湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0602民初3088号原告:李岳君，男，1969年5月11日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李岳荣（原告李岳君的哥哥），男，1963年4月29日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：隋政，湖南湘北律师事务所律师。被告：万思阳，男，1993年10月10日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：何化，湖南金鹗律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛晟宇，湖南金鹗律师事务所律师。第三人：湖南省岳阳市岳阳楼区三眼桥街道李家冲社区居民委员会，住所地岳阳市岳阳楼区求索东路**。法定代表人：付西平，主任。委托诉讼代理人：袁志勇，男，1979年7月21日出生，汉族，系该社区工作人员，住岳阳市岳阳楼区。原告李岳君与被告万思阳、第三人湖南省岳阳市岳阳楼区三眼桥街道李家冲社区居民委员会（以下简称“李家冲社区”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李岳君的委托诉讼代理人李岳荣和隋政、被告万思阳及其委托诉讼代理人何化、第三人的委托诉讼代理人袁志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李岳君向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告万思阳签订的《门面租赁协议》，由被告腾空并交还门面给原告；2、判决被告支付所欠租金10800元，并按合同约定的租金标准支付自2020年4月1日起至实际交还门面之日止的逾期腾房占有使用费；3、判决由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判决由被告腾空并交还门面给原告。事实与理由：2018年3月20日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定原告将位于岳阳市外国语学校地段XXXX号门面出租给被告，租金为1800元／月，租期限为2018年3月31日至2020年3月31日，现租赁合同已经到期但被告拒不交付门面给原告。被告万思阳辩称，1、答辩人依法享有优先承租权，被答辩人李岳君要求腾空房屋不应当被支持。2、答辩人已签约租赁该门面两年时间，但在租赁该门面之时得到了被答辩人可租赁多年的口头承诺，因此答辩人才对门面进行了20余万元的投资；3、本案中，被答辩人恶意损害答辩人优先承租权，答辩人未支付房租是行使不安抗辩权。第三人李家冲社区辩称，答辩人同意原告李岳君的诉讼请求。原告与被告万思阳双方签订了租赁合同，应严格按照所签订合同各自履行相应的权利和义务。查明的事实2018年3月20日，原告李岳君与被告万思阳签订《门面租赁协议》，约定：1、原告出租给被告经营门面的具体位置为岳阳市外国语学校地段XXXX号门面，一楼一层；2、门面租金为1800元/月，由被告以季度上交一次，定每季度6号前按期支付给原告，如被告拖欠一个月以上，原告有权终止合同；3、被告向原告支付门面押金人民币30000元，协议终止后由原告当日将押金退还，押金不计利息；4、租赁期限为2018年3月31日至2020年3月31日止，协议到期后，被告必须将门面内的家具，经营设施、货物全部搬走，向原告办理门面移交手续，如被告续租，同等条件下优先被告租用；5、被告在经营期间所有的装饰装修必经原告同意后方可执行。协议到期后，被告所投入的装饰装修及设备，其费用均由被告自负，原告不予补偿，直接收回。合同还对其他事项进行了约定。诉讼中被告主张，双方口头约定可租多年，原告不予认可。签订合同后，原告向被告交付了租赁门面，被告实际向原告交付了10000元押金。2019年8月9日，第三人李家冲社区向被告发出通知：“岳阳市外国语学校临街七个门面产权现归李家冲社区所有，因该处资产拟于近期进行公开拍卖处置，特通知七个门面现在的各租赁户于下周一（8月12日）上午8:30到社区二楼会议室办理租赁交接手续。”被告万思阳一直经营案涉门面，未按第三人要求办理租赁交接手续。被告已经交付租金至2019年9月30日。合同到期后，原告要求被告交还租赁门面，但被告一直占有门面未将其返还给原告，也未向原告支付租金。另查明，本案的门面租赁合同系原告李岳君委托其哥哥李岳荣所签订。判决的理由与结果本院认为，本案中，原告李岳君与被告万思阳签订的《门面租赁合同》系原告委托其哥哥李岳荣签订的，合同对原告具有约束力，李岳君是本案适格的原告。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。原告与被告签订的租赁合同已经于2020年3月31日到期，被告主张双方口头约定可租多年，原告不予认可，被告未提交证据证明，本院对被告的该主张不予采信。双方未就续租事宜达成一致，双方签订的租赁合同自合同到期之日终止，被告应当将门面返还给原告，故对于原告要求被告腾空返还门面的诉讼请求，本院依法予以支持。虽然本案在履行过程中存着第三人李家冲社区在原、被告的租赁合同到期前对租赁物主张权利的情形，但被告一直在案涉门面经营，被告未能证明第三人的行为导致其不能对租赁物进行使用、收益，故被告应当按照合同的约定向原告支付合同期内的拖欠的租金10800元（自2019年10月1日—2020年3月31日：1800元/月*6月）。合同到期后，被告仍占用案涉门面，应当向原告继续支付占用期间的房屋占用费。对于房屋占用费标准，可参照双方约定的租金标准（1800元/月）计算。被告向原告支付了押金10000元，为减少诉累，原告收取被告押金应当在被告返还诉争门面时退还给被告。被告答辩称原告恶意损害其优先承租权，未支付租金系行使不安抗辩权，但被告并未证明原告存在将案涉门面另行出租的情形，故对被告的该答辩意见不予采纳。综上，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第九十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于》第五条的规定，判决如下:一、被告万思阳将承租的位于岳阳市外国语学校地段XXXX号门面的一楼腾空并返还给原告李岳君；二、被告万思阳向原告李岳君支付拖欠的门面租金10800元，并按1800元/月的标准向原告李岳君支付自2020年4月1日起至返还门面之日止的房屋占用费（原告李岳君应退还被告万思阳交付的10000元押金，可抵扣相应租金）；上述第一、二项，限于本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。本案案件受理费减半收取100元，由被告万思阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  彭莎莎二〇二〇年七月十八日书记员  刘 芳附相关法律条文:《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行；(二)合同解除；(三)债务相互抵销；(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。