莫焯锋提出终止合同，并即得到被告的同意。此后，双方于2020年2月7日完成了清场交接，并一致同意租金结算至2020年2月7日止。被告莫焯锋却一直拒不返还原告胡秀红交付的押金46000元。为此，为维护原告的利益，特向法院提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求。被告莫焯锋书面答辩称，一、《房屋租赁合同》合法有效，且双方一直在履行。答辩人和原告之间的权利义务关系受《房屋租赁合同》的约束。房屋租赁合同属于诺成合同，一经签订即发生法律效力。根据法律规定，答辩人与原告签订的房屋租赁合同在签订之日即2019年5月22日已成立并生效，自始至终约束双方的权利义务关系。且原被告双方签订《房屋租赁合同》后实际上双方也一直按照合同履行义务。根据合同约定，该合同自双方签字、同时交付46000元保证金即时生效。该条款已经明确合同是即时生效，只是双方又约定了承租方应当在签字的同时交付46000元作为保证金，但交付与否，均不影响合同成立并生效。退一步讲，原告方也在2019年5月28日支付了46000元保证金，故双方已形成合法有效的房屋租赁关系。原告的诉求既不符合事实，也无法律依据，是为规避合同义务的表现，严重损害了答辩人的合法权益。二、原告所交的46000元应当认定为保证金。按照合同约定原告提起退租属于违约，答辩人不予退还合理合法。收据中的押金字样实际上是房屋租赁合同提及的保证金。收据的主体和数额与房屋租赁合同中的约定完全一致，即由原告预交46000元给答辩人作为租赁保证金。虽然收据写的是押金，但结合《房屋租赁合同》对该收据进行认定，不影响收据交付的款项是保证金的性质。且民间对于保证金和押金之间的区别认知有限，一般人容易将押金等同于保证金。答辩人非专业人员，对此难以做出准确区分，误认为押金与保证金的意思是一致的。而且收据的记载内容发生偏差并不构成对主合同的变更。《房屋租赁合同》的条款约定效力明显大于收据的记载内容的效力，当《房屋租赁合同》的条款约定与收据的记载内容不一致的，应当以主合同为准。因此，本案应当认定46000元为租赁保证金性质。原告在签订合同时已经清楚保证金的性质，之后亦主动交付46000元保证金，可见原告是认可46000元是保证金的性质。根据《房屋租赁合同》第五点约定，原告私自放弃租赁（在租赁期间内），答辩人不予退还46000元保证金符合合同约定。综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，请求贵院驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，确认如下事实：2019年5月22日，原告胡秀红作为承租方与被告莫焯锋作为出租方签订一份《房屋租赁合同》，主要约定甲方将位于清远市清城区****************的房屋出租给乙方作烘焙、饮品使用，租赁期限自2019年6月5日至2024年4月10日止，2019年6月5日-2023年6月4日的租金为23000元/月，2023年6月5日-2024年4月10日的租金为24840元/月。乙方同意预交46000元作为租赁保证金，履行本合同期满结束时，乙方清场后将该商铺交还甲方，甲方验收合格一个月后，将租赁保证金无息退还给乙方。乙方在租赁期间私自放弃租赁，乙方所缴纳的租赁保证金不予退还。租赁期间，若乙方出现任何违约行为，甲方有权回收该商铺，没收租赁保证金，同时该租赁合同解除。本合同一式2份，甲、乙双方各执1份，自双方签字、同时交付46000元作为租赁保证金，即时生效。之后原告于2019年5月28日向被告缴纳了46000元，被告向原告出具了《收据》，内容为“今收到胡秀红交来广东省清远市清城区*****************的合同押金”。2020年1月5日，原告微信向被告提出“清远店已经亏了几个月，打算年后转出去”。但之后原告继续租赁使用涉案商铺。新冠肺炎疫情爆发后，原被告就减免租金一事持续进行沟通。同年2月3日，原告微信向被告提出不可抗力因素终止合同，并要求退押金，被告回复合同期满才能退，双方仍就合同是否终止进行沟通。同年2月4日，原告最终决定终止合同，并微信通知被告，被告同意终止合同，但双方对押金是否退还未达成一致意见。同年2月7日，原告正式退场。庭审中双方确认就本案讼争款项以外的其他所有费用已结清，原告同时自愿撤回“确认原、被告的租赁合同关系已于2020年2月3日终止”的诉讼请求。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告自愿撤回“确认原、被告的租赁合同关系已于2020年2月3日终止”的诉讼请求，系其对自身诉讼权利的处分，本院予以准许。本案争议的焦点是：1、案涉《房屋租赁合同》是否已经生效；2、原告要求被告退还押金46000元的依据是否充足。对于争议焦点1。依法成立的合同，自成立时生效。附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。本案原告以合同约定“自双方签字、同时交付46000元作为租赁保证金，即时生效”，而原告自始并无交付46000元保证金为由，主张合同未生效。对此本院认为，首先，就本案而言，如原告按约定缴纳46000元保证金，则合同生效。如原告拒不缴纳46000元保证金，则属于不正当地阻止条件成就，其结果也是视为条件已成就，合同也生效，如此明显存在逻辑上的不合理之处。因此附生效条件中的“条件”是否发生应具有不确定性，“条件”能否成就不应受合同当事人意志及主观努力所能控制，否则会出现负有条件成就义务的当事人恶意不履行义务，致使合同一直处于未生效的状态，不利于合同的稳定以及交易的稳定。因此案涉《房屋租赁合同》并非附生效条件的合同，合同在当事人签字时即已成立并生效。其次，原、被告在签订合同后即以自己的实际行为履行了合同内容，原告亦已于2019年5月28日向被告缴纳了46000元，虽然被告出具的收据显示为“押金”，但在租赁合同中保证金与押金只是称谓不一样而已，二者均是为了担保合同的履行而预先缴纳的款项，其性质并无本质的不同。现原告主张合同未生效，既有违民事活动诚实信用的原则，也与客观事实不符，故原告要求确认《房屋租赁合同》未生效，无事实和法律依据，本院不予支持。对于争议焦点2。案涉《房屋租赁合同》约定原告在租赁期间私自放弃租赁，其所缴纳的租赁保证金不予退还。原告在租赁期间内单方提出解除合同，明显属于违约。现原告以其系不可抗力解除合同为由，要求被告退还46000元，对此本院认为，众所周知，新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，必然给各行各业带来影响，但是新冠肺炎疫情对合同履行的影响，应结合具体案情区分情况予以认定。本案涉案商铺系用于经营烘焙、饮品，原告并未举证证明因疫情或者政府及有关部门采取的疫情防控措施对租赁合同的履行构成实质影响，因此本案并不属于不可抗力的情形。由于无法认定不可抗力，故原告以不可抗力向被告提出终止合同仍然属于单方违约解除，被告虽然亦同意终止合同，但同时明确押金不予退还，原告的违约责任并未免除，故原告要求被告退还押金46000元，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告胡秀红的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费475元，由原告胡秀红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  童伟娟二〇二〇年七月十三日书记员  卢绮珊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。