湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1126民初1948号原告：伍玉琴，女，1972年10月18日出生，汉族，住蕲春县。委托诉讼代理人：刘清平，男，1964年9月24日出生，汉族，住蕲春县。系伍玉琴之夫。被告：韩国平，男，1966年6月11日出生，汉族，住蕲春县。被告：何新桥，男，1965年7月20日出生，汉族，住蕲春县。两被告共同的委托诉讼代理人：曹葆振，湖北亨迪律师事务所律师。原告伍玉琴诉被告韩国平、何新桥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍玉琴的委托诉讼代理人刘清平，被告韩国平、何新桥共同的委托诉讼代理人曹葆振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伍玉琴向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即返还购房款180000元；2.判令两被告支付违约金100000元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两被告系文览图书城商业房建筑商。因需资金周转，在开始动工建筑时，于2017年11月26日与原告签订了“房屋买卖协议书”，约定：“将两被告建筑的蕲春文览图书城1号楼从中间过道起自南往北第五家（共四屋）房屋卖给原告，房屋总价2200000元；协议签订之日，原告付款300000元，2017年12月31日前共付1200000元，余下1000000元另作协商再付；两被告在开发商开盘时协助原告与开发商签订购房合同，不管开发方房价卖多少，但两被告买给原告房屋总价不变，单方违约承担违约金100000元”。协议订立后，原告按照约定如期履行了应尽的义务，然而开发商与原告订立合同时，要求原告补交购房款180000元，否则原订购的房屋就不给原告。为了不失去房屋，原告只好先向开发商补付180000元。原告认为，向开发商补交的180000元购房款应由两被告向其返还，同时两被告还应支付违约金100000元，遂诉至法院。韩国平、何新桥辩称，1.原、被告签订的房屋买卖协议书是双方真实意思表示，合法有效；2.协议书约定房屋总价是2200000元，但该房屋是被告与开发商以房抵付工程款而来，待工程款结算后多退少补。由于案涉工程施工图纸变更，导致工程面积有所增加，故房屋交付时增加了房价180000元；3.被告要求原告就增加的房屋面积支付180000元，如不支付增加的差价款就退还原告2200000元，后来原告支付了2380000元，可以认定原告已经认可了增加面积的差价款，现在原告起诉要求被告退还180000元没有依据，被告并未违约，原告的诉讼请求依法不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：两被告提交的证据2不动产测量技术报告书、原施工图审核备案单、原施工图、工作联系函，用以证明原工程的施工图纸发生变更，房屋面积增加。经审查，该组证据具有真实性，能够达到两被告的证明目的，本院予以采信。两被告提交证据3蕲春县文览图书音像城有限公司与原告签订的房屋订购协议，用以证明房价增加了180000元是原告认可的事实，经查该协议中原告的签名已经划去，协议是否成立无法判断，不能达到两被告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月18日，韩国平、何新桥与蕲春文览图书音像城有限公司签订《协议书》，约定：“蕲春文览图书音像城有限公司将蕲春文览图书音像城中的103室、104室、106室三套房屋抵给韩国平、何新桥作为工程款支付，每套房屋面积约355㎡，金额为2200000元，合计6600000元整。整个工程款待工程完工，根据《工程施工承包合同》中的约定进行结算，多退少补；协议自双方签字盖章后立即生效；103室、104室、106室在协议生效后，韩国平、何新桥有权处置”。2017年11月26日，韩国平、何新桥（甲方）与伍玉琴（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：“一、甲方自愿将坐落在蕲春实验中学新大门对面，蕲春文览图书城1#楼，从中间过道起南往北第五家共四层房屋卖给乙方；二、双方议定房屋总价为贰佰贰拾万元整；三、乙方在签订协议时付房款叁拾万元，2017年12月31日之前共付壹佰贰拾万元，余下欠壹佰万元另作协商再付；四、甲方承担房屋室内搓糙、窗户做铝合金、外墙按图纸做，其他全部归乙方自己承担；五、乙方承担水电开户、办房产证的税费按国家规定各自承担、室内装修归乙方自己承担；六、甲、乙双方签订的买卖协议等开发方开盘时甲方收回，甲方协助乙方重新与开发方签订买房合同，不管开发方房价卖多少，但甲方买给乙方房屋总价不变，单方违约承担违约金拾万元；七、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力，自签字之日生效”。协议签订后，伍玉琴依约支付了购房款。2018年1月12日，蕲春文览图书音像城有限公司向湖北雅华建筑安装有限公司发出工作联系函，对蕲春文览图书音像城1#、2#楼工程进行了变更。2018年8月10日，蕲春县房地产测绘队受蕲春文览图书音像城有限公司的委托，对蕲春文览图书音像城1号楼进行了商品房面积实测算，认定案涉房屋（1#103、1#203、1#303、1#403）建筑总面积为397.53㎡。在案涉房屋交付前，两被告要求原告就增加的房屋面积另行支付180000元，否则房屋就不交付原告并退还2200000元。后原告向两被告支付180000元，2019年年底两被告将案涉房屋交付给原告，现原告已将房屋对外出租，并收取租金。本院认为，原告与两被告签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。两被告在与蕲春文览图书音像城有限公司签订的《协议书》中已明确案涉房屋面积约355㎡抵款2200000元。两被告与原告签订的《房屋买卖协议书》中，仅对房屋总价款进行了约定，对房屋面积未作说明。后蕲春文览图书音像城工程项目在施工中对原工程项目进行了变更，变更后涉案房屋总面积为397.53㎡。意思表示真实是民事法律行为有效的条件之一。《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。两被告与蕲春文览图书音像城有限公司签订的《协议书》在先，且已知涉案房屋面积约355㎡。两被告与原告签订《房屋买卖协议书》在后，虽在协议中对房屋面积未作明确，但根据前述法律规定可以认定，两被告与原告签订的《房屋买卖协议书》中，房屋总价2200000元相对应的房屋面积为355㎡才是其真实意思表示。现房屋总面积增加42.53㎡，如仍按协议约定的房屋价款履行，则对两被告显失公平。再者，两被告与原告签订的《房屋买卖协议书》第六条约定，“甲、乙双方签订的买卖协议等开发方开盘时甲方收回，甲方协助乙方重新与开发方签订买房合同，不管开发方房价卖多少，但甲方买给乙方房屋总价不变，单方违约承担违约金拾万元”。原告认为该条款约定涉案房屋的总价为两被告签订协议时的数额（即2200000元），无论房价上涨还是面积增加，房屋总价均应保持不变。现两被告在约定的总价基础上多收取180000元，构成违约，应予以返还并承担违约金100000元。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。按照文义解释，对该协议第六条“不管开发方房价卖多少，但甲方买给乙方房屋总价不变”中“房价”应理解为房屋面积的单价，而不是房屋的总价。涉案房屋面积增加42.53㎡，两被告要求原告增加180000元购房款，未超出原协议中约定的房屋面积的单价，且原告已实际履行，并取得涉案房屋的占有，可视为对房屋价款增加的认可。原告在取得涉案房屋的占有后，再主张两被告违约并承担违约责任，违反了诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告伍玉琴的诉讼请求。案件受理费5500元，减半收取计2750元，由原告伍玉琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  顾俊二〇二〇年七月二十日书记员  李贞