广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终759号 上诉人（原审被告）：广西天等县新景房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区天等县天等镇太平街**天等财富中心天街**楼**，统一社会信用代码：91451425097723431D。 法定代表人：顾敏锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：农志华，该公司员工。 委托诉讼代理人：李品德，广西添荣律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：汤东江，男，1975年11月15日出生，壮族，住广西壮族自治区天等县。 被上诉人（原审原告）：李凤娇，女，1981年10月4日出生，壮族，住广西壮族自治区天等县。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵建峰，广西景业律师事务所执业律师。 上诉人广西天等县新景房地产开发有限公司（以下简称新景公司）与被上诉人汤东江、李凤娇因商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区天等县人民法院（2020）桂1425民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新景公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回汤东江、李凤娇全部诉讼请求。事实和理由：1.一审认定合同已解除逻辑推理错误。新景公司与汤东江、李凤娇签订的商品房买卖合同约定，2019年6月30日前交房，新景公司要履行交房通知义务，汤东江、李凤娇没有得到通知的，以约定交房期限届满日期为交付日，到新景公司处办理房屋交接手续。2019年2月24日，天等财富中心得月苑8号楼已具备交房条件，汤东江、李凤娇于2019年6月30日前没有得到新景公司交付房屋通知，没有到新景公司处办理房屋交接手续，按照上述合同约定，新景公司没有违约行为。2.一审认定2019年9月5日合同已解除违法。综合新景公司一审提交的入伙通知书及入伙费用清单、财富中心8#楼延期交房补偿协议以及二审提交的2019年2月26日《建设工程质量竣工验收意见书》及李凤娇于2019年3月15日向新景公司提交亲笔书写的《申请书》可以看出，汤东江、李凤娇于2019年3月1日前已经收到新景公司交房通知或已知悉交房信息，并已对商铺进行查验，后没有依合同规定与新景公司办理房屋交接手续，无理要求新景公司拆墙，支付巨额违约金，之后于2019年9月5日向新景公司邮寄解除合同通知书，属非法毁约行为。综上，双方签订的合同合法有效，应继续履行合同。新景公司不存在逾期交房行为，汤东江、李凤娇要求解除合同，由新景公司退还购房款并支付违约金及利息没有实施和法律依据，恳请二审法院依法支持新景公司的上诉请求。 汤东江、李凤娇辩称，新景公司到目前为止也没有通知汤东江、李凤娇交付涉案房产，即使是委托广西熙运物业服务有限公司天等分公司履行交付义务，该物业公司也是迟至2019年12月3日才发出交房通知。2.到目前为止，新景公司提交的证据均不能证实涉案房产取得住建部门商品房验收证明，涉案房产没有达到交付条件。3.新景公司二审提交的《申请书》证据不是李凤娇本人书写。综上，请求二审法院依法驳回新景公司的上诉请求，维持一审判决。 汤东江、李凤娇向一审法院起诉请求：1.判决确认汤东江、李凤娇与新景公司签订的商品房买卖合同已经于2019年9月5日解除；2.判令新景公司退还汤东江、李凤娇全部购房款880000元；3.判令新景公司支付购房款利息89555元（以购房款880000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率4.75%计算，自2017年11月19日起计至被告还清购房款之日止，暂计算至2020年1月10日利息为89555元，以实际清偿日计算为准）；4.判令新景公司支付违约金8800元；5.判令新景公司退赔代收费1120元，契税印花税25582.86元；6.判令新景公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年11月12日，汤东江、李凤娇向新景公司支付定金50000元，用于购买新景公司天等财富中心得月苑8号楼101号商铺。同月19日，汤东江、李凤娇向新景公司支付余下款项830000元，并与新景公司签订商品房买卖合同（预售），合同编号为：TX20171119002，合同第九条约定商品房交付条件：……1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明书；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十条约定商品房相关设施设备交付条件：……（二）公共服务及其他配套设施，1.小区内绿地率：2019－12－31达到使用条件；2.小区内非市政道路：2019－12－31达到使用条件；3.规划的车位、车库：2019－12－31达到使用条件；4.物业服务用房：2019－12－31达到使用条件……；第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当自2019年6月30日前向买受人支付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；第十二条约定逾期交付责任：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内……（2）逾期超过30日……买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。……当日，汤东江、李凤娇向新景中心支付了代收费1120元。同年12月15日，汤东江、李凤娇向天等县地方税务局缴纳了契税、印花税25582.86元。2018年12月10日，新景公司移交8号楼交房资料给前期物业熙运物业公司。2019年2月24日，新景公司再移交8号楼交房钥匙资料给熙运物业公司。2019年9月5日，汤东江、李凤娇到新景公司当面递交解除合同通知书，新景公司拒绝签收。同月24日，天等县消费者协会召集双方调解，但未达成调解协议。同年12月3日熙运物业公司电话通知汤东江、李凤娇前往熙运物业公司办理交房手续，但汤东江、李凤娇拒绝收房。同年12月30日，汤东江、李凤娇通过中国邮政向新景公司邮寄解除合同通知书，2020年1月20日，新景公司拒绝签收。 一审法院认为，汤东江、李凤娇与新景公司签订的商品房买卖合同（预售），是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同是否应当解除的问题。本案中，汤东江、李凤娇已于签订合同当日支付全部购房款，但新景公司没有按照合同约定于2019年6月30日前交房，而于2019年12月3日才由物业公司代为通知交房。对新景公司提出没有逾期交房的辩解主张，与事实不符，一审法院不予采纳。依据双方合同约定，汤东江、李凤娇有权解除合同。2019年9月5日，汤东江、李凤娇已就解除合同事宜书面通知新景公司，但是新景公司拒绝签收。关于合同解除后的责任承担问题。汤东江、李凤娇诉请新景公司返还购房款、支付购房款利息、支付违约金、退赔代收费、契税和印花税。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，应由新景公司返还汤东江、李凤娇的购房款和利息。对于利息损失的计算，由于新景公司的违约行为，导致双方合同解除，根据双方合同约定和法律规定，新景公司应以购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，现汤东江、李凤娇主张自2017年11月19日起计至新景公司还清购房款之日止的利息，一审法院予以支持。关于汤东江、李凤娇主张的违约金问题。一审法院认为，因新景公司存在违约行为，应承担违约责任，且双方合同约定新景公司应按全部房价款的1%支付违约金，因此，对汤东江、李凤娇要求支付违约金的主张，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于汤东江、李凤娇主张退赔代收费、契税、印花税的问题。根据我国现行契税政策规定，商品房买卖过程中，对交易双方已签订房屋买卖合同，但因故最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税、印花税，在期房退房手续后，对其已缴纳的契税、印花税款应予以退还，因此在本案中，汤东江、李凤娇在解除双方合同后，可以向相关机关申请退还契税、印花税，其在未办理退税手续前提下，直接要求新景公司赔偿契税、印花税损失的诉求，依据不足，一审法院不予以支持。如日后，因新景公司的原因不能办理退税手续，造成实际损失，汤东江、李凤娇可另行主张权利。对于代收费，商品房买卖过程中，对交易双方已签订房屋买卖合同，但因故最终未能完成交易的，如购房者已向房产公司缴纳代收费的，应予以退还，因此汤东江、李凤娇请求退赔代收费1120元，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、确认汤东江、李凤娇与广西天等县新景房地产开发有限公司2017年11月19日签订的合同编号为TX20171119002的商品房买卖合同（预售）于2019年9月5日解除；二、广西天等县新景房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内退还汤东江、李凤娇购房款880000元及支付利息（利息以880000元为基数，从2017年11月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、广西天等县新景房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内向汤东江、李凤娇支付违约金8800元；四、广西天等县新景房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内退还汤东江、李凤娇代收费1120元；五、驳回汤东江、李凤娇的其他诉讼请求。案件受理费13846元，因适用简易程序审理减半收取6923元，由广西天等县新景房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，新景公司向本院提交新证据：1.《建设工程质量竣工验收意见书》；2.《房产测绘成果报告书》；3.《住宅使用说明书》；4.《住宅质量保证书》，拟证实涉案房屋已达到交房条件。5.李凤娇向新景公司出具的《申请书》，拟证实2019年3月15日前新景公司已通知8号楼业主交房，李凤娇已自行查验房屋。新景公司拟证实其公司已于2019年6月30日前电话通知汤东江、李凤娇交房，汤东江、李凤娇已知道交房事宜并自行查看房屋的事实，申请证人周某、农某出庭作证。二审期间，本院依法向天等县住房和城乡建设局调查了解涉案房屋备案情况，该局于2020年6月4日出具《情况说明》一份。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。汤东江、李凤娇对新景公司提交的新证据及证人证言均有异议，认为上述证据不能证实涉案房屋已经达到交房条件，新景公司也没有按照合同约定的时间通知接收房屋。汤东江、李凤娇对天等县住房和城乡建设局出具的《情况说明》没有异议。新景公司对证人证言没有异议，对天等县住房和城乡建设局出具的《情况说明》有异议，认为涉案房屋已达到交房条件。本院认为，上述证据与本案存在关联性，本院予以确认，能否证实新景公司的主张将综合全案分析认定。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，一、关于汤东江、李凤娇诉请解除合同是否有事实和法律依据的问题。新景公司与汤东江、李凤娇签订《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，涉案合同约定，新景公司逾期交付房屋超过30日的，汤东江、李凤娇有权解除合同，解除合同应当书面通知新景公司。结合一审查明的事实，涉案合同约定新景公司应于2019年6月30日前将涉案房屋交付给汤东江、李凤娇，但截至2019年12月3日，物业公司才代为通知交房。新景公司二审申请证人农某、周某出庭作证，拟证实李凤娇已知道交房事宜并自行查看房屋的事实，但证人周某庭审陈述，新景公司提交的由李凤娇出具的《申请书》内容系其书写，农某陈述已于2019年6月30日前通知李凤娇接收房屋，但没有其他证据佐证，故对新景公司的主张不予支持。另外，涉案合同第九条对商品房交付条件明确约定，商品房应当取得建设工程竣工验收备案证明文件。二审诉讼过程中，本院依法向天等县住房和城乡建设局调查相关情况，该局出具的《情况说明》载明尚未收到涉案工程竣工验收备案材料，截止目前未能办理工程竣工验收备案。新景公司亦认可涉案工程未进行备案的事实，但辩称，其未能及时备案不是自身原因导致，新景公司对此未能提供证据证实，不予采信。综上，汤东江、李凤娇按照合同约定取得合同解除权，并于2019年9月5日向新景公司递交解除合同通知书，故一审判决确认涉案合同于2019年9月5日解除正确，本院予以确认。 %1、关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案合同第十二条约定，合同解除后，新景公司应退还汤东江、李凤娇已付的全部房款，并自汤东江、李凤娇付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。同时，新景公司按照全部房价款的1%向汤东江、李凤娇支付违约金。结合一审查明的事实，汤东江、李凤娇于2017年11月12日支付涉案房屋定金5万元，同年11月19日支付余下款项83万元，涉案房屋价款共计88万元，因此，一审判决由新景公司退还汤东江、李凤娇购房款88万元及利息，利息以88万元为基数，从2017年11月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算正确，本院予以确认。汤东江、李凤娇在与新景公司签订涉案合同后，按照我国现行契税政策的相关规定缴纳契税、印花税，收取该费用的单位是天等县地方税务局，因此，汤东江、李凤娇主张由新景公司退还该费用没有事实依据，一审判决不予支持该项诉请正确，本院予以维持。结合一审查明的事实，汤东江、李凤娇已向新景公司支付代收费1120元，涉案合同因故未能完成交易，新景公司应将代收费退还。故一审判决新景公司退还汤东江、李凤娇代收费1120元正确，应予维持。 综上所述，新景公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13846元，由广西天等县新景房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邓智勇 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 郑贤文 书 记 员 黄翔俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。