贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初10308号 原告：干方荣，男，汉族，1972年11月3日出生,户籍地浙江省乐清市。 原告：徐宇航，男，汉族，1995年10月2日出生，户籍地浙江省宁波市鄞州区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：谢伟（特别授权代理），贵州乐正律师事务所律师。 被告：七星关区何官屯粮油购销有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区何官屯镇，统一社会信用代码为91520502215490094H。 法定代表人：陶正军，该公司执行董事、经理。 委托诉讼代理人：陈万勋（一般授权代理）。 原告干方荣、徐宇航诉与被告七星关区何官屯粮油购销有限公司（以下简称何官屯粮油公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告干方荣、徐宇航的共同委托诉讼代理人谢伟，被告何官屯粮油公司的法定代表人陶正军及委托诉讼代理人陈万勋，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告干方荣、徐宇航向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告签订的《场地租赁合同》；二、判决被告退还原告房屋租金369070元及房屋风险金100000元、实力保证金100000元；三、判决被告向原告支付以退还房屋租金为基数、按照银行同期借款利率计算至被告全部履行付款义务之日的利息（暂计算至起诉之日为43969元），以上共计613039元；四、本案受理费由被告承担。原告提出事实及理由：原、被告于2017年10月30日签订了《场地租赁合同》，合同约定由被告将毕节市七星关区海子街粮站仓库共计4300平方米的场坝、空地租给原告用于经营综合超市及果蔬市场。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋风险金、实力保证金以及租金。然而被告只向原告交付了共计1700平方米的场地，剩余2600平方米的场地至今未依约交付给原告，导致原告无法建设、经营果蔬市场。另因被告向原告交付的1700平方米场地无法办理建设工程规划许可证，毕节市七星关区城乡规划局向原告下发了《限期拆除决定书》，导致原告无法继续正常经营超市。原告多次要求与被告合同并退还风险金、实力保证金以及租金均被拒绝。据此，原告特提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告何官屯粮油公司答辩称：一、双方签订的《场地租赁合同》合法有效，双方的权利义务关系明确，答辩人已经履行了《场地租赁合同》第四条约定的义务，恳请驳回原告的诉讼请求。（一）答辩人不存在违反合同第四条约定的“甲方的权利和义务”情形。从合同名称可以看出，答辩人租给原告的是场地，根据双方签订的《场地租赁合同》第四条第三、四款：“三、甲乙双方负责处理好周边邻里关系，水电到户确保乙方施工及经营经意正常使用水电（注：水电费乙方负责），四、乙方在办理工商、税务及施工等手续时，甲方应为乙方提供房屋场地的相关证明文件，协助乙方办理手续。”答辩人的义务是负责处理好水电到户确保乙方施工及经营期间正常使用水电、以及提供房屋场地的权属证明文件，以便乙方办理工商登记手续。（二）原告的起诉不属实，纯属凭空捏造杜撰的不实之词。签订合同后，答辩人就按照合同内容，将海子街粮站仓库场坝、空地交付给原告使用至今。原告没有任何事实和证据证明被答辩人没有将涉案场地交付给被答辩人，至于原告如何使用场地，只要原告是在国家法律法规规定的范围内合法经营，按时交纳相关税费、按时交纳场地租金，答辩人及其工作人员无权干涉，也从未进行过任何干涉。至于原告诉状中所述1700平方米场地无法办理建设工程规划许可证及规划局向原告下发限期拆除决定书、导致原告无法继续正常经营超市的问题，是由于原告未取得建设工程规划证进行建设，属于违法建设才会被相关职能部门查处。答辩人在双方签订的合同中并没有承诺要为被答辩人办理工程规划许可证，答辩人不可能、也不会为原告的违法建设买单。恰恰相反，在规划局向原告下达限期拆除决定书后，答辩人还会同主管部门到相关职能部门多次为原告进行协调，原告修建的违法建设才得以保留并用于建成超市，且一直使用至今，规划局目前并未要求拆除。二、被答辩人拖欠租金，答辩人保留随时向被答辩人追讨租金直至起诉要求被答辩人地场地租金和违约金的权利。按照双方合同约定，原告应当在2020年1月1日前支付2020年2月1日至2021年1月31日的租金33万元，但由于答辩人考虑到“受新型冠状病毒肺炎疫情的影响”、被答辩人的经营也受到影响，才没有追究被答辩人逾期支付租金的违约责任，且主动与原告协商，减免2020年2月1日至2021年1月31日的租金人民币8万元。现被答辩人还恶人先告状，凭空捏造杜撰不实之词，以达到其解除合同的非法目的。答辩人将保留主张租金和违约金的权利。综上，原告的起诉没有事实放法律依据，答辩人已完全履行了合同义务，被答辩人却未履行合同义务已构成违约。恳请法院依法驳回原告的本案诉讼请求，以维护国家的法律尊严。 经审理，本院查明如下事实：2017年10月30日，以被告何官屯粮油公司为出租方（简称甲方）,两原告干方荣、徐宇航为承租方（简称乙方），双方签订《场地租赁合同》，约定出租方将其位于海子街粮站仓库场坝围墙内约4300平方米的仓库场坝、空地租赁给承租方用于构建综合超市及果蔬市场，租期为20年（即2018年2月1日至2038年1月31日），合同约定了分阶段的租金数额，约定租金每年度付一次即每年租期提前一个月支付当年度租金方可使用，合同约定承租方需交纳给出租方房屋风险金10万元、实力保证金10万元，此两款项如无其他任何情况可同抵第三年租金；该合同第四条“甲方的权利和义务”载明：“一、有权按合同规定向乙方按时收取租金。二、监督乙方正确使用场地。三、甲乙双方负责处理好周边邻里关系，水电到户确保乙方施工及经营期间正常使用水电（注：水电费乙方负责）。四、乙方在办理工商、税务及施工手续时，甲方应为乙方提供房屋场地的相关证明文件，协助乙方办理手续”；合同第五条约定了乙方的权利和义务；合同还约定了违约责任和合同终止的赔偿等其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋风险金和实力保证金共20万元，支付了第一年度租金33万元；被告在合同签订后亦依约向原告移交了租赁的仓库及场坝空地等。后，原告对所租用的仓库进行改建装修，并在两排仓库中间场坝空地搭建了钢架棚结构房屋，在搭建过程中，毕节市七星关区城乡规划局向被告下达了限期拆除违法建设告知书，该管理部门后又于2018年下半年向二原告的委托管理人员徐妙德下达了限期拆除违法建设告知书及决定书，经被告向主管部门反映及协调相关部门后，原告所搭建的钢架棚结构房屋至今未被拆除，原告基本按原计划时间在改建成商场的房屋场地内开展经营活动，原告后于2019年1月23日支付了第二年度即2019年2月1日至2020年1月31日期间经被告同意减免3万元后的当年租金30万元。之后，原告以其不能取得剩余空地建设手续进行第二阶段经营活动为由向被告提出修改《场地租赁合同》磋商，被告于2020年2月29日书面回复称“一、合同的修订本、补充、完善是双方共同意识，在未达成共识前，不影响合同的履行。二、界定给你方的使用范围，我方未作变更，也从未干预你方合法经营活动的开展。三、对你方在经营活动中出现的问题，我方都是积极主动的帮助协调。四、本着诚实信用、互惠互利的原则，鉴于新冠疫情的影响，对你方2020年度应交场地租金可作适当调减。”被告在答辩中表示其已同意2020年度租金减免8万元后为25万元。双方协商未果，二原告遂如前所述诉来本院处理。 另查明，被告七星关区何官屯粮油购销有限公司工商登记资料显示其类型为国有独资有限责任公司，该公司系于2004年经主管部门批准将原海子街、何官屯两粮油购销有限公司合并成立，涉案租赁土地登记使用者为原海子街粮油购销有限公司，用途为仓储、使用权类型为划拨。 认定上述事实的依据有原、被告双方的当庭陈述、双方提供的场地租赁合同、租金等的收据及转账凭证复印件、行政告知书及决定书、租赁场地示意图，等证据，上述证据材料已经当庭举证和质证，对上述事实本院予以确认和采信；对原告提交的关于修改“场地租赁合同”的报告复印件及被告的回复，能证明双方对合同进行了部分磋商，但未最终达成一致意见的客观事实，对其中双方均认可的事实，本院予以采信并列为证据采用；对原告申请出庭证人高某证言，能证实原、被告双方签订的涉案合同是双方的真实意思表示，且与其他证据能相互佐证，对其证言中与本案有关的证言本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点是：1.被告将登记于其名下的国有划拨土地出租给原告的行为应如何认定，即双方签订的《场地租赁合同》是否有效？2.被告是否完全履行了合同义务，即被告是否向承租方交付涉案租赁标的物、被告对原告所称办理相关建设手续是否为被告合同义务？3.原告主张解除涉案合同是否具备解除条件，即原告的诉讼请求能否得到支持？ 关于争议焦点问题一。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定了违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，本案中被告租赁给原告的仓库场坝及空地所占用的土地类型为国有划拨土地，从《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”的规定可以看出，对国有划拨的土地出租需“经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准”，被告作为国有粮食经营企业，其土地来源于划拨，一直从事粮食的购（收购）、销（销售）、调（调运）、加（加工）、存（存储）等经营性业务活动，在国有粮食企业改革改制后，企业属自主经营、自负盈亏的法人单位，粮食经营已从计划经济时期过渡到市场经济时期，粮食企业为改变举步维艰的状况，其根据上级主管部门要求，用好和盘活国有资产解决职工生计，从而将其经营管理的涉案土地出租给原告用于经营，在诉讼过程中被告虽未提供其已获得相关主管部门批准其出租涉案土地的文件证明等，但上述土地行政管理法规并未规定未经批准出租国有划拨土地的行为无效，该规定属于管理性规定并非属于影响合同效力的强制性规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，本案中在无其他影响合同效力的情形下，应认定原、被告双方于2017年10月30日所签订的《场地租赁合同》为有效合同，至于本案中被告是否经过批准出租土地或出租土地后是否按有关规定交纳相应的土地出让金收益等税费，则是相关主管部门管理的范畴。故涉案合同依法成立生效，订立合同双方均应依照合同约定依法履行合同义务和行使合同权利。 关于被告是否完全履行了合同义务的问题。所谓租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中双方签订的《场地租赁合同》约定的租赁标的物是位于海子街粮站仓库场坝围墙内约4300平方米的仓库场坝、空地，在签订合同后，被告作为出租方已将涉案仓库场坝、空地移交给作为承租人的二原告使用，认定被告履行了交付出租标的物义务可从以下几方面得出结论：一是在原告方庭审中所提交的2019年10月27日以好乐购超市名义提供的《报告》中明确载明“……经友好协会，双方签订了租赁毕节市七星关区海子街粮站仓库场坝及空地（附件1）租赁合同，并按合同进行了移交，（其中因粮站有一些物资需要放置在其中一个仓库不能移交完），整个移交工作顺利完成……”，以及原告向被告所交的关于修改涉案合同的报告内容中均能看出被告履行了交付租赁物；二是涉案租赁合同双方已实际履行了两年多时间，原告也向被告支付了第二年租金；三是被告并未阻止或妨碍原告使用租赁仓库场坝及空地等，需要说明的是对前已述及的被告现仍放置杂物的一个仓库是否属于已交付的问题，在双方现场查看及庭审中，被告表示该放置杂物的仓库系经原告同意被告方暂时堆放、如原告需使用或要求，被告可随时腾出，对此原告方并未表示异议，故该堆放杂物占用场地属于原告处分自己权利的行为，综合全案应认定被告履行了交付标的物的义务，只是二原告目前未完全使用其他场地而已。除交付租赁标的物外的合同义务，涉案合同第四条“甲方的权利和义务”中出租方的义务并不包括为承租方办理工程规划许可证等，被告方的其他合同义务主要为提供水电（费用由乙方承担）、以及原告在办理工商、税务及施工手续时，被告应为乙方提供房屋场地的相关证明文件、协助乙方办理手续，原告并无证据证明被告未履行了上述合同约定义务，至于原告因未按相关规定办理审批手续被相关主管部门下达拆除违建决定处理后，首先被告并无办理该项许可证手续的义务，其次被告也为该事进行了多方协调处理才能让原告方该违法建筑得以保留和使用至今。综合全案，应认为被告方已完全按照约定履行了相应合同义务，本院对原告所诉称的被告未完全履行合同义务的主张不予采纳。 关于原告主张解除涉案合同是否具备解除条件问题。合同的解除，包括协议解除和法定解除。合同法第九十三条规定的协议解除，又包括了双方的协商一致解除和合同中解除条件成就时的解除两种，本案中双方约定的合同解除或终止的条件是合同第六条第二项中遇城市规划、拆迁或土地所有权的出让情形，本案中并不具备该情形，也不具备遇自然灾害终止合同的情形，此外，双方在本案诉讼过程中也未能就合同变更或解除达成一致意见，故本案中协议解除合同不成立。本案也不具备合同法第九十四条规定的解除情形，对原告所诉称的被告未完全履行合同义务问题，前已阐述被告全面履行了合同义务故不再论述；对于原告诉称的合同目的不能实现问题，因本案中双方订立租赁合同的目的，对被告方来说其合同目的是获取租金，对原告来说其合同目的是得到租赁标的物的使用权以便进行相应的经营，在被告依约将租赁标的物交付给原告后，应认定原告方的合同目的已实现，而将承租人获取租赁物之后的经营风险归结于出租人没有法律依据，故对原告诉请解除涉案合同的主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。对原告解除合同的诉请不予支持后，对原告的其他诉讼请求因无解除合同的基础，原告其他诉讼请求亦应一并驳回。 综上，二原告的本案诉讼请求因没有事实和法律依据，不能得到支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告干方荣、徐宇航的本案诉讼请求。 案件受理费减半收取为4965元，由原告干方荣、徐宇航自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  朱江 二〇二〇年七月二十四日 书记员  颜娟