福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2269号 上诉人（原审原告）：深圳市银典物业管理服务有限责任公司，住所地广东省深圳市南山区前海路**丽湾商务公寓A-2616、2617、2618。 法定代表人：莫林生，总经理。 委托诉讼代理人：江洪波，公司员工。 上诉人（原审被告）：黄火星，男，1968年12月20日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人深圳市银典物业管理服务有限责任公司（以下简称银典物业公司）与上诉人黄火星物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 银典物业公司上诉请求：1.撤销（2019）闽0503民初6955号民事判决第二项，改判支持银典物业公司的一审全部诉讼请求；2.本案受理费由黄火星承担。事实与理由：黄火星多次拒收传票及起诉副本，经公告后缺席判决，现黄火星提出上诉，拖延审判时间，其行为妨碍司法审判程序。黄火星缺席庭审，也未对银典物业公司的主张提出异议，视为承认银典物业公司的主张及银典物业公司的提供的证据合法有效。一审法院认定事实不清。关于公摊水电费的问题，银典物业公司有向水电部门代缴公共部位的水电费，银典物业公司向一审法院提供缴费明细及公摊水电费的计算方式，并公示的照片，黄火星也未提出异议。理应得到法院的支持。关于违约金的问题，根据《福建省物业服务合同》第7条第4款、第7款被告应于每月5日前向银典物业公司交纳物业费，该合同第16条约定业主违反该合同第7条约定，未能按时足额缴纳物业费的，除缴足所欠的物业费外，可按照所欠的费用日千分之五的标准向银典物业公司支付违约金。黄火星应按照《物业管理条例》第七条第五款按时缴纳物业费用，黄火星违反合同约定，银典物业公司要求黄火星支付违约金于法有据。综上所述，请求二审依法改判，支持银典物业公司的一审全部诉讼请求。 黄火星辩称：银典物业公司在管理期间未按照物业服务合同履行义务，导致小区管理混乱，其作为业主遭到两次入室盗窃，物业费本来是1元，未经过业主同意涨价到1.2元，也没有证据证明银典物业公司有向其催款。银典物业公司的上诉理由均不能成立。 黄火星上诉请求：1.撤销（2019）闽0503民初6955号民事判决，驳回银典物业公司的所有诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由银典物业公司承担。事实与理由：1.银典物业公司未依《物业管理条例》规定为业主做好服务工作，致使黄火星遭遇窃贼入室盗窃，损失达3900元。银典物业公司主张的物业费，应该扣除黄火星的财产损失。2.银典物业公司一审提交的《东方银座物业管理服务委托合同》属于无效合同。当时陈意中已经不是东方银座的业主，根本无权代表小区业委会。该《东方银座物业管理服务委托合同》系银典物业公司与陈意中私下炮制的，且服务费每平米提高0.2元，故对黄火星没有约束力。3.银典物业公司占用公共场地出租的收益未返还业主，侵占公共收益。黄火星作为业主之一，有权要求享受相应权益。4.银典物业公司的部分诉讼请求超过诉讼时效。 银典物业公司辩称：黄火星在一审期间未出庭应诉，二审期间提出诉讼时效的抗辩不能成立，其他上诉理由也缺乏事实与法律依据，不能成立。应驳回黄火星的上诉请求。 银典物业公司向一审法院起诉请求：1.判令黄火星支付自2013年7月1日起至2018年12月31日止的物业服务费7608.5元及所欠物业费从逾期之日起按每日万分之五标准支付违约金至款清之日止,暂计至起诉之日利息3767元。2.判令黄火星支付自2013年6月1日起至2018年12月31日止公摊水电费1423.76元。3.本案诉讼费由黄火星承担。 一审法院查明的事实：黄火星系泉州市丰泽区刺桐路中段755号东方银座8号楼301室（建筑面积97.09㎡）的业主。银典物业公司与泉州市丰泽区东方银座小区业主委员会分别签订数份物业服务合同，约定银典物业公司于2009年5月18日至2012年5月31日、2012年6月1日至2015年5月31日、2016年6月1日至2017年5月31日、2017年6月1日至2020年5月31日为坐落于泉州市丰泽区刺桐路中段755号东方××座小区提供物业服务。其中，自2012年6月1日起至2020年5月31日的物业服务合同约定：物业服务费采取包干制方式，即按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取；物业服务费标准为高层住宅每月每平方米1.2元；业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，除足额支付物业费外还应当每日按照所欠物业服务费的3‰支付违约金。合同还约定其他内容。 另查明，泉州市丰泽区丰泽街道东涂社区居民委员会于2018年6月11日出具证明书证明银典物业公司于2009年5月8日起对泉州市丰泽区刺桐路中段755号东方银座提供物业管理服务。 一审法院认为，具备物业管理资质的银典物业公司与泉州市丰泽区东方银座居民小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法成立有效，对该小区所有业主均产生效力，均应按合同全面履行义务。关于物业费的问题。银典物业公司已提供相应的物业管理服务，黄火星作为该小区8号楼301室房屋的业主享受银典物业公司提供的物业管理服务，有义务依照物业服务合同约定的标准向银典物业公司缴纳物业费，银典物业公司主张物业费欠缴数额以诉争房屋的建筑面积乘以该房屋的收费标准及拖欠月数所得出的数额为准，现黄火星经公告送达开庭传票后无正当理由拒不出庭应诉，未提交关于本案书面答辩意见或异议，亦未提供任何反驳的证据，视为其放弃抗辩权利，黄火星应就此依法承担相应的不利诉讼责任，故对银典物业公司所持主张予以采纳。据此，银典物业公司主张黄火星尚欠该小区8号楼301室的房产物业费7608.5元，经计算上述房屋的物业费为7689.53元（97.09㎡×1.2元/月·㎡×66个月），银典物业公司自愿主张黄火星尚欠其物业费7608.5元，予以支持。关于公摊水电费的问题。银典物业公司提供的证据不足以证实其该项主张，故其该项诉求不予支持。关于支付违约金的问题。银典物业公司主张黄火星自逾期之日起支付违约金，因银典物业公司提供的证据不足以证明其曾书面向黄火星催缴物业管理费，且也未提供证据证实其存在实际损失，故对银典物业公司主张的违约金不予支持。黄火星经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、黄火星应于判决生效之日起五日内向银典物业公司支付拖欠的物业费7608.5元；二、驳回银典物业公司的其他诉讼请求。案件受理费120元，由银典物业公司负担48元，由黄火星负担72元。 二审期间，对于一审法院认定的事实，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。 二审期间，黄火星提交证据5组：证据1接受案件回执单、欲证明银典物业公司管理不善，导致黄火星财产被盗，损失3900元；证据2泉州市12345便民平台回复意见，欲证明银典物业公司的地位存在瑕疵；证据3现场照片，欲证明银典物业公司管理不善，小区电梯口车辆乱停放，银典物业公司占用公共场地出租的收益未返还业主，侵占公共利益；证据4光盘一张，欲证明：（1）银典物业公司伪造居民满意度调查表，且该调查表仅能在内部使用，不能作为诉讼证据；（2）银典物业公司未尽管理义务，导致小区有车辆堵住消防通道，防护栏破损、居民擅自改建楼房、楼道垃圾堆积、保安年老体弱不负责、游泳池被废弃、住房楼顶砖瓦被撬开等现象；（3）银典物业公司占用公用区域，侵占6号楼三间店面，店面营业使用小区公用水电；（4）银典物业公司擅自将物业费调高至1.2元/平方米；（5）银典物业公司的水电公摊公告造假被拍；（6）银典物业公司的服务达不到物业标书的水准；（7）业主多次要求银典物业公司整改，但物业公司拒不整改；（8）业委会未真正换届改选，物业合同的签约人陈意中早已将房产出卖，不具有签约人资格；（9）业主本来办理光大银行卡就可享受物业费打8.8折的优惠。银典物业公司质证认为，接受案件回执单报案地址是洛江区罗溪镇，与本案没有关联，家中被盗的责任人应是盗窃者；光盘所反映的内容真实性由法院审查，无拍照时间，不足以认定物业公司违约。 银典物业公司提交证据二组：证据1村（居）民委员会党组织满意度评价调查表，欲证明银典物业的服务没有瑕疵，居民对银典物业的服务比较满意；证据2水电费历史数据明细表、发票、中国建设银行单位客户专用回单、公示表等，欲证明银典物业公司有向水电公司代缴东方银座小区公共水电费及分摊的方式。黄火星质证认为，评价调查表不能反映居民的真实意思，水电公摊公示是事后补的，对上述证据的三性均不予认可。 以上双方当事人提交的证据能否作为定案依据，本院将结合争议焦点进行分析。 本案二审的争议焦点为：1.银典物业公司主张的公摊水电费能否支持？2.银典物业公司的部分诉讼请求是否超过诉讼时效？3.银典物业公司是否存在违约？若有，物业费应否扣减？4.银典物业公司主张的违约金诉求能否支持？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 关于银典物业公司主张的公摊水电费能否支持的问题。本院认为，银典物业公司诉讼请求黄火星支付自2013年6月1日起至2018年12月31日止的公摊水电费1423.76元，银典物业公司于二审阶段提交了水电费历史数据明细表、发票、建设银行客户专用回单、公示表等证据，上述证据中的银行客户专用回单盖有银行电子回单专用章，回单中体现的水费户号、电费户号可与水电费明细表相印证，其真实性可予确认，可证明银典物业公司向泉州自来水公司和泉州电业局代缴2018年4月至2018年12月的公摊水电费，但对于其他时段的公摊水电费是否代缴，银典物业公司未能举证证明，应承担举证不能的不利后果。综上，银典物业公司诉求中2018年4月至2018年12月的公摊水电费可予支持，黄火星住房面积为96.07平方米，数额确认为171元（96.07×（0.19+0.20+0.20+0.21+0.21+0.20+0.19+0.19+0.19）。 关于银典物业公司的部分诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，黄火星经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，又未提交书面答辩意见或异议，亦未提供任何反驳的证据，视为其放弃抗辩权利，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，黄火星在二审阶段提出诉讼时效抗辩的相关上诉理由不能成立。 关于银典物业公司是否存在违约的问题。本院认为，银典物业公司与案涉小区业主委员会签订的物业服务合同合法成立有效，银典物业公司为案涉小区提供物业管理服务，黄火星作为小区业主应交纳物业费。黄火星主张银典物业公司未尽到物业管理职责，并提供了相应照片、新闻媒体报道、报警回执等证据，以上证据可反映案涉小区物业管理的相关情况，可予采纳，足以证明银典物业公司对案涉小区的物业管理存在瑕疵，所提供的服务与物业服务合同的约定及有关承诺存在一定差距，构成一定程度的违约，而银典物业公司对此提交的居民满意度调查表系内部使用资料，不足以反映业主的真实意思，不予采信。综合考虑银典物业公司的违约程度以及对黄火星个人的实际影响，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”的规定，本院对银典物业公司的物业管理费的标准予以适当下调，对黄火星拖欠的物业管理费7608.5元酌情按4500元予以认定。 关于银典物业公司主张的违约金诉求能否支持的问题。本院认为，银典物业公司提供的证据不足以证明其曾书面向黄火星催缴物业管理费，且如前所述，银典物业公司提供的物业服务存在明显瑕疵，亦属违约，故银典物业公司主张黄火星应支付违约金的上诉理由缺乏事实与法律依据，不予支持。 综上所述，银典物业公司与黄火星的上诉请求与理由，均部分有理，予以支持。因二审阶段有新的事实和证据，故一审判决部分应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6955号民事判决； 二、黄火星应于本判决生效之日起十日内向深圳市银典物业管理服务有限责任公司支付2013年7月1日起至2018年12月31日止拖欠的物业服务费4500元； 三、黄火星应于本判决生效之日起十日内向深圳市银典物业管理服务有限责任公司支付拖欠的公摊水电费171元； 四、驳回深圳市银典物业管理服务有限责任公司的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费120元，由深圳市银典物业管理服务有限责任公司负担70元，由黄火星负担50元；一审案件受理费120元，由深圳市银典物业管理服务有限责任公司负担70元，由黄火星负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二〇年七月二十八日 书记员  王戈一 附注：适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。