安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0803民初358号 原告：韩长生，男，1970年10月10日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：祖同银，安徽长江人律师事务所律师。 被告：杨春香，女，1963年11月28日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市迎江区，现羁押于安徽省安庆市看守所。 被告：杨四海，男，1981年3月19日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宜秀区，现羁押于安徽省安庆市看守所。 被告：吴云云，女，1981年11月18日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 原告韩长生与被告杨春香、杨四海、吴云云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月23日公开开庭进行了审理，并作出（2016）皖0803民初243号民事判决。被告杨春香、杨四海、吴云云不服，向安庆市中级人民法院提出上诉。安庆市中级人民法院经审理认为原审违反法定程序，裁定发回重审。本院于2017年8月1日立案后，依法重新组成合议庭，分别于2017年11月2日和2017年11月27日公开开庭进行了审理，并作出（2017）皖0803民初1459号民事判决。被告杨春香、杨四海、吴云云不服，向安庆市中级人民法院提出上诉。安庆市中级人民法院经审理认为原判决程序错误，裁定发回重审。本院于2019年1月11日立案后，依法重新组成合议庭，于2019年4月23日以本案可能涉嫌犯罪为由裁定中止诉讼,于2020年5月22日恢复诉讼,于2020年6月8日公开开庭进行了审理，原告韩长生及其委托诉讼代理人祖同银到庭参加诉讼,被告杨四海在安徽省安庆市参加诉讼，被告杨春香、吴云云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩长生向本院提出诉讼请求：1.依法确认杨春香以盛守军、曹立霞名义与杨四海、吴云云签订的《房屋买卖合同》无效；2.依法确认韩长生与盛守军及其母亲曹立霞签订的《卖房协议》有效；判决盛守军、杨四海、吴云云共同配合韩长生办理大观区的过户登记手续；3.判决盛守军、杨四海、吴云云共同赔偿韩长生自2016年1月12日起至恢复居住之日止在外租房期间的损失费，按每月支付租金400元计算；4.案件受理费、保全费、公告费、评估费由被告共同承担。诉讼过程中,韩长生变更诉讼请求第2项为:2.依法确认韩长生与盛守军及其母亲曹立霞签订的《卖房协议》有效；判决杨四海、吴云云共同配合韩长生办理大观区的过户登记手续；韩长生变更诉讼请求第3项为:3.判决杨四海、吴云云共同赔偿韩长生自2016年1月12日起至恢复居住之日止在外租房期间的损失费，按每月支付租金400元计算。 事实和理由：2003年11月2日，韩长生（即乙方）与盛守军及其母亲曹立霞签订《卖房协议》一份，据此协议约定，盛守军及其母亲曹立霞（即甲方）将坐落于XX小区X号楼X单元XX室面积为93.46平方米房屋一套，以价格11万元出售给乙方，乙方先向甲方支付10万元购房款；甲方把房屋拆迁协议书交给乙方保存，并不得向任何机构提出更改和挂失；甲方办理好房产证、国有土地证后，乙方向甲方付清剩余款1万元。该协议经双方签字生效后，双方履行了合同义务，韩长生于卖房协议签字之日向曹立霞支付房款10万元，盛守军母亲曹立霞同时将拆迁协议原件（产权人凭证联）及房屋交付韩长生，韩长生一家三口人自2004年1月起在该房居住至今。2011年，韩长生听说盛守军已取得房产证，故找盛守军要求办理房产过户，可盛守军未予配合，致使房产过户不成。2015年12月中旬的一天，杨四海、杨春香至韩长生家，称房子是他们的，他们有房产证，要求韩长生一家人搬走。2016年1月10日，杨四海、杨春香带领一帮人再次至韩长生处，用铁锤和撬棍等工具撬砸防盗门，后经韩长生报警，才平息事态。根据菱湖派出所对杨四海、杨春香所作的询问笔录，盛守军以诉争房办理了委托公证，杨春香以盛守军委托代理人身份与特定关系人其侄子杨四海、吴云云签订诉争房买卖合同，将该房产过户到杨四海、吴云云名下，而杨四海、吴云云并未支付购房款，因过户而支付到安庆市房产局资金托管中心的托管资金系杨春香自己出资，房产过户后杨春香领取了上述托管资金。2016年1月11日，鉴于杨四海、杨春香阻扰韩长生居住案涉房产，菱湖派出所书面告知韩长生及杨四海，自本日起至司法机关对上述房产的归属权作出最终决定期间，双方均不得进入该房产，韩长生只好在外租住。综上所述，韩长生认为，韩长生与盛守军及其母亲曹立霞签订的《卖房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。该协议签订后，盛守军及其母亲曹立霞交付了房屋，韩长生支付了房屋对价且已实际占有使用，盛守军在取得房产证后应当依照合同约定办理诉争房过户登记，可盛守军在该房已出售给韩长生的情形下授权杨春香代为出售，杨春香通过与特定关系人杨四海签订虚假房屋买卖合同，将诉争房产过户到杨四海、吴云云名下，而杨四海、吴云云未支付合同对价，应推定双方存在恶意串通，损害了第三人即韩长生的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，该买卖行为应属无效。杨四海、吴云云取得案涉房产没有合法依据，其应共同配合韩长生诉争房过户登记手续；同时被告的共同违法行为导致韩长生在外租房居住，依法应由被告共同赔偿韩长生支付的租金损失。故韩长生诉至法院，要求判如所请。 杨春香未作答辩，在（2017）皖0803民初1459号案件庭审中答辩如下： 一、杨春香不是本案的适格被告，韩长生对杨春香的诉求依法应予驳回。本案中，杨春香与韩长生之间不存在合同等任何法律关系。本案的法律关系应该是韩长生与盛守军之间因盛守军违约产生的债务关系，而非物权法律关系。杨春香依约及授权出售争议房产，与韩长生无关，杨春香是否损害盛守军、曹立霞权益，应是杨春香与盛守军、曹立霞之间的合同关系。合同关系依法只在合同相对人之间产生约束。故韩长生将杨春香作为本案被告，于法相悖，即杨春香不是本案的适格被告。 二、韩长生与盛守军及其母亲之间签订的房屋买卖合同没有法律效力。盛守军与管嘉红1993年8月25日结婚，2008年7月17日离婚，盛守军的父亲盛仅山1998年去世，盛仅山遗留的房产两套（安庆市XX小区XX室95.41㎡、安庆市XX小区XX室90.59㎡），盛守军与其母亲曹立霞、盛守军奶奶宣庆华应于1998年元月19日依法取得继承权，但未分割；2002年3月11日宣庆华死亡，此时盛谨林享有继承权；盛谨林在此时才放弃诉争房产的继承权，直到2011年盛守军与其母亲曹立霞才取得诉争房产所有权。2003年11月盛守军与管嘉红之间存在合法夫妻关系，盛谨林是诉争房产所有权人，依据《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》的规定，盛守军及其母亲曹立霞是无权处分诉争房屋，盛守军及其母亲曹立霞在2003年11月就诉争房屋与韩长生签订的《卖房协议》是效力待定的状态，始终未得到管嘉红、盛谨林追认，属无处分权人处分他人财产的行为，即韩长生与盛守军及其母亲曹立霞之间签订的房屋买卖合同没有法律效力。 三、韩长生的诉求已超过诉讼时效，且过错在其本人，依法应予驳回。本案中，2011年盛守军就明确以房价过低为由拒绝办理过户，此时韩长生就应该知道他的权益受到侵害，应当在此时开始计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条规定,诉讼时效应在2013年届满，韩长生2016年才向法院提起诉讼，已过诉讼时效。 四、本案盛守军、曹立霞、杨春香与杨四海、吴云云之间不存在恶意串通。其理由如下：2012年9月28日盛守军、曹立霞与杨春香签订《借款抵押合同》和授权委托书时，盛守军、曹立霞并没有告知杨春香诉争房屋已出售给了韩长生。同时，盛守军、曹立霞在杨春香处口述其对诉争房屋享有完全产权，并且不存在瑕疵，杨春香与盛守军、曹立霞在产权登记部门办理抵押登记时，亦未发现诉争房产有产权瑕疵。杨春香在完全不知情的情况下依据委托与杨四海、吴云云签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，是合法有效的，应依法予以保护。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的双方恶意串通的“恶意”是指双方以加害第三人为目的的故意通谋订立合同，而“双方”应指盛守军、曹立霞、杨春香与杨四海、吴云云等五人。根据(2016)皖0803民初243号民事判决书中，盛守军到庭陈述他不认识杨四海、吴云云，房产过户给杨四海、吴云云他也不知情，因此双方当事人之间不存在恶意串通、恶意通谋。盛守军、曹立霞向杨春香借款并以诉争房产抵押担保并授权杨春香出售抵押房屋以清偿到期债务时，盛守军、曹立霞的抵押担保及授权处置行为是否出于恶意，杨春香、杨四海、吴云云无从知晓，但杨春香与盛守军、曹立霞签订《借款抵押合同》和授权委托书时不可能与盛守军、曹立霞之间“故意通谋”。杨春香之所以向盛守军、曹立霞出借借款，是对国家颁发的权属证书的充分信赖且以证书上记载的房产对其债权抵押担保为前提，如果杨春香明知抵押担保物与他人尚有权属争议或被他人占有使用，在杨春香资金不能得到保障的情况下，根本不存在将款项出借给盛守军、曹立霞，该借款将不会发生，故杨春香在向盛守军、曹立霞出借借款并接受该二人委托处理抵押房产时，没有必要亦决不可能与盛守军、曹立霞通谋加害韩长生。盛守军在(2016)皖0803民初243号案件庭审后到庭陈述其不认识杨四海、吴云云，不知道房屋已过户给了杨四海、吴云云。可见，杨四海、吴云云从签订《房屋买卖合同》到办理产权过户登记，均未与盛守军相见，无任何机会与盛守军“故意通谋”加害韩长生。故韩长生认为“盛守军、曹立霞、杨春香与杨四海、吴云云房屋买卖行为存在恶意串通”无事实和法律依据。 五、盛守军母子共欠杨春香35万元本金，杨春香以33万多元出售诉争房产，且该价款由房产部门核定，符合当时市场价，未损害委托人权益。 六、杨春香尽到了审慎的审查义务。杨春香的代理销售房屋行为是基于借款约定、公证委托书的授权以及抵押担保物的权属证书和被登记机关审查确认诉争房产无其他抵押、查封等瑕疵，在办理抵押登记前，杨春香上门看房，未发现异常。故杨春香对诉争房产尽到了审慎的审查义务。 七、不动产物权取得不适用于先占，韩长生以先占为由主张享有所有权，没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”,《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”,第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明…”。 八、韩长生自愿承诺让房，其主张房租没有法律依据。 九、对(2016)皖0803民初243号案件庭后法院对盛守军做的笔录，盛守军是本案的当事人而非证人，证人应该接受庭审出庭作证，当事人更应该接受庭审，法院才能对他的笔录予以认定与否。本案中，盛守军向法庭做出的陈述与事实不符，事实上盛守军向杨春香借款本金为35万元，并非他所述的8万元，盛守军委托杨春香出售抵押房产并登记，不存在他不知情，同时对盛守军在庭审中未出庭而庭后出庭表示怀疑。 综上所述，根据我国有关法律的规定，杨春香在本案中既不是适格的被告，同时也无过错，因此将杨春香作为本案的被告不符合诉讼主体资格的规定，特请驳回韩长生对杨春香的全部诉求。 杨四海辩称，房子是杨春香抵债给杨四海的，是通过了正规合法手续的，托管资金是杨春香缴的。韩长生与盛守军、杨春香之间的债务由他们自己处理，和杨四海没有关系，韩长生起诉杨四海没有依据。理由如下： 一、韩长生将两份无关的合同、不同法律关系的五个纠纷夹杂在一个案件中提起诉讼，不符合法律规定。韩长生提出的多项诉讼请求根本不应在同一案件中审理，也是导致本案异常复杂的主要原因。杨四海认为，根据合同相对性原则，本案只应审理韩长生与盛守军之间的卖房纠纷，其他纠纷应当另案处理，请求法院依法要求韩长生明确本案诉讼中需要法院处理的纠纷，自行撤回或判决驳回涉及其余纠纷的诉讼请求。按照韩长生的诉讼请求，本案实际涉及五个纠纷：第一项诉求涉及第一个纠纷，盛守军、曹立霞与杨四海、吴云云之间的房屋买卖合同效力纠纷；第二项诉求的第一段涉及第二个纠纷，韩长生与盛守军、曹立霞之间的卖房协议效力纠纷；第二项诉求的第二段涉及第三个纠纷，协助办理物权登记纠纷，即韩长生要求盛守军、杨四海、吴云云配合过户登记手续；第二项诉求的第二段实际必然涉及第四个纠纷，即撤销物权登记纠纷，韩长生必须先要进行诉讼撤销杨四海、吴云云的物权登记；第三项诉求涉及第五个纠纷，要求赔偿其租房损失。这五个纠纷涉及两份不同的合同，涉及到两份合同效力纠纷、产权登记撤销纠纷、协助办理物权登记纠纷、赔偿损失纠纷，涉及到多个、多重法律关系。 二、韩长生以双方恶意串通、损害其合法利益为由主张杨春香以盛守军、曹立霞名义与杨四海、吴云云签订的房屋买卖合同无效，不能成立。理由如下： 1.杨春香具有代理权。盛守军、曹立霞通过公证方式向杨春香出具委托书，全权委托杨春香作为其代理人，办理出售涉案房屋相关事项，因此，杨春香依法取得代理权，是盛守军、曹立霞合法有效的代理人，有权办理公证委托书载明包括出售涉案房屋在内的有关事项，其作为盛守军、曹立霞的代理人与杨四海、吴云云签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护。 2.本案被告之间根本不存在恶意串通行为。杨四海、吴云云与盛守军、曹立霞就房屋买卖合同事项没有协商过，更谈不上恶意串通。杨春香将房屋出售给杨四海、吴云云，杨四海、吴云云没有直接支付房款，但并不能就以此为由认定恶意串通，因为杨春香欠杨四海42万元，加上利息，远远超过房屋当时的市场价格。杨四海、吴云云之所以接受将涉案房屋过户至其名下，是因为杨春香欠杨四海42万元，过户至其名下，双方都有以房抵债的打算。但由于以房抵债方式无法办理过户手续的，双方只能以买卖形式办理过户手续，但没有任何法律规定这种操作方式是恶意串通行为。 3.杨四海、吴云云取得产权证的事实证明，其过户行为已经通过政府产权登记部门的行政审查，取得物权登记具有合法性。 4.2015年12月31日韩长生向杨四海出具承诺，同意于2016年元月10日前将房屋交给杨四海，证明韩长生亦认可杨四海取得物权登记的合法性。 三、韩长生与盛守军、曹立霞于2003年11月2日签订的《卖房协议》为无效合同。 1.签订《卖房协议》时，盛守军、曹立霞对该房屋没有取得所有权，无权对该房屋进行处置。盛守军的父亲盛仅山于1998年去世，其合法的继承人为曹立霞、盛守军及母亲宣庆华。宣庆华于2002年去世，宣庆华的继承人是盛仅山的弟弟盛谨林,签订《卖房协议》没有取得盛谨林的同意。 2.盛守军根据继承权取得的财产属于夫妻共同财产，处分该财产应当经过其妻子管嘉红的同意。因此，2011年盛守军办理房产证时，公证处要求管嘉红必须书面同意,证明该房屋的权利人管嘉红没有同意2003年的《卖房协议》。 3.韩长生不属于善意的买受人，明知所签订的《卖房协议》不合法、无效，仍然签订，其权益不具有合法性，不应予以保护。这一点从《卖房协议》、《房屋买卖合同》之间的对比，就非常清晰。韩长生签订合同时，明知房屋产权人并非盛守军、曹立霞，明知该房屋为拆迁安置房屋，卖方还没有取得产权证，其签订合同时就已经知晓交易存在法律风险，仍然自冒风险，应当承担不能取得房屋产权的不利法律后果。杨四海签订合同时，已经认真审查了房屋产权证，证明了房屋登记的产权人就是盛守军、曹立霞，没有其他登记产权人，而且仔细查询了房屋产权档案资料，证明盛守军、曹立霞通过继承、盛谨林放弃继承权、管嘉红放弃房屋产权等方式获得了房屋的全部产权，并已排除其他权利人，取得完整物权。 4.2011年盛守军取得产权证后，明确拒绝韩长生办理产权过户登记，韩长生不及时主张权利，查封涉案房屋，维护自身权益，致使盛守军能够将房屋对外抵押、出售，应当承担由此产生的法律后果。 四、即使韩长生签订的《卖房协议》有效，韩长生也无权要求盛守军、杨四海、吴云云共同配合其办理涉案房屋的过户登记手续。 1.根据法律规定，在一房二卖的情况下，优先保护已经办理房屋所有权变更登记的买受人，即应当优先保护杨四海、吴云云。韩长生与盛守军、曹立霞虽然签订了《卖房协议》，但并未办理产权登记，即使合同有效，也没有发生物权效力。由于物权已经变更给杨四海、吴云云，不能实现合同目的，韩长生只能向盛守军主张违约责任。而杨四海、吴云云不仅签订了《房屋买卖合同》，且已经办理产权登记，发生物权效力。 2.韩长生与杨四海、吴云云之间没有合同关系，只能要求盛守军、曹立霞而无权要求杨四海、吴云云配合办理过户登记手续。 3.杨四海、吴云云拥有合法有效的产权证书，在该产权证书没有被依法撤销之前，韩长生无权要求盛守军配合办理过户登记手续，更无权要求杨四海、吴云云配合办理过户登记手续，产权登记机关实际上也无法办理过户登记。 五、因为本案是房屋买卖合同纠纷，韩长生与杨四海、吴云云之间没有合同关系，其无权要求杨四海、吴云云赔偿其租房损失，只能要求盛守军赔偿。其次，韩长生自己书面承诺于2016年1月10日前将房屋交付给杨四海，再要求杨四海赔偿损失没有依据。再次，韩长生搬出房屋是公安机关的告知行为所致，而非杨四海行为所致。 六、法院对盛守军所做的笔录，从性质上说，盛守军为本案的被告，该笔录属于当事人的陈述，不能作为定案的依据，而且根据法律规定，案件的当事人应当到庭参加诉讼，其陈述要接受双方当事人的质证，否则就等于变相的剥夺了当事人的质证权利。盛守军的陈述笔录，不具有真实性，与本案各方当事人所举的书面证据相矛盾；本案的原告和其他被告对盛守军的陈述内容的真实性均不认可，所以对其陈述不应予以采信。综上，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。 吴云云未作答辩，在（2017）皖0803民初1459号案件庭审中答辩意见同杨四海一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无异议的证据，本院对证据的真实性均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下： 1.对韩长生提交的其和盛守军及曹立霞于2003年11月2日签订的《卖房协议》、曹立霞出具的收条、《安庆市房屋拆迁安置协议书》、菱湖派出所和安庆市大观区东二巷社区居民委员会出具的证明、其缴纳的水电费及有线电视费用发票、安庆市大观区东二巷社区居民委员会2005年3月社区网格化管理信息采集表。杨春香、杨四海、吴云云在（2017）皖0803民初1459号案件庭审中对上述证据的真实性均提出异议。本院经审查认为，曹立霞出具收到韩长生10万元房款的收条系原件，盛守军也认可收到韩长生房款10万元的事实，对收条的真实性予以确认；韩长生提交的《卖房协议》虽系复印件，有曹立霞出具的收到房款的收条予以佐证且盛守军对该事实予以认可，故对《卖房协议》的真实性予以确认；因《安庆市房屋拆迁安置协议书》加盖拆迁单位公章，对其真实性予以确认；安庆市大观区东二巷社区居民委员会于2015年12月28日出具的涉案房屋韩长生一家自2004年1月居住至今的证明及菱湖派出所在该证明上加注“已上门走访韩长生一家三口在此居住”、安庆市大观区东二巷社区居民委员会2005年3月制作的涉案房屋住户为韩长生夫妇和儿子的社区网格化管理信息采集表，均加盖了出具单位公章，且能相互印证，对证据的真实性均予以确认；涉案房屋2006年至2016年部分水电费及有线电视费用发票系原件，真实性予以确认，大部分发票载明缴费户名为马琼璟即韩长生妻子，部分发票虽载明交款户名为盛仅山或无姓名，但发票原件在韩长生处，足以认定该费用系韩长生缴纳。综合上述证据，认定盛守军、曹立霞将涉案房屋出售给韩长生并履行了交付房屋义务，韩长生按约定支付了购房款且在涉案房屋居住的事实。 2.对韩长生提交的涉案房屋所在小区业主的证明、《房屋租赁合同》及租金收条，实质均系证人证言，因证人未出庭接受质询，对真实性均不予确认；对韩长生提交的公安机关所做的询问笔录形式上的真实性予以确认，内容的真实性需综合全案进行认定;对韩长生提交的其和妻子结婚证，本院经核实对真实性予以确认。 3.对杨春香在（2017）皖0803民初1459号案件庭审中提交的邓某证人证言，韩长生对该证据提出异议，本院认为，盛守军、曹立霞多年前已将涉案房屋出售给韩长生，韩长生一家一直在房屋内居住，杨春香及证人邓某陈述曹立霞用钥匙打开涉案房屋带她们进入室内不符合常理；且邓某证人证言系孤证，且无其他证据予以佐证，故对邓某证人证言不予采信。故对杨春香主张在签订《房屋买卖合同》前进入涉案房屋进行查看的事实不予认定。 4.对杨春香在（2017）皖0803民初1459号案件庭审中提交的邓某、吴某、金某、汪某证人证言，借条，记账登记簿，银行交易清单，韩长生对上述证据均有异议，本院经审查认为，⑴记账登记簿系杨春香单方制作，且载明的借款人姓名为盛老板，故对记账登记簿的真实性、关联性不予确认；银行交易清单的真实性予以确认，但与本案的关联性不予确认。⑵金额分别为5万元、3万元的二张借条系盛守军、曹立霞出具，盛守军也认可向杨春香借款8万元，故对该二张借条上载明的金额共计8万元的借款事实予以认定。⑶对杨春香主张的另四笔共计27万元借款（8万元、4万元、5万元、10万元），杨春香陈述8万元、4万元、5万元的借款盛守军均出具了借条，但未向法庭提交借条，在公安机关询问笔录中称借条遗失，杨春香从事寄卖行业，知道借条作为权利凭证的重要性，且保管的同一个债务人的5张借条遗失3张，不符合常理；对杨春香主张曹立霞的借款10万元，杨春香称曹立霞未出具借条，民间借贷按交易习惯，除非借款金额很小或双方系特殊关系，一般债权人均要求借款人出具书面借条作为权利凭证，且杨春香和盛守军、曹立霞借贷往来中，3万元金额的借款都出具了借条，而数额较大的10万元借款，未要求曹立霞出具借条，不符合常理也不符合双方的交易习惯。杨春香虽提供证人证言证明其主张的上述27万元借款事实，但证人或系杨春香经营的汇鑫寄卖行员工或系向杨春香提供借款的人，与杨春香均有利害关系，在无其他证据佐证的情况下，对证人证言不予采信。综上，认定盛守军、曹立霞欠杨春香借款8万元。 5.对杨春香在（2017）皖0803民初1459号案件庭审中提交的记账登记簿、许继发身份证、许继发出具的借条和还款计划，对杨四海和吴云云在（2017）皖0803民初1459号案件庭审中提交的借条、银行交易明细、龙某、李某、谢某、吴某、许某证人证言。本院认为，因杨春香向杨四海的借款情况与本案无关联，故对上述证据本案不做认定。 6.对杨春香在（2017）皖0803民初1459号案件庭审中提交的4张地税局发票复印件，与杨四海、吴云云在（2017）皖0803民初1459号案件庭审中提交的发票原件印证，故对该4张发票的真实性予以确认；对2012年9月27日菱湖派出所证明形式上的真实性予以确认，内容的真实性需综合全案进行认定；对杨春香于2019年4月10日向本院提交的供法庭参考的（2016）皖0802行初21号行政判决书，因与本案无关联性，不予确认。 7.对本院依职权调取的盛守军、曹立霞死亡证明，盛娜、盛雅的户籍证明，2020年5月20日盛娜、盛雅的笔录，安庆市迎江区人民检察院起诉书，韩长生、杨四海均无异议，予以确认。 对于上述真实性已确认的证据能否达到当事人的证明目的，本院将综合全案进行审查判断。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 安庆市戏校南路北二巷64号房屋的所有权人为盛仅山和曹立霞夫妇。该房屋于2000年拆迁后安置其中一套房屋为安庆市大观区。盛守军系盛仅山和曹立霞独生子，盛仅山于1998年去世，盛仅山父亲盛敏言于1985年去世，母亲宣庆华于2002年去世。 2003年11月2日，盛守军、曹立霞（甲方）与韩长生（乙方）签订一份《卖房协议》，协议约定：“甲方在XX小区一套X号楼XX室面积为93.46㎡住房，现卖给乙方，总价值壹拾壹万元正，具体协议如下：1.乙方先向甲方支付壹拾万元正购房款，甲方把房屋拆迁协议书交给乙方保存，并不得向任何机构提出更改和挂失；2.甲方应保证乙方简易居住条件，如水、电、电视通畅；3.房产证过户费用，甲乙双方各付一半外，乙方不再向甲方或房产公司支付任何费用；4.甲方办理好房产证、国土使用证后，乙方向甲方付清剩余款壹万元正（￥10000）；5.如甲方单方面违约，甲方承担违约金贰万元给乙方，并偿还原购房款，本协议一式两份，签字有效”。韩长生于签协议当日向盛守军、曹立霞支付购房款10万元，曹立霞向韩长生出具收条，载明：“今收到韩长生买我家XX小区X号楼X室住房一套，房款壹拾万元正（￥100000），办理好房产证、土地证再付清余下壹万元正（￥10000），特此证明”。盛守军、曹立霞亦将《安庆市房屋拆迁安置协议书》产权人凭证联原件交给韩长生保管。随后，韩长生及家人进入该房居住。 2011年9月15日，曹立霞及宣庆华继承人盛谨林分别出具《放弃继承权声明书》，曹立霞表示放弃对盛仅山遗留的上述房屋二分之一产权的继承权，盛谨林表示放弃宣庆华转继承盛仅山的遗产继承权。盛守军与管嘉红于1993年8月25日登记结婚，2008年7月17日登记离婚，2011年9月16日，双方签订《财产协议书》，约定：大园小区3＃楼605室的房屋归盛守军个人所有，盛守军有权自行处分自己名下的产权。2011年9月，曹立霞、盛守军取得大观区房产证，但未和韩长生办理房屋过户手续。 杨春香系安庆市迎江区汇鑫寄卖行业主。2012年9月28日，盛守军、曹立霞（甲方）与杨春香（乙方）签订《借款抵押合同》，约定甲方因经营需要向乙方借款5万元，借款期限六个月，自2012年9月28日至2013年3月28日止；为保障乙方的利益，甲方同意将自己所有的坐落于安庆市大观区房产抵押给乙方。同日，双方在安庆市宜城公证处对该合同办理了公证。同日，杨春香将5万元借款交付，盛守军、曹立霞出具借条。2012年10月15日，盛守军、曹立霞向杨春香借款3万元，盛守军、曹立霞出具借条。上述两张借条均载明：此款用本人与母亲曹立霞坐落在大园小区3＃楼605室房产作为借款抵押，如到期不还无条件让对方办理过户手续。 2012年9月28日，盛守军、曹立霞作为委托人，杨春香作为受委托人签订《委托书》，委托书内容如下：“坐落于安庆市大观区，建筑面积90.59平方米，产权证号为50078419、50078420号的房产为我们共同所有。现我们欲出售该房，因我们平时工作较忙，故我们全权委托杨春香作为我们的代理人，代理我们办理下列事项：1.因该房办理抵押，杨春香有权前往房产管理部门办理上述房产抵押注销登记手续；2.在上述房产抵押登记注销后，有权将上述房产进行出售；3.配合买方办理上述房产的产权过户登记；4.办理上述房产有关的房屋维修基金、水电、煤气、有线电视、固定电话的过户更名；5.办理上述房产的土地使用权过户；6.代收房款及资金托管等事项。在此授权范围内，受托人与有关单位、组织、个人签署的文件，从事的法律行为，我们均予以认可，并承担由此产生的法律责任。委托期限自二○一三年三月二十八日起至二○一四年三月二十八日止。受托人无转委托权。”同日，双方到安庆市宜城公证处对上述《委托书》办理了公证。杨春香在（2017）皖0803民初1459号案件庭审中陈述在与盛守军、曹立霞签订委托公证时听盛守军及曹立霞说涉案房屋由盛守军前妻带孩子居住。 2013年3月13日，杨春香作为盛守军、曹立霞的代理人（甲方）与杨四海、吴云云（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于本市大观区的房屋出售给乙方，该房屋总价款为人民币16万元，合同签署之日起7日内，甲方向乙方交付该房等。双方在房产部门办理涉案房屋过户时，涉案房屋被评估计税交易价格为332945元。2013年3月20日，杨春香作为盛守军、曹立霞的代理人与杨四海、吴云云、安庆市存量房交易资金托管部签订的《存量房（二手房）交易资金托管协议》载明购房款为30万元。杨春香缴纳了30万元至安庆市存量房交易资金托管部，后该款由杨春香自行领取，杨四海、吴云云未支付过购房款。2013年3月26日，杨四海、吴云云取得大观区房屋的产权证（房地权证宜房字第××号）。杨春香、杨四海在（2017）皖0803民初1459号案件庭审中陈述双方系姑侄关系。 2015年12月中下旬，杨春香、杨四海到大观区房屋，要求韩长生让房，韩长生始知该房又另售他人。随后杨春香、杨四海多次到涉案房屋与韩长生发生纠纷。2015年12月31日，韩长生、马琼璟出具《承诺书》，载明“本人夫妇现于2016年元月10日将大观区大园小区3＃楼605住房交给现房主杨四海，屋内所有装修不得损坏，如不搬出后果自负”。2016年1月10日，双方再次发生纠纷，安庆市公安局菱湖派出所接警后分别对韩长生、杨四海、杨春香制作了询问笔录。韩长生2016年1月11日在公安机关陈述：2003年11月其通过卖房广告和盛守军联系，双方签订卖房协议，以11万价格购买大园小区3栋2单元605室，当时以现金支付10万元，剩下1万元等房产证办好过户后再支付，买到房子后从2003年一直住在房子里。杨四海2016年1月10日在公安机关陈述：盛守军于2012年在其小姑杨春香处借贷了十几万元（具体数字不清楚），并将安庆市大观区XX小区X栋X单元XX室房屋通过公证处抵押给杨春香，因为盛守军通过公证处将房屋委托给杨春香，杨春香不能将房屋过户到自己名下，就先过户到本人名下保管，然后再卖给别人。杨春香2016年1月13日在公安机关陈述：盛守军和其母亲曹立霞多次向本人借钱，盛守军和曹立霞用共有的大园小区3号楼605室房产进行抵押，双方办理了抵押公证和委托公证，因本人是办理委托公证的委托人，按照规定不能将房产过户给自己，就找到杨四海说将房子先过户给他，把房子拿到后再和杨四海协商将房子给他的事。2016年1月11日，安庆市公安局菱湖派出所书面告知韩长生、杨四海自本日起至司法机关对上述房屋的归属做出最终决定期间，双方及亲属均不得进入该房产。韩长生遂搬离涉案房屋。 2016年2月1日，韩长生将盛守军、杨春香、杨四海、吴云云诉至法院，要求判如所请。在（2017）皖0803民初1459号案件审理过程中，经韩长生申请，本院依法委托芜湖华瑞房地产土地资产评估工程咨询有限公司对XX小区X楼X室房屋的市场价格进行评估，评估时间点为2013年3月13日，经该评估机关评定，该房总价为45.63万元、单价为5037元∕平方米，韩长生支付评估费2300元；经韩长生申请，本院依法对位于安庆市大园小区3#楼605室房屋采取了保全措施。 另查明，曹立霞于2013年去世。盛守军于2019年9月9日去世，盛守军生前曾于2017年3月31日来法院陈述：安庆市大园小区3#楼605室的房屋在2003年就已经卖给韩长生，韩长生支付了10万元房款，但记得当时谈好的房款是在17万元左右，想少支付一些税款，在签协议时只签了11万元，《卖房协议》是盛守军和曹立霞签的，房子卖给韩长生后，韩长生就一直在房屋里居住。盛守军向杨春香借款是事实，是一个叫嵇敏的朋友介绍盛守军找杨春香借钱的，总共借了8万元，借钱都出具了借条，还过借款利息，但没有还过借款本金。当时借钱时杨春香要求提供抵押，否则不借钱给盛守军，盛守军不知道是把房子公证给杨春香处理，也不认识杨四海，不知道房子已经过户给杨四海了；曹立霞没有向杨春香借过钱。经查，盛守军的法定继承人为其女儿盛娜、盛雅。2020年5月20日，盛娜、盛雅向本院表示不同意作为盛守军的继承人加入诉讼，并且放弃继承盛守军的遗产。 再查明，2019年9月30日，杨春香、杨四海因寻衅滋事罪被安庆市公安局迎江分局刑事拘留，于2019年11月6日经安庆市迎江区人民检察院批准逮捕，当日被执行逮捕。2020年3月20日，安庆市迎江区人民检察院以庆迎检未检刑诉[2020]2号起诉书指控被告人杨春香、杨健、杨四海、吴浩然犯寻衅滋事罪、非法拘禁罪、非法侵入住宅罪、被告人袁良顺犯寻衅滋事罪，向安庆市迎江区人民法院提起公诉。 本院认为，根据各方当事人的诉辩及举证、质证意见，本案争议焦点为：1.韩长生与盛守军、曹立霞签订的《卖房协议》是否有效；2.杨春香作为盛守军、曹立霞的代理人与杨四海、吴云云签订的《房屋买卖合同》是否有效；3.韩长生起诉是否超过诉讼时效；4.韩长生要求各被告赔偿租金损失的主张能否成立。 第一，关于韩长生与盛守军、曹立霞2003年签订的《卖房协议》的效力问题。韩长生与盛守军、曹立霞签订《卖房协议》后，韩长生履行了协议约定的付款义务，盛守军、曹立霞也将房屋交付韩长生居住，双方签订并履行协议至今已经有十几年的时间，故房屋买卖系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。盛守军、曹立霞2003年签订《卖房协议》时虽对涉案房屋没有完全所有权，但之后取得完全所有权，且根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，本案韩长生与盛守军、曹立霞签订的合同自成立时即生效。 第二，关于杨春香作为盛守军、曹立霞的代理人与杨四海、吴云云签订的《房屋买卖合同》的效力问题。本案中，杨春香、杨四海在安庆市公安局菱湖派出所所作的询问笔录中均陈述，因杨春香作为盛守军、曹立霞委托公证的受托人，不能将房产直接过户到自己名下，因此先过户至杨四海名下保管，之后再另行商议处理；由此可见，杨春香与杨四海签订《房屋买卖合同》的真实目的并不是买卖房屋，而是借杨四海之名从其债务人盛守军手中取得房屋归杨春香自己所有，其实质是自己代理。因杨春香自己代理的行为未经过被代理人的同意或追认，违反了《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第一款“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为”的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，杨春香代理盛守军、曹立霞与杨四海、吴云云签订的《房屋买卖合同》应属无效。 第三，关于韩长生起诉是否超过诉讼时效的问题。韩长生已经合法占有涉案房屋，其请求配合办理房屋过户登记手续，属于物权请求权，不适用诉讼时效。 第四，关于韩长生要求各被告赔偿租金损失的主张能否成立。韩长生与杨四海因涉案房屋归属发生纠纷，公安机关于2016年1月11日要求韩长生、杨四海及亲属均不得进入涉案房屋，韩长生遂搬离涉案房屋，且其提供的证据不足以证明存在租金损失，故对韩长生的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，杨春香代理盛守军、曹立霞与杨四海、吴云云签订的《房屋买卖合同》无效，杨四海、吴云云依合同取得的财产应予返还；韩长生与盛守军、曹立霞签订的《卖房协议》有效，协议签订后盛守军、曹立霞取得涉案房屋产权证，负有配合韩长生办理房屋过户手续的义务，现曹立霞、盛守军均已去世，而案涉房屋现登记在杨四海、吴云云的名下，故对韩长生要求杨四海、吴云云协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第一款、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告杨春香代理盛守军、曹立霞与被告杨四海、吴云云签订的《房屋买卖合同》无效； 二、原告韩长生与盛守军、曹立霞签订的《卖房协议》有效；被告杨四海、吴云云于本判决生效之日起五日内配合原告韩长生办理安庆市大观区房屋的过户登记手续； 三、驳回原告韩长生的其他诉讼请求。 案件受理费8360元，保全费2860元，评估费2300元，公告费400元，合计13920元，由原告韩长生负担50元，被告杨春香、杨四海、吴云云共同负担13870元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  刘 萍 审 判 员  杨 静 人民陪审员  杨红兰 二〇二〇年七月九日 书 记 员  蔡宜菲 附本案所适用相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百六十八条代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。 代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。 第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定： （一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险； （二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产； （三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费； （四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。 二、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。