广东省惠州市惠城区人民法院行 政 裁 定 书（2019）粤1302行初223号原告：林丽卿，女，汉族，1964年10月03日出生，居民身份证：440************024，住址：惠州市惠城区*******港澳城（原麦科特商贸广场）B栋29-30楼C房，是原告马秀明妻子，电话：139*****258。原告：马秀明，男，汉族，1959年10月08日出生，居民身份证：440************015，住址同上，是原告林丽卿丈夫，电话：139*****258。原告委托代理人：赖晓东，广东人为律师事务所律师。被告：惠州市惠城区自然资源局。地址：惠州市惠城区******。法定代表人：陈若能，局长。委托代理人：孙东群，广东伟伦律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司惠州江南支行。地址：惠州市惠城区*******云天华庭首层。负责人：罗涛，行长。第三人：冉剑，男，汉族，1980年03月17日出生，居民身份证：511************116，住四川省营山县********。第三人：刘四兰，女，汉族，1978年08月25日出生，居民身份证：432************724，住址同上。第三人：惠州鹏基房地产有限公司。地址：惠州市惠城区******麦科特中心。法定代表人：曾文光。原告林丽卿、马秀明诉被告惠州市惠城区自然资源局（下称资源局）不动产他项权登记一案，于2019年10月12日向本院提起诉讼，本院于2019年10月15日受理立案。本院立案后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等法律文件。本院依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭审理了本案。原告马秀明及两原告的委托代理人赖晓东律师，被告资源局的委托代理人雷光辉、孙东群律师等到庭参加诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行（下称工行）、冉剑、刘四兰、惠州鹏基房地产有限公司（下称鹏基公司）未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林丽卿、马秀明起诉称，2003年11月2日，原麦科特集团房地产有限公司（已更名为惠州鹏基房地产有限公司）与冉剑、刘四兰签订了惠州市****麦科特商贸广场（下称麦科特商贸广场）B栋29-30层C号房的《商品房买卖合同》，惠州市房产管理局（下称房产局）于2003年12月9日为该《商品房买卖合同》办理了房屋预售备案登记[合同编号：惠州（2003）NO.037664号]。2004年2月17日，房产局核准了抵押权人为工行、抵押人为冉剑、刘四兰的[（2003）10726]预购房地产抵押登记。2006年12月18日，鹏基公司将上述房产出让给原告，与原告签订了《商品房买卖合同》[合同号：惠州（2006）NO.0107158]。原告支付了全部房款，鹏基公司于2006年12月向两原告交付了房屋，原告从2009年6月1日开始装修房屋并入住至今。原告多次要求鹏基公司按约办理该房屋产权登记手续，未果。2015年初，原告发现鹏基公司已在2003年与冉剑、刘四兰签订了《商品房买卖合同》，将该房屋出售给了冉剑、刘四兰，并办理了该房屋预售备案登记、预售房地产抵押登记。原告为维护自己的合法权益，从2015年开始到2018年，就《商品房买卖合同》以及《个人购房借款合同》的有效性、撤销预售备案登记进行了数次民事、行政诉讼。其中，（2015）惠城法民一初字第2229号民事判决：确认原告与被告鹏基公司于2006年12月18日签订的《商品房买卖合同》有效，确认被告鹏基公司与第三人冉剑、刘四兰于2003年11月2日签订的《商品房买卖合同》无效。二、（2015）惠城法民二初字第1487号民事判决、（2018）粤13民终2297号民事终审判决：判决解除原工行与第一被告冉剑、第二被告刘四兰、第三被告鹏基公司签订的编号：A[房按]至[惠州]行[江南]支行[2003]年[4-116]号《个人购房借款合同》。三、（2016）粤1302行初80号、（2017）粤13行终64号行政终审判决：撤销房产局于2003年12月9日为第三人鹏基公司和冉剑、刘四兰签订的《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2003）NO.037664]办理的房屋预售备案登记。以上生效法律文书显示，鹏基公司与冉剑、刘四兰于2003年11月2日签订的《商品房买卖合同》无效，工行与冉剑、刘四兰、鹏基公司签订的编号：A[房按]至[惠州]行[江南]支行[2003]年[4-116]号《个人购房借款合同》被解除，房产局于2003年12月9日为鹏基公司和冉剑、刘四兰签订的《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2003）NO.037664号]办理的房屋预售备案登记被撤销。另外，在（2016）粤1302行初80号、（2017）粤13行终64号行政终审判决认定：在涉及的工行与冉剑、刘四兰、鹏基公司签订的编号：A[房按]至[惠州]行[江南]支行[2003]年[4-116]号《个人购房借款合同》没有认定是否有效的情况下，不能直接判决撤销（2003）10726预购房地产抵押登记行政行为。该判决生效后，（2015）惠城法民二初字第1487号民事判决、（2018）粤13民终2297号民事判决也判决解除了原工行与第一被告冉剑、第二被告刘四兰、第三被告鹏基公司签订的编号：A[房按]至[惠州]行[江南]支行[2003]年[4-116]号《个人购房借款合同》。另外，（2015）惠城法民二初字第1487号民事判判决、（2018）粤13民终2297号民事判决认定：房产局于2004年2月17日核准的抵押权人为工行、抵押人为冉剑、刘四兰的预购房地产抵押预告登记[（2003）10726]属于抵押预告权，是一种请求权，并非现实的抵押权。原告认为：一、原告是实质的购房权属人，与被告的行政行为有直接的利害关系，是适格的原告。二、原告在2019年4月向房产管理部门缴纳了该房屋的住房维修基金，随后在原告向房产局提出办理该房屋的不动产权属证书的时候，被告知须符合“该房屋抵押登记撤销”及“房屋产属两原告所有”这两个条件才可以办理权属人为两原告的不动产权属登记。2019年5月24日，原告向惠州市自然资源局提交了请求认定预售商品房抵押预告登记已经失效的申请书，要求认定（2003）10726预购房地产抵押登记已经失效，但至今已四个月，还没有任何答复、处理。因此，原告的起诉是在法定的诉讼时效内。三、房产局于2004年2月17日核准登记的抵押权人为第三人工行、抵押人为冉剑、刘四兰的（2003）10726号预购房地产抵押登记行政行为是依据1997年6月1日实施的《城市房地产抵押管理办法》核准登记的，该办法第三十四条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”。2008年建设部颁布的《房屋登记办法》第六十七条规定：“以预购商品房设定抵押的，当事人可以申请预告登记。”该办法第七十一条规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”因此，（2003）10726号预购房地产抵押登记属于只有请求权，而非现实的抵押权的抵押预告登记性质。四、冉剑、刘四兰与工行的《个人购房借款合同》被判决解除，房屋预售备案登记也判决撤销，同时该商品房也早已达到能够办理产权登记的条件，合同约定在商品房交付使用后180日内办理产权登记，而实质的竣工验收备案时间为2004年5月26日，房屋交付给原告的日期是2006年12月，根据《物权法》第二十条第二款的规定，导致预告登记失效的情形可分为两大类，一是预告登记因其依据的债权的消灭而失效，二是预告登记因逾期未完成本登记失效，即自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。因此（2003）10726预购房地产抵押登记属于预购房地产抵押预告登记性质，按照法律的规定，在符合一定的条件下有失效的后果，而不是在抵押权人及抵押人怠于行使撤销权的情况下一直有效。综上，“预告登记依据的债权”因工行与冉剑、刘四兰、基公司签订的《个人购房借款合同》被解除而消灭，由“金融贷款债权”转化为“须返还的资金”，冉剑、刘四兰、鹏基公司在该房屋能够进行不动产登记之日起，长达十几年之久没有去办理不动产登记。以上两个条件的成就，惠州市自然资源局已经能够认定（2003）10726号预购房地产抵押登记已经失效。现惠州市自然资源局错误地认为（2003）10726号预购房地产抵押登记是现实的抵押权，没有抵押权人及抵押人的申请不能被撤销，显然是错误理解法律，对真正具有权利的原告是不公平的，难道在商品房买卖合同被认定无效、房屋预售备案登记被撤销、据以办理预购房地产抵押登记的《个人购房借款合同》被解除的情况下，抵押权人及抵押人一直不去申请撤销预购房地产抵押登记，该房屋就一直不能给真正的产权人办理不动产权属登记吗？原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国行政诉讼法》（下称《行政诉讼法》）第六十七条、第六十八条的规定，特向人民法院提起行政诉讼，请求判决：一、认定惠州市房产管理局于2004年2月17日核准登记的抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行、抵押人为第三人冉剑、刘四兰的（2003）10726号预购房地产抵押登记行政行为属于只具有请求权，非现实抵押权的预购房地产抵押登记行政行为；二、惠州市房产管理局于2004年2月17日核准登记的抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行、抵押人为第三人冉剑、刘四兰的（2003）10726号预购房地产抵押登记已经失效；三、案件诉讼费由被告承担。被告资源局答辩称，被答辩人已经针对案涉行政行为于2016年提起行政诉讼，并经一审、二审审理终结，案号为（2016）粤1302行初80号、（2017）粤13行终64号。被答辩人现又针对同一行政行为进行诉讼，属于行政诉讼法规定的重复起诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条的规定，应裁定驳回被答辩人的起诉。经审理查明，2003年11月2日，原麦科特集团房地产有限公司（已更名为惠州鹏基房地产有限公司）与冉剑、刘四兰签订了惠州市****麦科特商贸广场（下称麦科特商贸广场）B栋29-30层C号房的《商品房买卖合同》，惠州市房产管理局（下称房产局）于2003年12月9日为该《商品房买卖合同》办理了房屋预售备案登记[合同编号：惠州（2003）NO.037664号]。2004年2月17日，房产局核准了抵押权人为工行、抵押人为冉剑、刘四兰的[（2003）10726]预购房地产抵押登记。2006年12月18日，鹏基公司将上述房屋出售给原告，与原告签订了麦科特商贸广场B栋29-30层C号房《商品房买卖合同》[合同号：惠州（2006）NO.0107158]。原告支付了全部房款，鹏基公司于2006年12月向两原告交付了房屋，原告从2009年6月1日开始装修房屋并入住至今。2016年5月13日，原告林丽卿、马秀明以房产局为被告、以鹏基公司、冉剑、刘四兰、工行为第三人向本院提起行政诉讼[（2016）粤1302行初80号]，请求：1、撤销合同编号为惠州（2003）037664号房屋的预抵押权证、惠市房函[2016]95号复函；2、撤销合同编号为惠州（2003）037664号房屋的预售备案登记；3、案件诉讼费由被告负担。本院立案后，经审理，于2016年11月1日作出行政判决：1、撤销被告惠州市房产管理局于2003年12月9日为第三人惠州鹏基房地产有限公司和冉剑、刘四兰签订的《商品房买卖合同》[合同编号为惠州（2003）NO.037664]办理的房屋预售备案登记；2、撤销惠州市房产管理局于2004年2月17日核准抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行、抵押人为冉剑、刘四兰的预购房地产抵押登记[(2003)10726号]；3、驳回原告林丽卿、马秀明的其他诉讼请求。房产局不服本院的（2016）粤1302行初80号行政判决，向惠州市中级人民法院提起上诉[（2017）粤13行终]。惠州市中级人民法院经审理，于2017年4月10日作出终审判决：1、维持惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302行初80号行政判决第一项、第三项判决；2、撤销惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302行初80号行政判决第二项判决。2019年10月12日，原告向本院提起本案诉讼，请求：1、认定惠州市房产管理局于2004年2月17日核准登记的抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行、抵押人为第三人冉剑、刘四兰的（2003）10726号预购房地产抵押登记行政行为属于只具有请求权，非现实抵押权的预购房地产抵押登记行政行为；2、惠州市房产管理局于2004年2月17日核准登记的抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行、抵押人为第三人冉剑、刘四兰的（2003）10726号预购房地产抵押登记已经失效；3、案件诉讼费由被告承担。在庭审中，经本院释明，原告林丽卿、马秀明将诉讼请求变更为：1、请求撤销惠州市房产管理局于2004年2月17日核准登记的抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行、抵押权人为第三人冉剑、刘四兰的（2003）10726预购房地产抵押登记行政行为；2、诉讼费用由被告负担。在诉讼中，被告认为原告提起本案诉讼构成重复起诉。另查明一，第三人冉剑、刘四兰、鹏基公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，未向本院说明理由。另查明二，第三人工行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。在庭审后的7月10日，工行向本院递交答辩状，提出了原告的起诉构成重复起诉的观点。另查明三，2019年底，惠州市人民政府进行机构改革，撤销了惠州市房产管理局，将原惠州市房产管理局的不动产登记行政职能配置给被告资源局。本院认为，原告在本院的（2016）粤1302行初80号行政案件与本案，诉讼请求基本相同，均是对被告资源局2004年2月17日核准登记的抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行、抵押权人为第三人冉剑、刘四兰的（2003）10726预购房地产抵押登记行政行为不服，且两案的起诉理由相同，因此，原告提起本案诉讼，构成重复起诉。所谓重复起诉，是指基于对同一行政行为提起的两次行政诉讼，且诉讼请求相同；第三人经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，未向本院说明理由，依法不产生阻止案件审理的效果。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（六）项、第七十九条第二款的规定，裁定如下：驳回原告林丽卿、马秀明的起诉。本案免收受理费。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  杨兆强人民陪审员  唐 亮人民陪审员  谢 云二〇二〇年七月二十一日本件原本核对无异书 记 员  林碧科最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释：第六十九条第一款第（六）项有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（六）重复起诉的。第七十九条第二款第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不发生阻止案件审理的效果。