文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初515号原告：石秀联，女，汉族，1965年6月12日出生，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：卢朋，四川欣锐律师事务所律师。被告：程昌富，男，汉族，1946年11月5日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：梁平，重庆鼎山律师事务所律师。第三人：四川世泰乐房地产开发有限公司，住所地绵阳科创园区创业大道中段**二段，统一社会信用代码91510700MA624GDM15。法定代表人：方彬，总经理。委托诉讼代理人：蔡昌军，男，汉族，1978年12月15日出生，住四川省遂宁市，系四川世泰乐房地产开发有限公司总经理助理。委托诉讼代理人：谢鹏，男，汉族，1988年10月18日出生，住四川省绵阳市，系四川世泰乐房地产开发有限公司员工。原告石秀联与被告程昌富、第三人世泰乐房地产开发有限公司（以下简称世泰乐公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告石秀联及其委托诉讼代理人卢朋，被告程昌富及其委托诉讼代理人梁平，第三人世泰乐公司的委托诉讼代理人蔡昌军、谢鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石秀联向本院提出诉讼请求：1.请求重庆市江津区人民法院不得执行四川省绵阳市五方校园广场1幢x层xx号房屋，并依法解除该套不动产的查封；2.本案的案件受理费由被告程昌富、第三人世泰乐房地产开发有限公司承担。事实和理由：2019年4月28日，重庆市江津区人民法院作出（2016）渝0116执12054号执行裁定书，查封第三人世泰乐公司名下位于四川省绵阳市五方校园广场1幢x层xx号房屋。后该案在执行过程中，原告对案涉房屋提出书面异议。重庆市江津区人民法院作出（2019）渝0112执异143号执行裁定书，驳回原告的异议。原告认为，2013年12月22日，原告石秀联、陆柳与第三人世泰乐公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxx）及《补充协议》，以共同出资方式购买第三人世泰乐公司开发建设的绵阳市西园社区五方校园广场2-x-xx号商铺，通过分期付款方式支付房款675000元。原告和陆柳从2013年12月15日至2014年3月22日分三次向第三人世泰乐公司支付全部房款675,000元，又于2014年6月7日支付交易税、房产税等共计30587.5元，累计支付705587.5元。因第三人世泰乐公司的原因导致原告和陆柳购买的2-x-xx号房屋无法办理网签备案，经合同双方协商一致于2017年2月22日达成《协议》，双方自愿将绵阳市西园社区五方校园广场2-x-xx号商铺置换成该处的1-x-xx号商铺，双方于2017年12月18日就五方校园广场1-x-xx号商铺签订《商品房买卖合同（现售）》，约定房价款为705587元，并于当日办理了网签备案登记(合同签约号：17121xxxxx，初始登记权证号：02xxxxx)，现仍因第三人世泰乐公司无人经管、欠税等原因导致未能办理产权登记。原告在签订1-x-xx商铺的房屋买卖合之前，第三人世泰乐公司已经将该套商铺对外出租，因此通过占有改定方式交付给原告，原告委托第三人世泰乐公司对外出租，原告实际已在2017年12月18日合法占有案涉1-x-xx号商铺。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定，案涉房屋虽登记在第三人世泰乐公司名下，但原告对案涉房屋的异议足以排除执行。故诉至贵院，望判如所请。被告程昌富辩称：原告没有充分证据证明其已经足额支付购房款,；没有证据证明本案第三人已经将房屋交付原告，不能证明涉案房屋原告已经实际占有；涉案房屋没有办理产权过户登记是因原告未足额支付房款和交纳税费造成的，不是开发商的过错。请求驳回原告的诉讼请求。第三人世泰乐公司辩称，原告石秀联陈述属实，原告未能办理产权登记系世泰乐公司原因。1、世泰乐公司在2015年资金断裂，公司法定代表人出走国外，职工逐渐离职，公司实际上处于无人管理状态；2、2018年绵阳市国税局和地税局合并后清理欠税企业，因世泰乐公司拖欠税费，造成了大部分购房者无法及时办理产权；3、原告和世泰乐公司就案涉1-x-xx号商铺而言，已经办理了商品房网签备案登记，绵阳市不动产登记中心于2018年10月19日已经出具了房屋产权告知书，证明房屋产权一直处于办理过程中；4、2-x-xx号商铺未能办理网签备案登记是因为世泰乐公司在2014年与四川耀盛资产公司签订了借款合同，将xx号商铺抵押给了四川耀盛资产公司，因此公司才和原告达成置换协议，将xx号商铺置换成xx号商铺；5、原告和陆柳向第三人已支付2-x-xx号商铺的675000元购房款，并支付了交易税、房产税30587.5元，两项共计支付了705587.5元。之后原告和陆柳就将该房屋以705587元的价格置换1-x-xx号商铺；6、世泰乐公司在2016年就将五方校园广场1栋x层整体出租给了绵阳煋辉扬商贸公司，其中就包含了案涉的1-x-xx号商铺。合同约定是先付租金后使用房屋，所以第三人已经提前收取了房屋租金。而1-x-xx号商铺置换时间是在2017年12月，又因第三人困难无法将已收的涉案房屋租金支付给原告，因此就给原告出具了欠其2017年12月18日至2018年10月租金的欠条。综上，原告已经实际支付了房款并占有了该房屋，未能办理产权过户系第三人世泰乐公司原因，案涉房屋应当属于原告的财产。原告石秀联为了证明自己的主张举示了以下证据：1、（2016）渝0116执1068号执行裁定书，证明被告程昌富申请实现的债权系金钱债权，人民法院裁定查封案涉1-2-44号商铺的时间为2019年4月28日。2、原告和案外人陆柳与第三人世泰乐公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxx）及《补充协议》、《分期付款协议书》、第三人世泰乐公司向原告、陆柳出具的4张收据、原告、陆柳、石箫、张海涛转款给第三人世泰乐公司的银行流水记录、张海涛付款的《情况说明》、第三人世泰乐公司的记账凭证（pos机刷卡小票、收据、四川农商银行资金清算凭证）、增值税专用发票，证明原告和陆柳在2013年12月22日与第三人世泰乐公司签订商品房买卖合同，购买五方校园广场2-x-xx号商铺，并按照购房合同约定已足额向世泰乐公司支付了全部房款675000元，同时支付了产房交易税、登记税共计30587.5元，即原告累计向第三人支付705587.5元，房款已经全额付清。3、房屋置换《协议》、《商品房买卖合同（现售）》、个人及家庭房屋信息记录、房屋交易与产权状况告知书，证明因所购2-x-xx号商铺无法办理备案登记，导致原合同的合同目的无法实现，原告、陆柳同意用五方校园广场原2-x-xx号商铺等价置换为1-x-xx号商铺，并经陆柳同意，置换后房屋仅登记原告石秀联一人，因此原告于2017年12月18日与第三人世泰乐公司签订1-x-xx号商铺的书面购房合同并办理商品房备案登记手续。置换《协议》中明确以已付的原2-x-xx号商铺的房款7005587元作价调换五方校园广场1-x-xx号商铺。因此，应视为1-x-xx号商铺的房款已于签订购房合同时全额付清。4、委托收租协议、四川鑫泰物业服务公司出具的情况说明2份、收条及赵蓉的《情况说明》、《绵阳【五方校园广场】商铺租赁合同》、绵阳市煋辉扬商贸有限公司情况说明、证人葛俊的证言、廖俊向原告的转款明细。证明原告在签订1-x-xx号商铺的房屋买卖合同后，鉴于当时该商铺在之前已经由第三人世泰乐公司对外出租，因此通过占有改定方式进行交付给原告，由原告委托第三人世泰乐公司对外出租，租金收益由原告享有，即在客观上原告已于2017年12月18日已经合法占有并使用该套商铺。5、（2019）渝0116执异143号执行裁定书，证明因世泰乐公司的欠税，直接导致原告未能办理过户登记。6、证人石箫、陆柳的《调查笔录》及出庭证言，证明原告石秀联在人民法院查封案涉1-x-xx号商铺之前，已经足额支付了1-x-xx号商铺的全部房屋价款，并签订了书面合同，且已经占有使用，未能办理产权的原因系第三人世泰乐公司处于无人管理、欠税等问题导致未能办理产权手续。被告程昌富质证认为：1、（2016）渝0116执1068号执行裁定书的三性及证明目的均予以认可。2、《商品房买卖合同》（编号xxxxx）及《补充协议》、《分期付款协议书》的真实性无异议，但与本案无关。4张收据的编号顺序存在矛盾，大额收据应由银行流水来证明实际已经支付，部分流水记录上并未显示交易对手为第三人世泰乐公司。《情况说明》即是证人的证言，证人未出庭作证，其证言不能采信。第三人世泰乐公司的记账凭证与本案无关，不能证明原告已经支付完毕房款。3、房屋置换《协议》的真实性无异议，但是约定在2017年2月24日进行网签备案，而实际备案时间实在2017年12月18日。房屋价格不同，原合同房价款为675000元，现在房价款为705587元，有30000多元的差额没有支付。4、《委托收租协议》载明的被委托人和实际签章人不一致，对其三性不予认可。赵蓉的《情况说明》、《收条》的真实性无法确认，不予认可。5、（2019）渝0116执异143号执行裁定书的真实性予以认可，但对证明目的有异议，原告的举证已证明第三人世泰乐公司在2018年9月30日已经开具了增值税发票，此时原告就可以去办理产权登记，而原告一直未去办理。因此，不能办理产权的原因在于原告自己。6、证人石箫、陆柳的调查笔录及出庭证言，对未办理产权是因为没有开票的证言部分有异议，原告举示证据已经证明查封之前已经开票，其他无异议。7、证人葛俊的身份不明确，其证言不应采信。第三人质证认为：对原告举示的所有证据均无异议，原告和陆柳已经足额支付了2-x-xx号商铺的总房款675000元并预交了支付交易税、登记税30587.5元，共计向我公司支付705587元。因我公司的原因不能为原告办理产权，以原告已付705587元等价置换1-x-xx号商铺，原告与第三人世泰乐公司于2017年12月18日签订1-x-xx商铺的房屋买卖合同并办理备案，1-x-xx号商铺已经在办理产权过程中，是因为第三人世泰乐公司原因导致产权未能办理。本院审理认为：被告程昌富以及第三人均对原告举证的第1组证据，第2组的《商品房买卖合同》（编号xxxxx）及《补充协议》、《分期付款协议书》，第3组证据，第5组证据的真实性无异议，本院予以采信。被告程昌富对原告的4张收据的质证意见不能成立。因为收据的编号顺序不连贯并不影响收据的真实性，即使银行转账流水的收款账户显示不出是第三人，但是第三人对此款认可收到，且第三人出示的记账凭证的附件显示原告付款的金额与收据的金额一致，且被告程昌富也未提供反证予以反驳，原告举证的第2组证据中的4张收据、银行流水以及第三人的财务记账凭证相互应证。因此，本院综合认定该组证据具有真实性，本院对此予以采信。关于被告程昌富对原告举示的第4组证据的真实性有异议，本院审查认为，原告女儿赵蓉的《情况证明》和收条，因其没有出庭作证不能作为认定案件事实的依据，但是原告及第三人签订的《委托收租协议》、原告及本案第三人认可的以“吴波”账户向赵蓉电汇15472元房租的依据、绵阳市煋辉扬商贸有限公司法定代表人廖俊向原告方的16539.12元的转款交易明细结合证人葛俊的证言，本院对其真实性予以认可，对此予以采信。关于原告举示的第6组证据，能够与其举证的第2组、第3组、第4组、第5组证据相互印证，且本案第三人对证人证言均无异议，本院对此予以采信。被告程昌富举示了以下证据：1、第三人世泰乐公司与绵阳煋辉扬上商贸公司签订的《绵阳商铺租赁合同》，证明2016年8月23日第三人世泰乐公司将五方校园广场1栋x层xx号-xx号房产出租给绵阳煋辉扬商贸公司使用，租金由第三人世泰乐公司副总蔡昌军收取，原告实际上并未占有该房屋。2、绵阳市房地产交易与房屋权属申请登记表、绵阳市不动产登记信息查询结果证明（1-x-xx号商铺）、购房合同末页、四川增值税普通发票（1-x-xx号商铺）、中华人民共和国税收完税证明，证明2015年1月8日，第三人世泰乐公司已经取得涉案房产初始登记，案涉房屋已经具备办理不动产移转登记条件，案涉1-x-xx号商铺的商品房买卖合同在2017年12月18日签订，相邻的1-x-xx号商铺在2017年12月23日之前均可正常办理不动产产权登记手续，原告关于第三人世泰乐公司因欠税不能办理产权的说法不属实，原告对未能办理产权登记存在过错。3、网上打印的《国有建设用地使用权及房屋所有权登记所需资料及收费标准》三页，证明办理不动产登记需要契税完税证明。原告质证认为：第三人世泰乐公司与绵阳煋辉扬上商贸公司签订的《绵阳商铺租赁合同》的三性无异议，但对证明目的有异议，该份证据证明在1-x-xx号商铺在2017年12月18日之前由第三人世泰乐公司对外进行出租，因此在2017年12月18日原告和第三人世泰乐公司签订1-x-xx号商铺的购房合同时，第三人世泰乐公司通过占有改定方式交付给原告，由原告进行占有使用并收取租金收益，符合客观事实。2、绵阳市房地产交易与房屋权属申请登记表、绵阳市不动产登记信息查询结果证明（1-x-xx号商铺）、购房合同末页、四川增值税普通发票（1-x-xx号商铺）、中华人民共和国税收完税证明，与本案不具有关联性，不能以其他商铺的完税信息推定案涉1-x-xx号商铺的登记条件成立。3、打印的《国有建设用地使用权及房屋所有权登记所需资料及收费标准》没有任何单位盖章，该证据也没有载明是绵阳市政府部门的要求，因此不能达到被告的证明目的。第三人世泰乐公司质证认为：1、《绵阳商铺租赁合同》的真实性无异议，但合同现已作废。2、绵阳市房地产交易与房屋权属申请登记表、绵阳市不动产登记信息查询结果证明（1-x-xx号商铺）、购房合同末页、四川增值税普通发票（1-x-xx号商铺）、中华人民共和国税收完税证明，与本案无关。3、对被告提供的打印的《国有建设用地使用权及房屋所有权登记所需资料及收费标准》的质证意见和原告的质证意见一致。本院审理认为，原告与第三人对被告程昌富举示的第1组证据的均无异议，本院予以采信，但对于证明目的，本院综合进行评述。对被告程昌富举示的第2组、第3组证据，本院认为不足以证明案涉房屋已经具备办理不动产转移登记的条件和原告对未能办理产权登记存在过错。第三人世泰乐公司举示了以下证据：1、原告和陆柳支付2-x-xx号商铺房款的记账凭证（收据、POS机刷卡小票、四川省农商银行资金清算汇总凭证），证明原告和陆柳已经支付2-x-xx号商铺的总房款675000元，房产税、交易税30587.5元，共计支付705587.5元。2、绵阳市产权交易状况告知书、盖有“绵阳市房产交易和信息中心交易审核专用章”的原告与世泰乐公司签订的1-x-xx号《商品房买卖合同（现售）》，证明原告涉案房屋的产权不是没有办理，而是在办理的过程中，本案属于在产权办理过程中被人民法院查封。原告质证认为：1、记账凭证（收据、POS机刷卡小票、四川省农商银行资金清算汇总凭证），三性无异议，能够证明原告和陆柳已经向第三人世泰乐公司支付了705587.5元。2、绵阳市产权交易状况告知书、1-x-xx号商铺房屋买卖合同，原告质证认为：证据三性无异议，未能办理产权系第三人世泰乐公司原因，人民法院裁定查封错误。被告质证认为：1、记账凭证（收据、POS机刷卡小票、四川省农商银行资金清算汇总凭证），系第三人世泰乐公司单方制作，不认可其真实性。2、绵阳市产权交易状况告知书、1-x-xx号商铺房屋买卖合同，产权交易状况告知书的真实性予以认可，但“告知书”是不动产登记中心的行政文书，不能证明原告已向不动产登记中心递交过过户资料，未能办理产权仍属于原告过错。本院审查认为，第三人举示的第1、2组证据具有真实性、合法性、关联性，且与原告举示的证据能够相互印证，本院予以采信。本院经审理查明：本院(2016)渝0116民初12054号对本案被告程昌富与方彬、青海五方房地产开发有限公司、本案第三人世泰乐公司借款合同纠纷一案作出民事判决。判决生效后，因方彬、青海五方房地产开发有限公司、本案第三人世泰乐公司未能履行生效判决确定的给付金钱义务，故被告程昌富向本院申请执行。2019年4月28日，本院作出（2016）渝0116执12054号执行裁定书，查封了第三人世泰乐公司名下绵阳市五方校园广场的多个商铺，其中包含位于案涉的1-x-xx号商铺。执行中，原告对执行标的提出书面异议。2019年8月30日，本院作出（2019）渝0116执异143号执行裁定书，驳回了原告的异议。2020年1月8日，原告对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2013年12月15日，陆柳向第三人世泰乐公司支付五方校园广场2-x-xx号商铺购房定金50000元，第三人世泰乐公司向案外人陆柳出具50000元收条一张。2013年12月22日，原告、陆柳与第三人世泰乐公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxx）及《补充协议》、《分期付款协议书》，约定由原告和陆柳共同购买第三人世泰乐公司开发的绵阳市西园社区五方校园广场2-x-xx号商铺，房屋总价款为675,000元，以分期方式支付，在签订协议时支付房款400000元，剩余房款275000元在2014年3月25日前支付。合同签约当日，原告和陆柳通过POS机刷卡方式向第三人世泰乐公司账户转款四笔，共计350000元，第三人世泰乐公司向原告、陆柳出具收到350000元收据一张。2014年3月22日，原告和陆柳通过POS机刷卡方式向第三人世泰乐公司账户转款五笔，共计275000元，第三人世泰乐公司向原告、陆柳出具275000元收据一张。2014年6月7日，第三人世泰乐公司向原告、陆柳出具30587.5元收据一张，载明收到原告、陆柳五方校园广场2-x-xx号房产交易费30037.5元，房产登记费550元，合计30587.5元。又查明，2017年2月22日，原告、陆柳与第三人世泰乐公司签订《协议》，确认原告、陆柳已经向第三人世泰乐公司支付五方校园广场2-x-xx号商铺房款、交易费、登记费共计705587元，因该铺面不能网签备案，双方同意用五方校园广场1-x-xx号商铺作价705587元调换2-x-xx号商铺。2017年12月18日，原告与第三人世泰乐公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定由原告购买第三人世泰乐公司开发的五方校园广场1-x-xx号商铺，房屋总价款为705587元，由原告一次性支付。合同签订当日，原告与第三人世泰乐公司共同在绵阳市住房和城乡建设局进行签约备案。2018年9月30日，第三人世泰乐公司开具1-2-44号商铺房屋价款为705587元的增值税发票。2018年10月19日，绵阳市住房和城乡建设局出具《房屋交易与产权状况告知书》，载明“申请人”是本案原告及本案第三人、涉案房屋取得方是本案原告石秀联、失去方是本案第三人世泰乐公司，同时在“注意事项”第一条载明“本通知书是申请人到不动产登记中心申请不动产登记的凭证”。还查明，2017年12月18日，原告与第三人达成《委托收租协议》，载明涉案商铺之前已经由第三人出租给了煋辉扬购物中心开办超市，现原告委托第三人世泰乐公司代为向绵阳市煋辉扬商贸公司收取租金。同时载明第三人世泰乐公司差欠原告2018年1月至2018年10月30日租金12893元与下一年度租金在2018年11月1日之前一起收取。2019年5月13日，第三人世泰乐公司的财务吴波向原告之女赵蓉支付了1-x-xx号商铺在2018年11月15日至2019年11月14日租金15472元。2019年10月25日，原告和绵阳市煋辉扬商贸公司签订《绵阳【五方校园广场】商铺租赁合同》，将1-2-44号商铺出租给绵阳市煋辉扬商贸公司，约定租期从2019年11月15日至2026年11月14日。绵阳市煋辉扬商贸公司于2019年11月15日通过其法定代表人廖俊的账户向原告转入2019年11月15日至2020年11月14日租金16539元。上述事实，有原被告及第三人提供的证据、证言及各方第三人在庭审中的陈述，足以认定。本院认为，最高人民法院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封涉案房屋前，原告与第三人之间已经签订的书面《商品房买卖合同》（合同编号：00348）及《补充协议》、《分期付款协议书》、置换《协议》，且前述的合同、协议均未违反法律法规效力性强制规定，合法有效。本案的争议焦点问题：一、原告是否已经支付案涉1-x-xx号商铺全部价款；二、原告在人民法院查封前是否已经合法占有案涉1-2-44号商铺；三、未能办理过户登记能否归责于原告。一、关于原告是否已经支付案涉1-x-xx号商铺全部价款问题。2013年12月22日，原告、陆柳与第三人世泰乐公司达成《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxx）及《补充协议》、《分期付款协议书》，约定通过分期付款方式支付2-x-xx号商铺的购房款675000元，陆柳在2013年12月15日支付50000元购房定金，原告和陆柳在2013年12月22日支付350000元购房款，在2014年3月22日支付275000元购房款，在2014年6月7日支付30587.5元房产交易费、房产登记费，累计支付金额为705587.5元。2017年2月22日，原告、陆柳与第三人世泰乐公司达成置换协议，将原来2-x-xx号商铺置换为1-x-xx号商铺，置换的房屋价格为原告和陆柳已经支付的705587元，且2017年12月18日经陆柳同意，由原告一人与第三人世泰乐公司签订1-x-xx号商铺的买卖合同，由此足以认定原2-x-xx号商铺所交的全部款项已经转为1-x-xx号商铺的房款。关于被告辩称原告付款的银行流水金额不足、流水依据中有的没有显示对手银行名称，以及已付款中代付款人张海涛、赵鹏未出庭作证的问题，虽然存在一些不足，但是现实中购置重大商品时借用亲人、同事、朋友的银行卡付款的情况是完全可能存在的，且第三人世泰乐公司认可已收到全部房款，并同时出具了收据，能够确信原告已经支付房款705587.50元有高度可能性。关于被告辩称原2-2-55号房屋的房款675000元不足1-x-xx号房款705587元的问题，因为第三人除了收取原告2-x-xx号房屋的房款675000元外，还代收了30587.50元的交易费和房产登记费。从原告与第三人签订的置换《协议》看，第三人并未将之前收取的30587.50元的交易费和房产登记费交纳给相关行政机关，而在双方签订置换《协议》时将该款转为了1-x-xx号商铺房款。因此，本院依法认定原告在与第三人签订1-x-xx号商铺置换协议时已经支付全部房价款。二、对于原告在人民法院查封前是否已经合法占有案涉1-x-xx号商铺问题。2016年8月23日，第三人世泰乐公司将五方校园广场1栋x层整体出租给绵阳市煋辉扬商贸有限公司，由第三人世泰乐公司收取租金，其中包括了案涉1-x-xx号商铺。2017年12月18日，在原告和第三人世泰乐公司签订房屋买卖合同时，第三人世泰乐公司将1-x-xx号商铺通过占有改定方式移转给原告，因第三人世泰乐公司已经向绵阳市煋扬商贸有限公司收取了五方校园广场1-x-xx号商铺在2017年10月-2018年9月房屋租金，鉴于第三人世泰乐公司经营困难，无法支付原告已向绵阳市煋辉扬商贸有限公司收取的租金，故在《委托出租协议》中确认其至今仍欠付原告2018年1月至2019年10月30日的租金12893元。2019年5月13日，第三人世泰乐公司向原告支付2018年11月15日至2019年11月14日租金15472元；2019年10月15日，原告和绵阳市煋辉扬商贸有限公司就五方校园广场1-x-xx号商铺签订了《绵阳【五方校园广场】商铺租赁合同》；绵阳市煋辉扬商贸有限公司于2019年11月15日向原告支付2019年11月15日至2020年11月14日租金16539元等事实，可综合认定案涉1-x-xx号商铺已在原告和第三人世泰乐公司签订房屋买卖合同时已经通过占有改定方式交付给了原告。关于被告辩称原告与第三人签订的《商品房买卖合同（现售）》第十四条（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单的问题。本院认为，本案由于在2017年12月18日之前第三人已经出租给案外人绵阳市煋辉扬商贸有限公司，所以在双方没有交接房手续是正常合理的，而且从双方于签订合同当日签订《委托收租协议》载明的内容，以及被告对原告与绵阳市煋辉扬商贸有限公司签订租赁合同和绵阳市煋辉扬商贸有限公司法定代表人廖俊电汇的16539.12元给原告的交易明细，均可以认定房屋已经交付原告实际占有收益。三、关于未能办理过户登记能否归责于原告问题。因第三人世泰乐公司不能为原告办理2-x-xx号商铺的房屋备案登记，故才将2-x-xx号商铺置换成1-x-xx号商铺，并于合同签订当日到绵阳市住房和城乡建设局办理了签约备案登记。2018年10月19日，绵阳市住房和城乡建设局出具《房屋交易与产权状况告知书》，载明“申请人”是本案原告及本案第三人、涉案房屋取得方是本案原告石秀联、失去方是本案第三人世泰乐公司。同时在该告知书的“注意事项”中的第一条载明“本通知书是申请人到不动产登记中心申请不动产登记的凭证”。由此可以证明涉案房屋的产权原告在积极申请办理。另外，2019年7月，绵阳科技城教创园区向本院执行局复函称“五方校园广场因欠税800余万元导致大多数购房户无法取得发票无法办证”来看，也可以认定第三人确实存在欠税导致无法为购房人办证的客观事实存在。虽然第三人世泰乐公司已在2018年9月30日开具了案涉1-x-xx号商铺的增值税发票，但是开具发票为第三人世泰乐公司的义务，且该发票至今仍保存在第三人世泰乐公司处，原告对是否已经开具发票并不清楚，原告只有在第三人世泰乐公司通知情况下才会到房屋管理部门办理产权手续。至于被告辩称原告与第三人签订的《商品房买卖合同（现售）》第十四条（三）约定“1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接商品房的条件。买受人未交纳或者延期缴纳税费，出卖人不予办理房屋产权证明，房屋产权证明由买受人自行办理，出卖人不承担买受人逾期办理产权证明的违约责任”，证明没有办理产权过户是因为原告没有足额支付房款和及时交纳税费造成的问题。案件审理中，第三人世泰乐公司自述原告及家人多次电话催促其办理房屋产权转移登记，其公司资金链断裂、欠税、公司长期处于人员流散、无人管理状况，未能和原告进行及时的沟通和接洽，直接导致原告的产权至今未能办理。综上，被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。本院认为《房屋交易与产权状况告知书》所载明的内容足以证明原告向房屋登记机构递交过过户登记材料，且原告向第三人电话催促其办理产权过户的行为也证明其有办理产权过户登记的积极行为，同时第三人在本案庭审中一直认可是由其公司的原因导致原告所购商铺至今未能办理产权过户。综上，足以认定涉案房屋未办理产权过户非因原告自身原因造成，其不存在过失过错。为了保护当事人的合法权益，维护社会公平正义，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得查封第三人四川世泰乐房地产开发有限公司名下的位于四川省绵阳市五方校园广场1幢x层xx号房屋。案件受理费10550元，由被告程昌富负担5000元、第三人负担5550元。（此款原告已经向本院预交，由被告和第三人在本判决生效后十日内支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  邱世轩人民陪审员  苏星国人民陪审员  刘启明二〇二〇年七月二十二日法官 助理  杨 妮书 记 员  秦朝君