广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初1683号 原告：张经广，男，汉族，1978年8月22日出生，住广西贵港市港**。 授权委托代理人：杨高望，广西中飞律师事务所律师。 被告：钟涛，男，汉族，1973年9月23日出生，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：陆师，贵港市天平法律服务所法律工作者。 第三人：刘宽，男，汉族，1973年7月8日出生，住广西贵港市港**。 第三人：余雪珍，女，汉族，1983年2月10日出生，住广西贵港市港**。 第三人：贵港市区农村信用合作联社，住所地广西贵港市港**南苑街**。 法定代表人：黄海伦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄雪丹，女，壮族，1991年9月30日出生，住广西桂平市。 原告张经广与被告钟涛、第三人刘宽、余雪珍执行异议之诉一案，本院于2018年9月25日作出(2018)桂0802民初957号民事判决，原告张经广不服判决上诉至贵港市中级人民法院。该院于2019年1月29日作出（2018）桂08民终1539号民事裁定，撤销(2018)桂0802民初957号民事判决，发回本院重审。本院重新受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中,本院依职权追加贵港市区农村信用合作联社作为第三人参加诉讼。原告张经广及其委托诉讼代理人杨高望、被告钟涛的委托诉讼代理人陆师、第三人刘宽、贵港市区农村信用合作联社到庭参加诉讼。第三人余雪珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张经广向本院提出诉讼请求：一、确认位于贵港市港北区在2015年6月1日至2035年5月31日的使用权归原告，在此期间停止对上述地下室强制执行；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：余雪珍购买的贵港市港北区的使用权。因个人需要，余雪珍于2015年3月11日、2015年3月25日向张经广借款128000元、134000元。后来余雪珍无力偿还，经张经广和余雪珍协商，双方于2015年6月1日依法签订《房屋租赁合同》，余雪珍将该地下室出租给张经广使用，租期从2015年6月1日起至2035年5月31日，租金合计280000元，用租金抵其欠张经广本息280000元（借款本金262000元和利息18000元）。该地下室的房屋租赁合同等与该地下室有关的材料，张经广与余雪珍已于2015年6月初共同向普罗旺斯小区物业管理单位广西盛和物业服务有限公司报备。2015年6月1日至今，张经广已经实际占有并使用该地下室。另，因地下室不能办理产权证书，该地下室的使用权转移只能通过协议的方式，经过张经广和余雪珍的协议，目前该地下室并不属于余雪珍，张经广已经合法的占有该地下室，该地下室的使用权已经属于张经广。后张经广得知港北法院作出（2016）桂0802执1419号之四执行裁定书、（2016）桂0802执1419号执行公告对张经广的拥有合法使用权的地下室进行拍卖是错误的，据此，张经广依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定于2018年3月7日提出异议，港北法院于2018年3月21日作出（2018）桂0802执异11号以张经广作为“案外人与余雪珍之间并非房屋租赁合同关系，不适用合同法规定的‘买卖不破租赁’原则。因此，案外人对涉案地下室不享有足以阻却本院执行的权利”为由，驳回了张经广的异议请求，并告知张经广对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向法院提起诉讼。基于上述，张经广认为涉案的地下室的使用权已经依法属于张经广所有，由于该地下室的产权依法不需要进行产权登记，而张经广已经将该地下室合法使用权归于张经广的事实告知管理该小区的广西盛和物业服务有限公司进行了报备，尽到了张经广应尽的义务，依据物权法第九条、第十四条、第十五条的规定，张经广已经依法取得了涉案地下室的合法使用权。张经广认为，张经广和余雪珍签订的《房屋租赁合同》的性质是房屋租赁合同，张经广至接收涉案地下室之日起已依法取得该地下室的合法使用权，因此，在租赁合同的租期内即2015年6月1日到2035年5月31日前，不论涉案的地下室所有权如何变动，依法应适用买卖不破租赁原则。为此，张经广依法提起诉讼，请求人民法院依法支持张经广的诉讼请求。 钟涛辩称，一、涉案地下室没有所有权，余雪珍用地下室抵债是不合法的，张经广与余雪珍有恶意串通，阻挠法院执行的嫌疑，侵害了相关债权人的权益；二、虽然余雪珍与张经广签订了租赁合同，但该合同并没有实际履行，该地下室与房屋是不可分割的部分，一直由余雪珍使用，并没有实际交付给张经广使用，张经广租用二十年以抵销其债权不符合常理；三、张经广到小区物业报备不能说明其已合法取得地下室的使用权，小区物业没有备案的资格，钟涛的债权已经取得合法的执行文书，而张经广与余雪珍的债权债务是否属实应另案处理；四、贵港市港北区人民法院作出的（2018）桂0802民初957号民事判决书所认定事实是正确的，作出的判决也是公正的。综上，请求法院驳回张经广的诉讼请求。 刘宽述称，余雪珍将地下室租给张经广是几年前的事情，当时也向物业备案了，未曾想到今天地下室被强制执行，所以本次强制执行对张经广是不公平的，刘宽认为本案中有两个使用权人，也就是张经广和钟涛，但因为张经广已经交付使用，并且还向物业进行了备案，所以张经广应该有优先权。 余雪珍在原审一审述称,张经广与其2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》符合合同法规定的租赁合同的全部构成要件，因此属于房屋租赁合同，余雪珍早已按照合同约定的时间将涉案地下室交给张经广使用，并及时向物业管理单位备案，因此本案地下室的使用权已于2015年6月1日转移给张经广，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，租赁户在租赁期间发生产权变动的不影响租赁合同的效力，因此，在涉案地下室租期没有满前，不应该影响张经广对涉案地下室的使用权，也不应该强制执行。 贵港市区农村信用合作联社述称，一、涉案地下室不可单独办理产权证书，说明该地下室是作为余雪珍房屋的从物形式存在。根据物权法第一百一十五条和担保法解释第六十三条规定，抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。余雪珍已将涉案房屋抵押给贵港市区农村信用合作联社，抵押权及于涉案地下室。二、本案中张经广与余雪珍只是将其租赁关系向物业备案，并不是向有关机构登记，根据物权登记原则，并不能产生任何物权变动。三、张经广与余雪珍签订的房屋租赁合同，名为租赁合同实为以租抵债协议，不适用合同法规定的“买卖不破租赁原则”。四、贵港市区农村信用合作联社对张经广与余雪珍签订的房屋租赁合同的真实性持合理怀疑态度。余雪珍在2015年8月6日在贵港市区农村信用合作联社办理贷款手续时签订了一份《农村信用社借款抵押承诺书》，其承诺说明抵押物未出租给任何人，也未签订任何租赁合同，且张经广和余雪珍未能证明该份合同是在2015年6月1日签订并占有该地下室的，故贵港市区农村信用合作联社怀疑该合同时倒签的。五、退一万步讲，就算该租赁合同是真实的，但贵港市区农村信用合作联社并不知情该租赁关系的存折，是善意取得该抵押权。六、根据物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。七、余雪珍是串通、撮合张经广来起诉，并不是执行标的物时真正损害张经广的权益，余雪珍与张经广的目的是终止执行。 本院经审理查明，本院在执行钟涛与余雪珍、刘宽民间借贷纠纷一案中，于2018年1月12日裁定查封余雪珍因购买贵港市港北区荷城路1108号中强普罗旺斯小区46幢2单元102室房屋所享有使用权的该房屋内部地下室，并于2018年1月26日裁定拍卖该地下室。张经广在收到（2016）桂0802执1419号之四执行裁定书、（2016）桂0802执1419号执行公告等法律文书后，于2018年3月7日向本院提出书面异议，认为其已与余雪珍签订房屋租赁合同，余雪珍以租金抵销所欠张经广的本息28万元，并实际占有并使用该地下室，取得了该地下室合法有效的使用权，请求法院裁定停止对涉案地下室的执行，并解除对涉案地下室的查封。本院经审查作出（2018）桂0802执异11号执行裁定书，裁定驳回张经广的异议请求，张经广不服该裁定，遂向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，张经广是余雪珍的表兄，刘宽与余雪珍是夫妻关系，三人在2015年以前就已合伙为他人提供资金过桥、借资解押服务。本院依职权调取张经广交通银行账户（账号：62×××57）从2014年3月1日至2016年3月1日期间的交易明细显示，张经广与刘宽、余雪珍之间存在十分频繁的资金转账往来。其中，2015年3月11日、2015年3月25日张经广分别向余雪珍转账128000元、134000元。该两笔转账当天，余雪珍向张经广出具借条，分别约定借到张经广128000元、134000元，两张借条均未约定借款期限及利息。2015年6月1日，余雪珍与张经广签订《房屋租赁合同》，约定余雪珍将其名下位于贵港市港北区出租给张经广使用，租赁期限从2015年6月1日起至2035年5月31日止，以余雪珍所欠的借款本息抵付房屋20年的租金，租金合计280000元，张经广无需另行再向余雪珍支付租金。在原审2018年6月5日庭审中，张经广、刘宽称余雪珍将地下室出租给张经广并不是没有能力偿还张经广的债务，而是没有要用到地下室才租给张经广，但在本案2020年6月15日庭审中又改称余雪珍将地下室出租给张经广是因为偿还不了欠款才以租抵债给张经广。2020年5月27日，本院到涉案房产所在物业公司核实，物业公司未在涉案房产档案中找到张经广在本案中提交的房屋租赁合同。经向物业公司询问该小区房产转让及租赁的备案方式，答复称所谓备案登记实际上只是业主事后将相关合同交给物业公司放入房产档案袋中存档，并没有对合同存档时间进行记录。 再查明，余雪珍购买的中强普罗旺斯小区46幢2单元102室房屋属于两层叠墅结构，除了具有产权的两层住宅外，还附送一个地面小院和房屋下面的一个地下室，该地下室既可以从余雪珍叠墅前面的院门经过小院进入到室内，再从室内走楼梯下到地下室，也可以从余雪珍叠墅后面的架空层车库（有178号、179号两个车位）开门直接进入地下室。2015年3月16日，余雪珍与张经广签订车位转让协议，约定余雪珍以220000元的价格将车库里的两个车位转让给张经广。2015年3月30日，张经广与余雪珍签订车位租赁合同，约定张经广将2015年3月30日从余雪珍处购买的上述两个车位出租给余雪珍使用，租赁期限三年，每年每个车位租金3600元。在2020年6月15日庭审中，张经广称购买余雪珍车库两个车位的原因是为了方便从车库进入地下室，同时也方便朋友过来喝茶时方便停车。 2015年8月6日，余雪珍以其名下的中强普罗旺斯小区46幢2单元102室房屋为抵押物在贵港市区农村信用合作联社办理贷款，贵港市区农村信用合作联社与余雪珍签订的《抵押担保合同》第五条“抵押权的效力”约定：“本合同项下抵押权的效力除及于抵押物本身，还及于其从物、从权利、代位权、附着物、符合物、混合物、加工物、孳息及代位物。”当天余雪珍还签订一份《农村信用社借款抵押承诺书》给贵港市区农村信用合作联社，保证该抵押物未出租给任何人，也未签订任何租赁合同。 本院认为，本案的争议焦点是：一、张经广与余雪珍之间是否真实存在房屋租赁合同关系；二、余雪珍以租抵债是否可以阻却法院对该租赁物的强制执行。 关于第一个争议焦点。涉案房屋租赁合同是一种可以由当事人自由拟定的书证，虽然可以充分体现当事人意思自治的契约精神，但由于该类书证的内容和落款时间可以由当事人自由拟定和倒签，在该证据有可能会对他人的合法权益造成侵害时，法院需着重审查该合同签订的真实时间、背景、过程等具体情况，并结合其他证据、生活经验、逻辑常理以及当事人在诉讼过程的诚信程度，对待证事实进行综合认定。张经广与余雪珍、刘宽之间是亲戚关系、合伙关系，具有十分紧密、频繁的经济关系和转账往来，在刘宽、余雪珍对外欠有巨额外债的情况下，张经广作为与之合伙的利害关系人，需对其主张的用以排除法院执行的事实承担更高标准的举证证明责任。基于此，本院认为，首先，涉案地下室位于余雪珍叠墅的负一楼，是余雪珍购买该叠墅时开发商附送的，属于余雪珍叠墅的附属物，没有独立产权。结合一般生活常理，房屋所有权人在情非得已的情况下，通常不会将与自身房屋上下相通的、比较私密的地下室出租给他人作为茶室会客使用，从张经广的角度而言，如果确实需要租赁他人房屋作为茶室会客使用，其完全可以承租独立性、私密性较好、有公共停车位的商铺或住宅使用，而非承租与他人住宅上下相通的地下室作为茶室，并且还特地购买两个车位作为地下室出入通道和供客人停车使用。更不符合生活常理和逻辑的是，张经广称其购买余雪珍车库两个车位的原因是为了方便从车库进入地下室，同时也方便朋友过来喝茶时方便停车，但余雪珍是在2015年3月16日将车位转让给张经广，随后张经广于2015年3月30日将刚购买的车位出租给余雪珍使用，先转让再回租显然不符合生活常理，也不符合张经广购买车位的目的，并且，张经广于2015年3月16日购买余雪珍的车位用于所承租的地下室通行和客人停车，但其在2015年6月1日才承租余雪珍的地下室作茶室待客，从转让车位和租赁地下室的时间上看存在明显的逻辑矛盾，另外，既然张经广购买车库的目的是用于地下室通行和方便客人，其完全没必要买断车库的使用权，而只需与地下室的租期保持一致即可。第二，根据张经广和刘宽在原审2018年6月5日庭审所言，余雪珍将地下室出租给张经广并不是没有能力偿还张经广的债务，而是没有要用到地下室才租给张经广。但是，根据张经广和刘宽在本案2020年6月15日庭审所言，余雪珍将地下室出租给张经广是因为偿还不了欠款才以租抵债给张经广。可见，张经广与刘宽在先后两次庭审中对同一个关键事实问题存在前后不一致的答复，有违诚信诉讼原则，且余雪珍在本院明确要求其亲自出庭以便查清相关案件事实的情况下无正当理由拒不出庭，存在有意规避法院查清案件事实的嫌疑。第三，张经广与余雪珍签订的房屋租赁合同在物业公司所谓的备案登记，实际上只是事后将该合同交给物业工作人员放入房产档案袋中存档，并没有对合同存档时间进行记录，另外，本院2020年5月27日到物业公司调查核实时，物业公司工作人员在张经广的物业档案袋中未能找到张经广称已经存档的涉案房屋租赁合同。第四，张经广与刘宽、余雪珍早在2015年以前就已合伙为他人提供资金过桥、借资解押服务，三方之间的资金往来十分频繁。本院依职权调取张经广交通银行账户（账号：62×××57）从2014年3月1日至2016年3月1日期间的交易明细显示，本案张经广分别于2015年3月11日、2015年3月25日转账给余雪珍的128000元、134000元，只是双方大量资金往来中的一小部分，虽然余雪珍向张经广出具有借条，但借条的内容和落款时间可以由当事人自由拟定和倒签，因此也不能排除这两笔款项属于合伙业务资金往来的一部分。第五，2015年8月6日余雪珍以涉案叠墅办理抵押贷款时出具给贵港市区农村信用合作联社的借款抵押承诺书曾确认，该抵押物未出租给任何人，也未签订任何租赁合同。如果办理抵押贷款时作为抵押物一部分的地下室确实已经出租给了张经广，余雪珍应当会如实向贵港市区农村信用合作联社声明。 综上所述，本院认为，张经广和余雪珍、刘宽不但不能充分举证证明双方租赁地下室的必要性、合理性和客观性，还存在多处明显违背生活常理、有逻辑矛盾的陈述，且余雪珍作为关键的出租方，在本院明确要求其亲自到庭就相关事实作调查时拒不到庭，有违诚信诉讼原则。因此，本院综合到案证据，结合生活常理、逻辑经验和有关当事人参与诉讼的诚信程度，认定张经广和余雪珍、刘宽未能就双方之间存在房屋租赁合同关系的事实完成举证证明责任，本院不予认定余雪珍与张经广之间存在租赁合同关系。 关于第二个争议焦点。关于本案以租抵债行为的性质认定问题。首先，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，即使张经广与余雪珍之间的借款合同关系和租赁合同关系均真实成立，余雪珍将涉案地下室出租给张经广使用，也并不能排除法院强制执行该地下室，因为从双方签订合同的背景、目的、租金支付方式来看，该房屋租赁合同实际是余雪珍以涉案地下室的使用权抵偿债务的合同，缔约的目的并非为了收取租金。因此，张经广与余雪珍之间签订的房屋租赁合同实质为债权债务合同，而非出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。双方之间的法律关系不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的租赁关系。故本院对于张经广所主张的双方于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》应适用“买卖不破租赁”原则的理由不予支持。因此，张经广对涉案地下室不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求，本院均不予支持。 另外，关于贵港市区农村信用合作联社作为余雪珍叠墅抵押权人的诉求。涉案地下室虽然没有独立产权，但在结构上与余雪珍名下叠墅紧密相连、相通，在功能作为该叠墅的拓展和延伸，故其物权属性应认定为该叠墅的附属物。本案中虽然贵港市区农村信用合作联社与余雪珍签订抵押担保合同的时间（2015年8月6日）比余雪珍与张经广签订房屋租赁合同的落款时间（2015年6月1日）要晚，但上文本院不予认定余雪珍与张经广之间存在租赁合同关系，故本院认定涉案地下室属于贵港市区农村信用合作联社的抵押担保范围。鉴于贵港市区农村信用合作联社在本案中未提出执行异议，故不影响本院对涉案地下室的正常执行，涉案地下室折价或者拍卖、变卖所得款项，将由本院在执行案中另行分配。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民法诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告张经广的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告张经广负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕。逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满的七日内预交上诉案件受理费100元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  叶星球 人民陪审员  韦倩霞 人民陪审员  梁 艳 二〇二〇年七月十一日 书 记 员  陈静君