山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0883民初6348号原告：左金峰。委托诉讼代理人：周幸福（特别授权），江苏瀛苏律师事务所律师。被告：邹城市旺胜房地产开发有限公司。法定代表人：沙龙，总经理。委托诉讼代理人：李巍（特别授权），山东匡衡律师事务所律师。第三人：南通海洲建设集团有限公司。法定代表人：刘长明，董事长。原告左金峰与被告邹城市旺胜房地产开发有限公司（下称简称旺胜公司）、第三人南通海洲建设集团有限公司（以下简称海洲公司）一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左金峰及其委托诉讼代理人周幸福、被告旺胜公司的委托诉讼代理人李巍到庭参加诉讼。第三人海洲公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告左金峰向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告与被告签订的《金山新苑认购协议书》有效；2、被告的行为导致合同目的无法实现，依法判决解除原告与被告签订的《金山新苑认购协议书》；3、依法判决被告返还原告购房款本金636396元、车位款110000元及利息（利息以746396元为基数，按照中国人民银行同类贷款利率，自2014年7月16日计算至判决履行完毕止，暂计算至2019年9月1日为200398元）；4、依法判决被告赔偿636396元及两次起诉的诉讼费11263.98元（5632元+5631.98元）；5、由被告承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。诉讼中，原告将诉讼请求中的第1、2项合并为依法解除原被告签订的《金山新苑认购协议书》；2、依法判决被告返还原告购房款本金636396元、车位款110000元及利息（利息以746396元为基数，按照中国人民银行同类贷款利率，自2014年7月16日计算至判决履行完毕止，暂计算至2019年9月1日为200398元）；3、依法判决被告赔偿636396元及两次起诉的诉讼费11263.98元（5632元+5631.98元）；4、由被告承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。事实及理由：被告将金山新苑二期二标段工程发包给第三人施工，原告则为第三人项下的粉刷班组。2014年7月16日因被告欠付第三人工程款，第三人欠付原告工程款，为了解决工程款支付问题，被告分别与第三人签订《协议书》，与原告签订《金山新苑认购协议书》，将金山新苑一期x栋x单元xxxx室房屋（建筑面积123.62平方米、金额636396元）及车位一个（金额110000元）出售给原告，并确认上述购房款项（包括车位）以第三人转让给原告的工程款债权冲抵。当日第三人向被告出具了工程款收据，被告向原告出具了购房款及车位款已付清的财务收据。第三人及被告的上述行为确认债权转让行为发生法律效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，原、被告签订的《金山新苑认购协议书》可认定为商品房买卖合同，即2014年7月16日原被告间形成了商品房买卖合同关系。2018年9月28日起原告先后两次起诉被告要求交付涉案房屋和车位，后邹城市人民法院分别作出了（2018）鲁0883民初6502号民事判决书和（2018）鲁0883民初8235号民事裁定书。在诉讼期间，原告才发现被告已将案涉房出售给了案外人，造成案涉认购协议书已无法实际履行，故原告提起本次诉讼，要求在确认认购协议书有效的前提下与被告解除协议，并要求被告返还购房款、车位款本金、赔偿损失，并承担购房款一倍的赔偿责任。故基于上述情况，原告为维护自己合法权益，特诉至贵院，望依法判决。被告旺胜公司辩称，被告认为原告的原诉求的第3项，利息计算无依据。第4项要求赔偿636396元无依据。该房屋为抵账，并非商品房买卖合同。对于合同效力，被告认为该合同是无效的，该认购协议存在重大误解，该协议依据的抵账的债权不存在。对诉讼费请求无依据。根据2017鲁民终1182、1180及济宁市中级人民法院（2015）鲁民初字54、55号判决作为旺胜公司多付海洲公司工程款及其他款项共计14737265.57元，因此，南通海洲公司对旺胜公司不享有债权，旺胜公司已超付工程款对海洲公司享有债权，因而原告主张款项应由海洲公司支付，该款项为工程款。对原告主张的购房款、车位款及利息应由南通海洲公司支付。第三人海洲公司未作答辩。原告向本院提交了以下证据：证据一、协议复印件1张，来源于（2018）鲁0883民初6502号，当时由被告方提交法院、《金山新苑认购协议书》原件1份、被告在2014年7月16日向原告出具的收据原件2张、第三人在2014年7月16日向被告出具的收据复印件1张、（2017）鲁民终1182号民事判决书打印件1份。证明：1、2014年7月16日因被告欠付第三人到期工程款、第三人欠付原告到期工程款，经协商，被告与第三人签订协议约定以被告开发的两套商品房、两个车位抵欠应付给第三人的到期工程款。同日因第三人欠付原告到期工程款，第三人将对被告的工程款债权转让给了原告。被告在确认以房款、车位款抵原告工程款的情况下与原告签订《金山新苑认购协议书》，约定将金山新苑一期x栋x单元xxxx室商品房（建筑面积123.62平方米、金额636396元）及车位一个（价值金额110000元）出售给原告，在认购协议书上的乙方处写明为‘左金峰（抵工程款）’。被告在7月16日向原告出具了收据两张，并加盖了被告公司财务专用章，确认收到购房款和车位款；收据上注明交款人为原告、备注写明‘抵工程款’；同时，第三人向被告出具收据一张，事由一项注明为‘金山二期二标工程款房款抵粉刷班组左金峰工程款’，金额为746396元。被告对于债权转让的事实是知道且认可的，否则，被告也不可能与原告签订协议，并出具交款收据。2、在第三人起诉被告支付金山二期二标工程款建设工程施工合同纠纷一案中（一审案号：（2015）济民初字第54号，二审案号：（2017）鲁民终1182号），被告确认涉案房屋及车位所抵的款项已作为已付工程款支付给了第三人，法院对于上述事实予以确认，经法院判决被告还应支付第三人工程款1653048.87元。被告用自己的行为实际上再次确认了对于与第三人签订的以房抵款协议履行完毕无异议。因此，实际上从2014年7月16日起，被告和第三人间工程款债权债务消灭，同时原告与被告间建立了合法的商品房买卖合同关系。证据二、关于金山新苑x栋x单元xxxx号商品房合同备案情况的说明打印件1份，来源于(2018)鲁0883民初8235号由法院调取。证明：经法院查询，被告在2019年2月27日将涉案房屋出售给了案外人。因被告的过错，造成涉案认购协议无法实际履行、合同目的无法实现，故原告要求解除该协议，要求被告承担违约责任，包括返还购房款、车位款及利息，并承担已付购房款一倍的违约责任。证据三、(2018)鲁0883民初6502号民事判决书原件1份、开庭笔录打印件1份、诉讼费收据1张，金额为5632元、(2018)鲁0883民初8235号民事裁定书原件1份，证明：就《金山新苑认购协议书》的履行，原告一直在向被告主张权利。证据四、保险担保费票据1张。证明：原告在本案中申请了财产保全，由保险公司提供担保，支付了担保费，该费用应由被告承担。要求赔偿损失的依据是根据最高院关于审理商品房买卖适用法律问题解释第8条第2款规定……，本案中认为被告的行为符合该条规定情形。要求被告返还款项性质为购房款、车位款。对认购协议书认为是有效的，依据是1、该认购协议书是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的规定，该协议书合法有效，合同双方享有合同项下约定的权利义务，根据最高院关于审理商品房买卖使用法律规定的若干意见第5条规定，该协议应认定为商品房买卖合同，在原告提交证据中被告向原告出具相应收款收据，确认涉案房屋的购房款、车位款全部交清。原告与被告之间是建立了商品房买卖关系，因为在被告及第三人案件中，法院确认涉案房屋的房款、车位款，被告已经作为到期的工程进度款向第三人支付完毕，实际上在2014年7月16日基于被告与原告签订的认购协议相当于被告确认与第三人之间的原有债权已经消灭，重新于原告建立了新的债权债务关系，本案原告基于新的债权债务关系向被告主张相应权利。被告向原告出具了涉案房屋的收款收据。原告当时在的内外墙粉刷工程，原告施工工程标段是二期，济宁中院判决被告还应向第三人支付相应工程款，在确认已付工程款中包含涉案车位款及房款，被告是予以认可的。当时被告公司没有钱，经三方协商就用房抵工程进度款，二期二标段被告抵给第三人是二套房屋，其中一套经被告同意直接给原告了，另一套不清楚给谁了。要求诉讼费（2018）鲁0883民初8235号案件中交纳的诉讼费已退给原告本人。要求的是（2018）鲁0883民初6502号案件诉讼费5631元。原告通过债权转让的方式取得该涉案房屋。原有债务应经消灭，基于被告在于第三人案件中已经对涉案房屋的购房款及车位款已经作为应付给付给第三人的到期工程款支付完毕，因此，第三人与被告之间的原有债务已经消灭。我们认为和以物抵债有区别，即使是以物抵债协议按照2019年最高院全国法院民商事审判工作纪要第41条规定，对于履行期届满后达成的以物抵债人民法院对于……，债权人可以主张权利要求债务人返还相应款项的权利。认购协议签订后，被告及第三人就产生了纠纷，原告一直等着他们双方纠纷完毕后，原告当时不懂，认为协议签订完房子就属于我们了，没有签订正式的商品房买卖合同，房屋也没有办理备案手续。被告旺胜公司对原告证据的质证意见是：对证据1中的认购协议及收据真实性无异议，但是该认购协议是无效的，因为存在重大误解。对收据证明该房款是抵债的，没有向被告方交付房款，事后由于第三人超支被告工程款140多万，原债权不存在，第三人对被告负有债务，因而其应当向第三人主张工程款项。对判决书不再质证。对证据2无异议。对证据3-1无异议。对证据3-2无异议。对诉讼费收据无异议，但是不应被告承担。对裁定书无异议。对于原告陈述的相关内容被告认为该案不是商品房买卖合同，其引用的法条不适用。从双方签订的协议及办理的相关手续可以证明原告不是普通消费者根据自己的需要购买房屋自用，且签订商品房买卖合同，原告主张商品房买卖合同无依据。对于原告陈述的以物抵债，被告认为应当属于以物抵债，但是原告据以依据的债权已经不存在了，因而不存在返还问题，其应当向第三人主张工程款。被告旺胜公司提交以下证据：证据一、2017鲁民终1182、1180及济宁市中级人民法院（2015）鲁民初字54、55号判决书，证明原告向第三人超付工程款及其他款项14737265.57元，从判决中证明第三人对旺胜公司不享有债权，前期处理的相关抵债手续存在重大误解。证据二、南通海洲公司收款收据、抵债收条，证明该房屋是抵债房屋。以上证据均提交复印件，原件当庭出示。原告对被告证据的质证意见是：对证据1真实性无异议，但对证明目的及关联性有异议，55号判决书和1180号判决书与本案无关联性，该两份判决书涉及的标段为四标段，本案中涉及的标段为二期二标段，在被告提交的54号、1182号判决书中确认的被告还应该向海洲公司支付1653048.87元，在该案中被告也确认了涉案房屋的房款及车位款已经作为工程进度款支付给海洲公司，因此就二期二标段海洲公司对被告是存在相关的债权，且被告对当时协议的履行完毕是没有提出异议的，被告之所以提出四标段案件是在混淆涉案债权的形成，四标段海洲公司无论欠被告多少钱与本案无关联性，因此在本案中被告公司不存在超付工程款的情况。被告也不存在重大误解，本案的协议及认购协议是合法有效的。对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据证明被告对于该房屋最终是抵付给原告知情，且同意，因为收到条及收据上均注明了原告的本人名字且收据上注明了金山二期二标段工程款房抵左金峰工程款，实际上基于被告提供的证据1中54号、1182号案件中被告对于履行以物抵债协议是无异议的，且已经认可相应款向已履行完毕。基于被告与原告签订的认购协议实际上在确认购房款、车位款已支付完毕情况下，相当于原被告之间建立了新的商品房买卖合同关系。被告提交证据的原件与复印件一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月16日被告旺胜公司与第三人海洲公司签订《建设工程施工合同》，由海洲公司承建被告开发的邹城市金山新苑住宅小区二标段土建及安装工程，海洲公司将部分楼房的粉刷工程分包给了左金峰施工。2014年7月16日海洲公司与旺胜公司达成以房抵顶工程款的协议，协议载明：“邹城市旺胜房地产开发有限公司开发建设的金山新苑住宅小区二期二标段8#、9#、10#、13#楼工程有江苏南通海洲建设工程有限公司承建，经协商，在邹城市旺胜房地产开发有限公司应付给江苏南通海洲建设工程有限公司的工程款中，用所建的商品楼房两套、车位两个抵欠部分工程款，江苏南通海洲建设集团有限公司并出具收款收据，抵欠的楼号及价款如下：x-x-xxx：123.56×5148=636087（元）；x-x-xxx：123.625×5148=636396（元）；车位两个2×110000=220000（元）。合计：壹佰肆拾玖万贰仟肆佰捌拾叁元整。小写：1492483。”落款处由旺胜公司盖章，海洲公司代表签字。其中x-x-xxx号楼房及车位一个折抵了左金峰工程款，另一套x-x-xxxx及车位一套折抵了张忠华工程款。为此，海洲公司向旺胜公司开具的收据上载明：“收款方式：房抵款；人民币：柒拾肆万陆仟叁佰玖拾陆元整，￥746396；收款事由：金山二期二标工程款房款抵粉刷班组左金峰工程款，x-x-xxx：123.62×5148=636396元，车位1个110000元”。同日，旺胜公司与左金峰签订《金山新苑认购协议书》，载明左金峰认购位于邹城，名称为金山新苑一期x-x-xxx号，建筑面积123.62平方米，单价5148/平方米，总价款636396元，车位11万元。旺胜公司向左金峰分别开具了房款636396元及车位110000元的收据两张，两张收据备注处均注明“抵工程款”。另查明，2015年海洲公司将旺胜公司诉至济宁市中级人民法院，请求解除与旺胜公司签订的建设工程施工合同并支付工程款。旺胜公司提出反诉，请求海洲公司返还超付的工程款并支付工程质量缺陷修复费用。2017年4月28日济宁市中级人民法院作出（2015）济民初字第54号民事判决书和（2015）济民初字第55号民事判决书，两份判决结果相互冲减后，海洲公司尚欠旺胜公司修复费用1400余万元，在判决书中，认定了旺胜公司用涉诉房屋抵付海洲公司工程款的事实，并将房屋及车位折抵的工程款计算至旺胜公司支付给海洲公司的工程款中。现该判决书已生效并已进入执行程序。再查明，在左金峰于2018年9月28日诉至本院的（2018）鲁0883民初6502号民事案件的诉讼中，《金山新苑认购协议书》中所涉及到的金山新苑x-x-xxx号商品房已于2018年10月26日网签备案至案外人名下。本院认为，旺胜公司与海洲公司签订《建设工程施工合同》，由海洲公司承建旺胜公司开发的邹城市金山新苑住宅小区二标段土建及安装工程，海洲公司将部分楼房的粉刷工程分包给左金峰施工，海洲公司欠付左金峰工程款。承包人海洲公司经与发包人旺胜公司协商以旺胜公司的房产抵付其所欠海洲公司的工程款，后海洲公司将案涉房屋抵付给了左金峰，旺胜公司并与左金峰签署了认购协议书，出具了抵工程款的两份收据。后经诉讼，生效判决确认海洲公司最终尚欠旺胜公司1400万元，故海洲公司与旺胜公司之间的基础债权关系不成立。旺胜公司与左金峰签署认购协议书及出具房款收据的行为因海洲公司对旺胜公司不享有债权而无效，无效协议自始无效，故左金峰请求解除原被告签订的《金山新苑认购协议书》的请求依法不予支持；故左金峰依照与旺胜公司订立的无效的《金山新苑认购协议书》和旺胜公司向其出具的无效的房款收据请求被告返还原告购房款本金636396元、车位款110000元及利息本院依法不予支持；对于左金峰依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定请求旺胜公司赔偿其636396元因原告提交的证据不足以证明双方系商品房买卖合同关系亦依法不予支持；对于左金峰请求的旺胜公司支付两次起诉的诉讼费11263.98元、本案的全部诉讼费用及财产保全费用亦无事实和法律依据，依法亦不予支持。关于左金峰主张其与旺胜公司订立的《金山新苑认购协议书》系《商品房买卖合同》的问题，本院认为，如前所述，左金峰与旺胜公司订立的《金山新苑认购协议书》是基于旺胜公司和海洲公司之间的工程款债权和左金峰与海洲之间的工程款债权而产生的以物抵债的法律关系，该以物抵偿的协议内容并未实际履行，各方之间的法律关系仍系建设工程施工合同关系，并不是商品房买卖合同关系，故原告主张《金山新苑认购协议书》系商品房买卖合同的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百六十九条，《最高人民法院关于审理建设工程合同适用法律问题的解释》第二十六条第（二）款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告原告左金峰的诉讼请求。案件受理费减半收取9575元，由原告左金峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对当事人或者代表人的人数提出副本，并通过网上立案，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 吕 洁二〇二〇年七月三十一日书记员 孟淑鑫