四川省安岳县人民法院 民事判决书 （2020）川2021民初2148号 原告：张建军，男，1972年8月1日出生，汉族，住四川省安岳县岳阳镇东井街**********。公民身份号码5110231972********。 原告：杨梅，女，1977年5月10日出生，汉族，住，住四川省安岳县岳阳镇东井街**********民身份号码5110231977********。 二原告共同委托诉讼代理人：唐光建，四川博鉴律师事务所律师。 被告：安岳县凯丽房地产开发有限责任公司，住所地四川省安岳县岳阳镇学沟湾路**。统一社会信用代码91512021073953005K。 法定代表人：谢贻伟，总经理。 委托诉讼代理人：邹建华，四川普州律师事务所律师。 原告张建军、杨梅与被告安岳县凯丽房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张建军、杨梅的委托诉讼代理人唐光建、被告安岳县凯丽房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人邹建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告逾期交房违约金4234元；2.判令被告立即给原告办理所购买房屋的不动产登记证书；3.判令被告支付原告未办理房屋产权违约金（违约金以371480为基数，自2019年10月13日起按每日万分之一计算至不动产权证书交付之日止，算至2020年5月31日，其违约金为8581元）；4.判令被告支付小区公共绿地等设施未达到综合验收标准违约金34000元。事实和理由：2016年1月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发建设的位于安岳县柠都大道“柠都欧城”3幢1单元第8层1-8-1号房屋出售给原告，售价为371480元（含面积补差2891元）；交房时间为2017年6月30日前，办理房屋不动产权证书的时间为交房后720日内，如未按约定交房和办理不动产权证书，按已付房款每日万分之一分别支付违约金。合同签订后，原告已支付全部房款，被告于2017年10月22日交房，迟延交房114天，且至今未办理房屋不动产权证书。2017年9月30日，欧城小区涉及的公共绿地、公共道路、公共停车场未达到合同约定的综合验收标准。综上，被告未按约定履行其合同义务，已构成违约。现原告依相关法律法规向法院提起诉讼，请求判如所请。 安岳县凯丽房地产开发有限责任公司辩称：原、被告签订购买被告开发建设的位于安岳县柠都大道“柠都欧城” 3幢1单元第8层1-8-1号房屋属实。被告迟延交房的原因系原告未及时交清购房款中的面积补差款，被告对交房享有先履行抗辩权。迟延办证的原因系欧城小区与汇金民城之间的市政道路未竣工，消防设施无法安装，接房后小区部分业主对房屋进行装修，致综合验收无法进行。为此，因被告迟延交房并未违约，小区内公共绿地等设施未达综合验收标准违约金缺乏事实依据，则原告的相应诉请应不予支持。被告公司目前经济十分困难，即使被告存在违约，其主张的各项违约金过高，请求人民法院予以调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告所举的照片及设计图纸，拟证明被告未达到合同中 “在2017年9月30日达到综合验收标准”的约定，应承担违约责任。被告对其真实性和关联性有异议，设计图纸不是最终的备案图纸，照片无时间，不能达到原告的证明目的。本院经审查认为，对原告所举的上述证据，虽然其来源合法、内容真实，但其照片无法体现形成的时间，对其主张证明力弱，对其证明效力缺乏关联性，故本院对其证明力不予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 安岳县凯丽房地产开发有限责任公司成立于2013年7月12日，其经营范围为：房地产开发经营。 2016年1月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：原告向被告购买安岳县岳阳镇柠都大道“柠都欧城” 3幢1单元第8层1-8-1号房屋；预测建筑面积98.17㎡，单价3754.60元/㎡，总价款368589元；原告采用分期付款方式；被告应在2017年6月30日前交房，交付的商品房应具备取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款1?的违约金，并于实际交房之日起15日内支付违约金；原告同意委托被告代交各种契税，并在接受该商品房的同时将上述税费、专项维修资金、物业服务费用及其他办理权属证书所需的税费交给被告；因被告责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款1?的违约金。公共绿地、道路、停车场应在2017年9月30日达到综合验收标准，如在约定期限内未达到条件，自约定的期限起逾期60个工作日之后，被告每日按照买受人已付房款万分之一支付违约金；原告未按约定付清应付款的，被告可延期交房且不承担违约责任。 2015年10月31日至2016年11月间，原告分期向被告交付购房款368589元（含购房定金20000元）。2017年10月22日，原告向被告交纳购房面积补差款2895元、契税7430元。原告先后共交纳购房款371480元。原告交纳房屋面积补差款的同日，被告将修建完毕但未完成竣工验收的商品房交付给原告。原告接收房屋后，小区部分接房业主对房屋进行了装修。至今，被告未为原告办理购买房的不动产权证书。 本院认为：原、被告所签买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。 一、关于被告是否应向原告支付逾期交房和“柠都欧城”小区内公共设施至今也未进行综合验收违约金的问题 原、被告签订《商品房买卖合同》中约定“被告应在2017年6月30日前交付房屋”，但被告实际交房时间为2017年10月22日，其行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告对逾期交房应按合同约定支付违约金。对被告主张原告未依约在交房前支付面积补差款，属延迟交纳购房款，系原告违约在先，被告在交房时间上则享有先履行抗辩权，因被告未举证证明在合同约定的交房期限内通知原告接房并办理房款结算，故被告的该抗辩理由不能成立。关于被告是否应承担柠都欧城小区内公共绿地等公共设施未达到综合验收标准违约金的问题，因原告所举证据不足以证明其主张，故本院对原告的该项诉请不予支持。 二、关于被告应否及时向原告交证的问题 原告在接房时按合同约定向被告交纳了办证契税和工本费。以此表明被告负有办证义务及办证期限。被告未按“被告在2017年6月30日前交房”、“在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书” 的约定履行办证义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告至今未办理并向原告交证已构成违约，其应承担及时向原告交付权属证书的义务。 三、关于被告是否应向原告支付逾期办证违约金以及违约金数额如何确定的问题 被告主张其所建工程至今未进行综合竣工验收，系市政工程未建设完工所致，可被告对其主张未举证证明，其应承担举证不能的法律后果，本院对其辩称理由不予采纳，故被告对该工程未进行综合竣工验收及至今未办理权属证书的结果应承担相应的过错责任。同时，当被告将未完成竣工验收的商品房交付原告等业主后，小区业主对房屋进行装修使用，其对发现建筑工程质量缺陷的发现以及为工程的综合竣工验收留下隐患，客观上对被告迟延办证亦存在一定的负面影响。根据公平和诚实信用原则，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，结合可能造成的实际损失及被告调低违约金的请求，兼顾合同履行情况和当事人的过错程度，本院酌情确定被告应当承担的违约金数额较为妥当。 综上所述，本院对原告要求被告交付房屋权属证书、承担逾期交房违约金的诉请符合法律规定，本院予以支持；对要求被告承担逾期办理不动产权证书违约金的诉请部分予以支持，对该项违约金主张过高部分不予支持。对原告主张小区内公共绿地等公共设施未达到综合验收标准违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，案经本院审判委员会讨论并作出决定，判决如下： 一、限被告安岳县凯丽房地产开发有限责任公司在安岳县岳阳镇柠都大道柠都欧城3幢楼完成竣工验收之日起六十日内向原告张建军、杨梅交付该幢楼1单元第8层1-8-1号商品房的不动产权证书； 二、限被告安岳县凯丽房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建军、杨梅逾期办理房屋转移登记权属证书违约赔偿金3700元； 三、限被告安岳县凯丽房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建军、杨梅逾期交付房屋违约金4128元； 四、驳回原告张建军、杨梅的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费972，减半收取计486元，由原告张建军、杨梅负担404元，被告安岳县凯丽房地产开发有限责任公司负担82元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员 王  能 二〇二〇年七月二十八日 法官助理龙   莉 书记员 刘 小 丽