广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3211号上诉人（原审被告）：卢秀连，女，汉族，1970年1月5日出生，身份证住址惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：陈观资，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：李光远，广东深宝律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：文伟祥，男，汉族，1975年12月8日出生，身份证住址深圳市宝安区。委托诉讼代理人：郑普佳，广东鼎方律师事务所律师。上诉人卢秀连因与被上诉人文伟祥房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初21196号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。卢秀连上诉请求：1、请求法院依法撤销深圳市宝安区人民法院作出的（2018）粤0306民初21196号民事判决，判令驳回文伟祥的全部诉讼请求。2、由文伟祥承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，依法应当发回重审。经一审庭审查明，涉案房屋没有房产证，也没有取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续，换言之，涉案房屋究竟是否属于文伟祥所有？文伟祥是否是本案的适格当事人？是否还会存在其他权利人向卢秀连主张权益？等等，一审法院并没有依法查明上述本案的关键事实，因此本案的当事人主体资格不明，一审法院查明事实不清,依法应当发回重审。二、因涉案房屋权属情况不明，本案应当经政府主管部门确权后再行进行审理，一审法院依法应当驳回文伟祥的起诉。涉案房屋没有房产证，对于房屋产权事宜，依法应由政府主管部门予以确权。为查明涉案房屋的实际权利人是谁，应当由政府主管部门确权后再行进行审理，确权不属于法院的审理范围，为此一审法院依法应当驳回文伟祥的起诉。三、卢秀连不存在违约行为，文伟祥为了个人私利而主张合同无效，其行为严重违反契约精神，损害卢秀连的合法权益，浪费司法资源。双方签订《房屋租赁合同书》后，卢秀连严格按照合同履行义务,按时足额支付租金，未有任何违约行为。2018年初，万科房地产公司大肆在承包城中村的单栋住宅改造为公寓进行出租，租金远高于现在的租金水平，在利益的驱使下，文伟祥随意找理由起诉卢秀连要求解约。现如今，万科房地产公司已经叫停所有长租公寓，文伟祥也不再那么迫切要收回租赁房屋。综上，文伟祥的行为明显缺乏事实依据，损害卢秀连的合法权益，浪费司法资源，不应得到支持。四、即使合同被确认无效，文伟祥明知涉案房屋没有房产证，也未取得建设工程规划许可或其他合法报建手续，仍将房屋出租，存在明显过错，损害了卢秀连利益，应向卢秀连赔偿装修损失。文伟祥明知涉案房屋没有房产证，也未取得建设工程规划许可或其他合法报建手续，不具有出租的资质，却仍将房屋出租给卢秀连,存在明显主观过错。收到租赁房屋后，卢秀连花费了大额的资金对房屋进行装修、改造、翻新水电网络管线、改善消防系统、购买消防设备设施等，但文伟祥却在双方合同约定的有效使用期内，单方向法院主张合同无效,这明显违背契约精神。卢秀连的上述投资成本约50万元将完全不能回收，这必将导致卢秀连负债累累，没有能力退还现有租户的押金等。退一步讲话，如果涉案租赁合同被确认无效，那么文伟祥明知无房产证而将涉案房屋出租，且在利益的驱使下单方向法院宣告无效,文伟祥对合同无效负有主要责任，其应当对卢秀连的装修损失承担赔偿或补偿责任，恳请贵院依法判令文伟祥除退还押金、喝茶费外,还需向卢秀连赔偿装修损失50万元。五、根据公平原则，确认合同无效会引发严重的社会问题，恳请法院不予支持文伟祥的诉讼请求，依法改判驳回文伟祥的全部诉讼请求。若卢秀连与文伟祥的租赁合同被确认无效，这势必导致卢秀连与其他次承租人的租赁合同也无效，而其他次承租人大概有近百人，一旦涉案租赁合同被确认无效，卢秀连要交还租赁房屋给文伟祥，那么这近百人即将无处安所，这会造成极大的社会隐患。即使涉案租赁合同被宣告无效后，文伟祥仍旧还是会将涉案房屋出租第三人，甚至还可能会故技重施，一旦下一个承租方不能满足其要求，还会向法院申请确认合同无效。文伟祥明知，合同无效不会损害其经济利益，其仍然能够从承租人处获得房屋占有使用费，但文伟祥的行为明显是在利用其合同有利地位，违背合同契约精神、违反公平交易原则、扰乱市场经济秩序。综上所述，卢秀连认为原审法院认定事实和适用法律错误，故卢秀连依法向贵院提起上诉，望判如所请。文伟祥口头答辩如下：原审法院要求文伟祥退还押金32300元与喝茶费57500元，超出了卢秀连的诉讼请求范围。文伟祥认为，原审法院判决确认租赁合同无效，以及要求卢秀连返还房屋事实查明清楚，适用法律正确。文伟祥一审起诉请求：1.解除文伟祥与卢秀连于2016年5月1日签订的《房屋租赁合同书》；2.卢秀连向文伟祥交还位于深圳市宝安区整栋房；3.卢秀连向文伟祥支付房屋占有使用费22300元；4.卢秀连对涉案房屋的漏水进行维修；5.卢秀连承担本案诉讼费。一审庭审中，文伟祥变更第1项诉讼请求为：确认房屋租赁合同无效；变更第3项诉讼请求为：卢秀连向文伟祥支付房屋占有使用费22300元（按每月22300元为标准计算房屋占有使用费，从本合同解除之日起计至实际搬离之日止）；撤回第4项诉讼请求。一审法院认定的事实：2016年5月1日，文伟祥与卢秀连签订《房屋租赁合同书》，约定：文伟祥将位于深圳市宝安区整栋房租赁给卢秀连，租赁期限为2016年5月1日至2021年4月30日止。文伟祥同意以每月22300元租该楼房供卢秀连使用，并同意卢秀连一次性交纳房屋租用押金22300元作租用保证金，待期满后退还。合同签订后，卢秀连一直按月向文伟祥支付租金。文伟祥当庭变更诉讼请求为确认双方签订的《房屋租赁合同书》无效后，卢秀连主张文伟祥应赔偿卢秀连装修损失及其他利益损失。一审庭审结束后，卢秀连补充提交收据五份及微信聊天记录，证实卢秀连共向文伟祥支付押金32300元，喝茶费57500元。文伟祥确认收到上述款项，但主张卢秀连应另案主张，并确认卢秀连至今仍一直按时支付房屋占有使用费。一审另查明，涉案租赁物没有产权证，也未取得建设工程规划许可证。卢秀连现仍在继续使用涉案房屋。以上事实，有《房屋租赁合同》、历史遗留建筑申报回执、微信聊天记录、收据等及庭审笔录在卷佐证，足以认定。一审法院认为，涉案房屋没有房产证，也未取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此法院认定文伟祥、卢秀连双方于2016年5月1日签订的《房屋租赁合同书》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应该予以返还。故文伟祥主张卢秀连应交还涉案房屋，法院予以支持。另，卢秀连补充提交的证据能够证实已向文伟祥支付押金32300元，喝茶费57500元，且文伟祥也确认收到上述款项，故文伟祥应向卢秀连退还上述费用。关于文伟祥主张卢秀连应支付自合同解除之日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。法院认为，双方均确认卢秀连至今仍有按时支付房屋占有使用费，故对文伟祥的该项主张不予支持，文伟祥可待实际发生后再另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认文伟祥、卢秀连于2016年5月1日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、由卢秀连于判决生效之日起十日内向文伟祥返还位于深圳市宝安区整栋房屋；三、文伟祥应于判决生效之日起五日内向卢秀连退还房屋押金32300元、喝茶费57500元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费179元，由文伟祥承担。二审期间，双方均未提交新的证据，经本院二审认定，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点为：卢秀连主张不应支持文伟祥的起诉请求、即使支持房屋租赁合同无效也应赔偿其装修损失是否成立。经审查，涉案房屋至今并未取得房产证，也未取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续。涉案房屋文伟祥及其妻子骆某燕已向当地主管部门进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。文伟祥于2016年5月1日将涉案房屋出租给卢秀连违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，依法应认定无效。卢秀连以其无违约行为、确认合同无效将影响其他很多向其承租的人员为由上诉主张不应确认合同无效，理由不成立，本院不予采纳文伟祥、卢秀连于2016年5月1日签订《房屋租赁合同书》，文伟祥将涉案房屋交付卢秀连，卢秀连按约定将租金交付文伟祥，根据合同相对性原则，文伟祥、卢秀连依法成为合同的出租人及承租人。卢秀连以涉案房产尚未取得产权证等为由主张文伟祥不一定是涉案房屋的权利人，应待确权后再行处理双方的纠纷理由不成立，本院不予采纳。卢秀连主张即使支持确认房屋租赁合同无效，也应赔偿其装修损失，但卢秀连一审并未提出反诉，一审对此未处理，卢秀连应另循途径解决。本案中，卢秀连未提出反诉，一审判令文伟祥退还押金、喝茶费欠妥，但由于文伟祥未提出上诉，应视为其对自身权利处分，本院予以确认。综上所述，卢秀连的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币358元（卢秀连已预交），由卢秀连负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 丁    婷二〇二〇年七月二十日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。