广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初4187号 原告柳州市荣和房地产开发有限公司，住所地柳州市城中区雅儒路****，统一社会信用代码：91450200589807009H。 法定代表人郑立文，该公司董事长。 委托代理人徐佳宁，广西广正大律师事务所律师。 委托代理人欧聪，广西广正大（鹿寨）律师事务所律师。 被告王秋芳，女，汉族，1974年9月9日出生，住广西融水苗族自治县。 第三人中国建设银行股份有限公司柳州分行，住所，住所地柳州市北站路**社会信用代码：91450200198602460P。 负责人郭劲军，该行行长。 委托代理人覃秋萍，该公司员工。 原告柳州市荣和房地产开发有限公司（以下简称“荣和房地产公司”）诉被告王秋芳，第三人中国建设银行股份有限公司柳州分行（以下简称“建设银行”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告“荣和房地产公司”的委托代理人徐佳宁、被告王秋芳、第三人“建设银行”的委托代理人覃秋萍到庭参加本次诉讼。本案现已审理终结。 原告“荣和房地产公司”诉称，原告“荣和房地产公司”与被告王秋芳于2017年8月30日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由被告以按揭贷款的方式购买原告开发的位于高新四路9号荣和天誉乙区2栋23-1号商品房，房屋总价款为人民币2567787元，后被告与第三人于2017年11月10日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，由原告对被告的按揭贷款购房行为承担连带责任保证。上述合同签订后，因被告未能依约向第三人履行偿还贷款本息的义务，原告亦多次发函催促被告履行偿还义务，现第三人已向人民法院提起诉讼主张权利，并要求原告对被告的债务承担连带清偿责任，被告的行为已违反相关合同约定。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》为双方的真实意思表示，合同内容合法有效，应当受到法律的保护。依照《商品房买卖合同补充协议》第一条“付款方式”第（三）款“银行按揭（商房担保贷款和住房公积金贷款)”中的第10项约定：“如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除合同，收回该房房产另行处理，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金”，被告的行为已属违约，原告有权解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并要求被告按照购房总价款的20%向原告支付违约金。同时，依照该条约定，被告还应当在合同解除后七日内，到产权登记机关办理注销商品房合同备案登记与预购商品房预告登记的手续，并承担原告为此而支付的律师费，逾期未办的则应依约承担相应的违约责任。第三人与被告应在合同解除后协助原告办理注销预购商品房抵押权预告登记。原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院并请求法院依法判令：一、解除原告“荣和房地产公司”与被告王秋芳签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》;二、被告王秋芳向原告支付违约金513557.4元(计算方式：房屋总价2567787元×20%);三、被告王秋芳及第三人“建设银行”在判决解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后七日内协助原告办理注销位于高新四路9号荣和天誉乙区2栋23-1号房屋的商品房合同备案登记、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记；四、被告王秋芳向原告支付律师费4000元；五、被告承担本案的全部诉讼费用。 被告王秋芳辩称，其之前在2017年购买涉案房屋一直按期交付房款，从未违约，但其在2019年5月份被捕关押在看守所，被捕之后就与原告阻断一切联系，其不是故意违约，所以不同意解除合同。 第三人“建设银行”辩称，对原告诉1、2、4、5无异议，不同意诉请3，“建设银行”与被告的借款合同已进入诉讼并得到柳北区人民法院判决，只有在贷款已经结清的情况下，第三人“建设银行”才能协助原告办理过户手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证并在卷佐证。对当事人无异议的证据，本院予以确认；对于有争议的证据和事实，本院将综合本案案情进行认定。 经审理查明，2017年8月30日，原告“荣和房地产公司”作为出卖人与被告王秋芳作为买受人签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》中约定，被告向原告购买柳州市荣和天誉乙区2栋23-1号房，合同总价款为2567787元。补充协议中约定，买受人须在签订合同及补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的20.55%即527787元作为首期付款，其余合同价款79.45%即2040000元，由买受人向银行办理按揭贷款手续。买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷款的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项；否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除合同，收回该房房产另行处理，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。合同因上述原因解除的，买受人应自合同解除后七日内完成撤销“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同备案登记”、“商品房预告登记”的全部手续，向出卖人交回房屋……出卖人有权通过诉讼途径解决前述手续的办理事宜，买受人承担出卖人为此支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。合同签订后，原告认可被告已经依约支付了首付款527787元，并向银行贷款向其支付了购房款余款。 2016年12月29日，原告“荣和房地产公司”（保证人、甲方）与第三人“建设银行”（债权人、乙方）签订一份《个人住房（商业用房）借款最高额保障合同》约定，原告为第三人“建设银行”与债务人（因购置坐落于柳州市荣和天誉乙地块1＃-14＃项目所属至住房或商业用房房产而与第三人发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保证。该最高额保证所担保的债权指自2016年12月29日至2026年12月29日期间，因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金…。保证方式为连带责任保证。 2017年11月10日，被告王秋芳（借款人、抵押人）与第三人“建设银行”（贷款人、抵押权人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告为购买涉案房屋向第三人抵押借款2040000元，借款期限312个月，从2017年11月10日至2043年11月10日止。并约定原告提供最高额连带保证责任，同时以涉案房屋作为第三人的债权作抵押担保，并办理了抵押权登记手续。合同签订后，第三人“建设银行”依约向被告发放了贷款。但因被告未按时足额归还贷款本息，第三人向原告发出《中国建设银行个人履行保障责任通知书》及落款日期为2019年8月17日的《中国建设银行个人不良贷款起诉通知书》，要求原告向借款人催收或代为清偿欠款，并于近日向人民法院起诉。第三人于2019年8月22日以王秋芳、“荣和房地产公司”作为被告提起金融借款合同纠纷之诉，柳州市柳北区人民法院经审理后于2020年3月13日作出（2019）桂0205民初4803号民事判决：一、解除“建设银行”与王秋芳的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、王秋芳归还“建设银行”贷款本金1982969.79元及利息、罚息（利息、罚息计算方法：截止2019年7月30日为26552.15元。从2019年7月31日起，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式，计付至王秋芳实际付清贷款本息之日止）；三、王秋芳支付“建设银行”律师代理费73286元；四、“荣和房地产公司”对上述债务承担连带偿还责任；五、驳回“建设银行”的其他诉讼请求。 另查明，2017年9月30日，被告王秋芳作为涉案房屋的购房人进行了商品房合同备案。涉案房屋办理了预售商品房抵押权预告登记，抵押权人为第三人“建设银行”。2016年9月19日，该房屋被柳州市柳北区人民法院查封；在本案诉讼过程中，原告亦申请对涉案房屋进行财产保全，本院据此裁定查封了涉案房屋。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，双方均应按约定履行各自义务。 关于解除合同。根据双方补充协议的约定，被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致第三人向原告提出承担连带担保责任要求的，原告有权解除合同。现被告怠于还银行贷款，导致第三人向原告提出承担连带担保责任要求并提起了诉讼，原告依约有权解除合同。故本院对原告要求的解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。根据合同约定，被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致第三人向原告提出承担连带担保责任要求的，原告解除合同的，被告应按合同总价款的20%向原告支付违约金。故对原告要求被告向其支付违约金2567787元×20％=513557.4元的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告王秋芳及第三人“建设银行”协助原告办理注销位涉案房屋的商品房合同备案登记、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的诉讼请求。因合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。但因预购商品房抵押权预告登记的抵押权为第三人，原告为被告的该贷款提供连带保证，第三人亦明确表示在其对被告的贷款得以结清的情况下同意协助原告办理相关注销手续。因此，被告及第三人应在被告偿还或原告代清偿对第三人的贷款相关债务后协助原告到房产登记机关办理涉案房屋的商品房合同备案登记、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的注销手续。 根据合同约定，原告要求被告支付律师服务费4000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 解除原告柳州市荣和房地产开发有限公司与被告王秋芳于2017年8月30日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。 被告王秋芳向原告柳州市荣和房地产开发有限公司支付解除合同违约金513557.4元。 被告王秋芳、第三人中国建设银行股份有限公司柳州分行在被告王秋芳偿还或原告柳州市荣和房地产开发有限公司代清偿对第三人中国建设银行股份有限公司柳州分行的债务后十日内协助原告柳州市荣和房地产开发有限公司办理注销位于柳州市荣和天誉乙区2栋23-1号房产的商品房合同备案登记、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的手续。 四、被告王秋芳向原告柳州市荣和房地产开发有限公司支付律师服务费4000元。 五、驳回原告柳州市荣和房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费8976元、财产保全费3170元（原告柳州市荣和房地产开发有限公司已预交），由被告王秋芳负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨美艳 人民陪审员  刘汉红 人民陪审员  韦 莉 二〇二〇年七月二十二日 代书 记员  韦倩倩