广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初3484号原告：冷云峰，男，汉族，1983年3月22日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，被告：同新利，女，汉族，1974年3月4日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区）1栋B单元1103房，委托诉讼代理人：谭顺成，广东德纳律师事务所律师。被告：党红超，男，汉族，1970年6月15日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区）1栋B单元1103房，委托诉讼代理人：高加攀，广东安国（深圳）律师事务所律师。原告冷云峰与被告同新利、党红超合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行审理。原告冷云峰、被告同新利及其委托诉讼代理人谭顺成、被告党红超委托诉讼代理人高加攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告同新利于2019年12月20日签订二手房买卖合同，原告于12月21日先后通过银行转账和微信形式转账19万定金，并且于24日在贷款银行进行了140万人民币资金监管。12月30日，先后收到二被告电话通知，无法继续履行房屋买卖。原告于2020年1月1日向二被告发送《违约通知书》，被告人仍然拒绝交易房产和归还定金及支付违约金。基于以上事实和理由，原告特向贵院提起诉讼，请求：1、二被告向原告退还定金19万；2、二被告按合同向原告约定支付违约金106万；3、二被告向原告支付第三方评估费用1550元；4、二被告向原告支付银行监管资金140万元的利息（自2019年12月20日计至2020年1月7日，按每日万分之六计算），定金19万元的利息（自2019年12月20日至2020年5月18日，按每日万分之六计算）；5、二被告承担本案全部诉讼费用。被告同新利辩称，1、被告同新利不存在违约行为，双方已经协商一致解除房屋买卖合同，无需承担任何责任；2、原告主张的损失赔偿没有任何法律依据，且明显过高。被告党红超辩称，1、涉案《房屋买卖合同》的主体为原告与被告同新利，根据合同相对性，本案与被告无关；2、被告党红超与被告同新利于2019年7月22日解除婚姻关系，涉案合同签订时间为2019年12月20日，故原告要求被告党红超对被告同新利的行为承担法律责任缺乏事实依据和法律依据；3、原告与被告同新利交易过程，被告党红超并不知情，原告和被告同新利都未告知被告党红超，被告党红超更未向被告同新利作出拒绝出售房产的意思表示。经审理查明：原告与被告同新利于2019年12月20日签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定“被告同新利同意将位于深圳市宝安区福永街道广深公路西侧立新湖花园金江阁1(4/5)A房产转让给原告，房产证号为深房地字第**，房产用途为住宅，登记建筑面积为181.06平方米，房产有抵押，原告已核实产权相关文件记载信息，并同意在此状况下签订买卖合同”，第四条约定“房屋转让价格为人民币5300000元”，第五条约定“购房定金共计人民币150000元，原告应于签订合同当日支付”，第七条约定“原告需于2019年12月30日之前支付首期款人民币1400000元”，第十二条约定“任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20％违约金，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20％违约金”。2019年12月21日，原告向被告同新利通过银行转账支付定金150000元，并于微信转账支付定金40000元。被告同新利确认收到原告支付的定金190000元，但主张定金已经返还给原告。2019年12月26日，原告办理房屋结算资金托管专户,并于当日存入购房首期款1400000元。另支付了房产评估费1550元。后因被告同新利通知房屋无法出售，原告于2020年1月1日向二被告发送了《违约通知书》，《违约通知书》载明“非常遗憾和气愤先后收到二位的违约通知，并且对你们的失信行为表示非常的不满，我方已按照合同约定，完成了190000元定金支付和1400000元资金监管。按照合同约定，您将支付106万违约金，退回19万定金，并且承担2850元资产评估费用。共计：1252850元”。被告同新利确认收到该违约通知书。2020年1月6日，被告同新利出具协议一份，协议载明“福永街道广深公路西侧立新湖花园金江阁1(4/5)在交易过程当中，由于卖家无法按照合同约定，完成买卖合同，申请解除冷云峰在建设银行40万人民币的资金监管”。另查，被告同新利与被告党红超曾系夫妻关系，2019年7月22日双方通过宝安区人民法院调解离婚，在法院出具的《民事调解书》中双方确认夫妻存续期间的共同财产和共同债务由双方私下协商解决。被告同新利曾向原告出示过一份《离婚协议书》，《离婚协议书》载明“福永立新湖花园金江阁I栋4A房产产权归女方所有”，签署日期为2019年7月22日。同日被告同新利与被告党红超还签署过另一份《离婚协议书》，该《离婚协议书》则约定“福永立新湖花园金江阁I栋4A房产为双方各50％产权，不得私自出售抵押及其他用途，由女方居住，男女双方各供贷款及前期装修贷款各50％，如果出售或旧改双方各拥有50％的权利，且必须双方意见一致成为统一行为人”。两份《离婚协议书》上均有两被告的签字捺印，两被告也均予以确认。再查，涉案的宝安区福永街道立新湖花园金江阁I栋（4/5）A房产登记在被告同新利个人名下。以上事实，有房屋买卖合同、银行、微信转账记录、银行资金监管合同、违约通知书、离婚协议书、房产证、协议、委托书、民事调解书等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告冷云峰与被告同新利之间签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,《房屋买卖合同》合法有效，受法律保护。被告同新利已于2019年7月22日与被告党红超离婚，并签署了离婚协议书。其在明知涉案房产为夫妻共同财产的情况下，故意隐瞒相关事实与原告签订《房屋买卖合同》，在原告交付了定金及办理房屋结算资金托管专户存入购房首期款后又以房屋无法出售为由要求解除《房屋买卖合同》。被告同新利的行为明显属于恶意违约，应当承担全部违约责任。原告以被告同新利违约无法实现合同目的为由，要求解除《房屋买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。原告向被告同新利支付了定金190000元，被告同新利称定金已经返还原告，但未能提交充分证据予以证实，应当承担举证不能之不利后果。原告要求被告退还定金190000元的诉请合法有据，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》第十二条的约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20％违约金，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20％违约金。原告要求被告同新利按照合同总价的20%支付违约金合法有据，本院予以支持。原告要求被告同新利支付第三方评估费用1550元，因原告未提供相应的委托评估合同以及评估费发票，故该项诉请本院不予支持。关于原告诉请的利息。银行监管资金仍在原告的资金账户中，并未产生利息损失，违约金为合同履行不能的损失补偿，在法院作出裁判之前不应计算利息，故该两项款项的利息本院均不予支持。原告在《违约通知书》中要求被告同新利在3日内返还定金，被告同新利拒不返还定金，应当支付相应的利息，故本院判定被告同新利自2020年1月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期返还定金的利息。被告党红超并非涉案《房屋买卖合同》的当事人，无证据证明其在上述合同的签订及履行过程中存在任何过错，原告要求被告党红超与被告同新利共同承担赔偿责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告同新利于本判决生效之日起五日内返还原告冷云峰定金人民币190000元并支付逾期利息（以人民币190000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月4日起计至付清之日止）；二、被告同新利于本判决生效之日起五日内支付原告冷云峰违约金人民币1060000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费8121元，保全费5000元，由被告同新利负担。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张  朝  军二〇二〇年七月十七日书记员 黄文轩（兼）书记员 叶  宝  英附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。