福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0823民初1017号 原告：闽西兴杭国有资产投资经营有限公司，住所地：上杭县临城镇北环二路汀江大厦**，统一社会信用代码9135082370511151X7。 法定代表人：李建，董事长。 委托诉讼代理人：王锦红，福建政华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑛，福建政华律师事务所律师。 被告：郭文杰，男，1987年4月21日出生，汉族，居民，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：赖丽华，女，1963年5月11日出生，汉族，退休职工，住福建省上杭县，系被告郭文杰之母。 委托诉讼代理人：蓝国旺，福建汀杭律师事务所律师。 第三人：上杭县兴诚实业有限公司，住所地：上杭县临城镇北环中路**，统一社会信用代码913508237640751849。 法定代表人：周桂青，董事长。 委托诉讼代理人：林新麒，福建龙航律师事务所律师。 原告闽西兴杭国有资产投资经营有限公司（以下简称兴杭国投公司）与被告郭文杰、第三人上杭县兴诚实业有限公司（以下简称兴诚实业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴杭国投公司的委托诉讼代理人王瑛，被告郭文杰的委托诉讼代理人赖丽华、蓝国旺，第三人兴诚实业公司的委托诉讼代理人林新麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴杭国投公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即腾迁，并将所租赁的上杭县临江镇建设路18—20号三楼归还原告；二、判决被告立即向原告支付拖欠的租金共计7500元（2019年7月至2019年12月）；三、判决被告立即向原告支付占用费25200元（2020年1月至4月）；四、判决被告立即向原告支付违约金11250元（其中所欠租金的违约金为6750元、未返还租赁物的违约金为4500元）；五、本案诉讼费、律师费由被告承担。庭审中，兴杭国投公司变更第三项诉讼请求为：判决被告立即向原告支付从2020年1月起至被告腾迁之日止的占用费，暂计至2020年4月为25200元。事实与理由：坐落于上杭县房屋属原告所有。原告将该房屋的3楼委托给上杭县兴诚实业有限公司管理。2019年1月16日，被告与上杭县兴诚实业有限公司签订《租赁合同》。合同约定：1.租赁期限从2019年1月1日起至2019年12月31日止；2.每月租金为人民币1250元，年租金15000元；3.未按时缴纳租金时，按未交缴部分的日千分之五承担逾期付款违约金；4.租赁期间，租赁物及其附属设施的维修及相关费用一概由被告负责；5.在逾期返还租赁物的情况下，每逾期一日，应按合同所规定的月租金日平均数的五倍支付租赁物占用费（具体内容详见《租赁合同》）。2019年2月28日，上杭县兴诚实业有限公司将上杭县三楼归还给原告自行管理，为理顺租赁关系，原告、被告及上杭兴诚实业有限公司签订《协议书》，协议约定：1.兴诚实业与被告签订的《租赁合同》继续有效，权利和义务由原告承受；2.如未按约定交缴租金和水电费，从逾期之日起，按未交缴部分日千分之五承担逾期付款违约金；3.未按时交回所租房屋（店面），每逾期一日，按未交缴部分租金的日千分之五承担逾期交回房屋的违约责任（具体内容详见《协议书》）。原告依约履行了合同全部义务，但被告却未按照合同约定履行支付租金、水电费的义务。合同到期后，原告要求被告腾迁，并缴清所拖欠的租金等相关费用，被告却置之不理。为此，原告为维护自己的合法权益，特具此状，请求依法判决。 郭文杰及兴诚实业公司对兴杭国投公司当庭变更第三项诉讼请求没有异议，同意当庭答辩。 郭文杰辩称，一、原告及第三人未依约履行合同义务。2018年和2019年的租赁合同，原告和第三人仅在2018年1月至8月、2019年1月25日至2月18日按约履行。第三人和原告于2018年9月至12月、2019年1月1日至1月25日、2月19日至12月31日期间，或自己占用租赁物，或租赁物不符合约定用途，原告诉称“依约履行了合同全部义务”与事实不符，也未提供证据证实。本案的租赁场所，被告自2015年10月至12月向李立和转租，2016年开始以自己名义与第三人签订租赁合同，先后签订了2016年度、2017年度、2018年度、2019年度《租赁合同》，2019年度的合同第三人后面转移给原告。2016年度和2017年度的合同，第三人与被告都按约定履行各自义务，双方合同履行良好。但2018年度、2019年度合同第三人及原告未按约履行，严重违约造成被告重大损失。1.2017年12月29日签订的2018年度《租赁合同》，约定租赁期限12个月，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，用途为“经营溜冰场”。被告使用溜冰场至2018年8月份，第三人向原告报告溜冰场有安全隐患，原告决定对溜冰场所在楼房三、四层的旧木门窗一并更换为铝合金窗。8月底原告通过第三人要求被告交出溜冰场用于房屋改造，9月初被告将溜冰场大门钥匙交给施工队的谢老板。楼房改造工程到第二年即2019年1月25日左右才完工。所以第三人及原告2018年因改造占用租赁物4个月，仅交付被告使用8个月。被告为此要求第三人减少租金，第三人口头告知可抵扣第二年租金，但并未抵扣。2.2019年度的合同不是2018年底签订，而是2019年1月16日才签订。约定租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，事实上签订合同约10天后即1月25日左右租赁物才交给被告；被告仅使用到2月18日卫生间堵塞无法疏通，经查系主管道堵塞造成。第三人派人查看后告知被告卫生间需要改造，改造了10来天于3月初告知被告卫生间改建完成。但这次卫生间改建没有解决问题，3月8日发现四楼的粪便、尿水在溜冰场卫生间涌出的情况，根本无法营业。被告当天告知第三人，请求尽快处理让租赁物达到适用状态，第三人并未处理，而是告知租赁物交由原告自行管理。2019年3月22日，原告为甲方、第三人为乙方、被告为丙方签订了《协议书》，约定第三人的合同权利义务概括转移给原告。原告接手后未及时处理四楼的粪便、尿水在三楼卫生间流出的问题。4月初，原告表示要实施四、五楼改造、三楼卫生间改造、三、四、五楼梯改造、全楼污水给水改造等工程，被告的母亲赖丽华将另一把大门钥匙交给原告的罗主任。2019年12月17日，原告的罗主任才将钥匙交还给赖丽华。被告看到第二次改造切断了溜冰场水、电，将四楼新建的卫生间排污管设置到溜冰场顶板，建筑材料也仍堆放在溜冰场卫生间旁，要求原告恢复水、电和清理场所以及对新出现的排污管进行处理。原告表示新排污管问题无法处理，提出退还租金的方案，被告认为原告应使溜冰场恢复适用状态并续订2020年度租赁合同（补足之前的租赁时间），或终止合同赔偿被告的损失。双方由此发生争执。二、合同到期原告可自行接管租赁物，不存在被告占用问题。原告称“合同到期后，原告要求被告腾迁，被告置之不理”，认为被告2020年1月至4月占用租赁物，不符合事实。2020年1月1日起，被告同意合同终止，无占用事实。三、原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。1.关于腾迁和归还租赁物。对于溜冰场的物品，被告因原告违约导致无法再行使用，已另案向原告主张补偿和赔偿，应当由原告处理。即使被告这一主张不成立，也可按《租赁合同》第七条第4点约定由原告任意处置，所以不存在腾迁问题。被告2019年底和2020年初都认可合同终止，未占有使用租赁物，原告可以自行对租赁物行使权利。被告也从未阻止原告接管租赁物，应认为租赁物已归还。2.关于拖欠租金及其违约金。2019年7月至12月的租金，因原告未将租赁物交付被告使用，无权要求租金，违约金也无从谈起。第三人未对2018年度少交付使用4个月的违约行为进行处理，也未对2019年上半年少交付使用5.5个月进行处理，按照《合同法》第二百二十一条“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期”，被告有权要求将之前不足的9.5个月用于2019年7月至2020年3月15日来补足。3.关于占用费及未返还租赁物违约金。如上述租赁物已返还，要求占用费及返还违约金无事实依据。4.关于律师费。本案违约方为原告和第三人，被告未违约，原告要求律师费无事实和法律依据。5.原告违背公平和诚实信用。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 兴诚实业公司辨称，一、答辩人在代管期间己履行应尽的义务。本案讼争的房屋产权系原告拥有的资产，原告委托答辩人从2016年1月1日起代为管理，2019年3月22日终止代管关系。答辩人在受托期间只是行使代为管理该房产的义务。根据答辩人与被告签订的《租赁合同》第四条第3款的约定，租金每6个月支付一次，即2019年1月至6月的租金在2018年12月31日前交清。被告在2019年1月至2019年12月租赁期间上半年的租金己在2019年1月16日前支付，履行了支付的义务。至于被告未支付2019年下半年租金，作为答辩人己终止代理关系，与此事无关。二、原告诉求合情合理，应得到支持。根据2019年3月22日签订的协议书，从2019年3月22日起签订的租赁合同中的权利义务由原告承受。被告拖欠租金和逾期不腾房己构成违约，应当承担相应的民事责任，原告有权向被告主张支付拖欠的半年租金、租赁合同终止后不腾房的占用费、违约金以及责令限期归还租赁房屋，其请求符合租赁合同和补充协议的条款约定，应得到法律的支持。综上所述，答辩人的代管行为终止，期间己全面履行应尽的义务，答辩人与本案无关，原告起诉被告得当，请求一审法院支持原告的诉求。 兴杭国投公司为证明其主张，向本院递交了如下证据： 1．杭房权字第××号《房屋所有权证》，证明上杭县临江镇建设路18—20号房屋归兴杭国投公司所有。 2．杭国投函﹝2016﹞1号《委托管理函》，证实兴杭国投公司将原百货大楼即上杭县临江镇建设路18—20号房屋委托给兴诚实业公司管理。 3．2018年、2019年租赁合同、协议书，证明原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定：每月租金为人民币1250元。未按时缴纳租金时，按未交缴部分的日千分之五承担逾期付款违约金。在逾期返还租赁物的情况下，每逾期一日，应按合同所规定的月租金日平均数的五倍支付租赁物占用费。未按时交回所租房屋（店面），每逾期一日，按未交缴部分租金的日千分之五承担逾期交回房屋的违约责任。 4．《律师函》，证明要求郭文杰腾迁并缴清店租和违约金。 5．《委托代理合同》及《发票》，证实兴杭国投公司向郭文杰主张权利委托律师所花费的代理费。 6．证人罗某的证言及《零星修缮合同书》《建设工程施工合同》，证明原告对租赁物的修缮施工时间以合同约定的为准。租赁物内的建筑材料是经被告同意留下的，被告一直占用原告的场地。卫生间的修缮也是经被告要求的，堵塞原因是被告使用不当造成的。根据合同约定，维修义务属于被告。 郭文杰质证认为，证据1无异议。证据2真实性无异议，但签订《协议书》前不知道第三人与原告的委托管理关系，能证明第三人管理期间的违约责任应由原告承担。证据3真实性无异议，2018年租赁合同能证明签订时间为2017年底，是续订。当事人为第三人与被告，结合前面的证据，第三人违约责任应由原告承担。合同第二条约定用于经营溜冰场。第五条约定水电费、物业等费用由乙方共水、电单位或产权单位直接结算交缴。兴诚实业未通知，被告无法交水电费。第六条约定租赁物使用要求目的在保护该租赁物及其附属设施的完整性，约定如有损坏，乙方应及时修复或照价赔偿。第七条第四点关于搬走家具、设备等的约定是租赁期满或合同解除终止后的合同权利义务。2019年租赁合同能证明签订时间是2019年1月16日，合同约定内容与2018年一致，证明之前被告未使用。协议书能证明第三人应当与原告办好交接手续，原告承担第三人违约责任。证据4真实性无异议，但被告之前多次与原告协商租赁期不足问题。函告租赁期现已届满的背景是被告提出过补足租赁期但原告不同意；函告所欠店租和违约金对被告向其提出补偿是倒打一耙；函告归还店铺虚假，因为被告认可合同终止，原告也堆放建筑材料等在店铺，也有店铺钥匙；函告腾迁家具设备问题，被告已明确对此要求原告补充或者赔偿，原告异议也可于合同终止7天后任意处置。被告之后仍与原告善意沟通赔偿，先呈送书面报告后起诉要求赔偿并表明同意合同终止。证据5真实性无异议，但原告违约，律师费应由其自理。证据6证人罗某的证言，2018年门窗更换完成时间没有证据表明是12月底，可证实2019年被告只营业了10天，原因是卫生间问题及楼层改造问题。没有证据证明卫生间堵塞由被告造成。能证明四楼修缮有用三楼场地。原告称遗留物是被告要求留下没有证据证实，且前后矛盾，4月份之后郭文杰方与证人没有接触，卫生间维修是因为主管道堵塞，原告同意改造，费用也由原告负担。对两份合同的真实性无异议，两份合同竣工时间不能以合同约定的为准，应以竣工报告为准，要求原告出示验收报告。 兴诚实业公司质证认为，证据1、2、3三性无异议。证据4、5真实性、合法性无异议，但与第三人无关。证据6罗某的证言涉及的是2019年3月22日之后的事情，与第三人无关；两份合同的真实性无异议，可证实三楼卫生间修缮是由兴杭国投公司实施的，并由其承担费用，与第三人无关。 本院经审查认为，兴杭国投公司提供的证据1-5内容真实、来源合法，与本案相关联，可以作为认定案件事实的证据使用。证据6，证人罗某是兴杭国投公司两次对租赁房屋进行修缮的经办负责人，其证言可以证实兴杭国投公司两次对租赁房屋修缮的时间、三楼卫生间堵塞的事实。证人的证词可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。《零星修缮合同书》《建设工程施工合同》真实合法，与本案相关联，可以作为本案证据使用。 郭文杰为支持其抗辩，向本院提交了如下证据： 1．被告另案起诉状、建设路《租赁合同》纠纷申诉报告，证明第三人、原告违约，造成被告2018年至2019年有15.5个月无法使用租赁物，损失巨大，被告协商补偿、起诉要求赔偿的事实，被告表态认可合同终止，及表达对家具、设备、装修的处理意见。 2．第三人、原告另案答辩状两份、2019年1月22日短信、2019年1月31日短信，证明原告在2018年9月初开始对租赁场所进行门窗更换及其他改造施工，于2019年1月22日至31日期间完工，但仍存在卫生间堵塞问题，原因在“主管道堵塞，铸铁管更换从四楼到一楼都得换”。2019年2月被告反映卫生间堵塞问题，第三人告知原告，原告2月下旬派人处理，更换了蹲便器但没修好。2019年3月8日四楼粪便流到三楼卫生间，证实2月下旬处理失败及原因在“主管道堵塞，铸铁管更换从四楼到一楼都得换”。原告交付第二次改造的卫生间拖延至2019年12月17日。目前铸铁管已更换成pc管。 3．2018年9月初开始的改造照片，证明第三人及原告于2018年9月初开始进行更换门窗改造。 4．2019年2月下旬卫生间改建照片，2019年2月18日卫生间堵塞，第三人及原告进行改建不是基于被告损坏原因的维修，原告因此停业。 5．2019年第二次改建卫生间照片，证明原告第二次改建卫生间不是基于被告损坏原因的维修，改建时间在2019年4月至12月17日之间，具体时间不详。 6．2019年4月至12月翻修改建的照片，证明原告于2019年4月至12月17日期间，对建设路18-20号三、四、五层进行改建，造成原告停业，改建后将建材堆放溜冰场，还造成楼板顶排污管道交错、龙头水管切断、电线、电灯、音响线损坏等重大破坏，断电、断水不具备营业条件。 7．2019年6月6日短信，证明被告的父亲向原告主管人员催问翻修改建进度情况，对话可以推断：对租赁物的改造、改建至2019年6月6日已影响原告八九个月，本次改建6月6日之前已计划，但一直拖延。 8．2020年5月20日的电话录音、2019年12月17日的视频，证明被告在2018年9月初交给谢老板一把锁钥，谢老板后来给了第三人；原告罗主任于2019年4月初向赖丽华拿的钥匙，于2019年12月17日在兴杭国投办公室交还赖丽华查看改造情况。视频中站着的是罗主任，钥匙在桌上。现场6个人在场，兴诚公司4人，郭文杰的父母2人。 9．郭文杰父亲录制的录音文字及光盘两段，证明与李某对话，李某称其没有钥匙，2018年施工的时候钥匙有给施工人员，后钥匙一直在施工人员处。与开锁师傅对话，开锁师傅说门是用钥匙开的，证明兴杭国投公司有钥匙，有对电线进行维修，铁门是从里面撬开的。 兴杭国投公司质证认为，证据1真实性无异议，不能证明被告的主张。证据2不能证明被告的主张，根据合同约定卫生间堵塞的维修义务属于被告，卫生间堵塞属于被告使用不当引起。证据3不能证明原告的主张，三楼门窗更换的时间只有一个月。证据4不能证明被告的主张，卫生间堵塞是被告使用不当造成的，维修义务属于被告。证据5-6不能证明被告的主张。排污管在三楼天花板上，不影响被告的营业，被告停业是自己的经营主张，与原告无关。证据7不能证明被告的主张，钥匙是被告6月份才交给原告方工作人员的，装修改造的是四楼不是三楼。证据8录音真实性有异议，不能证明被告的主张，这是交给第三人的，原告不清楚。视频不能证明被告的主张，看不出是不是钥匙，当时的情况是10月份工作人员就将钥匙放在溜冰场的配电箱上，口头通知了被告，是被告一直不去拿。证据9李某的录音真实性不清楚，不能证实郭文杰的主张，开门经过法官都在场，兴杭国投公司至今都没有钥匙。 兴诚实业公司质证认为，证据1-6质证意见与兴杭国投公司一致。证据7真实性由法院确定，与第三人无关。证据8真实性由法院确认，不同意郭文杰的主张，视频和录音没有听到谢老板说2018年9月钥匙交付情况，同意兴杭国投公司的质证意见。证据9三性不清楚，由法院审查。 本院经审查认为，郭文杰提供的证据1、2另案起诉状、答辩状、《关于建设路纠纷申诉报告》、短信记录，俩被告对其真实性无异议，可以作为本案认定事实的依据。证据3照片的真实性可以认定，结合证人罗某的证言及其提供的《零星修缮合同书》，可证明2018年兴杭国投公司对租赁房屋进行修缮的事实。证据4、5照片的真实性可以认定，但无法证明三楼卫生间堵塞的原因。证据6照片的真实性可以认定，结合证人罗某的证言及其提供的《建设工程施工合同》，可以证实兴杭国投公司对租赁房屋进行二次修缮改造的事实，但改造时间应结合其他证据综合分析认定。证据7-9的微信、电话录音、视频真实性可以认定，但应综合其他证据进行分析认定。 兴诚实业公司向本院提交了如下证据： 1．委托管理函、工作联系函，证实兴杭国投公司于2016年1月1日将原百货公司大楼、原五交化公司仓库、原职业中专、林丹羽毛球馆一楼等房屋、店面资产委托兴诚实业公司管理，于2019年3月22日收回的事实。 2．证人李某证言，证实兴杭国投公司于2018年9月起对出租房屋三楼的门窗进行更换，9月初从郭文杰处取得三楼钥匙一把。2019年初郭文杰向第三人反映卫生间堵塞问题要求进行清理，第三人反馈给原告的事实。 兴杭国投公司质证认为，证据1真实性无异议；证据2证人李某与被告的对接原告不清楚。 郭文杰质证认为，证据1真实性无异议，能证明兴诚实业公司的责任应由兴杭国投公司承担；证据2证人李某称钥匙交回是说谎，应当还在李某处。 本院经审查认为，证据1真实性无异议，可以作为证据使用。证人李某在2018年9月初收到郭文杰租赁房屋的钥匙，兴杭国投公司对出租房屋三楼进行门窗更换，其是联络人，其证词本院予以采纳。 本院出示现场勘验笔录及现场勘验照片。 兴杭国投公司认为，真实性无异议，但不能证明物件的损失是由原告造成的。 郭文杰认为，勘验笔录和照片的真实性、合法性没有异议，与上次开庭举证和主张的事实是基本相符的。兴杭国投公司确实对郭文杰租赁的溜冰场进行了更换门窗及卫生间改造的事实，这些事实影响到郭文杰的经营，租赁期限不足约定的期限，兴杭国投公司的更换改造行为确实破坏了溜冰场的水供应，溜冰场场所也有多处破坏，并且其更换改造遗留的材料等存放在溜冰场没有清理。证实了溜冰场的溜冰鞋、溜冰场电线电灯损坏等是因原告装修导致，原告违约，导致被告的投入成本无法得到置换。勘验现场灯光通亮，后面的锁被人破坏，后门敞开，现场有施工过的痕迹，现场有施工的工具一把，证明兴杭国投公司持有钥匙的事实。 兴诚实业公司认为，对证据三性无异议，但与第三人无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落在上杭县楼房的产权属兴杭国投公司所有，2019年3月22日前兴杭国投公司委托兴诚实业公司代为管理。该楼房第三层在2015年10月前原租赁给李立和作为溜冰场使用。2015年10月，郭文杰征得兴诚实业公司同意后从李立和处转租，用于经营溜冰场。2017年12月29日，兴诚实业公司与郭文杰签订租赁合同。合同约定：第二条租赁期限：租赁期自2018年1月1日起至2018年12月31日止；第三条租赁用途：乙方向甲方承诺租赁该标的物仅用于经营溜冰场；第四条租金、支付方式和限期：该租赁物每月租金1250元，年租金为15000元；每6个月支付一次租金，在每年的12月31日前、6月30日前交清；逾期支付的，逾期一日，乙方按未交缴部分的日千分之五承担逾期付款违约金。甲方有权从租赁履约保证金中抵扣，履约保证金不足抵扣时，超过十五天未付的，甲方有权终止合同。第六条租赁物使用要求：1.……租赁期间，该租赁物及其附属设施的维修及相关费用一概由乙方负责……；4.未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋结构和重新装修。如确需装修、改造，乙方应提供装修图纸并以书面形式经甲方同意后方可施工，所需一切费用由乙方负责。第七条租赁物返还时的状态：1.除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内或者有本合同中约定提前解除的情形发生时返还该租赁物，未经甲方同意逾期返还租赁物的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的月租金日平均数的五倍向甲方支付该租赁物占用费。4.租赁期满或合同解除终止后，未经甲方书面同意，乙方在七日内未搬走租赁物内的家具、设备等，视为乙方放弃该家具、设备等的所有权，甲方有权任意处置该家具、设备等，并有权向乙方追偿所支付的费用。第十一条其它双方约定事项：4.因乙方违约，甲方向乙方主张权利委托律师的代理费、差旅费等由乙方承担。郭文杰签订合同后，交清了2018年度的租金。2018年10月8日，兴杭国投公司与福建省上杭县时代广告有限公司签订《零星修缮合同书》，对其所有的建设路18-20号百货大楼三四楼内外墙进行修缮，约定合同工期为70个日历天，自2018年10月8日至2018年12月18日。在该合同签订、房屋修缮之前，兴杭国投公司经办人有与郭文杰沟通，郭文杰未提出异议。兴诚实业公司工作人员李某于2018年9月初向郭文杰取得租赁房屋的钥匙，并转交兴杭国投公司，兴杭国投公司如期开工，并按期施工完毕。在施工期间，郭文杰停止经营。2018年12月，兴杭国投公司施工完毕后，郭文杰提出三楼卫生间破旧要求进行修缮，兴杭国投公司也应郭文杰的要求对三楼卫生间进行了修缮。2019年1月16日，郭文杰与兴诚实业公司续订了2019年度租赁合同，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，其余合同条款与2018年度一致。2019年3月22日，兴杭国投公司、兴诚实业公司及郭文杰签订协议书一份，约定：兴诚实业公司出租给郭文杰的房屋，从协议签订之日起，交由兴杭国投公司经营管理；2019年1月兴诚实业公司与郭文杰签订的租赁合同继续有效，约定的权利义务由兴杭国投公司承受。同时约定违约责任：1.丙方必须按协议约定及时交缴租金和水电费。如未按约定交缴租金和水电费，从逾期之日起，按未交缴部分日千分之五承担逾期付款违约金。2.租赁期满，丙方必须将所租房屋（店面）交给甲方重新组织对外招租。如未另行签订租赁合同，则由丙方按原合同的约定将租赁物交给甲方管理使用。如丙方未按时交回所租房屋（店面），每逾期一日，应按原合同约定的租金按未交缴部分日千分之五向甲方承担逾期交回房屋（店面）的违约责任。2019年5月，兴杭国投公司因安全问题，研究决定对建设路18-20号百货大楼四楼进行改造修缮，该改造修缮工程由其公司总经理兼办公室主任罗某负责。罗某于2019年6月与郭文杰进行沟通，在征得郭文杰同意后，罗某取得了租赁房屋三楼的钥匙，兴杭国投公司对大楼四楼进行了改造修缮。四楼的改造修缮工程完成后，兴杭国投公司对郭文杰所租赁三楼的卫生间也进行了修缮，罗某于2019年12月17日将该钥匙归还郭文杰方。 另查明：郭文杰租金仅支付至2019年6月30日，2019年7月1日至12月31日的租金7500元未支付。2019年12月31日，租赁合同到期，双方同意终止合同。2020年1月6日，兴杭国投公司向郭文杰发出《律师函》，要求郭文杰缴清所欠店租和违约金，将租赁房屋返还，并在2020年1月21日前搬走租赁物内的家具、设备等，逾期不搬，兴杭国投公司有权任意处置该家具、设备等，且有权追偿所支付的费用。庭审过程中，兴杭国投公司表示两次房屋修缮期间对原告郭文杰造成的营业时间的影响不同意顺延租期，但同意减免租赁房屋修缮期间的租金。 本院认为，兴诚实业公司与郭文杰签订的2018年、2019年租赁合同，系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，依法成立合法有效，应受法律保护。2019年3月22日，兴诚实业公司与兴杭国投公司终止委托关系后，合同的权利义务依法由兴杭国投公司承受。一、关于郭文杰是否拖欠兴杭国投公司2019年下半年租金，该租金及逾期交租的违约金应否支付问题。双方的租赁合同于2019年12月31日到期并终止，郭文杰的租金交至2019年6月，尚欠2019年下半年的租金7500元未付，该事实清楚，双方无争议。对兴杭国投公司诉请尚欠租金及逾期交租违约金，郭文杰认为，因兴杭国投公司在2019年下半年未将租赁物交付其使用，无权要求租金，违约金也无从谈起；兴杭国投公司在2018年、2019年期间对其所有的房屋进行改造修缮，对溜冰场营业造成了影响，其有权要求减免租金或者延长租期。根据已查明事实，双方自2015年10月起签订租赁合同，租赁物早已交付，郭文杰认为兴杭国投公司在2019年下半年未将租赁物交付其使用的抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。另据查明，2019年6月，兴杭国投公司的经办负责人罗某征得郭文杰同意后取得了租赁房屋三楼的钥匙，直至2019年12月17日将该钥匙归还郭文杰方，在此期间对租赁房屋进行了改造修缮，对郭文杰溜三楼溜冰场营业造成了影响。结合各方当事人的陈述及所提供的证据、证人罗某的证言及其提供的《建设工程施工合同》，兴杭国投公司在2019年下半年改造修缮施工影响郭文杰营业时间认定为从2019年6月1日起至2019年12月17日止，共200日，约6.5个月。故，郭文杰要求免交2019年7月至12月租金及不应承担逾期支付租金铁违约金的抗辩，事实清楚，理由充分，于法有据，本院予以支持。二、关于郭文杰是否构成占用，应否支付占用费及未返还租赁物的违约金问题。兴杭国投公司认为，三楼租赁房屋的钥匙已于2019年12月17日归还郭文杰方，郭文杰也明确同意合同到期即终止，但在兴杭国投公司向其发出律师函后，郭文杰既未在限期内腾空租赁房屋内的物品，也未与兴杭国投公司办理返还租赁物交接手续，违反了合同约定，构成对租赁房屋的继续占用，应当支付合同到期后的占用费及未返还租赁物的违约金。郭文杰认为，其已明确同意合同到期即终止，兴杭国投公司可自行接管并任意处置租赁物，其不存在占用。本院认为，租赁合同到期后，双方虽已明确同意终止合同，但出租人仍有催告承租人腾迁及返还租赁物的通知义务，承租人亦有腾迁并将租赁物返还出租人的义务。本案中，兴杭国投公司于2020年1月6日向郭文杰发出《律师函》，载明了要求郭文杰立即缴清尚欠租金和违约金、限期腾迁并返还租赁物等内容，履行了催告义务；郭文杰在合同期限届满终止并收到兴杭国投公司的律师函后，既未在限期内腾空租赁房屋内的物品，也未与兴杭国投公司办理返还租赁物交接手续，违反了合同约定，构成对租赁房屋的继续占用，应当支付合同到期后的占用费。故，郭文杰以兴杭国投公司享有对租赁房屋内物品的任意处置权而不履行腾迁及返还租赁物义务的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。郭文杰至今仍未腾迁并返还租赁房屋，应于限期内腾迁并返还。兴杭国投公司诉请郭文杰支付从2020年1月起至租赁房屋腾迁返还之日止的占用费，事实清楚，证据充分，本院予以支持。兴杭国投公司诉请未返还租赁物的违约金，同属于未返还租赁物构成占用的违约责任，在酌定占用费时一并考虑，对该项主张本院不予支持。关于占用费的支付标准，兴杭国投公司主张按双方在《租赁合同》第七条第1款中的约定计算。郭文杰认为合同约定占用费按五倍租金标准计算明显过分高于逾期返还租赁物的实际损失，应当按原租金标准予以计算这方面损失。本院认为，根据双方签订的《租赁合同》租赁物占用费条款，约定按五倍租金标准计算的占用费明显超过租金损失的百分之三十，可以认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”。根据《合同法》的相关规定，对约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。郭文杰以约定的占用费过高为由请求减少，于法有据，本院予以采纳。结合本案租赁合同的租金标准，以兴杭国投公司的实际损失为基础，兼顾租赁合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情按原租金每日41.67元的1.3倍即每日租金54.17元确定应支付的占用费为宜。三、兴杭国投公司的律师代理费是否应由郭文杰负担问题。根据双方签订的《租赁合同》第十一条第4款的约定，因乙方违约，甲方向乙方主张权利委托律师的代理费、差旅费等由乙方承担。郭文杰在合同租期届满并经兴杭国投公司催告后未及时腾迁并返还租赁物，构成违约，应按合同约定承担违约责任，兴杭国投公司要求郭文杰支付该5000元律师代理费有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条、第二十七条、第二十九条规定，判决如下： 一、郭文杰应在本判决生效后五日内将坐落于上杭县的租赁房屋腾迁并返还闽西兴杭国有资产投资经营有限公司； 二、郭文杰应在本判决生效后五日内支付闽西兴杭国有资产投资经营有限公司自2020年1月1日起至租赁房屋腾迁返还之日止按日租金54.17元计算的占用费； 三、郭文杰应在本判决生效后五日内支付闽西兴杭国有资产投资经营有限公司因本案产生的律师代理费5000元； 四、驳回闽西兴杭国有资产投资经营有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费899元，适用简易程序减半收取450元，由闽西兴杭国有资产投资经营有限公司负担192元，郭文杰负担258元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  张 静 二〇二〇年七月二十二日                            本件与原本核对无异                代理书记员  游小兰 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后状态。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十二条当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 上杭县人民法院执行暂存款账户：户名：上杭县人民法院；开户行：福建上杭农村商业银行股份有限公司营业部；账号：90×××91。 当事人转存款项时，请备注注明诉讼案件案号、当事人姓名及转存款人姓名；转存款完成后，请与诉讼案件主审法官联系。