山东省菏泽市定陶区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1703民初1074号原告：侯兆荣，女，1950年10月20日出生，汉族，住山东省菏泽市定陶区。委托诉讼代理人：张芳谦（侯兆荣之孙），住山东省菏泽市定陶区。被告：菏泽市美景房地产开发有限公司，住所地山东省菏泽市定陶区兴华路南、白土山路东。法定代表人：王其华，董事长。委托诉讼代理人：吴方懿，男，系菏泽市美景房地产开发有限公司经理。委托诉讼代理人：董小红，男，系菏泽市美景房地产开发有限公司员工。原告侯兆荣与被告菏泽市美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告侯兆荣及委托诉讼代理人张芳谦、被告美景公司委托诉讼代理人吴方懿、董小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯兆荣向本院提出诉讼请求：1.请求判令美景公司继续履行《菏泽市新建商品房买卖合同(预售)》；2.请求判令美景公司支付自2020年1月1日起至2020年5月13日止的逾期交房违约金14213元(以645274元为基数，按年利率6%计算违约金)；3.请求判令美景公司支付自2020年5月14日起至实际交房之日止的逾期交房违约金(以645274元为基数，按年利率6%计算)；4.诉讼费用由美景公司承担。事实和理由：2019年7月3日，侯兆荣与美景公司正式签订关于美景国际现代城35幢1单元12层1-1201号的《菏泽市新建商品房买卖合同(预售)》，合同编号：20190703003。合同约定侯兆荣以交付的645274元“定金”抵作购房款，一次性支付购买了上述房屋。合同第十一条第一款约定，出卖人(被告)应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。侯兆荣已于2018年7月4日向美景公司支付了641992元，2018年8月3日支付剩余的3282元，但美景公司至今没有履行交房义务，且逾期交房已超90日。合同第十二条约定逾期交付责任，其中第十二条第二款约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金”。该约定违约金明显过低，以该比率计算违约金合计年息仅为0.00365，甚至低于银行活期存款利率的八分之一，该约定违约金过于低于原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加”。就美景公司的违约行为，应按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的罚息计算。侯兆荣保留主张解除合同的权利。为维护自身合法权益，侯兆荣起诉至法院，请求判如所请。美景公司辩称，不同意侯兆荣要求提高逾期交房违约金的诉讼请求。双方于2019年7月3日签订了编为HZF-2015-0001的《菏泽市新建商品房买卖合同(预售)》(以下简称买卖合同)，该买卖合同是菏泽市住房和城乡建设局、菏泽市工商行政管理局联合制定的规范版本，在合同说明中对需要双方协商的内容做出了明确说明，所签订的合同内容是经过双方协商的真实意思表示。在买卖合同的第八条和第十二条分别对买受人预期付款和出卖人预期交房做出了明确责任约定，合同约定公平合理，双方责任对等。对于买受人预期付款和出卖人预期交房均是根据达到或超出规定时限守约方做出的选择而适用相应的违约金计算方法，违约金数额的高低取决于侯兆荣的选择。侯兆荣在做出不退房的选择后再要求按照退房的标准支付违约金的要求显然不合理，因此美景公司不同意侯兆荣的不合理请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月4日，美景公司向侯兆荣出具两份收款收据，载明收款事由为“35栋1单元1201号房款”，金额分别为391992元、250000元；2018年8月3日，美景公司向侯兆荣出具一份收款收据，收款事由为“35栋1单元1201号房款”，金额为3282元。2019年7月3日，出卖人美景公司与买受人侯兆荣签订《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号为20190703003。合同约定，由侯兆荣向美景公司购买其开发建设的美景国际现代城35幢1单元12层1-1201号商品房，总价款为645274元，签订本合同前侯兆荣已向美景公司支付645274元。合同第十一条约定交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房……”，第十二条约定逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照同期贷（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.001％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2、X”。截至法庭调查结束，美景公司仍无法确定涉案房屋交付时间。本院认为，案涉《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，系有效合同，合同当事人均应如约履行。合同约定，美景公司应于2019年12月31日前向侯兆荣交付房屋，但截至法庭调查结束，美景公司仍无法确定涉案房屋交付时间，美景公司的行为已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中双方约定，如逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，侯兆荣要求继续履行合同，但该约定明显低于侯兆荣因此受到的损失，侯兆荣请求增加违约金，于法有据，本院予以支持。侯兆荣要求按照年利率6%计算违约金，于法无据，本院不予支持；侯兆荣因逾期交房受到的损失，可以视为其利息损失，故本院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、原告侯兆荣与被告菏泽市美景房地产开发有限公司继续履行合同编号为20190703003的《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》；二、被告菏泽市美景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯兆荣支付逾期交房违约金（违约金以645274元为基数，自2020年1月1日起至2020年5月13日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告菏泽市美景房地产开发有限公司向原告侯兆荣支付逾期交房违约金（违约金以645274元为基数，自2020年5月14日起至实际交付案涉房屋之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告侯兆荣的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，减半收取计78元，由被告菏泽市美景房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  张献军二〇二〇年七月十四日法官助理马晓强书记员李星