山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0902民初5463号原告：赵某，男，汉族，1965年出生，住山东省泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：孙宁国，山东圣卓恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋凯，山东圣卓恒律师事务所实习律师。被告：山东宝龙实业发展有限公司，住所地泰安市泰山区温泉路北首宝龙城市广场**。法定代表人：许健康，该公司董事长。委托诉讼代理人：张长伟，山东康桥律师事务所律师。原告赵某与被告山东宝龙实业发展有限公司（下称宝龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某的委托诉讼代理人孙宁国、被告宝龙公司的委托诉讼代理人张长伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期协助原告办理不动产权证书；2.判令被告支付原告逾期办理不动产权证书期间的违约金（自2016年10月8日起至实际办理不动产登记之日止，按照每日35.8元计算）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年4月14日，原被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发的泰安宝龙城市广场南区xx号房一套，总房款717587元，预售合同对购房款付款期限、交房期限以及办理不动产证书期限做了约定。原告依约缴纳了全部购房款，但被告未按照合同约定为原告办理不动产权证书，至今已有8年多时间。原告多次找被告协商，但被告拒不配合履行过户义务。原告因此诉来法院，望判如所诉。被告宝龙公司辩称，一、本案已超过诉讼时效。最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”明确了逾期办证违约金诉讼时效起算的原则，即当事人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为起算点。根据原被告签订的《商品房买卖合同》约定，逾期办证情形下，出卖人按照已付房价款的日万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金最高不超过已付房价款的百分之一。根据合同的上述约定，本案出卖人逾期办证的违约情形发生200日后，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，故诉讼时效应当从该一时性债权的清偿期限届满的次日起算。本案原告赵某2011年7月1日收房，根据商品房预售合同第十五条约定，被告应于2012年7月2日前协助原告办理产权登记，自2012年7月3日起算诉讼时效，至2014年7月4日诉讼时效届满。原告2019年10月起诉主张违约金，已超出诉讼时效。二、原告赵某未办理不动产权属证书非被告原因，应驳回其诉讼请求。赵某购买的涉案房屋于2012年7月3日取得房产大证，证号：泰房权证泰字第**，具备办证条件。此后被告多次通知业主办证，至2015年10月，大多数业主已办理产权登记，被告又在泰安日报登报通知业主办证。其后被告于2018年9月13日再次通过泰安日报登报通知业主办证。而原告直至2019年8月29日才到被告处领取办证资料，现被告已将办证资料交付原告，尽到了协助义务。因根据原告赵某预留通讯信息一直无法联系到原告，期间物业公司起诉赵某催缴物业管理费（案号：2018鲁09**民初1091号），人民法院也只能通过公告向其送达司法文书。综上，本案原告在涉案房屋已具备办证条件，且被告已多次向其通知办证的情况下逾期办理产权登记，我公司不应承担违约责任。三、原告赵某主张违约金的数额无合同依据。根据双方签订的商品房预售合同第十五条第3项之约定，逾期办证违约金最高不超过买受人已付房价款的百分之一，按照涉案房屋价款717587元计算违约金应不超过7175.87元。退一步讲，即便被告存在违约行为，原告起诉的金额也已远超双方合同约定的数额。综上，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，请求贵院依法做出公正判决，予以驳回，以维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：原告赵某（买受人）与被告宝龙公司（出卖人）于2010年4月14日签订商品房预售合同一份，合同主要内容为：原告购买位于泰安市泰山区，房屋预测建筑面积131.91平方米，套内建筑面积118.3平方米，每平方米6065.82元，总金额717587元，买受人应于2010年4月14日前向出卖人支付购房款；出卖人应当在2010年5月31日前依照国家和地方人民政府规定，将取得有关证明文件和合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房不超过90日的，合同继续履行，逾期超过90日，自第91日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金最高不超过已付房价款的百分之一。合同附件八补充协议第十五条约定：双方均必须保证购房合同中关于合同双方当事人信息的栏目内所填写的姓名、名称、代理人、地址、电话、邮政编码等内容真实有效，如有变更，必须于变更之日起7日内以书面形式通知对方，否则由此引起无法及时通知的责任自行承担；购房合同及本补充协议中提及的通知均指书面通知。如果书面通知以挂号邮件的形式送达对方，则通知时间以落地邮戳为准，有争议的情况下按寄出时间加上3天推定，如果书面通知直接送达对方，则通知时间以对方签收为准。对于交房和办理产权证的通知，出卖人可通过媒体刊登公告的形式通知买受人，公告发出时间为通知送达时间。上述合同签订后，原告依约向被告支付房屋总价款717587元。原告庭审中提交交房流程告知书一份，称被告于2010年6月25日向其交付涉案房屋，被告对此予以认可。原告称，被告交房时间为2010年6月25日，按照合同约定，向后顺延365天内应协助原告办理房屋产权证，但被告并未履行该约定，即被告自2011年6月25日已构成违约。原告称其计算违约金的方式为：自2016年10月8日起至2019年10月8日，717587元乘以万分之0.5乘以天数等于39277.65元，此后至实际办证之日的违约金也按照上述方式计算。庭审中，被告宝龙公司提交其名下泰房房权证泰字第**房所有权证书一份，该证载明：泰安市温泉路北段路西环山路以南宝龙城市广场B区酒店式公寓2号楼在2012年7月3日取得产权证。提交2013年3月21日原泰安市房产交易中心出具的收到条一份，该收到条载明“今收到山东宝龙实业发展有限公司房产证2个。坐落为：泰安市温泉路北段路西环山路以南宝龙城市广场B区商业4号楼、酒店式公寓2号楼。房产证号为：21××67号、21××43号。”被告还提交自制通话记录一份，称公司工作人员曾给赵某135××××****打电话通知办证事宜，但其不接电话。提交泰安日报复印件两页，称其公司分别在2015年10月26日、2018年9月12日在该报发布关于办理房屋不动产证的通知，已经向业主尽到通知办证的义务。提交本院（2018）鲁0902民初1091号民事判决书，该案为物业服务合同纠纷，被告系赵某，本院在该案审理过程中先后通过邮寄送达、直接送达（3次）均无法与其联系，后依法公告送达开庭传票并缺席审理、判决。被告称该判决亦能佐证无法与原告取得联系的事实。提交照片复印件一份，称该公司在2018年11月12日在宝龙城市广场张贴了办理产权登记的公告。原告质证称，被告提交的215542号房产证、不动产中心出具的收到条与本案无关；对通话记录不予认可；对泰安日报公告的办理房产证通知无异议，但被告未直接通知原告而是选择登报通知违背常理，且合同中关于媒体刊登通知视为送达的约定排除原告主要权利免除被告自身义务应当无效；对判决书无异议，但称与本案无关；对张贴公告的照片真实性不予认可；原告称既然被告知道原告门牌号和房屋所在位置，应当直接“上门”通知办证事宜。被告宝龙公司提交“泰安宝龙广场产权证资料领取表”一份，该表载明被告赵某已经于2019年8月29日领取了办理不动产证的材料，被告已经尽到协助义务。原告认可其在上述日期自被告处领取了购房发票和房屋证明一份，但称材料不全，被告直至2019年11月12日才向其提供不动产登记申请书。另查明，本案审理过程中，原告购买的房屋已于2019年12月30日取得不动产权证书。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。上述合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。该约定的真实意思应为被告宝龙公司须在房屋交付后365日内协助原告办理产权登记。因本案原被告一致认可案涉房屋是在2010年6月25日交付，本院对此予以确认。2010年6月25日向后顺延365日即为2011年6月24日。但截至本案法庭辩论终结前，原告赵某购买的房屋仍未进行产权登记取得产权证书，故其要求被告支付逾期办理产权证违约金。但是，根据本案商品房预售合同约定及有关法律法规的规定，房地产开发商为购房者的“办证”义务属于协助义务，其履行协助义务主要表现在：对所售房产进行初始登记，取得通常所称的“产权大证”；通知购房人办理产权变更登记，提供发票、契税等相关材料。本案中，被告宝龙公司提交的泰房房房权证泰字第**所有权证可以证实，原告购买的房产所在楼房（作为一个整体）办理“产权大证”的时间是2012年7月3日。显然，被告宝龙公司不可能在前述合同约定的2011年6月24日之前协助原告办理产权登记，其自2011年6月25日起构成违约。另一方面，被告宝龙公司在2012年7月3日取得“产权大证”后，在履行通知原告办理产权变更登记后，其主要协助义务即应完成。本案庭审中，被告宝龙公司分别提交己方制作的通话记录、泰安日报的办证公告、在广场公告栏张贴办证公告的照片等证据证实其已向原告履行了通知义务，原告对以上大部分证据提出异议，否认被告曾通知其办理产权证。但是，原被告签订的《商品房预售合同》补充协议中明确约定“对于交房和办理产权证的通知，出卖人可通过媒体刊登公告的形式通知买受人，公告发出时间为通知送达时间”，被告首次在媒体刊登公告时间为2015年10月26日，本院认为该日期可作为被告将办理产权证通知送达原告之日。原告认为，被告上述约定排除原告主要权利免除被告自身义务，应当无效。对此本院认为，原告该主张不能成立，原因为：1.原告在本案房屋买卖合同关系中的主要权利应当是⑴要求被告在法定或约定期限内交付质量合格的房屋⑵要求被告在法定或约定期限内协助其办理房屋产权证。该条款主要是关于办理产权证通知方式的约定，并未排除原告任何一项合同“主要权利”。该条款约定的通知方式的确可能导致原告接收不到办证通知，但是前已述及，为原告办理产权证仅是房地产开发商的协助义务，这意味着原告自身亦应当承担义务，如主动与开发商沟通进度、提供相关办证材料。原告将双方义务完全归入被告，系对本案合同权利义务的错误理解。2.该条款并未免除被告义务，因为相对于电话联系、张贴公告等传统通知方式，在媒体刊登公告的成本相对更大，一般只有在确实无法联系购房人的情况下才采取该种方式。况且在本案中宝龙公司先后两次在媒体发布了公告，结合本院（2018）鲁0902民初1091号案件对赵某送达方式的记载、被告提交的通话记录等各项证据，可以佐证被告已经尽到履行对原告通知办证义务的事实。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。从一般人角度考虑，无论是购买房产还是办理房产证都是大事，应当特别重视，房屋购买人在接受房屋后应随时关注开发商发布的办理产权证的通知。这既是交易习惯、生活常识，也是购房人维护自身权利、减少不必要损失的法定义务。本案被告在2012年7月3日就取得“产权大证”，具备办理产权转移登记基本条件，明显有别于其他因各种原因达不到办证条件的案件，原告如能与被告积极沟通办证事宜，不至于长时间不能办理产权证书，因此其对该后果的发生负有责任。原告诉状中称多次找被告协商办证，但被告予以拒绝，其未提交证据证实，本院不予采信。庭审中原告认为被告应当就通知其办理产权证书提供“上门”等服务，显然不切实际，不符合一般人生活经验，也并非被告的合同义务。综上，本院确认被告宝龙公司自2011年6月25日起构成违约，直至2015年10月26尽到通知原告办证的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案系合同纠纷，原告签订合同并接收房产后即应当知晓被告应在2011年6月24日前为自己办理产权证，超过该期限不能办理的即属违约。即使按照原告主张，本案的逾期办证违约金为持续性债务，该债务的持续性状态也已在2015年10月26日结束。原告在2019年10月12日起诉主张违约金，已超过诉讼时效期间，其诉讼请求不能得到法律支持。被告关于原告起诉已超诉讼时效的抗辩于法有据，本院予以支持。本案审理过程中，原告已经取得案涉房屋的不动产权证书，其诉讼请求中要求被告限期协助办理办理不动产权属证书部分失去事实基础，本院对该部分诉求不再审查处理。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵某的诉讼请求。案件受理费390.97元，由原告赵某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李健二〇二〇年七月十七日法官助理李振书记员李雪娇