重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初4731号 原告：罗浩天，男，汉族，1988年4月12日出生，住成都市青羊区。 原告：向林双，女，汉族，1990年10月20日出生，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：罗浩天（向林双之夫），住成都市青羊区。 被告：重庆同景宏航置地有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路**第**，统一社会信用代码91500106596703443D。 法定代表人：彭善荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙佳云，女，汉族，1992年11月21日出生，住黑龙江省巴彦县。 原告向林双、罗浩天与被告重庆同景宏航置地有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗浩天，被告重庆同景宏航置地有限公司的委托诉讼代理人孙佳云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗浩天、向林双向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《重庆恒大优活城商品房认购书》；2、判令被告返还原告已经支付的首付款及税费244423.52元，双倍返还原告定金40000元，并按中国人民银行逾期贷款利息标准支付占用资金利息（该利息从2019年12月31日起计算至以上款项付清为止）；3、请求人民法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2019年12月29日，原被告双方签订《重庆恒大优活城商品房认购书》，该认购书第八条约定“乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加和减少任何条款。”但原告并未在被告销售中心看到上述文件，且截止起诉时原告仍未见过以上文件。签订认购书及原告支付首期款后，被告有义务向原告提供《商品房买卖合同》样板条款，但被告未提供导致违约。 2019年12月31日原告前往被告销售中心支付了首期房款并要求签订《商品房买卖合同》，但被告提出该房屋栋证没有办下来之前不能与原告签订《商品房买卖合同》，要等到二月份左右栋证办下来之后才能签订。原告作为消费者在支付了不菲的首期款和税费后连一份《商品房买卖合同》都没有见到，感到不安。遂多次询问被告栋证办理进度及要求被告及时签订《商品房买卖合同》，但此时被告以原告付款进度还未达到网签标准表示不能同我方签订《商品房买卖合同》。被告以此为由拒签合同属于违约。 该《认购书》第二条第3款约定，原告须在2020年1月2日前支付首期房款并签订《商品房买卖合同》及补充协议，而原告履行该义务的前提是被告履行向原告提供合同并配合签订的义务，该约定暗含了被告应当向原告提供并配合签订合同的义务。因被告拒绝向原告提供《商品房买卖合同》并以各种理由推诿拒签的行为已构成违约。 原告于2020年3月23日向被告发出解除认购书通知函，要求被告解除认购书并退还原告已经支付的款项，但被告一直不予理睬。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告重庆同景宏航置地有限公司辩称：1、双方签订的认购书合法有效，从原告认购前至今被告在涉案房屋项目上均有相关样板文书、证件等公示；2、认购书第五条约定原告只有履行完毕认购书义务，在被告未能为其保留房号的情况下才可以要求被告双倍返还定金，但在本案中被告并未违约，认购书仍可继续履行，原告逾期付款在先，其无权单方解除合同，更无权要求被告支付双倍返还定金和支付任何资金占用损失；3、现原告逾期付款已经构成根本违约，原告不享有解除权，被告作为守约方可要求原告支付逾期付款违约金，并保留解除认购书的权利；4、原告在诉状中已经认可被告需要等到涉案房屋栋证办理下来后才能办理签订涉案房屋的商品房买卖合同的事实，所以在此期间被告不存在违约。被告已于2020年1月22日取得房屋栋证，具备签订商品房买卖合同的条件，但是因为疫情以及原告付款未达到房管局办理网签的要求，所以至今未签订商品房买卖合同，违约方应当是原告方。综上所述，请求人民法院依法判决。 经审理查明：2019年12月29日，原告罗浩天、向林双(乙方、买受人)与被告重庆同景宏航置地有限公司（甲方、出卖人）签订《重庆恒大优活城商品房认购书》（编号：CQHDYHC0000132），该认购书主要约定：甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购重庆恒大优活城楼盘22幢*单元。该商品房建筑面积共250.74平方米，其中套内建筑面积211.02平方米，按建筑面积计算单价为7498.54元/平方米；按套内面积计算，单价为8909.98平方米。总金额为1880184元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签约《商品房买卖合同》及补充协议时转入房款）；二、乙方选择分期付款方式付款：乙方须于2020年1月2日前支付首期房款168018元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》及补充协议；于2020年3月29日前付清282028元；于2020年6月29日前付清282028元；于2020年9月29日前付清188018元......。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。三、乙方支付首期款的同时预缴税费56405.52元，如政府有关部分调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补。四、乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大优活城项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。五、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。六、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签订《商品房买卖合同》及补充协议则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。七、甲乙双方联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。八、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。该认购书尾部甲方处由被告签章及经办人谢粤、销售经理朱珊珊签名。乙方处由原告向林双、罗浩天签名捺印。 同日，原告向被告支付定金20000元。2019年12月31日，原告前往被告销售中心支付了首期款168018元及契税56405.52元，共计224423.52元，并要求签订《商品房买卖合同》，但被告提出该房屋幢证没有办下来之前不能与原告签订《商品房买卖合同》，要等到二月份左右栋证办下来之后才能签订原告向被告支付。后原告多次要求与被告签订《商品房买卖合同》，但被告告知原告其已付款额度尚未达到总房款的20%，未达到网签的标准，因此无法办理网签并签订《商品房买卖合同》。 2020年1月22日，被告取得重庆市沙坪坝区永青路98号22幢不动产权证。2020年1月23日-2020年2月28日，因新冠肺炎疫情防控的原因被告停工停产。2020年3月10日，销售经办人员谢粤向原告向林双发送微信“现在已经可以正常网签了签合同了，刚刚收到的通知”。 2020年3月22日，原告向被告邮寄《解除认购书通知函》，该通知函第三条解决方案中写明：1、在贵司同意我方所有未付房款以《认购书》确定的首付款时间为准向后延期三个季度之情况下，双方继续签订《商品房买卖合同》履行合同义务。2、若贵司不同意前述条件，希望贵司能于15日内同我方达成《认购书》的解除协议并退还我方支付的购房款、定金、税费。否则我方只能诉请法院要求退还相应款项并双倍返还定金，希望贵司能尽快与我方联系并友好协商解决，避免诉累。邮件记录显示2020年3月23日“他人收前台”。 被告还举示网签系统视频资料，该视频显示按照系统提示将原告的信息及首付款项等内容录入网签系统后，该系统会弹出对话框显示“首付款在分期付款时必须大于等于总价的20%”，无法进行下一步操作。审理中，被告仍表示只要原告付款达到总房款的20%，其愿意立即与原告签订商品房买卖合同,但原告明确表示拒绝。 审理中，被告申请该认购书经办人员谢粤于第二次开庭审理时出庭作证，证人陈述：“重庆易居投资顾问有限公司独家代理销售被告的该楼盘，证人系代销公司工作人员。2019年12月28日，二原告到销售中心口头磋商认购书的事宜，证人已口头告知签订商品房买卖合同需等到幢证办理下来并且付款进度达到总房款的20%才能签订合同。原告回家充分考虑后才于2019年12月29日签订认购书。因证人并非被告公司的工作人员，受到权限限制，就上述口头告知事实未向原告出具书面的材料。2020年3月10日，其向原告告知可以网签了，但前提还是需要付款进度达到20%。”原告对证人证言的部分内容不予认可并认为被告与证人有利害关系，且有串供的嫌疑，其证言不应采信。原告认可其于2019年12月28日到销售中心与证人面谈磋商，但表示记不清磋商的内容。 审理中，原被告双方对《重庆恒大优活城商品房认购书》属于商品房预约合同无异议。 上述事实，有原、被告的陈述、证人证言以及原告举示的《重庆恒大优活城商品房认购书》、刷卡小票、收据、《解除认购书通知函》、邮政单、投递记录；被告提交的重庆市建设工程竣工验收备案登记证、商品房预售许可证、不动产权证书、销售中心现场照片、企业复产复工报备表、微信聊天记录截图等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。 本案中原被告所签订《重庆恒大优活城商品房认购书》在性质上属于商品房预约合同，该认购书系双方当事人真实意思表示，合法有效。商品房预约合同的目的就是为了按约能够签订商品房买卖合同。该认购书明确约定了原告须在2020年1月2日前支付首期房款，并签订《商品房买卖合同》及补充协议。原告已经按约履行了付款义务，但截止法庭辩论终结前，原被告仍然没有签订《商品房买卖合同》及补充协议（即本约）。 原被告双方均认可截止目前未签订本约的原因是：一、2020年1月22日前，涉案房屋所在的22幢楼栋不动产权证尚未办理下来前，无法签订本约；二、因原告选择分期付款方式，其付款比例未达到总房款的20%的监管要求，无法进行网签即无法签订《商品房买卖合同》及补充协议。被告认为虽然双方签订的认购书上约定了签约时间，但实际上在原被告双方签订认购书前，被告已通过口头形式充分告知原告变更了签订本约的时间节点并对签订本约附加了条件，原告是在充分知晓同意后才签订的认购书，因此被告的行为不构成违约。为证明上述事实，被告申请了证人出庭作证，但因证人系被告代销公司的工作人员，且证人在第二次庭审中才出庭作证。证人不仅与被告具有利害关系，且不能排除证人在第一次庭审后已知晓部分案件情况的合理怀疑，故本院对证人证言不予采纳。除此之外，被告并未再举示任何证据证明原被告双方已对认购书的内容进行了变更。同时，该认购书第四条约定：“乙方（原告）必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大优活城项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方（原告）放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方（被告）无须通知乙方（原告），可另行销售该房屋”。倘若原告在签订认购书前已知晓在约定的签约时间即2020年1月2日前事实上根本无法签订本约的情形，其在明知必然违约需承担严苛的违约责任的前提下仍然同意签订该认购书明显与常理不符。虽然原告在诉状中认可在2019年12月31日知晓签订本约需等待被告取得涉案房屋幢证，并多次询问幢证办理进度，在此期间被告告知原告付款进度未达到一定的比例无法网签的事实，但并不能由此反推在签订认购书前被告已告知原告上述条件并经原告同意，即无法确认原被告已就签约条件、时间等认购书内容变更达成一致。 根据《中华人民共和国合同法》第七十八条之规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。因此，原被告双方的认购书应当推定为未变更。原被告双方应当按照认购书的内容全面履行各自的义务。原告已经按照认购书约定支付了定金、首期款，被告应当按照认购书的约定在2020年1月2日前与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议。被告明知其未取得幢证前无法签订本约，其于2020年1月22日才取得幢证，已超过认购书约定的签订本约的时间，此时被告已经违约。且被告在庭审中仍以原告付款未达到一定比例无法办理网签为由拒绝与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议。应当说明的是，双方签订的认购书明确约定的是“签订《商品房买卖合同》及补充协议”，而并非办理网签后再签订《商品房买卖合同》及补充协议，故被告的行为构成违约，致使原告的预约合同目的不能实现，原告有权解除认购书。 关于合同解除时间的问题。2020年3月22日，原告向被告邮寄《解除认购书通知函》，邮件显示被告前台已于2020年3月23日签收该通知函。虽然该通知函名义上为“解除认购书通知”，但纵观该通知函的内容，原告是“希望”被告能与原告达成《认购书》的解除协议并退还相关费用。因此原告发出的该通知函仅为表达希望双方能够协议解除认购书的一种个人意愿，并非直接明确的向被告行使解除权。且该通知函还载明“否则我方只能诉请法院要求退还相应款项并双倍返还定金，希望贵司能尽快与我方联系并友好协商解决，避免诉累”，即意味着如果双方协商解除未果，原告会选择诉讼方式处理。故该《解除认购书通知函》不具备通知解除的法律效力，认购书未以通知方式予以解除。因原告享有解除权，且原告向本院提起本案诉讼，诉状中明确请求判令解除《重庆恒大优活城商品房认购书》，故本院诉状副本送达至被告之日即2020年5月18日为认购书解除之日。 关于合同解除后的法律后果以及违约责任问题。原被告签订的《重庆恒大优活城商品房认购书》已经解除，原告已支付定金20000元，被告作为收受定金的一方，不履行约定的债务导致合同解除，故被告应当双倍返还定金40000元。同时，被告在合同解除之日起应当向原告返还已经交纳的首期款168018元及契税56405.52元，共计224423.52元，并支付资金占用利息，资金占用利息属于法定孳息，该资金占用利息以224423.52元为基数，从合同解除之次日即2020年5月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告罗浩天、向林双与被告重庆同景宏航置地有限公司签订的《重庆恒大优活城商品房认购书》于2020年5月18日解除。 二、被告重庆同景宏航置地有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告罗浩天、向林双双倍返还定金共计40000元。 三、被告重庆同景宏航置地有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告罗浩天、向林双返还购房首期款168018元及契税56405.52元，共计224423.52元，并支付资金占用利息，该利息以224423.52元为基数，从2020年5月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止。 四、驳回原告罗浩天、向林双的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21722元，减半交纳10861元（原告已预交），由被告重庆同景宏航置地有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 张 煜 二〇二〇年七月十六日 书记员 产慧婷