山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初3156号 原告：张元彬，男，1982年3月18日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：吴冬梅，枣庄市中至尊法律服务所法律工作者。 被告：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴中路**。 法定代表人：王绥金，总经理。 委托诉讼代理人：殷昭际，系该单位员工。 委托诉讼代理人：张建磊，山东明公律师事务所律师。 原告张元彬与被告枣庄中汇住宅开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即给原告办理位于枣庄市市中区房屋产权证(将办理权属登记资料报登记机关备案)；2.判决被告向原告支付全部已付房款2,082,441元每日万分之一的违约金77,049元(自2017年1月13日至2018年1月18日共计370天)；3.案件受理费及其他费用均由被告承担。事实与理由：2012年10月11日，被告与原告口头达成协议，拿三套商品房给原告抵欠原告的商品混凝土款，当即给原告出具三张总数额为2,082,441元的购房款收据。2013年4月28日，原告与被告签订三份商品房买卖合同，合同编号分别为：YS0012725、YS0012713、YS0012727。双方约定，被告将位于枣庄市市中区房屋售予原告，成交总价2,082,441元。合同签订后，被告在2016年9月22日向原告交付了上述房屋，合同约定被告在房屋交付使用后90日内，为原告办理房地产权证，现距交付房屋日起已超过90日，但被告未在规定期限为原告办理房地产权证，所以，原告诉请法院判令被告立即为原告办理该房屋的房地产产权证，并按照合同第十九条约定，应向原告支付逾期办证的违约金。综上所述，原告为维护其合法权益，现特依据相关法律规定，依法提起诉讼，请求贵院依法做出判决支持原告的诉请。 被告辩称：1.答辩人没有违约，不应承担违约责任；2.办理综合验收备案须被答辩人协助配合，被答辩人对诉争房屋所在小区不能办理综合验收备案有过错，应承担过错责任；3.答辩人对于被答辩人未缴纳专项维修资金没有过错，答辩人没有义务通知被答辩人是否缴纳和如何缴纳，被答辩人在向房产登记部门申请办理产权登记时产权登记部门应当通知缴纳该项专项维修资金；4.自2017年6月5日前的诉求部分已经过诉讼时效，被答辩人的诉求不再受法律保护，请求法院不予支持。本案涉及的第8号楼，被告已经于2019年4月17日向枣庄市市中区不动产登记中心办理完毕了登记备案手续。因此原告诉请的第一项请求被告已经履行完毕，请求法庭不予受理或驳回起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求提交证据：1、编号YS0012725、YS0012727、YS0012713《商品房买卖合同》三份。2、《销售不动产统一发票》三份；3、《房屋交接明细表》三份。被告对证据1-3真实性无异议，但不能证明原告的主张；同时第一组证据合同第十九条第三款第二项明确约定作为出卖人的被告所承担的义务是将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，并没有约定被告为原告办理房屋产权证的，因此被告完成备案义务后在权属登记问题上就不再附有其他义务，原告诉求第一项没有合理依据。被告为证明其答辩主张，提交如下证据：1、鲁建发[2015]2号《山东省住宅专项维修资金管理办法》一份；2、枣政办字[2016]82号《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》一份；3、《通知》一份；4、《不动产权证书》一份证明被告已办理产权初始登记；5、《不动产权登记受理凭证》一份；6、枣庄市中级人民法院判决书一份；7、案例（湖南法院、四川法院）一份。原告对证据1真实性无异议，但是对通知的公示时间在2015年2月28日，但本案原被告之间的商品房买卖合同的成立和生效时间是2012年10月11日。且被告向原告交付房屋的时间是2016年9月22日，因此该份通知起不到被告想要证明的目的。通知中第三项明确约定是被告应承担的义务，并非原告，而且该向约定也并明确约定，被告逾期办理房产证不承担违约责任。对证据2与本案没有关联性，起不到证明法律关系的作用。对证据3真实性不确定，原告并没有收到过该份通知，被告也未提供其他相关证据证实原告收到该份证据，因此该责任不是原告的过错。对证据4、5真实性无异议，恰恰证明该两组证据向不动产登记备案是在原告购房房屋之后形成的，明显被告违反房屋买卖合同的按期办理房产证的约定。对证据6、7真实性无异议，但是每个案件的法律关系，与本案没有完全的相同性，仅供法庭参考，而不能出现相同的判决。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告枣庄中汇住宅开发有限公司（原枣庄市市中区住宅建设开发公司）投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证编号为（枣）房预售证第1042号。 2013年4月28日，原告与被告签订三份商品房买卖合同，合同编号分别为：ys0012725、YS0012713、YS0012727。原告以2,082,441元的价格购买被告开发的位于枣庄市市中区房屋。该合同第十九条关于房屋登记的约定：“商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付购房款2,082,441元，被告于2016年9月22日将涉案房屋交付给原告。被告于2018年1月18日在涉案的东湖明珠小区内张贴通知，要求业主按照相关规定，提前到市中区物业管理办公室缴纳住宅专项维修基金。原告未缴纳住宅专项维修资金。被告于2019年5月14日取得了编号为鲁（2019）枣庄市不动产权第1004106号的不动产权证书。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为问题。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在约定期限内履行该备案义务。被告的行为构成违约，应属违约行为。 关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。被告提交的证据不能证明其按合同约定期限履行了备案义务，其不承担违约责任的抗辩理由，不成立，本院不予采信。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”原、被告约定的违约金计算标准和基数，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。 本案双方合同约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告于2016年9月22日将涉案房屋交付给原告，被告的违约行为自其后90日起延续，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2020年6月5日网上提交诉状诉至本院，但其未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2017年6月5日之后的违约金未超过诉讼时效。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，被告有义务通知原告需按照有关规定缴纳专项维修资金后方能办理房屋权属登记，在原告知晓上述规定前，被告应当承担违约责任。被告已举证证明其于2018年1月18日在涉案的东湖明珠小区内张贴通知，要求业主按照相关规定，提前到市中区物业管理办公室缴纳住宅专项维修基金，故被告应承担自2017年6月5日起至2018年1月18日止的逾期办证违约金。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，被告于2019年5月14日取得了编号为鲁（2019）枣庄市不动产权第1004106号的不动产权证书。因此对于原告请求依法判决被告立即给原告办理位于枣庄市市中区房屋产权证(将办理权属登记资料报登记机关备案)的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张元彬违约金47,271元（以2,082,441元为基数，自2017年6月5日至2018年1月18日止共227天，按日万分之一计算）； 二、驳回原告张元彬的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1726元，减半收取863元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  毕春明 二〇二〇年七月二十三日 书记员  龚莹莹