江苏省徐州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏03行初277号 原告徐州市国铁运输有限公司，住所地：徐州市鼓楼区惠工东村**。 法定代表人马玉芳，经理。 委托代理人郭百训，江苏红杉树律师事务所律师。 委托代理人李彦，该公司职工。 被告徐州市鼓楼区人民政府,,住所地：徐州市鼓楼区中山北路** 法定代表人罗德清，区长。 出庭应诉负责人李向越，副区长。 委托代理人张红霞，鼓楼区住建局工作人员。 委托代理人朱咏梅，江苏盛仪律师事务所律师。 原告徐州市国铁运输有限公司（以下简称国铁公司）诉被告徐州市鼓楼区人民政府（以下简称鼓楼区政府）房屋征收补偿决定一案，向本院提起行政诉讼。本院于2019年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，在法定期限内向被告送达了起诉状副本、举证、应诉通知书等相关诉讼文书。本院于2020年1月14日公开开庭审理了本案，原告国铁公司的法定代表人马玉芳及委托代理人郭百训、李彦，被告鼓楼区政府的出庭应诉负责人李向越及委托代理人张红霞、朱咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2019年1月18日，被告鼓楼区政府针对原告国铁公司位于惠工东村83#的被征收房屋作出徐鼓政征补决字[2019]3号《房屋征收补偿决定书》，决定采取货币补偿的安置方式，被征收房屋总价值为：1、房屋评估价值：148.89㎡×15008元/㎡﹦2234541元；2、停产停业损失补偿：148.89㎡×15008元/㎡×10%﹦223454元；3、搬迁费：14元×148.89㎡×1次﹦2084元；4、附属物补偿：由于被征收人不配合对其房屋附属物进行评估，在被征收人搬出被征收房屋同时，由评估机构现场评估确认后补偿。被征收房屋补偿总价值为2460079元（不含附属物补偿）。并告知被征收人限期将房屋腾空后与徐州市鼓楼区住房和建设局办理房屋征收补偿安置和移交手续。同时告知被征收人申请行政复议或提起行政诉讼的权利和期限。 原告国铁公司诉称，鼓楼区政府于2013年5月8日作出徐鼓政征字[2013]第1号《房屋征收决定》，该征收一直未实施。五年半之后，徐州市鼓楼区住房和建设局于2018年12月21日委托徐州华信房地产土地咨询评估有限公司对原告位于惠工东村83#房产进行评估，因被告未与原告协商选定评估机构，房屋征收估价报告估价时点的选择和估价方法的选择不合理，房屋面积计算错误，原告要求产权调换等原因，双方未达成征收补偿协议。鼓楼区政府于2019年1月18日作出徐鼓政征补决字[2019]3号《房屋征收补偿决定书》。鼓楼区政府于2019年1月21日将原告的经营用房强行拆除，导致该经营用房内的所有家电、家具、资料、店内的餐桌餐椅、餐具酒水等损毁丟失。原告认为：1、根据鼓楼区政府于2013年5月8日作出的《房屋征收决定》，被告与原告应当在征收签约期即2013年5月16日一2013年6月25日内签订征收补偿协议，而被告鼓楼区政府发布征收决定后未实施征收行为，也未及时作出征收补偿决定，被告的行为明显不合法。2、鼓楼区政府于2019年1月18日作出[2019]3号《房屋征收补偿决定书》，与征收决定公告发布时点具有明显不合理迟延，且被征收房屋价格上涨幅度巨大，被告仍以征收决定公告时点作为评估时点并以此结算补偿款，明显违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的按照市场价值补偿和公平补偿的基本原则。故提起本诉，请求人民法院：1、依法确认被告作出的徐鼓政征补决字[2019]3号《房屋征收补偿决定书》违法并依法撤销；2、判令被告承担案件受理费。 原告国铁公司向本院提供的证据依据有：1、2019年1月21日徐州市公安局环城派出所接处警工作登记表复印件,证明有人对原告的房屋进行强拆；2、照片打印件，证明房屋被拆除前后的状况；3、原告找评估公司制作的房屋分层平面图复印件，证明涉案房屋的整体面积为570㎡左右而不是评估报告中的140㎡；4、房屋征收补偿决定书复印件，证明评估时点不合理、补偿决定书未包含附属物，存在漏项。 被告鼓楼区政府辩称：一、鼓楼区政府实施的房屋征收行为符合法律规定。鼓楼区政府依法实施坝子街项目，完全出于公共利益的需要，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第八条第二项、第五项之规定。按照《征补条例》第九条第一款之规定，经市国土、发改、规划等职能部门函复，该项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并纳入国民经济和社会发展年度计划。答辩人依法组织前期调查登记，开展社会稳定风险评估，依法确定房屋评估机构，征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。答辩人对征收补偿方案依法进行公示，征求意见，征收费用足额到位，在前期手续齐备的情况下，答辩人依法作出房屋征收决定并依法公告。该征收决定的合法性、合理性已被（2014）苏行终字第0027号行政判决书予以确认。二、评估程序依法合规。2013年3月30日，答辩人通过抽签选定了评估机构并予以公告，后对原告房屋进行现场勘验评估，并告知其相关权利。房屋评估报告向原告送达后，原告申请复核，评估公司在法定期限内对原评估报告进行复核，未改变评估结果并向原告书面告知。原告未申请专家鉴定，评估报告已依法送达并产生法律效力。三、征收补偿决定依法作出。征收决定作出后，动迁工作人员对房屋的现状进行了勘查，确认了被征收人身份。征收工作人员多次上门动员，多次与原告协商补偿事宜，因原告要求的补偿款与评估额差距较大协商未果。答辩人按照《征补条例》第二十六条第一款规定，依法作出征收补偿决定，适用法律正确，程序合法。（四）补偿决定内容合法，补偿结果公平合理。根据征收决定，征收人向被征收人做了大量释明及政策宣传工作，被征收人未在规定的签约期限内与征收人达成补偿协议，答辩人充分征求了原告对补偿的意见，依据合法有效的补偿方案，对原告房屋给予货币补偿，符合《征补条例》第二十一条和补偿方案的规定。对原告的补偿项目齐全，数额计算无误，符合《征补条例》第二十七条的规定。综上，原告的起诉无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉请。 被告鼓楼区政府向本院提供的证据依据有：1、徐鼓政征字[2013]第1号《房屋征收决定》及公告、《坝子棚户区改造项目征收补偿方案》，证明被告按照《征补条例》的规定颁布涉案房屋征收决定，原告的房屋在征收范围内；2、拆除前房屋状况的照片打印件；3、涉案房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、存量房买卖合同，证明被告履行了对涉案房屋进行前期调查的义务；4、通知协商选择评估机构的公告；5、通知抽签选取评估机构的公告；6、公证书；7、选定评估机构的公告，证明被告选定评估机构的程序合法；8、谈话笔录、谈话录音及视频，证明征收工作人员多次与原告就签订征收补偿协议进行协商，宣讲征收政策和标准，原告表示选择产权调换方式进行补偿，但最终未达成补偿协议；9、房屋征收估价报告，证明涉案房屋的性质及经评估的房屋价值；10、房屋征收估价报告送达回证及送达视频、现场送达照片，证明被告已履行送达告知义务；11、徐鼓政征补决字[2019]3号《房屋征收补偿决定书》及公告、送达证和送达视频，证明被告作出补偿决定并依法送达原告。 双方当事人在庭审中对对方提供的证据进行了质证，对原告提供的证据，被告鼓楼区政府质证认为：对证据1、2的真实性无异议，但与本案无关联性；对证据3的三性均有异议；对证据4无异议，但不能证明原告的观点。对被告鼓楼区政府提交的证据，原告质证认为，对房屋征收决定书真实性无异议，对公告的真实性有异议，原告未收到，且征收行为一直未实施。补偿方案一直未公布，原告未收到，且补偿方案的日期是2013年5月8日，补偿决定书的日期是2019年1月，补偿标准过低；证据2照片上的内容看不清楚，被告应提交原件；对证据3的真实性无异议，但不能证明被告的观点，被告未入户调查，未履行前期调查的义务；证据4-7原告未收到，应向原告直接送达，采用公告的方式违反规定；对证据8中谈话笔录的真实性无异议，但谈话内容不完整，原告选择产权调换方式进行补偿但笔录中未记载；证据9-10的评估内容有漏项，评估方法不正确，剥夺了原告申请复核的权利，评估时点严重不合理；对证据11的真实性无异议，但不能证明征收补偿决定是合法的。 本院经庭审质证认证，对证据认定如下：原告提交的证据1和房屋被拆除后的照片与本案无关联性，房屋拆除前的照片可以反映涉案房屋的部分情况；证据3系原告单方制作，不能证明原告的观点；证据4与被告提交的一致即被诉征收补偿决定。 对被告提供的证据1-3真实性予以确认；证据4-7能够反映被告选取评估机构并进行公示的过程；证据8能够证明被告工作人员就补偿问题与原告进行了协商；证据9-10能够反映评估报告的制作及被告送达评估报告的过程；证据11能够反映被诉行政行为存在及所涉补偿的相关事实。 本院经审理查明，因坝子街旧城区改造项目需要，鼓楼区政府于2013年5月8日作出徐鼓政征字[2013]第1号《房屋征收决定》，2013年5月13日发布征收公告，决定对坝子街旧城区改造项目范围内的房屋实施征收。原告在征收范围内有一处房屋，在征收决定告知的签约期限内双方未达成安置补偿协议。 涉案地块的房地产价格评估机构的选定，是在公示竞选资格后，采取在庆祝楼院内公开抽签方式选定，江苏省徐州市鼓楼区公证处现场予以公证，选定结果为江苏苏信房地产评估咨询有限公司徐州分公司、徐州市华信房地产土地咨询评估有限公司。2018年12月21日，徐州市华信房地产土地咨询评估有限公司受征收部门徐州市鼓楼区住建局的委托就涉案房屋作出《房屋征收估价报告》。2019年1月8日，征收部门工作人员向原告法定代表人马玉芳送达上述评估报告，马玉芳拒绝接收。2019年1月18日，鼓楼区政府依据该评估结论作出徐鼓政征补决字[2019]3号《房屋征收补偿决定书》，次日予以公告。原告认为该补偿决定侵害其合法利益，提起本诉，诉请请求如前所述。 另查明，被告作出的房屋征收决定被相关权利人提起行政诉讼，本院以被告作出的房屋征收决定的部分程序基本符合《征补条例》的规定为由，作出（2013）徐行初字第0009号行政判决，驳回沈昌甫等15人的诉讼请求。江苏省高级人民法院经过二审审理，作出（2014）苏行终字第0027号行政判决书，驳回高洪德的上诉，驳回沈昌甫等14人的上诉，维持原判。 本院认为，《征补条例》第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”被告鼓楼区政府具有作出涉案征收补偿决定的法定职权，系本案的适格被告。原告作为补偿决定确定的被征收人有权提起本诉。 关于被诉征收补偿决定的合法性。一、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商确定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第五条规定，同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。本案中，被告鼓楼区政府公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单时，要求被征收人在规定期限内协商选定评估机构。公告协商选定评估机构届满之日，在被征收人未能协商选定评估机构的情况下，由鼓楼区房屋征收部门组织抽签确定评估机构，并委托公证处进行公证，程序公正、合法。鉴于征收范围大，鼓楼区政府就涉案征收项目房屋征收评估选定两家评估机构，符合《国有土地上房屋征收评估办法》及《江苏省贯彻实施若干问题的规定。二、《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。第二十一条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。涉案房屋评估结论形成后，即于2019年1月8日向原告法定代表人马玉芳进行送达，原告在法定期限内未提出异议。三、《征补条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。基于上述规定，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，在以征收决定公告日作为评估时点后，应尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，确保对被征收人的公平补偿。虽然《征补条例》未明确规定市、县级人民政府与其职能部门应当在征收决定公告后多长期限内必须作出补偿决定，也未规定如何判断相应的“合理期限”，但应综合考虑本地房地产市场价格波动幅度、评估报告的有效期及是否存在可归责于被征收人的原因等诸方面因素确保对被征收人的公平补偿。被告鼓楼区政府于2013年5月8日作出徐鼓政征字[2013]第1号《房屋征收决定》，并于2013年5月13日公告该决定及征收补偿安置方案，此即应为确定涉案房屋市场价格的评估时点。该征收决定公告载明征收签约期限为2013年5月16日至2013年6月25日。根据《征补条例》第二十六条的规定，鼓楼区政府在2013年6月25日签约期限届满后，应在合理期限内及时对未达成补偿安置协议的被征收人作出补偿决定。本案中，被告征收工作人员于2019年1月8日向原告送达评估报告，2019年1月18日作出徐鼓政征补决字[2019]3号《房屋征收补偿决定书》，被告未对评估报告迟延送达、补偿决定迟延作出的问题作出合理的解释说明，应当由其对此承担不利的法律后果。目前因对原告房屋采取的是货币补偿的安置方式，价格变化较大，如仍以2013年5月13日征收决定公告之日作为评估时点，不符合公平补偿的原则。故，被告鼓楼区政府依据涉案房屋征收估价报告作出房屋征收补偿决定依据不足且明显不当，依法应予撤销。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（六）项之规定，判决如下： 撤销被告徐州市鼓楼区人民政府作出的徐鼓政征补决字[2019]3号《房屋征收补偿决定书》。 案件受理费50元，由被告徐州市鼓楼区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审 判 长  刘 红 审 判 员  徐 冉 人民陪审员  范淑敏 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  王 楚