广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初3814号原告：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区广隆管理区，统一社会信用代码914401017268110139。法定代表人：赖雅，职务董事长。委托诉讼代理人：张睿，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宗健，广州金鹏律师事务所实习人员。被告：仇志迪，男，1993年8月18日出生，汉族，户籍所在地内蒙古自治区牙克石市，现住广东省广州市番禺区，被告：邓婷，女，1989年12月15日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市开福区，现住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：李剑，广东都汇（广州）律师事务所律师。原告广州城建开发南沙房地产有限公司与被告仇志迪、邓婷商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州城建开发南沙房地产有限公司委托诉讼代理人张睿、李宗健，被告仇志迪，被告邓婷及其委托诉讼代理人李剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广州城建开发南沙房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签署的《广州市房屋买卖合同（预售）》（合同编号：XXX）于2020年2月25日解除；2.两被告向原告支付违约金109900元（按总房款1099000元的10%计算）；3.两被告协助原告办理南沙区南沙街海通四街2号XXX房的《广州市商品房买卖合同（预售）》注销手续（网签合同注销手续）；4.两被告赔偿原告为本案支付的律师费9000元；5.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年5月29日，原告与两被告签订《订购书》，约定两被告向原告订购南沙区南沙街海通四街2号（自编1-4栋商业办公楼）811房（以下简称涉案房屋）。2019年6月5日，双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201906121256）（以下简称房屋买卖合同），约定房屋总价为1099000元。合同签订后，两被告支付了房款559000元。原告委托了广州城建开发兴业房地产中介有限公司（以下简称城建兴业公司）代办按揭贷款，两被告前期未能提交符合银行要求的按揭资料，城建兴业公司多次催促其补全资料，两被告则向城建兴业公司要求其自行对接银行经办人员。最终，两被告向银行提供的收入流水与其作出的收入证明无法匹配，且部分个人贷款尚未结清，导致其无法获得540000元的按揭贷款。经原告多次发函催缴，两被告至今未支付剩余房款。两被告的行为损害了原告的合法权益，应根据合同约定承担违约责任。仇志迪、邓婷辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.两被告已于2019年11月25日收到原告落款日期为2019年11月26日的解除合同通知，两被告没有表示反对，双方也没有就继续履行房屋买卖合同达成补充协议，上述行为已经发生解除合同效力，两被告也因此无法继续申请按揭。原告应退回两被告为购房支付的包括团购费、按揭手续费、房板费、房款在内的全部款项合计658638元。2.两被告于2019年7月5日在销售人员带领下前往银行办理按揭贷款申请，于2019年8月17日将包括双方身份主体信息、征信报告、贷款结清证明、银行流水在内的全部按揭资料提交给原告销售人员，已依约履行申请按揭贷款的义务。原告告知两被告按揭没有办下来，但没说明原因，两被告认为后续应当由银行操作，故没有理会原告寄来的催款通知书。3.原告未能及时提供资料给银行，且私下要求两被告将房款支付到非合同约定的预售款监控账号的银行账户，导致银行无法批准贷款。4.双方在房屋买卖合同中约定的付款方式为有别于一次性付款、分期付款、按揭付款的“其他付款方式”，该付款方式没有约定相应的逾期付款违约责任，原告主张违约金、律师费没有合同依据。经审理查明：原告是涉案房屋的开发商，已领取了涉案房屋所在项目的《商品房预售许可证》，项目土地出让年限自2017年1月13日起计算。2019年5月29日，原告（甲方、卖方）与两被告（乙方、买方）签订《订购书》，约定乙方自愿订购南沙区南沙街海通四街2号XX房，预测建筑面积64.07平方米，套内建筑面积为45.17平方米，最终以房地产权证登记的为准，商品房售价1099000元，乙方应于签署《订购书》时支付定金20000元。2019年6月5日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订涉案房屋的《广州市房屋买卖合同(预售)》(编号：XXX)，合同约定：“总金额1099000元。……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第4种方式支付房款：……4.其他付款方式：按揭款：乙方须于2019年9月5日前向东莞银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行办理按揭申请手续，并在2019-11-05前支付人民币540000元；除首期款外，剩余款分4期支付：第1期：在2019-06-05前支付109900元；第2期：在2019-07-05前支付人民币109900元；第3期：在2019-08-05前支付人民币109900元；第4期：在2019-09-05前支付人民币229300元。第九条预售款的收存和使用……为保证预售款按照上述用途使用，防止挪作他用，乙方应将商品房预售款按照《广东省商品房预售管理条例》的规定支付至以下商品房预售款监控账户……预售款监控银行：……预售款监控账号：……第十条逾期付款的违约责任1.一次性付款的……2.分期付款的……3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。……第十三条房屋交付甲方应当在2019年12月5日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。”上述合同补充协议（附件八）约定：“1、甲乙双方同意修改买卖合同第十条第1款、第2款……同时修改第十条第3款并补充如下：1.1乙方应按买卖合同第八条的约定及时支付全部房款，包括但不限于及时支付除按揭款外的其余房屋价款，办理按揭贷款手续、确保银行及时将按揭款支付至甲方预售款监控账号。如乙方选择按揭方式付款的，则乙方保证：（1）乙方应于如下时间向甲方指定的银行办理银行按揭手续，其中：1）如乙方选择买卖合同第八条第3款约定的方式付款的，乙方应在签订买卖合同当天办理银行按揭申请手续；2）如乙方选择买卖合同第八条第4款约定的付款方式且该付款方式含按揭贷款的，则乙方应按该款约定的时间申请办理银行按揭申请手续。（2）乙方应在本款第（1）项约定的申请办理银行按揭申请手续之日起15个工作日（商业贷款）/30个工作日（公积金含组合贷款）内获得银行贷款批准，并确保银行批准之贷款满足房款支付的需要。（3）乙方应确保银行按揭贷款应于第（1）项约定的银行按揭申请手续申请办理之日起的合理期限内（商业贷款为2个月）支付至甲方，并确认该商品房办妥初始登记前，按揭贷款由按揭银行直接划入监控账户（非因甲方原因导致银行延误放款的，甲方不承担任何责任）。1.2乙方未能及时履行本补充协议第1.1款约定的任一保证，在乙方应当申请办理银行按揭手续之日起的合理期限（商业贷款为2个月）届满后甲方仍未收到按揭贷款的，甲方有权选择如下方式处理：（1）自本条约定的甲方应收到按揭贷款的合理期限届满之日起【二】年内解除买卖合同；或（2）选择继续履行合同。如甲方选择继续履行合同，则合同继续履行，自本条约定的甲方应收到按揭贷款的合理期限届满之日起至甲方收到款项之日止，每逾期一日，乙方应向甲方支付按揭贷款总额0.03%的违约金，同时，乙方应按照甲方要求采取措施消除违约情形，包括但不限于重新办理银行按揭贷款审批手续，按甲方书面通知指定的其他付款方式及时支付款项；若甲方发出书面催收通知后，乙方仍未在甲方通知要求期限内支付相关款项的，甲方仍有权自本条约定的甲方应收到按揭贷款的合理期限届满之日起【二】年内解除买卖合同及本补充协议。……14合同解除14.1如买卖合同约定的合同解除条件成就的，享有合同解除权的一方可向对方发出合同解除通知……。自解除通知到达对方时，合同解除。对方有异议的，应于解除通知到达之日起15个工作日内请求人民法院确认合同解除的效力。14.2除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按该商品房总价款的10%计算。乙方已支付的房屋价款按如下原则处理：(1)如因甲方违约导致合同被解除的，甲方应自收到乙方解除合同通知书且甲乙双方在有关部门办妥合同解除手续，包括但不限于预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续之日起45个工作日内，在扣除乙方应付的违约金（如有）、已发生的费用后不计息退还乙方已付购房款及未发生的费用（已发生的费用不予退回），并支付违约金。乙方确认，除上述款项外，甲方无需承担任何其他赔偿或补偿责任。(2)如因乙方违约导致合同被解除的，甲方自发出解除合同通知书且甲乙双方在有关部门办妥合同解除手续，包括但不限于预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续之日起45个工作日内，将乙方已付购房款及未发生的费用（已发生的费用不予退回）扣除包括违约金、已发生的费用及代偿款项、解除合同的费用后，不计利息返还给乙方。乙方已支付房价款不足清偿上述费用的，甲方有权另行向乙方追索。……14.4乙方确认，不论因何种原因导致买卖合同解除的，乙方均应按甲方的书面通知要求到有关部门协助办理预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续，并应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、诉讼费、律师费等。否则，自甲方指定的协助办理退房手续期限届满之日起，乙方每日应向甲方支付该商品房交易总价0.03%的违约金。……15.10乙方确认，如乙方违反买卖合同及本补充协议约定的，除应按买卖合同及其补充协议的约定承担违约责任外，还应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于诉讼费、律师费等。……16通讯地址与联络：16.1双方确认，双方通讯地址已记载在买卖合同中，所有函件均应以上述地址为依据。16.2如一方变更通讯地址的，应自变更之日起3日内以快递形式知会另一方及甲方的委托代理机构并填写《地址变更确认书》，否则因此而引致任何邮递错误责任的，概由该变更方负责。凡一方根据最后登记对方地址寄出的函件，即视为已送达对方。受送达人及其代收人拒绝签收的，不影响送达的效果。……17.其他17.1买卖合同的生效双方同意买卖合同（含本补充协议）自双方签字盖章之日起生效。17.2本补充协议生效后，即成为买卖合同的组成部分，与买卖合同具有同等法律效力。买卖合同与本补充协议不一致的，以本补充协议条款规定为准。本补充协议条款没有约定的，则按照买卖合同的约定执行”。合同签订后，被告仇志迪于2019年5月29日向原告支付了定金20000元，于2019年6月5日支付了第一期房款89900元、物业专项维修基金6727.35元，于2019年7月5日支付了第二期房款109900元，于2019年8月5日支付了第三期房款109900元，于2019年11月11日支付了滞纳金9301.55元和第四期房款229300元。两被告没有支付剩余房款540000元。2019年11月11日，原告向两被告发出《通知》，该通知内容为：“……由于阁下未提供银行审批所需的全部资料，我司曾于2019年7月17日向阁下发出催交通知书，但阁下至今仍未提供，导致银行无法审批。……阁下须于收到本通知书之日起3日内将所缺资料补齐……”。2019年11月，原告向两被告送达了落款日期为2019年11月26日的《解除合同通知》。通知内容为“……就阁下的违约行为，我司已委托广州城建开发兴业房地产中介有限公司向阁下多次发出《催交房款通知书》，但迄今为止阁下至今仍未缴交除定金、第一期房款、第二期房款、第三期房款、第四期房款以外的其余房款，已逾期超过60天……自本通知到达阁下处之日起，买卖合同即告解除。……”2019年12月25日，原告向两被告发出《通知》，内容为由于贷款无法通过银行审批，要求两被告在收到通知之日起3个工作日内到原告处办理变更付款方式的手续及缴交余下房款540000元。2020年2月25日，原告向再次向两被告分别送达了落款日期为2020年2月25日的《解除合同通知》，通知内容与落款日期为2019年11月26日的《解除合同通知》一致。为处理本案纠纷，原告于2020年5月20日与广州金鹏律师事务所签订了《民事委托代理合同书》，并于2020年5月22日向该所支付了律师费9000元。诉讼过程中，原告在庭审中陈述其工作人员系在未了解清楚合同约定的最后付款日期的情况下，于2019年11月26日向两被告错误发出《解除合同通知》。原告未能提供证据证明向两被告送达该通知的时间。两被告为证明其已经提交申请按揭的资料及本人符合办理按揭贷款的条件，提供了贷款结清证明三份及于2019年8月查询打印的个人信用报告。原告质证认为上述材料不能证明两被告的主张，并陈述原告已经将两被告支付的房款转到合同约定的监管账户。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。根据合同约定，两被告应于2019年9月5日向银行办理按揭申请手续，并确保银行按揭贷款在上述日期起的2个月内（即2019年11月4日前）支付至原告，非原告原因导致银行延误放款的，原告不承担任何责任，原告逾期未收到按揭贷款的，有权解除合同。两被告自认于2019年11月25日收到《解除合同通知书》，原告对两被告主张收到该通知的具体日期不予确认，但未提供相反的证据，应承担不利的法律后果，故本院认定房屋买卖合同于2019年11月25日解除。原告要求确认涉案合同于2020年2月25日解除，缺乏事实依据，本院不予支持。对于按照总房款10%的标准支付违约金109900元及律师费9000元的诉讼请求，符合合同约定，本院均予以支持。合同解除后，两被告负有协助办理涉案房产网签合同注销手续的义务，原告该项诉请合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告仇志迪、邓婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州城建开发南沙房地产有限公司支付违约金109900元；二、被告仇志迪、邓婷应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告广州城建开发南沙房地产有限公司办理广州市南沙区南沙街海通四街2号XX房的《广州市商品房买卖合同（预售）》的网签合同注销手续；三、被告仇志迪、邓婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州城建开发南沙房地产有限公司支付律师费9000元；四、驳回原告广州城建开发南沙房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1439元，由原告广州城建开发南沙房地产有限公司负担50元，由被告仇志迪、邓婷负担1389元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇二〇年七月二十四日书记员 成涵真