山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0802民初2861号原告：王瑜，女。委托诉讼代理人：韩贵娟，山西方立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，山西方立律师事务所律师。被告：山西大森林房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：牛晶晶，山西众志诚律师事务所律师。原告王瑜与被告山西大森林房地产开发有限公司（以下简称“大森林房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王瑜委托诉讼代理人韩贵娟，被告大森林房产公司委托诉讼代理人牛晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王瑜向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告2019年9月16日签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告大森林房产公司立即返还原告王瑜购房款50763元并支付资金占用期间的利息（利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2018年10月10日起算至款付清之日止）；3、本案诉讼费由被告大森林房产公司承担。事实与理由：2018年10月10日，被告大森林房产公司销售人员向原告王瑜介绍被告大森林房产公司开发的商铺，称房屋证件齐全，原告王瑜信以为真，同意购买。当日，原告王瑜与被告大森林房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告王瑜购买被告大森林房产公司位于运城市圣惠路某某园商铺的××号商铺，房屋面积10.87平米，付款方式为分期付款。签约当日，原告王瑜向被告大森林房产公司支付50%的房款，交房前再支付剩余50%。后原告王瑜通过刷卡的方式向被告大森林房产公司支付了50%的房款50000元，被告大森林房产公司出具了收款收据。后原告王瑜经多方打听了解，发现本案房屋尚未办理房屋预售许可证，遂与被告大森林房产公司协商要求退房，但被告大森林房产公司坚决不予办理退房手续。原告王瑜无奈之下，于2019年9月16日与被告大森林房产公司另行签订《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议书》，被告大森林房产公司将之前的合同和收据收回。合同约定：房屋面积减半计算，之前交纳的50000元即为全部房款，2019年9月16日前交房，交房后被告大森林房产公司负责出租管理，原告王瑜收取房租，按每平米每天一元钱计算。但被告大森林房产公司仅支付了几百元的租金，便不再支付。原告王瑜多次与被告大森林房产公司交涉，均未能解决。经了解，原告王瑜开发的商铺目前仍未能办理预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，被告大森林房产公司应当返还原告王瑜购房款50000元、办理房产证手续等费用763元及利息。被告大森林房产公司辩称，案涉房屋未取得商品房预售许可证，现相关手续正在积极办理中。鉴于案涉房屋已经交付给原告王瑜，原告王瑜对外出租并收取租金收益，租金收益应在退还款项内予以扣除，被告大森林房产公司同意返还款项50355.42元。原告王瑜购买房屋时，被告大森林房产公司明确告知其案涉房屋系棚户区改造项目，没有预售许可证，原告王瑜对房屋出售状态知情，对双方签订的商品房买卖合同无效存在过错，其主张的利息损失不应予以支持。原告王瑜为支持自己的诉请，向本院提交了如下证据：1、原、被告2019年9月16日签订的《商品房买卖合同》1份。拟证明：原告王瑜购买了被告大森林房产公司开发的某某园××号商铺，《商品房买卖合同》对双方的权利义务进行了约定。2、原告王瑜2018年10月10日的中国银行转账凭据1份。拟证明：2018年10月10日，原告王瑜向被告大森林房产公司支付50000元房款，已履行了付款义务。3、被告大森林房产公司2019年9月16日向原告王瑜出具的收款收据1张，被告在收据上注明收款事由为：“交××广场商铺××，面积5.435㎡，房款”，并在收据下方标注了“2018年10月10日刷卡50000元”。拟证明：被告大森林房产公司将原告王瑜原房款收据收走，并向原告王瑜重新出具了收据。4、××商铺交房收费明细1份、2019年9月16日被告大森林房产公司向原告王瑜出具的收款收据4份、2019年9月16日原告王瑜的转账凭据1份。拟证明：原告王瑜实际向被告大森林房产公司支付房屋办理费、公共维修基金等费用764元。庭审中，原告王瑜当庭放弃1元损失，主张763元。被告大森林房产公司对原告王瑜提交证据的真实性均无异议，对收取房款及其他费用的数额亦无异议，但认为原告王瑜对所购房屋相关情况了解并知悉，对合同无效存在过错，没有尽到审慎注意义务，其主张的利息不应得到支持。被告大森林房产公司提供如下证据：1、《××国际商场铺位委托经营管理协议书》1份。2、王某出具的情况说明及手机银行转款凭证2份。上述两组证据拟证明：案涉房屋原告王瑜已经对外出租，实际收取租金407.58元，此收益应在购房款中扣除，被告大森林房产公司应返还原告王瑜50355.42元。原告王瑜对被告大森林房产公司提交证据的真实性无异议。本院对当事人提交的证据认证如下：原、被告对对方提交证据的真实性均无异议，本院确认原、被告双方提交的证据形式合法，所证明的内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月10日，原告王瑜与被告大森林房产公司签订了《商品房买卖合同》并向被告大森林房产公司支付了50000元购房款。后因其他原因，被告大森林房产公司将原合同收回。2019年9月16日，原告王瑜与被告大森林房产公司另行签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告王瑜购买被告大森林房产公司开发的位于运城市圣惠路与工农西街交互处的某某园××号商铺，房屋面积5.435平方米，房屋总价款为50000元，付款方式为一次性付款，被告大森林房产公司确保于2019年9月16日交房。同日，被告大森林房产公司向原告王瑜出具了收款收据，并在收据上注明收款事由为：“交××广场商铺××，面积5.435㎡，房款”，在收据下方标注了“2018年10月10日刷卡50000元”。2019年9月16日，原告王瑜作为出租方与承租方运城市盐湖区某物业管理有限公司、担保方被告大森林房产公司签订《××国际商场铺位委托经营管理协议书》，约定原告王瑜将购买的××国际广场项目××号商铺租赁给运城市盐湖区某物业管理有限公司使用，租赁期限为2019年5月1日至2024年5月1日；第一季度租金从2019年9月1日至2019年11月30日，每平方米每天为1元，第二季度及以后租金以运城市盐湖区某物业管理有限公司和商场签订的实际租赁合同价款计算。同时约定，受被告大森林房产公司委托，运城市盐湖区某物业管理有限公司对该物业所在的××国际广场项目进行统一招商、统一运营管理等。2019年9月16日，原告王瑜向被告大森林房产公司支付房产证办理费100元、公共维修基金1000元、丈测费27元、交易费38元，被告大森林房产公司向原告王瑜出具了收据，扣除运城市盐湖区某物业管理有限公司应返租金402元，原告王瑜实际缴纳764元，多缴纳1元。庭审中，原告王瑜自愿放弃多缴纳的1元费用，按763元主张。后运城市盐湖区某物业管理有限公司于2019年12月31日支付原告租金163元，于2020年4月7日支付原告王瑜租金244.58元。扣除返还的租金后，被告大森林房产公司应返还原告王瑜购房款50000元并退还其他费用355.42元，双方对此不持异议。另查明，被告大森林房产公司开发的运城市圣惠路××广场项目至起诉时尚未取得商品房预售许可证，商品房买卖合同签订后，原告王瑜未实际占有房屋。本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，双方之间的商品房买卖合同关系成立，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，本案被告大森林房产公司在未取得商品房预售许可证的情况下，即与原告王瑜签订商品房买卖合同，应依法认定原、被告所签订的商品房买卖合同无效。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告王瑜要求被告大森林房产公司返还购房款50000元的诉讼请求，本院予以支持。原告王瑜基于《商品房买卖合同》与运城市盐湖区某物业管理有限公司、被告大森林房产公司签订的《××国际商场铺位委托经营管理协议书》，因商品房买卖合同无效，该协议书亦为无效，原告王瑜收取的租金应予以扣除，本院确定被告大森林房产公司应返还的数额为双方无争议的50355.42元。本案商品房买卖合同无效的原因系被告大森林房产公司未取得商品房预售许可证，其对合同无效具有过错，故应当赔偿原告王瑜购房款及其他费用的利息损失。被告大森林房产公司抗辩称原告王瑜对合同无效有过错，未提供证据证实，其抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王瑜与被告山西大森林房地产开发有限公司2019年9月16日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告山西大森林房地产开发有限公司在本判决书生效后十五日内返还原告王瑜购房款50000元及其他费用355.42元，共计50355.42元，并支付利息（其中50000元的利息自2018年10月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；355.42元的利息自2019年9月16日起至款付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1146元，减半收取573元，由被告山西大森林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判员  王晓虹二〇二〇年七月二日书记员  刘 珊