广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初4391号原告：茂名市浩鑫物业管理有限公司，住所地：茂名市茂南开发区*****************商铺。法定代表人：梁荣，该公司经理。委托诉讼代理人:黄莹琳，广东海日律师事务所律师。被告：茂名市城区辉煌沐足休闲会所，住所地：茂名市**********、2、3号第2层。经营者：陈希荣，男，1971年6月27日出生，汉族，住海南省海口市龙华区*******，公民身份号码310************610。委托诉讼代理人：陈祖礼，广东诚挚律师事务所律师。被告：陈学礼，男，1951年8月10日出生，汉族，住江门市蓬江区泰和广场**之二1002，公民身份号码440************036。被告：陈希荣，男，1971年6月27日出生，汉族，住海南省海口市龙华区*******，公民身份号码310************610。委托诉讼代理人：陈祖礼，广东诚挚律师事务所律师。第三人：彭荣辉，男，1966年10月10日出生，汉族，住四川省资中县********，公民身份号码511************910。第三人：钟济明，男，1974年12月16日出生，汉族，住茂名市茂南区*****************，公民身份号码440************652。原告茂名市浩鑫物业管理有限公司（以下简称浩鑫公司）与被告茂名市城区辉煌沐足休闲会所（以下简称辉煌会所）、陈学礼、陈希荣、第三人彭荣辉、钟济明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序审理，审理过程中发现不宜适用简易程序审理，于2019年9月24日裁定转为普通程序审理。原告浩鑫公司申请追加陈希荣作为被告，因彭荣辉、钟济明与本案有利害关系，本院依法通知陈希荣作为本案被告、彭荣辉和钟济明作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，分别于2020年1月14日和2020年6月22日二次公开开庭进行了审理。原告浩鑫公司的委托诉讼代理人黄莹琳，被告辉煌会所、陈希荣的共同委托诉讼代理人陈祖礼到庭参加诉讼，被告陈学礼经本院公告送达传票，第三人彭荣辉、钟济明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩鑫公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告一向原告交纳物业管理费111040.6元、违约金2220.81元，以上合计人民币113261.41元【自2016年1月起暂时计至2019年8月，共44个月】；2、请求依法判决被告二、被告三对上述第1项诉讼请求承担连带交纳责任；3、本案的案件受理费全部由三被告承担。事实和理由：被告二是茂名市*********丽景苑首层10、11号商铺和二层、三层商铺的业主，2015年，被告二将上述首层11号（33.315㎡)和第二层商铺（1228.51㎡)【合计1261.825㎡】整层出租给陈希荣作经营辉煌沐足休闲会所使用，营业执照显示该会所是由陈希荣个人经营的个体工商户，亦即被告一是上述商铺的实际使用人。根据原告与丽景苑业主于2015年12月签订的《物业菅理合同》中的第三条“物业服务费用及标准”第2(3)点“一至三层商铺为每月2元/平方”和第4点“物业服务收费按季度交纳，在进场第二个月开始缴交本季度物业费，在开始缴费本月30日前交清本季度的物业管理费”，亦即被告一应当按每月2523.65元【1261.825㎡×2元/㎡】的标准按季度向原告缴交物业管理费，但是自《物业管理合同》以来，被告一从来未曾向原告交纳过物业管理费，期间原告的工作人员曾经多次上门催收，其均以各种理由拒绝缴交，截至2019年8月份止，被告一共计拖欠物业管理费111040.6元【2523.65元/月×44个月】。鉴于被告一拖欠物业管理费的行为已构成违约，则根据《物业管理合同》中的第四条“违约责任”第4点“甲方违反本协议，不按协议规定的标准和时间交纳物业管理费的，乙方有权通过法律途径要求甲方补交，并从逾期之日起按每月2%交纳违约金，直至甲方交清为止”，也就是说，被告一除应当立即缴清物业管理费111040.6元给原告外，还应当按每月2%向原告承担违约责任。根据《物业管理条例》第41条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，被告二作为丽景苑首层11号商铺和第二层商铺的业主，依法应当对被告一拖欠的物业管理费和违约金承担连带交纳责任。鉴于三被告的行为已构成违约，原告特具状起诉，请求人民法院依法支持原告的上述诉讼请求，予维护原告的合法权益为盼。被告辉煌会所、陈希荣共同答辩称，1、本案涉物业租赁情况复杂，该物业所有权人为被告二陈学礼，但被告二陈学礼所有的物业面积范围我当事人并不清楚。其所使用的物业是在钟济明手上转租过来，至于钟济明与被告二陈学礼的租赁内容我当事人也并不清楚。钟济明究竟租赁到被告二陈学礼面积多少的物业其不清楚，且其与钟济明也没有直接签署租赁合同，是其合伙人彭荣辉与钟济明签订租赁合同，将案涉物业承租下来的。2、本案的被告均不是适格被告，根据原告方提供的证据四物业服务合同，该合同的签署人是原告以及丽景苑高层住宅楼的业主，其对于作为甲方的业主在该合同首页能清晰反映出甲方只是该物业的高层住宅业主，而并非一至三楼商铺的业主。另外，该份合同上也没有被告二陈学礼的签字确认，所以该份物业合同是不能约束本案的被告，与本案被告没有权利义务关系。3、在其承租案涉物业时，业主陈学礼以及转租人钟济明清楚明确地表明案涉物业的物业管理工作是使用人自行负责管理，无需向小区内部高层住宅的物业服务公司缴纳物业管理费用。据当事人所述得知，在该物业一至三楼商家接近二十家，但原告作为物业管理公司只是起诉被告一，而不对其他正在经营的经营者主张权利。那么从侧面可以反映出原告的此次诉讼是抱着尝试的心里，其并没有十足的法律依据以及事实依据向所有商家主张物业管理费用，所以本案的处理结果也是直接影响其他正在经营商家的权益。综上，我们认为原告所主张的诉讼请求没有法律以及事实依据，请求法院驳回请求。被告陈学礼不作答辩。第三人彭荣辉、钟济明不作陈述。原告围绕诉讼请求提交了营业执照、身份证、物业服务合同、原告收取丽景苑住户物业管理费的清单凭证（2016年、2017年）、原告收取丽景苑商铺租户物业管理费的发票凭证（2018年、2019年）、原告收取丽景苑住户水费的清单凭证（2016年、2017年）、电梯维修保养合同（东骏电梯）、电梯日常维护保养合同（正恒电梯）、电梯维修工程确认书、电梯工程及材料报价、保养维修报告书记收款收据等、考勤表、发放工资凭证、不动产档案资料检验证明等证据。被告辉煌会所、陈希荣提交了营业执照、身份证复印件、《房屋租赁合同》、经营期间部分收据、现金支出单复印件、现场照片等。上述证据本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：被告陈学礼是茂名市*********丽景苑首层10、11号房和第二层、第三层的所有权人，将上述物业出租给第三人钟济明作为经营场所，2015年7月20日，钟济明（甲方）与彭荣辉（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定将茂名市*********丽景苑首层1、2、3号一、二楼面积为1302.5平方米的房屋租赁给彭荣辉使用，租用期限为5年。上述商铺作经营辉煌沐足休闲会所使用。被告陈希荣和彭荣辉为被告辉煌会所的合伙人，后彭荣辉退出，辉煌会所由被告陈希荣个人经营。丽景苑部分业主作为甲方与作为乙方的原告于2015年12月1日订立《丽景苑物业管理合同》，约定乙方为甲方提供物业管理服务，甲方向乙方支付物业费。该合同的甲方栏共有58人签名，但没有被告陈学礼和第三人钟济明的签名。订立上述合同后，原告进驻丽景苑（茂名市*********）提供物业管理服务及收取物业费。原告以被告辉煌会所自租赁丽景苑一、二层物业以来，没有向原告交纳物业费为由诉至本院，请求判如所诉。庭审中，原告称丽景苑共有85户业主，《丽景苑物业管理合同》有58户业主签名，但原告既未能提供相关证据证实《丽景苑物业管理合同》的签名人员确属丽景苑业主以及签名人员所占的建筑物专有面积数，亦未能提供相关证据证实丽景苑业主的总人数以及丽景苑的建筑物总面积。本院认为，本案的争议焦点为案涉的《丽景苑物业管理合同》对被告辉煌会所和陈学礼是否有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，业主共同决定选聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但本案中原告既未能提供相关证据证实《丽景苑物业管理合同》的签名人员属丽景苑业主以及签名人员所占的建筑物专有面积数，亦未能提供相关证据证实丽景苑业主的总人数以及丽景苑的建筑物总面积，即原告未能举证证实《丽景苑物业管理合同》的订立过程符合上述法律规定所要求的经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而且《丽景苑物业管理合同》也没有作为业主的被告陈学礼或作为物业承租方和转租方的第三人钟济明的签名，因此案涉的《丽景苑物业管理合同》对第三人陈学礼没有约束力，从而对向承租人钟济明转租的辉煌会所也无约束力。原告根据对第三人陈学礼、被告辉煌会所没有约束力的《丽景苑物业管理合同》诉请被告辉煌会所、陈学礼连带交纳物业管理费111040.6元和违约金2220.81元，合计113261.41元（自2016年1月起暂计至2019年8月，共44个月），缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不成立，依法予以驳回。依照中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告茂名市浩鑫物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2566元，公告费520元，合计3086元，由原告茂名市浩鑫物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长 陈 权人民陪审员 李 卫人民陪审员 袁楚玲二〇二〇年七月十八日书 记 员 杨诗丽