云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初214号原告：刘某某，女，1965年3月11日出生，汉族，身份证住址（现住）云南省德宏州瑞丽市瑞江路93号19幢301室。委托诉讼代理人：白冰，云南吴立新律师事务所律师，执业证号15331201610726132，代理权限为特别授权代理。被告：李某，女，1981年1月17日出生，汉族，身份证住址云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：李嘉军，云南和序律师事务所律师，执业证号15331200710517425，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：帕红英，云南和序律师事务所律师，执业证号15331201811074982，代理权限为特别授权代理。被告：林某某，女，1982年6月11日出生，汉族，身份证住址云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：董洁帛，云南和序律师事务所律师，执业证号15331201811062961，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张天翼，云南和序律师事务所律师，执业证号53131504110125，代理权限为特别授权代理。原告刘某某与被告李某、林某某物权纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年3月19日、2020年6月2日公开开庭进行审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人白冰，被告李某及其委托诉讼代理人李嘉军、帕红英，被告林某某及其委托诉讼代理人董洁帛、张天翼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认位于瑞丽市不动产【不动产证号（2019）瑞丽市不动产权第××号】属于原告所有；2、判令被告林某某立即将位于瑞丽市不动产【不动产证号（2019）瑞丽市不动产权第××号】转移登记至原告名下；2、本案诉讼费等全部费用由二被告承担。事实及理由：原告与被告李某系好朋友，被告李某与林某某系亲戚。2010年，原告以421288元购买了瑞丽市地产，即案涉不动产。2014年6月份装修好后一直居住至今。2017年11月份，被告李某找到原告称：为帮女儿落户瑞丽市，需要在当地有不动产，想借用原告位于瑞丽市不动产帮女儿落户，期限为两年，其自愿将20万元押给原告。原告出于对朋友的信任，同意帮助被告李某，双方于2017年11月18日签订了一份《协议书》。协议签订后，原告就积极配合被告办理不动产转移登记手续，并于2017年12月18日办理了云瑞丽市不动产权第××号不动产证书，后交由原告保管证书。2018年8月3日原告将钱退还被告李某后，就叫其将不动产变更到原告名下，但被告李某总是以各种理由推脱。直到2019年七月底，被告林某某丈夫到原告处叫原告腾房，原告才意识到自己被骗了。据原告了解，被告李某与林某某有亲戚关系。原告认为，原告将自己名下的不动产变更至被告名下，并非基于买卖的意思表示，而是为了帮助被告李某女儿方便办理落户手续才为之，事后李某理应将不动产变更至原告名下。而被告李某却将不动产转移给林某某，因此，被告李某取得不动产既没有法律上、也没有合同上的根据，其无权利处分案涉不动产。被告李某与林某某之间的交易也不符合法律规定，属于恶意串通损害他们利益的行为，理应无效。被告李某答辩称：一、被答辩人在诉状中称：“2017年11月份，被告找到原告称：为帮女儿落户瑞丽市，需要在当地有不动产，想借用原告位于瑞丽市不动产帮女儿落户，期限为两年，被告自愿将20万元押给原告。原告出于对朋友的信任，同意帮助被告，双方于2017年11月18日签订了一份《协议书》。”与事实不符，与法无据。我与被答辩人之间围绕瑞丽市不动产所发生的一切关系都是基于买卖该房产的真实意思表示，并非被答辩人所称为帮女儿落户借用该不动产两年。真实情况为被答辩人当时找到我说欲将位于瑞丽市不动产转让，但是该房产的产权证现质押于他人处，需要30万元现金先把该房产的产权证赎回后，才能办理过户手续，问我能不能帮助她一下。出于对朋友的同情和信任，我和被答辩人便口头商定，该房产转让价格50万元人民币，先期付现金30万元，办理过户手续时再行付款20万元。于是我和我弟李明，我弟的朋友陈陪成、姚志明、简某四人一起去被答辩人家中支付该房产转让费30万元。出于对被答辩人的信任，当时没有要她开收据，并口头答应被答辨人进入中国境内时无偿居住至我转让该不动产的产权为止。2017年11月23日在瑞丽市住房和城乡建设局办理该不动产转移登记手续时出于办证的需要双方才签订正式的《房地产转让协议》，并备案于该局。为了少交房产转让税，双方一致同意将“贰拾万元”作为转让价格写进《房地产转让协议》中，同时我也将这20万元一次性付给了被答辩人，出于对被答辩人的信任，当时仍然没有要她开收据。因此被答辩人在诉状中称：“被告自愿将20万元押给原告”是站不住脚的，与理不容，与法无据，纯粹是自导自演，掩耳盗铃的具体表现。二、所谓“为帮女儿落户瑞丽借用该不动产”自相矛盾，于情于理都不相符。我女儿是在2018年1月29日才将户口落到此不动产内的，对此有我女儿的户口簿为据，也就是在2017年12月18日双方在瑞丽市住房和城乡建设局办理了该不动产转移登记手续一个多月后才落户的，自转移登记之日起，该房产就是我自己的，从何谈起“借用该不动产落户”。三、所谓“双方于2017年11月18日签订了一份《协议书》”更是无稽之谈。我们双方之间商定该房产的转让并付款30万元后，被答辩人为了搪塞其父亲对房产转让之事，要我配合她导演，故而要我单方面书写了此《协议书》，因为其父亲定期不定期会到该不动产居住。此协议书由我单方面所写，内容不具有真实性，甲方、乙方的签名全部由我一人所签，并非双方签字加盖手印，不符合《中华人民共和国合同法》规定有效合同成立的条件，不具备证据应有的真实性、合法性、关某原则，自始至终不具有法律效力。四、被答辩人在诉状中称：“2018年8月3日原告将钱退还被告李某后，就叫被告李某将不动产变更到原告名下，但被告总是以各种理由推脱。”被答辩人从来就没有将不动产转让费“退还”给我的要约，我也没有收到过被答辩人的什么“钱”，我和被答辩人之间只有不动产买卖关系，没有其他任何债权债务关系。瑞江路93-19-3-01号不动产既然通过合法途径转让给我，我就有权通过合法途径转让给任何第三人，包括本案被告人之一林某某。所谓：“直到2019年7月底，被答辩人才意识到自己被骗了”，纯粹是无稽之谈。我和被答辩人之间的不动产买卖关系是在瑞丽市住房和城乡建设局依照法定的程序进行登记的，合同是各自所签，合同上的手印是各自所押，并且还有拍照备案，被答辩人和我都具有完全民事行为能力，从何而来的“被欺骗’之说？相反，是双方真实意思表示最根本、最全面、最直接的体现。综上所述，答辩人取得瑞江路93-19-3-01号不动产权利，事实清楚，证据充分、确凿，有法可依，有章可循，有据可查，没有任何不当之处，并非被答辩人所说：“没有法律上、也没有合同上的根据，而取得该不动产。”在此我请求法庭：（一）依法驳回被答辩人的诉讼请求；（二）依法判决被答辩人限期搬出93-19-301号不动产居住；（三）对被答辩人的无理缠诉行为给予严厉谴责；（四）本案诉讼费用全部由被答辩人承担。被告林某某答辩称：1．请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。2．请求人民法院依法判令被答辩人承担本案的诉讼费用。本案的事实为：2019年6月20日，答辩人有意向被答辩人李某购买案涉不动产，被答辩人李某带领答辩人到案涉不动产内看房。看房时，案涉不动产内只有被答辩人李某的弟弟李明独自一人居住，并无其他人。同日，答辩人查看了案涉不动产的不动产权证，不动产权证上登记的权利人确为被答辩人李某。被答辫人李某告知答辩人其卖房是为了急需资金周转，答辩人须保证李某实际得到不动产购房款柒拾万元，不动产买卖、过户过程中产生的税费、手续费被答辩人李某概不负责。被答辩人李某与答辩人约定：购房定金为贰万元，2019年7月4日签订不动产买卖合同，付款方式是签订合同后一次性付清购房款。2019年6月22日，答辩人准备购买案涉不动产，便在被答辩人李某的授意下通过微信转账将作为购买案涉不动产定金的贰万元支付给被答辩人李某的弟弟李明。2019年6月26日，答辩人带答辩人亲友帮忙看房，李某让居住在案涉不动产内的其弟李明为答辩人及答辩人亲友开门。看房时，案涉不动产内只有李明独自一人居住，并无其他人。2019年7月2日，答辩人向亲戚、朋友共借款肆拾陆万元用于购买案涉不动产。2019年7月3日，被答辩人李某以急用钱为由，要求答辩人提前支付贰万元购房款。答辩人便通过微信转账将贰万元购房款支付给被答辩人李某。2019年7月4日，被答辩人李某与答辩人签订《房地产买卖契约》。同日，答辩人通过银行转账方式将购房款43万元支付给被答辩人李某；在被答辩人李某的授意下通过银行转账贰拾贰万（其中工商银行25万元、农业银行7万元）、支付宝转账4万元、微信转账2万元三种方式将剩余购房款支付给被答辩人李某的弟弟李明。至此答辩人已支付完毕全部购房款。双方到瑞丽市住房和城乡建设局办理将案涉不动产过户到答辩人名下的手续，税费、手续费由答辩人林某某承担，答辩人林某某已全部缴纳完毕。2019年7月5日，答辩人想带其做建筑装修的表弟帮忙看房，查看案涉不动产的样式，商量后续如何装修、改造，被答辩人李某带领答辩人及答辩人表弟到案涉不动产内看房。看房时，案涉不动产内只有被答辩人李某的弟弟李明独自一人居住，并无其他人。2019年7月16日，不动产转移登记完成，答辩人要求被答辩人李某交付案涉不动产，但因被答辩人刘某某占有案涉不动产故李某无法将案涉不动产交付给答辩人。至此，答辩人方才得知案涉不动产由被答辩人刘某某占有的情况。以上事实充分说明：一、答辩人购买案涉不动产的过程中，查看了案涉不动产的不动产登记证书，确认了案涉不动产的不动产权利证书上的权利人是被答辩人李某，且无其他权利瑕疵；答辩人前后三次看房，均只有被答辩人李某的弟弟李明独自一人在案涉不动产内居住，并无其他人。故，答辩人在案涉不动产过户到答辩人名下的手续办理完毕之前，不知道、也不应当知道被答辩人李某与被答辩人刘某某就案涉不动产物权归属问题有争议。二、答辩人购买案涉不动产支付的实际购房价款是70万元，单价为4018.37元／ｍ2，与当时瑞丽市二手房市场平均交易价格相近。故，答辩人是以合理的价格受让案涉不动产的。三、案涉不动产已经于案发前的2019年7月16日过户到答辩人名下，现案涉不动产的《不动产权证书》上的所有权人是答辩人。答辩人已经依照法律的规定登记。答辩人认为：人民法院应依法判令被答辩人立即返还其无权占有的坐落于瑞丽市地产给答辩人。综上，答辩人认为，一、答辩人李某之间的房地产买卖行为是合法、有效的，双方合同已履行完毕，答辩人已合法取得案涉不动产的所有权，被答辩人刘某某应立即返还案涉不动产。二、若被答辩人李某不是案涉不动产的真实权利人，则答辩人已善意取得案涉不动产的不动产物权，理由如前不再赘述。综上所述，请支持答辩人请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对各当事人身份信息均无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据如下：一、原告刘某某提交的证据。1、原告刘某某提交的被告李某户口簿复印件一份；2010年商品房购销合同、发票、维修基金交款凭证、瑞房权证瑞丽市第00××72号房产证、瑞国用（2011）第××号土地证复印件各一份；落款时间为2017年11月18日协议书（刘某某与李某签订）原件一份、某时间为2017年11月的房地产转让协议（刘某某与李某签订）原件一份，云（2017）瑞丽市不动产第××号不动产证复印件一份；2017年11月期间188××××****微信谈话记录（刘某某与李某的微信谈话记录）、焕姐ＡｒｈＷｅｎ微信谈话记录（刘某某与证人杨某谈话记录）打印件一份、2018年6月30日－2018年12月19日期间原告刘某某与被告李某微信谈话记录打印件一份；落款时间为2018年8月3日协议（李某与刘某某丈夫希都傲签订）原件一份；2018年11月19日原告刘某某与被告李某谈话录音（谈话录音）一份；2019年7月17日原告与李某的弟弟李明谈话录音一份、原告刘某某与李某之弟李明微信谈话记录打印件一份、2019年7月20日案涉不动产内监控（刘某某等与李明谈话）刻录件一份，2019年7月21日监控（刘某某与林某某的丈夫等）刻录件一份，2019年7月21日监控（刘某某与李明等）；林某某作为原告于2019年7月30日向瑞丽市人民法院递交的《民事起诉状》及其证据落款时间为2009年7月4日《房地产买卖契约》、ＮＯ00084392号《云南增值税普通发票》复印件各一份；瑞丽市爱与家房地产经营服务有限公司出具的关于2019年10月15日同地段二手房屋报价情况说明原件一份。欲证实，原告与被告李某曾系好朋友，2017年原告为帮且李某的女儿落户瑞丽，双方达成将案涉不动产通过虚假买卖方式转移登记至李某名下以帮助其女儿落户、李某押给原告二十万元人民币以保证将不动产转移登记回原告名下的一致意见；案涉不动产在2017年12月18日转移登记完成后，李某就将不动产权证书原件交由刘某某保管，期间曾两次因办理出入境手续将不动产权证书交到李某或其弟李明手中；2018年，李某催促刘某某及其丈夫希都傲归还二十万元以将不动产转移登记回刘某某名下；刘某某及其丈夫希都傲于2018年8月3日以与李某签订协议的方式将20万元返还李某，后李某一直以其丈夫在台湾无法来瑞丽办理变更过户手续为由未将不动产转移登记到刘某某名下；2019年7月17日，李明以微信通话方式明确告知刘某某，李某已将案涉不动产卖给他人；刘某某遂到瑞丽处理，其了解到不动产买受人为李某的亲戚，并通过李明告知及林某某作为原告起诉的案件了解到案涉不动产买卖价格为40万元，该价格属于明显低于市场价格；李明个人的银行流水与李某买卖案涉不动产毫无关联，买卖双方属恶意串通。被告李某质证后认为，第一、其女儿落户瑞丽但并非系虚假买卖不动产而系以52万元价格真实向刘某某购买了案涉不动产；第二、2017年11月18日的协议书是为向刘某某的父亲隐瞒案涉不动产已卖给李某的事实，而应刘某某的请求由李某一人出具的虚假表述，该协议中刘某某的签名都由李某书写；第三、2018年8月3日协议的相对方系案外人希都傲而非刘某某，因希都傲说后期房款凑不到，李某已把20万元订金全数退还希都傲；第四，案涉不动产早在2017年12月就已转移登记至李某名下，双方当时买卖不动产意思表示真实、有效，仅为避税将不动产价格落为20万元、实为52万元；第五，李某从未将案涉不动产的不动产权证书交给刘某某，不动产权证书因李某将不动产转移登记给被告林某某而被行政机关回收；第五，李某与刘某某之间的微信谈话虽真实发生，但双方所谈均为希都傲欲买案涉不动产事宜，与原告主张并非同一件事；第六，李某确提出将案涉不动产转移登记至其名下，由其提供现金作为担保的提议，但实际从未履行过该提议；第七，刘某某偷录的2018年11月19日李某与刘某某谈话过程虽属真实，但所涉内容实为与希都傲买卖案涉不动产事实，与原告主张毫无关联。第八，刘某某与李明的微信谈话记录、通话录音、监控均表明不动产买卖与李明无关，李明建议刘某某走司法途径解决；第九，李某将案涉不动产出售给林某某的价格是70万元，为避税双方共签订两份合同，一份40万元是为避税而签订，另一份70万元才是双方真实交易价格，因不动产发生纠纷，林某某已实际按70万元交易价格补足税款；二手房交易中介公司出具的同地段不动产网络报价与本案不具有关某、真实性及合法性，2019年瑞丽市房价持续走高，并且网络报价与实际成交价相去甚远。被告林某某质证后对原告提交的所有证据真实性、关某、合法性及证明目的均不认可，认为绝大部分证据形成于林某某购买案涉不动产前，林某某无法得知交易前案涉不动产相关的情况；对二手房交易中介公司出具的情况证明则认为2019年10月份不动产售价网络报价与本案不具有关某，内容不具客观真实性及合法性，该时段既不是刘某某出售不动产给李某的时间也不是李某出售不动产给林某某的时间。本院对原告刘某某提供的上述证据认证如下：一、形成于案涉不动产转移登记至被告李某名下前的商品房购销合同、发票、维修基金交款凭证、瑞房权证瑞丽市第00××72号房产证、瑞国用（2011）第××号土地证、2017年11月期间188××××****微信谈话记录（刘某某与李某的微信谈话记录）、焕姐ＡｒｈＷｅｎ微信谈话记录（刘某某与证人杨某谈话记录）、某时间为2017年11月18日协议书、某时间为2017年11月的房地产转让协议、云（2017）瑞丽市不动产第××号不动产证。因被告李某对真实性并无异议，且不动产确系从刘某某名下转移登记至李某名下，故对上述证据真实性予以采纳，至于上述证据是否足以证实原告诉讼主张，本院将结合全案证据及当事人争议焦点在下文一并评判，此不赘述。二、形成于2017年12月至2019年7月17日期间的证据即2018年6月30日－2018年12月19日原告刘某某与被告李某微信谈话记录、某时间为2018年8月3日协议（李某与希都傲签订）、2018年11月19日原告与被告李某谈话录音（谈话录音）、原告与李某之弟李明微信谈话记录。鉴于上述电子数据及视听资料、书证的当事人对真实性无异议，本院确认上述证据的真实性，原告的证明目的能否予以采纳将结合全案其他事实及当事人争议焦点予以综合评判。三、形成于2019年7月17日之后即原告刘某某发现案涉不动产已被出售后的证据，包括2019年7月17日原告刘某某与李某之弟李谈话录音一份、2019年7月20日案涉不动产内监控视频（刘某某等与李明谈话）、2019年7月21日监控视频（刘某某与林某某的丈夫等谈话）、2019年7月21日监控视频（刘某某与李明等谈话）以及林某某作为原告于2019年7月30日向瑞丽市人民法院递交的《民事起诉状》及其提交的证据、瑞丽市爱与家房地产经营服务有限公司出具的同地段不动产2019年10月网络报价的情况说明。上述证据中因视听资料的当事人对真实性并无异议，本院予以确认；对林某某于2019年7月30日作为原告向本院提起诉讼而提交的民事起诉状及证据的真实性予以采纳，至于原告刘某某上述证据的证明目的应否予以采纳将结合全案其他事实及当事人争议焦点予以综合评判。瑞丽市爱与家房地产经营服务有限公司与案涉不动产买卖无直接关联，该公司关于2019年10月15日同地段二手房网络报价的说明系该公司作为普通市场主体做出的认知，其并无做出二手房市场价格认定的资质，且该时间距李某与林某某之间交易时间已有三个月，网络报价与真实成交价亦非同价，该报价不具有明显的参考价值，本院难以采信该情况说明的证明力。2、原告刘某某申请出庭作证的证人杨某证言。证人陈述，其与刘某某系朋友关系，2017年刘某某通过微信告知证人：被告李某为帮其女儿落户提出请求刘某某将房屋暂时转移登记至李某名下，为此愿意提供20万元借款给刘某某使用，刘某某将与李某的微信谈话截图发至证人手机；证人当时就电话告知原告不能将房屋过户给他人。被告李某质证后对证人证言合法性、真实性及关某均不认可，认为证人陈述其知晓的情况系听刘某某转述，并且证人已提醒刘某某将房屋转移登记到他人名下的后果及风险，故刘某某对房屋转移登记至李某名下的后果是非常清楚的。被告林某某质证后对证人证言合法性、真实性及关某均不认可，认为证人陈述内容与被告林某某无关。本院认证如下，被告李某认可其确曾向刘某某提出过将案涉不动产暂时转移登记至李某名下并愿意提供20万元借款给刘某某使用的建议，并认可微信谈话截图的真实性，对证人陈述中关于2017年原告刘某某与其沟通过李某提出将房屋暂过户至李某名下以迁户口使用的事实予以确认。3、原告刘某某申请出庭作证的证人埃登格觉（缅甸联邦公民）证言。证人陈述其系原告刘某某的保姆，一直跟随刘某某生活在案涉不动产内，其除买菜、盖章外一般都在房屋内；李某与李明也经常来该房屋居住，其从来没有见到李某与李明带人来看房屋情况。被告李某及林某某质证后不认可证人证言的真实性、关某及合法性，林某某认为其丈夫在房屋交易前曾三次前往房屋但没有见过证人。本院认为，证人陈述其会因买菜及盖章外出，证人陈述内容对当事人争议事实无直接证明力，对该证人证言关某不予采纳。二、被告李某提交的证据1、被告李某户口簿复印件一份；房产交易和产权状况告知书、房地产登记受理审核业务书、询问笔录、房屋所有权转移登记申请书、云南省增值税普通发票、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）（四联）、房屋买卖协议、房地产买卖契约复印件各一份；云（2017）瑞丽市不动产权第**房产证复印件一份；刘某某户口迁移证复印件一份；刘某某与李明（李某之弟）的微信语音谈话记录刻录光盘一份。欲证实，一、李某的女儿蔡诗琦是在2018年1月29日将户口落到案涉房屋的，当时房屋的所有权人已是李某，不存在“借用该不动产落户”的事实。二、原告刘某某与被告李某存在真实、有效的房屋买卖关系，李某通过合法买卖将案涉房屋转移登记至其名下并交纳相关税费，于2017年12月18日办理完转移登记手续。三、刘某某是完全民事行为能力人，具有完全民事行为能力，能够独立判断民事法律行为及相关法律后果。四、2019年5月8日，被告李某将20万现金交给原告刘某某（希都傲在场，刘某某作翻译），由于携带大量现金故其偷渡出境回缅甸。原告刘某某质证后对被告李某提交证据的真实性无异议，但认为：1、双方真实意思是将案涉不动产短暂转移登记到被告名下以达到使李某女儿落户至案涉不动产目的，而落户的前提条件是需将案涉不动产转移登记到李某名下，转移登记过程中在不动产登记行政部门及税务部门所产生的各项材料确系真实发生，正是为办理转移登记双才方虚构买卖合同关系、签订虚假的房屋买卖协议，对被告的证明内容不认可；2、刘某某与李明之间的微信谈话内容属实，但该内容与李某主张已于2019年5月18日返还刘某某夫妻20万毫无关联，刘某某从未收到20万元。被告林某某质证后对李某提交的上述证据真实性、合法性及关某均不认可，认为证据形成于林某某购买案涉不动产前，林某某无法得知交易前案涉不动产相关情况。本院对被告李某提交的上述证据认证如下：因案涉不动产确在2017年11月由刘某某名下转移登记至李某名下，对转移登记过程中产生材料的真实性予以采纳；原告刘某某对其他证据真实性并无异议，对真实性予以采纳；至于上述证据是否足以证实被告李某关于其在2017年与原告刘某某之间就案涉不动产具有真实的房屋买卖关系、其又于2018年与刘某某丈夫希都傲达成房屋买卖合意、在收取20万款项后又退还刘某某夫妻20万元的抗辩主张，本院将结合全案证据及当事人争议焦点在下文一并评判，此不赘述。2、被告李某申请出庭作证的证人陈某证言。证人陈述，其系李某之弟李明的朋友，曾陪同李明送30万元现金到泛亚国际小区给李某。3、被告李某申请出庭作证的证人简某证言。证人陈述，其系李某之弟李明的朋友，曾陪同李明送一个黑色袋子装着的30万元现金到泛亚国际小区给李某。原告刘某某不认可二名证人证言的真实性、关某及合法性，认为证人与原告关系要好、证言具有主观性且证人陈述细节有矛盾之处。被告林某某认为证人陈述内容与其无关，放弃质证。本院认证如下：二名证人证言无其他证据佐证，且证人陈述内容即不能反映款项来源也不能反映款项用途，更不能证实李某向原告刘某某支付30万元房款，证人证言关某、真实性及证明力不予采纳。三、被告林某某提交的证据。（一）案涉不动产转移登记至林某某名下之前的《不动产权证》复印件一份；林某某与李某签订的《房地产买卖契约》复印件一份；林某某与李某之弟李明微信谈话记录打印件一份；林某某中国工商银行《借记卡账户历史明细清单》复印件一份；2019年7月3日林某某与李某的微信谈话记录打印件一份；林某某于2019年7月4日向李某转款的工商银行转账汇款凭证复印件一份；林某某于2019年7月4日向李某之弟李明转款的工商银行转账汇款凭证复印件一份；林某某于2019年7月4日向李某之弟李明转款的中国农业银行客户回执复印件一份；林某某于2019年7月4日向李某之弟李明转款的支付宝账单详情复印件一份；2019年7月3日林某某与李明之间的微信谈话记录打印件一份；云南省增值税普通发票原件一份、税费缴纳书原件一份；案涉不动产过户到林某某名下后的不动产权证复印件一份；2019年7月21日案涉不动产内监控视频一份；林某某到案涉不动产看房时用手机拍摄的视频刻录件一份；林某某丈夫向亲戚朋友借款的微信谈话记录复印件一份。欲证实，1、林某某向李某购买案涉不动产时，该不动产登记于李某名下且无其他权利瑕疵登记，林某某不可能知晓该不动产存在权属争议；2、林某某与李某之间案涉不动产真实交易价格为70万元，已按李某要求以银行转账、微信支付方式向李某及其弟账户全额支付购房款；3、林某某承担了房屋转移登记过程中的全部税费及手续费，案涉不动产于2019年7月16日转移登记至林某某名下；4、2019年7月21日林某某丈夫到案涉不动产内要求刘某某腾退房屋，其当时并不知晓案涉不动产内有监控，其与刘某某交谈过程中可以反映确实不知晓该不动产存在任何权利瑕疵；5、林某某在购房前到案涉不动产内看房时并未见到除李明外的其他人，不可能知晓不动产存在物权争议；6、林某某一家有真实的购房需求，并因购房向亲戚借款。原告质证后对案涉不动产曾登记在李某名下真实性无异议，但认为1、该阶段系李某借用刘某某房屋而非买卖关系；2、李某与林某某签订多份房地产买卖协议且内容不符合法律规定的基本要素；3、林某某与李明之间的转账记录真实性、关某及合法性不认可，李明并非房屋买卖协议当事人，资金流向与本案无关；4、发票其中一部分系纠纷产生后补交，系为诉讼而特意为之，不认可双方真实交易价为70万元；5、林某某丈夫与刘某某对话的监控视频证明内容不认可，对林某某手机中案涉房屋视频的证明内容不认可；6、林某某丈夫与其亲戚微信谈话内容的关某不予认可。被告李某质证后对被告林某某提交证据无异议，认可林某某全部证明目的。本院对上述被告林某某提交的证据认证如下：案涉不动产不动产权证书情况与本院向瑞丽市自然资源局调取情况一致，对不动产权证书真实性予以采纳；对林某某与被告李某及其弟李明之间的资金往来因有金融机构业务回执、手机软件转账回执，对真实性予以采纳；发票及税费缴纳已核实原件，系国家税务机关出具故对真实性予以采纳；2019年7月21日的监控系原、被告双方均提交的证据，对真实性予以采纳；林某某与其亲戚间的资金往来因有金融机构回执佐证故予以采纳资金流动的真实性；林某某丈夫与他人就非案涉不动产的微信谈话与本案当事人争议事实无关，对关某不予采纳。至于上述证据是否足以证实被告关于其系善意、有效地购买李某名下房屋的抗辩主张，本院将结合全案证据及当事人争议焦点在下文一并评判，此不赘述。四、本院调取的证据。1、本院依职权向瑞丽市自然资源局调取的不动产登记资料查询结果及函询该局关于原告刘某某提供的云（2017）瑞丽市不动产权第××号证书真伪。该局出具的回复及备案材料载明自刘某某名下转移登记至李某名下过程，于李某名下转移登记至林某某名下的过程；该局提供的备案材料中包含李某向该局做出的自2006年离婚后一直没有再婚的书面承诺及离婚证复印件；该局函复本院，刘某某持有的不动产权证书系非法仿制。各方当事人对本院依职权调取的上述证据真实性无异议，上述证据均系行政部门出具的公文书，对真实性及证明力本院依法予以采纳。2、本院指令原告刘某某与被告李某提交案涉不动产物业管理费及水、电费用交纳情况。双方均认可案涉不动产物业公司瑞丽圣地物业服务有限公司泛业国际服务中心出具的证明，证明载明由刘某某向该公司交纳了2011年度至2018年度、2020年度的物业管理费和水费；李某向该公司交纳了2019年度的物业管理费和水费。双方均认可电费部分由实际居住的李明缴纳，但用电人信息自始登记在刘某某名下未改变。本院依法确认上述事实。3、审理过程中，本院于2020年4月15日组织双方进行现场勘察，双方指认了案涉不动产的具体位置及情况。各方当事人对现场勘验笔录无异议，本院对现场勘察内容予以确认。4、本院调取的（2019）云3102民初1264号案件法庭审理笔录。各方当事人对该法庭审理笔录无异议，本院对笔录所所载内容予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉不动产自刘某某名下转移登记到李某名下过程：该不动产位于瑞丽市，在2017年12月18日前该不动产登记于原告刘某某名下，系刘某某向该不动产开发商购买。原告刘某某与被告李某在2017年时系好友关系，被告李某向原告刘某某提出将案涉房屋过户至李某名下用于迁户口使用、迁户后再将房屋过户归还刘某某、过户过程中税金由李某承担、李某出借20万元供刘某某使用的建议，并于2017年11月12日通过微信文字沟通的方式将上述内容发给了刘某某。原告刘某某持有一份落款时间为2017年11月18日的书面协议书原件，该协议书由被告李某书写全部内容，包括协议乙方刘某某的签名。协议书载明由刘某某向李某借款20万元以将瑞丽市屋过户给李某以示诚意并注明李某向刘某某借用房子落户女儿户口、以两年为限，刘某某还清李某借款后李某就将房屋过户还给刘某某。2017年11月20日，李某作为委托人委托瑞丽市丽城房地产交易测绘有限公司案涉房产进行房屋实地测绘以办理不动产所有权证。2017年11月22日，李某向瑞丽市地方税务局一分局缴纳税款。2017年11月23日，李某作为申请人向瑞丽市不动产登记中心申请办理案涉房屋转移登记；同日，双方签订房地产成交价为20万元的《房地产买卖契约》交该中心备案。2017年12月11日，原告刘某某与被告李某到瑞丽市不动产登记中心递交不动产登记申请表，并于同日签订转让价为20万元的《房地产转让协议》交该中心备案。原告刘某某持有一份与该《房地产转让协议》内容完全一致、双方已签名但落款时间仅为2017年11月的协议书原件。2018年1月15日，李某领取编号为云（2017）瑞丽市不动产第××号不动产证。李某的女儿蔡诗琦是在2018年1月29日将户口迁至案涉房屋。二、案涉不动产转移登记至被告李某名下后，原告刘某某与被告李某及李某之弟李明关于该不动产的联系过程。原告刘某某与李某一直保持联系，且刘某某、李某及李明均间断居住在案涉房屋中。2018年6月30日，李某通过微信语音询问刘某某钱有没有凑够，凑够就还是签合约将房子过户给刘某某。2018年7月2日，双方通过微信语音提及钱有无凑够、要将房子过户回刘某某名下事宜。2018年7月9日，双方通过微信语音联系商议把钱给李某、李某将房屋过户回刘某某事宜；刘某某提出因二年内过户税费较高，能否由双方一人承担一半税费，李某拒绝并表示当初过户系其个人承担，现在过户回去其不愿承担。2018年8月3日，被告李某与原告刘某某、刘某某丈夫希都傲签订协议，协议载明李某收到希都傲预付的购房定金20万元，李某自愿将瑞丽市瑞江路93-19-3-01房产出售给希都傲。该协议由刘某某代希都傲签名，由希都傲加盖手印。李某当庭自认已实际收到20万元，但提出后期已退还刘某某与希都傲。2018年9月30日，原告刘某某与被告李某通过微信语音联系，刘某某催促李某办理房屋过户，李某表示其老公在台湾暂时没有办法来瑞丽办理，但让刘某某准备好钱其会想办法，刘某某随即确认钱是否指准备上税的三万多元。2018年11月19日，刘某某与李某再次就房屋过户进行商议，刘某某偷录二人对话。对话中，李某反复表示因其丈夫不能来瑞丽所以没办法办理房屋过户，但其可以办个假离婚证以便于将房屋过户回刘某某名下。2018年12月19日，原告刘某某与被告李某通过微信语音联系，李某表示房屋要过户给刘某某，房子是刘某某的房子，现房屋经常出现一些陌生人，其接受不了这个状态想自己出去租房。2019年6月10日，李明通过微信语音与原告刘某某联系，表示案涉房屋内人太多了其想搬出住，但因房屋尚未过户至刘某某名下、担心刘某某多想，所以还在房屋内居住。三、案涉不动产自被告李某名下转移登记到被告林某某名下的过程。被告李某与被告林某某当庭陈述双方自2019年6月开始接洽房屋买卖事宜，林某某及其丈夫实地看过房屋及不动产权证书后决定购买，并于2019年6月22日向李某之弟李明微信支付2万元作为订金。后续，林某某的丈夫蔡华阳还邀请风水先生去看案涉不动产。2019年7月3日，林某某向国家税务总局瑞丽市税务局缴纳房屋买卖税款；同日，林某某委托瑞丽市丽城房地产交易测绘有限公司对案涉不动产进行测绘；该日，林某某通过微信向李某转款2万元。2019年7月4日，李某与林某某双方签订房地产成交价为40万元的《房地产买卖契约》交瑞丽市不动产登记中心备案；被告林某某还持有一份除成交价为70万元外，其余内容一致的《房地产买卖契约》原件。在2019年7月4日一天内，林某某向李某银行账户转账38万元，向李明银行账户转账32万、支付宝转款二次共4万元、微信转款2万元，在最后的微信转账后附言全部付清。2019年7月16日，林某某领取转移登记至其名下的案涉不动产产权证。四、自2019年7月17日原告刘某某得知案涉不动产被李某出售后，与李明、林某某丈夫蔡华阳沟通过程。2019年7月17日刘某某得知案涉房屋被李某出售，与李明微信语音通话并录制过程。通话中，刘某某质问李明为何李某要卖掉属于刘某某的房子并反复表示其帮李某，李某还骗她的房子；李明称事情已经发生，其和李某会尽力给刘某某交待，要求刘某某到瑞丽来协商处理，并称之前来房屋内的和尚（即上文中的风水先生）是其找来做装修准备工作的。2019年7月19日，刘某某与李明语音通话并录制过程。通话中，刘某某告知李明：李某现不接电话、之前李某一直告诉刘某某以需等在台湾的丈夫来瑞丽才能办理房屋过户、李某应该是蓄意骗其房屋。李明称会给刘某某一个交代，要么算成钱要么是重新给刘某某买一套，其也联系不上李某；但之前和尚（风水先生）来房屋时其尚不知晓李某要卖房，李某应当是因为欠债太多才不得已卖掉房屋，房屋已实际过户给别人。2019年7月20日，刘某某、希都傲等与李明在案涉不动产内商议，刘某某使用室内监控录制对话过程，双方对话内容与2019年7月19日微信语音通话内容基本一致，李明还告知购房人将于次日接收房屋，建议刘某某走法律途径解决问题。2019年7月21日，刘某某等与林某某丈夫蔡华阳等在案涉不动产内商议，刘某某使用室内监控录制对话过程。蔡华阳在对话过程中表示其系向李某合法地购买了房屋，李某的前夫系其堂哥。2019年7月21日，刘某某等与李明在案涉不动产内商议，李明暗示部分房款可能系冲抵债务，未披露其账户于2019年7月4日的大量收款情况。五、案涉不动产情况及物业、水电费用交纳情况。案涉不动产系复式楼结构，楼下有一间客厅及二间房间、一间约二至三平方米的小房间；楼上有二间房间及一间利用天台自行搭建的厨房；全屋呈大面积渗水痕迹。案涉不动产物业公司瑞丽圣地物业服务有限公司泛业国际服务中心出具的证明载明由刘某某向该公司交纳了2011年度至2018年度、2020年度的物业管理费和水费；李某向该公司交纳了2019年度的物业管理费和水费。原告刘某某与被告李某均认可电费部分由实际居住的李明缴纳，但用电人信息自始登记在刘某某名下未改变。本院认为，本案系物权纠纷。双方当事人争议焦点主要集中在：一、案涉不动产在转移登记至林某某名下之前真实的不动产权利人？二、若李某不是该时段的真实不动产权利人，其与林某某之间的交易是否符合不动产善意取得的全部要件？三、刘某某是否为案涉不动产的现阶段合法权利人？林某某应否将不动产变更登记至刘某某名下？对双方争议焦点，本院作如下评判：一、关于案涉不动产在转移登记至林某某名下前，该不动产的真实权利人问题。案涉不动产登记在李某名下时，该不动产物权登记权利人与物权真实权利人是否同一人，取决于争议物权归属的刘某某、李某双方就该不动产物权转移登记基础法律关系的真实意思。刘某某主张双方就该不动产物权转移登记的真实意思为刘某某将其名下的不动产产权短暂登记在李某名下供其女儿办理落户，不动产真实权利人并未发生变化仍为刘某某，作为对价李某提供20万元给刘某某使用；房屋买卖合同关系是双方为将房屋转移登记至李某名下而进行的虚假意思表示。李某则主张双方产生不动产转移登记的基础法律关系——房屋买卖合同关系真实、有效的发生。根据全案事实，本院认为原告刘某某提交的证据对其主张的事实已达到高度可能的证明标准，具体理由如下：1、李某最迟于2017年11月12日明确向刘某某提议，将刘某某名下的不动产产权以二年为限短暂登记至李某名下供其女儿办理落户，作为对价李某提供20万元给刘某某使用，由李某承担交易税费；并至迟于2017年11月20日着手办理房屋转移登记手续，且在2017年11月18日，亲笔书写包含上述意思的书面协议交由刘某某保管。从时间节点来看，明确提议到操作不动产转移登记有十天左右的时间，在该时间段李某就该意思的表述具有连贯性。李某虽主张该提议从未实际履行，双方实际达成的是52万对价的房屋买卖合同。一方面，李某未向法庭提供购房价为52万元的买卖合同成立及履行的有效证据，以释明双方在短时间内从暂借不动产用于落户的意向，重大变化为真实购买房屋的合理性；另一方面，李某关于不动产系真实买卖与后续双方就案涉不动产长期的交流内容明显矛盾，不符合正常逻辑。案涉不动产转移登记至李某名下后，双方就刘某某凑钱给李某、案涉不动产过户回刘某某名下保持较稳定的交流，从未出现刘某某及其丈夫希都傲向李某购买房屋的意思表示。2018年8月3日李某收到20万元之后，交流内容重点集中在李某提出因其丈夫身在台湾无法到瑞丽协助过户，而实际李某当时为离异状态，根本无需他人协商即可办理转移登记。原告刘某某虽在未告知李某的情况下，偷录二人2018年11月19日的对话，但该对话内容并无诱导性且未严重侵犯他人合法权益、未违背法律禁止性规定，系在案涉不动产反复不能落实转移登记回刘某某名下时所进行的证据搜集，该段录间可以作为认定案件事实的根据。第三，李某自认李明代其接收林某某的30万元房款，并长期共同居住在案涉不动产内及李明与刘亚明于2019年6月10日的微信语音内容，可以认定李明知晓案涉不动产真实权利状态。刘某某在得知案涉不动产被李某出售而与李明联系过程中，李明在多次谈话所述的内容均明确表示知晓刘某某是房屋所有人并会给予刘某某一个交待；且在2019年7月21日向刘某某隐瞒其代李某收受30万元房款的情况。刘某某与李某、李明之间的交流具有持续性、内容也具有稳定性，并非刘某某的引诱性谈话，交流过程足以反映刘某某、李某、李明自始至终均认可刘某某系案涉不动产的真正权利人。2、案涉不动产转移登记至李某名下后，仍由刘某某交纳次年物业管理费用、水费的情况亦可佐证刘某某、李某之间关于案涉不动产转移登记的基础法律关系并非真正的房屋买卖。刘某某在转移登记完成后依然是以房屋所有人身份管理、使用房屋，若不动产已真实出售，再由原权利人继续交纳转移登记完成之后的不动产物业管理费用、水费与一般生活常理不符。故，本院认为刘某某提交的证据已形成证据链，可证实其与刘某某之间就案涉不动产转移登记的基础法律关系并非真实的房屋买卖这一待证事实达到高度可能性，对其主张予以支持。案涉不动产虽登记在被告李某名下，但该阶段不动产物权的真实权利人为原告刘某某。双方之间为办理不动产转移登记而进行的房屋买卖合同系以虚假的意思表示实施的法律行为，为无效行为；双方以虚假的房屋买卖行为所隐藏的真实意思而为的民事法律行为的效力及后果，因与本案物权争议无关，双方另行解决。被告李某提交的证据不能使双方在案涉不动产转移登记前具有真实房屋买卖合同关系、后期双方交流内容系围绕希都傲欲购买房屋而产生的待证事实达到真伪不明的状态，对其主张不予支持。另，李某提交的刘某某与李明之间的微信语音谈话内容完全未能反映李某已于2019年5月8日退还20万元，对李某该主张不予采纳。二、关于被告李某与林某某之间就案涉不动产发生的房屋买卖是否符合善意取得全部要件的问题。通过上述评析，本院已认定李某并非案涉不动产转移登记至被告林某某名下时的不动产物权真实权利人，其无权处分案涉不动产。被告林某某自无处分权人李某处受让案涉不动产，只有在满足法律规定的善意取得条件下，方能阻却真实权利人刘某某的物权返还请求权。首先，受让人林某某在受让该不动产时，不动产登记于李某名下，因登记为不动产物权的公示方法即除刘某某、李某等实际知晓该不动产权利真实状态的相关方外，其他不特定第三方均可推断登记权利人李某为不动产权利人，故不能直接认定林某某向李某购买不动产具有重大过失。刘某某作为真实权利人，其主张受让人林某某不构成善意，依法应承担举证证明责任。但仅因林某某的丈夫蔡华阳与李某的前夫具有一定亲属关系是不能反映出该交易具有恶意串通的情况，原告又未能提供李某与林某某之间具有其他恶意串通或林某某明知李某不具有处分权的其他情况的相关证据。本院在现有证据条件下及法定举证责任分配规定基础上，认定林某某与李某交易时不知晓李某无处分权，不具恶意。其次，现有证据也无法证实林某某与李某之间就案涉不动产的交易过程、成交价格及款项支付有明显悖于正常交易的情形。林某某数次查看案涉房屋，除订金2万元外，是在转移登记程序启动后方支付房屋对价68万元，在证据所能反映出的交易过程中，未发现明显不妥；原告也未就二被告交易过程有悖于正常情形提供证据。结合案涉不动产的实际情况且鉴于刘某某未能提交有效证据，无法认定70万元的成交价明显低于交易发生同一时间、同一地段、同等条件下的不动产二手交易市场价格，该价格处于合理区间。原告刘某某虽提出林某某只向李某支付40万不动产对价，但该主张明显与林某某于转移登记启动后的2019年7月4日密集向李某及李某指定的收款人李明支付68万并在支付完最后一笔款项后确认所有款项已付清的付款过程不符，该主张不予支持。第三，该不动产已转移登记至林某某名下。上述三方面已满足不动产善意取得全部法律要件，林某某作为不动产交易一方，已善意取得案涉不动产物权，系该不动产现阶段的合法物权人，可以阻却刘某某行使物权返还请求权。原告刘某某无权要求林某某将案涉不动产转移登记至其名下，只能另行追究无权处分人李某的侵权责任。鉴于本次诉讼系因无权处分人李某擅自处分不动产所引起，应由其承担全部诉讼费用。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第一条、第二条、第十五条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告刘某某全部诉讼请求。案件受理费7750元，由被告李某负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院，预交上诉费7750元。如有新证据，上诉时一并提交。审 判 长  雷 丹审 判 员  谭玉娟人民陪审员  杨会红二〇二〇年七月十日法官助理王艳云书记员翁美丽