贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初4807号原告（反诉被告）：凯里市佳和盛世置业有限公司，住所地：贵州省凯里市凯棉路，统一社会信用代码：915226010827636928。法定代表人：刘海涛，系该公司董事长。原告（反诉被告）：凯里市万象商业管理有限公司，住所地：贵州省凯里市凯棉路。法定代表人：彭新熊，系该公司执行董事兼总经理。二原告共同委托诉讼代理人：郑桂美，男，贵州兄弟律师事务所律师专职律师，执业证号：15226201710012844。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：杨芬，女，1983年09月20日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：姜志吉，男，贵州万木春律师事务所专职律师，执业证号：15226201810035845。委托诉讼代理人：杨宗镇，男，贵州万木春律师事务所专职律师，执业证号：15226202010178066。原告（反诉被告）凯里市佳和盛世置业有限公司（以下简称佳和盛世公司）、凯里市万象商业管理有限公司（万象公司）诉被告杨芬（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佳和盛世公司、万象公司的委托诉讼代理人郑桂美，被告（反诉原告）杨芬及其委托诉讼代理人姜志吉、杨宗镇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告佳和盛世公司、万象公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告佳和盛世公司、万象公司与被告杨芬2019年3月26日签订的《凯里市万象商业管理有限公司蝴蝶谷购物公园租赁合同》已于2019年12月22日解除；2、判决被告杨芬立即搬离蝴蝶谷东区二层2106号商铺，并将该商铺已交给原告佳和盛世公司；3、判决被告杨芬支付原告佳和盛世公司2019年5月18日至2019年12月22日期间欠付的租金3594.07元，及以欠付租金为基数从2019年7月20日起按日千分之一计算至付清之日止的延迟履行违约金（暂计算至2019年12月22日的延迟履行违约金为419.97元）；4、判决被告杨芬支付原告万象公司2019年5月18日至2019年12月22日期间欠付的物业服务费3503.58元，及以欠付物业服务费为基数从2019年7月20日起按日千分之一计算至付清之日止的延迟履行违约金（暂计算至2019年12月22日的延迟履行违约金为447.21元）；5、判决被告杨芬支付原告万象公司2019年5月18日至2019年12月22日期间欠付的商业管理费13524.09元，以及以欠付商业管理费为基数从2019年7月20日起按日千分之一计算至付清之日止的延迟履行违约金（暂计算至2019年12月22日的延迟履行违约金为1580.39元）；6、判决被告杨芬从2019年12月23日起按28.66元/日的标准支付原告佳和盛世公司房屋占用费至被告杨芬将商铺移交给原告佳和盛世公司之日止；7、判决被告杨芬从2019年12月23日起按20.03元/日的标准支付原告万象公司物业服务费损失之被告杨芬将商铺移交给原告佳和盛世公司之日止；按107.83元/日的标准支付原告万象公司商业管理费损失之被告杨芬将商铺移交给原告佳和盛世公司之日止；8、判决被告杨芬支付原告佳和盛世公司2019年3月30日至2019年4月28日期间的租金831.17元，支付原告万象公司2019年3月30日至2019年4月28日期间的物业服务费581.01元、商业管理费3126.96元；9、判决被告杨芬支付原告万象公司未按时开店的罚款1200元；（以上合计28808.44元）；10、诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2019年3月26日，被告与二原告签订《凯里市万象商业管理有限公司蝴蝶谷购物公园租赁合同》，由佳和盛世公司将蝴蝶谷东区二层2106号12㎡商铺租赁给被告经营慕达一派水吧。租赁期限为2019年4月12日至2022年4月27日，租期内租金共9888元、物业服务费6912元、商业管理费37200元，前述三项费用均从开业之日起计算。合同签订后，被告未按照合同约定向原告支付相应费用，原告多次催收未果。2019年12月13日，被告向二原告发出《解除合同告知函》，解除双方签订的租赁合同，二原告于2019年12月20日向被告邮寄送达《解除合同通知书》，同意解除双方签订的租赁合同，并要求被告及时移交商铺并付清相应款项。被告于2019年12月22日签收，但至今无果。原告为维护其合法权利遂起诉至法院。本诉被告杨芬辩称，一、被告杨芬分别与二原告签订的《蝴蝶谷购物公园租赁合同》无效，佳和盛世公司、万象公司要求杨芬支付违约金的诉求于法无据，应当予以驳回；二、《蝴蝶谷购物公园租赁合同》系无效合同，二原告要求被告支付迟延履行违约金、未按时开店罚款无事实及法律依据；三、二原告收取的物业管理费、商业管理费存在重合部分，且商业管理费畸高，应予以调低；四、二原告的租金数额计算、租金起算时间、物业管理费起算时间、商业管理费起算时间错误；五、消防法规定，公众场所未经安全检查等事项不得投入使用，原告在取得相关证明前，不得经营商场；六、原告在合同履行过程中，违约在前，被告只是履行先行抗辩权；原告采用隐瞒手段出租未经过安全检查的门面给被告，原告与被告于2019年3月签订合同，该时间在凯里消防部门没有批准经营时间段内，故单方解除合同是不合规的；七、原告未按照租赁合同的规定未履行商场宣传义务（每年开展五场经营宣传活动），造成被告没有实现经营目标的预期，原告在经营期间仅开展两场经营活动，而又收取高额的经营管理费，导致了被告经营预期无法实现，对被告经营前景造成影响，所以被告才作出解除合同表示。反诉原告杨芬向本院提起反诉请求：1、判决确认反诉原告与反诉被告佳和盛世公司、万象公司签订的《蝴蝶谷购物公园租赁合同》无效；2、判决反诉被告佳和盛世公司、万象公司向原告返还履约保证金4500元、水卡押金100元、电卡押金100元、工作牌押金40元，并向反诉原告支付2019年3月26日至2020年5月7日的资金占用利息221.77元，2020年5月7日之后的资金占用利息以4740元为基数，按贷款市场报价利率（LPR）计算至上诉款项返还完毕之日止；4、判令反诉被告佳和盛世公司、万象公司向原告赔偿装修损失25800元（损失数额具体以评估结果为准）；5、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：2019年3月26日，杨芬与佳和盛世公司、万象公司签订《蝴蝶谷购物公园租赁合同》，约定杨芬向佳和盛世公司承租凯里市蝴蝶谷东区二层2106号商铺，万象公司代表佳和盛世公司收取款项。合同签订之后杨芬依据合同约定向万象公司支付了履约保证金4500元、租金2654元、商业管理费9982元、物业服务费864元、水卡押金100元、电卡押金100元、工作牌押金40元。此外，为了履行合同杨芬对承租门面进行装修，产生装修费25800元。2019年10月，蝴蝶谷购物中心出现安全隐患，2019年11月凯里市消防救援大队向蝴蝶谷购物中心下发了不同意投入使用、营业决定书。原告认为双方签订的合同违反强制性规定，属无效合同。万象公司、佳和公司隐瞒安全隐患的事实，与杨芬签订房屋租赁合同并收取相关费用无法律依据，该费用应当返还，并赔偿杨芬的装修损失及资金占用利息损失。反诉被告佳和盛世、万象公司辩称，双方签订的租赁合同是有效的，并不存在合同无效依据。因合同有效且杨芬长期拖欠原告各项费用，原告基于合同约定解除合同是合规的，同时不应当支付杨芬的装修损失，至于之前所收取的费用具体核实后依据判决后结合实际情况进行抵扣。经审理查明：2019年3月26日，佳和盛世公司（出租方）、万象公司（管理方）与杨芬（承租人）签订《蝴蝶谷购物公园租赁合同》，佳和盛世公司将蝴蝶谷中东区二层2106号商铺、设备出租给杨芬使用。佳和盛世公司为出租人，万象公司为佳和盛世公司授权的物业管理人，佳和盛世公司委托万象公司向杨芬收取租金、履约保证金等应由杨芬支付的款项。合同第一条约定第三条约定：“计租面积为12平方米，租期为12.5个月，自进场日开始计算，自2019年4月12日起至2022年4月27日。租赁期限内租金为9888元。首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。除首期租金外，其他各期租金均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。租赁期限内，物业服务费、商业管理费等各项总费用合计44112元，其中物业服务费为6912元，商业管理费为37200元。首期物业服务费、商业管理费为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。除首期物业服务费、商业管理费外，其他费用均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。”第五条约定：“本合同签署当日，丙方应当向甲方交纳4500元作为履约保证金；合同终止后30日内，如不存在本合同第20条规定情形的，该保证金甲方于本合同终止且丙方结清所有租金及扣除丙方应支付的相关款项并办妥所租房屋为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续后30个工作日内退还（不计息）。”第九条约定：“作为该房屋的承租人，丙方（杨芬）应当自开业日起，向乙方（万象公司）交纳该房屋的物业服务费和商业管理费。……乙方在第一个年内实际收取的物业服务费按合同约定收取标准执行。”第十九条约定：“本合同因甲方、乙方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金给丙方。……如丙方原因导致本合同提前终止，丙方应当在本合同终止后7日内按第一年的租金、物业服务费、商业管理费标准足额缴纳装修期间的全部租金、物业服务费、商业管理费等相关费用。”杨芬承租该案涉房屋主要经营慕达一派水吧。合同签订当日杨芬向佳和盛世公司交纳了租金2654元、履约保证金4500元，向万象公司商业管理费9982元、物业服务费864元，于2019年4月19日交纳了水表押金100元、电表押金100元，于2019年4月30日交纳了工作牌押金40元。合同第六条约定：“甲（佳和盛世公司）、乙（万象公司）双方计划于2019年4月12日移交房屋给丙方（杨芬）。（具体时间以甲、乙房书面通知为准）。”2019年3月30日，万象公司与杨芬签署了《房屋交接确认书》。2019年4月6日，杨芬与案外人宗小军签订《工程施工合同书》，宗小军对杨芬承租的蝴蝶谷中东区二层2106号商铺案涉房屋进行装修，装修总价款为25800元。同年4月装修完工之后双方进行了结算，杨芬按照合同约定分两次支付了案外人宗小军装修款25800元。合同第八条约定：“丙方应当在2019年4月28日开始营业。（具体时间以甲、乙方书面通知为准）。”杨芬与佳和盛世公司、万象公司均认可杨芬系于2019年5月18日对案涉商铺进行试营业，2019年5月30日万象公司向蝴蝶谷的商户发出《通知函》，内容为“感谢各位商户配合我司在4月28日至5月17日进行的东区内部试营业，我司从2019年5月18日开始收取物业管理费，在蝴蝶谷影院正式售票之日开始按照租赁合同履约，相关租期条件自动延后。”因杨芬未交纳相关费用，同年9月21日万象公司向杨芬发出《催费通知函》、10月14日发出《催费函》，催促其交纳相关费用，2019年10月杨芬停止营业，万象公司分别于2019年9月16日、17日、24日、25日、27日向杨芬经营的慕达一派店铺发出《警告函》，内容为根据规章制度延迟开店或者提前闭店（或无故私自闭店），第一次口头提醒，此后每发现一次，万象公司有权处以200元/次的罚款。2019年10月14日万象公司向杨芬发出《罚款单》，因杨芬未按时开店特发处罚200元以示警告。期间万象公司多次向杨芬发出函件，催促其交纳相关费用，杨芬均未交纳，直至同年11月10日万象公司向杨芬发出《解约合同警示函》，内容为我司将于同月19日解除双方签订的租赁合同。2019年11月15日，凯里市消防救援队对蝴蝶谷购物商城进行消防安全检查，经检查存在消防安全隐患，并出具了凯消安不字[2019]第0080号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意蝴蝶谷购物商城投入使用、营业。杨芬以蝴蝶谷商场没有取得规划核实（竣工）认可文件，建设单位至今未组织竣工验收为由于2019年12月13日向佳和盛世公司、万象公司发出《告知函》，要求解除双方签订的合同。同年12月20日佳和盛世公司、万象公司以邮寄的方式向杨芬发送《解除合同通知书》，并申请黔东南州中城公证处进行了公证，2019年12月22日杨芬签收了该邮件。该案经调解未果。另查明，2019年1月25日黔东南州消防支队对凯里市佳和盛世置业有限公司“蝴蝶谷”广场综合体建设工程进行消防验收，出具黔东南州消验字[2019]第0038号《建设工程消防验收意见书》，意见为：1、综合评定该工程消防验收合格；2、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效；3、该工程项目如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。属于公众聚集场所的，在投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。2020年1月3日，佳和盛世“蝴蝶谷”广场综合体“蝴蝶谷购物商场”取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在庭审中的陈述，以及提交的证据材料并经庭审举证质证及庭审笔录等在卷佐证，本院依法审查，可以认定。本院认为，原、被告签订的《蝴蝶谷购物公园租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，内容明确，是双方当事人的真实意思表示，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。关于杨芬诉请确认双方签订的租赁合同无效问题，《消防法》关于未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的不得投入使用、营业的规定系管理性规范，是对市场准入资格的管理性规定，而非效力性强制性规范，并不导致双方签订的租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对无效租赁合同作了明确规定，1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案双方签订的租赁亦不属于租赁合同无效情形的范围，故该租赁合同为有效合同。关于双方签订的租赁合同是否已经解除问题。杨芬于2019年12月13日向佳和盛世公司、万象公司发出《解除合同告知函》，要求解除双方签订的合同。同年12月20日佳和盛世公司、万象公司以邮寄的方式向杨芬发送《解除合同通知书》，并申请黔东南州中城公证处进行了公证，2019年12月22日杨芬签收了该邮件。双方均作出了解除合同的意思表示，故本院认为双方签订的租赁合同可以解除，解除时间应为杨芬最后签收解除合同邮件的时间即为2019年12月22日。关于佳和盛世公司、万象公司要求杨芬搬离承租商铺的诉求，因双方签订的合同已经解除，杨芬有返还租赁物的义务，故该项诉求本院予以支持。关于本诉诉请的相关费用问题。杨芬在承租期内使用租赁物，应按照合同约定履行支付相关费用的义务。首先，关于租赁费、物业服务费、商业管理费支付的时间问题。双方签订的租赁合同约定首期租金、首期物业服务费、商业管理费为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。庭审中，双方均认可试营业时间为2019年5月18日，佳和盛世公司、万象公司自认正式营业时间为2019年6月18日，同时万象公司向各商户出具《通知函》，“物业管理费从2019年5月18日开始收取，在蝴蝶谷影院正式售票之日开始按照租赁合同履约，相关租期条件自动延后。”该通知系为对该三项费用交纳时间的新约定，故物业服务费的起算时间应为2019年5月18日，租金、商业管理费的起算时间应为2019年6月18日，虽双方的租赁合同于2019年12月22日解除，但根据2019年11月15日凯里市消防救援大队作出的凯消不安字（2019）第0080号《不同意投入使用、营业决定书》来看，消防队对案涉商铺所在的购物商城已作出不同意投入使用，营业的决定，导致杨芬未能正常使用案涉商铺系商城存在消防安全隐患，不是杨芬自身原因所致，出租方提供的租赁物不符合使用条件，为此该三项费用的截止时间应为2019年11月15日。故物业服务费起止时间应为2019年5月18日至2019年11月15日，共计181天，租金、商业管理费的起止时间应为2019年6月18日至2019年11月15日，共计150天。关于三项费用问题，双方签订的租赁合同约定租期为12.5个月，租赁期限内租金为9888元、物业服务费为6912元，商业管理费为37200元。结合租期折算三项费用租金为791.04元/月（26.37元/天）、物业服务费为552.96元/月（18.43元/天）、商业管理费为2976元/月（99.2元/天）。故三项费用应为：1、租金，26.37元/天×150天-杨芬已支付的租金2654元=1301.5元；2、物业服务费，18.43元/天×181天-杨芬已支付的物业服务费864元=2471.83元；3、商业管理费，99.2元/天×150天-杨芬已支付的商业管理费9982元=4898元。原告诉请杨芬支付从2019年3月30日至2019年4月28日期间的租金、物业服务费、商业管理本院不予支持，对此，不再赘述。因佳和盛世公司系委托万象公司代为收取上述费用，为此，对佳和盛世公司诉请杨芬支付租金，本院予以支持。关于诉请杨芬支付迟延支付违约金问题。从双方提交的证据来看，2019年1月25日黔东南州消防支队对凯里市佳和盛世置业有限公司“蝴蝶谷”广场综合体建设工程进行消防验收，出具黔东南州消验字[2019]第0038号《建设工程消防验收意见书》，其中意见书第3条指出：“该工程项目如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。属于公众聚集场所的，在投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。”直至2020年1月3日，佳和盛世“蝴蝶谷”广场综合体“蝴蝶谷购物商场”才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。双方签订合同的时间为2019年3月26日，签订合同时“蝴蝶谷购物商场”并未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该证据能够证实双方在签订合同之时佳和盛世公司、万象公司存在违约情形，同时2019年11月15日，凯里市消防救援队对蝴蝶谷购物商城进行消防安全检查，经检查存在消防安全隐患，并出具了凯消安不字[2019]第0080号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意蝴蝶谷购物商城投入使用、营业。故对佳和盛世公司、万象公司提出的该诉求不予支持。关于杨芬支付房屋占用费及自2019年12月23日起至杨芬将商铺移交给佳和盛世公司之日止的物业服务费、商业管理费的问题，本案中，双方签订的租赁合同解除，杨芬到承租商铺将相关物品搬离，受到了佳和盛世公司、万象公司公司工作人员的阻止，导致杨芬相关物品无法搬离致使商铺占用的后果，佳和盛世公司、万象公司主张房屋占用费于法无据，本院不予支持。关于杨芬支付未按时开店罚款的问题，因佳和盛世公司、万象公司在杨芬租期内未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，存在违约情形，故其诉求未按时开店罚金无事实和法律依据，故本院不予支持。关于杨芬诉求佳和盛世公司、万象公司返还履约保证金、水卡押金、电卡押金、工作牌押金的诉求，因双方签订的租赁合同解除，合同无法继续履行，该费用应予以退还，履约保证金为佳和盛世公司收取，水卡押金、电卡押金、工作牌押金为万象公司收取，故该诉求本院予以支持。关于以上费用的资金占用利息问题，因双方的签订的合同没有对以上费用约定利息，故对该诉求不予支持。关于杨芬诉求佳和盛世公司、万象公司赔偿装修损失的问题，因杨芬与案外人宗小军签订有《装修合同》，案外人宗小军对杨芬承租的蝴蝶谷慕达一派2106号门面进行装修，门面已经装修完毕，且双方也对工程进行了结算，杨芬已支付装修费用25800元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案中，导致合同无法继续履行系佳和盛世公司、万象公司的违约行为，但因本案的出租人为佳和盛世公司，万象公司为管理人，故该损失应该由佳和盛世公司承担。关于剩余租赁期内装饰装修残值损失的计算，双方签订的租赁合同租期为12.5个月，从杨芬与案外人宗小军签订的装修合同及收条来看，双方约定的工程竣工日期为2019年4月27日之前，杨芬支付给宗小军工程款的时间为2019年5月25日，可以看出装修工程是在双方约定的时间内竣工的，杨芬实际使用装修装饰的时间应为2019年4月27日，故佳和盛世公司支付杨芬剩余租赁期内装饰装修残值损失应为租期内12.5个月的装修金额25800元（2064元/月，68.8元/天）-杨芬实际使用装修装饰的时间即2019年4月27日至2019年11月15日（共计202天）=25800元-（68.8元/天×202天）=11902.4元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司与被告（反诉原告）杨芬于2019年3月26日签订的《蝴蝶谷购物公园租赁合同》于2019年12月22日解除；二、被告（反诉原告）杨芬于本判决生效后十日内搬离蝴蝶谷东区二层2106号商铺，并将该商铺移交给原告（反诉被告）凯里市佳和盛世置业有限公司；三、被告（反诉原告）杨芬于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）凯里市佳和盛世置业有限公司租金1301.5元；被告（反诉原告）杨芬于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）凯里市万象商业管理有限公司物业服务费2471.83元、商业管理费4898元，共计8671.33元；四、原告（反诉被告）凯里市佳和盛世置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）杨芬履约保证金4500元；原告（反诉被告）凯里市万象商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）杨芬工作牌押金40元、水表押金100元、电表押金100元，共计4740元；五、原告（反诉被告）凯里市佳和盛世置业有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）杨芬剩余租赁期内装饰装修残值损失11902.4元；六、驳回原告（反诉被告）凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）杨芬的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为260元，反诉费已减半收取为285元，保全费320元，共计865元，由凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司负担560元，由杨芬负担305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  吴晨二〇二〇年七月六日法官助理秦周斌书记员韦琪