福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初8332号 原告：江美霞，女，1979年6月23日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：彭志鹏，福建九信律师事务所律师。 被告：刘江水，男，1978年2月16日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告：周赟鹭，女，1978年1月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林巧财，福建天衡联合律师事务所律师。 原告江美霞与被告刘江水、周赟鹭、厦门丹厦房产行销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，江美霞申请撤回对厦门丹厦房产行销策划有限公司的起诉，本院予以准许。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江美霞的委托诉讼代理人彭志鹏，被告刘江水、被告周赟鹭的委托诉讼代理人林巧财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江美霞向本院提出诉讼请求：1.解除江美霞与刘江水、周赟鹭签订的合同编号为MO-0011614《房产买卖合同》；2.刘江水、周赟鹭退还已收取的购房定金550000元；3.刘江水、周赟鹭支付违约金660000元；4.刘江水、周赟鹭向江美霞支付因本案诉讼支出的律师费36000元；5.刘江水、周赟鹭向江美霞支付因本案支出的保全费5000元、保险公司保函费1263元。事实和理由：2019年4月22日，江美霞与刘江水、周赟鹭在厦门丹厦房产行销策划有限公司（以下简称丹厦公司）的居间下，达成一份合同编号MO-0011614《房产买卖合同》（以下简称案涉合同），刘江水、周赟鹭为甲方，江美霞为乙方，约定由刘江水、周赟鹭将址于厦门市湖里区双浦西里174号402室（以下简称案涉房产）以3300000元的价格出售给江美霞，在合同第九条“违约责任”约定“甲方若出现下列情形之一的，则构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房产买卖合同，并有权要求甲方按该房产成交总价的20%支付违约金”。合同签订之后，江美霞依约履行合同义务，支付了合同约定的购房定金及购房款。在合同履行过程中，江美霞获悉案涉房产被法院查封，无法进行交易及过户，江美霞多次与刘江水、周赟鹭及丹厦公司进行交涉。江美霞认为刘江水、周赟鹭违反合同约定将被查封的房屋予以出售，严重违反合同的约定，应承担相应的民事责任。购房定金550000元的组成：2019年4月22日，江美霞按照合同约定的“资金托管”方式向丹厦公司财务曾莉莉账户支付200000元，刘江水出具《收据》表明收到该200000元后，曾莉莉又将其中150000元转账给江美霞，江美霞于2019年4月29日向案外人林文超转账支付260000元、于2019年4月30日向案外人林文超转账支付150000元、现金支付90000元（现金支付时，刘江水、周赟鹭、江美霞、中介黄东坚均在场）。 刘江水辩称，2017年，刘江水因向案外人林文超借款，与林文超就案涉房产办理了租赁备案登记手续，案涉房产在银行有抵押，刘江水想把房屋卖掉还债。2019年4月，林文超将案涉房产委托丹厦公司处出售，由林文超带江美霞去看房，签合同的时候，江美霞与丹厦公司要求周赟鹭一起签字。案涉房产是刘江水的婚前财产，周赟鹭不同意签字，但是经刘江水的劝说还是在合同上签了字。周赟鹭对刘江水在外面的债务并不知情，对刘江水与林文超之间的租赁备案登记也不知情。因案涉合同载明定金支付方式为资金托管，且江美霞实际也将部分定金转入丹厦公司。案涉合同签订后，丹厦公司要求林文超解除案涉房产的租赁备案登记，林文超要求江美霞将定金支付给林文超，刘江水也同意，故江美霞后续直接将价款支付给林文超。刘江水确认江美霞支付给林文超的500000元系案涉房产的购房定金，但是江美霞支付给丹厦公司50000元系中介费。对于江美霞诉讼请求的意见如下：1.同意解除合同；2.认为购房定金实际为500000元，同意返还500000元，但该500000元要从案涉房产的司法拍卖价款中给付；3.违约不是刘江水造成的，是案涉房产被法院查封导致无法过户的，且江美霞主张的违约金过高；4.刘江水不承担江美霞的律师费；5.刘江水同意负担保全费5000元、保函费用1263元。 周赟鹭辩称，周赟鹭与刘江水于2019年4月1日办理离婚手续，离婚后，刘江水为处理其个人债务出售案涉房产，因江美霞与丹厦公司的要求，以及周赟鹭与刘江水之间离婚协议的约定，周赟鹭与刘江水一起在案涉合同上签字，但合同缔结及履行过程均系由江美霞与刘江水自行商定，周赟鹭未实际参与且不享有合同履行利益，故周赟鹭依法不承担案涉合同履行不能的违约责任。即使周赟鹭需承担违约责任，也对江美霞已付款项不承担返还责任。江美霞诉请返还的定金500000元，本应由丹厦公司负责监管，但江美霞与刘江水自行达成协议变更为自行支付，周赟鹭不清楚江美霞是否支付。依照江美霞提交的证据，江美霞未按案涉合同约定方式支付定金，周赟鹭对该款项不承担返还义务，即使周赟鹭应当承担违约责任，也应调低违约金金额且应当与刘江水承担按份责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。江美霞提交了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《证明》、《厦门市不动产登记信息查询结果》等，周赟鹭提交了《离婚协议书》、《离婚登记审查处理表》、《房产买卖合同补充协议》等证据，对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：1.《房屋买卖合同》载明：“甲方（出售人）：刘江水、周赟鹭；乙方（买受人）：江美霞；该房屋坐落于湖里区，建筑面积88.04平方米；如该房产已出租的，交易房产的租赁期限至2037年11月19日，甲方应于2019年4月30日前与承租人解除租赁关系和备案登记；甲乙双方确认通过厦门丹厦房产行销策划有限公司居间介绍成交该房产；该房产按套计价，房产成交总额为人民币叁佰叁拾万元整（￥3300000.00）；乙方应于2019年4月22日向甲方支付购房定金人民币伍拾陆万伍仟元整（￥565000），定金支付方式为资金托管；甲乙双方应于2019年7月31日前共同向房产权属登记部门申请办理该房产权属转移登记手续（过户登记手续）；甲方若出现下列情形之一的，则构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房产买卖合同，并有权要求甲方按该房产成交总价的20%支付违约金：该房产被查封或限制转让，导致乙方无法取得房产所有权的；守约方有权要求违约方承担因此所产生的居间服务费、房屋差价损失、装修损失、房屋使用费、诉讼费、律师费、保全费、担保费、差旅费等相关费用；第十六条补充约定第2款：甲乙双方约定，该房产购房定金人民币伍拾陆万伍仟元整（￥565000），乙方于2019年4月22日以资金托管的方式向甲方支付定金人民币贰拾万元整（¥200000.00），剩余定金人民币叁拾陆万伍仟元整（¥365000.00）于2019年4月30日前以自行支付的方式支付。甲方：刘江水、周赟鹭（签名、捺印）；乙方：江美霞（签名、捺印）；时间：2019年4月22日”；2.《居间服务合同》载明“甲方（出售人）：刘江水、周赟鹭；乙方（买受人）：江美霞；丙方（居间方）：厦门丹厦房产行销策划有限公司；甲方应向丙方支付居间服务费”。3.2019年4月22日，江美霞向丹厦公司员工曾莉莉转账200000元，曾莉莉将其中150000元转回江美霞；2019年4月29日，江美霞向林文超转账260000元；2019年4月30日，江美霞向林文超转账150000元及支付现金90000元；4.《厦门市不动产登记信息查询结果》体现案涉房产于2019年4月24日被厦门市湖里区人民法院查封，于2019年5月24日被厦门市海沧区人民法院轮候查封；5.《离婚协议书》载明“男方：刘江水；女方：周赟鹭；双方确认位于厦门市湖里区的房产属于夫妻共同财产，离婚后每个人各占50%的所有权份额，待房屋抵押登记注销以后再办理所有权变更登记手续；时间：2019年4月1日”；6.《离婚登记审查处理表》体现刘江水、周赟鹭于2019年4月1日登记离婚；7.《房产买卖合同补充协议》载明“甲方（出售人）：刘江水；乙方（买受人）：江美霞；原合同第十六条第2款变更为：甲乙双方约定，该房产以自行支付的方式支付；甲方：刘江水（签名、捺印）；乙方：江美霞（签名、捺印）；时间2019年4月30日”。 庭审过程中，江美霞就违约金与定金关系上明确表示“我方选择违约金的方式，不会再主张双倍返还定金”。 本案诉讼过程中，江美霞向本院提出财产保全申请,本院依法作出（2019）闽0206民初8332号之一《民事裁定书》，并于2019年8月30日查封周赟鹭名下位于厦门市思明区房产；于2019年9月11日查封周赟鹭名下车牌号为闽Ｄ×××××的车辆。江美霞因该财产保全支出申请费5000元、保全保险费1263元，因本案诉讼支出律师代理费36000元。 本院认为，江美霞与刘江水、周赟鹭签订的《房产买卖合同》及买卖双方与丹厦公司签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》，是各方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，江美霞主张解除案涉合同，刘江水、周赟鹭对此没有异议，本院予以支持。根据当事人争议的焦点，本院予以归纳并分析认定如下：一、关于主张的定金数额及违约金数额的问题。1.江美霞主张实际支付的购房定金数额为550000元，刘江水愿意返还其中的500000元，但抗辩称剩余的50000元为江美霞支付给丹厦公司的中介费，不应由刘江水承担。因案涉合同约定购房定金的支付方式为资金托管且《居间服务合同》约定居间服务费由刘江水、周赟鹭承担，故刘江水的抗辩本院不予采信，本院认定江美霞支付至丹厦公司的50000元系合同中约定的定金的组成部分，故刘江水应向江美霞退还已收取的购房定金550000元；2.当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，刘江水与周赟鹭因案涉房产被查封导致无法过户构成违约，江美霞主张刘江水与周赟鹭支付违约金660000元具有合同依据，因刘江水、周赟鹭抗辩违约金过高，且江美霞未举证证明实际损失，结合江美霞已交定金550000元，本院对违约金的数额酌定予以支持550000元，超过的部分本院不予支持。二、承担义务的主体承担问题。周赟鹭与刘江水是《房屋买卖合同》的出卖方，且《离婚协议书》载明周赟鹭与刘江水系案涉房屋的共有权人，故江美霞主张周赟鹭与刘江水承担共同返还定金及赔偿违约金，本院予以支持。根据上述的周赟鹭与刘江水系案涉房屋的共有权人，且案涉合同的第十六条第2款的约定，以及《补充协议》的约定，再结合周赟鹭庭审中陈述的“合同缔结及履行过程均系由江美霞与刘江水自行商定，周赟鹭未实际参与”，作为房屋买受人江美霞将购房定金支付给丹厦公司及特定的案外人计550000元并无不妥，周赟鹭的抗辩理由不能成立。三、关于律师费、保全费、保全保险费。江美霞主张刘江水、周赟鹭支付因本案诉讼支出的律师费36000元、保全费5000元、保全保险费1263元，有合同和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除江美霞与刘江水、周赟鹭于2019年4月22日签订的合同编号为MO-0011614的《房产买卖合同》； 二、刘江水、周赟鹭应于本判决生效之日起十日内向江美霞返还购房定金550000元； 三、刘江水、周赟鹭应于本判决生效之日起十日内向江美霞支付违约金550000元； 四、刘江水、周赟鹭应于本判决生效之日起十日内向江美霞支付律师费36000元、保全费5000元、保全保险费1263元。 五、驳回江美霞的其他诉讼请求。 如果刘江水、周赟鹭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。 案件受理费33200元,由江美霞负担2500元，刘江水、周赟鹭负担30700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  苏天胜 人民陪审员  邹 霞 人民陪审员  宋阿娟 二〇二〇年七月二日 法官 助理  曾靖贻 书 记 员  林逸财 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失” 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。