湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5065号上诉人（原审原告）：刘小燕，女，1975年3月19日出生，汉族，户籍所在地武汉市汉阳区，现住武汉经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：武汉联投半岛置业有限公司，住所地武汉经济技术开发区15R地块佳和馨居******。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈婷婷，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪，湖北得伟君尚律师事务所实习律师。上诉人刘小燕因与被上诉人武汉联投半岛置业有限公司（以下简称联投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初4314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。刘小燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一审、二审的诉讼费用均由联投公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误，违背公平、诚实信用原则。1、依照《商品房买卖合同》约定标准计算，联投公司逾期交房的违约金数额应为34861.44元。联投公司已履行的违约责任为12个月物业费，共计6908.58元，远低于逾期交房实际损失，不到《商品房买卖合同》约定标准计算数额的1/5。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，违约金低于实际损失的应调增。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交房的违约金标准可以参照逾期交付使用房屋期间的同地段同类房屋租金标准确定。3、在办理收房、签订《补偿协议》时，联投公司没有出示《房屋买卖合同》第十二条约定的证明文件，诱导刘小燕认定2016年9月1日联投公司已达法定及约定交房条件，联投公司在2016年9月1日通知收房时有欺诈行为。4、《补偿协议》第1至3条是格式条款，联投公司没有尽到充分说明或者特别提请注意的义务，在条款中排除了自身责任、加重了刘小燕的责任，《补偿协议》第1条无效，第2和第3条无效、可撤销、可变更。5、《补偿协议》第2条的真实意思是“乙方同意甲方变更部分逾期交房违约责任的方式为代替乙方支付给武汉联投物业有限公司12个月物业费，其余以现金形式承担”，联投公司应承担剩余现金部分违约责任。6、联投公司应按照《商品房买卖合同》第十一条规定标准支付2016年6月7日至2016年12月16日共计192天的违约金，违约金每日为181.57元，共计34861.44元。二、联投公司达到交房标准的日期为2016年12月6日，根据《武汉市物业管理条例》第12条关于房屋交付使用前所发生的物业服务费用应当由开发建设单位承担的规定，物业费起算日应为2017年1月1日。联投公司辩称，关于逾期交房问题，双方达成了《补偿协议》，联投公司已经依约履行，请求驳回上诉，维持原判，上诉费用应由刘小燕自行承担。刘小燕向一审法院起诉请求：1、联投公司支付2016年6月6日至2016年9月1日期间违约金除抵扣12个月物业费以外剩余的逾期交房违约金8,887.99元；2、联投公司支付2016年9月2日至2016年12月6日期间逾期交房违约金17,430.70元；3、联投公司支付诉讼费。一审法院认定事实：刘小燕、联投公司于2015年6月29日签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：经140439702），约定：刘小燕购买联投公司投资建设的武汉经济技术开发区半岛一品三期第P12幢/单元1-3层5号房；联投公司应当在2016年6月6日前，将符合下列条件的商品房交付给刘小燕使用：1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成等内容。刘小燕已按上述合同约定支付全部购房款1,810,305元。交房期限到期后，联投公司未能如约交房。2016年9月1日，涉案工程办理竣工验收备案。2016年12月17日，刘小燕与联投公司签订《补偿协议》，约定：逾期交房的违约期间为2016年6月7日至2016年9月1日；刘小燕同意，以联投公司代替刘小燕支付武汉联投物业有限公司12个月物业费的方式承担逾期交房违约责任；（物业费自2016年10月1日起计收）；……刘小燕同意《武汉市商品房买卖合同》继续履行，在签订协议后不得再以任何理由追究联投公司逾期交房的违约责任等内容。刘小燕认为双方签订的《补偿协议》系格式条款，并认为联投公司除上述违约责任外，还应另行支付其违约金，故刘小燕诉至法院请求依诉予判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无争议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对于真实性有争议的证据，一审法院认定如下：刘小燕提供的短信交流记录截图，因联投公司未能提供反证，该证据的真实性一审法院予以采信；新版空白补偿协议，无双方签名及盖章，该证据的真实性一审法院不予采信；通话记录，仅能证明刘小燕曾联系过联投公司员工，无法证明双方沟通的内容；会议纪要，系复印件，且无联投公司员工签名及盖章，该证据一审法院不予采信；电话录音，无其他证据佐证，该证据一审法院亦不予采信。一审法院认为，刘小燕与联投公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、《补偿协议》，均系当事人真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力。《补偿协议》已对逾期交房的违约期间、违约金的承担方式作出了明确约定，且该协议载明“刘小燕同意《武汉市商品房买卖合同》继续履行，在签订协议后不得再以任何理由追究联投公司逾期交房的违约责任”，故刘小燕要求联投公司除12个月物业费外另行支付逾期交房违约金的请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回刘小燕的诉讼请求。一审案件受理费458元，减半收取229元，由刘小燕负担。本院二审期间，刘小燕、联投公司对一审法院已查明事实无异议。本院确认一审法院查证事实属实。本院二审期间，刘晓燕提交了（2018）鄂0191民初3172号民事判决、（2019）鄂01民终3620号民事判决、（2019）鄂民申2322号民事判决、收房通知短信、《房屋交付通知书》、2017年7月7日黄景华和李莉与联投公司签订的《补偿协议》、（2019）鄂0191民初4385号民事判决、2017年10月15日刘小燕单方签名捺印的《补偿协议》、（2019）鄂0191民初1953号民事判决作为证据。同时刘小燕以单方签字后未保存协议原件、无法调取另案判决为由，申请本院向联投公司调取2019年5月5日刘小燕单方签字的《补偿协议》、（2019）鄂0191民初1953号民事判决、2017年10月15日刘小燕单方签名捺印的《补偿协议》、（2019）鄂0191民初4385号民事判决的原件。本院准予了刘小燕的申请。联投公司在核查公司档案文件后陈述称：联投公司留存了2019年5月5日《补偿协议》原件，该原件如刘小燕所称仅有其单方签名；联投公司未留存2017年10月15日刘小燕单方签名捺印的《补偿协议》，公司也无双方已达成协议的记录，不认可其真实性；认可（2019）鄂0191民初1953号、（2019）鄂0191民初4385号民事判决的真实性。对于刘小燕提交的其他证据，联投公司仅认可其真实性，对全部证据的关联性、证明内容均有异议。综合双方质证情形，二审补充查证以下事实：1、另有生效判决认定案涉房屋所在楼栋达到法定及约定交房条件的日期为2016年12月6日。2、2019年5月5日刘小燕单方在《补偿协议》签名，并将其提交给联投公司，联投公司未于其上签章。本院认为，《武汉市商品房买卖合同》合法有效，联投公司未能于2016年6月6日前将符合法定及约定标准的房屋交付给刘小燕的行为构成违约。此后，双方就违约赔偿事宜于2016年12月17日达成《补偿协议》，联投公司已经依约履行完毕，刘小燕无权主张联投公司承担《补偿协议》约定之外的其他赔偿责任。《补偿协议》并非格式合同，其关于违约责任范围、承担方式的约定清晰明确，未排除联投公司的责任或剥夺刘小燕的主要权利，是缔约双方真实意思的表示。刘小燕关于补偿协议的三项条款无效或可变更、可撤销的上诉意见不成立。2016年9月1日联投公司已经取得了案涉房屋的竣工验收备案证，达到了法定的交房条件。《补偿协议》第一条将逾期交房的违约期间确定为自2016年6月7日至2016年9月1日不违反法律规定，包含了当事人对自身权利的处置，应为有效。《补偿协议》第二条明确约定联投公司承担逾期交房违约责任的方式为代替刘小燕向武汉联投物业公司支付12个月物业费。联投公司、武汉联投物业公司为不同主体，与刘小燕分别形成房屋买卖合同、物业服务合同关系，刘小燕关于要求在本案中确认物业费起算日应为2017年1月1日的主张超出本案审理范围，本院不予支持。《补偿协议》签订时间晚于另案生效判决认定案涉房屋所在楼栋达到法定及约定交房条件的日期。刘小燕没有证据证实联投公司在《补偿协议》签订后仍存在逾期交付违约行为，易言之联投公司的逾期交付违约行为已通过《补偿协议》得到了全面的处理，并无遗漏。刘小燕关于联投公司除12个月物业费外另行支付逾期交房违约金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，刘小燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费458元，由刘小燕负担。本判决为终审判决。审判长  吴伶俐审判员  张文浩审判员  申光伟二〇二〇年七月六日法官助理邱冠群书记员李超华