江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初4112号原告：南通光华建筑工程有限公司，统一社会信用代码91320623138652685T,住所地如东县掘港镇珠江路**光华大厦。法定代表人：储开俊，董事长。委托诉讼代理人：黄述雄，江苏信阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜乃祥，男，原告下属江海分公司负责人。被告：顾祖成，男，1958年7月7日生，汉族，住南通市通州区。被告：王玉凤，女，1964年4月21日生，汉族，住南通市通州区。被告：王欢，男，1995年2月9日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：张家楠，江苏金平川律师事务所律师，系上述三被告的委托诉讼代理人。委托诉讼代理人：王冬林，江苏金平川律师事务所实习律师，系上述三被告的委托诉讼代理人。原告南通光华建筑工程有限公司（以下简称光华公司）与被告顾祖成、王玉凤、王欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄述雄、姜乃祥，被告王玉凤及三被告的委托诉讼代理人张家楠、王冬林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令三被告交还座落于南通市通州区房屋并将该房变更登记于原告名下；3.保全申请费5000元，由三被告负担。审理中，原告变更上述第1、2项请求为：1.判令三被告支付购房款2304535元；2.判令三被告支付迟延付款利息518612元（按逾期贷款年利率6.45%计算至2020年5月19日）。事实和理由：2014年3月21日，原告因承建南通市通州区碧桂园•天玺湾一期项目工程，从建设方南通市通州区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）取得包括案涉碧桂园38栋1001室房屋在内的7套工抵房，并指定案外人何忠代持。三被告知悉后，与原告协商购买案涉房屋，双方商定房价为2304535元。2016年10月19日，双方签订简要《购房协议》，协议约定被告当日支付首付款1000000元，余款于当年底付清，但协议签订后，被告要求缓付首付款，原告同意后，由代持房人何忠将案涉房产登记至被告王欢名下。但三被告一直未支付房款，甚至拒付。三被告辩称：1.被告王玉凤经手签署《购房协议》，注明了当事人、约定了标的和价款，合同依法成立，但其中付款方式与付款时间非被告顾祖成、王玉凤真实意思，该两被告已按照双方真实意思履行了给付房款的义务（以原告欠付的钢材货款的财务费用作抵算），不存在原告催收房款和被告要求缓付的事实；2.被告王欢非房屋买卖合同当事人，其取得案涉房产产权，来源于被告顾祖成、王玉凤夫妇的权利让与，房产登记于王欢名下，系赠与所致。针对原告变更后的诉讼请求，三被告答辩认为：1.《购房协议》签订时，原告欠付被告顾祖成经营的南通巨丰金属材料有限公司（以下简称巨丰公司）钢材货款、财务费用和运费额远远大于房款，双方约定购房实际是原告以房抵款，《购房协议》意思表示虚假，无效；2.生效判决已经认定原告以案涉房产抵算2304535元财务费用，而购房行为无效，故不存在违约，原告主张支付利息亦无法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，座落于南通市通州区项目工程由案外人碧桂园公司开发、原告光华公司总承包。被告顾祖成与他人共同投资了南通沙隆金属材料有限公司（以下简称沙隆公司）、巨丰公司，并任巨丰公司法定代表人。2014年3月，巨丰公司与原告光华公司订立合同，陆续向原告光华公司承建的碧桂园•天玺湾一期项目工程供应钢材。2016年9月1日，沙隆公司与光华公司曾签订合同，向光华公司承建的靖江碧桂园项目工程供应钢材。原告光华公司在碧桂园•天玺湾一期项目工程施工过程中，原告光华公司从碧桂园公司取得含案涉房产在内的七套房屋抵顶工程款，并指定案外人何忠挂名代持。2016年10月19日，原告光华公司委托案外人何松与被告顾祖成签订《购房协议》一份，载明“顾祖（组）成（身份证号：）购买通州碧桂园38栋1001室；建筑面积273.01平方米。房屋总价贰佰叁拾万零肆仟伍佰叁拾伍元整（￥2304535元）。今收购房款壹佰万元整，其余款项2016年底付清”。卖方由何松作为经办人签名并加盖原告光华公司下属通州碧桂园项目经理部印章，买方由被告王玉凤签字。2017年2月19日，根据原告光华公司及何忠的要求，碧桂园公司项目管理部在其内部记录中将上述房产认购人由何忠变更为被告王欢（各被告称王欢系王玉凤侄子），并与被告王欢签订《商品房买卖合同（预售）》。2018年5月30日，碧桂园公司向被告王欢出具了2235975元的增值税普通发票，同年8月14日，上述房产登记于被告王欢名下。其间，三被告未曾直接支付过房款，光华公司也从未向顾祖成或王欢主张支购房款。原告光华公司于2019年5月17日诉来本院要求处理。审理中，原告因申请诉讼保全，向本院交纳保全申请费5000元。2019年5月28日，原告光华公司以巨丰公司为被告、何松为第三人向本院另案起诉，提出了判令巨丰公司返还其过付的货款6601336.05元等诉讼请求，巨丰公司在该案诉讼过程中提出了判令光华公司支付货款、运费、财务费用2987695.88元等反诉请求。该案审理中，沙隆公司将其对光华公司享有的债权及有关合同权益转让于巨丰公司，并通知了光华公司；同时，巨丰公司、沙隆公司共同向本院说明：对顾祖成以公司与光华公司钢材购销合同中约定的财务费用抵算通州区碧桂园38幢1001室房款2304535元无异议。本院经审理，于2020年1月13日作出（2019）苏0612民初4369号民事判决，确认了截至2017年底原告光华公司应付巨丰公司的财务费用、以碧桂园38栋1001室房产作价2304535元抵算了截至2017年底财务费用中相应部分，并且等额财务费用在何松2019年1月4日的欠条中未再计入，综合全案，判决驳回了光华公司全部诉讼请求、支持了巨丰公司部分反诉请求。光华公司不服上述判决，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉，该院经审理，于2020年5月29日判决驳回光华公司上诉，维持原判。本院认为，原告与被告顾祖成、王玉凤订立的《购房协议》中，主体、标的物、数量及价款明确，合同依法成立，上述相关约定合法有效。双方争议在于价款履行方式及房款是否已经支付。关于房款的履行方式，《购房协议》记录“今收购房款壹佰万元整，其余款项2016年底付清”，而实际当日并无房款交付，故从订立《购房协议》约定的时间节点看，2016年10月19日应当支付1000000元、当年底应付余款，但在房款均到期且各被告分文未付情况下，原告及其房产代持人何忠仍于2017年2月19日要求碧桂园公司变更购房人姓名；之后到2018年5月，碧桂园公司向王欢开具房款发票、将房产登记于王欢名下，原告又从未向各被告主张房款，这些行为对于急需资金建设的原告来讲，如书面约定的付款方式属实，则与常理严重不符，难以认定《购房协议》中房款履行方式系双方真实意思。再从2019年何松经手向被告顾祖成经营的巨丰公司出具的欠条看，结算后欠付的财务费用已扣减房款相应金额，生效的民事判决也确认了房款已从原告应付2017年底前应付财务费用中扣除，即购房人已付清房款，且系以财务费用抵算。故而，《购房协议》中有关房款支付的记载非双方真实意思，不应拘束合同当事人，双方合意当是以房抵款，或是以相关欠款抵算房款。综上，被告顾祖成、王玉凤已履行给付房款义务，原告的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。至于王欢，案涉房屋虽登记于其名下，但原告并无其是房屋交易当事人的证据，原告针对其提出请求，依据不足。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条第一款、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决如下：驳回原告南通光华建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费29385元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费29385元（该院开户行：中国银行濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  孙 进人民陪审员  潘红梅人民陪审员  陆志军二〇二〇年七月二十七日书 记 员  余哲语