四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初1108号 原告：北京恒昌惠诚信息咨询有限公司，住所地:北京市石景山区古城大街特钢公司**（首特创业基地**）****。统一社会信用代码：91110107589076381P， 法定代表人：宋伟。 委托诉讼代理人：李铮，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 被告：张潇云，女，汉族，生于1994年8月15日，住广东省深圳市宝安区。 委托代理人：任蜀红，女，汉族，生于1968年6月2日，住四川省达州市通川区，系被告张潇云的母亲。 被告：杨潇，女，汉族，生于1980年7月19日，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：杨波，四川省达州市达川区法通律师事务所法律工作者。 被告：段庆红，女，汉族，生于1972年9月27日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：朱微微，男，汉族，生于1997年8月13日，住四川省达州市达川区，系被告段庆红儿子。 原告北京恒昌惠诚信息咨询有限公司（以下简称恒昌咨询公司）与被告张潇云、杨潇、段庆红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒昌咨询公司的委托诉讼代理人李铮、被告张潇云的委托诉讼代理人任蜀红、被告杨潇及其委托诉讼代理人杨波、被告段庆红的委托诉讼代理人朱微微到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒昌咨询公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同返还原告未使用租房押金及租赁保证金共计人民币56356元及利息；2.判令三被告据原告已支付费用向原告开具普通增值税发票；3.本案诉论费由三被告承担。庭审中原告变更诉讼请求：第一项诉讼请求56356元，只包括了原告未使用的四个月的房屋租金，并没有包括租赁保证金，不要租赁保证金，三被告应当退还房屋租金。事实与理由：原告与被告张潇云、杨潇于2019年7月1日签订了《房屋租赁合同》，租赁合同中约定：被告为出租人，原告为承租人，被告将位于四川省达州市达川区城市坐标13-Ａ10-Ａ11出租给原告作为办公经营使用，租赁期限为2019年8月14日至2021年8月13日，月租金14089元，房屋租赁保证金15000元，租赁期满后如数返还，合同签订后，原告向被告张潇云、杨潇支付了半年的房租84534元。后由于原告出现业务调整需求，需要提前退租，故于2019年8月20日，向二被告及其代理人发送了《退租通知函》，并于2019年10月13日从租赁地址中搬出。依据《房屋租赁合同》第十四条第五款之约定，“乙方因自身合理的业务调整需求而提前退租，……甲方应退还乙方全部租赁保证金及乙方未使用的房屋租金。”原告搬出后，一直向二被告索要租赁保证金及未使用房屋租金，但经原告多次催要至今，二被告一直拒不履行合同义务，归还钱款。后经查，被告一张潇云已将Ａ10房屋于2018年出售给被告三段庆红，故被告三应与被告张潇云、杨潇一同承担返还原告租金之义务。根据双方签订的《房屋租赁合同》及合同法相关之规定，被告拒不退还租赁保证金及未使用房屋租金的行为属于严重违约且无视法律之行为，为了维护自身合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告张潇云答辩称：把我列为被告是无稽之谈，因为我是2017年3月2日就把房屋卖给了段庆红的，后面的事情跟我没有关系，后面段庆红跟物业签订合同，还有一份授权委托书让我签，但是在这之前我就把房屋已经卖了，所以让我去签订委托书是不成立的。 被告杨潇答辩称：原告的诉讼请求依法不能成立，应当驳回对被告杨潇的诉讼请求，从刚才变更的诉讼请求是要求三被告退还未使用的租金56356元及利息，实际上双方没有重新签订解除租赁合同，我们在履行过程中，从未收到原告对被告杨潇有过任何书面意见或者书面的法律文书。我们是收到起诉状的时候，才知道由原告说解除租赁合同。原告称2019年8月20日向被告送了退租通知函，杨潇从来都没收到过，事实上也是不符客观实际的。原告诉状当中称的是2019年10月13日已经从租赁地址搬出，这个我们也是不清楚的。根据合同的第14条第5款约定乙方因自身合理的业务调整需求，要提前退租的,那根据合同的约定，并不是他所说的这层意思,如果乙方他要提前解除退租的话，必须在三个月之前以书面形式进行告知。我们从来没收到过的提前解除合同的依据。甲、乙双方签订相关解约协议互不追究任何违约责任，也就说提前三个月以书面形式签订解约协议。我们这边没有收到任何的通知，所以说他的理由是不能成立的。我们也就是在第一次签订租房协议的时候，委托冉小强签字来处理这个事情，后面签订这个合同也从来没有委托他的。 被告段庆红答辩称：案涉13楼A10室是于2017年3月2日从张潇云处购买的，不清楚原告在诉状上说的于2019年8月20日退房的事情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,对本案事实认定如下： 2016年12月21日，皮丰银（甲方）与恒昌咨询公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，于2017年5月4日，皮丰银（甲方）与恒昌咨询公司（乙方）签订《补充协议》，约定由于甲方装修时间延长且于2017年2月14日交房至乙方使用，现租赁期变更为2017年2月14日至2018年2月13日。合同签订后,双方均按照该合同的约定履行了相应的义务。2017年10月25日，陈亚丽、杨潇、张潇云（甲方）与恒昌咨询公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方在合同中约定甲方将坐落在达川区华蜀南路443号城市坐标酒店13-A2、A11、A10（房屋所有权人分别人陈亚丽、杨潇、张潇云）的房屋出租给乙方，租赁期自2018年2月14日起至2019年8月13日。 2019年7月1日，张潇云、杨潇（甲方）与恒昌咨询公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同中约定：该房屋坐落于四川省达州市达川区城市坐标13-Ａ10-Ａ11号，房屋所有权人：张潇云、杨潇。租赁期自2019年8月14日至2021年8月13日。经甲乙双方协议一致，可以解除本合同。乙方因自身合理的业务调整需求而提前退租的，应提前3个月书面通知甲方，甲乙双方签署相关解约协议并互不追究任何违约责任。乙方需支付甲方一个月租金作违约金，甲方退还乙方全部租赁保证金及乙方未使用的房屋租金。合同签订后，原告恒昌咨询公司支付了租赁期内半年租赁费共计84534元，2019年9月30日代开了四川增值税专用发票，其中购买方名称为北京恒昌惠诚信息咨询有限公司，价税合计84534元。已交费租赁时间为2019年8月14日至2020年2月13日。2019年8月20日，原告恒昌咨询公司制作了房屋退租通知书，庭审中，三被告均否认收到了该房屋退租通知书，原告亦未向本院提交证据证实向三被告或代理人冉小强、皮丰银送达了该房屋退租通知书。原告恒昌咨询公司称于2019年10月13日从租赁房屋中搬出并于2019年10月15日将两间房屋的钥匙邮寄给被告的委托代理人冉小强,根据邮件信息显示对方拒收，但三被告予以否认此事实。原告恒昌咨询公司于2020年3月4日将两间房屋的钥匙邮寄给被告的委托代理人冉小强，根据邮件信息显示对方已收到该邮件。庭审中，被告杨潇认可冉小强于2020年3月4日收到了快递信封，确认收到两间房屋钥匙。现原告以被告拒不退还未使用房屋租金的行为属于严重违约行为，故诉讼来院。 同时查明：一、2017年3月2日，张潇云(售房人)与段庆红（购房人）签订了《房屋买卖合同》，将达川区三里坪街道华蜀南路443号（城市坐标酒店）13-A10号房屋出售给段庆红，后办理了房屋所有权变更登记，现该房屋为段庆红单独所有；达川区三里坪街道华蜀南路443号（城市坐标酒店）13-A11房屋为杨潇单独所有。 二、2020年2月25日，被告方委托代理人冉小强通过银行转账的方式向原告恒昌咨询公司转款7009.10元。针对该款，原告认可收到了该款，但是不清楚该款的性质。 本院认为，原告恒昌咨询公司与被告张潇云、杨潇签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告于2017年2月14日至2018年2月13日租赁被告房屋。租期届满前，原告与被告杨潇、张潇云名义（实为冉小强、皮丰银代理杨潇、段庆红）于2019年7月1日签订了《房屋租赁合同》，约定原告于2019年8月14日至2021年8月13日租赁被告房屋，原告恒昌咨询公司按照合同约定支付了半年租金84534元。鉴于案涉租赁房屋其中张潇云房屋【达川区三里坪街道华蜀南路443号（城市坐标酒店）13-A10号房屋】已于2017年3月2日出售给段庆红，段庆红知晓冉小强、皮丰银代理其出租房屋并已收取房租的事实，以及杨潇从开如到庭审均知晓冉小强、皮丰银代理其出租房屋并已收取房租的事实，杨潇和段庆红均系默认冉小强、皮丰银的代理行为，故2019年7月1日双方签订《房屋租赁合同》合法有效。 原告恒昌咨询公司诉称于2019年10月13日已从租赁房屋中搬出，并于2019年10月15日将两间房屋的钥匙邮寄给被告的委托代理人冉小强,根据邮件信息显示对方拒收，但三被告均否认此事实，且邮件上没有载明邮寄的物品名称。原告恒昌咨询公司诉称：于2020年3月4日将两间房屋的钥匙邮寄给被告的委托代理人冉小强，根据邮件信息显示对方已收到该邮件，庭审中，被告杨潇认可冉小强于2020年3月4日收到了该快递信封，确认收到钥匙。根据双方于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》第14.5条约定:"乙方因自身合理的业务调整需求而提前退租的，应提前3个月书面通知甲方，甲乙双方签署相关解约协议并互不追究任何违约责任。乙方需支付甲方一个月租金作违约金，甲方退还乙方全部租赁保证金及乙方未使用的房屋租金”，原告在因自身合理的业务调整需求而提前退租的，应当按照合同的约定提前3个月书面通知甲方并签署相关解约协议。本案中，原告未提交充分证据证实其于退租前3个月书面通知房屋所有权人或委托代理人，并签署相关解约协议，故原告恒昌咨询公司于2020年3月4日将两间房屋的钥匙邮寄给被告的委托代理人冉小强，被告确认收到原告恒昌咨询公司邮寄的钥匙，2020年3月4日应视为原告与被告杨潇、段庆红双方同意并在事实上解除了《房屋租赁合同》的时间，原告恒昌咨询公司支付的从2019年8月14日至2020年2月13日租金84534元系双方解除《房屋租赁合同》之前依约原告应当支付的房租，故原告要求三被告共同返还未使用租金56356元的诉讼请求，没有事实依据，理由依法不能成立，本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求要求三被告据原告已支付费用向原告开具普通增值税发票，因被告杨潇在庭审中提交了相应的普通增值税发票，原告也予以认可，故对原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求依法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告北京恒昌惠诚信息咨询有限公司的诉讼请求。 案件受理费604元，由原告北京恒昌惠诚信息咨询有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 游晓斌 二〇二〇年七月三日 法官助理 贾秋菊 书 记 员 冯婷婷