广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9379号原告：刘敏聪，男，1984年10月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告：叶远成，男，1980年12月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。两原告共同委托诉讼代理人：崔铭滔，广东金信方正律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈少伟，广东金信方正律师事务所实习律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**************之一，统一社会信用代码914***********441A。法定代表人：招某某。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。原告刘敏聪、叶远成诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司（下称长富公司）租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人崔铭滔、陈少伟，被告的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除合同编号为2017080402的《物业使用权出让合同》以及《委托经营管理合同》；2.被告返还原告所支付的出让金147100元，并支付违约金41776.40元（以已支付出让金为基数，按每日万分之五自2018年7月1日起计算至起诉之日，实际上计算至被告付清所有金额）；3.被告返还物业维修基金费1800元；4.被告赔偿原告所支付的律师见证费500元；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月10日，原、被告签订了一份《物业使用权出让合同》(合同编号为2017080402)，合同约定：被告将坐落于佛山市南海区****************编号为1栋332单元房产的使用权租赁给原告；租赁期限自物业交付之日起算至2038年6月30日；使用权出让金总额147,000.00元，并在合同签订时支付了500元的律师见证费，于2017年8月10日支付被告物业维修基金费1800元。按照合同约定，被告应于2018年6月30日前将物业交付给原告使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取出让费的日万分之五支付逾期违约金；逾期交付60天后，原告有权单方解除合同。原告已依合同约定按时、如实履行付款义务，但被告至今仍未交付上述物业。原告依照合同约定有权单方解除合同，并要求被告返还已收取的全部出让金并支付逾期交房违约金。2017年8月10日，原告与被告签订了《委托经营管理合同》并约定，租赁物业交付后，原告交由被告进行经营管理，委托经营管理期限为2年，从2018年7月1日开始起计。因被告未依约履行《物业使用权出让合同》，导致《委托经营管理合同》无法履行。故原告解除主合同《物业使用权出让合同》后，《委托经营管理合同》应随之解除。以上事实有合同书，付款收据为证。被告长富公司辩称，（一）长富公司不存在任何违约行为。1、涉案物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准，经原告确认无异议后，长富公司根据出让合同第七条（一）1、3约定，于2018年6月30日向两原告交付，即案涉物业已达到约定标准。2、长富公司已根据与原告签订的《委托经营管理合同》向其支付经营管理收益14700元。（二）《物业使用权出让合同》、《委托经营管理合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。由于《物业使用权出让合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，应保障合同的稳定性，继续履行。三、退一步，即使解除《物业使用权出让合同》，长富公司认为：（一）若以涉案物业至今不具备使用条件为由解除《物业使用权出让合同》,依据《委托经营管理合同》约定，原告亦应向长富公司返还已收取的经营管理收益14700元并赔偿长富公司损失（暂计算至2020年6月4日为614.13元）。根据《委托经营管理合同》约定，原告应交付具备使用条件的物业给长富公司进行经营管理。而原告交付时物业的状况与现在状况是一样的。若案涉物业被认定为不具备投入使用的条件，即原告交付给长富公司经营管理的物业也不具备投入使用的条件，所以原告在事实上、法律上都无依据收取长富公司经营管理收益，应向长富公司返还。原告占用长富公司的款项获益，且造成长富公司资金占用损失，根据该合同第七、2条约定“因甲方（原告）未履行本合同约定义务造成乙方（长富公司）无法达到本合同目的……由甲方（原告）赔偿乙方（长富公司）相应的损失，同时，乙方（长富公司）有权追讨剩余期限内可能取得的委托经营收益。”为此，原告应向长富公司支付自收取之日起至返还之日止的占用费（自收取之日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至返还之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年6月4日为614.13元）。为减少累讼，应将原告收取经营管理收益及占用费在本案中扣减长富公司应退还的使用权出让金。（二）关于逾期交付违约金。1、由于《物业使用权出让合同》约定分期付款，截止至2018年7月1日，原告仅支付出让金128750元，至2018年8月4日才支付最后一期18250元，所以应按实际支付的出让金分段计算逾期违约金。2、原告主张按日万分之五计算逾期违约金过高，远远高于原告的实际损失，应自2018年7月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至起诉之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3、长富公司无需向原告返还律师见证费500元，律师见证是原告要求委托的，并非是强制性费用，见证费并非由长富公司收取，也无证据证明该费用已实际发生。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求，并承担全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，有原件的证据本院对真实性予以确认；对没有原件的证据，本院不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年12月31日，位于佛山市南海区*****侧车间一项目办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理南海区建设工程竣工规划验收合格证。2017年8月10日，两原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权出让合同》，约定物业位于长富都市创意产业园1号楼332号；乙方签订合同时清楚了解物业现状为在建工程，相关手续尚在完善，对甲方以预售方式出让上述使用权并无任何异议；物业用途为主导商业、办公及居住；物业使用权出让期自物业交付之日起至2042年9月1日，期满后乙方须将物业交回甲方使用；出让金总计147000元；甲方应于2018年6月30日前将竣工验收的物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；乙方不按约定支付出让金或其它应缴费用达十五日以上的，甲方有权视违约情形要求乙方于违约之日起三十天内按出让金总额的10%-30%向甲方支付违约金。甲方应依约交付出让物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期日起按已收取出让费的万分之五支付逾期违约金，逾期交付超过60天的乙方有权要求解除本合同；等等。长富公司确认收取原告转让金总额147000元和物业维修基金1470元。原告另支付了430元刷卡手续费予长富公司。原告和长富公司签订有《委托经营管理合同》，约定原告将涉讼物业委托长富公司经营，每季度固定收益为2940元。原告在诉讼中确认收到长富公司支付的固定收益14700元。被告于2020年5月4日收到本案的起诉状及应诉材料。本院认为，无论《物业使用权出让合同》如何表述约定交付之日起超过20年之后原告可继续使用租赁物的期限，不改变原告支付的出让款对应的租赁期限实际超过20年的事实。涉讼房屋办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告、长富公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定长富公司应于2018年6月30日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过60天的，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼主张解除合同，涉讼房产未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，原告请求解除《物业使用权出让合同》和《委托经营管理合同》，本院予以支持。长富公司已于2020年5月4日收到原告的起诉状，本院确认物业使用权出让合同20年内的租赁约定及委托经营管理合同已于2020年5月4日解除。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的出让款147000元和物业维修基金1470元予原告。涉讼房屋未办理竣工验收备案，不具备交付使用的条件，长富公司逾期交付房屋予原告导致合同提前解除，长富公司应承担相应违约责任。《物业使用权出让合同》并未对被告未按期交付涉讼房屋致合同解除的情形及应承担的违约责任进行约定，本院参照《物业使用权出让合同》关于原告逾期支付出让金导致合同解除的违约责任的约定，即原告需按出让金总额的10%-30%支付违约金的约定，结合合同的履行及解除情况、长富公司的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定长富公司按《物业使用权出让合同》约定的总出让款的25%向原告支付违约金36750元。由于原告主张房屋未交付，故委托经营管理合同也没有履行的基础，长富公司基于委托经营管理合同已支付予原告的14700元可冲减长富公司应支付的违约金。长富公司尚应支付违约金22050元予原告。原告的律师费发票没有原件核对，也没有见证合同予以佐证，不能证明律师费的实际发生及与涉讼合同的关联性，本院对原告的律师费请求不予支持。原告另行支付的430元属于转账手续费，不是出让金或物业维修基金，属于原告选定支付方式发生的费用，不是必须发生的费用，本院对原告请求长富公司返还或赔偿该费用不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘敏聪、叶远成与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年租赁期限的约定和双方签订的《委托经营管理合同》于2020年5月4日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还出让款147000元及物业维修基金1470元予原告刘敏聪、叶远成；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金22050元予原告刘敏聪、叶远成；四、驳回原告刘敏聪、叶远成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2061.77元（原告已预交），由被告长富公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年七月十日书记员 谢雯艳