广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民初26号 原告：陶坤秀，女，1979年10月15日出生，台湾地区居民，现住广西壮族自治区桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：刘芳芳，广西嘉沁律师事务所律师。 被告：桂林市安模房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村委。 法定代表人：吉安模，董事长。 诉讼代表人：广西精际企业清算服务有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区，系被告破产管理人。 委托诉讼代理人：陈文，广西齐兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄奕，广西齐兴律师事务所律师。 原告陶坤秀诉被告桂林市安模房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，组成由审判员丁勇担任审判长，审判员周霞、刘媛媛参加的合议庭，于2020年4月29日公开开庭审理了本案。书记员叶菁华担任法庭记录。原告陶坤秀及其委托诉讼代理人刘芳芳，被告桂林市安模房地产开发有限责任公司破产管理人的委托诉讼代理人陈文、黄奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、确认原告申报的529993.2元（编号005）和66383元（编号018）为交付房产类购房债权（即消费者购买居住用房交房类购房债权）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告的法定代表人吉安模是广西全州老乡，2011年5月，吉安模称被告公司准备开发建房，支付30万元可以购买一套110平米的三房两厅房屋。原告支付30万元给被告公司当时的会计蒋桂娇，其中25万元通过转账方式转入蒋桂姣账户，剩余5万元直接存入蒋桂姣账户。原、被告签订协议书，约定2014年交房。到期后，被告无法交房，于2014年3月20日又重新和原告签订一份协议书，约定2016年交房，并把2011年签订的协议书和购房款的收据全部收回。原告还支付4万元购买了一个停车位。之后，原告一直找被告签订正式的商品房买卖合同，直到2017年6月，在原告催促下，被告才与原告签订正式《商品房买卖合同》，并赠与一个停车位，签订《购房送车位协议》，并且在被告要求下，在《商品房买卖合同》里以当时的房价4900元/平方米将总购房款写成46万多，又将2014年签订协议书和购房款收据全部收回。期间原告多次要求被告开具正式的发票和办理备案登记，但被告均以各种理由拖延。2019年6月，桂林市中级人民法院受理被告的破产申请，原告按照规定进行债权登记，分别申报529993.2元（编号005，房屋和赠与车位）和66383元（编号018，购买的车位）两份债权，并均要求继续履行合同，交付房屋、停车位和逾期交房违约金等。但是管理人在第一次债权人会议中确认原告的以上两份债权分别为以房抵债的普通债权和不予交付类的解除合同类购房债权。原告提出异议登记，管理人经审查后对两份债权均维持原审核认定，原告遂提起诉讼维护自己的合法权益。请求人民法院判如所请。 被告桂林市安模房地产开发有限责任公司答辩称，首先，原告申报的购房债权并非消费者购房债权，其与被告之间系由民间借贷关系转为以房抵债。根据原告提供的申报资料，其于2011年5月31日转账给被告财务人员蒋桂姣账户25万元，于2011年7月31日向蒋桂姣账户存款5万元。此时被告尚未取得吉安龙城住宅区《建设用地规划许可证》。原告转账和存款行为发生时，被告楼盘尚无建设用地规划许可证、规划图，更不可能有明确对应的房型、单价，怎么可能是购房款？原告称其与被告2011年的购房协议已收回，管理人在接管财产资料时，并未接收该协议，该协议是否存在以及真实性无法证明。但被告于2014年3月20日向原告出具的收据注明“此款从2011年5月31日协议书中转入本金30万元，利息20万元”，恰恰证明双方2011年的协议系借款协议。原告转账及存款给被告财务人员的30万元为借款，如果是基于购房协议，就不会产生利息。以原告分别转给被告的25万元及5万元为本金，按年利息24%计算，至2014年3月20日止，利息为199989元，与收据中注明的20万元利息正好吻合。原告在向管理人提交的申报材料中也说明“2011年5月31日付款30万元...作为项目启动资金，2014年3月20日双方结算确认本息一共50万元”，自认其购房款系由借款结息转化而来。原被告于2014年3月20日签订的《协议书》为双方就民间借贷债务进行的结算，并协商被告以房抵债的形式向原告偿还借款。其次，管理人将原告的债权确认为以房抵债普通债权及不予交付类车位普通债权有充分的事实及法律依据。原被告之间的以房抵债协议及其效力，管理人并未否定。但破产程序属于特别程序，《企业破产法》及其系列司法解释具有排他的优先适用效力，即破产债权认定、破产财产分配顺位等应优先适用《企业破产法》及其司法解释。因《企业破产法》中没有关于破产房企购房债权清偿顺位的规定，管理人在认定购房债权性质时适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，认定交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先建设工程价款优先受偿权和抵押权人的抵押权。管理人认定原告债权为以房抵债普通债权及不予交付类车位普通债权，是因为原告是基于民间借贷对被告享有债权，并非真正意义上的消费者购房人。原告基于以房抵债取得的权利，本质上仍属于债权范畴，以房抵债只产生请求被告过户的权利，该权利并非物权期待权或所有权，并不优先于被告的普通债权，不具有优先受偿性。因被告已进入破产程序，基于破产债权平等受偿的原则，该以房抵债协议已不具备可履行性。原告并非消费者购房人，如果其借贷债权通过以房抵债得到优先清偿，对其他普通债权人不公平，不利于其他债权人普通债权的实现。请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了八份证据： 证据1、银行转账凭证，证明原告于2011年5月31日通过银行转账方式支付购房款25万元，剩余5万元是直接存入被告会计蒋桂姣账户，该款是购房款，不是投资款； 证据2、《协议书》、收据一份（2014年3月20日），证明由于被告在2014年无法按照约定交房，于2014年3月20日又重新与原告签订协议书并出具收据，同时把2011年的协议书和收据全部收回，被告亦认可原告是购房，不是投资； 证据3、《员工福利订（车位）协议》、银行凭证、收据一份，证明原告与被告于2015年2月3日签订协议，原告依约支付购车款4万元； 证据4、《商品房买卖合同》、《购房送车位协议》，证明由于被告在2017年无法按照约定交房，又与原告签订合同，并把2014年的协议书和收据全部收回，被告一直认可原告是购房不是投资； 证据5、保证一份，证明被告保证原告作为业主能正常装修房屋，说明被告一直认可原告是购房，不是投资； 证据6、债权登记回执两份、债权复核意见两份、债权表两份，证明原告进行债权登记和异议登记后，被告的管理人确认原告的以上两份债权分别为以房抵债的普通债权和不予交付类的解除合同类购房债权并维持原审核认定； 证据7、广西壮族自治区涉外建设项目和场所国家安全事项审查备案意见书，证明原告向被告购买的涉案房屋已向桂林市国家安全局进行备案； 证据8、录像，证明原被告在签订购房协议的同时，被告已经把2014年3月20日与原告签订的协议和收据原件全部销毁。 被告对原告证据的质证意见：对原告所有证据的真实性、合法性均无异议，除证据5外，对原告其他证据的证明内容不予认可。 被告提交了两份证据： 证据1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证明被告2014年1月经临桂县住房和城乡建设局核准才取得吉安龙城住宅区建设用地规划许可证，2014年7月取得建设工程规划许可证； 证据2、原告申报材料之债权申报书、债权申报表、购房情况申报表、利息计算依据表，证明原告向被告财务人员私人账户转账25万元和存款5万元系“项目启动资金”，2014年3月20日经双方结算本金30万元、利息20万元，并达成以房抵债协议，用该借款本息共50万元抵房款。 原告对被告证据一无异议，对证据二的真实性、合法性无异议，但不认可证明目的，当时做债权登记时，不知道如何书写，是在咨询了被告管理人后，写下管理资金这几个字的，利息也是依据被告管理人的利息计算表格书写的。 本院审查认为，被告对原告提交的八份证据的真实性、合法性均无异议，本院对原告的证据予以采信，原告支付给被告款项的性质问题，本院将结合全案证据作出认定。 被告提交的两份证据得到原告认可，本院予以采信，原告支付款项是否以房抵债性质本院结合全案证据作出认定。 本院经审理确认以下法律事实：被告公司成立于2010年1月。2011年5月，原告将300000元支付给被告公司会计蒋桂姣，其中250000元通过银行转账支付，50000元直接存入蒋桂姣账户。2014年1月，被告取得吉安龙城住宅区《建设用地规划许可证》，并于同年7月取得该项目的《建设工程规划许可证》。2014年3月20日，以被告为甲方、原告为乙方，双方当事人签订了《协议书》，约定：原告在2014年2月19日交付了500000元给被告，在被告开发的位于临桂县住房与车位，交房时无论价格涨跌，原告都不要加款或者退款；若到2016年底没有房子交付，被告退还原告连本带息1000000元；被告有现房，原告不要房子，被告只退回原告本金500000。同日，被告开具收据给原告收执，收据载明：“今收到陶坤秀交来购房意向金500000元。备注：此款从2011年5月31日协议中转入本金30万元、利息20万元。”2015年2月3日，原被告双方签订《员工福利订（车位）协议》，约定：原告订购被告吉安龙城一期地下停车位一个，优惠价40000元，于2015年2月3日支付给被告。当日，被告给原告出具收据，载明收到陶坤秀车位款40000元。2016年底，被告未能交付房屋，被告在双方当事人2014年3月20日签订的《协议书》上补充添加了“本协议延至2017年，2017年3月底交房并办理好购房协议及其他手续”等内容。2017年6月12日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买吉安龙城5、6栋1单元13层2号房，建筑面积112.89平方米，单价为每平方米4959.07元，总价款462285元，原告签订合同付清房款，被告应当在2017年6月30日前将取得建设工程竣工验收合格的房屋交付给原告。2017年6月14日，桂林市国家安全局给原告签发了《广西壮族自治区涉外建设项目和场所国家安全事项审查（备案）意见书》，载明：“陶坤秀申报的项目住宅，其地址位于临桂县，依据《中华人民共和国行政许可法》以及《广西壮族自治区涉外建设项目和场所国家安全事项管理办法》经国家安全事项审查，基本符合规定。”同年8月10日，原被告双方又签订《吉安龙城购房送车位协议》，约定：被告同意原告购买吉安龙城5、6栋1-13-2号房送原告车位一个，原告在办理完购房手续、付清房款，双方签订《车位转让协议》，被告将原告挑选的车位移交给原告。2018年11月8日，被告给原告出具保证书一份，内容为：“本公司保证5、6＃1-13-2业主陶坤秀能正常装修，购房发票等验收手续办理完后给予开具。”此后，原告接收了5、6＃1-13-2号房屋，并装修入住。 2019年6月25日，桂林市中级人民法院作出（2019）桂03破申9号《民事裁定书》，受理被告桂林市安模房地产开发有限责任公司的破产重整申请。同日，桂林市中级人民法院作出（2019）桂03破申9号《民事决定书》，指定广西精际企业破产清算服务有限责任公司为债务人桂林市安模房地产开发有限责任公司管理人，李迪为负责人。2019年8月，原告按要求进行了债权登记，其中编号为005的债权登记申报金额为529993.2元，编号为018的债权登记申报金额为66383元。被告管理人在第一次债权人会议中确认原告的上述两份债权分别为以房抵债的普通债权和投资类普通债权。原告提出异议后，被告管理人于2019年12月31日作出《债权复核意见》，认为原告提出异议不成立，维持原审核认定。原告对此不服，遂提起本案诉讼。 根据诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点为：原告申报的529993.2元（编号005）和66383元（编号018）债权性质如何确定？ 本院认为:《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”现行司法解释对购房消费者给予特殊保护，赋予购房类债权享有一定程度的优先。房地产企业破产过程中，认定是否为具有优先性的消费者购房债权，应参照《最高人民法院》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告于2017年6月即与被告签订了《商品房买卖合同》，并已全款支付了购房款，且无证据证实其名下还有其他用于居住的房屋，故原告申报的编号005的529993.2元债权符合消费者购房债权认定条件，原告要求将该债权认定为消费者购房债权的主张，证据充分，理由成立，本院予以支持。原告向被告支付款项时，虽然被告涉案的开发项目尚未取得相关规划许可证，但自2014年被告取得相关规划许可证之后，双方当事人之间就原告出资购买被告开发的商品房的意思表示明确、清晰，且在2017年6月签订《商品房买卖合同》，原告并已于2018年11月收房后装修入住至今，被告在此情况下仍主张原告编号005号债权为民间借贷转为的以房抵债债权，明显与事实不符，理由不能成立，本院不予支持。至于原告编号为018的66383元债权，系购买被告开发项目商品房配套车位所产生的债权，亦属于原告作为消费者购房行为的组成部分，且原告与被告之间就购买车位签订了合同，原告按合同支付了车位价款，因此，原告要求认定编号018号66383元债权为消费者购房债权的主张，证据充分，理由成立，本院予以认定。被告将原告编号018号66383元债权认定为投资类普通债权，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院》第二十九条之规定，判决如下： 确认原告陶坤秀申报的（2019）桂03破3号债申005号、018号债权为消费者购买居住用房交房类购房债权。 案件诉讼费9764元（原告陶坤秀预交），由被告桂林市安模房地产开发有限责任公司承担，并给付原告陶坤秀9764元。 如不服本判决，原告陶坤秀可在判决书送达之日起30日内，被告桂林市安模房地产开发有限责任公司可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本一份，副本一份，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定；收款账户：广西壮族自治区高级人民法院；开户银行：农行南宁市万象支行；收款账号：20×××77）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 刘媛媛 二〇二〇年七月十日 书记员 叶菁华