重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初3394号原告：张红虹，女，1989年6月出生，汉族，住重庆市南岸区玉马路****。委托诉讼代理人：孙世林（特别授权），重庆瀚林律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏利（特别授权），重庆瀚林律师事务所律师。被告：重庆鲁能英大置业有限公司，住所地重庆市南岸区天文大道**，统一社会信用代码91500108781581580T。法定代表人：魏海群，董事长。委托诉讼代理人：林靓芸（公司员工，一般授权），女，1990年1月出生，汉族，，住重庆市江**凤澜路**原告张红虹与被告重庆鲁能英大置业有限公司（以下简称“鲁能公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，由审判员何流独任审理，依法适用简易程序于2020年4月14日公开开庭对本案进行了审理。原告张红虹的委托诉讼代理人孙世林，被告鲁能公司的委托诉讼代理人林靓芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红虹向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金12558元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、办证时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告履行了全部合同义务，但被告逾期办理房产证已构成违约，应当按合同约定承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，原告特起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。被告鲁能公司辩称：对逾期办证的违约事实无意见，但对违约金的计算方式有异议。逾期办证违约金应当按照合同附件补充协议第二条第4款关于预售商品房办理产权证的相关约定计算。原告为证明其诉称事实，向本院举示证据如下：1、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：CQ-106-00528078）、《重庆增值税普通发票》两张、《税收完税证明》、《重庆市物业专项维修资金专用收据》，用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告已支付全部房价款并缴纳了相应税费、大修基金。合同就交房时间、逾期交房违约金、办证时间以及逾期办证违约金等事项进行了约定。2、《委托管理合同》、不动产权证书，用以证明2016年12月9日原告已经办理接房手续，办证时间为2018年10月24日。被告对证据1的真实性均无异议，认可原告已经支付了全部房款及相关税费。对证据2《委托管理合同》的证明目的有异议，认为接房时间应以原告接房并办理装修手续的时间2017年4月9日为准；办证时间应以受理通知单上的时间，即2018年10月23日为准。被告为证明其辩称事实，向本院举示证据如下：3、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：CQ-106-00528078），用以证明逾期办证违约金应以合同附件补充协议第二条第4款的约定计算；4、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，用以证明原告购买的房屋系预售商品房；5、重庆市南岸不动产登记中心出具的《不动产登记受理通知单》，用以证明受理时间为2018年10月23日，登记类型载明为“预售后房屋权属登记”；6、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，用以证明被告开发的涉案房屋所在项目在2016年11月29日通过竣工验收；7、《不动产权证书》，用以证明涉案房屋所在楼栋在2017年10月9日办理了不动产权证书，在签订商品房买卖合同时涉案房屋系预售房。原告对证据3、证据4、证据5、证据6、证据7的真实性均予以认可，但认为被告以预售商品房的标准来计算逾期办证违约金，不予认可。根据当事人的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院认定如下事实：2016年12月17日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定由原告购买位于重庆市南岸区兴塘路80号附8号房屋,该房屋系预售商品房，总成交金额为775170元，原告在签订合同当日一次性支付全部房款，并交纳由开发商代收的相关税费。合同第七条约定，属预售商品房的，应当在2017年4月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。第十三条约定，现售商品房，自合同签订之日起30日内，双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料并取得登记受理单。预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料并取得登记受理单。若因被告的责任未能按期提交办理《房地产权证》的申请并取得登记受理单的，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自约定的向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记受理单之日为止，被告按日向原告支付已付房款万分之1的违约金。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。附件五合同补充协议第二条第4款约定，双方同意主合同第十三条第1项的约定变更为：现售商品房的，原告为一次性付款的，自本合同签订之日起90日内；主合同第十三条第2项的约定变更为：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起360日，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，若因被告原因超过360日未取得登记受理单的，被告按原告已付房价款每日万分之零点五的违约金，且该违约金总计最高不超过原告已付房款的1%。2016年11月29日，涉案房屋所在项目取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年12月17日，涉案房屋办理了《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2017年10月9日，涉案房屋所在楼栋取得不动产权证书。2018年10月23日，涉案房屋取得重庆市南岸不动产登记中心出具的《不动产登记受理通知单》。2018年10月24日，原告取得涉案房屋的不动产权证书。另，合同中载明的涉案房屋地址为重庆市南岸区兴塘路80号附8号，后经变更为重庆市南岸区兴塘路74号。双方当庭确认，原告已经缴纳了涉案房屋的全部房款及相关税费，涉案房屋在2017年4月9日交付给原告张红虹使用。关于办理不动产权证书，被告确实存在逾期。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约定支付了房款及相关税费，被告应按期交付房屋并为原告办理涉案房屋的不动产权证书。被告自认存在逾期办证的违约情形，依照合同及补充协议的约定，应当承当相应的违约责任。本案争议焦点为：涉案房屋属现售商品房还是预售商品房？原告认为，涉案房屋在2016年11月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，双方签订合同的时间为2016年12月17日，因此在签订合同时涉案房屋已经具备了现售商品房的条件，属现售商品房，应按现售商品房的约定计算逾期办证违约金。被告认为，在签订合同时涉案房屋虽已取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，但所在楼栋的不动产权证书在2017年10月9日取得，在签订合同时，涉案房屋并非现售商品房。且合同中载明涉案房屋为预售商品房，办证流程亦按照预售商品房办理，故涉案房屋为预售商品房，应按预售商品房的相关约定计算逾期办证违约金。本院认为，根据《商品房销售管理办法》第三条的规定，本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第七十二条规定，本条例下列用语的含义是：……（五）商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格并办理房地产权属登记的商品房出售给购房人，并由购房人支付房价款的行为。（六）商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，并有购房人支付定金或者房价款的行为。……依照上述法律规定，本院认为，第一，《商品房销售管理办法》第三条虽规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，但是第七条进一步规定，商品房现售，应当符合七个条件，已通过竣工验收为列举的七个条件之一。因此，仅满足“已通过竣工验收”一个条件，并不足以证明房屋已达到预售条件。第二，《重庆市城镇房地产交易管理条例》规定，商品房现售，需具备竣工验收合格、办理房地产权属登记两个条件。虽《重庆市城镇房地产交易管理条例》系下位法，但《重庆市城镇房地产交易管理条例》是在《商品房销售管理办法》规定的范围内，结合地方实际情况作出的更进一步的细化规定，且内容与上位法并不冲突。因此，《重庆市城镇房地产交易管理条例》的规定应为有效并且能够适用于本案。第三，房地产买卖属特殊商品交易，依照《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，商品房现售，不仅应当达到能够及时交付的条件，也应当满足能够办理不动产权登记，即物权设立的条件。在实际市场交易中，房屋所在项目通过竣工验收备案登记，系满足合同约定的交付条件，证明房屋达到了交付条件；办理所在房屋楼栋的权属登记，系保证在买受人购买房屋后能够在短时间内办理所购房屋的不动产权登记。因此，商品房现售应当满足竣工验收合格、办理房地产权属登记两个条件。第四，双方在商品房买卖合同中明确约定涉案房屋系预售商品房，后续办理不动产权登记亦按照预售商品房的流程办理。综上，本院认为涉案房屋应属预售商品房，而非现售商品房。关于逾期办证违约金。根据合同及补充协议的约定，被告应在涉案房屋实际交付之日起360日内为原告办理不动产权登记，涉案房屋在2017年4月9日交付原告使用，被告最迟应在2018年4月4日为原告办理涉案房屋的不动产权证书。而被告实际在2018年10月23日取得涉案房屋的《不动产登记受理通知单》，逾期时间共计202天。依照合同补充协议的约定，被告应按原告已付房价款每日万分之零点五的违约金，且该违约金总计最高不超过原告已付房款的1%，故被告应向原告的逾期办证违约金为775170元×0.05‰×202天=7829.22元；违约金上限为已付房款的1%，即775170元×1%=7751.70元。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金7751.70元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆鲁能英大置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张红虹支付重庆市南岸区兴塘路74号房屋的逾期办证违约金7751.70元；二、驳回原告张红虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费114元，减半收取计57元，由被告重庆鲁能英大置业有限公司负担（原告已垫付，被告在支付上述违约金时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  何 流法官助理  姚静婷二〇二〇年七月三日书 记 员  曹迁玲