江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0114民初1067号原告：江苏华博实业集团有限公司，统一社会信用代码91320000732251964T，住所地南京市雨花台区花神大道**。法定代表人：沈浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：尚方剑，江苏驰东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆某。被告：江苏中青旅山水酒店投资管理有限公司，统一社会信用代码9132010005796541X6，，住所地南京市雨花台区花神大道**法定代表人：蔡海洋，该公司董事长。委托诉讼代理人:许某。原告江苏华博实业集团有限公司（以下简称华博公司）与被告江苏中青旅山水酒店投资管理有限公司（以下简称山水酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华博公司的委托诉讼代理人尚方剑、陆某，被告山水酒店的委托诉讼代理人许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华博公司向本院提起诉讼请求：1.解除租赁合同，并将涉案房屋清空并返还给原告；2.被告向原告支付自2020年1月15日起至实际返还之日的租金，按照25309.59元/日的标准计算；3.被告支付违约金，以923.8万元为基数，按日万分之二的利率计算至实际清偿之日为止；4.被告赔偿三个月的租金损失230.95万元；5.被告承担本案诉讼费及律师费。后原告撤回以上第3、4项及第5项中关于律师费的诉讼请求。事实和理由：2012年11月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告向被告出租南京市花神大道1号华博大厦，共10层，总建筑面积13625.56平方米，承租期限自2013年1月16日至2028年1月15日。原告已按合同约定向被告交付了该物业，被告用于经营。《租赁合同》对租金、支付方式、违约责任等做出了约定。2019年被告向原告申请减租，原告为支持被告经营，于2020年1月10日，双方签订《补充协议》，约定：原告同意在2020年1月15日至2021年1月15日的租赁期内减租60万元，被告于2020年1月15日前一次性支付2020年1月16日至2021年1月15日的全年租金，共计863.8万元；如被告未按《补充协议》履行，则仍按原《租赁合同》条款执行。《补充协议》签订后，原告已按约向被告开具了等额发票，但被告经原告多次催要，始终未支付相应的租金。据此，原告为维护合法权益，遂提起诉讼。被告山水酒店辩称：1.被告在疫情爆发之前一直切实履行租赁合同项下约定，无任何违约行为。2.原告诉称向被告多次催要租金等内容与事实不符。由于疫情，被告根据当地政府防疫要求，于2020年1月28日至2020年3月9日期间出于停业状态；被告于2020年2月27日、3月4日、3月31日分别向原告提交关于协商减、免、缓交租金以及取消房屋租金递增幅度相关实际的函件。原告收到上述函件后，除表示不同意减免租金外，未对其他事宜作明确答复。另外，自2020年1月至今，被告从未收到原告关于催缴租金的任何书面通知。3.被告系受不可抗力因素影响严重导致未能正常履行合同义务。根据最高院发布的关于涉疫情房屋租赁合同纠纷案件审判参考意见中第四条，对于受疫情及防控措施影响，当事人请求解除合同的，基于租赁房屋暂时不能使用，承租人短期迟延交付租金等事宜，而请求解除合同的一般不宜支持。据此，被告的经营范围是受疫情发展波及影响较为严重的酒店、宾馆、餐饮行业，受不可抗力因素影响严重，营业收入微乎其微，甚至出现难以为继、临近破产的困境。请求法院充分考虑被告的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月15日，原告华博公司（甲方）与被告山水酒店（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方向乙方出租江苏省南京市花神大道1号华博大厦，共10层，出租范围包括地下室一层、、地面**建筑以及与本出租物业有关的所有附属物业和设施设备，总建筑面积为13625.56平方米；本次租赁为整体租赁，租赁期限自2013年1月16日至2028年1月15日；自双方正式交接完毕之日起，2个日历月为免租装修期，计租期自免租装修期结束之日起15年；双方交接暂定2012年11月15日。关于租金及支付方式，合同第六条约定，自计租之日起，乙方第一个租赁年度的租金为720万元，以后每贰年为一个递增周期，租金在上周期基础上递增8%，自第七年开始，每贰年为一个递增周期，租金在上周期基础上递增10%，具体如下：第1-2年，720万；第3-4年，777.6万元；第5-6年，839.8万元；第7-8年，923.8万元。租金支付方式为每半年支付一次，乙方于每半年度计租起始日开始后的10日内分两次向甲方支付租金；甲方需提前向乙方开具当期应付租金的发票，乙方在收到甲方租赁发票后的3个工作日内向甲方支付租金。关于履约保证金，合同第七条约定，乙方应支付甲方合同履约保证金共计300万元，因乙方已支付的签约保证金100万元自动转化为履约保证金，故乙方只需支付余下200万元履约保证金。关于违约责任，合同第14.3条约定，如乙方违反本合同约定没有按期支付租金，自甲方发出书面通知的30天内仍无改正时，则违约情形每持续一日，乙方应按照年度租金的万分之二向甲方支付违约金，如乙方违反本合同约定或乙方无故连续二个月未支付租金，甲方有权解除本协议，没收履约保证金，同时乙方需赔偿甲方因此造成的所有损失。2020年1月15日之前，原、被告双方签订《补充协议》一份，约定：1、甲方同意在2020年1月16日至2021年1月15日的全年租金中，提取60万元用于支持乙方经营，乙方从租金中直接扣除；2、乙方于2020年1月15日前一次性支付2020年1月16日至2021年1月15日的全年租金，扣除上述60万元，乙方应一次性支付的租金为863.8万元；3、上述租金提取及租金支付方式仅限2020年1月16日至2021年1月15日的租赁期，2021年1月15日后的租金支付仍按照《租赁合同》条款执行；4、本协议经双方签字盖章后生效，如乙方未按补充协议约定一次性支付全年租金，仍按《租赁合同》执行。2020年1月17日，原告向被告开具了票面金额合计863.8万元的房屋租赁费增值税专用发票。2020年2月27日，由于新型冠状病毒肺炎疫情，被告向原告申请减免租金。次日，原告回复对被告提出减免部分租金及其他相关申请不予同意。2020年3月1日，原告委托律师向被告发函催要租金。本案诉讼过程中，原告撤回返还房屋的诉请。被告亦向本院表明，愿意与原告解除合同，但是要求将履约保证金300万元抵扣欠付租金。另查明，2020年1月24日24时起，江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月4日，因应对新型冠状病毒感染肺炎疫情，南京市发布第6号通告，其中第6条规定：“严控公共场所。小区内非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭”。被告根据疫情防控要求，于2020年1月28日至2020年3月9日期间处于停业状态。再查明，涉案房屋所有权人分别为华博公司、江苏蜂星投资管理有限公司、江苏华明企业管理有限公司，江苏蜂星投资管理有限公司、江苏华明企业管理有限公司授权将各自名下位于花神大道1号（原共青团路57号）的物业合并，一并交由华博公司出租，并授权华博公司代理和租赁相关的一切事宜。以上事实，有《租赁合同》《补充协议》、发票、申请、《回复函》《律师函》《联合声明》、房产证、《授权书》、派出所证明及当事人陈述予以证实。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，根据《租赁合同》约定，租金支付方式采取先付后用的原则，被告在使用年度之初即应当支付该年度租金。结合《租赁合同》《补充协议》的约定，被告应付租金的事实发生于新冠疫情爆发前夕。本案诉讼过程中，被告仍未支付租金，且同意与原告解除《租赁合同》，故原告的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告撤回了返还房屋的诉讼请求，故合同解除后的房屋返还事宜，本案中不予处理。关于租金，原、被告双方曾签订《补充协议》，就2020年1月16日至2021年1月15日的租赁期内的租金标准做出附条件的减免，即“乙方于2020年1月15日前一次性支付863.8万元；如乙方未按补充协议约定一次性支付全年租金，仍按《租赁合同》执行”，被告未能在上述期限支付，故租金标准仍需按《租赁合同》约定的923.8万元/年计算。但是该租赁期内，发生了新冠疫情，被告经营实质上受到影响。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”新型冠状病毒感染肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，原、被告双方在订立合同时无法预见，也不能避免，且从被告所经营的行业特点来看也无法克服，故涉案房屋因疫情防控需要无法用于经营属于不可抗力的情形。被告自2020年1月28日起无法正常使用涉案房屋，造成经济损失是客观存在的，该损失超出了市场风险的范围，对被告的经营产生了一定影响，而因履行防疫责任致不能营业造成的租金损失，按照公平原则应由双方共担，故本院结合疫情的影响程度和发展情况及原、被告双方的实际损失等综合因素，酌定就涉案房屋免除被告1.5个月的租金，即115.5万元。另，被告为履行涉案《租赁合同》，向原告支付了共300万元履约保证金，现合同解除，对于300万元履约保证金原告未有其他主张，被告要求以300万元抵销应付租金，符合法律规定，本院予以支持。以上，结合合同约定、履约过程的不可抗力情形、履约保证金抵销等事实及原告的主张，被告应付租金计算如下：自2020年1月16日起至2020年7月15日的租金本应为461.9万元，扣除115.5万元减免的租金，扣除300万元履约保证金，被告仍应付46.4万元；自2020年7月16日至被告实际返还涉案房屋之日止，按年租金923.8万元的标准计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告江苏华博实业集团有限公司与被告江苏中青旅山水酒店投资管理有限公司于2012年11月15日签订的《租赁合同》；二、被告江苏中青旅山水酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告江苏华博实业集团有限公司自2020年1月16日起至2020年7月15日的租金46.4万元及自2020年7月16日起至被告实际返还涉案房屋之日止的占有使用费，按年租金923.8万元的标准计算；三、驳回原告江苏华博实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费43752元，保全费5000元，合计48752元，由被告江苏中青旅山水酒店投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 刘 芳人民陪审员 倪 明人民陪审员 李贵兰二〇二〇年七月二十九日法官 助理 史佳丽书 记 员 吴 瑕