广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初1474号 原告：陈淑英，女，1963年8月18日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。 委托诉讼代理人:陈雄军，广西程和程律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李明枫，广西程和程律师事务所实习律师。 被告:李丽，女，1990年5月18日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 委托诉讼代理人:陈琼远，广西钰锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人:谭朝威，广西钰锦律师事务所实习律师。 第三人：南宁万钡鸿置业有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：黄光亮，营业经理。 第三人：南宁优生活房地产代理有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：陈奕霏，执行董事。 原告陈淑英诉被告李丽、第三人南宁万钡鸿置业有限公司（以下简称万钡鸿置业公司）、第三人南宁优生活房地产代理有限公司（以下简称优生活房产公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年3月9日受理后,依法适用普通程序于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告陈淑英及其委托诉讼代理人陈雄军、李明枫，被告李丽的委托诉讼代理人陈琼远、谭朝威，第三人万钡鸿置业公司的法定代表人黄光亮到庭参加诉讼，第三人优生活房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈淑英起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的购房款240000元，并以240000元为基数，按照每天0.2%的标准向原告支付自2020年1月23日起至付清全部购房款之日止的违约金；2.判令被告赔偿原告律师代理费10000元；3.本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全保险费由被告承担。原告于2020年4月13日向本院提交了《增加、变更诉讼请求申请书》，并在本案开庭审理时将其诉讼请求明确为:1.判令解除原告与被告及第三人于2019年5月24日签订的《委托代办手续合同》及原告与被告于2020年1月8日签订的《房屋买卖合同补充协议》，被告在判决生效之日起10日内将位于南宁市江南区屋抵押登记解除并过户给原告，过户时需缴纳的税费全部由被告承担；2.判令被告以尚欠的购房款230000元为基数，按照每天0.2%的标准向原告支付自2020年1月23日起至解除合同之日（判决合同解除之日）止的违约金；3.判令被告赔偿原告律师代理费10000元；4.本案诉讼费2525元、保全费1770元、诉讼财产保全保险费1000元，共计5295元由被告承担。事实和理由：2019年5月24日，原告陈淑英与被告李丽及万钡鸿置业公司、优生活房产公司签订《委托代办手续合同》，约定：原告陈淑英以总价985000元的价格将其所有的位于南宁市江南区房屋出售给被告。被告应当在签订合同当天向原告支付定金2000元，并在办理过户递件出具受理单当天支付198000元首期款给原告，尾款785000元由被告从银行办理商业贷款从银行直接支付给原告。签订合同后，被告按照约定支付了200000元给原告，原告亦按照约定将房屋产权过户给了被告。但房屋过户后，被告并未按照约定向银行申请抵押按揭贷款，亦未向原告足额付清购房尾款，而是将涉案房屋抵押给案外人XX、XX和XXX。经查询房屋登记情况得知涉案房屋抵押所担保的债权总额为1580000元。但被告在将通过抵押涉案房屋获取1580000元借款后陆续向原告支付了555000元，将剩余的1025000元挥霍一空，至今未付清购房尾款。经原告多次催讨，2019年7月13日，原告与被告签订《补充协议》，约定：被告承诺于2019年7月27日前付清剩余购房款785000元给原告，否则被告应当将房屋过户给原告并承担因过户产生的一切费用。签订《补充协议》后，被告从2019年7月13日至2020年1月8日陆续向原告支付了525000元购房款，尚欠260000元购房款未付。2020年1月8日，原告再次与被告签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：被告承诺按以下方式分期向原告支付其尚欠的260000元购房尾款：1、2020年1月20日前支付购房尾款10000元至50000元给原告；2、2020年1月20日前支付购房尾款10000元至50000元给原告；3、2020年1月23日前支付购房尾款50000元至100000元给原告；4、2020年2月10日前支付购房尾款50000元至100000元给原告；5、2020年2月17日前结清剩余所有房款；否则，每逾期一日，按照欠付购房款的千分之二向原告支付违约金，同时因被告违约行为所产生的一切费用（包括律师代理费、诉讼费等）均由被告承担，签订《房屋买卖合同补充协议》后，被告仅向原告支付了20000元购房款，尚欠240000元购房款至今仍未支付。原告多次催促被告还款后，被告表示无力还款，但愿意按照约定的标准向原告支付违约金。原告认为，被告拒不支付购房尾款的行为已经构成根本违约，导致原告与被告订立房屋买卖合同的目的已无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，原告有权解除房屋买卖合同并要求被告返还房屋，并同时根据《中华人民共和国合同法》第九十八条以及合同约定要求被告以尚欠的购房款230000元为基数，按照每天0.2%的标准支付违约金至合同解除之日止。故向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告李丽辩称：1.原告主张解除双方签订的房屋买卖合同无依据。本案房屋价格约定为985000元，被告向原告支付了755000元，尚欠230000元，被告支付的房款比例超过总房款75%以上，仅因被告经济困难暂未能支付尾款，不能因为被告未能支付小部分尾款而解除该合同。2.2019年7月3日的补充协议中约定过关于被告不能按时支付相关款项，原告有权解除合同，但双方在2020年1月8日又签订第二份补充协议，在第二份补充协议中双方约定了由被告支付尾款的相关事项，完全没有解除合同的相关约定，故双方应按第二份补充协议履行各自义务。第一份补充协议已被第二份补充协议代替，不能按第一份履行。3.原告主张的违约金过分高于原告的损失，应根据原告实际损失情况作出调整，且应按全国银行业同业拆借中心公布的市场贷款利率计算原告损失，并以该损失计算应该给原告的违约金。4.律师费应由当事人自行支付，第二份补充协议中有关于律师费由被告承担的约定，该约定是否符合法律规定由法院依法裁决。5.原告的第4项诉请由法院依法裁决。 第三人万钡鸿置业述称：合同的签订过程与原、被告陈述一致，被告没有按第一份补充协议及第二份补充协议的约定履行义务。支持原告的各项诉请，双方应按补充协议履行各自义务。 第三人优生活房产公司未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.原告诉请解除涉案《委托代办手续合同》、《房屋买卖合同补充协议》是否合法有据？2.如上述涉案合同解除，原告诉请被告支付相应违约金、赔偿律师费是否合法有据？ 当事人围绕原告诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认作为定案的依据并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实： 2019年5月24日，原告陈淑英（卖方、甲方）、被告李丽（买方、乙方）、第三人万钡鸿置业公司（经纪方、丙方）及第三人优生活房产公司（管理方、丁方）签订《委托代办手续合同》。合同约定：交易的物业地址位于南宁市江南区，物业成交价为985000元；契税、工本费、登记费、评估费、抵押登记费、权证费由被告李丽承担；付款方式为定金款3000元，签约当天买方须向卖方一次性支付上述定金，转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档；首期款197000元，买方应在办理过户递件并出具受理单当天支付给卖方；尾期楼款785000元，在买方过户后领取房产权证当日，须到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方，由卖方和垫资方完成此款项结算。合同签订后，原告陈淑英于2019年5月28日将涉案房屋的产权证书过户至被告李丽名下，被告李丽向原告支付了部分购房款。 因被告李丽未付清购房款，2019年7月13日，原告陈淑英与被告李丽签订《补充协议》，内容为:“本协议为XXXXXXXXXXXXXX购房合同的一部分，具有同等法律效力；双方约定在二〇一九年七月二十七日（2019.7.27）前付清剩余房款七十八万五千元整（78.5万元），如在约定时间未能付清房款，买方必须在七日前将房屋过户回卖方，过户所产生的一切费用由买方承担，否则按买方违反合同处理，中介公司承担连带责任。买方李丽×××72412019.7.13；卖方陈淑英3601111963××××××××2019.7.13”，中介方签字处为空白。 2020年1月8日，原告陈淑英（甲方）与被告李丽（乙方）签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：“经双方友好协商，就2019年5月24日签定的南宁市之物业《委托代办手续合同》ＮＯ：XXXXXXXXXXXXX，做出如下补充协议，具体条款如下：截止2020年1月8日，李丽尚欠陈淑英房屋尾款人民币贰拾陆万元整，经双方协商，李丽向陈淑英支付如下款项：1.2020年1月13日前支付购房尾款人民币一万至伍万元整；2.2020年1月20日前支付购房尾款人民币一万至伍万元整；3.2020年1月23日前支付购房尾款人民币伍万至拾万元整；4.2020年2月10日前支付购房尾款人民币伍万至拾万元整；5.2020年2月17日前结清剩余所有房款；若乙方违背承诺，乙方同意按欠款金额的每日千分之二支付甲方违约金，若乙方未能履行合同甲方有权向法院提起诉讼，由此产生的一切费用（含陈淑英聘请律师费、诉讼费）乙方无条件承担，此协议一式叁份，甲、乙、见证人（房屋中介）各持一份，协议经签字按手印后生效。卖方：陈淑英；买方：李丽；见证人：韦某；2020年1月8日”。签订该补充协议后，被告于2020年1月13日向原告支付了购房款10000元，1月20日支付了购房款10000元，3月19日支付了购房款5000元，3月23日支付了购房款5000元。至此，被告支付给原告的购房款总额为755000元，尚欠购房款为230000元。 另查明：涉案房屋的建筑面积为89.82平方米，产权人已变更登记为李丽。该房屋于2019年5月29日设定抵押，抵押权人为案外人XX；于2019年9月11日再次设定抵押，抵押权人为案外人杨川；于2020年1月19日第三次设定抵押，抵押权人为XXX。2020年5月15日，被告李丽针对涉案房屋的抵押担保数额问题向本院提交了《关于房屋抵押登记情况的说明》，内容为：1.2019年5月29日在南宁市不动产登记中心办理的抵押登记为民间借贷抵押登记（抵押权人为XX），其登记借贷数额为880000元，但实际借贷数额只有620000元左右，现该债务尚未清偿；2.2019年9月11日、2020年1月19日在南宁市不动产登记中心办理的抵押登记为业务投资性质的抵押担保登记（抵押权人分别为XX、XXX），其登记担保数额分别为400000元、300000元。 本院认为：涉案的《委托代办手续合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。基于查明的事实，被告李丽在签订《委托代办手续合同》后已共计向原告支付了购房款755000元，占总房款的76.65%，原告则将房屋的产权证书过户至被告名下。2020年1月8日原告与被告就剩余购房款的支付问题与被告签订了《房屋买卖合同补充协议》,被告按该补充协议向原告支付了部分购房款。故基于原告与被告之间房屋买卖合同的履行程度，双方于2020年1月8日签订的补充协议内容，原告对被告享有的涉案房屋买卖合同权利为对剩余购房款的请求权。鉴于被告已支付大部分购房款，原告已将房屋产权证书过户至被告名下，以及涉案房屋的现状，被告的违约情形不足以达到解除合同的条件。故经审查涉案房屋买卖合同的履行程度等因素后，本院认为原告主张解除涉案的《委托代办手续合同》和《房屋买卖合同补充协议》并要求将涉案房屋过户给原告依据不足，本院不予支持。 因原告坚持解除涉案的房屋买卖合同，不变更诉请，被告在合同履行过程中因违约应支付的违约金数额问题本案中无法核清与明确，故被告尚欠购房款的违约金支付问题，本案不予处理，原告可另行依法主张。按照《房屋买卖合同补充协议》的约定，若被告未能履行合同，原告有权向法院提起诉讼，由此产生的一切费用（含陈淑英聘请律师费、诉讼费）被告无条件承担。基于被告的违约情形和补充协议的约定，原告诉请被告赔偿律师代理费10000元，及承担本案诉讼费2525元、保全费1770元、诉讼财产保全保险费1000元，合理有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李丽向原告陈淑英赔偿律师费10000元； 二、驳回原告陈淑英要求解除原告陈淑英与被告李丽、第三人南宁万钡鸿置业有限公司、第三人南宁优生活房地产代理有限公司于2019年5月24日签订的《委托代办手续合同》及原告陈淑英与被告李丽于2020年1月8日签订的《房屋买卖合同补充协议》，被告李丽在判决生效之日起10日内将位于南宁市江南区屋抵押登记解除并过户给原告陈淑英，过户时需缴纳的税费全部由被告陈淑英承担的诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2525元、保全费1770元、诉讼财产保全保险费1000元，由被告李丽承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  杨长春 二〇二〇年七月十六日 书记员  韦绍锋