江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初13804号原告：成亮，男，汉族，1946年8月31日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陈楠，江苏六典律师事务所律师。被告：上海朵红企业发展有限公司，住所地上海市徐汇区沪闵路****，统一社会信用代码91310104060907376U。法定代表人：王志斌，该公司总经理。被告：上海鼎联经济发展有限公司，住所地上，住所地上海市静安区塘沽路**信用代码91310106134695370K。法定代表人：莫非，该公司总经理。委托诉讼代理人：温顺华，上海市锦天城律师事务所律师。被告：顾正新，男，汉族，1964年11月26日生，住上海市南汇区。原告成亮与被告上海朵红企业发展有限公司（以下简称朵红公司）、上海鼎联经济发展有限公司（以下简称鼎联公司）、顾正新租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判。后本院依法转为普通程序组成合议庭，于2019年12月12日、2020年4月9日公开开庭进行审理。原告成亮委托诉讼代理人陈楠、被告朵红公司、鼎联公司共同委托诉讼代理人温顺华、被告顾正新（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。被告顾正新经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告成亮向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认2015年5月10日双方签订的《场所租赁协议》于2018年10月18日解除；2、请求判令三被告支付成亮截至2018年10月18日的租金61万元、违约金50万元，以上共计110万元；3、请求判令三被告按90万元/年的标准向成亮支付自2018年10月19日起至房屋实际归还之日的房屋占有使用费；4、请求判令三被告支付成亮代为垫付的水费5499元、为抽水而支付的费用7390元；5、本案诉讼费由三被告负担。事实与理由：成亮与朵红公司、鼎联公司于2015年5月10日签订《场所租赁协议》，约定成亮将位于昆山市的相关物业出租给二公司，租赁期限自2015年6月15日起至2022年6月14日止，年租金为90万元。租金支付方式为，9月30日前支付20万元，12月31日前支付20万元，5月31日前支付50万元。自承租以来朵红公司和鼎联公司多次违约，未能按时支付租金。最近的违约情况为，2018年5月31日应支付2017年6月15日至2018年6月14日的年度租金50万元，但经成亮多次催促，至今仅支付20万元。2018年9月30日前应支付2018年6月15日至2019年6月14日的年度租金20万元，后经成亮多次催促，二公司至今仍未支付。成亮多次以多种方式向三被告催要上述租金，并委托律师寄送了律师函，但至今未果。朵红公司和鼎联公司在经成亮催促后仍拖欠租金不付，应当承担相应的违约责任。顾正新出具《承诺申明》，承诺共同支付租金并承担法律责任，属于债务加入，故应与朵红公司和鼎联公司承担共同付款责任。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告朵红公司辩称：首先，不同意成亮的全部诉讼请求。本案虽名为场地租赁合同，实际上成亮对朵红公司履行合同期间附有相关义务，所以朵红公司履行租赁合同是附条件的。根据合同约定，成亮需要保证朵红公司经营的合法性，但成亮没有按照约定履行自己的职责。一方面，成亮提供的场地没有依法持有的产权证，导致朵红公司经营过程中始终不能获得消防验收通过，也不能获得餐饮许可资质。而根据合同约定，成亮具有协助朵红公司办理工商税务等文件的义务，但因成亮无法提供产权证导致朵红公司无法取得一系列证件，故其没有依法履行自己的义务，违约在先。另外，在整个经营过程中，朵红公司遇到了贵院对土地和房产的查封，导致朵红公司无法经营。成亮在合同中承诺没有第三人主张权利，也不会导致合同无效，而事实上存在第三人主张权利从而导致法院对经营场所查封。还有，涉案场地没有通过公安部门的资质审查导致住宿无法开展，身份验证无法与公安部门联网，所以公安机关一直检查导致无法经营；涉案场地的消防验收也没有通过，所以消防部门也禁止经营，为此朵红公司还收到过罚款。朵红公司在经营过程中由于没有餐饮许可证导致被工商部门屡次查封。本案的实际承包人也即顾正新爱人因此被公安机关行政拘留7日。上述所有事情的发生，都是由于成亮将涉案场地转租给朵红公司而未完成约定义务而造成的，故成亮应负主要责任。其次，关于成亮主张支付占有使用费的问题。2018年7月份由于收到工商部门的行政强制措施导致涉案场地被查封，期间无法经营。2018年7月24日在相关部门出具书面强制措施单后涉案场地就已经无法经营。鉴于成亮已经提出解除合同，朵红公司对此没有异议并及时发出短信和微信告知，而成亮对此置之不理。在此期间，成亮也多次来经营场所察看，但又以涉案场所被查封而拒绝接收。涉案场地属于不动产，成亮接收与否与查封没有关系，但其拒绝接收，故成亮要求朵红公司支付2018年10月份以后的房屋占用使用费没有依据。同时，由于成亮提供的房屋属于违法建筑，被有关部门已全部拆迁从而导致无法经营。成亮在合同签署期间隐瞒重大事项，比如其与案外人之间的诉讼，实际上朵红公司在经营期间一直受到成亮与其他人对涉案场地诉讼的影响，根本无法经营朵红公司已向成亮支付的租金，朵红公司保留向成亮追偿的权利。第三，成亮向朵红公司主张61万元的租金没有任何法律依据。成亮主张的61万元租金期间是2018年2月至2018年10月，此时涉案场地已被工商部门强制查封关闭，法院也公告了强制搬离的时间，所以朵红公司已经无法在涉案场地上达到合同目的。2019年3月19日朵红公司到现场拍照确认房屋被拆，故成亮要求朵红公司支付租金不符合法律规定和合同约定。第四，本案应当由成亮向朵红公司承担50万元的违约金。朵红公司的陈述的上述事实说明成亮存在违约行为。虽然成亮于2018年10月18日提出解除合同并要求立即搬出涉案场地，但系因成亮自身原因导致合同无法继续履行。而且成亮与案外人郭海雄诉讼案件中确定合同终止日期为2018年5月13日，而成亮的转租期已经超过上述期限，从而导致合同不能履行。合同解除系因成亮的原因造成，所以不能免除成亮的违约责任。朵红公司为涉案场地装修投入30多万元并已经支付200多万元的租金，合同期限是六年而目前只履行了两年多一点，因此朵红公司并未达到合同目的，故成亮要求朵红公司承担违约金50万元不符合常理。第五，成亮要求朵红公司支付占有使用费也没有任何依据。成亮违约通知解除合同后，朵红公司已经及时通知成亮同意撤出并要求成亮办理交接手续，而成亮以涉案场地被查封而拒绝接受不符合常理。综上，请求法院驳回成亮的全部诉讼请求，朵红公司保留向成亮主张违约金并承担相应装修费用的权利。被告鼎联公司辩称：涉案合同与鼎联公司无关，鼎联公司不是本案的适格主体，请求法院驳回成亮对鼎联公司的起诉。被告顾正新辩称：同朵红公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2015年5月10日朵红公司（甲方）与成亮（乙方）签订《场所租赁协议》，约定乙方将自业主昆山市巴城镇武神潭富民合作社有限公司（以下简称武神潭富民合作社）和春秋水城休闲农庄有限公司（以下简称春秋水城公司）处合法租赁的，位于昆山市巴城镇XX公路**的现有场所相关物业（农庄的所有设施及水域、地面、大会议、地面剩余有效承包期至2022年6月14日）转承包于甲方，供甲方能够在符合法律法规及行业主管部门规定情况下从事餐饮、住宿、娱乐等合法经营活动。承包期限为7年，自2015年6月15日起至2022年6月14日止。承包费用及支付方式：场所年承包金为90万元，七年合计630万元；其中包含应向武神潭村委会交纳的土地、水面租金15万元/年，由乙方负责代为支付，如乙方未按时支付，甲方有权在后续承包费用中扣除。如经过后续商谈，业主方同意由乙方向武神潭村委会代缴土地、水面租金，则甲方有权在承包费用中扣除并直接向村委会支付。本协议所涉税费依法各税各付。经营场所的水电、网络费用由甲方自行负担。甲方付款方式，每年的9月30日前支付20万元，12月31日前支付20万元，5月31日前支付50万元。乙方的权利义务：乙方需负责协助提供办理工商、税务等相关执照所需要材料，协助甲方顺利办理前述证照并确保甲方正常经营。违约责任及赔偿：甲乙双方如未能遵守本协议约定内容则为违约，违约方需支付守约方违约金50万元，另外还应当承担违约方为维权所支出的费用。该合同甲方处由朱某签字并盖有朵红公司印章。合同签订后，成亮将涉案场所交由朵红公司经营。2017年7月20日顾正新出具承诺书，载明：“本人顾正新自2016年6月15日起，以朵红公司名义经营孙武庄园至今。本人承诺对期间朵红公司就庄园经营行为应承担的经济责任和法律责任负责。目前顾正新方面已支付庄园场租40万元，后续50万元将于2017年7月底与8月底各支付25万元。并于之后按原朵红协议约定正常付款。”2018年7月25日顾正新因在涉案场所无证经营而被昆山市市场监督管理局对有关场所采取查封的行政强制措施，查封期限为30日。2018年9月25日成亮委托江苏六典律师事务所律师向朵红公司和鼎联公司催要欠付租金50万元（包括逾期租金30万元和即将届期的20万元），2018年9月26日该律师函被签收。2018年10月8日成亮再次委托江苏六典律师事务所向朵红公司和鼎联公司发函，要求支付2018年5月31日前应支付的租金30万元及2018年9月30日前支付的租金20万元。朵红公司的律师函被退回。2018年10月18日，成亮再次委托江苏六典律师事务所向朵红公司和鼎联公司发送律师函，以两公司经两次催讨未支付租金为由解除双方之间的《场所租赁合同》。鼎联公司的律师函被签收，朵红公司的律师函被退回。2019年1月23日顾正新向成亮委托诉讼代理人发送短信，称其之前接到通知解除与朵红公司的租赁合同并预进行场地交接，因此其已于2018年10月10日起撤出庄园。近期发现成亮方未前来进行交接工作，故请成亮方尽快派人进行交接，如7日内仍无相应人员前来交接，则一切相关法律责任由成亮承担。成亮委托诉讼代理人随即回信，称成亮并不知晓顾正新何时撤出，据郭海雄方在2019年1月21日反应两点：庄园目前被昆山市有关部门查封，原因不明；庄园现在水电停了，因为停电水泵无法运转，如不能及时供电，不能及时抽水，有可能造成水漫房屋的严重如果。因为庄园被查封，在原因不明，责任归属尚无确切认定的情况下，顾正新和其承租方因为不能将符合合同要求的租赁物交付成亮，造成房屋不能交接的原因不在成亮。顾正新当日回复：政府强制停业，原因明了，业主关注庄园，可以尽快交接，交接无非钥匙问题，不愿交接，责任是非欢迎公断。成亮委托诉讼代理人回复：成亮是在中间的，对于查封事宜肯定无责任，无论是业主方的责任，还是顾正新及其他承租方的责任，都需要有材料去支撑。如果顾正新能够提供一些材料供参考，也是很好的。目前没有材料，各说各的，不好判断责任在哪方，这个议题可以继续讨论，现在迫在眉睫的是停电造成水泵停运问题，此问题若拖着不决，责任肯定在顾正新。期间，成亮为涉案场所交纳了2018年12月水费5014.2元及2019年1月份水费484.98元。2019年3月19日成亮委托诉讼代理人及顾正新、案外人郭海雄等人前往涉案场地进行现场查看，协商解决涉案场地的交还事宜，但因故未果。2019年4月15日朵红公司向成亮委托代理人发送律师函载明“鉴于孙武庄园物业实际承包人顾正新已多次向贵方提出要求处理解除孙武庄园合作协议后的相关善后事宜，贵方均未予以办理。据此，我司再次通知你方接函后7天内联系我司及顾正新共同办理孙武庄园的善后工作”。2019年4月19日成亮委托诉讼代理代理人向朵红公司及鼎联公司回函，“据郭海雄方于2019年1月21日反映，租赁物处于被查封状态，租赁物被查封时，出于贵两司及顾正新经营管理期间，贵两司及顾正新应解决查封事宜，方可进行善后和交接工作。成亮愿意积极和贵两司及顾正新协商善后工作”。2017年10月30日因被执行人武神潭富民合作社以及春秋水城公司、郭海雄未履行生效法律文书确定的义务，本院决定对被执行人名下房地产予以评估拍卖，故发布公告责令被执行人及同住人员在2017年11月13日上午9时30分之前迁出位于昆山市巴城镇XX路XX村X号房地产。若房屋居住人系承租人，须在2017年11月10日前向本院书面提交租赁合同原件、是否主张优先购买权等相关租赁材料，逾期未提供上述材料，本院将依法予以强制迁出。昆山市阳澄湖水城度假村有限公司（以下简称阳澄湖公司）和春秋水城公司于2018年7月17日向本院起诉成亮、戴仁龙、曹黎等，请求判令双方之间的租赁合同于2018年5月15日解除，成亮、戴仁龙、曹黎自2018年5月16日至实际搬离之日按每年75万元的标准支付房屋占用费；请求判令成亮、戴仁龙和曹黎立即从涉案场地搬离。后春秋水城公司和阳澄湖公司变更诉讼请求为：1、继续履行双方之间的租赁合同，自2018年5月16日起按每年75万元（含水面费15万元）的标准向二原告支付租金；2、本案诉讼费由被告承担。该案庭审中，春秋水城公司和阳澄湖公司任何两公司与成亮等人的合同于2018年5月15日解除。据本院向昆山市巴城镇武神潭村调查，2019年2月份左右通知拆除二原告在涉案场地上的违法搭建，2019年3月15日正式拆除。二原告在涉案场地上的建筑面积大概在6000平方米左右，拆除面积大概在2300平方。2018年7月份涉案场地上的建筑物被消防和卫监查封，查封原因是无证经营，查封后房屋建筑就不再使用。2019年10月31日成亮将涉案租赁场地上的钥匙以及门卡、电卡以及小区智能卡交至本院并明确表示放弃在涉案场地和房屋内的其他物品的所有权。上海市生产服务合作联社网站上曾刊登消息，载明2014年12月1日该社所述的鼎联公司与朵红公司就合作经营孙武庄园事项举行签署仪式。成亮向本院提供了朱某名片，其中载明朱某职务为鼎联公司总经理。庭审中，顾正新陈述其系涉案场地的实际承包人。庭审中，成亮为主张其为涉案场地支付抽水费而提供了新鹿五金装璜门市部清单以及收条，三被告对此不予认可。朵红公司为主张该公司为涉案场地装修而支出的费用情况而向本院提供了施工合同和发票，成亮对此不予认可，认为施工合同签订日起早于涉案租赁合同签订日期，无法证明与涉案场地有关。本院认为：顾正新经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。成亮与朵红公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应按约履行。虽然成亮与案外人春秋水城公司和阳澄湖公司在另案中已一致确认涉案场地的租赁合同于2018年5月15日解除，但朵红公司仍继续占用涉案场地而未要求解除合同，故朵红公司仍应按合同约定支付租金。朵红公司确认顾正新系涉案场地的实际承包人，而且顾正新也向成亮承诺对朵红公司的经营承担经济责任，故朵红公司和顾正新应对涉案场地的租金承担共同付款责任。朵红公司和顾正新未提供证据证明已经按约定足额支付涉案场地租金，应当承担举证不能的法律后果。本院根据成亮的自认确认朵红公司和顾正新在2018年5月30日结欠租金30万元。后经成亮多次催讨后，朵红公司和顾正新未及时支付上述款项，其行为已经构成根本性违约，成亮有权解除涉案租赁合同。成亮于2018年10月18日书面通知朵红公司解除合同，虽然该信件被退回，但顾正新于2019年1月23日以短信方式告知成亮委托诉讼代理人进行场地交接事宜，说明其在之前对合同的解除已经知晓。综上，本院确认双方之间租赁合同于2018年10月18日解除。朵红公司和顾正新应当支付成亮2017年6月15日至2018年10月18日期间的租金差额为608219.18元。朵红公司和顾正新未按时支付租金的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。成亮未提供充分证据证明因朵红公司和顾正新违约行为造成的损失，故本院酌情调整朵红公司和顾正新逾期付款违约金为自2018年10月19日起按年利率11.7%的标准计算至实际给付之日（以500000元为限）。合同解除后，朵红公司和顾正新应当将占用涉案场地返还成亮。虽然顾正新于2019年1月23日向成亮委托诉讼代理人发出了交接通知，但成亮提出异议要求顾正新解决涉案场所查封问题，而顾正新对此并未予以回复，因此本院确认当时并不具备交接条件。但双方于2019年3月19日曾共同查看涉案场所，说明当时已经具备交接条件，故朵红公司和顾正新还应当自2019年10月19日起按约定的租金标准支付成亮涉案场地占有使用费至2019年3月19日，共计372328.77元。2018年12月至2019年1月涉案场地仍处于朵红公司和成亮公司占用期间，该期间内发生的水电费用仍需由朵红公司和成亮负担。成亮已代朵红公司和成亮交纳了上述期间的水费共计5499.18元，朵红公司和顾正新应当返还成亮。关于成亮主张的其他费用，未有充分证据予以证明，本院不予支持。关于朵红公司和顾正新主张涉案场地不具有合法产证书，而成亮也未协助办理工商税务登记导致无法经营涉案场所的抗辩意见，本院认为根据另案中本院向涉案场地所在村委会调查该场地中部分场所具有产权登记，而双方合同中约定成亮的义务是协助办理工商税务登记，朵红公司和顾正新未提供证据证明曾要求成亮履行上述义务，故对该抗辩意见，本院不予采信。关于朵红公司和顾正新主张不应支付涉案场地租金的抗辩意见，虽然本院于2017年11月曾发布公告要求涉案场地上建筑物的所有权人和使用人迁出，但朵红公司和顾正新实际并未迁出，2018年时仍在涉案场地从事餐饮经营活动，而且2018年7月份涉案场所被查封系因朵红公司和顾正新无证经营造成的，故对上述抗辩意见，本院亦不予采信。朵红公司还主张成亮承担违约金50万元，但对此未提出反诉，本院不予理涉。关于成亮要求鼎联公司承担共同付款责任的诉讼请求，本院认为虽然朱某系鼎联公司总经理，但成亮提供的新闻报道时间在2014年而涉案合同系2015年签订，成亮未提供证据证明朱某签订合同时系履行鼎联公司的职务行为，故对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告成亮与被告上海朵红企业发展有限公司于2015年5月10日签订的《场所租赁协议》于2018年10月18日解除。二、被告上海朵红企业发展有限公司、顾正新于本判决生效之日起十日内支付原告成亮截至2018年10月18日租金608219.18元及违约金（以608219.18元为基数，自2018年10月19日起按年利率11.7%的标准计算至实际给付之日止，以500000元为限）。三、被告上海朵红企业发展有限公司、顾正新于本判决生效之日起支付原告成亮2018年10月19日至2019年3月19日场所占有使用费372328.77元。四、被告上海朵红企业发展有限公司、顾正新于本判决生效之日起十日内返还原告成亮垫付的水电费5499.18元。五、驳回原告成亮的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费14790元，由原告负担2790元，被告上海朵红企业发展有限公司、顾正新负担12000元。该费被告负担部分原告已预交，本院予以退还。被告上海朵红企业发展有限公司、顾正新于本判决生效之日起十日内将该费交纳至本院。逾期未交纳，本院依法强制执行。公告费300元，由被告上海朵红企业发展有限公司、顾正新负担，该费原告已交纳至第三方，由二被告直接返还原告。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，收款账号：32********）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李加好人民陪审员  张 将人民陪审员  龚玲花二〇二〇年七月八日书 记 员  苏 浩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。