广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1493号上诉人（原审被告）：陈亚荣，男，1964年10月15日出生，汉族，吴川市人，住广东省吴川市黄坡镇三柏圩**，公民身份号码：440************910。委托诉讼代理人：刘钊，广东梅江律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东泽，广东梅江律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：萧上康，男，1957年8月7日出生，汉族，吴川市人，住广东省吴川市*********，公民身份号码：440************076。委托诉讼代理人：陆华平，广东佳业律师事务所律师。上诉人陈亚荣因与被上诉人萧上康房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈亚荣的委托诉讼代理人刘钊、王东泽，被上诉人萧上康的委托诉讼代理人陆华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈亚荣上诉请求：撤销原审判决，改判确认房屋租赁合同无效并驳回萧上康的诉讼请求。主要理由：一、原审判决认定萧上康投资建房及所建设房屋经有关单位竣工验收合格是错误的。（一）现无证据证明由萧上康投资建房。《单位（子单位）竣工验收报告》显示的建设单位是振文镇人民政府，《关于振文镇客运站项目立项的批复》被主送给振文镇房地产综合开发公司，此证明该公司为房屋的建设单位，《建设工程规划许可证》证明鱼笱埠村民小组建设房屋。由此可见，这三个单位都有可能出资建房，而原审判决认定萧上康投资建设，此没有证据证明。（二）《单位（子单位）竣工验收报告》不真实，不能据此认定房屋经有关部门竣工验收。陈亚荣租赁房屋经营酒店，经营酒店须经消防验收合格，而申领消防验收须先取得工程验收合格手续。陈亚荣在接收房屋后多次要求萧上康提供工程验收合格手续，并以此为由拒绝付款从而促使其尽快办理验收手续，但直至起诉时萧上康仍无法提供。在原审开庭当天，萧上康提供立项批复、《单位（子单位）竣工验收报告》等，但该验收报告不真实。1、据《关于振文镇客运站项目立项的批复》显示的内容，建筑面积为846平方米，项目竣工后须向吴川市发改局报送验收资料。但经向吴川市发改局了解，其称没有收到该项目的验收资料，且租赁房屋的一、二层面积已达846平方米，而《单位（子单位）竣工验收报告》显示的是地上四层，此已超过了上述批复许可的面积，涉案房屋是无法通过验收的；2、《关于振文镇客运站项目立项的批复》被主送振文镇房地产综合开发公司，故建设单位必然是该公司，应由该公司组织验收，但验收报告显示的建设单位为振文镇人民政府，此与上述批复相背；3、《单位（子单位）竣工验收报告》留白甚多，如封面验收日期、工程概况等。工程验收结论及备注中有五个单位盖章，但时间全是空白的。如若真实验收，为何会如此多空白；4、《建设工程规划许可证》中规划建设二层，实际涉案房屋为四层，此已违反了规划许可，无法通过验收。二、原审判决认定在规划建设基础上多建的二层可补办相关手续，此是错误的。建设车站有条件限制，是否可补办相关加层手续具有不确定性，原审判决对此作出认定没有依据。三、原审判决以可补办相关手续为由认为涉案合同有效，此属适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，只有在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，才认定有效。至今为止，萧上康并未取得四层建筑的规划许可，故涉案合同无效。四、原审法院未通知利害关系人参加诉讼，遗漏诉讼主体，程序违法。现并无证据证明萧上康为房屋产权人。《单位（子单位）竣工验收报告》、《关于振文镇客运站项目立项的批复》、《建设工程规划许可证》显示，振文镇人民政府、振文镇房地产综合开发公司、鱼笱埠村民小组均有可能是房屋的所有权人，故上述三个单位与本案具有利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，应当通知这三个单位参加诉讼。五、萧上康违反规定，由此导致合同无效，原审判决认定按合同约定计算租金不当。萧上康将禁止出租的房屋出租，此已造成陈亚荣的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，若陈亚荣能充分使用房屋，一般应予支持。但因工程是车站项目，陈亚荣租赁房屋用于经营酒店，工程未竣工验收导致无法通过消防验收，无法安装水电，由此导致陈亚荣未能充分地使用房屋，无法正常经营。现陈亚荣仅是经营二楼茶市，三、四楼的饭市和酒席都没能经营。陈亚荣已投入大量资金进行装修和购置设施设备，合同无效导致了陈亚荣巨大的损失，此是萧上康的过错造成的，其应承担全部责任。六、若合同有效，陈亚荣亦不存在违约行为，无需履行支付租金的义务。涉案合同第四条已约定从2019年4月1日起至2027年3月30日止，陈亚荣应在每月5日前支付下月租金23000元给萧上康。据此，陈亚荣按月交租，应在3月5日前支付第一个月租金，以此类推。同时，涉案合同第十六条约定萧上康保证对出租房屋享有合法出租权，即萧上康在交付房屋给陈亚荣之前应享有合法出租权。萧上康在2018年12月（三个月免租期）交付房屋给陈亚荣装修，此时其应具有合法出租权。《建设工程规划许可证》和工程验收合格手续是合法出租权的要素，故萧上康在2018年应提供上述材料。陈亚荣于2019年2月22日申领了营业执照，需要提供《建设工程规划许可证》和工程验收合格手续，因合同约定了萧上康有义务配合办理营业执照和其他营业证据，故萧上康应在2019年4月1日前提供上述材料。相较上述双方应履行义务的时间，萧上康应当先履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，若合同有效，陈亚荣有权拒绝支付租金。即使无法判断哪一方先履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，在萧上康拒不提供《建设工程规划许可证》和工程验收合格手续的情况下，陈亚荣亦有同时履行抗辩权，有权拒绝支付租金。再退一步，就算陈亚荣应先履行支付租金的义务，其也有不安抗辩权。至今为止，萧上康仍未能提供四层房屋的规划许可证和建设工程验收手续，其已丧失了履行债务的能力，陈亚荣可中止履行付款的义务。七、萧上康不提供银行账号或委托书，以致陈亚荣无法付款，故陈亚荣没有违约。萧上康未能收到租金的原因有两个：一是要求萧上康提供规划许可证和建设工程验收手续，萧上康未能提供，致使酒店至今无法正式开业；二是因萧上康拒绝提供其银行账户和收款委托书，陈亚荣曾汇款50000元押金给萧上康的儿子，因陈亚荣认为手续不妥而让萧上康出具委托其儿子收款的委托书，但遭到拒绝。陈亚荣一直以来是同意支付租金的，但萧上康拒绝提供其银行账户和收款委托书，故无法付款。综上，原审判决认定事实不清，且适用法律错误，程序违法，请求二审法院支持陈亚荣的请求。萧上康辩称：一、陈亚荣使用涉案房屋经营酒店并不存在障碍，本案诉讼发生的原因是其未依约支付租金。（一）陈亚荣称因萧上康无法提供四层的规划许可证和建设工程验收手续，导致其至今无法正式开业，同时又称其现只是经营二楼茶市。陈亚荣前后矛盾的说法，已证明其自合同签订后已将租赁房屋用于经营酒店。（二）从陈亚荣在上诉状中的陈述可知，其明确承认自合同签订以来，是拒绝支付租金。二、原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。（一）涉案房屋属振文镇客运站的一部分，萧上康与振文镇人民政府、鱼笱埠村民小组三方于2012年就建设振文镇客运站事宜达成合作协议，协议约定鱼笱埠村民小组提供土地使用权，萧上康提供资金建设振文镇客运站。合作期间由萧上康经营车站并获取投资收益，经营期满后，土地使用权及地上附着物归鱼笱埠村民小组，原审判决认定萧上康投资建设涉案房屋符合客观事实。（二）萧上康将自己享有经营收益权的涉案房屋出租给陈亚荣，陈亚荣在签订合同后使用涉案房屋至今，没有任何第三方对涉案房屋主张权利或妨害陈亚荣经营，陈亚荣主张追加振文镇人民政府等三个单位作为第三人参加诉讼，此是没有事实和法律依据的。（三）陈亚荣与萧上康签订租赁合同时知道涉案房屋处于办理验收的状态，萧上康在本案开庭前已取得涉案房产的验收报告，振文镇人民政府本身具有接收辖区内建设工程竣工验收备案的职能，陈亚荣否认验收报告的效力没有依据。萧上康向原审法院起诉请求：1、判决解除萧上康与陈亚荣于2018年12月21日所签订的《房屋租赁合同》；2、判令陈亚荣将其所承租位于吴川市*******振文汽车客运站的房屋的第二层至第四层腾空并交回给萧上康；3、判令陈亚荣支付2019年4月1日到2019年7月26日的房屋租金88933元给萧上康；4、判令陈亚荣支付自2019年7月27日至承租房屋交回给萧上康之日期间的房屋占用费给萧上康（房屋占用费按月租23000元计算）；5、陈亚荣承担本案诉讼费。原审法院审理查明：2018年12月21日，萧上康（甲方）与陈亚荣（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：“一、甲方将位于吴川市*******振文汽车客运站的房屋的第二层至第四层出租给乙方作经营酒店场地，出租房屋的每层面积约765㎡；二、租赁期限共八年，即自2019年4月1日起至2027年3月30日止；三、租赁房屋的外墙、隔墙、铝窗装修由甲方负责，费用由甲方承担。租赁房屋的第二层至第四层内装修由乙方负责，费用由乙方承担；四、从2019年4月1日起至2027年3月30日期间，房屋租金按276000元/年计算，先付租金后使用的原则，乙方在每月5日前支付下月租金23000元给甲方；五、自2023年4月1日起至本合同约定租赁期限届满日，房屋年租金按3%逐年递增，乙方按年租金均摊月租，在每月5日支付下月租金给甲方；六、乙方未按约定时间支付租金超过30日，甲方有权单方解除合同。甲方不解除合同的，乙方按每日租金的1%向甲方支付违约金；八、押金及其他费用的约定：（一）甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金50000元；（二）租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、然气、通讯费用、有线电视、物业管理费用由乙方承担；（三）租赁期间，该房屋租赁产生的税费由乙方承担；（四）租赁期满或合同解除后，乙方无违约行为，甲方应无息退还乙方支付的房屋租赁押金。如乙方有违约行为，甲方所收取押金不予退还；九、乙方如需安装电梯，乙方负责安装一台电梯的费用，但电梯维护费用由乙方承担。十、乙方在不损房屋主体安全并征得甲方同意的前提下有权根据承租目的对房屋进行改建、装修，乙方的改建、装修行为如损害房屋主体安全，甲方有权单方解除合同，乙方应对甲方负赔偿责任；十一、承租期内，租赁房屋的修繕义务由乙方承担；……；十六、甲方保证对本合同指向出租房屋享有合法出租权，如因甲方出租权原因导致第三方妨害乙方经营活动，造成乙方的损失的由甲方负责；十七、甲方有义务配合乙方办理相关营业执照及其他营业证件……”。合同签订后，萧上康将出租的第二层至第四层房屋交给陈亚荣使用，陈亚荣对出租的房屋进行装修及购置厨具、桌子、电器等，于2019年5月开始试业经营至今。陈亚荣于2019年9月18日向萧上康缴交了房屋租赁押金50000元。由于陈亚荣从未向萧上康支付租金，萧上康于2019年7月26日在陈亚荣经营的酒店张贴解除合同通知书，并于同年8月9日及12日向陈亚荣的手机发了解除合同通知。解除合同通知书主要内容为：“现你已拖欠我房屋4个月租金共98000元，虽经我方多次催促支付租金，因你一直拖欠未支付，你的行为已违反合同第七条的约定，现特通知你：一、解除双方于2018年12月21日签订《房屋租赁合同》；二、请你在接本通知之日起七天内付清拖欠的租金98000元；三、请你接本通知之日起七天内搬离承租房屋，将所承租的房屋交回我方接管”。另查明，振文镇客运站项目经吴川市发展和改革局于2008年3月25日立项，，地址位于吴川市振文镇梅塘公路鱼九埠村民小组排楼对面旁边用地面积4200㎡，建筑面积846㎡，总投资95万元。2015年3月27日，吴川市城乡规划建设局颁发建设工程规划许可证，基底面积611.19㎡，地上**，土地使用权人为吴川市振文镇山东村民委员会鱼笱埠村民小组。由萧上康投资建设，所建设的房屋经有关单位竣工验收合格。原审法院审理认为：本案为租赁合同纠纷。一、关于合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。陈亚荣租赁的房屋振文镇客运站项目经吴川市发展和改革局立项，吴川市城乡规划建设局颁发建设工程规划许可证，并经有关单位竣工验收合格。虽然建设单位吴川市振文镇人民政府在规划建设的基础上多建二层，但可补办相关手续。为此，萧上康与陈亚荣签订的《房屋租赁合同》为有效合同。二、萧上康请求解除合同是否符合法律规定的问题。萧上康与陈亚荣双方签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。萧上康将租赁的房屋交付给陈亚荣使用后，陈亚荣于2019年5月开始试业经营至今，一直未缴交租金给萧上康。根据双方签订《房屋租赁合同》第四条：“陈亚荣应在每月5日前支付下月租金给萧上康”以及第六条：“陈亚荣未按约定时间支付租金超30日，萧上康有权单方解除合同”的规定。陈亚荣拒不支付租金的行为严重违反双方的约定，为此，解除合同的条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。萧上康请求解除双方签订的《房屋租赁合同》既符合双方的约定，也符合法律规定，予以支持。陈亚荣辩称萧上康拒绝接收租金与原审法院查明的事实不符，以及解除合同对其造成损失，所以不愿意解除合同的抗辩理由不充分，不予采纳。陈亚荣于2019年8月12日接到了萧上康的解除合同通知书，故萧上康与陈亚荣双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月12日予以解除。三、关于陈亚荣是否将其所承租的房屋第二层至第四层腾空交回给萧上康的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失”。在本案中，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据法律规定，当事人可以要求恢复原状。现萧上康请求陈亚荣将所承租位于吴川市*******振文汽车客运站的房屋的第二层至第四层腾空并交回给萧上康，合理合法，予以支持。四、关于陈亚荣是否缴交租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。支付租金是承租人法定的义务。萧上康与陈亚荣于2018年12月21日签订《房屋租赁合同》后，萧上康将租赁的房屋交给陈亚荣使用，陈亚荣至今一直经营。为此，萧上康请求陈亚荣支付从2019年4月1日起的租金，既符合法律规定，也符合双方的约定，予以支持。陈亚荣辩称不需支付租金的抗辩，理由不充分，不予采纳。陈亚荣应每月支付租金23000元给萧上康。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问的解释》第二条规定，判决：一、萧上康与陈亚荣于2018年12月21日所签订的《房屋租赁合同》于2019年8月12日予以解除；二、限陈亚荣在判决发生法律效力之日起五日内将所承租的位于吴川市*******振文汽车客运站的房屋的第二层至第四层房屋内的物品搬清、人员迁出，腾空交还给萧上康；三、限陈亚荣在判决发生法律效力之日起五日内向萧上康支付从2019年4月1日起至2019年8月31日止的租金，以每月23000元计算，合计共115000元以及支付自2019年9月1日起至房屋返还给萧上康之日止以每月23000元计算的占用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2023.32元，由陈亚荣负担。二审期间，萧上康向本院提交了以下证据：1、《租用土地协议书》复印件一份，拟证明振文镇政府向鱼九埠村民小组租用0.42公顷村集体建设用地作为客运站用地；2、吴川市人民政府吴府函[2012]194号《关于同意振文镇山东村委会鱼九埠村民小组使用本村集体建设用地的批复》及其附件复印件各一份，拟证明吴川市人民政府批复鱼九埠村民小组使用0.42公顷村集体建设用地作客运站用地；3、时间分别为2012年4月9日、10月8日的《合作建设振文中心客运站协议书》复印件各一份，拟证明萧上康、肖李华、肖克光三人合伙与振文镇政府、振文镇房地产综合开发公司、鱼笱埠村民小组签订合作协议，约定由萧上康等三人投资经营振文中心客运站；4、《协议书》复印件与《合同权利义务转让承诺书》复印件各一份，拟证明肖李华、肖克光的继承人将其投资经营振文中心客运站的合伙份额转让给萧上康。经质证，陈亚荣对上述证据的真实性、合法性不清楚，认为此与本案不具有关联性，与本案无关。对于萧上康提交的证据，本院认证如下：1、证据1无法提供原件，对其真实性无法核实，本院不予采纳；2、证据2与证据3对本案认定事实并无影响，本院不予采纳；3、证据4的《协议书》缺少一方合同主体的签名，《合同权利义务转让承诺书》不足以证明萧上康的主张，本院均不予采纳。本院经审理查明，另查明，本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据陈亚荣的上诉请求与萧上康的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：审 判 长 陈建业审 判 员 郑玉莲审 判 员 冯小瑶二〇二〇年七月××日法官助理 陈夏美书 记 员 王嘉钰附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。