广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6442号原告：广州佳地投资有限公司，住所地广州市越秀区五羊新村寺右新马路**。法定代表人：吴广宁，职务总经理。委托诉讼代理人：孔宁军，男，该公司工作人员，联系地址。委托诉讼代理人：梁东升，广东君之杰律师事务所律师。被告：广州市建鹏物业管理有限公司，住，住所地广州市海珠区五凤乡金紫里直街******/div>法定代表人：张洪丽，职务总经理。第三人：广州市越秀区佳地华苑大厦业主委员会，住所地，住所地广州市越秀区寺右新马路**iv>责任人：刘谦丁，职务主任。上列被告、第三人共同委托诉讼代理人：黄嘉慧、赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原告广州佳地投资有限公司与被告广州市建鹏物业管理有限公司，第三人广州市越秀区佳地华苑大厦业主委员会物权保护纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孔宁军、梁东升，被告及第三人的共同委托诉讼代理人赵少伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将越秀区寺右新马路XX号地下1层、地下2层、地下**全部腾空交付给原告被告支付房屋使用费合计人民币143776元（房屋使用费从2019年1月1日起诉日开始，地下1层，地下**面积95平方米、地下2层、地下**房面积4平方米，合计44239平方，使用费按25元/米计算，两套房屋使用费合计143776元，计算截止时间以被告实际给付为止）给原告；3.第三人未经原告同意擅自将属于原告房屋出租给被告使用，并收取房屋使用费，故对第1项、第2项承担连带赔偿及给付责任；4.判令被告不得阻挠原告进入越秀区寺右新马路XX号地下1层、地下2层、地下**由：2018年5月29日业委会成立之后，被告在没有办理物业移交手续情况下，强行接管华苑大厦物业管理。后其在未经原告同意情况下，以佳地华苑大厦业主委员会名义强行霸占房屋产权属于原告的两层地下室，而在原告多次要求其搬离均被拒绝，不得以原告只好向公安部门报告，在警察出警及要求其搬离的情况下，至今未搬离将房屋腾空交还给原告。被告多次称其霸占原告房屋是经过第三人同意并向其收取房屋使用费，对此原告认为第三人无权处置原告的房产，而其从中获利是严重侵权行为，故对此承担连带责任。在被告一而再而地拒绝腾空房屋，已造成对原告财产的侵权。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告所有诉请，因被告不存在原告所述侵占行为，也不存在阻碍行为，事实上是原告作为业主对地下室卫生、修房等没有进行维护义务，逼迫被告替原告履行清洁义务，相关用品涉及安全危险问题，但原告也不进行清理，被告已经发函原告清理危险物品，但原告不予理睬。我方也没有将地下室出租给其他人使用。第三人述称：同意被告的答辩意见。经审理查明：据2019年12月6日的粤（2019）广州市不动产权第00245950号《不动产权证》记载：越秀区寺右新马路XX号地下1层的权利人为原告，建筑面积196.95平方米，房屋用途为五级人防。据2019年12月5日的粤（2019）广州市不动产权第00246087号《不动产权证》记载：越秀区寺右新马路XX号地下2层的权利人为原告，建筑面积245.44平方米，房屋用途为五级人防。2018年11月19日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合同》，其中约定：第一章总则。第一条、物业基本情况。物业名称：广州市越秀区佳地华苑大厦。座落位置：广州市越秀区寺右新马路77—79号。物业类型大厦1至4层为商业，5至25层为住宅。建筑面积：商业约3310.4平方米（以房产证为准），民用面积14687.918平方米（以房产证为准），合17998.32平方米，非住宅、非商铺但属于全体业主共有约389平方米。大厦总面积为18388.1232平方米。第二条、本次甲方委托乙方总管理服务期限为四年。自乙方正式进驻佳地华苑大厦提供物业服务之日起生效。合同生效后的第1年为试用期，试用期结束前一个月，由业委会组织进行物业管理服务满意度调查，物业管理服务满意率达到60%及以上，自动续期3年。若满意率未达80%，甲方有权单方解除合同。服务方式为包干制，乙方自负盈亏等。2019年12月19日，越秀区分局东山派出所对原告的员工严某昌进行了询问，其中内容为：问：你今天因何事来公安机关?答：我受公司的委托，来派出所反映佳地华苑大厦地下室被恶意侵占的情况。问：你们是什么公司，你在公司的身份？答：我们是广州佳地投资有限公司，我在公司是物业管理员。问：你把发现恶意侵占的情况详细说一下？答：我公司（广州佳地投资有限公司）是广州市越秀区寺右新马路XX号一79佳地华苑大厦的建设单位，该大厦建有两层的地下室，产权都是属于我公司所有，在2019年12月5日和6日地下1层和地下2层已经分别登记为广州佳地投资有限公司的不动产。2019年11月月底，我们公司的电工朱世忠去抄电表，发现这两层已经被其他人侵占了，里面有床和厨具等其他生活物品。因为这两层是属于我们公司的产业，我们公司就委托我去和他们交涉，经交涉知道他们是建鹏物业管理有限公司的人，我公司在2019年12月11日发了一份函给建鹏物业管理有限公司要求他们清空场地后，他们仍然置之不理，截止到目前，建鹏物业管理有限公司未作出任何回应，而且我到现场发现人员也没有搬离。然后我就打电话报警了，现在来派出所反映情况。问：里面住了几个人?答：我不知道具体的人数，大概就是几个人。问：广州市越秀区寺右新马路XX号地下1层和地下2层，这个地方你们公司的用途?答：广州市越秀区寺右新马路XX号地下1层是我们公司用作仓储的，地下2层，地下**是一直空着的1层是有一个铁门的，但是己经被他们撬开了。问：建鹏物业管理有限公司的情况？答：建鹏物业管理有限公司是广州市越秀区寺右新马路XX号一79号佳地华苑大厦的物业管理公司，他在未经我们同意的情况下，就擅自侵占属于我公司的产业。问：你们公司对这件事意见？答：我公司的意见在函上说清楚了，就是要建鹏物业管理有限公司清空场地，将两层地下室归还我公司，并且向我公司支付场地占用费265434元人民币。等。被告对该询问笔录表示：对原告员工严某昌所述内容真实性及合法性、关联性均不确认。我方并无实施侵占原告地下室一、二层的行为，反而依法为原告的物业提供了物业服务，并且维护了地下室负二层的公共水泵房、电房等公共设施。严某昌陈述床、厨具等物品，是我方2018年12月29日入场时则存在的，属于上一任物业公司的人员或其他人所遗留的物品，不是我司或我司员工的物品。从我司入驻佳地华苑大厦管理后，原告一直因与业主委员会有纠纷，拒绝配合我司管理，拒绝清理地下室的垃圾物品，导致我司最后为了小区的清洁，卫生而分批处理遗弃物，至今原告尚遗漏部分危险机油物品在地下室中。第三人对该询问笔录表示：对原告员工严某昌所述内容真实性及合法性、关联性均不确认。被告并无实施侵占原告地下室一、二层的行为，反而依法为原告的物业提供了物业服务，并且维护了地下室负二层的公共水泵房、电房等公共设施。严某昌陈述床、厨具等物品，是被告2018年12月29日入场时则存在的，属于上一任物业公司的人员或其他人所遗留的物品，不是被告的物品。同日，越秀区分局东山派出所还对被告的员工张某海进行了询问，其中内容为：问：你今天来派出所反映什么情况?答：因为我公司与广州佳地投资有限公司的纠纷来派出所配合调查。问：你们公司的情况？答：我公司是广州市建鹏物业管理有限公司，是广州市越秀区寺右新马路76号至79号佳地华苑大厦的物业管理公司。问：你把具体的情况详细地说一遍？答：2018年年底的时候，广州市越秀区寺右新马路76号至79号佳地华苑大厦业主委员会面向社会招标，我公司（广州市建鹏物业管理有限公司）投标并中标，并于2019年1月1日起正式接手佳地华苑大厦的物业管理。我公司接管后，该大厦的建设单位广州佳地投资有限公司就与该大厦的业主委员会分别在2019年1月16日、6月6日和12月5日分别就大厦的公共部位的产权和业主委员会是否合法在广州市越秀区人民法院进行了民事诉讼，案号：（2018）粤0104民初35544号，截止到今日判决结果还没有出来。我公司在该大厦地下1层安排了一名保安员临时休息，就被广州佳地投资有限公司以非法侵占为由报警了。问：你知道广州佳地投资有限公司申请的不动产权证是什么性质的？答：他们申请的不动产权证是大确权，按照国家规定建设单位都可以申报大确权，但是在小确权卖完之后，就应该把大确权移交给业主委员会，但是广州佳地投资有限公司一直不予移交。问：你所说的“大确权”和“小确权”是什么意思？答：“大确权”是指商品房买卖中，房地产开发商按规定对楼盘初始确权登记，领取《房地产权属证明书》，确认该楼盘的权属人是该房地产开发商；“小确权”是指房地产开发企业为购房者申请所购商品房的交易过户转移登记。等。被告对该询问笔录表示：对于笔录张某海陈述的事实不确认，合法性及关联性不确认。我司没授权张某海处理佳地华苑大厦的事项，佳地华苑大厦项目经理为程某章，并非张某海。我司认为张某海对于佳地华苑大厦项目不熟悉，连佳地华苑大厦项目管理范围地址陈述错误，我司这无安排保安人员张某海在笔录第2页中陈述“我公司在该大厦地下1层安排了一名保安员临时休息”与事实不符。我司的保安不住地下室（1层及2层），我司在佳地华苑大厦服务的保安均回家住，也无安排保安在地下一层住宿或休息，无侵占地下室，反而在2018年12月底进场后，由于地下负二层有水泵房，电表，消防泵等公共设施，我司进场后依法履行物业服务，对地下室1层及2层的垃圾进行清理，保持环境卫生，积极维护地下室的公共设施。三、张某海在笔录中陈述说“1名保安员临时休息”，其意思也是表达不明。我司已经告知项目保安，平时履行巡逻，查看公共设施设备外，不得在地下室做任何休息动作。从我司进场管理小区，未发现有人侵占地下室。附件是2020年6月20日我司派人对地下室情况现场做了录像。四、由于佳地华苑大厦地下室未设门禁，所有业主均可以进出及通行，一直未存在任何人侵占，我司于2020年4月1日发《督促履行业主义务告知书》给原告，告知原告履行义务，并且提醒其可以对其专有部位进行间隔安装门等。但是原告一直置之不理。第三人对该询问笔录表示：经与被告核实，对于笔录张某海陈述的事实不确认，合法性及关联性不确认。被告未安排保安员在地下室临时休息。原告为证明被告侵占越秀区寺右新马路XX号地下1层、2层房屋提供了照片，被告对该证据的真实性确认，但图片中的物品是原告遗留的，我方已经清理一部分，现仍有一些违禁物品未清理。被告为证明2019年1月4日至7日对地下室的垃圾进行清理提供了1、被告接管地下室的图片；2、清理地下室垃圾及进行地面修整的《收据》，3、2020年5月24日地下室的照片。原告对证据1，根据公安部门记录和我方实际拍照不一致，故真实性、合法性、关联性均不确认，照片形成时间和内容无法确认是被告没有侵占原告房产的事实。对证据2，真实性不确认，无法证实清理的垃圾是何处，恰恰证明被告侵占原告房产。被告在清理原告物品时，有很多东西去向不明，我方保留物品追究权利。对证据3，我方从报警开始，被告一直不允许让我方进入我方的房产。且照片不能证明被告所述的原告房地产有危险物品影响消防，反而证明被告侵占我方房产事实。本院认为：本案的争议焦点为第三人有否未经原告同意将越秀区寺右新马路XX号地下1层、地下2层、地下**擅自出租给被告使用并收取房屋使用费告提供了照片，但该照片并不能证明被告占用涉案房屋。至于原告员工严某昌、被告员工张某海在越秀区分局东山派出所所作的询问笔录，首先，严某昌是原告的员工，不能仅凭其陈述就确定被告占用涉案房屋。其次，张某海虽然是被告的员工，但其并非被告授权委托处理该纠纷的代理人，因此，也不能仅凭其陈述就确定被告占用涉案房屋。另外，原告也未能举证证明被告阻挠其进入涉案房屋。所以，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州佳地投资有限公司的诉讼请求。本案受理费3176元，由原告广州佳地投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  王 勇人民陪审员  黎景欣二〇二〇年七月二十日徐珮仪