河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1726民初4121号原告：泌阳县粮油储备有限公司，住所地河南省泌阳县花园路中段。统一社会信用代码91411726057203474K。法定代表人：王学聚，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘军，河南广义律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢付渠，河南北纬律师事务所律师。被告：张某，男，1977年7月1日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王磊，泌阳县铜峰法律服务所法律工作者。被告：贾某某，男，1966年5月15日出生，汉族，住河南省泌阳县。被告：泌阳县金博雅服饰店，经营场所河南省泌阳县古城街道办事处人民路南段路东。经营者：贾某某，身份信息同上。被告：范某某，男，1981年4月7日出生，汉族，住陕西省镇安县。被告：泌阳县饰一派百货商店，经营场所河南省泌阳县古城街道办事处人民路南段（老粮站**）。经营者：范某某，身份信息同上。被告：孙某某，男，1983年10月27日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：吕某某，男，1971年6月6日出生，汉族，住河南省泌阳县。原告泌阳县粮油储备有限公司与被告张某、贾某某、泌阳县金博雅服饰店、范某某、泌阳县饰一派百货商店、孙某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泌阳县粮油储备有限公司法定代表人王学聚及其委托诉讼代理人刘军、被告张某及其委托诉讼代理人王磊、被告贾某某、被告泌阳县金博雅服饰店经营者贾某某、被告范某某、被告泌阳县饰一派百货商店经营者范某某、被告孙某某委托诉讼代理人吕某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泌阳县粮油储备有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令上述被告立即从原告位于泌阳县××中段南侧临街的四套门面房（其中被告贾某某和泌阳县金博雅服饰店占用一楼从北向南数第一、二套，被告范某某和泌阳县饰一派百货商店占用一楼从北向南数第三套，被告孙某某占用一楼从北向南数第四套）中腾空（形成附合的装饰装修物除外）搬出；2.判令被告向原告支付拖欠的2015年11月1日至2017年11月1日房租96万，并赔偿逾期支付房租的损失（其中40万从2015年11月1日起至被告还清租金之日，56万从2016年11月1日起至被告还清租金之日，以中国人民银行同期同类银行贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）；3.判令被告共同向原告支付自2017年11月1日起至腾空搬出之日止期间的逾期腾房占有使用费（按约定租金每天1534.2元的双倍即3068.5元计算，被告张某承担全部占用费，其他被告按照占有房屋比例与张某共同承担）。事实和理由：2014年1月9日，经过公开招租竞价，吴宗海最终中标承租原告位于泌阳县××中段南侧临街门面房一处。2014年10月21日，原告与吴宗海双方订立房屋租赁合同，约定出租房屋四套、总面积351.87平方米，房屋面积及四至以平面图为准，租赁期限为三年，自2014年11月1日起至2017年11月1日止，每年租金为56万元，约定合同期满将房屋交还给原告，并将房屋腾空（形成附合的装饰装修物除外），如逾期每日支付原日租金双倍的占用费。合同签订后第一年度的房租支付完毕，第二年即2015年11月1日至2016年11月1日的租金只交付了16万元的租金，剩余的40万未支付，第三年的房租56万未支付。因拖欠租金，2016年11月，原告通过诉讼的方式起诉吴宗海要求解除合同，并请求吴宗海返还房屋支付拖欠的租金和占用费。通过法院的审理作出了（2016）豫1726民初3534号民事判决书，判决吴宗海判决生效后十日内将承租的房屋腾空并返还给原告，并判令支付租金及房屋占用费。（2016）豫1726民初3534号民事判决书生效后吴宗海不服，泌阳县法院通过再审，于2019年5月24日作出了（2019）豫1726民再3号民事判决书，该判决认定因张某占用原告出租的房屋，经协调吴宗海于2014年10月31日与张某签订转让协议将承租的房屋转让给张某，原合同的权利义务归张某享有和承担，该转让合同合法有效，判决撤销了（2016）豫1726民初3534号民事判决书，驳回了原审针对吴宗海的诉讼请求。（2019）豫1726民再3号民事判决书认定吴宗海与被告张某的转让协议有效，被告张某应当履行房屋租赁合同的义务，第二年40万和第三年56万的房租至今未付，被告应当承担支付96万房租的义务，并应赔偿逾期支付租金给原告造成的损失。据了解本案涉及的房屋通过张某、孙某某等人多次转手，现由被告贾某某、范某某等人实际占用，其中贾某某占用自北向南数第一、二套，范某某占用自北向南数第三套、孙某某占用自北向南数第四套，房屋租赁合同于2017年11月1日已经到期，被告现占用房屋没有任何合法依据，被告应立即从原告的房屋中腾空搬出，并应支付合同期满后占用房屋的占有使用费，为此，特具文起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告张某辩称，1.所有的房租和租房的合同，租房费用均由张某承担，因是张某与原告签订的房屋租赁合同；2.原告与被告张某之间所建的房屋是联合建房，被告张某的房屋在临街一面和后半部分，原告的房屋在整个房屋的中间，如果原告要求返还房屋，张某要求双方将房屋各自分割；3.被告张某愿意在2020年6月30日前向原告交付所欠的所有的房租，该房租与其他被告无关。被告贾某某辩称，我是与张某签订有租赁合同，房租我也不欠，我与原告没有签订过任何合同，也没有任何关系。被告泌阳县金博雅服饰店辩称，同贾某某答辩意见。被告范某某辩称，1.原告在诉讼中称我“占用涉案房屋没有任何合法依据，应立即从房屋搬出，并支付房屋占有使用费”属于不合理请求。我现使用房屋在2015年与张某签订租赁协议，协议期共6年，租赁期自2015年11月20日到2021年11月30日，2017年10月张某将房屋转让给屈宏宇和孙某某，在张某同意的前提下，我在2017年10月22日和10月27日分别与屈宏宇、孙某某重新签订了房屋租赁合同，并在规定的时间按合同金额付款给张某、屈宏宇和孙某某，我使用的房屋是合法使用，受法律保护。2.原告将涉案房屋于2014年10月31日和张某签订转租协议，并称2017年11月1日已经到期，到期时间近两年，在此期间，原告没有以任何的形式通知我，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。原告既然未在2017年对房屋的所有权及收益提出疑问，我认为原告默认张某对该房屋的收益和转租合法，那么我必须履行和张某签订的合同事项（包括后期张某将房屋收益权转让给屈宏宇和孙某某），我和张某（包括后期转让给屈宏宇和孙某某）所签的租赁合同合法有效，受法律保护。3.原告称涉案房屋第二年、第三年未收到相应房租，并诉求我及其他几位被告共同承担房屋使用费的请求不合理。原告与张某在2014年签订了转租协议，未收到房屋租金是原告和张某之间的债务纠纷，我使用的房屋在使用的时间内都按照合同付给了张某、屈宏宇和孙某某相应金额的房租，涉案房屋的实际受益人为张某、屈宏宇和孙某某，因此涉案房屋的被告应该为张某、屈宏宇和孙某某，和我无关。综上所述，我租赁的泌阳县××中段南侧的门面在规定的时间内按时、足额付清了房租，属于合法使用，任何人不得干预房屋的正常营业活动，房屋的实际收益和产权归属的问题都不能影响承租方的合法利益。房子希望我们能正常使用，因为今年疫情的影响，希望房租能适当的减免，如果合同约定的房租不调整的话，在今年房租到期后我们就不再承租了。被告泌阳县饰一派百货商店辩称，同范某某答辩意见。被告孙某某辩称，2016年6月2日，我与张某签订商品房买卖合同，购买张某与泌阳县粮食公司联合开发的位于泌阳县××中段的门面商品房，一楼购买面积188平米，二楼购买面积560平米，一楼总价282万人民币，二楼总价168万人民币。因房产未能办理房产证件，所以在泌阳县公证处进行公证。经公证处查询，张某与泌阳粮食公司联合开发的一层商铺，张某所占有的产权面积为190多平米，其余为粮食公司产权。所有一楼门面我只购买了188平米，当时约定一楼的南1间和南2间的房租收益归我，整个2楼产权和收益均为我所有。2017年11月份，一楼的南一间和南二间房租开始由我收取，并与租户签订新的租赁合同。在这期间，我从未与粮食总公司打过交道和签订过任何协议，也不知道一楼剩余面积的房租到底支付给了谁。我从2017年11月开始收取的房租为合法合理收入，产权交易过程做了公证，出售人张某与粮食公司的纠纷一案，与我无关，粮食公司起诉我是不正确和不合理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月8日，以张某为甲方、以泌阳县金发房地产开发有限责任公司为乙方，订立委托开发建筑协议书，主要约定内容为：“为加快城镇建设及旧城改造步伐，改善市民居住条件，经甲乙双方充分协商，本着互惠互利的原则，在平等自愿的基础上达成如下合作协议：甲方出资金委托乙方与泌阳县粮食集团有限公司共同开发建设“泌阳县鑫苑大厦”商住楼项目。甲方依据项目工程进度，及时保证资金供应及相关事项的协调处理。三、甲方负责项目开发的全部费用开支及建筑成本，并按实际建筑面积每平方米支付乙方80元，建筑面积6600平方米。四、乙方负责与泌阳县粮食集团有限公司签订“合作建房协议”。五、乙方负责办理该项目所需的各项证照手续。六、乙方负责售房手续办理及协助购房业主办理房产证等相关手续。……”2008年9月22日，以泌阳县金发房地产开发有限责任公司为甲方、以泌阳县粮食集团有限公司为乙方，订立合作建房协议一份，主要约定内容为：“乙方拥有完全产权的，位于泌阳县××××段东侧临街门面房8间，占地363.135平方米。由于该门面房建筑时间早，房屋已破旧，不符合城镇规划要求，需进行全面拆建改造。而该门面房二楼系房改房，加之乙方资金困难，经甲乙双方充分协商，本着互惠互利的原则，在平等自愿的基础上达成以下合作建房协议：一、乙方提供合作建房所需土地，土地面积363.135平方米，东至3米路、西至人民路、南至3.5米过道、北至教育局生产公司，南北长28.15米、东西宽12.9米。该土地为出让土地，乙方拥有完全的出让土地使用权。二、甲方负责对合作建房所需土地地上原临街门面房建筑物的拆除并承担相关费用。由于原临街门面房二楼属房改房，对房改户房改房的拆除、补偿也由甲方全部负责并承担相关各项费用。三、合作建房所建房屋由甲方全部出资，并负责办理所有的准建、建设手续，承担所建楼房的全部成本、费用。所建楼房的一层建筑面积为363.135平方米(东西长12.9米，南北长28.15米)的临街门面房产权全部无偿归乙方所有，并保证所建门面房为钢筋混凝土全框架结构，全部通间，中间没有隔断，门窗齐全，能正常交付使用。所建房屋一层除归乙方产权建筑面积为363.135平方米的临街门面房以外的房屋及二楼以上房屋的产权归甲方，甲方负责对此进行处置及对原房改户的补偿置换，并负担所有的税费和承担相关的法律责任，与乙方无关。四、房屋建设(包括原房屋的拆除)发生的所有成本和费用、行政处罚的罚款及建设中的安全事故全部由甲方负责并承担相关法律责任。房屋开发建设所产生的盈亏也全部由甲方承担，与乙方无关。五、所建房屋质量必须达到国家规定的建筑质量标准。六、建设工期甲方应自签订协议之日二年内完工，并交付使用。如未按期竣工，甲方应赔偿延误工期给乙方所造成的损失并承担法律责任。……”2014年10月21日，以原告泌阳县粮油储备有限公司为出租方（甲方）、以吴宗海为承租方（乙方），订立房屋租赁合同一份，主要约定内容为：“受泌阳县人民政府国有资产监督管理办公室委托，泌阳县公共资源交易中心于2014年1月9日对泌阳县粮油储备有限公司位于人民路中段东侧4套门面房三年租赁权进行了公开招租，经竞价，最终乙方中标成交。按照招租文件规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用一事，经协商一致，订立本合同。一、房屋的基本情况。甲方将位于泌阳县××中段南倒临街门面房出租给乙方，出租房屋共4大套，总建筑面积351.87平方米。乙方已经实地察看了本合同涉及的的房屋，房屋面积及四至以平面图为准，乙方对该房屋己经充分了解。二、租赁年限。租赁期限为三年，自2014年11月1日起至2017年11月1日止。三、租金和支付方式。1、租金:该房屋三年租金总计为人民币壹佰陆拾捌万元(小写:1680000元)。2、支付方式:按拍租文件规定，乙方应将三年租金1680000元一次性缴至泌阳县财政局行政事业资产管理股，但由于客观原因，甲方未能按时移交租赁标的物。为弥补租赁标的物交付时间滞后给乙方造成的损失，经泌阳县人民政府国有资产监督管理办公室批准，甲乙双方同意，三年租金分三次支付，即每年11月1日前乙方付清当年房租伍拾陆万元(小写:560000元)，先付款后租货使用。租金支付方式调整后，甲方不再承担因租赁标的物交付时间滞后造成的任何损失和任何责任。四、租赁期间的相关费用。租赁期间的水、电等一切费用由乙方承担。五、房屋修缮和使用。1、在租赁期内，该房屋及附属设施的维修责任由乙方负责，费用由乙方承担。2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。乙方在甲方房屋增添的形成附合的装饰装修物，合同到期或者中途解除、终止后，无偿归甲方所有，未形成符合的装饰装修物由乙方自行拆除。六、房屋的出售和转租。1、租赁期间，甲方有权依照法定程序出售该出租的房屋，出售后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。七、合同的变更、解除与终止。1、双方协商一致可以变更或终止本合同。2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权选择是否解除合同，并收回出租房屋：(1)未经甲方书面同意，乙方转租、转借承租房屋。(2)未经甲方书面同意，乙方改变动房屋结构或者装修、增设物影响甲方房屋结构安全的。(3)损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。(4)利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。(5)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。3、租赁期满合同自然终止4、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。5、因城市改造，导致甲方的房屋被拆除的，合同自行终止。八、违约责任。1、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，已经缴纳的房租不再退还，乙方还应承担赔偿责任。2、合同期满或者中途解除、终止，乙方应在期满日、接到甲方解除通知五日内或者其他终止日将房屋交还给甲方，并将房屋腾空(形成附合的装饰装修物除外)。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金双倍的占用费，如房屋内存有乙方物品，该物品视为废品，甲方有权处置。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。3、租赁期间乙方应当妥警保管和使用租赁物，因保管、使用不善造成房屋和附属设施毁损、灭失的，乙方应当承担赔偿责任。4、租赁期间，消防管理和消防设施由乙方负责，在乙方承租期间，因消防事故给乙方造成的损失，由乙方自行负责，给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿，给第三方造成的损失，由乙方赔偿。九、免责条件。1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。5、乙方在承租期间，因意外事故造成的损失，由乙方自行负责。……”并附房屋平面图一份，东西长12.9米、南北长28.15米，四套房屋的形状均为长方形，从门至墙的东西长度均为12.9米，从北往南数：第一、二、三、四套房屋的南北宽度依次为5.57米、8.50米、8.50米、5.57米。2014年10月31日，以吴宗海为甲方、以张某为乙方，订立转让协议一份，主要约定内容为：“甲方与泌阳县粮油储备公司签订了《房屋租赁合同》，现经双方协议一致，达成如下协议：一、双方一致同意将甲方与泌阳县粮油储备公司签订了《房屋租赁合同》的房屋转让给乙方;二、甲方与泌阳县粮油储备公司签订了《房屋租赁合同》权利义务从本协议生效后归乙方享有和承担；……”2016年底，原告泌阳县粮油储备有限公司将吴宗海作为被告诉至本院，请求：“1.判令解除双方签订的房屋租赁合同，被告把除形成附合的装饰装修物外腾空搬出原告的房屋，并返还原告该房屋；2.判令被告向原告支付2015年11月1日至2016年11月1日所欠部分租金40万元及逾期付款损失直至被告还清租金之日（以中国人民银行同期同类银行贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）；3.判令被告向原告支付自2016年11月1日之后直到腾空搬出原告房屋时的房屋占用费（按约定租金每天153.42元的双倍即306.85元计算）；4.本案的诉讼费用由被告负担。”2017年1月24日，本院作出的（2016）豫1726民初3534号民事判决，判决：“一、被告吴宗海于本判决生效后十日内将位于泌阳县××中段南侧共四大套的临街门面房腾空（形成附合的装饰装修物除外）并返还给原告泌阳县粮油储备有限公司；二、被告吴宗海于本判决生效后十日内支付原告泌阳县粮油储备有限公司房屋租金400000元，并支付房屋占用费（自2016年11月1日之后直到腾空搬出原告房屋，按照每天306.85元计付）；三、驳回原告泌阳县粮油储备有限公司的其他诉讼请求。……”吴宗海不服上述生效民事判决，向泌阳县人民检察院申诉。泌阳县人民检察院以泌检民（行）执监[2018]41172600005号民事再审检察建议书向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2019年4月4日作出（2019）豫1726民监2号民事裁定，再审本案。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：“2014年初，泌阳粮油公司公开招标出租位于泌阳县××中段南侧临街门面房，吴宗海中标。2014年10月21日，泌阳县粮油储备有限公司作为甲方，吴宗海作为乙方，双方共同签订了一份房屋租赁合同及租赁物移交书，甲方将位于泌阳县××中段南侧临街门面房出租给乙方，出租房屋共四大套，租赁期限为三年，自2014年11月1日起至2017年11月1日止。吴宗海举证的刘某、刘明拴的证言和转让协议及收款凭证证实：因该房屋被张某占用，泌阳粮油公司未能及时将案涉房屋交付给吴宗海，吴宗海多次到有关部门反映，泌阳县粮食局党委委员刘明拴、泌阳粮油公司支部书记刘某参与协调，吴宗海同意将其中标的房屋转租给张某。2014年10月31日，吴宗海（甲方）与张某（乙方）签订转让协议，约定：双方一致同意将甲方与泌阳粮油公司签订的《房屋租赁合同》的房屋转让给乙方；甲方与泌阳粮油公司签订的《房屋租赁合同》的权利与义务从本协议生效后归乙方享有和承担；本协议自双方签字后生效。2016年，泌阳粮油公司安排刘某向张某追要房租，张某于2016年3月把160000元房租转入刘某的账户，后由刘某将该款上交泌阳粮油公司财务，泌阳粮油公司于2016年3月22日出具收款凭证。证人刘某当庭证实第一年的房租560000元和第二年的160000元均是张某交纳。泌阳粮油公司对吴宗海举证的证人证言、转让协议、收款凭证未提出相反证据，故对该证据予以采信。”本院再审认为：“虽然被申诉人泌阳粮油公司与申诉人吴宗海签订了《房屋租赁合同》，但因案涉房屋由张某占用，在泌阳县粮食局党委委员刘明拴和泌阳粮油公司支部书记刘某协调下，吴宗海将该合同约定的权利义务转让给张某，泌阳县粮食局和泌阳粮油公司对此事知晓，并且房租由张某向泌阳粮油公司交纳，该转让合同合法有效，对泌阳粮油公司和张某均具有法律约束力。泌阳粮油公司应向受让方主张案涉房屋的房租等权利，其诉请判令解除与吴宗海签订的房屋租赁合同，并由吴宗海支付租金等项请求，不应支持。申诉人举证的刘某、刘明拴的证人证言、转让协议、收款凭证系原审庭审后调取，属于“新的证据”，该证据足以证明原判决认定事实错误。原审在申诉人吴宗海缺席下采信被申诉人泌阳粮油公司提交的租赁合同，属认定事实错误，原判决应予撤销。申诉人的申诉理由成立，予以支持。”2019年5月24日，本院作出（2019）豫1726民再3号民事判决，判决：“一、撤销本院2017年1月24日作出的（2016）豫1726民初3534号民事判决；二、驳回原审原告泌阳县粮油储备有限公司的诉讼请求。……”因当事人未上诉，该再审判决已经生效。在上述房屋租赁合同三年期限内，被告张某只将第一年度房租56万元支付完毕，第二年度仅仅支付了16万元房租，第三年度的房租56万未支付。2017年9月17日，原告以在门面房张贴书面通知的形式通知各占用户搬出房屋。在上述房屋租赁合同三年期限于2017年11月1日届满后至今，被告张某既没有腾房出屋，也没有向原告支付任何占有使用费用。现本案争议的房屋分别被被告占有使用，从事商业经营活动，其中，被告贾某某和泌阳县金博雅服饰店实际占用一楼从北向南数第一、二套，被告范某某和泌阳县饰一派百货商店实际占用一楼从北向南数第三套，被告孙某某实际占用一楼从北向南数第四套。为此原告再次诉至本院。在本案审理过程中，经本院主持调解，被告贾某某将2019年11月1日至2021年10月31日的房租56万元直接汇入本院过路款账户中。另查明，2015年10月10日，被告张某作为出租人、被告贾某某作为承租人，订立房屋租赁合同一份，约定被告张某将包含上述第一、二套房屋在内的房屋一并出租给贾某某用于服饰经营，租赁期限为6年，自2015年11月30日起至2021年11月29日止。被告贾某某作为经营者成立个体工商户泌阳县金博雅服饰店，利用该房屋作为经营场所，从事服装、鞋、皮具的零售。2016年5月20日，被告张某作为出租人、佘进军（被告范某某代签）作为承租人，订立房屋租赁合同一份，约定被告张某将包含上述第三套房屋在内的房屋一并出租给佘进军用于商业经营，租赁期限自2016年5月20日起至2021年11月30日止。同时，在该合同上注明：“经双方协商同意，原2015年11月20日所签定房屋租赁合同作废，按该合同履行”。被告范某某作为经营者成立个体工商户泌阳县饰一派百货商店，利用该房屋作为经营场所，从事饰品、化妆品、鞋帽、日用百货的零售。2017年10月22日，屈宏宇作为出租人、被告范某某作为承租人，订立房屋租赁合同一份，约定屈宏宇将包含上述第三套房屋在内的房屋一并出租给范某某用于饰品经营，租赁期限为四年，自2017年12月1日起至2021年11月30日止。同时，被告张某在该合同上注明：“张某所签房屋租赁合同作废”、“经张某同意，2018年房租租金支付给屈宏宇，其中壹拾贰万元由张某支付，另贰拾叁万元由租赁方支付”。2017年10月27日，被告孙某某作为出租人、被告范某某作为承租人，订立房屋租赁合同一份，约定被告孙某某将包含上述第三套房屋内部南侧一小间在内的房屋一并出租给范某某用于商业百货经营，租赁期限为四年，自2017年12月1日起至2021年11月30日止。同时，被告张某在该合同上注明：“此合同签订之日起，该房屋原与张某签订的合同全部作废”。2016年6月2日，被告张某作为出卖人、被告孙某某作为买受人，经泌阳县公证处公证，订立了商品房买卖合同两份，约定被告张某将包含上述第三套房屋内部南侧一小间及第四套房屋在内的房屋一并出卖给被告孙某某。还查明，2015年11月20日，吕宗臣与张某签订房地产买卖合同一份，约定张某将泌阳县××中段原中心粮站鑫苑大厦1至2层南起（1-7间）拥有的房产（商铺）出卖给吕宗臣。本院（2018）豫1726民初2537号民事判决：“一、被告张某于本判决生效后十日内将位于驻马店市泌阳县××中段原中心粮站鑫苑大厦1至2层南起（1-7间）的房产（商铺）及相关手续交付给原告吕宗臣。二、驳回原告吕宗臣的其他诉讼请求。”原告泌阳县粮油储备有限公司因吕宗臣与张某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫1726民初第2537号生效判决书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2018年11月6日立案后，依法进行了审理。查明：“……2011年12月29日，泌阳县人民政府泌国用（2011）第2011311号土地使用权证显示：土地使用权人泌阳县粮食集团有限公司（第一粮站），座落人民路中段东侧，使用权类型为出让，独有使用权面积363.13平方米。2013年3月30日，泌阳县人民政府国有资产监督管理办公室发出泌国资（2013）1号文件《关于对泌阳县粮油储备有限公司承接泌阳县粮食集团有限公司职责及资产债权的批发》，同意由泌阳县粮油储备有限公司承接泌阳县粮食集团有限公司职责及资产、债权。”本院认为：“法人财产权受法律保护。案涉地产原属于泌阳县粮食集团有限公司（第一粮站），经有关机关批准，该地产由原告泌阳县粮油储备有限公司承接，原告泌阳县粮油储备有限公司系案涉地产的所有权人。根据泌阳县金发房地产开发有限公司与泌阳县粮食集体有限公司所签协议和房地一体原则，案涉房屋虽未登记，但已合法建筑完成，原告主张对案涉房地产享有所有权并无不当，被告张某无证据证明其对案涉房地产具有物权或相关权利，故原判决第一项“被告张某于本判决生效后十日内将位于驻马店市泌阳县××中段原中心粮站鑫苑大厦1至2层南起（1-7间）的房产（商铺）及相关手续交付给吕宗臣”，损害了原告泌阳县粮油储备有限公司的物权，依法应予撤销；……综上，原告泌阳县粮油储备有限公司请求撤销原判决，理由成立，予以支持。……关于诉讼费问题，被告张某和吕宗臣签订的房地产买卖合同第一条列明双方“对房屋所有情况已经充分了解”，被告张某与吕宗臣签订合同时隐瞒房屋产权真实情况，具有过错，导致吕宗臣债权未及时实现而起诉，应当承担原审诉讼及本次诉讼费用。”判决：撤销本院（2018）豫1726民初2537号民事判决第一项，即“被告张某于本判决生效后十日内将位于驻马店市泌阳县××中段原中心粮站鑫苑大厦1至2层南起（1-7间）的房产（商铺）及相关手续交付给吕宗臣”。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。就本案争议房屋而言，原告泌阳县粮油储备有限公司系房屋出租人，被告张某取代吴宗海成为该房屋的承租人，原告泌阳县粮油储备有限公司与被告张某之间形成房屋租赁合同法律关系。该事实已为本院（2019）豫1726民再3号再审生效民事判决所认定，本院予以确认。双方均应当按照房屋租赁合同约定全面履行各自的合同义务；否则，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原告第一项诉讼请求。在本案中，房屋租赁合同约定的租赁期间已经于2017年11月1日届满，同时该房屋租赁合同约定租赁期满合同自然终止，在双方没有续订房屋租赁合同的情况下，被告张某作为承租人应当依据租赁合同第八条第2款的约定于租赁期间届满之日即2017年11月1日将承租的房屋交还给原告，并将房屋腾空（形成附合的装饰装修物除外），同时，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条亦规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，而其直至今日没有交还房屋，其行为显然已经构成违约，因此，无论依据合同约定，还是依照法律规定，原告均有权要求被告张某腾房出屋，并将房屋返还给原告。在合同租赁期间内，被告张某未经原告同意，不仅擅自超期转租原告房屋给贾某某、范某某等人，还隐瞒房屋的真实权利人，擅自出卖原告房屋给孙某某等人，被告张某的这一系列行为不仅违反了租赁合同的约定，而且违反了法律的规定，对原告不产生法律效力。被告贾某某、范某某、孙某某等人现作为房屋的实际占有使用人，继续占有使用原告房屋没有合法根据。因此，对原告要求被告从原告位于泌阳县××中段南侧临街的四套门面房中腾空（形成附合的装饰装修物除外）搬出的诉讼请求，本院予以支持。关于原告的第二项诉讼请求。在上述房屋租赁合同三年期限内，被告张某只将第一年度房租56万元支付完毕，第二年度房租仅仅支付了16万元，拖欠40万元，第三年度房租56万未支付，被告张某共计拖欠原告房租96万元，该行为显然属于违约，依法应当承担违约责任。因此，对原告要求被告张某支付拖欠的租金96万元的诉讼请求，本院予以支持。被告张某逾期交纳96万元房租给原告造成经济损失，根据法律规定，被告张某应当承担损失赔偿责任，其中一部分损失以拖欠房租40万元为基数，自2015年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；另一部分损失以拖欠房租56万元为基数，自2016年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告的第三项诉讼请求。虽然原租赁合同第八条第2款约定逾期腾房应支付原日租金双倍的占用费，但该约定的占用费明显过高，应予调整，本院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定予以处理。因此，被告张某应当按照约定租金每天1534元向原告支付自2017年11月1日起至实际腾空搬出之日止的逾期腾房占有使用费。同时，结合本案原告起诉之后，依据原房屋租赁合同在应支付房租之时，在房屋实际占有使用人既未支付房租，也未腾房的情况下，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，并考虑到房屋实际占有使用人前期已经向张某等人实际支付了房租，不宜重复支付等问题，自2019年11月1日起至实际腾空搬出之日止，被告贾某某、泌阳县金博雅服饰店应当按照占有房屋的比例50%即每天767元与张某共同承担逾期腾房占有使用费，被告范某某、泌阳县饰一派百货商店应当按照占有房屋的比例30.21%即每天463元与张某共同承担逾期腾房占有使用费，被告孙某某应当按照占有房屋的比例19.79%即每天304元与张某共同承担逾期腾房占有使用费。但是，众所周知，在此期间，我国发生了新冠肺炎疫情，受疫情防控影响被告均不能正常经营，鉴于原告房屋为国有资产类经营用房，参照《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》的规定，在疫情期间，原告应免收2个月的逾期腾房占有使用费为宜。本案涉及的房屋租赁，原告出租的房屋四至、面积清楚，有合同约定的平面图可以证实，从原告与泌阳县金发房地产开发有限责任公司于2008年9月22日签订的合作建房协议第三条“所建楼房的一层建筑面积为363.135平方米(东西长12.9米，南北长28.15米)的临街门面房产权全部无偿归原告所有”可以看出，该协议对原告房屋所在的位置及面积等已经进行了分割，且本院（2018）豫1726民初4875号生效民事判决对此进行了认定，被告张某辩称在临街一侧有其房屋，原告房屋在整个房屋的中间，并要求分割的理由不能成立，本院不予采纳。在未经原告同意的情况下，被告张某擅自将原告房屋分别转租、出卖，侵害了原告的合法权益，该转租、出卖行为对原告均不具有法律效力，因此，被告贾某某、泌阳县金博雅服饰店、范某某、泌阳县饰一派百货商店、孙某某的抗辩理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，对原告的诉讼请求，合理合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条、第十八条规定，判决如下：一、被告张某、贾某某、泌阳县金博雅服饰店、范某某、泌阳县饰一派百货商店、孙某某于本判决生效之日起三十日内从原告泌阳县粮油储备有限公司位于泌阳县人民路中段鑫苑大厦临街一楼四套门面房（其中，被告贾某某和泌阳县金博雅服饰店占用一楼从北向南数第一、二套，被告范某某和泌阳县饰一派百货商店占用一楼从北向南数第三套，被告孙某某占用一楼从北向南数第四套）中腾空（形成附合的装饰装修物除外）搬出；二、被告张某于本判决生效之日起十日内向原告泌阳县粮油储备有限公司支付拖欠2015年11月1日至2017年11月1日的房租960000元及逾期交纳房租的损失（其中一部分损失以拖欠房租400000元为基数，自2015年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；另一部分损失以拖欠房租560000元为基数，自2016年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告张某、贾某某、泌阳县金博雅服饰店、范某某、泌阳县饰一派百货商店、孙某某于本判决生效之日起三十日内按照每天1534元向原告泌阳县粮油储备有限公司支付逾期腾房占有使用费（其中，被告张某自2017年11月1日起至实际腾空搬出之日止计付，被告贾某某、泌阳县金博雅服饰店自2019年11月1日起至实际腾空搬出之日止按照每天767元与被告张某共同支付，被告范某某、泌阳县饰一派百货商店自2019年11月1日起至实际腾空搬出之日止按照每天463元与被告张某共同支付，被告孙某某自2019年11月1日起至实际腾空搬出之日止按照每天304元与被告张某共同支付；在具体计付时，应予扣减60天的逾期腾房占有使用费）；四、驳回原告泌阳县粮油储备有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13400元，由被告张某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  王世专审判员  党书明审判员  李 宁二〇二〇年七月二十一日书记员  吕 鹏