广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9202号原告：廖文彬，男，1969年10月27日出生，汉族，住委托诉讼代理人：谢志锋，广东国鼎律师事务所律师。被告：广东荔盈置业有限公司，住所地:广东省佛山市南海区************************，统一社会信用代码914************490。法定代表人：庄某1。委托诉讼代理人：吕方圆，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱雨，广东君厚律师事务所实习律师（代理权限至2020年7月9日止）。委托诉讼代理人：黄锦文，公司员工（代理权限自2020年7月9日起）。被告：佛山市南海区大沥镇沙溪社区沙溪股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区*沥**********，统一社会信用代码N1440********0771E。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：范少杰，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶海薪，广东盈宇律师事务所律师。原告廖文彬与被告广东荔盈置业有限公司（以下简称荔盈公司）、佛山市南海区大沥镇沙溪社区沙溪股份经济合作社（以下简称沙溪经济合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢志锋，被告荔盈公司的委托诉讼代理人吕方圆、邱雨，被告沙溪经济合作社的委托诉讼代理人范少杰、叶海薪到庭参加了庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告廖文彬向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告荔盈公司签订的《物业租赁合同》；2.被告荔盈公司、沙溪经济合作社向原告退还履约保证金230220元及支付利息损失（以230220元为基数自起诉之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3.被告荔盈公司、沙溪经济合作社向原告赔偿团购服务费70000元和律师服务费500元；4.本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2019年5月8日，原告与广州金钥匙投资有限公司就星港国际广场项目签订《服务确认单》，原告向其支付80000元团购服务费，以此获得该项目的团购优惠。2019年5月8日，原告与被告荔盈公司签订《物业租赁合同》，约定承租单位，建筑面积为51.16平方米，套内建筑面积37.21平方米，租赁期限为20年（自2019年6月30日至2039年6月29日）。原告在2018年6月14日向被告荔盈公司支付了定金50000元，在7月8日支付了剩余保证金180220元，履行了该合同项下的全部付款义务。涉讼合同约定该物业土地性质是集体土地，两被告通过合作开发的方式取得该物业25年的使用权，包括上述年限的占有、使用、出租、收益等权利。但签订合同后原告了解到被告荔盈公司并非涉讼房屋的产权人，对该物业也不具有长久出租权。被告明知其无法履行合同却与原告签订租赁合同，明显是想通过欺诈的方式骗取一次性支付长达20年的履约保证金，根据《合同法》第四十二条、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条等法律的规定，双方签订的涉讼合同应当解除，被告应当向原告退还全部履约保证金，以及支付利息损失。被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况骗取订立合同，因此被告应当承担损害赔偿责任，包括团购服务费80000元和律师服务费500元的损失。据此，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定及双方约定管辖的条款向法院提起民事诉讼，恳请支持其诉讼请求。被告荔盈公司辩称，《物业租赁合同》为原告与被告荔盈公司的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为合法有效的合同，合同解除的法定条件和约定条件均不成就，被告荔盈公司亦没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，更没有以欺诈方式骗取原告的履约保证金，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。理由如下：一、原告无权单方终止《租赁合同》。（一）被告荔盈公司已经按照合同约定于2019年7月16日将涉讼物业交付原告，合同解除的约定条件不成就。合同第四条第1点约定：“在乙方依照本合同约定缴纳相关履约保证金以及向物业管理公司缴付管理费及水电费押金的前提下，甲方于2019年6月30日前将该物业交付给乙方使用。”第八条第3点约定：“本合同生效后且乙方已按照合同约定履行全部义务后，甲方未能如期交付的，每逾期一天，按乙方已付款项（含保证金）的万分之二为标准向乙方支付违约金；逾期超过60日的，乙方有权选择解除本合同，要求甲方退还已付款项（含保证金）并向乙方额外支付已付款项50%的违约金。”根据合同约定，被告荔盈公司（即甲方）在原告（即乙方）履行了相应付款义务后，于2019年7月16日将物业交付原告使用，逾期并未超过60日，尚不符合租赁合同约定的原告享有解除权的条件。因此，合同解除的约定条件并不成就。（二）原告亦不享有法定的解除权。第一，原告不符合合同法第九十四条规定的可以解除合同的情形：租赁合同没有因不可抗力导致合同目的不能实现，被告荔盈公司已向原告交付涉讼物业，被告荔盈公司亦没有其它导致合同目的不能实现的违约行为。第二，本案不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第八条的规定的承租人可以请求解除租赁合同的情形：涉讼物业没有被司法机关或者行政机关查封，也并不属于权属有争议的情况，更没有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况。因此，原告请求依据本条解除租赁合同于理无据。第三，关于原告所称的合同法第四十二条的问题。首先，合同法第四十二条规定的缔约过失责任并非法定的合同解除的条件；其次，被告荔盈公司在本案中并没有缔约过失的行为，因此对于原告为订立合同所支付的相关款项没有赔偿责任。二、双方签订的租赁合同已经明确涉讼物业使用的土地的性质、使用期限、规划用途，原告诉称被告荔盈公司是以欺诈方式签订租赁合同并骗取其租金的主张没有事实依据，被告荔盈公司也不因此承担缔约过失的赔偿责任。（一）涉讼物业所在的集体土地使用权为被告荔盈公司通过合作开发方式从南海区大沥镇沙溪村沙溪股份合作经济社处取得，被告荔盈公司的25年使用权自2014年7月1日起计算，至2039年6月29日止。被告荔盈公司对在该地块上建成的物业在使用权期限内具有占有、使用、出租、收益等权利。上述内容已明确载入租赁合同中，被告荔盈公司对“在该地块上建成的物业”虽不享有所有权，但却享有土地使用权期限内的出租权。（二）租赁合同明确约定，本合同的租赁期限为20年，自2019年6月30日起至2039年6月29日止。该期限亦是在前述土地使用权期限内的。（三）租赁合同第十一条第3点强调：乙方（即原告）在订立本合同前已对该物业的性质、该土地的现状、出租、规划、用地性质、位置、面积、产权状况、该物业的使用权益、使用性质等情况已完全清楚并无异议。因此，租赁合同已清楚地表明：被告荔盈公司在租赁合同约定的期限内对涉讼物业是享有出租权的，原告在签订合同时对于涉讼物业本身以及所在土地的性质、产权状况等基本信息均已充分了解并知晓。被告荔盈公司并没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实（即不存在缔约过失），更没有以欺诈方式骗取原告的履约保证金，原告的诉讼请求没有事实依据。三、原告所支付的团购服务费由案外人广州金钥匙投资有限公司收取，系原告与案外人之间的居间服务关系，与被告荔盈公司无关。第一，原告提供的证据显示，其与案外人广州金钥匙投资有限公司于2019年5月8日签订《服务确认单》，约定由原告向广州金钥匙投资有限公司支付80000元的团购服务费，在团购服务期内享受承租星港国际广场项目物业的优惠，且该款项不可用于抵扣房款，租赁合同签订后即视为广州金钥匙投资有限公司的团购服务已履行完毕。因此，80000元的团购服务费自始至终由案外人广州金钥匙投资有限公司收取，作为其为原告提供团购优惠服务的服务费用，原告向被告荔盈公司要求退还该款项没有事实依据；第二，在被告荔盈公司并没有缔约过失的前提下，原告要求被告荔盈公司赔偿其团购服务费用亦没有法律依据。四、原告所支付的律师服务费与被告荔盈公司无关，双方既未在租赁合同中约定原告承担律师服务费，法律法规亦未对此种情况下，被告荔盈公司需要承担律师费作出规定。原告的要求被告荔盈公司承担法律责任，缺乏事实以及法律依据。首先，根据原告提供的律师服务费收款收据显示，原告于2019年5月8日支付了500元的服务费，经手人为“广州思创咨询服务有限公司财务专用章”，充分证明被告荔盈公司并非该500元的收款方；其次，被告荔盈公司与原告在租赁合同中也并没有关于被告荔盈公司需要承担原告所支付的律师服务费的约定；最后，在被告荔盈公司并没有缔约过失的前提下，原告要求被告荔盈公司赔偿其律师服务费用亦没有法律依据。因此，原告要求被告荔盈公司赔偿其500元律师服务费的诉讼请求没有事实及法律依据。综上，原告要求解除《租赁合同》，并且要求被告荔盈公司退还履约保证金、支付利息以及赔偿团购服务费和律师服务费的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。被告沙溪经济联合社辩称，一、被告沙溪经济联合社并非本案适格主体。本案案由系房屋租赁合同纠纷，是因原告与被告荔盈公司签订的《物业租赁合同》引起的，被告沙溪经济联合社并非本案租赁合同的相对方，与原告不存在租赁合同关系。原告与被告荔盈公司之间所签订的租赁合同所产生的租赁纠纷与被告沙溪经济联合社无关，被告沙溪经济联合社并不清楚原告与被告荔盈公司之间的相关合同约定及合同履行情况。原告以被告沙溪经济联合社作为被告之一没有任何的事实及法律依据。二、原告的主张的各项诉讼请求与被告沙溪经济联合社无关。第一，被告沙溪经济联合社并非本案的适格主体，原告与被告荔盈公司之间的租赁纠纷与被告沙溪经济联合社无关。而且原告于起诉状中的各项诉讼请求没有明确要求由被告沙溪经济联合社承担，原告的主张的各项诉讼请求与被告沙溪经济联合社无关。第二，原告于诉讼请求中所罗列的各项款项均非由被告沙溪经济联合社收取，被告沙溪经济联合社没有收取原告的任何费用。即使原告于诉讼请求中明确要求被告沙溪经济联合社支付相关费用亦缺乏事实及法律依据。综上所述，被告沙溪经济联合社与本案没有任何关系，原告的主张的各项诉讼请求与被告沙溪经济联合社无关。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。被告对提供的被告销售星港国际广场租赁合同国际单位F栋时的宣传单照片打印件、样板间视频有异议，本院亦无法确认其制作主体，故本院对其证明效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年5月8日，被告荔盈公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方开发了位于佛山市南海区************星港国际广场项目，着力于将该项目打造成广州西部和广佛商圈最大一站式商业综合体，甲方拟将该项目建成后的物业长期租赁给乙方，乙方在充分了解项目性质和状况的情况下，同意承租位于佛山市南海区************的房屋（以下简称涉讼物业）；该物业用地性质为商业用地，土地性质集体土地，甲方与被告沙溪经济合作社通过合作开发的方式取得25年的使用权（从2014年7月1日起计），并由甲方负责开发建设，甲方建成物业后，对该物业拥有上述年限的占有、使用、出租、收益等权利，现乙方同意承租涉讼物业，按本合同履行相关义务后承接甲方对涉讼物业的上述处分权利；租赁期限自2019年6月30日起至2039年6月29日止；涉讼物业建筑面积约为51.16平方米，套内建筑面积37.21平方米，单价按建筑面积每平方米18.75元计算月租金，每月租金于乙方已付履约保证金中逐月扣减，直至租赁期满；定金50000元须于签订合同当日支付，剩余保证金180220元于2019年5月11日前付清；在乙方依照合同约定缴纳相关履约保证金以及向物业管理公司缴付管理费及水电费押金的前提下，甲方于2019年6月30日前将该物业交付给乙方使用；等等。上述《物业租赁合同》签订后，原告已按照合同约定向被告荔盈公司支付租赁保证金。2019年7月16日，原告对涉讼物业进行验收并签收钥匙。2020年4月20日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述其请求解除与被告荔盈公司租赁合同的依据为：涉讼物业所在地块被批准为商服用地，只能盖商业办公楼，不能用于居住，被告荔盈公司将涉讼物业包装成用于居住的公寓房屋进行宣传和出售，属于虚假宣传、合同欺诈；涉讼物业无法实现用于生活居住的目的。另查明，星港国际广场服饰中心地块一、地块二位于佛山市南海区*********以东、西环高速公路以西地段，分别于2015年3月11日取得建设工程规划许可证，证号：建字第440********0131号、建字第440********0132号。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告荔盈公司签订的《物业租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。原告主张被告荔盈公司将涉讼物业包装成用于居住的公寓房屋进行宣传和出售，属于虚假宣传、合同欺诈，原告购买涉讼物业用于生活居住的目的不能实现，故请求解除《物业租赁合同》，依据不足，本院不予支持，理由如下：一、被告荔盈公司在签订合同中是否存在虚假宣传、合同欺诈行为。原告作为完全民事行为能力人，知道或应当知道其签署的法律文件的内容或法律后果，原告与被告荔盈公司签订的《物业租赁合同》明确约定涉讼物业所在用地性质为商业用地，土地性质为集体土地，被告荔盈公司开发星港国际广场项目，着力于打造一站式商业综合体，故原告在签订该租赁合同时已知悉涉讼物业性质及用途并同意承租涉讼物业，且原告主张被告荔盈公司将涉讼物业包装成用于居住的公寓房屋进行宣传和出售，未予充分举证证明，本院对原告主张被告荔盈公司在签订合同中存在虚假宣传、合同欺诈行为，不予采信。二、原告签订合同的目的能否实现。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在承租期间保持租赁物符合约定的用途。”被告荔盈公司依合同约定完成了交付涉讼物业供原告使用的主要义务，原告主张其承租涉讼物业用于居住生活，明显与合同约定涉讼物业为商业综合体性质不符，在原告未举证证明涉讼物业存在不能使用或其他影响合同目的实现的情形，本院对原告主张其签订合同的目的不能实现，不予采信。三、依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人乙方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告未能举证证明《物业租赁合同》存在约定的解除情形，亦不能举证证明《物业租赁合同》存在法律规定的解除情形，故原告主张解除该合同，依据不足，本院不予支持。本院对原告主张的解除合同的诉讼请求不予支持，对其提出以解除合同为基础的相关诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告廖文彬的全部诉讼请求。本案以简易程序结案，本案受理费减半收取4554.7元（原告廖文彬已预交4604.7），由原告廖文彬负担，对原告廖文彬多预交的受理费50元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年七月三十一日书记员  李和仪