广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初9798号原告：中山金嘉创意文化产业发展有限公司，住所地广东省中山市西区********228-1号，统一社会信用代码91442000MA4W24U732。法定代表人：谢立兴，总经理。委托诉讼代理人：何瑞兰，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建旭，广东邦杰律师事务所实习律师。被告：陈汀昭，男，1964年10月27日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区******市头宫北2横巷16号，公民身份号码440************953。原告中山金嘉创意文化产业发展有限公司（以下简称金嘉公司）与被告陈汀昭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金嘉公司委托诉讼代理人何瑞兰、陈建叙到庭参加诉讼。被告陈汀昭经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金嘉公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年12月1日起的管理费（2019年12月1日至2020年5月31日按570元/月的标准，2020年6月1日至2021年5月31日按598.5元/月的标准，2021年6月1日之后按628.90元/月的标准，计算至被告返还物业之日）；2.被告向原告支付违约金（以570元为基数，自2019年12月6日起按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止；以570元为基数，自2020年1月6日起按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止；以570元为基数，自2020年2月6日起按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）。庭审中，原告更改诉讼请求第一条为：被告向原告支付2019年12月1日-2020年4月30日的管理费2850元。事实和理由：2019年5月13日，原告与被告签订物业管理合同，约定：原告为被告承租的位于中山市西区********104、建筑面积95平方米的物业提供管理服务；2019年6月1日至2020年5月31日的物业管理费为每平方米6元/月，应在每月5日之前支付当月物业管理费；逾期支付物业管理费，每逾期一日，应按未付款3%的标准支付违约金，逾期超过15日的，原告有权中止或停止相关服务。合同签订之后，原告已按约定为被告提供物业管理、水电服务，但被告自2019年12月起开始拖欠物业管理费、水电费。经原告多次敦促，均无果。庭审中，原告补充事实与理由：原被告经过法院调解，被告于2020年5月1日向原告返还租赁物，故原告主张的物业管理费计算至2020年4月30日。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告陈汀昭在法定答辩期限内未向本院提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。本院认定事实如下：2017年8月30日，中山市大昌房地产发展有限公司（出租方，甲方）与金嘉公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定：本合同租赁物是甲方位于中山市西区*******新城商业中心房产物业，租赁期限为15年，即自2017年9月1日至2032年8月30日止。2017年10月15日，中山市大昌房地产发展有限公司（出租方）与金嘉公司（承租方）签订物业租赁补充协议，约定：兹有出租方将拥有完全产权的名下物业（地址：中山市西区***********）出租给承租方，由承租方统一运营管理（含该物业部分或全部对外出租或转租），出租期限自2017年9月1日至2032年8月30日止，承租方在此期间负一切经济及法律责任。2019年8月22日，中山市西区西苑社区出具同址证明，载明：兹有我社区地址中山市西区*******与中山市西区******属同一地址，现以中山市西区*******址为准。2019年5月13日，金嘉公司（出租方，甲方）与陈汀昭（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定：本合同租赁物是甲方位于中山市西区********104，面积（包含公摊部分面积）共95平方米；租赁期限为3年，即自2019年6月1日至2022年5月31日止。同日，金嘉公司（甲方）与陈汀昭（乙方）签订物业管理合同，约定：本合同物业是甲方位于中山市西区********104，物业的建筑面积（包含公摊部分面积）为95平方米；委托管理期限为3年，即自2019年6月1日至2022年5月31日止；物业管理费用按照建筑面积（包含分摊面积）计收，每平方米的管理费用标准为6元/月，自第2个管理年起（即自2020年6月1日起），每平方米的管理费用标准每年在上年基础上递增5%；物业管理费起计表：物管费起计日-2020年5月31日6元/平方米/月，2020年6月1日-2021年5月31日6.3元/平方米/月，2021年6月1日-2022年5月31日6.62元/平方米/月；物业管理费用自2019年6月1日起开始计收，如乙方逾期支付物业服务费、水电费或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按未付金额的3%向甲方支付违约金。合同还约定了物业服务具体内容及有关权利义务等其他事项。2019年12月25日，金嘉公司出具催款通知书，载明：贵司自2019年12月起开始拖欠租金及物业管理费，截至2019年12月25日，贵司尚欠我司12月物业管理费570元。金嘉公司称为涉案物业进行了物业管理服务，陈汀昭自2019年12月1日起开始拖欠物业管理费，金嘉公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案民事实体权利。以上事实，有房屋租赁合同、物业管理合同、催款通知书、同址证明、物业租赁补充协议等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。陈汀昭与金嘉公司签订物业管理合同，该合同合法有效，对陈汀昭具有约束力。金嘉公司对涉案单位进行物业服务管理，陈汀昭理应缴纳物业费。由于双方在物业管理合同中约定的物业管理费用按照建筑面积（包含分摊面积）计收，每平方米的管理费用标准为6元/月，自第2个管理年起（即自2020年6月1日起），每平方米的管理费用标准每年在上年基础上递增5%，即2019年6月1日-2020年5月31日6元/平方米/月，涉案物业的建筑面积为95平方米，可知每月物业费570元，由于陈汀昭于2020年5月1日向金嘉公司返还租赁物，现金嘉公司主张陈汀昭以每月物业费570元为标准支付2019年12月1日至2020年4月30日的共5个月的物业管理费2850元，本院予以支持。关于违约金的问题，由于陈汀昭欠付物业管理费确实给金嘉公司造成了相当于利息的损失，金嘉公司主张以570元为基数，自2019年12月6日起按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止；以570元为基数，自2020年1月6日起按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止；以570元为基数，自2020年2月6日起按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止的标准超过了实际损失，因此本院调整违约金计算标准为：以每月拖欠的物业管理费为基数，按年利率6%计算至清偿之日止。陈汀昭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈汀昭于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山金嘉创意文化产业发展有限公司支付物业服务费2850元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业管理费为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山金嘉创意文化产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山金嘉创意文化产业发展有限公司已预交），由被告陈汀昭负担（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈立平二〇二〇年七月九日书记员  黄应虹郭家晴