广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初1241号原告：许鸿仕，男，汉族，1946年5月25日出生，住广东省江门市江海区********，公民身份号码：************。原告：伍清霞，女，汉族，1956年4月18日出生，住广东省江门市江海区************，公民身份号码：************。两原告共同委托诉讼代理人：梁景山，广东华南律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：谢嘉晖，广东华南律师事务所实习律师。被告：叶有富，男，汉族，1966年9月19日出生，住广东省江门市江海区*************，公民身份号码：************。被告：张德奕，男，汉族，1963年7月10日出生，住广东省江门市蓬江区******，公民身份号码：************。被告：黄丽珍，女，汉族，1967年1月9日出生，住广东省江门市江海区************，公民身份号码：************。三被告共同委托诉讼代理人：李敬子，广东祥兴律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：陈艳芬，广东祥兴律师事务所律师。原告许鸿仕、伍清霞诉被告叶有富、张德奕、黄丽珍租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月28日公开开庭进行了审理，原告许鸿仕、伍清霞的共同委托诉讼代理人梁景山、谢嘉晖、被告黄丽珍本人及被告叶有富、张德奕、黄丽珍的共同委托诉讼代理人李敬子、陈艳芬出庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许鸿仕、伍清霞向本院提出诉讼请求：一、依法解除原被告于2010年4月30日签订《厂房租赁合同》；二、要求三被告连带清偿拖欠租金人民币150000元（自2019年7月1日起计算至三被告全部清偿拖欠租金之日为止，暂计至2020年4月1日）；三、要求三被告连带清偿拖欠租金产生的滞纳金人民币7500元（自2019年7月1日起计算至三被告全部清偿拖欠租金之日为止，暂计至2020年4月1日，按照拖欠租金总额的5%计算）；四、要求三被告支付2010年至2019年期间由原告垫付的垃圾费用合计16800元；五、本案受理费、诉讼费由三被告承担。（上述各项合计为人民币174300元）事实和理由：原告向江门市江海区礼乐镇向荣村民委员会（以下简称“向荣村委会”）租赁有江海区礼乐向荣村工业区内一地块。2010年4月30日，原告许鸿仕将上述租赁地块出租给被告叶有富，租赁期限约定为自2010年6月1日起至2024年12月31日止，每月租金为人民币15000元，并约定如果承租方拖欠租金不付满一个月的，原告有权向其增收5%的滞纳金，并有权终止租赁合同。被告叶有富租用地块后，一直与被告张德奕、黄丽珍共同使用该地块用作厂房，并使用该厂房注册有江门市江海区亮易电子有限公司（以下简称“亮易公司”），租赁期间也有按照合同约定向原告支付相应的租金。自2019年7月起，三被告开始无故拖延支付相应的租金，原告多次催促均无果。经原告确认，自2019年7月1日起截止至2020年4月在内，三被告合计拖欠原告租金人民币150000元，由此产生的滞纳金按照拖欠租金总数的5%计算为人民币7500元。此外，被告在使用期间所产生的垃圾费用是一直由原告予以垫付，2010年至2019年期间的垃圾费用合计是人民币16800元。原告认为，在租赁关系中，虽然是三被告中个别人员予以签署租赁合同或者支付租金，但是实际使用过程中是三被告均有使用的，因此三被告需要对拖欠租金以及产生的滞纳金承担连带清偿责任。因多次联系均无果，故原告提起本案诉讼。庭审期间，原告变更其第二、三项诉讼请求为“二、要求三被告连带清偿拖欠租金人民币180000元（自2019年7月1日起计算至三被告全部清偿拖欠租金之日为止，暂计至2020年7月1日）；三、要求三被告连带清偿拖欠租金产生的滞纳金人民币9000元（自2019年7月1日起计算至三被告全部清偿拖欠租金之日为止，暂计至2020年7月1日，按照拖欠租金总额的5%计算）”。被告叶有富、张德奕、黄丽珍辩称：一、本案以及（2020）粤0704民初1039号、（2020）粤0704民初1186号均是由于原告拒收租金，扰乱其正常使用租赁场地而产生的纠纷，三案应当合并处理。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，2010年4月30日签订的《厂房租赁合同》是无效合同，原告应归还被告厂房租赁保证金30000元。三、根据被告的证据银行流水、手机短信截图、张德奕于2019年9月3日打电话给许鸿仕的录音，可证实黄丽珍按照约定向许鸿仕银行账户转账2019年7月、8月租金，但许鸿仕在无通知被告的情况下偷偷转回2019年7月、8月租金，并于2019年8月29日将其银行账户注销，导致被告不能再转账租金。后被告要求许鸿仕提供其他银行账户用于支付租金，但许鸿仕拒绝提供。因此，明显是原告拒收租金，被告不存在过错。且《厂房租赁合同》无效，滞纳金条款亦无效。原告要求被告支付滞纳金没有事实与法律依据。四、林显洲不是租赁合同的当事人，在没有出示原告授权委托书的情况下向被告张贴告示或驱赶被告等行为不合法。五、被告在亮易公司起诉被原告侵权责任纠纷一案（2020）粤0704民初1039号中，否认纠集社会人员擅自破坏亮易公司的门锁、非法入内的行为，但被告自2020年5月15日起用自己的门锁锁住亮易公司大门，只有被告一方才能进入，原告应该解释为什么至今伍健强仍能进入亮易公司内闹事。六、原告自2019年7月至今扰乱亮易公司的经营，并擅自对亮易公司大门上锁，导致江门市江海区亮易电子有限公司无法经营及无法使用租赁场地（面积约150平方米）。由于原告的过错，被告无法实现租赁场地的目的，被告认为该部分（面积约150平方米）的租金应当酌情减免租金。七、目前涉及的三案仍未作出判决，租赁物的使用权、管理权仍归被告一方，但原告的女儿许少芬就擅自要求被告的租户在2020年6月30日前搬离，目前租户欧阳庆已于2020年6月2日搬走，赵毛强将于2020年6月30日搬走。被告认为该部分的租金应当酌情减免相应租金。八、部分租户转告被告：原告口头说要拆除部分建筑（有一部分属于被告加建），但里面存放有张德奕的陶瓷等私人物品。在涉及的三案有生效判决前，租赁物的使用权、管理权仍归被告一方，原告不能擅自破坏。九、自2020年5月27日开始原告擅自在被告租赁的保安室（面积约20平方米）开窗户（但没有装上窗），又擅自拆除保安室的门，导致保安室无法使用，也造成租赁场地的安全隐患。被告认为应当酌情减免相应租金。十、2016年及之前的垃圾费是现金支付，2017年的垃圾费是黄丽珍通过银行转账支付给许鸿仕，从来没有拖欠。2018年、2019年的垃圾费，原告从来没有问过被告。十一、租赁物的现状以（2020）粤0704民初1186号案法院现场勘验记录及被告提供的视频、照片证据为准。十二、本案牵涉到第三人“胡德邀”“梁祖金”“王佩芳”“陈伟杰”“欧庆阳”“梁海潮”的权益，请求法院在庭审后依法征询第三人意见。综上所述，请求贵院根据上述情况依法作出裁决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年11月16日，伍清霞与向荣村委会签订《土地租赁合同》，约定向荣村委会将位于江门市江海区礼乐镇向荣村基壕围的涉案土地租赁给伍清霞，租赁期限自2005年1月1日起至2024年12月底止。2010年4月30日，许鸿仕与叶有富签订《厂房租赁合同》约定“将江海区礼东向荣村工业区内的厂房出租给叶有富使用，该厂房租赁月租金为人民币15000元，每月20日前交租，厂房类型为临建结构。厂房租赁期间自2010年6月1日起至2024年12月31日止。租赁期间，叶有富应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。”此后，张德奕、叶有富在涉案厂房中成立了亮易公司，张德奕担任该公司的法定代表人。此后，张德奕将涉案部分厂房转租给他人使用。2019年6月21日，许鸿仕向张德奕、叶有富发出《解除合同通知书》，主张解除双方之间签订的《厂房租赁合同》并办理交接手续，此后双方关于涉案合同解除事宜未能达成共识并就此发生多次冲突。2019年7月19日、8月20日，黄丽珍通过银行转账向许鸿仕分别支付2019年7、8月涉案厂房的租金15000元，上述两笔租金许鸿仕均予以退回。2020年7月14日，本院向向荣村委会发出协助调查函，查询涉案租赁厂房的建造方以及是否履行报批手续、涉案厂房2010年至2019年垃圾费的支付情况。2020年7月16日，向荣村委会向本院的回函显示，该村与伍清霞订立的土地租赁合同中的租赁土地上厂房是伍清霞建造的，经该村核查该厂房未向有关部门办理报批手续；涉案厂房2010年至2019年垃圾费的缴交情况如下：2012年-2014年垃圾费共收1800元，2016年垃圾费是1000元，2017年垃圾费共600元，上述垃圾费均由伍清霞本人缴交；2010、2011、2015、2018、2019年的垃圾费未向该村支付。2017年11月22日，黄丽珍通过银行转账向许鸿仕支付2017年垃圾费600元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据原告的起诉状以及本案庭审的情况，本案的争议焦点是:一、原、被告于2010年4月30日签订的《厂房租赁合同》是否有效？二、被告应否向原告支付租金、滞纳金、垃圾费？第一，关于双方签订的《厂房租赁合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方订立的《厂房租赁合同》显示涉案厂房系临建结构，许鸿仕作为涉案厂房的出租方应当就涉案厂房是否履行报批义务承担举证责任，经本院释明后原告仍未能向本院提供充分证据证明涉案厂房依法履行报批手续，且向荣村委会出具的复函亦显示涉案厂房未向相关部门办理报批手续，故本院认定涉案《厂房租赁合同》违反法律强制性规定，依法应认定为无效合同。第二，关于被告应否支付租金、滞纳金、垃圾费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，租赁合同无效的情况下承租人应基于其占有使用出租房屋的情况支付相应的占用费。现有证据显示涉案《厂房租赁合同》系叶有富与许鸿仕签订的，伍清霞是涉案租赁厂房的建造者，叶有富、张德奕在涉案厂房中成立经营亮易公司且至今占有使用涉案的租赁厂房，且在本院受理的（2020）粤0704民初1186号案中叶有富、张德奕亦主张参照合同约定的租金标准向许鸿仕、伍清霞支付占用涉案厂房的相关费用，故应由叶有富、张德奕向许鸿仕、伍清霞支付涉案厂房占用费。虽然现有证据显示许鸿仕的银行账户曾收到黄丽珍向其转账支付的2019年7、8月的涉案厂房租金但双方均确认上述款项原告事后亦退还给被告，此后被告亦未向许鸿仕支付使用涉案厂房的占用费用，故叶有富、张德奕应参照15000元/月的租金标准向许鸿仕、伍清霞支付自2019年7月至涉案厂房实际返还之日止的占用费。现有证据未显示黄丽珍系涉案租赁厂房的承租方或实际使用者，原告主张黄丽珍支付占用费缺乏理据，本院不予支持。被告主张原告自2019年7月至今多次扰乱亮易公司经营导致其无法实现合同目的故原告应减免被告的租金，但亮易公司已于本院受理的（2020）粤0704民初1039号案中就其上述损失主张权利，故本院对被告的上述主张不予采纳。基于双方订立的涉案合同无效，原告主张被告依照合同约定向其支付9000元滞纳金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告诉请被告向其支付2010年至2019年由其垫付的垃圾费16800元，现有证据显示伍清霞交纳了涉案厂房2012-2014年垃圾费1800元，2016年垃圾费1000元，2017年垃圾费600元合计共3400元。黄丽珍向本院提交证据显示其已向许鸿仕支付了2017年垃圾费600元，且被告在本案庭审时承认双方口头约定由承租方承担涉案厂房的垃圾费，但被告未能向本院提供充分证据证明其已经缴纳了2012-2014年和2016年的垃圾费。结合现有证据及各方当事人的陈述，叶有富、张德奕作为涉案厂房的实际使用者应向许鸿仕、伍清霞支付涉案厂房垃圾费2800元（1800元+1000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第三条、第五条第一款的规定，判决如下：一、叶有富、张德奕应于本判决生效之日起十日内向许鸿仕、伍清霞支付涉案厂房占用费（按照15000元/月的标准，自2019年7月起计算至涉案厂房实际返还之日止）；二、叶有富、张德奕应于本判决生效之日起十日内向许鸿仕、伍清霞支付涉案厂房垃圾费2800元；三、驳回许鸿仕、伍清霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27680元，适用简易程序减半收取13840元，由许鸿仕、伍清霞负担6920元，由叶有富、张德奕负担6920元；许鸿仕、伍清霞多预交的6920元，本院予以退还；叶有富、张德奕应于本判决生效之日起十日内向本院补交案件受理费6920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 江继业二〇二〇年七月二十二日法官助理 邓芸菲书 记 员 卢咏琤