广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终223号上诉人（原审原告）：彭建学，男，1971年9月7日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区******光明楼403房。被上诉人（原审被告）：罗秉智，男，1986年10月24日出生，汉族，住广东省陆河县**************。委托诉讼代理人：朱文年，陆河县河口镇法律服务所法律工作者。上诉人彭建学因与被上诉人罗秉智房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省陆河县人民法院（2019）粤1523民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭建学上诉请求：1.撤销广东省陆河县人民法院（2019）粤1523民初403号的民事判决；2.判决罗秉智返还因隐瞒事实，收取彭建学购买房屋预付款21000元和从2019年8月26日起按银行同期贷款利率计算至罗秉智履行完毕时止占用资金利息；3.本案诉讼费由罗秉智负担。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。涉案房屋地产是征收农村集体土地留用地，根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》(粤府办[2009]41号)第一条，本办法所称的征收农村集体经济组织土地所需的留用地，是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地的使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有。同时该法第六条规定留用地原则上保留集体土地性质。根据2016年广东省人民政府办公厅《关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》(粤府办〔2016〕30号)第三条第(七)项规定，留用地使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有。农村集体经济组织依法出让、转让、出租集体留用地使用权的，必须按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（粤府令第100号）实施，并通过农村产权流转管理服务平台公开交易。因此，本案涉案房屋罗秉智是无权买卖，无法办理合法产权手续，无法实现合同目的，是无效买卖合同。根据合同法第五十二条规定，涉案房屋买卖合同自始至终都是无效合同。彭建学发现后，交易当天晚上就要求与罗秉智解除合同，并要求罗秉智返还购房预付款合情、合理且合法。罗秉智事后也认识到违规行为，同意全额退回彭建学购房预付全款(有电话录音为证)。而一审法院竟然以彭建学的职业是注册监理工程师为由，驳回彭建学的诉请理由。罗秉智明知征地留用地是集体土地，根据相关法律规定，集体土地不能买卖。鉴于上述事实和法律规定，罗秉智出让征地留用地房屋不但违反法律规章，且侵犯了集体权益，因此本案房屋买卖合同无效，请求二审法院依法撤销原判。二、彭建学要求罗秉智返还购房款，并要求罗秉智按银行同期贷款利率支付占用资金利息，于法有据。根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。罗秉智明知征地留用地是集体土地不能买卖的情况下，仍私自买卖，并收取彭建学购房预付款至今未退回，由于罗秉智的过错，导致彭建学受损，根据法律规定，要求罗秉智返还因该合同取得的财产并赔偿对方因此所受到的损失依法有据。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，显示公平，请求二审依法撤销原判，支持彭建学上诉请求。被上诉人罗秉智辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2019年8月25日，经案外人朱能锋介绍，彭建学到罗秉智家观看了楼房后，询问实建面积、有无产权手续、能不能办理产权转移登记等情况，罗秉智明确告知相关事项。当时彭建学表示已经清楚没问题，房屋价格经中间人调和，一致同意以135万元，双方约定在9月2日签订房屋转让合同时交付房款和移交房屋。彭建学为表诚意，实际支付了定金21000元。根据合同法有关规定，双方权利义务明确，符合合同具备的要件，房屋买卖合同依法成立有效，对双方具有法律约束力。当晚9时，彭建学以无力支付房款为由提出解除合同，返还定金，并在一审庭审中明确表示要求解除合同，不再继续履行，故双方无继续履行可能。罗秉智在河口工业园区所建私宅楼房所划土地，属县征地后三丰村民回留地，具有合法的产权手续，三丰村地块三建设用地建设完成后，可以分户办理产权登记。罗秉智在一审提交的证据已足以证实。彭建学并无提交任何证据证明涉案房屋存在违建及罗秉智存在违约的情形。在双方达成房屋买卖合同后，彭建学主观臆断罗秉智无合法产权手续，不能办理产权手续为由，要求解除合同，显然属于违约。彭建学二审上诉请求改变了原一审诉讼请求，二审中将定金21000元改为房屋预付款，而彭建学在一审对罗秉智收取定金21000元的事实予以认可，现二审诉求将购房定金改为购房预付款属前后矛盾，毫无事实依据，其理由依法不能成立。请求二审法院驳回彭建学的上诉请求。彭建学向一审法院起诉请求：1.判决解除彭建学、罗秉智口头买卖房屋合同；2.判决罗秉智双倍偿还购房定金42000元；3.本案诉讼费由罗秉智承担。一审法院认定事实：2019年8月25日，彭建学经案外人朱能锋介绍，到罗秉智家中看房。双方经协商，口头达成协议，由罗秉智将自建位于陆河县*************半私宅，以135万元的价格转让给彭建学，彭建学当日支付给罗秉智定金21000元，并约定2019年9月2日付清全部购房款和交付房屋。2019年8月25日晚，彭建学以据了解房屋没有合法的手续，不能办理产权登记为由，要求罗秉智退还定金，不再履行合同，放弃购买房子。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：1.2019年8月25日口头约定的协议是否有效，是否有继续履行的可能；2.如果不能继续履行，彭建学请求罗秉智双倍偿还购房定金42000元有无法律依据。关于本案第一个焦点问题，彭建学、罗秉智双方口头达成的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有约束力。庭审中，罗秉智提出如果彭建学要继续履行合同，罗秉智可以继续履行，彭建学则明确表示要求解除合同，不再继续履行，双方已无继续履行的可能。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”本案中，彭建学于达成口头协议当日晚上，明确表示不按协议约定购买房屋，要求罗秉智返还定金，其系以自己行为表明解除合同并已通知到达罗秉智，按照法律规定双方房屋买卖合同已于2019年8月25日晚上解除，无需再在本案中进行解除。关于本案第二个焦点问题，彭建学提出买房是为了交易，在看房时并没有详谈房屋产权问题也没有留意到征地回留地是否合法问题，通常情况下，房屋买卖最基本的特征之一是涉及到房屋所有权及产权转移问题，因此关于产权问题和是否合法问题是买卖房屋协商过程中必须涉及的最基本问题，况且彭建学的职业是注册监理工程师，对于房屋买卖或交易中这最基本的问题更应知悉，其辩解的理由不能成立，不予采纳。从本案彭建学、罗秉智提交的证据来看，并无证据证实涉案房屋存在违建的情形，且彭建学亦未提供足以证实罗秉智违约情形的证据。因此，彭建学在并未履行合同、未实际购买房屋且未尝试办理产权转移的情况下即主观认为没有详谈房屋产权问题也没有留意到征地回留地是否合法问题，后因了解到房屋不能办理产权转移，而于达成协议当晚要求罗秉智返还定金，并表示不再购买房屋，属彭建学违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”彭建学作为违约方，无权要求返还定金，更无权要求返还双倍定金，故对彭建学要求罗秉智双倍返还定金42000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十五条规定，一审法院判决：驳回彭建学的诉讼请求。案件受理费850元，由彭建学承担。二审中，彭建学提供了2019年8月25日其与罗秉智通话录音U盘，拟证明罗秉智同意全额返还彭建学购房款。罗秉智质证认为，双方有多次通话记录，彭建学提交的证据断章取义，不认可其证明目的。罗秉智提交了陆河县******民委员会出具的《证明》，拟证明何新增是该村村长。彭建学质证认为，该证据与本案无关。本院认为，彭建学提交的录音U盘罗秉智不予认可，亦不能达到彭建学的证明目的，故对该证据的证明力不予采信。罗秉智提交的《证明》，证明目的与本案事实认定无关联性，故对该证据不予采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。二审询问时，罗秉智陈述涉案房屋所占土地是国家征地后给三丰村的留用地，分给村民建设房屋，不属于宅基地，属于集体土地性质，但以后可以办理国土证。彭建学陈述其户口系惠州市惠城区，有买房意愿，当时考虑在陆河投资，因此到陆河买房。彭建学在一审陈述看房时罗秉智有告知房屋所占土地属于征地回留地。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的上诉和答辩意见，本案争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否有效？如果合同无效，双方过错责任如何承担的问题。房屋为土地的附着物,与土地具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。而本案房屋的土地性质系集体土地,根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。彭建学与罗秉智于2019年8月25日口头达成的房屋买卖合同虽然是双方真实意思表示,但双方交易对象是农村集体土地上的自建房屋，只能在同一集体经济组织成员之间转让。彭建学不是房屋所在集体经济组织三丰村的村民,户口为惠州市惠城区，因此双方之间的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》中关于农村集体土地使用权转让的相关强制性规定。故彭建学与罗秉智之间的口头房屋买卖合同应属无效。一审法院没有查清案涉房屋所占土地的性质,认定本案买卖合同为有效合同,适用法律有误,本院予以纠正。本案中，彭建学有买房意愿，主动到陆河买房，协商过程中，彭建学、罗秉智明知案涉房屋占用范围内的土地属征收农村集体土地留用地,依法不能向本集体以外的人转让,仍然签订涉案买卖合同,双方均有过错,应当依法各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定,结合本案实际，彭建学、罗秉智应对案涉房屋买卖合同无效承担同等过错责任。因此，罗秉智应向彭建学返还10500元。彭建学上诉主张罗秉智应返还21000元以及占用利息，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人彭建学的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省陆河县人民法院（2019）粤1523民初403号民事判决；二、被上诉人罗秉智应于本判决生效之日起10日内返还上诉人彭建学10500元；三、驳回上诉人彭建学的其他上诉请求。当事人如未在本判决指定期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费850元，由上诉人彭建学负担637.5元（已预交850元，应退回212.5元），被上诉人罗秉智负担212.5元（应补交212.5元）；一审案件受理费由一审法院处理。二审案件受理费325元，由上诉人彭建学、被上诉人罗秉智各负担162.5元（彭建学已预交850元，应退回687.5元；罗秉智应补交162.5元）。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 彭晓春审 判 员 叶剑亚二〇二〇年七月三日法官助理 方宣雅书 记 员 杨清隆附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。