广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1724号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司，住所地广东省中山市***********，统一社会信用代码914********6092063。主要负责人：钟锦绣，总经理。委托诉讼代理人：汪海燕，该公司工作人员。委托诉讼代理人：梁嘉琪，该公司工作人员。被告：刘凌云，女，1992年1月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码622************641。委托诉讼代理人：王银凤，女，1970年4月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码142************527。系刘凌云母亲。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司（以下简称雅居乐南朗分公司）与被告刘凌云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐南朗分公司委托诉讼代理人汪海燕、梁嘉琪，被告刘凌云及其委托诉讼代理人王银凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐南朗分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2019年2月至2019年7月期间共6个月的物业管理费2568元及违约金194元（违约金计算方法：以每月物业管理费428元为基数，分别从欠费当月1日起按银行利率计算至清偿之日止,暂计至2019年7月31）。事实和理由：被告刘凌云拖欠原告物业管理费未按时支付，具体情况如下：2016年10月11日，被告与原告签订前期物业服务协议。合同期限：从甲乙双方签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的物业管理合同生效之日终止。物业坐落：中山市南朗镇雅居乐南朗商住小区*期4组团69幢101房。权属人：刘凌云，建筑面积：142.73平方米，交楼时间：2017年4月30日。物业费计收标准：根据前期物业服务协议第三条第一项约定，物业管理服务收费为3元/平方米/月（物业服务费用出契前由乙方按其物业总建筑面积（含公共分摊面积）交纳，高某12016年1月1日至2018年12月31日物业服务资金阶段性收费为2.8元/平方米/月,2019年1月1日起优惠结束恢复3元/平方米/月）。付费期限：根据前期物业服务协议第三条第三项约定，每月20日前交纳（乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月二十日前交纳）。违约金依据：根据前期物业服务协议第八条第一项约定，每日1‰（乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金）。欠费期间：2019年2月1日至2019年7月，共6个月。欠费金额：物业管理费2019年2月至7月每月428元，合计2568元；违约金从2019年2月至2019年7月31日合计194元，共计欠费：2762元。催收方式：2019年7月20号，通过邮政EMS快递律师信的方式催收。原告雅居乐南朗分公司向本院提交的证据主要有：1.中山市商品房销售登记备案表；2.前期物业服务合同；3.签收表；4.广东省物业服务收费备案回执及备案表；5.欠费明细表；6.律师函；7.律师函回执；8.核准变更登记通知书；9.关于业主在座谈会提出建议的回复。被告刘凌云辩称，一、原告拒绝依约尽职地履行相应管理义务，应当依法驳回其诉讼请求。前期物业服务协议约定原告有义务提供良好的物业管理服务，特别己明确约定原告有义务对物业共有部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。另外，原告收取了被告及所有业主巨额的维修资金，在小区物业及相关设备设施损坏时，原告完全有资金去处理。被告及整个小区业主都曾多次向原告反映了多栋楼房存在外墙破裂渗水严重的问题影响居住使用，一楼防火门大部分损坏无法起到应有的作用，道路夜间光线不足影响出行安全等等问题，但原告却拒不及时有效地处理，因此也给小区业主们造成了损失。原告收取了相对高额的管理费，却没有提供出相应高品质的管理服务，甚至不作为，鉴于原告的种种行为，被告认为被告及其他小区业主均有权暂缓交纳管理费直至原告解决上述存在的问题并提供合乎约定品质的管理服务。现原告拒绝沟通、拒绝整顿自身管理问题、拒绝提升自身的服务质量，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。二、原告与被告签订前期物业服务协议的同时，被告还曾办委托原告从指定银行账户扣款的手续，被告指定的银行账户内在2019年4月份至5月份期间存有存款1140.99元，原告完全可以自行扣划相应物业管理费，但原告却一直没有去自行扣款，相应的后果应当由原告自行承担。现在，原告拒不自行扣划相应管理费，却提起本诉要求被告承担迟延支付管理费的违约责任，意欲收取被告高额违约金，原告的此种行为违背事实、违背诚实信用原则。综上所述，被告认为，原告本案所提各项请求以及事实和理由均缺乏事实和依据，是不成立的，请法院依法查明事实，驳回原告的各项请求。被告刘凌云为其辩解向本院提交的证据主要有：1.投诉雅居乐山海郡物业公司偷税漏税情况说明；2.中国建设银行个人活期账户交易明细；3.住宅专项维修资金缴款通知书、中国建设银行个人活期账户交易明细、收款收据；4.关于山海郡一楼安全隐患的一些诉求；5.山海郡业主提出的物业存在的问题；6.楼梯上漏下的水，无人巡查的照片；7.防火门开关没有使用说明提示、消防栓封条撕开并漏水，无人巡查、防火门没有使用说明的照片；8.瓷砖脱落照片；9.墙脚瓷砖开裂，无人巡查的照片；10.61栋问题的微信聊天记录；11.雅居乐山海郡业主委员会筹备群微信聊天记录。本院经审理认定事实如下：2016年10月11日，雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司（甲方）与刘凌云（乙方）签订前期物业管理服务协议，主要约定：雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司为山海郡花园物业管理区域提供物业服务，甲方按照《中山市物业服务收费管理办法》所规定的普通住宅小区物业管理服务等级参考标准第一级的内容和标准提供服务。物业服务费用出契前由乙方按其物业总建筑面积（含公共分摊面积）交纳，具体缴费标准如下：高某1，2019年1月1日起，按建筑面积每月每平方米3元的标准收取物业服务费，乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月二十日前交纳。乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。合同还约定了其他事项。2017年9月14日，雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司于经中山市工商行政管理局核准变更为雅居乐南朗分公司。2019年7月19日，雅居乐南朗分公司向刘凌云发出催交物业管理费通知书，载明：“截止2019年7月，阁下尚欠物业管理费2568元、逾期滞纳金人民币194元未付”，2019年7月20日，刘凌云收取上述通知书，可逾期未付，雅居乐南朗分公司遂向本院起诉主张上述权利。2020年3月21日，雅居乐南朗分公司、地产公司和部分业主召开座谈会，就小区物业管理中存在问题听取业主意见建议。2020年4月3日，雅居乐南朗分公司向全体业主发出《关于业主在座谈会提出建议的回复》，对在座谈会上收集的意见建议进行公开回复，并提出改善和提升方案。主要包括，一是加强对照明指示灯的巡查，发现故障及时维修或更换，二是增加操作指引标示，已对全区烟感探测器的保护罩拆除，三是应业主要求，已将黄光照明灯管更换为白光灯管，四是外围绿化垃圾临时堆放点，已由专业绿化清运公司做好相应的围蔽工作，并每月定期清理。改善和提升方案中还制定了其他措施。2020年6月16日，本院对刘凌云所在小区的物业服务进行现场勘查，发现如下问题：物业服务标准没有在小区公示栏张贴公示，部分人防工程出入大门有损坏未维修且没有“安全出口”标示，小区内有大型犬出没，狗主人没有牵绳，部分楼梯消防记录和实际不符，防火门损坏未修，地下停车位旁堆放油漆等易燃物质没有清理，电梯机房噪音过大，长期没有维修。雅居乐南朗分公司不予确认，辩称勘验笔录只记录物业管理存在的瑕疵，但没有记录好的方面，没有全面、客观记录小区物业管理状况，小区面积较大，物业管理难免有疏漏，并非只有问题和瑕疵。物业服务具有滞后性，经业主反映后，雅居乐南朗分公司能积极作出回应并及时采取补救整改措施，并未对全体业主的正常生活构成重大影响或者造成严重后果。雅居乐南朗分公司在物业管理服务过程中只是存在一般瑕疵，但不属于不履行或不完全履行合同义务的情况，不存在重大过失或过错。对物业服务中存在的一般瑕疵，刘凌云可通过要求限期整改或者要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，刘凌云拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无法律依据。刘凌云对勘验笔录的真实性、合法性、关联性予以确认。庭审中，刘凌云对欠费期间和金额予以确认，并辩称因为物业公司先违约，物业服务存在严重的质量问题，并当庭提出如下问题，一是雅居乐南朗分公司存在偷税漏税行为，业主按时交纳物业管理费，雅居乐南朗分公司却不主动开具发票。二是存在安全隐患，小区靠着山边，蛇鼠蜗牛常在一楼住户阳台或绿化带出现，尘土垃圾较多，一楼门外小路夜间光线不足，部分防火门损坏失修，防火门开关没有使用说明，外墙面渗水急需处理，阳台围栏出现生锈、变色。三是没有按照一级物业服务标准进行巡查，巡查不到位，物业管家专业知识缺乏，基本问题都搞不清楚。四是电梯异味且故障频发，停水停电频率太高，电磁开关延时时间太短，防火通道堆放易燃物品，存在安全隐患。另，2019年2月至8月，建设银行卡里存有足够的钱可扣款，是物业公司自身没有扣款，刘凌云没有责任。雅居乐南朗分公司对上述辩解不予确认，一、刘凌云以物业服务不到位、物业公司未按照合同约定履行义务为由拒交物业管理费，没有事实依据。(1)物业公司己按照合同约定履行义务。本案中，双方已就涉案物业的服务事项和服务质量进行了约定，物业公司已对案涉小区的物业、公共区域及绿化地带提供了管理服务，履行了物业服务合同约定的维修、养护和管理义务。物业公司在管理过程中存在一般瑕疵，但不属于不履行或不完全履行合同义务的情况。物业服务具有滞后性，但经业主反映后，物业公司能积极作出回应并及时采取补救整改措施，且并未对涉案小区全体业主的正常生活构成重大影响或造成严重的后果。物业公司提供物业管理服务过程中不存在重大过失或过错。(2)被告也未能举证证明物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定。第一，物业服务具有日常性、整体性、持续性的特点，刘凌云提交的照片无法如实、客观、全面反映物业服务过程全貌及所证明的地点、时间等真实性，更不能反映该种状态持续存在且物业公司事后没有采取补救措施或长期疏于管理。刘凌云提交的照片仅反映某一时间点的情况，容易人为操作，真实情况存疑。第二，公共区域物业服务是否到位，各个业主的主观感觉差别很大，不能依据个别业主的判断来断定，应由全体业主集体进行评价，如果个别业主动辄以物业服务不到位为由拒绝交纳物业管理费，会造成物业服务企业经费的不足，从而进—步导致服务质量的恶化，如此则形成恶性循环，最终损害全体业主的利益。第三，刘凌云提交的材料绝大部分与诉讼请求期间不相符，涉及的问题并非属于物业公司管理义务范畴，与本案不具有关联性，不应认定为本案证据材料。二、根据被告提供的银行交易明细显示，其物业管理费扣款账户2019年1月10日扣除当月管理费428元后余额340.99元；被告在2019年4月24日才存入800元，账户余额1140.99元。但是在2019年4月24日其应缴未缴的物业管理费是1284元，账户余额1140.99元不足以扣除。另查，2016年3月20日，雅居乐南朗分公司向中山市发展和改革局申请对管理的物业小区物业服务收费标准进行备案，该局于同年3月28日予以确认备案。中山市南朗镇雅居乐南朗商住小区*期4组团69幢101房于2017年1月13日登记在刘凌云名下，面积为142.73平方米。2017年4月29日，刘凌云办理收楼手续。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司与刘凌云签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。刘凌云以雅居乐南朗分公司未完全履行合同义务为由，拒绝交纳物业管理费，并提交照片等证据予以佐证，结合本院现场勘查情况，且雅居乐南朗分公司自认“物业公司在管理过程中存在一般瑕疵”，本院认定雅居乐南朗分公司在提供物业服务过程中存在瑕疵。综合本案中查明事实，就物业服务及支付物业费问题，本院作如下评述：虽然雅居乐南朗分公司的物业管理服务质量存在瑕疵，但并不构成根本违约，刘凌云以此作为拒交物业管理费的抗辩理由，证据不足，本院不予采信。物业管理服务的内容极为广泛，且服务对象众多，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。在现实中，业主在对物业服务有意见时，偶尔采用拒交物业费的方式来表达不满情绪，但物业服务企业的维持运行需要成本，且其运行费用的主要来源就是物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保证企业的正常运行，最终会导致小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。刘凌云拒交物业服务费的行为，应该认识到，这势必会造成雅居乐南朗分公司管理服务资金的不足，进而影响正常的管理服务，并且对于其他的交费业主也是一种不公平行为。因此，考虑到合同的标的性质及雅居乐南朗分公司物业服务的整体质量，本院认定刘凌云向雅居乐南朗分公司支付2019年2月至2019年7月期间共6个月部分的物业管理费2312.23元（142.73元×3元×6个月×90%）。对于雅居乐南朗分公司主张的超出部分及违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告刘凌云于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司支付2019年2月至2019年7月止共6个月的物业管理费2312.23元；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司已预交），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司负担9元，被告刘凌云负担41元（被告刘凌云于本判决生效之日起七日内迳付给原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  欧贝贝审 判 员  赵 磊人民陪审员  张洁星二〇二〇年七月三十日书 记 员  何浚欢