江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1932号上诉人（原审被告）：周清华，女，1971年12月14日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。委托诉讼代理人：陈飞帆，江西创兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁芳茂，男，1946年2月20日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。委托诉讼代理人：邱华平，广东广顺律师事务所律师。上诉人周清华与被上诉人袁芳茂物权确认纠纷一案，上诉人不服赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周清华上诉请求：1、撤销一审判决,改判驳回被上诉人的全部讼诉请求。2、本案一审诉讼费及保全费、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人拥有诉争房屋的购房资格（名额）,并由上诉人实际支付该房购房款,诉争房屋也登记在上诉人名下,上诉人系诉争房屋无可争议的所有权人。《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外;第十七条规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。诉争房屋的购房资格（名额）系上诉人以其在原赣南卷烟厂新建集资房的名额与案外人吉某1在厂里经申请分配的福利房（即本案诉争的房屋）指标互换,并经请示原赣南卷烟厂同意而取得。上诉人与赣南卷烟厂就购买诉争房屋签订了《南康市公有住房（集资合作建房）出售合同》,由上诉人实际支付该房屋购房款,并由上诉人办理了该房屋购买及所有权登记的相关手续。之后,上诉人依法取得了诉争房屋的所有权证,该房屋产权单独登记在上诉人名下（所有权证号:房权证康房字第**）。据此,上诉人系诉争房屋单独的所有权人。二、一审法院认为诉争房屋的购房款、办证费用、水电费及物业费等费用均由被上诉人支付,水电费和物业费的收据等均由被上诉人持有,且房屋交付后由被上诉人装修并居住至今,从而认定上诉人与被上诉人存在借名买房的事实,系认定事实错误,最终导致本案一审错误判决。上诉人与被上诉人不存在借名买房的事实,具体理由如下:1、赣南卷烟厂住房出售结算单载明购房款为20307元、职工食堂收款收据载明铝合金款899.64元、收款收据载明购房款6577.58元及办证费892.19元。其中,上诉人于2005年3月29日及2007年2月1日分两次支付购房款共计26884.58元;于2005年3月29日支付诉争房屋铝合金款899.64元,于2007年2月1日支付办证费用892.19元。据此,上诉人为了购买诉争房屋及办证共计支付28676.41元,与被上诉人的诉状和当庭陈述及一审法院认定的购房款21196.64元金额相差5687.94元,办证费用金额相差6607.81元,并非一审法院所认定的该费用与诉争房屋的购房款完全吻合。2、如按被上诉人的诉状和当庭陈述:被上诉人于2005年2月5日将房款21196.64元现金交由上诉人,为何被上诉人当时已将精确到分的款项21196.64元交由上诉人,却唯独没有把剩余的5687.94元交由上诉人？上诉人为了购买诉争房屋已向被上诉人借款近伍万元,5687.94元在当时对于上诉人也不是小金额,如是被上诉人借上诉人名义购买诉争房屋,上诉人没有理由自己垫这么多钱进去。3、一审法院以案涉款项21196.64元精确到分为由,认定该款项并不符合借款的日常生活经验逻辑,那么被上诉人以现金方式仅向上诉人交付21196.64元借名买房款更不符合日常生活经验逻辑,亦不符合借名买房的交易特性。借款均是借款人有资金需求,为此向出借人借款,借款人有多少资金需求即借多少,出借人有相应资金即出借,并没有具体的金额限制,这也符合民法鼓励交易、维护交易秩序及安全的宗旨。4、上诉人在原赣南卷烟厂新建集资房的名额所涉房屋为新建房屋且面积更大,其购房资格（名额）来之不易,如是借名买房，上诉人为何要放弃该新建且面积更大的房屋，而与案外人吉某1分配的面积更小且老旧的福利房指标互换,而让被上诉人从中受益？这对于上诉人而言百害无一益,这也不符合借名买房的交易特性。5、被上诉人早在2007年就知晓诉争房屋已办理好产权证,如诉争房屋系其借上诉人名义购买,为何迟至今日才向法院提起确权之诉？事实是被上诉人在知晓诉争房屋面临被拆迁后,才与上诉人引发诉争房屋之争议。6、上述《南康市公有住房（集资合作建房）出售合同》载明:诉争房屋实际售价为490元／ｍ2,总房款为叁万陆仟贰佰叁拾元零陆角。此总房款也与案涉的21196.64元金额相差甚远。据此,上诉人与被上诉人并不存在借名买房的事实。三、被上诉人在一审中提交的水电费及物业费收据、录音、证人证明,不能作为认定本案诉争房屋权属的依据。被上诉人系上诉人舅舅,上诉人感恩被上诉人为其介绍工作而将上诉人购买的诉争房屋交由被上诉人的女儿居住,由居住者缴纳诉争房屋的水电、物业费,持有相关费用票据实属正常,事实上上诉人也为此支付了相应的水电、物业费。该录音系被上诉人单方录制提供,存在剪辑、删除、篡改的可能,也未当庭播放,其三性无法确认。出具相关证明的证人也没有出庭作证。因此,被上诉人提供的上述证据依法应不予采信,不能作为认定本案诉争房屋权属的依据。综上,一审判决认定事实错误,进而导致错误判决,依法应子纠正。袁芳茂答辩称：一、《中华人民共和国物权法》第三十三条规定:“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”本案被上诉人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,一审判决确认赣州市南康区房屋（房房权证号:康房字第**归被上诉人所有正确,上诉人认为房屋登记在其名下即归其所有的主张依法不能成立。二、一审判决认定事实清楚。1、上诉人一审陈述确认于2005年2月收到被上诉人支付的购房款21196.64元,根据上诉人一审提供的证据“中国工商银行现金存款凭条”显示,2005年2月25日上诉人以吉某1的名义交款,交款金额为21196.64元,与被上诉人交付给上诉人的款项分毫不差。结合上诉人一审提供的2005年3月29日“赣南卷烟厂职工食堂收款收据”、“住房出售结算单”显示的899.64元和20307元,该两笔款项即为21196.64元拆分出来的款项,一审认定购房款完全吻合具有事实依据,是正确的。2、2007年房屋办证被上诉人向上诉人交付的7500元,即为上诉人一审提供的2007年2月1日两份“收款收据”金额的总和,只不过赣南卷烟厂将该笔款项拆分成两笔款项并开具两份“收款收据”,两份“收款收据”的号码是相连的,可证明2007年2月1日的两份“收款收据”是同时开具的。故一审对于上述数额的认定是正确的。3、被上诉人分别与2005年2月和2007年2月向上诉人交付的两笔款项与上诉人提供票据的时间、金额吻合,可证明本案的购房款及办证费用数额并无矛盾,上诉人对于数额的上诉意见纯粹是在混淆事实。4、上诉人原享有新建集资房的名额,因当时上诉人正在另建房屋资金不足无法购买新建集资房,故将名额卖给了吉某1,因被上诉人的女儿需要房子居住,吉某1恰好享有老房子的分配名额,被上诉人即提醒上诉人不要浪费了吉某1老房子的名额,后来就由上诉人出面拿到吉某1涉案房屋的名额后,由被上诉人出资购买,但当时被上诉人已集资建房,没有名额,所以只能以上诉人的名义购买。如上诉人是向被上诉人借款,为何不借款购买新建集资房,而要购买旧房屋,这显然不符合逻辑，事实就是根本不存在借款的事实。5、被上诉人一直都有向上诉人主张取回房产证,但上诉人一直以各种理由拖延，被上诉人考虑双方的亲属关系,且一直保持紧密的联系,涉案房屋又一直由被上诉人女儿居住,被上诉人基于对上诉人的信任,根本没想到上诉人会打房屋的主意,所以一直不想撕破脸皮通过法律途径主张权利。直到被上诉人的妻子（上诉人的舅妈）查出患癌症追问上诉人取回房产证时,上诉人仍拒不归还,被上诉人才发觉上诉人对涉案房屋有想法,被上诉人的妻子（上诉人的舅妈）在弥留之际,上诉人对舅妈的病情不闻不问,还一直欺骗被上诉人房产证不在其手上,其行为实在令人心寒,试问一个生命即将结束的老人,会昧着良心要不属于自己的财产吗？三、一审被上诉人提交的证据,上诉人质证均对证据的真实性无异议,未对证据提出异议,也未对录音证据提出存在剪辑、删除、篡改的质证意见,且上诉人一审当庭表示不需要播放录音,现上诉人又对被上诉人一审的证据提出异议违反自认原则,一审被上诉人提供的证据与一审庭审查明的事实可以互相印证,故可以作为本案认定事实的依据。综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。袁芳茂向一审法院提出诉讼请求：1、判令坐落于赣州市南康区房产（房权房权证号：康房字第**原告所有；2、判令被告立即协助原告办理赣州市南康区房产（房权证房权证号：康房字第**户手续。一审法院认定事实：原告系被告的舅舅，双方均系赣南卷烟厂的职工。2005年，赣南卷烟厂集资建房，被告获得了原分配给同事吉某1的购买位于南康区卷烟厂院内x栋x号房产的指标。2005年2月，原告将上述房屋的购房款21196.64元交由被告，被告以吉某1的名义交款。上述房屋于同年交付给原告使用，而原告方进行装修后交由原告女儿袁俊华居住使用至今（该房屋的水电费、物业费一直由原告前往物管处交纳）。2007年2月，原告将上述房屋的办证费用等7500元交给被告，被告将上述办证费用交至赣南卷烟厂后取得了上述房屋的产权证（房权证：房权证：康房字第**期间，被告陈述案涉购房款21196.64元和7500元办证费用系借款，双方之间系债权债务关系。原告提供录音资料一份，其中部分内容为：原告称“当时所有的钱，包括去那里交钱以及办证的钱……”，被告随后说“都是你这里拿的，这我们都知道”；原告说“你说了问我借吗？”，被告回答：“没说问你借，是说你先拿出来……”。据原告庭审陈述，其当时已购买南康区卷烟厂x栋的集资房，故委托被告用指标购买了案涉房屋。据原、被告庭审陈述，被告在收到案涉21196.64元之后还向原告借款20000元，尔后归还了该20000元，但至今未归还过案涉的21196.64元。一审法院认为，关于原、被告是否存在借名买房的事实的问题。原告系被告的舅舅，双方之间未订立借名买房的书面协议。但是根据已经查明的事实，诉争房屋的购房款、办证费用、水电费及物业费等费用均由原告支付，水电费和物业的收据等均由原告持有，且房屋交付后由原告方装修并居住至今。综合上述因素，原告已经完成了举证责任，以上事实形成了完整的证据链，可认定双方存在借名买房关系。被告主张包括购房款、办证等费用均系向原告所借，双方仅存在债权债务关系，但未提供充分证据予以证实，该主张不能成立。具体理由如下：1、据原告提供的录音资料，被告自认购房款21196.64元及办证费用7500元并非其向原告的借款，而庭审中被告提出系受原告胁迫所说，因未提供充分的证据予以佐证，不予采信；2、被告主张购房款21196.64元系借款，该费用与诉争房屋的购房款完全吻合，且该金额精确至分，若上述款系借款则并不符合日常生活经验逻辑，且后来被告向原告借款两万元已归还，而上述购房款和办证费用却未归还亦不符合日常生活经验逻辑。关于借名买房的效力问题，本案的诉争房屋性质属于集资房，并非禁止流通物，现诉争房屋已取得房权证，具备了上市交易的条件，并不会对国家、集体和第三人利益造成损害，也不存在其它合同无效的情形，双方借名买房应属有效。综上，认定位于赣州市南康区房屋（房权证号：房权证号：康房字第**原告所有，被告应立即协助原告办理上述房屋的过户手续。被告辩称本案已过诉讼时效，本案系物权确认纠纷，物权确认请求权不适用诉讼时效的规定，故对该意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条，《最高人民法院》第九条第三款之规定，判决如下：一、确认位于赣州市南康区房屋（房权证号：康房权证号：康房字第**茂所有；二、被告周清华应立即协助原告袁芳茂办理位于赣州市南康区房屋（房权证号：康房房权证号：康房字第**案件受理费7300元，财产保全费2520元，合计9820元，由被告负担。本院二审期间，上诉人提交证据1、关于房屋更换的过程说明、南康区金赣大道金赣小区x幢x号房屋房权证（证号：康房字第×证号：康房字第**申请报告、江西省南康市私房所有权登记申请书、江西省南康市房产所有权登记审核表、房屋所有权证存根及房屋分层分户平面图、《南康市公有住房（集资合作建房）出售合同》及审批表、江西省减免契税批准书，证明上诉人购买诉争房屋资格（名额）的来源；诉争房屋由上诉人与原赣南卷烟厂依法签订了《南康市公有住房（集资合作建房）出售合同》，该房屋实际售房价为490元每平方米，总房款为叁万陆千贰佰叁拾元零陆角，该房屋减免征契税人民币1449.22元；诉争房屋由上诉人经办所有权登记相关手续，面积为73.94平方米，与上诉人原新建集资房（现金赣小区x栋x号房）面积相差71.32平方米。证据2、赣南卷烟厂文件（赣南烟［2005］6号）关于印发《赣南卷烟厂旧房分配与管理的有关规定》的通知、赣南卷烟厂文件（赣南烟［2006］93号）、赣南卷烟厂关于职工旧房过渡到全产权的请求、江西中烟工业有限责任公司赣州卷烟厂（原系赣南卷烟厂）证明及上诉人工资表，证明诉争房屋具有人身专属性，系专属于原赣南卷烟厂职工的福利房。该房屋分配与管理的有关规定，禁止将诉争房屋向他人出租或转让，但让给父母、子女、兄弟、姐妹居住的除外，违反者将有相应的惩戒措施；因上诉人系诉争房屋所有权人，而支付了2006年至2008年期间的水电费、物业管理费及相应的缴费金额。证据3、证人吉某2、吉某1证言，证明诉争房屋的来源及上诉人与证人双方之间关于房款差价的结算。被上诉人质证认为：对证据1、对房屋更换的过程说明、南康区金赣大道金赣小区Ａ5幢204号房屋房权证的真实性无异议，该证据可以说明整个房屋的购买过程，这与一审认定的事实是相符的，但并不能证明上诉人即为涉案房屋的实际产权人。对证据一的其他证据的真实性是确认的，但该组证据仅能证明用上诉人的名义购买了房屋，不能证明上诉人实际享有房屋的所有权。南康市公有住房出售合同所显示的价格仅仅是根据政府的文件核定的价格，作为一个计税依据，不能说明上诉人实际支付了同等的金额。而涉案房产本身也是带有工厂处理性质，在证据二的文件中也明确了优惠政策。上诉人也无法提供按合同交款的相关凭证。因此，不能以此证据确认房屋的实际购买价格。对证据2、对赣南卷烟厂文件（赣南烟［2005］6号）关于印发《赣南卷烟厂旧房分配与管理的有关规定》的通知、赣南卷烟厂文件（赣南烟［2006］93号）、赣南卷烟厂关于职工旧房过渡到全产权的请求的真实性没有异议，但该组证据也仅仅证明涉案房屋的来源及当时购买的相关政策。同时，在赣南烟［2006］93号文件中也明确说明了涉案房产存在集资建房补足差额房款办理产权证的情形。并确定了购房单价是300元每平方米，这与被上诉人交付的房款及一审查明的事实是印证的。另烟厂的文件只是内部的管理规范，不具有法律、法规的强制力。因此，不能以此认为双方借名买房的事实是不合法的。根据赣南卷烟厂关于职工旧房过渡到全产权的请求也并未说到必须以上诉人的名义办理产权证，而根据被上诉人事后在烟厂了解的事实，办证的时候就可以办理被上诉人的产权证，只是上诉人隐瞒了该事实，当时已经有企图想侵占被上诉人的财产。对证据二的其他证据的真实性无异议，所扣的费用是早期物业管理还没有移交之前由烟厂管理期间，为了方便交费，是根据购房人的名字在该职工账户上扣款，但这并不能代表上诉人实际支付了该笔款项。因双方当时关系密切，每一次的扣款，上诉人均会在被上诉人处取回相应的现金。而在后期，物业移交给物业管理公司后，才变更为被上诉人方交付相关的管理费用。同时，该证据也不能证明上诉人对涉案房产享有登记的物权。对证据3、两证人存在隐瞒事实的情形，涉案房屋上诉人与被上诉人之间关于借名买房的情况，两证人均是明知。因为基于与上诉人的亲属关系，而刻意隐瞒。同时，证人吉某1作为一个老南康人，不可能不明白“端”的意思，只是不想得罪本案的当事人任何一方而故意说不清楚。证人吉某2是明显在偏帮上诉人，仅仅就一个字的理解，可以根据当时的环境和当时要说的内容作出很多的解释。因此，不能以证人的解释来认定录音内容中所说的话的意思表示。证人其他的内容仅仅是说明了这个房屋的互换过程。互换过程当中，上诉人是否与证人说清楚要名额的理由，并不能证明就是上诉人购买的涉案房产。证人吉某2证明上诉人当时收了5万多元，那么就不存在上诉人需要向被上诉人借款买房的事实，这与正常的常理完全不符。而且，借款的金额与房款分毫不差。因此，证人证言也可以证明如果上诉人需要购买涉案房产是不需要借款的，其有足够的资金。本院审查认为，对上诉人提交的证据1-2的真实性、合法性予以确认，对其关联性和证明对象不予以确认，对证据3的关联性不予确认。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。据此，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该证书是权利在外在表现形式，只有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。真实权利人认为该权属证书记载的权利人错误，对该不动产主张权利的，有责任提供证据加以证明。如证据足以证明其为真正的权利人，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利，支持其诉讼请求。本案中，被上诉人为证明自己系诉争房屋的真正权属人，提供了微信聊天记录、录音资料、物业证明、财产约定协议书等证据，证据之间可以相互印证，形成了完整合理的证据链条，结合被上诉人的女儿对诉争房屋长期居住使用的事实，本院认定被上诉人系以上诉人之名办理购房手续以购买诉争房屋，系诉争房屋的真实所有权人。上诉人虽主张其系真正产权人，但就此未能提供充分有效之证据支持，且其从未以所有权人之名对诉争房屋进行管理使用，也未实际控制过房屋，其辩称理由与常理及事实不符。故上诉人的上诉请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。但是，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。借名登记并非不动产登记簿记载的权利主体错误，仅仅是借名协议而没有借名人与被借名人共同向登记机构申请相应的处分登记，无法发生不动产权利人从被借名人处转移给借名人的物权变动效力。当借名人符合取得不动产权利的条件时，其只能依据借名协议的约定，提起给付之诉，请求被借名人履行交付不动产并协助办理不动产登记的义务，而不能径行向法院请求确认其不动产物权。因此，一审判决直接确认房屋权属不当，本院予以纠正。综上所述，综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律及处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初1387号民事判决第一项。二、维持赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初1387号民事判决第二项；三、驳回袁芳茂其他诉讼请求。一审案件受理费7300元，财产保全费2520元，合计9820元，二审案件受理费7300元，合计17120元，由上诉人周清华负担7300元，由被上诉人袁芳茂负担9820元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年七月二十五日代理书记员  李晓倩代理书记员  姚冰霞