山西省太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初2698号原告：山西第一物业服务有限公司，住所地太原市万柏林区长风西大街**万国城小区**楼地下室。统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘培庆，总经理。委托诉讼代理人：武强强，男，该公司职员，住太原市。委托诉讼代理人：胡富学，男，该公司客服经理，住太原市。被告：胡文娟，女，1982年9月19日出生，住太原市。被告：胡文渊，男，1983年11月12日出生，住太原市。共同委托诉讼代理人：陈磊，北京盈科（太原）律师事务所律师。原告山西第一物业服务有限公司与被告胡文娟、胡文渊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西第一物业服务有限公司的委托诉讼代理人武强强、胡富学，被告胡文娟、胡文渊的共同委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西第一物业服务有限公司向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费共计20861.4元；2、请求判令被告向原告支付能源费29336.37元(物业服务费、能源费从2016年11月15日至2019年12月31日），以上合计50197.77元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：二被告于2016年7月9日入住太原市万柏林区长风西大街16号万国城小区XX室房屋，与原告正式签订了《太原万国城MOMA前期物业服务合同》。根据《太原万国城MOMA前期物业服务合同》约定，由原告向太原万国城小区提供物业服务等，并按照规定收取物业服务费、能源费等相关费用（合同约定:物业服务费为3.2元/平方米/月；能源费为54元/平方米/年）。原告已按照上述协议的相关规定，尽职尽责地履行了其物业服务义务，但在合同履行期间，虽经原告方多次催缴，被告拒不支付业服务费、能源费等金额达50197.77元。被告经原告多次催缴仍无故拖欠物业服务费、能源费的行为严重违反了合同约定，故原告起诉至法院要求二被告承担相应的付款责任。被告胡文娟辩称，1.涉案房屋是被告第二次购买，买房的时候有活动，业务员承诺减免物业费，但业务员没有给被告出示减免物业费的材料，当时被告以为物业和房地产是一起的。二被告在购房时该物业地产开发公司承诺免除二被告五年物业费，原告主张物业费在五年免除期间内，签订物业合同的时候，物业知道减免的事情，被告认为物业减免了费用，所以不应当缴纳物业费、能源费；2.原告主张2016年11月15日至2019年12月31日物业费，在此期间，原告从未通知被告缴纳物业费，根据诉讼时效的规定，2016年11月15日至2017年11月15日超过诉讼时效，不应当得到支持。被告胡文渊辩称，同被告胡文娟答辩意见一致。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告胡文娟购买了太原市万柏林区长风西大街16号万国城小区XX室房屋，建筑面积175㎡，于2016年7月9日办理了房屋交付手续。2016年7月9日，原告与二被告签订了《太原万国城MOMA前期物业服务合同》，约定原告按照不得低于基本等级规范要求向太原万国城小区提供物业服务，并负责向业主和物业使用人收取物业服务费、能源费及代收代缴的各种费用（包括电费、水费等），物业服务期限自2015年11月15日至业主委员会与物业公司签订新的《物业服务合同》止；本物业区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为3.2元/平方米/月，能源费高层公寓为54元/平方米/年；办理入住手续时一次性预缴一年的物业服务费用，此后按一年交纳，具体时间为每付费周期结束前90日须缴纳下一付费周期物业服务费用及能源费用。合同签订后，被告向原告缴纳了2016年7月9日至2016年11月14日的物业费、能源费。关于欠费期间及欠费数额，原告主张欠费期间为2016年11月15日至2019年12月31日，尚欠物业服务费、能源费合计50197.77元，被告认为购房时减免了相关费用，故不应当缴纳物业费、能源费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与二被告就涉案房屋签订了《太原万国城MOMA前期物业服务合同》，然而被告胡文渊并非涉案房屋的所有权人，庭审中被告胡文娟解释因当时购买房屋数量较多，致使被告胡文渊在涉案物业服务合同上错签了字，且无证据表明被告胡文渊为涉案房屋的使用人，故原告实质上是与被告胡文娟之间形成的物业服务合同关系，并不包括被告胡文渊。原告为被告胡文娟提供了物业服务，则被告理应按照双方的合同约定交纳相应的物业服务费。关于原告部分诉讼请求是否超过诉讼时效，物业服务合同属于继续性合同，物业管理费属于定期给付债务，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但是有可分性，均为独立债务，涉案合同约定的物业服务费的支付时间为按年交纳，具体时间为每付费周期结束前90日需交纳下一付费周期物业服务费用，故诉讼时效应从每一起债务履行期限届满之时分别单独计算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一项“当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的”、第二项“当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的”之规定，原告认为其通过发送律师函和房门张贴缴费通知单的方式，但原告仅举证律师函和照片，不能产生诉讼时效中断的效力，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院予以采纳。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日（2017年10月1日），诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。根据涉案物业服务合同的约定，除了入住时预付一年费用外，被告此后应于每年7月8日前缴纳下一年度的费用，本案中被告已缴纳了2016年7月9日至2016年11月14日期间的费用，原告主张的2016年11月15日至2017年7月8日期间相关费用的缴费日期为被告入住时间即2016年7月9日，至原告起诉时（2020年6月12日）已超过三年诉讼时效期间，因此对原告主张的2016年11月15日至2017年7月8日期间的物业服务费、能源费的诉讼请求，不受法律保护，本院不予支持。被告辩称购房时地产公司承诺免除被告五年的物业费，原告对此并不认可，且被告并未提交证据予以证明，因此被告应承担举证不能的不利后果。综上所述，被告应向原告缴纳自2017年7月9日至2019年12月31日期间的物业服务费16625.08元、能源费23379.04元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告胡文娟于本判决生效之日起十五日内向原告山西第一物业服务有限公司支付自2017年7月9日至2019年12月31日的物业服务费16625.08元，自2017年7月9日至2019年12月31日的能源费23379.04元，两项合计40004.12元；二、驳回原告山西第一物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取527元，由被告胡文娟负担420元，由原告山西第一物业服务有限公司承担107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上属于太原市中级人民法院。审判员 田建民 二〇二〇年七月三十日书记员 王文妍