广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初8109号原告（反诉被告）：佛山市邓某1餐饮管理策划有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区********第三层，统一社会信用代码914***********555B。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：张靖，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳志杰，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广东阳光家园社区服务有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区华远东路****首层**，统一社会信用代码914***********848A。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：彭文良，广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗翠怡，广东都昇律师事务所律师。被告：佛山市南海区*****资产经营有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****夏平路北侧办公楼3楼之一，统一社会信用代码914************770。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：刘志佳，广东循理律师事务所律师。原告佛山市邓某1餐饮管理策划有限公司（以下简称邓某1餐饮公司）诉被告广东阳光家园社区服务有限公司（以下简称阳光家园公司）、佛山市南海区*****资产经营有限公司（以下简称桂城科技园资产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定受理，并于本案合并审理。诉讼中，本院根据原告申请，委托鉴定机构对房屋安全性进行司法鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。后本案于2020年6月9日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张靖、欧阳志杰，被告阳光家园公司委托诉讼代理人彭文良、罗翠怡，被告桂城科技园资产公司委托诉讼代理人刘志佳,均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告阳光家园公司签订的《租赁合同》；2.免除原告支付从2018年10月后的租金；3.被告阳光家园公司返还合同履约保证金132280.94元；4.两被告向原告赔偿剩余租期内装饰装修残值损失723820.38元；5.两被告支付原告停业期间发放的工人工资99084.91元；6.两被告承担本案鉴定费、诉讼费及保全费。事实和理由：2014年6月1日，原告因经营（饭店）需要与被告阳光家园公司签订了《租赁合同》，合同约定：阳光家园公司将其位于佛山市南海区***广场五座8、10号商铺出租给原告，租赁期限为2014年6月1日至2020年8月31日，商铺经营功能为餐饮，原告向被告缴纳履约保证金合计132280.94元。合同签订后，原告依约履行《租赁合同》，对商铺进行装修，并投入经营。2018年10月初，原告发现商铺的墙面开始出现大量裂痕，商铺的主体结构也出现倾斜，为了保证消费者和餐厅员工的人身安全，原告立刻关闭商铺停止营业，并向阳光家园公司多次反应上述问题，但阳光家园公司至今未能解决问题。另外，桂城科技园资产公司于2013年8月5日通过竞价方式对佛山市南海区***广场的整体物业进行出租，是原始出租人，根据合同法相关规定，桂城科技园资产公司有保持租赁物符合约定用途义务。综上所述，原告认为，租赁物出现严重质量问题，已经危及人身安全、致使原告无法经营，无法实现合同目的，原告有权要求解除合同并主张赔偿损失。为维护自身的合法权益，提起本案诉讼,请求法院依法判决。被告阳光家园公司辩称，一、租赁合同不能履行是因为邓某1餐饮公司单方违约，邓某1餐饮公司主张免除租金的支付义务没有事实与法律依据。根据阳光家园公司提交的与邓某1餐饮公司员工的微信聊天记录可见,邓某1餐饮公司自2018年起，就开始以经营困难、员工工资都难以发放为由，多次向阳光家园公司延迟缴交租金及水电费。2018年10月15日，邓某1餐饮公司在阳光家园公司不知情的情况下突然关门停止营业，此时已拖欠阳光家园公司2018年9月、10月的租金及水电费。经询问，邓某1餐饮公司回复称将于2018年11月1日恢复营业。但是，邓某1餐饮公司不但没有按原计划恢复营业，还逐渐遣散了员工，至今没有再缴纳任何租金、水电费等，涉案商铺也一直处于锁门、停业状态，店铺内存放着大量的经营物品。邓某1餐饮公司于2018年10月15日停止营业时，租赁物还没有出现被损坏的情形。而且，从双方的全部聊天记录可知，从2018年10月15日开始停业至2018年12月份结束聊天，邓某1餐饮公司并没有任何提及涉案商铺有出现裂痕、向阳光家园公司主张赔偿的交谈记录，反而是阳光家园公司多次向其催缴租金。因此，租赁合同无法继续履行是邓某1餐饮公司单方违约，邓某1餐饮公司停业的真正原因是其自身经营不善，其在起诉状中声称承租房屋因震动受损才停止营业，只不过是其试图逃避支付租金、水电费的一个借口。二、根据《房屋鉴定报告》中所列明的内容，案涉房屋产生沉降、裂痕的位置为邓某1餐饮公司承租后擅自加建的范围内，是邓某1餐饮公司建设质量不当造成的，阳光家园公司对邓某1餐饮公司加建的建筑物没有收取任何费用。邓某1餐饮公司不能因自身的过错而向阳光家园公司主张赔偿。邓某1餐饮公司于2014年6月向阳光家园公司承租了涉案房屋后，擅自在周边进行了加建，利用空地添加了部分房间用作经营。从《房屋鉴定报告》的“损坏详情”中具体列明的各个受损位置，可见：绝大部分受损位置发生在邓某1餐饮公司加建的建筑部分，且均是地面下沉、贯穿裂缝、不规则开裂墙体分离错位等严重受损现象；而阳光家园公司当初交付给邓某1餐饮公司并计算租金的建筑物部分（建成于2004年），则只是个别位置出现了瓷砖空鼓现象。因此，建筑物受损、不能正常使用的部分是邓某1餐饮公司自行加建的范围，是邓某1餐饮公司自身不当行为造成的，与阳光家园公司的交付给邓某1餐饮公司的建筑物部分无关。而且，阳光家园公司仅是计算、收缴向邓某1餐饮公司交付的原始建筑部分面积的租金，对邓某1餐饮公司加建的建筑物面积没有收取费用。邓某1餐饮公司现却以自身加建的部分建筑受损，而要求减免阳光家园公司原交付部分面积的租金，于法、于理不合，不符合权利、义务相一致原则。三、在本案中，阳光家园公司没有任何过错，不应对任何损失承担责任。首先，邓某1餐饮公司于2018年10月15日停止营业，原因是自身经营不善，与阳光家园没有任何关联。其次，涉案房屋在2018年10月底发生震动受损，是基于第三方佛山市南海区万乔房地产有限公司的开发建设行为。再次，涉案房屋受损部分是邓某1餐饮公司擅自加建的，邓某1餐饮公司不能因自身建设质量不当而向阳光家园公司主张赔偿。然后，阳光家园公司交付给邓某1餐饮公司的原有建筑物，是阳光家园公司从佛山市南海区*****资产管经营有限公司承租而来再转租给邓某1餐饮公司的。如果该部分建筑真的存在建设质量问题而导致涉案房屋受损，也与阳光家园公司无关，不应由阳光家园公司担责。综上所述，本案中被告阳光家园公司不应该对邓某1餐饮公司承担任何赔偿责任。请法院依据事实与法律，作出公平、合理的判决。被告桂城科技园资产公司辩称，一、桂城科技园资产公司出租的位置只是《房屋鉴定报告》所指的“该房屋的中心位置（即轴号1-10×A-D）”,根据鉴定意见，该部分的损害只是地面瓷砖存在空鼓，个别墙体出现开裂以及个别地面存在沉降现象对上部结构稍有影响，即使需要对该部分进行修复，也只需要一段很短的修复时间，并未达到无法继续使用的程度，原告认为因商铺损坏导致无法继续经营不是事实。二、《房屋鉴定报告》所指的“该房屋周边（轴号为1-10×D-E、1-10×OA-A、高危房、及洗菜房）”均是原告私自违法改建加建，不属于被告桂城科技园资产公司出租的物业范围，桂城科技园资产公司不对该部分物业承担任何责任。三、被告桂城科技园资产公司与原告不存在租赁合同关系，原告以违约责任主张权利仅限于与其有租赁合同关系的相对方被告阳光家园公司，原告要求被告桂城科技园资产公司承担违约赔偿责任违反了合同的相对性，没有法律依据。合同法第二百一十六条所规定的出租人和承租人不能突破合同的相对性，被告桂城科技园资产公司根据该条规定应承担的出租人义务仅限于对被告阳光家园公司，不及于原告。四、被告桂城科技园资产公司出租给被告阳光家园公司的物业在交付时并不存在任何瑕疵，根据被告桂城科技园资产公司与被告阳光家园公司签订的《租赁合同》约定，被告桂城科技园资产公司仅承担结构由于非人为造成损坏的维修，现租赁物并不存在结构由于非人为造成的损坏，因此被告桂城科技园资产公司没有维修义务，至今也无任何证据证明物业不符合约定用途。另外租赁物出现损坏后，被告桂城科技园资产公司也已经协调要求造成物业损坏的责任方佛山市南海区万乔房地产有限公司立即修复，被告桂城科技园资产公司已经尽了应尽的义务，被告桂城科技园资产公司不存在任何过错和违约行为。五、原告对租赁物装修并未经过被告阳光家园公司或被告桂城科技园资产公司同意，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此即使存在装饰装修损失，也应由原告自行承担。六、即使法院认为承租人经出租人同意装饰装修且本案的租赁合同应当解除，但由于本案合同解除不可归责于各方的事由导致，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项的规定，也只能由原告和被告阳光家园公司按照公平原则分担相关损失，原告主张全部由被告阳光家园公司和被告桂城科技园资产公司承担没有依据。七、原告主张的损失数额没有依据。原告未提供任何证据证明其支出了装修费用，原告提交的装修合同等证据显示的均是案外人佛山市餸朝蒸神餐饮服务有限公司进行装修，并非原告进行装修，原告无权起诉主张装修损失。原告主张的出现较大裂缝的位置大部分都是原告私自违法加建的，不属于被告桂城科技园资产公司出租的物业范围，相关的损失应由原告自己承担。原告没有将装修装饰物区分是否形成附合，对已形成附合的装饰装修物才能计算剩余租赁期内装饰装修残值损失。已形成附合的装饰装修剩余租赁期内的残值损失应当以现值计算，不应以装修时的投入计算。原告简单以面积比例分摊装修费用不合理。原告主张的停业期间的工人工资没有事实和法律依据。终上所述，首先原告主张认为商铺损坏导致无法继续使用而产生损失依据不足，其次被告桂城科技园资产公司既没有违约也没有侵权，更不是原告的合同相对方，即使存在损失原告也无权要求被告桂城科技园资产公司承担赔偿责任，请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告阳光家园公司向本院提起反诉请求：1.解除被告阳光家园公司与原告于2014年6月1日签订的《租赁合同》，原告将上述《租赁合同》项下位于佛山市南海区***广场五座8、10号铺的物业腾空并交还给被告阳光家园公司；2.原告支付以27426.98元/月为标准从2018年9月1日起计至实际将租赁物腾空交还给被告阳光家园公司期间的租金，暂计至2019年5月20日为219415.84元；3.原告支付自2018年9月起从每月5日计至实际清偿之日止均以27426.98元为本金按日5‰自支付逾期缴交租金的违约金，暂计至2019年5月20日为165384.69元；4.原告支付自2018年9月至2019年4月期间的水、电费36528.35元及逾期违约金7305.67元（违约金以36528.35元为本金的20%计算）；5.原告支付自2018年9月起至实际将租赁物腾空交还日止的垃圾清运费及逾期付款利息，利息以207.63元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至2019年5月20日垃圾清运费为1661.04元，利息为30.11元；6.没收原告缴纳的履约保证金132280.94元。事实与理由：2014年6月1日，被告阳光家园公司与原告签订了《租赁合同》，约定：被告阳光家园公司将位于佛山市南海区***广场五座8、10号铺的物业出租给原告作餐饮用途使用，租赁期限自2014年6月1日至2020年8月31日止,租金27426.98元/月，垃圾清运费207.63元/月；原告须向被告阳光家园公司交纳132280.94元作为合同履约保证金；原告须在每月5日前交付当月租金，逾期支付租金的应每天按应支付款的千分之五比例向被告阳光家园公司支付违约金；租赁物在租赁期间的水电费、垃圾清运费等费用由原告承担，逾期交纳的，则按照当月实际用水用电量加收20%的滞纳金；如原告违约，保证金不予退还。《租赁合同》签订后，被告阳光家园公司按照合同约定将租赁物交付给原告。原告接收后，擅自利用原有的外墙加建了部分临时房间，用来对外扩大营业。2018年下半年起,原告以经营困难、工资都难以发放为由，多次延迟向被告阳光家园公司缴交付租金、水电费。虽经被告阳光家园公司多次催促，原告仍无法缴交2018年9月起的租金及2018年8月起的水、电费。2018年10月15日，原告在不告知被告阳光家园公司的情况下突然停止了营业。经被告阳光家园公司询问，原告主管员工称临时停业装修，延期至11月1日再恢复营业。但原告不但没有按原计划恢复营业，还逐渐遣散了员工，至今没有向被告阳光家园公司缴纳租金、水电费等相关费用，租赁物一直处于锁门、停业状态。2019年4月16日，原告向法院提起诉讼，以商铺出现大量裂痕、无法正常营业为由要求解除与被告阳光家园公司的租赁合同并要求被告阳光家园公司赔偿其损失。被告阳光家园公司认为，原告是因自身经营原因自行停业，并无故拖欠被告阳光家园公司的租金、水电费，已先行违约。原告所称商铺产生裂痕的位置均为其擅自加建的部分建筑，与被告阳光家园公司出租时交付给其的租赁建筑物无关，因此原告向被告阳光家园公司主张赔偿没有任何的事实依据，商铺出现裂痕只不过是原告谋求不正当利益的一个藉口。另外，原告虽然自2019年10月15日开始没有开门营业，但却一直占用租赁物放置其经营物品，没有将租赁场地清场交还给被告阳光家园公司，因此原告应当向被告阳光家园公司支付至清场、交还租赁物时止的租金及各项费用，并承担相应的违约责任。被告阳光家园公司特提起本次反诉，恳请法院根据事实与法律，判决支持被告阳光家园公司的反诉请求，以维护被告阳光家园公司的合法权益。针对被告阳光家园公司反诉，原告辩称，一、原告并不存在违约行为，无需承担违约责任，阳光家园公司主张的租金也应不予支持。根据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定可知，租赁合同中出租人的基本义务有两项：一是交付符合约定的租赁物，二是在租赁期间保证租赁物符合约定的用途即符合实现租赁目的的状态，也可以说对租赁物的瑕疵担保责任。租赁合同的持续性决定了出租人的瑕疵担保责任应持续于整个租赁期间。另根据《合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”的规定出租人的瑕疵担保责任仅可在瑕疵是由承租人导致时可以免除，而不以出租人有过错为要件。结合鉴定报告和阳光家园公司提供的《会议纪要》可知，涉案租赁物因附近万科建设项目施工造成地陷的问题而严重损毁，并造成严重安全隐患，即符合因不可归责于承租人的事由，致使不能实现合同目的的情况，又符合租赁物危及承租人安全或健康的情况，阳光家园公司未能履行在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。因此，根据《合同法》第二百一十六条、第二百三十一条、第二百三十三条的规定，原告有权不支付租金并解除涉案租赁合同，并未违约。二、退一步讲，即使法院认定原告违约，阳光家园公司主张的保证金、违约金等金钱给付数额计算不当且过高，且无事实及法律依据。阳光家园公司主张没收履约保证金没有法律依据，该履约保证金应用于抵扣原告欠付阳光家园公司的款项。涉案租赁合同中虽然约定原告有任何违约，阳光家园公司都有权没收履约保证金，却并未对阳光家园公司需双倍返还该履约保证金的情形进行约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定及权利义务对等原则，该《租赁合同》中约定的履约保证金并不具有定金性质，阳光家园公司不能主张没收履约保证金。原告根据《租赁合同》的约定向被告支付履约保证金的行为本质上是为了保证合同的顺利履行而采取的民事担保方式，其主要功能之一即是在于担保人违反合同产生的民事责任的实现。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”的规定，该保证金具有抵扣到期债务的功能，可用于抵扣原告欠付阳光家园公司的款项。阳光家园公司主张的逾期支付租金的违约金过高，依法应予减少。阳光家园公司主张按每日千分之五，折算年利率为180%的标准计算逾期支付租金的违约金明显不合理，所得出的违约金明显过高，应予减少。阳光家园公司主张的欠付水电费的金额没有事实依据，即使存在欠付水电费的情况，违约金也过高。阳光家园公司未举证证明水电费的具体数额，原告不予认可阳光家园公司主张的水电费金额。退一步讲，即使法院认定存在水电欠费，阳光家园公司按欠付水电费总额20%计算违约金也明显过高，阳光家园公司代垫水电费产生损失最多就是银行利息的损失，根据《合同法》第一百一十四条以及《合同法》解释二第二十九条的规定，应予减少。阳光家园公司主张的物业管理费及垃圾清运费没有事实依据，应不予支持。由于涉案物业出现的问题，原告从2018年10月起，即已无法使用涉案物业，阳光家园公司无权收取物业管理费及垃圾清运费。综上所述，阳光家园公司的诉讼请求及理由无事实及法律依据，请求法院依法驳回阳光家园公司的所有诉讼请求，维护原告的合法权益。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据本院予以采信并附卷佐证。当事人有异议的证据本院在本院认为部分进行分析认定。本院综合采信的证据、并结合当事人陈述，确认以下事实：位于佛山市南海区桂城***广场（局部二层）项目于2004年1月12日办理建设工程规划许可证，建设单位为佛山市南海区****办事处、佛山市南海鸿晖房地产开发有限公司，建设位置为平洲C-22区，面积为13730平方米。2004年9月3日，涉讼工程土建基础、主体、装饰、屋面及室内排水各分部工程验收合格。2004年11月9日，涉讼工程消防验收合格并取得《建筑工程消防验收意见书》。2013年12月5日，被告阳光家园公司在佛山市南海区****招标采购和资产交易中心会议室举办的***广场整体物业租赁物项目（第五次）竞投租赁会中竞得***广场全部商铺整体出租，租期自合同签订日起至2020年8月31日止。2013年12月25日，被告阳光家园公司与佛山市南海区****公有资产管理办公室就***广场签订《租赁合同》，租期自2014年1月1日起至2020年8月31日止。2014年6月1日，被告阳光家园公司（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区***广场五座8、10号铺的物业出租给乙方作餐饮用途使用；物业面积962.35平方米；租赁期限自2014年6月1日至2020年8月31日止；每月租金为27426.98元；乙方必须在每月5日前交付当月租金，逾期支付租金的应每天按应支付款的5‰比例向甲方支付违约金；合同签订后乙方须向甲方交纳132280.94元作为合同履约保证金，如乙方违约，保证金不予退还；租赁期内租赁物其结构非人为因素造成损害由甲方负责维修，否则由乙方承担；租赁期限内如乙方须对物业进行装修、改建，要事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方书面同意；若未经甲方书面同意，乙方擅自对该物业进行装修的，甲方有权立即解除合同，并有权要求乙方恢复原状或赔偿损失，如装修方案可能对公用部分及其它相邻用户造成影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改，改建、装修费用由乙方自行承担。装修、改建增加的附属物产权(包括水电、通信管线、开关等)无偿归甲方所有，乙方无权要求甲方予以补贴，在合同期满或终止后，乙方不得自行拆除或故意损坏，造成损失的应当向甲方赔偿；租赁物在租赁期间的水、电费由乙方承担，若乙方拖延交水电费的，甲方有权按照当月实际用水用电量加收20%的滞纳金；甲方违约乙方有权提前解除合同，甲方须无息向乙方退还履约保证金；乙方未能按合同约定交纳租金达30日的，甲方有权提前解除合同，收问该物业(包括乙方投资的装修物、固定设施)没收乙方的履约保证金，且有权要求乙方须赔偿甲方的经济损失；等等。合同签订后，原告接收了商铺并进行了装修后作经营使用，缴纳了2018年9月1日前的全部租金，并按每月415.25元标准交纳垃圾清运费。根据被告阳光家园公司提交的2018年8月至12月期间水电费抄表记录可见，五座8-10铺8月份用水吨数1001吨、损耗分摊180.18吨，合计水费4665.66元、用电度数44600，合计电费39957.14元；9月使用吨数871吨、损耗分摊217.75吨，合计水费4300.56元、用电度数34800，合计31177.32元；10月使用吨数130吨、损耗分摊41.6吨，合计水费677.82元、用电度数13200，合计11825.88元；11月用水18吨、损耗分摊5.76吨，合计水费93.85元，用电度数200，合计179.18元；12月使用吨数0吨、损耗分摊0吨，合计水费0元，用电度数200，合计179.18元。上述水电费总金额为93056.59元，2018年10月原告缴纳了20000元，尚欠73056.59元。2019年2月18日，两被告及万科项目方、施工项目方就关于妥善处理***广场地陷问题进行四方会谈并形成会议纪要，被告阳光家园公司提出2018年10月12日开始园区部分商户投诉称地面出现下沉和裂痕，万科项目方和施工方提出针对造成***广场地面沉降的情况，从2018年12月开始安排进行修复。2019年3月25日，原告向被告阳光家园公司发出一份《租赁合同》解除通知，提出租赁物业出现多处裂缝，建筑主体结构也出现倾斜，严重危及人员安全，提出解除双方签订的租赁合同，可随时与原告联系接收房屋。该通知于3月26日签收。2019年4月16日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告申请了租赁物质量安全鉴定及装修残值鉴定。经本院依法委托司法鉴定机构对租赁物存在的质量问题的原因、是否存在安全隐患，是否影响使用进行司法鉴定，鉴定报告综述：经现场检查：1.该房屋室内部分地面瓷砖出现空鼓现象;室内部分地面出现沉降现象;部分门窗洞口旁出现裂缝,且部分裂缝贯穿墙体;部分墙体出现贯穿裂缝;个别墙柱交接处出现竖向开裂、分离等现象;个别纵横墙交接处出现竖向裂缝:部分墙体与室外地台出现分裂现象。2.该房屋门窗基本完好;部分外墙饰面、内墙饰面出现开裂损坏现象;顶棚基本完好。3.该房屋水电设备基本完好。鉴定意见：该房屋中心位置(即轴号为1-10×A-D)的现状损坏主要为地面瓷砖存在空鼓,个别墙体出现开裂,以及个别地面存在沉降的现象对上部结构稍存影响;该房屋周边(即轴号为1-10×D-E、1-10×0A-A、高危房及洗菜房的现状损坏主要为局部墙体出现严重的开裂现象,在柱墙交接处、纵横墙接处、墙脚与室外地台交接处出现分离现象,以及局部的地面下沉对上部构有明显的影响。鉴定等级为“严重损坏房”。装修残值鉴定因原告未在规定期限内预交鉴定费，本院依法终止鉴定程序。2020年3月30日，原告与被告阳光家园公司签署《场地移交确认书》，双方确认当日移交租赁物。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼商铺已办理规划报建及验收手续，原告与被告阳光家园公司于2014年6月1日签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。原告主张2018年10月初停业，被告主张原告在2018年10月15日停业，根据涉讼商铺的水电费记录，本院采纳被告意见，认定原告在2018年10月15日停业。涉讼合同为原告与被告阳光家园公司签订，根据合同相对性，本案应由原告与阳光家园公司进行合同清理结算，本院对原告在本案中主张被告桂城科技园资产公司承担责任的意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”涉讼商铺经鉴定为严重损坏房，不符合租赁合同约定用途，原告依法享有合同解除权。原告主张解除合同的通知于2019年3月26日送达至被告阳光家园公司，本院据此认定《租赁合同》于当日解除。诉讼中,原、被告于2020年3月30日自行交接了租赁物，本院对被告主张返还租赁场地的诉讼请求不再予以处理。被告阳光家园公司在2019年2月18日的会议纪要中提出，有租户在2018年10月12日提出地面下沉和开裂，原告是在2018年10月15日停业，本院对原告主张因租赁物存在重大安全质量问题而停止营业的意见予以采信。原告拖欠2018年9月1日起的租金，至原告停止时，欠租情况并未达到根本违约的程度，本院对被告辩解原告拖欠租金导致合同无法继续履行的意见不予采纳。至于被告所提出原告工作人员在其催收租金并询问停业原因时，并未提出因商铺质量问题的意见，本院认为，与被告沟通的是原告经营主管，其商谈的目的是催收租金，并未涉及商铺质量问题是否影响到正常经营及未能恢复营业原因，被告以此为由主张原告停业原因只是自身经营问题，与商铺出现的质量问题无关的理由不能成立，本院也不予采纳。至于被告提出商铺主要质量问题原告加建部分，与租赁商铺无关的意见，与被告无关，本院认为，首先，原告承租商铺后进行装修及部分加建，被告作为出租方和整个园区管理方，对原告装修及加建理应是知情并同意的；其次，本次商铺出现质量问题是周边工地施工造成的外因造成，并非原告加建的构筑物自身开裂，，地面下沉是导致商铺产生质量问题的原因并非原告使用不当；最后，出租人保证租赁物符合正常使用功能为法定义务，即使是第三方原因造成租赁物损坏，也应由出租人对承租人承担责任，再由出租人向第三方追责，被告以损害为第三方造成为由，主张已尽到出租人义务的意见也不能成立。合同解除后因合同取得的财产应予返还，原告请求被告返还履约保证金132280.94元合法合理，本院依法予以支持。现租赁合同并非原告根本违约而解除，本院对被告阳光家园公司主张没收履约保证金的反诉请求不予支持。原告于2018年10月15日停业，本院对被告阳光家园公司主张原告支付2018年9月1日至此期间的租金41140.47元（27426.98元/月×1.5个月）、垃圾清运费311.44元（415.25元/月×1.5个月÷2）的诉讼请求予以支持，并对原告主张免除此期间租金的诉讼请求不予支持。根据被告阳光家园公司提供的水电费抄表数据，在原告未能提供反驳证据的情况下，本院对被告阳光家园公司主张原告在本案中支付水电费36528.35元的诉讼请求予以支持。虽然原告拖欠上述费用造成被告阳光家园公司利息损失，但考虑到原告尚有履行保证金可冲抵上述费用，本院酌情对被告阳光家园公司主张原告支付上述费用利息或违约金的诉讼请求均不予支持。原告向本院申请对装修残值进行司法鉴定，后又未按规定预交鉴定费，应承担举证不能法律后果。原告主张装修费用金额无相应的银行流水全部予以佐证，其提供的装修费收据不能作为认定装修费的依据，但原、被告均确认原告在承租商铺后进行了装修，原告必然存在装修费损失，现租赁合同并非原告根本违约解除，本院酌情确定被告阳光家园公司理应赔偿部分装修残值损失予原告。原告主张两被告支付停业期间工人工资99084.91元，该款项包括了原告遣散工人的成本费用，不全部属于停业损失，本院也酌情予以考虑。2018年10月15日原告停业后，未再按合同约定正常使用租赁物，考虑停业原因并非原告违约造成，且涉讼商铺因严重质量问题也不可能继续使用，被告阳光家园公司主张原告按合同约定标准支付此后租金和垃圾清运费理据不足，本院也不支持。原告在起诉时，向本院申请装修残值鉴定，表明原告并未按解约通知中所主张及时将租赁物返还给了被告阳光家园公司，原告也未及时清理租赁场地内物品，最终租赁场地在2020年3月30日才实际移交给被告阳光家园公司，势必影响了被告阳光家园公司将租赁场地进行修复后另行出租的权利，本院酌情考虑原告也应赔偿场地交付前部分空置费予被告阳光家园公司，并对原告主张免除全部租金的诉讼请求不予支持。综合本案实际情况，本院酌情确定原告装修残值损失和工人工资损失与被告阳光家园公司租赁物空置损失相抵销，双方互不再负赔偿责任，并对双方各自提出上述赔偿请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第二百一十六条、第二百三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市邓某1餐饮管理策划有限公司与被告（反诉原告）广东阳光家园社区服务有限公司于2014年6月1日签订的《租赁合同》于2019年3月26日解除；二、被告（反诉原告）广东阳光家园社区服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金132280.94元予原告（反诉被告）佛山市邓某1餐饮管理策划有限公司；三、原告（反诉被告）佛山市邓某1餐饮管理策划有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月1日至2018年10月15日期间的租金41140.47元、垃圾清运费311.44元及拖欠的水电费36528.35元，合计77980.26元予被告（反诉原告）广东阳光家园社区服务有限公司；四、驳回原告（反诉被告）佛山市邓某1餐饮管理策划有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广东阳光家园社区服务有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取10401.41元（原告已预交），由原告负担8928.6元，被告阳光家园公司负担1472.81元。反诉受理费减半收取4713.03元（被告阳光家园公司已预交），由原告负担874.75元，被告阳光家园公司负担3838.28元。鉴定费38687.7元（原告预交，二案合并鉴定总费用），本案按一半19343.86元计，双方各负担9671.93元。上述扣减后，被告广东阳光家园社区服务有限公司应于上述付款同期迳付还10269.99元予原告佛山市邓某1餐饮管理策划有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年六月三十日书记员  黄晓璇