山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1389号 上诉人（原审原告）：徐民福，男，1967年3月28日出生，汉族，住山东省潍坊市昌乐县。 委托诉讼代理人：刘志国，山东宝都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董海明，山东宝都律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：山东黄河工程集团有限公司，住所地山东省济南市青后小区****。 法定代表人：马向阳，董事长。 委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东盛和置业有限公司，住所地山东省昌乐县孤山街**院内办公室**。 法定代表人：丁立，经理。 原审第三人：潍坊宝城建筑工程有限公司，，住所地山东省昌乐县城南街办 法定代表人：刘学鹏，总经理。 委托诉讼代理人：徐民福，男，该公司员工。 上诉人徐民福与被上诉人山东黄河工程集团有限公司（以下简称黄河公司）、被上诉人山东盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）、原审第三人潍坊宝城建筑工程有限公司（以下简称宝城公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐民福上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁01民初2299号民事判决，并改判支持徐民福的诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由黄河公司承担。事实与理由：一、一审法院认定双方不存在商品房买卖关系，徐民福不是案涉房产的实际权利人是错误的。1.一审中，盛和公司的委托诉讼代理人就是对盛和公司与宝城公司以房抵顶工程款，宝城公司又将房产分别抵顶或转让给他人，并由盛和公司为徐民福办理预售更名手续出具收款收据这一事实做出了说明，对于案涉房产的抵顶或转让，盛和公司均是认可的，否则盛和公司也不会为徐民福出具购房收款收据。徐民福虽然与盛和公司没有书面的商品房买卖合同，但自盛和公司为徐民福办理预售更名手续并出具购房款收款收据之时，即可以认定盛和公司实质上认可了与徐民福之间的商品房买卖合同关系，一审法院仅因为双方没有书面的商品房买卖合同就否定双方之间商品房买卖合同关系的成立，是错误的。2.案涉房产虽然登记在盛和公司名下，但并不意味着房产的实际所有人就是盛和公司。房产所有权证只是房产登记行政管理的需要，并不是房产所有权人的唯一和最终凭证。外观主义是为保护交易安全设置的例外规定，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观的交易行为。名义权利人和实际权利人的关系，应当注意审查财产的实质归属，而不是单纯的取决于公示外观。一审法院曾实地调查过案涉房产的实际居住使用情况，并也认定徐民福是实际居住使用人，但仅因未办理过户登记手续即认定徐民福不是房产实际所有权人，明显错误。二、一审法院机械适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条，而没有兼顾《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，是适用法律错误。1.《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条是对善意受让人物权期待权的保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护，二者均继承了《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条对物权期待权优先保护的精神。2.《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，作为确定物权期待权的重要条文并没有强制性要求双方必须签订书面的商品房买卖合同。根据该司法解释，徐民福已经通过抵顶工程款的方式支付了全部价款，盛和公司为徐民福出具的购房款收据可以证明该事实，且徐民福是案涉房产的实际居住使用人，未办理过户登记的因盛和公司资金链断裂，无法缴纳办理登记备案手续的各项费用导致，徐民福对此没有过错。本案徐民福提交的证据完全符合该司法解释的规定。 黄河公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。在一审审理过程中，一审法院对涉案房产经过了多次开庭质证，与之相关的事实情况均已查清。徐民福提供的证据中存在前后矛盾等重大问题，其中有一组证据表明为5、6、9、10层为其抵账房屋。该组证据与其提供的其他证据存在严重矛盾之处。同时徐民福并不享有优先受偿权，涉案房屋假如像其所称是以物抵债而取得，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此与《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。基于以物抵债而受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。因此，徐民福的上诉行为并不能阻碍黄河公司履行合法有效的执行行为。 宝城公司述称，支持徐民福的上诉意见，请求解除查封。 徐民福向一审法院提出诉讼请求：1.立即停止对徐民福购买的位于山东省昌乐县××街××号××小区××号楼××单元××单元××室房产的强制执行，并解除对上述房产的查封拍卖；2.判决确认徐民福对上述涉案房产拥有所有权；3.案件受理费由黄河公司、盛和公司负担。 一审法院认定事实如下： 2007年11月9日，盛和公司与宝城公司签订工程施工补充合同，约定宝城公司承建爱伦堡小区部分楼房的建设，其中包括20号楼。合同付款方式约定，工程结算条件为：从20号小高层中的5层、6层、7层、8层、9层、10层整体六层36套商品房以每平方米1960元销售均价抵扣工程款。其中徐民福负责项目总承包，并且以涉案房屋抵顶了其工程款。徐民福自2011年9月21日至今在涉案房屋居住。2012年5月，一审法院通过昌乐房管局查封了爱伦堡小区包括涉案房产在内的39套房屋，查封期限自2012年5月10日至2014年5月9日，后续封至今。2019年4月30日，一审法院张贴拍卖公告。徐民福对拟拍卖涉案房产不服，向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2019）鲁01执异790号执行裁定书，驳回徐民福的异议。徐民福不服，向一审法院提出案外人执行异议之诉。 另查明，案件审理过程中，昌乐县房产发展促进中心、昌乐县住房和城乡建设局、昌乐县信访局向一审法院出具情况说明，载明：2007年，盛和公司投资开发昌乐县爱伦堡小区，该小区包括20号楼在内的部分建设工程由宝城公司承建，后盛和公司因资金断链倒闭，人去楼空无法进行有效联系。由此造成该小区大量房产无法办理签约及后续不动产登记等手续。自2012年以来，小区部分业主因上述事宜多次持续进行上访，要求政府予以解决，但因盛和公司拒不配合，故至今尚未办理。经调查了解，盛和公司与宝城公司签订协议，以爱伦堡小区20号楼的5-10层楼房抵顶应付工程款，后宝城公司又将上述房产转让给现居住业主，20号楼11层是业主从盛和公司自行购买取得房产。2019年4月30日，贵院张贴公告称拟对爱伦堡小区20号楼5-11层共计39套房产进行拍卖，39名业主情绪激动多次信访，并拨打市长热线、媒体曝光等途径希望解决此事，给县政府的工作及社会和谐稳定造成严重影响。目前县政府有关部门正在协调处理信访纠纷及推进涉诉房产证件办理工作。 再查明，涉案房屋于2009年9月11日取得商品房预售许可。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房屋系由盛和公司开发建设，宝城公司作为施工人，依据其与盛和公司签订的补充协议，以其建设的房屋抵顶建设工程款。宝城公司在未取得产权登记的情况下，将涉案房屋再次以抵顶工程款的形式抵顶给徐民福。徐民福虽然于涉案房屋被查封之前实际占有了涉案房屋，但与盛和公司之间并无直接的商品房买卖关系，本案事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的排除强制执行的情形，徐民福提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请对涉案房屋排除强制执行，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 另，关于徐民福诉请确认对涉案房产拥有所有权问题，因涉案房屋尚未办理所有权转移登记，不符合物权法关于物权取得的法定要件，徐民福的上述诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决：驳回徐民福的诉讼请求。案件受理费8994元，由徐民福负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院关于无争议事实的认定，本院予以确认。 本院二审另查明： 2012年2月24日，山东省昌乐县人民法院就原告宝城公司与被告盛和公司建设工程施工合同纠纷一案，出具（2012）乐城民初字第403、404号民事调解书，确认宝城公司对承建盛和公司的爱伦堡小区工程价款享有优先受偿权。 本院认为，在执行异议之诉案件中，人民法院应当对执行标的物的权利归属进行实质审查，在各方当事人对标的物均具有民事权益且相关民事权益存在权利冲突时，还应对相关民事权益进行权衡比较。就权利归属而言，通常情况下，不动产物权登记是不动产物权依法获得承认和保护的法律依据，但在当事人有证据证明不动产权属登记与真实权利状态不符的情况下，应当依法保护真实权利人的合法权益。就权益比较而言，在不同民事权益存在矛盾冲突的情况下，应当注意保护法益优先的民事权益。关于案涉房产的权利归属及权益比较问题，本院根据案件事实证据和相关法律分析如下：第一，尽管案涉房产登记在被执行人盛和公司的名下，但生效的民事调解书已确认宝城公司对该房产具有优先受偿权。本案中，在一审法院查封涉案房产之前，昌乐县人民法院已作出民事调解书，确认宝城公司对所承建的包括案涉房产在内的爱伦堡小区工程享有优先受偿权。该项优先受偿权在权利属性上属于法定优先权，优先于一般债权。据此，盛和公司作为所有人及于案涉房产的所有权权能已受到限制，即宝城公司有权对该房产折价或拍卖的价款优先受偿，在宝城公司实现优先受偿权之前，其他债权人亦不得就普通债权申请强制执行该房产。第二，盛和公司与宝城公司之间以房抵债协议合法有效，并且已实际履行。根据查明的事实，在一审法院查封涉案房产之前，盛和公司已与宝城公司订立了以房抵顶工程款的协议，后双方进行了实际履行，徐民福作为案涉工程的实际施工人，合法取得房产且居住多年，其占有是善意的持续的公然的，而且盛和公司、宝城公司均认可徐民福的权利主张。第三，相较于黄河公司申请执行的债权请求权，徐民福的民事权益更应得到保护。虽然宝城公司与徐民福之间的以房抵债行为，由于未办理产权变更登记手续，没有发生物权变动的法律效力，徐民福基于以物抵债行为，对涉案房产也不享有物权，不能主张对特定物进行管领支配的权利，但两相比较，基于民事调解书的既判力和宝城公司优先受偿权的权利属性，考虑徐民福合法取得并长期居住案涉房产的事实，从权益比较和公民基本权利保护的角度，对徐民福民事权益的保护，应当优先于黄河公司的普通债权。 综上，本院认为，综合全案事实和民事权益的具体情况，徐民福对案涉房产具有排除强制执行的民事权益，上诉请求部分成立。一审判决认定事实存在偏差，适用法律错误，裁判结果不当，依法应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初2299号民事判决； 二、不得执行位于山东省昌乐县××街××号××小区××号楼××单元××单元××室房产； 三、驳回徐民福的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各48994元，由山东黄河工程集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 丽 审 判 员  邱建坡 审 判 员  张 磊 二〇二〇年七月八日 法官助理  王金雨 书 记 员  李亚宁