广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初17563号原告：广东药科大学，住所地广州市海珠区宝岗光汉直街**。法定代表人：郭姣，校长。委托诉讼代理人：何宇鹏、王欣亮，广东胜伦律师事务所律师。被告：广东安健医药有限公司，，住所地广州市海珠区宝岗路光汉直街****楼**法定代表人：郑重，董事长。委托诉讼代理人：梁兴，广东珠江律师事务所律师。原告广东药科大学诉被告广东安健医药有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何宇鹏、王欣亮，被告的委托诉讼代理人梁兴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年8月27日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，由原告向被告出租海珠区宝岗路光汉直街40号1号楼房产，租赁期为5年，自2007年9月1日至2012年8月31日，每月租金为5000元，租金按年结算，被告应于每年的第30日前向原告交付当年租金，逾期支付的，每逾期一日，被告须按当月租金额的0.1%支付违约金。2012年9月1日，双方续签《广州市房屋租赁合同》，租赁期自2012年9月1日至2017年5月31日。2007年9月1日至2012年8月31日期间，被告从未支付租金，尚拖欠原告租金300000元及违约金1067760元；2012年9月1日至2017年5月31日期间，被告存在逾期支付租金的情况，于2016年11月10日才支付2012年9月1日至2016年10月31日的租金，按照约定须支付违约金230685元。对此，原告曾多次催告被告清偿所欠租金及违约金，被告仍然拒绝支付任何款项。现起诉要求1、判令被告向原告支付2007年9月1日至2012年8月31日期间的房屋使用费300000元及违约金1067760元（违约金按照合同约定计算，计至被告实际支付之日止，暂计至2019年6月30日）；2．判令被告向原告支付2012年9月1日至2017年4月30日期间逾期支付房屋使用费的违约金230685元（违约金按照合同约定计算，计至被告实际支付之日2016年11月10日止）；3。被告向原告支付自2017年5月1日至实际交还海珠区宝岗路光汉直街40号1号楼1-2楼物业之日的房屋占有使用费（按5000元／月计算）；4．判令被告承担本案的诉讼费。被告辩称，我公司不同意原告的诉讼请求，1、原告请求房屋使用费没有合同和法律的依据，本案是租赁合同，原告也是依据两份租赁合同提起诉讼，该房屋租赁合同并没有约定所谓的房屋使用费，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体若干问题的解释，房屋租赁合同无效，当事人可以请求支付房屋占有使用费。原告提起所谓的房屋使用费，并没有相应的事实和法律以及合同的依据。2、被告并没有占有和使用涉案房屋，原告与我公司签订的两份房屋租赁合同，只是被告当时为了办理工商登记注册时使用的合同，双方并没有实际履行。原告已经在2007年4月，就将涉案的房屋整栋楼出租给了广州安健实业发展有限公司（以下简称广州安健公司），而且广州安健公司已经全额支付了相应的租金的情况下，原告不能够再将本案涉案物业出租给我公司，也不能够再收取相应的租金。3、原告提交的两份租赁合同，约定的条款和履约的过程也都不符合常理，按照原告提供的租赁合同，涉案房屋物业有930平方米，但租金只有5000元，而且从2007年到2017年这10年间都没有变化，原告也没有去向我公司追收所谓的租金。因此从该履约过程可以知道双方并没有对该两份租赁合同进行实际履行，双方是为办理工商登记而签订合同。4、原告诉讼请求的所谓的房屋使用费和违约金都已经超过了诉讼时效，而且其起诉的所谓的违约金也超过了其损失的30%明显过高。依据原告提供的证据，即使存在所谓的房屋使用费和违约金，原告也只是在2019年1月4日才向被告发函要求支付，所以其在诉讼请求已经超过了相应的诉讼时效。经审理查明，2007年8月27日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市海珠区宝岗路光汉直街40号1号楼房产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积928平方米，租赁期限自2007年9月1日至2012年8月31日，每月租金为5000元，租金按年结算，由乙方在每年的第30日前缴付租金给甲方。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金。2012年9月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）再次签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市海珠区宝岗路光汉直街40号1号1－2楼楼房产出租给乙方使用，建筑（或使用）面积620平方米，租赁期限自2012年9月1日至2017年5月31日，每月租金为5000元，租金按年结算，由乙方在每年的第30日前缴付租金给甲方。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金。付款情况:2016年11月10日，被告转账250000元给原告，原告于2016年12月5日开出三张发票，金额80000元发票备注2012年9月－2013年12月租金；金额95000元发票备注2014年9月－2015年7月租金；金额75000元发票备注2015年8月－2013年11月租金。2017年4月25日，被告转账30000元给原告，原告于2017年4月27日开出金额30000元发票备注2016年11月1日－2017年4月30日租金另查，本案原告另行起诉本案被告及广州安健公司租赁合同纠纷［案号为（2019）粤0105民初17562号］，该案件涉案合同：2007年4月10日，本案原告（甲方）与广州安健实业发展有限公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方提供宝岗校区1号楼房产给乙方使用，每年向甲方支付管理费15万元，合作期限五年。2013年1月1日，甲、乙双方再次签订协议书，约定：甲方提供宝岗校区1号楼房产给乙方使用，每年向甲方支付管理费18万元，合作期限八年。原告在该案确认广州安健公司没有拖欠管理费，2020年的管理费亦已交纳。再查，1994年2月17日，经中华人民共和国国家教育委员会批准，广东医药学院更名为广东药学院。2016年3月1日，经中华人民共和国教育部批准，广东药学院更名为广东药科大学。在本案诉讼期间，经现场勘查，原、被告及广州安健公司均确认本案合同约定的广州市海珠区宝岗路光汉直街40号1号楼与原告与广州安健公司签订租赁合同约定的宝岗校区1号楼为同一房产，该房产为混合结构3层，面积为1189.91平方米。原告确认上述1号楼是整栋出租，除正门左侧三间室没有交付使用。原告陈述上述1号楼是同时租给被告及广州安健公司，被告表示其因工商注册登记才签订该租赁合同，其并没有使用该房屋。广州安健公司表示上述房屋一直由其租赁使用。原、被告及广州安健公司均没有提供诉争场地交接的证据。本院认为，原、被告签订的两份《广州市房屋租赁合同》约定租赁面积分别为928平方米、620平方米，每月租金为5000元，而原告与广州安健公司签订的两份《广州市房屋租赁合同》约定的租赁房屋为原、被告签订租赁合同为同一房屋，第一份合同每年租金15万元、第二份合同每年租金18万元。原告与广州安健公司签订租赁合同先于原、被告签订的租赁合同。本院现场勘查时，原、被告及广州安健公司均确认本案合同约定的广州市海珠区宝岗路光汉直街40号1号楼与原告与广州安健公司签订租赁合同约定的宝岗校区1号楼为同一房产。原告认为诉争的涉案租赁房屋同时出租给被告及广州安健公司。本案诉争的合同履行具体情况，原告并没有提交证据证实其将涉案租赁房屋交付给被告。原、被告签订合同约定租金明显低于市场价格，且原、被告签订合同后，原告长时间没有向被告主张租金，亦没有主张违约责任，有违常理。被告辩解其为注册工商登记，才与原告签订租赁合同，合同并没有实际履行。综观本案原、被告所提供证据及履行情况，本院采信被告辩解为注册工商登记才签订租赁合同，原告并没有实际交付诉争的房屋给被告。且原告亦未能提供证据证实其已交付涉案房屋给被告或由被告实际使用的证据。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广东药科大学的诉讼请求。案件受理费3858元，由原告广东药科大学负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  潘 宇人民陪审员  孔丽珍人民陪审员  邓梦华二〇二〇年七月××日书 记 员  梁晶晶李晶