广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4440号上诉人（原审原告，反诉被告）：罗井忠，男，1968年7月23日出生，汉族，住湖南省嘉禾县*********，公民身份号码：432************715。委托诉讼代理人：李文群，广东铁越律师事务所律师。委托诉讼代理人：卿晓敏，广东铁越律师事务所辅助人员。上诉人（原审被告，反诉原告）：谢进容，男，1976年6月21日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码：441************353。委托诉讼代理人：高涛，湖北慧中律师事务所律师。上诉人罗井忠与谢进容因租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初15972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。罗井忠向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认2018年3月29日双方签订的租赁合同无效；2.谢进容立即退还押金6万元给罗井忠；3.谢进容赔偿罗井忠损失50万元；4.一审诉讼费用由谢进容承担。谢进容向原审法院提起反诉，请求判令：1.确认2018年3月29日签订的租赁合同有效，罗井忠继续履行合同；2.罗井忠支付2018年11月至2019年6月到期租金160000元；3.罗井忠毁坏租赁房屋及配套设施赔偿谢进容损失500000元；4.一切诉讼费用由罗井忠承担。原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认谢进容与罗井忠于2018年3月29日签订的《租赁合同》为无效合同；二、谢进容应当在一审判决发生法律效力之日起十日内向罗井忠退还押金60000元；三、罗井忠应当在一审判决发生法律效力之日起十日内向谢进容支付2018年11月至2019年4月19日的占有使用费共计112667元；四、驳回罗井忠的其他诉讼请求；五、驳回谢进容的其他反诉请求。如不按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4700元（罗井忠已预交），反诉费5200元（谢进容已预交），由罗井忠负担4550元，谢进容负担5350元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初15972号民事判决。宣判后，罗井忠不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第三项，改判罗井忠无需向谢进容支付2018年11月至2019年4月19日的占有使用费共计112667元；2.撤销一审判决第四项，改判谢进容赔偿损失350000元；3.一审、二审诉讼费由谢进容承担。事实与理由：一审判决部分事实未查明，适用法律错误。一、谢进容对租赁合同无效应承担全部责任。1.谢进容是出租人，作为提供租赁物的一方，其应当清楚租赁物的性质，其完全明知租赁物为违法建筑，租赁合同为无效合同；2.谢进容故意隐瞒租赁物为违法建筑的事实，告诉罗井忠是在荒地上经营的，并且经过村委会同意，合同是有效合同，严重误导罗井忠，致使罗井忠在谢进容找人特别设定的租赁合同上签字，谢进容对租赁合同无效应承担全部责任。二、合同第六条属无效条款。因故意或者重大过失给对方造成财产损失的免责条款无效。三、罗井忠无需支付2018年11月到2019年4月19日的资金占用费112667元。1.合同无效；2.合同无效是谢进容故意隐瞒事实造成。从一审法庭调查的材料，即企石自然资源分局出具的责令停止违法行为通知书，2018年5月23日已下达给谢进容，但谢进容一直到2018年9月才告知罗井忠；3.2018年9月，罗井忠不得不停止经营，谢进容说大棚先不要拆，其有人脉关系，过一阵子就松了，暂时不要经营。罗井忠只好先停止经营，等谢进容的通知。2018年底谢进容说要被强拆，没办法了。2019年元月初，罗井忠只好自行拆除。合同事实上已解除。村委会于2019年2月过年前复耕，由于谢进容拒绝退返押金，拒绝赔偿损失，也拒绝见面，罗井忠于2019年3月3日搬出瓦房；4.每月2万元的租金对应的是六间瓦房及2500平方米土地使用权的正常使用；5.自2018年9月，罗井忠不得不停止经营，当时大棚虽未拆，但已不能正常经营使用，罗井忠在这种情况下还是继续按2万元的标准支付租金到2018年11月。2019年元月初大棚拆除了，本来就要离开，只是因为谢进容未作出赔偿，且连押金6万元也不退，罗井忠才于2019年3月3日搬走。作为出租人的谢进容来说，要保证这三个条件（支付租金2万元需对应三个条件：①提供6间瓦房；②提供2500元平方米的土地；③6间瓦房和2500平方米的土地能正常经营使用）完全具备才能收受2万元。从公平合理解度讲，自2018年9月起即已不能再收租金，即使要收，也只能说是象征性地收一点。完全撤出之后，则分文不能再收。四、罗井忠在租赁场地的投入属善意投入。1.罗井忠在签订合同之前就已明确告知谢进容，其是经营纸品类生意，需要搭建大棚，地面也需硬化处理，对此谢进容是明知的，也是同意的，罗井忠才在合同上签字的；2.双方签约之前也到涉案现场看过两、三次，罗井忠将自己的规划也明确告知谢进容，对大棚搭建的具体位置，朝向等均有商讨，谢进容对地磅秤的安装位置、鱼塘边栅栏隔开及地面硬化的处理均有提供建议；3.罗井忠的投入符合签订合同的目的；4.从上可得，罗井忠对涉案场地上的投入属善意投入。由此可得，谢进容应赔偿罗井忠50万元。五、罗井忠损失510221.67元，该损失主要表现为地块的平整及搭棚费用。谢进容答辩称：请二审法院维持一审判决第一项、第二项，改判第三项内容，驳回罗井忠的上诉请求。宣判后，谢进容亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.改判一审判决第三项，判令罗井忠除支付2018年11月至2019年4月19日占用使用费112667元之外，还需支付2019年4月20日到2019年9月19日的占用使用费100000元；2.一切诉讼费用由罗井忠承担。事实与理由：1.一审以案涉场地因村委复绿为由，判令罗井忠支付2018年11月至2019年4月19日占用使用费112667元不当。一审庭审确认实际交付案涉场地时间为2019年9月19日，故计算使用费占有期间为2018年11月到2019年9月19日，即罗井忠除支付2018年11月至2019年4月19日占用使用费112667元之外，还需支付2019年4月20日到2019年9月19日的占用使用费100000元；2.一审以证据不足，未判令罗井忠承担赔偿案涉农庄房屋被其拆除损失，谢进容组织新的证据，另案处理。罗井忠答辩称：请求依法驳回谢进容的上诉请求。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对罗井忠、谢进容上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据罗井忠、谢进容在二审中的上诉意见和答辩人的答辩意见，本案的争议焦点是：1.谢进容诉求罗井忠支付的场地占有使用费如何认定；2.罗井忠诉求谢进容赔偿损失能否支持。对此，本院分析如下：对焦点一。谢进容与罗井忠于2018年3月29日签订《租赁合同》所约定的土地大部分是一般农用地，小部分属于农田保护区，且地块上的临时建筑亦未进行依法报建，未取得建设工程规划许可证，因此，谢进容与罗井忠所签的《租赁合同》为无效合同。罗井忠在租赁案涉地块及建筑物后，更改了场地用途，但未得到相关行政管理部门的许可，且于2018年5月23日被东莞市国土资源局进行了行政处罚。东莞市企石镇人民政府于2019年1月10日组织相关部门对罗井忠违法用地、违规建筑物进行强行拆除。因此，罗井忠在诉讼中称其于2019年2月20日撤出案涉租赁物符合客观情况，本院予以认定。虽然罗井忠在上述时间从案涉租赁物撤出，但因其未与谢进容办理终止合同的交接手续，谢进容对罗井忠主张事实上在2019年2月20日交回案涉租赁物不予确认，在此情况下，一审法院以东莞市******委会的复函，案涉租赁土地于2019年4月20日复耕复绿，可证明双方所签的《租赁合同》于2019年4月20日已终止，故案涉租赁物的使用费应计算至2019年4月20日止并无不当。罗井忠上诉认为无需向谢进容支付2018年11月至2019年4月19日的占有使用费缺乏依据，本院不予支持。对于谢进容上诉要求案涉租赁物的占有使用费应计算至本案在一审庭审2019年9月19日止，缺乏依据，本院予以驳回。对焦点二。罗井忠上诉主张其在签订《租赁合同》后，已对案涉地块进行了重新平整及搭建铁棚用于纸废品物的打包，为此花费了510221.67元。现因案涉场地违规建筑被行政管理部门拆除，罗井忠遭受了重大损失，要求谢进容赔偿350000元。本院认为，因双方在合同约定罗井忠如更改场地用途，应自行协调当地关系并自行承担相应后果，与谢进容无关。由此可知，即使合同无效，亦不是谢进容直接导致，故罗井忠要求谢进容赔偿350000元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人罗井忠、谢进容的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10540元，由罗井忠负担8240元（已预交）、由谢进容负担2300元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  刘冬虹二〇二〇年七月二十二日书记员  梁婷燕何洁莹