江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0612民初9101号 原告：顾振林，男，1952年7月3日出生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：张靓，江苏紫琅律师事务所律师。 被告：陶明珠，女，1949年11月12日出生，汉族，住南通市通州区。 被告：吴志芝，男，1974年2月19日出生，汉族，住南通市通州区。 被告：季小平，女，1971年9月5日出生，汉族，住南通市崇川区。 被告：吴志坚，男，1972年6月28日出生，汉族，住南通市通州区。 被告：陈芳，女，1968年8月7日出生，汉族，住南通市通州区。 五被告委托诉讼代理人：马敏飞，南通市通州区刘桥法律服务所法律工作者。 原告顾振林与被告陶明珠、吴志芝、季小平、吴志坚、陈芳析产纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月31日、2020年4月14日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，五被告参加三次庭审，五被告委托诉讼代理人参加后两次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告吴志坚、陈芳房屋产权证号为通州房权证平潮字第××号的房屋与登记在被告吴志芝、季小平房屋产权证号为通州房权证平潮字第××号的房屋置换行为无效。2.要求确认房屋产权证号为通州房权证平潮字第××号所涉房屋面积为283.76平方米仍归原告所有。3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告顾振林与被告陶明珠于××××年××月××日经法院判决离婚，原告顾振林与被告陶明珠结婚时系初婚，陶明珠系再婚，带着两个儿子（大儿子吴志坚6岁，小儿子吴志芝4岁）与原告共同生活。为了照顾被告母子，原告长期在外工作挣钱，把家里的房屋几经修缮，1991年建成二层楼房，1996年因马路拓宽拆除二层楼房，简称三层楼房。2004年8月25日，通州区人民政府颁发了通州房权证平潮字第××号房屋所有权证，确认位于.76平方米的住宅属原告顾振林和被告陶明珠共同所有。2004年8月30日，原告因建房欠款需要还债在山东打工。被告陶明珠、吴志芝、季小平（系吴志芝之妻）乘原告不在家之际，伪造赠与申请书冒充原告签名，将属于原告与被告陶明珠所有的上述房屋赠与吴志芝、季小平。2004年9月17日，被告吴志芝、季小平领取了通州房权证平潮字第××号房屋所有权证。2017年11月13日，原告通过向法院起诉判决，确认被告陶明珠、吴志芝、季小平2004年8月30日订立的“赠与申请无效”。2019年6月，原告向通州区不动产登记中心申请撤销登记，恢复登记到原告名下。2019年7月1日通州区不动产登记中心作出回复，由于就争议房屋在2012年3月29日产权变更登记，被告吴志坚、陈芳与吴志芝、陈芳将房屋进行置换，将案涉房屋权利人变更为被告吴志坚、陈芳，房屋产权证号为通州房权证平潮字第**-××Ｂ，故要求原告通过民事诉讼解决。 五被告共同辩称，1.通州房权证平潮字第××号房产证名下的房产从开始建造到现在一直由吴志坚夫妇居住和使用。吴志坚夫妇是东边三层楼房六间的事实所有权人。因在建造楼房时，建房批复上四至书写错误，把吴志坚的房屋表述在西边，故吴志坚夫妇领取了西边房屋的房产证，这与客观事实不符。吴志坚和吴志芝没有发生房屋的实际调换，仅是在房产证书上对双方房产的东西位置进行了变更，此变更更符合房屋现状的客观事实。因此，原告诉称被告的置换行为无效不能成立，吴志坚与吴志芝没有发生置换行为。 2.原告第二项诉请所涉及的房产正是吴志坚夫妇一直居住和使用并获取产权证书的房屋，因此，原告的第二项诉请不能成立。假如原告第二项诉请能够成立的话，那就是对吴志坚夫妇合法财产的侵犯。而且，原告诉称将房屋归其个人所有，那么人民法院还需审理原告与被告陶明珠离婚后的财产纠纷，还要查明原告与被告陶明珠婚姻期间的生活状况，再根据婚姻法的相关规定进行处理，显然超出本案的审理范围。3.2004年12月19日的“分书”是经过公亲和地方干部参与，并有各方当事人签字认可的，而且经过江苏江海律师事务所的见证，该“分书”是具有真实性和合法性，与本案也高度关联，“分书”再次明确了吴志坚夫妇拥有东边三层楼房的所有权，并且将西边三间赠与给吴志芝夫妇，还对原告及陶明珠的居住、赡养等事项进行了约定，该房屋的赠与是附义务的赠与，而且被告吴志坚、吴志芝已经履行了约定的义务，因此，根据南通地区的习惯，“分书”一旦形成而且两被告已实际居住，即产生了效力。 原告为证明自己的主张，提供以下证据： 1.（2019）苏0612民初4627号民事判决书，证明原告和陶明珠已经离婚，财产未分割。 2.（2017）苏0612民初4072号民事判决书复印件一份，证明就案涉房屋变更登记是基于被告陶明珠、吴志芝、季小平的赠与申请，该申请经法院判决系无效的，之后所产生的一系列的房屋置换均无效，同时证明陶明珠和案涉其他被告串通、隐匿、转移财产的行为。 3.通州区不动产登记中心出具的不动产登记材料20页，案涉房屋在1998年12月20日申请登记，1999年1月26日领证，房屋所有权人是陶明珠和原告，进一步说明案涉房屋如果没有被告做的赠与，就不存在案涉房屋的置换，应当登记在原告和陶明珠名下。 4.通州区不动产登记中心的回复一份，要求通过民事诉讼来解决。 五被告对上述证据的真实性不持异议，但不认可原告的证明目的。 五被告为证明其抗辩意见，向本院提交如下证据： 1.2004年12月19日的“分书”1份，证明原告和陶明珠将房屋做了相应的分割、赠与。 原告对于其在“分书”上签名予以认可，但对“分书”中注的内容“顾振林2004年8月30日订立的赠与申请表示认定并认可”不予认可，“分书”与本案不具有关联性。“分书”仅是同意房子给被告使用，并非分割财产。 2.村民建设工程选址意见书1份，证明申请人是吴志坚，批复是按规划原址退到红线翻建。 3.2004年11月4日吴志坚的房产证原件1本，证明吴志坚房屋坐落于，同时，房屋用地性质是集体土地。 4.2004年11月4日吴志芝的房产证原件1本，证明吴志芝房屋坐落于，房屋用地性质为集体土地。 5.被告吴志坚集体土地使用证原件1本，证明使用权类型栏中注明“批准使用宅基地”，证明土地性质为农村集体所有。 原告对2-5组证据真实性没有异议。 根据原、被告提供的证据及审理中所作陈述，本院认定事实如下： 原告与被告陶明珠于××××年××月××日登记结婚（陶明珠系再婚），婚后未有生育。被告陶明珠与前夫生育两子，即长子吴志坚、次子吴志芝（均为本案被告）。被告季小平系被告吴志芝妻子，被告陈芳系被告吴志坚妻子。 1991年，原告与被告陶明珠在通州区平潮镇栖凤街自建五底二层楼房1幢，1992年3月办理了房屋权属证书，所有权人为原告，被告陶明珠为共有人。1996年10月，通州区平潮镇栖凤街拓宽拆迁扩建，该楼房属拆迁范围。原告、被告陶明珠、被告吴志芝（东侧）及吴志坚夫妇和儿子（西侧）各办理1份“通州市居民建房审批表”。此后，原告、被告陶明珠、被告吴志芝（未婚）、吴志坚夫妇在栖凤街临街共同建造了相连的二底三层楼房2幢。此房屋建成后大家庭共同居住生活。2004年8月25日，原告、被告陶明珠为2幢楼房东首1幢办理了产权证书（证号通平字第××号，所有人陶明珠，共有人顾振林）。此前被告吴志坚也为西首1幢楼房办理了房屋产权证书（证号通平字第××号，所有人吴志坚，共有人陈芳）。 2004年8月30日，被告陶明珠并代原告顾振林签名与被告吴志芝、季小平订立了“赠与申请”1份。内容为：1996年在老宅基地上新建的楼房1幢，由两老及吴志芝、季小平出资，房产证号为：通平字第××号，所有人为陶明珠，共有人为顾振林。现为了产权清楚、合法，经家庭会议决定：陶明珠、顾振林将位于平西村一组的楼房1幢（面积283.76平方米，产权证号通平字第××号）赠与儿子吴志芝、儿媳季小平所有。陶明珠、顾振林在此楼房中有永久居住权，直至天年。该协议由平潮法律服务所办理了见证。2004年9月17日，被告吴志芝、季小平凭此“赠与申请”到房产部门办理了房屋权属变更登记（所有人吴志芝，共有人季小平，房产证号通平字第××号）。2004年10月10日，被告吴志坚、陈芳夫妇与被告吴志芝、季小平夫妇达成1份“调房协议”。约定按照农村风俗习惯，两家将住宅调换，吴志坚的房屋（西侧，房产证号通平字第××号）调换吴志芝的房屋（东侧，房产证号通平字第××号），双方面积互不找，差价互不找，顾振林、陶明珠的居住养老由吴志芝负责。2004年11月4日，两兄弟凭该“调房协议”到房产管理部门办理了房屋权属变更登记。吴志坚户（东侧）的房产证号为通州房产证平潮字第××号，吴志芝户（西侧）的房产证号为通州房产证平潮字第××号。2004年12月19日，原告、被告陶明珠、被告吴志芝及吴志坚订立1份“分书”。约定二老将自己建造的平潮镇栖凤街店房和住房均分给两子。其中东边三层六间分给长子吴志坚，西边三层六间分给次子吴志芝；二层四间给二老居住使用，一层自西向东数第二间给二老出租并收房租；分家后顾振林的养老保险及大病医疗费由两子均摊；分家后吴志坚每年上交二老赡养费2000元。如有违反，二老立即收回房产权，不许争议。该分书由家族代表、当地干部作为在场人签字，并由江苏南通江海律师事务所见证。此后，原告、被告陶明珠、吴志芝夫妇及吴志坚夫妇按上述分书居住生活。 后因原告与被告陶明珠夫妻间为生活琐事产生矛盾，原告于2017年5月在外租房居住，不再居住在案涉房屋内并于2017年5月向本院提起诉讼，诉讼请求为：1.确认被告陶明珠、吴志芝、季小平于2004年8月30日订立的由被告平潮法律服务所见证的房屋赠与申请无效；2.确认原通州产权证平潮字第××号房产证所涉房屋仍归原告与被告陶明珠所有。该案案号为（2017）苏0612民初4072号。原告顾振林在审理中撤回了第二项诉讼请求。经审理，本院依法作出判决，“被告陶明珠、吴志芝、季小平于2004年8月30日订立的‘赠与申请’无效”，该判决已生效。 此后，原告与被告陶明珠夫妻关系未改善。2019年6月，原告顾振林诉至法院要求离婚。经审理，本院作出（2019）苏0612民初4627号民事判决，准予原告顾振林与被告陶明珠离婚。该判决已生效。 离婚判决作出后，原告至南通市通州区不动产登记中心申请“撤销登记在吴志芝、季小平名下的通州房权证平潮字第**-××Ｂ所有权登记证，并恢复原告登记申请人名下的产权登记”。通州区不动产登记中心回复，“应当通过民事诉讼先行解决民事争议后再依据《不动产登记暂行条例》第七条、第十五条的规定申请相应的登记”。 本案争议焦点为被告吴志坚夫妇与被告吴志芝夫妇置换房屋的行为是否无效。 就此，原告庭审中数次明确，2004年8月30日的“赠与申请”经法院确认无效，故此后的原属于原告顾振林和被告陶明珠所有的房屋变更登记及被告吴志芝、吴志坚兄弟达成的调房协议也当然无效，产权置换行为也应无效。 本院认为，2004年8月30日的“赠与申请”经本院生效判决确认无效，故此后被告吴志芝、季小平夫妇依据该“赠与申请”对案涉房屋所作的处分均是无权处分。民事权利可以民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2004年12月29日，原告与被告陶明珠、吴志芝、吴志坚签订“分书”，该“分书”明确原告与陶明珠将东边三层六间房子分给吴志坚，将西边三层六间房子分给吴志芝，顾振林和陶明珠保留一定的居住和使用权。“分书”还约定了被告相应的义务，以及不履行义务的后果，即“二老立即收回房产权”。此外，在此之前，被告吴志坚夫妇申请建造了西边房屋并领取了房产证。被告吴志坚夫妇在“赠与申请”出现之前即取得了西边房屋的所有权，根据上述“分书”内容及客观事实，原告在签订“分书”时的意思表示明确，即东边三层六间房屋归吴志坚所有、西边三层六间房屋归吴志芝所有，亦认可吴志坚、吴志芝兄弟换房后的法律后果。本院难以采纳原告认为“分书”仅是处理使用权而不是分割财产的意见。综上，在签订“分书”后，吴志芝即取得了处分权，原告作为原权利人也认可置换后的客观事实，故原告要求确认置换行为无效的诉讼请求本院不予支持。至于原告要求确认案涉房屋归其个人所有的诉讼请求，因该诉请系离婚后财产纠纷，与本案并非同一法律关系，本案无需理涉，且原告第一项诉请未得到本院支持，案涉讼争房屋仍归被告吴志坚夫妇所有，本院对该项诉请亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条、第一百三十七条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下： 一、驳回原告顾振林要求确认被告吴志坚、陈芳房屋产权证号为通州房权证平潮字第××号的房屋与登记在被告吴志芝、季小平房屋产权证号为通州房权证平潮字第××号的置换行为无效的诉讼请求。 二、驳回原告顾振林要求确认房屋产权证号为通州房权证平潮字第**-××Ｂ所涉房屋面积为283.76平方米仍归原告所有的诉讼请求。 三、驳回原告顾振林其他诉讼请求。 案件受理费7764元，由原告顾振林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7764元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长 刘        杨 人民陪审员 施敏人民陪审员许正龙 二〇二〇年七月十日 书 记 员 彭    魁    奎