湖南省岳阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0621民初318号原告：龚良，男，1984年7月10日出生，汉族，住湖南省岳阳县。被告：湖南亿丰置业发展有限公司，住所地湖南省岳阳县荣家湾镇荣新路**。法定代表人：孙成辉，董事长。委托诉讼代理人：鲁雄军，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：陈飞雪，湖南忠民律师事务所律师。原告龚良与被告湖南亿丰置业发展有限公司（以下简称亿丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚良、被告亿丰公司的委托诉讼代理人鲁雄军、陈飞雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚良向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年12月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令亿丰公司返还龚良已付购房款498991.6元（含印花税、不动产预告登记费、预告登记费、契税、维修基金、不动产办证手续费、定金、首付款、个人所得税、贷款本金及利息）；3.亿丰公司自2018年12月31日起按日向龚良支付全部房价款万分之四的违约金至实际给付之日止；4.亿丰公司自2016年12月17日起按中国人民银行同期利率支付龚良已付购房款日息万分之五的利息至实际给付之日止；5.由亿丰公司承担诉讼费、财产保全费、律师费、交通费、误工费等诉讼开支。事实与理由：原、被告于2016年12月21日签订了《商品房买卖合同（预售）》，根据该合同第十二条、第1（2）条之规定，亿丰公司应当在2018年12月31日之前交付所购商铺，若亿丰公司逾期交房超过180天，龚良有权退房。根据该合同第十五条、第（三）条之规定，龚良解除合同的，亿丰公司应自退房通知送达之日起15日内退还龚良已付全部房款，并自龚良付款之日起按照银行同期贷款利率（不低于中国人民银行同期贷款基准利率）计算给付利息，同时按照全部已付款的万分之四向龚良支付违约金。合同签订后，亿丰公司没有按合同约定的时间交付房屋，也没有按照合同约定开业，商铺无物理间隔。龚良购买的不是摊位，原设计二期里的1、2栋还是大泥坑（原设计二期有199个车位在1、2栋的负一楼）。经龚良多次催促，亿丰公司至今未履行交房义务，对龚良要求退房的要求不予配合，开业与二期车位也遥遥无期，给龚良造成了很大的损失。亿丰公司严重违反《商品房买卖合同（预售）》第十章第二十四条第1点“出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房：不采取销售后包租或者变相销售后包租的方式销售未竣工商品房。”为维护龚良合法权益，向法院提起诉讼。亿丰公司辩称，驳回龚良的全部诉讼请求。一、亿丰公司已经履行合同义务。亿丰公司经与案涉商铺业主代表充分协商，达成了将商铺交付时间变更为2019年6月30日的协议。龚良虽然不是业主代表，没有在维权协议上签名，但是按照一般的社会认知，业主代表签字的效力及于全体业主，该交付时间的约定也已为人民法院生效的裁判所确认，案涉商铺应以2019年6月30日为交付日期。即使龚良不认可业主代表的签字效力，从2019年1月1日至2019年6月28日逾期交付时间也未超过180天，合同解除的条件没有成就。案涉工程项目于2019年6月26日通过竣工预验收，建设、设计、监理、施工等单位参与，验收符合程序，并形成了竣工验收会议纪要。根据预验收专家所提意见，亿丰公司积极整改，2019年12月31日案涉工程项目已经全部通过竣工验收。根据龚良对湖南亿丰物业运营管理有限公司（以下简称亿丰物业公司），“甲方委托乙方从湖南亿丰置业发展有限公司办理该商铺的全部交房手续”的授权，亿丰公司于2019年6月28日将案涉商铺交付给亿丰物业公司，签订了《商铺交付确认书》，该交付行为未被确认无效或者被申请撤销，已为生效法院裁判所确认，交付行为真实合法有效。曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司湖南分公司运营团队已于9月9日进驻亿丰二期项目，天河院线等知名商户已强势入驻，洞庭渔歌特色美食一条街创建正在顺利推进，附属工程进入扫尾阶段，亿丰物业公司已经和正在履行委托经营管理职责。二、亿丰公司充分保障了龚良的利益，龚良的合同目的已经实现。龚良所购商铺主要用于投资，原、被告签订的《岳阳亿丰时代广场签约确认表》表明，龚良购买案涉商铺时，亿丰公司以总房款7.7折的方式对原告所购商铺前4年的租金提前进行了支付，该事实已经被法院生效裁判所确认，龚良的合同目的已经初步实现。龚良在该期间已不能另行收取租金，在该期间的利益并未受到损害。亿丰公司延迟开业等轻微违约行为没有损害龚良的利益。三、亿丰公司的销售模式合法有效。龚良以原建设部发布的《商品房销售管理办法》为由，主张原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》无效，没有法律依据。根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。最高人民法院关于适用合同法的司法解释二第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会指定的法律和国务院指定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。建设部的行政规章不能作为判定合同效力的依据。纯粹的售后返租合同只要具有商品房销售和租金的真实内容，当事人意思表示真实，就是有效的。龚良对亿丰公司的销售模式在签订《商品房买卖合同（预售）》前已经充分了解并认可。四、应当坚持《合同法》鼓励交易、维护社会经济秩序的原则。该原则是《合同法》的目的之一，是该法必须坚守的原则。在原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》时，龚良同时与亿丰物业公司签订了《委托经营管理合同》，亿丰公司于2015年8月与亿丰物业公司签订了《物业委托经营管理协议》，同时亿丰公司、亿丰物业公司、曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司湖南分公司签订的《亿丰时代广场二期悦冠荣城C1标段项目招商代理及委托运营管理委托合同》，曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司湖南分公司又将与众多包括国际国内知名品牌在内的商家签订招商营运、市场推广等活动。这一系列的合同形成了交易的锁链，环环相扣，牵一发而动全身，不适当解除合同会对一系列合同的履行造成障碍，影响社会经济秩序稳定，不能有效保护善意第三人的利益，不利于维护大多数商铺买受人的利益。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条明确，合同约定的解除条件成就，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。为支持其诉讼请求，龚良向本院提交了《商品房买卖合同（预售）》、录音3段、岳阳县亿丰时代广场2期业主维权请愿书、商铺交房告知书、信访事项答复意见书作为证据，亿丰公司对《商品房买卖合同（预售）》的真实性无异议，对其他证据均有异议。《商品房买卖合同（预售）》由龚良和亿丰公司签订，对该证据本院予以采信。龚良称3段录音均为电话录音，其中2段录音无法听清通话对象的声音，3段录音均无法明确通话对象和通话时间，对该3段录音本院不予采信。业主维权请愿书系业主单方面的主张，对该证据本院不予采信。商铺交房告知书由亿丰公司出具，本院予以采信，能够证明已经交付商铺。信访事项答复意见书无法明确被答复对象，本院不予采信。亿丰公司为支持其诉讼请求，向本院提交了营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、岳阳县商品房预售许可证、《签约确认表》、亿丰公司与亿丰物业公司签订的《物业委托经营管理协议》、亿丰物业公司的营业执照、案涉商铺的《委托经营管理合同》、亿丰公司与业主代表协商的《会议记录》《亿丰二期业主维权协议》、竣工验收的《会议签到表》、竣工验收会议纪要、竣工验收资格、《商铺交付确认书》《亿丰时代广场二期悦冠荣城C1标段项目招商代理及运营管理委托合同》《中共岳阳县委办公室关于创建美食一条街等工作现场办公会议纪要》作为证据。龚良对营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、岳阳县商品房预售许可证、《物业委托经营管理协议》、亿丰物业公司的营业执照无异议，对其他证据均有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。《签约确认表》有龚良本人签名，本院予以采信。亿丰公司与业主代表协商的《会议记录》无业主代表签名，本院不予采信。《亿丰二期业主维权协议》、竣工验收的《会议签到表》、竣工预验收会议纪要、竣工验收资料、《商铺交付确认书》《亿丰时代广场二期悦冠荣城C1标段项目招商代理及运营管理委托合同》《中共岳阳县委办公室关于创建美食一条街等工作现场办公会议纪要》内容真实、来源合法，与本案有关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：亿丰公司成立于2014年6月25日，经营范围为“房地产开发经营，自有房屋出租（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”。2015年8月1日，亿丰公司与亿丰物业公司签订了《物业委托经营管理协议》，亿丰公司将其所有的湖南亿丰时代广场（包括一期：湖南亿丰五金家居建材城、二期：悦冠荣城）委托给亿丰物业公司实行统一管理、统一招商、整体经营，委托经营期限为30年。2016年12月16日，亿丰公司取得岳阳亿丰时代广场二期“悦冠荣城”商品房销售许可证（岳县商预售字第0000001号）。2016年12月21日，龚良和亿丰公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2512120200012127），约定由龚良向亿丰公司购买岳阳亿丰时代广场二期第006幢02层2127号房。该商品房的单价为每平方米9145.16元，总价款为403576元（该价款不包括亿丰公司以7.7折的形式向龚良先行支付的4年租金），签订合同前龚良已经支付定金（后转房款）223576元，剩余款项申请贷款支付。合同第九条约定，商品房交付条件为“1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告”；第十一条约定，“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条对出卖人逾期交付的责任进行了约定。龚良在签订该合同的当日，与亿丰物业公司签订了《委托经营管理合同》，约定龚良自愿将其在岳阳亿丰时代广场二期“悦冠荣城”购买的商铺委托给亿丰物业公司进行经营管理，委托经营管理期限从2018年5月31日（具体以商场正式开业时间为准）至2028年5月30日止，共计10年。该合同第四条约定，甲方（龚良）委托乙方（亿丰物业公司）从亿丰公司办理该商铺的全部交房手续；第五条关于委托经营管理收益分配及支付方式约定为“1．委托经营管理期内的前4年，为商场培育发展期，需大量的招商、广告及装修、经营管理等前期投入与费用，故甲方自愿无偿将该商铺交给乙方统一管理；2．委托经营管理期内的第5年至第10年，托管商铺实际租金收入的90%归甲方所有，10%为乙方应得管理费”。上述合同签订后，龚良按照约定交付了购房款，双方共同办理了网上签约，并办理了预告登记。岳阳亿丰时代广场二期工程施工过程中，亿丰公司与施工方发生矛盾，工程进展缓慢，不能如期交房。亿丰公司曾召集业主代表进行协调。2019年2月21日，谭玉、钱立平等作为业主代表与亿丰公司达成《亿丰二期业主维权协议》，协议约定交房时间为2019年6月30日前；房租自2018年5月31日开始计算；此外双方还就其它问题进行了约定。2019年6月26日，亿丰公司在建设行政主管部门的监督下，组织施工单位、建设单位、设计单位和监理单位对岳阳亿丰时代广场二期C1标段进行竣工预验收，并形成了会议纪要。2019年6月28日，亿丰公司作为甲方与亿丰物业公司作为乙方共同签订了《商铺交付确认书》，确认甲方在2019年6月26日通过了竣工预验收，剩余少量工程及相关整改继续在完善，但不影响商铺交付，甲方将岳阳亿丰时代广场二期“悦冠荣城”所有商铺交付于乙方，乙方同意接受，交付后的商铺装修由乙方自行安排。2019年9月，亿丰公司、亿丰物业公司作为甲方与乙方曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司湖南分公司签订《亿丰时代广场二期悦冠荣城C1标段项目招商代理及运营管理委托合同》，委托乙方为项目提供前期研策、商业规划、开业前期代理招商及开业后的运营管理服务。2019年12月31日，在岳阳县住建局质安股、质监站、安监站监督下，岳阳亿丰时代广场二期C1标段建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、施工单位召开竣工验收会议，综合验收结论为“验收合格，同意竣工验收”。本院认为，龚良和亿丰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。合同双方约定交房“逾期超过180日后，买受人有权解除合同”，可见双方约定的解除合同的条件为“逾期交房超过180天”。对于该解除合同的条件是否已经成就，龚良是否能够行使解除权，应从以下几方面综合评价。一、关于交房期限。龚良与亿丰公司在合同中约定的交房时间为2018年12月31日，此后因工程施工进度延误，亿丰公司未能在约定时间内履行交房义务。在期限届满前后，亿丰公司与业主代表进行了协商，在2019年2月21日与业主代表达成了《亿丰二期业主维权协议》，该协议将交房时间变更为2019年6月30日。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”，该协议中对交房时间的变更合法有效。在签订该维权协议之前，业主代表们已经代表岳阳亿丰时代广场二期业主多次与亿丰公司进行协商，亿丰公司有理由相信业主代表们具有代理权，该协议对龚良具有约束力，本院认定亿丰公司履行交房义务的时间变更为2019年6月30日前。二、关于亿丰公司是否已履行按时交房的合同义务。龚良与亿丰物业公司签订了《委托经营管理合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，对双方具有法律约束力。龚良将从亿丰公司办理案涉商铺交房手续的权利委托给了亿丰物业公司，亿丰公司与亿丰物业公司于2019年6月28日签订了《商铺交付确认书》，案涉商铺已于当日交付给亿丰物业公司。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，根据该规定，亿丰公司向亿丰物业公司交房的行为对龚良具有约束力，亿丰公司已于2019年6月28日履行交房义务。三、关于亿丰公司是否具有足以导致龚良解除合同的严重违约行为。龚良和亿丰公司在合同中约定“该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件”作为交房条件之一，亿丰公司在案涉商铺尚未竣工验收合格时即予以交房，该交房行为违反了合同约定。但亿丰公司在此后积极招商以促成“悦冠荣城”项目尽快开业，且该项目已于2019年12月31日经验收合格，可以投入使用。龚良购买案涉商铺的目的应为通过收取租金以实现财产的保值增值，而非居住或自行使用。亿丰公司在向龚良出售案涉商铺时，已将自2018年5月31日至2022年5月30日的租金以折扣优惠的形式支付给，龚良在该期间已不能再另行收取租金，龚良在案涉商铺未能如期开业期间的利益未受到损害。故亿丰公司在履行交房义务时虽具有违约行为，但该违约行为未损害龚良的利益，也未使龚良的合同目的不能实现。综上，亿丰公司在协商变更的期限内履行了交房义务，虽在履行该义务时有轻微违约行为，但该违约行为并未影响龚良合同目的的实现，应视为双方约定的合同解除条件尚未成就。对龚良要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持；龚良要求亿丰公司返还购房款，支付违约金及购房款利息损失均以解除合同为前提，对其上述诉讼请求，本院不予支持。龚良未提交证据证明误工费、交通费、律师费等损失，要求亿丰公司支付上述费用没有事实和法律依据，本院不予支持。申请财产保全非本案诉讼必然支持的费用，且龚良的其他诉讼请求未得到支持，对其要求亿丰公司支付保全费的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第七十七条第一款、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告龚良的诉讼请求。案件受理费8785元，由原告龚良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  李远鹏人民陪审员  黄晓宝人民陪审员  罗长军二〇二〇年六月四日书 记 员  张 维附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。