湖南省临武县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1025执异25号 案外人：陈国权，男，1979年5月22日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县。 案外人：谢亚义，女，1979年4月16日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县。 申请执行人：邓林方，男，1962年7月15日出生，汉族，住湖南省临武县。 被执行人：陈运祥，男，1971年5月22日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县。 被执行人：郭光月，女，1979年7月3日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县。 本院在执行申请人邓林方与被申请人陈运祥、郭光月合伙协议纠纷财产保全一案中，于2018年12月20日依据本院作出的（2018）湘1025民初1190号民事裁定，查封了郭光月名下坐落于广东省清远市清城区××街道××路××号××街××座××号房屋（产权证号：粤（2××8）清远市不动产权第0067920号）一套，查封期限为三年。2020年7月1日，案外人陈国权、谢亚义以案涉房屋为夫妻两人所有为由向本院提出书面异议，本院受理后依法进行了审查，现已审查终结。 案外人陈国权、谢亚义称：请求贵院依法终止对广东省清远市清城区××街道××路××号××街××座××号房屋的执行并解除查封。事实与理由：一、郭光月于2016年4月29日购买案涉房屋并办理银行按揭手续。2016年12月30日，郭光月以首期款250000元及以后银行按揭款项由两案外人支付的条件将案涉房屋卖给两案外人，两案外人已向郭光月支付完首期款。2017年5月两案外人向郭光月按揭银行账户支付每月按揭款。并于2017年8月开始入住至今，该房屋的水电费等均由两案外人支付。因案涉房屋处于银行按揭状态，因此尚未过户至两案外人名下。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”两案外人于2016年12月30日向郭光月购买案涉房屋，已向郭光月支付完首期款，并且一直在支付后续银行按揭款，且在贵院查封之前已装修入住，合法占有案涉房屋。两案外人系夫妻关系，案涉房屋系夫妻共同财产。因此两案外人要求解除案涉房屋查封的请求符合法律规定。二、陈运祥及陈国权因涉嫌刑事案件，被连州市公安局刑事拘留后，对于案涉房屋的权属，均有相应《询问笔录》确认案涉房屋已由郭光月转让给陈国权，因涉及刑事卷宗，请求贵院依法向连州市公安局调取。综上所述，案涉房屋实际权属人为两案外人，请求法院依法终止案涉房屋执行，维护两案外人的合法权益。 案外人陈国权、谢亚义向本院提交了以下证据：1、身份证及结婚证复印件，证明陈国权、谢亚义的主体资格及两人系夫妻关系。2、《关于清远市碧桂园观澜一街六座301房屋的情况说明》，证明两案外人从郭光月处购买案涉房屋的事实。3、郭光月中国建设银行个人活期账户交易明细，证明2017年5月起，案外人每月通过现金存入方式向郭光月账户存入案涉房屋银行按揭款，2019年3月起谢亚义每月通过银行转账方式支付按揭款。4、装修师傅陈国良《证明书》、中国农业银行银行卡交易明细清单、家具家电购货单、碧桂园山湖城物业公司通用统一收据，证明2017年3月，两案外人已实际占有该房屋且已在物业办理案涉房屋相关手续。5、燃气费历史账单、一本通/绿卡通交易明细（客户），证明案涉房屋燃气费一直由两案外人缴纳，该房屋实际权属人为两案外人。6、《广东省增值税电子普通发票》、缴纳电费微信截图，证明案涉房屋电费一直由两案外人缴纳，该房屋实际权属人为两案外人。7、郭光月中国农业银行银行卡交易明细清单，证明两案外人已支付完首期款。 本院查明：陈国权系郭光月前夫陈运祥的弟弟，2016年12月30日，陈国权、谢亚义从郭光月处购买案涉房屋，约定由陈国权、谢亚义支付首期款250000元及后续银行按揭贷款。双方未签订房屋买卖合同。陈国权分别于2017年10月28日、2018年11月7日、2019年1月9日、2019年2月25日通过银行转账支付50900元、100000元、50000元、50000元给郭光月。2019年3月至7月，谢亚义每月27日通过银行转账7100元至郭光月在中国建设银行股份有限公司广东省分行营运管理部6236××××4504账户。2017年7月16日、2019年3月12日谢亚义就案涉房屋分别向碧桂园山湖城物业公司交纳临时住户证按金及工本费240元、70元。2017年3月，陈国权委托陈国良设计及装修案涉房屋，2017年7月底，案涉房屋装修完毕并交付使用。2017年8月，陈国权、谢亚义入住案涉房屋至今。 本院在执行申请人邓林方与被申请人陈运祥、郭光月合伙协议纠纷财产保全一案中，依据本院2018年12月19日作出的（2018）湘1025民初1190号民事裁定，于2018年12月20日查封了被申请人郭光月名下坐落于广东省清远市清城区××街道××路××号××街××座××号房屋（产权证号：粤（2××8）清远市不动产权第0067920号）一套，查封期限为三年。2020年3月18日，申请执行人邓林方向本院提出执行申请，本院于当日立案执行，现该案处于执行阶段。2020年7月1日，案外人陈国权、谢亚义以案涉房屋为夫妻两人所有为由向本院提出书面异议。 另查明，因被执行人陈运祥、案外人陈国权涉嫌刑事犯罪，连州市公安局于2019年8月8日查封了案涉房屋。 本院认为，本案争议焦点在于案外人陈国权、谢亚义对案涉房屋是否享有足以排除本院强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“人民法院在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，陈国权、谢亚义主张案涉房屋为夫妻共有，但在本院查封案涉房屋之前，未签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项之规定。陈国权、谢亚义明知按揭中房屋，不能办理过户登记，仍然选择与被执行人郭光月进行房屋交易，系两案外人自身原因。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项之规定。故案外人陈国权、谢亚义的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人陈国权、谢亚义的异议请求。 审 判 长  王**国 人民陪审员  李清泉 人民陪审员  李永金 二〇二〇年七月十六日 法官助理李碧霞 书记员李碧霞（兼） 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服。认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持: （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。