贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初7825号原告：凯里碧桂园房地产开发有限公司。住所地：贵州省凯里市北京西路南侧，永乐路西侧清江休闲广场******，统一社会信用代码：91522601MA6GY1QP0L。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：谢凯斌，贵州七律律师事务所实习律师。被告：包彦琳，女，1992年9月14日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。被告：杨康杰，男，1991年2月3日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。被告包彦琳、杨康杰之委托诉讼代理人（特别授权）：李健、刘静静，贵州迪芬德律师事务所律师。原告凯里碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园房产公司）诉被告包彦琳、杨康杰等商品房预售合同纠纷案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告碧桂园房产公司之委托诉讼代理人彭育鋆、谢凯斌，被告包彦琳、杨康杰及其委托诉讼代理人李健、刘静静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园房产公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2．判令被告配合原告解除本案所涉房屋的商品房买卖合同备案登记；3．判令被告向原告支付违约金61,995.90元；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及相关补充协议，约定原告将其开发建设的碧桂园·江湾1号第135幢1层1-2号房屋出售给被告。根据合同约定，房屋总价款人民币413,306元，采取贷款的方式支付。于合同签订之日付首期房款213,306元（含定金），余款200,000元通过银行按揭支付。但被告支付首付款后无法办理按揭贷款，也不来通过其他方式补足房款，以致原告至今未收到房屋所有的价款，被告的行为已构成违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约金。综上，被告未付清购房款的违约行为损害了原告合法权益，也影响商品房买卖合同中原告主要目的的实现。故提起诉讼，请求支持前述诉请，维护原告合法权益。被告包彦琳、杨康杰提交书面答辩意见辩称：一、是原告指定的银行只同意给答辩人购买的住房办理贷款，而不同意给答辩人购买的商铺办理按揭贷款，才使涉案贷款至今未办理落实，导致答辩人交纳了巨额首付款又不能按约取得商铺使用，造成答辩人巨大损失。同时原告在其未能协调好指定的银行办理余款按揭贷款的情况之下，又未按合同约定与答辩人协商付款方式和付款期限，原告的诉请没有事实和法律依据；二、因未办理余款银行按揭贷款的原因不在于答辩人，而在于原告或原告指定的银行，根据合同约定，不存在原告所称的答辩人违约的任何情形，故答辩人未构成违约，原告诉请解除合同及要求答辩人承担违约责任无事实依据，也不符合合同约定。故原告的诉讼请求完全不能成立。根据采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院确认本案事实如下：2017年6月27日，原告碧桂园房产公司与被告包彦琳、杨康杰签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017007923）及补充协议，约定原告将其开发建设的碧桂园·江湾1号第135幢1层1-2号房屋出售给被告，房屋总价款413,306元，约定被告以首付款和银行按揭方式付款，合同签订之日原告交付了首期房款213,306元，余额200,000元以银行按揭方式支付。合同第八条约定：“买受人应当在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请办理银行按揭所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，逾期按合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款金额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商并签订补充协议”。合同第十条约定逾期付款责任为“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。补充协议关于逾期付款责任约定为买卖双方一致同意商品房买卖合同第十条的全部约定变更如下：买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：1、逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同应当书面通知买受人，买受人在收到通知之日起30日内按总房价款的5%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，包彦琳、杨康杰向原告支付了首付款213,306元，案涉房屋亦办理了预告登记。但后被告未能办理相关贷款手续、未能按约定交付购房尾款，原告于2020年5月27日提起本案诉讼。在庭审前，中国银行股份有限公司凯里市支行向原告作出《关于客户包彦琳、杨康杰贷款情况说明》，称包彦琳、杨康杰名下负债过多，收入证明不能覆盖案涉贷款，二人不具备还款能力，其申请的个人商铺按揭贷款未通过。另查，被告的征信报告未显示异常。本院认为，原告碧桂园房产公司与被告包彦琳、杨康杰双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并不违反法律规定，系双方当事人真实意思表示，应当认定为有效合同，该合同对双方具有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定可以解除合同的情形为：一、因不可抗力致使合同目的不能实现；二、在履行期限届满前当事人一方面明确表示或者以自己的行为表明不履行合同主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、其他法律规定的其他情形。本案虽原、被告双方约定原告可解除合同的条件，但因原、被告双方约定购房尾款买受人应当在接到出卖人书面通知之日后将申请办理银行按揭所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后前往指定地点办理贷款相关手续，支付给原告，逾期超过90日支付的原告可解除合同并由被告承担违约责任。现原告未举证证明被告接到原告或贷款银行的通知后未办理贷款支付尾款的事实，也未举证证明银行将被告不能通过贷款审批告知被告的事实。被告的征信并无异常，不准予贷款一方在于贷款银行，且根据双方补充协议约定，即便非因被告原因导致贷款不能的，被告可选择将差额价款支付或与原告签订补充协议的方式变更付款方式。结合被告支付购房总价的42.93%即1,128,482元给原告持有管理并要求继续履行的事实，双方只要协商一致，合同目的仍能实现。故本案不具备合同约定或前述法律规定可解除合同的情形，涉案合同及补充协议的解除条件不能成就，对原告请求解除合同的诉请不予支持。进而对原告的其余诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告凯里碧桂园房地产开发有限公司全部诉讼请求。案件受理费已减半收取4,215元，由原告凯里碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  李晓红二〇二〇年七月二十八日书记员  李芹芹