广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初8978号原告：佛山机电安装集团有限公司，住所地佛山市******，统一社会信用代码914***********855N。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：何成林，男，汉族，系该公司职员。委托诉讼代理人：龙卫铭，北京市慧丰律师事务所律师。被告：陈敏，女，汉族，1992年8月2日出生，住广东省雷州市*****************，公民身份号码440************821。委托诉讼代理人：张进雄，广东瑞迪安律师事务所律师。原告佛山机电安装集团有限公司诉被告陈敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，本案于2020年5月7日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人何成林、龙卫铭及被告委托诉讼代理人张进雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的租金、管理费和环境卫生费402500元，违约金36000元，水电费24737元，共463237元；3、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求没收被告缴纳的租赁保证金190000元。事实与理由：2019年3月30日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告将位于佛山市禅城区**********（综合楼）首层及二楼共1050.5平方米出租给被告经营服饰生活馆。租赁期限自2019年4月20日至2024年4月19日止；每月租金40000元，管理费40000元，环境卫生费500元；支付租金及管理费的时间为每月5日前，逾期支付按每日加付1%的违约金，原告有权解除合同及无条件收回物业。被告自2019年11月1日起，无任何理由拒绝交付租金和管理费，被告对原告的特快专递、微信、邮件等方式追收均不予理睬。为此，原告提起本案诉讼。被告辩称：1、原告在本案中收取高额管理费，但未提供相应的提升商场商业氛围和创造对等的营商环境，导致被告经营困难，且2019年12月13日原告已经将本案租赁商铺强行收回并上锁，故2019年12月13日租赁商铺实际已经交回原告，原告计算收回场地后的租金和管理费没有法律依据，应予以驳回；2、合同签订时，原告收取了被告保证金190000元，相关保证金在扣减原告实际使用租赁场地期间的费用后，原告应退回剩余款项给被告；3、被告承租后投入了巨资进行相应的装修和承接前手承租人价值150000元中央空调，该中央空调属于可拆除设备，被告与原告多次协商，但原告不肯被告对中央空调进行处理，目前原告仍占有该中央空调；4、原告场地收回后，被告不清楚涉案租赁场地的使用情况，所在的商场在疫情期间也未开业。5、租赁合同是原告单方提供的格式合同，相关的条款应按照合同法及相关法律规定进行处理，该租赁合同中既然已经约定了违约金，那么保证金就不应该再适用违约金来进行处理，根据相关惯例被告一直认为保证金目的在于保障原告租赁场所及相关设施租赁期间的正常使用，实际上原告收回场地，相关的物品、设施也完好无损，因此原告不应再没收被告的保证金，被告认为保证金在冲抵2019年11月、12月13日之前的租金后的剩余款项应予以退回。2020年1月至今，因受疫情影响原告一直未对被告租赁商铺内的物品进行处理，被告一直想拿回租赁物业处的物品和设备。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件及被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、房屋租赁合同。证明被告自2019年4月20日起租赁原告1050.5平方米商铺，租赁期五年。每月租金管理费80000元，卫生费500元，水电费按使用量加5%的损耗，并约定每月5日前交租金费用，逾期交费每日加收1%的违约金，如逾期10日拒交费，原告可以解除合同。3、房屋租赁合同补充协议。证明原、被告双方约定送达方式，包括电子送达和邮寄地址。4、房地产权证。证明租赁的物业属于原告所有。5、催缴租金通知书两份（分别是2019年12月16日、2019年12月30日）及寄出、投递情况凭证。证明原告通知被告交费及将承担的违约责任；被告已收到催告通知，但拒不交费。庭审后，原告补充提交：6、2019年9月至2020年2月水费发票、2019年9月至2019年12月电费发票、水电分表底数。证明被告拖欠水电费24737元，且原告已实际垫付。7、房屋租赁合同（2016年3月2日）、风管机的照片及价格、占据铺位的衣服及衣架照片。证明涉案物业的上一手承租人为佛山市哈福宝贝母婴用品贸易有限公司，该公司法定代表人为谭玉梅，与被告主张的设备转让方无关联。涉案商铺内的风管机价值最多25000元。被告滞留大量的衣服和货架于涉案铺位内。诉讼中，被告举证如下：1、机电设备转让协议。证明原告无故占有被告设备，不让被告拆走相关设备。收据。证明原告收取了被告190000元的保证金。3、照片。证明原告在2019年12月13日已经将案涉商铺锁门并收回租赁场地。庭审后，被告补充提交：4、中国民生银行个人账户对账单及支付业务回单。证明被告向案外人支付购买中央空调费用的情况。本院认证：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；被告对证据2、3、4的真实性无异议，本院经审查对该几组证据的真实性予以确认；证据5有原件核对，本院对真实性予以确认。原告庭审后提交的水电费发票、水电分表底数、房屋租赁合同、风管机的照片及现场摆放衣物、衣架的照片，本院经审查对真实性予以确认；风管机价格为网上截图，本院不予采信。被告提交的证据1有原件核对，本院对真实性予以确认；原告对证据2的真实性无异议，本院经审查予以确认；证据3有原始载体核对，本院经审查对真实性予以确认。被告庭审后补充提交的证据4为银行转账资料，本院经审查对真实性予以确认，但对关联性不予确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：涉案物业位于佛山市禅城区**********（综合楼），原告为该物业所有权人。2019年3月30日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条租赁标的：甲方将佛山市禅城区**********（综合楼）首层部分商铺面积326.1平方米、二楼部分商铺面积724.4平方米，合计物业面积1050.5平方米出租给乙方使用。第二条租赁用途：乙方向甲方承诺租赁标的仅用于服饰生活馆，在2019年8月31日前完成装修正式对外营业，如超过上述期限仍未正式经营的，视为乙方违约。第三条租赁期限：自2019年4月20日至2024年4月19日。免租期60日。第四条租金：每月租金为40000元。第一年租金不变，第二年起租金每年递增5%。当每月租金超过45000元后，停止递增。第五条其它费用：1、每月管理费为40000元。第一年管理费不变，第二年起管理费每年递增5%。当每月管理费超过45000元后，停止递增。管理费的支付时间与方式同租金。2、环境卫生费（公共通道环境卫生、大院内清洁、化粪处理、门卫值班、电梯使用管理及维护等）,合计每月环境卫生费500元，支付时间与方式同租金。3、水电费：乙方按每季抄表数（实际发生额）及按实际发生额的5%损耗向甲方支付水电费，水电费收费计价标准按供水供电部门规定执行，支付时间为每季首月5日前。乙方逾期支付水电费，甲方按每天1%计收滞纳金。逾期10天不缴水电费，甲方有权解除合同并无条件收回物业，乙方不得向甲方索回履约保证金。第六条履约保证金：1、租赁合同签订当天，乙方必须一次性缴交190000元给甲方为履约保证金。2、本合同期满后，乙方若无违反合同条款并结清租金、管理费、水电费及所有应交费用后，甲方将履约保证金无息退还乙方。第七条租金支付：乙方必须遵守先支付租金及管理费后使用的原则，自觉向甲方交付租金及各项费用，支付时间为每月5日前。乙方逾期支付租金及各项费用，甲方按每天1%计收违约金。逾期10天不交租金及各项费用，甲方有权单方解除合同并无条件收回物业，追回所欠租金及各项费用，乙方并不得向甲方索回履约保证金。同日，双方签订《租赁合同补充协议》，确定原、被告双方的有效送达地址，其中被告确认的有效送达地址为：广州市番禺区**************************。被告自2019年11月开始拖欠租金及管理费。原告于2019年12月16日向被告确认的上述地址邮寄《催缴租金通知书》，限定被告于三天内交齐截至2019年12月16日止拖欠的租金及管理费161000元、水电费24736.60元。该《催缴租金通知书》于2019年12月17日由他人代收。后，原告于2019年12月30日向被告确认的上述地址邮寄《催缴租金通知书》，限定被告于当天交齐截至2019年12月30日止拖欠的租金及管理费161000元、水电费24736.60元。该《催缴租金通知书》于2020年1月1日由他人代收。上述两份《催缴租金通知书》均约定如原告未按通知要求缴纳拖欠的费用，原告将按合同第十三条解除合同，无条件收回物业，并采取法律行动，追收所欠一切费用及违约金。被告主张涉案商铺已于2019年12月13日由原告上锁，故被告主张涉案商铺已于2019年12月13日由原告收回。原告则主张其对涉案商铺进行上锁的时间是2020年1月20日左右，且涉案商铺除了原告上的锁，另有一把锁匙被告上的。原告抗辩其对涉案商铺进行上锁的原因在于商铺内遗留有被告大量未出售的衣服，因临近过年，原告担心商铺内物品丢失，故进行上锁。原告主张收回商铺的时间为2020年3月30日。庭审中，原告陈述其主张的租金及管理费、环境卫生费的计费期间为2019年11月至2020年3月；水电费的计费期间为2019年10月至12月；原告主张的违约金标准为每月3%。另，原告确认因被告拖欠的费用未清缴，故原告不允许被告将存留在租赁物内的相关物品搬离。本案认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。关于《租赁合同》的解除。被告作为承租人自2019年11月开始未向原告缴纳租金及管理费，根据《租赁合同》第七条、第十三条的约定，原告有权解除合同。原告2019年12月17日向被告送达的《催缴租金通知书》已经明确要求被告在三天内交齐拖欠的费用，否则原告按合同第十三条解除合同。本案中，被告显然未按上述指定期限履行付款义务，原告在《催缴租金通知书》中所主张的解除合同的条件已经成就，本院确定《催缴租金通知书》中确定的履行期限届满之日为合同解除之日，也即涉案《租赁合同》于2019年12月20日解除。被告抗辩未接收到原告的催缴通知，因原告邮寄送达催缴通知的地址为被告在《租赁合同补充协议》中指定的邮寄送达地址，应视为有效送达，本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于原告诉请的各项拖欠费用。1、租金、管理费及环境卫生费：首先，虽被告提交的证据显示涉案商铺于2019年12月13日上锁，但无法证明该锁系原告所上，且照片拍摄的仅为一个时点的租赁物现状，无法得知该租赁物的上锁行为是否具有连续性。另，从原告向被告送达的《催缴租金通知书》可以看出，原告在2019年12月16日、2019年12月30日向被告催缴拖欠费用时均限期被告缴纳拖欠费用，否则无条件收回物业。由此可以佐证原告向被告发送催缴通知时，涉案物业尚未由原告收回。故被告主张涉案租赁物已于2019年12月13日由原告收回，缺乏依据，本院对其抗辩意见不予采纳。其次，本案中，原告确认于2020年1月20日对涉案物业进行上锁，且原告自认因被告拖欠租金、管理费等费用，故在被告未清缴拖欠费用的情况下原告并不同意被告将留存在商铺内的物品进行搬离。据此，本院认定，涉案物业自2020年1月20日后对被告而言构成不完全占有，虽被告的中央空调及部分衣物、货架仍留存在租赁物内，但客观上并非被告自愿占用，故本院酌定涉案物业自2019年1月20日起的租金及管理费、环境卫生费按照合同约定标准的50%计收。又因原告当庭确认涉案物业的收回时间为2020年3月30日，故本院确定相关费用的计算截止日期为2020年3月30日。经核算，2019年11月1日至2020年1月19日，应付租金（占有使用费）、管理费、环境卫生费210338.71元【（80500元×2个月）+（80500元÷31天×19天）】。2020年1月20日至2020年3月30日，应付占有使用费、管理费、环境卫生费95258.33元（40250元÷30天×71天）。综上，截至2020年3月30日，被告应向原告支付租金（占有使用费）、管理费、环境卫生费合计305597.04元。原告主张超出部分，本院不予支持。被告抗辩停止营业后无需向原告缴纳管理费及环境卫生费，缺乏依据，本院对其抗辩意见不予采纳。2、水电费：原告主张的水电费已于庭后提交发票，证实原告垫付的事实，被告亦未对具体的计算方式提出异议，本院对原告主张的水电费金额24737元予以确认。关于原告主张违约责任。首先，被告未按合同约定按期向原告缴纳租金、管理费及环境卫生费等相关费用，构成违约，原告有权要求被告承担违约责任。其次，关于违约金的具体金额，原告主张没收租金保证金且同时要求被告支付违约金36000元，被告抗辩过高，本院综合合同的履行情况、被告的过错程度等酌定被告就涉案《租赁合同》违约行为所应承担的违约责任为相当于两个月的租金、管理费，即160000元。原告主张超出部分，本院不予支持。本院确定的违约金在被告已向原告缴纳的履约保证金中予以扣减，扣减后，原告尚需向被告退还保证金30000元，因被告对原告尚拖欠租金、管理费及环境卫生费等相关费用，该30000元用于抵扣本院前文确定的被告应向原告支付的相关费用。抵扣后，被告尚需向原告支付租金（占有使用费）、管理费、环境卫生费合计275597.04元(305597.04元-30000元)。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈敏于本判决生效之日起十日内，向原告佛山机电安装集团有限公司支付拖欠的租金（占有使用费）、管理费、环境卫生费275597.04元；二、被告陈敏于本判决生效之日起十日内，向原告佛山机电安装集团有限公司支付拖欠的水电费24737元；三、被告陈敏支付的履约保证金由原告佛山机电安装集团有限公司没收160000元；四、驳回原告佛山机电安装集团有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取18760元，财产保全费2836元，合计21596元，由原告佛山机电安装集团有限公司负担2000元，被告陈敏负担19596元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二〇年七月六日书记员 廖凯锐