湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初157号 原告：湖南隆平九华房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华经济开发区宝马东路**，社会统一信用代码914303006735996018。 法定代表人：谢威，执行董事。 诉讼代理人：谭军辉，湖南方哲律师事务所律师。 诉讼代理人：江杨，湖南方哲律师事务所律师。 被告：刘文华，女，汉族，1979年6月5日出生，户籍地长沙市雨花区，住长沙市。 诉讼代理人：毛雅琴，湖南瀛洲律师事务所律师。 原告湖南隆平九华房地产开发有限公司与被告刘文华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，适用简易程序于2020年4月8日公开开庭审理，原告的诉讼代理人谭军辉、江杨与被告刘文华及其诉讼代理人毛雅琴到庭参加诉讼。因案情较为复杂依法转为普通程序，组成合议庭于2020年6月17日再次公开开庭审理，原告的诉讼代理人谭军辉、江杨与被告刘文华及其诉讼代理人毛雅琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告就案涉房产所签订的《商品房买卖合同》于2019年8月25日解除；二、判令被告立即配合原告解除案涉房产的网签备案登记；三、判令被告向原告承担违约金567431元；四、判令被告赔偿原告律师费损失6万元；五、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年1月7日，原、被告签订《湖南富力城商品房认购书》。同年3月20日双方签订《商品房买卖合同》以取代该认购书，随后对案涉房产在湘潭市服务平台办理了网签备案登记。被告在支付857155元首付款后，因未向银行提供资料导致银行无法对198万元余款办理按揭手续。经原告与银行多次电话催促，被告一直未予回应。原告要求被告在约定交房日期之前变更付款方式并交齐房款，否则追究其违约责任，被告未予回应。2019年8月25日，原告向被告送达《解除合同通知书》，被告仍不予理睬。原告认为被告的行为构成根本违约，为此支付6万元律师费将被告诉至本院，望判如所请。 被告辩称：一、原告与其指定办理按揭贷款的中国银行贺**支行恶意串通，为被告设计逾期付款的违约陷阱，以此侵害被告的利益；二、贷款未办成责任不在被告，被告不同意解除合同，被告于2018年1月19日已将位于南山苏迪亚诺的住房出售，也从未收到过原告的任何书面通知，且原告行使解除权的日期已明显超过除斥期间，故原告无权解除合同；三、原告将需要备案的《商品房买卖合同》当中的很多内容刻意留空，再在《补充协议》中设定相应减轻自己责任而加重被告责任的条款，并订立了完全不平等的违约赔偿标准，显失公平应认定为无效；四、律师费高于规定的收费标准，不应由被告承担；五、为被告设定的违约责任过高，严重超过原告的实际损失，如法庭认定被告违约，请求对违约金依法调减。 经审理查明：原告系位于湘潭市九华经开区“湖南富力城”项目的开发商。2018年1月7日，原、被告签署编号为0000596的《湖南富力城商品房认购书》，被告认购该项目二期西区XX区XX栋1102预售商品房，并于当日交付定金5万元。 2018年3月9日，被告在中国银行贺**支行办理了对上述房产的按揭面签手续，该房作为被告购买的第一套房，其首付款为30%，贷款为70%。原、被告于当月20日签订编号为20180320E05F0A278574的《商品房买卖合同》以及《补充协议》。该合同主要约定了原告向被告出售的湖南富力城二期XX栋XX单元0101002、0201002、0301002号房，其建筑面积共242.11平方米，单价11,718.45元/平方米，总售价为2,837,155元；被告于2018年3月20日前将首付款857,155元存入预售许可证上指定的监管账户，余款1,980,000元于2018年4月9日前办理银行按揭，将按揭款存入监管账户；房屋交付期限为2019年3月30日前等有关事项。《补充协议》对被告逾期付款的违约责任等相关问题作了如下具体约定：“买受人（指被告，下同）应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获得银行审批通过又不改变付款方式的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人（指原告，下同）支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权不予退还已交税费。如出现买受人违反合同约定应向出卖人支付违约金的，出卖人有权从买受人违约行为发生以后所支付的款项（包括但不限于买受人支付至预收款监控账号的款项）中优先收取违约金，余款（若有）才作为房款本金或其他应收款项，买受人应当按照合同约定继续向出卖人付清所有欠款。如买受人违约致使出卖人解除合同的，买受人除承担违约责任外，还应承担出卖人合理的诉讼费用和其他费用（包括但不限于受理费、保全费、律师费等）。出卖人按照合同约定向买受人行使解除权的，出卖人行使解除权的期限为自解除权事由发生之日起三年”。被告在《补充协议》上所留的联系地址为长沙市金星北路南山苏迪亚诺XX栋XX房。合同签订次日，被告将807,155元转入上述监管账户，原告向被告出具了857,155元首付款收据；被告当日还通过原告工作人员缴纳了该房产的专项维修资金26,390元。当月27日，被告缴纳了该房产买卖契税38,339.93元。 合同签订后，案涉房产在湘潭市服务平台办理了网签备案登记。因被告向银行申请办理按揭贷款未成，原告于2019年3月20日书面通知被告，要求被告在当月底前来原告处办理更改付款方式和交齐房款手续。该函件于当月22日送达后，被告没有更改付款方式以交齐房款，原告又于2019年8月23日书面通知被告，宣布解除双方就案涉房产所签订的《商品房买卖合同》，要求被告在收到通知后十日内来原告处办理房款结算，并协助其办理撤销《商品房买卖合同》备案等相关手续。该函件于当月25日送达后，被告未予回应。2019年11月13日，原告与湖南方哲律师事务所签订委托代理合同，并为此支付一审律师代理费6万元，遂将被告诉至本院。 另查明：被告同期还在原告处购买了湖南富力城二期西区，该房与案涉的1102房为相邻的两套联排别墅，原为被告的姐姐所认购，因其递交的征信资料未通过银行审核，后改由被告一并购买。被告于2018年3月7日就申请1101房的按揭贷款在中国银行贺**支行办理了面签手续，该房作为被告购买的第二套房，其首付款与贷款的比例为各占50%。被告于2018年4月2日与4月3日分两次将1101房剩余的首付款1425141元转入原告监管账户。后因中国银行贺**支行不能同时为被告办理该两套房的按揭贷款，被告遂将1101房的按揭贷款转为向中国建设银行湘潭市分行申请办理，并于2018年8月7日办妥，该1101房现已交付被告。 上述事实有当事人陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原、被告就案涉房产签订买卖合同及其补充协议后，双方均应按照约定履行好各自的义务。被告在按揭贷款没有办妥的情况下，迟延履行其付清房款的主要合同义务，是形成本案纠纷的重要原因，原告据此要求解除与被告所签的案涉房产买卖合同，并要求被告配合其解除案涉房产的网签备案登记，符合法律规定与合同约定，本院应予支持。 被告没有按约定付清房款，对此应承担相应的违约责任。但补充协议对于违约金的计算标准设定过高，综合全案事实并考虑原告的实际损失情况，在被告提出相关请求的基础上，本院依法对违约金计算标准适当予以调整，改为按被告已交857,155元首付款的10%计算。原告要求被告承担其律师费用开支，符合合同约定且已实际发生，但根据湖南省律师收费标准的相关规定，本案争议标的额的收费上限为47,394.48元，故本院对超出该数额的部分不予支持。 对被告提出其未收到原告通知函件的抗辩理由，与审理查明事实不符，本院不予采信。对其提出原告行使解除权已超过除斥期间的抗辩理由，与法律规定相悖，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告湖南隆平九华房地产开发有限公司与被告刘文华所签订编号为20180320E05F0A278574的《商品房买卖合同》于2019年8月25日解除； 二、被告刘文华于本判决生效之日起十日内配合原告湖南隆平九华房地产开发有限公司办理解除湖南富力城二期XX栋XX单元0101002、0201002、0301002号房产的网签备案登记手续； 三、被告刘文华向原告湖南隆平九华房地产开发有限公司支付违约金85,715.5元和律师费47,394.48元，共计133,109.98元； 四、驳回原告湖南隆平九华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费10,070元，由被告刘文华负担5,000元，原告湖南隆平九华房地产开发有限公司负担5,070元。 （由原告湖南隆平九华房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内从被告刘文华已交付的857,155元购房款中抵减出被告刘文华需支付的上述款项，并将余款返还被告刘文华） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  胡宇澄 人民陪审员  向 静 人民陪审员  郭 杰 二〇二〇年七月一日 书 记 员  陈怡孜 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。