福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0626民初820号 原告：朱煜超，男，1992年12月29日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 委托诉讼代理人：陈亚龙，福建达理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林茂山，福建达理律师事务所律师。 被告：东山县舒泰房地产有限公司，住所地福建省漳州市东山县西埔镇白石街泽园路**。统一社会信用代码91350626782153828L。 法定代表人：林才武，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈剑东，福建劲节律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭威，福建劲节律师事务所律师。 原告朱煜超与被告东山县舒泰房地产有限公司（以下简称舒泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱煜超的委托诉讼代理人陈亚龙、林茂山，被告舒泰公司的委托诉讼代理人陈剑东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱煜超向本院提出诉讼请求：依法判令舒泰公司支付自2015年1月1日起至实际交房之日止以454122.5元为基数按日万分之三计算的逾期交房违约金（其中自2015年1月1日起至2020年1月1日逾期天数为1827天，违约金暂计为248904.54元）。事实与理由：2013年8月10日，朱煜超与舒泰公司签订了《商品房买卖合同》，约定舒泰公司将其开发的位于东山县以总价款454122.50元出售给朱煜超。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1．逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按时向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2．逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，朱煜超支付了全部购房款（其中现金137122.50元，银行贷款317000元），舒泰公司至今未能按合同约定的期限履行交房义务，已构成逾期交房，应当按照合同第九条的约定承担相应的违约责任，故请求支持其诉讼请求。 舒泰公司辩称，1．其之前虽然是逾期交房，但是于2017年4月21日已经向包括朱煜超在内的全部业主发出交房通知书，统一进行交房。整个楼盘除了个别业主未交房以外，其余大部分业主已经交房并使用。案涉楼盘在2016年8月23日已经通过并完成四方验收，只是消防检测因为客观原因直到2019年5月21日才通过验收。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定，2017年4月份除了消防未通过验收，其他都具备交房条件。原告诉求主张自2017年4月22日起的逾期交房违约金不应支持；2．合同约定的逾期交房违约金标准过高，由法院依法调整；3．朱煜超的起诉超过诉讼时效，本案涉及的是按日计付违约金，根据法律规定，按日计付违约金应从主张之日起倒推三年，朱煜超主张的诉求中部分超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：朱煜超于2013年5月31日与舒泰公司签订《商品房买卖合同》，约定朱煜超购买由舒泰公司开发的址在东山县西埔镇西环路东侧26号明仕府邸2号楼1002号商品房，总价款454122.50元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同附件六合同补充协议第四条约定，合同第十一条交接以出卖人发出通知的当日为交房时间，买受人应当在接到出卖人交房通知后五日内到出卖人指定地点签署房屋交接单和领取房屋钥匙。合同签订后，2013年8月15日，朱煜超支付购房款137122.5元，余款317000元向银行办理按揭贷款。 另查明，2016年9月20日，案涉商品房所在2号楼工程经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方竣工验收合格。2019年5月21日，消防验收合格。 本院认为，朱煜超与舒泰公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。讼争商品房所在2号楼于2016年9月20日竣工验收合格，于2019年5月21日消防验收合格，故至2019年5月21日，讼争商品房才达到交付条件。朱煜超虽于2017年4月21日签收舒泰公司邮寄的《交房通知书》，但当时案涉商品房并不具备合同约定的交房条件，也不符合法律规定的交付条件，在此前提下，该交房通知为无效通知。朱煜超按约支付购房款，在符合法定交房条件时，舒泰公司负有通知交房的义务，否则不能免除逾期交房的违约责任，但至今舒泰公司未按合同约定的时间将符合条件的商品房交付给朱煜超使用，也未书面通知交房，已构成违约，应当承担相应的违约责任，据此可认定舒泰公司自2015年1月1日起构成逾期交房。庭审中，舒泰公司抗辩朱煜超主张的诉求中部分时间超过诉讼时效，2020年5月8日，朱煜超因商品房预售合同纠纷诉至本院，根据《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”故朱煜超主张自2015年1月1日起至2017年5月7日期间的逾期交房违约金，已超过诉讼时效，不予支持。《商品房买卖合同》约定按已付房款的日万分之三计算逾期交房违约金，该约定的违约金过高，应当适当调整，本院调整为按已付房款的日万分之一计算。朱煜超诉求合理部分，予以支持，超过部分，不予支持。舒泰公司的抗辩主张，于法有据的部分予以采纳，其他异议则不予采纳。基于上述分析，自2017年5月8日起至2020年1月1日止舒泰公司应当支付的逾期交房违约金核算为44004.47元（454122.5元×0.0001/天×969天）。自2020年1月2日起至实际交付房屋之日止的违约金以454122.5元为基数按日万分之一继续计算。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、东山县舒泰房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱煜超支付自2017年5月8日起至2020年1月1日止的逾期交房违约金44004.47元及自2020年1月2日起至实际交付商品房之日止的逾期交房违约金（以购房款454122.5元为基数，按日万分之一的标准计算）； 二、驳回朱煜超的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5033.5元，减半收取计2516.75元，由朱煜超负担563.75元，东山县舒泰房地产有限公司负担1953元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  游少莉 二〇二〇年七月二十七日 书记员  沈雪娟 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。