安徽省霍山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1525民初707号 原告：尹某某,女,1987年8月23日生,汉族,住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：罗来玉，安徽盛华达律师事务所律师。 被告：霍山县华宸旅游房地产开发有限公司，住所地安徽省霍山县衡山镇中兴南路**。 法定代表人:朱斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董红梅，该公司员工。 委托诉讼代理人：储银柱，该公司员工。 原告尹某某与被告霍山县华宸旅游房地产开发有限公司（简称华宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹某某的委托诉讼代理人罗来玉，被告华宸公司的委托诉讼代理人董红梅、储银柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告返还原告1倍建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款45413.94元;2、判令被告向原告承担延期交付房屋所有权证书违约金11058.89元(违约金按日万分之一自2020年4月1日计算至2020年11月30日,共计244天。)；3、判令被告承担律师费5000元;(上述一至三项合计:61472.83元)4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年9月18日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的壹号公馆项目9幢1单元1层102号房屋一套。合同签订时,房屋预测建筑面积为124.65平方米,房屋销售单价为3636.04元/平方米,房屋总价款为453233元,首付136233元,申请贷款317000元。现该房屋已建成,被告于2018年12月23日通知交房,原告于2018年12月30日到被告处办理了交房手续,于2019年12月从收到不动产权证,不动产权证登记房屋建筑面积108.42平方米。被告交付给原告的房屋实际面积比预测建筑面积减少了16.23平方米,实测建筑面积与预测建筑面积误差比绝对值已经达到13.02%。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定,实测建筑面积小于预测建筑面积时,建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。被告未按合同双倍返还绝对值超出3%部分的房价款,仅退还了面积减少部分的房价款。另,根据《商品房买卖合同》约定,原告应在交付商品房之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书,否则原告有权按自房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止要求被告按日支付总房款万分之1的违约金。原告就建筑面积误差等事宜,多次找到被告协商未果,原告为维护自已合法权益,特依法提起诉讼,恳请人民法院作出公正裁决,支持原告的诉请。 被告华宸公司辩称，1、原告要求被告返还误差比3%以上的1倍房价款无事实和法律依据，原告提供的不动产权证的复印件中的房屋分布平面图准确表明了9号楼1层各结构的具体尺寸，可以计算得出102室在应分摊的墙体面积未计算在内的情况下仅所属该层的分摊就达到23.9418平方米以上，还不包括9号楼整栋房屋提供服务的其他共有部分以及套内建面实际超过了买卖合同的预测建面。2、原告在没有损害事实的基础上主张的延期交付不动产权证的违约金过高，应予以调整，并且该产权证的登记日期是2019年11月25日，并不是11月30日，如果原告认为有损害事实的话请举证说明。3、对原告支付的律师费在双方即无约定又无法律依据的情况下应予以驳回。 经审理查明：2017年9月18日,原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》,合同约定原告向被告购买壹号公馆项目9幢1单元1层102号房屋。据被告预测该房屋建筑面积为124.65平方米,其中套内建筑面积为97.37平方米、公用分摊建筑面积为27.28平方米,每平方米房屋建筑面积单价为人民币3636.04元;根据被告预测的房屋建筑面积,原告购买该房屋的总房价款为453233元。该合同第十一条约定被告应当于2018年12月31日前交付该商品房。该合同第十三条约定,该商品房交付时,出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2方式处理。2、根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。……买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该合同第二十条房屋登记约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告向被告支付合同约定的全部购房款453233元。2018年12月30日，被告按约定时间向原告交付了房屋。2019年1月14日，被告与原告签订了补充协议，该协议约定：因测绘面积与合同面积有差异，现作如下调整，壹号公馆9幢1单元102号房，合同单价3636元/平方米，合同面积124.65平方米，合同总价453233元，测绘后测绘面积108.42平方米，总价394220元。……出卖人应退还房款人民币59018元。补充协议签订后，被告已向原告退还购房款59018元。2019年11月25日，霍山县不动产登记局向原告颁发皖（2019）霍山县不动产权第0005716号《不动产权证》，确认系争房屋实测建筑面积为108.42平方米。经核算,系争房屋面积误差比为-13.02%。 上述事实，有原告身份证复印件、被告企业信息、商品房买卖合同（预售）、霍山县商品住宅销售明码标价书、住房(商业用房)按揭借款/抵押合同、借款凭证、交房通知书、公证书、税收完税证明、不动产权证复印件、补充协议及当事人陈述在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示,属有效合同,双方应按照约定全面履行自己的权利义务。就本案而言，原告所购房屋的实测建筑面积小于合同中的预测建筑面积,且差额面积超过3%,对于误差面积超出3%的部分,双方合同约定在尹某某选择不解除合同的情况下,华宸公司应双倍返还房款，故对原告要求被告再返还原告面积误差款45413.94元的诉讼请求，本院予以支持。华宸公司主张双方达成的补充协议应视为原告放弃对超过建筑面积3%比值房价款的赔偿请求以及双倍返还房款无事实和法律依据的抗辩意见,本院不予采纳。 本案中，原告尹某某按约定支付了房屋价款,但未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书。被告华宸公司作为房地产开发企业,按期向购房户交付商品房并办理房屋产权证书是其公司应尽的义务。涉案商品房已于2018年12月30日实际交付,按照合同约定,尹某某应于涉案商品房交付之日起90日内即2019年4月1日前取得该商品房所有权证书,但直至2019年11月25日，原告购买的商品房才取得不动产权证。鉴于华宸公司已按约定时间交付了房屋,尹某某购房根本目的已经实现;另尹某某系采用按揭方式购买房屋,房产已设定抵押,房产证的使用功能受限,尹某某所受实际损失相对较小，故本院酌定以日万分之零点五为标准计算违约金。经计算,自2019年4月1日至2019年11月25日共计逾期239天,合计违约金为4710.93元（实付房款394220元×0.5/10000×239天）。对于原告尹某某要求被告承担律师费的诉讼请求，因原、被告双方签订的合同并未约定，故对该诉求本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定,判决如下: 一、被告霍山县华宸旅游房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告尹某某面积误差款45413.94元； 二、被告霍山县华宸旅游房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告尹某某逾期交付房产证的违约金4710.93元； 上述一、二款项合计50124.87元交本院转付（账户名称:霍山县人民法院立案庭，开户行:中国建设银行股份有限公司霍山支行，账号:34×××10，汇款单注明本案案号）。 三、驳回原告尹某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1340元，减半收取670元，由原告尹某某负担50元，被告霍山县华宸旅游房地产开发有限公司负担620元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  李庆树 二〇二〇年七月十四日 书记员  刘纯倩 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。