文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初49436号原告深圳市皇庭商业管理有限公司，住所地深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路**岗厦皇庭大厦**，统一社会信用代码9144030069117085XG。法定代表人郑小燕，总经理。委托诉讼代理人张黎明，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人蔡明阳，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。被告前海谷融（深圳）控股集团有限公司，住所地深圳市，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5DKNYW84。法定代表人李梓榕。原告深圳市皇庭商业管理有限公司（以下简称皇庭商业公司）与被告前海谷融（深圳）控股集团有限公司（以下简称谷融公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告皇庭商业公司委托诉讼代理人张黎、蔡明阳到庭参加了诉讼，被告谷融公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告皇庭商业公司向本院提出诉讼，请求：1、判令原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》于2019年2月20日解除；2、判令被告向原告支付租金229625元及违约金134887元（违约金以每月应付租金的数额为基础，按照日千分之三的标准，自应付款项次日起计付至付清之日止，暂计至2019年7月1日，为134887元）；3、判令被告向原告支付管理费30501元及违约金19338元（违约金以每月应付租金的数额为基础，按照日千分之三的标准，自应付款项次日起计付至付清之日止，暂计至2019年7月1日，为19338元）；4、判令被告向原告支付电费2750元及违约金2032元（违约金以每月应付租金的数额为基础，按照日千分之三的标准，自应付款项次日起计付至付清之日止，暂计至2019年7月1日，为2032元）；5、判令被告向原告支付逾期返还租赁房屋的赔偿金272017元（赔偿金按每月123644元的租金标准，自2019年2月24日起计至2019年4月30日止，为272017元）；6、判令被告向原告支付清查盘点费2500元；7、判令被告向原告支付搬运费6150元；8、判令原告不予退还租赁保证金117754元；9、判令原告不予退还管理费保证金12940元；10、判令被告向原告支付律师费19996元；11、判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2018年3月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》（下称“《房屋租赁合同》”），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2018年3月1日起至2019年9月11日止；2018年9月12日前，月租金为58877元，2018年9月12日至2019年9月11日，月租金为61822元，月管理费为6470元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金、管理费和电费；乙方应在签订合同之日向甲方缴纳租赁保证金117754元、管理费保证金12940元；乙方逾期支付租金和其他应付费用的，每逾期一日，乙方应从逾期支付款项开始之日起计算，按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金，且甲方有权解除合同，不予退还保证金，并要求乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用，以及甲方因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、交通费、差旅费等费用，乙方须在合同解除之日起3日内搬出，按照正常经营的最后三个月的固定装修状态及恢复公共区域设施设备状态并且完整清洁地交回租赁房地产；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；甲方对乙方发出的通知等文件，均以专人递送或特快专递形式按双方签订的通讯地址发出，通知如以人手交递，则视为在交递签收后立即送达，若以特快专递方式发出，则文件寄出后第三个工作日即视为送达；甲乙双方就本合同发生的纠纷，应向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼；以及其他条款。《房屋租赁合同》签订后，原告按约交付了涉案房屋并履行相关义务，但被告却未按约向原告支付租金等款项。为此，原告于2019年2月20日向被告发出并送达《解除租赁合同通知书》，载明：自送达之日解除租赁合同；要求被告结清所欠费用并按租赁合同约定迁离；以及其他内容。《解除租赁合同通知书》发出后，被告未有任何反馈，继续占用原告涉案房屋，为此，原告于2019年3月21日向被告发出《关于收回XXXX主楼9层02单元的告知函》，再次要求被告迁离并交回涉案房屋且声明保留追究被告违约责任的权利，但被告直至2019年4月30日方迁离。被告谷融公司未作答辩。经审理查明，2018年3月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》及补充协议，约定甲方将位于深圳市福田区XXXX主楼9楼（02）单元的房屋（已取得不动产权证书）出租给乙方使用。租赁房屋出租面积共计196.06平方米，租赁期限为2018年3月1日至2019年9月11日止。租赁房屋管理费为6470元／月。2018年3月1日至2018年9月11日，月租金为58877元；2018年9月12日至2019年9月11日，月租金为61822元，乙方于每月5日前向甲方交付租金。乙方在签订本合同之日应向甲方交付租赁保证金117754元及管理费保证金12940元。甲方向乙方返还租赁保证金的条件为：1、乙方按合同约定条款全面履行合同至合同期满；2、乙方须向甲方或其他相关单位结清全部租金和应由乙方承担的各项费用，并向甲方按本合同及补充协议的约定完好无损的返还租赁房屋；3、乙方须同时持有本合同及补充协议的原件，以及加盖甲方单位财务公章的保证金收据原件并将该保证金收据原件返还甲方。上述3个条件必须全部满足。如乙方逾期支付租金或其他费用达10天，每逾期一天，乙方应从逾期支付款项开始之日起计算，按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金；甲方有权单方面解除合同且保证金不退还乙方，不予退还保证金的行为不免除乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用的义务；乙方须在合同解除之日起3日内搬出，按照合同约定将租赁房地产返还给甲方，由此造成的损失，由乙方自行承担。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。甲方因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、交通费、差旅费等由乙方承担。双方约定了通知和文件的送达地址。2019年2月20日，原告向被告送达了《解除租赁合同通知书》，称被告自2018年10月1日起，未支付租金、管理费等款项，截至2019年1月14日，被告已拖欠租金151564元、管理费22332元，租金违约金48060元，管理费违约金5413元，合计227369元；本通知书自寄出后第三个工作日视为送达，届时租赁合同正式解除，保证金不予退还，请被告于2019年2月19日前结清全部款项并迁离人员、货物、设施、设备等并交回租赁物业。2019年4月，原告与案外人深圳国量资产评估有限公司（以下简称国量公司）签订了《资产盘点业务约定书》，约定由国量公司对XXXX号楼902、903室内资产（主要为办公家具及电子设备，不含装修、固定家具及杂物）进行清点盘查，盘点时间为2019年4月29日。盘点后由国量公司向原告提供正式的《资产盘点清单》。盘点费用为5000元。2020年1月16日，原告通过网络转账方式向国量公司支付了盘点费5000元。2019年4月29日，案外人深圳市中港搬运吊装有限公司向原告出具《搬运报价书》，报价书中记载人工搬运费、家具及卡位单拆、打包费共计12300元，备注记载作业地点为XXXX9楼。2019年10月30日，原告通过网络转账方式向深圳市中港搬运吊装有限公司支付了XXXX9F搬运费11800元。2019年8月29日，原告与上海市锦天城（深圳）律师事务所签订了包括本案在内的委托代理合同，约定本案支付律师费19996元，该批案件一审阶段总代理费221140元。2019年9月29日，原告通过网络转账方式向上海市锦天城（深圳）律师事务所支付了律师费221140元。另查明，2016年11月1日，被告与深圳国商物业管理有限公司皇岗商务中心分公司签订了《皇岗商务中心物业管理服务协议》，记载：深圳国商物业管理有限公司皇岗商务中心分公司受原告委托全权负责XXXX的物业管理相关事务。本协议与用户签署的租赁合同同期，即从2016年11月1日至2019年9月11日。协议约定，租赁房屋之物业管理费为33元/平方米/月，以建筑面积计算。首月物业管理费于签订协议时缴交，此后每月5日前支付当月管理费。电费为1.1091元/度。原告提交了2019年9月至2020年2月物业费、电费付款通知书及签收表，物业费金额均为6470元，电费金额分别为734元、805元、587元、22元、295元、307元。原告提交了一份落款日期为2019年3月19日《关于收回XXXX主楼9层02单元的告知函》及EMS邮件快递底单（编号1081983925232），称告知函已经邮寄给被告。其中，告知函中称被告于2019年3月19日仍未履行迁离和交还租赁物业的义务。但原告并未提供该邮件送达情况证明，本院亦未查询到该邮件送达情况。上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、深圳市房屋租赁合同书之补充协议、解除租赁合同通知书、邮件投递单、物业管理服务协议、《委托代理合同》、增值税专用发票及招商银行付款回单等证据予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，出租的房屋已依法取得不动产权证书，双方签订的房屋租赁合同合法、真实、有效，双方当事人均应按照合同约定忠实行使权利、履行义务。原告称被告自2018年10月1日起即未支付租金、管理费、电费等，被告未作答辩亦未提交相关证据证明已支付上述费用，故被告已经根本违约，根据合同法相关规定，原告可以行使合同解除权，解除通知到达被告时合同解除，故本院确认双方租赁合同关系于2019年2月20日解除。从原告提交的物业费、电费付款通知书可以看出，被告于2019年2月前仍实际使用涉案房屋，故原告要求被告支付2018年11月至2019年2月20日期间的租金、2018年10月至2019年2月20日的管理费，以及2018年8月至2019年1月的电费，均于法有据，本院予以支持、经计算，被告需支付租金229625元（61822×3+61822/28×20），管理费30501元（6470×4+6470/28×20），电费2750元（734+805+587+22+295+307）。双方约定每月5日前交纳租金，如逾期支付达10天则每逾期一日，被告从逾期支付款项开始之日计算，按拖欠金额的千分之三向甲方计算违约金，该约定中千分之日的日利率标准过高，有违公平原则，本院酌情将日利率标准调整至0.05%，故被告还应向原告支付租金、管理费、电费违约金，违约金分别从每个月支付截止日期之次日，以当期欠费为基数，按照日利率0.05%的标准，计算至被告实际清偿之日。截至2019年7月1日，被告应付的租金、管理费、电费违约金合计26085元（计算过程见附表）。原告通知被告解除合同后，被告应及时清理租赁房屋并将房屋返还给原告，但被告并未积极履行相关义务，原告收回房屋所支出的清查盘点费、搬运费应由被告承担。原告已经提交了相关合同和费用实际支出的相关证据，故被告应向原告支付902室的清查盘点费2500元（5000÷2），搬运费5900元（11800÷2），原告超出部分的请求本院不予支持。因被告在合同解除后未及时履行搬离义务，仍占有涉案房屋，原告于2019年4月29日对涉案房屋进行清理并收回房屋，依据合同约定，被告应就合同解除后第4日（2019年2月24日）起至原告收回房屋（2019年4月29日）期间向原告支付相当于双倍租金的赔偿金，故被告还应向原告支付赔偿金265244元[（61822/28×5+61822+61822/30×29）×2]，原告请求过高部分，本院不予支持。因被告违约，依据双方合同约定，原告可不予退还已经收取的租赁保证金117754元和管理费保证金12940元。双方已经在补充协议中约定，如因被告违约，原告因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、交通费、差旅费等由被告承担。原告已经提交了委托代理合同，合同中明确写明本案律师费为19996元，该费用数额合理且已实际发生，故本院对原告要求支付律师费的请求予以支持。被告未作答辩，亦未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法应承担对其不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市皇庭商业管理有限公司与被告前海谷融（深圳）控股集团有限公司签订的《房屋租赁合同》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》于2019年2月20日解除；二、被告前海谷融（深圳）控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭商业管理有限公司支付2018年11月至2019年2月20日期间的租金229625元及违约金（其中2018年11月租金违约金以61822元为基数，按照日利率0.05%，从2018年11月6日起计算至实际清偿之日；2018年12月租金违约金以61822元为基数，按照日利率0.05%，从2018年12月6日起计算至实际清偿之日；2019年1月租金违约金以61822元为基数，按照日利率0.05%，从2019年1月6日起计算至实际清偿之日；2019年2月租金违约金以44159元为基数，按照日利率0.05%，从2019年2月6日起计算至实际清偿之日）；三、被告前海谷融（深圳）控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭商业管理有限公司支付2018年10月至2019年2月20日的管理费30501元及违约金（其中2018年10月管理费违约金以6470元为基数，按照日利率0.05%，从2018年10月6日起计算至实际清偿之日；2018年11月管理费违约金以6470元为基数，按照日利率0.05%，从2018年11月6日起计算至实际清偿之日；2018年12月管理费违约金以6470元为基数，按照日利率0.05%，从2018年12月6日起计算至实际清偿之日；2019年1月管理费违约金以6470元为基数，按照日利率0.05%，从2019年1月6日起计算至实际清偿之日；2019年2月管理费违约金以4621元为基数，按照日利率0.05%，从2019年2月6日起计算至实际清偿之日）；四、被告前海谷融（深圳）控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭商业管理发有限公司支付2018年8月至2019年1月的电费2750元及违约金（其中2018年8月电费违约金以734元为基数，按照日利率0.05%，从2018年8月6日起计算至实际清偿之日；2018年9月电费违约金以805元为基数，按照日利率0.05%，从2018年9月6日起计算至实际清偿之日；2018年10月电费违约金以587元为基数，按照日利率0.05%，从2018年10月6日起计算至实际清偿之日；2018年11月电费违约金以22元为基数，按照日利率0.05%，从2018年11月6日起计算至实际清偿之日；2018年12月电费违约金以295元为基数，按照日利率0.05%，从2018年12月6日起计算至实际清偿之日；2019年1月电费违约金以307元为基数，按照日利率0.05%，从2019年1月6日起计算至实际清偿之日）；五、被告前海谷融（深圳）控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭商业管理有限公司支付2019年2月24日至2019年4月29日期间逾期返还房屋的赔偿金265244元；六、被告前海谷融（深圳）控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭商业管理有限公司支付清查盘点费2500元；七、被告前海谷融（深圳）控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭商业管理有限公司支付搬运费5900元；八、被告前海谷融（深圳）控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭商业管理有限公司支付律师费19996元；九、原告深圳市皇庭商业管理有限公司无需返还被告前海谷融（深圳）控股集团有限公司租赁保证金117754元及管理费保证金12940元；十、驳回原告深圳市皇庭商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12305元（已由原告深圳市皇庭商业管理有限公司预交），由被告前海谷融（深圳）控股集团有限公司负担10320元，由原告深圳市皇庭商业管理有限公司负担1985元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  田静静人民陪审员  曹 阳人民陪审员  杨晋丽二〇二〇年七月十日书 记 员  叶连根附表：租金、管理费、电费违约金计算表（截至2019年7月1日）            月份              支付截止      日期              原告诉状计算      截止日期              违约天数              当期租金              日利率              违约金数额                  2018.11              2018/11/5              2019/7/1              238              61822              0.0005              7356.82                  2018.12              2018/12/5              2019/7/1              208              61822              0.0005              6429.49                  2019.1              2019/1/5              2019/7/1              177              61822              0.0005              5471.25                  2019.2              2019/2/5              2019/7/1              146              44159              0.0005              3223.61                  小计                                                                                    22481.16                  月份              支付截止      日期              原告诉状计算      截止日期              违约天数              当期管理费              日利率              违约金数额                  2018.10              2018/10/5              2019/7/1              269              6470              0.0005              870.22                  2018.11              2018/11/5              2019/7/1              238              6470              0.0005              769.93                  2018.12              2018/12/5              2019/7/1              208              6470              0.0005              672.88                  2019.1              2019/1/5              2019/7/1              177              6470              0.0005              572.60                  2019.2              2019/2/5              2019/7/1              146              4621              0.0005              337.33                  小计                                                                                    3222.95                  月份              支付截止      日期              原告诉状计算      截止日期              违约天数              当期电费              日利率              违约金数额                  2018.8              2018/8/5              2019/7/1              330              734              0.0005              121.11                  2018.9              2018/9/5              2019/7/1              299              805              0.0005              120.35                  2018.10              2018/10/5              2019/7/1              269              587              0.0005              78.95                  2018.11              2018/11/5              2019/7/1              238              22              0.0005              2.62                  2018.12              2018/12/5              2019/7/1              208              295              0.0005              30.68                  2019.1              2019/1/5              2019/7/1              177              307              0.0005              27.17                  小计                                                                                    380.88                  合计                                                                                    26085      附本判决所适用法律：一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。