四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1695号 上诉人(原审被告、反诉原告）：重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司。住所地：四川省阆中市七里巴都大道云天**小区******。 负责人：杨世福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：严军，该公司职工。 委托诉讼代理人：伏光召，阆中市龙泉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：阆中市云天一号业主委员会。。住所地：四川省阆中市云天新城******** 负责人：李立国，该业委会主任。 委托诉讼代理人：刘顺山，业主代表。 委托诉讼代理人：廖从明，阆中市江南法律服务所法律工作者。 上诉人重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司（以下简称金煌物业公司）因与被上诉人阆中市云天一号业主委员会（以下简称云天一号业主委员会）物业服务合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初6114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金煌物业公司上诉请求：不服阆中市人民法院（2019）川1381民初6114号民事判决，请求二审法院作出公正判决。事实及理由：一、2008年上诉人从事阆中市云天一号小区物业管理服务。2016年上诉人发现小区1幢消防无水，由于已过保修期，物业公司经多方查找，怀疑是地埋管道漏水造成。同年又请四川万水消防工程公司现场查看，结论为：重新安装一套明管，并制定了改造方案，约需20万元。按照相关规定，只能动用业主所缴纳的大修基金，而大部分业主不签字。2017年10月小区成立业主委员会，上诉人找其商量解决消防管道无水问题，业主委员会不但不配合，反而反映属物业公司责任应修复。二、公厕、发电机，2号楼至今未验收，由于开发商资金断链倒闭，阆中市政府把没有验收的房屋交给业主入住，上诉人不能解决上述存在的问题。同时，门禁系统一直正常使用，一审把小区单元门楼宇对讲系统认为门禁系统。三、解决小区存在的问题，业主委员会应当按照相关规定，按程序申报大修基金聘请专业部门落实，上诉人配合工作。 云天一号业委会辩称，1.上诉人没有提出明确的上诉请求。2.上诉人与小区签订的前期物业服务合同有效，合同约定上诉人对小区绿化及公共设施的管理维护义务，上诉人未按合同履行义务。3、上诉人擅自挖沟排管，改变管道，导致消防无水，其行为给小区财产带来安全隐患。消防、公安部门对其进行了处罚。上诉人不作为，乱作为，违背物业合同义务。原判决认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 云天一号业委会向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即恢复阆中市云天一号小区的消防系统，对本小区的消防设施、设备立即进行整改并恢复本小区的消防供水；2、请求判令被告立即恢复并完善该小区各楼层单元的消防灭火设备及器材；3、请求判令被告立即恢复、完善该小区各业主的门禁系统；4、请求被告立即恢复该小区共用厕所的正常使用；5、请求判令被告立即恢复重植被其擅自滥砍伐的树木17棵；6、请求判令被告立即安装并调试该小区的备用发电机，使发电机组处于正常运转状态；7、请求判令被告立即拆除该小区乱搭乱建设施以及擅自开设的门、窗，并恢复原状；8、本案诉讼费用由被告负担。。 金煌物业公司反诉请求：判令云天一号业主委员会履行业委会职责，依法申报专项维修基金维修小区消防设施，恢复2栋楼地下室地面平整，恢复物业公司名誉，并在小区张贴道歉公示。判令承担被消防职能部门处罚的罚款1.5万元，返还被索要的1.6万元管理费。 一审法院查明事实，2008年8月30日，开发商四川阆中云天物业发展有限公司与重庆市金煌物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》。该合同约定：云天1号多层、高层住宅以及商业门市物业，委托乙方进行前期物业管理，委托管理期限暂定3年（不超过3年），自2009年6月30日至2012年6月29日止，合同期满或者业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。该合同签订后，金煌物业公司以重庆市金煌物业管理有限公司的名义，在云天一号小区提供前期物业管理服务工作至今。金煌物业公司提供前期物业管理服务期间，又与部分业主以重庆市金煌物业管理有限公司的名义分别签订《前期物业管理服务合同》，具体约定了物业服务的主要内容、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、期限、广告牌的设置及权益、违约责任等。 2016年7月15日，阆中市公安局七里派出所向金煌物业公司送达《安全隐患整改通知书》，要求对金煌物业存在的“安全管理制度不健全，分工不明确，责任不落实；未坚持24小时值班巡逻守护，人防、技防措施监管不到位；小区机动车及入室盗窃、诈骗等侵财性案件时有发生；流动人口及房屋租赁管理不健全，未如实申报和登记；消防配套设施不齐全并不能正常投入使用，私拉乱接电线、占用消防通道等问题”迅速予以整改，并书面上报整改结果。 2016年7月18日，阆中市公安局消防大队作出《责令限期改正通知书》，责令金煌物业公司对云天一号小区存在的“消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，未保持完好有效，封闭疏散通道、安全出口（小南门）”问题，于2016年8月17日前进行改正。金煌物业公司对小南门堵塞消防通道的问题进行了及时改正，对消防器材设备进行了配备，但对消防无水的问题至今没有整改落实到位，致小区部分业主意见纷纷，拒绝交纳物业服务费用，且被阆中市消防救援大队，于2019年12月24日处罚款1.5万元。小区各业主门禁系统至今不能正常使用；东门外两间厕所未投入使用；1、2栋楼的备用发电机未安装；小区8户业主私自搭建、1户业主私开门、窗以及部分楼栋管线外挂成蜘蛛状。 2017年12月，云天一号小区业主委员会成立，成立后，组织人员查找消防无水原因时，在地下室挖掘后，没有查找到漏水点。被挖的部位已基本回填。2019年2月18日，金煌物业公司的工作人员向业委会委员何某某微信转管理费1.6万元。 一审法院认为，云天一号小区开发商四川阆中云天物业发展有限公司与重庆市金煌物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，金煌物业公司以总公司的名义，与各业主签订的《前期物业管理服务合同》，自签订之日或者备案成立时生效。金煌物业作为该合同的实际执行人，应当按照合同约定履行义务、享有权利。对小区共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，是物业服务企业的首要职责。消防设施、设备的正常运行对小区安全的重要性不言而喻，金煌物业公司在提供管理、服务期间，未能保证消防设施、设备齐全以及正常运行，履行合同义务不符合合同的约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。金煌物业公司辩解以及反诉中，将小区消防设施设备不能正常运行的原因归责于小区业主不同意启动维修基金、小区业主委员会未履行职责申报维修基金，是为其消极、怠慢、不履行合同义务免责推脱。从2016年7月18日至2019年12月，因未能及时整改而被处以罚款，时间长达三年多，至今仍在推诿，就是消极、怠慢工作态度的具体体现。对小区整体房屋建筑的共用部位的维修、养护和管理，也是物业服务企业的重要职责。金煌物业以其总公司的名义与各业主签订的《前期物业管理服务合同》第二条物业服务质量第（一）项第1点明确约定“房屋外观完好、整洁，并与规划设计一致”。该小区部分业主私自乱搭乱建、开设门、窗时，金煌物业公司作为物业管理服务企业，确实没有执法权，但是，完全应当、能够及时发现并予以规制。造成现在的乱搭乱建、私开门、窗等不协调现象，与金煌物业公司的不作为、怠于履行管理职责之间具有因果关系。门禁系统、公厕、发电机不能正常使用问题，确与开发商有关，但是，金煌物业公司作为物业服务企业，应当积极地与开发商进行交接、落实，保证设施设备投入正常使用，以利于整个小区的安全运行。金煌物业公司从2008年进驻该小区已经长达12年之久，从开发商2010年对一期房屋竣工验收交付使用也有10多年之久，金煌物业公司对1、2栋楼配置的发电机组至今未办交接、安装、调试，显然对业主的生活带来了不便。履行合同义务不符合合同中的承诺，应当及时加以改正。业主委员会成立后，双方应当对小区物业管理、服务上存在的问题等事宜，进行沟通、交流，对涉及的广告收益等进行交接等，但是，双方未能有效实现这些沟通、交流、交接等，也属于怠于履行其职责。 关于反诉。反诉与本诉的诉讼请求应当是基于相同的法律关系，且诉讼请求之间具有因果关系；与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，则不构成反诉。业主大会代表业主的合法权益，业主委员会是业主大会的实际执行者，应当代表全体业主监督和协助物业服务企业履行物业服务合同的具体实施。小区1、2号楼消防无水的原因至今没有落实，各执一词，且相互攻击对方。作为业主委员会一方，也没有履行其督促、协助查明无水原因之义务。故金煌物业公司反诉请求要求业主委员会履行其职责，协助申报专项维修基金维修消防无水，应予支持。金煌物业公司请求恢复乱挖损坏的地下室地面，已经基本恢复，本案不再作出判决。金煌物业公司的其他反诉请求与本案物业服务合同纠纷本诉原告的诉讼请求无关，本案不予处理，可以另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，并参照国务院《物业管理条例》的有关规定，作出判决：一、本诉被告重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司履行其总公司重庆市金煌物业管理有限公司与四川阆中云天物业发展有限公司所签《前期物业管理服务合同》第二章“委托管理服务事项”、以及与各业主所签《前期物业管理服务合同》第一条“物业服务主要内容”之义务，制定有效措施，在三个月内（如确需延长可与原告云天一号业委会协商确定）落实解决云天一号小区1、2号楼消防管道无水问题；解决业主门禁系统的正常使用；恢复东门外厕所的正常使用；接收、安装、调试好1、2号楼的发电机组；二、反诉被告阆中市云天一号业主委员会全程督促、协助、参与协调本诉被告重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司完成好上述第（一）项具体事宜的落实；三、驳回本诉原告以及反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间或者双方协商确定的期限履行义务，原告阆中市云天一号业主委员会可以委托第三方实施相关作业完成上述事务，所产生费用中应当由被告重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司承担的部分，由重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司承担。本诉案件受理费300元，由本诉被告负担；反诉案件受理费288元，由反诉原告负担144元，反诉被告负担144元。相品迭后，反诉原告直接给付本诉原告156元。 二审查明，二审审理中，经本院现场查看，案涉云天一号小区1号楼、2号楼消防管道存在无水情况；1号楼、2号楼发电机无法正常发电使用；小区门禁系统亦损坏无法正常使用；小区公共厕所被案外人占有关闭无法使用。 二审查明的其余事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，四川阆中云天物业发展有限公司与重庆市金煌物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，及金煌物业公司以总公司名义与部分业主签订《前期物业管理服务合同》，约定，物业服务和安全防范范围包括对共用消防设施设备的维修和管理。同时，《中华人民共和国消防法》第十八条规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的公用消防设施进行管理维护，提供消防安全防范服务。根据物业服务合同约定和法律规定，金煌物业公司应当对物业管理区域内的消防设施进行维护管理，不仅是基于合同约定义务，更是一种法定的义务。根据已查明的事实，2016年7月18日，阆中市公安局消防大队对案涉小区进行消防监督检查，发现消防设施、器材、消防安全标志不符合标准，未保持完好有效。具体问题：室内消火栓无水、封闭疏散通道。阆中市公安局消防大队向金煌物业公司作出责令限期改正通知书。之后金煌物业公司进行了部分改正，但是对室内消防无水问题仍然没有进行整改。2019年12月24日，阆中市消防救援大队检查时，仍然存在消防设施、器材未保持完好有效问题，对金煌物业公司作出罚款15000元的处罚。因此，金煌物业公司在物业服务过程中，对该小区的消防设施无水问题未尽到维修管理的义务，存在消防安全隐患，小区业主委员会起诉请求其履行维护整改义务，应当支持。金煌物业公司在未履行其合同义务对该小区的消防设施进行维修的情况下，而要求业主申报专项维修基金维修消防设施的理由不成立，本院不予支持。同时，金煌物业公司在服务过程中，应当维护好小区楼幢门禁系统的日常使用，出现损坏应当及时维修。小区备用发电机在停电情况下，应当能够正常运转发电以保证业主的正常使用。小区公共厕所作为共用部分亦应当保证正常使用，公共厕所被案外人占用，业主委员会亦可通过法律途径另行主张权利。现小区的门禁系统、1、2号楼发电机、小区公共厕所均存在金煌物业公司没有进行维护管理职责，无法正常使用的情况。金煌物业公司以上述问题与开发商有关，其无法落实解决存在的问题其理由不成立，本院不予采信。一审据此判决金煌物业公司履行相关义务适用法律并无不当。 综上，重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600元，由重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 辉 审判员 李卫东 审判员 雷发军 二〇二〇年七月七日 书记员 蒲思默