广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5637号原告（反诉被告）：佛山市南海区*************，住所地：广东省佛山市南海区******************，统一社会信用代码*****。经营者：张文均。委托诉讼代理人：陈润发，广东通利达律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东天天汽车服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********************，统一社会信用代码*****。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：刘海，广东亲仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘卫平，广东亲仁律师事务所律师。原告佛山市南海区*************与被告广东天天汽车服务有限公司合同纠纷一案，本院2020年3月6日立案后，被告在诉讼中提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年5月7日、5月27日公开开庭进行了审理。原告的经营者张文均及其委托诉讼代理人陈润发，被告的委托诉讼代理人刘海均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年7月6日签订的《合作协议》；2.被告立即搬离并将佛山市南海区***************商铺及茶室交还原告；3.被告立即向原告支付2019年10月租金及水电费13477.6元、2019年11月租金及水电费10812元、2019年12月租金及水电费9147元；4.被告立即向原告支付原告垫付的购买柚子的欠款8183元、维修玻璃门款2100元以及汽车修理费、配件费3395元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月6日，原、被告签订一份《合作协议》约定原告将位于佛山市南海区**************商铺场地及器材租赁给被告使用，由被告负责汽车美容业务，原告负责车辆维修、喷漆业务，被告每月需向原告支付租金6000元。后被告考虑到业务发展，要求租赁二楼茶室及广告牌予被告使用，故双方口头约定每月租金1000元，广告牌每月租金1400元，上述租金共计8400元/月。上述合同及口头协议约定达成后，原告依约将租赁物提供给被告使用，但被告仅支付2019年7月、8月及9月租金后即未再支付租金，尚欠2019年10月至今的租金及水电费。此外，原告为被告垫付了办公室玻璃门款2100元，垫付被告购买柚子款8183元，以及合作期间原告为被告的会员卡客户修车产生的修理汽车及配件费3395元。上述款项经原告多次催款，被告均拒不支付。诉讼中，原告补充称，被告于2020年1月1日正式搬离，原告确认已收回涉讼租赁物，经原告核对，被告实际仍拖欠原告租金1366元，经过对账和查询原告经营者配偶的刷卡记录，原告经营者的配偶曾在被告处刷卡套现，但被告没有足额返现给原告，仍欠1080元，被告逾期支付租金并擅自搬离涉讼租赁物，构成根本违约，原告有权没收被告已付按金20000元。据此，原告变更诉讼请求为：1.解除原被告于2019年7月6日签订的《合作协议》；2.被告立即向原告支付截止至2019年12月31日尚欠的租金1366元；3.被告立即向原告支付原告垫付的购买柚子的欠款8183元、维修玻璃门款2100元以及汽车修理费、配件费3395元；4.被告向原告支付1080元信用卡刷卡金；5.原告没收被告已付押金20000元；6.本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，1.原告存在严重违约及合同欺骗的行为。根据《合作协议》租金应为6000元每月，根据原告提供的微信聊天语音翻译，原告与上一手签订的租赁合同一直并未向被告提交，原被告签订合同时原告陈述合同租赁期很长，但实际只有7个月，原告不能保证租赁物长期出租给被告。原告不能提供与上一手签订的合同，但多次要求被告增加按金，从合作协议中的6000元增加至46000元，包括租金及水电费都无理由要求增加。从签订合同之日被告根据协议支付6000元按金，同日支付3000元租金，次日支付3000元租金。7月29日，因为原告陈述租期很长需要再支付20000元押金，被告再向原告支付押金20000元。被告于9月3日支付6690元，9月7日支付2000元、10000元，9月10日支付2372元、1426元、1100元，9月17日支付4084元，9月23日支付3489元，9月30日支付400元，10月4日支付1500元、10000元，10月6日支付400元，11月1日支付4000元，11月13日支付四次5000元及一次3477元，11月14日支付5473元，合计108411.6元。因为原告的违约行为，原告应当退还多付款项，并赔偿损失。退一万步讲不考虑双方违约的问题，被告支付的款项远超过需要支付的租金。2.被告并未使用原告的茶室，租赁物为2层建筑，被告是在底层集装箱自行弄了一个茶室，原告陈述的茶室为建筑物的2层，为原告自用，不存在被告使用的问题。3.被告于2019年11月底已经搬走，只剩下一台价值30000元洗车机被原告扣留，12月3日被告因要求原告返还洗车机的问题报警处理过，公安部门以民事纠纷为由不予处理。4.被告最后一次支付款项时间为11月14日，实际从11月起租赁物是由原告自行使用，而且将被告的招牌予以拆除，所以无论从哪方面说被告都没有拖欠原告的租金。水电费是双方共同产生的，但原告基本将水电费全部要求被告承担，明显不应由被告承担。5.关于柚子款8183元，实际被告拿了柚子，虽然款项远没有那么多，但被告确认款项金额；修理配件费3395元，被告确认金额；玻璃门款2100元是被告搬入租赁物时安装的玻璃门，被告确认款项金额，但上述三笔费用已经包括在被告支付的108411.6元中。6.被告没有拖欠原告所述的信用卡刷卡欠款。7.因原告严重违约，收取过多费用，依法应向被告返还及赔偿，被告提起反诉。被告向本院提出反诉请求：1.解除原被告于2019年7月6日签订的《合作协议》；2.原告向被告退还其所收款项94733.6元；3.原告向被告返还其扣押的洗车机（价值30000元）；4.原告赔偿被告广告牌装修款16200元和玻璃门款2100元；5.本案的诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告于2019年7月6日与原告签订《合作协议》，约定“乙方向甲方租用佛山市南海区**************商铺场地及器材以作甲乙双方共同使用……乙方每月支付甲方租金总额为6000元……乙方给甲方按金6000元”。《合作协议》签订不久，原告以其与出租人尚有三年租约、所剩租期较长为由，无理要求被告支付按金40000元和租金。如此，被告实际支付按金总额达46000元。截止2019年11月14日，被告在原告以各种理由催促下，共向其支付108411.6元，该款项除租金和按金外，还包括2100元玻璃门款、8183元的柚子款、被告自己车辆的维修配件款3395元。另外，7月份被告开始装修广告牌，支付装修费16200元，所以7月被告并未正常经营。其后，由于原告任意增加被告的经营成本，导致被告无法正常经营，因此被告于2019年11月初结束经营并口头告知原告解除合同，要求原告承担违约责任。但是原告不仅未认识到其违约行为的严重性，反而变本加厉扣押了被告价值30000元的洗车机（被告于12月3日报警，公安机关处理未果），并无理起诉被告。鉴于原告构成严重违约，被告依法要求其退还的所有款项108411.6元-8183元柚子款-3395元维修配件款-2100元玻璃门款=94733.6元，并赔偿被告支付的广告牌装修款16200元和2100元玻璃门款，返还其非法扣押的洗车机。诉讼中，被告补充陈述称，被告于2020年5月9日已取回洗车机一台，故被告撤回第3项诉讼请求。原告对反诉辩称，被告的反诉请求没有事实及法律依据。1.原告同意解除《合作协议》。2.经过对账，被告尚拖欠原告款项14024元，其中租金1366元、维修配件费3395元、柚子款8183元、信用卡刷卡款1080元。3.该广告牌是被告自行装修，应由其自行承担，与原告无关。况且没有相应的发票、合同、付款凭证佐证被告支出了16200元的事实。2100元玻璃门款是由原告先行垫付，原告在诉请中已主张要求被告支付。4.原告并未扣押被告的洗车机。原告在诉讼中举证如下：1.原告营业执照复印件1份，被告企业公示信息打印件1份，原被告是本案适格的诉讼主体。2.《合作协议》原件1份，用以证明2019年7月6日，原被告签订《合作协议》，约定原告将涉讼租赁物及器材租赁给被告使用，由被告负责汽车美容业务，被告向原告支付租金每月6000元。3.微信截图打印件7页（当庭出示手机原本）、光盘1份（微信语音、微信截图）、文字翻译记录打印件1份，用以证明被告拖欠租金1366元、以及购买柚子欠款8183元、玻璃门维修款2100元、汽车修理配件款3395元。2019年7月19日被告与原告口头沟通后，约定租金在原基础上增加1000元，被告在同月29日下午8点确认了租金的标准提升至每月7000元。2019年7月，双方达成协议被告需要每月支付原告1400元挂靠广告牌的租金。2019年8月4日，被告自行制作了广告牌。4.租金交易汇总表复印件2页、历史交易记录明细复印件3页，证明被告仍欠原告款项的事实，2019年9月、10月的租金被告拖延至2019年11月14日才支付，已经严重违约。5.水电费收据原件10份，用以证明水电费的事实及依据。6.信用卡刷卡记录原件3页，用以证明被告尚欠原告刷卡款1080元的事实。7.照片及视频光盘1份（当庭出示手机），用以证明2020年1月1日，被告到涉讼租赁物搬离物品。被告在诉讼中举证如下：1.《合作协议》（空白）复印件1份、《合作协议》照片打印件1份，与原告提供的协议内容基本一致，证明原告在签订协议后的行为严重违反了协议的与约定。2.微信聊天记录及转账截图打印件19页；3.杨德兴微信支付交易明细证明打印件15页；4.李卫慧微信支付交易明细证明打印件34页。证据2-4，用以证明被告共向原告支付108411.6元5.收据原件1份，证明被告实际支出广告牌装修款16200元。经质证、辩证，被告对原告举证1、2的真实性无异议，本院确认其此二份证据的真实性。原告举证3、7均出示原始载体核对，且被告确认证据中涉及的人员为被告工作人员，但被告并未举证反驳，故本院确认原告举证3、7的真实性。原告举证4系其单方制作，且被告有异议，本院对其证明力不予确认。原告举证5系原件，且被告确认部分收据由原告通过微信发送给被告，被告亦无证据反驳，故本院确认原告举证5的真实性。原告举证6为原件，且与微信聊天记录及被告提交的支付记录相互印证，本院确认该证据的真实性。原告对被告举证1真实性无异议，本院确认其真实性。被告举证2-4虽无原件核对，但相关转账情况与原告确认的被告转款情况一致，原告亦未提供收款记录反驳，故本院确认该部分证据的真实性。被告举证5为原件，原告亦确认被告安装了广告牌，故本院确认该证据的真实性。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2019年7月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作协议》，约定乙方向甲方租用佛山市南海区**************商铺场地及器材以作甲乙双方共同使用，甲方负责汽车机修、保养、钣金等维修业务，乙方负责汽车美容、装饰、镀晶、贴膜、洗车、改装等汽车美容业务。甲方同意将一楼办公室归乙方使用。合作期限与甲方合同期满一致。乙方每月支付甲方租金6000元，乙方于每月15号一次性付清租金予甲方，乙方给甲方按金6000元，租期合同期满退还。承租期间中，原告的工作人员与被告的工作人员多次通过微信协商相关事宜，聊天内容概况见下表：发送时间发送的工作人员聊天内容概况二〇一九年七月五日被告那里隔开它，然后我拿下面就可以啦，我就改那个门，下面那里不用动。原告对的。被告好啦，张总好明确啦，那我们用下面，你们用上面。2019年7月19日被告放心，我们星期一来，先把20000元按金补上，再把租金补多1000元，装修方案都出来了，放心好了。2019年7月29日被告已经付玻璃门2100元，按金20000元，从2019年7月15日至8月15日的租金7000元，预付玻璃墙2900元。2019年8月4日被告（发送一张天天汽车的广告牌图片）帮忙看一下，给点意见。2019年8月12日被告（发送一张天天汽车的广告牌照片）张总，明早看一下。2019年9月10日原告杨总，我老婆那里刷的那些钱是要还信用卡的，你转回给她，一千一元吗？被告嗯好，我转回给她。2019年10月11日原告杨总15号回来，首先先把租金搞定，再来谈那些问题，太多了，现在好多问题。被告好，回来谈。2019年11月30日原告你还不过来搬东西啊？被告张总，明天过来搬。2019年12月2日原告你说月底搬，拖着拖着又到这个月，你想拖到什么时候？2019年12月6日原告杨总你们现在是怎样搞，如果你想用办公室请继续交租交费用，我这间厂你从进场就是拖拖拉拉交了3个月租，当初进场时合同写好美容项目属于你，修车、喷漆属于我，我没有多收你一分。2019年8月15日，原告出具两张收据，其中一张载明8月租金7000另加招牌1400=8400，实用电费1190元，合计9590元；另一张载明水费320元。2019年9月15日，原告出具两张收据，其中一张载明9月租金（其中招牌1400）8400元，实用电费3073元，合计11473元；另一张载明水费587元。2019年9月16日，原告工作人员通过微信将上述2019年9月15日开具的两张收据发送给被告工作人员。2019年10月15日，原告出具两张收据，其中一张载明10月租金8400元，电费3875元，合计12275元；另一张载明水费1202.6元。2019年11月1日，原告工作人员通过微信将上述2019年10月15日开具的两张收据发送给被告工作人员。2019年11月15日，原告出具两张收据，其中一张载明11月租金7000另加招牌1400=8400，电费1664元，合计10064元；另一张载明水费748元。2019年12月15日，原告出具两张收据，其中一张载明12月租金7000元，招牌1400元不收，电费1477元，合计8477元；另一张载明水费670元。另查明，被告持有时创广告招牌制作的收据原件一份，载明天天汽车广告制作的费用为16200元。又查明，原告提交案外人黄钰兰信用卡消费记录、账单以及被告提交的转账记录显示：黄钰兰于2019年9月6日在广东天天汽车服务有限公司刷卡消费4180元，2019年9月17日在广东天天汽车服务有限公司刷卡消费4109元，2019年9月23日在广东天天汽车服务有限公司刷卡消费3511元；黄钰兰账户于2019年9月7日收款2000元，9月10日收款1100元，9月17日收款4084元（转账说明备注为刷卡钱），9月23日收款3489元。2020年3月6日，原告提起本案诉讼。2020年5月7日，被告向本院提起反诉。诉讼中，原告陈述称：涉讼租赁物是在村经济社出租的土地搭建的简易构筑物，没有规划报建及取得房产证；原告2019年12月底换回自己的广告牌时，并没有拆除，只是更名；原告要求被告安装独立水电费，但被告说水电费由其直接支付就不安装了，被告负责洗车，原告负责修车，所以水电费主要是被告产生。被告陈述称：原、被告共用水电表，但水电费各付，水电费都是先由原告告诉被告，被告再向原告支付，被告无法区分应付的水电费。针对《合作协议》的付款情况，被告陈述如下：被告于2019年7月6日支付6000元按金，7月6日、7日分别支付3000元租金；7月29日，原告要求被告支付押金20000元，被告当日转账至黄钰兰（原告经营者妻子）账户；9月3日微信转账6690元；9月7日转账2000元、10000元；9月10日转账1100元、1426元、2372元；9月17日转账4084元；9月23日转账3489元；9月30日转账400元；10月4日现金支付1500元、转账10000元；10月6日现金支付400元；11月1日支付4000元；11月13日支付4笔5000元及1笔3477.6元；11月14日支付5473元；上述转账合计108411.6元。对此，原告确认：9月7日收到2000元、9月10日收到1100元、9月17日收到4084元、9月23日收到3489元，但该部分的性质属于刷卡款；9月10日收到的1426元、2372元以及9月30日收到的400元修车款；10月4日没有收到1500元现金，10月16日没有收到现金400元；10月4日转账的10000元为部分修车款及柚子款；对其他款项没有异议，均为押金、水电费及租金。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原、被告均未能提供涉讼租赁物已经规划报建或经行政主管部门批准建设的证据，涉讼租赁物未经批准建设，原、被告签订的《合作协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。无效合同自始没有法律约束力，原、被告诉请解除《合作协议》没有依据，本院不予支持。被告实际对涉讼租赁物进行了相应的使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，应参照合同约定的租金标准支付占用期间的费用予原告。双方一致确认从2019年7月15日开始计租，原告举证反映其于2019年12月2日仍催促被告搬离及被告方工作人员后于2020年1月1日方搬离涉讼租赁物，被告认为其实际于2019年11月底已搬离，但并未举证予以反驳，故本院采信原告的主张，认定被告于2020年1月1日返还涉讼租赁物，对原告主张被告支付2019年7月15日至2019年12月31日的使用费予以支持。关于使用费的标准问题，双方的微信聊天记录反映被告于2019年7月19日确认使用费补多1000元，且根据原告开具并发送给被告的收据，使用费需另加广告牌位置的使用费1400元，被告亦未举证其收到后提出异议，故本院确认双方签订《合作协议》后合意变更租金标准为8400元。由于原告开具收据反映其已不再收取2019年11月15日至2019年12月14日广告牌位置的使用费，原告亦确认其于2019年12月底对广告牌进行更名使用，故被告无需支付2019年11月15日至2019年12月31日的广告牌位置使用费，上述期间应按7000元/月的标准计付使用费，因此，被告应支付2019年7月15日至2019年12月31日的使用费为44438.71元（8400×4+7000+7000÷31×17）。《合作协议》并未约定水电费的承担，原告开具部分收据载明水电费金额并发送给被告，无证据反映被告收到后提出异议，结合《合作协议》对原、被告业务范围的约定以及双方在庭审中关于水电费的陈述，本院采信原告关于双方口头约定水电费由被告承担的主张，并根据原告开具的收据确定被告应承担的水电费金额，被告应支付的水电费为14806.6元（1190+320+3073+587+3875+1202.6+1664+748+1477+670）。此外，被告对原告垫付柚子款8183元、维修玻璃门2100元及汽车修理配件费3395元无异议，故相关费用亦应支付予原告。原告提交的消费记录及微信聊天记录反映双方存在原告方人员在被告处刷卡后通过被告回款的行为，被告未举证反映相关消费真实发生，且被告提交的转账记录反映部分转账系支付刷卡钱，故原告方人员在被告处刷卡的金额，应由被告返还予原告，原告举证反映其在被告处刷卡金额为11800元（4180+4109+3511），被告应返还该款项予原告。基于前述分析，被告应向原告支付的款项总额为84723.31元。（44438.71+14806.6+8183+2100+3395+11800）。合同无效，因合同收受的财产应予返还，原告主张没收被告支付的按金缺乏依据，本院不予支持。由于双方对被告部分转款的性质意见不一，且相关的转款亦无注明用途，故本院对原、被告的收付款金额进行统一结算。被告主张其已向原告支付108411.6元，但被告未举证证明其于2019年10月4日现金支付1500元、2019年1月6日现金支付400元，至于2019年10月9日转账的1426元、2372元，原告主张该两笔款系被告返还代收的客户刷卡修车款，由于转账记录备注为客户刷卡，亦无证据反映上述两笔款与涉讼款项相关，故本院对上述四笔款项均不予确认，即被告已支付与本案相关的款项金额为102713.6元（108411.6-1500-400-1426-2372）。经核算，被告并未拖欠原告款项，原告诉请被告支付使用费、水电费、柚子款、维修玻璃门款、汽车修理配件费及刷卡费，均没有事实和法律依据，本院不予支持。原告多收取被告的款项17990.29元（102713.6-84723.31），应返还予被告，被告诉请返还金额超出上述核定部分，本院不予支持。双方举证反映被告于承租期间经原告同意进行了玻璃门以及广告牌的装修，其中玻璃门装修费为2100元，广告牌装修费为16200元，被告主张原告赔偿上述装修损失，原告称其在被告搬离后未使用玻璃门，未拆除广告牌，对广告牌进行更名使用，本院综合考虑双方对合同无效均有过错，原告随租赁物返还自然占有装修改建附合物而从中得益，以及双方对玻璃门、广告牌的需求及使用情况等因素，根据公平原则，酌情确定原告按照30%的比例向被告赔偿玻璃门装修损失630元、广告牌装修损失4860元，本院对被告主张超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）佛山市南海区*************应于本判决发生法律效力之日起十日内返还17990.29元予被告（反诉原告）广东天天汽车服务有限公司；二、原告（反诉被告）佛山市南海区*************应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿广告牌装修损失4860元、玻璃门装修损失630元予被告（反诉原告）广东天天汽车服务有限公司；三、驳回原告（反诉被告）佛山市南海区*************的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广东天天汽车服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费351.55元（原告佛山市南海区*************已预交488.94元），由原告负担。反诉受理费1280.34元（被告广东天天汽车服务有限公司已预交1580.34元），由原告负担159.2元，被告负担1121.14元。原告负担的159.2元，原告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另退还。原告多预交的137.39元（488.94-351.55），被告多预交的300元（1580.34-1280.34），在本判决发生法律效力后经书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员陈宇琼二○二○年六月二十八日书记员林浩成