山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民再234号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：韦盼盼，男，1988年12月27日出生，汉族，住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：何翠，山东国全律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：李浩，男，1988年1月20日出生，汉族，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：赵磊，山东灵岩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明星，山东灵岩律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：史庆超，男，1982年8月30日出生，汉族，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：赵磊，山东灵岩律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市历下区解放路**东源大厦**。 法定代表人：李立华，董事长。 委托诉讼代理人：董庆武，男，该公司员工。 再审申请人韦盼盼因与被申请人李浩、史庆超、山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院(2018）鲁01民终6877号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人韦盼盼及其委托诉讼代理人何翠，被申请人李浩、史庆超的共同委托诉讼代理人赵磊，被申请人中住公司的委托诉讼代理人董庆武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 韦盼盼申请再审称，原审判决认定被申请人李浩没有违约属于认定事实错误。二审过程中，李浩多次陈述称，并不知道有限购政策的出台，这说明李浩撕毁合同完全是因为高涨房价的利益驱动，与限购政策无关，结合本案事实，如果被申请人李浩能够履行合同约定，则本案交易不受限购政策的影响。据此，房屋出卖人李浩在本案合同中存在严重违约行为，其应承担违约责任。二审判决仅判令合同违约方退还定金不当。另，在本案合同履行过程中，中住公司明确表示自愿退还申请人金融服务费7326.8元，且中住公司亦未提出上诉，原审却将中住公司退还金融服务费的判项予以改判属于超出当事人的诉讼请求。综上，原审法院认定事实及适用法律均存在错误，请求再审法院依法改判。 被申请人李浩答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，再审申请人的再审请求没有事实及法律依据，请求再审法院依法维持原审判决。 被申请人史庆超答辩称，其在本案中不应承担任何赔偿责任，其他意见同李浩意见。 被申请人中住公司答辩称，我方与申请人存在的是居间服务关系，我方在促成合同时，居间服务即已经结束，因此收取的佣金不应返还，另，因本案房屋买卖合同没有实际履行，我方同意将收取的金融服务费退还申请人。 韦盼盼向一审法院起诉请求：1.判令李浩、史庆超双倍返还定金2万元；2.判令李浩、史庆超、中住公司赔偿中介费2.1万元、律师费5000元、房屋差价损失（房屋差价损失具体以鉴定评估结果为准）；3.诉讼费用由李浩、史庆超、中住公司承担。在一审审理过程中，韦盼盼变更诉讼请求为：1.解除房屋买卖合同；2.判令李浩、史庆超双倍返还定金2万元；3.判令李浩、史庆超、中住公司赔偿中介费2.1万元、律师费31244.55元、评估费1.2万元、房屋差价损失524891元；4.诉讼费用由李浩、史庆超、中住公司承担。 一审法院认定事实：李浩与史庆超系亲戚关系。李浩购买坐落于济南市槐荫区××路××号××号楼××室房屋一处，并已经取得填发日期为2016年10月22日的不动产权证书，载明：权利人李浩，共有情况单独所有。 2016年8月19日，韦盼盼与史庆超经中住公司中介签订《房屋买卖合同》，出卖人（甲方）李浩，史庆超代，买受人（乙方）韦盼盼，居间方（丙方）中住公司。合同约定：一、房产状况：甲方自愿出售坐落于槐荫区××期××号楼××室房屋一处的房产给乙方，房屋所有权证书号：合同编号销售（字）201326021；所有权人李浩，产别单独所有；房屋建筑面积90.9平方米。房屋抵押、租赁情况：无抵押、无租赁。二、成交价格：双方同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为683660元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元。四、付款方式：乙方于审批通过当日前将首付款13万元存入甲方指定账户；剩余房款543660元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，乙方向甲方结清全部房款，五、甲乙双方办理过户手续所产生的相关税费：甲方承担办理下证前维修基金和契税相关费用，乙方承担下证后增值税、个税、契税及过户相关费用。六、双方应当在本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、双方应当在本合同签订之日起（上方手写：下证后）90日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相应贷款资料，双方应相互配合。……十一、甲乙双方同意，甲方于收到房屋全款当日通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签定《物业交割单》作为房屋转移占有的标志。十二、违约责任。……2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房价3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；……十三、其他约定事项。1.合同签订当日乙方交购房定金1万元，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金。……十四、如果本合同第十三条的约定与其他条款的约定不一致，以第十三条约定的内容为准。合同还约定了物业保证金、争议解决方式等事项。史庆超在“甲方（签字）”处签署“李浩，史庆超代”，韦盼盼在“乙方（签字）”处签署姓名，中住公司在“丙方（盖章）”处加盖印章。在审理过程中，李浩对于史庆超签订的房屋买卖合同表示认可，并表示系其委托史庆超在中住公司办理涉案房屋的买卖事宜。史庆超认可其接受李浩委托办理房屋的买卖事宜。 同日，韦盼盼支付定金1万元。史庆超在《定金收条》中“收款人”处签署姓名。该收条载明：今收到韦盼盼支付购房定金1万元，所购物业地址中建锦绣城一期1号楼2单元3302室。 同日，中住公司收取李浩商品房买卖合同，并出具《房屋权属证明保管书》。 2017年3月16日，李浩领取涉案房屋的《不动产权证书》。 2017年9月27日，韦盼盼在庭审过程中，要求解除合同，李浩、史庆超、中住公司均表示同意解除合同。 中住公司提出因其公司未向韦盼盼提供贷款服务，同意退还金融服务费7326.80元，韦盼盼、李浩、史庆超均对金融服务费的数额予以认可。 在审理过程中，韦盼盼提交中住公司工作人员郑开峰、谢小翠证人证言，载明：李浩于2016年8月19日委托史庆超自愿将中建锦绣城一期1号楼2单元3302室房屋以683660元的价格出售给韦盼盼，并于当日签订了《房屋买卖合同》，当时约定双方共同委托我方于签订合同之日起90日内办理相关过户手续。2016年11月19日我方通知李浩、史庆超办理过户相关手续，但两人都表示房子不卖了。之后我方多次通知李浩、史庆超来办理相关过户手续，双方均予以拒绝。2016年12月26日，李浩和史庆超对象到我单位再次表示房子不卖了，并要求解除合同，韦盼盼欲以此证实李浩违约。李浩、史庆超对该证人证言的真实性没有异议，认为该证人证言恰恰证实双方应于合同签订之日起90日内办理过户手续，韦盼盼未在该期限内通知李浩办理过户手续履行合同义务，构成违约，期限届满后，韦盼盼要求继续履行合同，李浩有权拒绝。中住公司对证人证言真实性没有异议，但提出“双方共同委托我方于签订合同之日起90日内办理相关过户手续”为手误，应为“下证后90日内办理过户手续”，对此有双方的买卖合同相佐证，其中之一证人谢小翠作为中住公司委托诉讼代理人参加了此次庭审。 韦盼盼提交中住公司于2016年8月19日出具的《佣金确认单》，载明：中介金融服务费合计2.1万元。韦盼盼欲以此证实其已经支付中介服务费。中住公司予以认可，李浩、史庆超提出异议，认为根据合同约定，佣金的支付条件是下证后支付即双方房屋买卖过户完毕，房产证登记在韦盼盼名下，方可支付佣金。 在审理过程中，韦盼盼提交《聘请律师合同》及律师代理费31244.55元发票，韦盼盼欲以此证实其因此案纠纷所支付的律师代理费，用以证明其损失情况。中住公司予以认可，李浩、史庆超不予认可，认为李浩没有违约。 韦盼盼提出司法鉴定申请，要求对涉案房屋在2017年9月27日市场价格进行司法评估。2018年4月10日，山东明和房地产评估经纪有限公司出具《评估报告书》，载明：价值时点为2017年9月27日，涉案房屋在价值时点的市场价值为1208551元。韦盼盼支付鉴定费1.2万元。韦盼盼对评估报告书没有异议，李浩、史庆超、中住公司提出异议，认为价值时点应为韦盼盼起诉之日即2017年2月3日，而非2017年9月27日。 一审法院认为，史庆超接受李浩的委托以李浩名义与韦盼盼、中住公司所签订《房屋买卖合同》，李浩对此予以认可，该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，系有效合同，当事人均应按照约定履行义务。韦盼盼按照合同约定支付了定金1万元，李浩收取了定金，后于2016年11月以韦盼盼违约为由不同意继续履行合同，韦盼盼为要求继续履行合同提起诉讼，后于2017年9月27日庭审过程中要求解除合同，李浩、史庆超、中住公司亦同意解除合同，予以准许，关于合同解除时间，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形；第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。结合本案的情况，李浩与韦盼盼、中住公司于2016年8月19日签订的合同于2017年9月27日解除。 关于违约责任的承担问题。韦盼盼、中住公司均称李浩违约。李浩、史庆超称韦盼盼违约。合同约定，韦盼盼于审批通过过户当日支付首付款13万元，剩余房款在银行发放贷款之日由银行向李浩直接支付，双方应当于下证后90日内委托并协助办理房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，由此可见，李浩取得不动产权证后，韦盼盼可据此申请贷款，并于审批通过后过户当日支付首付款，剩余的房款在下证后90日内办理贷款的手续。根据李浩名下的不动产权证书于2016年10月22日填发、李浩于2017年3月16日领取证书，李浩于签订合同之日起90日后不同意继续履行合同的情况，本案的违约责任在李浩。关于李浩、史庆超辩称韦盼盼不具备济南市购房条件，因济南市自2016年10月2日起非济南市户籍家庭在济南市限购**住房，自2016年12月26日起非济南市户籍家庭在济南市限购**住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或者社会保险证明），韦盼盼系非济南市户籍，2016年12月26日前符合购房条件，自2017年12月26日后不符合购房条件，而李浩的不动产权证书填发日期为2016年10月22日，至2016年12月26日期间有二个月之余的时间，而李浩自认于合同签订之日起第92天即2016年11月接到中介公司电话，此时韦盼盼符合购房条件，故李浩、史庆超辩称韦盼盼不符合购房条件导致合同不能履行的理由不能成立。 关于史庆超的责任问题。由于史庆超系接受李浩的委托代理涉案房屋买卖，史庆超的基于委托所作的行为系代理行为，法律后果应由李浩承担，故韦盼盼要求史庆超承担责任依据不足，不能支持。 韦盼盼主张李浩、史庆超双倍返还定金2万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方当事人向对方当事人给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。结合本案情况，已经认定李浩违约，韦盼盼主张选择定金条款，要求李浩双倍返还定金2万元符合法律规定和合同约定。 韦盼盼主张李浩赔偿中住公司的中介费2.1万元。在审理过程中，中住公司辩称退还金融服务费7326.80元，韦盼盼、李浩均对金融服务费的数额没有异议，予以准许。对于中介费的其他部分，由于韦盼盼、李浩已经签订合同，并进行了履行，由于李浩的违约行为，导致合同解除，产生的中介费应由李浩承担，故李浩应承担中介费13673.20元，中住公司返还7326.80元。 韦盼盼主张李浩、中住公司承担律师费31244.55元、评估费1.2万元。经审查，由于李浩违约，韦盼盼为诉讼支付律师费31244.55元，并在审理过程中支付鉴定费1.2万元，根据合同第十二条约定，违约方“赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）”，故韦盼盼要求李浩承担律师费、评估费的主张有合同依据，予以支持，其要求中住公司承担该费用，依据不足，不予支持。 韦盼盼主张李浩、中住公司承担房屋差价损失524891元，并诉称该数额系评估报告书中房屋市场价值1208551元减去合同约定的房款683660元的差额，李浩提出异议，认为预期利益以合同相对方可预见为前提或限制，合同对违约责任进行了约定。合同法第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。结合本案情况，韦盼盼、李浩、中住公司所签订的合同中第十二条约定“甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房价3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）”，由此可以看出，本案合同当事人对于违约责任的预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失为：以总价款3‰按日计算或按总房价30%计算的违约金并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等），并不包括房屋价值的增加，结合本案中韦盼盼在合同履行过程中支付1万元定金的情况，且济南市房地产市场房屋价格上涨的客观事实，故韦盼盼因李浩违约行为所造成的损失不应按照评估市场价值与合同价款差额计算，应参照合同约定的违约金计算方法，以按照总房款30%计算更利于保护韦盼盼的利益，经核算，为205098元。判决：一、韦盼盼与李浩、山东中住房地产经纪有限公司于2016年8月19日签订的《房屋买卖合同》于2017年9月27日解除；二、李浩于判决生效之日起10日内返还韦盼盼定金20000元；三、李浩于判决生效之日起10日内给付韦盼盼中介费13673.20元；四、李浩于判决生效之日起10日内给付韦盼盼律师费31244.55元；五、李浩于判决生效之日起10日内给付韦盼盼评估费1.2万元；六、李浩于判决生效之日起10日内赔偿韦盼盼损失205098元；七、山东中住房地产经纪有限公司于判决生效之日起10日内返还韦盼盼金融服务费7326.80元；八、驳回韦盼盼对史庆超的诉讼请求；九、驳回韦盼盼的其他诉讼请求。案件受理费14067元，减半收取7033.50元，韦盼盼负担100元，李浩负担6033.50元。 韦盼盼上诉请求称，1.撤销一审判决第六项，依法改判李浩、史庆超、中住公司赔偿韦盼盼损失524891元；2.诉讼费用由李浩、史庆超、中住公司承担。 李浩上诉请求称，1.请求依法撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；2.一、二审诉讼费由韦盼盼承担。 二审法院查明的事实与一审查明的事实相一致。 二审法院认为，史庆超以李浩名义与韦盼盼、中住公司签订涉案房屋买卖合同，李浩对史庆超代为签订合同的行为予以认可，因此涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。 2016年10月2日，济南市人民政府办公厅发布了《关于进一步加强管理市场调控的通知》，根据该通知规定济南市购买首套房首付比例应提高至30%以上。中住公司认可该通知发布后，仅通知韦盼盼增加首付款，但未通知李浩；李浩亦陈述其对上述通知并不知情；李浩、韦盼盼并未签订补充协议或变更涉案房屋买卖合同。在此情况下，涉案房屋买卖合同因不符合上述通知，无法办理过户手续。 本案中，各方当事人均认可李浩、韦盼盼均通过中住公司进行联系，李浩与韦盼盼无直接联系。韦盼盼主张李浩违约，于一审中提交中住公司工作人员郑开峰、谢小翠出具的证言。首先，根据案件查明事实，李浩系于2017年3月16日才领取《不动产权证书》，而证言载明中住公司于2016年11月19日通知李浩、史庆超办理相关过户手续，证言与李浩当时未领取《不动产权证书》无法办理过户的情况不符。其次，上述证言虽载明李浩、史庆超多次表示房子不卖了，但中住公司无法解释李浩、史庆超不再出卖涉案房屋的原因，而且中住公司未向李浩释明政府限购政策的情况下，李浩亦无法做出真实的判断。第三，中住公司主张系由其工作人员郑开峰联系李浩一方，其他工作人员联系韦盼盼，谢小翠为店长，因此在郑开峰未到庭接受当事人质询的情况下，上述证言内容并无完整，无法体现涉案交易过程。第四，2016年12月26日，济南市人民政府办公厅下发了《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，按照该通知，韦盼盼于当时已经不符合购房政策；中住公司主张已经通知韦盼盼政府政策，韦盼盼主张未接到中住公司通知，不知道上述政府政策；结合中住公司未将2016年10月2日济南市人民政府办公厅发布《关于进一步加强管理市场调控的通知》的情况告知李浩，应认定在涉案房屋买卖合同履行过程中，中住公司未能就政策调整及时通知李浩、韦盼盼的事实。因此，在无其他证据予以佐证的情况下，上述证言无法予以采信。 因此，在涉案房屋买卖合同未变更无法办理过户手续的情况下，韦盼盼仅以郑开峰、谢小翠出具的证言主张李浩违约，证据不足。韦盼盼虽在一审中向中住公司主张权利，但中住公司与韦盼盼间系居间合同关系，与本案所涉韦盼盼与李浩间的房屋买卖合同并非同一法律关系，故韦盼盼向中住公司提出的诉讼请求，本案不能予以一并处理；韦盼盼可另行主张权利。韦盼盼、李浩、中住公司均认可涉案房屋买卖合同于2017年9月27日解除，法院对此予以认定。因涉案房屋买卖合同解除，李浩应返还韦盼盼定金1万元。一审判决认定欠当部分，应依法予以纠正。综上，韦盼盼的上诉请求不能成立，不予支持；李浩的上诉请求成立部分，予以支持。判决：一、维持济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初558号民事判决第一、八、九项；二、撤销济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初558号民事判决二、三、四、五、六、七项及案件受理费负担。三、上诉人李浩于本判决生效之日起10日内返还上诉人韦盼盼定金10000元。 本院再审查明的事实与原审认定的事实相一致。 本院再审认为，本案的争议焦点是房屋出卖方李浩在本案交易中是否存在违约行为，若存在，其违约责任如何认定。 首先，关于违约责任的认定问题，经审理查明，本案双方于2016年8月19日签订的房屋买卖合同第七条约定，“双方应当在本合同签订之日起（上方手写：下证后）90日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相应贷款资料，双方应相互配合”。本院认为，根据上述合同约定及本案事实，本案的违约责任方应为李浩，主要理由是，第一、根据李浩名下的不动产权证书载明，李浩于2016年10月22日填发不动产权证书、于2017年3月16日领取证书，结合李浩于签订合同之日起90日后即不同意继续履行合同的情况，应认定李浩有违约的意思表示。第二、济南市人民政府规定，自2016年10月2日起非济南市户籍家庭在济南市限购**住房，自2016年12月26日起非济南市户籍家庭在济南市限购**住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或者社会保险证明），韦盼盼系非济南市户籍，其在2016年12月26日前符合购房条件，而李浩的不动产权证书填发日期为2016年10月22日，至2016年12月26日期间有二个月之余的时间，而李浩自认2016年11月即表达了不再继续履行合同的意愿，此时韦盼盼符合购房条件，本案合同尚不存在履行不能的情形，因此，本案合同最终未能履行的违约责任应在于李浩，原审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。 关于违约责任的认定问题，合同法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。结合本案实际情况，因守约方韦盼盼仅支付了合同的定金，并未交付合同价款，因此，本案违约方李浩承担定金罚则较为适宜，被申请人李浩应返还韦盼盼定金20000元。韦盼盼主张的房屋增值损失属于双方约定的违约金范畴，在本院依法支持韦盼盼定金返还请求的情形下，其再行支付违约金的诉讼请求不符合合同法第一百一十六条的规定，本院依法不予支持。关于韦盼盼所主张中介费、律师费及金融服务费的负担问题，一审法院对此已经阐述清晰，本院依法予以维持。关于案涉房屋评估费的负担问题，本院认为，因韦盼盼关于房屋增值部分的请求违反了合同法第一百一十六条的规定，本院未予支持，故此，韦盼盼对评估费的产生应负有一定的责任，而违约方李浩的违约行为也是产生该项费用的重要因素，本院酌定韦盼盼、李浩对该费用各承担百分之五十的责任。 综上，本院认为，韦盼盼的再审请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销济南市中级人民法院（2018）鲁01民终6877号民事判决； 二、维持济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初558号民事判决第一、二、三、四、七、八、九项； 三、撤销济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初558号民事判决第五、六项； 四、李浩于本判决生效之日起给付韦盼盼评估费0.6万元。 一审案件受理费14067元减半收取7033.5元，由韦盼盼负担1000元，李浩负担6033.5元，二审案件受理费28134元，由李浩负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾新芳 审判员  李 霞 审判员  柴家祥 二〇二〇年七月十七日 书记员  白 靖