广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12822号原告：广州市房屋安全管理所，住所地广州市中山四路**信德商务大厦**。法定代表人：蒋祖生，该所所长。委托诉讼代理人：陈微，广东君厚律师事务所律师。被告：肖艳芳，女，1971年9月3日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：伍婷，广东卓信律师事务所律师。原告广州市房屋安全管理所（以下简称“市房管所”）与被告肖艳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告市房管所的委托诉讼代理人陈微、被告肖艳芳的委托诉讼代理人伍婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市房管所向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告关于广州市越秀区东风东路490号102房的房屋租赁关系；2.判令被告及同住人员立即搬出广州市越秀区东风东路490号102房，并将该房屋交还给原告；3.判令被告支付房屋使用费（参照每月租金2087元进行计算，从2019年11月1日起计算至被告交还房屋之日止）；4.判令被告支付逾期退房违约金（违约金以2087元/月为标准，从2019年11月1日起支付至被告实际交还房屋之日止）；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告系负责公房管理的事业单位。位于广州市越秀区东风东路**102房屋是原广州市国土房管局移交原告管理的直管公房。2011年2月1日，原被告双方订立《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给被告作商业用途使用，租赁期限自2011年2月1日起至2013年1月31日止，每月租金为人民币2087元，于每月20日前缴纳当月租金。合同期满后，双方没有续签合同，被告继续使用房屋至今，并向原告支付租金至2020年1月。原告认为，双方房屋租赁合同期限届满，双方未续签合同，房屋租赁为不定期租赁合同关系，原告可随时解除合同。据此，原告有权解除与被告的房屋租赁关系，并要求被告交回房屋。原告为维护合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告肖艳芳辩称：1982年由广州市人民政府牵头，广州市道路扩建办公室征用了被告位于广州市东风三路489号的祖屋。房屋被征用后，扩建办当时按照房屋的面积大小，开具了介绍信将被告安排到广州市东风四路496号的501、102房（现地址变更为东风东路490号101、102房）居住，并没有限制居住时间，该房屋的产权也是属于扩建办的。后被告与其他安置人协商，将其中的501房变更为101房，因此被告使用案涉房屋是基于政策性的拆迁安置。被告租用该物业后，由被告的家庭使用房屋至今。被告将其中的一间房屋作经营性使用，并于1981年经越秀区工商局进行了工商登记，这是经过扩建办同意的。原告接管房屋后，要求被告与其签订租赁合同以备案，被告家庭以被告为代表与原告签订了租赁合同，之后原告以该房屋不能作经营性使用为由，拒绝与被告续签租赁合同。被告认为原告提出的理由不能成立，被告在1982年时即使用了该地址进行了工商登记，当时扩建办为被告出具同意书，被告才得以使用该地址进行工商登记。之后案涉的整栋房屋进行“房改”，而当时原告表示由于被告该物业是经营性用房，所以不能参加“房改”。原告现在以双方租赁关系到期为由要求解除合同是不合法的，因为被告是由于自家房屋被拆迁被政府安置在这个房屋，安置时也未附带任何使用期限限制，不存在租赁到期一说。根据当时扩建办与被告的拆迁协议，扩建办将其所有的房屋交给被告使用作为拆迁安置，并无订明租用的期限。之后其他以此方式安置的业主都进行了“房改”，原告以被告的房屋非住宅性用房为由表示不能参加“房改”。原告现在增设租赁期限限制，以租赁到期为由要求被告搬出，是变相侵占被告租屋所有权的行为，违背了诚实守信的基本原则。当年市政府将被告祖上所有的房屋，以将其他房屋长期性租用给被拆迁人的政策进行拆迁安置，并同意被告作为经营性用途使用，这是历史遗留的问题，原告现在以租赁到期为由予以变更，这是侵害公民财产的行为，也是不诚实守信的表现。综上，原告的诉讼请求不合法，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：市房管所（原广州市机关用房管理所）是广州市越秀区东风东路****的管理人。2011年2月1日，市房管所（出租人，甲方）与肖艳芳（承租人，乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。合同第一条约定，甲方同意将坐落在越秀区东风东路490号102部位（产别：公产）的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积20.87平方米。合同第二条约定，租赁期限为2011年2月1日至2013年1月31日，月租金额为2087元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。合同第十三条约定，租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方。合同第二十一条第2项约定，租赁期限届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，市房管所继续将案涉房屋出租给肖艳芳使用，肖艳芳亦继续按上述合同约定的租金标准向市房管所缴付租金。2018年5月8日，市房管所向肖艳芳发出通知，主要内容为：肖艳芳租赁市房管所管理的东风东路490号102房租期已满，市房管所通知肖艳芳在收到通知之日起5个工作日内，书面向该所提出按照广州市最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）续租房屋的申请，并提供相关资料到该所重新签订为期一年的过渡协议。2018年7月10日，市房管所委托广东君厚律师事务所通过张贴公告的方式向肖艳芳发出《律师函》，以双方房屋租赁合同期满后未续签合同，且肖艳芳另有产权房屋为由，通知肖艳芳解除房屋租赁关系，要求肖艳芳于2018年7月20日之前搬出，将案涉房屋交还给市房管所，并结清费用。庭审中，市房管所确认肖艳芳向其支付案涉房屋的租金至2020年1月。本案审理过程中，肖艳芳主张其租赁案涉房屋是基于政策性的拆迁安置，为此提交有以下证据：1.《房屋调查登记表》，记载陈珍系东风三路489号房的产权人，其家庭成员包括儿子刘观生，孙子女刘威愚、刘莉娜等人，已办搬迁手续，安置情况为1981年1月12日搬到东风四路××、××房。2.《房屋租赁介绍信》，内容为：“兹有搬迁户陈珍现由我处安排到东风四路496号五楼501房居住（使用），从1981年2月1日起按居住（生产）用房计租，请给予办理承租手续是荷。”该介绍信落款时间为1982年9月17日，附注“该户由东风三路489号楼搬迁来。”3.《拆迁补偿发款收据》，显示陈珍于1982年9月17日收取东风三路489号房的搬迁费90元。上述证据1至3均加盖有广州市道路扩建工程管理中心档案专用章。4.广州市公安局大塘派出所出具的（2019）穗公越（塘）第0084002号《户籍档案查询摘抄记录》，其中载明的东风三路489号房70年代的户籍档案与《房屋调查登记表》基本一致。5.《结婚证》，显示肖艳芳与刘威愚于1996年8月30日登记结婚。6.《营业执照》，显示广州市越秀区来记面食店的经营场所为案涉房屋，该店经营者为刘莉娜，类型为个体工商户，组成形式为家庭经营，注册日期为1981年9月26日。7.《广州市道路扩建工程办公室证明书》，主要内容为：东风三路489号搬迁到东风四路××、101定居住户要求改开一个门，该办同意先搬迁后开门的原则。该证明书落款处载有拆迁组负责人签名，但无加盖单位公章，落款时间为1982年8月4日。8.收款收据和发票，显示刘观生于1997年4月23日、6月11日向广州市机关用房管理所缴纳东风东路490号101、102房的房屋安全补偿、鉴定费5000元，房屋补偿6000元。市房管所对上述证据均不予确认，认为所涉房屋地址和人员与本案无关。上述事实有《接管房地产通知书》、《关于广州市机关用房管理所更改名称等问题的批复》、《广州市直管房（非住宅）租赁合同》、租金发票、通知、《律师函》张贴照片及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，市房管所与肖艳芳在平等自愿的基础上签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。上述合同租赁期限届满后，双方虽未续签书面合同，但市房管所仍将案涉房屋出租给肖艳芳使用，肖艳芳亦继续按原租金标准向市房管所缴付房租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，故市房管所要求解除双方的租赁关系并收回房屋，于法有据，本院予以支持。至于肖艳芳在本案中主张的其与广州市道路扩建工程办公室的拆迁安置关系，并未提交成分证据证实，且双方对一直以来签订的租赁合同及存在租赁关系并无异议。故肖艳芳以此主张市房管所无权解除双方房屋租赁合同，于法无据，本院不予采纳。市房管所已于2019年7月10日向肖艳芳发出《律师函》，通知肖艳芳解除双方的房屋租赁关系，但该《律师函》是以张贴公告的方式进行送达，无法确定通知实际到达肖艳芳的时间，本院以肖艳芳首次收到本案起诉状和证据副本之日，本案首次送达时间为越秀法院送达，时间是2019年8月15日，即该时间应为合同解除之日。关于房屋使用费。由于双方房屋租赁关系已于2019年8月15日解除，而肖艳芳仍占有使用案涉房屋，市房管所依照双方《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第二十一条第2项的约定，要求肖艳芳参照原租金标准即2087元/月支付房屋使用费至实际交还之日，合法合理，本院予以支持。但因市房管所确认肖艳芳已向其支付租金至2020年1月（其中2019年8月16日至2020年1月31日部分租金应为房屋使用费），故房屋使用费应自2020年2月1日起算。关于逾期退房违约金。双方《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第二十一条第2项明确约定，租赁期限届满，双方未续订合同而市房管所要求收回房屋，肖艳芳拒不交出承租房屋的，市房管所有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取肖艳芳违约金。现市房管所要求肖艳芳按2087元/月的标准支付逾期退房违约金，符合上述合同约定，本院予以支持。双方房屋租赁关系于2019年8月15日解除，房管所主张逾期退房违约金自2019年11月1日起算，给予了肖艳芳较长的搬迁时间，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、原告广州市房屋安全管理所与被告肖艳芳关于广州市越秀区东风东路490号102房的房屋租赁关系于2019年8月15日解除；二、被告肖艳芳于本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市越秀区东风东路490号102房腾空交还给原告广州市房屋安全管理所；三、被告肖艳芳于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付原告广州市房屋安全管理所房屋使用费（房屋使用费以2087元/月为标准，从2020年2月1日起计算至实际交还房屋之日止）；四、被告肖艳芳于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付被告广州市房屋安全管理所逾期退房违约金（逾期退房违约金以2087元/月为标准，从2019年11月1日起支付至被告实际交还房屋之日止）；五、驳回原告广州市房屋安全管理所其他诉讼请求。债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告肖艳芳负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽娜审 判 员  邓 颖人民陪审员  丁树祥二〇二〇年七月一日书 记 员  胡灏玲