贵州省独山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2726民初1144号 原告：独山县美居置业有限责任公司，住所地独山县百泉镇中南街四段盛源国际小区内，统一社会信用代码915227265692311962。 法定代表人：王俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨育付，贵州律亨律师事务所律师。 被告：张步新，男，1974年7月23日生，汉族，江苏省洪泽县人，住洪泽县。 委托诉讼代理人：宋秋红，独山县百泉法律服务所法律工作者。 原告独山县美居置业有限责任公司与被告张步新房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告独山县美居置业有限责任公司委托诉讼代理人杨育付、被告张步新委托诉讼代理人宋秋红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告独山县美居置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付房屋租金95666.40元，并按月利率2%支付利息自2018年12月1日起至租金本金付清之日止，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月22日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告承租原告位于独山县盛源国际Ａ区，面积92.7平方米，用于经营装修业务，租期从2016年6月22日至2019年6月21日。提供半年的免租期，租金按43元／平方米／月计算，欠付租金或其他费用的，按欠付总额的1%／日计算违约金，发生争议引发诉讼的，由租赁物所在地法院管辖，且由违约方承担守约方实现债权的相关费用，包括律师费等。按照约定，2018年12月1日应当交纳2019年度的租金，但被告未交纳，原告多次催收未果。2019年6月21日，租赁期满，但被告仍占用租赁物从事经营活动，催其交纳房租和续签租约，被告总是以各种理由和借口予以推托。被告超期后继续使用租赁房屋原告没有异议，但被告应当交纳相应的租金。被告已经拖欠两年的租金共计95666.40元。 被告张步新辩称，原告的起诉不真实，在双方签订租赁合同附图已经明确房屋过道，包括电梯原告也能正常使用，后来原告又将临近被告租赁房屋的其他房屋租赁给“米雅主题酒店”，之后电梯仅供酒店使用，过道也被堵塞，导致被告无法继续经营。之后被告联系原告公司员工胡松叫人来处理，原告多次推拖，所以被告口头要求终止合同，2019年5月不再经营，将钥匙交在被告的员工罗洪成处保管并告知胡松去拿钥匙，说明双方已经口头终止租赁合同，租赁期满后，原告也没有告知被告，后来因为新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，也没有再回到独山，也没有经营，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证。原告举证房屋租赁合同、收据、银行交易凭证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设工程消防验收意见书、贵州律亨律师事务所“法律咨询劳务费”3000元发票、受理费票据等用以证明双方的租赁关系及被告拖欠租金和应当承担律师费、诉讼费的事实，被告对真实性无异议，对建设工程消防验收意见书关联性有异议。被告提供房屋租赁合同、对罗洪成的询问笔录、照片、视听资料（电话录音光盘）用以证明租赁房屋通道被堵塞无法经营后已经口头终止合同，原告质证认为询问笔录属于证人证言，证人未出证，不认可真实性，认为照片与本案无关联性，认为录音没有原始载体且录音也是在本案起诉之后，与被告通话的人身份不能体现，被告要证明的口头解除合同与房屋租赁合同约定的解除形式不一致，租赁房屋过道一直是通的，不存在堵塞的问题。本院经审查认为，原、被告提供的上述证据，其中询问笔录属证人证言，被告未申请证人出庭作证，在询问笔录中证人未申请以除出庭作证之外的其他方式作证，亦未说明不能出庭的具体原因，该证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于证人证言的规定，照片无法确认拍照时间，没有提供存储通话录音视听资料的原始载体且无法确认通话对方身份，不予确认作为认定案件事实的根据，其他证据具备真实性，予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月22日，独山县美居置业有限责任公司为甲方（出租人）、张步新为乙方（承租人）签订房屋租赁合同，合同约定主要内容：乙方承租甲方位于独山县盛源国际Ａ区92.70平方米房屋（具体位置详见图纸），用于经营装修公司；自甲方交付房屋之日起开始计算免租期，免租期为3个月，装修免租期为2个月，免租期及装修免租期结束后开始计算租赁期限，租赁期限为3年，从2016年6月22日至2019年6月21日；合同签订时乙方向甲方缴纳23917元定金，定金在甲方交房后自动转成租金（定金按半年租金计算收取）；交房时间2016年6月22日；基础租金标准为，租金按43元／平方米／月；租金支付时间，第一年租金支付是半年一支付，从第二年之后都是一年一支付，先交后用，第一年租金，甲方交房时乙方已支付一半（定金转为租金），计租期半年后即2017年5月21日前乙方支付另一半租金23917元，此后租金具体支付时间为每年租金到期日前30日内；乙方装修前须向甲方缴纳装修保证金5000元，甲方在确认乙方完成装修后七个工作日内退还乙方装修保证金；乙方有下列行为之一的，甲方可以单方解除本合同，收回房屋，……3.乙方逾期缴付房屋租金超过30天的……；乙方要求提前终止合同的，应当提前三个月书面报告甲方且必须得到甲方同意，若得到甲方同意的，乙方将承租房屋完整移交甲方，不得拆除或毁坏承租房屋，甲方已经收取的租金不予退还；本合同履行期满乙方不再续租的，应将承租房屋完整移交甲方，如续租，应提前六十天向甲方提出书面续租申请，在同等条件下乙方有优先续租的权利；乙方违反本合同或提前终止合同的要求未获甲方同意乙方拒不缴纳房屋租金及相关费用的，乙方应当赔偿甲方因此受到的全部损失，其中，因乙方未交付未到期房屋租金及相关费用的，乙方除应及时如数补交外，还须按应缴租金及其他费用总额1%／日计算向甲方支付滞纳金，直至付清日止；任何一方违约导致诉讼的，应当承担守约方为实现债权产生的全部费用（包括诉讼费、交通费、律师费）。合同还对物业费、争议解决等其他内容进行了约定。租赁中，张步新已经向独山县美居置业有限责任公司交纳2018年12月31日前的租金。 被告自称已经于2019年5月将租赁房屋钥匙交在被告员工罗洪成处并告知原告公司员工胡松。2020年初新型冠状病毒感染肺炎疫情发生后，被告并未在租赁房屋经营。本案审理中，经组织双方委托诉讼代理人到案涉租赁房屋查看，仅留下一张经营期间前台桌子未拆除，屋内无被告经营装修公司的其他物品。 本院认为，原、被告签订房屋租赁合同，合同有效，当事人应当按照合同履行义务，原告已经履行租赁房屋交付义务，被告应当履行租金支付义务。被告称已经在到期前将钥匙交给其员工并告知原告口头终止合同，而根据合同关于“乙方要求提前终止合同的，应当提前三个月书面报告甲方且必须得到甲方同意，若得到甲方同意的，乙方将承租房屋完整移交甲方”约定，如果解除、终止合同，被告应当将房屋完整移交原告，但被告并未移交房屋，原告办公地点就在“盛源国际”小区内，被告未将钥匙交给原告，却交给自己的员工，而原告又不认可，故被告的行为不具有解除或终止合同的效力，被告辩解已经解除合同的理由不能成立。合同约定租赁期限为3年，从2016年6月22日至2019年6月21日，租赁期限届满后，被告亦未向原告移交房屋，双方也没有续签租赁合同，被告未将钥匙交还原告，未向原告完成房屋完整移交手续，视为其继续使用租赁房屋，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，被告没有支付租金，构成违约。2020年初新型冠状病毒感染肺炎疫情发生后，被告并未在租赁房屋经营，考虑新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，故被告应当支付从2019年1月至2019年12月房租92.70m2×43元/m2/月×12个月=47833.20元为宜。合同约定“任何一方违约导致诉讼的，应当承担守约方为实现债权产生的全部费用（包括诉讼费、交通费、律师费）”，原告委托律师作为代理人参加诉讼，并提供律师事务所收费3000元的票据，结合被告的违约情况及原告在本案中部分诉讼请求（相当于诉请金额的一半）得到支持的情况，酌情支持由被告承担原告律师费1500元为宜。 关于原告“按月利率2%支付利息自2018年12月1日起至租金本金付清之日止”的诉讼请求，合同约定未支付租金的违约责任是按费用总额1%/日计算向甲方支付滞纳金，约定的计算比例较高，原告亦未提供损失的相关证据，2018年所在时间段人民银行规定的一年内贷款基准利率为4.35%，结合被告的违约情况酌定按人民银行贷款年基准利率4.35%的1.3倍即5.655％计算为宜，根据合同约定，租金是一年一支付，先交后用，每年租金到期日前30日内交，故2019年的房屋应当是2018年12月1日前交纳，逾期未交纳，占用原告应当享有的租金，造成原告损失，原告主张自2018年12月1日起计算至租金本金付清之日止的利息并无不当，本院予以支持。计算比例过高的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告张步新于本判决发生法律效力之日起15日内向原告独山县美居置业有限责任公司支付房屋租金47833.20元；并自2018年12月1日起按年利率5.655％计算支付利息至清偿之日止； 二、被告张步新于本判决发生法律效力之日起15日内向原告独山县美居置业有限责任公司支付为实现债权产生的律师费1500元； 三、驳回原告独山县美居置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2192元，减半收取计1096元，由原告独山县美居置业有限责任公司负担500元，被告张步新负担596元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  吴光福 二〇二〇年七月二十八日 法官助理陆航 书记员周泰媛