广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初3031号原告（反诉被告）：深圳市联投置地有限公司。法定代表人：蔡权。原告（反诉被告）：深圳市联投东方资产管理有限公司。法定代表人：蔡权。两原告共同委托代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。两原告共同委托代理人：陈志强，广东中安律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐柏良.委托诉讼代理人：郭奕璇，广东知明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张裕，广东知明律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市联投置地有限公司（以下简称联投置地公司）、深圳市联投东方资产管理有限公司（以下简称联投东方公司）与被告（反诉原告）徐柏良租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人钟胜荣、陈志强，被告徐柏良及其委托诉讼代理人郭奕璇、张裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案的相关情况一、诉辩双方的诉讼请求。联投东方公司及联投置地公司的诉讼请求：1、确认徐柏良与两原告签订的《商铺租赁合同》已经解除；2、确认徐柏良向联投置地公司交纳的履约保证金104036.40元、向联投东方公司交纳的履约保证金57798元（共计161834.4元）均不予退还；3、徐柏良立即向两原告支付违约金164724.3元（=[52018.20元月租金+2889.90元月管理费]×3倍）；4、徐柏良立即向联投置地公司支付拖欠的2018年10月21日起至原告收回商铺之日期间的租金（计至2019年8月29日合计为406748.77元），以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年8月29日为39482.19元）；5、徐柏良立即向联投置地公司支付装修期、经营免租期与租金优惠期期间未付的租金232571.69元；6、徐柏良立即向联投东方公司支付从2018年8月起计至原告收回商铺之日期间的运营管理费（计至2019年8月29日合计为32627.90元），以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年8月29日为4090.66元）；7、徐柏良立即向联投东方公司支付拖欠的2018年11月～2019年4月的水电费共计1624.13元，以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年8月29日为251.21元）；8、徐柏良立即联投置地公司支付律师费9540元、向联投东方公司支付律师费1060元；9、徐柏良承担本案案件受理费等一切诉讼费用。以上金额暂计至2019年8月29日合计为1054555.25元。徐柏良的反诉请求：1、判令双方当事人在2018年7月16日签订的《商铺租赁合同》于2019年4月10日解除；2、判令深圳市联投置地有限公司返还徐柏良履约保证金l04036.40元(大写：壹拾万肆仟零叁拾陆元肆角零分)，深圳市联投东方资产管理有限公司返还徐柏良履约保证金5779.80元(大写：伍仟柒佰柒拾玖元捌角零分)；3、判令深圳市联投置地有限公司向徐柏良支付违约金7594.66元(大写：柒仟伍佰玖拾肆元陆角陆分，以104036.40为基数，按日利率0.000002％自2019年4月11日计算至实际还清之日止，暂计至2020年4月l0日)，深圳市联投东方资产管理有限公司向徐柏良支付违约金421.93元(大写：肆佰贰拾壹元玖角叁分，以5779.80为基数，按日利率0.000002％自2019年4月ll日计算至实际还清之日止，暂计至2020年4月10日)；4、判令深圳市联投置地有限公司有限公司赔偿徐柏良装修费损失300000元(大写：叁拾万元)；5、判令深圳市联投置地有限公司赔偿徐柏良加盟费损失509800元(大写：伍拾万玖仟捌佰元)；6、判令深圳市联投置地有限公司赔偿徐柏良消防工程验收费用损失35000元(大写：叁万伍仟元)；7、判令深圳市联投置地有限公司赔偿徐柏良试营业期间经营成本损失94268.6元(大写：玖万肆仟贰佰陆拾捌元陆角，包括员工工资支出、员工住宿费支出、员工餐费、购买食材等支出)；8、判令深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司承担律师费40000元(大写：肆万元)；9、本案的诉讼费由深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司承担。以上各项合计金额为1096901.39元。二、合同签订及履行情况。原告联投置地公司（甲方）作为出租人，原告联投东方公司（丙方）作为商场的经营管理方于2018年7月16日与被告徐柏良（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由乙方承租深圳市宝安区松岗街道联投东方华府（二期）商业第一层的编号为F167、F168、F169、F170作为经营餐饮“三剑合璧”店，租赁期限为2018年8月1日至2023年7月31日；装修免租期61天；经营免租期从2019年1月1日至同年2月28日；乙方应于签订合同之日起5日内向甲方支付104036.40元、向丙方支付履约保证金5779.80元，如乙方擅自提前终止合同的，或因乙方未履行合同义务甲方或丙方依合同约定解除合同的，前述保证金不予退还；装修期、经营免租期内免收租金，但乙方仍须向丙方支付装修管理费、运营管理费、能源费用等实际发生的费用；租金约定为自计租日起第一、二租赁年度每月租金52018.2元，乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金；除因甲方或丙方违约导致合同解除以外的原因造成乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期的，乙方应向甲方补付装修期、经营免租期、租金优惠期间所减免的租金；运营管理费约定为每月运营管理费2889.90元，乙方应于每月5日前向丙方交付；乙方延期支付租金的，应按拖欠金额每月2%的标准向甲方支付延期付款违约金，乙方延期支付运营管理费或水电燃气等费用的，应按拖欠金额每月2%的标准向丙方支付延期付款违约金；乙方逾期支付租金超过两个月或一年内累计拖欠租金达三次的，或乙方逾期支付运营管理费或水电燃气等费用（包括但不限于保证金、利息和违约金等）超过两个月的，或出现其他情形的，甲方或丙方有权解除合同，同时乙方应按本合同约定承担违约责任；甲、丙方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，此外乙方还应向甲、丙方支付合同解除当月租金、管理费之和三倍的金额作为违约金，如违约金不足以弥补因此给甲、丙方造成的损失，乙方还应补足，损失包括但不限于租金损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品保管费、诉讼费、仲裁费、律师费。合同签订后，徐柏良于2018年7月30日、2018年7月18日分别向原告联投置地公司交纳了履约保证金104036.40元，向原告联投东方公司交纳了运营管理费履约保证金5779.80元，共计109816.2元。此后一直未再交付租金及管理费等费用。2018年8月21日，联投置地公司向徐柏良交付案涉商铺，双方签订了《商铺交付确认书》，载明：租赁期从2018年8月21日至2023年8月20日，装修免租期从2018年8月21日至10月20日，计租日为2018年10月21日。徐柏良接收商铺后开始进场装修。2018年8月底，徐柏良发现涉案房屋存在漏水问题，经与原告沟通后推迟装修期，于2018年11月30日实际完成装修。庭审中，徐柏良称因漏水问题一直没有解决，故其无法继续经营并于2019年1月3日撤场，2月份实际搬离。又称其于2019年3月11日将案涉商铺的钥匙通过邮寄的方式交还原告，并于2019年4月10日通过微信向原告公司员工关欣、汪明、王如平发送信息，提出其终止合同的决定，又将解除函送至原告办公室。徐柏良为此提交了微信聊天记录、照片作为证据，并申请证人王某、余某出庭作证。其中与关欣的聊天记录显示，其于2018年9月2日向原告反应涉案商铺的漏水情况，关欣回复的内容基本上围绕着教徐柏良如何书写材料描述漏水的情况及如何申请补偿；与王如平的聊天记录显示徐柏良向其发送关于伸缩缝的问题致联投函，王如平经审查后提出：“第二项需要补充”、“我先把第一期的免租期现报上去”；与汪明的聊天记录显示徐柏良向其发送关于伸缩缝的问题致联投函，汪明回复“可以”。证人王某为案涉商铺的装修人员，庭审中述称案涉商铺所在房屋分属两栋楼，中间是空的，两面墙中间有一个伸缩缝，打墙的时间发现里面是湿的；证人余某为其他商铺租户，称其装修花了60多万，因商铺漏水墙面发霉的原因，原告抵扣了其12万元的租金。另，原告主张在案涉商铺中徐柏良仍遗留有灶台、餐桌、长凳、储物柜、菜架等大量物品，徐柏良确认未搬走上述财产，但表示，商铺的问题让其很伤心，且那些东西不值钱，所以就不要了，又称按照合同10.6条的约定原告可以自行处置。判决理由与结果本案为房屋租赁合同纠纷。从庭审查明事实可见，徐柏良确实存在至今未支付租金的违约事实，本案争议焦点在于案涉商铺漏水的责任归属。对此，徐柏良主张因案涉商铺存在漏水情形，导致其装修期延长，并且因漏水导致天花板有石灰往下掉造成其商铺无法正常营业才被迫撤场。原告对此不予认可，认为系徐柏良自行打掉分割墙、导致分隔墙上方的伸缩缝直接暴露在天花板上且又没有进行正确的防渗水装修导致漏水的情况发生。本院认为，徐柏良提交的与关欣、汪明、王如平的微信聊天记录，该证据业经固化处理，其真实性应予认定。此外，《商铺租赁合同》第二页落款处记载原告方的联系人为“关欣”，庭审时两原告代理人亦确认王如平系其公司员工，因此，在无相反证据的情况下，本院采纳上述聊天记录作为本案的定案依据。纵观上述聊天记录，均未见原告提出伸缩缝漏水的责任在于徐柏良的相关内容，相反，从聊天记录内容可见，徐柏良于2018年9月2日已向原告提出伸缩缝漏水问题，原告员工关欣及王如平均在教徐柏良如何撰写函件申请免租期或者请求原告维修，由此可见，上述证据已初步证实造成伸缩缝漏水的主要原因在于案涉房屋的主体结构问题。结合本案中无证据显示原告于2019年8月25日向徐柏良发出解除通知前曾就徐柏良在租赁期间的租金向徐柏良催收过的事实，以及出庭证人证言的佐证，本院采信徐柏良的主张，认定造成案涉商铺漏水的主要原因系案涉商铺主体结构造成，其责任在于出租人，即原告。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。案涉商铺长期漏水且导致天花板会掉落石灰，租赁期间一直无法修复，该问题必然严重影响徐柏良的正常经营，徐柏良关于其已无法正常使用商铺，无法实现经营餐饮的合同目的的主张符合常理，本院予以采信。案涉商铺漏水问题的责任在于原告，原告作为出租人未能提供适租房屋，徐柏良作为承租人依法享有合同解除权。徐柏良于2019年4月10日通过微信向关欣明确提出终止合同，故《商铺租赁合同》于2019年4月10日解除。因此，徐柏良关于判令确认案涉租赁合同于2019年4月10日解除的诉求，本院予以支持。关于徐柏良请求判令原告退还履约保证金104036.40元、运营管理保证金5779.80元及违约金的诉求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。如上述认定，案涉租赁合同的解除系由于原告的原因导致，故履约保证金及运营管理保证金应退还给徐柏良。至于违约金。原告占用履约保证金必然导致徐柏良产生利息损失，故徐柏良主张违约金的诉求符合事实及法律规定。徐柏良要求联投置地公司以履约保证金104036.40元为本金，按日利率0.000002%的标准从2019年4月11日开始算至履约保证金退回之日；要求联投东方公司以运营管理保证金5779.80元为本金，按日利率0.000002%的标准从2019年4月11日开始算至运营管理保证金退回之日，徐柏良该项诉求于法有据，本院予以支持。关于原告诉求的违约金。虽然徐柏良一直未交付租金，但因原告未能依约提供符合合同目的的商铺给徐柏良使用，即原告违约在先，且一直未能修复，属根本违约，故徐柏良拒付租金系依法行使其先履行抗辩权，故原告诉求徐柏良支付违约金无法律依据，本院不予支持。原告关于承租期间的租金及运营管理费、装修免租期、经营免租期、后期租金及运营管理费、违约金的诉求。如上所述，案涉租赁合同已解除，且该违约责任在于原告，原告要求徐柏良补缴纳免租期、经营免租期的租金，没有事实及法律依据，本院均不予支持。《商铺交付确认书》对合同原约定装修免租期更改为2018年8月21日至2018年10月20日，经营免租期未作变更，故仍为2019年1月1日至2019年2月28日。徐柏良与关欣的聊天记录显示，徐柏良在2018年9月2日就已向关欣表达因漏水需延缓装修的时间，故徐柏良关于案涉商铺漏水问题导致实际装修时间延缓至2018年11月30日完成的主张具有可信度，本院予以采信。因此，租金起租日应相应延缓至2018年12月1日。由于2019年1月1日至2019年2月28日为约定的经营免租期，故截止至2019年4月10日合同解除之日，徐柏良应承担租金及运营管理费的期间为：2018年12月1日至2018年12月31日、2019年3月1日至2019年4月10日。经核算，上述期间的租金金额为121375.8元（52018.2元+52018.2元+52018.2元/月÷30天×10天），运营管理费金额为6743.1元（2889.90元+2889.90元+2889.90元/月÷30天×10天）。至于逾期付款利息问题，考虑到案涉租赁商铺存在严重漏水问题一直未解决，且责任在于原告，故原告关于逾期付款利息的诉求，本院不予支持。虽然徐柏良于2019年4月10日提出解除合同，但由于其至庭审前仍遗留有经营财产尚未清空，至庭审时才作出放弃上述财产的意思表示。因此，徐柏良应对合同解除后案涉商铺的空置损失承担相应的责任。双方在合同中已明确约定：……商铺里面的物品原告可以自行处置，而从庭审查明可见，遗留在商铺内的财产为灶台、餐桌、长凳、储物柜、菜架等物品，价值有限，但本案中，无证据显示作为出租方的原告在提起本案诉讼前曾要求徐柏良腾退商铺，原告亦存在怠于行使其权利的情形。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。结合本案的实际情况，本院酌定徐柏良应承担自合同解除后二个月的空置损失，即2019年4月11日至2019年6月10日的租金104036.4元（52018.2元/月×2个月）及运营管理费5779.8元（2889.90元/月×2个月）由徐柏良承担。至于2019年6月11日后的空置损失，属于因原告未及时采取措施防止损失的进一步扩大所造成，应由其自行承担。关于水电费问题。原告提交缴费通知书显示徐柏良截止2019年4月产生水电费1624.13元，徐柏良虽然对此不予认可，但由于徐柏良未提交有效证据证实其在4月份未实际使用案涉商铺，且原告提交的水电费在合理的范围内，故本院予以采信。徐柏良未能就已付水电费的情况举证，故本院认定其尚未支付上述费用。因此，徐柏良应向原告联投东方公司支付拖欠水电费1624.13元及延期付款违约金，违约金按照按中国人民银行同类同期贷款利率1.5倍计算，从各期当月的6月起计至实际付清之日。关于装修损失问题。案涉合同因原告未能提供适租商铺而解除，其应承担相应的违约责任，徐柏良要求原告承担装修损失费有理，本院予以支持。至于具体的损失金额问题。徐柏良提交其与案外人深圳市粤众星装饰工程有限公司签订的《施工合同》显示装修工程合同价款为35万元、深圳市粤众星装饰工程有限公司出具的收据为30万元。但是经本院核算徐柏良提交的微信支付交易明细证明及银行转账记录，显示转账给深圳市粤众星装饰工程有限公司款项合计为30000元，徐柏良未能提交其他有效证据证实其装修费用为30万元的主张，且原告亦不予认可，故徐柏良对此应承担举证不能的不利后果，本院据此认定装修费用为30000元。因此，徐柏良的该项诉求，本院支持合理部分，超出部分，本院不予支持。关于加盟费、试业期间的工人工资等的损失问题。加盟费、试业期间的工人工资等属于徐柏良作为经营者的正常经营成本，且从查明事实可见，从装修竣工至合同解除期间徐柏良实际上已投入经营接近半年，虽然原告未能提供适租商铺系造成合同解除的主要原因，但结合徐柏良提供的其他证据可见，案涉商铺还存在人流量低等营商环境较差等情形，该因素系造成徐柏良无法继续经营的另一重要原因，而营商环境属于徐柏良的经营风险。综上，徐柏良的上述损失诉求，本院均不予支持。关于消防工程验收费用的损失问题。徐柏良未能举证证实其消防工程验收不合格的原因在于原告，且该商铺最终亦已通过了消防验收并进入了正常运营，故徐柏良的该项诉求，没有事实依据，本院不予支持。关于律师费的问题。如上述认定，原告作为违约方，其诉求律师费，无事实依据，本院不予支持。《商铺租赁合同》仅约定徐柏良违约，原告可要求徐柏良支付律师费的情况，并未作相反约定，故徐柏良诉求律师费没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司与徐柏良签订的《商铺租赁合同》于2019年4月10日解除；二、深圳市联投置地有限公司应在本判决生效之日起十日内向徐柏良返还履约保证金104036.40元及违约金（违约金的计算，以104036.40元为本金，按日利率0.000002%的标准从2019年4月11日起计至实际返还之日止）；三、深圳市联投东方资产管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向徐柏良返还运营管理履约保证金5779.80元及违约金（违约金的计算，以5779.80元为本金，按日利率0.000002%的标准从2019年4月11日起计至实际返还之日止）；四、徐柏良应于本判决生效之日起十日内向深圳市联投置地有限公司支付2018年12月1日至2018年12月31日、2019年3月1日至2019年4月10日期间的租金121375.8元；五、徐柏良应于本判决生效之日起十日内向深圳市联投置地有限公司支付2018年12月1日至2018年12月31日、2019年3月1日至2019年4月10日期间运营管理费6743.1元；六、徐柏良应于本判决生效之日起十日内向深圳市联投置地有限公司支付2019年4月11日至2019年6月10日的占用费104036.4元；七、徐柏良应于本判决生效之日起十日内向深圳市联投置地有限公司支付2019年4月11日至2019年6月10日的运营管理费5779.8元；八、徐柏良应于本判决生效之日起十日内向深圳市联投置地有限公司支付水电费1624.13元及延期付款利息（利息的计算，以6743.1元为本金，按中国人民银行同类同期贷款利率1.5倍从各期当月6日其起计至付清之日止）；九、深圳市联投置地有限公司应于本判决生效之日起十日内向徐柏良赔偿装修损失费30000元；十、驳回深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司的其他诉讼请求；十一、驳回徐柏良的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7145元，由徐柏良负担1448元，由深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司负担5697；反诉费7336元，由深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司负担1548元，徐柏良负担5788元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 许  林  锋二〇二〇年七月一日书记员 陈春晓(兼)书记员 李  玉  莹附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。