黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初115号原告：大庆市龙凤区城建投资开发有限公司，住所地大庆市龙凤区龙腾路**，统一社会信用代码91230603569864217N。法定代表人：程相文，该公司董事长。委托诉讼代理人：田露智妍，该公司员工。委托诉讼代理人：陈山，黑龙江陈山律师事务所律师。被告：杨艳宇，男，1986年3月14日出生，汉族，现住大庆市萨尔图区，被告：刘鹏越，女，1989年12月13日出生，汉族，现住址，二被告共同委托诉讼代理人：张潇，黑龙江欲凌律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行，住所地大庆市龙凤区凤阳路**，统一社会信用代码912306038294117251。负责人：冯宇，该支行行长。委托诉讼代理人：韩奇峰，该行员工。原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司（以下简称“龙凤城投公司”）与被告杨艳宇、刘鹏越，第三人中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行（以下简称“工商银行龙凤支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙凤城投公司委托诉讼代理人田露智妍、陈山，被告刘鹏越及其与被告杨艳宇共同委托的诉讼代理人张潇，第三人工商银行龙凤支行委托诉讼代理人韩奇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙凤城投公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告龙凤城投公司与被告杨艳宇之间的《商品房买卖合同》，被告返还原告吉祥馨苑小区A-06号高层住宅楼【幢】01单元011502室房屋；2.判决被告赔偿原告因担保产生的利息损失6,932.73元（截止2019年7月29日），以及后期的本息损失，违约金693.273元、赔偿金24,437.60元，律师费2.4万元，并赔偿原告自2014年10月31日至今五年的房屋使用费5万元，合计10.6064万元；3.判决被告承担本案全部诉讼费用。庭审中变更诉讼请求为：1.解除原告龙凤城投公司与被告杨艳宇之间的《商品房买卖合同》，被告返还原告吉祥馨苑小区A-06号高层住宅楼【幢】01单元011502室房屋；2.判决二被告连带赔偿原告因担保产生的本息损失29,572.77元（截止2020年4月29日），违约金2,957.277元、赔偿金24,437.60元，律师费2.4万元，并赔偿原告自2014年10月31日至今五年的房屋使用费5万元。该房产出售后原告已缴纳且无法返还的各项税费70,152.19元，原告已替被告返还2014年至今的物业费13,365.44元，该房产2014年至今的热力费本金27,098.05元（暂计算至2020年5月1日），并判决二被告连带承担热力费违约金自2014年11月1日起按日千分之一给付至实际履行完毕止，以上合计241,583.327元；3.判决二被告连带承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告作为开发商于2014年7月28日与杨艳宇签署《商品房买卖合同》，出售位于吉祥馨苑小区A-06号高层住宅楼【幢】01单元011502室房屋，房屋总价款488,752元，约定以商业贷款方式购房。随后被告杨艳宇在第三人处贷款34万元，原告为担保人。2014年10月31日原告履行交房义务，将该房屋交付被告使用至今。2019年4月，被告因负债较多，明确拒还银行贷款，而原告在不动产权证书办理之前是该笔购房贷款的担保人，故工商银行已经开始直接扣划原告担保账户内的资金。截止2019年7月29日，已扣款6,932.73元，被告至今尚欠银行29.99586万元。原告有权解除合同并主张上述各项损失，现被告已明确表示无力还款，如买卖合同和担保合同继续履行下去，根据原告、被告与第三人之间签订的《个人购房借款/担保合同》，原告将不断被扣除担保账户内的资金直至全部贷款数额被扣完为止，即原告出售的房屋将全部由自己付款，《商品房买卖合同》继续履行已毫无实际意义。被告杨艳宇、刘鹏越辩称，1.同意解除《商品房买卖合同》，但是该房屋并未交付，原告要求被告返还房屋没有依据，被告不应承担供热费、物业费、房屋使用费。2.本案为房屋买卖纠纷，而担保产生的本息损失应当为追偿权纠纷之诉，不在本案的受理范围内，应该由原告另行起诉。关于无法退还的各项税费7万余元，被告并不认可，需要原告举证证明该费用实际产生并无法退还。解除合同后，原告应当退还被告全部购房款（包括首付以及贷款数额）。第三人工商银行龙凤支行述称，无异议，与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的大庆市萨尔图区人民法院（2016）黑0602民初2107号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院逐一予以认定。原告龙凤城投公司的证据如下：证据一、《商品房买卖合同》复印件1份、《大庆市商品房销售预收款专用票据》复印件1份共4张（与原件核对无异，原件退回），欲证明1、证明大庆市龙凤区城建投资开发有限公司（以下简称龙凤城投）与杨艳宇在2014年7月28日签订《商品房买卖合同》，成立商品房买卖合同关系。在2014年6月8日收到首付款50000元，2014年7月15日收到首付款98752元共计人民币148752元，剩余款项由杨艳宇在第三人工商银行处申请一手住房购置贷款340000元，于2014年11月28日到达龙凤城投账户，该笔贷款在房产证办理完毕前由龙凤城投作为连带保证人。三笔收到全部购房款488752元。2、根据《商品房买卖合同》附件四补充协议，欲证明被告杨艳宇如违反双方合同约定，则构成根本违约。其违约的条款为：补充协议第一条款第5项关于买受人违反与银行签订贷款合同导致银行要求出卖人承担责任的第（3）小项：如买受人逾期付款超过2个月的，出卖人有权单方解除双方所签订的主合同及本协议，并要求买受人除偿还付出卖人的代偿款项、违约金、诉讼费用、律师费等全部相关支出外，应另向出卖人支付相当于房款总额5%的赔偿金。和第（4）小项：如因买受人原因导致银行从出卖人开立账户中扣款，买受人除应在15日内归还出卖人代还款项，还应向出卖人支付代还金额10%的违约金。即赔偿金为总房款488752元×5%=24437.6元。经质证，二被告对该证据真实性无异议，但称解除合同后原告应当将被告缴纳的全部购房款488752元全部返还；合同约定的赔偿金过高，双方解除合同原告并没有产生任何损失，不应当给付赔偿金；因还款产生的违约金被告亦不认可，认为过高。第三人对该证据无异议，称与其无关。本院对该组证据真实性予以认定，对欲证明问题将综合予以认定。证据二、预交房款税费计算表1份、《预收账款明细账》1份、《应交税金明细账》5份、《其他应交款明细账》4份、《龙江银行电子缴税付款凭证》1份、《税收交款书》1份，欲证明杨艳宇购房给龙凤城投公司造成的税费损失为70,152.19元。经质证,二被告的意见为：1.税费计算表系自行制作；2.账簿及相关付款凭证均为整体的无法区分楼号以及房屋号的付款凭证，无法证实所缴纳的税款就是为杨艳宇所代缴，而且城建税等税费在房屋重新出售后都是可以退款或无需重新缴纳的，该部分损失无法确定是因双方解除合同造成，被告不应给付所有的税费，而且原告也没有举证证明该税费是无法退还的。对于《龙江银行电子缴税付款凭证》、《税收交款书》真实性无异议，但是无法证明其所缴纳的税费是为杨艳宇所缴纳的各项税费。第三人无异议，称与其无关。本院认为，二被告提出异议的理由成立，上述证据无其他证据佐证，不能证明原、被告解除合同确给原告造成了税费损失，本院对该组证据不予采信。证据三、黑龙江增值税普通发票1份、2019年12月12日龙凤城投公司与黑龙江陈山律师事务所签订的《委托代理合同》1份，欲证明：龙凤城投公司委托黑龙江陈山律师事务所代理龙凤城投公司与杨艳宇的房屋买卖合同纠纷一案，律师代理费为2.4万元。经质证，二被告对证据的真实性及证明问题均有异议。根据代理合同约定，陈山律师事务所因代理房屋买卖合同所代理的案件，而商品房买卖合同补充协议中明确约定了律师费需要违约方承担的是买受人逾期还贷，明确了律师费承担仅仅包括贷款合同纠纷而并非是买卖合同纠纷，即使该律师费真实发生也与被告无关，应当由原告自行承担，且律师费约定过高。第三人无异议，称与其无关。本院认为，证据具有真实性、关联性和合法性，且原、被告在商品房买卖合同补充协议中明确约定了律师费的承担，本院对证据予以采信。证据四、大庆市龙馨物业管理有限公司于2020年5月15日出具的《城投公司已支付费用确认单》1份、吉祥馨苑A06-1-1502热力费《交费查询单》1份、《城市居民供用热合同》1份，欲证明：1.龙凤城投公司已替杨艳宇支付2014年10月31日至今的全部物业费13,365.44元；2.杨艳宇所购的吉祥馨苑A06-1-1502从接房日至今的取暖费均未缴纳，共计欠缴27,098.05元。根据《城市居民供用热合同》规定，二被告还应承担自2014年11月1日的热力费违约金至实际履行完毕止。经质证，二被告对证据的真实性及证明问题均有异议，主张原告及其工作人员从未通知被告接房，因此该房屋并未交付，该房屋所产生的物业费、取暖费应由原告自行承担，与被告无关。第三人无异议，称与其无关。本院认为，证据能够证明杨艳宇购买的吉祥馨苑A06-1-1502房屋自2014年10月31日起应交纳的物业费已由龙凤城投公司交纳13,365.44元，自2014年11月起应交纳的取暖费一直未缴纳，本院对该部分事实予以采信。证据五、58同城租金收入截屏图片2张、租赁合同复印件1份，欲证明参照同类房屋，龙凤城投公司2014年至今的房屋使用费损失远超过5万元。经质证，二被告对证据的真实性及证明问题均有异议，原告及其工作人员从未通知被告去接房，因此该房屋并未交付，不存在房屋使用费的问题。合同约定的交房时间并不是原告实际交房时间，应当以被告实际接房时间为准，被告并未接收房屋。第三人无异议，称与其无关。本院认为，二被告提出异议的理由成立，证据与本案争议的事实无关，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨艳宇与被告刘鹏越是夫妻关系。2014年7月28日原告龙凤城投公司与被告杨艳宇签订《商品房买卖合同》，约定被告杨艳宇购买原告开发的吉祥馨苑小区A-06号高层住宅楼【幢】01单元011502号房屋，房屋价款为488,752元。2014年8月7日原、被告签订了《商品房买卖合同》补充协议。2014年6月8日被告杨艳宇支付原告首付款5万元、2014年7月15日被告杨艳宇支付原告首付款98,752元。2014年11月28日被告杨艳宇通过工行商贷支付原告购房款34万元。原、被告至今未办理房屋交接手续，因被告未及时偿还第三人贷款，原告作为保证人代被告偿还了该笔贷款到期本息合计29,572.77元。2019年12月11日原告与黑龙江陈山律师事务所签订《委托代理合同书》，委托黑龙江陈山律师事务所指派律师代理本案诉讼，原告支付律师代理费2.4万元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告未及时偿还第三人贷款，原告依据合同约定请求解除商品房买卖合同，二被告亦明确表示同意解除，本院准予，但二被告并未实际接收房屋，不存在返还情形。被告杨艳宇与被告刘鹏越在婚姻关系存续期间购买房屋，原告要求二被告共同承担原告代被告偿还的贷款本息及违约金和律师代理费的诉讼请求，于法有据，且符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求二被告承担赔偿金的诉讼请求，虽然是基于《房屋买卖合同》补充协议中“有关贷款的约定及相关责任”部分的约定，但赔偿金亦属于违约金的性质，在本判决已确认被告承担因原告代为偿还贷款而产生的违约金的前提下，原告又未能证实其代为偿还贷款行为导致的其他损失，故对原告的该项请求本院不予支持。原告要求二被告承担税金损失的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院亦不予支持。双方在商品房买卖合同中明确约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时签署房屋交接单。原告未提供证据证明其履行了通知义务，在双方未办理交接手续，房屋一直由原告控制的情况下，原告要求二被告承担物业服务费和房屋使用费无法律依据，本院不予支持。该房屋欠缴的取暖费应由相关热力公司主张权利，不属本案的审理范围，本院不予一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司与被告杨艳宇2014年7月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140728584890288800），原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司返还被告杨艳宇、刘鹏越购房款488,752元。二、被告杨艳宇、刘鹏越返还原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司为其代偿的贷款本息29,572.77元；支付原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司违约金2,957.28元；给付原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司律师代理费24，000元。上列第一、二项款项折抵，原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司返还被告杨艳宇、刘鹏越购房款432,221.95，于本判决生效之日起十五日内给付。三、驳回原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，552元（已减半收取5,579元，退还原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司27元），由原告大庆市龙凤区城建投资开发有限公司负担1，407元，被告杨艳宇、刘鹏越负担4，145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员 杨 利二〇二〇年七月六日书记员 高艺轩附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。