山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初6471号原告：王德佐，男，1982年11月12日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区，确认送达地址青岛市即墨区古城D2区13号楼2单元2102。委托诉讼代理人：孟勇，即墨蓝村法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李吉岩，即墨蓝村法律服务所法律工作者。被告：江玉芳，女，1938年2月20日出生，汉族，户籍地青岛市即墨区，确认送达地址青岛市即墨区古城莲花居C1区10号楼901。被告：蔡光明，男，1963年1月18日出生，汉族，户籍地青岛市即墨区，确认送达地址为即墨区。被告：蔡永明，男，1966年8月17日出生，汉族，户籍地青岛市即墨区，确认送达地址青岛市即墨区古城莲花居C1区7号楼1905。被告：蔡小明，男，1968年9月26日出生，汉族，户籍地青岛市即墨区，确认送达地址青岛市即墨区。被告：蔡明霞，女，1971年5月31日出生，汉族，户籍地青岛市即墨区，确认送达地址青岛市即墨区。五被告委托诉讼代理人：王守福，山东海政律师事务所律师。五被告委托诉讼代理人：王松，山东海政律师事务所律师。原告王德佐与被告江玉芳、蔡光明、蔡永明、蔡小明、蔡明霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告王德佐及委托诉讼代理人孟勇，被告蔡光明、被告蔡明霞及被告江玉芳、蔡光明、蔡永明、蔡小明、蔡明霞的委托诉讼代理人王守福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王德佐向本院提出诉讼请求：1.确认原告与江玉芳、蔡继瑞（已故）签订的房地产买卖契约有效，本判决生效后5日内办理涉案房屋过户；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月10日，原告和被告江玉芳、蔡继瑞签订《房地产买卖契约》，原告购买江玉芳、蔡继瑞位于即墨区古城片区的拆迁房屋，契约签订后蔡继瑞去世。原告已按照约定交付定金及房款，由于房市涨价，被告至今不配合原告办理过户手续，原告具状起诉，请判如所诉。江玉芳、蔡光明、蔡永明、蔡小明、蔡明霞辩称，涉案房屋系被告蔡光明的财产，蔡光明及其他四被告均未予原告签订买卖合同，蔡光明也没有委托他人出卖，原告的诉请依法不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王德佐提交证据：1、《房地产买卖契约》，证明江玉芳、蔡光明、蔡继瑞于2016年5月10日将涉案房屋以605000元的价格整体出售给原告，合同签订当日原告支付18万元定金，被告将涉案房屋及钥匙交付原告。2、涉案房屋的2017年-2019年的物业费单据三份、2016年5月10日至今的电费缴费收据三十张及历月电费明细一份、2016年5月10日至今用户用水明细两张、青岛中即港华燃气有限公司收款凭证两张，证明原告自2016年5月10日以后已经实际居住至今。3、收款证明两份及青岛农村商业银行股份有限公司即墨华山支行余额明细查询表、中国银行客户回单、中国银行个人业务交易单、中国银行BANCS存款历史交易明细清单、王德佐与杨磊结婚证各一份，证明2016年5月10日、5月12日原告共向被告支付405000元，其中5月10日支付定金180000元，5月12日支付225000元，均由江玉芳、蔡继瑞签字确认。4、即墨古城片区D2安置区住宅房屋回迁《房号确认书》，证明涉案房屋的产权人是江玉芳，代理人是蔡光明，签字确认时间是2015年7月15日。五被告对上述证据质证称，对证据1真实性无法确定，江玉芳的签字及印章不实，第一页出现蔡光明的姓名也不是蔡光明所写，蔡继瑞的签字及印章无法确认，合同中捺印可以肯定没有江玉芳及蔡光明的捺印，合同开头写明卖方为江玉芳和蔡光明，说明原告清楚涉案房屋起码为江玉芳及蔡光明共有，但原告没有与蔡光明订立合同，也没有找蔡光明追认，因此买卖合同效力存在重大问题。对证据2中2017年物业费收据真实性无异议，原告确实交纳了2017年的物业费；2018年、2019年物业费收据真实性无法确认，形成时间是2020年4月28日，系原告补交，2016年、2018年-2020年物业费一直由蔡光明根据村委统一规定缴纳。对电费收据真实性无异议，但该宗收据中只有一份是2019年3月20日缴纳2018年5月电费，其他30份均为2020年4月29日交费即诉讼期间，因此无证明力，电费明细中2020年1月、4月、2019年5月3个月可以与电费收据对应，若其他也相符应该是真实的，请法院依法予以认定。水费明细真实性无异议。对燃气发票及缴费明细真实性有异议，并非诉争房屋的单据。对证据3中两份收款证明真实性无法确认，江玉芳的签字及印章均不实，蔡继瑞的印章及签字无法确认。对中国银行客户回单真实性无法确认，没有银行印章。对青岛农村商业银行股份有限公司即墨华山支行余额明细查询表真实性无异议，但证实不了收款账户系被告。对中国银行个人业务交易单系复印件真实性有异议。对中国银行BANCS存款历史交易明细清单真实性无异议但证实不了系被告账户。对王德佐与杨磊结婚证真实性无异议。对证据4真实性无异议，对证明事项不予认可，无法证明原告待证事实，涉案房屋分家析产已经分给蔡光明，所以蔡光明前往办理房号确认，因为拆迁前房屋的产权人为江玉芳，所以房号确认书上显示所有权人为江玉芳。五被告提交证据：即墨区后庵村委会出具的证明原件一份，证明涉案房屋已经分家析产分给蔡光明。王德佐对该证据质证称，真实性无法确认，证明内容不予认可。本案原告提交的证据四明确房屋产权人江玉芳，并且有蔡光明亲笔签字确认。该份证明与原告提交的证据四相互矛盾。王德佐为证明房屋买卖过程及合同签订过程，申请证人刘某出庭作证，刘某称，其为青岛美鑫家园房产经纪有限公司法定代表人解林之妻，也是该公司员工。2016年5月自网上看到涉案房源，就向原告推荐该房，后联系蔡光明看房，5月10日到东关菜市场东南角光明书画店与蔡光明及其妻子，还有江玉芳的女婿谈好房价为60.5万元，然后一行去江玉芳和蔡继瑞的住处签字，当时跟两位老人（江玉芳和蔡继瑞）说房子已经出售给王德做，需要二人签字，江玉芳不会写字就让蔡继瑞代写，江玉芳拿出印章盖章并摁手印。王德佐对证人证言无异议。五被告质证称，证人所述不符合客观事实，原告在上次法庭调查时陈述经办的是张燕和刘美风，并非本案证人。对当事人无争议的证据，本院予以确认对在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下：涉案房屋系即墨古城片区回迁房屋，坐落于即墨古城片区户。该房屋回迁《房号确认书》载明信息：回迁安置房屋为即墨古城片区D2安置区D13号楼2105户，产权人江玉芳，代理人蔡光明，确认时间2015年7月15日。江玉芳古城拆迁安置房屋共计两套：D2区13号楼19楼、21楼各一套，分别为本案所涉房屋及本院（2020）鲁0282民初6469号周朋诉五被告房屋买卖合同纠纷案件所涉房屋。即墨古城片区D2安置区D13号楼2105户房屋与文化街居委会文化路古城D13-西单元2102房屋系同一处房屋。涉案房屋已经交付王德佐占有使用。江玉芳与蔡继瑞系夫妻关系，蔡继瑞已于2017年7月28日去世。二人婚后育有长子蔡光明、次子蔡永明、三子蔡小明、长女蔡明霞。2020年7月22日，王德佐将剩余房款20万元汇入本院案款账户。根据当事人的陈述和证人证言，对当事人有争议的主要证据和事实，本院认定如下：1、对于证人证言，中介青岛美鑫家园房产经纪有限公司工作人员所述与王德佐所述房屋买卖过程及合同签订过程相符，且符合常理，本院对该证人证言予以采信。2、对于王德佐提交的《房地产买卖契约》，虽五被告否认其真实性，但在本院审理的（2020）鲁0282民初6469号周朋诉五被告房屋买卖合同纠纷案件所涉《房地产买卖契约》落款处亦为蔡继瑞、江玉芳签名并加盖印章且江玉芳签名由蔡继瑞所写，结合本案证人所述，本院对该《房地产买卖契约》予以采信。王德佐（乙方）与被告（甲方）签订的《房地产买卖契约》，主要约定：1、甲方自愿将坐落于即墨市古城片区D2小区D13号楼西单元2105户的房地产，房屋建筑面积110平方米出售给乙方。2、甲方收取乙方购房定金180000元，大写壹拾捌万元整。3、甲乙议定的上述房地产成交价格为人民币陆拾万伍仟元整，乙方两次付清购房定金将在最后一次付款时冲抵。乙方于2016年5月12日前支付人民币225000元，大写贰拾贰万伍仟元整，余款200000元过户之后付清。4、房地产办理过户手续时所需缴纳的税费，由乙方承担。5、房屋交接：双方约定，甲方于2016年5月11日前向乙方交付本房钥匙，并结清水电物业管理费等相关费用。保证房产过户后30日内迁出其房内户口。甲方处有江玉芳、蔡继瑞签名并加盖印章，乙方处有王德佐签名并捺印。该契约附件一补充条款列明：房屋售出后甲方子女之间因此房发生的任何争议与乙方无关，造成的损失由甲方负责，乙方可以终止合同。经甲乙双方协商，甲方必须无条件配合乙方过户，如果过不了户，马上终止合同，损失由乙方承担。房屋过户后，余款必须在10日之内存入甲方账户，否则前期付款不退，合同终止。该附件落款有甲方处有江玉芳、蔡继瑞签名并加盖印章，乙方处有王德佐签名并捺印。3、对于王德佐提交的房款支付证据。王德佐之妻杨磊于2016年5月10日通过中国银行向江玉芳账户转账18万元，存入账号22×××58、卡号62×××83对应户名为江玉芳；并于2016年5月11日通过青岛农村商业银行股份有限公司向62×××83账户电汇225000元，收款户名为江玉芳。且两份收款收据落款处均有蔡继瑞、江玉芳签名并加盖印章，本院对该宗支付凭证予以采信。4、对五被告提交的即墨区后庵村委会出具的证明。分家析产是家庭成员之间就家庭财产进行分配行为，应当有分家单或者公正文书等证据证明，在无家庭分家证据的佐证下，村委出具的证明缺乏实质证明效力，且《房号确认书》中载明产权人为江玉芳，五被告再无其他证据证明已经就涉案房屋分家析产，故本院对该证据不予采信。本院认为，涉案房屋产权人为江玉芳，涉案《房地产买卖契约》落款处虽无江玉芳本人签名，但其签名由其丈夫蔡继瑞代签且加盖其本人印章，王德佐已经按照契约约定支付购房款，且房屋已经交付王德佐占有使用，上述事实足以认定涉案《房地产买卖契约》系当事人的真实意思表示、合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。契约签订后，王德佐按照约定支付了定金及首付款，被告亦交付了房屋，王德佐占有使用涉案房屋至今，且王德佐已将涉案房屋剩余房款20万元交至本院账户，已经履行了全部付款义务，被告亦应按合同约定履行过户义务，《房号确认书》上登记的权利人为江玉芳，且江玉芳已经收取王德佐购房款，故江玉芳应当履行过户义务。蔡光明未提交充分证据证明涉案房屋为其所有，应承担举证不能的责任。五被告辩称系由王德佐擅自占用使用房屋，但却从未要求王德佐腾出房屋或赔偿损失，明显与常理不符，故本院对五被告的答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王德佐与江玉芳、蔡继瑞（已故）于2016年5月10日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、被告江玉芳于判决生效后十日内办理青岛市即墨区古城片区D2区D13号西单元2105户房屋的不动产权登记证书；三、被告江玉芳于不动产权登记证书办理完毕后十日内协助原告王德佐办理青岛市即墨区古城片区D2区D13号西单元2105户房屋的产权变更登记手续；四、原告王德佐于被告江玉芳协助其办理完毕产权变更登记手续后十日内向被告江玉芳支付剩余房款200000元；五、驳回原告王德佐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费4925元（原告预交），由被告江玉芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  王彬彬二〇二〇年七月二十三日法官助理傅云霞书记员王卓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。