山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初1535号 原告：青岛德翰置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：郝建立，职务总经理。 委托诉讼代理人：冀梦娇，女，系公司员工。 被告：青岛明匠智能系统有限公司，住所地青岛市黄岛区 法定代表人：陈俊，职务总经理。 原告青岛德翰置业有限公司与被告青岛明匠智能系统有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛德翰置业有限公司的委托诉讼代理人冀梦娇到庭参加了诉讼。被告青岛明匠智能系统有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛德翰置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《XX智能制造项目租赁合同》已于2019年11月6日解除；2、判令被告将厂房恢复原状并返还原告，相关费用由被告承担；3、判令被告支付自2018年5月2日至2019年11月05日所欠厂房租金及违约金共计729447.62元；4、判令被告支付自2019年11月13日至实际返还厂房之日止的厂房使用费（按2.2元/平方米/天计算），暂计至2019年11月30日共计149933.18元；5、判令原告对被告遗留在厂房内的设备有优先受偿权；6、判令被告承担本案全部诉讼费用、保全费用、执行费。案件诉讼过程中，原告申请放弃第二项诉讼请求，要求另案处理。事实和理由：2017年11月，被告与原告就承租德国中小企业加速器A厂房（以下简称“厂房”）达成租赁意向，双方于2017年11月28日完成厂房移交，被告开始实际使用厂房。2018年5月2日，被告与原告就厂房承租一事签订《XX智能制造项目租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定租赁期限自2018年5月2日至2023年5月1日，2018至2019年度租金自第二年度开始支付，其余年度租金当年支付，每季度前十个工作日被告支付相应租金。自被告使用厂房以来，未按租赁合同约定向原告支付任何款项。近期，原告在催促被告支付租金时发现被告厂房内已无生产活动，办公人员均已撤离。原告多次催促被告支付欠款、腾退厂房，均未得到回应。2019年11月2日，原告基于租赁合同约定向被告寄送（同时邮件发送被告相关人员、法定代表人）解约函，通知被告双方签订的租赁合同于2019年11月6日解除，要求被告限期将厂房腾退、恢复原状并支付相应费用。2019年12月3日，原告向被告寄送（同时邮件发送被告相关人员、法定代表人）通知函，再次催促被告履行相应义务。至起诉之日，针对原告的再三催促被告均未回应，且前期原告联系被告法定代表人陈俊，陈俊已明确表示不再负责青岛项目。当前承租厂房内被告仍遗留大量设备、零件、办公用品等，厂房地面、大门、卫生间等已因为被告使用不当或设备安装等原因造成损坏。被告遗留在厂房内的油桶、油料、气罐等系化学物品，存在巨大安全隐患。由于被告不配合返还厂房钥匙，至今厂房内办公室原告仍无法进入。为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告青岛明匠智能系统有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩中。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 2017年11月，原、被告就被告承租涉案厂房一事达成口头协议，原告于2017年11月28日将厂房移交给被告，被告开始实际使用厂房。2018年5月2日，原、被告就厂房租赁事宜签订《租赁合同》，约定租赁建筑面积3473.57平方米，租赁期限自2018年5月2日至2023年5月1日，2018年5月2日至2019年5月1日的租金每天每平方米0.2元，按季度支付，第二年度每个季度前10个工作日内支付；2019年5月2日至2020年5月1日的租金每天每平方米0.4元，按季度支付，当年度每个季度前10个工作日内支付;上述租金价格为不含增值税价格，相关增值税由被告负担。第三条第二款第三项约定，在因被告违反合同造成原告损失时，原告对置于物业内的动产具有优先权。第九条约定，被告未按时支付租金的，应向原告支付应付未付款百分之五每日的违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同。第十一条约定，合同解除后，被告应在合同解除之日起七日内将其物品搬空、厂房恢复正常使用状态并交付原告，被告逾期交付的，应按每日1.1元每平方米租金的两倍租金向原告支付使用费，逾期超过十日的，原告有权自行进入厂房并处置被告留存的物品。 2019年11月2日，原告向被告寄送（同时向被告的通讯电子邮件发送）解约函，通知被告因被告欠付租金双方签订的租赁合同于2019年11月6日解除，要求被告限期将厂房腾退、恢复原状并支付相应费用。2019年11月4日，原告向合同记载的被告通讯电子邮件发送了上述解约函。2019年12月3日，原告向被告寄送（同时邮件发送被告相关人员、法定代表人）通知函，再次催促被告履行相应义务。 庭审中，原告称，被告在接到通知后一直未履行支付租金及腾退厂房的义务，2020年4月8日，原告在第三方机构及律师的见证下，自行将厂房内的物品及设备进行搬离，相关费用保留继续向被告追索的权利。 原告主张，根据《租赁合同》约定计算被告欠付的自2018年5月2日至2019年11月5日含税价格租金共计561113.55元，按未付租金的30%计算违约金，共计168334.07元；根据《租赁合同》第十一条，合同解除后，给被告7天腾退厂房时间，自2019年11月13日开始计算占用费，按每日每平方米2.2元计算，至2020年4月7日止。 原告主张，因被告未按合同约定支付租金，原告根据合同约定有权占用厂房内遗留物品的权利，主张对被告留存厂房内的物品享有留置权，基于留置权对厂房内的遗留物品进行优先受偿。 上述事实有原告提交的《租赁合同》、解约函、快递单、厂房内照片等证据及原告的当庭陈述笔录在案为凭，经庭审审查，可以认定。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告未按合同约定支付租金，原告有权解除合同。原告于2019年11月3日、2019年11月4日向被告发出解除通知，通知《租赁合同》于2019年11月6日解除，符合法律规定，本院依法予以确认。原告主张被告欠付合同租金561113.55元及违约金168334.07元，在合同约定的被告承担责任的范围以内，且不违反法律规定，故本院依法予以支持。因被告未在合同解除后7日内及时腾退厂房，原告根据《租赁合同》第十一条的约定主张占用费，符合法律规定，本院亦予以支持。 《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。本案中，被告虽未按《租赁合同》约定支付租金，但原告在发出解约通知之前并未占有被告的动产，故不符合留置权的构成要件。因此，原告主张对被告留存在租赁厂房内的动产享有留置权，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、依法确认原告青岛德翰置业有限公司与被告青岛明匠智能系统有限公司签订的《明匠智能制造项目租赁合同》于2019年11月6日解除； 二、被告青岛明匠智能系统有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛德翰置业有限公司自2018年5月2日至2019年11月5日所欠的厂房租金561113.55元及违约金168334.07元； 三、被告青岛明匠智能系统有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛德翰置业有限公司厂房占用费（自2019年11月13日计算至2020年4月7日止，按照厂房面积3473.57平方米，每日每平方米2.2元计算）； 四、驳回原告青岛德翰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12594元（原告已预交），由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘正品 人民陪审员  安丰文 人民陪审员  薛 利 二〇二〇年七月三日 书 记 员  侯衍玲