广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初675号原告：何联坚，女，1959年8月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：罗惠强、罗成山，均为广东信惠律师事务所律师。被告：张伟明，男，1955年11月12日出生，汉族，住广东省龙门县南昆山管委会。被告：张水金，男，1979年9月19日出生，汉族，住址同上。上述两被告共同委托诉讼代理人：罗学源、郭秀琴，均为广东增泰律师事务所律师。原告何联坚诉被告张伟明、张水金确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用普通程序，并于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告何联坚的委托诉讼代理人罗惠强、被告张伟明及两被告共同委托诉讼代理人罗学源、郭秀琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何联坚向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年11月2日签订的《土地租赁合同》及于2018年7月22日签订的《补充协议书》无效；2.判令被告共同向原告退回原告已支付的合同款3620300元；3.判令被告向原告支付占用原告支付的合同款期间的利息（利息以2344000元为基数，自2017年12月8日至2018年7月24日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；利息以3620300元为基数，自2018年7月25日至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告分别于2017年11月2日和2018年7月22日签订了《土地租赁合同》和《补充协议书》，约定：1.被告将位于龙门县南昆山密子坪一宗1290平方米果园地租给原告用于建设房屋，租期70年；2.每平方米按2900元计算，合同总款为人民币3740000元；3.原告分三次支付合同款，签订《土地租赁合同》当日支付定金200000元，签订《土地租赁合同》十日内支付至合同总款的60%减除定金200000元为2044000元，待该土地上房屋建至四层后再付剩余的40%尾款；4.若当地政府不准在该土地上建房，被告应退回全部款项给原告。合同签订后，原告向被告支付合同款3620300元。该《土地租赁合同》及《补充协议书》约定的用途、租期、付款方式均体现了涉案合同名为土地租赁合同实质是土地使用权转让合同。根据2004年8月28日修正的《中华人民共和国土地管理法》第四十三条及第六十三条之规定，原告受让涉案农业用地使用权用于建设房屋，违反了上述法律的强制性规定，原告在涉案土地上投资八百万余元兴建的8层楼房，因被认定为违法用地于2019年6月4日被政府拆除，导致原告损失惨重。因涉案的《土地租赁合同》名为土地租赁合同，但实质为土地使用权的转让，而且建设房屋改变了土地的用途，违反了法律的强制性规定，属于无效合同。被告应当将原告支付的合同款退回给原告，请求法院支持原告的诉讼请求。被告张伟明、张水金辩称：2017年11月原告与被告张伟明签订的《土地租赁合同》与《补充协议书》均是张伟明与原告所签订，张水金未参与签订两合同的过程的任何民事行为。合同具有相对性，张水金不是合同的相对方，且涉案土地的权属人是张伟明，张伟明只是用张水金的银行卡收取了原告支付的定金30万元，收取的款项也归张伟明所有，原告将其列为被告参加诉讼的主体不适格，请求法院依法驳回原告对张水金的起诉。根据双方签订的《土地租赁合同》第九条第3款约定，如乙方（原告）建房需要办理手续，报装水电，甲方（被告）无偿协助乙方办理由村里出具的手续，但费用全由乙方承担。原告向被告支付的款项中，有20000元原告在附言备注为“南昆山装电表工程款”、2000元备注为“南昆山装水维护费”，这两笔款应扣除，不属于租金。原告主张的54300元，在《补充协议书》中已明确该款是用于支付给第三方的青苗补偿款，该款被告没有收取，原告也没有证据证明已经支付，应予扣除。涉案土地租赁前，被告在该土地上种植了很多果树，其中，橙、柑桔有350棵，种植年限20多年，香蕉树1500株，参照惠州市2015年发布的土地征收青苗补偿标准，橙、柑桔每棵按296元计算为103600元，香蕉树每株按46元计算为69000元，合共172600元。原告支付给被告的款项中虽包括了上述青苗补偿款，但没有约定具体金额和数量，该款亦应在支付的租金中扣除，扣除后，原告向被告支付的租金实际为3371400元。按照双方签订的《土地租赁合同》约定的年限70年，年租金应为48162.85元。原、被告签订的《土地租赁合同》是双方的真实意思表示，除了租赁的期限约定70年不符合法律外，其余的条款均符合租赁合同的规定。被告出租土地给原告使用，建房并非唯一的选择，原告在租赁的土地上兴建楼房，因未完善用地手续被拆除，所造成的损失应当由原告自行承担，被告收取的只是土地租金，法律没有规定租金不能一次性收取。原告在租赁的土地上建房被拆除，已经对土地造成了永久性的破坏，原告应当向被告赔偿损失，原告支付的70年的租金，扣除20年合法租金后，其余的50年租金应当作为该损失予以赔偿。综上，原、被告双方签订的《土地租赁合同》依法有效，原告请求被告退回租金无理，不应得到法院的支持。本院经审理认定事实如下：2017年11月2日，原告何联坚为承租方（乙方）与被告张伟明为租赁方（甲方）签订《土地租赁合同》，合同主要约定：一、被告将其使用的位于龙门县************租赁给乙方，租赁期限七十年，自2017年起至2087年止，租赁用途为建设房屋。二、甲方必须确保租赁前的土地没有任何第三方主张权利，从本合同生效之日起，土地和土地上的一切物品的所有权均属于乙方，如乙方建房需要办理手续，报装水电，甲方无偿协助乙方办理由村里出具的有关手续，但费用全由乙方承担。三、租赁后，乙方可自行对土地建房或以其他方式流转，收益归乙方所有，如因国家建设需要征用本合同内的土地时，一切的补偿款，包括土地相关补偿款及附着物、建筑物补偿款、青苗款、搬迁款等收益均归乙方所有，与甲方无关，必要时甲方无条件协助乙方收取该款项。四、违约责任约定，甲方违约则所有土地以及土地以上的建筑物的所有费用按评估价三倍偿还给乙方；乙方违约，合同取消，前期所支付订金租金甲方不退还给乙方；协议签订后，如果当地政府不准在该土地上建房，甲方应退还全部租金款项给乙方（不计银行利息）。合同签订后，原告分别于2017年11月2日、11月3日和11月6日通过银行转账支付人民币100000元、50000元和150000元共300000元至被告张水金的账户，款项附言备注为“租用土地订金何联坚”“租用土地订金”“何联坚租用土地订金”，其中50000元是原告委托其儿子李鹤松代为转账。2017年11月13日，龙门县**********民小组出具《证明》，内容为“兹有我中坪村村民张伟明密子坪的一块橙柑桔果园地、香蕉树园地、住宅地是由我村村民小组集体按人口分配给他的，属我村村民张伟明所有。”2017年12月8日和2018年7月2日原告分别向被告张伟明的银行账户支付2044000元和100000元，附言“购地款何联坚”“南昆山购土地款”。2018年7月22日，被告张伟明作为甲方在《补充协议书》签名，该协议书内容：经双方协商乙方（原告）在南昆中坪村密子坪（土名）租用甲方土地一幅约1290平方米（包括青苗补偿）每平方米按人民币2900元计算，合计人民币约3740000元。乙方第一次付款人民币（订金）200000元，第二次乙方付款给甲方人民币2044000元，第三次乙方付款给第三方青苗土地款54300元，第四次乙方付款给甲方人民币100000元。另外，待彻河堤平整土地再按实际测量土地尺寸（平方）计算付款多除少补，协议签订之日起3天内乙方由银行转账给甲方张伟明账号1100000元。上述协议一式一份，只有被告张伟明签名，由原告收执。2018年7月25日原告通过银行向被告账号转账1100000元，附言“何联坚南昆山购土地款”。2018年7月31日和2019年1月2日原告通过银行转账向被告张伟明账号支付2万元和2000元，附言分别是“南昆山装电表工程款”和“南昆山装水维护费”。之后，原告在案涉土地上建造房屋。2019年6月4日，因原告建造的房屋未办理有关用地手续，属于违法建筑，被龙门县城乡管理和综合执法局、自然资源局等职能部门联合强制拆除。本院认为，本案争议的焦点是：1.被告张水金的主体是否适格；2.双方签订的《土地租赁合同》的性质是土地使用权租赁还是土地使用权转让；3.双方签订的《土地租赁合同》《补充协议书》是否有效；4.被告是否应当退还3620300元及支付利息给原告。关于被告张水金的主体资格问题。根据被告所在南昆山管委会上坪村中坪村民小组出具的证明，证实了案涉土地是按人口分配给被告使用，故案涉土地的使用权应属于被告家庭成员共有。被告张水金虽然不是合同当事人，但其依据合同的约定收取了原告支付的订金300000元，且不能举证证明收到该款后已经转给被告张伟明支配使用，因此，张水金与案涉合同的履行存在关联，可以作为本案的被告参加诉讼。关于《土地租赁合同》的性质问题。原告与被告张伟明签订的《土地租赁合同》约定租赁期限为70年，租赁用途为建房，还约定“从合同生效之日起，土地和土地上的一切物品的所有权均属于乙方”以及“租赁后，如因国家建设需要征用本合同内的土地时，一切的补偿款，包括土地相关补偿款及附着物、建筑物补偿款、青苗款、搬迁款等收益均归乙方所有”，《补充协议书》明确租用的土地价格按每平方2900元计算，上述约定的内容符合土地使用权的转让合意，属于名为土地使用权租赁，实为土地使用权转让。关于《土地租赁合同》《补充协议书》的效力问题。《中华人民共和国农村土地承包法》第四条规定：农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。第十八条规定：承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案案涉的土地属于南昆山镇上坪村中坪村小组发包给两被告承包的农村集体土地，两被告对该土地享有使用权，但其将该土地转让给原告建设房屋，违反了上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，本案原告与被告张伟明签订的《土地租赁合同》《补充协议书》应为无效合同。关于被告是否应当退还3620300元及支付利息的问题。原告与被告张伟明签订《土地租赁合同》后，原告自2017年7月2日起至2019年1月2日止以银行转账方式向被告支付订金300000元、南昆山购土地款3244000元、装电表工程款20000元和将装水维护费2000元，共3566000元。被告张伟明与原告签订《土地租赁合同》时，已经约定了租地用途为建房，因此，被告与原告签订合同时已明知原告涉案土地用于建设房屋，并收取原告的上述款项，故被告对双方签订的无效合同存在过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，原告主张被告退还购土地款符合规定，本案被告张水金收取原告订金300000元，该款附言为订金，虽没有备注为购土地款，但属于被告因合同取得的款项，被告张伟明收取原告的款项3244000元，转账附言为购土地款，上述款项共3544000元，应当由两被告共同退还给原告。被告辩称原告在土地上建房被拆除，已经对土地造成了永久性的破坏，要求原告赔偿损失，扣除20年合法租金后，其余的50年租金作为该损失予以赔偿，无法律依据，本院不予支持。原告支付给被告张伟明收取的装电表工程款20000元和装水维护费2000元，因被告没有证据证明该费用已经按用途支出完毕，故一并退还给原告。至于原告主张退还的青苗补偿款54320元，因原告不能举证证明该款项已支付给被告，且补充协议书载明该费用用于第三方的青苗补偿，被告对收取该款项不予确认，原告请求退还该款项证据不足，本院不予支持。被告辩称其在该土地上种植了橙、柑桔350棵、香蕉树1500株，要求原告支付青苗补偿款合计172600元，因其未能提供相应的证据予以证明，本院不予采纳。原告明知案涉土地属于农用地没有办理用地手续不能用于非农建设，仍与被告签订《土地租赁合同》并兴建房屋，亦存在过错，故对合同无效造成其自身的损失应由其自行承担，因此，原告请求被告自2017年12月8日起支付利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告何联坚与被告张伟明签订的《土地租赁合同》《补充协议书》无效。二、被告张水金、张伟明共同退还原告何联坚款项人民币3566000元，限在本判决发生法律效力之日起10日内付清。三、驳回原告何联坚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35762元，由原告何联坚负担537元，被告张水金、张伟明共同负担35225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  邓秀芳人民陪审员  许玉婷人民陪审员  谢 莉二〇二〇年七月二十日法官 助理  杨小娟书 记 员  何忆婷（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。《中华人民共和国农村土地承包法》农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。第十八条承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。