广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6276号原告：薛月娥，女，1963年11月30日出生，汉族，住址广州市越秀区。被告：广州市恒懋旺物业经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区康王北路**负**B15154、B15155、B15156。法定代表人：胡健明，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘飞，广东正大方略（海口）律师事务所律师。原告薛月娥诉被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告薛月娥、被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司的委托代理人刘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛月娥诉称：原告与被告在2017年7月4日签订了一份柏德来商业城XXXX号商铺租赁合同，租赁期限为2019年1月1日至2024年12月31日止，以远比市场价低的租金90元/平方米租给被告，建筑面积11.34平方米,每月1020.6元，约定被告每月二十五日前应将当月租金一次性缴付，同时按格式条款约定原告没有公共收益的权利（合同第八条第1点），商铺经营的盈亏风险则由被告承担。被告以疫情为由，在未经协商情况下擅自扣减租金，今年2月原告没有收到租金，3月24日只收到50%租金510.3元，4月13日收到70%租金714.42元，4月29日收到80%租金816.48元，被告未足额支付租金。4月15日，原告与部分业主一齐在“告知函”签名，交由其他业主代表带到被告公司，向被告递交了书面的“告知函”，要求被告三天内支付拖欠的租金，后来被告公司经理王少娟电话与原告沟通，但双方协商未果，被告至今未付欠款。4月27日，原告以挂号信方式寄信给被告，告知被告依法解除合同。5月份的租金，被告又再次延期并单方按50%支付了租金。被告以转租方式赚取较大差价，在不通知不协商情况下一再擅自克扣原告本身低廉的租金，被告三番四次不履行合同义务，违反合同第八条第5点，依据合同第六条第1点，请求解除双方租赁合同，由被告承担违约责任。请求判令：1、解除双方签订的XXXX号商铺租赁合同；2、要求被告按法定义务七天内恢复柏德来商业城澳洲区第XXXX号商铺原状；3、要求被告补齐未支付的租金1530.9元（2-5月欠款）；4、判令被告支付6月拖欠租金510.3元；5、判令被告支付2-6月拖欠租金的滞纳金201.87元；6、本次诉讼费由被告承担。被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司答辩称：1、被告是受新冠肺炎疫情影响，要求原告减收2、3、4月份50%、30%、20%，缓交5、6、7月份50%的租金，符合法律、政策的规定，没有违约行为。2、原告要求解除双方之间的租赁合同缺乏事实依据和法律依据，不应支持。3、原告请求支付4个月租金共1530.9元不应支持。4、原告请求七天内复原商铺无理，不应支持。另被告在2月份支付了50%租金，3月份支付了70%租金，4月份支付了80%租金，5、6月份目前只支付了50%租金。2、3、4月份被告要求原告免除租金，5、6、7月份则要求缓交。理由是受疫情影响，很多租户退场走了，很大部分租户没有开张，也没有交租。整个商场的收租率达不到30%。目前支付给小业主的钱都是被告筹钱支付的。关于滞纳金问题，因为被告要求减免2、3、4月份租金，缓交5、6、7月份租金是受疫情不可抗力影响，是符合法律规定和政府政策，并不是被告违约，不向原告支付该部分租金，故不应支付滞纳金。而且每天1%的滞纳金过高。经审理查明：2017年7月4日原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）续签订合同编号为:0704XXXX《柏德来商业城商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市康王北路903号柏德来商业城负一层XXXX号铺（建筑面积为11.34平方米，套内面积5.67平方米）由乙方进行统一开发、策划经营，在租赁期内乙方对承租商铺具有完全的经营管理权，可策划统筹转租、分租，经物业管理公司同意可进行业态分区，分片经营，专业管理。租赁期限为6年（自2019年1月1日至2024年12月31日止）。租金从自2019年1月1日起计租，租金标准为每月每平方米90元；从第三年开始租金按上一年度租金的5%递增，递增幅度为每两年递增一次。其中：2019年1月1日至2020年12月31日，每月每平方米租金为90元，每月租金合计1020.6元。乙方以银行转账方式付款。租金、管理费、水电费按月结算，每月二十五日前乙方应将当月租金一次性缴付给甲方（遇法定节假日顺延）；逾期缴纳者，每逾期一天，须向甲方缴付所欠费用1‰的滞纳金，乙方无正理由逾期30天视作乙方违约，甲方有权依法解除合同。甲方有权按合同规定的时间向乙方收取租金，在乙方超过合同规定期限逾期支付租金，甲方应先书面通知乙方，书面通知送达乙方10日后，甲方仍未收取到租金的，有权依法解除合同。在合同第十条（不可抗力）：1、租赁期内，如因政府征用拆迁、政策规章、行政命令等不可避免和不能克服原因造成商城不能经营的，视为不可抗力因素。乙方须于收到政府通告或通知之日起3日内通知甲方，合同随之终止，互不担责。乙方无条交还租赁商铺，甲方如数退回乙方保证金。租金、管理费按乙方实际承租天数结算。合同签订后，被告继续使用商铺。2020年4月15日原告与其他康王商业城业主向被告发出《告知函》，认为原告与被告的合同明文商定每月租金金额，被告虽为物业经营管理公司，实以二房东的身份出现，用极低的价格租赁原告的商铺，再以高额的价格转租，已赚取高额的差价。现被告在2020年3月3日寄来书函，以疫情为由，2月份按50%、3月份按70%、4月份按80%向原告支付租金。被告以知会的形式按上述金额支付租金，任意、随意更改租赁合同价格，单方违反合同的行为，已严重违反合同法之规定。现限定三天内（2020年4月18日）把拖欠原告的租金分别转入原告的账号，否则所造成的一切后果由被告承担。2020年4月27日原告以被告未经协商，就以疫情为由扣减租金，2020年2月份没有收到租金、3月份只收到50%的租金，4月份只收到70%的租金，并按扣减后的金额支付租金，被告严重违反合同法契约精神，被告行为构成单方面撕毁合约，实施解除合同行为。鉴于被告已没按合同约定履行义务和责任，原告依据合同法律法规解除XXXX号商铺租赁合同。限被告在3天内支付上述三个月未付租金、在10天内恢复商铺原状。否则由此引起的一切法律后果由被告承担。2020年6月5日原告向被告发出《关于“致业主的一封信”的回复》。原告不能接受被告提出的要求，商铺以远低于市场价水平的价格租给被告，微薄的租金是原告家庭生活来源，被告不断以疫情为由，将暂时困难转嫁给原告，之前被告擅自克扣并延期支付了今年2-4月合同租金，现在又对5月份的租金打五折支付，这此行为已经影响原告的家庭生活。被告以疫情为由的霸道行为，违背政府有关疫情方面的政策规定，已违反合同法。现再次郑重向被告提出以下诉求，希望被告遵守合约原则给予解决：1、解除租赁合同并复原商铺。2、支付拖欠的合同租金。在此期间，2020年3月24日，被告向原告支付2月份租金510.30元。2020年4月13日，被告向原告支付3月份租金714.42元。2020年4月29日，被告向原告支付4月份租金816.48元。2020年6月2日，被告向原告支付5月份租金510.30元。2020年6月22日，被告向原告支付6月份租金510.30元。在庭审中，原告当庭撤回要求解除原、被告双方签订的XXXX号商铺租赁合同及要求被告按法定义务七天内恢复柏德来商业城澳洲区第XXXX号商铺原状的诉讼请求，本院准许原告撤回上述诉讼请求。被告确认原告商铺所在的商场于2020年3月复市。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年1月30日，广东省疫情防控指挥部办公室发布《省疫情防控指挥部办公室关于实施企业提前复工报备制度的通知》，载明：本省行政区域范围内，属于粤府明电[2020]6号文第一条明确的涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的企业，申请在2月9日24时前复工的应符合的条件有防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位等。申请提前复工的企业，须至少提前2日向企业所在地县级指挥部备案并提供相应材料；等等。2020年2月7日，广州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部办公室发布《关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》[穗防控办（2020）13号]，载明：对批发市场（不含农产品批发市场）、影院、剧场等娱乐场所，各类博物馆等企业，要审慎核实复工复产。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市…批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。在庭审中，原告对被告提供的：1、2020年2月14日发出“志燊物业”短信通知内容为：受新冠肺炎疫情及政府延迟复工要求的影响，商场至今天尚无法全面恢复营业，且各租户亦未向被告缴纳任何费用并且提出租金减免事宜。目前被告将结合疫情的发展情况积极响应政府的号召拭目以待。关于2020年2月被告应支付给原告的租金将根据商户的恢复营业状况延迟支付，请各业户给予理解和支持。2、2020年3月3日和2020年5月21日“致业主的一封信”。原告不确认收到上述短信通知和被告发出的信件。本院认为：原告与被告签订的合同编号为:0704XXXX《柏德来商业城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行。对于2-6月租金差额应否支付问题。由于2020年2月份，该时点正值疫情一级防控期间，原告商铺所在商场根据上述疫情通知，被告不能开市经营收取租金并非被告责任。鉴于疫情对被告的经营存在影响，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则。被告在未与原告协商的情况下，自行将2月份不能使用涉案商铺应付的租金下调至50%、3月应付的租金下调至70%、4月应付的租金下调至80%支付给原告的行为存在欠妥，但也是为保证合同履行的一种解决方式，本院予以采信。原告要求被告补交2020年2月-4月的租金差额的诉讼请求，本院不予支持。2020年3月后涉案商场已经复市，且2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。被告应按合同约定按月向原告支付租金，原告要求被告补交5-6月租金差额共1020.60元的诉讼请求，本院予支持。对于租金滞纳金应否支付问题。因双方争议的租金段属于疫情期间，被告以疫情防控影响其经营而要求减免租金，原告对此提出异议，被告在协商变更租金期间拖欠部分租金因其对租金标准有争议所致，并非恶意。故原告要求被告支付拖欠部分租金的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司一次性支付2020年5月至6月的租金差额共1020.60元给原告薛月娥。二、驳回原告薛月娥其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司承担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年七月三十日书记员  谢绮雯黄嘉琪