北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初12870号原告：石新民,男,1977年2月21日出生,汉族,住山西省太原市小店区。被告：中国光大银行股份有限公司北京惠新西街支行，住所地北京市朝阳区安外小关东里**。负责人：马欣，副行长。委托诉讼代理人：高远林，北京市泽文律师事务所律师。第三人：范志强，男，1975年8月10日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：赵瑾，女，1979年1月15日出生,汉族,住北京市海淀区。委托诉讼代理人：范志强，男，赵瑾之夫。原告石新民与被告中国光大银行股份有限公司北京惠新西街支行（以下简称光大银行惠新西街支行），第三人范志强、赵瑾案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石新民、被告光大银行惠新西街支行的委托诉讼代理人高远林、第三人范志强同时作为赵瑾的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决立即停止对石新民购买的位于朝阳区来广营西路69号院2号楼-1至1层1-101（X京房权证朝字第XXXX号）的强制执行，并进行执行回转；2、判决确认第三人范志强出具给石新民的《承诺书》合法有效，并确认位于朝阳区xxx房产归石新民所有；3、本案诉讼费用由光大银行惠新西街支行负担。事实和理由：石新民与范志强原系同事关系。2012年12月19日，石新民借范志强的名，委托范志强向北京市xx公司购置并付清全部房款，出于商业目的考虑，涉案房屋登记在范志强名下。为了确保石新民为实际所有权人，范志强出具了一份《承诺书》明确了该房屋实际所有人为石新民，范志强仅为房屋产权证的登记所有人，并于2013年5月3日以范志强的名义将该房屋以租赁的形式租给了石新民，并签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期为20年，承租人享有转租权。此后范志强将房屋买卖合同、房屋产权证、钥匙、各类购房票据，以及涉案房屋交付石新民占有、管理、使用至今。后石新民欲将房屋变更登记在爱人名下时，并做了网上备案，却因范志强向xx街支行借贷而将此房设置了抵押，故无法办理变更手续。2016年光大银行惠新西街支行与范志强借款合同纠纷一案，经朝阳区人民法院审理作出（2016）京0105民初11464号民事判决，并以（2017）京0105执29955号立案执行，查封了位于朝阳区xx房屋（以下简称涉案房产）。2019年8月26日，石新民依法向朝阳区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求中止对上述财产的执行。2019年11月25日，朝阳区人民法院作出（2019）京0105执异2213号执行裁定书，裁定驳回石新民的异议。石新民虽然以范志强的名义购买案涉房屋，案涉房屋的产权登记在范志强名下，但不动产登记行为并非是行政赋权行为，行政登记行为只能产生权利推定效力，登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时，仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。《物权法解释一》第二条也规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的,应予支持。”该条规定说明物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。“借名买房”系“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的一种情形。综上，石新民对借名购买的案涉房屋享有物权或物权期待权。故石新民诉至法院。被告光大银行惠新西街支行答辩称：不同意石新民诉讼请求。1、房屋登记在范志强名下，光大银行惠新西街支行进行抵押登记时其是合法所有权人，拍卖之前范志强也是所有权人；2、房屋一直没有出租给石新民，根据光大银行惠新西街支行提交的证据证明范志强承认房屋一直是未出租的状态，别人进去是拍卖之前，以想买房为由进去的；3、借名买房是无效的，不能对抗善意第三人，违背北京市关于购房政策的强制规定及侵犯第三人利益，应属无效。第三人范志强、赵瑾共同答辩称：当时是石新民委托我帮忙贷款，钱也转给了石新民，所有的签字是石新民做好了让我签的。光大银行惠新西街支行的意见我方都认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月16日，贷款人光大银行惠新西街支行与借款人（抵押人）范志强签署了《个人贷款授信额度合同》，约定范志强向光大银行惠新西街支行借款，授信额度720万元，期限自2013年7月16日至2023年7月16日，范志强自愿以其名下涉案房产房屋提供最高额抵押担保。2013年7月18日，贷款人光大银行惠新西街支行与借款人范志强签署《个人贷款合同》，约定贷款人同意向借款人发放押旧购新贷款，贷款用途为购商用房，贷款金额为720万元，贷款期限自2013年7月18日起至2023年6月18日止。当天，范志强签署贷款借据载明上述贷款的收款人为石新民在交通银行北京慧忠里支行尾号6612的账户。光大银行惠新西街支行于当日依约向石新民上述账户发放了上述贷款。2013年7月4日，范志强针对上述房屋办理了以光大银行惠新西街支行为抵押权人的抵押登记手续。此后，因范志强未能依约还款，光大银行惠新西街支行将范志强、赵瑾诉至本院，本院依法作出（2016）京0105民初11464号民事判决，判令范志强、赵瑾向光大银行惠新西街支行偿还贷款本金及利息、罚息、律师费，并确认对范志强名下涉案房屋拍卖、变卖款项享有优先受偿权，该判决于2017年11月26日生效。随后，光大银行惠新西街支行对据此向本院申请强制执行，要求对范志强名下的涉案房产进行强制执行，执行案号为（2017）京0105执29955号。执行过程中，石新民作为案外人向本院提出执行异议，请求中止对涉案房产的执行。本院经审查裁定驳回了石新民的执行异议。本案庭审过程中，石新民提交了对账单、结算业务委托书、个人业务汇款凭证、记账凭证、POS刷卡单等证明，证明涉案房屋购房款项部分系由石新民转给范志强交付，或石新民直接向开发商支付，故涉案房屋实际由石新民出资购买。光大银行惠新西街支行对上述款项与本案的关联性不予认可。石新民同时还提交了由案外人出具的情况说明、涉案房产物业公司人员出具的证明及涉案房产固定资产盘点表等证明，共同证明涉案房产实际系石新民所有。光大银行惠新西街支行对上述证据的真实性、证明目的均不予认可。石新民同时还提交了由范志强出具的承诺书，当中范志强承诺石新民系涉案房产的实际买受人，也是实际占有人，范志强仅为房屋产权证的登记所有权人。庭审中，光大银行惠新西街支行提交了一份石新民与范志强签署于2013年6月8日《存量房屋买卖合同》，当中约定石新民作为出卖人将坐落于东城区xxx房屋出售给范志强，房屋规划用途为商用，成交价格为1500万元。光大银行惠新西街支行称当时范志强办理涉案贷款时，所称的贷款用途即为购买上述房产。光大银行惠新西街支行同时提交了一份由北京市东城区不动产登记事务中心出具的不动产登记资料查询结果证明，当中载明未查询到东城区东直门xx不动产登记档案信息。光大银行惠新西街支行称范志强与石新民签署的上述《存量房屋买卖合同》的标的系虚假，是为了骗取涉案贷款，存量房屋买卖合同在放贷之后网签就已经取消了。石新民对此不予认可。范志强在庭审中认可当时并未见过东城区东直门外xx的房产，并称签署上述《存量房屋买卖合同》系为了找光大银行办理涉案贷款，贷款直接付给了石新民。石新民认可收到了上述贷款，但称款项进入其银行卡后立马又转走了。庭审中，石新民称当时之所以将涉案房屋登记在范志强名下，是因为其不具备购房资格，但现在其爱人具备了购房资格，且与范志强签署了房屋买卖合同，故要求办理过户手续。本院认为，本案的争议焦点在于石新民与范志强之间因借名买房形成的债权债务关系,能否排除光大银行惠新西街支行对涉案房屋的执行。对此本院认为，本案中，虽然石新民主张涉案房产系借范志强之名购买，且范志强对此亦予认可，但仍不能排除光大银行惠新西街支行对涉案房屋的执行。主要理由如下：一、在借名买房中，借名人与出名人通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。但借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，其不能排除执行；二、基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的第三人；三、借名登记合同是借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名协议一般均系以规避国家法律与政策为目的，对由此产生的风险理应自行承担；四、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的审查要求，因借名买房而导致不能过户的情形，系因买受人自身原因而导致，其不能过户的风险亦系由买受人自行选择而产生，故不符合能够排除执行的情形；五、根据北京市高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见》第十九条关于“法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持。”之规定，仅以借名买房为由提出执行异议的申请人的相关诉讼请求亦不应得到支持。具体到本案中，首先，不论涉案房屋是否确系石新民所有,光大银行惠新西街支行作为善意的第三人，对于涉案房屋办理了以其为抵押权人的抵押登记手续，该抵押权办理过程中，光大银行惠新西街支行不存在过错，其所享有的抵押权合法有效，光大银行惠新西街支行有权作为执行申请人对该房屋进行强制执行。虽然石新民与范志强之间存在借名买房的约定，范志强亦认可涉案房屋系石新民所有，但该借名买房的约定及范志强的承诺仅系石新民与范志强之间的合意，即使石新民系涉案房屋的真实权利人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，石新民所享有的所有权亦不能对抗光大银行惠新西街支行所享有的担保物权；其次，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定,案外人的执行异议达到排除执行的条件,需满足非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。而本案中，涉案房屋之所以未办理过户登记，系因为石新民自行安排所致，在该安排作出之时，石新民对于由此可能导致的涉案房产不能过户的风险及被另案执行的风险均应有所预期，且相应风险亦由石新民自行承担。因此，石新民主张涉案房屋是其借范志强名义购买、其系房屋的实际所有权人而要求对抗善意的申请执行人光大银行惠新西街支行，缺乏法律依据，理由不能成立。石新民就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的相应诉讼请求应予驳回。关于石新民要求确认涉案房屋系石新民所有的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记,不发生效力。现涉案房屋现登记在范志强名下，本院难以直接推定石新民享有涉案房屋的物权。石新民以与范志强之间存在“借名买房”关系为由主张对涉案房屋享有物权并要求确权，对此本院认为，出名人取得房屋权属登记系基于与借名人的约定，并非是登记错误，故借名人如欲获得房屋产权，应当在其与出名人之间的合同法律关系中予以解决，而不是请求法院直接确权。考虑到本案系案外人执行异议之诉，与石新民要求确认其对涉案房屋具有所有权的主张分属不同的法律关系，就借名买房关系及涉案房屋是否确系石新民所有一事，石新民可另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：判决驳回原告石新民全部诉讼请求。案件受理费67800元，由原告石新民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  周裕财二〇二〇年七月二十六日书记员  柏振芳