广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5655号上诉人（原审被告)：杨毅峰，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告、反诉原告）：周柳珍，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李治安，广东舜华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市顺德区北滘镇正合房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：陈洁婉，广东海迪森律师事务所律师。原审第三人：刘基宏，男，汉族，住广东省江门市蓬江区。上诉人杨毅峰、周柳珍因与被上诉人佛山市顺德区北滘镇正合房地产中介服务部（以下简称正合中介服务部）、原审第三人刘基宏居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初11909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨毅峰、周柳珍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回正合中介服务部的诉讼请求；2.判令正合中介服务部向杨毅峰、周柳珍退回收取的15万元中介费并支付违约金5万元。事实与理由：一、杨毅峰、周柳珍不应代涉案房屋的出让方另行向正合中介服务部支付中介费17万元。杨毅峰、周柳珍与正合中介服务部在合同中约定，如正合中介服务部促成本次交易，则杨毅峰、周柳珍向正合中介服务部支付中介费10万元，且代涉案房屋的出让方支付中介费17万元。杨毅峰、周柳珍认为，该约定以涉案房屋的出让方有义务向正合中介服务部支付中介费17万元为前提。但根据一审查明的事实可知，并没有合同约定或法律规定，涉案房屋的出让方需向正合中介服务部支付中介费17万元。正合中介服务部是通过银行工作人员获悉涉案房屋信息，并非是涉案房屋的出让方委托正合中介服务部出售涉案房屋。正合中介服务部隐瞒该事实，与杨毅峰、周柳珍签订居间服务协议，并作出上述约定，构成欺诈。杨毅峰、周柳珍是通过债权受让后，在经执行法院以物抵债的方式获得涉案房屋，并不存在出售房屋的出让方，因此不存在房屋出让方需向正合中介服务部支付中介费的事实。二、正合中介服务部主张清偿中介费12万元及利息不符合协议约定的条件。杨毅峰、周柳珍与正合中介服务部约定涉案房屋成交价为2710万元，才支付中介费10万元。双方同时约定，在成交金额2710万元内，杨毅峰、周柳珍帮涉案房屋的出让方支付17万元的中介服务费，过户当天支付。事实上，佛山市顺德区人民法院裁定将涉案房产以3409万元的价格抵偿给杨毅峰、周柳珍，杨毅峰、周柳珍支付的房产价款超过与正合中介服务部约定的成交价2710万元。正合中介服务部辩称，一、杨毅峰、周柳珍向正合中介服务部支付中介费的前提是正合中介服务部促成房产交易完成居间服务。正合中介服务部在协议签订后履行了向周柳珍报告涉案房屋的信息、从中撮合杨毅峰、周柳珍与债权人刘基宏、案涉房产的原产权人进行协商、交易，并协助办理税费、过户等服务，杨毅峰、周柳珍最终取得案涉房产的产权。正合中介服务部已促成本次房产交易，杨毅峰、周柳珍向正合中介服务部支付中介费的条件已成就。二、杨毅峰、周柳珍为取得涉案房产愿意承担除成交价2710万元之外的一些费用和款项，不能据此否认正合中介服务部促成本次房产交易这一客观事实。杨毅峰、周柳珍与正合中介服务部约定的成交价是指杨毅峰、周柳珍与交易相对方达成的交易价格，显然不包括税费等费用。尽管法院裁定将涉案房产以3409万价格抵偿给杨毅峰、周柳珍，但实际上杨毅峰、周柳珍与债权转让方达成的交易价格是2600万元，并未超过协议约定的2710元。此外，如杨毅峰、周柳珍认为房产总的交易价格超出协议约定，则可选择终止房产交易。相反，杨毅峰、周柳珍为促成交易取得涉案房产，经权衡愿意承担2600万以外的一些费用和款项。刘基宏未发表答辩意见。正合中介服务部向一审法院起诉请求：1.判令杨毅峰、周柳珍向正合中介服务部清偿中介费12万元及逾期付款利息23083.2元（按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年11月26日起暂计至起诉之日，顺延至实际清偿之日），合计143083.2元。2.判令杨毅峰、周柳珍承担本案全部诉讼费用。周柳珍向一审法院反诉请求：1.判令正合中介服务部返还周柳珍中介费15万元；2.判令正合中介服务部支付周柳珍违约金5万元；3.本案诉讼费由正合中介服务部承担。一审法院认定事实：正合中介服务部通过银行工作人员获知顺德区某某号房产(以下称案涉房屋)房源信息后向周柳珍介绍案涉房屋，周柳珍对案涉房屋感兴趣并与正合中介服务部签订了以下的居间服务协议。2015年12月15日，正合中介服务部（作为乙方）与周柳珍（作为甲方）签订一份《协议》（周柳珍作为证据提交），载明：关于房产中介乙方向甲方介绍购买顺德区某某号房产之事，甲乙双方经友好协商达成协议内容如下：1.甲方要求成交价贰仟柒佰壹拾万元整（2710万元），如交易成功后乙方收取中介费共壹拾万元整（10万元）。2.甲方支付乙方意向订金共伍万元（5万元），要求乙方在2016年4月30日前，按上述价格完成甲方购买上述房产的交易合同并交易成功，如到期不能成交，乙方必须无条件在2016年5月5日前将上述伍万元意向订金退回甲方。否则属乙方违约，乙方必须双倍赔偿给甲方违约费共伍万元。3.如上述房产交易成功，则甲方已付伍万元诚意定金自动转为中介费用。4.本协议经甲乙双方签字立即生效，在交易过程中如存在争议双方友好协商，如协商不成可在顺德法院裁决。另查明，正合中介服务部（作为乙方）与周柳珍（作为甲方）签订另一份《协议》（正合中介服务部作为证据提交），载明：关于房产中介乙方向甲方介绍购买顺德区某某号房产之事，甲乙双方经友好协商达成协议内容如下：1.甲方要求成交价贰仟柒佰壹拾万元整（2710万元），如交易成功后乙方收取中介费共壹拾万元整（10万元）。2.甲方支付乙方意向订金共伍万元（5万元），要求乙方在2016年4月30日前，按上述价格完成甲方购买上述房产的交易合同并交易成功，如到期不能成交时，乙方必须无条件在2016年5月5日前将上述5万元意向订金退回甲方。否则属乙方违约，乙方必须双倍赔偿给甲方违约费共5万元。3.如上述房产交易成功，则甲方已付5万元诚意定金自动转为中介费用。4.在上述成交金额贰仟柒佰壹拾万元内，甲方帮出让方支付人民币壹拾柒万元的中介服务费，过户当日支付。5.本协议经甲乙双方签字立即生效，在交易过程中如存在争议双方友好协商，如协商不成可在顺德法院裁决。周柳珍在“甲方签章”处签名，没有写时间。正合中介服务部的员工黎某某在“乙方签章”处签名并在“签约日期”处写上“2015.12.23”，并在该协议右上角空白处写上“以这份协议为准，其他协议作废”。再查，关于某某股份有限公司佛山北滘支行（以下简称某某某行）与佛山市某某贸易有限公司、邓某某、何某某金融借款合同纠纷一案，一审法院作出的（2014）佛顺法民二初字第xxx号民事判决书已经发生法律效力，佛山市某某贸易有限公司应向某某某行清偿贷款本金2900万元及利息、罚息、复利；邓某某、何某某对上述债务在最高余额3000万元额度内承担连带清偿责任；某某某行对案涉房屋按其折价或拍卖、变卖该财产价值范围，在最高余额43136000元的额度内享有优先受偿权，案件受理费、财产保全费合共193187.09元由佛山市某某贸易有限公司、邓某某、何某某共同负担。因义务人未按上述生效法律文书履行义务，权利人某某某行申请强制执行，一审法院依法立案受理，执行案号为（2014）佛顺法陈执字第xxx号，在执行过程中，某某某行与刘基宏于2014年3月31日签订了《债权转让协议》，约定将上述生效法律文书项下某某某行的债权转让给刘基宏，并于2014年4月10日将上述债权转让事实通知了被执行人佛山市某某贸易有限公司、邓某某、何某某。后经正合中介服务部将房源消息告知周柳珍并从中撮合，刘基宏与杨毅峰、周柳珍于2015年12月23日签订了《债权转让协议》，约定将上述生效法律文书项下的债权转让给杨毅峰、周柳珍，并于同月将上述债权转让事实通知了被执行人。一审法院于2016年4月28日作出（2014）佛顺法陈执字第xxx号恢字第1号执行裁定书，裁定书载明，被执行人邓某某、何某某共有的案涉房屋已于2013年11月21日被佛山市中级人民法院查封，2014年11月5日佛山市中级人民法院函复一审法院，将案涉房屋交由一审法院处置，一审法院对案涉房屋进行评估，并在淘宝网司法拍卖（变卖）平台举行了三次公开拍卖，但均流拍，第三次拍卖的保留价为3409万元，因权利人拒绝接受该标的物抵偿债务，一审法院依法于2015年8月21日发出变卖公告对案涉房产进行公开变卖，变卖期满仍无人买受，杨毅峰、周柳珍共同申请以第三次拍卖保留价3409万元抵偿债务，一审法院予以准许，故裁定位于佛山市顺德区陈村镇某区******产按3409万元的价格抵偿给杨毅峰、周柳珍，该房产的所有权转移给申请执行人杨毅峰、周柳珍共有，受让人应在收到裁定书之日起十五日内到相关管理机构办理过户手续。一审法院于2016年4月29日作出协助执行通知书，通知佛山市顺德区*******：（2014）佛顺法陈执字第xxx号恢字第1号执行裁定书已经发生法律效力，请求协助执行解除案涉房产的查封，注销案涉房产的原房地产权证，注销抵押登记，案涉房产的所有权转移给杨毅峰、周柳珍共有，在杨毅峰、周柳珍携带相关文书办理过户时，请予以协助。2015年12月23日，杨毅峰与邓某某签订《协议书》，载明：杨毅峰取得法院关于佛山市顺德区某某区******产以物抵债生效裁定书并完成房产过户取得新的房产权证当日，自愿一次性向邓某某支付补偿金113万元。以上金额已包含法院的诉讼费及其他费用等共20万元。杨毅峰、周柳珍是夫妻关系。杨毅峰、周柳珍向刘基宏支付债权转让款2600万元，向原业主支付补偿款113万元（含杨毅峰与邓某某签订的《协议书》中约定的20万元诉讼费及其他费用等）及194729元的家具折价补偿款，并承担法院的诉讼费、保全费、执行费合计300604元，支付税费1363600元。2016年12月5日案涉房屋过户至杨毅峰、周柳珍名下。周柳珍在签订协议时支付诚意金5万元给正合中介服务部，又于2017年7月18日向正合中介服务部支付居间服务费10万元（转账摘要备注：某某号中介费尾款）。正合中介服务部认为杨毅峰、周柳珍尚有12万元中介费未支付，故起诉至一审法院。一审法院认为，正合中介服务部与周柳珍签订的《协议》系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，属有效合同，应受法律保护。本案的第一个争议焦点是，何份《协议》签订在后，应以何份《协议》为依据。对正合中介服务部主张应以其提交的2015年12月23日签订的《协议》为依据，一审法院予以采纳，理由如下：1.周柳珍已合计向正合中介服务部支付15万元居间服务费，而周柳珍提交的2015年12月15日签订的《协议》，约定周柳珍只需向正合中介服务部支付10万元，与周柳珍支付的行为矛盾，周柳珍抗辩是因其不堪正合中介服务部骚扰，才于2017年7月18日另行支付10万元居间服务费，但没有提供证据予以证明，一审法院对该抗辩不予采信；2.若正合中介服务部提交的《协议》签订时间在2015年12月15日之前，则正合中介服务部、杨毅峰、周柳珍在2015年12月15日签订另一份《协议》（周柳珍提交的证据）时，按常理周柳珍应当向正合中介服务部索回之前签订的《协议》，或在后一份协议上备注之前签订的协议无效，但周柳珍并没有如此做且正合中介服务部提交的《协议》比周柳珍提交的《协议》内容更充分，对周柳珍的约束条款更多；3.正合中介服务部与周柳珍的微信聊天记录显示：正合中介服务部员工：“老板娘：18号中午是不是转了部分中介费给我”，周柳珍答复“是的”“该付的还是付”。可知，周柳珍在2017年7月18日支付10万元中介费是周柳珍自愿主动支付。依前述认定，一审法院采信正合中介服务部提供的《协议》签订时间晚于周柳珍提供的《协议》。双方的居间服务合同以正合中介服务部提供的《协议》为依据。本案的另一争议焦点是，正合中介服务部、杨毅峰、周柳珍对《协议》（正合中介服务部提交的那份）约定“在上述成交金额贰仟柒佰壹拾万元内，甲方帮出让方支付人民币壹拾柒万元的中介服务费，在过户当日支付”的理解有争议，双方对成交价2710万元应包含哪些费用有不一样的理解，周柳珍认为应包括周柳珍为取得案涉房屋所应支付的所有费用，正合中介服务部认为仅为初步的意向价，不应包含税费等其他费用。从居间的性质看，居间是中介的一种形式，其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起，以在促成交易后取得佣金的服务。从居间协议及综合本案的案情来看，本案正合中介服务部的主要居间义务是促成债权转让协议的签订、落实及协助办理房屋的过户等，本案中正合中介服务部通过向周柳珍报告案涉房屋的信息，并从中撮合杨毅峰、周柳珍与债权人刘基宏、案涉房产的原产权人进行协商、交易，并协助办理税费、办理过户等，从而达成杨毅峰、周柳珍取得案涉房产的产权，已完成了居间的义务。从一般的交易习惯来看，成交价应是房屋的价款，而非是包含税费、执行费等，案涉房屋的债权转让费是2600万元，并未超出2710万元的约定，补偿费用是杨毅峰、周柳珍为取得案涉房屋自愿与原屋主协商支付的，退一步讲，即使《协议》中约定的交易价2710万元包含杨毅峰、周柳珍支付给原业主的补偿费113万元，2600万元+113万元=2713万元，与双方约定的2710万差距不大，基本达到了合同约定的条件。且因该113万元包含20万元诉讼费等（杨毅峰与邓某某2015年12月23日所签的《协议书》第5条），而税费、财产保全费、执行费等费用是杨毅峰、周柳珍为取得案涉房屋自愿承担，家具补偿费也是杨毅峰、周柳珍为了获得案涉房屋里面的家具自愿另行向原产权人自愿支付的，正合中介服务部对此并不能左右。再退一步讲，若杨毅峰、周柳珍认为案涉房屋的交易价款已经超过《协议》约定的2710万元，其只需按照《协议》第一条约定支付10万元的中介费即可，但其在支付5万元后又于2017年7月18日向正合中介服务部支付10万元中介费（转账备注：某某号中介费尾款），合计15万元，已经超出10万元，一定程度上说明杨毅峰、周柳珍认可正合中介服务部完成了居间服务。因一审法院已在2016年4月28日作出裁定将案涉房屋的所有权转移给杨毅峰、周柳珍共有，在2016年4月29日作出协助执行通知书让佛山市顺德区*******协助将案涉房屋的所有权转移给杨毅峰、周柳珍。杨毅峰、周柳珍为了减少相关的税费，先将其名下另外的房产转移到他人名下才申请过户案涉房产，导致案涉房产在2016年12月5日才转移登记到杨毅峰、周柳珍的名下，并非是正合中介服务部的过错导致，故一审法院认可正合中介服务部已经履行《协议》中的“乙方在2016年4月30日前按上述价格完成甲方购买上述房产的交易合同并交易成功”的义务。依前述认定，周柳珍应向正合中介服务部支付剩余中介费12万元及逾期付款的利息（利息计算方法：以12万元为本金，从逾期付款之日即2016年12月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以12万元为本金，从2019年8月20日起至清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），正合中介服务部主张超出部分一审法院不予支持。周柳珍反诉正合中介服务部返还中介费15万元及支付违约金5万元与合同约定不符，缺乏理据，一审法院不予支持。因杨毅峰、周柳珍是夫妻关系，案涉房屋过户至杨毅峰、周柳珍名下，杨毅峰也因正合中介服务部的居间服务获利，且从双方提交的证据及庭审过程可看出杨毅峰也参与到双方的交易过程中。故正合中介服务部主张杨毅峰承担清偿中介费12万元及逾期付款利息有理，一审法院予以支持。综上所述，周柳珍、杨毅峰应向正合中介服务部支付剩余中介费12万元及逾期付款的利息（利息计算方法：以12万元为本金，从2016年12月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以12万元为本金，从2019年8月20日起至清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。对正合中介服务部的其他诉讼请求及周柳珍的全部反诉请求均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，缺席判决：一、杨毅峰、周柳珍于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向正合中介服务部支付中介费12万元及逾期付款的利息（利息计算方法：以12万元为本金，从2016年12月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以12万元为本金，从2019年8月20日起至清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回正合中介服务部的其他诉讼请求；三、驳回周柳珍的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取1580.83元（正合中介服务部已预交），反诉受理费减半收取计2150元（周柳珍已预交），两项合共3730.83元，由杨毅峰、周柳珍负担。二审期间，杨毅峰、周柳珍、正合中介服务部、刘基宏均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。围绕诉辩双方意见，二审审查焦点为：杨毅峰、周柳珍应否向正合中介服务部支付《协议》约定的居间服务费。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬……”周柳珍与正合中介服务部于2015年12月23日签订的《协议》中，就涉案83号房产买卖事宜，约定正合中介服务部在2016年4月30日前促成该房屋交易，成交价为2710万元，交易成功周柳珍帮出让方支付17万元中介服务费，过户当天支付。同时在该《协议》中注明以该协议为准，其他协议作废。故此，一审法院对该份《协议》效力予以确认，并以此为依据确认双方之间的权利义务关系依据充分，杨毅峰、周柳珍上诉提出双方之间权利义务不适用该份《协议》之意见理据不足，本院不予采纳。对于正合中介服务部是否完成居间服务问题，杨毅峰、周柳珍上诉持有异议的主要事由在于认为系其单方受让债权，再经法院以物抵债的方式取得涉案房屋，不存在出售房屋的出让方，且支付的房屋价款超出《协议》约定，无需向正合中介服务部支付该笔居间服务费。经审查，本院认为，根据正合中介服务部本案中提交的证据，可反映正合中介服务部在协议签订后履行了向周柳珍报告涉案房屋的信息、从中撮合杨毅峰、周柳珍与债权人刘基宏、案涉房产的原产权人进行协商、交易，并协助办理税费、过户等服务，杨毅峰、周柳珍最终取得案涉房产的产权。对于杨毅峰、周柳珍提出的成交价问题，如一审法院论析，周柳珍与被执行人达成的成交价、另支付的补偿金与双方合同约定的成交价差距不大。税费、财产保全费、执行费等费用是杨毅峰、周柳珍为取得案涉房屋自愿承担，家具补偿费也是杨毅峰、周柳珍为了获得案涉房屋里面的家具自愿另行向原产权人支付的，正合中介服务部对此并不能左右。若杨毅峰、周柳珍认为案涉房屋的交易价款已经超过《协议》约定的2710万元，其只需按照《协议》第一条约定支付10万元的中介费即可，无需于2017年7月18日再行向正合中介服务部支付10万元中介费，可佐证杨毅峰、周柳珍认可正合中介服务部完成了居间服务之事实。综合上述论析，结合涉案房屋迟延办理过户并非正合中介服务部造成的客观事实，一审法院认定正合中介服务部已完成《协议》约定的居间服务，判令周柳珍、杨毅峰共同应向正合中介服务部支付剩余中介费12万元及逾期付款的利息，驳回周柳珍反诉正合中介服务部返还中介费15万元及支付违约金5万元之诉请依据充分，本院予以维持。综上，周柳珍、杨毅峰的上诉请求均不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人周柳珍、杨毅峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年七月十六日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋