广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初16888号原告：梁秀兰，女，1961年5月17日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：郑肯原，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：林知行，广东金轮律师事务所律师。被告：李忠智，男，1973年3月12日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。被告：广州市南北纵横酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区北京路****。法定代表人：李忠智。两被告共同委托诉讼代理人：邓若云，广东达熙律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。原告梁秀兰与被告李忠智、广州市南北纵横酒店管理有限公司（以下简称南北纵横酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑肯原、林知行，两被告共同委托诉讼代理人邓若云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告李忠智向原告支付2020年2月15日起至2020年3月10日止的租金6000元；2.被告李忠智向原告支付逾期支付租金的违约金（其中以6000元为本金，按照每日1%的标准，从2020年2月16日计算至全额偿还款项完毕之日，暂计算至2020年3月16日为1800元）；3.被告李忠智向原告支付单方解除合同违约金50000元；4.原告无须向被告李忠智退还租赁保证金13800元；5.被告南北纵横酒店为被告李忠智的上述债务承担共同责任；6.被告李忠智支付2019年12月的租金1840元，以及逾期支付该租金的违约金（以1840元为本金，按照每日1%的标准，从2019年12月16日计算至全额偿还款项完毕之日，暂计算至2020年3月16日为1692元）；7.被告支付2020年1月的租金1918元，以及逾期支付该租金的违约金（以1918元为本金，按照每日1%的标准，从2020年1月16日计算至全额偿还款项完毕之日，暂计算至2020年3月16日为1169元）。事实和理由：2018年9月11日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告李忠智向原告租赁位于越秀区北京路××街××房，租赁期限自2018年9月12日起至2021年9月11日止，租金每月7200元，被告应于每月15号前向原告支付租金，逾期支付租金的，应按每日1%的标准向原告支付违约金。合同还约定，若被告提前退租的，原告有权没收保证金，同时被告须向原告一次性赔偿50000元的违约金。被告李忠智承租涉案房屋后，该房屋由被告南北纵横酒店作为酒店公寓使用，两被告共同以承租人的身份与原告交涉。2020年1月开始，被告以各种理由不履行合同义务，并单方解除合同。基于被告的严重违约行为，为维护合法权益，原告提起本案诉讼。两被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.被告李忠智已经向法院另案提起诉讼，立案时如实向法院陈述案件涉及疫情，现处于诉前联调阶段。2.因案件涉及疫情，为不可抗力，原告经与被告协商，已经在2020年3月10日收回房屋。本案并非被告违约，而是双方经过多次协商后达成共识，原告收回房屋。被告因不可抗力迟延履行并不构成违约，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。关于租金的诉讼请求，按照广州市有关规定及政府的政策指引，在疫情期间，国有企业的房屋出租是免租三个月，私有房屋出租应比照国有企业执行。3.关于两被告共同承担责任的问题，签订租赁合同的是被告李忠智，两被告不构成共同承担责任的主体。关于2019年12月及2020年1月租金及违约金的问题，在2019年11月期间，应案涉房屋物管公司的要求，被告李忠智对案涉房屋的窗户、洗手间等进行了维修并更换沙发等家具，对此被告李忠智垫付费用合计12080元。经双方协商确认，施工期间停工期7日、前述费用用以抵扣租金，故被告李忠智无需再向原告支付2019年12月及2020年1月的租金及违约金。经审理查明，2018年9月11日，原告（出租人、甲方）与被告李忠智（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》。其中约定：甲方同意将坐落在越秀区北京路××街××房号的房地产出租给乙方作住宿使用，建筑（或使用）面积72平方米；租赁期限从2018年9月12日起至2021年9月11日止，每月租金为7200元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳13800元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；合约期内，若甲方提前终止此合同，甲方必须退还乙方全部保证金及一次性赔偿乙方违约金5万元整；若乙方提前退租，甲方有权没收全部保证金及乙方须一次性赔偿甲方违约金5万元；租赁税由甲方（业主）按乙方当月实际缴纳金额支付，该费用甲方同意在乙方当月应付租金中抵扣；在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理等。被告李忠智已向原告支付保证金13800元，原告也已将涉案房屋交付李忠智使用。被告李忠智将其承租的包括涉案房屋在内的约101间房屋用于被告南北纵横酒店经营使用，并向原告支付了截止至2020年2月14日的租金。2020年1月26日，被告南北纵横酒店等同行业经营者向原告等业主发出《致广大公寓业主》的函，主要内容为：受疫情影响，所有公寓酒店的订单取消率高达100%，入住率严重下滑，所有公寓酒店目前损失非常惨重，对整个旅游业影响预计会持续半年之久。由于疫情严重这些不可抗力的因素，造成我们商家经营和运作异常困难，同时还需要支付管理费及公摊、水电费、员工工资、五险一金、税费等各项费用，所以希望各位业主理解目前的处境及困难，同意暂免2020年2月1日起2月、3月租金（合计60天），如中途政府宣布疫情结束，我们会及时恢复支付租金；若疫情未得以控制，我们将会持续与业主保持良好的沟通。我们接受业主提前终止合同退还押金等。2020年1月28日，被告南北纵横酒店发出《南北纵横国际公寓致尊敬的金润铂宫广大业主》的函，陈述其因疫情等原因经营困难的具体情况，希望业主理解等。2020年1月30日，被告南北纵横酒店等经营者发出《致金润铂宫广大业主停业通知》，称为响应国家号召保障全体员工及家人的健康，避免疫情的扩散，现金润铂宫所有公寓商议一致决定，自2020年2月1日起全部停业。2020年2月1日，被告南北纵横酒店向原告等业主后发出《致金润铂宫广大业主们的通知》，主要内容为：根据近期与广大业主的沟通，经多方商议和讨论，现倡议和决定如下：第一，2020年2月1日起本公寓全面暂停营业和停租，对于同意免租的业主，免租期间业主的房屋每月需缴纳的公摊、管理费和租赁税费均由我司承担。第二，对于部分尚未同意此次免租的业主，欢迎业主在2020年2月1日起自行使用；但凡业主入住期间的管理费和公摊、税费和水电等等由业主自行承担，我司将免费提供长住房的专业客房服务。第三，我司充分理解业主还贷等因素，若以上倡议均不接受的业主，可参考相关法律法规，进一步与我司在协商基础上提前终止租赁合同，办理收房和退还押金等后续程序等。同年2月7日、2月27日，被告南北纵横酒店又发出《再次致金润铂宫部分业主们的一份函》《致广大业主们的感谢函对未来公寓市场的意见和预判》，重申以上三点意见及给予同意免租的业主入住优惠等。2020年2月29日，被告南北纵横酒店发出《关于提前解除合同的后续环节指引》，内称：我司已收到业主明确答复，不同意我司提出的各项建议和倡议……经双方友好协商，但无法达成共识，现根据合同法中不可抗力因素和相关法律法规，于2020年3月1日起提前解除租赁合同和终止尚未履行的合同内容。现我司向业主作出办理收房和解除合同后的说明和指引。解除合同即日起：一、甲方同意立即无条件归还乙方支付的房屋押金。二、物业公司已向我司催缴三月份的管理费和公摊，截止的缴纳日为2020年3月5日，如超过期限日将产生滞纳金。甲方自2020年3月1日起需自行向物业公司缴纳管理费和公摊等费用，乙方将向出租屋管理中心提交和办理相关停缴租赁税的手续，甲方不需前往办理。三、自2020年3月1日起提前解除租赁合同的房屋，乙方将搬出房屋内隶属于乙方的设施设备。四、甲乙双方均不属于违约，不承担任何违约责任。五、甲方因疫情期间的限流和管制，无法立刻返店办理收房等后续步骤，可向梁经理文字书面说明情况，等疫情得以控制后，随时欢迎业主返店办理收房。以上各份函件，均由被告南北纵横酒店的工作人员通过微信发送给了原告。期间，双方通过微信进行了协商，原告表示被告解除合同是单方面提前退租、要求按合同约定赔偿原告损失等。2020年3月6日，原告委托律师向两被告发出《律师函》告知：一、不认同两被告在指引中陈述的因不可抗力导致合同解除、在指引中所提出的所有主张及指引、律师函的陈述。二、不存在两被告可以单方解除合同的情况，在此情况下，两被告单方向原告发出指引及律师函要求解除合同，原告可理解两被告的行为为两被告单方提前解除合同。三、两被告已迟延缴纳2020年2月1日起至2020年2月29日的租金，现原告要求两被告必须在2020年3月10日前全额缴纳上述租金，并按照合同约定承担逾期支付租金的违约责任。四、基于以上及两被告至本函作出之日止没有完全履行合同义务的情况，原告不得已仅能依照合同的约定及相关法律规定主张如下：1.请两被告于2020年3月15日之前通知原告查验、交接该房屋，在双方查验交接房屋后，办理房屋查验及交接手续，完成归还该房屋的事宜；2.两被告应当支付租金至将该房屋实际归还委托人之日止，且对于未按时支付租金部分，应当向原告承担逾期支付租金的违约责任；3.基于两被告的违约行为，两被告已缴纳的租赁保证金将不予退还；4.基于两被告的违约行为，两被告应一次性向原告支付人民币5万元的违约金；5.对于本函未提及的其他事项（包括但不限于损害房屋的赔偿责任、未及时缴纳相关费用的责任、未及时迁出注册地址的责任及其他未提及的责任等）原告保留追究两被告责任的权利。五、如两被告对本函有任何异议，请于2020年3月9日之前进行书面回复，书面回复应当对有异议的部分作出具体明确的陈述，未有书面回复或书面回复中未具体明确提出异议部分，原告将理解为两被告对原告在本函中的陈述的认可等。2020年3月10日，被告李忠智将涉案房屋交还原告。为证明对案涉房屋的窗户、洗手间等进行了维修并更换沙发等家具，被告李忠智向本院提交了《关于对金润铂宫各房间窗户统一进行检修的通知》、费用统计表、微信聊天记录截图、报价单、成丰玻璃厂订货单，以证明被告李忠智垫付费用合计12080元、该费用用以抵扣租金、被告李忠智无需再向原告支付2019年12月及2020年1月的租金及违约金。原告对此质证认为，对前述证据真实性合法性关联性均无异议、认可被告关于补充证据事项的主张。本院认为，根据现已查明的事实，涉案房屋已于2020年3月10日由被告李忠智交还给了原告，原、被告之间的租赁关系已实际解除，本案争议焦点为合同解除的责任、租金应否减免及被告是否应承担违约责任的问题。关于合同解除的责任，涉案房屋实际由被告李忠智作为南北纵横酒店经营使用。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，被告的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原、被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，被告于2020年2月1日发出通知要求原告等业主免租，并称如业主不同意，则将房屋交给业主自用，实质上仍是要求免租。被告的上述要求有违公平合理、风险共担的原则，原告拒绝后，被告即单方提出解除合同属被告违约，应承担相应违约责任。但鉴于存在疫情这一不可抗力因素，被告提出解除合同事出有因，本院酌情认定其应承担没收50%租赁保证金的违约责任，对于原告超出该范围的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。对于租金标准及迟延履行的违约金，如前所述，因疫情这一不可抗力因素影响，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，本院酌情认定2020年2月15日至2020年3月10日期间按原租金标准的50%即3600元/月计付，计得被告李忠智应付租金为3600元÷29日×25日=3103.45元，同时根据公平原则免除其迟延付款的违约责任。至于原告主张的2019年12月及2020年1月租金及违约金的问题，因诉辩双方已就该费用抵扣达成一致，本案中无须再作处理。鉴于双方租赁合同已经解除，房屋也已交还原告，而原告有50%的租赁保证金6900元未退还，被告李忠智有权主张抵销，在扣除被告李忠智应付租金后，原告还应向被告李忠智退还保证金余额，故被告李忠智无需再向原告另行支付租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告李忠智已付租赁保证金的50%计6900元归原告梁秀兰所有。二、驳回原告梁秀兰的其他诉讼请求。本案受理费减半收取845元，由原告梁秀兰负担770元，被告李忠智负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇二〇年七月十六日书记员  曾怡婷