云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10146号上诉人（原审被告）：袁小军，男，1978年11月24日生，汉族，住江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：杨兰亭，云南天外天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：霍珊珊，女，1990年7月9日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：宋军，云南德为商律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓群，云南德为商律师事务所律师。上诉人袁小军因与被上诉人霍珊珊房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初10128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。袁小军上诉请求：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初10128号民事判决，发回重审或者依法改判；二、二审诉讼费都由被上诉人承担。事实和理由：一、根据双方签订的房屋买卖合同约定，履行义务的先后顺序为被上诉人先配合上诉人办理过户，后由上诉人支付购房尾款458000元。虽然上诉人在庭审时已经被法院列为失信人，但在一审庭审过程中，上诉人已经明确表示愿意先行支付被上诉人全部购房尾款，继续履行合同。等到条件成就时再由被上诉人配合上诉人办理过户手续，过户前及过户后的一切风险由上诉人自行承担。故而上诉人不存在违约的情形。被上诉人出售房屋的可期待利益就是获得全额购房款，既然上诉人都明确表示愿意先履行付款义务提前支付购房尾款，那被上诉人出售房屋的目的已经达成，就不存在行使不安抗辩权的事由。故房屋买卖合同不具备解除情形。二、上诉人购买该房屋时为毛坯房，上诉人花费了20万元进行装修后入住至今已有七年有余，投入了莫大的财力和精力，上诉人的孩子也在该房屋的学区上学，已经形成了稳定的社会关系。且这是上诉人的唯一生活所必需的住房，上诉人也愿意先行支付购房尾款。故而上诉人认为双方的房屋买卖合同不适宜解除。霍珊珊辩称：一、被上诉人行使不安抗辩权符合法律规定；二、上诉人在合理的催告期内既未恢复履行能力，又未提供相应的担保，被上诉人依法可以解除合同；三、被上诉人于2019年8月22日以起诉的方式行使合同解除权。被上诉人于2019年9月4日收到起诉状可视为上诉人收到了被上诉人解除合同的通知，那么合同依法应于2019年9月4日解除。至于装修费，上诉人可以另行主张权利。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。霍珊珊向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法解除原、被告双方于2012年3月12日签署的《房屋买卖合同》。2、请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金141600元。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年3月12日，原告、被告及案外人云南至业房地产经纪有限公司博园分公司签订《房屋买卖合同》，约定被告购买原告坐落于云南省昆明市故乡的云（二）98幢1单元501号房屋，房屋建筑面积88.9平方米，房屋价款708000元，签订本合同前被告已向原告支付定金20000元，原、被告约定于2012年4月10日前办理《定金合同》公证。同时《房屋买卖合同》第十四条补充协议约定：一、甲乙双方协商一致，待双方做完定金合同公证后取得公证书时乙方先支付人民币25万元整含定金给甲方，甲方将该房钥匙交给乙方装修使用，待甲方取回产权证后，双方办理完产权过户手续后，乙方将剩余房款人民币458000元再支付给甲方。二、甲乙双方协商在甲方取回该房产权证后一个月内办理产权过户手续。经审查，2012年3月26日原告与被告办理《定金合同》公证，被告向原告支付250000元购房款。涉案房屋于2019年7月2日结清全部贷款，原告于2019年7月12日领取不动产权证。另查，2019年7月13日，原告向被告发出《律师正告函》，告知被告买卖房屋已于2019年7月12日取得不动产权证，但鉴于被告列为被执行人、限制高消费，被告有足够理由相信已丧失商业信誉及履行债务能力，丧失购房资格，故根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条等规定，原告中止履行办理产权证过户手续义务，要求被告于2019年8月13日恢复购房资格及履行债务能力，提供剩余房款的担保，若不能恢复履行能力、提供担保，原告将依法解除合同。被告收到该《律师正告函》后，于2019年8月12日向原告发出《律师函》，不予认可原告函告的内容，同时函告原告，请在2019年9月13日前提供相应材料告知被告是否具备办理过户的条件，先配合办理房产过户，后被告支付剩余房款。再查，被告从2019年1月起，在昆明市官渡区人民法院就（2019）云0111执1038、2442、4645号执行案件列为被执行人并限制消费；在昆明市盘龙区人民法院就（2019）云0103执1838、1839号执行案件列为被执行人并限制消费，总共涉及执行金额共计876025.05元。案外人云南至业房地产经纪有限公司博园分公司于2013年6月25日注销。一审法院认为：双方的争议焦点系：1.原告行使的不安抗辩权是否符合法律规定？2.本案中的买卖合同能否解除？针对第一个争议焦点，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益，防止借合同进行欺诈，促使对方履行义务，不安抗辩权的行使应当具备下列条件：1.因同一双务合同互负债务，且两债务间具有对价关系；2.主张不安抗辩权的一方应当先履行债务，且其债务已届清偿期；3.先履行方有确切证据证明后履行方履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险。本案中，不安抗辩权的行使是否符合法定条件，一审法院分析如下：其一，原告与被告签订的《房屋买卖合同》为双务合同且互负债务，原告办理产权过户登记与被告支付房款具有对价关系；其二，根据原、被告《房屋买卖合同》约定原告取回产权证后，要先协助办理产权过户手续，后由被告支付剩余房款。原告于2019年7月12日取得不动产权证书，根据合同约定应当先履行协助过户登记义务；其三，原告作为先履行一方，向本院提交被告作为五起执行案件的被执行人信息，且被限制高消费。在市场经济条件下，信用可以说是交易的基础。如果一方主体丧失了商业信誉，那么交易对方理所当然地要怀疑其履约能力，被告被列为被执行人的执行标的额为876025.05元，已然超过被告应当支付剩余的房款，原告有理由怀疑被告有丧失或可能丧失履行债务能力。综合上述三方面，一审法院认为，在原、被告签订双务合同的《房屋买卖合同》中，根据合同约定原告应当先履行协助过户登记义务，但原告有确切证据证明被告履行能力明显降低，有不能给付的现实危险，故原告可以行使不安抗辩权。针对第二个争议焦点，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条规定：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告通过《律师正告函》的方式通知被告，被告收到该《律师正告函》，通知作为意思表示，在被告受领后即生效。因不安抗辩权属延期抗辩权，故原告在《律师正告函》先是中止合同履行，同时告知被告尽快恢复履行能力、提供担保后，不安抗辩权消灭，或者被告可以提供担保来履行不安抗辩权的再抗辩权，故原告行使不安抗辩权通知内容，符合法律规定。但被告未在合理期限内既未提供担保，也未向原告证明自己的履行能力，故原告作为行使不安抗辩权的当事人有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，如前所述，原告有权行使不安抗辩权而解除合同，因解除权系形成权，应当以意思送达被告时为准，被告于2019年9月4日收到原告诉状副本，双方签订的合同应自起诉状的副本送到被告时解除，但该《房屋买卖合同》除包含房屋买卖内容外，亦包含居间合同内容，且中介公司已经注销，故一审法院予以支持解除《房屋买卖合同》的房屋买卖内容部分，该《房屋买卖合同》的房屋买卖部分于2019年9月4日解除。合同解除后，原告应当向被告退还已经支付的房款250000元，被告应当将涉案房屋返还原告，庭审中，双方表示要求法院处理合同解除的法律后果，为了避免当事人诉累，本院予以处理。此外，不安抗辩权属延期抗辩权，其权限主要在防御的范畴，进而一方当事人在行使抗辩权后，另一方当事人未恢复履行能力，其可以解除合同。从不安抗辩权体系构成来看，在合同订立后，信用不安之情事产生，赋予一方当事人中止履行以及解除合同的权利，足以保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，防范合同欺诈，故对于本案中原告主张违约责任的诉讼请求，在不安抗辩权的体系下无请求权基础，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决：一、原告霍珊珊与被告袁小军签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖部分于2019年9月4日解除；二、原告霍珊珊于本判决生效之日起十日内向被告袁小军退还购房款250000元；三、被告袁小军于本判决生效之日起十日内向原告霍珊珊腾还坐落于云南省昆明市故乡的云（二）98幢1单元501号房屋；四、驳回原告霍珊珊的其他诉讼请求。二审在审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。对于一审法院确认的案件事实，双方当事人均无异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：涉案的买卖合同是否应当解除？本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十九条之规定：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，因上诉人被列为被执行人并限制消费，由此，被上诉人对于上诉人的支付能力存在怀疑，依法行使了不安抗辩权，并多次通知上诉人履行合同义务，但截止到2020年6月30日，上诉人仍未恢复履行能力或者提供担保，故被上诉人行使不安抗辩权要求解除双方的《房屋买卖合同》符合上述法律规定，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人如果认为双方解除《房屋买卖合同》后还存在其他损失，可以另行主张权利。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费3132元，由上诉人袁小军承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年七月六日书记员 王希辰