安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1124民初1401号原告（反诉被告）:全椒县粮油经营有限责任公司，住所地安徽省滁州市全椒县。法定代表人:赵正平。委托诉讼代理人：张伟，安徽伟诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何瑜，安徽伟诚律师事务所律师。原告（申请人）:全椒县粮油工业有限责任公司,住所地全椒县。诉讼代表人：郑国权，男，1960年12月9日出生，汉族。被告（反诉原告）:安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司，住所地安徽省全椒县。法定代表人:张明龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘德保，安徽奇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄运生，系该公司员工。原告（反诉被告）全椒县粮油经营有限责任公司（以下简称粮油经营公司）与被告（反诉原告）安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司（以下简称辉隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案审理过程中，辉隆公司提出反诉，全椒县粮油工业有限责任公司（以下简称粮油工业公司）申请参加诉讼，本院通知其作为原告参加诉讼，合并审理。粮油经营公司委托诉讼代理人张伟、何瑜，粮油工业公司诉讼代表人郑国权，辉隆公司委托诉讼代理人刘德保、黄运生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。粮油经营公司向本院提出诉讼请求当庭变更为：1.解除原被告之间于2010年12月10日签订的《房屋租赁协议》;2.判令被告向原告支付拖欠的2020年元月至2020年6月的租金25000元；3.诉状中原诉讼请求撤回即可能获得的不当得利撤销，原告保留将依法启动法律程序包含刑事程序进行追偿；4.判令被告拆除在租赁场地擅自施工搭建的搭建物,恢复原貌；5.判令被告承担诉讼费。事实及理由：2010年12月10日,因个别领导打招呼的缘故,原告将产权属于全椒县粮油工业有限责任公司的位于襄河镇秦岗村经庄队(现为南屏路)的房屋租赁给了被告,双方签订了一份房屋租赁协议,协议规定:甲方(原告)将房屋及场地出租给乙方(被告)使用,并约定:1、甲方出租给乙方的房屋及场地位于襄河镇秦岗村经庄队。2、使用面积2940平方米,现有仓库两栋,门面房12间。3、房屋租赁期自2010年12月20日起至2025年12月19日止。4、每年租金为5万元,每年的首月一次性付清。自2011年1月起至2018年1月,被告共计交给原告8年租金40万元整。期间,被告违反《合同法》等规定,未经原告同意,将所租赁的房屋及场地转租给了全椒县飞悦服饰有限公司等6家企业及个体经营户,并在场地上多处进行违章搭建。目前全椒县粮油工业有限责任公司法人营业执照被登记机关吊销多年,根据《公司法》的规定,现在该公司要求原告归还房产以便进行债权债务清理并办理注销手续。为了保护原告的合法权益,根据有关法律规定请求依法判决支持原告前述诉讼请求。粮油工业公司辩称：对粮油经营公司的诉讼请求没有异议。辉隆公司辩称：1.辉隆公司与粮油经营公司签订的《房屋租赁协议》合法有效，对双方具有约束力，应当继续履行。辉隆公司并未违约，也没有出现法定或约定的解除合同事由，合同双方应遵守诚信继续履行至2025年12月19日。2.辉隆公司已支付2019年12月19日前的全部房屋租金，共计45万元，2020年度租金因粮油经营公司原因未能成功支付，辉隆公司可立即支付，但不应承担利息。3.辉隆公司不存在任何不当得利。4、提前解除合同不利于社会稳定。5、如粮油经营公司提前解除合同，应当赔偿因此给辉隆公司带来的损失。粮油工业公司（申请人）向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告争议的标的物为申请人所有，确认原、被告签订的租赁合同无效；2.判决被告将承租并占用的案涉房产及土地交付申请人；3.判决被告撤除在诉讼标的物场地上搭建的违规搭建物，恢复原状；4.判决原告将已收取的租金，以及被告尚欠的租金，全部支付给申请人。事实及理由：该案诉讼标的物的所有权为申请人所有（详见房产证书）；该案的原告未经申请人同意擅自将属于申请人的房屋及场地租赁给了被告使用，侵犯了申请人的权益；被告在场地上私搭乱建，违反了国家的法律政策，影响了申请人的使用；原告通过非法出租收取的租金以及被告尚欠的租金，所以非法获利和违法使用获利应当返还给申请人。综上所述，请求追加申请人为本案具有独立请求权的第三人参加诉讼，以维护申请人的合法权益。粮油经营公司辩称：对粮油工业公司提出的事实理由及诉讼请求没有异议。辉隆公司辩称：1.答辩人与粮油经营公司签订的《房屋租赁协议》合法有效；2.扩建部分恢复原状需给予合理期限至少为一年；3.粮油工业公司参与的诉讼程序违法。经查，朴海珍为粮油工业公司法定代表人，其于2019年去世后，该公司并未确定新的法定代表人，而根据粮油工业公司“诉讼代表人”的陈述，该公司参加本次诉讼的意思表示系全椒县发改委作出，而不是由该公司的股东作出。综上，粮油工业公司的“诉讼代表人”的委托授权取得不合法，无权代理本案诉讼，其以粮油工业公司名义申请参加诉讼不能认定为该公司的意思表示。辉隆公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人继续履行与反诉人签订的《房屋租赁协议》；2.判令被反诉人依合同约定将剩余未交付的五间门面房立即交付反诉人使用;3.判令被反诉人返还未交付的五间门面房租金18万元及利息,利息自起诉之日起按年利率6%计算至本息付清之日止；4.判令被反诉人对已收租金向反诉人开具增值税发票;5.判令本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2010年12月,反诉人与被反诉人签订《房屋租赁协议》,约定:被反诉人将位于襄河镇秦岗村经庄队的**仓库与12间门面房出租给反诉人,租期15年(自2010年12月20日起至2025年12月19日止),租金5万元/年,每年首月一次性付清。自2010年12月20日起,反诉人于每个租期年度的首月如约支付当年度租金,但被反诉人只交付了7间门面房、2栋仓库和场地,且对收取的租金只开收据,拒开税票,反诉人一直要求被反诉人交付房屋租赁协议约定的剩余5间门面房,被反诉人一直拖延交付至今。反诉人已向被反诉人支付9年租金,共计45万元,其中未交付的5间门面房租金约为2万元/年,合计18万元。反诉人于2019年12月主动交纳2020年度租金时,被反诉人拒绝接收。反诉人租赁房屋原为办公所用,后因经营需要将办公场所搬至八波粮站内,为了继续履行租赁协议,合理使用租赁房屋,将已交付的7间门面房、2间仓库及场地于2012年6月30日转租第三人经营,转租期限至2025年12月19日止,并未违反租赁协议约定。现被反诉人无故诉请提前解除合同,属背信弃约,浪费司法资源,为维护合法利益,特提出反诉,望判如所请。粮油经营公司辩称：1.驳回反诉原告的反诉请求，其几项诉请均不能成立。2.反诉原告称合同合法有效不能成立。本案的原告方没有签订涉案合同的民事权利能力，根据《合同法》第9条规定，应当具有相应的民事权利能力；本案存在双方恶意串通损害第三人利益的行为，合同自始无效，不存在履行和违约问题。因此原告不但要追究欠租25000元，还要依法追究被告在无效合同的项下将该租赁物转租第三人，第三人又进行转租的一系列转租行为。3.反诉人提出有5间房屋没有交付没有任何事实和依据，合同是无效合同，即使不交付也是对的。4.反诉人违法转租和违法搭建的问题，根据《合同法》规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除。5.本案争议协议中的房屋和场地登记在全椒工业有限责任公司名下，该公司为权利人，其他任何单位和个人都无权进行处置和干预的。该公司原主管部门粮食局在改制中划入了全椒县发展和改革委员会，发改委在对国有资产清理中，发现国有资产流失，敦促房屋所有人追回房屋，全椒县工业有限责任公司于2020年5月8日向原告发出了归还财产的通知，根据相关法律，原被告签订的协议属于侵权，理应返还财产。粮油工业公司辩称：同申请书中的意见，诉讼费由被告承担。本院经审理认定事实如下：2010年12月,粮油经营公司（甲方）与辉隆公司（乙方）签订《房屋租赁协议》,约定:1.甲方出租给乙方的房屋及场地位于襄河镇秦岗村经庄队。2.使用面积2940平方米,现有仓库两栋,门面房12间（附图）。3.房屋租赁期自2010年12月20日起至2025年12月19日止。4.每年租金为5万元,每年首月一次性付清。5.租赁期内，如因政府拆迁或政策变动，已租赁的房屋、场地，甲方需提前三个月通知乙方收回，造成乙方损失的，甲方不承担责任。协议还就其他事项进行了约定。之后双方按照约定各自履行了义务，粮油公司收取辉隆公司2011年度至2019年度房屋租金共计45万元。2012年6月30日辉隆公司与钱朝华、秦会娟签订协议，将辉隆公司租赁的上述房屋在租赁期内由钱朝华、秦会娟留守、看管以及合法经营等。之后钱朝华又将该房屋转租沈悦等人，用于服装加工生产经营等，并搭建了相关配套设施。2020年5月8日粮油工业公司向粮油经营公司送达《归还财产的通知》，要求粮油经营公司立即启动法律程序解除违法与第三方签订的“租赁协议”，清除在租赁场地上的违法搭建，在违法租赁期间收取第三方的违法所得全部交还粮油工业公司等。粮油经营公司遂于2020年5月12日诉至本院。另查明：坐落于全椒县襄河镇秦岗村经庄队（后更名为襄河镇万寿路83-91号和南屏路）的案涉房屋属粮油工业公司所有。粮油工业公司于2002年12月30日成立，2007年10月16日被全椒县市场监督管理局核准吊销企业法人营业执照。粮油工业公司于2020年7月2日向本院申请追加其为本案具有独立请求权的第三人参加诉讼，本院经审查，粮油工业公司申请理由成立，遂依法通知其作为本案原告参加诉讼。粮油工业公司出具授权委托书，委托其主管部门全椒县发展和改革委员会工作人员郑国权作为其诉讼代表人参加诉讼。上述事实，有双方当事人的陈述，经庭审质证、本院予以确认的下列证据在卷佐证：企业信息，房屋所有权证、土地使用权证，房屋街道路名及方位证明，房屋租赁协议，房租收据，转租现场图片，归还通知，情况说明，收款收据，转租协议，证人证言等。本院认为，粮油工业公司虽然被市场监督管理部门核准吊销企业法人营业执照，但仍具有独立法人资格，其民事权益受法律保护，任何组织或个人不得侵犯。案涉房屋所有权属粮油工业公司享有，粮油经营公司无处分权，其与辉隆公司签订的《房屋租赁协议》依法属无效合同；根据法律有关规定，无效的合同自始没有法律约束力，粮油经营公司和辉隆公司应当各自承担相应的过错责任；辉隆公司在租赁期内擅自将案涉房屋转租他人，并增设了相关配套设施，违反法律有关规定，其应当及时予以拆除、恢复原状，返还粮油工业公司。粮油工业公司主张粮油经营公司返还其依据《房屋租赁协议》取得的45万元房屋租金，与本案不属同一法律关系，粮油工业公司可另行诉讼主张权利。辉隆公司与粮油经营公司于2010年12月签订《房屋租赁协议》后，自2011年1月起至2019年12月均按照约定每年交付房屋租金5万元，未就租赁标的物交付问题提出异议，视为粮油经营公司亦按协议约定履行了租赁房屋交付义务，辉隆公司反诉称粮油经营公司只交付了七间门面房、两栋仓库和场地,剩余五间门面房一直拖延交付至今，证据不足，本院不予采信。关于辉隆公司反诉称粮油经营公司对收取的租金只开收据,拒开税票问题,根据《中华人民共和国发票管理办法》规定，应由税务主管机关处理。粮油工业公司向本院申请追加其为本案具有独立请求权的第三人参加诉讼，并出具授权委托书，委托其主管部门工作人员作为其诉讼代表人参加诉讼，符合法律规定。综上所述，粮油工业公司主张“确认原、被告争议的标的物为申请人所有，确认原、被告签订的租赁合同无效；被告将承租并占用的案涉房产及土地交付申请人；被告撤除在诉讼标的物场地上搭建的违规搭建物，恢复原状；被告尚欠的租金支付给申请人”，本院依法予以支持；粮油经营公司主张辉隆公司向其支付拖欠的2020年元月至实际交付租金之日起的租金，辉隆公司反诉主张粮油经营公司继续履行与其签订的《房屋租赁协议》、粮油经营公司依合同约定将剩余未交付的五间门面房立即交付辉隆公司使用、粮油经营公司返还未交付的五间门面房租金18万元及利息，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、全椒县粮油经营有限责任公司与安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司签订的《房屋租赁协议》无效；二、安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于襄河镇秦岗村经庄队的仓库两栋、门面房十二间及场地（见附图）返还全椒县粮油工业有限责任公司，并恢复原状；三、安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付全椒县粮油工业有限责任公司房屋租金（自2020年元月1日起至案涉房屋及场地返还之日止，按照年租金50000元计算）；四、驳回全椒县粮油经营有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取912.5元，由粮油经营公司负担412.5元，辉隆公司负担500元；反诉费减半收取1950元，由辉隆公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  陈卫民二〇二〇年七月三十日书记员  何菁菁附相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第五十九条法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十三条。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。·······《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据，或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。