江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初3849号 原告：常熟市经济开发集团有限公司，住所地江苏省常熟经济技术开发区望江大道**滨江国际大厦。 法定代表人：沈方红，董事长。 委托诉讼代理人：施萍，国浩律师（苏州）事务所律师。 被告：苏州瑞美科生物技术有限公司，住所地江苏省常熟经济技术开发区海城路****。 法定代表人：朱雪芹，总经理。 委托诉讼代理人：周颖，该公司员工。 原告常熟市经济开发集团有限公司与被告苏州瑞美科生物技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常熟市经济开发集团有限公司的委托诉讼代理人施萍、被告苏州瑞美科生物技术有限公司的法定代表人朱雪芹及其委托诉讼代理人周颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市经济开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的租赁合同关系；2.判令被告将常熟经济开发区海城工业坊15号三楼标准厂房腾空后返还给原告；3.判令被告支付自2019年11月1日起至实际腾让之日止的租赁费（暂计算至2020年4月30日为167184元），并支付自2019年11月1日起至实际给付之日止以167184元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月，原被告签订《常熟经济技术开发区海城工业坊标准厂房租赁合同书》，原告将坐落于常熟经济技术开发区海城工业坊的15号三楼标准厂房出租给被告使用，被告租赁标准厂房的用途为生产及相关办公用房，租赁期为一年，自2019年5月1日至2020年4月30日。租赁期间所有费用实际先交后用，被告于2019年6月30日之前支付半年费用167184元的30%，于2019年8月30日之前支付半年费用167184元的70%，剩余费用于2019年10月31日前支付。被告拖欠2019年11月1日至2020年4月30日的租赁费共计167184元未付。2019年11月27日，原告向被告发送催款函，要求被告将拖欠租赁费167184元付清，被告至今未付。本案立案后，在审理过程中，被告于2020年4月13日转账支付原告租赁费167184元，为此，原告将诉讼请求变更为：1.判令原被告之间的租赁合同关系于2020年4月13日解除；2.判令被告将常熟经济开发区海城工业坊15号三楼标准厂房腾空后返还给原告；3.判令被告支付利息3192元（以167184元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率即年利率4.25%，自2019年11月1日计算至2020年4月13日），判令被告支付自2020年5月1日起至实际腾让之日的房屋使用费（参照原租金标准计算）；4.本案诉讼费由被告承担。 被告苏州瑞美科生物技术有限公司辩称，海城工业坊属国有资产，常熟经济开发区或其下属机构对此资产有行政管理权，保值增值是其基本工作。被告是国家级疫情物资保障单位，常熟经济开发区要取消这份已经不存在的合同且不再续租，会导致被告无法正常生产，更不要说紧急生产疫情物资。被告没有欠房租，从各个层面来讲都应该支持被告这样的企业。请求驳回原告的诉讼请求。 本院认定事实如下：位于江苏省常熟经济技术开发区海城路****的房屋属常熟市经济开发集团有限公司所有，规划用途为工业，总层数3层，建筑面积6063.6平方米。 2010年5月开始，苏州瑞美科生物技术有限公司向常熟市经济开发集团有限公司租用海城工业坊15号三楼的标准厂房。 2017年5月，常熟市经济开发集团有限公司（出租方、甲方）与苏州瑞美科生物技术有限公司（承租方、乙方）签订《常熟经济技术开发区海城工业坊标准厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将海城工业坊的15号三楼标准厂房出租给乙方使用，建筑面积1944平方米，租赁用途为生产及相关办公用房，租赁期限自2017年5月1日至2018年4月30日，租赁费由租金和物业服务费组成，按每平方米13元/月收取，年租赁费303264元，租赁费被告先交后用，六个月一付。上述租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，因苏州瑞美科生物技术有限公司拖欠2017年5月1日至2019年4月30日的租赁费共计606528元未付，常熟市经济开发集团有限公司于2019年5月9日向苏州瑞美科生物技术有限公司发送催告函未果后，遂向本院起诉，要求解除租赁合同关系，腾空并返还租赁房屋，支付租赁费等，经本院主持调解，双方达成如下调解协议：“一、双方继续履行租赁合同，合同内容由双方另行订立；二、苏州瑞美科生物技术有限公司支付常熟市经济开发集团有限公司房屋租赁费606528元，于2019年7月25日前给付5万元，于2019年8月25日前给付5万元，于2019年9月25日前给付10万元，于2019年10月25日前给付10万元，于2019年11月25日前给付10万元，于2019年12月25日前给付206528元。……” 之后，常熟市经济开发集团有限公司（出租方、甲方）与苏州瑞美科生物技术有限公司（承租方、乙方）签订《常熟经济技术开发区海城工业坊标准厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将海城工业坊的15号三楼标准厂房出租给乙方使用，建筑面积1944平方米，租赁用途为生产及相关办公用房，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，本年度租赁费按每平方米每年138元收取，年租赁费268272元，本年度租赁期间物业费按每平方米34元收取，年物业费66096元，租赁期间所有费用实行先交后用，乙方于2019年6月30日前支付半年费用167184元中的30%，于2019年8月30日前支付半年费用167184元中的70%，剩余费用2019年10月31日前支付。合同第九条“合同解除与中止”中约定：“……2、乙方有下列行为之一，且乙方在收到甲方要求改正的书面通知后三十日内仍未作出改正的，甲方有权解除本合同，收回标准厂房，没收其已交租赁费的剩余部分，并且乙方承担违约责任。……e.逾期欠交租赁费三个月以上；……”合同第十条“合同终止”中约定：租赁期满，本合同即告终止。乙方应于十五日内迁离标准厂房，结清应当由乙方承担的相关费用，双方办理书面交接手续。本合同租赁期满，乙方需继续承租标准厂房的，应提前三个月向甲方提出书面续租要求。在同等条件下，乙方对标准厂房有优先承租权，甲乙双方重新订立租赁合同。” 2019年12月2日，常熟市经济开发集团有限公司向苏州瑞美科生物技术有限公司发送《企业催款函》一份，内容为：“苏州瑞美科生物技术有限公司：现就贵司未及时支付我司租赁费用一事向贵司致函如下：2019年5月1日，贵司与我司签订了《常熟经济技术开发区海城工业坊标准厂房租赁合同书》，确立了租赁关系，约定租赁房屋为常熟经济技术开发区海城工业坊15号三楼标准厂房，建筑面积为1944平方米；租赁期限为2019年5月1日至2020年4月30日；租赁费按138元/平方米/年结算，物业费按34元/平方米/年结算，总计334368元；租赁期间所有费用实行先交后用，乙方于2019年6月30日之前支付半年费用中的30%，于2019年8月30日之前支付半年费用中的70%，剩余费用于2019年10月31日前支付。目前2019年11月1日至2020年4月30日的租赁费支付期限已到，但经多次催缴，贵司仍未支付，尚欠租赁费用人民币167184元。民商事活动应当遵循诚实信用的原则。我司认为，贵司与我司之间的租赁关系真实、合法有效，贵司未按时足额支付租赁费的行为已经严重侵犯了我司的合法权益。鉴于双方的友好合作关系，现特致函请贵司于2019年12月6日前支付我司租金合计人民币167184元。如贵司未在上述期限内足额支付租金的，我司将依法采取措施维护自身权利。专此函告，望贵公司慎思并妥善对待，以免诉累。顺祝商祺！”苏州瑞美科生物技术有限公司收到上述函件后，于2019年12月11日向常熟市经济开发集团有限公司提交《承诺函》一份，内容为：“常熟市经济开发集团公司领导：您们好！由于公司二股东尚源从2016年至今，采用各种手段以达到侵占公司的目的，致使公司举步维艰。现在在政府部门的关心支持下，问题正在处理之中。公司新组建了销售团队，资金紧张情况逐步得到缓解，贵公司在我公司这段艰难岁月一直给予理解和支持，深表感谢！公司根据年度销售会议，2020年预计销售达亿元，利税千万元。根据双方约定，我公司已如约支付40万元，最后一笔20万元于本月25日支付完毕。现就2019年10月至2020年4月的半年房租167184元，恳请贵公司给予一定时间，我公司承诺在2020年4月付清这半年的房租，今后会按照租房协议履行，及时付清房租。”审理中，被告认为，《承诺函》是在双方事先进行沟通同意之后再出具的，但对此没有提供证据，原告认为，这是被告的单方承诺，原告是不认可的。 2020年4月8日，常熟市经济开发集团有限公司提起本案诉讼，本院立案后，向苏州瑞美科生物技术有限公司邮寄送达起诉书副本、应诉通知书等诉讼文书，苏州瑞美科生物技术有限公司于2020年4月13日上午11时许签收邮件。当天下午1时许，苏州瑞美科生物技术有限公司向常熟市经济开发集团有限公司汇付167184元。 审理中，被告苏州瑞美科生物技术有限公司还提出，被告系国家级疫情物资保障单位，原告起诉会导致被告无法正常生产，被告提供了江苏省工业和信息化厅相关文件以证明被告被列入疫情防控重点保障企业名单。原告提供了供电部门和物业公司出具的被告在2020年1至4月份的用电情况表、供水部门出具的被告在2020年1至4月份的用水情况表、物业公司记录的2020年2月24日至2020年5月29日期间复工数和车辆数，以证明被告的生产经营不正常，基本处于生产停滞状态。被告则认为，被告企业属于低能耗产出高，不是每天生产，要根据销售情况来安排生产。被告还提供了《产品出库汇总表》、2020年1月份的复工文件、2020年2月份签发的防疫期间货运通行证等，被告认为，原告要求解除合同会影响被告正常生产。另外，被告还提出，要求原告免除三个月房租。原告认为，被告逾期交纳租赁费用的违约行为发生时尚未发生疫情，被告并非小微企业，要求免除三个月租金没有依据。 本院认为：根据合同法的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人据此解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原被告双方在其签订的《常熟经济技术开发区海城工业坊标准厂房租赁合同书》第九条“合同解除与中止”中约定：“……2、乙方有下列行为之一，且乙方在收到甲方要求改正的书面通知后三十日内仍未作出改正的，甲方有权解除本合同，收回标准厂房，没收其已交租赁费的剩余部分，并且乙方承担违约责任。……e.逾期欠交租赁费三个月以上；……”根据租赁合同的约定，被告应于2019年10月31日前支付2019年11月1日至2020年4月30日期间的租赁费用167184元，但被告没有按约支付，为此，原告于2019年12月2日向被告发送《企业催款函》，被告仍未支付，被告于2019年12月11日向常熟市经济开发集团有限公司提交《承诺函》，但被告未能举证证明其主张的《承诺函》的内容是经过事先沟通同意的。因此，原告在2020年4月8日以起诉的方式要求解除租赁合同，此时，原告已经具备单方解除权，被告在2020年4月13日收到起诉状副本之时亦即原告解除租赁合同的通知到达对方之时，原被告双方的租赁合同于此时解除。关于原告要求被告腾空返还租赁房屋，被告认为其没有欠交租金，拒绝腾空迁让租赁房屋，本院认为，租赁合同提前解除后，被告作为承租人应将承租房屋腾空后交还给出租人即原告。即使原告没有要求提前解除，本案租赁合同也已经于2020年4月30日期满终止，被告此前也没有按合同约定提前三个月向原告书面提出续租并且双方签订续租的合同，期满终止后被告也应腾空交还承租房屋。被告提出的相关主张，不足以成为其继续使用租赁房屋而拒绝腾空迁让的理由。有生产用厂房是进行生产经营的其中一个条件，被告在另觅厂房，符合规定后，仍可进行生产经营。因此，对原告要求被告将承租房屋腾空后返还的主张，本院予以支持。关于原告主张的逾期利息3192元（以167184元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率即年利率4.25%，自2019年11月1日计算至2020年4月13日），于法有据，本院予以支持。关于原告主张的自2020年5月1日开始计算的房屋使用费，本院认为，在被告实际使用原告房屋期间，被告应支付原告相应房屋使用费，房屋使用费标准可参照原租赁合同约定的租赁费标准即334368元/年计算。关于被告提出的免除三个月租金的主张，被告并非小微企业且已经将计算至2020年4月30日的租赁费支付完毕，故对此主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、确认原被告之间的《常熟经济技术开发区海城工业坊标准厂房租赁合同书》于2020年4月13日解除。 二、被告苏州瑞美科生物技术有限公司将其承租的坐落于江苏省常熟经济技术开发区海城工业坊的15号三楼标准厂房腾空后返还给原告常熟市经济开发集团有限公司，于本判决生效之日起十五日内履行。 三、被告苏州瑞美科生物技术有限公司支付原告常熟市经济开发集团有限公司逾期利息3192元，于本判决生效之日起十日内履行。 四、被告苏州瑞美科生物技术有限公司支付原告常熟市经济开发集团有限公司房屋使用费（按334368元/年的标准，自2020年5月1日计算至被告实际腾空交还租赁房屋之日），于本判决生效之日起十日内履行。 上述第三、四项中的应付款项，均由被告直接支付原告(原告指定收款账户--户名：常熟市经济开发集团有限公司，账号：55×××21,开户银行：中国银行常熟滨江支行）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3644元减半收取1822元，由被告苏州瑞美科生物技术有限公司负担（被告负担的案件受理费由被告在本判决生效之日起十日内直接汇付原告上述指定收款账户，原告预交的本院不再退还）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  毛建新 二〇二〇年七月二十九日 书记员  马晓丹