广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初363号 原告（反诉被告）：徐道军，男，1964年5月26日出生，汉族，住桂平市。 原告（反诉被告）：阮丽娟，女，1965年7月10日出生，汉族，住桂平市。 上述两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：张成，广西贵诚律师事务所律师。 上述两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：唐毓阳，广西贵诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地：桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛家园，统一社会信用代码：91450881687785413U。 法定代表人：杨正新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐道军、阮丽娟（以下称原告）与被告（反诉原告）桂平市鑫盛投资实业有限公司（以下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人唐毓阳，被告的委托诉讼代理人戴华荣、李畅崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告在本诉中向本院提出诉讼请求：被告支付自2017年1月1日起至2019年12月31日止的逾期交房违约金41046.9元给原告。事实与理由：2016年6月16日，原、被告签订商品房买卖合同（预售），约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的坐落于桂平市；总房款375200元；被告应于2016年12月31日前将取得竣工验收备案证明、房屋测绘报告等文件的商品房交付给原告。签订合同后，原告已付清全部购房款，但被告至今没有依照合同约定交付合格的商品房，已构成违约，应按合同第十二条的约定，自逾期之日即2017年1月1日起按日按商品房总价款的万分之一计付逾期交房违约金给原告（暂计至2019年12月31日为41046.9元）。对自2019年12月31日起至被告实际交房之日止的违约金，仍保留追诉权利。为维护合法权益，原告特诉至法院，并提出上述诉讼请求。 被告被告在本诉中辩称，原告的诉请没有事实和法律依据。1、涉案商品房是被告与桂平市公安局交通警察大队（以下简称交警大队）合作集资建房，并非市场化的商品房，该情况可从合同关于价格条款的约定中体现，且涉案小区的购房者均是交警大队的干警职工或转让给他人，从此看出，涉案商品房是集资建房，原告对此情况已知悉。2、造成逾期交房的原因是原告没有按时签订合同、交付购房首付款和及时办理按揭贷款，该责任应由原告承担。3、涉案商品房所占的土地是交警大队的用地，水、电的接入均需交警大队同意，因客观原因，造成水、电没有按原计划推进，也是逾期交房的原因之一。4、原告已接收了商品房，视为其已认可了收房的条件，现又起诉请求支付违约金无事实和法律依据。 被告在反诉中向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2016年6月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、原告支付违约金43518.44元给被告。事实与理由：原告于2014年1月与被告签订商品房买卖预约协议，于2014年8月2日交付定金100000元。被告于2015年9月取得预售许可证并通知原告于一个月内签订商品房买卖合同（预售），但其以各种理由推托，直至2016年6月16日才签订合同。合同附件四约定原告应于签订合同后10日内办理贷款手续，但其一直不予办理，导致贷款225000元直至2019年1月10日才到账，严重违反了合同约定，造成被告重大经济损失。根据合同第八条第一款第1项第（2）目、附件四的约定，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，现请求解除涉案合同，并由原告应支付违约金43518.44元（从2016年6月17日至2019年1月9日共937天，按年利率4.75%计算，352000元×4.75%÷365天×937天）给被告。 原告在反诉中答辩称，一、被告称其二人迟延签约、付款和办理借款手续不是事实，其均是按被告的通知要求办理签约及按揭贷款手续等各种事务。按揭贷款需银行核实批复后才发放至公司账户，何时到账不是其二人能控制。二、双方已基本履行了合同的主张义务，其已支付清房款，被告也已交付了房屋，不应再解除合同；三、被告行使解除权已超过了诉讼时效。 本院经审理确认以下法律事实：2016年6月16日，原、被告签订商品房买卖合同（预售），约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的坐落于桂平市，总房款375200元；其中首付款150200元，余款225000元向银行申请贷款支付。合同第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过90日后，出卖人有解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的银行同期贷款基准利率向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……。第九条约定：商品房交付时应当取得竣工验收备案证明、房屋测绘报告。第十一条约定：出卖人应于2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。……（2）如逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。附件四约定，买受人选择按揭贷款的，须于签订本合同之日起10日内按照按揭银行（或公积金管理中心）的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行（或公积金管理中心），同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交出让人，否则视为买受人逾期付款。 庭审后，本院依职权向原告申请按揭贷款的银行（住房公积金管理中心）调查，证明原告向贵港市住房公积金管理中心桂平管理部申请按揭贷款，并于2016年8月18日提交完毕办理按揭贷款所需的全部材料。该管理部委托中国银行股份有限公司桂平市支行于2019年1月10日将贷款225000元发放至被告的账户。 涉案商品房于2015年6月3日取得测绘成果报告，于2015年11月11日获得预售许可证，于2018年12月20日经建设单位、施工单位、监理单位三方验收合格。 被告于2019年5月1日向涉案小区各业主邮寄物业交付使用通知书，通知各业主于2019年5月9日收房。通告载明如未能在通知规定的次日办理收房手续，则视为被告已交付涉案商品房。原告于2019年12月15日接收了涉案商品房。 另查明，交警大队于2020年4月14日函复本院：一、江景花园是被告独家投资建设和销售，交警大队不是江景花园投资建设和销售单位，没有参与江景花园的市场运作和集资建房。二、江景花园建设用地的土地使用权原本是交警大队，在其向桂平市政府提交将部分国有划拨土地出让的请求后，经桂平市政府同意，由桂平市国土资源局依法依规公开拍卖，最后由被告竞得，并规划建设江景花园项目；在桂平市住建委对江景花园做出具体建设规划许可后，由被告对江景花园项目进行投资、建设和销售；由此可知，江景花园的土地使用权和项目投资、建设、销售全部属于被告。三、江景花园位于交警大队西侧，交警大队部分民警、职工自愿团购江景花园商品房纯属个人行为。 本院认为，双方订立的商品房买卖合同（预售），属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思表示真实，且没有违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 涉案合同约定交房时间为2016年12月31日前，被告未能在此期限前交付符合约定交付条件的商品房，已构成违约，应当按合同约定承担违约责任。被告已于2019年5月1日通知原告于2019年5月9日收房，但其二人直至2019年12月15日才接收房屋，且未能提供证据证实因被告的原因导致未能收房，依合同约定，应确认被告通知之日的次日即2019年5月10日为其交房日期。故被告应支付从2017年1月1日起至2019年5月10日止的逾期交房违约金32230元（以购房款375200元为基数，从2017年1月1日起至2019年5月10日止，共859日，按日万分之一计算）给原告。至于原告认为被告所交付的商品房不符合合同约定的条件，可以另行向被告主张权利。 原、被告于2016年6月16日签订涉案合同，原告依约应于同年6月26日前提交办理按揭贷款所需的全部资料给银行（或公积金管理中心），同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交被告。逾期超过90日后，被告有权解除合同。即解除合同的诉讼时效期间从2016年9月26日起算，被告于2020年3月18日主张解除合同，尚未超过三年诉讼时效。但被告已经知道原告违约，仍接收余下的房款，之后还交付了涉案商品房给原告，视为其已选择了继续履行合同，且合同的主要义务已基本履行完毕，现又主张解除合同，不符合合同约定和法律规定，故对原告请求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉请求原告支付解除合同的违约金，但因合同不予解除，原告依约不应承担支付违约金的责任，被告该反诉请求，应予驳回。 至于被告主张涉案商品房是其与交警大队合作集资建房，但未能举证证明，交警大队又予以否认，对被告该主张依法不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付逾期交房违约金32230元给原告（反诉被告）徐道军、阮丽娟； 二、驳回原告（反诉被告）徐道军、阮丽娟的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）桂平市鑫盛投资实业有限公司的反诉请求。 本案本诉受理费413元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告徐道军、阮丽娟负担89元，由被告桂平市鑫盛投资实业有限公司负担324元；反诉受理费3290元，由反诉原告桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（其中本诉826元，反诉3290元），款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈静珍 二〇二〇年七月三十一日 代书记员 曾格婷