云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终340号上诉人（原审原告）：王某华，男，1983年3月12日出生，汉族，现住德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。委托诉讼代理人：徐金玉，云南欣艺律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：赵某凌，男，1990年2月4日出生，汉族，身份证住址云南省保山市施甸县，现住云南省陇川县。委托诉讼代理人：张科，云南章鸿律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：思某，男，1964年8月22日出生，傣族，现住德宏州瑞丽市。上诉人王某华因与被上诉人赵某凌、思某房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省瑞丽市人民法院（2019）云3102民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王某华及委托诉讼代理人徐金玉，被上诉人赵某凌及委托诉讼代理人张科，被上诉人思某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王某华上诉请求：一、撤销一审法院（2019）云3102民初705号民事判决书第二项，依法驳回被上诉人赵某凌对装饰装修和经济损失的全部诉求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：首先，上诉人王某华不应承接被上诉人赵某凌和思某之间的房屋租赁合同，即该租赁合同对上诉人不产生效力。思某对一审法院执行局故意隐瞒实际租赁期限，在一审法院执行局做的笔录中明确对赵某凌的房屋出租到2018年10月1日。一审法院执行局带着评估公司人员到现场时，赵某凌也在现场，赵某凌未说明其租该房屋租期有十年，一审法院也未向其核实房屋租期，至此一审法院和王某华均不知道思某和赵某凌之间有一份长达十年租期的租赁合同，基于此一审法院才对案涉房屋进行以物抵债。王某华对思某享有合法债权252.04万元，此债权已经过一审法院确认，并进入执行程序、参与分配，在一审法院执行局的主持下6个债权人对思某的房屋实行以物抵债，并以该房屋流拍价528万元的基础上按照各债权人债权标的份额每人让步20%，然后一审法院根据按各债权占总债权比例让同意以物抵债的债权人减去自己应分份额后出资剩余资金给其余债权人，最后是王某华在自己债权上让步20%，即对应总债权应得份额109.08万元，然后又出资300余万元给其余5个债权人。对王某华来讲是实际支付了600余万元购买的涉案房屋。王某华本着解决问题的态度在其他债权人不愿出资的情况下以高于市场价（第二次拍卖流拍价528万元）回收该房屋，本就是吃亏的买卖，如果知道该房屋还有一个租期长达10年的租赁合同，王某华是绝对不愿意以高于市场价几十万元同意以物抵债的。一审法院在执行过程中存在过错，执行程序不合规、不合法，以致作出错误的执行决定，王某华因此错误执行决定出资数百万，如今一审法院以买卖不破租赁的理由让上诉人承担责任，实属一错再错，上诉人认为是被上诉人思某的原因导致，同时一审法院也存在程序不合法，如果赵某凌因租赁合同产生损失也应该是由思某承担，或者一审法院承担；其次，一审法院对房屋装饰装修损失认定过程中存在事实不清，适用法律错误，上诉人王某华不应承担被上诉人赵某凌的装饰装修损失。思某和赵某凌的《租房合同》第三条第2款，“房屋租金第一年10万，之后在此基础双方商定增减。”赵某凌2016年8月5日付给思某两年的租金，收据中25万元中的5万元是作为第三年房租扣减金额，第三年房租具体金额未确定，并不是按10万/年计算。在即将到期时王某华告诉赵某凌“我是以高于市场价几百万买的这个房子，更何况现在这个地段的房屋租金也不可能是10万每年了，要25万每年，你要租的话我可以少你一些，具体价格可以商量。”之后赵某凌与王某华商量过租金事宜，但是并未达成一致，也没有按原租金交纳过房租。根据《租房合同》第二条第5款第（3）项“乙方无故拖欠房屋租金达15天的甲方可终止合同”，赵某凌已经超过15天未交纳房租，根据合同约定赵某凌已经构成违约，王某华可解除该合同，2019年6月11日王某华将该房屋出租给他人，并收取每年17万元的租金。《租房合同》第三条第5款第（4）项约定“连续三个月不付所有费用的甲方可终止合同”，因赵某凌不交水电费，在王某华催要无果的情况下于2018年12月3日至5日对赵某凌采取停水停电措施，但只停了3天，之后恢复水电供应，但赵某凌却未再开始营业，据了解，赵某凌承租房屋开设“三点水美容院”一年后就出现严重亏损状态，赵某凌已经不打算继续经营，在停水电后赵某凌就借此为由不再经营美容院，也拒不缴纳水电费超过3个月、长达半年之久。根据该合同约定赵某凌已经构成违约，王某华可解除该合同。根据以上两点均可说明被上诉人赵某凌违约在先，上诉人王某华解除该租赁合同合法、合约，一审法院无视该情况，强行以双方未能就房租达成一致为由认定上诉人违约，从而赔偿被上诉人赵某凌的装饰装修损失属于事实不清，适用法律错误。综上所述，无论是因思某或一审法院的过错，还是被上诉人赵某凌违约在先，上诉人王某华均不用承担被上诉人赵某凌的任何装饰装修损失。请二审法院查明事实，并依法改判。被上诉人赵某凌答辩称：一、案涉租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。答辩人赵某凌与思某于2016年11月21日签订了一份为期十年的《租房合同》。在租赁期间，因思某未履行瑞丽市人民法院作出的生效调解书，导致债权人王某华、旺应、陈洪、李家云、黄晓伟和尹俊懿向瑞丽市人民法院提出了强制执行申请。后瑞丽市人民法院于2018年9月1日作出（2018）云3102执71号之一执行裁定书，并裁定将思某名下位于瑞丽市〔不动产权证号：云（2017）瑞丽市不动产权第××号〕房地产一宗〔其中包括答辩人添附的装饰装修物在内）作价528万元抵债给被答辩人王某华。本案案涉租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，被答辩人王某华作为受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人（答辩人）产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受该租赁合同的约束。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条有关“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力”的规定，案涉房屋在租赁期间发生所有权变动，原房屋所有权人思某退出租赁合同关系，《租房合同》对被答辩人王某华具有法律约束力。因此，被答辩所提出的“上诉人王某华不应承接被上诉人赵某凌和思某之间的房屋租赁合同，该租赁合同对上诉人不产生效力”的上诉理由是不能成立的。瑞丽市人民法院在处置原审被告思某名下房地产时，已经向案件双方当事人说明了案涉房产存在租赁情况。在瑞丽市人民法院对案涉房产委托评估时，答辩人不但向瑞丽市人民法院及腾冲志信司法鉴定所提供了《租房合同》、《工程施工合同》和《装饰结算表》，还向被答辩人王某华说明了房屋租赁合同尚在履行期间和已经向思某支付了两年半房租费的情况，尤其是被答辩人王某华在接受以物抵债时，都表明了知道房子的现状，也接受该房产存在租赁的事实。在瑞丽市人民法院裁定将答辩人添附在租赁房屋内价值897065.60元的装饰装修物“以物抵债”给王某华后，答辩人曾于2018年12月28日向瑞丽市人民法院提出了执行异议书，并在执行异议书中提出了以下要求：一、敬请依法确认异议人对装修在瑞丽市房屋内价值897065.60元的装饰物享有所有权；二、敬请撤销瑞丽市人民法院（2018）云3102执71号之一执行裁定书中对异议人合法所有的装饰、装修物抵债给王某华的裁定；三、责令王某华继续履行《租房合同》，立即停止侵权行为，并恢复供电、供水和赔偿异议人停业期间的经济损失。然而，瑞丽市人民法院受理后，却以“涉案房地产属于被执行人思某所有，案外人提出的归其所有的装饰物附着于案涉房地产上，系与案涉房地产在使用上不可分离的财产，且案涉装潢、装饰与案涉房地产分离会严重减损其价值”为由，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，于2019年1月16日作出（2019）云3102执异1号执行裁定书，并裁定驳回案外人赵某凌的异议。上述事实，有瑞丽市人民法院提供的执行笔录、询问笔录、《租房合同》、《工程施工合同》和《装饰结算表》、《执行异议书》和（2019）云3102执异1号执行裁定书等证据证实。因此，被答辩人在上诉状中所提出的“一审法院执行局故意隐瞒实际租赁期限，被上诉人赵某凌也未说明案涉房屋实际租赁期限，致使其对长达十年的租赁期限并不知情”的上述理由不实。二、一审法院对房屋装饰装修损失认定事实清楚，证据确实充分，判决适用法律正确，被答辩人王某华应承担赔偿答辩人赵志凌的装饰装修物损失的违约责任。2018年12月3日，在被答辩人王某华依据裁定取得“以物抵债”房屋后，为了将答辩人赶出该租赁房屋，先采取了对商铺进行断电、断水的强制措施，后又在异议人经营的“三点水美容院”门面悬挂“1-2层商铺出售550平方米、550万，联系电话135＊×****”的横幅。2019年6月11日，被答辩人王某华又将案涉房屋一至二层（也就是答辩人承租并装饰的房屋）以17万元／年的价格出租给李昕，导致答辩人至今无法进入商铺经营、员工失业的严重后果。被答辩人的上述行为，违反了《租房合同》的约定，造成答辩人巨额投资无法回收，而且被答辩人强行另外出租并牟取高额租金，致使答辩人不能实现和思某所签订的《租房合同》，被答辩人的行为，显已构成违约，应当承担赔偿答辩人损失的责任。答辩人赵某凌与思某所签订的《租房合同》第三条第二款约定“房屋租金：第一年壹十万元人民币，之后在此基础双方商定增减”，第四条第三款约定“在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者；或在租赁期内房租加价”。在履行该合同期间，答辩人已经按每年10万元的标准，支付了从2016年11月21日起至2019年5月21日止，共计两年6个月25万元整的租金。第一，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，确认双方签订的《租房合同》真实意思应为在租赁期内房租不加价，是完全正确的；第二，在履行该合同期间，被答辩人王某华除了对答辩人经营的“三点水美容院”采取断电、断水的强制措施和对答辩人经营的“三点水美容院”门面悬挂“1-2层商铺出售横幅外，并未与答辩人商谈过提高房屋租金及催收水、电费的事情。事实上，答辩人在履行该租房合同期间，没有出现任何违约的情形；第三，一审法院对房屋装饰、装修物价值的认定，不但有腾冲志信司法鉴定所出具的〔2018〕第28号资产评估《司法鉴定意见书》可以证实，而且，还有被答辩人在一审庭审时予以认可的事实予以证实。因此，一审法院对房屋装饰装修损失认定事实清楚，证据确实充分。第四，答辩人在已经取得原房屋所有权人思某同意后，才对案涉房屋1-2楼进行装饰装修的。由于《租房合同》没有对“已经形成附合的，即不可拆除的装饰物，因出租人违约导致合同解除，应如何处理”进行约定，一审法院根据被答辩人王某华已经利用答辩人装饰、装修物，并又另外出租给李昕牟利的实际，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装置装修残值损失的，应予支持”的规定，判决被答辩人王某华赔偿答辩人赵某凌剩余租赁期内装饰装修残值损失672799.20元和赔偿答辩人因停水停电经济损失1800.00元合法有据。综上所述，答辩人认为，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决适用法律正确，请求：一、依法维持瑞丽市人民法院（2019）云3102民初705号民事判决，并驳回上诉人王某华所提出的全部上诉请求；二、责令上诉人王某华承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人思某答辩称：一审时我已到庭进行了答辩，二审答辩意见与一审一致。赵某凌向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告之间签订的《租房合同》；二、被告思某、王某华赔偿原告装饰瑞丽市三点水美容院装饰工程及材料款合计897,065.60元；三、被告王某华赔偿并支付原告停业期间的经济损失合计20万元；四、被告思某、王某华承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月21日，思某（出租方、甲方）与赵某凌（承租方、乙方）签订《租房合同》，就房屋租赁事宜达成协议，并约定：一、租赁地址：瑞丽市；二、室内附属设施：乙方自装修；三、租用期限及其约定，1.租用期限自2016年11月21日起至2026年11月20日止；2.房屋租金第一年壹拾万元人民币，之后在此基础双方商定增减；3.付款方式租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；4.租赁期内的热水2元／方，冷水1.8元／方，电1元／度，由乙方支付，房屋修缮及公共设施自然损耗修理等费用由甲方支付；5.租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方擅自将房屋转租，转让或转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠房屋租金达15天的；（4）连续三个月不付所有费用的。四、双方责任及义务：1.乙方须按时交纳水、电等费用；2.无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为房屋租金；3.在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者；或在租赁期内房租加价；4.租用期满后，乙方如需继续使用，应提前1个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先；5.在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议；乙方入住该物业应保持周围环境整洁做好防火防盗工作，如发生事故乙方应负全部责任；7.乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿；如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复。五、其它未尽事宜，由甲乙双方协商解决，协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁等内容。思某在出租方处进行了签名、按印，赵某凌在承租方处进行了签名、按印。赵某凌租赁案涉房屋用于经营“三点水美容院”。另，2015年10月1日，赵某凌与正点装饰设计工程有限公司签订《工程施工合同》，约定对“三点水美容院”进行装修，工程期限60天，即2016年9月1日开工，2016年11月1日竣工。2016年8月5日，思某出具《收据》，载明：“今收到赵某凌付来预付房租款25万元，租期以实际签订租房合同之日起计算”。2018年3月23日，对瑞丽市人民法院受理的申请人旺应、陈洪、王某华、李家云、黄晓伟与被申请人思某民间借贷纠纷及建设工程合施工同一案，一审院委托腾冲志信司法鉴定所对思某名下位于瑞丽市宗进行土地使用权及地上建筑物价格评估。腾冲志信司法鉴定所于2018年5月19日作出腾信司鉴字〔2018〕鉴字第28号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：土地使用权及地上建筑物在鉴定评估基准日（2018年4月19日）的评估鉴定值为5341600.00元。2018年11月27日，腾冲志信司法鉴定所出具《情况说明》，载明：“2018年3月23日我所接受贵法院的委托，对被执行人思某名下位于瑞丽市的土地使用权及地上建筑物进行价格鉴定评估。1-2层装修价值的评估鉴定以正点装饰设计工程有限公司提供的施工合同为依据。”2018年9月1日，一审法院作出（2018）云3102执71号之一执行裁定书，主要载明：王某华依据已经发生法律效力的（2017）云3102民初1277号民事调解书于2018年1月11日向本院申请强制执行，执行标的2520400.00元及利息，执行费27604.00元。在执行过程中，一审法院又另案受理了五件执行思某、晓瑞的执行案件，涉案总标的948.2114万元。一审法院依法对被执行人思某名下位于瑞丽市宗进行评估，评估价格为5341600.00元。第二次流拍后，经六名案件申请人共同协商，一致同意以第二次流拍价528万元的基础上，减去执行费及评估费后以物抵债给申请人王某华，由王某华按各申请人债权比例的80%（放弃20%）分配给各申请人现金，上述六起案件中，涉案总标的948.2114万元，涉案房地产流拍价为528万元，应扣除六起案件执行费共计108240.00元，评估费42000.00元后，各申请人应分配的款项为512.976万元，各申请人放弃所占标的物份额比例20%的债权后应分配款项410.3808万元，具体为王某华109.08万元，旺应17.312万元，陈洪17.4699万元，李家云29,6495万元，黄晓伟107.0314万元，尹俊懿129.84万元。涉案房地产以物抵债给申请人王某华，应分配数额减去王某华应得份额后，王某华应向法院指定账户交纳3163248.00元（含执行费和评估费）。并裁定将被执行人思某名下位于瑞丽市〔不动产权证号：云（2017）瑞丽市不动产权第××号〕房地产一宗作价528万元，抵债给申请人王某华。瑞丽市〔不动产权证号：云（2017）瑞丽市不动产权第××号〕房地产一宗的所有权自裁定书送达申请执行人王某华时起转移。另查明，案涉房屋1-2层系电动门，若停电则无法打开。2018年12月3日，王某华持续三天对案涉房屋1-2层进行停水停电，其恢复水电后通过电话通知了赵某凌经营的“三点水美容院”员工赵某豪。王某华已于2019年6月11日将案涉房屋1-2层出租给第三人。赵某凌自王某华停水停电后未开业经营过“三点水美容院”，王某华对此认可。庭审中，赵某凌、思某、王某华均认可赵某凌对案涉房屋1-2层进行装修时产生装修费为897065.60元，赵某凌已缴纳租金至2019年5月21日。王某华同意解除案涉《租房合同》，并陈述双方未能就房租达成一致，房屋不再继续租赁给赵某凌，后其于2019年5月22日早上10点更换了门锁。王某华不认可赵某凌主张的营业损失，认为停电3天，每天营业损失为300-500元，赵某凌不申请对损失进行鉴定。一审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。（一）关于案涉《租房合同》效力如何，应否解除的问题。赵某凌与被告思某于2016年11月21日签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。瑞丽市人民法院于2018年9月1日作出（2018）云3102执71号之一执行裁定书裁定被告思某名下位于瑞丽市〔不动产权证号：云（2017）瑞丽市不动产权第××号〕房地产一宗作价528万元抵债给被告王某华，之后被告王某华为案涉房屋所有权人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，案涉房屋在租赁期间发生所有权变动，原房屋所有权人思某退出租赁合同关系，《租房合同》对被告王某华具有法律拘束力，由原告赵某凌和被告王某华继续履行。原告赵某凌要求解除《租房合同》，被告王某华同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告要求解除其与被告王某华间的《租房合同》，予以支持。（二）关于两被告应否赔偿原告装饰工程及材料款，被告王某华应否赔偿原告经济损失，金额如何确定的问题。因被告思某已退出租赁合同关系，原告赵某凌要求被告思某承担赔偿原告装饰工程及材料款的责任，理由不能成立，不予支持。被告王某华以原告赵某凌连续三个月未交纳水电费而在租赁期间对案涉房屋1-2层内停水停电的抗辩，理由不能成立，不予支持。原告赵某凌对损失不申请鉴定，亦未提供充足证据证明其损失主张，被告王某华认为原告赵某凌每天营业损失为300元-500元，并表示其愿意承担停水停电3天造成的营业损失。被告王某华停水停电造成原告赵某凌无法开门营业，确实造成原告赵某凌的经济损失，结合房屋租金标准及被告王某华自认，一审确定被告王某华应赔偿原告赵某凌3天的停水停电造成的经济损失为1,800.00元(600.00元/天×3天）。被告王某华恢复水电后已通知原告赵某凌经营的“三点水美容院”员工，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告赵某凌主张恢复水电后的停业损失，但未提供充足证据证明，不予支持。根据《租房合同》第三条第5款的约定，原告赵某凌已付租金至2019年5月21日，被告王某华以原告赵某凌连续三个月未交纳水电费主张终止合同，理由不能成立，一审不予支持。《租房合同》第三条第2款约定“2.房屋租金：第一年壹拾万元人民币，之后在此基础双方商定增减。”第四条第3款约定“四、双方责任及义务：3.在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者；或在租赁期内房租加价”，且在2016年11月21日至2019年5月21日期间支付的房屋租金均为10万元/年，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，双方签订的《租房合同》真实意思应为在租赁期内房租不加价。故被告王某华表示双方未能就房租达成一致，房屋不再继续租赁给原告赵某凌，违反《租房合同》约定，构成违约，应承担相应的违约责任。原告赵某凌、被告思某、王某华均认同案涉房屋1-2楼原告赵某凌进行装饰装修价值为897,065.60元，一审予以确认。原告赵某凌对案涉房屋1-2楼进行装饰装修已经原房屋所有权人思某同意，双方当事人均未提供充足证据证明对已形成附合的装饰装修物处理进行了约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因各方当事人均不申请对租金到期时案涉房屋1-2楼装饰装修部分的价值进行鉴定，故确定出租人王某华应赔偿赵某凌剩余租赁期内装饰装修残值损失为672,799.20元〔897,065.60÷10×（10－2.5）〕。被告王某华提出的其不应当承担赔偿责任的抗辩，理由不能成立，不予支持。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、解除原告赵某凌与被告王某华之间的《租房合同》；二、被告王某华于本判决生效之日起十五日内赔偿原告赵某凌装饰装修损失672,799.20元、经济损失1,800.00元；三、驳回原告赵某凌其他诉讼请求。案件受理费14,674.00元，由原告赵某凌负担5,651.00元，被告王某华负担9,023.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王某华二审提交三组证据：一、王某华与李昕2019年6月11日签订的《房屋租赁合同》。欲证明租金为17万元/年，本案租金10万元/年远低于实际租金；二、思某与其他租客签订的《租房合同》三份及收据。欲证明被上诉人赵某凌所交水、电费低于其他租客；三、收据三份，发票一份。欲证明赵某凌没有交过水电费。被上诉人赵某凌对王某华二审提交的证据质证意见是：对第一组证据真实性认可，合法性关联性不予认可，不能证明上诉人的证明观点；第二组、第三组证据不是二审新证据，不予质证。被上诉人思某对上诉人王某华二审提交的证据不发表质证意见。本院认为，上诉人王某华二审提交的第一组证据，双方认可其真实性，本院对其真实性予以确认。该《房屋租赁合同》系王某华与李昕2019年6月11日签订，思某与赵某凌签订的《租房合同》时间是2016年11月21日，且约定由赵某凌自行装修，由于签订合同时间不同，租房条件不同，房屋租金有差异是正常现象，对上诉人的证明观点本院不予采信；第二组、第三组证据中的收据形成时间在一审庭审结束之前，不属于二审新的证据，且不能证明上诉人的观点，本院不予采信；第三组证据中的发票一份，真实性、合法性予以采信，关联性及证明观点不予采信。上诉人王某华二审期间向本院申请调取瑞丽市人民法院执行笔录，本院予以准许并向瑞丽市人民法院调取了《执行笔录》3份，《询问笔录》1份（赵某豪），《接信访人王某华笔录》1份交由上诉人王某华举证。上诉人王某华认为：该5份笔录证明在执行过程中，虽然告知了上诉人房屋有租赁的情况，但并未告知上诉人租期为10年，后来告知是在以物抵债后4个月，瑞丽市法院执行局在工作中存在失误。被上诉人赵某凌对上述证据三性认可，认为以上证据能证明上诉人是知道租赁情况及租期的，同时也证明当时赵自豪（赵某凌之弟）向一审法院说明了经营美容院投入资金90多万元装修的事实。被上诉人思某对该证据三性及证明内容均认可，认为以上证据可以证明王某华当时知道租房合同，也知道房屋租期是10年。本院认为，本院调取的《执行笔录》3份，《询问笔录》1份（赵自豪），《接信访人王某华笔录》1份系瑞丽市法院执行局制作，能与本案其余证据相印证，本院予以采信。一审法院对当事人一审提交证据的审核认证意见正确，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、上诉人王某华接受案涉房屋（思某名下位于瑞丽市的房地产）以物抵债方案时是否明知该房屋1-2层存在租赁及租期的情况。因承租方赵某凌案件执行期间一直在经营“三点水美容院”，上诉人王某华也多次到现场查看房屋实际情况，被上诉人思某陈述在案件执行期间瑞丽市法院、评估机构、债权人及租户均到场，自己明确说明了该房1-2层已租给了赵某凌，没有隐瞒房屋租赁期限。结合本案其他证据及查明的事实，可以认定上诉人王某华接受以物抵债时主观明知案涉房屋存在租赁及租期的情况。二、被上诉人赵某凌是否存在拒交租金、水电费等情形。因2016年8月5日，赵某凌已向思某预付房租款25万元，根据思某与赵某凌签订的《租房合同》约定，该租金已支付至2019年5月21日；上诉人二审提交收据、发票等欲证明赵某凌拒付水电费，因该收据为上诉人自己制作，现收据在上诉人手中，上诉人无有效证据证明其已将该收据交由被上诉人赵某凌向赵某凌催交水电费，故本案上诉人不能证明被上诉人赵某凌存在无故拒交租金及水电费。二审查明的其余法律事实与一审一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。赵某凌与被告思某于2016年11月21日签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。瑞丽市人民法院于2018年9月1日作出（2018）云3102执71号之一执行裁定书，裁定思某名下位于瑞丽市〔不动产权证号：云（2017）瑞丽市不动产权第××号〕房地产作价528万元抵债给王某华，之后王某华成为案涉房屋所有权人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，案涉房屋在租赁期间发生所有权变动，原房屋所有权人思某退出租赁合同关系，《租房合同》应由赵某凌和王某华继续履行。上诉人王某华上诉称其接受案涉房屋（思某名下位于瑞丽市的房地产）以物抵债方案时不知道该房屋1-2层存在租赁及租期的情况，其不应承担被上诉人赵某凌的损失。该上诉理由与本院向瑞丽市人民法院执行局核实的情况及被执行人思某的陈述不符，案涉房屋1-2层在执行期间一直由赵某凌经营“三点水美容院”，期间瑞丽市法院执行人员与债权人多次到现场察看该房屋，该房1-2层装修价值还委托腾冲志信司法鉴定所进行了评估，且上诉人接受房屋以物抵债涉及上诉人的重大利益，上诉人不主动了解房屋的基本情况也以常理不符，故本院对该上诉理由本院不予支持。关于上诉人王某华解除被上诉人赵某凌与思某签订的《租房合同》是否符合合同约定。本院认为，被上诉人赵某凌已支付了2016年11月21日至2019年5月21日的租金，履行了合同的主要义务，上诉人无有效证据证明赵某凌拒交水电费，且交水电费不是《租房合同》的主要义务，即使被上诉人赵某凌在一定时间内未交水电费，亦不构成根本违约，上诉人单方解除合同的条件不能成就。上诉人在房屋租赁期间（2018年12月3日至5日）持续三天对被上诉人停水停电，并于2019年6月11日将该房屋1-2层租给了案外人李昕，造成《租房合同》实际履行不能，故上诉人王某华应赔偿被上诉人赵某凌的相关损失。综上所述，上诉人王某华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,546.00元，上诉人王某华负担。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇二〇年七月二日书记员  马勇胜