天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初4643号原告：曹润星，男，1976年8月18日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。被告：天津市宝坻区泉州房地产开发有限公司，现办工地址天津市宝坻区宝平街泽润豪庭底商（建工2）。法定代表人：李德才，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹炳富，该公司法务。被告：天津冠城物业管理有限公司，现办公地址天津市宝坻区环城西路与朝霞路交口。法定代表人：刘健，该公司经理。委托诉讼代理人：杨波，该公司员工。委托诉讼代理人：吕建东，该公司员工。原告曹润星与被告天津市宝坻区泉州房地产开发公司（以下简称泉州开发公司）、天津冠城物业管理有限公司（以下简称冠城物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月25日第一次公开开庭进行了审理。原告曹润星、被告泉州开发公司的委托诉讼代理人曹炳富、被告冠城物业公司的委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。因泉州开发公司和冠城物业公司对曹润星单方委托鉴定机构作出的鉴定报告不认可，双方同意重新委托鉴定机构对财产损失进行鉴定而休庭，并根据相关规定扣除相应审理期限。鉴定结论作出后，恢复案件审理。因案情复杂，本院于2020年6月22日裁定本案转为普通程序，并于7月8日第二次公开开庭进行了审理。原告曹润星、被告泉州开发公司的委托诉讼代理人曹炳富、被告冠城物业公司的委托诉讼代理人吕建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹润星向本院提出诉讼请求：1.泉州开发公司和冠城物业公司赔偿因楼房储藏室进水给曹润星造成的经济损失57998元；2.诉讼费和鉴定费由泉州开发公司和冠城物业公司负担。事实和理由：2012年11月13日，曹润星与泉州开发公司签订《天津市商品房买卖合同》。曹润星购买泉州开发公司开发建设的宝坻区馨逸家园小区13-1-201楼房，该房于2014年交付，冠城物业公司负责该小区物业管理。2015年3月，曹润星入住该小区。2015年雨季曹润星楼房储藏室进水，将室内柜橱、红木家具、门框、护围、瓷砖等浸泡。曹润星找到泉州开发公司和冠城物业公司，冠城物业公司派员查看并协助掏水。经泉州开发公司和冠城物业公司查找原因未果，一直未修好。每逢下雨且雨量较大时储藏室都被浸泡，万般无奈，曹润星于2018年7月自己找维修人员找出原因，是因为泉州开发公司时施工引入楼体内的各种管道孔未进行封堵，导致每逢下雨储藏室都渗水浸泡，曹润星出资2000元修好。后泉州开发公司根据曹润星维修人员提供的信息，以同样的方法将该小区13号、14号、15号楼所有外围管道修好。自2015年至曹润星维修期间房屋多次被淹，地暖、墙体等被损坏，房内潮湿无法正常居住。曹润星曾提起诉讼，因泉州开发公司和冠城物业公司同意协商解决，要求曹润星提供损失数据，曹润星撤回起诉。曹润星委托具有专业资质的鉴定机构进行了鉴定，损失65655元，但泉州开发公司和冠城物业公司不予认可，导致曹润星损失至今无人赔偿，故再次提起诉讼。如泉州开发公司和冠城物业公司不认可曹润星提交的委托鉴定结论，可申请重新进行鉴定。综上，因泉州开发公司施工质量问题，导致曹润星楼房储藏室被浸泡，侵害了曹润星的合法权益，应承担赔偿责任。泉州开发公司辩称，泉州开发公司对曹润星所诉损失不应承担任何赔偿责任。理由：1.曹润星购买的房屋于2013年10月22日交付，泉州开发公司给曹润星出具的《天津市新建商品住宅质量保证书》第六条第2款约定电气管线、给排水管道，保修期至2015年10月28日；第6款约定管道堵塞，保修期至2013年12月28日。曹润星地下室跑水已经过了保修期限。依据《城市房地产开发企业经营管理条例》第三十条规定，房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。因保修期届满，泉州开发公司不再承担保修责任。2.曹润星的地下室在房屋设计之初是做为储藏室用于自行车等非燃烧物品的储藏，应为戊类物品储藏室。曹润星未经泉州开发公司同意，擅自改动储藏室结构和用途，用作厨房餐厅，属于购买人不当使用或擅自改动结构。建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第三款规定墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修期一年；第七条规定用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。第十二条规定因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因用户使用不当或擅自改结构，造成房屋质量受损或者其他用户损失，由责任人承担相应责任。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第八条，因乙方(曹润星)擅自拆改造成损坏的，甲方（泉州开发公司）不承担责任。因此，曹润星的损失应自己负责。3.自接到开庭传票后，泉州开发公司才知道曹润星向冠城物业公司进行过索赔，曹润星之前未向泉州开发公司或者通过冠城物业公司向泉州开发公司提出过索赔的要求，现在索赔已超过了诉讼时效。4.泉州开发公司建设的馨逸家园小区，由于小区外的市政管网排水不畅，导致每逢暴雨级别的雨水来临，造成雨水从地下室倒流，泉州开发公司为此多次找市政部门协商，希望增大管网口径，但迟迟不见行动。为解决这一问题，泉州开发公司自己出资对包括涉案的13号楼在内的楼房外管道加装了截门，新挖了化粪池，让生活污水流入化粪井，基本避免了回流现象。2018年7月的大暴雨，包括曹润星在内的住户基本杜绝了地漏泡水问题。5.曹润星储藏室如果在2016年、2018年度被浸泡，也是因为宝坻区遇到了罕见的大暴雨。经过泉州开发公司到宝坻区气象局查证，2016年7月20日6时至7月21日6时，宝坻降雨量达165.1㎜，2018年7月24日20时至7月25日11时，宝坻降水量达到96.5㎜。根据国家有关规定，降水量达到100㎜就属于大暴雨，这种情况下属于不可抗力情形，即使曹润星有损失而泉州开发公司有责任也应该免责。6.曹润星所述的物品损失没有泉州开发公司以及冠城物业公司和相关部门的及时认证，泉州开发公司对损失的真实性不予认可，对损失数额也不予认可。冠城物业公司辩称，下暴雨漏雨导致曹润星房屋地下室进水属实，冠城物业公司接到曹润星报修后及时通知了泉州开发公司，并找人进行了掏水，地下室漏水不属于物业的管理范围。地下室进水是暴雨造成，冠城物业公司没有任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2012年11月13日，曹润星与泉州开发公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定曹润星购买泉州开发公司开发建设的宝坻区馨逸家园13-1-201，约定交房日期2013年9月30日前。2013年10月22日，泉州开发公司向曹润星交付房屋。曹润星入住后，逢雨季雨量较大时地下一层即发生漏水，曹润星均向冠城物业公司报修。冠城物业公司接到曹润星报修后及时派员对室内进水进行了清淘，但没有予以维修。泉州开发公司和冠城物业公司共同提交的《馨逸家园小区报修记录》记载:2016年7月,13-1-201地下室漏水;2017年8月,13-1-201地下室渗水,报开发公司;2018年7月,13-1-201地下室地面冒水，已报开发公司。泉州开发公司另行提交的2016年维修资料包括2016年8月20日制作的《馨逸家园小区报修及维修情况汇总表》及维修施工合同，显示对馨逸家园小区13#、15#楼前因地下室地漏反水，需做阀门井20个。提交的2017年维修资料包括2017年11月13日制作的《馨逸家园小区报修及维修情况汇总表》及维修施工合同，显示对馨逸家园小区13#、15#楼南侧增加化粪池工程。2018年7月雨季时地下一层再次出现漏水，曹润星报修后仍未能得到解决，其自行进行了维修，之后未再出现渗漏现象。2018年8月24日，曹润星就损失赔偿问题提起诉讼，双方争议焦点是赔偿责任主体及实际损失的确定。曹润星提交了其委托天津滨海凌大装饰设计有限公司作出的评估报告，鉴定结论工程项目清单计价合计57226元。泉州开发公司和冠城物业公司对单方委托作出的鉴定报告不予认可，但表示可在庭审后向所在单位进行汇报请示，并同意双方之间自行协商。曹润星表示同意并撤回起诉，但双方未能通过协商解决问题。曹润星再次提起诉讼后，双方仍对损失的确定存在争议。根据曹润星申请并双方同意，本院委托天津泰达森然工程咨询有限公司对馨逸家园13-1-201室一层地石反碱、拆除、维修、装修费用、墙石处理（墙皮、壁纸）进行维修造价鉴定。该鉴定机构于2020年4月19日作出森然价鉴（2019）02号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见宝坻区馨逸家园13-1-201室一层维修工程财产损失工程造价为43022元。曹润星支付鉴定费2626元。本院委托恒大（天津）价格评估有限公司对因馨逸家园13-1-201室一层漏水造成的室内木门框、橱柜、红木家具维修费用进行评估。该评估机构于2020年5月25日作出恒津评字【2020】第010号《价格评估报告书》，评估结论修复价格合计14976元。曹润星支付鉴定费4000元。经质证，双方当事人对两份评估报告结论均没有异议，泉州开发公司称，涉诉房屋一层漏水不属于泉州开发公司的责任，且已经过了保修期。虽然过了保修期，但泉州开发公司也多次对该小区设施进行过修理。冠城物业公司称维修责任与冠城物业公司无关。对有争议的证据和事实，本院认定如下：泉州开发公司对所述保修期已届满提交了《天津市新建商品住宅质量保证书》，以该质保书第六条的相关约定予以印证其主张，称其中电气管线、给排水管道，保修期至2015年10月28日；墙面、顶棚抹灰层脱落，保修期至2015年10月28日；管道堵塞，保修期至2013年12月28日。而曹润星自述漏水从2015年开始，且当时没有通知泉州开发公司，事发至起诉早已经过了保修期和诉讼时效。曹润星反驳称，并不是一层室内渗漏水，而是房屋北侧外墙通往室内的暖气管道、排污水管、热水管及凉水管共六个管道孔施工后未封堵，导致雨水倒流，并不是室内工程，是房屋质量问题，应由开发商负责维修。经核查，该质保书第五条约定，本住宅的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期至2018年10月28日。上述通往室内的管道属于隐蔽工程，业主验收房屋时不可能对隐蔽工程一并验收。本院认为，根据双方证据可以确认在2015年至2018年期间，馨逸家园13-1-201室一层逢雨季雨量较大时发生雨水从施工管道渗漏，致室内大量存水、造成地面反碱、墙皮脱落、壁纸发霉及家具被浸泡是不争之事实。由此给曹润星造成财产损失也是客观事实，因双方对损失数额不能协商确定进行了委托评估。经质证，双方对两份评估鉴定结论没有异议，仅对责任承担存在争议，故本院对评估鉴定结论予以采信，确认曹润星财产损失为57998元。曹润星为此支付的鉴定费6626元，是为确定其损失程度所支付的必要的、合理的费用，亦应纳入赔偿范围。双方争议焦点是赔偿责任的承担。首先，冠城物业公司接报后上报给泉州开发公司并积极采取排水措施之举应予肯定，根据质保书约定，地下室漏水属于开发商保修范围，不属于物业公司的管理范围，因此冠城物业公司不是责任主体，不应承担赔偿责任。其次，泉州开发公司于2016年对馨逸家园小区13#、15#楼前因地下室地漏反水安装阀门井20个，于2017年对馨逸家园小区13#、15#楼南侧增建化粪池。说明泉州开发公司对渗漏原因进行了查找和相应的处理，但未能有效地防止漏水，虽如此泉州开发公司仍坚持认为已经过了保修期。《天津市新建商品住宅质量保证书》第五条明确约定，本住宅的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期至2018年10月28日。曹润星房屋渗漏水问题应在该保修期内，泉州开发公司援引的第六条约定不适合本案，不予采信。换言之，曹润星在保修期内报修，泉州开发公司在保修期内没有完成维修，保修期应予顺延，不能机械地理解字面期限，而且漏水是墙体外的公共管道通往室内的管孔未封堵或封堵不符合施工规范引起，因此其仍负有维修责任。而且雨季地下室管孔渗漏属于施工问题，即使雨量大也不构成不可抗力，故泉州开发公司以不可抗力予以抗辩不能成立，不予采信。第三，漏水事件发生后，曹润星每年雨季都报修，冠城物业公司均予以排水并上报泉州开发公司，泉州开发公司提交的证据详细记载了上述事实，不存在超过诉讼时效的事实，对泉州开发公司的抗辩不予采信。第四，泉州开发公司没有证据证明室内一层渗水是因曹润星改动室内结构导致，而且渗漏水是施工质量问题，非曹润星个人行为所致，故对泉州开发公司答辩意见不予采信。另外，市政管网排水是否通畅，均不是减轻或免除泉州开发公司责任的理由，该抗辩理由亦不能成立。综上所述，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。泉州开发公司作为侵权责任人，应对曹润星由此造成的财产损失承担赔偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市宝坻区泉州房地产开发公司于本判决生效后10日内赔偿曹润星财产损失57998元；二、天津市宝坻区泉州房地产开发公司于本判决生效后10日内给付曹润星鉴定费6626元；三、驳回曹润星其他诉讼请求。（上述赔偿款可直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：90×××36）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元（曹润星已预交），由天津市宝坻区泉州房地产开发公司负担（于本判决生效后10日内给付曹润星或向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  杨旭东审 判 员  牛江涛人民陪审员  张双立二〇二〇年七月二十八日书 记 员  杜建玥附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。