天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初10771号原告：赵玉近，男，1946年1月14日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人:赵宝杰，男，1974年9月27日出生，汉族，住天津市滨海新区,赵玉近之子。被告：齐鹏，男，1978年3月3日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告赵玉近与被告齐鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，于2020年7月16日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵玉近的委托诉讼代理人赵宝杰和被告齐鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵玉近向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即腾出所租赁房屋；3.被告支付原告欠付的房屋租金23100元（自2018年11月1日暂计至2020年7月31日共21个月）；4.原告不返还被告押金2000元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月20日,原、被告签订《房屋租赁合同》约定,被告承租原告位于天津市滨海新区××花园××市场××号房屋一间,面积10.61平方米,用于商业经营,承租期限为12个月，自2015年11月1日起至2016年10月31日止；租金每月1100元；合同开始前一次性付清年租金13200元。合同到期后，双方未签订书面租赁合同，继续履行原合同内容。被告已支付租金至2018年10月，2018年11月至今的租金一直未支付。双方就诉请未能达成一致意见，故呈诉。齐鹏辩称，2006年开始与花鸟鱼虫市场管理公司签订合同承租涉诉房屋，2015年开始和原告签订合同用于经营观赏鱼店，认可欠付2018年11月至今的租金，但因承租期间对房屋进行了装修，不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。本院经审理认定事实如下：坐落于天津市滨海新区××花园××座××号房屋房地产权证登记所有人赵玉近，建筑面积10.61平方米。2015年10月20日,赵玉近（甲方）与齐鹏（乙方）签订《商铺租赁合同》约定,被告承租原告位于天津市滨海新区××花园××市场××号房屋；租赁期限一年，自2015年11月1日至2016年10月31日；租金全年13200元。合同第三条约定，甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付全年房租；乙方向甲方交付押金2000元，以做承诺，待合同期满不在续租时，如一方没有违反合同以及不欠任何费用，甲方应予退还。合同第四条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：2.乙方未在承租前交纳租金。原、被告签订的书面合同到期后，双方未签订书面租赁合同，继续履行原合同内容。齐鹏交纳房屋租金至2018年10月，2018年11月1日起租金未支付。被告齐鹏承租涉诉房屋交纳了2000元押金。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。赵玉近与齐鹏签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。本案争议焦点为，原、被告之间的房屋租赁合同能否予以解除。合同解除和返还房屋问题。《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原、被告签订的房屋租赁书面合同到期后，虽未签订书面租赁合同，但在书面合同到期后达成了继续按原合同履行的合意，齐鹏继续按原合同租金标准交纳房屋租赁费至2018年10月31日，赵玉近亦接受了租赁费，双方形成不定期租赁合同关系，不定期租赁合同可随时解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合双方租赁合同第三条一次性支付全年租金的约定，以及合同第四条承租人未在承租前交纳租金，出租人可终止合同的内容。在承租人不交纳租金的情形下，合同赋予了出租人解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可解除合同。房屋租赁合同中承租人的主要合同义务即向出租人支付合同约定的房屋租赁费及合理使用房屋及附属设施，齐鹏自2018年11月拖欠租金至今，已构成迟延履行合同主要义务。综上，对原告赵玉近解除合同的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除，承租人应腾空房屋并将房屋返还出租人，本院酌定齐鹏于本判决生效之日起十日内搬离房屋并将房屋返还原告赵玉近。欠付租金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。齐鹏未按照合同约定向原告赵玉近支付房屋租赁费构成违约。齐鹏承认自2018年11月起未交纳租金。双方合同约定房屋租赁费每年13200元，原告按照每月1100元的标准主张自2018年11月1日起的房屋租赁费，本院予以支持。考虑到原、被告对解除合同一项争议较大，无法达成一致意见，本案于2020年7月16日庭审，结合判决生效时间，对原告主张租赁费计算至2020年7月31日的诉讼请求予以支持。齐鹏欠付房屋租赁费21个月，计为23100元。押金问题。双方租赁合同约定，承租人交付押金2000元，以做承诺，待合同期满不再续租时，如承租人没有违反合同以及不欠任何费用，出租人应予以退还。租房押金系承租人将一定费用交予出租人，旨在保证承租人行为不会对出租人利益造成损害，如承租人行为造成出租人财产受损，以此费用进行抵扣或赔偿。鉴于齐鹏尚欠原告租金未付，齐鹏已交纳的2000元押金，原告不再退还，直接抵扣本院认定齐鹏欠付的房屋租赁费，折抵后，齐鹏向原告赵玉近应支付房屋租赁费21100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告赵玉近与被告齐鹏就天津市滨海新区××花园××市场××号签订的《商铺租赁合同》。二、被告齐鹏于判决生效之日起十日内腾出天津市滨海新区××花园××市场××号房屋，将房屋返还原告赵玉近。三、被告齐鹏于判决生效之日起十日内向原告赵玉近支付自2018年11月1日至2020年7月31日期间的房屋租赁费21100元（已抵扣押金）。四、被告齐鹏已向原告赵玉近支付的押金2000元不予退还（已抵扣房屋租赁费）。五、驳回原告赵玉近其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，由齐鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 李 婷二〇二〇年七月十七日书记员 刘霁君附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。