安徽省濉溪县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0621执异66号 案外人：陈焕明，男，1972年8月10日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 案外人：耿宏宇，女，1976年4月1日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 申请人：宁爱荣，男，1968年6月19日出生，汉族，住山西省黎城县。 申请人：史云飞，女，1974年12月2日出生，汉族，住山西省黎城县。 委托诉讼代理人：李宁，安徽众星合律师事务所律师。 被申请人：安徽天杰房地产开发有限公司，住所地安徽省濉溪县烈山北路西侧，统一社会信用代码913406215606521898。 法定代表人：管红,该公司总经理。 本院作出（2020）皖0621财保40号民事裁定书，裁定查封被申请人安徽天杰房地产开发有限公司（以下简称天杰房地产公司）名下位于濉溪县淮海南路东侧天杰帝景的商121＃皖（2020）濉溪县不动产权第××号房产。案外人陈焕明对本院查封被申请人天杰房地产公司名下的上述房产提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陈焕明、耿宏宇称，宁爱荣、史云飞与天杰房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，2020年4月15日，濉溪县人民法院作出（2020）皖0621财保40号诉前保全民事裁定书，裁定查封了天杰房地产公司名下位于濉溪县淮海南路东侧天杰帝景的商121＃皖（2020）濉溪县不动产权第××号等房产十套（以500万元为限）。2015年2月9日案外人与被申请人签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买了商121＃皖（2020）濉溪县不动产权第××号房产，且案外人已于2018年10月9日支付完毕全部房价款，因被申请人一直拖延拒不协助案外人办理房产过户登记手续，上述房产登记在被申请人名下，但案外人已实际合法占有该房产，房产属案外人所有。依据相关法律规定，法院将上述房产作为天杰房地产公司财产进行查封系错误，请求解除查封。 申请人宁爱荣、史云飞称，房屋产权应以登记为准，申请人在保全申请中提供了房屋登记信息，该涉案房屋仍登记在被申请人天杰房地产公司名下，应认定天杰房地产公司为房屋所有权人。涉案房屋完全符合办理房屋产权证条件，因案外人或被申请人原因未办理，并不能作为对抗房屋权属的理由,即使未办理房屋产权证书，也应进行备案登记或预告登记，案外人完全可以自己完成，申请人仅以天杰房地产公司不配合导致未进行任何登记，并不能对抗第三人即申请人，故案外人申请不成立，应驳回案外人申请。 被申请人天杰房地产公司称，2015年2月19日被申请人与案外人签订了商品房买卖合同（预售），案外人购买了被申请人开发的天杰帝景1＃商121和122两间商铺，次日案外人预交（1＃商121）购房款184200元、（1＃商122）购房款108000元。2018年6月6日案外人书面说明因故不能购买上述两间商铺，要求用已交的两间购房款用作天杰帝景1＃商121的购房款，同时撤销天杰帝景1＃商122备案，并把天杰帝景1＃商121的剩余购房款一次性付清。2018年10月9日案外人交付了商121号房产剩余购房款75000元。同日案外人接收房屋并签订物业服务协议。2019年3月案外人将商铺租给他人使用。1＃商121＃皖（2020）濉溪县不动产权第××号房产登记在被申请人名下，被申请人正在协助办理分户产权证。 本院查明，2015年2月9日案外人陈焕明、耿宏宇与被申请人天杰房地产公司签订了2份《商品房买卖合同（预售）》，购买了濉溪县淮海南路东侧天杰帝景项目1＃2＃3＃栋商121、商122号房产，陈焕明、耿宏宇于2015年2月10日分别为上述两套房产支付购房款184200元、108000元。2015年2月10日，上述两套房产备案在陈焕明名下。后因天杰房地产公司迟迟不能交房，由于陈焕明、耿宏宇的资金问题，双方终止了商122号房产买卖交易，并将商122号房产购房款108000元转入商121号房产购房款，同时在房管局注销了商122号房产在陈焕明名下的备案。2018年10月9日，陈焕明、耿宏宇交付了商121号房产剩余购房款75000元。2019年10月9日，陈焕明、耿宏宇与天杰房地产公司之间进行了房屋交付。2019年3月28日陈焕明、耿宏宇与他人签订了房屋租赁协议，将天杰帝景项目商121房产租给他人使用。天杰帝景项目商121号房产不动产权证号为皖（2020）濉溪县不动产权第××号，登记在天杰房地产公司名下，因天杰房地产公司的原因未办理过户登记。另查明，2020年4月15日，本院作出（2020）皖0621财保40号诉前保全民事裁定书，裁定查封了天杰房地产公司名下位于濉溪县淮海南路东侧天杰帝景的商121＃皖（2020）濉溪县不动产权第××号等房产十套（以500万元为限）。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人陈焕明、耿宏宇在法院查封前签订了合法有效的涉案房屋书面买卖合同并办理了备案登记手续，支付了全部购房款，并在查封前交付使用，非自身原因未办理过户手续，故案外人陈焕明、耿宏宇的异议理由成立。申请人宁爱荣、史云飞所称不能对抗第三人即申请人的理由，与保护无过错不动产买受人物权期待权的规定相悖，本院不予支持。被申请人所称的签订买卖合同、支付购房款等基本事实，本院予以认可。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对（2020）皖0621财保40号民事裁定书中查封位于濉溪县淮海南路东侧天杰帝景的商121＃皖（2020）濉溪县不动产权第××号房产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向安徽省濉溪县人民法院提起诉讼。 审 判 长  周 瑜 审 判 员  陈 文 人民陪审员  关建华 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员  李 欣 附：相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条 人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。