广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初3511号原告：李干新，男，1971年9月26日出生，汉族，住委托诉讼代理人：叶辉华，广东睿广律师事务所律师。被告：佛山市尊宏房地产发展有限公司，住所地：法定代表人：谢志强，亦系本案被告。被告：谢志强，男，1968年11月10日出生，汉族，住两被告共同委托诉讼代理人：张晓雯，广东粤龙律师事务所律师。原告李干新诉被告佛山市尊宏房地产发展有限公司、谢志强租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，两被告在答辩期内提出管辖权异议，经审查，本院依法裁定驳回管辖权异议申请，其不服提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解。和解期间与管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人叶辉华，两被告共同委托诉讼代理人张晓雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《物业使用权转让合同》；2.两被告返还购房款158340元予原告，并计付逾期利息（以158340元为本金，从2018年6月1日起按年利率4.35%计至实际清偿之日止）；3.两被告承担本案受理费。事实和理由：原告与被告佛山市尊宏房地产发展有限公司（下简称“尊宏公司”）签订一份《物业使用权转让合同》，约定尊宏公司将位于佛山市南海区**********使用权转让给原告，转让金额225000元。原告于合同签订后向被告支付首期购房款39000元,原告以每月4167元等额向被告分期支付购房款合计83340元。按照转让合同第五条物业交付标准和期限约定，被告应在2018年6月1日前向原告交付涉案房屋，但至今仍未交付，且该房屋存在严重质量问题，实际状况与合同约定和样板房标准相距甚远，完全不符合交付标准。期间，原告及其他业主多次到被告处讨要解释，进行合法维权，但两被告始终避而不见，原告为此感到极为愤怒和无奈。随后要求被告返还购房款并赔偿相应经济损失，却遭被告蛮横拒绝。补充：2019年9月底被告通知原告收楼时，涉案租赁物并未达到交付的标准，出现不同程度的质量问题，比如卫生间至床头的下墙角线渗水至墙皮脱落、卫生间马桶尺寸、卫生间设置不合理、其中一案的地板有一条裂缝，且合同约定的家具等设施没有到位，原告要求被告对上述问题作出修复、完善，但被告一直没有作出正面回应，原告多次前往被告住所地及管辖的村委会讨要回复，但被告一直拒绝出面，因此原告才将提起本案诉讼。2019年9月底，被告要求原告收楼，但直至同年10月底才向原告出示建筑面积表。两被告辩称，一、涉案租赁物逾期交楼并非尊宏公司原因造成，尊宏公司不存在逾期交楼的主观故意，不构成违约，无需承担逾期交楼的违约责任。尊宏公司合法取得涉案租赁物所在地的使用权后依法建设。太平大道升级改造道路封闭施工（2018年1月至10月）车辆通行受限制，涉案项目施工材料、施工设备等无法运送到达项目现场影响而停工。佛山市迎接国家卫生城市复查及大沥镇迎接国家卫生镇复审工作（2017年12月至2018年12月），受市容环境卫生、环保安全等要求建筑工地整治，对扬尘、噪音、空气等专项检查而停工。上述客观原因导致涉案物业项目拖延施工进度，于2018年12月29日才竣工验收合格。后又因原装修公司原因停工，被告需另行聘请新装修公司进场施工导致装修延迟。被告不存在逾期交楼的主观故意，被告无需承担逾期交楼的违约责任。二、被告依约支付返租租金给原告，合同目的已实现，视为原告已按原合同约定时间收楼，被告并没有违约，反而是部分原告先停止支付分期款损害被告利益，原告无权单方面解除合同。原告受让物业的目的并非自用，而是用于转租经营获利，原被告签订返租合同，返租期限三年，被告依约支付大部分租金给原告，合同目的得以实现，应视为原告已按合同约定时间收楼，原告无权单方解除合同要求退房。三、被告积极与原告沟通协商，2019年9月18日，被告统一快递寄送《收楼通知书》及附件，原告已收到快递通知，但之后原告无理拒绝办理收楼手续。被告已履行交楼义务，不存在合同无法继续履行的情况。因此，原告无权单方面要求退房解除合同。原告应本着诚实信用原则，履行合同义务，推动合同最终履行完毕，以维护公平的市场交易秩序，保障交易安全。原告诉称被告仍未交付且存在严重质量问题等，均与事实不符，且原告并未举证证明其主张，应当承担举证不能的不利后果。实际上是原告听到律师建议个别业主已起诉无理拒绝收楼跟风起诉，责任不在被告。四、谢志强虽是尊宏公司的法定代表人及股东，但非本案适格被告。谢志强与尊宏公司的财产不存在混同的情况，依法无需对尊宏公司的债务承担连带责任。原告并未举证证明该主张，应承担举证不能的不利后果。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据6-12，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于南海区大沥镇太平村冲表西股份合作经济社（土名）“牌坊脚”地段、工程名称为财富广场的建设项目已取得建设工程规划许可证，并于2019年4月15日通过竣工验收备案，总建筑面积23943.56平方米，地下**、地上**，工程用途为商业。2017年11月30日，原告（受让方、乙方）与被告尊宏公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区**********财富广场项目7层21号商业用房的使用权转让给乙方，具体范围见物业位置《平面图》（本合同附件一），建筑面积27.09平方米，乙方受让的物业只能用作商业用途，未经甲方同意改变用途的，属违约行为；涉案租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年5月31日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2047年3月31日止，乙方应该在2047年4月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案租赁物按套转让，转让金为225000元，首期转让款75000元于本合同签订当日支付，尾款150000元分36期，每期4167元，每月12号前付款；甲方在2018年6月1日前将涉案租赁物交付给乙方。该物业的交付标准详见本合同附件二；乙方选择按照贷款付款的，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除本合同。甲方选择解除合同的，乙方应按合同约定的转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用。甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案租赁物，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告（委托方、甲方）与被告尊宏公司（受托方、乙方）签订《返租合同》，约定：甲方承诺乙方自交付房屋之日2018年6月1日起至2021年5月31日结束共计36个月，按月返还，按甲方要求前两年租金冲抵部分房款，即自2018年6月1日起至2020年5月31日不享受月租金。甲方从第三年即自2020年6月1日起至2021年5月31日止享受租金，共计12个月。原告已向尊宏公司支付首期转让款39000元，并于2018年3月至2019年10月期间向尊宏公司支付分期转让款共83340元，自2019年11月起未再向被告尊宏公司分期支付转让款。涉案物业实测总建筑面积为28.45元。被告尊宏公司向原告邮寄《收楼通知书》，通知原告于2019年9月27日至9月29日办理收楼手续，并自2019年10月1日起按时交纳物业服务费、水电费等相关费用。原告尚未办理收楼手续。尊宏公司为自然人独资有限责任公司，谢志强为尊宏公司的自然人股东。原告于2019年12月27日提起本案诉讼。本院认为，原告与尊宏公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与尊宏公司就涉案物业形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业使用权转让合同》虽约定租赁期限起截止至2038年5月31日（约定交付日期为2018年6月1日），但又约定赠送物业使用权至2047年3月31日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉案物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，本院确认《物业使用权转让合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉案物业所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业使用权转让合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。因《物业使用权转让合同》部分有效，部分无效。对无效部分无从解除。对有效部分，尊宏公司虽有逾期交房，但涉案物业现已具备交付条件，尊宏公司已通知原告于2019年9月27日收楼，被告以涉案物业实际测绘面积大于约定面积、装修存在质量问题、房屋空间狭小为由拒绝收楼，上述情形均不能构成拒绝收楼合理理由。另，签订《物业使用权转让合同》同日原告与尊宏公司亦签订了《返租合同》，约定尊宏公司从约定交付之日计付返租租金予原告，因原告未足额支付首期转让款，尊宏公司同意将两年返租租金折抵原告欠款，亦保证了原告从约定交付之日起的涉案物业收益。原告承租涉案物业的合同目的足以实现，现阶段并无法定或约定的解约事由，原告存在逾期支付数笔分期转让款的违约行为的情况下，原告无权单方解除合同。综上，原告诉请解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。《物业使用权转让合同》的全部转让款构成原告从2018年6月1日至2047年3月31日使用涉案物业的对价，故对2018年6月1日至2038年5月31日期间使用涉案物业的对价，原告无权要求尊宏公司退款；对2038年6月1日至2047年3月31日期间使用涉案物业的对价，尊宏公司基于该部分的租赁约定无效而应退款，故经核算，原告在2018年6月1日至2038年5月31日期间使用涉案物业的对价为156074.92元（2018年6月1日至2047年3月31日共10531天，2018年6月1日至2038年5月31日共7305天，故225000×7305÷10531=156074.92元）。现原告已付转让款金额为158340元（75000元+83340元），该款扣除原告应付的使用涉案物业20年的对价，尊宏公司应返还2265.08元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。尊宏公司占用原告支付的款项给原告造成利息损失，原告诉请尊宏公司计付利息理据充分。但考虑《物业使用权转让合同》部分无效，双方均有一定的责任，且没有证据反映原告在本案起诉之前有书面要求被告退款，相关应退金额经本案审理才得以确定，故本院综合本案的实际情况，酌情判令尊宏公司应以应退的款项2265.08元为本金，从原告起诉之日（2019年12月27日）起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计付利息予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。尊宏公司为自然人独资有限责任公司，谢志强为尊宏公司的唯一自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十二条、六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。谢志强并未举证证明尊宏公司财务状况，且未举证证明该公司财产独立于公司股东个人财产，谢志强应当对公司债务承担连带责任。原告主张谢志强对本案债务承担连带责任，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市尊宏房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还2265.08元，并以该款为本金从2019年12月27日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计付利息予原告李干新；二、被告谢志强对上述第一项判项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告李干新其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费2414.99元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年七月二十四日书记员  李 慧