广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初1504号原告：惠州市恒辉实业有限公司，住所地：博罗县****************，统一社会信用代码：914********5732158。法定代表人：周绕钦，总经理。委托代理人：钟小小，广东金卓越律师事务所律师。委托代理人：谢健武，公司员工。被告：惠州市华声文化发展有限公司，住所地：惠州市小金口农贸市***，统一社会信用代码：91441302MA4UQRQM2U。法定代表人：古某1。委托代理人：冯竞超，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告惠州市恒辉实业有限公司诉被告惠州市华声文化发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人钟小小、谢健武及被告的委托代理人冯竞超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告诉称，原告与被告签订《租赁合同书》、《临时协议》。按约定，原告将惠城区小金口综合市场五楼部分1500平方米租赁给被告。自2019年4月15日起每月租金45000元（不包含税金），被告应在每月15日前一次性交清当月租金，逾期未交，被告应付而未付部分按每日3%向原告支付滞纳金，逾期2个月未缴清租金，原告有权终止合同收回5楼租赁经营权，不退保证金。自2019年8月起至今被告仍未向原告支付租金220000元及滞纳金（自2019年8月16日起至付清之日止）。原告于2019年12月16日向被告发送《告知函》解除双方租赁关系。被告在2019年12月20日收到了《告知函》。租赁合同终止后，被告现今仍占有使用该房屋。综上所述，原告为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求：一、判令被告向原告支付房屋租金220000元及滞纳金66000元（按220000元的30%计算）；二、判令被告向原告返还位于惠城区小金口综合市场五楼部分1500平方米房屋；三、判令被告向原告支付房屋占用费，自2019年12月20日起按每日1500元计算至返还之日止（暂计至2019年1月9日为30000元）；四、诉讼费、保全费、公告费由被告承担。被告辩称，涉案房产的业主并非原告，业主为惠阳建筑工程总公司。在2019年8月该物业业主找到被告，告诉被告原告与其存在纠纷，要求被告将租金支付给业主，因此，被告要求原告提供其具有合法出租权利的证据，并要求其解决与业主之间的纠纷，但至今仍未向被告交代清楚。因此，被告在法律基础不清的情况下，才会无法支付租金。原告要求被告支付滞纳金没有合法依据，被告无法支付租金的原因在于原告无法与业主达成共识，被告担心支付了原告租金后，会被业主起诉，甚至清场。因此，一直把租金存在账户内，直至原告解决前述事宜后再支付。本案的事由是原告与业主之间纠纷不清导致的，所以被告认为原告无权解除本合同。查明的案件事实经审理查明，2017年3月，原告惠州市恒辉实业有限公司与被告惠州市华声文化发展有限公司签订一份《租赁合同书》，主要约定：一、原告将位于惠州市*************-01地块（小金口农贸综合市场5楼）的1500平方米出租给被告经营管理。二、租赁期10年，自2014年3月1日起至2024年3月1日止，实际租赁期限则按5楼交付使用之日起计除7个月装修期后计算。三、租金按每月每平方29元计算，实际总面积1500平方米，每月计租金43500元，全年租金共522000元。租金每2年递增5%，即2016年、2018年递增，依次类推。租金按月支付，定于每月的15日前一次性交清当月租金，逾期未交，被告应付而未付部分按每日3%向原告支付滞纳金，逾期2个月未交清租金，原告有权终止合同收回5楼的租赁经营管理权，不退保证金。四、原、被告双方在签订本合同时，被告交给原告5楼经营风险保证金为200000元，合同期满之日起15天内不计利息退还给被告。该合同附有补充协议书，第一条约定：原告在被告正常交房租的情况下应保证被告的财产不受房东惠州市投资建业有限公司的损害，干涉其营业等，如因原告一方私自不交房租给惠州市投资建业有限公司，而对被告造成名誉影响、财产损害的，将由原告承担一切责任；第二条约定：发生被告拖欠租金问题，将由双方协商解决，如双方一再寻求不到共同的解决方法，原告可按照租赁合同执行，有权收回场地的使用权。2019年5月17日，原、被告签订一份《临时协议》，约定：于2019年4月1日起至惠州市华誉影城管理有限公司正式开业前，双方协商一致同意被告交给原告租金按每月45000元（不包含税金），租金税费由被告负责，同时电梯公摊费用由原告负责，等惠州市华誉影城管理有限公司正式开业后再协商电梯租金等问题，本临时协议终止。合同签订后，原告向被告交付涉案商铺，被告依约向原告支付保证金200000元及支付租金，自2019年8月起被告开始拖欠租金。2019年11月22日，原告委托广东信而立律师事务所向被告发出《律师函》催收租金。同日，原告通过邮政特快专递向被告发送了上述《律师函》，被告于2019年11月23日签收该邮件。2019年12月16日，原告向被告发出《告知函》，载明：一、因贵公司自2019年8月起未向本公司支付租金，本公司正式通知终止与贵公司签订的《租赁合同书》、《临时协议》，解除双方的租赁关系，并没收保证金。二、请贵公司在收到本函后七日内搬离房屋，返还租赁物业。三、请贵公司在收到本函后七日内缴清所欠租金220000元及滞纳金（自2019年8月16日起至付清之日止）。望贵公司及时履行上述义务，否则本公司将依据《中华人民共和国合同法》及双方签订的租赁合同，追究贵公司的责任，由此产生的一切法律后果，由贵公司承担。同日，原告通过邮政特快专递向被告发送了上述《告知函》，但未妥投。被告主张其未支付租金的原因是原告与房东惠州市投资建业有限公司之间存在纠纷，原告已多月未向房东支付租金，故房东要求被告将租金直接支付给房东，在该纠纷不明确的前提下暂未支付租金，如原告能证明其合法享有转租的权利则愿意支付租金。原告表示其与房东惠州市投资建业有限公司之间关于租金的事情正在协商，且未向本院提供证据证明其已向房东惠州市投资建业有限公司支付租金。在审理过程中，本院多次组织双方进行调解，被告要求原告减免2个月租金及违约金，原告仅同意减免违约金，故双方无法达成调解意见，原告坚持要求解除合同。另查一，涉案商铺位于惠州市惠城区*************-01地块（小金口农贸综合市场），该土地用地单位为惠州市市*物业管理总站，于2011年9月13日取得建设用地规划许可证。2012年1月10日，惠州市市*物业管理总站与惠州市投资建业有限公司签订《合作建设小金口农贸综合市场改造工程建设项目第六层合同书》，其中约定惠州市市*物业管理总站将小金口农贸综合市场第四、第五层经营管理权承包给惠州市投资建业有限公司经营管理。2013年12月20日，惠州市投资建业有限公司与惠州东亚实业有限公司签订《小金口农贸综合市场五楼租赁合同书》，约定惠州市投资建业有限公司将小金口农贸综合市场五楼整层出租给惠州东亚实业有限公司经营管理。2016年9月19日，经博罗县**监督管理局批准，惠州东亚实业有限公司更名为惠州市恒辉实业有限公司，即本案原告。另查二，被告惠州市华声文化发展有限公司成立于2016年6月17日，为有限责任公司，经营范围为：娱乐场所经营，食品流通，烟草制品零售。另查三，惠州市文化广电旅游体育局于2020年1月24日发布《惠州暂停全市文体娱乐场所活动及加强旅游行业疫情防控工作》的通知，明确要求暂停娱乐场所（包括KTV）对外经营。2020年3月29日，惠州市防控新冠肺炎疫情工作领导小组办公室继续发布《关于继续暂停全市密闭性娱乐场所经营活动的紧急通知》，决定继续暂停歌舞厅、电子游戏游艺场所等密闭性娱乐场所的经营活动。另查四，根据原告的申请，本院于2020年1月2日作出（2020）粤1302财保5号民事裁定书，裁定：查封被申请人惠州市华声文化发展有限公司的经营设备一批。以上事实，有原告提交的《租赁合同书》、《临时协议》、《建设用地规划许可证》、《合作建设小金口农贸综合市场改造工程建设项目第六层合同书》、《小金口农贸综合市场五楼租赁合同书》等证据及庭审笔录予以证实。裁决理由和结果本院认为，原告惠州市恒辉实业有限公司与被告惠州市华声文化发展有限公司签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，合同双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。本案争议焦点为：一、涉案合同是否解除；二、租金如何支付；三、违约金是否支持。关于涉案合同是否解除的问题。由于双方在合同中已约定，原告在被告正常交房租的情况下应保证被告的财产不受房东惠州市投资建业有限公司的损害，干涉经营等，如因原告私自不交房租给惠州市投资建业有限公司，而对被告造成名誉影响、财产损害的，将由原告承担责任。被告承租涉案房屋后一直按约定向原告缴纳租金至2019年7月，其主张此后未支付租金系因原告与房东之间存在纠纷，原告已多月未向房东支付租金，故房东要求被告将租金直接支付给房东，在该纠纷不明确的前提下被告暂未支付租金。对此，原告表示其与房东之间的租金事宜正在洽谈之中，且未能提供证据证明其已按时向房东惠州市投资建业有限公司支付租金。因涉案合同已就原告需按时向房东支付租金的问题进行了明确的约定，现原告未能证明其已按约履行义务，故本院对被告的不安抗辩的主张予以采纳。现原告要求解除合同，缺乏事实，依据不足，理由不充分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，双方已履行涉案合同多年，被告承租涉案房屋系用于商业经营，其投入大量资金用于场所装修及购置经营设备，本次纠纷发生以前一直依约履行合同义务，且被告亦表示只要原告能够证明其合法享有出租涉案房屋的权利，其愿意向原告支付租金继续承租涉案房屋继续经营。因此，本案涉案合同应当继续履行。关于租金如何支付的问题。涉案合同补充协议第二条约定，如被告拖欠租金问题，将由双方协商解决。本案审理中，本院多次组织双方进行调解，被告要求减免两个月的租金。被告承租涉案房屋用于经营KTV业务，受新冠肺炎疫情及相关防控措施的影响，在疫情防控期间被告无法利用租赁房屋，丧失了通过经营活动获取利益的可能，若在此客观情形下仍按合同约定支付租金，会扩大对被告的损失也不利于其在疫情好转后的继续经营，若完全免除被告在疫情防控期间的租金也有违公平。因此，本院从民事主体合法权益平等保护角度出发，根据公平原则，结合被告仅要求减免2个月租金的请求，酌定减免被告两个月租金即90000元。综上，涉案合同应当继续履行，自2019年8月1日起至本案辩论终结之日即2020年6月10日止的租金为465000元，（45000元/月×10个月＋45000元/月÷30天×10天），扣减两个月租金90000元后为375000元，被告应向原告支付该期间租金375000元，此后租金应继续按照合同约定履行。关于违约金是否支持的问题。原告主张被告支付因拖欠租金产生的滞纳金66000元，该滞纳金的性质应为拖欠租金的违约金。如前所述，原告因自身原因导致被告未能按约支付租金，故其要求被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市华声文化发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市恒辉实业有限公司支付自2019年8月1日起至2020年6月10日止的租金375000元。二、驳回原告惠州市恒辉实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5590元，财产保全费1620元，共计7210元（原告已预交），由被告惠州市华声文化发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 邓茂军审 判 员 张 艺审 判 员 罗雨晴二〇二〇年七月二十一日法官助理 邓晓佳书 记 员 范 琳