江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏05执复106号复议申请人（利害关系人）：上海崇明建设（集团）有限公司,住所地上海市崇明区城桥镇西门路**。法定代表人:黄荣，董事兼总经理。委托诉讼代理人：俞超，江苏达源律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪洁，江苏达源律师事务所实习律师。申请执行人：常熟日报社，住，住所地江苏省常熟市淮河路**/div>主要负责人：范建峰。委托诉讼代理人：俞晓华，江苏俞晓华律师事务所律师。被执行人:江苏中贯置业有限公司，住，住所地江苏省常熟市梅李镇人民路**401/div>法定代表人:刑明东。第三人：常熟中汇戴斯大酒店有限公司，住所，住所地江苏省常熟市新世纪大道**div>法定代表人：孔小龙。复议申请人上海崇明建设（集团）有限公司（以下简称崇明建设）不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581执异40号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2016年11月23日，执行法院对常熟日报社诉江苏中贯置业有限公司（以下简称中贯公司）、第三人中汇戴斯酒店房屋租赁合同纠纷一案作出（2015）熟民初字第00835号民事判决：确认常熟日报社和中贯公司签订的《常熟日报报业大楼部分出租租赁合同》已解除，中贯公司和第三人中汇戴斯酒店将占用的位于常熟市××世纪大道××号常熟日报社报业大楼主楼腾空后返还常熟日报社；中贯公司给付常熟日报社房屋租金36445576.06元以及自2016年8月11日起至中贯公司和中汇戴斯酒店实际腾让之日止按《常熟日报报业大楼部分出租租赁合同》约定的租金标准计算的房屋占有使用费；中贯公司赔偿常熟日报社租金损失1202500元；确认中贯公司在承租期间对常熟日报社报业大楼主楼进行的装修中已与房屋形成附合的装饰装修物，归常熟日报社所有。案件受理费236053元、财产保全费5000元、鉴定费230000元，合计诉讼费471053元，由常熟日报社负担122306元，由中贯公司负担348747元。根据常建公司的申请，该院于2018年9月19日立案强制执行。2019年9月16日，该院作出（2018）苏0581执6918号执行裁定，载明：本院向中贯公司发出执行通知，并依法对中贯公司的财产状况进行了调查，未发现可供方便执行的财产。2018年12月28日，中汇戴斯酒店向该院书面承诺以其所有的全部酒店资产为限自愿代中贯公司履行上述判决确定的债务。该院依法追加中汇戴斯酒店为本案被执行人，并对酒店资产予以司法评估。2019年9月16日，申请执行人向该院申请撤回执行申请。故该院裁定终结本院（2018）苏0581执6918号案件的执行。2019年11月29日，本院对（2015）熟民初字第00835号一案恢复执行，案号为（2019）苏0581执恢729号。2019年11月30日，该院执行局对中贯公司名下位于常熟市梅李镇人民南路3号百合园5幢306等58套不动产的价值进行司法评估。执行异议审查期间，评估正在进行中，评估报告暂未出具。执行过程中，异议人崇明建设提出异议称：首先，其系该执行案件中拍卖房屋的施工方。其已于2019年8月向苏州市中级人民法院提起诉讼，要求确认其对于承建的百合园项目（即该执行案件的执行拍卖对象）具有建筑优先权，案号为（2019）苏05民初385号。现执行法院在建筑优先权确认之前将涉案的建筑进行评估拍卖侵害了其合法权利。其次，执行法院待评估拍卖的房屋系在建工程，并未实际验收交付给开发方，也没有取得房产证。在目前阶段进行评估会严重低估房屋价值，不利于所有债务的解决。因此，待房屋验收交付并取得房产证后，再行评估拍卖更符合所有债权人的利益。综上，将已经在验收交付过程中的在建工程进行评估拍卖，严重低估拍卖物的价值，侵犯所有债权人的利益，应暂缓评估，待交付结束后再开始评估。确认建筑优先权的权利人存在的前提下，未明确相关事实前而开展评估拍卖，不利于保护相关债权人，且会对之后的执行造成不必要的程序和更多的工作量。故申请执行法院暂缓评估并停止该案件的执行。异议审查期间，异议人崇明建设向执行法院提交下列证据：1、江苏省苏州市中级人民法院（2019）苏05民初385号合议庭组成人员通知，主要证明苏州市中级人民法院受理崇明建设与中贯公司建设工程施工合同纠纷一案，依法组成合议庭审理本案。2、单位工程竣工验收证明书，主要证明施工单位为崇明建设，建设单位为中贯公司，工程名称为百合园住宅楼的工程尚在验收交付阶段。3、执行异议情况说明，主要载明：百合园项目已交付验收，现在并不是在建项目。但项目所涉土地被河南高院查封。房产办理权证遇到切实难题。在此情况下，仓促拍卖影响拍卖物价值，不利于申请人的优先权实现；百合园项目未卖车位，至今未调查清楚。如果现在拍卖，房屋价值会受极大影响。不利于申请人的优先权实现；百合园项目需要预留办证费用和维修基金。上述两部分具体金额无法确定。拍卖后如何预留是一个难题；常熟日报社涉嫌超标的查封。综上，在目前基础情况下，推进评估拍卖是不负责的行为。恳请推迟评估拍卖工作。执行法院认为：在（2019）苏0581执恢729号案件中，该院已对外委托中介机构对中贯公司名下的资产进行评估，目前尚未作出评估报告书。因异议人已自认中贯公司名下的资产所涉房地产工程项目已验收，故所评估对象已非在建工程，异议人认为该房地产工程项目所涉土地被查封、车位未卖的情形对评估价值不产生实质影响。异议人认为需预留办证费用和维修基金、实现超标的查封与是否推进评估工作无涉。另外，异议人认为其对百合园项目工程享有建设工程优先权，其可直接向执行机构主张性质优先受偿权。故异议人的异议请求不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回崇明建设的异议请求。崇明建设不服上述裁定，向本院申请复议称，申请人系上述保全房屋项目的承建人，已于2019年8月向苏州市中级人民法院提起诉讼，要求确认其对于承建的百合园项目具有建筑优先权，该案仍然在审理过程中。该案保全了百合园项目预售房中的104套房屋（包含了（2019）苏0581执恢729号案件保全的房屋）。执行法院的评估拍卖执行措施是导致优先受偿权的实现受到实质性的损害的执行行为。理由如下：一、在现阶段推进评估拍卖，受到现实条件的影响，从而导致拍卖物的价值明显受贬，不利于优先权的实现更不利于（2019）苏0581执恢729号案件申请人的权利实现。1、待拍卖房屋的验收交付是为了满足已购买房屋的业主的需要而匆忙交付的，整个小区仍然处在整改维修的过程中。现阶段的评估价格会背离实际的房屋价值，即使上网拍卖，市场购买的成交价也一定会受到影响。2、待拍房屋的未售配套车库至今未查清，上网拍卖的房屋是没有办法配套车库的。这样的前提下，对房屋的拍卖成交价会产生不良的影响。3、待拍房屋的土地被多家法院查封，即使上网拍卖也无法办理房产证。不仅对拍卖成交价有不良的影响，同时也无法实际交付房屋。这样的拍卖有百害而无一利。二、根据申请人在苏州中院的诉讼请求，优先权的金额在122243656.36。而申请人查封的104套房屋的市场价预估值也在一个亿左右。在优先权无法得到保证的前提下，仓促推进评估拍卖。不仅使优先权的实现受损，而且（2019）苏0581执恢729号案件申请人的权利实现更无从得到保证。因此，现阶段推进评估拍卖没有必要更会导致所有债权人利益受损。三、为了保证所有债权人的利益，尤其是优先权人的利益，申请人愿意提供保证而停止处分措施。依据为《最高人民法院关于适用《中华人共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十条的规定》。综上，请求：停止（2019）苏0581执恢729号案件的评估、拍卖执行措施。常熟日报社称，第一，本案经过两级法院审理结案，已经在执行过程当中，常熟日报社要求中贯公司给付相关款项是合理合法的。第二个，常熟市人民法院对中贯公司已查封房屋进行评估拍卖程序准确，措施合法，申请人无权要求法院停止执行措施。自2017年已申请执行至今已近三年，法院已经考虑到商品房已经达到交付条件才组织评估拍卖，充分考虑了房屋的价值，不存在崇明建设所称的拍卖会严重影响房屋参加价格的情况。其提出的影响价格的因素主要是基于其主观判断，并没有客观依据。第三，崇明建设向苏州中院起诉的案件中涉及优先权的金额超过1.2亿元，该金额与项目竣工后工程价款的七千多万相差比大，而且按照正常工程施工和付款的进度，项目施工过程当中建设方应当会支付相应的工程进度款。因此常熟日报社认为崇明建设所称1.2亿优先权金额明显异常，也不好认定。第四，即使崇明建设对中贯公司百合园项目工程部分工程款享有优先权，也无权要求法院停止执行。综上请求贵院驳回申请人的复议申请。本院另查明，原告崇明建设与被告中贯公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理，尚未审结。2020年5月22日，委托评估机构就本案及（2020）苏05执复104、106号案件所涉常熟市梅李镇人民路3号百合园共计102套房产分别出具房地产估价报告，评估总价约1.5亿余元。本院认为，《最高人民法院关于正确适用暂缓执行措施若干问题的规定》第一条第二款规定,执行程序开始后,除法定事由外,人民法院不得决定暂缓执行。第三条规定,有下列情形之一的,经当事人或者其他利害关系人申请,人民法院可以决定暂缓执行:(一)执行措施或者执行程序违反法律规定的;(二)执行标的物存在权属争议的;(三)被执行人对申请执行人享有抵销权的。依照上述规定,崇明建设以案涉房产价值明显偏低为由,请求暂缓评估并停止执行涉案房产,其申请暂缓执行的事由不属于法定事由,故对崇明建设要求暂缓拍卖涉案房地产的主张,本院依法不予支持。崇明建设主张其对案涉房产享有的建设工程价款优先受偿权也并非是能够阻却评估、拍卖等执行行为的实体权利，故对其主张涉案房屋停止拍卖的异议请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人上海崇明建设（集团）有限公司的复议申请，维持江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581执异40号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  孙   一   鸣审 判 员  柏   宏   忠审 判 员  丁       兵二〇二〇年七月十四日法官助理  沈可尧书记员马歆悫