云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初2273号原告：张栋崇，男，1977年2月22日生，汉族，住蒙自市。被告：蒙自茂源房地产经纪有限责任公司。住所地：蒙自市银河路与文澜路交叉口。法定代表人：谭建忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨松，男，1991年12月30日生，汉族，住蒙自市。代理权限为特别授权。被告：蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司。住所地：云南省蒙自市朝阳路中段商住楼。法定代表人：张建黎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：柯军，男，1971年8月24日生，汉族，住蒙自市红竺园**。代理权限为特别授权。第三人：杨建兰，女，1977年10月13日生，苗族，住蒙自市。原告张栋崇与被告蒙自茂源房地产经纪有限责任公司（以下简称茂源公司）、蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司（以下简称恒基公司）及第三人杨建兰合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张栋崇，被告茂源公司的委托诉讼代理人杨松，被告恒基公司的委托诉讼代理人柯军到庭参加诉讼。第三人杨建兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张栋崇向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告茂源公司返还《购房委托协议书》的认筹金10万元给原告。二、被告茂源公司支付拖欠原告张栋崇10万元认筹金的利息42320元（按照蒙自市农村商业银行同期贷款月利率8‰计算，自2016年2月1日起算，暂计至2020年6月8日，以后应续计）。三、被告恒基公司在本案中承担连带责任。四、被告茂源公司承担本案第一次起诉和本次诉讼费。事实与理由：2011年11月10日，第三人杨建兰（原告前妻）与被告茂源公司签订了《购房委托协议书》，约定由被告茂源公司代为购买恒基公司开发的位于蒙自市房屋，并且向被告茂源公司支付了购房认筹金10万元（该认筹金10万元是由第三人杨建兰向蒙自市老寨乡农村信用社贷款支付）。2017年10月16日，原告张栋崇与第三人杨建兰离婚，蒙自市人民法院出具了（2017）云2503民初2169号《民事判决书》，判决第三条为：“三、财产分割：……向蒙自茂源房地产经纪有限责任公司交纳的房屋订购金10万元（用以购买蒙自百年恒基房地产开发有限公司开发的位于蒙自市‘恒基·国际’小区的Ａ7-1704号房屋）归被告张栋崇所有。”该房屋已于2016年2月1日被被告恒基公司出售，被告无法正常代为购买《购房委托协议书》中约定的“恒基·国际”Ａ7-1704号房屋。2020年3月10日，原告张栋崇向被告茂源公司起诉，要求退还10万元认筹金。2020年4月16日蒙自市人民法院开庭审理，经调解，被告茂源公司承诺10天内（即2020年4月26日）退还原告交纳的10万元认筹金，原告张栋崇撤诉，自4月26日至6月8日期间，原告14次电话与茂源公司联系，该负责人以“公司正在核算账目、老总不在”等理由，一直迟迟未退还原告已交的认筹金，甚至不接听原告来电，并将原告电话拉黑，在沟通无果的情况下，原告遂再次起诉至法院。综上，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》、《物权法》之相关规定，现特向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告茂源公司辩称：被告仅是受第三人杨建兰的委托代理购房事项，代为购买恒基公司开发的位于蒙自市房屋的认筹和缴款事宜。1.根据被告与第三人杨建兰于2011年11月10日签订的《购房委托协议书》，被告作为本次委托关系的受托方，受第三人的委托，为了原告在该商品房的认筹时可以及时报名交款，以原告的名义报名进行认筹交款，以保证原告认购“恒基·国际”Ａ7-1704号房屋。而且原告已明确完全知悉本次委托事项，同时自愿委托被告作为原告的全权委托人参与对恒基公司开发的房屋认筹和缴款事宜。2.第三人于2011年11月10日已交10万元，该款作为认筹房屋时缴纳恒基公司的款项，该款项待第三人与恒基公司签订正式《商品房购销合同》时充抵首付款，由于被告为了原告优先购买“恒基·国际”Ａ7-1704号房屋，被告于2011年11月15日前已将该款项连同其他客户的款项一并转至恒基公司，恒基公司已出具相关同期客户的结算表、收款收据。原告所认筹的房屋也是定价并定房号的。根据商品房（或二手房）交易习惯，被告只有将原告的定金转交恒基公司后才能完成定价并定房号，才能完成原告的委托事宜。3.购房客户自2011年交定金以来，虽然预购房屋已定房号并定价，但是恒基公司没有通知办理手续，就说明恒基公司没有取得预售许可证，或者说是部分证件不齐。2013年6月29日是开发商正式开盘的日子，被告的销售人员在开盘前都会以电话或者短信方式通知原告可以携带相关资料来办理相关《商品房购销合同》手续及收取首付款手续。以上内容被告要说明被告已通知原告来营销中心办理相关手续。4.2013年10月21日开发商在《红河日报》上刊登公告，载明：“恒基·国际项目已于2013年6月29日开盘，凡与蒙自茂源房地产经纪有限责任公司签订的《购房委托协议书》在开盘后自动废止，经蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司董事会研究决定，于开盘前与蒙自茂源房地产经纪有限责任公司签订《购房委托协议书》订购住房的客户，请于即日起15天内至营销中心交清购房款、签订购房合同，贷款客户要交清首付款，并开始走贷款流程，逾期不执行客户将作退房处理，按前期协议退还定金以及赔偿款，没有赔偿约定的则退回本金。本项目所有房源在公司未交房前不得转让，否则将收取高额更名费......”其中原告定购的房屋也在公告房屋列表中，说明恒基公司已经确认原告的定金及相关购房信息已经在恒基公司处，被告已完成原告的委托事宜，实现原告优先购房“恒基·国际”Ａ7-1704号房屋的意愿。5.大概在2019年12月份，原告确实带《购房委托协议书》和收据来被告公司，因被告按双方《购房委托协议书》受原告的委托于2011年11月15日将原告支付给被告的认筹款转交给恒基公司，所以被告已完成原告之委托事宜关系，被告也不可能再退还原告的定金。被告在2013年6月29日前已通知所有购房客户（包括原告在内）于2013年6月29日开盘携带相关资料来营销中心办理购房手续，并且恒基公司也于2013年10月21日在《红河日报》上刊登公告，通知原告前来办理相关手续，再次说明被告已经完成原告的委托事宜。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当庭补充：1.委托合同系被告与杨建兰签订，交款也是由杨建兰所交，而原告仅凭借一份离婚判决来主张权利。被告认为原告的主体资格不适格。2.杨建兰在交易过程中存在过错，关于该条继续沿用2020年4月16日开庭审理的答辩意见第四点。3.针对上次开庭的对账表不清晰的情况，庭后已与恒基公司核对，能够证实恒基公司已经收到杨建兰的款项。被告恒基公司辩称：一、2013年10月21日，我公司在《红河日报》上刊登公告，载明：“恒基·国际项目已于2013年6月29日开盘，凡与蒙自茂源房地产经纪有限责任公司签订的《购房委托协议书》在开盘后自动废止，经蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司董事会研究决定，于开盘前与蒙自茂源房地产经纪有限责任公司签订《购房委托协议书》订购住房的客户，请于即日起15天内至营销中心交清购房款、签订购房合同，贷款客户要交清首付款，并开始走贷款流程，逾期不执行客户将作退房处理，按前期协议退还定金以及赔偿款，没有赔偿约定的则退回本金。”公告期满后，原、被告均未到我公司办理A7-1704号房屋的购房手续，现A7-1704号房屋已于2016年2月1日出售给他人。二、原告委托的是茂源公司，并不是被告公司，并且根据他们之间签订的委托协议，与我公司无关联性。且茂源公司陈述的内容与我公司公告信息不一致，根据茂源公司提交的统计表中并没有买方的资料信息，我方认为委托过程是不成立的。虽然我公司确实收到了款项，但是无法区分原告的所缴纳的款项是否包含在我公司收到的款项中。综上，请求人民法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告张栋崇提供的《身份证》、（2017）云2503民初2169号《民事判决书》、《发票》复印件各一份和《购房委托协议书》、《收据》原件各一份，以及被告茂源公司提供的《营业执照》、《法定代表人身份证明书》（原件）、《法定代表人身份证》、《红河日报公告页》、《对账总表及恒基·国际销售表》、《购房委托协议书》、《关于“恒基国际小区”账务核对确认书》复印件各一份，以及被告恒基公司提供的《营业执照》、《法定代表人身份证》、《法定代表人身份证明书》（原件），《公告》、《商品房购销合同》、《发票》、《民事判决书》、复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。对上述证据被告茂源公司、恒基公司对其证明目的如原告主体资格适格有异议的部分，本院将在裁判理由中一并阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张栋崇与杨建兰原系夫妻关系，杨建兰于2017年8月4日向蒙自市人民法院起诉要求离婚。同年10月16日，本院作出（2017）云2503民初2169号民事判决，判决：“一、准予原告杨建兰与被告张栋崇离婚。二、子女抚养：……三、财产分割：……向蒙自茂源房地产经纪有限责任公司交纳的房屋订购金10万元（用于购买蒙自百年恒基房地产开发有限公司开发的位于蒙自市‘恒基·国际’小区的Ａ7-1704号房屋）归被告张栋崇所有......”。2011年11月10日，杨建兰（甲方）与茂源公司（乙方）签订了一份《购房委托协议书》，约定甲方委托乙方代为办理恒基房地产公司开发的“恒基国际”A7-1704号房屋购房认筹报名交款事宜。其中第三条约定：“甲方在签订本委托协议之日支付乙方人民币10万元（￥100000元整），该款为定金不可退款，该款作为认筹房屋时缴纳房地产开发公司的款项，该款项在甲方与蒙自百年恒基房产开发有限公司签订正式《商品房购销合同》时充抵首付款，由经纪公司将该款全额打款到开发商处”；第五条约定：“本次委托事项结束后，甲方依据蒙自百年恒基房地产开发有限公司出具的收据和所签署的文书，在蒙自百年恒基房地产开发有限公司违约时追究开发公司的法律责任”；第八条约定：“该房售房情况按以下第（1）种方式：①该房号为恒基·国际Ａ7-1704号壹套房，预计单套面积为：84.71平方米，最终以产权证上面积为准，该房单套售价为3310元/平方米（为最终售价）装修标准以最终《商品房购销合同》上规定为准，签订《商品房购销合同》及首付款时间以开发商正式电话通知甲方为准。”协议书签订当日，杨建兰依约转账10万元，茂源公司开具《收据》（NO：0021255）一张给杨建兰收执，并在其上注明“代收购房定金”。2011年11月14日，茂源公司向恒基公司转款2000万元，恒基公司同日出具的三份《收据》上注明“认购金（10月）”。茂源公司另附《10月份恒基·国际销售表》一份，其中第162项包括杨建兰认购的A7－1704号房屋，表上信息为周正宇、杨建兰，周正宇系原订购人。2013年10月21日，恒基公司在《红河日报》发布《公告》：“恒基国际项目已于2013年6月29日开盘，凡与茂源房地产经纪公司签订的《购房委托协议书》在开盘后自动废止，经百年恒基房地产公司研究决定，于开盘前与茂源签订《购房委托协议书》订购住房的客户，需于即日起15天内至营销中心交清购房款、签订购销合同，贷款客户要交清首付款，并开始走贷款流程，逾期不执行客户将作退房处理，按前期协议退还定金以及赔偿款，没有赔偿约定的则退回本金”。2016年2月1日，恒基公司将案涉A7-1704号房屋出售给案外人牛志祥，同年6月5日与牛志祥签订《商品房购销合同》，套内建筑面积为67.51平方米，单价为2521.70元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），该合同已在蒙自市房地产管理处办理了商品房预售登记备案。2020年3月10日，张栋崇向本院提起诉讼，请求：1.依法判令被告蒙自茂源房地产经纪有限责任公司返还《购房委托协议书》的定金10万元给原告。2.本案诉讼费由被告承担。本院于2020年4月16日上午公开开庭审理，审理过程中，张栋崇当庭变更诉讼请求为返还订购金10万元。因茂源公司不同意当庭变更定金为订购金的诉讼请求，原告当庭撤诉，并明确待重新整理证据后再行起诉。2020年7月2日，茂源公司与恒基公司负责人和核对人在《关于“恒基国际小区”账务核对确认书》中签名并加盖公司印章，确认书中载明：“经恒基公司同意委托茂源公司代恒基公司向客户退认筹金及定金款11933950元（共计146户见附表）；剩余未退款项39609486.20元。经恒基公司及茂源公司双方协商，由茂源公司代收代付给恒基公司的该项目客户认筹金及定金，尚未退款客户。后期只认金额不确定客户姓名，由双方公司核对签字后，由恒基公司退款。”。另查明，本案诉讼中恒基公司确认《公告》中所公布的面积为89.42㎡的“A7-1704”号房屋，即为杨建兰与茂源公司签订的《购房委托协议书》中载明的面积84.71㎡的“A7-1704”号房屋。恒基公司与茂源公司于2011年5月1日签订《楼盘代理合同》和《授权委托书》，委托事项包括：（1）与购房人草签协议；（2）与购房人签订《商品房购销合同》；（3）办理《商品房购销合同》备案手续；（4）收取购房人认筹金、购房款、维修基金、办证契税及工本费；（5）办理购房人的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。本案争议焦点为：1.原告主体资格是否适格？2.被告茂源公司是否已经全部履行合同义务？3.本案应由谁返还认筹金10万元及利息？若承担责任的主体是被告茂源公司，被告恒基公司应否承担连带责任？本院对上述争议焦点评判如下：第一，关于原告主体资格是否适格的问题。庭审中，被告茂源公司、被告恒基公司认为本案中原告张栋崇主体资格不适格，《购房委托协议书》系第三人杨建兰与被告茂源公司所签，原告不享有起诉权。本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”案涉认筹金10万元系原告张栋崇与第三人杨建兰在婚姻关系存续期间的夫妻共有财产，该财产在本院作出的（2017）云2503民初2169号生效判决中已判决给原告张栋崇享有，现原告张栋崇以生效判决赋予其享有的权利向法院起诉符合法律规定，其主体资格适格。第二，关于被告茂源公司是否已全部履行合同义务的问题。本案中，原告张栋崇认为未能实现其购房目的的原因是该房屋已于2016年2月1日被被告恒基公司出售给他人，被告茂源公司无法正常代为购买。被告茂源公司则认为公司已通知过第三人杨建兰，且恒基公司已发过公告，是第三人杨建兰本人违约不去签订《商品房购销合同》。本院认为，根据被告茂源公司与被告恒基公司签订的《楼盘代理合同》和《授权委托书》可知，被告恒基公司已将“恒基国际”楼盘销售委托给被告茂源公司代理。委托事项覆盖整个销售过程含签订《商品房购销合同》及售后办证。通知认购人杨建兰签订《商品房购销合同》，既属于《购房委托协议书》中约定的茂源公司的义务，也属于《楼盘代理合同》和《授权委托书》中约定的委托事项。被告恒基公司虽然于2013年10月21日进行了《公告》，但该《公告》中公布的房屋，并无第三人杨建兰与被告茂源公司签订的《购房委托协议书》中载明的房号为“A7-1704”号、面积为84.71㎡房屋，且在其与案外人签订的《商品房购销合同》中实际建筑面积仅为67.51平方米，单价仅为2521.70元，“A7-1704”号房屋的面积与单价均与《购房委托协议书》中不一致。本院认为，如无专门通知及说明面积、单价变化的情况，认购人杨建兰无法获知《公告》中所公布的“A7-1704”号房屋即为《购房委托协议书》中载明的“A7-1704”号房屋。对案涉“A7-1704”号房屋面积缩减和单价大幅调整的基本情况，被告茂源公司未提供任何证据证实已通知第三人杨建兰签订《商品房购销合同》或告知第三人杨建兰其所认购房屋的面积发生变化的情况，致使第三人杨建兰未能签订《商品房购销合同》属于履行合同义务不完全。故被告茂源公司关于已履行完合同义务的主张不成立，本院不予支持。第三，关于应由谁返还认筹金10万元及利息，若承担责任的主体是被告茂源公司，被告恒基公司应否承担连带责任的问题。本院认为，第三人杨建兰与被告茂源公司之间的购房委托关系和被告茂源公司与被告恒基公司之间的代理销售关系是不同的法律关系，产生不同的法律后果，二者不能相互替代。第三人杨建兰与被告恒基公司之间未签订《商品房购销合同》，双方无法律关系。因第三人委托被告茂源公司购买的“恒基·国际”A7-1704号房屋已于2016年2月1日由案外人购买，第三人与被告茂源公司签订《购房委托协议书》的合同目的已无法实现，属合同履行不能，其情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项规定的法定解除条件，本院确认该协议的解除时间为2016年2月1日。被告茂源公司在合同解除后应将第三人杨建兰所交款项全额退还，故被告茂源公司关于其已将第三人杨建兰交纳的10万元认筹金转交给被告恒基公司，其不承担返还责任的辩解，本院不予支持。被告茂源公司可在退还款项后，依据《楼盘代理合同》和《关于“恒基国际小区”账务核对确认书》等凭证向被告恒基公司行使追偿权。故原告要求被告恒基公司承担连带责任的诉请，于法无据，本院不予支持。另，关于原告要求按蒙自市农村商业银行同期贷款月利率8‰计算利息的诉请，不符合法律规定。本院认为，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，利息应当分为两个阶段计算。以本金100000元为基数，2016年2月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类商业贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至款项偿清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。因原告于2020年3月10日第一次起诉系自愿撤诉，根据《诉讼费用交纳办法》第十五条规定，以撤诉方式结案的，案件受理费应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告蒙自茂源房地产经纪有限责任公司于判决生效之日起十日内一次性返还原告张栋崇购房款100000元及利息（利息以100000元为基数，2016年2月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类商业贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至款项偿清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1573元，由被告蒙自茂源房地产经纪有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 李 蓓二〇二〇年七月二十八日书记员 蒋志军