广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3531号上诉人（原审被告）：中山市辛美打印机配件制造厂，住所地广东省中山市*********。主要负责人：伍铨辉，系该厂总经理。上诉人（原审被告）：伍铨辉，男，1969年11月30日出生，汉族，住广东省中山市**********。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：廖国敏，广东丰邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市永腾物业管理有限公司，住所地广东省中山市**************。法定代表人：刘波，系该公司经理。上诉人中山市辛美打印机配件制造厂（以下简称辛美制造厂）、伍铨辉因与被上诉人中山市永腾物业管理有限公司（以下简称永腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。辛美制造厂、伍铨辉共同上诉请求：撤销一审判决第四项，改判辛美制造厂、伍铨辉无需赔偿剩余租赁期内装修残值损失78400元及利息。事实和理由：一审判决认定辛美制造厂、伍铨辉因违约行为导致涉案合同提前解除而需要赔偿安装电梯及改造电梯双向门的设备残值损失78400元错误。辛美制造厂出租时涉案房屋已经配备电梯，合同第二条约定辛美制造厂已经按照永腾公司的要求配置电梯，合同第八条约定如果承租人需要对租赁物进行装修、改造，需要事先向出租方提交装修、改造设计方案，并经出租方同意后方可实施。现永腾公司擅自安装及改造电梯双向门未经辛美制造厂同意，且涉案房产已经能够满足其配置的情况下擅自安装及改造，对此费用及损失由辛美制造厂承担没有法律及事实依据，请求二审法院予以改判，支持辛美制造厂、伍铨辉的上诉请求。永腾公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。永腾公司向一审法院起诉请求：一、解除永腾公司和辛美制造厂于2016年9月30日签订的《厂房租赁合同书》；二、辛美制造厂向永腾公司返还2019年10月租金45000元；三、辛美制造厂向永腾公司返还双倍押金即769950元；四、辛美制造厂向永腾公司赔偿剩余租赁期内装修残值损失78400元[其中包含安装三个电梯费用62000元、电梯双向门改造费56000元、建造保安室22000元，共计140000元，按70%计算装修残值损失]；五、辛美制造厂向永腾公司赔偿律师费损失27500元；六、伍铨辉对辛美制造厂上述债务承担连带责任。诉讼期间，永腾公司提出增加诉讼申请，要求对诉讼请求二、三、四的诉讼标的计算利息，从起诉之日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院认定事实：《厂房租赁合同书》有关租赁押金、装修及违约责任的约定如下：第五条租赁押金：签订合同时永腾公司支付押金384975元。在合同期满，永腾公司付清租金及其他费用并返还租赁物后，辛美制造厂无息退回押金；如永腾公司中途退租作违约处理，押金作为违约金归辛美制造厂所有。第八条装修条款：如永腾公司须对租赁物进行装修、改造，须事先向辛美制造厂同意后方可实施。合同期满或永腾公司不再使用租赁物的，永腾公司在该处所装修的固定设施（如墙身、天花板、电灯电线、水管等）不得拆除和损坏，无偿归辛美制造厂所有。第十条违约责任及争议解决方式：1.任何一方违约应承担违约责任，给对方造成经济损失的，由违约方承担赔偿责任。违约赔偿责任包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、评估费等。2.辛美制造厂无故解除合同的须双倍返还押金，永腾公司中途解除合同的，押金作为违约金归辛美制造厂所有。永腾公司主张其经辛美制造厂同意，对涉案租赁物安装三台电梯花费62000元、电梯双向门改造花费56000元、建造保安室花费22000元共计140000元，已使用3年，辛美制造厂应当向永腾公司赔偿剩余租赁期（7年）装修残值损失78400元（140000元*70%＝78400元），提交深圳市华日富士电梯工程有限公司出具的收款收据2张、中山市尚亿佳装饰设计有限公司出具的收据1张拟证实上述安装、改造、建造的费用共140000元。辛美制造厂不确认永腾公司主张的损失，因租赁物已配备电梯、保安室，永腾公司自行改造电梯双向门与我方无关；永腾公司改造电梯，我方没有反对，但明确说由永腾公司自行负责，我方不同意赔偿损失。经查：永腾公司于2016年－2017年期间对租赁物安装简易电梯（62000元）和改装电梯双向门（56000元），由深圳市华日富士电梯工程有限公司出具的安装费用62000元、改装费用56000元的收款收据2张。2019年10月31日，永腾公司委托广东上方律师事务所为其与辛美制造厂租赁合同纠纷案件的一审程序中担任代理人，永腾公司应支付律师代理费27500元。同年11月6日，永腾公司支付律师代理费27500元，广东上方律师事务所出具广东增值税专用发票（编号:26059408）。一审法院认为：辛美制造厂承认永腾公司解除《厂房租赁合同书》、返还2019年10月份租金45000元诉讼请求部分，不违反法律规定，予以支持。关于辛美制造厂应否返还双倍押金769950元的问题。合同约定辛美制造厂须双倍返还押金的情形为其无故解除合同，现因辛美制造厂的违约行为导致合同无法履行，永腾公司请求解除合同，不符合合同约定的辛美制造厂应双倍返还押金的情形，故永腾公司要求辛美制造厂双倍返还押金769950的诉讼请求，理据不充分，不予支持；辛美制造厂同意返还押金384975元，符合合同约定和法律规定，予以采纳。关于永腾公司主张在租赁物安装电梯、改造电梯双向门、建造保安室的问题。辛美制造厂承认永腾公司存在安装电梯、改造电梯双向门的事实，结合永腾公司提交的安装和改造费用的收款收据，一审法院认定永腾公司安装电梯和改造电梯双向门的费用为118000元（62000元+56000元）。而永腾公司主张建造新保安室的依据不足，不予采纳。因辛美制造厂的违约行为导致涉案合同提前解除，永腾公司主张辛美制造厂赔偿上述设备残值损失，理据充分，予以支持；双方没有约定有关设备残值的计算方法，永腾公司按未履行合同期限部分即70%计算损失（118000元*70%＝82600元）并主张赔偿损失78400元，予以支持。辛美制造厂拖欠2019年10月份租金45000元、押金384975元、经济损失78400元是违约行为，永腾公司要求辛美制造厂支付占用前述资金期间的利息，予以支持；双方当事人没有约定占用资金期间利息的计算方法，永腾公司主张从起诉之日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符合法律规定，予以支持。因辛美制造厂的违约行为，导致永腾公司委托律师提起本案诉讼，永腾公司实际支付律师费27500元，根据合同规定，应由辛美制造厂承担永腾公司支付的律师费。因此，永腾公司要求辛美制造厂赔偿律师费损失27500元的诉求，符合合同约定和法律规定，予以支持。辛美制造厂是伍铨辉经营的个人独资企业，对辛美制造厂不能清偿的本案债务，由伍铨辉承担补充清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条的规定，判决：一、解除永腾公司与辛美制造厂于2016年9月30日签订的《厂房租赁合同书》；二、辛美制造厂于判决生效之日起七日内向永腾公司返还2019年10月份租金45000元及利息（计算方法：从起诉之日即2019年11月13日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、辛美制造厂于判决生效之日起七日内向永腾公司返还押金384975元及利息（计算方法：从起诉之日即2019年11月13日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、辛美制造厂于判决生效之日起七日内向永腾公司赔偿剩余租赁期内装修残值损失78400元及利息（计算方法：从起诉之日即2019年11月13日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；五、辛美制造厂于判决生效之日起七日内向永腾公司赔偿律师费损失27500元；六、伍铨辉对上述第二、三、四、五项债务承担补充清偿责任；七、驳回永腾公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6504元，由永腾公司负担1925元；辛美制造厂负担4579元，伍铨辉负补充清偿责任（该款永腾公司已预付，辛美制造厂、伍铨辉于判决生效之日起七日内迳付给永腾公司）。本院二审期间，辛美制造厂、伍铨辉提交以下证据：1.（2019）粤2071民初18031号民事判决书；2.辛美制造厂与阜沙镇上南工业区电梯销售安装合同，上述两份证据共同证明涉案厂房已经配备了电梯，永腾公司安装电梯是由其自行进行，费用应当由永腾公司自行承担。永腾公司确认上述两份证据的真实性，但辛美制造厂租赁给永腾公司的有三栋，其中两栋是有电梯的，另外一栋三层楼的厂房是没有电梯的。辛美制造厂、伍铨辉提交了（2019）粤2071民初18031号民事判决书予以核对，且电梯销售安装合同是（2019）粤2071民初18031号民事判决书认定的事实，本院对上述两份证据的真实性予以确认。本院向中山市第二人民法院调取了辛美制造厂位于中山市******不动产证号为国（2011）*******的房地产的《中山市不动产登记资料查询结果》，永腾公司确认不动产登记资料查询结果的真实性及合法性，不确认关联性。辛美制造厂、伍铨辉确认不动产登记资料查询结果的真实性，但其认为永腾公司在签订涉案租赁合同后，拿涉案房屋的产权证到有关部门办理工商登记，均显示涉案房产办理抵押登记，辛美制造厂也在租赁的时候告知了永腾公司涉案房屋被抵押的相关情况，永腾公司对涉案租赁房屋被抵押登记的事实是知情的。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，2016年9月30日，辛美制造厂与永腾公司签订厂房租赁合同书，约定辛美制造厂将位于中山市阜沙镇******厂房二、厂房三、及综合楼（原食堂）租赁给永腾公司使用。建筑面积厂房二6199.4平方米，厂房三5885.4平方米，综合楼（原食堂）2173.6平方米，合计14258.4平方米，价格9元/平方米，共计128325元人民币。第三条约定租赁期限为10年，即从2016年9月30日起至2026年9月30日止。租赁期限届满前永腾公司向辛美制造厂提前一个月提出书面通知，经辛美制造厂同意后，双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，永腾公司有优先租赁权。第四条第2项约定租金每月每平方米9元（不含税），租金从第四年开始递增（具体计算方式：第一至三年不变，第四至六年租金递增至每平方米10.5元，第七至十年在第六年的基础上递增10%），永腾公司必须在每月10日或之前上缴月租金，如无故拖欠2个月租金辛美制造厂有权终止合同，收回建筑物，并追回其所欠租金。第八条第1项约定在租赁期限内如永腾公司须对租赁物进行装修、改造，须事先向辛美制造厂提交装修、改造设计方案，并经辛美制造厂同意后方可实施。如装修、改造方案可能对公用部分及其它相邻用户造成影响的，辛美制造厂有权对该部分方案提出异议，永腾公司应予以修改、改造、装修费用由永腾公司承担。第十条第1项约定合同生效后，在合同履行期间，任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定时，视为违约，违约一方应当承担违约责任，给对方造成经济损失的，由违约方承担赔偿责任。违约赔偿责任包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、评估费等。2019年6月5日广东省中山市第二人民法院发出（2019）粤2072执744号搬迁公告，载明因辛美制造厂拒不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人中山农村商业银行股份有限公司小榄支行、徐浩坚等债权人申请强制执行，广东省中山市第二人民法院在系列案执行过程中依法查封辛美制造厂名下位于中山市******的房地产。现拟对上述房地产进行评估、拍卖处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四五十条之规定，责令辛美制造厂及使用上述房地产的人员在2019年7月5日前迁出该房地产。逾期不履行的，广东省中山市第二人民法院依法强制执行。2019年10月16日，广东省中山市第二人民法院发出（2019）粤2072执744号公告，载明广东省中山市第二人民法院在执行以辛美制造厂、伍铨辉为被执行人的系列案中，于2019年6月5日发出搬迁公告，责令辛美制造厂及该房地产的使用人在2019年7月5日前签署原属于辛美制造厂所有的位于中山市******的房地产。目前，该房地产经广东省中山市第二人民法院依法于2019年9月11日10时至2019年9月12日10时（延时除外）依法拍卖后，由买受人何鼎照、廖日华、张娇娇作为新所有权人。若相关占有、使用人不能与新所有权人达成对该房地产的使用事宜达成一致的，广东省中山市第二人民法院将依新所有权人的请求，依法予以强制执行。辛美制造厂、伍铨辉、永腾公司一审期间均确认永腾公司于2019年10月初将涉案租赁物交付给涉案租赁物的新所有权人。二审期间，辛美制造厂、伍铨辉确认永腾公司对涉案租赁物进行装修改造是知情的，没有反对，但是辛美制造厂、伍铨辉认为应当由永腾公司对装修改造承担相应的费用。永腾公司提交NO.117378、NO.117379号两份收据，载明深圳市华日富士电梯工程有限公司为中山市阜沙镇******厂房综合楼、厂房二厂房三安装简易电梯、改装电梯双向门，收取永腾公司62000元、56000元。永腾公司提交NO.7007409号收据载明中山市尚亿佳装饰设计有限公司收到刘勇军阜沙保安室装修尾款22000元整。本院向中山市第二人民法院调取中山市不动产登记资料查询结果显示,辛美制造厂位于中山市******不动产证号为国（2011）*******的房地产最后一次最高额抵押时间是2016年1月8日，抵押权人是中山农村商业银行股份有限公司小榄支行，被担保主债权数额是5349.18万元。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为辛美制造厂、伍铨辉应否赔偿剩余租赁期内装修残值损失及利息。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。本案中，辛美制造厂、伍铨辉确认对永腾公司改造装修涉案租赁物是知情的,且没有反对，虽然辛美制造厂、伍铨辉称剩余租赁期内装修残值损失应由永腾公司自行负责，但是本案系由于辛美制造厂、伍铨辉其他债务导致涉案租赁物被拍卖，令永腾公司无法继续使用涉案租赁物，即系因辛美制造厂、伍铨辉违约导致合同解除。虽然，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”，但涉案房屋被辛美制造厂于2016年1月8日抵押给中山农村商业银行股份有限公司小榄支行，永腾公司与辛美制造厂于2016年9月30日签订《厂房租赁合同书》，涉案房屋因中山农村商业银行股份有限公司小榄支行实现抵押权被拍卖，发生所有权变动，抵押权设立时间在涉案租赁合同签订时间之前，并不适用上述“买卖不破租赁”条款，永腾公司无权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。故可以认定涉案《厂房租赁合同书》系因辛美制造厂另案债务导致房屋被拍卖无法实现合同目的而解除。永腾公司请求辛美制造厂、伍铨辉赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失应予支持。至于辛美制造厂称永腾公司在承租涉案房屋时已经知道涉案房屋被抵押的情形，对装修损失亦应承担责任的问题，因日常生活中向银行抵押贷款购房等情况普遍存在，虽然涉案租赁房屋产权证上有显示抵押登记简单信息，但并不能因此苛求永腾公司能够预见涉案房屋会因辛美制造厂另案债务导致被拍卖的情况发生，故辛美制造厂的此主张，本院不予采纳。永腾公司为证明装修改造损失提交了三份收据，拟证实其已经为改造装修分别支付了安装简易电梯、改装电梯双向门、保安室装修款项62000元、56000元、22000元，其中安装保安室装修款收据未载明涉案租赁物地址，也未显示刘勇军阜沙保安室与永腾公司存在关联性，故本院对永腾公司提交的安装保安室装修款22000元收据不予采纳。剩余安装简易电梯、改装电梯双向门62000元、56000元的收据，有永腾公司的公司名称以及涉案租赁物地址，本院予以认可，永腾公司支付安装简易电梯、改装电梯双向门62000元、56000元，合共118000元，因双方未对涉案租赁物的装修残值进行评估，涉案合同租赁期限为10年，永腾公司已使用涉案租赁物3年，故永腾公司主张由辛美制造厂、伍铨辉对剩余租赁期内装饰装修残值承担70%的损失责任即82600（118000元×70%）元较为公平合理，本院予以认可，但永腾公司起诉只主张辛美制造厂、伍铨辉赔偿78400元，系永腾公司对其自身权利的自由处分，一审法院对此予以支持并无不妥，本院予以维持。即辛美制造厂、伍铨辉应当向永腾公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失78400元。至于辛美制造厂、伍铨辉二审提交的（2019）粤2071民初18031号民事判决书及电梯销售安装合同能够证明涉案租赁物中配备了电梯，永腾公司也确认涉案租赁物有其中两栋是配备了电梯的情况，但由于辛美制造厂、伍铨辉对永腾公司进行装修改造是知情且没有反对的，故仍应当适用上述法律规定，因辛美制造厂、伍铨辉违约导致合同解除，永腾公司请求辛美制造厂、伍铨辉赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。综上所述，上诉人辛美制造厂、伍铨辉的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1760元，由上诉人中山市辛美打印机配件制造厂、伍铨辉负担。诉讼保全费5000元(中山市永腾物业管理有限公司已预交)，由被上诉人中山市永腾物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年七月二十四日书记员  古莉娟雷媛