广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初21989号原告：李顺辉。委托诉讼代理人：周德俊，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。被告：张钟文。委托诉讼代理人：宁瑞，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵恬，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。第三人：谭继红。第三人：江明望。第三人：姜慎波。原告李顺辉诉被告张钟文、第三人谭继红、第三人江明望、第三人江慎波案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告李顺辉及其委托诉讼代理人周德俊，被告的委托诉讼代理人宁瑞到庭参加诉讼，各第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除对李顺辉购买的位于贵州省贵阳市观山湖区［产权证号：黔（2019）观山湖区不动产权第XXX号］的查封，中止对该商品房的执行；2、本案诉讼费用由被告共同负担。事实及理由：2017年6月3日，原告李顺辉经“58同城”网站了解到贵州省贵阳市观山湖区（即本案涉案房产）出售，遂通过电话方式与中介人员取得联系，随后由中介人人员引领前往实地首次查看了房屋状况，并与买方进行了沟通交谈，双方达成买卖合意。2017年6月3日，李顺辉与谭继红经贵州温馨家不动产经纪有限公司居间介绍、见证，就涉案房产签订达成了房屋买卖合同，其中约定：谭继红将其所有的位于贵州省贵阳市观山湖区出卖给李顺辉，房屋总价88万元整（其中定金5万元、首付款35万元、尾款16.583698万元在双方办理所有权变更登记后支付，银行贷款尾款314163.02元由李顺辉负责偿还）。协议达成后，李顺辉于当日便支付了谭继红定金5万元。2017年6月30日，谭继红委托李顺辉处理该商品房所有事宜，并于同年7月3日经贵州省贵阳市立诚公证处公证。2017年7月4日，李顺辉在中信银行柜台跨行转账35万元房款给谭继红。2017年7月8日，在中介工作人员的见证下，谭继红将该商品房交付给了李顺辉。李顺辉随即更换了门锁入住、实际拥有该房屋至今。然而，由于谭继红出卖给李顺辉的涉案房产所在楼盘大产权未办理完成，故双方在签订买卖合同时就涉案房产的产权证未办理完成，以致于双方无法办理产权人的变更登记。2017年10月31日，贵州温馨家不动产经纪有限公司通知李顺辉，称其所购买的谭继红的涉案诉争商品房可以办理产权证了，李顺辉于同年11月2日便前往该处办理产权证，但物业公司告知李顺辉在办理产权证之前要先交纳两年的物管费，故李顺辉即交纳了两年物管费共计4946元。次日，李顺辉便将物管费交纳凭证交给了涉案房产开发商，开发商相关工作人员即完成了李顺辉对拟办证房屋房号、姓名、联系方式的登记。同日，李顺辉与物业公司签订了新的物业协议。2017年12月1日，李顺辉接到涉案房产开发商的通知，要求其递交办理产权证的相关材料。同年12月4日，李顺辉即就涉案房产办理产权登记所需材料交给了开发商。2018年1月17日起，李顺辉多次询问开发商涉案房产的办证情况，开发商均回复正在办理过程中。孰知，2018年2月26日，开发商电话告知李顺辉，称其所购买的涉案房产被人民法院查封了，无法办理产权登记。次日，李顺辉便前往贵阳市不动产登记中心问询该事，经了解得知：贵州省天柱县人民法院于2017年12月7日查封了涉案房产。次日，李顺辉便向天柱县人民法院提出书面执行异议申请，该院于2018年3月15日作出（2018）黔2627执异4号《执行裁定书》，驳回了李顺辉的执行异议请求。随后，申请人申请复议,复议后天柱县裁定支持了申请人的异议请求，中止执行涉案房产。2018年11月6日，天柱县人民法院向李顺辉下达《履行到期债务的通知书》，李顺辉随即于当日通过银行向天柱县人民法院转账16583698元，履行了该义务。2018年11月12日，天柱县人民法院出具《结案证明》，该案就此终结。随后，李顺辉欲根据公证委托办理产权证和过户，但了解到贵州省南明区，且在该院共有三个案件先后查封了该商品房，随即多次与该院沟通解封事宜。2018年11月下旬至2019年4月3日，贵阳市南明区人民法院先后三次裁定解封涉案房产。2019年4月17日，南明区人民法院的第三个解封文书送达贵阳市不动产登记中心并生效。至此，该涉案房产的所有查封均已解除。2019年4月16日，李顺辉在工商银行偿还了此房按揭尾款276210元，并支付的利息751.19元和提前还贷违约金6767.16元。至此，李顺辉已经按照合同约定偿还了银行贷款尾款314163.02元。2019年4月18日，银行出具个人贷款结清证明，并委托本案李顺辉办理完成了该房的抵押预告注销登记。2019年4月18日，房开工作人员拒绝拿办证资料给李顺辉办证，说要向其公司汇报情况，由公司商量后才能决定是否可以办证及是否可以提供办证资料给李顺辉。直到4月23日李顺辉去催促，房开公司才同意办证，但只能由他们代办，而不能将办证资料给李顺辉由李顺辉自己办，理由是他们担心资料外泄。2019年4月23日，李顺辉向房开缴纳了600元代办费，并代谭继红缴纳了税费8078.03元。房开工作人员承诺只要证一下来就马上通知李顺辉。之后就是办证和五一假期，期间房开公司一直未通知李顺辉。2019年5月5日，节后第一个工作日李顺辉前往房开公司处问办证情况，此时房开公司才告知证在五一前已下来但还未领出来，于是李顺辉接送房开公司工作人员去不动产登记中心，把证领回到房开处。在房开公司处，李顺辉签了字并经房开拍照后才把证领到手。领了证后李顺辉立马回到不动产登记中心，缴纳了土地出让金42624元，中午接着取号排队填单过户，可工作人员告知此房于5月5日上午，贵阳市观山湖区人民法院协助贵院查封了涉案房产。李顺辉随即向贵院提交了书面异议，并参加了贵院组织的听证程序。贵院于2019年8月1日作出（2019）粤0305民初2890号《民事裁定书》裁定驳回了李顺辉的异议，并于2019年8月9日送达李顺辉的委托诉讼代理人。同时，由于贵州省天柱县人民法院作出的（2018）黔2627执异4号《执行裁定书》第二页中明确载明“被执行人谭继红称：异议人所述属实，希望法院不要查封拍卖这套商品房”，这表明谭继红不反对李顺辉的异议请求及事实陈述，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”之规定，本案应当将谭继红、汪明望二人列为第三人。综上，现李顺辉对贵院作出（2019）粤0305民初2890号《民事裁定书》不服，认为其对涉案房产享有排除本案诉讼保全中的执行行为的权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”之规定，向人民法院起诉，望判决支持原告的诉讼请求为感！被告辩称：对原告的起诉全部不予认可，理由如下：第一，根据《中华人民共和国物权法》等有关规定不动产产权的取得以登记公示为原则，除法律另有规定外不动产物权的设立变更、转让、消灭经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。我国商品房所有权的取得实行物权登记公告制。那么，登记在第三人谭继红名下的房产，被告有权依照民事诉讼法的规定，对其进行查封保全完全符合法律规定不存在任何违法行为。第二，从原告证据来看，原告并未实际付清全部房款其所转账支付的35万元明确备注为还款，而并非购房款。此前相关法院并没有对该款项的内容进行审查。结合该份人民币结算业务申请书系原告李顺辉本人填写。35万元金额属较大金额，所以原告李顺辉不存在填写错误或者银行办事人员因口音问题误写成还款，这均与实际不相符。换句话说，假使原告当初发生的错误，其完全可以终止转账，或者要求银行工作人员对该转款备注进行变更。原告仅以此，银行工作人员填写错误，改变35万元的款项的性质，明显不符合法律规定。且其相关证据亦无法达到充分证明该款项是购房款。结合这一点，原告并没有完全支付第三人谭继红的全部购房款。第三，从原告李顺辉提交的相关证据，关于其实际占有、使用涉案不动产权房屋的证明被告均不予认可。首先。从几张照片无法看出原告李顺辉已经实际占有使用了涉案房产，且照片完全可以伪造、变造，故不具有任何证明力。另外，以谭继红的名义缴费的微信记录及相关收据、收款收据，更不能够说明原告李胜辉已经占有使用了涉案物业，换锁证明仅是一个第三方出具的证据。无法证明原告实际持续稳定的占有、使用涉案物业。从某种意义上讲。在涉案物业并没有登记变更登记原告名下，原告是没有任何权利占有居住使用该上物业。所以，原告的证据不能够当然的证明，其已经占有使用了物业，即使短暂的占有也仅是违法的。第四，原告的现有证据来看，不能够看出原告当初积极行使权利，从买房时间为2017年6月3号到本案查封时间以达近两年之久。这期间，如果原告积极行使权利，原告早已将涉案房产变更到自己名下，不存在至今未变更的情况。所以，涉案房屋至今仍登记在第三人谭继红名下系原告自身未办理过户登记，导致的，其应当对其行为负责。第五，深圳市南山区人民法院依法对第三人谭继红房屋进行查封，符合相关法律规定。假使原告李胜辉与第三人谭继红真实存在买房交易那么当涉案房产被查封或者拍卖原告李顺辉完全可以参与分配或者另案起诉第三人谭继红实施救济，法律赋予了原告李顺辉其他救济权利，而原告李胜辉并没有去行使。第六，原告李顺辉并没有依法对涉案房产进行确权，且该房产至今仍登记在第三人谭继红名下，在原告李顺辉没有得到法院生效判决文书，确认该房涉案房产属于原告李顺辉所有，仅提供相关购买资料，不能够证明深圳市南山区人民法院对此房产查封存在错误。第七，结合被告的证据，被告有个大胆的猜测，结合原告提交的证据，被告有理由相信原告李顺辉系串通第三人谭继红意图转移资产，帮助其逃匿债。且证据中的多份能够体现该事实，请求法院依法予以查明，驳回原告的不当诉讼请求。第三人均未到庭，也未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张钟文与谭继红、江明望、江慎波存在民间借贷纠纷，案号为（2019）粤0305民初2890号。在该案审理过程中，本院查封了谭继红名下的位于贵州省贵阳市观山湖区（涉案房产）。李顺辉对该保全提出异议，本院于2019年8月1日作出（2019）粤0305民初2890号民事裁定书，裁定驳回李顺辉的异议。现该案已进入执行阶段。为证明原告向谭继红、江明望购买了涉案房产，已实际付清购房款，且原告已实际占用涉案房产等，原告向本院提交了以下证据：1、原告（买方）与谭继红（卖方）、江明望（共有人）签订的《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过经纪方出售或购入贵阳市XXX房（涉案房产）；该房产产权证尚在办理过程中，此次转让须等到卖方房屋所有权证办理完毕后再办理过户手续；该房产转让成交价为88万元；定金5万元买方须于签订合同时向卖方支付；首期款35万元，在卖方办理完委托公证手续当日，一次性支付给卖方，卖方于收到定金及首付款后将房屋交给买方使用；卖方将原按揭贷款余额314163.02元转由买方支付，并计入总房价；买卖双方协商同意在尾款中预留165836.98元作为保证金由买方分付给卖方；卖方须在收到定金及首付款40万元将房屋交予买方使用；及其他内容。2、谭继红向原告出具的收款收据，载明于2017年6月3日收到原告缴纳的定金5万元。3、客户回单、人民币结算业务申请书，以证明原告支付了购房款35万元；4、借记卡账户历史明细清单、提前还款申请、银行凭证、个人贷款结清证明（2019年4月18日出具）、注销登记受理通知书，以证明原告谭继红偿还按揭款共计314163.02元（其中本金276210元、利息751.91元、提前还款违约金6767.16元），并办理了抵押登记注销手续。5、代办证件凭证、契税凭证、涉案房产产权证、土地出让金缴纳凭证，以真名原告向开发商申请办证并支付了相关办证费用，并领取了以谭继红名义登记的产权证。6、换锁凭证、交房微信记录、水电费缴费记录、物业费收款收据、前期物业管理协议、物业费缴纳凭证等，以证明谭继红、江明望已将涉案房产交付原告，原告已实际占有使用涉案房产。7、谭继红于2017年6月30日向原告出具的委托书及公证书，载明谭继红委托原告作为其代理人，代为到房开公司领取涉案房产购房发票、向银行申请提前还款、办理房屋产权的所有手续、签订买卖合同等。被告对交房微信记录、水电费缴费记录、前期物业管理协议、物业费缴纳凭证的真实性不予认可，其他证据的真实性予以认可，但证明内容不予认可。另查，贵州省天柱县人民法院曾因杨琼英与谭继红、江明望民间借贷纠纷案查封涉案房产，在该案的执行过程中，李顺辉向该院提出执行异议，该院于2018年3月15日作出（2018）黔2627执异4号《执行裁定书》，裁定驳回李顺辉的异议请求。李顺辉不服该裁定，向贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院申请复议，该院于2018年5月10日作出（2018）黔26执复12号《执行裁定书》，裁定撤销天柱县人民法院（2018）黔2627执异4号执行裁定书，发回重新作出裁定。2018年6月20日，贵州省天柱县人民法院重新作出（2018）黔2627执异14号《执行裁定书》，裁定认为：李顺辉与谭继红在法院查封涉案房产前即已签订房屋买卖合同并有李顺辉入住，且李顺辉已按合同约定支付定金和首付款，并按合同约定自2017年7月开始每月定期将房产的当月房贷转入专用还款账号，未办理房屋产权变更登记手续并非李顺辉的原因，故李顺辉享有足以排除强制执行的权益；并裁定中止对谭继红名下涉案房产的执行。杨琼英不服前述裁定，向贵州省天柱县人民法院提起案外人执行异议之诉，后又撤回起诉，2018年11月6日，贵州省天柱县人民法院作出（2018）黔2627民初1441号民事裁定书，裁定准许杨琼英撤回起诉。2018年11月6日，贵州省天柱县人民法院向李顺辉出具（2018）黔2627执153号之一《履行到期债务通知书》，要求李顺辉向该院履行其对谭继红、江明望所负的到期债务165836.98元。李顺辉于2018年11月6日向天柱县人民法院转账165836.98元。天柱县人民法院于2018年11月12日向李顺辉出具（2018）黔2627执153号之一《结案证明》，载明该院在执行杨琼英申请执行谭继红、江明望民间借贷纠纷一案中，李顺辉已于2018年11月6日将该案款履行完毕。再查，2019年4月3日，贵州省贵阳市南明区人民法院作出（2018）粤0102执3312号之一《执行裁定书》，内容为：在李绚申请执行江明望、谭继红民间借贷纠纷一案中，该院查封了谭继红名下的涉案房产，因李顺辉已于该院查封前合法购买涉案房产，现李顺辉申请解除对房屋的查封，且李绚同意解封，故裁定解除对涉案房产的查封。本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告提交的证据已形成完整的证据链，足以证明其与谭继红之间存在真实的房产买卖合同关系，原告已按买卖合同的约定支付了相应的购房款并已代谭继红付清银行按揭款、注销了涉案房产的抵押登记，且涉案房产已实际交付原告占有使用；而且，涉案房产在购买时，谭继红尚未取得房屋产权证书，原告在缴纳了相关税费后，代谭继红办理了涉案房产的产权证书，但因涉案房产被查封的原因导致不能过户，原告对此并不存在过错。同时，生效的（2018）黔2627执异14号《执行裁定书》亦认定李顺辉享有足以排除强制执行的权益，并裁定中止对谭继红名下涉案房产的执行。因此，李顺辉要求解除对涉案房产的查封并终止对涉案房产执行的诉讼请求，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，本院予以支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：解除对谭继红名下位于贵州省贵阳市观山湖区XX屋的查封，并停止对该房产的执行。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  曹玲莉人民陪审员  魏双斌二〇二〇年七月十日书 记 员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。