江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0321民初5205号原告：徐州银龙置业有限公司，住所地丰县解放东路供电公司东。法定代表人：方祥荣，该公司总经理。委托代理人：孙景利，江苏弘润律师事务所律师。委托代理人：孙景波，江苏弘润律师事务所律师。被告：王月英，女，1969年10月4日生，汉族，农民，住丰县。委托诉讼代理人：刘建全，江苏汉地律师事务所律师。原告徐州银龙置业有限公司（以下简称银龙置业公司）诉被告王月英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月25日、2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告银龙置业公司的委托诉讼代理人孙景利、被告王月英及其委托诉讼代理人刘建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银龙置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房款553809元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年4月22日，原告依法与丰县国土资源局签订《国有建设用地出让合同》，取得了丰县孙楼镇2011-06号建设用地的开发建设权。丰县孙楼镇政府负责协调土地征用的安置事宜，原告根据丰县孙楼镇政府与被告的商谈安置方案，于2012年12月18日与被告签订经营性用房安置协议书，双方在协议书中约定由原告向被告提供安置房一套95.7㎡，其中被告被拆迁的住房面积为21.6㎡，按住房与经营性用房开盘价价差进行结算，超安置面积中10㎡按照3500元/㎡，另10㎡按照4000元/㎡结算，剩余面积按照开盘价结算（详见经营性用房安置协议书）。原告于2014年9月4日取得相应房屋的商品房预售许可证，被告应安置的房屋（房号为1#-1-103）面积经政府职能部分测算为108.54㎡，超出产权调换的面积为86.94㎡（108.54-21.6）。根据协议书中的约定，被告应向原告缴纳房款553809元，但其未与原告计算房款的情况下未经原告同意就擅自占用、使用房屋、实际上房，其行为明显构成违约。为维护自身权益，故向法院起诉。被告王月英辩称，1.原被告签订的《经营性用房安置协议书》为无效协议。根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日生效），土地应由政府先行征收，拆迁主体为政府而非开发单位，因此，涉案《经营性用房安置协议书》违反了该条例的强制性规定，应认定为无效，本案拆迁主体为政府而非原告，应依法驳回原告的起诉。2.原告主张的房款中未扣除41933.6元的补偿款。根据原告的陈述，涉案商铺价格无备案，是原告自行认定的，且其未提供证据证明开盘价为6188元/㎡，另外，根据其提供的商品房预售许可证，所谓的开盘价应当以2014年9月的为准，而即使在房屋升值的情况下，涉案房屋的开盘价亦未超过6188元/㎡。因此，原告主张按6188元/㎡进行结算无事实及法律依据。3.答辩人的原房屋为门面房，原告要求按住房与商铺差价进行计算与事实不符，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，购买商品房误差面积超过3%的部分，购房款应当由开发单位自行承担，因此，即使涉案安置协议有效，也应当扣除9.97㎡的购房款。另外，原告在主张房价款时忽略了其逾期上房的事实，根据原告认为有效的涉案安置协议书第十条的规定及相关法律规定，因安置协议书中对逾期上房无约定，应当按拆迁安置方案及徐州市政府的规定按18元/人/月计算过渡费。而根据原告提供的房屋所有权初始登记证明，涉案房屋的上房时间应当是在2016年5月11日之后，故原告至少拖欠答辩人过渡费26827.6余元（18元×3人×21.6/㎡×23月，从2012年12月18日计算至拆迁安置补偿协议中的上房时间2014年6月17日，从2014年6月18日计算至办理房产证日期2016年5月11日），该部分费用应从原告主张的房款中进行扣除。4.原告提供的国有土地使用权证复印件不能证明原告取得了丰县孙楼镇2011-06号建设用地的开发建设经营权，该土地证所载地号为21-008-071-0014，与原地号不一致，同时也与原告在诉状中的陈述不一致；对原告举证的房屋初始登记证书真实性无异议，但原告应当提供测绘部门对测量的凭证，以证明是否与设计的图纸相一致，另外，门面房的第二层楼梯口未施工，并且根据法律规定该部分楼梯口的面积不应当予以计取；对原告举证的2014年9月4日颁布的商品房预售许可证真实性无异议，但对原告提供的金山花园商铺住宅面积、价格表有异议，该两份证据是原告单独制定，不具有真实性，不能证明原告主张的价格，也不能证明原告实际上房的时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。根据原被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月22日，丰县国土资源局与原告银龙置业公司就位于丰县西侧的地块签订了《国有土地建设用地使用权出让合同》，双方在该合同中约定“……第四条…本合同项下的出让宗地坐落于丰县孙楼镇青年路、丰黄路西侧……第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件2）。其中：主体建筑物性质住宅附属建筑物性质商业…其他土地利用要求1、以上规划要求按县规划局出具的《丰县钢窗厂区块控规》有关要求执行。2、如因拆迁问题，交地时间可延迟。3、该区块由孙楼镇政府具体负责拆迁安置补偿，所需款项由竞得人全额支付。……”2012年10月20日，丰县孙楼镇政府就上述地块的房屋拆迁安置补偿问题制定了《孙楼镇钢窗厂区块房屋拆迁补偿安置方案》，内容为：“为了加快旧城改造步伐，彻底改善该区域广大居民的居住条件。经政府有关部门批准，决定对孙楼镇钢窗厂区块项目范围内的所有房屋、构筑物及附属物实施征迁……一、征迁范围青年路以南，老丰黄路以西……六、安置价格（一）住宅1、征迁房屋合法建筑面积以内的，按690元/㎡安置平均优惠价结算；超10㎡以内的部分，按市场优惠价下浮20%结算；超10㎡以外的，按市场优惠价下浮6%结算。若安置剩余合法面积不足另一套安置房面积的40%，则不予安置，补偿方式按照货币补偿的标准执行。（二）经营性用房征迁房屋合法建筑面积以内的，按1420元/㎡安置平均优惠价结算；超10㎡以内的部分，按市场优惠价下浮20%结算；超10㎡以外的，按市场优惠价下浮6%结算……七、过渡期限及补助标准（一）过渡期限住宅选择货币补偿的，一次性计发6个月的临时安置过渡费；住宅选择产权调换的，过渡期限为18个月。（二）补助标准…2、临时安置补助费。选择货币补偿的，按照房屋建筑面积，一次性计发6个月的临时安置补助费，标准为6元/㎡.月×6个月。选择产权调换的，按照房屋合法建筑面积，给予临时安置补助费，标准为6元/㎡.月，过渡期限超过18个月的，自逾期之日起6个月以内的，标准为12元/㎡.月；6个月之外的，标准为18元/㎡.月，直至交付使用；经营性用房按照评估金额的10%给予一次性经营损失补偿……”2012年12月18日，原告银龙置业公司与被告王月英签订《经营性用房安置协议书》（以下简称安置协议）一份，上载：“……孙楼镇人民政府为提升镇区形象，改善居住环境，经有关部门批准，对乙方的房屋及附属物进行拆迁。依据市、县相关文件等有关规定，徐州银龙置业有限公司对该地块进行开发，并对被征迁人进行安置，甲乙双方共同就房屋拆迁安置达成如下协议：一、征迁乙方使用的坐落在的房屋，房屋面积21.6平方米（经认证的合法面积），被征迁房屋评估8640元（见评估报告）。……五、安置地点：丰县孙楼镇小区北3-2楼六、安置房与原房屋的价款结算：1、安置房价款：安置房房屋面积95.7平方米，金额／元，应安置面积21.6㎡690元/㎡金额14904元，超安置面积（10㎡以内的）10㎡3500元/㎡金额35000元，超安置面积（10㎡以外的）10㎡4000元/㎡，金额40000元，安置总合计：元2、房屋及附属物补偿金额8640元，搬迁补助费432元，经营性损失2332.8元，按时搬迁费2000元，误工费500元，构筑物或其它补偿金额25868.8元；提前搬迁奖金2160元，货币补偿元，合计：41933.6元……十、本协议未明事宜，按照本协议所涉文件及《细则》的规定执行…十二、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，报丰县孙楼镇人民政府一份，存档一份。十三、21.6㎡的住房按住房与经营性用房开盘价价差进行结算。十四、剩余面积54.1㎡按开盘价结算。”后原告银龙置业公司未按该安置协议中的约定向被告王月英支付补偿金。2013年11月11日，原告银龙置业公司取得了丰县西侧地块的国有土地使用权证，地号为21-008-071-0014。2014年9月4日，原告银龙置业公司取得了丰县住房和城乡建设局颁发的金山花园1#，2#，3#，5#，6#，7#，8#商品房屋的《商品房预售许可证》。2016年5月11日，原告银龙置业公司取得了安置小区金山花园1号楼1-103的《房屋所有权初始登记证明》，上显示该房屋坐落于丰县西侧，建筑面积为108.54㎡。被告王月英于2016年实际占有了此房屋。另查明，据丰县物价局于2014年1月6日发布的丰价房函[2014]1号《关于金山花园小区普通住宅商品房备案价格的函复》文件显示，涉案安置小区住宅房的备案价格为3335元/㎡。据原告银龙置业公司提供的金山花园商办供应和销售情况表显示，涉案安置小区经营性用房对外最高售价为6000元/㎡，平均售价为5336.92元/㎡（去掉最高售价及最低售价后计算出的截尾平均数）。庭审中，被告王月英主张其原有房屋为经营性房屋，并提供丰县孙楼供销合作社出具的“证明”及丰县孙楼供销合作社的营业执照予以证明。其中，“证明”上载：“兹有我社职工王月英自1988年在我社棉给门市部及自建房开始承包供销社化肥农药门市部，使用供销社营业执照，向供销社交纳管理费每年1000元”，营业执照上显示丰县孙楼合作社为集体所有制。本院认为，第一，关于原被告签订的安置协议的效力问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以盈利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”本案中，丰县孙楼镇人民政府就涉案房屋拆迁安置事宜制定了《孙楼镇钢窗厂房屋拆迁补偿安置方案》，涉案房屋的拆迁安置补偿工作是在当地政府部门的主导下实施的，故原告银龙置业公司作为合同主体不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，涉案安置协议不因合同主体不适格而无效。第二，关于被告王月英是否应支付的房屋价款的问题。本院认为，原被告在涉案安置协议中约定被告王月英以产权调换的方式进行征迁补偿，原告银龙置业公司虽未主动向被告王月英交房，但其追认了王月英占有房屋的行为，故应认定其履行了交付房屋的义务，根据权利义务相统一原则，被告王月英应就安置房屋按双方之间的约定及相关法律规定向被告支付相应的对价。第三，关于被告王月英支付的房屋价款数额。本案中，被告王月英原有房屋为21.6㎡的住房，实际置换的房屋为金山花园1号楼1-103号经营性用房，建筑面积为108.54㎡。原被告在安置协议中约定被告王月英应支付的价款分为四部分：一、21.6㎡住房与经营性用房之间的开盘价价差；二、超安置面积10㎡以内的按3500元/㎡计算，为35000元；三、超安置面积10㎡以外的，按4000元/㎡计算，为40000元；四、剩余面积66.94㎡（108.54-21.6-10-10）按经营性用房开盘价结算。其中，第二、三部分价款原被告已在协议中明确为35000元、40000元，双方仅就第一部分、第四部分价款如何计算的问题存在争议。对于第一部分价款。原被告约定第一部分价款按住房与经营性用房之间的开盘价价差乘以21.6㎡计算，本院认为，双方未在涉案安置协议中明确开盘价的具体数额，原告提供的证据亦不足以证明涉案安置小区住房的开盘价为3198元/㎡、经营性用房的开盘价为6188元/㎡的事实，并且根据原告提供的证据可知，涉案安置小区的住房备案价格为3335元/㎡，经营性用房对外实际售价最高为6000元/㎡，均价为5336.92元/㎡，未达到原告所主张的6188元/㎡，且开盘价系原告在签订协议后自行确定，即使原告的主张属实，按开盘价价差计算价款仍有失公允。另外，丰县孙楼镇政府作为涉案拆迁安置工作的组织部门，曾在其制定的《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》中的第六条安置价格中规定“（一）住宅1.征迁房屋合法建筑面积以内的，按690元/㎡安置平均优惠价计算…（二）经营性用房征迁房屋合法建筑面积以内的，按1420元/㎡安置平均优惠价结算”。综合考虑以上情形，本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第五条可知，房屋拆迁安置工作具有公益性质，应注重维护被拆迁人的利益而不应以营利为目的，因此，第一部分价款应按住房的备案价格与经营性用房平均售价的价差计算为宜，故该部分费用为43241.47元（21.6㎡×（5336.92元/㎡-3335元/㎡））。对于第四部分价款如何确定的问题。原被告约定剩余面积66.94㎡按经营性用房的开盘价计算，本院认为，原告提供的证据不足以证明经营性用房开盘价6188元/㎡的事实，另外，即使开盘价确为原告陈述的6188元/㎡，因该价格系原告在协议签订后自行确定，而根据原告提供的“金山花园商办供应和销售情况表”可知，涉案房屋所在小区的经营性用房对外实际售价最高才为6000元/㎡，均未达到原告所主张的6188元/㎡，在此情况下，如仍按原告自行确定的开盘价6188元/㎡计算房屋价款仍有失公平。因此，本院认定该部分的价款应按原告举证的“金山花园商办供应和销售情况表”中已对外实际出售的经营性房屋售价的平均价5336.92元/㎡计算，故第四部分价款为357253.42元（5336.92×（108.54-21.6-10-10））。因此，被告王月英应支付给原告银龙置业公司的房屋价款总计为475494.89元（43241.47+35000+40000+357253.42）。庭审中，被告王月英主张其应支付的总价款中应扣除补偿金41933.6元及过渡费26827.6元。本院认为，原被告在涉案安置协议中约定原告应支付的补偿金为41933.6元，现原告未能按约支付，为减少诉讼负累，该笔费用应从被告应支付的房屋价款中扣除。对于过渡费，本院认为，被告王月英原有21.6㎡的房屋为住房，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”，原告有向被告支付过渡费的义务。涉案安置协议上未对过渡费的计算方法作出约定，但原被告在该协议中第十条约定“本协议未明事宜，按照本协议所涉文件及《细则》的规定执行”，而丰县孙楼镇政府作为涉案拆迁安置工作的组织部门，曾在其制定的《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》规定“住宅选择产权调换的，过渡期限为18个月”、“选择产权调换的，按照房屋合法建筑面积，给予临时安置补助费，标准为6元/㎡.月，过渡期限超过18个月的，自逾期之日起6个月以内的，标准为12元/㎡.月；6个月之外的，标准为18元/㎡.月，直至交付使用”，涉案过渡费应按此规定计算。涉案房屋的交付时间以被告王月英实际占有房屋的时间为准，被告王月英陈述其实际占有房屋的时间为2016年5、6月份，原告银龙置业公司反驳实际入住时间在此之前，但双方均未提供证据证明各自的主张。本院综合考虑原被告的陈述，认定实际交付房屋的时间按2016年5月18日计算。又因被告王月英于2012年12月18日与原告签订安置协议，故过渡费应从2012年12月18日计算至2016年5月18日，为10497.6元（21.6㎡×6元/㎡.月×18月+21.6㎡×12元/㎡.月×6月+21.6/㎡×18元/㎡.月×17月），此部分费用亦应从被告王月英应支付的房屋价款中予以扣除。因此，被告王月英实际应向原告银龙置业公司支付的房屋价款为423063.69元（475494.89-41933.6-10497.6）。关于被告王月英抗辩面积误差比超过3%的部分由原告承担。本院认为，被告王月英在原告未交付房屋的情况下自行占有了涉案房屋，涉案房屋并非安置协议上约定的安置房屋，后原告对被告的行为进行追认，原被告就此完成交付，因此，实际交付的房屋面积存在误差并非原告的行为造成，不应就此认定原告银龙置业公司存在违约，本院对被告的此项抗辩不予采纳。关于被告王月英抗辩其原有房屋为经营性用房。本院认为，涉案安置协议中载明被告王月英的原有房屋为住房，王月英作为完全民事行为能力人已在该协议书签字捺印，且其提供的证据不足以证明其被拆迁的房屋为经营性用房，因此，本院对其此项抗辩亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第五条、第二十五条第一款之规定，判决如下：一、被告王月英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐州银龙置业有限公司房款423063.69元；二、驳回原告徐州银龙置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4669元（原告已预交），由被告王月英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 刘 超二〇二〇年七月二十三日书记员 张丽丽