云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初1561号原告：瑞丽市勐卯镇勐卯村民委员会南门村民小组，住所地瑞丽市勐卯镇勐卯村民委员会南门村。负责人：王开兵，男，1982年11月20日出生，傣族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，系该村民小组组长。委托诉讼代理人：赵多琦，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331201711293492。代理权限为特别授权代理。被告：杨某某，男，1955年2月19日出生，白族，身份证住址云南省大理市。委托诉讼代理人：甫雪静，云南宏鑫律师事务所律师，执业证号15331201611556290。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：顾玮，云南宏鑫律师事务所实习律师，实习证号53131511120140。代理权限为特别授权代理。被告：宋某某，男，1979年2月12日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。原告瑞丽市勐卯镇勐卯村民委员会南门村民小组（以下简称为勐卯村委会南门村民小组）与被告杨某某、被告宋某某建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月20日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年1月22日、2020年5月26日公开开庭进行审理。原告勐卯村委会南门村民小组小组长王开兵及该村民小组委托诉讼代理人赵多琦，被告杨某某及其委托诉讼代理人甫雪静、顾玮到庭参加了诉讼。被告宋某某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案于2019年10月17日至2019年12月30日，2020年3月3日至2020年5月19日处于公告期间，不计入审限。本案现已审理终结。原告勐卯村委会南门村民小组向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即向原告支付土地使用权转让款34万元，并以34万元为基础按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算逾期支付利息（自2018年9月30日计算至款项实际付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2011年8月30日签订《土地转让协议书》，约定：原告将位于瑞丽市路东侧，地号为533125001-0Ａ-41-58，地类（用途）为城镇单一住宅用地，转让面积为409.47平方米，其中独立使用面积为333.3平方米，道路分摊面积76.17平方米，转让价格为305821.8元，同时合同中约定合同签订当日被告须将转让款305821.8元全部付清，且须预付办证费用4万元。但虽然合同中明确约定，被告却并未支付转让款，找借口说先将证办下来，再支付款项。原告于2011年9月9日配合被告办理相关转让手续和办证手续，且办证费用原告垫付了约4万元，后被告顺利拿到土地使用权证，转让款却一直拖欠。原告一直向被告杨某某讨要转让款，被告杨某某才告知其己在2017年11月15日将案涉土地转让给了案外人杨丽梅。并且当时转让土地虽然名义上是自己与原告签订的合同，实际上是被告杨某某、宋某某合伙购买，支付转让款的责任应由两被告共同承担，经原告核实情况属实，故被告宋某某在2018年8月23日向原告出具了《保证书》，载明：被告宋某某向原告保证，2018年9月30日前付清土地转让款34万元。支付期限届满后，原告向两被告索要，二被告还是拒绝支付，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告杨某某答辩称，一、本案中被答辩人勐卯村委会南门村民小组在起诉状中的陈述存在诸多事实疑点和法律适用逻辑矛盾。1.2011年8月30日由答辩人杨某某与被答辩人勐卯村委会南门村民小组就案涉土地转让签订了《土地转让协议书》，后来为何会出现一个与案涉土地登记信息不存在任何关联性的被答辩人宋某某，而答辩人杨某某并不认识宋某某。2．答辩人杨某某与被答辩人勐卯村委会南门村民小组签订《土地转让协议书》后，被答辩人就单方将土地登记至答辩人杨某某名下。近十年来，被答辩人从未向答辩人杨某某提出过付款要求，为何现在突然就此事将答辩人杨某某诉至法院。3．被答辩人勐卯村委会南门村民小组提交落款人为宋某某、落款时间为2018年8月23日的承诺书，该承诺书中写明由被答辩人宋某某承诺付款，并未提及答辩人杨某某。4．被答辩人勐卯村委会南门村民小组基于与杨某某的合同，起诉杨某某和宋某某，突破了合同相对性原则，法律关系混乱。根据被答辩人的诉请及证据可以确认本案中存在三个合同关系：（1）2011年8月30日，杨某某与被答辩人勐卯村委会南门村民小组就案涉土地协商转让，二者之间就此产生合同关系。同年，被答辩人单方面将土地申请登记至答辩人杨某某名下。（2）2017年11月15日，杨某某将案涉土地转让案外人杨丽梅名下，双方就此行为产生合同关系。（3）被答辩人宋某某承诺向被答辩人勐卯村委会南门村民小组支付34万土地款的保证书。宋某某与勐卯村委会南门村民小组产生新的法律关系。答辩人杨某某对宋某某独自向勐卯村委会南门村民小组作出支付承诺一事毫不知情，不应视为答辩人杨某某与被答辩人宋某某应当共同支付土地款的依据。被答辩人勐卯村委会南门村民小组基于其提交的三个独立合同关系的证据，向答辩人杨某某、被答辩人宋某某同时主张支付突破合同相对性，法律关系混乱。本案的真实情况为：2011年，答辩人杨某某有意购买土地，遂与被答辩人勐卯村委会南门村民小组协商购买案涉土地。2011年8月30日，双方达成初步合意，签订《土地转让协议书》。但后因答辩人杨某某改变主意，在还没有办完过户手续之前，双方协商解除土地转让合同。由于当时政府要求办证，所以时任村长秦小平提出先办证，杨某某无需支付任何土地款，待该村将该土地再次转让给其他人之后，杨某某配合过户即可。案涉土地登记手续办理完毕后，权属证书也一直存放在被答辩人勐卯村委会南门村民小组。2013年，答辩人杨某某突然被德宏州人民检察院叫到瑞丽市人民检察院询问这块土地是否涉及行贿受贿，答辩人杨某某也将情况如实告知检察院，并做了相应的询问笔录。2017年，被答辩人宋某某、案外人杨丽梅找到答辩人杨某某，要求答辩人杨某某配合签订协议，将土地转让给案外人杨丽梅。答辩人杨某某当时认为该土块被检察院调查过，基于自我保护的出发点，没有同意签订相关协议。就此次转让的事情，答辩人杨某某前往瑞丽市人民检察院多次询问，但均没有人给予答复。后来，当时的村长秦小平也提出要求答辩人杨某某配合转让案涉土地，并说明土地款34万元会由被答辩人宋某某向被答辩人勐卯村委会南门村民小组支付。答辩人杨某某推脱三个月后，因被答辩人宋某某与案外人杨丽梅屡次烦扰答辩人杨某某，无计可施之下，答辩人杨某某就与二人共同去瑞丽市人民检察院问这块地是否涉及行贿受贿。得到结案可以正常转让土地的答复后，答辩人杨某某配合二人办理了土地使用权过户手续，在土地转让过程中，案外人杨丽梅未向答辩人杨某某支付过任何款项。在整个事实过程中，被答辩人勐卯村委会南门村民小组与答辩人杨某某早在案涉土地登记至答辩人杨某某名下前便已经确认了答辩人杨某某不对案涉土地转让行为负有任何付款义务。至于被答辩人宋某某与被答辩人勐卯村委会南门村民小组就案涉土地转让事宜是否达成过合意与答辩人杨某某毫无关系。三、截至本案起诉时，被答辩人勐卯村委会南门村民小组与答辩人杨某某所签订的《土地转让协议书》中约定的被答辩人的合同权利已过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”被答辩人勐卯村委会南门村民小组与答辩人杨某某所签订的《土地转让协议书》形成于2011年8月30日，案涉土地所有权登记行为完成于2011年9月，被答辩人在双方所产生的法律关系中所产生的权利已经不再受相关法律保护。在本案的整个事实发生过程中，被答辩人在诉讼时效期内，从未向答辩人杨某某提出过任何付款要求。如果在此期间，被答辩人勐卯村委会南门村民小组反悔当时与答辩人杨某某的约定，要求答辩人杨某某付款，答辩人杨某某自然会支付土地款，且不会配合被答辩人宋某某、案外人杨丽梅将案涉土地转让。被告宋某某未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告杨某某对原告勐卯村委会南门村民小组提交的《土地转让协议书》《转让申请》《发票联》《税收通用完税证》，2011年的《土地登记审批表》《土地登记申请表》《土地登记卡续表》《土地登记卡》《宗地图》，2017年的《土地使用权转让合同》《转让申请》《房地产转让协议》《申请书》《情况说明》《发票》《个人承诺》《门牌证明》《不动产登记询问笔录》《宗地图》（以上均为复印件），《保证书》（原件）真实性无异议，本院予以确认真实性，上述证据能否证实原告证明目的，本院将结合全案证据及当事人争议焦点在下文一并评判，此不赘述。当事人对真实性有争议的证据如下：1、被告杨某某提交的其于2020年1月8日与原告勐卯村委会南门村民小组原村长秦小平的谈话录音光盘一份。欲证明：杨某某与原告勐卯村委会南门村民小组签订土地转让协议，该村在明确同意被告杨某某不再购买土地的前提下，单方将土地登记至被告杨某某名下；后期被告宋某某转让土地过程中是由原告勐卯村委会南门村民小组原村长秦小平要求被告杨某某配合办理土地过户手续；被告杨某某在案涉土地转让的过程中，对原告不负有任何付款义务。原告勐卯村委会南门村民小组质证后对该证据真实性、关联性、合法性及证明目的不认可，认为录音系被告杨某某与案外人秦小平的对话，原告并不在场且对话内容前后矛盾不具备证明力。本院认为，该段录音对话双方确为被告杨某某与原勐卯村委会南门村民小组小组长秦小平，录音真实性予以采纳，但证明力结合本案其他事实及争议焦点予以综合评判。本院调取证据如下：1、被告杨某某申请本院向瑞丽市人民检察院调取的杨某某和秦小平于2013年向该院所做的询问笔录各一份。杨某某向该院陈述称曾于2011年欲向勐卯村委会南门村民小组购买一块地，该土块已更名至杨某某名下；实际因无法支付土地款其放弃购买，该村村长秦小平同意并要求其将来配合办理该地块转让给他人的相关手续；后来，一个帮勐卯村委会南门村民小组填土的人（具体名字不知、该人全程参与其与秦小平的对话）要求其本人在一份土地转让协议上签名，但该协议未载明受让人与转让价。秦小平向该院陈述了该村出让19亩土地过程中，一名国家公职人员家属曾购买过一块地。原告勐卯村委会南门村民小组质证后对该组证据真实性、合法性、关联性无异议，但认为笔录只是两人主观陈述，缺乏客观证据佐证且秦小平只能代表他个人，不能代表原告。被告杨某某质证后对该组证据真实性、合法性、关联性无异议，认为可证实原、被告在签订土地转让协议后已另行达成合意即被告杨某某对该土地仅是代持，不负有付款义务。2、被告杨某某申请本院向案外人杨丽梅询问相关问题，询问过程中杨丽梅向本院提交了其付款给杨某某、宋某某的书面凭证复印件。杨丽梅陈述称其前期系与宋某某协商购地事宜，后在签订土地使用权转让合同时杨某某、宋某某均参与条款的协商及合同签字；土地使用权转让款总价为91万，第一笔2万元订金于2017年2月24日转账给宋某某、第二笔68万于2017年6月10日转账给宋某某、第三笔2万元于2017年11月15日转给杨某某、第四笔19万元于2017年11月29日转账给宋某某；其认为所购买的土地使用权登记在杨某某名下，杨某某又参与合同条款的协商与签订并收取了款项，应该与宋某某系合伙关系。原告勐卯村委会南门村民小组质证后对该组证据真实性、合法性、关联性无异议；认为可证实案涉土地是两被告共同受让于南门村，又共同转让给案外人杨丽梅，整个转让过程杨某某均在场，杨某某也实际收到一部分的转让款。被告杨某某质证后对该证据的合法性、真实性认可，关联性不认可；认为原告基于原、被告于2011年8月30日签订的《土地转让协议书》提起本案诉讼，后被告杨某某作为土地代持人帮助完成该宗土地使用权的转让交易，不能以此反推杨某某作为代持人对原告负有付款义务。3、根据被告杨某某提供的线索，本院于2020年6月19日在德宏州戒毒康复所二大队对被告宋某某进行询问并制作书面笔录。被告宋某某陈述称案涉土地确实由其卖给了案外人杨丽梅，但该地块并非由其向原告勐卯村委会南门村民小组购买；本来是由其与杨某某向原告购买该地块，但后来不买了，由其个人转手卖给杨丽梅；杨丽梅支付的土地价款由其个人收取，其支付给杨某某10万元作为协助办理登记的好处费，应该由其个人向原告支付土地款；杨某某只是协助办理将土地使用权过户登记至杨丽梅名下，整个转让是其一个人在操办；原告在要求其签订承诺书之前，从未向其主张支付土地价款，其在签订承诺书时也未通知杨某某。被告宋某某对原、被告提交的诉状、答辩状、证据材料，本院依申请调取的材料及两次庭审笔录无异议。原告勐卯村委会南门村民小组、被告杨某某参与本院对宋某某询问过程。原告对被告宋某某除签订承诺书前未对其追索土地款之外的陈述无异议，认为二被告系合伙关系，共同为2011年8月30日土地转让协议的合同相对方，其内部份额划分与原告无关。被告杨某某对被告宋某某陈述无异议，认为宋某某给予的10万元系协助办理过户手续的好处费，杨某某仅是该土地使用权的代持人。本院认为，上述证据系本院直接调取或制作，物证属性真实性予以确认；被告杨某某向瑞丽市人民检察院所作陈述与案涉土地使用权有关且陈述当时不能预期本案纠纷的发生，对关联性及证明力予以采纳；原告勐卯村委会南门村民小组原村民小组长秦小平所作陈述与双方争议事实无直接关联，本院不予采纳关联性。案外人杨丽梅关于受让案涉土地使用权的陈述系其亲身经历，其对受让过程及款项支付过程陈述的证明力予以采纳，但其对杨某某、宋某某就该块土地真实关系系其个人主观推测，不能直接证实二人之间的真实关系。被告宋某某的陈述系当事人陈述，证明力需结合本案其他事实及争议焦点进行综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月30日，原告勐卯村委会南门村民小组作为甲方与被告杨某某作为乙方签订《土地转让协议书》，双方约定转让土地的具体情况为地号533125001-0A-41-58、土地性质为城镇单一住宅用地、面积为409.47平方米、转让价为305,821.8元，乙方应于当日付清全部转让款及预付办证费用4万元。后原告向瑞丽市国土资源局提交转让土地使用权的书面申请并垫付各项税费，该土地使用权登记至被告杨某某名下。2013年2月28日，被告杨某某向瑞丽市人民检察院陈述称因无力支付土地转让款，其并未真实购买该宗土地，其已向时任勐卯村委会南门村民小组长秦小平表示放弃购买，秦小平要求其在将来土地转让过程中配合办理。2017年6月10日，被告杨某某作为甲方，被告宋某某作为乙方、案外人杨丽梅作为丙方签订《土地使用权转让合同》，合同载明合同标的物为甲方杨某某名下的上述土地，该土地系甲方与乙方共同取得，虽登记在甲方名下但最终处置权由乙方享有；该土地使用权转让价为91万，丙方将全部转让款支付给乙方等内容。案涉土地使用权已变更登记至案外人杨丽梅名下，其共分四笔支付土地使用权转让费91万，第一笔2万元订金于2017年2月24日转账给宋某某、第二笔68万元于2017年6月10日转账给宋某某、第三笔2万元于2017年11月15日转给杨某某、第四笔19万元于2017年11月29日转账给宋某某。被告宋某某自认土地转让款由其个人收取，其支付被告杨某某的10万元是作为协助办理土地使用权变更登记的好处费。2018年8月23日，被告宋某某以个人名义向原告勐卯村委会南门村民小组出具《保证书》，载明其保证在2018年9月30日前付清土地款34万。其逾期未支付，原告勐卯村委会南门村民小组于2019年9月20日诉至本院。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。双方当事人争议焦点主要集中在原告勐卯村委会南门村民小组对被告杨某某的起诉诉讼时效期间是否届满？原告勐卯村委会南门村民小组就案涉土地与被告杨某某、宋某某之间是否存在建设用地使用权转让合同关系？被告杨某某、宋某某应否向原告勐卯村委会南门村民小组支付土地使用权转让款及支付范围。对双方争议焦点，本院做如下评判：一、原告勐卯村委会南门村民小组对被告杨某某的起诉诉讼时效期间是否届满问题。原告要求被告杨某某支付建设用地使用权转让款的基础法律事实是双方于2011年8月30日签订《土地转让协议书》，该协议明确约定被告杨某某应于协议签订当日内付清土地转让款及垫付办证费用。原告基于该合同形成的债权请求权适用普通诉讼时效的规定，由于该协议签订于2011年，故应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告应当于合同义务履行期限届满之日起两年内提起诉讼。但原告至2019年9月20日方向本院提起对被告杨某某的起诉且未提供诉讼时效中断、中止的相关证据，诉讼时效期间已届满，原告丧失胜诉权，被告杨某某不再向原告承担该《土地转让协议书》项下支付土地使用权转让款义务。原告虽主张该村民小组村干部换届时上届村干部并未告知该合同及有关事宜，即使该情况属实也系原告作为同一诉讼主体内部管理出现的瑕疵，不因此影响对被告杨某某诉讼时效届满的认定。鉴于原告对被告杨某某的起诉诉讼时效已届满，被告宋某某自认应由其个人对原告承担土地转让款的给付责任，二被告是否共同与原告就案涉土地存在建设用地使用权转让合同关系已无实质意义，应由宋某某独自承担土地转让款给付责任。二、被告宋某某应付款项的范围问题。被告宋某某已于2018年8月23日向原告出具应在2018年9月30日前付清34万土地转让款的《保证书》。但其到期后并未支付，双方又未约定逾期支付的违约金及违约金计算方式，故其应当继续向原告支付34万土地使用权转让款及按中国人民银行公布的同期贷款利率计算方式计算自2018年9月30日逾期付款之日起至实际付清之日止的利息损失。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宋某某于本判决生效后十日内向原告瑞丽市勐卯镇勐卯村民委员会南门村民小组支付土地使用权转让款人民币34万元及逾期付款利息损失（以未付款项为基数，自2018年9月30日起至2019年8月20日止以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月21日起自实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告瑞丽市勐卯镇勐卯村民委员会南门村民小组的其他诉讼请求。案件受理费6,642元，由被告宋某某负担；公告费600元，由原告瑞丽市勐卯镇勐卯村民委员会南门村民小组负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。如有新证据，上诉时一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  雷 丹人民陪审员  张**人民陪审员  范志娟二〇二〇年七月二十七日法官助理施翠芳书记员翁美丽附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。