四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初2493号 原告:四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司，住所地四川省遂宁市船山区滨江路********。 法定代表人：雷刚，系公司副总监。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐强，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被告：席孝秀，女，汉族，生于1958年7月12日，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐全，男，汉族，生于1982年12月2日，住四川省遂宁市船山区，系被告席孝秀之子。 原告四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司（以下简称汇德遂宁分公司）与被告席孝秀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告汇德遂宁分公司的委托诉讼代理人唐强，被告席孝秀的委托诉讼代理人唐全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告汇德遂宁分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2016年7月1日至2016年12月31日的物业服务费804元；2.判令被告立即向原告支付违约金619.08元；3.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：被告系遂宁市船山区明霞路513号南滨帝景A区5单元12楼6号房的业主。原告系南滨帝景A区的前期物业管理服务企业。原告从2012年5月30日至2016年12月31日为被告所在南滨帝景A区小区提供了物业管理服务，被告应当向原告缴纳从2016年7月1日至2016年12月31日的物业服务费。但被告一直未向原告缴纳物业费。经计算被告共欠付物业服务费804元，同时因为被告违约，还应当向原告支付违约金619.08元。经原告多次催收，被告拒不支付。特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告席孝秀辩称，1.原告在提供物业服务过程中，存在服务态度差，小区管理混乱、卫生清洁差、绿化维护差等服务问题；2.原告在提供物业服务过程中，私自同意建材、装修公司进入小区摆设摊点，占用小区公共区域，并将公告栏、电梯等位置私自投放商业广告收取费用。同时违规收取装修押金、双向管理费、垃圾处理费等费用；3.被告于2015年即离开南滨帝景小区，并未在内居住，被告并不知晓原告催收物业费，也未接到过任何通知；4.原告物业费计算有误，新物业与业委会与2016年11月29日签订新物业服务合同，并进场服务。原告物业费计算截止时间应为2016年11月30日；5.原告履行合同不符合合同约定，被告作为业主有权要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告作为合同义务先履行一方，其履行合同不符合约定，被告享有先履行抗辩权，有权拒绝支付物业费；6.原告的起诉已超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：四川汇德物业服务有限公司于2012年5月30日与遂宁市正黄置业发展有限公司、四川兴和房地产开发有限公司签订了《南滨帝景A区前期物业服务合同》，约定由汇德遂宁分公司对南滨帝景A区提供前期物业服务，高层计费标准为1.5元/月/㎡，缴费方式按月交纳，业主应在每个月的1-10日履行缴费义务（缴纳当月物业服务费），逾期缴纳物业费且经物业公司督促缴纳后仍不缴纳的，从逾期次月5日起，每天按欠费总额的0.5%交纳违约金。合同期限自2012年5月30日至业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业服务公司签订的《物业服务合同》生效时，本合同自然终止。合同还对双方的其他权利义务进行了详细的约定。上述物业收费标准于2012年5月24日经遂宁市房地产管理局和遂宁发展和改革委员会备案。 2013年11月4日，四川汇德物业服务有限公司成立了四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司，授权该分公司负责遂宁市范围所有物业服务项目的经营、管理并享有全部权利和承担全部义务。 合同签订后，原告对约定的小区提供了物业服务。被告系遂宁市船山区明霞路513号南滨帝景A区1栋7层2单元5号房的业主，房屋建筑面积为89.49㎡，并于2012年12月11日办理了产权登记。2019年4月9日，原告在南滨帝景小区中张贴催费公告，催收物业管理费。 原告于2017年1月9日退出南滨帝景项目，并于2017年1月2日发出公告，载明：“1.2017年1月9日前，我司将正常提供物业服务，维护小区正常工作生活秩序；2.为尽快完成移交，请未缴清2014年7月1日至2016年12月31日期间物业服务费的业主，于2017年1月9日前到南滨帝景物业服务中心缴纳，逾期未缴纳的，我司将保留依法追收的权利”。被告未交纳2016年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费。 以上事实，有民事起诉状、原告提交的《南滨帝景A区前期物业服务合同》、房屋登记信息查询情况说明、催费公告、撤场公告等证据材料及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，四川汇德物业有限公司与遂宁市正黄置业发展有限公司、四川兴和房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其合同合法有效。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对居住在“南滨帝景”内的业主具有约束力，当事人应当按照合同约定履行合同约定义务。 本案争议焦点为：1.被告是否有权拒绝缴纳物业管理费；2.物业费金额的计算方法及违约金是否过高；3.本案是否超过诉讼时效。 关于争议焦点一，被告席孝秀辩称，原告提供的物业服务严重不符合合同约定，甚至存在管理混乱、小区环境脏乱差、乱收费等情况。但被告向本院提交的关于小区环境的照片均为复印件，且未显示拍摄时间，无法直观反映原告服务期间的小区环境持续情况。同时，原告收取的装修保证金、清洁费等费用，并非为任何法律法规所禁止，不能认定为违规收费。被告辩称其享有的先履行抗辩权系合同履行过程中才能享有，案涉物业服务合同已履行完毕，先履行抗辩权已不复存在。即使原告确实提供了不符合合同约定的物业服务，其应当承担的应当是继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告不能据此以免除自己支付物业服务费的合同义务。被告应当按照合同约定，向原告支付物业服务费。 关于争议焦点二，原告作为南滨帝景A区业主，应当按照《南滨帝景A区前期物业服务合同》的约定缴纳物业服务费。被告对原告的物业费计算时间提出异议，认为新物业与业委会与2016年11月29日签订新物业服务合同，并进场服务。案涉物业服务费应当计算至2016年11月29日止。现已查明原告的退场时间为2017年1月9日，原告主张其提供物业服务期间的物业管理费用符合法律规定。而被告未举证证明原告于2016年11月29日即退场，也未提供证据证明新物业公司在2016年11月29日即全面接收小区。因此对于被告的该辩称意见，本院不予采信。故对原告要求被告按照1.5元/㎡的标准支付拖欠的2016年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，计算方式为1.5元/月/㎡×89.49㎡×6月=805元（四舍五入）。原告主张的物业管理费金额为804元，系原告对自身权利的处分，本院予以支持。 关于违约金。虽然原告主张的违约金有合同约定，但原告在提供物业服务过程中也存在一定的问题，被告拒交物业费实系被告对原告能改善物业服务态度和质量的意愿表达，为督促原告提高服务质量，改善服务方法，对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点三，本案中，原告提交的证据能够证明其在2019年4月9日张贴了催收公告在南滨帝景小区。其公告通知方式是合法有效。故对于被告辩称本案已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。 综上所述，依照《民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告席孝秀于本判决生效后十日内向原告四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司支付2016年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费804元； 二、驳回原告四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告席孝秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  魏菊华 二〇二〇年七月十六日 书记员  方苓菲