广东省江门市新会区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0705执异49号 案外人：黄青梅，女，1968年2月19日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：麦源献，广东旭晨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏子华，广东旭晨律师事务所律师。 申请执行人：李旺华，男，1965年6月9日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 被执行人：邵羽，男，1972年2月2日出生，香港居民，住广东省深圳市福田保税区。 被执行人：黄思永，男，1965年6月1日出生，汉族，户籍所在地广东省阳江市江城区，现住广东省江门市新会区。 被执行人：林东鹏，男，1995年12月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田保税区。 被执行人：陈喜明，男，1969年11月17日出生，汉族，户籍所在地广东省深圳市宝安区，现住深圳市宝安区。 被执行人：新会区大泽镇邵诚木业加工厂，住所地广东省江门市新会区大泽镇小泽村马山（土名），统一社会信用代码92440705MA4X41J778。 经营者：林东鹏。 本院在执行申请执行人李旺华与被执行人邵羽、黄思永、林东鹏、陈喜明、新会区大泽镇邵诚木业加工厂（以下简称邵诚加工厂）民间借贷纠纷一案[案号：（2020）粤0705执1631号]过程中，案外人黄青梅向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人黄青梅称，请求解除对深圳市宝安区××坣岗村xx村××号房屋的查封。江门市新会区人民法院执行李旺华与被执行人林东鹏、陈喜明、邵羽等民间借贷纠纷一案，因被执行人拒不履行已经发生法律效力的（2019）粤0705民初2773号民事判决书所确定的义务，查封被执行人陈喜明在深圳市宝安区××坣岗村xx村××号房屋。案外人黄青梅与陈喜明于2010年10月签订了一份《房屋转让合同》，合同签订后，陈喜明要求黄青梅将上述房屋转让款指定支付给第三人陈九根。案外人黄青梅根据陈喜明的要求，向第三人陈九根支付现金人民币120000元，剩余1180000元通过银行转账的形式支付至陈喜明指定的陈九根的账号。该房屋自2010年11月起交付案外人以来，案外人一直使用至今。只是由于当地政策未能如期办理房屋产权证书，但不能因此而改变案外人黄青梅与陈喜明所订立的《房屋转让合同》的有效性及案外人对购买房屋所享有的占用和使用的权利，贵院裁决查封该房屋没有法律依据。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，提出异议，请求贵院解除对深圳市宝安区××坣岗村xx村××号房屋的查封。 案外人黄青梅提供了如下证据：1.房屋转让合同；2.买卖房产价格确认函；3.指定第三方收款声明书；4.收款收据；5.银行转账凭证；6.房产证、结婚证、历史遗留申报回执；7.民办学校许可证、农业银行银行卡交易明细清单；8.户口本；9.用户消费清单；10.个人活期明细；11.深圳增值税发票；12.租金收款收据以及微信聊天记录。 申请执行人李旺华称，一、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”判断不动产物权权属人，除有相反证据之外，应以物权登记作为权利人认定的依据。本案贵院查封并处置的房屋登记在被执行人陈喜明名下，没有证据证明相关不动产登记存在错误，故被执行人为该房屋的权利人。二、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合上述法律规定，可以排除执行。最高人民法院于2019年12月23日公布了《关于审理执行异议案件适用法律问题的解释（一）》（征求意见稿）对上述司法解释第二十八条第（四）点进行了补充，明确“非因案外人自身原因”是指“案外人具有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出过办理过户登记请求的积极行为，或者虽无上述行为，但未办理过户登记有合理客观理由的”。本案中，案外人黄青梅请求中止房屋的执行，但其提出中止的请求并不符合上述有关法律规定。三、案涉执行的房屋土地性质为集体所有，在深圳属于限制流转土地。违规流转违反土地管理法的规定，相关合同无效。根据房屋一体的原则，被执行人陈喜明与案外人黄青梅所谓的房屋交易并不符合深圳关于该房屋对应土地的流转政策，深圳就该类房屋以及土地的流转曾立法作出相关规范性规定，被执行人陈喜明转让禁止流转的土地，案外人黄青梅不具备受让房屋和土地的主体条件，相关交易行为违反土地管理法以及深圳的地方立法，当属无效。四、被执行人陈喜明在与申请执行人协商中，从未披露相关房屋土地转让的情况，案外人黄青梅的证据材料，漏洞百出，希望相关当事人能够回头是岸，悬崖勒马，否则最终将自吃恶果。本案异议不排除案外人黄青梅与被执行人陈喜明恶意串通，试图伪造相关证据对抗法院执行，我方将保留追究相关人员法律责任的权利。综上，根据物权法原则，本案执行的房屋登记在被执行人陈喜明名下，被执行人陈喜明为房屋所有权人，且未有证据证明案外人黄青梅有足以排除执行的民事权益。双方之间的交易因违反土地管理法以及深圳地方立法而无效，请法院依法驳回案外人的异议。同时，请法院认真审查查证案外人提交的证据材料，加之必要的调查，若发现存在恶意串通损害申请执行人利益，违反法律规定、扰乱执行行为的，依法追究有关人员的法律责任，严肃予以处理。 申请执行人李旺华没有提供证据。 被执行人邵羽、黄思永、林东鹏、陈喜明、邵诚加工厂均没有提出意见，也没有提供证据。 本院查明，申请执行人李旺华与被执行人邵羽、黄思永、林东鹏、陈喜明、邵诚加工厂民间借贷纠纷一案，本院于2020年2月10日作出（2019）粤0705民初2773号民事判决，判令：“一、被告邵羽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李旺华偿还借款本金1872226.33元及利息（暂计至2019年1月31日的利息为355946.07元；自2019年2月1日起，以尚欠的借款本金为基数，按月利率2%，计至借款本金清偿之日止）。二、被告黄思永、林东鹏、陈喜明、新会区大泽镇邵诚木业加工厂（经营者：林东鹏）对被告邵羽的上述第一项判决的债务承担连带责任。三、驳回原告李旺华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26849.92元，申请（财产保全）费5000元，合共31849.92元（已由原告李旺华预交），由原告李旺华负担1026.32元，被告邵羽、黄思永、林东鹏、陈喜明、新会区大泽镇邵诚木业加工厂（经营者：林东鹏）共同负担30823.6元。原告李旺华多预交的一审案件受理费30823.6元，由本院予以退回；被告邵羽、黄思永、林东鹏、陈喜明、新会区大泽镇邵诚木业加工厂（经营者：林东鹏）应向本院补缴一审案件受理费30823.6元。”判决生效后，被执行人邵羽、黄思永、林东鹏、陈喜明、邵诚加工厂未履行判决确定的还款义务，本院根据申请执行人李旺华的申请于2020年4月7日立案执行，案号为（2020）粤0705执1631号。 在案件诉讼过程中，根据李旺华的财产保全申请，于2019年5月30日查封了陈喜明名下位于深圳市宝安区××坣岗村x村××私宅××栋（不动产证：50xx84）。在执行过程中，本院向深圳市不动产中心查询，深圳市不动产中心于2020年4月29日复函本院：一、经查不动产登记系统，Axx-0xx4宗地及地上“私宅1栋”已根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》办理产权登记手续，核发了深房地字第××号房地产证，证书记载的权利人为陈喜明（身份证号：），土地位置为宝安区xx镇坣岗村xx村六巷x号，土地用途为乡村居住自留用地，房屋用途为私宅，截至2020年4月23日，该证无有效的抵押、预先、异议、地役权登记及司法裁定过户、内部提示性备注记录。二、《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第十一条规定：除市政府另有规定外，违法私房确认产权后不得买卖。 案外人黄青梅提供的证据显示：《房屋转让合同》签订于2010年10月11日，甲方（转让方）为陈喜明，乙方（受让方）为黄青梅，房屋坐落于深圳市宝安区××坣岗村x村××号，宗地号为Axx-0xx4，转让金额1300000元已在2010年10月11日一次性付清，付款方式为现金120000元，转账1180000元。收款收据的落款日期亦为2010年10月11日。银行交易明细、收款回单等显示转账1180000元的日期为2013年1月30日。指定第三方收款声明书没有落款日期，听证时，黄青梅称是房产查封后，于2020年5、6月份制作的。 2020年6月24日，本院再次向黄青梅核实时，黄青梅向本院反映，其并非与陈喜明直接协商购买涉案房屋；该《房屋转让合同》也不是双方在场当面签订，而是陈喜明签名离开后，其再到场签名的、并写上交易金额大写“壹百叁拾万元”；价格确认函的大写金额也是其写上，并签名的。并且在购买时系知道案涉房屋的土地性质为农村宅基地，不能过户，希望以后政府的政策改变可以过户。 本院认为，本案为案外人对执行标的提出的排除执行异议，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，案涉房屋属于不动产，现登记于被执行人陈喜明名下，可认定陈喜明为涉案房屋的权利人。案外人黄青梅主张其为案涉房屋的权利人，不符合上述规定。 关于案外人黄青梅以其向陈喜明购买了涉案房屋，并支付了价款和实际占有案涉房屋，能否根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，主张排除执行的问题。本院认为，要排除对案涉房屋的执行，应同时满足上述规定的全部条件。即使黄青梅支付了房屋价款并实际占有房屋，仍不能阻却本案的执行。理由如下：1.根据房地产查询材料，该房屋原属违法建筑，是根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》办理产权登记手续的。深圳市不动产中心在为该房屋办理确权手续时已对该房屋的交易进行限制，明确规定确权之后的违法建筑不得交易。现也没有证据证明深圳市政府对案涉房屋可以买卖的规定。故黄青梅向陈喜明购买案涉房屋违反了上述规定。2.黄青梅购买案涉房屋时，明知案涉房屋系乡村居住自留用地上建造的私宅，依法不能进行交易，也无法办理过户登记，但仍然购买；购买之后也未向出卖人提出办理过户的请求，也未向不动产登记机构递交过办理过户的材料。故黄青梅的该项主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”及第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。 综上所述,案外人黄青梅的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第(一)项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定,裁定如下: 驳回案外人黄青梅的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  丘国汉 审判员  区洁芳 审判员  张钊平 二〇二〇年七月九日 法官助理兼书记员陈雨顺