山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初5815号原告：赵云，女，1971年10月15日出生，汉族，住山东省茌平县。委托诉讼代理人:吴宝群，山东群创律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿然，山东群创律师事务所（实习）律师。被告：姜茉，女，1988年6月2日出生，汉族，现住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：臧长利，聊城东昌三合法律服务所法律工作者。原告赵云与被告姜茉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵云及其委托诉讼代理人吴宝群、耿然和被告姜茉及其委托诉讼代理人臧长利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵云向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还强行占用的聊城市女人街嘉景苑小区1号综合楼东数第三间商铺；2.判令被告向原告支付强行占用期间的商铺使用费及相关损失暂计75000元（参照租金,自2019年11月20日起，暂计算至2020年5月20日止，一楼54000元，二楼21000元，后续损失计算至房屋实际交付之日止）。事实与理由：原告与案外人田海峰、田天桥、唐某于2015年11月20日签订租房合同，约定租赁期限自2015年11月20日起至2018年11月19日止，在租赁期限内，田海峰、田天桥、唐某将房屋转租给被告至合同到期日。后原被告约定租期一年，年租金108000元，租赁合同到期后，被告仍强行占用房屋，拒不搬出且未支付租赁费，已严重侵害了原告的合法权益，故请支持原告诉求。审理中原告赵云明确诉讼请求第二项：占用房屋期间的使用费及相关损失参照租金计算，一楼年租金是108000元，2019年11月19日租赁到期，从2019年11月20日起至2020年5月20日期间计54000元；被告强行占用的房屋是通向二楼房屋的必经通道，被告的强行占用行为致原告无法对二楼进行使用收益，二楼年租金为42000元，自2019年11月20日至2020年5月20日为21000元，被告占用一、二楼房屋损失均参照上述标准计算至被告搬离之日止。被告姜茉辩称，第一，原告所述不属实，被告已于2018年11月将涉案房屋两年的房租共计108000元交给原告，现该房屋在租赁合同期间不存在强行占用；第二，因涉案房屋在租赁期内，并未给原告造成损失，涉案房屋虽是通往二楼必经之路，被告并未干涉原告使用或租赁，原告所述因被告原因造成其二楼的损失是不存在的；第三，原告多次去被告商铺吵闹，影响被告的正常经营，给被告造成了重大损失。且被告租赁商铺时，原告明确表示按照邻里市场租赁价格租五六年没问题，所以被告投入近43万元装修。另，双方曾因租赁问题产生纠纷，于2019年10月份在派出所调解时原告答应赔偿被告损失8万元，因被告认为装修损失太大，未同意。综上原告所述不实，应依法驳回原告诉求，被告保留其享有的诉讼权利向原告进行主张。原被告双方围绕各自主张，向法庭提交了证据，对双方无异议的事实和证据，本院依法予以认定，并在卷佐证。对双方争议的事实和证据，本院认定如下：关于原、被告提交的双方之间的微信聊天截图，本院审查认为，微信内容是由记录和保存电子数据的中立第三方平台提供或者确认，来源合法，具有真实性，原被告微信内容与本案有关联，本院依法予以采信。对于原告于2020年1月1日向被告发送的聊天内容，被告辩称未收到，本院审查认为，双方向相对方发出的聊天内容均有同样的记载，审理中未有证据表明，此聊天内容系原告未发出的信息或被告无法接收的信息，结合双方在此聊天信息前后的聊天内容，可以证实原被告能够收到彼此之间的聊天信息，故对被告辩称主张，本院不予采信。关于被告提交的案外人唐小影向原告交纳租金的收据及转账凭证，原告对其真实性无异议，本院作为证据采纳。关于被告申请证人所证，本院审查认为，证人李某只证明被告姜茉曾于2018年给唐某30000元，其所证与被告主张的待证事实无关联，本院不作证言采信。证人唐某所证其所租赁原告案涉一、二楼房屋全部租金为195000元、二楼租金为42000元、其每年向原告交纳一次租金的事实，双方均无异议，本院予以采信。唐某所证案涉商铺面积为80平方米以及其向被告收取的2018年租金为50000元的事实，原告对此提出异议，本院审查认为案涉商铺的面积，应参照房屋产权证明所载明的面积确定。对于唐某所证向被告收取的2018年租金，因未有相关书面证据佐证，且唐某与被告之间的租赁合同对原被告无约束力，故对唐某关于租金的证明本院不予采信。根据本院审查确认的证据，结合双方当事人陈述，本院认定如下事实：赵云拥有位于聊城市女人街现代.嘉景苑小区的临街商业用房一套，楼房分置一、二楼，套内总面积335.54平方米。2015年11月20日赵云将上述商品房租赁给案外人田海峰、田天桥、唐某，租期截至日期为2018年11月19日。案外人租赁期间，将一楼房屋进行隔断，并于2017年经赵云同意将位于一楼的房屋一间即案涉商铺租赁给姜茉，姜茉将房屋装修后用于经营服装，姜茉向案外人唐某交纳转租费4万元及2018年的租金。2018年12月4日姜茉向赵云支付租金108000元。对于案涉商铺，原被告未签订书面合同。2019年11月24日赵云通过微信告知姜茉：“姜茉房费已到期，租不租回个话，今年的房子1楼2楼整体租”。姜茉回复：“姐，我在外地，我回去给你回电话吧”。2019年12月11日姜茉回复大意为：接店时向唐某交转让费4万元、装修费6万元，打给我，明天就给你腾房。投入装修，仅让使用两年不合理……。2020年1月1日，赵云通过微信向姜茉发出解除合同通知，微信截图载明：“姜茉：我与你之间关于聊城市女人街嘉景苑小区1号综合楼东数第3间商铺一层租赁关系解除，限你自2020年1月2日起10日内将上述房屋腾空并交付于我，同时你也应支付2019年11月19日起至将房屋交付我之日的房屋租赁费，赵云20**年1月1日”。后因被告未搬离案涉房屋，原告诉来本院，期间经本院调解未果，至本院出具判决结果时，被告仍未搬离。另查明，案涉商铺面积约120平方米。通往涉案房屋二楼必须从姜茉租赁的房屋经过。2019年原告赵云将其位于一楼与案涉商铺相邻的房屋一间租赁给案外人王小影经营，商铺面积不足50平方米，三个月租金15000元。本院认为，原、被告双方虽未签订书面租赁合同，但对于双方自2018年起已存在的租赁合同关系，双方均无异议，本院予以确认。关于争议房屋的租赁期限问题。《中华人民共和国合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，双方就争议房屋未签订书面合同，亦无证据证明双方约定了租赁期限，应视为双方就案涉房屋系不定期租赁。被告辩称原告曾许诺其使用案涉房屋5、6年，未提交证据证实，且原告不认可，其主张不成立。关于双方租赁合同解除时间，依据上述法律规定，原告可以随时解除租赁合同。原告于2020年1月1日向被告发出解除合同通知，双方租赁关系自此日起解除。自原告发出解除通知至本院出具判决之日，被告仍占用原告房屋，无合法依据，原告要求被告立即返还案涉房屋并无不当，本院予以支持。关于案涉商铺年租金问题。被告辩称于2018年12月8日向原告交纳的108000元为两年租金，原告不予认可，被告未提交充分的证据证实和充足的理由说明先向原告预交两年租金的原因，其辩称不符合租赁市场规则，本院不予采信。结合原被告微信聊天记录、参照其使用的房屋使用面积、比照相邻房屋的租金金额，本院确认被告向原告交纳的108000元为一年租金，并据此确认双方约定的案涉房屋年租金为108000元/年。关于原告主张的租金起算日期，原告与唐某的租期于2019年11月19日到期，此时被告已使用并占用房屋，不存在需特殊延期的情况，故原告要求被告自此日期起支付房屋租金，并无不当，本院予以支持。双方解除合同后，被告仍占用案涉房屋，致原告无法行使对案涉房屋进行占有、使用、收益、处分的权利，原告诉请求被告参照上年度房屋租金金额支付自解除合同之日起至实际腾退房屋之日止期间的租金损失，不违背法律规定，本院予以准许。对于原告主张的案涉房屋二楼租金损失，因原告未提交证据证实被告实际占用二楼房屋亦或原告在使用、租赁二楼房屋过程中被告存在阻止行为，其要求被告给付二楼房屋租金损失的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十六条、第九十七条第二百三十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第二项、第五项、第八项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告姜茉于本判决生效后10日内腾出占用的聊城市女人街嘉景苑小区1号综合楼东数第三间商铺，并交付原告赵云；二、被告姜茉于本判决生效后10日内按年租金108000元给付原告赵云自2019年11月20日起至2020年5月20日期间的租金及占用房屋损失54000元；三、被告姜茉于判决生效后10日内按年租金108000元赔偿原告赵云自2020年5月21日起至实际腾退房屋之日止期间占用房屋的损失；四、驳回原告赵云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1676元，减半收取838元，由原告赵云负担263元，被告姜茉负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  舒润琴二〇二〇年七月三十日书记员  樊 睿