广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初2526号 原告：吴逸麟，男，1965年7月27日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：罗海渊，广西国观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴越，广西国观律师事务所实习律师。 被告：周雪，女，1980年1月30日出生，汉族，广西柳州人，住柳州市柳**。 原告吴逸麟与被告周雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告吴逸麟之委托代理人罗海渊、吴越，被告周雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴逸麟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金18000元、违约金10000元，共计28000元。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年6月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于的房屋出租给被告对外经营托管中心，租赁期限为两年，租期从2018年8月15日起至2020年8月14日，租金为5500元／月。从2019年8月15日起至2020年8月14日房租为6000元／月。且原、被告在合同中约定，原、被告双方不得提前解除（终止）本合同，否则违约方向对方支付违约金壹万元并承担损失赔偿责任。自2020年2月至今，被告未支付任何租金，之后原告多次向被告催告，被告均以各种理由推拖，拒不支付租金，同时还要求提前解除双方签订的租赁合同。原告认为，被告拒不支付租金，且要求提前解除租赁合同，其行为已构成违约，侵犯了原告合法权益。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条以及《中华人民共和国合同法》相关规定，特向贵院依法提起诉讼，望判如请。 被告周雪辩称，不同意原告的诉讼请求。原告诉请18000元租金没有依据，被告已于2020年2月15日口头告知原告终止合同，并于一周内清空了房屋。根据双方签订的租赁合同第8条第1点：乙方不按期交纳租金的，甲方可以立即收回房屋。所以被告认为原告的诉请不合理，原告要求违约金也不合理，合同第十条第1点约定“协议期间，如因不可抗力因素导致甲、乙双方或一方的损失、毁坏或不能履行本合同相关条款的，甲乙双方互不承担责任或违约责任”；不同意负担诉讼费。 当事人围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认；对于双方有争议的证据以及对于各证据的证明目的，本院将结合案件事实查明部分予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 柳州市房屋所有权人为刘红梅。原告吴逸麟与刘红梅系夫妻关系。2018年6月30日，原告吴逸麟征得刘红梅的同意，与被告周雪经协商一致，签订一份《房屋租赁合同》。合同第一条：“甲方（原告）将权属甲方的位于米，租赁面积约250平方米出租给乙方对外经营托管中心”；合同第二条：“该房屋租赁期限共两年，租赁从2018年8月15日起至2020年8月14日止”；合同第三条：“出租房屋每月租金为人民币伍仟伍佰元整，......从2019年8月15日起至2020年8月14日房租为6000元／月”；合同第八条：“1、乙方不按期交纳租金的，甲方可以立即收回房屋；2、甲、乙双方不得提前解除（终止）本合同。否则，违约方向对方支付违约金壹万元并承担损失赔偿责任”；合同第十条：“1、协议期间，如因不可抗力因素导致甲、乙双方或一方的损失、毁坏或不能履行本合同相关条款的，甲乙双方互不承担责任或违约责任......”。 合同签订后，双方按约定各自履行合同相关权利义务。被告正常交纳房屋租金至2020年2月15日。2020年2月15日，因受疫情影响，被告周雪通过微信与原告协商租金减免事宜，其给原告发微信：“......想跟你协商下房租问题，我是这样想的：1、在正式开学前房租每月我交2000元给你，正式开学后房租恢复每月6000元给你，至合同到期。2、我交2月15日至3月15日一个月房租6000元给你，然后合同中止，我在3月15日前清理东西交房给你，麻烦你考虑清楚了给我个回复......”。之后，原告给被告周雪发微信回复：“我们给你第二个方案：按照合同，你不续租要提前三个月通知我，你付给我们三个月房租1万8千元，我们立即中止合同”；“请你按照合同约定，按时足额交纳房租6000元/月，直至到2020年8月15日合同终止日止”；2月16日下午原告给被告发微信：“我昨天已通知你，不接受你的提案，你已阅读，视同无异议。我现督促你按照双方合同的约定，2020年2月15日前你必须全额支付2020年2月15日至3月15日租金6000元。今天已逾期，我有义务提醒你：你承担违约后的法律责任.......”。双方在微信中未就租金的给付及合同的解除达成一致。 庭审中，被告主张2020年2月22日已将房屋清空，3月14日将房屋钥匙放回房屋内。但在其清空房屋、交还钥匙时均未通知原告。原告不认可被告清空房屋的行为，主张被告仍在继续使用房屋，直到2020年5月6日收到法院送达被告的答辩状时，才知道被告已搬出。2020年4月18日，原告曾向被告催收房屋租金，被告收到催收信息后，未给予回复。双方因租金及违约金问题各执己见，原告于2020年4月21日诉至法院。 本院认为，原告征得房屋所有权人同意与被告于2018年6月30日签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，未违反法律规定，该租赁合同合法有效。双方应按合同约定各自履行合同义务。 关于原告要求被告支付18000元租金之诉请。被告主张在租赁期间，因疫情影响，导致合同不能继续履行，其已于2020年2月15日向原告表示要求解除合同，并于2020年3月14日搬出房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，2020年2月15日双方通过微信协商租金及合同解除问题但未能达成一致。2020年2月22日被告清空房屋并于3月14日将房屋钥匙放置于房屋内，但均未通知原告，故双方租赁合同应自被告解除合同的意思表示到达原告时解除，即2020年5月6日原告收到答辩状时视为合同解除时间。则被告实际尚欠原告2020年2月15日至2020年5月6日期间租金。鉴于疫情期间受不可抗力的影响，本着共担风险、共渡难关的精神，综合考量出租人的情况、租赁房屋的用途、疫情对经营的影响等因素，本院酌情扣减2020年4月15日至5月6日期间的租金。即被告应向原告支付2个月租金12000元。被告主张双方已于2020年2月15日解除合同，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金10000元之诉请，被告主张按照合同约定，受疫情期间不可抗力的影响，被告单方解除合同，不应承担违约责任。本院认为，虽然此次疫情会使被告经营活动受到一定影响，但尚不足以导致双方租赁合同“直接”或“根本”不能履行，因此不能据此认定双方合同的解除系不可抗力的原因所致，被告单方解除合同的行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。但考虑疫情的影响，其违约金数额应当适当减少，本院酌情认定违约金5000元。对超出部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条之规定，判决如下： 被告周雪向原告吴逸麟支付租金12000元。 被告周雪向原告吴逸麟支付违约金5000元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可自本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费500元（原告已预交），因适用简易程序减半收取250元，由原告吴逸麟负担98元；被告周雪负担152元。退回吴逸麟250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  俞微 二〇二〇年七月十日 书记员  江江 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007