河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初12682号原告（反诉被告）：方义川，男，1987年7月16日出生，回族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：雷锋，河南豫上律师事务所律师。被告（反诉原告）：驻马店市新百汇物业管理有限公司，住所地驻马店市解放路与乐山路交叉口东南角。法定代表人：张敏，经理。委托诉讼代理人：张全新，男，1957年1月21日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系被告工作人员。委托诉讼代理人：王新安，男，1949年8月9日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系被告工作人员。原告（反诉被告）方义川与被告（反诉原告）驻马店市新百汇物业管理有限公司（以下简称新百汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告提出反诉，本院决定合并审理。原告方义川及其委托诉讼代理人雷锋、被告新百汇公司的委托诉讼代理人张全新、王新安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方义川诉称，原告与被告于2017年2月16日签订租赁协议，租赁期限3年，原告按照协议约定交纳了租金、保证金、物业费。原告租赁的目的是办培训辅导班，到2019年4月份由于国家政策原因，上级主管部门以办培训班的楼层过高不符合安全条件要求停业。无奈原告于2019年8月28日向被告通知解除该租赁协议，并搬离该租赁的房屋，但被告一直推脱拒不返还保证金和退还租金。请求：1.确认原被告之间的租赁合同于2019年8月28日解除；2.被告返还保证金10000元及空调四个；3.被告返还原告多交纳的租金41847元。被告新百汇公司提出答辩意见并反诉称，原告单方强行解除合同属违约行为，不符合解除合同的条件；原告申请提前解除合同属违约行为，合同约定不返还保证金；双方协商一致解除合同后，四台空调由原告处置；原告应当在2019年3月1日提前30日交纳当年度租金139570元，现原告才交纳租金100000元，尚欠39570元，不存在返还问题，而是补交39570元租金和滞纳金的问题；合同约定的是用于办公，而原告擅自该表租赁用途用于办学，应当承担违约责任。据此提出反诉请求：1.继续履行双方之间的租赁合同；2.原告向被告支付下欠2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金39570元及滞纳金8000元；3.原告将诉争房屋恢复原状。原告针对被告的反诉答辩称，原告依据合同约定的免责条款解除合同不存在违约行为；被告已接受原告交回的钥匙，再要求继续履行合同不公平；原告签合同时就要求的是办学，且在原告办学两年多来被告都是知情的，从来没有提出过异议；对于原告租赁房屋后对房屋的装修系双方合同的约定，根本不存在恢复原状和赔偿损失。经审理查明，2017年2月16日，原告方义川（乙方，承租方）与被告新百汇公司（甲方，出租方）签订《公寓写字楼合同》一份，约定：一、出租房屋情况。1.甲方租给乙方的场地，位于河南省驻马店市驿城区解放路与乐山路交汇处新百汇大厦内……双方认可的租用区域位于第**5.**储藏室，面积约405.75平方米。2.所租房屋的防盗窗及室内地坪，内部简装修甲方已完成，若乙方需要进一步装修由乙方自担费用实施，租期到后乙方无偿移交给甲方，包括地坪（含木地板）、墙壁装修、吊顶（含在吊顶占有位置的灯具）、隔墙、隔断、门等不得拆除或损坏，否则承担违约责任。二、租赁用途。1.乙方向甲方承诺，租赁该场地作为办公使用，经营范围符合国家相关规定并遵守甲方的相关规定和管理办法。三、租赁期限。1.租赁期限：自2017年3月1日起至2020年2月28日止，叁年。四、租金、合同保证金、装修押金、垃圾清运费。1.租金：1.1乙方所租赁房屋租金标准为每平方米每月人民币26元，采取先交费后使用的原则，每次预交1年12个月的租金，共计人民币大写：壹拾贰万陆仟伍佰玖拾肆元（小写：126594元）。第一年租金于合同签订前交纳。1.2第二年租金12个月应提前30天交纳，且乙方不得以任何理由扣减和抵消租金。1.3租金从第二年起在上年基数上累计递增5%。2.合同保证金：2.1合同签订前，乙方向甲方缴付10000元，作为乙方履行本合同各项条款的保证金，合同保证金不能抵偿租金和其它费用。2.2如乙方违反本合同条款，甲方可以扣留部分或全部保证金抵偿。保证金不足抵偿的部分，由乙方补足，乙方接到通知后5日内将保证金补足。五、物业管理费、电费、水费、灭火器。1.1物业管理费交付期限：自2017年3月1日起至2018年2月28日止，壹年……物业管理费按每平方米每月2元，面积为405.75平方米，12个月应交物业管理费（大写）玖仟柒佰叁拾捌元（小写：9738元）。物业管理费每次交付12个月一年，随租金一并交纳。十一、违约和赔偿责任。1.若乙方不能按时支付本合同所规定的任何一项费用，每逾期一日，乙方需按所欠费用的5‰加付给甲方滞纳金。十二、免责条款。除因法律所确定的不可抗力的因素；因政府规划、环境治理等强制性措施和本合同约定的可解除或终止本合同的条款外，任何一方不得单方终止本合同，否则违约方应承担违约责任并赔偿对方损失等内容。合同签订的当日，原告向被告交纳保证金10000元。合同履行中，被告交诉争房屋交给原告使用，原告已足额支付2017年3月1日至2019年2月28日期间的租金。2019年3月7日，原告向被告支付2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金50000元；2019年3月11日，原告又向被告支付2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金40262元；以上租金合计90262元。2019年3月12日，原告另向被告支付2019年3月1日至2020年2月28日期间的物业费9738元。2019年4月8日，驻马店市驿城区教育体育局安全工作办公室向方义川下发《驿城区校外培训机构整改通知单》（以下简称《整改通知单》），显示：存在问题为“楼层过高，不符安全条件”，整改意见为“立即关停、整顿”，整改时间为“即时整改”。2019年8月28日，原告方义川向被告发送《解除租赁合同申请》一份，并由被告接收，写明“本人方义川与驻马店市新百汇物业管理有限公司签订租赁合同……本人租赁房屋用途为经营培训辅导班，现因场地楼层过高，不能达到合法合规办理办学资质标准，被上级主管部分因楼层过高，不符合安全条件要求停业，导致无法继续使用场地，特向驻马店市新百汇物业管理有限公司提出申请解除租赁合同。要求：1.解除合同。2.退还已缴纳的10000元保证金。3.退还自2019年8月29日至2020年2月28日的房租69784元，物业费4869元。房租物业费共计74653元”。庭审中，被告称收到了该申请，但其不同意解除合同。2019年12月25日，原告将诉争房屋的钥匙放于被告工作人员张全新的办公桌上。被告称是原告强行将钥匙放在张全新办公桌上的。庭审中，被告提交照片9张，照片显示的内容有木地板、“天泽个性化教育”字样、玻璃房间等。被告称照片的内容是现在的情形，不是原告租赁时的原状。庭审中，原告称4台空调为3台格力挂机空调（1.5P）、1台美的柜机空调（7P）。诉讼中，原告称其向被告交纳了10000元保证金。被告对此不予认可，称应提交相关票据。上述事实，有相关证据以及当事人的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，关于本诉。原告为承租被告的房屋，双方签订了《公寓写字楼合同》，形成房屋租赁合同关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的规定，应为有效。首先，合同履行期间，原告于2019年3月7日、3月11日交纳了2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金90262元；而合同约定的“采取先交费后使用的原则，每次预交1年12个月的租金……第一年租金于合同签订前交纳。1.2第二年租金12个月应提前30天交纳”，按照文义理解应是提前一个月交纳下一年度的租金，因此2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金应提前一个月交纳；同时合同约定“1.1乙方所租赁房屋租金标准为每平方米每月人民币26元……共计人民币大写：壹拾贰万陆仟伍佰玖拾肆元（小写：126594元）……租金从第二年起在上年基数上累计递增5%”，按此核算第三年度即2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金为139569.89元（126594元×（100%+5%）+12594元×（100%+5%）×5%）；因此，原告即未按约定时间交纳租金，也未足额交纳租金，构成违约。其次，国家标准《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.4.4条规定：托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或者半地下……确需设置在其他民用建筑内时，应符合下列规定：1.设置在一、二级耐火等级的建筑内时，应布置在首层、二层或三层；2.设置在三级耐火等级的建筑内时，应布置在首层或二层；3.设置在四级耐火等级的建筑内时，应布置在首层；4.设置在高层建筑内时，应设置独立的安全出口和疏散楼梯。《建筑设计防火规范》第5.4.6条规定：教学建筑采用三级耐火等级建筑时，不应超过2层；采用四级耐火等级建筑时，应为单层；设置在三级耐火等级的建筑内时，应布置在首层或二层；设置在四级耐火等级的建筑内时，应布置在首层。按照上述标准，其承租房屋办辅导班时应首先考查所承租房屋是否符合标准，现其因承租房屋楼层过高，被相关部门关停，系其自身未尽到考查义务所造成的，而非被告所造成的，更非其承租房屋后政府政策变更所造成的，因此原告辅导班被关停并不符合合同中约定的免责条款，及不符合“因政府规划、环境治理等强制性措施和本合同约定的可解除或终止本合同的条款外，任何一方不得单方终止本合同，否则违约方应承担违约责任并赔偿对方损失”的约定。综上，原告于2019年8月28日向被告发出的《解除租赁合同申请》，属于违约行使解除权，违反相关法律规定，此时并不发生合同解除的效力。违约方方义川虽然不享有单方解除合同的权利，但本案中方义川因办理的辅导班被关停，如果继续履行合同对方义川显失公平，故诉争合同应允许解除。综合本案实际情况，原告于2019年12月25日将诉争房屋钥匙交于被告，故合同解除时间应确认为2019年12月25日。现原告请求确认合同于2019年8月28日解除，本院不予支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，2019年3月1日至2019年12月25日期间的租金为114714.98元（300天×139569.89元÷365天），现原告尚欠该期间租金24452.98元（114714.98元-90262元），故原告请求被告返还租金41847元，无事实依据，本院不予支持。关于原告请求被告返还保证金10000元，因诉争合同系由于原告违约所解除，故对原告的该项请求，本院不予支持。关于原告请求被告返还四台空调，被告答辩称“双方协商一致解除合同后，四台空调由原告处置”，系被告同意合同解除后四台空调由原告处置，现双方合同虽非协商一致解除合同，但合同也已解除，且原告已将钥匙返还给被告，故被告应允许原告自行拆卸四台空调，现原告请求被告返还四台空调，于法有据，本院予以支持。四台空调（3台格力挂机空调、1台美的柜机空调）由原告自行拆卸，相关拆卸费用亦由原告自行负担。关于反诉。被告反诉请求继续履行诉争合同，因本院在本诉部分已确认诉争合同于2019年12月25日解除，故被告的该项反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付下欠租金39570元，因本院在本诉部分已确认原告下欠租金24452.98元，现被告反诉请求原告支付租金24452.98元，于法有据，本院予以支持。被告反诉请求超出的部分，无事实依据，本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付滞纳金8000元。合同约定“若乙方不能按时支付本合同所规定的任何一项费用，每逾期一日，乙方需按所欠费用的5‰加付给甲方滞纳金”，根据该上述文义，合同约定的滞纳金系违约性质的滞纳金。该约定的标准虽然过高，但被告仅反诉请求8000元，该数额并不过高，故被告反诉请求原告支付滞纳金8000元，本院予以支持。关于被告反诉请求原告将房屋恢复原状。合同约定“所租房屋的防盗窗及室内地坪，内部简装修甲方已完成，若乙方需要进一步装修由乙方自担费用实施，租期到后乙方无偿移交给甲方，包括地坪（含木地板）、墙壁装修、吊顶（含在吊顶占有位置的灯具）、隔墙、隔断、门等不得拆除或损坏”，按照上述约定，双方之间的合同解除后，原告在承租房屋过程中的装修应移交给被告，并不需恢复原状，故被告反诉请求原告将诉争房屋恢复原状，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：限被告驻马店市新百汇物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告方义川返还空调四台（3台格力挂机空调、1台美的柜机空调，原告自行拆卸并负担相关拆卸费用）。限原告方义川于本判决生效后十日内向被告驻马店市新百汇物业管理有限公司支付租金24452.98元及滞纳金8000元。驳回原告方义川的其他诉讼请求。驳回被告驻马店市新百汇物业管理有限公司的其他反诉请求。如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096元，由原告方义川负担；反诉案件受理费495元，由原告方义川负担355元，驻马店市新百汇物业管理有限公司负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院审判长  刘林审判员  王鹏审判员  周岩二〇二〇年七月十五日书记员  张意