天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初4934号原告：北京每日优鲜电子商务有限公司，住所地北京市朝阳区创远路**院**楼****，统一社会信用代码911101053180868951。法定代表人：曾斌，董事长。委托诉讼代理人：林玲，北京市京国（南阳）律师事务所律师。被告：天津开发区梅林浩工贸有限公司，住所地，住所地天津开发区恂园路****2门**会信用代码91120116600856216P。法定代表人：吴梅冬，董事长。委托诉讼代理人：崔建强，男，天津开发区梅林浩工贸有限公司员工。委托诉讼代理人：宁宇，天津敬科律师事务所律师。原告北京每日优鲜电子商务有限公司（以下简称每日优鲜公司）与被告天津开发区梅林浩工贸有限公司（以下简称梅林浩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月14日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林玲、被告委托诉讼代理人崔建强、宁宇到庭参加诉讼。本案曾因疫情影响中断审理，现已审理终结。每日优鲜公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月12日解除；2．请求判令被告向原告退还押金22500元；3．请求判令被告向原告退还房屋剩余租金32687元；4．请求判令被告向原告赔偿留置的原告冷库等财产价值178279元；5．请求判令被告向原告支付前期装修装潢、消防施工工程损失共计209500元；6．请求判令被告向原告支付违约金16162.2元；以上第一项至第六项共计459128.2元。7．请求判令被告向原告支付上述应退款项的逾期退款违约金（以442966元为基数，以年利率24%为标准，自2019年12月22日起计算至实际支付之日止）；8．请求判令被告承担本案诉讼费用。原告当庭变更部分诉讼请求：自愿放弃第四项诉讼请求。自第四项诉讼请求起依次变更如下：4．请求判令被告向原告支付前期装修装潢、消防施工工程损失共计279635元。5．请求判令被告向原告支付违约金16162.2元；6．请求判令被告向原告支付上述应退款项的逾期退款违约金（以350984.2元为基数，以年利率24%为标准，自2019年12月22日起计算至实际支付之日止）；1-6项诉讼请求共计350984.2元。事实与理由：原、被告于2019年7月22日签订《房屋租赁合同》，原告承租被告位于天津市滨海新区之房屋，房屋用途为经营、仓储（含冷库）等，租期为2019年7月23日至2022年8月22日，免租期自2019年7月23日至同年8月22日，房屋押金22500元，房屋租金13468.5元／月（含税），租金每六个月支付一次。原告已支付首期租金及押金，租金已支付至2020年2月22日。2019年11月6日，原告为备战双十一，需要将案涉房屋内的货物调配至其他站点，同时拆除该仓冷库、搬运货架等安置在其他爆仓的前置仓。原告提前向被告说明该情况，并出具《有关工农村前置仓仓内物资及相关设备调拨说明函》，被告表示没有问题。2019年11月8日，原告安排人员拆除冷库时被告予以阻挠，经原告说明情况紧急且多次沟通后，被告仍置之不理，且在案涉房屋加了一把锁。鉴于被告的行为已干扰原告的正常经营，原告于2019年12月10日向被告发出《解约通知》，被告于2019年12月12日签收，双方租赁合同已于2019年12月12日终止。现原告要求被告赔偿损失，故成讼。梅林浩公司辩称，1．被告不存在违约行为，原告存在违约行为。与被告签订合同的是北京每日优鲜电子商务有限公司，使用目的在于仓储等用途。原告在承租案涉房屋后，于2019年11月2日关门停业，被告多次通过原告店长索要公司邮箱等联系方式以便沟通情况，却无果。后有人持加盖天津每日优鲜商贸优鲜公司第十一分公司的函件前来拆除案涉房屋内的装修物及相关器材。被告为保护租户的财产安全，遂要求其提供加盖原告公司公章的委托手续或介绍信，但其迟迟未能提供。2019年12月10日，被告接到原告所发解约通知函，方知晓先前行为系原告意思表示，后原告于2020年4月29日、5月16日前来搬物品，被告均予以配合。从合同履行来看，案涉房屋发挥了仓储的作用，被告依约为原告提供了适格房屋和物业服务，原告应依约支付租金及物业费。2．合同不存在解除事由，应依法继续履行。房屋发挥了仓储作用，被告没有违约行为且并未造成原告不能经营，原告不享有单方解除权。3．原告恶意诉讼，不应得到法院支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：天津市滨海新区之房屋登记在梅林浩公司名下。2019年7月22日，每日优鲜公司与梅林浩公司签订《房屋租赁合同》，承租案涉房屋，合同约定租赁期限为2019年7月23日至2022年8月22日，免租期自2019年7月23日至2019年8月22日，房屋押金22500元，房屋租金13468.5元／月（含税），物业费9031.5元／月（含税），租金每6个月支付一次，物业费交付方式与租金相同。合同签订后，被告交付了房屋。原告于2019年7月23日支付首期房租及押金共计103311元。合同第1.8条约定：如乙方在租赁房屋当地设立独立子公司／分支机构的，甲方应配合完成该等独立子公司／分支机构租赁合同换签相关工作。原乙方在本合同项下已履行的权利义务，将由乙方设立的子公司／分支机构继续享有和履行（包括已付押金和租金，子公司／分支机构无需再履行支付义务即可享有对应的租期和权利）。合同第4.3条约定：如乙方不能如约正常使用房屋的（包括甲方原因导致乙方无法正常运营、房屋质量原因以及第三方原因所致，第三方原因包括房屋周边民众制止、甲方所承诺的房屋配套要求未能兑现／实际使用），乙方有权单方提前终止合同，甲方应于合同终止后10日内及时足额退还乙方已预付、租期尚未履行期间对应的租金。如给乙方造成损失的，乙方还有权予以追偿。合同第4.6条约定：租赁期满，对于房屋装修／添付的部分，不可移动的部分由甲方享有；可移动的装修装饰部分，由乙方予以带走。合同第5.5条约定：在本合同相关约定基础上，任何一方违反本合同项下任一条款的，应向对方承担违约责任，违约金为合同年租金的10%。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应依照约定全面履行己方义务。关于解除合同一节，原告主张双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月12日解除。原告提交的公证书、微信对话、承租房执照信息能够证实被告阻碍原告使用房屋的事实，庭审中被告自认于2019年11月在案涉房屋加装锁具，原告正常使用案涉房屋的合同目的已无法实现。原告提交的解约通知及快递信息能够证明原告将解除合同的意思表示通过快递送达被告，被告于2019年12月12日签收，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除。原告提供的天津每日优鲜商贸有限公司第十一分公司的营业执照显示，其营业场所为案涉房屋地址。同时，鉴于庭审中被告所述2019年11月6日张亮、史津二人与被告代理人崔建强沟通双十一货品调整事宜，其已配合当日就将生鲜货品搬走的事实，可以判断被告对原告代理人的认可，故被告所持原告未出具总公司函件而拒绝原告拆除冷库设施的抗辩意见，本院难以采信。关于退还押金及剩余租金一节，合同解除后，原告应向被告返还租赁房屋，被告应当退还原告押金及剩余房屋租金。原告要求被告退还2019年12月13日至2020年2月22日期间的剩余租金31,622元（13,468.5元/月＊6月÷184天＊72天=31,622元）及退还押金22,500元的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。自被告加装锁具开始，案涉房屋已实际由被告掌握，故可视为原告已向被告返还房屋。关于违约金及逾期退款违约金一节，原告主张被告按照年租金的10%支付违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。结合本案租赁合同实际履行情况，原告主张逾期退款违约金，依据不足，本院不予支持。关于装修装潢、消防施工工程损失一节，鉴于双方合同中约定：租赁期满，对于房屋装修/添付的部分，不可移动的部分由甲方享有；可移动的装修装饰部分，由乙方予以带走。且原告在2019年11月6日与被告代理人崔建强沟通中，已表示要拆除冷库及充电桩等主要设施，在未经法院确认租赁合同解除的前提下，又于2020年1月10日注销登记在案涉房屋地址的天津每日优鲜商贸有限公司第十一分公司，综合上述情况，可推定原告已有不再使用案涉房屋的意思表示。参照双方合同约定，对于装修装潢、消防设施等，可移动的部分由原告拆除带走，被告应予配合，且违约金已具有赔偿原告损失的作用，故对原告要求被告赔偿装修装潢、消防施工工程损失的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京每日优鲜电子商务有限公司与被告天津开发区梅林浩工贸有限公司于2019年7月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月12日解除。二、被告天津开发区梅林浩工贸有限公司于本判决生效后十日内退还原告北京每日优鲜电子商务有限公司押金22,500元、剩余租金31,622元；三、被告天津开发区梅林浩工贸有限公司于本判决生效后十日内向原告北京每日优鲜电子商务有限公司支付违约金16,162.2元；四、驳回原告北京每日优鲜电子商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,187元，减半收取计4,093.5元，由原告北京每日优鲜电子商务有限公司负担3,274.5元，被告天津开发区梅林浩工贸有限公司负担819元（原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  蔡菁菁二〇二〇年七月九日书记员  马 楠