安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初3373号原告:程怀涛，男，1975年8月14日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。原告：陈素兰，女，1974年11月28日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。委托诉讼代理人:肖成杰，安徽恒言律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵群，安徽恒言律师事务所律师。被告:阜阳商厦同济投资有限公司，住所地阜阳市一道河南路东侧，统一社会信用代码91341200052949314B。法定代表人:王正年，总经理。第三人：阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行，住所地安徽省阜阳市颍泉区颍河西路**，统一社会信用代码91341200689762418T。负责人：张帆，该行行长。委托诉讼代理人：张玲，该行职员。原告程怀涛、陈素兰诉被告阜阳商厦同济投资有限公司（以下简称阜阳商厦同济公司）、第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行（以下简称阜阳颍淮农商银行颍河支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程怀涛、陈素兰委托诉讼代理人肖成杰，第三人阜阳颍淮农商银行颍河支行委托诉讼代理人张玲到庭参加诉讼，被告阜阳商厦同济公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程怀涛、陈素兰向本院提出诉讼请求:1、解除原被告签订的《阜阳市商品房买卖合同》及附件；被告配合原告撤销网签备案；2、解除原告与与第三人签订的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》；3、被告返还原告首付款125833元以及原告已向第三人支付的贷款本息（以第三人出具的还款明细清单为准），返还团购费10000元；4、被告支付以原告首付款及银行还款之和为基数、按月利率2%自原告付款之日至款还清止的利息；5、被告支付原告违约金2458元；6、被告向第三人偿还原告本案按揭贷款剩余的贷款本息；7、本案诉讼费用、保险费由被告承担。事实与理由:原告购买被告开发的位于开发区一道河东路266号阜阳商厦国际4-474号商铺，房价款为245833元，并与被告签订《阜阳市商品房买卖合同》、《商铺委托管理经营合同》。原告支付首付款125833元，支付团购费10000元，向第三人办理按揭贷款120000元。合同第8条约定被告交房日期为2018年6月30日前，交房条件为商品房经验收合格，合同第九条约定，被告逾期交房超过30天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并接受原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，付款义务履行完毕。但是被告并未依照合同约定的交付日期进行交付，而且涉案商铺至今未达到交付条件。因被告违约无法按时交付房屋，双方经协商达成《退房退款协议书》。被告同意按月息10%支付原告利息。综上，被告的行为构成违约，原告为维护自己的合法权益，具状诉讼，请依法裁判。被告阜阳商厦同济公司未答辩。第三人阜阳颍淮农商银行颍河支行陈述意见：（一）本案答辩人系独立请求权第三人，依法对被答辩人享有债的请求权及涉案商品房的抵押抵押物优先受偿权。本案借贷关系的形成，是基于第三人与原告《住房按揭借款抵押合同》，原告向第三人借款系用于支付尚未付清开发商的余款，第三人如约支付即完成了借款出借义务，原告也应依约向第三人履行还款义务，且第三人对涉案抵押房产享有优先受偿权，故涉案《商品房合同买卖合同》无论是履行还是解除，本案原告均应承担向第三人的还款义务，第三人并对抵押享有优先受偿权。故原告诉请被告向第三人偿还剩余借款违背了合同的相对性。（二）原告不具备解除涉案商品房买卖合同的事实和法律基础。其一、本案涉及房屋交付延期是否因被告同济公司自身原因以及延期交房是否符合商品房买卖合同第八条约定的特殊情形（即免除违约责任），原告均未举证证明。其二、依据《合同法》第九十四条第(三)款规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；故涉案房屋即使存在延期交付情形，原告也事先催告被告同济公司在合理期限内继续履行合同，之后方能行使合同解除权。本案中，原告未举证实现催告，不具备直接解除合同的基础。（三）退一步说，即使涉案商品房买卖合同具备解除的基础，但在未经人民法院生效判决确认解除的情况下，原告也不能主张解除与第三人签订的贷款合同。其一、原告与第三人之间签订的贷款合同和原告与被告同济公司之间因商品房买卖合同非同一法律关系，且在原告与第三人签订的按揭借款/抵押合同中特别告知第3条中明确约定，“本合同生效后，借款人必须按约行使权利并承担义务，不能因使用本合同项下贷款进行消费或经营时，与第三方所发生的任何纠纷均不能作为拒绝履行本合同项下义务的理由”。因此原告要求与第三人解除贷款合同，不能在本案中一并主张。其二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条及二十五条之规定，房屋买受人解除贷款合同的前提是所涉房屋买卖合同被依法撤销或解除，即只有在解除买卖合同的之后，方能再行主张解除所涉贷款合同，且仅仅在贷款银行即担保权人单独提出诉讼请求的情况下，方能与房屋买卖合同纠纷进行合并审理。本案中，原告与同济公司之间的房屋买卖合同并未经人民法院生效判决予以认定，双方是否能够解除买卖合同尚不确定，在该事实尚未依法判决认定的情况下，原告理应不具备直接要求解除贷款合同的权利，另本案中，第三人作为贷款银行也即担保权人，尚未以独立请求权第三人身份就本案提起诉讼，仅仅是列为无独立请求权的第三人身份参与本案诉讼，如本案中直接判令解除双方的贷款合同，剥夺了第三人诉讼权利，明显不公。（四）就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者的还款义务。商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，还款义务人仍然是借款合同的借款人。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以这样规定，是考虑到按揭合同的特殊性，在商品房买卖合同和按揭合同都解除后，没必要由商品房买卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而由房屋出卖人直接归还银行。但根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的相对人，仍具有还款义务。综上，原告要求解除涉案贷款合同，无事实和法律依据，应依法驳回。本院经审理认定事实如下:2015年，原告程怀涛、陈素兰与阜阳商厦同济公司签订《阜阳市商品房买卖合同》及附件，约定：原告程怀涛、陈素兰购买被告阜阳商厦同济投资有限公司开发的位于开发区阜阳商厦国际4-474号商铺，购房款为245833元，交房日期为2018年6月30日前，交房条件为商品房经验收合格，逾期交房超过30天后，原告程怀涛、陈素兰有权解除合同，被告阜阳商厦同济公司应当自原告程怀涛、陈素兰解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告程怀涛、陈素兰累计已付款的1%支付违约金。原告程怀涛、陈素兰分别于2015年8月30日支付房款100000元，2011年11月5日支付房款25833元。2016年2月6日，原告程怀涛、陈素兰与第三人阜阳颍淮农商银行颍河支行签订《住房（商业用房）按揭借款／抵押合同》，贷款120000元。之后，原告程怀涛、陈素兰逐月向第三人阜阳颍淮农商行颍河支行归还贷款本息至2020年6月6日，累计归还贷款本息68119.94元。被告阜阳商厦同济公司未依照合同约定的交付日期交付房屋，而且涉案商铺至今尚未竣工验收。为退房一事，部分业主与被告阜阳商厦同济公司达成《退房退款协议》。原告在诉讼中申请财产保全支出财产保全保险费700元。上述事实，由原告程怀涛、陈素兰提供的身份证、被告的企业信用信息报告、《阜阳市商品房买卖合同》、《商铺委托管理经营合同》、收据、《住房（商业用房）按揭借款／抵押合同》、《退房退款协议》、银行交明明细、保险费发票等证据在卷予以证实。本院认为，涉案《阜阳市商品房买卖合同》及附件合法有效。原告程怀涛、陈素兰按约支付了购房款，被告阜阳商厦同济公司未在2018年6月30日前交付验收合格的商铺，逾期超过30日，原告程怀涛、陈素兰要求解除《阜阳市商品房买卖合同》及附件和《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》，符合合同约定及法律规定，予以支持。被告阜阳商厦同济公司应按约将原告程怀涛、陈素兰支付的房款、团购费返还给原告程怀涛、陈素兰。原告程怀涛、陈素兰要求被告阜阳商厦同济公司返还已付购房首付款及已向第三人阜阳颍淮农商银行颍河支行所还贷款本息之和及支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。首付款利息应以银行同期贷款利率为准，自支付之日起计算至判决生效之日止。原告程怀涛、陈素兰要求被告阜阳商厦同济公司按月息2%支付利息及支付财产保全保险费的诉讼请求不予支持。被告阜阳商厦同济公司应向第三人阜阳颍淮农商银行颍河支行返还原告未还部分的贷款本息。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告程怀涛、陈素兰与被告阜阳商厦同济投资有限公司签订的[合同编号：FY2015069275]《阜阳市商品房买卖合同》及附件；二、解除原告程怀涛、陈素兰与第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行于2016年2月6日签订的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》；三、被告阜阳商厦同济投资有限公司返还原告程怀涛、陈素兰首付款125833元，以及原告程怀涛、陈素兰已向阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行支付的贷款本息68119.94元；四、被告阜阳商厦同济投资有限公司支付原告程怀涛、陈素兰以125833元为本金的利息（其中100000元的利息自2015年8月30日，25833元的利息自2015年11月5日均计算至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、被告阜阳商厦同济投资有限公司支付程怀涛、陈素兰违约金2458元；六、被告阜阳商厦同济投资有限公司向第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司颍河支行偿还原告程怀涛、陈素兰就《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》未偿还部分的贷款本息；七、驳回原告的其他诉讼请求。以上第三、四、五、六项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3066元，减半收取1533元，财产保全费1199元，合计2732元，由被告阜阳商厦同济投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张新宏二〇二〇年七月二十一日法官助理梁雪书记员樊长龙