广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初1188号原告：王日明，男，汉族，1984年10月5日出生，住湖南省沅江市***************，公民身份号码：430************671。委托诉讼代理人：沈健，广东领拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家明，广东领拓律师事务所律师。被告：蔡凤珍，女，汉族，1974年1月21日出生，住广东省中山市****************，公民身份号码：442************746。委托诉讼代理人：谭红玲，广东谭红玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春燕，广东谭红玲律师事务所律师。原告王日明与被告蔡凤珍租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王日明及其委托诉讼代理人沈健、陈家明，被告委托诉讼代理人周春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王日明向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告于2019年8月2日签订的《租赁合同》；2.请求被告支付违约金400000元；3.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告实际经营的江门市蓬江区景凯灯饰厂由于被法院执行，必须停止生产，故急需租赁其他厂房使用。经与被告洽商，原、被告于2019年8月2日签订《租赁合同》，约定被告将坐落于江门市江海区高新区********厂房出租给原告，租赁保证金为600000元，厂房交付期为2019年10月30日；若被告违约，除退还保证金外，还另外赔偿原告保证金。原告于2019年8月1日向被告支付了保证金400000元。但被告在收到保证金及签订合同后表示其拍档不想租赁给原告及需要延长交付期限为由拒绝继续履行合同，并且于2019年8月13日单方退回保证金400000元，单方解除合同。被告的行为已经构成违约，根据合同约定原告可解除合同并要求其赔偿保证金。原告为证明其主张的事实提供下列证据材料：一、《租赁合同》，证明合同约定被告若违约，除退还保证金外，还另外赔偿原告保证金；二、《网上电子回单》，证明原告已经支付了40万元保证金，被告单方退回保证金解除合同的事实；三、微信记录，证明被告承认延迟支付厂房的事实；四、行政处罚决定书、执行通知书，证明原告经营的厂房需停止生产急需租赁被告的厂房，由于被告拒绝履行合同导致原告无法租赁的事实；五、证明书及尹丹身份证复印件，证明尹丹受原告委托向被告支付了40万元。被告蔡凤珍辩称，一、原、被告已在2019年8月13日协商一致解除了2019年8月2日签订的《租赁合同》；二、原告主张被告支付违约金400000元没有损失事实和法律依据：1、案外人尹丹转账的40万元不是保证金；2、即使认定案外人尹丹转账的40万元是保证金，根据《租赁合同》约定，双方协商解除合同的时间不是发生在厂房租赁期间，被告不应承担赔偿保证金的违约责任。根据《租赁合同》第七条第2个1款约定：“厂房租赁期间，如乙方提前退租而违约，没收全部的保证金。甲方违约，除退还保证金外，还另外赔偿乙方保证金。”双方约定的赔偿保证金合同目的在于约束双方在厂房租赁期间提前解除租赁合同，给出租方造成租金损失或者给租赁方造成生产损失等突发事件。但本案中，双方并未进入租赁期限，原告要求被告支付40万元违约金没有事实依据；3、原告主张违约金应当以实际损失为基础，而本案中双方解除租赁合同没有给原告造成任何经济损失。双方于2019年8月1日签订《租赁合同》，因被告方改变建筑方案，从建铁皮房改为土建工程，被告告知原告延期交付厂房的事实，原告表示理解并同意解除合同。双方签订合同时间仅12天，且被告立即退还尹丹支付的40万元，没有占用原告资金使其产生经济损失；4、原告仍在原厂房正常经营生产，即使其确需更换厂房，在2019年8月13日知晓被告因厂房建设不能按约定交付厂房，其应当另行租赁厂房，原告未另行寻找厂房，是其未采取措施维护自身利益，即使有损失也与被告无关。综上所述，原告诉请被告支付违约金没有事实和法律依据，应依法驳回原告全部诉讼请求。被告为证明其主张的事实提供下列证据材料：一、微信聊天记录，证明被告在2019年8月13日告知原告因客观原因不能按时交付厂房，被告承诺建好厂房后优先租赁给原告，被告向案外人尹丹退款40万元的事实；二、被告厂房正在建设的图片及视频，证明被告厂房正在建设，不能按时交付给原告是因为客观原因的事实；三、原告经营的厂房图片及视频，证明原告现在使用的厂房正常生产经营的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月2日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定被告（甲方）将坐落广东省江门市江海区高新区********的厂房出租给原告（乙方），租赁期10年，从2019年10月30日至2029年10月29日止等内容。合同第三条租金及保证金支付方式的第3小点约定：“甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金人民币为：￥600000元，应采取三个月租金总额作为保证金，其余保证金为：￥378036元交付厂房前10天收取。”第七条租赁期间其他相关约定的第二个第1小点约定：“厂房租赁期间，如乙方提前退租而违约，没收全部的保证金。甲方违约，除退还保证金外，还另外赔偿乙方保证金。”在双方签订《租赁合同》的前一天即8月1日，原告通过第三方尹丹向原告支付400000元。2019年8月13日，被告将该400000元退还给尹丹。签订合同后，双方均没有实际履行合同。在原、被告于2019年8月13日的微信聊天记录中，被告问原告是否收到退回的押金，原告回复有“珍姐你们单方解除合同要赔偿我的损失”等。在双方签订《租赁合同》时，涉案厂房处于在建状态，至合同约定的交付期限2019年10月30日届满时仍在建设中。被告在庭审中确认涉案厂房现仍未竣工。本院认为，本案属原、被告之间租赁合同纠纷。对于原告主张解除与被告于2019年8月2日签订的《租赁合同》的诉讼请求应否予以支持的问题。根据查明的案件事实，因无法在合同约定的时间完成建设及交付租赁厂房，被告在2019年8月13日前向原告提出解除《租赁合同》，并在2019年8月13日将原告支付的租赁保证金400000元退回给原告。本院认为，因租赁厂房未能按期竣工，客观上无法在合同约定的时间交付给原告使用，致使《租赁合同》的目的无法实现，故被告在签订合同后十一天内将情况及时通知原告，并提出解除《租赁合同》是合情合理的，没有违反法律规定。对于厂房的建设及《租赁合同》客观上无法履行的情况，原告是清楚的，故原告收到被告退回的租赁保证金400000元后，也没有按照合同的约定再行向被告支付租赁保证金。对于被告提出的合同解除，被告虽有异议，但没有在三个月的法定期限内向法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条的规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”原告提出的合同解除有效，涉案《租赁合同》实际已在2019年8月13日前解除。故原告现主张解除与被告于2019年8月2日签订的《租赁合同》的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。对于原告主张被告支付违约金400000元的诉讼请求应否予以支持的问题。原告诉称被告单方解除合同属违约，依照涉案《租赁合同》第七条租赁期间其他相关约定中的第二个第1小点约定，被告应赔偿保证金400000元。本院认为，首先，双方在涉案《租赁合同》中没有明确约定被告不交付厂房须承担的责任或后果，合同也没有关于在租赁前解除合同的约定；其次，原告主张违约金所依据的涉案合同第七条第二个第1小点约定，在合同条文安排上属于租赁期间其他相关约定之一，再根据约定的文字内容理解，该条约定应是双方对租赁期间可能出现的单方提前终止合同履行情形所做违约责任约定，该约定不适用于租赁合同履行前的解除合同情形；再有，根据前述认定，被告根据客观实际情况及时通知原告解除合同没有违约；最后，被告在签订合同后十一天内通知解除合同，距交付租赁厂房期限尚有约两个半月的时间，原告有足够的时间调整处理租赁事宜，解除合同客观上应没有给原告造成不利影响，且原告现仍租赁使用原厂房进行生产。综上，原告主张被告赔偿违约金400000元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告王日明的全部诉讼请求。本案案件受理费249439.5元，适用简易程序减半收取124719.75元、保全费2520元,由原告王日明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 林森华二〇二〇年七月十三日法官助理 周威鹏书 记 员 肖 敏