四川省乐山市五通桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1112民初202号 原告：夏建鹏,男,1974年12月28日出生,汉族,住浙江省乐清市。 被告：乐山市置恒房地产开发有限公司，住所地四川省乐山市五通桥区竹根镇茶花路。 法定代表人：孔庆平，董事长。 原告夏建鹏与被告乐山市置恒房地产开发有限公司（以下简称置恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏建鹏，被告置恒公司的委托诉讼代理人周洪令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏建鹏向本院提出诉讼请求：1.判令置恒公司向夏建鹏支付违约金1000万元；2.判令置恒公司自2019年11月23日起至实际交付47,074,160元商品房并办理买卖合同备案登记手续之日，以47,074,160元为基数按日向原告支付千分之一金额的违约金至2020年3月16日，暂计为5,413,528.40元。事实和理由：2015年5月19日，置恒公司与夏建鹏签订《商品房买卖框架协议》，其中违约责任约定：“甲方逾期为乙方办理商品房买卖合同备案登记手续（因政府备案迟延的除外），每逾期一日应向乙方支付所购商品房总价千分之一的违约金，逾期超过30日的，甲方应向乙方承担违约金1000万元……”。该框架协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、性质法规的强制性规定，合法有效。 夏建鹏与置恒公司、乐山首座大酒店管理有限公司、孔庆平房屋买卖合同纠纷一案，最高人民法院（2019）最高法民终782号民事判决书已经生效。最高人民法院认为，双方在履行框架协议以及其他协议、协议时产生了纠纷，对于夏建鹏所应当享有的股东权益的具体数额存在争议，进而置恒公司应向夏建鹏抵偿价值多少的房产无法确认，因此，难以认定置恒公司违法了框架协议所约定的合同义务。待本判决确定置恒公司应向夏建鹏交付确定价值的商品房后，如置恒公司违反框架协议约定以及本判决确定的判项逾期办理商品房买卖合同备案登记手续，夏建鹏可另行向置恒公司主张违约责任。（2019）最高法民终782号《民事判决书》已于2019年9月23日生效，置恒公司应于2019年11月22日前向夏建鹏交付乐山新天地项目价值47,074,160元的商品房并办理商品房买卖合同备案手续。置恒公司至今未履行生效判决书确定的义务，确已违约，应向夏建鹏承担违约责任。综上，根据框架协议约定和（2019）最高法民终782号民事判决书确定的事实，置恒公司已构成违约，夏建鹏为维护其合法权益，特诉至人民法院，请求支持其诉讼请求。 置恒公司辩称，置恒公司已按照（2019）最高法民终782号民事判决书的要求，于2019年10月30日向夏建鹏发生通知，要去“夏建鹏在借到通知后五个工作日内到置恒公司接收乐山新天地项目价值47074160元的商品房，并在接到通知收五个工作日内解除对置恒公司位于乐山市五通桥区“乐山新天地”项目中尚未出售的房产［五］房预售证第肆号”和乐山市五通桥区竹根镇置恒新天地二期一标段在建工程［建字第五规建设（2014）20号］的查封，以便置恒公司为其办理商品房买卖合同备案手续。如未按期办理完善前述事宜的责任概由夏建鹏自行承担。”。置恒公司依法向夏建鹏进行了通知，并对通知内容及邮寄过程进行了公证。夏建鹏因自己原因未按《通知》要求按时前往置恒公司出接收房屋并办理合同备案，并非置恒公司不愿意履行备案手续，是夏建鹏不予配合，才导致无法履行，置恒公司没有违约事实,无需向夏建鹏承担违约责任。且约定的违约金过高，如果法院认定存在违约，违约金应以夏建鹏的损失为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。夏建鹏为支持其诉讼请求，向本院提交了：《商品房买卖协议框架协议》，（2017）川民初102号民事判决书、（2019）最高法民终782号民事判决书、公证书，拟证明经人民法院生效判决书确认置恒公司应交付的商品房数量后,夏建鹏向置恒公司要求履行判决书确定义务,但置恒公司至今仍未办理备案登记手续，置恒公司已构成违约。根据框架协议约定，置恒公司应向夏建鹏支付违约金。置恒公司对上述证据的三性无异议。 置恒公司针对其辩解意见，向本院提交了：公证书、快递原件及回执，拟证明置恒公司在（2019）最高法民终782号民事判决书生效后于2019年11月11日向夏建鹏发出通知，要求其配合办理备案登记手续，但夏建鹏一直未与置恒公司联系，置恒公司不存在违约行为。夏建鹏对上述证据的真实性无异议，但对其合法性有异议，夏建鹏未收到该份快递也未接到过电话，置恒公司明知夏建鹏长期居住在乐山翡翠国际小区，但却故意向浙江邮寄。并且夏建鹏于2019年11月19日到置恒公司要求其签收法律文书，但置恒公司的法人及办公室人员一直予以回避，不签收法律文书。 本院经审查，原、被告双方提交的证据，均符合证据的三性，本院予以采信。 根据原、被告陈述，结合本院采信的证据，本院认定事实如下： 2015年5月19日，置恒公司作为甲方与夏建鹏作为乙方签订《商品房买卖框架协议》，约定：因乙方欲与甲方签订系列《商品房买卖合同》，购买甲方开发的乐山新天地商品房。一、购买的商品房、购房款支付及相关约定。1.乙方购买房为乐山新天地一期的价值陆仟万元的商品房（具体房屋房号及面积明细由本次退出股东夏建鹏、蔡方升、李玲华在置恒公司未售房源中选定，优先满足夏建鹏选房，住宅若有不足的，则以一期二楼商业补充），住宅房屋的固定价格为按照建筑面积计算2000元/平方米，二楼商业房屋固定价格为按照建筑面积计算4500元/平方米。若乙方所购商品房的最终实测面积发生变化，双方同意按照前述相应的商品房价格多退少补。2.基于乙方作为甲方股东期间，除投入了乙方的股本金以外，还以股东无息借款方式向甲方投入了首期投资款2600万元。现甲乙双方同意，该首期投资款60日内由甲方退还乙方后，乙方在2日内付给甲方作为应付的相应商品房总价款。3.除上述第2款约定外，乙方尚欠甲方购房款3400万元未付。该欠付房款，甲方确认由孔庆平在本协议签订后60日内向乙方支付股权转让款和补贴款后，由乙方负责及时转付给甲方用于付清剩余购房款。4.本协议签订后60日内，甲方负责为乙方办妥购买的所有商品房买卖合同备案登记手续。二、关于乙方或乙方指定人购买的商品房再次进行转让的约定。1.乙方购买的商品房可以自行销售。乙方自行承担销售的全部责任和风险。2.乙方购买的商品房需要通过甲方更名的方式进行销售的可以安排销售人员自行在甲方、售楼部销售，甲方应无条件配合。……三、特别约定。1.若因甲方或孔庆平原因导致乙方未能按期付清购房款的，甲方不得撤销乙方所购商品房登记的备案手续，乙方欠付的房款由孔庆平负责支付。2.在乙方购买的所有商品房买卖合同备案后60日内，双方共同清理相互间的财务往来，并进行确认。若经过清理发现甲方欠付乙方债务的，甲方仍应承担支付责任，并应将相应的商品房按照住宅以建筑面积2000元/平方米价格，二楼商铺按照建筑面积4500元/平方米价格，将乙方选定商品房抵偿，并办理商品房买卖合同备案至乙方名下；若乙方欠付甲方债务的，甲方有权向乙方追索，并有权要求与乙方解除与欠付金额相等价值（住宅按建筑面积2000元/平方米价格，二楼商铺按照建筑面积4500元/平方米价格）商品房的买卖合同备案手续。3.甲方同意乙方有权指定购房人（一人或多人）购买本协议所涉商品房，乙方或乙方指定购房人有权要求甲方及甲方保证人向其履行本协议项下甲方的各项义务及责任。4.本协议签订后20日内，若因乙方原因未能与甲方保证人孔庆平签订股权转让协议的，甲方有权解除与乙方和乙方指定购房人的商品房买卖合同。四、违约责任。1.甲方逾期为乙方办理商品房买卖合同备案登记手续（因政府备案迟延的除外），每逾期一日应向乙方支付所购商品房总价款千分之一的违约金，逾期超过30日的，甲方应向乙方承担违约金1000万元，且乙方有权要求及保证人孔庆平将乙方所持公司的原股权全部无条件过户至乙方名下。甲方逾期办理新购房人的商品房买卖合同更名手续或逾期交付乙方房款的，每逾期一日应按照相应商品房价款的千分之一向乙方支付违约金。2.本协议系双方真实意思表示，双方应严格遵守。任何一方违反本协议约定造成另一方经济损失的，应向对方承担全部经济赔偿责任。五、其他。该协议有孔庆平、夏建鹏签名并加盖置恒公司公章。甲方保证人处有首座大酒店加盖的公章和孔庆平的签名。陈晓云签字确认首座大酒店提供的上述担保。 2017年9月11日，夏建鹏向四川省高级人民法院提起诉讼，请求：1判令置恒公司向夏建鹏交付乐山新天地项目价值110,706,536.45元的商品房并办理商品房买卖合同备案手续；2.判令置恒公司向夏建鹏支付违约金1000万元；3.判令首座大酒店、孔庆平对置恒公司应承担的履行义务，在同等价值金额内承担连带支付责任；4.判令被告承担本案的诉讼费用。四川省高级人民法院于2018年9月19日作出（2017）川民初102号民事判决，判决：(一)置恒公司于判决生效后六十日内向夏建鹏交付乐山新天地项目价值47,074,160元的商品房并办理商品房买卖合同备案手续；（二）驳回夏建鹏的其他诉讼请求。夏建鹏与置恒公司均不服上述判决，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2019年7月26日作出（2019）最高法民终782号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。置恒公司于2019年9月23日签收上述判决书。 2019年10月31日，置恒公司工作人员侯李平通过邮政快递向夏建鹏邮寄《通知》一份，邮寄地址为“浙江省乐清市，联系电话136××××2999”，《通知》内容为“夏建鹏先生（公民身份号码：3303231974××××××××）：最高人民法院作出的（2019）号《民事判决书》已经发生法律效力，《民事判决书》要求置恒公司于判决生效后六十日内向原告夏建鹏交付乐山新天地项目价值47074160元的商品房并办理商品房买卖合同备案手续。现我公司郑重通知你：1、请你在借到本通知后五个工作日内到置恒公司接收乐山新天地项目价值47074160元的商品房。2、请你在接到本通知后五个工作日内解除对置恒公司位于乐山市五通桥区的‘乐山新天地’项目中尚未出售的房产［（五）房预售证第肆号］和乐山市五通桥区竹根镇的‘置恒新天地二期一标段’在建工程［建字第五规建（2014）20号］查封，以便于公司为你办理商品房买卖合同备案手续。如果你未按期办理完善前述事宜的责任概由你自行承担。”，该邮件因未妥投被退回，未妥投原因为无人接听，地址不详。 2019年11月19日，夏建鹏向置恒公司（办公室工作日人员侯李平在场）现场送达《要求履行民事判决民告知函》，内容为“乐山市置恒房地产开发有限公司：本人夏建鹏今天到乐山市置恒房地产开发有限公司，要求乐山市置恒房地产开始有限公司履行2019最高法民终782号判决义务，请乐山市置恒房地产开发有限公司交付商品房并办理乐山新天地项目价值47,074,160元的商品房买卖合同备案手续。 另查明，1.四川方略九洲房地产土地资产评估有限公司于2019年1月29日向五通桥区土地储备中心出具《五通桥区竹根镇茶花路“乐山.新天地”二期1幢、3幢、6幢1区局部商业用房地产价值咨询报告》的补充说明，“乐山.新天地”二期1幢、3幢、6幢1区商业用房的价值咨询结果为43,746.87万元; 2.置恒公司“乐山新天地项目”二期商品房尚未办理预售许可证； 3.置恒公司“乐山新天地项目”二期在建工程已被乐山市中级人民法院以（2018）川11执35号执行裁定书查封，期限从2018年4月3日至2021年4月2日； 4.夏建鹏向乐山市中级人民法院申请续行查封，乐山中级人民法院作出（2020）川11执19号之一执行裁定书，对置恒公司“乐山新天地”项目中尚未出售的房产【（五）房预售证第肆号】、“置恒新天地二期一标段”在建工程进行了查封，期限从2020年8月14日起至2023年8月13日止； 5.乐山市中级人民法院于查封…… 本院认为，《商品房买卖框架协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当按约履行各自的义务。 关于置恒公司应否向夏建鹏支付违约金的问题。夏建鹏认为根据最高人民法院判决认为，在该判决确定置恒公司应向夏建鹏交付确定价值的商品房后，如置恒公司违反框架协议约定以及该判决确定的判项逾期办理商品房买卖合同备案登记手续，夏建鹏可向置恒公司主张违约责任。（2019）最高法民终782号《民事判决书》已于2019年9月23日生效，置恒公司应于2019年11月22日前向夏建鹏交付乐山新天地项目价值47074160元的商品房并办理商品房买卖合同备案手续。但置恒公司至今未向夏建鹏交付案涉价值的商品房，置恒公司已违约，应向夏建鹏承担违约责任。根据框架协议约定，应支付违约金1000万元，并自2019年11月23日起至置恒公司实际交付47074160元的商品房并办理商品房买卖合同备案登记手续之日，以47074160元为基数，按日向夏建鹏支付千分之一金额的违约金。置恒公司认为，最高人民法院（2019）最高法民终782号民事判决书生效后，置恒公司已通知夏建鹏在接到通知后五个工作日内到置恒公司接收乐山新天地项目价值47074160元的商品房，并在接到通知收五个工作日内解除对置恒公司位于乐山市五通桥区“乐山新天地”项目中尚未出售的房产［五］房预售证第肆号”和乐山市五通桥区竹根镇置恒新天地二期一标段在建工程［建字第五规建设（2014）20号］的查封，以便置恒公司为其办理商品房买卖合同备案手续，但夏建鹏一直不予配合，置恒公司不存在任何的违约行为，且双方关于违约金的约定过高，违约金应以夏建鹏的实际损失为准。 根据本院查明的案件事实，置恒公司虽于2019年10月30日向夏建鹏户籍所在地邮寄通知，要求夏建鹏配合接收案涉价值的商品房，夏建鹏亦于2019年11月19日向置恒公司主张要求置恒公司履行生效判决确定的内容，但至今置恒公司并未向夏建鹏交付乐山新天地项目价值47,074,160元的商品房并办理商品房买卖合同备案手续。且置恒公司乐山新天地项目二期处于查封状态，除夏建鹏申请的查封以外，因置恒公司涉及的其他案件亦被人民采取了查封措施，即使夏建鹏申请解除其对乐山新天地项目的查封，置恒公司客观上也无法向夏建鹏交付乐山新天地项目价值47,074,160元的商品房并为其办理商品房买卖合同备案手续。因此，置恒公司应向夏建鹏承担违约责任。 双方在框架协议中“每逾期一日应向乙方支付所购商品房总价款千分之一的违约金，逾期超过30日的，甲方应向乙方承担违约金1000万元”的约定。我国适用的违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金的计算应以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素予以确定。本案中，夏建鹏未提供因置恒公司违约造成损失的依据，该损失仅为相应的资金利息损失。夏建鹏主张按合同约定的标准计算违约金的请求明显超过了造成损失的30%，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，应予调减。故本院对夏建鹏主张违约金的诉讼请求支持以47,074,160元为基数，从置恒公司逾期履行义务之日即2019年11月23日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算至置恒公司履行生效判决内容之日止。 综上，夏建鹏关于要求置恒公司支付违约金诉讼请求，本院予以部分支持，对置恒公司关于违约金约定过高的辩解意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告乐山市置恒房地产开发有限公司于本判决书生效后向原告夏建鹏支付违约金（违约金以47074160元为基数，从2019年11月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率[LPR]上浮30%计算至被告乐山市置恒房地产开发有限公司向原告夏建鹏交付47074160元的商品房并办理商品房备案登记之日止）； 二、驳回原告夏建鹏的其他诉讼请求。 案件受理费114,281元，由被告乐山市置恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  王利群 人民陪审员  傅建成 人民陪审员  李典文 二〇二〇年七月××日 书 记 员  何嘉利