重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初203号原告：张开利，女，汉族，1976年9月7日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：刁传金，重庆市江津区几江法律服务所法律工作者。被告:重庆良浩置业有限公司，住所地重庆市江津区鼎山大道**祥瑞大厦****，统一社会信用代码91500116054846909H。法定代表人：郑德荣，系执行董事。委托诉讼代理人：刘朝阳，重庆宇广律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪华鑫，重庆宇广律师事务所律师。原告张开利与被告重庆良浩置业有限公司（下称良浩置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法由审判员李海霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张开利的委托诉讼代理人刁传金及被告良浩置业的委托诉讼代理人洪华鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张开利向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年1月1日至2019年9月5日期间逾期交房的房屋租金损失26400元；2、被告支付原告逾期办证违约金（以201586元为基数按日息万分之0.3计算，从2019年11月3日起至被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止）。法庭审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判决被告向原告支付2017年1月1日至2019年9月5日期间逾期交房的违约金27431元；2、判决被告支付原告逾期办证违约金（以201586元为基数按日息万分之0.3计算，从2019年11月3日（从交房后60天）起开始计算至被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止）。事实和理由：原、被告双方于2016年4月16日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市江津区某号房屋，建筑面积为52.36平方米，房屋总价为201586元。合同对交房日期、办理房产证期限、违约责任等进行约定。双方签订合同后，原告就按照合同约定，按时履行了支付购房款等付款义务，但被告一直未交付房屋。为减少损失，原告于2019年9月5日自行到被告处办理接房。被告违反合同约定构成违约，应按照约定承担相应的违约责任。被告良浩置业辩称：对原、被告之间的商品房买卖合同关系无异议，原告主张的逾期交房租金损失计算方式无异议，逾期交房是事实，但是逾期交房的违约责任应按合同约定处理。对逾期办证违约金的计算标准无异议，但对计算时间有异议，按合同约定在交房180天之后再起算逾期办证违约金。本院经审理认定事实如下：2016年4月16日，被告良浩置业（甲方）与原告张开利（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方位于重庆市江津区某号房屋，建筑面积为52.36平方米，房屋总价为201586元。其中，该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条第1项约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条第1项约定：逾期交房超过180日，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价万分之0.30的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条第2项规定：预售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第4项（2）规定：逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金,并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。同时，双方于当日签订合同补充协议(附件五)，该协议第四条第1项约定“双方确认:下述情况导致逾期交房的,甲方可据实予以延期,并不承担违约责任;(1)自然灾害导致工程拖延等而使其交房的;(2)因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖延等而逾期交房的；（3）法定传染病或其他重大流行性传染病导致工程拖延等而逾期交房的；（4）非甲方原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖延等而逾期交房的；（5）施工中因异常恶劣天气影响到、发现文物古迹导致工程拖延等而逾期交房的；（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖延等而逾期交房的；（7）其他非甲方原因导致逾期交房的。”第六条第2项约定“甲方应在本商品房实际交付使用之日起180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单据。逾期处理，按本合同第十三条逾期时间处理执行。”另查明：涉案房屋至今尚未竣工验收，原告已付清了全部购房款201586元。2019年9月5日，原告自行前往被告处办理了接房的相关手续。案件审理中，本院依据原告的申请委托了重庆金地房地产土地资产评估有限公司进行鉴定，2020年6月15日，重庆金地房地产土地资产评估有限公司出具《致估价委托人函》，估价结果为：评估确定估价对象于2017年1月1日至2019年9月5日期间市场租金为：租金总价27431元。产生鉴定费3000元。上述事实，有当事人的陈述及提供的《重庆市商品房买卖合同》、《收据》、《发票》、《接房手续书》、《重庆良浩置业有限公司业主交房验收交接表》、《业主提交收房承诺书》、鉴定报告等经庭审在卷可证，应予采信。本院认为，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务，否则应承担违约责任。原告按合同约定履行了支付购房款义务，被告未按合同约定将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的案涉房屋交付原告，已违反合同约定，应承担违约责任。根据合同中逾期交房违约金计算标准的约定，结合案涉房屋市场租金的鉴定结论，原告请求调高违约金，于法有据，本院予以支持。被告关于“应当优先适用违约金约定条款”的辩解，与法律规定相悖，本院不予采纳。综合被告逾期交房的事实和原告的损失，本院根据评估报告依法酌定2017年1月1日起至2019年9月5日止期间的逾期交房违约金为21945元。根据《补充协议》中“甲方应在本商品房实际交付使用之日起180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期处理，按本合同第十三条逾期时间处理执行”的约定，结合原、被告一致认可2019年9月5日为房屋实际交付的时间，被告应当在2020年3月3日前取得办理案涉房屋不动产权证的登记受理单。由于被告的原因涉案房屋至今不能取得登记受理单，责任在被告。至于合同第十三条第4项（2）关于逾期办证“......甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”的约定，本院认为：首先，是因被告的违约行为导致了逾期交房，阻止了“取得办理案涉房屋不动产权证的登记受理单”条件的成就；其次，该约定应该理解为从逾期之日起至登记受理单之日起30日内的任何时候被告都有承担支付原告逾期办证违约金的责任，即原告在此期间都可以向被告主张权利。综上，原告请求被告支付逾期办证违约金（以201586元为基数，从2020年3月3日起，按日万分之0.3的标准计算至被告实际取得土地房屋登记机构出具的办理不动产权证登记受理单之日止）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告多余部分诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆良浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张开利逾期交房违约金21945元。二、被告重庆良浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张开利逾期办证违约金（以201586元为基数，从2020年3月4日起，按日万分之0.3的标准计算至被告重庆良浩置业有限公司实际取得土地房屋登记机构出具的办理不动产权证登记受理单之日止）。三、被告重庆良浩置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张开利鉴定费3000元。四、驳回原告张开利的其他诉讼请求。如果被告重庆良浩置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，减半收取230元，由被告重庆良浩置业有限公司负担。(此款原告已预交本院，被告在履行上述判决义务时一并支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 李海霞二〇二〇年七月二十七日法官助理 侯倩玲书 记 员 王滟杉