湖南省澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0723民初1187号 原告：戴述国，男，汉族，1964年7月12日出生，住湖南省澧县火连坡镇新桥村**。 委托诉讼代理人：孙战武，湖南中锋律师事务所执业律师。 被告：黄云云，男，汉族，1977年7月28日出生，，住湖南省澧县码头铺镇码头社区居民委员会** 被告：金海霞，女，汉族，1980年10月20日出生，住湖，住湖南省澧县太青乡安坪村****div> 委托诉讼代理人:胡志辉，湖南悦凌律师事务所执业律师。 原告戴述国诉被告黄云云、金海霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告戴述国及其委托诉讼代理人孙战武、被告黄云云、被告金海霞的委托诉讼代理人胡志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴述国向本院提出诉讼请求：一、判决确认戴述国与黄云云签订的《房屋买卖合同》有效，对黄云云、金海霞具有法律约束力；二、判令黄云云、金海霞协助戴述国办理澧房权证澧阳镇字第709001639号房屋抵押登记解除手续；三、判令黄云云、金海霞协助戴述国办理澧房权证澧阳镇字第709001639号房屋过户登记手续至戴述国名下；四、判令黄云云、金海霞承担本案财产保全费、担保保费3800元。事实与理由：2011年2月9日，戴述国、黄云云签订《房屋买卖合同》一份，双方就位于澧县澧阳街道华厦名都2栋8单元110号产权证号为澧房权证澧阳镇字第709001639号房屋买卖事宜达成一致。合同约定房屋成交价为347000元，戴述国支付黄云云现金240000元，承担银行按揭贷款107000元的偿还义务，黄云云配合办理产权过户手续。合同签订后，戴述国依约履行了合同义务。同月10日，黄云云将按揭银行卡、房屋和房屋钥匙等交付戴述国，戴述国随即入住房屋，并按时偿还按揭贷款。2018年10月10日，戴述国偿清按揭贷款，取回《房屋他项权证》。戴述国多次要求黄云云履行合同约定过户义务，办理房屋抵押解除手续并办理过户登记，黄云云以种种理由拒不办理。 金海霞在黄云云与戴述国签订《房屋买卖合同》时即知晓涉案房屋被黄云云出卖给了戴述国，金海霞明知黄云云处分自己享有物权的房屋而不表示反对，应视为其默认并认可《房屋买卖合同》的效力。理由如下：一、金海霞未申请执行离婚调解书，证明其知晓房屋已出卖给戴述国；二、金海霞未偿还按揭贷款，消除其物权上的抵押权；三、金海霞从2010年离婚至2018年10月24日提起行政诉讼前从未向戴述国或其他机构主张物权。 金海霞以行为默许黄云云处置其房产，戴述国与黄云云签订的《房屋买卖合同》对黄云云、金海霞均具有法律约束力，案涉《房屋买卖合同》合法有效，特依法起诉。 黄云云未予答辩。 金海霞辩称：一、黄云云、金海霞于2010年12月2日经澧县人民法院调解离婚，（2010）澧民初字第1205号民事调解书确认涉案房屋归金海霞所有。黄云云为偿还赌债私自出卖他人房屋的行为构成无权处分，严重侵害了金海霞的所有权；二、金海霞对涉案房屋享有所有权，戴述国仅对黄云云享有债权请求权，该债权不能对抗金海霞的所有权。根据合同相对性原则，戴述国诉请要求金海霞承担合同责任，无事实和法律依据；三、“一物一权”是物权法的基本原则，涉案房屋所有权人系金海霞，本案《房屋买卖合同》出现法律、事实上履行不能，法院不宜另行判决合同继续履行。根据合同相对性原则，戴述国仅能向黄云云另行主张违约责任。综上，戴述国的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：戴述国提交的证据1—戴述国、黄云云签订的《房屋买卖合同》。金海霞质证表示对真实性、关联性无异议，但不认可其证明目的，合同显示的当事人没有金海霞，金海霞不受该合同约束。戴述国提交的证据5—涉案房屋他项权证、证据6—物业公司证明及物业费缴费收据、证据7—（2018）湘0723行初37号行政判决书、证据8—（2018）湘0723行初37号行政案件庭审笔录、证据9—戴述国就涉诉纠纷第一次提起民事诉讼的庭审笔录。金海霞对前述5份证据的真实性没有异议，但对其证明目的不认可，认为自己对涉案房屋享有所有权，何时主张权利、以什么方式主张权利是自己的自由。 对金海霞提交的证据2—戴述国就涉诉纠纷第一次提起民事诉讼的庭审笔录。戴述国质证表示黄云云陈述其处置涉诉房屋没有告知金海霞，与金海霞自己的陈述不一致，应以金海霞自己的陈述为准。 对上述当事人有异议的证据，本院综合审查判断认为：上述证据客观真实，与本案直接关联，符合证据三性原则，依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年2月9日，黄云云、戴述国签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：黄云云将坐落在华厦名都2栋101号的三室两厅、面积127.5平方米的住房一套出售给戴述国。总价款347000元，其中银行按揭贷款107000元，戴述国支付黄云云现金240000元。黄云云须于当日交房交钥匙和提交偿还按揭贷款的银行卡，以便戴述国入住并按月偿还按揭贷款。黄云云须配合戴述国择期办理过户手续，过户费用由戴述国负责。合同签订当日，戴述国支付黄云云2400**元购房款，黄云云将房屋、钥匙和偿还按揭贷款的银行卡交付戴述国。上述房屋的产权登记所有人为黄云云，产权证号为709001639，该房屋在中国建设银行澧县支行办理了按揭贷款，按揭期限自2008年10月10日至2018年10月10日。按揭贷款抵押他项权证号为澧房他证阳字第000015**。戴述国于2011年2月双方签订合同支付房款交付钥匙不久即入住所购房屋至今，已于2018年10月将房屋按揭贷款偿还完毕。 另查明，黄云云、金海霞原系夫妻。2010年11月1日，金海霞向本院起诉要求与黄云云离婚，经调解双方达成离婚协议，案涉房屋协议归金海霞所有。2010年12月2日，本院就前述离婚协议制作（2010）澧民初字第1205号民事调解书，于当日送达双方当事人生效。（2010）澧民初字第1205号民事调解书未明确案涉房屋按揭贷款由谁承担偿还义务。2014年之前，金海霞已知晓黄云云将涉案房屋出卖。 2018年10月，戴述国将案涉房屋按揭贷款偿还完毕，取回抵押按揭他项权证，要求黄云云配合办理过户登记手续。同时，金海霞凭（2010）澧民初字第1205号民事调解书主张权利并要求有权机关将案涉房产变更登记至自己名下。双方由此产生纠纷，以致成讼。 本院认为，因人民法院作出的法律文书引起物权变动的情况下，不以登记和交付作为生效要件，法律文书生效后，当事人即取得所有权。由于物权的变动和公示存在“时间差”，实践中可能会出现新权利人取得所有权之后，不动产仍登记在原权利人名下。如果原权利人将该不动产转让给善意第三人，会存在真正权利人和善意第三人之间的权利冲突。在新权利人未办理登记的情况下，善意第三人受让该不动产的，依据公信原则，出于对不动产权利登记的信赖而从原权利人处受让该不动产的第三人，可以对抗和排斥真正权利人的物权。对善意第三人的权利请求，依法应当予以保护。戴述国基于对案涉房屋产权登记的信赖，受让产权登记所有人为黄云云的房屋，支付了合理的对价，系善意第三人。戴述国受让涉案房屋且实际入住已近十年之久。案涉房屋被（2010）澧民初字第1205号民事调解书确认归金海霞所有。之后，金海霞未在法定期间向法院申请强制执行，未到相关有权机关办理变更登记。金海霞作为新的权利人，不得对抗和排斥善意第三人戴述国受让涉案房屋的行为。戴述国与黄云云缔结的《房屋买卖合同》有效，合同当事人应严格依约履行。对戴述国所持请求判决确认戴述国与黄云云签订的《房屋买卖合同》有效，要求办理产权证号为709001639号房屋抵押登记解除手续和过户登记手续的诉讼请求，依法予以支持。对戴述国要求黄云云、金海霞承担担保保费3800元的诉讼请求，由于未提供相关保险合同佐证，依法不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条,《不动产登记暂行条例》第四条、第十四条规定，判决如下： 戴述国与黄云云签订的《房屋买卖合同》有效； 黄云云、金海霞协助戴述国办理产权证号为709001639号房屋抵押登记解除手续； 黄云云、金海霞协助戴述国办理产权证号为709001639号房屋过户登记手续； 驳回戴述国的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，财产保全费800元，合计850元，由黄云云、金海霞缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员 罗 先 秒 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 彭  军 书 记 员 任贻秋婵