山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初2110号原告：张召东，男，1964年4月4日出生，汉族，住即墨区。原告：赵淑芳，女，1960年8月8日出生，汉族，住即墨区。两原告委托诉讼代理人：陈华，山东齐岳律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：李强，山东齐岳律师事务所律师。被告：王春英，女，1965年7月17日出生，汉族，住即墨区。委托诉讼代理人：魏大国，山东元衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文磊，山东元衡律师事务所实习律师。第三人：青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行，住所地即墨区振华街**，统一社会信用代码91370282163946378L。负责人：韩秀峰，行长。委托诉讼代理人：赵欣，山东青大泽汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金玉，山东青大泽汇律师事务所律师。原告张召东、赵淑芳与被告王春英、第三人青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行（以下简称农商通济支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月28日公开开庭进行了审理。原告张召东、赵淑芳及原告张召东、赵淑芳的委托诉讼代理人陈华、李强，被告王春英的委托诉讼代理人魏大国、胡文磊，第三人农商通济支行的委托诉讼代理人赵欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张召东、赵淑芳向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的房地产买卖契约无效，2、判令被告将涉案房屋过户到原告名下，3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月11日，原告张召东为了获取利率更低的银行贷款，与被告签订了房屋买卖合同，该份合同并非为了转移房屋所有权，房屋也从未实际交付给被告占有使用，只是完成了形式上的所有权人变更登记。后因原被告子女的夫妻感情恶化，被告企图通过上述合同侵占原告房产。原告为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。原告自愿偿还第三人处的银行贷款本息。被告王春英辩称，一、原告与被告之间签订房地产买卖契约合法有效。2016年11月11日原被告双方签订房屋买卖合同，房屋总价款55万元，被告先期支付了原告首付款165000元，并将涉案房屋过户到了被告名下，办理了不动产权证书。2016年11月18日，原告张召东收到了青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行的银行贷款385000元。后被告在2016年12月份开始向青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行还房贷3300元。根据我国合同法52条规定，原被告双方签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，不能认定无效。二、原告主张将涉案房屋过户到原告名下，既无事实根据，也无法律依据。被告与原告依法签订房屋买卖合同，依法取得了不动产权证书是完全合法的，原告收到了出卖房屋的各种款项却拒不腾出房屋，房屋贷款完全由被告承担，原告却不承担任何义务，现在房屋价格增值很大，原告要求被告将房屋过户给他，既不合理也不合法，对于被告也存在严重的不公平。综上，请求法庭在查明事实的情况下，依法驳回原告的诉讼请求。第三人农商通济支行辩称，本案系原被告之间的纠纷与第三人无关，被告依据合同履行合同义务即可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷作证。对当事人无争议的事实，法院确认如下：原告张召东与原告赵淑芳系夫妻关系，两原告的女儿张森与被告王春英的儿子陈吉昌系夫妻关系，张森与陈吉昌正在离婚诉讼中。涉案房屋位于即墨区户，房屋权证号为：鲁20**即墨市不动产权第0013467号。2016年11月11日，原告张召东、赵淑芳与被告王春英签订《房地产买卖契约》，约定原告张召东、赵淑芳将涉案房屋出售给被告王春英，成交价格为425000元。该份契约没有约定房款支付时间和方式、房屋交付及过户的时间。2016年11月16日，被告王春英与第三人农商通济支行《个人购房担保借款合同》，陈宗林作为被告王春英的丈夫系该借款合同的保证人。该份借款合同约定，被告王春英向第三人农商通济支行申请购房借款385000元，用于购买涉案房屋，并以涉案房屋作为抵押，还款账号62×××68。购房借款385000元汇入原告张召东的账户。在第三人农商通济支行的银行贷款资料中，有一份原告张召东与被告王春英签署的《首付款收款证明》，载明原告张召东收到被告王春英的首付款165000元，其中现金15000元，通过银行支付款项为150000元。并附有中国农业银行的两张回单，分别是2016年11月3日被告王春英转给原告张召东70000元，2016年11月14日被告王春英转给原告张召东80000元。原被告均认可提供给第三人的该两张银行回单是伪造的，被告王春英实际并没有向原告支付首付款。上述《房地产买卖契约》履行过程中名称或缴款人为被告王春英的房产评估费收据、测绘公司出具的收款收据、印花税、契税、增值税、房屋所有权登记费、住房转让手续费、出具房地产等证明费、住宅专项维修资金收据的原件全部由原告张召东、赵淑芳持有。从原告张召东、赵淑芳提交的银行明细看，原告张召东、赵淑芳的儿子张振于2016年12月16日向被告王春英的还款账户转账3600元，原告张召东、赵淑芳的女儿张森自2017年1月23日至2018年9月17日向被告王春英的还款账户转账17笔，分别于2017年1月23日转账7000元，于2017年2月16日转账2000元，于2017年5月14日转账2900元，于2017年7月14日转账3500元，于2017年8月13日转账3300元，于2017年9月15日转账3300元，于2017年10月13日转账3100元，于2017年11月13日转账600元，于2018年1月14日转账3300元，于2018年2月13日转账3300元，于2018年3月16日转账3300元，于2018年5月18日转账3300元，于2018年6月14日转账3000元，于2018年7月19日转账3300元，于2018年7月21日转账10元，于2018年8月17日转账3200元，于2018年9月17日转账3000元。张森于2018年9月12日向被告王春英转账14500元。被告王春英不认可上述转账是原告偿还按揭贷款，主张是被告王春英向张**和张森的借款，且主张因为是亲属关系，对借款的偿还及利息均没有进行约定。原告张召东、赵淑芳认可2018年9月17日后的银行还款由被告王春英进行，因为双方发生了纠纷。原告张召东、赵淑芳同意在双方解除备案登记后将被告王春英偿还的款项支付给被告王春英，还同意将第三人处的贷款本息一次性结清。涉案房屋于2016年11月14日登记在王春英名下，单独所有。涉案房屋一直由原告张召东、赵淑芳占有使用。另，被告王春英于2018年12月13日向本院提起诉讼，要求原告张召东、赵淑芳腾出涉案房屋并支付租赁费。本院于2019年6月4日作出（2018）鲁0282民初11620号民事判决书，判决驳回了被告王春英的诉讼请求。本院认为，原被告双方争议的焦点问题为：原告张召东、赵淑芳与被告王春英签订《房地产买卖契约》是否是双方进行房屋买卖的真实意思表示。综合案件证据及双方的主张、陈述，分析如下：1、从双方签订的房地产买卖契约内容看，作为房屋买卖合同主要内容的房款支付方式和时间、房屋交付使用的日期、房屋过户的时间，在双方签订的房地产买卖契约中均未进行约定，双方对该内容在庭审中也未表示签订契约之时对该部分内容协商一致进行了约定，这与一般房屋买卖交易习惯相悖。2、从房款支付情况看，被告王春英并未实际支付首付款，在银行按揭贷款中提供的15万元银行回单，双方均认可是伪造的。且自2016年11月16日办理了按揭贷款开始到2018年9月17日双方产生纠纷，这期间一直是由原告张召东、赵淑芳的儿子张振和女儿张森向还款账户中转账还款，2018年9月17日以后由被告王春英偿还银行贷款。即，在双方产生纠纷前，被告王春英并没有为购买涉案房屋进行实际出资。3、从房屋的实际控制看，涉案房屋一直由原告张召东、赵淑芳占有使用。无论是为了居住的刚性需求买房，还是为了出租或升值的投资买房，对房屋的实际控制都是考量房屋买卖过程中一个重要参考。被告王春英虽于2018年12月13日向本院提起诉讼向原告主张房屋租赁费，但是被告王春英并没有提交房屋租赁合同，也没有对双方就房屋租赁事宜进行磋商、实际履行等交易细节进行合理说明。4、原告张召东、赵淑芳持有双方交易涉案房屋，名称或缴款人是被告王春英的所有凭证，包括房产评估费收据、测绘公司出具的收款收据、印花税、契税、增值税、房屋所有权登记费、住房转让手续费、出具房地产等证明费、住宅专项维修资金收据的原件全部由原告张召东、赵淑芳持有。5、被告王春英主张从银行按揭贷款审批通过进行银行还款起至2018年9月17日期间张振和张森的还款是被告王春英向张振和张森的借款，但对借款的还款期限以及利息的标准没有进行约定，与通常做法不符。上述一系列与正常房屋买卖相悖的事实及被告王春英未进行合理解释的矛盾之处，均证明原告张召东、赵淑芳与被告王春英之间的房屋交易为虚假行为，非真实交易，房屋买卖双方不存在房屋买卖的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定：“民事法律行为应当具备下列条件：……(二)意思表示真实；……”意思表示真实是民事行为的生效要件之一，因此，原告张召东、赵淑芳与被告王春英签订的《房地产买卖契约》欠缺双方就房屋进行买卖的真实意思，应为无效。关于合同无效后的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现涉案房屋上设立了抵押权，原告张召东、赵淑芳同意将以被告王春英名义在第三人处办理的按揭贷款本息一次性付清。在原告张召东、赵淑芳清偿登记在被告王春英名下涉案房屋在第三人农商通济支行的贷款本息后，被告王春英应到第三人农商通济支行处办理涉案房屋抵押权涤除手续，第三人农商通济支行应予以协助。房屋抵押权涤除后，被告王春英应协助原告张召东、赵淑芳办理涉案房屋的过户手续。因原被告双方均认可2018年9月17日后的银行还款由被告王春英进行，故，原告张召东、赵淑芳应将2018年9月17日后由被告王春英偿还的银行贷款一次性支付给被告王春英，数额以2018年9月17日后银行每月从被告王春英还款账户收回贷款本息数额的总额为准。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、原告张召东、赵淑芳与被告王春英于2016年11月11日签订的《房地产买卖契约》无效；二、原告张召东、赵淑芳于本判决生效之日起十日内向第三人青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行清偿被告王春英位于即墨市户房屋（权证号：鲁20**即墨市不动产权第**）在第三人处的贷款本息；三、原告张召东、赵淑芳清偿涉案房屋贷款本息后，由被告王春英于本判决生效之日起十五日内到第三人青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行办理涉案房屋抵押权涤除手续，第三人青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行应予以协助；四、涉案房屋抵押权涤除后，被告王春英于本判决生效之日起三十日内协助原告张召东、赵淑芳办理位于即墨市户房屋（权证号：鲁20**：鲁20**即墨市不动产权第**；五、原告张召东、赵淑芳于本判决生效之日起三十日内支付被告王春英自2018年9月17日后偿还的银行贷款本息，以2018年9月17日后第三人青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行每月从被告王春英还款账户收回贷款本息数额的总额为准。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费100元（原告预缴），减半收取50元，保全费2645元，由原告张召东、赵淑芳承担1347.5元，由被告王春英承担1347.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李林娟二〇二〇年七月六日书记员  王 迪附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”