上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初777号原告：葛云杨，男，1970年11月17日出生，汉族，住江苏省淮安市。委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：董爱妹，女，1964年8月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告葛云杨诉被告董爱妹定金合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序。嗣后本案依法转为普通程序，并组成合议庭于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告葛云杨的委托诉讼代理人程苗苗、被告董爱妹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛云杨向本院提出诉讼请求：1.判决被告按照定金罚则退还原告定金并赔偿原告定金共计100,000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月14日，原告与被告代理人张某某就上海市隆昌路XXX号2层亭子间房屋(以下简称“系争房屋”)的使用权转让事宜签订了《售房定金协议书》，协议对系争房屋主要交易条款做了约定。签订协议当日，张某某向原告出具了被告与其之间的《房屋买卖委托书》，上面载明被告全权委托张某某处理系争房屋的出售事宜，包括代为签署买卖合同、代为收取相关售房款等。签订合同当日，原告向张某某支付定金5万元，张某某开具了定金收款收据。之后，张某某告知原告，其已将系争房屋出售给原告之事告知了被告，且被告已收走了5万元定金。但之后张某某告知原告被告不想出售系争房屋，并自行去物业处补办了新的租赁凭证，原告多次联系被告及张某某沟通继续交易事宜或退回定金及赔偿事宜，均无果，故起诉来院。被告董爱妹辩称，不同意原告诉讼请求。被告被张某某欺骗签订了《房屋买卖委托书》，对将系争房屋出售给原告事宜不清楚，也没有收原告任何购房定金，张某某转账的5万是偿还其欠款。原告是外地人，无购房资格，故《售房定金协议书》应为无效。另，系争房屋内还有被告女儿户口，被告委托出售房屋未经过女儿同意，故《房屋买卖委托书》亦应无效。经审理查明：系争房屋为租用居住公房，承租人为被告。2019年8月12日，被告董爱妹(委托人)与案外人张某某(受托人)签订《房屋买卖委托书》，约定：委托人董爱妹是位于上海市杨浦区隆昌路XXX号(二层亭子间)房屋有权人产权证条形码编号：(*XXXXXXXXXXXXXXXXXXX14314*)。董爱妹是产权共有人。现我们同意出售上述房产。因为我们没有时间亲自办理该房产的买卖相关手续，故委托上海瀚轩房地产咨询有限公司张某某为我们的合法代理人，全权代表我们办理如下事项：1、在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续，代为签署以上房屋的买卖合同；2、代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户等相关事宜；3、代为办理与出售此房相关的物业管理费、水、电、燃气、公共维修基金等交割手续；4、代为收取相关售房款；受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日至上述委托事宜办完为止。《房屋买卖委托书》底部，被告签名并捺手印确认，案外人张某某签名确认并加盖上海瀚轩房地产咨询有限公司公章。2019年8月14日，原告(乙方、购买方)与被告(甲方、转让方)及上海瀚轩房地产咨询有限公司(丙方、中介方)签订《售房定金协议书》，约定：一、甲、乙双方本着平等、自愿、友好的原则签订如下协议：甲方同意向乙方出售位于隆昌路XXX号2层亭子间之房屋，房屋性质使用权，面积8.5平方，同时征得权利共有人的同意，由甲、乙双方自行协商转让，委托丙方配套操办，该房屋总标的(人民币)壹佰伍拾陆万。甲、乙双方同意在2019年8月14日乙方支付给甲方购房定金伍万元，2019年8月30日之前甲方及同住人到物业征询，乙方支付定金伍万(累计定金壹拾万元)，征询单出来后办理过户受理，乙方支付房款陆拾捌万元，过户后7日内甲、乙双方领取回执，甲方迁出清空户口后，同时乙方支付柒拾捌万元。交房期限为交易当日交房。二、甲方收到定金后，必须履行所谈一切事项。出示售房的有关凭证，提供方便，尽快配合丙方办理售房事宜。三、甲方收到定金后，必须遵守协议规定，中途不得借故终止售房，否则双倍返还(定金)金额(人民币)贰拾万元。四、如在交易过程遇国家政策原因或自然灾害等不可抗力致使甲方无法出售其房屋，本协议则自然终止，2天内甲方应如数退还乙方已付定金(不计利息)。……。备注：1、甲方保证交易之前迁出清空该房内所有户口；2、甲方承诺该房屋无抵押无纠纷；3、甲方同意乙方转让给第三方；4、转让合同价甲方要求写低为10-50万。《售房定金协议书》底部，原告签名确认、张某某代被告签名、上海瀚轩房地产咨询有限公司加盖公章。同日，原告银行转账给张某某50,000元，张某某出具《收款收据》，载明：兹收到买受方葛云杨购买本人位于上海市杨浦区隆昌路XXX号二层亭子间之购房定金款50,000元整。落款为张某某代被告。2019年8月15日，张某某通过支付宝转入被告浦发银行账户50,000元。2019年8月20日，被告向张某某并上海瀚轩房地产咨询有限公司寄送《解除授权委托通知书》，写明：本人于2019年8月12日与贵方所签署的《房屋买卖委托书》，并授权贵方代表本人办理本人位于上海市杨浦区隆昌路XXX号二层亭子间房屋买卖及代收房款等事宜。现本人郑重通知贵方：自即日起解除与贵方签署的《房屋买卖委托书》，并取消对贵方的全部授权委托。请贵方及时通知办理人员并办理相关手续。若贵方在接到本通知书之日起未停止执行委托事宜，由此给本人造成的损失，包括但不限于实际经济损失、可得利益损失、诉讼费、律师费等均由贵方承担。审理中，经原告申请，张某某出庭作证。证人张某某当庭陈述其与被告认识多年，被告于2019年8月12日委托其出售系争房屋，2019年8月14日也将系争房屋出售的相关事宜告知了被告，2019年8月15日将收取的50,000元定金转给了被告。2019年8月17日被告和其朋友来张某某处称系争房屋已经出租，被告没有权利出售，之后被告又寄送了书面的解除委托通知。原告对证人证言无异议，被告对此均不认可。以上事实，由原告提供的《房屋买卖委托书》、《售房定金协议书》、查询汇款明细、《收款收据》、上海市租用居住公房凭证、《解除授权委托通知书》、浦发银行交易流水、账单详情、支付宝转账电子回单，被告提供的浦发银行交易流水、国内挂号信函收据、证人张某某的证言以及当事人当庭陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告委托张某某出售系争房屋，张某某即有权代理被告与原告签署《售房定金协议书》，被告对张某某的代理行为，应当承担民事责任。关于原、被告签订的《售房定金协议书》，本院认为系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。该《售房定金协议书》中约定的定金作为立约定金，其目的在于确保当事人能够最终订立合同。本案中双方未能达成正式的房屋买卖合同，系因双方对系争房屋的买卖条件磋商尚不充分，且原告无购买系争房屋资格，双方均有过错，故本案不应适用定金罚则，但被告应将已收取的定金50,000元返还给原告。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条第一款之规定，判决如下：被告董爱妹应于本判决生效之日起十日内向原告葛云杨返还定金50,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,300元，由原告葛云杨负担1,150元、被告董爱妹负担1,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈 稷审 判 员  孔 玲人民陪审员  骆文峰二〇二〇年七月二十七日法官 助理  罗奇芳书 记 员  施政达附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……