福建省福州市鼓楼区人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）闽0102行初213号 原告福州市鼓楼区树汤路172号温泉东汤小区业主委员会，住所地福州市鼓楼区树汤路**。 法定代表人林良生，业委会主任。 被告福州市自然资源和规划局，住，住所地福州市仓山区南江滨西大道******/div> 法定代表人吴建青，局长。 出庭应诉行政机关负责人张武，该局总规划师。 委托代理人李豪，国浩律师（福州）事务所律所律师。 第三人福州市不动产登记和交易中心，住所地福州，住所地福州市鼓楼区福屿路**> 法定代表人林京洪，主任。 出庭应诉行政负责人程彧，该中心四级调研员。 委托代理人黄陈钗，男。 委托代理人张月红，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 第三人福州宜发房地产开发有限公司，住所地福州市古，住所地福州市古田路**福达商厦** 法定代表人庄惟春。 原告福州市鼓楼区树汤路172号温泉东汤小区业主委员会不服被告福州市自然资源和规划局房屋登记行政行为一案，于2019年4月23日向本院提起行政诉讼。本院于当日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因福州市不动产登记和交易中心、福州宜发房地产开发有限公司与案件处理有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年7月6日公开开庭审理了本案。原告福州市鼓楼区树汤路172号温泉东汤小区业主委员会主任林良生，被告福州市自然资源和规划局总规划师张武及其委托代理人李豪，第三人福州市不动产登记和交易中心委托代理人方传勇到庭参加诉讼。第三人福州宜发房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼。本案经福建省高级人民法院批准延长审理期限12个月，现已审理终结。 原告诉称，一、东汤小区2＃-4＃楼底层连接体是东汤小区业主的楼底架空层，所有的设施属于东汤小区规划区内的公共公用设施，是东汤小区业主共有配套设施。1996年原告所在的温泉村集体土地被政府征用建设温泉公园和其他项目，根据市政府精神，自己村的征地补偿款全部用于建设东汤小区房子，就地安置村民及本案的原告，也就是东汤小区是用自己钱建自己的安置房。建设单位为鼓楼区政府下派的临时设立的福州市鼓楼区温泉公园建设指挥部。1998年，东汤小区798套房子全部安置完毕。由于指挥部没有及时办理各种审批手续，这种违规违法行为致使东汤小区业主的产权登记长期不能进行，侵犯了原告的合法权益。后来市政府不得不特事特办，才予以纠正并补办了各种手续，所以东汤小区安置四年之后的2002年才补办的建设规划许可证，安置七年后2005年才进行产权登记手续。按照编号榕规（2002）建02号的福州市规划局《建设工程许可证》上的规划设计要求：东汤小区2＃-4＃楼底层连接体是3998.19平方米的112个机动车库以及其他配套设施。这是按照2000年《福州市城市规划管理技术规定》：容积率1.0以上的普通住宅，机动车位配建标准为0.3个／户。这种将建设车库及其他附属公共设施作为建设单位的法定义务进行了确定，已经很明确了车库作为公共配套设施的功能。与公摊不公摊没有丝毫关系。建设后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。以上证据强有力的证明：东汤小区2＃-4＃楼底层连接体的规划设计使用功能是停车场以及自行车库、值班室、配电房、通道，小区总电房。而且非常明确，这就是小区共有的配套设施。事实上，从1997年年底小区建成交付使用到被告为宜发公司办理转移登记产权的6年期间，一直是东汤小区业主作为停车场使用。在这期间，也曾分割改建东汤小区的老人馆和温泉古三座澡堂。这里发生2次吊顶坍塌和排污管炸管事件，《海峡都市报》和《福州日报》做过报道并配有照片。足以证明东汤小区2＃-4＃楼底层连接体已经全部交付小区业主使用。根据《中华人民共和国物权法》第74条规定：“建设区划内，规划用于停车汽车的车位，车库应当首先满足业主需要。……占用业主共有的道路或者其他场地等方式用于停放汽车的车位，属于业主共有”。《物权法》还规定，业主在小区中物业所有权有两种形式：“专有”和“共有”。其中，共有部分又包括“按份共有”和“共同共有”。东汤小区的63个停车库和其他配套设施就属于“共同共有”。根据1998年1月施行的《城市房屋权属登记管理办法》以及2008年的国家《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所，公共设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”，以上规定说明，共有部分不颁发房屋证书，但初始登记簿上有注明东汤小区共有部分内容的记载。这就是东汤小区共有的权属。福州市房地产交易中心向我们提供的关于东汤小区2＃-4＃楼底层连接体图纸和建筑面积计算表的附件中，明确标明这里有112个车位面积1272.3平方，通道2240.52平方米，配电房2个共31.3平方米，值班室14.62平方米，自行车库117.28平方米，以及小区总电房322.79平方米，合计3998.19平方米。依据鼓楼区政府提供的福州市鼓楼区房产管理局对该连接体部分所作建筑面积测绘结果显示，建筑面积计算表的第二页的最后统计部分，也清晰明白的标注“共有面积”3998.19平方几个字。铁证如山的证明，机动车库，配电房，值班室，小区总电房，自行车库五部分纯属小区共有面积无疑。根据相关法律严格规定，产权登记部门根据初始登记才能办理产权登记，有初始登记，必定要注明共有部分的记载。如果什么都没有，说明被告为宜发房地产有限公司办理产权转移登记手续是非常严重的徇私枉法行为。从《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第27条、《物权法》第九十五条的规定也可以看出，东汤小区2＃-4＃楼底层连接体的车库及其他配套设施属于东汤小区共有公共设施，其所有权和使用权均属东汤小区全体业主，其处分权也唯一的只属原告，鼓楼区政府及下派机构鼓楼区温泉公园指挥部没有丝毫处分权。二、鼓楼区政府作为行政机关没有经营资质，擅自售卖原告财产属于违法侵权。福州市鼓楼区政府及其下派临时机构-鼓楼区温泉公园建设指挥部不是开发商，没有房地产经营资资格，不能进行停车库的销售。根据1998年国家《城市房地产开发经营管理条例》要求，房地产开发企业要有营业执照和资质等级证书；更没有售卖房地产所必备一照五证，鼓楼区政府及其下派临时机构-鼓楼区温泉公园建设指挥部完全没有资格开发经营权，售卖东汤小区63个停车库纯属违法侵权。三、被告把权属非常明确的东汤小区共有63个停车库和其他公共设施的权属违法登记到宜发房地产开发有限公司的名下。2018年6月1日福州市人民政府榕政信复核【2018】12号《信访事项复核意见书》中第二项复核认定：“根据市规划局、市不动产登记和交易中心的核查情况，鼓楼区温泉街道树汤路172号温泉东汤小区有鼓楼区温泉公园建设指挥部开发建设，系拆迁安置房。2002年，市规划局核发该项目《建设工程规划许可证》【榕规（2002）建202号】，其中记载2＃-4＃楼连接体1层使用功能为停车库，并备注“机动车车库及配套”。2005年，市不动产登记和交易中心办理了2＃-4＃楼连接体的房屋首次登记，2＃-4＃楼连接体1层登记为01-112车位、值班室、自行车库、配电房。根据市不动产登记和交易中心核查情况，2＃-4＃楼连接体1层06-20、37-60、77-100共63个车位房屋所有权和国有土地使用权登记为福州依法房地产开发有限公司……”据2019年4月4日，福州市仓山区人民法院关于拍卖福州市鼓楼区温泉街道树汤路172号温泉东汤小区2＃楼、4＃楼连接体1层06-20、37-60、77-82、95-100共51个车位的公告内容，法院执行裁定书（2018）闽0104执161号。原告得知，市不动产登记和交易中心为福州宜发房地产开发有限公司《房屋所有权证》的号码是榕房权证Ｇ字第××号。以上证据说明，福州宜发房地产开发有限公司购买了东汤小区63个公共停车库的车位为私有，福州市不动产登记和交易中心在利害关系人-东汤小区全体业主毫不知情的情况下以及没有得到全体业主同意的情况下为他办理了产权登记手续。严重侵犯了东汤小区全体业主的财产权和使用权。根据《物业管理条例》第27条、《物权法》第九十五条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条等规定，被告明知温泉公园建设指挥部不是开发商，没有售卖房地产的资质，明知其是建设单位，法律明文规定建设单位不能擅自占用和处分已经交付使用的“共有”设施，明知温泉公园建设指挥部提供的申请书弄虚作假，而未经严格审查违法把63个停车库的财产转移登记到宜发房地产公司的名下，严重侵害了原告的切身利益。四、被告为福州宜发房地产开发有限公司办理产权登记属于程序违法。根据《城市房屋权属登记管理办法》和《房屋登记办法》规定权属登记的程序是1.受理登记申请，2.权属审核，3.公告。被告在办理东汤小区63个停车库权属转移登记时没有进行权属审核和公告，导致了发生错误的违法结果。根据《物权法》第九十七条规定，被告既没有向东汤小区全体业主进行公示，也没有得到三份之二以上业主的同意，就轻易的把东汤小区的公共共有的车库及其他设施转移登记到第三人—福州宜发房地产开发有限公司的名下，存在明显程序违法。五、本案案件蹊跷，曾经涉及行贿受贿腐败问题。可以肯定，宜发公司非法获得63个停车库，并且一路绿灯，其蹊跷案件的背后也有腐败问题。原告认为，温泉公园建设指挥部收取宜发房地产开发有限公司的63个停车库的交易款是非法获利，被告办理榕房权证Ｇ字第××号《房屋所有权证》不合法，应该予以撤销。综上所述，东汤小区2＃-4＃楼连接体的63个停车库属于东汤小区全体业主共有的公共设施，东汤小区业主是唯一所有权和使用权者，以及是唯一的处分权。任何人都没有处置权，建设单位擅自处分属于违法。被告接收没有处置权人申请，未经合法程序，为不是东汤小区业主且与东汤小区毫无相干的人——福州宜发房地产开发有限公司办理的榕房权证Ｇ字第××号《房屋所有权证》不合法。请求判令：1.被告将福州市鼓楼区东汤小区规划设计配套设施2＃-4＃楼连接体底层停车库06-20、37-60、77-100共63个车位的所有权和使用权转移办理登记给予东汤小区毫先相干的福州宜发房地产开发有限公司，请求判令被告办理榕房权证Ｇ字第××号《房屋所有权证》违法，请求判令撤销之；2.请求判令本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，原告没有权利提起本案之诉，依法应予以驳回起诉。原告诉称，案涉车位系温泉村民用自己钱建的安置房、涉案车位属于东汤小区业主共同共有，故作为原告提起本案之诉，请求确认被告将涉案登记登记在福州宜发房地产开发有限公司名下行为违法，并撤销登记，不能成立，理由如下：第一，温泉村土地40411平方米被政府征用，其中32544平方米作为温泉公园拆迁安置房（即“东汤小区”）建设用地，建设经费由福州市鼓楼区人民政府自筹，其下设的福州市鼓楼区温泉公园建设指挥部作为建设单位负责开发建设。显然，原告诉称案涉车位系温泉村民用自己钱建的安置房，与事实不符。第二，涉案车位具有构造上和利用上的独立性，能够明确区分和排他使用，属于可以登记为特定业主所有权的专有部分，符合建筑物专有部分认定的基本标准。原告主张为业主共有，明显没有理解建筑物专有部分和共有部分的认定标准。第三，从原告提供的建筑面积计算表，可以证明涉案车位并未纳入公摊建筑面积。原告以“建筑面积计算表的第二页最后统计部分标注了共有面积3998.19平方”为由，主张涉案车位属于业主“共有”。但我们详细查看该建筑面积计算表前后页，可以发现：该“3998.19”实际是计算人员为了最后方便统计东汤小区2#-4#楼连接体总累计数，将“机动车库3648.74、配电房14.76、小区总电房322.79、值班室11.9”合计数3998.19予以记载，以便累计而已。而且，关于车位是否共有，是按法定标准认定，测绘机构并没有权利认定。显然，原告依测绘机构在面积计算表的记载行为，便主张涉案车位属于共有，是不成立的。最后，原告也未能证明福州市鼓楼区温泉公园建设指挥部曾与东汤小区业主约定涉案车位为全体业主共有。基于上述事实和理由，福州市鼓楼区温泉公园建设指挥部作为建设方，在未与业主对涉案车位的权属作出约定的情况下，对可以登记为专有部分的涉案车位的权属转让给福州宜发房地产开发有限公司，并无违反相关法律、法规规定。被告就涉案车位向福州宜发房地产开发有限公司颁发车位产权证并无不当。原告关于讼争车位作为公共配套设施，产权属于全体业主的主张，不能成立。二、原告提起本案之诉已超过法定起诉期限，依法应予以驳回。我国《行政诉讼法》第四十六条：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第六十五条：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限”，可见：我国行政诉讼的起诉期限，是以起诉人知道或应当行政行为（内容）之日为计算起点。本案中，从原告诉状第2页部分的表述“事实上，从1997年年底小区建成交付使用到被告为宜发公司办理转移登记产权的6年期间，一直是东汤小区业主作为停车场使用”，可以说明：原告早在2005年就知道案涉车位由建设单位转让给福州宜发房地产开发有限公司，并于2005年办理了权属登记，此时原告已知道案涉车位权属登记行为。该事实从原告的业主代表向福州市人民政府信访请求可以得到印证。2018年6月1日福州市人民政府在回复原告的业主代表信访件时，也已明确告知涉案车位已登记给福州宜发房地产开发有限公司，根据上述法律规定，不论从2005年还是从2018年6月1日起算起诉期限，原告于2019年4月23日才提起本案行政诉讼，其起诉都已超过法定起诉期限。此外，关于原告还称宜发公司为获得涉案车位存在腐败的问题，事实上，当时福州市鼓楼区政府在开发建设温泉公园时，因地块调整而无偿补偿给宜发公司27个车位，以及按市场价值销售给宜发公司36个车位，共计63个车位。所以，宜发公司取得涉案车位是有历史原因，也是支付了对价的，原告所诉与事实并不相符。因90年温泉公园建设是市委、市政府重点建设项目之一，温泉公园安置房是其配套工程，为了尽快建好温泉公园，同时实现温泉村民回迁，当时由福州市鼓楼区政府成立临时机构福州市温泉公园建设指挥部，采取边建边补办手续的办法，短期内开工建设。这也就导致温泉公园、安置房都建好，手续因程序繁琐、缺乏完整性而迟迟办不出来。为了协调解决温泉公园安置房相关权属办理历史遗留问题，福州市政府多次开会协调，才顺利解决了为回迁户和宜发公司办理了权属登记。显然，不论是原告房屋办理权属登记，还是宜发公司车位办理权属登记，虽都是经政府协调而最终实现的，但也都是基于基本事实（安置、转让）的事实办理。综上，被告为宜发公司办理涉案车位权属登记，有事实和法律依据，是合法的。原告诉请明显不能成立，依法应予以驳回。 第三人福州市不动产登记和交易中心陈述意见同被告意见。 第三人福州宜发房地产开发有限公司未向本院提交书面意见。 本院认为，当事人提起行政诉讼应当符合法律规定的起诉条件。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条第（一）项规定，原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。本案中，原告提交的《建筑面积计算表》第一页载明：“上坡道1，私有78.45；上坡道2，私有63.25；二层上坡道1，私有89.07；二层上坡道2，私有64.26；累计295.03”，第一页载明：“机动车库，私有3648.75；2＃、4＃配电房，私有14.76；小区总电房，私有322.79；值班室，私有11.9；共有面积3998.19，累计总4293.22”，上述表中的“共有分摊”项下均为空白。原告主张表内“共有面积3998.19”系指共有产权面积3998.19平方米，被告主张该“3998.19”实际是计算人员为了最后方便统计东汤小区2＃-4＃楼连接体总累计数，将“机动车库3648.74、配电房14.76、小区总电房322.79、值班室11.90”合计数3998.19予以记载，以便累计而已。本院认为，上述建筑面积计算表中的“建筑面积”项下明确区分为“私有”和“共有分摊”两项，上述机动车库面积等均记载在“私有”项下，虽然第二页的“共有面积”内横向填写了“3998.17”，但“3998.17”纵向上仍在“私有”项下，且3648.714＋14.76＋322.79＋11.90＝3998.19；295.03＋3998.19＝总4293.22能够印证3998.19系机动车库3648.74、配电房14.76、小区总电房322.79、值班室11.90四项私有数字的累加，此处的“共有面积”应指“共计有”而非“共同所有”，故原告的主张本院不予采信。被告提交的福州市人民政府文件榕政地【2006】460号《福州市人民政府关于东汤小区停车位土地使用权出让的批复》载明“经研究，同意温泉公园建设指挥部经市政府榕政地【1998】1338号用地批复取得的，位于鼓楼区，连接体**第**、第**、第77-100号共63个停车位所分摊的394.8平方米的划拨土地使用权改为出让，并办理土地使用权出让手续；土地用途未商业（停车位）”可以证实诉争机动车库的土地使用权属于温泉公园建设指挥部。原告主张机动车库属小区全体业主所有，但未能提供相关证据支持，故原告主张其对诉争机动车库享有产权，证据不足以支持，原告无法证明与诉争机动车库有利害关系。另外，根据原告提供的福州市人民政府于2018年6月1日回复“林良生等同志”的榕政信复核【2018】12号《信访事项复核意见书》中第一项复核请求事项：“你们代表鼓楼区温泉街道温泉东汤小区业主要求：1.恢复该小区2＃-4＃楼连接体1层原规划功能；2.归还2＃-4＃楼连接体1层停车位使用权等信访事项，不服鼓楼区政府作出的复查意见。”及第二项复核认定：“根据市规划局、市不动产登记和交易中心的核查情况，鼓楼区温泉街道树汤路172号温泉东汤小区有鼓楼区温泉公园建设指挥部开发建设，系拆迁安置房。2002年，市规划局核发该项目《建设工程规划许可证》【榕规（2002）建202号】，其中记载2＃-4＃楼连接体1层使用功能为停车库，并备注“机动车车库及配套”。2005年，市不动产登记和交易中心办理了2＃-4＃楼连接体的房屋首次登记，2＃-4＃楼连接体1层登记为01-112车位、值班室、自行车库、配电房。根据市不动产登记和交易中心核查情况，2＃-4＃楼连接体1层06-20、37-60、77-100共63个车位房屋所有权和国有土地使用权登记为福州依法房地产开发有限公司，土地用途未商业（停车位）”，可以证实，原告于2018年6月1日已知晓诉争机动车库登记在福州宜发房地产开发有限公司，现其于2019年4月23日向本院提起诉讼，已超过《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条“公民法、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为其六个月内提出”的规定。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十六第、四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（九）项、第六十九条第一款第（一）项、第（二）项之规定，裁定如下： 驳回原告福州市鼓楼区树汤路172号温泉东汤小区业主委员会的起诉。 案件受理费50元，不予收取。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  张黎明 人民陪审员  陈琳娟 人民陪审员  李学燮 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  林丽芳 附录： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。 有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。 有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。 人民检察院在履行职责中发现生态环境和资源保护、食品药品安全、国有财产保护、国有土地使用权出让等领域负有监督管理职责的行政机关违法行使职权或者不作为，致使国家利益或者社会公共利益受到侵害的，应当向行政机关提出检察建议，督促其依法履行职责。行政机关不依法履行职责的，人民检察院依法向人民法院提起诉讼。 第四十九条提起诉讼应当符合下列条件： （一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实根据； （四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。