江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0791民初1675号原告：李雪玲，女，1965年5月22日出生，汉族，户籍地址：江西省赣州市大余县，确认送达地址：江西省赣州经济技术开发区。被告：江西博鑫房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区金东北路**，统一社会信用代码：91360700767018396A。法定代表人：陈康博，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾骏，北京市中银（赣州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚金良，北京市中银（赣州）律师事务所实习律师。原告李雪玲与被告江西博鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雪玲、被告江西博鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人曾骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雪玲向本院提出诉讼请求：1.被告在商品房购房合同中第十七条“关于房屋产权登记的约定”中关于逾期办理《房屋所有权证》的约定表述无效；2.按照合同表述的约定日期，即交房后360日起判定违约日期；3.被告按照合同中相关条款对等的标准以2016年6月30日起支付违约金6000元；4.被告承担案件诉讼费。案件审理过程中，原告撤回了第2项诉讼请求，要求被告在收房后90日内办理权属登记手续。事实和理由：2013年11月20日，原告在被告处购房一套，购房总价为人民币530974元。购买房产时被告工作人员并未告知该土地进行了抵押贷款，并且购房合同第十二条关于抵押与相关债权债务条款明确写明是无抵押。开发商如期通知交房，原告于2015年6月30日与被告正式办理了收房相关事宜并且签订了委托办证合同，缴纳了办证费。证件迟迟未办理，几经交涉并向媒体披露被告的行为后，被告2016年7月25日才出具回复函，原告才正式知晓该土地被被告私自抵押；根据2014年签订商品房购买合同里第十二条内容之约定该合同商品房不存在抵押问题，如因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记的，由出卖人承担全部责任。2017年8月经过多次维权引起开发区领导重视，并召开了一次调解会，会后经过政府部门的努力使被告得以开始办理产权登记，2018年2月本房屋不动产权证办完。据此，被告存在违约的行为。过错在被告擅自抵押土地，造成原告产权证在合同规定的日期逾期办理长达1年多，侵害了原告的知情权、严重损害了原告的合法利益。本着公平的原则（在合同中与买受人违约责任的中提到最高6000元的表述）综合考虑，原告主张从2016年6月30日起计算违约时间，出卖人按日向买受人支付己付房款的万分之五的违约金，最高不超过6000元，该违约日期早已超过一年，应付人民币6000元。综上，请人民法院支持原告诉讼请求，维护原告的合法权益。被告江西博鑫房地产开发有限公司辩称：1.被告并未违反《赣州市商品房买卖合同》中对于办理产权登记手续的约定，原告的诉讼请求并无事实及法律支持。原告在2017年才向被告提交商品房转移登记手续委托书等有关手续，2018年2月不动产权证书即已办妥。故被告已在约定期间内准时向不动产登记中心提交相关手续且不动产权证书已经办妥。2.《赣州市商品房买卖合同》双方的约定意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原告主张合同第十七条条款无效无任何事实和法律依据，且假设存在撤销权，原告的撤销权亦已经过除斥期间。3.涉案房屋已办理好不动产权证书，并未对原告造成实际损失。4.本案中，因出现合同双方均无法预料的特殊情况，双方关于委托办证的约定不再能够履行，被告不存在逾期办证的情形，不应承担违约责任。经审理查明，2013年11月20日，原告李雪玲、黄其永（买受人）因向被告江西博鑫房地产开发有限公司（出卖人）购买江西省赣州经济技术开发区东江源大道81号水韵嘉城Ｃ区商品房一套，双方签订了一份编号为20131103563的《赣州市商品房买卖合同》，该合同约定，房屋单价6078.7元/平方米，总价款为531218元；合同第八条约定交房时间：出卖人应当在2015年6月30日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。合同第十七条约定：出卖人负责办理该商品房及其建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共享设施和物业管理用房等房屋所有权的初始登记。初始登记后的转移登记，买受人可以自行申请办理可以委托出卖人申请办理。双方约定按下列第1种方式处理。（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在商品房交付使用后180日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。（2）买受人自行申请办理该商品房转移登记的，出卖人应当于该商品房交付使用后180日内，将办理转移登记所需资料提供给买受人。出卖人未在上述约定时间内取得该商品房《房屋所有权证》或提供转移登记所需资料的，双方同意按照下列约定处理：1、逾期不超过180日，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；2、逾期超过180日后，双方同意按如下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同第十八条约定：买受人可以自行申请办理也可以委托出卖人申请办理建设用地使用权证。双方约定按下列第1种方式处理。（1）买受人选择委托出卖人申请办理该商品房建设用地使用权登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在商品房交付使用后180日内将该商品房《建设用地使用权证》交给买受人。合同附件三《合同补充协议》第十五条约定：买卖双方一致同意将本合同第十七条第一项和合同第十八条第一项变更为（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后180日内向国家房屋产权登记机关提交产权转移登记手续。（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房建设用地使用权登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应当在全部业主办理完毕《房屋所有权证》后180日内将该商品房《建设用地使用权证》所需材料向土地产权登记机关提交。合同签订后，原告实际向被告支付购房款530974元。2015年6月23日原告向被告支付了办证费，并由被告向原告出具了收取办证费用收据一张，被告按期向原告交付了涉案房屋。涉案房屋于2018年2月11日办妥产权登记。另查明，被告于2017年2月25日出具《承诺书》，载明：“就2017年2月25日水韵嘉城C区部分业主代表来我公司洽谈办证事宜，根据我公司目前工作进度，在此向各业主承诺：我公司将在2017年5月1日前将水韵嘉城C区土地解除抵押，待土地解除抵押手续办完后，开始提交不动产首次登记资料，并在小区物业及正门口张贴土地已解除告知函。如若逾期，按《商品房买卖合同》承担违约责任。”再查明，被告开发的水韵嘉城C区项目，建设用地使用权编号为赣市开国用2012第109号，此地块于2013年5月13日办理抵押手续，于2017年3月29日解除抵押。还查明，原告李雪玲丈夫黄其永亦是案涉房屋买受人，因病于2015年6月7日去世，黄其永母亲邱兰英、儿子黄敏与原告李雪玲于2017年11月15日在江西省赣州市公证处申请办理继承权公证，将案涉房屋由原告李雪玲个人继承，黄敏、邱兰英均自愿放弃案涉房屋的继承权。上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提交的被告企业信息、赣州商品房买卖合同、不动产发票、回复函、通知、承诺书等，被告提交的营业执照、法定代表人身份证、商品房转移登记委托书、江西省赣州市公证处公证书等证据相互印证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方自愿签订，系当事人的真实意思表示，该合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定行使权利并履行义务。原告主张该合同第十七条无效无法律依据，要求被告自收房后90日内办理权属登记手续与合同约定不符，故本院均不予支持。原告与被告在合同中约定涉案房屋产权证由被告负责办理，虽被告辩称因买受人黄其永去世，导致被告实际上无法代为办理案涉产权证。但被告仅提供黄其永去世的证据，未能提交因黄其永去世而导致被告无法办证的证明材料。且黄其永去世的情况也并不影响被告直到2017年3月29日前涉案房屋土地抵押无法办理产权证的事实。涉案房屋于2015年7月前交付。被告于2017年2月25日出具承诺书时涉案房屋的土地尚处于抵押状态，根据原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》补充协议第十五条的约定，被告并未在涉案房屋交付后180日内向国家房屋产权登记机关提交产权转移登记手续。虽然被告提出因原告未及时提交办证所需材料及相关手续导致其未能按照约定提交产权转移登记申请的抗辩理由，但本院认为，涉案房屋何时具备办证条件以及需要什么材料及相关手续，原告不能主动获知，只能由被告通知，因此，被告在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知原告提交办证资料及相关手续的义务。被告称其从交付涉案房屋后至原告出具商品房转移登记委托书手续之前，已通知过原告提交办证资料及相关手续，但在本院规定的举证期限内，被告并没有提交证据证明其已通过合理方式通知原告在合理期限内提交办证资料及相关手续，因此，本院对被告的该抗辩理由不予采信。综上所述，因被告的原因导致原告未能在约定办理房屋所有权登记的期限届满时取得房屋权属证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该法律规定，被告应承担违约责任。被告已逾期超过了180日办理《不动产权证书》，根据合同的约定，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，即被告应向原告支付违约金2654.87元（530974元×0.5%＝2654.87元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西博鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李雪玲支付违约金2654.87元；二、驳回原告李雪玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告江西博鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  丁娟二〇二〇年七月六日法官助理邱霞代理书记员  李燕