安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初1395号原告（反诉被告）：陈广义，男，1976年4月21日出生，汉族，武汉瑞宇达交通工程有限公司经理，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：陈义玲，滁州市琅琊区清流法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：滁州中州置业有限公司，住所地安徽省滁州市开发区城东工业园，统一社会信用代码91341100692814557D。法定代表人：黄海生，该公司总经理。委托诉讼代理人：田曙春，安徽曙春律师事务所律师。原告（反诉被告）陈广义诉被告（反诉原告）滁州中州置业有限公司（以下简称中州置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，本案依法适用简易程序,于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈广义及其委托诉讼代理人陈义玲，被告（反诉原告）中州置业公司的委托诉讼代理人田曙春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈广义向本院提出诉讼请求：1、判令中州置业公司协助陈广义办理房产登记手续；2、判令中州置业公司支付迟延交房违约金10万元；3、判令中州置业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年9月4日，陈广义与中州置业公司签订了一份《协议书》，约定中州置业公司在滁州市城东工业园区位于104国道北侧、上海路东侧、苏州路西侧建设居住用房，并同意在上述的配套居住房以拆迁置换的方式提供一套建筑面积为100平方米左右的房屋给陈广义，在两年内将房屋合法交付给陈广义，超出面积按建筑成本价补充给中州置业公司，如超出交房时间要赔偿限额为10万元的赔偿金给陈广义（当时协商结果是超出安置期限应付安置陈广义在外的房租及其他费用合理赔偿）。2013年7月12日，开盘预售时中州置业公司挑选一套楼房（限于多层）供陈广义选择，双方于当日签订《中州国际花园商品房认购协议》（以下简称《认购协议》），约定：陈广义购买中州国际花园商品房6栋2单元903室房屋，建筑面积126.71平方米，市场单价4108元/平方米（实际市场价2800～3300元/每平方米），总金额520225元（建筑面积以房管部门测定的实际面积为准）。双方同意按照《协议书》为基本依据，拆迁置换上述房产，所涉及的税费按照协议在办理房产证时按实结算。直至2015年3月2日，中州置业公司才将涉案房屋交付给陈广义，陈广义以3002元/平方米补足差价后，多次要求中州置业公司办证未果。被告（反诉原告）中州置业公司答辩并反诉称：2010年9月4日双方签订的《协议书》无效，陈广义并未使用货币购买涉案房屋，陈广义的行为属于欺诈。综上，中州置业公司提起反诉，请求：1、驳回陈广义的诉讼请求：2、判令陈广义返还占有的中州国际花园商品房6栋2单元903室房屋；3、判令陈广义承担本案诉讼费用。事实和理由：中州置业公司不是拆迁人，无义务给陈广义进行房屋拆迁补偿、安置。陈广义已从城北新区办事处征迁中心获取了两套拆迁补偿安置的房屋。2010年9月4日，陈广义采取非常手段，阻碍中州置业公司进场施工，乘中州置业公司系外来企业，强迫中州置业公司与其签订《协议书》，协议内容非中州置业公司真实意思表示，陈广义重复获取拆迁补偿安置，侵占公私财物。中州置业公司取得的商品房开发土地系通过正常的招拍挂取得，不是对陈广义进行拆迁安置的适格主体，故要求陈广义返还无偿、非法占有的涉案房屋。原告（反诉被告）陈广义针对中州置业公司的反诉辩称，中州置业公司称陈广义通过胁迫的方式获得涉案房屋，没有事实依据。本案诉争房屋系经双方协议以置换的方式获得，《协议书》及《认购协议》是双方的真实意思表示，协议签订后，中州置业公司按照上述协议约定收取陈广义超出置换面积的房款，并于2015年3月2日将涉案房屋交付陈广义。《协议书》明确约定中州置业公司通过置换的方式给陈广义一套100平方米的房屋，超出面积按建筑成本价支付房款，《协议书》、《认购协议》均是中州置业公司提供的格式文本，且《认购协议》再次强调以《协议书》为基础拟定，根据合同相对性的原则，中州置业公司是适格的合同主体，上述两份协议合法有效，不具备解除条件，更不具备撤销条件，请求驳回中州置业公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2010年9月4日，滁州经济技术开发区城北新区办事处（征迁人）与陈广义（拆迁人）签订NO.CIA-015《征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》，对陈广义所有的位于宋郢村中郢组的房屋进行拆迁补偿安置，安置房屋为金燕小区38号楼1501室、1601室。同日，陈广义（甲方）与中州置业公司（乙方）签订《协议书》，约定“1、乙方建设的配套居住用房位于城东工业园104国道北侧、上海路东侧、苏州路西侧。2、乙方同意在第一条所述的配套居住用房内拆迁置换提供一套建筑面积100平方米左右的房屋给甲方，开盘时，乙方挑选一套楼房（限于多层）供甲方选择。如交付房屋建筑面积超过100平方米，超过部分面积按乙方的建筑成本支付价款。3、乙方负责在协议签订两年内将房屋建成交付甲方，为毛坯房。如两年之内不能按期交房给甲方，乙方按《合同法》规定的违约责任赔付甲方违约金，违约金按房价的5‰限额为10万元。如乙方在两年内没有取得该区块建设许可并未实施建设的，视为乙方不能履约，甲方有权通过法律途径追究其法律责任，要求赔付每户同等面积的商铺或现金壹佰万元。4、为照顾甲方顺利拆迁，乙方一次性补偿甲方（三家）安置过渡费壹拾万元整（100000.00），同时一次性补偿陈广义家户口搬迁安置费（30000.00）。合计十三万元（130000.00），由乙方一次性付现金给陈广义，由陈广义负责分配。……”。2013年7月12日，中州置业公司（甲方、出卖人）与陈广义（乙方、买受人）签订《中州国际花园商品房认购协议》，协议载明“甲乙双方确认本协议是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对所购的物业状况、交易条件、周边环境也有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方购买中州国际花园6栋2单元903室，现就乙方购买甲方出售的商品房事宜签订本协议，双方达成协议如下：一、该商品房建筑面积共126.71平方米，其中，按建筑面积计算，单价为4108元/平方米；总金额为伍拾贰万元零伍佰贰拾伍元整，即￥520525元（建筑面积以房管局部门测定的实际面积为准）。二、甲方同意向乙方按照【2010年9月双方签订的协议为基本依据】拆迁置换提供中州国际花园6栋2单元903室。三、涉及到的房屋费用和税费按照【2010年9月双方签订的拆迁协议为依据】在办理房产证、土地证时按实进行结算。四、2010年9月双方间的拆迁协议书为本协议必备附件。五、甲方不得将该商品房卖于他人。……”。2015年3月2日，陈广义支付超出面积房款80190元，中州置业公司向陈广义交付中州国际花园6栋2单元903室房屋。上述事实有陈广义举证的《协议书》复印件、《认购协议》复印件，中州置业公司举证的《征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》以及双方当事人陈述为证，本院予以认定。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：一、《协议书》、《认购协议》是否合法有效；二、中州置业公司是否应向陈广义支付逾期交房违约金。一、关于《协议书》、《认购协议》是否合法有效。中州置业公司辩称上述协议非其真实意思表示，陈广义在订立合同过程中存在欺诈行为，但中州置业公司并未提供有效证据予以证明，且中州置业公司已在上述协议订立后按照合同约定将涉案房屋交付陈广义使用至今，故本院对其辩称意见不予采信。中州置业公司与陈广义订立的《协议书》、《认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。陈广义已按约支付超面积部分的购房款，现其要求中州置业公司协助办理中州国际花园6栋2单元903室房屋的房产登记手续，本院予以支持；对中州置业公司要求陈广义返还涉案房屋的反诉请求，本院不予支持。二、关于中州置业公司是否应向陈广义支付逾期交房违约金。《协议书》第3条约定，中州置业公司应在协议签订两年之内将房屋建成交付陈广义，如两年之内不能按期交房，应按房价的5‰限额为10万元向陈广义支付违约金。《协议书》签订于2010年9月4日，即中州置业公司应于2012年9月4日向陈广义交付房屋，而涉案房屋的实际交付时间为2015年3月2日，超出两年期限，故中州置业公司逾期交房行为构成违约，应向陈广义支付逾期交房违约金。关于违约金的计算方法，根据《协议书》的约定，应按照房价的5‰支付违约金，上限为10万元。涉案房屋的总价款为520525元，故中州置业公司应向陈广义支付逾期交房违约金2603元（520525元×5‰），对陈广义超出部分的违约金请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）滁州中州置业有限公司于判决生效后十日内协助原告（反诉被告）陈广义办理滁州市中州国际花园6栋2单元903室房屋的房产登记手续；二、被告（反诉原告）滁州中州置业有限公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）陈广义支付逾期交房违约金2603元；三、驳回原告（反诉被告）陈广义的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）滁州中州置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2380元，减半收取1190元，由原告（反诉被告）陈广义负担1120元，被告（反诉原告）滁州中州置业有限公司负担70元,于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号见附件二）；反诉案件受理费4500元，减半收取2250元，由被告（反诉原告）滁州中州置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 刘 艳二〇二〇年七月三十一日书记员 张晨曦附件一本案所引用的法律条文及司法解释：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附件二本院诉讼费账户收款人户名：滁州市琅琊区人民法院开户行：工行开发区支行账号：13×××96诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”，在交款人中注明交款人“姓名或单位”。