贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初1608号原告：何伟，男，1991年8月17日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：张斌、张鹏程，贵州兄弟律师事务所律师。被告：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省凯里市北京东路**。法定代表人：张守亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：潘浩、姜才林，贵州财团律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司凯里分行。。住所地：贵州省凯里市北京西路**负责人：向立高，系该行行长。委托诉讼代理人（特别授权）：熊武飞，男，1968年12月7日出生，苗族，住贵州省凯里市。第三人：张凯，男，1966年10月2日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市，系原告何伟之父。第三人：周永红，女，1966年10月7日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。系原告何伟之母。原告何伟诉被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（下简称中建伟业房产公司）、中国工商银行股份有限公司凯里分行（下简称工行凯里分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后适用简易程序进行了审理并作出判决，2019年12月30日被黔东南州中级人民法院发回重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭审理本案。在审理过程中，经原告何伟申请，本院依法追加张凯、周永红为第三人，并于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告何伟之委托诉讼代理人张斌，被告中建伟业房产公司之委托诉讼代理人姜才林，被告工行凯里分行之委托诉讼代理人熊武飞，第三人张凯、周永红均到庭参加诉讼。案经合议庭评议，本案现已审理终结。原告何伟向本院提出诉讼请求判决（发回重审后变更）：一、解除原告与被告中建伟业房产公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告与被告工行凯里分行、中建伟业房产公司签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告中建伟业房产公司偿还原告已付购房首付款6,000,000元；四、被告中建伟业房产公司偿还原告已付购房首付款的资金占用损失暂计1,863,476.71元（首付款利息损失以首付款6,000,000元为基数，自2014年3月17日支付购房款之日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年3月1日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂共计1,863,476.71元。2020年3月1日以后至实际付清时止以首付款600,000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、被告中建伟业房产公司偿还原告向被告工行凯里分行已支付的按揭贷款本金暂计2,946,629.44元及已支付的按揭贷款的利息暂计187,445,410元，上述暂共计4,821,083.54元（从2014年6月27日支付首期按揭贷款本金与利息之日起计算至2020年3月1日，2020年3月1日之后的还款数据以工行凯里分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告中建伟业房产公司偿还原告已支付按揭贷款本息的资金占用损失暂计687,252.49元（自2014年6月27日支付首期按揭贷款本金与利息之日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年3月1日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算暂共计687,252.49元；2020年3月1日以后至实际支付清为止以法院生效判决《个人购房借款/担保合同》解除之日的原告已支付按揭贷款本息之和为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；；七、被告中建伟业房产公司向被告工行凯里分行支付原告应偿还的尚余贷款的本息（具体数据以工行凯里分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准；；八、案件受理费、保全费等费用由被原告承担。事实和理由：原告诉被告商品房预售合同纠纷一案，因黔东南州中级人民法院下达《民事裁定书》（（2019）黔26民终1853号）认定“当事人要求继续履行合同和解除合同的法律后果不同，故应当向当事人释明要求其明确具体的主张方向，一审法院未向当事人释明，导致本案事实不清，适用法律错误”并发回重审。现本案贵院已经受理，经贵院释明，对诉讼请求进行变更同时，黔东南州房地产交易中心出具《各幢房屋分层、分户各类面积测算统计表》，以及测绘单位黔东南房地产交易中心出具的说明，原告购买的涉案房屋建筑面积为559.07㎡，而原告与被告中建伟业房产公司之间的《商品房买卖合同》第三条约定商品房建筑面积为580.25㎡（未约定套内面积，，建筑面积误差比绝对值为3.65%（559.07㎡-580.25㎡）÷580.25㎡，，已超出3%的范围。《商品房买卖合同》第十五条仅约定了套内建筑面积的误差比绝对值超出3%的情况，并未约定建筑面积误差比绝对值超出3%的情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，本案属于“合同没有约定或者约定不明确的”的情况，应适用该条款第一款第一项“面积（建筑面积）误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”。此外，原告与工行凯里分行因购买涉案房屋而签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向工行凯里分行借款600万，中建伟业房产公司对此提供担保。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因被告提供的房屋面积误差比超过3%，原告有权解除与工行凯里分行因购买涉案房屋而签订《个人购房借款/担保合同》，由此产生的损失应由中建伟业房产公司承担。综上，恳请支持原告诉请。原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、身份证复印件，拟证明：原告主体资格及基本信息。2、商品房买卖合同复印件，拟证明原告向被告购买其开发的位于贵州省凯里市，该合同约定，交房时间为2014年6月30日（第十一条），逾期交房的，则按已付购房款的每日万分之0.6承担违约责任，且被告应当在2015年9月30日前取得商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期交付办证手续，则按已付购房款的每日万分之0.1承担违约责任。3、ＰＯＳ签购单、进账单、个人购房借款／担保合同、贷款查询单、身份证、户口簿（复印件），拟证明：①、2014年3月17日，原告及其母亲周永红向被告的账户支付600万元购房款；②、原告向工行借款600万元用于支付购房款。该款于2014年5月27日到账；③、上述款项共计1200万元，原告已履行完付款义务，被告却未向原告开具发票；④、周永红是原告之母。4、各幢房屋分层、分户各类面积测算统计表、示意图（复印件），拟证明涉案房屋是050612号，建筑面积是559.07平方米。合同约定的是580.25平方米，两者之间面积误差比绝对值误差超过3%。5、中国工商银行还款计划表（复印件），拟证明截止2019年3月27日，原告还剩贷款余额为3610642.53元。6、第三人身份证复印件，拟证实第三人身份信息。7、保全申请费票据，拟证实其保全申请费应由被告中建伟业房产公司承担的事实。8、银行流水复印件，拟证明截止到2020年3月1日，何伟已支付按揭贷款本金暂计2946629.44元与已支付的按揭贷款的利息暂计1874454.10元，上述暂共计4821083.54元。同时证明原告向第二被告支付了该贷款本金。被告中建伟业房产公司向本院提交书面答辩意见辩称：一、根据《商品房买卖合同》第十五条约定，本案中面积误差比的计算系以套内面积误差，而非依据被答辩人主张的建筑面积进行对比，而按照《商品房买卖合同》后附图纸及设计图纸计算的套内面积与竣工建成后的套内面积对比，竣工后套内面积比合同约定多出0.01平方米，因此答辩人不存合同约定的违约情形，合同不应解除；二、即便不按照套内面积进行对比，也不应当按照建筑面积来对比，而应当根据《商品房销售管理办法》第十九条第二款“按）套）计算的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所销售房屋的平面图。平面图应当标明详细的尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款”规定，将《商品房买卖合同》所附图纸与竣工图纸来进行对比，据此对比合同中附所销售房屋的平面图及设计图与竣工时房屋的尺寸一致，不符合合同解除条件，合同不应该解除；三、假定被答辩人诉请解除合同的理由成立，因原一审中，答辩人已经申请证人出庭及提交案涉房屋所在兰桂园项目的其他业主的证言证实答辩人已于房屋具备交付条件时（2014年至2015年年初）通知被答辩人交房事宜，按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并提供该商品房的面积实测数据”约定，应视为答辩人已经在2015年年初告知被答辩人涉案房屋实测面积，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定，被答辩人提出解除合同的请求已经超过了1年除斥期间，解除权消灭；四、被告工行凯里分行、第三人周永红、张凯未提出的独立的诉讼请求，借款担保合同不能列入本案一并审理，更不能追加工行凯里分行为本案被告。五、周永红，张凯作为有利害关系的第三人，未提出独立的诉讼请求，又在该案原一、二审庭审时进行了全程旁听，追加为第三人有违公平原则，程序不公、违法；六、被答辩人与工行凯里分行签订的《个人借款/担保合同》与本案系不同的法律关系，答辩人也并非《个人借款/担保合同》的当事人，不应该承担相应的法律责任；七、《个人借款/担保合同》能否解除与本案商品房预售合同纠纷无关；八、被答辩人要求答辩人承担被答辩人与工行凯里分行签署《个人借款/担保合同》的按揭贷款利息以及因此产生的资金占用费于法无据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告中建伟业房产公司为证明自己的辩解意见成立，向本院提交如下证据：1、商品房预售登记备案表、发票复印件，拟证明被告已经针对原告购买房屋备案并开具发票的事实。2、照片、贵州省建设工程竣工验收备案表（复印件），拟证明房屋已经竣工验收合格的事实及房屋的现状。3、潘跃平、李辉出具的证明、收款收据复印件，拟证明被告于2014年9月就电话通知所有业主进行交房，也包含原告。4、证人证言，拟证实2014年10月之后，房屋可以交付给业主使用，并且委托物业公司向业主电话通知的事实。5、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证、名称变更文书复印件，证明被告主体资格。6、商品房买卖合同、设计图纸、黔东南州房地产交易中心出具的对设计图纸、房屋平面图测算套内面积表，拟证明原、被告签订的合同第七条约定案涉房屋按套计算，总价款为1,200万元，以及双方对实测面积与预测面积发生误差处理的约定，合同附件附有平面图，图纸经黔东南州房地产交易中心测算，套内面积为513.26㎡的事实。7、竣工设计图纸，拟证明案涉房屋竣工时的图纸尺寸与设计图纸、房屋平面图图纸尺寸基本一致的事实。被告工行凯里分行向本院提交书面答辩意见辩称：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”。本案我行作为担保权人，由于原告何伟在《个人购房借款合同/担保合同》中没有违约行为，因而未对其提起诉讼。故本案应仅处理商品房买卖合同纠纷，不处理借款合同纠纷；二、依据合同相对性原则，即使房屋买卖合同和个人购房借款/担保合同都被解除，原告何伟作为借款人，仍负有还款义务，仍应当继续承担剩余未偿银行贷款的还款责任。购房合同和借款合同解除后，并没有免除购房人（借款人）的还款义务。因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，其负有还款义务。答辩人与何伟已有特别约定，即不论何伟与房开商发生任何纠纷，均不减少或免除其还款义务。故本案即使《个人购房借款/担保合同》都被解除，何伟仍应承担还款责任。综上，请求依法驳回原告解除借款担保合同及免除自己对工行凯里分行剩余贷款本息的还款责任的诉讼请求。被告工行凯里分行为证明辩解理由成立，向本院提交下列证据：1、个人购房借款/担保合同复印件，拟证明原告与工行签订借款合同，双方存在借款合同关系的事实、工行已按合同约定发放贷款以及双方就所购房屋办理抵押登记的事实。2、借据历史处理明细复印件，拟证明截止2020年2月27日原告尚欠工行3,053,370.65元的贷款本金，及原告在借款合同中无违约行为，故工行未提起反诉和另行起诉的事实。第三人张凯未提交书面意见，庭审时口头陈述：被告说我二审参加全部的庭审，我并没有参加，我支持原告的诉讼请求。第三人周永红提交书面意见，庭审时口头陈述：都是我爱人和儿子在处理这个事情，具体事情我也不知道，由法院依法处理。第三人张凯、周永红均未提交证据材料。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案事实如下：被告中建伟业房产公司系可经营房地产开发的非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，公司原名全称为：黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司，后于2015年12月更名为现在的名称：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司。2014年3月14日，原告何伟与被告中建伟业房产公司签订《商品房买卖合同》，约定何伟购买中建伟业房产公司开发的凯里市兰桂园商住楼1层4号商品房，合同约定：该商品建筑面积580.25平方米，套内面积平方米，计价方式与价款约定按照套（单元）计算，该商品房总价款为1,200万元；付款方式及期限约定为采用贷款方式付款，买受人应于合同签订之日支付首付款600万元，余款600万元以银行按揭支付；商品房交付时间为2014年6月30日前；面积差异处理方式：实测面积与载明的预测面积发生误差的，双方同意按照下列方式处理：1、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，实测套内面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款由出卖人退还给买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还给买受人。面积误差比＝房屋实际面积－合同约定面积÷合同约定面积×100%。该《商品房买卖合同》还由附件一至附件十组成，其中附件一为房屋平面图及位置图（应标明方位），原、被告双方对图纸中套内建筑面积为513.26㎡不持异议，且该图纸经黔东南州房地产交易中心出具情况说明：根据该图计算，何伟购买的房屋套内面积为513.26㎡。合同签订之后，何伟按合同约定向中建伟业房产公司支付首付款600万元。2014年3月24日，何伟购买的涉案商品房进行登记备案。2014年4月25日，工行凯里分行作为贷款人，何伟作为借款人及抵押人，第三人周永红、张凯作为共同借款人，中建伟业房产公司作为保证人，几方共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定：何伟向工行凯里分行贷款600万元，用于购买凯里市迎宾大道61号兰桂园1层4号门面，贷款担保方式为抵押，贷款期限为10年，将贷款一次性划入中建伟业房产公司账户，采用按月等额本息还款方式偿还贷款本息，何伟不享有宽限期。2014年5月23日，案涉商品房办理抵押权预告登记。2014年5月27日，工行凯里分行发放贷款600万元至中建伟业房产公司（原黔东南中兴房地产开发公司）账户，贷款到期日为2024年5月27日。2015年1月13日，涉案兰桂园建设工程竣工验收，黔东南州房地产交易中心注明何伟所购兰桂园的1层商业用房在测绘报告中的实测建筑面积559.07㎡，其中套内面积513.27㎡，分摊面积45.80㎡，但何伟至今未接房，并于2019年2月13日以中建伟业房产公司为被告提起诉讼，诉讼请求为：1、被告向原告交付被告开发的兰桂园商住楼1层4号商品房；2、被告向原告支付逾期交房违约金（从应交房的2014年6月30日起，暂计算至2019年2月11日，违约金为2,024,400元；此后以1,200万元为基数，按每天万分之一计算至实际交房之日止）；3、被告向原告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金（从应交付的2015年9月30日起暂计算至2019年2月11日，违约金为1,476,000元；此后以1,200万元为基数，按每天万分之一计算至被告将商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止）；4、被告向原告出具购房发票等票据；5、案件受理费由被告承担。在该案诉讼过程中原告申请追加工行凯里分行为被告参加诉讼，并将其诉讼请求变更为：1、解除原告与被告中建伟业房产公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告工行凯里分行、中建伟业房产公司签订的《个人购房借款/担保合同》；3、被告中建伟业房产公司向原告支付逾期交房违约金（从应交房的2014年6月30日起，暂计算到2019年2月11日，违约金为2,024,400元，此后以1,200万元为基数，按每天万分之一计算至解除《商品房买卖合同》判决生效之日止）；4、被告中建伟业房产公司向原告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金（从应交付的2015年9月30日起暂计算至2019年2月11日，违约金为1,476,000元，此后以1,200万元为基数，按每天万分之一计算至解除《商品房买卖合同》判决生效之日止）；5、被告中建伟业房产公司偿还原告已付购房首付款600万元及首付款利息（从2014年3月17日支付购房款之日起暂计算至2019年3月6日，利息为1,614,800元；此后以首付款600万元为基数，按同期人民银行贷款利率支付至还清时止），共计7,614,800元；6、被告中建伟业房产公司偿还原告向被告工行凯里分行支付的按揭贷款本金2,389,357.47元（暂从2014年5月27日计算至2019年3月27日，具体数据以工行凯里分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）及按揭贷款的利息损失1,678,256.98元，共计4,067,614.45元；7、被告中建伟业房产公司向工行凯里分行支付原告应偿还的尚余贷款本息；8、案件受理费由被告承担。该案判决后原告不服提出上诉，案被黔东南州中级人民法院发回重审后，原告又将其诉讼请求变更为本案诉讼的请求。另查，黔东南州房地产交易中心后于2020年4月17日出具情况说明，内容为：我黔东南州房地产交易中心于2020年3月30日根据兰桂园项目设计号2011-155设计施工一层平面布置图，计算1-1/9轴交1/B-J轴线范围，套内面积为513.26平方米。在行业内，套内建筑面积简称套内面积。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同订立者具有法律约束力，合同订立者应依约行使权利、履行义务。本案虽原告何伟与被告中建伟业房产公司签订的《商品房买卖合同》关于面积差异的处理条款内容中对案涉房屋套内面积未进行填写明确，但该《商品房买卖合同》中明确约定附件一至附件十亦为合同组成部分，该附件也为《商品房买卖合同》的组成部分，亦视为双方的合同约定。而附件一房屋一层平面布置设计图中载明何伟所购的房屋经黔东南州房地产交易中心根据图纸测算，房屋套内面积（即套内建筑面积）为513.26㎡，原、被告均对此不持异议，而该房竣工验收的测绘报告中的实测套内面积为513.27㎡，两者面积相差为0.01㎡，并未超出双方在合同中关于套内建筑面积误差比3%的约定。虽合同约定案涉房屋建筑面积580.25㎡、竣工实测建筑面积559.07㎡，相差21.18㎡，但双方合同约定房屋按套计价购买，套内建筑面积误差比符合合同约定情形的原告才可解除合同。根据查明的事实，合同附件房屋设计图纸面积与实测面积在合同约定误差比范围之内，且原告购买的为商业用房并按套购买，建筑面积的变化并未影响到套内面积，不影响原告所购房屋套内面积的使用，双方解除合同的条件不成就。结合本案原、被告之间合同的实际履行情况，现原告以案涉房屋建筑面积误差比绝对值为3.65%符合合同约定解除条件为由，主张解除与被告中建伟业房产公司签订的《商品房买卖合同》及与被告工行凯里分行的《个人购房借款/担保合同》，无事实及法律依据。本院不予支持。继而，对原告的其余诉讼请求亦不予支持。原告应依据客观事实合法主张权利。被告中建伟业房产公司与工行凯里分行的辩解意见，与本院查明的事实相符，本院予以采纳。综上，根据依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条的规定，判决如下：驳回原告何伟的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取63,349元、诉讼保全申请费5,000元，合计68,349元，由原告何伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  李晓红人民陪审员  杨正华人民陪审员  张 英二〇二〇年七月六日书 记 员  李芹芹