贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初2874号 原告吴忠群，女，1987年2月21日出生，汉族，户籍地贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：吴染、向兴挥，重庆道伦律师事务所律师。 被告：遵义佳星置业有限公司（原遵义百隆房地产开发有限公司）。住所地：贵州省遵义市播州区南白镇遵南大道播州时代中心**。统一社会信用代码：91520321795265562U。 法定代表人：肖丹，董事长。 委托诉讼代理人张健，贵州新长征律师事务所律师。 委托诉讼代理人冷明刚。 原告吴忠群诉被告遵义佳星置业有限公司（以下简称佳星公司）房屋销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴忠群及其委托诉讼代理人吴染、向兴挥，被告佳星公司委托代理人张健、冷明刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告吴忠群向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告自2017年7月1日起以400000元为基数，按照日万分之二向原告支付商品房逾期交付的违约金至商品房实际交付之日止（违约金暂计算至2020年1月31日共计75520元）；2、判令被告向原告支付商品房基础设施逾期交付的违约金200元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月18日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋总价款为400000元，被告应于2017年6月30日向原告交付房屋。合同约定，若逾期交房，被告应以原告已交付购房款为基数按日万分之二向原告支付违约金至商品房实际交付之日；房屋的基础设施逾期交付的，按房屋总价款的万分之五一次性向原告支付违约金。原告按约支付了购房款，被告至今未交房。原告多次与被告交涉，被告都以各种理由予以搪塞。为此，原告特提起诉讼请求支持其诉讼请求。 被告佳星公司辩称：1、涉案楼盘早已被政府列为“问题楼盘”，处于政府政策性监管的状态，应当具备迟延交房的免责条件；2、近一段时间内，由于向佳星公司主张违约金的业主人数过多，主张违约金的标准也过高，导致违约金的总额已经超出佳星公司财务所能支付的范围，如支持了原告主张的违约金，终将导致佳星公司财务状况恶化，最终将影响全部业主的权益。 经审理查明：遵义佳星置业有限公司（原遵义百隆房地产开发有限公司）是依法登记设立的其他有限公司，具有房地产开发资格。2016年11月18日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告吴忠群（买受人）购买被告佳星公司（出卖人）开发建设的位于遵义市播州区房屋一套，房屋建筑面积115.06Ｍ2，房屋总价款为人民币400000元，合同第八条约定首付款80000元，余款320000元以银行按揭支付。合同第十一条约定：被告应当在2017年6月30日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、买受人完清所有房款和相关费用。合同第十二条对供水、供电、燃气达到接通条件和电话通信、有线电视、宽带网络线路铺设到户等作出了约定；合同第十三条约定：逾期在15日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。如遇不可抗力，如政府政策等原因导致的工程延期，出卖人不承担违约责任，交房时间顺延。合同签订后，原告支付了80000元首付款，并于2017年1月12日向中国工商银行签订了个人住房（商业用房）借款合同按揭贷款320000元。由于被告资金链断裂等原因导致该工程项目停工停产，被遵义市确定为区级“问题楼盘”，形成严重社会问题，后在政府监管主导下，被告积极筹资完善相关工程和设施，创造交付条件，已于2019年12月27日在售楼中心大门处张贴公告，同时在“遵义晚报”上登报公告“播州时代中心”项目已具备交房条件，通知各业主可办理接房手续，有部分业主已相继接房。 另查明，遵义百隆地产开发有限公司于2020年4月23 日变更为遵义佳星置业有限公司。涉案房屋已经相关部门验收合格，原告至今未接房，双方对因对方违约给其造成的损失未提供充分证据证明。 上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告履行了全部付款义务，被告亦应当向原告履行交付商品房的义务，被告未按期交房的行为构成违约，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。关于被告认为该项目已成“问题楼盘”，现处于政府政策性监管状态，具备迟延交房的免责条件的主张，被告提供的证据不能足以证明具备法定或约定的免责条件，故对其免责主张本院不予采纳。关于被告主张支付商品房基础设施逾期交付的违约金不应支持的主张，双方虽在合同中约定了交付相关基础设施和逾期交付的违约金，但未约定交付时间，且按常理基础设施应在交房时一并交付，不应在交付房屋前交付，故该违约行为尚未确定，违约金的支付条件还不成就，被告的这一主张成立，本院对原告的这一请求不予支持。关于被告认为约定违约金过高，全额支持将会影响该项目的后续工作及大多数业主的合法权益，请求法院予以调减的主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于本案所涉项目属区级“问题楼盘”，涉及社会问题多，矛盾比较提出，且原告亦未提供充分证据证明因原告违约给其造成了实际损失或预期利益。因此，为有效化解社会矛盾，结合本案实际情况和处理“问题楼盘”所涉问题的精神，本院酌定本案逾期交付商品房的违约金按原告已交房款的日万分之一为标准计算。关于违约金的起止时间问题，原被告双方在合同中约定交房时间为2017年6月30日，故应以2017年7月1日为起算时间；被告已于2019年12月27日在项目处张贴公告并登报公告通知各业主接房，原告认为只能在当事人无法联系的情况下才能采取公告的方式通知业主接房，对被告主张的交房时间不予认可。但被告在庭审中表示该房屋现已具备交付条件，且原被告双方此前已多次进行协商违约金事宜未果，原告对此予以认可。原告于2020年4月22日只起诉要求被告支付违约金，应视为原告已知该房屋可以接房。故本案被告向原告支付违约金的时间计算至2020年4月22日为宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。原告至今未去接房，对2020年4月22日以后的损失，可以另行主张权利。综上，被告遵义佳星置业有限公司应当向原告支付自2017年7月1日起至2020年4月22日止期间的违约金为人民币41040元（400000元×0.1‰×1026）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、二十九条、三十条的规定，判决如下： 一、限被告遵义佳星置业有限公司在本判决生效之日起三个月内支付给原告吴忠群逾期交房违约金41040元。 二、驳回原告吴忠群的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费846.00元（已减半收取），由遵义佳星置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  杨成伦 二〇二〇年七月十六日 法官助理王梦璇 书记员王梦璇（代）