四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民初24号 原告：巴中市自然资源和规划局，住所地：四川省巴中市经开区尚府路**，统一社会信用代码：11513700MB16168006。 法定代表人：何小兵，局长。 委托诉讼代理人：宋钦巧，女，1989年10月3日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：王雷，四川宏坤律师事务所律师。 被告：巴中蜀东房地产开发有限公司，，住所地：四川省巴中市江北水井街菜市口，一社会信用代码：91511900782261239M。 法定代表人：熊涛，董事长。 委托诉讼代理人：王树，男，1972年3月1日出生，汉族，住四川成都市锦江区。 委托诉讼代理人：吴玉川，四川玉宏律师事务所律师。 原告巴中市自然资源和规划局（以下简称“自然资源规划局”）诉被告巴中蜀东房地产开发有限公司（以下简称“蜀东房产公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理，并依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告自然资源规划局之委托诉讼代理人宋钦巧、王雷，被告蜀东房产公司之委托诉讼代理人王树、吴玉川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告自然资源规划局的诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付拖欠的土地出让价款6749.76万元。2.依法判令被告对逾期支付的出让价款，自逾期之日起按日千分之一向原告承担迟延支付期间的违约金(违约金暂算至立案之日，实际金额支付至付清之日)违约金额为681.72576万元。3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2005年11月30日，被告与原巴中市国土资源局（现为自然资源规划局）就凯悦名城项目63067㎡国有建设用地使用权，按法定程序签订了《国有土地使用权出让合同》。在合同履行过程中，因规划调整和土地使用权年限延长应补缴土地出让价款，故原、被告双方于2019年1月17日签订了《国有建设用地出让合同变更协议》。协议约定：被告应补缴土地出让金10249.76万元，扣除原已预缴的3500万元外，对下余土地出让价款6749.76万元，由被告在2019年9月30日前缴清，否则，每日按迟延支付款项的千分之一承担违约责任。但约定的支付期限届满后，被告对下欠的6749.76万元土地出让价款却拒不缴纳，虽经原告多次催收，却均无果，给原告造成了一定的经济损失，故提出如上诉请。 被告蜀东房产公司答辩认为，原告请求依法判令被告支付拖欠土地出让款的事实不充分。原告与被告签订的合同第5条规定相关费用均由被告支付。合同变更后，应当减去土地前期事项支付的相关款项。违约金过高，请求予以调减。同时因原告方拆迁整理、基础建设不到位，均是被告方自行进行建设，到现在已15年了，都还未完工，导致被告的施工成本过高。 原告自然资源规划局为支持其诉请，向本院提交了以下证据： 第一组：《国有土地使用权出让合同》《国有建设用地出让合同变更协议》及宗图。证明被告应按变更协议补缴出让金，还应缴纳土地出让价款6749.76万元，且被告应在2019年9月30日前缴清，如迟延应按迟延支付款项的千分之一每天计算违约金。土地出让合同的第二章第五条第三款，土地出让时对现有土地的情况作了一个相关说明，原被告双方对土地的情况是知晓的。变更协议是双方的真实意思表示，也是对土地使用现状知晓后，应当补缴相关的土地出让金的约定。 第二组：交款凭证。证明被告仅履行了3500万元的土地出让价款支付义务，后续的出让价款至今未缴纳。 第三组：《提示函》及《土地价款催缴通知书》《律师函》。证明原告向被告公司告知缴纳出让款的金额，并限期要求被告公司缴纳。 4.土地滞纳金核算表。证明被告公司迟延支付出让金应按每日千分之一计算，该核算表计算时间是2019年10月1日至2019年12月5日，共计66天，应当支付的违约金为445.4842万元。但原告在起诉之日时，应当按千分之一计算至实际付清之日止。 经质证，被告蜀东房产公司认为，对2005年11月30日签订的合同的真实性、客观性无异议，但对第五条第三款有异议，事项明确是被告的，但未明确所产生的费用由谁承担。合同约定日千分之一的违约金标准过高。变更协议第三条和第五条显失公平。对缴纳的3500万元无异议。律师函等客观反应原告工作履行职责的情况，对其真实性无异议。 被告蜀东房产公司为支持其抗辩主张，提交了如下证据： 第一组：原被告身份信息，证明主体资格合法。 第二组：2005年11月30日原告与被告签订的《国有土地使用权出让合同》合同编号：2005-00094复印件一份。证明合同内容客观真实。且没有明确由被告承担三通一平和青苗、林木房屋及附属物的拆迁安置补偿及道路绿化、路灯等市政建设所产生的费用。 第三组：凯悦名城项目土地整理成本清单。证明拆迁还房一共是45户，是25271352.06元；过渡费及青苗是984.946915元；三通一平费用是4194.9309万元；用电接入工程费240万元，共计7947.075130万元。上述费用不应由被告承担该费用。 第四组：2012年12月10日交土地费发票一份（3500万元）。证明已支付费用情况。 第五组：2019年1月17日原告与被告签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》复印件一份。证明原告不应以净地计算增容面积计费，对被告显示不公平。原告应减去被告支付的各项土地整理成本费用。 经质证，原告自然资源规划局认为，第三组土地平整等费用均系被告单方提供，真实性无法核实。且该组证据与本案没有关联性。本案原告诉称的是出让合同履行中被告应履行土地出让价款的义务，而该组证据均是出让合同签订前的相关费用支出，该证据不足以抗辩出让合同履行中土地出让价款的支付义务。后原被告又签订了变更协议，而变更协议中也明确了土地出让价款的金额，即被告是接受了该土地出让价款的缴纳事实，其以合同签订之前支付的其他费用为由主张进行抵减的事实理由不能成立。 根据双方当事人举证及质证意见，本院对双方当事人提交证据作如下认定，对双方当事人提交的土地出让合同及补充协议、宗图、已付款凭据，律师函及催缴通知书，双方均无异议，本院对其三性予以确认；对原告提交滞纳金核算表载明的计算标准符合约定，本院予以确认。对被告提交的安置补偿产生的相关费用依据，因系被告单方计算并制作形成，原告对此存有异议，且与本案应予补缴的出让金不具有关联性，故本院不予认定。 根据双方当事人举证及本院认证情况，查明如下事实：2005年11月30日，被告蜀东房产公司与原巴中市国土资源局（现为原告自然资源规划局）就凯悦名城项目63067㎡国有建设用地使用权出让，签订了《国有土地使用权出让合同》。此后，双方当事人依约对该合同进行了履行。 2019年1月17日为解决案涉宗地规划调整等遗留问题，双方当事人签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。对原2005年签订的《国有土地使用权出让合同》项下的建筑面积及相应的土地使用权期限进行了变更。依据变更协议，就规划调整和使用年限延期，被告蜀东房产公司应补缴土地出让金10249.76万元，扣除原已预缴的3500万元外，还下差土地出让价款6749.76万元，协议约定由被告在2019年9月30日前缴清，若被告蜀东房产公司不能按期支付上述土地出让价款，则自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰承担违约责任。在约定的支付期限届满后，被告蜀东房产公司未交清上述下欠6749.76万元土地出让价款。经原告自然资源规划局催告后，被告蜀东房产公司仍未缴纳。 庭审中，原告自然资源规划局提交了双方当事人签订协议时，委托四川嘉汇土地估价事务所有限责任公司出具的土地预估结果一览表：载明容积率增加需补缴土地出让金7798.46万元，延长土地使用年限需补缴土地出让金2451.30万元。被告蜀东房产公司对该证据认为，当时只知道需补交的总价款，对延期需补交数额不知情，且延期是被告主动申请的，这么高的费用就不申请延长。 本院认为，双方当事人所达成的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。被告蜀东房产公司未按约定期限缴纳应予补缴的土地出让金，构成违约，应承担继续履行并支付相应违约金的责任。 因案涉土地出让金是在原《国有土地使用权出让合同》履行基础上，因容积率增加及原告方申请土地使用期限延长而应予补缴的费用。其中涉及容积率变更而增加的土地出让金，属原土地使用条件变更而应予补缴的土地价款，双方基于该土地价款支付而约定的违约金标准受相关法律、法规和规范性文件的约束，国务院相关通知中亦对该标准作出了明确的规定，且被告作为专业的房地产开发公司在签订该协议时，亦应当知道违约的后果，不存在不能预见的情形，故对被告主张该部份土地价款迟延履行违约金过高，应予调减为年利率6%标准计算的理由不予支持。依据原告提供的土地预估结果一览表载明:容积率增加需补缴土地出让金为7798.46万元，被告2012年已预交了3500万元，扣减后，被告尚差此部分土地出让金4298.46万元，对该下差款项的违约金应依据变更协议约定按每日1‰标准计算。 至于在签订案涉变更协议时，在原《国有土地使用权出让合同》约定的土地使用期限尚未届满的情形下，被告主动申请延长土地使用期限而补缴土地出让金部分所约定的违约金是否过高，应否予以调减的问题。因在土地使用期限届满之前，是否申请延长及何时申请并缴纳土地出让金，属被告自主选择决定的范畴，且其申请包含了确保相关购房户长期权益的主观意图，故在土地使用期限届满之前，被告申请延长使用期限，原告作出承诺，但尚未作出批准延长的行政行为之前，被告迟延缴纳该土地出让金，虽构成违约，但并不当然导致原告基于被告之延长申请所应得利益的相应损失。换言之，在土地使用权法定有效期限内，被告不申请延长，亦于原告及国家利益无损。故对该部分土地出让金迟延履行的违约金标准，应综合该出让金形成的原因，以及被告的违约行为、过错程度、签约的主观意图等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，根据原告提供的土地预估结果一览表载明：延长土地使用年限需补缴土地出让金2451.30万元，对该部分迟延支付土地出让金之违约金标准，本院酌情调减为按年利率6%的标准计算。对被告该部分违约金的调减请求，本院予以支持。 同时，鉴于本案涉诉之时，新冠肺炎疫情盛行，对相关企业经济运行造成巨大冲击，故基于公平原则及对违约行为的惩戒，并充分考量被告疫情期间生产经营及资金融通的实际以及双方当事人的陈述意见，本院确定案涉违约金计算至本案受理之日止，即：计算至2020年2月28日止。至于被告主张原《国有土地使用权出让合同》履行中涉及的土地平整、拆迁安置费负担的问题，不属于本案审理的范围，当事人可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告巴中蜀东房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告巴中市自然资源和规划局土地出让金6749.76万元，并支付违约金710.35万元； 二、驳回原告巴中市自然资源和规划局其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务得利息。 本案受理费391800.00元，由被告巴中蜀东房地产开发有限公司负担380000.00元，由原告巴中市自然资源和规划局负担11800.00元。 如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  吴 全 审 判 员  王 立 审 判 员  孙 涛 二〇二〇年七月二十一日 法官助理  易阳梅 书 记 员  何西悦