河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初699号原告：三门峡天一实业有限公司，住所地：三门峡开发区砥柱路北侧。统一社会信用代码：914112007751492307（1-1）。法定代表人：段玉兰。该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓玉，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡新星汽车贸易有限公司，住所地：三门峡开发区机动车交易市场**。统一社会信用代码：91411200676726928U。法定代表人：胡政帅，系该公司执行董事兼总经理。被告：胡政帅，男，1988年1月2日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。二被告共同委托诉讼代理人：刘俭，河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。二被告共同委托诉讼代理人：张欣哲，河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：王书芬，女，1959年12月20日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。原告三门峡天一实业有限公司（以下简称天一实业）与被告三门峡新星汽车贸易有限公司（以下简称新星公司）、胡政帅、王书芬租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天一实业的委托诉讼代理人杨晓玉，被告新星公司、胡政帅及其共同委托诉讼代理人刘俭到庭参加诉讼。被告王书芬经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天一实业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将租赁物恢复原状后返还给原告;2.判令被告支付从2018年9月8日起至返还房屋之日止的租金，暂算至2019年12月8日为116505元；3.判令被告支付违约金元69903元；4.被告胡政帅、王书芬对上述义务承担连带责任；5.由被告承担本案所有诉讼费及律师费。事实和理由：2016年2月25日，原告与被告新星公司签订《租赁合同》，约定:原告将位于办公楼南440平米轻钢房和办公楼南墙的土地使用权出租给被告使用，租期一年,从2016年3月7日起至2017年3月7日止,年租金93200元，先付后用。逾期缴纳租金，按照拖欠金额每日支付月租金的百分之二违约金。合同到期后,被告提出需要继续使用，并同意按照原合同履行。自2018年9月7日之后,被告以种种理由拖欠租金,也不返还租赁物。经原告多次催交无果。截止2019年3月7日,新星公司已经拖欠租金15个月。原告多次向被告催缴租金，并要求被告搬离，但被告却置之不理，至今分文未付。据原告了解，被告胡政帅、王书芬系新星公司的股东，没有全额履行出资义务。原告认为，被告租赁期满后要求继续使用租赁物,并未约定租赁期限,双方形成了不定期租赁关系,原告随时有权要求收回租赁物。在被告拖欠租金长达15个月的情况下，原告要求收回租赁物，并要求被告支付租金、承担违约责任的主张,应当得到法律支持。被告胡政帅、王书芬没有足额履行出资义务,依相关规定，应承担连带清偿责任。被告新星公司、被告胡政帅共同辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、原告诉讼主体不适格。1.本案涉及的租赁物，现已经被三门峡市开发区管委会征收，原告已经不是该出租屋的使用权人。原告已经无权主张该土地的返还权利。2.因为该租赁物被开发区管委会征收，土地及地上附着物已经被开发区管委会测量、清点、评估，并且已经有了明确的补偿价款，原告已经部分领取。原告已经在2019年9月对该场地停水停电。我方已经没有占有使用了，不存在返还的问题。二、根据合同法的同时履行抗辩权，原告违约在先，无权向我方主张租金及违约金。原告不能保证我方正常使用租赁场地，并且拒绝与我方协商我方投入建设的地上附着物的补偿，系违约在先。1.该出租场地，于2018年3月份开始，原告告知我方该场地要被开发区管委会征收，原告已经开始与开发区管委会协商征收与拆迁的补偿价款事宜，开发区管委会从2018年3月开始至今已经多次派驻评估人员对土地测量及地上附着物清点登记。在此期间被告经营已经受到很大影响，并于2019年9月原告已经将场地停水停电，因为场地不能正常的经营使用，我方亦不应当承担租金及违约金。2.我方承租该场地后主要经营多品牌汽车的售后维修，投入了巨大资金进行场地改造、购买重型昂贵的设备仪器，因该场地不能正常使用，对我方造成了巨大的损失，原告却将我方投入的硬件设备在开发区管委会拆迁办申报并得到了补偿。综上，原告不存在违约行为，该土地已经由原告与开发区管委会协商一致后征收，原告诉称的2018年9月8日至今，我方已经没有在该场地正常的占有使用。故请求法庭查明真相，驳回原告的无理诉求。被告王书芬未答辩。本院经审理认定事实如下：2013年3月10日起被告新星公司租赁原告天一公司位于办公楼南440平方米轻钢房和办公楼南墙的场地使用，并对房屋进行了装修改造，经营汽车销售、租赁及维修业务等。2016年2月25日，原告天一实业（甲方）与被告新星公司（乙方）重新签订租赁合同1份，主要内容为：一、甲方将位于办公楼南440平方米轻钢房和办公楼南墙的土地使用权出租给乙方。四、甲方应保证本宗土地上的水、电等基本设施完整，并帮助乙方协调同提供方的有关事宜,但具体收费事宜由乙方与水电暖的提供方协商，所有费用由乙方承担。五、乙方在租用期间,不得随意改变本宗土地状况和地上的建筑物及水、电、暖等管网设施,如确需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施,对有关设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由乙方办理,甲方根据实际情况给予协助,所需费用由乙方承担，否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。八、合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内,乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离，将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净，恢复原状。十、租赁期限为壹年，从2016年3月7日至2017年3月7日。十一、经甲方双方商定，租金的交纳采取年支付，先付后用的方式，年租金93200元，合同签订之日缴纳租金。如逾期交纳租金30日，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付月租金日百分之二的违约金；甲方有权解除合同。十二、甲方无向乙方收取押金，承租期满，乙方承担恢复原状的费用。十三、在租赁期限内,因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。合同落款，天一实业在甲方处加盖公章，新星公司在乙方处加盖合同专用章。上述合同租赁期满后，因涉案租赁物所在土地将被三门峡开发区管委会征收，何时搬迁不清楚，双方未再签订书面合同，只是口头约定租赁场地什么时候被征收，合同什么时间终止。新星公司遂继续使用租赁物，并按季度交纳租金，2018年8月2日，新星公司交纳2018年6月10日至9月9日的租金23300元。自2018年9月10日起，新星公司未再交纳租金。2019年5月30日，天一实业向新星公司发出“关于结算使用费用及搬离腾空场地的通知”，载明：鉴于贵厂与我公司签订的租赁合同早已到期，且未签订续租合同，在长期使用期间，未交纳使用费用，现通知贵厂务于2019年6月5日前，安排专人到“三门峡天一实业有限公司”交纳使用期间未结算的相关费用，结清自负的水、电等相关费用，并提供原始凭证。2019年6月15日前自行搬离腾空占用的场地。天一实业人员将该通知张贴于被告新星公司的厂房门口并送达胡政帅。原告天一实业提交照片予以证明。2019年9月30日，天一实业向新星公司发出“关于结算使用费用的通知”，载明：鉴于贵厂与我公司签订的租赁合同早已到期，且未签订续租合同，未交纳相关费用，并长期占用。我公司已于2019年5月30日通知贵厂向我公司结算交纳相关费用，贵厂至今未落实，现再次通知贵厂务必于2019年10月3日前，安排专人到“三门峡天一实业有限公司”交纳使用期间未结算的相关费用，结清自负的水、电等相关费用，如不及时交纳相关费用，公司将停止水、电供应。天一实业将通知邮寄送达新星公司。2019年11月15日，天一实业向新星公司发出通知，载明“由于公司经营业务变更，原公司用地及建筑物已签订出售协议。按照协议规定，2019年11月18日，将进行全面改造。届时将不定时断电、断水。为保证安全，请原租用单位及滞留人员及时搬离。”被告新星公司称2018年3月三门峡开发区管委会对涉案租赁物所在土地进行多次清点，影响到其经营，2018年9月已无法正常使用场地，之后租赁费不应承担；2019年9月原告切断水、电至今；现在租赁场地由其占用，派人在现场看守东西。新星公司提交租赁场地现场照片32张，欲证明其租赁场地后，于2013年对场地进行地面硬化及设备修建，共计投入325800元。原告天一实业称按合同约定该投资应由被告自己承担，切断水电时间是2019年12月。被告新星公司称天一实业转让的涉案租赁物所在土地等资产，包括其扩增、修建的设施在内，并申请本院调取证据如下：2019年9月3日，天一实业与三门峡经济技术产业集聚区投融资有限公司（以下简称投资公司）签订“天一实业公司厂区土地房屋转让协议”，主要约定：天一实业将涉案租赁物所在的位于开发区砥柱路北侧厂区的土地、房屋及附属设施，转让给投资公司，天一实业在协议签订后三十日内须将现有汽修厂房屋清空，应在约定期限内积极处理与现有承租人的解除租赁协议的相关纠纷，若影响甲方正常行使权利，乙方需承担赔偿甲方损失的责任及违约责任。合同附评估报告1份，评估基准日2018年9月10日，系对建筑物、构筑物及附属设施的资产价值评估，其中包括车间东房中房、车间西房中房等。天一实业称该报告不能作为认定新星公司损失的证据，不应从租赁费中予以抵扣。因被告新星公司一直占用场地，且长期未付租金，天一实业向本院提起诉讼，要求被告新星公司返还租赁物，支付相应租金，违约金按月息2分自2018年9月8日开始计算至房屋返还之日止。新星公司称原告违约在先，其不应承担违约金，且违约金计算标准过高。另查明，1.2019年12月20日原告天一实业将涉案租赁物所在土地的建设用地使用权和建筑物所有权转移登记至三门峡经济技术产业集聚区投融资有限公司名下，并办理了相应产权登记手续。2.新星公司股东两人，分别为王书芬、胡政帅，公司注册资本300万元，王书芬认缴出资221万元，胡政帅认缴出资79万元。王书芬、胡政帅未提供证据证明二人认缴的出资已全部出资到位。本院认为，原告天一实业与被告新星公司签订的租赁协议系双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。2017年3月7日，租赁期间届满后，双方未续签书面的租赁协议，而由被告新星公司继续占有、使用该租赁场地并支付相应租金，故原告天一实业与被告新星公司之间形成不定期租赁合同关系。原告天一实业可随时解除与被告新星公司之间的租赁合同，但应给予被告新星公司一定的准备期限。根据原告在2019年5月30日发出的通知，其要求新星公司结清水电费，并于2019年6月15日前搬离腾空占用的场地，再结合之后原告两次通知新星公司如不及时交纳相关费用，将停止水电供应的行为，可认定原告天一实业已向新星公司做出解除租赁合同的意思表示，其发出搬离通知行为即为解除合同行为，且给予新星公司足够准备期限。故原告天一实业与被告新星公司之间的不定期租赁合同关系，自限期搬离之日即2019年6月15日已经解除。租赁协议解除后，被告新星公司应将租赁物返还原告，搬离租赁场地。关于租金，原告天一实业与被告新星公司的租赁合同于2019年6月15日解除，被告缴纳租金至2018年9月9日，故被告应缴纳2018年9月10日至2019年6月15日的租金71176.71元（93200元/年÷12个月×9个月+93200元/年÷365天×5天）。合同解除之后，被告未撤离场地，仍然继续占有使用，应当向原告缴纳占有使用费，占有使用费按双方约定的租金标准计算为宜。由于天一实业于2019年11月18日切断对新星公司的水电供应，该行为必然降低新星公司对租赁场地的使用性，影响其正常营业，减少其营业收入，故本院酌定自2019年11月18日起，占有使用费减半收取。由于涉案租赁物在2019年12月20日已转移登记至三门峡经济技术产业集聚区投融资有限公司名下，故原告收取占有使用费的截止期限为2019年12月20日。2019年6月16日至2019年11月17日的占有使用费：93200元/年÷12个月×5个月+93200元/年÷365天×1天=39088.67元；2019年11月18日至2019年12月20日的占有使用费：(93200元/年÷12个月×1个月+93200元/年÷365天×2天)×50%=4138.68元。综上，租金及占有使用费共计114404.06元。关于违约金，双方租赁合同约定了违约金，原告天一实业要求按月息2分计算，被告新星公司认为过高，双方合同约定的违约金过高，应依法予以减少。因原告未提交相应证据证实其损失，综合考虑租赁合同的履行情况，双方的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为，双方租赁合同自2019年6月15日予以解除，自2018年9月10日至2019年6月15日，被告新星公司应于租赁期间届满即2019年6月15日按合同约定支付相应租赁费，被告新星公司未支付，属于违约，故其应当支付违约金。违约金应以上述期间未付租赁费71176.71元为基准，按月息1分标准，自2019年6月16日起计算至2019年12月20日止。2019年6月15日之后，双方租赁关系已解除，新星公司应支付原告占有使用费，不再计算违约金。关于被告胡政帅、王书芬是否承担责任。二人均系新星公司股东，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条第二款“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”的规定，被告胡政帅、王书芬未提供证据证明全面履行出资义务，故被告胡政帅应在其未履行出资79万元范围、被告王书芬应在其未履行出资221万元范围内对上述债务承担补充赔偿责任。审理中，被告新星公司辩称天一实业转让给三门峡经济技术产业集聚区投融资有限公司的土地、房屋等资产中，包括其在涉案租赁物上扩增、修建的部分设施，并要求天一实业支付相应价款。因双方签订的租赁协议对新星公司扩增、修建的设施归属没有约定，新星公司可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：一、被告三门峡新星汽车贸易有限公司将位于三门峡天一实业有限公司办公楼南440平方米轻钢房和办公楼南墙的土地返还原告三门峡天一实业有限公司；二、被告三门峡新星汽车贸易有限公司支付原告三门峡天一实业有限公司租金及占有使用费114404.06元；三、被告三门峡新星汽车贸易有限公司支付原告三门峡天一实业有限公司违约金，违约金计算方式为：以71176.71元为基准，自2019年6月16日起，按月息1分标准计算至2019年12月20日；四、被告王书芬在221万元范围对上述第二、三项债务承担承担补充赔偿责任。五、被告胡政帅在79万元范围内对上述第二、三项债务承担承担补充赔偿责任。上述第一、二、三项，限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2110元（已减半收取），由原告三门峡天一实业有限公负担770元，被告三门峡新星汽车贸易有限公司负担1340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  赵云霞二〇二〇年七月三日书记员  杨佳明