河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0105民初1095号 原告（反诉被告）：张某某。 委托诉讼代理人：吴雪芳，河北同骥律师事务所律师。 原告（反诉被告）：李某某，男。 被告（反诉原告）：褚某某，女。 委托诉讼代理人：高莎莎、苏晓静，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 原告（反诉被告）张某某、李某某与被告（反诉原告）褚某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某某委托诉讼代理人吴雪芳、原告（反诉被告）李某某、被告（反诉原告）褚某某委托诉讼代理人高莎莎、苏晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某某、李某某（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告房租、押金、拆除费等各项损失共计150000元（暂定）；3、本案诉讼费出被告承担。事实与理由：2020年01月01日原、被告签订房屋租赁合同，合同约定被告承租原告位于石家庄市新华区，被告按照合同约定给付原告房屋租金及押金，出于房内设施老旧。不能达到被告的经营日的，随后被告对原告的房屋内部装修进行拆除，拆除后发现原告提供房屋并非向其所述的屋内结构，随后，肺疫情爆发，经多次被告协简。被告廖次出尔反尔。导致原告无法正常装修，根据租赁合同约定因不可抗力造成其他损失的本合同终止，甲、乙双方互不承担违约责任。预收的租金、押金相应退还。然被告坚持不予退还，无杂特诉全贵院。望法院依法判如所请。 褚某某（反诉原告）辩称，1、原告要求依法解除合同的诉求与事实不符，因为原告逾期交付租金，被告依据合同第十条第四款约定，因为原告逾期五日以上不支付租金，被告已在2020年5月7日以微信的形式发出解除合同通知，双方的合同于2020年5月7日解除，所以原告的诉求没有事实基础。2、原告请求返还房屋押金拆除费等诉求没有合同及法律依据，原告主张返还的房租押金的理由，系其认为在合同旅行中因不可抗力导致合同终止，双方互不承担违责任，但根据民法总则180条合同法117条118条及最高院关于依法妥善审理涉新冠疫情指导意见第2条规定，原告首先应当举证证实因新冠疫情造成涉案租赁合同从根本上履行不能其次使用不可抗力部分免责的应当就不可抗力直接导致民事义务，部分全部免责的事实承担举证责任，原告不能简单将新冠疫情的爆发归结为其单方解除合同的天然理由，不符合双方合同约定的本意，也没有法律依据。目前合同的装修期外第一个季度已满，本案是因为原告恶意不履行合同逾期不交付租金而导致的，被告单方解除。3、双方签订合同前原告已经考察过房屋现状，并对房屋装修已经拆除，合同也约定原告是现装成租，所以其现状诉讼表示被告提供的标的物不符合当时约定，没有依据。4、因为原告认为其承租收到了新冠疫情的影响，被告本着积极履行合同诚信合作的意愿对原告要求减免房租并延长装修期在让步，并双方已经达成继续履行合同的意愿，但原告预测到疫情可能带来经营风险，所以将一切不利后果让被告承担，后期履行合同明显属于恶意，其诉求也显示公平。 褚某某（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1.请求确认反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》于2020年5月7日解除：2.请求判令被反诉人押金43330元不予退还，并判令被反诉人向反诉人支付租金5555元、房屋占用费17776元、逾期付款违约金2500元、支付房租损失269992元。以上共计339153元；3、本诉与反诉的诉讼费均由被反诉人承担。2019年12月底，经被反诉人对租赁房屋进行多次实地考察，同意按房屋现状进行承租。因被反诉人称其急需开业，在2019年12月月底被反诉人就将房屋原装修进行了拆除，2020年1月1日反诉人与二被反诉人签订了《房屋租赁合同》租赁期限自2020年1月1日-2025年12月31日（其中2020年1月1日至2020年2月1日为装修期，不收取租金）租金标准为每季度10万元，每年40万元。因被反诉人自身原因耿误了原定的装修期，拖延至今未开始装修。在疫情发生后，反诉人本着诚信合作的目的，主动积极就租金减免事宜与被反诉人协商，但被反诉人却一再提出无理要求，提出待其何时装修何时算房租。双方协商未果，被反诉人一直占用房屋，反诉人多次联系被反诉人， 张某某、李某某（反诉被告）辩称，反诉人与被反诉人于2020年3月20日解除合同，并非反诉人所诉，于2020年5月7日解除，反诉人所诉支付租金及房屋占用费逾期违约金、房租损失没有事实与法律依据，被反诉人不予承担， 本院经审理认定事实如下：2020年1月1日，原告张某某与被告褚某某签订《房屋租赁合同》一份，约定承租被告位于石家庄市，租赁期限2020年1月1日至2025年12月31日止，其中2020年1月1日至2月1日为装修期，不收取租金；租金自2020年2月1日至5月1日，按每季度10万元整，每年按40万元整，预收房租押金为33330元，水电押金1万元及房屋交付、返还、违约责任等其他条款。被告于2019年12月26日向原告交付了房屋，原告向被告支付了第一季度租金及押金共计143330元，原告接收房屋后对结构进行了部分拆除，未予装修，期间，原告以新冠疫情发生为由要求被告延长装修期限，被告同意延长后，双方仍未达成一致。2020年3月20日，原告以微信方式告知被告按合同办理，走法律程序，被告回复同意按合同办，后原告采用微信形式通知原告解除合同，并于2020年4月8日向本院提起诉讼。2020年5月6日，被告以书面形式告知原告解除合同。原告提交房屋租赁合同、转账记录、原告李某某与被告褚某某聊天记录及装修合同为证。 被告提出反诉称装修延误系原告自身原因造成，而在疫情发生后，被告同意延长装修期限后原告人提出苛刻要求，双方协商未果，但原告仍占用租赁房屋不支付租金，因此请求判令原告支付租金、房屋占用费、支付房租损失等共计339153元，有原、被告聊天记录、房屋租赁合同、未拆除装修钱的房屋照片及拆除后的房屋照片、被告后期与他人签订的租赁合同及租金支付凭证予以证实。 另查，原告称2020年3月21日将房屋钥匙放置被告商铺抽屉中并微信告知被告。被告称系2020年5月17日拿到钥匙，现房屋已出租给他人，有2020年5月20日签订的租赁合同为证。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告自2020年1月1日起形成租赁合同关系，现双方均认可已实际解除合同，故对原、被告要求解除合同的诉求，本院予以支持。通过原、被告之间微信聊天记录可知双方协商延长装修期限事宜未果，并各自以书面形式告知对方解除合同，但双方对解除合同期限发生争议。根据双方出示的证据及庭审情况，原告在合同签订前已收到被告交付租赁房屋，且已交纳相应租金、押金，合同双方履行了各自义务。原、被告于2020年1月1日签订《房屋租赁合同》内容包括装修期至2月1日，此期间包含我国最隆重的传统节日“春节”，而春节前后是人们准备过节、回家探亲时刻，此期间的用工荒是可预见的，故双方对装修期的约定，已充分考虑到客观情况，而自1月22日国家正式宣布武汉封城及疫情对双方约定的装修期影响有限。影响较大的是合同履行中对原告的经营，而原、被告已就此进行了协商，没有达成一致意见，依据双方合同中第十条第5款约定的解除条款,原告如未按约定期限单方解除租赁期限时，有义务提前两个月（60个日历日）以书面形式通知被告，而原告在协商过程中尚未达成一致的情况下向被告发出书面解除合同要求，确已违反合同约定，且原告现有证据不能证明2020年3月21日向被告实际交付房屋，故原告主张于2020年3月20日始解除合同，本院不予认可。被告主张有微信截图证实2020年5月6日向原告发出解除租赁关系的通知，并称于2020年5月17日拿到钥匙，亦未提交证据证实收付房屋情况，可见双方均未提供有效证据证实租赁合同实际解除期限，因此依据合同中原告交纳第一季度租金截止日期，本院认定双方租赁关系解除期限自2020年4月30日始为宜。基于上述情况，原告主张被告返还租金10万元，于法无据，本院不予支持。关于押金43333元，因原告未将租赁房屋恢复原状交付给被告，确给被告造成一定损失，且有照片复印件为证，故该笔费用应不予退还原告为宜，对原告的该项主张，本院不予支持。鉴于本院已认定双方租赁关系解除期限，被告主张原告支付租金、房屋占用费及违约金，本院不予支持。另，被告当庭提出房屋损失为再次出租造成房租降低损失和免费延长装修期限，其虽出示与案外人安伟、马哲签订的租赁合同予以证实，但该证据仅是被告主观上自愿与案外人达成租赁关系的合意，亦与本案不存在关联性，对被告主张的该部分损失，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第二百二十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原告）褚某某于2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》。 二、驳回原告（反诉被告）张某某的其他诉讼请求。 三、驳回（反诉原告）褚某某的其他诉讼请求。 案件受理费3300元，减半收取计1650元，由原告张某某负担。反诉案件受理费3193.5元，由反诉原告褚某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉状处理。 审判员  张秋力 二〇二〇年七月二十七日 书记员  贾姗姗 ——