江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初1608号原告（反诉被告）：何宜旺，男，1982年6月15日出生，汉族，上饶市广信区上泸中学教师，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：胡国庆，江西帝经律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：上饶市万力时代置业有限公司，住所地江西省上饶市信州区中山路**5-1、5-2，统一社会信用代码：91361100558478337T。法定代表人：腾略成，该公司董事长。委托诉讼代理人：任基南，江西邦隆律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）何宜旺与被告（反诉原告）上饶市万力时代置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何宜旺及其委托诉讼代理人胡国庆、被告（反诉原告）上饶市万力时代置业有限公司的委托诉讼代理人任基南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何宜旺向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告签订的《上饶市商品房买卖合同》合法有效，并判决被告向原告履行交付房屋义务和履行办理不动产权证义务，并承担逾期交房违约金125,585元（从2016年10月1日开始，总房款1,021,018元按日万分之一暂时计算至2020年2月29日，直至房屋交付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月15日，原告与被告共同签订《上饶市商品房买卖合同》（预售），原告购买被告开发的房产，项目核准名称为“万力时代”，房屋为6栋1单元26层1-2604号，预测建筑面积为120.39平方米，单价为8,480.92元/平方米，房款总价为1,021,018元，根据合同约定被告不迟于2016年9月30日之前交付房屋给原告。合同签订后，原告根据合同规定付款时间及金额履行了交款义务，其中刷卡支付为301,018元，另外720,000元以抵账方式支付（借条原件被收回），被告向原告出具两张收款收据，并加盖公司财务专用章，交款事由为万力时代购房款。合同签订后，被告并且向上饶市住建局办理房屋预售备案登记，合同备案号为201601150035。合同签订后，被告的房屋已经竣工验收，向其他购房户履行了交付房屋义务，但一直拒不向原告交房，超过3年之久，经原告多次主张被告交房，均无果。有一段时间原告也要求被告配合办理更改合同，但是被告不配合，为维护自己的合法权益，故诉至法院。被告上饶市万力时代置业有限公司辩称，1、本案当中被告并非是违约方，反而是原告没有履行合同约定的交款义务，被告享有抗辩权。2、本案所诉的用其他人的债务抵偿本案的房款并非事实，并没有看到相关的三方抵偿协议。3、小区的其他业主均按照合同约定履行了交房义务，因为本案原告没有付清款项，所以导致本案的纠纷。被告不同意先履行义务，请求法院驳回原告的诉请。上饶市万力时代置业有限公司向本院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201601150035）；2、请求判令被反诉人支付逾期付款违约金共计10,210.18元；3、本案的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人因购房需要，于2016年1月15日与反诉人签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201601150035），合同约定被反诉人向反诉人购买其开发的万力时代小区6幢1单元26层1-2604号商品房一套，商品房总价款为1,021,018元，付款方式为一次性付款，被反诉人应于2016年1月15日前支付全部购房款1,021,018元。至今为止，经反诉人多次催告，被反诉人只支付了301,018元，尚欠720,000元未支付。依据商品房合同第八条的约定，被反诉人逾期付款超过60日的，反诉人有权解除合同，并要求被反诉人按总房款的1%支付逾期违约金。为维护反诉人权益，故诉至法院。何宜旺对上饶市万力时代置业有限公司的反诉辩称，1、本诉是要求确认商品房买卖合同有效，被告可以在本诉中抗辩要求解除，不需要提起反诉。2、被告提出反诉要求解除合同不符合合同约定，也不符合合同法所规定的法定解除，反诉请求不能够成立。3、反诉要求原告支付违约金与事实不符，原告已经支付了全部房款，因为合同约定一次性付清，而且是当场办理了相关手续，被告工作人员出具了收款收据；即使是没有收到钱，也过了诉讼时效。被告可以在没有收到钱的时候即时提起诉讼，而不是在原告起诉时提起反诉要求解除合同。请求法院驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月15日，原告（反诉被告）何宜旺（买受人）与被告（反诉原告）上饶市万力时代置业有限公司（出卖人）签订了一份《上饶市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的位于上饶市体育路东侧、滨江东路以北的万力时代6幢1单元26层1-2604号房屋，预测建筑面积为120.39平方米，单价为每平方米8,480.92元，房屋总价款为人民币1,021,018元，买受人一次性付款方式为在2016年1月15日前支付该商品房全部价款；出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第八条关于逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1.2种方式处理：其中（2）逾期超过60日（该期限应当与第八条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同第十二条关于逾期交付责任，其中（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第十九条预售合同登记备案：（一）出卖人应当自本合同签订之日起10日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。合同签订后，被告上饶市万力时代置业有限公司于2016年1月19日向原告何宜旺分别出具391,018元和630,000元的购房款收款收据，并加盖了公司的公章。其中391,018元的购房款收款收据中在“刷卡”处打勾，而630,000元的购房款收款收据在付款方式处未标注。另查明，被告上饶市万力时代置业有限公司在购房合同中写明买受人应当在2016年1月15日前支付该商品房全部价款，在没有收到原告何宜旺支付的630,000元的购房款，却向原告何宜旺出具了总计1,021,018元全部房价款的两张收款收据，收据上注明交来万力时代购房款，并加盖被告财务专用章，是因为案外人高勇向原告何宜旺借过钱，并于2014年12月30日向其出具金额为627,250元的借条。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告何宜旺提供的付款及被告工作人员办理手续的现场照片，证明原、被告双方意思表示真实，被告自愿为高勇承担付款义务，与原告的购房款相抵销，且收款收据是被告工作人员开具的，在收据旁边有一张借条原件。被告经质证后认为，照片不足以显示是被告公司的地点和员工，也不能显示抵债的内容，不能证明被告公司同意抵债的目的。经本院向被告工作人员纪金海调查，他对于照片中的地点认可为被告公司的售楼部，涉案合同也是他去办理备案手续，但对于照片中办理手续的被告工作人员，认为是侧面照，所以认不出来。本院认为，被告未能提供相反证据予以证明，结合原、被告双方签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》和被告出具的购房款两张收款收据原件，且涉案合同已经办理登记备案手续，故对该证据予以确认。2、原告何宜旺提供自己出具的购房声明复印件，证明被告出售房屋是其真实意思并限制原告退房的权利，系售楼部将声明打印出来让原告签字。被告经质证后认为，该份声明无原件，系原告单方书写，不能证明抵扣房款的事实。本院认为，2016年1月18日，原告何宜旺出具购房声明：本人何宜旺购买位于上饶市，房款共计1021018元，其中该房款63万元，已由高勇支付给了上饶市万力时代置业有限公司，本人不得用上饶市万力时代置业有限公司高勇支付的63万元开出收款收据作为退款依据。虽然原告不能提供该份购房声明的原件，但陈述原件是在当天出具给被告，2017年7月4日，原告到被告公司要求退房改合同，但被告出示了该份声明不同意退房改合同，声明的照片是当时拍下来的。由于原告不能提供该份声明的原件，且被告也不予认可，故对该证据不予确认。3、原告何宜旺提供案外人高勇出具的借条复印件，证明经结算，高勇于2014年12月30日向原告借款现金627,250元，原、被告以及高勇因购房将借款的债权约定为63万元。被告经质证后认为，该证据与本案无关联性，款项也并非是63万元应为72万元，与原告主张抵扣的房款不相符，不能达到其证明目的。经本院向案外人高勇调查，其承认是曾向原告何宜旺借款250万元，由于借款已还清，原告已将借条还给他，虽然该借条复印件是他签字，但要求原告提供借条原件。本院认为，由于原告何宜旺与案外人高勇之间的借贷法律关系存在真实，被告未提供相反证据予以证明，结合原、被告双方签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》和被告出具的购房款两张收款收据以及被告工作人员办理手续的现场照片，已经形成了完整的证据链，故对该证据予以确认。4、原告何宜旺提供自己及其姐姐向案外人陈远峰付款及陈远峰还款的银行付款凭证，证明原告与案外人高勇存在真实的借贷关系，应受法律保护；由于高勇是银行的工作人员，为规避禁止放贷规定，用陈远峰的名义借款。被告经质证后认为，该证据与本案无关联性，款项也并非是63万元应为72万元，与原告主张抵扣的房款不相符，不能达到其证明目的。经本院向案外人高勇调查，其承认是曾向原告何宜旺借款250万元，并借用陈远峰账户走账。庭审举证过程中原告变更向被告刷卡付房款金额为391,018元的事实，被告代理人认为需要向被告公司财务核实，并在其提交的代理词当中认可原告只支付了购房款391,018元，尚欠63万元未支付。本院认为，因案外人高勇对上述证据不持异议，故对该证据予以确认。5、反诉原告上饶市万力时代置业有限公司提供的2020年4月29日的解除合同函和快递回执，证明反诉原告已经向反诉被告发出解除通知并要求解除合同。反诉被告经质证后认为，由于自己停薪留职没有收到此份快递，合同解除函违反了合同约定和合同法的规定，反诉原告无权单方解除合同。本院认为，反诉原告在反诉被告向法院起诉之后才发出解除合同函，应当由法院依法确认解除合同的效力。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。原、被告双方签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，且已经办理合同登记备案手续，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告要求被告按照《上饶市商品房买卖合同（预售）》的约定向原告履行交房义务并履行提供办理权属登记资料报产权登记机关备案义务，协助原告办理商品房产权登记备案手续的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人，应当经债权人同意。虽然原、被告以及案外人未签订三方抵债协议，但被告上饶市万力时代置业有限公司在合同中约定原告一次性付款，并向原告出具两张全部房款的收款收据以及办理合同登记备案手续的行为，均表明其认可并同意案外人抵债支付。被告辩称由于原告未依约履行合同约定的交款义务，因此拒绝向原告交房是依法行使先履行抗辩权并未违约，以及以案外人债务抵偿房款的行为无三方抵偿协议。本院认为，如果被告上饶市万力时代置业有限公司认为原告未依约支付剩余房款，则应按照购房合同第八条的约定，要求原告支付逾期付款违约金并继续履行合同或者有权要求解除合同，而不是以拒绝交付房屋的方式先履行抗辩权。因此，原告的上述诉请，本院予以支持。原告要求判令被告支付逾期交房违约金暂计为人民币125,585元（从2016年10月1日起，以房屋总价款1,021,018元为基数按日万分之一的标准暂计算至2020年2月29日，直至被告交房之日止）的诉请，本院认为，被告未依商品房买卖合同约定的时间交付房屋，理应按合同约定的违约金标准向原告支付逾期交房的违约金。按照原、被告双方签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，出卖人未按照约定的时间在2016年9月30日前将该商品房交付买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。本案中，涉案商品房总金额为人民币1,021,018元，被告按合同约定应于2016年9月30日前向原告交付商品房，按约定应向原告支付的逾期交房违约金截止2020年2月29日共1247天为127,321元。反诉原告上饶市万力时代置业有限公司要求解除与反诉被告何宜旺签订的购房合同并判令反诉被告何宜旺承担支付逾期付款违约金共计10,210.18元的诉请，因反诉原告在原告起诉至法院要求继续履行合同之后，再向反诉被告书面提出要求解除合同，未提供相关证据证明反诉被告何宜旺存在违约行为，也未依照合同约定行使合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。反诉原告因逾期不行使，解除权已经消灭。故本院对于反诉原告的该项诉请不予支持。反诉原告的代理人虽然在代理词中提出反诉被告的诉请已过诉讼时效，其诉请不应得到支持，但其在答辩和反诉意见中均未提出诉讼时效抗辩，故本院不对诉讼时效问题进行裁判。综上所述，原告的本诉诉请，本院予以支持；被告的辩称意见，本院不予支持；反诉原告的反诉诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、被告上饶市万力时代置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告何宜旺交付位于上饶市体育路东侧、滨江东路以北的万力时代6幢1单元26层1-2604号房屋并协助原告何宜旺办理该套房屋的不动产权登记手续；二、被告上饶市万力时代置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告何宜旺支付逾期交房违约金127,321元（从2016年10月1日暂算至2020年2月29日），2020年3月1日以后的违约金以房屋总价款人民币1,021,018元为基数，按日万分之一的标准计算至被告实际交房之日止；三、驳回反诉原告上饶市万力时代置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,120元、减半收取计7,560元，由被告上饶市万力时代置业有限公司负担；反诉案件受理费7,040元，由反诉原告上饶市万力时代置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  刘昊旻二〇二〇年七月十四日书记员  曾小宇