江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初7649号原告：常州牛牛金属新材料有限公司，住所地江苏省常州市武进区前黄镇常武南路**，统一社会信用代码91320412MA1X9F1K9C。法定代表人：夏乘，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡方正，北京市盈科（常州）律师事务所律师。被告：常州市鑫尔减速机有限公司，住，住所地江苏省常州市武进区前黄镇常武南路**一社会信用代码91320412781253026D。法定代表人：王志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡云雪，江苏常硕律师事务所律师。原告常州牛牛金属新材料有限公司（以下简称牛牛公司）诉被告常州市鑫尔减速机有限公司（以下简称鑫尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日受理后，先由审判员刘伟叙独任审理，后转由审判员刘伟叙、人民陪审员孙正新、郁云峰组成合议庭审理，于2019年10月31日、2020年7月14日两次公开开庭进行了审理。原告牛牛公司的委托诉讼代理人胡方正、被告鑫尔公司的法定代表人王志明及委托诉讼代理人胡云雪到参加诉讼，本案现已审理终结。原告牛牛公司诉称，2018年7月16日原告法定代表人夏乘与被告法定代表人王志明签订租房协议和租房补充协议，被告公司承租位于约4400平方米厂房。租赁厂房后，被告未与原告协商，擅自将厂房内办公室、样品间拆除改造成车间，非法占用厂房外部食堂改为车间和占用外部公共道路堆放物资，擅自在租赁厂房楼板打孔。被告因厂房内污水横流、脏乱差严重，私自排放污水等问题被环保部门多次督查，查封责令整改。被告查封期间仍无视查封整改行政处罚继续生产经营，被环保部门行政处罚。2019年7月1日，被告委托律师向原告发出律师函，明确表示租赁的厂房已腾空，单方解除租赁合同。被告在多次违约、在应当缴纳下一年度租赁费用之前单方面腾空厂房，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。现向法院起诉，确认原被告间的租房协议及租房补充协议解除；判令被告支付原告承租期间的水费、电工维护费、垃圾清运费、门卫费共计15000元、环保改造费74100元，两项合计89100元。判令被告支付原告租赁期间损坏原告的样品间地板费、立柱、墙面污损费、车间地面油漆费用、车间门、配电箱修复费用共计223700元；判令被告单方违约解除租赁合同而产生的租赁损失费用275000元。本案诉讼费用由被告承担。被告鑫尔公司辩称，1、原告主体不适格，出租给被告鑫尔公司的厂房，是夏乘个人，并不是其公司，被告支付的租金也是给夏乘个人的，原告公司成立于2018年10月8日，是双方签订的租赁合同3个月之后才成立的，本案原告无权向被告主张权利。2、被告与夏乘间的租房协议已经解除，2019年7月1日被告腾空所租赁的厂房后，委托律师向夏乘发出了律师函，解除了双方间的租赁合同关系，只要夏乘收到，就无须另行解除。3、如果原告主体适格，原告主张的水费、垃圾清运费只要有足够的证据，被告愿意支付，对于原告主张的电工维护费、门卫费、环保改造费，因夏乘在2018年11月30日至12月4日对被告承租的厂房断电过程中夏乘明确表示无需我方支付。门卫费由于我方已于支付至2019年5月，且夏乘寻找的门卫不再为被告服务，故被告无需支付门卫费。对于原告主张的环保改造费74100元，因该污水改造工程于双方签订租房协议时就在施工，也是不动产所有者应当承担的费用，属于不动产所有人所有，与被告无关，被告有权拒绝。4、对于原告主张的所谓修复费用223700元不是事实，因被告使用租赁厂房仅十个月，且该厂房此前还租赁给其他人，并非全新厂房，且被告在使用过程中不存在污损立柱、墙面、车间地面等行为，故原告要求被告赔偿此项损失无事实依据。5、对于原告主张的租赁损失费275000元，因被告解除租赁合同是合法的，是在夏乘严重影响被告生产经营，不让被告安装环保设备，导致被告不能正常生产经营，致被告租赁的合同目的不能达到，是夏乘的违约行为导致合同无法履行，除此之外，被告已经付清了2018年9月1日至2019年8月31日间一年的房屋租金，原告仍主张2019年9月1日之后六个月的租金损失无事实依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年7月16日，常州市鼎杰床服用品有限公司作为甲方、被告鑫尔公司作为乙方、夏乘作为丙方签订租房协议一份，该协议第一条约定：租厂地点：前黄工业集中区常州市鼎杰床服用品有限公司内，常武南路426号。面积：北大楼底层约4400平方米，房租每年人民币550000元，不含税，租用期内不涨价，此厂房不准转租。该协议第二条约定：先付款后使用，每年按两次付清全年房租。每次提前两月付清房租。以后每年七月一日前付人民币275000元，元月一日前付人民币275000元。乙方必须按时付清房租，如拖欠房屋属违约，丙方有权收回厂房，并且有权押扣乙方厂房内物品，作为丙方损失，一切后果由乙方承担。第三条约定：乙方必须按以上时间把房租直接给付丙方，并且丙方出具收条为证，丙方收到租金后合同才能生效。因甲方欠丙方大量款项，所有厂房实际拥有人为丙方。此合同生效后甲方无权向乙方收取任何费用。第四条约定：租期自2018年9月1日至2028年11月30日结束，为期10年。十年后乙方有优先租用权续租。如果因乙方经营情况或其他特定情况提前退租属违约，丙方不退租金，并且乙方将厂房还原。具体可友好协商。租期期满后，乙方所有设备由乙方带走，甲方和丙方无权扣押乙方财产设备。第五条责任：乙方必须合法经营生产，证照齐全，乙方必须安全生产，防止一切事故发生。同时，双方还对其他方面进行了约定。2018年7月16日，夏乘作为甲方、王志明作为乙方双方签订租房补充协议一份，该补充协议约定：一、乙方必须正常按时缴纳房租；二、乙方必须按照甲方要求提前每月付3000元门卫费；三、乙方用电必须按健州幕墙公司要求每月付清电费；四、乙方必须分担三分之一厂内电工维修费；五、乙方必须每年付清三分之一垃圾清理费；六、其他未知公共费用都按三分之一与厂内其他老板分担；七、房租550000元不含税，如需交税开票，由乙方补齐税款。上述租房协议、补充协议签订后，被告方于2018年8月10日前分几次将半年的房租275000元支付给了夏乘，于2019年1月1日前一次性支付半年的房租275000元（上述已付房屋租金可计算租期至2019年8月31日）。被告鑫尔公司实际于2018年8月进入租赁厂房进行安装设备、设施，于同年9月初就对外生产经营。嗣后，时至2018年12月1日凌晨，原告方法定代表人夏乘以被告鑫尔公司拖欠门卫费、被告鑫尔公司不愿承担污水管道改造费用、公怀司不合规合法经营为由擅自切断了被告鑫尔公司生产用电，直至2018年12月4日上午7点才恢复供电（就因断电给鑫尔公司产生的损失，鑫尔公司作为原告状告夏乘（做被告）的赔偿损失的案件2019苏04**民初3396号民事案件，业经本院一审，常州市中级人民法院二审（2020）苏04民终214号案件，均已审理结束。由此，原告的法定代表人夏乘与被告鑫尔公司间产生矛盾。2019年3月14日，被告鑫尔公司因浸漆、烘干工段有废气产生，配套建设了一套活性炭+光催化废气治理设施；机加工工段（曲线磨床、滚齿机）有废气产生，配套建设了另一套活性炭+光催化废气治理设施，因两套废气治理设施均未安装完成，需配套建设的废气治理设施未经验收就将项目投入生产，违反了相应的法规、条例，常州市生态环境局对被告鑫尔公司的相关生产设备进行了查封，并责令鑫尔公司限期改整。2019年3月19日、3月24日，被告鑫尔公司在承租的大楼北侧安装环保设备管道时，遭到原告公司法定代表人夏乘的阻拦，鑫尔公司法定代表人王志明几次报警，派出所民警分别派员到现场作出处理，告知可通过法院处理。2019年6月10日，常州市生态环境局分别对被告鑫尔公司、法定代表人王志明作出常环武行罚（2019）73号、74号、75号三份行政处罚决定书，认定被告鑫尔公司的租用位于常武南路426号租用厂房从事摆线针轮减速机配件、电机项目的生产，上述项目未向生态环境部门报批建设项目环境影响评价文件，擅自于2018年8月开工、并于2018年9月建成投入生产等违法事实，决定对常州市鑫尔减速机有限公司处罚款贰拾万元；对法定代表人王志明处罚款伍万元；决定对常州市鑫尔减速机有限公司处建设项目总投资额1%罚款，即总投资152.03万元*1%=计罚款壹万伍仟贰佰零叁元。2019年6月30日前，被告鑫尔公司将生产设备等因故从案涉承租的厂房处搬离。2019年7月1日，被告鑫尔公司委托律师事务所向夏乘发出律师函，该函载明：现鑫尔公司已经腾空厂房，要求解除与夏乘的租赁合同；要求夏乘在收到本函五日内向鑫尔公司退还2019年7、8两月的房租，支付搬迁费15.5万元、支付停业损失30万元、支付搭建钢瓦、浇地面、隔墙费用8.5万元及相应的环保局而被处罚的罚款。另查明，常州牛牛金属新材料有限公司成立于2018年10月8日，股东为夏乘、沈小薇。公司法定代表人系夏乘。2018年11月16日，常州市国土资源局不动产登记中心向原告常州牛牛金属新材料有限公司颁发不动产登记证书一本，证号为苏（2018）武进区不动产权第0001701号，权利人常州牛牛金属新材料有限公司，坐落：常武南路426号，用途：工业用地，宗地面积；14893平方米，该不动产权证书附有宗地图。诉讼过程中，本院汇同原、被告双方对案涉承租厂房进行了实地勘查。被告鑫尔公司对现场车间、厂房无异议，对上述不动产登记内容也无异议。庭审中，原告方明确表示：2018年7月16日，以丙方夏乘与乙方即鑫尔公司签订的租房协议及补充协议，因夏乘系常州牛牛金属新材料有限公司的法定代表人，且该公司已于2018年10月8日成立，且案涉的坐落于常州土地，目前已登记在常州牛牛金属新材料有限公司名下，所以，本案由常州牛牛金属新材料有限公司作为出租方向被告鑫尔公司主张权利，夏乘也明确表示同意。经庭审质证后，被告鑫尔公司仍持有异议。庭审中，针对原告主张的被告鑫尔公司在2019年1月至同年6月租赁期间的水费计8000元尚未支付给原告的请求，经庭审质证，被告鑫尔公司明确表示认可；对于原告主张的上述租赁期间被告鑫尔公司应当承担的电工维护费用2000元/人/年，因只有半年，故应承担1000元的请求，经庭审质证，原告未提交相关证据，被告又不认可，故本院对该主张不予认可。对于原告主张的上述时间段内，被告应承担的垃圾清运费1166元，经庭审质证，被告当庭予以认可。对于原告主张的2019年6月份的门卫费3000元，因被告鑫尔公司实际支付了2019年度前5个月的门卫费各3000元，且被告鑫尔公司也实际于6月份搬离租赁厂房，故上述6月份的门卫费用3000元仍应由被告鑫尔公司承担。针对原告主张的要求被告鑫尔公司承担污水管网改造费用211229元的三分之一即74100元的请求，原告向本院提交了以下证据：2019年3月6日污水管网改造施工结算单一份、2018年7月16日王志明与夏乘签订的补充协议一份（该协议第六条约定：其他未知公共费用都按照三分之一与厂内其他老板分摊）。经庭审质证，被告不予认可，被告鑫尔公司认为：污水管网改造费用不属于补充协议约定的其他公共费用之内，且该工程在案涉租赁协议签订前已实际存在，是环保部门对房屋所有人（或企业所有人）提出的要求，被告无须承担。针对原告主张的因被告鑫尔公司实际于2019年6月30日前搬离、腾空了厂房，因其在租赁经营期间，将原来出租给其使用的样品间、办公室改造成车间，要求其恢复原样的费用71840元、车间的立柱、墙面被污损需重新刷白的费用26650元、地面损、地面损坏需重新油漆费用115200元、配电箱修复费用10000元，以上共计223700元，经庭审质证，被告对此不予认可，被告认为，当初的样品车间也是经过夏乘的同意才改造的，且原先铺设的复合地板也是经夏乘同意后由其朋友拿走；被告在租赁厂房仅经营了十个月，并没有对车间立柱、墙面有污损，更没有对车间地面有严重破坏、污损，故立柱、墙面、地面无、地面无需重新刷白对于车间门、配电箱等，被告在租赁期间，并没有损坏，故被告不同意原告的诉讼请求。对于原告主张的因被告鑫尔公司擅自退租，造成原告租赁损失275000元的请求，原告当庭陈述，因被告擅自违约，并单方提前退租且既成事实，故要求被告鑫尔公司承担自2019年9月1日起至2020年2月28日止共计6个月的房租损失，房租金参照案涉租赁协议550000元每年计算，共计是275000元。被告经庭审质证后认为，因夏乘百般阻拦被告安装环保设施，导致被告方在租赁期间无法安装环保设施，导致被告公司被处罚无法生产，另外，夏乘在2018年12月初，无故断电导致被告公司无法正常生产经营，被告租赁房屋的合同目的不能达到，故被告搬离厂房是合理又合法。故被告不仅不会承担原告主张的275000元租赁损失，还要求原告方退还2019年7、8两个月的租金。本院认为，常州市鼎杰床服用品有限公司作为甲方、被告鑫尔公司作为乙方、夏乘作为丙方于2018年7月16日签订的租房协议及补充协议，其内容是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，系合法有效。夏乘在上述租赁协议中作为出租厂房的实际拥有人，且事实上收取了被告方支付的租金，被告鑫尔公司也是明知的，现夏乘系本案牛牛公司的股东、法定代表人，且案涉出租厂房的不动产权证登记在本案原告公司名下，故本案牛牛公司依据案涉租房协议及补充协议向本案被告鑫尔公司主张权利并无不当。对于案涉租房协议及补充协议，因在实际履行过程中，作为承租人鑫尔公司已于2019年6月30日前腾空、搬离了案涉租赁的厂房，并已书面函告了原告方，现原告向本院提出诉请，要求判令解除双方间的租房协议及租房补充协议，因双方已实际上解除了租赁关系，故无需法院再作出解除租赁协议的判决。对于原告主张的要求被告支付租赁期间尚拖欠的水费8000元、垃圾清运费1166元因被告方当庭认可，故本院依予以支持。对于原告主张的2019年6月份一个月的门卫费3000元，因被告此时间节点前的门卫费已实际支付，且被告实际于2019年6月30日前才搬离承租的厂房，故2019年6月份的门卫费3000元应由被告承担，本院对原告的该项请求依法予以支持。对于原告要求被告承担的电工维护费（2019年半年）1000元，因被告不认可，且补充协议有约定，但原告也未提供足够的证据证明被告应承担半年的电工维护费是多少，故本院对此请求不予支持。对于原告主张的要求被告鑫尔公司承担污水管网改造费用74100元的请求，本院经审理后认为，污水管网改造是当地政府对所在地企业针对生产环境的一个基本要求，提升的是企业的品牌、实力、对外影响力，故污水管网改造费用应由所在企业自已承担。至于原告响应政府号召进行污水管网改造后的相关费用要求其承租者来分摊的请求，因被告不同意，且租赁协议上也没有明确约定。至于双方补充签订的“租房补充协议”上第六条：“其他未知公共费用都按三分之一与厂内其他老板分担”的约定，该管网改造费用不属于其他未知公共费用之范围。故本院对原告的该项请求依法不予支持。针对原告要求被告承担退租厂房后的修复费用计223700元的诉请（主要包括样品间、办公室地板修复费用71840元、立柱、墙面刷白费用26650元、车间地面重新油漆费作115200元、车间门、配电箱修复费10000元），本院经审查后认为，对原告的该项请求依法不予支持。具体理由如下：1、原告主张的样品间、办公室原来的地板被被告方拆去改造成车间，因被告当庭陈述是经原告方的同意，且原来地面上的复合地板拆下后经夏乘的同意由其朋友拿走，故不存在重新要铺设地板的费用；2、因被告租赁案涉厂房时间才十个月，在本案审理过程中，本院汇同原被告双方至承租的厂房进行实地查验，原告主张的车间立柱、墙面全部被污损需重新刷白的事实不存在，偶有部分污损客观存在，但这是租赁给企业经营的正常现象，故原告要求被告赔偿的该部分的请求不予支持。3、对于原告主张的车间地面原先是经油漆的，现因被告生产使用，已被全部损坏，要求被告重新油漆一遍需费用115200元的请求，同样，本院在实地查验过程中，并未发现车间地面全部被损坏，即使有车间的部分地面有磨损，也属于正常情形，故原告要求被告赔偿车间地面油漆费用的请求，本院不予支持。4、对于原告主张的车间门、配电箱的修复费用10000元，因被告方不认可，且原告也未提交充足的证据加以证明，本院对该请求也不予支持。对于原告主张的要求被告鑫尔公司承担单方违约提前搬离承租厂房的租金损失275000元的请求，本院经审理后认为，本院对原告的该项请求依法予以支持。具体理由如下：1、租房协议及补充协议合法有效，双方应按协议约定各自全面履行义务；2、尽管在租赁过程中，原告就污水管网改造费用的分摊、要求被告合法、合规的经营等事项多次找过被告方法定代表人，并发生了2018年12月初的停电事件，就此事件产生的损失也要求出租方承担赔偿责任，本院经过一审、常州中院经过了二审，此事已经了结，出租方负责人夏乘的停电行为，不是被告鑫尔公司提前解除租赁合同的依据；3、被告辩述，原告方夏乘不让其安装环保设施，致使被告鑫尔公司无法安装环保设施，导致相关项目不能验收，被相关行政机关处罚，提前解除租赁合同合法有据，本院经审理后认为，因安装的环保设施部分管道等安装在承租大楼的北侧及部分公共部位，且租房协议上也没有明确约定，双方在安装过程中又未能达成一致协议，导致双方发生纠纷也是事实。但从2019年6月10日常州市生态环境局对被告公司、法定代表人等作出的三份行政处罚决定书来分析，被告公司存在废气处理设施未安装完成、摆线针轮减速机配件、电机项目需要配套建设的环境保护设施未经验收，建设项目即投入生产。导致被告公司被处罚的事实。4、租房协议约定的租赁时间长达十年，但被告公司仅实际使用了十个月就搬离厂房，被告行为实属违约，因被告方于2019年7月1日就以书面函件的方式函告原告方已实际腾空、搬离了厂房的事实，故原告提出6个月的租金作为实际损失的请求，参照江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条：“因承租人违约行为导致租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过六个月”之规定，故对原告主张的要求赔偿六个月的租金损失的计算方法予以支持。对于租金的计算标准，可以参照案涉租房协议约定的年租金550000元来计算。6个月的租金损失为275000元，因被告一方已支付了2018年9月1日至2019年8月31日止期间的一整年的租金550000元，至被告实际搬离、腾空时尚有二个月的时间，该二个月的租金，可以在应承担的违约租金损失中扣除，且本案被告也要求原告方退还。故被告鑫尔公司尚应赔偿给原告方的租金损失为183300元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告常州市鑫尔减速机有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告常州牛牛金属新材料有限公司水费、垃圾清运费、门卫费共计12166元。二、被告常州市鑫尔减速机有限公司于本判决生效之日起二十日内赔偿原告常州牛牛金属新材料有限公司租金损失183300元。三、驳回原告要求被告承担电工维护费1000元、环保改造费用74100元、要求被告赔偿修复费用223700元及租赁过渡期间厂房占用费91700元的诉讼请求。案件受理费9678元、诉讼保全费用3460元，由原告常州牛牛金属新材料有限公司负担6460元，被告常州市鑫尔减速机有限公司6678元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘伟叙人民陪审员  孙正新人民陪审员  郁云峰二〇二〇年七月二十八日书 记 员  石嫦娥