四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初2996号 原告：成都明远物业发展有限公司资阳分公司，营业场所资阳市娇子大道515号帝景名苑2栋5单元302，统一社会信用代码915120026653693711。 负责人：刘冠民，董事长。 委托诉讼代理人：李俊，资阳市卓见法律服务所法律工作者。 被告：资阳市雁江区萨摩酒店，经营场所四川省资阳市雁江区娇子大道**帝景名苑**9，**9，10(F)2-1、2、3号，统一社会信用代码92512002MA6300TF8P。 经营者：曾勇，男，1986年1月24日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告成都明远物业发展有限公司资阳分公司（以下简称明远物业公司）与被告资阳市雁江区萨摩酒店（以下简称萨摩酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理，依法适用简易程序于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告明远物业公司的委托诉讼代理人李俊与被告萨摩酒店的经营者曾勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明远物业公司向本院提出诉讼请求（庭审中明确）：1.判令被告向原告支付物业费44,030元和装修管理费7548元，合计51578元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系“帝景名苑”小区二期“恒大.风岭”商铺8(F)2-1、9(F)2-1、9(F)2-2、9(F)2-3、9(F)2-4的业主，原告对该小区物业服务至今，被告的商铺8(F)2-1面积为460.94平方米、9(F)2-1面积为250.29平方米、9(F)2-2面积511.34平方米、9(F)2-3面积为577.7平方米、9(F)2-4面积为296.43平方米，合计2096.7平方米。物业费为按照建筑面积每月1.5元/平方米，从2019年4月1日至2020年5月31日止，被告共欠14个月物业费44,030元，装修管理费7548元，合计51,578元，原告多次催收，被告不履行缴费义务，为维护原告的合法权益，特起诉，请求支持原告的如上请求。 被告萨摩酒店辩称，1.萨摩酒店不是本案的适格被告，物业费不应当由我方交纳，因我方与资阳恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）签订《商铺租赁合同》中第三章第7条费用支付方式约定，我方向恒大公司交纳物业费，根据合同相对性原则，原告应当向恒大公司收取物业费，而不是要求被告交纳。2.原告要求被告承担的物业费数额不适当。因为：⑴2019年4月1日至2020年1月X日，我方不应当交纳物业费，在此期间原告未履行物业管理服务职责，致使同小区的业主对我方空调外机进行多次破坏，原告没有采取任何措施，并以“和稀泥”的方式多次推诿，原告没有按照物业服务合同的约定以及行业规范对我方合法、合规放置的空调外机进行正常保护，致使我方在此期间无法正常营业，故我方不应承担在此期间的物业费。⑵2020年1月X日至2020年4月X日，此期间因疫情原因，我方无法营业，请求法院充分考虑我方困难，此期间的物业费予以减免。⑶2020年4月X日至2020年5月31日，此期间的物业费我方不应交纳，因原告无法处理小区业主与我方正常营业的关系，迫使我方将空调外机置于酒店门口的绿化带处，而该处系园林规划用地，不应当放置空调外机，原告的做法违反了法律规定，让我方承担了资阳市城市管理行政执法局的责令限期改正通知书，我方不约定承担此时的物业费。综上，请求法院考虑我方作为经营户的困难以及原告的不作为，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证，对双方当事人没有异议的证据即原告提供的证据①原告明远物业公司的营业执照复印件、公司负责人身份证明、负责人刘冠民的身份证复印件、被告萨摩酒店网上登记信息打印件及被告萨摩酒店提供的证据⑴萨摩酒店经营者曾勇的身份证复印件、⑵《商铺租赁合同》复印件2份（2019.2.28、2019.03.01，被告萨摩酒店与恒大公司签订），⑶《萨摩酒店空调外机移机情况说明》，本院予以确认；对双方有争议的证据，本院作如下认证：原告提供的证据②《“帝景名苑”前期物业管理服务合同》及《“帝景名苑”前期物业管理服务合同补充协议》复印件1份（2008.6.8，恒大公司与原告签订），《前期物业管理服务协议》复印件（2019.11.15，原告与8幢1路5号商铺黄建华签订）、《业主临时公约》复印件（2019.11.15黄建华签订）、证明1份（2020.6.15，资阳市雁江区三贤祠街道娇子社区居委会出具，证实原告从2008年8月开始至今为帝景名苑小区提供物业服务），被告对上述证据不认可，认为被告从没有与原告签订过物业服务合同，根据合同的相对性，原告不应当找被告支付物业费，本院认为，根据双方没有异议的证据即被告提供的证据⑵所载明的内容“出租方：恒大公司，承租方：萨摩酒店，第一章租赁物描述，第1条租赁物业，即位于资阳市雁江区的建筑物，该建筑物名称为帝景名苑二期9,10（Ｆ）2-1号、9,10（Ｆ）2-2号、9,10（Ｆ）2-3号、9,10（Ｆ）2-4号，该建筑物共25层（地上**，地下**），租赁物业整体建筑面积9,10（Ｆ）2-1号250.29平方米、9,10（Ｆ）2-2号511.34平方米、9,10（Ｆ）2-3号577.7平方米、9,10（Ｆ）2-4号296.43平方米，合计1635.76平方米…”；（2019.03.01签订）载明的内容“出租方：恒大公司，承租方：萨摩酒店，第一章租赁物描述，第1条租赁物业，即位于资阳市雁江区的建筑物，该建筑物名称为帝景名苑二期8（Ｆ）2-1号，该建筑物共26层（（地上**，地下**）租赁物业整体建筑面积8（Ｆ）2-1号460.94平方米…”可以看出被告萨摩酒店的经营场所位于帝景名苑小区，被告在庭审中没有提供证据证明原告提供的与恒大公司签订的前期物业服务合同及补充协议系原告伪造，故对帝景名苑的开发商即案涉商铺的业主恒大公司与原告签订了《“帝景名苑”前期物业管理服务合同》及《“帝景名苑”前期物业管理服务合同补充协议》予以确认，从而可以看出萨摩酒店的经营场所亦处在原告提供的物业管理服务的范围，三贤街道办娇子社区居委会的证明所显示的内容跟恒大公司与原告签订的物业服务合同一致，亦予以确认，而黄建华即不是案涉商铺的业主，也不是案涉商铺的使用者，故原告与黄建华签订的《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》与本案没有关联性，不予确认；③手机短信截屏1份（催收物业费：2019.4.1-2020.5.312096.7平方米×1.5元／平方米×14月＝44030元，装修管理费：7548元）、催费送达书复印件，被告认可原告曾经在萨摩酒店张贴过催收通知，但不认可自己应当向原告交纳物业费，本院认为，上述证据只能证实原告曾经向被告催收过物业费的事实，不能证明被告应当承担的物业费数额就是短信中载明的数额，故此证据予以部分确认，即认可原告向被告催收过物业费，不认可被告应当交纳的费用就是催收通知上载明的数额；④《住宅室内装修管理服务协议》复印件（原告与黄建华2019.11.15签订）、《普通住宅前期物业服务收费备案表》复印件（在资阳市雁江区发展和改革局备案，装修服务费3.6元／平方），被告对此证据不认可，认为在酒店装修过程中，原告没有提供任何服务及管理活动。本院认为，黄建华既不是案涉商铺的业主，也不是案涉商铺的使用者，故原告与黄建华签订的《住宅室内装修管理服务协议》只能对合同双方当事人有效力，与本案没有关联性，不予确认。从《普通住宅前期物业服务收费备案表》载明的内容中可以看出，只能说明原告具有向普通住宅收取装修服务费的资格，由于被告否认原告在其装修过程中提供过任何形式的服务，原告亦未提供证据证明双方就此特约服务进行过约定，故此证据的举证目的不予确认。被告所举的其余证据：⑵图片打印件1份、手机短信截图打印件13页，原告对此证据的真实性不认可，不清楚图片所显示的内容就是被破坏的空调外机照片，也不清楚手机短信就是被告经营者与原告的工作人员的短信往来，本院认为，单从图片上看不出照片显示的就是萨摩酒店空调外机被小区业主故意破坏现场，另外，即使是被告与原告工作人员的微信聊天记录，也达不到其不应交纳物业费的举证目的，何况该证据也看不出是原告的工作人员在与曾勇聊天，故此证据的举证目的不予确认；⑶《责令（限期）改正通知书》，原告对此证据的真实性没有意见，但不认可就此不承担物业费的举证目的，本院认为，此证据只能证明萨摩酒店空调外机放置的位置被相关部门责令整改的事实，达不到被告不应当交纳物业费的举证目的；⑷《损失清单》（被告自书损失），原告对此证据三性均不认可。本院认为，此证据系被告自己的陈述，不能作为证据使用，即使有损失，亦与本案没有关系，需要各方另行协商或者另案处理。 本案经审理查明，2008年6月8日，原告与恒大公司签订了《“帝景名苑”前期物业管理服务合同》，该合同载明“第一条本合同当事人.委托方（以下简称甲方）：企业名称：恒大公司，受托方（以下简称乙方）：企业名称：明远物业公司，前期物业管理者是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。根据《物业管理条例》和有关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将“帝景名苑”委托于乙方实行物业管理，订立本合同，第二条物业基本状况.物业名称：“帝景名苑”，物业类型：多层、商业，座落位置：资阳市娇子大道515号，…第二十条物业管理服务费用，1.本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；2.本物业管理公共服务费（按业主拥有其建筑面积收取）：⑴多层住宅：0.50元／㎡；⑵商业用房：1.00元／㎡；3.本物业管理公共服务费的收取起始日为甲方与业主签订的商品房购买合同确定的交房之日；4.本物业管理公共服务费按半年交纳，缴费时间为每半年的每一个月十号前；…7.业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并承担连带交纳责任；…第二十二条乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其他特约服务的费用，由当事人自行约定。…”，之后，恒大公司与原告又签订了《“帝景名苑”前期物业管理服务合同补充协议》，载明“甲方：恒大公司，乙方：明远物业公司，甲、乙双方本着自愿、平等、协商一致的基础上，就甲、乙双方于2008年6月8日签订的‘帝景名苑’项目前期物业管理服务合同，订立本补充协议。第一条甲、乙双方2008年6月8日签订的《“帝景名苑”项目前期物业管理服务合同》于2014年6月30日到期后，继续延期至‘帝景名苑’项目业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订的物业服务合同生效时止。…”。2019年2月28日，被告萨摩酒店与恒大公司签订了《商铺租赁合同》，载明“出租方（甲方）：资阳恒大公司，承租方（乙方）：萨摩酒店，…第1条租赁物业，即位于资阳市雁江区的建筑物，该建筑物名称为帝景名苑二期9,10（Ｆ）2-1号、9,10（Ｆ）2-2号、9,10（Ｆ）2-3号、9,10（Ｆ）2-4号，该建筑物共25层（地（地上**，地下**）赁物业整体建筑面积9,10（Ｆ）2-1号250.29平方米、9,10（Ｆ）2-2号511.34平方米、9,10（Ｆ）2-3号577.7平方米、9,10（Ｆ）2-4号296.43平方米，合计1635.76平方米。…第4条交接日4.1甲方应不迟于2019年3月1日（以下简称‘交接日’）前向乙方缴费租赁场地，…第三章租赁期限、租赁费用及支付方式，第5条租赁期限、免租期及开业期，5.1租赁场地的租赁期为120个月，自2019年7月1日起至2029年6月30日止，甲方同意给予乙方4个月的装修免租期（2019-03-01至2019-06-30），…第6条租金，6.1租金以半年租金为标准计收，…6.3租金不包含物业管理费及推广宣传费、停车费、设施费用，及其他应当由乙方承担的公用事业费用（包括但不限于：在租赁场地产生的通信费、电费、水费、清洁费、通讯费、网络费等），…7.1…如果物业管理费及其他费用按甲方要求需支付给物业管理公司的，乙方应按甲方要求及物业管理协议的规定按时足额缴纳。…”。2019年3月1日，恒大公司再次与被告萨摩酒店签订了《商铺租赁合同》载明：“出租方（甲方）：资阳恒大公司，承租方（乙方）：萨摩酒店，…第1条租赁物业，即位于资阳市雁江区的建筑物，该建筑物名称为帝景名苑二,8（Ｆ）2-1号，该建筑物共26层（地上（地上**，地下**）物整体建筑面积8（Ｆ）2-1号460.94平方米。…第4条交接日4.1甲方应不迟于2019年3月1日（以下简称‘交接日’）前向乙方缴费租赁场地，…第三章租赁期限、租赁费用及支付方式，第5条租赁期限、免租期及开业期，5.1租赁场地的租赁期为120个月，自2019年7月1日起至2029年6月30日止，甲方同意给予乙方4个月的装修免租期（2019-03-01至2019-06-30），…第6条租金，6.1租金以半年租金为标准计收，…6.3租金不包含物业管理费及推广宣传费、停车费、设施费用，及其他应当由乙方承担的公用事业费用（包括但不限于：在租赁场地产生的通信费、电费、水费、清洁费、通讯费、网络费等），…7.1…如果物业管理费及其他费用按甲方要求需支付给物业管理公司的，乙方应按甲方要求及物业管理协议的规定按时足额缴纳。…”。因最初被告萨摩酒店安装的空调外机放置在小区里面，引发了该小区居民与萨摩酒店的纷争，之后萨摩酒店将空调外机放置商铺外，2020年7月6日，资阳市城市管理行政执法局向萨摩酒店发送了《责令（限期）改正通知书》（资城管执改【2020】第52-22号），载明“萨摩酒店：本机关在对你（单位）进行现场检查的过程中，发现存在以下问题：你酒店在资阳市雁江区外侵占绿地摆放空调外机的行为违反了《四川省城乡环境综合治理条例》第二十五条的规定，根据《四川省城乡环境综合治理条例》第六十六条的规定，现责令你（单位）在2020年7月21日前对以上问题进行改正。逾期不改正，本机关将依法予以查处。…”。因物业费的收取，原告曾经向被告萨摩酒店送达过催收通知。2020年6月29日，原告诉来本院，要求被告向其支付物业费及装修管理费。 本院认为，本案的争议焦点为：1.被告萨摩酒店是否系是本案的适格被告？2.萨摩酒店是否应当向被告交纳物业费和装修服务费，如果要交纳，应当支付的费用数额是多少？关于焦点1，本院认为，被告萨摩酒店虽然不是帝景名苑小区的业主，但其与帝景名苑小区开发商恒大公司分别于2019年2月28日、2019年3月1日签订了《商铺租赁合同》租赁了帝景名苑小区面积为1635.76平方米＋460.94平方米=2096.70平方米的案涉商铺，应当认定为被告萨摩酒店系案涉商铺使用人，而原告明远物业公司与恒大公司签订在2008年6月8日签订《前期物业服务合同》及补充协议约定，将恒大公司开发修建的帝景名苑小区委托给原告实行物业管理，此协议系双方当事人的真实意思表示,合法有效,对合同双方当事人具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务。且恒大公司收取被告萨摩酒店的租金在租赁合同中明确载明了不包含物业管理费，亦明确载明了如果物业管理费需支付给物业管理公司的，被告应按照物业管理协议的规定按时足额缴纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第七条“业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予以支持。”的规定，故被告萨摩公司作为本案被告主体适格。关于焦点2，本院认为，原告按照《前期物业服务合同》及补充协议履行了物业服务，且被告向开发商恒大公司所交纳的租金中并没有包含物业费，故原告向含被告在内的小区业主或者物业使用人收取物业费，符合法律规定，应予支持，但被告交纳物业费标准及交费日期应当按照《“帝景名苑”前期物业服务合同》及补充协议约定，不得擅自变更，被告租赁使用的物业系商铺，按照《前期物业服务合同》约定即“物业费收取起始日为约定的交付日，按照商业用房：1.00/㎡.月，按半年交纳物业费，交费时间为每半年的每一个月十号前”，萨摩酒店交纳的物业费应当按照与恒大公司约定的租赁商铺交接日即2019年3月1日开始计算，在2019年9月10日之前交纳2019年3月1日至2019年9月1日期间的物业费：12,580.20元（1.00/㎡.月×2096.70平方米×6个月），在2020年3月10日之前交纳2019年9月1日至2020年3月1日期间的的物业费：12,580.20元（1.00/㎡.月×2096.70平方米×6个月），之后的物业费由于还未到交纳期限，故本案中被告萨摩酒店应当交纳的物业费数额为12,580.20元＋12,580.20元=25,160.40元。根据原告与恒大公司签订的《“帝景名苑”前期物业服务合同》第六章第二十二条的“原告在受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其他特约服务的费用，由当事人自行约定。”约定，而原告在庭审中没有提供任何证据证明除物业管理服务以外的其他特约服务，原、被告双方进行过约定，故原告要求被告支付装修管理费7548元的请求，不予支持。综上，本院对被告在本案中应当交纳给原告的费用数额确认为25,160.40元。至于被告在庭审中陈述的因酒店空调外机放置问题引发的纠纷，因不属于本案审理范畴，本院不发表任何意见，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条的规定，判决如下： 一、被告资阳市雁江区萨摩酒店于本判决生效之日起十日内向原告成都明远物业发展有限公司资阳分公司交纳2019年3月1日至2020年3月1日期间的物业费25,160.40元； 二、驳回原告成都明远物业发展有限公司资阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1090元，减半收取545元（原告成都明远物业发展有限公司资阳分公司已经预交），由被告资阳市雁江区萨摩酒店负担，并于本判决生效之日起十日内支付给原告成都明远物业发展有限公司资阳分公司。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  李英 二〇二〇年七月二十三日 书记员  毛宇