天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初1951号原告：汪宝山，男，1962年10月8日出生，汉族，教师，住天津市蓟州区。被告：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，总经理。委托诉讼代理人：田亮，男，该公司员工。原告汪宝山与被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪宝山、被告嘉华公司委托诉讼代理人田亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪宝山向本院提出诉讼请求：1．判令嘉华公司给付汪宝山逾期交房已付房款的利息167183元，计算期间为2016年11月1日至2020年2月29日；2．判令嘉华公司支付2020年3月1日至房屋验收合格之日的已付房款利息；3．诉讼费和其他费用由嘉华公司承担。事实和理由：2015年6月24日汪宝山与嘉华公司签订商品房买卖合同，合同约定汪宝山为乙方，嘉华公司为甲方，汪宝山购买嘉华公司坐落于蓟州区××镇××花园南侧，铁路北侧嘉华帕醍欧花园49-3-101房屋，房屋总价款1055898元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付；甲方应于2016年10月31日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用。甲方如果逾期交房，乙方有权追究已付房款利息，合同约定利息计算从甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。合同签订后，汪宝山如期支付了全部购房款，嘉华公司却逾期交房。2017年9月30日嘉华公司将房屋钥匙交付汪宝山，但却隐瞒了该房屋未经验收，也未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的重要法律事实，应属严重违约行为。综上，汪宝山主张嘉华公司支付2016年11月1日至2017年9月30日共计11个月的已付房款利息共计45975元，2017年10月1日至2020年2月29日已付房款利息为121208元。汪宝山要求嘉华公司给付已付房款利息未果而成讼。嘉华公司辩称，不同意汪宝山诉讼请求。该房屋于2020年2月20日办理《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。汪宝山与嘉华公司签订了商品房买卖合同和补充协议，对逾期交房有两处约定，分别是双方签订的买卖合同第五条和补充协议第四条，后者是对前者的变更，应以补充协议第四条为准。补充协议只约定了支付违约金而无须支付利息，违约金上线为已付房款2％。汪宝山在2017年9月30日办理了入住，嘉华公司将《天津市新建商品住宅质量保证书》给付汪宝山，该行为视为汪宝山认可涉诉房屋未取得准入证。本院经审理认定事实如下：2015年6月24日汪宝山（乙方）与嘉华公司（甲方）签订天津市商品房买卖合同及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××号房屋，总价款为1055898元。合同第三条关于商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条关于逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”另，双方签订的合同补充协议第二条约定：“双方同意本合同第三条补充如下：买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。由于市政配套、安装之延误，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。”补充协议的第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至天津市新建住宅商品房准许交付使用证下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至天津市新建住宅商品房准许交付使用证下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”2015年11月3日汪宝山向嘉华公司付清了全部房款1055898元。2017年9月30日嘉华公司将帕醍欧花园49-3-101号房屋交付汪宝山实际占有。2020年2月20日，该房屋经竣工验收合格，并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。本院认为，汪宝山购买嘉华公司的商品房系双方的真实意思表示，双方均应依法履行合同约定义务。在本案中，根据合同第三条约定，嘉华公司应于2016年10月31日前交付房屋，但嘉华公司于2017年9月30日将房屋交付给汪宝山占有，且不符合约定的交付条件，嘉华公司存在逾期交房的违约行为，应承担相应的逾期交房违约责任。嘉华公司主张其将《天津市新建商品住宅质量保证书》中的工程竣工验收日期的批准日期、批准部门、证号处均用斜线划除，能够证实汪宝山在收房时明知涉案房屋未经竣工验收、未取得准许交付使用证的情况，理据不足，实则在2020年2月20日才取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，且《天津市新建商品住宅质量保证书》应于商品房符合交付条件后在交付商品房时提供，故对嘉华公司的上述反驳主张本院不予采信，所以嘉华公司应承担自2016年10月31日之日的次日起至房屋符合交付条件期间的违约责任。关于嘉华公司应否支付已付款利息问题，汪宝山主张嘉华公司应根据合同第五条的约定支付已付款利息，嘉华公司则认为补充协议第四条已对主合同第五条进行了整体变更，嘉华公司不应支付逾期交房已付房款利息。本院对此认为，补充协议是嘉华公司采用格式条款订立的合同，嘉华公司作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请汪宝山注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起汪宝山注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，嘉华公司亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了汪宝山在嘉华公司持续违约情况下要求嘉华公司承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”故依照上述规定，该补充协议第四条属于该种情形，其约定无效，嘉华公司应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。综上，嘉华公司应向汪宝山支付自2016年11月1日起至2020年2月20日止已付款1,055,898元的利息164117.34元，案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十条及有关规定，判决如下：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向汪宝山支付已付款利息164117.34元（直接汇至汪宝山中国农业银行6228××××0860账户中）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,644元，减半收取计1,822元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担（直接汇至汪宝山上述银行账户）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  周小琳二〇二〇年七月一日书记员  么义超附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。