云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初4159号原告昆明尊园房地产经纪有限公司。住所云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人李云波，总经理。委托代理人王娟，该公司职员。特别授权代理。被告沈红梅，女，汉族，1984年1月26日出生，云南省宜良县人，身份证住址云南省昆明市宜良县，现住昆明市官渡区。被告王天平，男，汉族，1991年4月26日出生，河南省人，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住昆明市经开区。原告昆明尊园房地产经纪有限公司与被告沈红梅、王天平居间合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案。依据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》要求，本案适用普通程序由审判员唐建芳独任公开开庭进行审理。原告昆明尊园房地产经纪有限公司的委托代理人王娟、被告沈红梅、王天平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明尊园房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、两被告共同连带向原告支付29484元；2、两被告共同连带向原告支付违约金（以29484元为基数，从2019年5月11日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为3800元）；3、二被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2011年6月17日，被告沈红梅经核准登记为昆明市官渡区矣六乡水晶堡23。一。幢4单元3层301号房屋所有权人【房权证号：昆房权证（昆明市）字第**】。2019年4月10日，经原告居间撮合，被告沈红梅（出售方、甲方）、被告王天平（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ：0088923），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格为163.8万元；定金3万元。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金29484元。本合同签订后，由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金；合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，被告王天平未依照合同约定垫资赎证，后被告沈红梅将涉案房屋另售，两被告的行为导致案涉买卖合同未能顺利履行，构成违约。原告认为，原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力。各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同关系。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经促成了两被告之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金29484元的权利。前述合同因两被告原因导致未能顺利履行，侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。被告沈红梅辩称，我是在合同期限届满后才通过其他中介将房屋卖给他人，并不存在原告所述我方违约的情况，原告的诉讼请求是无理的，请求依法予以驳回。被告王天平辩称，1、关于本案事实问题。因原告昆明尊园房地产经纪有限公司在签订合同时，未对合同约定的房屋产权状态是否存在抵押以及买卖付款方式向答辩人明确告知，存在明显的销售欺诈，约定了双方无法完成交易的条款。答辩人知情后及时向原告要求处理房屋产权及垫资赎证一事，而原告拒不处理，在答辩人提出退还已支付定金一事时，原告更是百般刁难，拒不退还。在向消协投诉无果后，答辩人又向昆明市官渡区法院提出诉讼，要求解除与原告的合同以及要求返还定金。该院于2019年10月16日作出（2019）云0111民初7430号民事调解书，确认由原告公司返还定金3万元。原告起诉本案，违反了一事不再理原则。在该起案件中，买卖双方及中介公司通过自己的行为已经解除了合同，虽然该居间合同包含两个法律关系，但实质上还是居间合同，房屋买卖暨居间合同因一方当事人的行为存在履行不能的情形，事实上该合同已经解除，并且已经返还答辩人定金，故该合同实质上已经解除，被答辩人再次起诉已经没有任何法律依据。2、关于是否应当支付中介费29484元及违约金的问题。根据上述分析，本次交易未能完成，买卖双方已经解除了合同，过错完全在原告，答辩人不应支付上述费用。首先，原告利用其有利地位在交易过程中提供格式合同，并约定有利于自己的格式条款，起诉时又根据合同条款作出对自己有利的解释，完全违背诚实信用原则。其次，原告未尽到作为居间人的义务，这种义务不仅是让买卖双方签订合同并约定已经提供了前期居间合同服务，就要承担约定的报酬。原告需要促成交易，并协助买卖双方办理房屋买卖暨产权过户的全过程，这是普通人对于房屋中介的通常理解。如果这样都需要支付巨额的佣金，这明显不公平。最后，原告违法占用答辩人的定金3万元长达半年之久，在订立合同时对答辩人实施欺诈行为，从而让双方无法交易造成违约，并通过诉讼的方式，达到其不可告人的目的。通过企查查平台查询近年涉及原告的诉讼高达1000多起，一个正规的公司不提高自己的业务能力和形象，依靠诉讼的方式对买卖双方发起违约的诉请，给公司创收，看似合法，其实是对司法资源的严重浪费。现要求答辩人支付佣金没有法律依据，且明显过高，显示公平。3、原告与答辩人签订的《房屋买卖暨居间合同》系格式合同。其中第二条、第三条、第十五条约定的内容明显加重了答辩人的责任，并且在整个合同中尊园公司对其自身的违约条款没有任何的约定，以至于尊园公司无论居间行为成功与否，均可取得相应报酬。尊园公司为使自己获取报酬的目的不落空，利用格式条款，在第十五条约定“向双方报告订立该物业的买卖，签订合同前已提供之服务……”要求委托人如果因违约未签订买卖合同或者因合意解除居间协议未签订买卖合同的，违约方及合意解约方均需向居间人支付居间报酬。这样就使委托人处于必须签约且签约之后必须履行，否则就要承担支付佣金的不利地位。这明显加重了委托人的责任。因此，该条款违反了法律强制性规定，应为无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告昆明尊园房地产经纪有限公司向本院提交：1、房权证。欲证明被告沈红梅系官渡区矣六乡水晶堡********房屋的所有权人，对该房屋享有处分权；2、《房屋买卖暨居间合同》一份。欲证明原告于2019年4月10日促成两被告之间房屋买卖合同成立，基于原告已提供服务，取得收取佣金29484元的权利。后合同因两被告原因导致未能顺利履行，两被告应共同连带向原告支付佣金损失。被告沈红梅对证据1的真实性、合法性、关联性及证明内容无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性认可，但对证明内容持有异议。被告王天平对证据1认为是复印件，故不予认可；对证据2的真实性、关联性认可，但对合法性及证明内容持有异议。被告王天平向本院提交以下证据：1、（2019）云0111民初7430号民事调解书一份。欲证明在该调解书中已确认由昆明尊园房地产经纪有限公司返还王天平定金3万元，三方所签订合同已经解除。现原告提起诉讼，违反了一事不再理原则，其不应支付任何佣金；2、情况说明一份。欲证明在此次交易过程中，原告对合同条款及交易方式存在欺诈行为，从而导致双方无法正常按合同履约，过错完全在原告，现无权要求支付中介费；3、通话录音光盘及文字稿。欲证明原告承认在交易过程中，对双方在垫资赎证一事上存在欺诈行为，未促成买卖双方正常的房屋交易，无权向其主张居间服务费。经质证，原告对证据1、2的真实性、合法性认可，但对关联性及证明内容持有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均予认可，但对证明内容持有异议；被告沈红梅对以上证据均予认可。本院对当事人提交以上证据的真实性、合法性、关联性均予认可，对当事人欲证明内容在以下“经本院审理查明”及“本院认为”部分综合进行评述。综上所述，本院依据当事人庭审陈述及举证、质证，经审理查明并确认以下法律事实：被告沈红梅系官渡区矣六乡水晶堡23幢4单元3层301号（面积为124.60平方米）房屋的所有权人。经原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间撮合，被告沈红梅（出售方、甲方）、被告王天平（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方于2019年4月10日签订《房屋买卖暨居间合同》一份。该合同约定，被告王天平以163.8万元向被告沈红梅购买以上房屋；若该物业的房屋所有权证处于抵押中，则赎楼方式选择如下:1、甲方（即被告沈红梅）于2019年4月30日前自筹资金还贷赎证完毕（处于无抵押无查封的权利状态）。2、乙方（即被告王天平）同意在过户前出资人民币64万元协助甲方还贷赎证，该款项（直付甲方）可冲抵房款（首付款）。乙方承担相应风险。卖方配合办理预约转让公证。3、由甲方向垫资公司申请垫资，办理委托公证并还贷赎证，因赎楼所产生的全部费用由甲方承担。甲、乙双方约定于2019年5月10日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续；签订本合同时，乙方支付购房定金3万元；基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方（即被告王天平）同意向丙方支付佣金29484元，佣金支付时间为过户当日。若本合同签订后，买卖双方协商解除买卖合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（若未能协商确定则甲、乙方按上列佣金总额标准共同连带补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）等。另查明，签订《房屋买卖暨居间合同》后,由于二被告认为合同中对由谁垫资赎证约定不明，导致合同未继续履行。2019年7月28日，被告沈红梅与案外人胡锦明签订《房产买卖居间合同》，现已将该房屋出卖给胡锦明，并将房屋产权过户至其名下。被告王天平在要求原告退还定金未果的情况下，向本院提起诉讼，昆明尊园房地产经纪有限公司同意于2019年10月25日前将收取的托管定金3万元退还王天平，本院作出（2019）云0111民初7430号民事调解书予以确认。本案当事人争议的焦点为：一、本案是否构成重复起诉？二、两被告应否连带向原告支付居间服务费29484元及违约金？针对争议焦点之一，关于本案是否构成重复起诉问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第247条规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（1）后诉与前诉的当事人相同；（2）后诉与前诉的诉讼标的相同；（3）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”本案系原告依据《房屋买卖暨居间合同》以居间合同法律关系提起的诉讼，诉讼标的为要求支付居间服务费。而（2019）云0111民初7430号案件则系王天平诉昆明尊园房地产经纪有限公司居于房屋买卖合同法律关系要求返还定金而提起的诉讼，两案法律关系不同，诉讼标的及诉讼请求均不相同，故本案并不构成重复起诉，被告王天平所持构成重复起诉的观点不能成立。针对争议焦点之二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案所涉昆明市官渡区矣六乡水晶堡23幢4单元3层301号房屋在签订《房屋买卖暨居间合同》前已存在抵押，且需要完成垫资赎证后二被告之间才可继续进行交易，但在《房屋买卖暨居间合同》中，由于对买卖双方由谁垫资赎证约定不明，原告方工作人员在提供居间服务过程中未如实向委托人报告相关情况，在出现分歧后，原告未能协调处理，导致房屋买卖最终不能完成。在《房屋买卖暨居间合同》的格式条款中虽有“乙方（即被告王天平）同意向丙方支付佣金29484元，未能协商确定则甲、乙方按上列佣金总额标准共同连带补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）”等约定，但原告方也不能为了追求佣金违背诚实守信原则而简单促成买卖双方签订《房屋买卖暨居间合同》，之后不论该合同是否能够履行，均可从买卖方获取居间报酬。由于原告方未就有关订立合同的事项向委托人如实报告，最终导致房屋买卖不能完成，故本院对原告诉讼请求不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定,判决如下：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费632元由原告昆明尊园房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  唐建芳二〇二〇年七月二十日书记员  徐 兴