广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2262号上诉人（原审原告）：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区***************，统一社会信用代码914************341。法定代表人：陈达仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：章海帆，女，1964年5月8日出生，汉族，住广东省中山市XXXXXXXXXX。上诉人中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信物业公司）因与被上诉人章海帆物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。威信物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判章海帆向威信物业公司支付2005年4月至2018年12月期间的物业管理费12228.3元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费83.77元为基数，分别从欠费次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日）。事实与理由：一、自1998年9月16日起，威信物业公司就管理上海城小区，直到2019年7月从未离开过。二十多年来一直承担该小区的管理责任。威信物业公司严格依据物业服务合同的约定，为该小区全体业主服务，提供安保、环境卫生、消防等方面的服务。近几年更加大了对小区的投入，安装了门禁、监控设备等，加强内部人员管理，提升服务质量。根据合同约定，该小区的物业服务费很低，随着管理成本的上涨，威信物业公司也没有上调物业服务费标准，提供与较低收费标准相适应的服务。二、威信物业公司与上海城业主委员会签订了物业管理服务合同，并约定了按欠费总额每日千分之三收取违约金。现威信物业公司主动将违约金标准调低为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，章海帆的违约行为已经严重影响其他业主的合法权益，也造成了威信物业公司的损失，一审判决不支持违约金，不利于纠正章海帆恶意欠费的行为，在上海城小区起不好的示范作用，也对威信物业公司不公平。章海帆二审期间未向本院提交书面答辩意见。威信物业公司于2018年11月30日向一审法院起诉请求：章海帆向威信物业公司支付2005年4月至2018年12月期间共165个月的物业管理费12228.30元及违约金1000元（违约金计算方法：以每月物业管理费83.77元为基数，分别从欠费次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：2011年8月1日，上海城小区业主委员会作为甲方，威信物业公司作为乙方，签订物业管理服务合同，双方约定：乙方为座落于中山市石岐区*****侧的“上海城”住宅小区提供物业服务，合同期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止；每月物业管理服务费收取标准为普通住宅0.80元/平方米、商业用房1元/平方米；业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按每日千分之三加收违约金。合同还约定了其他事项。章海帆为广东省中山市石岐区**************的业主（产权登记时间2000年9月1日），物业建筑面积101.16平方米。根据合同约定，每月应交物业服务费80.93元（101.16平方米×0.80元/平方米）。威信物业公司称章海帆未交纳2005年4月至2018年12月期间的物业服务费，且经催收无果遂诉至一审法院，主张本案实体权利。一审另查，威信物业公司提交照片两张拟证明其方对案涉小区提供了实际物业服务，照片摄制时间分别为2019年3月6日、7日，反映内容为上海城小区停车场收费标价牌公示栏、威信物业公司在上海城小区设置的办公场所。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，威信物业公司与上海城小区业主委员会签订的物业管理服务合同对全体业主具有约束力。威信物业公司于合同期内为案涉小区提供了物业服务，章海帆不按时支付物业服务费，其行为已经构成违约，应按法律规定及合同约定，承担继续支付物业服务费的违约责任。虽然威信物业公司提供照片两张拟证明其方为案涉小区提供了实际物业服务，但该两张照片仅反映威信物业公司在案涉小区公示了停车收费标准及设置了办公场所，此外，威信物业公司未能举证其方已提供诸如安保巡查、卫生清洁、绿化养护、出入登记等实际物业服务的证据，也未举证章海帆曾于欠费前向其方交纳过物业服务费，故其要求章海帆支付合同签订前（2005年4月至2011年7月期间）及合同期满后（2014年8月至2018年12月期间）的物业服务费缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，章海帆应向威信物业公司支付2011年8月至2014年7月期间物业服务费2913.48元[80.93元（101.16平方米×0.80元/平方米），共36个月]。关于拖欠物业服务费的违约金问题。虽然威信物业公司确在合同期内为案涉小区提供了物业服务，但其未举证服务质量已达合同约定标准，章海帆故意拖延交纳物业服务费，故其违约金损失的主张理据不足，一审法院不予支持。章海帆经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、章海帆于一审判决生效之日起七日内向威信物业公司支付2011年8月至2014年7月期间的物业服务费2913.48元；二、驳回威信物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131元（威信物业公司已预交），由威信物业公司负担102元，章海帆负担29元（章海帆负担部分于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付威信物业公司）。二审期间，威信物业公司向本院提交以下证据：1.物业服务委托合同（2004年9月-2007年9月）；2.物业管理委托合同（2007年9月-2010年9月）；3.上海城住宅小区物业管理服务合同（2010年9月-2013年9月），拟共同证明威信物业公司从2005年4月至2018年12月期间均在管理案涉小区，并按照物业服务合同的约定提供了服务。章海帆未对此发表质证意见。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。二审查明：2004年8月4日，中山市上海城业主委员会（以下简称上海城业委会）作为甲方与作为乙方的威信物业公司签订物业管理委托合同，合同约定甲方将上海城小区委托乙方进行物业管理，委托管理期限为3年，自2004年9月17日起至2007年9月16日止，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。该合同还约定了其他内容。2009年2月23日，上海城业委会作为甲方与作为乙方的威信物业公司签订物业管理委托合同，合同约定甲方将上海城小区委托乙方进行物业管理，委托管理期限为3年，自2007年9月17日起至2010年9月16日止，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。该合同还约定了其他内容。上海城业委会作为甲方与作为乙方的威信物业公司签订上海城住宅小区物业管理服务合同，合同约定甲方将上海城小区委托乙方进行物业管理，委托管理期限为3年，自2010年9月17日起至2013年9月16日止，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。该合同还约定了其他内容。二审另查明：本院于2018年10月11日作出的（2018）粤20民终4989号民事判决中查明以下事实：威信物业公司系具有三级资质的物业管理企业。威信物业公司于2004年开始与上海城业委会签订物业服务合同，从此开始为上海城小区提供物业服务至今。该判决认为威信物业公司提供的物业服务的总体质量基本达到了其合同约定的目标，其提供的服务与其较低的收费标准相适应。该判决已发生法律效力。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”规定，威信物业公司与上海城业委会签订的物业管理服务合同对全体业主具有约束力。从威信物业公司提交的四份物业服务合同内容及生效判决查明的事实可知，威信物业公司在物业服务合同约定期限内，以及在合同期限届满后，仍继续对案涉小区提供物业管理服务。生效判决认定威信物业公司提供的物业服务的总体质量基本达到了其合同约定的目标，其提供的服务与其较低的收费标准相适应。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；……”规定，本院对上述生效判决认定的事实予以确认。即威信物业公司自2004年起为案涉小区提供了与其收费标准相适应的物业服务，包括章海帆在内的小区业主事实上也享受了威信物业公司提供的物业服务，故章海帆理应向威信物业公司缴纳相应期间的物业服务费用。案涉物业的建筑面积为101.16平方米，根据威信物业公司与上海城业委会签订的物业服务合同约定的收费标准，2005年4月至2011年7月期间的物业服务费按建筑面积每月每平方米0.6元计算。2011年8月至2018年12月期间的物业服务费按建筑面积每月每平方米0.8元计算，即章海帆应向威信物业公司缴纳的物业服务费为11815.97元（101.16平方米×0.6元/平方米/月×76个月+101.16平方米×0.8元/平方米/月×89个月），对于威信物业公司超出本院核算范围部分的物业服务费，本院不予支持。关于威信物业公司主张章海帆按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付违约金的问题。案涉合同期限自2010年9月17日起至2013年9月16日止的物业服务合同明确约定物业服务费的交纳期限为每月31日前，虽然其余几份物业服务合同并没有明确约定物业服务费的具体交纳期限，但结合案涉物业服务合同均约定物业服务费以月为计付标准及物业服务费的交纳习惯，本院认定章海帆应于每月31日前向威信物业公司交纳当月的物业服务费。章海帆自2005年4月至今也没有向威信物业公司交纳物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。至于违约金的支付标准问题，本院认为章海帆逾期交纳物业服务费给威信物业公司造成的损失主要为资金被占用的利息损失，故威信物业公司主张章海帆按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付违约金明显偏高，本院酌情调整为以每月所欠物业服务费为基数（其中2005年4月至2011年7月期间每月以60.70元为基数，2011年8月至2018年12月期间每月以80.93元为基数），分别自欠费次月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，威信物业公司的上诉有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25409号民事判决；二、被上诉人章海帆于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人中山市威信物业管理有限公司支付2005年4月至2018年12月期间的物业服务费11815.97元及违约金[违约金计算方法如下：以每月所欠物业服务费为基数（其中2005年4月至2011年7月期间每月以60.70元为基数，2011年8月至2018年12月期间每月以80.93元为基数），分别自欠费次月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算]；三、驳回上诉人中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费131元（中山市威信物业管理有限公司已预交），由中山市威信物业管理有限公司负担4元，由章海帆负担127元（章海帆负担部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市威信物业管理有限公司）；二审案件受理费50元（中山市威信物业管理有限公司预交），由章海帆负担（章海帆负担部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市威信物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年七月二十七日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘