广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初25389号原告：深圳南山宝生村镇银行股份有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道高新南一道德赛科技大厦********，统一社会信用代码914403005700333066。法定代表人：王宇星。委托诉讼代理人：王晓飞，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵元祺，广东华商（龙岗）律师事务所实习律师。被告：深圳市赛格新城市建设发展有限公司（以下简称“赛格新城市公司”），住所地深圳市龙岗区吉华街道三联社区，住所地深圳市龙岗区吉华街道三联社区布龙路**赛格新城市广场**楼**15257598U。法定代表人：黄信。委托诉讼代理人：邓军，系公司员工。委托诉讼代理人：徐守俊，系公司员工。第三人：中信银行股份有限公司深圳分行（以下简称“中信银行深圳分行”），住所地深圳市福田区中心三路**卓越时，住所地深圳市福田区中心三路**卓越时代广场（**）****及**2207267P。负责人：芦苇。委托诉讼代理人：王滔，系公司员工。委托诉讼代理人：洪思聪，系公司员工。第三人：深圳市招诚投资集团有限公司（以下简称“招诚集团”），住所地深圳市福田区深南大道特区报业大厦20，住所地深圳市福田区深南大道特区报业大厦200237910。法定代表人：余胜明。委托诉讼代理人：吴克龙，系公司员工。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王晓飞、赵元祺，被告赛格新城市公司委托诉讼代理人邓军、徐守俊，被告中信银行深圳分行委托诉讼代理人王滔到庭参加了诉讼。第三人招诚集团经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年7月17日，招诚集团与被告签署《转让合同书》，约定被告将位于深圳市龙岗区（建筑面积38314.49平方米）转让给招诚集团，转让价款为3.08亿元。2015年7月17日，招诚集团与被告签署《委托经营管理合同（1号楼二至五层）》，约定招诚集团委托被告对赛格新城市广场二至五层进行经营管理，期限5年，被告以房屋租赁形式向招诚集团支付经营回报，每年度应向招诚集团支付购房款3.08亿元总额的7%即每年度2156万元作为租赁报酬。2018年8月22日，招诚集团与被告签订《协议书》，约定招诚集团解除被告对赛格新城市广场二至五层的经营管理委托，《协议书》第三条约定“因赛格新城市公司将赛格新城市广场1号楼四层第Ｄ013、Ｄ016至Ｄ023、Ｄ025至Ｄ030以及五层部分房屋（共计建筑面积9978.43平方米）租赁给深圳市美斯学谷投资管理有限公司（以下简称美斯学谷公司），赛格新城市公司与美斯学谷公司房屋租赁合同纠纷正在进行审理中，涉及美斯学谷公司所租赁的房屋（共计建筑面积9978.43平方米）本次不移交，待诉讼终结收回房屋或者美斯学谷公司交回房屋以后再移交给招诚集团，移交前相应的经营回报应按照原《委托合同》中约定的7%继续支付给招诚集团”《协议书》第6条约定“因房产移交时存在部分空置的物业，被告同意补偿招诚集团60天过度空置期的损失（2018年8月15日至2018年10月14日），被告应按照《委托合同》中约定的7%继续支付空置物业2个月的委托经营回报”。因招诚集团对原告负有债务，原告于2019年3月23日与招诚集团签订赛格新城市广场1号楼二至五层的《权益转让协议》，并于2019年9月23日签订了《权益转让协议之补充协议》，招诚集团与原告协商一致，将招诚集团享有的对被告的上述租赁报酬债权权益转让给原告，以抵偿招诚集团对原告的债务。因此原告有权作为新债权人，向被告主张其应支付给招诚集团的租赁报酬。因被告至今未将新城市广场1号楼四层及五层部分房屋移交给招诚集团，根据《协议书》第三条之约定，原告作为新的债权人有权向被告收取其应支付给招诚集团的租赁报酬，按二至五层总面积38314.49平方米折算，9978.43平方米占比26.04%，按总价3.08亿元的年度7%折算，即每年度应付561424元租赁报酬。截至2019年10月31日，租赁报酬为6690924.49元（其后的租赁报酬应计至被告实际向招诚集团移交1号楼四层及五层部分房屋之日止），另外，被告根据《协议书》第六条应支付给招诚集团的60天的空置期损失至今未支付，每年度2156万元的租赁报酬计算60天的空置期损失为3544109.59元。同时因被告拖欠上述租赁报酬，应按照日利率万分之五的标准向原告支付滞纳金。原告请求法院判决：1、被告向原告支付租赁报酬6690924.49元和滞纳金450541.48元（以上租赁报酬和滞纳金暂计至2019年10月31日，其后应计至被告实际向招诚集团移交新城市广场1号楼四层及五层部分房屋之日止）；2、被告向原告支付赛格新城市广场项目一期1号楼二至五层房屋60天过渡空置期损失3544109.59元和滞纳金770843.84元（以上滞纳金暂计至2019年10月31日，其后应计至被告实际清偿之日止）。以上两项合计11456419.4元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告辩称，原告要求被告支付拖欠的赛格新城市广场一期1号楼二至五层租赁报酬、空置损失及滞纳金，没有法律依据。2019年3月25日，被告收到招诚集团《解除合同、协议及债权转让的通知》之日起，招诚集团基于解除《1号楼二至五层转让合同》，《2、3号楼转让合同》享有的债权（包含租赁报酬、空置损失等）已经转由债权受让方黄志辉等享有，此后招诚集团已不再对涉案的1号楼二至五层房产享有任何权益，故2019年5月23日招诚集团再次将1号楼二至五层房产全部租赁报酬及空置损失等权益转让给原告的行为属于无权处分行为。此外，由于招诚集团对外大量负债，导致其众多的债权人（包括中信银行、佘宋嘉等）纷纷向法院起诉，并采取诉讼保全申请，法院向被告出具了《协助执行通知书》、《查封、扣押、冻结财产通知书》。退一步说，即便是招诚集团仍享有1号楼二至五层房产权益，在相关诉讼未裁判之前，被告无法向招诚集团或原告支付租赁报酬等权益。第三人中信银行深圳分行述称，本案所涉物业及应收租金已因招诚集团向银行贷款抵押及质押给中信银行深圳分行，由于招诚集团贷款逾期，司法机关已对该物业及所产生的应收租金进行了查封保全，同时中信银行深圳分行对该物业及产生的所有租金收益享有优先受偿权。二、招诚集团对被告享有的租赁报酬、债权、权益是公司的应收账款组成部分，实际上已经全部质押给中信银行深圳分行并办理了质押登记，招诚集团对该部分应收账款权益的任何处置行为，均需征得中信银行深圳分行书面同意，招诚集团与原告的权益转让行为没有法律依据，属于无权处分行为。经本院审理查明，2015年7月17日，第三人招诚集团与被告签署《转让合同书（1号楼二至五层）》，约定被告将位于深圳市龙岗区（建筑面积38314.49平方米）转让给招诚集团，转让价款为3.08亿元。2015年7月17日，招诚集团与被告签署《委托经营管理合同（1号楼二至五层）》，约定招诚集团委托被告对赛格新城市广场二至五层进行经营管理，委托经营管理期限为5年；被告向招诚集团支付的经营回报以房屋租金形式支付，支付标准为招诚集团已付购房款总额的7%／委托经营年度；本合同生效且被告付清购房款后五个工作日内，被告向招诚集团支付委托经营管理押金（数额为首个委托经营管理年度的经营回报）及首个委托经营管理年度的经营回报；第二个至第四个委托经营管理年度的经营回报支付方式如下：每半年为一个支付期间，每个支付期间支付该年度50%的经营回报，支付时间为每个支付期间起算日起10个工作日内；第五个委托经营年度的经营回报，直接以被告支付的押金进行抵扣，被告无需再向招诚集团另行支付经营回报。2018年8月22日，招诚集团与被告签订《协议书》，约定双方于2015年7月17日签署的《委托经营管理合同（1号楼二至五层）》自协议生效之日起解除，自解除之日起，被告不再负责赛格新城市广场1号楼二至五层（除本协议第3条约定外）的经营管理，《委托合同》约定的权利义务均告终止，任何一方不得向另一方提出权利要求；被告应于本协议生效之日起将赛格新城市广场1号楼二至五层（除本协议第3条约定外）按照现状整体交付给招诚集团。《协议书》第3条约定“因赛格新城市公司将赛格新城市广场1号楼四层第Ｄ013、Ｄ016至Ｄ023、Ｄ025至Ｄ030以及五层部分房屋（共计建筑面积9978.43平方米）租赁给美斯学谷公司，赛格新城市公司与美斯学谷公司房屋租赁合同纠纷正在进行审理中，涉及美斯学谷公司所租赁的房屋（共计建筑面积9978.43平方米）本次不移交，待诉讼终结收回房屋或者美斯学谷公司交回房屋以后再移交给招诚集团，如赛格新城市公司与美斯学谷公司在诉讼过程中分批交付场地的，则赛格新城市公司在收到场地以后可以分批向招诚集团移交，移交前相应的经营回报应按照原《委托合同》中约定的7%继续支付给招诚集团，招诚集团按实际收款金额向赛格新城市公司开具发票，从本协议签订之日起1年内，赛格新城市公司应将上述房屋交付招诚集团”《协议书》第5条约定“在未完成本协议第2条约定的交接手续之前，赛格新城市公司仍需继续支付招诚集团赛格新城市广场1号楼二至五层2018年的委托经营回报，支付期限从2018年5月开始，支付方式为每一季度为一个支付期间，每个支付期间支付该年度25%的经营回报（526.4万元），支付时间为每个支付期间起算日起10个工作日内，招诚集团应开具相应的收据给赛格新城市公司，在完成相应的交接手续以后10个工作日内，招诚集团应依据《委托合同》退回赛格新城市公司多支付的经营回报和押金”《协议书》第6条约定“因房产移交时存在部分空置的物业，赛格新城市公司同意补偿招诚集团60天过度空置期的损失（2018年8月15日至2018年10月14日），赛格新城市公司应按照《委托合同》中约定的7%继续支付空置物业2个月的委托经营回报”。2019年3月23日，原告与招诚集团签订《权益转让协议（1号楼二至五层）》，约定：因深圳市恒智宇装饰材料有限公司、深圳市质兴贸易有限公司拖欠原告贷款本金5500万元及其利息，招诚集团对上述贷款本息提供了连带责任担保，负有清偿责任，双方同意以招诚集团依据前述《转让合同书（1号楼二至五层）》、《委托经营管理合同（1号楼二至五层）》、《协议书》对被告享有的全部权益抵偿深圳市恒智宇装饰材料有限公司、深圳市质兴贸易有限公司对原告应负担的债务，包括租赁报酬以及因逾期支付租赁报酬产生的赔偿金、违约金等全部债权权益；招诚集团保证对被告享有的债权权益不存在任何争议，也不存在债务人（赛格新城市公司）可能对该债权行使抵销权等任何抗辩的情况；招诚集团除向原告转让上述债权权益外，不存在向其他第三方转让上述债权权益的情形，也与赛格新城市公司不存在债务抵销的情形。2019年9月23日，原告与招诚集团签订了《权益转让协议之补充协议》，约定：招诚集团与被告在《协议书》第3条约定“因赛格新城市公司将赛格新城市广场1号楼四层第D013、D016至D023、D025至D030以及五层部分房屋（共计建筑面积9978.43平方米）租赁给美斯学谷公司，赛格新城市公司与美斯学谷公司房屋租赁合同纠纷正在进行审理中，涉及美斯学谷公司所租赁的房屋（共计建筑面积9978.43平方米）本次不移交，待诉讼终结收回房屋或者美斯学谷公司交回房屋以后再移交给招诚集团，移交前相应的经营回报应按照原《委托合同》中约定的7%继续支付给招诚集团”，现因被告自始至今未将赛格新城市广场1号楼四层及五层部分房屋移交给招诚集团，招诚集团有权依据《协议书》第3条之约定向被告收取租赁报酬，按总面积38314.49平方米折算，9978.43平方米占比26.04%，按总价3.08亿元的年度7%折算，即每年度应负5614224元。截止至2019年9月22日，招诚集团对被告享有的租赁报酬为6082076元（其后租赁报酬应计至被告实际向招诚集团移交1号楼四层及五层部分房屋之日止）。2019年3月25日，招诚集团向被告发出《解除合同、协议及债权转让的通知》，称因被告已构成根本性违约，通知被告：1、解除双方签署的《转让合同书（1号楼二至五层）》（2015年7月17日）、《转让合同书（2号、3号楼）》（2015年7月17日）、《委托经营管理合同（2号、3号楼）》（2015年7月17日）、《协议书》2018年8月23日）；2、前述合同、协议解除后，招诚集团基于解除前述合同、协议对被告所享有的债权（权利）全部转让给黄志辉、黄贤证、深圳市恒辉贸易有限公司，被告应立即向黄志辉、黄贤证、深圳市恒辉贸易有限公司履行债务，其共同指定的联系人为黄贤庆，联系电话为139××******。2019年4月22日，招诚集团向被告发出《通知函》，称招诚集团愿意继续履行与被告于2015年7月17日签订的关于赛格新城市项目一期1号楼二至五层的《转让合同书》，以及关于赛格新城市项目一期2号、3号楼的《转让合同书》，招诚集团之前向被告发送的《解除合同、协议及债权转让的通知》不是招诚集团真实意思，特此撤销该通知中的全部内容；、如被告在收到此通知函以后仍继续与黄志辉、黄贤证、深圳市恒辉贸易有限公司洽谈与上述赛格新城市项目1号楼二至五层、2号、3号楼解除或者解除以后赔偿有关事宜，招诚集团均不予确认，并依法追究被告的法律责任。2019年8月20日，黄志辉、黄贤证、深圳市恒辉贸易有限公司以赛格新城市公司作为被告、招诚集团为第三人，向深圳市中级人民法院提起诉讼，请求确认招诚集团于2019年3月25日向被告发出的《解除合同、协议及债权转让的通知》合法有效，并要求被告返还购房款。该案目前正在审理中。因第三人招诚集团向第三人中信银行深圳分行借款，双方在2017年签订了一系列贷款、抵押、保证合同。2017年7月6日，中信银行深圳分行与被告签订了2017深银业八最抵字第0001号《最高额抵押合同》，约定被告以及所购的位于深圳市龙岗区的房产为招诚集团与中信银行深圳分行签订的一系列合同、协议以及其他法律性文件提供抵押担保。2017年6月30日，中信银行深圳分行与被告签订2017深银业八最应质字第0001号《应收账款质押合同》，约定，招诚集团以《应收账款质押合同》附件-《出质应收账款清单》所列明的应收款项向中信银行深圳分行出质，中信银行深圳分行依据法律法规以及《应收账款质押合同》而享有质权。《应收账款质押合同》附件-《出质应收账款清单》载明：因招诚集团与中信银行深圳分行签订了《应收账款质押合同》，出资人同意将以下应收账款用于出质：出质人因出售货物、提供服务和设施（因履行包括但不限于附表所列合同二出售货物、提供服务和设施）而对其交易对手已产生即将产生的全部应收账款。因招诚集团未能按约还款，中信银行深圳分行于2009年4月15日向深圳国际仲裁院提起仲裁申请，该仲裁院于2020年3月13日作出（2019）深国仲裁2060号裁决书，裁决：……（六）、中信银行深圳分行对赛格新城市公司名下位于深圳市龙岗区的房产【不动产权证号：粤（2017）深圳市不动产权第××号】享有抵押权，并对处置该房产以后所得价款享有优先受偿权；（七）、中信银行深圳分行对招诚集团出质的全部应收账款享有优先受偿权。中信银行深圳分行在提起上述仲裁申请的同时向本院申请了财产保全，本院于2019年4月18日向被告发出（2019）粤0307财保652号《协助执行通知书》，要求协助执行以下项目：暂停向招诚集团支付被告与招诚集团就深圳赛格新城市广场项目一期1号楼二至五层物业所签订的《转让书》所涉及的款项，金额以221889773.14元为限。2019年7月12日，深圳市中级人民法院向被告发出（2019）粤03民初1676号《协助执行通知书》，要求执行以下项目：被告不得对招诚集团清偿112350000元到期债务。2019年12月31日，深圳市南山区人民法院向被告发出（2019）粤0305财保26260号《协助执行通知书》，要求协助执行以下项目：暂停向招诚集团、余胜明清偿2232万元到期债务。经查，截至本案法庭辩论终结时止，招诚集团对中信银行深圳分行所负的上述债务，尚未清偿完毕。被告称，被告与招诚集团在履行上述《转让合同书（1号楼二至五层）》、《委托经营管理合同（1号楼二至五层）》、《协议书》过程中，招诚集团对被告并非只享有债权，亦存在债务，债务项目如下：1、招诚集团购买涉案房产时，被告提供了2.2亿元的担保，招诚集团现已无力偿还债务，被告需要先行替被告偿还；2、被告还有2160元的委托经营押金在招诚集团处，此委托经营押金是应予退还的；3、招诚集团尚欠被告5970万元的发票，如果没有发票，被告将需要多支付15%至25%的增值税。本院认为，本案的由来是招诚集团将其与被告签订的《转让合同书（1号楼二至五层）》、《委托经营管理合同（1号楼二至五层）》、《协议书》中所享有的债权转让给原告，原告据此提起本案诉讼。则本案的争议焦点是该转让行为是否有效。本院认为该转让行为无效，理由如下：一、招诚集团已于2019年3月25日向被告发出《解除合同、协议及债权转让的通知》，通知被告解除双方签署的《转让合同书（1号楼二至五层）》（2015年7月17日）、《转让合同书（2号、3号楼）》（2015年7月17日）、《委托经营管理合同（2号、3号楼）》（2015年7月17日）、《协议书》2018年8月23日），并将招诚集团基于解除前述合同、协议对被告所享有的债权全部转让给了黄志辉、黄贤证、深圳市恒辉贸易有限公司，被告已认可招诚集团该通知行为的效力。虽然招诚集团又于2019年4月22日向被告发出《通知函》，要求撤销上述通知中的全部内容，但该撤销行为未得到有效确认。因此，招诚集团向原告转让涉案《转让合同书（1号楼二至五层）》、《委托经营管理合同（1号楼二至五层）》、《协议书》中的债权，存在障碍。二、中信银行深圳分行与被告于2017年6月30日签订了《应收账款质押合同》，并经深圳国际仲裁院裁决中信银行深圳分行对招诚集团出质的全部应收账款享有优先受偿权，本院根据中信银行深圳分行的财产保全申请已于2019年4月18日冻结了被告与招诚集团就深圳赛格新城市广场项目一期1号楼二至五层物业所签订的《转让书》所涉及的款项支付。上述“应收账款”理应包括招诚集团对被告的涉案债权。另外深圳市中级人民法院、深圳市南山区人民法院均分别于2019年7月12日、2019年12月31日向被告发出了《协助执行通知书》，要求被告不得向招诚集团清偿到期债务。因此，招诚集团向原告转让涉案债权的行为损害了中信银行深圳分行及其他相关案件的在先债权人的利益，依法应归于无效。另外，由于生效仲裁裁决及法院查封行为的存在，涉案的债权转让并不能实现。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。本案受理费90538.51元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘义芳人民陪审员  罗立群人民陪审员  徐书贞二〇二〇年七月十三日书 记 员  庄锦蓬