广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初1183号原告：清远市盛业物业管理有限公司。住所地清远市清新区*********************。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：潘培超，公民身份号码：440************239，系该公司员工。被告：邹宇瀛，女，1995年8月20日出生，汉族，住址广东省清远市清新区**********，公民身份号码：441************046。委托诉讼代理人：邹志锋，男，1995年8月20日出生，汉族，住址广东省清远市清新区**********，公民身份号码：441************991。是被告的弟弟。原告清远市盛业物业管理有限公司（以下简称盛业物业公司）诉被告邹宇瀛物业服务合同纠纷一案,本院于2019年4月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘培超、被告的委托诉讼代理人邹志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛业物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2017年9月1日至2020年3月31日的物业管理费7676.13元；2.请求判令被告向原告支付违约金3974.43元；3.请求判令被告向原告支付2017年9月1日至2020年3月31日的公摊电费843.18元2017年9月1日至2020年3月31日的公摊电费53.95元、设备维护费7.41元。以上费用合共12554.51元（违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，暂计至2020年3月31日止，实际计至清偿之日止）；4.判令本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系清远市新亚棕榈园小区*********屋的业主。根据该小区开发商清远市新亚房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，由原告向新亚棕榈园小区提供物业服务，小区业主向原告交纳物业管理服务费等，缴费标准为：住宅1.2元/月/㎡。此外，被告还应根据广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知的相关规定缴纳分摊水电费。截至2020年3月31日，被告共欠缴物业管理费用和物业管理滞纳金、水费、公摊水电费共12554.51元，严重影响原告物业管理费正常收取工作，原告多次发函催收未果。为了维护原告的合法权益，恳请人民法院查清案件事实，支持原告诉求。被告邹宇瀛答辩称：我方并没有与原告签订任何协议，原告也没有告知和向我们催收，是不存在滞纳金。公摊水电费也不清楚费用是如何计算，因我们没有在小区居住过。原告为证实其主张，向本院提交下列证据：1.欠费明细表，证明欠费情况；2.前期物业管理服务协议书，证明收费依据；3.缴费通知，证明向被告催收；4.成交确认书，证明被告于2017年12月通过竞拍获得涉案房屋产权（补充证据）。被告为证明其主张，向本院提交下列证据：1.不动产查询、不动产权证，证明被告是2018年4月才购买涉案房屋。本院组织双方交换了证据并进行质证。对原告提交的证据1.3，被告质证认为2018年4月前所欠的费用应该由原业主承担，2018年4月之后的也不应该追究被告，因被告购房至今没有入住，没有享受过物业公司的服务。对证据2该协议不是与被告签订的，对被告没有约束力。对补充提交的证据4没有异议。对被告提交的证据，原告质证认为，该房产是清远市清城区人民法院的法拍房，被告是2017年12月竞拍成交的，应该承担该房产的所有债务。我方是最近通过查询才得知被告购房信息，被告应主动与我方签订前期物业管理服务协议。根据双方当事人陈述及经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告邹宇瀛是清远市清新区*********新亚棕榈园小区H3-1102号房屋的新业主，该房建筑面积206.37㎡，原业主为案外人梁飞宇、许素娴。该小区开发商清远市新亚房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，由原告向新亚棕榈园小区提供物业服务，梁飞宇、许素娴于2013年6月13日与原告盛业物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该合同是盛业物业公司制定的格式合同，约定被告自房屋验收后，收到发展商书面收楼通知书规定的收楼之日起交纳物业服务费。物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积按月交纳，收费标准为1.2元/月/㎡，应在每月10日前履行交纳义务；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。合同另约定物业服务费用不含日常运行的水电费、电梯、水泵、公共照明、消防风机和智能化设备等公共设施电费、水费按相关标准进行分摊；前期物业服务合同至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时终止。该小区至今未成立业主委员会。原业主梁飞宇、许素娴只缴纳了2017年8月30日之前的费用。之后原告通过手机信息方式向前业主催缴，没有下文。在提起本案诉讼之前，原告通过登录淘宝网发现原业主梁飞宇、许素娴因债务问题被清远市清城区人民法院强制执行，清城区人民法院依法委托了淘宝网对该房屋进行公开拍卖。淘宝平台于2017年10月24日发布网拍公告，在2017年12月4日10时至2017年12月5日10时41分42秒的网拍时限内，被告邹宇瀛以最高应价胜出，该标的物（房屋）网络拍卖成交价格：1215183.90元。淘宝平台于2017年12月5日向被告出具了《成交确认书》，成交确认书提示“在网络拍卖中竞买成功的用户，必须依照标的物《竞买须知》、《竞买公告》要求，按时交付标的物网拍成交余款、办理相关手续。标的物最终成交以清远市清城区人民法院出具拍卖成交裁定为准”。随后清远区人民法院出具执行裁定书确认成交，2018年4月1日，广发银行股份有限公司清远分行向被告发放按揭贷款，按揭期限为了22年，清远市清新区*******于2018年4月10日进行备案登记，于2018年4月23日发放不动产权登记证书，不动产权证号：粤（2018）清远不动产权第5006006号。该房屋现状仍为毛坯房，被告取得房屋后，没有向原告查询前业主欠费情况，也没有与原告签订前期物业服务协议。原告知道被告成为新业主事实后，电话向被告催收，被告以其没有入住，原告没有与其签订物业服务合同，没有接受原告的服务为由拒缴，并且认为其2018年4月才接收房屋，2018年4月前所欠的费用应该由原业主承担。原告主张的各项费用，有列表按月统计。涉案房屋的建筑面积为206.37㎡，每月物业管理费约定按1.2元/㎡计算，每月应缴管理费247.64元，并以247.64元为基数，按违约天数以每日1‰计算违约金。水费、电费是小区日常公共运行的费用,包括小区二次供水、小区公共照明、绿化美化、电梯运行等产生的水电费。公摊的水电费用按季度统计，有独立的水电表，每季度的公摊费用盛业物业公司于季未公示于小区各梯间出入口。因局部物业设备维修产生的设备维护费，只由关联业主分摊。原告列表中，2017年12月至2020年1月的公摊电费合共843.18元、水费为52.95元，其中2017年12月的电费为163.83元、水费6.8元。另2018年7月有设备维护费7.41元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务是现代服务业的重要组成部分。为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，国务院制定了《物业管理条例》，司法机关和地方政府根据国务院的规定出台了相关规定，物业公司及业主均有遵守相关规定的义务。原告盛业物业公司制定的《前期物业管理服务协议》，是格式合同，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。原告作为前期物业公司，其管理期限是自原告与开发商签订提供前期物业服务至小区业主委员会成立并签订新的物业管理合同时止。而至起诉前，该小区并未成立业委会，因此盛业物业公司的管理期限未终止，仍有持续的管理权。原业主梁飞宇、许素娴于2013年6月13日与原告签订合同后至负债之前，一直有按约定履行，被告邹宇瀛通过竞买方式成为新的业主后，没有按市场交易规则与原告确认交易情况，也没有与原告补签合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告以其未入住、未接受原告服务为由拒缴物业管理费用的理由不成立，其行为已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的合同义务。关于欠费时间的起算问题。被告是2017年12月4日通过竞买方式确认了对涉案房屋的排他性权利，并于其后履行其他竞买手续而取得房屋的所有权，抵押权的设置不影响其所有权的性质。2017年12月5日被告竞买成交已取得了涉案房屋的排他性权利，房屋已实际处于被告的控制和支配之下，排除合理的签约手续时间，成交次月即2018年1月起，被告有义务向原告缴纳相应物业费用，同理，2017年12月前的物业费用，不属被告义务，被告有理由拒缴。之后的物业费用，由双方另行协商解决。关于欠费金额问题。根据合同，物业管理费按房屋建筑面积1.2元/㎡计收，涉案房屋的建设面积为206.37㎡，故被告每月应缴管理费247.64元，自2018年1月起至2020年3月止共27个月，合计6686.28元。公摊水电费部分，据原告主张，2018年1月起至2020年1月止（之后的未统计），电费679.35元、电费46.15元、设备维护费7.41元，合计732.91元，是按表计算，其主张客观可信，本院予以确认。对于滞纳金问题。被告拒签合同不能成为拒交物业费的正当理由，其拒交物业费的行为也有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利，对物业的增值保值也会产生负面影响，此行为不属于正当行使权利，不应当予以鼓励和支持，应承担迟延履行的违约责任。关于违约金是否应予调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告的《前期物业管理服务协议》是格式合同，约定逾期付款的违约金“从逾期之日起按每天1‰交纳”，此约定过高，本院根据实际情况对违约金进行调整，参考民间借贷利息不得超过年利率24%的规定，违约金按从逾期之日起按每日万分之五计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告邹宇瀛于本判决生效之日起十日内向清远市盛业物业管理有限公司支付2018年1月1日起至2020年3月31日前的物业管理服务费6686.28元及相应违约金（违约金以247.64元为基数，从2018年1月1日起每月递增247.64元计至2020年3月31日止，按每日万分之五分段计算至上述物业管理服务费支付完毕之日止）；二、被告邹宇瀛于本判决生效之日起十日内向清远市盛业物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年1月31日的公摊水费、电费、设备维修费合共732.91元及相应违约金（违约金以732.91元为基数，自2020年2月1日起按每日万分之五计算至付清本项费用之日止）；三、驳回清远市盛业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费113.86元，减半收取计56.93元，由被告邹宇瀛负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  莫彩云二〇二〇年七月二十二日书记员  阮灵极附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《国务院物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。