福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初403号 原告：庄云英，女，1976年9月4日出生，汉族,住福建省福清市，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：俞开足，福建闽江律师事务所律师。 被告：陈巧评，男，1991年1月1日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：陈燕云、陈世涌，福建丛语律师事务所律师。 原告庄云英与被告陈巧评房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庄云英及其委托诉讼代理人俞开足，被告陈巧评委托诉讼代理人陈燕云、陈世涌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 庄云英向本院提出诉讼请求：1.判令陈巧评立即向庄云英支付坐落于福州市仓山区下渡街道南江滨西大道南侧港头河北侧世欧上江城11号楼连接体1层04、05、06号店铺2018年1月1日至2018年4月30日的房租134800元及逾期付款违约金49168元（按月利率2%标准自2018年1月1日起暂计至2019年9月5日为49168元，后续应计至陈巧评还清款项之日止）；2.判令陈巧评支付上述店铺物业管理费3614元、水费2674元、电费14553元；3.判令陈巧评承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月1日，庄云英作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的陈巧评签订《店铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于福州市仓山区下渡街道南江滨西大道南侧港头河北侧世欧上江城11号楼连接体1层04、05、06、07、08号店铺（共五间）一并出租给乙方经营使用；租赁期均为三年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止；其中2017年8月1日至2018年7月31日每间店铺每月租金为13200元；租金按月于每月5日前缴纳，每逾期一日每间店铺支付逾期付款违约金200元；租赁期间的物业管理费、水费、电费以及乙方经营活动所产生的各项费用均由乙方自行承担；乙方若拖欠房租15天以上，甲方有权终止合同、收回店铺及没收押金等。合同签订后，经与庄云英协商，陈巧评所承租店铺由五间变更为三间，即只承租其中的04、05、06店铺。自2018年1月1日起，陈巧评未按合同约定向庄云英支付房租，且拖欠物业管理、水费、电费等合计20841元未支付。综上，陈巧评未按约支付房租、物业费、水费、电费等，违反法律规定和诚实信用原则，侵犯庄云英合法权益，故特向贵院提起诉讼，望判如所请。 陈巧评辩称：一、关于转租权的问题。（一）庄云英主体资格方面。庄云英所提供04、05、06号“商铺租赁合同”及产权证，未申请出租方即权利人出庭辨认，无法确认该租赁的真实性，亦不能确认庄云英具有转租权利。故庄云英是否能成为本案讼争店铺适格权利主体无法确定，需要核实。（二）本案合同效力方面。基于前述事实与理由，庄云英转租权得不到证实，庄云英无处分权，应认定转租合同无效。故请求法庭依职权认定本案《店铺租赁合同》无效，并判令庄云英向陈巧评返还所收押金60000元等。二、假定庄云英转租权成立，庄云英诉请及事实与理由亦无任何事实与法律依据。（一）租金方面。陈巧评承租后至2018年1月均有支付店租，2月份适逢春节放假，员工着急回各地老家，对支付租金有所影响，节后员工陆续返岗，庄云英即开始以吵闹、造谣吓阻客户，断水断电，逼停营业等方式要求收房，毫无商量余地，至2018年3月8日庄云英公然抢夺店铺钥匙，赶跑店内员工，拉下店铺闸门。可见，2018年3月，庄云英即已单方控制店铺，且侵占了店内生产设备与管理文件。陈巧评仅实际使用讼争店铺至2018年3月3日，有关房租未交实有多种因素。为此，不存在陈巧评拖欠2018年1月至2018年4月30日房租的情况，水电费、物业费等亦如此。（二）违约金方面。首先，陈巧评不存在违约，陈巧评不支付2018年2月的租金，一方面系因适逢春节，另一方面系因庄云英到店吵闹、驱赶客人并断水断电致陈巧评不能对租赁物进行使用、收益，陈巧评有正当理由拒付租金予以维权。其次，实际系庄云英违约，庄云英在双方尚未解除合同的情况下单方面强行收回店面，已以其行为表明不履行合同，构成重大违约。最后，合同亦无按月利率2%标准支付违约金的约定。故庄云英要求陈巧评支付违约金无事实与法律依据。（三）庄云英诉称事实方面。合同不存在支付逾期付款违约金200元的约定，该情况完全系庄云英杜撰；庄云英不存在自2018年1月1日起未支付房租、物业管理、水电费等问题。三、关于庄云英强收店面的性质。即使陈巧评出现延迟交租情形，庄云英要收回店铺，依据合同法第227条的规定，出租方亦须给予合理期限，如达到解除条件，依据合同法第96条第1款的规定，亦须履行要式前置行为，即应当书面通知对方，书面通知到达对方时解除。即只有先行使解除权后才能实际收房。但本案中，庄云英先是权利主体资格不确定，后亦未履行解除合同的书面通知义务，其强行收房且侵占陈巧评店内财物的行为，完全属于私力救济，不仅涉嫌违法犯罪，且即便具备权利主体资格，合同亦有效，庄云英也构成根本违约。对此，陈巧评保留追究庄云英侵占财产等法律责任的权利。综上，请求驳回庄云英的起诉或诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.庄云英所提交坐落于福州市仓山区下渡街道南江滨西大道南侧港头河北侧世欧上江城11＃楼连接体1层04、05、06、07、08商铺权属材料及其与前述商铺产权人或代理人所签订商铺租赁合同，与其所提交本院作出并生效的（2016）闽0104民初2144号民事判决书中所查明事实相符，本院予以采纳。2.庄云英所提交其与陈巧评所签订店铺租赁合同经与原件核对无异，陈巧评亦后续确认真实性，并系体现双方就店铺租赁作出约定的情况，本院予以采纳。3.庄云英所提交04、05、06商铺物业费明细表、电费明细表、电费缴交专用收据经与原件核对无异，真实性本院予以确认，物业费明细表系涉讼店铺所在物业管理单位出具，能真实体现相应物业费缴纳情况，本院予以采纳。4.庄云英所提交其与陈巧评的短信、微信聊天记录截图，经与原件核对无异，陈巧评亦确认短信截图上所体现手机号码系其所使用之号码，且系体现双方就租赁合同解除事宜协商沟通情况，本院予以采纳。5.庄云英所提交店名照片未体现具体拍摄时间，亦无其他证据佐证相应店名系涉讼店铺前后租赁之店名，本院不予采纳。6.庄云英对陈巧评所提交本院（2019）闽0104民初1954号案件庭审笔录、手机银行交易详情截图、中国建设银行转账明细真实性不持异议，且系体现双方有关商铺租赁的争议及租金支付等情况，本院予以采纳。7.陈巧评所提交微信聊天记录截图系体现案外人之间的对话情况，相应人员身份情况亦无其他证据佐证，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于福州市仓山区下渡街道南江滨西大道南侧港头河北侧世欧上江城**楼连接体**04商铺的预告登记权利人为案外人陈宇轩、翁小兵，05商铺的预告登记权利人为案外人陈碧珠、陈文勇，06商铺的预告登记权利人为案外人陈凯祥，07商铺登记的权利人为案外人陈妹妹、严南昕，08商铺登记的权利人为案外人陈妹妹、严北昕。2016年8月1日，庄云英分别与04、05、06、07、08商铺权利人签订《商铺租赁合同》，约定由庄云英承租上述商铺，租期自2016年8月1日至2021年7月30日，租赁期间庄云英有权转租，租赁期间水电费及物业管理费由庄云英自行按时缴纳等。2016年8月1日，庄云英与陈巧评签订《店铺租赁合同》，约定：庄云英将前述04-08商铺（共5间店面）出租予陈巧评，租期自2016年8月1日至2019年7月31日；2016年8月1日至2017年7月31日的租金为每间每月12000元，2017年8月1日至2018年7月31日的租金为每间每月13200元，2018年8月1日至2019年7月31日的租金为每间每月14520元；租金按每个月缴纳，陈巧评应于每月5日前缴纳房租，陈巧评每逾期一天，每间每天各扣200元，若陈巧评拒绝交纳，可从押金中扣收；陈巧评应于签订合同时向庄云英支付店铺押金100000元，押金不抵扣店租，合同期满停租，陈巧评交还店铺并经庄云英确认陈巧评无违约行为后，庄云英向陈巧评无息退还押金；租赁期间的物业管理费由陈巧评自行向物业管理公司交纳，水电费由陈巧评自行交纳；租赁期间，陈巧评有下列情形之一的，庄云英有权终止合同，并收回店铺及没收押金：……（3）拖欠房租15天以上的……等。合同签订后，庄云英与陈巧评于2017年下半年协商一致将所租赁店铺变更为04、05、06三间商铺，租赁押金亦变更为60000元。陈巧评向庄云英支付了截至2017年12月的租金及2018年1月的部分租金23600元。2018年3月8日，庄云英从店铺内陈巧评的工作人员手中取走店铺一串钥匙，后庄云英就店铺租赁事宜同陈巧评沟通协商。2018年3月20日，庄云英向陈巧评发送要求陈巧评与其签订解除合同协议内容的短信。 本院认为，04、05、06、07、08号商铺权利人情况有生效文书确认，庄云英亦提供有其与相应权利人所签订商铺租赁合同原件供核对，可证实其已与04、05、06、07、08号商铺权利人签订相应商铺租赁合同并约定其于租赁期间享有转租权。后庄云英与陈巧评经平等自愿协商，将前述商铺转租予陈巧评并签订店铺租赁合同，所约定租赁期间亦在庄云英与商铺权利人所签订租赁合同约定的租赁期间内，无违反法律、行政法规强制性规定情形，庄云英与陈巧评所签订店铺租赁合同应合法有效，双方均应按约履行。后，双方经协商将租赁商铺变更为04、05、06号三间，并递减押金至60000元，亦属双方平等自愿达成，合法有效。陈巧评抗辩庄云英无权转租，其与庄云英所签订店铺租赁合同无效，于法无据，本院不予采纳。合同签订后，陈巧评按约支付了截至2017年12月的租金，但至2018年1月却仅支付部分租金，后2018年1月的剩余租金及后续租金均未再支付，存在违约，庄云英于陈巧评逾期已超过15天的2018年3月8日至店铺内取走店面一串钥匙，后短信要求签订解除合同协议，属以其实际行为行使合同解除权，符合双方所签订店铺租赁合同中有关陈巧评拖欠房租15天以上，庄云英有权终止合同的约定。庄云英将店铺转租予陈巧评使用后，店铺房门钥匙作为陈巧评行使使用权的媒介，应视为日常转移使用权的凭证，现庄云英径自至店铺取走钥匙，已以其实际行为表明解除合同的意思表示，且当时店铺由陈巧评正常经营使用，庄云英从陈巧评所聘请工作人员手上取走钥匙之解除合同的意思表示已通过其阻断陈巧评正常经营的行为实际到达陈巧评，后陈巧评亦确认该情况，故本院认定本案双方所签订店铺租赁合同于2018年3月8日已解除。庄云英主张店面尚有其余钥匙可以使用，店铺出入不受影响，未举证证实，本院不予采纳。陈巧评逾期支付店铺租金，庄云英诉请陈巧评支付尚欠租金及违约金，符合合同约定，本院予以支持。陈巧评虽抗辩2018年1月租金已用汽车修理费予以抵扣，2018年2月租金因庄云英切断店铺水电引发双方纠纷等致暂未缴纳，但均未举证证实，本院不予采纳。故陈巧评应按39600元/月租金标准向庄云英支付至合同解除之日止尚欠的租金65819.4元[39600元-23600元(2018年1月)+39600元(2018年2月)+39600元/月÷31天×8天(2018年3月)]。合同有关陈巧评每逾期一日支付租金，则按200元/日/间扣收费用的约定虽未明确表述为违约金，但该内容系就陈巧评违约后相应损失赔偿额的计算方法作出约定，符合我国合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，而庄云英于该基础上自愿调整为以月利率2%标准计付违约金，未超出法律所准许标准，本院予以认可，故陈巧评应以未支付租金为基数按月利率2%标准逐月分段向庄云英支付自其逾期支付租金之日（合同约定每月5日前支付租金，陈巧评未全额支付2018年1月租金，故逾期之日为2018年1月6日）起至款项实际付清之日止的违约金。涉讼店铺每月物业费903.6元，有所在物业管理单位出具的加盖有公章的明细表予以证实，合同亦约定租赁期间物业费由陈巧评予以交纳，现陈巧评未举证证实其已支付2018年1月至合同解除之日的物业费，且庄云英庭审表示陈巧评支付后其将代为交纳，故本院认定陈巧评应向庄云英支付前述期间的物业费2040.4元（903.6元×2+903.6元/月÷31天×8天）。庄云英所提供电费明细表及部分电费交费凭证均系物业管理单位出具，非负责供电管理的电业部门出具，其亦未举证证实涉讼店铺电费系由所在物业管理单位代收代缴且已缴纳，故其诉请陈巧评向其支付电费14553元，本院不予支持。庄云英未举证证实涉讼店铺水费欠缴情况，其诉请陈巧评向其支付水费2674元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下： 一、陈巧评于本判决生效之日起十日内向庄云英支付租金65819.4元及违约金（按月利率2%标准，从2018年1月6日起，按每月所欠缴租金，分别计算至缴清之日止）； 二、陈巧评于本判决生效之日起十日内向庄云英支付物业费2040.4元； 三、驳回庄云英的其他诉讼请求。 案件受理费4370元，由庄云英负担2070元，陈巧评负担2300元。陈巧评负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  曾雪莲 人民陪审员  赖剑平 人民陪审员  陈艳云 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  陈春玲