陕西省榆林市横山区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0803民初577号原告（反诉被告）：韩菊，女，汉族，1986年2月23日出生，住榆林市横山区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。。委托代理人：张换霞，系陕西纳智律师事务所律师。委托代理人：张瑞，男，1985年10月10日出生，汉族，住神木市大柳塔神东生态园小区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，系原告韩菊丈夫。被告（反诉原告）：榆林市伟创置业有限公司，住所地：陕西省榆林市绥德县。法定代表人：刘军伟，系该公司总经理。委托代理人：乔小飞，系陕西格道律师事务所律师。委托代理人：徐治雄，系陕西格道律师事务所律师。原告韩菊与被告榆林市伟创置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序审理，由本院审判员王丽娥担任审判长,审判员吴文艳、人民陪审员刘玉平参加评议。原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月15日，原告购买了被告榆林市伟创置业有限公司(下称“伟创置业”)在建的位于横山区西南新区XX小区的第四幢二单元20层2002号房屋出卖给原告韩菊，签订了编号YL(2013)年304号《商品房买卖合同》，约定合同总额830730元，买受人首付30%，即250730元，并提供办理按揭贷款所需个人资料，配合出卖人办理按揭手续;出卖人承诺2015年12月25日前交房。合同签订后，原告按约履行自己的全部义务，并支付首付款250730元，但被告却未按约定办理银行按揭贷款，也未按约定交付房屋。另合同约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的0.2%向买受人支付违约金。就交付房屋及退换已付房款等事宜双方多次协商未果，为维护原告合法权益，现向贵院提起诉讼，请求判决：1、依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告立即返还原告购房款250730元；3、依法判令被告立即赔偿原告损失及违约金30000元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告榆林市伟创置业有限公司辩称: 1、原告所述与客观事实不符。2、原告不支付剩余购房款是本案《商品房买卖合同》目的不能实现的主要原因。（1）依据《商品房买卖合同》约定，原告对被告存在先支付剩余购房款的义务。（2）原告未向被告支付剩余购房款，该付款义务不会因其未能办理按揭贷款而得到免除。（3）原告向被告购买商品房，存在先付款后交房的惯例。（4）被告以原告未支付剩余购房款为由，拒绝向其支付房屋，不构成违约。综上，被告认为，依据合同约定，被告有权解除双方之间的《商品房买卖合同》，同时有权主张因原告的在先违约行为致使合同解除给被告造成的全部损失。综上应驳回原告的诉讼请求，被告现向法庭提交反诉请求。反诉原告伟创置业反诉称：反诉原告与反诉被告于2013年11月15日签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告开发的“伟业新天地”4号楼2单元20层2002号房屋壹套。房屋建筑面积137.15平方米，总价款830730元。双方签订的《商品房买卖合同》第六条3第三款约定:“买受人须于签署本合同时付清总房款的30%计人民币贰拾伍万零柒佰叁拾元，同时提供办理按揭贷款所需的个人资料，并按出卖人要求时间配合办理按揭手续;余款人民币伍拾捌万元整银行贷款付清，贷款额以银行审批为准，如有差额应于银行最终审批之日七日内补足。”合同签订后，反诉被告于2013年11月15日前共计支付首付款250730元，剩余58万元购房款，反诉被告违反合同约定，既不办理按揭贷款，又不一次性缴纳剩余购房款。经反诉原告数次催告，反诉披告拒不履行支付剩余购房款58万元的义务。2017年11月30日，反诉原告依据双方签订的《商品房买卖合同》约定内容和《合同法》第九十四条、第九十六条之规定，依法行使解除权，向反诉被告邮寄送达解除通知，并于2017年11月30日手机短信通知反诉被告本人解除双方签订的《商品房买卖合同》。综上，反诉原告认为，其与反诉被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，因反诉被告于签订合同之日向反诉原告支付首付款250730元，拒不支付剩余58万元购房款的义务，该行为已违反双方签订的《商品房买卖合同》第六条、第七条约定，已构成违约，而且反诉原告违约在先。据此，反诉被告依据合同约定有权解除双方之间的《商品房买卖合同》，同时反诉原告有权主张因反诉被告的在先违约行为致使合同解除给反诉原告造成的全部损失。鉴于此，反诉原告现依法提起反诉，请求：一、依法确认反诉原告与反诉被告2013年11月15日签订的编号为YL（2013）年（304）号《商品房买卖合同》解除；二、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋出售差价损失72310元，以及未按期支付房款58万元的逾期付款违约金209943元（从2013年11月22日起至2017年11月30日止按照年利率9%计算）以上两项共计人民币282253元；三、由反诉被告承担本案的反诉案件受理费用。反诉被告韩菊针对反诉原告的诉求答辩如下：反诉原告在反诉状中所述事实严重不符，反诉请求无事实及法律依据，反诉被告已经按照合同的约定向反诉原告支付了房屋的30%的房价，反诉原告未按合同约定办理按揭贷款，签订合同后反诉被告应反诉原告的要求将办理按揭贷款的所有材料交给了反诉原告，但反诉原告未能与其协商的合作银行未能办理，导致按揭贷款未能成功，所以应当由反诉原告承担损失，根据合同规定，反诉原告同意解除合同，反诉原告在反诉状中陈述，已邮寄送达、短信送达解除通知书均不属实，反诉被告至今尚未收到解除合同的通知书，反诉原告在反诉状中陈述反诉被告既不办理按揭款，也不缴纳剩余购房款，与事实不符，反诉被告积极配合反诉原告办理按揭贷款，反诉被告不存在一次性向反诉原告缴纳剩余购房款，根据合同约定，将剩余的购房款应在银行办理按揭贷款，截止今日，反诉被告仍未收到要求办理按揭等事宜。反诉原告未解除商品房买卖合同前已经将该房屋另出售他人，按照法律规定，反诉原告应向反诉被告赔偿双倍的损失。原告（反诉被告）向法庭提交如下证据：一、2013年11月15日，韩菊与榆林市伟创置业有限公司签订的《商品房买合同》一份、收据一支；1、用以证明2013年原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将榆林市西南新区XX幢XX单元XX层XX号房屋出售给原告，该商品房用途住宅，建筑面积为137.15平方米，单价6057.09元，总房价830730元。付款方式为按揭付款，买受人于签订合同时先付总房价30%即250730元，余款银行按揭贷款的事实。交房时间为2015年12月25日。出卖人逾期交房按照买受人已付款的0.2%向买受人支付违约金的事实。2、用于证明，原告按照合同约定在签订合同时向被告支付总房价30%即250730元，但被告未按约定办理按揭贷款构成违约，被告未按时交房构成违约，应承担违约责任。被告（反诉原告）向法庭提交证据如下：一、榆林市伟创置业有限公司与韩菊于2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》；榆林市伟创置业有限公司于2013年11月15日出具的收款收据；证明目的： 1、证明反诉原告（本诉被告）与反诉被告（本诉原告）韩菊之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。该商品房买卖合同对反诉原告（本诉被告）与反诉被告（本诉原告）韩菊之间均具有法律约束力。2、证明反诉被告（本诉原告）韩菊违反合同约定未向反诉原告（本诉被告）支付剩余70%的购房款580000元，已构成根本违约。二、解除《商品房买卖合同》通知；短信通知信息的打印件。证明反诉原告（本诉被告）与反诉被告（本诉原告）韩菊之间的商品房买卖合同于2017年11月30日合法解除。三、榆林市伟创置业有限公司与第三人栾庭签订的《商品房买卖合同》；收款收据各一份；证明目的：证明因韩菊的违约过错行为致使合同解除，反诉被告（本诉原告）韩菊应赔偿反诉原告（本诉被告）房屋二次出售差价损失72310元。四、竣工验收备案表一份，证明反诉原告开发的房屋经竣工验收合格，手续是合法有效的。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的证据发表如下质证意见：对该组证据的真实性认可，对证明目的不予认可，对于缴纳首付款的证据认可，其他的不认可，该证据只能证明签订了合同，交付了首付款，并不能证明违约的事实，办理银行按揭贷款，被告是作为协调方，故被告不存在未办理按揭贷款的违约情况。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的证据发表如下质证意见：对第1组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，对第一个证明目的无异议，对第二个证明目的有异议，根据合同约定，原告在合同签订之日，向被告支付房屋总价的30%，剩余的70%按揭贷款。原告向被告提交了所有的按揭贷款材料，因反诉原告未能与其指定的银行协商好办理按揭贷款的事实，导致无法办理按揭贷款落实，故办理按揭贷款不是由反诉被告造成的，是由反诉原告造成的，反诉原告构成违约。对第2组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，反诉被告至今未收到反诉原告寄出的解除合同的短信通知。双方未在11月30日解除，本案反诉状中，第一项反诉请求，依法解除双方签订的商品房买卖合同，故双方的商品房买卖合同至今尚未解除。关于短信发送内容，反诉原告未提供发送信息的载体（手机），不予认可。对合同的真实性认可，对其证明目的不认可，依据合同的第3三条约定，涉案房屋的面积为145.85平方米，而出售给原告的房屋的建筑面积为137.15平方米，反诉原告出售的涉案房屋建筑面积增大，其构成违约，反诉原告在未解除商品房买卖合同前将涉案房屋出售给第三人，法律规定，反诉原告应双倍支付反诉被告已支付的首付款。反诉原告在未解除涉案房屋前将房屋出卖给第三人，造成的损失应由反诉原告承担，反诉被告并无过错，不应承担违约责任。 对第4组证据无异议。本院对双方的证据作如下认定：因原告（反诉被告）提供的证据1与被告（反诉原告）的证据1内容完全一致，双方对其真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以认定；原告（反诉被告）对被告（反诉原告）证据2中的解除通知书不予认可，对短信送达的真实性及其证明目的均不予认可。但该短信内容客观存在，且原告（反诉被告）邮寄地址系双方签订的购房合同中备注的邮寄地址，故应视为收到，且相互印证，故对该证据亦予以认定。对第3组证据真实、合法性、关联性均认可，对证明目的、作用均不予认可，该组证据不能证明韩菊有任何的违约和过错，被告（反诉原告）在原合同没有解除的情况下就将涉案房屋出售于第三人，存在重大过错，故一房二卖的差价不能由韩菊赔偿，故一切过错责任应当由被告（反诉原告）来承担。对证据34的竣工验收备案表，系相关部门出具的，本院认为该证据来源合法、客观真实，故予以认定。本院依据当事人的陈述、经庭审举证、质证及本院认证查明以下事实： 2013年11月15日，韩菊与榆林市伟创置业有限公司签订编号为YL（2013）年（304）号的商品房买卖合同，被告伟创置业将其在建的位于横山区西南新区XX幢XX单元XX层XX号房屋壹套、房屋建筑面积137.15平方米、总价款830730元卖给原告。双方签订的《商品房买卖合同》第五条2第二款（2）“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款有出卖人承担，产权归买受人”，第六条3第三款 “买受人须于签署本合同时付清总房款的30%计人民币贰拾伍万零柒佰叁拾元，同时提供办理按揭贷款所需的个人资料，并按出卖人要求时间配合办理按揭手续;余款人民币伍拾万元整银行贷款付清，贷款额以银行审批为准，如有差额应于银行最终审批之日七日内补足。”第八条“出卖人应当在2015年12月15日前，依照国家和地方人民政府的规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同签订后，原告（反诉被告）韩菊于2013年11月15日前共计支付该房首付30%即 250730元，剩余58万元购房款未付，亦未办理按揭。2016年底，被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）验收涉案房屋，被告（反诉原告）伟创置业未按合同约定的期限向原告（反诉被告）交付涉案房屋，所交付房屋面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%，构成违约。同时，原告（反诉被告）选择下余购房款580000元用银行按揭方式支付，但未按约定向被告（反诉原告）提交银行按揭贷款手续，致银行按揭贷款不能实现，后在被告（反诉原告）短信、信件催告后仍未提交或支付剩余购房款，也存在违约行为。并于2018年9月21日将涉案房屋作价柒拾伍万捌仟肆佰贰拾元卖于第三人栾庭，被告（反诉原告）与栾庭所签合同载明房屋实际面积为145.85平方米。之后因双方协商未果，故原告诉至法院，现请求判决1、依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告立即返还原告购房款250730元；3、依法判令被告立即赔偿原告损失及违约金30000元；4、本案的诉讼费由被告承担。同时，被告提起反诉，主张因反诉被告的在先违约行为致使合同解除给反诉原告造成了重大损失，故提起反诉，请求判决：一、依法确认反诉原告与反诉被告2013年11月15日签订的编号为YL（2013）年（304）号《商品房买卖合同》解除；二、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋出售差价损失72310元，以及未按期支付房款58万元的逾期付款违约金209943元（从2013年11月22日起至2017年11月30日止按照年利率9%计算）以上两项共计人民币282253元；三、由反诉被告承担本案的反诉案件受理费用。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案争议焦点：本案在双方当事人均存在违约行为的情况下，合同是否应予解除，违约责任应如何承担的问题。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，系其真实的意思表示，应为有效合同，双方均应按约履行其义务。合同签订后，原告（反诉被告）韩菊依约支付了涉案房屋30%的首付款，被告（反诉原告）伟创置业未按合同约定的期限向原告（反诉被告）交付涉案房屋，所交付房屋面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%，构成违约，故其应承担相应的违约责任。同时，原告（反诉被告）选择下余购房款580000元用银行按揭方式支付，但未按约定向被告（反诉原告）提交银行按揭贷款手续，致银行按揭贷款不能实现，后在被告（反诉原告）短信、信件催告后仍未提交或支付剩余购房款，也存在违约行为。根据相关法律规定，买卖合同双方当事人应严格按照约定履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。本案涉案房屋现已另卖他人，继续履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“…导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”、第十四条“…面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”的规定，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方均有权提出解除该购房合同，且双方一致同意解除该合同，故对原被告双方的该项诉求应予支持，本案被告（反诉原告）应依法返还原告（反诉被告）已付购房款250730元。但对双方的违约金及赔偿部分，纵观本案，原被告双方未就办理按揭的时间做出明确具体的约定，结合当地近年经济低迷及涉案房屋实况与合同约定严重不符等的实际情况，无法判定双方违约的具体情形及责任大小，本院以双方实际损失为基础，结合合同履行情况，根据公平、诚实信用原则，视为涉案商品房买卖合同目的不能实现是双方的违约共同造成的，对各自的损失应自行承担，故对原告请求的赔偿部分及反诉原告在反诉中违约金的请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十四条之规定，判决如下：    一、原告（反诉被告）韩菊与被告（反诉原告）榆林市伟创置业有限公司2013年11月15日签订的编号为YL（2013）年（304）商品房买卖合同予以解除。二、被告榆林市伟创置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告韩菊已付购房款250730元；三、驳回原告韩菊的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告榆林市伟创置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5510元，反诉案件受理费5534元，均由被告（反诉原告）榆林市伟创置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审 判 长    王丽娥审 判 员    吴文艳   人民陪审员    刘玉平    二〇二〇年六月二十二日                                  书 记 员  周   婧     1