山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终3718号上诉人（原审被告）：刘秀春，男，1978年9月11日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。上诉人（原审被告）：赵雷英，女，1982年1月10日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：孙安涛，山东矩量律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：隋树文，男，1977年9月24日出生，汉族，居民，住临沂市河**。委托诉讼代理人：郑福海，山东福海律师事务所律师。原审被告：张兰聪，男，1989年9月1日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。原审被告：杜晓雲，女，1990年3月10日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。上诉人刘秀春、赵雷英因与被上诉人隋树文及原审被告张兰聪、杜晓雲房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初4566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘秀春、赵雷英的共同委托诉讼代理人孙安涛，被上诉人隋树文的委托诉讼代理人郑福海到庭参加诉讼。原审被告张兰聪、杜晓雲经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘秀春、赵雷英上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法予以改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审将案外人张兰聪、杜晓雲同时列为被告属于认定当事人主体不适格，法律关系混同。上诉人刘秀春、赵雷英与被上诉人隋树文签订房屋买卖合同时，合同仅在上诉人与被上诉人之间产生合同法律关系，一审法院将不是合同相对人的张兰聪、杜晓雲列为一审被告于法无据，与事实不符。张兰聪、杜晓雲既不是合同相对人，也非合同协助履行义务人，根据合同相对性原则，一审法院确认当事人主体资格错误应予纠正。二、一审法院未认定被上诉人的违约事实及合同已经解除的事实，属于认定事实不清，导致判决结果错误。上诉人与被上诉人于2017年3月24日签订房屋买卖合同后，因被上诉人房屋贷款未审批通过，导致后续房款迟迟不能支付，已经构成违约；同时，在上诉人依法限期履行通知后，仍未履行构成根本违约的情况下，上诉人于2019年3月25日依法通知被上诉人解除了房屋买卖合同，解除行为应合法有效。在解除合同后，被上诉人才支付的房款，上诉人不予认可。一审法院确认了上诉人通知被上诉人履行合同义务及解除合同的通知的证据事实，但未对被上诉人违约的行为及合同已经解除的事实进行认定，属于认定事实不清，导致判决结果错误。三、一审法院在认定被上诉人付款逾期存在违约行为的情况下，未判决被上诉人承担违约责任导致判决结果显失公平。一审法院确认被上诉人逾期付款及上诉人通知被上诉人履行合同义务及解除合同的通知的事实，但未对被上诉人违约的行为判决承担违约责任，不能公正作出判决，严重侵害了上诉人的合法权益，严重显失公平，应依法予以纠正。四、一审法院认定“上诉人与张兰聪、杜晓雲恶意串通”的事实错误，缺乏事实依据，应依法纠正。隋树文辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。张兰聪、杜晓雲未到庭答辩。隋树文向一审法院起诉请求：1.判令原、被告签订《房屋买卖合同》有效，被告继续履行合同，并依照双方签订的《房屋买卖合同》约定办理房产过户手续；2、诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求判决四被告签订的房屋买卖合同无效；判决被告张兰聪、杜晓雲协助办理房产过户。3、诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月24日，刘秀春（甲方）与隋树文（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定：刘秀春将其坐落在河东区锦绣外滩（塞纳荣府）小区19号楼2单元16楼01户房产卖给隋树文，房屋建筑面积142.51㎡（以房产证登记面积为准），配房面积15.89㎡。总房款为人民币（大写）柒拾贰万捌仟元整（￥72.8万）。隋树文于签署《房屋买卖合同》当日支付房款人民币(大写)柒万捌仟元整(￥78000.)，加上在2017年3月24日签署的协议定金人民币伍万元整(￥50000.)，共计定金人民币壹拾贰万捌仟元整(￥128000.)。剩余房款将于过户之日(2018年6月份)支付甲方，银行贷款将自动打到刘秀春的指定银行账户中。甲方在本合同解除之日前将该房产另行出售给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金。并赔偿乙方一切经济损失。甲乙双方同意按揭贷款。甲乙双方同意选择房产证期满两年再过户，甲乙双方于签署《房屋买卖合同》后，等房产证期满两年后30日内办理过户手续(以房产证日期为准)；甲乙双方约定因房产证满两年再过户还需一年零两个月，甲方还有部分房贷未还，在本房产过户之前所产生的利息由乙方负担壹万贰仟元整此款项于合同签订当日一次性打入甲方账户。乙方2017年3月24日已付给甲方定金(50000，00)大写：伍万元整。乙方2017年4月9日再付给甲方90000，00（包括一年每月还款利息12000，00元整)。甲方应当于收到上述房款共计壹拾肆万元整(￥140000)后10日内将该房产交付于乙方，交房时甲乙双方应同时在场，如果甲方未按合同约定的期限将该房产交付于乙方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，甲方以该房产转让总价款为基数按日万分之三向乙方支付违约金，合同继续履行。任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，须按定金罚则处理：给付定金的一方不履行本合同约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行本合同约定义务的，应双倍返还定金。合同签订后，原告按约定于2017年3月25日支付5万元，同年4月9日交付9万元，后被告将房屋交付给原告，2019年3月25日，被告刘秀春向原告隋树文微信通知要求收到通知书2日内支付剩余房款。2019年3月27日，原告向被告支付房款60万元。2017年5月，被告将房屋交付给原告，原告入住涉案房屋至今。2019年9月18日，被告刘秀春、赵雷英（甲方）与被告张兰聪、杜晓雲（乙方）签订房屋买卖合同并办理了产权过户，合同约定：乙方同意购买甲方位于临沂市河东区的房产，总建筑面积为158.33平方米，(详见第000474085、00474086号不动产权属证书)，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转移。交易价格：上述房产为人民币72.8万元整。付款时间与方式：甲乙双方同意以银行按揭方式付款或公积金贷款，并依双方约定在2019年4月10日买受人向出卖人支付定金(交付首付款)人民币￥200000元(大写元整)，剩余房款人民币元(大写元整)，申请银行按揭贷款或公积金贷款，并于30日付给甲方。届时上述房产无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账：如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等。甲乙双方同意以一次性付款方式付款的，依双方约定于2019年5月10日产权登记完毕付给甲方。房屋交付：甲方应于收到乙方全部房款之日起30日内将交易的房产交付给乙方。违约责任：任何一方超过合同约定的期限交付房屋，按总房款价格每日万分之三向对方承担违约责任，并继续履行本合同。甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的己付款不记利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起10日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方，双方合同解除。庭审前，一审法院依法向被告张兰聪作调查，张兰聪称刘秀春与其为同村，刘秀春曾向其借款60万元因还不上就用该房抵债，房子抵多少钱没明确，当时就先抵60万元。一审法院认为，本案争议的焦点为：刘秀春与隋树文签订房屋买卖合同及四被告签订的房屋买卖合同的效力问题。关于2017年3月24日，隋树文与刘秀春签订的房屋买卖合同，虽然涉案房屋原始产权人为被告刘秀春、赵雷英，而隋树文与刘秀春所签订的房屋买卖合同仅为刘秀春一人，但因双方约定产权登记满两年后办理过户，房屋预售合同登记业主为刘秀春，且合同签订及房产交付后赵雷英并未提出异议，同时以刘秀春的家庭地位对外行使权利符合公序良俗，故刘秀春与隋树文所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。关于四被告所签订的房屋买卖合同，根据合同载明的订立时间为2019年9月18日，与其合同内容所约定的2019年4月10日张兰聪、杜晓雲向刘秀春、赵雷英支付定金20万元、后期付款及产权办理时间前后矛盾，即使存在双方先交易后签订合同的情况，但根据双方所约定的支付定金20万元的时间“2019年4月10日”，因该时间在原告向被告刘秀春最后支付60万房款的2019年3月27日之后，且四被告均未提供证据证明房款支付的情况，故可以认定四被告买卖涉案房产的行为系恶意串通；同时本案立案时间为2019年8月15日，立案后，一审法院依法向被告刘秀春送达开庭传票等相关文书，被告刘秀春在收到开庭传票后，又与被告张兰聪、杜晓雲签订房屋买卖合同且办理产权过户登记的行为仍然存在恶意串通的故意，故四被告对涉案房屋所签订的买卖合同为无效合同。综上所述，法律保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序。根据四被告的涉案行为出现在房地产价格快速上涨时期，且被告刘秀春已全额收取原告购房款后，同时原告已实际占有涉案房屋近两年的实际情况，综合评判本案案情，一审法院认定原告与被告刘秀春签订的房屋买卖合同为有效合同，四被告签订的房屋买卖合同为无效合同。从而认定虽然涉案房屋现在登记在被告张兰聪、杜晓雲名下，但恶意办理登记的买受人的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人即原告，因依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，故原告要求确认其与被告刘秀春签订的房屋买卖合同有效、四被告所签订的房屋买卖合同无效、被告刘秀春继续履行合同、并依照双方约定办理房产过户手续及被告张兰聪、杜晓雲协助办理房产过户给原告的诉讼请求，一审法院予以支持。被告刘秀春、赵雷英所辩其与原告所签订的涉案合同依法应认定为有效成立但已于2019年3月份解除，双方之间的权利义务应按合同约定进行评价，原告之诉求显然不具有可执行性的主张，不予支持；被告张兰聪、杜晓雲所辩原告的起诉无事实及法律依据，其根据与刘秀春、赵雷英的抵债约定，将涉案房产过户，没有任何过错，系正常的市场交易，并无原告所述的恶意串通等之说，现涉案房产物权已归其所有，且其已另行处分的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条（二）项、第五十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：被告刘秀春、赵雷英、张兰聪、杜晓雲于判决生效后三十日内共同协助原告隋树文将涉案房屋（塞纳荣府小区19号楼2单元16楼01户）产权变更登记。案件受理费11200元，由被告刘秀春、赵雷英、张兰聪、杜晓雲平均负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。关于张兰聪、杜晓雲作为本案的当事人是否主体适格的问题。被上诉人隋树文向一审法院起诉要求上诉人刘秀春、赵雷英继续履行合同、协助办理过户手续后，在诉讼期间，上诉人刘秀春、赵雷英将涉案的房屋过户到张兰聪、杜晓雲名下。张兰聪、杜晓雲虽与被上诉人隋树文之间不存在合同关系，但该过户行为与被上诉人隋树文有利害关系，被上诉人隋树文由此在一审中变更诉讼请求，要求确认上诉人刘秀春、赵雷英与张兰聪、杜晓雲签订的房屋买卖合同无效并无不当，本院予以支持。上诉人刘秀春、赵雷英关于本案列张兰聪、杜晓雲作为当事人不适格的上诉理由，本院不予支持。关于本案买卖合同是否已解除及被上诉人隋树文是否承担违约责任的问题。根据双方签订的房屋买卖合同的约定，被上诉人隋树文支付剩余60万房款的时间是房产过户之日。在2018年6月份至2019年3月份，被上诉人隋树文多次要求过户，但该房屋迟迟没有过户，在双方没有约定先后履行顺序的，被上诉人隋树文享有同时履行抗辩权。即使上诉人刘秀春于2019年3月25日向被上诉人隋树文微信通知要求收到通知书2日内支付剩余房款，逾期就解除合同的情况下，被上诉人隋树文于2019年3月27日向上诉人刘秀春支付了剩余房款60万元。被上诉人隋树文在履行合同义务后，要求继续履行合同，上诉人刘秀春、赵雷英主张本案已解除了合同，并要求被上诉人隋树文承担违约金，应提起反诉。现上诉人刘秀春、赵雷英在二审中提出此主张，本院不予处理。关于本案是否存在恶意串通的问题。上诉人刘秀春、赵雷英与张兰聪、杜晓雲签订的合同中，后期付款及产权办理时间前后矛盾，且张兰聪、杜晓雲未提供证据证明房款支付的情况，同时本案立案后，上诉人刘秀春又与张兰聪、杜晓雲签订房屋买卖合同且办理产权过户登记的行为显然存在恶意串通的故意，故一审认定上诉人刘秀春、赵雷英与张兰聪、杜晓雲签订的买卖合同为无效合同并无不当，本院予以支持。综上所述，刘秀春、赵雷英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11200元，由上诉人刘秀春、赵雷英负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年七月二十八日书记员  庞韶青