山西省兴县人民法院   民事判决书   （2020）晋1123民初54号   原告：刘×，户籍山西省兴县，现住山西省兴县。   委托代理人：方×，女，山西宗耀律师事务所律师。   被告：山西明泽房地产开发有限公司。   法定代表人：李×，该公司董事长。   委托代理人：赵×，山西鼎信泽律师事务所律师。   第三人：中国农业银行股份有限公司兴县支行。   负责人：于×。   委托代理人：马×，住山西省兴县。   原告刘×诉被告山西明泽房地产开发有限公司及第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘×及其委托代理人方×、被告山西明泽房地产开发有限公司的委托代理人赵×、第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的委托代理人马×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘×诉称，2010年11月17日原告购买被告在××县开发的龙兴花园第3幢1单元3层302号房一套，原告与被告签订商品房买卖合同书，该房建筑面积90.67平方米，房屋总价款为162983元，原告首付房款81983元，余款81000元办理银行按揭。约2011年3月原告与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订个人购房担保借款合同书，按揭贷款81000元已付被告。被告于2010年12月31日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。原告收房时交付被告有关费用4628元。2011年4月原告装修房屋，装修费用60000元。2011年6月原告住入新房。2013年5月原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋有墙体开裂、通缝等现象，于是原告与同楼的其他房主就上述问题与被告进行交涉，同时向主管部门反映，经主管部门与被告协调，2014年5月被告对3号楼的地基进行灌水泥桨，处理后原告房屋墙体的裂缝继续增宽。地下室墙体受损严重，原告住房的安全受到严重影响。为此原告多次找被告处理，至今未有结果。原告同楼住户任爱兵2016年起诉被告后，兴县人民法院委托山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所对龙兴花园3号楼整幢建筑进行质量安全鉴定，其鉴定意见为:“兴县龙兴花园3#楼安全性等级为DSU级”。基于以上事实，原告认为，原告与被告签订商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务，而被告给原告提供房屋基础及主体结构质量存在的问题，严重影响原告居住使用，故被告的行为违约。现原告请求判令：一、解除原告刘×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2010年11月17日签订的商品房买卖合同；二、被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告刘×的购房款81983元，办理房产证等费用5988元，办理大红本税费3912.82元；三、被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告刘×因房屋涨价形成的损失费45827元，装修费用71910元；四、原告刘×所购被告的商品房退回被告；五、解除原告刘×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的个人购房担保借款合同；六、被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告刘×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行本金及利息（以第三人系统计算原告实际支付本息为准）；七、鉴定费8500元由被告负担；八、本案诉讼费用及其它费用均由被告承担。   原告刘×为证明其主张，向本院提供了以下证据：一、收款收据原件二支；二、兴县地方税务局刷卡凭证原件一份；三、原告的房屋所有权证复印件一份（出示原件，提交复印件）；四、资产评估报告书原件一份；五、鉴定费发票原件一支、鉴定费刷卡凭证原件一支；六、房屋买卖合同复印件一份（出示原件，提交复印件）。   被告山西明泽房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的购房合同是双方真实意思表示，合法有效，被告交付的房屋手续合法、五证齐全，且房屋交付时已经过相关部门的验收合格，现房屋经实际使用后出现的问题不是被告造成的，原告以此为由要求解除合同不符合事实基础；原告向被告缴纳的办理房产证费用、房屋登记费用、自来水入网费等费用是通过被告向相关单位缴纳的，被告只是代收，现该费用已经全部缴纳，不应要求被告返还；山西秉信资产评估事务所不具备鉴定装修损失的鉴定资质，其鉴定意见不能作为本案参考依据；对于涨价损失，应当对原告居住的年限进行相应的价值抵扣，不应要求被告承担全部的涨价损失。   被告山西明泽房地产开发有限公司为证明其主张，向本院提供了原告缴纳电费、水费凭证复印件各一份（出示原件，提交复印件）。   第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行辩称，原告的贷款于2016年到期，并已还清；合同已履行完毕，无解除必要。   第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行未向本院提供证据。   经审理查明，2010年11月17日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，原告刘×购买被告在××县开发的龙兴花园第3幢1单元3层302号房一套，该房建筑面积90.67平方米，房屋总价款为162983元，原告首付房款81983元，余款81000元办理银行按揭贷款。后原告与被告及第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订个人购房担保借款合同,按揭贷款本金81000元及全部利息9463.3元已由原告付第三人。被告于2011年12月31日交付原告该房屋。2011年4月，原告装修了该房屋。2011年6月原告住入该房，至今还在居住。   原告同楼住户先前起诉被告后，经起诉人申请、兴县人民法院委托，山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所对龙兴花园3号楼整幢建筑进行了质量安全鉴定，其鉴定意见为："兴县龙兴花园3#楼安全性等级为DSU级”。该鉴定已被生效裁判确认有效。   本次诉讼中，经原告申请、本院委托，山西秉信资产评估事务所于2020年6月2日作出晋秉信评报字【2020】第003号资产评估报告，该报告评估结论为：“龙兴花园3幢1单元302号房屋在评估基准日的房屋装修评估值为71910.00元（含税）、涨价损失评估值为45827.00元。原告为此支出评估费8500元。   本院认为，本案所涉房屋的安全性等级为DSU级，表明严重影响整体承载，存在严重安全隐患。被告未提供给原告安全居住的房屋，出现重大违约状况，该购房合同依法应予解除；原告与第三人以及被告的住房贷款合同亦应当相应解除。被告应当返还原告首付款、原告已偿还的借款本金与支付的利息。被告应当赔偿原告装修损失及涨价损失款，该装修损失应为39550.5元【（71910元÷20年）×（20年-9年）=39550.5元】。被告亦应赔偿原告司法评估费。第三人无过错，依法不应承担民事责任。原告、被告的其余诉辩主张既无充分证据支持又无相应法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院》第十三条、第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：   一、解除本案所涉原告刘×与被告山西明泽房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同；   二、解除原告刘×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行以及被告山西明泽房地产开发有限公司所签订的本案所涉按揭贷款合同；   三、本案所涉原告刘×所购被告山西明泽房地产开发有限公司房屋退还被告山西明泽房地产开发有限公司；   四、被告山西明泽房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内返还原告刘×购房首付款81983元；   五、被告山西明泽房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内给付原告刘×已付购房贷款本金81000元以及已付购房贷款利息9463.3元（两项合计90463.3元）；   六、被告山西明泽房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿原告刘×该房屋装修费39550.5元、该房屋涨价损失45827元；   七、被告山西明泽房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿原告刘×该房屋司法评估费8500元；   八、驳回原告刘×的其它诉讼请求。   本案受理费4833元，减半收取2416.5元，由被告山西明泽房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。   审判员 李亚利     二〇二〇年七月二十九日   书记员 尹 瑛