山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2020）晋0213民初795号原告：李某1,住北京市朝阳区。原告:闫某,住山西省朔州市。原告:李某2,住山西省朔州市。三原告委托诉讼代理人：李某3，北京嘉纳律师事务所律师。被告：大同市大富翁商厦有限责任公司。法定代表人：翟某。委托诉讼代理人：马某，山西威仁律师事务所律师。原告李某1、闫某、李某2与被告大同市大富翁商厦有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某1、闫某、李某2的委托诉讼代理人李某3，被告大同市大富翁商厦有限责任公司的委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某1、闫某、李某2向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付租金865517.59元,自2015年1月1日至2018年1月21日；2.请求判令被告向原告支付违约金124916.13元,暂计至2019年8月16日；3.请求发判令被告向原告支付房屋占有使用费447726.58元,自2018年1月22日计算至2019年8月16日,按每年9%计算;4.案件受理费由被告承担。以上合计:1438160.3元。事实理由：2013年1月24日,李金栋与被告签订了《商铺租赁合同》,合同约定李金栋将其拥有的位于教场街大富翁双子30及天蝎13-20号商铺出租给被告,租赁期限自2013年1月22日至2018年1月21日。租赁期限内,被告采用固定租金形式,每年分四个季度向原告支付租金,每季度支付租金的时间是季末的第十五日,若被告未按时支付租金,原告有权按人民银行贷款利率向被告收取逾期违约金。合同签订后,被告向被告交付了房屋,但被告自2015年1月起未向原告支付租金。2018年1月21日,合同约定的租赁期满,被告至今未将商铺返还原告,被告应参照合同约定标准继续支付房屋占有使用费。李金栋于2019年1月10日因病去世,原告系李金栋的法定继承人,有权继承李金栋在《商铺租赁合同》中的权利和义务,被告应向原告履行合同义务,向原告支付租金并承担延期付款的违约责任故原告诉至贵院,请求法院查明事实,依法判如所请。被告大同市大富翁商厦有限责任公司辩称，1.对双方签订租赁合同的事实无异议。2.对原告诉求的租金数额有异议，依据双方签订的租赁合同，双方租金为税前租金为849060元，被告已经支付租金27090元。按照交易惯例，应扣减被告代缴的税金。3.原告主张的违约金没有法律依据。由于政府规划、城市改扩建及客观环境的改变导致商场经营困难；2016年4月30日新建西城墙和北城墙护城河、2017年南瓮城广场及地下空间的项目开建等，城市改造、城市建设、严重影响了原告商场的周边经营环境。4.诸多商户在大富翁门口堵门闹事，严重影响大同市大富翁商厦有限责任公司正常经营，也是其经营下滑的因素。使得本就经营困难的大富翁更加困难，无法经营。被告发给信息告知李金栋2018年2月1日前收回商铺相关的事宜。经审理，本院确认如下事实，，2011年7月李金栋从大同市民航房地产开发有限责任公司购买大富翁国际购物广场双子30天蝎13-20号商铺，支付购房款3180000元，并办理了所有权证书。2013年1月24日，李金栋与被告大同市大富翁商厦有限责任公司签订了《商铺租赁合同》，约定李金栋将其所购位于教场街北侧大富翁亚太国际购物广场双子30天蝎13-20号商铺出租给被告用于商业经营，合同约定租期自2013年1月22日至2018年1月21日，如遇道路改造、政府征用等情况，租期截止相关部门下达通知之日。租金及支付方式，大富翁公司每年分四个季度向原告支付租金，每季末的第十五日为开始支付租金日。租金计算方法是2015年每季度租金=已付购房款×8.80%/365×本季实际天数；2016年每季度租金=已付购房款×8.90%/365×本季实际天数；2017年每季度租金=已付购房款×9.00%/365×本季实际天数。在领取商铺租金时，应向被告大同市大富翁商厦有限责任公司提供房屋租赁发票。不能提供发票的，被告将按税务部门要求代扣代缴。被告大同市大富翁商厦有限责任公司若有违约或拖欠租金行为，致损害原告权益，李金栋有权按人民银行贷款利率向被告市大富翁商厦有限责任公司收取逾期违约金。合同签订后，被告支付了2013年度、2014年度租金。被告自2015年1月起至2018年1月21日拖欠原告支付租金849060元，2016年1月27日被告支付李金栋27090元，尚欠2015年1月22日-2018年1月21日租金821970元。合同届满后，被告发信息告知李金栋定于2018年2月1日-7日办理商铺收铺确认手续。李金栋于2019年1月10日因病去世,闫某系李金栋妻子，李某1、李某2系李金栋的儿子。关于原、被告争议的问题，本院认定如下：第一、被告是否应承担违约责任。本院认为，大同市政府修路行为发生在双方签订租赁合同之前，且并未导致大富翁公司停业，大富翁公司也没有证据证明其无法经营，不属于合同约定的不可抗力导致合同不能履行的免责情形，故被告应承担违约责任。第二、被告大富翁公司在向原告支付租金时是否应扣减税金的问题。《商铺租赁合同》约定被告大富翁公司向原告支付税前租金，原告在领取商铺租金时，应向大富翁公司提供房屋租赁发票。不能提供发票的，被告大富翁公司将按税务部门要求代扣代缴。但本案中，被告大富翁公司既未举证证明税金缴纳标准，亦未举证证明其已实际缴纳租赁原告商铺的税金，故被告大富翁公司应在向原告支付租金后由原告自行缴纳税金或待税金实际缴纳后另行主张。第三、原告主张的租金及违约金是否合理的问题。关于租金，被告大富翁公司认可欠原告2015年1月22日至2018年1月21日的租金未付，但不认可原告主张的金额。根据《商铺租赁合同》约定，被告应支付原告2015年度(2015年1月22日至2016年1月21日，共365天)租金（3180000×8.8%÷365×365）279840元，2016年度（2016年1月22日至2017年1月21日，共366天）租金（3180000×8.9%÷365×366）283795元，2017年度（2017年1月22日至2018年1月21日,共365天）租金（3180000×9.0%÷365×365）286200元，合计849835元。因被告支付李金栋27090元,应从租金中扣减，故该27090元应在租金总额中予以扣除，被告大富翁公司仍需向原告支付（849835-27090元）822745元租金。关于违约金，《商铺租赁合同》的约定，未按期支付租金,按人民银行贷款利率逾期违约金,属于当事人处分权利，应予以准许，但原告计算的租金基数有误，故本院按照原告的计算方法支持违约金为（822745元×4.75%）39080元。本院认为，李金栋与被告大同市大富翁商厦有限责任公司之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行义务。李金栋已按合同约定将被告承租商铺交付被告，被告应按合同约定支付租金。被告未按约定向原李金栋支付2015年1月22日-2018年1月21日的租金，显然违约，应按照合同约定承担违约责任。因李金栋去世，三原告系李金栋法定第一顺序继承人，有权向被告主张权利。2016年4月开始，大同市陆续开展古城城市改造、建设，影响大同市大富翁商厦有限责任公司正常经营。合同届满，被告大同市大富翁商厦有限责任公司发信息告知李金栋定于2018年2月1日-7日办理商铺收铺确认手续。现原告主张被告向原告支付自2018年1月22日至2019年8月16日的房屋占有使用费一节,缺乏事实和法律依据，应予驳回。被告大同市大富翁商厦有限责任公司就本案其他所辩，无事实及法律依据，本院不予采纳。诉讼费应当依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由败诉方负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条的规定，判决如下：一、被告大同市大富翁商厦有限责任公司于本判决生效后十日内，支付原告李某1、闫某、李某22015年1月22日至2018年1月21日的商铺租金822745元、违约金39080元，共计861825元；二、驳回原告李某1、闫某、李某2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8872元，由原告李某1、闫某、李某2负担3560元，由被告大同市大富翁商厦有限责任公司负担5312元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 任 毅二〇二〇年七月六日书记员 李佳丽