广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初9259号 原告：李爱琼，女，1989年5月7日出生，汉族，住湖北省大冶市。 委托诉讼代理人：梁进新，广西慧拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄姗，广西慧拓律师事务所实习律师。 被告：广西旺达房地产开发投资有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：胡大涛，董事长。 委托诉讼代理人：宋金濂，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁凡，该公司员工。 被告：广西思凯地产咨询有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：包创华。 被告：广西融晟商业管理有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：胡岩星，执行董事。 委托诉讼代理人：胡敬楼，广西熹龙律师事务所律师。 被告：广西融晟物业服务有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：何汝妹，董事长。 委托诉讼代理人：李慧，广西融晟物业服务有限公司员工。 原告李爱琼与被告广西旺达房地产开发投资有限公司（以下简称旺达公司）、广西思凯地产咨询有限公司（以下简称思凯公司）、广西融晟商业管理有限公司（以下简称融晟商业管理公司）、广西融晟物业服务有限公司（以下简称融晟物业服务公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告李爱琼的委托诉讼代理人梁进新、黄姗，被告旺达公司的委托诉讼代理人宋金濂，被告融晟商业管理公司的委托诉讼代理人胡敬楼到庭参加诉讼。被告思凯公司、融晟物业服务公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李爱琼向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告旺达公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告旺达公司退还原告支付的商铺首付款215079元、购买X-XXXXX铺面的定金10000元、X-XXXXX铺面的维修金1458.38元，并支付逾期利息1383.73元〔计算方式：以已付款为基数，从2018年1月12日始计算至被告一还清原告全部款项当日止，暂计至2019年10月11日，公式：（215079元＋10000元＋1458.38元）×同期银行活期存款利率0.35%÷365天×637天＝1383.73元〕、退还原告支付的购买商铺尾款224000元、并支付逾期利息335.07元（计算方式：以已付款为基数，从2019年5月8日始计算至被告旺达公司还清原告全部款项当日止，暂计至2019年10月11日，公式：224000元×同期银行活期存款利率0.35%÷165天＝335.07元）、违约金2245.40元（计算公式：房屋总价款449079元×0.5%＝2245.40元）、税费损失15020.01元，本项小计：469521.59元；3.判令解除原告与被告思凯公司签订的《协议书》；4.判令被告思凯公司退还原告支付的28410元的团购费；5.判令解除原告与被告融晟商业管理公司签订的《融晟天河·海悦城（商铺）委托经营管理协议》；6.判令被告融晟商业管理公司向原告支付2018年4月18日至2019年4月17日止的回报金23637元、逾期违约金245.82元（逾期违约金从2019年6月30日起计至付清当日，暂计算至2019年10月12日，104天，公式：23637×万分之一×104天＝245.82元）、支付2019年4月18日至2019年10月12日的回报金12123.77元（按已经产生回报金天数计算，产生回报金天数177天，计算公式：25001元÷365天×177天＝12123.77元，并从2019年10月13日起计算逾期违约金）本项小计：36006.59元。以上共计：533938.18元；7.判令原告对处置位于南宁市江南区沙井大道39号南宁国际商业贸易中心地下室地下一层Ｂ1106号商铺具有优先受偿权；8.判令解除被告融晟物业服务公司的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》；9.本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由:原告计划购买位于南宁市江南区沙井大道南宁国际商业XXXXX号商铺，于2018年1月10日与被告思凯公司签订《协议书》，内容为：双方约定乙方（原告）向甲方（被告思凯公司）支付人民币28410元团购费（折扣款）后，甲方（被告思凯公司）可在乙方（原告）购买位于南宁市沙井大道铺面时，让乙方（原告）享受每平方米9折的优惠。双方签订《协议书》后，原告于2018年1月10日向被告思凯公司支付了28410元的团购费，被告思凯公司于付款当日向原告开具了《收款收据》。2018年4月18日与被告旺达公司签订了《商品房买卖合同》，在该合同的第九条中约定：作为出卖人的被告旺达公司，应当在2017年12月30日前，向作为买受人的原告交付房屋。事实上，双方签订《商品房买卖合同》的日期为2018年4月18日，双方签订《商品房买卖合同》的日期已经超过出卖人承诺的交付日期，故双方在签订《商品房买卖合同》当天，被告旺达公司就有义务向原告交付所购买的商铺。且原告已与2019年5月8日向被告旺达公司支付了购买该商铺的尾款224000元，被告旺达公司也于当天向原告出具了收款收据。但至今为止，经原告不断催告，被告旺达公司仍以各种理由推脱，拒不向原告交付商铺。在双方签订的《商品房买卖合同》第十条第一款第二项中约定：“出卖人逾期交房超过90天后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按同期银行活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的0.5%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。”自合同中约定的交房日期2017年12月30日至2019年10月12日，被告旺达公司逾期交房已达到651天，已远远超过合同约定的90天，故根据该条约定，原告有权要求被告旺达公司退房，并且按照合同约定获得相应赔偿。原告与被告旺达公司签订《商品房买卖合同》后，又与被告旺达公司关联公司被告融晟商业管理公司签订了《融晟天河·海悦城（商铺）委托经营管理协议》，协议第三条约定：自2018年4月18日起至2023年4月17日止，乙方（被告融晟商业管理公司）按年支付回报金给甲方（原告）。该协议的签署是双方真实意思表示，且未违反法律、法规和其他强制性规定，故双方有义务遵守协议的约定，履行各自的义务。但自协议约定的支付回报金之日起，被告融晟商业管理公司从未按照约定向原告支付过任何回报金。《融晟天河·海悦城（商铺）委托经营管理协议》第四条第4款约定：“甲方（原告）委托乙方（被告融晟商业管理公司）统一经营管理的商铺为期房，该商铺开发商交付给甲方前（原告）乙方（被告融晟商业管理公司）按开发商的委托对外招商经营的，甲方（原告）不得持异议。”尽管被告旺达公司未向原告交付商铺，但是根据该条款可知，在该商铺交付前，被告融晟商业管理公司依旧可将该商铺对外招商或经营，说明尽管该商铺未交付，但依旧可通过招商或经营获得实际收益，因此根据该条款约定，原告依旧有权获得回报金。《融晟天河·海悦城（商铺）委托经营管理协议》第八条第3款约定：“乙方（被告融晟商业管理公司）未按时向甲方（原告）支付回报金的，按应付未付回报金向甲方（原告）支付日万分之一的逾期违约金。如逾期一年乙方（被告融晟商业管理公司）仍未履行的，甲方（原告）有权单方面要求解除本协议。”被告融晟商业管理公司已逾期向原告支付约定的回报金，已构成违约，购房合同解除后，委托合同理应同时解除，被告融晟商业管理公司按照协议内容支付逾期违约金。综上事实，原告认为，被告旺达公司和被告融晟商业管理公司都存在严重违约行为，该违约行为已经严重损害了原告的合法权益，原告有权解除合同，并根据合同中违约责任条款追究被告的违约责任。原告与被告思凯公司签订的《协议书》是为购买南宁市江南区沙井大道南宁国际商业贸易中心地下一层X-XXXXX号商铺，所签订的协议，团购费（折扣款）也是在购买该商铺时所支付的费用，但由于被告旺达公司未按时交房，导致原告无法实现合同目的，获得该商铺的所有权。因此，原告有权解除双方签订的《协议书》且被告思凯公司应当将原告支付的团购费（折扣款）予以退还。同理，被告融晟物业服务公司的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》也应当同时解除。综上所述，被告的行为属严重不诚信行为，已经严重损害了原告的合法权益，使原告遭受了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，弥补经济损失，特向贵院提起民事诉讼，请法院支持原告诉求，判如所请。 被告旺达公司辩称：2018年4月18日，原告李爱琼向旺达公司购买涉案商铺，于2019年5月8日支付完购房款，并根据原告与融晟商业管理公司签订的《委托经营管理协议》于2019年5月10日向融晟商业管理公司交付商铺，视为已向原告本人交付商铺，原告以旺达公司逾期交付为由主张解除涉案《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据；原告主张旺达公司返还首付款、定金、维修金违约金、税费损失并支付相应利息无事实和法律依据。 被告融晟商业管理公司辩称：1.根据民事诉讼法及民事诉讼法的相关司法解释，原告李爱琼与被告融晟商业管理公司的委托合同纠纷与本案不属于必要共同诉讼，不应追加商业管理公司为被告，原告应当另行起诉。2.根据商管合同第4条约定，涉案商铺是在2019年元旦才开业，原告主张的回报金未达到须支付的日期；2.商品房买卖合同如解除，应恢复到合同履行前的状态，如此原告便丧失对涉案房屋的所有权，其向融晟商业管理公司主张回报金没有事实依据。 被告思凯公司与被告融晟物业服务公司未到庭陈述答辩意见。 根据到庭当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.原告诉请的四个合同解除纠纷应否在本案中一并处理？2.原告诉请解除涉案的《商品房买卖合同协议书》、《融晟天河·海悦城前期物业服务合同》及《临时管理规约》是否合法有据？3.如涉案合同解除，原告诉请退还款项、支付回报金及违约金及赔偿损失是否合理有据？ 到庭当事人围绕原告诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。被告思凯公司、融晟物业服务公司，未到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月3日，被告旺达公司与南宁市区农村信用合作联社签订了一份《按揭贷款业务合作协议》，第一条约定甲方根据乙方提出的申请，经审查同意作为乙方销售南宁国际商业贸易中心项目的按揭贷款银行，乙方在甲方开立指定账户；第四条约定乙方同意甲方按照有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把贷款全部划到乙方在甲方开立的存款账户。 2018年1月10日，原告李爱琼（乙方）与被告思凯公司（甲方）签订了一份《协议书》，约定甲方为乙方申请“融晟天河·海悦城”楼盘优惠提供折扣，甲方向乙方报告“融晟天河·海悦城”楼盘物业的相关信息，乙方自愿按如下标准缴纳折扣费享受对应的优惠：乙方享受的优惠为9折；乙方缴纳的折扣款后所享受的优惠只限于乙方购买位于南宁市沙井大物业使用；甲方为乙方购买“融晟天河·海悦城”楼盘X-XXXXX房号物业申请折扣优惠，乙方须向甲方支付28410元；乙方使用折扣优惠与楼盘开发商签订《认购协议书》即视为乙方购买成功，成功后由于不可归因于甲方的原因导致购房合同终止或解除的，甲方不再负有退还乙方折扣款的义务，相应损失由乙方自行承担。签订《协议书》当日，原告向被告思凯公司支付了团购费28410元。 2018年4月18日，原告李爱琼(买受人)与被告旺达公司(出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》,约定买受人购买的商品房为江南区沙井大道，用途为商铺，建筑面积18.94平方米；第五条关于计价方式与价款约定为该商品房属预售房，单价为每平方米42088元，总金额449079元；第九条关于交付期限和交付条件约定为出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘查单位五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，特别约定为买受人以银行按揭贷款购房的，该商品房达到交付日期，但按揭款尚未发放的，出卖人有权顺延交房期限，出卖人自银行放款后十五日内向买受人交付房屋，但房屋的灭失风险及其相关责任自合同约定的交房日期转移至买受人；第十条关于出卖人逾期交房的违约责任约定有“出卖人逾期交房超过90天后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按同期银行活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的0.5%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。”合同的附件六《合同补充协议》第三条关于付款方式及期限约定为定金伍万元于签订本合同时折抵购房款，买受人选择银行按揭付款（商品房担保贷款）方式付款，买受人在签订本合同时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件及手续；买受人须在签订本合同当日付清合同总价款的50%作为首期房款，计225079元，其余50%的房款224000元由买受人向银行办理按揭贷款手续；出卖人负责联系提供贷款银行，买受人应自行办理按揭贷款手续，买受人的按揭申请、贷款额度、贷款年限由银行审批确定，如因国家政策改变导致首期款比例调整的，不影响本合同的履行。买受人应在签订本合同之次日起3日内到出卖人联系的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用，逾期不办理相关手续的，则视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价款的万分之一支付违约金，超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金。同日，被告旺达公司与被告融晟物业服务公司签订了《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，原告签署了《承诺书》，确认已详细阅读了被告旺达公司与被告融晟物业服务公司签订的上述《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，并同意遵守。原告在购买涉案商铺过程中，于2018年1月10日向被告旺达公司支付商铺定金10000元，于2018年1月12日向被告旺达公司支付房屋首付款215079元及维修金1458.38元，于2019年5月8日通过银行按揭贷款方式向旺达公司支付尾款224000元。 2019年5月10日，被告旺达公司与被告融晟商业管理公司签订《交付确认书》，被告融晟商业管理公司确认代为接受原告李爱琼购买的涉案商铺。 在签订涉案的《南宁市商品房买卖合同》后，原告（甲方，委托人）与被告融晟商业管理公司（乙方，受托人）签订了《【融晟天河·海悦城】（商铺）委托经营管理协议》，约定甲方于2018年4月18日签约购买了旺达公司开发的【融晟天河·海悦城】C区地下室地下一层XXXXX号商铺，甲方特将其购买的上述物业委托给乙方进行统一经营管理，包括但不限于乙方自营、租赁经营、物业价值开发（如卖场广告开发）、招商招租与卖场管理、整合商户营销与强化消费信用等，在上述范围和本协议约定的委托期间内，乙方有权根据市场状况动态选择经营策略，包括自主进行定位和业态调整、优化卖场人流动线，乙方根据市场情况自主确定租金调整政策、商户选择、商铺组合出租；第二条委托经营管理期限约定为10年；第三条关于委托经营管理的回报金约定第一年自2018年4月18日起至2019年4月17日止，年回报金为23637元，第二年自2019年4月18日起至2020年4月17日止，年回报金为25001元，第三年自2020年4月18日起至2021年4月17日止，年回报金为26592元，第四年自2021年4月18日起至2022年4月17日止，年回报金为28183元；第五年自2022年4月18日起至2023年4月17日止，年回报金为29774元，甲方在上述五年期间可获得上述回报金（含税,由甲方开具相应的发票给乙方，或者由乙方代开并从应付款项中扣除相应的税费），由乙方按上述约定定额包干支付，乙方受托经营上述房产的实际收益与上述支付给甲方回报金不足或超额部分均由乙方自行承担或者享有，与甲方无关。第六年之后，自2023年4月18日起至2028年4月17日按实际租金扣除10%委托经营管理服务费后返还甲方。如五年后商家不续签甲方房屋期限达6个月的，乙方按甲方房屋前五年租金水平的平均值的租金支付给甲方。第四条关于回报金的支付约定为2018年4月18日为回报金计算日，回报金按年支付，乙方于次年第二季度将上一年度回报金支付给甲方。第六条约定甲方对于乙方代为验铺、收铺的委托不可撤销。第七条约定乙方应尽谨慎、勤勉、专业之责任，确保甲方之回报金，在委托期限内，无论乙方收取实际使用人租金低于或高于本协议约定应支付甲方回报金的，乙方都应确保甲方回报金，上述低于或高于部分为乙方的风险和回报，均与甲方无关。第八条关于违约条款约定乙方未按时向甲方支付回报金的，按应付未付回报金向甲方支付日万分之一的逾期付款违约金，如逾期一年乙方仍未履行的，甲方有权单方要求解除本协议。 2019年9月18日，原告委托其律师向被告旺达公司及其法定代表人胡大涛发出一份编号为（2019）慧民函字第0918号的《律师函》，声明原告已经付清全部购房款，然而旺达公司已经逾期交房。在发本函之前，原告已多次向旺达公司要求交房，然而直到发函日旺达公司仍未向原告交房，也未按委托经营管理协议支付回报金。旺达公司的行为属于严重失信行为，已经构成根本违约。现原告要求解除与旺达公司的合同关系，要求旺达公司全额退回购房款及其他全部费用。请旺达公司收到本函之日起5日内将原告的全额购房款及费用退还给原告，逾期退款的按应退款额年息24%计算逾期利息，同时本律师所将依法向法院起诉追究旺达公司的法律责任，届时造成的法院受理费、保全费、保险费、律师费、执行费等费用将由旺达公司承担。 本院认为：关于原告主张的四个合同关系解除应否合并审理的问题。原告与思凯公司签订的《协议书》系居间合同关系，与融晟商业管理公司之间的《委托经营管理协议书》之间系委托合同关系，与原告主诉的与旺达公司之间的商品房销售合同关系均是独立的、不相同的法律关系，应分别处理，本院已向原告释明应分别处理，但原告仍坚持合并处理。原告主张在本案中合并审理的依据不足，本院不予支持。故原告与思凯公司之间的合同关系、原告与融晟商业管理公司之间的合同关系纠纷，本案不予处理，由合同当事人另行依法解决。原告与旺达公司之间的商品房销售合同关系及附属的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，为同时签订的相互关联的合同关系，其纠纷属于应当合并审理的情形，于本案中一并处理并无不当，当事人亦无异议，故本案中对其一并审理。 关于原告与被告旺达公司之间签订的《商品房买卖合同》是否达到解除条件，原告是否有权解除的问题。该合同的补充协议中明确约定出卖人负责联系提供贷款银行，买受人应自行办理按揭贷款手续。被告旺达公司已于2016年9月3日联系了合作贷款银行。按照合同约定，在贷款过程中的按揭贷款手续应由原告自行办理。被告旺达公司只是尽到必要的协助义务。经审查原告与被告旺达公司签订《商品房买卖合同》的时间，被告旺达公司关于合同文本约定的交房时间记载有误之陈述较为合理，本院予以采信。合同签订后，原告已向被告付清房款，被告已于原告付清房款后的第3日，即2019年5月10日将涉案商铺交付给原告委托经营管理的融晟商业管理公司。按照合同关于交房期限的约定，被告旺达公司交房时间亦符合合同的约定。原告提交的证据不足以证明被告旺达公司在履行合同过程中存在根本违约行为，其主张解除合同的理由不足。附属于该合同的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》亦不具备解除条件。故原告诉请解除涉案《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，依据不足，本院不予支持。原告基于合同解除而主张被告旺达公司退还商铺首付款215079元、购买X-XXXXX铺面的定金10000元、X-XXXXX铺面的维修金1458.38元、尾款224000元，并支付逾期利息、支付违约金2245.40元、赔偿税费损失15020.01元缺乏依据，本院不予支持。在合同不解除的情况下，原告诉请对涉案商铺享有优先受偿权亦失去依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告李爱琼要求解除原告李爱琼与被告广西旺达房地产开发投资有限公司于2018年4月18日签订的《南宁市商品房买卖合同》之诉讼请求； 二、驳回原告李爱琼要求被告广西旺达房地产开发投资有限公司退还原告支付的商铺首付款215079元、购买X-XXXXX铺面的定金10000元、X-XXXXX铺面的维修金1458.38元、尾款224000元，并支付逾期利息、支付违约金2245.40元、赔偿税费损失15020.01元的诉讼请求； 三、驳回原告李爱琼要求解除与被告广西融晟物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》之诉讼请求； 四、驳回原告李爱琼要求原告李爱琼对处置位于南宁市江南区沙井大道商铺具有优先受偿权的诉讼请求。 案件受理费9140元，保全费3190元，诉讼财产保全责任保险费1067.88元，由原告李爱琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  陆 敏 人民陪审员  齐素勉 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  韦绍锋