四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0129民初142号 原告：四川中超房地产开发有限责任公司，住所地四川省大邑县晋原镇鸳鸯村。 法定代表人：王小雨，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孔柳，该公司员工。 委托诉讼代理人：卓平仄，泰和泰律师事务所律师。 被告：李文强，男，汉族，住四川省大邑县。 被告：冷颖，男，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告四川中超房地产开发有限责任公司（以下简称中超房地产公司）与被告李文强、冷颖租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中超房地产公司的委托诉讼代理人孔柳、卓平仄到庭参加诉讼。被告李文强经传票传唤，被告冷颖经公告送达传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中超房地产公司向本院提出诉讼请求：1、确认合同已经于2019年12月18日解除；2、判令二被告向原告支付2018年6月9日至2019年12月8日欠缴的租金327,390元；3、判令二被告向原告支付违约金50,000元；4、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年4月1日，原告与二被告签订编号HC**的《房屋租赁合同》，约定由原告向二被告提供租赁场地（建筑面积1399.98㎡）用于经营健身房类业务，租赁期限为2018年6月9日至2026年6月8日。并同时约定原告同意在租赁期第一年给予被告方2018年6月9日至2020年6月8日优惠减免418,320元，但如若因被告原因导致合同提前终止或解除且被告经营时间（从2018年6月9日开始计算）不足6年的，则被告须向原告补缴免租期间的租金。合同签订后，原告依约于2018年6月9日向二被告交付租赁场地，经双方确认无误后签署了《交房确认书》。被告向原告预缴了27个月的租金（含免租期）58,170元及履约保证金21,000元。2019年12月8日晚，被告打电话至原告商业运营部说要搬健身器材，需要经原告同意后才能开出门条。原告明确告知被告和物业经理不同意被告搬离且不开具出门条。2019年12月9日，原告获悉被告于凌晨擅自将器材搬离。2019年12月10日，原告与被告李文强进行面谈，其表示会配合原告处理后续事宜。2019年12月18日，原告根据《房屋租赁合同》、《交付确认书》，按合同第10.3.2条约定向二被告发出《解除合同通知书》解除合同，并经被告李文强确认签字。根据合同约定，被告因其未经原告同意歇业超过7天致使原告提前解除合同，且未满足第4.1条减免条件，需要向原告支付自2018年6月9日至2019年12月8日18个月租金共计385,560元；因被告已向原告预缴58,170元，被告还应向原告支付欠缴租金327,390元。被告违反第10.3.2条在未经原告同意的情况下擅自歇业超过7天，根据第10.3条违约责任应向原告支付违约金50,000元。截止原告起诉之日，二被告未向原告支付拖欠的租金和违约金。 被告李文强、冷颖均无答辩意见。 本院经审理认定事实如下：二被告筹建成都市爱奇迹健身服务有限公司，与原告签订编号**《房屋租赁合同》，约定原告将位于大邑县××镇××路××段××号××号楼××房屋，建筑面积为1399.98㎡的营业场地出租给被告方，用于经营健身房类。租赁期限自2018年6月9日至2026年6月8日止；原告于2018年6月9日前将租赁场地移交给被告方。租金标准，2018年6月9日至2019年6月8日期间，该租赁场地租金单价为15元／月／㎡（物业管理费单独约定为3元／月／㎡）。为支持被告方经营，原告同意在租赁期第一年给予被告方2018年6月9日至2020年6月8日期间的免租优惠，但如若因被告方原因导致本合同提前终止或解除且被告方经营时间（按2018年6月9日开始计算）不足6年的，则被告方须向原告补缴上述优惠减免的租金418320元；如被告方提前6个月书面申请解约且经营时间（按2018年6月9日开始计算）达到6年，则原告不予追缴被告方约定免租期产生的租金费用；在本合同期限内，该营业场地租金从2019年6月9日起，以合同约定2018年6月9日至2019年6月8日期间的租金单价为基数开始每年递增6%。双方签订本合同的同时，被告方须与原告委托的成都广泽物业服务有限公司签署《物业服务协议》，并严格遵守《物业服务协议》的各项条款。在本合同签署之日，被告方须向原告支付履约保证金21000元，本合同期满或依约解除后三十日内，若被告方无违约行为且办理完本合同第13.3和第13.4.3约定内容后，由原告全额无息退还给被告方。若因被告方原因导致本合同提前终止或解除的，原告不予退还被告方保证金。被告方应于2018年6月8日前向原告一次性预付2018年6月9日至2020年9月8日共27个月的租金（含免租期），合计58170元，以后被告方应每3个月向原告预缴一次租金，预缴时间为租金到期前30日。双方还约定被告方连续擅自歇业（调整装修及重大节假日休息除外）达7天（含7天）以上的（被告方正常营业时间为11点到21点，正常营业时间未营业的视为歇业）、未经原告书面同意擅自终止、解除本合同的情形出现，原告有权单方面解除合同并收回场地，被告方所交纳的保证金不予退还，被告方的装修损失自行承担，同时被告方还须向原告支付50000元的违约金。等。2018年6月9日，原告按合同约定向二被告交付租赁场地，并经二被告查验确认，双方签订了《交房确认书》。二被告亦按合同约定，向原告预缴27个月租金58170元及履约保证金21000元。2019年12月7日，原告发现二被告张贴在外的《健身房会籍转让协议》，得知被告李文强将其健身房会员会籍剩余时间转让给了第三方。次日晚，被告方电话通知原告商业运营部要求搬走健身器材，被拒绝后，被告方于2019年12月9日凌晨将健身器材搬离租赁场地，原告也在租赁场地外发现被告方张贴的书面告示。至此，被告方健身房终止经营。2019年12月18日，原告作出《解除合同通知书》。同年12月24日，被告李文强签字确认。 以上事实，有到庭当事人的陈述，房屋租赁合同复印件，交房确认书复印件，健身房会籍转让协议及告示照片打印件，解除合同通知书复印件等予以证实。 本院认为，原、被告在平等、自愿基础上签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同履行期间，被告擅自从租赁场地搬离器械，停止经营，违反了合同约定，属违约，原告要求被告方支付2018年6月9日至2019年12月8日欠缴租金及违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。但原告请求的欠缴租金内包含了物业费，物业费的请求权在物业公司，不应当由原告行使，故被告方实际欠缴的2018年6月9日至2019年6月8日租金为309,955.57元，扣除被告方已交租金58,170元，被告方实际还应支付2018年6月9日至2019年6月8日期间租金251,785.57元。对违约金数额，按合同约定为50,000元。鉴于被告方于2019年12月9日凌晨将健身器材搬离租赁场地，并停止经营，原告于2019年12月18日作出了《解除合同通知书》，被告李文强也于当月24日签字确认，故原、被告的《房屋租赁合同》确认于2019年12月24日解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告四川中超房地产开发有限责任公司与被告李文强、冷颖签订的《房屋租赁合同》于2019年12月24日解除； 二、被告李文强、冷颖在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告四川中超房地产开发有限责任公司租金251,785.57元； 三、被告李文强、冷颖在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告四川中超房地产开发有限责任公司违约金50,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,961元，由被告李文强、冷颖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  康 洪 人民陪审员  刘晓君 人民陪审员  程 波 二〇二〇年七月八日 书 记 员  邓 薇