广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5106号原告（反诉被告）：张君早，男，1992年9月15日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈子弦，广东四隆律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州大悦商业管理有限公司，住所地广州市荔湾区锦御一街****。法定代表人：陈丽萍，职务：经理。委托诉讼代理人：熊剑峰，男，1976年11月9日出生，住广州市天河区，系该公司员工。张君早与广州大悦商业管理有限公司（以下简称大悦公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。张君早的委托诉讼代理人陈子弦，大悦公司的委托诉讼代理人熊剑峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张君早向本院提出诉讼请求：1、判令大悦公司继续履行《物业委托经营管理合同》；2、判令大悦公司偿还拖欠张君早暂计至2020年4月10日止的租赁费用11400元,并按《物业委托经营管理合同》约定的租赁费用标准向张君早偿还诉讼期间的租赁费用；3、判令大悦公司向张君早支付5000元的违约金；4、判令大悦公司承担本案诉讼费。当庭增加诉请：5、判令大悦公司偿还拖欠张君早物业自2020年3月至2020年6月止的物业费、水电费等杂费暂计人民币867.71元。事实和理由：张君早与大悦公司于2018年8月25日签订了《物业经营管理合同》，大悦公司向张君早承租人广州市荔湾区锦御路一街2号B1栋420房建筑面积为50.043平方米的物业，租赁期限为6年，自2020年9月25日至2024年9月24日止。大悦公司自2020年2月起没有依约支付租金。另外，张君早于6月12日收到案涉房屋物业管理处通知，通知已拖欠了3-5月物业费、水电费等杂费676.65元，6月物业费等杂费也未及时结算。暂计共867.71元。大悦公司辩称：我司与张君早解除《物业委托经营管理合同》系基于不可抗力，根据双方合同约定合法解除的，不构成违约。张君早与我司于2018年9月25日签定《物业委托经营管理合同》，合同约定张君早将其所有的位于广州市荔湾区锦御路一街二号B1栋420房委托给我司进行经营管理，我司每月向张君早支付租金，合同一直正常履行至2020年2月。2020年1月下旬，受新冠病毒疫情影响，我司所经营的公寓酒店行业受到重创，我司1月底向包括张君早在内的全体托管业主提出因不可抗力的原因在疫情期间免租2个月的建议。经多次沟通张君早开始一直不愿意正面回复我司诉求，经我司多次催促并发出最后通知后，张君早方同意免除2月份租金，我司当时已明确告知如果仅免除一个月租金我司根据现时情况也是无法经营下去的，根据合同只能解约。张君早提出折中方案为2月份免租，2月底视疫情情况再决定3月的免租细节。基于当时疫情无法对接退房及相信张君早也会体谅我司经营状况而做出合理做法的预判，我司方同意张君早该方案。直至2月下旬，我司与张君早方协商3月份免租事宜，张君早坚决不肯继续减免，所以我司于多次协商无果后正式根据合同7.4条第三款解除与张君早的合同，属于合法解除。我司已依法办理退租事宜且要求张君早交接房屋，张君早却一直拖延不予办理交接手续。因此张君早无权要求我司承担合同解除后的房屋使用费用。我司于2020年3月8日正式向张君早送达《解除合同通知》，通知自送达之日起生效，即我司与张君早的合同关系在张君早收到2020年2月1日起解除，合同解除后我司无须再向张君早支付租金，同时我司将该房源从公司及对外系统下架，该物业封存不再使用（见水、电费管理费清单），但张君早经多次催告不予办理交接手续，拒绝收回物业。由于不可抗力，我司无需向张君早支付5000元违约金及2月份至今的托管费用。大悦公司向本院提出反诉，请求：1、判令确认双方已于2020年3月8日解除《物业委托经营管理合同》；2、判令张君早向大悦公司发还押金5000元；3、反诉费由张君早承担。事实和理由：讼争双方就广州市荔湾区锦御一街2号420房于2018年9月25日签订了《物业委托经营管理合同》，我司依据合同约定于2018年9月25日向张君早支付了押金5000元。2020年1月下旬爆发新冠病毒疫情的公共卫生事件，已严重影响讼争双方合同的正常履行，我司以疫情造成的不可抗力事件为由向张君早主张调整减免租赁费用。但经过双方多次协商，未能达成一致。鉴于新冠病毒疫情导致我司无法依据《物业委托经营管理合同》正常经营，故依据《物业委托经营管理合同》7.4条约定及不可抗力相关法律规定，于2020年3月8日以书面形式向张君早发出《解除托管合同通知》并要求其于收到通知后15天内办理退房退款等交接事宜。但张君早至今既拒绝办理房屋交接手续，亦不同意返还押金。张君早针对反诉辩称，1、大悦公司在疫情期间仍持续经营，疫情未导致大悦公司承租案涉房屋经营公寓酒店的目的落空，因此本案不适用物业委托经营管理合同第7.4条约定解除的情形。2、大悦公司在疫情期间有继续履行合同的条件，且存在经营事实，但未如期支付租金，也未按照合同附件3费用承担表，支付2020年2月至今的物业管理费及水电费等杂费，已构成违约，应向张君早承担违约责任。本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区锦御一街2号420房（案涉房屋）系张君早名下房产。2018年9月25日，张君早（甲方，委托方）与大悦公司（乙方，受托方）签订《物业委托经营管理合同》，约定张君早将案涉房屋委托给大悦公司经营、管理，托管期限为2018年9月25日起至2024年9月24日。经营模式为固定收益模式，乙方每月向甲方支付固定收益3300元，从第三年起，每一年递增一次，递增5%。乙方向甲方支付5000元作为保证金，合同到期或解除后，甲方需无息退还保证金或者该押金直接抵扣作托管最后一个月的固定租金（结余部分应退回乙方），合同终止。每月10日前支付下月固定收益。合同7.2条载明：如发生以下情形之一，甲方有权单方解除本合同并没收乙方保证金作为违约金：（1）托管物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付固定收益超过1个月的。7.4条载明：如发生下列情形之一，乙方无需支付固定收益，同时有权单方解除本合同并要求甲方退回乙方已支付的保证金：（3）其他非因乙方原因导致乙方无法正常经营管理托管物业的；7.5条载明：除本合同另有约定外，甲乙任何一方如需提前终止本合同，应提前书面通知另一方，通知方需支付等同于乙方已支付保证金金额的款项作为违约金。同日双方签订《中海花湾壹号B1栋420房费用承担表》，大悦公司需承担物业管理费、水费公摊费、电费公摊费、燃气费公摊费、水、电、燃气费等。合同签订后，大悦公司缴纳保证金5000元，案涉房屋交付大悦公司使用。大悦公司每月向张君早支付3800元，其中租金3300元，地，地址使用费500元/div>2020年2月3日，张君早向大悦公司表示同意2月免租，但要求大悦公司在月底公开2月的营业额，大悦公司表示同意。2020年3月8日，大悦公司通过其员工微信向张君早发出《解除托管合同通知》，以《物业委托经营管理合同》7.3条为由决定于2020年2月1日起终止双方之间委托经营关系，不再支付固定收益，同时将从合同终止之日封存案涉房屋，不再对外出租，管理费及相关费用结算至2020年3月1日，并要求张君早在收到通知后15日内办理退场及相关手续。同日，张君早回复，明确表示不同意解除合同，如果大悦公司执意单方解除，则其将会收回承诺大悦公司在披露2月份营业状况的前提下免除2月租金的决定。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日，广东省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。另查，2019年4月29日，广州市荔湾区住房和建设局注销了双方之间的房屋租赁合同的备案。庭审中，张君早同意解除双方之间的《物业委托经营管理合同》，同时认为2月份减免租金是附条件的，其要求大悦公司公开疫情期间的经营数据，但是大悦公司一直没有提供。大悦公司确认案涉房屋一直有经营，但是没有生意，亏损严重，政府偶尔封楼，没有连续正常经营。在本院建议之下，张君早于2020年6月20日收回案涉房屋。庭后张君早支付了2020年3月至6月的物业服务费764.24元、2020年4月至5月的公摊电费33.79元，服务费396.67元，共计1194.7元。本院认为：张君早与大悦公司签订的《物业委托经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。关于是否能适用《物业委托经验管理合同》7.4条的条款解除合同的问题。本案实质为租赁合同关系，是否适用该条款须考究疫情是否对案涉房屋的使用造成了实质性的障碍。纵观疫情期间的政府文件，疫情的发生虽属不可抗力，政府亦采取了全国性的防控措施，2020年1月28日广东省也因本省的疫情情况研究下发《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，明确通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。但现并无证据表明在2月份案涉房屋所在辖区的有关部门因防治疫情而对案涉房屋采取相关封闭措施，大悦公司亦自认一直在经营，但经营情况较差。因此，是否决定对外开业的自主权依然在承租人大悦公司一方。综合上述因素，本院认为疫情对合同的履行未构成实质性障碍，大悦公司据此主张按7.4条解除合同的理由不成立。关于解约时间问题。如前所述，因案涉合同不适用双方合同的7.4条解除，大悦公司并不享有单方解除权。现大悦公司自2020年2月起停止支付案涉房屋租金已构成违约。张君早于庭审之日即2020年6月16日同意解除合同，视为其解约意思表示到达大悦公司方，应认定双方合同于该时点解除。关于保证金、2月份起的租金问题。张君早虽答应2月份免租，但该免租是附条件的，大悦公司对此并未提出异议，由于大悦公司未达到该要求，张君早要求大悦公司支付2月份租金，于法有据，本院予以支持。大悦公司未提供证据证明其已经不再使用张君早的房屋地址，因此每月的租金标准为3800元。但2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；广东省商务厅在2020年1月26日发布了《广东省商务厅关于暂停大型经济活动的紧急通知》，要求在一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒的××防控工作。直至2020年2月24日9时起，我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应才调整为二级响应。由此可见，虽然大悦公司可主导案涉房屋是否对外经营，但案涉房屋作为公寓，其面临因突发公共卫生事件的防控应急程度而出现的外部人流、内部员工防控等较大的经营环境变化。因此依据公平原则，对2020年2月1日至2020年2月23日（即疫情一级响应防控期间）的租金，本院酌定大悦公司按3800元租金标准的30%向张君早支付，即904元（3800÷29×23×30%）；对2020年2月24日至2020年5月9日（即疫情二级响应防控期间）的租金，本院酌定大悦公司按3800元租金标准的70%向张君早支付，即6642元【（3800÷29×6+3800×2+3800÷31×9）×70%】；对2020年5月10日至2020年6月16日（即疫情调整为三级响应后）的租金，大悦公司应按正常标准向张君早支付，即4723元（3800÷31×22+3800÷30×16）；合共12269元。对大悦公司要求退回合同保证金的请求，如前所述根据公平原则，本院亦酌定张君早向大悦公司退回50%的保证金，即2500元。关于房屋返还时间。至庭审之日，双方尚未办理交接，现张君早在本院建议下于2020年6月20日交接房屋钥匙，故本院认定该日为张君早接收房屋之日。因此，大悦公司应支付房屋使用费期间为2020年6月17日至6月20日，即507元（3800÷30×4）。张君早在庭后缴纳了物业费等，大悦公司应向其返还，截止张君早收回案涉房屋之日，大悦公司应返还1131.01元（33.79+396.67+764.24÷4×3+764.24÷4÷30×20）。至于案涉房屋恢复原状及缺失物品等相关损失赔偿可由当事人另行协商或循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、张君早与广州大悦商业管理有限公司签订关于广州市荔湾区锦御一街2号420房的《物业委托经验管理合同》于2020年6月16日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州大悦商业管理有限公司向张君早支付租金12269元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州大悦商业管理有限公司向张君早支付房屋使用费507元。四．自本判决发生法律效力之日起十日内，广州大悦商业管理有限公司向张君早支付物业服务费、公摊电费、服务费共计1131.01元五、自本判决发生法律效力之日起十日内，张君早向大悦公司退还保证金2500元。六、驳回张君早的其他诉讼请求。七、驳回广州大悦商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费105元，由张君早负担20元，广州大悦商业管理有限公司负担85元；反诉受理费25元，由广州大悦商业管理有限公司负担12.5元，由张君早负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 付 瑾二〇二〇年七月三十一日书记员 曹子立曾芳