河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初3716号原告：刘银山，男，汉族，1975年5月5日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：孙颖，女，汉族，1978年1月15日出生，住郑州市中原区，系原告之妻。委托诉讼代理人：周志超，河南轨道律师事务所律师。被告：郑州恒林置业有限公司，统一社会信用代码91410182077832817Q，住所荥阳市贾峪镇洞林路**。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：陈梦，女，汉族，1990年11月6日出生，住荥阳市，系该公司员工。原告刘银山与被告郑州恒林置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘银山委托诉讼代理人孙颖、周志超、被告郑州恒林置业有限公司委托诉讼代理人陈梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告2019年10月6日签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》；判令被告立即返还原告购房定金20000元及利息；2.被告承担本案案件受理费。事实与理由：原被告2019年10月6日签订《郑州恒大山水城商品房认购书》一份，原告认购被告楼盘121幢1单元401房商品房一套，10月6日，原告支付被告定金20000元。10月7日，经原告现场调查实际了解得知，原告预购的楼盘正南面有一处公墓，但是在原告签订《郑州恒大山水城商品房认购书》时，被告并未将此情告知原告，原告认为被告存在明显的合同欺诈行为，现原告要求被告履行无理由退房的承诺，无理由退房，被告无故不履行承诺，原告依法起诉。被告辩称，原、被告双方签订的郑州恒大山水城商品房认购书合法有效。依据认购书第一条的约定原告支付的定金2万元。依据第二条约定，被答辩人须在2019年10月8日前支付首期房款259659元，同时签订商品房买卖合同，依据第五条约定被答辩人必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署商品房买卖合同。否则视为被答辩人放弃购买该房屋所付款项不予退还，答辩人无需通知被答辩人，可另行销售该房屋，由此可见，双方在认购书中约定的定金是订立商品房买卖合同的担保，因被答辩人未按认购书约定履行付款及签约义务，构成单方违约根据认购书的约定及最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释及担保法和合同法的规定，因原告未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，无权要求返还定金，另外原告主张利息也没有事实和法律依据。双方对退房和退房事宜和退房时间没有达成一致意见，在确认认购书解除之前，答辩人合法占有房款且被答辩人单方违约，无权主张利息，二关于无理由退房，被答辩人放弃签订无理由退房协议协议书及承诺书且依据无理由退房政策，只有在客户签署正式商品房买卖合同及无理由退房承诺书以后并且不存在任何违约的情况下，才能享受无理由退房。被答辩人并未签署商品房买卖合同及无理由退房承诺书，不满足无理由退房的期间，要求和条件不符合无理由退房的条件要求。三、关于项目分项目附近有坟厂一事，我司从未隐瞒，相反在项目销售中心针对涉案房屋周围环境设施进行了公示。从公示内容可以看到项目周围坟厂，因此被答辩人在签署认购书之前，应当已知悉涉案房屋周围情况，才签订了认购协议书，协议是真实有效的被答辩人无权以此为由解除认购书。请求法院驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月6日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《郑州恒大山水城商品房认购书》一份，主要内容为：乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大山水城楼盘121幢1单元401单元，该商品房建筑面积共119.93平方米，单价为7502/㎡,总金额为899659元。乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方选择商业贷款的付款方式：乙方须于2019年10月8日前支付首期房款259659元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款620000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月8日前办理完毕银行按揭借款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金7795元，乙方支付首期款的同时预缴税费100元。乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。原告于同日向被告缴纳定金20000元。后原告要求被告退还上述款项被拒，原告诉至本院。另查明，本案事实与本院（2020）豫0182民初96号民事判决事实基本一致，该判决已经郑州市中级人民法院（2020）豫01民终5272号民事判决予以维持。本院认为，原、被告于2019年10月6日签订《郑州恒大山水城商品房认购书》后，原告认购了被告开发的郑州恒大山水城楼盘121幢1单元401单元并向被告支付定金20000元，有双方所签《郑州恒大山水城商品房认购书》及原告转款凭证等证据在卷为凭，被告亦无异议，本院予以确认。因被告在新闻媒体及其公众号上多次宣传其“无理由退房”的优惠政策，即被告应当在购房人提出解除合同退房时，被告应当为购房人提供退房服务。但本案中，原告要求退房时，被告认为按照《郑州恒大山水城商品房认购书》约定“原告必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款，即签署商品房买卖合同，否则视为被答辩人放弃购买该房屋，所付款项不予退还，无需通知被答辩人可另行销售该房屋”,现因原告未能依约签订商品房买卖合同并办理银行按揭手续，原告已放弃购买该房屋，所付款项20000元不应退还。被告以格式条款对认购定金形式作出限制购房人权利的解释，违反了公平和诚实信用原则，属于我国合同法规定的“提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，且被告未提交证据证明其已完全履行了向原告明示“无理由退房”还附有其他条件的义务，故被告对“无理由退房”政策的解释及认购书定金条款对原告不具有约束力。现原告提出退房要求，符合双方约定的解除条件，认购书应当解除，被告应退还原告交纳定金。原告要求被告支付利息，因双方未约定，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告刘银山与被告郑州恒林置业有限公司2019年10月6日签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》；二、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘银山定金20000元；三、驳回原告刘银山其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元，由被告郑州恒林置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张晓丽二〇二〇年七月二十七日书记员  杜 斌