广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初2138、2139号原告（2138号）：卢艳。原告（2139号）：黄峰。两案原告共同委托诉讼代理人：刘浩，广东众诚律师事务所律师。两案原告共同委托诉讼代理人：杨析析，广东众诚律师事务所实习律师。两案共同被告：魏炜。委托诉讼代理人：林云鹏，广东富美律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓宁，广东富美律师事务所实习律师。原告卢艳、原告黄峰诉被告魏炜房屋买卖合同纠纷二案，本院于2020年1月13日立案受理后，适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。两案原告的共同委托诉讼代理人刘浩、杨析析，被告的委托诉讼代理人林云鹏、马晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两案原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告卢艳和原告黄峰分别支付违约金812000元（人民币，下同）和1188000元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：卢艳和黄峰夫妻经深圳链家房地产经纪有限公司居间介绍欲购买被告位于深圳市南山区双拼房屋。2019年9月19日，原告卢艳和原告黄峰分别与被告签订《房屋买卖合同》，约定卢艳、黄峰分别购买被告上述房屋，房屋成交价格为406万元和594万元。上述合同还约定：上述房屋已出租，被告保证承租人放弃优先购买权；一方违约，逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方为买受人的，买受人有权以书面通知的方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按本合同约定的总房价款20%支付违约金。上述合同签订当日，被告与原告、黄峰签订《补充协议》约定：被告于2019年9月20日前向现承租人张某身份证×××通知房屋出售告知函，如承租人在2019年10月6日前无法明确购买以上Ｂ-2903、2904两套房屋，则视为放弃优先购买权，合同继续履行；如承租人在2019年10月6日前能以相似的付款方式和同等价格购买以上Ｂ-2903、2904两套房屋，此次签署的合同视为无效，双方免责解除合同。2019年10月4日被告通知原告夫妻，承租人要行使优先购买权购买该物业，要求与两人协商解除合同。后得知：被告于2019年11月5日将上述Ｂ-2903、2904两套房屋出售并过户，但并不是张某以相似的付款方式和同等价格购买的上述两套房屋，被告的行为构成根木性违约。据此，两案原告特诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求！被告辩称：案外人张某如行使优先购买权，根据双方约定，双方的房屋买卖合同应该在张某行使优先购买权时失效，买卖双方不需要承担违约责任的合意。两原告在与被告于2019年9月19日签署《二手房买卖合同》时，便已知悉诉争房屋存在承租人有可能行使优先购买权的情况，且双方同时签署《补充协议》约定，如承租人在2019年l0月6日之前能以相似的付款方式和同等价格购买诉争房屋的，则原买卖合同视为无效，双方有权免责解除合同。因此根据双方约定，如2019年10月6日前张某以相同价格购买则双方合同约定视为无效。2019年9月23日，张某按照约定向被告出具了行使优先购买权的告知函要求以同等调教履行优先购买权。因此基于张某已经明确要求履行购买权，因此被告双方的协议无效。第二、案件事实部分。2019年3月22日，被告与张某就诉争房屋的租赁事宜签署了《房屋租赁合同》，租期为2019年3月27日起至2020年3月26日。2019年9月23日，得知诉争房屋要出售，张某向被告发出，通知被告其与同住家人协商决定，行使优先购买权。2019年9月23日，被告与张某及共同承租人张某甲就诉争房屋签署了《二手房买卖合同》（下称“新买卖合同”），成交价格约定为：B-X3房为410万元，B-X4房为598万元，价格略优于原买卖合同约定的B-X3房406万元，B-X4房594万元。另，诉争房屋在租赁期间及买卖完成后一直由已由张某及其租人共同占用使用，张某与其家人至今一直居住诉争房屋内。且自2012年被告取得该两套房产时候，该房产就是“双拼房”，即该房屋实际为一套房产，无法分割出售。因此对一个房产主张了优先购买权应该视为全部主张。第三、被告已经尽了自己最大程度的识别及诚信义务。张某、张某甲确实是诉争房屋的承租人，承租房屋后，也确实一直居住在诉争房屋中，被告在将诉争房屋出售给原告时，已经向原告坦诚承租人优先购买权的存在，且约定如果承租人行使优先购买权的，则买卖合同无责解除，可见被告在交易中是尽了诚信义务的；且被告最终将房屋出售给张某时，售价也基本上没有上浮，这也体现出，被告的转售也并不存在额外牟利的目的，仅是出租人对“承租人行使优先购买权”规定的朴素理解，作出了其认为符合法律规定的选择。基于以上事实。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区（涉案两套房产）曾登记在被告名下；于2019年11月5日分别转移登记至案外人罗某和张某甲名下。被告魏炜于2019年3月22日与案外人张某签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案两套房产出租给张某，租期从2019年3月27日起至2020年3月26日止。2019年9月19日，被告魏炜（出售人、甲方）分别与原告卢艳（买受人、乙方）及原告黄峰（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区方；甲方已将该房屋出租，甲方保证承租人放弃优先购买权；双方协商一致房屋成交价格为406万元和594万元；任何一方不按照合同约定履行义务的，应向守约方承担违约责任；延迟履行合同义务应承担的违约责任，逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期以自然日，违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十个工作日，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；守约方若为甲方，甲方有权单方解除合同，并没收定金或要求乙方按本合同约定的房屋成交价格百分之二十支付违约金，如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金；及其他内容。同日，被告出具两份收款收据，载明分别收到2903房和2904房的定金各15万元。2019年9月19日，被告（甲方）与卢艳、黄峰（共同作为乙方）签订《补充协议》，约定：乙方购买涉案两套房产，甲方承担本次房屋交易税费150000元，剩余房屋交易税费全部由乙方承担；甲乙双方于2019年9月19日签约房屋买卖合同，甲方应于2019年9月20日前向现承租人张某通知房屋出售告知函，如承租人在2019年10月6日前无法明确购买以上两套房屋，则视为放弃优先购买权，合同继续履行；如承租人在2019年10月6日前能以相似的付款方式和同等价格购买以上两套房屋，此次签署的合同视为无效，双方免责解除合同。2019年9月23日，张某向被告出具《行使优先购买权告知函》，内容为：张某于2019年9月20日收到被告发出的关于涉案房产出售告知函，现张某正式通知被告，经张某与同住家人共同协商决定：行使优先购买权利，将以同等条件或优于对方的条件购买该物业。2019年10月4日，被告向两案原告出具《关于租客行使优先购买权告知函》，内容为：被告于2019年9月19日向涉案两套房产的租客发出房屋出售告知函，该租客于2019年9月23日函复被告称要行使优先购买权利，以同等条件或优于两案原告的条件购买房产，现被告通知原告：该物业租客要行使优先购买权利购买房产，请两案原告尽快与被告协商解除合同等相关事宜。两案原告提交深圳市世纪中盛土地房地产资产评估咨询有限公司出具的评估报告书，以证明涉案两套房产在2019年12月2日的市场价值分别为5125015元和7493400元。被告对评估报告书不予认可。为证明被告与承租人签订了买卖合同并已实际履行，被告提交了其分别与张某、张某甲于2019年9月27日签订的二份《二手房买卖合同》（约定张某和张某甲分别购买涉案两套房产，成交价分别为410万元和598万元），被告出具的收款收据，被告分别于张某、张某甲、深圳一方天房地产经纪有限公司签订的《资金托管协议》，深圳一方天地产经纪有限公司收到张某和张某甲转账购买涉案房产定金8万元和27万元的电子回单予以证明。被告表示其系将B-2904房过户给张某甲，因为张某不具备购房资格，而涉案房产一直由张某、张某甲共同居住。原告对前述证据均不予认可，并表示前述证据不能证明张某以相似的付款方式和相等的价格购买了涉案房产，且合同并不是最终实际交易的买卖合同，而张某甲并非房屋的承租人。庭审中，本院根据被告的申请，当庭拨打被告提供的张某的电话（137××****X），张某表示张某甲系其姐姐，涉案房产是张某甲承租但由张某签订租赁合同，后张某甲愿意购买涉案房产，其中一套以张某甲名义购买，另一套由张某购买，但张某没有购房资格，故由张某的朋友代持，现两套房屋均已过户。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。双方签订的《补充协议》约定：如承租人在2019年10月6日前能以相似的付款方式和同等价格购买涉案两套房产，则原、被告签订的《房屋买卖合同》应免责解除。本案中，从被告提交的其与张某签订的租赁合同、张某出具的《行使优先购买权告知函》、原告与张某、张某甲签订的《二手房买卖合同》及《资金监管协议》、张某及张某甲支付定金的电子回单等内容来看，前述证据的内容与本院在庭审时对与案外人张某的电话调查内容基本一致，且被告提交的相关证据已形成较为完整的证据链，足以证明被告是因涉案房产的承租人行使优先购买权，而将涉案房产出售给承租人及其指定人员。因涉案二套房产系双拼房，且受购房政策的影响，涉案房产过户给承租人指定的人员或承租人共同居住的家庭成员符合常理；如果严格要求出卖人必须将房屋过户给租赁合同中签字的承租人才符合补充协议中“承租人优先购买”的约定，有违事实亦有违公平。故原告以实际登记过户的产权人并非租赁合同中签字的承租方为由，主张被告违约并要求被告承担违约责任，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告卢艳、原告黄峰的全部诉讼请求。2138号案件受理费5960元、保全费4580元，2139号案件受理费7746元、保全费5000元，均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年七月二十四日书记员  陈春如附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。