文书内容山东省无棣县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1623民初1342号原告：范连义，男，1970年2月24出生，汉族，住天津市滨海新区，现住山东省无棣县。委托诉讼代理人：张志建，山东友让律师事务所律师。被告：袁云峰，男，1975年9月15出生，汉族，住山东省无棣县。被告：杨秀银，女，1971年10月18出生，汉族，住山东省无棣县。以上二被告共同委托诉讼代理人：焦成龙，北京大成（青岛）律师事务所律师。原告范连义与被告袁云峰、杨秀银房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范连义的委托诉讼代理人张志建，被告袁云峰、杨秀银的共同委托诉讼代理人焦成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范连义向本院提出诉讼请求：1、判令两被告协助原告办理无棣县棣新五路院前街北首金羚华府9幢2-102号房产（房产证号为棣房权证老区字第1××6号）的过户登记手续；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月26日，邓宝杰因筹建养鸡场从原告处借款191万元，借款期限至2013年5月1日，两被告以无棣县棣新五路院前街金羚华府9幢2-102号（房产证号为棣房权证老区字第1××6号）房产为该笔借款提供抵押担保，并将该房产的房产证件及相关材料交于原告保管，原告于当日便以银行转账方式将借款交付给邓宝杰，完成了借款交付义务。借款到期后，因邓宝杰无力偿还借款，原告便与两被告通过签订房屋买卖合同并办理公证的形式，用该房产以120万元的价格抵顶了邓宝杰所欠原告的部分借款，原告也于2014年1月28日提前还清了该房产的剩余银行贷款，解除了该房产的抵押。但两被告至今未协助原告办理该房产的过户登记手续。被告袁云峰、杨秀银辩称，1、原被告签订的房屋买卖合同实质是被告为借款人邓宝杰向原告借款提供的担保，应根据最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的规定第二十四条第一款规定予以处理；2、原被告双方自签订买卖合同至今未办理所有权变更登记的原因是，借款人邓宝杰一直在向原告持续的偿还借款，而原告也接受了邓宝杰的还款，原借款合同各方当事人实质上以行为方式变更了房屋买卖以物抵债合同，且邓宝杰偿还的借款已经超过担保房屋的价值；3、从房屋占有使用的情况看，原告将房屋交回被告占有使用可以看出，双方对继续履行借款合同并解除房屋买卖合同是经过合议的，原被告双方对房屋买卖合同的情况和背景均是明知的，且该房屋为两被告的唯一住房，现原告诉请要求房屋办理所有权转移登记是对其自身行为的违背，与借款合同履行的事实亦不相符，同时有失公允，请求法院查明事实，依法驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：2012年4月26日，邓宝杰向范连义出具借条一张，约定邓宝杰因筹建养鸡场从范连义处借款191万元，按月利率1.2%计息，借款期限至2013年5月1日；范连义、袁云峰、杨秀银、邓宝杰共同签订房屋抵押借款合同一份，袁云峰、杨秀银对上述借款以其名下坐落于无棣县棣新五路院前街北首金羚华府9号2-102号房产（房产证号为棣房权证老区字第1××6号）进行抵押。范连义于同日以银行转账的方式将借款191万交付给了邓宝杰。借款到期后，范连义于2014年1月28日代替袁云峰提前偿还了涉案房产抵押贷款192741.07元、利息126.25元；于2014年1月29日与袁云峰、杨秀银签订房屋买卖合同一份并进行了公证，约定二被告将涉案房产以120万元转让给范连义。袁云峰于2014年1月29日向范连义出具收到房款120万元收条一张。山东翔盛融资担保有限公司与山东牧人神畜牧机械有限公司、邓宝杰、山东顺风帆生物工程有限公司、袁云峰、潍坊牧人神畜牧装备有限公司、邓宝信、李刚、无棣县万隆节能环保建材有限公司、刘月刚、滨州市清河富氏食品有限公司、王清河、王蒙追偿权一案，山东省滨州市中级人民法院于2015年1月7日作出（2014）滨中商初字第95号民事判决，判决：一、山东牧人神畜牧机械有限公司于本判决生效后十日内向山东翔盛融资担保有限公司偿还担保代偿款2823200元及违约金、担保费损失（自2014年5月29日至2014年7月2日是，以2823200元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍标准计算）；二、邓宝杰、山东顺风帆生物工程有限公司、袁云峰、潍坊牧人神畜牧装备有限公司、邓宝信、李刚、无棣县万隆节能环保建材有限公司、刘月刚、滨州市清河富氏食品有限公司、王清河、王蒙对上述债务向山东翔盛融资担保有限公司承担连带清偿责任；三、驳回山东翔盛融资担保有限公司其他诉讼请求。山东翔盛融资担保有限公司于2015年5月22日申请执行，案号为（2015）滨中执字第292号。2018年5月10日，山东省滨州市中级人民法院对袁云峰名下的涉案房产进行了查封，范连义提出异议，请求对涉案房产解封。山东省滨州市中级人民法院经审查，于2018年7月31日作出（2018）鲁16执异51号民事裁定书，裁定驳回范连义的异议请求，范连义遂提起执行异议之诉。山东省滨州市中级人民法院审理后，认定范连义与二被告间的以物抵债协议的履行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，范连义具有能够排除其他案件对涉案房产进行执行的权利，遂于2019年3月8日作出（2018）鲁16民初190号民事判决，判决：不得执行无棣县棣新五路院前街北首9号2-102号（袁云峰名下、房产证号为棣房权证老区字第1××6号）的房产。山东翔盛融资担保有限公司不服该判决提起上诉，山东省高级人民法院审理后于2019年11月13日作出（2019）鲁民终2053号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，袁云峰与杨秀银系夫妻关系，于1998年1月9日登记结婚。袁云峰于2010年12月22日办理了涉案房产的房屋所有权证。现涉案房产无土地登记信息，暂不具备转移登记条件。上述事实，有借条、房屋抵押借款合同、银行转账凭证、个人贷款提前还款凭证、公证的房屋买卖合同、（2018）鲁16民初190号民事判决书、（2019）鲁民终2053号民事判决书及当事人陈述予以佐证，足以认定。本院认为，范连义提交的借条、房屋抵押借款合同、银行转账凭证相互佐证，可以认定范连义与邓宝杰、二被告之间存在借款担保法律关系，且在范连义于2012年4月26日向邓宝杰银行转账191万元后，该借款关系成立并生效。但因涉案房产并未办理抵押登记手续，故抵押关系并未生效。上述借款期限于2013年5月1日届满，邓宝杰应依约向范连义偿还借款本金并支付利息，但因其无力偿还，故采取签订《房屋买卖合同》以二被告所有的涉案房产抵顶部分借款的方式予以偿还，且根据范连义在签订房屋买卖合同的前一日还清袁云峰涉案房产剩余贷款192741.07元的事实，亦可认定范连义与邓宝杰、二被告之间存在以房抵债法律关系并实际履行。对于涉案房产的以房抵债，（2018）鲁16民初190号民事判决书、（2019）鲁民终2053号民事判决书均确认了上述行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，范连义具有能够排除其他案件对涉案房产进行执行的权利。对于上诉两份判决书确认的事实，本院在本案中予以采用。故，范连义与二被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，本院予以确认。因现在涉案房产尚不具备办理转移登记的条件，故本院对范连义关于二被告协助其办理涉案房产过户登记手续的主张不予支持，待条件成就时，范连义可另行主张。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，判决如下：一、原告范连义与被告袁云峰、杨秀银签订的房屋买卖合同为有效合同；二、驳回原告范连义的其他诉讼请求。案件受理费50元、保全申请费5000元，由被告袁云峰、杨秀银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  邱海军二〇二〇年七月六日书记员  崔俊美