宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初1700号原告：张元亮，男，1993年5月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：于增茹（与原告张元亮系母子关系），住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。被告：宁夏元嘉房地产开发有限公司，住所地石嘴山市大武口区隆湖六站隆湖大道西侧。法定代表人：于文奎（已故），原系宁夏元嘉房地产开发有限公司执行董事。原告张元亮与被告宁夏元嘉房地产开发有限公司（以下简称元嘉房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张元亮的委托诉讼代理人于增茹到庭参加诉讼。被告元嘉房产公司经本院合法传唤无故未到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告张元亮向本院提出诉讼请求：1.要求被告与原告签订石嘴山市大武口区兴隆园小区X幢X单元XXX号房屋的正式《商品房买卖合同》，并判决被告对该房屋进行备案；2.判决被告协助原告将位于石嘴山市大武口区兴隆园小区X幢X单元XXX号房屋的产权证书办理至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月11日，原告与被告签订《订房协议》，合同约定原告购买被告开发的大武口区兴隆园小区X幢X单元XXX号房屋一套，房屋总价43万元。合同签订生效后，原告向被告付清全部房款，2017年1月份被告将案涉房屋交付给原告，原告也对案涉房屋进行装修并在房屋内居住至今。现石嘴山市中级人民法院作出的(2020)宁02民终294号民事判决书也确认原、被告签订的《订房协议》真实合法有效，故被告应当和原告签订正式的《商品房买卖合同》，同时被告还应当给原告办理房屋的产权证书。后原告多次找到被告要求被告履行义务，但被告却以各种理由推拖。故原告诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告元嘉房产公司未到庭，未在法定答辩期限内向法庭提交书面的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年3月11日，元嘉房产公司与张元亮签订一份《订房协议》，协议约定：张元亮自愿订购元嘉房产公司开发建设的兴隆园小区X幢X单元XXX号房屋一套，优惠价43万元，一次性现时付清；张元亮付清上述款项后，元嘉房产公司需保证张元亮所定的401号住房交付时不得涨价，违者，元嘉房产公司双倍返还张元亮现金；为保证元嘉房产公司日后销售不受上述价格的影响，张元亮不得据此干扰元嘉房产公司日后销售价格，因张元亮享受的是特价房（单价不足4000元/㎡）,故张元亮自愿按上述价格向元嘉房产公司付清全部房款43万元；元嘉房产公司保证6#楼销售时可以给张元亮及时更改正常手续，签订正式合同并按时备案，以保证张元亮的合法权益不受侵犯；本协议双方签订后，张元亮付清价款后生效。元嘉房产公司法定代表人于文奎在上述协议上签字，并加盖元嘉房产公司印章，张元亮也在上述协议上签字。2014年3月12日，张元亮的母亲于增茹通过银行转账方式向于文奎账户转账43万元，同日于文奎出具一张收条，载明：今收到张元亮交来401号住房现金43万元（肆拾叁万元整）。凭此票换发票。于文奎在收款人处签字，并加盖元嘉房产公司印章。2017年1月，元嘉房产公司向张元亮交付案涉房屋，张元亮对案涉房屋进行装修并居住至今。2019年9月27日，本院立案执行陈学全与元嘉房产公司民间借贷纠纷一案的（2019）宁0202民初2106号民事判决所确定的给付内容。本院2019年10月11日作出（2019）宁0202执2096号之二执行裁定书，将元嘉房产公司名下的位于石嘴山市大武口区文明北路兴隆园小区X幢X单元XXX号房屋等共计12套住宅房、二套营业房及四套地下室予以查封。2019年10月23日，张元亮对本院查封兴隆园小区X幢X单元XXX号房屋提出书面异议。2019年11月5日，本院作出（2019）宁0202执异56号执行裁定书，裁定驳回张元亮的异议请求。张元亮以维护自身合法财产权益为由，向本院提起案外人执行异议之诉，要求停止对位于石嘴山市大武口区文明北路兴隆园小区X幢X单元XXX号房屋的强制执行，并对该房屋予以解封；同时确认案涉房屋归张元亮所有。另，2019年8月15日，兴隆园小区6号楼取得预售许可证。2019年12月27日本院作出（2019）宁0202民初3875号民事判决：一、位于石嘴山市大武口区文明北路兴隆园小区******房屋的所有权归原告张元亮享有；二、不得对位于石嘴山市大武口区文明北路兴隆园小区X幢X单元XXX号房屋进行执行。本院（2019）宁0202民初3875号民事判决宣判后，陈学全不服，向石嘴山市中级人民法院提起上诉。石嘴山市中级人民法院经审理认为，元嘉房产公司与张元亮签订的《订房协议》具备商品房买卖合同的基本条款和主要内容，系双方真实意思表示，后元嘉房产公司取得了预售许可证，因此《订房协议》应认定合法有效，且协议签订的时间在石嘴山市大武口区人民法院查封之前；张元亮也于签订《订房协议》次日付清全部购房款43万元，并在查封前已占有使用该房屋；案涉房屋所在的兴隆园小区X号楼于2019年8月15日才取得房屋预售许可证，期间元嘉房产公司法定代表人于文奎因病去世，至今没有确定新的法定代表人，致使案涉房屋无法及时办理备案登记手续，故可以认定非因张元亮自身原因未办理过户登记。因此，张元亮通过与元嘉房产公司在人民法院查封前签订并履行《订房协议》的行为使其获得了对案涉房屋的物权期待权，该权利优先于陈学全的普通金钱债权请求权，一审法院判令不得对位于石嘴山市大武口区文明北路兴隆园小区X幢X单元XXX号房屋进行执行正确。另，张元亮与元嘉房产公司签订的《订房协议》仅说明张元亮作为买房人对合同相对人的物权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。而案涉房屋仍然登记在元嘉房产公司名下，在不动产登记没有变更的前提下，张元亮要求确认其对案涉房屋享有所有权的诉求不予支持。2020年6月2日，石嘴山市中级人民法院作出（2020）宁02民终294号民事判决，维持本院（2019）宁0202民初3875号民事判决第二项，即“不得对位于石嘴山市大武口区文明北路兴隆园小区X幢X单元XXX号房屋进行执行”，撤销本院（2019）宁0202民初3875号民事判决第一项，即“位于石嘴山市大武口区文明北路兴隆园小区X幢X单元XXX号房屋的所有权归原告张元亮享有”。由于元嘉房产公司至今仍未与张元亮签订正式的《商品房买卖合同》，并协助张元亮办理房屋产权证书，张元亮遂起诉来院。本院认为，张元亮与元嘉房产公司于2014年3月11日签订的《订房协议》合法有效，双方应当依约履行各自的义务。张元亮已经按照约定向元嘉房产公司支付了全部房款，元嘉房产公司也向张元亮交付案涉房屋，且张元亮对案涉房屋进行装修并居住至今。张元亮要求元嘉房产公司与其签订石嘴山市大武口区兴隆园小区X幢X单元XXX号房屋的正式《商品房买卖合同》，并对该房屋进行备案及协助张元亮将此房屋的产权证书办理至自己名下的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。元嘉房产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其享有相应质证权、抗辩权等诉讼权利的放弃，应承担相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告宁夏元嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内与原告张元亮签订石嘴山市大武口区兴隆园小区X幢X单元XXX号房屋的正式《商品房买卖合同》，并将该房屋备案至原告张元亮名下；二、上述房屋备案至原告张元亮名下后三十日内被告宁夏元嘉房地产开发有限公司协助原告张元亮办理此房屋的产权证书。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告宁夏元嘉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 岳 勇 二〇二〇年七月十七日书记员 仇娟宁附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。