广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11829号上诉人（原审被告）：马秀春，女，汉族，1951年7月9日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。上诉人（原审被告）：陈和平，男，汉族，1948年9月5日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。上诉人（原审被告）：陈鸿辉，男，汉族，1989年5月26日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：林涛鸣，广东国申律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：柯晶，广东国申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市皓景投资发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区金稻田路******西，统一社会信用代码：914403000515119516。法定代表人：张聪霞，总经理。委托诉讼代理人：张金寿，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩菲，广东卓建律师事务所实习律师。原审被告：深圳市XX批发市场有限公司，住所，住所地：深圳市龙岗区龙岗镇深汕路**农贸综合批发市场****地址），统一社会信用代码：914403007341720393。法定代表人：马敬武，董事长。上诉人马秀春、陈和平、陈鸿辉因与被上诉人深圳市皓景投资发展有限公司（以下简称皓景投资公司）及原审被告深圳市XX批发市场有限公司（以下简称大广农贸公司）返还原物纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14104号，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马秀春、陈和平、陈鸿辉上诉请求：1、撤销一审判决，驳回皓景投资公司的全部诉讼请求；2、本案一审、二审的全部诉讼费用由皓景投资公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。马秀春才是涉案房屋的所有权人。一审法院以涉案房产拍卖登记在皓景投资公司名下为由认定皓景投资公司系房屋所有权人，是不符合事实的。此外，陈和平、陈鸿辉并非本案的适格主体，也不存在腾退涉案房屋及相关责任问题。陈和平和陈鸿辉作为马秀春的丈夫和儿子，仅是同住家属，而且陈鸿辉已于2019年10月结婚后就已搬离涉案房屋，也不再居住其中，不存在腾退及相关责任的问题。二、一审法院适用法律错误。一审法院仅仅以株洲市中级人民法院在执行他案过程中违法拍卖案外人即马秀春涉案房产未及时纠正，就否认其对涉案房产具有所有权的客观事实，是错误的。一审法院认定事实错误，并错误适用了《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条的规定，机械地认定皓景投资公司于裁定书送达之日取得涉案房产的所有权，不符合法律规定。皓景投资公司未提交任何答辩意见。大广农贸公司未提交任何陈述意见。皓景投资公司向一审法院起诉请求：1、马秀春、陈和平、陈鸿辉、大广农贸公司腾空位于深圳市龙岗区房产并交付予皓景投资公司；2、马秀春、陈和平、陈鸿辉、大广农贸公司共同向皓景投资公司支付从2018年2月1日起至实际交付房屋之日止按20元／平方米／月的标准计算的房屋占用费；3、本案诉讼费用由马秀春、陈和平、陈鸿辉、大广农贸公司承担。一审法院经审理查明：1991年11月10日，马秀春、陈和平登记结婚，陈鸿辉系两人之子。1998年10月29日，马秀春与土玉金公司签订深（龙岗）房预买字第709169号《深圳市房地产买卖合同》，约定马秀春以243775元的价格购买涉案房产。上述合同第十条约定，土玉金公司出售的房地产须按照市规划国土局批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经深圳市建筑工程主管部门验收合格，通路、通水、通电，领取《竣工验收证书》后方可交付马秀春使用。合同第十四条约定，土玉金公司应在领取房地产《竣工验收证书》后的一百五十天内书面通知马秀春共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。同日，土玉金公司出具收款收据，确认收到马秀春交纳的购房首期款73775元。1998年12月3日，马秀春、土玉金公司与中国工商银行深圳龙岗支行签订《商品房按揭（抵押）贷款合同》，马秀春向银行贷款345000元用于购买涉案XX批发市场B619、B504号两套房产，贷款期限从1998年12月3日至2008年12月3日，土玉金公司为上述贷款提供保证担保。1998年12月8日，三方在深圳市龙岗区公证处办理了上述《商品房按揭（抵押）贷款合同》的公证手续。其后，马秀春一家三口占有使用涉案房产，并居住至今，但一直未办理产权登记手续。2006年4月17日，因马秀春未按期偿还按揭贷款，中国工商银行深圳龙岗支行将马秀春、土玉金公司诉至一审法院，诉请解除三方签订的《商品房按揭（抵押）贷款合同》以及要求马秀春、土玉金公司连带偿还贷款本息等。一审法院于2006年9月25日作出（2006）深龙法民初字第4057号民事判决书，判决解除上述《商品房按揭（抵押）贷款合同》；马秀春在判决生效之日起十日内清偿借款本金108399.17元及利息；如马秀春未按时偿还债务，中国工商银行深圳龙岗支行有权依法处分抵押房产，并对变现价款享有优先受偿权；土玉金公司对处分抵押房产后仍不能清偿马秀春所欠债务的部分，承担连带清偿责任。其后，因马秀春未履行生效判决，中国工商银行深圳龙岗支行向一审法院申请执行，案号为（2007）深龙法执一字第638号。在执行过程中，马秀春向中国工商银行深圳龙岗支行付清了所有执行款。2007年4月26日，中国工商银行深圳龙岗支行出具《证明》，确认马秀春已还清涉案XX批发市场B619、B504号房的全部住房按揭贷款本息。2007年5月29日，一审法院裁定（2006）深龙法民初字第4057号民事判决书终结执行。2007年12月5日，土玉金公司开具发票，确认收到马秀春支付的涉案房产的购房款243775元。该发票备注收款人为陈和平。2018年2月1日，深圳市宝安区人民法院作出（2016）粤0306执758号之四执行裁定书，陈述在执行深圳宝安桂银村镇银行股份有限公司与深圳祥瑞和科技有限公司、张雪影合同纠纷一案中，该院依法通过淘宝网公开拍卖涉案房产，皓景投资公司竞得包括涉案房产在内的四套房产，并已付清拍卖款，裁定如下：一、将深圳祥瑞和科技有限公司名下的涉案房产过户至竞买人皓景投资公司名下；二、办理上述房产过户所产生的税费等由皓景投资公司承担；三、解除对上述房产的查封及抵押，其原产权证作废。2018年5月17日，皓景投资公司取得了涉案房产的不动产权证，证号为粤（2018）深圳市不动产权第0086805号，建筑面积为96.67平方米。2018年6月27日，皓景投资公司员工罗丹、唐文斌到大广农贸公司办理涉案房产的交接事宜，与该公司员工马顺发生纠纷。深圳市公安局龙岗分局作出深公龙行罚决字[2018]09508号行政处罚决定书，以马顺存在故意损毁财物的违法行为为由，给予其行政拘留十日的行政处罚。在该案询问笔录中，罗丹陈述“我是皓景投资公司的员工。2018年6月27日，公司派我与同事唐文斌到大广XX批发市场与管理处一起协商A501的交接问题，该A501是我们公司2018年5月通过合法途径取得了产权。27号10时许，我与唐文斌在XX批发市场二楼管理处想与对方协商，对方不同意，管理处的人冲过来想打我们，我就用手机在录像，其中一个管理处的人员冲过来想把我的手机打掉，但没有打掉，又有一名管理处的人员把我手机抢过去了并摔在地上摔坏了”；唐文斌陈述“我和罗丹都属于皓景公司，我公司在网上拍卖购买了一套房产，我于2018年6月27日10时和罗丹还有一个同事过去找该房产的原业主，向该业主核实一下信息，我们找到该房产的原业主，刚好XX农贸市场管理处和业主聊了几句，管理处的人就比较激动，和我们吵了起来，罗丹当时就拿手机出来开始录像，其中管理处一男子想过去打罗丹，另外一男子直接冲过去抢手机，直接将手机摔在地上”；马顺陈述“我是XX批发市场的保安，2018年6月27日10时，我在正常上班时看见一名女子用手机在拍摄我们领导马顶，我让她不要拍摄，但是她不听，我就抢过她的手机并摔在地上，摔坏了”、“没有人让我摔手机，是我上班时刚好看到马顶及我们管理处的其他人与上述女子及女子一起来的人在争吵”等。同日，皓景投资公司向大广农贸公司邮寄《律师函》，要求其在2018年7月3日前办理水电过户手续，配合收房。该函件于次日被签收，但大广农贸公司未予回复。现皓景投资公司以马秀春、陈和平、陈鸿辉、大广农贸公司未交付涉案房产为由诉至一审法院。另查明，皓景投资公司委托深圳市中深信资产评估有限公司对龙东村龙岗XX批发市场房屋在2018年7月31日的市场租金价格进行评估，该公司出具的《价值咨询报告》确认龙岗XX批发市场毛坯房用于出租的租金为20元/平方米/月。再查明，涉案房产曾于2007年被湖南省株洲市中级人民法院拍卖，马秀春在2010年、2011年多次向株洲市中级人民法院提出书面异议，要求将涉案房产登记至其名下。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现今涉案房产登记在皓景投资公司名下，故皓景投资公司系房屋所有权人。马秀春、陈和平、陈鸿辉辩称其为房屋所有权人，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。皓景投资公司作为所有权人，依法享有排他性地占有、使用、收益和处分的权利。马秀春、陈和平、陈鸿辉未经皓景投资公司许可占有使用涉案房产，侵犯了皓景投资公司的合法权益，皓景投资公司据此诉请其搬离房产并将该房产交付予皓景投资公司，合法有理，一审法院予以支持。皓景投资公司系经司法拍卖程序取得房屋所有权，深圳市宝安区人民法院作出（2016）粤0306执758号之四执行裁定书，裁定将涉案房产过户予原告，依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条的规定，皓景投资公司于上述裁定书送达之日即2018年2月2日取得涉案房产的所有权，故皓景投资公司诉请房屋使用人马秀春、陈和平、陈鸿辉支付从此时起计算的房屋占用费，理据充分，一审法院也予以支持。一审法院参照深圳市政府公布的2018年房屋租赁指导租金标准，酌情确定涉案房产占用费按15元/平方米/月的标准计算，故马秀春、陈和平、陈鸿辉每月应支付的占用费为1450.05元（96.67平方米×15元/平方米/月）。马秀春、陈和平、陈鸿辉辩称涉案房产系向开发商土玉金公司购买，但其因上述房屋买卖行为而享有的合同债权并不能对抗皓景投资公司享有的所有权，且其虽对湖南省株洲市中级人民法院于2007年拍卖涉案房产的行为提出异议，但株洲市中级人民法院并未认定该项异议申请成立，随后在深圳市宝安区人民法院于2018年再次拍卖之时，马秀春、陈和平、陈鸿辉作为房屋使用人，又未对该次执行行为提出执行异议，也未依法申请执行监督，故马秀春、陈和平、陈鸿辉主张其享有的占有权利优先于皓景投资公司的所有权，于理无据，一审法院不予采纳。马秀春、陈和平、陈鸿辉因此而造成的损失，其可另循法律途径向合同相对人土玉金公司主张权利。至于大广农贸公司应否承担交房义务以及支付占用费的问题，一审法院认为，大广农贸公司并非涉案房产的使用人，并未实际占有使用该房屋，皓景投资公司与该公司员工于2018年6月27日发生冲突的行为也不足以证明大广农贸公司对马秀春、陈和平、陈鸿辉非法占有房屋实施了帮助行为，即无法证明马秀春、陈和平、陈鸿辉、大广农贸公司之间构成共同侵权。对于皓景投资公司对大广农贸公司提出的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条的规定，判决：一、马秀春、陈和平、陈鸿辉于判决生效之日起十五日内腾空位于深圳市龙岗区房产，并将该房产交付予皓景投资公司；二、马秀春、陈和平、陈鸿辉于判决生效之日起十五日内向皓景投资公司支付从2018年2月2日起至实际交付房屋之日止按1450.05元／月的标准计算的房屋占用费；三、驳回皓景投资公司的其他诉讼请求。本案受理费12951元（皓景投资公司已预交），皓景投资公司负担100元，马秀春、陈和平、陈鸿辉负担12851元。本院二审查明，深圳市龙岗区宝龙街道龙东社区居民委员会出具了《内地居民采集表》，显示陈鸿辉于2020年3年6日首次录入新的地址，即深汕路78号B栋农贸市场B602。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为返还原物纠纷案件，根据马秀春、陈和平、陈鸿辉的上诉请求，本案的争议焦点为皓景公司要求马秀春、陈和平、陈鸿辉返还涉案房产并赔偿占有使用费的请求是否应得到支持。本院认为，皓景公司通过司法拍卖取得了涉案房产的所有权，马秀春因涉案房屋的买卖行为而享有的合同债权不能对抗皓景公司享有的所有权。马秀春虽曾对湖南省株洲市中级人民法院于2007年拍卖涉案房产的行为提出异议，但株洲市中级人民法院并未认定该项异议申请成立，随后在深圳市宝安区人民法院于2018年再次拍卖之时，马秀春、陈和平、陈鸿辉作为房屋使用人，又未对该次执行行为提出执行异议，也未依法申请执行监督，故马秀春、陈和平、陈鸿辉占有涉案房产没有合法依据，一审判决马秀春、陈和平返还涉案房产并无不当，本院对此予以维持。至于赔偿皓景公司有关占有使用费的问题，陈鸿辉主张其于2019年10月结婚后即搬离涉案房屋，故其无需承担任何占有使用费，但其未能提供相关证据证明其搬离涉案房屋的时间为2019年10月，故本院以《内地居民采集表》上的首次录入时间2020年3月6日作为其搬进新地址、搬离旧地址的时间。因此，陈鸿辉应支付从2018年2月2日起至搬离涉案房屋时间即2020年3月5日止的房屋占用费，其亦无须承担腾空涉案房产的责任。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。综上，马秀春、陈和平、陈鸿辉的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14104号第三项；二、变更维持深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14104号第一项为马秀春、陈和平于本判决生效之日起十五日内腾空位于深圳市龙岗区房产，并将该房产交付予皓景投资公司；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14104号第二项为马秀春、陈和平、陈鸿辉于本判决生效之日起十五日内向深圳市皓景投资发展有限公司支付从2018年2月2日起至2020年3月5日止按1450.05元/月的标准计算的房屋占用费；马秀春、陈和平于本判决生效之日起十五日内向深圳市皓景投资发展有限公司支付从2020年3月6日起至实际交付房屋之日止按1450.05元/月的标准计算的房屋占用费；四、驳回深圳市皓景投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12951元（深圳市皓景投资发展有限公司已预交），深圳市皓景投资发展有限公司负担100元，马秀春、陈和平负担12851元。二审案件受理费632.57元，由马秀春、陈和平负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年七月七日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。