河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初4051号原告：新乡市索泰克光电有限公司，住所地新乡市新东大道与化工路交叉口东南角。法定代表人：赵春玲。委托诉讼代理人：郑喆、秦树锋，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。被告：新乡市红旗区石油树德学校，住所地新乡市红旗区新延路华北石油局院内。法定代表人：王少杰，校长。委托诉讼代理人：姚江斌，男，系该单位员工，特别授权。原告新乡市索泰克光电有限公司（以下简称索泰克公司）与被告新乡市红旗区石油树德学校（以下简称树德学校）房屋租赁合同纠纷一案，原告索泰克公司于2018年9月27日提起诉讼，本院于2018年11月18日作出（2018）豫0702民初4569号民事判决，索泰克公司不服提起上诉，新乡市中级人民法院于2019年5月31日作出（2019）豫07民终300号民事裁定，撤销原判决将本案发回重审。本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭公开进行了审理。原告索泰克公司委托诉讼代理人郑喆、秦树锋，被告树德学校校长王少杰及其委托诉讼代理人姚江斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告索泰克公司向本院提出诉讼请求：判令被告将涉案租赁房屋恢复原状，如客观上无法恢复原状，则判令被告赔偿相应损失180万元（暂定具体数额待司法鉴定作出后确定）。诉讼过程中索泰克公司将诉讼请求变更为：判令树德学校将涉案租赁房屋恢复原状，如客观上无法恢复原状，则判令被告赔偿相应损失款额2394033.28元，并补交了相应诉讼费用。事实与理由：原告与被告租赁合同纠纷一案，新乡市红旗区人民法院于2018年4月28日作出（2018）豫0702民初459号民事判决书，判决解除原告与被告签订的租赁协议，被告返还涉案租赁房屋及土地。判决生效后，原告发现房屋内附属设施电梯、钢结构厂房及空调机组、软化水设备、不锈钢冷却塔、空压机已被被告拆除灭失，电力、消防、供水设施、以及其他墙面干挂大理石，地面、办公室装修物等设备都有不同程度的人为性损坏，给原告造成了巨大的损失，根据合同法第九十七条的规定，被告应当将涉案房屋恢复原状，如客观上无法恢复原状，则应当赔偿由此给原告造成的损失，特诉至贵院，恳请依法裁判。被告树德学校答辩称：一、答辩人对房屋内部的改造、装修、变造活动符合《租赁协议》约定，符合合同目的，有合同依据。双方在租赁期限为八年的《租赁协议》中明确约定树德学校利用索泰克公司所在地块和附属建筑物进行全日制学校办学工作；约定树德学校在不得改变现房屋钢架主体构造的情况下，可以改造、变造、装修装饰房屋内部结构；约定索泰克公司同意树德学校将现有房屋二楼或者一楼以及外场地按办学需求改造成户外户内体育运动场地和操场；约定索泰克公司在一定时间内完成全部搬迁工作并将租赁房屋及场地全部交付给树德学校使用，以利于树德学校进行改建装修；约定索泰克公司承诺在本协议签订后，负责与树德学校共同尽快将本地块土地性质变更为教科用地并且将该地块和房屋过户到石油树德学校名下，并约定了土地房屋交易款的金额、缴纳方式等。在（2018）豫0702民初459号案件中，原告索泰克公司针对被告树德学校的反诉进行的答辩意见中得到了进一步确认（见该判决书第四页下五行）。二、被答辩人主张的事实没有任何有效证据。被答辩人没有证据证明拆除损毁的设施交付给答辩人并在答辩人掌控中，没有证据证明答辩人有保管维护其设施的义务。被答辩人不能提供交付答辩人物品设施清单，没有证据证明答辩人将其空调机组、软化水设备、不锈钢冷却塔、空压机等设备拆除损毁灭失。答辩人依据（2018）豫0702民初459号判决书内容于2018年5月1日搬出，被答辩人于2018年9月公证其设施损坏，不能证明系答辩人所为。三、答辩人没有损毁被答辩人设施的理由和动机。答辩人签订长达八年租赁协议，并一次性交付400万元租金，足见其目的为长期办学，其没有理由冒着违约被解除合同的风险拆除损毁不属于自己的设施从而引发矛盾影响教学秩序。（2018）豫0702民初459号判决书判决合同解除后，答辩人胜诉，被答辩人依判决当返还答辩人二百余万元租金，答辩人在未拿到应当退还的租金的情况下，没有理由去拆除损毁被答辩人的设施。四、被答辩人主张的事实与其在诉讼中的答辩意见相互矛盾。被答辩人在（2018）豫0702民初459号判决书中的诉讼理由和答辩意见中均自认自行拆除了相关设施履行了合同义务（判决书第2页第11行），现在又主张是答辩人损毁其设施，其主张的事实自相矛盾。五、原告诉求违反法律规定并不符合情理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。依据此规定，答辩人对租赁房屋的改建装修是经被答辩人在协议中同意的，故人民法院不应支持被答辩的诉求。原审判决中红旗区人民法院也认为被答辩人要求恢复原状或者赔偿损失的诉请缺乏合同依据也不符合情理与法理（见（2018）豫0702民初4569号判决书第9页7、8、9行）。六、有证据能够证明被答辩人相关设施系其自行拆除。我校在2016年4月中下旬时期，多次拍摄了对方工作人员带领搬迁人员到房屋内搬运设备的情形（优盘视频存档为证）。其次在新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初4325号案件中，对方出庭证人陈素喜在法官当庭询问时一时紧张，直接承认了是2016年春节后，即四、五月份来进行了拆迁空调机组、硬化地面等杂活。七、答辩人已依据合同法第九十七条之规定及（2018）豫0702民初459号判决书要求，按合同履行情况和合同性质，对租赁房屋恢复原状并完成返还义务。综上，答辩人既未违约，又没有保管相关设施的义务，更没有拆除灭失相关设施的动机和理由，被答辩人对其所主张的事实没有真实客观有效的证据。被答辩人的诉求违反司法解释的规定，答辩人已按合同性质和履约情况恢复原状并尽到返还义务。请人民法院支持答辩人的主张，驳回被答辩人的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据和事实，本院认定如下：1、对于索泰克公司提交的陈刚、周云、陈素喜的证人证言，树德学校认为上述证人未出庭作证，证言不符合证据形式，且三位证人与索泰克公司均有利害关系，故不予认可。本院认为上述三位证人在原审中均出庭作为，本审提交的证言与原审内容相同，故对于证据形式予以认定。对于证据内容，本院经审查对陈刚、周云的证言予以采信，对陈素喜的证言待结合其他证据综合认定。2、对于索泰克公司提交的新乡市公安局洪门分局对吴芳、陈素喜、王少杰的询问笔录，本院经审查对笔录的真实性予以认定。对于笔录内容，本院对索泰克公司将涉案租赁场地交付时，装饰的石材、吊灯、升降梯、空调机组尚存的事实予以认定，对于其他内容待结合所有证据综合认定。3、对于索泰克公司提交的电力工程承发包合同、供水管道安装工程合同、消防系统安装承包合同、石材装饰合同、装饰工程合同书、简易升降机制作安装合同、电子厂房净化安装工程合同书、装饰装修施工合同及工业产品买卖合同、以及上述合同相关财务凭证、水电费单据、电费发票、《公证书》，树德学校认为与案件无关联性，且为复印件，故不予认可。本院认为上述合同在原审时曾作为证据提交，其中电力合同、供水合同、石材合同、二楼简装合同、升降机合同、空调与净化合同均提交了证据原件，故对于该部分合同的真实性予以认定，对于其他无原件的合同本院待结合其他证据综合认定；对于相关财务凭证，索泰克公司以合同与凭证为依据作了评估报告，故本院一并认定；对于水电费单据，因不显示出处，系单方制作，故不予认定；对于两份电费发票的真实性予以认定。4、对于索泰克公司提交的《公证书》，树德学校认为公证时间为2018年9月，其已于2018年5月1日将租赁场地返还，故不具有客观性，本院经审查对公证书出具的真实性予以认定，对于证明目的待结合其他证据综合认定。5、对于索泰克公司提交的《资产评估报告》，树德学校认为系单方委托，不予认可，故索泰克公司于本案中提出司法鉴定申请，河南巨中元房地产土地资产评估有限公司于2020年5月26日出具豫巨评鉴字（2020）第008号《司法鉴定意见书》。本院经审查认为索泰克公司提交的《资产评估报告》虽然是单方委托出具，但其评估依据系上述合同及财务凭证，评估结果也与豫巨评鉴字（2020）第008号《司法鉴定意见书》相当，故本院对真实性予以认定，对证明目的结合《司法鉴定意见书》予以综合认定。6、对于索泰克公司提交的照片，树德学校认为不显示拍摄时间、地点，本院经审查认为上述照片系《公证书》中内容，原审时一并提交，故对其真实性予以认定，对于证明目的待结合其他证据综合认定。7、对于证人朱某的证人证言，树德学校对其身份有异议，对证明目的有异议，本院经询问认为朱某并不了解涉案纠纷的具体情况，故对于其证言待结合其他证据综合认定。8、对于树德学校提交的租赁房屋的结构图纸、内部钢架结构图样、2016年4月26日原告工作人员到涉案房屋内搬迁家具拆除设备的视频，与原审中提交一致。索泰克公司对真实性均不认可，本院经审查认为上述图纸没有其他证据佐证真实性，视频拍摄的时间、人物、事件均不清晰，故对真实性不予认定。9、对于树德学校提交的办学许可证书，欲证明办学符合租赁协议约定，索泰克公司认为已超期，对真实性不认可。本院经审查对该许可证的真实性予以认定，对树德学校的陈述予以采信。10、对于树德学校举证过程提出的陈素喜的证言，称陈素喜在（2016）豫0702民初4325号案件庭审时承认了受索泰克公司指使拆除空调，索泰克公司认为其未提交相应证据，故不予质证。本院根据其陈述调取了相关庭审笔录，但并未发现树德学校所称事实，故对于该笔录的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。11、对于原被告提交的其他证据，因双方当事人对真实性均不持异议，故本院对真实性予以认定，对证明目的待结合其他证据综合认定。对于原被告于原审中提交的证据及陈述，本院作为有效证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月18日，索泰克公司（甲方）与树德学校（乙方）签订《租赁协议》一份，主要约定：租赁物包括：1、甲方目前道清路241号两层办公楼和厂房混合建筑物共计约6468平方米及周边地块（房产证号：新房权证开发区字第**，所属土地使用权证号：新国用（2013）第02026号）、该建筑东墙皮向东7米过道和西墙皮向西5米范围过道（两条过道均南临国药公司北院墙，北侧连接至道清路以供开通消防通道和大门）；2、该建筑向西索泰克公司16层办公楼楼下南边过道至新二街全部；上述建筑物和地块甲方在交付使用前负责全部空地平整和硬化以保证适合办学；租赁期限自2015年9月1日至2023年8月31日；租赁费总额为496万元，2015年8月1日前乙方向甲方缴纳400万元，甲方将16层办公楼南侧楼下通道硬化、树立起围墙并将全部租赁房屋交付乙方使用后十日内，乙方一次性向甲方缴纳剩余租赁费用96万元；租赁期间的水电费按乙方实际用量和电力公司、水务公司的实际价格标准进行缴纳；物业费全免，除了关系到房屋整体钢架结构改造的费用，在租赁期间房屋修缮、装修等费用由乙方承担；乙方在改造、变造、装修装饰房屋内部结构时，不得改变现房屋钢架主体构造，甲方同意乙方将现有房屋二楼或者一楼以及外场地按乙方办学需求改造成户外户内体育运动场地和操场；甲方保证在本协议签订之日起15个工作日内完成除洁净车间之外的全部搬迁工作，以利乙方进行改建装修，保证乙方本学年在该地址9月开学，甲方保证在2015年11月1日前完成全部搬迁并将租赁房屋及场地全部交付给乙方使用；之外双方还就其他权利义务作出了约定。上述合同签订后，索泰克公司陆续将部分租赁场地交付给树德学校，树德学校支付租金400万元，并对租赁房屋进行了设计、改造、装修和使用。之后双方于剩余租金支付过程中发生纠纷，索泰克公司于2016年12月7日将树德学校诉至本院，本院于2017年6月6日作出（2016）豫0702民初4325号民事判决，原被告双方不服均提起上诉，新乡市中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）豫07民终3301号民事裁定，撤销原判决将该案发回重审。本院于2018年1月18日立案后，依法另行组成合议庭，于2018年4月28日作出（2018）豫0702民初459号民事判决，先行判决认定原被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，解除了索泰克公司与树德学校于签订的《租赁协议》，并判令树德学校于该判决生效后十日内将涉案场地返还给索泰克公司。法定期间内双方均未上诉，（2018）豫0702民初459号先行判决于2018年5月15日生效，索泰克公司未向本院申请强制执行。之后，因索泰克公司认为树德学校在租赁场地控制期间对租赁房屋、设施进行了严重破坏，故于该案继续审理期间增加诉讼请求，要求树德学校将涉案房屋恢复原状，即恢复中央空调机组和电梯原状，如不能恢复则赔偿相应损失。但索泰克公司未按期缴相关纳诉讼费用，故本院于2018年7月12日作出（2018）豫0702民初459号之一民事判决，未对该项诉求合并处理，双方当事人均未上诉，该判决书现已生效。因此索泰克公司又提起原审诉讼。另查明之一，根据（2018）豫0702民初459号之一民事判决认定的事实，2015年11月1日之后，索泰克公司一、二层办公楼以及厂房混合建筑物由树德学校实际占有使用，涉案租赁物在树德学校实际控制之下，2018年5月1日，双方租赁关系截止。树德学校称于2018年5月1日返还了租赁房屋，索泰克公司不予认可，双方对房屋具体返还时间存在争议。原被告双方没有任何房屋交接手续与物品交接清单。另查明之二，索泰克公司于2018年9月5日委托河南省新乡市豫新公证处对涉案房屋现状进行证据固定，2018年9月10日河南省新乡市豫新公证处出具《公证书》，载明对涉案办公楼及厂房建筑的一层北侧、一层南侧、二层南侧、二层北侧的内、外部现状进行录像、拍照记录。索泰克公司于原审将《公证书》完整提交。另查明之三，索泰克公司于（2018）豫0702民初459号案件增加关于本案的诉求时，本院向索泰克公司释明其要求恢复原状的具体情况，索泰克公司称要恢复的是中央空调机组及电梯原状。索泰克公司法定代表人吴芳在接受新乡市公安局洪门分局询问时，称中央空调机组、电梯、吊灯丢失。陈素喜在接受新乡市公安局洪门分局询问时，仅承认拆除中央空调机组、吊灯，未提及其他设施。王少杰在接受新乡市公安局洪门分局，提到空调机组尚存，但未认可上述设施系其指使拆除。另查明之四，索泰克公司于2019年7月19日单方委托新乡恒业资产评估事务所对其主张的涉案租赁房屋、设备损失进行评估，新乡恒业资产评估事务所于2019年8月21日出具《资产评估报告》，载明评估目的是确定索泰克公司相关涉诉案件中涉及赔偿的损失资产在评估基准日的市场价值，为索泰克公司提供价值参考。评估对象为资产组合——房屋建筑物、机器设备等。评估权属依据：1、委托方的施工合同及安装合同及付款凭证；2、委托方提供的河南省新乡市豫新公证处公证资料等。评估结论：截止评估基准日相关涉诉案件中涉及赔偿的损失资产的市场价为2394033.28元。其中包括垫付水费28000元、垫付电费2210.88元；电梯间净值59500元；外设备间净值110533.5元；B2、B3区装修费净值261000元；1、2楼墙地面装挂部分净值335700元；净化车间（含中央空调设备）净值1056400元；B3区卫生间漏水造成的A3区钢结构锈损失100000元；配电工程净值229350元；供水管路净值22856元；消防系统净值108306元；空压机净值（含冷干机、储气罐、管道过滤器）2446.5元；净水设备净值23076元；电梯（升降机）净值32654.4元。2020年1月12日，索泰克公司向本院再次提出司法鉴定申请，申请本院委托鉴定机构于诉讼中对其主张的涉案租赁房屋、设备损失进行评估。河南巨中元房地产土地资产评估有限公司于2020年5月26日出具豫巨评鉴字（2020）第008号《司法鉴定意见书》，载明评估结果为2099878.45元（未包含2#房钢结构锈蚀损失）。具体包括：1、电梯间评估净值40970元；2、外设备间净值83249元；3、装修工程（B2、B3区装修费）净值290000；4、1-2楼墙地面装挂工程净值280592元；5、车间净化工程（含中央空调等设备即中央空调系统）净值1056307元；6、漏水（B3区卫生间漏水造成的A3区锈蚀）造成的钢结构锈蚀损失未评估；7、配电工程净值165000元；8、供水管路工程净值18596.25元；9、消防工程净值113594元；10、空压机净值23850元；11、净化水设备净值27720元；12、升降机（电梯）净值35000元；13、垫付的垫付水费净值28000元；14、垫付电费净值2210.88元。具体内容与索泰克公司于2019年7月19日单方委托新乡恒业资产评估事务所出具的《资产评估报告》内容基本相当。本院认为，索泰克公司与树德学校签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。（2018）豫0702民初459号之一生效判决对树德学校于2015年接收并实际控制租赁物的事实予以认定，自此至租赁物实际返还期间，树德学校应尽到妥善保管义务。树德学校称2018年5月1日将租赁物返还，索泰克公司对此不予认可，双方也没有任何交接手续，故对于树德学校的主张，其应当负相应的举证责任，否则应承担不利的法律后果。根据索泰克公司提交的《公证书》可知，索泰克公司与公证处人员于2018年9月5日进入租赁场地，索泰克公司主张该日期为实际接收租赁物的时间，在树德学校未提出相反证据予以推翻的情况下，本院对索泰克公司的主张予以采信，故树德学校在实际控制租赁物至2018年9月5日期间，其应尽到妥善保管租赁物的义务。根据新乡市公安局洪门分局对吴芳、陈素喜、陈少杰的询问笔录，以及《公证书》载明的照片，本院对树德学校接收租赁物时，租赁场地内装饰石材、吊灯等装饰物以及升降梯、中央空调机组尚存的事实予以认定。按照双方《租赁协议》约定，双方租赁期间为8年，索泰克公司应在协议签订之日起限定时间内完成搬迁工作，以利于树德学校进行改建装修，树德学校在改造、变造、装修装饰房屋内部结构时，不得改变现房屋钢架主体结构。索泰克公司系在约定长期租赁期间的基础上，允许树德学校对涉案租赁物进行大规模改造，但双方合同履行至2016年便发生纠纷，并于2018年5月被判令解除，至树德学校返还租赁物时，涉案厂区的装修部分已遭到严重拆除，索泰克公司当初订立合同目的亦不能实现，该部分装修内容（B2、B3区装修工程、1-2楼墙地面装挂工程）应认定为索泰克公司实际遭受了损失，且应根据涉案合同履行内容酌定区别认定原被告双方的责任。（2018）豫0702民初459号民事判决认定索泰克公司与树德学校在协议履行过程中均存在违约，故双方应根据自己的违约行为，酌定承担50%的责任，以解决装修部分的损失争议。对于车间净化工程（中央空调系统）、电梯部分（含电梯间与升降梯），双方未在签订《租赁协议》约定拆除，且索泰克公司在履行搬迁义务时，中央空调系统、电梯部分已与租赁物形成附合，拆除则使该设备价值受到严重贬损，索泰克公司未予拆除不违反合同约定，也不存在过错。2019年9月5日，在树德学校返还租赁物时，上述设备已受到毁损与灭失，故树德学校应承担相应的赔偿责任。对于外设备间、漏水（B3区卫生间漏水造成的A3区锈蚀）造成的钢结构锈蚀损失、配电工程、供水管路、消防工程、空压机、净水设备，索泰克公司未提出相应证据证明实际受到损毁，且索泰克公司在（2018）豫0702民初459号案件增加诉求时未主张过上述设备，吴芳、陈素喜、王少杰接受新乡市公安局洪门分局询问时也未对上述内容提及，因此索泰克公司存在扩大主张的可能性，对于该部分损失本院不予认定。对于索泰克公司主张的垫付水费、电费，如该部分欠付事实成立，树德学校应予赔偿，但索泰克公司提供的水电费单据系单方制作，作为佐证的电费发票从时间上、金额上与租赁物返还时间均不对应，因此以该收据、发票作为鉴定基础得出的鉴定结论不具有客观性，对于该部分诉求本院不予支持。综上，本院对索泰克公司关于车间净化工程（中央空调系统）、电梯部分（含电梯间与升降梯）的主张予以支持，对于装修部分（B2、B3区装修工程、1-2楼墙地面装挂工程）以50%的比例予以支持。对于具体金额，索泰克公司于本案中提出司法鉴定申请，其依据施工合同及财务凭证对中央空调系统、电梯部分、装修部分出具的《司法鉴定意见书》具有客观性，故参照该鉴定意见计算，上述损失净值共计1417573.2元，本院以该标准对索泰克公司的诉讼请求予以部分支持。综上所述，本院对索泰克公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：新乡市红旗区石油树德学校于本判决生效之日起十日内赔偿新乡市索泰克光电有限公司损失1417573.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25952元，鉴定费20000元，由新乡市红旗区石油树德学校负担27209元，由新乡市索泰克光电有限公司负担18743元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  李新生审判员  张习坤审判员  张敬美二〇二〇年七月十五日书记员  唐 静