福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0802民初3321号 原告：钟黄璐，女，1989年3月17日出生，畲族，居民，住福建省厦门市海沧区。 原告：陈龙金，男，1988年2月11日出生，汉族，居民，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：钟黄璐（系陈龙金配偶），女，1989年3月17日出生，汉族，居民，住福建省厦门市海沧区。 被告：林桂荣，女，1976年12月4日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。 原告钟黄璐、陈龙金与被告林桂荣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告钟黄璐，被告林桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟黄璐、陈龙金向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除双方于2019年3月21日签订的《房屋租赁合同》。2、判令林桂荣立即支付尚欠钟黄璐、陈龙金自2019年11月起至2020年4月止的租金28790元、物业费及公摊1192.56元，水费161.4元、电费197.6元，以上合计30341.56元。3、判令林桂荣支付钟黄璐、陈龙金违约金5465元、滞纳金607元，合计6072元。4、判令林桂荣立即归还租赁物，押金5465元不予退还。 事实和理由：2019年3月12日，钟黄璐、陈龙金与林桂荣签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，林桂荣承租钟黄璐、陈龙金位于龙岩市新罗区，建筑面积49.69平方米，租赁期自2019年3月12日起至2022年3月31日止，每月租金5465元、押金5465元。水电费、物业费及公摊费等费用均由林桂荣承担。2019年4月18日，钟黄璐、陈龙金与林桂荣再次签订补充协议，明确房租缴纳起始时间为2019年5月起。合同签订后，林桂荣自2019年6月起开始延迟缴纳租金，2019年10月林桂荣开始拖欠租金。钟黄璐与其电话沟通、微信联系均强制要求原告降租，在不同意的情况下对原告进行谩骂，每次都说“没赚到钱或没钱”为由拒绝支付租金，甚至威胁“要钱没有要命一条”。为避免不必要的扯皮，钟黄璐于2019年12月1日向林桂荣送达“2019年12月份缴纳房租通知”，要求其履行合同义务，并再次声明若未能及时履行合同义务将按合同约定解除双方订立的《房屋租赁合同》，并要求林桂荣按合同约定时间限时将屋内物品搬离，林桂荣收到通知后均未理会。自2019年11月至今，林桂荣一直以种种理由拒不支付租金，截止2020年4月30日，林桂荣尚欠租金28790元、物业及公摊1192.56元、水费161.4元、电费197.6元。按双方订立的《房屋租赁合同》第7条约定，从林桂荣欠付租金及相关费用之日起，钟黄璐、陈龙金有权按日万分之五的标准向林桂荣收取滞纳金及违约金。双方经多次协商未果，为此，钟黄璐、陈龙金诉至法院。 林桂荣辩称，一、钟黄璐、陈龙金停供租赁房屋的水电在先，依法应承担过错责任。林桂荣与钟黄璐、陈龙金于2019年3月12日签订《房屋租赁合同》后，每月按约支付租金，并向物业管理部门缴清物业费及水电费等。在履行上述合同期间，因林桂荣经营的饭店生意淡薄，每月收入难以维持房租及物业费、水电费。2019年11月，林桂荣向钟黄璐、陈龙金缴交4000元后尚欠租金1465元，向钟黄璐、陈龙金要求降低租金。陈龙金已经同意林桂荣提出降低租金的要求，但钟黄璐故意设障碍，不同意陈龙金对林桂荣降低租金，且立即通知世纪榕华物业服务中心立即对林桂荣经营的饭店停供水电，导致林桂荣的饭店无法经营。钟黄璐通知物业管理部停供租赁房水电的行为属于违约在先，依法应当承担违约责任。二、林桂荣并不存在违约，依法不应承担违约责任。（1）在租赁合同生效后，林桂荣每月按约支付租金，并向物业管理部门缴清物业费及水电费。2019年11月间因饭店生意淡薄，林桂荣向钟黄璐、陈龙金缴交4000元后尚欠2019年11月租金1465元，并无恶意拖欠。正在林桂荣与陈龙金协商调整月租金时，陈龙金表示同意降低租金，但遭到钟黄璐的断然拒绝，并立即通知世纪榕华物业服务中心立即停供租赁房的水电，导致林桂荣的饭店无法经营。（2）林桂荣在2019年11月期间向原告提出降低租金或者解除本合同已经得到陈龙金和钟黄璐的同意。林桂荣与陈龙金协商降低租金时，陈龙金表示同意降低房屋租金，钟黄璐同意林桂荣解除或终止本合同，并于2019年11月下半月至12月间曾多次委托“福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司”将位于龙岩市新罗区在网上广告转让出租。（3）合同履行期间全国各地发生××，属于可抗力的自然灾害，林桂荣不属于违约行为。2020年1月中旬，因全国各地均受到××病毒影响，国家发出通知全国各地禁止走亲串门、禁止人群聚集和生产经营等，因此林桂荣的饭店因疫情影响被迫停止经营。××病毒疫情属于不可抗力的自然灾害，依法应当可以解除或终止合同。在此期间，钟黄璐、陈龙金于2020年4月23日已经以书面形式通知林桂荣解除本合同。（4）林桂荣与陈龙金自2019年11月协商降低租金以来，钟黄璐曾多次委托福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司对该租赁房屋进行转让出租，钟黄璐、陈龙金委托中介对该租赁商铺转让出租的行为，足以证明钟黄璐、陈龙金均表示同意双方的房屋租赁合同变更或终止。综上四点理由，钟黄璐、陈龙金要求林桂荣支付违约金并没收押金没有事实和法律依据，故钟黄璐、陈龙金收取林桂荣5465元押金应予退还。三、钟黄璐、陈龙金已对林桂荣实施了侵权行为，依法应当承担侵权责任。上述合同第13条约定，林桂荣正在与原告夫妻协调降低租金、解除或终止合同之中，钟黄璐在双方协商之时立即通知物业管理部门停供该租赁房中的水电造成饭店无法经营的行为属违约在先。根据合同法第122条规定，林桂荣保留追究原告承担侵权责任的权利。综上，请求法院驳回钟黄璐、陈龙金的诉请。 钟黄璐、陈龙金、林桂荣围绕各自的诉辩主张分别向本院提交了证据，经质证，双方对对方提交的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2019年3月21日，钟黄璐（甲方）与林桂荣（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，乙方向甲方承租位于龙岩市新罗区，建筑面积49.69平方米，租赁期自2019年3月12日起至2022年3月31日止，每月租金5465元，租金采取先付款后使用的方法，在合约签订之日缴纳第一年第一个月租金，其后的房租于每个月1日前交清，甲方应开具相应的收据或收条。水电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、物业费等由乙方交纳；乙方签订合同时交付甲方人民币5465元作为房屋及水电费押金，租赁期满乙方如不续租，应结清乙方在租赁期间发生所有乙方应承担的费用，并将该房屋向甲方交验后，甲方应于交验后当日无息退还押金；乙方未按合同约定准时交付房租及相关物业费用的，甲方有权向乙方收取所拖欠房租及相关物业费每日万分之五的滞纳金，乙方逾期交付超过十天。甲方有权单方面解除合同，押金不予退还等内容。2019年4月18日，钟黄璐、陈龙金与林桂荣又签订了一份“补充协议”，该协议的主要内容为“1＃106商铺于2019年4月19日交付钥匙给林桂荣，身份证（3526231976××××××××）。装修期从2019年4月19日至2019年5月4日共15天，装修期后（2019年5月5日）起开始计算租金。押金人民币伍仟肆佰陆拾伍元（￥5465元）于2019年4月18日交于房东，租金（第1个月）于2019年5月1日交于房东指定的银行卡。之后每月1日交付当月房租，若逾期详见租赁合同。”林桂荣、钟黄璐均在该补充协议右下方签下姓名。合同签订后，甲方将世纪榕华1栋106商铺交给乙方使用，乙方向甲方支付大部分租金。因林桂荣未在2019年11月1日前向钟黄璐支付当月租金，双方因租金发生纠纷，甲方要求乙方付清当月租金，乙方因生意淡薄无法交清租金，要求甲方降低租金，仅于2019年11月17日支付租金4000元，尚欠租金1465元。自2019年11月2日起，甲方多次通知乙方缴清11月拖欠的租金，乙方因生意清淡要求降低租金至今未交拖欠的租金1465元，双方为此发生纠纷，甲方停供水电并于2020年4月23日向110报警，双方未能达成降低租金的一致意见，乙方于2020年4月25日搬走商铺内的租赁物，清空了承租的商铺。截止2020年4月25日，钟黄璐支付国网龙岩供电公司106商铺电费197.19元（林桂荣租赁期间拖欠的）、支付龙岩水发自来水有限责任公司106商铺水费141.9元和165元、支付龙岩城发物业有限公司106商铺物业费及水电公摊费等1155.90元。2020年4月24日，钟黄璐、陈龙金诉至本院，请求判如所诉。 本院认为，钟黄璐与林桂荣签订的《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，该租赁合同未违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效。该租赁合同对双方均有法律拘束力，双方均应按该租赁合同的约定履行各自应承担的义务。在该合同履行中，林桂荣自2019年11月支付4000元后至今未按约支付钟黄璐租金，按上述租赁合同约定，钟黄璐、陈龙金诉请解除双方于2019年3月21日签订的《房屋租赁合同》，将位于龙岩市新罗区交还钟黄璐、陈龙金，符合上述合同约定及法律规定。双方自2019年11月后至今，因林桂荣拖欠钟黄璐租金，经催讨后钟黄璐予以停供水电，林桂荣要求降低租金，双方对降低租金和解除合同事宜均协商不成发生纠纷，双方解除上述合同的时间应以林桂荣搬走租赁物，清空承租商铺的2020年4月25日为租赁合同的实际解除时间。林桂荣主张上述合同双方已于2019年12月16日解除，钟黄璐予以否认，林桂荣未向本院提供在2019年12月16日解除合同的证据证明，本院不予采信。钟黄璐、陈龙金诉请林桂荣支付自2019年11月起至2020年4月25日止每月按5465元计算的租金，符合上述合同约定，但自2020年1月31日起全国突发××疫情，国家发出通知为抗击疫情全国各地禁止人群聚集和商铺生产经营等，疫情期间属于不可抗力的自然灾害，在疫情期间的2月份应免除租金，3月、4月租金应减半，因此，林桂荣应支付尚欠钟黄璐、陈龙金2019年11月份尚欠的租金1465元、2019年12月份的租金5465元、2020年1月份的租金5288元、2020年3月份的租金2732.5元、2020年4月25日前的租金2277元，合计17227.5元，钟黄璐、陈龙金诉请林桂荣支付其余租金11562.5元，本院不予支持。钟黄璐、陈龙金诉请林桂荣支付截止2020年4月25日前的物业费及公摊水电费1192.56元、水费161.4元、电费197.1元，低于上述合同约定及钟黄璐实际垫付的款项，应予支持。林桂荣向钟黄璐支付的押金5465元是为了保证租赁合同的履行，当林桂荣不履行合同时，押金应先用于抵扣租金，林桂荣拖欠的上述租金17227.5元扣除林桂荣已付的押金5465元后，林桂荣应支付钟黄璐、陈龙金尚欠的租金为11762.5元；押金具有惩罚的性质，当林桂荣未足额支付或不支付租金时，押金可用于抵扣违约金。钟黄璐、陈龙金诉请无须退还林桂荣5465元押金，不符合法律规定，本院不予支持。按上述合同约定，钟黄璐、陈龙金诉请林桂荣支付其以拖欠租金每日按日万分之五计算的滞纳金607元，低于上述合同约定，本院应予支持。原、被告双方在合同中未明确约定违约金，钟黄璐、陈龙金诉请林桂荣支付其违约金5465元，不符合上述合同约定及法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款（二）、（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、原告钟黄璐与被告林桂荣于2019年3月21日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月25日解除。 二、被告林桂荣应于本判决生效之日起三十日内支付原告钟黄璐、陈龙金截止2020年4月25日的租金11762.5元。 三、被告林桂荣应于本判决生效之日起三十日内支付原告钟黄璐、陈龙金截止2020年4月25日之前的物业费及公摊费1192.56元、水费161.4元、电费197.1元，合计1551.15元。 四、被告林桂荣应于本判决生效之日起三十日内支付原告钟黄璐、陈龙金拖欠租金的滞纳金607元。 五、驳回原告钟黄璐、陈龙金的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费3,652元，减半收取为1826元，由原告钟黄璐、陈龙金负担1126元，被告林桂荣负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈 上 熠 二〇二〇年七月二十一日 书记员 郭萍（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金铁，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院。开户行：兴业银行龙岩新兴支行，账号：17×××01。 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。