江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初518号原告：张志清，男，汉族，1982年01月21日生，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：侯宗武，北京市浩天信和（江阴）律师事务所律师。被告：昆山百格丽企业管理有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇祖冲之路****房，统一社会信用代码：91320583MA1WFPEFXM，系个人独资企业。法定代表人：张丽娟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陆拥军、刘思颖，江苏嘉昆律师事务所律师（同时代理两被告）。被告：张丽娟，女，汉族，1959年09月16日生，住所，住所地浙江省温州市鹿城区div>委托诉讼代理人：陆拥军、刘思颖，江苏嘉昆律师事务所律师（同时代理两被告）。原告张志清与被告昆山百格丽企业管理有限公司（以下简称百格丽公司）、被告张丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年01月08日立案，依法适用简易程序程序由审判员沈中昊独任审判。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通审理，由审判员沈中昊独任审理。本院于2020年05月28日进行公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人侯宗武和两被告的两委托诉讼代理人陆拥军、刘思颖到庭参加诉讼。后本院于同年06月22日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人侯宗武和两被告的两委托诉讼代理人陆拥军、刘思颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志清向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方于2019年5月20日签订的工厂展示间租赁经营合同无效；2、请求判令被告返还原告租金240000元，保证金10000元。并承担利息损失暂计5000元(以250000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从合同订立之日2019年5月20日计算至实际履行之日止)；3、被告张丽娟对上述诉请金额承担连带偿还责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月20日，原被告签订工厂展示间租赁经营合同一份，被告将位于昆山市1XX号昆山XXX园X号厂房X层XX号工厂展示间出租给原告。租赁期一年，从2019年7月1日起至2020年6月30日止。租金标准为240000元/间/年。原告以被告结欠的货款抵偿支付了一年的租金及保证金，合计250000元。2019年7月1日，被告未按照合同约定按期交房，并诸多借口拒不交房，原告打听得知，涉案租赁场地为工业用地且未通过消防验收不具备交房条件。根据《中华人民共和国消防法(2019修正)》第15条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”被告在消防未验收的情况下出租使用涉案场地，存在重大安全隐患，损害社会公共利益。根据《合同法》第五十二条规定，应认定涉案租赁合同无效。《土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”涉案场地为工业用地，工业厂房，未取得规划许可，被告擅自变更为商业，违反了国家强制性规定。被告一为自然人独资有限责任公司，被告二为其唯一股东及法定代表人，根据《公司法》第63条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带”。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告百格丽公司和被告张丽娟共同辩称：一、双方签订的工厂展示间租赁合同合法有效。原告主张合同无效的理由不成立。二、在合同签订后，原告就以合同无效为理由拒绝履约，原告的行为实际已构成违约。被告原计划提出反诉，但考虑到由此将导致法院来不及在审限内审结本案，为避免给法院造成困扰，故被告将针对原告的违约行为另行起诉，追究原告的违约责任。三、按照合同约定，应当先付后租。合同签订后，原告没有按照合同约定履行租金支付义务，因此导致合同至今未得到全面履行的责任在原告。原告应当承担违约责任，即已付款项不退还，还需要支付三个月租金的违约金。故，原告的诉请应当予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2019年05月20日，原告张志清作为乙方与被告百格丽公司作为甲方签订《工厂展示间租赁经营合同》一份，该合同载明：一）甲方将位于昆山市1XXX号昆山XXX园X号厂房X层XX号工厂展示间出租给乙方，展示间面积(含公摊)53.6平方米，物业费0元/月/平方米(第一年免物业费)，由乙方在产业园从事羊绒生产经营活动。后续根据甲方生产厂房的建设情况，双方另行协商确定生产厂房的租赁面积。二）租赁期限：租赁期限为壹年，从2019年7月1日起至2020年6月30日止。乙方有权转让，转让时必须到市场部报备。租赁期限届满后，甲方有权把工厂展示间收回；乙方有意续租的，应提前两个月提出书面申请，重新签订租赁协议。在甲方按市场价行情调整并告知下一期租金后，在同等条件下，乙方具有优先承租权。三）租金及有关费用：“1、租金标准：￥240000元/间/年，先付后租，由乙方在甲方规定期限内一次性支付，逾期或未足额支付则视为乙方自愿放弃，甲方有权单方解除，并另行寻租。(备注：其中代加工件数3700件《桐乡临时增加件数》，按每件70元计算，加工费合计：25.9万元。因之前已抵掉22.75万元，故甲方要退还乙方多余加工费3.15万元；详细情况请参阅代加工合同)。2、乙方除缴纳工厂展示间租金外，还需缴纳经营保证金人民币壹万元整(￥10000.00元)，电费、水费等按实收取。”四）工厂展示间的用途：1、乙方按产业园划行归市的要求，同时根据其营业执照范围，其所租的工厂展示间经营范围为：羊绒大衣生产经营。乙方未经甲方书面同意，不得擅自变更上述经营范围，同时乙方应遵守甲方的规定和要求。甲方为提升产业园影响力，在申报各类资证时需乙方配合的，乙方应无条件配合。因批准设立该产业园的人民政府决定需对产业园划行归市进行调整的，工厂展示间的作用也应随之调整，甲方应提前壹个月通知乙方，乙方应密切配合。2、为保证甲方产业园统一形象，提升产业园经营能力，乙方保证所租工厂展示间按甲方要求正常开展营业活动，营业时间须开门营业。同时，乙方承诺不得将其作为仓库、临时性用房、其他业务的辅助性用房等。如有上述情况，或该工厂展示间出现时开时关、无人正常经营管理、作其他用途使用等情形的，甲方有权通知乙方整改；若乙方在收到甲方通知后一个月内仍未整改的，甲方有权单方解除本合同，且不退还任何费用。3、对于乙方承租工厂展示间，甲方要求乙方必须自营，不得转租，也不得以合伙、合作、联营等其他任何形式将展示间转交他人使用。否则，甲方有权解除本合同，无条件收回工厂展示间使用权，已收取的租金、保证金等有关费用不退还。4、本合同承租期间，乙方欲转让合同项下权利的，若因客观原因确需转租的，须书面向甲方申请，甲方在综合考虑实际经营承租人的业态及经营能力的情况下，决定是否同意。如甲方同意乙方转租或转让的，则转租或转让价格应以当时的合理产业园价为基础，乙方不得故意抬高或压低价格进行转租或转让，否则，甲方有权拒绝乙方转租或转让请求。同时，受让人须向甲方书面承诺，对受让工厂展示间，自受让之日起，两年内须自营，不得再做转租、转让。否则，甲方有权解除合同，收回工厂展示间。五）保证金：甲方向乙方收取工厂展示间租赁经营保证金人民币壹万元整(￥10000.00元)。该保证金在工厂展示间交付日收取，于合同终止、乙方退还所租工厂展示间后退还。“保证金的用途：(一)有下列情形之一的，由甲方实施先行赔偿：①乙方与交易对方就纠纷一致达成赔偿协议而乙方拒绝履行的；②乙方对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或赔偿损失的要求，故意拖延或无理由拒绝的；③其他依法应当承担民事赔偿责任的情形。(二)乙方在产业园内从事违法活动，被行政执法机关查处并作出行政处罚的，甲方协助相关行政执法机关扣除一定数量的保证金抵充罚款或没收违法所得。(三)双方约定的其他用途：乙方造成房屋损坏或给甲方造成其他损失的，甲方有权按实际损失数额扣除相应保证金；乙方有违约行为的，甲方有权扣除全部保证金。(四)乙方未按甲方要求，不遵守产业园规章制度，不服从甲方管理的，甲方有权在保证金里扣除相应的罚款。”六）装修：1、乙方须统一安装格力吸顶空调，对工厂展示间进行装修或改善增设他物前，应向甲方办理手续并支付相应的装修保证金(详见《装修现场管理规定》)，征得甲方书面同意。乙方应根据消防部门的规定，按照消防部门和产业园要求的防火材料、由产业园指定的施工人员进行施工，经产业园及消防部门验收合格后，方可退还装潢保证金(不计利息)。2、因合同期满及乙方原因导致合同终止或提前终止的，乙方应当于合同终止之日起七日内将增设的装修拆除，将展示间恢复原状并不对展示间造成损害。如因乙方的拆除装修的行为造成展示间损害的，应当向甲方赔偿损失。乙方未在七日内将增设的装修拆除的，视为放弃装修所有权，甲方有权自行拆除乙方增设在展示间内的装修，同时乙方不得要求甲方作出任何的经济或其他形式的补偿。七）违约责任：乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同，收回经营厂房，乙方还应向甲方支付相当于本合同三个月租金的违约金，另外，甲方已收取的所有费用也作为违约金补偿给甲方。(1)未经甲方书面同意，擅自把工厂展示间转租、转让或转借他人的；(2)不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政部门吊销收回营业执照的，超越营业执照规定的经营范围和规划经营品种区域范围的；(3)因为过错而造成工厂展示间严重损毁的；(4)在产业园正常经营的情况下，展示间交付后十日内未开业或在合同期限内无正当理由累计停业五天以上或连续停业三天以上的；(5)拖欠租金、物业费及应该交纳的保证金等费用累计达贰个月以上或金额伍仟元以上的；(6)合同期内违反产业园管理制度累计达叁次以上的，或者违反产业园管理制度经甲方催告后仍拒不改正的；(7)根据甲方内部管理制度或产业园淘汰制度，不符合甲方的制度要求、应当予以淘汰的。八）示间腾退：不论何种原因导致本合同自然终止或提前终止的，乙方应当在合同终止之日起五日内展示间腾空并移交给甲方。超出期限未腾退展示间的，甲方有权自行将展示间腾空，并将展示间位内的物品移存至指定地点，因此造成的财物损失由乙方自行承担。九）争议解决方法：因履行本合同发生争议的，应协商解决，也可由有关部门进行调解；协商或调解不成依法向甲方所在地人民法院起诉。上述合同同时约定了其他相关事项。原告在乙方签字栏署名，被告在甲方签字栏加盖被告百格丽公司合同专用章。二、2019年5月20日同日，彭宗元作为甲方、供应方和张志清作为乙方、加工方，双方签订《外发加工合同》，该合同载明：1、甲方地址：桐乡市濮院镇XX路XX号，乙方地址：江苏省苏州市昆山市长宁路XX号东150米；2、乙方为甲方加工羊绒大衣按合同约定的生产款式、款号、规格、交期明细，总计合同价款为259000元整；3、出货日期均为6月10日。该合同同时约定了其他相关事项。据上述两份合同，庭审中，原告指认：双方租赁合同当中所预备进行抵扣的《外发加工合同》是双方于2019年5月20日订立的，该合同已于2019年6月、7月份完成加工3444件，已经全部交付给被告。被告质证时表示：证据真实性无异议，根据该合同的第3条约定内容，原告应当支付每年24万元的租金，先付后租，那么在该条款约定的代加工合同项下的加工费25.9万元因为之前已经抵掉了22.75万元，因此被告还需要支付给原告加工费3.15万元，该笔3.15万元是原告可以从其应付的租金中予以抵消的，经抵消后原告还应该支付租金20.85万元，那么该笔租金20.85万元原告至今没有支付，原告行为已经构成违约。对证据外发加工合同真实性无异议，对于关联性部分认可，部分不认可，对于加工费3.15万元与本案直接关联性。三、2019年04月23日，原告通过微信转账向被告百格丽公司支付10000元，被告百格丽公司出具收据一份，该收据在收款事由栏载明：“收到商户张志清XX经营保证金”。同日，原告通过微信转账向被告百格丽公司支付22500元。对此，原告指认：微信转账记录是1万元为经营保证金，22500元是合同租金的提前支付的一部分，支付给了被告的工作人员，微信号“平平淡淡”，该工作人员实际姓名为刘洪。被告质证表示：确实收到了10000元保证金，但是没有支付租金。四、审理中，被告百格丽公司向本院提供相关资料并披露：1、根据苏（2019）昆山市不动产权第XXX号权属证书记载，涉讼产权人系昆山恩缦服饰有限公司单独所有，坐落于昆山市；2、根据工商资料显示，昆山劲达塑胶手袋有限公司，2005年11月30日更名为昆山辉腾袋业有限公司，2015年05月28日更名为昆山恩缦服饰有限公司，该公司地址当时登记为昆山市；3、2020年05月26日，昆山恩缦服饰有限公司出具确认书，确认：百格丽昆山产业园所使用的房屋就是昆山恩缦服饰有限公司名下位于昆山市全部厂房；4、涉讼厂房早在2018年9月14日即通过了建设工厂消防验收，该事实记载于苏公消验字（2018）第XXX号苏州市公安消防局出具给昆山恩缦服饰有限公司的《建设工厂消防验收意见书》中；5、2019年06月10日，昆山恩缦服饰有限公司取得排污许可证；6、该涉讼建筑同时还取得了环评资质。上述事实由原告提供的《工厂展示间租赁经营合同》、10000保证金收据一份、交易微信付款截图两份、租赁建筑图片一份、被告提供的产权证复印件一份、工商资料一份、消防验收意见书一份、排污许可证一份、环评资质证书一份、产权确认书一份以及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，受法律保护。当事人就自己的主张负有举证证明的义务。根据双方提供的证据，本案的基本事实是：原被告双方存在服装代加工关系，因被告欠付原告货款，而后双方遂签订房屋租赁合同，被告所欠付原告货款冲抵租金，再后，原告于2019年04月23日向被告支付租金合同的保保证金10000元。因被告不愿意继续履行租赁合同，遂提起诉讼，主张双方的租赁合同无效，要求返还租金240000元和保证金10000元并要求被告偿付其利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，原告主张双方所签订的租赁合同无效，但是本案被告未能提供任何证据能够证实双方2019年05月20日签订的《工厂展示间租赁经营合同》系无效合同，本案也任何证据能够证实本案的事实能符合上述法律规定的合同无效的情形，故本院对原告关于主张双方所签订的租赁合同无效的主张不予支持。至于原告所主张的要求原告返还其租金240000元和保证金10000元，该主张以合同无效的主张为前提基础，皮之不存毛将焉附，本院对原告该主张也不予支持。至于原告要求被告张丽娟对前述诉请相关债务承担连带偿还责任，基于前述同理，本院也不予支持。综上，原告无理诉讼，引发纠纷，应当对本案承担全部民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张志清全部诉讼请求。案件受理费5125元，由原告张志清负担。此款原告已预交，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  沈中昊二〇二〇年七月六日书记员  陈 英附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。