吉林省东辽县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0422民初471号 原告：吉林省东北袜业园区产业投资有限公司，住所吉林省辽源经济开发区东北袜业工业园区。 法定代表人：王长君，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘喜龙，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨春雨，男，该公司员工。 被告：李英嘉，女，住所地吉林省辽源市龙山区。 原告吉林省东北袜业园产业投资有限公司（以下简称东北袜业投资公司）与被告李英嘉租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东北袜业投资公司委托诉讼代理人刘喜龙、杨春雨，被告李英嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东北袜业投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2019年7月3日签订的《厂房租赁合同》，被告立即腾退从原告处租赁的房屋，即东北袜业园区A7#楼305室；2.判令被告李英嘉立即给付2019年9月初至2020年3月末拖欠的房租本金及滞纳金合计52818.59元（其中本金人民币45369.24元、滞纳金7449.35元）；并给付自2020年4月1日至实际腾退之日的期间的房屋使用费用（每日比照租金216.04元计算）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月3日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将东北袜业纺织园区内的A7楼305室厂房（540.11平方米）租赁给被告生产经营用，租赁期限自2019年7月3日至2022年7月2日止，租金为人民币12元/月/㎡，上打租交纳。同时约定，如被告欠缴租金超过60天的，原告有权提前解除租赁合同，且被告须在3日内将房屋腾出；被告逾期支付租金的应向原告支付滞纳金，滞纳金计算方法为拖欠天数乘以欠缴租金总额的3‰。但自2019年9月以来，被告一直欠缴房租，现欠缴房租已达数月，截止到2020年3月末已欠本金及滞纳金52818.59元。被告的违约行为已经远远超过双方租赁合同约定的原告有权解除合同的时限，且在原告通过微信发通知要求其立即给付拖欠的房租及腾退房屋情况下，被告均未作答复。其违约行为严重损害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，特诉至法院，诉请依法保护原告合同权益。 李英嘉辩称，1.录音人高少华你是什么关系，什么职位？录音人高少华是我们袜厂实际经营者，我李英嘉是代租房子的。2.房租从什么时间欠的？2019年9月份欠一个月后协商交多少房租交多少电费，有缴费单据为证。2019年10月份以后开始彻底不让我们交电费。因为房租是上打租。3.生产能力。我们厂是具备生产能力的,因为2019年10月份开始不让我们交电费，多次协商未果，导致我们停产。接着又赶上2020年春节，2月份又开始疫情，疫情期间也没有减免，疫情结束后准备复工，又与袜园协商未果，还是不让我们交电费，所以导致停产，因袜园不让我们交电费，我们才欠的房租，我们生产是不会欠房租的，之后袜园把我们厂停产期间房租全部计算在内了。4.与袜园协商。在袜园把我起诉到东辽县人民法院后，我们又去找袜园协商,袜园说我一共欠款64000元,可是在法院起诉我欠款是2019年9月初到2020年3月份。在起诉后袜园又给我多计算了4月、5月、6月的房租。5.我们本身具备生产能力，也有订单支持，而且我们订单情况也和袜园说过，可是袜园自始至终都不让我们交电费，我们为了我们订单生产，2020年6月初袜园说我们欠的钱，我们都认了，只想快点生产，别耽误订单，我们2020年6月初协商2020年6月20日还款40000元，说我们可以正常交电费恢复生产，要不我们不会答应6月20日还款的。可是之后还是不让我们正常生产，不让我们交电费，现在订单已经违约了。我们需要赔付客户违约金。我们订单合同是有的，如果法院需要我可以提供。6.本身我们在袜园租房子的时候我们交了20000元保证金，正常别人家都免2个月房租，我们也没有给免。7.按照合同规定，如果我们拖欠2个月房租，园区有权协商清退，可是袜园没有与我们协商清退，反而是我们一直找袜园协商恢复电，让我们生产，可是袜园一直也不让交电费。而且一直在计算我们房租，为什么到现在才到法院要求我们还钱退出。8.结果1：我们欠钱我们承认，也不是不还。可是不让我们交电费，不让我们生产，我们拿什么还。有法律哪条规定可以限制电费，可以阻碍生产。我们欠钱可以起诉我，但是不能不让我生产，交电费呀。9.结果2：免除因袜园停电期间导致我们所欠的房租，让我们恢复生产。之前的欠款对账核算后没有问题我们承认。不过我恢复生产后可以分批付给。10.305室设备被法院查封问题。具体因为什么查封我不了解情况，可是我知道，就算法院查封也不耽误我生产呀，只是我们的设备不能买卖。 本院经审理认定事实如下：2019年7月3日，出租方（甲方）东北袜业投资公司与承租方（乙方）李英嘉签订厂房租赁合同一份，约定：甲方将东北袜业纺织工业园区内的厂房（以下简称租赁物）A7楼305号租赁于乙方使用。租赁物面积为540.11平方米，租赁物功能为生产厂房，租赁期限为36个月，即2019年7月3日起至2022年7月2日止。租金每月交一次，上打租，签订合同当日缴纳本月租金，从次月开始，每月租期届满前的5个工作日内缴纳下个月租金，租金为每平方米人民币12元。保证金收取标准40元/㎡,其中不足两万元的，按两万元收取，甲方退还保证金的条件：租赁期满，乙方交清全部应付租金，物业管理费、水费、电费等相关费用，办理解除合同手续，各类设备全部迁出租赁场地，甲方接管验收租赁物合格。如乙方对上述义务有未履行或者未完全履行行为，甲方有权扣留保证金冲抵相关费用，同时甲方有权对乙方应履行而未履行的义务进行追究。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的计算方法为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的3‰。欠缴租金超过60天的，按本合同第十条执行。甲方未按规定日期提供承租物的、甲方提供的承租物不具备乙方使用功能的、乙方未按规定期限缴纳租金及相关费用超过60天的，相对方有权提前终止合同，双方解除合同等内容。 另查明，在上述厂房租赁合同签订后，李英嘉向东北袜业投资公司交付保证金20000元。2020年3月20日，东北袜业投资公司作出通知并告知李英嘉：截止2020年3月20日，你在园区已产生欠款，其中房租本金45369.24元，滞纳金7449.35元，共计52818.59元，在接到此通知日起3个工作日内及时到园区办理还款手续，按期还款。逾期或未按还款计划执行者园区将对你企业室内所有设备及相关物品进行处理并强制退出。 认定上述事实的证据有厂房租赁合同及合同附件复印件一份、费用明细表打印一份、通知书打印件一份、房屋产权证复印件一份、通话记录整理材料两份以及双方当事人在庭审中的陈述在卷为凭。 本院认为，关于东北袜业投资公司是否有权解除案涉厂房租赁合同问题。案涉厂房租赁合同中第十条“下列前三种情形，相对方有权提前终止合同，双方解除合同：10.3乙方未按规定期限缴纳租金及相关费用超过60天的。”本案中，2019年9月至2020年3月期间，李英嘉已欠付租金45369.24元，且在东北袜业投资公司通知其限期缴纳租金后，李英嘉仍未缴纳租金，约定解除合同的条件成就，东北袜业投资公司作为解除权人可以解除案涉厂房租赁合同。 关于案涉厂房租赁合同解除时间的确定问题。当事人因行使解除权而解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除。当事人直接以起诉的方式解除合同的，经确认其确有解除权的，应认定合同从起诉状副本送达之日起解除。本案中，东北袜业投资公司以起诉的方式要求解除与李英嘉签订的案涉厂房租赁合同，应自载有厂房租赁合同解除内容的起诉状副本送达李英嘉之日即2020年6月22日解除。 关于案涉厂房租赁合同解除违约责任承担问题。案涉厂房租赁合同解除后，李英嘉应当将其承租的租赁物即东北袜业纺织工业园区A7#楼305室腾退返还东北袜业投资公司。同时，李英嘉欠付的厂房租金应当给付东北袜业投资公司，2019年9月至2020年3月期间欠付租金45369.24元，2020年4月1日至2020年6月21日欠付租金17499.56元（6481.32元+6481.32元+6481.32元÷30天×21天），2020年6月22日至本判决确定腾退之日止的房屋占用使用费用参照月租金6481.32元计算。在案涉厂房租赁合同中约定了欠付租金滞纳金按拖欠天数乘以欠缴租金总额3‰计算，实质为欠付租金违约金的约定，该约定过高应予调整，东北袜业投资公司未提供相关证据证明其逾期收到租金所造成的实际损失的具体数额，对李英嘉欠付租金违约金的计付标准调整为按其所欠付租金的利息计付，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对东北袜业投资公司的其他诉讼请求，本院不予支持。 关于李英嘉支付的保证金20000元应否返还问题。本案中，案涉厂房租赁合同中第四条中约定如李英嘉就合同义务有未履行或者未完全履行行为，东北袜业投资公司有权扣留保证金冲抵相关费用，李英嘉依约定向东北袜业投资公司支付了20000元保证金，该项保证金兼具预付款的作用，在李英嘉欠付租金情况下可以折抵其欠付租金，折抵2019年9月1日至2019年12月31日期间欠付的租金，折抵后李英嘉尚需给付东北袜业投资公司2019月12月1日至2020年6月21日租金（62868.80元-20000元）=42868.80元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条规定，判决如下： 一、原告吉林省东北袜业园产业投资有限公司与被告李英嘉2019年7月3日签订的厂房租赁合同于2020年6月22日解除； 二、被告李英嘉应于本判决生效之日立即将东北袜业纺织工业园区A7#楼305室腾退返还原告吉林省东北袜业园产业投资有限公司； 三、被告李英嘉于本判决生效之日立即给付原告吉林省东北袜业园产业投资有限公司2019年12月1日起至2020年6月21日止欠付租金42868.80元，2019年12月1日起至2020年3月31日止期间欠付租金25369.24元的利息（利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年12月1日起至2019年12月31日止，以5925.28元为基数计算；2020年1月1日起至2020年1月31日止，以12406.60元为基数计算；2020年2月1日起至2019年2月29日止，以18887.92元为基数计算；2020年3月1日起至2020年3月31日止，以25369.24元为基数计算；2020年4月1日起至本判决确定履行之日止，以25369.24元为基数计算），2020年6月22日起至本判决确定腾退之日止的房屋占用使用费用参照月租金6481.32元计算； 四、驳回原告吉林省东北袜业园产业投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1120元，减半收取计560元，由被告李英嘉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审判员  刘晓亮 二〇二〇年七月二十九日 书记员  王天阳