甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0502民初637号 原告：曹小燕，女，1985年12月23日出生，汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：李洪涛，甘肃一如律师事务所律师。 被告：祁康乐，男，1970年10月5日出生，汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：彭二玲，甘肃端方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔文奎，甘肃端方律师事务所律师。 原告曹小燕与被告祁康乐不当得利纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂于2020年5月11日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹小燕及其委托诉讼代理人李洪涛、被告祁康乐及其委托诉讼代理人彭二玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹小燕向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还不当得利225000元及利息25594元（按年利率6.5%，计算21个月）。事实和理由：2018年5月，原告承租被告位于天水市秦州区X号商铺，但被告在与原告签订房屋租赁合同时，除向原告收取了约定的租金外，还向原告索要了225000元的转让费。原告认为被告收取转让费的行为没有法律依据，属于不当得利，要求予以返还。 祁康乐辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。1.本案的房屋承租人除了原告外，还有案外人王教学，原告无权单独起诉被告要求返还225000元；2.被告收取的225000元不属于不当得利，原告或者案外人王教学为了让被告同意其转租涉案房屋并签订2018年的房屋租赁合同，自愿向被告支付225000元，属于各方当事人自愿达成合意并实际履行，并不违反法律禁止性规定，不应当进行返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的租金转款凭证、被告提供的2017年5月签订的房屋租赁协议、房产证复印件，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实及证据认定如下： 原告提供的证据： 1.收条、转让协议、收据、承诺书、微信聊天记录各1份，拟证明原告与案外人吴琳莉、张陆林协商转让被告的商铺，其中转让费225000元，但因被告不同意转让，将225000元转让费退还原告的事实。 经质证，被告对证据1真实性不认可，且认为上述证据与本案没有关联性，原告从案外人吴琳莉、张陆林处转让铺面的行为，被告是不同意的。 经审核，本院认为该组证据形成完整证据链，可以证实原告从案外人吴琳莉、张陆林处转让被告的店铺，转让费225000元，后因被告不同意转让，向原告退还转让费的事实，故对原告的证明目的本院予以采纳。 2.营业执照1份，拟证明原告利用涉案商铺于2017年11月8日依法办理了营业执照，从事化妆品业务。 经质证，被告对营业执照的真实性无异议，但认为商铺实际参与经营人是王教学和曹小燕。 经审核，本院认为该份营业执照可以证实原告在涉案铺面中经营化妆品店的事实，对其证明目的予以采纳，且经本院向王教学本人询问，王教学认可涉案商铺由曹小燕一人经营，对被告的该辩解意见不予采纳。 3.房屋租赁合同1份，拟证明原、被告于2018年5月就涉案商铺签订租赁合同的事实。 经质证，被告对房屋租赁合同的真实性认可，但是对于证明目的不予认可，当时签合同时是案外人王教学与被告联系的，所以被告认为签合同是王教学和原告两人。 经审核，本院认为该份证据可以证实原、被告就案涉房屋签订房屋租赁合同的事实，对原告的证明目的予以采纳，对被告认为签合同的是王教学与原告两人的辩解意见不予采纳。 4.录音及书面文字材料、农业银行交易明细单1份，拟证明原告在案外人王教学的带领下给被告支付225000元转让费的事实。 经质证，被告对上述证据真实性无异议，但是对证明目的不认可，录音中反映出原告和案外人王教学一起给被告支付的转让费，钱是原告的还是王教学的不清楚；农业银行交易明细单仅能说明原告支付给张陆林225000元，不能证明支付给被告的225000元是原告个人的钱。 经审核，本院认为上述两份证据相互印证，结合原告提供的与案外人张陆林的转让协议及收据，能够证实原告与案外人吴琳莉、张陆林转让不成，将张陆林退回的225000元支付给被告的事实，对原告的证明目的予以采纳。 被告提交的证据： 1.借条、收条、照片、视频截图、微信转账记录，拟证明案外人王教学从被告处借款的事实。 经质证，原告认为上述证据显示被告多次给案外人王教学提供大量借款，被告与王教学有密切的经济联系，两人关系不一般。 经审核，本院认为上述证据系被告与案外人之间的借贷关系，与本案无关，在本案中不作认定。 2.借款合同、邮政银行交易明细各1份，拟证明原告与案外人王教学从被告处借款16万元，原、被告系涉案房屋共同承租人的事实，原告与王教学承诺如不能按期归还借款，原告及王教学无权转让涉案房屋的事实。 经质证，原告认为该份证据与本案无关，借贷合同是在被告给王教学借款时就已经打印好的，协议内容原告并未与其进行真实的协商。借款合同的保证条款不能证实原告所经营的涉案商铺就是原告与案外人王教学共同承租的，被告所主张的用店铺的转让权、经营权对借款进行抵押担保的约定本身就是无效的。 经审核，本院认为借款合同、交易明细系被告与王教学、曹小燕之间的借贷关系，与本案无关，在本案中不作认定。从庭审查明的事实看，涉案商铺的实际承租人为曹小燕，对被告关于王教学、曹小燕系共同承租人的证明目的，不予采纳。 3.2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》1份，拟证明合同约定：在租赁关系存续期间，2年以内房屋承租人有权转让，并取得全额转让金的权利，2年以后承租人无权转让的事实。 经质证，被告对合同的真实性认可，但是对证明目的不予认可，对补充条款有异议，补充条款是曹小燕书写的，该条款无效，因为原告在自己的承租期内是不会转让的，只有在承租期限已到或者将近的时候才会转让； 经审核，本院认为原、被告签订的这份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，并不违反相关法律、行政法规的规定，系有效合同，本院予以采信。 4.2019年5月10日签订的《房屋租赁合同》及还款计划书各1份，拟证明2019年涉案房屋的租赁合同由被告和案外人王教学签订，如王教学不按照计划归还借款，被告有权收回租赁房屋的使用权，且原告无权转让涉案房屋的事实。 经质证，被告认为该房屋租赁合同无效，还款计划书与本案无关。 经审核，本院认为该房屋租赁合同系王教学与被告签订，对曹小燕不发生法律效力。还款计划书系王教学出具，与本案无关，在本案中不作认定。 本院依职权到XX县看守所向王教学做的询问笔录，王教学陈述涉案商铺的转让费为曹小燕个人支付，其帮曹小燕经营过半年商铺，之后由曹小燕一人经营。祁康乐在收取转让费时口头承诺如5年之内租赁商铺未转让将退还转让费。 经质证，原告对王教学的询问笔录没有异议，被告祁康乐对王教学的陈述不予认可，但对原告的主体问题不再提出异议。 本院对王教学的陈述将结合查明的事实综合进行认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月10日，原告曹小燕与案外人吴琳莉、张陆林签订转让协议，约定从吴琳莉、张陆林处转让被告祁康乐所有的位于天水市秦州区X号门店一处，转让费225000元，剩余房费7个月58300元，转让费主要为装修费和经营权使用费。合同签订后，原告曹小燕通过银行转账向张陆林支付了转让费及房租共计283300元并开始对商铺进行装修，期间，因双方的转让协议未得到房主祁康乐的同意，祁康乐要收回商铺，吴琳莉、张陆林遂向曹小燕退还了225000元转让费。同年10月，曹小燕与案外人王教学找到祁康乐家中，要求租赁位于天水市秦州区X号门店，并向祁康乐现金支付转让费225000元，双方口头约定由曹小燕先经营铺面，之前的合同到期后，双方重新签订房屋租赁合同。2018年5月3日，原告曹小燕通过现金存入及银行转账的方式，向被告祁康乐交纳2018年房租10万元，2018年5月10日，原告曹小燕与被告祁康乐签订《房屋租赁合同》，约定：将被告所有的位于天水市秦州区X号门店出租给原告使用，租赁期限为一年（自2018年5月10日至2019年5月10日），年租金为10万元，房屋到期，租金随行就市，另行商定。曹小燕另手写一条补充条款，约定：2年以内原告有权转让，收取全额转让金，2年以后无权转让。房租期限到后，王教学与被告祁康乐于2019年5月10日签订了续租合同，合同约定租赁期限一年（自2019年5月10日至2020年5月9日），租金105000元，房屋到期，租金随行就市，另行商定。王教学另手写一条补充条款：因借被告人民币叁拾壹万元，现将经营权和转让权抵押给被告，王教学按还款计划书还款，如违约被告收回王教学的经营权和转让权，王教学无条件退出。2020年3月9日，原告以被告祁康乐收取225000元转让费的行为没有法律依据，属于不当得利为由，将被告起诉到本院，要求全额退还转让费并支付相应的利息。 对于225000元转让费，原、被告双方无书面约定，庭审中，原告陈述当时口头约定225000元先放到被告处，铺面由原告承租，租赁期限为两年，两年后如果原告不继续承租，被告退还225000元，如果两年后还继续承租，225000元转让费每年递减，具体递减方式原告表示不清楚；被告陈述《房屋租赁合同》中的补充条款写的很清楚，被告收取225000元转让费后，原告取得优先承租权及允许原告在2年之内转让店铺，收取转让费的权利，双方并没有2年之后退还转让费的约定。 案件审理中，本院依职权到XX县看守所向王教学进行调查询问，王教学陈述：其与曹小燕系朋友关系，与祁康乐商谈租赁事宜时都是由他和曹小燕一起出面，在2018年6月之前，由其帮助曹小燕共同经营租赁商铺，之后由曹小燕独自经营，225000元转让费和房租都是曹小燕一人支付。原、被告之间的《房屋租赁合同》虽然是每年签订一次，但当时与祁康乐口头约定，涉案商铺由曹小燕租赁5年，5年之内如果曹小燕转让，由曹小燕收取全额转让费，如未转让，5年之后退还全额转让费。2019年其与祁康乐签订的《房屋租赁合同》中的补充条款内容，曹小燕并不知情。 鉴于原、被告之间的房屋租赁合同已经到期，原告仍占有商铺继续经营，本院在案件审理过程中，组织双方当事人多次进行调解，能否考虑将已收取的225000元转让费折抵房屋租金，但被告要求将225000元转让费折抵一年租金，原告要求将225000元转让费折抵两年租金，双方差距较大，无法达成一致的调解意见。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”根据上述法律规定，构成不当得利，应符合以下要件：民事主体一方取得利益，取得利益没有合同或法律依据，取得利益致使一方民事主体受到损失。根据本案已查明的事实，被告祁康乐向原告曹小燕出租商铺过程中，经双方协商一致，祁康乐向曹小燕收取225000元的转让费，曹小燕虽支付了转让费但曹小燕交纳转让费后根据协议约定取得商铺的优先承租权及2年之内向他人再次转让商铺并收取全额转让费的权利，其预支付的转让费可通过再次转让商铺并向他人收取转让费加以弥补，该约定系双方真实意思表示，权利、义务对等，并不违背法律强制性规定，应为有效协议，因此，该转让费是基于房屋租赁合同关系收取，不能认为没有合法依据，构成不当得利，但被告占有225000元转让费的前提为原告能在两年的经营期内转让铺面，并收取全额的转让费弥补原告损失，现因为疫情影响导致市场行情变化，原告无法通过转让铺面挽回损失，被告占有转让费的前提条件不能成就，此时被告仍继续占有转让费于法无据，也显失公平，故对原告要求被告返还转让费的诉请，应予支持。从本案的实际情况看，原告在未征得被告（房主）同意的情况下，擅自从他人手中承租铺面并向他人支付了转让费，在被告要收回铺面的情况下，以向被告支付转让费为条件取得了承租权，原告在支付转让费时应意识到在经营期间，涉案铺面能否如其所愿顺利转让，即受市场行情的制约，也受自己“转让能力”的限制，存在很多不可预计的风险，原告转让商铺前未尽到审慎的注意义务，在交纳转让费时又未考虑市场风险导致铺面无法转让的后果，其自身存在明显的过错，故原告应承担相应的责任，由被告适当返还。根据原告的过错程度并参考租赁房屋现状，本院酌定由祁康乐退还曹小燕转让费的70%，即225000元×70%=157500元。因双方并未约定转让费利息，故对原告要求被告承担转让费给付之日至退还之日利息的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百二十二条规定，判决如下： 一、被告祁康乐在本判决生效后15日内退还原告曹小燕房屋转让费157500元； 二、驳回原告曹小燕的其他诉讼请求。 案件受理费5060元，由曹小燕负担1518元，祁康乐负担3542元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  许龙泉 审 判 员  张 悦 人民陪审员  李翠玉 二〇二〇年七月七日 书 记 员  牛明明