广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6370号原告：广州市金升物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区多宝路**。法定代表人：余绍兵，职务：总经理。委托诉讼代理人：谢开玫、胡圣根，广东海际明律师事务所执业律师。被告：胡志超，男，1974年9月29日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：胡小莹，女，1982年3月23日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州市金升物业管理有限公司（以下简称“金升物业公司”）与被告胡志超、胡小莹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定适用小额诉讼程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人谢开玫，被告胡志超、胡小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金升物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告共同支付涉案房产2014年4月1日至实际付清之日的物业管理费(2018年6月前欠费部分按112.39元/月标准计算，2018年7月后欠费部分按91.12元/月标准计算，暂计至2020年5月31日为7827.65元)；2、判令两被告向原告共同支付逾期支付物业管理费的滞纳金(以拖欠金额为基数，按每天千分之三比例收取，暂计至2020年5月31日为27947.61元)；以上费用合计35775.26元；3、本案的诉讼费全部由两被告承担；4、请求判令两被告向原告共同支付904房2014年4月1日至实际付清之日的垃圾处理费，按每月5元计算。事实与理由：原告系位于广州市芳村区中市外约三巷2-11号恒晖阁小区的物业管理方，两被告的母亲何佩容因拆迁被安置到该小区的7梯903-904房(称为涉案房产，建筑面积60.75平方米)，并于2011年12月13日办理了收房手续，实际使用涉案房屋。2011年12月13日，原告与两被告的母亲何佩容曾就涉案房产的物业管理事宜签订《物业管理服务协议》，约定两被告的母亲何佩容(乙方)应在每月5日之前缴清当月的物业管理费。住宅物业管理服务的收费标准为1.85元/平方米/月，按房屋建筑面积计算。否则，原告(甲方)有权要求乙方补交所欠缴之管理费，并从逾期之日起每天按欠款的千分之三交纳滞纳金。两被告的母亲去世后由两被告常住在涉案房屋内，从2014年4月1日起开始拖欠物业管理费。期间，原告多次上门递交催收通知，均无果。2018年5月，原告为追缴物业管理费提起民事诉讼，被告同意支付后，原告撤回起诉，但是被告仍未缴纳费用。被告胡志超辩称，1、被告母亲与原告签订的合同约定的物业管理费是0.9元，1.85元是原告自己制定的，欺骗了被告母亲，我只同意按0.9元或政府最低指导价交物业管理费，原告要求支付的2014年4月至2015年6月的物管费已过诉讼时效；2、物业管理费应当按照房屋的实际套内面积计付，而非建筑面积收取。我方承租的是公房，不是私房；3、原告要求的滞纳金无依据且明显过高；4、原告给了被告两个门牌号，之前是按一户收取垃圾费，现在原告因被告不缴费，故要收取两户的垃圾费。903是一个房间，有一个厕所，有一个厨房，904只有一个房间，安置的时候因平方数不够，所以原告给了被告两个房，所以应当只按一户收取垃圾费。被告胡小莹辩称，不同意原告的诉请：1、涉案房屋我方从来没有居住过或使用过，户口也不在此处；2、我方对母亲何佩容遗下的涉案房屋的权益明确表示放弃继承，故也不应当承担相关费用；3、原告要求的滞纳金无依据并且明显过高；4、2014年4月至2015年6月的物业管理费已过诉讼时效丧失诉权，原告的催收物业管理费通知我方从来没有收到或见到过。我方没有签过任何协议，且原告的物管费收费过高。经审理查明：广州市荔湾区恒晖阁项目办公室委托金升物业公司对恒晖阁项目（地（地址：荔湾区中市外约三巷**行物业管理，委托期限从2011年12月1日至2021年12月31日。2011年12月13日，恒晖阁物业管理处与何佩容签订《收房确认书》，确认中市外约三巷8号903房的拆迁面积是30.67平方米，904房的拆迁面积是30.08平方米。2011年12月31日，金升物业公司（甲方）与何佩容（乙方）签订了恒晖阁7梯9楼03房（中市外约三巷8号9楼03房）和恒晖阁7梯9楼04房（中市外约三巷8号9楼04房）的《物业管理服务协议》，协议约定房屋使用性质：公房。物业管理服务内容包括对房屋建筑共用部位的维护和管理，共用部位包括房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、楼盖、屋顶等。2013年12月31日前，物业住宅管理服务费按优惠价每月0.9元/平方米收取，从2014年1月1日起住宅管理服务费按成本价每月1.85元/平方米收取，管理服务费按房屋建筑面积计收，乙方在每月5日之前向甲方支付当月的管理服务费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠缴之管理费，并从逾期之日起每天按欠款的千分之三交纳滞纳金。为证明两被告是房屋的使用人，原告提供了业主资料登记卡，该卡记载业权人为何佩容，常住人口为胡志超，与业权关系为母子，另一常住人口为胡小莹，与业权关系为母女，备注有：为确保以上资料的准确性，请业主/物业使用人亲笔填写。两被告否认登记卡是自己填写，并认为何佩容是文盲，不可能填写。另查，广州市荔湾区冲口街环境卫生管理站委托金升物业（恒晖阁）代收每月每户5元的垃圾处理费。被告胡志超陈述其虽有两个门牌，但应该按一户收取垃圾费，其已经交纳垃圾费，并提交《收据》一份，内容“今收到7T903房2015年至2020年垃圾费合共360元”，落款为恒晖阁管理处。原告对此予以确认，但认为被告只交纳了903房的垃圾费，没有交纳904房的垃圾费。再查，原告曾于2018年6月20日向法院起诉要求两被告支付物业管理费及滞纳金【案号：（2018）粤0103民初4512号】，后撤诉。为证明其已经履行了催告义务，原告提供了几张照片，上面记载为物业管理费及相关费用的催交通知，但无法显示拍摄时间、地点，被、地点收到。庭审中，原告陈述不清楚业主资料登记卡是谁填写的，不清楚案涉房屋有哪些人居住，也没有去核实过。被告胡志超陈述案涉房屋由其与妻子，儿子共同居住，何佩容去世前由何佩容与胡志超一家三口共同居住。原告庭后提交说明，其按照实际收取到的垃圾费向广州市荔湾区冲口街环境卫生管理站缴纳。本院认为：原告与何佩容订立的《物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。何佩容去世后，房屋的实际使用人应当继续履行该协议。关于胡小莹是否应当承担责任的问题。业主资料登记卡上记载需要业主本人填写，但上面的字迹与何佩容之前的签名有明显差异，原告不清楚是谁填写，也未上门核实过胡小莹是否在上址居住，故其要求胡小莹承担连带责任，没有依据，本院不予支持。关于原告的部分请求是否已经超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第一百九十五条的规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁”。原告于2018年6月20日起诉，其提交的证据不足以证明在此之前有要求被告支付物业管理费及滞纳金，构成了诉讼时效的重新起算，故其要求被告支付2015年6月21日前的物业管理费及滞纳金已超过诉讼时效，本院不予保护。关于支付物业管理费的问题。根据《物业管理服务协议》的约定，房屋是按建筑面积计算物业管理费，原告要求在2018年6月前按每月1.85元/平方米计算物业管理费即每月112.39元，于法有据，本院予以支持，2018年7月起按每月1.5元/平方米计算即每月91.12元，属于其自身权利的处分，本院予以确认。原告主张的物业管理费暂计至开庭之日止为宜，至于之后的物业管理费，原告可另行主张。被告要求按0.9元/平方米及按套内面积计算，没有依据，本院不予支持。至于被告抗辩原告没有解决漏水的问题故拒交物业管理费，被告自认原告有对漏水部位进行维修，证明原告已尽到《物业管理服务协议》中的维护和管理义务，至于是否存在建筑施工单位偷工减料的情况，属于工程质量问题，与本案无关。被告未按时交纳物业管理费，已构成违约，原告要求支付滞纳金于法有据，本院予以支持。但合同约定标准过高，本院以实际损失为基础，对滞纳金的标准酌情予以调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，且滞纳金应以本金为限。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，原告主张的利息应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。被告要求抵扣其已交纳的装修保证金，属于另一法律关系，本院不予处理。至于原告主张被告拖欠垃圾费。该费用的实际收取主体是广州市荔湾区冲口街环境卫生管理站，原告只是代为收取，其未代被告向广州市荔湾区冲口街环境卫生管理站缴纳，更未得到该站的委托代为主张权利，故其不能向被告主张该权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告胡志超向原告广州市金升物业管理有限公司支付自2015年6月21日起至2020年7月13日止的物业管理费（其中2018年6月30日前按每月112.39元计算，2018年7月1日起按每月91.12元计算）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告胡志超向原告广州市金升物业管理有限公司支付从2015年6月21日起至缴清之日止的物业管理费滞纳金（滞纳金分段计算，以当月所欠的物业管理费为本金,自当月6日起至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日至缴清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，滞纳金以不超过本金为限）；三、驳回原告广州市金升物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费347元，由原告广州市金升物业管理有限公司负担225元，被告胡志超负担122元。本判决为终审判决。审判员 付 瑾二〇二〇年七月二十八日书记员 曹子立曾芳