湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初2420号原告：李志梅，女，1990年5月12日出生，汉族，住湖南省郴州市安仁县。委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师。被告：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路。委托诉讼代理人：欧阳维荣，男，1962年11月5日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告李志梅与被告湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称“裕湘公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志梅的委托诉讼代理人周义、被告裕湘公司的委托诉讼代理人欧阳维荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付违约金14760元（违约金以交房款316525元为基础，按日利率0.05%计算，从2019年3月1日暂计至2019年9月12日）；2、本案诉讼费用由被告承担。裕湘公司辩称：李志梅未按购房合同及借款协议的要求如期偿付购房款（借款）。因此裕湘公司有权拒绝交房且不构成违约查明的事实根据当事人的诉讼请求和举证情况，本院确认如下法律事实：一、李志梅（买受人）于2018年3月31日与裕湘公司（出卖人）签订了合同编号为201601201703《郴州市商品房买卖合同》，约定李志梅购买裕湘公司开发建设的位于湖南省郴州市，建筑面积54.48平方米，房屋总金额316525元整。合同第六条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人按购房款总额的金额10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行的，应先按本合同规定的应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金后，合同继续履行。本条款中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第九条约定：出卖人应当在2019年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同所约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；（2）买受人逾期付款除按合同第六条处理外，出卖人有权顺延交楼时间直至买受人按约定支付完购房款及违约金、维修基金、契税时止；（3）施工期间，不可预见的客观因素影响（天气等自然灾害因素）。合同第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通告等方式）买受人办理房屋交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第九条规定的证明文件，双方签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同日，李志梅作为乙方，裕湘公司作为甲方，双方签订《借款协议》，由乙方购买甲方开发的裕湘公馆山商品房，因李志梅资金短缺，向裕湘公司申请借款人民币50000元整。还款方式为：乙方于项目通知交房日前一次性归还人民币50000元。李志梅另缴纳涉案房屋首付款16525元，剩余购房款250000元向银行申请按揭贷款，合计支付购房款316525元。李志梅与裕湘公司尚未办理涉案房屋的收房手续。三、2019年8月2日，建设单位被告裕湘公司组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，验收组同意对裕湘小区1#栋竣工验收，出具了《裕湘小区1#栋工程竣工验收报告》，参与验收人员签名确认。2019年9月12日，郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》为“工程竣工验收组成形式、程序符合相关规定的要求，验收过程中，发现的质量问题已按要求整改完毕”。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。李志梅、裕湘公司自愿签订《郴州市商品房买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于涉案房屋是否具备交付条件、裕湘公司是否构成逾期交房的问题，本院评析如下：（一）关于涉案房屋是否具备交付条件，双方约定的交房条件为“该商品房经质监部门验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。”，郴州市建设工程质量安全监督站于2019年9月12日作出《监督单位的质量评价》，故涉案商品房至2019年9月12日才具备双方合同约定的交付条件。裕湘公司称2019年8月2日即具备交房条件，不符合双方的约定，本院不予支持。（二）裕湘公司是否构成逾期交房。根据合同该约定，裕湘公司应在2019年2月28日前按照合同约定将涉案房屋交付李志梅使用，但案涉房屋直到2019年9月12日才达到交房条件，实属违约，裕湘公司应承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金的计算，裕湘公司逾期交房已超过90天，李志梅根据合同第十条的约定，选择与裕湘公司继续履行合同、支付逾期交房违约金，故裕湘公司应按合同约定自2019年3月1日起至2019年9月12日止按日向李志梅支付已付房屋价款万分之二的违约金。李志梅要求按日利率0.05%计算逾期交房违约金的诉讼请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。裕湘公司应支付李志梅2019年3月1日至2019年9月12日期间的逾期交房违约金12344.48元（即316525元×195天×0.0002）。至于裕湘有限公司与李志梅签署的《借款协议》，属两个不同法律关系的合同，与本案没有关联性，裕湘公司可另行起诉主张民事权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、限被告湖南裕湘投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告李志梅逾期交房违约金12344.48元；二、驳回原告李志梅的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取计85元，保全费170元，合计255元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  骆晴蓉二〇二〇年七月二十七日书记员  揭艳利附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。