广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4873号原告：广州铁路职业技术学院（广州铁路机械学校），住所地广州市白云区石井街庆隆中路**。法定代表人：马仁听，职务院长。委托诉讼代理人：单金超，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州南岭铁路房地产开发有限公司，住，住所地广州市越秀区中山一路**/div>法定代表人：田意，职务经理。委托诉讼代理人：邓莉娜，女，该公司职员，联系地址。被告：广州铁路地产置业有限公司，住所地，住所地广州市越秀区共和路**iv>法定代表人：李坚军，职务董事长。委托诉讼代理人：张双双，女，该公司职员，通讯地址。被告：广州铁路房地产开发公司，住所地，住所地广州市越秀区共和路**iv>法定代表人：李坚军，职务董事长。委托诉讼代理人：陈辉、刘立健，广东国道律师事务所律师。原告广州铁路职业技术学院（广州铁路机械学校）诉被告广州南岭铁路房地产开发有限公司（以下简称南岭公司）、广州铁路地产置业有限公司（以下简称铁路置业公司）、广州铁路房地产开发公司（以下简称铁路开发公司）物权纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人单金超，被告南岭公司的委托诉讼代理人邓莉娜，被告铁路置业公司的委托诉讼代理人张双双，被告铁路开发公司的委托诉讼代理人刘立健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告南岭公司、铁路开发公司在判决生效后七日内配合原告到房管部门办理将广州市越秀区XXX号XX2房、越秀区XXX号XX4房、越秀区XXX号XX6房的产权过户登记至原告名下的手续，被告铁路置业公司承担办理过户所需全部费用。事实及理由：广州市越秀区XXX号XX2房、XX4房、XX6房属于原告的物业，由于历史原因登记在被告铁路开发公司名下。三被告均为中国铁路广州局集团有限公司的下属企业，被告铁路开发公司已由被告南岭公司接管。2011年1月8日，原告与被告南岭公司、铁路置业公司签订了《房屋产权移交协议》，约定各方确认上述2302房、2304房、2306房的权属属于原告所有，被告应配合将上述物业办理产权过户至原告名下，办理过户手续所需费用由被告铁路置业公司承担。上述协议签订后，经原告多次催告，被告未按合同约定履行合同义务。被告的行为违反了合同约定，为维护原告的合法权益，出上述诉讼请求。被告南岭公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.被告南岭公司不是涉案房屋的产权人，无权配合过户，也无需被告南岭公司配合，被告南岭公司与本案无关。2.原告提供的《房屋产权移交协议》签订日期为2011年1月，至今已超过9年，由于铁路机构人员调整等问题，当时的历史资料也未留存。被告南岭公司收到诉状后向被告铁路开发公司核实，发现缺乏产权变更的基础资料，且被告铁路开发公司未追认被告南岭公司签约效力，被告南岭公司签署的《房屋产权移交协议》是无效的。被告铁路置业公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.被告南岭公司不是涉案房屋的产权人，无权配合过户，也无需被告南岭公司配合。原告提供的《房屋产权移交协议》签订日期为2011年1月，至今已超过9年，由于铁路机构人员调整等问题，当时的历史资料也未留存。被告铁路置业公司于2019年7月5日作出复函，是基于原告提供了《房屋产权移交协议》复印件作出。被告铁路置业公司收到诉状后向被告铁路开发公司核实，发现缺乏产权变更的基础资料，且被告铁路开发公司未追认被告铁路置业公司签约效力，被告铁路置业公司签署的《房屋产权移交协议》是无效的。3.被告铁路置业公司并非涉案房屋所有权人，不是转让方，由于缺乏产权人的同意，涉案房屋过户不具有前提条件，原告要求被告铁路置业公司承担过户所需全部费用不明确，且没有依据。被告铁路开发公司辩称:不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.铁路开发公司于1995年建设涉案房屋，并在1999年分割登记取得房地产证，至今仍是涉案房屋的产权人。铁路开发公司未与原告签署产权变更的相关合同，原告要求办理涉案房屋的过户手续缺乏前提条件。原告提供的关于支付房款的收据，该两张收据均备注为“收铁路机械学校办校款”，与购房款无关。由于原告仅提供两张收据，并无转账凭证，且收据时间均为1997年，至今已超过20年，被告铁路开发公司对转账事实与相关依据无法核实。原告当时与被告铁路开发公司均是广州铁路（集团）公司[以下简称广铁（集团）公司]下属单位，被告铁路开发公司的确提供涉案房屋给原告合作办学，但在十年前双方已不再合作，上述款项与当时合作办学有关，但不是购房款，被告铁路开发公司并未收取任何购房款。2.被告南岭公司、铁路置业公司并非被告铁路开发公司的上级单位，也非产权人，无权对涉案房屋进行产权确认及交接，相关行为及合同是无效的。被告铁路开发公司是广铁（集团）公司的全资子公司，被告南岭公司及被告铁路置业公司亦是广铁集团下属企业。由于涉及国有资产转让的重大事项，被告南岭公司与被告铁路置业公司无权与原告签署房屋产权移交协议，该协议对被告铁路开发公司没有法律约束力。综上，被告铁路开发公司作为涉案房屋的合法产权人，从未同意将涉案房屋转让给原告，也未收取原告的购房款。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。经审理查明：广州市越秀区XX号XX2房，总建筑面积91.12平方米；广州市越秀区XXX号XX4房，总建筑面积89.46平方米；广州市越秀区XX号XX6房，总建筑面积87.07平方米，均为登记于被告铁路开发公司名下的房产，核准登记时间为1999年9月21日。原告及被告铁路开发公司均表示，涉案房屋现由广东广铁华南建设监理有限公司使用。原告为证明其向被告铁路开发公司支付了涉案房屋的购房款，提交了：一、开具日期分别为1997年4月28日、9月29日的收据（复印件）两张，其中记载：收铁路机械学校办校款，金额分别为830000元、827500元，并加盖了被告铁路开发公司的印章。二、原告与被告南岭公司、铁路置业公司（原名称为被告广州铁路房产建筑工程有限公司）于2011年1月8日签订的《房屋产权移交协议》，其中约定：南岭公司（即广州铁路房地产开发公司的接管单位）、铁路置业公司及原告（即广州铁路机械学校被合并后的单位）就位于广州市XXX号XX大厦23楼的2302房、2304房合2306房等三套房屋的产权移交问题达成如下协议：1、根据相关资料证明，各方一致确认位于广州市XXX号XX大厦XX楼的XX2房、XX4房和X6房等三套房屋的权属属于原告所有。2、从2011年1月1日起上述三套房屋的使用权归还原告……5、协议签订后，南岭公司、铁路置业公司共同办理上述三套房屋的产权过户手续，力争尽早完成。办理过户手续所需费用由铁路置业公司承担。三、被告铁路置业公司于2019年7月5日向原告作出的广地置经函【2019】153号《广铁地产置业公司关于XX大厦三套房屋产权过户事宜的复函》（原件），其中记载：广州铁路职业技术学院，贵院《关于XX大厦三套房屋产权过户的催办函》收悉。XX大厦XX2、XX4、XX6三套房屋由贵院出资购买，由于历史原因将产权登记在我公司所属下级企业广州铁路房地产开发公司名下，一直以来贵院作为实际管理单位将三套房屋对外出租经营。鉴于三套房屋现有价值大幅增长，如过户所需税收较高（按约定我方只承担过户手续费用），似无过户必要。我司具体意见如下：1.该三套房屋如贵院留作自用，建议不办理过户手续。贵院在出租管理过程中，如需出具权属证明，我公司将配合提供；2.如贵院需要对三套房屋进行处置，可由我公司所属下级企业广州铁路房地产开发公司直接将房屋产权过户到购买方名下，所得款项将全部转入贵院财务账户；3.如贵院对房屋权属问题仍存有疑义，我公司建议将三本房屋产权证交由贵院保管。四、原告（乙方）与被告铁路开发公司（甲方）于1997年4月8日签订的《合资办学合同书》，其中约定甲乙双方共同投资331.5万元购买XX大厦第23层整层（约510平方米）用于合资开办各类学习班；乙方投入资金165.75万元（不含装修费用）。双方商定，考虑乙方实际情况，同意乙方分期投入：本合同生效之日起10日内投入50%，97年9月30日前投入50%。甲方以等值165.75万元投入……为适应办学需要，第XX层改造成75平方米课室一间，简单适用的公寓式学员宿舍5套（每套含厨厕）……产权各占一半，以走廊中线为界，南面归乙方，北面归甲方。甲方应按期为乙方办理产权手续……双方责任：甲方负责组织场地布局设计及装修施工，按期提供办学所需场地，乙方负责办学手续等教务组织工作；本合同合作期限暂定为五年，自本合同生效之日起计，期满后双方根据届时情况另行协商签订合同等。原告并表示：原告与被告铁路开发公司合资办学需要购置房产，上述两份收据中的款项属于与被告铁路开发公司共同出资购买房产的购房款。被告南岭公司质证称，对上述证据1、3的真实性、合法性、关联性无法确认；证据2因被告南岭公司无原件无法核实；对证据4的情况不了解，认为与被告南岭公司无关。被告铁路置业公司质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性无法确认；证据2因被告铁路置业公司无原件无法核实；对证据3的真实性、合法性予以确认，对关联性不予认可；对证据4的情况不了解，认为与被告铁路置业公司无关。被告铁路开发公司质证称：对证据1因没有原件，故不予确认，且对该证据的关联性不予确认，根据该收据摘要部分所载明的内容显示，款项是铁路机械学校办校款，并非涉案房屋的转让款，认为该证据与购房款无关，被告铁路开发公司已核实了公司的相关财务情况，由于收据至今超过20年，公司内部也无法核查到该两份收据；对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，被告南岭公司与铁路置业公司不是涉案房屋的产权人，无法确认权属及交接房屋，且没有征得被告铁路开发公司同意；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，认为即使该证据属实，被告铁路置业公司也无权处理房屋相关过户的事宜，其不是涉案房屋产权人；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该合同并未实际履行，原告并未按合同约定向被告铁路开发公司支付165.75万元购房款，铁路开发公司并无收到该购房款的财务记录，故双方未对涉案房屋进行产权分割，这也是涉案房屋的产权一直在被告铁路开发公司名下的原因，且，原告并未提供相应银行转账凭证证明其履行合同约定的付款义务，仅凭两张收据复印件，不能作为付款依据。庭审中，原告表示其与被告铁路开发公司合资办学，共同出资购买涉案XX大厦第XX层整层，权属各占一半，只是当时整层都登记在被告铁路开发公司名下，但按照约定涉案三套房屋应当归原告所有，涉案《房屋产权移交协议》经被告南岭公司、铁路置业公司盖章确认，当时没有被告铁路开发公司盖章是因为被告南岭公司确认已经接管了被告铁路开发公司，并且三被告都是广铁集团名下的关联公司，因此原告认为被告南岭公司、铁路置业公司可以代表被告铁路开发公司签署房屋产权移交协议，且原告表示因为当时合作办学的时间不长，故没有清算资料。被告亦表示没有清算资料，且不认可原告的上述说法。另查明:被告南岭公司为于1994年12月6日成立的有限责任公司（法人独资），股东为被告铁路置业公司。被告铁路置业公司为1991年8月27日成立的有限责任公司（法人独资），股东为中国铁路广州局集团有限公司。被告铁路开发公司为1993年3月19日成立的全民所有制企业，主管部门为广州铁路集团公司。本院认为:原告主张涉案广州市越秀区XX号XX2房、XX4房、XX6房三套房屋是其与被告铁路开发公司合资办学而出资购置的房屋，为此提供了其与被告铁路开发公司签订的《合资办学合同书》及两份收据复印件予以证明。对此，本院认为，首先，根据《合资办学合同书》记载，原告与被告铁路开发公司各出资165.75万元合资办学，且合作期限至今已经届满。而且，上述两份收据为复印件，虽然相关款项金额与《合资办学合同书》约定的原告出资金额一致，但原告未能提供其他付款凭证予以佐证，仅凭两份收据复印件未能充分证实原告已实际出资165.75万元用以合资办学。其次，就双方该合作项目，现有证据不能证实双方已进行了清算，即该合作项目存续期间产生的债权债务是否已经清理、合作项目结束后是否有剩余资产可用于分配，目前并未能确定。原告现要求被告铁路开发公司将涉案房屋过户登记在其名下，实际是要求对合作结束后的剩余资产进行分配，从现有证据来看，缺乏事实依据。再次，原告提供其与被告南岭公司、铁路置业公司签订的《房屋产权移交协议》及被告铁路置业公司作出的《广铁地产置业公司关于XX大厦三套房屋产权过户的复函》以支持其对涉案房屋权属的主张，但涉案三套房屋现登记于被告铁路开发公司名下。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告南岭公司、铁路置业公司并非涉案房屋的产权人，其于上述文件中对涉案房屋权属的认可及处置属于无权处分行为，且被告铁路开发公司明确表示对被告南岭公司及铁路置业公司的上述处分行为不予认可，故本院对上述两份证据，不予采纳。综上，原告的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：驳回原告广州铁路职业技术学院（广州铁路机械学校）的全部诉讼请求。本案受理费28212元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  陈桂容人民陪审员  严雪颜二〇二〇年七月十三日书 记 员  徐浩龙