广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2902号上诉人（原审原告）：叶建华，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：伍健鹏，广东连通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铭烨，广东连通律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：张长秀，女，汉族，住湖南省宁远县。被上诉人（原审被告）：张思思，女，汉族，住湖南省宁远。委托诉讼代理人：张小泥，男，住湖南省宁远县。上诉人叶建华因与被上诉人张长秀、张思思租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶建华上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持叶建华一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费、财产保全费由张长秀、张思思负担。事实与理由：一审法院认定的张长秀、张思思已付租金数额有误，错将案外人黄某向叶建华支付的款项44054元认定为张长秀、张思思的已付款项。一审认定张长秀、张思思已付的366202元中有116941元是黄某依约应支付给叶建华的款项，包括黄某尚欠叶建华的租金等费用44054元以及黄某代张长秀、张思思支付至2015年11月13日的租金等费用合计72887元。2013年7月6日，叶建华与黄某签订《租赁合同》，约定租赁期限为2013年6月1日至2015年5月31日，每月租金为8170元等内容。在合同履行过程中，黄某拖欠叶建华租金、广告费等费用合计44054元，由黄某分期支付。从2015年6月1日起，张长秀、张思思从黄某手中承接案涉物业经营餐饮，叶建华、张长秀、张思思等三方约定由黄某代为支付租金等费用至2015年11月13日合计72887元。综上所述，张长秀、张思思应付叶建华租金328630元、水费22430元、电费100581元、管理费1560元、广告费7800元，合计451001元。叶建华已收黄某116941元（包括黄某尚欠叶建华的租金等费用44054元以及黄某代张思思、张长秀支付的72887元），实际上张长秀、张思思支付了249261元，尚欠129287元未付。张长秀书面答辩称，张长秀和张思思于2015年6月1日合伙经营某私房菜馆，张长秀于2016年7月31日退出菜馆经营，双方签订退伙协议，私房菜馆交由张思思个人经营，并已向叶建华告知情况。在张长秀、张思思共同经营期间，相关费用均已按合同约定如期向叶建华支付，不存在欠款。叶建华所主张的相关费用发生在张长秀退伙之后，应由张思思承担，与张长秀无关。张长秀对退伙后叶建华提交的相关证据和主张不知情。张思思辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回叶建华的上诉请求。叶建华向一审法院起诉请求：1.张长秀和张思思向叶建华支付租金、水电管理费、保安费及其他费用合计129743元及利息（以应付的各笔款项为本金，从各笔款项应付之日起至清偿之日止按年利率24%计算，截至2019年9月30日利息为115377.89元）；2.张长秀和张思思承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案涉租赁物位于佛山市南海区某商铺A19-20号（建设地点为桂城X街区），在2007年经审批同意报建临时建筑（有效期为两年，期满须自行拆除）。2015年6月1日，叶建华（甲方、出租方）与张长秀、张思思（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将案涉租赁物出租给乙方作经营餐饮使用；租赁期限为3.3年：从2015年6月1日至2018年8月30日止；租赁每月8170元；签订合约当天乙方付给甲方保证金15000元作为履行合同的信用担保；每月5日前交付当月租金，逾期交租金应以每日百分之五支付滞纳金；甲方提供水、电设施至物业。供水4分管，设水表一个，电220伏设10安以下电表一个，水、电费按表底加10%损耗代收；乙方租期内每月每铺收取管理费20元和两卡铺位上方广告位租金200元。叶建华已经收取上述合同项下的保证金15000元。叶建华依据上述合同约定，统计自合同签订之日（2015年6月1日）至2018年8月30日期间（共39个月）的租金、物业、水电等收付情况，其中：租金每月8170元×39个月=318630元；物业费每月40元×39个月1560元；广告位租金每月200元×39个月=7800元。水费共22430元：2015年度共产生4968元（从6月-12月分别为713元、477元、539元、869元、508元、1243元、619元）；2016年度共产生6112元（从1月-12月分别为717元、441元、254元、352元、459元、526元、432元、459元、717元、530元、557元、668元）；2017年度共产生6768元（从1月-12月分别为396元、263元、486元、610元、459元、437元、468元、731元、655元、909元、637元、717元）；2018年度共产生4582元（从1月-8月分别为544元、574元、429元、801元、321元、760元、522元、631元）。电费共100581元：2015年度共产生25552元（从6月-12月分别为3308元、3959元、4145元、3928元、924元、6580元、2708元）；2016年度共产生33074元（从1月-12月分别为2435元、2543元、1236元、1812元、1954元、3564元、3300元、3613元、3705元、3460元、2685元、2767元）；2017年度共产生22711元（从1月-12月分别为1854元、2007元、1805元、2229元、2155元、2130元、2445元、353元、323元、3592元、1990元、1828元）；2018年度共产生19244元（从1月-8月分别为1564元、1828元、1831元、1712元、1721元、1992元、5007元、3589元）。张长秀、张思思已付款项共366202元：2015年度共付133445元（6月5日付11221元、7月25日付10142元、9月6日付11893元、10月8日付11232元、11月14日付77219元、12月12日付11738元）；2016年度共付104205元（1月19日付11562元、2月27日付11394元、4月5日付9900元、5月12日付10570元、6月14日付10823元、7月27日付12500元、10月7日付12142元、10月31日付12482元、12月15日付12832元）；2017年度共付90529元（1月13日付12401元、2月18日付11652元、3月27日付11846元、5月14日付10680元、7月6日付10701元、8月14日付11249元、10月11日付11024元、12月3日付10976元）；2018年度-2019年度共付38023元（2018年1月27日付11323元、2018年3月15日付4200元、2018年4月30日付4000元、2018年7月1日付4000元、2018年8月1日付5000元、2018年11月28日付500元、2018年12月7日付500元、2019年1月9日付500元、2019年3月10日付2000元、2019年4月17日付2000元、2019年6月3日付2000元、2019年6月28日付2000元）诉讼中，叶建华陈述张长秀已经在2018年8月底退出案涉租赁物。张长秀主张己方口头告知过叶建华退伙事项，但未能举证证明。2019年7月25日，叶建华向法院提起诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。案涉租赁合同在签订时已过临建使用期限，叶建华未能举证证明经主管部门批准延长使用，叶建华、张长秀、张思思之间就案涉租赁物形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。虽然叶建华与张长秀、张思思签订的案涉合同无效，但张长秀、张思思实际使用案涉租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照案涉合同约定的租金标准支付实际使用案涉租赁物期间的使用费予叶建华。案涉租赁物租赁期间由张长秀、张思思正常使用、产生相应水电费用，叶建华统计每月欠付水电费用与张长秀、张思思已缴每月水电费用的金额相当，且叶建华已举证部分水电清单、票据佐证，在张长秀、张思思未能举证反驳的情况下，法院按照叶建华主张水电金额予以计算。张长秀、张思思承租期间共产生占有费（租金）318630元、物业费1560元、广告位租金7800元、水费22430元、电费100581元，合共451001元，扣减张长秀、张思思已支付费用366202元，张长秀、张思思尚欠叶建华费用84799元。合同无效，合同项下的保证金15000元叶建华应予退还，张长秀、张思思同意抵扣，为避免当事人诉累，法院在本案中直接予以抵扣，抵扣后，张长秀、张思思尚需向叶建华支付拖欠的费用69799元。叶建华诉请张长秀、张思思支付拖欠费用129743元，超出法院核定数额部分，法院不予支持。叶建华作为出租方，提供符合条件的租赁物为必要的义务；而张长秀、张思思作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，查核了解租赁物情况，致合同无效双方均存在过错，故法院对叶建华的利息诉请，酌定支持从起诉之日起（2019年7月29日）至实际履行之日止以69799元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，对叶建华利息诉请的超出部分，法院不予支持。叶建华与张长秀、张思思为租赁合同关系的相对方，在张长秀未能举证告知叶建华退伙的情况下，张长秀的退伙与否并不能对抗作为第三人的叶建华。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张长秀、张思思应于判决发生法律效力之日起十日内支付费用69799元及利息（以69799元为本金从2019年7月29日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计付）予叶建华；二、驳回叶建华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1447.43元、财产保全费1168.71元，合共2616.14元（叶建华已预交），由叶建华负担1126.14元，张长秀、张思思共同负担1490元。张长秀、张思思负担的诉讼费1490元，应于判决发生法律效力之日起十日内向法院交纳，逾期交纳的，法院依法强制执行。对叶建华已预交且应退还的诉讼费1490元，在判决发生法律效力后经叶建华书面申请,法院予以退还。二审期间，张长秀、张思思没有提交新的证据，叶建华向本院提交以下证据：1.叶建华与黄某签订的《租赁合同》2页，以证明案涉房屋曾由叶建华出租给黄某，租赁期间为2013年6月1日至2015年5月31日；2.叶建华出具的委托书1页、缴费通知5页，以证明在黄某承租案涉房屋期间拖欠租金、水电费等费用，叶建华向其具缴费通知，并指示黄某将欠款支付至黄灿津账户。黄某或其配偶邓某签收了上述缴费通知；3.银行转账记录6份、收款收据5份，以证明2015年6月5日，黄某通过邓某账户向叶建华支付2015年2月租金及2015年1月水电费合计11221元；2015年8月3日，黄某通过邓某向叶建华支付2015年3月租金、管理费及2015年2月水电费合计10142元；2015年9月5日，黄某通过邓某账户向叶建华支付2015年4月租金及2015年3月水电费11893元；2015年10月5日，黄某通过邓某账户向叶建华支付2015年部分租金11232元（多收黄某434元）；2015年11月14日，黄某通过邓某账户向叶建华支付2015年11月前的租金、水电费72453元（已含多收的434元），该款由黄某代张长秀、张思思支付。叶建华二审中还申请证人叶某、陈某出庭作证，二人均陈述叶建华一审提交的2015年应收租金及费用对账清单存在错误。本院组织当事人对上述证据进行质证。张思思对叶建华提供的证据1的真实性有异议，但确认案涉房屋由黄某使用至2015年11月。张思思所确认的黄某使用案涉房屋的事实与证据1所反映的事实相吻合，本院对证据1予以采纳。张思思对证据2中的委托书、证据3中的银行转账记录的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据2中的缴费通知所涉月份与本案二审阶段的争议款项产生时间并不一致，本院对其关联性不予采纳。证据3中的收款收据由叶建华单方制作，涉及案外人黄某，本院无法确认其真实性。因此，本院对证据3的收款收据不予采纳。叶某、陈某为叶建华的雇员，与叶建华存在利害关系，其证言的可信度较低，在没有其他书面证据补强的情况下，本院对其证言不予采信。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。二审另查明，张思思和叶建华均确认案外人黄某实际使用案涉租赁物至2015年11月13日。本院认为，本案二审争议焦点为一审法院对张长秀、张思思已付款数额的认定是否有误。叶建华上诉认为一审法院错将案外人黄某向其支付的四笔款项作为张长秀、张思思的已付款。对此，本院分析如下：第一，叶建华上诉主张的四笔争议款项实际支付时间从2015年6月5日至2015年10月8日。虽然叶建华与案外人黄某所订立的租赁合同履行期限已届满，但叶建华承认案外人黄某实际使用租赁物至2015年11月13日。在上述期间，由案外人黄某支付使用费符合等价有偿原则，案外人黄某理应支付。叶建华认为黄某在此期间所支付的四笔款项是用于支付其在2015年6月以前所欠的租金、广告费等费用。叶建华在本案所提供的收款收据由其单方制作，没有得到案外人黄某的确认，本院对叶建华的主张不予采信。第二，叶建华在一审期间所提供的2015年应收租金及费用对账清单上有其签名，并经相关工作人员确认。根据该清单所示，本案二审期间争议的四笔款项均已用于抵扣付款当期应付费用，且累计欠款数已包括清单所列的“44054”元。叶建华虽上诉主张该对账清单计算有误，但没有提供有效证据推翻自己所制作的书证内容，因此，本院对其主张不予采纳。若叶建华认为案外人黄某尚未结清费用可向其另行主张。第三，双方当事人均确认案外人黄某使用案涉租赁物至2015年11月。根据该客观事实，张长秀、张思思应当支付使用费的起算日期应该是从2015年12月起。叶建华在制作对账清单时在2015年6月至2015年11月应付费用栏右边备注“黄某代付”并无不妥。第四，一审法院在确定张长秀、张思思应当支付的租金是从2015年6月起算共计39个月318630元，由于在该39个月中前5个多月张长秀、张思思并未使用案涉租赁物，在统计张长秀、张思思已付租金等费用时将案外人黄某在该期间所支付的费用纳入其中，被减数增大时减数相应增加，两者之差不变，符合等价有偿原则和公平原则，本院予以确认。第五，叶建华在一审期间主张张长秀、张思思尚欠其费用合计129743元，其在上诉状中则主张二人尚欠其129287元。叶建华对欠款数额主张存在不一致的情形。叶建华应当自行承担计算错误所引发的不利后果。综上所述，叶建华的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1298.6元，由上诉人叶建华负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  吴媛媛审判员  姜欣欣二〇二〇年六月三十日书记员  李秋月