贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4930号 原告（反诉被告）：贵州毕节万丰置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村，统一社会信用代码：91520502577122184H。 法定代表人：雷洪，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈浩（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：岳兵，男，汉族，1980年6月21日出生，住贵州省毕节市纳雍县。 被告（反诉原告）：余红秀，女，汉族，1985年8月18日出生，住贵州省毕节市纳雍县。 二被告委托诉讼代理人：潘军（一般授权代理），系贵州宏贯律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：易金玉（一般授权代理），系贵州宏贯律师事务所实习律师。 原告（反诉被告，以下统称原告）贵州毕节万丰置业有限公司（下称“万丰置业”）与被告（反诉原告，以下统称被告）岳兵、余红秀商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告万丰置业委托诉讼代理人陈浩、被告岳兵及二被告委托诉讼代理人潘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万丰置业向本院提出诉讼请求：1．判决被告立即向原告支付购房尾款31万元。2。诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告于2013年7月26日与原告签订商品房买卖合同，向原告购买了万丰国际商贸城30-105号、33-211号、33-212号商铺，三商铺总价款为640,329元。被告向原告支付了首付款330,329元，差欠31万元房款未付。此后，被告一直未提供合格资料予以办理银行按揭手续。经原告多次催其前来缴款，其均不履行付款义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，原告与被告是在平等自愿基础上签订商品房买卖合同，被告购买后一直使用该商铺至今，但拒不支付购买商铺的尾款，故其应履行付款义务并承担违约责任。综上所述，原告与被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，原告早已将商铺交付给被告使用，被告却不按合同约定履行付款义务，故原告特诉至贵院，恳请贵院维护原告的合法利益为谢！ 原告万丰置业庭审时补充：2015年因为政策原因，银行不再对各大房开进行放款，当时我公司以电话通知被告，并多次通知其一次性补交完所剩房款，但被告一直未补交。 原告万丰置业庭审时增加诉讼请求为：以购房款31万为基数，从2016年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付逾期付款利息至全部款项付清之日止。 被告岳兵、余红秀口头辩称，被告已按照双方签订的商品房买卖合同的约定支付购房款，但因原告的原因未能为被告办理产权，违约责任在原告，被告未支付剩余购房款行使的是抗辩权。 被告岳兵、余红秀向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告立即为反诉原告办理万丰国际商贸城30-105号、33-211号、33-212号商铺不动产登记权属证书并交付给反诉原告；2．判令反诉被告支付反诉原告逾期交付办理商铺转移登记有关文书的违约金暂定为：640329.00元（该违约金从2014年5月30日起以反诉原告已支付万丰国际商贸城30-105号、33-211号、33-212号商铺价款640329.00元为基数，按日万分之二的标准支付至反诉被告实际向反诉原告交付办理涉案商铺不动产登记权属证书之日止，暂时计算到2020年6月9日）；3．判令反诉被告支付反诉原告万丰国际商贸城30-105号、33-211号、33-212号商铺租金暂定为50000.00元及利息暂定为1000.00元（利息从2016年6月30日起以50000.00元为基数，按银行同期贷款利率标准支付至反诉被告实际履行完毕之日止，暂时计算到2020年6月9日）。4、本案所涉诉讼费和反诉费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告和反诉被告于2013年7月26日签定《商品房买卖合同》，约定反诉被告将自己开发的位于毕节市出售給反诉原告，总价款为640329.00元，反诉原告根据合同的约定，向反诉被告支付涉案商铺的首期房款330329.00元，剩余310000.00元以银行按揭方式支付，并支付权证登记费、土地工本费5049.00元，但是由于反诉被告的原因，导致未能办理银行按揭贷款。根据反诉原告和反诉被告签订的《商品房买卖合同》约定：反诉被告承诺于2014年5月30日前取得涉案万丰国际商贸城30-105号、33-211号、33-212号商铺所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书交付给反诉原告。约定日期起180日以后，反诉被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，反诉原告和反诉被告双方按照反诉原告不退房的、反诉被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向反诉原各支付已交付房价款万分之二的违约金执行。根据《商品房买卖合同》的约定，反诉被告应该在2014年5月30日前向反诉原告交付办理商品房转移登记有关文书。但至今，反诉被告没有交付反诉原告办理商品房转移登记有关文件。反诉原告多次和反诉被告协商，但是反诉被告就是以各种理由推辞，不向反诉原告交付办理商品房转移登记的有关文件。根据反诉原告和反诉被告之间签订的商品房买卖合同，反诉被告应该在合同约定的时间交付办理商品房转移登记的有关文件给反诉原告。但是，由于反诉被告自身开发的原因，未在约定的时间交付，已经构成违约，应承担违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定，反诉原告和反诉被告之间签订的《商品房买卖合同》是反诉原告和反诉被告真实意思的表示，不具有合同法无效、可撤销或可变更的情形，合法有效。反诉被告应该按照合同的约定，诚实信用的全面履行合同。反诉被告不履行合同的行为，应承担违约责任。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起反诉，请求贵院支持反诉原告的反诉请求为谢！ 原告万丰置业对被告岳兵、余红秀的反诉辩称，被告未按照合同约定付清所有房款，根据法律规定，原告不应当为其办理不动产权证，其次，办理不动产权属证书需要被告付清所有购房款及相关税费和相关费用，方可为其办理不动产权属证书，在被告未付清房款之前，原告不存在任何违约，故不应当承担任何违约责任，此外，被告方的反诉请求第一项、第二项已过诉讼时效，不应当得到支持，第三项与我司无关，反诉费由被告方自行承担。 本院经审理认定事实如下：2013年7月26日、2013年12月20日，以原告万丰置业为出卖人，被告岳兵、余红秀为买受人，双方签订三份《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，上述房屋总价款为640329.00元。买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款共计330329.00元，余款共计310000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照逾期付款责任处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担逾期付款违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后60日将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）、（2）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；（2）买受人有权解除合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。逾期付款责任：逾期超过60日，买受人愿意继续履行合同经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。原告向被告交纳了权证登记费、土地工本费。2013年3月19日，二原告向被告支付购房首付款330329.00元，之后未能按照合同约定办理涉案房屋的按揭贷款。被告于2013年7月1日将房屋交付给原告。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：2019年3月29日，被告以短信的方式通知原告办证。2020年3月4日、5日，涉案房屋所属楼栋取得《商品房备案证明书》。2020年3月16日，原告向被告邮寄了《付款催收函》。涉案房屋购房尾款未能办理按揭贷款，现仍未支付。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。对于原告诉请被告支付购房尾款的问题，因涉案房屋不能办理按揭，但被告已经通知原告，原告应当将尾款支付给被告，原告至今未支付构成违约，应当承担违约责任，支付该尾款给原告。对于原告诉请判决被告支付逾期付款利息的问题。因双方在合同中约定“自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止……并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。”，双方约定的付款期限不能确定，该尾款也并未支付，故原告此诉请无事实及法律依据，本院不予支持。对于被告反诉诉请判决原告办证并交付及支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定，被告委托原告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，原告不能按合同约定交付办理商品房转移登记有关文书，由原告承担相应违约金的支付责任。但根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”之规定，被告未按《商品房买卖合同》约定支付完毕全部购房款，原告有权拒绝将办理商品房转移登记的有关文书交付给被告或办证部门，且被告未交清购房款、未缴纳完毕相关税费，办证部门也不能办理转移登记。故对原告此诉请，本院不予支持。对于被告要求原告支付租金的问题，因与本案无关，本院不作处理，被告可另行主张权利。 综上所述，对原告具有事实及法律依据的诉讼请求，本院予以支持；对被告的反诉请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）岳兵、余红秀于本判决生效之日起十日内向原告毕节万丰置业有限公司支付涉案房屋尾款31万元。 二、驳回原告（反诉被告）毕节万丰置业有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）岳兵、余红秀的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2,975.00元，反诉案件受理费3,148.00元，合计6,123.00元，由被告（反诉原告）岳兵、余红秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年七月七日 书记员  王 贵