四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终831号 上诉人（原审原告）：顾英明，女，1970年8月6日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：吕世平，德阳市旌阳区德诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：钟洪清，男，1985年1月5日出生，汉族，住四川省罗江县。 被上诉人（原审被告）：许安凤，女，1973年7月15日出生，汉族，住四川省什邡市。 上诉人顾英明因与被上诉人钟洪清、许安凤房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院作出的（2020）川0603民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 顾英明上诉请求：一、撤销一审判决；二、发回重审或改判钟洪清退还38000元；三、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院对案件事实认定不清。许安凤提交的电话录音与《营业房租赁合同》约定内容相悖，该录音不能显示通话时间，通话记录不能显示通话内容，且是许安凤诱导性陈述其有转租权，房屋所有权人表明其知道相关事项，故该录音不应予以采信；二、钟洪清无权收取转让费。许安凤在转租给上诉人前已将该房屋转租给钟洪清，钟洪清收取了上诉人租金、押金，许安凤收取了上诉人的转让费，因此钟洪清无权收取转让费。三、上诉人未主动放弃续租权，上诉人交纳的转让费应被退还。上诉人认为转让费不符合民法上的“等价有偿原则”，因为交易相对人已向出租人按合同约定支付了租金并履行了其他义务，再向其支付转让费是不合理的，也增加了后来经营者的经营风险，是一种消极的商业存在，对最后的承租人不公平。 钟洪清辩称,转让协议约定是清楚的，上诉人给我钱是合情合理的，上诉人作出了承诺，我们之间只是买卖关系。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法判决。 许安凤辩称，我并非无权转租，我已经提交证据，证明我转租给上诉人，上诉人再转给第三方，交房时上诉人已经转给其他方了，我们约定是清楚的，我只收房租。上诉人在房屋租赁到期间转租给他人，是收了转让费的。请求依法判决。 顾英明向一审法院起诉请求：一、判令钟洪清、许安凤返还转让金38000元；二、诉讼费用由钟洪清、许安凤承担。 一审法院对当事人无争议的事实认定如下：2019年11月24日，许安凤（甲方）与顾英明（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定：甲方自愿将位于德阳市米市××栋××号营业房出租给乙方作餐饮使用，租期半年，从2019年2月13日起至2019年8月31日止；该房屋租金为8300元，押金2000元；合同期满，甲、乙双方共同协商续签合同；出租房的水、电、气、有线电视、物业管理费、税费等费用在租赁期间由乙方支付，乙方在租赁期结束时，应当把租赁期所产生的费用缴清等。 钟洪清（甲方）与顾英明（乙方）签订的《转让协议》约定：德阳市米市××栋××号房屋，租金于2019年8月31日到期，如乙方未成功与房东签订续租租房合同五年，一年一付，租金1500元每月，甲方应退还乙方转让金38000元，乙方应退还甲方电器设备。钟洪清承认收取顾英明转让金38000元；许安凤承认收取房屋租金8300元和押金2000元，共计10300元。 一审法院对当事人有争议的证据和事实认定如下： 1．许安凤提交其与房东江秉杰的电话录音一份，并佐以中国移动通信集团四川有限公司什邡分公司出具的通话详单。该录音中，江秉杰明确表示知道并同意许安凤在其承租合同期间内将该房屋转租给顾英明，并向其告知在许安凤的租赁合同到期后，需与江秉杰重新签订合同；房东江秉杰明确表示知晓在许安凤租赁合同到期前一个月，该房屋已被顾英明另行转租给案外人邱某，在许安凤的租赁合同到期后，江秉杰与案外人邱某签订了新的租赁合同。顾英明称不认可该录音资料，但其无证据证明主张，且明确表示不申请鉴定，故一审法院对该录音资料予以采信。 2．顾英明提交一份《营业房租赁合同》复印件，该文件载明：江秉杰（甲方）将德阳市米市××栋××号营业房出租给王朝阳及本案许安凤（乙方），租赁期限从2014年8月31日起至2019年8月31日；在租赁期内，乙方可以根据经营情况变更经营业务，除征得甲方书面同意，乙方不得私自转租给他人使用，如有视为违约等内容。该文件为复印件，顾英明不能提供原件与之对应，亦无其他证据材料予以佐证，许安凤否认该合同的存在，因此一审法院对该复印件不予采信。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、许安凤是否有权将该房屋转租。根据许安凤提交的录音通话资料，该房屋所有权人江秉杰明确表示知道并同意许安凤在其承租合同期间内将该房屋转租给顾英明使用。综合评判双方陈述及所举证据，应当认定许安凤对案涉出租房屋在其承租期间有权转租给他人。二、顾英明在租赁合同到期后是否向房屋所有权人提出过续租要求。顾英明陈述其在合同期满后未能继续承租该房屋，系因房屋所有权人不认可钟洪清、许安凤擅自将该房屋转租，从而导致其无法与房屋所有权人续签租赁合同，但其未举证证明其主张，亦未举证证明其在原租赁合同期满后向房屋所有权人江秉杰提出过续租要求；许安凤陈述转租已征得房屋所有权人同意，且其与房屋所有权人的租赁合同到期前，顾英明已自行将该房屋转租给第三人经营。根据许安凤提供的录音资料，房屋所有权人江秉杰明确表示知晓在许安凤的租赁合同到期前一个月，顾英明已自行将该房屋转租给案外人邱某使用，房屋所有权人江秉杰在许安凤的租赁合同到期后与案外人邱某签订了新的租赁合同。 综上，一审法院认为，顾英明的陈述存在矛盾之处，许安凤的陈述更具有客观性，认定顾英明在租赁合同到期后未向房屋所有权人提出过续租要求，其主动放弃了续租的权利。顾英明要求钟洪清、许安凤退还转让金38000元，但根据前述查明事实，其在承租期限未满前主动将房屋转租给第三人，且未主动向房屋所有权人提出续租，系自行放弃续租该房屋，与《转让协议》中约定的退还转让金情形不符，再主张退还转让金无理无据，不予支持。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第五款之规定，判决：驳回顾英明的诉讼请求。案件受理费375元，由顾英明负担。 二审中，各方当事人认可许安凤与顾英明签订案涉《房屋租赁合同》的时间为2019年2月13日，本院对此予以确认。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，结合各方当事人意见，本案二审争议焦点为：一、钟洪清有无权利收取38000元转让款；二、钟洪清收取的38000元转让款应否予以退还。本院对此评判如下： 虽然上诉人提交了2014年8月江秉杰与许安凤签订的营业房租赁合同复印件，以证明江秉杰与许安凤约定房屋不得转租，许安凤无权转租案涉房屋；但案涉通话录音亦可以证明江秉杰知道并且同意案涉房屋转租给上诉人使用，即许安凤的转租行为取得了江秉杰的同意，许安凤并非无权转租。本案一审中，上诉人亦主张其向钟洪清支付了38000元，向许安凤支付了房屋租金8300元及押金2000元，钟洪清、许安凤亦予认可，本案二审中上诉人陈述的支付租金与转让费的情况与前述其一审中主张的情况不符，本院不予支持。依照钟洪清与顾英明签订的《转让协议》的约定内容可知，双方就案涉房屋内的电器设备等约定转让价款为38000元，该约定应系双方当时真实意思表示，合法有效，故钟洪清有权收取38000元。现上诉人顾英明主张由钟洪清退还前述38000元，但一方面，顾英明并未提供证据证明其在案涉房屋租赁期限届满前向江秉杰提出续租房屋的请求而被拒，另一方面，在案的通话录音、当事人陈述等现有证据亦能够证明顾英明在租赁期间届满前将案涉房屋转租给他人；由此，依照本案现有证据查明的事实，并不具备《转让协议》中约定的应由钟洪清退还38000元的情形，一审法院对顾英明的主张未予支持，并无不当。 综上所述，顾英明的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费750元，由顾英明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邵 敏 审 判 员  毛文婷 审 判 员  王海燕 二〇二〇年七月三十一日 法官助理  毛 竹 书 记 员  邱 婷