湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初4182号原告：袁高凤，女，1980年4月9日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：李欣欣，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭婉，湖南金州律师事务所实习律师。被告：朱建良，女，1968年2月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。第三人：长沙瑞城房地产经纪有限责任公司二分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道洋湖垸中央大道万科白鹭郡小区******，统一社会信用代码：91430104MA4QJX722G。负责人：王进军。原告袁高凤与被告朱建良、第三人长沙瑞城房地产经纪有限责任公司二分公司（以下简称“瑞城房地产”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁高凤的委托诉讼代理人李欣欣、彭婉、被告朱建良到庭参加诉讼。第三人瑞城房地产经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告袁高凤向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还被克扣的款项6010元；2、被告向原告支付案涉噪声检测费300元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年12月5日，原告原住在河东，有自己的住房，且养育有一儿一女，儿子两岁，在家由年迈的母亲在照看，女儿读初三，女儿在河西洋湖上学，需就近陪读，遂委托第三人寻找合适的房源。经第三人介绍，看了被告所有的位于岳麓区（以下简称“案涉房屋”），原告在对案涉房屋的装修和小区绿化非常满意，遂与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将案涉房屋出租给原告，用途为居家，房屋租赁期限为12个月，自2019年12月9日至2020年12月8日，房屋租金3900元／月（含物业管理费和一个车位的月租费）。合同签订时，原告向被告交纳押金3900元，并支付6个月房租23400元，共计27300元，并交纳燃气费100元，电费80元。合同签订后，原告向第三人支付了中介费1950元，被告向第三人支付了中介费1750元。原告刚入住案涉房屋，发现窗外的广场地面被破坏，且有挖机等机械入场施工，因窗外是已修建多年的广场，有大型机械入场施工，让原告非常意外，遂向邻居打听，经邻居告知才知在距窗外不足20米的地方在挖基坑和打地基，准备修建一栋楼房，工期大约需持续两年。原告不敢相信，就问了第三人的工作人员陈彩群，要其核实窗外是不是要把广场铲除，并在原广场上修建一栋楼房。陈彩群也表示不知道该情况，并申明如果知道了会告知原告。原告又与被告核实了窗外广场建房是否属实的事，并问被告为什么不提示原告旁边建楼的事，被告回复开发商原来告知过其要建房，但她也不知道具体什么时候开工。原告表明家中有老人和2岁小孩，噪声太大，影响幼儿和老人的心身健康，不适合居住，遂要求解除租赁关系。为说服被告解除合同，原告委托了湖南明泰检测技术服务有限公司对案涉房屋的噪声进行检测，并由该公司出具了《检测报告》，检测结果表明根据《社会生活环境噪声排放标准》（ＧＢ22337-2008）的1类标准噪声昼间55ｄＢ的限值，案涉房屋昼间噪声已严重超标。经多次协商无果后，为避免损失扩大，原告于2019年12月17日将房屋腾空交付给被告，被告验收房屋后，在扣除10天的房租1300元后，只退回了20066元，以原告违约为由，扣留了3900元的押金、360元的车位管理费和其向第三人支付的1750元中介费。原告认为，根据《合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，被告应将符合居住使用条件的房屋出租给原告作为居住使用，并保证案涉房屋在租赁期内适租。因被告交付的房屋出现了噪声严重超标的情形，违反了其法定义务，导致原告“居家”的合同目的不能实现。根据《合同法》第九十四条第（四）款和第二百三十三条之规定，当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，因此原告解除租赁关系符合法律的规定，被告以原告违约为由无故扣留款项的行为没有事实和法律依据。另因案涉房屋噪声超标，造成原告支出检测费系被告违约造成原告的损失，应当由被告承担。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告朱建良辩称：被告于2017年10月30日购置岳麓区许家洲路106号兰亭湾畔第三期D2栋704住房一套，本房屋为精装修，建筑面积126平方米、4房2厅2卫。2019年5月30日验收合格收房，开发商提供质量保证书、住宅使用说明书、业主手册等验收合格资料。本房屋是为被告女儿买的，因女儿结了婚有房子住，暂时闲置。房屋交付后，进行了软装装修，全屋选用了全国一线品牌家具电器。中铝铝材封阳台，曲美家居家具定制，5台格力空调，美的洗衣机、冰箱等所有用品全新购置，原没打算买电视机，因原告提出要有电视机，被告于12月12日网上购置小米电视机一台18**元，那个时间正在纠纷期，考虑到要信守合同被告还是买了，现在放在家里也没安装。该房屋前前后后一共投资了近160万元。被告的房子不管是邻居还是中介的人来看都赞不绝口，原告也多次表示她很喜欢被告家房子和小区。原告委托第三人帮她找房，从12月1日起中介带原告先后几次来被告房子实地考察看房，12月5日下午5点第三人公司员工李时红打电话给被告，说租客对被告的房子相当满意，希望被告房价再优惠100元，同意的话马上可以签合同，被告电话反复强调租客素质要高，被告担心租客不爱惜房子，如果租客不好被告情愿不租，李时红说你放心，租客是律师，素质很高，被告才答应。大概6点钟，李时红要被告直接去万科白鹭郡中介门面签合同，被告说还是不好吧，被告房子设备设施都是全新的，当面交接一下比较好，被告6点钟到了兰亭湾畔新房子，把房间里的一些杂物都收好搬走，整理好房间，晚上7点左右，原告和中介一起来到了被告的新房，大家见面都很愉快，家具家电一一点清，中介抄了水电表数就一起去了万科白鹭郡门面签合同。合同签订很顺利，原告交了6个月房租，1个月押金，双方交付了中介费，约定6号早上办好物业相关手续交房。按照约定，12月6日早上8点30分，被告开车去了物业公司办手续，合同约定提供一个车位给原告用，车位被告没启用，要用的话需要到物业办手续，一次性交1年物业费360元，不启用就不要交这个费用。物业办手续时中介李时红也在场，被告交了费录好了原告车子信息，办好了小区进出证，上午10点被告将钥匙和出入证交给李时红，随后发微信告知了原告。以上为合同签订前后全部过程，被告按照《房屋租赁合同》履行完了交房义务。合同执行只有几天，原告打电话给被告，说是要退房，退房被告的中介费她可以给被告出。被告当时在外面开车，被告说回去看看合同再说吧。过了2天原告第二次打电话给被告，说让被告同意中介把房子转租出去，被告答应了她。12月13日，被告看到中介发给被告带人看房的视频，房子比较脏乱，被告不放心，晚上开车去了出租房屋，家里没人，被告打开门进了屋，看到地上一层灰，厨房冰箱里到处是剩饭剩菜，茶几上摆满了东西，垃圾也没清理，被告打电话给中介，让中介转达原告，不管原告租不租被告的房子，都应该爱惜被告的房子，房子要转租更要清理干净，这是素质也是房子出租基本要求。第二天原告微信答应叫人去搞卫生。因为马上要过年了，租房的人也不多，原告问过被告能不能降点价出租，被告拒绝了。12月17日，原告说要退房给被告，微信与被告协商，协商过程都在微信对话里，原告提供的证据里把承诺付违约金的双方对话都删除了，被告提供了与原告所有的微信对话，协商结果是原告答应扣押金3900元，360车位管理费，房租费按实际天数计算，被告的中介费与中介见面再三方协商解决。微信协商达成基本一致后，12月17日晚上7点被告从外地赶回来开车到万科白鹭郡门面办理退房相关手续。12月5日签合同，12月6日交房，12月17日退房，原告在被告全新房子里共计住了12天，共用电费195元，水费35元，燃气费20元，原告租住12天，出于友好协商被告说只要退回被告的中介费，房子只收10天房租1300元房费（合同中房款按月结算，没有说按天结算，被告出于好心说只有退回被告的中介费，只收10天房租）平均每天108元。最后三方协商结果：按原告合同违约收取了住房押金3900元，360元车位物业费，暂扣原告赔偿被告中介费1750元，被告的房子如果另租出去，中介承诺不收中介费，中介费退给原告。另外水电汽费用250元按实际使用收取，原告交了钥匙，被告当场微信退回原告余款20066元。本以为事情到这里已经结束了，谁知被告刚把钱转给原告，原告就发来短信威胁被告让被告和中介协商三天内退回中介费，否则就去告被告让被告退回全部款项，这种威胁的话己说了多次，中介李时红也多次在电话里转达了她要告被告的意思，说她是律师，有的是办法让被告一分钱都得不到，劝被告放弃履行合同。被告在上市企业工作30年，从一般科员做到销售公司副总经理，被告经手签订过各种各样的合同，每一个合同被告都认真履行，从没有发生过合同纠纷。三十年从业经验让被告敬畏法律，懂得诚实守信是做人之根本，被告不违约，但被告坚决维护自己作为守法者的合法权益。被告相信法律之公平。整个事件是因为原告违约退房引起的，以噪音超标为理由退房完全没有法律依据，属于违约。1、原告是律师，做事谨慎，考虑问题比常人更全面，租房前中介带原告先后几次实地考察看房，他们双方在确认无误的情况下通知被告去签合同，签合同之前被告与原告没有联系。被告的住房是新建楼盘，为兰亭湾畔三期新房，开发商分三期开发，最后一栋D4为公寓酒店，位置在售楼部前坪一大块空地上，兰亭湾畔所有业主都知道，售楼部就在被告D2栋楼下有模型有图片，政府网站有公示。原告说事先不知道要建房，要是知道就不会租了，原告自己没做好周边调查，责任在于原告。原告在第二组证明中说被告知晓楼外建房事宜，但在签订合同时未提示原告和第三人，被告是买房子的时候看到展示沙盘上还有一栋酒店要建，买房子的时间是2017年8月，到房子租出去2019年12月时间过去了两年半，酒店一直没有动工，具体什么时候动工被告也不知道，原告也没提出过周边不能建房等类似要求，如果原告提出来了被告不说被告有责任，况且这酒店仅仅施工了20来天，只是平了地就停工了，现在一直没有动工，据说是要永久停建了。2、开发商依法施工是受国家保护的，酒店项目动工20天当中，开发商还是相当注意的，白天施工，晚上并没有违规施工扰民，白天个别时段由于机械设备启动出现噪音超标的特例是有可能，如果确实影响了业主生活，原告可以向开发商反映，也可以向环保部门进行举报，由政府行政机关来解决。3、房子是用来住的，被告买的新房子，证照齐全，通过国家验收合格交付使用，合符居住标准。原告到处说被告的房子住不得人，被告多次去案涉房屋所在小区，据物业反映年前入住率有30-40%，现在入住率有60%,被告也问了一些邻居，他们都说这里环境好，居住感觉不错。原告依据《合同法》第二百一十六条，“出租人应当按照约定交租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”说被告的房子不能居住，目前兰亭湾畔的居住率就是最好的证明。综上所述，在整个事件中，被告履行了所有合同约定，相反，原告单面要求解除合同，无法定情形构成违约，本着谁违约谁担责的法律原则，原告应承担被告一切经济损失，为维护守法者合法权益，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人瑞城房地产经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见和证据，视为其放弃答辩及举证、质证的权利。经审理查明：长沙市岳麓区兰亭湾畔三期Ｄ2栋704房系被告朱建良所有。2019年12月5日，原告袁高凤（乙方）与被告朱建良（甲方）、第三人瑞城房地产（丙方）及案外人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定：“一、房屋概况甲方该房屋位于岳麓区，房屋所有权人朱建良，建筑面积约为128平方米······用途为居家（乙方告知详细用途后，甲方应根据用途要求解决、协调、处理使用用途的相关问题，如住宅用于商业，由乙方自行承担风险）。二、租赁期限2019-12-09至2020-12-08······三、房屋租金、押金及其他费用承担1、房屋租金每月人民币叁仟玖佰元整（小写￥3900.00），含使用家电、家具、设备、设施，支付方式（半年），签订合同当天内支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前7天交付下期租金。2、为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金人民币叁仟玖佰元整（小写￥3900.00）。合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还给乙方。3、租赁期间的下列费用，甲方承担：物业管理费、车位费；乙方承担：水费、电费、燃气费······四、居间服务签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。合同签订当日甲方支付丙方居间服务费人民币壹仟玖佰伍拾元整（小写：￥1950.00），乙方支付丙方居间服务费人民币壹仟玖佰伍拾元整（小写：￥1950.00）。本合同签订后，甲、乙任何一方或双方要求提出解除、终止合同导致本合同不能履行的，甲、乙双方仍应向丙方支付所约定的居间服务费······七、合同解除及终止（一）甲方有下列情形之一的、乙方有权单方解除本合同：1、迟延交付房屋达十日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的······八、违约责任1、如甲方违约或单方提前解除合同的，应双倍返还乙方租赁押金并赔偿乙方损失；如乙方违约或单方提前解除合同的，甲方有权没收租赁押金。”上述合同签订后当日，原告向被告支付了6个月的租金23400元及押金3900元，另支付了被告燃气费100元、电费80元，共计27480元。原告向第三人支付了居间服务费1950元，被告向第三人支付了居间服务费1750元。同日，被告与原告就案涉房屋中的设备设施及钥匙、门禁卡进行了交接，并在交房确认书上签字。2019年12月6日，被告交付了房屋并交缴纳了360元的车位费。然原告入住案涉房屋后，发现案涉房屋外广场在进行施工，噪音较大。原告认为家中有老人与小孩，噪音太大影响了其与家人的日常生活，遂向被告提出不再继续租住案涉房屋，并表示可以积极为原告寻找转租房客，但一直未找到。原告遂于2019年12月17日在微信中与被告协商，原告提出解除合同，被告表示同意，双方办理了房屋交接手续，但双方就费用问题未达成一致意见，在扣除原告租住案涉房屋十天的房租1300元、押金3900元、车位费360元、水费35元、电费195元、燃气费20元及被告支付给第三人的中介费1750元后，被告仅退还原告20066元。原告索要未果，遂酿成本案诉讼。另查明：原告于2020年12月17日委托湖南明泰检测技术服务有限公司对案涉房屋内的噪音进行检测。2019年12月20日，湖南明泰检测技术服务有限公司出具了《检测报告》，结果如下：噪声昼间限值为55dB，而案涉房屋西北角卧室、北边卧室、北边阳台、东北角卧室的噪声值分别为76.8dB、72.4dB、83.3dB、83.6dB。原告支付了检测费300元。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、收条、交房确认书、微信聊天记录、《检测报告》、检测过程视频，被告提交并经庭审质证的微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，由于原告和被告在合同履行过程中均不存在违约行为，合同不能履行是第三人的原因造成，因第三人在房屋外广场施工行为是原告与被告在订立合同时无法预见的，不属于不可抗力，且不属于商业风险范畴。由于第三人的行为导致房屋噪音超标造成原告无法居住，继续履行合同原告合同目的不能实现，对原告明显不公平。故原告在合同履行期限内提出解除合同，被告同意原告解除，且双方办理了房屋交接手续，应为原、被告双方协商一致解除合同，符合上述司法解释的规定。对于原告要求被告退还押金3900元，本院根据公平原则，考虑到原告退租后被告房屋有一定的空置期，故本院部分予以支持，酌情确定被告退还原告押金1950元。关于原告要求被告退还中介费1750元，《房屋租赁合同》第四条明确约定，如合同解除，原、被告双方仍应向第三人支付中介费，被告从原告支付的租金、押金中扣下中介费1750元无事实依据，故对原告的该项诉请本院予以支持。关于原告要求被告退还车位费360元，合同中第三条第三款明确约定车位费由被告承担，故对原告的该项诉请本院亦予支持。综上所述，被告共计收取原告27480元，扣除原告实际居住11天的租金1430元、押金1950元、水费35元，电费195元，燃气费20元后，被告应返还原告23850元，被告已返还原告20066元，故被告还应返还原告3784元。因合同解除合同不是被告违约造成，故对原告要求被告支付300元检测费的请求，本院不予支持。对于被告辩称其与原告协商一致，原告同意其扣押金3900元，虽然原告在与被告聊天过程中曾表示同意被告扣押金，但被告未同意，双方并未达成合意，被告的中介费、车位费要原告承担也无事实与法律依据，故对被告的答辩意见，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告朱建良于本判决生效之日起三日内返还原告袁高凤3784元。二、驳回原告袁高凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，原告袁高凤承担9元，被告朱建良承担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇二〇年七月十三日书记员  陈旸芷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。