贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终789号上诉人（一审被告）：贵州华恺置地有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市滨江大道**。法定代表人：杨博，该公司总经理。上诉人（一审被告）：江西宝联投资发展有限公司，，住所地江西省吉安市吉州区吉安市总商会大厦**法定代表人：曾华斌，该公司总经理。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：薛俊、李建秋，重庆华立万韬律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李春宵，男，1982年1月25日出生，汉族，住重庆市渝**。上诉人（一审原告）：樊世蓉，女，1967年3月23日出生，汉族，住重庆市大渡口区。上诉人贵州华恺置地有限公司（以下简称华恺公司）、江西宝联投资发展有限公司（以下简称宝联公司）因与被上诉人李春宵、樊世蓉商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初6230号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。案经本院审委会讨论决定，本案现已审理终结。上诉人华恺公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初6230号民事判决第一项、第二项和第三项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费、保全费等由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案协议仍可以继续履行，一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人与案外人高红跃已达成执行和解协议，上诉人按照该协议向案外人转款，已履行完毕该协议的全部付款义务，高红跃将解除涉案房屋的查封，并退还涉案房屋。根据促进交易原则，被上诉人以合同目的不能实现的基础现已消除。二、一审判定上诉人同时支付定金和利息，属于适用法律错误。定金和利息不能同时主张，构成重复计算。此外，华恺公司法定代表人杨博所做承诺，系对不特定性多数主体作出，不具有特定性。且被上诉人也未将原件递交法庭，真实性存疑。三、本案因上诉人履行执行和解协议，一审认定适用定金罚则条件不成就，且被上诉人尚欠购房款，不应适用定金罚则。上诉人宝联公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初6230号民事判决第二项和第三项，改判宝联公司对被上诉人的债权不承担偿还责任；二、本案一、二审诉讼费、保全费等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决宝联公司向被上诉人承担偿还责任，没有事实依据。一审认定宝联公司与华恺公司的债权债务已经合并，没有事实依据。宝联公司是凯里市人民政府引入的资金方，政府希望宝联挽救已经停建多年的华恺尚城项目。宝联公司仅是借款给华恺公司，属于借贷关系，并未合并组建新的实体。作为资金出借方，肯定要对资金的借入方进行财务监管。即使案外人汤铃将认筹款直接支付给宝联公司，也仅仅是受华恺公司委托而付款，款项用于偿还华恺公司欠宝联公司的债务。二、一审判决宝联公司向被上诉人承担偿还责任，没有法律依据。本案系商品房预售合同纠纷，宝联公司既未与上诉人签订任何合同，也未承诺过由自己偿还上诉人的债务，更未与上诉人建立任何权利义务关系，一审判决宝联公司承担偿还义务，违反合同相对性原则。此外，本案中，宝联公司与华恺公司仅算是协作型联营，应各自承担各自责任。三、涉案协议仍可以继续履行，一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人与案外人高红跃已达成执行和解协议，上诉人按照该协议向案外人转款，已履行完毕该协议的全部付款义务，高红跃将解除涉案房屋的查封，并退还涉案房屋。根据促进交易原则，被上诉人以合同目的不能实现的基础现已消除。李春宵、樊世蓉书面答辩称，一、一审判决解除合同并无不当。双方签订的涉案协议书明确约定双方签订商品房买卖合同的时间为涉案协议签订后七日内，上诉人不能在双方签订的签约时间内签订合同。涉案房屋不仅被案外人高红跃查封，而且生效裁定书已裁定转移给高红跃所有。此外，该房屋被多次查封。涉案合同无论从事实上还是法律上，华恺公司均不能继续履行合同，构成根本性违约，致使合同目的不能实现。二、该年利率5%利息并非是被上诉人所抗辩的违约定金和违约利息，不存在同时适用的问题。三、宝联公司在对广大消费者宣传中以及向政府作出声明和承诺，表示自愿与华恺公司一起合作共同对外承担债务偿还责任。其次，一审庭审查明华恺公司与宝联公司之间至今仍系重组合作关系，并且提供证据证实宝联公司与华恺公司的利益、业务、人员等方面存在混同。四、对于剩余不到3%的购房款是双方在签订商品房买卖合同时才有义务补交，其不存在违约。李春宵、樊世蓉向一审法院起诉请求：1、解除李春宵、樊世蓉与华恺公司签订的《商品房认购协议书》；2、华恺公司、宝联公司退还李春宵、樊世蓉购房款535000元；3、华恺公司、宝联公司双倍退还李春宵、樊世蓉购房定金10万元；4、华恺公司、宝联公司以535000元为基数，按照年率6%向李春宵、樊世蓉支付至偿清为止的资金占用期间利息损失（其中2017年9月8日至2019年8月24日为64200元）；5、案件受理费由华恺公司、宝联公司承担。一审法院认定事实：华恺公司作为借款方向案外人南方基金公司融资用于房地产开发。李春宵、樊世蓉持有南方基金公司基金份额。2017年9月7日，李春宵、樊世蓉（甲方）、南方基金公司（乙方）、华恺公司（丙方）三方签订《基金抵偿协议》，协议载明：经甲乙丙三方友好协商,就甲方购买乙方发行的基金到期赎回事宜，以及丙方欠乙方借款事宜,三方同意以丙方所有的华恺尚城的房屋资产作价清偿甲方的基金款。2017年9月8日，华恺公司（甲方）与李春宵、樊世蓉（乙方）签订《商品房认购协议书》，协议约定乙方向甲方认购华恺、尚城（缇香雅郡一期）底商5号幢负218号房屋。该商品房面积约为29.95㎡（以政府审批测绘报告为准），折前单价为23000元/㎡，折后总金额为人民币551080元；并约定乙方同意签署本认购协议时支付人民币5万元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款）。同日华恺公司出具房屋销售专用收据，收到李春宵、樊世蓉535000元，收款事由：定金50000元、楼款485000元。一审另查明，重庆市第五中级人民法院在审理高红跃与吴庆东、华恺公司、华恺旅游公司股权转让纠纷一案中，根据高红跃的申请于2017年9月25日、9月28日以（2017）渝05执保1742号执行裁定书及协助执行通知书，查封了包括案涉房屋在内的房产，查封期限三年。二原告向重庆市第五中级人民法院提出执行异议，重庆市第五中级人民法院于2018年11月15日以（2018）渝05执异566号执行裁定书驳回李春宵、樊世蓉的异议请求。截止到日前，案涉房屋仍在查封中。一审同时查明，2019年6月27日，华恺公司法定代表人杨博承诺：已与华恺签订抵偿协议的用户，华恺因延期办理手续之间的时间，华恺支付逾期利息5%年息。一审再查明，2019年4月28日，宝联公司向凯里市信访局出具情况说明：宝联公司于2018年筹集5400万元用于华恺项目维稳等工作，2019年1月完成重组工作,并于当年春节前正式进入华恺公司。2019年8月23日，宝联公司和华恺公司共同发布声明：宝联公司与华恺公司迄今为止仍是合作重组关系，共同开发华恺尚城项目，并不是外界传闻宝联公司已退出合作。宝联公司与华恺公司对外宣传广告称：【宝联集团】携手【华恺置地】强强联合打造凯里品质楼盘，重新定义凯里豪宅标准。一审法院认为：一、《商品房认购协议》是否达到解除条件？《商品房认购协议》是当事人协商一致自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力。案涉房屋已被重庆市第五中级人民法院于2017年查封，至今未解封，致使合同目的不能实现。李春宵、樊世蓉主张解除《商品房认购协议》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除情形，因此应予支持。协议解除后，被告应当退还购房款，李春宵、樊世蓉主张的535000元包含定金50000元内，对于购房款数额确定为485000元，因此多余部分不予支持。关于被告辩称李春宵、樊世蓉无证据证明李春宵、樊世蓉对房屋为共同共有问题，一审认为李春宵、樊世蓉对房屋占有份额，不影响李春宵、樊世蓉解除协议的诉请，被告的抗辩理由不能成立，不予支持。关于双倍返还定金的问题，李春宵、樊世蓉与华恺公司签订的《商品房认购协议》是对双方当事人交易房屋的的初步确认。认购协议的合同性质为预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案因被告的原因导致无法实现合同目的，因此一审支持李春宵、樊世蓉要求双倍返还定金的诉讼请求。三、对于李春宵、樊世蓉主张被告承担利息损失问题，2019年6月27日，华恺公司法定代表人杨博承诺：已与华恺签订抵偿协议的用户，由于华恺原因延期办理手续之间的时间，华恺支付逾期利息5%年息。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款：法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。华恺公司应当根据承诺书按照年利率5%支付利息。但李春宵、樊世蓉计算利息时间起点不当，应当从杨博作出承诺的时间为利息计算起始，超出部分不予支持。四、关于宝联公司是否应当承担责任的问题。宝联公司作出明确表示，其与华恺公司系重组合作开发，共同开发华恺尚城项目，足以证实宝联公司和华恺公司之间的债权债务已经混同，宝联公司提出其与华恺公司系合作关系不应当承担责任的抗辩理由，与查明事实不符，不予采信。李春宵、樊世蓉诉请宝联公司承担连带责任，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院》第二条、第四条之规定，判决：一、解除李春宵、樊世蓉与贵州华恺置地有限公司于2017年9月8日签订的《商品房认购协议》；二、贵州华恺置地有限公司、江西宝联投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内连带返还李春宵、樊世蓉购房款485000元、定金100000元，共计585000元；三、贵州华恺置地有限公司、江西宝联投资发展有限公司于本判决书生效之日起十日内，以535000为基数，从2019年6月7日起，按照年利率5%向原告支付至偿清全部本项债务为止的资金占用费。四、驳回李春宵、樊世蓉的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取8026元，由李春宵、樊世蓉负担697元，贵州华恺置地有限公司、江西宝联投资发展有限公司共同负担7329元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审期间，华恺公司向本院提交下列证据：重庆市第五中级人民法院《委托执行函》、《协助执行通知书》以及《执行裁定书》，拟证明涉案房屋在二审期间已被重庆市第五中级人民法院解除查封。李春宵、樊世蓉经质证认为，对该组证据的真实性无异议，但根据执行和解协议，华恺公司未履行执行调解协议，高红跃仍可要求恢复执行，且根据其向凯里市房管局调查得知，涉案房屋现仍处于查封状态。本院认为，李春宵、樊世蓉对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性以确认。宝联公司向本院提交下列证据：《合作协议》、《合作补充协议》，拟证明宝联公司与华恺公司并非重组，双方合作仅针对之前未开发的A地块、C地块以及D地块，案涉房屋属于B2地块的华恺尚城项目，并非双方合作项目。李春宵、樊世蓉经质证认为，对该组证据不予认可，该组证据更能说明宝联公司与华恺公司系借贷关系的陈述自相矛盾。本院认为，宝联公司提供的上述证据系复印件，对其真实性无法确认。李春宵、樊世蓉向本院提供回单一份，拟证明涉案房屋仍处于查封状态。华恺公司、宝联经质证认为，对该组证据真实性无异议，但涉案判决书并未判决华恺公司承担责任，其已申请解除查封。本院认为，华恺公司、宝联公司对该组证据真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本院二审另查明，双方签订的《商品房认购协议书》第六条第1款签约时限约定，乙方签订本《认购协议书》后，需按甲方通知的签约时间（如无其他约定，则于认购协议书签订7日内）完成《商品房买卖合同》、补充协议及相关文件等的签署。第3款代收费约定，乙方在与甲方签署《商品房买卖合同》后，定金自动转为房款，并须在签署《商品房买卖合同》当日付清购买该套物业所应由乙方缴纳的购房款和代收费。另外，截至二审法庭辩论结束，涉案房屋仍处于查封状态。本院认为，本案二审争议焦点为：一、关于涉案协议是否应予解除问题；二、关于一审认定双倍返还定金是否正确问题；三、关于一审判决从2019年6月27日起，以535000元为基数，按年利率5%支付资金占用费直至偿清全部债务为止是否正确问题；四、关于宝联公司是否应承担偿还责任问题。关于涉案协议是否应予解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为只是不能实现合同目的；”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，李春宵、樊世蓉与华恺公司于2017年9月8日签订涉案商品房认购协议书，本案中并无证据表明双方对于签订商品房买卖合同的时间存在其他约定，根据涉案协议约定，华恺公司应于涉案协议签订后七日内与李春宵、樊世蓉签订商品房买卖合同，但华恺公司并未提供相关证据证明其在上述约定时间内履行签订商品房买卖合同的义务。且涉案房屋于2017年9月已被重庆市第五中级人民法院查封，在二审庭审辩论终结前仍未解除查封，双方至今仍未能签订商品房买卖合同。一审据此解除涉案协议，并无不当。关于一审认定双倍返还定金是否正确问题。华恺公司上诉提出其已履行执行和解协议，双倍返还定金条件不成就，且李春宵、樊世蓉尚欠华恺公司购房款，一审适用定金罚则不当。本院认为，根据本案查明的事实，李春宵、樊世蓉已按涉案协议约定向华恺公司支付定金5万元，华恺公司未在涉案协议约定的期限内与李春宵、樊世蓉签订商品房买卖合同，且由于华恺公司一方的原因导致涉案房屋至今仍处于查封状态，致使双方未签订商品房买卖合同，华恺公司应予双倍返还定金。华恺公司是否已履行与案外人签订的执行和解协议，不影响其应承担双倍返还定金的义务。另外，根据涉案合同第六条第三款约定，双方签订商品房买卖合同的当日，李春宵、樊世蓉应付清购买涉案房屋的剩余购房款。因双方至今尚未签订商品房买卖合同，故李春宵、樊世蓉应支付剩余购房款的条件尚未成就。华恺公司提出因李春宵、樊世蓉尚未支付剩余购房款，其不应承担双倍返还定金的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。关于一审判决从2019年6月27日起，以535000元为基数，按年利率5%支付资金占用费直至偿清全部债务为止是否正确问题。本案中，华恺公司法人杨博作出承诺“以与华恺签订抵偿协议的客户，由于华恺原因延期办理手续之间的时间，由华恺支付逾期利息5%年息”该承诺系对违约责任的一种自认，在2017年9月8日到2019年6月27日期间，华恺公司按照定金罚则，只承担5万元违约责任，其相对资金占用费损失来说并不过重。其剩余购房款485000元应从2019年6月27日开始，按照华恺公司承诺年利率5%计算资金占用费，直至债务全部清偿止。一审以535000元为基数不当，应予以纠正。华恺公司提出的该项上诉理由部分成立，本院予以支持。关于宝联公司是否应承担偿还责任问题。首先，涉案协议的签订主体系李春宵、樊世蓉与华恺公司，宝联公司并非涉案协议的当事人。根据合同相对性原理，涉案协议对宝联公司并无约束力。且双方签订涉案协议时，宝联公司尚未与华恺公司进行重组合作开发。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定，“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”本案中，并无证据表明各方当事人对宝联公司承担连带责任存在约定，宝联公司向凯里市信访局所作的情况说明中亦无其对华恺公司对外债务承担连带责任的意思表示。宝联公司与华恺公司进行重组合作开发属实，但李春宵、樊世蓉提供的证据不足以表明宝联公司与华恺公司存在法人人格高度混同的情形。一审认定宝联公司对华恺公司的本案债务承担偿还责任，缺乏事实和法律依据。一审认定宝联公司对华恺公司所应承担的本案债务承担偿还责任不当，应予纠正。综上，一审认定事实清楚，但适用法律部分错误，致判决结果不当，应予纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初6230号民事判决第一项，即“解除李春宵、樊世蓉与贵州华恺置地有限公司于2017年9月8日签订的《商品房认购协议》”；二、撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初6230号民事判决第二项、第三项、第四项；三、贵州华恺置地有限公司于本判决生效之日起十日内返还李春宵、樊世蓉购房款485000元、定金100000元，共计585000元；四、贵州华恺置地有限公司于本判决书生效之日起十日内，以485000元为基数，从2019年6月27日起，按照年利率5%向李春宵、樊世蓉支付至偿清全部本项债务为止的资金占用费；五、驳回李春宵、樊世蓉的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8026元（已减半收取），由李春宵、樊世蓉承担1000元，由贵州华恺置地有限公司负担7026元。二审案件受理费16052元，由李春宵、樊世蓉承担2000元，由贵州华恺置地有限公司承担14052元。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  田 嫄审判员  王山地二〇二〇年七月八日法官助理欧阳樟书记员邹井程