广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2909号 原告：柳州市同享碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市城中区环江滨水大道**十里江湾，统一社会信用代码：91450200MA5L3D680J。 法定代表人：谢伟洲，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈俊，该公司职员。 委托诉讼代理人：盘莹，该公司职员。 被告：倪韵雯,女,1991年9月1日出生，汉族,住广西柳州市。 被告：倪少明,男,1964年12月6日出生，汉族,住广西柳州市。 原告柳州市同享碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）与被告倪韵雯、倪少明商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人陈俊、被告倪韵雯到庭参加诉讼。被告倪少明经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的合同编号为01002018486691的《商品房买卖合同》（合同版本号为02）；2.判令被告向原告支付违约金158092.7元；3.判令被告于判决生效之日起十日内协助原告办理商品房买卖合同登记备案的注销手续；4.本案诉讼费用由被告承担； 事实和理由：2018年7月2日,原告与被告签订了编号为01002018486691的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）,合同约定:1、被告购买原告位于创××森林花园××号××商品房,总价款1053951元（合同第三条、第四条）；2、付款方式为按揭分期付款方式,被告必须在签订《商品房买卖合同》时付108556元给原告;在2018年7月28日前付105395元给原告；在2018年12月13日前付50000元给原告；在2019年1月13日前付790000元（银行按揭款）给原告（合同附件四《补充协议》第三条）；3、被告逾期支付房款超过90日后,原告有权解除合同,原告解除合同的,被告按累计应付款15%向出卖人支付违约金（《商品房买卖合同》第七条第1点第2项）;“累计应付款”指商品房的总房价款（《商品房买卖合同》第七条第2点）。合同签订后,被告仅支付213951元,剩余的840000元至今未付,原告多次追讨未果,逾期已经超过90日。综上,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效,被告不按照双方的约定履行支付购房款的义务,已经构成了违约,已经达到原告解除合同的条件,同时被告应当承担合同约定的违约责任。原告在多次追讨未果的情况下诉至法院，请求依法判如所请。 被告倪韵雯答辩称，同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》，但不同意支付原告违约金，原告在为被告计算首付款时存在过错，原告为被告计算的首付款是总房价款的20%，而向银行申请按揭贷款时银行要求被告将首付款提高到总房价款的25%，否则拒贷，被告无力承担增加的5%首付款因此被拒贷，被告未能获得贷款系因政策变动，属于不可抗力，并非被告个人原因造成，所以不应当承担违约责任，即使认定被告违约，原告诉请的违约金也过高，同意原告的第三项诉讼请求并愿意平摊诉讼费。 被告倪少明未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2018年7月2日，原、被告签订了编号为01002018486691合同版本号为01的《商品房买卖合同》，其中《商品房买卖合同》第三条、第四条约定：被告向原告购买位于柳州市房屋一套，该商品房建筑面积104.3平方米，房屋总价款为1053951元；合同附件四《合同补充协议》第三条约定：被告必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的10.3%即108556元给原告，在2018年7月28日前付该商品房总价款的10%即105395元给原告，在2018年8月28日前付该商品房总价款的79.7%即840000元整（银行按揭款）给原告……；《商品房买卖合同》第七条第1点第2项约定：被告逾期支付房款超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款15%向原告支付违约金，该条第2点对“累计应付款”进行了明确，是指合同约定的商品房总房价款。同日，原、被告签订了编号为01002018486691合同版本号为02的《商品房买卖合同》，该合同对合同附件四《合同补充协议》第三条约定做了变更，即将付款金额及方式变更为：被告必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的10.3%即108556元给原告，在2018年7月28日前付该商品房总价款的10%即105395元给原告，在2018年12月13日前付该商品房总价款的4.74%即50000元给原告，在2019年1月13日前付该商品房总价款的74.96%即790000元整（银行按揭款）给原告，其余条款与前述合同版本号为01的《商品房买卖合同》一致。合同签订后，被告共计向原告支付了购房款213951元,剩余的840000元经原告催告后至今仍未支付。案涉房屋目前备案登记在二被告名下。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等协商的基础上自愿签订，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告在向原告支付部分房款后，在超过合同约定的付款期限长达一年半的时间内未向原告支付剩余的绝大部分房款，且明确表示其无力支付剩余房款，致使房屋买卖的合同目的不能实现，被告逾期付款的行为已构成根本违约，原告诉请解除合同，符合法律规定，本院予以准许。合同解除后，被告应及时协助原告办理注销预售商品房备案登记手续，本院酌情确定为三十日。 本案中，被告未按约付款是合同解除的根本原因，依法应承担解除合同的违约责任。《商品房买卖合同》第七条第1点第（2）项约定违约金为房屋总价款15%过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，综合考虑本案实际情况，本院酌情将违约金调整为购房款总额6%，即违约金为63237.06元（1053951元×6%）。被告倪韵文辩称原告首付款计算错误导致首付比例不足无法获得按揭贷款，合同解除的责任在原告。本院认为，原、被告于2018年7月2日签订的合同版本号为02的《商品房买卖合同》已确认被告应支付的首付款为房屋总价款的25.04%，被告作为完全民事行为能力人，对此应是明知的，且作为房屋买受方，按约定期限支付购房款亦是被告的主要义务，因此被告未能按约付清首付款并进而不能办理银行按揭贷款的风险应由其自行承担。对被告倪韵雯的答辩意见，本院不予采纳。 被告倪少明经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告柳州市同享碧桂园房地产开发有限公司与被告倪韵雯、倪少明于2018年7月2日签订的合同编号为01002018486691的《商品房买卖合同》（合同版本号为02）； 二、被告倪韵雯、倪少明应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市同享碧桂园房地产开发有限公司支付违约金63237.06元； 三、被告倪韵雯、倪少明应于本判决生效之日起三十日内协助原告柳州市同享碧桂园房地产开发有限公司办理位于柳州市房屋的登记备案注销手续。 四、驳回原告柳州市同享碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3462元（原告已向本院预交），减半收取1731元，由被告倪韵雯、倪少明负担。 义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  谢兰兰 二〇二〇年七月二十日 书记员  李剑玲 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。