福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初1972号 原告（反诉被告）：福建阳光房地产开发有限公司，住所地福州开发区罗星路**（自贸试验区内）。 法定代表人：徐国宏，董事长。 委托诉讼代理人：邱小红、刘玲玲，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：福州市仓山区威斯健身服务有限公司，住所地福建省福州市仓山区城门镇大浦路**安德大厦****。 法定代表人：范加正，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈晶，福建尚谋律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）福建阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）与被告（反诉原告）福州市仓山区威斯健身服务有限公司（以下简称威斯健身公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）阳光公司的委托诉讼代理人邱小红、被告（反诉原告）威斯健身公司的委托诉讼代理人陈晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳光公司向本院提出本诉请求：1.确认阳光公司与威斯健身公司签订的《福州阳光城理想城项目丹宁顿小镇57＃商业房屋租赁合同》及补充协议于2019年11月16日解除；2.判令威斯健身公司腾空福州市闽侯县阳光城理想城·丹宁顿小镇57＃并将其返还阳光公司；3.判令威斯健身公司向阳光公司支付合同解除的违约金353042元（按照月租金标准的两倍计算）；4.判令威斯健身公司向阳光公司支付租金798757.5元及逾期支付租金的滞纳金115179.95元（按照月利率2%计算，暂计算至2020年3月30日,实际应计算至威斯健身公司全额支付租金之日）；5.判令威斯健身公司向阳光公司支付2019年11月16日起至房屋返还之日的占用费（按合同约定租金标准185347元／月暂计至2020年3月31日占用费为834061.5元，实际应计至房屋返还阳光公司之日止）；6.判令阳光公司有权从威斯健身公司已支付的保证金中扣除前述第3、4、5项款项，不足部分由威斯健身公司另行向阳光公司支付；7.判令威斯健身公司向阳光公司支付律师费10000元；8.判令威斯健身公司承担本案诉讼费（含受理费、鉴定费、公告费、保全费、财产保全保险费等）。 事实与理由：2018年10月30日，阳光公司与威斯健身公司签订《房屋租赁租赁合同》［福州阳光城理想城项目·丹宁顿小镇57＃商业］，约定由威斯健身公司承租阳光公司位于福州市闽侯县阳光城理想城·丹宁顿小镇57＃，用于经营健身房。《租赁合同》签订后，阳光公司与威斯健身公司于2018年10月30日办理了房屋交接手续，将租赁房屋交付威斯健身公司使用。 2018年11月20日，双方签订了《房屋租赁合同补充协议》[福州阳光城理想城项目·丹宁顿小镇57#商业]（下称“补充协议”），变更了原合同的租赁期限及租金标准。据租赁合同及补充协议的约定，租期为2018年10月30日至2028年10月29日止。租金标准：2018年10月30日至2019年4月29日，29420元/月；2019年4月30日至2019年10月29日，176521元/月；2019年10月30日至2020年10月29日，185347元/月。租金支付方式：每月为一个支付期，先支付后使用。除首期租金外，其他交租期固定租金均按每一个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。威斯健身公司应当在每月的30日前（遇法定节假日，则相应提前），向阳光公司一次性足额支付下个交租期固定租金。租赁期间，因威斯健身公司使用房屋发生的所有费用，包括但不限于水、电、燃气、通讯、设备、物业管理、空调及其它有关费用，均由威斯健身公司承担。威斯健身公司应于收到通知书后三天内向阳光公司支付上述费用。 租赁合同及补充协议签订后，威斯健身公司支付租金至2019年6月，自2019年6月30日开始欠缴租金，阳光公司分别于2019年8月16日向威斯健身公司寄送了《付款催告函》。催促威斯健身公司及时履行支付租金的义务，但威斯健身公司未支付。根据《房屋租赁合同》第15.2.3条约定，因威斯健身公司逾期支付租金，阳光公司有权按照日租金的2倍计收滞纳金。现阳光公司请求按照月息2%的标准计收逾期支付租金的滞纳金。按照《租赁合同》第14.3条约定“有下列情形之一的，违约方应向守约方按违约行为发生时月租金的两倍支付违约金；给守约方造成损失且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时，守约方有权书面通知违约方解除本合同：（11）乙方逾期支付保证金、租金、物业管理费及／或合同项下任何应付款项累计超过30天，经甲方书面催告仍未缴纳的”，由于威斯健身公司逾期支付租金已累计超过30天，阳光公司有权解除合同，威斯健身公司应按照月租金的两倍向阳光公司支付解除合同的违约金。阳光公司遂于2019年11月15日委托律师向威斯健身公司发送了《关于解除福州商业房屋租赁合同及补充协议的律师函》，通知威斯健身公司《租赁合同》及补充协议于2019年11月16日解除，威斯健身公司应于收到律师函后三日向阳光公司支付2019年7月1日至2019年11月15日的租金798757.5元，并向阳光公司支付逾期支付租金的滞纳金。同时在合同解除后7日内将房屋返还阳光公司。但威斯健身公司至今未履行支付欠缴租金、违约金、滞纳金及返还房屋的义务。《房屋租赁合同》解除后，威斯健身公司至今未与阳光公司办理房屋交接手续，根据《房屋租赁合同》第8.2条约定，若乙方未按约定的时间将房屋返还甲方，乙方应按照日租金标准的2倍向阳光公司支付房屋占用费。因威斯健身公司未按期返还租赁物，现阳光公司请求威斯健身公司按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费。《房屋租赁合同》第15.2.3第（3）项约定：阳光公司有权扣除全部或部分保证金来抵偿威斯健身公司欠缴的合同项下的应付款项。因此，威斯健身公司欠付的款项（包括租金、违约金、滞纳金等），阳光公司可直接从威斯健身公司已付的353042元保证金中扣除。综上所述，因威斯健身公司逾期支付租金的行为已严重违反了合同约定，且导致合同目的无法实现。阳光公司有权解除租赁合同及补充协议，要求威斯健身公司支付欠缴租金、解除合同违约金、逾期支付租金的滞纳金及房屋占用费。因此，为维护阳光公司合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 威斯健身公司辩称，一、威斯健身公司并未违约，威斯健身公司拒绝交纳租金系因阳光公司无法提供不动产登记权证及消防证明材料，导致合同根本目的无法实现，阳光公司已构成根本违约。因威斯健身公司公司经营需求，需要提供不动产产权登记及消防验收等房屋合格文件，威斯健身公司多次向阳光公司催要不动产登记权证复印件、消防验收合格证明等相关证件用于办理相应的经营审批登记业务，但阳光公司均不予理会。为此，威斯健身公司于2019年10月28日委托律师向阳光公司发出《关于要求履行房屋租赁合同义务及附随义务催告（通知函）》，要求阳光公司提供租赁房屋的不动产登记产权证、消防验收合格证明等相关证明文件并将房屋钥匙交付威斯健身公司使用，否则双方于2019年11月16日解除该租赁合同。但阳光公司依旧没有提供，导致威斯健身公司无法办理商业经营及房屋使用。为此，威斯健身公司采取暂停交租的方式要求阳光公司协助威斯健身公司提供相关材料完成相关的营业登记手续，但阳光公司仍不予理会。随后威斯健身公司曾口头要求解除合同，并拒绝支付租金。原因是阳光公司未能全面履行合同约定的义务。导致威斯健身公司无法办理经营审批，威斯健身公司与阳光公司签订该房屋租赁合同时明知威斯健身公司承租该场地的目的是用于开设健身房，依据相关规定，健身俱乐部作为公共活动场所之一，需要办理《公共场所安全合格证》，主要包括消防部门的意见，没有消防验收材料导致威斯健身公司根本无法进行经营活动，也就无法达到签订该份房屋租赁合同的根本目的。双方签订合同时约定房屋用于经营健身房使用，阳光公司在明知威斯健身公司租赁房屋系用于经营健身房所用，还将未经消防验收的无产权房屋出租威斯健身公司，并且经威斯健身公司多次催讨仍无法提供房产证及消防验收材料。出租人的主要义务在于提供合法、安全、符合约定要求的房屋及其附属设施，但阳光公司提供的房屋明显不符合约定及法律规定导致威斯健身公司无法办理营业登记手续，无法开展正常的经营活动，致使威斯健身公司签订该租赁合同的根本目的无法达到。依据诚实信用原则，威斯健身公司应当全面履行义务。威斯健身公司完全可以依据同时履行抗辩权的相关规定，在阳光公司交付的房屋不符合签订该合同根本目的情况下行使同时履行抗辩权，拒绝交付租金。同时，由于威斯健身公司无法全面履行合同义务依据《中华人民共和国合同》第九十四条、第九十七条的规定，威斯健身公司有权解除合同并要求阳光公司承担违约责任。综上，威斯健身公司未支付房租的根本原因是由于阳光公司无法交付房产证及验收合格证明，导致威斯健身公司无法完成基本的营业登记手续，造成公司无法经营，阳光公司才是真正的违约方，威斯健身公司从始至终并未违约。 二、威斯健身公司从未占有房屋，不存在腾空或返还房屋的情形，阳光公司主张的房屋占用费更加没有合同及法律上的依据。阳光公司从未实际将房屋交付威斯健身公司，威斯健身公司也并未实际控制或使用过该场地。并且案涉房屋仅仅是一片毛坯房，由于产权及消防原因一直未投入装修，阳光公司签署的房屋交接单系签订合同时一并签署的，威斯健身公司并未实际签收过，阳光公司若想收回房屋完全无须经过威斯健身公司同意。即便如此，2019年11月16日双方解除合同后，威斯健身公司即多次通知阳光公司进行房屋交接，阳光公司一直迟迟未进行交接，最后为避免引发不必要的争议威斯健身公司还委托律师向阳光公司发出《房屋交接通知函》要求阳光公司于2019年12月5日下午15：00在房屋所在地与阳光公司进行房屋交接。阳光公司仍旧没有指派对接人或是员工进行接洽，致使该房屋一直空置。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后对方负有减损义务以防止损失的扩大。阳光公司在明知房屋出于空置的情况下未采取任何补救措施，其应当对未尽到减损义务承担相应的责任，又或者是由于疫情导致其场地无人承租等各种其他商业情况导致的场地至今无法出租。总之该部分损失不应当计算在威斯健身公司头上。因此，阳光公司要求威斯健身公司腾退并返还房屋的诉求要全不符合实际情况，其主张的自2019年11月16日起至2020年3月31日的房屋占用费更加没有事实和法律上的依据。恳请法庭予以驳回。 三、退一步而言，即便认定威斯健身公司违约，阳光公司制定的格式条款中关于违约金以及滞纳金的约定明显违背公平原则，不应予以适用或应当降低违约金标准。 1、合同约定的违约金标准过高。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失。”对于该规定中的“实际损失”，应当全面、正确地理解。在计算实际损失数额时，应当以因违约方未能履行双方争议的、含有违约金条款的合同，给守约方造成的实际损失为基础进行计算，将合同以外的其他损失排除在外。首先，威斯健身公司多次向阳光公司提出异议并向阳光公司表达了如果无法配合威斯健身公司办理经营审批手续则终止合同。若阳光公司满足房屋交付的基本条件也就没有本案现有的争议。其次，威斯健身公司欠缴的租金并不等同于阳光公司的实际损失，阳光公司作为出租房，其实际损失的金额应远低于威斯健身公司承租的金额，即便按照欠缴租金金额798757.5元，违约金金额最高标准也应认定为欠缴租金的30%。况且798757.5并非阳光公司的实际损失。 2、滞纳金不属于合同法调整的范围，其性质应当认定为违约金，与阳光公司诉请三的违约金合并计算。滞纳金属行政法律体系中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务而由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，是发生在不平等的行政关系主体之间。原本我国合同法中并没有关于滞纳金的规定，若直接认定无效明显不符合公平原则，故一般将关于滞纳金条款的性质认定为违约金条款。那么该条款从性质上与阳光公司诉请的第三点重合。即合同解除违约金与逾期支付租金的滞纳金重合，应当予以合并，这两者均是由于逾期支付租金而产生的违约责任。同面所述，违约金作为一种惩罚性措施应当控制在实际损失的30%方为合理。具体实际损失以贵院酌定为准（但该合同约定的两项违约金合计计算后以不超过实际损失的30%为宜）。综上，本案约定的违约金过高，应当以实际损失为基础计算违约金的标准。 综上所述，威斯健身公司从始至终不曾违约，本案争议的根本原因均系阳光公司未能全面履行合同义务，故威斯健身公司不应承担阳光公司所诉的租金及违约金等费用而是由阳光公司返还威斯健身公司先前已支付的租金及保证金。并且，关于违约金部分也不应适用合同约定的条款，依法应当酌情降低，请贵院予以调整。 威斯健身公司向本院提出反诉请求：1.依法判令威斯健身公司与阳光公司签订的《福州阳光城理想城项目丹宁顿小镇57#商业房屋租赁合同》及补充协议于2019年11月16日解除；2.依法判令阳光公司向威斯健身公司返还已支付的保证金353042元；3.依法判令阳光公司向威斯健身公司支付合同解除的违约金353042元；4.依法判令阳光公司承担威斯健身公司因本案所支出的律师费30000元；5.本案一切诉讼费用由阳光公司承担。 事实与理由：2018年10月30日，威斯健身公司与阳光公司签订了《福州阳光城理想城项目丹宁顿小镇57＃商业房屋租赁合同》及补充协议，由威斯健身公司承租位于福州市闽侯县阳光城理想城·丹宁顿小镇57＃房屋，合同签订后，威斯健身公司全面履行了合同约定的各项义务。因公司经营需求，威斯健身公司多次向阳光公司催要不动产登记权证复印件、消防验收合格证明等相关证件用于办理相应的营业审批登记义务，但阳光公司均不予理会。 2019年10月28日，威斯健身公司委托律师向阳光公司发出《关于要求履行房屋租赁合同义务及附随义务催告（通知函）》，要求阳光公司提供租赁房屋的不动产登记产权证、消防验收合格证明等相关证明文件并将房屋钥匙交付威斯健身公司使用，否则双方于2019年11月16日解除该租赁合同。但阳光公司无法提供，导致威斯健身公司无法办理商业经营及房屋使用，事实上该房屋也并未实际投入使用。为此，威斯健身公司采取暂停交租的方式要求阳光公司协助威斯健身公司完成相关的营业登记手续，但阳光公司仍不予理会。2019年11月20日，威斯健身公司向阳光公司发出《房屋交接通知函》要求阳光公司于2019年12月5日下午15：00在房屋所在地与阳光公司进行房屋交接，但阳光公司并未到场交接房屋。阳光公司作为出租人具有保证租赁物具备正常使用功能的义务，但由于阳光公司的原因，导致威斯健身公司无法办理营业登记手续，无法开展正常的经营活动，致使威斯健身公司签订该租赁合同的根本目的无法达到。依据《中华人民共和国合同》第94条、第97条的规定，威斯健身公司有权解除合同并要求阳光公司承担违约责任。 综上，威斯健身公司有权解除租赁合同及补充协议，要求被上诉人退还保证金、支付违约金，为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》及《合同法》相关规定特向贵院提出诉讼，请求依法判如所请。 阳光公司辩称，一、阳光公司已按照《房屋租赁合同》约定交付房屋，威斯健身无权解除《房屋租赁合同》。 （一）2018年10月30日，双方已办理房屋交付手续，威斯健身也对租赁场所进行了装修并投入使用。根据阳光公司与威斯健身签订的《房屋租赁合同》附件五《房屋交接单》显示：甲乙双方根据合同3.2条约定的交房时间、附件四约定的交房物业标准，于2018年10月30日在租赁场所进行现场交接。现乙方确认甲方所交房屋符合合同约定的条件。因此，在2018年10月30日，阳光公司已将租赁标的物交付威斯健身使用。同时，从阳光公司提交的《补充证据清单》（二）证据3、4、5显示，威斯健身支付了2018年10月30日至2019年6月30日的租金，且于2020年4月仍在缴纳物业费和水电费，其已对租赁场所进行了装修，目前仍在对外经营。 （二）阳光公司已按《房屋租赁合同》交付房屋，阳光公司没有义务提供不动产登记等相关材料。威斯健身在承租标的物后，已对租赁场所进行了装修，并实际对外经营，阳光公司没有义务向威斯健身提供不动产登记产权证、消防验收合格证明等文件。其索取前述文件的根本目的在于变更房屋用途，并对房屋进行转租。威斯健身拟擅自转租、变更租赁用途的行为已明显违反了《房屋租赁合同》第2.2条约定“乙方保证，在租赁期内未征得甲方同意以及按规定须经有关审批、核准前，不擅自改变本条约定的租赁用途”以及第10.9条“乙方不得以任何形式直接或间接地将该房屋全部或部分转租/分租给第三方”的约定。 综上所述，威斯健身在实际接收房屋后，已实际对外经营，并按时缴纳水电、物业等费用。因此，其主张**光公司未提交钥匙与事实不符，其要求阳光公司提供不动产登记产权证、消防验收合格证明更不是合同约定的阳光公司应承担的义务。威斯健身无权要求解除《房屋租赁合同》。 二、威斯健身要求阳光公司返还保证金、支付解除合同违约金、律师费等没有合同依据。在本案中，威斯健身所在的租赁场地仍在对外营业。但从2019年7月开始欠缴租金至今近一年。威斯健身已构成根本违约，阳光公司有权要求解除《房屋租赁合同》，要求其支付违约金以及没收租赁保证金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月30日，阳光公司（甲方）与威斯健身公司（乙方）签订［福州阳光城理想城项目·丹宁顿小镇57＃商业］《房屋租赁合同》，约定由威斯健身公司承租阳光公司位于福州市闽侯县阳光城理想城·丹宁顿小镇57＃，用于经营健身房。合同第三条约定，房屋租赁期自2018年10月30日起至2029年10月30日；交付该房屋及办理交接手续的日期为2018年10月30日。合同第四条第4.3款约定，租金每月为一个支付期，先支付后使用。除首期租金外，其他交租固定租金均按每一个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每月的30日前（遇法定节假日，则相应提前），向甲方一次性足额支付下个交租期固定租金。合同第五条约定，乙方应向甲方支付保证金以确保乙方遵守在本合同下起必须遵守的一切条文规定。保证金金额等同于当年二个月租金。前一年租期届满前7日补足至次年二个月租金金额。第一年保证金金额为为首期租金金额的两倍，应于签署本合同后3个日历天内进行支付，即353042元整。甲方须于本合同终止或提前终止时，在乙方按本合同约定将该房屋返还予甲方且结清本合同项下乙方应付的所有款项后的三十天内，凭收据凭证把保证金（不含利息）退还给乙方。合同第八条第8.2款约定，若乙方未按约定的时间将该房屋返还予甲方，则乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于甲方因迟延向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费、律师费等，及该房屋占用使用费（房屋占用使用费每日按本合同约定的日租金的两倍计算）。合同第十条10.4款约定，乙方保证在该房屋内开展及经营其业务前，需自费向有关政府部门申请及取得任何因其经营所必需的执照、批准或许可证，乙方必须在各项证照取得后，方能正式对外营业，必需确保该等执照、批准或许可证在租赁期内保持有效。乙方并应当将其经营所需的各类证照以及有关文件进行公示。甲方不承担乙方申办证照过程中的任何风险。因乙方无法取得证照或证照不全引起的任何法律责任及损失均由乙方自行承担，甲方概不负责，且甲方有权提前终止合同，没收乙方交纳的全部保证金，并根据合同约定要求乙方承担违约责任。合同第十四条14.3款约定，有下列情形之一的，违约方应向守约方按违约行为发生时月租金的两倍支付违约金；给守约方造成损失且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时，守约方有权书面通知违约方解除本合同：（1）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方使用安全的……（11）乙方逾期支付保证金、租金、物业管理费及／或合同项下任何应付款项累计超过30天，经甲方书面催告仍未缴纳的……合同第十四条14.4款约定，无论合同在任何情况下终止或被解除，乙方均应支付至本合同解除或终止之日实际发生的一切应付而未付的本合同项下的所有款项，至合同解除或终止之日腾空房屋，恢复原状并将房屋返还给甲方。如乙方不按照甲方规定的时间交还该房屋，甲方有权按本合同第八条的规定自行收回该房屋，并要求乙方承担相应的责任。合同第十条第15.2.3款约定，若乙方逾期支付本合同项下的任何款项，甲方除可依据本合同第14.3条约定提前终止本合同外，还可采取下列一项或多项措施：（1）要求乙方就迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、保证金、管理费、其他设施费用等滞纳金按日租金的2倍／日计收，自应付之日起算至实际交付之日止……（3）甲方有权扣除全部或部分保证金来抵偿乙方欠缴的本合同项下的应付款。在甲方在本合同约定保证金抵充乙方应付的款项后，所持保证金少于本合同第5.1条约定的数额时，乙方必须在收到甲方有关要求补足保证金通知的当日将保证金补足，逾期未补足的，甲方有权就未补足部分的保证金按日租金的2倍／日的比例收取滞纳金。该份租赁合同包含的附件有：房屋平面图，双方出示的文件，房屋共用或合用部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施及设备状况及返还标准，房屋交接单，房屋具体租赁范围。 2018年11月20日，双方签订案涉房屋的补充协议，约定将房屋的租赁期限变更为自2018年10月30日起至2028年10月29日。将租金标准调整为：第一年2018年10月30日至2019年4月29日的月租金标准为29420元/月，2019年4月30日至2019年10月29日期间月租金标准为176521元/月；第二年2019年10月30日至2020年10月29日期间租金标准为185347元/月；第三年2020年10月30日至2021年10月29日期间月租金标准为194614元/月……首期租金（2018年10月30日至2019年4月29日租金共计176521元，乙方已按合同约定支付完成）。 合同签订后，威斯健身公司向阳光公司支付了保证金353042元，并支付租金至2019年6月30日。2019年8月2日2019年8月16日，阳光公司按照合同约定的通讯地址向威斯健身公司发出《付款催告函》，要求威斯健身公司在收到通知之日起七日内付清欠缴的租金及逾期滞纳金，届时未履行的，阳光公司保留追究违约责任的权利。该函件显示由他人代收。2019年11月19日，阳光公司委托律师向威斯健身公司发出《律师函》，催告威斯健身公司支付欠缴的租金、电费及滞纳金。2019年11月15日，阳光公司委托律师按照合同约定通讯地址向威斯健身公司发出《律师函》，告知威斯健身公司因其未按期向阳光公司支付租金，且经催告后仍未履行，现函告威斯健身公司于2019年11月16日解除双方签订的[福州阳光城理想城项目·丹宁顿小镇57#商业]《房屋租赁租赁合同》及补充协议，支付欠付的租金及滞纳金并按房屋返还给阳光公司。该《律师函》于2019年11月16日由威斯健身公司的法定代表人范加正签收。 威斯健身公司分别于2019年10月28日、11月6日，委托律师向阳光公司发出《关于要求履行房屋租赁合同义务及附随义务催告函（通知函）》，催告阳光公司2019年11月15日前将房屋钥匙、产权证复印件、消防验收合格证明等相关房屋证件提供给威斯健身公司并配合办理相应的营业审批登记义务，并告知阳光公司，威斯健身公司将采取暂停交纳租金，若阳光公司未在前述时间提供相应材料，则于2019年11月16日解除双方签订租赁合同。2019年11月20日，威斯健身公司委托律师向阳光公司发出《房屋交接通知函》，要求阳光公司于2019年12月5日前与威斯健身公司办理房屋交接，该函件被退回。 另查明，阳光公司为本案支出律师费10000元，威斯健身公司为本案支出律师费30000元。审理中，双方确认案涉房屋涉及的租赁房屋为：丹宁顿小镇A区57#楼实测资料中的房屋分层分户平面图中一层商铺1-9、二层的商业1、二层的商铺10、二层的201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214公寓。 经威斯健身公司申请，本院于2020年7月3日上午到案涉房屋进行现场勘验，双方对现场勘验所作的记录无异议。经双方确认目前威斯健身公司所使用的案涉租赁合同中约定的房屋为二楼的商业1及商铺201。经现场勘验，威斯健身公司在一楼接待1与商铺2之间设有闸机。目前在案涉租赁房屋营业的森拓健身实际上为威斯健身公司经营。 本院认为，阳光公司与威斯健身之间签订的[福州阳光城理想城项目·丹宁顿小镇57#商业]《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，阳光公司已将案涉房屋交付威斯健身公司使用，威斯健身公司未依约支付租金，经催告后仍未支付欠付的租金，已构成违约。阳光公司于2019年11月15日向威斯健身公司发出解除合同的《律师函》，告知威斯健身公司于2019年11月16日解除双方之间签订的房屋租赁合同及补充协议，威斯健身公司法定代表人已于2019年11月16日签收，在三个月内未提出异议，故阳光公司要求确认双方之间签订的[福州阳光城理想城项目·丹宁顿小镇57#商业]《房屋租赁合同》及补充协议于2019年11月16日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，威斯健身公司应将案涉房屋返还给阳光公司。 合同第十四条14.3款约定，有下列情形之一的，违约方应向守约方按违约行为发生时月租金的两倍支付违约金；给守约方造成损失且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时，守约方有权书面通知违约方解除本合同……（11）乙方逾期支付保证金、租金、物业管理费及/或合同项下任何应付款项累计超过30天，经甲方书面催告仍未缴纳的……阳光公司要求威斯健身公司按照月租金两倍标准支付解除合同的违约金353042元，符合合同约定，本院予以支持。 威斯健身公司仅向阳光公司支付租金至2019年6月30日，阳光公司要求威斯健身公司支付租金至合同解除之日前欠付的租金798757.5元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期支付租金的滞纳金，该约定实际上是关于逾期支付租金的违约金，合同约定威斯健身公司逾期支付本合同项下的款项，阳光公司可以要求威斯健身公司按日租金的2倍/日计收滞纳金，现阳光公司自愿将该标准调整为2%/月，本院予以照准，该违约金的计算方式为：1.2019年7月租金的违约金以176521元为基数，按2%/月标准，自2019年6月30日起计算至实际付清之日止；2.2019年8月租金的违约金以176521元为基数，按2%/月标准，自2019年7月30日起计算至实际付清之日止；3.2019年9月租金的违约金以176521元为基数，按2%/月标准，自2019年8月30日起计算至实际付清之日止；4.2019年10月租金的违约金以176521元为基数，按2%/月标准，自2019年9月30日起计算至实际付清之日止；5.2019年11月1日至2019年11月15日期间租金的违约金，以92673.5元为基数，按2%/月标准，自2019年10月30日起计算至实际付清之日止。 合同解除后，威斯健身公司仍占用案涉房屋，阳光公司要求威斯健身公司依照185347元/月标准支付自2019年11月16日起至实际返还房屋之日的占用费，未超出合同约定，本院予以照准。阳光公司要求从威斯健身公司已支付的保证金353042元用以抵扣威斯健身公司尚欠的租金及逾期支付租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。阳光公司要求威斯健身公司已支付的保证金用于抵扣房屋占用费，不符合合同约定，本院不予支持。阳光公司为本案支出律师费10000元，阳光公司要求威斯健身支付该笔律师费，符合合同约定，本院予以支持。 威斯健身公司主张**光公司至今未与其办理房屋交接手续，但根据在案证据，双方之间签订有房屋交接单，合同签订后，威斯健身公司也向阳光公司支付租金至2019年6月，且经现场勘验，威斯健身公司实际使用了部分案涉场地，威斯健身公司提交的证据不足以证明其未对案涉其他租赁房屋进行装修使用系由于阳光公司原因造成，故对威斯健身公司有关阳光公司未交付案涉房屋的抗辩主张，本院不予采纳。威斯健身公司主张**光公司诉请的违约金过高，应予调整，但并无举证，且合同解除后，阳光公司需重新对案涉房屋进行招租，双方约定以2个月的租金作为解除合同的违约金，具有合理性。故对威斯健身公司要求调整违约金的主张，本院不予支持。威斯健身公司主张**光公司诉求的逾期支付租金的滞纳金没有依据，且重复计算。根据双方签订的合同的约定，该滞纳金的本质为威斯健身公司逾期支付租金而导致阳光公司产生的利息损失。故威斯健身的该项主张不成立，本院不予采纳。 阳光公司在合同签订后，已将案涉房屋交付威斯健身公司使用，威斯健身公司提交的证据不足证明阳光公司存在违约行为，故其反诉要求确认双方之间签订的租赁合同于2019年11月16日解除、要求阳光公司返还保证金、支付违约金及律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认福建阳光房地产开发有限公司与福州市仓山区威斯健身服务有限公司签订的《福州阳光城理想城项目丹宁顿小镇57#商业房屋租赁合同》及补充协议于2019年11月16日解除； 二、福州市仓山区威斯健身服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内将福州市闽侯县阳光城理想城·丹宁顿小镇57＃腾空并返还福建阳光房地产开发有限公司； 三、福州市仓山区威斯健身服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内向福建阳光房地产开发有限公司支付解除合同的违约金353042元； 四、福州市仓山区威斯健身服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内向福建阳光房地产开发有限公司支付租金798757.5元及逾期支付租金的违约金（1.2019年7月租金的违约金以176521元为基数，按2%/月标准，自2019年6月30日起计算至实际付清之日止；2.2019年8月租金的违约金以176521元为基数，按2%/月标准，自2019年7月30日起计算至实际付清之日止；3.2019年9月租金的违约金以176521元为基数，按2%/月标准，自2019年8月30日起计算至实际付清之日止；4.2019年10月租金的违约金以176521元为基数，按2%/月标准，自2019年9月30日起计算至实际付清之日止；5.2019年11月1日至2019年11月15日期间租金的违约金，以92673.5元为基数，按2%/月标准，自2019年10月30日起计算至实际付清之日止）； 五、福州市仓山区威斯健身服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内按185347元/月标准向福建阳光房地产开发有限公司支付自2019年11月16日起至房屋返还之日的占用费； 六、福州市仓山区威斯健身服务有限公司已支付的保证金353042元用以抵扣福州市仓山区威斯健身服务有限公司尚欠的前述判项中的租金及逾期支付租金的违约金； 七、福州市仓山区威斯健身服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内向福建阳光房地产开发有限公司支付律师费10000元； 八、驳回福建阳光房地产开发有限公司其他诉讼请求； 九、驳回福州市仓山区威斯健身服务有限公司的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16755元，因适用简易程序审结，依法减半收取计8377.5元，由福州市仓山区威斯健身服务有限公司负担；反诉案件受理费8377.5元，由福州市仓山区威斯健身服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年七月二十八日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百三十二条：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。