湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初2494号原告：郑远，男，1968年2月22日出生，汉族，武汉市人，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：曾俊，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：赵聪聪，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：湖北鸿辉机械有限公司，住所地：湖北省鄂州市鄂州经济开发区旭光大道**。法定代表人：孙汝军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘丽燕，湖北瀛博律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：郭慧，湖北瀛博律师事务所律师。代理权限：特别授权。本院于2019年8月1日立案受理原告郑远诉被告湖北鸿辉机械有限公司（以下简称鸿辉公司）租赁合同纠纷一案，该案依法适用简易程序进行了审理。在本案的审理过程中，原告郑远申请财产保全，本院依法对被告鸿辉公司名下单独所有的坐落于鄂州市滨港路中段西侧的土地予以查封。本案于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告郑远及其委托诉讼代理人曾俊、赵聪聪，被告鸿辉公司委托诉讼代理人刘丽燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑远诉称：2014年3月1日，原告与湖北鄂州永宏机电钢构安装工程有限公司（以下简称永宏机电公司）签订《租赁合同》，原告承租永宏机电公司的土地、厂房及机械设备，租赁期限为12年，租金为2,333,900.00元，原告向永宏机电公司支付了全部租金，并约定可以转租。2014年9月1日，原告与被告鸿辉公司签订了《转租合同》，约定原告将其从永宏机电公司承租的土地、厂房及机械设备等租赁物全部转租给被告鸿辉公司，租赁期限为2014年9月1日起至2026年8月31日止；年租金400,000.00元，每六个月为一个支付周期；约定被告鸿辉公司逾期支付租金的，应按日租金的3‰支付滞纳金，并约定了2倍月租金标准的违约金。合同签订后，被告鸿辉公司仅支付了三期租金，自2017年7月1日起至今未再支付，原告催促无果。原告认为双方签订的合同合法有效，被告鸿辉公司拒不支付租金的行为违反合同义务，遂诉至法院，请求判令解除双方于2014年9月1日签订的《转租合同》；被告鸿辉公司向原告支付欠付租金1,033,333.00元及滞纳金2,166,574.53元（暂计算至2019年8月1日，实际应当支付至款项支付完毕之日止）；被告鸿辉公司向原告支付违约金66,666.67元；被告鸿辉公司腾退占用的土地、厂房并返还机器设备（详见清单）；本案诉讼费用由被告鸿辉公司承担。被告鸿辉公司答辩称：一、被告先于原告郑远提起解除合同的诉讼，原告郑远的该项诉讼请求应予驳回；二、被告承租的案涉房屋在被告提起诉讼时已经腾空，原告郑远2019年9月2日才接收，原告郑远的该项诉讼请求无必要；三、被告未支付后期租金的唯一原因是法院下达协助执行书，要求被告停止向原告郑远及永宏机电公司支付租金，被告不存在违约情形，不需要支付违约金和滞纳金；四、原告郑远出租给被告的土地房屋在2018年、2019年期间发生了重大的产权变化，原告郑远无权主张产权变更之后的租金；五、本案可与被告起诉原告郑远的案件合并处理。原告郑远为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：证据一、原告郑远与被告鸿辉公司于2014年9月1日签订的《转租合同》。拟证明原告郑远将其从永宏机电公司承租的土地、厂房及机械设备等租赁物全部转租给被告鸿辉公司，租赁期限为2014年9月1日起至2026年8月31日止；年租金400,000.00元，每六个月为一个支付周期；约定被告鸿辉公司逾期支付租金的，应按日租金的3‰支付滞纳金，并约定了2倍月租金标准的违约金。证据二、原告郑远与永宏机电公司于2014年3月1日签订的《租赁合同》。拟证明：原告郑远从永宏机电公司合法取得转租权，有权将案涉土地、厂房及机械设备等租赁物转租给被告鸿辉公司使用。证据三、《土地及房产清单》、《设备清单》。拟证明：原告郑远已依约向被告鸿辉公司支付了转租合同中约定的土地、厂房及机械设备等租赁物，履行了合同约定的交付义务。证据四、租金结算单。拟证明：被告鸿辉公司自2017年7月1日起未按约定支付租金，至2019年8月1日，被告鸿辉公司欠付租金1,033,333.00元、滞纳金2,166,574.53元、违约金66,666.67元。证据五、不动产产权情况调查表、他项权证三份。拟证明：案涉的土地房屋，设立他项权证的时间为2014年7月9日，在《转租合同》签订之前，土地和房屋所有权的变动不影响合同转租的效力。被告鸿辉公司对郑远的上述证据质证意见如下：对证据一、二、三无异议。对证据四不认可，认为仅为原告郑远诉讼请求的计算方法，不属于证据。对证据五的真实性无异议，证明目的不认可，认为被告鸿辉公司不否认《转租合同》的效力，只是认为案涉土地设置了抵押，导致不能在约定租赁期内正常使用，原告郑远没有证据证实在转租时明确告知土地设置抵押的情形。被告鸿辉公司为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：证据一、被告鸿辉公司营业执照。拟证明：被告鸿辉公司的信息及诉讼主体资格。证据二、被告鸿辉公司2019年5月30日的民事诉状、鄂州市鄂城区人民法院于2019年8月19日下达的（2018）鄂0704执恢263号《通知书》一份和2019年8月21日被告鸿辉公司的《回复函》一份、2019年9月4日原告郑远及原产权方签署接收租赁标的物及关联资产清单一组、2019年9月5日产权人邵新华出具的收条一份。拟证明：原告郑远诉请解除合同没有必要，双方的转租合同已经解除，租赁标的物已经返还。证据三、鄂州市鄂城区人民法院分别于2015年12月10日、2015年12月12日、2016年12月30日、2017年1月3日下达的协助执行通知书及函告，2016年10月17日汉口银行股份有限公司鄂州分行向被告鸿辉公司发来的《告知函》，2017年7月28日法院下达的协助执行通知书，2018年7月2日被告鸿辉公司向原告郑远发送的《停付租金告知函》。拟证明：自2015年12月开始，被告鸿辉公司陆续收到法院的协助执行通知书，要求被告鸿辉公司停止向原告郑远支付租金，并非被告鸿辉公司违约，原告郑远诉请要求滞纳金和违约金不成立。证据四、被告鸿辉公司于2017年1月3日向法院提交的《协助执行异议书》、2018年7月2日被告鸿辉公司向法院提交的《致鄂州市鄂城区人民法院函》。拟证明：被告鸿辉公司了解到承租土地及厂房上存在担保物权，且法院依权利人申请拍卖变卖该地块及厂房，被告鸿辉公司与原告郑远签订的《转租合同》已无法按约定租赁期限履行，基于对法院文书的尊重及减少损失，被告鸿辉公司只能停付租金，但被告鸿辉公司仍希望向法院争取双方的权益。证据五、鄂盛翔评报字[2019]第014号资产评估报告书。拟证明：鸿辉公司据此提出赔偿损失之诉。证据六、2018年11月19日产权人邵俊向鸿辉公司发出的《立即腾退通知书》。拟证明：邵俊实际取得案涉房产的所有权。原告郑远对被告鸿辉公司的上述证据质证意见如下：对证据一无异议。对证据二的真实性无异议，但认为与本案无关。对证据三认为与本案无关，且被告鸿辉公司向原告郑远发送的《停付租金告知函》是单方行为。对证据四认为与本案无关。对证据五不认可，认为系无效证据，评估的资产属于永宏机电所有，不是被告鸿辉公司自建。对证据六认为涉及的是湖北永宏粮油机械有限公司（以下简称永宏粮油公司）的地产，与本案无关。本院对上述原、被告证据认证如下：原告郑远的证据一、证据二、证据三、证据五与本案均具有关联性，对其真实性，本院依法予以采信，对证明目的综合全案证据具体分析。原告郑远的证据四，是对诉讼请求的计算，不属于证据范畴，不作为证据采信。被告鸿辉公司的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六与本案均具有关联性，对其真实性，本院依法予以采信，对证明目的综合全案证据具体分析。被告鸿辉公司的证据五已另案主张，本院不予采信。依据以上有效证据，综合关联案件的证据，本院认定以下事实：本案所涉永宏粮油公司、永宏机电公司、鄂州市鄂城永宏油厂（以下简称永宏油厂）属于三家家族式关联企业，均坐落在鄂州市××城区××山村××光大道××号，其中永宏机电公司与原告郑远于2014年3月1日签订《租赁合同》，约定永宏机电公司将位于鄂州市××山村的拥有支配权的房屋、土地、机械设备、设施等租赁给原告郑远使用。租赁期限为12年，租赁期满，郑远有优先权，租赁期内原告郑远可以转租给第三人，租金2,303,900.00元由原告郑远一次性支付。租赁期内原告郑远添置的设备及设施，租赁期满归永宏机电公司所有。2014年9月1日，原告郑远与被告鸿辉公司签订《转租合同》，双方约定将上述原告郑远从永宏机电公司租赁的土地、厂房及机械设备等全部转租给被告鸿辉公司，合同附土地及厂房清单、设备清单。合同约定：被告鸿辉公司在租赁期内，可以根据生产经营的需要对承租土地上所附属的厂房进行修缮和重新布局；原告郑远于2014年9月1日前向被告鸿辉公司交付合同项下的全部厂房、土地、机器设备及资料；租赁期自2014年9月1日起至2026年8月31日止；原告郑远同意在2014年9月1日至2015年6月30日期间作为被告鸿辉公司筹备和装修时间，不计入正式租期；前五年租金为400,000.00元，之后年递增10%，每6个月为一个支付周期，逾期1日，按日租金的3‰支付滞纳金；在租赁物进行处置时，租赁优先购买权归被告鸿辉公司所有；本合同项下的土地使用权依法提前收回的本合同终止，双方互不承担责任；在租赁期内房屋发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的，一方可通知另一方解除本合同，违约一方支付违约金、赔偿损失。合同还约定了违约责任。《转租合同》附《土地及房产清单》、《设备清单》，显示租赁物的所有人为永宏油厂。案涉的土地登记的所有权人亦为永宏油厂，该厂的土地及房屋，于2014年7月9日为永宏粮油公司的贷款作了抵押登记。被告鸿辉公司在租赁经营期间分别于2015年12月10日、2015年12月12日、2016年12月30日、2017年1月3日收到鄂州市鄂城区人民法院先后下达的协助执行通知书、函告，其中2015年12月12日的协助执行通知书，要求鸿辉公司协助提取永宏油厂、永宏机电公司、永宏粮油公司的租金等收入，其他协助执行通知书、函告涉及永宏粮油公司的租金等收入。为此鸿辉公司分别于2016年3月28日、2017年2月16日向法院提出执行异议，认为永宏粮油公司的租金收入应属郑远所有。法院回复该租金收入属土地、厂房的所有人，如拒不协助，则依法追究法律责任。被告鸿辉公司即从2017年7月1日停止了对原告郑远的租金支付。2016年10月17日，汉口银行股份有限公司鄂州分行向被告鸿辉公司发送《告知函》，告知被告鸿辉公司租赁的永宏粮油公司的土地、厂房系银行借款的抵押物，也要求被告鸿辉公司停止支付租金。2017年7月28日，法院书面通知要求被告鸿辉公司于2017年8月30日前迁出永宏粮油公司的土地、厂房，逾期法院强制执行。2018年7月2日，被告鸿辉公司向原告郑远发函，表明因协助法院执行以及原告郑远在转租中未告知租赁物存在担保物权，被告鸿辉公司不能继续支付永宏粮油公司的租金。同日，被告鸿辉公司向法院致函，对法院就永宏粮油公司的拍卖事项和限期搬迁通知提出异议。2018年8月2日，原告郑远向被告鸿辉公司致函，要求被告鸿辉公司支付下欠租金。2018年8月30日，湖北晨丰律师事务所向被告鸿辉公司发送《律师函》，要求解除原告郑远于被告鸿辉公司的《转租合同》；被告鸿辉公司返还合同项下的租赁物，支付下欠租金及违约金。湖北瀛博律师事务所于2018年9月7日回函称合同不能履行的原因不在被告鸿辉公司，若原告郑远执意解除合同并采取相应措施，则被告鸿辉公司保留相关的诉讼权利。2018年9月19日、2018年10月29日鄂州市鄂城区人民法院作出《告知函》，撤回部分要求被告鸿辉公司协助提取、扣留永宏粮油公司在被告鸿辉公司的租金收入事项。2019年3月22日，鄂州市鄂城区人民法院发布公告，告知被告鸿辉公司法院已拍卖了永宏粮油公司的厂房和土地，并已登记过户，要求被告鸿辉公司于2019年4月5日前迁出。另查明，被告鸿辉公司于2017年6月30日之前按转租合同约定向原告郑远支付租金，共计800,000.00元。2019年9月，各方当事人办理了以永宏机电公司名义出租的登记在永宏油厂名下和永宏粮油公司出租的厂房、土地等租赁物的移交手续。本院认为，被告鸿辉公司与原告郑远签订的《转租合同》系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。双方自合同签订至2017年6月30日均如约有效履行合同，被告鸿辉公司已支付租金共计800,000.00元。但租赁物土地、厂房涉及抵押现被法院依法拍卖并办理过户登记，该合同不再具备履行条件，应依法予以解除。故原告郑远请求解除双方于2014年9月1日签订的《转租合同》，本院依法予以支持。原告郑远请求被告鸿辉公司支付租金，从2017年7月1日起至2019年8月1日为1,033,333.00元，符合双方合同约定，本院依法予以支持。其请求支付滞纳金、违约金的主张，因鄂州市鄂城区人民法院于2015年12月12日下达的协助执行通知书，要求被告鸿辉公司协助提取永宏油厂、永宏机电公司、永宏粮油公司的租金等收入，故被告鸿辉公司有理由停止支付租金。原告郑远的该项诉讼请求，本院依法不予支持。原告郑远要求被告鸿辉公司腾退占用的土地、厂房并返还机器设备的请求，因永宏机电公司出租的登记在永宏油厂名下的厂房、土地、机械设备等租赁物已由双方实际办理移交手续，原告郑远的该项诉讼请求，已实际履行完毕，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告郑远与被告湖北鸿辉机械有限公司于2014年9月1日签订的《转租合同》；二、被告湖北鸿辉机械有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告郑远支付租金1,033.333.00元；三、驳回原告郑远的其他诉讼请求。本案案件受理费32,933.00元，减半收取16,466.50元，财产保全费5,000.00元，合计21,466.50元，由原告郑远承担9,416.50元，被告湖北鸿辉机械有限公司承担12,050.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  陈国胜二〇二〇年七月二十八日法官助理纪姣蓉书记员杨琛