广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初3726号原告：张纯清，男，1988年6月29日生，汉族，户籍所在地址：广东省阳江市阳**塘坪镇红五月农场二十一队一巷**；确认的送达地址：广东省阳江市新江北路淘金湾北区**2*（联系人：钟国衡）。公民身份号码：441************811。原告：易同环，女，1991年6月20日生，汉族，户籍所在地：广东省阳西县**************；确认的送达地址：广东省阳江市新江北路淘金湾北区**2*（联系人：钟国衡）。公民身份号码：441************080。两原告的共同委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所律师。被告：阳江市富和房地产开发有限公司。住所地：阳江市富和海岸城御景湾首层**。确认的送达地址：阳江市***富和海岸城销售中心。统一社会信用代码：914***********289Y。法定代表人：陈国锋，该公司执行董事。被告：陈国锋，男，1967年11月17日生，汉族，住珠海市香洲区*******7*1**401。确认的送达地址：阳江市***富和海岸城销售中心。公民身份号码440************351。原告张纯清、易同环与被告阳江市富和房地产开发有限公司（以下简称富和房地产公司）、陈国锋商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张纯清、易同环的共同委托代理人蔡伟航到庭参加了诉讼，被告富和房地产公司、陈国锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告张纯清、易同环向本院提出诉讼请求：1、判决被告阳江市富和房地产开发有限公司提交阳江市江城区*************1******所需的办理权属登记资料给产权登记机关，协助原告办理并取得位于阳江市江城区*************1******的不动产权证（房地产权证）；2、判决被告阳江市富和房地产开发有限公司按已付房价款393560元的年利率6%支付逾期办证违约金给原告，自2019年3月5日起计至实际办证完毕时止；3、判决被告陈国锋对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；*、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区*************1*****房，房价款393560元，该款原告已付清。合同第八条约定被告应于2015年*月30日前向原告交付验收合格的商品房，同时第十五条约定，被告应自商品房交付之日起90日内为原告办理权属登记，但被告一直未能履行该义务。被告于2017年10月12日就逾期办证一事，在市住建局的主持下向富和海岸城7、*、9栋全体业主承诺:2018年7月30日前提交7、*、9栋业主办证资料到不动产登记中心，逾期则按总房价款日万分之三或者房价款的5%追究违约责任等。被告所承诺的办证期限已届满，但被告至今仍未能履行办证义务，行为严重违约，应承担违约责任。因此前已判决的系列案已将违约金调整至按已付房价款的年利率6%计算，原告在本案亦自愿作相应的调整。被告阳江市富和房地产开发有限公司是自然人独资一人有限责任公司，被告陈国锋是其唯一股东，根据公司法的规定，被告陈国锋应对阳江市富和房地产开发有限公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特诉之于贵院，盼判如所请。被告富和房地产公司、陈国锋书面答辩意见，一、富和房地产公司作出的《承诺书》不是民法意义上的单方承诺，而是有不特定相对人的双方民事行为。《承诺书》对富和房地产公司和不特定业主均设有权利义务，现因业主没有履行相应义务，因此业主依据《承诺书》向富和房地产公司主张违约金的条件没有成就，富和房地产公司只应按照原《商品房买卖合同》承担房价款0.5%的违约金。原告主张按年利率6%承担违约金，实际上仍大大加重了富和房地产公司本应支付的违约金的数额。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”规定，按照年利率6%计算逾期办证违约金的前提是房屋买卖合同未约定相关违约金计算方式，但本案《商品房买卖合同》中己经明确约定了按房价款0.5%计算违约金。二、不论是从举证责任分配规则看，还是从案件实际情况看，陈国锋均不应对富和房地产公司的债务承担连带责任。富和房地产公司是自然人独资的有限责任公司，注册资本2000万元，其自然人股东陈国锋以货币出资并于2011年11月24日实缴2000万元。在富和房地产公司全部注册资本实缴到位的情况下，陈国锋作为股东的出资义务履行完毕，应当由富和房地产公司以其自有财产对外承担债务。公司债权人不能将债务转移到股东身上，因为股东没有对公司或公司债权人支付超过其认购股份价值财产的义务。显然，有限责任公司的“有限”是针对股东而言的，它意味着公司责任的不可转换性，股东责任的受限制性。本案中，原告仅以陈国锋系富和房地产公司唯一的自然人股东为由，要求陈国锋对富和房地产公司关于支付逾期办证违约金的债务承担连带责任。在此，原告混淆了一人有限责任公司与个人独资企业，想当然地认为股东理应对其独资设立的有限责任公司债务承担连带责任，这是明显错误的。“有限责任”仍应当是一人有限责任公司的鲜明特征，股东也不是当然地要对公司债务承担连带责任，只有在财产混同的情况下，独资股东才需要对公司债务承担连带责任。公司财产与股东陈国锋财产完全独立，陈国锋不应当对富和房地产公司债务承担连带责任。三、答辩人已于2018年12月18日不动产登记中心递交资料，后因不动产登记中心工作深度改革（国办发（2019）8号文）办理环节多，流程不清晰，业务不熟练导致登记办理时间大幅延长。退一步说答辩人已于2019年9月24日取得不动产权证，即已办好产权人为富和公司的大产权证，达到了为各位小业主办理各自房产产权证的条件，且已于2019年10月7日告知全体业主，并应业主要求采取全体业主一起同时办理的方式，至于以后走流程办证需要小业主与我司配合，更涉及到办证机构的审批程序及办事效率，办好小业主房屋产权证走程序所需的时间已不是答辩人所能控制。因此，被答辩人所主张自2019年3月5日起计至实际办证完毕时止（暂计至2020年3月23日的违约金24907.5元）应不予支持。本案诉讼费应由被答辩人承担。本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*************1******出售给原告，该商品房属预售商品房，建筑面积共118.41平方米（其中套内建筑面积99.84平方米，公共分摊建筑面积18.57平方米），单价为按套内建筑面积计算，每平方米3941.91元，总房价款为393560元，买受人须于签订买卖合同当日支付首期购房款118560元，余款275000元向银行办理按揭贷款支付。其中合同第八条约定：出卖人应当在2015年*月30日前交付经验收合格的商品房给买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定付清了购房款393560元给被告，被告也按约定交付了涉案房屋给原告使用，但被告至今仍未协助原告办理涉案房屋的所有权登记。另，被告在2015年10月5日收取了原告办证费16811元。被告在收取原告的办证费中代原告缴交了不动登记费80元和住宅专项维修资金8940元。由于涉案商品房一直未能办理产权证，被告于2017年10月12日向富和海岸城7、8、9栋全体业主出具《承诺书》一份，承诺在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把7、8、9栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任；待业主不动产权证出证后开发商无条件启用代收费支付办证的所有使用费，直到给业主提取出不动产权证为止，逾期未为业主申领不动产权证的，按照业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任；在2018年4月30日前退还7、8、9栋业主（买受人）多收的办证费，仅保留购房款总额的3%作为办证费用（买房时缴纳办证费低于总购房款3%的业主暂不退费，待房产证出来后再多退少补）。但被告未能在承诺的期限内为原告等在内的7、8、9栋业主办理涉案商品房的产权证。原告曾向本院提起诉讼，请求判令：1、被告提交阳江市江城区****8******8*1******所需的办理权属登记资料给产权登记机关，协助原告办理并取得阳江市江城区****8******8*1******的不动产权证（房地产权证）；2、被告按已付房价款的日万分之三的标准支付逾期办证违约金给原告，自2018年7月31日起计至实际办证完毕时止；3、被告退还办证费16811元给原告；4、被告支付占用办证费16811元期间的利息给原告（利息以16811元为基数，按年利率6%计算，自2015年10月16日起计至本息付清时止）；5、本案诉讼费由被告承担。本院于2019年3月26日作出（2019）粤1702民初834号民事判决，将逾期办证违约金调整为按年利率6%计算，从2018年7月31日计至2019年3月4日止，对此后的逾期办证违约金，由原告另行主张。该判决如下：一、限被告阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金14038.77元给原告张纯清、易同环；二、限被告阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费7791元及该款利息（利息从2018年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给原告张纯清、易同环；三、驳回原告张纯清、易同环的其他诉讼请求。原告张纯清、易同环和被告富和房地产公司均不服上述判决，上诉于阳江市中级人民法院，阳江市中级人民法院于2019年9月10日作出（2019）粤17民终1193号判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，被告富和房地产公司提交一份2018年商品房测绘收件登记表（实测），拟证明其已于2018年12月18日向不动产登记中心递交资料符合办证手续。原告对该证据真实性不予认可，因该证据没有不动产登记中心有关部门的印章，且提交测绘资料不代表已经履行办理不动产权证的义务。另查明，阳江市自然资源局于2019年10月28日对阳江市中级人民法院作出的阳自然资函字[2019]1576号的复函如下：阳江市江城区****8*富和海岸城7、8、9幢商品房首次登记于2019年10月23日办结，上述商品房在无权利限制（抵押、查封、法律及行政法规规定的其它权利限制等情形）的情况下具备办理不动产转移登记条件。又查明，阳江市江城区********************的权利人为原告张纯清、易同环。至2020年5月18日止，涉案房屋办理了预售商品房抵押权预告登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司阳江市分行。尚无查封情况。再查明，被告富和房地产公司是自然人独资的有限责任公司，法定代表人为陈国锋，成立日期为2004年4月21日，投资人为陈国锋。以上事实，有原告提供的原告身份证、企业信用信息公示系统、法定代表人信息、（2019）粤17民终1193号民事判决书、强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺、复函；被告提供的2018年商品房测绘收件登记表（实测）、企业所得税汇算清缴鉴证报告等证据以及本案的庭审笔录为证，本院经综合分析予以认定。本院认为，原告与被告富和房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。现涉案商品房已办理初始登记，具备办理不动产转移登记的条件，原告请求被告富和房地产公司协助其办理涉案商品房的房地产权属证书，合法合理，本院予以支持，办理不动产权属转移登记手续所产生的税费由原告张纯清、易同环和被告富和房地产公司按照相关法律规定承担。关于逾期办证的违约责任问题。本案中，由于被告富和房地产公司未能按合同约定为原告等业主办理房产证，其向该小区的7、8、9栋全体业主作出承诺，承诺在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把7、8、9栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。该承诺是各方当事人真实意思表示，对7、8、9栋的全体业主与被告富和房地产公司均具有约束力，被告富和房地产公司辩称承诺书不是单方承诺，因业主没有履行相应义务导致业主依据承诺书向富和房地产公司主张违约金的条件没有成就，且其已于2018年12月18日向不动产登记中心递交涉案房屋的测绘资料符合办证手续，均依法无据，本院不予采纳。被告富和房地产公司一直未能按其承诺书所约定的期限协助原告办好涉案商品的房产证，被告富和房地产公司明显存在过错，其应依法承担违约责任。按上述承诺书的约定，被告富和房地产公司应从逾期之日起支付逾期办证的违约金给原告。因本院在（2019）粤1702民初834号民事判决中，判决被告富和房地产公司支付的逾期办证违约金是从2018年7月31日计至2019年3月4日止，阳江市中级人民法院在（2019）粤17民终1193号判决中予以维持，现原告请求从2019年3月5日起计至实际办证完毕时止的逾期办证违约金（按年利率6%计算），合理合法，本院予以支持。关于被告陈国锋是否要承担连带清偿责任问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，被告富和房地产公司是自然人独资的一人有限责任公司，而被告陈国锋是被告富和房地产公司的唯一股东，现被告陈国锋没有证据证明富和房地产公司的财产独立于其自己的财产，故被告陈国锋应承担举证不能的法律后果，其应对被告富和房地产公司的债务承担连带清偿责任。被告陈国锋辩称只有在财产混同的情况下，才需对公司债务承担连带责任，依法无据，本院不予采纳。被告富和房地产公司、陈国锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内协助原告张纯清、易同环办理阳江市江城区*******************房的商品房权属转移登记手续，办理不动产权属转移登记手续所产生的税费等由原告张纯清、易同环和被告阳江市富和房地产开发有限公司按照相关法律规定承担；二、被告阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金（以393560元为基数，按年利率6%计算，从2019年3月5日起计至涉案商品房办理权属转移登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）给原告张纯清、易同环；三、被告陈国锋对本判决第二项主文所确定的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费211元（该款原告已预交），由被告阳江市富和房地产开发有限公司、陈国锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员 刘 炎二〇二〇年七月二十八日书记员 曾凡格附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。