福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1433号 上诉人（原审被告）：福建聚宏房地产开发有限公司，住所地漳浦县绥安镇金浦路金浦花园**楼**。统一社会信用代码91350623579288460E。 法定代表人：张远辉，总经理。 委托诉讼代理人：黄峻飞，北京市海铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李贵耀，男，1973年4月4日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被上诉人（原审原告）：蔡燕梅，女，1986年12月22日出生，汉族，住福建省霞浦县。 上诉人福建聚宏房地产开发有限公司（以下简称聚宏公司）因与被上诉人李贵耀、蔡燕梅商品房销售合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院（2020）闽0623民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福建聚宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄峻飞到庭参加诉讼，李贵耀、蔡燕梅经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聚宏公司上诉请求：撤销原判，改判驳回李贵耀、蔡燕梅的诉讼请求。事实和理由：一审根据讼涉《商品房买卖合同》第八条约定的聚宏公司应当在2015年12月30日前通过竣工验收，认定聚宏公司最迟应于2015年12月30日办理讼涉商品房的初始预登记，属于对合同的约定理解不当。上述条款约定的2015年12月30日，是双方当事人对于房屋通过竣工验收及交房的期限的约定，是一种应然性标准。若未能如期通过竣工验收，聚宏公司应承担的是逾期交房的违约责任。而讼涉《合同补充协议》第八条约定的聚宏公司应当在取得竣工综合验收备案证明后12个月内办理房屋所有权初始预登记，是一种实然性的标准，取得竣工综合验收备案证明是办理初始预登记的必要条件。讼涉商品房至今尚未办理竣工验收，补充协议约定的办证期限尚未开始计算，聚宏公司不应承担逾期办证的违约责任。 李贵耀、蔡燕梅未提交答辩意见。 李贵耀、蔡燕梅向一审法院起诉请求：聚宏公司支付李贵耀、蔡燕梅逾期办理房屋权属登记违约金101732元（2015年10月5日-2020年1月19日），并从2020年1月20日起，以649219元为基数，按照日利率0.01%支付至聚宏公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理房屋权属登记需由聚宏公司提供的资料交付给李贵耀、蔡燕梅之日止。 一审法院认定事实：2015年6月12日，李贵耀、蔡燕梅与聚宏公司签订编号为35062308006600225的《商品房买卖合同》及附件，由李贵耀、蔡燕梅向聚宏公司购买址在福建省漳浦县××镇××路××广场××号楼××号××商品房××，房屋总价款649259元。其中，合同第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施大道设计要求条件。第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。附件六《合同补充协议》第八条第1款约定：出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。出卖人办理初始预登记后，则视同买受人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始预登记报告／证明之日起，出卖人无需就买受人是否在本条规定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。如因出卖人原因，买受人不在商品房取得竣工综合验收备案证明后24个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款日0.05‰的标准向买受人支付违约金，出卖人因此承担违约金金额不超过买受人已付款的0.5%。合同签订后，李贵耀、蔡燕梅依约向福建聚宏房地产开发有限公司支付了全额购房款649259元。双方于2015年8月5日签订了房产验收确认书，李贵耀、蔡燕梅接收案涉房屋并入住。现该房屋未通过竣工验收，聚宏公司未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，亦未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付李贵耀、蔡燕梅。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。李贵耀、蔡燕梅与聚宏公司于2015年6月12日签订的编号为35062308006600225的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按照合同约定履行相应的义务。本案中，关于产权登记，双方在《合同补充协议》中明确约定不适用《商品房买卖合同》第十四条的约定，根据该补充协议第八条约定，聚宏公司应在商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付李贵耀、蔡燕梅。虽案涉商品房至今尚未通过竣工综合验收，但根据《商品房买卖合同》第八条约定，福建聚宏房地产开发有限公司至迟应2015年12月30日通过竣工验收，即至迟应在2016年12月30日办理完毕案涉商品房所有权初始预登记，并向李贵耀、蔡燕梅交付办理权属登记需由出卖人提供的资料，但聚宏公司至今未予办理。聚宏公司的行为违反合同约定，李贵耀、蔡燕梅请求聚宏公司支付逾期办理房屋权属登记违约金，有合同约定为据，予以支持；但请求自2015年10月5日起，按已付购房款日0.01%计付违约金，与合同约定不符，应调整为自2016年12月31日起，以649259元为基数，按日0.05‰计付，且金额不超过已付款0.5%即3246元，故予以支付3246元。聚宏公司辩解关于产权登记应适用《合同补充协议》第八条的约定，予以采纳；但辩解本案案涉房屋尚未竣工验收，办理产权登记条件尚未成就，因此不承担逾期办理权属登记违约责任，理由不能成立，不予采纳。综上，李贵耀、蔡燕梅请求聚宏公司支付逾期办理房屋权属登记违约金，予以支持，但起算日期及计算标准予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、聚宏公司于判决生效后10日内向李贵耀、蔡燕梅支付逾期办理房屋权属登记违约金3246元；二、驳回李贵耀、蔡燕梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2334.6元，减半收取1167.3元，由李贵耀、蔡燕梅负担1117.3元，聚宏公司负担50元，于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 二审中，当事人未提交新的证据。对原判查明认定的事实，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。 另查明，根据聚宏公司的另一起诉讼案件［（2020）闽0623民初829号］查明认定的事实，2013年4月15日，郑呈阳、陈华与聚宏公司签订《商品房买卖合同》，向聚宏公司购买与本案讼涉商品房同在福建省漳浦县××镇××路××广场××号楼××号商品房。郑呈阳、陈华与聚宏公司仅签订《商品房买卖合同》而未签订补充协议。 又查明，聚宏公司二审陈述：造成讼涉聚源广场6号楼迄今未能竣工验收的原因是聚宏公司2015年与银行发生纠纷导致银行断贷（断贷时间在发生纠纷之前），因资金原因造成扫尾工程无法继续施工。在资金到位前，完成扫尾工程并通过竣工验收的时间尚无法确定。 本院认为，本案的争议焦点是：讼涉商品房逾期办证的起算点应如何认定，聚宏公司应否承担逾期办证的违约责任。对此本院分析认定如下： 虽然讼涉《合同补充协议》第八条约定不适用《商品房买卖合同》第十四条，转为约定聚宏公司应当在讼涉商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（即将逾期办证的起算条件由“房屋交付使用”变更为“房屋取得竣工验收备案证明”）。但综合本案具体情形，聚宏公司与李贵耀、蔡燕梅在讼涉商品房未通过竣工综合验收的情况下，于2015年8月违法对讼涉商品房进行了交付（接收）。即双方已经用实际履行行为变更了《商品房买卖合同》第八条第四款关于讼涉商品房在规定日期内未达到交付条件（包括竣工验收），买受人可拒绝接收房屋，由出卖人承担逾期交房违约责任的约定。换言之，由于讼涉商品房的违法交付，实体上聚宏公司已经无需承担逾期交房（包括逾期竣工验收）的违约责任。因此，在合同对聚宏公司积极履行房屋竣工验收义务已经失去约束的情况下，讼涉《合同补充协议》第八条将竣工验收作为逾期办证的起算条件，客观上造成聚宏公司因其违法交付行为，反而可以长期怠于履行协助办证义务而无需承担任何违约责任的后果，在实体上规避了聚宏公司作为商品房出卖人主要义务之一的协助办证义务。综合二审查明的同为讼涉聚源广场6号楼的商品房，2013年的购房户未签订补充协议，而2015年购房的李贵耀、蔡燕梅却签订了补充协议，且聚宏公司此时实际已经因为银行断贷而出现施工困难的事实，可以认定聚宏公司对于讼涉商品房无法及时通过竣工验收主观上是明知的，其与李贵耀、蔡燕梅签订讼涉《合同补充协议》具有明显的规避出卖人办证义务及违约责任的意图。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。讼涉《合同补充协议》系聚宏公司提供的格式合同，其第八条第一款（含转变逾期办证起算条件、将协助办证义务限缩为办理初始预登记、为逾期办证违约金设定上限等）具有免除聚宏公司协助办证义务及违约责任的情形，依法应认定为无效条款。故本案逾期办证的违约责任仍应根据讼涉《商品房买卖合同》第十四条的约定，由聚宏公司在讼涉商品房实际交付（2015年8月5日）后90日开始，每日按已付款的0.01%计付逾期办证违约金。聚宏公司关于其不承担逾期办证违约责任的上诉主张不能成立，不予采纳。 依上述计算，本案逾期办证违约金数额已超过一审认定的数额，但因李贵耀、蔡燕梅未提起上诉，是其对自身权利的处分，本院对一审判决认定的违约金数额不予调整。 综上，聚宏公司的上诉主张与法不符，予以驳回。原判认定事实清楚，但对补充协议的效力认定有误，予以纠正。因李贵耀、蔡燕梅未提起上诉，本案实体结果仍予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福建聚宏房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶小铭 审 判 员 林 健 审 判 员 黄 兴 二〇二〇年七月八日 法官助理 杨 烨 书 记 员 吴茵婷