湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初1817号原告：赵育松，男，1990年4月11日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区，委托诉讼代理人：刘盼鸾（系原告赵育松母亲），1966年12月10日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区，被告：程良进，男，1964年6月28日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区，委托诉讼代理人：张超，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚萍，湖北枫叶律师事务所律师。第三人：夏季英，女，1968年11月4日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区，委托诉讼代理人：张超，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚萍，湖北枫叶律师事务所律师。第三人：武汉铭创房产经纪有限公司，住所地：武汉东湖高新技术开发区周店路东、庙山北路以南名湖豪庭******8商铺号。法定代表人：郭艳丽。委托诉讼代理人：段书荣，男，该公司员工。原告赵育松诉被告程良进，第三人夏季英、武汉铭创公司房产经纪有限公司（以下简称武汉铭创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，由审判员吴边适用简易程序审理。因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员吴边担任审判长，与人民陪审员余绍义、熊开樵组成合议庭于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告赵育松及其委托诉讼代理人刘盼鸾，被告程良进及其委托诉讼代理人张超，第三人夏季英及其委托诉讼代理人张超，武汉铭创公司的委托诉讼代理人段书荣到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告赵育松向本院提出以下诉讼请求：1、解除原、被告于2018年1月18日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、判决被告退还原告购房定金100000元；3、判决被告支付原告违约金360000元；4、本案各项诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为解除原、被告于2018年1月18日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中关于原、被告之间房屋买卖合同约定的合同条款。事实与理由：2018年1月18日，原、被告通过武汉铭创公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：原告购买被告位于武汉东湖新技术开发区天祥尚府10栋1单元17楼04号房屋，总价1800000元，并约定一方违约对方要求解除合同的，违约方需按合同总价的20%向守约方支付违约金。合同签订后，原告向被告支付定金100000元，但被告以该房产为夫妻共有未经共有人同意为由拒不履行合同。2018年7月3日，原告诉至本院要求被告履行合同，一审判决后，被告不服上诉至武汉市中级人民法院，院经审理作出（2018）鄂01民终10802号民事判决书，因被告未取得完全的处分权，致使标的物所有权不能转移，因此驳回原告诉请。通过生效判决可得知，被告明知未取得完全处分权，而与原告签订买卖合同，已经构成违约，除应当退还100000元定金外，还应承担相应的360000元，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告程良进辩称，1、根据双方签订合同中约定，原告支付全部房款三日内被告交付房屋，被告逾期不交付房屋则支付20%违约金，现原告没有支付全款，则被告无需交付房屋，被告不存在违约行为；2、原告总共支付100000元购房款，却主张高达3.6倍的违约金，不符合法律对违约金以补偿性质为主的规定；3.原告和铭创公司在明知该房屋为夫妻共同财产的情况下，与被告单方签订合同，没有尽到最基本的审慎义务，原告和铭创公司具有过错。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人夏季英述称，1、根据双方签订合同中约定，原告支付全部房款三日内被告交付房屋，被告逾期不交付房屋则支付20%违约金，现原告没有支付全款，则被告无需交付房屋，被告不存在违约行为；2、原告总共支付100000元购房款，却主张高达3.6倍的违约金，不符合法律对违约金以补偿性质为主的规定；3.原告和铭创公司在明知该房屋为夫妻共同财产的情况下，与被告单方签订合同，没有尽到最基本的审慎义务，原告和武汉铭创公司具有过错。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人武汉铭创公司未发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合双方陈述及本案案情予以综合认定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，本院认定事实如下：原告拟通过中介武汉铭创公司购买被告名下房屋，后因夏季英不同意致使双方发生房屋买卖合同纠纷，原告诉至湖北省武汉东湖新技术开发区法院，后上诉至湖北省武汉市中级人民法院。已经发生法律效力的湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终10802号民事判决书认定如下：“2018年1月18日，原告、被告与武汉铭创公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：原告向被告购买位于武汉东湖新技术开发区天祥尚府10栋1单元17楼04号房屋，房屋总价1800000元。付款方式：原告采用分期方式付款，原告于2018年1月18日向被告支付购房定金100000元，其中10000元作为交房保证金。签订本合同后被告取得名下的《不动产权证书》后10个工作日内配合进行原告的贷款面签手续，待原告办理银行贷款审批时，被告该房屋名下未结清的贷款由被告办理结清，待被告取出银行尾款结清资料后，第三人武汉铭创公司配合双方办理过户手续。过户当日由原告支付房屋首付款760000元，尾款940000元由原告通过银行贷款一次性向被告支付。被告应在收到原告全部房款后3日内腾空该房屋，并将房屋钥匙交给原告。双方还约定因一方违约对方要求解除合同的，违约方按全部房款的20%支付违约金，同时对中介费的给付、发生争议后的解决方式等作出了约定。2018年1月18日，原告向被告支付了100000元作为购房定金，被告向原告出具了定金收条，并注明房屋成交价为1800000元。同日，被告向武汉铭创公司转账40000元。原告与被告签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》时，被告出具了涉案房屋的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖150369977），合同的出卖人为武汉天晖房地产开发有限公司，买受人为被告。庭审中，被告与武汉铭创公司一致确认：2018年1月20日，武汉铭创公司收到被告解除合同的通知；原告与武汉铭创公司一致确认：2018年1月26日，武汉铭创公司通知原告，被告要求解除合同。1994年6月21日，程良进与夏季英结婚。2016年9月30日，程良进购买了涉案房屋，出卖人为武汉天晖房地产开发有限公司。本院认为，赵育松、程良进签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。程良进主张赵育松和铭创公司恶意串通，但其提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，《武汉市存量房居间（买卖）合同》并不因出卖人为无权处分行为而无效，但出卖人是否为无权处分行为，对涉案房屋所有权能否转移即《武汉市存量房居间（买卖）合同》能否继续履行，仍然具有重大影响，人民法院亦不能仅因合同有效而认为合同当然可以继续履行。就本案而言，首先，根据赵育松和铭创公司在一审、二审中的陈述，赵育松并不关注程良进的婚姻状况，铭创公司则称程良进表示会说服家属，说明赵育松、铭创公司在订立合同时并未审查程良进出售涉案房屋是否经过了其配偶夏季英同意，程良进亦未在订立合同时告知赵育松、铭创公司其出售涉案房屋经过了其配偶夏季英同意。其次，虽然涉案房屋相关的《武汉市商品房买卖合同》买受人为程良进，但《武汉市商品房买卖合同》抑或房屋权属证明只登记在夫妻一方名下，并不影响对夫妻共同财产的认定，铭创公司询问程良进其家属是否同意，亦说明至少铭创公司应知晓涉案房屋的转让应经过夫妻双方协商一致。最后，赵育松仅凭《武汉市商品房买卖合同》买受人为程良进，即认为程良进有完全的处分权，而未审查出售房屋是否为程良进、夏季英夫妻双方共同意思表示，本案并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条中“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的情形。综上所述，赵育松要求继续履行涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》，因程良进未取得完全的处分权致使标的物所有权不能转移，本院不予支持。对于程良进如何承担违约责任，不属于本案的审理范围，赵育松可就此另行主张权利。综上所述，程良进的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2018）鄂0192民初2939号民事判决；二、驳回赵育松的诉讼请求”。庭审过程中，原、被告及第三人一致确认案涉房屋现单价为18000元/平方米。本院认为，根据上述判决认定的事实和法律责任，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，因被告程良进未取得完全的处分权致使涉案房屋所有权不能转移，造成涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》不能继续履行，本院对原告要求解除上述合同的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》解除，原告向被告程良进购房定金100000元应当返还，本院对原告的该项诉讼请求，予以支持。根据涉案合同约定“因一方违约对方要求解除合同的，违约方按全部房款的20%支付违约金”，并依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，本院对原告要求被告支付违约金360000元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除2018年1月18日，原告赵育松、被告程良进与第三人武汉铭创房产经纪有限公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中关于原告赵育松、被告程良进之间房屋买卖合同约定的合同条款；二、被告程良进于本判决生效之日起十日内向原告赵育松返还购房定金100000元；三、被告程良进于本判决生效之日起十日内向原告赵育松支付违约金360000元。本案案件受理费8200元、财产保全申请费5000元，共计13200元，由被告程良进负担（此款原告赵育松已预交，被告程良进于本判决生效之日起十日内支付给原告赵育松）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 边人民陪审员  余绍义人民陪审员  熊开樵二〇二〇年七月二十三日法官助理金俊圻书记员孟倩