河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0402民初962号 原告：姚保军，男，1977年8月7日出生，汉族，住邯郸市鸡泽县。 委托诉讼代理人：史鹤，河北盈邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵启吟，河北盈邦律师事务所律师。 被告：邯郸市亚太房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区滏西南大街****,统一社会信用代码:911304000526553679。 法定代表人：罗慧星，该公司总经理。 诉讼代表人：邯郸市亚太房地产开发有限公司管理人，住所地邯郸市丛台区。 负责人：汲怀英，管理人组长。 委托诉讼代理人：蒋珊，管理人成员。 委托诉讼代理人：王洋，管理人成员。 第三人：邯郸市金梧桐房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区人民，住所地邯郸市丛台区人民路**新时代广场商务写字楼****130400799597476T。 法定代表人：巨红艳，该公司总经理。 诉讼代表人：邯郸市金梧桐房地产开发有限公司管理人，地址朝阳路**院人民路街道，地址朝阳路**院人民路街道办事处yle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 负责人：刘东进，管理人组长。 委托诉讼代理人：冯晓锋，管理人成员。 委托诉讼代理人：郭壮举，管理人成员。 原告姚保军与被告邯郸市亚太房地产开发有限公司（以下简称亚太公司）、第三人邯郸市金梧桐房地产开发有限公司（以下简称金梧桐公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭行了审理，原告姚保军及其委托诉讼代理人史鹤、赵启吟，被告亚太公司委托诉讼代理人王洋、第三人金梧桐公司委托诉讼代理人冯晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚保军向本院提出诉讼请求：1.确认姚保军对亚太公司享有943850元的债权，且为购房债权，并对龙仕公园里5-2-1201房屋、C044车位享有取回权；2.本案诉讼费用由亚太公司承担。事实和理由：亚太公司和金梧桐公司均系龙仕控股集团有限公司（以下简称龙仕公司）旗下实控企业。2013年11月份因开发地产项目需要，金梧桐公司作为借款主体，对外签订借款合同。姚保军委托他人出借了款项。在债务履行期限届满后，由于金梧桐公司无力偿还借款，龙仕公司决定将借款全部转为购房款，由购买亚太公司开发的房产的方式解决债务问题。2014年11月18日，亚太公司与姚保军签订了《龙仕?公园里购房权协议书》并向姚保军出具了购房收据，后又出具了C044车位款收据。2015年12月22日，亚太公司向姚保军出具了按交房款日0.01％补偿暖心工程款的承诺书。在等待交付房屋的过程中，亚太公司和金梧桐公司均进入破产程序。姚保军进行了债权申报，2020年4月15日，亚太公司的破产管理人作出了姚保军债权为0的确认单。姚保军认为，金梧桐公司的借款负债已转化成为了向亚太公司支付的购房款。使得一个借款关系归于消灭，另一个购房关系产生，不是直接的以房抵债行为，而是因债务转移由新的债务人以销售房产的方式使原借款关系消灭。姚保军虽未直接向亚太公司交付购房款，但亚太公司因承接金梧桐公司的债务而获得了相应的对价，与直接向亚太公司交付购房款没有任何区别。本案并非是金梧桐公司以亚太公司房产抵债，故姚保军特向法院提起债权确认之诉，望法院依法判如所请。 亚太公司提交答辩状，主要答辩内容为：1.亚太公司未取得预售许可证，故购房权协议书属无效合同；2.姚保军与亚太公司不享有债权，其债权应按照与金梧桐公司的原债权债务关系予以认定。因该笔债权不属于亚太公司的债务，故管理人对姚保军的债权不予认定合理合法。 金梧桐公司未提交答辩状，庭审中辩称：姚保军所诉称与金梧桐公司之间的借款关系真实性无法核实；即使姚保军与金梧桐公司之间的借款关系真实存在，其借款关系因姚保军与亚太公司签订购房协议而转化成与亚太公司之间的购房关系，产生了债务转移的法律后果，因此姚保军的诉请与金梧桐公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 姚保军提交了以下证据： 1.亚太公司破产重整债权确认单1份，证明破产管理人认定姚保军债权数额为0元，属于事实和法律认定错误，该确认单是姚保军提起诉讼的基础； 2.邯郸银行个人汇款委托书4份，证明姚保军委托案外人刘玮向金梧桐公司出借款项，金梧桐公司作为借款主体与刘玮签订了借款合同； 3.《龙仕•公园里购房权协议书》及收据2份、《承诺书》复印件1份，证明（1）金梧桐公司在债务期限届满后无力偿还，经过对账，金梧桐公司将对姚保军的债务转移给亚太公司，姚保军同意金梧桐公司债务转移，亚太公司同意接收金梧桐公司的债务，债务更新完成，亚太公司成为新的债务人；（2）债务转移是以姚保军作为购房人与亚太公司签订的购房协议书，亚太公司出具了收据，双方依法成立商品房买卖合同关系；（3）姚保军与金梧桐公司之间的民间借贷关系已经消灭，新的房屋买卖关系产生，姚保军的身份是消费性购房人；（4）协议及收据上加盖了邯山区政府龙仕公园里工作组的印章，证明政府部门及被告对购房事实是完全认可的；（5）《承诺书》，是由于亚太公司迟延交房，同意向姚保军进行补偿，进一步证明姚保军是消费性购房人； 4.责令被告提出书证申请书1份，证明亚太公司的财务资料和审计资料能够证实姚保军享有的购房债权事实。 亚太公司对以上证据的质证意见为： 对证据1真实性无异议，对其证明目的不予认可，该证据证明了管理人依法充分履行债权核查职能，排除了非亚太债务，保护了其他债权人的合法权益；证据2不影响本案的审理及事实认定，且审计数额为83万余元，与姚保军实际所主张情况不符，第4张汇款单中存在不同笔迹的“加5万”字样，对其真实性不予认可；证据3的购房协议合法有效性不予认可，具体理由同答辩意见，且收据上标注了收款方式为投转房款，印证了该房屋以房抵债的性质，承诺书并非针对姚保军个人做出，是针对所有公园里业主做出的，持有承诺书复印件不能证明姚保军为亚太公司的购房者，政府部门加盖印章不代表合同合法有效或产生其他法律上的效力；证据4，不属于证据种类，无证明价值。 金梧桐公司对以上证据的质证意见为：证据1、2、4与金梧桐公司无关；证据2仅能证明姚保军与案外人刘玮存在资金往来，不足以证明姚保军或金梧桐公司之间或者案外人刘玮与金梧桐公司之间存在借款关系。 亚太公司提交了以下证据： 债权申报文件清单、债权申报表，证明姚保军向亚太公司管理人申报了债权。 姚保军对亚太公司的证据质证意见为：无异议，是姚保军所签。 金梧桐公司对亚太公司的证据质证意见为：与金梧桐公司无关。 金梧桐公司未提交证据。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在此后审理部分依法予以综合分析、认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 姚保军分别于2013年11月12日、2013年11月25日、2013年12月11日分别向案外人刘玮转款330000元、500000元、20000元、90000元，并通过案外人刘玮向金梧桐公司出借资金。借款到期后，金梧桐公司无力还款，经协商，由亚太公司（开发公司）将案涉房产用于抵顶欠付姚保军（购房权预约人）的借款本息，亚太公司和姚保军于2014年11月18日签订《龙仕•公园里购房权协议书》，协议主要约定：“预约方式及内容：1.预约人确认购买意向，意向物业类型为：：住宅所选房号5-2-1201；面积为85平米，单价9810元/平米，总房款为捌拾叁万叁仟捌佰伍拾元整（￥833850元）。2.付款方式：一次性付款……预约条款：……5.本协议允许免费更名壹次（该第5条系手写，且该内容上加盖亚太公司印章）”。2014年11月18日，亚太公司出具了加盖公司财务专用章的收据，载明“交款单位姚保军，收款方式投转房款，人民币捌拾叁万叁仟捌佰伍拾元整￥833850”。2014年12月1日，亚太公司向姚保军出具了加盖公司财务专用章的收据，收据载明“交款单位姚保军，收款方式投转车库款，人民币壹拾壹万元整￥110000；收款事由：公园里车位C044（全款）。” 2019年7月4日，邯郸市丛台区人民法院裁定受理金梧桐公司破产重整一案。2019年6月10日，亚太公司以其资产不足以清偿全部债务，资金严重不足，无法清偿到期债务，但有重整基础为由向本院申请重整。2019年6月19日，本院作出（2019）冀0402破申1号民事裁定书，裁定受理亚太公司的破产重整申请。亚太公司进入破产重整程序后，姚保军以亚太公司债权人身份向管理人申报债权总额1722526元，其中本金债权943850元，孳息债权778676元，姚保军在债权事实说明处记载“邯郸市亚太房地产开发有限公司本于2014年11月18号、12月1号还欠款共计（943850），由于当时公司无法还款，经友好协商将龙仕•公园里5号楼2单元1201号以价款833850元、车位C044金额110000元，共计943850元……”。2020年4月15日，亚太公司管理人出具债权确认单，认定姚保军所申报的债权系用债务人开发的房产抵顶非债务人应返还的投资款，不属于消费性购房，属于“以房抵债”情形，应按照基础法律关系的性质确定债权债务关系，且不属于债务人的债务，认定姚保军的债权额为0元，同时告知姚保军如有异议，可在收到确认单后15日内向本院提起诉讼,故导致本案诉讼。 本院认为，关于姚保军与亚太公司之间是否存在债权债务关系及其数额的问题。姚保军的款项虽未直接转至亚太公司账户，但亚太公司将该借款转为购房款，与姚保军签订《龙仕•公园里购房权协议书》并出具房款及车位款的收款收据，自愿承接了对姚保军的债务，属于免责的债务承担，不违反法律规定，合法有效，故姚保军享有向亚太公司主张943850元债权的权利。亚太公司辩称与姚保军不存在债权债务关系未提交任何证据证明，应当承担举证不能的法律后果。 关于姚保军对亚太公司的债权是否属于优先债权的问题。本案中根据姚保军的陈述、提交的转账流水、借款协议可知，姚保军于2013年通过刘玮向金梧桐公司出借款项，后因金梧桐公司无力偿还借款，各方遂达成以亚太公司开发的龙仕•公园里5号楼2单元1201号、C044号车位抵顶借款943850元并签订《龙仕•公园里购房权协议书》，其本质上属于以房抵债而非消费性购房者，应当按照基础法律关系审理，其主张的债权应为普通债权。故对于姚保军要求确认享有购房债权的请求，本院不予支持。 关于姚保军主张对涉案房屋有取回权的问题。《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回”。案涉房屋至今未竣工验收，未达到交付的条件，更未进行不动产物权变更登记，故姚保军尚未取得案涉房产的所有权，不符合“该财产的权利人”这一主体身份，对于姚保军主张对涉案房屋行使取回权的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第一条、第三十条、第三十八条、第五十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第八十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认姚保军对邯郸市地产开发有限公司的破产财产享有943850元的普通债权； 二、驳回姚保军的其他诉讼请求。 案件受理费13239元，减半收取6619.5元，由邯郸市亚太房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 员 徐智勇 二〇二〇年七月三十日 法官助理 李慧铭 书 记 员 耿子豪 附相关法律条文： 《中华人民共和国企业破产法》 第一条为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 第三十八条人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。 第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。 债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。 债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。 第一百一十三条破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;(三)普通破产债权。 《中华人民共和国合同法》 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有固定的除外。 《中华人民共和国消费者权益保护法》 第二条消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。