广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初16490号原告：吴三娥，女，汉族，1965年12月28日出生，公民身份证住址：江西省南昌市进贤县*******，公民身份号码：360************822。委托诉讼代理人：冯银丰，系广东蓝沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞晓敏，系广东蓝沃律师事务所实习律师。被告：东莞市富兴房地产开发有限公司，住所：广东省东莞市*****************。法定代表人：谭乔尹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周家慧，系东莞市富盈房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李吉莲，系东莞市富盈房地产开发有限公司员工。原告吴三娥诉被告东莞市富兴房地产开发有限公司（以下简称富兴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法由审判员杨欢适用简易程序独任审判，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案转为普通程序进行审理，由审判员罗磊担任审判长，与审判员杨欢、黎杰安组成合议庭，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告吴三娥的委托诉讼代理人冯银丰、庞晓敏，被告富兴公司的委托诉讼代理人周家慧、李吉莲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴三娥向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的《商铺租赁合同》；2、被告退还原告已支付全部款项共计150000元（其中租赁保证金100000元、预付租金50000元）；3、被告赔偿原告损失共计269902元（其中预收管理费9549元、清白蚁费用5093元、装修保证金等27260元、装修费用228000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月1日，原告与被告就原告承租被告位于东莞市常平镇常东路31号***************商铺事宜签订了《商铺租赁合同》。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金100000元、预付租金50000元，向东莞市家盛物业服务有限公司支付了预付物业管理费9549元、清白蚁费用5093元、装修保证金等费用27260元，向装修公司支付了装修费用228000元。其后，因被告未能完成商铺的排水、排烟工程，且未能引水入户，使得原告的合同目的无法实现。之前，虽经双方多次协商，均未果。为维护自身的合法权益，现原告特向法院提起诉讼。被告富兴公司辩称：原告不具备合同解除权，案涉商铺具备交付条件，合同应当继续履行。本案不存在原告所述的合同目的不能实现的情形，被告提供给原告的案涉商铺具备原、被告双方约定的交付条件。本院经审理认定事实如下：2018年7月份，原、被告双方签订了一份《商铺租赁合同》。合同约定：原告承租被告位于东莞市常平镇常东路31号***************商铺，建筑面积636.63平方米；原告在签订合同前已对案涉商铺的交付标准、周边环境等基本情况充分了解，同意签订合同；案涉商铺经营范围为餐饮，品牌为湘辣小厨；租赁期限自案涉商铺交付之日起计算5年，自2018年7月20日至2023年7月19日；租金为50000元/月，含增值税，不包含物业管理费及其他费用，物业管理费为3183元/月；合同实行先预付后使用的原则，除首期租金于签订合同时支付外，剩余每期租金在每月25日前支付次月租金；商铺交付后3个月内开业，如因被告原因导致不能营业的，开业时间及免租时间相应顺延；原告在签订合同时，需向被告支付150000元作为完全履行合同所有条款的租赁保证金（签合同时先付100000元，2018年9月15日前付50000元）；案涉商铺具备交付条件后，被告向原告发出《收铺通知书》，原告在收到《收铺通知书》后7天内办理案涉商铺交付手续，逾期视为原告默认收铺；因被告原因导致原告延期进场的，则案涉商铺的租赁期（含装修期及免租期）均相应顺延；原告对案涉商铺装修施工前，应向被告上报装修设计方案，经被告及物业管理公司审核并书面同意后方可执行；原告进行装修施工前，须向物业管理公司交纳装修保证金，原告未违反商铺装修管理规定的，在案涉商铺装修工程验收合格后1个月内，物业管理公司向原告无息退还装修保证金。2018年6月30日，被告向原告出具了两份编号分别为526540、526541的《收款收据》，确认收到原告交纳的租赁保证金100000元、2018年11月20日至2018年12月19日的租金50000元。2018年7月29日，东莞市家盛物业服务有限公司出具了一份编号为0008413的《收款收据》，确认收到原告预付的3个月管理费9549元。2018年7月30日，东莞市家盛物业服务有限公司出具了两份编号分别为0009244、0009245的《收款收据》，确认收到原告交纳的装修保证金3000元、装修许可证工本费20元。2018年7月31日，东莞市乐洁白蚁防治有限公司出具了一份编号为184230的《收款收据》，确认收到白蚁防治费用5093元。2018年8月1日，东莞市家盛物业服务有限公司出具了两份编号分别为0009249、0009250的《收款收据》，确认收到原告交纳的装修保证金24000元、银行手续费240元。2018年8月9日，原告方与案外人东莞市鸿程装饰设计有限公司签订了《装修合同》，约定按工程进度付装修款项。原告主张，2018年8月11日至2018年8月23日期间，原告共计支付装修款228000元。被告未能按时完成案涉商铺的排烟、排水工程，原告提出解除案涉《商铺租赁合同》，双方协商未果。原告于2019年9月29日向本院提交了起诉材料，本院于2019年11月1日立案受理了原告提起的诉讼。另查明，案涉商铺有建设工程规划许可证；被告于2019年10月18日签收了起诉状；经原告申请，本院委托评估机构对案涉商铺中原告装修部分的造价进行了鉴定，鉴定造价为217689.70元，原告预交了鉴定费12500元。上述事实，有商铺租赁合同、收款收据、装修合同、补充协议、借记卡账户历史明细清单、微信转账记录、微信聊天记录、预交司法鉴定费用通知书、转账凭证、工程造价鉴定意见书、建设工程规划许可证等证据以及本院庭审笔录、原告庭后回复意见附案证实。本院认为，合法的租赁合同关系应当受到法律的保护。被告享有案涉商铺的出租权，且权源合法。案涉租赁合同系原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，原、被告双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告向被告租赁案涉商铺作为经营餐饮的场所，并将租赁保证金100000元、2018年11月20日至2018年12月19日的租金50000元交给了被告，履行了合同约定的义务。但被告并未按照约定按时完成案涉商铺的排烟、排水工程及向原告交付案涉商铺，致使原告租赁案涉商铺的目的无法实现，并产生经济损失。原告在民事起诉状中明确提出解除合同的请求和事实理由，本院也依法向被告送达了原告的民事起诉状，应视为原告向被告进行了通知，本院确认案涉《商铺租赁合同》已于2019年10月18日解除。合同解除后，被告应当向原告返还已收取的租赁保证金100000元、2018年11月20日至2018年12月19日的租金50000元并赔偿原告的装修损失217689.70元。原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。超出上述金额的部分，本院不予支持。因原告没有向本院提交证据证明其交纳的物业管理费、装修保证金及白蚁防治费存在无法返还的情形，因此，应当承担举证不能的不利法律后果。原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、确认原告吴三娥与被告东莞市富兴房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》已于2019年10月18日解除；二、限被告东莞市富兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴三娥返还租赁保证金100000元、2018年11月20日至2018年12月19日的租金50000元；三、限被告东莞市富兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴三娥赔偿装修损失217689.70元；四、驳回原告吴三娥的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7598元，由原告吴三娥负担945元、被告东莞市富兴房地产开发有限公司负担6653元;鉴定费12500元,由被告东莞市富兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 罗 磊审判员 杨 欢审判员 黎杰安二〇二〇年七月三日书记员 吴丹苗附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。