江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5759号上诉人（原审原告）：沈泉元，男，1959年7月1日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：李旭，江苏容睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱心洁，江苏容睿律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苏州市吴中区咀香园食品有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷东环南路。法定代表人：陆根媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆素芬，该公司员工。上诉人沈泉元因与被上诉人苏州市吴中区咀香园食品有限公司（以下简称咀香园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初6065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈泉元上诉请求：1.请求二审法院查明事实后直接改判或发回一审法院重审；2.一审、二审诉讼费、保全费由咀香园公司承担。事实和理由：一、本案应综合考虑合同签订的背景、目的，一审法院对于租赁合同性质、效力的认定错误。《承租合同》表面上系租赁协议，实质上系沈泉元与咀香园公司就涉案浴场资产拆迁利益分配的约定；沈泉元经营的浴场系个体工商户，从法律上讲，营业执照、消防证等证件无法转让，也无法变更，该租赁合同涉及租金抵扣及购买浴场股权的约定都因违反法律强制性规定而无效。二、拆迁通知在2012年2月10日就已经发送咀香园公司，拆迁行为已经发生且在租赁期内，触发合同约定的拆迁利益分成机制；咀香园公司提供的证据也表明，直至2015年沈泉元尚在涉案房屋内；评估的所有资产都系沈泉元添附，评估报告中明确写明是沈泉元，而非咀香园公司一审庭审中辩称的只是为了便于识别标记；拆迁发生于租赁期内，停产停业损失系补偿的沈泉元，咀香园公司应予支付。被上诉人咀香园公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告沈泉元向一审法院起诉请求：1.判令咀香园公司支付沈泉元装修补偿款250万元（以评估鉴定及拆迁补偿协议为准）；2.判令咀香园公司支付沈泉元停产停业损失56万元。一审法院认定事实如下，2011年9月1日，沈泉元（乙方）与咀香园公司（甲方）签订《承租合同》一份，约定咀香园公司将位于海星浴场约1400平方的房屋出租给沈泉元经营，年租金48万元，租期为两年，从2011年9月1日至2013年8月31日，租金付款方式为：2011年9月1日付24万元，2012年3月1日付24万元，2012年9月1日至2013年8月31日实付租金28万元，不得拖欠。合同第五条约定，咀香园公司出资购买沈泉元海星浴场的百分之六十所有财产（包括浴场装饰、空调、风机、蒸汽管道、营业执照、消防证等），购买金额为20万元，在租金中扣除。合同第六条约定，在承租期内，遇政府拆迁，甲、乙双方不承担赔偿责任，拆迁必须无条件的服从政府，所有装饰赔偿金甲方六十、乙方四十分成，赔偿包括停业费赔偿、装饰、装璜、空调、蒸气管道等。合同第十四条约定，乙方承租期满（2013年8月31日止），甲方不再出租，收回所有的房屋及装饰装璜、空调、蒸汽管道、营业执照、消防证等。由甲方一次性补贴给乙方沈泉元20万元整，对于今后的政府拆迁赔偿归甲方所有，与乙方沈泉元无关。另查，苏州市吴中区郭巷海星大浴场经营者为沈泉元，成立日期为2004年3月10日。沈泉元陈述，其于2003年就向咀香园公司租赁涉案房屋，开设经营海星大浴场，2007年其重新进行了装修，装修投入300多万元。到期后其要求与咀香园公司续签合同，本案租赁合同是续签的。之前租赁合同签了8年，年租金16万元，这份年租金48万元的合同其是承受不了的，但因为知道房屋要拆迁，当时浴场也在正常营业，故其只能按照房东的高于原租金三倍价格签下来。合同是约定拆迁后四六分成，2013年到期后不拆迁就补偿20万元，当时没有履行。本合同租期届满后，其一直在租赁房屋内经营，2015、2016年其和房东一起参与拆迁评估。其浴场的所有东西都在承租房屋内，2014年、2015年左右因为路被挖了，浴场无法经营，但是管理人员还在的。咀香园公司陈述，本案租赁合同是续签的，因为沈泉元经营海星大浴场生意不太好，沈泉元不想经营了，故《承租合同》约定其出资购买浴场资产，因为租赁年限较长，装修老旧，故折价20万元。自2012年9月1日至2013年8月31日实付第二年租金28万元，扣除购买金额20万元，目的是为了减免部分租金。合同第六条是针对承租内发生政府拆迁的情况，第十四条是针对租期届满后，其不再出租，收回房屋、装修等，其一次性补贴沈泉元20万元，今后的政府拆迁赔偿归其所有，与沈泉元无关。该笔补贴20万元，因咀香园公司结欠73万元租金，故其在拖欠租金中扣除，没有实际支付给沈泉元。《承租合同》于2013年8月31日到期后，其明确不再出租，并发函催沈泉元搬离，后来沈泉元陆续搬走了，2015年年初搬离完毕，浴场里的财产也都被沈泉元拿走了。现其已签订拆迁协议，涉案房屋交还给拆迁办。咀香园公司为此提供2份函及1份通知，2份函的时间分别为2013年8月31日、2014年3月24日，主要内容为：双方签订的《承租合同》于2013年8月31日到期，合同到期后不再出租，要求沈泉元搬迁并交清房租。通知的时间为2015年3月13日，主要内容为：咀香园公司再次要求沈泉元无条件搬迁，立即结清拖欠租金53万元（2013年8月31日止）、房屋使用费73.5996万元（2013年9月1日至2015年3月12日）及水电费。现决定从2015年3月13日收回所有的房屋及装饰装璜、空调、蒸气管道、营业执照、消防证等一切设备设施全部收回。咀香园公司称，上述俩份函是其张贴在海星大浴场门上，并拍摄了照片。沈泉元则称，三份通知或函其均未收到过。一审审理中，沈泉元明确其要求咀香园公司支付机器设备、装修及蒸汽开户费补偿款共计2513630元。停产停业损失是按照政府文件规定按每平方米400元标准支付，其承租面积为1400平方米，故停产停业损失补偿为56万元。沈泉元为此提供证据如下：证据一、2012年2月10日的通知一份，载明苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处及吴中区东环快速路南延工程(含斜港大桥拆除重建工程)建设指挥部将拆迁事项告知咀香园公司，咀香园公司公司已被列入拆迁范围，要求咀香园公司配合做好相关工作。沈泉元称其经营的海星大浴场也在该拆迁范围内。证据二、江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司于2018年12月25日作出的机器设备及附属物拆迁分户评估报告一份及明细表5份，载明的评估时点为2014年5月7日，证明2014年5月7日已经进行评估，所有机器设备评估结果为643442元。证据三、江苏正成房地产评估咨询有限公司作出的拆迁房屋装修专项分户评估表，载明一楼装修设备及附着物的评估金额为128536元，二楼装修项目评估金额为656327元，三楼装修项目评估金额为650335元，楼顶装修项目评估金额为77720元，室外部分装修设备及附着物评估金额为107270元，上述装修设备评估金额总计1620188元。沈泉元认为，上述装修、机器设备均由其投入，故补偿款归其所有。证据四、苏州市江远热电有限责任公司于2014年6月6日出具的说明函一份，证明沈泉元经营海星大浴场期间交纳蒸汽开户费25万元。咀香园公司经质证认为，对沈泉元提供的上述证据的真实性均无异议，通知内容只是咀香园公司列入拆迁范围，且被拆迁的主体是咀香园公司，正式拆迁通知是2018年年底才收到。对机器设备及附属物拆迁分户评估报告、拆迁房屋装修专项分户评估表的关联性不予认可，评估报告上之所以显示被评估单位是海星大浴场，因为咀香园公司房屋有5000多平方米，沈泉元承租部分，还有其他承租人，故评估时按照门面承租户的抬头评估的，只是为了便于区分，不代表要补偿给承租户，实际上评估对象、产权的实际所有人均应为咀香园公司，与沈泉元无关。并且上述评估报告评估基准日为2014年5月7日，当时承租合同已经到期，政府拆迁与沈泉元无任何关系。《承租合同》明确约定海星大浴场所有的财产已折价给咀香园公司，房屋及房屋内的装修、机器设备等所有物品产权人均为咀香园公司，沈泉元不应享受任何拆迁权益。另，咀香园公司称，沈泉元拖欠租期内租金53万元。根据《承租合同》约定，从2011年9月1日-2013年8月31日的两年房租为96万元，扣除购买浴场百分之六十资产的20万元，沈泉元实际应付76万元，但沈泉元仅于2012年1月支付了3万元，其余租金未支付过，故沈泉元需向咀香园公司支付租金73万元，合同约定承租期满后其一次性补贴给沈泉元20万元折抵租金，故沈泉元尚欠咀香园公司租金53万元。对此，沈泉元确认本合同租金其只付过该一笔3万元。以上事实，有沈泉元提供的承租合同、通知、机器设备及附属物拆迁分户评估报告、拆迁房屋装修专项分户评估表，咀香园公司提供的收据及庭审笔录予以证实。一审法院认为，沈泉元与咀香园公司签订的《承租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人理应依约履行。根据《承租合同》约定，两年租金96万元，其中20万元约定由咀香园公司出资购买沈泉元浴场内资产，沈泉元实际应支付76万元，但沈泉元仅支付3万元，其拖欠咀香园公司73万元租金属实。《承租合同》约定租期至2013年8月31日到期，咀香园公司不再出租并收回房屋及装饰装璜等财产，沈泉元未提供证据证明到期后双方继续存在租赁关系，故双方的租赁关系已于2013年8月31日终止。根据合同约定，租期届满后，咀香园公司一次性补偿给沈泉元20万元，今后的政府拆迁赔偿归咀香园公司所有，与沈泉元无关，故沈泉元要求咀香园公司支付机器设备、装修及蒸汽开户费等拆迁补偿款，缺乏事实依据，咀香园公司在承租期满后虽未向沈泉元支付一次性补贴款20万元，但因沈泉元拖欠租金，咀香园公司将补贴款20万元直接在欠付租金中扣除，该抵销行为不违反法律规定，故沈泉元在租期届满后要求咀香园公司支付装修补偿款及蒸汽开户费的诉讼请求，一审法院不予支持。沈泉元主张的停产停业损失，因双方的租赁关系因租期届满而终止，咀香园公司对此不存在过错，涉案房屋的政府拆迁行为亦发生于租期届满之后，沈泉元按照其承租面积并以政府拆迁补偿标准要求咀香园公司支付停产停业损失的诉讼请求，缺乏法律和合同依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，一审法院判决：驳回沈泉元的全部诉讼请求。案件受理费31280元，财产保全费5000元，合计36280元，由沈泉元负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，沈泉元与咀香园公司签订的《承租合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。沈泉元上诉主张营业执照、消防证等证件无法转让，《承租合同》中涉及租金抵扣及购买浴场股权的约定因违反法律强制性规定而无效。对此本院认为，《承租合同》第五条约定，“咀香园公司出资购买沈泉元海星浴场的百分之六十所有财产（包括浴场装饰、空调、风机、蒸汽管道、营业执照、消防证等），购买金额为20万元，在租金中扣除”，该条是关于咀香园公司出资购买沈泉元海星浴场的百分之六十所有财产的约定，不违反法律规定，合法有效。另，拆迁通知虽然在2012年2月10日送达咀香园公司，但是该通知仅告知咀香园公司被列入拆迁范围，拆迁行为并未发生。沈泉元上诉主张拆迁行为发生在租赁期内，触发了合同约定的拆迁利益分成机制，缺乏依据，本院不予支持。《承租合同》于2013年8月31日因租期届满而终止，涉案房屋的拆迁行为发生在租期届满之后，根据《承租合同》约定，租期届满后，咀香园公司一次性补偿给沈泉元20万元，今后的政府拆迁赔偿归咀香园公司所有，与沈泉元无关，故沈泉元上诉要求咀香园公司赔偿停产停业损失，亦缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人沈泉元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31280元，由上诉人沈泉元负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  赵 东审 判 员  沈军芳二〇二〇年七月二十七日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤张皓然