江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0923民初1761号 原告：邱某某，男，1973年11月19日出生，汉族，居民，住阜宁县。 委托诉讼代理人：杜井素，阜宁县板湖法律服务所法律工作者。 被告：王某某，男，1973年12月29日出生，汉族，居民，住阜宁县。 委托诉讼代理人：刘军，江苏汇建律师事务所律师。 原告邱某某与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月13日、7月8日两次公开开庭进行了审理。原告邱某某及其委托诉讼代理人杜井素、被告王某某及其委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告王某某向原告给付租金55000元及违约金80000元；2.判令被告王某某赔偿原告损失13100元；3.本案诉讼费用由被告王某某承担。事实和理由：2010年5月1日，邱某某与王某某签订《门面房租赁合同》1份，约定：邱某某将其所有的位于阜宁县间门市房出租给王某某从事餐饮经营，租赁期间自2010年5月1日至2018年7月31日，租金支付方式为：第1-3年年租赁为45000元，第4-5年年租金为50000元，第6-8年年租金为55000元。租金按年支付，其中，第一年租金支付时间为2010年5月1日，其余租金每年8月1日支付。同时约定，承租人不得破坏墙壁和地面设施，如有破坏视同违约；应当按期交付租金，如逾期未交，出租人有权要求承租人按当年租金的日百分之一支付违约金。后王某某未经邱某某同意，擅自将第10间门市房的承重墙拆除。2010年10月5日，双方签订了《门面房租赁补充合同》，约定：租赁期限届满，王某某如不续租，则其有义务就被拆除部分恢复成钢筋混凝土结构，结构标准商品混凝土C30,10个三级钢筋，前后左右10公分间距且双层双间。邱某某负责找施工方恢复，施工方进行预算后，王某某就施工的全部费用一次性支付给施工方或邱某某。因邱某某为他人提供担保并被法院强制执行，法院要求王某某将55000元租金交付至法院，至此王某某尚有55000元租金未有支付。租赁期限届满后，王某某违反合同约定，未将案涉房屋恢复原状，且拒付租金55000元。为维护合法权益，原告邱某某起诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告王某某辩称，双方签订案涉房屋租赁合同及补充协议是事实。合同履行过程中，因邱某某差欠案外人孔某款项，王某某于2016年7月8日收到阜宁县人民法院协助执行通知书，告知王某某将案涉租金不再交付邱某某。2017年8月25日，王某某将案涉租金107000元交付孔某，并告知邱某某，邱某某对此并未提出异议。2018年6月22日，王某某根据阜宁县人民法院的协助执行通知再次交付租金55000元。王某某实际给付租金计165000元，并不差欠邱某某租金，亦不存在违约行为，如法庭判决被告承担违约金，请求予以依法减少。原告没有提供实际损失具体数额和证据，根据法律规定，当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少，法院应以实际损失为依据，当事人约定的违约金超过损失30%，应认定过分高于造成的损失。同时，邱某某多次阻碍王某某正常经营，造成损失20000元；在未事前通知的情况下，邱某某径行对案涉房屋恢复原状，所产生的费用虚高，王某某自认该费用为10000元，王某某同意用经营损失冲抵该费用。综上，请求驳回原告邱某某的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年5月1日，邱某某作为出租方、王某某作为承租方签订《门面房租赁合同》1份，约定：邱某某将其所有的位于阜宁县东方华庭小区11号楼面西由北向南第9至第10间门面房出租给王某某经营。租赁期间为2010年5月1日至2018年7月31日，其中，2010年5月1日至2010年7月31日为装修免租期。第1-3年年租金为45000元，第4-5年年租金为50000元，第6-8年年租金为55000元。上述租金每年支付一次，第1年租金2010年5月1日支付，其余租金每年8月1日支付。在租赁期内，邱某某应保证房屋的使用安全。王某某应合理使用案涉房屋及其附属设施，对不合理使用造成的损失及纠纷责任由王某某承担。王某某装修如改变房屋现状需要与邱某某协商一致。王某某应当按期支付租金，如未经邱某某同意逾期支付租金，邱某某有权按照当年租金的日百分之一的标准，要求王某某支付违约金。双方还就其他事项进行了约定。 后王某某在装修过程中将第10间门市房钢筋混凝土结构予以拆除，就该拆除部分（现紧靠第10间楼梯口西侧至大门上侧）双方于2010年10月5日签订《门面房租赁补充合同》，约定：现邱某某同意王某某案涉拆除部分拆除。租赁期限届满，如王某某不续租，则其有义务将案涉拆除部分恢复至钢筋混凝土结构，标准为：商品混凝土C30、10个三级钢前后左右10公分间距且双层双向。如王某某找施工队恢复，按约定标准施工结束后，由有关部门作出书面认定合格后将案涉房屋交付邱某某；如邱某某找施工队恢复，施工方进行预算后，王某某就施工的全部费用一次性交付给施工方或邱某某，然后由施工方施工。双方还就其他事项进行了约定。案涉房屋租赁期限届满后，邱某某将案涉房屋恢复原状，本案审理过程中，原、被告双方一致认可恢复费用为10000元。 另查明，孔某与邹某、刘某、李以铜、邱某某、黄某、朱某民间借贷纠纷一案，本院作出(2014)阜城民初字第0684号民事判决，判决：邹某偿还孔某借款本金727288元及约定利息（2014年3月7日以前的利息为229793.7元。2014年3月7日起至判决确定履行之日止的利息以本金727288元计，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算），限于本判决生效后10日内履行完毕。李以铜、邱某某、朱某对上列借款本金727288元以及约定利息承担连带清偿责任，李以铜、邱某某、朱某在履行完上述还款义务后有权向邹某追偿。判决生效后，孔某向法院申请强制执行，本院于2015年12月10日作出（2015）阜执恢字第0118-1号执行裁定，冻结、划拨被执行人邹某、李以铜、邱某某、朱某银行存款971330.70元及利息或扣留、提取其等值的收入，或查封、扣押、拍卖、变卖其等值财产。2016年7月18日，本院向王某某发出（2015）阜执恢字第0118-1号协助执行通知书，内容为：王某某协助将被执行人邱某某在其处的房屋租金55000元付至阜宁县人民法院账户。2017年8月25日，王某某将案涉房屋最后两年租金107000元直接向孔某交付并由孔某出具相应收条，载明：收到王某某支付的房租107000元整，替邱某某归还执行款。后孔某将该收条复印件交付本院执行局。2016年7月10日，王某某向邱某某支付2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金2750元，另加邱某某用餐费用，计3000元，原告邱某某无异议，认定冲抵房租费用。2018年6月22日，王某某向本院账户转账55000元，标注“湘江部落门市房租”。后债权人孔某向王某某退还部分租金，冲抵王某某多给付的租金。现原告邱某某向本院提起诉讼，请求支持诉讼请求。 本院认为，原、被告双方所签订的《门面房租赁合同》、《门面房租赁补充合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。 关于邱某某主张的租金55000元问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百零一条规定，人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。本案中，邱某某作为被执行人，其对王某某享有案涉租金的债权，王某某作为给付租金的义务人，根据本院向王某某发出的协助执行通知书，负有依法协助执行法院执行生效判决的义务。后王某某房屋租金107000元直接向债权人孔某进行支付，虽然与法院协助执行通知内容不符，但实际产生冲抵邱某某与孔某之间债权债务的效果，与本院协助执行通知的目的一致，该给付行为并未侵害邱某某权益，现邱某某对王某某相关给付行为不予认可的理由，本院不予采纳，对原告邱某某要求被告王某某给付55000元租金的诉讼请求，本院不予支持。 关于邱某某主张的违约金80000元问题，本院认为，根据双方签订的《门面房租赁合同》约定，王某某对2017年、2018年房屋租金须于前一年8月1日前支付；如未经邱某某同意逾期支付租金，邱某某有权按照当年租金的日百分之一的标准，要求王某某支付违约金。2016年7月18日王某某接到本院协助执行通知书，要求将相应租金55000元汇至本院账户，但王某某于2017年8月25日才向债权人孔某支付相应租金，而按照其与邱某某之间的合同约定，2017年租金需于2016年8月1日前付清，2018年租金需于2017年8月1日前付清，王某某明显存在迟延支付行为，构成违约，应当向邱某某支付违约金。至于违约金数额，原、被告之间关于违约金计算标准明显过高，本院予以调整，根据违约损失实际填补原则，结合当事人过错程度、违约后果，银行同期贷款基准利率标准等因素，参照银行贷款罚息并在此基础上上浮30%，本院酌定违约金6000元。 关于邱某某主张的损失13100元，现原、被告双方一致确认按照10000元计算，本院予以认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告王某某给付原告邱某某房屋修复费用10000元及违约金6000元，合计16000元，该款于本判决生效之日起十五日内履行完毕； 二、驳回原告邱某某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3262元，减半收取1631元（原告已预交），由原告邱某某负担1261元，被告王某某负担370元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员 曹礼坤 二〇二〇年七月十六日 法官助理 张 慧 书 记 员 江洪鹏