广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4543号原告：广州天越集团有限公司，住所地广州市海珠区滨江西路****西边。法定代表人：金赞平，职务：董事长。委托诉讼代理人：周芳，张溪函，广东金领律师事务所律师。被告：广州市汇浚物业管理有限公司，，住所地广州市荔湾区文昌南路**之一地下**自编之一（市场地址广州市荔湾区文昌南路137号之一地下一层）法定代表人：杜雄斌，职务：总经理。委托诉讼代理人：阮利锋，广东尚义律师事务所律师。原告广州天越集团有限公司与被告广州市汇浚物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州天越集团有限公司的委托诉讼代理人周芳、张溪函，被告广州市汇浚物业管理有限公司的委托诉讼代理人阮利锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州天越集团有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告于2013年10月29日签订的《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》；二、判令被告立即将广州市荔湾区文昌南路137号之一地下负一层物业交回给原告管业；三、判令被告按月租金25641元标准计付自2013年6月8日起至正式交回场地之日的租金（扣减被告已支付的租金55万元，暂计至起诉日为1552562元）；四、判令被告按每日万分之五（以实际交回场地之日应缴租金额为基数）计付自2015年1月1日起至付清全部欠租之日的违约金（暂计至起诉日为1502880元）；五、判令被告赔偿原告支付的律师费30000元；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是广州市荔湾区文昌南路**之一地下负**物业的合法产权人，建筑面积2524.5平方米，物业性质为商业。2013年10月29日，原、被告就上述物业租赁签订《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁协议》（以下统称“租赁合同”），约定原告将该物业出租给被告使用，租赁期限为13年，从2013年6月8日至2026年6月7日止。租赁期限内总租金为400万元整，被告分期支付，第一期100万元于2014年2月28日前支付；第二期100万元于2014年12月31日前支付；第三期200万元于2016年6月30日前支付。被告逾期交付，每日按应缴数额2%计付违约金。租赁合同签订前，原告已将场地交付给被告使用。但被告仅向原告支付了租金55万元，余款一直未付。原告曾多次向被告催缴，但无果。被告未按合同约定履行租金缴付义务，导致原告的的合同目的无法实现，已构成严重违约。被告广州市汇浚物业管理有限公司辩称，其已超额支付承租场所的租金，原告以其欠付租金为由要求解除合同、腾退商铺以及支付违约金等主张均无任何事实依据和法律依据。被告于2011年5月23日注册成立。2011年6月8日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，租期十五年（自2011年6月8日起至2026年6月7日止），合同对租金等均作明确约定。2012年12月12日，杜雄斌通过股权转让方式成为被告公司新的法定代表人、执行董事以及经理。在股权转让前，原告于2012年12月10日签订《协议书》对股权转让予以认可，并要求被告公司继续履行2011年6月8日签订的《商铺租赁合同》，后杜雄斌通过银行转账方式向原告实际支付租金约1400万元。2013年10月29日，双方重新签订新的《商铺租赁合同》，租期为13年（自2013年6月8日起至2026年6月7日止），期间总租金为400万元，签订后双方将该合同送至出租屋管理部门盖章备案，合法有效。被告认为，双方对同一租赁场所先后签订两份不同的租赁合同，最后签订的合同（2013年10月29日）是双方真实意思表示，原于2011年6月8日签订的《商铺租赁合同》已被新合同取缔，原合同效力依法解除，但被告支付的一千多万租金并无实际返回，被告对租赁场所支付的租金远超400万元，足以覆盖新合同的租金总额。本院经审理认定事实如下：荔湾区文昌南路137号之一地下一层由原告单独所有，产权证号为粤房地权证穗字第**，建筑面积2524.5平方米。2011年6月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告（甲方）将坐落在荔湾区文昌南路137号之一地下一层的房地产出租给被告（乙方）使用，租赁期限为2011年6月8日至2026年6月7日，租金计算如下：第一年月租金为8万元，第二年月租金为8万元，第三年月租金为10万元，第四年起到第十五年每年月租金按上一年租金标准递增百分之五。2013年10月29日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告（甲方）将坐落在荔湾区文昌南路137号之一地下一层的房地产出租给被告（乙方）作商业用途使用，租赁期限为2013年6月8日至2026年6月7日，租金总额为400万元。租金按期结算，由被告（乙方）在2014年2月28日前向原告（甲方）支付100万元租金；被告（乙方）于2014年12月31日前向原告（甲方）支付100万元租金；被告（乙方）于2016年6月30日前向原告（甲方）支付200万元租金。《商铺租赁合同》第8.2条约定：乙方逾期缴交水、电费，租金或其他费用的，除应如数补交外，迟交一日按应交数的2%缴交滞纳金，余此类推，超过21天仍未缴交的，视为乙方违约，商铺由甲方无条件收回……；第9.2条约定：甲、乙双方约定的租赁期届满、或因乙方违约行为发生，本合同自然终止。同日双方签订《广州市房屋租赁合同》，该合同的租期、租金、支付期限等均与《商铺租赁合同》相同，第六条第4点约定：……乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。上述合同在行政部门备案。2014年7月11日，被告法定代表人杜雄斌出具承诺书，称“根据我司2013年10月29日签订的《商铺租赁合同》，我司由于无法在合同约定的期限内交付租金。现承诺由2014年7月起至2014年12月每月5日前向贵司交付10万元租金。2014年12月31日前如我司未能清偿应付的第一期和第二期租金共200万元，则由2015年1月起每月5日前向贵司交付15万元，并将欠贵司共400万元的租金于2015年12月31日前清偿。否则，所欠的租金按月息1.5%向贵司交纳”。庭审中，原告称被告法定代表人杜雄斌曾于2013年2月至5月分四次向原告支付1200万元，后原告于2013年5月30日至6月14日分五次退还了1200万元给杜雄斌。被告则称双方第一份的合同总租金为2000多万，如果一次性支付，原告则优惠至1800万元，杜雄斌向原告转账为1400万元，后原告全额退回，但要求转到原告法定代表人的家属陈永梅名下，转账款额不少于800万元，该笔款项是用于缴纳2011年开始的租金，第一份合同的租金还欠400万元，但后来双方签订了第二份租赁合同。另外，双方确认第二份合同签订后，被告向原告支付了55万元租金。另查，原告起诉后,本院于2020年5月10日向被告送达了原告的诉状副本。庭审中,原告陈述因被告未按照《承诺函》的约定支付租金，故要求支付租金的违约金，被告在2015年12月31日前已经支付了550000元的租金。本院认为，当事人协商一致可以变更合同，原、被告签订了两份关于涉案房屋租赁的合同，应以后一份合同为准，即以2013年10月29日签订的合同为准。该份合同无违反法律强制性规定，双方应依约履行义务。被告无证据证明己方已按时依约支付租金，构成违约，根据双方的合同约定，原告因此享有合同的解除权，现原告要求解除合同并要求被告返还物业，本院予以支持。因本院已于2020年5月10日向被告送达了原告要求解除合同的诉状副本,视为原告解除合同通知到达被告处,因此,双方租赁关系在该日依法解除。同时，原告要求解除双方在行政部门备案的《广州市房屋租赁合同》，本院亦予支持。关于租金。依据合同约定，租金总额为4000000元，租赁期限为156个月，因此涉案房产的月平均租金为25641元。租金的支付期间应为从承租之日至解除合同之日，即从2013年6月8日起2020年5月10日，计得租金合计2130684元。被告仅支付了550000元，故尚应支付租金1580684元。合同解除后，原告要求按租金标准支付至交回场地之日止的房屋占用费合理，本院予以支持。关于违约金。被告租赁涉案房屋，应向原告交纳租金，现被告未在承诺的2015年12月31日前缴纳租金显属违约，原告要求从2016年1月1日开始计算违约金，本院予以支持，但由于被告已在此之前支付了550000元，故应以3450000元为本金计算。原告主张违约金标准过高，本院以实际损失为基础，对违约金的标准酌情予以调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，原告主张的违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算,且违约金不得超过本金。关于律师费。原、被告签订的合同中并无关于律师费的约定，原告要求被告承担律师费无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条第二款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告广州天越集团有限公司与被告广州市汇浚物业管理有限公司在2013年10月29日签订的《商铺租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》于2020年5月10日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市汇浚物业管理有限公司向原告广州天越集团有限公司腾空返还广州市荔湾区文昌南路137号之一地下一层物业；三、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州市汇浚物业管理有限公司向原告广州天越集团有限公司支付2013年6月8日至2020年5月10日的租金1580684元；四、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州市汇浚物业管理有限公司向原告广州天越集团有限公司支付2020年5月11日起至实际返还广州市荔湾区文昌南路137号之一地下一层物业止的房屋占用费，以每月25641元为标准计算；五、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州市汇浚物业管理有限公司向原告广州天越集团有限公司支付2016年1月1日起至实际付清之日止的违约金（违约金以3450000元为本金，其中2016年1月1日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日至付清租金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，违约金不超过本金）;六、驳回原告广州天越集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15742元，由原告广州天越集团有限公司负担988元，被告广州市汇浚物业管理有限公司负担14754元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 付 瑾二〇二〇年七月二十七日书记员 曹子立曾芳