广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2373号上诉人（原审原告）：区仲豪，男，1964年10月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区********。公民身份号码：440************015。上诉人（原审原告）：梁劲材，男，1957年3月30日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区*********。公民身份号码：440************513。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：孙宏彪，广东良匠律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈莹，广东良匠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李德祺，男，1950年7月27日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区***********。公民身份号码：440************531。被上诉人（原审被告）：容凤秀，女，1952年9月20日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区***********。公民身份号码：440************54X。被上诉人（原审被告）：李柏乾，男，1979年8月20日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区***********。公民身份号码：440************532。被上诉人（原审被告）：江门市蓬江区荷塘金和喷塑厂。住所地：广东省江门市蓬江区**************。投资人：李柏乾。上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：高慧嫦，广东凌志律师事务所律师。上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：余颖诗，广东凌志律师事务所律师。原审第三人：江门农村商业银行股份有限公司会城支行。住所地：广东省江门市新会区********。负责人：李某1，该支行行长。委托诉讼代理人：何国明，男，该支行员工。委托诉讼代理人：余国炫，男，该支行员工。上诉人区仲豪、梁劲材因与被上诉人李德祺、容凤秀、李柏乾、江门市蓬江区荷塘金和喷塑厂(以下简称金和喷塑厂)及原审第三人江门农村商业银行股份有限公司会城支行（以下简称江门农商行）合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初7417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。区仲豪、梁劲材上诉请求：1、撤销一审判决；2、请求判令李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂继续履行与区仲豪、梁劲材于2019年3月20日签订的《不动产转让合同》；3、判令李德祺、容凤秀协助区仲豪、梁劲材办理将座落在荷塘镇********（土名)的土地及地上建筑物的不动产所有权转移登记至区仲豪、梁劲材名下的手续；4、判令李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂立即将座落在荷塘镇********(土名)的土地及地上建筑物按照现状交付给区仲豪、梁劲材；5、判令李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂支付区仲豪、梁劲材因本案所产生的律师费人民币150000元以及诉讼保全保险费人民币9400元；6、本案一、二审诉讼费用由李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂承担。事实与理由：一、涉案法律关系为建设用地使用权转让合同纠纷，而一审法院强行以交易习惯不符合常理为由，错误推定区仲豪、梁劲材与李德祺、容凤秀不具有转让不动产的真实意思表示。（一）一审法院枉顾契约自由，肆意否定区仲豪、梁劲材真实购买涉案不动产的真实意思表示，以及取得涉案不动产所有权的交易目的。1、涉案不动产转让合同中的具体交易细节、细则及相关条款内容是经合同当事人充分沟通、协商而订立的，是双方真实意思表示，且李德祺、容凤秀未在合同约定限期内主张解除合同，故区仲豪、梁劲材依约取得标的物所有权，其主张继续履行涉案合同，合理有据。一审法院不能凭一般不动产转让合同的特征，以抹杀个别、特定不动产转让合同存在的合法、合理性。2、一审法院片面认为涉案合同更符合借款合同的特征，违背客观事实，缺乏法律依据。若如李德祺、容凤秀辩称的区仲豪、梁劲材所支付的4500000元款项性质为借款，则该借款足以覆盖金和喷塑厂在江门农商行的借款，而在偿清江门农商行的借款后即可注销他项权抵押登记，由区仲豪、梁劲材重新办理新的、独立的他项权抵押登记，不存在无法办理其他借款抵押登记的事由，故李德祺、容凤秀的抗辩理由不能成立。此外，若区仲豪、梁劲材为借款给李德祺、容凤秀，其理应保留另一土地证件以保障李德祺、容凤秀能依时还款，但事实上区仲豪、梁劲材却轻易交还了与本次交易无关的土地证件给李柏乾，可印证区仲豪、梁劲材旨在交易涉案土地，明显不符合借款的交易习惯。3、虽然李柏乾、金和喷塑厂尚在使用涉案不动产经营，但不影响涉案合同的履行，不足以构成一审法院认为的“在卖方支付涉案价款后涉案不动产仍有转让方控制不符合常理”的说理内容。涉案交易适用指示交付的方式交付涉案不动产，且涉案合同已有涉案不动产的交付事宜及交易对手或占有使用权人拒不配合交付的后续风险约定，区仲豪、梁劲材依约主张李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂交付涉案不动产，合法有据。另，一审法院错误推论犹豫期为借款期限，漠视交易主体之间达成的真实意思表示。正因李德祺、容凤秀依约享有90天犹豫期主张解除合同的权利，则在长达90天的时间内，区仲豪、梁劲材为保障涉案不动产不因银行他项登记权利解除后遭受任何第三人的权利主张或设置，通过控制涉案不动产的他项登记权利而保障交易进行，并无不妥，更未违反任何法律规定，不与真实的不动产转让合同履行情况相矛盾。4、一审法院未正确把握外观主义的适用边界，存在泛化和滥用的情形。本案存在同案不同判情形，错误推定交易主体的真实意思为建立借款关系，推论《不动产转让合同》仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式，完全违背了保护交易安全审判原则。二、一审法院适用法律明显错误，违背“谁主张，谁举证”的举证及抗辩原则。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，当事人之间的建设用地使用权转让合同关系有《国有土地使用权证》、《不动产转让合同》、《收据》、《通知书》、《证明》、律师费发票、诉讼保全费发票、不动产转让合同签署现场视频、照片等证实，具有高度盖然性，应予以确认。且涉案合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。而李德祺、容凤秀主张涉案款项属于借款，但其无法提供证据，应依法承担不利后果。三、一审法院适用法律错误，如其认为涉案当事人的真实意思表示应是建立借款关系，则应当适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，但其未适用该规定予以释明指引，并径直判决驳回区仲豪、梁劲材的全部诉讼请求，应依法予以撤销并改判。二审庭审中，补充意见如下：1、区仲豪、梁劲材有多次土地使用权收购的经营，对土地使用权转让的流程非常熟悉，在涉案不动产转让合同签订的前后，区仲豪、梁劲材和李德祺共同委托江门市国土测绘大队对涉案土地使用权进行测绘，测绘大队也向区仲豪、梁劲材出具了不动产权籍调查表，并向区仲豪、梁劲材收取了费用。区仲豪、梁劲材在合同约定的犹豫期过后即发函给李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂，要求其履行合同约定的过户手续，充分证实了本次不动产转让的真实性。2、李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂抵押给原审第三人的两宗土地使用权在2017年年底的评估价是350万元，而涉案转让给区仲豪、梁劲材的其中一宗土地使用权的交易价格为450万元，且约定的转让税费由区仲豪、梁劲材承担，所以涉案土地由区仲豪、梁劲材承担的成本应是700万元左右，这个价格并不算低。区仲豪、梁劲材已向法庭提交了同期附近的成交地块的成交价格作为参考，而李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂认为成交价格远远低于市场价格，因没有提交相应的证据予以证明，其所述的成交地块的成交价格和地理位置不同，所以不具有可比性。3、一审判决所指的借款合同非典型担保方式的前提应是先签订借款协议，后以不动产买卖合同作为借款的担保，但当事人之间从未签订借款合同，李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂在本案起诉前从未主张过借款，至今也未能提供证据证明借款合同关系成立，也没有明确借款合同的主体、违约责任等借款合同成立的基本要素。相反，涉案不动产转让合同明确包含了合同主体、转让标的、转让价款和支付方式、违约责任担保方式、交易流程等详细内容，是符合合同法规定的标准的不动产产权转让合同。李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂在一审也认可该不动产转让合同的真实性，区仲豪、梁劲材已经按照合同的约定履行了支付转让价款的主要合同义务，故一审判决认为其主张土地使用权转让的证据不足是完全错误的。被上诉人李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂辩称：一、一审判决认定当事人之间的真实意思表示是建立借款关系，双方签订的《不动产转让合同》仅仅是履行债务的一种非典型担保方式，是正确的。1、本案事实为区仲豪、梁劲材要求签订《不动产转让合同》作为借款的担保。由于涉案不动产已办理了他项权抵押登记，不能二次抵押，故区仲豪、梁劲材将实质为抵押担保借款合同签订为《不动产转让合同》，以此规避法律“禁止流抵”的规定。2、涉案《不动产转让合同》不符合不动产交易习惯，不存在真实的不动产交易意思表示。首先，涉案《不动产转让合同》约定了犹豫期，明显与不动产转让合同中买受人要取得标的物所有权的目的不相符。区仲豪、梁劲材的真实交易目的是在一定时间内获得转让款（即借款）和赔偿款（即利息），而在李德祺、容凤秀无法偿还转让款时才须将不动产过户给区仲豪、梁劲材，显然与借贷关系中以担保物实现债权的目的一致。其次，区仲豪、梁劲材将转让款划至自己的银行帐号内，李德祺、容凤秀自始至终没有获得涉案不动产转让价款450万元，不符合李德祺、容凤秀通过转让不动产获得对价的交易目的。上述违反常理的不动产交易目的，印证了当事人之间实为民间借贷法律关系。3、区仲豪、梁劲材与江门农商行签订《债权转让协议书》进一步印证了涉案不动产是区仲豪、梁劲材与李德祺、容凤秀之间450万元借款的担保物。若涉案不动产转让合同是双方真实意思表示，那么，在李德祺、容凤秀清偿银行贷款本息后，区仲豪、梁劲材会积极办理注销抵押手续，并尽快实现取得不动产权属的目的，根本不会再与银行签订《债权转让协议书》。4、《不动产转让合同》约定了涉案不动产的移交手续，却没有移交的事实，且庭审中双方明确认定涉案不动产仍由李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂控制使用，直至超过90日犹豫期，李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂无法归还450万元转让款和赔偿款，区仲豪、梁劲材才要求其交付不动产和办理相关过户手续，不符合交易习惯。5、《不动产转让合同》转让价格明显低于市场价格，不合常理。在金和喷塑厂向江门农商行借款中，提供了涉案不动产及一块面积约3.8亩土地作为抵押担保。2018年12月，李德祺、容凤秀出售了约3.8亩的土地，转让价为600万元，转让单价约158万元/亩，而涉案不动产的土地面积超过8亩，且建有厂房，在不到半年时间里，若真实出售涉案不动产，其转让价格也应在1000万元以上，而不可能是450万元。二、一审法院未违背“谁主张，谁举证”的举证规则及抗辩原则。区仲豪、梁劲材并未提供充分证据证明双方存在真实的不动产交易意思表示。相反，从双方签订的《不动产转让合同》的内容以及区仲豪、梁劲材支付了所谓转让款后仍与江门农商行签订《债权转让协议》，可见，《不动产转让合同》并非真正的不动产转让合同，是为规避法律禁止性的“流质”规定。三、一审法院适用法律正确。一审法院就涉案《不动产转让合同》是否为真实的不动产交易合同的问题多次询问区仲豪、梁劲材，其均坚持双方之间只有不动产转让的合同关系而不存在借贷关系。因区仲豪、梁劲材的主张与其提供的证据相互矛盾，一审法院据此驳回其诉讼请求，合法有据。综上，一审判决认定事实和适用法律正确，应予以维持，驳回区仲豪、梁劲材的上诉请求。原审第三人江门农商行表示没有意见。区仲豪、梁劲材向一审法院起诉请求：1、判令李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂继续履行与区仲豪、梁劲材于2019年3月20日签订的《不动产转让合同》；2、判令李德祺、容凤秀协助区仲豪、梁劲材办理将座落在荷塘镇********（土名）的土地及地上建筑物转移登记至区仲豪、梁劲材名下；3、判令李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂立即将座落在荷塘镇********（土名）的土地及地上建筑物按照现状交付给区仲豪、梁劲材；4、判令李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂支付区仲豪、梁劲材因本案所产生的律师费150000元以及诉讼保全保险费9400元；5、判令李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂共同承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：李德祺、容凤秀（甲方）与区仲豪、梁劲材（乙方）、李柏乾、金和喷塑厂（担保方、丙方）于2019年3月20日签订了《不动产转让合同》，合同主要内容约定如下：1、目标不动产为座落在荷塘镇********（土名）的土地及地上建筑物的不动产使用权及所有权；2、目标不动产已向江门新会农村商业银行股份有限公司设置抵押（最高债权数额为349.998万元），但未有查封及其他形式的担保；3、甲方承诺，在本合同签订之日起90日内结清目标不动产的银行贷款事宜；4、目标不动产交易价格是4500000元，该价格为含税价格，因本次交易产生的税费由乙方按照法律规定予以承担；5、乙方在2019年3月20日前一次性支付转让款4500000元给甲方；6、甲方指定收款方式为：由江门农商行从乙方名下的银行账户（户名：区仲豪；账号：800***********975；开户行：江门农商行）直接扣划4500000元；7、甲方在本合同签订当日须向乙方移交目标不动产的所有产权证书原件，须在90日内向乙方移交本合同第2.3款约定的土地及地上建筑物发票或票据原件、目标不动产的《国有土地使用权出让合同》原件等有关的其他文件、合同、批文、证件、设计资料的原件（包括相关合同和政府批文）；8、甲方在收到乙方全额转让款当天，将目标不动产按照现状交付给乙方，并保证至交付给乙方前不得擅自改变目标不动产的现状，包括但不限于座向、面积、结构、楼层、间隔、质量、装修等；9、甲方需在本合同签订之日起第91天无条件与乙方共同至不动产登记中心等行政部门办理目标不动产过户手续，甲方逾期配合乙方办理过户的，按甲方违约处理；10、丙方为甲方的担保方，为甲方在本合同项下的义务承担连带担保责任，担保期限为自甲方义务责任履行完毕之日起2年；11、乙方同意给予甲方90天的犹豫期；12、如甲方在本合同签订之日起30日内，主张犹豫权利要求解除本合同的，且甲方可在主张犹豫权利之日起2日内一次性退还乙方转让款4500000元及支付乙方赔偿款100000元的则乙方自愿配合甲方解除本合同；13、如甲方在本合同签订之日起60日内，主张犹豫权利要求解除本合同的，且甲方可在主张犹豫权利之日起2日内一次性退还乙方转让款4500000元及支付乙方赔偿款250000元的，则乙方自愿配合甲方解除本合同；14、如甲方在本合同签订之日起90日内，主张犹豫权利要求解除本合同的，且甲方可在主张犹豫权利之日起2日内一次性退还乙方转让款4500000元及支付乙方赔偿款400000元的，则乙方自愿配合甲方解除本合同；15、违约方须支付守约方因此产生的诉讼费、律师费、保全费等费用；16、本合同于2019年3月20日签订于江门市蓬江区。该合同上有区仲豪、梁劲材、李德祺、容凤秀、李柏乾的签名确认。区仲豪、梁劲材提供的《收据》内容显示：李德祺与容凤秀于2019年3月20日收到区仲豪、梁劲材支付的位于荷塘镇********（土名）的土地及地上建筑物（统称“不动产”）购买款4500000元。具体为江门农商行从区仲豪的银行账户（账号：800***********975）扣划4415052.6元，李德祺、容凤秀确认上述款项扣划后，视为区仲豪、梁劲材已支付该数额的不动产购买款，另区仲豪通过其银行账户800***********378向黄某1支付84947.4元。区仲豪、梁劲材提供的《证明》内容显示：兹有李柏乾与区仲豪、梁劲材签订《不动产转让合同》，根据双方签订合同协议承诺，现李柏乾申请取回座落于荷塘镇********（土名）地段的国有土使用证用于交易过户，特此证明。申请人为李柏乾，日期为2019年4月22日。2017年11月28日，金和喷塑厂与江门新会农村商业银行股份有限公司会城支行签订了《流动资金借款合同》（合同编号：100***********478），甲方向乙方借款4300000元，借款期限为2017年11月28日至2018年11月20日。2017年11月28日，李柏乾、何淑贤、李德祺、容凤秀、容某1作为保证人与江门市某甲五金制品有限公司与江门农商行签订《保证合同》（合同号：101***********083），上述保证人为确保债权人江门农商行与债务人金和喷塑厂签订的合同号为100***********478的《流动资金借款合同》（以下简称“主合同”）的履行，保证方式为连带责任保证担保。2014年8月27日，李德祺作为抵押人与江门新会农村商业银行股份有限公司会城支行签订《最高额抵押担保》（合同号：101***********584）,为确保抵押权人江门新会农村商业银行股份有限公司会城支行与债务人金和喷塑厂自2014年8月27日起至2019年8月26日止办理约定的各类融资业务，所实际形成的债务的最高本金余额3499980元以本合同所约定的抵押物提供抵押担保，抵押物为荷塘镇*********（土名）土地，抵押财产评估价值为3499980元。2019年3月28日，江门农商行（甲方）与区仲豪（乙方）签订《债权转让协议书》，约定甲方将对金和喷塑厂的债权本金合计420万元，应收利息合计194999.66元，以及该债权今后所产生的一切收益和所涉及的担保权益全部转让给乙方，乙方以4394999.66元受让甲方上述债权和担保权益。乙方在本协议签订10个工作日内将转让款汇入甲方指定的账户。另查明，江门新会农村商业银行股份有限公司会城支行于2018年9月21日变更为江门农商行。一审法院认为：本案属买卖合同纠纷。结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：区仲豪、梁劲材与李德祺、容凤秀之间是否存在合法有效的不动产转让合同关系。关于区仲豪、梁劲材与李德祺、容凤秀之间是否存在合法有效的不动产转让合同关系的问题。区仲豪、梁劲材主张其与李德祺、容凤秀之间成立了不动产转让合同关系；李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂抗辩称，双方之间并不存在真实的不动产转让关系，而是借贷关系，涉案不动产转让合同名为买卖合同，实质为抵押担保借款合同。一审法院审查如下：一、涉案不动产转让合同的相关约定与不动产转让合同的目的不相符，且不符合不动产转让的交易习惯。本案中，双方当事人于2019年3月20日签订了涉案不动产转让合同。合同签订当日，区仲豪、梁劲材按照双方的约定向李德祺、容凤秀支付了转让款4500000元，具体为代李德祺、容凤秀向江门农商行偿还贷款本金共计4415052.6元以及向黄某1银行账户支付84947.4元。同时涉案合同还约定了90天的犹豫期，即李德祺、容凤秀在涉案合同签订之日起90日内，可要求解除本合同，区仲豪、梁劲材在李德祺、容凤秀向其退还转让款4500000元及支付一定的赔偿款后，自愿配合解除本合同。李德祺、容凤秀在超出90天后主张解除涉案合同的，视为违约，须按照区仲豪、梁劲材的要求继续履行合同，办理相应过户手续。《根据中华人民共和国合同法》第三十七条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。一审法院认为，根据上述法律规定，涉案不动产转让合同签订的当日，合同已成立，且区仲豪、梁劲材在合同签订当日已向李德祺、容凤秀支付了转让价款4500000元，即履行了合同义务，但同时双方又约定了90日的犹豫期，即李德祺、容凤秀在犹豫期内享有合同解除权，该约定不符合一般不动产转让合同的特征，涉案的转让款4500000元数额巨大，按照常理来说，受让方在涉案不动产还未过户的情况下就全额支付了转让款4500000元不符合交易习惯，且在全额支付转让价款的情况下，仍赋予李德祺、容凤秀解除合同取回涉案不动产的权利，明显与不动产转让合同中买受人要取得标的物所有权的目的不符，也不符合常理。二、涉案的不动产转让合同符合借贷关系的特征。本案中，李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂抗辩称，2017年，李柏乾投资的金和喷塑厂向江门农商行借款430万元，李德祺、容凤秀以其名下的涉案不动产使用权及所有权为金和喷塑厂的上述借款提供最高额抵押担保，其后，金和喷塑厂因经营不善，逾期还款，截至2019年3月尚欠江门农商行借款本金4200000元及利息近200000元。江门农商行称将涉案不动产提交拍卖行处理以实现担保物权。为了偿还银行债务，李德祺、容凤秀在案外人张引群的介绍下向区仲豪、梁劲材借款4500000元，因涉案不动产已经办理了他项权抵押登记，不能二次抵押，于是区仲豪、梁劲材将实质为抵押担保的借款合同签订为《不动产转让合同》，并在合同中将借款约定为不动产转让款，借款的期限及利息约定为犹豫期及犹豫期的违约金，若借款人逾期还款的，出借人可以直接以不动产转让合同的方式取得不动产使用权和所有权。故涉案的转让款4500000元实为借款，合同中约定的犹豫期内的赔偿款实际是以借款本金4500000元按一定利率标准对应不同的借款期限的计算利息。经查，涉案不动产转让合同约定了90日的犹豫期，且约定了李德祺、容凤秀在涉案合同签订之日起30日内、60日内、90日内主张解除合同除了需向区仲豪、梁劲材一次性退还转让款4500000元外还需支付不同数额的赔偿款。一审法院认为，如上所述，涉案的不动产转让合同不符合不动产转让合同的目的，结合涉案合同关于犹豫期条款的约定内容以及李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂的抗辩意见综合认定，涉案的合同更符合借款合同的特征，双方在涉案合同中约定的犹豫期以及赔偿款更趋向于借款期限以及借款利息的约定，故李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂的抗辩意见具有合理性，一审法院予以采信，涉案的不动产转让合同更符合借贷关系的特征。三、涉案的不动产买卖合同不具有转让不动产的真实意思表示。经查，双方在涉案合同中约定，李德祺、容凤秀在收到区仲豪、梁劲材全额转让款当天，将目标不动产按照现状交付给区仲豪、梁劲材。区仲豪、梁劲材已于2019年3月20日支付了涉案的转让款，但双方在庭审中均确认涉案的不动产仍由李德祺、容凤秀、李柏乾控制。若双方当事人的真实意思为转让涉案的不动产，在买受方支付了涉案价款后涉案的不动产仍有转让方控制不符合常理，由此推定，双方当事人并不具有转让不动产的真实意思表示。另，2019年3月28日，区仲豪又与江门农商行签订了债权转让协议，约定将江门农商行对金和喷塑厂的债权本金合计4200000元，利息194999.66元，以及该债权今后所产生的一切收益和所涉及的担保权益全部转让给区仲豪，区仲豪在本协议签订10个工作日内将转让款4394999.66元汇入江门农商行指定的账户内。第三人江门农商行称上述债权转让协议是真实的，并称已收到区仲豪的债权转让款，并于2019年4月9日在南方都市报公告该债权转让的事项。李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂抗辩称，区仲豪为防止李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂收到借款后不用于偿还银行欠款，于是在涉案的合同中约定将借款划至其自有的银行账户内，并代李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂向银行还款。但区仲豪又担心银行款项清偿后，银行需要解除涉案不动产抵押登记，使其用于借款的担保物权无法实现，为此，区仲豪与江门农商行于2019年3月28日签订了《债权转让协议》。该债权转让协议签订后，江门农商行认为该款项是区仲豪、梁劲材支付的债权转让款，最终导致江门农商行与李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂的借款合同至今未实际解除，按正常的买卖合同，区仲豪、梁劲材向李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂支付完转让款后就应该办理相关的解押手续取得不动产使用权，而区仲豪、梁劲材又与江门农商行签订债权转让协议，区仲豪、梁劲材的行为与真实的不动产转让合同的履行情况相矛盾。涉案不动产转让合同因违反了法律关于流押的禁止性规定而无效。一审法院认为，结合各方当事人提交的证据以及李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂的抗辩意见，双方当事人之间应该不具有转让不动产的真实意思表示，且李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂的抗辩意见更符合本案的实际情况，故一审法院认为李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂主张双方当事人之间不存在不动产转让的真实意思的意见合情合理，一审法院予以采信。综上，一审法院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务来决定。本案中，区仲豪、梁劲材与李德祺、容凤秀的真实意思表示应是建立借款关系，双方签订的《不动产转让合同》仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。尽管区仲豪、梁劲材提供的有关证据能够证明其与李德祺、容凤秀之间存在形式上的不动产转让关系，但双方之间存在真实的不动产转让关系的证据，尚有不足。故区仲豪、梁劲材主张其与李德祺、容凤秀之间存在真实的不动产转让关系的理由无充分证据证明，一审法院不予采信。故一审法院依法驳回区仲豪、梁劲材的以上诉讼请求。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回区仲豪、梁劲材的全部诉讼请求。一审案件受理费44075.2元，保全费5000元，合计49075.2元，由区仲豪、梁劲材共同负担。二审期间，区仲豪、梁劲材提交如下证据：1、编号：（2019）5*6号不动产权籍调查表，证明区仲豪、梁劲材与李德祺、容凤秀于2019年3月27日就涉案不动产转让交易开展前期准备工作的事实。2、宗地图，证明于2019年4月1日取得涉案不动产的宗地图，就涉案不动产转让交易开展前期准备工作的事实。3、广东增值税电子普通发票，证明区仲豪、梁劲材就涉案不动产转让交易支付测绘费的事实。4、蓬江国土（利用）转[2018]**号《蓬江区国有建设用地使用权转让审核意见书》。5、江国用（2005）第200289号《国有土地使用权证》、宗地图。6、蓬江国土（利用）转[2018]**号一般缴款书（收据）、中国工商银行活期取款凭证。7、广东省政府性基金（资金）通用票据、税收完税证明广东银联商户存根。上述证据4-7共同证明：梁劲材在2018年12月21日以630万元的转让价以及承担2081291.35元税费（合计8381291.35元）向案外人区某1购买位于江门市蓬江区潮连横滩沙地段，面积为10514.23平方米的国有土地使用权的事实。上述土地与涉案土地的区域位置临近、交易时间相近，转让面积折半，印证区仲豪、梁劲材以450万元的转让价以及承担税费构成的总购置成本，向李德祺、容凤秀购买涉案不动产，符合当时的市场价格及交易习惯。李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂对此质证意见认为，上述证据不属于新证据，不应进行质证。对于证据1、2，该调查表首页的时间为2019年3月27日，而在宗地图上有林可常代的落款时间为2019年4月1日，在同一份调查表中出现两个不同的时间，说明该调查表所调查的时间均是发生在双方签订合同后（双方签订的时间在2019年3月20日）。如果区仲豪、梁劲材需要就涉案不动产为交易进行调查，那么其调查表出具的时间与其真实的因交易而调查的目的是相矛盾的。对于证据3的真实性由法院依法核实，但该发票的开具时间是2019年6月14日，与其认为在2019年3月27日的调查时间是不一致的，所以该发票与本案无关。对于证据4没有原件，对其真实性不予认可，对其关联性，该审核意见中所载明的转让价事实上为申报转让价，而并非真实的交易价格，所以与本案的涉案土地没有可比性。对于证据5没有原件，该交易地段位于江门市潮连横滩沙地段，而涉案不动产是位于蓬江区荷塘镇，两者交易价格没有可比性。证据6、7与本案无关。江门农商行对此没有质证意见。李德祺、容凤秀、李柏乾、金和喷塑厂以及江门农商行均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实确实，本院依法予以确认。另查明，江门农商行在2019年3月29日从区仲豪在该银行的账户扣划4415052.6元，其在庭审中确认该款项属于区仲豪支付的债权转让价款。本院认为：本案属于合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合诉辩双方的意见，归纳本案二审争议的焦点为：1、区仲豪、梁劲材与李德祺、容凤秀之间是否存在真实有效的不动产转让合同关系；2、一审判决是否存在适用法律错误。一、区仲豪、梁劲材主张其与李德祺、容凤秀之间存在真实的不动产转让合同关系，且在签订合同时的本意是将不动产转让价款用于偿还该不动产所担保的江门农商行贷款债务。李德祺、容凤秀则辩称双方之间实际上是借款关系，本意是将借款用于偿还该不动产所担保的江门农商行贷款债务，区仲豪、梁劲材为了保证能收回其借款，才要求双方签订不动产转让合同，双方并不存在真实的不动产转让合同关系。对此，本院分析认为，区仲豪、梁劲材一方面主张其与李德祺、容凤秀之间存在真实的不动产转让合同关系并已支付不动产转让价款用于代金和喷塑厂偿还江门农商行的债务（涉案不动产所担保的债务），一方面其又与江门农商行签订债权转让合同受让上述江门农商行对金和喷塑厂享有的债权，其主张本身存在矛盾。如果区仲豪、梁劲材已支付不动产转让价款并用于代金和喷塑厂偿还江门农商行的债务，则江门农商行对金和喷塑厂享有的债权已消灭，此时，区仲豪、梁劲材再以4394999.66元向江门农商行购买该债权已不可能。如果区仲豪、梁劲材支付给江门农商行的款项是支付债权转让价款，则其并未实际履行不动产转让合同向李德祺、容凤秀支付不动产转让价款。区仲豪、梁劲材对于上述款项的支付未能自圆其说。本案中，不论是区仲豪、梁劲材主张的不动产转让合同关系还是李德祺、容凤秀主张的借款关系，双方均认可区仲豪、梁劲材所支付的款项的用途是代金和喷塑厂偿还江门农商行的贷款。但是，作为该贷款的债权人江门农商行在本案中明确表示区仲豪向其支付的款项4415052.6元并非是代金和喷塑厂偿还贷款而是区仲豪支付的债权转让价款。由此可见，双方原来协商由区仲豪、梁劲材支付款项代金和喷塑厂偿还江门农商行贷款的本意并未实现。也就是说，李德祺、容凤秀并没有实际收到不动产转让合同的价款。在此情况下，李德祺、容凤秀要履行不动产转让合同对区仲豪、梁劲材负有交付该不动产的义务，而金和喷塑厂还要向区仲豪、梁劲材偿还江门农商行原来的贷款债务，明显不合理。综合上述分析，结合涉案标的不动产至今并没有交付给区仲豪、梁劲材以及办理过户登记手续等事实，涉案不动产转让合同并没有实际履行。相反，结合不动产转让合同约定的犹豫期条款、款项支付方式以及区仲豪、梁劲材与江门农商行签订债权转让合同并支付债权转让价款等事实来判断，李德祺、容凤秀认为当时双方签订不动产转让合同并不存在真实的不动产转让而是作为借款的一种担保的抗辩意见更符合本案的实际情况。综上，一审判决认定双方签订《不动产转让合同》仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式，双方之间并不存在真实的不动产转让关系，并据此驳回区仲豪、梁劲材的诉讼请求并无不当，本院予以维持。二、关于区仲豪、梁劲材认为一审法院认定的法律关系与其主张的法律关系不一致时未向其释明而直接驳回其诉讼请求存在适用法律错误的问题。区仲豪、梁劲材在本案中主张的法律关系是不动产转让合同关系，而一审法院已将双方之间是否存在不动产转让合同关系作为一个争议焦点进行审查并组织双方当事人对此进行充分辩论，因此，一审法院未向区仲豪、梁劲材释明是否变更诉讼请求并无不妥。综上所述，区仲豪、梁劲材的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44075.2元（已由上诉人区仲豪、梁劲材预交），由区仲豪、梁劲材负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 黎景欣审 判 员 刘邦中二〇二〇年七月二十七日法官助理 梁湘源书 记 员 冯雪莹