江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1074号上诉人（原审被告）：陈飞池，男，汉族，1997年6月25日生，住泰兴市。上诉人委托诉讼代理人：王永寒，江苏锐文律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈介国，男，汉族，1968年8月17日生，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：吴勇刚，男，汉族，1980年11月2日生，住泰兴市。委托诉讼代理人：吴争超，江苏坤象律师事务所律师。原审第三人：泰兴市房屋征收中心，住所地泰兴市枕淮路**。法定代表人：封建强，系该单位主任。委托诉讼代理人：陈舫，该单位工作人员。委托诉讼代理人：羊圣林，江苏兴泰律师事务所律师。上诉人陈介国、陈飞池因与被上诉人吴勇刚、原审第三人泰兴市房屋征收中心房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院(2019)苏1283民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈介国、陈飞池上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一、一审认定双方租赁合同于2017年8月1日到期错误。1.吴勇刚一审中仅提供2017年8月23日手机录音证明其于2017年8月1日搬出案涉房屋，该通话录音发生时间是2017年8月23日，只能证明吴勇刚搬出案涉房屋的时间是2017年8月23日。2.根据双方《商铺租赁合同》，如果吴勇刚要解除该合同，必须书面通知陈飞池、陈介国，直至案涉房屋拆迁前，吴勇刚既未书面通知陈飞池、陈介国解除租赁合同，也未将租赁房屋钥匙交给陈飞池、陈介国，故双方租赁合同已到期，陈飞池、陈介国不需返还房屋租金。3.吴勇刚未能举证证明案涉房屋不能经营。二、一审认定陈飞池为房屋所有权人，返还吴勇刚装潢拆迁补偿款201882元错误。1.双方《商铺租赁合同》中未约定合同到期后装修费用的归属，按照日常交易习惯，租赁合同到期后装修应归房屋所有权人所有，且一审中陈飞池、陈介国只认可吴勇刚是修缮而不是装潢，发生的费用是41884元。2.一审法院认定吴勇刚于2017年8月1日解除租赁合同，双方租赁合同尚剩一年的租期，就算吴勇刚实际发生装潢费用201882元，也不能将该装潢补偿款补偿吴勇刚，对该装潢补偿款应按照租赁期限折旧。3.吴勇刚除证人外，并不能提供其他证据证明其进行了装潢，且证人与吴勇刚存在利害关系。4.陈飞池出租给吴勇刚前案涉租赁房屋二、三层是经营酒店，一层是经营超市，已经装修好了，无需吴勇刚进行装修，故装潢补偿应归于陈飞池所有。吴勇刚辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。泰兴市房屋征收中心辩称，本纠纷与泰兴市房屋征收中心无关。吴勇刚向一审法院起诉请求：1.判令陈介国、陈飞池向吴勇刚返还租金384904元；2.判令陈介国、陈飞池支付吴勇刚装饰装潢附属物补偿438621元，搬迁费15883元，临时安置费95297元，电话移机费1032元，合计550833元；3.承担保全担保费2000元；4.判令泰兴市房屋征收中心向吴勇刚支付诉讼请求2中尚未支付给陈介国、陈飞池的部分；5.本案诉讼费用由陈介国、陈飞池承担。一审法院认定事实：陈飞池系泰兴市房屋的所有权人。陈介国系陈飞池父亲。2013年8月14日，陈介国（甲方）经陈飞池授权与吴勇刚（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意将自己的产权商铺出租给乙方，双方在法律的基础上，经友好协商，制定如下协议：一、房屋地址。甲方出租的两间三层商铺坐落于泰兴市。二、租赁期限。双方商定房屋租期为五年，自2013年9月8日起至2018年9月7日止。……四、租金及交纳方式。1.每年租金为9万元；2.承租方以现金形式向出租方支付租金，五年租金分两次支付，2013年9月1号支付18万元，2015年8月8号支付27万交至出租方。五、租赁期限房屋修缮。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。……九、免责条件：……若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。双方均在合同中签名。后陈介国、陈飞池将房屋交付吴勇刚，吴勇刚对案涉房屋进行装潢后用于经营“爱之心孕婴店”。2013年9月左右，吴勇刚给付陈介国、陈飞池租金18万元，2015年8月8日，陈介国向吴勇刚出具收条一份，载明：“今收到吴勇刚房租款（2015.9.8-2018.9.7），贰拾柒万元整”。吴勇刚已给付陈介国、陈飞池租金合计45万元。后陈飞池的上述案涉房屋被拆迁，双方因租金及拆迁费用等产生矛盾，协商未果，现吴勇刚诉至一审法院。另查明，2014年5月30日，泰兴市政府发布泰政房征[2014]3号《泰兴市人民政府房屋征收决定书》，并现场公告。2014年6月10日，泰兴市房屋征收中心经公证抽签确定苏信评估公司为房屋征收评估机构。后苏信评估公司对陈飞池的房屋进行了现场查勘、评估，2014年11月20日，苏信评估公司出具了苏房地估字（2014）泰征第003-2-057号《房屋征收估价报告》，陈飞池的房屋坐落于根思路17号，建筑面积397.07㎡，使用权面积247.6㎡。被征收房屋在2014年5月30日的估价为3816362元，装饰装潢、附属物征收补偿价格为438621元，总计4254983元。2015年8月6日，泰兴市房屋征收中心向陈介国送达《关于选择补偿方式的通知》，要求陈飞池户在5日内选择补偿方式，逾期不选择，征收部门将实行产权调换。后陈飞池未选择补偿方式。2015年12月1日，泰兴市欣顺房屋征收事务所对陈飞池户作出征收补偿安置方案。同日，泰兴市房屋征收中心申请泰兴市政府对陈飞池户作出房屋补偿决定。2015年12月11日，泰兴市政府作出泰政房补（2015）19号《泰兴市人民政府房屋补偿决定书》（以下简称《房屋补偿决定》），认定陈飞池的房屋建筑面积397.07㎡，房屋用途为非住宅。……陈飞池在规定的期限内未选择补偿方式。因陈飞池在规定的签约期限内未能与房屋征收部门就房屋的补偿达成补偿协议，决定：一、对陈飞池坐落于泰兴市济川街道根思路17号房屋进行产权调换，提供迎幸中学及周边地块改造区域内非住宅经营用房（期房）作为该户的产权调换房，建筑面积397.07㎡左右……。1、被征收房屋补偿价为3816362元；2、装饰装潢、附属物补偿438621元；3、搬迁费15883元（每平方米20元，……按二次计发）；4、临时安置费95297元（每平方米每月10元，……按24个月计发）；5、电话等移机费1032元。上述款项合计4367195元……。二、被征收人陈飞池应当于19号《房屋补偿决定》送达之日起12日内与泰兴市房屋征收中心办理房屋征收补偿安置和移交手续，并搬迁出泰兴市济川街道根思路17号。该补偿决定于当天送达给陈飞池，并进行了现场公告。2016年2月3日，陈飞池向泰州市人民政府申请行政复议。2016年5月3日，泰州市人民政府作出《泰州市人民政府行政复议决定书》，维持泰兴市政府作出的19号《房屋补偿决定》。2016年5月18日，陈飞池向泰州市中级人民法院提起行政诉讼，该院于2016年9月20日作出（2016）苏12行初66号行政判决书：驳回陈飞池的诉讼请求。陈飞池不服判决，向江苏省高级人民法院提出上诉，该院于2017年11月22日作出（2016）苏行终1520号行政判决书：驳回陈飞池的上诉，维持原判。因陈飞池未履行搬迁义务，泰兴市人民政府于2017年12月6日向陈飞池送达了催告书，陈飞池仍未履行上述决定。2017年12月20日，泰兴市人民政府向泰州医药高新技术产业开发区人民法院申请强制执行泰政房补〔2015〕19号房屋补偿决定，该院于2017年12月28日作出（2017）苏1291行审280号行政裁定书：对泰兴市人民政府作出的泰政房补〔2015〕19号房屋补偿决定，准予强制执行，由泰兴市人民政府组织实施。2018年8月7日，陈飞池的案涉房屋被拆除。再查明，2017年8月23日，吴勇刚与陈介国进行手机通话过程中，吴勇刚说：“2017年8月1日人已经撤走了，因为没生意，那个围挡恨不得把门围起来。员工一个人晚上待在那里害怕。”陈介国答复：“灰尘很多。……好好好，兄弟没事。”吴勇刚申请证人叶某、周某、陈某、肖某、罗某、刘某、于某到庭证明案涉案涉房屋的装修是吴勇刚委托人员进行。包括：完成一楼的玻璃门、玻璃隔断、玻璃橱窗，二楼办公室的玻璃隔断；门口的橱窗、铝塑板、里面的壁柜、维修了一楼、二楼的吊顶（原来的吊顶坏了），空调口全部重新做了，安装吴勇刚买的柜台、柜子；美的空气能热水器两套、美的中央空调两台；店门口的广告牌、显示屏、发光字、灯箱、室内的广告、一楼的腻子、滚了乳胶漆、一楼浴室集成吊顶、浴室里面的砌墙、贴瓷砖、铺地、门前的地砖；卷帘门（一楼六个，二楼四个）；二楼实木地板。广告牌和灯箱是肖某做的、房屋的地板是叶某装修的、玻璃隔断是周某做的、空调和空气能的热水是陈某供应的、电动卷帘门是罗某做的、组装展示柜的是木工刘某。江苏苏信房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》载明：……门前（包括：项目名称序号为233-239、242、243、244、245，补偿金额合计47602元）；婴儿洗澡室（包括：项目名称序号为221-230，补偿金额合计20933元）；洗澡前过道（包括：项目名称序号为214-219，补偿金额合计7022元）；一层大厅（包括：项目名称序号为203、205-212，补偿金额合计34464元）；一层东侧（包括：项目名称序号为187、188、191、193-196，补偿金额合计45771元）；二层大厅（包括：项目名称序号为161-166、169-174，补偿金额合计46090元）。以上评估项目拆迁补偿金额合计201882元。审理中，一审法院根据吴勇刚的保全申请，冻结陈飞池、陈介国在泰兴市房屋征收中心拆迁部门的房屋拆迁款100万元。以上事实，有吴勇刚提交的商铺租赁合同、收条、江苏省高级人民法院（2016）苏行终1520号行政判决书、泰政房补（2015）19号《泰兴市人民政府房屋补偿决定书》、征收补偿金额计算表、吴勇刚与陈介国在2017年8月23日手机电话录音光盘及书面整理材料、证人叶某、周某、陈某、肖某、罗某、刘某、于某的证言，提交的泰兴市人民政府房屋征收决定公告、2015年12月11日泰兴市人民政府房屋补偿决定书、江苏苏信房地产评估有限公司房地产估价报告、个体工商户营业执照及餐饮服务许可证、泰兴市根思路百货商店的工商信息，第三人提交的泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2017）苏1291行审280号行政裁定书以及当事人的当庭陈述等在卷佐证，予以确认。一审法院认为，双方签订的《商铺租赁合同》并不违反我国法律、行政法规的强制性规范，应为合法有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。一、关于吴勇刚主张陈介国、陈飞池返还租金384904元的诉讼请求。1.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。2.吴勇刚、陈介国、陈飞池于2013年8月14日签订《商铺租赁合同》，政府于2014年5月30日发布征收决定公告，案涉房屋在租期内被列入拆迁范围，租赁环境因政府的拆迁发生变化，对吴勇刚的正常经营效益产生重大影响。案涉房屋被拆迁属于双方在签订租赁合同时不能预见、不可避免的情形，政府的征收行为导致租赁合同不能继续履行，双方对此均无过错，如严格按照租赁合同履行会造成双方利益关系的严重失衡，对于吴勇刚明显不公平。陈介国、陈飞池在双方通话时也对吴勇刚因拆迁搬出租赁房屋等情况予以认可。根据公平原则、诚实信用原则及情势变更，吴勇刚有权主张对租赁期限内的租金进行适当调整。3.对吴勇刚主张减少自2014年5月30日起（政府公告拆迁决定书日期）至2017年7月31日（吴勇刚搬出房屋前一日）期限房屋租金的问题。虽然政府实施了现场评估等拆迁行为，但是吴勇刚未能提交其不能使用案涉房屋进行经营的证据，因此吴勇刚应当承担该期间的租赁费，故对吴勇刚该诉求不予支持。4.本案中，陈介国、陈飞池在与吴勇刚手机通话中认可吴勇刚自2017年8月1日起搬出案涉房屋，且未提出异议，应视为双方因政府拆迁导致不能继续履行租赁合同，同意吴勇刚搬出案涉房屋，双方实际解除了案涉租赁合同，故吴勇刚要求作为房屋所有权人陈飞池返还已收取的2017年8月1日至2018年9月7日期间的房屋租金合计99125.16元〔（90000元/365天）×402天＝99125.16元〕，于法有据，予以支持。二、关于吴勇刚主张陈介国、陈飞池支付装饰装潢附属物补偿438621元的诉求。陈介国、陈飞池辩称只认可吴勇刚的装潢价值为41884元，但是陈介国、陈飞池未能提交证据予以证实其他装潢均系陈介国、陈飞池装修后交给吴勇刚使用，故对陈介国、陈飞池的该辩称意见不予采信。本案中，双方于2013年8月签订租赁合同，政府于2014年5月就公告拆迁决定，导致吴勇刚基于租赁合同对案涉房屋享有的租赁利益受到严重损害，结合本案的实际情况，一审确认吴勇刚投入资金装潢的项目拆迁补偿款应归吴勇刚所有。虽然案涉房屋已被拆除，无法现场核实物品种类并评估、鉴定，但是拆迁时评估公司经现场查勘、拍照出具的《评估报告》能够真实反映案涉房屋的装潢项目及现状，为减轻当事人诉累，一审法院根据评估报告、双方所举证据以及当事人当庭陈述综合认定吴勇刚实施的装饰装修项目。审理中，吴勇刚陈述完成案涉房屋一楼、二楼的装潢，三楼、四楼因拆迁未装潢使用，并申请完成装潢的证人到庭证明装潢项目，陈介国、陈飞池未能提交证据证实其在租赁前完成的装潢项目种类。结合评估报告载明的项目名称、成新率、现场照片以及吴勇刚经营商铺的实际情况，确认吴勇刚在案涉房屋中完成的装潢项目为《评估报告》所涉的“门前（包括：项目名称序号为233-239、242、243、244、245，补偿金额合计47602元）、婴儿洗澡室（包括：项目名称序号为221-230，补偿金额合计20933元）、洗澡前过道（包括：项目名称序号为214-219，补偿金额合计7022元）、一层大厅（包括：项目名称序号为203、205-212，补偿金额合计34464元）、一层东侧（包括：项目名称序号为187、188、191、193-196，补偿金额合计45771元）、二层大厅（包括：项目名称序号为161-166、169-174，补偿金额合计46090元）”，吴勇刚完成的装潢项目补偿金额合计201882元。综上所述，陈飞池作为房屋所有权人，应向吴勇刚支付装潢拆迁补偿款201882元。三、关于吴勇刚主张电话移机费1032元的诉求。双方签订租赁合同后，陈介国、陈飞池将案涉房屋交给吴勇刚经营使用，该房屋内的电话应为吴勇刚安装、使用，而且陈介国、陈飞池未能提交证据证实其因安装电话支出费用，故电话移机费应归实际使用人吴勇刚所有，对吴勇刚该诉求予以支持。四、关于吴勇刚主张陈介国、陈飞池支付临时安置费95297元、搬迁费15883元的诉求。因临时安置费系拆迁部门对被拆迁人选择回迁安置时，对房屋所有权人陈飞池及家人案涉房屋、临时安置进行补助的费用；搬迁费系拆迁部门基于被拆迁房屋面积对房屋所有权人陈飞池及家人的补偿，吴勇刚主张上述款项，依据不足，不予支持。五、关于吴勇刚主张陈介国、陈飞池支付诉讼保全保险费2000元的诉求。吴勇刚为实现诉讼财产保全的目的，基于诉讼风险的不确定性而为自己购买财产保全责任险，支付了保险费用，该费用不属于违约后所必然发生的损失。而且双方未对财产保全责任险费作出明确约定，故对吴勇刚的该诉讼请求不予支持。六、关于吴勇刚主张泰兴市房屋征收中心承担给付义务的诉求。泰兴市房屋征收中心作为房屋征收部门，按规定只应向被拆迁房屋的所有权人支付拆迁补偿款。吴勇刚作为承租人，有权基于租赁合同向被告主张权利。吴勇刚要求泰兴市房屋征收中心承担给付义务，于法无据，不予支持。综上所述，陈飞池应返还吴勇刚租金99125.16元、装潢补偿款201882元、电话移机费1032元，合计302039.16元。陈介国不是案涉房屋的所有权人，在本案中不应承担给付义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、陈飞池于判决生效之日起三十日内返还吴勇刚房屋租金99125.16元、装潢补偿款201882元、电话移机费1032元，合计302039.16元。二、驳回吴勇刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13157元，保全费5000元，合计18157元，由吴勇刚负担12165元，陈飞池负担5992元。二审中,陈飞池、陈介国向本院提交8张照片，证明2018年8月7日吴勇刚的物品尚在案涉房屋内。吴勇刚质证认为，真实性无法确认，不能达到陈飞池、陈介国的证明目的。泰兴市房屋征收中心质证认为，物品系2018年8月7日搬离到万**大酒店。本院经审查，对该证据的真实性不予认可，上述照片亦与本案无关联性。本院对一审查明事实予以确认，二审查明的事实与一审相同。本院认为：关于陈飞池是否应当返还吴勇刚相关租金，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，吴勇刚、陈介国、陈飞池于2013年8月14日签订《商铺租赁合同》，政府于2014年5月30日发布征收决定公告，案涉房屋在租期内被列入拆迁范围，且陈介国、陈飞池在双方通话时也对吴勇刚因拆迁搬出租赁房屋等情况予以认可，房屋租赁合同履行过程中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续，并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。因陈介国、陈飞池在与吴勇刚手机通话中认可吴勇刚自2017年8月1日起搬出案涉房屋，且未提出异议，应视为双方因政府拆迁导致不能继续履行租赁合同，同意吴勇刚搬出案涉房屋，故一审法院按照吴勇刚实际搬出之日，即2017年8月1日确定双方解除案涉租赁合同，符合法律规定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，2014年11月20日，苏信评估公司对于被征收房屋在2014年5月30日的价格作出了《房屋征收估价报告》，一审根据相关证人证言及《房屋征收估价报告》确认吴勇刚完成的装潢项目补偿金额合计201882元，并无不当。因政府于2014年5月就公告拆迁决定，对吴勇刚基于租赁合同对案涉房屋享有的租赁利益及正常经营受到严重影响，一审结合本案的实际情况，确认案涉房屋中吴勇刚投入装潢项目部分的项目拆迁补偿款应归吴勇刚所有，并无不当。综上，陈飞池、陈介国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13157元，由陈飞池、陈介国负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年七月二十四日书记员  陈丽桢