山东省无棣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1623民初724号 原告：孙保琪，男，2000年8月27日出生，汉族，住安徽省天长市。 委托诉讼代理人：严兆俊，安徽天道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛才纬，安徽天道律师事务所律师。 被告：无棣新创海洋科技有限公司，住所地：无棣县新海工业园亚泰路南侧、辛海路以北。 法定代表人：吴翔。 委托诉讼代理人：王景军，山东正鉴律师事务所律师。 第三人：江苏海景国际贸易有限公司，住所地：江苏省张家港保税区纺织原料市场1007室。 法定代表人：朱有军。 第三人：朱有军，男，1979年10月12日出生，汉族，住安徽省天长市。 原告孙保琪与被告无棣新创海洋科技有限公司(以下简称新创公司)、第三人江苏海景国际贸易有限公司(以下简称海景公司)、第三人朱有军案外人执行异议之诉一案。本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙宝琪的委托诉讼代理人严兆俊、薛才纬，被告新创公司的委托诉讼代理人王景军到庭参加诉讼，第三人海景公司、朱有军经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙保琪向本院提出诉讼请求：立即停止对安徽省天长市××路××房产的强制执行措施并解除查封。事实和理由： 无棣法院因被告新创公司与第三人海景公司、朱有军买卖合同纠纷案件，经被告新创公司申请，法院查封了涉案房屋。原告提出执行异议，法院作出（2020）鲁1623执异7号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为此裁定错误，理由是：原告与第三人朱有军、徐海霞于2017年9月30日签订房屋买卖协议，二人已把涉案房地产转让给了原告。协议书对转让价格、交房时间、违约责任等事宜作出了明确约定。2017年11月9日，双方又按照房地产管理机构要求的合同版本格式再次签订房地产买卖契约，此合同在当日由“天长市天长街道办事处国土资源与房产服务所”盖章确认。需要明确的是，双方房地产转让作出时间分别为2017年9月30日和2017年11月9日，均在法院裁定查封前（裁定作出时间为2017年11月16日）。同时，二人已在签订房屋买卖协议当日（2017年9月30日）将上述房地产（含钥匙、产权证书等材料）交给原告，自此，涉案房地产已经正式交付原告使用。原告取得涉案房地产之后，就积极办理过户手续，然而双方正在房地产受理中心办理变更手续过程中却得知交易房屋已被法院查封，导致无法过户。但实际上，在法院查封前，原告已实际占有涉案房地产，并享有其所有权利。 因此，无论从法律上还是实际使用状态来说，原告都已实际合法占有涉案楼房。天长市人民法院生效的民事判决书已经对涉案房屋的买卖情况、事实状况予以确认。综上，依据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用的解释》304条、第305条等规定，原告特依法提起诉讼。 新创公司辩称，1.原告的诉求没有事实和法律依据，原告并不是本案房屋的实际权利人，原告的诉求并不能排除无棣法院对涉案楼房的执行，原告的主张不符合法律规定的排除强制执行的条件；2.本案存在原告与第三人恶意串通、损害申请执行人权益的行为，请法院依法查清事实，对相关人员做出相应的处理。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人朱有军书面述称，1.在无棣法院查封前，朱有军与原告孙保琪已经就涉案商品房转让签订合法有效的书面买卖合同。2017年9月30日，朱有军与原告孙保琪签订房屋买卖协议一份，2017年11月9日，根据房管部门要求的合同样式再次订立房地产买卖契约一份，由天长市天长街道办事处国土资源与房屋服务所加盖公章予以确认，具有真实性，合法性.需要明确的是，涉案房屋转让时间均在法院裁定查封前，上诉事实与原告诉讼的事实一致;2.原告孙保琪已支付全部购房款，朱有军自2017年9月30日起就已将涉案房屋交付给原告孙保琪使用。原告孙保琪在2017年9月30日签订房屋买卖协议时，支付了全部购房款，朱有军随即将涉案房屋钥匙、房屋产权证书交付给孙保琪，在无棣法院将涉案房屋查封前，朱有军已将涉案房屋交付，由原告孙保琪实际占有涉案房屋，并享有其所有权利;3.因涉案房屋于2017年11月16日被无棣法院查封，朱有军与原告孙保琪未能办理房屋产权变更登记手续。朱有军与原告孙保琪在2017年9月30日签订房屋买卖协议后，在办理房屋权属变更登记过程中，因房屋被查封，导致无法办理过户。因朱有军存在涉执案件，原告诉称因被查封未能办理过户的情况属实，与孙保琪无关。综上所述，原告孙保琪诉称事实与实际情况一致，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，无棣法院对涉案房屋采取的强制执行措施属不当，请求法院在查明案件事实后，依法判决。 第三人海景公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证质证，对当事人无争议的事实本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的事实，本院认定如下：海景公司、朱有军与新创公司发生买卖合同纠纷，新创公司诉于本院并申请财产保全，本院于2017年11月16日作出（2017）鲁1623民初2445号之一民事裁定书，查封了朱有军、徐海霞夫妇所有的、证号（2016）天长市不动产权第0002503号、皖（2015）天长市不动产权第0××5号不动产。2018年9月20日，本院对新创公司诉海景公司、朱有军买卖合同纠纷案作出（2017）鲁1623民初2445号民事判决，判决海景公司偿还新创公司货款3197013.25元，朱有军在2400000元本息范围内对海景公司的上述债务承担补充赔偿责任。判决生效后，海景公司、朱有军未自动履行生效法律文书确定的付款义务，新创公司申请强制执行。执行过程中，孙保琪对查封的皖（2015）天长市不动产权第0××5号不动产提出执行异议，本院于2020年3月20日作出（2020）鲁1623执异7号执行裁定书，驳回孙保琪的异议请求，孙保琪不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2017年9月30日，孙保琪（其父孙巨祥代办）和朱有军、徐海霞夫妇签订房屋买卖协议，朱有军、徐海霞夫妇将位于天长市××路××证号为皖（2015）天长市不动产权第0××5号不动产（价款132万元）出卖于孙保琪，2017年11月9日，双方就上述不动产（价款80万元）再次签订房地产买卖契约。孙保琪提供的契税完税情况证明上标注转移合同签订日期、申报日期、填发日期、合同日期均为2017年12月4日。孙保琪称房屋价款是通过转账（孙保琪之父孙巨祥在2017年8月28日给徐海霞转账100000元，交易用途为空白）和部分承兑汇票交付的，朱有军和徐海霞分别为孙保琪出具了收条。 孙保琪在2019年2月26日向天长市人民法院提起诉讼，请求朱有军、徐海霞履行房屋买卖协议，履行协助办理房屋过户义务。天长市人民法院于2019年4月10日作出（2019）皖1181民初第1261号民事判决，判令朱有军、徐海霞在判决生效后一个月内协助孙保琪办理涉案不动产的转移登记手续。 上述事实，有原被告当庭陈述，本院（2017）鲁1623民初2445号之一民事裁定书、（2020）鲁1623执异7号执行裁定书，房屋买卖协议及房地产买卖契约，契税完税情况证明，朱有军、徐海霞的收条，银行转账凭条，天长市人民法院（2019）皖1181民初第1261号民事判决书等证据予以证实，可以认定。 本院认为，本案争议焦点是孙保琪的主张能否阻却法院对涉案不动产的强制执行？ 合议庭评议后认为，孙保琪的主张不能排除法院对皖（2015）天长市不动产权第0××5号不动产的强制执行，理由如下： 第一、孙保琪和朱有军、徐海霞签订的房屋买卖协议约定的房屋价款是132万元，而房地产买卖契约约定的房屋价款是80万元，合同价款存在不一致的现象，第二份房地产买卖契约约定的房款及房屋交付时间均是在2017年11月29日前，孙保琪称在法院查封之前已合法占有，与合同内容不符。同时，孙保琪仅提供了朱有军和徐海霞的收到条和其父孙巨祥转款100000元的转账凭证一份，该转账凭条未注明用途，无法证实系购房款。除此之外，孙保琪再未提供出银行转账等合同履行的相关证据，孙保琪称以承兑汇票交付，也未能提供承兑汇票的出票人、持票人或者受让人等相关信息。对大额房款的交付仅仅有朱有军、徐海霞的收到条尚不能达到完整的证明标准。上述情形，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，同时亦不能排除双方当事人有恶意串通、损害新创公司利益之嫌； 第二、孙保琪提供的契税完税情况证明上标注的转移合同签订日期、纳税申报日期均为2017年12月4日，与孙保琪提供的二份房屋买卖协议签订时间不一致，亦难以得出二份房屋买卖协议合法有效性。本院查封和送达不动产协助执行的日期为2017年11月16日，孙保琪在申报纳税时，有义务对涉案不动产的现实状况进行初步了解，但其却未谨慎审查，在涉案不动产处于查封状态下仍办理契税事宜，对这一后果，孙保琪应自行承担责任，亦不能对抗本院对涉案不动产的查封； 第三、根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，孙保琪和朱有军、徐海霞签订的房屋买卖协议因未登记不产生物权效力。退一步讲，即使双方的房屋买卖协议合法有效并签订在查封之前，造成不能过户的原因在于朱有军、徐海霞，与新创公司无关，孙保琪权利不能得到实现的救济途径可以向朱有军、徐海霞主张合同违约责任，而不能径行向新创公司主张物权所有权； 第四、安徽省天长市人民法院虽然就孙保琪和朱有军、徐海霞房屋买卖协议纠纷作出了判决，但该判决发生在本院查封之后，且孙保琪亦认可未向天长市法院陈述涉案不动产被查封的事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，天长市法院的判决亦不能对抗本院先前的查封。 综上所述，孙保琪的主张不能阻却本院对涉案不动产的强制执行，其请求不能得到本院的支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条第（二）项规定，判决如下： 驳回原告孙保琪的诉讼请求。 案件受理费16680元，由原告孙保琪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  秘杰云 审 判 员  李青青 人民陪审员  丁殿浩 二〇二〇年七月十日 书 记 员  张晓阳