广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2812号上诉人（原审被告，反诉原告）：张誉瀚，男，户籍所在地广东省惠州市惠城区************。委托诉讼代理人：邹斌，广东慧达律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟美玲，广东慧达律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：惠州混合空间餐饮管理有限公司，统一社会信用代码：91441302MA4X87BD34,地址惠州市惠城区****************商场。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：阳永红，广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄芹，广东江畔律师事务所律师。原审第三人：惠州市润鑫商城发展有限公司，统一社会信用代码：914************577，住所惠州市********惠州华贸天地。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：曾文涛，该公司员工。上诉人张誉瀚与被上诉人惠州混合空间餐饮管理有限公司、原审第三人惠州市润鑫商城发展有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初12599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张誉瀚上诉请求：一、撤消广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初12599号《民事判决书》第二项，依法改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人因不服惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初12599号《民事判决书》，特向惠州市中级人民法院提出上诉。上诉人认为，一审法院事实认定错误，适用法律不当，请求依法改判。一、上诉人与被上诉人签订的是商铺转租合同，合同签订后，被上诉人已经实际经营商铺13个月，合同目的已经实现。上诉人对原审判决书的“本院查明的案件事实”中第10页第二自然段：“再查明，2019年1月1日，被告与梁秋平签订《商铺合作协议》，约定将商铺租赁给张誉瀚，增加合同年限为2019年12月27日至2021年12月27日。该租赁期限的约定超出了第三人与刘彬签订的《惠州华贸天地租赁合同》及《补充协议》中约定的租赁期限，且第三人对此不予认可，也不愿与原告续签租约，导致原告不能续租，合同目的不能实现，由此产生纠纷”持有异议：上诉人与被上诉人最初签订的是转租合同，而非续租合同，续租合同是否有效成立只是双方转租合同的一部分，并不能当然认为合同目的不能实现。事实上，双方签订转租合同以后，被上诉人已经实际使用该商铺13个月，合同目的已然实现。二、续租合同只是双方转让合同的一部分，不能因为被上诉人未能续租而要求上诉人全部返还转让费，该转让费还包括了店铺现有的装修、装饰、所有设施设备及店铺当前品牌的使用权、7万元的招牌使用权。上诉人对原审判决书的“裁判理由和结果”中第11页第二自然段：“本案中，原告投入较大费用对店铺进行设计装修，显然是出于长期经营的目的考虑，”持有异议：被上诉人没有提供任何证据证明其投入较大费用对店铺进行设计装修。而事实上，上诉人将商铺转租给被上诉人时商铺已经装修好，可以直接使用。上诉人收取的60万元转让费实际上包括了当前店铺现有的装修、装饰、所有设施设备及店铺当前品牌的使用权等全部归被上诉人使用，甚至还包括了上诉人花了7万元购买的招牌使用权（法院事实查明部分有陈述）。这些事实在双方签订的《商铺分租合同》第五条中有明确约定：“5.1甲、乙双方约定，该分租场地转让费总计人民币60万元；5.2转让包含的内容：甲方收取转让费后当前店铺现有的装修、装饰、所有设施设备及店铺当前品牌的使用权等全部归乙方所有……”。由此可见，原审法院认定被上诉人投入较大费用对商铺进行装修设计与客观事实严重不符。三、上诉人已经充分履行《商铺分租合同》所约定的义务，包括协助续签。在续签合同这一问题上，《商铺分租合同》明确进行了阐述，对上诉人的要求仅仅限于履行协助义务。如《商铺分租合同》3.2约定：甲方（即上诉人）承诺本租赁期满后协助乙方与原房东或商场物业续签租赁合同。以及5.1甲、乙双方约定，该分租场地转让费总计人民币60万元；5.2转让包含的内容：甲方收取转让费后当前店铺现有的装修、装饰、所有设施设备及店铺当前品牌的使用权等全部归乙方所有；并且帮助乙方与原房东或商场物业续签租赁合同。事实上，上诉人也尽力去履行协助义务，于2019年1月1日与原房东梁秋平签订了《续租协议》，同意续租两年。至此上诉人的协助义务已履行完毕。四、退一万步讲，假设上诉人未能履行合同义务协助被上诉人续签成功，根据双方签订的《商铺分租协议》的约定，被上诉人无需支付剩余转让费20万元。因此上诉人要求返还已支付的41万元转让费严重缺乏事实和法律依据。双方签订的《商铺分租协议》是双方真实意思表示，内容未违反国家强制性法律法规，依法成立并生效，双方应严格恪守履行。而根据《商铺分租协议》第5.3条约定：“支付方式为原告立即向被告支付转让费20万元，该店铺整改后正式营业时支付被告转让费20万元，被告在规定时间内（2019年2月28日之前）协助原告与原房东或商场物业续签成功时支付剩余20万元尾款，完成续签后原告未能及时支付尾款则合同由被告保管，两天内还未支付即认定续签的租赁合同无效并由被告做销毁处理，若被告无法协助原告续签租赁合同则原告不支付尾款，并且被告赔偿原告20万”按照这一约定，即使涉案商铺最终未能续租成功，被上诉人无需支付剩余20万元尾款。综上所述，被上诉人因未能续租涉案商铺而要求上诉人全额返还所支付的转让费严重缺乏事实和法律依据。上诉人特请求贵院在查清事实的基础上撤销原审判决，依法改判。被上诉人惠州混合空间餐饮管理有限公司答辩称：被答辩人违反合同约定，没有成功协助答辩人继续租赁案涉商铺，导致答辩人继续租赁商铺进行长期经营的合同目的不能实现，被答辩人的行为构成根本违约，应当返还答辩人支付的相关款项并承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回张誉瀚的上诉，维持原判。首先，答辩人与被答辩人签订的《商铺分租合同》合法有效，虽未经第三人租赁书面同意，但得到了第三人的事实认可，因此《商铺分租合同》的转租行为应为有效。本案中被答辩人隐瞒事实，将其承租的涉案商铺转租给答辩人，被答辩人存在重大过错，依照第三人与案外人的合同约定，未经第三人同意的转租合同本应无效，但是在分租合同的履行中，答辩人对承租的商铺经过了装修、对外营业，第三人作为原出租人是知情的，同时答辩人的租金及相应的物业费也是直接向第三人交纳，且第三人开具了发票，得到了第三人的事实认可，因此《商铺分租合同》的转租行为应为有效。其次，被答辩人未能按照合同约定，不能成功协助答辩人继续租赁案涉商铺，导致答辩人继续租赁商铺进行长期经营的合同目的不能实现。2018年11月15日，双方签订《商铺分租合同》，被答辩人承诺在2019年2月28日前能协助答辩人成功与第三人续签租赁合同，答辩人的主要合同目的是能继续租赁商铺进行长期经营。但是被答辩人没有在规定的时间按照承诺履行其续签的义务，即协助答辩人与第三人完成续签。而第三人在一审庭审中已明确表示不再与被答辩人续签租赁合同，这样导致答辩人继续租赁商铺进行长期经营的合同目的根本不能实现。而且，答辩人分租的店铺前期经过设计、装修，费用投入较大，现因被答辩人的隐瞒事实和恶意欺骗的过错行为导致商铺不能按约定续租，无法实现答辩人的合同目的，造成答辩人经营陷入严重困境和重大经济损失。再次，被答辩人的行为构成根本违约，应当返还答辩人支付的相关款项并承担违约责任。答辩人与被答辩人转租合同之所以约定转让费60万元，主要是被答辩人承诺在2019年2月28日前能协助答辩人成功与第三人续签租赁合同，实现答辩人能继续租赁商铺进行长期经营的目的。答辩人按照约定向被答辩人给付了转让费410000元，房租押金47600元，因为续签合同而支出的额外费用80000元等，这些费用事实清楚，证据充分，一审庭审中被答辩人也已自认收到，由于被答辩人无法实现续签的承诺导致答辩人的无法继续经营，合同目的不能实现，同时，被答辩人为实现其不当利益，对答辩人隐瞒事实，甚至提供其与第三人的《补充协议》的虚假合同谎称已成功履行协助义务，在一审中被答辩人提供的与梁秋平《商铺合作协议》也为虚假合同，庭后答辩人向出租人梁秋平了解询问该协议，答复该协议是在2019年6月以后应被答辩人的要求签的，该协议是无效不真实的协议。被答辩人的行为已构成根本违约，答辩人经济严重受损，被答辩人应当返还答辩人支付的相关款项并承担违约责任。综上，被答辩人上诉请求不符合客观事实，无事实和法律依据，应依法予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，诚请二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审原告惠州混合空间餐饮管理有限公司向原审法院起诉请求：一、解除原被告签订的《商铺分租合同》；二、判令退还原告已支付的转让费41000元、房租押金47600元、因续签合同而支付的额外费用80000元；支付赔偿金200000元，上述费用合计737600元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。原审反诉原告张誉瀚向原审法院反诉请求：一、依法判令驳回被答辩人的本诉请求；二、依法判令被答辩人向答辩人支付剩余转让费人民币150000元以及违约金40000元；三、本案诉讼费用由原告完全承担。原审法院认定事实：2015年10月10日，第三人与刘彬签订《惠州华贸天地租赁合同》，约定第三人将位于惠州市惠城区********惠州华贸天地B1层0110号单元商铺（以下简称该商铺）出租给案外人刘彬作商业使用，租赁期限为4年，自2015年12月28日至2019年12月27日止。该合同第7.1条约定：“乙方（刘彬）不得转让、转租或以其他方式放弃使用或占有或转移该商铺或其任何部份或其任何利益，亦不得允许或容忍任何非本合同签约方的人士直接或间接获取使用、拥有、占用或享有该商铺或其任何部分之安排或交易，不论该获取方有否付出租金或其他代价。”《惠州华贸天地租赁合同》签订后，涉案商铺由梁秋平和刘彬合作经营。2017年5月6日，梁秋平与邓康愉签订《芒果电影咖啡馆品牌引进协议》，约定合作期限为3年，该商铺引进“初代宇治抹茶”品牌，即在芒果电影咖啡馆大厅、吧台、外摆区域合作经营特色咖啡馆。2018年7月25日，邓康愉与被告签订《转让及合作协议》，约定将该商铺中初代甜品店空铺部份转租给被告和扬凯，三人合伙经营。2018年9月14日，案外人梁秋平与被告签订《招牌转让协议》，约定以7万元将该商铺招牌转让给张誉瀚使用。被告经营两个月后，由于合伙人内部原因无法继续共同经营。2018年11月15日，被告与原告签订《商铺分租协议》，将商铺转租给原告，约定租赁期自2018年11月16日起至2019年12月27日止。《商铺分租协议》第3.2条与第5.2条均约定：“甲方（被告）承诺本协议租赁期届满后协助乙方（原告）与原房东或商场物业续签租赁合同”，第4.2条约定：“甲方承诺本协议租赁期满后协助乙方与商场物业续签，续签合同时间为2年，递增租金涨幅不超过10%”，第5.3条约定：支付方式为原告立即向被告支付转让费20万元，该店铺整改后正式营业时支付被告转让费20万元，被告在规定时间内（2019年2月28日之前）协助原告与原房东或商场物业续签成功时支付剩余20万元尾款，完成续签后原告未能及时支付尾款则合同由被告保管，两天内还未支付即认定续签的租赁合同无效并由被告做销毁处理，若被告无法协助原告续签租赁合同则原告不支付尾款，并且被告赔偿原告20万元。《商铺分租协议》签订后，被告已实际收到款项转让费41万元，房屋押金47600元。其中：2018年11月16日，由原告的法定代表人黄某1通过惠州农商银行转账300000元支付给被告；2018年12月14日，通过中国农业银行转账35000元支付给被告；2018年12月14日及2018年12月17日原告法定代表人黄某1通过支付宝支付转让费共计35000元给被告；2018年12月14日及2018年12月17日原告法定代表人黄某1分别两次通过微信转账20000元，共40000元作为预先支付部份转让费；2018年11月20日，通过银行转账支付房屋押金47600元给被告；2018年12月28日，原告通过支付宝转账30000元给被告，原告通过公司经理陈海代为支付了50000元给被告（其中30000元是微信转账，20000元至信用卡支付），上述款项共8万元作为续签费用。另查明，合同签订后，涉案商铺一直由原告经营收益，商铺的租金和水电费由原告直接向第三人缴纳。再查明，2019年1月1日，被告与梁秋平签订《商铺合作协议》，约定将商铺租赁给张誉瀚，增加合同年限为2019年12月27日至2021年12月27日。该租赁期限的约定超出了第三人与刘彬签订的《惠州华贸天地租赁合同》及《补充协议》中约定的租赁期限，且第三人对此不予认可，也不愿与原告续签租约，导致原告不能续租，合同目的不能实现，由此产生纠纷。上述事实，有双方当事人主体资格信息、商铺分租合同、惠州华贸天地租赁合同、账户交易明细查询、支付宝转账电子回单、微信转账记录、支付宝转账电子回单、证明、账单详情、消费详情、张誉瀚签收证明、补充协议、惠州农村商业银行电子回单、租金及水电等电子发票、原告缴纳租金的明细、转让及合作协议、芒果电影咖啡馆品牌引进协议、商铺合作协议、招牌转让协议、发票证明以及庭审笔录在案佐证，应予以认定。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。应首先明确原、被告双方签订的《商铺分租合同》的效力。该合同属于转租合同，虽然刘彬与第三人签订的《惠州市华贸天地租赁合同及补充协议》中明确约定了案涉商铺不得转租的条款，但此后确实产生了刘彬及其后的次承租人产生多手转租事实。对此，第三人作为出租人可以依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，享有对原租赁合同的解除权，而第三人并未行使解除权，案涉《商铺分租合同》也已实际履行，可见《商铺分组合同》系原、被告真实意思表示，转租期间也未超过第三人与刘彬签订《惠州华贸天地租赁合同》的剩余期间，并未违反强制性效力性法律法规，故原、被告双方签订的《商铺分租合同》依法成立并生效，转租作为房屋租赁市场中的常见现象，其合同的效力并不因原租赁合同中禁止转租条款而导致转租合同必然无效，因此，原、被告之间存在租赁合同关系。本案焦点在于被告是否依照合同约定完成履行协助原告续租的义务，是否存在违约行为。本案中，原告投入较大费用对店铺进行设计装修，显然是出于长期经营的目的考虑，《商铺分租合同》中也对被告协助续约使得原告可以继续租赁案涉商铺进行长期经营做出了明确约定。被告认为，其与梁秋平于2019年1月1日签订的《续租协议》已经尽到了《商铺分租合同》约定的合同义务。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”在本案刘彬与第三人签订的《惠州市华贸天地租赁合同及补充协议》租赁期限止于2019年12月27日的情况下，被告与梁秋平签订的《续租协议》约定“增加合同年限为2019年12月27日至2021年12月27日。”未经征得作为出租人的第三人的同意，且第三人事后也未予认可，《续租协议》该续租展期条款无效。因此，被告的履行行为和方式并不符合《商铺分租合同》中“甲方（被告）承诺本协议租赁期满后协助乙方（原告）与原房东或商场物业续签租赁合同”约定，使得原告在《商铺分租合同》约定的租期（2019年12月27日）到期后不能继续租赁案涉商铺，其继续租赁案涉商铺进行长期经营的合同目的不能实现。综上所述，被告不能协助原告继续租赁案涉商铺，导致原告继续租赁案涉商铺进行长期经营的合同目的不能实现，被告的行为构成根本性违约，但原告作为转租合同的一方，在签订《商铺分租合同》时应当认识到此为转租合同，在未经出租人同意的情况下，案涉商铺客观上存在着不能续租的风险，原告在缔约时本身存在过失，故对自己的损失应承担相应的责任。因此，原告要求解除与被告签订的及要求被告返还已支付的转让费410000元，房租押金47600元，因续签合同而支付的额外费用80000元，合计537600元的诉讼请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。但鉴于案涉商铺在原、被告签订《商铺分租合同》时均未征得作为出租人的第三人的同意，因此，案涉商铺不能续签租赁合同，原、被告均有过错，如果再按《商铺分租合同》第5.3条的约定要求原告支付尾款或要求被告赔偿原告20万元，对双方当事人均是不公平的，因此，对原告要求被告赔偿其不能协助原告续签租赁合同向被告索赔20万元的诉讼请求，原审法院不予支持。原告的诉讼请求合理部分，原审法院予以支持。不合理部分，原审法院不予采纳。关于反诉部分，涉案《商铺分租合同》在2019年12月27日因约定的租赁期限届满而终止，第三人已明确表示不愿意与反诉被告续签租赁合同，无法续租不以反诉原、被告双方当事人的意志为转移，反诉被告不存在违约行为，因此，反诉原告的反诉请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告惠州混合空间餐饮管理有限公司与被告张誉瀚签订的《商铺分租合同》；二、被告张誉瀚应于本判决生效起七日内向原告惠州混合空间餐饮管理有限公司返还原告已支付的转让费410000元，房租押金47600元，因续签合同而支付的额外费用80000元，合计537600元；三、驳回原告惠州混合空间餐饮管理有限公司的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告张誉瀚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11176元（原告已预交），由原告惠州混合空间餐饮管理有限公司负担2176元，被告张誉瀚负担9000元。反诉受理费4100元，由反诉原告张誉瀚负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。上诉人与被上诉人签订的《商铺分租合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应该按照该合同履行各自的权利和义务。双方都解除合同无异议，予以确认。涉案商铺租期届满后，对于上诉人不能协助被上诉人完成续租的事宜，《商铺分租协议》第3.2条与第5.2条均约定：“甲方（被告）承诺本协议租赁期届满后协助乙方（原告）与原房东或商场物业续签租赁合同”，第4.2条约定：“甲方承诺本协议租赁期满后协助乙方与商场物业续签，续签合同时间为2年，递增租金涨幅不超过10%”，第5.3条约定：“支付方式为原告立即向被告支付转让费20万元，该店铺整改后正式营业时支付被告转让费20万元，被告在规定时间内（2019年2月28日之前）协助原告与原房东或商场物业续签成功时支付剩余20万元尾款，完成续签后原告未能及时支付尾款则合同由被告保管，两天内还未支付即认定续签的租赁合同无效并由被告做销毁处理，若被告无法协助原告续签租赁合同则原告不支付尾款，并且被告赔偿原告20万元”，上述约定清晰明确了，简言之，上诉人不能协助被上诉人续租涉案商铺的，被上诉人无需支付余下转让费20万元，上诉人还应当赔付被上诉人20万元。故原审判令上诉人退回被上诉人41万元转让费不当，予以纠正，应为退回转让费1万元，赔付被上诉人20万元。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初12599号民事判决第一判项和诉讼费用分担部分；二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初12599号民事判决第三、第四判项；三、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初12599号民事判决第二判项为：张誉瀚应于本判决生效起七日内向惠州混合空间餐饮管理有限公司返还转让费10000元，赔偿款20万元，房租押金47600元，因续签合同而支付的额外费用80000元，合计337600元；四、驳回惠州混合空间餐饮管理有限公司的其它诉讼请求；五、驳回张誉瀚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费9176元，由上诉人张誉瀚承担5176元，由被上诉人惠州混合空间餐饮管理有限公司承担4000元。本案不予清退诉讼费用，待执行时由当事人自行结清。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年七月一日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩