上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初3393号原告：周淑仪，女，1992年6月5日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：周公明(系周淑仪之父)，男，住上海市普陀区。被告：上海长润江和房地产发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：锺慎强，董事。委托诉讼代理人：王显光，上海瀛泰律师事务所律师。原告周淑仪与被告上海长润江和房地产发展有限公司(以下简称长润江和公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。周淑仪及其委托诉讼代理人周公明，长润江和公司的委托诉讼代理人王显光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周淑仪向本院提出诉讼请求：要求长润江和公司退还购房诚意金10万元并支付利息，利息以10万元为本金，按照中国人民银行同期存款利率计算，自2019年5月25日起计算至实际返还之日止。事实与理由：周淑仪于2019年5月25日前往长润江和公司位于上海市曹杨路XXX号办公场地打算购房，在参观了样板房后选中了位于上海市礼尚路222弄21B幢8号3202房屋(以下简称礼尚路房屋)，并于当日支付诚意金10万元。2019年6月14日，长润江和公司通知周淑仪订立商品房预售合同，周淑仪认为房屋价值重大，长润江和公司未提供实地看房的机会有所不妥，故通过其他方式进入礼尚路房屋实地看房，看房后发现预售新房装修标准与样板房装修标准差异巨大且套内所有房间均无阳台，实际情况与宣传大相径庭。装修标准差异巨大主要体现在样板房的地板系大理石材质，而礼尚路房屋的地板系木质；飘窗的大理石材质不一致；样板房有两个阳台(房型图上朝南连接客厅、主卧的突出部位)，而礼尚路房屋内无阳台。长润江和公司辩称，不同意周淑仪的诉讼请求。2019年6月14日，周淑仪与长润江和公司订立《定金合同》后诚意金已经转为定金，按照约定，周淑仪应当于2019年6月30日前与长润江和公司订立商品房预售合同，但周淑仪拒绝签约，且从未就装修标准问题与长润江和公司进行协商，故无权要求退还定金。售楼处的样板房的门口已经张贴告示，告知购房人员样板房仅供参考，并非交付标准。样板房和礼尚路房屋的户型一致，在厨房有一个工作阳台，售楼现场发放的房型图上的工作阳台部位有文字标注，周淑仪所指的两处突出部位系飘窗，不是阳台。周淑仪在订立《定金合同》前应当看过商品房预售合同的样本，长润江和公司在售楼处现场展示的商品房预售合同样本中约定的装修标准与实际最终交付房屋的装修标准一致。本院经审理认定事实如下：2019年5月25日，长润江和公司(甲方、卖方)与周淑仪(乙方、认购人)订立《高逸尚城诚意金协议》(以下简称《诚意金协议》)，约定乙方在签订《诚意金协议》前，已详细阅读并完全理解甲方关于《诚意金协议》的相关须知及相关文件(包括但不限于已在本售楼中心公示公告的《销售公告》、《准售房源公告》、《定金合同(范本)》、《商品房预售合同》示范文本、附件、补充条款及各承诺书文件)的全部内容，并对该等文件内容表示接受，诚意金10万元仅用于和甲方签订《定金合同》时直接转为购房定金，若乙方在开盘当日没有成功认购高逸尚城房源，或放弃认购高逸尚城房源的，乙方可在开盘后携带相关资料至高尚领域销售中心办理退款手续，甲方在核实无误后，将购房诚意金10万元在10个工作日内无息全额退还于乙方所提供的银行卡账户内。当日，周淑仪支付长润江和公司诚意金10万元。2019年6月14日，长润江和公司(甲方、卖方)与周淑仪(乙方、预购方)订立《定金合同》，约定乙方预购礼尚路XXX弄XXX号XXX室，甲方已领取该房屋商品房预售许可证并经上海市普陀区房地产测绘中心测绘机构预测，该房屋建筑面积100.53平方米；乙方预购的该房屋每平方米建筑面积买卖单价89,407元，总房价8,988,086元；乙方支付定金10万元，作为甲乙双方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款；甲乙双方商定，乙方须于本定金合同附件一约定时间内到项目签约中心与甲方签订《上海市商品房预售合同》及补充协议；甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所表明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装修标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房预售合同的附件(第五条)；在本合同约定的预定期内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金；有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金，1、甲乙双方在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款存在分歧，不能协商一致，2、甲乙双方签订本合同后、签订商品房预售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的(第七条)。《附件一付款方式及付款期限》约定网签预售合同需根据开发商通知之日完成《上海市商品房预售合同》的网签。《补充条款》约定甲方在项目签约中心放置了《上海市商品房预售合同》示范文本、附件及补充条款等文件，乙方可随时查阅，并且甲方在签署定金合同及本补充条款之前已向乙方明示预售合同及相关文件，乙方已详细阅读，并对其条款清楚无异议；乙方未在约定期限内与甲方签订预售合同，本合同及补充条款自动解除，乙方已支付的定金不予退还；双方一致确认，定金合同第五条不适用，乙方确认对于本合同的条款以及对于该房屋房价款有重大影响的因素，甲乙双方均在本合同中进行了约定，不存在遗漏情况，在双方签署本合同前，甲方通过口头、书面、实物及其他方式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、沙盘、示范单位、模型等)所表达和提供的信息，仅为甲方销售活动中的宣传之用，不列为本合同和预售合同的附件或组成部分，不具备任何法律效力，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项或据以提出任何主张或要求，所有甲乙双方的权利、义务均以本合同和预售合同的规定为准；乙方有下述情况之一的，乙方不再享有本合同项下的保留购买权利，本合同自动终止，甲方无需另行书面通知乙方即有权立即没收全部定金，并有权无须通知乙方而对该房屋另行处置、出售，1、未在预定期限内到指定地点签署预售合同和办理相应的公证手续(如有)，2、拒绝签订预售合同，在事先未说明理由并取得甲方同意情况下，乙方在约定签署预售合同当日或之前发生以下情况，并且导致双方当日无法签约，即视为乙方拒绝签署预售合同，乙方全体或部分人士未到达签约现场，本合同权益转让他人，因乙方自身原因导致乙方未备齐签订预售合同所需的全部资料，乙方无法购买或受让该房屋，乙方不同意部分或全部预售合同的条款；甲乙双方同意并确认删除定金合同第七条第1点等等。同日，周淑仪签订了《定金合同确认函》以及《高逸尚城签约须知》，《高逸尚城签约须知》明确购房人如不在定金合同约定期限内按期付款或签署预售合同等有关法律文件的，将按违约处理，长润江和公司有权按定金合同有关约定没收购房者所付定金，及将所购房屋转售他人而无需知会购房者。当日，长润江和公司向周淑仪出具正式收据，载明礼尚路房屋定金(诚意金转)。嗣后，长润江和公司电话通知周淑仪订立《上海市商品房预售合同》(以下简称《商品房预售合同》)，周淑仪未前往签约。2019年8月14日以及9月24日，长润江和公司向周淑仪分别发送《通知函》，内容均为根据《定金合同》约定，周淑仪应在2019年6月30日前前往长润江和公司，就礼尚路房屋与长润江和公司签订《商品房预售合同》及补充条款，及支付首期房价款，但周淑仪因自身原因至今拒绝签署预售合同及支付该房屋首期房价款，根据《定金合同》约定，长润江和公司有权单方解除《定金合同》并没收全部定金，现请周淑仪在收到本通知之日起七日内，按《定金合同》约定，至项目签约中心(上海市普陀区曹杨路XXX号)签订预售合同，否则将解除《定金合同》，届时周淑仪支付的定金将不予退还，该房屋将另行处置。另查明，礼尚路XXX弄XXX号XXX号楼的户型图展示了该楼层01、02、03、05室的户型。户型图在相应部位分别标注了客厅、餐厅、主卧室、卧室、书房、卫生间、厨房、工作阳台，另有文字载明两梯四户，户型两室两厅、三室两厅两卫及两室两厅两卫+书房设计，客厅及主卧空间偌大，敞亮通风，附设大面积飘窗，提升室内空间感，厨房连接工作阳台，空间使用灵活延伸。审理中，周淑仪申请证人朱某某到庭作证，朱某某陈述：其购买了长润江和公司开发的房屋，于2019年6月23日支付定金10万元，2019年6月26日摇号选房，并订立了《定金合同》，当时现场工作人员催促其赶紧签字，其未将合同内容看完，其要求看正式合同也不给看，其于2019年7月才收到《定金合同》，2019年7月23日其前往签订正式合同时发现，正式合同与其在网上查询的上海市标准的商品房预售合同不一致，对于长润江和公司提供的商品房预售合同的条款存有异议，为此与现场工作人员进行沟通修改，但现场的法务对此拒绝，其要求退还定金，其看房时未去过三楼，当时二楼的样板房外张贴有房型图，但旁边的说明不记得是否存在，当时未注意现场是否播放提示音，看房的时候预售合同没有展示，但最后签订预售合同时工作人员告知其一楼展示有预售合同。审理中，长润江和公司表示其出售的房屋的装修标准以《商品房预售合同》约定为准，其在售楼处一楼公开展示了《商品房预售合同》样本并在售楼处现场广播提示购房人员样板房并非交付标准，交付标准以《商品房预售合同》为准，为此提供了《商品房预售合同》样本以及样本合同在售楼处展示的照片、视频光盘。《商品房预售合同》样本的《附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准》约定装修标准：入户门为木质门，地面为木地板、门槛石材、地砖，墙面为房间涂料，厨房间、卫生间瓷砖，洁具为智能坐便器盖板(一户一个)、坐便器、台盆、浴缸、淋浴头、台盆龙头、台盆柜、毛巾架、卷纸器，电器为冰箱、灶具、蒸炉、洗衣机、排油烟机、热水器、暖风机、分体式空调机、部分灯具，室内多媒体配置为数据终端插座及供电插座及有线电视插座，窗为双层中空玻璃铝合金窗，室内安防及消防系统为访客对讲分机，紧急求助按钮及红外探测器，消防火灾探测器；《补充条款一》第二十五条关于广告及装修体验区约定甲方设置的装修体验区，仅为便于乙方了解房屋布局及使用功能而提供的简单示意，装修体验区及装修体验区的装修、设备、设施、门窗形式及室内陈列之家具、装饰物品、电器等内容，除本合同明确约定外，均不包括在该房屋之房价款和交付标准之内，不构成该房屋初装修或精装修的任何部分，也不构成甲方对该房屋及其装修效果的任何承诺，装修体验区不能被理解为交付标准或合同样品，乙方所购房屋的交付标准及房屋布局、类型均以本合同约定为准。周淑仪对此表示其去售楼处看房时现场人员众多吵杂，听不到广播提示，其未看到展示的《商品房预售合同》样本。长润江和公司另提供了售楼处二楼户型体验区、三楼标准层交付配备参考体验区以及礼尚路房屋的实景照片和视频光盘，予以证明：1、二楼户型体验区仅有一个操作阳台，突出部位系飘窗，长润江和公司现场张贴告示，告知购房人员该区域的装修并非交付标准；2、三楼标准层交付配备参考体验区与礼尚路房屋装修标准一致，不存在巨大差异，且长润江和公司在体验区内可能存在差异的部位、区域均张贴了相应告示。长润江和公司提供的照片、光盘显示：二楼户型体验区展示的房型为三室两厅两卫，二楼户型体验区内、外均张贴户型图，二楼户型体验区外张贴了重要提示。二楼户型体验区外部张贴的户型图载明：该体验区为室内装修设计及户型体验区(非交付标准)，本体验区之室内装修设计及户型与此次推出的三室两厅两卫房源户型设计不同及存在差异，仅做参考，以政府部门最终的批准文件、商品房买卖合同及补充协议相关约定为准，购买前请充分了解；二楼户型体验区外部张贴的重要提示载明：本室内装修设计及户型体验区，并非交付标准，仅供参考，本室内装修设计及户型体验区中所有内容(包括但不限于陈述、资料、图则、数据、结构、户型、设计、间隔、门户、空间、尺寸、面积大小、设施、布局、装修、用料、颜色、装饰、摆设及家具等)与本项目房屋的实际情况可能存在差异，不作为合同要约，亦并非交付标准，如阁下欲了解配备参考，请至设于三楼的标准层交付配备参考体验区了解，最终实际交付配备以政府部门最终的批复文件及商品房买卖合同及其补充协议相关约定为准，如有变化恕不另行通知，在本项目实际交付时，本标准层交付配备参考体验区所示所有设施设备等，在品牌、款式、型号、功能及外观等方面可能有所不同，开发商保留修改建筑图纸及以质量相当的其他装置、装修材料及设备代替商品房买卖合同及其补充协议所列装置、装修材料及设备的权利，买家在购房时已充分知悉且不会以此向开发商提出任何主张，并标注了设于3楼的标准层交付配备参考体验区位置图；二楼户型体验区内部张贴的《销售楼号23B号楼(礼尚路XXX弄XXX号)销售楼层5-37楼03室参考户型图》载明：本装修体验区根据销售楼号18A号楼(礼尚路XXX弄XXX号)销售楼层3楼至36楼03室设计，与此次推出房源中礼尚路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号及33号02室及03室三室两厅两卫标准层户型设计不同及存在差异，仅供参考，以政府部门最终的批准文件、商品房买卖合同及补充协议相关约定为准，购买前请充分了解，上述户型参考图所有内容(包括但不限于陈述、资料、图则、数据、结构、户型、设计、间隔、门户、朝向、空间、面积大小、设备、设施、布局、装修、装饰、摆设及家具等)不作为合同要约，并非交付标准，仅供参考，并不构成开发商任何不论明示或隐含之要约，陈述或保证，本项目房屋最终室内装修及设备、设施标准、参考图中的资料、数据均以政府主管部门最终的批准文件及商品房买卖合同及补充协议的相关约定为准，如有变化，不再另行通知，销售楼层编号不设4、13、14/24及34层，销售楼层可能与实际楼层不一致，仅供参考，届时以双方签署的商品房买卖合同及补充协议相关约定为准。三楼的标准层交付配备参考体验区内在进户门、开关插座、厨房工作阳台、热水器、厨房、飘窗、窗户、卫生间等区域、部位张贴提示，提示关于前述区域、部位等，该体验区与实际交付房屋有所区别，具体以实际交付为准。周淑仪对此表示，长润江和公司无法证明2019年周淑仪看房时二楼体验区已经张贴了相关提示，二楼体验区的户型照片与周淑仪持有的户型图一致，周淑仪以为飘窗即为阳台，户型图未对飘窗进行标识，周淑仪未前往三楼，亦无工作人员提示可去三楼参观，故对于三楼情况并不清楚，长润江和公司提交的礼尚路房屋照片系真实的。审理中，周淑仪表示其在收到长润江和公司2019年8月发送的通知函后通过挂号信形式寄送了回复函，但未签收被退回，嗣后2019年9月26日，周淑仪的父亲将回复函送到售楼处，售楼处一名周姓员工收下了回复函。长润江和公司表示未收到回复函。审理中，周淑仪表示《定金合同》签订后，其于2019年6月16日实地勘察发现礼尚路房屋装修与样板房差距较大，故在长润江和公司的工作人员打电话通知其订立《商品房预售合同》后，未前往签约亦未就签约事宜与长润江和公司磋商，未磋商的原因是其目前居住的房屋也是长润江和公司开发的，其曾经试图与长润江和公司进行磋商，但长润江和公司予以拒绝，故此次直接向介绍其购房的开发商代表张韶东要求退还10万元以及向12345投诉。长润江和公司表示周淑仪从未就签约、装修问题与其进行磋商。本院认为，关于周淑仪支付的10万元性质，根据《高逸尚城诚意金协议》约定，周淑仪支付的诚意金10万元在双方订立《定金合同》后转为购房定金，现周淑仪与长润江和公司已于2019年6月14日订立《定金合同》，周淑仪支付的10万元已转为立约定金，以作为订立《商品房预售合同》的担保。周淑仪与长润江和公司订立的《定金合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守合同义务。定金起到担保双方的诚信谈判义务，以求最终达成正式的《商品房预售合同》。本案中，周淑仪在收到长润江和公司通知其签约的电话后未按约前往订立《商品房预售合同》，且在长润江和公司给出宽限期后仍未前往签约，未就《商品房预售合同》相关事宜与长润江和公司进行积极磋商，其行为构成违约。周淑仪现以其在售楼中心参观的样板房与礼尚路房屋装修存在巨大差异作为拒绝前往签约的理由，对此本院认为，首先，就周淑仪提出的样板房(即售楼中心二楼户型体验区)客厅、卧室朝南方向有两个阳台，而礼尚路房屋无阳台的问题，根据双方确认的户型图、长润江和公司提供的售楼中心二楼户型体验区及礼尚路房屋的实景照片显示，均无周淑仪所称的朝南方向的两个阳台，仅有连接厨房的工作阳台，周淑仪所指部位实为飘窗，其因自身原因误将飘窗认定为阳台；其次，根据长润江和公司提供的相关证据，其已经在售楼中心二楼户型体验区内、外，以户型图、重要提示的形式告知该体验区的室内装修设计与最终交付的房屋实际情况存有差异以及并非最终交付标准等事宜，并提示参观人员若需要了解最终交付房屋标准可前往三楼标准层交付配备参考体验区了解，周淑仪虽表示未注意相关告示，但其无证据证明相关告示系2019年5月看房之后才存在，而证人表示其看房时二楼户型体验区外的户型图是存在的，该户型图明确写明了室内装修设计非交付标准；第三，长润江和公司在售楼中心将《商品房预售合同》样本以公示文件形式向购房人员告知，该样本合同中对于装修及设备的标准、装修体验区的装修等内容不包括在交付标准之内，交付标准以预售合同约定为准等内容有所约定，同时，《诚意金协议》、《定金合同》明确约定长润江和公司在售楼中心、签约中心放置了《商品房预售合同》示范文本，购房人在签订《诚意金协议》、《定金合同》前已详细阅读，周淑仪作为购房人，在面对购房这一重大事项时，理应翻看公示的《商品房预售合同》样本以了解最终交付房屋的装修标准。综合以上三点，周淑仪提出的拒绝订立《商品房预售合同》的理由，依据不足，本院难以采信。退一步说，即便周淑仪认为其实地勘察的礼尚路房屋装修与样板房装修存有差异，即表明其对于礼尚路房屋的装修标准存有异议，其在长润江和公司通知其签约的情况下，可以就《商品房预售合同》中关于装修标准的相关条款与长润江和公司进行积极磋商，但事实上其从未前往签约中心磋商谈判。综上，周淑仪无正当理由未在约定时间内与长润江和公司按照《定金合同》约定条款签署《商品房预售合同》，亦未就《商品房预售合同》相关条款与长润江和公司进行磋商谈判，属于单方违约，长润江和公司有权不予返还定金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：驳回原告周淑仪的全部诉讼请求。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告周淑仪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚二〇二〇年七月十日书记员 计晓菲附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。