广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27212号原告（反诉被告）：罗凯莎，女，1976年5月8日出生，汉族，住委托诉讼代理人：孟翔，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯志明，广东尚尧律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山宇能创富投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********宇能数码广场A区25层2505室，统一社会信用代码914***********029F。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。原告罗凯莎与被告佛山宇能创富投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案。被告对管辖权提出异议，本院经审查裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回被告上诉，维持原裁定。诉讼中，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人孟翔、冯志明，被告的委托诉讼代理人钟嘉嵘、杨健豪均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期限依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2017年8月5日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还219343元转让费，及支付以219343元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率自2017年8月6日起计算至实际清偿日的资金占用损失；3.被告向原告支付违约金15792.69元（以219343元为本金按照日万分之五的标准自2019年6月2日起计至2019年10月24日）；4.被告向原告支付律师费15000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2017年8月5日签订《物业使用权转让合同》，约定2019年6月1日由被告将其位于佛山市南海区********物业使用权转让给原告。合同签订后，2017年8月5日，原告按照合同的约定向被告支付物业使用权的转让首期款219343元，但被告却以各种理由拒不向原告交付物业。原告认为，被告逾期向原告交付物业的行为已构成违约，根据双方签订的《物业使用权转让合同》的约定，原告有权解除合同并要求被告返还已支付的转让费。故诉至法院。被告针对原告的本诉辩称，一、《物业使用权转让合同》的性质是使用权转让合同，不是租赁合同，该合同不存在无效事由，属合法有效合同。被告与宇能数码广场B区建设项目所在地使用权人佛山市南海区里水镇开发总公司约定，地块上建筑物、构建物为被告自行出资建设，被告在2052年11月3日之前享有该地块地上建筑物、构建物的使用权。根据民事行为中的“法无禁止即可为”原则，法律无规定禁止使用权转让，使用权转让对社会公共利益亦无影响，享有租赁权与使用权之间是有区别的：一是权利的性质，承租人只能在租赁的目的范围内使用其权限。而本案的物业使用转让权本质上与土地使用权的转让具有相同性质，即在转让的年限范围内享有完全的支配权和用益权，这是租赁权所不具有的；二是关于权利使用的限制。在租赁权下，承租人的承租权必须根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条加以行使：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。而本案的物业使用权人如对标的物进行改善或者增设他物，则无需经过物业使用权出让方同意；三是关于标的物能否设定抵押问题。在租赁权下，由于租赁人是实际所有人，因此承租人不能将承租的不动产设定抵押。而本案的情形，物业使用权受让人可以对标的物设定抵押等处分权利；四是租赁合同一般先付款后使用，在整个租赁期限内按月或按年支付租金并要交付按金；而本案是使用权转让，不存在按固定时间节点支付租金的特征；五是租赁合同有合同法明确的期限限制，不能超过20年；而本案的物业使用权转让期限不受20年的影响，而受双方确定的期限影响，受被告用地时限的影响，现在双方约定的使用年限并没有超过别搞用地期限，符合相关规定要求。（二）我国现有法律并未强制性规定使用权转让价格为政府指导价或者政府定价，使用权转让价格根据价值规律属于市场调节价，原告与被告经协商确认转让年限2017年8月5日至2037年8月4日的对价为419343元，2037年8月5日至2052年11月3日的对价为0元，属于被告赠送给原告使用。综上，被告与原告之间成立物业使用权转让合同关系，而非租赁合同关系，所签订的合同属合法有效的合同。二、因佛山一环围蔽致使被告无法于2019年6月1日前交付物业，属于不可抗力，被告可依法免责。1.根据住建部门的要求以及当时本案项目周边的实际情况，本案项目施工现场的出入口只能设置在佛山一环辅道附近，且只有唯一一个出口，从而导致了在佛山一环围蔽施工里水立交期间，被告无法正常运输土方，水泥、大型机械设备等施工材料、设备也无法正常入场，本案项目被迫停工。2.所有工期的预估以正常施工时间为基础的，但是为了配合佛山一环高速化改造工程，佛山一环里水立交段的辅道实现了全方位围蔽，该围蔽也是被告无法预估的。佛山一环里水立交段自2018年6月13日开始封路围蔽，严重影响本案工程进度且严重滞后于计划，佛山一环高速封闭施工对被告而言，属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，因此交付时间理应相应顺延。3.本案物业未能如期交付，并非被告的原因所造成的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”在本案中正是由于不可抗力的缘故导致被告无法于2019年6月1日前交付，被告并无过错，被告无须承担逾期交付责任。三、原告未按合同约定支付全部转让款项，构成违约，物业交付条件及时间尚未成就，被告可顺延交付时间。《物业使用权转让合同》约定转让总金额为419343元，并约定如原告未付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项；如银行不批准贷款或批准贷款额度不足付清全部余款，原告须在签订合同之日起三十日内付清全部余款。但原告至今仅向被告支付了2193453元，剩余200000元未付；退一步而言，即使按照总价÷总约定使用年限的方式分摊，假设原告仅需支付20年期限内的款项，那么原告应付的款项为237926.26元，原告仅支付了219343元，属于违约。综上，因原告未在约定时间内付清款项，已构成违约，物业交付时间及条件尚未成就，被告可按合同约定顺延物业交付时间。原告无权要求解除合同及要求被告返还首期款219343元。原告既主张资金占用损失又主张违约金，但原告未举证证明其实际损失，不符合损失填补原则。被告并没有违约，原告主张律师费没有事实法律依据。基于前述论述，双方签订的合同合法有效，被告未存在违约行为，原告存在违约，应驳回原告的诉求。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付转让金200000元；2.原告向被告支付以200000元为本金按日万分之五的标准从2017年9月5日起至实际付清日止计算的逾期付款违约金；3.诉讼费由原告承担。事实和理由：原被告于2017年8月5日签订了《物业使用权转让合同》，约定被告将使用权转让给原告，使用权转让金419343元，首期款为219343元，剩余200000元，转让期限从签订合同之日起至2037年8月4日，2037年8月5日至2052年11月3日为赠送的期限。合同第十一款第3款约定，如银行不批准贷款或批准贷款额度不足付清全部余款，原告须在签订合同之日起三十日内付清全部余款，但原告至今仅向被告支付了219343元，剩余200000元未支付，原告应承担违约责任。原告针对被告反诉答辩称，一、被告违约在先，原告有权行使不安抗辩权，被告要求原告支付转让金200000元无事实和法律依据。2017年8月5日双方签订《物业使用权转让合同》，约定被告于2019年6月1日将本案物业交付给原告，原告于2017年8月5日前向被告支付首期转让款219343元。在2018年年底至2019年年初，原告不断到本案物业所在项目了解竣工情况，得知项目仍未开始动工，曾多次找到被告询问迟迟不动工的原因，但均多次遭到被告的拒绝。直至2019年6月1日，被告无正当理由延迟交付物业。原告认为，被告未及时完工、延期交付的行为已严重侵犯原告的合法权益。根据《合同法》第68、69条规定，被告的义务是交付物业，而原告的义务是交付转让款，结合本案，被告的履行能力明显降低，已不能如期交付物业的危险极有可能危及原告的债权实现，原告有权行使不安抗辩权。另，由于被告未能如约交付物业，2019年7月29日原告再次要求被告解除合同，被告承诺物业交付时间延期至2019年9月1日，但直至2019年9月1日，被告仍未交付，后经与双方协商一致，被告承诺于2019年11月30日前将退回原告的转让款219343元。二、被告要求原告支付逾期付款的违约金无事实和法律依据。由于被告违约在先，原告有权行使不安抗辩权，且被告与原告于2019年9月1日已达成协议，原告同意承诺于2019年11月30日前原告返还首期转让款219343元。诉讼中，原告针对本诉和反诉共同举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息查询报告打印件1份，用以证明原被告的主体资格；2.物业使用权转让合同原件1份，用以证明被告将房屋使用权转让给原告，约定了转让期限、赠送的转让期限、物业使用权转让价的计价标准、交付标准、交付日期；3.收款收据原件3份、POS机签购单复印件5份，用以证明原告依约向被告支付转让费用；4.民事委托代理合同、发票、收款收据原件各1份，用以证明原告支付的律师费；5.客户特殊申请表原件1份、银行卡复印件1份，用以证明被告收到原告终止履行通知后，被告在宽限期内仍未向原告出具相应的解决方案，被告承诺于2019年11月30日前向原告退回首期转让款219343元；6.照片打印件1份，用以证明2020年5月9日本案物业仍未竣工。被告针对本诉和反诉共同举证如下：1.租赁合同书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证补充协议（2011年4月29日）、补充协议（2017年11月3日）原件各1份、土地证复印件1份，用以证明本案项目有合法报建手续，属合法建设项目；2.宇能数码广场B区临时现场平面布置图、红线范围图复印件各1份、现场沙盘照片、施工现场图片打印件各1份，用以证明当时佛山一环围蔽给施工现场所造成的影响，结合现场图片及红线范围图、现场平面布置图，可知施工现场唯一的出口位于佛山一环辅道旁边，因当时佛山一环需要建路桥，所以连同辅道一并围蔽。一环围蔽施工造成被告工期受延误，属于不可抗力，物业交付时间理应顺延。对当事人对对方提交的证据真实性无异议的，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对于原告举证5，原告未能提供初步证据反映申请表相关审批人相关人员的姓名和身份，且该证据也未能反映被告方明确同意原告相关申请，本院对该证据的证明力不予确认，对原告调查取证申请亦不予准许。2.原告举证6照片未能显示拍摄时间，本院对该证据的证明力不予确认。3.被告举证1、2与本案相关，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年8月5日，被告（甲方、转让方）与原告（乙方，受让方）签订《物业使用权转让合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将宇能数码广场B区项目自编号B区2栋13层1303号（以下简称涉讼物业）产业用房的使用权转让给乙方，建筑面积37.9平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2037年8月4日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为419343元，乙方须在2017年8月5日前支付首期款219343元（含认购定金），余款200000元，乙方须向银行贷款方式支付；如果银行不批准贷款或批准贷款额度不足以付清全部余款，乙方必须在签订合同之日起三十日内付清全部余款；甲方应在2019年6月1日（含本日）前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；甲方未按照约定期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；乙方按合同约定的标准和时间向甲方支付该物业使用权转让金；逾期支付价款的，应按照逾期应付款日万分之五的违约金标准向甲方支付违约金；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。2017年7月8日、2017年7月15日、2017年8月5日，被告分别出具收据确认收取原告款项共计219343元。宇能数码广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未竣工验收。另查明，原告为本案支出律师费15000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原被告所签订的涉讼合同约定的物业使用权转让期限从2017年8月5日至2052年11月3日，即实际租赁期限为12875天，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张被告逾期交付涉讼物业，据此要求解除涉讼合同二十年内的约定。对此，本院具体分述如下：首先，涉讼合同约定的物业使用权总转让款419343元应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定上述合同超出二十年的约定无效，故原告无需向被告支付超出二十年期限的物业使用权转让款。二十年期限的物业使用权转让款为237926元（419343元÷12875天×20年天数7305天），原告仅支付219343元，针对二十年期限的物业使用权转让款，原告应根据涉讼合同的关于贷款相关约定在2017年9月5日前支付18583元（237926-219343）予被告。其次，针对原告主张因被告逾期交付行使不安抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的约定，行使不安抗辩权一方需有证据证明对方存在经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形下中止履行，且应当及时通知对方。本案中，原告未举证反映被告在签订合同后存在明显丧失履约能力，进而导致涉讼物业完全无法交付的现实危险，此其一；其二，原告未举证反映曾于应支付相应款项但要求中止履行之时向被告发出相应的意思表示，故本院认定原告未付款的行为不属于行使不安抗辩权的情形。最后，虽然原告未付清转让款，被告根据合同约定有权顺延交付期限，但至庭审辩论终结之日，涉讼物业仍未办理竣工验收备案手续，不符合出租条件，且至涉讼合同约定的交付时间已逾一年，交付时间尚未能确定，即使原告履行了付款义务，被告也未能交付物业，合同订立目的无法实现，涉讼合同应予解除。综上所述，对原告诉请解除涉讼合同，本院予以支持，合同解除后，原告已支付的转让款219343元应予退回，对被告要求原告支付200000元转让金的诉请，本院不予支持。如前所述，原被告均存在逾期履行义务的行为，对原被告各自主张的违约金和原告主张的律师费损失，本院均不予支持。涉讼合同自本院判决认定解除，被告据此才产生款项返还义务，原告主张被告支付2017年8月6日起至判决生效之日止的资金占用利息损失，理据不足，本院不予支持；被告应以219343元为本金自判决生效之日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计付利息予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：解除原告（反诉被告）罗凯莎与被告（反诉原告）佛山宇能创富投资有限公司于2017年8月5日就佛山市南海区宇能数码广场B区2栋13层1303号房签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定；被告（反诉原告）佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款219343元予原告（反诉被告）罗凯莎；被告（反诉原告）佛山宇能创富投资有限公司应以219343元为本金自本判决生效之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计付利息予原告（反诉被告）罗凯莎；驳回原告（反诉被告）罗凯莎的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）佛山宇能创富投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取3970.68元（罗凯莎已预交），由罗凯莎负担1675.61元，由佛山宇能创富投资有限公司负担2295.07元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予罗凯莎，本院不另收退。反诉受理费减半收取2871.5元（佛山宇能创富投资有限公司已预交），由佛山宇能创富投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年七月二十三日书记员  罗静雯