河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1628民初2651号原告：韩露，女，汉族，1991年12月1日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：马进军，河南真源律师事务所律师。被告：河南熙龙湾置业有限公司，住所地河南省鹿邑县武平路北段东侧统一社会信用代码91411628MA3XDFHF5H。法定代表人：岳静，公司执行董事。委托诉讼代理人：王鹤连，河南梓暄律师事务所律师。原告韩露与被告河南熙龙湾置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩露及其委托诉讼代理人马进军、被告河南熙龙湾置业有限公司的委托诉讼代理人王鹤连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩露向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告之间2018年10月10日签订的《熙龙湾商业广场预认购协议书》和2018年10月11日签订的《商品买卖合同（预售）》；2.请求依法判令被告返还原告购房款715961元、赔偿损失57992.841（其中利息42957.66元，自2019年4月30日至2020年4月30日，按年利率6%计算至付清之日止。违约金15035.181元，自2019年4月30日至2020年6月30日），以上合计773953.841元；3.本案受理费由被告负担。审理过程中，原告增加诉讼请求：请求依法判令被告返还原告房屋维修资金5324元。事实与理由：2018年10月10日，原、被告签订《熙龙湾商业广场预认购协议书》；2018年10月11日，原、被告签定《商品房买卖合同（预售）》。原告一次交付被告购房款715961元，双方约定，被告于2019年4月30日前向原告交付该商品房，可被告不按约定交房，直到目前仍未交付，更未按约定为原告办理房屋所有权证。被告不按合同约定交房，直接影响原告使用房屋，并给原告造成经济损失。为此，原告具状起诉，请求依法判如所请。被告河南熙龙湾置业有限公司辩称：一、原告支付的房款，是扣除三年代租租金后的房屋价款。根据约定，被告销售给原告的房屋，由被告代管三年，被告代管三年期间，每年按照总房款的8%进行返还，一次性返还3年，共计总房款的24%，从总房款中直接扣除。本案中，被告销售给原告的商品房的总价款应当是942053.95元，每平方米的单价为11502.49元，根据我县新建商业门面房的销售单价，几乎没有低于每平方10000元的商业门面，而被告仅仅按照每平方米8741.89元价格销售给原告，总价款仅收取715961元。原、被告的代租期限自2019年4月30日至2022年4月30日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，被告构不成逾期交付房屋；二、退一步讲，假如被告构成逾期交房，那么本案原告的起诉已经超过行使合同解除权的法定期间，原告行使合同解除权的权利已经消灭，请求解除原、被告之间2018年10月10日签订的《熙龙湾商业广场预认购协议书》与2018年10月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》，依法不应得到支持。理由如下：合同解除权行使期间为除斥期间，为督促解除权人及时行使权力，尽快结束双方权力义务不确定状态，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”；《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”；第二百零二条规定：“按照年、月计算期间的，到期月的对应日为期间的最后一日；没有对应日的，月末日为期间的最后一日”。本案中，被告与原告于2018年10月10日签订的《熙龙湾商业广场预认购协议书》后，又于2018年10月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告与原告2018年10月10日签订的《熙龙湾商业广场预认购协议书》的全部内容被2018年10月11日签订了《商品房买卖合同（预售）》所取代，因此，被告与原告2018年10月10日签订的《熙龙湾商业广场预认购协议书》已经自行失效，原告请求解除2018年10月10日签订的《熙龙湾商业广场预认购协议书》没有事实根据和法律依据。被告与原告2018年10月11日签订了《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付商品房；第十二条第一款第1项第（2）目约定：逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。因此，根据上述事实与法律，原告从2019年6月30日就开始享有行使合同解除权的权利，原告从享有行使合同解除权的2019年6月30日起，在三个月内均享有行使合同解除权，即原告应当在2019年9月30日前行使合同解除权，超过三个月未行使合同解除权的，解除权消灭。显然本案原告提起本案诉讼时，已经丧失了行使合同解除权的权利，解除权已经消灭。三、假如被告构成逾期交房，由于原告在法定的时间内未行使合同解除权，解除权已经消灭，原告诉请被告返还购房款的基础事实依法不能成立，应当予以驳回。四、原告请求的赔偿金不符合法律规定和双方的约定，不应予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《中华人民共和国合同法》的规定，违约责任应当在合同中明确约定。由于被告与原告就逾期交房作出了明确的约定，假如被告构成逾期交房，也应当按照逾期交房违约责任的约定，即如果逾期按交房的违约金为日万分之0.5，因此，原告请求被告按年息6%计算利息，又按照约定的违约金日万分之0.5的标准计算违约金，没有事实和法律依据，本案中，假如被告构成逾期交房的话，应当按照双方约定的违约金日万分之0.5的标准计算违约金。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告向法庭提供证据如下：1.《熙龙湾商业广场预购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、2018年10月10日河南省农村信用社50000元定金回执单与收据、2018年10月11日熙龙湾商业广场715961元收款收据与查询汇款明细、2018年10月11日原告向被告交纳维修资金5324元收据各1份。证明原、被告2018年10月10日签订预购协议，原告交付50000元定金；原、被告2018年10月11日签订商品房买卖合同，原告向被告交清房款715961元，原告全面履行了合同；合同约定被告在2019年4月30日前向原告交房，逾期60日内，被告应向原告支付全部房款日万分之五的定金；被告逾期60日后，原告有权解除合同；原告向被告缴纳5324元维修金。2.被告所建房屋照片2张，证明被告的房屋达不到交付条件，同时至今也没有向原告交付。被告对上述证据质证意见为：对第1组证据的真实性无异议，根据认购协议第六条约定，双方签订买卖合同生效时本认购协议自动失效，故认购协议已经失效；该组证据同时证明，本案原告起诉已经超过了法定的解除期间。原告在2019年6月30日就开始享有行使合同解除权的权利，在三个月内均享有行使合同解除权，超过三个月未行使合同解除权的，解除权消灭，本案原告人提起本案诉讼时，已经超过行使解除权期限。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。被告向法庭提供证据如下：商品房预售许可证，证明被告具有销售房屋的资格。原告对上述证据质证意见为：对商品房预售许可证真实性无异议。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月10日，原、被告签订《熙龙湾商业广场预认购协议书》，协议约定，原告认购被告开发的熙龙湾商业广场1号楼1层A051号商品房；双方签订《商品房买卖合同》生效时，本协议自动失效。协议签订当日，原告向被告交付定金50000元。2018年10月11日，原、被告签定《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告购买认购协议约定的1号楼1层A051号商品房，商品房总价款为715961元；被告应当在2019年4月30日前向原告交付该商品房；逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，并自买受人付款之日起，按照0.5%计算各付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告向被告交清全部房款715961元。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭”。据此，合同解除权是一种形成权，受除斥期间的限制，经过合理的期限不行使，则解除权归于消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告依据双方合同约定的解除权要求解除合同，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告的交房时间为2019年4月30日前，被告逾期交房60日后，原告则享有合同解除权，即原告在2019年6月30日开始，享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款之规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，法律没有规定或者当事人没有约定经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期解除权消灭。可见，解除权的行使期限为出斥期间，原告2019年6月30日开始取得解除权后，理应在一年内行使解除权，逾期解除权消灭；原告于2020年7月2日向本院起诉，要求解除双方签订的商品房买卖合同，此时该解除权已超过一年的除斥期间，原告的解除权因逾期不行使而消灭，故原告要求解除《商品房买卖合同》及赔偿损失等诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告韩露的诉讼请求。案件受理费减半收取计5769.77元，由被告韩露负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  孔维良二〇二〇年七月三十日书记员  牛帅博