文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0119民初1267号原告：重庆市南川区新合物业管理有限公司，住所地重庆市南川区东城街道南大街东风路****，统一社会信用代码915001197562401357。法定代表人：冉茂莲，重庆市南川区新合物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：周伟，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪能江，重庆市南川区新合物业管理有限公司员工。原告：重庆市南川区城郊供销合作社，住所地重庆市南川区东城街道黄泥堡五社，统一社会信用代码91500119208703768J。法定代表人：李阳平，重庆市南川区城郊供销合作社主任。被告：黎兴亮，男，1975年6月17日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告：罗明凤，女，1986年7月7日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。第三人：黎佳，男，1989年4月13日出生，汉族，居民，住重庆市巴**。原告重庆市南川区新合物业管理有限公司（以下简称新合物业公司）诉被告黎兴亮、罗明凤，第三人重庆市南川区城郊供销合作社（以下简称城郊供销社）、黎佳企业租赁经营合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，依法由审判员严波适用简易程序独任审判，于2020年5月21日、6月22日两次公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，经本院释明，第三人城郊供销社申请作为必要共同诉讼原告参加诉讼，本院依法予以准许。第一次庭审中，原告新合物业公司的委托诉讼代理人周伟、汪能江，原告城郊供销社的法定代表人李阳平，被告黎兴亮到庭参加诉讼，被告罗明凤、第三人黎佳经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。第二次庭审中，原告新合物业公司的委托诉讼代理人周伟、汪能江，原告城郊供销社的法定代表人李阳平，被告黎兴亮、罗明凤、第三人黎佳经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告新合物业公司、城郊供销社向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判令被告向原告支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费共计42万元；2．请求人民法院依法判令由罗明凤对被告应缴纳的承包费42万元承担连带清偿责任，并对罗明凤位于南川区××街道××大道×号的房屋（房产证号：**）用于抵押的房产进行拍卖，原告对拍卖所处置价款享有优先受偿权；3．本案诉讼费由二被告共同承担。诉讼过程中，原告新合物业公司、城郊供销社变更第二项诉讼请求为：请求人民法院依法确认二原告对罗明凤位于南川区××街道××大道×号的房屋（房产证号：**）享有抵押权，就该房屋拍卖、变卖后的价款对以上债权范围内享有优先受偿权。事实和理由：重庆市南川区XX街道供销合作社有限公司（以下简称东城供销公司）是由新合物业公司、城郊供销社和黎兴亮共同出资设立，黎佳系代黎兴亮持股。东城供销公司注册资本总额为人民币200万元整，新合物业公司出资96万元并据此享有该公司48%的股权，城郊供销社出资2万元并据此享有该公司1%的股权，黎兴亮（协议中写的是黎佳）出资102万元并据此享有公司51%的股权。2014年4月10日，经东城供销公司股东会批准，同意由新合物业公司将东城供销公司发包给黎兴亮经营。为此，新合物业公司与被告黎兴亮签订了《承包经营合同》，承包经营的期限为五年，即从2014年5月1日起至2019年4月30日止，并约定承包方在承包期间，应按照以下办法向发包方交纳承包费：1.2014年5月1日至2015年4月30日期间的承包费为1万元；2.2015年5月1日至2016年4月30日期间的承包费为3万元；3.2016年5月1日至2017年4月30日期间的承包费为12万元；4.2017年5月1日至2018年4月30日期间的承包费为15万元；5.2018年5月1日至2019年4月30日期间的承包费为15万元。前述承包费，承包方和黎佳不参与分配，全部归公司的另两个股东新合物业公司和城郊供销社所有，其所得税由承包方负担，前述费用，由承包人直接支付给新合物业公司和城郊供销社。为保障发包方资金安全，罗明凤愿意用位于南川区××街道××大道×号的房屋（房产证号：**）为发包方依合同享有的债权提供担保，并按规定办理了抵押登记。现被告只向原告缴纳了2014年5月1日至2016年4月30日两年的承包费共计4万元，并从2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费未按时足额支付，现承包经营期限已届满，被告仍有42万元的承包费未向原告缴纳。被告的行为严重违背了诚实信用原则，为维护原告的合法权益，特依据相关法律规定，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告黎兴亮辩称，双方签订《承包经营合同》属实，被告承包的是东城供销公司，原告新合物业公司只是其中一个股东，发包方不具有发包资格，《承包经营合同》效力存在问题。被告实际只经营了两年，经营不善后面没有经营了。为了弥补损失，被告就进行了转租，被告就将办公场所的所有财务包括办公桌以及空调于2017年1月20日作价1万元抵给了城郊供销社。被告曾向原告的汪科长提出来解除《承包经营合同》，但是对方没有同意。根据《承包经营合同》第14条的规定，被告未按时支付租金超过两个月，该《承包经营合同》已经解除了。故原告的诉讼请求不能成立。被告罗明凤未作答辩。第三人黎佳未作陈述。经审理查明，2014年4月10日，新合物业公司、城郊供销社和黎佳签订《关于共同出资设立重庆市南川区XX街道供销合作社有限公司的协议书》，约定东城供销公司注册资本总额为人民币200万元整，新合物业公司出资96万元并据此享有该公司48%的股权，城郊供销社出资2万元并据此享有该公司1%的股权，黎佳出资102万元并据此享有公司51%的股权。新合物业公司、城郊供销社和黎佳三方签订《重庆市南川区XX街道供销合作社有限公司章程》，对公司经营范围、公司注册资本等内容进行了约定。2014年4月29日，东城供销公司经登记设立，公司股东为黎佳、新合物业公司和城郊供销社，黎兴亮为执行董事兼总经理，并担任公司法定代表人。2014年4月10日，新合物业公司作为发包方与承包方黎兴亮签订了《承包经营合同》，约定：将东城供销公司发包给黎兴亮经营；承包经营的期限为五年，即从2014年5月1日起至2019年4月30日止；发包方在承包经营期限内将公司经营权提供给承包方，承包方依据合同约定支付承包费；承包方在承包期间，应按照以下办法向发包方交纳承包费，2014年5月1日至2015年4月30日期间的承包费为1万元，2015年5月1日至2016年4月30日期间的承包费为3万元，2016年5月1日至2017年4月30日期间的承包费为12万元，2017年5月1日至2018年4月30日期间的承包费为15万元，2018年5月1日至2019年4月30日期间的承包费为15万元；前述承包费，承包方和黎佳不参与分配，全部归公司的另两个股东新合物业公司和城郊供销社所有，其所得税由承包方负担，前述费用，由承包人直接支付给新合物业公司和城郊供销社；若承包方不按时足额支付承包费，超过两个月仍不缴纳，可单方通知承包人解除合同；承包期间产生的一切债权债务和一切纠纷，概由承包方自行承担和处理；为保障甲方资金安全，罗明凤愿意用位于南川区××街道××大道×号的房屋（房产证号：**）为甲方依合同享有的债权提供担保，并按规定办理他项权抵押登记。新合物业公司和黎佳在《承包经营合同》的发包方处签字盖章和签名捺印，黎兴亮在承包方处签名，罗明凤在担保人处签名捺印，城郊供销社未在该《承包经营合同》上签字盖章。庭审中，经法庭询问，被告黎兴亮表示该《承包经营合同》是经过原告城郊供销社同意了的，原告城郊供销社也表示该《承包经营合同》是电话征求其意见的，原告城郊供销社对该《承包经营合同》也是同意的。2014年4月21日，罗明凤和新合物业公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定罗明凤用其位于南川区××街道××大道×号的房屋（房产证号：**）为设定抵押权作为黎兴亮向新合物业公司履行债务的担保。双方当事人按照合同约定，办理了抵押登记，抵押权证字号为304房地证2014字第XXXX号。被告黎兴亮按照《承包经营合同》约定经营东城供销公司后，向原告缴纳了2014年5月1日至2016年4月30日两年的承包费共计4万元。2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费42万元被告未支付给原告。另查明，2017年1月20日，东城供销公司与重庆市南川区日用杂品总公司签订《终止房屋租赁合同协议书》，约定提前终止双方于2014年11月11日签订的位于南川区XX街道XX路XX号（XXXX街XXX栋X层）面积约464平方米的《房屋租赁合同》。2017年8月4日，东城供销公司与城郊供销社签订《解除房屋租赁合同》，约定解除双方于2014年4月4日签订的《房屋租赁合同》，承租方黎兴亮将位于隆化解放路101号建筑面积约为941平方米经营用房交回给城郊供销社。东城供销公司在该《解除房屋租赁合同》上盖章，黎兴亮作为承租方在该《解除房屋租赁合同》上签名捺印。上述事实，有原被告的陈述、原告提交的《关于共同出资设立重庆市南川区XX街道供销合作社有限公司的协议书》、《重庆市南川区XX街道供销合作社有限公司章程》、《股权证书》、《重庆市南川区XX街道供销合作社有限公司首届股东会决议》、重庆市南川区XX街道供销合作社有限公司营业执照、《企业信用信息公示报告》、《承包经营合同》、《重庆市房地产抵押合同》、304房地证2011字第XXXX号房地产权证、304房地证2014字第XXXX号抵押权证以及被告提交的《终止房屋租赁合同协议书》、《解除房屋租赁合同》等证据在案证明。本院认为，本案属企业租赁经营合同纠纷。本案的争议焦点为：1.《承包经营合同》是否有效；2.《承包经营合同》是否已经解除？被告黎兴亮是否应向二原告支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费42万元；3.二原告是否对罗明凤提供的抵押财产享有优先受偿权及范围。1.关于《承包经营合同》是否有效的问题。2014年4月29日，东城供销公司经登记设立，东城供销公司的股东为黎佳、新合物业公司和城郊供销社。新合物业公司和黎佳作为东城供销公司的股东均在《承包经营合同》的发包方处签字盖章和签名捺印，黎兴亮在承包方处签名。原告城郊供销社也表示签订该《承包经营合同》是经过其同意的，被告黎兴亮对此也予以认可。《承包经营合同》虽订立于东城供销公司登记设立之前，但该《承包经营合同》系当事人的真实意思表示，其内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且合同当事人均已按照合同实际履行，该《承包经营合同》应属有效合同。故本院对被告黎兴亮提出的《承包经营合同》效力存在问题的辩解意见不予采纳。2.关于《承包经营合同》是否已经解除及被告黎兴亮是否应向二原告支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费42万元的问题。本案中，虽然被告黎兴亮主张其曾向原告的工作人员提出过要求解除《承包经营合同》，但新合物业公司没有同意解除《承包经营合同》，且双方当事人在《承包经营合同》中约定“若承包方不按时足额支付承包费，超过两个月仍不缴纳，可单方通知承包人解除合同。”该项约定明确了发包方行使单方解除权的条件，并未赋予承包方享有单方解除权的权利。虽然被告未按时支付租金已超过两个月，但原告并未行使单方解除权，因此双方签订的《承包经营合同》并未解除。故本院对被告黎兴亮提出的《承包经营合同》已经解除的辩解意见不予采信。有效合同对合同双方当事人均具有拘束力。新合物业公司、城郊供销社和黎佳在《承包经营合同》签订后，及时将公司的经营权交给了被告黎兴亮，履行了合同义务。被告黎兴亮亦应按合同约定全面履行自己的义务，包括向二原告及时足额交纳承包费。至于被告黎兴亮提出的东城供销公司租用的注册地和办公场所的房屋租赁合同已协商解除的问题，系被告黎兴亮自主经营范围内的事务，属被告在经营期间租赁其他场地使用的另一法律关系，并不影响《承包经营合同》的效力和履行。被告黎兴亮按照《承包经营合同》约定经营东城供销公司后，向原告缴纳了2014年5月1日至2016年4月30日两年的承包费共计4万元，2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费42万元被告未支付给原告。被告黎兴亮应当按照合同约定向二原告支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费42万元。故本院对二原告要求被告黎兴亮支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费42万元的诉讼请求予以支持。由于被告罗明凤并非《承包经营合同》中的承包人，其不应承担向二原告支付承包费的合同义务，故本院对二原告要求被告罗明凤支付承包费的诉讼请求不予支持。关于二原告是否对被告罗明凤提供的抵押财产享有优先受偿权及范围的问题。本案中，当事人签订的《承包经营合同》、《重庆市房地产抵押合同》均合法有效。双方当事人按照合同约定，罗明凤用其位于南川区××街道××大道×号的房屋（房产证号：**）设定抵押权，并办理了抵押登记，抵押权已经设立。当事人在《承包经营合同》中约定“为保障甲方资金安全，罗明凤愿意用位于南川区××街道××大道×号的房屋（房产证号：**）为甲方依合同享有的债权提供担保，并按规定办理他项权抵押登记”，被告罗明凤在担保人处签名捺印。根据《承包经营合同》的内容来看，甲方为合同中的发包方，《承包经营合同》中的发包方实际应为东城供销公司的股东为黎佳、新合物业公司和城郊供销社，且304房地证2014字第XXXX号抵押权证上也明确上述抵押物为《承包经营合同》作担保。虽然304房地证2014字第XXXX号抵押权证上显示的抵押权人为新合物业公司，但综合《承包经营合同》、《重庆市房地产抵押合同》及抵押权证来看，被告罗明凤对原告新合物业公司和城郊供销社是该合同租赁费的共同所有人（分配人）是清楚的，其自愿为该合同的履行提供抵押担保，应认定其系为二原告的债权提供担保，虽然在抵押合同中及抵押权证上并未载明原告城郊供销社，但并不因此而否定原告城郊供销社系抵押权人的身份，且抵押担保的范围系固定的，并不损害抵押人罗明凤的利益，因此，新合物业公司及城郊供销社均应为抵押权人。现被告黎兴亮未按《承包经营合同》约定支付承包费42万元，二原告就拍卖、变卖上述抵押物所得价款在其债权范围内优先受偿。故二原告起诉要求确认其对被告罗明凤提供的上述抵押物在上述债权范围内享有优先受偿权，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黎兴亮在本判决生效之后立即向原告重庆市南川区新合物业管理有限公司、重庆市南川区城郊供销合作社支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的承包费42万元。二、原告重庆市南川区新合物业管理有限公司、重庆市南川区城郊供销合作社对被告罗明凤位于重庆市南川区××街道××大道×号的房屋（房产证号：**）享有抵押权，并就该房屋拍卖、变卖后的价款在本判决第一项的债权范围内享有优先受偿权。三、驳回原告重庆市南川区新合物业管理有限公司、重庆市南川区城郊供销合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元（原告重庆市南川区新合物业管理有限公司已预交），由被告黎兴亮、罗明凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  严 波二〇二〇年七月六日法官助理  陈 彬书 记 员  郝寿东