四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终656号 上诉人（原审被告）：四川天太实业有限公司，住所地四川省大英县经济区花园干道，统一社会信用代码9151092375663701X5。 法定代表人：何**，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：周勇军，男，1967年9月15日出生，汉族，住四川省蓬溪县，该公司法务。 被上诉人（原审原告）：陈正，男，1969年9月11日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋小平，四川弘维律师事务所律师。 上诉人四川天太实业有限公司因与被上诉人陈正商品房预售合同纠纷一案，不服四川省蓬溪县人民法院（2019）川0921民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 四川天太实业有限公司上诉请求：1.依法撤销四川省蓬溪县人民法院（2019）川0921民初1887号民事判决书，并驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实清楚，但适用法律错误。1.《合同法》第97条规定上：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于合同解除的效力是使合同恢复到订立前的状态，而可得利益只有在合同完全履行时才有可能产生，且在一审中上诉人也提出了如被上诉人因涉案合同解除有损失，其损失也不可能等于涉案合同未支付的购房款。上诉人返还被上诉人安置营业用房的贬值损失已由遂宁市仲裁委（2019）遂仲字第0063号裁决书中予以裁决，被上诉人的所谓损失已得到了弥补；2.陈正虽然持有天太公司出具的发票收据，但其从未以任何形式缴纳过这笔购房款；3.四川天太实业有限公司与陈正在签订《商品房买卖合同》时，从未有过买卖的意思表示，陈正在签约之后，从未有过预付房款的意思表示。该合同是一个单务合同，变成了无条件赠与行为；4.《商品房买卖合同》签订后，在施工过程中，处于提高大楼整体安全便利的需要，致使“蓬城印象”第1幢1层15号商业商铺的后房屋被新增的电梯所占用，四川天太实业有限公司原计划赠送给被上诉人的“后门面”实际上已经不存在了。原先确定的赠与合同已经出现“履行不能”的情形。四川天太实业有限公司多次口头告知陈正这一新情况，并表达歉意，虽然原计划的赠送承诺无法实现，四川天太实业有限公司可以通过其他方式给予弥补；5.一审法院查明了法律事实，但没有明确法律的认定，名为房屋买卖，实为赠与行为，判决中仍以商品房买卖合同的违约解除来计算赔偿责任。6.一般情况下交付赠与物前该物损毁的，赠与人不用承担赔偿责任，因为赠与人在交付赠与财产之前可以任意撤销该赠与。7.约定赠与陈正的商铺面积在实际建造中被电梯占用，出于方便大厦全体用户的公共目的，而非出于赠与人的故意和重大过失，四川天太实业有限公司多次口头告知，应视为四川天太实业有限公司在交付前行使了赠与合同的任意撤销权，四川天太实业有限公司依法无需作出任何赔偿。 被上诉人陈正辩称，1.四川天太实业有限公司对《合同法》第97条的理解错误。依据《合同法》第97条的规定及本案事实，四川天太实业有限公司擅自更改原设计方案，导致无法向陈正履行交付合同约定房屋的行为，已构成根本违约。陈正据此要求解除合同，四川天太实业有限公司同意解除合同，在此情况下，四川天太实业有限公司理应对陈正因无法取得约定房屋而遭受的损失承担赔偿责任；2.四川天太实业有限公司关于陈正未按合同支付购房款的观点不能成立。本案合同的来源，是基于四川天太实业有限公司欲拆迁陈正的房屋，双方就拆迁安置的方案自愿达成了一致协议，即四川天太实业有限公司将建成后的蓬城印象1幢1层15号商铺及15号商铺背后的房屋作为拆迁安置的条件，安置给陈正，但四川天太实业有限公司为了避免其他被拆迁户攀比，四川天太实业有限公司提出，将15号商铺以拆迁安置还房的方式写入拆迁安置补偿协议，15号商铺后面的房屋则以买卖的方式写入商品房买卖协议，但陈正不需要向四川天太实业有限公司支付购房款，由四川天太实业有限公司向陈正出具收到房款的收据，并由四川天太实业有限公司自己内部平账。上述事实足以证明，陈正在商品房买卖合同中的义务，不是向四川天太实业有限公司支付购房款，而是将被拆迁房屋交由四川天太实业有限公司拆除。陈正已将自己的房屋将由四川天太实业有限公司拆除，已全部履行了自己的合同义务。3.四川天太实业有限公司擅自更改设计，导致无法向陈正交付约定房屋的行为，事实上已经给陈正造成了重大损失。四川天太实业有限公司却擅自更改设计，拒不向陈正履行修建并交付约定房屋的义务，该行为属于恶意违约，理应受到法律的惩罚。陈正遭受的损失就是未能按合同约定取得15号商铺后面的房屋，该房的价值远远不止双方于2014年时在合同中约定的价值，若按可得利益损失计算，应当是该商铺2019年的市场价值，应远远大于一审判决认定的价值；4.若四川天太实业有限公司的上诉理由成立，则将会出现四川天太实业有限公司恶意违约，不但未为其违约行为付出代价，反而因该违约行为获取重大利益。 陈正向一审法院的起诉请求：1.判令解除陈正与四川天太实业有限公司签订的《商品房买卖合同》；2.由四川天太实业有限公司赔偿陈正损失447370元及利息（利息以447370元为基数，从2014年6月19日起至付清之日止按年利率6%计算）；3、本案诉讼费由四川天太实业有限公司负担。 一审法院认定的事实：陈正在蓬溪县赤城镇北街34号有商业房35.26平方米（建筑面积）。2014年6月19日，陈正与四川天太实业有限公司签订了《北街临街营业门面拆迁补偿安置协议》和《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》是陈正根据四川天太实业有限公司提供的图纸发现四川天太实业有限公司安置给陈正的15号商铺背面有14平方米的后房屋，陈正提出与四川天太实业有限公司签订的。合同约定：买受人所购的商品房位于蓬城印象第1幢1层15号商业房，建筑面积共14平方米，开间约4米，进深约3.5米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米30400元，总金额425600元。买受人一次性付款。对交房期限未作约定。对出卖人逾期交房的违约责任规定：逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同时，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交蓬溪县仲裁委员会仲裁。附房屋平面图，载明了合同所涉15号后商铺的位置，尺寸。当天，陈正与四川天太实业有限公司就赤城镇北街34号商铺的拆迁安置补偿达成了协议，由四川天太实业有限公司补偿陈正123833.40元，陈正给四川天太实业有限公司出具了领款单，收到了该补偿款。2014年6月19日，四川天太实业有限公司公司财务人员曾艳给陈正出具了现金收款收据三张，注明四川天太实业有限公司收到了陈正15号商铺后商业房房款425600元、税费21200元、维修基金490元，合计447370元。并加盖了公司的财务专用章。四川天太实业有限公司公司当天出具了费用报销单，载明支陈正北街旧城改造安置房拆迁补偿款447370元。四川天太实业有限公司财务人员和法人在该费用报销单上签名，陈正未签名。四川天太实业有限公司财务人员曾艳出庭作证称，因有费用报销单和收款收据相吻合，一收一支。她并没有收到陈正的购房款及税费447370元。后因四川天太实业有限公司设计变更，将案涉商铺改为了楼梯间，没有通知陈正。2016年1月22日，四川天太实业有限公司取得赤城镇北街蓬城印象二期的商品房预售许可证。2018年12月28日，陈正接四川天太实业有限公司通知接房时发现只有15号商铺，没有案涉房屋。陈正因安置的15号商铺未达到拆迁安置补偿协议约定的开间3.3米，以及未交付15号后商铺向遂宁仲裁委员会申请仲裁，四川天太实业有限公司对该案提出异议，认为约定不明，遂宁仲裁委对该案没有管辖权，2019年8月5日，遂宁仲裁委员会作出决定，四川天太实业有限公司的管辖权异议成立。2019年10月9日，陈正向本院提起诉讼。 一审法院认为，陈正与四川天太实业有限公司在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同合法有效，应受法律保护。陈正与四川天太实业有限公司双方均应按合同履行自己的义务。四川天太实业有限公司违反合同约定更改设计，将涉案商铺改修成楼梯间，且未将更改设计的情况通知原告，致使四川天太实业有限公司不能交付房屋给陈正，陈正不能实现合同的目的。四川天太实业有限公司的行为构成根本性违约，陈正有权解除合同，四川天太实业有限公司亦同意解除合同。四川天太实业有限公司的行为给陈正造成了损失，应承担赔偿损失的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。四川天太实业有限公司的违约行为导致陈正购买的商业房无法得到，客观上给陈正造成了损失，陈正与四川天太实业有限公司在订立合同时对商业房的价值已经达成了一致意见，没有证据证明现有价值高于或低于订立合同时的价值，陈正的损失可按订立合同时约定的价款计算。至于四川天太实业有限公司辩解陈正并未给付价款，因签订买卖合同时双方已经达成了一致意见，四川天太实业有限公司自愿不收陈正价款，且订立合同后四川天太实业有限公司未向陈正主张价款，并给陈正出具了收款收据，又内部作了支出平账。四川天太实业有限公司不收陈正后商铺房屋价款是其自愿行为，不能因其违约而不承担赔偿损失的责任。陈正没有给付房价款给四川天太实业有限公司，其主张的资金利息的损失本院不予支持，其税费和维修基金没有发生，不能作为陈正损失。陈正没有得到房屋，其损失应当相当于房价款的损失。因此对陈正要求四川天太实业有限公司赔偿房价款的损失予以支持，其余要求于法无据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零一条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除陈正与四川天太实业有限公司于2014年6月19日签订的《商品房买卖合同》；二、由四川天太实业有限公司于本判决生效后赔偿陈正损失425600元；三、驳回陈正的其他诉讼请求。本案受理费8193元，由陈正负担509元，四川天太实业有限公司负担7684元。 二审中，双方均未提交新证据。二审经审理查明的案件事实与一审判决认定的事实，本院对一审判决认定事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对合同双方均有约束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：本案合同的性质及四川天太实业有限公司是否应当赔偿陈正不能交付房屋的损失。上诉人四川天太实业有限公司主张该案的买卖合同实际是赠与合同，陈正并没有支付购房款。根据本案查明的事实，四川天太实业有限公司与陈正签订本案《商品房买卖合同》的原因是四川天太实业有限公司因开发项目需要撤除陈正的房屋，双方达成一致意见，由四川天太实业有限公司拆迁陈正的原有房屋，当天同时形成了《拆迁补偿安置协议》和《商品房买卖合同》，作为对陈正所有的房屋拆迁后的安置补偿，两份合同均系双方真实意思表示。在《商品房买卖合同》中，陈正虽未交付价款，但四川天太实业有限公司出具了收据，确定收到陈正房屋价款425600元，应视为四川天太实业有限公司撤迁陈正房屋后应支付陈正的补偿款转化为陈正对该房屋买卖支付的对价，四川天太实业有限公司主张该房屋系无偿赠与给陈正，明显与本案签订《商品房买卖合同》的前提是基于双方建立拆迁关系的事实不符，也与双方买卖合同作出的明确约定的意思表示相悖，其上诉理由不成立。由于四川天太实业有限公司在开发施工中，改变了施工设计，将拟交付给陈正的房屋即1幢1层15号后面的商业房改作其他功能，导致无房屋可交付，已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”陈正要求解除合同并赔偿损失，一审判决解除合同，确定本案损失是房屋不能交付的直接损失，并按双方签订的《商品房买卖合同》约定的价值计算，属于该条法律规定的损失赔偿的范围，一审判决关于损失金额的认定符合法律规定。 综上所述，上诉人四川天太实业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7684元，由上诉人四川天太实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  杨怡伶 二〇二〇年七月二十九日 书记员  肖 敏