辽宁省铁岭市清河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1204民初5号 原告（反诉被告）：才永革，男，1963年11月15日出生，汉族，无业，住沈阳市大**。 委托诉讼代理人：孙凯明，系辽宁传国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕祥，系辽宁传国律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁长宝，男，1976年10月14日出生，满族，个体，住铁岭市银州区。 委托诉讼代理人：徐娜，辽宁权兴律师事务所律师。 原告才永革与被告梁长宝租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告才永革及其委托诉讼代理人孙凯明、吕祥，被告梁长宝及其委托诉讼代理人徐娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告才永革向本院提出如下诉讼请求：1、被告赔偿给原告造成的损失2,199,273元；2、诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告才永革与被告梁长宝于2017年8月3日签订房屋租赁合同，被告梁长宝将其所有的坐落于铁岭市清河区红旗街富民街70-1号，建筑面积6978.15平方米房地产出租给原告作商业用途使用。租期十年，第一年租金30万元，第二年租金50万元，第三年租金70万元，后七年每年85万元，同时约定该合同建筑消防设施符合国家法律规定确保原告承租期所有设备完好并正常使用，但合同签订后，被告梁长宝不仅延迟交付使用，而且消防建筑设施不合格，导致原告停业整顿，供暖设施不能保证正常供暖温度不达标，导致无法经营。防水不合格导致业主财产遭受损失。没有排风设施导致夏天大厅内温度高达30度，直到现在供暖仍不达标，导致商户无法经营并纷纷要求赔偿损失。综上，由于被告违反了合同约定，导致原告无法经营并因此给原告造成了严重的经济损失，故请求贵院判决赔偿原告各项经济损失。 被告梁长宝辩称，不同意支付损失。不能因为原告经营了一年，发现有亏损，就把他经营的费用作为损失，要求出租方赔偿没有法律依据。因为消防问题，商场停业五天，这些损失我们同意赔偿，但赔偿金额也根据实际发生的金额依法认定。因消防问题没有办理完成迟延交房的损失，双方已通过协议在2018年的房租中减少租金12万元作为赔偿，该部分已解决，中泽租金4万元也已支付，原告不能重复要求租金，另外本应由承租人自行承担的供暖费用2017年至2018年也是由被告承担的，这也是被告对原告的补偿的一部分，因此被告不同意向原告另行支付赔偿。 反诉原告梁长宝向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付自2018年12月1日起至2020年4月20日止的租金；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月3日反诉原告与被告签订房屋租赁合同，约定将反诉原告所有的坐落于清河区红旗街道富民街70-1的房地产，总面积6978.15平方米租赁给被告，作为商业用途使用租期十年。租金第一年30万元，第二年50万元，第三年70万元，在租期开始前30天缴纳租金，但是反诉被告未在2018年11月3日前支付第二年租金。双方经多次协商达成合意，同意解除租赁关系，但反诉被告未支付2018年冬季取暖费、未腾空房屋至今占有使用收取商户租金，因此反诉原告诉至法院。 反诉被告辩称，原告已经交付租金20万元，租期应当2018年9月1日开始计算到2019年8月31日，租金30万元。第二年2019年9月1日至2020年4月20日止，租金为33.3万元，租金共计63.3万元，但被告违约，租金不应该给付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 原告才永革（甲方）与被告梁长宝（乙方）签订房屋租赁合同，合同中约定被告梁长宝将坐落于铁岭市清河区红旗街道富民街70-1号1-2，1-3，1-4，1-5，1-6，1-7，1-8，1-9，1-10商品房面积6978.15平方米出租给原告才永革用于商业用途，租赁期限为十年，第一年（2017年12月1日至2018年11月30日）租金30万元，第二年（2018年12月1日至2019年11月30日）租金50万元，第三年（2019年12月1日至2020年11月30日）租金70万元，后七年（2020年12月1日至2027年11月30日）租金每年85万元。并且约定租金包含设备使用折旧费、物业管理等费用。合同第二条约定，被告交付条件为（保证建筑消防验收合格，乙方经营单项所需消防审批部分由乙方自行负责）消防设施符合国家法律规定。铺设地热**砖500KW供电设施、基础照明、陪面柱面、大白、消防通道服务，楼梯扶手及理石台阶、上下水管道铺设两部滚梯。被告梁长宝于2017年9月1日前完成并交付原告才永革正常装修。2017年9月1日至2017年11月30日为原告装修时间。从2017年12月1日起计算租金，房屋设备交于原告使用，未按约定提供房屋的每逾期一天，需按照当年租金减掉一天租金。合同第四条约定，原告需依时交付租金每逾期一天，原告按照当年租金的3‰向被告支付违约金。 合同签订后，原告才永革于2017年8月10日给付被告梁长宝租金20万元。该房屋于2018年5月30日进行了消防备案并收到铁岭市清河区公安消防大队验收消防备案凭证。 双方争议的证据和事实本院认定如下：1、责令限期整改通知书、亿安融资担保有限公司出具责任书、九兴大世界消防停业赔偿明细表、消防备案凭证、消防安全检查合格证、出警情况说明、责令限期整改通知书与原告和刘旭电话录音证明涉案房屋消防设施不合格，照片2张证明被告装修工程没完工。被告质证认为，针对责令2018年2月27日限期整改通知书真实性无异议，亿安融资担保有限出具责任书是张俊峰出具的与亿安融资担保有限公司无关。九兴大世界消防停业赔偿明细表真实性无法核实而且有未支付部分。如核实上述款项实际支付部分同意给付。消防备案凭证，消防安全检查合格证，出警情况说明真实性没有异议。刘旭是受我委托处理这个事情。2、原告提交原告与贺永丰、聂嘉鹏、杨殿明、董春荣、孙英娟、佟桂娟、许长山、隋波、高尚、马占峰、李振寰、刘朝英、贾惠民、康新、刘柏香、郭丽娟、李旭、宋占山、李相林、颜延云、张立柱的协议书证明原告的损失。被告质证认为，合同真实性无法认定。业主租期已过，原告没有损失，业主不继续承租应有很多原因。原告不同意赔偿。另外原告要求赔偿的时间是2019年2月至2020年2月，这期间原告没有向被告支付租金。3、原告提交与霍海亮协议书，原告与李宪龙的合同协议书以及判决书，原告与吴疆的协议书及判决书，原告与张凤楠协议书及退款收据，证明由于消防供暖原因导致交的租金被法院判决退还，并导致第二年的合同损失。被告质证认为，霍海亮的判决书已经驳回了霍海亮的诉讼请求，此项原告无损失。原告与李向荣的判决书已明确2018年原告仅向供暖公司缴纳5万元，其余取暖费未缴纳因此该超市于2018年11月24日撤场解除合同与被告无关。4、原告提交关于九兴大世界房屋建筑设施的报告、铁岭清河麦克思快餐店的函、业主的反映情况、原告与供暖单位签订的协议书、照片十张证明房屋供暖不达标，给原告造成了损失。被告经质证认为，对关于九兴大世界房屋建筑设施的报告、原告与供暖单位签订的协议书、照片十张的真实性无异议，铁岭清河麦克思快餐店的函、业主的反映情况真实性有异议并对所有证据证明内容有异议。关于九兴大世界房屋建筑设施的报告是自行打印的，不能作为证据使用。铁岭清河麦克思快餐店的函不能证明供暖不达标是被告的原因。业主的反映情况与提交关于九兴大世界房屋建筑设施的报告反映问题一样。照片十张只能证明某个时间点的温度，不能证明供暖不达标与被告有关亦不能证明是被告原因造成的。经审查，对以上证据的真实性予以确认。5、原告提交业务订单收款收据合同、外墙清洗合同收据、美食广场二次装修合同、收条、收据、卫生间装修合同、收据、女儿墙防水门前平整改造合同书、收据、商场内监控设施材料安装，购置消防器材收据、收条、购置水吧设备收条、水吧装修合同书、收条等证据证明相关损失。被告经质证认为，上述证据真实性无法确认，该费用是原告为了正常经营与被告无关，不同意赔偿。商场内监控设备，其他消防器材以及水吧设备是可以移动原告没有损失。如果原告自行放弃行为造成损失与被告无关。6、原告提交创客广告业务订单一份，证明商场策划费用。收条一份，证明缴纳2018年到2019年取暖费5万元。照片两张，证明中泽化妆品商行租金12万元，库房租金5万元。被告经质证认为，对上述证据的真实性有异议，发票不是正规发票，无法确定真伪。该费用是原告为了正常经营而发生与被告无关。取暖费也是原告经营期间正常支出，中泽化妆品行租金4万元已付，要求支付6.5万元没有依据，不同意支付。本院经审查对上述证据的真实性予以确认。7、被告提交照片11张证明2018年12月6日供暖温度达标。原告质证认为当天室外温度为23度，温度计从室外拿到我办公室，显示温度为室外温度，测量方法与原告测量的温度不符。对以上证据经综合审查认为，责令限期整改通知书、亿安融资担保有限公司出具责任书、九兴大世界消防停业赔偿明细表、消防备案凭证、消防安全检查合格证。能够认定自2018年5月30日起消防合格的事实。铁岭清河麦克思快餐店的函、原告与刘旭电话录音、原告提交照片能够互相印证并能证明涉案房屋供暖温度不达标，据此认为被告提交照片不能反映供暖实际情况。 本院认为，原、被告之间签订租赁合同是当事人真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同应为有效。双方应按约定履行合同义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。 关于违约双方是否违约问题。被告梁长宝作为出租方应该保持房屋符合商业用途房屋并按合同约定履行义务。双方签订合同中明确约定房屋建筑消防工程由被告保证建筑消防验收合格，建筑消防设施符合国家法律规定。2018年12月3日因消防被停业整顿后，被告未履行维修义务并且原告提交录音证据证明原告无法自行维修，导致房屋无法用于商业经营，故被告梁长宝自2018年12月3日因消防被停业整顿之日起为根本违约，应对原告承担违约责任。 关于原告损失赔偿数额问题。1、关于原告要求被告赔偿第一次因消防不合格停业损失77,000元，因被告已通过转账给付原告赔偿20,000元，原告未提交对儿童乐园、麦克思汉堡的赔偿6,196元的证据，被告已转账赔偿和未提交证据证明原告已赔偿损失部分本院不予支持，其余损失被告应当赔偿。被告梁长宝应给付原告赔偿（77,000元-20,000元-6,196元）50,804元。2、对于原告损失的装修合理费用被告应予赔偿。美食广场二次装修97,000元，结合商场租赁和使用期限以及该费用为原告经营期间进行二次改造所花费装修费用的事实，对该部分主张本院不予支持。宣传彩印费1,850元，吊旗费用1,200元，共3,050元，该部分物品属低值易耗品不能进行重复和长期使用本院不予支持。因茶上乡水吧设备40,000元，因该物品为可移动物品，因被告不同意接收，故应归原告所有，该项主张被告赔偿本院不予支持。其余装修费用共计281,630元，因物品已进行使用，应进行折旧处理，折旧率按20%进行计算，被告该项应赔偿原告装修费用281630×0.8=225,304元。3、取暖费5万元，因被告梁长宝违约自12月3日，故自2018年11月1日供暖开始之日起至2018年12月3日为原告商场使用期间供暖费应由原告负担（50,000元÷120天×33天）13,749元，其余36,251元由被告负担。商场设计、策划费用6万元，属于装修过程合理费用，本院予以支持。4、原告第二年预期利益，本院结合第一年原告提交证据的反映商场经营情况、以及考虑商场运营所需成本等实际情况本院予以酌定10万元。5、关于中泽化妆品商品城租金，不属于本案审理范围，双方应另行解决。综上，被告梁长宝应给付原告赔偿款472,359元（50,804元+225,304元+36,251元+60,000元+100,000元）。 关于反诉被告是否应该给付租金问题。因本案原告提交证据证明双方约定租期为2017年12月1日，但双方均认可消防合格为2018年5月30日，因消防验收合格前房屋不能用作商业用途并且双方约定原告装修期限为3个月，故房屋租期应自2018年9月1日起计算。双方约定第一年租金30万元并明确标明第一年时间2017年12月1日至2018年11月30日亦约定提供房屋的每逾期一天，需按照当年租金减掉一天租金，自2018年9月1日至自2018年11月30日租金为300000÷12×3=75,000元，2018年12月1日至12月3日为租金500,000元÷365天×3天=4,109元。自2018年12月3日以后因房屋消防不合格，属被告违约，故反诉原告梁长宝主张反诉被告才永革给付租金本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、被告梁长宝于本判决生效之日起十日内给付原告才永革472,359元； 二、驳回原告才永革其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告梁长宝的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,250元，由原告才永革负担11,255元，被告梁长宝负担2,995元，反诉案件受理费5,664元，由被告梁长宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审 判 长  张 蕾 人民陪审员  齐云功 人民陪审员  贺英嘉 二〇二〇年七月九日 书 记 员  孙 虹