广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初23923号原告：肖静，女，1967年9月27日出生，汉族，住委托诉讼代理人：杨小明，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉欣，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地法定代表人：黄某1。第三人：广东欣盛租赁服务有限公司，住所地法定代表人：卓某1。共同委托诉讼代理人：徐飞，广东本务律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东本务律师事务所律师。原告肖静诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依据被告申请依法追加广东欣盛租赁服务有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序于2020年1月15日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人杨小明、刘嘉欣，被告及第三人的共同委托诉讼代理人徐飞、吴诗炜到庭参加庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2014年3月17日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权出让期限超过二十年的部分无效；2.被告向原告退还超过二十年部分租期对应的物业使用权转让金642053.71元及利息，利息以642053.71元为本金，自2014年3月17日起按年利率6%的标准计至实际清偿之日止；3.被告向原告支付逾期交付违约金385667.51元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月17日，被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称广佛智城公司）与原告签订《物业使用权转让合同》（以下简称转让合同），约定被告将位于佛山市南海区*********铺（以下简称涉讼租赁物）的使用权转让给原告，建筑面积37.33平方米，使用性质为商业，转让期限自合同签订之日起至2034年3月16日，转让期限届满之日起，被告再赠送涉讼租赁物使用权至2048年12月31日，被告应于2015年5月1日前完成涉讼租赁物交付，否则应按已收转让金日万分之五的标准向原告支付违约金。原告于合同签订当日支付完转让金1512635元，被告至2017年10月后才向原告交付涉讼租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，转让合同约定物业使用权转让期限超出二十年的部分应为无效，被告应向原告退还超出二十年部分对应的物业使用权转让金并支付相应利息，并承担逾期交楼违约责任。原告明确第2项诉请：被告向原告退还超过二十年部分租期对应的物业使用权转让金643119.84元（1512635元÷12708天×5403天）及利息，利息以643119.84元为本金计算。12708天为合同约定租赁期总天数、5403天为超出二十年部分的天数。第3项诉请：被告向原告支付按日万分之五标准计算的逾期交付违约金390847.06元，计算方法为（1512635元-643119.84元）×0.0005×899天，逾期时间为2015年5月21日至2017年10月17日为899天。但原告按原诉讼请求数额主张。被告辩称，第一，转让合同约定的使用权转让期限超出20年部分不应认定为无效。理由如下：1.涉讼合同包含了使用权转让及使用权赠与，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后，其中转让期限为20年、赠与期限为14年9个月，赠与使用期间原告无偿使用。我国合同法遵从双方意思自治最大原则，以上约定为双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，原告要求确认合同中超出20年部分无效没有依据。2.根据民法通则第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。根据上述规定，合同法中租赁期限不超过20年的规定不属于效力性强制规定，不会导致租赁合同无效。对此观点，最高院在九民会议纪要中亦有明确，会议纪要指出认定合同无效要从合同内容、合同主体等多方面判断，亦要进行法益衡量，涉讼合同中约定租赁期限属于非合同主体、非合同内容之外的其他合同要素，即使与租赁期限不得超过20年的规定有冲突，亦并不必然导致无效。而且，从法益衡量的结果来看，双方约定20年转让期后赠送无偿使用期间为真实意思表示，现将赠送期限计算在转让期限内，并认定超出20年部分无效，使违背诚实信用的原告获得暴利，而履行合同的被告自身诚信面临重大损失，无法平衡双方的合同利益。3.涉讼租赁物所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据广东省集体建设用地使用权流转管理办法、省高院《关于集体用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》，集体土地的租赁期限可以突破合同法中租赁期限不得超过20年的规定。因此，该集体土地入市后投资开发的物业，在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权，该转让期限只要不超过土地使用权最高使用年限及土地租赁期限，不宜强加套用合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，否则不利于合同交易的稳定性，也将会导致集体土地入市投资方应获得的经济效益无法得到法律保障。第二，退一步讲，即使法院认为合同中使用权限超出20年部分无效，被告也无需退还转让款本金，更无需向原告支付任何利息损失。1.根据涉讼合同约定，涉讼租赁物转让期限有偿使用期限为20年，对应价款为1512635元，并不包括无偿赠送使用期限，赠送使用期间不存在转让对价。被告在转让期限届满后将涉讼租赁物的使用权赠与原告使用不违反现行法律法规任何效力性规定，且合同明确约定双方在签订合同中并无异议。因此，被告收取的总转让金为20年物业使用权的对价，对于超出20年部分没有收取任何对价，现原告要求被告退还被告本就没有收取的转让金价款没有事实和法律依据。2.涉讼转让款没有明显超出市场标准计得的20年租金总额，按照涉讼合同约定的转让期限20年和对价总转让金1512635元计算，20年对应天数为7304天，月租金按30天/月计算为166.43元/平方米，根据佛山市南海区国土城建和水务局于2018年、2019年发布的租赁市场指导租金标准按照CPI平均年增幅2%计算依据推算，涉讼租赁物同类项目首层商铺的租金平均月租金为自2014年至2034年20年的平均月租金176.65元，2019年为187.49元，广佛智城2号地同类首层商铺的租金已达到196元/平方米，由此可见涉讼合同约定的转让价款不可能包含赠送期限的对价，也没有超过市场标准计得的20年租金总额。3.如前所述，原告无权要求退回物业使用权转让款，不存在退还本金及利息，即使法院最终认定超出20年部分无效，双方对于合同无效均有过错，原告要求退还本金及利息并没有依据。第三，被告没有逾期交付涉讼租赁物，原告要求被告支付逾期交付物业违约金没有事实和法律依据。1.原被告签订涉讼合同时，原告与第三人签订了委托经营管理合同，将涉讼租赁物委托给第三人经营和收益，同时签署物业管理授权委托书、授权委托书两份，授权第三人代为处理接收物业有关的手续，第三人作为原告的受托人，在被告未实际交付物业时，自愿确认被告已按合同约定交付时间交付物业，并自愿从2015年1月1日开始支付经营管理收益，不违反法律法规的强制性规定。而且原告知道后也没有提出任何异议，并自2015年1月开始收取委托经营管理收益，如果原告不认可第三人的上述行为，应拒收相关收益并提出异议，或在诉讼时效内提出诉讼，但原告没有提起任何异议。第三人作为原告的受托人，其同意被告未实际交付涉讼租赁物时仍按合同约定的交付时间确认交付的行为后果，由原告承担，被告不存在违约行为。2.目前原被告之间已完成涉讼租赁物的交付，涉讼租赁物一直由第三人对外经营和使用，截至原告起诉，第三人已向原告支付了经营管理收益554620元，如原告不认可第三人确认的物业交付时间，无权自2015年1月开始收取第三人支付的经营管理收益，也没有可收取经营管理收益的合法依据。3.原告要求被告支付逾期交付违约金的诉请已过诉讼时效，涉讼合同约定的交付时间为2015年5月1日，如果原告认为被告逾期交付，至少应在2017年5月1日前提起诉讼，现在合同约定的交付之日起之后的4年后提起诉讼并要求被告支付违约金，显然已过诉讼时效。综上，请驳回原告的全部诉讼请求。第三人代：第三人已自2015年1月15日开始支付经营管理收益给原告，每月为10084元，至2019年9月共支付554620元（税后）。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件、被告企业信用信息查询报告打印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.物业使用权转让合同原件1份，用于证明涉讼合同实为租赁合同，约定的物业使用权转让期限超过20年部分应为无效，双方已明确被告交付物业的期限及逾期违约责任；3.POS刷卡回单原件2份、支票存根原件1份、广东省增值税普通发票原件1份，用于证明原告已支付涉讼租赁物使用权转让金共1512635元；4.竣工验收备案表复印件1份，用于证明涉讼租赁物所在11号楼于2017年10月16日完成被告，之后被告才逾期交付涉讼租赁物；5.南海区工程建设领域信息公开截图打印件1组；6.律师函复印件1份；7.证明原件1份；8.委托代理合同原件1份；9.短信记录截图打印件1组、微信账户信息截图打印件1份；证据5-9用于证明被告未按合同约定在2015年5月1日交付涉讼租赁物，原告与被告进行交涉，后委托律师向被告发函主张赔偿，本案中原告不存在过错及已过诉讼时效。被告在诉讼中举证如下：1.竣工验收备案表原件1份，用以证明被告于2017年9月13日完成涉讼租赁物的竣工验收，于同年10月16日取得竣工验收备案，涉讼租赁物的使用权依法可以转让；2.物业使用权转让合同原件1份、广东省增值税普通发票复印件1份，用以证明双方约定的转让期限为20年，转让期限届满后赠送14年9个月给原告无偿使用，赠送使用期间没有转让款对价，发票所载的金额为转让期限20年的使用权转让价款，涉讼合同是双方的真实意思表示；3.2018年、2019年南海区房屋租赁市场指导租金标准打印件各1份、租金对比表打印件1组；4.广佛智城商铺租赁合同复印件1份；证据3-4用以证明根据佛山市南海区国土城建和水务局（住建）于2018年12月21日发布的《2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准》，大沥主要商业场所首层商铺平均租金为148.33元/平方米，参照CPI以平均年增幅2%作为计算依据推算，同类商铺自2014年开始到2034年，20年平均月租金为176.65元/平方米；根据佛山市南海区国土城建和水务局（住建）于2019年11月28日发布的《2019年南海区房屋租赁市场指导租金标准》，大沥主要商业场所首层商铺平均租金为162.92元/平方米，参照CPI以平均年增幅2%作为计算依据推算，同类商铺自2014年开始到2034年20年平均月租金为187.49元/平方米。涉讼租赁物按20年转让期限折算月租金为166.43元，此外，广佛智城2号地同类首层商铺目前现有租金水平已达到196元/平方米；5.委托经营管理合同原件1份；6.物业管理授权委托书原件1份；7.授权委托书原件1份；8.支付凭证原件1组；证据5-8用以证明被告已经按照原告的要求，将涉讼租赁物交付给第三人进行经营管理，第三人已实际向原告支付经营管理收益共554620元。第三人在诉讼中举证如下：1.委托经营管理合同原件1份；2.物业管理授权委托书原件1份；3.授权委托书原件1份；4.付款凭证原件1组、发放明细表打印件1份；证据1-4用以证明，原告于2014年3月17日与第三人签订委托经营管理合同，将涉讼租赁物交付第三人进行经营管理，期限为8年，自2015年1月1日起算，同时原告向第三人出具授权书、物业管理授权委托书，委托第三人代为办理涉讼租赁物的验收、接收及对外经营管理等相关事宜，第三人有权接收涉讼租赁物并对外经营管理。经辩证、质证，被告及第三人对原告提供的证据1-4真实性无异议，原告及第三人对被告提供的证据1-2、5-8真实性均无异议，原告及被告对第三人提供的证据1-3的真实性均无异议，本院对上述证据均予以确认；原告提供的证据5，内容与原告证据4、被告提供证据1相吻合，本院对该证据真实性予以确认；对原告提供的证据6-8，因未能证明已送达被告，被告亦不予确认，故本院对该组证据真实性不予认定；原告提供证据9，与本案无关，本院对其关联性不予认定；被告提供证据3-4，与本案无关，本院对其关联性不予认定；第三人提供的证据4中付款凭证，原告对其真实性予以确认，本院对该证据予以确认，对证据4中发放明细表，本院结合本案审理进行综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年3月17日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区*********广佛智城项目自编11A号楼1层11A136*商铺的使用权转让给乙方，建筑面积37.33平方米，涉讼租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2034年3月16日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼租赁物按建筑面积计算使用权转让金，每平方米40520.63元，总转让金1512635元，乙方一次性支付使用权转让款；甲方在201*年*月1日前将涉讼租赁物交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼租赁物交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日。乙方选择一次性付款或分期付款方式支付涉讼租赁物使用权转让金的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过90天的，甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定涉讼租赁物使用权转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉讼租赁物，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉讼租赁物的使用权和经营权委托乙方对外实行统一经营的管理方式进行经营和收益，包括统一营销规划、招商租赁、商业形象、宣传活动等；委托经营期限为8年，自2015年1月1日起计算；委托经营第1年至第5年，乙方每年应向甲方支付固定的经营委托收益121008元，每月10084元，实际经营盈亏由乙方承担，委托经营第6年至第8年，当涉讼租赁物届时对应经营户实际给付的租金扣除乙方收取的租金收入×5%的运营管理费（即实际租金×95%，实际租金净值）≥上述固定收益时，甲方按实际租金净值获取回报，当实际租金净值＜上述固定收益时，甲方按固定收益获取回报；委托经营收益自涉讼租赁物开始委托经营后次月起，每月15号前支付一次当期委托经营收益；委托经营期间产生的管理费、水、电等杂费由乙方或乙方招商的第三方承担，有关税费按政府规定执行，各付各税。同日，原告出具《物业管理授权委托书》、《授权委托书》，载明原告委托第三人代为处理接收涉讼租赁物有关手续，对外经营管理涉讼租赁物，委托期限至2022年12月31日。至2014年3月17日，原告向被告转款共1512635元。同年3月22日，被告开具广东省地方税收通用发票确认收到原告支付广佛智城11A136商铺物业使用权转让金1512635元。2017年10月16日，广佛智城项目（一期）11号楼通过竣工验收备案。另查明，广东广佛智城集团有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。庭审中，原告确认第三人自2015年1月起向其实际支付租金收益，至2019年9月止共支付565809元，其中2015年1月至2017年9月共支付326964元；第三人陈述，第三人每月均按10084元标准向原告支付租金收益，原告实际到账金额不足10084元部分为扣除第三人为原告申报代缴的税费。第三人同意若经本院审理查明2015年1月1日至2017年10月16日期间涉讼租赁物为未交付状态，同意原告应退还的上述期间租金收益可以在本案抵扣被告应支付的逾期交楼违约金。本院认为，涉讼租赁物所在建筑工程经竣工验收备案，原告和被告签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同明确约定涉讼租赁物使用权转让期限从合同签订之日即2014年3月17日起至2034年3月16日止，出让期限届满之日起，被告赠送物业使用权给原告至2048年12月31日止，即实际租赁期限超过二十年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》所约定的涉讼租赁物使用权转让期限在二十年内（含二十年）的部分有效，超出二十年的部分无效。涉讼合同部分无效，被告应返还无效部分的相应使用权转让款予原告，合同约定租赁期限从2014年3月17日至2048年12月31日（12708天），超二十年部分使用期2034年3月17日至2048年12月31日（5403天），经核算，被告应返还原告使用权转让款为643119.84元（5403÷12708×1512635）。被告未退还原告上述款项，确造成原告资金占用损失，故原告主张被告以643119.84元为本金从2014年3月17日起至实际清偿之日止按年利率6%的标准计付利息，没有违反法律规定，本院予以支持。涉讼合同约定被告在2015年5月1日前将涉讼租赁物交付给原告，但至2017年10月16日前，涉讼租赁物尚未竣工验收，仍不具备交付的条件，被告已构成迟延履行。第三人和被告是两个独立的法律主体，原告和两者之间形成的合同关系是独立的法律关系，第三人在涉讼租赁物尚未具备交付条件的情况下向原告支付返租租金，不影响原告基于被告未能按约定履行交付义务主张逾期交付违约责任。被告辩称原告收取第三人支付的租金收益视为认可涉讼租赁物已交付的意见，本院不予采纳。原告基于被告迟延履行合同义务，在合同约定期限内仍未履行交付义务的行为而主张被告支付逾期交付违约金，符合法律规定，本院予以支持。根据涉讼合同约定，被告未按照合同约定期限交付涉讼租赁物，应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。被告逾期交付期间为2015年5月2日起至2017年10月16日（898天），以被告实际收取的物业使用权转让款869515.16元（1512635-643119.84）为本金按日万分之五标准计算的逾期交楼违约金为390412.31元（869515.16×0.0005×898）。但原告主张2015年1月1日至2017年10月16日期间涉讼租赁物未实际交付，且涉讼租赁物在上述期间确亦未具备交付使用条件，故原告应返还该期间对应的租金收益予第三人。第三人已举证证明按合同约定每月按10084元标准扣除代缴税费后支付租金收益9933元予原告，并提供付款凭证、缴税发票佐证，原告未提出异议，结合《委托经营管理合同》关于税费自付的约定，本院采信第三人意见，据此认定第三人按每月10084元标准支付原告2015年1月1日至2017年10月16日的租金收益共342856元。第三人同意原告应退还的上述期间租金收益可以在本案抵扣被告需支付的逾期交楼违约金，经核算，被告尚需支付原告逾期交楼违约金47556.31元（390412.31-342856）。关于第三人提供的证据4中发放明细表，因所载数据与上述认定事实相符，本院对其真实性予以确认。对被告提出的诉讼时效抗辩，涉讼合同约定2015年5月1日交付涉讼租赁物，被告存在逾期交付的违约情形持续存在，至2017年10月16日涉讼租赁物所在建筑经竣工验收备案之日，被告违约责任予以固定，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。据此，本案所涉逾期交楼违约金诉讼时效从2017年10月16日起算三年，不存在超过诉讼时效的情形，被告关于已过诉讼时效的抗辩依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认肖静和广东广佛智城集团有限公司于2014年3月17日签订的《物业使用权转让合同》关于2034年3月17日至2048年12月31日物业使用权转让期的约定无效；二、广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金643119.84元，并以该款为本金从2014年3月17日起至实际清偿之日止按年利率6%计付利息予肖静；三、广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金47556.31元予肖静；四、驳回肖静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计7989.27元、财产保全费5000元，合共12989.27元（肖静已预交），由广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予肖静，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇二〇年七月三日书记员  李 慧