江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0302民初4905号原告：陶瑜，女，1987年6月4日生，汉族，户籍所在地徐州市泉山区，现住徐州市泉山区。委托诉讼代理人:张晓勇，江苏敏言律师事务所律师。被告：徐州新源置业发展有限公司，住所地徐州市西阁街**。法定代表人:李泉，该公司董事长。委托诉讼代理人:高峰，江苏它石律师事务所律师。原告陶瑜与被告徐州新源置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日受理后，依法适用普通程序，并于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告陶瑜及其委托诉讼代理人张晓勇，被告的委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1判令解除原、被告的房屋定购书。2、判令被告退还原告购房款336000元，并赔偿原告336000元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年2月与被告签订中环广场订购书，原告购买被告中环广场1907号房屋，面积39.64平方，单价为8480元，总房款336000元。原告当日支付购房定金1万元。后因被告原因，不能及时签订购房合同，原告在2017年4月支付了全部剩余房款。2018年10月份，原告去上房时发现被告将原告购买的房屋另行出售他人。原告与被告多次交涉无果后，特诉至本院。被告辩称：1、2016年2月17日，被告与原告签订《中环广场定购书》，约定原告交纳1万元定金，在交纳定金后三日内携带相关资料至被告售楼处签订《商品房买卖合同》。逾期超过三日，原告未付清首付款并签订《商品房买卖合同》的，视为原告违约。被告有权将房屋另行出售，且无须通知原告。原告支付的定金不再返还。后原告交纳了1万元定金，但原告没有按照约定在三日内至被告处签订《商品房买卖合同》并交纳首付款。原、被告至今都没有签订《商品房买卖合同》，原告也没有交纳房款。按照约定，原告已构成违约，被告收取的1万元定金不应当退还给原告。2、双方签订的是定购书，是为了将来签订《商品房买卖合同》而预先签订的合同。双方没有签订《商品房买卖合同》是由于原告的原因造成的。故原告要求按照最高院关于审理房地产买卖合同司法解释的规定，让被告承担赔偿责任于法无据。综上所述，被告只收取了原告的1万元定金，被告不应当返还也不应当承担赔偿责任。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了相应的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并附卷作证，对当事人有异议的证据，本院认证如下：1、原告提供的中环广场定购书、兴业银行卡交易记录、户口本、江苏银行交易记录单、中环广场交付通知书、中环广场5号楼夹层施工委托合同、中环广场商品房水、电收费标准协议书、商品房买卖合同、不动产登记审批表、出庭证人证言能够证明案件事实，本院予以确认，作为定案依据。原告提供的网上中环广场二手房挂牌价格信息网页打印件，因该证据与本案无关联性，无法证明案件情况，本院不予确认，不作为定案依据。2、被告提供的商品房预售许可证能够证明案件事实，本院予以确认，作为定案依据。经审理，本院认定事实如下：2016年2月17日，原告（买受方、乙方）与被告（出售方、甲方）签订《中环广场定购书》一份，约定：乙方对甲方开发的中环广场项目和相关文件充分了解后，甲、乙双方遵循自愿、公平、诚实守信的原则，经协商一致就中环广场项目订购事宜达成如下协议：乙方自愿定购中环广场5号楼1907号房，该房建筑面积39.64平方米，单价8480元/㎡，总房款336147元。该面积为暂测面积，最终以政府部门实际测量面积为准。乙方同意签订本定购书时缴纳1万元作为购房定金。乙方自签订本订购书起3日内，携带身份证、首付款、贷款相关资料及定购书、收据等，至中环广场售楼部签订《商品房买卖合同》。乙方所付定金可冲抵相应房款，逾期超过三日乙方未付清首付并签订《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，甲方有权将该房屋另行出售，且无需另行通知，乙方已付定金甲方不予返还。乙方保证本定购书中的个人信息、联系电话及通信地址真实有效，若甲方按上述电话、、地址等联络不到乙方则乙方须承担由此产生的相关全部责任。甲方将以挂号信及电话的形式传送有关通知，如乙方个人信息有变更，须于变更后二天内书面通知甲方。否则，由此产生的一切后果由乙方负责。本定购书自签署之日即时生效，在甲乙双方签署《商品房买卖合同》后本定购书失效。本定购书的最终解释权归被告所有。原告于当日向被告支付定金1万元。2017年4月10日，原告通过案外人苏静的江苏银行卡向被告转账支付326000元。原告称其付款后，通过电话的形式转告了被告的工作人员，但没有以书面的方式通知被告。2017年6月9日，被告向原告送达《中环广场5号楼交付通知》一份，载明：5号楼已经具备交付条件，请业主携带《商品房买卖合同》和购房发票及本人身份证原件到售楼处办理上房手续，办理时间从6月15日开始，每户的具体时间以开发公司通知为准。2017年8月13日，原告与被告签订《中环广场5#楼夹层施工委托合同》一份，约定原告将坐落于中环广场5-1907室委托给被告进行隔层施工。施工方式为原告同意被告将隔层工程发包给有资质的施工单位进行施工。施工方案：隔层做法为混凝土现浇楼板，被告严格按照原告选择的隔层方案进行施工，详细方案见合同附件。所有施工费用（包括材料、人工费用、机械费用等）由乙方承担。施工工期：自签订本合同后，被告保证在2017年11月11日将隔层做好交付给原告，逾期按《商品房买卖合同》第九条执行。如因原告原因或不可抗力影响施工的，工期顺延。在隔层施工过程中，原告如要求对施工方案进行更改，其所产生的额外费用和质量问题与被告无关。本合同履行过程中如产生争议，由双方协商解决，如不能协商一致，可向房屋所在地人民法院提起诉讼解决。后双方签订了《关于中环广场商品房水、电收费标准的协议书》，双方约定涉案房屋上房后的用水、用电的收费标准。2018年2月22日，被告与案外人吴丹丹签订了《商品房买卖合同》，约定被告将涉案房屋出卖给吴丹丹，单价8270.01元，总价款327823元。2018年11月23日，涉案房屋办理了产权登记手续，权利人为吴丹丹。案件审理过程中，原告表示在接到上房通知后，因为开发商要统一夹层施工，原告因为不着急就没有催上房的事情。被告称在签订夹层施工委托书、水电费标准协议书时，被告相关部门没有核实相关情况，工作存在疏忽，但是因双方没有签订商品房买卖合同，所以买卖合同没有成立。同时，被告至起诉时方得知苏静支付的款项为原告的购房款。另查明，本案立案后，本院于2019年12月18日向被告邮寄送达了起诉书、传票等材料，被告于2019年12月19日收悉。本院认为：原告与被告签订的定购书系当事人的真实意思表示，合法有效，能够证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告签订了订购书，对房屋具体位置、单价等进行了约定，且被告实际收受了购房款，则双方商品房买卖合同关系成立。虽然，被告表示其并不知道苏静支付的款项系原告支付的购房款，但是其在收到购房款后，不仅通知原告上房，并且双方签订了委托施工合同及水电费标准协议书，因此，被告关于双方买卖合同并未成立的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。原告要求解除双方定购协议的诉请，因被告将涉案房屋转卖他人，导致合同目的无法实现，原告要求解除双方定购协议的诉请，具有法律依据，本院予以支持。协议的解除时间以被告收悉本院邮寄的诉状及传票时间为准，即2019年12月19日合同解除。关于原告要求被告返还购房款的诉请。本院认为，原告的合同目的无法实现，且被告存在违约行为，因此被告应退还原告购房款，关于原告要求被告返还购房款336000元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告按一倍购房款的标准赔偿损失的诉请。本院认为，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，虽然原告与被告之间确实没有签订商品房买卖合同，但是双方之间商品房买卖合同法律关系成立，后被告又将涉案房屋转卖第三人，存在违约行为，应当赔偿原告的损失。原告在签订定购协议后，虽未按照约定的时间到被告处支付购房首付款、签订商品房买卖合同，但是被告在收到购房款后向原告发送了上房的通知以及施工协议，则被告实际履行了房屋买卖合同，确认了双方房屋买卖合同关系。在此情况下，被告又将涉案房屋转卖他人，明显违约，应当按照法律规定赔偿原告一倍的购房款。故关于原告要求被告赔偿损失336000元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告主张其并未签订房屋买卖合同、不适用最高院的相关司法解释的观点，缺乏法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：一、原告陶瑜与被告徐州新源置业发展有限公司2016年2月17日签订的《中环广场订购书（D）》于2019年12月19日解除。二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐州新源置业发展有限公司一次性返还原告陶瑜购房款336000元。三、本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐州新源置业发展有限公司一次性赔偿原告陶瑜损失336000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元（原告已预付），由被告徐州新源置业发展有限公司承担。如不如本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张艳玲审 判 员  董 方人民陪审员  孔 艳二〇二〇年七月二十六日法官 助理  唐顺良书 记 员  王琳娜附件本案援引法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同的目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款计利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。