江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4173号上诉人（原审原告）：苏州余氏物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市十全街**。法定代表人：余小丽，董事长。委托诉讼代理人：顾琴华，江苏狮山律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱修青，该公司员工。被上诉人（原审被告）：宋毅，男，1964年6月6日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：王永和，江苏良翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐颖，江苏良翰律师事务所实习律师。上诉人苏州余氏物业管理有限公司（以下简称余氏物业公司）因与被上诉人宋毅物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初10081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，现已审理终结。余氏物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审案件受理费由宋毅承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。物业管理合同到期后至本案起诉前，余氏物业公司曾多次至宋毅涉案房屋逐户催要物业费。在催要物业费的过程中，因出租导致涉案房屋的实际使用人非房屋的所有权人，大大增加了余氏物业公司实现债权的难度。大量的房屋使用人拒绝配合，将余氏物业公司拒之门外。至起诉之日余氏物业公司仅收到了涉案房屋7804、7805号房屋使用人签字的租户业主物业费截留确认单，由此可证明余氏物业公司未放弃债权，并积极行使债权人的权利。2.一审适用法律错误。余氏物业公司在物业服务结束后，多次催讨物业费，导致时效中断，不符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定。宋毅辩称，服从一审判决。1.余氏物业公司未能提供证据证明其在诉讼时效期间内向宋毅主张过物业费，余氏物业公司的物业费请求权已过诉讼时效。2.一审根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，认定余氏物业公司的物业费请求权已过诉讼时效，驳回余氏物业公司的诉讼请求，适用法律正确。余氏物业公司向一审法院起诉请求：1.判令宋毅给付拖欠2012年8月8日至2015年12月31日期间的物业费186994.16元；2.判令宋毅支付逾期付款利息41605.87元（按年利率6%自2016年1月1日暂计至2019年8月15日，以实际支付日期为准）；3.本案诉讼费用由宋毅承担。一审法院认定事实：位于苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场**********************************************、1024号的23套房屋于2012年8月8日登记于宋毅名下，登记建筑面积均为38.72平方米，房屋用途均为非居住用房，权利人均为宋毅，共有方式均为单独所有。位于苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场7幢804号、805号、901号、902号、903号、905号、906号的7套房屋于2012年8月8日登记于宋毅。位于苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场**************iv>2011年6月1日、2012年6月1日，苏州万恒商贸有限公司作为甲方、余氏物业公司作为乙方两次签订了《苏州市前期物业管理委托合同》，该合同主要内容均为，甲方将苏州太湖新城商务广场委托乙方实行物业管理，物业类型为酒店式公寓，前期物业管理期限分别为2011年6月1日至2012年5月31日、2012年6月1日至2014年5月31日；前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下列约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅3.8元/月·平方米、商业0.5/月·平方米，甲方未出售和出租房由甲方全额交纳；合同期期满，业主委员会没有将续聘或解聘意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方续继管理的，视为合同自动延续。2014年6月1日，苏州万恒商贸有限公司作为甲方、原告余氏物业公司作为乙方签订了《苏州市前期物业管理委托合同》，该合同主要内容为,甲方将苏州太湖新城商务广场委托乙方实行物业管理，物业类型为酒店式公寓，前期物业管理期限自2014年6月1日至2015年5月31日。前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下列约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），1-7号楼3.8元/月·平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额缴纳。2016年9月6日，江苏高正物业管理有限公司苏州分公司出具《声明》一份，内容为：就太湖新城商务广场（星城铭座）小区物业管理事项，苏州月光房地产开发有限公司、苏州万恒商贸有限公司与我司解除前期物业管理服务合同，同时余氏物业公司向我司购买并拥有2015年6月1日0时至2015年12月31日23:59服务期间发生的物业费权益，请广大应期欠费的业主及时向该公司缴纳欠付的物业费并索取有效票据。另查，双方均确认自2012年8月8日至2015年12月31日期间系余氏物业公司为太湖新城商务广场小区提供物业服务。余氏物业公司于2019年9月3日向一审法院提出本案起诉。审理中，余氏物业公司称，物业费按约为按月收取，先收取后服务，实际是半年收取一次，其自2012年至今向所有业主主张物业费，派保安上门收取，但无法提供向宋毅催讨物业费的书面证据。宋毅对于余氏物业公司的上述陈述不予认可，余氏物业公司未向其主张过物业费。以上事实，由余氏物业公司提供的房屋所有权存根、苏州市前期物业管理委托合同、声明，以及开庭笔录在卷佐证。一审法院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，余氏物业公司于2019年9月3日起诉主张宋毅支付自2012年8月8日至2015年12月31日期间的物业费，宋毅抗辩余氏物业公司该期间的物业费请求权诉讼时效已过，余氏物业公司未向一审法院提供充分证据证明余氏物业公司在诉讼时效期间内向宋毅主张过物业费，故一审法院认定自2012年8月8日至2015年12月31日期间的物业费请求权至本案起诉之日即2019年9月3日已过诉讼时效，一审法院对余氏物业公司主张该期间的物业费以及相关逾期付款利息的请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：驳回苏州余氏物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币2365元，由苏州余氏物业管理有限公司负担。二审中，余氏物业公司提交如下证据：1.（2020）苏05民终2757号民事裁定书复印件、（2019）苏0506民初10083号民事裁定书复印件，证明余氏物业公司在涉案小区基于相同的事实向其他业主追讨物业费，一审法院裁定驳回，二审法院裁定撤销一审裁定，发回一审法院重审。本案同样存在认定事实不清、适用法律错误，且没过诉讼时效的情况。2.（2016）苏0506民初6213号民事判决书复印件、（2017）苏0506执3536号之一执行裁定书复印件，证明余氏物业公司在涉案小区基于相同的事实向其他业主汤和水、孙碧清追讨物业费。一审支持了余氏物业公司的诉求，余氏物业公司一直在催讨物业费，却无法取得。3.（2018）苏0508民初5572号民事判决书复印件，证明余氏物业公司在涉案小区与后续进程的苏州国泰南园物业管理有限公司的委托合同纠纷，因新老物业公司都在向业主收取物业费，导致余氏物业公司虽向宋毅等业主一直追讨物业费，却无法收取到物业费的事实。4.（2018）苏0591民初6360号民事判决书复印件，证明余氏物业公司在涉案小区与后续进场的江苏高正物业管理有限公司苏州分公司、韩卫斌合同纠纷一案确认余氏物业公司购买了2015年6月1日至2015年12月31日的物业费权益的事实，余氏物业公司有权向宋毅收取物业费且没有过诉讼时效。5.（2020）苏0506民初1713号民事判决书复印件，证明余氏物业公司在涉案小区基于相同的事实向其他业主追讨物业费，并提供第三人金寿猛出具的证明，证明在诉讼时效内余氏物业公司不仅向其他业主追讨过物业费，也向宋毅追讨过物业费的事实。6.（2020）苏0506民初1714号民事判决书复印件，证明余氏物业公司在涉案小区基于相同的事实向其他业主追讨物业费，提供第三人胡敏出具的证明，证明在诉讼时效内余氏物业公司不仅向其他业主追讨过物业费，也向宋毅追讨过物业费的事实。7.（2016）苏0506民初6761号民事判决书复印件，证明余氏物业公司在涉案小区基于相同的事实向其他业主追讨物业费，法院支持了余氏物业公司的诉求，在此期间余氏物业公司不仅向其他业主追讨过物业费，也向宋毅追讨过物业费的事实。8.江苏开明律师事务所聘请律师合同复印件，证明余氏物业公司从2017年就聘请律师向宋毅等业主主张物业费。9.协助执行通知书复印件，证明余氏物业公司通过查询其他业主支付宝情况，一直没有放弃向宋毅追讨物业费。10.调查令复印件及胥口派出所的回复复印件，证明余氏物业公司在诉讼其他业主物业费的过程中，申请向胥口派出所调取租赁合同和业主信息，一直没有放弃对宋毅追讨物业费。11.调查取证申请书复印件和调查令复印件，证明余氏物业公司在诉讼过程中，申请向胥口镇政府物业管理科调取维修基金的相关资料，没有放弃向宋毅追讨物业费。12.收条复印件，证明余氏物业公司委托其他人员催收物业费，由此欠其他人员报酬后达成调解，余氏物业公司一直委托其他人员向宋毅及其他业主追讨物业费。13.2017年7月21日，由王伟及李洁出具的7804号房屋及7805号房屋的租户业主物业费中介截留确认单复印件两份，证明余氏物业公司一直在向宋毅追讨物业费，本案未过诉讼时效。14.太湖新城商务广场1到7号楼2011年至2016年12月31日所欠物业费的清单明细表打印件，证明宋毅结欠余氏物业公司物业费。宋毅质证表示：1.宋毅不是（2020）苏05民终2757号、（2019）苏0506民初10083号、（2018）苏0508民初5572号案件的当事人，上述证据的真实性由法院核实，上述证据与本案无关。2.宋毅不是（2016）苏0506民初6213号、（2017）苏0506执3536号、（2016）苏0506民初6761号案件的当事人，上述证据的真实性由法院核实，上述证据与本案无关。上述判决书法院认为部分可以证明余氏物业公司对太湖新城商务广场的物业服务管理期限为2011年6月1日至2015年5月31日，余氏物业公司无权要求2015年6月1日之后的物业费。3.宋毅不是（2018）苏0591民初6360号、（2020）苏0506民初1713号、（2020）苏0506民初1714号案件的当事人，上述证据的真实性由法院核实。无论余氏物业公司在2015年6月1日至2015年12月31日期间是否对太湖新城商务广场拥有物业管理费收取权限，余氏物业公司的物业费请求权均己过诉讼时效。4.聘请律师合同系复印件，不认可其真实性，且该证据与本案无关。5.调查令、调查取证申请书、苏州市公安局吴中分局胥口派出所经办信息均为复印件，上述证据的真实性由法院核实，上述证据与本案无关。6.收条为复印件，对该证据真实性不予认可，该证据与本案无关。7.不认可租户业主物业费中介截留确认单的真实性，该证据不能证明余氏物业公司向宋毅追索过物业费，该证据与本案无关。8.清单明细表打印件系宋毅自行制作，真实性不予认可。二审另查明，苏州工业园区人民法院于2018年7月16日受理余氏物业公司与江苏高正物业管理有限公司苏州分公司、韩卫兵合同纠纷一案（案号：（2018）苏0591民初6360号）。在该案中，苏州工业园区人民法院经审理查明，2016年9月6日，余氏物业公司、余小丽（乙方）与江苏高正物业管理有限公司苏州分公司、韩卫兵（甲方）就甲方在太湖新城商务广场（星城铭座）物业管理服务及费用事宜经沟通签订补充协议，约定基于双方2015年12月15日签署的协议及借款担保材料之内容，乙方收取甲方于2015年6月1日至2015年12月31日服务于上述小区所发生的业主欠缴的物业费并应主动向业主开具票据；本补充协议是甲方为配合乙方催缴费用而于2016年9月6日发布的声明（NO.201601）并同时签署的备忘协议，该声明内容以本协议为前提条件方为有效。同日，高正公司苏州分公司出具声明一份，载明“就太湖新城商务广场（星城铭座）小区物业管理事项，苏州月光房地产开发有限公司、苏州万恒商贸有限公司与我司解除前期物业管理服务合同；同时苏州余氏物业管理有限公司向我司购买并拥有2015年6月1日0时至2015年12月31日23:59服务期间发生的物业费权益，请广大应期欠费的业主及时向该公司缴纳欠付的物业费并索取有效票据。”苏州工业园区人民法院认为，转让物业管理费收取权利系由双方通过2015年12月15日签订的协议以及2016年9月6日签订的《补充协议》所确认，两份协议系各方真实意思表示，依法成立生效。该案现已生效。二审中，余氏物业公司表示其受宋毅安排的张永全指示将江苏高正物业管理有限公司苏州分公司出具的声明贴至1至7号楼。宋毅表示未接到余氏物业公司从江苏高正物业管理有限公司苏州分公司受让2015年6月1日至2015年12月31日期间物业费收取权益事宜的通知。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，余氏物业公司于2019年9月3日向一审法院起诉要求宋毅支付2012年8月8日至2015年12月31日期间的物业费，宋毅在一审中抗辩余氏物业公司主张的物业费请求权已过诉讼时效。关于2012年8月8日至2015年5月31日的物业费的诉讼时效问题，本院认为，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。故2012年8月8日至2015年5月31日的物业费应适用二年的诉讼时效。根据苏州万恒商贸有限公司与余氏物业公司签订的三份《苏州市前期物业管理委托合同》可知，余氏物业公司为涉案小区提供物业服务的截止时间是2015年5月31日。余氏物业公司未提供充分证据证明其在诉讼时效期间内向宋毅主张过物业费，余氏物业公司关于2012年8月8日至2015年5月31日期间的物业费请求权在余氏物业公司提起本案诉讼时已过诉讼时效。关于2015年6月1日至2015年12月31日的物业费的诉讼时效问题，本院认为，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。故2015年6月1日至2015年12月31日的物业费应适用三年的诉讼时效。余氏物业公司出具了江苏高正物业管理有限公司苏州分公司于2016年9月6日出具的《声明》，证明余氏物业公司向江苏高正物业管理有限公司苏州分公司购买并拥有2015年6月1日至2015年12月31日服务期间发生的物业费权益。苏州市工业园区法院（2018）苏0591民初6360号生效判决也确认物业管理费收取权利转让系双方真实意思表示。现无明确证据证明在余氏物业公司向一审法院提起本案诉讼前，江苏高正物业管理有限公司苏州分公司或余氏物业公司将2015年6月1日至2015年12月31日物业费收取债权转让事宜通知了宋毅。余氏物业公司向一审法院提起本案诉讼，向宋毅主张2015年6月1日至2015年12月31日期间的物业费，可视为债权转让事宜已通知至宋毅。宋毅在接到债权转让通知后，其对债权让与人江苏高正物业管理有限公司苏州分公司所享有的抗辩，可以向债权受让人余氏物业公司主张。余氏物业公司未提供充分证据证明江苏高正物业管理有限公司苏州分公司或余氏物业公司在诉讼时效期间内向宋毅主张过2015年6月1日至2015年12月31日期间的物业费，余氏物业公司关于2015年6月1日至2015年12月31日期间的物业费请求权在余氏物业公司提起本案诉讼时也已过诉讼时效。综上所述，余氏物业公司的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4730元，由上诉人苏州余氏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈军芳二〇二〇年七月二十日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。