宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2020）宁0221民初1386号原告：宁夏华诚物业服务有限公司。法定代表人：候某，系宁夏华诚物业服务有限公司董事长。委托诉讼代理人：李某，宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王某，宁夏平罗县人，住石嘴山市。特别授权代理。被告：刘某，甘肃省定西市人，住平罗县。原告宁夏华诚物业服务有限公司（以下简称华诚物业公司）与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告华诚物业公司的委托诉讼代理人李某、王某,被告刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华诚物业公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告支付2019年1月1日至2019年12月31日间的物业管理费866元、违约金467.6元。两项合计1333.6元。2、本案诉讼费由被告负担。原告华诚物业公司起诉的事实与理由：原告华诚物业公司是为平罗县城锦绣华城小区提供物业服务的企业。被告刘某居住在锦绣华城小区35-1-602室，其住房面积111.13平方米，被告应按照每月平方米0.65元的标准向原告交付2019年物业费，但经原告多次催要，被告以各种理由拒交。被告刘某辩称：1.原告华诚物业公司未按照平罗县住宅小区物业费收费标准0.45元收取，还有其他相关流程不合规，如：2019年物业费涨价出现业委会解散等相关现象，对华诚物业提供的相关文件，数据等不认可，有造假现象；2.被告自2017年入住小区以来，每年冬春季房屋房顶出现大面积发霉，掉皮现象，每年花费一定的资金来修补，是房屋屋顶保温措施不到位所致；3.华城物业存在敲诈、威胁等手段索取物业费现象；4.华诚物业存在暗箱操作，严重违规违纪，并有偷税漏税现象；5.原告华诚物业对业委会的成立和相关部门绑在一起，不作为，甚至有故意阻碍行为，私下送礼，请吃请喝，严重侵犯华诚业主的合法权益，扰乱市场行业行规；6.对华诚物业亏损为由涨物业费的说辞不认可，亏损可向相关部门提出破产申请，而不是在经济下行压力的情况下，来侵犯业主的合法权利等等；7.被告不是不交物业费，而是华诚物业不按约定执行0.45元每平米的标准，拒收被告按照0.45元每平米交费；8.请法院倾听广大业主的心声及诉求，还广大业主一个公正，也相信法院是公平公正的，合法合规为民办事的；9.对于原告增加的诉讼请求，被告认为不合理，没有相关的依据可寻。原告华诚物业公司为支持其主张，当庭提交如下证据：1、企业法人执照1份，证明原告华诚物业公司是经过国家审批的、取得相应质证，是合法经营的企业的事实。被告刘某质证意见：无异议。2、业主临时管理规约1份，证明：1、原告、被告签订了该规约、被告系原告提供物业服务的对象；2、该规约第六章规定了业主不按时交纳物业费按照每日3‰收取滞纳金的事实。被告刘某质证意见：有异议，不认可。3、平罗县发改委、平罗县住建局文件1份，证明自2015年以来，自治区物价局、住建厅规定新小区物业服务费按照“按质论价、质价相符”的原则进行市场化管理，物业服务费不再是国家进行价格指导管理范围的事实。被告刘某质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。4、关于调整锦绣华城小区物业费的报告、锦绣华城小区业主代表大会会议议程、锦绣华城小区业主代表大会签到册、锦绣华城小区业主代表大会会议记录、锦绣华城小区物业费调整结果公示各1份，证明:1.原告对物业费进行调整时，向业主委员会提交了调费报告；2.原告对物业费调整时，严格按照物业管理条例等相关法律法规召开了业主代表大会；3.业主代表大会由29名业主代表参与，同时邀请平罗县物业办负责人李学兵、平罗县物业协会负责人余兴民、平罗县物价管理所孔未华、锦绣华城所在社区负责人李萍参加业主代表大会；4.锦绣华城小区业主代表大会最终形成会议决议，将锦绣华城小区多层建筑物业费调价为每月每平米0.65元，电梯房物业费调价为每月每平米0.8元；5.业主代表大会决定将物业费调整后，锦绣华城小区对调整后的物业费进行了公示；6.原告对锦绣华城小区物业费的调整，程序合法，调整的标准符合平罗县发改局、住建局转发的自治区物价局住建厅文件的规定；7.业主代表大会决定物业费自2018年6月1日起执行调整后的收取标准的事实。被告刘某质证意见：对该组证据的签到册的真实性有异议，业主代表大会记录人不清楚，没有看到公示。5、物业服务合同1份，证明2018年，经业主代表大会决定将物业费调整后，2019年4月1日，业主委员会与原告重新签订了物业服务合同，合同确定被告居住的房屋属于多层建筑，物业费的标准为每月每平米0.65元，物业费采取上一年度预先交费的方式支付，不按期交费的按照业主临时规约的规定承担滞纳金的事实。被告刘某质证意见：对该组证据有异议，周建华不能代表被告。6、交纳物业费收费台账1份，证明被告居住的35号楼绝大多数业主按照调整的标准交纳了2019年的物业费，而被告未交2019年物业费的事实。被告刘某质证意见：对该证据不认可。被告刘某为支持自己的答辩意见，当庭提交手机照片复印件1份，证明屋顶发霉、掉皮的事实。原告华诚物业公司质证意见：对于被告提交的照片打印件真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议：1.该打印件没有原件来相互印证，真实性无法确认；2.该打印件没有相关的参照物作比对，是否是被告居住的房屋无法确定；3.即使房屋存在质量问题，也是开发商的责任，原告只是提供物业服务并非开发商，对质量问题不负有法律责任；4.存在上述问题的原因该打印件也无法证实清楚。本院认为，原告华诚物业公司提交的证据，经被告刘某质证只对证据1无异议外，对其余证据均有异议、不认可，但被告刘某又不能充分说明其有异议、不认可的理由，也未提交证据来支持其有异议、不认可的质证意见，被告刘某质证意见不成立，不予采信，原告华诚物业公司提交的证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告刘某提交的证据系复印件，无法证明其真实性，且照片复印件模糊不清，达不到被告的证明目的，不具备证据的基本属性，本院不予采信。本院根据采信的证据确认案件事实如下：2011年3月15日，原告华诚物业公司取得营业执照。2011年，原告华诚物业公司受宁夏华诚房地产开发有限公司的委托进入锦绣华城小区提供物业服务，2017年初，被告刘某购买锦绣华城小区35-1-602室住宅楼一套（面积111.13平方米）住宅楼时，在《业主临时管理规约》上签名，承诺认可、遵守《业主临时管理规约》，并在该小区居住，被告刘某已交清了2018年12月31日之前的物业费。2018年5月12日，原告华诚物业公司向锦绣华城业主委员会提出《关于调整锦绣华城小区物业费报告》后，2018年5月23日，平罗县城关镇明月社区邀请相关单位按照平罗县发展改革和科学技术局与平罗县住房和城乡建设局平发科（2015）227号文件转发宁夏回族自治区物价局与宁夏回族自治区住房和城乡建设厅宁价综发（2015）31号文件中第三项的规定，召开锦绣华城小区业主代表大会，会上确定锦绣华城小区多层住宅楼物业费每月每平方米0.65元、高层住宅楼物业费每月每平方米0.8元。2018年5月25日，锦绣华城小区业主委员会与原告华诚物业公司张贴公示了《锦绣华城小区物业费调费结果公示》，确定新的收费标准自2018年6月1日起执行。2019年4月1日，原告华诚物业公司与锦绣华城小区业主委员会签订《物业服务合同》，双方约定：多层住宅楼物业费每月每平方米0.65元，高层住宅楼物业费每月每平方米0.8元；业主或使用人应于物业费到期日起预交下一年度物业服务费；业主或使用人违反本合同的约定，未按时足额交纳物业服务费用，经原告华诚物业公司（乙方）督促其限期交纳，逾期仍不交的，原告华诚物业公司（乙方）可以向人民法院起诉，业主或使用人从逾期之日起每日按应交额的3‰计算违约金给原告华诚物业公司；还约定了其他权利义务。被告刘某居住在平罗县锦绣华城小区，享受原告华诚物业公司提供的物业服务，而拒交2019年1月1日至12月31日间的物业费866元（111.13㎡×0.65元/㎡每月×12个月），引起原告华诚物业公司的起诉。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据《平罗县发展改革和技术局与平罗县住房和城乡建设局平发科（2015）227号文件转发宁夏回族自治区物价局与宁夏回族自治区住房和城乡建设厅宁价综发（2015）31号文件》第三项的规定“（一）建立物业收费市场调节机制。按照‘按质论价’、‘质价相符’的原则，积极引导业主与物业服务企业协商调整物业服务收费标准。物业服务企业需调整收费标准时，向业主委员会提交申请，经业主委员会同意后，在小区醒目位置公示，公开征求业主意见；并根据本小区物业管理规约的要求，召开业主大会表决的，及时召开业主大会……”的规定，原告华诚物业公司向锦绣华城小区业主委员会提出调整物业费收取标准后，平罗县城关镇明月社区组织召开了锦绣华城小区业主代表大会，业主代表大会同意调整物业费收取标准，锦绣华城小区业主委员会与原告华诚物业公司公开张贴《锦绣华城小区物业费调费结果公示》，《锦绣华城小区物业费调费结果公示》是合法有效的，原告华诚物业公司与锦绣华城小区业主委员会签订的《物业服务合同》也是合法有效的，锦绣华城小区业主委员会所作出的决定及签订的合同对原告华诚物业公司及被告刘某均具有约束力，原告华诚物业公司向被告刘某履行了物业服务义务,被告刘某已享受了原告华诚物业公司提供的物业服务，应当依决定及合同的约定按时交纳物业费，被告刘某的答辩意见，原告华诚物业公司不认可，被告刘某又无提交有效证据支持其答辩意见，在原告华诚物业公司提交证据证实其主张后，被告刘某虽只对原告华诚物业公司提交的营业执照无异议，对其余证据均有异议、不认可，但被告刘某在辩论时只对违约金不认可、并要求原告华诚物业公司退出对被告小区的物业服务外，再无其他辩论意见。原告华诚物业公司的物业服务，华城小区其他大多数业主均满意并交了物业费，被告刘某不能为满足个人利益，提出损害华城小区其他广大业主合法权益意见，要求正在提供物业服务的原告华诚物业公司退出对华城小区的服务，因此，被告刘某的答辩意见、辩论意见，本院不予支持，故对原告华诚物业公司诉请被告刘某物业费866元的诉讼请求，本院依法予以支持；对原告华诚物业公司诉请被告刘某支付违约金467.6元，因被告刘某按约定应于2018年底前付清2019年的物业费866元，而原告华诚物业公司要求被告刘某于2019年12月底前交清物业费866元，也是原告华诚物业公司给被告支付物业费866元的合理期限，被告刘某仍未期交清物业费866元，本院支持被告刘某支付2020年1月1日至起诉前4个月违约金311元（866×3‰×30×4）。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条第四款、三十二条、第三十五条第一款、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘某于判决生效后五日内支付原告宁夏华诚物业服务有限公司物业费866元、违约金311元，合计1177元；二、驳回原告宁夏华诚物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。审判员 张安琪 二〇二〇年七月二十日书记员 丁佳惠附：本判决书所适用的法律条款《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托服务企业或者其他管理人管理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。第三十五条第一款物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。附2：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。