云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5588号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人：罗琦琴，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张靖，女，1977年10月9日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审被告）：高燕，女，1973年10月28日生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。被上诉人（原审被告）：叶靓，女，1995年8月15日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）因与被上诉人张靖、高燕、叶靓居间合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初7560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人尊园公司上诉请求：1、请求撤销昆明市官渡区人民法院作出的（2019）云0111民初7560号民事判决书；2、改判被上诉人向上诉人支付10000元及违约金；3、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人有效利用上诉人提供的居间服务实现房屋买卖合同的目的，原审法院认定被上诉人高燕不是本案适格当事人，纯属事实认定错误。2、原审认定被上诉人通过拍卖取得该房产与上诉人主张的三方“跳单”取得房产存在本质上的区别，属于适用法律错误。3、原审没有查明该房产的查封日期，却通过被上诉人高燕一方片面的陈述认定签合同时上诉人没有核查房子查封情况，属于适用法律错误。被上诉人高燕、叶靓辩称，驳回上诉，维持原判。被上诉人张靖未发表答辩意见。一审原告尊园公司向一审法院起诉请求：1、判令三被告立即向原告共同支付佣金10000元；2、判令三被告立即向原告支付利息（以10000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月24日起计至款项实际付清之日，暂计至起诉之日为600元）；3、三被告承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月21日，原告昆明尊园房地产经纪有限公司与被告张靖、高燕签订一份《房屋买卖暨居间服务合同》（列出售方、甲方为张靖，购买方、乙方为叶靓，经纪方为昆明尊园房地产经纪有限公司，合同落款乙方签字处有“叶靓（高燕代）”字样），约定甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋并于2015年12月23日前办理房屋权属转移登记手续；甲方自愿于签订本合同之日将与该物业合法销售有关的证明文件资料（包括但不限于房屋所有权证、国有土地使用证等）交由丙方保管；签订本合同时，乙方支付购房定金5万元，该款由乙方支付给丙方，乙方同意丙方向甲方转交；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为，向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务；现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）；基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金1万元，支付时间为2015年12月23日前／取得房屋产权交易部门出具的《收件收据》时支付；由于买卖一方单方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失；甲乙方均承诺本合同所涉及的房屋交易手续只委托丙方办理，若违反了此承诺，造成丙方佣金损失，由甲乙方按上列佣金总额标准共同连带向甲方进行赔偿。2016年11月10日，高燕通过网上拍卖方式以1443773元的最高价竞得昆明市西山区人民法院拍卖的（被执行人）张靖名下昆明市房屋。2016年12月6日，昆明市西山区人民法院作出（2016）云0112执字1294号执行裁定书，裁定昆明市房屋（房产证号：20××**）的所有权归买受人高燕（身份证号：5321281973********）所有，该房屋的所有权自本裁定送达买受人高燕时起转移。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，根据当事人提交的《房屋买卖暨居间服务合同》以及当事人庭审时的陈述，可认定高燕代叶靓与张靖及本案原告签订了《房屋买卖暨居间服务合同》，原告与被告叶靓对代签合同的行为均无异议，故可认定被告张靖、叶靓之间存在买卖合同关系，被告张靖、叶靓与原告之间存在居间合同关系。现原告主张其已促成买卖双方签订合同、有权收取报酬，三被告跳过原告私下办理涉案房屋权属转移登记手续，三被告已经实现合同目的，却拒付佣金，已构成违约，应承担连带支付居间报酬的义务；被告叶靓主张原告并未在签订合同时告知买方涉案房屋被查封的情况，被告高燕系通过司法拍卖方式购买了涉案房屋，原告没有履行如实告知义务以及审慎审核的义务，其提供的居间服务不符合约定，无权要求被告高燕、叶靓支付居间报酬。对此，一审法院认为，其一，被告高燕并非涉案买卖合同及居间合同项下当事人，原告主张被告高燕应承担连带支付居间报酬的义务明显缺乏依据。其二，涉案《房屋买卖暨居间服务合同》项下出卖人、买受人分别为张靖、叶靓，高燕并非买卖合同项下当事人，后高燕在前述买卖合同当事人签订涉案《房屋买卖暨居间服务合同》一年后通过网上拍卖方式竞得涉案房屋，显然与原告主张的“跳单”即三被告跳过原告私下办理涉案房屋权属转移登记手续存在本质上的区别。其三，如涉案房屋在买卖双方签订涉案买卖合同后被查封，则可能涉及出卖人违约的问题，依《房屋买卖暨居间服务合同》“由于买卖一方单方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失”之约定，原告要求买受人叶靓承担支付居间报酬的义务缺乏依据。其四，原告作为居间合同关系项下居间人，系专门从事房地产经纪活动、具备较强专业知识、能力和风险意识的公司，应对影响双方订约的重大事项承担基本的核查义务。庭审时，经一审法院询问，原告陈述其在促成买卖双方签订涉案合同时并不了解涉案房屋的查封情况。后买受人叶靓在办理过户过程中发现涉案房屋已被查封、合同无法履行，原告至今为止仍未核查涉案房屋何时被查封，可认定原告作为居间人未全面履行重大事项核查义务。综上，一审法院认为，原告要求三被告连带支付居间报酬10000元及利息，但未提交充分证据证明其已依约履行居间人的义务并证明三被告应承担连带支付居间报酬的义务，对其诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费65元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本案二审期间，各方当事人均无新证据提交。各方当事人对一审认定事实均无异议，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司与被上诉人张靖、叶靓签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力。但同时，上诉人尊园公司在本案中提供的服务仅为促成居间合同的签订，其作为专业的房产中介机构应当提供的涉案房屋在整个交易过程中权利是否受限、出卖人是否有权利处分房屋、提供合同公证、缴纳税款、配合办理房屋过户手续等附随义务服务并未实际履行，其欲收取的居间报酬与履行的合同义务并不对等，一审判决对上诉人要求被上诉人支付佣金及利息的诉请不予支持，并无不当。且本案签订居间合同的相对人仅为上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司与被上诉人张靖、叶靓，被上诉人高燕系叶靓签订居间合同的代理人，其并非合同相对人，居间合同的权利及义务对高燕并无约束力。综上所述，上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65元，由昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 白 皓审判员 吴 娴审判员 杨 晶二〇二〇年七月二十八日书记员 王蓓蓓