广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初1848号原告：广东上诚建设有限公司，住所地广东省广州市越秀区渔唱街****自编**。法定代表人：黄佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。被告：熊小兰，女，1963年5月4日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。第三人：广州市万茂房地产有限公司，住所，住所地广东省广州市增城区朱村街朱村大道**div>法定代表人：陆文军，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所实习人员。原告广东上诚建设有限公司诉被告熊小兰、第三人广州市万茂房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流试点工作的决定》，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东上诚建设有限公司和第三人广州市万茂房地产有限公司的共同委托代理人陈美娟到庭参加诉讼，被告熊小兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广东上诚建设有限公司向本院提出诉讼请求，一、被告向原告支付欠付的服务费680000元；二、被告以总服务费978982元为本金，按每日0.02%的标准向原告支付自2019年5月16日起至实际付清欠付金额之日止的违约金（暂计至2019年9月11日的违约金为21146.01元）；三、被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告（乙方）与被告（甲方）于2017年11月30日签订《无忧家居安装整合服务协议》，约定原告为被告购买的广州市增城区朱村街××大道东××幢（自编号住宅4#）905房提供家装整合服务；乙方提供的家装服务总服务费为978982元；合同约定，首期款298982元于合同签订之日支付，剩余款项须按照按揭方式付款，被告需于2017年11月30日前向银行申请办理银行按揭手续，并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭申请资料；如甲方的申请未获银行批准，应自乙方通知之日起5日内一次性支付本协议约定的款项，否则乙方有权要求甲方自通知之日其支付总服务费每日万分之二的违约金。2018年3月8日，被告因自身的原因未能获得贷款机构贷款审批，且未在5日依约定向原告支付欠付服务费，但截至本诉状提交之日，被告仍未向原告支付欠付费用及违约金。原告认为，原、被告签订的《无忧家居安装整合服务协议》是双方真实意思表示，合法有效。被告因自身的原因未能获得贷款审批，在原告催告后应当按照约定及时履行支付剩余价款的义务。被告逾期支付款项的行为已构成违约，依据约定应向原告支付欠付的款项，并按每日总价款的万分之二的标准支付违约金。为维护合法权益，特提起本案诉讼。被告熊小兰未答辩。第三人广州市万茂房地产有限公司述称，同意原告的诉讼请求。经审理查明：2017年11月30日，原告（乙方、装修单位）与被告（甲方、业主）就涉案房屋签订《无忧家居安装整合服务协议》，载明以下内容“……鉴于甲方购买了4栋905房（以下简称该房屋），并已与开发商签订《商品房买卖合同》，……第一条服务内容：1.乙方……为甲方提供详尽的咨询意见、装修设计理念、装修施工及部分设施设备的采购安装服务，并配套良好的社区服务活动……第二条服务概况：鉴于乙方的品牌价值、先进的技术……双方确定乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为978982元，该价格包括但不限于装修款、材料款、施工费、人工费、设计费、安全文明施工保障费、措施费、税金、服务费、咨询费、增值配套服务等的部分或者全部费用，该价格为大包干。第三条付款方式：甲方按下列第3种方式支付服务款（下称该款项），乙方于收款时间向甲方出具收据。……3.按揭贷款方式付款首期款：须于2017年11月30日前支付该款项的30%，金额（人民币）298982元。除首期款外，剩余该项款金额680000元。须于2017年11月30日前申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料并按照按揭方式付款。……第四条逾期付款的违约责任：甲方未按照约定的时间支付本协议第二条约定该款项的，或者未按本协议约定的时间申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料的，逾期在30日之内，自约定的应付款或者应申请按揭并提供申请资料期限届满之次日起，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金。如逾期30日以上的，视为严重违约，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金。第五条房屋交付：乙方承诺于2020年6月30日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用……”。2017年12月23日，第三人（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向第三人购买位于增城区朱村街××大道东××幢（自编号住宅4#）905房。上述合同还约定以下内容“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售……总金额（人民币）1287359元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的……如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2020年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……”。合同附件七约定“本合同补充协议：……四、对合同第八条的补充：买方以按揭方式付款的：1、……买方不论选择卖方推荐的按揭代办机构或自行选择按揭代办机构或自行办理按揭手续，其按揭申请非因卖方的原因未获得银行贷款审批通过的，买方应在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款，且不能享受付款的优惠折扣。买方未能按照前述10日的期限一次性付清剩余房款的，应自逾期之日起按总房价款0.02%的标准向卖方计付违约金，逾期超过10日仍未付清的，卖方有权解除合同……买方未在前述10日期限内付清差额的，须自逾期之日起按总房价款0.02%的标准向卖方计付违约金，逾期超过10日仍未付清的，卖方有权解除合同……五、对合同第十条的补充：非买/卖方原因导致房款无法按合同约定支付至指定的账户，买/卖方不承担违约责任。……九、对合同第十四条的补充：……卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%……”。2019年5月16日，原告就涉案房屋的装修款向被告在《广州市商品房买卖合同（预售）》所留的通讯地址寄送《催告函》，该函件载明因被告原因，被告的按揭申请于2018年3月8日未获贷款机构审批通过，请被告在收到本函之日起5日内前往销售中心一次性付清所有应付未付服务费及对应违约金等。庭审中，一、原告明确第二项违约金的诉讼请求的起算时间，依据《无忧家居安装整合服务协议》第3条第4款约定的标准，在原告得知被告按揭未获得通过之后，于2019年5月16日向被告发出催告函，故从原告催告之日起算违约金。二、原告及第三人陈述：1.原告与第三人均是万科地产期下的关联公司。2.被告已付清《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的所有房款；《无忧家居安装整合服务协议》是三方协商一致后原告与被告共同签署，该协议与《广州市商品房买卖合同（预售）》是不可分割的，协议所约定的服务款可以认定是房款的一部分；认可被告购买涉案房屋要支付的对价包括《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房款以及《无忧家居安装整合服务协议》约定的服务款。4、被告至今仍有68万元未支付。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告与第三人就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件），是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。同时，原告与被告双方就涉案房屋又签订《无忧家居安装整合服务协议》，从该协议的内容来看，缺乏对相关装修条款的明确约定，既缺乏对各部分装修对应的单价、材料、品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。同时，原告与第三人均承认《无忧家居安装整合服务协议》与《广州市商品房买卖合同（预售）》是不可分割的，《无忧家居安装整合服务协议》所约定的服务款是房款的一部分。结合房地产调控政策，可以认定原告与被告的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的《无忧家居安装整合服务协议》，该约定所约定服务费实际属被告购买涉案房屋应支付房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款即2266341元（1287359元+978982元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，原、被告签订的《无忧家居安装整合服务协议》为虚假意思表示，应为无效合同。由于《无忧家居安装整合服务协议》中的服务费系被告购买涉案房屋的应付房价款，且第三人对于原告向被告主张支付款项及违约金的权利表示同意，故被告负有向原告支付对应价款的义务。但被告因未能获银行的按揭贷款迟延支付剩余款项给原告，其迟延付款的行为已构成违约，故原告主张要求被告支付剩余款项68万元以及违约金，理据充分，本院予以支持。关于原告主张的违约金的计算标准问题，鉴于原告延期支付的680000元属于购买涉案房屋的房价款，应按照《广州市商品房买卖合同》中关于延期支付购房款违约金的标准计算，但是《广州市商品房买卖合同》第十条第3款对于买方延期付款违约金的计算方式是每日按未支付的房价款0.05%的标准计算，而合同第十四条以及附件七补充协议第九条对于卖方延期交房违约金的计算方式是每日按已付房价款0.02%的标准计算且累计不超过商品房总价款的3%，显然买方的延期付款违约责任要比卖方的延期交房违约责任重，存在不对等的情况。对此，本院根据诚实信用原则和公平原则，结合双方的实际履约情况、当事人的过错程度等综合因素，对于原告主张的违约金标准酌定调整为每日按未付价款0.02%的标准计算，且违约金总额以不超过总价款2266341元的3%即67990.23元为限。因原告经过催告函告知原告支付剩余款项，被告为按约定进行支付，因此本院支持按原告诉请的违约金起算时间，违约金的截至计算时间为被告付清剩余款项之日止（以欠付的款项680000元为本金，按日万分之二计算）。原告起诉请求的违约金超出上述支持的部分，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告熊小兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东上诚建设有限公司支付款项680000元。二、被告熊小兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东上诚建设有限公司支付违约金（以欠款的金额680000元为基数，从2019年5月16日起计至被告熊小兰付清680000元之日止，按日0.02%计算，违约金总额以67990.23元为限）。三、驳回原告广东上诚建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5406元，由被告熊小兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年七月一日书记员  齐 文蔡小明