江苏省建湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0925民初4767号 原告（案外人）：杜万友，男，1960年6月26日生，汉族，居民，住所地在江苏省建湖县。 原告（案外人）：刘德娟，女，1967年1月17日生，汉族，居民，住所地在江苏省建湖县。 两原告的共同委托代理人：张剑、高明明，江苏牧剑律师事务所律师。 被告（申请执行人）：建湖县十八团建设发展有限公司，住所地在江苏省盐城市建湖县冠华东路**。 法定代表人：张守彬，该公司总经理。 委托代理人：兰友明，该公司员工。 委托代理人：刘红霞，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 第三人（被申请人）：徐守华，男，1967年3月26日生，汉族，居民，住，住所地在江苏省盐城市建湖县/div> 第三人（被申请人）：彭巧云，女，1967年7月10日生，汉族，居民，住，住所地在江苏省盐城市建湖县/div> 第三人（被执行人）：盐城市徐氏农业发展有限公司，住，住所地在江苏省盐城市建湖县庆丰镇董徐村**/div> 法定代表人：徐守华，该公司总经理。 原告杜万友、刘德娟与被告建湖县十八团建设发展有限公司（以下简称十八团建设公司）、第三人徐守华、彭巧云、盐城市徐某农业发展有限公司（以下简称徐某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜万友、刘德娟及其共同委托诉讼代理人高明明，被告十八团建设公司的委托代理人兰友明、刘红霞到庭参加诉讼；第三人徐守华、彭巧云、盐城市徐某农业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席开庭。本案现已审理终结。 经审理查明，建湖县十八团建设发展有限公司与徐守华、彭巧云、盐城市徐某农业发展有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月9日作出（2018）苏0925民初5110号民事裁定：对徐守华、彭巧云所有的位于上海市普陀区的房屋予以查封，或对被申请人的银行账户予以冻结或查封被申请人其他等值财产，限查封、扣押、冻结金额为600万元。2018年10月25日本院向建湖县不动产登记中心送达民事裁定书和（2018）苏0925执保字第447号协助执行通知书，对徐守华、彭巧云所有的位于建湖县（产权证号02××34）、盛某园1幢212室（产权证号02××33）予以查封。案外人杜万友、刘德娟提出异议后，本院于2019年8月20日作出（2019）苏0925执异40号执行裁定书，驳回杜万友、刘德娟的异议申请。 原告杜万友、刘德娟向本院提出诉讼请求：1、解除对（2018）苏0925民初5110号案件中对位于盐城市建湖县房屋的查封。2、请求确认位于盐城市建湖县房屋归本案原告杜万友、刘德娟所有。3、本案诉讼费用、律师费用由被告承担。事实和理由：2018年2月5日，徐守华、彭巧云出具了协议一份，约定以60万元价格将本案案涉房屋出卖给本案原告。后于同年4月13日双方签订了《建湖县存量房买卖合同》，将本案案涉房屋位于建湖县的房屋分别以34万元、15万元的价格转让给本案原告杜万友、刘德娟，并且原告也在房产交易中心缴纳了所有税款，并实际装修使用该房屋，但因彭巧云在上海带小孩，一直未有时间去房产部门办理过户手续。后房屋被本案被告申请查封，导致原告无法过户。综上，原告认为，对于讼争房屋，原告方在查封前就已与所有权人签订了转让协议，原告在查封前也履行了相关的付款义务，并实际装修、使用该房屋。故案涉房屋应归原告所有，请求依法解除对案涉房屋的查封。 被告十八团建设公司辩称，两原告的诉称没有事实和法律依据。第一、就房屋买卖行为，两原告陈述矛盾，先后以60万元购买和49万元购买，基本的事实原告说法不一，证明不存在实际买卖交易的事实。第二、案涉两套房屋属于商业用房，原告陈述主张的价格过低，与其房屋的实际市场价格不符，此时第三人已经欠付被告的债务数额巨大没有清偿，其不得转移其财产，也不属于生活必须居住用房。第三、原告陈述主张没有办理过户登记手续的原因是原告导致，并非第三人原因所致。第四、不动产物权以登记为权利成立要件，案涉房屋属于两第三人所有。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第七条规定:“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力:未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中被查封保全房屋明确公示登记在两第三人名下，无任何异议。两原告的诉讼请求不能成立，请求查明事实，依法驳回两原告的诉讼请求。 第三人徐守华述称，三年前，因缺少资金发工人工资，先后向原告杜万友借款20万元，后偿还了几万元，我在上冈盛某园有一套一上二的门面房，原告杜万友要求我出售给他，因该房屋在常熟农商银行有抵押贷款40万元，杜万友提出由其出资40万元将常熟农商银行的贷款偿还掉，偿还后将该房屋以60万元的价格出售给他（包括房屋过户费用）。我欠杜万友16万元，代偿银行贷款40万元，房屋价格是55万元，因为还欠原告杜万友借款1万元。2018年4月30日银行贷款代偿后，即到建湖房管部门办理房屋买卖手续。房屋买卖税费均原告杜万友交纳，因我妻子彭巧云在上海照顾女儿生小孩而未能回来办理过户手续。案涉房屋查封前，我和彭巧云均在房屋买卖合同上签了字。 第三人彭巧云、徐某公司未作述称，也未提交证据。 本院查明，2018年2月5日，第三人徐守华（甲方）与原告杜万友签订协议1份，协议载明：“甲方，徐守华，乙方：杜万友，事由：徐守华将盛某园门面一上一下出让给乙方杜万友，价格六十万元正。包括过户费用甲方承担5万元正。已下房子出让乙方杜万友其他任何是是非非都由甲方承担。协议人：徐守华、彭巧云20**.2.5”。2018年4月3日，原告杜万友为徐守华代偿常熟农商银行案涉房屋抵押贷款40万元。同年4月17日，原告杜万友向税务部门缴纳了案涉房屋买卖税费。嗣后，杜万友、刘德娟对上述房屋进行装修并入住适用，且缴纳了水电费用，因第三人彭巧云在上海照顾起女儿生育，致使案涉房屋未能办理过户手续。同年10月25日，依据被告十八团建设公司的诉讼保全申请，本院作出（2018）苏0925民初5110号民事裁定书，查封两原告所购买的案涉的位于建湖县（产权证号02××34）、盛某园1幢212室（产权证号02××33）。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告杜万友与第三人徐守华、彭巧云在本院对案涉房屋查封前即2018年2月5日签订了协议，并支付了房屋全部价款，且于同年4月7日在税务部门缴纳房屋买卖税费，同时也对案涉房屋进行了装修并入住，导致案涉房屋在本院查封时未过户是因第三人彭巧云未能到场签字，而非是原告杜万友、刘德娟自身原因所致。原告提交的证据对案涉房屋足以排除强制执行的民事权益。故对两原告的诉讼请求，本院予以支持，第三人徐守华、彭巧云、徐某公司经本院合法传唤，未到庭参加举证、质证，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、不得执行本院作出的（2018）苏0925民初5110号民事裁定书中对位于建湖县（产权证号02××34）、盛世嘉园1幢212室（产权证号02××33）。 二、确认原告杜万友、刘德娟所购买的位于建湖县（产权证号02××34）、盛世嘉园1幢212室（产权证号02××33）享有所有权。 案件受理费8650元，由被告建湖县十八团建设发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盐城市中级人民法院。 审 判 长  夏 云 人民陪审员  夏文娣 人民陪审员  杨加喜 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  徐海玉