贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0602民初3908号原告：晏玉梅，女，1974年1月7日出生，汉族，重庆市人，住贵州省贵阳市南明区。原告：谭斌，男，1973年10月3日出生，汉族，重庆市人，住贵州省贵阳市南明区。二原告共同委托诉讼代理人：雷桂英，贵州乾锦律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：赵倩，贵州乾锦律师事务所律师。被告：李洪伟，男，1980年10月18日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。被告：杨慧，女，1980年3月14日出生，土家族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。第三人：贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区新华北路**。法定代表人：田宏保，该公司执行董事。原告晏玉梅、谭斌与被告李洪伟、杨慧、第三人贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司（以下简称“南长城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后发现案情复杂，不宜适用简易程序进行审理，于2020年1月6日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告晏玉梅、谭斌共同委托诉讼代理人雷桂英、被告李洪伟、杨慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晏玉梅、谭斌向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告所欠房屋尾款100000元，并自2019年7月25日起按银行同期借款利率支付原告欠款利息直至欠款付清之日止；2、判决被告承担支付原告律师代理费4000元，赔偿原告因追索购房尾款造成的车旅费1764元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，二原告将诉讼请求变更为：“1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》中29-3号房屋部分无效；2、判令被告退还原告铜仁市碧江区南长城路“金苑”A栋1单元29-3号建筑面积为70.73m2房屋，原告退还被告该房屋相应房款312108.5元（1258000元÷215.91m2-100000元）；3、判令被告承担原告律师费4000元。事实及理由：2010年2月10日，原告晏玉梅与第三人签订《商品房买卖合同》，约定购买第三人开发修建的“金苑”A栋1单元28层3号房。之后，因第三人金苑A栋28层的房屋改建成了复式楼，原告与第三人于2018年9月6日就“金苑”A栋1单元28层3号房上层，即29层的房屋及室外花园地协商签订了一份《购房补充协议书》，并购买了“金苑”A栋1单元28层3号房上层，即29层的房屋及室外花园。签订补充协议之前，第三人已明确告知原告29层房屋系增建，未在销售楼盘表之列，不能办理合同备案登记与不动产所有权证。因该29层房屋与28层房屋已形成复式楼，29层房屋使用权与所有权均为原告独立享有，与其他房屋不发生任何争议，故原告自愿购买。后因原告很少在铜仁居住，决定将“金苑”A栋1单元28-3号复式楼出售。2019年7月初，被告得知后便提出购买，原告将29层房屋系增建，未在楼盘表之列，购买人只有使用权，不能办理合同备案登记及不动产所有权证的情况如实告知被告，被告到第三人处了解该房屋情况时，该公司员工也将情况如实告知，被告进行实地看房后决定购买房屋，于是双方于2019年7月12日签订一份《房屋买卖合同》，约定原告将尚未取得不动产所有权证，也尚未装修入住的碧江区南长城路金苑A栋1单元28-3号和29-3号复式楼房屋一套卖给被告，其中28-3号房建筑面积为145.18m2,29-3房建筑面积70.73m2；房屋成交价款共计1258000元；合同载明了被告声明：“买方对卖方所出售的房屋已充分了解，自愿购买本合同所述原告房屋，支付购房款，履行本合同约定的各项义务，承担违反本合同义务的法律责任；还约定了付款方式及期限”。合同签订后，原告按约向第三人提出房屋更名申请，办理了退房退款相关手续，并撤销了原《商品房买卖合同》备案登记。2019年7月15日，第三人应原告申请与被告就涉案房屋分别签订了《商品房买卖合同》、《购房补充协议》各一份，被告随后申请第三人为其办理了《商品房买合同》备案登记。原告按约履行全部责任及义务，但要求被告支付购房尾款100000元时，被告却以涉案29层房屋未办理备案登记为由拒绝支付尾款，已构成根本违约。为此，特向法院提起诉讼，后在审理过程中，法院向原告释明涉案29层房屋因不在销售楼盘之列，应为无效，不能进行买卖，原告为维护自身合法权益，特变更诉讼请求，请求法院依法判决支持原告诉请。被告李洪伟、杨慧辩称，原、被告2019年7月12日签订的《房屋买卖合同》中铜仁市南长城路11号金苑A栋1单元28-3、29-3号房屋是不可分割的，同时，该合同是有效的，不存在部分无效，不同意退还房屋，也不要求退还房款。第三人南长城公司述称，位于金苑****28、29层房屋，向第三人实际购买人是晏玉梅。2010年2月10日，晏玉梅与第三人签订一份《商品房买卖合同》，约定购买本公司开发修建的金苑A栋1单元28层4号房并办理了合同备案登记。2018年9月6日，应晏玉梅的申请第三人与晏玉梅就该套房屋上层即29层的房屋及室外花园在双方原所签订的《商品房买卖合同》基础上签订了一份《购房补充协议书》。第三人与原告晏玉梅签订的《商品房买卖合同》及《购房补充协议书》均是在双方平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。二、第三人与被告李洪伟、杨慧所签订的《商品房买卖合同》及《购房补充协议书》是应原告晏玉梅的变更申请作出的，被告李洪伟、杨慧没有直接向第三人购房，也未直接向第三人支付购房款。2010年2月10日，原告晏玉梅与第三人签订《商品房买卖合同》，购买了金苑A栋1单元28层4号房，2018年9月6日，原告晏玉梅与第三人在上述《商品房买卖合同》的基础上签订了一份《购房补充协议书》，购买了该套房屋上层即29层房屋及室外花园，并付清了全部购房款。2019年7月9日，原告晏玉梅以其长期居住在贵阳为由申请将该房屋更名在李洪伟、杨慧名下。同年7月15日，第三人应晏玉梅的申请帮助其将该购房合同变更在被告李洪伟、杨慧名下，二被告所持的《商品房买卖合同》及《购房补充协议书》以及购房款收据均是由原告晏玉梅与第三人签订的购房合同与房款交付收据更名而来，李洪伟、杨慧没有直接向第三人购房，也没有直接向第三人支付购房款。对于双方如何协商，并没有告知第三人，第三人至今未知情。综上所述，原、被告之间因该房屋转让所发生的纠纷，与第三人没有关系，不应承担任何责任。本院经审理认定事实如下：2010年2月10日，晏玉梅从南长城公司处购买其开发的金苑Ａ幢1单元28层3号房，套内建筑面积为122.4ｍ2，双方签订了合同编号为2010019《商品房买卖合同》。2018年9月6日，晏玉梅从南长城公司处购买其开发的金苑Ａ栋1单元28-3号房屋上层即29层房屋，建筑面积为70.73ｍ2，双方签订了《购房补充协议书》。2019年7月12日，晏玉梅、谭斌作为卖方与李洪伟、杨慧作为买方签订《房屋买卖合同》，约定：“卖方所售房屋坐落为铜仁市，该房屋所在楼层为28层和29层，原购房合同建筑面积28-3（建筑面积145.18ｍ2，套内建筑面积122.4ｍ2），29-3（系购房补充协议书，建筑70.73ｍ2），两层均为毛坯房。该房屋系卖方与南长城公司签订的原《商品房买卖合同》合同编号为：2010019。房屋成交价格为1258000元。本合同签订当日，买方向卖方支付定金158000元整。卖方办理完成撤销其原有的《商品房买卖合同》备案登记，卖方能够就该房屋与南长城公司签订《商品房买卖合同》时，买方支付卖方房款1000000元。买方付款给卖方此笔款当天移交该房屋钥匙及卖方前期所缴纳的该房屋相关的费用收据原件。卖方协助买方完成该房屋的合同备案登记后买方核查清楚后付清剩余房款100000元。”此后，晏玉梅向南长城公司提交房屋更名申请书，申请将房屋变更为表弟李洪伟所有，恳求南长城公司能帮助办理该房屋更名相关手续，由此所产生的一切法律责任及费用，均由晏玉梅自己承担，与南长城公司无关。南长城公司同意其申请后，于2019年7月15日与李洪伟、杨慧就金苑高层Ａ幢1单元28层3号住宅房，建筑面积共145.18ｍ2、套内建筑面积为122.4ｍ2，金苑1单元29层3号房屋，建筑70.73ｍ2及室外花园地，面积约71ｍ2，分别签订了《商品房买卖合同》、《购房补充协议书》，并于当日将购房款收据更名为李洪伟、杨慧。此后，铜仁市南长城路11号金苑Ａ栋1单元28-3号备案登记在李洪伟、杨慧名下。签订协议后，李洪伟、杨慧支付晏玉梅购房款1158000元，尚有100000元未付。诉讼过程中，因南长城公司与本案有利害关系，本院依法追加南长城公司为本案第三人。另查明，南长城公司开发的金苑A栋一单元核准预售范围为地上1至28层，涉案金苑1单元29层3号房屋未在核准预售范围。以上事实，有原告提交的身份证、商品房买卖合同两份、购房补充协议两份、房屋买卖合同一份、房屋更名申请书、商品房买卖合同备案和交易确认书一份、收据、本院依职权调取的查询结果、调查笔录、当事人陈述为证，足以认定。本院认为，对于晏玉梅与南长城公司签订的《房屋补充协议》及晏玉梅、谭斌与李洪伟、杨慧签订的《房屋买卖合同》效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中，涉案金苑1单元29层3号房屋未在核准预售范围，现亦未取得预售许可证明，晏玉梅与南长城公司签订的《房屋补充协议》应属无效。无效的合同，自始没有法律约束力。晏玉梅、谭斌与李洪伟、杨慧签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，李洪伟、杨慧自愿以1258000元购买铜仁市房屋，并且对李洪伟、杨慧还对铜仁市南长城路11号金苑Ａ栋1单元28-3号进行了备案登记，但因铜仁市房屋未在核准预售范围，不能办理合同备案登记及房屋不动产所有权证，李洪伟、杨慧在购房时知晓该房屋存在瑕疵，且晏玉梅、谭斌对涉案金苑1单元29层3号房屋未合法取得，其对该层房屋的买卖行为应为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，晏玉梅、谭斌与李洪伟、杨慧签订的《房屋买卖合同》中对铜仁市房屋买卖协议因违反法律规定而无效外，其余条款均为有效。故对晏玉梅、谭斌主张签订的《房屋买卖合同》中29-3号房屋部分无效的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效之后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或返还没有必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，因此，晏玉梅、谭斌与李洪伟、杨慧应当互相返还财产，现晏玉梅、谭斌要求李洪伟、杨慧退还铜仁市碧江区南长城路“金苑”Ａ栋1单元29-3号建筑面积为70.73ｍ2房屋、退还李洪伟、杨慧该房屋相应房款312108.5元，于法有据，本院予以支持。晏玉梅、谭斌主张李洪伟、杨慧承担律师费4000元，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告晏玉梅、谭斌与被告李洪伟、杨慧签订的《房屋买卖合同》中出售坐落为铜仁市南××单元××号房屋的合同部分无效；二、被告李洪伟、杨慧于本判决生效之日起十日内退还原告晏玉梅、谭斌铜仁市南××单元××号房屋，原告晏玉梅、谭斌退还被告李洪伟、杨慧该房屋相应房款312108.5元；三、驳回原告晏玉梅、谭斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已收取1208元，由原告晏玉梅、谭斌共同负担604元、被告李洪伟、谭斌共同负担604元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  张 莎人民陪审员  彭智顺人民陪审员  杨春英二〇二〇年七月三十一日法官助理雷琴书记员任柳