江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初5699号原告（反诉被告）：黄婷婷，女，1988年7月26日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：罗昭阳,江西时空律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜彩侠,江西时空律师事务所实习律师。被告：陈丽云，女，1979年4月25日出生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：吴志华，江西贤和律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘慧英，女，1973年1月1日出生，汉族，住江西省上饶市广丰区。委托诉讼代理人：吴志华，江西贤和律师事务所律师。原告（反诉被告）黄婷婷与被告陈丽云、被告（反诉原告）潘慧英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄婷婷及其委托诉讼代理人罗昭阳、姜彩侠,被告陈丽云、被告（反诉原告）潘慧英及其委托诉讼代理人吴志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄婷婷向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告于2018年9月4日签订的《租赁合同》并收回房屋；2、依法判令被告支付自2019年10月6日至2019年12月6日的房屋租金2,700元及物业费428元，此后至自法院判决解除《租赁合同》之日的租金及物业费，按照《租赁合同》约定租金及物业服务费4元/月×平方米另行计收；3、依法判令由被告赔偿原告自法院判决解除合同之日起至房屋实际出租之日的租金损失及物业费用，按照《租赁合同》约定的租金及物业服务费4元/月×平方另行计收。4、依法判令被告支付2018年9月6日起至2019年1月6日的租金5,400元，以及2018年9月6日至2019年10月6日期间物业费用2,565.12元，共计7,965.12元；5、依法处理3814-3815房屋被擅自转租所获得的租金收益54,000元；6、由被告支付此次民事诉讼费用。事实与理由：被告（反诉原告）潘慧英陪同被告陈丽云与原告于2018年9月4日签订《租赁合同》,将坐落在万达五桂座的3815房屋出租给陈丽云。合同约定租赁期为2018年9月6日至2026年9月5日止，租金为1,350元每月，租金支付按季度支付，每季度的第一个月的6号支付。合同签订后,除第一次被告潘慧英通过支付宝按期支付租金外,余后被告每次都未按时支付租金。2019年10月6日、10月9日、10月10日，原告丈夫均向被告潘慧英催告要求及时按合同约定时间支付租金，然而，经催告被告仍未及时支付，原告丈夫于2019年10月15日（此时被告累计迟延支付租金已达半个月）向被告表示解除合同的意愿。被告的不诚信引起原告的不满；原告通过与实际使用人肖斌通电话的内容、原告与万达物业管家的谈话录音以及与被告潘慧英的微信记录、确认被告将案涉房屋转租的事实，故在2019年10月18日未接收被告的租金。被告未经原告书面同意擅自转租案涉房屋的行为已构成违约。原告在与被告陈丽云电话说明案涉房屋纠纷时，被告陈丽云表示其是从事行政岗位，被告潘慧英才是公司老板。根据《租赁合同》约定第九条第一款中：“在租赁期间内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，甶此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。（1）未经甲方即本案原告书面同意，擅自将房屋转租、转借他人使用的、（4）拖欠租金累计半个月以上的。”据此,特诉至法院,提出如上诉请。被告陈丽云辩称，她是以受托人的身份与原告签订《租赁合同》，她为上饶市贝优母婴护理有限公司占有35%的股东，受大股东潘慧英的委托在《租赁合同》上签字。签订合同时潘慧英也在场，她向原告明确了受托人的身份。为明确身份、地位，她在合同的承租者处写公司的品牌“贝优家庭管家”。后期的租金也是潘慧英履行。案涉房屋由潘慧英出资装修，她未出资，且她于2019年10月10日退股，一切债权债务均由潘慧英承担。综上，她与本案无关，从未参与合同的履行，恳请贵院依法驳回原告对她的起诉。被告潘慧英辩称，她是上饶市贝优母婴护理有限公司的实际控股股东，委托陈丽云与原告签订《租赁合同》，且签订时在现场表明身份，且租金、装修均是她一人承担。原告知道她是老板娘，也屡次要求她支付租金，认可她是承租者的身份，因此，她具备诉讼主体资格;她不存在转租的事实，物业人员登记3814、3815的公司门牌是逐梦网络科技，不知是随意登记或是错误登记，该份证据无法证明转租的事实;案涉房屋一直是她实际使用，房屋的水电费、物业费均是她支付，房屋的临时空置，是因为她在调整公司的经营方向，准备重新装修;她不存在拖欠租金的事实，2019年10月，另一股东陈丽云因事业发展，退股。她需要与股东陈丽云进行结算，办理退股手续，所以想结算完再付租，在原告要求支付租金时，她已经向原告表示晚几天支付，原告同意，没有作出拒绝的意思表示。她在处理完与陈丽云的退股事宜后于2019年10月18日向原告支付租金，原告拒收，并责问被告告是否存在转租事实，进而要求收回房屋。综上，她不存在转租行为，虽然拖欠租金，仅逾期12天，达不到解除合同的程度。反诉原告潘慧英向本院提出反诉请求：1、请求依法判决反诉被告赔偿反诉原告装修残值19,175元（53,265×36%）和停业损失8,100元；2、请求依法判决反诉被告向反诉原告支付剩余电费151元，退回押金1,350元；3、请求依法判决反诉被告承担鉴定费用2,160元（6,000×36%）。事实与理由：2019年10月20日，反诉被告以收回出租房屋为由撬反诉原告租赁房屋的锁。反诉被告的撬锁行为，严重侵害反诉原告的合法权益，反诉原告报警，可反诉被告依然多次撬锁，致使反诉原告无法正常经营。反诉被告见撬锁行为仍无法达到收回房屋的目的，又子虚乌有指责反诉原告存在转租行为，向法院提起诉讼，完全不遵守契约精神。鉴于，反诉被告先多次撬锁，后又通过诉讼解除合同，显然，反诉被告拒不履行《租赁合同》。为此，反诉原告特依据《合同法》第九十四条规定，同意解除合同。反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》中的租赁期限为8年即2018年9月6日-2026年9月5日，花费装修费计27,756元，反诉原告仅使用一年左右，装修剩余价值为23,997元。由于反诉被告的违约行为致使反诉原告需要另行寻找办公地点，至少又需要4个月装修期，且反诉被告的撬锁等违约行为致使反诉原告自2019年10月20日起无法正常营业，至今造成2个月的停业损失，总计造成至少6个月的停业损失，反诉原告仅按月租金1,350元计算停业损失，并不为过，即停业损失为8,100元。现根据案涉房屋装修残值评估价格，同时反诉被告拒绝支付尚未用完的电费和退回押金，提出如上诉请。反诉被告黄婷婷辩称，本案所涉《租赁合同》中并未约定装饰装修物的处理方式，房屋租赁合同解除后，她仅应在其同意利用的残值范围内对装饰装修给予反诉原告一定比例的经济补偿；反诉原告要求她赔偿停业损失8,100元无任何事实及法律依据，反诉原告并未提供任何日均盈利额、营业收入、销售收入的相关证据，直接要求按月租金标准计算停业损失逻辑难以自恰；该计算标准显然是反诉原告为达到其个人停业损失主张之目的而对会计核算中的净利润概念的恶意混淆。其次，从被告提出的《撤股协议书》可知，二被告于2019年10月10日对合伙经营的公司账目展开了相关的债权债务清算，同时，结合原告的丈夫平流与反诉原告2019年10月15日的微信聊天记录可知，反诉原告也已自认房屋处于空置状态，由此可见，被告陈丽云和反诉原告早已自行中断相关经营事务并停止在租赁房屋内营业的行为，反诉原告实际上并不存在任何所谓的停业损失，反诉原告的停业损失与她提出的解除合同不存在因果关系。反诉原告的律师提及她撬锁一事，根据《出警记录》可知撬锁发生在2019年10月23日，当日，案涉房屋已经处于空置状态，由此也可佐证反诉原告早已自行停业。再者，根据2019年11月6日的《调解协议书》可知，她与反诉原告已经就撬锁事宜进行和解，反诉原告不应以撬锁为由再次另行向她索要损失赔偿。综上，反诉原告要求她赔偿停业损失8,100元，于法无据，恳请法庭予以驳回。反诉原告不仅擅自转租，还拖欠租金，反诉原告的行为已构成严重违约，据此，她有权拒绝返还反诉原告押金。反诉原告作为鉴定申请人，由此产生的费用应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。坐落于上饶市信州区是原告黄婷婷与其丈夫平流共同共有的房产，建筑面积53.44平方米。2018年9月4日，原告作为出租方（甲方）与被告陈丽云作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》，被告潘慧英也在签合同现场，合同约定：一、房屋的座落、面积及装修、设施：1-1、甲方将其合法拥有的座落在万达五桂座3815出租给乙方使用；1-2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共53.44平方米。二、租赁用途：2-1、乙方向甲方承诺，租赁房屋作为办公、仓库或者培训等其他用途，乙方可根据需要更改房屋用途；2-2、......三、租赁期限：3-1、该房屋租赁期限共96个月，自2018年9月6日起至2026年9月5日止（其中装修期4个月不计算租金）；......四、租金及支付方式：4-1、该房屋月租金，其中前三年为固定租金，即自2018年9月6日起至2021年9月5日止每月租金1350元。第四年至第五年按前一年度每年递增7%，第六到第八年租金根据市场行情是降租或者增租。若递增，则递增不能超过7%；4-2、该房屋租金支付方式：季度，先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金按季度的第一个月6日支付。五、其他费用：5-1、乙方在租赁期限内，使用的水、电费、电话、网络使用费、物业管理费、租金税费由乙方按有关规定自行承担。其中甲方赠送乙方物业费一年，即自2018年9月6日起至2019年9月6日止的物业费由甲方承担；5-2、根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金人民币1350元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金。如乙方结清，甲方得全额退还押金。......七、转租的约定：7-1、除甲、乙双方在本合同补充条款中另有约定外，乙方在租赁期限内，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人；7-2、......八、变更和解除本合同的条件：......九、乙方的责任：9-1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借他人使用的；......（4）拖欠租金累计半个月以上的。......十、甲方的责任：......10-2、在租赁期限内，甲方因非本合同第九条第1款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的三倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方的损失的，甲方还应负责赔偿。......十一、其他条款：......11-2、甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反合同，另一方有权按本合同规定索赔。......在合同落款处出租方（甲方）黄婷婷和承租方（陈丽云）分别签名。2018年9月4日，原告收到被告潘慧英通过支付宝支付案涉房屋的押金1350元和房租4050元。2019年4月8日,被告潘慧英与原告约定好由她代缴物业费1287元，被告潘慧英再在4-7月房租内抵扣。当日，被告潘慧英通过微信转账支付给原告4-7月的房租2763。2019年7月9日，被告潘慧英通过微信转账给原告7-9月房租4050元。2019年10月6日、10月9日，原告丈夫均向被告潘慧英催告要求及时按合同约定时间支付租金。2019年10月10日，案涉房屋的实际承租人到上饶万达的物业开放行条时，由于物业费未缴清，而且物业要求实际承租人要搬走必须经得业主同意。实际承租人说物业费和房租已经一起交给了潘女士，联系不到潘女士，物业就打电话给业主即原告，原告据此现象认为案涉房屋实际已经转租。2019年10月10日，原告丈夫提出解除合同的意思表示，希望被告按时交租。2019年10月18日，被告潘慧英聊到“因为办公室没必要那么大，放着这里浪费，我才想到转租,要不然谁会喜欢这么折腾的是吧”。原告了解被告潘慧英未经其允许已经将案涉房屋转租给他人，通知被告潘慧英她已违约，要按合同规定收回房屋。当日，被告潘慧英向原告微信转账3个月的房租。原告没有收取。2019年10月20日，原告撬开了案涉房屋的门锁，被告潘慧英报警后，原告赔付了开锁费。2019年10月23日，被告潘慧英因案涉房门被原告撬锁又报警，2019年11月6日，经西市派出所调解，原、被告达成调解协议:1、双方就此房子有无继续租或者终止租赁可通过法院进行诉讼；......3、双方现在保持该房子租赁现状，待司法机关裁判后在进行处理。2019年11月12日，原告向本院提起了诉讼。2019年12月20日，被告潘慧英在庭审中表示同意解除合同。2019年12月27日，本院告知被告潘慧英及时交还原告案涉房屋钥匙，避免因房屋空置造成损失扩大，但被告表示拒绝，并表示回去考虑两天。直到2020年3月13日下午，被告才同意交出钥匙。本院随即召集原、被告在法院的主持下双方再次确认同意解除合同，被告当场把钥匙交还给原告，并确保不干涉、影响原告对案涉房屋的使用,同意案涉纠纷等待法院的判决。庭审后，被告潘慧英对其装修案涉房屋的剩余价值进行了鉴定申请，经本院委托江西广发价格评估有限公司司法鉴定，案涉房屋3815房屋和另关联案件3814房屋共同出租给本案被告,3814、3815房屋已形成的附和的装饰装修部分截至到2019年11月12日的残余价格为53265元,其中案涉房屋3815的面积占比是36%。另查明,被告潘慧英多缴纳了电费151元。以上事实有《租赁合同》、收条、微信聊天记录、110警情信息和调解协议书、江广价（2020）评字第008号评估报告书、询问笔录和庭审笔录予以佐证。本院认为，被告陈丽云与原告黄婷婷签订的《租赁合同》，是双方真实意愿的表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的相对性原则，合同的签订人被告陈丽云应当对相对人即原告负责。被告陈丽云与被告潘慧英均陈述陈丽云是接受潘慧英的授权委托签订的合同,但未提供相应证据印证。案涉房屋的装修、交纳房租的实际履行人是被告潘慧英，被告潘慧英陈述其与被告陈丽云在案涉房屋共同投资经营上饶市贝优母婴护理有限公司，2019年10月，股东陈丽云退股，公司债权债务由被告潘慧英承担，被告陈丽云不承担任何责任。恰恰可以证明二被告共同承租使用案涉房屋。被告潘慧英的行为也可以认定为债务加入，但不能免除原债务人的法律责任,而应当与合同签订人共同承担责任。被告没有按照合同约定按时交纳租金，经原告多次提醒催告累计拖欠租金超过15日，符合合同约定解除条件，被告的行为构成违约。原告要求解除合同，被告亦表示同意，故该请求本院予以支持。原告要求被告支付2019年10月6日至法院判决解除合同之日的租金和物业费，其中2019年10月6日至2020年3月13日期间的租金（1,350元×5个月+1,350元/30天×7天=7,065元）和物业费（4元×53.44平方米×5个月+/30天×7天=1,118.6元）损失，是被告的违约行为导致的，故这期间的费用本院予以支持。但2020年3月14日开始，房屋已经交付原告使用并实际已经出租，故2020年3月14日至今的房租和物业费的诉请，本院不予支持。原告提出要求被告支付合同约定的免除4个月的装修期间的租金以及2018年9月6日起至2019年10月6日期间的物业费用，因为即便原告自己装修使用也会产生几个月的闲置，物业费一年的免除是因为合同签订的期限较长，原告赠送给被告的优惠，但由于被告的违约导致合同无法继续履行，故根据公平、诚实信用的原则，原告要求被告支付2018年9月6日至2019年1月6日的租金5,400元的诉讼请求，本院不予支持。但要求被告支付2018年9月6日至2019年10月6日期间的物业费2,565.12元的诉讼请求,本院予以支持。对于原告提出的依法判令由被告赔偿原告自法院判决解除合同之日起至房屋实际出租之日的租金损失及物业费用，该请求事实已不存在,故该请求本院不予支持。对于原告要求依法处理3814-3815房屋被被告擅自转租所获取的租金收益54,000元，因原告未能提供确凿的证据证明转租的事实，真实性无法确定，故该请求本院不予支持。反诉原告潘慧英对案涉房屋进行了装修,由于反诉原告的违约行为导致合同解除,但反诉被告也同意利用反诉原告的装饰装修,故反诉被告应在利用价值范围内予以适当补偿。反诉原告潘慧英要求反诉被告黄婷婷全额赔偿装修残值19,175元（53,265×36%），本院不予支持。鉴于反诉被告已经将案涉房屋出租他人使用，充分利用了装修残值，故本院根据公平原则，认为反诉被告应当予以补偿反诉原告装修残值的60%（19,175×60%=11,505元）较为合理。反诉被告在2019年10月20日、10月23日两次撬锁直至2019年11月6日派出所调解双方达成协议，尽管反诉原告在此期间案涉房屋是空置的，但反诉被告的行为导致反诉原告不能正常安排使用18天,由此产生的停业损失810元（1,350元/30天×18天）应由反诉被告承担。由于反诉原告的违约导致合同解除，反诉原告要求反诉被告按月租金的标准赔偿其6个月的停业损失8,100元，缺乏事实依据和法律依据，故该请求本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付剩余电费151元，反诉被告不持异议，故该请求本院予以支持。反诉原告未按合同约定结清有关费用，根据合同约定，反诉被告有权拒还押金，故反诉原告要求反诉被告退回押金的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告提出其装修剩余价值为23,997元，反诉被告不予认可，要求以司法鉴定部门评估的价格为准或者要求恢复原状。反诉原告对其装修残值的价格负有提出证据的义务。鉴定结果案涉房屋的残值为19,175元，与反诉原告诉请的事实不符，由此产生的费用应由反诉原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黄婷婷与被告陈丽云、被告（反诉原告）潘慧英的《租赁合同》；二、被告陈丽云、被告（反诉原告）潘慧英支付原告（反诉被告）黄婷婷租金7,065元和物业费3,683.72元;三、原告（反诉被告）黄婷婷支付被告陈丽云、被告（反诉原告）潘慧英停业损失810元、电费151元及装修残值补偿11,505元；四、驳回原告（反诉被告）黄婷婷与被告（反诉原告）潘慧英的其他诉讼请求。上述款项限原告（反诉被告）黄婷婷与被告陈丽云、被告（反诉原告）潘慧英在本判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,446元(已减半收取)，由原告黄婷婷负担603元,被告陈丽云和被告潘慧英共同负担843元。反诉费301元，(已减半收取)，由反诉原告潘慧英负担184元,反诉被告黄婷婷负担117元。如不服本判决，可以在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员 李 针二〇二〇年七月二十二日书记员 吴小燕