广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初13579号原告（反诉被告）：广州市番禺区大石力祥健身室，住所地广州市番禺区大石街大山村建华汇商业中心西街**楼****。法定代表人：秦华宗。委托代理人：古胜军、林杏玲，广东天穗律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州塞纳森晴物业管理有限公司，住，住所地广州市海珠区前进路前桂街**自编2之一/div>法定代表人：吕国。委托代理人：龚敏、杨浩云，广东合邦律师事务律师。原告广州市番禺区大石力祥健身室诉被告广州塞纳森晴物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人古胜军、林杏玲，被告委托代理人杨浩云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉和反诉答辩称：2019年4月28日，原告与被告签订《物业租赁合同》，合同约定被告将位于海珠区前进路148二层（自编A1）、（自编C）和三层游泳池区域出租给原告，租期3年，月租金110000元。合同签订后，原告依约支付租金、租赁保证金和装修押金等费用，但被告至今未依约提供涉案场地业主的权属证明和同意出租的授权委托证明材料，造成原告无法办理场地租赁合同备案、高危证、卫生许可证和消防验收等，且经常有业主上门抗议违法出租，导致原告无法正常经营，使原告遭受重大经济损失。故起诉要求判决：1、解除原告与被告于2019年4月28日签订的《物业租赁合同》；2、被告返还原告租金、租赁保证金及装修押金463000元；3、被告赔偿原告经济损失969345元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。原告不同意被告的全部反诉请求，由于案涉场地存在众多小业主，被告交付场地时未获得全部业主的签名同意，导致原告准备进场装修时，多数业主闹事，原告进场受阻，因此被告未完成交付，原告未实际占用场地。被告提交的证据材料均是在原告起诉之后为了应诉故意制作的，原告不存在占用场地的事实，更不存在损坏反诉人装修的事实。被告答辩和反诉称：一、原告在起诉状中所述系被告原因导致其无法办理场地租赁、高危证、卫生许可证和消防验收等与事实不符。双方在签署《物业租赁合同》时，被告已经按照合同约定出示了被告持有的全部承租资料，原告己经知悉租赁物业的产权现状，并同意以现状承租和接收租赁物业，现又以被告出租权为由解除合同，不符合双方第10.1条的约定，也不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项的解除条件，而原告无法正常经营，是因为其聘请没有资质的施工单位，无法按照广州市规定办理相应的房屋装修工程施工许可证，无法合法施工导致。二、原告在免租期满后仍占有租赁物业，其无权要求被告返还己支付租金。原被告于2019年4月28日签订《物业租赁合同》，并约定2019年5月到6月为免租期，于2019年7月起开始缴纳租金。合同签订后，被告已于2019年4月29日将租赁物业移交给原告使用，原告在接收租赁物业之后，以起诉行为表明其将不再履行双方的租赁合同，但其免租期满后至2019年8月1日之前并未将租赁物业交还给被告，其应当按照合同约定向被告支付7月份的租金。三、原告因存在违约行为而被被告解除《物业租赁合同》及相关补充协议，并被没收合同押金，其无权要求被告返还合同押金。本案中，原告逾期超过30天向被告支付水电费，经被告催促后仍不缴纳，己构成违约，且原告在未取得施工许可证的情况下聘请无施工资质的单位违法施工，已经符合《物业租赁合同》第l1.2条第3项、1，2条第6款的解除条件，被告己于2019年7月30日向其发出律师函，解除租赁合同并没收违约金，因此，原告无权要求被告返还其合同保证金以及装修押金。四、原告要求赔偿的损失既不合理，更不应当由被告承担。原告无法正常经营，是因其聘请的施工单位根本不具备申请办理房屋装修工程施工许可证的资质要求，无法入场施工，在被告提出问题关键后，也没有采纳被告的合理建议而导致的项目搁置，是其未积极履行合同义务导致的结果，故不应当由被告承担赔偿责任。原告计算损失没有依据，也不合理。综上所述，本案原告无法推进、经营海珠花园健身房项目系因其未积极履行合同义务所致，被告无须赔偿其损失，且原告占有和使用了租赁物业，理应向被告支付租金，同时承担因逾期缴付被告水电费、违法施工而被解除合同、没收合同押金的法律后果。被告按照合同约定于2019年4月29日将租赁物业移交给原告使用，双方签署了《物业移交表》予以确认，但原告却未按照合同约定按时向被告交纳物业的水费和电费，被告分别于2019年6月7日、2019年7月24日敦促原告缴纳水电费，但原告置若罔闻，拒绝缴纳费用。因原告的行为已构成违约，符合双方约定的解除条件，被告于2019年7月30日发出《解除物业租赁合同以及物业租赁合同补充协议通知书》，没收原告缴纳的合同押金以及装修押金，并要求原告在2019年8月1日交还租赁物及办理租赁物业移交手续，但原告收到通知后并未予以配合，导致被告未能在2019年8月1日收回租赁物业。2019年9月1日，被告再次向原告发出《关于敦促交还租赁物业的通知书》，原告在收到该通知书后仍拒绝配合交还，被告遂于2019年9月6日进入并收回租赁物业。因原告的违约行为造成被告的巨大经济损失，被告反诉要求判令：1、确认原告与被告签订《物业租赁合同》以及《物业租赁合同补充协议》已于2019年7月31日解除；2、原告向被告支付2019年8月1日至2019年9月5日场地使用费128333.33元；3、原告赔偿被告经济损失905473.25元；4、本诉诉讼费由原告承担。经审理查明：2019年4月28日，被告（出租方、甲方）与原告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，主要内容为：第一条，租赁物业状况，1.1该租赁物业坐落广州市海珠区前进路148号二层（自编A1）、（自编C）和三层游泳池区域。1.2该租赁物业为：广州市海珠区前进路148号二层（自编A1）和（自编C），建筑面积约1977.26平方米，实用面积1482.95平方米（具体面积以双方实际测量为准）。1.3该租赁物业采取现状出租的方式。乙方已到租赁物业现场查看并审阅了物业权属文件、建设规划、消防验收等文件，并充分了解该物业实际情况，并同意以现状承租。该租赁物业规划用途为商业经营。若租赁物业用途涉及证照办理或经营审批/许可的（消防许可、卫生许可、营业执照等），乙方须在使用或经营前办妥有关的营业执照及相关证照并提供全部证照复印件给甲方。办理相关的证件所产生的所有费用由乙方自行承担。如果乙方因办理相关证照需要甲方协助的，应向甲方提出书面申请，甲方应在5个工作日内提供相关资料。租赁期限自2019年5月1日起至2024年4月30日。合同期内，该租赁物业二层（自编A1）和（自编C），建筑面积约1977.26平方米，使用面积约1482.95平方米（具体面积以双方实际测量为准）和三楼游泳池和周边过道及淋浴区约200平方米。租赁合同按1977.26平方米计算租赁面积。每月租金按照人民110000元整，租金包含每月管理费和三楼游泳池每月使用费用。首年每月租金计110000元，租金递增按照每两年递增6%计算。乙方须在签订本合同当天内向甲方支付相当于3个月首期租金数额的租赁保证金330000元，首期月租金即110000元。免租期自2019年5月1日至2019年6月30日止，共计60天，首月租金自2019年7月1日起计收。租金和管理费按照自然月计算，乙方在每月1日前向甲方支付次月费用。如遇法定节假日应在法定节假日前的最后一个工作日支付。租赁期届满，在乙方无违约行为或无导致甲方损失的行为，且乙方已结清使用租赁物业所产生的所有费用后，甲方在（3）工作日内无息退还租赁保证金给乙方。乙方如需对单元进行装修，需征得甲方书面同意。甲方应于2019年5月1日前将租赁物业以现有的装修现状交付乙方使用，双方应办理有关移交手续，并按附件4所列的交接事项进行移交，签署移交证明文件。交付租赁物业时，甲乙双方应就租赁物业的附属设施、设备、其他附属财产的数量等情况详列书面清单，并由双方签字、盖章确认。本合同到期终止或因乙方违约而被甲方单方解除合同或因其他任何原因合同终止，乙方应于30日内迁离及交回租赁物业，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方同意，如乙方逾期5日未返还该租赁物业的，甲方有权进入该租赁物业，甲方进入该租赁物业之时视为租赁物业收回。甲方保证对租赁物拥有合法、有效的出租权。甲方应当按照本合同约定的期限和现状交付租赁物业，保证乙方正常的用水、用电需求。乙方如有租赁物业的水、电、气等公用事业开通或有二次装修、二次消防需求，应通知甲方协助办理。甲方可予以协助，但相关的费用由乙方自行承担（二次装修需提前将装修方案报甲方书面同意。）在乙方办理各项申请报批手续时，甲方协助提供相关图纸、资料并保证图纸、资料真实合法有效，具体申报手续及相关费用由乙方负责。在乙方装修该物业过程中，甲方同意向乙方提供甲方所能提供的装修必需的资料并保证资料真实合法有效。甲乙双方签订本协议同时，甲方应无偿提供加签名的资料复印件给乙方，并确保所提供的资料真实、合法、有效，具体资料如下：（1）相关房屋产权证明材料；（2）甲方的身份证复印件。涉及三楼游泳池对外经营应相关政府部门管理所需的高危证和卫生证办理由乙方自行负责，有关以上两证件办理须由甲方提供的资料须及时全部提交给乙方，甲方提供如附件4所需要全部资料给甲方。第十条乙方权利和义务：10.1乙方同意按照租赁房屋现状进行承租。乙方承诺：已充分知悉并理解租赁物业现状（包括但不限于：物业设施现状、相关基础资料、房产使用用途/使用性质以及相关验收情况等）及其对外使用经营可能产生的后果，并自承担相应后顾，保证不以租赁物业现状以及瑕疵问题为由，向甲方提出合同无效、解除、违约、索偿。10.2乙方按时足额交纳租金、租赁保证金及水电费卫生费、物业管理费等各项费用。10.8租赁期届满，乙方应按本合同约定及甲方要求交回租赁物业及配套设施及基础设备（包括乙方投入的基础设施及基础设备、基础及二次装修、装饰和其他任何形成附合的装饰装修物或添附物，家电及家私等可移动设备除外）。第十一条合同的变更、终止和解除，11.2乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，合同解除通知自到达乙方时生效，甲方可收回租赁物业：（2）乙方拖欠/逾期支付甲方租金、租赁保证金等费用累计达30日以上的；（3）乙方拖欠/逾期支付水、电费、物业维修费等各项费用，累计达30日以上的；（5）被工商、税务、卫生、消防、计生、城管、规划、建设等部门发出整改通知30日以上未进行整改的。第十二条违约责任，12.1租赁期内，乙方未按照本合同约定缴纳租金和本合同第五条所述各项费用的，每逾期一天，应按照应交而逾期未交金额的千分之五向甲方支付违约金。逾期满三十天，甲方有权单方解除本合同，没收全部保证金。第十五条，本合同包括下列附件，该等附件是本合同不可分割的一部分：附件1：甲方（出租人）营业执照复印件；附件2：乙方（承租人）营业执照/身份证复印件；附件2：商铺平面租赁示意图（阴影部分）；附件4：租赁场地工程确认表；附件5：广州市土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；附件6：租赁屋内的一次消防合格证以及消防合格建议书。上述合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金330000元、2019年7月1日-2019年7月31日的商铺租金110000元、装修押金20000元、消防装修押金1000元。另，除涉案场地外，原告另外还租了一个临时办公室并支付租金2000元。2019年4月29日，被告与秦华宗（原告法定代表人）签订了《海珠花园物业移交表》，载明，业户名称秦华宗，收楼日期2019.4.29，单元号商业202楼/局部单元，消防设施：设备现状交接；室内设施设备：现状交接（空调、门、铝扣天花、灯具，甲方自行拆回）；公共区域：现状交接。2019年5月13日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同补充协议》，主要内容为：甲、乙双方于2019年4月28日就广州市海珠区前进路148号二层（自编A1）＼（自编C）和三层游泳池区域（以下称租赁物）签订《物业租赁合同》（以下称原合同），甲方愿与乙方订立下列相关补充条款：1、甲方须配合协助乙方办理二次消防及租赁备案事宜，并于2019年6月30日前向有关部门办理消防备案。2、甲方须及时配合乙方按双方协商内容办理街道租赁备案合同。3、在该合同执行过程中，双方确认的实际使用建筑面积为（不含游泳池）1482㎡，因甲方原因导致乙方租赁物范围内实际使用面积减少的，则甲方同意从乙方当月租金中减免租金（计算方式：实际减少面积乘以70元/平方米），并赔偿乙方损失（计算方式：实际减少面积乘以2000元/平方米）。如导致乙方不能使用的套内面积超过100平方米的，乙方有权解除合同，甲方同意一次性退还租赁物的保证金、水电费押金，并赔偿因此产生的全部损失（赔偿范围包括中介费、装修成本、中央空调、办证费，该费用以合同到期为止，按天数平均递减，即该费用总和÷租赁合同期限×损失超过套内面积100㎡当日起至合同到期日），如乙方自身原因导致停业或不能正常营业，所产生的后果和相关损失与甲方无关。4、甲方同意游泳池升级加高改造，方案需甲方签字盖章认可，费用由乙方承担。5、甲方确认拥有租赁物业三层游泳池的合法出租权，承诺不会侵犯任何第三方的权利（不包括业主正常有偿使用权），并确保乙方能正常使用和经营该三层游泳池，若侵犯第三人合法权利的，甲方承担由此产生的全部损失，其损失包括以上第3项所约束的范围。6、本补充协议建立在原合同的基础上，是原合同不可分割的一部分，具有同等的法律效应。另，广州市海珠区市场监督管理局颁发的营业执照显示，名称广州力祥健身管理有限公司，法定代表人秦华宗，成立日期2019年5月31日，住所广州市海珠区前进路****自编A01。2019年5月24日，被告向原告发出《关于装修申请回复函》，主要内容为：贵司于2019年5月21日递交海珠花园商场二楼及三楼游泳池的相关装修申请事项，现回复如下：1、你方提供的装修设计图纸，没有装修设计公司的盖章确认，不符合要求，请提供专业设计公司提供的设计蓝图，并要求设计公司盖章确认（设计公司提供资料：营业执照、设计资质、法人身份证等复印件加盖公章），以及消防报建资料等。2、你方拆除原有的空调机组后，新装的空调以后不能拆走，用于偿还你方拆除原有空调机组的损失。3、游泳池的升级改造，必须符合政府有关部门对与泳池改造、房屋安全、水质等相关的要求和标准，如游泳池出现隐患及漏水现象，需你方及时修补，由此引起的经济损失和法律责任，由你方全部承担。你方对游泳池的升级改造方案，需合同约定执行。……特别提示：在你方没有通过装修设计审核前，不要进场施工，如强行施工，由此引起的一切责任和损失，由你方全部承担。2019年6月6日，原告委托广东天穗律师事务所向被告发出《律师函》，主要内容为，原被告于2019年4月28日签订《物业租赁合同》，由被告将位于广州市海珠区前进路148号二层和三层游泳池区域的物业出租给原告用作商业经营。合同签订后，原告依约支付了租金和租赁保证金。但是被告不顾原告多次催告，至今无法提供租赁物业主的权属证书和同意出租的授权委托证明材料，造成租赁物业无法通过二次消防验收，且经常有业主上门抗议违法出租，导致委托人无法正常经营。有鉴于此，原告特授权本律师郑重函告被告，被告的上述行为已构成严重违约，请贵公司必在收到本函之日起五个工作日内向原告提供完整的租赁物业业主的权属证明和同意出租的授权委托证明材料，否则，原告将诉诸法律途径以维护自身合法权益。2019年6月12日，被告向原告发出《关于律师函的复函》，主要内容为：你方委托广东天穗律师事务所发来的《律师函》，我司已收悉，现回函如下：一、《物业租赁合同》第1.3条款已明确约定：乙方已到租赁物业现场查看并审阅了物业权属文件、建设规划、消防验收等文件，并充分了解该物业实际情况，并同意以现状承租，故你方在《律师函》中主张我司无法提供业主权属证书和同意出租证明材料的理由不能成立。二、根据广州市海珠区城市管理和综合执法局于2019年5月27日出具的穗综海询字【2019中】3385号《询问通知书》以及穗综海责字【2019中】0664号《责令限期改正通知书》显示，因你方未对装修租赁物业办理施工许可证而被责令停止施工，故你方主张系我司原因导致无法通过二次消防验收等无法正常经营的结论不实。三、秉着双方合作共赢的精神，争取你方尽快开业经营，若你方办理二次消防需我司协助的，请提前5个工作日向我司书面申请，并告知办理二次消防我司需协助提供的资料，届时我司可以安排专人携带资料陪同你方人员前去办理。2019年6月17日，原告以被告未依约提供涉案场地业主的权属证明、无法办理场地租赁合同备案、高危证、卫生许可证和消防验收等为由提起本案诉讼，被告于2019年7月10日应诉。2019年7月30日，被告向原告发出《解除〈物业租赁合同〉以及〈物业租赁合同补充协议〉通知书》，主要内容为：你司未按照合同第5.2条的约定按时向我司交付水、电费，截止至本函发出之日止，你司拖欠我司2019年5月份、6月份的水费及电费均已经超过30天，你司的行为已经严重违约，符合《物业租赁合同》第11.2条第3款约定的解除条件。此外，你司已就上述物业租赁事宜向海珠区人民法院提起解除《物业租赁合同》之诉请，以实际行为表明你司不再履行《物业租赁合同》。有鉴于此，我司根据《合同法》第九十四条等相关规定以及双方合同之约定，现郑重通知你司如下：一、自本函送达之日，解除我司与你司于2019年4月28日签订的《物业租赁合同》以及2019年5月13日签订的《物业租赁合同补充协议》；二、没收你司交付的合同保证金330000元以及装修押金20000元；三、限你司在2019年8月1日当天到我司交还租赁物，否则为避免进一步扩大损失，我司将在当天直接收回租赁物，由此导致的损失由你司承担。诉讼中，原告表示收到城管限期责令整改通知后，就没有继续装修，陆续搬走东西，其于2019年6月17日撤场并向法院提起诉讼。被告表示原告未与被告办理交接手续，被告于2019年7月30日发函原告要求办理交接手续，于2019年9月6日收回场地。原告为证明其诉讼主张还提供了以下证据：通知函及微信截图，通知函载明：在我单位与贵公司签订的《物业租赁合同》之前，贵公司未事先告知租赁物范围内的小业主产权问题，并在租赁合同内未注明租赁物的小业主小产权问题，贵公司隐瞒事实……现请贵单位解决一下问题：一、由于场地被划分成小业主产权，并小业主房产证未收齐的情况下，无法办理二期消防证，请贵公司确保办理的情况下，从现在起二个月内办理合格并取得合格证。二、街道租赁备案，由于小产权无法收集全房产证的情况下，无法办理租赁备案，请贵单位在一周内办理。三、请贵单位公布公开场地所有隐瞒问题，包括业主委托书和业主购买合同以及平面规划图等，并聚集所有业主开会收集所有业主的意见，做到诚信经营合作共赢。微信主要内容为：张总、您好！休息了吗？不好意思打扰您啦！关于此场地小产权问题导致无能为力办理二次消防证和备案合同、请协助办理一下、另外因小产权问题导致开业受阻甚至小业主至前台闹事、拉横幅、找人砌墙搞事维护小业主权利该如何处理？万一我方经营受阻导致经营不下去关门歇业、该如何处理啊？能不能书面形式补充协议给我、否则我没有信心再投资下去、只有选择退场、请这两天给我书面答复。被告质证表示真实性、合法性、关联性不予认可。通知函所述内容与实际情况不符，双方签订的《物业租赁合同》均明确约定原告已到租赁物业现场查看并审阅了物业权属文件、建设规划、消防验收等文件，并充分了解该物业实际情况，并同意以现状承租，保证不以此提出合同无效、解除合同，故该函件内容扩大了被告的义务。被告为证明其对涉案场地享有经营、管理使用权利，有权招租、转租，提供了广州宜森健康投资有限公司的授权委托书、承租商铺清单、商铺移交交接单、租赁合同、广州仲源房地产开发有限公司的授权委托书。原告表示签订涉案物业租赁合同时，被告仅提供了合同附件5所列国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，原告并不清楚涉案物业存在众多的小业主。被告为证明其向原告催收租赁物业的水电费，提交了催收函、附件、水电费计费清单、快递单及妥投证明，原告对上述材料真实性、合法性、关联性不予确认，认为是被告在原告起诉后单方制作的。庭审中，被告确认同意原告进场装修，但表示原告找的施工队没有资质。被告为证明原告因无证施工被海珠区城管责令限期整改，提供了《询问通知书》、《责令限期改正通知书》，本院发函城管部门核实情况，广州市海珠区城市管理和综合执法局函复表示：据江南中街执法队反馈，2019年5月27日，执法队日常巡查发现广州市番禺区大石力祥健身室（法定代表人：秦华宗）在前进路148号二楼进行装修，当时正在拆卸、搬运旧天花板，现场未能提供有效证件，随即执法队立即制止并发出《责令限期改正通知书》（穗综海责字［2019］中0664号）、《询问通知书》（穗综海询字［2019］中3385号），并将该址纳入重点巡查目标，此后未再发现有施工行为，故中队中止了对此案的进一步查处。对此，原告质证表示对城管部门复函的真实性、合法性、关联性没有异议，表示由于被告无法提供涉案场地的权属证明、租赁合同、导致原告无法办理装修报建。被告质证表示复函真实性、合法性无异议，关联性有异议，该复函表明被告已将涉案租赁物交付给原告，原告已对涉案租赁物进行装修，原告在没有办理室内施工许可证的情况下，被城管制止，其将无法办理相关手续的责任归于被告没有依据。另，根据原告的申请，本院调取了2019年7月11日案外人杨自强的《劳动保障监察调查询问笔录》，笔录载明“问：你叫什么名字？答：我叫杨自强。问：你参与施工的工程项目叫什么名称？地址是哪里？答：我参与施工的工程无具体名称，只是一项砸墙装修工程。地址。地址是广州市海珠区前进路****（自编**）该工程项目的施工单位叫什么名称？负责人是谁？联系方式是什么？答：2019年5月，我与广州市番禺区大石力祥健身室的负责人秦华宗签订了工程施工协议书，本人负责为广州市番禺区大石力祥健身室位于广州市海珠区前进路148号二楼（自编A区）的经营场所拆墙。我已经提供工程施工协议书。甲方联系人是秦华宗。问：请问你是经谁介绍过来给广州市番禺区大石力祥健身室干活的？答：我是2019年5月4日通过广州塞纳森晴物业管理有限公司的物业负责人聂总（聂敬好）介绍，聂总约了健身房的老板及项目负责人和我们施工队几个人一起到海珠花园二楼物业办公室谈的。最终在聂总的说服下，秦华宗与本人签定了砸墙工程施工协议书。问：当时签定砸墙工程施工协议书时，有谁在场？答：当时签合同时有物业房聂总，我们施工队三四个人，另外有健身房的老板和装修负责人小尹。问：砸墙装修工程是谁批准进场装修的？答：砸墙装修工程师物业方广州塞纳森晴物业管理有限公司的物业负责人聂总（聂敬好）批准进场装修的。在2019年5月4日晚签定合同时，聂总吩咐健身房老板在2019年5月5日早上可以进场装修了，并吩咐我们在2019年5月5日进场砸墙之前，须物业方现拆除所有有用的电器产品包括吊顶的铝扣板，LED灯，所有空调，铜管、所有电线及门等一切完好的材料之后，我们跟随清除剩下的淤泥和残留物。问：具体砸墙工程包括什么？答：砸墙工程为：砸墙、拆墙、拆顶、砸地面、搬淤泥、拆除所有电线等，物业方先拆除了他们自己觉得有用的铝板扣、LED灯、空调、钢管、电线及门等，最后中央水冷空调也是物业方拆除的。问：中途为什么砸墙工程被中止了呢？答：物业方聂总多次在场地内与健身房老板争吵，经本人了解是有关场地相关手续没有向健身房老板提供，导致消防无法合法备案，最后因为物业方无法完全提供房产证，健身房无法备案而导致砸墙工程中止。由于物业方与健身房老板产生纠纷，导致了砸墙工程被中止。本人至今还有57432元的工程款尚未收到。”原告质证表示对询问笔录真实性、合法性、关联性无异议。被告质证表示对询问笔录真实性无异议，对合法性、关联性不予确认，原告法定代表人秦华宗拖欠装修款，不排除秦华宗以支付装修款为由胁迫杨自强到劳监部门投诉，作出不利于被告的陈述。原被告确认涉案场地施工需办理施工许可证，双方约定的消防备案具体是指建设施工的报建和消防手续。对于场地装修施工人员的资质问题，原告表示不清楚有无资质，被告表示没有资质。原告表示场地装修只是请了杨自强砸墙，还没砸完就停工了。原被告确认原告向被告提交过装修方案，但被告表示原告提供的图纸等材料不符合规定，要求原告继续提供。被告确认2019年6月12日回函原告的时候仍未提交权属资料等给原告。本院认为：原、被告签订的《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，双方当事人均应秉持诚实守信、遵纪守法的原则行使权利、履行义务。原被告因合同履行产生纠纷，原告向本院提起本案诉讼，请求判令解除合同。在双方因对合同履行情况发生争议起诉到法院后，对于涉案租赁物业的合同效力及履行情况应当由人民法院依法作出认定。案涉合同能否解除，应由人民法院最终判定。被告在本案诉讼期间发出解除合同通知的行为，与人民法院行使的审判权相冲突，对被告反诉要求确认原告与被告签订《物业租赁合同》以及《物业租赁合同补充协议》已于2019年7月31日解除的诉讼请求本院不予支持。鉴于本案原被告均一致同意解除合同，且被告已实际收回场地，本院对原告要求解除《物业租赁合同》以及《物业租赁合同补充协议》的诉讼请求予以支持。《物业租赁合同》约定，原告如有租赁物业的水、电、气等公用事业开通或有二次装修、二次消防需求，应通知被告协助办理。被告可予以协助，但相关的费用由原告自行承担（二次装修需提前将装修方案报被告书面同意。）在原告办理各项申请报批手续时，被告协助提供相关图纸、资料并保证图纸、资料真实合法有效，具体申报手续及相关费用由原告负责。在原告装修该物业过程中，被告同意向原告提供被告所能提供的装修必需的资料并保证资料真实合法有效。因此，被告作为出租方有义务在合同签订时及合同履行过程中向承租方出示和提供租赁物业的权属资料、租赁合同、授权委托等相关资料。结合原被告的陈述、原告提交的《律师函》、被告提交的《海珠花园物业移交表》、《关于律师函的复函》及杨自强在劳动保障监察部门做的《劳动保障监察调查询问笔录》来看，原告已实际使用涉案场地并进行装修，现原告又以场地交付不符为由主张解除合同，没有依据，本院不予采纳。原被告因租赁场地权属资料办理消防备案等事宜产生争议，被告经原告催告后仍一直未能提供相应资料给原告。被告未能按照合同约定及时提供租赁物业的权属资料应承担违约责任，但提供涉案物业的权属资料只是合同关系中的次要而非主要义务，即使被告尚未提供物业权属资料，也不能认定该违约情形导致合同目的无法实现或合同无法继续履行。况且，双方《物业租赁合同补充协议》约定“被告须配合协助原告办理二次消防及租赁备案事宜，并于2019年6月30日前向有关部门办理消防备案”，被告亦函复原告表示“秉着双方合作共赢的精神，争取你方尽快开业经营，若你方办理二次消防需我司协助的，请提前5个工作日向我司书面申请，并告知办理二次消防我司需协助提供的资料，届时我司可以安排专人携带资料陪同你方人员前去办理。”由此可见，被告表达了愿意配合原告办理消防备案手续、提供资料促进合同继续履行的意愿。而原告在收到回函后，在未与被告进行协商解决的情况下，即认定所承租房屋无法办理消防备案，并立即向法院提起诉讼，要求解除合同，没有尽到必要的容忍义务。原告于2019年6月17日搬离租赁场地、提起诉讼，是导致合同解除、无法继续履行的根本原因，原告应承担合同解除的责任。必须说明的是，虽然原告自行搬离租赁场地、提起诉讼是合同解除的根本原因，但被告经原告催告后仍未能提供涉案场地租赁物业装修报建必须的权属资料是违约在先，被告对合同的解除亦存在相应的过错，从公平诚信角度考虑，应相应的减轻原告的违约责任，以免处理结果显失公平。有鉴于此，原告主张要求被告赔偿经济损失没有依据，本院不予采纳，该经济损失应由原告自行承担。由于原被告对于合同无法继续履行均有责任，合同解除后，被告收取原告的装修押金20000元、消防装修押金1000元应当退还给原告，被告收取的租赁保证金退还一半165000元给原告为宜。合同签订后，原被告签订了《海珠花园物业移交表》，按现状交接了场地，原告使用场地并进场装修，其自行退场时又未与被告办理交接手续，原告要求被告退还租金（包括场地首月租金110000元和临时办公室租金2000元）没有依据，本院不予支持。被告在租赁合同签订后同意原告进场装修，现又以原告装修造成房屋损坏为由要求赔偿经济损失，没有依据，本院不予支持。被告在2019年7月10日收到起诉状副本后，已知悉原告不愿意继续履行合同的意愿，作为场地管理方和出租方可以实际查看并收回场地，且被告自己也于2019年7月30日发函要求原告在2019年8月1日当天交还涉案物业，否则将在当天直接收回租赁物。在此情况下，被告本应在2019年8月1日就可以收回场地。现被告主张在2019年9月6日才实际收回场地是其自行扩大损失，其主张2019年8月1日至2019年9月5日的场地使用费本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告广州市番禺区大石力祥健身室与被告广州塞纳森晴物业管理有限公司签订的《物业租赁合同》以及《物业租赁合同补充协议》；二、被告广州塞纳森晴物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内返还装修押金20000元、消防装修押金1000元、租赁保证金165000元给原告广州市番禺区大石力祥健身室；三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费48701元，由原告负担24350.5元，被告负担24350.5元。本案财产保全费5000元，由被告负担。本案反诉受理费7102.13元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 曼人民陪审员  胡广萍人民陪审员  李霞飞二〇二〇年七月七日书 记 员  颜 姣阮建豪吴晓菁