广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1839号 上诉人（原审原告）：李锦滨，男，1987年3月18日出生，汉族，住广西平南县。 委托诉讼代理人：黄泳辉，广西桂联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：覃培深，男，1978年3月6日出生，汉族，住广西平南县。 被上诉人（原审被告）：朱胜梅，女，1979年12月8日出生，汉族，住广西平南县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：余波，广西桂三力律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈可晓，广西桂三力律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：余东明，男，1970年11月24日出生，汉族，住广西平南县。 上诉人李锦滨因与被上诉人覃培深、朱胜梅、余东明申请执行人执行异议之诉一案，不服平南县人民法院（2019）桂0821民初3470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 李锦滨上诉请求：1、撤销平南县人民法院作出的（2019）桂0821民初3470号民事判决书，依法改判撤销平南县人民法院2018年11月5日（2018）桂08执异46号《执行裁定书》，准许执行被上诉人余东明名下位于平南县［土地使用证书:平国用（2015）第260405161号；房屋所有权证：平南房权证平南字第××号］;2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、平南县人民法院存在程序违法。在人民法院查封之前，被告覃培深与余东明签订的《房屋买卖合同》是无效合同，至少是效力待定合同，因为被上诉人余东明私自处分其与妻子黄芳共有所有的财产而无效，或者效力待定。上诉人一审己经申请追加被上诉人余东明妻子黄芳为被告而未或准许。二、平南县人民法院适用法律错误。覃培深与余东明有恶意串通损害李锦滨合法权益的事实存在。（2019）桂0821民初3470号民事判决书明确载明被上诉人覃培深在与被上诉人余东明购买案涉房屋时，已经明知上诉人与余东明签订了案涉房屋的买卖交易，属无效合同。 覃培深、朱胜梅辩称，余东明的妻子黄芳虽未在房屋买卖合同上签字，但其在《国有土地使用权转让协议书》上签字同意有偿转让该房屋的土地使用权，是对余东明与覃培深、朱胜梅房屋买卖合同的认可。答辩人对余东明与上诉人签订买卖合同的事实并不知情，而且受让涉案房屋价格合理，无恶意串通情形。答辩人积极主动办理房产过户手续，并签署了土地出让合同，缴清了相关税费，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定。 余东明没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。 李锦滨向平南县人民法院起诉请求：1．撤销平南县人民法院2018年11月5日（2018）桂08执异46号《执行裁定书》，准许执行被告余东明名下位于平南县［土地使用证书：平国用（2015）第260405161号；房屋所有权证号：平南房权证平南字第××号］；2．诉讼费由被告共同负担。 平南县人民法院认定事实：2017年8月7日，原告李锦滨与被告余东明签订《房屋买卖协议》，约定余东明将登记于其名下的坐落于平南县房屋一幢及其房屋占用范围的土地使用权［土地使用证号：平国用（2015）第260405161号，土地使用权类型为划拨；房屋所有权证号：平南房权证平南字第××号；房屋取得方式为继承］转让给李锦滨，该房屋建筑面积370.92平方米，转让价66.8万元，李锦滨需在2017年7月28日前向余东明支付定金3万元，定金计入总购房款；购房款分三期支付，其中2017年8月7日前付30万元（含定金3万元）、8月31日前付20万元、余款16.8万元在办理房屋过户手续后60日内支付，李锦滨付清购房款之日起15日内，余东明将房屋交付李锦滨。合同签订后，李锦滨向余东明支付了定金3万元以及购房款50万元，但余东明未协助李锦滨办理房屋过户。 覃培深与余东明于2017年9月28日签订《房屋买卖合同》，约定余东明自愿将上述房屋转让给覃培深，转让房屋价款为67.8万元，约定房屋价款分两期付给余东明：第一期于合同签订之日支付50万元，第二期于房屋过户到覃培深名下后3日内付清尾款17.8万元，在该房屋过户到覃培深名下后20天内正式交付该房屋，余东明应在正式交付房屋前腾空该房屋。签订合同当日覃培深即支付了50万元购房款给余东明，之后又陆续支付了16.6万元购房款。2017年9月29日，覃培深、朱胜梅委托平南县佳正测绘有限公司完成了涉案房屋宗地图的测绘工作。因涉案房屋的土地性质系划拨土地，买卖该土地需办理土地出让手续，11月6日，余东明及其妻子黄芳与覃培深、朱胜梅签订了《国有土地使用权转让协议书》，约定余东明、黄芳一致同意将涉案房屋的土地使用权有偿转让给覃培深、朱胜梅。同日，在平南县国土资源局的监督下，覃培深、朱胜梅抽签选定评估机构评估涉案房屋的地块的价值。12月27日，余东明将该房屋交付覃培深。覃培深对该房屋进行装修后于2018年2月入住并缴交电费。同年3月13日，覃培深、朱胜梅向不动产登记中心申请办理涉案房屋的产权过户手续；4月12日，覃培深、朱胜梅与平南县国土资源局签订《划拨国有建设用地使用权补办出让合同》，约定本案房屋的土地需缴纳的出让金为11583元。4月23日，覃培深、朱胜梅缴纳了房屋买卖印花税及契税（国有土地使用权出让）。4月24日，平南县不动产登记中心调查结果意见为土地权属来源合法，四至界址清楚无争议，建议为覃培深、朱胜梅办理不动产权转移登记。5月3日，覃培深缴纳了房屋买卖契税10411.50元。 2018年5月3日，李锦滨向提起民事诉讼，请求：判令解除其与余东明签订的《房屋买卖协议》；余东明退还其购房款53万元并向其支付违约金、利息。同日，李锦滨向平南县人民法院申请财产保全，平南县人民法院于次日作出查封本案诉争房屋的民事裁定。2018年7月31日，平南县人民法院作出（2018）桂0821民初1360号民事判决：一、解除李锦滨与余东明于2017年8月7日签订的《房屋买卖协议》；二、余东明双倍返还定金6万元给李锦滨；三、余东明返还购房款50万元并支付利息给李锦滨（利息计算方式：以50万元为基数，从2017年9月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）。该判决发生法律效力后，李锦滨于2018年9月14日向平南县人民法院申请强制执行，同年10月11日，平南县人民法院作出（2018）桂0821执1121号执行裁定书，裁定评估、拍卖登记在余东明名下的位于（冬笋塘）234号房屋。2018年10月22日，覃培深、朱胜梅向平南县人民法院提出异议，同年11月5日，平南县人民法院作出（2018）桂0821执异46号执行裁定书，裁定中止评估、拍卖登记在被执行人余东明名下的位于平南县（冬笋塘）234号房屋一幢的执行。原告不服该裁定提起执行异议之诉。 另查明，截止至2019年5月16日，覃培深、朱胜梅在平南县辖区范围内，无登记在其二人名下的不动产。覃培深、朱胜梅在庭审中表示购房余款1.2万元愿意按照法院的要求交付执行。 平南县人民法院认为，一、关于应否追加余东明的妻子黄芳作为本案当事人的问题。涉案房屋系登记在余东明个人名下，余东明享有涉案房屋的处分权，即使其妻子黄芳是房屋的共有人，黄芳在余东明与覃培深、朱胜梅签订合同后，在《国有土地使用权转让协议书》上签名同意有偿转让该房屋的土地使用权，应视为对余东明出售房产行为的认可，故本案不需追加黄芳作为当事人参加诉讼。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，1．覃培深与余东明在涉案房屋查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同；2．覃培深与朱胜梅在涉案房屋查封之前亦已经实际占有；3．覃培深已按照合同约定支付超过98％的价款且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4．覃培深与余东明签订《房屋买卖合同》后，在本案房屋被查封前，覃培深、朱胜梅一直积极主动办理房产过户手续，但涉案房屋的土地性质为国有划拨土地，需补交土地出让金、需平南县不动产登记中心完成不动产权籍调查工作，需房屋所有权人协助办理过户手续等，故上述房屋未能完成办理过户手续，作为买受人的覃培深并不存在过错，即未办理过户登记不能归责于覃培深自身原因，不能办理过户登记覃培深没有过错。原告认为覃培深明知余东明一房二卖的情况，与余东明恶意串通损害原告的合法利益，现导致房产不能过户，覃培深对此存在过错的意见，未能提供证据证实，不予采信。因此，被告覃培深享有物权期待权，就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。平南县人民法院作出的（2018）桂0821执异46号执行裁定书并无不当，原告诉请撤销该裁定、准许执行涉案房产，依法不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决：驳回原告李锦滨的诉讼请求。案件受理费10580元（原告已预交），由原告李锦滨负担。 本院查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人主张一审法院存在程序违法，但经本院核实，黄芳在余东明与覃培深、朱胜梅签订合同后，在《国有土地使用权转让协议书》上签名同意有偿转让该房屋的土地使用权，而且本案是执行异议之诉，黄芳既非涉案执行案件的当事人，也非提出异议的案外人，一审法院结合本案的实际情况考虑，没有追加黄芳为本案当事人，并无不妥，上诉人的上述主张，依据不足，本院不予支持。另外上诉人主张覃培深与余东明有恶意串通损害李锦滨合法权益的事实存在，但未能提供确实的证据予以证实，而且覃培深与余东明在涉案房屋查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并支付超过98％的价款，且实际占有房屋，不能办理过户登记覃培深没有过错，因此覃培深就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10580元，由上诉人李锦滨负担。 本判决为终审判决。 审判长李志廉 审判员李业佳 审判员陈品泉 二〇二〇年七月七日 法官助理陈**清 书记员曾紫凡