安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初1945号 原告（反诉被告）：袁智慧，男，1986年8月23日出生，汉族，无固定职业，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：张沛义，安徽淮信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈兰兰，女，1981年10月20日出生，汉族，朔里矿医院工作人员，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：张少春，淮北市烈山区烈山镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘发学，淮北市烈山区烈山镇法律服务所法律工作者。 被告（反诉第三人）：濉溪兴盛房地产经纪有限公司，住所地安徽省濉溪县烈山南路（天之和菜市场北侧）。 法定代表人：李文臣，该公司经理。 原告袁智慧与被告陈兰兰、濉溪兴盛房地产经纪有限公司（以下简称兴盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，被告陈兰兰于2020年5月21日提起反诉，本院予以受理并合并审理，依法适用简易程序，于2020年5月27日及6月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁智慧及其委托诉讼代理人张沛义，被告（反诉原告）陈兰兰及其委托诉讼代理人刘发学，被告（反诉第三人）兴盛公司的法定代表人李文臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁智慧向本院提出诉讼请求：1、撤销与陈兰兰、兴盛公司签订的房屋居间买卖合同；2、要求陈兰兰、兴盛公司返还已付款2万元；3、案件诉讼费由陈兰兰、兴盛公司承担。事实与理由：2020年3月份，袁智慧网上发现陈兰兰有意销售位于相山区，后与网上预留联系方式兴盛公司经办人魏南联系，并告知兴盛公司无法一次性全款购房，仅能以首付总房款30-40%，其余购房款项以商业贷款形式的购房。2020年3月底，兴盛公司索要袁智慧个人身份信息及个人信用报告，核实并告知袁智慧可以进行商业贷款购房。2020年4月3日、4日，袁智慧先后与兴盛公司签订购房意向金协议，与兴盛公司、陈兰兰签订房屋居间买卖合同，同时支付了2万元房款（定金）。购房意向金协议第一条第3款、房屋居间买卖合同第四条第（三）款均明确约定以商业贷款方式支付购房款。此后，袁智慧到兴盛公司指定淮北农村商业银行准备办理商业贷款手续时，发现之前逾期偿还信用贷款现象是不能进行商业贷款购房。另外，到农业银行、建设银行、工商银行、邮政银行等网点均不能办理商业贷款购房。兴盛公司欺诈袁智慧可以进行商业贷款购房，是导致袁智慧同意签订房屋居间买卖合同错误意思表示。袁智慧特依据房屋居间买卖合同第十一条约定及相关法律规定向贵院起诉。 陈兰兰辩称，因为造成袁智慧与陈兰兰房屋买卖合同最终不能履行的过错和违约方均是袁智慧，袁智慧无权要求解除合同，亦无权要求返还定金。 兴盛公司辩称，本案纠结点是袁智慧能否贷款，而袁智慧从未提供任何银行所需资料去银行申请贷款，也就不存在能不能申请贷款之说，故本案袁智慧无权要求解除合同。 陈兰兰提出反诉诉讼请求：1、解除双方于2020年4月4日签订的相山区房屋居间买卖合同；2、袁智慧支付陈兰兰违约金115240元和赔偿经济损失20000元；3、本案的诉讼费由袁智慧承担。事实和理由：2020年4月3日，陈兰兰接到兴盛公司经办人魏南的电话称有一位买家非常有意向购买陈兰兰的房屋。该房屋坐落于相山区。4月4日双方约定在大华新家园附近的21世纪房产中介见面洽谈。在中介魏南和其同事的见证下，陈兰兰和袁智慧以626200元达成一致签订了房屋买卖合同。当时，陈兰兰家中有人住院不能立刻去还清贷款，但袁智慧坚持等陈兰兰办完还款手续才去办理贷款手续。陈兰兰在第一时间当月公积金还款日之前还清了公积金贷款215000元。陈兰兰主动联系中介魏南在袁智慧的同意下商定于4月21日上午去办理贷款手续。陈兰兰准时到达房产交易中心对面的21世纪房产中介，等半个小时袁智慧没有到达，于是电话询问魏南情况，魏南说袁智慧说不知买这个房子可能给孩子上户口，叫陈兰兰先回去。在陈兰兰的坚持下说可以在等袁智慧半个小时搞清楚再来。袁智慧在约定之后的一个小时后到达。双方在中介工作人员小朱的带领下去办理过户的相关手续。在中介小朱的带领下陈兰兰同袁智慧起来到房产交易中心的农业银行咨询贷款事宜，农业银行的经理看了袁智慧的征信有九次逾期拒绝贷款。袁智慧说找中介解决贷款问题。中介魏南陪袁智慧问了多家银行，濉溪邮储银行愿意放贷款给袁智慧。袁智慧以付不了50%首付拒绝履行，之后找种种理由拖延时间，一会说用弟弟的名字买，一会说找中国银行的熟人多贷点款，中介和陈兰兰用最大程度的理解和等待。4月29日晚，袁智慧突然在微信群里发布了解除合同通知书，之后中介魏南苦口婆心劝说袁智慧好好解决。袁智慧答应在五一放假结束银行能办理手续时履行合约。在五一放假期间，中介魏南多次联系袁智慧，袁智慧均拒接手机，一直到现在均联系不上袁智慧。根据双方合同约定，一方在发生根本违约情形之日起十五日内，按照房屋交易总价的20%向另一方支付违约金。现陈兰兰要求袁智慧一次性支付违约金115240元，并要求袁智慧赔偿因违约给陈兰兰造成的经济损失2万元。 袁智慧针对反诉辩称，1、涉案合同签订前，兴盛公司隐瞒了袁智慧征信存在的问题，该问题导致不可向银行贷款购房；陈兰兰与袁智慧协商未能达成已变购房意向金协议第四条第2款约定首付比例提高到50%；即使首付比例提高到50%袁智慧也不具备各银行贷款买房条件；袁智慧于2020年4月29日向陈兰兰发出了解除(或撤销)涉案合同意思表示，采取了补救措施；由协商提高首付购房款比例一事证明，陈兰兰知道(或应当知道)兴盛公司隐瞒袁智慧不具备银行贷款买房条件情况下签订涉案房屋居间买卖合同。这些事实能够佐证涉案购房意向金协议、房屋居间买卖合同具有可撤销性。2、兴盛公司作为专业从事房产中介交易服务的机构，明知或应当知道袁智慧不具备银行贷款买房条件，以隐瞒欺诈方式与袁智慧签订购房意向金协议、房屋居间买卖合同。陈兰兰明知或应当知道兴盛公司欺诈方式，导致袁智慧违背真实意思情况下签订购房意向金协议、房屋居间买卖合同，结合《中华人民共和国民法总则》第148条、第149条之规定应当予以撤销。袁智慧是在兴盛公司欺诈隐瞒不可贷款购房况下，错误地与陈兰兰、兴盛公司签订银行按揭贷款购房合同，该合同应当予以撤销，由此应驳回陈兰兰反诉诉讼请求。 兴盛公司针对陈兰兰的反诉述称，陈兰兰对于袁智慧的反诉请求应予以支持，所有过程中是袁智慧没有按照合同约定履行义务导致合同最终无法履行。 本院经审理认定事实如下：2020年4月3日，袁智慧与兴盛公司签订购房意向金协议，约定：袁智慧通过兴盛公司介绍，对大华新家园3#403室由购买意向，袁智慧同意以63万元认购该房屋，用商业贷款方式支付房款。 2020年4月4日，袁智慧（乙方）与陈兰兰（甲方）、兴盛公司（丙方）签订房屋居间买卖合同及补充协议，约定：出售房屋位于相山区，该房已经设定抵押；房屋交易价格为626200元，买受人贷款交易，拟申请贷款26万元；出卖人与买受人应于本合同签订后30个工作日内向税务及房屋权属登记部门申请办理税费缴纳及房屋权属转移登记手续，税费全部由买受人承担；本次交易定金总额为2万元，陈兰兰应于2020年4月25日前办理完毕提前还款及抵押登记注销手续；乙方应于此房解除抵押当日支付2万元，2020年4月25将除贷款外的26万元支付给甲方；自该房屋办理注销抵押登记之日起10日内，甲乙双方共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；乙方应于2020年4月30日前将购房款26万元支付给甲方；乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，且甲乙双方一致同意将该物业交割保证金委托第三方托管，并另行签订托管协议；乙方违约应房屋交易总价的20%向甲方支付违约金，乙方已经向甲方支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。合同签订当日，袁智慧向陈兰兰支付定金2万元，并由陈兰兰出具定金收据。陈兰兰将其中1万元交付给兴盛公司保管，并由兴盛公司出具收条。 2020年4月20日，陈兰兰还清银行贷款，办理抵押注销手续。三方约定于2020年4月27日去办理购房资金26万元托管手续，当日，袁智慧在向农业银行咨询能够办理购房按揭贷款时被告知其因由逾期还款行为，不能在农业银行办理按揭贷款，当日遂未支付购房款26万元进行办理资金托管手续。兴盛公司称可以在中国邮政储蓄银行的濉溪网点以及濉溪农商银行为袁智慧办理涉案房屋的按揭贷款，后袁智慧以其无法办理银行按揭贷款为由，遂于2020年4月30日向陈兰兰以手机短信形式发送解除合同通知书。 另查，袁智慧此前曾经发生过银行贷款或信用卡逾期还款情况（款项已经全部还清），其于2020年3月30日将其个人信用报告发送给兴盛公司工作人员。 以上事实，有袁智慧提交的个人信用报告、微信聊天记录3页、购房意向金协议、房屋居间买卖合同、收款收据、短信及微信记录、录音摘录及通话录音光盘，陈兰兰提交的交房保证金、房屋居间买卖合同、录音光盘及资料、微信聊天记录、不动产权登记证复印件、中国银行交易流水明细清单、不动产登记信息查询结果证明，兴盛公司提交的微信聊天记录及与银行贷款工作人员的聊天记录，以及当事人陈述在卷予以证明，本院予以认定。袁智慧提交的调查笔录属证人证言范畴，证人未出庭作证，本院对其证明力不予采信。 本院认为：袁智慧与陈兰兰、兴盛公司签订的房屋居间买卖合同及补充协议当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按约定履行。 关于撤销合同或解除合同。袁智慧主张兴盛公司欺诈袁智慧可以进行商业贷款购房，导致袁智慧同意签订房屋居间买卖合同错误意思表示，据此要求撤销三方签订的房屋居间买卖合同。虽然袁智慧曾经存在银行逾期还款行为，但兴盛公司已提供证据证明袁智慧可以向有关银行申请按揭贷款，在袁智慧没有提供相关资料向银行提起贷款申请并被银行予以拒绝的情况下，不能证明袁智慧无法进行房屋按揭贷款，也不能证明兴盛公司存在欺诈行为，更不能证明陈兰兰在明知道袁智慧不能够办理银行房屋按揭贷款的前提情况下与其签订涉案房屋买卖合同，故袁智慧主张兴盛公司存在欺诈行为要求撤销涉案房屋居间买卖合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。袁智慧在不能证明其无法进行房屋按揭贷款的情况下拒绝继续履行其与陈兰兰签订的房屋居间买卖合同及补充协议，导致陈兰兰签订合同的目的不能实现，故陈兰兰主张解除其与袁智慧签订的房屋居间买卖合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于购房定金。袁智慧在不能证明其无法进行房屋按揭贷款的情况下拒绝继续履行其与陈兰兰签订的房屋居间买卖合同及补充协议，属违约行为，其无权要求返还定金。故袁智慧要求陈兰兰返还购房定金2万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于陈兰兰主张的违约金和损失。三方签订的合同约定了购房定金2万元的条款，又约定了一方违约应支付房屋交易总价的20%的违约金条款。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现陈兰兰选择要求袁智慧支付违约金。故根据合同约定，袁智慧应向陈兰兰支付违约金125240元，扣除袁智慧已经向陈兰兰支付的定金2万元，袁智慧应向陈兰兰支付违约金105240元（陈兰兰向兴盛公司支付的1万元交房保证金可自行取回）。陈兰兰提供的证据不能证明因袁智慧违约给其造成的损失大于125240元，故陈兰兰主张袁智慧另行向其赔偿违约经济损失2万元，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百四十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除陈兰兰与袁智慧、濉溪兴盛房地产经纪有限公司于2020年4月4日签订的房屋居间买卖合同及补充协议； 二、袁智慧于本判决生效之日起十五日向陈兰兰支付违约金105240元； 三、驳回袁智慧的全部诉讼请求； 四、驳回陈兰兰的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，因适用简易程序，减半收取150元，由袁智慧负担；反诉案件受理费1502元，由陈兰兰负担332元，袁智慧负担1170元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  陈永战 二〇二〇年七月二十七日 书记员  张 莉 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百四十九条第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。