安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初1074号 原告：吴凌龙，男，1988年5月出生，汉族，中专文化，安徽省淮南市人，现住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：曹军，安徽震一律师事务所律师。 被告：杨静，女，1987年10月出生，汉族，高中文化，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市。 委托诉讼代理人：张迎春，淮南市田家庵区舜耕镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴庆龙，男，系被告杨静丈夫，1988年5月出生，汉族，初中文化，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市。 被告：淮南新城吾悦房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区。 法定代表人：杨可，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王太原，系该公司法务。 委托诉讼代理人：范小军，系该公司法务。 原告吴凌龙与杨静、淮南新城吾悦房地产开发有限公司（以下简称新城吾悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告吴凌龙及其委托诉讼代理人曹军、被告杨静及其委托诉讼代理人吴庆龙、张迎春、被告新城吾悦公司委托诉讼代理人王太原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴凌龙向本院提出诉讼请求：1.判决确认签订的商铺租赁合同解除;2.依法判决被告杨静返还租赁的房屋并结清房屋使用期间的物业费、水电费等;3.依法判决被告杨静支付2019年11月1日至2020年2月1日三个月租金20225.7元、补足差额租金20225.7元以及违约金13483.8元,合计40451.4元;4.依法判决不予退还被告保证金7048.35元;5.依法判决被告杨静自2020年2月2日起按照日租金的2倍支付房屋使用费至房屋归还为止:6.依法判决被告淮南新城吾悦房地产开发有限公司协助被告杨静归还房屋;7.本案诉讼费用由被告承担。吴凌龙在庭审中要求与杨静解除商铺租赁合同，后吴凌龙将第1项诉讼请求明确变更为“解除吴凌龙与杨静签订的《商铺租赁合同》《三方协议》”，并将第五项诉讼请求“占有使用费”调整为租金。事实和理由:2018年10月1日,两被告签订商铺租赁合同,被告新城吾悦公司将其开发位于淮南市田家庵区的新城吾悦项目中编号Ｓ1-123商铺出租给被告杨静,合同第3.1条约定“……租期五年,租赁期自2018年11月1日（起租日）至2023年10月31日止，第4.1条约定“第1个租赁年度2018年11月1日至2019年10月31日,年租金80902.8元，月租金6741.9元，第2个租赁年度2019年11月1日至2020年10月31日，年租金80902.8元，月租金6741.9元”……第4.2条约定“租金先付后用按年支付，每个支付周期起始日前30日内付清本支付周期内的租金”，合同第8.3条约定“租赁期限届满或因本合同提前终止，乙方（杨静）应在期限届满或因提前终止之当日返还房屋，如逾期归还房屋则赔偿甲方（新城吾悦公司）遭受的一切损失，此外每逾期一天按照日租金的2倍支付房屋使用费，……合同第十二条第8项约定，乙方（杨静）逾期不支付租金或不足额支付租金等累计达到20天或者欠付款项累计达到10000元的，一方可书面通知另一方解除本合同……”。2018年10月1日，两被告又签订该份租赁合同之租金变更协议，将原租赁合同第一个租约年的租金变更为60677.1元、第二个租约年的租金变更为60677.1元，同时约定乙方违约的，应当按照原合同租金标准支付租金，乙方已按照变更后租金支付的，应当补足租金变更后的租金差额部分。2018年10月1日，原告和两被告再次签订三方协议，约定被告杨静放弃承租人优先购买权后原告购买涉案商铺，并约定自原告办理商铺产权证后的租金由原告收取，原告于2019年6月24日办理产权证：皖（2019）淮南市不动产权第0025126号。在第二个租赁年度（2019年11月1日至2020年10月31日）到期起始前30日内被告杨静一直以被告新城吾悦公司交付的商铺有瑕疵拒不支付拖欠的房租。原告现起诉至法院，请求判如所请。 被告杨静辩称，1.原、被告之间没有租赁关系，我与新城吾悦公司2018年10月1日签订商铺租赁合同时原告并未购买该房屋，我也没有与原告、新城吾悦公司签订任何与该商铺相关的协议，现原告以出租方名义主张权利，明显不符合法律规定；2.我不认可原告与新城吾悦公司签订的三方协议，本案事实是被告杨静不知道原告与新城吾悦公司之间签订的所谓三方协议，我只认可与新城吾悦公司签订的租赁协议，其租赁内容应当与被告新城吾悦公司之间履行；3.被告新城吾悦公司出租给我的商铺出现严重质量问题，造成了巨大经济损失，我已另案起诉新城吾悦公司。 被告新城吾悦公司辩称，1.本案系原告与被告杨静之间房屋租赁合同纠纷，我公司不是本案适格的诉讼主体，与原告及被告杨静之间不存在租赁合同关系；2.2018年10月1日，我公司与杨静签订《商铺租赁合同》、《租金变更协议》，我公司将吾悦广场S1-123铺位租赁给杨静。当天，原告、被告杨静以及我公司签订了《三方协议》并约定我公司将铺位转让给原告，杨静作为承租人对此知晓且放弃优先购买权，而且将铺位的权利义务自原告向我公司支付全部购房款并办理完毕产权变更手续之日转让给原告；2019年，原告向我公司支付完毕全部房款，我公司按照约定将铺位移交给原告，原告也办理了相关的不动产权证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对吴凌龙的身份证复印件、通知书、不动产权证复印件，对被告杨静身份证复印件因原、被告双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交的证据，本院认定如下： 1.《商铺出租合同》、三方协议（复印件）；证明：案涉商铺出租给被告杨静，双方之间存在合同权利义务关系；被告杨静质证意见为：是我本人签字，但是是提前签字的，不是面对面签的，对于原告的签名，被告杨静不知情；被告吾悦公司质证意见为：真实性无异议；本院认证意见为：本院对该组证据的真实性予以确认。 2.物业费、电费缴费通知单；证明：杨静在承租期间欠付物业费和电费具体金额；被告杨静质证意见为：真实性有异议，物业公司不作为，我们没有享受到物业服务所以物业费不应该交，另外电费确实欠费，但没有缴费单上这么多钱，这是我们办充值卡前欠的有电费，办过充值卡就我们自己交；被告吾悦公司质证意见为：无异议；本院认证意见为：本院对该组证据的真实性予以确认。 3.物业费、电费交费凭证及发票；证明：吴凌龙替杨静交纳了案涉商铺物业费3370.95元、电费9058.80元。杨静质证意见：电费应当由我自己去交纳，不应该由原告交纳，这是我和物业之间的事情，我认为物业公司要提供电表度数底单，物业公司也不能代表供电部门收取电费，最多只能代收电费，且相关发票是复印件，吴凌龙自愿将物业费交到2020年7月31日，我只认可欠吾悦公司物业费、电费。被告吾悦公司质证意见为：无异议；本院认证意见为：本院对该组证据的真实性予以确认。 二、被告杨静提交的证据，本院认定如下： 1.商铺租赁合同复印件；证明：杨静持有的原始合同没有原告吴凌龙的签字，原告提供的合同是被告吾悦公司篡改的，原告不是本案的出租人；原告质证意见为：真实性无异议，但对于三方协议真实性有异议，和我们提供的不相符；被告新城吾悦公司质证意见为：真实性存疑，相关合同权利义务在条款中明确了。本院认证意见为：对该份证据的真实性予以确认。 2.证明及现场照片一组、维修发票；证明：新城吾悦公司房屋质量有问题造成被告杨静损失32000元；原告质证意见为：真实性存疑，该组证据与本案无关；被告新城吾悦公司质证意见为：真实性和关联性均存疑，在装修期间杨静没有向我们主张权利；本院认证意见为：因被告未提交其他证据印证其维修损失，且被告杨静亦未提起反诉，故本院暂不予确认。 二、被告新城吾悦公司提交的证据，本院认定如下： 1.商铺租赁合同复印件、租金变更协议复印件、《三方协议》复印件、《三方协议》之补充协议复印件；证明：我公司将案涉商铺出让给原告后，该商铺的出租、收益、使用和处分等权利义务归原告所有，后续合同履行过程中产生的纠纷与我公司无关，应由原告与杨静自行协商解决。原告质证意见为：真实性无异议，证明观点有异议；被告杨静质证意见为：真实性有异议。本院认证意见为：本院对该份证据的真实性予以确认。 2.付款凭证及购房发票、银行转账凭证；证明：原告已经按照《商品房买卖合同》约定支付购房款，根据商铺租赁合同及三方协议约定出租人的权利义务概括转移给原告行使和承受，我公司不再是租赁合同的相对人；原告质证意见为：真实性无异议，证明观点有异议；被告杨静质证意见为：真实性无异议，该份协议不是2018年10月签的。本院认证意见为：本院对该份证据的真实性予以确认。 3.租赁房屋的现场照片（2020.5.9拍摄）；证明被告杨静一直正常经营。原告质证意见为：真实性无异议；被告杨静质证意见为：真实性和证明观点有异议。本院认证意见为：本院对该份证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月1日，被告新城吾悦公司（甲方）与被告杨静（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，吾悦公司将其位于淮南市田家庵区房屋出租给杨静从事餐饮使用，合同约定：“……租期五年,租赁期自2018年11月1日（起租日）至2023年10月31日止，第4.1条约定,第1个租赁年度2018年11月1日至2019年10月31日,年租金80902.8元，月租金6741.9元，第2个租赁年度2019年11月1日至2020年10月31日，年租金80902.8元，月租金6741.9元，……第4.2条约定租金先付后用按年支付，每个支付周期起始日前30日内付清本支付周期内的租金，合同第8.3条约定，租赁期限届满或因本合同提前终止，乙方（杨静）应在期限届满或因提前终止之当日返还房屋，如逾期归还房屋则赔偿甲方遭受的一切损失，此外每逾期一天按照日租金的2倍支付房屋使用费，……合同11.9条约定，乙方须按照甲方委托或指定的物业公司的要求按时足额交纳水电费和物业管理服务费。……第十二条第8项约定，乙方逾期不支付租金或不足额支付租金等累计达到20天或者欠付款项累计达到10000元的，一方可书面通知另一方解除本合同……，第十五其他条款15.5本合同签订时，甲方已明确告知乙方‘甲方拟将本合同中所出租给乙方的房屋进行出售或对外转让’，乙方表示接受甲方上述安排，并同意在甲方将租赁房屋出售或转让给第三方后，甲方可将本合同中甲方所有权利义务转移给第三方，且乙方同意配合甲方与该第三方共同签订《三方协议》，……乙方手写如下声明内容：本人自愿放弃优先购买权并自愿配合甲方与房屋买受人签订《三方协议》”。同日，两被告又签订一份《租金变更协议》，约定：原租赁合同第一个租约年的租金变更为60677.1元、第二个租约年的租金变更为60677.1元。后新城吾悦公司（甲方）、被告杨静（乙方）、吴凌龙（丙方）签订了一份《三方协议》，主要约定：一、乙方在与甲方订立《租赁合同》时已明确承诺放弃对该房屋的优先购买权，该意思表示真实自由合法有效，乙方并已知晓且认可甲、丙双方签订的关于转让该房屋的《买卖合同》；……甲方在《租赁合同》项下作为出租人的权利义务自丙方向甲方付完全部购房款且办理完毕产权变更登记手续之日起概括转移给丙方，但《租赁合同》明确约定不转移的部分除外……甲方将乙方之前缴纳的租赁保证金6741.9元转交给丙方……乙方自甲、丙三方办理完毕产权变更登记手续之日起向丙方支付租金。在吴凌龙向新城吾悦公司付清全部购房款、办妥面积补差结算且办理完毕产权变更登记手续之日后，杨静按《租赁合同》应支付的租金由其直接向吴凌龙支付。后双方又签订了一份《租金变更协议》，主要内容为：……二、在杨静同时符合本协议第一条约定的条件下的情况下，新城吾悦公司同意杨静第（一）个租金变更为60677.1元、杨静第（二）个租约年的租金变更为60677.1元。三、杨静承诺如杨静违反本协议第一条中的任何一项，杨静除应按原合同约定承担相应的违约责任外，并应按原合同约定的租金标准向新城吾悦公司支付租金，如杨静已按变更后的租金标准向新城吾悦公司支付租金的，新城吾悦公司有权在任何时间要求乙方按原合同约定的租金标准向新城吾悦公司补足变更后的租金差额。本案租赁合同签订后，被告杨静向新城吾悦公司支付了2018年11月1日至2019年10月31日的租金60677.1元、保证金7048.35元。但其未能依约向原告支付第二年度的租金（2019年11月1日至2020年10月31日）。后双方就租金给付、房屋质量等问题发生纠纷，且无法达成一致意见。 2020年1月17日，吴凌龙向杨静邮寄了一份《解除商铺租赁合同通知书》，要求“1.正式解除商铺租赁合同；2.请你于2020年2月1日将租赁的房屋返还；3.请支付拖欠的租金、违约金以及结清所有的物业费、水电费等”，但杨静于2020年1月19日拒收该邮件并退回。2020年4月2日，原告起诉至本院，要求：原告吴凌龙向本院提出诉讼请求：1.判决确认签订的商铺租赁合同解除;2.依法判决被告杨静返还租赁的房屋并结清房屋使用期间的物业费、水电费等;3.依法判决被告杨静支付2019年11月1日至2020年2月1日三个月租金20225.7元、补足差额租金20225.7元以及违约金13483.8元,合计40451.4元;4.依法判决不予退还被告保证金7048.35元;5.依法判决被告杨静自2020年2月2日起按照日租金的2倍支付房屋使用费至房屋归还为止:6.依法判决被告淮南新城吾悦房地产开发有限公司协助被告杨静归还房屋;7.本案诉讼费用由被告承担。吴凌龙在庭审中要求解除与杨静签订的商铺租赁合同，后吴凌龙将第1项诉讼请求明确变更为“解除吴凌龙与杨静签订的《商铺租赁合同》《三方协议》”，并将第五项诉讼请求“占有使用费”调整为租金，杨静在本院谈话中多次要求解除租赁合同关系，杨静、新城吾悦公司对吴凌龙变更、调整的诉讼请求不要求举证期限，同意法院继续按照原庭审情况进行裁判。 另查明，2018年11月11日，原告吴凌龙与被告新城吾悦公司签订《商品房买卖合同》，吴凌龙从被告新城吾悦公司购买案涉商铺，并于2019年6月24日办理了产权证（皖（2019）淮南市不动产权第0025126号）。2019年6月14日，被告吾悦公司将其收取杨静支付的第一年度租金和保证金共计67725.45元转账给原告吴凌龙，对此原告亦认可。庭审结束后，原告吴凌龙向本院提交其交纳物业费、电费的凭证及发票显示，其已垫付杨静经营的案涉商铺“重庆鸡公煲”物业管理费3370.95元（2019年9月1日至2020年7月31日）、电费9058.80元（2018年10月1日至2019年7月27日）。 本院认为，本案争议焦点为：1.原、被告之间的法律关系如何界定，原告的诉讼主体是否适格；2.案涉商铺租赁合同是否已经解除，杨静应否返还商铺、支付水电、物业费用；3.被告交纳的保证金如何处理，原告主张的违约金应否予以支持；4.被告主张因疫情影响减免租金的理由能否成立、被告应付原告案涉商铺租金、占有使用费数额如何确定。 针对上述焦点，本院评判如下： 一、关于原、被告之间的法律关系如何界定，原告的诉讼主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，2018年10月1日，被告新城吾悦公司与被告杨静签订一份《商铺租赁合同》，将案涉商铺出租给杨静使用，双方并在《三方协议》上签字确认，2018年11月，被告新城吾悦公司与吴凌龙签订了《商品房买卖合同》，将案涉商铺转让给转让给吴凌龙、吴凌龙并在被告吾悦公司持有的《三方协议》签字确认。虽然原、被告未同时在《三方协议》签字确认，但本案《商铺租赁合同》、《三方协议》和《商品房买卖合同》等均系当事人真实意思表示，且内容未明显违反法律和行政法规强制性规定，应属合法有效。因《商铺租赁合同》《三方协议》均约定杨静自愿放弃案涉商铺承租人优先购买权，且吴凌龙已取得案涉商铺的产权证书，杨静至今也未明确要求购买案涉商铺，新城吾悦公司已将租赁合同中所有权利义务概括转让给吴凌龙，故原告吴凌龙与被告杨静存在合法有效的房屋租赁合同关系。虽然杨静主张其持有的《三方协议》无原告吴凌龙的签字，但吴凌龙和新城吾悦公司持有的合同均有吴凌龙的签字，且涉案商铺实际已由吴凌龙购买并办理产权登记手续，原告吴凌龙与被告杨静之间存在合法有效的租赁合同关系，原告吴凌龙诉讼主体适格。对杨静主张其与吴凌龙之间不存在租赁合同关系、吴凌龙诉讼主体不适格的辩解意见，依据不足，本院不予采信。 二、关于案涉商铺租赁合同应否予以解除，杨静应否返还商铺、支付水电、物业费用的问题。 关于《商铺租赁合同》是否已经解除的问题。本案中，虽然杨静按照租赁合同交纳了第一年度的租金、押金，但其未按照合同约定交纳第二年度的租金，其明显违反《商铺租赁合同》及《三方协议》的约定，故吴凌龙有权要求解除双方租赁合同关系。虽然原告吴凌龙于2020年1月17日通过邮寄方式向杨静邮寄《解除商铺租赁合同通知书》，要求解除双方商铺租赁合同关系，但杨静予以拒收。鉴于吴凌龙未提交的证据不足以证明杨静知悉《解除商铺租赁合同通知书》相关的内容，故该通知书不发生解除租赁合同的相关法律效力。因吴凌龙在庭审中将原诉讼请求第1项变更为“解除吴凌龙与杨静签订的《商铺租赁合同》《三方协议》”，且杨静在庭审中也多次表示要求解除双方租赁合同关系，故吴凌龙要求解除吴凌龙与杨静签订的《商铺租赁合同》《三方协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于案涉商铺应否返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告吴凌龙返还租赁的房屋的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。因案涉商铺已经由原告实际购得，被告新城吾悦公司将合同的权利义务概括转移给原告，被告新城吾悦公司已非案涉租赁合同的相对人，故对原告要求被告新城吾悦公司协助被告杨静返还房屋的诉请，于法无据，本院不予支持。 关于案涉商铺的水电、物业费问题。因案涉《商铺租赁合同》已经解除，杨静理应及时将案涉商铺返还给现房主吴凌龙并按照合同约定付清其承租期间的物业、水电费用。庭审结束后，原告吴凌龙向本院提交其交纳物业费、电费的凭证及发票显示，其已垫付杨静经营的案涉商铺“重庆鸡公煲”物业管理费3370.95元（2019年9月1日至2020年7月31日）、电费9058.80元（2018年10月1日至2019年7月27日）。根据合同第十一条11.9项约定“乙方须按照甲方委托或指定的物业公司的要求按时足额交纳水电费和物业管理服务费”，杨静作为承租人在承租期间因经营活动产生的物业费、水电费应当由其承担。因杨静至今未返还案涉商铺，其应承担期间的全部电费9058.80元，故原告要求被告支付电费9058.80元的诉讼请求，本院依法予以支持。虽然吴凌龙交纳的物业费截止日期为2020年7月31日，但杨静至今未返还房屋，其理应支付吴凌龙合理期间的物业费，故吴凌龙要求杨静支付物业费3370.95元的诉讼请求，本院予以支持。对杨静认为其不应支付物业费、电费的辩解意见，于法无据，本院不予采信。 三、关于被告交纳的保证金如何处理，原告主张的违约金应否予以支持的问题； 关于被告交纳的保证金如何处理问题。因本院已经确认吴凌龙、杨静之间的租赁合同关系解除，且三方均认可杨静交纳了案涉商铺保证金7048.35元，吾悦公司转交给吴凌龙商铺租赁保证金7048.35元应当退还给被告杨静，故对原告要求不予返还保证金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。为了化解双方纠纷，减少讼累，该笔保证金应当在被告杨静租金中进行扣除。 关于违约金是否支持的问题。因杨静未能按照合同约定履行租金给付义务，已构成违约，故原告诉请要求杨静承担违约责任，本院予以支持。关于被告应付违约金数额的问题。根照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定,确认约定的违约金数额是否过高,应以实际损失数额为确认基础。本案中，原告并未提供有效的证据证实因被告违约给其造成实际损失的数额，虽然原告依据租赁合同第十二条约定“有下列情形之一的，一方书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按第一年月租金的2倍支付违约金……（8）乙方逾期不支付或不足额支付租金……”，但该合同的约定违约金明显过高，且该合同系新城吾悦公司事先拟定无法协商更改的格式合同。本院在遵循合同意思自治、保证市场交易秩序稳定的基础上，结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益兼顾公平原则，依法调整违约金为第一年月租金的20%即1348.38元（6741.9元×20%）。 四、关于被告主张因疫情影响减免租金的理由能否成立、被告应付原告案涉商铺租金数额如何确定的问题。 关于被告主张因疫情影响减免租金的理由能否成立的问题。因考虑2019年12月底爆发新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力因素，因此导致合同一方无法履行合同或遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。鉴于本案被告杨静从事餐饮行业受疫情影响，同时参照《最高人民法院关于依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题指导意见》（一）、（二）以及《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户换届房屋租金压力指导意见》的相关规定，结合合同履行实际情况兼顾公平原则，本院酌情减免杨静1个月的租金即6741.9元。 关于被告应付原告案涉商铺租金问题。本案中，因双方《租金变更协议》约定“……如乙方违反本协议第一条中的任何一项，乙方除应按原合同约定承担相应违约责任外，并应按原合同约定的租金标准向甲方支付租金……”，且本院已经确定被告杨静已构成违约。虽然杨静具有支付占有使用费的义务，但原告诉请要求被告按照“日租金2倍”标准支付占有使用费，明显超过法律规定，故被告杨静应按照《商铺租赁合同》约定的6741.9元/月标准支付第二年度的租金更为适宜。因杨静自2019年11月1日起未依约支付第二年度的租金，案涉房屋至今尚未办理交接手续，且杨静自认经营到5月中旬开始通过电话联系原告要求办理交接，但原告未及时接受房屋。本院结合合同实际履行兼顾公平原则，本院确定杨静按照6741.9元/月标准支付自2019年11月1日至庭审之日即2020年5月18日期间的租金，经计算为44946元（6741.9元/月÷30天×200天）。因原、被告就合同解除等事项已诉讼,由于双方不能正视自身诉求且不能兼顾商铺实际经营状况而及时协商合同解除,且原告作为出租人明知在合同已无法履行的情形下,应积极收回房屋避免减少损失的扩大，双方对后期租金损失的扩大均存在过错责任,故本院酌情确定自2020年5月19日至判决之日（2020年7月20日）期间租金损失应由双方各承担50%，经计算，被告杨静应付此期间的租金数额为7079元（6741.9元/月÷30天×63天×50%）。因杨静应支付吴凌龙2019年11月1日至2020年5月18日期间的租金44946元、2020年5月19日至2020年7月20日租金7079元，且吴凌龙应退还杨静商铺租赁保证金7048.35元、应减免租金6741.9元，故杨静应支付吴凌龙租金数额为38234.75元（租金44946元+租金7079元-应退保证金7048.35元-减免租金6741.9元）。对原告要求被告按照日租金2倍支付自2020年11月1日起至房屋归还为止租金的诉讼请求，仅部分符合法律规定，本院仅支持38234.75元。对原告要求被告杨静补足上一年度的差额租金20225.7元的诉讼请求，因双方已经约定违约金，且上一年度的租金已经支付完毕，故本院不予支持。 综上所述，对吴凌龙诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持，对其不合理的部分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》、《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》之规定，判决如下： 一、解除吴凌龙、杨静、淮南新城吾悦房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》《三方协议》； 二、杨静于本判决生效后十日内清空、搬离并向吴凌龙返还淮南市田家庵区的新城吾悦项目中编号Ｓ1-123商铺； 三、杨静于本判决生效后十日内一次性支付吴凌龙房屋租金38234.75元； 四、杨静于本判决生效后十日内一次性支付吴凌龙物业费3370.95元、电费9058.80元、违约金1348.38元； 五、驳回吴凌龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费987元，由原告吴凌龙负担200元，由被告杨静负担787元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  李小柱 人民陪审员  王桂兰 人民陪审员  张娟娟 二〇二〇年七月二十日 法官助理丁玲玲 书记员杜金山 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件 若干问题的指导意见（一）》 三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理： （一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。 （二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。 （三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》发改投资规［2020］734号 二、实施房屋租金减免 （一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。 （二）中央所属国有房屋（包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋）出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。 （三）对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。 五、稳定房屋租赁市场 （十）在受疫情影响缴纳租金确有困难时，承租人与出租人在遵守合同协议的前提下，本着平等协商的原则稳定租赁关系，出租人可适当减免或延期收取租金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。