江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0105民初7273号 原告：张斌，男，1969年10月20日生，汉族，住南京市溧水区。 委托诉讼代理人：谢嗣巧，江苏秦源律师事务所律师。 被告：郁建强，男，1966年11月24日生，汉族，住南京市建邺区。 被告：赵莉，女，1972年10月25日生，汉族，户籍地南京市建邺区。 被告：汪本忠，男，1968年9月17日生，汉族，住南京市建邺区。 原告张斌诉被告郁建强、赵莉、汪本忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告张斌及其诉讼代理人谢嗣巧，被告郁建强，被告汪本忠到庭参加诉讼，被告赵莉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告郁建强、赵莉继续履行于2014年12月26日签订的《房屋转让意向书》；2.判令被告郁建强办理南京市建邺区华山路92号精金花园5幢2503室产权证，并在取得产权证后协助过户至原告张斌名下；3.判令被告郁建强、赵莉支付违约金20万元；4.判令被告汪本忠对上述20万元违约金承担连带责任；5.判令三被告承担本案律师费3.8万元、诉讼费、保全费，以及保全担保费1750元。事实和理由：2013年，郁建强、赵莉的原住所被拆迁，并申购150平方米的安置房。2014年12月初，郁建强告知汪本忠、张绿和，想出售两套150平方米的安置房。此后，汪本忠、张绿和找到葛龙军，并由葛龙军联系范建松。2014年12月26日，范建松与郁建强、赵莉签订一份《房屋转让意向书》，约定：二人将150平方米安置房中的70平方米出售给范建松，单价1万元/平方米，并由汪本忠作为二人的履约担保人。因交付时间较长，考虑到已付房款的利息、房价上涨等因素，便在《房屋转让意向书》中约定房款为140万元，后郁建强、赵莉出具一份收到140万元房款的《收条》，但实际房款仍为70万元，剩余70万元为利息等。此后，范建松向郁建强支付70万元。2015年初，范建松不想购买该房屋。经葛龙军介绍，并经郁建强、赵莉同意，范建松于2015年1月21日通过在《房屋转让意向书》中更名的方式，将所购房屋转让给张斌，并由张斌给付70万元。2018年，张斌支付超面积申购款6.5万元。虽经多次协商，但两被告拒不履行交房义务。2019年6月26日，郁建强出具一份《承诺》：于次月1日交房等，但未履行上述承诺。为维护自身的合法权益，故提起本次诉讼。 被告郁建强辩称，认可与张斌签订的《房屋转让意向书》，并将涉案房屋转让给张斌，真实房款为70万元，并已足额支付。双方约定房款为140万元的理由，与张斌所述一致，是为了制约郁建强，如郁建强违约，需向张斌支付140万元。目前，已具备拿房条件，但郁建强尚未拿房。拆迁安置协议是郁建强一人与拆迁公司所签，并同意交房，但与赵莉及家人发生纠纷，故无法继续履行合同，同意退还张斌140万元。因该140万元包含违约金，故不应再支付20万元违约金；认可张斌主张的律师费、保全担保费数额。2015年，与赵莉离婚。目前，赵莉在重庆工作，无法到庭应诉，但她已收到诉讼材料，知道开庭情况。 被告赵莉未作答辩。 被告汪本忠辩称，郁建强所述属实。因140万元已包含违约金，故不同意再对20万元违约金承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月1日，郁建强与南京市建邺区投资促进局签订一份《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，约定：郁建强（家庭人口3人，分别为郁建强、赵莉、郁子京）坐落于南京市建邺区的房屋（建筑面积180平方米），位于本次拆迁范围内，拆迁补偿款1018590元；郁建强以78.12万元申购河北村八百亩范围内拆迁安置房，建筑面积150.2平方米，于2017年12月31日前交付。2014年12月26日，郁建强、赵莉与范建松签订一份《房屋转让意向书》，约定：郁建强、赵莉将河北村八百亩范围内70平方米的房屋出售给范建松，竣工交付时间为2017年12月31日；房款140万元，于2014年12月29日前一次性付清；待该房屋满五年后三日内，郁建强、赵莉将房屋产权过户至范建松名下，并由范建松承担契税等费用；如范建松放弃购买，郁建强、赵莉应退还房款的50%，即70万元；如郁建强、赵莉未按上述约定时间交付房屋或不按上述约定办理房屋过户手续，应向范建松支付违约金20万元，另外，范建松有权要求继续履行合同或解除合同、退还全部房款，并由郁建强、赵莉承担律师费等。此外，汪本忠以担保人身份在该意向书上签字，为郁建强、赵莉履行合同提供担保责任。当日，范建松向赵莉转款70万元，并由郁建强、赵莉出具一份《收条》，载明：今收到预付购房款140万元（支付方式：70万元转账，另支付70万元现金）。经本院询问，郁建强认可真实房款为70万元，且范建松已付清；并称：2018年底，开发商通知拿房，但需要退掉在岱山的一套实物配租房才能拿房；2019年5月已退掉该配租房，但尚未拿房。此外，2016年3月31日，郁建强、赵莉登记离婚。 庭审中，张斌称：因急用钱，范建松不想购买该房屋。2015年1月21日，经葛龙军介绍，范建松将该房屋转让给张斌，但各方未重新签订合同，后范建松将意向书的原件交给张斌，并经郁建强、赵莉同意后，由张斌在该意向书上直接更名。对此，郁建强予以认可。当日，张斌向范建松转款70万元。2019年12月30日，本院通知范建松来院作了一份《谈话笔录》，范建松认可张斌的陈述，已收到张斌给付的70万元，相关权利义务归张斌，与其无关，亦不会就此主张权利。经本院询问，张斌、郁建强确认涉案房屋坐落为南京市建邺区。 另查明，2018年2月12日，张斌向郁建强转款4万元。2018年7月10日、7月18日，张斌向赵莉转款2.5万元。庭审中，郁建强称该6.5万元超面积申购款是向张斌所借，并出具了借条。对此，张斌称：该6.5万元是超面积申购款，不再就该款向郁建强主张权利。2019年6月26日，郁建强出具一份《承诺》：于13时前，无条件把（2014年12月26日与张斌签订房屋转让意向书）位于精金花园****的钥匙、购房协议、拆迁合同交给张斌；如逾期不交，由此产生的经济损失按银行利息的4倍赔偿等。另外，张斌还提供一份与郁建强的通话录音文字整理稿，以证明：张斌、中间人葛龙军多次联系郁建强，要求履行协议。对此，郁建强予以认可。 再查明，2019年7月23日，张斌与江苏秦源律师事务所签订一份《委托代理合同》，委托该所指派律师担任诉讼代理人，并约定律师费67850元，先预付3.8万元，一审终结后30天内付清余款29850元。2019年7月26日，该所向张斌出具一份金额为3.8万元的增值税发票。此外，张斌还向中国人民财产保险股份有限公司南京市分公司支付保全担保费1750元。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据查明的事实，可以确认涉案房屋的性质为征地拆迁安置房。因郁建强、赵莉同意将原买受人范建松变更为张斌，通过更名的方式确定双方的权利义务，并得到范建松的认可，故本院认定双方签订的《房屋转让意向书》，未扰乱国家和社会的公共利益，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。因该意向书具备房屋买卖合同的主要条款，故本院认定双方均应遵照履行。虽然双方约定房款为140万元，但根据查明的事实，本院认定真实价款应为70万元。因张斌已付清该70万元，并另行支付超面积申购款6.5万元，故本院认定郁建强、赵莉应在收房后，将不动产权证办至郁建强名下，然后再变更登记至张斌名下。因郁建强、赵莉在接到开发商明确交房通知后，怠于接收房屋，故本院认定二人构成违约，应按约定支付违约金20万元。根据双方的约定，本院认定张斌应承担该房屋产权过户登记至其名下所产生的契税等费用。因双方对律师费负担作了约定，故本院对张斌主张律师费3.8万元的诉讼请求，依法予以支持。因保全担保费是张斌合理必要的支出，故本院认定应由郁建强、赵莉承担该项费用1750元。虽然汪本忠对郁建强、赵莉履行合同向范建松提供担保责任，但购房人变更为张斌后，保证债权应同时转让，且转让后未加重汪本忠的责任，故本院认定其应在原保证范围内对张斌承担责任。因双方未约定保证方式、范围，故本院认定汪本忠应对郁建强、赵莉的上述付款义务承担连带担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、郁建强、赵莉继续履行与张斌就南京市建邺区华山路92号精金花园5幢2503室签订的《房屋转让意向书》。 二、郁建强、赵莉应于本判决发生法律效力之日起三十日内将南京市建邺区华山路92号精金花园5幢2503室不动产权证办至郁建强名下；并在该房屋不动产权登记手续办理完毕后十五日内协助张斌办理上市交易审批手续及不动产权变更登记手续，将该房屋产权过户至张斌名下（本次过户期间产生的契税等费用，由张斌承担）。 三、郁建强、赵莉应于本判决发生法律效力之日起十日内向张斌支付违约金20万元、律师费3.8万元，以及保全担保费1750元。 四、汪本忠对郁建强、赵莉的上述付款义务承担连带担保责任；在承担保证责任后，汪本忠有权向郁建强、赵莉追偿。 本案受理费4300元，保全费5000元，合计9300元，由被告郁建强、赵莉、汪本忠负担（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付原告，以冲抵其预交的诉讼费，本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4300元。 审 判 长  胡维华 人民陪审员  张 璐 人民陪审员  陶 霞 二〇二〇年七月七日 书 记 员  徐 枫