江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0803民初608号原告（反诉被告）：江西华弘物业服务有限公司，住所地吉安市吉州区吉州大道********，统一社会信用代码91360802MA37MQKG8K。法定代表人：王兴梅，总经理。委托诉讼代理人：李玲娟、王小荣，江西赣中律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡凌云，男，1981年5月18日出生，汉族，住吉安市青原区。委托诉讼代理人：王海军，吉安市青原区天祥法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）江西华弘物业服务有限公司（以下简称华弘物业公司）与被告（反诉原告）胡凌云租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告华弘物业公司的委托诉讼代理人李玲娟、被告（反诉原告）胡凌云及其委托诉讼代理人王海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华弘物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付所欠租金38830元（暂计至2019年9月23日，租金付至被告实际腾空仓库之日止）；2.请求法院依法判令被告返还租赁物；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付拖欠的租金19800元及车位占有费44770元（车位占有费按照租金标准计算，自2019年4月2日起算至2020年5月19日）；2.判令被告向原告支付拆围挡费用3800元及垃圾清运费2800元，合计6600元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月1日，吉安市利达房地产开发有限公司给原告华弘物业公司出具《委托书》一份，将青原区幸福365小区地下车位号为A001至D996号车位，委托给原告进行管理，原告有权以自己的名义对外签订车位、车库租赁合同，有权以原告名义起诉等事项，管理期限为2017年11月1日至2027年12月30日。2018年4月1日，被告胡凌云因经营瓷砖生意存放瓷砖的需要，与华弘物业公司就吉安市青原区赣江大道（G105）面积为550平方米的万商汇地下室东门边车库，签订了《租赁合同》，并约定每年租金为人民币39600元，每半年一交，租期自2018年4月1日至2019年3月30日止。被告通过微信转账的方式支付了半年的租金19800元，以及仓库押金2000元、电表押金500元，并预交了电费1000元，后被告便未再支付任何费用。《租赁合同》于2019年4月1日到期后，2019年4月30日原告在被告所租赁场地的铁皮门贴上《催告函》，希望被告能够在五天之内搬走其所存放的瓷砖等物品，将租赁物内外环境恢复原状返还原告，并结清应付租金，但截止原告提起诉讼前被告仍未理会。后原告已就该事宜多次与被告协商，要求被告搬走其存放的瓷砖等物品，结清所欠租金，但被告均以种种理由推脱。为维护原告合法利益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告胡凌云辩称，1.原告华弘物业公司以吉安市利达房地产开发有限公司的委托书向被告主张幸福365东区地下车库车位号A001至D996号车位租金，因没有提供涉案车位产权所有人的依据，其不是本案的适格主体，故无权向被告主张支付租金。被告在承包期间了解到涉案车位的所有权人并不是吉安市利达房地产开发有限公司，而是幸福365小区的部分业主，其中有部分业主向被告索要租金，实际上被告也向部分业主支付了租金。2.原告向法庭提供吉安市利达房地产开发有限公司2017年11月1日向其出具的委托书，没有提供涉案车位产权所有人的依据。据了解在此之前涉案的所有车位已由吉安市利达房地产开发有限公司全部销售完毕。故原告以该委托书将涉案的车位在2018年4月1日签订合同租赁给被告使用，该租赁合同无效不受法律保护，为此被告拒绝支付剩余未付的租金。同时其提出反诉请求：1.依法判令原告（反诉被告）华弘物业公司退回已交纳的租金19800元、押金2000元、电表押金500元、预交电费1000元，合计23300元。2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年4月1日反诉原告与反诉被告签订了一份租赁合同，反诉被告将幸福365东区地下车库车位号A001至D996号车位出租给反诉原告做仓库，租期为一年（2018年4月1日至2019年4月1日），每年租金为39600元。2018年2月5日反诉被告以吉安市庐陵新区滨江街道枫塘社区幸福365小区业主委员会名义向反诉原告收取了5000元定金，反诉原告分别在2018年4月1日向反诉被告交纳了租金14800元，2018年4月3日交纳押金2000元、电费1000元、电表押金500元，合计23300元。在合同履行期间多个车位的业主向反诉原告要求支付租金，为此反诉原告于2019年4月28日向陈晓葆交纳了B065号车位的租金864元，C区129号车位所有权人为郭松保，故反诉被告以2017年11月1日吉安市利达房地产开发有限公司向其出具的委托书，与反诉原告签订租赁合同收取租金，并没有提供反诉原告所租赁的所有车位物权所有人的依据，故反诉被告无权与反诉原告签订租赁合同收取租金，为此反诉被告已向反诉原告收取的所有租金和其它费用依法应当全部退回，现提起反诉，望依法支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）华弘物业公司辩称，反诉被告接受利达公司的委托有权对外出租车位，反诉原告应按约定支付租金。关于反诉原告所称部分车位已经出售给业主，在反诉被告租赁给反诉原告的车位当中只有B065号车位及B068号车位进行了出售，且反诉被告收到反诉原告支付的半年租金后，就向B065号车位陈晓葆支付了半年的租金，另外反诉被告已向B068号的业主置换了另外一个车位，而反诉原告所说的C区129号并不在其租赁的范围内。原告华弘物业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.华弘物业公司营业执照（副本）、公司法定代表人王兴梅身份证复印件各1份，证明原告基本信息以及主体适格；2.《委托书》1份，证明本案《租赁合同》中所涉及的车位原告有权以自己的名义对外签订租赁合同，并有权以自己的名义起诉；3.《租赁合同》1份，证明原、被告双方于2018年4月1日签订了《租赁合同》，约定每年租金人民币39600元，支付方式为每半年支付一次，每次支付半年租金，租期自2018年4月1日至2019年3月30日；4.《催告函》1份以及相关照片2张，证明原告于2019年4月30日将《催告函》张贴于被告所租赁的仓库门上，催促被告在五天之内搬走其所存放的瓷砖等物品，将租赁物内外环境恢复原状返还原告，并结清应付租金，但被告未予理会；5.吉安市中级人民法院（2017）赣08执20号之六、（2017）赣08执20之七执行裁定书各1份，证明吉安市青原区幸福365小区的地下停车位系吉安市利达房地产开发有限公司所有，且已有486个车位的所有权已转移至案外人唐六俚及张金湖；6.车位图1份，证明被告租赁的车位位置，其中只有B068、B065车位出售给了业主；7.案外人陈晓葆出具的收据及微信转账记录各1份，证明原告知悉B065车位系陈晓葆所有后，便将2018年4月至2018年9月份的租金支付给了陈晓葆；8.部分现场拆围挡照片及拆围挡收据、垃圾清运费收据1组，证明因被告在租赁期限届满后迟迟未将租赁物恢复原状，故原告于2020年5月19日雇工将围挡拆除，并将垃圾进行清运，因此花费拆围挡费及垃圾清运费合计6600元。被告胡凌云对原告华弘物业公司所提供证据质证后认为，1.对证据1没有异议。2.对证据2的三性（客观真实性、关联性、合法性）均有异议，首先，该委托书虽然加盖了吉安市利达房地产开发有限公司的公章，但是没有相关负责人的签字，其次利达公司未提供幸福365东区地下车库车位号A001至D996号车位的所有权的合法依据来印证其具有委托的权利。原告公司受托后是否在房管局及滨江街道进行了备案，是否具备接管幸福365小区物业的资格；第三，该委托书是在2017年11月1日出具，原告公司当时并未成立，原告公司未成立就办了委托，显然违反常理，与事实不符。3.对证据3的真实性无异议，但是对租赁期限原告未经被告同意私自篡改，起租日期应该是2019年4月1日，改成了2018年4月1日。这里说明一下，租赁地址合同约定的是东门边车库，并没有约定具体的车位号，只约定了租赁面积为550㎡；4.对证据4的三性均有异议，被告没有收到原告所说的《催告函》，对催告情况并不知情；5.对证据5有异议，执行裁定书应该提供原件，该证据也反映出利达公司将案涉的车位均折抵给了唐六俚清偿债务，同时印证了原告不具有租赁的权利；6.对证据6无异议；7.对证据7的三性无异议，原告支付了上半年，被告支付下半年；8.对证据8的三性均有异议，是否能证明涉案事实被告不清楚。被告胡凌云向本院提供以下证据：1.收款收据4张，证明2018年2月5日吉安市庐陵新区滨江街道枫塘社区幸福365小区业主委员会收取了被告胡凌云定金5000元(东门地下室仓库)及江西华弘物业有限公司收取被告胡凌云电表押金500元、电费1000元、仓库押金2000元、东门地下室仓库6个月（2018年4月1日至2018年10月1日）租金14800元，合计23300元；2.车位买卖协议书1份，证明吉安市利达房地产开发有限公司在2016年5月21日将原告租赁给被告C区129号停车车位的使用权已经交付给郭松保，印证利达公司不具有使用权，故其委托书的内容无效；3.收条1份，证明案外人陈晓葆在2019年4月28日向被告收取B065车位2018年10月至2019年9月30日期间的租金864元，印证了该车位的使用权为陈晓葆；4.被告与原告公司负责人胡东旭的微信聊天记录1组，证明2018年10月11日被告告知原告其所租赁的场地车位，有小区居民阻止被告使用，2018年11月3号微信回复，B068号车位的业主也找过他，印证了被告所租赁的场地及车位的使用权并不是利达公司享有；5.录音光盘1张，证明被告与幸福365小区前物业公司的肖经理打电话，了解到原告所租给被告的所有车位已经交付给业主使用，利达公司不具有使用权，陈晓葆的录音可以证明B065号车位的使用权人为陈晓葆，而不是利达公司；6.原告的工商登记信息1份，证明原告公司的成立时间为2017年12月19日，而利达公司出具委托的时间为2017年11月1日。原告华弘物业公司对被告胡凌云所提供证据质证后认为，1.对证据1的三性（客观真实性、关联性、合法性）均无异议，对业主委员会收取的5000元租金解释一下，在物业公司进驻小区前期，存在业主委员会帮其代收租金的情况，所以定金5000元的收据是业主委员会出具的。2.针对证据2的三性均有异议，据原告所了解C129号车位的所有权已转移至张金湖所有。3.对证据3的三性均有异议，该收据上显示的字迹与原告所提供的陈晓葆出具的收据字迹不一致，无法确认其证据的真实性。4.对证据4的三性均有异议，胡东旭是业主委员会的主任，并非原告的法定代表人或者其他负责人，其不能代表原告，且根据这个聊天记录也是显示了B065和B068的业主找过被告，这刚好与原告所述相符，即被告所租赁的车位中只有B065和B068已出售。5.关于被告与幸福365小区前物业公司的肖经理录音，原告对该录音的真实性、证明目的均有异议，首先，该份录音并不完整，且原告无法确认录音中的人员身份，被告所称的前物业公司的肖经理究竟是不是前物业公司的工作人员，是否担任经理一职，原告无法从录音中知悉，被告也无其他证据证明其身份，故对该录音的真实性有异议；其次，被告所称的肖经理在录音中称幸福365小区地下室的所有车位均卖给了业主，这明显与事实不符，故对被告的证明目的不予认可。关于陈晓葆的录音，原告对该录音的真实性有异议，原告无法确认录音中的人是否是陈晓葆本人，且该份录音声音比较嘈杂，有些内容模糊听不清，故对该份录音证据真实性有异议，但原告确认B065号车位的使用权人为陈晓葆。6.对证据6的三性均无异议，需要说明的是原告实际进驻小区的时间是2017年11月1日，而原告注册公司需要一定的时间，所以营业执照上面显示公司成立的时间是2017年12月17日。本院分析原告华弘物业公司与被告胡凌云提供的证据，结合当事人的质证意见后认为，原告华弘物业公司提供的证据8中拆围挡及垃圾清运费的收据，证明因被告在租赁期限届满后迟迟未将租赁物恢复原状，原告于2020年5月19日雇工将围挡拆除，并将垃圾进行清运，因此花费拆围挡费及垃圾清运费合计6600元，因这两份收据的“经手人”没有注明公民身份号码，也没有联系电话，而原告也没有申请“经手人”出庭作证，故对这两份收据的证明效力不予认定。被告胡凌云提供的证据2车位买卖协议书，证明吉安市利达房地产开发有限公司在2016年5月21日将原告租赁给被告C区129号停车车位的使用权已经交付给郭松保，因吉安市中级人民法院（2017）赣08执20号之六执行裁定书已裁定C区129号车位归买受人张金湖所有，且C区129号车位也不在案涉租赁场地范围内，故对被告胡凌云提供的证据车位买卖协议书的证明效力不予认定。被告提供的录音光盘中被告与幸福365小区前物业公司的肖经理的电话录音及陈晓葆的录音，因原告对该证据提出异议，且该录音所证明内容与本案没有关联性，故对该两份录音的证据效力也不予认定。原告华弘物业公司与被告胡凌云提供的其他证据均可以证明本案事实，本院对这些证据的证明效力均予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告胡凌云系经营陶瓷卫浴的个体工商户，2018年2月5日被告胡凌云向吉安市庐陵新区滨江街道枫塘社区幸福365小区业主委员会交纳了幸福365小区东门地下室仓库定金5000元。2017年11月1日原告华弘物业公司进驻滨江街道枫塘社区幸福365小区，当日，幸福365小区的开发商吉安市利达房地产开发有限公司向原告华弘物业公司出具《委托书》一份，将幸福365小区地下车位号为A001至D996号车位代收代缴水电费、租金等管理费用，全权委托给原告华弘物业公司管理，时间为2017年11月1日至2027年12月30日，原告有权以物业公司名义对外签订车位、车库租赁合同，因租赁合同产生纠纷时，有权以物业公司名义起诉等。2017年12月19日原告华弘物业公司经注册登记成立。2018年4月1日，被告胡凌云（承租方、乙方）因经营瓷砖生意存放瓷砖的需要，与原告华弘物业公司（出租方、甲方）签订一份《租赁合同》，约定：1.乙方租赁甲方位于吉安市青原区赣江大道（G105）幸福365小区万商汇地下室东门边车库，面积为550㎡，租赁期限从2018年4月1日至2019年3月30日；2.租金每月6元/㎡，39600元/每年，半年一交；3.签订本合同时乙方付给甲方押金2000元，电表押金500元，电费预交1000元；4.租赁期满不再续租时，乙方应如期退还所承租的铺位，并在五天之内将存放在铺位内的一切财物搬走，逾期则视为乙方自动放弃对铺位内存放物的所有权，甲方有权予以处理，乙方不得追索。原告华弘物业公司代表胡静与被告胡凌云在《租赁合同》上签字，原告华弘物业公司并加盖公章。合同签订后，被告胡凌云当日即向原告华弘物业公司交纳了2018年4月1日至10月1日地下室东门边车库租金14800元，2018年4月3日又交纳了仓库押金2000元、电表押金500元、预交电费1000元（注明电表底数为117度）。案涉《租赁合同》于2019年4月1日到期后，因被告胡凌云未按期交纳2018年10月1日至2019年4月1日的租金19800元，2019年4月30日原告在被告所租赁场地的铁皮门贴上《催告函》，催告被告在收到催告函后五日内搬走租赁物，且将租赁物内外环境恢复原状，同时支付租金23100元（2018年10月1日至2019年4月1日的租金19800元加上2019年4月的租金），但被告一直不予理会。后原告已就该事宜多次与被告协商，要求被告搬走其存放的瓷砖等物品，结清所欠租金，但被告均以种种理由推脱。无奈之下，原告遂于2019年9月23日向本院立案庭递交了民事诉状，此后本院曾召集双方进行诉前调解，经诉前调解不成后，本院于2020年5月11日正式立案受理。另查明，2018年5月23日吉安市中级人民法院（2017）赣08执20号之六执行裁定书已裁定吉安市青原区幸福365小区C区C040、C051、C120、C121、C122、C125、C129、C130、C132、C133、C135车位归买受人张金湖所有，上述车位所有权自该裁定送达买受人张金湖时转移。2018年5月23日吉安市中级人民法院（2017）赣08执20号之七执行裁定书已裁定吉安市青原区幸福365小区C区：C041、C044、C114、C116、C117、C118、C119、C123、C124、C126、C127、C128、C131、C134、C137-C152（16个）、C154、C156、C157、C158、C159、C162-C209（48个）；A区：A001-A074（74个）、A0889-A117（29个）、A135、A136、A158-A208（51个）、A211、A212、A227-A230（4个）、A236-A261（26个）、A266-A283（18个）；D区：D001-D056（56个）、D062-D064（3个）、D066、D068-D119（52个）、D160-D233（74个）车位作价1900万元，交付申请执行人唐六俚抵偿其借款本息，上述车位所有权自该裁定送达申请执行人唐六俚时转移。案涉租赁场地所涉的车位均不在张金湖、唐六俚享有的车位范围内。2018年5月30日，原告华弘物业公司得知B065车位所有权系案外人陈晓葆后，即将2018年4月至9月间的租金252元支付给了陈晓葆。2019年4月28日，被告胡凌云将2018年10月至2019年9月间B065车位的租金864元支付给了案外人陈晓葆。被告胡凌云自2019年9月底开始腾退所租赁场地，但其一直未按合同约定将租赁铺位恢复原状交予原告，直至2020年5月19日原告支出费用请人拆除围挡并清运垃圾。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。吉安市利达房地产开发有限公司作为滨江街道枫塘社区幸福365小区的开发商，向原告华弘物业公司出具《委托书》，将幸福365小区地下车位号为A001至D996号车位，委托给原告进行管理，故原告基于此主张本案权利，并无不当，原告主体资格适格。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，虽然案涉租赁场地中B065车位、B068车位已出售给他人，但B065车位业主接受了原告及被告支付的租金，B068车位接受原告在出租期间的车位置换，视为经权利人追认取得处分权，因此，该两个车位的出售既没有对承租方造成实际损失，也不影响案涉租赁合同的合法有效。综上，基于诚实信用原则，为维护交易稳定，被告胡凌云作为承租方应向对方即本案原告支付租金及占有使用费，拖欠不付没有道理。关于原告华弘物业公司主张被告胡凌云拖欠的房屋租金及占有使用费问题，首先，关于2018年4月1日至2018年9月30日期间租金，按照2018年4月1日原、被告签订的《租赁合同》约定，该期间租金为19800元，因2018年2月5日被告胡凌云向吉安市庐陵新区滨江街道枫塘社区幸福365小区业主委员会交纳了幸福365小区东门地下室仓库定金5000元，及2018年4月1日至10月1日地下室东门边车库租金14800元，故该期间的租金已付清，双方对此也无异议。其次，2018年10月1日至2019年3月30日期间租金，按照2018年4月1日原、被告签订的《租赁合同》约定，该期间租金为19800元，被告没有交纳。第三，2019年4月1日至2019年9月30日期间，因租赁合同期满，双方没有续签合同，诉讼中被告提出其在2019年9月30日已腾退承租场地，原告参照2018年4月1日原、被告签订的《租赁合同》约定的租金标准，主张该期间占有使用费19800元，符合法律规定。但案外人陈晓葆向被告收取B065车位2018年10月至2019年9月30日期间的租金864元，应当从被告应交纳的占有使用费中予以核减。第四，2019年10月1日至2020年5月19日期间的占有使用费，原告参照2018年4月1日原、被告签订的《租赁合同》约定的租金标准，主张每月占有使用费为19800元/6个月，即3300元/月，故2019年10月1日至2020年5月19日期间有7个月19天，占有使用费为25190元，原告只主张24970元（44770-19800）并无不当。因被告单方提出其在2019年9月30日已腾退承租场地，并未提供证据支持，而原告还提出了案涉场地部分现场拆围挡照片及拆围挡收据、垃圾清运费收据，以证明因被告在租赁期限届满后迟迟未将租赁物恢复原状，故原告于2020年5月19日雇工将围挡拆除，并将垃圾进行清运，因此花费一些拆围挡费及垃圾清运费。从案件实际情况分析，虽然被告已在2019年9月开始腾退承租场地，但并未完全彻底清理现场，且未按照租赁合同要求恢复原状，也未履行租赁场地交还义务，而原告也未采取合理方式方法，与被告沟通解决双方存在的问题，原、被告双方对扩大的损失都存在一定过错，考虑这期间受新型冠状病毒疫情影响，本院酌定双方平均分摊这期间的占有使用费损失，原、被告各负担24970元/2，即12485元。以上合计被告尚应支付原告租金及占有使用费为19800+（19800元-864）+12485=51221元。关于原告华弘物业公司主张要求被告胡凌云支付拆围挡费用3800元及垃圾清运费2800元问题，虽然原告华弘物业公司提供了相关证据，但因该证据存在一定瑕疵，考虑该费用确系实际发生，本院酌定原告主张该费用的一半，即拆围挡费用及垃圾清运费6600元/2=3300元，该费用应由被告承担。关于被告（反诉原告）胡凌云主张要求原告（反诉被告）华弘物业公司退回已交纳的租金19800元、押金2000元、电表押金500元、预交电费1000元的问题，如前所述，2018年2月5日被告胡凌云交纳的5000元及2018年4月1日交纳的14800元，合计19800元，应作为被告应支付的2018年4月1日至2018年9月30日期间租金。而被告在2018年4月3日交纳的仓库押金2000元、电表押金500元，因双方租赁关系已终止，这两笔押金依法均应退还。被告预交的电费1000元，诉讼中双方均认可核减已用电费69元，剩余931元，也应退还给被告。综上，原告退还给被告的款项为3431元，应与被告须支付给原告的款项予以核减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第第五十一条、第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡凌云支付原告（反诉被告）江西华弘物业服务有限公司租金及占有使用费51221元；二、被告（反诉原告）胡凌云支付原告（反诉被告）江西华弘物业服务有限公司拆围挡费用及垃圾清运费3300元；三、原告（反诉被告）江西华弘物业服务有限公司退还被告（反诉原告）胡凌云租赁押金2000元、电表押金500元、电费931元，合计3431元；四、以上一、二、三项相品后，被告（反诉原告）胡凌云仍应支付原告（反诉被告）江西华弘物业服务有限公司租金51090元，限被告（反诉原告）胡凌云在本判决生效后10日付清；五、驳回原告（反诉被告）江西华弘物业服务有限公司与被告（反诉原告）胡凌云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1580元，减半收取计790元，反诉费192元，合计982元，原告江西华弘物业服务有限公司负担462元，被告胡凌云负担520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  肖明华二〇二〇年七月二十七日法官助理刘影书记员刘琳附：本判决书生效后，权利人可以申请执行，申请执行期间为二年。