上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12083号原告：许荔珉，男，1975年1月7日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。被告：王迪，男，1983年1月7日出生，汉族，户籍所在地山东省枣庄市。原告许荔珉与被告王迪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2020年7月16日公开开庭进行了审理，原告许荔珉、被告王迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许荔珉向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行合同条款并承担违约责任,被告须按照合同向原告支付租金及利息、结清水电费、结清物业管理费、赔付违约金。依法判决被告执行如下具体条款：(1)支付租金。被告向原告支付自2019年4月1日至2020年4月20日的租金(按合同当年租金为每月人民币17,088元,非整月的按天计)(以下币种均为人民币),共计216,448元。扣除已支付的2019年4月份部分房租15,000元,还欠租金201,448元；(2)、结清2019年1月1日至2020年4月20日的物业费,(每月632.90元,非整月按天计),即9,915.43元；(3)、结清水费、电费。被告向原告支付自2019年10月20日(合同签订之日)至2020年4月13日尚未结清的水、电费,自来水公司目前抄见数为25吨,实欠水费125元,电力公司实欠电费27.34元；(4)、赔付违约金17,088元。被告向原告赔付违约金,违约金数目为合同约定的三个月租金51,264元,扣除保证金后还须赔付17,088元；(5)、赔偿房屋被损坏的修复费用,具体明细：一楼隔墙粉刷。二楼隔墙砌墙及粉刷。一楼上二楼的楼梯。大门门锁。消防系统验收等,材料及人工费预估20,000元；(6)、支付租金利息。被告向原告支付自2019年4月1日至法院判决做出之日的尚未交付的租金的利息,租金利息按银行一年期定期最低利息1.75计算；(7)、支付自2020年4月20日至法院判决做出之日,商铺二楼的租金损失4,588元/月,并解除原告与被告之间商铺二楼的租赁关系(商铺一楼已于2020年4月20日因被告违约,原告已书面通知收回)；合计：上述条款涉及的有关金额，有数的共计248,603.77元；2、判决本案全部诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》解除;2、判令被告立即将房屋恢复原状并归还原告。原告放弃对水电费的诉讼请求。事实和理由：2018年10月20日,原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》,将位于青浦区黄泥娄路XXX号商铺租给被告,商铺分为一楼及二楼共126.58平方(一楼及二楼各63.29平方),租赁期限为5年,前两年租金每月17,088元,并约定于签订合同当日支付两个月租金作为保证金及2018年10月到年底剩余的物业费及垃圾清运费,共计39,238元。免租期为70天,租金从2019年1月1日开始起算,每三个月支付租金,即每三个月支付51,264元,先付后用。但是被告除了签订合同当日须支付的39,238元分了三笔(即2018年10月15日支付了1,000元,2018年10月19日支付了30,000元,2018年10月22日支付了8,238元)按约定支付后,从2019年1月1日起算租金开始,就以各种原因不按合同金额支付租金,在原告不断催促的半年期间,被告分了8笔(即2019年1月9日支付了5,000元,2019年1月15日支付了10,000元,2019年1月31日支付了10,000元,2019年3月15日支付了5,000元,2019年4月4日支付了5,000元,2019年4月28日支付了5,000元,2019年5月31日支付了5,000元,2019年6月10日支付了6,264元),直到2019年6月10日才付清了本该1月1日就应该支付的三个月的租金51,264元。在之后的一个多月里,又分了3笔支付了15,000元作为2019年4月份的部分房租,(即2019年7月8日支付了5,000元,2019年7月13日支付了5,000元,2019年7月26日支付了5,000元),最后支付的一笔是2019年7月26日5,000元,自2019年4月1日至2020年4月20日(租金为每月17,088元,非整月的按天计),租金总额为216,448元,扣除已支付的2019年4月份部分房租15,000元,共欠租金201,448元。以上所有付款记录见附件《青浦大发商铺房租转账记录(承租人王迪)》,之后虽然在原告不断催促下,被告总是以各种资金没有到位再也没有支付过任何租金,并不断承诺会付清所欠的租金,但至今没有完成支付。根据租赁合同,租赁期间的物业费、水费、电费均由被告承担,被告在签订合同时付清了2019年度10月-12月的物业费后,再也没有支付过物业费,自2019年1月1日至2020年4月20日,共欠物业费9,915.43元(每月632.90元,非整月按天计)。期间自2019年10月20日(合同签订之日)至2020年4月20日尚未结清的水、电费,自来水公司目前抄见数为25吨,实欠水费125元,电力公司实欠电费27.34元。在租赁期间,被告计划做一个影音餐厅,在未征得原告同意的情况下将本商铺与隔壁212号商铺1楼及2楼的隔墙打通,并移除了一楼上二楼的楼梯,破坏了原来的房屋结构,但此后并未完成装修,致使商铺之后无法正常使用。直到2019年10月10日,原告在收到被告回复要求降低房租但也不明确会支付租金的情况下,原告明确回复被告如果将房屋返还不再租赁房屋的话,被告须按照合同将房屋复原成可用状态,验收认可并结清双方各自费用,支付三个月的违约金后,才能解除租赁合同,并截图合同条款第七条(二)：乙方返还该房屋应当符合正常可用后的状态。返还时,应经甲验收认可,并相互结清各自应承担的费用。及第十条(六)租赁期间,非本合同规定的情况下,乙方中途擅自退租的,乙方应支付当年度三个月的租金作为违约金,且甲方有权没收保证金。给被告,明确了原告的意愿,并告知被告在房屋修复成可用状态验收前,原租赁合同仍然有效,修复及验收期间产生的房租仍由被告承担。但在之后的2个月里,被告仍然是口头答应但并没有任何行动(期间有几个意向租客跟他谈准备同隔壁商铺一起租下,做教育培训,所以他也一直在拖延,最终也没有谈成),直到2019年12月10日,原告忍无可忍,联合商铺物业报警110(所属盈浦街道派出所出警),原告及物业公司要求被告恢复原商铺结构及消防设施并通过验收,付清所欠的物业费及房租。被告在民警的协调下,被告答应一周之内恢复被敲掉的隔墙及楼梯,并承诺修复后立刻支付欠物业及原告的物业费及租金(协调时都有录音为证,必要时可提供给法庭)。但是一周一周的过去了,在原告不断催促下一个月后即2020年1月5日,被告只是把商铺一楼的隔墙用砖砌了起来,问他为什么只砌了一楼而且没有用水泥粉平墙面。他告知要等装好楼梯,上二楼再砌二楼的隔墙后再一起粉平,但之后就再也没有行动了。期间原告也再次告知被告,不尽快完成房屋修复完成验收,被告仍需承担在此期间的租金,但被告还是一拖再拖,口上答应但没有行动。直到2020年4月5日原告再次催促被告完成修复工作,被告就此不回复装失联,原告实在无奈之下,只能于2020年4月20日书面通知被告先收回商铺一楼(见证据附件收回商铺一楼通知书),并通过EMS邮政快递寄送给被告(见证据附件EMS邮政快递签收单),并由被告本人签收,根据合同第九条(二)：甲乙双方同意在租赁期内,有下列情况之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方支付当年度三个月的租金作为违约金;给另一方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失于违约金的差额部分：其中第3条：乙方擅自改变房屋损坏的。第5条：乙方逾期不支付租金累计超过7天的。原告现书面通知被告将商铺的一楼收回并另行出租(二楼的墙体和楼梯没有恢复,目前无法使用),与新租户签订的一楼租金为12,500元/月,待楼梯及二楼隔墙修复后,新租户才能另行签订二楼合同(致使目前损失二楼租金4,588元/月)。被告自2019年4月1日至法院判决之日一直没有按照合同约定付给甲方租金。也未对被损坏的房屋进行修复归还给原告,并且失联。根据租赁合同被告应承担违约责任以及违约金(即三个月租金51,264元),扣除两个月保证金后,还应支付给原告违约金17,088元。并根据租赁合同第六(二)条,(租赁期间,因乙方使用不当或不合理使用,致使该房屋及其附属设施损坏发生故障的,乙方应负责维修。乙方拒不维修,甲方可代为维修,费用由乙方承担)。现甲方收回房屋一楼并代为维修,二楼待法院判决之日后收回并代为维修,费用全部由乙方承担(包括被拆除的墙体、墙体的粉刷、安装楼梯及消防设施),材料及人工费预估20,000元。被告的这种行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间,同时严重损害了原告的经济利益,也对原告造成了严重的精神伤害,故提起诉讼,请求法院依法判决,维护原告的合法权益。被告王迪辩称：原告已将一楼出租，但二楼费用仍旧由被告承担，不合理。2019年8月底双方曾碰面，被告告知房屋无法正常使用、且租金高于市场价格，双方协商进行隔墙，但未隔墙的情况下也未影响原告出租。不确认欠付租金，确认2019年1月至8月的物业费、水电费金额；双方经过协商的，不存在违约金，不同意支付违约金；被告已经修复过了，一楼修复之后原告已另行出租；不同意支付租金利息；不同意承担二楼租金损失，已经将房屋归还原告，只是将一楼修复、二楼未修复，现原告将一楼出租，二楼的租金不应由被告承担。经开庭审理查明，2018年10月16日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁青浦区盈浦街道黄泥娄路XXX号房屋，建筑面积126.58平方米。乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为商业经营使用,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方于2018年10月20日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2018年10月20日起至2023年10月19日止,租期五年。租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的。则应与租赁期满前3个月,向甲方提出续租书面要求,经甲方同意后重新签订租赁合同。房屋月租金总计为17,088元,此租金价格不含税费,如需缴纳税费,由乙方自行负担。每年递增具体租金支付明细如下：2018年10月20日-2019年10月19日,月租金为17,088元,此租金价格不含税。2019年10月20日-2020年10月19日，月租金为17,088元,此租金价格不合税。2020年10月20日-2021年10月19日，月租金为17,942元,此租金价格不含税。2021年10月20日-2022年10月19日，月租金为18,839元,此租金价格不含税。2022年10月20日-2023年10月19日，月租金为19,781元,此租金价格不含税。乙方应提前7日(即当期租期结束前)向甲方支付每期租金。逾期支付的。每逾期一日,则乙方需按日租金的2倍支付违约金。乙方在2018年10月20日前支付2个月房租作为押金,从2019年1月1日前支付3个月房租，付三押二。合同签订当天,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为第一个租赁年度的2个月的租金,即34,176元。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担费用外(包括但不限于租金、水电费、物业管理费、违约金等),剩余部分无息归还乙方。租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气。通讯、设备、物业管理、能源等费用由乙方承担。除甲方同意乙方续租外,乙方应在合同租赁期满2日内返还该房屋未经甲方同意逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方返还该房屋应当符合正常合用后的状态。返还时,应经甲方验收认可,并相互结清各自应当承担的费用。合同终止后,乙方需及时退出租赁场地并归还租赁物。乙方交还该房屋时应保持原有设施完好,房屋内部固定装修归甲方所有,乙方不能拆走。如有损坏,乙方应照价赔偿。乙方退出租赁场地后,场内遗留下的任何物品,均视为乙方放弃所有权，甲方有权以任何方式进行处置,乙方放弃与遗留物有关的所有抗辩权。同时,甲方保留向乙方追讨因清理场地所发生的一切费用的权利。甲、乙双方同意在租赁期内,有下列情形之一的,合同终止,双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益被依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围；4、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方,应向另一方支付当年度三个月的租金作为违约金;给另一方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合合同的约定,致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋主体结构存在严重质量缺陷,危及乙方安全的；3、乙方擅自改变房屋用途,致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方逾期不支付租金累计超过7天的。违约责任：(一)该房屋交付时存在缺陷的,影响乙方正常使用的,甲方自交付之日起7日内修复,逾期不修复的,乙方可代为维修,费用由甲方承担。(二)因甲方未在合同中告知乙方,该房屋出租前已设定抵押或产权转移已受限制，造成乙方损失的,甲方应负责赔偿。(三)租赁期间,非合同规定的情况甲方擅自解除合同,提前收回该房屋的,甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。(四)乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,甲方可以要求乙方恢复房屋原状。租赁期间,非合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应支付当年度三个月的租金作为违约金,且甲方有权没收保证金。甲、乙双方在签署合同时,对各自的权利、义务、责任清楚明白,并愿按合同规定严格执行。如一方违反合同,另一方有权按合同规定索赔。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，原告即向被告交付系争房屋，被告支付保证金34,176元。被告支付2019年1月至3月租金后又支付15,000元。被告对系争房屋装修。2019年8月至2020年4月，原告与被告微信聊天沟通租金支付、房屋修复等。2020年4月20日，原告向被告发出《收回商铺一楼通知书》：根据甲乙双方签订的关于上海市青浦区黄泥娄路XXX号商铺的房屋租赁合同第九(二)条(甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方,应向另一方支付当年度三个月的租金作为违约金;给另一方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分)。现承租人乙方王迪于2019年4月起就以各种理由不支付房租至今,根据第九(二)5条规定,(乙方逾期不支付租金累计超过7天的,出租方有权解除租赁合同)。现甲方书面通知乙方解除商铺一楼的租约,并收回商铺一楼。在租赁期间乙方未经甲方同意拆除了墙体及楼梯等主体结构,根据租赁合同第七(二)条约定(乙方返还房屋应当符合正常可用后的状态,返还时,应经甲方验收认可,并相互结清各自应当承担的费用),现承租人乙方一再拖延恢复房屋结构的进度,甲方于2019年12月10日报警并要求乙方修复房屋并验收返还,乙方虽当时承诺一周之内修复并由甲方验收返还,但至今四个月了,仍然没有完成也看不到完成修复的时间。现甲方书面通知乙方于2020年4月20日对商铺一楼进行收回,二楼另行通知。并对乙方从2019年4月起至收回日的租金及所欠物业费、电费等费用进行计算并追讨(必要时诉讼至法院),并根据租赁合同第六(二)条,(租赁期间,因乙方使用不当或不合理使用,致使该房屋及其附属设施损坏发生故障的,乙方应负责维修。乙方拒不维修,甲方可代为维修,费用由乙方承担)。现甲方收回房屋一楼并代为维修,费用由乙方承担(包括被拆除的墙体、墙体的粉刷、楼梯及消防设施)。另查明，2018年10月14日，原告取得系争房屋《不动产权证》，建筑面积126.58平方米，1-2层，类型店铺。庭审中，原、被告均确认系争房屋一楼已由原告另行出租。以上事实，由原告、被告的陈述，房屋租赁合同、转账记录、微信聊天记录、收回商铺一楼通知书等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告许荔珉表示，对租金违约有约定，双方未达成一致协议，被告要求降租，原告不同意；如果被告无法经营，也应按合同约定修复房屋并经原告验收后返还房屋。9、10月才谈及，要求被告支付结欠租金、恢复房屋结构再进行交接。免租期70天，被告仅支付了一个季度的租金，后又支付了15,000元。被告准备开办音乐餐厅，所以将隔壁打通了。原一楼、二楼系整体，被告没有营业过。2020年4月20日，发送书面通知后就收回了。现在一楼另行出租给马强，租期2020年4月20日至2022年4月19日，月租金12,500元等，做小超市。2020年4月20日，发送被告通知，收回一楼商铺时合同即解除了。2020年2、3月，在门上张贴出租信息。被告租金不付，原告报警后被告承诺支付，但仍旧未付。被告系做转租生意的，被告不恢复原状，也系自己在等客户。没有支付的租金要求逾期利息，按照银行存款利率1.75%，计算至判决之日。一楼二楼租金计算至2020年4月20日。二楼自2020年4月21日起的租金，按照原合同与现合同(12,500元/月)的差额计算。被告违约，赔偿三个月违约金，保证金直接抵扣违约金，合同第五条约定。2020年4月20日视为被告将一楼返还，但二楼一直没有恢复原状、未返还。被告王迪表示，虽然没有恢复原状，但让原告可以另行出租，也在帮原告找租客，如果有租客强烈要求隔墙，也同意隔墙。被告要求原告降租，双方未谈成。原告已经将一楼出租，一楼二楼系整体，二楼租金让被告支付不合理。2019年1、2、3月份租金付清，后又支付了15,000元。租赁准备做餐饮，故将隔壁打通，但发现人流少、位置差、房租相对较高，所以没有继续做，仅装修了，因上述诸多原因，没有营业过。2019年8月，已经将房屋交还原告。一楼二楼本来有楼梯的，装修将楼梯打掉了，至今没有恢复；一楼与一楼打通、二楼与二楼打通，二楼打通的也没有恢复原状。现原告将一楼另行出租，做小超市。二楼一直没用，打通后没有装修，就动了消防。对合同解除没有意见，没有妨碍且配合原告另行出租。2019年3、4月，原告已经在58网挂着出售；2019年8月以后，原告在系争房屋门上张贴出租。同意对二楼恢复原状。租金欠付至8月，投资大，未正式经营，损失巨大。一楼二楼系整体，二楼租金让被告承担不合理。保证金同意抵扣，也可以抵扣房屋租金、房屋结构建筑等。原告出租后，被告曾经与一楼承租人联系，表示如果需要搭楼梯可以修复，其表示目前不需要、只用一楼。二楼打通了，恢复后可以返还原告。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。原告与被告就系争房屋签订的《厂房租赁合同书》，是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守约定。被告未按约支付房屋租金，已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任，原告要求解除合同的诉请，被告亦同意解除，本院予以准许。合同解除时间为2020年4月20日。原告要求被告将系争房屋二楼恢复原状后返还，被告同意恢复后返还，原告的该诉讼请求，本院予以支持。关于租赁期内的租金、物业费，被告主张2019年8月已返还系争房屋，租金欠付至该时间，无相应证据证实，本院不予采信，原告要求支付租金、物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于解除合同的违约金，根据合同约定，被告应支付以三个月租金作为违约金，被告同意保证金抵扣，故被告应支付原告解除合同违约金17,088元。关于被告租金逾期付款违约金，在合同约定逾期付款违约金的计算标准为日租金的二倍的情况下，原告自愿以年利率1.75%的标准主张逾期付款违约金，于法有据且符合事实，原告要求支付租金逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的房屋使用费，被告未将系争房屋二楼恢复原状，也未在合同解除后及时返还房屋，应支付合同解除后房屋占用期间的使用费；被告主张系争房屋是整体，一楼原告已出租，不应承担二楼的相关费用；被告已将系争房屋内的一楼至二楼的楼梯打掉，且二楼与邻屋打通，并未返还原告，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。原告提出的使用费标准符合本案的实际情况，本院予以准许。原告要求恢复原状返还，被告同意恢复原状后返还，故原告要求被告支付修复费用的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告许荔珉与被告王迪于2018年10月16日签订的《上海市房屋租赁合同》解除；二、被告王迪应于本判决生效之日起十日内将承租的坐落于上海市青浦区盈浦街道黄泥娄路XXX号二楼房屋恢复原状后(包含该房屋内一楼上二楼的楼梯)返还原告许荔珉；三、被告王迪应于本判决生效之日起十日内支付原告许荔珉租金人民币200,878.40元；四、被告王迪应于本判决生效之日起十日内支付原告许荔珉物业费人民币9,894.34元；五、被告王迪应于本判决生效之日起十日内支付原告许荔珉违约金人民币17,088元；六、被告王迪应于本判决生效之日起十日内支付原告许荔珉逾期付款违约金(以人民币200,878.40元为基数，自2019年4月1日起至判决作出之日止，按银行一年定期利率1.75%计算)；七、被告王迪应于本判决生效之日起十日内支付原告许荔珉租赁房屋二楼房屋占有使用费(自2020年4月20日起至判决作出之日止，按人民币4,588元/月计算)；八、驳回原告许荔珉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,029元，减半收取计人民币2,514.50元，由原告许荔珉负担人民币155.55元，被告王迪负担人民币2,358.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年七月二十八日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。