广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初22号原告：梁绍芬，女，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份号码为，港澳居民来往内地通行证号码为。委托诉讼代理人：刘有辉，广东尚融律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗婉钧，广东尚融律师事务所律师助理。被告：罗伟雄，男，1981年5月2日出生，汉族，住广东省东莞市*********，公民身份号码为441************。原告梁绍芬与被告罗伟雄租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，依法组成合议庭，于2020年6月10日公开开庭进行审理。原告梁绍芬及其委托诉讼代理人刘有辉到庭参加诉讼，被告罗伟雄经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告梁绍芬向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年9月1日签订的《房地产租赁合同》，并判令被告将商铺腾空并交回给原告；2.被告支付原告从2019年1月1日至2019年10月31日所拖欠的10个月租金共计100000元，以及支付从2019年11月1日起至被告将商铺交回原告之日止的租金（按合同约定商铺每月固定租金10000元计），以及支付从2018年6月1日至8月31日三个月的租金3万元；3.被告支付原告逾期交租的违约金（按逾期未付租金每月10%计算，从2019年1月1日至被告付清租金给原告之日止），从2019年1月1日起暂计至2019年10月31日为13000元；4.被告支付原告从2018年9月1日起至2019年8月31日的水费共3326.96元以及2018年5月至2018年8月水费1443.16元；5.被告承担本案全部诉讼费用。后原告变更诉讼请求第4项中的水费共计4389.54元。事实和理由：原、被告于2017年7月1日签订了《房地产租赁合同》，双方约定原告将位于东莞市***************位租赁给被告使用，铺位建筑面积162.5平方米，合同约定租赁期为3年，即从2018年9月1日起至2021年8月31日止。签订合同当日，租客先付20000元作保证金。双方约定租赁物每月租金总计10000元，被告需在每月10日前交纳当月租金，如未按时交纳租金，每月加收10%滞纳金，如拖欠租金达1个月，作自行终止合同处理，业主收回铺位并没收保证金。双方签订《房地产租赁合同》后，原告依约向被告交付了租赁物。被告从2018年9月1日至2019年10月（共14个月），只在2019年3月11日及2019年4月11日分别支付了人民币20000元（4个月）的租金给原告，至今，被告还拖欠原告13个月的租金共100000元及从2018年5月至8月、2018年9月至2019年7月的水费共4770.12元。为维护自身法益，故原告诉至法院。被告罗伟雄没有答辩，亦未提交任何证据。本院经查明认定事实如下，粤房地证字第10213**房地产权证载明，坐落于东莞市**************屋的所有权人为原告梁绍芬，房屋建筑面积为162.5平方米。2018年9月1日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将前述铺位以每月1万元出租于被告，租期为2018年9月1日至2021年8月31日，为期3年，出租面积为162.5平方米；合同订立之日，被告向原告交付2万元作为保证金；租金支付方式为每月10号前缴纳当月租金，超期未交则每月加收10%滞纳金，如租方拖欠租金达1个月，合同作自行终止处理；合同期内，租方应自觉缴纳水电费。在合同履行中，被告拖欠原告2019年1月1日至10月31日的租金100000元未付，且自2019年11月1日起仍未向原告支付租金。2019年11月1日，案外人邓财兴与被告签订《协议书》，约定由被告承担2018年6月1日至2018年8月31日未付原告租金30000元及水费1443.16元。根据中国建设银行银行卡客户交易明细清单，原告代被告支付自2018年5月至2019年8月水费共计4389.54元。以上事实，有《粤房地证字第1021371号》房地产权证、《房地产租赁合同》、《协议书》、中国建设银行银行卡客户交易明细清单，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是涉港租赁合同纠纷案件。关于准据法，由于双方并未书面约定适用的法律，结合《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，案涉租赁物及租赁事实发生在中华人民共和国内地，被告的住所地亦在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地的法律。原告减少其诉讼请求，属于其对自身权利的合法处分，亦无影响被告的其他诉讼权利，故本院予以同意。案涉《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，各方应严格履行自己的义务。现被告未按约定的时间向原告支付租金，共拖欠原告2019年1月1日至10月31日租金100000元未付，构成违约，故原告依据约定要求解除《房地产租赁合同》，且支付前述尚欠租金100000元的主张，合法合理，本院予以支持。此外，由于被告已实际撤离，其以实际行动表明其不再履行承租方的义务，结合合理时间，本院认定被告应于2020年7月31日前向原告腾空交回商铺，故原告可要求被告支付自2019年11月1日起至2020年7月31日的租金共计90000元（以每月10000元），本院对此予以支持。对超过部分的诉讼请求，本院不予支持。由于被告通过签订《协议书》的方式承诺对邓财兴所欠的2018年6月1日至8月31日止的未付租金30000元予以清偿，故原告要求被告承担前述债务的请求，合法合理，本院予以支持。关于违约金，双方约定每月10号前缴纳当月租金，超期未交则每月加收10%滞纳金。结合被告的违约情况，逾期违约金应计算如下：1.按每月1000元计，自2019年1月1日起计至2020年12月31日止；2.按每月1000元计，自2019年2月1日起计至2020年12月31日止；3.按每月1000元计，自2019年3月1日起计至2020年12月31日止；并以此类推至：按每月1000元计，自2020年7月1日起计至2020年7月31日止。关于未付水费，根据《房地产租赁合同》及《协议书》，被告应承担2018年5月1日至2019年8月31日的水费，结合本院查明原告代被告支付自2018年5月至8月水费共计4389.54元的事实，本院认定被告应向原告支付水费4389.54元，对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告梁绍芬与被告罗伟雄于2017年7月1日签订的《房地产租赁合同》已解除；二、被告罗伟雄应于2020年7月31日前向原告梁绍芬返还位于东莞市**************屋；三、被告罗伟雄应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告梁绍芬支付2019年1月1日至10月31日的未付租金100000元，以及2019年11月1日起至2020年7月31日的租金90000元；四、被告罗伟雄应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告梁绍芬支付违约金（1.按每月1000元计，自2019年1月1日起计至2020年12月31日止；2.按每月1000元计，自2019年2月1日起计至2020年12月31日止；3.按每月1000元计，自2019年3月1日起计至2020年12月31日止；并以此类推至：按每月1000元计，自2020年7月1日起计至2020年7月31日止）；五、被告罗伟雄应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告梁绍芬支付2018年6月1日至8月31日的未付租金30000元；六、被告罗伟雄应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁绍芬支付2018年5月1日至2019年8月31日的水费4389.54元；七、驳回原告梁绍芬的其他诉讼请求。本案本诉受理费3255.7元，由被告罗伟雄负担。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日涅，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 刘 冠审判员 钟丽丽审判员 吉海燕二〇二〇年七月二日书记员 杨婉娟相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。