鞍山市千山区人民法院行 政 裁 定 书（2020）辽0311行初77号原告侯某某，女，1971年11月25日出生，汉族，住鞍山市铁**，个体业者。委托诉讼代理人李某某，男，1970年4月14日出生，汉族，住鞍山市铁**，系原告丈夫，特别授权代理。委托诉讼代理人陈贵文，系辽宁钢城正大律师事务所律师。特别授权代理。被告海城市不动产登记管理中心。所在地：海城市响堂管理区永欣街。法定代表人徐英辉，系该中心主任。（因开会，未到庭）委托诉讼代理人鞠某，系该中心工作人员。普通授权代理。委托诉讼代理人徐勇，系辽宁日泽律师事务所律师。普通授权代理。第三人李某，男，1977年3月24日出生，汉族，住海城市，个体业者。第三人孙某某，女，1945年10月10日出生，汉族，住海城市，系民营企业经理。委托诉讼代理人张勇，系辽宁瀛如律师事务所律师。普通授权代理。原告侯某某诉被告海城市不动产登记管理中心（以下简称：不动产中心）、第三人李某、孙某某不动产登记行为一案，向本院提起诉讼。本院于2019年10月31日作出判决后，原告侯某某上诉，该案被中院指令我院继续审理，本院于2020年4月16日重新立案后，依法组成合议庭，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告侯某某及其委托代理人李某某、陈贵文，被告海城市不动产登记管理中心委托代理人鞠某、徐勇，第三人李某、孙某某及其委托代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告夫妻共同经营装饰、装修生意。2009年为辽宁宗骏地产开发有限公司（以下简称：宗骏公司）装修“宗骏弘际酒店KTV工程”。宗骏公司以海城建华房地产开发有限公司（以下简称建华公司）开发的位于海城市海州管理区南关街顺城委三义街二期三号楼1-3号门点合计1742.57平方米抵顶给原告，作为偿付装饰装修的工程款。该三个门点当即开具了收据并交付原告使用至今。由于该工程因开竣工手续不全至今也不能办理产权证。2019年3月1日海城市人民法院告知原告，原告门点中的一部分面积计336.91平方米被海城法院查封，原告遂到海城市人民法院询问了解，才知悉该部分面积的门点已经办理了产权证照，登记在本案第三人李某名下，同时本案另一第三人孙某某起诉第三人李某民间借贷纠纷一案，海城市人民法院查封了该部分门点。原告又向宗骏公司及建华公司了解情况得知2013年4月25日将与原告门点相邻的位于3号楼西北角的222.14平方米门点抵顶给第三人李某，但与原告的门点没有任何重复，不存在一房二卖的情形，且宗骏公司及建华公司均明确整个三义街二期工程由于开竣工手续不全至今也不能办理产权证照手续，二公司均不清楚第三人李某办理产权证照手续的途径，其工作人员也从未配合第三人李某办理该产权证照手续。经原告多方探寻获知2011年4月1日第三人李某在被告处办理了总面积为596.57平方米的房产证，房证号为：房权证海城市字第**，其中仅222.14平方米为宗骏公司抵顶给李某门点，后第三人李某又将该房照分劈为222.14平方米、336.91平方米两个房照，并将222.14平方米的门点转让给案外人黄某某、付某某。因第三人李某欠本案另一第三人孙某某借款，孙某某起诉第三人李某并进入执行程序，海城法院执行局查封了属于原告的336.91平方米门点。原告又向被告了解情况，被告拒绝答复原告的相关问题。原告质询第三人，第三人认可将属于原告的房产办理至自己名下，答应原告马上协调解决，但至今没有消息。原告认为被告为第三人李某办理的房产证照是非法的，其中336.91平方米的房屋产权是原告所有，且该房产因开竣工手续不全至今整个三义街二期工程都不能办理房屋产权证照手续。被告为第三人单独办理的房产产权证照不合常理，并严重侵犯了原告的合法权益，现诉至贵院，请查清事实依法判决，支持原告的诉讼请求。原告侯某某在举证期限内除原一审提交的证据外又提交了如下证据：证据1（一组）、宗骏公司与建华公司联合出具的情况说明一份、2013年4月25日李某抵顶收据、2019年3月7日与李某通话记录、原审一审第一次庭审笔录第7页第6行原告举证开始、海城市不动产登记管理中心房政科出具现场测绘图、海城建华公司出据的情况说明一份，以上证据证明第三人李某抵顶房屋面积为222.14㎡。证据2（一组）李某的房权证，产籍号海城市字第××号（该登记证的时间为2009年1月15日）、李某商品房购销契约书、税收通用完税证，证明被告违法为李某办理了596.67㎡产权，其中包含原告所有的336.91㎡，被告的行政行为违法，此产权证应被撤销。证据3（一组）、2006年9月13日海城市人民政府市长办公室会议纪要“关于历史遗留问题小区推进情况及拟定办理报告”、不动产权证书（原告余下的1421.64㎡）、商品房买卖合同（现售）、税收完税证明、辽宁省住宅专项维修资金专用收据（业主使用），证明三义街二期小区2018年1月26日之前都无法办理产权登记，证明被告于2009年1月15日为李某办证行政行为违法。证据4（一组）、弘际酒店KTV精装修工程施工承包协议书、海城建华房地产开发有限公司三义街二期工程出具专用收款收据3张、宗骏公司出具原告抵顶门市平面图、装修工程预算书、单位工程费用表、企业机读档案登记资料、原告与承租人周某某租赁合同、承租人（周某某）证实材料，证明原告侯某某以抵顶面积为1742.57㎡的房屋，原告自2009年起一直合理占有、使用、收益该抵顶门市房。证据5、光盘录音一份；证明第三人李某是通过不当手段办的产权证的事实。被告海城市不动产登记管理中心坚持原一审时的辩称：本案诉争的房屋经依据登记，请依法驳回起诉。原告夫妻共同经营装饰、装修生意。2009年为辽宁宗骏地产开发有限公司装修宗骏弘际酒店工程。宗骏公司以海城建华房地产开发有限公司开发的位于海城市海州管理区南关街顺城委三义街二期三号楼1-3号门点合计1742.57平方米抵顶给原告，作为装修工程款。该三门点当即开具收据并交付原告使用至今，至今未办理房产证。2019年3月1日海城市人民法院登门告知查封原告门点中的部分面积计336.91平方米。原告到法院了解得知查封的门点已办理了房产证，登记在第三人李某名下。案外人孙某某起诉第三人李某民间借贷纠纷一案进入执行程序，法院查封了该部分门点。原告认为被告为第三人李某办理房产证侵犯了其合法权益，要求依法撤销。经调查，诉争房屋位于海州管理区南关街顺城委三义街三期环城西路87-1号，第三人李某于2009年1月15日持《商品房购销契约书》、《购楼交款收据》、《地税完税收据》、《情况说明》、等相关手续到房产部门申请办理房屋产权登记，房产部门依据房屋登记的法律程序，为其办理了房屋产权转移登记。登记内容如下：房屋性质：私有房产，规划用途：商业，建筑面积：596.67平方米。2011年12月21日，李某申请办理了权属转移登记222.14平方米，剩余面积336.91平方米登记在自己名下。因本案另一第三人孙某某起诉第三人李某民间借贷纠纷一案进入执行程序，法院查封了登记在李某名下的门点，查封期限自2019年3月7日起2022年3月6日止。综上，第三人持房屋登记所需材料申请办理房屋产权登记，登记机关依职权为其办理登记，被告对房屋登记材料系形式上的审查，对提供材料齐全，被告有义务依法办理房产手续，依法履行责任，所以请人民法院依法驳回原告的诉求。被告海城市不动产登记管理中心在举证期限内坚持提交原一审时提交的证据：证据1、职权依据是《不动产登记暂行条例》第六条、第七条，证明被告具有对该产权登记职权；证据2、法律依据是《房屋登记办法》建设部第147次常务会议通过，2008年7月1日施行，证明登记的有关程序和需要材料；证据3、李某登记档案一册，证明第三人李某经登记机关依法登记，产权来源具有合法；第三人李某辩称：2008年3月份我与宗骏公司签订了合同，之后宗骏公司拿门点抵顶工程款，在与公司合作期间，因公司周转不开，拿这个门点办的房照贷款的，具体说谁给我办的证我记不住了，我记得是宗骏公司的人给我去办理的产权证，我就是在材料上签的字，其他我不知道。第三人李某在举证期限内没有证据提交。第三人孙某某辩称：一、本案属于因不动产权属提起的行政诉讼，应当适用专属管辖的规定，由不动产所在地海城市人民法院管辖。根据《行政诉讼法》第20条和《最高人民法院关于适用的解释》第9条的规定，因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。该项规定是专属管辖规定，因此请求人民法院根据《行政诉讼法》第22条的规定将案件移送至海城市人民法院进行审理。二、原告侯某某不是被诉行政行为的相对人，也不是与行政行为有利害关系的公民，不是适格原告，人民法院应当将其驳回起诉。根据《行政诉讼法》第25条和第49条规定，原告是行政行为的相对人或者是与行政行为有利害关系的人。侯某某此前向人民法院提交的证据，证明她既不是房屋登记行为的相对人，也不是登记房屋的所有权人。她与开发商海城建华房地产开发有限公司之间没有任何关系，依据《商品房销售管理办法》第16条所规定的商品房买卖合同，建华公司没有将竣工验收合格的商品房出售给侯某某，侯某某也没有支付房价款。因此侯某某不具备原告资格。人民法院应当根据《最高人民法院关于适用的解释》第69条裁定驳回起诉。第三人孙某某在举证期限内没有证据提交。原告对被告提交的证据3提出意见，该证据第7页，李某办理登记的申请表明确记载这个登记是房屋权属的转移变更登记表，该表是转移变更登记的申请表，被告就应当按照转移变更登记的程序办理相关手续，房屋登记办法第32条应当有房屋所有权证书或者房地产权证书，才能办理转移登记，而被告所提交的证据没有任何房屋所权证书或房地产权证书，实质要件欠缺；二、购销契约书出售方记载为海城市建华房地产开发有限公司三义街二期工程，根本不是一个法律上适格的主体，并非自然人也并非法人，不具备签署房屋转让的转让协议的主体资格。也就是说建华公司二期工程不是一个主体，它也未取得该房产的所有权，无权转移；三、初始登记的房产后来分劈为两处，分别为222.14㎡和336.91㎡，这两个数字相加也不能得出初始登记的596.67㎡，在该组被告出示的证据，再一次证明被告违法发放该房照。该楼盘由于开竣工手续不全，一直到2020年5月才能够办理产权证。原告针对本案第三人孙某某的质证意见提出如下意见（1）原告取得并实际使用诉争的房屋已经10年，该房屋由于历史原因，一直没有办理相关的房屋等权属手续，其错不在原告。（2）出具顶帐收据及装修施工合同时，开发公司属于先斩后奏，但现在该地块的开发商已经明确是宗骏公司，该项目已经开始办理房屋登记手续，对此被告和第三人孙某某是清楚的。（3）原告已经以对价的形式取得了该房屋，尽管没有办理正式的购房登记，但这恰恰是被告与第三人李某的行为对原告下一步取得该房屋的产权证照形成严重的障碍之处，所以原告才提起诉讼，原告作为本案的诉讼主体资格完全具备。（4）原一审开庭时，原告已经举证以及引用相关法律条文证明被告发放给第三人李某的房照是违法的行为，李某的房产证理应被撤销。原告对被告提交的《房屋登记办法》没有异议，但意见是被告没有按照该办法的规定办理，该办法第30条规定，合法建造房屋应当进行初始登记，第33条第三项申请房屋所有权转移登记，应当提交房屋所有权证书或房屋产权证书，本案的登记没有转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书，房屋所有权证书就是初始登记的证书，所以被告的行政行为违法。被告不动产中心对原告提交的证据的真实性和合法性没有异议，对情况说明没有意见；第三人李某对原告提交的证据没有意见；本案另一第三人孙某某对原告提交的证据提出如下意见（1）原告与宗骏公司的建筑施工合同，该份证据只能证明原告与宗骏公司之间形成了工程承发包之间的关系，仅此而已，不能确定双方之间有任何顶帐房的行为。（2）原告提供的三张转款专用收据上的所谓财务专用章并非建华公司的财务专用章，因此该三张收据不能表明是建华公司的行为，建华公司的房屋是如何转移为宗骏公司的，没有任何证据证明,而宗骏公司又是如何与原告之间进行交易的也没有证据证明，而建华公司与原告之间没有任何的房屋买卖协议，因此原告提交的两组证据均不能证明原告拥有建华公司的任何一间房屋的所有权。（3）关于情况说明，盖的是宗骏公司的章，而另一个公章首先它不是公章，它是海城建华房地产开发有限公司三义街二期工程，因此情况不能代表建华公司的意思表示，同时仅有情况说明而没有整个房屋所有权的流转合同，仍然不能证明原告享有该房屋的所有权。经审理查明：原告侯某某夫妻曾共同经营“海城建材市场巨金建材装饰材料总汇”（以下简称：材料总汇）。2009年7月20日李某某代表材料总汇与宗骏公司签订了“弘际酒店KTV精装修工程施工承包协议书”，为宗骏公司装修弘际酒店KTV工程，宗骏公司与原告约定用楼房（海城市南关街前进委三义街二期3#楼A段629.12平方米、B段864.25平方米，后又在补充协议中抵顶249.2平方米）1742.57平方米抵顶给原告作为偿付装饰、装修的工程款。因宗骏公司曾靠挂海城建华房地产开发有限公司（以下简称：建华公司）进行房屋开发，所以在原告为宗骏公司装修完工程后，由宗骏公司、建华公司项目部联合开具了1742.57平方米收据并上述将房屋交付原告，且原告使用至今（包括经营门点生意和出租）。2019年3月1日海城市人民法院将原告正在使用的1742.57平方米中西侧一部分房屋面积336.91平方米查封，原因是本案第三人李某己将336.91平方米房屋进行了不动产登记，且该房屋因与本案另一第三人孙某某民间借贷纠纷产生既判力判决而被法院强制执行查封，原告向海城市法院提出执行异议，海城市法院以（2018）辽0381执异67号裁定书驳回了侯某某的执行异议，侯某某又于2019年5月6日向海城市法院以（2019）辽0381民初4130号之一执行异议纠纷提起民事诉讼，同时，侯某某又于2019年5月24日向本院提起行政诉讼，海城市法院于2019年6月20日因侯某某在本院行政诉讼裁定中止了（2019）辽0381民初4130号之一执行异议纠纷一直至今，在本案开庭审理前，侯某某己向海城法院要求增加物权确认请求。原告认为，被告为李某办理的房产证照是非法的，其中336.91平方米的房屋权属早己归原告所有，因该房产从开工至竣工即因审批手续不全一直不能办理产权证照。被告为李某办理的房产产权证照严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。另查，李某于2009年1月15日在被告不动产中心以私有房产登记了房房权证（海城市字第**所权证）,该证的登记面积为596.67平方米，房屋坐落于海洲管理区南关街顺城委三义街“二期”环城西路87-1号，而在不动产登记中心办证时的“商品房购销契约说明”中的平数为596.57平方米，与实际登记的平数差0.01平方米，该平数中包括原告所诉争的336.91平方米。2011年12月22日，李某又将596.67平方米的房产权在不动产登记中心进行房屋权属转移、变更登记，即将596.67平方米房屋分割为222.14平方米和336.91平方米，而336.91平方米的房屋登记房权证号与596.67平方米房权证号是同一个即为海城市字第××号，但房屋坐落于海洲管理区南关街顺城委三义街“三期”环城西路87-1号。而李某将222.14平方米的房屋卖与案外人黄某某、付某某夫妻俩。第三人李某持有336.91平方米的房照向本案另一第三人孙某某抵押借款未还，孙某某起诉第三人李某民间借贷纠纷案件判决后己进入执行程序，海城法院执行局查封了早己在原告处使用的336.91平方米房屋。再查，被告曾向本院提交了登记在李某名下596.67平方米的房屋两份权属证书，该两份证书登记时间一个为2009年1月15日，一个为2011年1月11日（分别在原一审卷宗中的79页和109页），该产权证上记载的房屋坐落于海洲管理区南关街顺城委三义街“三期”环城西路87-1号。再查，2020年5月22日，侯某某将1421.64平方米的房屋在不动产中心登记办证，所有权人为侯某某、李某某（侯某某之子）该平数不包括上述己登记在李某名下的336.91平方米。本院认为，本案争议焦点是1、原告要求确认被告不动产中心为第三人李某办理房权证的行为违法，2、原告要求撤销被告不动产中心对李某名下的房屋产权证即336.91平方米（海城市字第××号）所有权证。根据《不动产登记暂行条例》第六条第一款规定：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。第二款规定：县级以上地方人政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。该法第七条规定：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。该法第二条第一款规定：不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本案被告不动产中心是海城地区的不动产登记机构，其对辖区内具有“依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”，故本案中的被告具有对房屋进行登记的职权。关于原告要求确认被告不动产中心为第三人李某办理房权证的行为违法一节，经查，《不动产登记暂行条例》从第十四条到第十九条均明确规定了不动产登记的程序，原告所提交的证据均是证明其与第三人李某产生争议的房屋是否具有权属的证据，该些证据不是证明不动产中心为第三人李某办理的房权证行为违法的证据，所以对原告之诉请本院不予支持。关于撤销第三人李某336.91平方米房房产证一节不动产中心依据李某提交的房屋登记材料进行房屋登记，原告如认为或者有证据证明不动产中心将其所有的房屋权属登记在第三人李某名下，应根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。虽然原告与李某之间对所争议的房屋不是买卖、赠与、抵押等方式取得，但是，原告及李某对所争议房屋的来源均是以工程款顶帐的方式而取得，此来源可视为或者衍变的从宗骏公司以买卖或者抵押方式所取得的房屋。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案原告所诉争的房屋即336.91平方米来源是因为原告为案外人宗骏公司进行工程装饰、装修前双方依约定工程款的数额抵顶而来的房屋，且系包含在1742.57平方米之内，由于诉争时该房屋己在原告处使用和占有十年有余，且己进行了添附，但该房屋在诉争时未办理房屋所有权的登记，所以该房屋的权属未确定，根据上述法律解释，对于基础的民事法律关系问题应先予解决后再行政诉讼；又因该案在行政诉讼时没有一并提起民事争议，所以本院对原告关于房屋权属之诉不予支持。另，原告发现自己已占有多年的部分房产被法院查封后曾向海城法院提起了执行异议，被驳回后又提起了执行异议纠纷，该诉讼在本案诉讼之前已在海城法院立案审理，且原告在本院开庭前还增加了物权确认之诉请，该案尚在海城法院审理中，原告应继续在海城法院诉讼执行异议纠纷完毕后，如房屋权属之诉请未得到支持，原告应另行诉讼物权确认纠纷，如房屋权属得到确定可再行向不动产中心申请撤销第三人李某的产权证，如不动产中心拒绝撤销再行政诉讼，要求撤销房产证之诉讼，故对于本案的诉讼应予驳回起诉。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九第（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项、第（十）项之规定，裁定如下：驳回原告侯某某的起诉。随案移送的本案诉讼费50元依法返还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  滕启刚人民陪审员  黄丽娜人民陪审员  程 帅二〇二〇年七月十日法官助理傅兴书记员项彤