湖北省长阳土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0528民初415号原告：长阳万和物业管理有限公司，住所地湖北省长阳土家族自治县龙舟坪镇龙舟大道****，统一社会信用代码91420528795917583K。法定代表人：谭凤林，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨泽川，湖北吉川律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李祝英，女，1970年3月11日出生，土家族，无业，住湖北省长阳土家族自治县,长阳万和物业管理有限公司诉李祝英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告长阳万和物业管理有限公司的法定代表人谭凤林、委托代理人杨泽川，被告李祝英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长阳万和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告李祝英立即支付原告2013年9月1日至2019年12月31日间的物业费3739元、垃圾清运费360元、电梯费3800元和律师费2000元，共计9899元，并承担本案诉讼费。事实与理由：2007年10月10日，原告长阳万和物业管理有限公司与开发商南方房地产开发公司签订《兴业大厦商住楼前期物业服务委托合同》，合同规定“住宅物业每平方米建筑面积为0.4元/月”，“代收环卫管理部门向终端用户业主收取的由垃圾中转站至垃圾处理厂的垃圾处置费为60元/年/户”，“电梯代收代管费用暂按平均50元/月/户预收”。被告李祝英居住于兴业大厦小区1-404室，面积123平方米。被告李祝英交纳了2011年9月1日至2012年8月31日的物业管理费用，之后又补交了一年的物业费后再未交纳任何费用。现被告李祝英已拖欠2013年9月1日至2019年12月31日期间的物业费0.4元/月/平方米＊76个月＊123平方米＝3739元、垃圾清运费60元/年/户＊6年＝360元、电梯费50元/月/户＊76个月＝3800元，合计7899元。按照物业服务合同规定，“对欠费超过3个月的业主，可提起诉讼，败诉方除补缴物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用”，现原告已支付本案律师费用2000元，应由被告承担。被告李祝英辩称：第一、我不是不交物业费，而是物业不作为。2013年6月9日，小偷在我家中偷走了我价值2999元的VIVO手机，我追到楼下没看到小偷，找到物业的人，但没有得到物业公司任何帮助。我当时想调取监控，结果得到的是指责和攻击。兴业大厦1单元303私房菜馆因为烟囱的问题，兴业大厦很多业主就一起去房管局的物业管理办公室，我也去反映了被盗的事情，物业公司的人不仅不给说法，还骂人并要打人，是房管局工作人员进行了劝解，这件事导致了我与物业公司矛盾升级。我后来找了物业的负责人，仍然没有得到解决。第二、原告起诉的费用不属实。本次起诉中有28个月的费用我已经交了。第三、万和物业多次找人骚扰本业主。物业服务合同条款明确说明，收取的物业费用包括物业管理区域秩序维护费、公共设施设备及公共责任保险费，所以物业公司有保护业主财产安全的责任。合同条款中要求的应急措施和监控也没有做到，没有达到湖北省物业服务和管理条例的要求。因物业公司的上述过错对本人造成了精神损害、财产损害、名誉损害及误工费，我要求物业赔偿，并要求相关工作人员对我赔礼道歉。上述问题解决后，我愿意交费，律师费我不认可。经审理查明：2007年10月10日，原告长阳万和物业管理有限公司与开发商南方房地产开发公司签订《兴业大厦商住楼前期物业服务委托合同》，合同载明：“住宅物业每平方米建筑面积0.4元/月”，“代收环卫管理部门向终端用户业主收取的由垃圾中转站至垃圾处理厂的垃圾处置费60元/年.户”，“电梯代收代管费用暂按平均50元/月.户预收”。被告李祝英于2011年入住兴业大厦小区1-404室，面积123平方米。被告李祝英交纳了2011年9月1日至2012年8月31日的物业费、2016年8月31日至2017年8月31日、2018年9月1日至2019年12月31日的物业费、电梯费、垃圾处置费，现被告李祝英拖欠2013年9月1日至2016年8月31日、2017年9月1日至2018年8月31日共48个月期间的物业费0.4元/月/平方米＊48个月＊123平方米＝2361.6元、垃圾清运费60元/年/户＊4年＝240元、电梯费50元/月/户＊48个月＝2400元，合计5001.6元。按照《兴业大厦商住楼前期物业服务委托合同》，“对欠费超过3个月的业主，可提起诉讼，败诉方除补缴物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用”，原告长阳万和物业管理有限公司在庭审中提供了湖北吉川律师事务所“收据”一份，载明“今收到长阳万和物业管理有限公司诉李祝英代理费贰仟元整”。同时查明，兴业大厦小区属于是半开放式住宅小区，尚未成立业主委员会。被告李祝英入住后，在住房内同时从事“艾灸”经营活动。上述事实，有原、被告身份信息、当事人陈述、《兴业大厦商住楼前期物业服务委托合同》、收据等在卷佐证。本院认为，依据《国务院物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”的规定，南方房地产开发公司与原告长阳万和物业管理有限公司签订的《兴业大厦商住楼前期物业服务委托合同》对被告李祝英具有约束力。对原告物业公司主张的欠缴物业管理费数额，被告李祝英提出已交纳28个月，并提供了交费收据，经当庭核对，原告不持异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的,业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,被告李祝英以物业公司不作为为由拒交物业服务费,无法律依据。被告李祝英辩称的原告物业公司未为其手机被盗提供帮助，同时认为因物业公司对其无端骚扰、态度恶劣，因此造成了被告的精神和财产损失，可以依法另行主张权利。物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免。兴业大厦小区属于是半开放式住宅小区，客观上存在管理上的困难，物业公司在履行了主要义务、不构成根本违约的情形下，业主拒绝交纳物业费及相关费用必然影响到物业服务的继续开展进而阻碍合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益，故对被告李祝英拒交物业费、电梯使用费和垃圾处置费的理由不予采纳。原告作为物业服务企业，应该与业主加强沟通，在恪守物业服务合同、认真做好物业管理工作的同时，尽力为业主排忧解难，最大可能满足广大业主的需求。原告主张的律师代理费2000.00元，因提供的收据非正规发票，对该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《国务院物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李祝英向原告长阳万和物业管理有限公司支付物业费2361.60元、垃圾清运费240.00元、电梯费2400.00元，合计5001.60元。限判决生效之日起五日内履行；二、驳回原告长阳万和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半后收取25元，本院决定由被告李祝英负担。本判决为终审判决。审判员  姚洪垠二〇二〇年七月八日书记员  陈张亚