贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初5185号 原告：深圳全棉时代科技有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道布龙路**。 法定代表人：李建全，该公司董事长。 委托诉讼代理人:罗艳、宋彩阳，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**/div> 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何美玉，女，汉族，1995年1月20日出生，该公司法务，住贵阳市南明区。 被告：贵州花果园购物中心有限公司，住所地贵，住所地贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园大街**v> 法定代表人：陈晓辉，该公司总经理。 原告深圳全棉时代科技有限公司（以下简称全棉时代公司）诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、贵州花果园购物中心有限公司（以下简称购物中心）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告全棉时代公司的委托诉讼代理人罗艳、宋彩阳，被告宏益公司的委托诉讼代理人何美玉到庭参加诉讼。被告购物中心经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告全棉时代公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《贵阳花果园商铺租赁合同》；2.判令二被告共同向原告退还履约保证金、物业保证金、装修保证金共计266284.75元（其中履约保证金137329.75元、物业保证金98955元、装修保证金30000元）；3.判令被告宏益公司支付原告违约金137329.75元；4.判令被告宏益公司赔偿原告损失1167407.44元；5.判令被告宏益公司支付本案律师费44000元；6.本案诉讼费、保全费及公告费等由二被告承担。事实及理由：2018年1月22日，原告与被告宏益公司签订《贵阳花果园商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告宏益公司将坐落于海豚广场编号为LG008-LG010A的商铺出租给原告，租赁期为8年，并约定商场将于2018年5月1日开业。合同签订后，原告按约定向被告购物中心签订支付了履约保证金137329.75元、物业履约保证金98955元，装修保证金30000元、装修费用（装修管理费、水电费、垃圾清理费）共计39582元，并为开业进行了一系列准备。2018年3月7日，原告与广州盛景装修公司签订了装修合同，并支付了装修首付款744069.57元，为商铺装修订购地砖，总价款为111905.2元，为商铺订购道具支付定金23.313.16元。另为店铺开业招聘店员支付工资共计41537.51元。2018年5月23日，商场开始断电，装修公司的施工被迫中断，商场项目部向原告发函告知工地将进行电路检修，所有商铺暂停施工，检修完成期未确定，开工日期具体以工程部通知为准。自此海豚广场一直处于停滞状态，被告也未对商场恢复施工事宜进行回复。被告的违约行为，给原告造成了一系列损失，双方就合同解除及赔偿事宜多次协商，均未达成一致。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告宏益公司辩称：同意解除双方签订的《贵阳花果园商铺租赁合同》，同意退还履约保证金、物业保证金、装修保证金266284.75元。原告诉请的违约金、损失及律师费没有事实依据，过分高于原告所遭受的实际损失。现租赁物的装修仍然保存，请求法院对装修进行鉴定并判决。 被告购物中心未提交书面答辩意见。 原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1.原告营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证、二被告企业信用公示报告各一份，拟证明原被告诉讼主体适格。被告宏益公司无异议；2.《贵阳花果园商铺租赁合同》及补充协议，拟证明原告与被告宏益公司签订了租赁合同，约定商场开业日期为2018年5月1日，并且合同对解除条件以及解除的后果进行了约定。被告宏益公司对该组证据的真实性无异议，但认为根据合同第16.1条约定，如果未能按时交付，进场日顺延，被告不承担违约责任。第14.1.3条约定，提前终止本合同的，是赔偿对方的直接损失；3.收据3份，拟证明原告向被告购物中心支付了履约保证金137329.75元、物业保证金98955元、物业装修保证金30000元。被告宏益公司无异议；装修费收据1份，拟证明原告向被告购物中心支付了装修管理金、水费、电费、垃圾清运费共计39582元。被告宏益公司对收据的真实性无异议，但认为该费用系装修已经实际产生的费用，不应予以退还；5.《贵阳海豚广场店建筑工程施工合同》、网上银行电子回单、海豚广场店工程量清单计价表各1份，拟证明原告与广州盛景建设工程有限公司签订装修商铺合同，并按合同支付了装修首付款606445元；装修公司已为该店铺装修累计投入744069.57元。被告宏益公司提出无法核实是否真实发生，但即使真实，也不能证明这些材料全部进场用于装修，在停工以后原告即将装修材料搬走，故不能证明原告实际损失；6.海豚广场地砖购销合同、银行转账凭证各1份，拟证明原告向鑫明珠建材（深圳）有限公司购买了地砖，总价111905.2元，原告已支付货款55952.6元。被告宏益公司提出无法核实是否真实发生，但即使真实，也不能证明这些材料全部进场用于装修，在停工以后原告即将装修材料搬走。且银行转账凭证无银行公章，不能证明已经实际付款。同时，合同约定价格高于市场价，故不能证明原告实际损失；7.全棉时代店铺货柜报价表、中国工商银行深圳市分行电子回单各1份，拟证明原告向中山市鑫浩川展示制品有限公司订购货柜并支付了定金230313.16元。被告宏益公司认为报价表系原告自行制作，不能证明实际数量及单价是合情合理的，故不能达到原告证明目的。对于付款凭证，认为即使是真实的，也不能证明该批货柜全部已经装修，因货柜是可以搬运的。原告在离场之后仍然可以继续使用；8.2018年全棉时代门店人员工资明细表，拟证明原告全棉时代在2018年4月至2018年7月期间支付了员工工资41537.51元。被告宏益公司认为：首先，该明细表不能证明这些员工是因海豚广场开业才招聘，可能是原告本身就需要承担的费用。其次，这些费用并没有实际的流水予以佐证。再次，海豚广场原告入、离场时间不到1个月，不可能支付从2018年4月19日至7月甚至更长时间的工资；9.海豚广场项目部沟通函1份，拟证明原告的装修过程被迫中断，被迫离场。被告宏益公司对沟通函的真实性无异议，但认为该沟通函恰好可以看出原告在2018年5月23日就停止施工，不会有原告诉请的高额的损失；10.委托代理合同1份、增值税专用发票、中国工商银行网上电子回单各2份，拟证明原告为维护其合法权益，特委托泰和泰律师作为其代理人，并支付律师代理费44000元。被告宏益公司对该组证据的真实性无异议，但认为该律师费费用过高，高于律师指导价。且律师费并非诉讼所必须支付的费用，在此过程中，被告也一直积极与原告协商，故该笔费用并非必须支付的费用，不应由被告承担。 被告宏益公司围绕其主张提交如下证据：1.贵阳花果园商铺租赁合同及补充协议1份，拟证明在开业日未能交付房屋的，进场日顺延，被告不承担违约责任。以及提前终止本合同，只赔偿直接损失。原告对该组证据的真实性无异议，但认为达不到被告证明目的。并提出补充协议已经对原告享有单方解除权及解除合同的损失赔偿范围进行了明确约定，其中包括：律师费、违约金等所有损失；2.新工人入场三级安全教育登记表、电焊工安全技术交底、安全管理协议各1份，拟证明原告所请的装修公司在2018年5月7日入场。原告对该组证据三性不予认可，提出原告的装修公司进场时间为2018年4月中旬；3.海豚广场沟通函1份，拟证明原告已经于2018年5月23日停工，所以入场（2018年5月7日）和离场时间才16天，不可能达到原告所诉的高额损失。原告对沟通函的真实性无异议，但对被告证明目的不予认可；4.被告宏益公司员工与装修公司员工刘桂华的微信聊天记录8页（含2018年图片8张、2020年7月现场查看图片4张），拟证明在2018年6月下旬，被告宏益公司与原告的装修公司沟通，清楚显示原告停工后房屋的装修情况，并且刘桂华也认可没有多少水泥，跟之前所看的是一样的。装修公司请被告宏益公司员工查看房屋内的情况，房屋里面的装修及材料都保持原样，从图片中也可以看出原告并没有装修到一定程度，仅仅是进行了初步的地砖铺设及隔墙铺设，其他的均未动工，不可能有原告诉请的高额损失。现场保存完好，故法院是可以直接鉴定装修损失的。原告提出：首先，刘桂华不是原告公司员工，原告也不认识刘桂华，故对聊天记录的真实性不予认可。其次，聊天记录中2018年与2020年的图片完全不一致，对于被告所称对房屋内的东西保存完好完全不符合事实情况，自原告被迫离场后，该租赁商铺一直在被告的管控之下，任何人不得进入，若以该房屋的现状进行鉴定，对原告极其不公平；5.微信聊天记录截屏1张，拟证明刘桂华在2018年提到里面还剩余几万元的货物，并没有所说的高额的装修材料费用。原告认为刘桂华不是原告公司员工，聊天的和截屏的双方均不是本案当事人，故对聊天记录三性不予认可，达不到证明目的；6.关于贵阳花果园商铺租赁合同无法继续履行的协调函一份、关于就合同解除前我方损失如何计算的复函各1份，拟证明在暂时不能开业后，原告建议双方终止合作，解除租赁合同，且停工以后并没有再继续施工，不会有扩大的损失。原告对函件的真实性无异议，但认为本案所有的损失都是产生于两份函件出具之前，在函件中涉及的金额是基于双方能够友好协商的基础，现双方已经丧失该协商基础，故原告请求按法律规定及实际损失来计算。 根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2018年1月22日，原告（乙方）与被告宏益公司（甲方）签订《贵阳花果园商铺租赁合同筹备期》及《贵阳花果园商铺租赁合同（筹备期）补充协议》，租赁合同主要约定为：1.甲方将坐落于海豚广场第LG层，铺位编号为LG008-LG010A的商铺出租给乙方作全棉时代品牌经营使用。双方确认，该商铺的承租面积为989.55平方米。租赁期自开业日起开始计算8年（自2018年5月1日至2026年4月30日）。2.租金标准为：固定租金与抽成租金两者取其高模式。固定租金标准为：自计租日起计的第一年固定租金为人民币68664.87元，抽成租金标准为：自计租日起计的第一年抽成租金为月营业额10%。保证金137329.75元，乙方在《商铺租赁合同》签署生效之日起5日内向甲方交纳作为履行本合同义务的保证金，同时向甲方或甲方指定的管理公司支付98955元作为物业服务费保证金。在本合同终止或解除时，乙方应立即把经营场所交还给甲方。在双方就本合同而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后一个月，甲方在乙方无违约行为的前提下退还该保证金。3.乙方开业日为乙方装修结束后经甲方及相关政府部门验收合格开始营业之日。本合同项下开业日暂定为2018年5月1日。如甲方另行通知乙方开业日的，以甲方通知为准。本合同项下开业日为计租日。4.装修管理费按该商铺的承租面积计算，每平方米10元人民币，从进场日计算至装修结束之日。垃圾清运费按该商铺的承租面积计算，每平方米15元人民币，从进场日计算至装修结束之日。5.乙方因甲方违约行为而引起的实际损失（但乙方的装修费、购置的所有物品、设备、设施等除外），均由甲方承担，乙方有权向甲方追讨该笔费用、开支及赔偿。补充协议将上述5项主要约定修改为：乙方因甲方违约行为而引起的所有损失由甲方承担，乙方有权向甲方追讨该笔费用、开支及赔偿（包括一切律师费）。同时甲方应赔偿与乙方所缴纳履约保证金同等金额的违约金。合同及补充协议签订后，2018年2月27日，原告向被告购物中心支付租赁履约保证金137329.75元、物业履约保证金98955元。2018年2月2日，原告与鑫明珠建材（深圳）有限公司（以下简称鑫明珠公司）签订《贵阳海豚广场地砖购销合同》，向该公司购买价款为111905.2元的LF60813等型号的地砖。2018年3月7日，原告与广州盛景建设工程有限公司（以下简称盛景公司）签订《贵阳海豚广场店建筑装饰工程施工合同》，采用全包的方式将涉案房屋承包给盛景公司装饰施工，工期共50天，工程款1212890元，分四次付款，第一次付款日为：合同签订后7个工作日付工程款的50%计606445元。2018年3月14日，原告向鑫明珠公司支付货款55952元。2018年3月15日，原告向盛景公司支付装修款项606445元。2018年5月2日，原告通过银行转账方式向中山市鑫浩川展示制品有限公司（以下简称鑫浩川公司）转款230313.16元。2018年5月11日，原告向被告购物中心支付装修保证金30000元、装修管理费9895.5元、水费2968.75元、电费11874.6元、垃圾清运费14843.25元。2018年5月23日，被告宏益公司海豚广场运营部向原告发出《海豚广场沟通函》，通知原告：因公司工程方于2018年5月23日针对海豚广场工地进行电路大检修，在电路检修期间所有装修的商铺临时用电将停止供应，同时所有商铺将暂定施工，检修完成日期未确定，开工日期具体以工程部通知为准。后因被告宏益公司对恢复施工一事无法确定，双方对解除合同及赔偿事宜协商未果，原告遂起诉来院，提出如前诉请。 另：庭审中，被告宏益公司表示要求对涉案房屋装修损失进行司法鉴定，原告明确表示不同意鉴定。庭审结束后，本院即组织原、被告双方对涉案房屋进行现场勘验并拍照，其中大部分地面已铺贴地砖，部分墙面已安装管架。同时，涉案房屋墙上张贴的“装修施工许可证”载明：“商户姓名：全棉时代。经公司审批，允许LG008-LG010A号商铺进行装修工程。有效日期：2018年5月7日开工至2018年7月17日竣工。装修企业：广州盛景建设工程有限公司。现场负责人：刘桂华”。 本院认为，本案中，原告诉请诉请解除与被告宏益公司签订的《贵阳花果园商铺租赁合同》，对此，被告宏益公司表示同意，本院从其双方自愿。对于原告诉请二被告退还履约保证金、物业保证金、装修保证金共计266284.75元的主张，因被告宏益公司对该款项无异议，并表示同意退还。而该款项原告系按合同约定支付给被告宏益公司指定的管理公司即被告购物中心，被告宏益公司未提交证据证明被告购物中心已将收取的上述款项转交被告宏益公司，故原告的该主张，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告宏益公司支付违约金137329.75元的主张，因双方所签《贵阳花果园商铺租赁合同（筹备期）补充协议》约定：“乙方因甲方违约行为而引起的所有损失由甲方承担，乙方有权向甲方追讨该笔费用、开支及赔偿（包括一切律师费）。同时甲方应赔偿与乙方所缴纳履约保证金同等金额的违约金”，涉案合同系因被告宏益公司原因导致解除，故原告的该主张符合合同约定，本院予以支持。关于原告诉请被告宏益公司赔偿损失1167407.44元的主张，对于其中的装修累计投入损失744069.57元部分，原告提交的证据证明向盛景公司支付的装修款项为606445元。因盛景公司从2018年5月7日进场施工至2018年5月23日期间，仅对大部分地面铺贴地砖及安装部分墙面管架。而原告既不同意被告宏益公司提出对涉案商铺装修进行鉴定的申请，又不能提交盛景公司停止施工后，双方对已完成工程进行验收结算的证据，故对原告提出的装修累计投入损失744069.57元，本院不予支持。对于其中的地砖损失111905.2元部分，因盛景公司已对涉案商铺大部分地面铺贴地砖，但原告提交的证据证明向鑫明珠公司支付地砖货款为55952元，对原告已支付的该款项本院予以确认，由被告宏益公司承担赔偿责任，高于55952元的部分，因原告未提交证据证明已实际支付，本院不予支持，予以驳回。对于其中订购道具的定金损失230313.16元部分，因原告提交向鑫浩川公司转款230313.16元的未注明用途，而原告提交的店铺货柜报价表系其单方制作，且原告未能提交向鑫浩川公司订购货柜或提供货柜实物对其该主张予以佐证，故本院不予支持。对于其中支付员工工资损失41537.51元部分，因原告提交的证据工资明细表注明发放工资日期为2018年4月至6月，而涉案商铺因被告宏益公司原因至今未装修完毕开业，且该明细表系原告单方制作，故对该工资损失，本院不予支持。关于原告诉请被告宏益公司支付律师费44000元的主张，因双方所签补充协议对律师费已进行了约定，故对原告诉请支付律师费的主张，本院予以支持。但因原告的部分诉讼请求未得到支持，故律师费用应按比例各自承担，本院确认被告宏益公司支付原告律师代理费12520元。高于该款项部分本院不予支持。被告购物中心经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，自行放弃其应有的权利，由此产生的法律后果应自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告深圳全棉时代科技有限公司与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2018年1月22日签订的《贵阳花果园商铺租赁合同筹备期》。 二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司、贵州花果园购物中心有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告深圳全棉时代科技有限公司履约保证金、装修保证金、装修保证金共计266284.75元。 三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告深圳全棉时代科技有限公司损失55952元。 四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告深圳全棉时代科技有限公司律师代理费12520元。 五、驳回原告深圳全棉时代科技有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费19336元，减半收取9668元，由原告深圳全棉时代科技有限公司负担6917元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担2751元，（该款原告深圳全棉时代科技有限公司已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告深圳全棉时代科技有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  胡双全 二〇二〇年七月三十一日 书记员  谭博文