山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终3023号上诉人（原审原告）:俞昌镯,男,1983年5月29日出生,汉族,住浙江省三门县。委托诉讼代理人：李俊涛，山东诚杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张爱,女,1966年09月28日出生,汉族,住山东省临沂市兰山区。上诉人俞昌镯因与被上诉人张爱租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2020）鲁1302民初2278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞昌镯上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判或发回重审；2.判令一、二审诉讼费用由被上诉人张爱承担。事实和理由：一、一审法院对本案法律关系定性错误。一审法院把本案法律关系定性为“在该店转让中涉及多个法律关系，不仅包括店铺经营权及店铺内设施物品所有权的转让，还包括店铺门面承租权利义务的转让”是错误的。俞昌镯与张爱间签有《转让协议》，该《转让协议》约定，双方自愿协商转让房屋2间，另加摊位126平方，鱼缸四个，合计18,000元。根据该协议，俞昌镯与张爱之间仅涉及店铺内鱼缸所有权的转让以及店铺转租关系，不存在一审法院认定的店铺经营权的转让、店铺内设施物品所有权的转让及店铺门面权利义务的转让。俞昌镯自2018年9月份自张爱处承租该房屋后，一直按期代张爱缴纳房屋租赁费用，并无逾期缴纳等特殊情形。一审法院认定俞昌镯与张爱间不存在房屋租赁关系。反而认定俞昌镯是与店铺所有人间形成房屋租赁合同关系、俞昌镯与张爱间仅是店铺门面承租权利义务的让与。一审法院的认定是于事实不符，不符合法律规定的。二、一审法院认定错误、部分事实认定不清。一审法院认为，俞昌镯在长达两年时间里多次缴纳房屋及摊位租赁费用，店铺所有人未提出异议，“说明其认可了原告被告转租店铺的事实”，俞昌镯与店铺所有人“自双方缴纳费用起产生了新的不定期租赁关系。”又“被告与店铺所有人之间的租赁关系终止，原告被告之间的转租行为因阻却事由解除有效”。根据一审法院的认定、推断，以上事实的依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定。首先，该法律条文是约束出租人与承租人的，而不是约束出租人与次承租人的，况且根据俞昌镯在一审中提供的录音显示，出租人（即店铺所有人）并不承认与俞昌镯间的房屋租赁关系，只认可与张爱间的房屋租赁关系，也就是说，出租人认可俞昌镯代张爱缴纳房屋租金的事实。一审法院不应以该法条为依据直接推定认为俞昌镯与出租人之间“自双方缴纳费用起产生的新的不定期租赁关系”，一审法院直接替出租人（店铺所有人）解除了与张爱的房屋租赁关系，直接替出租人（店铺所有人）确立了与俞昌镯间的不定期房屋租赁关系。该认定不仅侵害了俞昌镯的合法权利，同时也剥夺了出租人的合法权利。其次，据一审法院的认定分析，其无疑是承认了俞昌镯与张爱之间的房屋租赁关系，但为何又说俞昌镯与张爱之间的房屋租赁关系因俞昌镯与出租人（店铺所有人）之间的不定期房屋租赁关系而终止？以上说法是自相矛盾的，既然俞昌镯和张爱之间已形成了房屋租赁关系，该租赁关系就不会因人为外力而终止。根据《转让协议》及俞昌镯交付租赁费用的实际情况而言，俞昌镯确与张爱形成了房屋租赁合同关系，且张爱曾承诺俞昌镯，只要张爱在市场继续经营，俞昌镯则可以一直租赁使用该房屋，且根据市场其他人的描述，市场即店铺所有人实际是与店铺承租人签有《租赁合同》的，该合同详细的约定了使用期限，张爱与市场签订的租赁期限应是远长于上诉所使用的期限。因此，俞昌镯与张爱之间的房屋租赁合同关系不能因人为外力而解除，该房屋租赁合同关系迄今为止是切实存在的，并没有归于消灭。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人张爱辩称，一、一审法院对本案的法律关系定性准确。2017年8月29日答辩人张爱与上诉人俞昌镯签订的转让协议，约定张爱转让给俞昌镯的房屋2间及摊位126平方，原本属于临沂春园花卉批发市场有限公司所有，以前属于张爱承租的临沂春园花卉批发市场有限公司的门面及摊位，在转让协议双方实际履行后，俞昌镯实际上已经替代张爱取得了该2间房屋及摊位的店铺门面承租权及经营权，且已实际经营了2年多。俞昌镯在实际经营使用的2年多时间内，一直以自己的名义向临沂春园花卉批发市场有限公司交纳市场管理费用，且临沂春园花卉批发市场有限公司一直直接接受俞昌镯交纳的费用，未予反对，表明临沂春园花卉批发市场有限公司已经认可俞昌镯替代张爱承租并经营本案的涉案门面及摊位。所以一审法院对本案的法律关系定性准确无误。二、一审法院查明的事实清晰明了，认定合法有据。1、张爱与临沂春园花卉批发市场有限公司对涉案门面及摊位的承租权与经营权已解除，俞昌镯取得了该承租权和经营权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中临沂春园花卉批发市场有限公司知道俞昌镯以自己名义替代张爱交纳市场管理费已超过六个月，未表示反对，证明临沂春园花卉批发市场有限公司同意张爱和俞昌镯之间的转让协议，所以张爱与俞昌镯之间签订的转让协议有效，张爱不再享有涉案门面及摊位的承租权和经营权，而由俞昌镯享有，张爱对临沂春园花卉批发市场有限公司涉案门面及摊位的承租权与经营权也随之解除。2、张爱与俞昌镯之间于2017年8月29日签订的转让协议有效。张爱作为原承租人与春园花卉市场签订了涉案门面及摊位的承租权和经营权，张爱在转租给俞昌镯时，应当经临沂春园花卉批发市场有限公司的同意。张爱与俞昌镯签订了转让协议后，俞昌镯实际使用了2年多，并且一直以自己的名义向市场交纳管理费，市场也予以默认，证明临沂春园花卉批发市场有限公司已认可张爱和俞昌镯之间签订的转让协议有效，所以该转让协议已生效并已履行，俞昌镯请求一审法院解除该转让协议的诉求于法无据，应予驳回。俞昌镯向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《转让协议》；2.判令被告返还原告房屋及摊位的转让费、鱼池及房屋隔断修建费等共计19,000元；3.判令本案诉讼费、保全费、保函担保费等相关诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月份之前，张爱租赁了临沂春园花卉批发市场有限公司在临沂市兰山区××路××路××市场××号摊位一处，用于经营水族用品，摊位费每月一交，双方没有签订租赁合同。经营期间，张爱将摊位进行了装修，铺设了地板及小红砖、加装了门窗，以及吊顶等，并购置了四个鱼缸等设施。2017年8月29日，张爱与俞昌镯经协商达成转让协议一份，约定：双方自愿协商转让房屋2间，另加摊位126平方，鱼缸4个，合计18000元，大写：壹万捌仟元整，2017年8月29日转让人：张爱。同年8月31日，俞昌镯通过微信扫码及银行转款方式向张爱汇款18000元。9月上旬，张爱将房屋、摊位及鱼缸交付俞昌镯经营。俞昌镯在经营中又修建2个养鱼池及一个隔断。经营期间的摊位费由其向临沂春园花卉批发市场有限公司交纳。2019年12月份，临沂春园花卉批发市场有限公司不同意俞昌镯继续经营，并采取停电、锁门等方式让俞昌镯搬离。2020年2月17日，俞昌镯将张爱诉至一审法院，主张张爱转让房屋及摊位时未经临沂春园花卉批发市场有限公司同意，该公司对店铺采取停电、上锁等措施催其搬离，其经营目的已无法实现，要求解除双方的《转让协议》，并要求张爱返还其支付的转让费、鱼池及房屋隔断修建费19000元，形成本案诉讼。一审法院认为，本案系转让店铺形成的纠纷。在该店铺转让中涉及多个法律关系，不仅包括店铺经营权及店铺内设施物品所有权的转让，还包括店铺门面承租权利义务的让与。本案所涉转让协议明确约定：转让房间2间、另加摊位126平方、鱼缸四个，就涉及上述多个方面的转让。原则上店铺经营权的转让以及店铺内设施物品的转让，法律并没有禁止，当事人之间可以自由转让，但对店铺租赁权利义务的转让，由于涉及原出租人的利益，需经原出租人的同意，否则不得转让，双方之间的转租行为也因出租人同意或不同意区分为有效或无效。具体到本案，涉案店铺采取的是边交款边使用的方式，并没有约定固定使用期限，因此被告对房屋使用权为不固定期限，是随交费产生的，交费即享有使用权，不交费即不享有使用权。原被告在协议中未写明具体转让期限，说明双方对该事项亦是明知的，被告承接的是店铺装修设施所有权及店铺的不定期承租权。该种情形不同于一般意义上承租人将剩余租期内的房屋转租给次承租人使用的转租行为。原告承租店铺后一直自行向店铺所有人交纳店铺使用费，时间达两年多之久，店铺所有人作为出租方及店铺的管理者，在该时间内不可能不知晓店铺转租的事实，其在接受原告交纳使用费起六个月内未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，说明其认可了原被告转租店铺的事实，双方自交纳费用起产生新的不定期的租赁关系。被告与店铺所有人之间的租赁关系终止。原、被告之间的转租行为因阻却事由解除有效，且现已实际履行，双方不存在合同到期前因合同目的不能实现予以解除的情形。现原告以转租未经店铺所有人同意要求解除合同，退还转让费及装修折价款，理由不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：驳回原告俞昌镯的诉讼请求。案件受理费476元，减半收取238元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交证明、收据各一份，证明市场承认该协议有效，名字早就更改为俞昌镯的，水电、摊位等费用都是市场跟俞昌镯收取，与被上诉人无关。上诉人质证认为，对该证明三性均有异议，该证明系案外人临沂春园花卉批发市场有限公司出具。按照相关法律规定案外人出具该证明应出庭作证，仅以该书面证明证实其已承认同意张爱转租事实不符合法律规定，不能作为证据使用。对收据真实性有异议，交款签字不是上诉人所写。其余同证明质证意见。经本院审查，证明上盖有临沂春园花卉批发市场有限公司的公章，对其真实性予以确认；对于收据，上诉人不予认可，本院亦不予确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：上诉人与被上诉人之间是否存在房屋租赁合同关系。上诉人承租店铺后一直自行向店铺所有人临沂春园花卉批发市场有限公司交纳店铺使用费，时间达两年多之久，临沂春园花卉批发市场有限公司作为出租方及店铺的管理者，在该时间内不可能不知晓店铺转租的事实，其在接受上诉人交纳使用费六个月内未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，说明其认可了上诉人与被上诉人转租店铺的事实，双方自交纳费用起产生新的不定期的租赁关系。二审时被上诉人提交的临沂春园花卉批发市场有限公司的证明进一步印证了上诉人与临沂春园花卉批发市场有限公司建立了房屋租赁关系，被上诉人与临沂春园花卉批发市场有限公司之间的租赁关系终止。上诉人主张其与被上诉人之间存在房屋租赁关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，俞昌镯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费476元，由上诉人俞昌镯负担。本判决为终审判决。审判长  赵凤金审判员  申慧雁审判员  赵修娜二〇二〇年七月二十八日书记员  张建琨