云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2020)云0581民初2352号原告：张杰，男，1987年11月19日生，汉族，住上海市宝山区，（未出庭）原告：沈维霞，女，1962年2月22日生，汉族，住上海市宝山区。以上二原告的委托诉讼代理人：腾发燕，云南援边律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南良发房地产开发有限公司，住所地云南省保山市腾冲市腾越镇火山社区宏盛小区**，统一社会信用代码915305225746832420。法定代表人：黄育丰，系公司总经理。（未出庭）委托诉讼代理人：杨有华，云南南博（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。原告张杰、沈维霞诉被告云南良发房地产开发有限公司（以下简称良发房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。原告张杰、沈维霞的委托诉讼代理人腾发燕，被告良发房地产公司的委托诉讼代理人杨有华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰、沈维霞向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告继续履行合同，并立即交付原告位于腾越镇秀峰社区吉昌小区腾冲东方；2.判令被告按照《商品房购销合同》的约定支付自2018年8月1日起至2020年5月25日逾期交房的违约金66400元，并按照100元／天的标准承担自2020年5月26日起至上述房屋实际交付验收合格之日止的违约金；3.本案诉讼费、公告费、保全费及其相关费用由被告承担（以实际产生为准）。事实及理由：2017年9月，原告向被告购买其开发的位于腾冲市，并于2017年9月21日支付了全部购房款520000元。基于上述事实，2018年2月2日，原、被告双方签订了《商品购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于腾冲市；原告于2017年9月21日一次性支付购房款520000元；被告2018年7月31日前交付该商品房给原告；如被告逾期交房，逾期30天内按照每天50元支付原告违约金，逾期30天后按照每天100元支付给原告违约金，同时合同对交房标准、争议解决方式、双方的权利义务进行了约定。根据《商品购销合同》第七条的约定，该商品房应于2018年7月31日前验收合格并交付使用，但到期后被告未能按约定交房，之后经原告多次催促，被告至今仍未交付该房屋。截止原告起诉之日，被告承诺的交房时间超过近两年之久，被告的行为已构成违约，根据合同约定以及《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，被告应该向原告支付逾期交房的违约金。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起。被告良发房地产公司辩称，答辩人与原告签订的商品房购销合同约定：答辩人于2018年7月31日前，将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的商品交付给乙方，即本案原告，答辩人一直按合同约定，履行自身义务，将质量合格、设施完备的房屋交付给原告使用，现在房屋还未交付，答辩人具有不可推卸的责任，答辩人也在加班加点的完成合同交付义务。但是根据合同补充协议第十条约定：因不可抗力或意外事件，执行政府的有关行政命令、指示或要求导致延期交房，合同继续履行，被告不承担逾期交房的违约责任，而导致预售房屋一直未交付的原因的确是因执行政府的有关行政命令、指示、要求才导致延期交房。2018年6月，答辩人资金监管账户及楼盘被厦门市中级人民法院因第三人钟万龙、雷良钿虚假诉讼而错误查封，导致答辩人楼盘无法出售、按揭无法办理，楼盘无法正常运行，在答辩人的努力下，经腾冲市公安局立案侦查，后向厦门市中级人民法院多次申请，才于2020年1月9日对资金监管账户及部分楼盘解封，厦门市中级人民法院查封、冻结导致楼盘无法运行，属于合同约定的执行政府有关行政命令、指示要求导致延期交房的不可抗力，应免除该期间的违约责任。解封后答辩人也立即投入建设，2020年1月21日又因疫情影响导致全国性的停产停工也属于不可抗力因素，到2020年3月1日，答辩人才逐渐恢复建设，答辩人认为疫情期间也应免除违约责任。综上所述，原告要求的逾期违约金应扣除上述不可抗力期间，答辩人请求人民法院依法驳回原告的部分诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告提交的《商品房购销合同》、原告提交的《收据》、被告提交的厦门市中级人民法院（2018）闽02执保263号之二执行裁定书、厦门市中级人民法院（2018）闽02执保263号之一执行裁定书、腾冲市公安局立案告知书、腾冲市公安局出具的情况说明、腾冲市人民政府疫情防控通告及复工复产工作的通知，双方当事人对真实性均无争议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月2日，原、被告签订《商品房购销合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于腾冲市；房屋价款为520000元，付款方式为一次性付款，交房时间为2018年7月31日前；逾期交房的违约责任为：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告每逾期一天按100元向原告支付违约金，合同继续履行。在合同签订之前，原告于2017年8月30日、9月21日分二次支付了房款520000元。被告于2018年2月4日到相关部门办理了备案登记手续。被告至今未按约定向原告交付房屋。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。原、被告双方当事人应按合同约定履行义务，由于被告未按约定期限交房，已构成违约，因此，被告应按合同约定支付原告违约金，截止2020年5月25日止的违约金为64900元（自2018年8月1日起至2020年5月25日止共计664天，即30天×50元＋634天×100元＝64900元），故原告要求被告按合同约定支付截止2020年5月25日止的违约金66400元的诉讼请求，本院部分予以支持64900元。现被告尚未交房，义务也未履行完毕，故对原告继续履行合同的诉讼请求，本院予支持。对原告要求立即交付房屋的诉请，因该房屋还不具备交房条件，故本院不予支持。原告提出公告费、保全费及其他相关费用由被告承担的主张，因未向法庭提交相关费用的证据，故本院不予支持。被告提出因第三人诉讼导致其楼盘、账户被法院查封，属于合同约定的不可抗力，而合同约定的不可抗力是指重大自然灾害（洪水、暴雨、雪灾、地、地震重大疫情、战争等；行政因素指政策规划变更，发现地下埋藏物被迫停止施工及因其他事项政府部门暂停施工等，因此被告的楼盘、账户被查封并不属于以上合同约定的不可抗力情形，亦不属于执行政府有关行政命令、指示或要求，故对被告的辩解本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告张杰、沈维霞与被告云南良发房地产开发有限公司于2018年2月2日签订的《商品房购销合同》继续履行。二、由被云南良发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告截止2020年5月25日止的违约金64900元，并支付自2020年5月26日起至交房之日止的违约金。三、驳回原告张杰、沈维霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，减半收取计735元，由原告张杰、沈维霞负担35元，被告云南良发房地产开发有限公司负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  马艳萍二〇二〇年七月二十九日书记员  尚可可