广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2462号上诉人（原审被告）：黄军辉，男，1979年4月18日出生，汉族，户籍地广东省惠东县XX，公民身份号码XX。委托诉讼代理人：钟春华，广东广惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶惠珍，女，1982年5月29日出生，汉族，户籍地广东省紫金县XX，公民身份号码XX。委托诉讼代理人：何广辉，广东定稳顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：古立其，广东定稳顺律师事务所实习律师。原审第三人：刘耀军，男，1970年3月28日出生，汉族，户籍地广东省惠东县XX，公民身份号码XX。上诉人黄军辉因与被上诉人叶惠珍及原审第三人刘耀军合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初4980号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、请求撤销惠东县人民法院（2019）粤1323民初4980号民事判决；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉人在庭审中增加上诉请求：请求将本案发回重审。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，错误认定被上诉人与第三人之间存在买卖合同关系和错误认定上诉人与被上诉人之间存在居间合同关系。（1）被上诉人在一审起诉状承认其委托上诉人购买土地，双方之间属于委托合同关系，并非居间合同关系。（2）被上诉人通过其亲戚黄某认识上诉人称要购买土地，并委托上诉人购买土地。为此，上诉人依据被上诉人的委托，通过周某介绍认识并得知何某要出卖涉案土地。上诉人与何某洽谈土地买卖事宜过程中，何某告知上诉人出卖土地的条件，她原来系向第三人刘耀军所在公司（XX实业有限公司）购买的土地，现在转让出去，她不支付中介费用及土地使用人更名费，纯得土地款55万元。因黄某、周某二个人要中介费各二万元，土地使用人更名费二万元，上诉人服务费七万元，加上何某土地款55万元，共计68万元。上诉人将总价款68万元告知被上诉人，上诉人认为没问题，并将68万元转入上诉人的帐号。为此，上诉人将55万元土地款转给何某（转给周某57万元，由周某交给何某55万元）并协助将原土地使用人何某更名到被上诉人名下，然后分别支付给黄某、周某中介费各二万元。在整个交易过程中，被上诉人并不认识第三人和何某及与这两个人打过交道，都是上诉人以被上诉人的名义洽谈交易及办理土地使用人的更名手续。综上事实，上诉人与被上诉人之间并不存在居间合同关系，而是委托合同关系：被上诉人与第三人之间也不存在买卖合同关系；与被上诉人发生买卖合同关系的人系何某。2、一审判决程序违法，未依法追加何某和黄某、周某作为本案的当事人。上诉人在一审答辩状及开庭审理时，已陈述被上诉人购买土地的经过事实。但一审法院却没有为了查明案件事实依法追加何某、黄某、周某为案件当事人，导致认定事实错误。3、一审判决适用法律错误，违反公平原则。被上诉人明知涉案土地暂时无法办理国有土地使用证和报建手续而自愿购买，造成合同无效的过错，被上诉人应当承担全部责任：同时，被上诉人委托上诉人购买土地，所产生的一切法律责任依法应当由被上诉人承担，而不是归于作为受委托人的上诉人承担。上诉人同时明知其花费68万元购买涉案土地，需要支付中介费、委托服务费及土地使用人更名费，却不愿意承担该费用，反而请求上诉人承担，违反公平原则。一审法院由于错误认定上诉人与被上诉人之间的合同关系属于居间合同关系，导致适用法律错误，并作出违反公平原则的判决。综上事实和理由，上诉人认为一审判决存在认定事实错误、程序违法、判决违反公平原则。为此，上诉人请求二审依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人在庭审中补充上诉意见称：第一，一审法院认定事实不清楚，本案当中涉案的土地使用问题并非是一审的原告跟第三人发生买卖关系，而是涉及另外的人发生了土地使用权转让关系，刘耀军是将原来的土地转让给何某以后已经出具了土地使用证明，所以刘耀军并没有跟叶惠珍之间发生土地使用转让关系。第二，本案实际上黄军辉作为叶惠珍代理人为叶惠珍购买建设用地使用权，而且已经完成了委托事务，作为村所处涉案土地所在的村委已经出具给叶惠珍办理了土地使用证，且农村规划的建筑建设用地，也清楚这个地的性质，这种类型的地方，只要村委出具了证明，那么是可以经过省政府审批申请报建的。叶惠珍已经取得了村委的证明，证实他可以所用，但其反悔提起诉讼，这种行为是违反了诚信原则的。第三，黄军辉作为叶惠珍的代理人对相关的中介各支付了2万元的中介费，而且为叶惠珍经办土地使用征收用地使用证明，向村委缴纳了2万元的费用，一审没有进行审查，而且案由错误，一审法院认定叶惠珍和黄军辉存在居间合同，而且认定该居间合同无效，这个居间合同也没有违反法律行政法规的强制性规定，也是有效的。一审法院认为叶惠珍与他人签订的所有权转让合同无效，那么在主合同无效的情况下，那么认定从合同也是无效的，这个在逻辑是错误的。此外不管作为居间合同，还是委托代理合同，叶惠珍都必须对黄军辉支付一定的报酬，这个报酬由双方约定的审理过程中，一审法院并没有查清楚叶惠珍是如何支付报酬给黄军辉的。实际上整个案件过程当中，叶惠珍并不认识刘耀军，都是由黄军辉作为代理人出面洽谈的，所以整个案件实际上是委托代理合同，并非居间合同，而且认为无效，这个无效的理由也不充足，因为其引用了有关农村土地的一系列政策，但是事实上这个地方目前是可以使用的，可以建设用地使用的，如果要退回，也必然退回给何某，也不是退回给刘耀军，这个地方原来是村委管的，是何某过户到叶惠珍名下的。被上诉人答辩称：一、一审判决认定事实正确，被答辩人属于中介方，答辩人与被答辩人之间属于居间合同关系。1、答辩人在一审起诉状已明确被答辩人是作为中介人员，受答辩人的委托向第三人刘耀军购买涉案土地，答辩人与被答辩人之间属于居间合同关系。2、被答辩人在一审诉讼答辩称“……，最后我作为中介方将涉案四块地以68万元价格卖给原告”（一审判决第2页第2段第3行）、“……，虽然没有约定中介费，但我作为中介方收取相应的费用也是合理的”（一审判决第2页第2段第6-8行），由此可见被答辩人确实是作为中介人员，为答辩人提供居间服务。3、被答辩人在2018年11月5日作为收款人出具的《收据》，内容包含涉案土地的位置、总价、定金、付款方式，并且特别写明“如果在规定时间内没付清余款，定金不给予退回”，表明被答辩人是以中介人员的身份向答辩人收取购地款定金，并非代表答辩人向转让土地方支付定金。综上，被答辩人作为中介人员，收取答辩人13万元购地款的事实清楚，一审判决认定正确。二、一审法院程序正确，未追加何某、黄某、周某作为本案当事人并不影响本案判决。1、本案涉案土地真正的转让方是第三人刘耀军，答辩人与刘耀军签订的《协议》可证明，刘耀军已经收到答辩人支付的68万元购地款中的55万元，被答辩人虽辩称55万元的购地款是转给案外人何某，并未直接转给刘耀军，但本案现有的协议、银行转账记录、收据、村委证明等已经形成了相互印证的证据链，足以认定与答辩人存在买卖合同关系的人实际上是第三人刘耀军。2、被答辩人作为中介人员，在居间活动中接触案外人何某、黄某、周某，并自行协商购地款的分配，这些都是被答辩人的个人行为，并不能否认被答辩人收取答辩人13万元购地款的事实，且答辩人与被答辩人未就居间费用进行约定，被答辩人也没有促成合法有效的合同成立，所以被答辩人应向答辩人返还13万元购地款，何某、黄某、周某未作为当事人参与本案不影响本案判决。三、一审判决适用法律正确，被答辩人应当返还答辩人13万元购地款。1、答辩人购买涉案土地的本意是起建厂房，期待通过作为中介人员的被答辩人更高效、便捷地完成土地交易，而被答辩人没有尽到如实告知义务，在答辩人询问国土证等证件是否齐全时依然做出证件齐全的答复，并且向答辩人承诺购买土地后可以办理厂房报建手续，这直接导致答辩人在全额支付68万元购地款后至今的一年多时间里得到的是合同无效的结果。因此，造成合同无效的过错在于被答辩人，被答辩人应承担相应责任。2、上文已明晰答辩人与被答辩人之间的居间合同关系，被答辩人未促成合法有效的合同成立却收取答辩人13万元购地款，于理不合、于法无据。现答辩人仅要求被答辩人返还13万元购地款，并未追究被答辩人在此次交易给答辩人造成的损失，完全体现了公平性、合理性。因此，一审判决据此适用相关法律，判决被答辩人向答辩人返还13万元购地款是正确的。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。被上诉人向一审法院起诉请求：一、确认原告、被告之间的土地买卖合同无效；二、判决被告返还原告购买土地款13万元及自起诉之日起至付清日止的利息，月利率按中国人民银行同期贷款利率计算；三、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月5日，被告黄军辉作为中介方与原告叶惠珍口头协商将位于惠东县XX的村民留用地，以68万元的价格出售给原告，原告当天支付了5万元的定金给被告黄军辉，被告出具了一张收据交原告收执，收据的详细内容为“兹收到叶惠珍交来订购惠东XX总款为陆拾捌万元整（￥680000元）包村委证明过户手续。现交来定金伍万元整（￥50000元），付款方式：在即日起十五日内付叁拾万元整，余款叁拾叁万元在12月5号前付清。如果在规定时间内没付清余款，定金不给予退回”。之后原告陆续将购地款通过银行转账给被告黄军辉，共支付了68万元。2019年7月2日，原告与第三人刘耀军达成退款协议，详细内容为“今2018年11月8日购买XX村民留用地4块总价是陆拾捌万元正（68万），现有关证明说土地不能非法转让故此买卖无效，现刘耀军、黄军辉两人协商如下：①刘耀军总收据说是陆拾捌万元正已收到，但实际才收到人民币伍拾伍万元正，愿意退回伍拾壹万元正（叶惠珍自愿亏损肆万元正），不再追究其责任。②黄军辉属于中介人员，叶惠珍非法所得人民币壹拾叁万元正13万元，以上由刘耀军陈述，如果是真实的，自行由叶惠珍向黄军辉通过合法手续追回。退回原件：收据陆拾捌万元正、建筑红线确认图、村委证明”。综合原、被告提交的盖有惠东县XX村民委员会印章的证明显示，涉案土地是XX村民留用地，按规划图编号为XX号。经一审法院询问，原被告双方确认三方没有签订书面委托协议，没有约定中介费，原告购买土地用于建厂房；被告确认收到原告叶惠珍购地款68万元，其中55万元给了卖主。一审法院认为，本案应为居间合同纠纷，被告作为中介方为原告提供受让土地使用权的媒介服务，但是涉案土地是XX村民留用地，根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》第二条的规定，留用地是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地的使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有。根据该《管理办法》第九条规定：“留用地应当以被征地农村集体经济组织的名义进行登记，不得以个人名义登记。严禁将留用地分配到本村村民”、第十条规定：“依法转让、出租、抵押国有留用地使用权或出让、转让、出租、抵押集体留用地使用权，须经本农村集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，流转方案应在本集体经济组织范围内公示15日。留用地使用权出让、转让、出租或作价入股、出资与他人合作、联营等形式用于经营性项目和工业用地的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。但本农村集体经济组织全（独）资注册成立的公司、企业使用留用地的除外”，本案留用地使用权的转让需经XX民小组的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意、公示，用于经营性项目和工业用地的，还应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行，截止至今，被告及第三人均未能提供证据证明出卖人取得该留用地，且已履行上述法定程序，也未能提供证据证明出卖人已取得涉案土地的使用权证。鉴于出卖人在是否依法取得涉案土地使用权尚未明确的情况下，自行将该留用地转让给原告，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。原告请求返还购地款，依法有据，一审法院予以支持。被告虽作为中介方，但其确认收取了原告13万元购地款，且双方未就居间费用进行约定，被告亦未促达成合法有效的合同成立，故被告应向原告返还13万元的购地款。原告在达成涉案土地买卖口头协议时，未尽谨慎审查义务，未了解涉案土地的具体情况，存在过错，本身也负有一定的责任，故对原告请求被告支付利息损失的主张，一审法院不予支持。关于原告请求确认原、被告之间的土地买卖合同无效的诉讼请求，因被告黄军辉作为中介方，非涉案土地买卖合同的相对人，主体不适格，对于该项诉讼请求，一审法院予以驳回。第三人刘耀军经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理，依法可作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告黄军辉于本判决生效之日起10日内向原告叶惠珍返还购地款130000元。二、驳回原告叶惠珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元（原告已预交），由原告叶惠珍、被告黄军辉各负担725元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中上诉人是作为中介人员，接受被上诉人的委托，为被上诉人向他人购买土地提供中介服务，因此一审认定上诉人与被上诉人之间形成居间合同关系正确。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”，被上诉人与他人达成的土地转让协议因违反法律强制性规定而无效，即上诉人并未为被上诉人促成合法有效的买卖合同，故上诉人不得要求支付报酬，上诉人虽然主张其向中间人支付了中介费，并支付了土地使用人更名费，却未能提供相关的支付凭证予以证明，本院不予采信。被上诉人与他人达成的土地转让协议因违反法律强制性规定而无效，上诉人应当向被上诉人返还其收取的13万元购地款。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人黄军辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  刘艳妹审 判 员  黄**锋二〇二〇年七月十三日法官助理  翟婧文书 记 员  王威立