江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初256号原告：连云港沈城房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区沈圩路**。法定代表人：蔡正军，经理。委托诉讼代理人：魏德祥，总经理助理。委托诉讼代理人：刘琴，江苏汉平律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司连云港分公司，，住所地连云港市海州区通灌北路**负责人：葛儒，行长。委托诉讼代理人：周金龙，单位员工。原告连云港沈城房地产开发有限公司（以下简称沈城公司）与被告中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈城公司的委托诉讼代理人魏德祥、刘琴，被告农业银行的委托诉讼代理人周金龙、王东京均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈城公司向本院提起诉讼请求：1.请求判令被告按照约定交接清单中皇嘉花园1512号房屋相似地段同楼层同面积的价款支付原告90万元（以评估为准）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1996年8月6日，原被告双方签订《房地产买卖协议》，约定原告从被告处购买16套商品房，被告在协议中承诺“保证房地产权属清楚，若发生与甲方（被告）有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责。并附有16套商品房交接清单”。合同签订后，原告将购房款全部交给被告，在房屋交接清单中1512号房屋，被告根本没有权利出售该房屋，事后被法院判归他人。根据物权法有关规定，被告应依据有效合同约定继续履行合同，调换相当于1512号房屋给原告，如调换不能，被告应按与交接清单中皇嘉花园1512号房屋相似地段同楼层同面积支付对价给原告。被告农业银行辩称，一、本案已超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。第一，本案原告与被告合同签订时间为1998年5月8日，至原告起诉已经超过22年，超出诉讼时效。原告作为经营房地产的企业在房地产买卖合同履行过程中应当实地查勘房屋状况，对房屋状况进行了解，这既是为了防止对房屋占有、使用人的权利造成损害，更是买受人保护自己权益不受他人蒙蔽的重要手段，也是诚信原则的一般要求。原告在与我行签订房屋买卖合同之前就应当知悉涉案房屋在1996年就由案外人程某购买并实际占有使用，原告在签订合同时就应当了解，即原告应当在1998年5月10日知道涉案房屋状况。1998年5月，原告与我行签订合同时，我行已经告知原告包括涉案房屋在内的16套房屋都是皇嘉公司与购买人签订合同并办理产权手续，原告因产权纠纷应在诉讼时效内与我行协商、提起仲裁或诉讼来主张自己的权利。第二，即使出于原告的疏忽，在1998年5月8日签订合同时没有对房屋产权及实际状况了解清楚，但在2002年3月20日原告公司股东王某购买涉案的1512号房屋时，原告和王某已经发现涉案房屋被案外人程某购买并使用。此时原告没有向我行主张权利，而是协助王某提起涉案房屋确权诉讼，确认案外人皇嘉公司将涉案房屋卖给程某还是王某，这也明确原权利人是皇嘉公司，新权利人是程某或王某，我行无权处分涉案房屋。在原告明确此事实的情况下仍然没有主张权利，这距离原告向我行主张权利已近18年之久。第三，原告提出应以江苏高院（2015）苏民再提字第00155号判决时间计算诉讼时效错误。该判决审理的是涉案房屋所有权人皇嘉公司出卖涉案房屋给程某或王某，王敏在2008年就涉案房屋产权归属向海州区人民法院起诉，原告作为第三人参加庭审。该案已经明确原权利人为卖方皇嘉公司，且涉案房屋已经于1996年被案外人程某占有并使用，我行自始不是房屋所有权人，也不存在取得涉案房屋所有权或被追认的可能，此情况原告系明知的。二、在签订房屋买卖合同时，我行不是涉案房屋的所有权人，且无法取得房屋所有权人的追认或事后取得所有权，原告也无法基于善意取得获得涉案房屋所有权，该合同应为无效合同。江苏高院（2015）苏民再提字第00155号判决书说理部分“因没有证据证明皇嘉公司将诉争房屋抵偿给农业银行，二审法院认定没有证据农业银行有权将诉争房屋委托沈城公司代卖，并无不当。”该判决已经明确，我行不是涉案房屋所有权人，无权委托原告代卖该房屋。依据省高院判决，涉案房屋已经于1996年被案外人程某取得所有权，不存在皇嘉公司的权利追认或由我行取得涉案房屋所有权。三、即使合同有效，原告从未向我行交付涉案房屋购房款，原告根本违约，我行不承担违约责任。省高院判决书已查明王某为购买涉案房屋向原告交付了8万元，但是原告并未将该款项交付我行。即使合同成立，因原告没有履行其应尽义务，原告应承担违约责任，我行不存在违约责任。涉案房产经海州区人民法院（2019）苏0706民再53号判决原告与案外人王某不存在房屋买卖合同关系，系王某与皇嘉公司形成房屋买卖关系，应向皇嘉公司主张权利。四、即使原告存在损失，评估鉴定时点应为1998年。原告1998年签订合同时就已经知悉我行不是涉案房屋产权人，无权处分涉案房屋。原告与我行之间的合同不能履行，此时点应作为合同无法履行的确定时点。本案当事人围绕诉讼请求，原告提交了房地产买卖契约、商品房交接清单、情况说明、江苏高院（2015）苏民再提字第00155号民事判决书、评估报告、庭审笔录、（2019）苏0706民再53号民事判决书、农业银行特种转账借方传票和利息付款单等证据，本院依法组织双方当事人进行举证与质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：讼争房屋（皇嘉花园1512室）于1996年由连云港皇嘉房地产开发有限公司（以下简称皇嘉公司）开发建设并交付使用。同年8月6日，皇嘉公司以其开发建设的包括讼争房屋在内的部分房产作贷款担保，将讼争房屋抵押给农业银行房地产信贷部。因双方发生借贷纠纷，农业银行房地产信贷部诉至连云港中院，连云港中院查封保全了讼争房屋，后皇嘉公司与农业银行房地产信贷部经连云港中院调解，于1997年12月8日达成分期付款的调解协议，见（1997）连经初字第180号民事调解书。1998年5月8日农业银行房地产信贷部（甲方）与沈城公司（乙方）就包含诉争1512号房屋在内的16套房屋签订《房地产买卖契约》，约定：一、甲方自愿将坐落在新浦区通灌南路16套商品房（房屋建筑面积1477.99平方米，房号详见清单）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；二、甲乙双方议定的上述房地产成交价为1477990元，乙方于1998年5月10日前一次付清；三、双方同意于1998年5月10日前由甲方将上述房地产交付给乙方；四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责。同时该契约还附带16套商品房交接清单，16套房屋房号分别为1512、1521、1611、1612、1622、1631、2611、2612、2622、2631、3521、3522、3531、3612、3622、3111。此后沈城公司将该16套房屋对外出售，并协助购房人与皇嘉公司直接签订商品房买卖合同。除本案讼争的1512号房屋外，其余15套房屋已履行完毕。2002年3月20日，沈城公司与案外人王某协商将讼争的1512号房屋出售给王某，并收取王某8万元购房款，沈城公司出具收据。2003年11月15日，沈城公司开具讼争房屋销售发票。同日，王某与皇嘉公司签订《商品房买卖合同》，该合同虽约定按建筑面积计价但未约定每平方米的单价（据总价80000元、面积97.08平方米，可折算单价为每平方米824元），也未约定交付日期。2005年3月21日，连云港市住房保障局和房产管理局依据王某的书面申请和王某与皇嘉公司2003年11月15日签订的《商品房买卖合同》将讼争房屋登记在王某名下，并向其颁发了房屋所有权证。2008年，王某在发现该房屋由案外人程某居住后，王某与程某之间就1512号房屋的所有权问题进行了漫长的民事和行政诉讼。2017年12月28日，江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）对王某与程某之间的争议作出（2015）苏民再提字第00155号民事判决书，该判决书认定，因没有证据证明皇嘉公司将讼争房屋抵偿给农业银行，二审法院认定没有证据证明农业银行有权将讼争房屋委托沈城公司代卖并无不当。就涉案房屋存在两个房屋买卖关系。一是王某与皇嘉公司之间的买卖合同关系；二是程某与皇嘉公司之间的买卖合同关系。关于王某与皇嘉公司签订的商品房买卖合同违反法律强制性规定，应认定为无效合同。王某要求确认讼争房屋归其所有的诉讼请求，依法不应予以支持。具体理由：“关于王某与皇嘉公司之间的买卖合同关系。王某主张其通过沈城公司交付了购房款，与皇嘉公司签订了正式的《商品房买卖合同》，并依法取得了讼争房屋的房屋产权证，是讼争房屋的登记权利人，应确认讼争房屋归其所有。首先，没有证据证明皇嘉公司将讼争房屋抵偿给农业银行，也没有证据证明王某购买讼争房屋时农业银行或者沈城公司系讼争房屋的所有权人。鉴于王某据以登记取得讼争房屋产权证的商品房买卖合同，是其与皇嘉公司签订，故应当认定王某与皇嘉公司之间存在买卖合同关系。其次，王某与皇嘉公司签订的《商品房买卖合同》虽未约定房屋单价，也未约定交付日期且合同所加盖印章系皇嘉公司的公司章而非合同专用章，但鉴于将合同加盖的印章样式与皇嘉公司工商登记资料中的印鉴进行司法鉴定比对存在客观不能，故对程某认为该合同虚假的意见，本院碍难支持。第三，案涉16套商品房除王某之外最迟购房交款时间为1999年9月4日，时隔两年半有余2002年3月20日王某向沈城公司付款购买讼争房屋。在此期间，皇嘉公司于1999年11月25日被吊销营业执照，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。故不能认定王某购买讼争房屋与其他购房者购房存在同一性。第四，公司被吊销营业执照后，未经启动清算程序且非以清算组的名义签订合同的行为违反法律的强制性规定，依法应认定为无效。王某作为沈城公司的股东对此应当具有比一般人更加充分的认知，而其未对讼争房屋的来源、实际情况进行调查、了解，就从沈城公司购买讼争房屋，于2003年11月15日与已被吊销营业执照近四年之久的皇嘉公司签订商品房买卖合同，且与皇嘉公司未约定交付日期也没有证据证明皇嘉公司实际交付，一、二审法院认定其取得讼争房屋不符合善意取得的条件并无不当。综上，王某与皇嘉公司签订的商品房买卖合同违反法律强制性规定，应认定为无效合同。王某要求确认讼争房屋归其所有的诉讼请求，依法不应予以支持。”据此，王某于2018年3月6日以沈城公司、农业银行为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉[案号：（2018）苏0706民初1625号]，要求两被告连带赔偿843400元（其丧失所购房屋及所购房屋的全部权利的损失，涉案房屋在2017年12月28日的市场评估价），本院于2018年10月9日作出（2018）苏0706民初1625号民事判决，该判决认为王某与沈城公司之间的房屋买卖合同行为，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效。沈城公司不能履行交付房屋义务，属根本违约，依法应承担违约责任。王某根据现时房屋价值要求沈城公司赔偿相应的损失，符合法律规定，依法支持。关于农业银行应否承担连带赔偿责任的问题，由于其与王某不存在直接的买卖合同关系，根据合同相对性原理农业银行对王某不应承担违约责任。故判决支持王某要求沈城公司赔偿843400元的诉讼请求。王某和沈城公司对此均未上诉。2018年11月8日，沈城公司以农业银行为被告向本院提起追偿权之诉[案号：（2018）苏0706民初8985号]，要求农业银行赔偿843400元及其支出的诉讼费用。在该案审理期间，本院对（2018）苏0706民初1625号王某与沈城公司、农业银行房屋买卖合同纠纷一案提起再审，并于2019年12月30日作出（2019）苏0706民再53号民事判决书，认为王某与沈城公司之间不存在实质上的买卖合同关系，其应当根据合同相对性原则，向皇嘉公司主张赔偿损失。据此撤销（2018）苏0706民初1625号民事判决书，驳回王某要求沈城公司进行赔偿的诉讼请求。2019年12月31日，本院对沈城公司与农业银行之间的追偿权纠纷一案作出（2018）苏0706民初8985号民事判决书，认为江苏高院已认定王某与沈城公司之间存在买卖合同关系，王某应向皇嘉公司主张赔偿损失，而不是沈城公司，驳回了沈城公司的诉讼请求。本案诉讼过程中，原告沈城公司陈述按照协议已向农业银行支付了全部购房款，并提供了六张1998年6月11日至1999年4月19日期间并加盖农业银行转讫章的特种转账借方传票以及三张1997年8月20日至1997年11月20日期间利息单据。特种转账借方传票上付款单位为沈城公司，收款单位为皇嘉公司，转账原因为还贷款、还利息，六张票据总金额共计1426163.72元。三张利息单据单位名称为皇嘉公司，并注明了计息起讫时间，三张利息单据金额共计57604.2元。原告陈述农业银行之所以将房屋出售给原告就是因为皇嘉公司欠农业银行贷款，农业银行要将房屋进行变现，双方协商将款项付至皇嘉公司还款账户，再由农业银行直接划扣。三张利息单据是皇嘉公司欠农业银行的利息，原告支付款项后，农业银行将单据原件交由原告持有。因为购房款是还皇嘉公司的贷款本息，付款时间延后几个月，所以实际付款要比合同约定金额高。被告农业银行认为六张转账传票是原告向皇嘉公司支付款项，并不是向农业银行付款，而三张利息单据是发生在1997年，在原被告签订合同之前，是皇嘉公司偿还利息，与本案无关。本院认为，已生效的江苏高院（2015）苏民再提字第00155号民事判决已认定，没有证据证明皇嘉公司将包括讼争房屋在内的16套商品房抵偿给农业银行；没有证据证明农业银行有权将讼争房屋委托沈城公司代卖；就涉案的1512号房屋系王某与皇嘉公司之间存在买卖合同关系，王某与沈城公司之间不存在买卖合同关系。沈城公司与农业银行虽然签订了《房地产买卖契约》，但是基于江苏高院的上述认定，农业银行并没有权利出售讼争房屋。从沈城公司提供的付款凭证看，沈城公司在签订《房地产买卖契约》后，未直接向农业银行支付购房款，而是直接付款给皇嘉公司，沈城公司实际未履行该房地产买卖契约。原告沈城公司虽提出之前的多个案件庭审中，农业银行均陈述收到了全部购房款且已得到生效判决的确认，但沈城公司自己也陈述除了上述举证的向皇嘉公司账户转账的付款外，未直接向农业银行付款。原告沈城公司向皇嘉公司账户付款，不能证实原告沈城公司履行了其与农业银行之间的《房地产买卖契约》，而恰恰能够印证江苏高院认定的王某与皇嘉公司存在买卖合同关系的事实，沈城公司在收取王某支付的款项后，又将款项支付给皇嘉公司，沈城公司实际替王某履行了王某与皇嘉公司之间的买卖合同。另外，基于江苏高院的认定，本院对王某诉沈城公司房屋买卖合同纠纷一案提起再审，并于2019年12月30日作出（2019）苏0706民再53号民事判决书，认为王某可向皇嘉公司主张索赔，驳回了王某向沈城公司索赔的诉讼请求。《房地产买卖契约》的未能履行没有给沈城公司造成任何实际损失，沈城公司再向农业银行索赔，没有事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告连云港沈城房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费12800元（原告已预交），由原告连云港沈城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  钱永人民陪审员  韦艳人民陪审员  贺君二〇二〇年七月八日书 记 员  张冉法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行