广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9985号原告（反诉被告）：张立平，男，1957年10月25日出生，汉族，住被告（反诉原告）：彭瑞良，男，1955年5月28日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：汤新为，湖南德宽律师事务所律师。原告张立平与被告彭瑞良租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2020年6月29日公开开庭审理了本案。原告张立平，被告彭瑞良的委托诉讼代理人汤新为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张立平向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付厂房拆迁补偿款60000元；2.被告向原告支付违约金（以60000元为本金，按每日千分之一计算，从2020年1月22日起计至被告实际付款之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于1996年4月1日起租用被告位于广东省佛山市南海区***************厂房直至2019年11月27日该厂房拆迁前迁出，原告在租厂期间一直按合同支付相关费用，当时厂区占地面积为1350㎡，厂房面积为735㎡，其余为空地面积615㎡，后在2009年左右因原告生产需要经与被告协商后由原告出资将空地615㎡扩建成两层混凝土结构的厂房，共及扩建面积为1230㎡，总投资约为350000元。直到2016年原告生产不需要太大场地，只需100多平方米作仓库使用（只占用原告扩建的小部分厂房），其余厂房转由被告出租并收取相应的租金，原告也按被告协商并支付仓库的租金，之后原告多次与被告协商扩建厂房适当补偿问题，但一直没有结果。直到2019年11月17日被告约原告协商拆迁问题，并承诺在被告收到补偿款后支付60000元拆迁补偿款给原告，承诺书并没有附加条件，该厂房拆出的所有可变卖物料的资金均由被告收取。原告得知被告已收到补偿款后于2020年4月1日要求被告支付60000元补偿款时，被告以各种理由拒绝支付。为维护原告的合法权益，故起诉。被告彭瑞良辩称，1.2019年11月17日，拆迁费承诺系原告乘人之危的情况下逼迫被告出具的，该承诺显失公平，被告有权撤销该承诺。1996年3月1日，被告与原告签订《租赁合同》，约定由原告租赁被告承租的位于佛山市南海区***************场地，面积为1350平方米（其中厂房面积735平方米，空地面积615平方米），租赁期限自1996年4月1日至2003年12月31日止。《租赁合同》期限届满后，原告继续租赁上述租赁物，但基于双方系多年朋友，遂未签书面合同。1998年4月18日，双方约定从1998年起，空地部分每月按平方米2元计算租金，以后递增部分由租方负责；自2016年起，因原告只需租赁100平方米作为仓库使用，经双方口头协商，约定原告仅继续承租100平方米仓库（租金为每年15000元），其余租赁物返还给了被告，原告扩建部分的厂房也按照租赁合同的第三条归属于被告所有，1998年4月18日至2015年12月31日期间原告应交的空地部分的每平方米2元的租金共计280680元也作为原告扩建厂房的补偿款予以了折抵。2019年10月18日，被告收到涉案租赁物所有权人佛山市南海区***********股份合作经济社通知，经一村西股份合作经济社全体成员表决通过并决定从2019年10月21日启动该租赁物拆迁工作，并限期搬迁。被告将拆迁通知告知原告并要求原告于2019年11月28日前迁出租赁物并支付剩余租金，但原告要求被告向其支付拆迁费60000元，否则拒不搬迁。被告认为原告在拆迁通知发出前仅租赁了100平方米作为仓库使用，但其要求被告支付拆迁费60000元缺乏相关依据及合理性，故未同意。然而，原告在明知其逾期搬迁行为将导致被告得到的搬迁奖励款大打折扣的情况下（根据搬迁奖励方案，自一村西股份合作经济社发出搬迁通知之日起3个月搬迁的，搬迁奖励标准为280元/平方米;4个月内搬迁的，搬迁奖励标准为250元/平方米；5个月内搬迁的，搬迁奖励标准为200元/平方米；6个月内及以后搬迁的，无条件收回并不予任何奖励），以被告如不答应支付其拆迁费60000元其拒不搬迁为由要挟被告签订承诺书。被告认为，原告在此期间拒不搬出涉案租赁物，已严重妨害“三旧改造”项目的土地前期整理进程，与国家大力推动城市更新的政策精神相悖，也严重损害了经一村西股份合作经济社的集体合法权益，同时为避免和减少因原告逾期搬迁所导致被告的奖励损失，被告被迫于2019年11月17日向原告出具拆迁费承诺书。被告认为该承诺书系在原告乘人之危的情况下逼迫被告出具的，且内容既不合理又显失公平，被告有权要求撤销该承诺。二、拆迁费承诺系附条件的承诺，鉴于原告未提供证据证明被告已收到拆迁补偿款，付款条款尚未成就，被告无需向被告支付拆迁费。2019年11月17日，被告出具的拆迁费承诺已注明原告需于2019年11月28日前搬出租赁物，补偿款的支付以村付回钱为准，否则，被告不予支付拆迁费60000元，但被告直至2019年11月29日才搬出租赁物，明显超过了约定期限，且原告未提供证据证明被告已收到拆迁补偿款，付款条件尚未成就，故被告无须向原告支付拆迁费60000元。三、拆迁通知公布前，原告实际租赁面积仅为100平方米，即使有相关拆迁补偿或奖励，也应按一村西股份合作经济社搬迁奖励方案规定按100平方米的标准计算搬迁奖励费，同时根据《租赁合同》约定仅支付50%。如前所述，自2016年起原告仅租赁100平方米作为仓库使用，其于租赁物返还给了被告，退一万步说，即使存在相关补助或奖励，也仅应按一村西股份合作经济社搬迁奖励方案280元的标准计算，即100平方米×280元/平方米计算（即28000元）。此外，根据被告与原告于1996年3月1日签订的《租赁合同》第四条“……但如遇上级部门征用需拆迁甲乙双方均不负违约责任，应由征用单位补偿一切费用，甲乙双方各占50%”的约定，被告应支付的拆迁费仅为14000元。再次，原告至今仍拖欠被告租金未付清，如两项抵扣后，被告无需支付原告拆迁费。四、被告认为原告主张的违约金没有双方的约定，没有事实依据，不应得到支持。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告彭瑞良向本院提出反诉请求：1.原告立即向被告支付2018年1月1日至2019年11月28日共计716天租金28711.6元（租金按每年15000元折算日租金为40.1元，716天×40.1元=28711.6元）及利息[以28711.6元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年2月1起至剩余租金实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日共121天为208.01元（28711.6×（4.35%/365天）×121天）]；2.原告承担全部诉讼费用。事实和理由：1993年3月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定由原告租赁被告位于佛山市南海区***************场地，面积为1350平方米（其中厂房面积735平方米，空地面积615平方米），租赁期限自1996年4月1日至2003年12月31日止。《租赁合同》期限届满后，原告继续租赁上述租赁物，但基于双方系多年朋友，遂未签书面合同。2016年因原告只需租赁100平方米作为仓库使用，后经双方协商，口头约定原告自2016年起仅租赁100平方米仓库（租金为每年15000元），仓库租金支付方式为通过现金或银行转账方式于次年1月份前支付上一年度租金，其余租赁物原告返还给了被告。2019年9月，被告收到涉案租赁物所有权人佛山市南海区***********股份合作经济社通知，经一村西股份合作经济社全体成员表决通过并决定从2019年10月21日启动该租赁物拆迁工作，并限期搬迁。被告将搬迁通知告知原告并要求原告于2019年11月28日前迁出租赁物并支付剩余租金，但经多次催告，原告于2019年11月29日方搬出租赁物，且至今仍欠被告2018年1月1日至2019年11月29日的租金合计28711.6元。被告认为，原告拒不支付租金的行为违背了诚实信用原则，被告有权要求原告支付剩余租金及违约金。原告针对被告反诉答辩称，一、被告2019年11月17日所出具的承诺书绝对不是乘人之危及逼迫的情况下出具的，被告应提供合法的证据。2019年11月17日前一天，被告约原告于11月17日晚上在石石肯（广宁美食餐馆）就餐，在吃饭前双方协商一致认为双方已合作几十年没有发生拖欠租金等事项，被告并自愿出具支付60000元拆迁补偿款的承诺书（承诺书中没有提及应扣的任何费用），原告认为有预期的70%补偿就同意了（若按合同第四条应补偿原告615平方米×280元=172200元，再乘以50%即为86100元）。另外双方签订《租赁合同》于2003年到期，因一直都合作顺利没有发生问题，故没有续签合同，但双方都默认并继续履行合同，可以认为该合同至今仍有效。原告最后一次交费为2019年2月4日，至于2019年的租金是计划待2019年11月17日协商中双方商定，后来被告只补偿60000元拆迁费，原告认为被告已扣除了2019年的几个月租金（搬迁奖励方案2019年10月18日起3个月内迁出按280元/平方米奖励，同时免租3个月）。被告的反诉状中说有两年没有交租不是事实。二、被告提到1998年其空地部分每月按每平方米2元计租，实际村每年都加地租，真正只优惠了八千元左右是用来代被告维修厂房大门及瓦顶等费用，280000元缺乏证据支持。三、原告按时于2019年11月28日前移交场地（搬运及司机作证、回收公司清偿费支付凭证，时间为2019年11月27日15时12分），被告故意说成是29日，是有意制造不履行承诺的借口，被告已收每平方米280元（约380000元的拆迁补偿款，可能分期收，可到村财务查核，被告没有因此而受损）。诉讼中，原告针对本诉举证如下：1.原告身份证复印件1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.租赁合同原件1份，用以证明原、被告之间存在租赁事实，其中第四条违约责任中写明如遇上级部门征用需拆迁甲乙双方均不付违约责任，应由征用单位补偿一切费用，甲乙双方各占50%；3.图纸复印件1份，用以证明红色部分是原告加建；4.承诺书原件1份，用以证明被告承诺搬迁后给原告支付60000元。诉讼中，被告针对本诉举证如下：1.拆迁通知复印件1份、原件1份，用以证明被告承租的涉案租赁物应当在规定的时间内予以拆迁，如不拆迁，将会由石石肯村一村西股份合作经济社收回土地。诉讼中，原告针对反诉举证如下：1.收据原件1份、银行回单打印件1份（加盖中国工商银行电子回单专用章）、银行汇款单打印件1份（加盖中国工商银行股份有限公司佛山南海海城支行业务专用章），用以证明2018年原告已经给被告交租；2.租金说明原件1份，用以证明2018年6月23日原告与被告协商腾退一个办公室，每月减免400元租金；3.搬迁奖励方案复印件1份，用以说明原告没有延迟被告退场时间，都在奖励方案交付日期范围内，2019年的费用应有3个月的补偿，没有谈妥；4.微信转账截图打印件1份，用以说明2019年11月27日回收公司支付清场费用给原告。诉讼中，被告针对反诉举证如下：1.租赁合同复印件1份，用以证明双方合同关系一直成立。租金经过协商自2018年起按照15000元/年计算。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的本诉证据1-2无异议，本院予以确认；被告对原告提供的本诉证据4、反诉证据1-3真实性无异议，原告对被告提供的反诉证据1真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对原告提供的本诉证据3，该证据为原告单方制作未经被告认可，本院对其证明力不予确认；对原告提供的反诉证据4，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认；对被告提供的本诉证据1中的拆迁通知复印件，被告未提供该拆迁通知的原件，本院对其证明力不予确认；对被告提供的本诉证据1中的拆迁通知原件，原告对其真实性虽有异议但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：1996年3月1日，原告张立平（乙方）与被告彭瑞良（甲方）（原、被告均确认《租赁合同》中甲方“彭良”即为被告彭瑞良）签订《租赁合同》，约定：乙方因生产需要租用一村西六亩围工业区厂房一座，面积735平方米、空地面积515平方米，合同定至2003年，租金定价分两阶段，第一阶段3年（1996年4月1日至1999年12月31日止），每平米每月租金为厂房735×8=5880元、空地515×3.5=1802.5元，第二阶段按村委会所定的租金升幅比例定；合同期限从1996年4月1日至2003年12月31日；乙方在厂内加建和装修等一切饰物，合同期满后不能拆走，归属甲方所有；租金每年分四季度缴交给甲方，缴交时间为每季度前10天缴清；如遇上级部门征用需拆迁，甲乙双方均不负违约责任，由征用单位补偿一切费用，甲乙双方各占50%。双方并约定其他权利义务。1998年4月18日，被告彭瑞良在该《租赁合同》落款后手写注明从1998年起空地部分每月按每平方米2元计算租金，以后村递增部分由租方负责。2018年6月23日，被告彭瑞良出具手写单，该手写单写明办公室回收在2018年6月23日退出彭瑞良使用，7月份开始退回每月400元。2019年2月4日，被告向原告汇款12600元；后被告彭瑞良出具收据确认收到原告张立平2018年租金12600元。2019年10月18日，佛山市南海区*********股份合作经济社出具《拆迁通知》，该通知写明一村西股份合作经济社决定从2019年10月21日启动“六亩围”、“黄柏围”拆迁工作，现通知拆迁范围内的有关租户根据《“六亩围”、“黄柏围”地块搬迁方案》规定的时间到一村西股份合作经济社签订拆迁协议，在规定时间内不签订拆迁协议的，经济社将无条件收回所租赁的物业及土地，不再续租，后果自负。《搬迁奖励方案》载明租户租地自建厂房的搬迁奖励办法为签订协议并完成搬迁的时间在发出搬迁通知之日起3个月内的，搬迁奖励标准为280元/平方米，免租标准3个月。2019年11月17日，被告彭瑞良出具手写单，该手写单载明石石肯一村西六亩围5号拆迁被告彭瑞良补原告张立平拆迁费60000元（村付回钱为准），注：11月28号前搬出为止。2020年4月28日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认自2018年1月起，原告承租租赁物的租金标准为15000元/年，自2018年7月1日起租金标准在原基础上减少了400元/月。被告确认已收到经济社支付的部分拆迁补偿款。原告确认其从2019年1月1日起未向被告支付租金。本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第70条规定：“一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危”，第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案中，佛山市南海区*********股份合作经济社已向租户发出了《拆迁通知》及《搬迁奖励方案》，被告对于其及时搬迁可能获取的经济利益及应当付出的成本均能清楚预见并有权决定是否对作为原告的承租人进行补偿，且未有证据显示原告存在优势地位而被告没有经验的情形，被告主张2019年11月17日的手写单属于乘人之危而订立、承诺内容显失公平的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。被告于2019年11月17日出具的手写单仅载明“村付回钱为准”，而未明确村付款的具体金额，现被告明确其已向村收取了部分拆迁补偿款，且被告未提供村向其发放拆迁补偿款的凭证，未有证据显示其收取的补偿款金额少于手写单载明其承诺向原告支付的补偿款数额，故对被告认为付款条件未成就的抗辩，本院依法不予采纳。被告在2019年11月17日的手写单中承诺向原告补偿拆迁费60000元，故本院对原告主张被告支付60000元的诉请依法予以支持。手写单写明原告需于11月28日前搬出，现原、被告未签订书面交接清单，原告具体搬迁的时间无法确认，但即使按照被告关于原告于2019年11月29日搬迁的陈述，该时间亦仅超出约定期限1日，原告并不存在明显超出约定期限搬迁的行为，且未有证据显示超出1日对被告的权利义务产生了重大影响，故对被告以搬迁时间为由不支付补偿款的抗辩，本院依法不予采纳。原告于2020年4月28日起诉要求被告支付补偿款，被告作为已收取村补偿款的一方未提供相应收款凭证以证明其收取村补偿款的具体时间，应自行承担相应不利后果，故本院酌定被告以60000元为本金从2020年4月28日起至实际付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告。2019年11月17日的手写单对于逾期付款的违约金及被告收到村所付款项后向原告付款的时间均未进行约定，原告主张被告从2020年1月22日起按日千分之一的标准计算违约金无事实和法律依据，其诉请超出核定部分，本院依法不予支持。被告出具的收据明确载明已收取原告2018年租金，其另行主张原告支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金无事实依据，本院依法不予支持。原告确认其从2019年1月1日起未向被告支付租金，原、被告均确认自2018年1月起，原告承租租赁物的租金标准为15000元/年，自2018年7月1日起租金标准在原基础上减少了400元/月，故经核算，2019年1月1日至2019年11月28日期间，原告应向被告支付租金9293元[（15000元/年÷12个月）-400元/月]×（10个月+28天），被告对租金的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。原、被告对于三旧改造搬迁的免租期并未进行约定且被告已承诺向原告支付拆迁费，本院亦予以支持，故对原告主张其享有免租期间的抗辩，本院依法不予采纳。2019年11月17日的手写单并未涉及租金问题，原告认为补偿款扣除了租金的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。原告逾期支付2019年1月1日至2019年11月28日期间的租金，应向被告支付相应的资金占用损失，故原告应以9293元为本金从2020年2月1日起至实际付清欠款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予被告，被告对诉请超出核定部分，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）彭瑞良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付60000元予原告（反诉被告）张立平；二、被告（反诉原告）彭瑞良应以60000元为本金从2020年4月28日起至实际付清欠款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告（反诉被告）张立平，本项随上列第一项清；三、原告（反诉被告）张立平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金9293元予被告（反诉原告）彭瑞良；四、原告（反诉被告）张立平应以9293元为本金从2020年2月1日起至实际付清欠款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予被告（反诉原告）彭瑞良，本项随上列第三项清；五、驳回原告（反诉被告）张立平的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）彭瑞良的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计740元（原告已预交），由原告（反诉被告）张立平负担90元，被告（反诉原告）彭瑞良负担650元。反诉受理费261.5元（被告已预交），由原告（反诉被告）张立平负担25元，被告（反诉原告）彭瑞良负担236.5元。经核算，被告（反诉原告）彭瑞良应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付625元予原告（反诉被告）张立平，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年七月十日书记员 陆美羽