天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初16978号原告：北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司，住天津市东丽区招远路**增**。负责人：帅传勇，职务副总经理。委托诉讼代理人：马常台，该公司员工。委托诉讼代理人：令许东，该公司员工。被告：符金花，女，汉族，1983年12月22日生，住，住广东省雷州市/div>委托诉讼代理人：郑国明，男，蒙古族，1978年9月21日生，住，住内蒙古赤峰市被告之夫。委托诉讼代理人：赵光彬，北京元辅律师事务所律师。原告北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司与被告符金花物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马常台、令许东，被告委托诉讼代理人郑国明、赵光彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年9月12日至2019年9月30日期间的物业费16864元；2、判令被告按照日万分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业费之日止，截至2019年9月30日（自2017年9月12日至2019年9月30日）应支付滞纳金6138.5元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系鸿苑花园2-01-101的业主。2016年9月12日，原告与天津鸿坤房地产开发有限公司经协商一致，签署《前期物业服务合同》双方约定：在物业管理区域内，原告提供物业服务，具体内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化养护和管理等等。根据《前期物业服务合同》第九条约定，物业服务费按建筑面积交纳，住，住宅用房标准为3元/平方米/月，被告的房屋建筑面积为195.61平方米，物业管理费为8215.2元/年。同时，按照《前期物业服务合同》约定，被告应当按年交纳物业服务费，业主应于年度最后一个月15日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交年度首月1日前及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金（滞纳金）在物业服务期间，原告依约为被告提供了物业服务，但时至今日，被告尚有2017年9月12日至2019年9月30日期间的物业管理费16864元、截至2019年9月30日（自2017年9月12日至2019年9月30日）应支付滞纳金为6138.5元未向原告支付。根据《物业管理条例》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等的相关规定，原告在此期间曾多次包括但不限于书面形式向被告催缴物业服务费，但被告仍拒绝交纳。综上，被告之行为已严重违反《前期物业服务合同》不利于原告对该物业所有业主提供高质量的服务，不利于保障其他业主的权利。鉴于此，为维护原告和其他业主的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请人民法院在查明事实的基础上，依法裁判，支持原告之诉讼请求。符金花辩称，被告认为原告的诉讼主体不适格，双方没有签订过物业服务合同，原告不能针对被告直接提起物业合同纠纷之诉，无论是2014年与开发商天津鸿坤房地产开发有限公司，还是2016年9月入住时签订的物业服务合同，主体均为北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司而不是原告，被告在收到起诉状前不知道原告提供服务。在2014年签署的备案物业服务合同是高层和多层，而2016年要求与被告签订的物业服务合同将物业类型改成别墅。根据国土部门的相关文件2006年之后一律停止别墅类房地产项目的供地和审批，并对别墅用地进行清理，并明确联排双拼低密度住宅不属于别墅的范围。涉案小区2014年开发所以没有别墅。在2016年签订的物业服务合同中将多层住宅写成了别墅，并按别墅类型确定物业收费标准。签订物业服务合同需要招投标，物业服务主体必须是法人企业，原告作为分公司不具有法人资格。小区目前的服务水平相当于三级的物业服务水平，却按照前期物业服务合同收取超过一级服务标准的物业服务费。入住时被告缴纳过物业费，2016年9月至2017年9月的物业费，按照3.5元每平米每月缴纳的，建筑面积195.61平米。涉案房屋是被告居住使用，前期物业服务合同定义为别墅，被告在建委所查询的为多层，被告所有的房屋俗称联排别墅，一栋三户，每户一到三层。原告所称2017年9月12日至2019年9月30日没有缴纳物业费情况属实，对原告主张的计算标准不认可。对原告主张的滞纳金和违约金的计算标准不认可。本院经审理认定事实如下：2014年9月9日涉案小区开发商天津鸿坤房地产开发有限公司与北京鸿坤瑞邦物业管理服务有限公司签订天津市住宅前期物业服务合同，约定涉案小区由北京鸿坤瑞邦物业管理服务有限公司提供物业服务。约定物业管理服务费采取包干制，多层住宅每平米3.37元／月，多层部分配备电梯、消防、二次供水等机电设施运行、维护、管理费用按照每月每平米0.15元的标准，并约定了多层住宅的综合管理服务、清洁卫生服务、公共秩序维护服务为超出《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准的服务内容，其他服务一级标准提供。2014年12月11日在天津市国土资源和房屋管理局办理前期物业管理备案。2016年9月12日，被告与北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司签订前期物业服务合同，约定涉案房屋由北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司提供物业服务，物业服务费3.5元每月每平米。业主或物业使用人自《商品房交付使用通知书》约定的收楼之日起交纳下一年度物业服务费，自该对应日起次年度交纳下一年度的物业服务费，按年交纳。不按照约定缴纳物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。被告居住的武清区××庄街××花园××建筑面积195.61平米，原告称被告现拖欠原告2017年9月12日至2019年9月30日期间的物业管理费16864元，原告多次催要，被告未交纳，故成诉。另北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司出具管理授权书载明：根据项目属地管理的要求，经委托单位授权决定，由北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司代表委托单位负责属地范围内“鸿苑花园”项目的物业管理工作，并负责该项目的财务收支（含物业费收费）工作。庭审中，被告对于原告主张的每月每平米3.5元的收费标准不予认可，称鸿苑小区由高层和多层组成并没有别墅，但认可被告所有的房屋俗称联排别墅。本院认为，被告作为涉案房屋的业主，并认可涉案房屋由其居住使用，且按照每年8215.2元的标准（每月每平方米合3.5元）交纳了2016年9月12日-2017年9月11日的物业管理服务费。根据备案的天津鸿坤房地产开发有限公司与北京鸿坤瑞邦物业管理服务有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》载明多层的物业管理费为每平米3.37元/月，多层部分配备电梯、消防、二次供水等机电设施运行、维护、管理费用按照每月每平米0.15元。现原告以总费用每月每平米3.5元主张并未超过备案合同约定。综上，本院对于涉案房屋物业管理服务费标准为每月每平方米3.5元予以确认。庭审中被告称原告在小区公共设施管理、绿化及维护、卫生清洁、安保、停车管理存在问题，达不到一级服务标准，并提供照片、视频佐证。原告称视频均是2017年及2018年的情况，对被告提交的证据不认可，本院认为根据被告提交的证据结合《天津市住宅前期物业服务合同》约定的服务标准，原告的2017年及2018年的服务存在一定的瑕疵。本院认为，被告与北京鸿坤瑞邦物业管理服务有限公司签订物业服务合同，原告作为北京鸿坤瑞邦物业管理服务有限公司的分支机构，由北京鸿坤瑞邦物业管理服务有限公司授权为涉案小区提供物业服务，并代为收取物业费，现原告主张被告向其缴纳物业费，符合法律规定。依据合同约定缴费标准及被告欠缴的时间，2017年9月12日至2019年9月30日期间的物业管理费应为16864元。但原告2017年及2018年提供的物业服务存在一定的瑕疵，该期间物业服务费应进行相应的减免，结合合同约定的多层的服务标准及欠缴的数额，本院酌定扣减864元为宜，即被告应向原告缴纳16000元。关于原告主张的违约金，本院不予支持。被告的其他抗辩，本院不予采信。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条规定，判决如下：一、被告符金花于本判决生效后三日内给付原告北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司2017年9月12日至2019年9月30日期间物业管理服务费16000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司担负8元，被告符金花负担180元。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  陈楠二〇二〇年七月九日书记员  于雪附本判决所引用的法律条款《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。