广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1734号原告：梁雅劲，男，1986年7月15日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区****************。原告：何智芬，女，1985年5月30日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区*****************。被告：肇庆市星奥投资发展有限公司，住所地广东省肇庆市西江北路星湖奥园悉尼区********，统一社会信用代码914***********201T。法定代表人：蒲某1。委托诉讼代理人：冯敏华，该公司员工。委托诉讼代理人：黄俊威，该公司员工。原告梁雅劲、何智芬诉被告肇庆市星奥投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月15日公开开庭进行了审理。原告梁雅劲、何智芬，被告的委托诉讼代理人冯敏华、黄俊威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求贵院判令被告即日给付原告因逾期交楼违约金以总房价1027216元为基数，逾期交楼前90日按当期银行贷款年利率4.35%计算，共11017.94元;逾期交楼90日后按当期银行贷款年利率4.75%的1.3倍计算违约金，从2016年3月31日开始计至被告实际交楼之日2017年2月28日止共334天，违约金为58043.33元，以上合计69061.27元；二、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：2014年6月18日，梁雅劲、何智芬、肇庆市星奥投资发展有限公司（以下简称星奥公司）签订了一份《商品房买卖合同》，约定梁雅劲、何智芬购买星奥公司开发的位于肇庆市端州区*****侧“十字坜”C*栋**层C*-****房，总金额为人民币1027216元，其中在签订合同时付款627216元，剩余房价款400000元办理银行按揭。在《商品房买卖合同》中，梁雅劲、何智芬、星奥公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。其中合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年12月30日前将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第2种方式处理，即逾期超过90天后，出卖人按买受人已累计付款的总额为基准，并按每日万分之零点一向买受人支付违约金，合同继续履行。合同第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在收到以挂号信发出的该商品房交付使用通知书后30天内（以挂号信记载的日期为准，挂号信以本合同第1页中记载的买受人记载联系地址寄发，如该资料发生变更的，须于发生变更之日起10日内以书面形式通知出卖人，否则原资料仍为合法有效。），仍未前来办理收楼手续的，则视为买受人已按本合同约定的交付标准接收和使用，标的房产损毁的风险由买受人承担；从交付次日起，买受人应按规定交纳基于该房产产生的物业管理费、水电费和其他相关分摊费。合同签订后，梁雅劲、何智芬于2014年6月18日向星奥公司支付了房价款627216元，于2014年10月8日向星奥公司支付了房价款400000元，最终在2017年2月28日上述商品房才达到交付条件，为解决上述纠纷，梁雅劲、何智芬与星奥公司于2017年6月15日签署《协议书》约定以物业服务费及现金形式支付逾期交楼违约金，《协议书》甲方肇庆市星奥投资发展有限公司与乙方梁雅劲、何智芬确认：“梁雅劲、何智芬于2014年6月18日购买了甲方开发的“星湖奥园C区C3栋1702房（商铺）”【以下简称商品房】，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定甲方于2015年12月30日向乙方交付商品房。现根据实际情况，该商品房于2017年2月28日达到交付条件，甲方逾期334天向乙方交房”，星奥公司未依约交付商品房的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款至今。由于星奥公司未能如期交付案涉商品房，且没有证据显示其延迟交楼的行为符合合同约定的“出卖人可据实予以延期”之情形，故星奥公司己构成违约，理应承担违约责任。梁雅劲、何智芬在本案主张的违约责任分为二部分，其一为没有约定的逾期交楼90天的违约责任按银行利率赔偿损失，其二逾期交楼90天后的违约责任为支付违约金。该请求主要针对合同中没有约定的逾期交楼90天内的违约责任问题，虽然在《商品房买卖合同》中对此并没有约定,但违约责任的承担不以约定为前提，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，赔偿损失为法定的违约责任，只要守约方因违约行为事实上存在损失即可主张。本案中星奥公司未能在2015年12月30日前如期依约交房，但根据生活经验法则，该违约行为事实上确已对梁雅劲、何智芬造成了损失，因此，梁雅劲、何智芬主张参照中国人民银行同期金融机构一年以内(含一年)人民币贷款基准利率即年利率4.35%的标准赔偿损失；另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加。本案合同约定逾期超过90天后，出卖人按买受人已累计付款的总额为基准，并按每日万分之零点一向买受人支付违约金。由于该约定的违约金明显低于因此造成梁雅劲、何智芬的损失，依法应对逾期交楼的违约金标准予以增加。参考贵院已审判的同类型案件，原告请求依法对逾期交楼超过90天后的违约金标准调整为参照中国人民银行金融机构同期一年至五年(含五年)人民币贷款基准利率4.75%的130%为宜，即违约金的标准调整为年利率6.175%。综上所述，由于星奥公司未能依约交付案涉商品房,且没有证据显示其延迟交楼的行为符合合同约定的“出卖人可据实予以延期”之情形，故星奥公司已构成违约，理应承担违约责任,梁雅劲、何智芬据此在本案主张星奥公司赔偿原告损失和违约金：首先，对于逾期交楼90日内的损失为11017.94元(1027216×4.35%×90÷365=11017.94)；其次，对于逾期交楼超过90日的违约金，由于合同对逾期超过90天交楼应支付违约金已有约定，且梁雅劲、何智芬主张上述违约金的期间均属于超过90日的范围，因此，该期间的违约金均应按年利率6.175%计付至案涉商品房收楼之日即2017年2月28日止共334天，据此计算，该部分的违约金应为58849.48元（1027216×6.175%÷365×334＝58043.33）。故星奥公司应支付梁雅劲、何智芬逾期交楼的损失、违约金合计69061.27元。同时本案包含诉讼费在内的一切相关费用应由被告承担。现根据《中华人民共和国合同法》向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。被告辩称，对于原告方请求违约金事宜，我方主张全部违约金不承担。1.原告逾期交付房款根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第（2)款：“买受人以银行按揭方式付款须于签署合同7日内到指定银行办理按揭手续。”原告于2014年6月18日与我方签订《商品房买卖合同》，于2014年6月18号交付部分房款627,216.00元（陆拾贰万柒仟贰佰壹拾陆元）,于2015年7月29日以银行按揭方式交付剩余房款400,000.00元（肆拾万元整）。原告以银行按揭方式付款己逾期399天。（2014年6月25日至2015年7月29日）。2.实际交房日期有误原告主张，我方于2017年2月28日交付房屋使用。实际根据楼房验收表和装修申请表显示，我方已于2016年9月21日将房屋交付原告使用，对实际逾期交付的房屋所造成的实际损失应当于2016年9月21日起算。所以我方实际逾期天数应为271天。（2015年12月30日至2016年9月26日）3.原告逾期交付房款应与我方逾期交房责任相抵扣根据《商品房买卖合同》第八条交付期限，第2款：“买受人逾期付款的，除按本合同第七条的规定处理外，相应免除出卖人延迟交楼及延迟办理房地产证的责任。”原告逾期交款399天，我方实际逾期交付天数271天。根据合同条款，我方违约金应全部都不承担，尤其是原告要求逾期交房的前90天和2016年9月实际交房以后的这两段时间的违约金极其不合理。4.我方己于2017年6月15日与原告签订和解协议书，承诺以代缴物业费的方式抵扣逾期交房的违约金，原告收楼后，并没有实际支付过物业费及水电均摊费用，是由我方代原告支付当时的物业公司“广东粤垦物业管理有限公司肇庆分公司”的全部物业管理费及水电均摊费用。因答辩人与被答辩人共同违反了合同中的逾期交房、交付房款的违约责任，我司当时由于面对业主人数众多，急于解决问题，没有细看原告的情况是否和其他业主一样，就和被告签订和解协议书，并支付原告应支付给“广东粤垦物业管理有限公司肇庆分公司”的全部物业管理费及水电均摊费用。综上所述，原告要求答辩人承担逾期交房违约金的行为严重不符合事实也不具有法律依据，答辩人请求法院依法驳回被答辩人的全部请求，维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2014年6月18日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区*****侧“十字坜”星湖奥园C区C*栋**层C*-****房，总金额为1027216元。在《商品房买卖合同》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。其中合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年12月30日前将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第2种方式处理，即逾期超过90日后，出卖人按买受人已累计付款的总额为基准，并按每日万分之零点一向买受人支付违约金，合同继续履行。合同第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在收到以挂号信发出的该商品房交付使用通知书后30天内(以挂号信记载的日期为准，挂号信以本合同第1页中记载的买受人记载联系地址寄发，如该资料发生变更的，须于发生变更之日起10日内以书面形式通知出卖人，否则原资料仍为合法有效。)，仍未前来办理收楼手续的，则视为买受人已按本合同约定的交付标准接收和使用，标的房产损毁的风险由买受人承担；从交付次日起，买受人应按规定交纳基于该房产产生的物业管理费、水电费和其他相关分摊费。合同签订后，原告于2014年6月18日支付了627216元给被告，后与中国工商银行股份有限公司高要支行签订《个人购房借款/担保合同》申请住房公积金贷款，贷款金额为40万元。此后，由于被告未依约交付商品房，原告诉至本院。庭审中，被告向原告出示案涉商品房的《竣工验收备案表》，原告对《竣工验收备案表》登记的事实予以确认。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明星湖奥园C区（C1-C5栋）及地下室的竣工备案日期为2017年2月28日。另查明，被告于2016年9月21日向原告发出收楼通知，原告在《住宅及设施验收交接书》（收楼表格二）、《住宅楼锁匙、资料签收确认书》（收楼表格三）、《消防安全责任书》（收楼表格四）、《收楼承诺书》（收楼表格五）上签名确认。再查明，2017年6月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》一份，约定甲方以物业服务费与支付现金形式抵偿该商品房逾期交付的违约金，其中甲方向乙方支付违约金20585.4元，甲方承诺在2017年9月1日前向乙方支付完毕该笔违约金、以及该违约金从2017年3月1日至支付之日的利息（按照年利率4.35%计算）；剩余违约金由甲方抵偿乙方该房屋76.8个月（自2017年8月1日至2023年12月24日止）的物业管理费……合同还约定其他事项。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》及2017年6月15日签订的《协议书》是双方真实意思表示，双方均应依约全面履行。本案中，原被告于2017年6月15日已在《协议书》中已确认逾期交楼的事实，该《协议书》对原被告均具有约束力。对于逾期交楼违约责任的承担，原、被告为此已签订了《协议书》，约定被告为此向原告支付总额为20585.4元的逾期交房违约金，并在2017年9月1日前支付完毕，剩余违约金用以抵偿2017年8月1日至2023年12月24日的物业管理费。上述原、被告就逾期交房的违约责任签订的《协议书》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的协议，双方均应恪守。因此，被告逾期交楼的违约责任理应依照《协议书》的约定承担，故依约其应支付逾期交楼的违约金为20585.4元，剩余违约金用以抵偿2017年8月1日至2023年12月24日的物业管理费。原告在本案主张逾期交楼的违约金为69061.27元的理据不足，本院不予支持。对于利息问题。由于被告未依《协议书》的约定在2017年9月1日前支付总额为20585.4元的逾期交房违约金，以及按该违约金从2017年3月1日至支付之日的利息（按照年利率4.35%计算）给原告，已构成违约，理应承担相应的违约责任。被告应以20585.4元为基准，从2017年3月1日起按照年利率4.35%的标准计付逾期支付违约金的利息给原告。原告的该部分请求，其合理合法部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市星奥投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁雅劲、何智芬支付逾期交房违约金20585.4元及利息（利息以20585.4元为基数，从2017年3月1日起按照年利率4.35%的标准计付至清偿之日止）。二、被告肇庆市星奥投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁雅劲、何智芬抵偿位于肇庆市端州区*****侧“十字坜”星湖奥园C区C*栋**层C*-****房自2017年8月1日至2023年12月24日止的物业管理费。三、驳回原告梁雅劲、何智芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币763.27元（原告梁雅劲、何智芬已预交），原告梁雅劲、何智芬负担535.27元，被告肇庆市星奥投资发展有限公司负担228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 董炽文二〇二〇年七月三十一日法官助理 员黎婧书 记 员 黄安玉