四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初3224号 原告：易远友，男，1959年11月5日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗勇，四川斗城律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：张翼，四川斗城律师事务所律师。 被告：李秀兰，女，1948年5月1日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：敬景程，四川恒和信律师事务所律师。 被告：姜莉，女，1981年9月17日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被告：李金坤，男，1998年4月20日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 以上二被告委托诉讼代理人：李秀兰（被告姜莉、李金坤母亲），住四川省遂宁市船山区。 原告易远友与被告李秀兰、姜莉、李金坤建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告易远友及其委托诉讼代理人罗勇、张翼，被告李秀兰及其委托诉讼代理人敬景程，被告姜莉、李金坤的委托诉讼代理人李秀兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易远友向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《土地使用权转让协议》有效并继续履行；2.判令被告李秀兰承担违约金300万元；3.判令确认被告李秀兰与被告姜莉、李金坤的土地使用权转让行为无效；4.判令三被告共同将土地登记编号为川（2017）遂宁市不动产权第0034046号、面积1623.14㎡、川（2017）遂宁市不动产权第0034045号、面积910.63㎡的土地过户到原告或者原告指定人名下；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确第四项诉讼请求中的原告指定人为遂宁市麒鑫投资有限公司。 事实和理由：原告系遂宁市区麒鑫投资有限公司主要股东，主要从事房地产开发建设，李秀兰系原遂宁市区船山区南津北路273号地块即“原遂国用2002第0008号、遂国用2002第××号”国有土地使用权共有人。2014年年中，原告通过第三人认识李秀兰，双方经协商，原告拟购买李秀兰持有的大部份额的上述土地使用权并以遂宁市区麒鑫投资有限公司进行房地产开发。经过协商，双方于2014年9月15日签订《土地使用权转让协议》，约定以下主要内容：由原告出资购买李秀兰拥有大部分土地使用权的原遂国用2002第0008号、遂国用2002第××号国有土地使用权；因以上两土地是被告与第三人共同共有，由原告出资，被告将共有人的土地使用权份额收购，为被告将土地使用权过户到原告名下创造条件；完成上述步骤后，由原告向被告支付剩余款项，双方完成交易。合同签订后，原告己经陆续支付该项目土地转让费人民币1665.3万元（包含李秀兰本人及其亲属李江、李浩以收条、领条、借条的名义收款）。现遂宁市区麒鑫投资有限公司对该土地项目的报批、报建手续将近完成，原告要求李秀兰履行合同义务，配合将该土地办理到开发公司名下，原告付清尾款，完结合同权利义务时，被告拒绝履行合同义务，且将案涉土地使用权部分过户变更到被告姜莉、被告李全坤（此二人系被告李秀兰亲属，目前各持有该诉争土地1%的土地使用权份额，共持有该诉争土地2%的土地使用权份额，被告仍然持有诉争土地98%使用权份额）名下，其土地登记编号变更为川（2017）遂宁市不动产权第0034046号、面积1623.14㎡、川（2017）遂宁市不动产权第0034045号、面积910.63㎡。原告认为，双方签订的《土地使使用权转让协议》合法有效，应当受到法律保护，且原告己经履行了主要付款义务，并以其自身公司做了大量开发的实质性工作，原合同具备继续履行的条件，被告姜莉、李金坤系被告李秀兰亲属，被告李秀兰明知该诉争土地使用权己经转让给原告的情况下，仍然将土地使用权转让他人，属于亲属间合谋侵害他人权益的行为，为法律所禁止。 被告李秀兰、姜莉、李金坤对原告所主张的原告与李秀兰签署了《土地使用权转让协议》、李秀兰将案涉土地1%的所有权分别转移登记至姜莉、李金坤名下的事实无异议，但认为：1.原告提供的《土地使用权转让协议》与李秀兰提供的不一致，有篡改痕迹，应以被告李秀兰提供的《土地使用权转让协议》为准，如果原告不认可，李秀兰申请对协议上更改的事项做笔迹鉴定；2.原告只支付给了李秀兰1200万元，其余的是支付给合同相对方以外的当事人，支付给李江、李浩的款项不能算作原告履行合同义务，是原告和李江、李浩存在另外的债权债务关系；3.协议约定生效条件为乙方以银行转账方式向甲方指定的银行账户转款付清全部转让款生效，因原告至今未付清全部转让款，故该协议还没有生效；4.协议履行过程中是原告违约，李秀兰没有违约，虽然李秀兰将案涉土地的部分份额转移登记至姜莉、李金坤名下，但姜莉、李金坤均委托李秀兰对土地进行处分，李秀兰享有土地全部的处分权；5.原告至今没有履行完2000万元的付款义务。 本案经审理认定事实如下： 2013年8月15日，原告易远友与被告李秀兰就案涉土地签署了《合作框架协议》，约定由易远友与李秀兰合作开发案涉土地。2014年9月15日，易远友与李秀兰签订了《土地使用权转让协议》，协议内容变更了前述《合作框架协议》的内容，协议记载：“转让方（以下简称甲方）：李秀兰，受让方（以下简称乙方）：易远友……一、土地使用权转让地块概况（一）土地使用权转让地块坐落位置。土地使用权转让地块（以下简称地块，下同）位于遂宁市船山区［地块地址详见遂国用（2002）第**、第0006号《国有土地使用证》］。（二）转让土地使用权用途及类型。地类用途:综合用地，土地使用权类型：出让。（三）转让土地使用权地块面积。土地使用权面积：约6亩（以国土资源管理部门测绘的红线图载明的数据为准）。其中：已经办理《国有土地使用证》的土地使用权面积约4亩；未办理《国有土地使用证》的土地使用权面积约2亩。（四）转让土地使用权年限。终止日期：2021年12月30日。二、土地使用权转让方式、转让价款及支付方式。（一）土地使用权转让方式。由于甲方未完全拥有转让地块土地使用权，需要甲方与其关联方办理土地转让交付手续，才能获取完全土地使用权。为确保甲方依法、合规、顺利向乙方转让地块土地使用权，乙方应积极配合甲方完成甲方与其关联方之间的土地使用权转让交付手续。……2、……本协议签订生效后，甲方与其关联方之间完成土地使用权转让手续之日，乙方才能取得土地70%土地使用权；乙方向甲方支付完地块剩余的土地使用权价款之日起，甲方不再拥有地块剩余30%的土地使用权，即乙方从此拥有地块全部土地使用权。（二）地块土地使用权转让单价。甲方、乙方经充分协商约定，地块土地权转让单价为：5300000元／亩。（三）土地使用权转让价款支付方式。1、本协议签订之日，乙方以银行转账方式向甲方指定的银行账户转款人民币大写：壹佰万元作为订金。2、本协议签订之日起15日内（含），乙方以银行转账方式向甲方指定的银行账户转款人民币大写：柒佰万元整时生效。3、本协议签订生效后，甲方与其关联方之间完成土地使用权转让手续之日，乙方以银行转账方式再向甲方指定的银行账户转款人民币大写：壹仟贰佰万元整。4、本协议签订生效后，甲方、乙方共同拥有地块土地使用权期间，甲方同意为乙方融资提供抵押担保，所借资金优先用于支付乙方所欠甲方土地使用权转让款；乙方拥有地块全部土地使用权之日，乙方以银行转账方式再向甲方指定的银行账户转入剩余土地使用权价款。……六、违约责任（一）甲方、乙方在本协议生效之日起，均应如实履行本协议条款，任何一方不得擅自违反。（二）如果出现违约，违约方应向守约方支付违约金。如果违反本协议第五条之规定，也视为违约。（三）违约金支付标准为（人民币大写）叁佰万元。（四）违约方未履行的义务必须继续履行。（五）在办理土地使用权转让过程中，甲方因受到不可抗力等因素影响，难以完成交易的，不视为违约，甲方、乙方可以解除本协议。……十一、协议生效条件。本协议自甲、乙双方签字或盖章之日成立，乙方以银行转账方式向甲方指定的银行账户转款按付款比例占该地股份起生效……”协议未对土地使用权变更登记的程序进行约定。前述协议内容与生效裁判查明内容一致，与李秀兰持有的《土地使用权转让协议》部分内容不一致。 前述协议签订时，案涉土地登记在李秀兰及案外人漆斌、赵荣根名下。2017年，案涉土地变更登记至李秀兰名下，由李秀兰单独所有。2017年6月28日，案涉土地变更登记于李秀兰以及李金坤、姜莉名下，李秀兰持有98%的份额，李金坤、姜莉各持有1%的份额。 易远友持有协议书一份，协议书载明易远友与其他二人系遂宁市麒鑫投资有限公司股东，其余股东同意由易远友借用公司名义对案涉土地进行开发，时间记载为2015年6月3日。自2015年起至2018年期间，易远友以遂宁市麒鑫投资有限公司的名义就案涉项目向政府申请实施棚户区改造。 2019年4月9日，易远友向本院提起诉讼，要求确认《土地使用权转让协议》有效并继续履行（后在诉讼中撤回起诉），李秀兰向本院提起反诉，请求解除易远友与李秀兰签订的《土地使用权转让协议》，并要求易远友向李秀兰支付违约金300万元。本院作出（2019）川0903民初1503号生效判决，判决“驳回李秀兰的全部反诉请求”。判决后，李秀兰不服判决，向四川省遂宁市中级人民法院提起上诉，遂宁市中级人民法院作出（2020）川09民终466号民事判决书，驳回其上诉，维持原判。（2020）川09民终466号民事判决查明：2015年5月9日，李秀兰向易远友出具收条，并载明“收到易远友人民币叁佰万元整（3000000元），此款用于退掉赵强、漆汉成土地款。李秀兰2015年5月9日”。并在收条中作出如下承诺“今日在转款之时易远友以及他老婆谭老师的要求要写一个承诺，现如下两点：①转与赵强（赵荣根之子）、漆汉成的叁佰万易远友应支付退掉他们二人的土地款，若不成功退伙，就立即退还给易远友，如成功就作购地款。②如若拿到了赵强的委托书就另外肆佰万元就打到公证处，也仍作购地款并保要将两个证过户到易远友门下，而且严格照合同行事。承诺人：李秀兰笔”。遂宁市中级人民法院在“本院认为”部分作出认定如下：2013年9月17日至2018年8月27日期间，易远友分多次向李秀兰及其子李浩、李江转款共计16653000元，虽然李秀兰于二审中主张其子李浩、李江收取的款项与本案无关，但未举证证明易远友与其子李浩、李江还存在其他法律关系，根据一般交易习惯，易远友向李秀兰之子李浩、李江的转款行为应当视为向李秀兰支付案涉土地款，因此，易远友共计向李秀兰转款16653000元，易远友陆续转款的行为得到李秀兰认可，《土地使用权转让协议》已发生法律效力，双方当事人均应按照约定履行相关权利义务。 前述事实，有原告的起诉状、合作框架协议、土地使用权转让协议、（2019）川0903民初1503号民事判决书、（2020）川09民终466号民事判决书、协议书、政府文件和庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，《最高人民法院关于的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：1、后诉与前诉的当事人相同;2、后诉与前诉的诉讼标的相同;3、后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”李秀兰提起要求解除案涉《土地使用权转让协议》的诉讼请求，经生效裁判驳回李秀兰要求解除协议的诉讼请求，并在生效裁判中明确《土地使用权转让协议》已发生法律效力且双方均应按照合同约定履行各自义务，现易远友提起诉讼请求确认《土地使用权转让协议》有效并要求李秀兰继续履行，属于重复起诉。 《土地使用权转让协议》中，未对土地使用权变更登记程序作出明确约定。从协议内容来看，双方对支付使用权转让价款及获得使用权份额作出了多处的合同安排。关于取得土地使用权与支付土地使用权转让价款的先后顺序的约定为：①李秀兰与关联方（即原土地使用权共有权人）之间完成土地使用权转让手续之日，易远友才能取得土地70%的土地使用权，支付完毕所有土地转让款之日起，李秀兰不再拥有剩余30%土地使用权；②李秀兰与关联方完成土地使用权转让手续之日，易远友再以银行转账方式再向李秀兰支付1200万元；③易远友拥有地块全部土地使用权之日，易远友再向李秀兰支付剩余土地使用权价款。从前述约定的内容来看，存在矛盾之处，即从第①、②项内容来看，李秀兰完成与关联方的土地使用权转让手续之日，易远友应取得70%的土地使用权，且该日即应向李秀兰支付土地使用权转让费1200万元并消灭李秀兰的30%份额，此后拥有全部份额，即先款后取得剩余份额。但该约定又与第③项约定易远友拥有全部土地使用权之日，易远友再向李秀兰支付剩余土地使用权价款不符，即先取得剩余份额后款。同时，若对协议条款割裂来看，易远友支付800万元，即40%的土地使用权转让费，即可以获得70%的土地使用权，而剩余60%的土地使用费仅对应30%的土地使用权份额，与常理相悖，亦与协议约定“本协议自甲、乙双方签字或盖章之日成立，乙方以银行转账方式向甲方指定的银行账户转款按付款比例占该地股份起生效”中约定的易远友按付款比例占土地份额的约定不符，故不应割裂来进行看待。加之约定中使用的是拥有土地使用权份额的表述，而未约定土地使用权的变更程序，故前述协议中关于土地使用款的支付与土地使用权变更登记之间所存在的矛盾约定不能通过解释的方式予以消除，应视为合同约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行”的规定，土地使用权变更登记应与土地使用权转让费的支付同时履行。现易远友已按照协议约定履行大部分付款义务，其要求李秀兰、姜莉、李金坤按照协议约定将案涉土地使用权转移登记至易远友名下，具有继续履行的正当基础，但易远友应同时支付剩余的土地使用权转让款，剩余土地使用权证转让款应为3347000元（20000000元-16653000元）。根据协议约定，案涉土地使用权应转移变更登记至易远友名下，易远友要求转移变更登记至案外人遂宁市麒鑫投资有限公司名下，与协议约定不符，加之准许转让至前述公司名下，即等同于以司法方式认同自然人借用企业名义从事房地产开发经营，故本院对此不予准许。 如前所述，因协议约定不明，易远友主张李秀兰的行为构成违约，依据不足。加之李秀兰虽未将案涉土地使用权变更登记于易远友名下，但自2015年至2018年间，易远友均在利用遂宁市麒鑫投资有限公司的名义就案涉土地向政府申请对案涉地块进行棚户区改造，易远友无证据证明其因此遭受了任何损失。故对于易远友提出要求李秀兰支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 李秀兰辩称易远友提供的的《土地使用权转让协议》经过涂改，不应被采信，但上述协议在本院（2019）川0903民初1503号民事案件审理时，易远友已出示该份证据，经由李秀兰及其委托诉讼代理人质证，其对证据三性均无异议，且该协议的真实性已被另案生效判决所确定。根据禁止反言原则，对于被告李秀兰所提出的笔迹鉴定申请，本院不予准许。 关于李秀兰所辩称的土地使用费已付金额认定、协议是否生效、易远友是否违约的问题，均已由生效裁判予以认定，本院不再赘述。原告要求确认李秀兰与姜莉、李金坤的土地使用权转让行为无效，不属于本案的审理范围，本院不予处理。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《最高人民法院关于的解释》第二百四十七条，最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下： 一、被告李秀兰、姜莉、李金坤于本判决生效之日起七日内协助原告易远友将位于国开区南津路第二停车场（原船山乡开善寺村二社）土地【产权证号：川（2017）遂宁市不动产权证第0034045号、0034046号】变更登记至原告易远友名下（原告易远友应同时向被告李秀兰支付尚欠土地转让款3347000元），相关税费由原告易元友与被告李秀兰、姜莉、李金坤依法负担； 二、驳回原告易远友的其他诉讼请求。 案件受理费人民币58330元，减半收取计29165元，由原告易远友负担13786元，由被告李秀兰、姜莉、李金坤负担15379元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员 杨 娟 二〇二〇年七月二十七日 书记员 王涛清