内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终1144号上诉人（原审被告）：通辽市金旺房地产开发有限公司，住所地：通辽市科尔沁区。法定代表人：王耸，职务：总经理。委托诉讼代理人：徐娜，女，通辽市金旺房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：闫佳，辽宁纬轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张海程，男，1994年3月20日出生，蒙古族，无职业，户籍所在地：通辽市科尔沁区，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。委托诉讼代理人：范鑫金，内蒙古陈淑文律师事务所律师。上诉人通辽市金旺房地产开发有限公司（以下简称金旺公司）因与被上诉人张海程房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初8036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金旺公司上诉请求：一、撤销通辽市科尔沁区人民法院做出的(2019)内0502民初8036号民事判决书第一项，依法改判驳回被上诉人张海程的全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费，评估费概由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律错误、证据采信错误导致判决结果错误，上诉人不应赔付被上诉人的租金损失。一审法院违背了“不告不理”的民事审判原则，在被上诉人没有主张租金损失的情况下认定“而根据双方签订的合同目的、权利义务的约定及合同中关于上述违约责任的约定均为被告逾期交付房屋所应承担的违约责任”是错误的结论。首先，被上诉人在一审过程中主张的费用是临时安置补偿费，其诉讼中主张的是按照每月1200元的标准要求上诉人支付2014年12月31日至2019年7月30日期间的临时安置补助费66000元。然而，临时安置补偿费具有明确的法律定义，是指是指拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助。该费用除了具有特定法律含义外，还有特定存在的期间，即过渡期。而逾期交房的违约责任是基于合同约定产生的，其发生的期间是约定交付日至实际交付日。因此，二者法律含义、责任、产生期间均有所不同，不能一概而论。并且在一审多次庭审中，被上诉人均明确要求上诉人支付的是临时安置补偿费，在该费用具有特定的法律定义的情况下不能进行扩大解释为租金损失。在被上诉人未变更诉讼请求且基于特定法律关系向上诉人提起诉讼时，仅能对原告的诉请进行评判。其次，被上诉人起诉基于拆迁安置补偿协议未约定回迁安置费这一特定法律关系，而如法院支持损失则是基于违约责任，二者并非同一法律关系，不能在同一起案件中合并处理。因此，一审法院适用法律错误导致判决结果错误，应当予以纠正。一审法院自行委托鉴定机构，对涉案房屋的租金损失进行了鉴定，并参照鉴定结论做出判决属于证据采信错误，该鉴定结论不能作为定案依据。在被上诉人没有变更诉讼请求且没有主张该笔费用的情况下,一审法院自行委托鉴定，与客观案情不符。另外该份鉴定意见程序违法,根据《民事诉讼法》第80条规定：勘验物证或者现场，勘验人必须出示人民法院的证件，并邀请当地基层组织或者当事人所在单位派人参加，当事人或者当事人的成年家属应当到场，拒不到场的，不影响勘验的进行。而在本案的鉴定过程中，既没有通知上诉人对送检材料进行质证，鉴定人在鉴定过程中也没有告知上诉人享有的权利、未通知上诉人到现场进行勘验，因此鉴定程序违法，剥夺了上诉人应当享有的权利，鉴定结论不应予以采纳。综上，一审法院适用法律错误、证据采信错误，请求二审法院予以纠正，撤销原审判决并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。张海程辩称，原审判决认定事实清楚，证据确凿，判决正确。上诉人的辩解不符合本案双方签订的拆迁安置协议书的规定，双方签订的安置补偿协议是上诉方于2014年12月31日将回迁的房屋交于被上诉人，逾期之月不能交付，按照原标准的二倍发给被上诉人临时安置补偿费。该临时安置补偿费的标准为600元，本案为了确定600元的真实性，由被上诉人向法院提出价格鉴定申请，经原审法院通知双方对鉴定做出确认。两次经鉴定得出的结论为上诉人应当补偿给被上诉人房屋过渡费，也就是房屋租金的损失62865元。该过渡费既是安置补偿费，也是因上诉人逾期交房的产生的违约而给予的两倍安置补偿费。上诉人强调不告不理，安置补偿费和安置违约金在字面上分解抗辩，逃避本案中应当承担的违约责任，不应受到法院的支持，提请法院依法判决本案。张海程向一审法院提出诉讼请求：请求依法判令被告通辽市金旺房地产开发有限公司支付2014年-2019年7月临时安置补助费66000.00元。一审法院认定事实：2011年7月1日，原告张海程(乙方)与被告通辽市金旺房地产开发有限公司(甲方)签订了拆迁安置协议书，双方在协议书中约定根据通辽市人民政府通政发(XXXX)第XXX号文件批准某路东某路西为某小区建设用地。为保护甲乙双方利益，保障建设项目的顺利进行，根据城市房屋拆迁管理条例和有关的文件的规定双方协商达成如下补偿协议：一、根据房屋拆迁许可证拆许字（XXXX)第X号甲方因建设需要拆迁乙方在拆迁范围内张海程居住房屋，建筑面积73平方米，经评估和被迁房屋标准价结合成新为700.00元/平方米，被拆除房屋建筑面积为73平方米，应给予所有权人补偿51100.00元,拆迁未超批准期限的临建7.5平方米，按250.00元/平方米应补偿7875.00元，合计52975.00元。同时甲方支付乙方搬家补助费800.00元，电话移机费290.00元，闭路移机费150.00元，共计1240.00元，总计共补偿54215.00元。乙方要求产权兑换即回迁，回迁面积为80平方米，回迁楼为13号楼5112室，无装修，无任何费用补偿。乙方应在2011年7月7日前完成搬迁并将原住房屋交甲方拆除，甲方于2014年12月31日捋回迁房交给乙方，如甲方逾期之月不能交付乙方使用，自逾期之月按照原标准的2倍发给乙方临时安置补助费。2020年1月1日被告通辽市金旺房地产开发公司将已建成的房屋-X号楼X单元XXXX室，建筑面积是86.03平方米交付给原告张海程。另查明，原告的张海程被拆迁的房屋为附房,无房屋产权证书。再查明，经庭审询问核实就原告所主张的2014年-2019年7月临时安置补助费用的性质实际为被告未按上述期限交付房屋自2015年1月1日至原告张海程起诉主张的2019年7月期间房屋的租金损失。就此期间租金损失，本院于2019年10月18日委托通辽市某某价格评估有限责任公司进行评估。该公司于2020年1月13日作出退回鉴定/评估案件说明书。本院于2020年3月17日函告该评估公司，要求其对2015年1月1日至2019年7月期间的涉案房屋租金损失进行评估，该公司于2020年3月24日作出通融合估字(XXXX)第XXXX-XXX号《通辽市融合价格评估有限责任公司关于房屋租金价格的评估意见书》，评估意见为涉案房屋自2015年1月至2019年7月期间的租金损失为62865.00元。原告为此支付评估费5000.00元。还查明，原告张海程确认其主张的房屋安置补偿费实际为因被告违约所致的涉案房屋的租金损失。一审法院认为，本案的争议焦点问题为原告方主张被告支付2014年12月31日之后到2019年7月临时安置补助费66000元(租金损失)的事实根据和法律依据(涉案的房屋在拆迁时不具有房产证是否能够取得临时安置补助费及标准或金额问题)。原告张海程被拆迁的房屋为附房，在2011年7月1日签订《拆迁安遣协议书》时明确置换的房屋为80平方米，并于2014年12月31日将回迁房交付。双方在合同中约定“如被告逾期之月不能交付原告使用，自逾期之月起按照原标准的二倍发给原告临时安置补助费。”对于合同中未约定原标准，所以被告主张不应承担安置补助费，经本院庭审查明双方对涉案房屋在过渡期内未约定临时安置补偿费，被告在此期间不承担给付责任，而根据双方签订合同的目的、权利义务的约定及合同中关于上述违约责任的约定均为被告逾期交付房屋所应承担的违约责任。但双方对此金额约定不明，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条一、三款的规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房屋地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案虽为拆迁安置补偿合同纠纷，但与商品房买卖合同中所涉的逾期交付使用房屋所致违约责任性质相同，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条的规定，可以参照适用。本院依法委托鉴定、评估机构对逾期交付至原告起诉期间的租金损失进行了评估，对于租金损失的金额，被告因其违约行为应予以赔偿。被告提出双方未约定临时安置补助费，因此不同意支付的辩解主张与双方合同约定的内容、本院查明的事实不符且有悖法律规定，故本院依据原告当庭明确的诉讼请求实际为被告违约所致的租金损失，予以支持。综上，根据双方订立合同的目的、标的物的性质、违约期间、违约程度等因素，为了保护民事主体的合法权益，调整民事关系，维护社会和经济秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、被告通辽市金旺房地产开发有限公司向原告张海程赔偿因逾期交付房屋所致的租金损失62865.00元；二、驳回原告张海程的其他诉讼请求。案件受理费1450.00元，由原告张海程负担78.00元，由被告通辽市金旺房地产开发有限公司负担1372.00元；评估费5000.00，由被告通辽市金旺房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审采信的证据与认定的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，金旺公司与张海程签订的《拆迁安遣协议书》中约定产权兑换，该协议第六条约定：“甲方（金旺公司）于2014年12月31日将回迁房交给乙方（张海程），如甲方逾期之月不能交付乙方使用，自逾期之月起按照原标准的二倍发给乙方临时安置补助费。”该条款为违约责任之约定。双方在案涉合同中未约定临时安置补助费的原标准，经张海程申请，一审法院委托评估机构对回迁房屋逾期交付至张海程起诉期间（共计55个月）的租金损失进行了评估。因双方在案涉合同违约条款中有关违约金数额或者损失赔偿额计算方法约定不明，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条一、三款的规定，并结合案涉回迁房屋逾期交付期间租金损失的评估结论确定本案违约金数额并无不当。故上诉人金旺公司的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人金旺公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未确定判决的履行期限应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初8036号民事判决第一项、第二项；二、上诉人通辽市金旺房地产开发有限公司上述应赔偿被上诉人张海程的款项，于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1450.00元，由被上诉人张海程负担78.00元，由上诉人通辽市金旺房地产开发有限公司负担1372.00元；评估费5000.00，由上诉人通辽市金旺房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1372元，由上诉人通辽市金旺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 包永春审判员 朱秀峰审判员 刘景国二○二○年七月九日书记员 张 琦