广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初51号 原告：林玉萍，女，1985年5月9日出生，汉族，住广东省阳春市。 委托诉讼代理人：陈胤锋，广西灵丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶枫，广西贺瑞律师事务所律师。 被告：蒋修亮，男，1973年12月12日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被告：蒋成超，男，1995年12月18日出生，汉族，住广西钟山县。 被告：周奕廷，男，1990年4月2日出生，汉族，住广西钟山县。 共同委托诉讼代理人：马鳞，广西能正律师事务所律师。 原告林玉萍诉被告蒋修亮、蒋成超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序于2020年2月20日公开开庭进行了审理，在诉讼过程中，本院根据原告林玉萍的申请依法追加周奕廷作为共同被告参加诉讼，并依法将本案转为普通程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告林玉萍的委托诉讼代理人陈胤锋、叶枫，被告蒋修亮、蒋成超、周奕廷的共同委托诉讼代理人马鳞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林玉萍向本院提出诉讼请求：1、请求确认《办公十楼租赁合同》无效；2、请求判令被告蒋修亮赔偿原告林玉萍前期投入的装修款133250元；3、请求判令被告蒋修亮赔偿原告林玉萍各项损失共计7000元（违约金6000元和搬离租房的费用1000元）；4、请求判令被告蒋成超、周奕廷对上述二、三项费用承担连带责任；5、本案诉讼费、评估费由被告蒋修亮、蒋成超、周奕廷共同承担。事实和理由：2019年8月1日，原告林玉萍和被告蒋修亮签订《办公十楼租赁合同》，约定被告蒋修亮将其合法拥有的座落在贺州市××号十楼房屋出租给原告，面积共250平方米，租期为2019年7月1日起至2022年7月31日止共37个月，月租金为3300元（3000元为房屋租金，300元为电梯电费），2019年7月1日至2020年7月31日免房屋租金费，在租赁合同内，甲方（蒋修亮）如擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。原告在签订合同后，投入133250元对案涉房屋进行装修，于2019年8月26日装修完毕，2019年8月28日正式投入使用。2019年10月初，一次下大雨，原告发现所租赁的房屋屋顶开裂、漏雨严重，于是原告多次通过微信、短信、电话、发函的方式和被告蒋修亮协商维修，但被告蒋修亮以各种理由推脱，到最后甚至采取拉黑原告微信、不回复原告短信、不接原告电话、拒收函件等方式消极对待。2019年11月21日，贺州市自然资源局将《限期自行拆除通知书》送达给案涉房屋所有人蒋成超：经查，你（单位）在贺州市××号十楼楼顶所建设的临时建（构）筑物，未取得《临时建设工程规划许可证》即进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定，限你（单位）在收到本通知之日起五日内自行拆屋所建设的临时建（构）筑物，逾期不自行拆除的，依法予以强制拆除。贺州市自然资源局于当日口头通知承租人林玉萍尽快搬离案涉房屋。蒋修亮在收到《限期自行拆除通知书》后，于2019年11月22日向林玉萍发出《限期搬离房屋通知》，以林玉萍占用其房屋为由要求林玉萍十五日内搬离案涉房屋。2019年12月，林玉萍根据贺州市自然资源局的通知，将办公用品全部搬离案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第三条、第九条之规定，《办公十楼租赁合同》属于无效合同，因合同无效导致林玉萍的损失，应由蒋修亮承担赔偿责任。蒋修亮和蒋成超是父子关系，蒋修亮和周奕廷是亲戚关系，案涉房屋登记在蒋成超、周奕廷名下，该房屋的各项事项均由被告蒋修亮处理，蒋成超、周奕廷应对原告的损失承担连带赔偿责任。为此，原告起诉至法院。 被告蒋修亮、蒋成超辩称：1、原告的原诉讼请求是主张解除合同，当庭变更的诉讼请求是确认双方签订的租房合同无效，这与本诉是两个不同性质的诉讼请求，其事实和法律依据也与本诉不同，所以变更不符合民事诉讼法的相关规定，请求人民法院对其变更诉讼请求不予准许，原告应另行起诉。2、原告诉请确认双方签订的《办公十楼租赁合同》无效，没有事实和法律依据。《办公十楼租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制性规定，合同合法有效。原告主张出租的房屋十楼为未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，并以此确认合同无效的理据不足。首先，被告出租的十楼拥有合法的所有权。其次，贺州市自然资源局贺自然资（市）自拆字〔2019〕第257号《限期自行拆除通知书》未涉及被告出租的十楼房屋及其使用。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告周奕廷辩称：一、周奕廷对本案被告蒋修亮与林玉萍签订《办公十楼租赁合同》无异议，该合同合法有效。周奕廷在出租的房屋登记中有30%的共有权利，但实际所有权人为蒋修亮，房屋是由其出租，蒋修亮与房屋租赁人签订的房屋出租合同周奕廷均确认，并承担相应的权利义务责任。二、林玉萍诉请确认双方签订的《办公十楼租赁合同》无效，没有事实和法律依据；三、原告诉请赔偿损失没有事实和法律依据；综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告周奕廷与被告蒋成超是贺州市八步区××号房屋的按份共有人，周奕廷占30%份额，蒋成超占70%份额；被告蒋修亮是蒋成超的父亲。2019年8月1日，原告林玉萍（承租方乙方）和被告蒋修亮（出租方甲方）签订《办公十楼租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落在贺州市××号第十层除楼梯通道外建筑面积共250平方米左右出租给乙方使用，乙方承诺仅作为办公室使用，在租赁期限内，未事前征得甲方同意，乙方不得擅自改变房屋使用用途；该房屋租赁期限自2019年7月1日起至2022年7月31日止，从2019年7月1日至2020年7月31日免房屋租金，每月电梯费用300元，乙方装修的退租时不能损坏、拆除；2020年8月1日至2022年7月31日该房每月租金为3300元（其中3000元为房租，300元为电梯电费）；乙方在租赁期间，使用的税费、电费、电梯管理费公摊，由乙方按有关规定自行承担；乙方应支付房屋押金6000元。合同签订后，原告对房屋进行了装修后用于经营瓷砖、卫浴、门窗等。在使用过程中，因房屋存在漏雨、开裂情况，原告多次试图与被告蒋修亮沟通未果。2019年11月15日，原告向蒋修亮邮寄《限期维修房屋的函》，内容为“蒋修亮先生：根据2019年8月1日您与本人签订《办公十楼租赁合同》，您将坐落在××号十楼的场地出租给本人办公使用，但本人携带办公材料进入租房后，发现承租房屋楼顶严重漏雨，已经严重影响本人正常办公使用。本人多次通过微信、短信、电话的方式与您沟通维修房屋事宜，但您均不予理睬。请您本着友好、诚信、互惠互利的原则，于2019年11月18日前着手维修房屋，以便合同继续履行。”2019年11月21日，贺州市自然资源局向被告蒋成超发出《限期自行拆除通知书》，内容为“经查，你（单位）在贺州市八步区××号十楼楼顶所建设的临时建（构）筑物，未取得《临时建设工程规划许可证》即进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定，限你（单位）在收到本通知之日起五日内自行拆除所建设的临时建（构）筑物，逾期不自行拆除的，依法予以强制拆除。”2019年11月22日，蒋修亮在原告林玉萍承租的房屋门口张贴《限期搬离房屋通知》，内容为“林玉萍：你占用我房屋经营瓷砖、卫浴用品等，因双方意见分歧，未能达成一致。为此，限你自本通知之日起十五日内搬离我的房屋，到时不搬离的室内物品作无主物品处理。由此产生的一切法律后果由你自己承担。”2019年12月，原告搬离案涉房屋。在房屋使用的整个过程中，原告没有向被告支付任何费用。被告于2020年1月份自行拆除了违建的建筑物。原告认为其装修等损失应由被告承担，为索赔诉至本院。 另查明，原告于2019年7月16日与案外人贺州市创立装饰工程有限公司签订《工程装修合同》，从2019年7月18日至2019年8月28日对案涉房屋进行装修，工程造价133250元，待工程竣工验收后一次性支付。2019年8月28日，贺州市创立装饰工程有限公司向原告出具了收到装修工程款133250元的收据。原告搬离案涉房屋前，自行委托广西评值价格事务所有限公司对贺州市八步区××号十楼房屋装修工程造价进行了评估，评估基准日为2019年11月28日，价格评估结论为107066元。原告为此支出评估费3000元。 本院认为，关于原告与被告蒋修亮签订的《办公十楼租赁合同》是否有效的问题。合同约定的使用面积共250㎡左右，而被告的不动产权证所载明的案涉房屋十层平面图，长14.7米，宽9.05米，据此推算十楼建筑面积133.035平方米，与合同约定的使用面积相去甚远；而第九层长26.2米，宽10.25米，面积为268.55平方米，九层楼顶即十层楼面除楼梯通道外约250平方米左右。因此，合同约定的使用范围实际为整个十层楼面除楼梯通道外的部分，除不动产权证载明部分之外应还包含了临时建筑物。被告辩称贺州市自然资源局贺自然资（市）自拆字〔2019〕第257号《限期自行拆除通知书》未涉及被告出租的十楼房屋及其使用，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告请求确认《办公十楼租赁合同》无效，理据充分，本院予以支持。 关于原告请求的装修款问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”原告的装修损失承担应从是否取得出租人同意、双方对合同无效是否存在过错两个方面来考虑。在双方签订租赁合同之前，原告在2019年7月中旬已经着手进行装修，且合同第四条4-1约定“从2019年7月1日至2020年7月31日免房屋租金……”，由此可见，双方对案涉房屋的租赁已经达成意向，且被告蒋修亮对原告的装修是明知并同意的。原告承租前对案涉房屋进行了实地查看，知道或应当知道案涉房屋是否包含有临时建筑物，仍然与被告蒋修亮签订租赁合同，存在过错；被告蒋修亮将包含未取得《临时建设工程规划许可证》的临时建筑物在内的房屋出租给原告，亦存在过错，本院确定原、被告对签订无效的《办公十楼租赁合同》各自承担50%的过错责任。原告委托评估结构对装修工程造价进行了评估，评估结论为107066元，被告未能举证将评估结论推翻，本院对评估结论予以采信，确认原告的装修损失为107066元，原告与被告蒋修亮应各承担装修损失的一半即53533元。原告请求被告蒋修亮赔偿原告林玉萍前期投入的装修款133250元，本院支持53533元。原告请求被告蒋修亮支付评估费3000元，本院支持1500元。原告对合同的签订存在过错，原告要求被告支付违约金6000元与搬离租房的费用1000元，本院不予支持。 被告蒋成超、周奕廷作为房屋共有人，同意蒋修亮出租案涉房屋或事后进行了追认，应承担《办公十楼租赁合同》产生的一切法律后果，原告请求被告蒋成超、周奕廷对本案债务承担连带责任，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条之规定，判决如下： 一、确认原告林玉萍与被告蒋修亮于2019年8月1日签订的《办公十楼租赁合同》无效。 二、被告蒋修亮赔偿原告林玉萍装修损失53533元、评估费1500元，合计55033元。 三、被告蒋成超、周奕廷对上述第二项债务承担连带责任。 四、驳回原告林玉萍的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3105元（原告已预交1553元），由原告林玉萍负担1887元，由被告蒋修亮、蒋成超、周奕廷负担1218元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  邓秀娟 人民陪审员  孟 强 人民陪审员  邱芹青 二〇二〇年七月二日 书 记 员  彭 丹 书 记 员  白 羽