甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初14117号原告：孙克林，男，1972年2月18日生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：苗国飞，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑会琴，甘肃诺典律师事务所律师。被告：甘肃亿博投资有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路街道农民巷****。法定代表人：何高，该公司董事长。委托诉讼代理人：王潇楠，甘肃玉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨世平，甘肃泽锐律师事务所律师。原告孙克林与被告甘肃亿博投资有限公司（以下简称亿博投资公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙克林委托诉讼代理人苗国飞、被告亿博投资公司委托诉讼代理人杨世平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙克林向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告双方于2015年12月29日签订的《银河明珠城项目商铺内部认购协议》；2、请求判决被告退还原告已付购房款4000000元；3、请求判决被告向原告支付协议签订后第三年、第四年的租金收益701568元；4、请求判决被告向原告支付逾期交付应退还购房款的违约金760800元（自2018年1月19日起至2019年10月15日止，共计634天），并承担至实际履行之日。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月29日，原告与被告就商铺认购事宜签订了《银河明珠城项目商铺内部认购协议》认购协议第一条规定：原告购买的商铺所占土地位于兰州市城关区，商铺具体坐落位置为上述土地第三层3001-3016号，商铺建筑面积约为194.88平方米；第二条约定：上述商铺每平方米单价为20000元，总购房款共计3897600元；第五条约定：认购协议有限期为两年，自2015年12月29日起至2017年12月28日止，认购协议签订后第三年、第四年租金收益分别按原告该商铺合同实缴房款的9%计算；第六条约定：认购有限期内被告如不能取得相关证件导致不能与原告签订正式《商铺买卖合同》的，或者不能给原告办理产权分割登记的，本协议自然终止，被告应在15个工作日内无条件退还原告已付房款，逾期不退还的，应按应付未付款额万分之三的标准向原告逐日支付逾期退款违约金。上述认购协议签订后，被告又要求原告按照4000000缴纳购房款，等交付房屋时多退少补，后原告依约向被告支付了4000000购房款，但被告却截至今日未与原告签订正式《商铺买卖合同》，未向原告交付协议约定商铺，更未给原告办理产权分割登记。依据协议约定被告应全额退还原告已付购房款且承担协议签订后第三年、第四年租金收益701568元和逾期返还购房款的违约金760800元。原告曾多次找到被告协商房款返还事宜，但被告以各种理由推诿，现提起诉讼，请求判如所请。被告亿博投资公司辩称，原被告双方所签订的认购协议实际是商品房买卖合同，该合同没有预售许可证，是无效协议。原告要求被告支付租金收益没有依据，双方约定无法签订商品房买卖合同的，被告承担返还购房款和承担违约金的责任，原告要求的违约金过高，被告同意按照银行的贷款利率支付违约金，被告同意退还房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告孙克林提交的证据，被告亿博投资公司提出异议如下：1、商铺内部认购协议，证明原、被告双方签订商铺内部认购协议，原告依约履行了付款义务，被告至今未与原告签订正式的《商铺买卖合同》，也未办理产权登记，被告构成根本性违约，原告解除协议条件成就，被告应依据协议约定向原告退还400万元购房款及支付两年租金收益701568元并承担逾期返还购房款的违约金760800元。被告亿博投资公司质证认为，该协议的真实性无异议，对证明问题有异议，该协议具备商品房买卖合同的性质，应该是商品房买卖合同。协议明确约定未按期签订商品房买卖合同被告承担返还购房款和违约金的责任，原告要求的违约金过高，被告同意按照银行的贷款利率支付违约金。2、收据，证明被告实际收到原告购房款400万元的事实。被告亿博投资公司质证认为，真实性无异议，具体金额还要与当事人核对。3、律师函，证明原告于2019年10月向被告发《律师函》要求解除双方协议，被告退还购房款并支付收益和违约金的事实。被告亿博投资公司质证认为，真实性无异议，双方的合同争议应当按照双方的合同及法律依据来处理。本院认为，原告提供的商铺内部认购协议、收据、律师函，能证明原、被告双方签订认购协议后原告向被告交付房款，双方约定的违约金及原告曾向被告主张退款事宜的事实，本院予以认可。对于被告亿博投资公司提交的证据，原告孙克林提出异议如下：1、商铺内部认购协议，证明该协议实际上已经具备了商品房买卖合同的性质。原告的第三、四项诉讼请求是重复主张，不予认可。根据双方约定无法签订商品房买卖合同的，被告承担返还购房款和承担违约金的责任，原告要求的违约金过高，被告同意按照银行的贷款利率支付违约金。原告孙克林质证认为，真实性无异议，对证明目的有异议，商铺内部认购协议只是意向性的，该认购协议没有商品房买卖合同的性质，原告主张合法收益有事实和法律依据。本院认为，被告提供的商铺内部认购协议能证明双方就商铺买卖、退还房款等事宜进行约定，本院予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月29日，甲方甘肃亿博投资有限公司与乙方孙克林签订《甘肃亿博投资有限公司银河明珠城项目商铺内部认购协议》，合同约定：乙方购买的商铺为本协议第一条规定的第【三】层3001-3016号铺，该商铺建筑面积约为194.88平方米，商铺价款叁佰捌拾玖万柒仟陆佰元整，协议有限期为两年整，自2015年12月29日起至2017年12月28日止。同时约定本协议有限期限内，甲方取得商铺所在建筑物整体验收合格证等相关证件的，双方在六十日内签订正式的《商铺买卖合同》，并在签订正式《商铺买卖合同》后365个工作日内为乙方办理相关产权分割登记证件，如甲方不能在本合同有效期限内取得相关证件导致不能与乙方签订正式《商铺买卖合同》的，或者不能给乙方办理产权分割登记的，本协议自然终止。甲方应在十五个工作日内无条件退还乙方已付购房款；逾期退还的，应按应付未付款额万分之三的标准向乙方逐日支付逾期退款违约金。2015年12月25日，原告孙克林向被告亿博公司缴纳房款80000元，2015年12月29日，原告孙克林向被告亿博公司缴纳房款3920000元。后因商铺未建设，无法签订《商铺买卖合同》，原告遂诉至本院要求被告退还房款、支付租金收益并承担违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2015年12月29日签订的《甘肃亿博投资有限公司银河明珠城项目商铺内部认购协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务，故对被告辩称该协议为无效协议的意见，本院不予采信。协议签订后，原告已按约履行了缴纳房款的义务，被告即负有按约与原告签订商铺买卖合同、办理产权分割登记的义务，现因商铺未实际建设，商铺尚不存在，致协议约定的签订商铺买卖合同、办理产权分割登记等情形无法实现。关于原告诉请判决解除原、被告双方签订的《银河明珠城项目商铺内部认购协议》，被告退还原告已付购房款4000000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原被告双方签订的商铺内部认购协议约定被告不能在合同有效期限内取得相关证件导致不能签订商铺买卖合同，或不能办理产权分割登记的，本协议自然终止。现原告认购的商铺尚未建设，被告违约行为已致签订商铺买卖合同、办理产权分割登记等合同目的不能实现，故商铺内部认购协议应予解除，被告应依约退还原告已付购房款，原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请被告支付协议签订后第三年、第四年的租金收益701568元的诉讼请求，因该部分收益为预期收益，现商铺未建成，未出租经营亦未产生收益，原告的该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告支付逾期退款违约金760800元，并承担至实际履行之日的诉讼请求，被告未按约建设、交付商铺，在合同目的不能实现后亦未依约向原告退还已付购房款的行为已对原告构成违约，虽协议约定被告逾期退还购房款按未付款额万分之三的标准逐日支付逾期退款违约金，但该约定高于造成的损失，被告亦辩称原告要求的违约金过高并要求按照银行贷款利率支付违约金。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算违约金，同时中国人民银行同期同类贷款基准年利率为4.75%，逾期罚息利率为：7.125%（4.75%+4.75%×50%），本院确定本案逾期付款违约金的计算开始时间为2018年1月19日，计算结果为：（4000000元×7.125%）÷12个月×29个月（2018年1月19日-2020年6月19日）=688750元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告孙克林、被告甘肃亿博投资有限公司签订的《甘肃亿博投资有限公司银河明珠城项目商铺内部认购协议》；二、被告甘肃亿博投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙克林退还购房款4000000元，支付违约金688750元（计算至2020年6月19日，并自2020年6月20日起按年利率7.125%的标准支付违约金至房款付清之日止）；三、驳回原告孙克林的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50036元，由原告孙克林承担6505元，被告甘肃亿博投资有限公司承担43531元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 张 永 玲人民陪审员 米 德 嫚人民陪审员 ??康双琴二〇二〇年七月十三日书 记 员 刘   萍