四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终402号 上诉人（原审原告）：成都市成华区公园城市建设和城市更新局，住所地四川省成都市成华区华泰路**。 法定代表人：马健伟，局长。 委托诉讼代理人：文晓，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘江红，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省交安投资有限公司，，住所地四川省成都市武侯区洗面桥街********** 法定代表人：王晓波，总经理。 委托诉讼代理人：邵杰，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李钦，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 原审被告：成都市跃华房屋经营开发有限公司，住所，住所地四川省成都市成华区新鸿南路****div> 法定代表人：赵华，总经理。 委托诉讼代理人：邓勇，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘艳，四川善嘉律师事务所律师。 上诉人成都市成华区公园城市建设和城市更新局（以下简称成华区建设局）因与被上诉人四川省交安投资有限公司（以下简称交安公司）、原审被告成都市跃华房屋经营开发有限公司（以下简称跃华公司）合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01民初2836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日受理本案并依法组成合议庭.依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定以询问的方式进行不开庭审理。上诉人成华区建设局的委托诉讼代理人文晓、刘江红，被上诉人交安公司的委托代理人邵杰、李钦，原审被告跃华公司的委托诉讼代理人邓勇，参加询问。本案现已审理终结。 成华区建设局上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法改判驳回交安公司全部诉讼请求；3．本案一、二审诉讼费用由交安公司承担。事实及理由：一、原审法院认定ll5套房屋差额20674660．5元为交安公司对案涉土地整理项目的实际投入资金没有事实依据。交安公司与成华区建设局于2015年8月20日签订的《补充协议二》中明确了交安公司投入本项目的投资款为87214206.38元。在签订后，家安公司未在对本项目增加投资，案涉土地整理项目不存在该笔差价，交安公司也没有投入该笔资金。二、原审法院认定上诉人应支付资金成本及投资回报没有依据。上诉人与交安公司签订的《补充协议二》中明确约定，项目地块最终以起始出让价，竞拍，上诉人无需向交安公司支付投资资金成本及投资回报。而本案中本项目地块最终是156302650元的起始出让价，由第三方竞得，并未有土地溢价的情况。三、上诉人已经按约定向交安公司返还了土地整理成本，并无违约行为。 交安公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉请求，维持原判。案涉投资协议属于典型的旧城改造当中的一级土地整理，政府负责房屋的拆迁，建筑垃圾清运、场地平整、设立围墙、大市政配套等工作，企业负责以投资的方式参与项目。根据政府相关文件的规定，企业投资不得赚取利润，只能返还成本，成本包括投资人的投资和实际发生的费用以及政府规定的资金成本和投资回报，均构成应当返还的成本。115套房屋的购房差价存在，并且应当计入交安公司的土地整理成本予以返还。国防科工办提出的拆迁安置补偿的诉求，包括按照政策、法律、法规进行补偿，以及为其职工提供115套限价房，不高于4050元每平方米。实际的拆迁之中，交安公司按照国防科工办的要求进行了安置补偿。根据成华区建设局国防科工办与交安公司签订的三方协议。交安公司提供了115套房屋，并且承担了2067万余元的差价。《投资协议》第三条约定，项目宗地土地开发整理成本，由项目宗地土地整理的直接费用和间接费用两部分构成。直接费用是成华区建设局在项目宗地土地整理实施过程中发生的费用间接费用及交安公司在项目工地土地整理实施过程中发生的费用，成华区建设局与交安公司、国防科工办签订的三方协议的第二条约定，115套房屋的购房差价由交安公司全额承担，并计入交安公司对该地块土地整理成本，交安公司实际履行了该三方协议。交安公司的投资回报及资金成本应当记入案涉项目宗地土地整理成本并予以返还。从《补充协议二》约定事项的范围来看，其只适用于第一次挂牌的交易行为，是双方针对第一次挂牌交易价格进行了约定，从协议约定的内容来看，对流拍也就是第二次挂牌并没有预见，综合本项目所涉土地由交安公司全额出资完成拆迁，且第一次挂牌与第二次挂牌之间土地价格大幅溢价，如果以第二次挂牌成交价确定为土地起始价，交安公司势必连资金利息都得不到回报，显然对交安公司有违公平原则。成华区建设局未按合同约定返还土地整理成本，应当承担延期支付的资金利息。 跃华公司陈述称，同意成华区建设局的上诉意见。 交安公司向一审法院起诉请求：1．判令成华区建设局、跃华公司依据《新鸿路213号地块项目土地整理投资协议》约定返还交安公司前述地块土地整理成本55100795.10元；2．判令成华区建设局、跃华公司支付延期返还土地整理成本的资金利息881990.12元并计算至付清之日止；3．判令本案全部诉讼费、保全费由成华区建设局、跃华公司承担。审理中，交安公司将诉请返还地块土地整理成本55100795.10元金额变更为46430896.19元。 一审法院认定事实：2011年10月21日，成华区建设局与交安公司签订《新鸿路213号地块项目土地整理投资协议》，约定由交安公司作为坐落于四川省成都市成华区××路××号地块（下称：“项目宗地”）土地整理投资商，投资整理该项目宗地。合同第一条“项目宗地整理内容和合作形式”约定：1.1、本协议约定的土地整理，指依据土地利用总体规划和城市总体规划，按照城市区域功能定位和社会经济发展要求，对旧城改造房屋实施补偿、土地成片整理、土地平整、完成项目宗地市政基础设施及配套设施建设，使项目宗地达到土地净用地标准并公开上市出让。1.2、由成华区建设局作为该项目宗地实施主体，负责对项目宗地进行土地整理；由跃华公司作为项目业主。本项目宗地整理完成后，由双方协商依法确定上市相关事宜，成华区建设局将按成都市相关规定将本项目宗地公开上市依法出让。1.3、交安公司作为项目宗地投资主体，负责按照本协议的约定对项目宗地土地整理进行全额投资，根据本协议约定足额支付相应的土地开发整理成本。合同第三条“项目宗地土地开发整理成本”约定：双方确认，本项目宗地土地整理实施期间，所需的土地开发整理成本暂按净用地1212万元／亩计算，待土地开发整理完毕后，双方再按实际发生额进行结算。交安公司投入本项目的土地开发整理成本总额约人民币1.2726亿元（10.5亩＊1212万元／亩）。项目宗地土地开发整理成本由项目宗地土地整理直接费用和项目宗地土地整理间接费用两部分构成。3.1、项目宗地土地整理费用是指成华区建设局在项目宗地土地整理实施过程中发生的费用，由土地整理补偿费用、项目业主管理费用（含工作经费）、市政基础设施及配套设施建设费用、审计机构对本项目进行审计的费用、场地平整土地管护和扬尘治理等相关费用、其他与土地整理达到上市条件的相关费用、土地整理及土地上市交易过程中所涉及的由成华区建设局、跃华公司缴纳的相关规费及税费。3.2、项目宗地土地整理间接费用是指交安公司在项目宗地土地整理实施过程中发生的费用。本项目宗地土地整理间接费用总额暂按本协议约定的第3.1条费用总额的40%计算，由以下两条构成：3.2.1、投资方资金成本，参照银行同期贷款利率据实计算；3.2.2、投资方投资回报，根据本项目的难易程度、风险程度、投资方实际投资金额等情况，双方约定本项目投资方投资回报总额按本协议约定的第3.1条费用总额的34%计。合同第六条“项目宗地整理及出让时间”约定：6.1、本协议签订后，成华区建设局在收到交安公司按本投资协议支付的项目宗地土地整理成本之后应立即启动本项目土地整理工作，成华区建设局确保在本协议签订后15个月内完成本项目的全部土地整理工作，土地具备符合相关规定的上市条件，同时交安公司确保按照本投资协议约定足额到位项目宗地整理资金。6.2、本项目宗地整理完成后，由双方协商依法确定本项目土地上市出让方案的相关事宜，成华区建设局将按成都市相关规定将本项目地块以“招标、拍卖、挂牌”方式公开上市出让，交安公司有权参与竞买。若本项目地块在上市时不高于起始出让价且无竞买方参与竞买时，交安公司承诺以不低于起始出让价的价格参与竞买，成华区建设局积极办理土地上市的相关手续。合同第七条“项目投资结算”约定：7.1、本项目宗地上市出让起始价以成都市国土部门审定后的起始价为准。7.2、项目土地上市出让成交价款必须足额缴入地方国库，双方确认，成华区建设局在收取本项目土地出让款后2个月内将本项目宗地土地开发整理成本的95%返还给交安公司，剩余5%作为项目尾款，在成华区建设局经过审计机关审定后1个月内，按审定金额据实返还给交安公司。若竞得者分期交付土地出让款，则甲方负责协调相关政府部门按竞得者交付比例分期返还给乙方。7.3、交安公司不参与本项目宗地出让收益分成。若本项目宗地出让成交价高于土地开发整理成本，则成交价与土地开发整理成本之间的差额部分全部归政府所有。合同第十条“违约责任”约定：10.1、双方应严格依照本协议及其补充协议的约定履行责权，任何一方因过错导致违反本协议的约定，应依法承担违约责任，如因此给对方造成经济损失的，应按照本协议约定予以赔偿。10.2、若因成华区建设局原因未按本协议第6.1款约定及时完成项目宗地整理，且延迟期限超过30天的，成华区建设局应按延迟期限以交安公司已投入土地开发整理成本为基数，利率按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算利息支付给交安公司，若超过约定期限达6个月的，交安公司有权解除本协议。合同第十四条“其他事项”约定：14.4、本协议币种均为人民币，计算资金利息的利率按照项目宗地整理期间中国人民银行同期贷款基准利率确定。交安公司投入本项目土地整理费用资金利息的计算周期自交安公司支出当期款项之日起起算至交安公司收回该笔土地整理费用之日结束。协议对其他权利义务亦作了相应约定。 2012年9月20日，国防科工办、成华区建设局、交安公司三方签订《协议书》，约定：根据2011年9月20日成华区人民政府第88次常务会精神，由成华区建设局作为新鸿路213号地块土地整理实施主体，负责对项目宗地进行土地整理，项目业主为跃华公司。按照市政府《关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理意见的通知》文件要求，成华区建设局经公开招商比选，引进交安公司作为投资商，全额投资整理该地块土地，并于2011年10月21日由成华区建设局与交安公司签订《投资协议》。因国防科工办2012年4月12日《关于新鸿路213号地块项目有关事宜的函》中要求成华区建设局在对该地块进行土地整理前先行提供约115套住房以便解决其干部职工住房问题，以及省政府暂未批准同意国防科工办资产处置方案，该地块土地整理工作暂缓。 2012年8月24日，省政府批准同意国防科工办资产处置方案。为切实解决国防科工办实际困难，加速“北改”工程和旧城改造步伐，经国防科工办、成华区建设局、交安公司三方协商，达成如下协议：1．按照国防科工办2012年4月12日《关于新鸿路213号地块项目有关事宜的函》要求,成华区建设局和交安公司共同负责有偿提供位于成都市东二环附近约115套住房(房屋平均建筑面积不超过90平方米，购买价格不高于4050元/平方米)用于国防科工办干部职工安置,以便解决干部职工住房困难。户型、面积等内容另行协商确定。2．本协议第1条涉及约115套住房的实际购买价与国防科工办支付购房价款的差价部分、产权办理涉及有关契税、维修基金、产权代办等费用由交安公司全额承担,并计入交安公司对该地块土地整理成本。 2012年12月26日，蜀府公司与交安公司签订《协议书》，约定：蜀府公司经四川省人民政府批准,通过置换取得国防科工办位于成都市新鸿路213号的公有房屋的处置权。交安公司经由蜀府公司组织协议房屋处置公开招商比选,并通过审查程序确认为中选单位,交安公司为协议房屋的中选购买方。鉴于交安公司了解国防科工办干部职工住房困难需求，并能满足国防科工办提出的115套住房房源的要求（成都市东二环附近，面积约90平方米，单价不高于4050元／平方米）。一、协议房屋位于成都市成华区××路××号，证载面积分别为：735平方米，房屋产权证号为权字第6××9号；1200平方米，房屋产权证号为权字第1××5号；4000平方米，房屋产权证号为权字第1××5号，公产住宅面积共计约360平方米。二、协议房屋的过户。协议房屋从国防科工办过户至蜀府公司后，蜀府公司负责及时将该房屋过户给交安公司。三、协议房屋的价款。1．蜀府公司将协议房屋以2830万元人民币转让给交安公司；2．协议房屋过户过程中产生的税费，由双方按规定承担缴纳。五、交安公司的权利义务。1．有权取得该资产相关的所有权益及收益，并自行承担相应的责任及市场风险；2．按本协议约定支付价款，并按规定承担缴纳交易环节的税费；3．为国防科工办提供115套住房房源（成都市东二环附近，面积约90平方米，单价不高于4050元／平方米）；4．交安公司承诺履行其与成华区建设局约定的义务和责任。协议对其他内容亦进行了相应约定。 2013年3月5日，蜀府公司与交安公司签订《补充协议》，约定双方一致同意不再办理“协议房屋”过户手续。经报成都市人民政府并协调相关部门研究并确认,“协议房屋”与“清水苑项目”清水苑资产的权属已发生实质性转移,其“协议房屋”权益归蜀府公司所有,不因资产未过户影响权益。 2013年4月28日，成华区建设局与交安公司签订《新鸿路213号地块项目土地整理投资协议补充协议》（以下简称《补充协议》）约定：一、将《投资协议》中的3.2条的内容修改为：“项目宗地土地整理间接费用是指交安公司在项目宗地土地整理实施过程中发生的费用。具体由以下两条构成：第3.1条投资方资金成本，按照中国人民银行同期贷款基准利率据实计算，最终以审计确定金额为准；第3.2条投资方投资回报，本项目投资年回报率按照交安公司实际投资金额的12%计算，最终以审计确定金额为准”；二、将《投资协议》第14.4条修改为：“本协议币种均为人民币，计算资金利息的利率按照项目宗地整理期间中国人民银行同期贷款基准利率确定。本项目的资金成本及投资回报计算周期自每笔土地整理投资款到本项目专用账户之日起算，至项目宗地上市成交之日结束，具体以审计确定为准”。 2014年6月6日，成华区建设局与国防科工办签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》（编号：新鸿2013-035）载明：成华区建设局拟搬迁国防科工办作为产权所有人的位于成华区新鸿路213号（现191、193号）房产，成华区建设局以华天阳光小区115套住宅现房10602.39平方米、返迁商业用房440平方米安置国防科工办，双方按合同结算办法结清产权调换差价款。 2014年6月12日，成华区建设局、国防科工办、跃华公司（模拟搬迁实施单位）交安公司签订《新鸿路213号地块（现新鸿路191、193号）旧城区改建及基础设施建设模拟搬迁项目公产部分补偿安置补充合同》载明：在成华区建设局与国防科工办已签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》（编号：新鸿2013-035）的基础上，成华区建设局、国防科工办、交安公司三方在自愿、平等、公平的原则上就房屋模拟搬迁补偿安置及相关事宜达成如下补充协议，以兹共同遵守。第一条、模拟搬迁房产情况。（一）办公用房，权字第69289号，面积735平方米；（二）办公用房，权字第101275号，面积4000平方米；（三）其他用房，权字第101275号，面积1200平方米；（四）住宅：1．权字第0165309号，面积69平方米；2．权字第0165310号，面积53平方米；3．权字第0165312号，面积53平方米；4．权字第0165316号，面积69平方米；5．权字第0165337号，面积58.3平方米；6．权字第0165343号，面积58.3平方米；7．权字第0165344号，面积58.3平方米；（五）、未经登记房屋：3561.01平方米（据测绘报告）。以上房屋所在地块国土使用证：川国用（2004）第0××7号，使用权类型：划拨，土地用途：机关团体用地，使用权面积：7074.9平方米。（一）-（四）项房产及国土使用权证登记于国防科工办名下。第二条、房屋征收模拟搬迁补偿内容。经三方协商，成华区建设局对被搬迁房屋所有权人按以下方式分别进行安置补偿：（1）成华区建设局向被搬迁房屋所有权人提供115套华天阳光小区房屋（房屋建筑面积10602.39平方米，房屋性质为住宅）和原地返迁安置房源（房屋建筑面积440平方米，房屋性质为商业）与本合同第一条（一）-（三）项房屋进行产权调换，双方按本合同结算方法（见附件）结清产权调换差价款。被搬迁房屋所有权人应支付成华区建设局安置房补差款合计12202653元。（3）对本合同第一条第（四）项房产，被搬迁房屋所有权人选择货币终结的补偿方式，由成华区建设局支付货币补偿款6655076元。（4）对本合同第一条第（五）项房产，成华区建设局按照实际评估咨询价格给予被搬迁房屋所有权人货币补偿共计4353214元。第三条、房屋征收模拟搬迁补偿权利义务的转让。2012年8月，经四川省省直机关事务管理局审核并报四川省人民政府批准，国防科工办将本合同第一条房产全部与四川省省直机关房屋统建服务中心下属公司蜀府公司位于武侯区××镇××村××组××的2264.69平方米商业楼现房进行置换。2012年12月，蜀府公司按相关程序将前述新鸿路213号房产处置给交安公司。但国防科工办与蜀府公司的置换程序和蜀府公司与交安公司的处置程序均未办理产权过户手续。基于以上事实，国防科工办作为上述房产的产权登记人自愿将模拟搬迁补偿权益及义务全部转让与交安公司，由成华区建设局按本合同第二条方案直接将全部模拟搬迁收益给予交安公司，并由交安公司承担被搬迁房屋所有权人义务，配合成华区建设局搬迁工作及承担相应责任。国防科工办和交安公司承诺本协议所约定被征收房屋不存在任何权属争议，未设置任何其他土地、房产或其他资产的抵押等他项权利登记，无查封，并负责缴纳和办理资产转移过程中的全部税费和手续，若因此造成成华区建设局的一切损失均由交安公司承担。第四条、模拟搬迁房屋移交和补偿支付。2．本合同签订后十个工作日内，交安公司将被征收房屋及土地腾空后交付给成华区建设局，由成华区房管局组织实施拆除。合同对于其他权利义务亦作了相应约定。此《补充合同》的附件《新鸿路213号地块旧城区改建及基础设施建设项目公产部分补偿安置结算明细》载明：一、计算方式。（一）公产非住宅房屋：1．（1）根据预评估价格，被搬迁有证房屋4000平方米价值34963350元；（2）华天阳光115套安置房价值：10602平方米＊6000元／平方米＝63614340元；（3）被搬迁人应支付搬迁人安置房补差款：（63614340元－34963350元）＊80%＝22920792元。2．（1）根据预评估报告，被搬迁有证房屋1935平方米价值16652640元；（2）原地返迁安置商业房价值：440平方米＊37800元／平方米＝16632000元；（3）搬迁人应支付被搬迁人差价款：16652640元－16632000元＝20640元。小计：被搬迁人应支付搬迁人安置房补差款合计：22920792元－20640元＝22900152元。（二）公产住宅房屋：公产住宅房屋证载面积418.9平方米，采取货币终结方式，按照评估价均价计算，根据《成都市城乡房产管理局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中几个具体问题的通知》的相关规定，给予货币补偿6655076元。（三）未经登记房屋实测面积3561.01平方米，根据预评估报告给予经济补偿4353214元。（四）附属设施补偿：包括电话、宽带、光纤、空调等小计129286元；（五）政策性补偿补贴：包括物管补贴、提前搬迁奖励、搬家费、停产停业经济损失补助费、旧房装修补偿、初装补贴等合计10568213元。二、搬迁安置补偿合计，以上合计由交安公司补付金额：22900152元－6655076元－4353214元－129286元－10568213元＝1194363元。 据此，交安公司与国防科工办签订《补充协议》载明：鉴于成华区建设局、国防科工办、交安公司签订的《新鸿路213号地块（现新鸿路191、193号）旧城区改建及基础设施建设模拟搬迁项目公产部分补偿安置补充合同》的约定，成华区建设局将华天阳光115套房屋补偿给交安公司。根据2012年9月20日经成华区建设局、国防科工办、交安公司签订的《协议书》约定的基础上，同时结合2012年12月有26日蜀府公司与交安公司签订《协议书》的相关约定，交安公司负责提供115套住房，价格不高于4050元/平方米，解决国防科工办的干部职工住房困难问题。鉴于以上因素，为进一步明确双方权利、义务与责任，达成如下约定：一、交安公司负责将成华区建设局补偿的华天阳光小区115套房屋，按照国防科工办提供的购房人名单进行对应销售，单价4050元/平方米，并负责将房屋所有权证、国有土地使用权证办理到购房人名下，交安公司不参与具体分房工作，交易过程中所涉及相关费用按照销售规定各自承担。二、国防科工办全部负责115套房源具体分房工作，并书面报交安公司确认，组织购房人员与交安公司签订购房合同，负责收集房屋所有权证、国有土地使用权证办理所需资料。负责督促及收取购房人员交付购房房款及办理权证相关费用，并及时将所代收房屋及权证办理相关费用转入交安公司指定账号。三、根据2011年2月17日交安公司与蜀府公司下属全资子公司四川蜀润房地产开发有限公司（以下简称蜀润公司）的授权委托书，蜀润公司将配合交安公司、国防科工办协助办理销售过程中的购房合同签订、权证办理等相关工作。 2015年8月25日，成华区建设局与交安公司签订《新鸿路213号地块项目土地整理投资协议补充协议二》（以下简称《补充协议二》）约定：一、双方同意继续履行《投资协议》约定，确认交安公司已陆续投入的项目投资款为：87214206.38元，经双方友好协商并报区政府90次常务会审议通过，同意交安公司不再投入项目后续资金，项目结算以交安公司最终实际投入资金为准。二、经友好协商，双方同意将《补充协议》第一款“投资方投资回报，本项目投资年回报率按照交安公司实际投资金额的12%计算，最终以审计确定金额为准”。修改为：“投资方投资回报，根据本项目的难易程度、风险程度、投资方实际投资金额等情况，项目投资年回报率计算原则按照交安公司实际投资到位金额的10%计算（若计算投资回报的前提下），最终以审计确定金额为准”。三、为保障项目顺利上市，交安公司同意对其已投入资金暂不计取项目资金成本及投资回报,成华区建设局按照项目出让起始成本以不高于1.5亿元报请区政府土规会审议（最终项目出让起始价以市国土局供地会确定金额为准）,交安公司承诺按照《投资协议》约定参与竞买,成华区建设局同意按照“北改”项目相关上市规税费政策上报项目成本,项目享有相关“北改”优惠政策。项目地块无论由交安公司或第三方竞得,双方对交安公司的资金成本及投资回报均约定如下:1．若本项目地块以不高于出让起始价成交,则成华区建设局仅返还乙方实际投入的投资款87214206.38元,交安公司同意不再计取投资资金成本和投资回报。2．若本项目地块以高于出让起始价成交,交安公司可计取资金成本和投资回报。资金成本和计算周期按《补充协议》约定计算,投资回报按照年回报率不高于交安公司实际投资金额的10%计算,最终以审计确定金额为准。2.1地块出让成交溢价部分（成交价减起始出让价），扣减溢价部分应缴纳的规费及出让金后的剩余金额优先用于支付交安公司资金成本，如该剩余金额低于交安公司资金成本的，按该实际剩余金额计取资金成本。2.2地块出让成交溢价部分（成交价减起始出让价），扣减溢价部分应缴纳的规费及出让金及资金成本后的实际金额（如有），低于按本补充协议第二条所约定的投资回报的，按实际金额计取投资回报。2.3地块出让成交溢价部分（成交价减起始出让价），扣减溢价部份应缴纳的规费及出让金后的及资金成本后的实际金额，高于按本补充协议第二条所约定的投资回报的，以本补充协议第二条的约定计取投资回报。四、本协议签订之日起3个月内，成华区建设局力争使土地具备符合相关规定的上市条件。此外，《补充协议二》还对其他权利义务进行了约定。 2016年1月13日，案涉宗地经成公资土挂告（2016）1号《成都市挂牌出让国有建设用地使用权公告》挂牌出让，出让起始价约139479235元，未成交。 2017年12月26日，案涉宗地第二次挂牌出让，起拍价为156302650元，由成都首控长科控股有限公司以起拍价竞得。土地使用权转让价款的收取情况：1．2018年6月11日收取78151325元；2．2018年8月30日收取31260530元；3．2019年6月25日收取37169374元； 本案中，经组织交安公司与成华区建设局、跃华公司对账，一致确认以下转款情况：1．2013年2月26日转款500万元；2、2013年5月30日转款1000万元；3．2013年5月31日转款1000万元；4．2013年6月3日转款2000万元；5．2014年11月4日转款2000万元；6．2014年11月4日转款22214206.38元。以上款项合计87214206.38元。一致确认以下回款情况：1．2018年6月26日通过银行账户回款********.19元；2．2018年9月26日通过银行账户回款********.28元（其中80万元系由交安公司委托而向四川省庚申建设工程有限公司支付）；3．2018年9月25日，交安公司委托跃华公司代付应支付蜀府公司1630万元；4．按《新鸿路213号地块旧城区改建及基础设施建设项目公产部分补偿安置结算明细》的记载应由交安公司补回的1194363元；5．2019年7月11日过银行账户回款8669898.91元；以上款项共计87214206.38元。 本案中，交安公司主张跃华公司于2014年12月26日从成都市住房保障中心处购买了“华天阳光”小区115套房屋（总面积10602.39平方米）并将房屋以6000元/平方米的价格出售于交安公司，交安公司收到115套房屋后以4050元/平方米的价格将房屋出售于国防科工办的干部职工。6000元与4050元的单价差额为1950元，按10602.39平方米的总面积，差价金额为20674660.5元。该笔差价金额应计入交安公司土地整理成本。 本案中，交安公司主张按截止日期的不同，对于资金成本及投资回报的计算为：1．截止于第一次挂牌之日即2016年1月13日，以87214206.38元为计算基数，资金成本为8048735.72元，投资回报为16944706.79元，合计24993442.51元；2．截止于第二次挂牌成交之日即2017年12月26日，以87214206.38元为计算基数，资金成本为16141138.83元，投资回报为33981344.91元，合计50122483.74元。成华区建设局、跃华公司对交安公司前述主张中的数字计算本身不持异议，但不认可其主张依据及结论。 一审法院认为，本案所涉成华区建设局与交安公司所签订的《投资协议》、《补充协议》及《补充协议二》，国防科工办、成华区建设局、交安公司于2012年9月20日签订的《协议书》、2014年6月6日成华区建设局与国防科工办签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》，2014年6月12日成华区建设局、国防科工办、跃华公司交安公司签订的《新鸿路213号地块（现新鸿路191、193号）旧城区改建及基础设施建设模拟搬迁项目公产部分补偿安置补充合同》等均合法有效，本院依法予以确认。各方当事人均应按约享受权利，承担义务。 本案争议焦点为：1．交安公司认为因国防科工办职工购房所产生的20674660.5元差价，应进入土地整理成本结算的主张是否成立；2．交安公司认为其向案外人支付的拆迁补偿款，水费、污水处理费，清退工作费等共计3119914.7元，应进入土地整理成本结算的主张是否成立；3．交安公司在本案中主张的间接土地整理成本资金成本及投资回报是否成立；4．交安公司在本案中主张的延期返还土地整理成本的资金利息是否成立。 一、关于购房所产生的20674660.5元差价是否应当认定为交安公司的土地整理成本的问题。 根据本案查明事实，成华建设局、跃华公司作为《新鸿路213号地块（现新鸿路191、193号）旧城区改建及基础设施建设模拟搬迁项目公产部分补偿安置补充合同》的拆迁人，其应提供的安置补偿为：115套华天阳光小区房屋（房屋建筑面积10602.39平方米，房屋性质为住宅）和原地返迁安置房源（房屋建筑面积440平方米，房屋性质为商业）。现本案双方当事人对于213号地块上的房屋拆迁事实均无异议，仅对于115套限价房的安置事宜出现争议。交安公司认为115套限价房的差价20674660.5元应当认定为交安公司按《投资协议》以及与成华区建设局、国防科工办签订协议认定为交安公司土地整理成本，而成华区建设局、跃华公司则认为该20674660.5元差价款应由交安公司自行承担，不应计入交安公司的资金投入。 首先，作为案涉项目的拆迁主体成华区建设局，以及实施主体跃华公司213号地块上的房产拆迁安置+115套限价房（4050元/平方米）安置所需费用则应当由成华区建设局全部出资完成。但根据《新鸿路213号地块旧城区改建及基础设施建设项目公产部分补偿安置结算明细》载明的支出情况可知，115套安置房是通过成华区建设局以6000元/平方米购得后再以6000元/平方米出售于交安公司，再由交安公司以4050元/平方米出售于国防科工办。在成华区建设局完成前述安置实际所支出资金为73321779元的情况下，其应支出资金93996439.5元与实际支出资金73321779元中间显然产生了20674660.5元的差额，且该差额实际是由交安公司承担。 其次，依据2012年9月20日国防科工办、成华区建设局、交安公司签订的《协议书》的约定，《协议书》已明确约定该115套限价房的差价等由交安公司全额承担，并计入交安公司对项目地块的土地整理成本。而之后所产生的一系列蜀府公司与国防科工办的置换协议，蜀府公司与交安公司2012年12月26日签订的《协议书》，成华区建设局、国防科工办、跃华公司（模拟搬迁实施单位）交安公司签订《新鸿路213号地块（现新鸿路191、193号）旧城区改建及基础设施建设模拟搬迁项目公产部分补偿安置补充合同》以及交安公司与国防科工办的《补充协议》，均是在2012年9月20日国防科工办、成华区建设局、交安公司签订《协议书》的基础上为了完成本案所涉土地整理项目拆迁工作而签订，并非蜀府公司与交安公司、国防科工办间另行形成了与本案所涉土地整理项目无关的其他协议。 综上分析，因拆迁安置提供115套限价房而产生的购房差价20674660.5元，应当认定为交安公司向本案所涉土地整理项目的实际投入资金。 二、交安公司认为其向案外人支付的其他费用3119914.7元，应进入土地整理成本结算问题。 本案中，交安公司主张其向案外人支付3119914.7元的费用应当计入土地整理成本，具体包括：1．向案外人四川省庚申建设工程有限公司支付的800000元清退费用；2．向案外人黄官德支付的500000元；3．向案外人向阳支付的200000元；4．向案外人邱卫支付的1580000元；5．水费、污水费共39914.7元。对此，一审法院认为：1．根据2014年6月12日成华区建设局、国防科工办、跃华公司、交安公司签订的《新鸿路213号地块（现新鸿路191、193号）旧城区改建及基础设施建设模拟搬迁项目公产部分补偿安置补充合同》第四条第2小条的约定：“本合同签订后十个工作日内，交安公司将被征收房屋及土地腾空后交付给成华区建设局，由成华区建设局组织实施拆除”，征收房屋及土地腾空的义务均应由交安公司承担，而交安公司在本案中为证明该笔800000元清退费用，提交的其与四川省庚申建筑工程有限公司签订的《新鸿路213号项目清退工作协议》正是交安公司履行“腾空征收房屋及土地”义务的具体表现，因此根据前述补充合同的约定，该笔清退费用应当由交安公司承担；2．交安公司所主张的2-5项费用，其提交的证据不能证明收取款项的个人均为需要进行拆迁补偿的安置对象，与案涉拆迁工作之间的关联性，应承担举证不能的不利后果，故其主张2-5项费用应计入土地整理成本的请求不能成立，不予支持。综上，交安公司所主张的其他费用3119914.7元，不应计入本案所涉项目的土地整理成本。 根据前述内容分析，交安公司因履行案涉《投资协议》而投入的资金总额为87214206.38元+20674660.5元＝107888866.88元。因案涉项目成华区建设局还未经过审计机关审定，故成华区建设局应按约定的95%比例退还投资本金为107888866.88元×95%＝102494423.54元，扣去双方均无异议的87214206.38元退款，成华区建设局还需退还投资款本金15280217.16元。 三、交安公司所主张的资金成本及投资回报计取问题。 根据成华区建设局与交安公司签订的《补充协议二》第三条：“为保障项目顺利上市，交安公司同意对其已投入资金暂不计取项目资金成本及投资回报,成华区建设局按照项目出让起始成本以不高于1.5亿元报请区政府土规会审议（最终项目出让起始价以市国土局供地会确定金额为准）,交安公司承诺按照《投资协议》约定参与竞买。项目地块无论由交安公司或第三方竞得,若本项目地块以不高于出让起始价成交,则成华区建设局仅返还乙方实际投入的投资款,交安公司同意不再计取投资资金成本和投资回报。若本项目地块以高于出让起始价成交,交安公司可计取资金成本和投资回报。”的约定，如果本项目地块以高于出让起始价成交,交安公司应该计取资金成本和投资回报。因此本案中的主要分歧在于，交安公司主张本项目地块的出让起始价应当以第一次挂牌价即139479235元确定，而成华区建设局、跃华公司则主张本项目地块的出让起始价应当以地块实际出让的价格即第二次挂牌价156302650元确定。 对此一审法院认为，案涉《投资协议》及《补充协议二》中并无在第一次挂牌未成交的情况下，案涉土地还会进行第二次挂牌出让的约定。同时结合《投资协议》第6.2条及《补充协议二》第三条“交安公司承诺按照《投资协议》约定参与竞买”的约定，交安公司必须参加竞买。在交安公司参与竞买的情况下，本项目地块至少能够以出让起始价成交而不会出现挂牌出让未成的情形。该项约定的实质，更多是为双方《投资协议》的履行设置保底条款，即如果无人竞买的情况下，交安公司必须以139479235元的价格将土地拍下，如果有人竞买，那交安公司也可以视情况自行决定是否以更高的价格参与竞买。案涉项目地块2016年1月13日第一次挂牌出让价格为139479235元，但未成交，交安公司亦未参与竞买。综合本案合同的实际履行情况，双方对第一次挂牌未能成交均未提供证据证明对方存在过错。结合2016年2月至2017年12月26日期间土地交易价格上涨的客观事实，若在对于第一次挂牌未成交的情况下，仍然以第二次挂牌成交价156302650元确定为“出让起始价”，显然会导致本项目所涉土地由交安公司全额出资完成拆迁，土地整理完毕后挂牌价格大幅溢价的情况下，交安公司从2013年开始陆续投入大量资金，却最终连基本的资金利息都得不到回报的结果，显然对于交安公司有违公平原则，故本院综合案件的实际情况，确认案涉土地出让起始价应当以第一次挂牌价139479235元为准，交安公司有权主张其资金成本及投资回报。 根据前述认定，结合案涉《投资协议》、《补充协议》、《补充协议二》约定，本案中若以139479235元的价格成交，则交安公司只收回实际投入的资金，不再计算资金成本及投资回报。若以高于139479235元的价格成交，则根据地块出让成交溢价部分（成交价减起始出让价）的多少决定资金成本及投资回报的多少，如果不足以支付资金成本及投资回报，则地块出让成交溢价部分全归交安公司所有，若地块出让成交溢价部分超出资金成本及投资回报，则交安公司按实计取资金成本及投资回报。而本案中出现的第二次挂牌成交的情形虽超出了双方的预料，但比照前述协议约定，可认定为第一次挂牌只不过是以更高的156302650元成交而已，其成交溢价为156302650元－139479235元＝16823415元。 根据案涉协议中关于资金成本和投资回报成本的计算约定，双方均不持异议的计算金额数字为：截止于第一次挂牌之日即2016年1月13日，以87214206.38元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，交安公司的资金成本为8048735.72元，按照实际投资金额的年12%计算投资回报成本为16944706.79元，合计金额24993442.51元，该金额显然已经远大于案涉土地的成交溢价16823415元，根据案涉《投资协议》、《补充协议》、《补充协议二》约定的相关约定，土地出让成交溢价部分16823415元应归交安公司所有。因案涉项目成华区建设局还未经过审计机关审定，故成华区建设局应按约定的95%比例支付资金成本和投资回报成本16823415元×95%=15982244.25元。 四、交安公司主张的资金利息问题。 交安公司认为，根据成华区建设局与交安公司签订的《投资协议》第7.2条：“甲、乙双方确认，甲方在收取本项目土地出让款后两个月内将项目宗地土地开发整理成本的95%返还给乙方，剩余5%作为项目尾款，在甲方经过审计机关审定后1个月内，按审定金额据实返还给乙方。若竞得者分期交付土地出让款，则甲方负责协调相关政府部门按竞得者交付比例分期返还给乙方”的约定，因本案中成华区建设局未按照合同约定返还土地开发整理成本，故应当向交安公司支付延期返还的资金利息。对此本院认为，结合本案审理查明事实，成华区建设局应当返还给交安公司的土地开发整理成本为投入资金总额107888866.88元＋资金成本、投资回报16823415元=124712281.88元，按照约定95%比例即118476667.79元，而成华区建设局实际已支付给交安公司的金额为87214206.38元，尚欠31262461.41元。根据本案查明事实，案涉土地竞得者分期交付出让款，因此根据成华区建设局的收款情况、还款情况，计算利息。按《新鸿路213号地块旧城区改建及基础设施建设项目公产部分补偿安置结算明细》的记载应由交安公司补回的1194363元，因无具体的支付时间，酌定该笔款项从第一次返款中进行累计。具体的利息计算为：（一）成华区建设局于2018年6月11日收取78151325元，其应按95%的比例向交安公司支付土地整理成本，但其在2个月内仅向交安公司支付44801466.19元（43607103.19元+1194363元），尚欠29442292.56元（78151325元*95%－44801466.19元），成华区建设局应以29442292.56元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率从2018年8月12日起至2018年9月26日计算利息；（二）2018年8月30日收取31260530元，于2018年9月26日向交安公司支付的金额为33742841.28元（17442841.28元+1630万元）。在2018年8月30日收款后至2018年10月31日期间，成华区建设局应支付的金额为（78151325元+31260530元）*95%＝103941262.25元，但实际支付44801466.19元+33742841.28元＝78544307.47元，尚欠25396954.78元，故成华区建设局应以25396954.78元为基数，从2018年11月1日起至2019年7月11日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；（三）2019年6月25日收取37169374元后，于2019年7月11日支付8669898.91元在2019年6月25日收款后至2018年8月25日期间，成华区建设局应支付至全部土地整理成本的95%即118476667.79元，但截止于2019年8月25日前，成华区建设局共支付87214206.38元，尚欠31262461.41元未支付，故成华区建设局应以31262461.41元为基数，从2019年8月26日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息。 另，关于跃华公司在本案中是否应的责任承担问题。根据本案查明事实，本案所涉《投资协议》、《补充协议》、《补充协议二》等是在成华区建设局与交安公司间签订、成立，依据合同的相对性原则，应当由成华区建设局依据约定向交安公司履行款项的支付义务。跃华公司仅案涉多份协议中成华区建设局的义务具体执行者，代表成华区建设局在履行合同义务，并非案涉多份协议的合同当事人，其行为的后果应当由成华区建设局承担或享受，故本案中跃华公司不应承担民事责任。 综上所述，交安公司诉请判令成华区建设局约定地块土地整理成本、支付延期返还土地整理成本（包括资金成本、投资回报成本）以及相应资金利息的主张部分成立，依法予以支持。成华区建设局应当依据约定向交安公司退还土地整理成本（包括资金成本、投资回报成本）15280217.16元＋15982244.25元=31262461.41元及相应资金利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：一、成华区建设局于本判决生效之日起十五日内向交安公司支付所欠土地整理成本31262461.41元；二、成华区建设局于本判决生效之日起十五日内向交安公司支付所欠土地整理成本利息。具体的计算方法为：1．以29442292.56元为基数，从2018年8月12日起至2018年9月26日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；2．以25396954.78元为基数，从2018年11月1日起至2019年7月11日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；3．以31262461.41元为基数，从2019年8月26日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；三、驳回交安公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费321714元，由交安公司负担123602元，由成华区建设局负担198112元。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题为：1．本案是否存在整理土地20674660.5元差价，如果存在差价是否应当认定为交安公司的土地成本；2.交安公司所主张的资金成本及投资回报，是否应当支持；3.成华区建设局是否应当承担资金的利息。现分别评述如下： 一、本案是否存在整理土地20674660.5元差价，如果存在差价是否应当认定为交安公司的土地整理成本。 根据2015年8月25日，成华区建设局与交安公司签订的《补充协议二》约定“一、双方同意继续履行《投资协议》约定，确认交安公司已陆续投入的项目投资款为：87214206.38元，经双方友好协商并报区政府90次常务会审议通过，同意交安公司不再投入项目后续资金，项目结算以交安公司最终实际投入资金为准。”说明交安公司的投资款项是以最终实际投入资金为准，并非成华区建设局上诉主张交安公司的投资款项为87214206.38元。 本案中查明，2012年8月24日经国防科工办、成华区建设局、交安公司三方协商，达成协议载明：“1．按照国防科工办2012年4月12日《关于新鸿路213号地块项目有关事宜的函》要求,成华区建设局和交安公司共同负责有偿提供位于成都市东二环附近约115套住房(房屋平均建筑面积不超过90平方米，购买价格不高于4050元/平方米)用于国防科工办干部职工安置,以便解决干部职工住房困难。户型、面积等内容另行协商确定。2．本协议第1条涉及约115套住房的实际购买价与国防科工办支付购房价款的差价部分、产权办理涉及有关契税、维修基金、产权代办等费用由交安公司全额承担,并计入交安公司对该地块土地整理成本。”2014年6月6日，成华区建设局与国防科工办签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》载明：“成华区建设局拟搬迁国防科工办作为产权所有人的位于成华区新鸿路213号（现191、193号）房产，成华区建设局以华天阳光小区115套住宅现房10602.39平方米、返迁商业用房440平方米安置国防科工办，双方按合同结算办法结清产权调换差价款。”2014年6月12日，成华区建设局、国防科工办、跃华公司（模拟搬迁实施单位）交安公司签订《新鸿路213号地块（现新鸿路191、193号）旧城区改建及基础设施建设模拟搬迁项目公产部分补偿安置补充合同》载明：“经三方协商，成华区建设局对被搬迁房屋所有权人按以下方式分别进行安置补偿：（1）成华区建设局向被搬迁房屋所有权人提供115套华天阳光小区房屋（房屋建筑面积10602.39平方米，房屋性质为住宅）和原地返迁安置房源（房屋建筑面积440平方米，房屋性质为商业）与本合同第一条（一）-（三）项房屋进行产权调换，双方按本合同结算方法（见附件）结清产权调换差价款。被搬迁房屋所有权人应支付成华区建设局安置房补差款合计12202653元。（3）对本合同第一条第（四）项房产，被搬迁房屋所有权人选择货币终结的补偿方式，由成华区建设局支付货币补偿款6655076元。（4）对本合同第一条第（五）项房产，成华区建设局按照实际评估咨询价格给予被搬迁房屋所有权人货币补偿共计4353214元。”在该补充合同的附件《新鸿路213号地块旧城区改建及基础设施建设项目公产部分补偿安置结算明细》载明：“一、计算方式。（一）公产非住宅房屋：1．（1）根据预评估价格，被搬迁有证房屋4000平方米价值34963350元；（2）华天阳光115套安置房价值：10602平方米*6000元/平方米＝63614340元”因此，一审判决认为交安公司主张跃华公司于2014年12月26日从成都市住房保障中心处购买了“华天阳光”小区115套房屋（总面积10602.39平方米）并将房屋以6000元/平方米的价格出售于交安公司，交安公司收到115套房屋后以4050元/平方米的价格将房屋出售于国防科工办的干部职工。6000元与4050元的单价差额为1950元，按10602.39平方米的总面积，差价金额为20674660.5元，具有事实依据，并且该差价按约应当计入交安公司对该地块土地整理成本正确，本院予以维持。 二、交安公司所主张的资金成本及投资回报，是否应当支持。 根据成华区建设局与交安公司签订的《补充协议二》第三条约定：“为保障项目顺利上市，交安公司同意对其已投入资金暂不计取项目资金成本及投资回报,成华区建设局按照项目出让起始成本以不高于1.5亿元报请区政府土规会审议（最终项目出让起始价以市国土局供地会确定金额为准）,交安公司承诺按照《投资协议》约定参与竞买。项目地块无论由交安公司或第三方竞得,若本项目地块以不高于出让起始价成交,则成华区建设局仅返还乙方实际投入的投资款,交安公司同意不再计取投资资金成本和投资回报。若本项目地块以高于出让起始价成交,交安公司可计取资金成本和投资回报。”如果本项目地块以高于出让起始价成交,交安公司应该计取资金成本和投资回报。成华区建设局上诉称按照实际成交价156302650元来确定出让起始价，不应支持交安公司的主张。本院认为，案涉项目地块2016年1月13日第一次挂牌出让价格为139479235元，但未成交，交安公司亦未参与竞买。根据《投资协议》第6.2条及《补充协议二》第三条“交安公司承诺按照《投资协议》约定参与竞买”的约定，交安公司必须参加竞买。在交安公司参与竞买的情况下，本项目地块至少能够以出让起始价成交而不会出现挂牌出让未成的情形。交安公司必须以139479235元的价格将土地拍下，如果有人竞买，那交安公司也可以视情况自行决定是否以更高的价格参与竞买。在没有证据证明交安公司未参加竞拍存在过错的情况下，一审判决认定139479235元为出让起始价并无不当。在实际成交价156302650元高于出让起始价，交安公司按约计取资金成本和投资回报，公平客观，本院予以维持。 三、成华区建设局是否应当承担资金的利息。 根据成华区建设局与交安公司签订的《投资协议》第7.2条：“甲、乙双方确认，甲方在收取本项目土地出让款后两个月内将项目宗地土地开发整理成本的95%返还给乙方，剩余5%作为项目尾款，在甲方经过审计机关审定后1个月内，按审定金额据实返还给乙方。若竞得者分期交付土地出让款，则甲方负责协调相关政府部门按竞得者交付比例分期返还给乙方”的约定，一审法院结合本案审理查明事实，认定成华区建设局应当返还给交安公司的土地开发整理成本为投入资金总额124712281.88元，按照约定95%比例即118476667.79元，而成华区建设局实际已支付给交安公司的金额为87214206.38元，尚欠31262461.41元。并据此按中国人民银行同期贷款基准利率分段计算利息并无不当。成华区建设局上诉称不承担利息的理由不能成立。本院不予支持。 综上所述，成华区建设局的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费321714元，由成都市成华区公园城市建设和城市更新局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 云 审 判 员  王 惠 审 判 员  汪秀兰 二〇二〇年七月二十九日 法官助理  张 帆 书 记 员  朱英栋