湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初9671号原告：李娜，女，1978年11月22日出生，土家族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：龚时磊，武汉市武昌区天职法律服务所律师。特别授权代理。被告：陈学贤，女，1957年9月1日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：丁晶晶（陈学贤之女），女，1982年2月20日出生，汉族，住武汉市青山区。特别授权代理。被告：陈红思，女，1990年1月6日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：赵红兵，湖北普明律师事务所律师。特别授权代理。被告：赵昕，男，1981年2月12日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：赵红兵，湖北普明律师事务所律师。特别授权代理。原告李娜与被告陈学贤、陈红思、赵昕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，于2018年12月6日作出(2018)鄂0111民初6235号民事判决书,原告李娜不服该判决,依法向武汉市市中级人民法院提出上诉,武汉市中级人民法院经审理后,作出(2019)鄂01民终2418号民事裁定书,撤销(2018)鄂0111民初6235号民事判决,发回本院重审。本院依法另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告李娜及委托诉讼代理人龚时磊，被告陈学贤的委托诉讼代理人丁晶晶，被告陈红思、赵昕的委托诉讼代理人赵红兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娜向本院提出诉讼请求：1.确认原告李娜与被告陈学贤于2015年8月15日签订的《房屋买卖协议》有效；2.确认被告陈学贤与被告赵昕于2018年3月8日所签的《二手房交易合同》无效，被告陈学贤将武汉市洪山区友谊大道1018号建源尚域X栋X层X室过户登记至被告陈红思、赵昕名下无效；3.确认被告陈学贤与被告陈红思、赵昕于2018年3月12日签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房18字第××号）无效；4.判令被告陈学贤、陈红思、赵昕协助原告李娜将武汉市洪山区友谊大道1018号建源尚域X栋X层X室过户登记至原告李娜名下；5.被告陈学贤、陈红思、赵昕承担本案保全费、案件受理费等全部费用。事实与理由：2015年8月15日，原告李娜与被告陈学贤签订《房屋买卖协议》，协议约定：陈学贤将其自有的位于武汉市青山区友谊大道建设三路特1号山河阁调小区B座X房屋（产权证书登记地址为：武汉市洪山区友谊大道1018号建源尚域X栋X层X室）以555000元的价格出售给李娜。协议签订后，原告李娜按照协议约定支付了定金100000元和全部购房款，被告陈学贤于2015年8月15日将房屋交付原告李娜居住使用。后，被告陈学贤无正当理由拒绝配合原告办理涉案房屋的产权过户登记手续，并违背诚信及善良风俗，与被告陈红思、赵昕恶意串通，于2018年3月14日将涉案房屋过户登记到陈红思、赵昕名下。在原告已支付全部购房款并占有使用至今的情形下，基于武汉市近两年来房价的大幅上涨，被告陈学贤不仅不履行房屋过户义务，还与被告陈红思、赵昕恶意串通，以并非真实的房屋买卖形式将涉案房屋过户登记至被告陈红思、赵昕名下，严重损害了原告的利益，并致使原告遭受极大的精神打击。依据《合同法》第五十二条等相关法律规定，三被告所签的《二手房交易合同》为无效合同，被告陈学贤将涉案房屋过户登记至被告陈红思、赵昕名下亦当然无效。故原告诉至本院，请求判如所请。被告陈学贤辩称：第一，原告请求不符合事实与法律规定，依法不应得到支持。李娜与陈学贤签订的《房屋买卖协议》明确约定，双方在房产证满两年之后，必须在三个月之内完成全部交易。房产证是在2015年9月23日办理的，到2017年9月23日满两年，满两年之后即2017年12月23日合同到期。满两年之后3个月过户是原告自己提出的要求。协议签订之后，被告履行了交房义务，且在两年到期后，分别于十月、十二月和元月多次通知被告办理过户手续。然而，双方过户时原告因其限购，指派贺建与被告在洪山区政务中心试图将房屋过户给案外人贺建，后擅自要求变更购买主体，以贺健名义购买房屋，被告拒绝。因原告未能在买卖合同约定的时间内与被告完成过户，构成违约，被告有权解除合同。被告在合同到期后，依然等待原告过户房屋，但原告继续置之不理，拖延时间，被告被迫于2018年2月23日向原告发出解约的通知，依法行使合同解除权。按照房屋买卖协议约定，原告违约导致协议解除，卖方可无条件收回房产，并且不退还乙方交付的费用。故被告在将房产收回出售他人的行为，符合法律规定，即便是该房屋未出售他人，原告作为违约方，无权要求被告继续协助其过户。第二，在房屋已经出售并且已经过户给善意第三人的情形下，原告要求继续履行没有法律依据。《合同法》第九十三条、九十四条、九十六条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，享有解除权的一方可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，因为原告的违约，导致被告依照合同约定和法律规定解除了合同，且将房屋出售给被告陈红思、赵昕并办理了过户手续。原告诉请无事实及法律依据，不应得到支持。原告认为被告与陈红思、赵昕是亲戚及房屋买卖合同约定先过户再交付房屋流程不正常为由，认为双方是恶意串通，无事实及法律依据。在将涉案房屋出售给陈红思、赵昕前一日即2018年3月7日，被告还查询了原告是否有购房资格，但原告截至3月7日，原告仍然没有购房资格，被告才与陈红思、赵昕签订《二手房交易合同》。综上，被告认为房屋买卖协议的解除，是因原告的违约导致，被告保留追究其违约的权利，根据协议约定及合同法规定，原告的诉请不应得到支持，请求法院驳回原告诉请。被告陈红思、赵昕辩称：第一，原告起诉要求确认陈学贤与被告所签的《二手房交易合同》无效，没有事实及法律依据。被告与陈学贤所签的合同系双方真实意思的表示，不违反法律法规，应当合法有效。被告与陈学贤签订《二手房交易合同》时，因原告违约，陈学贤已经按照其与原告的协议约定及法律规定解除了他们之间的买卖合同。故陈学贤对该房屋依法具有处分权。同时被告已经依法取得案涉房屋的所有权，因此原告要求过户登记至被告名下无效，请求不应得到支持。至于原告在增加诉讼请求中提出的被告恶意串通、约定的房屋买卖成交价仅为1万元，逃避税收损害国家利益为由，要求被告2018年3月12日签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房18字第××号）网签备案合同无效的诉讼请求,不符合事实及法律规定，原告仅凭被告一与被告具有亲戚关系，即认定双方是恶意串通是没有任何依据的，在实践中，亲戚之间买卖房屋的事情大有人在，也没有任何法律明确亲戚间房屋买卖属于恶意串通和无效行为。至于原告所称因备案合同价格仅为1万元，逃避税收而合同应当无效的说法，北京市高级人民法院（京高法发［2014］489号）会议纪要早已明确规定：当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。众所周知，二手房交易中，买卖双方为了避税，网签合同中房屋的价格都会与实际成交价格不同，本案中，被告虽然在网签合同中价格为1万元，但是在双方签订的纸质合同中却并非只是1万元，并且被告已经支付的房款也并非只是1万元，原告对上述事实视而不见，却仅以网签合同中标注的1万元为由，认为是恶意串通、逃避税收损害国家利益，显然没有事实及法律依据。第二，即便陈学贤在与被告签订《二手房交易合同》时无处分权，根据法律规定，被告也构成善意取得。被告作为善意买受人，支付了房款并且已经取得了案涉房屋权属证书，对于原告和陈学贤之间的房屋买卖纠纷不知情，故被告没有过错。原告与陈学贤属于基于合同发生的债权债务关系，如果陈学贤确实具有违约情形，原告也应根据双方之间的合同违约条款向对方主张违约责任，故原告要求将房屋过户登记至其名下的主张同样不应得到支持。第三，陈学贤解除与原告的房屋买卖协议符合法律规定。根据陈学贤与原告签订的《房屋买卖协议》约定，本协议签订时，双方暂不进行房屋过户，在房产证满两年之后，双方必须三个月内完成全部交易。协议中还约定如果提前过户陈学贤应当承担所有费用，因此可以明确合同约定两年后过户是原告的要求，双方对于约定的全部交易内容是没有异议的。但在合同履行中，由于原告违约，在合同约定期限内拒不履行过户义务，致使双方约定的解除条款发生，陈学贤依照合同约定和法律规定解除买卖关系合法合理。综上所述，本案被告与陈学贤的《二手房交易合同》合法有效，并已经取得案涉房屋所有权，由于原告违约，陈学贤被迫解除合同符合约定和法律规定，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理认定如下事实：2015年8月15日，原告李娜（乙方）与被告陈学贤（甲方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：甲方自愿将其位于武汉市青山区友谊大道建设三路特1号青山阁调小区（现房屋所有权证登记为：洪山区友谊大道1018号建源尚城X栋X层XXX室）的房屋以555000元的价款出售给乙方；乙方分三次将房款支付给甲方，签订本协议时支付定金十万元，甲方办理好房产证后将房产证交给乙方，保管时支付交易金200000元，待房产证满二年双方进行房屋交易后支付余款255000元；本协议签订时，甲、乙双方暂不进行过户，待甲方房屋取证满两年后，甲方应协助乙方办理房屋产权手续，房屋过户发生的一切费用由乙方负担；房产证满二年后，甲、乙双方必须在三个月内完成全部交易，乙方将余款255000元一次性交付给甲方，甲方将房屋的所有证件转交给乙方，乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方，逾期超过一个月时，甲方有权解除合同，解约时，甲方有权解除合同，解约时，乙方已付房价款将作为甲方的损失赔偿金；本合同签订后，如因甲方原因导致本合同的解除，甲方应无条件返还乙方房屋价款并赔偿乙方费用300000元。2015年8月15日，原告李娜向被告陈学贤支付了定金100000元。当日，被告陈学贤将涉案房屋交付给原告李娜使用。2015年10月29日，原告李娜向被告陈学贤转账支付了200000元。2017年10月16日，原告李娜向被告陈学贤转账支付了56000元，同日案外人贺健向被告陈学贤转账支付了199000元。原告李娜收房后将上述房屋交由案外人贺健居住至今。2017年12月27日，被告陈学贤及其女儿丁晶晶到洪山区政府政务服务中心协助原告李娜办理上述房屋过户事宜，原告李娜未参加，但委托案外人贺健到洪山区政府政务服务中心办理过户。当日，被告陈学贤得知原告李娜不符合限购政策，无法将上述房屋过户给原告李娜。2018年2月23日，被告陈学贤的女儿丁晶晶通过微信平台向原告李娜发出解除合同的通知。后，原告李娜转让了其名下的位于洪山区××花园××单元××号房屋，并于2018年3月8日，将该房屋变更登记至案外人涂博名下。2018年3月8日，被告陈学贤与被告赵昕签订《二手房交易合同》，合同约定：陈学贤自愿将坐落于武汉市洪山区友谊大道1018号建源尚域X栋X层X室房屋（建筑面积55.19平方米）卖给赵昕，成交价为900000元；付款方式为：2018年3月8日，付定金50000元，2018年3月30日前，办理完房屋过户手续后，付房款600000元，2018年4月30日前，房屋腾空交付时，付余款250000元；陈学贤在2018年4月30日前将上述房屋过户给赵昕。当日，被告陈学贤向被告赵昕出具收条，收条载明“陈学贤收到赵昕支付的定金50000元”。2018年3月18日，被告赵昕向被告陈学贤转账支付300000元。2018年3月19日，被告赵昕向被告陈学贤转账支付300000元。2018年3月14日，被告赵昕、陈红思取得洪山区友谊大道1018号建源尚域X栋X层X室房屋的不动产权证[证号：鄂（2018）武汉市洪山不动产权第X号]。另查明，2018年3月12日，被告陈学贤（甲方）与被告陈红思、赵昕（乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》，该合同系被告陈学贤与被告陈红思、赵昕给提交房管局登记备案的合同。合同约定：甲方所有房屋坐落于武汉市洪山区友谊大道1018号建源尚域X栋X层X室，经甲、乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为10000元。再查明，2018年5月24日，被告赵昕、陈红思以排除妨害纠纷为由将原告李娜诉至法院，要求原告李娜腾退上述房屋。被告陈红思与被告陈学贤系亲戚关系。被告赵昕在武汉拥有房产。以上事实有原、被告当庭陈述，原告李娜提交的《房屋买卖协议》、收款收条、银行转账支付凭证、银行转账交易明细、李娜与丁晶晶之间的聊天记录、位于洪山区××花园××单元××号房屋的不动产权登记信息查询单、鄂（2018）武汉市洪山不动产权第X号不动产权证、《武汉市存量房买卖合同》、武汉钢铁集团金属资源有限责任公司人力资源部盖章的职工审批表、武汉市公安局青山区分局冶金街派出所出具的证明及人口信息查询单两份，被告陈学贤提交的丁晶晶与李娜之间的聊天记录，被告陈红思、赵昕提交的《二手房交易合同》、收据、银行转账交易明细、鄂（2018）武汉市洪山不动产权第X号不动产权证、（2018）鄂0111民初5675号民事裁定书等证据予以证明。本院认为，本案的争议焦点在于被告陈学贤与被告陈红思、赵昕之间的房屋买卖行为是否构成恶意串通，双方签订的《二手房交易合同》是否合法有效？合同法第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。本案中，原告李娜根据被告陈学贤与被告陈红思、赵昕系亲属关系、双方签订的《二手房交易合同》与其在房产局备案的网签合同不一致、无真实的付款行为、赵昕未实地查看房屋、房屋交易过程短暂、售价过低等情况，认为被告陈学贤与被告陈红思、赵昕构成恶意串通，故应认定为无效合同。本院结合原、被告提交的证据及诉辩意见，综合评判如下：一、恶意串通首先需要有双方损害他人的恶意，即明知或应知某种行为会造成他人损害，而故意为之。恶意串通需要双方事先存在着通谋，即串通的双方都希望通过某种行为损害他人的利益而共同实施非法行为。根据本案已经查明的事实及庭审当事人的陈述情况来看，被告陈学贤在与赵昕磋商涉案房屋买卖时，并未告知赵昕其与原告曾就案涉房屋签订过房屋买卖合同的事实，而恶意串通的认定必须建立在赵昕知道或应当知道李娜与与陈学贤之间的房屋买卖纠纷事宜基础上。同时，被告陈学贤将涉案房屋出售至赵昕时，该房屋仍是登记在陈学贤名下的房屋，被告陈学贤系有权处分而并非无权处分，赵昕亦支付了合理对价。综上，本案中无证据证明赵昕与陈学贤存在恶意串通损害李娜利益的主观动机。二、关于原告诉称被告陈学贤、赵昕签订的《二手房交易合同》与其在房产局备案的网签合同不一致的情况。本院认为，陈学贤、赵昕签订的《二手房交易合同》系其真实意思表示，该合同合法有效，且陈学贤、赵昕均是按照该合同约定义务实际履行合同，该合同并不涉及侵害国家利益的问题。至于在房产局备案的网签合同价款远低于实际交易价格，逃避税收征管的问题，因税收的征收管理的相关法律、法规规范的是税收征管行为，其着眼点是给予行政管理和保障国家税费及时准确缴纳。故违反税收征管相关法律、法规的行为并不导致房屋买卖合同的无效。三、关于原告李娜认为被告陈红思、赵昕未进屋查看、房屋买卖交易时间过短的情况。本院认为，购房前看房并非买房的必经手续，且赵昕因与陈学贤系亲戚关系，其也陈述在购房之前去过案涉房屋并已了解案涉房屋的相关情况，其未进行实地看房亦存在合理解释，并不明显违背交易习惯，故未实地看房不能作为判断陈红思、赵昕之间是否存在恶意串通的依据。四、关于涉案房屋的交易价格是否远低于市场价。原告称其二审提交鉴定报告显示房屋价值为109.28万元，被告陈学贤、赵昕以90万买卖远低于市场价格。本院认为，同地段同一户型的房屋，也会因房屋的朝向、采光、装修等在价格上有所差异，诉争的房屋也具备其自身特点，即使是90万的交易价格，也并非过分低于市场价，且房屋交易价格偏低并非必然导致房屋买卖合同无效。综上，根据法律规定，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实主张，应当提供证据加以证明。原告李娜提交的证据无法证明被告陈红思、赵昕与被告陈学贤构成恶意串通，被告陈红思、赵昕与被告陈学贤之间签订的房屋买卖合同合法有效。故对原告李娜的第二至四项诉讼请求，本院不予支持。关于原告李娜的第一项请求“确认原告李娜与被告陈学贤于2015年8月15日所签订的《房屋买卖协议》有效”的诉讼请求。本院认为，原告李娜与被告陈学贤于2015年8月15日签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，合同合法有效。对原告李娜该项诉讼请求，本院依法予以支持。本案中，原告李娜的诉讼请求并未涉及合同解除及违约责任的承担等问题，对此原告李娜可另行起诉，本案中不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告李娜与被告陈学贤于2015年8月15日所签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回原告李娜的其他诉讼请求。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 庞 峰人民陪审员 张 萍人民陪审员 张安源二〇二〇年七月二十日书 记 员 蔡 叶