贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初281号原告：曾玉梅，女，1974年1月15日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：李金毅，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号：15202201511411864。被告：陈义正，男，1943年7月27日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：陈洪，系贵州屯恒律师事务所律师，执业证号：15202200410368653。被告：陈玲，女，1979年1月3日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。第三人：贵州铁路集经工贸公司，住所地：贵州省贵阳市南明区遵义路**，统一社会信用代码：9152010021447982XY。法定代表人：谢聪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘氢，男，1968年12月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告曾玉梅与被告陈义正、陈玲及第三人贵州铁路集经工贸公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，因新冠病毒疫情影响，扣除审理期限四个月，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾玉梅的委托诉讼代理人李金毅，被告陈义正的委托诉讼代理人陈洪，被告陈玲，第三人贵州铁路集经工贸公司的委托诉讼代理人刘氢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾玉梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告陈玲退还原告曾玉梅160000元，2、请求判令被告陈义正赔偿原告曾玉梅经济损失320000元；3、请求判令被告陈玲、陈义正对上述款项的退还及赔偿义务承担共同偿还责任。4、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2013年11月1日，被告陈玲从被告陈义正处原始租赁房屋一套，约定：租期三年，第一年交半年租金3．8万元。201／1年5月，经陈玲、陈义正、曾玉梅三方共同商议一致，陈玲将该房屋转租给曾玉梅，于2014年6月3日签订《转租协议》，约定：2014年11月1日开始转租房屋，转让费怕万元，在转租中，曾玉梅、陈玲、陈义正不得有任何欺诈行为，如有欺诈行为，欺诈方将赔偿受损方所有经济损失(注：二倍计算)。曾玉梅与陈义正于当日签定《租房合同》，军2014年6月6日止，陈玲收到曾玉梅支付的转让款160000元。至2019年11月，曾玉梅发现，其租赁的房屋的房东根本就不是陈义正，而是本案第三人贵州铁路集经工贸公司(以下简称铁路公司)。铁路公司明确告知：其一，案涉房屋的所有权人是铁路公司，不是陈义正；其二，案涉房屋租赁给陈义正时已经明确告知不得转租。无奈之下，曾玉梅只能与铁路公司商议租赁一事，2020年1月2日，曾玉梅与铁路公司签订《房屋租赁合同》。综上所述，被告陈义正未经租赁房屋所有权铁路公司擅自转租给本案被告陈玲，再转租本案的原告曾玉梅，陈玲在转租中收取曾玉梅转让款6万元，陈义正擅自转租为无效处分行为，且事后并未取得铁路公司的追认，在转租的过程中陈义正与陈玲共同隐瞒陈义正不是房东的事实，现租赁房屋的所有权人铁路公司收回房屋，导致曾玉梅损失巨大。根据《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判决被告返还转让款、赔偿损失、承担违约责任，望法院支持原告诉讼请求。被告陈义正辩称，1、陈义正在本案中不存在欺诈行为，原告向我方转租房屋是原告与我方之间的协商一致，转租费用也是双方通过协商一致同意的。我方并未在被告陈玲及原告之间的转租行为中获得任何利益。至于我方在该过程中租赁房屋也不属于欺诈行为，因为房东属于房屋出租人的一个通俗称谓，并不是必须指房屋所有人，所以我方将房屋租给被告陈玲，又租给原告，属于房屋的出租人，根据习惯可以称谓房东，所以我方称谓房东并不代表我方就是房屋的所有权人。且我方没有明确表示我方是该房屋的所有权人。2、我方将房屋租给被告陈玲，又租给原告，并未违反法律及合同法的相关规定，原告租用房屋后也没有受到任何干扰，从租赁房屋开始至今，原告一直正常使用房屋，并获得收益，所以我方的行为并未给原告带来任何损失。被告陈义正将房屋转租给原告是合法的，被告陈义正与第三人签订的合同中，未限制被告陈义正不能转租房屋，之后虽然与第三人之间签订了协议约定了不能转租，但是签订合同时，原告已经实际使用了该房屋许多年，既成事实。所以被告陈义正转租的行为未违反规定，不存在欺诈。至于2019年我方与第三人签订的合同当中约定不能转租，也仅仅是我方与本案第三人的合同权利义务关系，主张该合同的权利应由本案第三人，而且在我方与第三人签订合同时，原告已经实际使用了涉案房屋多年，第三人也未明确提出任何异议，并没有干扰和阻止原告使用房屋。所以，我方不存在任何违法行为，不承担任何责任。请求法庭判决驳回原告对我方的诉请。3、原告主张已经超过诉讼时效，原告一再强调被告陈玲只支付了38000元的租金却获得了16万的收益，认为是显失公平行为，由此可以认为，在被告陈玲与原告签订转租合同的时候，是应当知道或者知道该签订的合同是显失公平的，根据法律规定，显失公平及具有欺诈行为的合同是属于可变更或可撤销的合同，就算适用三年诉讼时效，那么也应当是到2016年6月1日，故本案已经超过诉讼时效。4、我方提问时，原告称找被告陈义正签订合同，被告陈义正不愿意签订合同这一说法不是事实，从2018年合同到期后，原告就没有来找被告陈义正签订合同，如果来签订合同为何要到2019年3月才来签订呢，所以这说法不是事实，原告回答补交房租得知不能转租这一说法明显缺乏事实。最后原告陈述是在2019年4月20号左右才得知该房所有权人是第三人，且房屋不能转租，原告认为被告陈义正具有欺诈行为，导致自己重大损失，该说法也是不能成立的。在被告陈义正与原告签订合同之前，原告是否有转租行为？即便原告转租，第三人也没有来干涉。合同到期后，原告不交房租，违法占有房屋，难道原告还有权利将房屋转让出去吗？所以原告主张她与被告陈义正签订的合同，导致她不能转租的说法没有事实及依据。从原告方在法庭辩论中原告的陈述来看，她不是转租，很明显违反了法律规定的实际价值。认为被告陈义正不是房屋所有权人就导致了她不能转让该房，失去了转让该房的依据，显然是于法无据的。被告陈玲辩称，当时转租房屋给原告，是我提出门面转让，我们通过面议交定金及款项，我转让给原告的时候是包括了房屋装修及餐具等，至于原告说我们与房东存在欺诈，我有异议，我租赁房屋是与房东签订租赁合同，我将房屋转租后，没有任何人来阻止，我转租给原告的房屋租期是三年，我也只能保三年，不能保一辈子。16万转让费的产生是我的投资费用的使用。我不知道房屋是否是房东的所有权，不知道有第三方的存在，我使用的时候未受到第三方干扰。我收到的转让费16万元，我没有给房东，只是我与原告之间的交易，原告来转租门面的时候，是知道那个地方能够产生效益。第三人贵州铁路集经工贸公司述称，我们与被告陈义正的合同关系，已明确要求他不能转租，所产生的不利后果他自行承担。2019年3月份被告陈义正向我们领导说了没有转租行为，我们在今年的时候实际考察过，确认有转租行为，所以我们将房屋收回不再租赁给他。他之前的行为是个人行为，与我公司没有关系。他们之间都是他们的个人行为，我公司一概不承担。本案当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对原告提交的其与陈义正的身份证复印件二份、被告陈义正提交的身份证复印件一份、被告陈玲提交的身份证复印件一份，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《租房合同》《转租合同》《银行转账凭证》《租赁合同》复印件各一份、收条2张，因能证明被告陈义正于2013年11月1日将涉案房屋出租给被告陈玲并签订《租房合同》；被告陈玲与原告曾玉梅于2014年6月3日签订《转租合同》，双方约定陈玲将涉案房屋转租给原告曾玉梅，转让费为160000元，被告陈义正作为房东在该《转租合同》上签字；2014年6月3日，被告陈义正与原告曾玉梅签订《租房合同》，约定将涉案房屋出租给原告曾玉梅，双方对租期、租金等进行约定；2014年6月6日原告通过中国银行账户向被告陈玲账户转款100000元，同日陈玲向原告出具《收条》，认可收到转让门面款160000元的事实，故本院对该组证据予以确认；2、对被告陈义正提交的《协议》复印件一份，因能证明2013年8月26日，被告陈义正与第三人贵州铁路集经工贸公司签订《协议》，约定将第三人所属的一栋综合楼租赁给陈义正，双方对租金等进行约定的事实，故本院对该证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于六盘水市钟山区平方米）一栋三层综合楼土地使用者为贵铁分局六盘水福利公司（贵州铁路综合服务供暖公司福利分公司），根据成都铁路局决定，于2010年4月30日将贵州铁路综合服务公司及所属的福利分公司和一切资产及债权债务划入贵州铁路集经工贸公司，第三人贵州铁路集经工贸公司合法占用使用第三人贵州铁路集经工贸公司作为甲方签订《协议》，约定：1、甲方同意将六盘水市钟山区黄办川心村公司所属的一栋综合楼租赁给乙方。2、乙方同意投入40万元左右人民币对该楼进行装修、维修、整治后再投入经营。甲方考虑乙方前期投入的情况，约定先签五年协议，第一年年租金为伍万元，以后梅内递增伍仟元，即年租金分别为5、5.5、6、6.5、7万元。3、乙方经营必须符合国家法律、法规和铁路的相关规定，如有违反，由此所产生的后果由乙方自行负责，与甲方无赦，同时甲方有权收回房屋。4、乙方在经营期间所产生的债权、债务概由乙方负责……。2013年11月1日，被告陈义正与被告陈玲签订合同，约定将涉案房屋出租给陈玲，租期为三年，自2013年11月1日至2016年10月29日，租金为每年76000元，第二年不得涨价，第三年在原定金额基础上上涨10%，支付方式为：第一年交半年的租金，下半年提前1个月交付，第二及第三年许提前2个月付下一年租金，双方还就其他事项进行约定。2014年5月29日，被告陈玲向原告曾玉梅出具《收条》，收取原告曾玉梅交的专门面定金5000元；2014年6月3日，经征得被告陈义正的同意，被告陈玲将涉案房屋转租给原告曾玉梅，原告曾玉梅作为甲方、被告陈玲作为乙方、被告陈义正作为房东，三方签订《转租合同》，约定：转让费为160000元；在转租过程中甲、乙、房东三方不得有任何欺诈行为，如有欺诈行为欺诈方将以赔偿受损方所有经济损失（注：三倍计算）；乙方与房东的租房合同将于转租时间签订，房租费也将于合同到期日之前交付给房东。三方分别在甲、乙、房东处签字。同日，被告陈义正作为出租方（甲方）、原告曾玉梅作为承租方（乙方），双方签订《租房合同》，合同主要约定：甲方将水矿总医院下方公交站后方（六盘水市钟山区黄办川心村公司所属的一栋综合楼1楼1个门面、2楼全部、3楼2间）出租给乙方使用，租赁期为三年（36个月），自2014年11月1日至2017年11月1日；第一、二年房租为66000元（一次付清两年132000元），在以后的经营过程中，甲方不可将房租一次性的突然涨高，可以经双方协商涨租每年10%；因本房屋是由第三方转租，并支付转让费，乙方也可在未来的经营过程中可以转租或转让，并收取转让费；甲方不得以任何借口随意收回该房屋。该《租房合同》还就房屋修缮与使用、房屋的转让及转租等进行约定。2014年6月6日，原告曾玉梅通过其中国银行账户向被告陈玲账户转款100000元，同日被告陈玲向原告曾玉梅出具《收条》，认可收到转让门面款160000元。上述期间曾玉梅一直占有使用涉案房屋。并将租金交付给被告陈义正。2020年1月2日，原告曾玉梅与第三人贵州铁路集经工贸公司签订《房屋租赁合同》，约定第三人贵州铁路集经工贸公司将位于六盘水市钟山区的房屋建筑面积分别为22平方米，及二、三楼两层房屋，建筑面积分别为136和184平方米出租给曾玉梅使用，租赁期共12个月，从2020年1月1日起至2020年12月31日。双方还就租金、押金、租赁期间的反诬修缮和装饰等进行约定。另查明，第三人贵州铁路集经工贸公司合法占用使用涉案综合楼后，未办理到所有权证。再查明，2018年11月12日，被告陈义正向曾玉梅发出《通知》，称双方于2014年6月3日签订的租赁合同已于2017年11月1日到期，后双方协商原告同意续租一年零二个月，因该房屋急需另作他用，租赁期满后不再续租给曾玉梅，并要求到期日将房屋腾空交还给陈义正。2019年1月1日，被告陈义正与第三人贵州铁路集经工贸公司续签《房屋租赁协议》，约定第三人贵州铁路集经工贸公司将坐落于六盘水市钟山区㎡）一栋三层综合楼出租给被告陈义正，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日；陈义正不得在经营过程中将涉案楼房转租给第三方经营，一经发现第三人贵州铁路集经工贸公司有权随时终止合同并追究陈义正的违约责任。再次查明，庭审中，被告陈玲陈述：“我得的16万**面是包含了我的装修等”及陈义正陈述：“承租房屋后陈玲对房屋投入装修，厨房都是现修的，有家具、座椅”；原告陈述：“当时看上这个门面的时候是因为地段价值以及包含里面的东西”、“我转门面的时候餐具这些都是有的”。本院认为，被告陈义正承租第三人贵州铁路集经工贸公司合法占有的房屋，与第三人贵州铁路集经工贸公司签订的《协议》《房屋租赁协议》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告陈义正于2013年11月1日将涉案房屋出租给被告陈玲，租赁期间经被告陈义正同意将房屋转租给原告曾玉梅，双方达成转租合意，原告看中涉案房屋地段价值以及包含里面的东西，同意支付给被告陈玲转让费160000元，并经三方（曾玉梅、陈义正、陈玲）在《转租合同》中签字确认，现原告以被告陈义正擅自转租为无效处分行为，事后未得到第三人追认，陈义正、陈玲共同隐瞒陈义正不是房东的事实，现房屋所有人铁路公司收回房屋，导致曾玉梅损失巨大，及被告陈玲支付了30000元左右的租金却得到160000元转让费为由，要求被告陈玲退还原告曾玉梅160000元、要求被告陈义正、陈玲赔偿原告曾玉梅经济损失320000元，因根据庭审查明的事实，第三人贵州铁路集经工贸公司合法占有案涉房屋，并未取得不动产所有权，且被告陈义正与第三人贵州铁路集经工贸公司签订的《协议》中只约定用于经营，未对经营范围进行明确约定，其将涉案房屋出租出去亦属于经营的内容，故被告陈义正以房东身份将涉案房屋出租给原告曾玉梅，并不存在欺骗的行为；庭审中，原告曾玉梅自认“我转门面的时候餐具这些都是有的”，被告陈义正与陈玲均陈述被告陈玲对涉案房屋投入装修、添置家具等，故结合当时双方达成的协议及当事人的陈述，原告曾玉梅不可能仅依据《租房合同》中约定：“…乙方也在未来的经营过程中可以转租或转让，并收取转让费”而向被告陈玲支付转让费160000元，且原告曾玉梅、被告陈玲均未提交证据证明投入装修、添置家具的价值，故本院无法判断双方签订的《转租合同》是否显失公平、是否系原告错误认识或受到被告陈义正、陈玲欺骗而签订，故对原告曾玉梅主张要求被告陈玲退还转让费160000元的诉讼请求，本院不予支持；原告曾玉梅称第三人贵州铁路集经工贸公司收回房屋导致损失巨大，但原告曾玉梅与第三人贵州铁路集经工贸公司于2020年1月2日签订了《房屋租赁合同》，继续使用该涉案房屋，且其提交的证据不足以证明其经济损失为320000元，故对原告曾玉梅所提要求被告陈义正赔偿经济损失320000元的诉讼请求，本院不予支持；基于原告的上述请求被驳回，原告曾玉梅所提要求被告陈玲、陈义正对款项的退还及赔偿义务承担共同偿还责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：驳回原告曾玉梅的全部诉讼请求。案件受理费8500元，因适用简易程序减半收取4250元，由原告曾玉梅负担（原告曾玉梅已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  刘娇娇二〇二〇年七月三十一日书记员  刘彩兰