江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初304号原告：熊支灼，男，1964年9月24日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。委托诉讼代理人：饶阳清，男，1980年4月12日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区，系原告外甥，特别授权。被告：九江县闽华房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区沿河北路**，统一社会信用代码：91360421748542299N。法定代表人：林鸿洪，公司经理。委托诉讼代理人：余荣华，九江市柴桑区新塘法律服务所法律工作者。原告熊支灼与被告九江县闽华房地产开发有限公司（以下简称闽华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告熊支灼及其委托诉讼代理人饶阳清、被告闽华公司委托诉讼代理人余荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊支灼向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告及时为原告办理不动产证；2、依法判决被告支付因逾期办理不动产登记的违约金9500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月16日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同编号（13398）合同备案号（九）县备201200679号，原告首付284848元购买位于柴桑区商品房。建筑面积124.32㎡（其中公摊14.49㎡）每平方3900元，共计484848元。被告2014年交房同时通知原告交纳办理房产证手续预交费和身份证等相关资料。2014年10月原告向被告交纳办证16518元费用和身份证等资料至今，此后原告多次向被告申领房产证未果。为此，请求法院依法判决被告及时为原告办理不动产证。并根据合同第十六条约定判决被告支付违约金9500元。被告闽华公司辩称：被答辩人在答辩人处购买商品房，双方建立商品房买卖合同关系，签订了商品房买卖合同，合同第十六条约定“出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理；1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。”。答辩人虽然收取被答辩人的相关费用，按照合同第十六条约定，答辩人逾期办理权属登记的，被答辩人作为买受人，提出退房时，答辩人应承担违约责任，并未约定买受人不退房时，出卖人应承担的违约责任。故请求法院对被答辩人各项诉请不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一、《商品房买卖合同》复印件及个人贷款结清证明复印件各一份（当庭核对原件一致）、收据复印件2份(首付款收据及开发商代收办证费用收据各一份，当庭核对原件一致)，证明：1.原告购买被告开发的柴桑区沙河经济开发区闽华兴苑1栋1单元401室房屋，双方签订了商品房买卖合同；2.原告按约支付了购房首付款284848元，并向被告支付了房屋办证费用16518元，提交了办证所需的资料，且原告于2018年9月3日已将房屋贷款结清，被告应按照合同约定办理房屋产权证，未办理的应按照约定支付违约金并继续办理产权证；证据二、不动产登记中心出具的证明一份，证明原告购买的商品房已经具备交房条件，可以办理不动产权证；原告补充提交的证据三、商品房合同签约(备案)情况查询证明，证明原告购买案涉房屋的商品房买卖合同已于2012年7月25日经原九江县房地产管理局备案。被告闽华公司质证意见，对证据一中的个人贷款结清证明的三性无异议，对证据一中的《商品房买卖合同》及收据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，合同的第16条关于产权登记的约定：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并将已付房款的1%赔偿买受人的损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的x%向买受人支付违约金，所以并未约定买受人不退房时出卖人的违约责任，因此本组证据不能达到原告的证明目的；对证据二的真实性合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据说明闽华公司也已经为本小区的业主办理了不动产证，原告还没有齐全的办理房产证的相关手续，资料不够齐全，因此目前还未办理；对证据三商品房合同签约(备案)情况查询证明无异议。因被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性亦予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月16日，原告熊支灼因购买被告闽华公司开发的柴桑区庐山西路原汽车修配厂闽华兴苑1栋1单元401室商品房，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同备案号（九）县备201200679号，合同主要内容：一、约定建筑面积124.32㎡；二、商品房单价3000元/㎡，总金额372960元，首付172960元(本院注：合同约定的房屋总价款及首付款与原告实际交付的首付款及总价款不一致)，余款20万元采用按揭方式；三、商品房交付期限为2013年5月31日，出卖人应将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格，2.…；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；四、产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金；合同并约定了其他事项。同日，原告向被告交付了首付款284848元（本院注：合同约定的首付款为172960元），随后并办理了住房按揭贷款20万元(据原告陈述，在购买房屋时原、被告双方实际约定的房屋单价为3900元/㎡，首付款284848元，房屋总价款为484848元，原告实际亦是按此约定支付的首付款和办理的按揭贷款，合同约定房屋单价为3000元/㎡是按原告要求进行的)。2014年10月份，被告向原告交付房屋，同时通知原告预交办理房屋产权证的相关费用并提交身份证件等相关资料，2014年10月8日，原告向被告交纳了办证费用16518元并按要求提交了身份证件等资料，被告向原告出具了收据，但至原告起诉前，被告仍未办理并向原告交付房屋产权证。2018年9月3日，原告将该个人住房贷款20万元结清。经查，案涉的柴桑区庐山西路原汽车修配厂闽华兴苑小区房屋具备交付条件，可以办理不动产权证书。本院认为，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告应按合同约定的条件和时间履行交付房屋并办理案涉房屋不动产权证的义务；在房屋交付后，2014年10月8日，原告向被告交纳了办证费用16518元，并按被告要求提交了身份证件等资料，被告即应按约定为原告办理案涉房屋相应的不动产权证，逾期办证的，应当按照合同约定及法律规定承担相应的违约责任。一、关于案涉《商品房买卖合同》第十六条的认定及被告是否应当继续履行办证义务的问题。案涉《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。”被告提出答辩意见，被告未按规定办理权属证书，应按合同第十六条约定，由买受人退房。被告虽然收取了原告的相关费用，按照合同第十六条约定，被告逾期办理权属登记的，原告作为买受人提出退房时，被告应按照合同约定承担违约责任，但合同并未约定买受人不退房时，出卖人应承担的违约责任。上述《商品房买卖合同》相关条款对于因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任承担，只规定了一种处理情形，即买受人退房，而没有规定买受人不退房的情形及在买受人不退房时出卖人应承担的违约责任；本院认为，该合同第十六条系为开发商（被告）免除或限制自己责任的情形，剥夺了买受人选择不退房的权利，且该合同文本系被告提供，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该合同条款应视为无效格式条款，对于因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的情形，应当允许买受人在面临该情形时，可以选择退房，也有权选择不退房，即本案买受人（原告）选择不退房时，出卖人（被告）应当按照法律规定继续为买受人办理案涉房屋相应的不动产权证，且原告已提供证据证明案涉柴桑区庐山西路原汽车修配厂闽华兴苑小区房屋具备交付条件，可以办理不动产权证书，故本院对原告要求被告办理不动产权证的诉讼请求予以支持。另，本案中，因原告已向被告交付了办理不动产权证所需的包括契税、房屋维修基金等项费用16518元，该费用系被告先行预收款项，但办理不动产权证实际应当缴纳费用的具体金额并不确定，鉴于在后期办证过程中，可能存在实际应缴纳的办证费用超过原告先期预付的费用或被告不能将其前期已收取的办证费用及时向管理部门缴付且当事人不能配合办证等需待强制执行的情形，为确保办证进程，原告自愿同意在必要时由原告再行支付应由房屋买受人承担的相关办证费用，之后再视情况另行向被告追偿，本院对此予以支持。二、关于逾期办证违约金的问题。原告要求被告支付逾期办证违约金9500元，原告表示违约金系其估算酌定的。虽然本院前述已认定案涉《商品房买卖合同》第十六条限制买受人选择不退房的权利的条款为无效格式条款，认定原告有权选择不退房并要求被告继续按约定办理案涉房屋的不动产权证书，但因原、被告并未约定逾期有办证违约金及其计算方式，即要求支付违约金没有依据，故本院对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告九江县闽华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告熊支灼办理案涉商品房的不动产权登记，将九江市柴桑区庐山西路原汽车修配厂闽华兴苑小区1栋1单元401室商品房的所有权变更登记至原告熊支灼名下；二、驳回原告熊支灼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告熊支灼负担50元，被告九江县闽华房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  万新成审判员  胡 菲审判员  廖晓文二〇二〇年七月三十一日法官助理刘校宇书记员冯翠