广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民初779号 原告（反诉被告）：黄程浩，男，1986年4月9日出生，台湾地区居民，现住南宁市，台湾居民居住证号：830000198604090037。 被告（反诉原告）：黄鸿，男，汉族，1984年4月5日出生，住广西省南宁市兴宁区。 被告（反诉原告）：陈秀红，女，汉族，1980年8月14日出生，住广西省南宁市兴宁区。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：邓桂华，广西佳宾律师事务所律师。 第三人：广西南宁信誉房地产经纪有限公司，住所地南宁市鲁班路**隆源国际花园******铺，统一社会信用代码：91450100699885614W。 法定代表人：崔战军。 原告黄程浩与被告黄鸿、陈秀红、第三人广西南宁信誉房地产经纪有限公司（以下简称“信誉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告黄程浩与被告黄鸿、陈秀红的共同委托诉讼代理人邓桂华到庭参加了诉讼。第三人信誉公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄程浩向本院提出诉讼请求：一、被告黄鸿、陈秀红向原告返还已支付的购房款186400元；二、本案的诉讼费由被告黄鸿、陈秀红承担。事实和理由：2019年11月22日，原、被告经信誉公司介绍签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于南宁市兴宁区房屋，总价为68万元。合同签订后，原告依约向被告支付了5万元定金。因房屋存在抵押情况，具有一定的风险，故原、被告双方在房屋中介的见证下约定本房屋在办理完租房备案后，原告将首付款15万元支付给被告。此后，双方因工作原因一直未能约定办理租房备案的具体时间。至原告起诉之日，被告以各种理由收取原告支付的购房款项合计186400元。此后，原告多次要求被告去办理租房备案，但被告却以各种理由推辞，其行为已构成根本违约，并严重损害了原告的合法权益。综上，原告提出如上诉讼请求，望人民法院予以支持。 原告黄程浩就其本诉主张所依据的事实举证如下：1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、两被告的身份证复印件，证明两被告的诉讼主体资格；3、《广西南宁信誉房地产经纪有限公司房屋买卖合同》，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系以及双方对权利、义务内容的约定；4、转帐凭证，证明原告已支付给被告的购房款项；5、收据及微信截图，证明被告负有应当为原告办理租房登记的义务。 被告黄鸿、陈秀红向本院提出反诉请求：一、原告已向被告支付的5万元定金不予返还；二、原告向被告支付违约金136000元；三、本案的诉讼费用由原告承担。事实和理由：一、2019年11月22日，原、被告经信誉公司介绍签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于南宁市兴宁区房屋，总价为68万，首付款为15万元，该款于2019年11月30日前全部支付给被告。合同签订后，原告只支付给被告定金5万元及首付款136400元，剩余13600元首付款至今仍未给付被告。被告多次要求原告配合办理相关手续，原告以没有时间为由，拒不配合。被告也多次要求原告支付房款，但原告以没有钱为由，时而转几百或几千不等，完全等同于市场买菜一样。原告甚至当着中介公司的工作人员的面说，其没有钱买这套房了，通过此次诉讼的目的是为了拿回已交付的购房款项。中介也多次找原告，原告均以没有时间为由拒绝办理房屋出租备案。并且，原告与被告的微信聊天中也明确说没有钱买这套房。因此，原告此次起诉完全是滥用诉权，恶意诉讼。二、本案房屋买卖合同并未约定有办理租房备案的相关条款，办理租房备案不是合同解除的约定或法定事由，且未办理租房备案不是被告所造成的，而是原告以种种理由不配合所造成，被告无任何违约行为。另本案房屋买卖合同约定首付款于2019年11月30日前支付，但原告至今只支付了5万元定金及部分首付款136400元，剩余13600元首付款仍未支付。因此，被告不存在任何违约行为，原告未按期支付首付款，存在严重违约情形，原告应按总房款20%支付违约金，且已支付的5万元定金不予返还。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并支持被告的反诉请求。 被告黄鸿、陈秀红就其反诉主张所依据的事实提交了微信聊天记录截图，证明原告违约的事实。 第三人信誉公司未作陈述亦未提交其他证据。 本院组织当事人进行了证据交换及质证。一、对于原告提交的证据，被告对证据1、2、4的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但主张原告未能依合同约定的期限付款，对证据5的真实性无异议，但主张原告仅提供了部分微信聊天内容，不能全面反映本案客观事实。二、对于被告提交的微信聊天记录截图，原告对其真实性无异议，但主张不能证实原告存在违约。 本院审核后认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人信誉公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。鉴于原、被告双方对对方所提交证据的真实性均无异议，且该证据均与本案事实相关，故本院予以采信并作为查明本案事实的依据。至于该证据所载内容或所反映的事实能否使举证方达到预期的证明目的，则在判决理由部分予以评析。 经审理查明：2019年11月22日，原告（买方）与被告黄鸿（卖方）、第三人信誉公司（经纪方）签订《广西南宁信誉房地产经纪有限公司房屋买卖合同》，约定被告黄鸿向原告出售其位于南宁市兴宁区房屋（以下简称“案涉房屋”），转让成交价为68万元，买卖双方均清楚案涉房屋设定有抵押，价款支付方式为签署合同时支付定金5万元，除定金之外的首期款15万元需在2019年11月30日前支付给卖方，卖方支付经纪方佣金20400元，买方同意让目前居住在案涉房屋内的租客继续承租房屋，租金由卖方代替买方收取，因房屋尚未解押存在月供，月供本金由卖方承担，利息由买方承担，买方同意卖方从收取的租金中扣减月供利息之后再转给买方。合同签订后，原告支付房款情况如下：2019年11月19日付5000元、2019年11月22日付15000元、2019年11月22日付3万元、2019年11月29日付5万元、2019年12月2日付5万元、2019年12月12日付2万元、2019年12月14日付1万元、2020年1月14日付6000元、2020年3月4日付400元，合计186400元。被告黄鸿2019年11月22日出具的定金收据备注有“未做租房登记备案”。 经核对，原、被告之间的微信聊天内容未能显示双方明确约定将办理租房备案作为付款的条件，相反却显示原告因资金困难未能依约支付价款，并向被告提议寻找下家接手。 本案审理过程中，经法庭询问，原、被告双方均表示不愿意继续履行案涉房屋买卖合同。 本院认为：关于法律适用问题。首先，本案原告系台湾地区居民，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定审理。其次，本案属于不动产买卖合同纠纷，合同订立地、不动产所在地均位于大陆，且原、被告双方均一致同意适用大陆法律审理本案，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住所法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本院确认本案适用大陆法律审理。 关于实体处理问题。本案的争议焦点为：一、原、被告双方在履行房屋买卖合同过程中有无违约行为？二、违约责任如何认定？ 就第一个争议焦点。首先，原告以被告未办理租房备案为由主张被告违约，但经审核，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》并未约定被告负有办理租房备案的合同义务，至于被告出具的定金收据上备注有“未做租房登记备案”，也仅能理解为卖方对房屋出售时状态的客观描述，不能想当然的推定其成为卖方的一项合同义务，另原、被告之间的微信聊天内容亦未能反映双方明确将“办理租房登记备案”作为买方付款的条件，且原告庭审时已自认其购房是为了居住，而按一般交易习惯及常理判断，是否办理租房登记备案并不足以对其购房目的产生根本性的影响，故原告主张被告违约，缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，如前已述，原告不具有延期付款的合法抗辩理由，故原告截止合同约定的首付款支付期限届满仍未能足额支付款项已构成违约，且从原告在微信聊天中提议被告找下家接手来看，原告亦无能力继续履行合同且已表明不愿继续履行合同。因此，被告主张原告违约，具有事实依据，本院予以采纳。 就第二个争议焦点。首先，原、被告双方均表示不愿意继续履行合同，故本院确认案涉《房屋买卖合同》于原告起诉时解除。其次，原告逾期未能足额支付价款违约在先，此情形下原告提出解除合同，应认定该合同系因原告违约而解除。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告无权要求被告返还定金5万元。另依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，鉴于被告第一项反诉请求已选择适用定金罚则，故被告再行主张适用违约金条款，本院不再予以支持。综上，根据合同解除后“相互返还”的原则，本院确认在扣除原告已缴纳的5万元定金之后，被告向原告返还剩余的购房款136400元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下： 一、原告黄程浩与被告黄鸿、第三人广西南宁信誉房地产经纪有限公司于2019年11月22日签订的《广西南宁信誉房地产经纪有限公司房屋买卖合同》已于2020年4月9日解除； 二、被告黄鸿、陈秀红向原告黄程浩返还购房款136400元； 三、驳回原告黄程浩的其他本诉请求； 四、驳回被告黄鸿、陈秀红的其他反诉请求。 本诉案件受理费4028元、财产保全申请费1452元，合计5480元，由原告黄程浩负担。反诉案件受理费1510元，由被告黄鸿、陈秀红负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，原告黄程浩可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 覃若鹏 审 判 员 姚 娟 审 判 员 覃 斯 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 蓝 凯 书 记 员 周 婷