陕西省华阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0582民初305号 原告:郭鹏刚，男，汉族，1981年4月20日出生。 委托诉讼代理人：展永，陕西华岳律师事务所律师。 被告:蒙元煜，男，汉族，1988年12月19日出生。 被告：姜波，男，汉族，1991年5月5日出生。 共同委托诉讼代理人：潘军红，华阴市太华法律服务所法律工作者。 原告郭鹏刚与被告蒙元煜、姜波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭鹏刚及委托诉讼代理人展永、被告姜波及被告共同委托诉讼代理人潘军红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、确认被告未按时支付租金违约，判令被告立即履行2015年11月28日《房屋租赁合同》；判令二被告立即连带支付租金72万元，并承担因未及时支付租金的违约责任20万元违约金；3、责令被告立即按照现经营的渭南市华山景区XX酒店装修标准对承租房屋后四楼客房进行整体装修（包括水电及客房配套设施）；4、责令被告立即按照现经营的渭南市华山景区XX酒店标准建设完成承租房屋三楼顶改建休闲区和部分阳光房；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2015年11月28日被告蒙元煜租赁原告位于华阴市XX路XX道交汇什字口西南角的房屋院落开办酒店，当日双方签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：租期十年，自2015年12月1日至2026年2月28日止（顺延3个月装修期），每年租金叁拾柒万元整(￥370000元)每年11月1日前交清下年租金，后依次类推。被告不得以任何理由推迟或冲减原告租金，如超过交款日期一个月未能交清下年租金即按被告违约并承担一切违约责任。被告要爱护原告交付的资产设施、设备，如有损坏即时更换费用自理，更换加装部分按原告要求及标准完成施工并做好后期维护，直至合同期满完好交还原告，并保证原告能正常经营使用。合同履行中，违约方向守约方支付壹佰万元整违约金并承担一切违约责任。同时，合同中约定，被告拆除楼顶广告牌后，应将前三楼顶改建成休闲区和部分阳光房。之后，因被告要求增加租赁后四楼客房，并承诺按照原告要求整体装修(包括:水、电及客房配套设施)，双方商定增加了租赁费伍仟元整，租金按照每年共计37.5万元整实际缴纳至今。合同签订后，被告却未能按照合同约定及时支付租金，在原告催要下，被告蒙元煜与其合伙人姜波二人在2019年7月9日向原告出具书面《承诺保证》，承诺于2019年10月20日付清欠付的租金。可是截止目前，被告仅仅只将2018年度租金付清，2019年、2020年度均未付清。同时被告拆除原告原有的设施，四年来未能履行所承诺的义务，未能对后四楼客房、前三层楼顶，按照约定进行装修和建设，明显影响原告将来的既得利益。经多次协商未果，被告仍未依约履行义务，向法院提起诉讼。 被告答辩称：要求依法驳回原告的诉讼请求，一、被告不存在违约的情况，被告在2015年11月28日与原告签订《房屋租赁合同》，已履行了合同义务，租金已支付到2018年，是由于华阴市人民政府对华阴市XX路棚户区进行改造，原告的房屋就在棚户区项目改造的范围，关于XX路棚户区改造顺延至2019年8月31日前，被告所开的华阴市XX酒店无法经营，这是政府行为，被告无法经营，所以无法向原告支付租金，但在棚户区改造期间原被告是无法阻挡的，所以原告应免除租金；二、华山景区是个季节性的，随后又有疫情，被告就根本无法抗力的，无法经营，民法通则107条规定，被告不应支付原告的租金；三、原告诉请三、四项不应得到支持，原告的房屋在棚户区改造的范围，这明显是让被告投资见不到收益，华阴市人民政府棚户区改造已经给原告赔付了一部分款项，在房屋三楼顶修建休闲区和阳光房是不符合规定的，当时被告向有关部门申请没有审批，所以被告并没有违约，要求驳回原告的诉请，合同继续履行。 原告所举证据如下： 一、2015年11月28日原告与被告蒙元煜签的《房屋租赁合同》。 证明目的：1、合同明确约定对后四楼的客房按原告的要求整体进行装修（包括水电）；2、被告折除前三楼顶广告牌，改建休闲区及部分阳光房，费用自理；3、本合同约定了违约金，违约方应承担100万违约金；4、被告每年11月1日前缴纳下一年租金，不得以任何理由要求冲减原告租金；5、被告至今拖欠未付清2019年度、2020年度二年的租金。 二、2019年7月9日被告姜波向原告出具《承诺保证书》。 证明目的：1、承诺书证明2015年12月姜波与蒙元煜合伙承租并经营酒店；2、2019年度的租金未能在2018年11月1日前付清；3、被告承诺2019年7月20日前支付10万元，2019年8月20日前支付10万元，2019年10月20日交清剩余17.5万元，谕期应当承担违约责任。4、本案仅就未及时支付租金主张20万元违约金。 三、2019年7月1日蒙元煜给姜波出具的《委托书》。 证明目的：二被告系共同租赁合伙经营关系。 被告当庭所举证据如下： 照片三张、《华阴市人民政府印发关于华阴市XX路棚户区改造项目土地房屋征收补偿安置方案的通告》影印件、《华阴市人民政府关于XX路棚户区改造的有关事项的通告》影印件、入户宣传册。 证明目的：1、从2018年10月份政府就进行拆迁宣传，延续到2019年8月31日前，这是无法抗拒的政府行为，门面都已经关门了，所以被告不存在违约，不应承担违约金；2、前三楼根本没有批复，所以不能建设，后四楼目前要拆迁装修了也是损失不能履行。 本院对证据的认证意见为：原告证据1、2、3组相互印证，具有证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。被告证据的真实性予以认定，但因与本案不存在关联性，不认定其证据效力。 根据本院对证据的认定意见，结合原告、被告的陈述，查明案件事实如下：2015年11月28日，被告蒙元煜租赁原告位于华阴市XX路XX道交汇什字口西南角的房屋院落开办酒店，双方签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：租期十年，自2015年12月1日至2026年2月28日止（顺延3个月装修期），每年租金叁拾柒万元整(￥370000元)，每年11月1日前交清下年租金，后依次类推。被告不得以任何理由推迟或冲减原告租金，如超过交款日期一个月未能交清下年租金即按被告违约并承担一切违约责任。被告要爱护原告交付的资产设施、设备，如有损坏及时更换费用自理，更换加装部分按原告要求及标准完成施工并做好后期维护，直至合同期满完好交还原告，并保证原告能正常经营使用。合同签订生效，双方共同遵守，不得违约，如有违约，违约方向守约方支付壹佰万元整违约金并承担一切违约责任。同时，合同第四条中约定，后四楼客房被告按照原告要求整体装修(包括:水、电及客房配套设施)，被告拆除前三楼楼顶广告牌后，应将前三楼顶改建成休闲区和部分阳光房。因被告要求增加租赁后四楼，双方商定增加了租赁费伍仟元整，租金按照每年共计37.5万元整实际缴纳。合同履行期间，2018年11月被告却未能按照合同约定及时支付2019年度租金。2019年7月1日被告蒙元煜就租房事宜委托合伙人被告姜波全权处理。2019年7月9日，被告姜波向原告出具书面《承诺保证》一份，承诺2019年度租金，于2019年7月20日前支付10万元，2019年8月20日前支付10万元，2019年10月20日交清剩余17.5万元，逾期自愿承担违约责任。至今，被告就2019年度租金向原告只支付了3万元，2019年度34.5万元租金以及2020年度37.5万元租金未支付。另查，被告承租后未对所租赁房屋的后四楼客房、前三层楼顶，按照合同约定进行装修和建设。被告蒙元煜、姜波之间系共同租赁合伙经营酒店关系。 本案的争议焦点为：一、租赁合同的效力及违约责任；二、拖欠的租金是多少，违约责任如何承担；三、后四楼的整体改造、前三楼顶改建和部分阳光房的建设能否继续履行；四、政府行为是否造成该合同不能履行的必然后果。 本院认为，本案原告与被告之间所签订的《房屋租赁合同》，被告出具的《承诺保证》，均合法有效，被告未按照合同约定履行交付租金的义务，依约应继续履行交付租金的义务并承担相应违约责任。本案被告合伙租赁经营酒店，姜波亦对支付租金承担责任出具了承诺，被告蒙元煜、姜波应对支付租金和违约金承担连带清偿责任。本案被告对未支付2019年度34.5万元租金以及2020年度37.5万元租金的事实并无异议，但以华阴市人民政府公告宣传拆迁并曾设围挡的事实，导致其2018年至2019年无法经营，认为其未交付租金的行为不属于违约。因政府拆迁公告并未要求所涉经营者停业，并且政府已经通告对涉征户的损失予以补偿，原告即非征收拆迁者也在此事件中并无过错，被告主张其不付租金不构成违约的理由，依法不能成立，本院不予采纳。由于2020年度出现疫情，华山景区因疫情封园至2020年4月11日开放，客观上对被告经营酒店明显造成影响，相应减免租金分担损失较为公平，本院酌情变更乙方对2020年2月至4月的租金减半缴付为宜。原告主张被告未能按时支付租金应承担20万元违约金，但未举证证明造成其的实际损失，本院认为参照同期银行贷款利率，其所主张的未付租金被告应承担的违约金明显偏高，酌情认定10万元为宜。被告未按《房屋租赁合同》约定履行所租赁房屋的后四楼客房和前三层楼顶改造、装修义务，原告诉请被告按照合同约定进行装修和建设，符合合同内容约定，但因双方之间未约定具体的履行期限，被告有权在租赁期内随时履行该义务，原告要求本案判决立即履行不予支持。因被告未按约定履行所租赁房屋改造、装修义务造成的损害，原告可在合同终止履行时一并主张处理为宜。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的精神，判决如下： 一、蒙元煜、姜波于本判决生效之日起三十日内向郭鹏刚支付租金673125元，支付违约金100000元，合计773125元。 二、驳回郭鹏刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13000元，由蒙元煜、姜波负担11550元，郭鹏刚负担1450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审 判 长  陈 煜 人民陪审员  王和平 人民陪审员  万西凤 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  杨敏敏