广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初305号原告：珠海格力地产物业服务股份有限公司。住所地：珠海市*****************。统一社会信用代码：914***********994L。法定代表人：张筱雯，董事长。委托诉讼代理人：邱小飞，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓菲，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。被告：张改平，女，汉族，1978年8月10日出生，住郑州市金水区******，身份证号码410************340。原告珠海格力地产物业服务股份有限公司与被告张改平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法由审判员林雯担任审判长、与人民陪审员冯小明、程小梅组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晓菲到庭参加诉讼。被告经本院依法公告送达应诉资料和传票未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2014年7月至2019年6月的物业管理费17471.4元及违约金17471.4元（以每月拖欠物业费为基础按照每日千分之三暂计至2019年9月10日，应计至实际支付完毕之日止）；2.被告支付2014年7月至2019年6月的公摊电费1148.3元及违约金1148.3元（以每月拖欠公摊电费为基础按照每日千分之三暂计至2019年9月10日，应计至实际支付完毕之日止）；以上第1、2项诉讼请求共计人民币37239.26元。3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为格力海岸27栋1705房（建筑面积为93.63平方米，以下简称“涉案房屋”）的业主。2013年1月被告与珠海格力房产有限公司（以下简称“格力房产”）就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定被告应在交付通知书要求的交付期限内查验房屋、办理交付手续，如被告未在交付通知书要求的交付期限内查验房屋或办理交付手续，则视为双方在交付通知书要求的交付期限届满之日完成交付。自2014年6月13日起，受格力房产的委托，原告多次向被告短信通知、邮寄格力房产的交付通知书等，但被告均未到场查验或办理交接手续，直至2019年7月，被告补充办理完毕相关交接手续。根据《商品房买卖合同》及交付通知书约定，视为被告与格力房产已于2014年6月30日完成交付，基于此，根据《珠海经济特区物业管理条例》第六十九条第一款第（二）项及第二款规定，被告应自2014年7月开始缴纳物业管理费等相关费用。原被告于2013年1月签订《前期物业管理服务协议》，约定：1.被告应自视为交付之日起，分别按照第一年每月每平方米3.15元，第二年每月每平方米3.6元，第三年期每月每平方米4.5元的收费标准于每月5日前缴纳当月物业管理费；2.原告代收代缴被告的公摊电费，被告支付公摊电费的时间和方式与物业管理费的约定一致。但涉案房屋交付后，原告积极履行义务，而被告自2014年7月起持续拖欠物业管理费及公摊电费等费用，违反《前期物业管理服务协议》第四条及第六条约定，已构成严重违约，且经原告多次催促，被告至今未履行。根据《前期物业管理服务协议》第十一条第四款约定，被告理应承担累计56566.3元的违约金，因违约金超出拖欠费用数额，原告自愿以拖欠费用总额为限主张违约金。综上，被告长期拖欠物业管理费等费用，严重违反诚实信用原则及双方约定，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。原告提交如下证据：1.珠海市物业服务企业登记备案证明；2.商品房买卖合同；3.2014年6月13日房屋交付通知书及办证通知函邮寄记录；4.2017年8月20日短信交楼通知；5.2018年5月交楼通知书及邮寄记录；6.珠海市不动产登记情况查询结果；7.前期物业服务协议；8.格力海岸电费缴付总表；9.格力海岸27栋公共用电分摊明细；10.格力海岸27栋公共用电分摊明细公告照片；11.格力海岸27-1705房业主张改平公摊电费计算明细；12.催缴短信；13.不动产权登记表；14.《珠海格力海岸前期物业服务合同》。被告未答辩，亦未提交证据。本院查明，2010年8月18日珠海格力地产物业服务有限公司与格力房产签订《珠海格力海岸前期物业服务合同》约定，格力房产选聘珠海格力地产物业服务有限公司对珠海格力海岸提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2010年8月21日起至2015年8月20日止。珠海格力地产物业服务有限公司签订上述合同后开始为位于珠海市*******（南段）填海区（S2地块一、二期）提供物业服务。2013年1月23日被告与格力房产签订《珠海市商品房买卖合同》。合同约定，被告向格力房产购买位于珠海市香洲区*****************的房产，房产建筑面积为93.63平方米，合同附件与本合同具有同等法律效力等。《珠海市商品房买卖合同》补充协议附件三约定，格力房产应在2014年6月30日前将涉案商品房交付给被告；格力房产按照合同约定送达商品房交付通知，如被告未在交楼通知规定的交付期限内办理商品房交付手续的，自交楼通知载明的该商品房交付期限届满之日起，视为格力房产已将符合约定的商品房交付给被告，并视为被告接受珠海市测绘院出具的房地产登记测绘成果报告中所载明的该商品房的确权面积数据等，与此同时，相关的权利、义务、风险自上述交付期限届满之日起转移给被告。附件四《物业服务各项收费标准》约定，物业服务费用收费标准为自该商品房交付之日或本协议约定的视为交付之日起，第一年为3.15元/月.平方米，第二年为3.6元/月.平方米，自第三年起为4.5元/月.平方米（不含公用水电费、共用设施设备大中修、更新、改造的费用、物业服务企业提供有偿服务的费用、垃圾处理费用），物业服务费用收费标准按该商品房建筑面积计算，自该商品房交付之日或本协议约定的视为交付之日起按上述标准收取。2014年6月13日格力房产向被告寄送《格力海岸27-1705房交付使用通知书和办证通知函》，被告于2014年6月15日签收该邮件。原告称被告签收上述交付使用通知书和办证通知函后，并未按照约定时间前去收楼。2018年格力房产再次向被告发出《通知书》，通知书称“被告购买的格力海岸27栋1705房于2014年6月30日已达到交付使用条件，…被告应在2014年6月13日至2014年6月30日期间办理交付手续，因被告未在上述交楼期限内办理交付手续，所以自2014年6月30日起视为我司已将符合约定的商品房交付给被告。…被告应于交付期限届满之日的次月即2014年7月开始向物业服务企业支付物业服务费，该房屋尚需缴纳2014年7月1日至2018年5月31日物业管理费14880.8元，2014年7月1日至2018年4月30日公摊费935.02元，合计总金额15815.9元。”2018年6月9日被告签收上述《通知书》。2015年11月19日珠海格力地产物业服务有限公司更名为珠海格力地产物业服务股份有限公司。2019年7月被告办理收楼手续，并与原告签订《格力海岸前期物业服务协议》，协议约定，双方就格力海岸前期物业服务达成协议原告为被告提供前期物业服务；物业服务费按月交纳，每月5日前交纳本月费用；物业服务费收费标准：自该商品房交付之日或本协议约定的视为交付之日起，第一年为3.15元/月.平方米，第二年为3.6元/月.平方米，自第三年起为4.5元/月.平方米；公共水电费由原告代收代缴，收费标准执行政府相关规定；公共水电费的缴费时间及缴费方式等均与上述物业服务费用一致，公共水电费由全体业主按户分摊；被告或物业使用人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2019年7月22日被告为珠海市香洲区*****************办理权属登记，房屋建筑面积为93.59平方米。原告主张被告自2014年7月至2019年6月期间未支付物业服务费17471.4元和公摊水电费1148.3元；其中2014年7月至2015年6月每平方米按照3.15元计算，2015年7月至2016年2月每平方米按照3.6元计算，自2016年3月至2019年6月每平方米按照3元计算。原告称2016年3月起整个格力海岸小区统一按政府指导价3元/月/平方米计算物业服务费，故2016年3月起的物业服务费并未按照合同约定的标准计收。原告至今仍为格力海岸小区提供物业服务。本院认为，被告与格力房产签订的《商品房买卖合同》附件中约定，被告若未在交楼通知载明的商品房交付期限届满之日收楼，视为格力房产已将商品房交付被告，房产的相关权利、义务、风险自上述交付期限届满之日转移给被告。被告已于2014年6月15日签收了格力房产寄送的《交付使用通知书和办证通知函》，则按照《商品房买卖合同》的约定，即便未在通知约定的期限内收楼，在交付通知约定的交付期限届满时，涉案商品房视为已交付给被告，被告在应当向原告交纳收楼后的物业服务费。原告要求被告支付2014年7月至2019年6月期间的物业服务费，有事实和法律依据，应予支持。被告应当按照《商品房买卖合同》的附件四《物业服务各项收费标准》中对物业服务费收费标准的约定，向原告支付物业服务费。现原告自愿将2016年3月之后的物业服务费下调至每平方米3元/月，该标准不超过上述收费标准的约定，可以予以支持。因涉案房产的不动产权登记表上登记的建筑面积为93.59平方米，则涉案房产的物业服务费应按照不动产权登记表上登记的建筑面积计算，被告应当向原告支付2014年7月至2019年6月的物业服务费17463.88元。《物业服务各项收费标准》中约定的物业服务费并不包含公用水电费，被告应当交纳2014年7月至2019年6月的公摊水电费。原告提交其向供电所交纳电费的单据及公摊水电计算明细证明其已履行代交公摊水电费的义务，被告应当按照《物业服务各项收费标准》的约定向原告支付公摊水电费1148.3元。原告主张向被告收取物业服务费和公摊水电费的违约金依据为原告与被告于2019年7月签订的《格力海岸前期物业服务协议》中有关逾期交纳费用的违约责任约定，但《格力海岸前期物业服务协议》是2019年7月签订，而被告拖欠的是2014年7月至2019年6月期间的物业服务费和公摊水电费，可见被告拖欠物业服务费和公摊水电费期间，原、被告之间并未就欠缴物业服务费和水电费的违约责任进行约定，《格力海岸前期物业服务协议》不能对合同签订前的行为产生约束力，该服务协议中有关违约责任的约定不能作为本案原告要求被告支付违约金的合同依据。故原告要求被告支付2014年7月至2019年6月拖欠的物业服务费和公摊水电费的违约金，无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张改平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海格力地产物业服务股份有限公司支付物业服务费人民币17463.88元；二、被告张改平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海格力地产物业服务股份有限公司支付公摊电费人民币1148.3元；三、驳回原告珠海格力地产物业服务股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币730元，由原告珠海格力地产物业服务股份有限公司负担365.1元，由被告张改平负担364.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  林 雯人民陪审员  冯小明人民陪审员  程小梅二〇二〇年七月二日书 记 员  陈丽婷乔珊珊