长春铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2020）吉7101行初18号 原告孔慧娟，女，1966年6月5日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区新华路**。 委托代理人安国庆（系孔慧娟丈夫），男，1965年5月13日出生，汉族，，住吉林省长春市朝阳区新华路** 委托代理人王立军，吉林秉润律师事务所律师。 被告长春市规划和自然资源局，住所地长春市南关区南环城路**。 法定代表人杨少清，该局局长。 委托代理人乔政，长春市房屋权属与交易景阳服务中心工作人员。 委托代理人冷保亭，吉林开晟律师事务所律师。 第三人高明，男，1973年2月20日出生，汉族，户籍地长春市双阳区石溪乡石溪村单家屯。 第三人孙涛，男，1982年10月2日出生，汉族，住，住长春市绿园区长春客车厂厂****1门**/div> 原审原告姜羲兰诉原审被告长春市规划和自然资源局（以下简称市规资局）房屋行政登记一案，本院于2019年9月16日作出（2019）吉7101行初42号《行政判决书》，市规资局不服，向吉林省长春铁路运输中级法院提起上诉。吉林省长春铁路运输中级法院于2019年12月25日作出（2019）吉71行终110号《行政裁定书》，以遗漏必须参加诉讼当事人程序违法为由，撤销原判发回本院重审。发回重审后，姜羲兰于2020年2月5日死亡，本院于2020年3月10日立案后依法变更姜羲兰长女孔慧娟作为原告继续参加诉讼，依法追加高明、孙涛作为第三人参加本案诉讼，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告孔慧娟及其委托代理人王立军、安国庆，被告市规资局委托代理人乔政、冷保亭，第三人孙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长春市住房保障和房地产管理局（以下简称市房管局）于2014年7月21日向高明颁发了长房权字第10602023**《房屋所有权证》。登记主要内容是房屋所有人高明，房屋坐落朝阳区锦水路18号，栋号4-12/106-21（501），建筑面积179.72平方米。 原告孔慧娟诉称，2014年6月9日，高弟以姜羲兰代理人身份和高明签订了《长春市房屋转让合同》，将原登记在姜羲兰名下的房屋（房房权证号：长房权字第10601555**过户到高明名下。后经长春市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）（2018）吉0104民初19号《民事判决书》及长春市中级人民法院（以下简称长春中院）（2018）吉01民终4526号《民事判决书》，判决高弟代姜羲兰与高明签订的《长春市房屋转让合同》无效，故诉请法院依法判令撤销高明名下的长的长房权字第10602023**所有权证书，将案涉房屋登记到孔慧娟名下。 被告市规资局辩称：1.被告将案涉房屋登记在高明名下时，依法进行了审查，登记要件齐全、程序合法。2.被告作出抵押权登记时要件齐全、程序合法，抵押权人孙涛已取得案涉房屋抵押权。因案涉房屋上存在抵押权登记，故不应直接撤销房屋转移登记。长春市两级法院的生效判决没有对案涉房屋现存抵押权效力予以认定。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销会给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，案涉房屋上现存抵押权是否已构成善意取得未经认定的情况下，不应直接撤销该房屋转移登记。3.不动产登记适用申请原则，登记机关根据当事人申请启动相应登记程序，登记机关对申请人提供的材料依法审查后，满足登记条件方可作出登记行为。行政审判不能替代当事人的申请和行政机关的审查，直接将案涉房屋登记径行撤销后直接登记到孔慧娟名下。 第三人孙涛述称，我借款给高明，以案涉房屋作为抵押担保，依法办理了抵押登记，取得了房屋抵押权证书，我的合法权益不应该被损害，如果判决将房屋过户至原告名下，需赔偿我相应的损失。 第三人高明未到庭，亦未提交书面答辩意见。 法定期限内，被告市规资局提供如下证据证明被诉行政行为程序合法、具有法律依据：证据一，房屋转移登记档案。包括存量房买卖登记核准报告、申请书、存量房转移登记询问笔录、身份证复印件、现场交易照片、长春市房屋转让合同、长春市家庭购房申请表、公证书、房屋所有权证书、房地产交易申报审核表、税收缴款书、登记费专用票据房屋所有权证存根、协助执行通知书、执行裁定书、法官证复印件，执行现场照片。证明被告作出的房屋登记行为程序合法、要件齐全，符合法律规定。原告质证认为，房屋登记机关对房屋进行转移登记时没有与姜羲兰核实，故存在过错，人民法院生效判决已确认姜羲兰与高明之间的房屋买卖合同无效，该登记行为违法，应将房屋恢复登记到孔慧娟名下。证据二，房屋抵押权登记档案。包括房地产抵押登记核准报告、房产抵押登记申请书、抵押登记询问笔录、身份证复印件、户口本复印件、交易现场照片、代取证委托书、房产抵押价格协商议定书、借款合同、抵押合同、登记费专用票据、房屋他项权证存根。证明被告作出的房屋抵押登记行为程序合法、要件齐全，符合法律规定。在涉案房屋存在抵押权登记，抵押权人是否构成善意未经认定的情况下，不应直接撤销房屋转移登记。原告质证认为，将房屋恢复登记到孔慧娟名下并不会导致善意抵押权人的权利丧失，对第三人权益不会产生影响。第三人质证认为抵押登记是以房屋所有权为基础，如将房屋登记在孔慧娟的名下，将使其抵押权丧失，损害了第三人的权益。本院认证，两组证据符合证据形式要求，本院予以确认，两组证据可以认定案涉房屋现登记在高明名下，案涉房屋上具有抵押权人为孙涛的抵押登记。对于证明效力综合全案予以评判。 原告孔慧娟在法定期限内提供以下证据证明其主张：证据一，1.（2020）吉长国立证内民字第2078号《公证书》，公证中国烟草总公司吉林省公司人事处出具的“关于孔祥璞同志相关情况的说明”；2.（2020）吉长国立证内民字第2807号《公证书》，孔秀丹声明其作为代位继承人放弃本案诉讼权利及起诉诉讼请求中第1、2项及增加诉讼请求申请书请求事项中第1、2项应由其本人享有的权利；3.（2020）川成蜀证内民字第151112号《公证书》，孔慧春声明其作为姜羲兰的法定继承人放弃对案涉房屋遗产的继承权。证明孔慧娟是姜羲兰的合法继承人，除孔慧娟外的其他法定继承人均放弃争议房屋实体权利。被告与第三人质证认为，该组证据无法证明房屋权利已由原告继承。本院认证，被告与第三人对证据的真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。综合本院在变更原告时所作庭前调查情况，可以认定姜羲兰具有婚生子女3人分别为长子孔令刚（先于姜羲兰死亡）、长女孔慧娟、次女孔慧春，孔令刚有婚生子女孔秀丹。因孔秀丹作为姜羲兰的代位继承人在公证的声明中对于是否放弃案涉房屋相关权利的继承没有做出明确表述，对于原告主张其他继承人均已放弃案涉房屋实体权利的主张，本院不予支持。证据二，（2018）吉0104民初19号朝阳法院《民事判决书》、（2018）吉01民终4526号长春中院《民事判决书》。证明姜羲兰与高明于2014年6月9日签订的《长春市房屋转让合同》无效，并判定不得执行争议房屋。证据三，1.姜羲兰房产证；2.高弟代理姜羲兰与高明签订的房屋转让合同；3.高明的产权证。证明案涉房屋原所有权登记人是姜羲兰，姜羲兰与高明的转让合同已被确认无效，高明名下的案涉房屋登记应予撤销，并恢复登记到孔慧娟名下。对于证据二、三，被告质证认为判决书内容及判决结果均未对案涉房屋现存抵押权效力予以认定，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，案涉房屋抵押权是否已构成善意取得未经认定的情况下，不应直接撤销该房屋转移登记。第三人质证认为其善意取得的案涉房屋抵押权应受到保护，将房屋登记到孔慧娟名下，将损害其权益。本院对证据二、三的真实性予以确认，对于该证据的证明主张将综合全案予以评判。证据四，姜羲兰与孙涛、高明执行异议之诉一案一审庭审笔录35、37、38页。证明孙涛为办理抵押登记委托卓信公司去现场看房，拍摄了房屋内部照片，姜羲兰当时在场但没人认对其询问，就此孙涛存在过错，且在民事案件审理中朝阳法院认为高明涉嫌骗贷依照职权移送公安机关进行侦办，孙涛在办理抵押过程中存在过错，不构成善意取得，不应享有合法的抵押权。被告质证认为，该份证据不能证明孙涛没有善意取得抵押权。第三人质证认为，我对抵押手续不熟所以请卓信公司工作人员到现场帮助确认，并拍摄了现场照片，姜羲兰当时在现场，这个笔录可以证明我善意取得了抵押权。本院认为，被告及第三人对证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认，对于该证据的证明主张综合全案予以评判。 第三人孙涛提供以下证据证明其主张：证据1.2015年10月20日网银转账回单打印件一份；证据2.收款人为高明、张梅的收据一份；证据3.（2015）吉长忠诚证民字第8963号公证书，对高明与孙涛的《借款合同》予以公证；证据4.（2015）吉长忠诚证执字第248号执行证书，依据孙涛申请，公证机关出具的孙涛与被执行人高明签订的具有强制执行效力《借款合同》的执行证书。证明孙涛与高明之间实际发生了借贷关系，并对高明进行了转账。孙涛为实现到期债务已到人民法院申请执行，其与高明借贷关系的证据材料已经过了法院的审查确认，并进入司法拍卖程序。原告对证据1、2真实性有异议，被告对该组证据无异议。本院认为，证据1为打印件没有出具机关的印鉴，本案中本院对该份证据真实性不予确认。对于证据2因原告对真实性有异议，高明与张梅未到庭确认，在本案中本院对该份证据的真实性亦不予确认。对于证据3、4对证据真实性予以确认，对于证明主张综合全案予以评判。 经审理查明：案涉房屋位于长春市朝阳区锦水路18号，建筑面积179.72平方米，丘（地）号：4-12/106-21（501），原登记在姜羲兰名下（原产权证号为证号为长房权字第10601555**012年7月9日，姜羲兰作为甲方，案外人高弟作为乙方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿把产权住房一套卖给乙方，售价为60万元，房屋位置坐落于长春市朝阳区锦水路18号，面积179.72平方米，丘（地）号：4-12/106-21-501，产权证长房权证长房权字第10601555**式，房款一次性付清，房款已全部付清，交房时间：2012年9月9日。在9月9日交房期间，甲方有优先办理贷款权利，乙方予以配合。在9月9日前交房期间，乙方不能擅自处理此房。2012年7月9日，姜羲兰与案外人高弟在吉林省长春市国安公证处办理《委托书》公证，委托事项：姜羲兰准备将上述房屋对外出售，并全权委托高弟在长春市房地产交易中心代为签订房屋转让合同及办理房地产权属转移登记手续，以及代为收取卖房款等，委托期限2012年7月9日至2017年7月9日止。2014年6月9日，高弟代姜羲兰与高明签订一份《长春市房屋转让合同》，约定将案涉房屋出售给高明。同日，市房管局依据高明、高弟提交的申请书、《长春市房屋转让合同》、姜羲兰与高弟办理的委托手续公证书、姜羲兰的房屋产权证书等材料，将案涉房屋转移登记至高明名下（产权证号长房权证号长房权字第10602023**5年10月20日，高明与孙涛签订《借款合同》，约定高明向孙涛借款63万元，同时签订《抵押合同》确保《借款合同》项下债务的履行，将案涉房屋抵押给孙涛。同日，吉林省长春市忠诚公证中心作出（2015）吉长忠诚证执字第8963号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对高明与孙涛签订的《借款合同》予以公证并赋予强制执行效力。2015年10月21日，市房管局依据孙涛与高明提交的申请书、房产抵押价格协商议定书、《借款合同》《抵押合同》等材料，以孙涛为抵押权人，高明为抵押人就案涉房屋办理了房屋他项权登记，房屋他项权证标号为长房他证房权字第他证房权字第4075**> 2015年11月24日，依据孙涛申请和（2015）吉长忠诚证执字第8963号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，吉林省长春市忠诚公证处作出（2015）吉长忠诚证执字第248号执行证书，内容主要为：“孙涛可向人民法院申请执行标的：1.人民币本金63万元整；2.利息另行计算”。2015年12月4日，孙涛向朝阳法院申请执行（2015）吉长忠诚证执字第248号执行证书，执行案号为（2015）朝执字第1686号。朝阳法院于2016年2月16日作出（2015）朝执字第1686号执行裁定书，查封高明名下坐落于长春市朝阳区锦水路18号，产权证号1060202367，建筑面积179.72平方米，丘（地）号4-12/106-21（501）的房屋。于2017年8月29日张贴迁出公告。2017年9月7日，姜羲兰对执行标的提出书面异议。2017年12月25日，朝阳法院作出（2017）吉0104执异51号执行裁定书，驳回姜羲兰的异议。2018年1月2日，姜羲兰对执行裁定不服，向朝阳法院提起案外人执行异议之诉。2018年8月21日朝阳法院作出（2018）吉0104民初19号《民事判决书》，认定姜羲兰与案外人高弟签订房屋买卖合同目的不是房屋买卖，而是用案涉房屋为借款提供担保，姜羲兰向案外人高弟出具的委托书也并非其真实意思表示，确认高弟与高明签订的《长春市房屋转让合同》无效。并以房屋转让合同无效，姜羲兰应为涉诉房屋的权利人，涉诉房屋应当返还给姜羲兰，对涉诉房屋享有排除执行的民事权益为由，确认不得执行案涉房屋。判决：1.《长春市房屋转让合同》无效；2.不得执行案涉房屋；3.（2017）吉0104执异51号执行裁定书自动失效。高明、高弟对一审判决不服，向长春中院提起上诉，长春中院于2019年4月1日作出（2018）吉01民终4526号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。执行异议之诉判决书生效后，姜羲兰要求被告撤销登记在高明名下的长房权字第1的长房权字第10602023**，恢复登记至姜羲兰名下，被告拒不撤销。姜羲兰向本院提起行政诉讼申请撤销高明名下的案涉房屋登记，案件审理程序中姜羲兰死亡，本院依法将原告变更为姜羲兰的长女孔慧娟。姜羲兰生前一直占有使用案涉房屋，房屋现由孔慧娟占有使用。 另查明，2016年，长春市不动产统一登记工作职能划归长春市国土资源局。2019年，按照中共长春市委长春市政府《关于印发长春市机构改革方案通知》（长发〔2019〕13号）要求，长春市组建长春市规划和自然资源局，不再保留长春市国土资源局，其职能归属长春市规划和自然资源局。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。《不动产登记暂行条例》第七条第一款之规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。孔慧娟起诉要求撤销市房管局颁发房屋所有权证的行政行为，应当以继续行使其职权的行政机关为被告，故被告市规资局是本案的适格被告。本案争议焦点为：一、被诉登记在高明名下的房屋登记行为是否合法；二、孔慧娟请求撤销效登记在高明名下的房屋所有权证书，将案涉房屋登记在其名下的请求应否予以支持。 一、关于被诉登记在高明名下的房屋登记行为是否合法的问题 《中华人民共和国物权法》第十二条规定，登记机构应当履行以下职责：（一）查验本申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；……不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。本案中，市房管局作出转移登记时，高明与案外人高弟提交的《长春市房屋转让合同》是房屋所有权转移登记必须提交的材料，也是作出房屋所有权转移登记行政行为的事实基础。现《长春市房屋转让合同》已被生效的民事判决确认无效，该合同自始不发生效力，市房管局据此作出的被诉房屋转移登记行为的主要证据不足，登记结果错误，被诉转移登记行为违法。 二、关于被诉房屋登记行为应否予以撤销的问题 《物权法》第十九条规定，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。《不动产登记实施细则》第八十条规定，不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正。《长春市房屋转让合同》确认无效后，市房管局据此作出的被诉房屋转移登记结果错误，对于错误的登记行为本应予以更正。但案涉房屋现具有孙涛的他项权登记，被诉案涉房屋登记行为的撤销将对孙涛抵押权产生影响。《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让人受让不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权；当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一。已经生效的执行异议之诉民事判决中没有对孙涛的抵押权进行认定和判决，亦没有其它证据能够证明孙涛已丧失了在案涉房屋上的抵押权。孙涛的抵押权登记与被诉案涉房屋登记为两个不同的行政行为，在孙涛的抵押权未被确认消除，抵押登记未予撤销之前，孔慧娟主张撤销被诉房屋登记行为的主张，本院不予支持。 三、关于孔慧娟请求将案涉房屋登记在其名下的问题 本案中，案涉房屋原登记在姜羲兰名下，由于《长春市房屋转让合同》无效，案涉房屋被错误的登记在高明名下，对于错误的登记行为予以纠正为更正登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定，因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：……（二）依法转让、赠与、继承、受遗赠海域使用权的。孔慧娟以其继承了原登记在姜羲兰名下的房屋的权利为由，主张将案涉房屋登记在其名下，该登记行为为转移登记。姜羲兰死亡后孔慧娟作为法定继承人继续参加本案诉讼，孔慧娟承接的是原告陈述、答辩等诉讼的权利和义务，孔慧娟参与本案诉讼并不能改变更正登记与转移登记为两个不同的登记行为的事实，亦不能以此认定孔慧娟享有与案涉房屋相关的全部权利和义务。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书；第十五条第一款规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验。对于遗产继承的转移登记应依法向行政机关进行申请，由行政机关对申请人的申请予以审查。孔慧娟主张案涉房屋应登记在其名下，应在案涉房屋权属明晰后，向登记机关进行申请，由登记机关依法予以审查后做出相应的行政行为。孔慧娟没有向行政机关申请，在本案中直接请求将房屋过户到其名下，不符合我国不动产登记的相关规定，本院不予支持。 综上所述，被诉房屋登记行为违法，原告孔慧娟的其他诉讼请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认长春市住房保障和房地产管理局于2014年7月21日颁发的长房权字第颁发的长房权字第10602023**违法； 二、驳回原告孔慧娟的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告长春市规划和自然资源局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春铁路运输中级法院。 审判长  朱承罡 审判员  张忠雷 审判员  刘玉敏 二〇二〇年七月二十七日 书记员  李 岩