安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初6176号 原告：王仿乔,女,汉族,1978年3月19日出生,住安徽省岳西县。 原告：徐青,男,汉族,1977年9月23日出生,住安徽省岳西县。 共同委托诉讼代理人：黄天德，安徽正茂律师事务所律师。 被告:绿地集团合肥鑫峰置业有限公司,住所地安徽省合肥市宿松路**综合服务楼，统一社会信用代码91340100MA2MT7HU1E（1-1）。 法定代表人:向先发,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张培培，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄瑞，安徽协利律师事务所律师。 原告王仿乔、徐青与被告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司（以下简称绿地合肥鑫峰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于某20年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王仿乔、徐青共同委托诉讼代理人黄天德，被告绿地合肥鑫峰公司委托诉讼代理人张培培、黄瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王仿乔、徐青向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即交付符合合同约定的房屋、车位; 二、判决被告立即支付原告逾期交房违约金259105.67元(从2019年7月1日起暂计算至2020年4月30日,具体按照原告已支付房款2831756元为基数,按日万分之三计算至符合合同约定的交房日止)； 三、判决被告立即支付原告逾期交付车位违约金15372元(从2019年7月1日起暂计算至2020年4月30日,具体按照原告已支付的车位款168000元为基数,按日万分之三计算至符合合同约定的交付日止); 四、判决被告立即为原告办理不动产权证并承担逾期办证违约金5999.51元; 五、判决被告承担本案诉讼费、公证费、律师费、差旅费。 事实与理由:被告是合肥市包河区“御晖花园”小区的开发单位,经被告营销推广,原告购买该小区Ｇ3幢502室房屋及编号为10332车位,房屋建筑面积132.24平方米,每平方米单价为21413.77元（含精装修价款）,总价为2831756元,车位价款为168000元,原告采用一次性付款,共计支付2999756元。原被告双方签订有经备案的《商品房买卖合同》（备案单号:1907011107）,约定被告于某19年6月30日前将符合《商品房买卖合同》约定的房屋交付给原告,但时至今日,被告没有将符合《商品房买卖合同》约定的房屋及车位交付给原告,原告曾多次致电、致函被告要求限期按照约定履行装修及交付义务,但被告迟迟置之不理,现原告依据双方签订的《商品房买卖合同》有关约定,起诉至贵院,望判如所请。 被告绿地合肥鑫峰公司辩称：一、被告已经依照合同约定向两原告交付案涉房屋，根据合同第八条的约定及补充协议附件四第四条第2款第四款约定内容，案涉房屋已经明确约定了交付条件，本案被告于某19年7月10日取得了案涉工程建设工程规划许可证（正本），并于某19年7月11日发出了进户通知，双方合同签订时间是2019年7月26日，由于两原告并没有领受房屋，被告已经履行了房屋交付义务，不应承担延期交房责任。二、案涉房屋如果存在内部装饰装修瑕疵问题，两原告应当提供正常途径维护权益而不是让被告承担违约责任。两原告购买的是样板房，在交付前已经装修完毕，本案中原告方所述的房屋装饰存在问题也仅仅是瑕疵并不是房屋不具备交付条件，如果房屋存在装饰装修瑕疵，一般是需要房屋进行修复，或者委托第三方修复，并不是要求被告承担逾期交房的违约责任。本案中由于案涉标的特殊性是样板房，其装饰装修必然存在一定损耗，被告方也是在征得原告同意后对装饰装修进行修复，这是超过合同义务外的责任。根据双方签订的补充协议第7条第3款约定内容，现在房屋具备合同签订的交付条件，现原告诉请要求被告承担违约责任没有事实和法律依据，应当予以驳回。根据合同法119条规定内容，就本案而言，如果原告认为房屋装修有瑕疵问题，应当自行修复向被告主张修复费用，而不是向被告主张违约责任。三、原告诉请被告支付逾期交付车位违约金没有事实和法律依据，案涉合同中并没有涉及到车位范围，原告向被告购买车位，双方没有签订正式的书面合同，因为车位的交付时间和房屋的交付时间并非一致，原告诉请没有事实依据。四、被告要求我方支付逾期办证的诉请没有事实和法律依据，根据合同约定内容可以看出相关产权证的办理只是被告方的代办义务，而本案中原告方没有将相关的办证材料向被告提供，被告无法办理，因此被告方不存在逾期办理情况。综上本案被告出售给原告是样板房，在双方签订合同前就已经具备了房屋交付条件，被告只是对样板房中的损耗进行修复，且多次通知原告办理进户，因此被告不存在延期交付的违约责任。本案中原告将装饰装修瑕疵修复的请求与延期交房的请求混淆，车位及办理产权证被告方也没有合同及法定的违约责任，因此被告认为原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。 经审理查明：2019年7月26日，原告王仿乔、徐青（买受人）与被告绿地合肥鑫峰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（备案单号1907011107），合同约定原告王仿乔、徐青购买被告位于合肥市房屋，建筑面积共132.24平方米（套内建筑102.34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.09平方米）；单价21413.77元每平方米，总房价款2831756元；该商品房为全装修住宅；买受人于某19年7月26日前一次性付清全款。《商品房买卖合同》第八条约定交付期限：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即取得《建筑工程规划许可证（正本）》。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列方式处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金；3、如因买受人原因或相关政策调整等非出卖人原因造成办证延误，出卖人不承担责任。合同第十六条约定：买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担等约定。 原告王仿乔、徐青与被告绿地合肥鑫峰公司同时签订附件四：《商品房买卖合同补充协议》，该协议第四条对交付标准的补充约定：1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2019年6月30日前，具体时间以出卖人发放《交付通知书》载明的交房时间为准，买受人对此无异议。买受人未收到交付通知的，应在2019年6月30日办理交付，以房屋所在地为交付地点；2、在出卖人具备本合同约定的交房条件，（即出卖人取得该房屋规划许可证正本）的情况下，出卖人发出房屋交付通知，房屋交付时，买受人应签署房屋验收单并履行领受房屋的义务，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交房责任；4、由于买受人原因，未能按期交付，该商品房在交房日前已具备本合同第八条约定的交付条件，买受人未能按出卖人发出《交房通知书》的时间接收该商品房的，出卖人发出的《交房通知书》所确定交房期限届满后的次日起即视为房屋交付。买受人应自该交房之日起承担一切风险、责任及应交的费用；5、买受人逾期办理房屋交付手续，或买受人原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付房款总价的万分之一作为违约金，直至买受人办理交房手续。出卖人提供给买受人参观的样板房，模型等不作为实际验收和交付标准。实际交付的该商品房的装修标准以买卖合同附件三规定的内容为准，出卖人在样板间内陈列的家具、装饰物品、照明、电器等，均系出卖人为方便买受人了解该房屋布局及使用功能而设置的示意性装修及配置，不属于本项目的交房标准，交房标准具体详见本合同中附件三。该协议第七条对房屋保修补充约定：在具备合同第八条约定交付条件，买受人应在约定的时间内办理完成房屋交付手续，若买受人认为房屋质量不合格，应向具有房屋质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的直接损失。如鉴定为一般质量问题，出卖人按照约定维修，但买受人不得以此为由拒绝及延期收房。该协议第十二条补充约定：商品房买卖合同所有附件系经双方平等协商一致、真实的意思表示，未约定或约定不详细的以商品房买卖合同所有的附件为准。 2019年7月27日，原被告双方签署《合肥市商品房网上认购备案确认单》（备案单号1907011107号。）。2018年7月1、4日原告王仿乔、徐青付款1701756元，2019年6月4日原告徐青转款1130000元给被告绿地合肥鑫峰公司，原告王仿乔、徐青向被告绿地合肥鑫峰公司支付购房款合计2831756元。2018年8月28日，原告王仿乔、徐青向被告绿地合肥鑫峰公司缴纳车--10332号购车位款168000元。 原告王仿乔、徐青，购买的涉案房屋系被告绿地合肥鑫峰公司对外样品展示房屋。 2019年10月9日，原告徐青向安徽省岳西县公证处申请办理房屋内部装修现状证据保全。2019年10月14日，安徽省岳西县公证处出具（2019）皖岳公证字第344号公证书，公证书记载：申请人徐青称其购买绿地合肥鑫峰公司开发的商品房，位于合肥市包河区。2019年9月28日该公司向其发出了到售房部办理入户手续的通知，集中办理时间为2019年10月8至2019年10月11日。徐青认为该公司所交房屋不符合签订的《商品房买卖合同》约定的装修条件，并拒绝接受房屋并办理入户手续。因避免纠纷，徐青申请办理该房屋内部装修现状证据保全。本处指派公证员于某19年10月10日与徐青一同来到御晖花园第Ｇ3幢502室，公证人员某上述房屋内部装修现状进行了拍照和拍摄。现场拍摄的数码照片和录像保存本处，本工作人员制作了《岳西县公证处证据保全记录》，该记录上工作人员及徐青签名属实，该记录中记载徐青请求售房部工作人员打开御晖花园Ｇ3幢502室的进户门等。 2019年7月10日，被告绿地合肥鑫峰公司取得合肥市自然资源和规划局颁发的建字第340111201910092号《建设工程规划许可证》。 2019年7月11日，被告绿地合肥鑫峰公司向原告王仿乔、徐青送达《进户通知》，《进户通知》记载：王仿乔、徐青本公司定于某19年7月12日对“御晖花园小区”项目进行交付。我公司统一安排从2019年7月12日至2019年7月15日集中办理。为避免耽误您的宝贵时间，建议您与集中办理期间至合肥市宏村路御晖花园小区东大门办理入户手续。 2019年9月28日，被告绿地合肥鑫峰公司向原告王仿乔、徐青送达《进户二次通知》，《进户二次通知》记载：我公司于某19年7月12日已书面通知您办理御晖花园小区的交付手续，针对您提出的诉求，我公司高度重视并已逐一整改完毕，现再次邀请你至绿地御晖售楼部办理入户手续，集中办理时间为2019年10月8日至2019年10月11日。 2020年5月29日，被告绿地合肥鑫峰公司向原告王仿乔发出《进户通知》记载：本公司定于某20年5月31日对御晖花园小区项目车位进行交付。车位已达交付条件，届时至御晖售楼部办理交付手续。 至今，原告王仿乔、徐青认为涉案房屋、车库不符合合同约定的交付标准，未接受房屋。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、付款凭证、收据、短信、公证书、车库交付通知，被告提供的建设工程规划许可证、快递单及查询单、进户通知、商品房买卖合同及附件三、附件四商品房买卖合同补充协议、涉案房屋装修及设备照片及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告王仿乔、徐青与被告绿地合肥鑫峰公司于某19年7月26日签订的《商品房买卖合同》及商品房买卖合同补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。 本案争议一，交付的标准问题。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即取得《建筑工程规划许可证（正本）》。2019年7月10日，被告绿地合肥鑫峰公司取得《建设工程规划许可证》正本，符合双方合同约定的交付条件。被告绿地合肥鑫峰公司于某19年7月11日通知原告王仿乔、徐青办理交付房屋入户手续。原告王仿乔、徐青针对房屋装修提出诉求，被告绿地合肥鑫峰公司在整改后，于某19年9月28日二次通知原告于某19年10月8日至11日办理交付房屋入户手续，原告认为不符合合同约定未予办理。本院认为本案双方签订商品房买卖合同及补充协议约定，交付的标准是被告取得《建筑工程规划许可证（正本），2019年7月10日被告已经取得该证，故符合交付条件。在被告二次通知办理交房入户手续，原告认为房屋不符合合同的约定交付标准，不予办理房屋交付入户手续，根据合同约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定（附件三）的标准，达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价的约定，即使被告交付的房屋由瑕疵，原告也不能不办理房屋交付手续。现诉请判决被告立即交付符合合同约定的房屋，无事实依据，本院不予支持。 本案争议二，违约金问题。根据原被告双方补充协议约定由于买受人原因，未能按期交付，该商品房在交房日前已具备本合同第八条约定的交付条件，买受人未能按出卖人发出《交房通知书》的时间接收该商品房的，出卖人发出的《交房通知书》所确定交房期限届满后的次日起即视为房屋交付。故涉案房屋交付时间应认定为2019年10月11日，根据本案实际情况，原被告于某18年商谈购房事宜，2019年6月4日前原告交清全部购房款，后商品房买卖合同于某19年7月26日所签，约定交房时间为2019年6月30日，故违约金计算期限从2019年7月1日计算至2019年10月11日，按照交付房款2831756元每日万分之三计算予以支持。2019年10月11日后不再承担违约责任。 本案争议三，逾期办证问题。根据合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的双方同意买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金；如因买受人原因或相关政策调整等非出卖人原因造成办证延误，出卖人不承担责任。原告未提供证据证明，房屋未办理权属登记系被告的责任，且结合本案目前双方仍未办理交付，故原告主张被告承担逾期办证违约责任，不予支持。 本案争议四，车库问题。原告主张车库的问题。本案审理原被告双方商品房买卖合同，因本案商品房买卖合同及其补充协议等未涉及车库，故对原告关于车库的诉求本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告王仿乔、徐青违约金87501.26元（以2831756元，按每日万分之三计算103天）； 二、驳回原告王仿乔、徐青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5418元，减半收取2709元，原告王仿乔、徐青负担1904元，被告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司负担805元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李孝荣 二〇二〇年七月二十四日 书记员  贾倩倩 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。