内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终914号上诉人（原审原告）：陈某，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：任某，内蒙古俊逸律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯某，内蒙古俊逸律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：宋某，现住内蒙古自治区。上诉人陈某因与被上诉人宋某房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2019）内0823民初2345号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈某的委托诉讼代理人任某、冯某到庭参加诉讼。被上诉人宋某经本院传票传唤未到庭按缺席审理，本案现已审理终结。陈某上诉请求：1、请求人民法院依法撤销一审判决书中的第二项判决，重新判决被上诉人退还收取上诉人的租金及设备款38468元；2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院以“因原被告双方在租赁合同中明确约定原告未经被告同意不得转租他人”为由对上诉人交付被上诉人的租金55000元中的租金部分不予退还是错误的。本案中被上诉人不是房屋的所有权人，而是与上一出租人崔国强订立的房屋租赁合同中的承租人，由于出租人崔国强与承租人宋某也就是本案中的被上诉人在租赁合同中约定，“不得未经出租人同意将该房屋转租他人”，而被上诉人将自己承租的房子转租给上诉人，就该转租行为崔国强起诉后乌拉特前旗人民法院于2019年4月17日作出（2109）内0823民初749号民事调解书解除二人租赁合同。因为被上诉人与上诉人签订的租赁协议的租赁物被上诉人无权转租，上诉人陈某与被上诉人宋某之间签订的租赁合同本身为无效合同，依据我国《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于上述法律事实及相关法律规定，被上诉人应当返还上诉人未使用的八个月的租赁费，而原审法院仅以上诉人未经出租人同意不得转租而上诉人将租赁物转租从而认定上诉人为过错方，没有考虑被上诉人不得转租实际上已经实施了转租行为的过错，被上诉人不承担相应的过错责任明显错误。二、原审法院判决被上诉人仅退还上诉人20000元设备款不合理。在上诉人与被上诉人签订的“房屋租赁协议书”第三条“甲方向乙方出租房屋酒店内所有设施归乙方所有”，并没有就酒店内设施的价值进行确认，而在崔国强起诉宋某案子中崔国强明确该设备价值50000元，原审法院以被上诉人自认该设备为20000元来认定判决归还上诉人设备款20000元不合理。综上所述，本案一审判决书中第二项判决属于认定事实不清，适用法律错误，损害了上诉人的权益，为了正确适用法律，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。宋某未作答辩。陈某向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告双方签订的房屋租赁协议书；2.判令被告退还原告房屋租金55000元；3.判令被告支付原告违约赔偿金10000元；4.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月5日，宋某与崔国强签订了房屋租赁合同，合同租期从2018年6月5日到2020年5月1日，房屋经崔国强同意后可以转租，但租期不得超过2020年5月1日。房屋租赁费第一年10万元，第二年4万元。2018年10月23日，陈某与宋某签订了房屋租赁协议书，租期到2020年6月1日，第一年租金55000元，其中包括租金和酒店内所有设备。被告认可该55000元中包括租赁费25000元，设备款20000元。原告实际租赁时间从合同签订之日开始，合同约定水、电、暖费用由陈某自己承担，乙方陈某未经甲方宋某同意不得转租或转借他人，否则甲方有权终止协议且租金不予退还。2019年2月14日陈某与杨玉柱签订房屋租赁协议，在杨玉柱租赁期间门被锁。上述所租赁的房屋为本案诉争的的位××旗。该房屋属于范海所有。另查明，本院于2019年2月25日受理了崔国强与宋某租赁合同纠纷一案，该案双方于2019年4月17日达成调解，本院作出（2019）内0823民初749号民事调解书，调解协议如下：一、崔国强与宋某均同意于2019年4月30日解除双方于2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》；二、宋某于2019年4月30日前将租赁的的位××旗及租赁合同后附的相关物品返还给崔国强，具体包括：桌椅板凳9套，冰柜4台，灶台2台，工作台2个，保洁柜1台，消毒柜1台，三连池1个，煤气灶1台，切肉片机1台，厨房盘碗厨具等。杨玉柱与被告陈某租赁合同纠纷一案中，本院作出（2019）内0823民初1655号民事判决，认定崔国强对宋某的转租行为不予认可，同时认定陈某在租赁合同签订及履行过程中存在过错，对杨玉柱要求解除合同并退还房屋租赁费50000元的诉讼请求予以支持。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告陈某要求判令解除其与被告宋某签订的房屋租赁协议，因本案租赁房屋已被原出租人收回，故对原告该项请求本院予以支持。原告要求判令被告退还原告房屋租金55000元，原、被告认可第一年实际租赁期为7个月，7个月的房租和设备共计55000元。被告认可该55000元中包括租赁费25000元，设备款20000元，因房东已经将设备收回，所以被告同意给原告退还20000元设备款。原告陈某与被告宋某签订租赁合同后，实际租赁使用近4个月后又转租给杨玉柱，因原、被告双方在租赁合同中明确约定原告未经被告同意不得转租他人，否则不退还租金。为此，原告应当提供其转租房屋经被告同意的证据，但其未能向本院提供相关的证据，故对原告请求退还租金55000元的请求本院不予支持。鉴于被告认可55000元中包括设备转让款20000元，并同意退还，故应由被告退还20000元设备款。原告要求判令被告承担违约赔偿金，支付原告在两个月内未经营，造成直接经济损失10000元。因原告转租房屋未征得被告的同意，被告向原告转租亦未征得原出租人的同意，双方均存在过错，故10000元租赁费损失应由原、被告各自承担5000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条的规定，判决：一、解除原告陈某与被告宋某于2018年10月23日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告宋某于本判决生效后十五日内返还原告陈某设备款20000元；三、被告宋某于本判决生效后十五日内赔偿原告陈某损失5000元；四、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，减半收取713元，由被告宋某负担213元，由原告陈某负担超标的案件受理费500元。二审中，上诉人未提供证据：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见总结本案争议焦点，被上诉人宋某应返还上诉人陈某租金及设备款数额是多少。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。经审查，上诉人陈某（乙方）与被上诉人宋某（甲方）于2018年10月23日签订了《房屋租赁协议书》，该协议是在双方自愿并且真实意思表示下签订的，合同的签订未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，应受法律保护。协议中约定：未经甲方同意，乙方不得将房屋转租或者转借他人使用，否则甲方有权利终止协议且租金不予退还。上诉人陈某违反协议约定，未经被上诉人宋某同意擅自将该租赁房屋转租他人，被上诉人宋某有权利按照协议约定不予退还租金。但被上诉人在一审庭审中称，租金包括7个月的房租和设备共计5.5万元，设备应该是2万元，已被房屋所有权人收回，其应当对上诉人陈某承担2万元的设备款。该行为属于被上诉人宋某对自己权利的处分，本院予以支持。关于上诉人陈某要求被上诉人宋某承担违约赔偿金，支付上诉人陈某在两个月内未经营，造成直接经济损失10000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因上诉人陈某转租房屋未征得被上诉人宋某的同意，被上诉人宋某向上诉人陈某转租亦未征得原出租人的同意，双方均存在过错，故原审法院判决10000元租赁费损失由上诉人陈某、被上诉人宋某各自承担5000元并无不当。综上所述，陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费762元，由上诉人陈某负担。本判决为终审判决。审判长 杜 彬审判员 毛爱萍审判员 付桂梅 二○二○年七月三十日书记员 马宇涛