安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0121民初1252号 原告：安徽润地双达房地产开发有限公司，住所地安徽省长丰县双凤经济开发区润地星城**111商，统一社会信用代码91340121556305539A（1-1）。 法定代表人:瞿社红，执行董事。 委托诉讼代理人：高强，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄海洲，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 被告：安徽润锦酒店管理有限公司，，住所地安徽长丰县双凤经济开发区蒙城北路与金梅路交口润地星城**楼**统一社会信用代码91340121073926066N（1-2）。 法定代表人:邱传霖，总经理。 委托诉讼代理人：王俊，国浩律师（合肥）事务所律师。 被告：安徽润锦酒店管理有限公司润地分公司，住，住所地安徽长丰县双凤经济开发区蒙城北路与金梅路交口润地星城****一社会信用代码91340121MA2Q3KXM5J。 负责人:邱传霖，总经理。 第三人:邱学利，男，1962年7月17日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：吴飞，安徽远致律师事务所律师。 第三人：邱传霖，男，1986年8月18日生，回族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：吴飞，安徽远致律师事务所律师。 本院于2020年3月13日立案受理原告安徽润地双达房地产开发有限公司（以下简称润地双达公司）与被告安徽润锦酒店管理有限公司（以下简称润锦公司）、安徽润锦酒店管理有限公司润地分公司（以下简称润地分公司）及第三人邱学利、邱传霖房屋租赁合同纠纷一案后，依法适用简易程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告润地双达公司的委托诉讼代理人高强、被告润锦公司的委托诉讼代理人王俊，第三人邱学利、邱传霖共同委托诉讼代理人吴飞到庭参加了诉讼。润地分公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润地双达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除润地双达公司与润锦公司于2014年4月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令润锦公司腾空并向润地双达公司交还润地星城B3#楼43套租赁房屋；3.判令润锦公司、润地分公司支付润地双达公司拖欠租金3060567.64元(从2017年5月1日起算暂计至2020年3月18日，2020年3月19日起的租金/房屋占用费，按照每月每平方米租金*月数*房源面积计至实际返还租赁房屋之日止)；4.判令润锦公司、润地分公司支付润地双达公司逾期付款违约金1297798.42元(前述违约金金额，按照逾期金额年化24%计算,从逾期之日起暂计至2020年3月18日;实际应计至租金/房屋占用费付清之日止)；5、判令润锦公司、润地分公司承担本案所有诉讼费、财产保全费、律师费等实现债权而支付的费用。 事实和理由：2014年4月26日，润地双达公司与润锦公司签订《房屋租赁合同》（以下简称4·26合同），将位于合肥市交口润地星城Ｂ3＃楼二层至九层出租给润锦公司作餐饮和客房营业用房使用，租赁期限12年，月租金标准为20元／㎡。前三年为免租期，自第四年起租金按半年度结算，每半年的第1个月的10日内支付。润锦公司依约应于2017年5月10日交纳第四年上半年租金565940元，但润锦公司一直未支付且此后租金也未支付。2019年11月18日，由于润地双达公司拖欠合肥建工集团有限公司工程款，涉案租赁物中的109套房产被用于抵债，润地双达公司继续享有剩余43套房产（面积合计4429.16㎡）的所有权和租金支付请求权。润锦公司未按期支付租金已严重违约，出租方享有合同解除权。润地分公司为润锦公司设立的分公司，需对润锦公司的债务共同承担责任。 润锦公司辩称，对签订4·26合同不持异议。2015年8月18日，润地双达公司内部股东之间签订协议书（以下简称8·18合同）约定由原股东邱学利与润锦公司签订补充协议收回房屋。为此润地双达公司与润锦公司于2015年9月13日再行签订了一份协议书（以下简称9·13合同），并于2015年9月16日向润锦公司出具承诺和情况说明函（以下简称9·16承诺），约定免租期满后润地双达公司可根据房产销售或资产重组的需要，要求润锦公司有偿撤场且撤场前润地双达公司一次性支付润锦公司600万元补偿款，同时承诺免租期自2015年9月13日起算，如不销售或重组，免租期满后不再收取租金。4·26合同约定的租赁期限为12年，润锦公司也是按照12年租期进行投入。2016年5月，在合肥建工集团工程款债权判决之后，润锦公司已经停业并准备交回房屋。此后，润地双达公司在未支付补偿款的情况下将出租的109套房产以及相应的装饰装修等折价抵偿给合肥建工集团，事实上收回了出租的房屋，租赁合同终止履行。剩余的43套房产，润锦公司在没有收到补偿款时有权拒绝履行交还义务。润地双达公司隐瞒上述事实未履行在先义务，润锦公司免租期满后依约不应支付租金，其诉请不能成立，应予驳回。另，4·26合同及补充协议等均非以分公司名义签订，润地双达公司将润地分公司列为被告没有法律依据。 润地分公司未作答辩。 第三人邱学利、邱传霖陈述，同意润锦公司的答辩意见。本案与第三人没有直接关系且将邱学利、邱传霖列为第三人没有法律和事实依据，润地双达公司多次通过诉讼方式试图向第三人施压以达到自己目的，完全系恶意诉讼。8·18合同与9·13合同以及9·16承诺相互印证，润地双达公司原股东和现股东在2016年签订补充协议（以下简称7·8补充协议）也明确对原股东邱学利前期经营均予以追认，上述协议和承诺均具有法律效力，润地双达公司一再否认9·13合同以及9·16承诺的效力没有依据。 本院经审理认定事实如下： 润地双达公司、润锦公司对签订4·26合同无异议。合同约定由润锦公司（乙方）承租润地双达公司（甲方）开发的润地星城B3#楼二层至九层（建筑面积9429.337㎡）用于餐饮和客房经营，租赁期限为12年，自2014年5月1日起至2026年4月30日止；月租金标准为20元/㎡，租金支付：第一个三年（2014年5月1日至2017年4月30日）免收租金，第二个三年（自2017年5月1日至2020年4月30日）减半收取，此后全额收取租金；租金每半年度结算，于每半年度的第一个月的10日内支付。租赁期间，“甲方不得以任何理由单方提出终止租赁，否则视为违约，将按租赁期租金总价20%金额339.72万元支付给乙方违约金，并承担乙方装修、设备等投入损失赔偿款500万元”；乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按逾期金额的1%向乙方加收滞纳金。 润地双达公司欠付合肥建工集团工程款纠纷经二审判决后由合肥市中级人民法院于2017年4月10日立案强制执行。案件执行过程中，法院对包括本案租赁标的在内的房屋予以评估、拍卖并于2019年11月13日作出（2017）皖01执165号执行裁定书，对抵付工程款109套之外的46套房产予以解封。目前，润锦公司实际占用其中43套，面积4429.16㎡。自租赁房屋交付至今，润锦公司未向润地双达公司或者其他权利人支付租金。 另，邱学利为润地双达公司原股东、法定代表人，与邱传霖为父子关系。邱学利经营润地双达公司期间采取股权转让方式融资，因未能在约定的期限内回购股权，逐渐丧失公司控制权。此后邱学利与投资方签订了8·18合同及7·8补充协议。8·18合同第八条约定，邱学利须在协议生效二个月内与酒店承租方签订补充协议明确承租方在获得一定的补偿后终止合同，以确保投资方和润地双达公司在“合肥建工工程欠款诉讼结束后拥有B3#楼相应的权利”。7·8补充协议约定邱学利将其剩余的1%股权转让给他人，彻底退出润地双达公司，其中第八条约定对于邱学利前期经营润地双达公司的各项工作，投资方和润地双达公司均予以认可并按现状移交。 以上事实由4·26合同、执行裁定书、8·18合同、7·8补充协议以及双方当事人陈述在卷，足以认定。 庭审中，双方关于9·13合同以及9·16承诺的争议，结合举证、质证意见，认定如下： 9·13合同约定，润地双达公司在免租期满后如对B3#楼进行销售或资产重组，“甲方要求乙方有偿撤场”，补偿款为600万元，“乙方在接到通知收到甲方补偿款后应及时安排撤场，时间为一个月”。9·16承诺明确了免租期自2015年9月13日开始计算并将重组定义为投资方不控股或不再持股，如不销售及重组原则上不收租金；除销售或重组外，出租方不得将房屋另租给他方，也不得将润地双达公司房产租给他方作酒店或宾馆使用；若违背协议及本承诺，支付违约金500万元。 润地双达公司认可9·13合同的真实性，但主张该合同适用的前提是润锦公司免租期满后正常支付租金，若润地双达公司单方终止租赁合同则需支付违约金或所谓的补偿款，但自2017年5月1日免租期满后，润锦公司未支付租金违约在先，支付补偿金的大前提已不存在。9·16承诺经鉴定为先盖章后打印内容，润地双达公司作为国有企业对公章管理极其严格，不可能出具预先加盖公章的空白文件再由任意第三方随便打印，该份文件为虚假文件。同时，润锦公司实际完全由邱学利控制，并不是独立的无关联的外部第三人。在租金总额才1600万元情况下，居然约定高额补偿款及违约金，该一系列违反商业逻辑的不合理行为，结合8·18合同的约定，均系邱学利同一意思表示，9·13合同及9·16承诺为第三人邱学利第二次抢夺公章私自加盖的文件，润锦公司并非善意第三人。 另，2018年1月22日，润锦公司以润地双达公司违反竞业禁止的约定，将酒店相邻的房屋另租给他方构成违约，依据9·16承诺诉请润地双达公司支付违约金500万元。（2018）皖0121民初415号案件审理过程中，润地双达公司申请对9·16承诺朱墨时序进行鉴定。安徽龙图司法鉴定中心于2018年5月22日出具鉴定意见，9·16承诺落款处印文与内容的朱墨时序是先朱后墨，即先盖印文后印刷文字。此后润锦公司撤回起诉。 由于双方对9·13合同的真实性均不持异议，基于8·18合同第八条为邱学利设定有偿清场义务，此后邱学利在限定期限内也与润锦公司达成了补充的9·13合同，7·8补充协议实际也追认了邱学利经营行为，因此9·13合同作为4·26合同的补充合同，可予认定。9·16承诺存在先朱后墨的客观事实，对4·26合同及9·13合同存在实质修改，在其来源不明情况下证据效力不足，不予采信。 本院认为，润地双达公司与润锦公司就润地星城B3#楼二层至九层房屋租赁签订4·26合同，双方形成合法的租赁合同关系，双方均应依约全面履行各自的合同义务。4·26合同约定“甲方不得以任何理由单方提出终止租赁”，即出租方放弃合同解除权。此后润地双达公司因内部控制权发生变动，投资方要求本案第三人邱学利采取有偿撤场方式提前收回房屋，为此邱学利以润地双达公司名义与润锦公司签订9·13合同，实际上赋予了润地双达公司在三年免租期届满后任意解除权。润地双达公司主张9·13合同适用的前提为润锦公司在免租期满依约支付租金，现主张合同解除权系基于法定解除，由于4·26合同的约定实际排除了法定解除权，该主张与双方约定并不相符。截止2017年5月1日免租期届满，润地双达公司基于9·13合同取得任意解除权后现其要求解除4·26合同、返还43套房屋符合双方补充协议的约定，该项诉请可予支持。润锦公司抗辩认为在润地双达公司欠付合肥建工集团工程款纠纷诉讼时即停止经营、交回房屋，但未提交双方关于租赁物交还的手续；其主张继续占有43套房屋系行使先履行抗辩权，但鉴于行使留置权的范围并不包含不动产，上述抗辩意见，均不予支持。 免租期届满后，润锦公司依约应承担租金支付义务。庭审中，润锦公司要求补偿款和违约金另行主张。9·13合同约定补偿款应于撤场前一次性支付，支付补偿款和支付租金均为金钱债务且均已届履行期，润锦公司就互负的金钱债务可行使先履行抗辩权，为避免权利义务明显失当，就金钱债务的履行可由当事人另行结算或另案主张。另，润地分公司与润地双达公司之间并无直接的合同关系，现也无证据证明其实际占用案涉租赁物。鉴于润地分公司隶属于润锦公司，其经营也源于润锦公司的授权，在润锦公司已承担相应义务且润地分公司本为润锦公司的责任财产范围的情况下，润地双达公司主张润地分公司承担租赁物返还、租金支付等义务，法律依据不足。双方当事人的其他诉辩主张与本案不具有关联性，不予采纳。据此《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告安徽润地双达房地产开发有限公司与被告安徽润锦酒店管理有限公司于2014年4月26日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告安徽润锦酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告安徽润地双达房地产开发有限公司润地星城B3#楼43套租赁房屋（房号附后，面积4429.16㎡）； 三、驳回原告安徽润地双达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费41867元减半按20933.5元收取，财产保全费5000元，合计25933.5元由被告安徽润锦酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  周邦朝 二〇二〇年七月十四日 书记员  孙娇娇 附件一：润地星城B3幢43套房产房号列表                            序号                       层数                       房号                       用途                       建筑面积㎡                               1                       含一层                       104/204                       商业                       125.61                               2                       105/205                       商业                       83.74                               3                       二层                       206                       商业                       41.87                               4                       210                       商业                       1465.59                               5                                      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            310                       宾馆                       38.34                               15                       311                       宾馆                       38.34                               16                       312                       宾馆                       38.34                               17                                             818                       宾馆                       45.39                               18                       819                       宾馆                       45.39                               19                       820                       宾馆                       45.39                               20                       821                       宾馆                       45.39                               21                       822                       宾馆                       100.30                               22                       823                       宾馆                       93.15                               23                                             901                       宾馆                       50.17                               24                       902                       宾馆                       47.15                               25                       903                       宾馆                       47.15                               26                       904                       宾馆                       47.15                               27                       905                       宾馆                       47.15                               28                       906                       宾馆                       47.15                               29                       907                       宾馆                       47.15                               30                       908                       宾馆                       47.15                               31                       909                       宾馆                       47.15                               32                       910                       宾馆                       47.15                               33                       911                       宾馆                       47.15                               34                       912                       宾馆                       47.15                               35                       913                       宾馆                       50.17                               36                       914                       宾馆                       46.02                               37                       915                       宾馆                       46.02                               38                       916                       宾馆                       46.02                               39                       917                       宾馆                       46.02                               40                       918                       宾馆                       46.02                               41                       919                       宾馆                       46.02                               42                       920                       宾馆                       46.02                               43                       921                       宾馆                       221.87                附件二本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。