吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初2496号 原告：冯鸿，女，1978年6月24日出生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：辛立成，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。 被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地：吉林市船营区吉长引线北侧。 法定代表人：蓝踊康，助理总监。 委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。 原告冯鸿与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯鸿及其委托诉讼代理人辛立成，被告亚琦公司的委托诉讼代理人孙姝婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯鸿向本院提出诉讼请求：一、依法要求被告继续履行双方所签订的商品房买卖合同所约定的义务，被告立即给原告办理该房屋的产权证照，房屋坐落：吉林市船营区雾凇西路177号，吉林国际物流商贸城（一期A区）35号街铺商业24幢XXX室；二、被告应向原告支付一套该房屋以本金475,955.00元为基数自2017年3月25日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率为5.9%计算暂计利息10万元至实际办理房屋产权证之日止；三、被告承担不具备开业条件的违约责任，赔偿原告人民币10万元；四、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年11月10日，冯鸿与亚琦公司签订商品房买卖合同一份，合同第三条约定，冯鸿购买亚琦公司开发的座落于吉林国际物流商贸城（一期A区）35号街铺商业24幢XXX室；第六条约定每平方米单价为3,573.24元，房屋总房款475,955.00元。合同签订后，冯鸿履行了给付全部房款义务，亚琦公司履行了交付房屋义务。2015年12月1日为了确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业，双方又签订了协议书。被告向原告承诺“2016年5月1日开业，如因甲方（被告）未做到影响2016年5月1日开业甲方（被告）赔偿所有签完协议乙方（原告）每户100,000.00元”。由于房屋经消防检查不合格，不具备开业条件没有营业，且房屋存在质量问题。冯鸿对房屋质量问题保留诉权，另案告诉。同时亚琦公司承诺在交齐房款和进户费后24个月内，亚琦公司负责给冯鸿办理房屋产权证。故亚琦公司应承担违约责任和利息损失及该房屋产生的其他费用冯鸿不予交纳。为维护自己的合法权益不受侵害，冯鸿诉讼至法院。 亚琦公司辩称，一、冯鸿的第一项、第二项、第三诉讼请求于法无据，应当予以驳回。二、按照民法总则规定的三年的诉讼时效，冯鸿在本案中的第二项诉讼请求已超过了法定的诉讼时效，冯鸿的诉讼请求不应得到法院的支持。 本院经审理认定事实如下： 2015年11月10日，冯鸿（买受人）与亚琦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为XXX）一份（包含合同补充协议）。合同约定：冯鸿购买亚琦公司开发的位于吉林市船营区雾凇西路177号，吉林国际物流商贸城（一期B区）A36号街铺商业16幢XXX室，总价款为475,955.00元。合同中第二十条第（二）项约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式即“出卖人继续协助办理”处理。合同还约定双方其他权利义务。 2015年12月1日，亚琦公司（甲方）与冯鸿（乙方）签订《确保亚琦吉林国际物流商贸五金区五一开业协议书》（以下简称协议书），约定：全款的业主，在交齐房款和进户费后的24个月内，甲方负责给乙方办理房屋产权证；双方承诺2016年5月1日开业，如因甲方承诺未做到影响2016年5月1日开业，甲方赔偿所有签完协议乙方每户10万元。如因乙方承诺未做到位影响2016年5月1日开业，则乙方赔偿甲方5万元。协议书中还约定了双方其他权利义务。 2015年12月8日，冯鸿交齐房款，亚琦公司向冯鸿交付房屋，并为冯鸿办理了房屋入户相关手续。2016年4月5日，亚琦公司向冯鸿开具销售不动产统一发票。2016年5月1日，亚琦公司举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动。截至庭审结束时，案涉房屋在吉林市房产部门尚不具备办理房屋权属登记条件。 认定上述事实的证据有：商品房买卖合同（包含合同补充协议）、收款专用收据、销售不动产统一发票、确保亚琦吉林国际物流商贸五金区五一开业协议书、吉林市商品房合同备案信息。 本院认为：冯鸿与亚琦公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自义务。关于亚琦公司主张的办理案涉房屋所有权登记问题，因案涉房屋目前在房产部门尚不具备办理房屋所有权登记条件，故冯鸿要求亚琦公司协助办理房屋所有权登记的诉请，本院无法支持，冯鸿可在案涉房屋具备办理房屋所有权登记条件时，再行主张权利。关于逾期办理房屋产权证的违约责任问题，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方签订的确保亚琦吉林国际物流商贸五金区五一开业协议书中约定，全款的业主，在交齐房款和进户费后的24个月内，亚琦公司负责给冯鸿办理房屋权属证书。冯鸿于2015年12月8日向亚琦公司交齐房款并办理入户手续，根据上述约定，办理房屋权属登记期限的届满之日为2017年12月8日。冯鸿至今未能取得案涉房屋权属证书，已超过协议中约定的办理房屋所有权登记的期限，亚琦公司构成违约。冯鸿要求亚琦公司承担逾期办证的违约责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，本院予以支持。违约金计算标准问题，双方未就违约金数额及标准进行约定，冯鸿要求亚琦公司按照年利率5.9%标准计算违约金，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本院对该项诉讼请求合理部分予以支持。关于冯鸿要求亚琦公司支付不具备开业条件的违约金10万元问题，本院认为，冯鸿与亚琦公司在《协议书》中约定：双方承诺2016年5月1日开业，如因亚琦公司承诺未做到影响2016年5月1日开业，亚琦公司赔偿所有签完协议冯鸿每户10万元。该项系关于商贸城五金区开业时间及如未按约定时间开业需承担违约责任的约定。约定中所指“开业”，对亚琦公司而言，应为提供相应场所并通过公开宣传等形式宣示案涉商贸城五金区已投入使用。按此约定，亚琦公司于2016年5月1日举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动，履行了“2016年5月1日开业”的约定义务。冯鸿主张亚琦公司承担不具备开业条件的违约责任，无合同依据，本院不予支持。亚琦公司提出不予承担10万元违约金的抗辩主张，本院予以采纳。关于亚琦公司提出双方有特殊约定，故不予承担逾期办证违约金的抗辩主张，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定办证期限届满后出卖人继续协助办理，并未对出卖人逾期办证的违约责任作特殊约定，故亚琦公司的抗辩主张缺乏事实基础及法律依据，本院不予采纳。关于亚琦公司抗辩冯鸿诉请的违约金已超过诉讼时效期间的主张，因案涉房屋至今未能办理房屋权属登记，亚琦公司持续违约，本案未超过诉讼时效期间，故对亚琦公司的抗辩观点不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告冯鸿逾期办理房产证的违约金，以475,955.00元为基数，自2017年12月9日起，按年利率5.9%标准计算至实际办理房屋产权证之日止； 二、驳回原告冯鸿的其他诉讼请求。 被告吉林亚琦房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,280.00元（原告冯鸿已交纳）由原告冯鸿负担4,454.00元，由被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担826.00元，被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  李耀和 二〇二〇年七月二十九日 书记员  杨伊元