山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）晋0802民初2789号 原告：张建康，男。 委托诉讼代理人：郭杰，北京盈科（太原）律师事务所律师. 委托诉讼代理人：张洪源，北京盈科（太原）律师事务所律师. 被告：运城市鑫泉房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：王宏波，山西法实威律师事务所律师。 原告张健康与被告运城市鑫泉房地产开发有限公司（以下简称鑫泉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开进行了审理。原告张健康及委托诉讼代理人郭杰、张洪源到庭参加诉讼，被告鑫泉公司山委托诉讼代理人王宏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张健康向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告鑫泉公司将运城市盐湖某某园某某大道9号某某城北区××号房屋为原告张健康办理房屋预售备案及权属登记手续； 二、本案诉讼费由被告鑫泉公司承担。 事实与理由：2012年8月19日被告鑫泉公司向原告张健康借款300万元，原告张健康分别于2012年8月20日、2012年8月21日向被告鑫泉公司转款共计280万元，因被告鑫泉公司无力还款，2016年原告张健康与被告鑫泉公司达成口头以房抵债协议，约定被告鑫泉公司将自有房屋某某城北区××号房抵账给原告张健康，并于2016年3月28日与原告张健康签订《商品房买卖合同（预售）》。合同第十一条第二款约定：“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”第十九条第一款约定：“出卖人应当自本合同签订之日起不超过30日办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”截止2019年8月11日，被告鑫泉公司仍未就上述房屋交付原告张健康，也未进行房屋备案登记。经原告张健康与被告鑫泉公司实际负责人魏某某谈判，魏某某于2019年8月11日向原告张健康出具《保证书》，保证：“1、2019年8月16日前把抵押给张建康、雷某名下的20套房屋办完备案手续；2、北区1号楼预计全部完工交付日期为：2019年9月30日，魏某某保证于2019年10月20日前把房屋钥匙交付给张建康、雷某手”。截止起诉之日，被告鑫泉公司仍未就上述房屋交付原告张健康，也未进行房屋备案登记，为维护原告张健康的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如诉请。 被告鑫泉公司针对原告张健康诉请答辩如下：1、原告张健康所述2012年8月被告鑫泉公司向原告张健康借款280万元属实，被告鑫泉公司已经归还了部分款项，案涉房屋与2012年8月的借款无任何关系。原告张健康诉状所述的2016年原、被告鑫泉公司达成口头以房抵债协议没有任何依据，原、被告鑫泉公司从未就以房抵债进行过协商，更没有达成任何口头或书面的以房抵债协议。故，原、被告鑫泉公司之间根本不存在以房抵债的约定。 2、除原告张健康诉状所述的2012年8月的借款外，2014年7月，被告鑫泉公司还向原告张健康借款170万元，在该笔债务发生时，原被告鑫泉公司约定用包含本案争议房屋即某某城北区××号房屋在内的20套房屋做抵押提供担保。2014年借款发生时，双方签订了用于抵押担保的《商品房买卖合同》，后因客观原因未办理备案，在2016年3月可以备案时，因提交备案必须是30天之内签订的合同，所以2016年3月，双方再次签订了用于抵押担保的《商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续。原告张健康依据根本不存在的以房抵债协议要求办理备案登记没有事实和法律依据。同时根据商品房销售管理办法的规定，办理预售登记是针对购房者与开发商签订的商品房买卖合同，如果对于抵押担保类的买卖合同进行备案，违反了上述规定，同时也扰乱了正常的商品房交易市场，该备案行为属于违反公序良俗的无效行为，原告张健康主张对上述合同进行备案没有法律依据。 3、因双方从未协商过以房抵债，也从未达成过以房抵债协议，故原告张健康主张办理权属登记手续没有事实和法律依据。 4、被告鑫泉公司公司为依法登记的企业，杨××为公司执行董事兼总经理，是公司的法定代表人，我公司有一位名为魏某某的股东，但不是我公司实际负责人。不能确定原告张健康所述的魏某某与我公司股东魏某某为同一人。原告张健康依据其单方提交的魏某某出具的保证书向被告鑫泉公司主张权利，没有依据。 根据民间借贷司法解释第24条规定，本案为典型的签订买卖合同作为作为民间借贷合同担保的情形，应当依法按照民间借贷基础法律关系进行审理。原告张健康起诉要求办理房屋预告登记及权属登记手续，没有法律依据，依法应予驳回。 综上，原告张健康的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 原告张健康为支持其主张提供以下证据材料： 证据一、原告张健康身份证复印件，证明内容：张建康，男，证明目的为原告张健康主体适格； 证据二、被告鑫泉公司企业信用信息报告，证明内容为被告鑫泉公司单位为运城市鑫泉房地产开发有限公司，住所地：运城市盐湖某某园区某某大道与涑水大道交汇处****，法定代表人为杨××，系执行董事兼总经理，成立时间是2007年9月19日，经营时间为2018年11月30日，注册资金为500万元，股东为6个人，有魏某某、杨××、赵某某、刘瑜、马书凡、薛鹏飞；证明目的：被告鑫泉公司主体适格； 证据三、借条一张，证明内容：今借到张建康现金300万元整，月息3.5%，借款人为被告鑫泉公司，经手人为杨××、魏某某，借款时间为2012年8月19日；证明目的：原被告鑫泉公司之间存在民间借贷法律关系，原告张健康向被告鑫泉公司借款300万元，并约定了月息3.5%； 证据四、转账凭证，证明内容：2012年8月20日，原告张健康向被告鑫泉公司法定代表人杨××工商银行转账70万元、60万元、17万元、118万元，2012年8月21日向被告鑫泉公司法定代表人杨××工商银行转账10万元、5万元，共计6笔180万元；证明目的：原告张健康依约向被告鑫泉公司完成了汇款义务，汇款金额180万元； 证据五、商品房买卖合同（预售），证明内容：被告鑫泉公司作为出卖人，原告张健康作为买受人，2016年3月28日原被告鑫泉公司签订了商品房买卖合同，约定：第三条第三款，该商品房为第一条项目中规定的××号，第六条第二款：该商品房总价款为38.4030万元，付款方式及期限为空白，第十一条第一款约定交付时间：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房，第八条第一款约定逾期付款：逾期90日内，买受人按日计算，向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金等内容，第十条、第十一条约定逾期交房的违约责任：基础配套设施交付条件为国家规定的标准，第十九条约定预售合同登记备案：出卖人应当自合同签订之日起（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；证明目的：1、原被告鑫泉公司存在合法有效的商品房买卖合同；2、被告鑫泉公司未按合同约定交付房屋，也未按合同约定进行登记备案； 证据六、保证书，证明内容：2019年8月11日，被告鑫泉公司股东兼监事魏某某向原告张健康出具的保证书，保证：1、2019年8月16日前把抵押给张建康、雷某名下的20套房屋办完备案手续；2、北区1号楼预计全部完工交付日期为：2019年9月30日，魏某某保证于2019年10月20日前把房屋钥匙交付给张建康、雷某；3、2019年8月16日，由魏某某约杨××、赵某某共同协商解决方案，签订还款计划；证明目的：魏某某代表被告鑫泉公司承认以房抵债事宜； 证据七、运城市房地产信息发布平台信息公示，证明内容：涉案房屋××号房在信息网上房屋状态为已售未备案；证明目的：房屋为已售状态，被告鑫泉公司有条件为原告张健康办理备案手续； 证据八、借款协议、借条一张，借款协议证明内容：2014年7月1日原被告鑫泉公司签订借款协议，约定借款金额200万元，月利率4%。借款期限为2014年7月1日至2015年1月1日，借款用途是某某城小区的项目开发； 借条证明内容：今借到，张建康现金200万元整。借款人为被告鑫泉公司、杨××、魏某某和赵某某。 证明目的：借款期限为2014年7月1日起至2015年1月1日； 证据九、证人证言，2020年7月1日，张恩峰出具证言，证明内容：2012年8月20日，原告张健康委托证人向被告鑫泉公司法定代表人杨××转款17万元；证明目的：证人接受原告张健康委托向被告鑫泉公司转款17万元。 被告鑫泉公司针对原告张健康提交证据发表质证意见：实际支付利息时，是按每月10万元支付利息，超过3%标准的利息应该分阶段在借款本金中抵扣；2014年7月1日的借款协议和借据与2012年8月19日的借款是两笔独立的借款，不能以2014年的协议所约定的还款时间套用在2012年的借款中，而2012年借款时并未约定换款时间，所以原告张健康主张的在2016年因无力换款，口头以房抵债的前提条件不存在，所以该证据三、四、八不能证明原告张健康所述的因2012年8月的借款未能归还而达成以物抵债的事实；商品房买卖合同（预售）合同中没有付款方式的约定，也没有抵顶金额的约定，被告鑫泉公司也未向原告张健康开具购房款收据，上述内容足以证明该合同就是2014年7月借款的担保，并不能证明原告张健康所述的因被告鑫泉公司无力偿还欠款与原告张健康约定以房抵债的事实；保证书证明双方之间就是用房屋买卖合同作为抵押担保，双方之间民间借贷的法律关系依然存续，没有进行过任何以物抵债行为；借款协议、借条证明案涉房屋是用于2014年7月的借款担保，不存在任何以物抵债的情形；证人证言因证人未出庭，对该份证据的真实性有异议。 本院从各证据与案件事实的联系、各证据之间的联系等方面进行综合审查，认为原告张健康提交的证据，除证人证言外。被告鑫泉公司均认可其真实性，且能够反映案件的真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以认定。 结合本院认定的证据及庭审笔录，综合认定事实如下： 2012年8月19日，被告鑫泉公司向原告张健康借款300万元，于2012年8月20日、2012年8月21日向被告鑫泉公司转款共计280万元。 2014年7月1日，原告张健康和被告鑫泉公司、杨××、魏某某和赵某某签订借款协议，约定借款金额200万元，月利率4%。借款期限为2014年7月1日至2015年1月1日，借款用途是某某城小区的项目开发。 2016年3月28日，原告张健康签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”；“出卖人应当自本合同签订之日起不超过30日办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”截止2019年8月11日，被告鑫泉公司仍未就上述房屋交付原告张健康，也未进行房屋备案登记。 2019年8月11日，魏某某向原告张健康出具的保证书，保证：1、2019年8月16日前把抵押给张建康、雷某名下的20套房屋办完备案手续；2、北区1号楼预计全部完工交付日期为：2019年9月30日，魏某某保证于2019年10月20日前把房屋钥匙交付给张建康、雷某；3、2019年8月16日，由魏某某约杨××、赵某某共同协商解决方案，签订还款计划；证明目的：魏某某代表被告鑫泉公司承认以房抵债事宜。 本院认为：依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷的合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，原告张健康与被告鑫泉公司并没有房屋买卖的真实意思表示，双方之间签订房屋买卖合同的行为名为买卖，实为借款抵押。原告张健康以商品房买卖合同纠纷提起诉讼，与本案基础法律事实不符，经本院依法向原告张健康释明后，原告张健康未变更诉讼请求，仍坚持其诉讼请求。依据上述条款，原告张健康蔡全有的诉讼请求不符合法律规定，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下： 驳回原告张健康的起诉。 案件受理费50元，依法返还原告张健康。 如不服本裁定，可以在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。 审判员  梁民福 二〇二〇年七月二十一日 书记员  张 楠