安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终1834号 上诉人（原审被告）：武忠和，男，1939年5月9日生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：周光成，安徽濠梁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘世清，男，1961年12月25日生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：李云，安徽垚格律师事务所律师。 上诉人武忠和与被上诉人刘世清买卖合同纠纷一案，因不服安徽省定远县人民法院(2020)皖1125民初819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 武忠和上诉请求：一、依法撤销定远县人民法院(2020)皖1125民初819号民事判决;二、改判驳回刘世清一审诉讼请求;三、本案一、二审诉讼费由刘世清承担。事实与理由:一、一审法院认定武忠和与刘世清之间的房屋买卖合同未成立是错误的。从一审中可知,武忠和与刘世清之间就买卖的房屋位于什么位置,面积是多大,价格是多少等主要条款,都是非常清楚明确的。该约定,虽是双方口头约定或达成一致买卖意见,是双方买卖房屋的真实意思表示。尽管刘世清否认该买卖房屋的真实面积、价格,但武忠和有相关证人能够证实这些事实,且刘世清已按照双方之间协议先支付两万元的房款。这些都充分说明在当时,武忠和与刘世清之间对房屋价款29万元是已达成一致协议的,否则,刘世清不可能在双方对房屋价款没有达成合意的情况下就支付房款的。所以,一审法院认定武忠和与刘世清对房屋的价款没有达成一致的意思表示是明显不符合常理。房屋买卖合同属于诺成合同,并不以房屋的实际交付作为合同的成立要件,所以,武忠和与刘世清对房屋价款、房屋等主要条款达成一致意思表示,该房屋买卖合同就已成立,因此一审法院认定武忠和与刘世清之间的房屋买卖合同未成立是错误的。二、一审法院认定武忠和应返还2万元给刘世清,是错误的。一审法院以双方买卖房屋的合同没有成立,要求武忠和返还,不符合事实和法律规定。武忠和与刘世清虽在垃圾处理中认识,但因武忠和拆迁安置房屋较多,刘世清要求购买,双方约定了房款29万元等,并支付了部分房款。该房价的约定,于当时,是相对低的,后因拆迁安置房越来越多,市场出售安置房较多,安置房的房价开始下滑,比双方约定的房价要底,因而刘世清就不愿购买,迟迟不愿按照原房价支付。直至拖延到起诉,并编造谎言,虚假陈述。所以,双方的买卖房屋合同是合法有效。刘世清的行为,严重违反事实和法律,其支付的房款,不应返还。三、一审法院对武忠和抗辩案涉2万元作为违约金予以抵扣未做处理是错误的。武忠和已说明案涉房屋买卖合同已成立生效,则刘世清负有履行支付剩余房款的义务,但由于刘世清至今未支付剩余房款,导致合同不能履行,刘世清应承担违约责任,赔偿武忠和损失。根据合同法的相关规定,刘世清应当按照案涉房屋总价的15%支付武忠和违约金43500元(290000×15%)。既然刘世清应承担违约金43500元,理应从刘世清支付的20000元房款中抵扣,所以武忠和不需要归还武忠和房款,剩余违约金武忠和有权另案起诉,但一审法院对此却混淆抗辩和反诉的概念,认为武忠和未有反诉,本案不做处理,是没有道理的。四、一审法院认定事实错误,适用法律当然不当。综上述,一审法院认定事实错误,适用法律不当,判决明显不公。现武忠和为了保护自己的合法权益,特依法提起上诉,恳请贵院查明事实,依法撤销一审判决,依法改判。补充：1、根据刘世清一审时的陈述，认为房屋涨价而不予购买，完全不符合客观事实，当时是因房屋掉价而不愿购买。武忠和出售给刘世清的涉案房屋在当时有许多人出价30万元购买，因收取了刘世清3万元定金没有出售给其他人。2、3万元定金改为2万元是因武忠和出具给刘世清的只有一份3万元条据，家人知道只有一份条据不放心，遂要求以改2万元为理由换据，写成两份同样的条据，不是刘世清陈述因房屋涨价不愿出售并同意退还所谓的定金。3、根据一审武忠和的证人证言也能证实3万元改为2万元的客观情况，同时也确定该2万元就是定金，涨价和降价不论是否购买，均不退还。4、根据武忠和出具的2万元条据及刘世清诉称内容明确该2万元是定金。综上请求支持武忠和上诉请求。 刘世清辩称，1、武忠和与刘世清之间的房屋买卖合同未成立，通过一审庭审查明事实可得双方就房屋位置、面积、价款均没达成一致，双方买卖合同未成立。2、武忠和主张2万元作为违约金处理没有法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。补充：武忠和主张2万元系定金，一审时武忠和出具的收条明确是房款，一审庭审时武忠和出示的书面答辩状也陈述是房款而不是定金。根据禁止反言原则，武忠和的上诉违背《民诉法》规定的诚信原则，武忠和的上诉请求没有事实依据。 刘世清向一审法院起诉请求：判决武忠和返还刘世清购房订金2万元及利息（以2万元为基数，自刘世清起诉之日起至款清时止，按月利率1%计算）。 一审法院查明：刘世清在定远县定城镇搬运建筑垃圾时认识武忠和，后成为朋友关系。2016年6月，刘世清欲购买武忠和拆迁将被安置房其中一套，因当时房屋尚未建成，双方口头约定：刘世清认为武忠和应出售的房屋是97.6平方米，价格为24.5万元；武忠和现认为出售的房屋是东园康城25栋1204室（现已建成），面积是96.01平方米，价格为29万元。刘世清向武忠和交付房款3万元，武忠和出具条据载明：“今收到刘世清房钱叁万元武中和2016年6月29号”。该条据除武忠和名字是其本人签字外，下余内容均由刘世清所写。收款后，武忠和考虑到由于条据系刘世清所写不放心，又找到刘世清，并退还上述房款1万元后，刘世清另出具字据载明：“今收到刘世清房钱贰万元”，并将该字据交给武忠和，同时将上述6月29号条据中的“叁”改成“贰”。改后的条据仍由刘世清持有。 一审法院认为：案涉房屋买卖双方并未达成合意，即对房屋的价款、房号（面积）等主要条款未达成一致的意思表示，亦未将涉案房屋实际交付；本院予以认定，双方买卖合同未成立。对双方争议武忠和收取刘世清支付款额（起初为3万元，现为2万元）性质的认定，应支持武忠和的辩称，认定为房款，不支持刘世清诉称的订金。因为双方买卖合同未成立，故武忠和收取刘世清的款额中现尚有20000元应予以返还。但对刘世清请求利息，因未有约定，应从刘世清起诉之日（2020年2月28日）起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。对武忠和辩称刘世清应支付违约金43500元，因其未有反诉，本案不作处理，武忠和可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告武忠和于本判决生效之日起十日内返还原告刘世清20000元及利息（以20000元为基数，自2020年2月28日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告刘世清的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由被告武忠和负担。 本案当事人二审均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。 经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：武忠和是否应当返还刘世清2万元房款及利息。 本院认为，双方未就房屋买卖达成书面协议，仅达成口头买卖房屋的意向，但双方就房屋的价款、面积等关键条款不能达成一致,应当认为双方合同因欠缺主要条款,合同未成立。一审法院认定双方合同未成立符合本案事实与法律规定,并无不当。二审时武忠和主张其向刘世清收取的2万元为定金的陈述与一审时不一致，且无相关理由或证据足以推翻其一审的陈述，结合收条上写明武忠和向刘世清收取的2万元性质为房款，武忠和认可其向刘世清收取的2万元未退还，由于双方买卖合同未成立，应当由武忠和向刘世清返还该2万元并支付相应的利息。 综上，上诉人武忠和的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人武忠和负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 桑泽祥 审判员 王 敏 二〇二〇年七月三十一日 法官助理魏雅 书记员岳陈陈 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。