北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初59007号原告（反诉被告）：高立军，男，1964年9月24日出生，汉族，北京×**有限公司法定代表人，住北京市北京市海淀区。身份证号：×××。委托诉讼代理人：高飞平，天津宇平律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘建国，男，1953年12月13日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。身份证号：×××。被告（反诉原告）：崔治芬，女，1961年7月30日出生，汉族，无业，住住北京市海淀区。身份证号：×××。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王滨才，甘肃长治律师事务所律师。原告（反诉被告）高立军诉被告（反诉原告）刘建国、崔治芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高立军之委托诉讼代理人高飞平，被告（反诉原告）刘建国与被告（反诉原告）崔治芬之共同委托诉讼代理人王滨才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高立军向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认双方签订的《场地租赁协议》及补充协议无效；2、判令刘建国、崔治芬退还高立军租金共计48万元整；3、判令刘建国、崔治芬赔偿高立军损失40万元整；4、判令刘建国、崔治芬承担诉讼费用。事实和理由：2008年10月16日，双方签订《场地租赁协议》，协议约定：刘建国将坐落于北京市海淀区西北旺镇×××村村西的场地（占地面积以马路以南，厕所以西）租赁给我，我可在此场地建房、改造、装饰或添置新物等费用自行承担。合同签订后，我按约交纳租金并出资在该场地自建房屋并使用。期间租金由刘建国、崔治芬收取。2011年12月1日，双方签订《场地租赁补充协议书》。2019年8月13日，屯佃村村委会以刘建国、崔治芬未与其签订《土地承包合同》为由，将我在上述场地所建房屋强制拆除，并口头告知我该场地为农业用地，不得建造房屋。我才发现与刘建国、崔治芬签订的《场地租赁协议》是一份违反农村土地承包法强制性规定的无效合同。刘建国、崔治芬隐瞒涉案地块土地性质，存在欺诈行为，给我造成了巨大的经济损失。现合同无法继续履行、合同目的无法实现且给我造成了巨大的经济损失。我认为刘建国、崔治芬应退还我全部租金并将所拆房屋的全部补偿利益归我所有，故诉至法院。刘建国、崔治芬辩称，不同意高立军的诉讼请求，因为在双方签订《场地租赁协议》时，我方已经明确告知高立军场地原来是鱼池，后因为用水问题将鱼池填平，形成了现在的涉案场地，涉案场地原来用于存煤，后经过朋友介绍高立军想租赁此场地，我方也同意将场地租赁给高立军，双方合同虽然写明我方写明允许高立军在此地改造、建房，但是所有的费用应当由高立军承担，高立军改造、建房应当经过相关部门的审批，但因高立军不进行审批而造成的后果不应当由我方承担，我方只是收取了高立军的场地使用费用，并没有收取房屋的租赁费用。高立军的诉争场地建房获得了大量的收益，现因农村改造被强行拆除，所有的后果应当由高立军自行承担而不是转嫁给我方，并且高立军已经实际使用租赁的场地达十年有余，应该支付我方场地的使用费。刘建国、崔治芬提出反诉请求：1、依法判决高立军给付刘建国、崔治芬场地占用费47万元；2、诉讼费及反诉费由高立军承担。事实和理由：双方于2008年10月16日经朋友徐浩介绍签订了场地租赁协议，2011年12月1日签订了场地租赁协议的补充协议，高立军在使用场地十多年后，2019年8月，高立军场地上所建房屋因属于违章建筑被拆除，高立军到法院起诉后要求确认双方合同无效并退还场地租赁费48万元。若双方的场地租赁协议被认定无效，高立军实际使用反诉人有使用权的场地达十多年，应该给付我方场地使用费，故提出反诉。高立军对刘建国、崔治芬的反诉辩称，刘建国、崔治芬不是反诉的适格原告。刘建国、崔治芬可以提起反诉的前提是《场地租赁协议》及补充协议无效，且刘建国、崔治芬是涉案村集体土地合法有权的出租人。但是本案中，根据村集体阐述的情况及刘建国、崔治芬当庭自认的事实，涉案土地系刘建国、崔治芬非法占用的村集体的土地，刘建国、崔治芬和村集体没有土地承包合同关系，刘建国、崔治芬没有权源，根本无权出租涉案村集体土地，这正是导致《场地租赁协议》无效的重要原因之一。刘建国、崔治芬无权要求从其非法占用、非法出租的土地上获得使用费，否则任何人都可以从其非法占用的他人之物中获得利益，这明显是有违民法的基本原则，是损害社会公众利益和第三人利益的，违反法律强制性规定的。故刘建国、崔治芬不是反诉的适格原告，无权提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2008年10月16日，出租方（甲方）刘建国与承租方（乙方）签订《场地租赁协议》，双方约定如下：甲方该场地坐落于北京市海淀区西北旺镇×××村村西，原村西渔池，占地面积以马路以南厕所以西，该产地未设定抵押；该场地用途为：砂场、仓储等由乙方自己开发经营，甲方允许乙方在此场地可建房、改造、装修、装饰或添置新物。对该场地进行建房、改造、装修或添置新物的费用由乙方承担；场地租赁期2008年11月1日至此场地因国家城市建设需要被依法列入拆迁、占用范围止；租金标准30000元/年，租金支付时间：合同签订之日，乙方交付壹年租金，第二年提前拾日交付壹年租金，以后以此类推；甲方应于2008年10月18日前将场地按约定条件交付乙方；注：此场地被国家依法列入拆迁及占用范围内时，合同到期甲方应将所收取的租金余额退还乙方，但对于此场地占地赔偿的约定是：场地赔偿归甲方所有，此场地上所有建筑物的赔偿归乙方所有。庭审中，高立军提交双方于2011年12月1日签订的《场地租赁补充协议书》一份，主要内容如下：“甲方和乙方于2008年10月16日共同签署了《场地租赁协议》，就《场地租赁协议》中未尽事项特订立如下补充协议，本合同租金实行按年支付制，每年租金3万元（人民币叁万元整），乙方分别于每年的11月30日向甲方交纳租金；租期每满叁年乙方向甲方增加支付租金10000元（人民币壹万元整），即支付时间分别为2008年11月30日至2011年11月30日，年租金为叁万元，2011年12月1日至2014年12月1日年租金为肆万元，2014年12月1日至2017年12月1日年租金为五万元，以此类推直至此场地因国家城市建设需要被依法列入拆迁、占用范围止；如遇国家、上级主管部门征地、拆迁，村镇统一规划和不可抗拒的因素，致使本合同不能履行，双方终止本合同，乙方所建房屋产权补偿及经营损失及其余补偿款归乙方所有，甲方全权委托乙方办理与拆迁等有关事宜；本协议生效后，即成为《场地租赁协议》不可分割的组成部分，与《场地租赁协议》具有同等的法律效力，除本协议中所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。出租方（甲方）刘建国、崔治芬签字。承租方（乙方）高立军签字。”刘建国、崔治芬当庭另行提交《场地租赁补充协议书》一份，称双方的《场地租赁补充协议书》非同一份，高立军提交的补充协议中“刘建国”的签名非本人签字，“崔治芬”系本人签字，自己提交的《场地租赁补充协议》没有刘建国的签名，以此证明刘建国对此补充协议的签订不知情，但认可两份补充协议中约定的内容完全一致。经本院当庭释明，刘建国虽不认可高立军提交的《场地租赁补充协议》自己签名的真实性，但不要求对上述协议中其本人签名的真实性进行鉴定。以上协议签订后，高立军在租赁场地陆续建盖房屋60余间，上述建房未有审批手续，高立军交纳场地租赁费共计48万元。双方均认可涉案租赁场地上所有房屋均为高立军出资所建。2019年4月20日，西北旺镇屯佃村村民委员会、西北旺镇违法建设核查队、西北旺镇安全生产办公室、西北旺镇城管监察队、卫生计生监督站、西北旺镇综合治理办公室、西北旺镇规划建设和环境保护办公室、海淀工商分局北清路工商所、西北旺镇食品药品安全委员会办公室共同发布《公告》，主要内容如下：为保障屯佃村广大人民群众的声明财产安全，改善村居生活环境，消除公共安全隐患，经屯佃村“两会”讨论并通过了《西北旺镇2019年城乡结合部重点地区公共安全隐患问题综合整治工作方案》，从即日起开始对屯佃村进行环境整治提升，对村域内涉及到侵街占道的违法建设和私搭乱建进行整治拆除，对治安秩序、消防隐患、安全生产、违法经营、环境卫生、食药安全、违法出租等问题进行综合整治。整治提升重点：1、关停无证无照经营门店，严禁侵街占道经营；2、清理、关停村域内侵街占道的违法建设、私搭乱建；3、排查清理安全隐患和卫生死角。侵街占道的违法建设和私搭乱建的房屋所有人及有关出租人、承租人和经营户，应从即日起立即停止经营行为，关停门店，自行清理人员、物品，自觉解除协议并结算租金。请您在2019年5月4日前自行拆除侵街占道的违建建设和私搭乱建。对逾期未完成门店关停、人员清理、自行拆除侵街占道的违建建设和私搭乱建的单位和个人，村委会将依据法律法规和村民《自治章程》进行处理。对于拒不配合的单位和个人，村委会将依据法律法规和村民《自治章程》进行处理。对于拒不配合的单位和个人依法依规进行清退，对违法建设依法依规实施关停、拆除，由此产生的全部经济损失、所有事故责任及一切法律后果，均由当事单位或当事人自己负责。西北旺镇人民政府各有关部门将对村委会的上述各项工作给予指导、支持和帮助。特此公告！2019年8月13日，高立军在涉案租赁场地所建60余间自建房屋被全部拆除。2019年8月21日，刘建国签订《2019农村人居环境整治自行拆除确认单》，主要内容如下：刘建国家，积极响应我镇农村人居环境整治工作，自行拆除自家非宅基地的自建砖混结构房屋1275.75平方米，特此确认。同日，崔治芬签订《2019农村人居环境整治自行拆除确认单》，主要内容如下：崔治芬家，积极响应我镇农村人居环境整治工作，自行拆除自家非宅基地的自建砖混结构房屋455.22平方米、自搭简易棚子和储物空间179.5平方米，特此确认。上述确认单签订后，刘建国领取补助款255150元，崔治芬领取补助款108994元。就上述确认单分别以刘建国、崔治芬二人名义签订的理由，刘建国、崔治芬主张崔治芬与刘建国已经离婚，崔治芬领取的补偿款是除高立军以外的拆除自建房屋部分的补助款，与涉案租赁合同场地无关，刘建国签订的确认单与高立军租赁场地有关，崔治芬签订的确认单是高立军场地外的修车铺、厕所、自己宅院旁边的违章建筑的补偿，就其上述主张未向本院提交相应证据。高立军对刘建国、崔治芬上述主张不予认可，主张刘建国、崔治芬二人领取的补助款均属于高立军所建房屋拆除的补偿。关于上述租赁场地来源，刘建国、崔治芬主张原来涉案租赁场地是一个大坑，后来刘建国的父亲于70年代将其改建为鱼塘，只是跟村里头口约定，没有签订协议，后来到2001年左右，因为运河没有水了，没法养鱼了，村里就把鱼塘填平，后一直是刘建国将涉案土地对外出租，2008年将涉案土地出租给高立军开设砂场使用。高立军对上述租赁场地来源表示不清楚。刘建国、崔治芬主张涉案土地性质为渔场，高立军主张涉案土地性质为农用地，双方均认可涉案土地系屯佃村集体所有的土地。另查，刘建国与崔治芬原系夫妻关系。本院认为，刘建国、崔治芬与高立军签订的《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》约定中涉及的租赁场地，改变了原有土地性质，无论该土地原系渔池还是农用地，现高立军承租后用作砂场或建房对外出租盈利，均系改变土地性质的行为，该行为违法了法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》应属无效。合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于双方签订的上述租赁协议均属无效，现高立军请求刘建国、崔治芬返还已付租金48万元，符合事实及法律依据，本院予以支持。关于损失一节，鉴于双方在签订《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》时均对涉案租赁土地性质明知，但仍约定将涉案土地用途作为砂场使用，后续变更为建造房屋对外出租，故双方对高立军在涉案租赁场地内建房产生的损失均存在过错，且过错程度均等。庭审中，刘建国、崔治芬认可刘建国领取的补助款255150元与高立军所建房屋有关，但崔治芬领取的补助款108994元与高立军所建房屋无关，就其主张未向本院提交相应证据。结合本院调取的《2019农村人居环境整治自行拆除确认单》等证据材料，本院认定刘建国、崔治芬二人领取的补助款共计364144元均系拆除涉案租赁场地地上物的补偿，现高立军要求赔偿损失，于法有据，具体数额本院将结合刘建国、崔治芬二人领取的补助款数额及双方过错比例综合判定。另，双方合同无效后，刘建国、崔治芬主张高立军支付涉案租赁场地的使用费，就涉案租赁场地虽刘建国、崔治芬未提交与村集体经济组织签订的相应租赁协议或其他书面协议，但结合刘建国、崔治芬长期占有涉案租赁场地，且在2019年村委会对涉案场地上未取得审批的建房进行拆除时补偿款均系针对刘建国、崔治芬二人发放，可以视为村集体经济组织对二人长期使用涉案场地的一种默许、同意，现刘建国、崔治芬要求高立军参照双方签订的《场地租赁协议》及《场地租赁补充协议》约定的租金标准支付占有使用费，于法有据，具体数额本院结合租金标准、使用期限综合判定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、刘建国、崔治芬于本判决生效后七日内退还高立军租金四十八万元；二、刘建国、崔治芬于本判决生效后七日内支付高立军补助款十八万二千零七十二元；三、高立军于本判决生效后七日内给付刘建国、崔治芬场地使用费四十六万二千一百六十七元；四、驳回高立军其他诉讼请求；五、驳回刘建过、崔治芬其他反诉请求。案件受理费一万二千六百元，由高立军负担三千一百二十元（已交纳），由刘建国、崔治芬负担九千四百八十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费四千一百七十五元，由刘建国、崔治芬负担四千一百零五元（已交纳），由高立军负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 赵 倞审判员 沙月亮审判员 胡喜辉二〇二〇年七月三十日书记员 刘 刚