湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初195号原告（反诉被告）：永州市垠家商业经营管理有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区。法定代表人：陈克禹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘飞军，男。（特别授权）被告（反诉原告）：陶震宇，男。委托诉讼代理人：陶贻文,男（特别授权）。原告（反诉被告）永州市垠家商业经营管理有限公司（以下简称垠家商业公司）与被告（反诉原告）陶震宇租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，陶震宇在答辩期间依法向本院提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理。垠家商业公司的委托诉讼代理人刘飞军，陶震宇的委托诉讼代理人陶贻文到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。本诉原告垠家商业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《垠地广场商铺租赁合同》,并责令被告腾空交付租赁的商铺；2.判令被告支付原告已拖欠的租金共58,320元及违约金暂定50,000元（以拖欠租金为基数，按每日3‰从2018年7月6日暂算至2019年12月31日，之后按此方法算至款项全部付清时止）;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月8日,原、被告签订《垠地广场商铺租赁合同》，被告租赁原告经营管理的位于永州市零陵区芝山路与中山路、前进街交汇处垠地广场第3F-011号商铺（建筑面积108㎡），租金（含设备折旧及维修费）6480元，履约保证金12,960元；合同对双方权利、义务、违约责任、解除合同等情形进行了约定。合同签订后，被告按约定支付了首期租金、履约保证金和一个季度的物业管理费后，原告亦将商铺交付被告，而被告之后没有按约定支付租金。为维护自己的合法权益,原告特向法院提起诉讼。反诉原告陶震宇向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告退还反诉原告预交的押金12,960元及已交未到期的租金2880元（已交38,880元，月租1500元，应计算的租金为36,000元）；2.反诉被告应赔偿反诉原告违约金10,000元，同时不得阻扰反诉原告处理商铺中属于反诉原告的东西；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。同时辩称，双方2017年5月8日第一次签订的合同约定的商铺面积为108㎡，租期为2017年8月1日至2020年7月31日止，约定租赁费用为5400元/月。2017年7月28日双方变更合同，约定商铺面积为50㎡，租期从2017年10月1日至2020年9月30日，租金为30元/㎡/月，即每月1500元。第一次签订的合同约定：乙方有下列情形的，甲方有权单方终止合同并收回商铺，乙方损失与甲方无关：1、承租人拖欠商铺租赁费达30日以上的；2、承租人拖欠水、电、空调费、物业管理费其中一项达30日以上的；双方变更合同后，违约责任变更为：任何一方违约造成终止合同的应当向对方赔偿合同总值的1万元，并赔偿其他一切损失和费用。无论是变更前还是变更后的合同均没有约定违约金为50,000元的条款。本案的事实是，反诉原告受反诉被告的夸张宣传影响未经考虑在2017年5月8日与反诉被告签订商铺租赁合同，租赁垠地广场3F—011号商铺，商铺建筑面积为108㎡，约定租期为3年，租金为10元/㎡/月，设备折旧及维修维护费40元/㎡/月，总计租赁费5400元/月，反诉原告按反诉被告的要求支付了保证金12,960元，预交租金38,880元、物业管理费1944元，事后反诉原告发现租金计算应为32,400元而不是38,880元，同时反诉原告所租赁商铺为紧靠公共厕所，是经人挑选后没人要的最差的一间，加上商场吹嘘的5、6、7月开业，均没有做到，商铺实际面积亦只有5、60㎡，租金5400元/月无法承受，遂多次与反诉被告协商，双方便于2017年7月28日变更了租赁合同，租赁期限仍未3年但时间从2017年10月1日至2020年9月30日，商铺面积为50㎡，租金按30元/㎡/月计算，即1500元/月，口头约定2017年5月8日所交保证金和租金不退，按变更后的合同扣缴，物业管理费仍按6元/㎡，108㎡/月计算，按月缴纳。商铺于2017年10月1日开业经营。2018年下半年垠家商业公司送达一张欠款通知书交给陶震宇，陶震宇向其工作人员说明其并不欠款，工作人员答复，只是送达通知书，是否欠款要跟领导说，陶震宇不想为难工作人员，就签收了该文书，后陶震宇向垠家商业公司负责人讨说法，该公司负责人答复，欠不欠租金按合同核算，就算不欠租金，工作人员发个通知也没关系。直到2019年8、9月份，垠家商业公司又向陶震宇发出类似的通知，鉴于上一次发通知的情况，陶震宇便没做处理。到2019年9月30日，垠家商业公司突然停了陶震宇商铺的电，并次日在陶震宇商铺上锁，导致陶震宇无法继续经营，垠家商业公司的行为违反了双方合同约定，同时给陶震宇造成了不可估量的损失。陶震宇特提起反诉，请求法院判如反诉所请，并驳回垠家商业公司的诉讼请求。反诉被告垠家商业公司辩称，请求驳回陶震宇对垠家商业公司的反诉讼请求。理由：1、陶震宇与垠家商业公司自始至终只签订了一份商铺租赁合同，签订的时间是2017年5月8日，陶震宇所主张的2017年7月28日签订的合同，该合同是陶震宇单方提供给垠家商业公司的，其目的是用来办理营业执照，降低缴税，不管这个合同出于什么目的，都是违反相关法律规定的，是无效的；2、陶震宇自2018年7月1日至2018年12月31日的租金一直未付，基于陶震宇多次请求要求缓交，垠家商业公司考虑到陶震宇的经营状况，给予了充分的照顾，但陶震宇一直未将该租金支付给垠家商业公司，根据合同第十条第四点应按每日支付欠缴租金的千分之五支付违约金，垠家商业公司的诉请降低了两个点，已经充分考虑到了陶震宇的经营状况，所以是陶震宇在违约，垠家商业公司并没有违约行为，不应承担陶震宇所主张的违约金。综上，请求依法驳回陶震宇的全部诉讼请求。当事人围绕自己的诉讼主张提交相应的证据，对双方当事人均没有异议的垠家商业公司提交的证据1垠家商业公司的营业执照复印件、证据2陶震宇的身份证复印件；陶震宇提交的证据1，收款收据，本院予以确认并在卷佐证；对双方提出异议的证据本院认定如下，垠家商业公司提交的证据3垠地广场商铺租赁合同、补充合同、永州零陵垠地广场合同审批表，欲证实陶震宇租赁垠家商业公司经营管理的位于永州市零陵区芝山路与中山路、前进街交汇处垠地广场3F-011号商铺（建筑面积108㎡）用于经营，租期为3年，并约定租金、合同保证金，同时约定未按期缴纳租金等费用的，除补足欠款外，需每日按拖欠金额的3%支付违约金，逾期达30日的，甲方有权立即解除合同；陶震宇质证认为，真实性没有异议，但合同审批表应当以变更的合同为准，本院对该证据的真实性予以采信；垠家商业公司提交的证据4商品房买卖合同，欲证实出售给其他业主是以建筑面积出售的，证据5垠地广场委托经营管理合同，欲证实商品房买卖合同约定的建筑面积计算租金，含公摊面积，证据6合同审批表、商铺租赁合同书，欲证实楼上、楼下、旁边的商铺都是按照建筑面积出租的，含公摊面积；证据7平面图，欲证实二楼、三楼套内的使用面积是76平方，签订的租赁合同约定的建筑面积是108平方，含公摊面积，被告的合同不含审批表的是虚假合同；陶震宇质证认为，垠家商业公司提交的证据也许是真的，但其不认可。商品房买卖合同、审批表与陶震宇与垠家商业公司签订的租赁合同没有关系，陶震宇一概不知道，且在签订第一、第二个合同时，垠家商业公司没有向陶震宇说明，也没有在合同上体现；本院对上述证据的真实性予以采信；陶震宇提交的证据2永州零陵垠地广场商铺租赁合同书、商铺租赁合同，垠家商业公司质证认为该证据中，2017年5月8日签订的租赁合同书没有异议，但对2017年7月28日的合同有异议，是陶震宇提供的用于办理营业执照的，从合同的内容也可以看出，陶震宇的实际使用面积是108㎡，而不是这份合同上所列的面积。为核实该陶震宇经营的商铺的面积情况，本院于2020年6月11日对该商铺进行了实地勘验，该商铺内实际使用面积为79.02㎡，陶震宇委托代理人自述商铺实际使用面积为72.9㎡，双方在2017年7月28日签订的合同中是协商将商铺面积按建筑面积50㎡计算租金的，垠家商业公司委托代理人自述认为该商铺实际情况符合合同审批表及商铺合同书的实际情况，2017年7月28日签订的合同是虚假的。根据采信的证据及双方当事人陈述，本院确认本案事实如下：2017年5月8日,垠家商业公司与陶震宇签订《垠地广场商铺租赁合同书》及商铺租赁补充合同，合同载明的出租方（甲方）为永州垠家资产经营管理有限公司（业主委托方），承租方（乙方）为陶震宇，约定：由陶震宇租赁垠家商业公司经营管理的位于永州市零陵区芝山路与中山路、前进街交汇处垠地广场第3F-011号商铺（位置及租赁范围详见附件及红线图）；租赁面积（以建筑面积计算）：建筑面积108㎡；约定经营范围为干锅虾蟹、煲仔饭项目，品牌为“捉虾记”，未经甲方书面同意，乙方超范围经营为违法行为，在合同期内乙方享有转租或转让权利，但需提前申报并征得甲方同意；租期为3年（从2017年8月1日至2020年7月30日）；商铺租赁费用前3年租金10元/㎡/月，设备折旧及维护费40元/㎡/月，合计50元/㎡/月，商铺租赁费用总计5400元/月（不含税）；物业管理费标准6元/㎡/月,租赁费用及物业管理费按季结算，由乙方在每季第一个月5日前交付给甲方；约定履约保证金为12,960元，在合同签订之日起3日内向甲方支付，在合同未终止前，不予退还；约定水电费（含水损、电损）按商铺独立计量的水电分表加输送耗损量，按水费5元/m³、电费1.2元/度；合同并对违约责任、商铺交接、装修、特别事项、其他事项等进行了约定。补充合同约定乙方三年商铺租赁费及设备折旧费用合计为194,400元，首期收取的商铺租赁费及设备折旧费为38,880元，其余商铺租赁费及设备折旧费2018年8月起按季度收取；商铺租金在三年内保持不变。商业运营管理费按6元/㎡/月收取，总计648元/月。合同签订后，陶震宇按约定支付了半年租金38,880元、履约保证金12,960元、物业管理费1944元，之后陶震宇未再缴纳相关费用。2017年7月28日，原告垠家商业公司与陶震宇又签署了一份商铺租赁合同，合同第一条约定：租赁范围及用途，甲方同意将位于湖南省永州市零陵区垠地广场3F-011号商铺，在良好及可租赁的状态下租给乙方作为经营餐饮使用，出租商铺建筑面积为50㎡；第二条，租期为3年自2017年10月1日起至2020年9月30日；第三条，租金、保证金，1、租金30元/㎡/月，每月租金1500元整（大写叁仟叁佰陆拾元整），租金每月一次性付清，乙方在签订合同时一次性付清第一个月房租，以后每月租金均在当月5日前一次性付清，甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证，2、为确保出租房屋设施完好及出租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日缴纳人民币10,000元作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应缴纳的费用后，甲方应当将保证金退还乙方（保证金不计利息）。第八条违约责任：任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的壹万元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。垠家商业公司遂向本院提起民事诉讼，陶震宇亦向本院提出反诉，遂引发本案。本院认为，2017年5月8日，垠家商业公司与陶震宇签订《商铺租赁合同书》及《补充合同》，垠家商业公司将其经营的商铺出租给陶震宇，陶震宇交付租金、管理费等费用，双方按约定履行了义务。2017年7月28日，双方又签订《商铺租赁合同》，其内容实际上是对之前租赁合同约定的建筑面积、租赁时间、租金、违约责任等内容的变更，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，系有效合同，双方均应按约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。但垠家商业公司对2017年7月28日签订的租赁合同中提出的关于建筑面积的约定有误、不是其真实意思表示的意见予以采纳，经本院实地勘验，涉案商铺的使用面积为79.2㎡，因此本院认定涉案商铺的租金应按实际使用面积计算为2376元/月。陶震宇未按约定支付租金，而垠家商业公司于2019年9月30日对陶震宇租赁的商铺采取停电的方式，迫使其无法经营，双方均属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，租赁合同目的已无法实现，故本院对垠家商业公司要求解除其和陶震宇之间签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，应腾空涉案商铺，故垠家商业公司请求陶震宇腾空商铺交付垠家商业公司的请求，本院予以支持；对陶震宇请求垠家商业公司不得阻扰陶震宇处理商铺中属于陶震宇的东西的请求，本院亦予以支持。合同解除后，陶震宇向垠家商业公司交的履约保证金12,960元，垠家商业公司应予退还；陶震宇应向垠家商业公司支付的租金应为57,024元（2017年10月1日至2019年9月30日），而陶震宇于2017年5月8日只向被告支付了38,880元租金，陶震宇尚欠租金18,144元，故对垠家商业公司要求陶震宇支付拖欠租金58,320元的诉讼请求，本院部分予以支持；对陶震宇请求垠家商业公司返还陶震宇已交未使用的租金2880元的请求，本院不予支持。关于违约责任，陶震宇未按约定支付租金，而垠家商业公司未正确处理与陶震宇的纠纷采取停电的方式迫使其无法经营，双方对本租赁合同的解除均有过错，各自应承担相应的违约责任根据。根据当事人的过错程度，合同履行情况，本院酌定双方互不承担违约金，故对垠家商业公司要求陶震宇赔偿违约金、陶震宇要求垠家商业公司赔偿违约金的诉讼请求均不予支持。关于垠家商业公司辩称第一份合同即2017年5月8日签订的合同才是双方的真实意思表示，2017年7月8日签订的合同无效，系虚假合同，是为了给陶震宇办理营业执照并通过消防验收签订的，未经其公司法务部的审核，且该合同没有公司法定代表人的签章。本院认为，当事人对自己的主张，应提供证据加以证明。在本案中，垠家商业公司并未提供2017年7月8日签订的合同系无效合同、虚假合同的证据，辩称未经其公司法务部审核，因垠家商业公司内部对合同审核签署程序，并非合同的生效要件，故对该意见不予采纳；垠家商业公司还辩称的签订虚假合同的目的是为了让陶震宇办理营业执照和通过消防验收，而现实情况是办理营业执照和消防验收与签订租赁合同并没有关联性，且双方未在合同中约定法定代表人签章为合同生效要件，故对垠家商业公司的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）永州市垠家商业经营管理有限公司与被告（反诉原告）陶震宇签订的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）陶震宇在本判决生效之日起七日内将坐落于永州市零陵区芝山路与中山路、前进街交汇处垠地广场第3F-011号商铺腾空并交还原告（反诉被告）永州市垠家商业经营管理有限公司；原告（反诉被告）永州市垠家商业经营管理有限公司不得阻扰被告（反诉原告）陶震宇处理商铺中属于被告（反诉原告）陶震宇的物品；三、被告（反诉原告）陶震宇在本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）永州市垠家商业经营管理有限公司支付拖欠的租金18,144元；四、原告（反诉被告）永州市垠家商业经营管理有限公司在本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）陶震宇退还履约保证金12,960元；上述第三、第四项给付义务向抵扣后，被告（反诉原告）陶震宇在本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）永州市垠家商业经营管理有限公司支付5184元；五、驳回原告（反诉被告）永州市垠家商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）陶震宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2466元，由原告（反诉被告）永州市垠家商业经营管理有限公司负担；反诉案件受理费446元，由被告（反诉原告）陶震宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  李跃林人民陪审员  彭凌云人民陪审员  肖湘春二〇二〇年七月七日法官 助理  杨淑萍书 记 员  唐燕辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。