广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初9495号原告（反诉被告，以下统称原告）：张**，女，1993年1月19日出生，汉族，住广东省东莞市东城区**********，身份证号码：441************024。委托诉讼代理人：张翔，广东瀛亘律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少文，男，系原告父亲。被告（反诉原告，以下统称被告）：张**，女，1991年1月3日出生，汉族，住广东省东莞市*************，身份证号码：441************060。委托诉讼代理人：吴晶莹，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妙玲，广东闻彰律师事务所实习律师。第三人：东莞市华融房地产经纪有限公司，住所地：东莞市寮步镇良平社区***************位，统一社会信用代码：914************591。法定代表人：肖某1。委托诉讼代理人：游晶凯，男，系第三人员工。原告张**诉被告张**、第三人东莞市华融房地产经纪有限公司（以下简称华融公司）以及被告张**反诉原告张**、第三人华融公司房屋买卖合同纠纷案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张翔、张少文，被告的委托诉讼代理人吴晶莹、陈妙玲，第三人华融公司的委托诉讼代理人游晶凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张**向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行双方《房地产买卖及居间合同》，向原告出售位于东莞市**********************产（按照合同约定的2700000元扣除原告已支付的定金50000元、月供6000元，剩余购房款2644000元），协助原告办理房屋过户手续；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告与第三人于2019年8月10日签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告购买被告位于东莞市**********************，合同总价款2700000元。合同签订后，原告依约支付被告定金50000元，后续向被告支付6000元用于涉案房屋的房贷月供。2019年11月20日，原告取得了东莞农商银行的《同意贷款意向书》，银行同意为原告购买被告上述房产提供贷款。但被告却在2019年10月至12月不断向原告发律师函，称原告未能取得银行贷款，认为原告不履行合同义务，要求解除合同。被告接受原告6000元按揭款用于归还月供，已经以实际行为表明其出售了该房产给原告，且认可原告取得业主身份。根据合同约定，首期购房款在双方办理完房屋过户手续当日才由原告向被告支付，剩余购房款是通过银行按揭方式支付给被告。原告已于2019年11月20日取得了银行《同意贷款意向书》，且银行同意贷款的数额足以支付涉案剩余购房款，但被告屡次以原告不能取得银行贷款为由要求解除合同，是被告违约在先，不愿继续向原告出售房产。由于是被告要求解除合同在先，致使原告的合同目的不能实现，被告应承担违约责任,即被告应向原告支付相当于该物业转让总价款20%的违约金，并双倍返还定金。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、判令解除双方《房地产买卖及居间合同》；二、判令被告支付原告违约金540000元；三、判令被告双倍返还原告定金100000元；四、判令被告返还原告6000元按揭款；五、本案诉讼费由被告承担。被告张**针对原告的本诉答辩称，原告变更诉讼请求，不再要求继续履行合同，是因为原告根本不具备继续履行合同的条件，从2019年8月19日，原、被告双方到邮政银行办理贷款手续至合同解除发出之日即2019年11月23日，原告均不能按照其承诺的时间取得同贷书获得银行贷款，且经被告书面催收以及微信多次催告仍不能履行上述义务。原告在合同解除后才在微信中向被告出示一份农村商业银行的同意贷款意向书，但实际上原、被告双方从未去过该银行办理过任何申请贷款手续，且同贷书中载明的贷款金额与双方实际签订合同以及申请贷款的金额不能相互对应。后被告向该发出同贷书的银行了解，银行称该意向书早于2019年12月因原告提出不需要贷款而失效，且该贷款银行明确告知被告，原告申请同贷书的资料中的购房合同如果是虚假的是会撤销原告的同意贷款意向书。原告不但在合同解除后才在微信中向被告发出同贷书，且该同贷书的取得是提供了虚假资料，且其在起诉前已经自行撤回该申请，即使不撤回，银行也会撤销该同贷书，故原告不具备履行涉案合同的基本条件。在此情况下，原告变更诉讼请求，确认解除合同，要求被告承担违约责任显然是缺乏事实与法律依据。原告诉讼请求中要求被告承担违约责任是重复主张，既主张违约金又主张双倍返还定金，无法律依据。第三人华融公司对原告的本诉述称，确认原告诉请。被告张**向本院提出反诉请求：一、确认原、被告之间《房地产买卖及居间合同》已经解除；二、原告向被告支付合同违约金540000元；三、本案受理费由原告承担。事实和理由：2019年8月10日，原、被告签订了一份《房地产买卖及居间合同》，约定被告将位于东莞市**********************产以2700000元卖给原告。被告于2019年8月19日配合原告至邮政储蓄银行办理申请贷款后，因原告原因一直未能取得银行同意贷款意向书，导致合同无法履行。在被告多次催促无果的情况下，被告于2019年10月21日、2019年11月4日分别向原告发出书面催促函，但原告均未能取得银行同意贷款意向书，亦未能筹集资金向被告付款。在原告最后承诺的时间2019年11月22日仍未能向被告出示同意贷款意向书，导致不能继续履行合同，原告已经构成根本违约。基于原告的根本违约，被告才于2019年11月23日向原告发出解除《房地产买卖及居间合同》通知书，原告于2019年11月26日接收上述通知书，且没有提出异议。合同解除后，原告于2019年11月29日才向被告发出东莞农村商业银行的同意贷款意向书，已无实际意义，被告无须继续履行涉案合同。另，根据合同约定，原告违约，应当向被告支付物业转让总价款20%的违约金。原告张**对被告张**的反诉答辩称，对反诉的答辩意见与原告变更诉请后的本诉事实与理由一致。第三人华融公司对被告的反诉述称，确认反诉状所陈述的事实。经审理查明：原告与被告、第三人华融公司于2019年8月10日签订一份《房地产买卖及居间合同》，合同约定：原告（乙方）向被告（甲方）购买位于东莞市**********************，房产转让总价款为2700000元；该房产处于抵押状态；签订本合同时，乙方向甲方支付购房定金50000元；首期房款810000元（含定金）由乙方于甲乙双方在当地不动产交易部门办理完该房产过户手续当日一次性支付至甲方指定账户；甲乙双方约定于甲方注销完现有抵押登记且乙方申请银行按揭贷款，以出具银行同贷书为准7个工作日内去政府房管部门办理过户相关手续；剩余房款1890000元由乙方通过银行按揭贷款的方式支付给甲方，乙方实际按揭贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，若银行承诺发放贷款金额少于剩余房款的，乙方应于银行出具贷款意见书之日起15日内补足应交房款；甲乙双方约定于签订本合同7个工作日内去银行办理申请贷款相关手续；甲方或乙方有其他不履行本合同约定义务的行为，致使本合同目的不能实现或导致交易不能继续进行的，违约方需向守约方支付相当于该物业转让总价款20%的违约金；乙方如未按本合同约定支付房款及履行过户相关义务的，甲方有权追究乙方的违约责任，逾期超过10天的，则甲方有权单方解除合同，乙方已付房款不予退回并需赔偿甲方的一切经济损失。合同备注处约定：1.买卖双方约定上述物业的贷款金额，以借款银行出具的同意贷款金额为准，若银行承诺放贷款金额少于剩余房款，乙方应于过户之前补足应交房款；2.买卖双方约定本合同总成交金额包括卖方位于该小区的地下车位一个，车位号516号。前述合同签订后，原告于2019年8月10日向被告支付了定金50000元；2019年10月16日，原告向被告支付了6000元，用于被告支付涉案房产的一期供楼款。2019年8月19日，被告陪同原告一起前往中国邮政储蓄银行，协助原告申请办理银行贷款。后被告多次通过微信询问原告何时能取得银行的同意贷款通知书。据被告提交的微信聊天记录显示，原告在微信中告知被告找原告的父亲商量涉案房产交易事宜；被告与原告父亲的聊天记录显示，原告父亲曾多次承诺在限期内拿到同意贷款通知书，但原告均未能提供该通知书。2019年10月21日、2019年11月4日，被告向原告分别邮寄了《要求履行催促函（一）》、《要求履行催促函（二）》，催促原告及时向银行了解、完善申请贷款的手续，或采取其他方式措施筹集资金以保证涉案交易的履行。被告确认收取了前述两份函件。2019年11月23日，被告向原告发出《解除通知书》，告知原告解除双方涉案房地产买卖合同，原告于2019年11月26日收到该通知书，且未提出异议。庭审中，原告提交一份由东莞农村商业银行万江支行出具的《同意贷款意向书》（复印件），该意向书载明：银行同意向原告提供个人按揭贷款，贷款意向为2550000元，贷款期限30年，贷款办理条件为办理了原告位于东莞市**********************的房产有效抵押。原告确认：其是自行找东莞农村商业银行申请贷款，并没有提前告知被告，也没有跟被告商量，原告于2019年11月20日取得了该《同意贷款意向书》，但原告于2019年11月29日才告知被告取得了上述意向书。原告认为，在原告取得银行同意贷款意向书之前，被告提前向贷款银行申请提前还款赎楼，才导致了后续被告发解约通知以及无法继续完成后续买卖交易，故认为是被告方违约。被告确认其曾两次向贷款银行申请提前还款赎楼，贷款银行分别同意被告于2019年9月10日、2019年10月28日前提前还款，但被告认为是由于原告无法取得银行的同意贷款申请书导致无法具备履行合同的能力，且经被告催告后合理期限内原告仍未能履行合同，被告有权解除合同，在被告解除合同后，原告才告知其另行取得了其他银行的同意贷款申请书，已无实际意义。原、被告确认，双方口头约定由原告代为支付被告涉案交易房产的赎楼款，但双方并未办理相应赎楼手续。另，原告认为其于2019年10月16日向被告支付的6000元是用于被告偿还涉案房产的一期供楼款，合同解除后，被告有义务向原告返还。被告则认为，是由于原告原因导致被告需要继续供楼所支付的一期供楼款，故被告认为该6000元是赎楼款，而不只是供楼款，根据涉案合同的约定，原告的违约导致合同解除，原告已付的房款不予退回。庭审中，原、被告、第三人均确认，涉案交易的流程为：1.原告支付定金；2.原告向银行申请贷款且银行出具同意贷款意向书；3.被告向抵押银行申请提前还款赎楼且获得银行同意；4.被告提前还款赎楼，注销原抵押登记；5.双方办理过户手续，原告过户当天向被告支付首期款；6.原告的房产证出来后，原告办理房产抵押登记手续，由贷款银行发放贷款给被告。关于原告诉请的违约金和定金。庭审中，原告明确表示选择违约金。本院依职权向东莞农村商业银行股份有限公司万江支行发调查函，调查原告提交的《同意贷款意向书》的真实性。东莞农村商业银行股份有限公司万江支行复函本院称：“我行收到你院发来的协助调查函，随函寄来的《同意贷款意向书》内容属实，该《同意贷款意向书》签发日期为2019年11月20日。”原告确认该复函的真实性，认为该复函与事实相符。被告确认复函的真实性，但不确认复函回复中的内容，对合法性、关联性不予确认：认为银行应当出具原告当初申请贷款的资料，予以明确同贷书是基于何种情况下批准，原告的申请手续是否有作假等情况；复函中称的签发日期并不能证明银行于当日将意向书通知并交付给原告，不能证明原告的主张，反而证明原告怠于履行合同义务导致合同解除；原告亦确认在收到解除通知后才告知被告已经取得《同意贷款意向书》，原告怠于履行合同义务导致合同解除，是原告违约。第三人华融公司质证称，涉案房屋交易后，原告自行找银行办理按揭贷款，第三人华融公司及相关人员未接到东莞农村商业银行股份有限公司万江支行的任何回复。庭后，原告向本院提交《补充意见》，主张被告反诉请求原告支付违约金的标准过高，请求予以调整。以上事实，有原告提交的《房地产买卖及居间合同》、房产证（复印件）、《同意贷款意向书》（复印件）、微信转账截图及记录、收据，被告提交的短信沟通记录、微信聊天记录、《要求履行催促函（一）》、《要求履行催促函（二）、《解除通知书》，本院依法调查的东莞农村商业银行股份有限公司万江支行复函及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为：原、被告、第三人共同签订的《房地产买卖及居间合同》是各方当事人真实的意思表示，内容未违反国家法律、行政法规定的禁止性规定，合同合法有效，双方应当全面切实履行，一方不履行其合同义务的，应当承担违约责任。被告向原告发出《解除通知书》，原告收到该通知后并未提出异议，庭审中双方亦确认涉案合同已经解除，故本院认定涉案合同于原告收到解除通知书之日即2019年11月26日解除。本案争议的焦点是：一、被告应否向原告支付违约金；二、原告应否向被告支付违约金；三、被告应否向原告返还6000元。根据双方合同约定：除首期款外，剩余购房款由原告通过银行按揭贷款方式向被告支付。根据原、被告确认的交易流程，原告支付定金后其需要先取得银行的同意贷款意向书，双方才可继续进行后续交易流程。被告在合同约定的期限内即2019年8月19日已陪同原告前往中国邮政储蓄银行申请办理贷款，被告已履行其协助义务，但后续原告长时间未能取得银行的同意贷款意向书。虽然涉案合同并未约定原告取得同意贷款意向书的具体时间，但被告在此期间已多次与原告沟通了解银行贷款审批事宜，且两次发函催促原告尽快完善贷款审批手续或另行筹集资金，以保证涉案交易的履行。被告在2019年11月20日取得了东莞农村商业银行的同意贷款意向书，但原告并未及时告知被告，直至2019年11月23日，被告向原告发出《解除通知书》，距离双方前往银行申请同意贷款意向书已超过三个月，且原告在其收到解约通知后，才告知被告其取得了同意贷款意向书。原告取得同意贷款意向书后，未及时告知被告，原告存在过错。原告在合同解除后再以已取得《同意贷款意向书》为由主张被告违约，缺乏依据，本院不予采信。故对原告主张被告向其支付违约金540000元的诉请，本院不予支持。由于原告迟延履行其义务，导致涉案合同解除，根据涉案合同约定，原告需向被告支付相当于该物业转让总价款20%的违约金。原告庭后提交书面意见主张该违约金过高，本院予以采纳。综合考虑涉案合同的履行情况、双方当事人的过错程度等因素，本院酌定原告需要向被告支付的违约金调整为60000元。对被告超出部分诉请，本院不予支持。鉴于原告已经向被告支付的定金50000元应当折抵违约金，故折抵后原告须向被告另行支付的违约金为10000元。至于被告应否向原告返还6000元的问题。该款是原告向被告支付用于缴纳涉案房产的一期供楼款。虽然原、被告口头约定涉案房产赎楼款由原告代为支付，但双方并未实际办理赎楼手续，且该6000元供楼款并非在涉案合同中约定由原告方支付的款项。故合同解除后，被告应当向原告返还该6000元代付的供楼款。原告诉请被告向其返还6000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张**与被告张**、第三人东莞市华融房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖及居间合同》已解除；二、原告张**于本判决发生法律效力之日起五日内向被告张**支付违约金10000元；三、被告张**于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张**返还6000元；四、驳回原告张**其他诉讼请求；五、驳回被告张**其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10260元（原告已预交），由原告张**负担10164.71元，由被告张**负担95.29元；反诉受理费4600元（被告已预交），由原告张**负担511元，由被告张**负担4089元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈慧娜二〇二〇年七月二十三日书记员  尹艳清