广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初11391号原告：张亚伟，男，1987年10月12日出生，汉族，住河南省临颍县**********，公民身份号码411************090。委托诉讼代理人：魏捷，广东仲马律师事务所律师。被告：陈桂凤，女，1975年8月4日出生，汉族，住佛山市顺德区****，公民身份号码440************749。被告：佛山市顺德区龙之超房地产信息服务有限公司，住所地佛山市顺德区伦教常教新成南路**大成花园**商铺。法定代表人：梁健龙。委托诉讼代理人：梁玉贞，女，该公司员工。被告：广东龙之超房地产顾问有限公司，，住所地佛山市顺德区大良街道办事处府又社区居民委员会新桂路明日广场**1601办公室之六法定代表人：李超棠。委托诉讼代理人：梁玉贞，女，该公司员工。原告张亚伟与被告陈桂凤、佛山市顺德区龙之超房地产信息服务有限公司（以下简称顺德龙之超公司）、广东龙之超房地产顾问有限公司（以下简称广东龙之超公司）房产买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告张亚伟及其委托诉讼代理人魏捷，被告陈桂凤，被告顺德龙之超公司及广东龙之超公司的共同委托诉讼代理人梁玉贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亚伟向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告陈桂凤、顺德龙之超公司于2019年12月26日签订的《物业买卖合同》；2.被告顺德龙之超公司返还原告定金100000元；3.被告顺德龙之超公司返还原告中介费22500元；4.被告陈桂凤、顺德龙之超公司共同赔偿原告经济损失19580元（包括按揭服务费15080元、律师费3000元、保险费1500元）；5.被告广东龙之超公司对顺德龙之超公司上述二、三、四项债务承担连带责任；6.被告陈桂凤赔偿原告违约金100000元；7.三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年12月26日，原告与被告陈桂凤、顺德龙之超公司签订《物业买卖合同》，约定被告陈桂凤将其名下坐落佛山市顺德区****顺德雅居乐花园29座1402房产卖给原告，价款1500000元，定金100000元。被告陈桂凤、顺德龙之超公司向原告表明该房产存在抵押和查封但不影响买卖，因为陈桂凤会尽快清偿他人欠款以解除抵押和查封、确保在2020年2月14日之前办理过户手续。合同约定卖方如因与第三人存在纠纷、抵押、查封等导致物业无法过户，买方有权解除合同，要求双倍返还定金，按成交总价的30%支付违约金，卖方须承担买方追究其违约责任而支付的诉讼费、律师费、诉讼保全费等费用。同日，原告将100000元定金交付被告顺德龙之超公司，并支付中介费22500元。签约之后，原告积极履行合同，于2019年12月27日按顺德龙之超公司的指引支付给广州声威按揭代理有限公司按揭服务费15080元。2020年1月10日原告取得银行同贷款书，即通过顺德龙之超公司联系陈桂凤催促其在2020年2月14日之前办理过户，但陈桂凤因无力偿还他人债务致房屋无法解除抵押和查封。原告认为，依法成立的合同，对双方都有拘束力，被告陈桂凤违约应承担相应的法律责任。被告顺德龙之超公司作为专业房产中介机构，向原告推介《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定禁止转让的已被查封房产并承诺不影响过户。原告出于对其专业意见的信赖签订合同并支付了定金、中介费、按揭服务费，现原告无法达到合同目的并遭受损失，故顺德龙之超公司应返还已收取的定金、中介费并对原告的损失承担责任。顺德龙之超公司为一人有限公司，广东龙之超公司作为顺德龙之超公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应对顺德龙之超的债务承担连带责任。现原告依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条，以及《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，特向法院提起诉讼。被告陈桂凤辩称，1.同意解除合同；2.同意返还定金；3.不同意赔偿损失、违约金，因当时被告陈桂凤的情况各方都是知道的，被告顺德龙之超公司的员工答应帮陈桂凤全部搞掂，费用不需要被告陈桂凤出。陈桂凤在本案中也是受害者。因案涉房产抵押给小贷公司，借款120万元，拖欠了一个月的利息。顺德龙之超公司业务员章城丰称可以卖房免受小贷公司起诉低价拍卖。陈桂凤称没有能力偿还抵押，章城丰就说龙之超这么大的房产中介公司，做过这么多房屋交易，问题都有办法可以解决。章城丰与小贷公司联系，谈好120万债务可以等买方过户办好按揭款后再偿还，不用产生额外费用，所有关于抵押查封的事项房产公司会搞定。因此陈桂凤才与原告签订了房屋买卖合同。定金由顺德龙之超公司保管，陈桂凤分文未收。后因小贷公司反悔，要求先偿还120万元债务才同意解押过户。章城丰联系了资金过桥公司，让陈桂凤借资用于偿还小贷公司债务，费用需要5万元。陈桂凤开始不同意负担5万元费用，三方多次协商，最后同意负担该5万元，原告同意帮扶5000元。后资金过桥方要求有担保人，顺德龙之超公司与原告都不同意作担保人，所以事情办不下去了。三方再次协商，同意采取小贷公司起诉，三方到法院和解的方法，由法院裁定房屋卖给原告，但在开庭时，顺德龙之超公司与原告均不到庭接受和解。综上，本次事情过失责任不在于陈桂凤。在整个过程中，陈桂凤不断让步，积极寻求解决的方法，待问题可以解决时他们却避而不谈。现因疫情影响，房价下跌很多，原告在可以交易时却想解除合同，不想买了，并以此未为借口，想获得赔偿，居心叵测。如果房价大涨，原告愿意解除合同不买吗？陈桂凤之前都对原告讲，如果有心买房，5月19日开庭时在法院等你解决，如果不想买也无所谓，就算了。现在却反被人家说要赔偿，于情何忍。现房屋已被法院准备拍卖抵债，陈桂凤生活困难，将流落街头，尚有一小孩就读顺德一中，不知如何面对。被告顺德龙之超公司及广东龙之超公司辩称，同意解除《物业买卖合同》，请依法审理原告的第二项诉讼，驳回原告的第三、四、五、七项诉讼请求。1.原告与陈桂凤于2019年12月26日经顺德龙之超公司居间介绍签订了案涉物业的买卖合同。签订合同前顺德龙之超公司已将案涉物业的查封及抵押状况如实告知原告及陈桂凤，并在合同中注明，也明确告知在办理过户手续前必须解押、解封。后来原告与被告陈桂凤在清楚交易风险的情况下出于真实的意思表示而签订案涉的《物业买卖合同》及相关协议。签订合同当天，原告向被告陈桂凤支付了定金10万元，并由陈桂凤开出收据已证明其收到该笔定金。由于该物业存在抵押及查封，原告与被告陈桂凤均同意该10万元定金托管在顺德龙之超公司处。因此该笔定金并不属于顺德龙之超公司，顺德龙之超公司无权处分该笔定金，请法院依法审理原告的第2项诉讼请求。2.原告的第3、4、5、7项诉讼请求是变相要求顺德龙之超公司及广东龙之超公司对陈桂凤的违约行为承担连带责任。在合同中并无该项约定，也不符法律规定要求承担连带责任的情形。顺德龙之超公司作为居间方，已积极履行居间义务，不存在任何过错或违约行为。3.本案中，顺德龙之超公司已积极履行居间义务，向原告及陈桂凤如实告知案涉物业的状况并作出相应的风险提示，也明确告知买卖双方在办理过户手续前必须要将该物业解押并解封。在原告及陈桂凤同意交易的情况下，顺德龙之超公司多次与原告、陈桂凤联系并商讨促使买卖交易顺利进行的解决方案，也不停催促陈桂凤尽快解决案涉物业的查封及抵押问题。在整个交易过程中，顺德龙之超公司不存在任何过错及违约行为，不应承担任何赔偿责任。顺德龙之超公司在交易中只收取了应收的中介费，没有获取过额外的任何利益，要求顺德龙之超公司赔偿有违公平原则。案涉合同包含原告与被告陈桂凤的买卖合同关系，以及原告、陈桂凤与顺德龙之超公司之间的居间合同关系。如顺德龙之超公司需承担违约责任，也仅仅是居间关系中的违约责任而不是买卖关系中的违约责任。合同中第六条第1款第4项及第六条第3款也有明确约定，佣金不予退还，由守约方另行向违约方追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对各方无争议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对各方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的微信聊天记录，按揭服务费微信支付单据、同意购房按揭贷款通知书，两被告对其真实性无异议，本院予以采信，对其证明内容将在后文结合其他证据予以阐述；2.被告陈桂凤提交的微信聊天记录，即使属实也无法证明在签订合同之前顺德龙之超公司员工向被告陈桂凤作出了承诺，故对该证据不予采信；根据本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2019年12月26日，原告张亚伟（买方）与被告陈桂凤（卖方）、顺德龙之超公司（经纪方）签订了一份《物业买卖合同》，约定经顺德龙之超公司居间介绍，张亚伟向陈桂凤购买位于佛山市顺德区****雅居乐花园29座1402房产，成交价150万元；该房产存在抵押及查封；张亚伟在2019年12月26日前向陈桂凤支付定金10万元，2019年12月31日前张亚伟及陈桂凤应带齐资料共同到按揭银行办理贷款申请，2020年2月14日前张亚伟及陈桂凤应办理纳税及房产过户手续；基于顺德龙之超公司已为张亚伟及陈桂凤提供居间服务，双方应于本合同签订当天向顺德龙之超公司支付居间服务佣金。该合同第六条第1款第（1）约定，由于陈桂凤虚假陈述、与第三人存在纠纷、签订本合同后将该房产另行出售、抵押、查封等导致物业无法过户的，张亚伟有权解除本合同，要求陈桂凤双倍返还定金，退回除定金外的已收购房款及其他费用，同时有权要求陈桂凤按合同约定总成交价30%支付违约金。第六条第3点第（1）项约定，张亚伟、陈桂凤双方单方违约或相互违约导致无法交易的，不能免除双方向顺德龙之超公司支付佣金的义务，违约方应代守约方向顺德龙之超公司支付佣金，顺德龙之超公司已收取的佣金则不予退还，由守约方另行向违约方追偿。同日，三方签订《资金托管协议书》，约定由于案涉物业存在查封，陈桂凤委托张亚伟将购房定金10万元转账至顺德龙之超公司设立的资金托管专户作托管，该笔款项转到上述银行账户后视为陈桂凤已收款。张亚伟依约支付定金10万元，陈桂凤出具《收据》确认。张亚伟依约向顺德龙之超公司支付了中介费22500元。2019年12月27日，广州声威按揭代理有限公司出具《收据》确认收到张亚伟支付的房屋按揭评估费3780元、担保快放费11300元，合共15080元。2020年1月10日，中国建设银行股份有限公司广州番禺支行出具《同意购房按揭贷款通知书》，同意向张亚伟、赵小平发放贷款113万元用于购房。2020年3月11日，张亚伟及顺德龙之超公司向陈桂凤发送《催促函》，催促陈桂凤在2020年3月17日前办理该房产的注销抵押及解除查封等相关手续。陈桂凤于2020年3月15日收到该函件。因陈桂凤一直未能就案涉房产办理注销抵押及解除查封的手续，张亚伟诉至本院。另查明，张亚伟与广东仲马律师事务所2020年3月30日签订《民事风险代理合同》，约定张亚伟委托广东仲马律师事务所指派律师就张亚伟与陈桂凤房产买卖合同纠纷一案参与一审、二审等诉讼、执行事宜，律师服务费为固定办案费3000元加风险提成方式，风险提成律师费的计算方式为：和解的以委托方实际收到的金额为计算基础，其他情形的则以实际执行金额为基础，乘以风险提成比例10%。张亚伟已支付律师服务费3000元，广东仲马律师事务所开具了相应的增值税发票。本院认为，原告张亚伟与被告陈桂凤、顺德龙之超公司签署的《物业买卖合同》系各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。该《物业买卖合同》属复合合同，既包括原告张亚伟与被告陈桂凤之间的房屋买卖合同，又包括原告张亚伟、被告陈桂凤与顺德龙之超公司之间的居间合同。现原告张亚伟诉请解除《物业买卖合同》，被告陈桂凤、顺德龙之超公司均同意，《物业买卖合同》因各方协商一致于庭审当日即2020年6月28日解除。案涉房产因存在抵押、查封而不能如约办理过户手续，被告陈桂凤的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告陈桂凤抗辩顺德龙之超公司员工承诺可以解决抵押问题，但并未提交证据证明，应承担举证不能的责任。即使被告陈桂凤陈述属实，也是由于被告陈桂凤自身的债务问题导致房产抵押、被查封，被告顺德龙之超公司及原告对此均无责任。对被告陈桂凤的抗辩本院不予采纳。根据《物业买卖合同》第六条第1款第（1）的约定，被告陈桂凤理应向原告张亚伟返还定金10万元，并支付相应的违约金。因被告陈桂凤委托顺德龙之超公司托管定金10万元，故顺德龙之超公司应将该定金10万元返还给原告。原告张亚伟同时主张被告陈桂凤赔偿经济损失19580元并支付违约金10万元。损害赔偿及违约金均属于违约责任的表现形式，该两项诉讼请求均指向被告陈桂凤的同一违约行为，在原告张亚伟并未举证证明其损失总额已超过违约金标准的情况下，同时适用两种违约责任有违公平原则。本院支持原告关于被告陈桂凤应向其支付违约金10万元的诉讼请求，对要求被告陈桂凤赔偿损失19580元的诉讼请求不予支持。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告顺德龙之超公司已促成原告张亚伟及被告陈桂凤订立房屋买卖合同，顺德龙之超公司收取居间费用合法有据。在签订《物业买卖合同》时，被告顺德龙之超公司已告知原告案涉房产存在抵押及查封的情况，原告仍愿意购买，被告顺德龙之超公司不存在过错。原告主张顺德龙之超公司承诺已查封房产不影响过户，但对该主张并未提交证据证实。被告顺德龙之超公司不能协助双方办理过户手续的原因在于被告陈桂凤违约，顺德龙之超公司并未有违约行为，原告主张被告顺德龙之超公司返还中介费并赔偿损失并无理据，本院不予支持。继而对被告广东龙之超公司的诉请亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张亚伟、被告陈桂凤及被告佛山市顺德区龙之超房地产信息服务有限公司于2019年12月26日签订的《物业买卖合同》于2020年6月28日解除；二、被告佛山市顺德区龙之超房地产信息服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张亚伟返还定金10万元；三、被告陈桂凤应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张亚伟支付违约金10万元；四、驳回原告张亚伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2456.6元（原告张亚伟已预交），由原告张亚伟负担306.6元、被告陈桂凤负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 慧二〇二〇年七月十四日书记员 吴楚君