宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终587号 上诉人（原审被告）：傅伟，男，1974年7月7日出生，汉族，中专文化，宁夏固原市人，个体户，住宁夏固原市。 被上诉人（原审原告）：徐芳，女，1976年7月6日出生，汉族，高中文化，宁夏固原市人，个体户，住宁夏固原市。 上诉人傅伟因与被上诉人徐芳房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人傅伟、被上诉人徐芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傅伟上诉请求：1.撤销固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初818号民事判决，依法改判，公正裁决；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。 事实和理由：原审法院处理结果明显错误，应当依法改判。首先，双方签订书面《房屋出租合同》后，被上诉人向上诉人移交了涉案出租的房屋，但是在上诉人经营过程中，因城市道路改造，道路被封闭，致使上诉人根本无法经营该店面长达两个多月之久。对此事实，被上诉人是明知的。并且经双方协商，达成口头协议，被上诉人同意给上诉人免除2个月的租金。然而，原审庭审过程中，被上诉人只同意给上诉人免除因市政道路改造造成停业1个月的租金，显然有违诚信。其次，虽然自2019年2月份之后，上诉人因个人原因再未经营该店面，但是双方并未解除租赁关系，上诉人支付租金至2019年4月份。在合同履行期间,2020年1月底，全国爆发新冠疫情，相关部门已明确新冠疫情为不可抗力。故，对于新冠肺炎疫情期间的房屋租金，应当根据国家的相关政策、法律规定酌情扣减。第三，在租赁合同履行期间，上诉人为维修电路、暖气、上下水，支付维修费用5300.00元。此费用，应当由被上诉人负担。然而原审法院对此事实却不予认定，显然有意偏袒被上诉人。同时，在原审庭审过程中,2020年3月20日，双方经主审法官主持调解，达成协议，但是在上诉人给被上诉人腾退、移交涉案租赁的房屋时，被上诉人却反悔不予接收，导致案件一拖再拖，给上诉人亦造成一定的经济损失。2020年3月20日之后的房屋租金，上诉人不应承担。综上，上诉人认为：原审法院处理结果明显错误，请求二审法院以事实为根据，以法律为准绳，撤销原审判决，依法改判，公正处理。 徐芳辩称，其只答应给上诉人因修路减免一个月房租，并不是上诉人所称减免两个月房租。上诉人至今拒不交还房屋。一审法院判决正确。 徐芳向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方租赁合同；2.被告搬离并返还由原告所有的位于固原市原州区XX商铺；3.拆除在租赁期间由被告装修的附着物，并将房屋恢复至租赁前状态；4.被告支付原告自2019年4月20日至2020年4月27日的房屋租赁费（实际61166.67元，其中2019年4月份房屋门前修路原告于被告达成口头协议免去本月房屋租赁费5000.00元，扣除房屋租赁协议中押金5000.00元）51166.67元，剩余租赁费以合同约定的每月5000.00元计算至实际搬离之日止；5.缴清在租赁期间被告下欠的水、电、暖费用；6.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年8月20日，原、被告签订《房屋出租合同》（出租方、甲方为原告，承租方、乙方为被告），主要约定：乙方租用甲方位于固原市原州区XX商铺，面积为135.75平方米，租赁期限为2017年8月20日至2018年8月20日；年租金为60000.00元；年度水、电、暖、物业、卫生等费用另算；乙方在租赁期内一次性交清房费后使用房屋，另收取押金5000.00元作为房屋结构、承租人消费欠费等的费用，如终止合同时，双方交接无异议时押金全部退还；租期内应保持房屋现有原状，对房屋及所使用的设施有损坏者，由乙方承担赔偿责任；乙方继续承租的，应提前一个月相互通知，经双方协商另签合同或终止合同，期满时交清租用期间所有消费的费用；租赁期满合同自然终止；合同自双方签字之日起生效。原、被告在合同上签名、捺印。被告交纳了押金5000.00元，支付了租赁期限内的租金。合同到期后，原、被告又口头约定续租，未签订书面合同。续租后被告只支付租金至2019年4月20日。2019年8月25日起至2020年2月10日，原告通过打电话、发信息等方式要求被告支付租金并返还房屋。另查明，自2019年2月起至今，被告承租的房屋因被告自身原因一直未营业亦未返还。庭审中，原告自愿给被告减免因市政修路期间租金5000.00元，原、被告均同意以被告交纳的押金5000.00元抵充租金。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的《房屋出租合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期为不定期。”本案中，《房屋出租合同》到期后，双方并未再签订书面租赁合同，但被告仍继续使用该房屋并交纳相应租金，原告亦收取了相应租金，双方此时转为不定期租赁合同关系，权利义务仍按原租赁合同的约定。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故对原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应当将涉案房屋返还给原告，故对原告要求被告搬离并返还由原告所有的位于固原市原州区XX商铺的诉讼请求予以支持。原、被告在《房屋出租合同》中明确约定：应保持房屋现有原状，对房屋及所使用的而设备有损坏者，由乙方承担赔偿责任，故对原告徐芳要求被告傅伟拆除在租赁期间的装修的附着物，并将房屋恢复原状的诉讼请求予以支持。被告承租了原告的房屋，其应当按照约定向原告支付租金，被告只支付了第一期合同期内的全部租金和不定期合同期内的部分租金，故原告要求被告支付自2019年4月20日至2020年4月27日的房屋租赁费61166.67元，减去因市政修路原告减免租赁费5000.00元及押金5000.00元，实际支付51166.67元及要求被告以合同约定的每月5000.00元的标准支付2020年4月27日至合同解除之日的租金和自合同解除次日至返还房屋之日的使用费的诉讼请求于法有据，予以支持。被告辩称要求适当减免疫情期间的租赁费用，原告不予认可，且被告自认承租房屋因其自身原因自2019年2月起停业至今，其无法经营并非疫情导致，故对被告该辩解不予采信。对原告要求被告交清租赁期间被告下欠的水、电、暖费用的诉讼请求，《房屋出租合同》第四条约定由承租人交清，但原告未能提供相应证据证明交费数据，不予支持。对被告的其他辩解未能提供相应证据予以证明的，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告徐芳与被告傅伟之间的房屋租赁合同；二、被告傅伟于本判决生效后十日内将位于固原市原州区XX商铺返还给原告徐芳；三、被告傅伟拆除在租赁期间的装修的附着物，并将房屋恢复原状；四、被告傅伟于本判决生效后十日内向原告徐芳支付2019年4月20日至2020年4月27日的房屋租赁费61166.67元，原告减免租赁费5000.00元及押金抵充5000.00元，实际支付51166.67元；五、被告傅伟于本判决生效后十日内按照月租金5000.00元的标准向原告徐芳支付2020年4月27日至合同解除之日的租金和自合同解除次日至返还房屋之日的使用费；六、驳回原告徐芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080.00元、减半收取计540.00元，由被告傅伟负担。 本院二审期间，上诉人傅伟提交了三组证据。证据一、宁夏恒电电力工程有限公司销售单一份，证明被上诉人向上诉人移交承租的房屋后，因电力无法正常使用，上诉人购买设备安装，支付1768.00元的事实；证据二、收条一份，证明被上诉人向上诉人移交承租的房屋后，因下水无法正常使用，上诉人雇佣人员进行维修，支付人工费2500元的事实；证据三、收据一份，证明被上诉人向上诉人移交承租的房屋后，因承租房屋内无暖气，上诉人雇佣人员安装暖气片，支付费用1100元的事实。被上诉人徐芳质证认为对以上证据均不认可，当时交房时房屋内设施完好。交房时不可能交一个有问题的房屋。而且在一审法院开庭时法官要证据，上诉人说没有证据，被上诉人认为是伪造的。 被上诉人徐芳提交了两组证据。证据一、手机短信记录一份，证明其于3月24日和上诉人傅伟在固原市原州区人民法院就房费问题进行调解未果，被上诉人与原州区人民法院交涉尽快安排开庭；证据二、通话录音两份，证明被上诉人多次催促原州区人民法院尽快处理被上诉人与上诉人之间租赁合同纠纷。上诉人一直拖欠被上诉人房费。上诉人傅伟质证认为当时协商通了，被上诉人到店拿钥匙时又不同意了，什么原因也没说。 本院认为，上诉人在一审庭审时称没有证据出示，在二审中提交的证据不属于新证据，而且在二审提交的证据与其在一审的陈述前后矛盾，对其证明效力本院不予认定；被上诉人提交的两组证据达不到证明目的，对其证明效力本院亦不予认定。 二审认定事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，不能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。上诉人称被上诉人同意因城市道路改造为其免除2个月租金，但未提供证据予以证实，且在一审庭审时被上诉人自认只同意免除1个月租金5000元，因此，对上诉人该项主张本院不予支持。上诉人自认系因其自身原因自2019年2月起停业至今，并非疫情导致无法经营，并且上诉人一直故意拖延腾退、交付房屋，对损失的扩大存在过错，一审法院对其请求酌情免除租金的辩解理由不予采信是正确的。上诉人请求由被上诉人负担其为维修涉案房屋的电路、暖气、上下水支付的维修费用5300元，但未提供有效的证据予以证明，而且在租赁房屋一年后提出存在瑕疵不符合常理，故对其该项主张不予支持。涉案房屋至今由上诉人占有，其应承担占有使用期间的房屋租金，因此对其要求不承担2020年3月20日之后的房屋租金的请求本院不予支持。 综上所述，傅伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1080元，由上诉人傅伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘克雄 审 判 员  苟改莉 代理审判员  闫儒红 二〇二〇年七月二十四日 书 记 员  韩 红