广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3336号上诉人（原审被告）：佛山市朗淇物业管理咨询有限公司，住所地广东省佛山市南海区******************，统一社会信用代码91**************9P。法定代表人：陆幸明，总经理。上诉人（原审被告）：陆幸明，男，汉族，住广东省四会市*******************，公民身份号码441************21X。被上诉人（原审原告）：邝叙荣，男，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码411************319。被上诉人（原审原告）：邝敏潮，男，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************319。两被上诉人共同委托诉讼代理人：江润凯，广东信广律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈明全，广东信广律师事务所律师。上诉人佛山市朗淇物业管理咨询有限公司（以下简称朗淇公司）、陆幸明因与被上诉人邝叙荣、邝敏潮房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初7756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朗淇公司、陆幸明上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.驳回邝叙荣、邝敏潮的全部诉讼请求；3.本案全部诉讼费由邝叙荣、邝敏潮承担。事实和理由:原审判决认定事实错误，应依法予以改判，理由如下：一、邝叙荣、邝敏潮未履行修缮房屋的责任，直接导致朗淇公司租金的损失，应在邝叙荣、邝敏潮原诉请范围内予以核减。1.2018年11月份，根据2904房的租客反应，房屋卫生间出现严重流水、电热水器经常断电、房屋线路经常跳闸的问题，直接危害到租客的人身安全。朗淇公司的员工已立刻将情况向邝叙荣、邝敏潮反应。邝叙荣、邝敏潮知悉并承诺会尽快解决问题。但直至2019年1月，邝叙荣、邝敏潮仍未解决问题。该期间，朗淇公司的员工一直有向邝叙荣、邝敏潮了解问题的进度及提出解决的办法，但邝叙荣、邝敏潮一直不予理会。因邝叙荣、邝敏潮怠于修缮房屋，导致租客拒绝租赁该房屋，致使朗淇公司租金的损失。2.朗淇公司和租客多次要求物业到2904房屋检查，物业最后检查的结论是房屋卫生间出现严重流水、电热水器经常断电、房屋线路经常跳闸是因为全屋线路有问题导致的。2904房屋初期系邝叙荣、邝敏潮负责全屋线路的安装。显然邝叙荣、邝敏潮未履行合同约定的修缮房内设施，保证电器正常使用的义务。3.因邝叙荣、邝敏潮未履行修缮房屋的责任，房屋未达到合格居住条件，直接导致朗淇公司租金的损失，应在邝叙荣、邝敏潮诉请范围内予以核减。4.邝敏潮是知道房屋情况的，经朗淇公司多次提醒，邝敏潮不予处理。5.朗淇公司员工多次报物业保修，物业要求业主到场处理，物业人员上门检查，报告全屋电路问题，物业有报修记录，案涉房屋问题业主是知情的，因为物业要业主亲自报修。6.在业主完全知道情况后，朗淇公司一直努力协商解决办法，协商过程中，朗淇公司提出条件：在邝叙荣、邝敏潮结清所有水电、管理等费用后，朗淇公司默认解除合同。7.房屋在报修时，租客以危害人身安全为由解除租赁合同，直接导致朗淇公司租金的损失。二、依据房屋委托合同第五条第四款、第七款的约定，因邝叙荣、邝敏潮未按合同约定履行修缮房屋的责任，且导致朗淇公司租金损失，朗淇公司履行不安抗辩权，直至邝叙荣、邝敏潮履行修缮房屋的责任为止。三、朗淇公司属于一人有限责任公司，但朗淇公司股东的财产与公司的财产系相互独立的，股东的财产与公司的财产不构成混同。故股东陆幸明不需要对朗淇公司的对外债务承担连带责任。被上诉人邝叙荣、邝敏潮在二审期间未进行答辩。邝叙荣、邝敏潮向一审法院提出诉讼请求：1.朗淇公司、陆幸明共同连带向邝叙荣、邝敏潮支付租金3000元、电费244.23元、垃圾处理费16元、水费16元、物业服务费286元，并支付违约金4500元，合计8062.23元；2.朗淇公司、陆幸明承担本案诉讼费用。一审法院查明：2018年4月16日，邝敏潮代其儿子邝叙荣与朗淇公司签订《房屋委托合同》，合同约定将邝叙荣所有的佛山市禅城区****************委托给朗淇公司出租管理，委托期共12个月，自2018年4月18日起至2019年4月17日，每月租金1500元，邝叙荣、邝敏潮提供45天免租期，租金从2018年6月2日开始按月缴纳给邝叙荣；当朗淇公司超过一个月未按本委托协议约定时间支付给邝叙荣、邝敏潮房屋租金并协商无果，将视为朗淇公司协议违约，邝叙荣、邝敏潮有权马上收回该房屋自行处置并追讨朗淇公司所欠租金及滞纳金外3个月租金的违约金；委托期间房屋内所发生的水、电、煤气、物业费用包括公共分摊等费用由朗淇公司承担；委托期间，房屋因时间久远自然损坏，朗淇公司应及时通知邝叙荣、邝敏潮修缮。合同订立后，邝叙荣、邝敏潮依约将房屋交付给朗淇公司，朗淇公司按约向邝叙荣、邝敏潮支付租金。自2019年1月开始，朗淇公司开始拖欠租金。2019年2月28日，邝叙荣、邝敏潮收回了涉案2904房。另，据邝叙荣、邝敏潮提交的费用清单，涉案2904房尚欠2019年2月的物业费143元、垃圾处理费8元，2018年12月26日-2019年1月25日的电费206元，2018年12月26日-2019年1月25日的公摊电费38.23元，2018年12月26日-2019年1月25日的水费16元。另查，朗淇公司为陆幸明独资的一人公司。一审法院认为，根据涉案合同的约定分析，本案应为房屋租赁合同纠纷。邝叙荣、邝敏潮与朗淇公司之间的房屋租赁合同关系内容合法、有效，受法律保护，双方均得依约行事。朗淇公司辩称因邝叙荣、邝敏潮未按合同约定履行修缮房屋的责任，且导致朗淇公司租金损失，朗淇公司履行不安抗辩权有权拒交租金。一审法院认为，朗淇公司举证的视频拍摄时间、地点均不明确，不能证明涉案2904房存在漏水、经常断电的问题，此外未有证据显示朗淇公司曾通知邝叙荣、邝敏潮修缮房屋或朗淇公司存在租金损失，朗淇公司的抗辩不成立。朗淇公司不按约定支付房屋租金，已构成违约，应按合同约定支付租金及违约金，一审法院对邝叙荣、邝敏潮诉请的租金3000元及违约金4500元予以支持。关于邝叙荣、邝敏潮主张水费、电费、垃圾处理费、物业服务费。邝叙荣、邝敏潮已于2019年2月28日收回涉案房屋，涉案房屋2019年3月份产生的物业费及垃圾处理费由邝叙荣、邝敏潮自行承担，涉案房屋收回前产生的水费、电费、垃圾处理费、物业服务费由朗淇公司负担，一审法院对邝叙荣、邝敏潮主张的物业费143元、垃圾处理费8元、电费244.23元、水费16元予以支持，诉请超出部分不予支持。关于陆幸明的责任问题。朗淇公司为陆幸明独资的一人公司，陆幸明未能举证证明其公司财产独立于个人财产，应按公司法的规定对朗淇公司的债务承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、朗淇公司在判决发生法律效力之日起十日内向邝叙荣、邝敏潮支付租金3000元及违约金4500元；二、朗淇公司在判决发生法律效力之日起十日内向邝叙荣、邝敏潮支付物业费143元、垃圾处理费8元、电费244.23元、水费16元；三、陆幸明对判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回邝叙荣、邝敏潮的其他诉讼请求。如朗淇公司、陆幸明未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序审理，受理费25元，邝叙荣、邝敏潮负担5元，朗淇公司、陆幸明负担20元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.朗淇公司应否向邝叙荣、邝敏潮支付租金及违约金、物业费、垃圾处理费、电费、水费；2.陆幸明应否对本案债务承担连带责任。关于朗淇公司应否向邝叙荣、邝敏潮支付租金及违约金、物业费、垃圾处理费、电费、水费的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，朗淇公司、陆幸明主张因邝叙荣、邝敏潮未按合同约定来履行修缮房屋的义务，且导致朗淇公司租金损失，该损失应在邝叙荣、邝敏潮诉请范围内予以核减。但在本案诉讼过程中，朗淇公司、陆幸明就其上述主张未能提供充分、有效的证据证明，故其应承担举证不能的法律后果，其上述主张缺乏依据，本院不予支持。朗淇公司拖欠租金的事实清楚，其行为构成违约，应按合同约定支付租金及违约金。一审法院对邝叙荣、邝敏潮主张朗淇公司应向其支付租金3000元及违约金4500元予以支持符合事实和法律规定，本院予以维持。根据案涉合同约定，委托期间房屋内所发生的水、电、煤气、物业费用包括公共分摊等费用由朗淇公司承担。邝叙荣、邝敏潮已于2019年2月28日收回案涉房屋，一审法院据此认定朗淇公司应向邝叙荣、邝敏潮支付案涉房屋收回前产生的物业费143元、垃圾处理费8元、电费244.23元、水费16元于法有据，本院予以维持。关于陆幸明应否对本案债务承担连带责任的问题。朗淇公司为陆幸明独资的一人公司，朗淇公司、陆幸明未能举证证明公司财产独立于个人财产，故陆幸明应按公司法的规定对朗淇公司的债务承担连带责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。朗淇公司、陆幸明的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市朗淇物业管理咨询有限公司、陆幸明负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年七月十日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽