广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初12196号原告：王冬梅，女，1968年12月19日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区,原告：王晓双，男，1966年5月15日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区,两原告共同委托诉讼代理人：高蕾,广东弼信律师事务所律师。被告：广州市花都区狮岭镇经济发展总公司，住所地广州市花都区狮岭镇法政街****201，统一社会信用代码91440114191199816U。法定代表人：赖红强。委托诉讼代理人：胡文洲，广州市花都区狮岭镇法律服务工作者。原告王冬梅、王晓双与被告广州市花都区狮岭镇经济发展总公司（以下简称狮岭经济发展公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，由审判员袁贞适用简易程序于2020年1月6日公开开庭进行审理。两原告的共同委托诉讼代理人高蕾、被告的委托诉讼代理人胡文洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司与原告签订的《代售土地使用权转让合同》，合同金额1250000元；2.被告返还原告土地款1250000元；3.被告以1250000元为本金按同期银行贷款利率向原告支付土地款占用期间（自2003年12月15日至实际还款之日）的利息；4.被告赔偿原告建筑物被拆除的损失180000元，见证费600元，银行手续费30元；5.被告承担本案诉讼费。两原告在庭审当日明确上述第二项诉讼请求中土地款改成土地转让款。事实和理由：广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司经广州市花都区芙蓉镇政府同意与两原告于2003年12月12日签订《代售土地使用权转让合同》，并于2003年12月15日由芙蓉镇法律服务所对该合同出具见证书（见字（2003）第112号）。该合同约定将位于芙蓉镇××村黄皮基地的15亩土地使用权转让给原告。该合同第一、三、四条约定：上述土地用地性质为工业用地，使用期限为50年，期限自广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司取得该土地使用权之日计起。该合同第五条约定土地转让价为1250000元，该转让价包括该土地使用权转让费，办理国有土地使用证、用地规划许可证的费用和征地补偿费、青苗补偿费。该合同第七条约定，广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司应当在收到本人的土地使用权转让款之日起六个月内办理完该土地的一切补偿；18个月内办妥有效的土地审批手续，并以原告的名义取得正式的国有土地使用权证给原告使用。原告于2003年12月15日以银行转账的形式将该转让价由户名为王晓双，账号为07×××41的广州市交行银行账号转款至户名为广州市荣景物业管理有限公司，账号为37×××74，开户行为广州市花都区狮岭信用社旗岭分社的银行账户。广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司于2003年12月17日向原告出具收到王晓双购地款￥1，250，000.00元的收据（收据编号：NO:0039487），该收据盖有广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司财务专用章。但本人履行完毕该合同约定的付款义务后，广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司至今不能将国有土地使用权证办理至本人名下，导致本人无法使用该土地。本人于2017年准备在涉案土地上修建厂房，在平整地块、处理完善下水设施并建造围墙后被狮岭镇人民政府以涉案土地规划非工业用地为由予以全部拆除，直接造成本人经济损失￥180，000.00元。该合同第八条第四款约定，如一方违约，必须赔偿另一方由此造成的一切经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所以广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司应当对给原告造成的损失予以赔偿。由于广州市花都区芙蓉镇人民政府和广州市花都区狮岭镇人民政府合并为广州市花都区狮岭镇人民政府，广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司和广州市花都区狮岭镇经济发展总公司合并为广州市花都区狮岭镇经济发展总公司，广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司的债权债务全部由广州市花都区狮岭镇经济发展总公司承接。所以本案诉讼请求应全部由被告广州市花都区狮岭镇经济发展总公司承担。经原告多次催促被告均以各种理由推脱延期为原告办证。原告认为被告的预期办证行为已经违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告特向法院提出本案的诉讼请求，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：被告认为本案原告起诉的第一项诉讼请求中的合同是合法有效的，因为当时是在符合国家的法律法规情况下签订的，后期不能履行是客观原因造成的。买地的时候是符合城乡规划法的，在2008年新的城乡规划法出台后，原告盖房子的行为是不符合城乡规划法中的规定，所以合同后期不能履行。原告诉请解除合同以及返还利息，被告不认可。因为解除合同，在合同有效的情况下，主张利率按同期贷款利率计算从2003年12月15日至实际还款之日，这个时间段被告不认同，应当按照解除合同之日开始计算利息，本案的合同解除原因不能归责于被告，按照合同法第九十四条规定，合同不能履行是由于不可抗力造成的，因为合同签订时，原告是可以合法建设该地的厂房的，原告签订合同后在2016年才开始建设厂房，这时候原告就已经违反法律规定，有关部门可以无偿收回涉案土地。原告在2016年以后国家的城乡规划法出台后才建设厂房，是需要完成规划报建施工许可才能动工，合同解除原因是由原告造成的，原告主张的2003年12月15日开始计算的利息是没有法律依据的，也就是说原告建设盖厂房是违法行为，建筑物被拆除的损失也是原告自己违章建造房屋造成的，与被告无关。合同签订后，原告均没有向被告主张办理相应的土地使用证，一直拖延到2016年原告盖厂房的时候才向被告申请办理土地使用证，被告经审核后，才发现涉案地块不符合目前两规的规定。原告延迟申请办理相应的手续，其它的连片的工业园地块，由于及时办理手续，大部分都已经办理了产权证书。经审理查明：2003年12月12日，原告王冬梅作为乙方（合同尾部签名有王冬梅、王晓双两人）、广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司作为甲方签订一份《代售土地使用权转让合同》，约定：被告依照国家有关法规及本合同转让原花都区芙蓉镇××村黄皮基地约15亩工业用地（以下简称涉案土地）土地使用权给两原告，转让价格为1250000元，包括该土地使用权转让费，办理国有土地使用证、用地规划许可证的费用和征地补偿费、青苗补偿费，被告收到土地转让款之日起，十八个月内办妥有效的土地审批手续，并以两原告的名义取得正式的国有土地使用证给两原告使用，两原告在被告移交土地之日起一年内开始动工建设，若一年内未动工建设，被告根据国家有关规定可收回该土地使用权，以上所有规定如有一方违约，必须赔偿另一方由此造成的一切经济损失。上述合同由原芙蓉镇法律服务所于2003年12月15日以见字（2003）第112号《见证书》，进行见证签名（印章）属实。两原告支付合同见证费600元。2003年12月15日，王晓双向广州市蓉景物业管理有限公司转账1250000元，并支付手续费30元。2003年12月17日，广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司向王晓双开具《收据》，证实收到购地款1250000元。2017年，广州市国土资源和规划委员会以《责令改正国土资源违法行为通知书》通知两原告在涉案土地上述建设行为违法《中华人民共和国土地管理法》第五十九条，责令其在收到本通知书之日起二日内改正。王冬梅、王晓双的父亲王振堂于2019年4月17日向广州市花都区狮岭镇人民政府信访。根据王冬梅提交的其自己书写的《情况反映》，2017年，原告王冬梅在涉案土地平整土地、修建围墙，准备修建工业厂房，2017年狮岭镇人民政府国土部门以案涉土地规划非工业用地为由推倒围墙、清除附着设施。诉讼中，两原告提交蔡卫星于2019年9月9日出具的《证人证言》，其中陈述其与两原告于2016年10月15日口头约定对涉案土地进行垃圾清理、、地块平整建设下水设施并修建围墙，工程款为180000元，并于2016年10月20日开始动工，于2017年3月7日完毕，已收到王晓双现金支付的工程款180000元。被告对此证据不予确认，认为与本案无关，也不能证明原告主张的180000元建筑费，原告的建设是违法建设。本院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局调查涉案土地的土地性质及权属信息，该局回函称未查询到该地块的土地登记信息（包括国有、集体）。另，2005年5月27日，花都区芙蓉镇撤销，其行政区域并入狮岭镇。2006年11月11日，广州市花都区狮岭镇人民政府确认广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司的债权债务已清理完毕，同意注销该企业的营业执照。广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司已于2006年11月28日由原广州市工商行政管理局花都工商分局核准注销登记。本院依法向广州市花都区人民政府国有资产监督管理局发函询问被告承接广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司债权债务的情况，该局于2020年6月3日回函称：因区域调整，原芙蓉镇并入狮岭镇，芙蓉总公司于2006年11月进行工商注销，但税务未注销，其债权债务由狮岭镇经济发展总公司承继，至今未并账处理。狮岭镇经济发展总公司一直承担相关事务和经济纠纷应诉。本院认为：两原告与广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司之间签订的《代售土地使用权转让合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”目前因涉案地块规划问题，原告与广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司之间的《代售土地使用权转让合同》已无法实际履行，因此涉案合同应解除为宜。广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司已进行工商注销，其债权债务由狮岭镇经济发展总公司承继，因此，原告主张解除其与广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司签订，由被告承接债权债务的《代售土地使用权转让合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因原告与广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司签订的《代售土地使用权转让合同》中约定土地转让价为1250000元，广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司向王晓双开具《收据》证实收到购地款1250000元，现《代售土地使用权转让合同》解除，其原因不能归因于原告或广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司，根据广州市花都区人民政府国有资产监督管理局的回函，被告已承继广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司的债权债务，因此原告主张被告返还土地转让款1250000元的诉讼请求，本院予以支持。《代售土地使用权转让合同》解除，其原因不能归因于原告或广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司，因此两原告支付的见证费600元及支付土地转让款手续费30元的损失，应由双方各承担一半，故两原告主张被告赔偿见证费300元、手续款15元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因本案中的《代售土地使用权转让合同》的解除的原因并不能完全归因于原告及广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司，故原告主张被告向其赔偿其支付的1250000元转让款的利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。《代售土地使用权转让合同》约定两原告应在广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司移交土地之日起一年内开始动工建设，若一年内未动工建设，广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司可以收回该土地使用权，两原告一直未进行动工建设，而直到2017年，两原告在未经合法规划报建的情况下开始建造建筑物，并最终被广州市国土资源和规划委员会以《责令改正国土资源违法行为通知书》责令改正，其所建造的建筑物被拆除，因此两原告应自行承担其违法建筑被拆除的损失。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告王冬梅、王晓双于2003年12月12日与广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司（已由被告广州市花都区狮岭镇经济发展总公司承接债权债务）之间的《代售土地使用权转让合同》；二、被告广州市花都区狮岭镇经济发展总公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王冬梅、王晓双返还土地转让款1250000元；三、被告广州市花都区狮岭镇经济发展总公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王冬梅、王晓双赔偿见证费300元、手续费15元；四、驳回原告王冬梅、王晓双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13864元，由原告王冬梅、王晓双负担7238元，由被告广州市花都区狮岭镇经济发展总公司负担6626元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇二〇年七月十六日书记员 彭小容黄瑜