江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异102号案外人（异议人）：孙建芳，女，1970年12月31日生，住江苏省昆山市。申请执行人：江苏金桥非融资性担保有限公司，住所地昆山市玉山镇紫竹路**。被执行人：昆山世纪经贸发展有限公司，住，住所地江苏省昆山开发区樾城花园澳宇广场**楼**/div>被执行人：江苏大唐燃料有限公司，住所地江，住所地江苏省昆山市千灯镇大唐村v>被执行人：钟百康，男，1959年2月10日生，汉族，住所地上，住所地上海市v>被执行人：张立文，女，1966年5月29日生，汉族，住所地上，住所地上海市v>被执行人：陈**明，男，1962年5月20日生，汉族，住所地江，住所地江苏省昆山市v>被执行人：孙建华，男，1968年1月8日生，汉族，住所地江，住所地江苏省昆山市v>被执行人：魏向红，女，1968年10月31日生，汉族，住所地江，住所地江苏省昆山市v>被执行人：昆山大唐置业集团有限公司，住所地江，住所地江苏省昆山市千灯镇大唐村v>本院在执行申请执行人江苏金桥非融资性担保有限公司（原名称为江苏金桥投资担保有限公司）与被执行人昆山世纪经贸发展有限公司、江苏大唐燃料有限公司、钟百康、张立文、陈**明、孙建华、魏向红、昆山大唐置业集团有限公司追偿权纠纷即(2019)苏0583执5245号执行一案中，案外人孙建芳向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。异议人孙建芳称：1.请求贵院中止对被执行人名下昆山开发区××广场××楼××室房屋的强制执行；2.请求贵院判决昆山开发区××广场××楼××室房屋归异议人所有，被执行人协助异议人将昆山开发区××广场××楼××室房屋过户至异议人名下。事实与理由：涉案房产在2017年被查封之前，被执行人已在2015年出售并交付给异议人，异议人支付了相应的对价，也实际占有使用了涉案房屋，故根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》第8条的规定，异议人提出的异议请求是具有事实和法律依据的。2015年12月29日，被执行人与异议人签订《房屋买卖合同》一份，合同约定被执行人将涉案房屋作价65万元出售给异议人，当日异议人就支付了65万元房屋购房款。事后异议人多次要求被执行人过户，但是被执行人一直拖延异，异议人也找不到人，故一直未过户。可是涉案房屋虽然未过户给被执行人，但异议人与被执行人交易房屋是有事实依据的，异议人支付对价后，被执行人也将房屋产权证及房屋一并交付给了异议人，异议人持有后一直占有使用至今，期间是异议人一直有缴纳水、电、物业费。另外，涉案房屋查封是在2017年才被查封的，而异议人与被执行人之间的交易是在2015年完成的，根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》第8条1、2、3款的规定，异议人签订合同时间、占有房屋时间、支付对价的时间完全符合该条款1、2、3项规定，异议人的异议请求是具有事实和法律依据的。故请求贵院查明事实后依法支持异议人申请请求。申请执行人及被执行人未答辩。经审查查明：江苏金桥非融资性担保有限公司与昆山世纪经贸发展有限公司、江苏大唐燃料有限公司、钟百康、张立文、陈**明、孙建华、魏向红、昆山大唐置业集团有限公司存在追偿权纠纷，本院作出（2014）昆商初字第0368号判决：一、被告昆山世纪经贸发展有限公司偿还原告江苏金桥非融资性担保有限公司代偿款3328238.2元，支付逾期付款违约金（分3项：1、以840683.59元为基准，自2013年9月14日起算；2、以1033000元为基数，自2013年9月17日起算；3、以1454554.61元为基数，自2014年3月1日起算。均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，计算至本判决确定的履行之日止，以3项之和为准）于本判决生效之日起十日内履行。二、被告江苏大唐燃料有限公司、钟百康、张立文、陈**明、孙建华、魏向红对被告昆山世纪经贸发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费76756元，减半收取38378元，保全费5000元，合计43378元，由原告负担27337元，被告昆山世纪经贸发展有限公司、江苏大唐燃料有限公司、钟百康、张立文、陈**明、孙建华、魏向红负担16041元。该判决生效后，江苏金桥非融资性担保有限公司向本院申请执行即(2019)苏0583执5245号执行一案。该案件审理过程中，本院发布(2019)苏0583执5245号之一公告，主要内容为：对被执行人孙建华名下位于昆山开发区樾城花园澳宇广场53号楼908室、909室房屋进行询价拍卖。案外人孙建芳遂提出异议，请求排除执行。另查明，位于昆山开发区××广场××楼××室房屋的房屋登记权利人为孙建华，面积150.86平方米。该房屋在2013年8月16日即被苏州工业园区人民法院首封。2014年3月12日、2014年3月21日，苏州工业园区人民法院再次查封该房屋。2014年5月8日，本院查封了该房屋。该房屋上设定了抵押权，抵押权人为中国民生银行苏州分行。中国民生银行苏州分行下属行即其昆山支行，于2014年5月6日与孙建华等人达成调解协议，本院作出（2014）昆商初字第1029号民事调解书，其中内容包括：一、孙建华、魏向红需支付中国民生银行昆山支行贷款本金4192673.77元及利息和律师费。二、昆山世纪经贸发展有限公司等承担连带责任。三、如孙建华、魏向红未按约履行，中国民生银行昆山支行有权申请执行。另中国民生银行昆山支行就抵押房屋（位于昆山开发区××广场××楼××室、昆山开发区××广场××楼××室、昆山开发区商铺××楼××室、××市镇××镇××世纪××区××室）××、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。后被执行人孙建华、魏向红未履行调解书确定的付款义务。中国民生银行昆山支行申请执行即（2014）昆执字第4889号，该案执行过程中，本院拟对涉案昆山开发区樾城花园澳宇广场53号楼908室、909室评估拍卖，当时908室评估价格为1047790元，909室评估价格为997578元。该房屋当时首封法院为苏州工业园区人民法院，因该房屋上设定了抵押权，苏州工业园区人民法院当时将处置权交给本院。案外人孙建芳主张其购买了涉案房屋，其提供了《房屋买卖合同》，该合同主要内容为：一、甲方自愿将其位于昆山开发区××广场××楼××室的房屋(建筑面积150.86平方米)以人民币陆拾伍万元整(￥650000元)的价款出售给乙方。二、乙方于该合同签订之日起10日内一次性将房款支付给甲方。三、本合同签订后，甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其它任何方式的处分。四、该房屋正式交付时，物业管理、水、点、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，甲方结清已发生的费用，甲方己经预缴的费用，其权益由乙方享有，双方不再另行结算。五、违约责任。1、甲方应当于乙方付清房款同时交付乙方该房屋。甲方未按时交付房屋，应支付按日计算的房价千分之-的违约金给乙方。逾期超过两个月，乙方有权解除本合同。2、乙方未按本合同规定的付款日期及方式付款的。其逾期部分应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过两个月时，甲方有权解除合同。3、甲方保证本房屋无查封、交易、通知拆除等现象、保证无隐瞒房屋历史或其它非善意行为。若有所列情形之一，影响到乙方权利的行使，甲方则放弃先诉抗辩权，并按所收款项双倍返还给乙方，以为违约处罚，若有其它损害仍得赔偿。4、本合同签订、房款付清后，任何一方不得擅自变更或解除合同，否则提出变更或解除方需按本房屋届时市场评估价的双倍支付给对方。如因重大或不可抗力的客观原因导致本合同的解除，甲方应按本房屋届时市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。5、本协议一式两份，双方各执一份。该合同落款日期为2015年12月29日。其主张支付了65万元的购房款并提供了凭据如下：2015年12月29日支付给王莹雁的65万元转账凭证。异议人还提供其交纳水电费的相关凭据以及出租房屋收款收据。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，桉照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）其他财产和权利、有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据涉案房屋的查封记录显示，在异议人提供的购房合同落款时间之前，涉案房屋已经被多次查封。该房屋上设定了抵押权，中国民生银行昆山支行在2015年时即已申请执行要求实现抵押权，异议人根本无法实现过户目的。异议人孙建芳提供的付款凭证不能证实是涉案购房款。并且其主张的购房价格也远低于2015年评估价格约100万元。因此，异议人完全不能满足法律规定排除执行的构成要件。不能排除执行。本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人孙建芳异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  欧 平人民陪审员  许家塑人民陪审员  杨剑英二〇二〇年七月二十日书 记 员  杨云凤