贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1885号上诉人（原审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，地址：贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心。统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人:方加民，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日，现住贵州省凯里市，系公司职工。被上诉人（原审原告）：雷雪鸿，男，1969年11月13日出生，苗族，住贵州省施秉县。被上诉人（原审原告）：吴开会，女，1969年4月22日出生，苗族，住贵州省施秉县。共同委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰公司）与被上诉人雷雪鸿、吴开会商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒丰公司上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初84号民事判决。事实和理由：一、本案逾期交房诉讼请求已超诉讼时效。本案违约行为开始时间为2015年12月31日，诉讼时效届满日为2018年12月31日，当事人起诉时间为2019年12月，已经超过诉讼时效。二、一审认定恒丰公司逾期办证违约错误。1、被上诉人至今未办理交付商品房相关手续，其主张逾期办证违约金不应得到支持。2、上诉人未能及时办理房屋所有权证是由于凯里市人民政府作出的不合情、不合理、不合法的内部文件导致，并非上诉人的过错造成，在此间上诉人一直在积极补救，应认定属于情势变更。凯里市政府制定的砂石税文件，是政策性规范性文件，没有向社会公开，上诉人直到办理初始登记时才知道，砂石税文件是否先于合同存在与上诉人无关，况且企业也没义务去预见违法的文件。后面砂石税文件被取消是随机和不确定的，是答辩人积极办证的体现，砂石税文件具有不可抗力的性质。因此，对于逾期办证，不应全责追究上诉人违约责任。三、因《商品房买卖合同》中关于逾期办证的违约金约定过高，一审判决也过高，根据公平原则，请求依法调减违约金。雷雪鸿、吴开会二审未进行书面答辩。雷雪鸿、吴开会向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金83402.00元（从2016年1月1日计算至2019年12月20日，应计算至实际办证之日止）；2、判决被告向原告支付逾期办证违约金62350.00元（从2017年1月1日暂计算至2019年12月20日，应计算至实际办证之日止）。一审法院认定事实：2013年10月8日，以原告雷雪鸿、吴开会为买受人、被告恒丰公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013004017）。合同约定：雷雪鸿、吴开会购买恒丰公司开发建设位于凯里市总金额为575187.00元，合同约定：第十一条：交付时间和条件（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关措施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；第十三条：逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日起止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约于2013年12月29日交房屋购房款575187.00元给被告，被告至今未能依约交付房屋，双方发生纠纷，原告诉至本院。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，应合法有效。双方在商品房买卖合同中约定出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故原告诉请被告支付违约金事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以支持。至于被告提出诉讼时效超过三年，因原、被告双方约定的交房日期为2015年12月31日前，按日计算违约金，故被告提出的诉讼时效也应以日计算，其抗辩理由部分成立，应予采纳，计算违约金实际天数从2016年1月1日至2019年12月20日止,计算三年并扣减90日约定的交房期限，为57806.29元（575187.0元×1005天×0.0001）.关于办证违约金的请求，因该房屋至今未交付，办理产权证书条件尚未成就，不具备办证的依据条件，未能确定办证日期，不能认定办证违约事实，因此，原告主张逾期办证违约金，理由不充分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起三十日内支付原告雷雪鸿、吴开会逾期交房违约金57806.29元。二、驳回原告雷雪鸿、吴开会的其余诉讼请求。如义务人未按照判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1608.00元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司承担750.00元，原告雷雪鸿、吴开会承担858.00元。本院审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实基本一致，予以确认。另查明合同第八章第三条约定：二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日，前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里市国税局向凯里市房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。。本院认为，本案二审争议焦点：1、逾期交房违约金是否超过诉讼时效？2、逾期办证违约金是否应支持？3、逾期办证违约金是否过高需要调整？关于逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。本案中，根据双方当事人《商品房买卖合同》的约定，逾期交房违约金是按日计算，其属于继续性债权，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则实行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。”的规定，本案诉讼时效应自起诉之日回溯三年。被上诉人于2019年12月30日向法院起诉主张权利，其诉讼时效自起诉之日回溯三年，即违约金起算时间为2016年1月1日至交付时止，其并未超过诉讼时效。因此，上诉人上诉称逾期交房超过诉讼时效不应支持的理由不能成立，本院不予采纳。关于逾期办证违约金是否应支持的问题。双方合同约定有交房时间和逾期办证违约时间，交房时间应为2015年12月31日前，在合同有约定的情况不能适用法律规定，上诉人上诉称被上诉人未交房不能支持逾期办证违约金的理由不能成立，本院不予采纳。涉案合同签订于2013年，且合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，恒丰公司既然约定2016年12月31日前办理完毕初始登记，在签订合同时就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件是于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但恒丰公司就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在恒丰公司签订合同时的可预见范围内。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”所规定的情形，对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更的理由，本院不予采纳。关于逾期办证违约金是否过高应调整的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，而本案恒丰公司并未提交任何证据证明实际损失具体数额。逾期交房办证，导致买受人未及时获得房屋所有权、使用权等，从另一个角度来讲，即是买受人的购房款在违约期间无故被占用，对于买受人而言最基本的便是损失该期间购房款的利息损失，一审判决从按日万分之一调整为按日万分之零点五，已充分考虑上诉人的履约情况及外部办证环境变化等客观因素，故上诉人继续要求调减的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3216元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年七月二十二日法官助理郑华品书记员田仁晖