云南省罗平县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0324民初1135号原告：冯家兴，男，1971年5月2日出生，汉族，住云南省麒麟区。被告：胡丽珊，女，1975年12月17日出生，汉族，住云南省罗平县。原告冯家兴与被告胡丽珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯家兴与被告胡丽珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯家兴向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告胡丽珊签订的《商铺租赁合同》；2.判决被告胡丽珊对原告的罗平县文笔路龙逸尚都1楼商铺（1-6＃）恢复原状；3.判决被告胡丽珊向原告支付违约金20000元；4.本案诉讼费由被告胡丽珊承担。（诉讼过程中，原告冯家兴增加诉讼请求，要求被告胡丽珊赔偿房租损失18000元。）事实及理由：原告的龙逸尚都1楼1-6＃商铺原来有一道后门卷帘门和三道侧门卷帘门，把卷帘门打开以后，可以从后面和侧面透过玻璃墙看到铺面里的商品。2017年5月，周六福珠宝店进行装修时，占用公用消防通道，并趁原告不在时把原告的商铺后门卷帘门和侧门卷帘门封堵掉。2017年5月27日，原告无奈之下与被告胡丽珊签订了一份《商铺租赁合同》，约定：被告胡丽珊向原告承租位于罗平县﹟），租期从2018年3月10日起至2021年3月10日止，房租一年一交，违约金2万元。如今，到了该交第3年房租的时候，被告胡丽珊迟迟不向原告交付房租，并向原告明确表示不再承租，其行为已构成违约。此外，由于被告胡丽珊改变了商铺的门面结构导致商铺出租不了，被告胡丽珊应按租金标准赔偿从2020年3月11日起到现在的损失18000元。被告胡丽珊辩称，我承租原告冯家兴的房子后自己并没有使用过便转租给赵算，转租合同签到2020年4月10日左右。后来赵算说生意不好做，要求免两个月的房租，我说房子是租来的，让其与房主人沟通并把原告妻子张桂芳的电话给了赵算，赵算与张桂芳沟通但可能是张桂芳说不行，所以我在2020年1月14日以前就提前和张桂芳沟通过，要求把房子再租两年给我，但张桂芳不租。2020年1月14日，我发微信给张桂芳说，干脆房子你收回去自己处理，张桂芳回复好的，于是我才和赵算协商提前解除合同，退了一个月零几天的房租5400元给赵算。假如原告妻子张桂芳不同意与我解除租赁合同，我也不敢在租期未到的情况下和赵算协议退房。赵算2020年3月10日退房给我，还拍了照片表明其已经腾空搬出来了，而且原告冯家兴也在3月10日前就贴了铺面出租的广告。我同意解除合同，但因为我是在和原告妻子张桂芳沟通好以后才把房子退给原告冯家兴的，所以我没有违约，不应该支付违约金。原告冯家兴收回房子后没有把房子租出去，这与我没有关系，况且今年因疫情那条街的房租全部免了两个月，原告冯家兴不但没有免房租，还来要求我承担18000元损失，是无稽之谈。即使构成违约，也只应该支付违约金，而不应该再赔偿损失。房子从我承租至今都没有改变过，我无权把原告冯家兴房子的后门卷帘门和侧门卷帘门恢复原状。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告冯家兴当庭向本院提交了以下证据：1.房屋租赁合同1份，证明被告胡丽珊违约。2.前两年被告支付房租的转账明细。3.照片1张，证明被告胡丽珊为了占用公用通道，于2017年5月份在原告商铺隔壁装修周六福珠宝店时，把原告商铺的三个侧门、一个后门封堵了，当时原告没在，等原告回来的时候只剩下一道侧门没有被封掉，原告打电话给被告胡丽珊，被告胡丽珊夫妻两个过来后，原告不得已才和被告胡丽珊签订了租赁合同。4.U盘录音1份，证明2020年3月16日原告打电话给被告胡丽珊的时候，被告胡丽珊飞扬跋扈。5.罗平县周昱福珠宝店企业信息，证明周六福珠宝店是胡丽珊的丈夫李昱开的，周六福珠宝店的装修与被告胡丽珊有关系。经质证，被告胡丽珊发表了以下质证意见：1.对第1、2组证据没有异议。2.对第3组证据照片不知道，装修周六福珠宝店和被告没有关系，与原、被告双方的租赁合同也没有关系。3.第4组证据U盘录音是被告和原告冯家兴通话的录音，被告是飞扬跋扈，但是原告冯家兴当时在恐吓被告。4.第5组证据和被告没有关系，因为原告冯家兴起诉违约只牵扯合同关系，周六福珠宝店是几家人合伙开的，和被告没有关系。被告胡丽珊提交了以下证据：1.被告与原告妻子张桂芳的微信聊天记录，证明原告妻子张桂芳当初同意被告退房子。2.原告冯家兴2020年3月7日张贴的另行出租房子的广告照片，证明原告冯家兴同意被告退房才会另外出租。3.被告与赵算的微信聊天记录，证明原告妻子张桂芳同意被告退房，被告才会同意赵算退房。经质证，原告冯家兴发表了以下质证意见：1.第1组证据上的微信是原告妻子张桂芳的，当时被告胡丽珊提出很多无理要求，张桂芳不同意，被告胡丽珊就打了这些文字，但该微信记录不能说明什么问题。2.第2组证据中的三张黑白照片是2020年5月25日第一次开庭以后经审判长同意后原告才贴的，彩色照片中“旺铺出租”那一张是原告2020年3月7日贴的，因为2020年3月份原告问被告胡丽珊催要房租的时候，被告胡丽珊说不要房子了，所以原告才贴出租广告。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：原告冯家兴提交的第3组、第5组证据与本案待证事实没有关联性，不予采信；第4组证据与本案待证事实具有关联性，予以采信。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月27日，原告冯家兴（作为甲方）与被告胡丽珊（作为乙方），签订了一份《铺面租赁合同》，其中约定：甲方出租的商铺是位于罗平县﹟）一间；租赁期限为3年；前两年的年租金为86000元，两年以后次年的年租金在本年度租金基础上涨10%，租金各年一次性付清，并且必须提前3个月交纳下一年度的租金，否则视为乙方违约，甲方有权再招租；因乙方装修需要改装着甲方的房屋结构，（如改造着卷帘门）需先征得甲方同意，并由乙方承担改造费用，租赁结束时乙方必须将房屋设施（改装着卷帘门）恢复原状；租赁期间，任何一方提出终止合同，须提前6个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，如一方强制终止合同，须向另一方支付20000元违约金；鉴于甲方的房屋还在其他人使用，甲方租给乙方的房屋租期计算时间自2018年3月10日起至2021年3月10日止。合同签订后，被告胡丽珊没有使用便将前述商铺转租给赵算用于经营，并按年度交付了截止到2020年3月10日的租金给原告冯家兴。2019年12月初，赵算张贴铺面转让广告拟转租该铺面，并通过微信告知被告胡丽珊。2020年1月14日，被告胡丽珊在与原告之妻张桂芳针对商铺租赁问题进行口头沟通后，发送了一条微信给张桂芳，内容为：“老板娘，我今天跟你沟通听你的话不好说，到期房子我不要了，我已经重新在另外一个地方找到房子，你自己处理，我本来说我们互相体谅，我想继续在这里租下去。”张桂芳回复：“好的。”2月20日，次承租人赵算要求被告胡丽珊减免租金或延长转租期限。3月6日，被告胡丽珊回复赵算称，如果在3月10日前搬出，可以减免、退还部分租金。3月7日，原告冯家兴在1-6﹟铺面的玻璃墙上张贴“旺铺出租”广告。3月10日，赵算将该商铺腾空并把钥匙交给被告胡丽珊。3月16日，原告冯家兴打电话要求被告胡丽珊恢复该商铺的后门卷帘门和侧门卷帘门，双方因此在电话中发生了争吵。另，原告冯家兴已于2020年7月份将龙逸尚都1楼1-6﹟商铺另行出租给他人。本院认为，原告冯家兴与被告胡丽珊签订的《铺面租赁合同》是合法、有效的，被告胡丽珊在合同期限内已明确表示同意解除该合同，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，对原告冯家兴要求解除《铺面租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被告胡丽珊辩解其已在原告之妻张桂芳同意解除租赁合同的情况下将案涉商铺返还给原告冯家兴，其没有违约，但因案涉租赁合同的当事人是原告冯家兴和被告胡丽珊，而被告胡丽珊提供的证据不足以证明其提出解除合同的意思表示已经过原告冯家兴的承诺，因此，在原告冯家兴不认可双方已协商解除案涉租赁合同的情形下，被告胡丽珊未按约定时间交纳租金，未提前6个月书面通知原告冯家兴即不履行合同义务的行为已构成违约，应承担违约责任。根据本案实际，原告冯家兴要求被告胡丽珊支付违约金20000元的诉讼请求，符合法律规定和当事人约定，且该违约金并不过高，本院予以支持。本案中，根据原告冯家兴的陈述，龙逸尚都1楼1-6﹟商铺的后门卷帘门和侧门卷帘门是案外人周六福珠宝店在装修时从该商铺外面封堵的，并不是被告胡丽珊因履行案涉租赁合同装修改造龙逸尚都1楼1-6﹟商铺而封堵的，故原告冯家兴基于租赁合同要求被告胡丽珊恢复该商铺后门卷帘门和侧门卷帘门的原状的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原告冯家兴主张的18000元损失，因双方当事人发生纠纷时处于新冠肺炎疫情期间，且被告胡丽珊应支付的违约金已经能够弥补原告冯家兴因对方违约所受到的损失，故本院不予支持。综上所述，原告冯家兴的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告冯家兴与被告胡丽珊于2017年5月27日签订的《铺面租赁合同》；二、被告胡丽珊于本判决生效后15日内支付原告冯家兴违约金20000元；三、驳回原告冯家兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由原告冯家兴负担350元，被告胡丽珊负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  刘稳良人民陪审员  田绍华人民陪审员  李老光二〇二〇年七月三十一日书 记 员  李 璟