山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民初20号 原告（申请执行人）：万通建设集团有限公司，住所地江苏省如东县掘港镇长江路**如东科技城东筑项目****。 法定代表人：胡学明，董事长。 委托诉讼代理人：郑志强，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁方，北京市炜衡（合肥）律师事务所实习律师。 被告（案外人）：荀承玉，男，1972年1月26日生，汉族，住山东省曲阜市。 委托诉讼代理人：侯金鹿，山东六艺律师事务所律师。 被告（被执行人）：曲阜圣地置业集团有限公司，住所地山东省曲阜，住所地山东省曲阜市静轩西路（时庄）div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：王建中，总经理。 委托诉讼代理人：王晓东，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王**，男，该公司员工。 原告万通建设集团有限公司（以下简称万通公司）与被告荀承玉、曲阜圣地置业集团有限公司（以下简称曲阜圣地公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人郑志强、袁方，被告荀承玉的委托诉讼代理人侯金鹿，被告曲阜圣地公司的委托诉讼代理人王晓东、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万通公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销山东省高级人民法院（2019）鲁执异872号《执行裁定书》；2.请求判决准予执行曲阜圣地公司名下位于山东省曲阜市静轩西路新天地商住中心6幢903号房产（涉案房产金额为218000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：万通公司因建设工程施工合同纠纷申请山东省高级人民法院执行曲阜圣地公司名下位于山东省曲阜市静轩西路新天地商住中心相关房产。荀承玉作为案外人，针对新天地商住中心6幢903房产向山东省高级人民法院提出执行异议。2019年12月29日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执异872号执行裁定书，裁定：中止对被执行人曲阜圣地公司名下新天地商住中心6幢903号房产的执行。对上述（2019）鲁执异872号执行裁定书的内容，万通公司表示不服，理由如下：1.荀承玉提交的未备案的编号为×××37号的商品房买卖合同和房款收据，在没有其他转账记录和凭证佐证的情况下，不能证明购房款已真实支付给了曲阜圣地公司。2.荀承玉所提供的《新天地小区上房手续书》的主要内容是通知购房者在上房前缴纳相关费用后方能办理入住手续，荀承玉没有提交后续缴纳相关费用的凭证，不能证明其已完成上房手续的办理，即便荀承玉缴纳费用、办妥上房手续，《上房手续书》也不能充分证明其已经真实占有或使用该处房产。综上，万通公司认为荀承玉所提出的执行异议不能成立，其异议理由也不应采纳，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提起诉讼，请求山东省高级人民法院能在查明事实的基础上，撤销（2019）鲁执异872号执行裁定书，并判决准予执行曲阜圣地公司名下位于山东省曲阜市静轩西路新天地商住中心的6幢903号房产，维护申请执行人万通公司的合法权益。 荀承玉辩称，其于2015年2月27日购买该宗房产，早于万通公司申请查封时间。其和曲阜圣地公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为×××37），合同金额为218000元，曲阜圣地公司开具了购房收据（有该公司缴纳购房款证明），有购房款银行转账记录，签订了《上房手续书》，缴纳了上房前的费用，有上房使用近5年来向物业公司缴纳的水电费和物业费等凭证。综上所述，荀承玉认为其购买使用该宗房产事实清楚，产权清晰，证据确凿。万通公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，其诉讼理由不应采纳，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，请求山东省高级人民法院在查明事实的基础上，依法驳回万通公司的诉讼请求，维护答辩人荀承玉的合法权益。 曲阜圣地公司辩称，同意荀承玉的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 荀承玉提交如下证据：证据1，《商品房买卖合同》（编号为×××37）一份，证明：2015年2月27日荀承玉与曲阜圣地公司签订了商品房买卖合同。证据2，银行转账凭证及收款收据各一份，证明：2015年2月27日荀承玉一次性将购房款218000元转入曲阜圣地公司财务蔡荣真的账户中，曲阜圣地公司开具收款收据一张。证据3，曲阜圣地公司出具的《证明》一份，证明：涉案房产为荀承玉所购买，此房产已交付荀承玉，并由其占有使用至今。证据4，《上房手续书》及《房屋装饰装修管理协议》各一份，证明：房屋已实际交付荀承玉。证据5，2015年2月27日至2019年的物业收据及电费使用明细，证明：荀承玉占有并使用房屋至今。 万通公司质证称：对于证据1的三性和证明目的均不认可，该《商品房买卖合同》并未进行网上备案，合同关键条款的内容、签订日期等均可以任意填写，涂改甚至进行倒签、伪造，合同的真实性、合法性严重存疑，签订的时间也难以确认，因此不能采纳。对证据2的合法性和真实性予以认可，对关联性和目的性不认可。该银行流水仅能证明荀承玉在2015年2月27日向名为蔡荣真的自然人转账218,000元，至于蔡荣真是谁、资金具体流向等无法进一步证实，不能说明其已付清了房款。对收款收据的三性和证明目的均不认可，该收据是由曲阜圣地公司出具的，存在该公司为逃避债务、规避执行而替荀承玉出具虚假收据的可能，不应予以认可。对证据3的三性和证明目的均不认可，曲阜圣地公司与万通公司另案存在纠纷，目前执行案件尚未终结，存在着为逃避债务、规避执行而替荀承玉出具虚假证明的可能，因此不应采纳。对证据4的三性和证明目的均不认可，该上房手续书的内容具有随意性，当事人各方可以随意修改签订时间，无法以此确定房屋交付时间。同时，上房手续书落款处曲阜圣地公司和亮丽物业公司均未加盖公章，在形式上不符合惯例，足以证明该上房手续书是无效的，更说明上房手续书出具的随意性，不能证明荀承玉是在查封前已合法占有涉案房屋，且上房手续原件与提供的复印件落款的地方不一致，原件上是没有日期的，复印件上有日期。装修协议的签订双方是荀承玉和亮丽物业公司，该公司与曲阜圣地公司有关联关系，也存在着为逃避债务、规避执行虚假拟定协议或倒签合同的可能性，因此不予认可。对证据5的三性和证明目的均不认可。从形式上看，物业缴费收据均未加盖收费单位的公章，存在伪造、篡改的可能。同时，缴纳物业费、电梯使用费的时间是2018和2019两个年度，退一步讲，即便收据为真，也只能证明荀承玉在2018和2019年入住并缴纳相关费用，该时间段是远远晚于查封时间的。电费清单的来源未知，存在荀承玉单方制作、修改的可能，不应予以采纳。亮丽物业公司开具的收据从形式和内容上看，具有很大的随意性，数字和时间可以任意填写，不能以此作为荀承玉入住和使用房屋的证明。 曲阜圣地公司质证称：我公司开具的上房手续书均属实，所有的上房手续都没有曲阜圣地公司的章，是物业公司去办的手续，我公司没有办过。 曲阜圣地公司提交四份商品房预售许可证，分别为曲建房预字（2011）第26号、曲建房预字（2011）第21号、曲建房预字（2012）第12号、曲建房预字（2014）第9号。 万通公司、荀承玉对曲阜圣地公司提交的证据均无异议。 本院经审查认为：对荀承玉提交的证据，因曲阜圣地公司均无异议，万通公司虽不予认可，但未提交相反证据证实自己的主张，本院对其真实性予以确认，对其证明力，本院结合全案其他证据予以综合认定。对曲阜圣地公司提交的证据，因万通公司、荀承玉均无异议，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 在万通公司与曲阜圣地公司建设工程施工合同纠纷一案诉讼过程中，万通公司申请财产保全，本院于2015年7月8日作出（2015）鲁民一初字第33号保全裁定，查封了涉案房产；2018年7月5日，本院又以（2015）鲁民一初字第33-2号裁定续查封了涉案房产。2017年5月31日，本院作出（2015）鲁民一初字第33号民事判决书。该判决书生效后，万通公司向本院申请强制执行。该案件执行过程中，案外人荀承玉向本院提出书面异议，本院于2019年12月19日作出（2019）鲁执异872号执行裁定，认为荀承玉在涉案房产被查封之前已与曲阜圣地公司签订了书面商品房买卖合同，且已支付合同约定的全部购房款，并已合法占有涉案房产，且没有证据能够证明涉案房产未能办理过户登记系案外人荀承玉自身原因所致，其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，裁定支持荀承玉的异议请求。万通公司不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉，形成本案。 2015年2月27日，荀承玉与曲阜圣地公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为×××37，由荀承玉购买曲阜圣地公司开发建设的新天地小区6幢903号房产，约定：该商品房用途为商业，建筑面积为57.17平方米，房产总价款按套计算，共计人民币218000元；付款方式和期限为：一次性付款，本合同签订当日，买受人应付清全额房款人民币218000元。2015年2月27日，荀承玉以银行转账方式向曲阜圣地公司支付购房款218000元，曲阜圣地公司给荀承玉开具收款收据一张。2015年2月27日，荀承玉与曲阜圣地公司签订《上方手续书》及《房屋装饰装修管理协议》，曲阜圣地公司向荀承玉交付涉案房产。2015年2月27日至2019年间，荀承玉向曲阜市亮丽物业公司和曲阜市勃发物业服务有限公司交纳物业费、生活垃圾处理费、电梯使用维护费等费用，其合法占有使用涉案房产至今。 本院认为，本案争议的焦点问题是荀承玉对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同支付约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，荀承玉作为买受人，在本院查封涉案房产之前，已与曲阜圣地公司签订了合法有效的书面商品房买卖合同。在本院查封之前，荀承玉已经合法占有并使用涉案房产。荀承玉已经支付了合同约定的全部购房款，曲阜圣地公司开具了收款收据。没有证据证明涉案房产未能办理过户登记系因荀承玉自身原因所致。因此，涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，荀承玉对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，万通公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回万通建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费4570元，由万通建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长  马 丽 审 判 员  王海娜 审 判 员  邱建坡 二〇二〇年七月六日 法官助理  王金雨 书 记 员  李亚宁