江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初13900号原告：陈嘉，男，1982年10月28日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：赵云，江苏瀛成律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪平，江苏瀛成律师事务所律师。被告：昆山市二里桥市场发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇政府内，注册号3205831103596。法定代表人：高雪坤，该公司总经理。被告：昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，统一社会信用代码913205837395830994，住所地江苏省昆山市玉山镇萧林路**。法定代表人：邵军。被告：昆山市玉山资产经营有限责任公司，统一社会信用代码91320583703687179，住，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路**/div>法定代表人：张美峰。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师，代理上述三被告。委托诉讼代理人：张同刚，江苏嘉昆律师事务所律师，代理上述三被告。原告陈嘉与被告昆山市二里桥市场发展有限公司（以下简称二里桥公司）、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（以下简称同创公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，于2019年8月22日进行了证据交换。在审理过程中，根据原告的申请，本院追加昆山市玉山资产经营有限责任公司（以下简称玉山经营公司）作为被告参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵云、三被告共同委托诉讼代理人张同刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求三被告共同支付原告逾期交房损失17606160元，具体以4400平方米为基数，自2013年1月1日起，按1.71元每日每平方米计算至2019年5月28日止。事实与理由：2010年度，因城市发展总体规划需要，原告所有的坐落于昆山市大楼计4400平方米的房屋被纳入动迁之列。2010年11月20日，原告与被告二里桥公司签订《协议书》，就动迁安置及补偿、交房期限等作了约定。2011年6月，原告将被拆迁大楼全部搬迁结束，被告拆迁后予以开发建设。根据约定，被告二里桥公司应至迟在2013年1月1日前(2011年6月交付旧大楼后18个月内)将安置房交付给原告。因被告二里桥公司早在2004年9月27日已被吊销营业执照，但至2019年5月6日该公司股东(玉山镇经营公司、昆山市市场建设服务中心)仍未办理清算注销手续，故同创公司根据政府有关部门安排致原告《交房通知书》，表示“上述安置房的交房事宜，由本公司负责处理”、“。协议书约定的逾期交房补偿每月80000元整，在本通知书送达后停止发放”。为及时止损，原告先行办理了安置房移交手续，因《协议书》约定的逾期交房违约金捌0000元每月明显过低，故各方未能就逾期交房的违约责任协商一致。综上，上述《协议书》约定的甲方的义务已由同创公司承担，同创公司理应与二里桥公司共同承担逾期交房的违约责任。原告为维护自身合法权益，敬请依法裁判。被告二里桥公司辩称：一、被告二里桥公司是《协议书》的合同主体，因《协议书》产生的权利义务应由被告二里桥公司独立承担。被告二里桥公司就拆迁安置补偿事宜与原告签订《协议书》，被告二里桥公司与原告是合同相对方。虽然被告二里桥公司被吊销营业执照，但公司法人主体依然存在。被告二里桥公司委托同创公司为原告办理交房事宜，但并未向其转让《协议书》的其他权利义务。被告二里桥公司因《协议书》产生的权利义务，应由被告二里桥公司自行独自承担，与任何他方无关。二、原告诉请的违约金起算时间没有证据证明，截止时间也与事实不符。首先，原告未就何时将被拆迁房屋交给被告二里桥公司进行举证，即导致违约金起算时间点无法证实。根据谁主张谁举证的原则，原告若不能举证证明违约金起算时间点，应承担举证不能的不利后果。其次，原告诉请的违约金计算截止时间，应按被告二里桥公司委托同创公司向原告出具《交房通知书》的时间计算，即2019年5月6日，而不应该计算至2019年5月31日止。三、原告诉请的违约金计算标准过高，且与约定不符，应按《协议书》约定标准计算逾期交房违约金。首先，原告与被告二里桥公司签订的《协议书》第交房期限中对逾期交房的违约金标准进行明确约定为每月补偿原告80000元整。该约定是原告与被告二里桥公司双方的真实意思表示，合法有效。其次，虽然被告二里桥公司有逾期交房的事实，但是原告不会必然因此产生损失。因为原告取得的房屋价值已经明显升值，况且即使原告按期取得房屋，其不见得就当然地自行使用或出租而盈利，也有可能会产生亏损。所以，原告诉请的损失没有充分的事实依据。四、原告实际多取得了31.98平方米的房屋，原告应向被告二里桥公司支付房屋差价，并且按照《协议书》约定，原告还应向被告二里桥公司支付房屋新旧贴价10120000元。被告二里桥公司要求以原告应付被告二里桥公司款项与生效判决确定的被告二里桥公司应付原告的违约金进行抵销，同时对超出的原告应付被告二里桥公司款项保留追索权利。综上，原告诉讼请求没有充分的事实及法律依据，被告二里桥公司恳请法院在查明案件事实后依法判决。被告同创公司答辩意见：被告同创公司仅是受被告二里桥公司委托通知原告并协助原告办理安置房交房事宜，被告同创公司并非协议书合同主体，不应当向原告承担逾期交房违约责任，请求法庭驳回原告对被告同创公司的诉请。被告玉山经营公司辩称：原告主张玉山经营公司承担赔偿责任于法无据，原因如下，首先被告二里桥公司虽然被吊销营业执照，但是法律主体依然存在，被告二里桥公司作为有限公司，应以其自身财产对外承担责任。其次，公司法司法解释二第十八条规定，关于股东承担赔偿责任前提是股东未在法定期限内成立清算组，导致公司财产贬损灭失，股东才应在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任，或者因股东怠于履行义务导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失无法进行清算的，股东才需要对公司债务承担连带清偿责任。被告玉山经营公司没有成立清算组对被告二里桥公司进行清算，但是并未导致被告二里桥公司的财产贬损灭失，也没有导致被告二里桥公司主要财产、账册、重要文件等灭失。被告玉山经营公司还在督促被告二里桥公司对原告进行交房办证，所以原告主张玉山经营公司承担赔偿责任没有事实和法律依据。综合上述观点，请求依据协议书约定内容依法判决。本院经审理认定事实如下：2010年11月20日，被告二里桥公司（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，约定：为切实贯彻落实昆山市政府“关于加快对老城区改造建设”有关指示精神，根据昆山市城市发展总体规划，因乙方处于北门路XXX号X层大楼计4400平方米被纳入本次动迁之列，因该楼百源宾馆，露露火锅等为营业用房已既成事实，经双方多次协商，就乙方动迁安置、补偿，期限及超平方面积贴价等事宜达成一致，特订协议如下：一、动迁范围及期限。本协议所述的动迁范围指乙方在大楼计4400平方米，乙方应在2011年6月30日前全部搬迁结束，并将空房完整无损移交给甲方。二、动迁安置及补偿。1、甲方根据乙方原地置换要求，同意基本原地置换给乙方1-3楼(具体以开发商施工图纸为准)4400平方米房屋面积。具体面积交房时以测量单位提供相关数据为准(对超出安置面积或不足面积的贴价或退款另行协商确定，原则以市场价为准，适当优惠)。2、补偿乙方装修及附属物(包括自建房)3766200元(附评估报告清单)。3、补偿乙方因百源宾馆转让支出各项款项2600000元。补偿乙方中转费15840000元（4400平方米×20元×18月）。4、以上甲方应支付给乙方7958200元。三、乙方应支付给甲方款项。乙方应支付给甲方房屋新旧贴价10120000元（4400平方米×2300元）。四、交房期限。甲方应在乙方将旧大楼移交给甲方后十八个月内将安置房交付给乙方，如逾期交房，则甲方应每月补偿给乙方80000元整。五、其他事项。乙方在大楼搬迁后，应保证门窗完好，对甲方以作评估补偿物品不得自行处理与损坏，如有违反甲方有权向乙方追偿及扣款。甲方应提供协助乙方办理新房产权证相关手续及方便，但涉及到办理相关费用均由乙方自行承担。乙方所对外租赁企业及个人一切善后工作均由乙方自行处理解决，甲方不负担任何费用。2011年1月12日，原告向被告二里桥公司交付现金50000元，被告二里桥公司出具收据，内容为：交款单位陈嘉，收款方式现金，金额50000元，收款事由百源宾馆拆房定金。2019年4月17日，原告的拆迁安置房已经取得初始登记证，房屋登记在中基（昆山）置业发展公司名下。2019年5月6日，被告同创公司作出交房通知书，内容为：根据昆山市王山镇人民政府(二里桥公司)与你于2010年11月20日签订的协议书，需要提供给你的安置房（方正名门商业用房）已具备交房条件。上述安置房的交房事宜，由本公司同创公司负责办理。为此，请接到本通知后立即前来本公司办理交房手续。该通知书被告二里桥公司并未提供证据证明送达给原告，原告当庭确认于2019年5月21日左右收到。双方另共同确认，原告未按协议约定支付新旧贴价10120000元。2019年5月28日，被告同创公司向原告出具取房凭证，内容为：中基（昆山）置业发展有限公司，经核，玉山镇北门路被拆迁人陈嘉可以领取方正名门安置房，请接洽。具体如下：北门路XXX号至XXX号（单数计算16套），面积3068.26平方米；北门路XXX-XXX号13套房屋，面积1363.72平方米。合计4431.98平方米。请贵公司见此凭证后妥善安排，及时交付安置房钥匙及办理有关交房事宜。原告据此办理了房屋交房事宜。在审理过程中，原告向本院提出鉴定申请，本院于2019年9月9日依法委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司对昆山市玉山镇北门路方正名门花园X号楼（建筑面积4431.98平方米）自2013年1月1日起至2019年5月31日止的日租金标准予以评估。该公司于2019年11月8日作出中洲房地（2019）（吴）鉴字第036号《房地产估价结果报告》，确定估价对象在2013年1月1日至2019年5月31日期间的房地产市场租赁价格为1.71元/平方米/日。原告垫付的鉴定费为3000元。在审理过程中，被告二里桥公司向本院提出鉴定申请，本院于2019年9月9日依法委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司对昆山市玉山镇北门路方正名门花园X号楼（建筑面积31.98平方米）的市场价值进行评估。该公司于2019年11月8日作出中洲房地（2019）（吴）鉴字第035号《房地产估价结果报告》，确定估价对象在2019年8月26日可能实现的市场总价为426300元。被告二里桥公司垫付鉴定费5966元。另查明，被告二里桥公司于2001年4月29日登记成立，于2004年9月27日被吊销营业执照。被告玉山经营公司和案外人昆山市市场建设服务中心系被告二里桥公司股东，分别认缴注册资本250000元。昆山市市场建设服务中心系1998年5月19日由昆山市工商事务服务所出资100000元注册成立，于2003年2月12日注销。被告二里桥公司被吊销营业执照后，被告玉山经营公司没有对该公司进行清算。上述事实，有《协议书》、不动产单元首次登记信息表、交房通知书、《房地产估价结果报告》、鉴定费发票、取房凭证、收据，工商登记信息、当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，被告二里桥公司被吊销营业执照后至被注销登记前，该公司仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。被告二里桥公司与原告签订的《协议书》系双方真实意思表示，协议约定的内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守。协议签订后，原告与被告二里桥公司均未提供证据证明原告将拆迁的房屋交付给被告二里桥公司的具体时间，原告所举支付定金50000元的收据，被告二里桥公司认为该证据不能证明具体交付拆迁房屋的时间。原告认为其已经按协议书的约定将拆迁房屋按协议书的约定交付给被告二里桥公司，被告二里桥公司虽然认为时间有拖延，但未提供被拆迁房屋实际交付时间的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第(二)项的规定，被告二里桥公司主张权利受到妨害，应当对该基本事实承担举证证明责任，故本院确认拆迁房屋系按协议约定的时间交付给被告二里桥公司。根据协议书的约定，原告将被拆迁房屋于2011年6月30日交付给被告二里桥公司后，被告二里桥公司应于十八个月内即于2013年1月1日前将房屋交付给原告，被告二里桥公司逾期交房，应按每月80000元补偿给原告。关于逾期交房的时间，被告二里桥公司认为交房的时间是交房通知作出的2019年5月8日，原告认为交房的时间是办理房屋产权证书的时间即2019年5月28日。本院认为，被告二里桥公司虽然举证证明交房通知作出的时间是2019年5月8日，但没有举证证明交房通知书送达原告的时间，原告庭审中自认于2019年5月21日收到该通知，故被告二里桥公司逾期交房的时间应认定为2019年5月21日。按协议书的约定，自2012年12月31日起至2019年5月21日止，逾期交房共计76个月零21天，按80000元/月计算，被告二里桥公司应支付原告补偿金为6136000元。根据协议书的约定，具体面积交房时以测量单位提供相关数据为准(对超出安置面积或不足面积的贴价或退款另行协商确定，原则以市场价为准，适当优惠)，现双方确认实际交房时面积增加31.98平方米，根据被告二里桥公司申请，对增加面积的市场价值进行了评估为426300元，该款应由原告承担。原告提出该款根据协议约定适当优惠，应按70%的市场价计算，被告二里桥公司不予认可。本院认为，虽然协议书中约定适当优惠，但并没有约定如何优惠，双方协商不成，应当按市场价计算。被告二里桥公司提出该款从补偿金中扣除，为避免当事人诉累，被告二里桥公司该项抗辩意见成立，本院予以准许。关于原告提出协议书约定的租金补偿标准偏低，应按照市场价格进行调整的意见，被告二里桥公司不予认可，本院认为协议书约定80000元/月计算标准具体明确，双方签订协议后均无异议，且原告亦未按协议约定向被告二里桥公司支付新旧贴价10120000元，故对于原告提出按市场价格计算逾期交房损失的诉讼请求，本院不予支持。原告为确定租金的市场价支付的鉴定费3000元由原告自己承担。被告二里桥公司于2004年9月27日被吊销营业执照后，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十条第(四)项和第一百八十三条的规定，该公司股东应当在十五日内成立清算组进行清算。因被告二里桥公司的股东昆山市市场建设服务中心已于2003年2月12日注销，故被告玉山经营公司作为被告二里桥公司的唯一股东应当承担清算责任。因原告并未举证证明被告二里桥公司的股东被告玉山经营公司未在法定期限内成立清算组开始清算，导致被告二里桥公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，故对于原告要求被告玉山经营公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。被告同创公司负责办理有关交房事宜，原告要求被告同创公司承担与交房事宜无关的责任，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第(二)项的规定，判决如下：一、被告昆山市二里桥市场发展有限公司赔偿原告陈嘉逾期交房损失6136000元，扣除房屋增加面积价值426300元，余款5709700元于本判决生效后十日内支付原告陈嘉。（上述款项，如转账请支付原告陈嘉指定账户或本院账户，账号：3220198643605151526048622，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）二、被告昆山市玉山资产经营有限责任公司于本判决作出后十五日内对被告昆山市二里桥市场发展有限公司承担清算责任。三、驳回原告陈嘉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费143440元，评估费5966元，合计149406元，由原告陈嘉承担109117元，被告昆山市二里桥市场发展有限公司承担40289元。其中，原告陈嘉预交的案件受理费40289元，本院予以退还，被告昆山市二里桥市场发展有限公司应当负担的40289元缴纳至本院（账户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32×××11；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。被告昆山市二里桥市场发展有限公司直接支付给第三方的鉴定费5966元，由原告陈嘉直接支付给被告昆山市二里桥市场发展有限公司。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  朱 诚人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  刘兴森二〇二〇年七月二十日书 记 员  吴峥华