山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1505号 上诉人（原审原告、反诉被告）：济南银花纺织有限公司，住所地山东省济南市济阳区城纬三路**。 法定代表人：李永军，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：周灿，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜光明，男，该公司员工。 上诉人（原审被告、反诉原告）：济阳县鸿源置业有限公司，住，住所地山东省济南市济阳区济阳街道纬三路**（济南银花纺织有限公司院内**）/div> 法定代表人：刘云莲，执行董事。 委托诉讼代理人：宋曰刚，山东昌平律师事务所律师。 上诉人济南银花纺织有限公司（以下简称银花公司）与上诉人济阳县鸿源置业有限公司（以下简称鸿源公司）合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初1777号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 银花公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项判项并维持其他判项；2.改判支持银花公司除一审第五项诉讼请求之外的其他全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费、保全费由鸿源公司承担。事实与理由：一、一审法院认定鸿源公司应交付案涉房屋以及房屋价格为每平方米3638元的事实清楚、准确。但根据《济南银花纺织有限公司改造项目合作协议》（以下简称《合作协议》）约定及实际情况，房源明确、具体，鸿源公司应立即与银花公司指定的第三人网签，并待案涉房产具备过户条件时与拆迁户办理过户手续。(一)鸿源公司应交付的房源明确具体。1.《合作协议》中有约定，且银花公司有优先选择权。案涉《合作协议》明确约定了银花公司回购鸿源公司房产的单价（住宅、商铺单价为3638元/平方米，储藏室单价为2600元/平方米)、面积（住宅6000平方米、商铺620平方米、储藏室520平方米)、楼号、户型及位置（尽量安排在同一单元，具体位置为10号楼，避开西单元西侧，单元安置户数不足一侧户数，从上而下避开顶楼，顶楼由甲乙双方协商找差价），所有信息详细具体，完全可以判令鸿源公司依法依约履行。同时，双方明确约定“项目的实施优先建设安置房，然后进行商业开发”，结合项目开发系解决银花公司职工工资、社保及住房等问题的大背景，足见双方的合作宗旨明显为先解决拆迁户的安置问题，由拆迁户选定房源后，再由鸿源公司对外销售。同时，建设安置房是鸿源公司的义务，选择安置房是银花公司的权利，只要选择的房源不违反合同约定，法院就应依法予以支持。2.由于鸿源公司的违约出售行为，约定交付的10号楼房源已不足50套，应全部向银花公司指定第三人交付，不足部分根据相关法律规定，鸿源公司应进行替代履行。3.鸿源公司在一审反诉中明确提出并认可了应交付房产的面积及类型(住宅6000平方米、商铺620平方米、储藏室520平方米)，同时2019年10月16日庭审笔录第12页明确记载：“鸿源公司，现在银花公司已经明确了具体的房屋坐落、房号，庭后三日内向法庭书面明确是否坚持你方的反诉请求的购房款数额，以及你刚才主张的具体房屋不明确的意见，听清了吗?”足见，在银花公司明确了房源的情况下，鸿源公司依据房源的情况同步计算出了购房款数额，并且予以了坚持自认，说明鸿源公司对银花公司主张的房源是认可的，双方诉争的房源是明确具体的。4.当双方无法协商一致时，法院应以公平公正合法合理的原则进行认定、解决纠纷，而不应搁置争议。虽然《合作协议》中没有明确载明由银花公司优先选定房源，但根据双方合作的背景、协议中约定的内容及拆迁户的现实需求，明显可以确定应由银花公司指定的拆迁户优先选定房源，搁置问题不利于矛盾解决，也不利于社会和谐稳定，更会导致双方矛盾升级。(二)案涉协议中的“交付”不仅仅是实物交付，还应包括网签、移交管理权等实物交付以前所有不可缺少的履约动作。普通的商品房买卖合同会明确约定付款时间、网签时间、交房时间，因该类型商品房买卖合同中将房屋交易过程进行了细分，因此一般商品房买卖合同中的交房即仅指网签、竣工验收后的实物交付。案涉《合作协议》第三页第三条约定：鸿源公司需在24个月内达到银花公司回迁安置户住房的入住条件。《济南银花纺织有限公司改造项目三期土地开发协议》（以下简称《三期土地开发协议》）第三条明确约定“乙方应在相关部门综合验收后，向其他购房者交房时，同时向甲方交付安置房”，协议中均未单独约定网签及过户事宜，那么双方约定的“交付安置房”一定包含了办理网签手续的内容，否则根本不能实现法定意义的交房，而网签根本不可能与法定意义的交房为同一天，必然是在实际交付房屋之前。综上，双方约定的“交付”真实意思包含：1.将案涉房屋交付实物由银花公司管理，2.组织拆迁户选定房屋，3.具备网签条件时立即与拆迁户网签，4.竣工验收后交付房，5.拆迁户入住，该流程既符合双方签署协议的背景也契合实际操作需要。如按鸿源公司辩称《合作协议》中的“交房”系待综合竣工验收后交房，那就意味着综合验收后无需办理网签手续及不动产登记手续而直接向安置户交付实物，显然是曲解了“交房”的含义，违反了不动产物权转移以登记为准的规定。能网签时立即办理网签、能办证时办证、能交付实物时交付实物，才是合作协议中双方关于安置房交付方式的真实意思表示，也是实践中社会一般人的普遍认识，结合鸿源公司称已违约将案涉部分房屋网签给第三人的情形，银花公司该项主张合法、合情、合理，且非常有必要。(三)交付房屋的诉求包含待案涉房屋具备实物交付条件(竣工验收)后由鸿源公司向银花公司指定第三人交付的意思表示，诉求明确具体，符合法律规定。同时，银花公司主张的“交付”并不是要求交付未竣工验收的房屋，而是包含能网签时立即办理网签、能办证时立即办证、能交付实物时交付实物等案涉房屋所有权转移所需的全部流程，因此，法院完全可以判令鸿源公司立即与银花公司指定的第三人网签，并待房屋竣工验收后向第三人交付实物。(四)根据银花公司现场了解，案涉工程形象进度已具备办理竣工验收的条件，鸿源公司拖延办理竣工验收手续，其恶意拖延行为阻止了交付条件的成就，视为条件已经成就。二、一审法院认定应交房时间错误，鸿源公司理应承担迟延交付房屋的损失。1.根据《合作协议》中确定的交付时间，鸿源公司迟延交房事实清楚，根据法律规定，增加的成本应由鸿源公司承担。根据《合作协议》第二条第(一)项的约定，结合施工许可取得之日，确定鸿源公司应于2018年4月29日前向银花公司交付安置房，但至今仍未交付，鸿源公司应向银花公司承担的过渡费为171.36万元。同时根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定，因鸿源公司违约导致了银花公司支出过渡费的成本增加，那么根据法律规定该成本应由鸿源公司承担。2.根据《三期土地开发协议》中确定的交付时间，也足以认定鸿源公司存在迟延交房的事实。《三期土地开发协议》中约定：“乙方应在相关部门综合验收后，向其他购房者交房同时交付安置房”，明确了银花公司享有与其他购房者同样的交付进度权利。交付安置房包含能与其他购房者网签时应立即与拆迁户办理网签、能给其他购房者办证时立即与拆迁户办证、能向其他购房者交付实物时立即向拆迁户交付实物。而案涉10号楼颁发预售许可证的时间最晚为2017年9月，即自该时间起鸿源公司就能够与银花公司指定的第三人进行网签，但鸿源公司至今拒绝办理，逾期已近32个月，其应交付的过渡费为228.48万元。综上，无论按照《合作协议》的约定还是按照《三期土地开发协议》的约定，鸿源公司都应承担迟延交付的赔偿责任，且算法明确具体，法院对银花公司的该项请求应予以支持。三、鸿源公司并没有向银花公司交付案涉通道且明显私自对通道进行了占用，违约事实清楚、证据充分，理应赔偿银花公司的经济损失。1.鸿源公司无法给银花公司办理该通道使用权的变更登记手续，不能就案涉通道的使用权完成交付。银花公司购买案涉通道目的是为了获取案涉地块的建设用地使用权，而根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条，应当按照规定办理过户登记。但鸿源公司没给银花公司办理，也根本不能办理案涉地块的过户登记，因此，鸿源公司明显违约，银花公司主张鸿源公司赔偿330万元的损失，事实清楚、法律依据充分。2.鸿源公司案涉楼盘全部出售后，案涉通道的使用权即归全体业主所有，根本无法向银花公司交付使用。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。从地块界线可明显看出案涉通道是在案涉楼盘开发红线以内，鸿源公司在规划备案、消防备案、容积率计算等都将该通道计算在了整个楼盘当中，尤其是登记的权利者，出售前是鸿源公司，出售后是楼盘小区全体业主，始终不会是银花公司。鸿源公司对案涉通道根本没有处分的权利。3.鸿源公司占用案涉通道事实清楚、证据充分。鸿源公司将案涉通道规划成了其小区的消防通道及车辆人行道路；根据消防部门的要求，小区建设规划须至少预留两个消防通道。鸿源公司将北地块一期楼盘预留了两个消防通道，西南消防通道出入口正对纬三路，东北角消防通道出入口正对银花公司购买的2.2亩地(目前是通道)。首先，鸿源公司在做消防设计图纸时将银花公司购买的2.2亩地在图纸中载明为了道路，只有这样才能过审。但是，纬三路系市政道路，但银花公司购买的2.2亩地，用途由银花公司自行确定，并不必然用来作为道路。鸿源公司将案涉通道在图纸中标为道路本身就是对案涉通道的擅自违法处分，并未经银花公司的同意确认，其行为明显构成违约。2.鸿源公司实际使用案涉通道事实清楚、证据充分。经法院组织、双方到场，现场勘验已经明确：该小区东北角总共有三个出入口：消防通道出入口、地下停车场、地下停车场出入口)、行人出入口(大门敞开)。鸿源公司小区居民出行，尤其是私家车、消防车辆(小区消防通道一入口一出口)必然也会使用银花公司购买的地块(目前是通道)。也就是说实际上鸿源公司已擅自将案涉过道作为消防通道使用并未向银花公司完整交付，构成违约。综上，虽然因鸿源公司未向银花公司交付而导致案涉通道目前是开放通道，但鸿源公司未就案涉通道为银花公司办理变更登记，并在规划和实际使用中均对案涉通道进行了非法占有，种种违约事实清楚、证据充分，因此银花公司主张鸿源公司赔偿330万元经济损失的诉求，依法应予以支持。四、银花公司支出的诉讼保全保险费应由鸿源公司承担。1.因本案是由鸿源公司违反《合作协议》精神、擅自抬高房价的违约行为引发，银花公司因其违法行为遭受了巨大损失，诉讼保全保险费是银花公司实际损失的一部分，依法应当由鸿源公司承担。五、双方合作背景及银花公司面临的拆迁安置压力。案涉所有地块皆原系银花公司名下财产，案涉地块是紧邻学校的学区房，地块的价值，地块的价值是非常大的合上交，贡献是非常大的，银花公司在拆迁过程中做了大量的组织、协调及维稳工作，圆满地完成了拆迁工作，银花公司负责了所有净地工作，保障了鸿源公司能够开发案涉地块。上述内容仅是银花公司为了双方合作所做的工作中的一部分，已足以证明银花公司在合作中做出了巨大贡献和努力，并没有侵犯任何方面的利益。相反，鸿源公司在该项目合作中获取了巨额利润，才让其有足够的经济实力继续拿地开发。2.双方达成了合作共识，项目名称为“济南银花纺织有限公司改造项目”，即可看出该协议的目的为解决银花公司的员工待遇及安置问题，实现公司转型升级。目前，鸿源公司在该项目合作中获取了巨额利润，却擅自抬高房价、拒不向银花公司交付安置房，导致大量拆迁户陆续开始频繁找银花公司索要安置房，部分拆迁户情绪激动，银花公司维稳压力巨大，希望贵院能够主持公道、伸张正义，依法依规依据事实和证据，切实解决银花公司拆迁户的安置问题。关于代建公寓楼事宜，银花公司保留诉权。案涉房屋房源明确具体且已具备交付(网签及交付管理)条件，鸿源公司迟延交付及占用通道等违约行为事实清楚、证据充分，请贵院依法支持银花公司的全部上诉请求。 鸿源公司辩称，一、案涉房屋价格双方未达成一致意见，房屋价格应以建设成本加暖气、天然气相关费用及按三期土地价格进行计算；银花公司诉讼请求不明确，其要求与其指定第三人进行网签无任何事实及法律依据。1.案涉房屋价格均是根据签订协议时的地价加上建设成本及其他相关费用核算出的。双方之所于在《三期土地开发协议》中约定安置房的回购价格根据三期土地最终的成交价格另行协商，原因如下：根据《合作协议》约定：“路南地块安置房于乙方开始认购后10个工作日付50%房款10个工作日结清”，根据约定所涉房屋于2017年9月25日认筹，2017年10月2日开盘，银花公司应于2017年10月12日之前付清全部购房款。但银花公司未按照约定支付购房款，鸿源公司多次要求银花公司履行付款义务，但银花公司都予以拒绝，鸿源公司于2018年1月4日向银花公司出具律师函并催促其付款，但其仍未履行付款义务。银花公司迟延付款的行为导致鸿源公司资金紧张，造成了工期延误，在此期间水泥、建材、钢筋等基建材料大幅上涨，人工成本增加。在此情况下，《三期土地开发协议》约定：安置房的回购价格根据三期土地最终的成交价格另行协商。按照约定安置房的价格应以三期土地的价格计算楼面地价，再加上建设成本及暖气、天然气相关费用最终计算得出安置房的价格。因当时三期土地价格并未最终确定，所以未明确计算出价格，现三期土地价格已经确定，完全能依据三期土地的价格计算出安置房的价格，故鸿源公司在一审庭审中要求一审法院对所涉房屋以建设成本加暖气、天然气相关费用及按三期土地价格进行评估，但一审法院并未予以支持。2.案涉房屋条款约定不明确、不具体，约定不具备实际履行的条件。银花公司在诉讼中明确交付诉讼请求为：确认鸿源公司交付房屋的面积及单价，确认鸿源公司应交付的房屋的时间和条件为：安置房达到网签条件时与银花公司指定的拆迁户进行网签。对于银花公司在一审庭审中明确的诉讼请求，鸿源公司认为双方仅就房屋问题约定了位于10号楼，约6000平方米。对于具体房号、每套房屋的具体面积及安置房如何向银花公司陈述的安置户进行交付等问题均没有进行约定。二、银花公司要求鸿源公司支付违约金无任何事实及法律依据。银花公司在《合作协议》履行过程中先后多次严重违约在先，导致工期被迫顺延和鸿源公司严重的经济损失。一是未能及时清空二期土地的建筑物，工期被迫顺延；二是未能依约清除院内违建和地下基础垫层，鸿源公司只能自行施工，导致工期再度延长；三是双方在《合作协议》中明确约定了安置房房款的交款条件和时间，但银花公司却未按约定及时履行付款义务，经鸿源公司多次督促后其仍未按约定付款。双方在2018年7月20日签订的《三期土地开发协议》中对原安置房协议进行了变更，双方未约定交付安置房的时间，并且截止到日前，双方仍未就安置房价格达成新的一致意见。因此银花公司要求鸿源公司向其支付迟延交付房屋损失150万元没有任何事实及法律依据。三、一审法院关于家属院通道认定事实清楚适用法律正确。经一审法院现场勘验，该通道位于鸿源公司开发建设的小区外，属于开放式通道，鸿源公司依约为银花公司预留了家属院通道。因鸿源公司开发的一期土地北边有银花家属区，鸿源公司本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系，双方在《合作协议》第四条第四款中约定“乙方在北院交付后必须为北边家属区留出不低于八米的正常通道（通道所占土地补偿款及相关费用由甲方承担，单价150万元/亩，该通道土地使用权归甲方，其使用年限与乙方相同）”。鸿源公司依约为银花公司留出了正常通道，双方在《结算协议》中对道路的实际面积进行了测量，银花公司也向鸿源公司支付了购买土地使用权款330万元。双方关于通道问题已经全部处理完毕，且不存在鸿源公司占用该通道的情形。四、保全保险费用应由银花公司负担。该案银花公司违约在先，银花公司的违约行为给鸿源公司造成了巨大的损失，保全保险费应由银花公司负担。 鸿源公司上诉请求：1.将一审判决第六项改判为：银花公司支付鸿源公司安置房购房款7202万元及暖气和天然气相关配套费用，其中：住宅购房款5160万元（住宅6000平方米，单价为8600元/平方米），商铺购房款1860万元（商铺620平方米，单价为3万元/平方米），储藏室购房款182万元（储藏室520平方米，单价为3500元/平方米），以上购房款合计7202万元；2.将一审判决第七项改判为：银花公司支付鸿源公司二期土地上违章建筑、地下基础垫、地下基础垫层清理及道路红线以内的树木建材违章建筑和占道经营清理费用104万元万元，以上共计356万元；3.将一审判决第八项改判为：银花公司支付鸿源公司因未按期清空第三期地块地上建筑物并具备挂牌条件的利息90万元及因银花公司违约造成的鸿源公司多支付土地出让金损失；4.驳回银花公司要求鸿源公司代为建设公寓楼的诉讼请求；5.本案一、二审诉讼费保全保险费均由银花公司承担。事实与理由：一、一审法院对涉房屋性质的认定存在事实认定错误，双方在《合作协议》中约定的安置房条款，所涉房屋属于商品房，所涉条款属于商品房认购协议。1.案涉项目总计拆迁面积为4478.87平方米，远低于双方协议中约定的6000平方米,并且在上述的56户拆迁户中银花公司已经对部分拆迁户进行了货币补偿，已取的货币补偿的拆迁户已经不需要再进行安置，可以证明本案中所涉的房屋属于鸿源公司给予银花公司一定优惠的商品房。2.本案所涉土地系济阳县国土资源局以挂牌方式出让的，规划指标中并未要求鸿源公司配建相应的安置房。所涉房屋所占土地的土地出让方式、土地性质也能证明本案所涉房屋并非安置房。因此，《合作协议》中所涉房屋为鸿源公司独立开发建设的商品房。3.《合作协议》中涉及到“安置房建设”约定部分虽然性质上属于房屋买卖合同，但却未约定具体房屋购买人、具体房号，缺少商品房买卖合同所必备的构成要件，鸿源公司与实际购买人也未签订正式的《房屋买卖合同》，该约定仅属于框架性约定，属于《房屋认购协议》。所约定的价格仅系签订《合作协议》时所初步达成的价格，《三期土地开发协议》第二条中约定“安置房回购价格根据三期土地最终的成交价另行协议”，故《合作协议》中初步达成的价格，并非最终价格。二、由于双方涉及安置房条款的约定不明确、不具体，故不具备实际履行的条件。1.银花公司在诉讼中明确交付诉讼请求为：确认鸿源公司交付房屋的面积及单价，确认鸿源公司应交付的房屋的时间和条件为：安置房达到网签条件时与银花公司指定的拆迁户进行网签。鸿源公司认为双方仅就房屋问题约定了位于10号楼，约6000平方米。对于具体房号、每套房屋的具体面积及安置房如何向银花公司陈述的安置户进行交付等问题均没有进行约定。因此，该约定仅是意向性约定，且只能交付、网签给银花公司，如果银花公司要求将案涉房屋网签给第三人，则系对第三人权利义务的处置，则应追加第三人参与诉讼，银花公司诉讼请求不明确。三、关于安置房价格，进行了变更，约定安置房的回购价格根据三期土地最终的成交价格另行协商。现三期土地价格已经确定，完全能依据三期土地的价格计算出安置房的价格，故鸿源公司在一审庭审中要求一审法院对所涉房屋以建设成本加暖气、天然气相关费用及按三期土地价格进行评估，但一审法院并未予以支持。本案系因银花公司违约在先导致了双方纠纷的产生，其理应承担违约责任，况且双方为弥补因银花公司违约给鸿源公司造成的损失对案涉房屋价格达成了新的处理方案。鸿源公司请求二审法院对案涉房屋价格以建设成本加暖气、天然气相关费用及按三期土地价格进行评估。四、一审法院认定银花公司按照约定清理了二期土地上的违章建筑等地上物错误。1.双方约定，拆迁达到净地标准，清理完所拆建筑物地下基础垫层，而银花公司的答辩及提交的证据明确载明了“破碎后清理到地面，所产生的建筑垃圾原地推平”，因此银花公司并未按达到约定的清理标准。2.鸿源公司接受土地并开发建设并非对土地交付标准已达成一致意见。银花公司延期将三期土地挂牌的严重违约行为已经给鸿源公司造成了巨大损失，鸿源公司为避免损失的进一步扩大所以接收了土地，但对于银花公司的土地交付标准鸿源公司并不认可。银花公司支付清理费用及罚款。五、一审法院关于清空第三期地上建筑物并具备挂牌条件相应责任的认定错误。1.双方约定“若甲方在2016年8月30日前，对路南地块达不到摘牌条件，而影响资金的如期兑付，则甲方承担责任，并按熟化资金1000万元6‰/月的利率支付利息给乙方。乙方顺利摘牌三日内支付甲方路南地块熟化资金200万元。甲方2017年5月1日前清空第三期地地块上建筑物并具备挂牌条件，双方也按同条款的相关内容执行”。根据合同的约定、行文习惯及文字的连贯性，“按同条款的相关内容执行”明确是指如果甲方在2017年5月1日前无法清空第三期地块上建筑物并具备挂牌条件，银花公司按熟化资1000万元6‰/月的利率支付利息给鸿源公司。2.根据土地招拍挂的相关流程，银花公司只有将地上物清理完毕达到净地标准土地才能挂牌，银花公司未按约定时间清空三期土地上的建筑物导致土地不具备挂牌条件。因此三期土地未按照约定时间达到挂牌条件是因银花公司的原因造成的，银花公司应按约定向鸿源公司支付利息。六、一审法院代建公寓楼的认定错误。一审法院虽已认定应驳回银花公司要求鸿源公司代建公寓楼的诉讼请求，但却未作出判决，二审法院应依法判决驳回银花公司要求鸿源公司代为建设公寓楼的诉讼请求。综上请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判支持鸿源公司的上诉请求。 银花公司辩称，一、双方2016年8月29日签署的《合作协议》合法有效且为合作开发协议，并非认购协议，诉争房屋确系为拆迁户安置所用，鸿源公司提出的所谓“安置房”、“商品房”均非法律上的概念。本协议中对安置房的处分权属于银花公司，鸿源公司无权干涉，其所称转卖获利毫无事实依据。《合作协议》合法有效且为合作开发协议，并非认购协议，且该协议为最后签署的有明确房屋价格的协议，3638元/平方米系双方协商最终达成一致的价格。二、一审法院认定鸿源公司应交付案涉房屋以及房屋价格为每平方米3638元的事实清楚、准确，鸿源公司应立即与银花公司指定的第三人网签，并待案涉房产具备过户条件时与拆迁户办理过户手续。（一）鸿源公司应交付的房源明确具体。协议内容对房源约定明确具体，完全可以判令鸿源公司依法依约履行。双方的合作宗旨明显为先解决拆迁户的安置问题，由拆迁户选定房源后，再由鸿源公司对外销售。同时，建设安置房是鸿源公司的义务，选择安置房是银花公司的权利，既然是银花公司的权利，银花公司理应优先选择房源。只要选择的房源不违反合同约定，法院就应依法予以支持。鸿源公司对银花公司主张的房源予以认可，其在一审反诉中明确提出并认可了应交付房产的面积及类型（住宅6000平方米、商铺620平方米、储藏室520平方米），同时2019年10月16日庭审笔录第12页明确记载“鸿源公司，现在银花公司已经明确了具体的房屋坐落、房号，庭后三日内向法庭书面明确是否坚持你方的反诉请求的购房款数额，以及你刚才主张的具体房屋不明确的意见，听清了吗?”足见，在银花公司明确了房源的情况下，鸿源公司依据房源的情况同步计算出了购房款数额，并且予以坚持自认，说明鸿源公司对银花公司主张的房源是认可的，双方诉争的房源是明确具体的。（二）“交付”不仅仅是实物交付，还应包括网签、移交管理权等实物交付以前所有不可缺少的履约动作。协议中均未单独约定网签及过户事宜，那么双方约定的“交付安置房”一定包含了办理网签手续的内容，而网签必然是在实际交付房屋之前。综上，双方约定的“交付”真实意思包含：1.将案涉房屋交付实物由银花公司管理，2.组织拆迁户选定房屋，3.具备网签条件时立即与拆迁户网签，4.竣工验收后交付房屋，5.拆迁户入住。该流程既符合双方签署协议的背景也契合实际操作需要。结合鸿源公司称已违约将案涉部分房屋网签给第三人的情形，银花公司该项主张合法、合情、合理，且非常有必要。（三）本协议中对安置房的处分权属于银花公司，并未侵害其他第三人权益。银花公司履行了交付土地、拆迁安置、净地等义务，对应的，银花公司享有的权利即是要求鸿源公司交付房屋并按银花公司要求与指定第三人办理网签、过户手续，权利义务对应很明确。首先，本协议中对安置房的处分权属于银花公司，银花公司如何分配、分配多少完全是银花公司的权利，鸿源无权干涉；其次，安置房的分配本身属于银花公司的权利，第三人无权干涉；再者，银花公司还未最终指定第三人的情况下，何来侵害第三人的利益。三、一审认定诉争价格应按照《合作协议》约定，应当予以维持。（一）银花公司的付款时间与价格的变化无任何必然联系。首先，银花公司迟延付款有正当理由，并不构成违约。其次，即使银花公司逾期付款有过错，那么也应仅承担相应逾期付款的违约责任即可。最后，双方对安置房价格记载非常明确，鸿源公司作为开发商对各项成本的变动绝对是能预料到的，其愿意以3638元/平方米的价格交付房屋，就说明接受了价格变动带来的商业风险，就应严格按约定履行。（二）迟延付款与鸿源公司资金紧张，与工期延误、成本增加无必然因果关系，且均未有证据加以证明。（三）一审认定双方未就价格变更协商一致，仍按原约定履行，认定事实清楚、适用法律正确。即使《三期土地开发协议》有效，该协议只是约定双方另行协商，并未就新的房屋价格达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条之规定，该补充协议不产生变更价格的法律后果。四、一审认定“银花公司按照约定清理了二期土地上的违章建筑等地上物，且鸿源公司接收土地并开发建设，双方对土地交付标准已达成一致意见”事实清楚，证据充分。银花公司提供了施工协议、电子转账回单、发票等大量证据，充分证明了诉争工程是由银花公司施工完成的事实。相反，鸿源公司提交的施工证据及付款证据与案涉地块的清理毫无关联性，更没有证据证明其主张的金额。在鸿源公司已经认可了银花公司的净地工程并接收了土地的情况下即视为银花公司的施工符合了双方达成的一致意见，现又主张银花公司未尽有关义务，无事实和法律依据。五、一审认定双方未明确约定三期土地挂牌利息、净地与挂牌时间无必然联系，事实清楚，证据充分。1.清空土地时间与挂牌时间无因果关系。挂牌事宜是由政府主导的，之所以迟迟未挂牌，是因为鸿源公司与政府就摘牌价格高于150万/亩的部分应由谁承担的问题迟迟未达成一致，而非因为银花公司未清空三期土地。《济南银花纺织有限公司改造项目补充协议》（以下简称《补充协议》）约定，二期土地是在非净地情况下摘牌的，恰恰印证了净地时间与挂牌时间没有关联的事实。2.鸿源公司并没有任何经济损失，反而获取了巨额利润。实际摘牌价格并未高于应交付日同类土地的交易价格。三期土地应交付时间为2017年5月1日，该时间段济阳县同类土地成交了2宗。而案涉三期土地挂牌时间为2018年8月26日，摘牌时间为2018年9月10日，成交价格为276万/亩，等于或低于应交付日同时段、同地段、同类型土地交易价格。六、双方约定代建公寓楼事实清楚、内容具体明确，且路北住户采光并非合同条款生效要件，付款方式的约定也不影响合同条款的效力。《合作协议》中对代建公寓楼的约定清楚，案涉楼盘的规划图纸对公寓楼的具体明确，对银花公司的该项诉求应依法予以支持。路北住户采光并非合同条款生效要件。即使代建公寓楼与路北住户采光有关，这也不是主要因素，且代建的原因也并非是该条款的生效要件。付款方式的约定也不影响代建公寓楼条款的效力。因此，鸿源公司有关代建公寓楼的上诉请求，毫无事实和法律依据。 银花公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方2016年8月29日签订的《合作协议》有效；2.判令鸿源公司履行协议依约向银花公司交付房屋，其中：住宅6000平方米，商铺620平方米，单价均为3638元/平方米；储藏室约520平方米，单价2600元/平方米；以上房款合计人民币25,435,560.00元；3.判令鸿源公司暂向银花公司支付迟延交付房屋损失150万元；4.判令鸿源公司赔偿违约占用银花公司家属院通道损失330万元；5.判令鸿源公司依约为银花公司代为建设公寓楼（即鸿源公司目前拟建设的纬三路路南项目1号楼）；6.本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费用等全部费用由鸿源公司承担。开庭审理中，银花公司明确，安置房屋为：山东省济南市济阳区纬三路258号路北住宅：2号楼1单元501室、2号楼1单元703室、1号楼1单元104室、1号楼1单元901室、1号楼1单元1301室、1号楼1单元1601室、1号楼1单元1901室；济阳区纬三路258号路南住宅：10号楼1单元601室往上至2301室；10号楼1单元804室往上至2304室；10号楼2单元1304、1504、1704、1904、2004室；10号楼2单元1501、1601、1701室；3号楼1单元1102室；济阳区纬三路258号路南：10号楼5号商铺、6号商铺、7号商铺、8号楼4号商铺、10号商铺、3号楼2号商铺、3号楼3号商铺、9号商铺。2019年12月30日银花公司向一审法院提交《明确诉求声明》，明确第二项诉讼请求具体含义为：（1）确认鸿源公司应交付的房屋面积及单价为：住宅6000平方米，商铺620平方米，单价均为3638元/平方米；储藏室约520平方米，单价2600元/平方米。（2）确认鸿源公司应交付的房屋的时间和条件为：上述房屋达到网签条件时向银花公司指定的拆迁户进行网签。 鸿源公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令银花公司向鸿源公司支付安置房购房款7202万元及暖气和天然气相关配套费用，其中：住宅购房款5160万元（住宅6000平方米，单价为8600元/平方米），商铺购房款1860万元（商铺620平方米，单价为3万元/平方米），储藏室购房款182万元（储藏室520平方米，单价为3500元/平方米），以上购房款合计7202万元；2.请求判令银花公司向鸿源公司支付二期土地上违章建筑、地下基础垫、地下基础垫层清理及道路红线以内的树木建材违章建筑和占道经营清理费用104万元万元，以上共计356万元；3.请求判令银花公司支付鸿源公司因未按期清空第三期地块地上建筑物并具备挂牌条件的利息90万元及因银花公司违约造成的鸿源公司多支付土地出让金损失（损失数额以鉴定为准）；4.请求判令双方于2016年8月29日签订的《合作协议》中代建公寓楼条款约定无效；5.请求判令本案本诉部分诉讼费、保全费、诉讼保全保险费，反诉部分诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等全部费用由银花公司承担。 一审法院认定事实如下： 2015年11月24日，银花公司与鸿源公司签订《济南银花纺织有限公司改造项目合作框架协议》，约定对济南银花纺织有限公司改造项目进行合作。主要内容： 二、项目合作 1.鸿源公司负责土地熟化资金的出资及代建安置房，土地转让可根据情况分期办理：第一期路北20亩，甲乙双方签订正式细化协议后于2015年12月20日前付给银花公司土地熟化资金3000万元，作为银花公司20亩土地转让资金及路南90亩土地转让的解押资金；路北20亩土地招拍挂成功，鸿源公司取得土地使用权10日内，支付400万元，作为路南90亩土地诚信意向金。2016年4月18日前鸿源公司支付2500万元，作为路南90亩土地熟化资金。银花公司收到2500万土地熟化金后三日内，将路南90亩土地抵押给鸿源公司并办理土地抵押手续(双方另行起草协议)。鸿源公司在2016年9月18日前再向银花公司支付3000万元作为银花公司解困资金。第二期90亩土地银花公司必须保证于收到2016年9月18日3000万元土地熟化资金之日起180日内拆迁完毕并保证进入土地招挂牌程序。银花公司如违约以鸿源公司向银花公司已付款金额按月息10‰支付利息；如因鸿源公司资金原因导致上述90亩土地招拍挂不能如期进行，以鸿源公司未按合同约定付款金额按月息10‰支付利息。以上鸿源公司所向银花公司支付款项待该土地进入招拍挂程序后转为土地出让金。 4.土地熟化资金和安置房建设资金为土地总价款。银花公司负责拆迁安置，按安置房建设数量和进度将鸿源公司所缴纳土地出让金中的安置房建设资金分期返还给鸿源公司。若招拍挂超出鸿源公司报价(每亩150万元)，银花公司将鸿源公司提供的土地熟化资金及利息(月息10‰)返还即可终止合同。项目的实施优先建设安置房，然后进行商业开发。 三、银花公司责任与义务(五)负责办理居民搬迁、安置工作(协议签订后，居民搬迁期限为鸿源公司土地熟化现金部分足额到位之日起路北片区60天、路南片区180天)为鸿源公司提供该项目必须的公共基础设施，负责将水、电(动力电)、路端口接抵鸿源公司项目建设场地红线，保证项目建设施工和完工后的正常用水、用电。 四、鸿源公司的责任与义务(一)按照国家规定及银花公司要求确保土地熟化资金及时足额到位。(三)鸿源公司取得土地后，首先建设安置房，参照老城区改造回迁安置管理办法另行约定。对于安置房的规划方案和户型结构，甲乙双方另行协商，确保安置房建设质量按现行验收规范达到合格标准。 2016年7月25日，银花公司与鸿源公司签订《结算协议》载明，结算：银花公司归还鸿源公司诚信金100万元，支付路北地段预留土地2.2亩结算款330万元。共计430万元。2016年7月27日，银花公司向鸿源公司转账支付100万元诚信金及路北地段预留土地2.2亩结算款330万（即通道费）。2016年7月29日，鸿源公司出具收据两份。 2016年8月29日，银花公司与鸿源公司签订《合作协议》主要内容： 二、项目合作 (一)土地熟化资金的出资及安置房建设 本项目分三期实施，第一期纬三路路北20亩，按框架协议顺利完成并开始实施。第二期纬三路路南约41亩土地已挂牌(地上建筑物(地上建筑物还未清空拆迁进度，保证按时拆迁及解决银花公司的职工社会保险等历史遗留问题，鸿源公司于2016年7月10日前支付给银花公司土地熟化资金1000万元(包括路北地块道路占用土地2.27亩土地补偿款，最后以实际测量为准)。摘牌后作为土地出让金。 银花公司保证在8月30日前，清空第二期地上建筑物，周边道路红线以内的树木、建材、及其他违章建筑和占道经营，否则，鸿源公司不予摘牌，所造成的经济损失和社会影响由银花公司承担。若银花公司具备土地摘牌条件，鸿源公司若不能及时摘牌，相关资金不能按时兑现，给银花公司职工造成不稳定因素，以鸿源公司未按约定付款时间为违约时间，并按合同约定付款4000万元的6‰的利率支付利息给银花公司；若银花公司在2016年8月30日前，对路南地块达不到摘牌条件，而影响资金的如期兑现，则银花公司承担责任，并按熟化资金1000万元6‰/月的利率支付利息给鸿源公司。鸿源公司顺利摘牌三日内支付银花公司路南三期地块熟化资金200万元。银花公司2017年5月1日前清空第三期地块地上建筑物并具备挂牌条件，双方也按同条款的相关内容执行。 安置房建设：1.安置房住宅部分根据住户需求设计的3个户型，分为10号楼100.88平方米/120.41平方米/115.88平方米，满足安置面积，套数不低于50套约6000平方米。尽量安排在同一单元，具体位置为10号楼，避开西单元西侧，单元安置户数不足一侧户数，从上而下避开顶楼，顶楼由甲乙双方协商找差价；特殊户型双方协商解决，其它事宜另行协商，安置房(包括商铺)价格为建设成本(除暖气、天然气相关费用外，其它享受购房户同等条件标准)和所占土地成本，折合3638元/平方米，储藏室折合2600元/平方米。由银花公司向鸿源公司购买，安置房回迁面积(预测面积与实测面积)误差不能超+-3%。路北地块安置房认购房时，交足房款、选定房号；路南地块安置房于鸿源公司开始认购后10个工作日付50%房款，开盘10个工作日结清。2.商铺基本上在原位置回迁安置，从南到北的顺序安排，保证足额面积及开间宽度根据设计应不少于原开间的2.5%，且不能超出原面积15%，并设有卫生间，商铺住户安置在一层，超出部分按4200元/平方米，二层由开发商自行解决。3.路南地块，银花公司拆迁完毕已达到净地鸿源公司取得施工许可证之日起，鸿源公司须在24个月内达到银花公司回迁安置户住房的入住条件，逾期鸿源公司要承担回迁户2倍的过渡费，即每户每月10元/平方米，截止入住为止。 (二)土地总价款及招拍挂程序土地熟化资金和安置房建设资金为土地总价款(每亩150万元)。在招拍挂过程中，若超出土地总价款且鸿源公司无意开发或有其它开发企业竞得该宗土地，银花公司将鸿源公司提供的土地熟化资金和前期费用及利息(月息10%o)返还即可终止合同。 项目的实施优先建设安置房，然后进行商业开发。 (四)纬三路路南地块东北角处因影响路北住户采光，由鸿源公司给银花公司代建公寓楼，所占用土地费用、建筑费用、规费及税费等相关费用由银花公司承担，鸿源公司土地挂牌后，从土地款中扣除。 三、银花公司责任与义务 4.负责办理居民搬迁、安置工作。5.银花公司协助鸿源公司解决用水用电相关事宜，为乙方鸿源公司提供该项目必须的公共基础设施，保证项目建设施工和完工后的正常用水、用电。6.拆迁达到净地标准，清理完所拆建筑物地下基础垫层。 四、鸿源公司的责任与义务 2.按照国家规定及银花公司要求确保土地熟化资金及时足额到位。3.鸿源公司取得土地后，首先建设安置房，参照老城区改造回迁安置管理办法另行约定。对于安置房的规划方案和户型结构，银花公司、鸿源公司另行协商，确保安置房建设质量按现行验收规范达到合格标准。4.鸿源公司在北院交付后必须为北边家属区留出不低于八米的正常通道(通道所占土地补偿款及相关费用由甲方承担，单价150万元/亩，该通道土地使用权归甲方，其使用年限与乙方相同)。 2016年8月30日，银花公司、鸿源公司签订《济补充协议》，约定因银花公司不能在《合作协议》规定时间清空二期土地的建筑物，为保证为银花公司职工9月底解决养老金问题，双方协议在非净地情况下摘牌。济南银花纺织有限公司片区改造工作指挥部加盖印章。 2018年7月20日双方签订的《三期土地开发协议》载明： 一、双方约定三期土地(位于济阳县城纬三路以南、经四路以东银限公司原厂区内尚未开发的47.7亩土地)由鸿源公司竞得后，若竞拍价超出挂牌起始价，银花公司将超出部分返还给鸿源公司。银花公司须在收到县政府拨付的土地收益金后三日内返还鸿源公司，每逾期一日向鸿源公司支付千分之一违约金。 二、鸿源公司按2016年8月28日双方签订的《合作协议》中对安置房所作的约定，及时足量向银花公司提供安置房，乙方保证按原位置提供。安置房回购价格根据三期土地最终的成交价另行协商。 三、鸿源公司应在相关部门综合验收后，向其他购房者交房时同时向银花公司交付安置房，每逾期一日向银花公司按相应房款的千分之一支付违约金。 2018年1月2日，鸿源公司委托山东昌平律师事务所向银花公司发出《律师函》，载明“……双方在《合作协议》中约定的安置房所在10＃楼于2017年9月25日认筹，2017年10月2日开盘。查截至到目前，贵公司仍未按双方的约定付款。综上所述，贵公司的行为已构成违约，贵公司的违约行为给鸿源公司造成巨大的经济损失。鉴于贵公司的严重违约行为及贵公司的违约行为给鸿源公司造成严重经济损失，鸿源公司研究决定，鸿源公司不再按合作协议第二条第一款“安置房建设”的相关约定向贵公司仍提供安置房。贵公司收到本所发出的律师函后，鸿源公司根据销售需求调整设计并对先期预留商品房进行销售”。2018年1月8日，银花公司委托山东中强律师事务所向鸿源公司发出《律师函》，载明：“……贵公司于2018年1月2日委托律师向委托人发函提及的相关问题，特复函如下:一、2016年8月29日，贵公司与银花公司签订的合作协议并不是单纯的市场行为的商品房开发协议，该合作协议的宗旨之一是积极稳妥的解决职工安置问题。二、贵公司发函称双方在合作协议中约定的安置房所在的10＃楼于2017年9月25日认筹，2017年10月2日开盘，但委托人从未接到贵公司任何形式的认筹、开盘通知，因此未能按合同约定付款不是委托人的过错，而是贵公司怠于沟通认购、开盘等一行列行为所致……”。2018年1月15日，银花公司向鸿源公司出具的《律师函》。证据3.2018年1月15日，鸿源公司委托山东昌平律师事务所向银花公司发出《律师函》，载明“……于2018年1月8日向鸿源公司的复函，回函如下：一、贵公司在复函中称贵公司从未接到贵公司任何形式的认筹、开盘通知，因此未能按合同约定付款不是委托人的过错，对于该点，贵公司在复函中陈述事实严重不符，安置房在的10＃号楼认筹、开盘过程中，我公司均通知贵公司的法定代表人及相关领导，并且贵公司的法定代表人有相关领导在开盘当天均参与了开盘仪式，以上均有开盘当天的是影像资料。因此安置房10＃号楼何时认筹、开盘，鸿源公司增多通知了贵公司，贵公司对此完全是知情的……。 济阳县国土资源局于2016年1月16日发布济阳县国土资源局国有建用地使用权挂牌出让公告（济阳国土资告字［2016］1号）挂牌开始时间2016年2月6日16时截止时间2016年2月23日16时。鸿源公司与济阳县国土资源局于2016年2月25日签订《国有建设用地使用权出让合同。鸿源公司于2016年4月15日取得鲁（2016）济阳县不动产权第0××6号不动产权证书（一期）。 济阳县国土资源局于2016年8月4日发布济阳县国土资源局国有建用地使用权挂牌出让公告济阳国土资告字［2016］24号挂牌开始时间2016年8月24日16时截止时间2016年9月3日16时。鸿源公司与济阳县国土资源局于2016年9月7日签订《国有建设用地使用权出让合同》。鸿源公司于2017年1月4日取得鲁（2017）济阳县不动产权第0××1号不动产权证书（二期） 济阳县国土资源局于2018年8月6日发布济阳县国土资源局国有建用地使用权挂牌出让公告（济阳国土资告字［2018］21号））挂牌开始时间2018年8月26日16时截止时间2018年9月5日16时。鸿源公司与济阳县国土资源局于2018年9月10日签订《国有建设用地使用权出让合同》。鸿源公司于2018年12月26日取得鲁（2018）济阳县不动产权第0××4号不动产权证书（三期）。 鸿源公司于2016年4月29日取得鸿源.学林苑小区项目（北地块）项目1号楼、2号楼、地下车库建、地下车库建筑工程施工许可证mes;××01）；于2017年6月8日取得济阳鸿源.学林苑南地块项目二期车库、幼儿园、1号楼临街商业楼、3号、5号、8号、9号、10号住宅楼；于2019年6月24日取得济阳鸿源.学林苑地块建设项目1号公寓楼的建筑工程施工许可证（编号×××01）。 鸿源公司于2016年10月28日取得鸿源学林苑北地块1号楼商品房预售许可证（编号：济阳房预许字第（2016）054号）；于2016年11月17日取得鸿源学林苑北地块2号楼商品房预售许可证（编号：济阳房预许字第（2016）061号）；于鸿源公司2017年9月25日取得鸿源学林苑南地块10号楼商品房预售许可证（编号：济阳房预许字第（2017）061号）。 2019年4月17日，银花公司分五次向鸿源公司转账支付回购安置房款，转账数额分别为470万元、330万元、400万元、350万元、450万元，合计2000万元。鸿源公司已于次日将该款项退回。 鸿源公司支付诉讼保全责任保险费34,500元。银花公司支付诉讼保全责任保险费30,235.56元。 经一审法院现场勘查，鸿源公司按照约定预留的8米通道位于其所开发的小区院墙以外，目前该通道为开放式通道，通过该通道可以到达鸿源公司开发小区的东北门的人行通道、车库入口及东北角的消防通道入口。 目前，鸿源公司开发包括10号楼在内的二期地块房屋尚未进行综合验收，三期地块房屋正在建设。 银花公司项目改造地块涉及原产权人56户。 一审法院认为：本案争议焦点为：一、《合作协议》及其中第四条关于鸿源公司代建公寓楼条款的效力；二、银花公司要求交付安置房的诉讼请求是否应予支持；三、银花公司要求鸿源公司支付迟延交付房屋损失150万元是否应予支持。四、银花公司要求鸿源公司赔偿违约占用其家属院通道损失330万元的请求是否应予支持；五、银花公司要求鸿源公司代为建设公寓楼是否应予支持；六、鸿源公司请求支付安置房购房款7202万元及暖气和天然气相关配套费用是否应予支持；七、鸿源公司要求银花公司支付二期土地上违章建筑、地下基础垫、地下基础垫层清理及道路红线以内的树木建材违章建筑和占道经营清理费用104万元万元，以上共计356万元是否应予支持；八、鸿源公司要求银花公司支付因未按期清空第三期地块地上建筑物并具备挂牌条件的利息90万元及因银花公司违约造成的鸿源公司多支付土地出让金损失是否应予支持；九、各方请求支付诉讼保全保险费是否应予支持。 关于焦点一、《合作协议》及其中第四条关于鸿源公司代建公寓楼条款的效力。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。双方于2015年11月24日签订《济南银花纺织有限公司改造项目合作框架协议》，于2016年8月29签订《合作协议》，约定由双方就银花公司改造项目进行合作，银花公司负责拆迁安置，协助鸿源公司依据相关法律法规完成该宗土地的招拍挂程序，鸿源公司负责土地熟化资金的出资及代建安置房，《合作协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。银花公司的合同目的为收取土地熟化资金进行拆迁安置，并以约定价格向鸿源公司购买安置房，鸿源公司的合同目的是在银花公司的协助下，根据相关法律法规规定，取得该宗土地使用权并进行房地产开发，故双方间存在以土地熟化、安置房建设等为主要内容的合同纠纷。 《合作协议》第二条第四款约定：“纬三路路南地块东北角处因影响路北住户采光，由鸿源公司给银花公司代建公寓楼，所占用土地费用、建筑费用、规费及税费等相关费用由银花公司承担，鸿源公司土地挂牌后，从土地款中扣除”。该约定系双方签订合同时，针对影响路北住户采光的客观情况进行专门约定，亦系双方的真实意思表示，其中“代建公寓楼的相关费用，银花公司土地挂牌后，从土地款中扣除”系代建公寓楼的相关费用如何支付问题，并不违反法律法规的强制性规定，鸿源公司主张案涉项目系其通过招拍挂程序取得，其无法也没有权利从土地款中扣除公寓楼代建费用，故该代建公寓楼的条款无效，没有法律依据，一审法院不予支持。 关于焦点二、银花公司要求交付安置房的诉讼请求是否应予支持。双方签订的《济南银花纺织有限公司改造项目合作框架协议》《合作协议》均载明鸿源公司应优先建设安置房，一审法院调取的案涉土地拆迁前原房屋产权人信息载明，案涉土地上确实存在拆迁安置户，故鸿源公司向银花公司交付安置房系其合同义务，鸿源公司主张双方对于安置房的约定仅系商品房预约关系，与双方订立合同时的客观情况不符。根据双方《合作协议》约定，鸿源公司向银花公司提供的安置房住宅套数不低于50套约6000平方米安排在10号楼，商铺在原位置安置，且双方均认可原位置系在三期土地上。鉴于双方仅约定安置房住宅房屋在10号楼，并未明确6000平方米房屋的具体房号，且双方对于安置房如何向安置户交付，在《合作协议》中未进行约定，双方需对上述问题进一步协商确定。根据双方签订的《三期土地开发协议》，鸿源公司应在安置房经相关部门综合验收，向其他购房人交付房屋时交付安置房。现鸿源公司主张10号楼未进行综合验收，原位置商铺尚未建设完毕，银花公司亦未提交证据证实安置房符合《三期土地开发协议》约定的交付条件，故在现有条件下，银花公司要求鸿源公司交付安置房，一审法院不予支持。 银花公司明确交付安置房的诉讼请求包含:确认鸿源公司应交付的房屋面积及单价；确认鸿源公司应交付的房屋的时间和条件为，安置房达到网签条件时与银花公司指定的拆迁户进行网签。对于该问题，前已述及，现有条件下，房屋不具备交付条件，而安置房面积双方在《合作协议》中有明确约定，银花公司请求确认房屋单价与交付房屋在性质上并非同一性质的诉讼，不属于明确交付房屋诉讼请求的范畴，双方可在房屋符合交付条件时一并处理。而鸿源公司所提确认鸿源公司应交付房屋的时间和条件为，安置房达到网签条件时向银花公司指定的拆迁户进行网签，因该内容在《合作协议》中并未约定，且房屋交付的具体过程应由银花公司、鸿源公司根据商品房交易程序协商确定。因此，银花公司上述明确的内容，并非交付房屋诉讼请求审查的范围，本案不予处理。 关于焦点三、银花公司要求鸿源公司支付迟延交付房屋损失150万元是否应予支持《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中虽然双方《合作协议》中约定路南地块，银花公司拆迁完毕已达到净地鸿源公司取得施工许可证之日起，鸿源公司须在24个月内达到银花公司回迁安置户住房的入住条件，逾期鸿源公司要承担回迁户2倍的过渡费。但双方在三期土地开发协议中约定鸿源公司在相关部门综合验收后，向其他购房者交房时同时向银花公司交付安置房。双方已协商改变了安置房交付时间，且前已述及，双方对于安置房的具体房号及如何向安置户交付房屋尚需进一步协商，故银花公司依据《合作协议》要求鸿源公司支付迟延交付房屋损失无事实依据，一审法院不予支持。 关于焦点四、银花公司要求鸿源公司赔偿违约占用其家属院通道损失330万元是否应予支持。根据银花公司提交的规划图及一审法院现场勘验，鸿源公司已按照约定为银花公司预留了8米的家属院通道，该通道位于银花公司开发建设的小区院墙外，且目前为开放式通道，虽然通过该通道可以到达小区东北角的消防通道入口，但该事实不足以认定为占用了银花公司的家属院通道，故银花公司要求返还通道费330万元，依据不足，一审法院不予支持。 关于焦点五、银花公司要求鸿源公司代为建设公寓楼是否应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条三条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。本案中，双方签订的《合作协议》第二条第四款约定，经三路路南地块东北角处因影响路北住户采光，由鸿源公司给银花公司代建公寓楼，所占用土地费用、建筑费用、规费及税费等相关费用由银花公司承担，鸿源公司土地挂牌后，从土地款中扣除。该约定仅能体现代建公寓楼的相关费用由银花公司承担及费用的支付时间、方式。而代建公寓楼实质为建设行为，需双方对公寓楼面积、建筑设计施工、合同价款、交付时间等主要内容协商一致，且具体明确，但双方并未对上述代建公寓楼的具体事项签订补充协议，故银花公司要求鸿源公司代建公寓楼的请求并不具体，依据上述规定，应驳回银花公司的该项起诉。 关于焦点六、鸿源公司请求支付安置房购房款7202万元及暖气和天然气相关配套费用是否应予支持。一审法院认为，根据双方《合作协议》约定，安置房（包括商铺）价格为建设成本和所占土地成本，折合每平方米3638元，储藏室2600元每平方米，商铺超出部分按4200元每平方米付款。虽然双方在三期土地协议中约定安置房回购价格待三期土地成交价最终确定后另行协商，但双方未就价格变更协商一致，故双方对于价格变更的约定并不明确，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。双方仍应按《合作协议》约定的价格履行。鸿源公司主张按照市场价每平方米8600元标准支付购房款7202万，并支付暖气和天然气相关配套费用，与双方《合作协议》约定的安置房(包括商铺)价格为建设成本(除暖气、天然气相关费用外，其它享受购房户同等条件标准)和所占土地成本不符，一审法院不予支持。 关于焦点七、鸿源公司要求银花公司支付二期土地上违章建筑、地下基础垫、地下基础垫层清理及道路红线以内的树木建材违章建筑和占道经营清理费用104万元万元，以上共计356万元是否应予支持。根据双方签订的合作协议、补充协议及银花公司与王长岐、鲜维签订的协议、电子转账回单、发票及向郭铭超、刘修忠支付垃圾整治理费的发票及转账凭证等证据，银花公司按约定清理了二期土地上的违章建筑等地上物，鸿源公司接收土地并开发建设，双方对土地交付标准已达成一致意见，现鸿源公司以银花公司未按约定的标准对二期土地进行清理为由，要求银花公司支付清理费及罚款，一审法院不予支持。 关于焦点八、鸿源公司要求银花公司支付因未按期清空第三期地块地上建筑物并具备挂牌条件的利息90万元及因银花公司违约造成的鸿源公司多支付土地出让金损失是否应予支持。一审法院认为，双方《合作协议》约定，银花公司2017年5月1日前清空第三期地块地上建筑物并具备挂牌条件，双方也按同条款的相关内容执行。该约定中的“按同条款的相关内容”并不明确，且第三期地块地上建筑物清空后，其他影响土地挂牌问题及土地挂牌时间，均非银花公司决定，故鸿源公司依据上述约定要求银花公司支付2017年5月1日至2018年8月6日第三期土地挂牌之日的利息90万元，依据不足，一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉土地使用权系鸿源公司通过招拍挂程序取得，鸿源公司提交的证据不足以证实因银花公司的原因导致其多支出土地出让金，故其要求银花公司赔偿损失无事实依据，一审法院不予支持。对银花公司的《鉴定申请》，一审法院不予准许。 关于焦点九、银花公司、鸿源公司请求对方支付诉讼保全保险费的诉讼请求是否应予支持。双方在《合作协议》中未约定实现债权的费用由对方承担，故对于银花公司、鸿源公司要求对方承担诉讼保全保险费的诉讼请求，一审法院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、银花公司与鸿源公司于2016年8月29日签订的《济南银花纺织有限公司改造项目合作协议》有效；二、驳回银花公司要求鸿源公司交付房屋的诉讼请求；三、驳回银花公司要求鸿源公司支付迟延交付房屋损失150万元的诉讼请求；四、驳回银花公司要求鸿源公司赔偿违约占用银花公司家属院通道损失330万元的诉讼请求；五、驳回银花公司要求鸿源司承担诉讼保全保险费用的诉讼请求；六、驳回鸿源公司要求银花司支付安置房购房款7202万元及暖气和天然气相关配套费用的诉讼请求。七、驳回鸿源公司要求银花公司支付二期土地上违章建筑、地下基础垫、地下基础垫层清理及道路红线以内的树木建材违章建筑和占道经营清理费用104万元万元，以上共计356万元的诉讼请求；八、驳回鸿源公司要求银花公司支付因未按期清空第三期地块地上建筑物并具备挂牌条件的利息90万元及因银花公司违约造成的鸿源公司多支付土地出让金损失的诉讼请求；九、驳回鸿源公司请求判令双方于2016年8月29日签订的《济南银花纺织有限公司改造项目合作协议》中代建公寓楼条款约定无效的诉讼请求；十、驳回鸿源公司要求银花公司支付诉讼保全保险费的诉讼请求。案件受理费192,978元、保全费5000元，由银花公司负担；反诉案件受理费212,100元、保全费5000元由鸿源公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题：1.银花公司关于交付安置房、支付延迟交付房屋损失150万元、赔偿违约占用其家属院通道损失330万元、代为建设公寓楼的主张是否应予支持；2.鸿源公司关于支付安置房购房款7202万元、暖气及天然气相关配套费用、清理费用104万元以及罚款252万元、利息90万元及出让金损失的主张是否应予支持；3.保全保险费的责任承担问题。 针对第一个焦点问题。本院认为，案涉《合作协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，故合法有效。关于房屋交付问题。本案中，双方在《合作协议》中仅约定在10号楼安置不低于50套约6000平方米，具体的交付对象、交付方式等并未协商一致。同时，双方还约定案涉房屋需经相关部门综合验收，向其他购房人交付房屋时才交付给银花公司。因银花公司提交的证据不足以证明案涉房产具备交付的条件，故本院对其该部分上诉主张不予支持。关于支付迟延交付房屋损失的问题。本案中，虽然《合作协议》中约定鸿源公司取得施工许可证之日起24个月内达到入住条件，逾期应承担回迁户2倍的过渡费，但双方在之后的《三期土地开发协议》对交付时间进行了变更，故银花公司依据《合作协议》主张迟延交付房屋的损失不应支持。关于占用通道损失的问题。银花公司主张鸿源公司没有交付案涉通道，且明显私自对通道进行了占用，构成违约。本院认为，一审法院进行了现场勘验，结合案涉项目规划图，能够认定鸿源公司已经按照双方约定预留了8米的通道，故银花公司的该部分主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。另外，因银花公司与鸿源公司对代建公寓楼仅是框架性约定，并未约定具体细节，而银花公司该部分的诉讼请求亦不具体，故一审法院驳回银花公司的该项起诉，并无不当。 针对第二个焦点问题。关于鸿源公司主张的支付购房款7202万元并支付暖气和天然气相关配套费用的问题。本院认为，双方约定安置房（包括商铺）的价格为建设成本和所占土地成本，折合每平方米3638元，储藏室2600元每平方米，商铺超出部分按4200元每平方米付款。虽然双方在后续的协议中约定对价格另行协商，但并未就如何变更协商一致，故应依法推定为未变更，应按照原《合作协议》履行。因此，鸿源公司的该项主张以及其关于对案涉房屋价值进行评估的申请，本院均不予支持。对于鸿源公司请求支付清理费用及罚款的问题。根据现有证据，能够证明银花公司已经按照约定清理了二期土地上的违章建筑等地上物，而鸿源公司也已经接收案涉土地并进行了开发建设，故鸿源公司的该项主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。对于利息及出地出让金损失问题。本院认为，双方在《合作协议》中对土地清空的违约条款约定不明确，且鸿源公司并未提交充分证据证明系银花公司的原因导致其多支出土地出让金，故对其该部分主张，本院不予支持。 针对第三个焦点问题。关于诉讼保全保险费的承担问题。因双方未约定实现债权的费用由对方承担，故对于银花公司、鸿源公司要求对方承担诉讼保全保险费的主张，本院均不予支持。 综上所述，银花公司以及鸿源公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费405,078元，由上诉人济南银花纺织有限公司负担192,978元，由上诉人济阳县鸿源置业有限公司负担212,100元。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 丽 审 判 员  邱建坡 审 判 员  张 磊 二〇二〇年七月十日 法官助理  王金雨 书 记 员  李亚宁