黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0602民初302号原告(反诉被告)：大庆嘉达房地产开发有限公司，住所地大庆市龙凤区万峰路**。法定代表人：邓智峰，该公司经理。委托诉讼代理人：杨飚，四川成竞律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕亚兰，黑龙江典通律师事务所律师。被告（反诉原告）：被告孙立华，女，1980年12月24日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：隋艳峰，黑龙江佰行律师事务所律师。原告(反诉被告)大庆嘉达房地产开发有限公司与被告（反诉原告）孙立华房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告大庆嘉达房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨飚、吕亚兰、被告孙立华及其委托诉讼代理人隋艳峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、判决被告支付违约金6.02265元；3、判决被告支付本案的律师代理费28875元；4、判决被告在合同解除后配合原告办理房屋预售登记注销等相关手续；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年5月28日与被告签订《商品房买卖合同》,约定由原告出售给被告由原告开发建设的香槟小镇项目4号楼3单元701室房屋一套,该房屋总价款为602265元,其中首付款为182265元,剩余42万元使用商业贷款,被告于2015年8月6日与招商银行股份有限公司大庆分行签订了贷款合同,贷款金额为42万元,每月10日为还款日,贷款期限为20年,由原告做担保,被告于贷款合同签订之日起至2018年5月10日止,始终保持良好的还款记录,但从2018年6月份至今再未履行过还款义务,经招商银行股份有限公司大庆分行多次下发催款通知单后仍未偿还贷款,于是招商银行股份有限公司大庆分行便于2019年10月29日从担保人原告保证金账户中扣除被告剩余未偿还的贷款本金及滞纳金等共计413587.64元,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第六项规定:“买受人应严格履行其与银行签订的贷款合同,并按时足额偿还每期贷款本息。如果买受人在出卖人承担责任时间内,违反了其与银行签订的借款合同,并发生了银行要求出卖人承担责任的后果,则出卖人有权按下列原则处理:……(3)如买受人逾期还贷超过2个月,或者买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任,则出卖人有权单方解除双方所签订的买卖合同,收回所售房屋,自行处置买受人所抵押房产,所得款项除偿还向银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)、出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者是仲裁费用、律师费等损失),应另向出卖人支付相当于房款总额10%的违约金,若有剩余归还买受人。如不敷支出,出卖人有权继续向买受人追偿,直至清偿为止。”根据该条规定,原告有权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》,并要求被告支付违约金及因此案所产生的律师代理费。另原、被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十三条第四项还规定:“无论何种原因导致买卖合同解除,若买受人未在出卖人发出书面通知送达买受人之日起7日内配合出卖人到预售登记机关办理预售登记注销手续的,买受人应按房屋购房款总额的20%向出卖人支付违约金,出卖人有权从买受人已付的购房款中扣除,不足部分有权向买受人追索。”根据该条规定,原告有权要求被告在合同解除后配合原告办理房屋预售登记注销等相关手续。综上,原、被告双方签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,双方都应按约定履行合同义务,现被告违约在先,为维护原告的合法权益恳请法庭判如所请。被告孙立华辩称，原告不同意解除《商品房买卖合同》，且被告无权解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及要求原告赔偿违约金、律师代理费及配合原告办理解除房屋预售登记注销等手续。原告构成违约，被告已经完成了付款义务。2015年5月28日，被告和原告签订的《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的涉案房屋大庆市龙凤区香槟小镇4号楼3单元030701号房，价款为602,265元，建筑面积119.11平方米，付款方式为首付186,625元，商业贷款420,000元，交房日期为2016年7月30日前，如原告逾期交房，被告可以要求继续履行合同并得到已付房款万分之0.5/日的违约金；当日，被告向原告全额支付首付款186,625元并办理贷款手续，招商银行大庆分行营业部于2015年8月6日向被告银行账户拨付贷款42万元，当日被告将贷款42万元汇入原告银行账户，至此，被告完成《商品房买卖合同》约定的义务，但被告至今尚未向原告交付房屋。被告没有违约行为。被告在2017年7月份左右，发现涉案房屋所在工地全部停工，同时售楼处大门紧闭也找不到嘉达公司的工作人员，经被告向施工方苏中公司在工地打更人员询问，得知原告资不抵债，已经被法院查封全部资产，时至2018年5月份被告仍正常履行向银行还贷义务。自2018年5月份至今，在原告没有履行交房义务的情况下，被告经裁判文书网查询，原告仅登记的生效被执行文书目录就高达数十页，被执行金额亿元以上，其中申请执行人有大庆城乡建设局、银行、施工方、借款人、劳务人员、电梯公司、劳务公司、投资公司、广告公司等等，同时，原告开发的香槟小镇所有房屋所有权、土地使用权、银行账户等财产均被轮候查封，并且在大庆市高新区人民法院在2019年12月20日下达的（2019）黑0691执1081号之一的执行裁定书中明确了原告没有任何财产，也没有任何财产信息，终结执行。为此，以上种种事实足以让被告认为原告在2017年7月份经营情况就已经恶化，有可能丧失继续履行交房义务的能力，所以被告完全有权利行使先履行抗辩权、不安履行抗辩权、同时履行抗辩权，暂时在2018年6月份不归还贷款。原告在起诉状中依据的补充协议条款属于格式条款、条件未成就条款。①关于格式条款的意见，被告和贷款银行签订的借款合同，是被告向银行借款，而原告单方制作补充协议中关于被告不向贷款银行还款就可以单方解除《商品房买卖合同》并要求违约金的条款明显加重并添附了被告责任，且该条款内容原告并没有向被告告知和解释，同时被告仅在《商品房买卖合同》补充协议的最后一页签字，而最后一页内容上仅仅有协议效力条款和签字的地方，之前的页码原告都没有给被告看过，因此《商品房买卖合同》补充协议属于格式合同，其中加重并添附了被告责任的条款应属于无效；②关于条件未成就条款意见，原告起诉状中引用的《商品房买卖合同》补充协议第2条第6项第3款，明确按揭银行终止《借款合同》并要求保证人承担保证责任，则出卖人有权解除买卖合同┄┄，现被告并没有和按揭银行解除借款合同，原告要求解除《商品房买卖合同》并索要违约金、律师费等诉请没有依据，而且原告索要违约金金额过高。本案原告是按照商品房买卖合同性质起诉，并非保证责任的纠纷。被告孙立华（反诉原告）向本院提出诉讼请求如下：1、依法判决被反诉人继续履行反诉人和被反诉人签订的《商品房买卖合同》,立即向反诉人交付涉案房屋大庆市龙风区香槟小镇4号楼3单元030701号房;2、依法判决被反诉人按照2元/平方米/日x建筑面积119.11平方米x自交房日2016年7月30日至实际交房日期间天数的标准向反诉人立即赔偿房屋使用费暂定人民币314,450.4元(暂计算自2016年8月1日至2020年4月1日,按照2元/平方米/日x建筑面积119.11平方米x1320天(44个月)=314450.4元);3、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2015年5月28日,反诉人和被反诉人签订的《商品房买卖合同》,约定:反诉人购买被反诉人开发的涉案房屋大庆市龙凤区香槟小镇4号楼3单元030701号房,价款为602265元,建筑面积119.11平方米,付款方式为首付186625元,商业贷款42万元,交房日期为2016年7月30日,如被反诉人逾期交房,反诉人可以要求继续履行合同并得到已付房款万分之0.5/日的违约金。当日,反诉人向被反诉人全额支付首付款186625元并办理贷款手续,招商银行大庆分行营业部于2015年8月6日向反诉人银行账户拨付贷款42万元,当日反诉人将贷款42万元汇入被反诉人银行账户,至此,反诉人完成《商品房买卖合同》约定的义务。2015年6月1日,反诉人和被反诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议,在该协议第13条第2款第4项约定房屋使用费标准为2元/建筑面积x曰,按照此标准计算被反诉人应付因未按期交付涉案房屋期间的使用费为2元/平方米x日x建筑面积119.11平方米x1320天(44个月)=314450.4元,原定违约金每日万分之0.5过低(至2020年4月1日约40321.69元)。事实上,被反诉人在约定交房日2016年7月30日至今未履行交房义务,且反诉人在2017年7月份左右,发现涉案房屋所在工地全部停工、售楼处大门紧闭、找不到嘉达公司的工作人员,反诉人经裁判文书网查询,被反诉人名下财产均被轮候查封,且没有任何财产,所以反诉人完全有权利行使不安履行抗辩权、同时履行抗辩权,反诉人暂时自2018年6月份不归还贷款,不构成违约。综上,反诉人作为老百姓,购买一套房产就几乎是一生的积蓄而被反诉人不反思自己的违约行为反而恶意诉讼,欲意夺取反诉人的毕生积蓄,因此,反诉人恳请人民法院维护反诉人的合法权益。原告大庆嘉达房地产开发有限公司对被告孙立华的反诉辩称，答辩人不同意继续履行合同，且有权单方解除《合同》。反诉人与答辩人双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第六项约定：“……如果买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则出卖人有权单方解除双方所签订的买卖合同，收回所售房屋，自行处置买受人所抵押房产，所得款项除偿还向银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失外，应另向出卖人支付相当于房款总额10%的违约金，若有剩余归还买受人。如不敷支出，出卖人有权继续向买受人追偿，直至清偿为止。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，双方已在《商品房买卖合同》约定一方解除合同的条件，且是双方真实意思表示，现双方解除《合同》条件已成就，答辩人有权单方解除《合同》。答辩人并未使用涉案房屋，不需要赔偿房屋使用费用。反诉人在偷换概念，《商品房买卖合同》补充协议第13条第2款约定的是：“如因买受人原因导致买卖合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：……（4）如该房屋交付后合同解除，买受人应向出卖人支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付之日至买受人实际交还该房屋之日，计费标准为2元/建筑平方米*日。买受人实际交还该房屋时起，该房屋内遗留的装修、设施、设备的所有权归出卖人所有，且出卖人无需为此给予买受人任何补偿。”，该约定是针对买受人违约而言，如因买受人原因导致买卖合同及本补充协议解除的，买受人应向出卖人赔偿，并非答辩人向反诉人赔偿房屋使用期间的费用，且该房屋答辩人并未使用，更谈不上赔偿使用期间的费用。反诉人在事实与理由中提到违约金过低，没有事实与法律依据。首先，双方权利义务是对等的，答辩人在合同中约定了如果答辩人迟延交房则按日向买受人即反诉人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，同时也约定了如果反诉人逾期付款时同样也是按日向答辩人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，该约定并未显失公平，而反诉人不应引用《商品房买卖合同》补充协议第13条第2款中第4项约定来反诉答辩人，该条与本案没有关联性。其次，如果反诉人认为违约金约定过低，可以要求法院增加，但反诉人要举证证明由于答辩人违约给反诉人造成的实际损失高于合同约定的违约金，且实际损失与答辩人违约具有因果关系，但反诉人未能提供相应的证据予以证明，该项主张事实和法律依据亦不充分，应当承担举证不能的不利后果，并且反诉人在反诉请求中并未主张该项迟延交房违约金的请求，请法庭不予采纳。本案不存在不安抗辩权及同时履行抗辩权事由。《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”不安抗辩权及同时履行抗辩权是存在于同一双务合同中，且双方权利义务尚未履行完毕，而本案中答辩人与反诉人形成的是房屋买卖合同关系，房屋买卖合同主体是答辩人嘉达公司与反诉人孙立华，而且孙立华已经履行了付款义务，履行义务已经完成；而反诉人与银行之间存在民间借贷法律关系，贷款合同主体是招商银行与反诉人孙立华，答辩人嘉达公司只是担保人，只对银行承担担保责任，反诉人是以按揭方式购房，反诉人把购得的房屋作为抵押品抵押给银行，从而从银行获得贷款，在银行放贷之后，反诉人已经向答辩人交纳了整个房屋的全部房款，银行这部分的按揭贷款变成了反诉人的个人债务，并且贷款人招商银行已经实际履行了支付贷款的义务，而反诉人孙立华应当履行偿还贷款本金与利息的义务，现在招商银行在贷款合同履行过程中没有任何违约责任，因此孙立华不应该对合同相对方即招商银行提出不安抗辩权或同时履行抗辩权，更不应该向答辩人提出不安抗辩权或同时履行抗辩权，因为反诉人孙立华对答辩人已经履行完毕付款义务，后期向银行还款等行为与答辩人已经没有任何关系，因此不能针对答辩人适用不安抗辩权及同时履行抗辩权。退一步讲，即使反诉人要行使不安抗辩权，根据《合同法》第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”答辩人并未收到反诉人欲行使不安抗辩权及同时履行抗辩权的任何通知。综上，反诉人与答辩人双方签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方都应按约定履行合同义务，现反诉人违约在先，却提出不切实际的诉讼请求，浪费司法资源，恳请法庭依法驳回反诉人的全部诉讼请求。本案在庭审过程中，原告大庆嘉达房地产开发有限公司围绕其诉讼请求提交了《商品房买卖合同》、《招商银行个人购房借款及担保合同》、大庆市商品房销售预收款专用票据、个人借款客户放款回单、招商银行个人贷款催收通知书、招商银行个人贷款客户回单、律师委托代理合同及代理费发票的复印件、被告孙立华围绕反诉请求提交了《大庆市商品房销售预收款专用票据》、招商银行户口历史交易明细表、大庆市高新技术产业开发区人民法院的(2019)黑0691执1081号之一执行裁定书、大庆市龙凤区人民法院的(2018)黑0603执389号之二及(2019)黑0603执162号执行裁定书、大庆市中级人民法院下达的(2017)黑06执保33号、(2017)黑06执530号之二、(2017)黑0691行审3号、(2017)黑06执53号、(2017)黑06执保73号民事裁定书及(2017)黑民终239号民事判决书、杭州市上城区人民法院的(2017)浙0102民初4792号民事判决书、通过网络APP天眼查查询的黑龙江省公布104家“烂尾楼”企业名单、大庆嘉达房地产开发有限公司2017年度报告、大庆嘉达房地产开发有限公司2018年度报告、大庆市中级人民法院关于大庆嘉达房地产开发有限公司55%股权(大庆万峰化工有限公司以王嘉炜名义持有)(重新一拍)的公告、关于原告的失信被执行人详情单、大庆市房产管理局文件庆房规发（2018）1号文件打印件各一份，本院对上述证据的真实性均予以确认并在卷佐证。依据以上证据及原、被告的当庭陈述，本院认定事实如下：2015年5月28日，原告大庆嘉达房地产开发有限公司与被告孙立华签订《商品房买卖合同》，被告孙立华购买由原告开发建设的香槟小镇项目4号楼3单元030701号房屋一套，该房屋总价款为602265元，其中首付款为182265元，剩余42万元使用商业贷款，双方约定房屋交付时间为2016年7月30日。2015年6月1日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第二条第6项规定：“买受人应严格履行其与银行签订的贷款合同，并按时足额偿还每期贷款本息。如果买受人在出卖人承担责任时间内，违反了其与银行签订的贷款合同，并发生了银行要求出卖人承担责任的后果，则出卖人有权按下列原则处理、、、、、、(3)如买受人逾期还贷超过2个月,或者买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则出卖人有权单方解除双方所签订的买卖合同，收回所售房屋，自行处置买受人所抵押房产，所得款项除偿还向银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）、出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者是仲裁费用、律师费等损失），应另向出卖人支付相当于房款总额10%的违约金，若有剩余归还买受人。如不敷支出，出卖人有权继续向买受人追偿，直至清偿为止。”,协议第八条规定：“出卖人应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格、、、、、、，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；1、、、、、、2、见合同附件四《合同补充协议》第十一条、、、、、、”，原、被告双方于2015年6月1日签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第三条关于房屋交付的补充约定：“1、买卖合同第八条约定的该房屋交付时间以出卖人发放交房通知书载明的交房时间为准，买受人对此无异议；2、、、、、、、。”该补充协议第十六条约定：“本补充协议作为买卖合同附件，与买卖合同正文具有同等法律约定力。如与买卖合同约定不一致的地方以本补充协议为准。”2015年8月5日，孙立华与招商银行股份有限公司大庆分行、大庆嘉达房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，孙立华向招商银行股份有限公司大庆分行贷款42万元用于支付购房款，贷款期限为240个月，即从2015年8月5日起到2035年8月5日止。大庆嘉达房地产开发有限公司作为孙立华的借款担保人承担连带保证责任。2015年8月6日，招商银行股份有限公司大庆分行将42万元贷款汇入大庆嘉达房地产开发有限公司账户用于支付孙立华购房款。因被告孙立华未能按期履行还款义务，2019年10月29日，招商银行股份有限公司大庆分行从大庆嘉达房地产开发有限公司账户扣划孙立华尚欠贷款本息413587.64元。另经庭审核实，原告大庆嘉达房地产开发有限公司至今未向被告孙立华交付所购买房屋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，被告孙立华已按该合同约定向被告交付购房首付款182265元，并通过在招商银行股份有限公司大庆分行办理按揭贷款的方式向被告缴齐了剩余购房款42万元，基于该《商品房买卖合同》，被告孙立华对原告大庆嘉达房地产开发有限公司不存在违约行为。原告孙立华在履行其与招商银行股份有限公司大庆分行及原告大庆嘉达房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》过程中，未按合同约定偿还贷款本息，已构成违约，招商银行股份有限公司大庆分行可提起诉讼要求孙立华承担相应违约责任，原告大庆嘉达房地产开发有限公司亦可提起诉讼要求孙立华偿还已由原告代偿还的借款本息。原告大庆嘉达房地产开发有限公司与被告孙立华之间系房屋买卖合同关系，被告孙立华与招商银行股份有限公司大庆分行之间系借款合同关系，原告大庆嘉达房地产开发有限公司无权要求被告孙立华向其承担逾期偿还银行贷款的违约责任。原告大庆嘉达房地产开发有限公司与被告孙立华签订的《商品房买卖合同》补充协议约定房屋交付时间以出卖人发放交房通知书载明的交房时间为准，本案在审理过程被告孙立华未举出交房通知书的相关证据，故本院认为被告的反诉请求因缺少相关证据不予支持。综上，原告大庆嘉达房地产开发有限公司和被告孙立华的诉讼请求均不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)大庆嘉达房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）孙立华的诉讼请求。本诉案件受理费2028元由原告大庆嘉达房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费3008.38元由被告孙立华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  徐智辉人民陪审员  单大慧人民陪审员  徐敏华二〇二〇年七月六日书 记 员  方树玲