广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11918号原告：叶丽娇，女，1973年9月14日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：叶杜兴，广东中大圣律师事务所律师。被告：广州云梯地产开发有限公司（曾用名广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编****4—**。法定代表人：梁国锋，总经理。委托诉讼代理人：孔国锋，国信信扬律师事务所律师。被告：广东空港置业有限公司，住所，住所地广州市白云区机场路航云北街**自编**div>法定代表人：翁玉麟，董事长。委托诉讼代理人：孔国锋，国信信扬律师事务所律师。被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市，住所地广州市越秀区环市东路******法定代表人：何建信，总经理。委托诉讼代理人：张哲，男，1984年10月17日，汉族，该公司员工。被告：广州颐和发展集团有限公司，住所地广州市经济技术，住所地广州市经济技术开发区青年路**** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：何建信，董事长。委托诉讼代理人：范嘉君，女，1982年8月24日出生，汉族，该司员工。原告叶丽娇与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、广东空港置业有限公司（以下简称空港公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和代理公司）、广州颐和发展集团有限公司（以下简称颐和发展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶丽娇的委托诉讼代理人叶杜兴，被告云梯公司和被告空港公司的共同委托诉讼代理人孔国锋，被告颐和代理公司的委托诉讼代理人张哲，被告颐和发展公司的委托诉讼代理人范嘉君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶丽娇向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《花都颐和山庄商品房购房协议》无效；2.判令被告云梯公司、被告颐和代理公司返还原告购房1810952元及利息（利息以1810952元为本金，自2019年4月27日起至清偿之日止按年利率15%计算）；3.判令被告云梯公司、被告颐和代理公司赔偿原告1810952元；4.判令被告空港公司、被告颐和发展公司对第二、三项判决承担连带责任；5.判令被告承担受理费。事实与理由如下：原告向被告云梯公司购买位于广州市花都区梯面镇颐和山庄E区M2幢602房，购房款为1810952元。由于颐和发展公司欠我500多万元款项，在我司支付2万元定金后，颐和发展公司同意为我方代付购房款1790952元用于抵债，颐和代理公司已出具收据确认收到该笔1790952元的购房款。被告颐和代理公司是被告云梯公司的代理人，我方在售楼现场看到授权文件，确认颐和代理公司有权代理云梯公司销售涉案房屋。即使颐和代理公司的代理权在2018年12月31日之后出现了变更或者被取消，我方认为颐和代理公司的行为也构成表见代理，该代理行为仍然有效。但被告至今无法办理网签及过户手续，后来原告得知该房屋属于超规划建筑，无法取得合法产权。被告颐和代理公司是被告云梯公司的代理人，被告云梯公司和被告颐和代理公司均是一人有限责任公司，被告空港公司和被告颐和发展公司分别是被告云梯公司、颐和代理公司的股东。为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告云梯公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1.涉案房屋已经办理了规划报建，并非超规划建筑。2.在涉案楼盘合作期间，被告颐和代理公司是我司的代理人，双方项目的合作开发合同于2018年12月31日到期，之后双方的代理合同还在协商过程中，双方尚未签署新的合作协议。故原告现提交的认购书和商品房买卖协议我方不予确认，上述协议是未生效的协议，该两份协议中均已明确约定要经甲方即云梯公司盖章才生效，云梯公司没有在两份协议上盖章，云梯公司是在收到本案起诉状副本后才知晓该两份协议的存在，故该两份协议并非云梯公司的真实意思表示。3.该商品房买卖合同并未实际履行，原告并未实际支付购房款，云梯公司并不清楚原告与被告颐和发展公司之间的借贷关系，云梯公司也未授权被告颐和代理公司以我方名义签署任何抵债合同或协议。被告空港公司辩称：我司认为被告云梯公司是独立的企业法人，其财产与作为股东的我司的财产是独立的，分开的，我司不需要对被告云梯公司的债务承担连带责任。被告颐和代理公司辩称：同意被告云梯公司的意见。我方作为销售代理方，原告向我司表达购买涉案房屋的意愿，但原告当时没有购房资格，所以只能签订认购书和购房协议，没有签订正式的商品房买卖合同，所以2万元只是以认筹金的形式收取，目的是为了留住涉案房屋，在原告具备购房资格后再行购买，但之后原告没有向我们支付剩余的179万元的购房款，被告颐和发展公司也没有知会我方会为原告支付购房款。确认我司与云梯公司的代理合同于2018年12月31日双方合作届满时到期，之后的代理合同双方还在协商，所以我司认为我司代理云梯公司签署认购书和购房协议属于效力待定合同。由于云梯公司不追认，故我司同意无息退还预收的2万元款项给原告。被告颐和发展公司辩称：原告要求我司承担连带责任没有事实和法律依据，我方与被告颐和代理公司是相互独立的法人，我方无须对被告颐和代理公司的债务承担连带责任。我方与原告存在借款合同关系，但我司并未与原告达成以借款抵房款的协议，双方也未签订过协议证明我方愿意代原告支付涉案房屋，我司也未向颐和代理公司支付涉案房屋的款项。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房购房协议》、收款收据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2020年5月14日，经广州市市场监督管理局批准，广州白云国际机场集团综合开发有限公司变更名称为广州云梯地产开发有限公司。涉案房屋位于广州市花都区梯面镇花都云梯山庄E区M2栋601房，开发商为云梯公司。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为未纳入预售，不可销售状态。叶丽娇提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》显示：认购日期2019年4月12日，发展商（甲方）为云梯公司，认购方（乙方）为叶丽娇，代理方：颐和代理公司。甲乙双方就乙方向甲方认购商品房，经协商一致达成以下协议：一、认购单元情况：花都颐和山庄M2栋602号住宅。二、单元价格：乙方选择一次性付款方式，优惠后总房价1810952元。四、付款计划：1.乙方于签署认购书时交付定金20000元整；2.乙方于签署认购书之日起七日内即2019年4月18日前付清全部房款。五、签订《商品房买卖合同》：1.乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等，以及首期楼款收据并到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。十一、本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效。该合同落款处，发展商（甲方）处空白，代理方处加盖颐和代理公司的公章，认购方（乙方）处有叶丽娇签名，经办人处有一人的签名，审核人处有两人的签名。叶丽娇还提交的《花都颐和山庄商品房购房协议》，该协议甲方（卖方）为云梯公司，委托代理机构为颐和代理公司，乙方（买方）为叶丽娇，约定：甲乙双方就乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇花都颐和山庄E区M2幢602号房事宜达成如下条款：一、乙方购买的商品房为在建商品房。二、乙方购买的商品房建筑面积为126.45平方米，该商品房按套出售。三、该商品房总价款为1810952元。四、甲方同意在2019年4月19日前支付全部房价款。七、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。1.如广州市在乙方符合网签条件前取消限购政策的，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。2.若广州市限购政策有所调整，甲乙双方可另行协商协议内容。3.甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。十三、本协议自甲方盖章、乙方签字之日起生效。该协议落款处甲方处为空白，经办人处有夏远贵，审核人柳秀芳的签名，乙方处有叶丽娇的签名，委托代理机构处加盖颐和代理公司的公章。叶丽娇提交加盖颐和代理公司财务专用章的收款收据两张，其中第一张出具时间为2019年4月12日，内容为“今收到叶丽娇交来代收花都颐和山庄（梯面山庄）E区M2栋602单元订金20000元”，付款方式为刷卡。叶丽娇交并提交了POS刷卡记录，显示其于2019年4月12日通过刷卡的方式向颐和代理公司支付20000元。另一张收款收据出具时间为2019年4月27日，内容为“今收到叶丽娇交来代收花都颐和山庄（梯面山庄）E区M2栋602单元房款1790952元”，付款方式处注明“其它，电汇（到账做实）”。颐和代理公司确认已收到第一张收款收据上载明的20000元款项，否认收到第二张收款收据上的1790952元款项。叶丽娇还提交了颐和发展公司（甲方，借款人）与叶丽娇（乙方，贷款人）签订的《借款合同》，乙方自愿将5414792元借款给甲方，借款期限为2018年4月29日至2019年4月29日止，到期日一次性支付本息等等。颐和发展公司对该借款合同的真实性无异议，但对关联性有异议，不认可其与叶丽娇达成抵债的协议。另查明，被告云梯公司为法人独资公司，其股东为被告空港公司。为证明被告云梯公司与被告空港公司之间的财产相互独立，不存在混同，被告空港公司向本院提交了云梯公司于2017年、2018年的审计报告，并主张2019年的审计报告现尚未作出，故无法提供。被告颐和代理公司为法人独资公司，其股东为被告颐和发展公司。本院认为：本案争议的焦点是《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》是否对云梯公司具有拘束力，以及叶丽娇是否已实际支付1790952元的购房款。针对第一个争议焦点，云梯公司主张《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》签订时，颐和代理公司并不具有代理权限，颐和代理公司对此予以确认。鉴于现叶丽娇未能提供证据证实上述两份协议签订时颐和代理公司具有作为云梯公司的代理人签署上述协议的权限，且现云梯公司对于上述两份协议均不予追认，《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》亦明确约定上述协议需要甲方即云梯公司盖章后才生效，云梯公司并未在协议上盖章，故上述两份协议对云梯公司并不发生效力。未产生拘束力的合同不存在无效的问题，叶丽娇要求确认《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》无效，本院不予支持。针对第二个争议焦点，叶丽娇主张其支付1810952元购房款，其中1790952元由被告颐和发展公司为其代付用于抵债。现在颐和代理公司确认已收到叶丽娇所交的20000元款项，但否认已收到剩余的1790952元的购房款。颐和发展公司也否认与叶丽娇达成借款抵房款的协议，并否认代叶丽娇支付1790952元的购房款，故此，即使颐和代理公司曾向叶丽娇开具了该1790952元的收款收据，由于该收据上注明支付方式为转账，现并无证据证实款项已经到账，故叶丽娇仅凭该收款收据无法证明其已实际向颐和代理公司支付该笔1790952元的购房款。故本院仅确认颐和代理公司收取了叶丽娇的购房款20000元。综上，由于颐和代理公司的行为未被云梯公司追认，故叶丽娇要求云梯公司及云梯公司的股东向其返还购房款及赔偿损失依据不足，本院不予支持。叶丽娇有权要求颐和代理公司向其退还已收取的购房款20000元及利息，叶丽娇主张从2019年4月27日起算利息本院予以支持，利息应当以20000元为本金，从2019年4月27日起，按照中国人民银行公布同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日；以20000元为本金，从2019年8月20日起算，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际清偿之日止。叶丽娇主张按照年利率15%计付利息依据不足，本院不予支持。叶丽娇要求颐和代理向其返还剩余的1790952元及利息的诉讼请求本院不予支持。对于叶丽娇要求颐和代理公司向其赔偿损失1810952元的诉讼请求，该诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。对于叶丽娇要求颐和发展公司对颐和代理公司的债务承担连带责任的诉讼请求。由于颐和代理公司为法人独资有限责任公司，属于《中华人民共和国公司法》第五十八条规定的一人公司，根据该法第六十四条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，现由于颐和发展公司未能举证证明颐和代理公司财产和颐和发展公司的财产相互独立，故叶丽娇要求颐和发展公司对颐和代理公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，《中华人民共和国公司法》第五十八条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州颐和房产策划代理有限公司向原告叶丽娇退还20000元并支付利息（利息应当以20000元为本金，从2019年4月27日起，按照中国人民银行公布同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日；以20000元为本金，从2019年8月20日起算，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际清偿之日止）；二、被告广州颐和发展集团有限公司对上述第一项判决承担连带赔偿责任；三、驳回原告叶丽娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18974.19元，由原告叶丽娇负担18809.15元，被告广州颐和房产策划代理有限公司、广州颐和发展集团有限公司共同负担165元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年七月二十四日书记员  林嘉仪