新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0203民初425号 原告：柳际，男，1972年5月1日出生，汉族，中油测井新疆分公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。原告：路秋香，女，1975年11月15日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。被告：许万军，男，1990年3月19日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。原告柳际、路秋香与被告许万军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳际、路秋香，被告许万军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳际、路秋香向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告于2017年1月13日签订的《商铺和车库租赁合同》；2.判令被告支付2019年3月1日至2020年2月28日房租15000元及2020年3月1日至2020年5月20日80天的房租17777元（80000÷365×80）；3.判令被告支付2018年12月26日至2020年4月25日期间物业费3589元、2018年10月15日至2020年4月15日暖气费4185.68元；4.判令被告支付违约赔偿金40000元；共计80551.68元。2017年1月13日，原、被告签订《商铺和车库租赁合同》一份，约定原告将其所有的新兴路28-10、28-20房屋租赁给被告，年租金为80000元，租赁期限自2017年3月1日至2022年2月28日。合同约定，次年的租金须在上年期满前一个月支付。但被告至今未支付2020年度的租金。根据合同违约条款的规定，被告需赔偿合同租赁费总值50％的违约金及其他一切损失和费用。另，被告尚欠原告2019年度租金15000元、物业费3589元、暖气费4185.68元未交纳。原告多次与被告沟无果，故原告诉至法院。被告许万军辩称，被告租赁原告的房屋开理发店，第一年租金是80000元，之后每年房租都在降，被告不欠原告房租。原告还欠了被告押金10000元未退还。被告从2020年1月24日到2020年3月6日期间因疫情未开业。被告在2020年1月已经租赁了别的房屋经营理发店，被告打算在2020年3月1日告知原告不再继续租赁房屋的事情。被告已经向原告支付了全部租金，未支付的物业费、暖气费应当从押金中扣除。二原告告知被告已经将租赁房屋上锁，双方的合同也在2020年3月7日解除了，因此被告不存在违约的事实。综上，请求法院驳回原告的诉求。本院认定事实如下：2017年1月13日，原告柳际、路秋香（甲方）与被告许万军（乙方）签订了一份《商铺和车库租赁合同》，约定被告许万军承租坐落于新兴路28-10、28-20号房屋。租赁期限从2017年3月1日至2022年2月28日，租期共5年；年租金80000元，签署合同时交付第一年租金80000元；次年的租金须在上年期满前一个月支付；被告承担租赁期间产生的水费、电费、暖气费、卫生费、物业费等一切费用。合同4.3条约定：“4.3双方签订本合同当日，乙方支付保证金￥10000元，大写：壹万元。合同终止时，乙方未发生违约行为并将商铺和车库清理干净退还给甲方后，保证金在30日全额无息退还。”第十一条约定：“有下列情形之一，甲方有权解除本合同：11.1乙方不交付或者不按约定交付租金达十日；11.2乙方所欠各项费用达（大写）捌仟元整；”第十二条约定：“12.2乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，每日按未缴纳款项1%计收。逾期超过10日的，甲方有权单方解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。12.4乙方违约解除本合同，或乙方违约致使甲方解除本合同，乙方向甲方赔偿合同租赁费总值的50%违约金，并赔偿其他一切损失和费用。12.5甲方违约解除本合同，或甲方违约致使乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿。”合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向二原告支付了保证金10000元，并在租赁房屋经营理发店。2018年3月，被告向二原告支付了2018年3月1日至2019年2月28日的全部租金70000元。二原告出具收据一份，载明：“今收到许万军房屋租金柒万元整（￥70000元），次租金未克拉玛依区新兴路28-10及28-20的租金。租金未2018年3月1日至2019年2月28日。收款人：柳际路秋香2018年3月21日。”2019年3月25日，原告柳际出具收据一份，载明：“今收到许万军房屋租金陆万伍仟元整（￥65000元），此租金为2019年3月1号至2020年2月28日。柳际2019年3月25日”。2020年1月，被告租赁了案外人的房屋经营理发店，且至今未向二原告支付2020年3月1日至2021年2月28日的租金，亦未交还租赁房屋的钥匙。原告为维护其合法权益，故诉至本院。另查，二原告支付了新兴路28-10号房屋2019年10月21日至2020年4月15日期间的暖气费2375.74元，新兴路28-20号房屋2018年10月15日至2019年4月15日期间的暖气费919.97元、2019年10月21日至2020年4月15日期间的暖气费889.97元。二原告还支付了新兴路28-10号房屋2018年12月26日至2020年4月25日期间的物业费2611.83元及新兴路28-20号房屋2018年12月26日至2020年4月25日期间的物业费978.52元。上述事实，有当庭出示并质证的商铺和车库租赁合同、克拉玛依市商品房买卖合同、收款收据、中国工商银行持卡人存根、收据及原、被告当庭陈述在案予以证实。本院认为，租赁合同的承租人应当按照合同约定的期限、金额和方式，完全履行给付租金及其他费用的合同义务。原告柳际、路秋香与被告许万军于2017年1月13日签订《商铺和车库租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。二原告将房屋出租给被告使用，被告理应按照约定及时向二原告支付租金。本案的争议焦点有三：一是被告是否存在违约行为；二是《商铺和车库租赁合同》是否符合解除条件；三是被告是否欠付二原告的租金、暖气费、物业费及欠付金额。关于第一个争议焦点。《商铺和车库租赁合同》约定合同到期时间是2022年2月28日，但被告在2020年1月租赁了案外人的房屋且不再继续租赁涉案房屋，即被告以实际行动表示不再继续履行合同。该行为违反了合同约定，属于违约行为。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，《商铺和车库租赁合同》约定次年的租金须在上一租赁周期届满前一个月付清，即被告需在2020年2月向二原告支付2020年3月1日至2021年2月28日的租金，但被告至开庭之日未向原告支付上述租赁期间的租金且明确表示不再继续租赁涉案房屋，故原、被告于签订的《商铺和车库租赁合同》已符合约定解除合同条件。现二原告要求解除《商铺和车库租赁合同》，被告亦表示同意，但被告认为合同应当于2020年3月7日解除。二原告虽于诉讼前未就解除合同事宜通知过被告，但原告将被告诉至本院要求解除合同，被告亦收到本院送达的开庭传票、民事诉状等法律文书，庭审中被告亦认为解除合同，故原、被告签订的《商铺和车库租赁合同》于开庭之日即2020年5月20日解除。关于第三个争议焦点。对于被告是否欠付2019年3月1日至2020年2月28日房屋租金15000元，本院认为原告分别于2018年3月21日、2019年3月25日向被告出具的收据可以证实二原告在收到被告支付的2018年及2019年租金后均向被告出具了收据的事实。二原告于2018年3月21日出具的收据上载明的租金金额仅为70000元，并非合同约定的80000元，且双方均认可被告已支付了2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金，因此二原告与被告在履行合同的过程中存在重新协商租金的情况。两份收据从外观上看格式一致，收据内容仅在付款金额、支付租金的期间上有区别。考虑到被告以70000元的金额向二原告支付了2018年3月1日至2019年2月28日期间租金的事实及二原告出具收据的习惯，被告主张2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金经协商变更为65000元具有高度盖然性。因此，本院认为被告已经支付了2019年3月1日至2020年2月28日期间的全部租金65000元；被告在该期间不存在欠付租金的事实。对于2020年3月1日至2020年5月20日80天的房租17777元（80000元÷365天×81天），本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。为防控新型冠状病毒性肺炎疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界均采取了相应的疫情防控措施，对于因此不能履行合同或者及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力，故因疫情导致租赁物暂时无法使用或者无法返还，主张减免相应租金的，一般应予以支持。经查，根据《新疆维吾尔自治区突发公共卫生事件应急预案》，自2020年1月25日起，新疆维吾尔自治区人民政府决定，启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年2月25日24时起由自治区重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应；2020年3月7日24时起由自治区重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应；2020年3月21日24时起，由自治区重大突发公共卫生事件三级响应调整为四级响应。被告自述在2020年3月7日开始营业，因此扣除2020年3月1日至2020年3月6日期间的租金，被告应支付2020年3月7日至2020年5月20日期间的租金16438.36元（80000元÷365天×75天）。二原告要求被告支付租金17777元，其中16438.36元合法有据，本院依法予以支持；剩余部分，不予支持。对于物业费和暖气费，《商铺和车库租赁合同》约定租赁期间的物业费和暖气费由被告负担，二原告出示了收款收据证实其支付了租赁房屋2018年12月26日至2020年4月25日期间物业费3590.35元（2611.83元+978.52元）、2018年10月15日至2020年4月15日暖气费4185.68元（2375.74元+919.97元+889.97元），故二原告要求被告支付物业费3589元、暖气费4185.68元系其对民事权利的处分，本院依法予以支持。关于违约金，《商铺和车库租赁合同》12.4约定被告违约致使原告解除本合同，被告向二原告赔偿合同租赁费总值的50%违约金，并赔偿其他一切损失和费用。本案中，因被告的原因导致合同解除，二原告要求被告支付违约金，合法有据，本院依法予以支持。但原告主张按年租金的一半计算违约金为40000元，违约金数额计算过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高。鉴于被告认为其不存在违约行为，且原告并未提供证据证实被告提前解除合同对其造成的损失情况，故本院根据被告的主张，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对原告主张的违约金数额进行适当调整。因被告提前解除合同，导致二原告不能及时收取房屋租金，因此本院以合同约定的月租金6666.67元（80000元÷12月）为基础酌定调整违约金为26000元（80000元÷12月×3月×1.3）。关于被告要求未付款项折抵保证金的主张，根据《商铺和车库租赁合同》4.3约定，本案保证金具有违约金的性质，应当从违约金中扣除，故被告尚需支付保证金16000元（26000元-10000元）。二原告要求被告支付违约金40000元，因被告已经支付了保证金10000元，故其中16000元，合法有据，本院依法予以支持；剩余部分于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告柳际、路秋香与被告许万军于2017年1月13日签订的《商铺和车库租赁合同》于2020年5月20日解除；二、被告许万军于本判决生效之日起三日内向原告柳际、路秋香支付租金16438.36元；三、被告许万军于本判决生效之日起三日内向原告柳际、路秋香支付物业费3589元、暖气费4185.68元；四、被告许万军于本判决生效之日起三日内向原告柳际、路秋香支付违约金16000元；上诉二至四项，被告许万军向原告柳际、路秋香共计支付40213.04元。五、驳回原告柳际、路秋香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计取906.90元、邮寄送达费32.40元，由原告柳际、路秋香负担444.20元，被告许万军负担495.10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审  判  员   张 力二 〇 二 〇 年 七 月 二 日书  记  员   刘海峰