海南省高级人民法院   民事判决书   （2020）琼民终273号   上诉人（原审原告、执行案外人）：张强，男，1972年9月18日出生，汉族，住内蒙古自治区巴彦淖尔市五原县。   委托诉讼代理人：颜彦，山东国杰（琼海）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司。住所地:海南省海口市大同路**国际商业大厦。   负责人：林海，该公司总经理。   委托诉讼代理人：闫玲玲，北京中伦（海口）律师事务所律师。   原审第三人（被执行人）：海南冠中房地产开发有限公司。。住所地:海南省琼海市嘉积镇银海路白鹭洲小区营销中心   法定代表人：王开明，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈志刚，该公司经理。   原审第三人（被执行人）：内蒙古国太房地产开发有限责任公司。。住所地:内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区公园南路**楼   法定代表人：李学军，该公司执行董事。   原审第三人（被执行人）：陈国光，男，1954年10月10日出生，汉族，住内蒙古自治区。   上诉人张强因与被上诉人中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称东方资产海南分公司）及原审第三人海南冠中房地产开发有限公司（以下简称冠中公司）、内蒙古国太房地产开发有限责任公司（以下简称国太公司）及陈国光案外人执行异议之诉一案，不服海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）琼01民初71号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月28日公开对本案进行了询问。上诉人张强的委托诉讼代理人颜彦，被上诉人东方资产海南分公司的委托诉讼代理人闫玲玲，原审第三人冠中公司的委托诉讼代理人陈志刚到庭参加了询问。原审第三人国太公司、陈国光经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人张强的上诉请求：1.撤销一审判决,解除对位于海南省琼海市椰林美景（白鹭洲）小区3号楼603号房屋（以下简称案涉房屋）的查封，并终止执行；2.确认案涉房屋归张强所有。事实和理由：一、原审判决认定基本事实不清。（一）张强与冠中公司签订《商品房买卖合同》的时间早于一审法院查封该房产的时间。一审法院于2016年3月17日作出执行裁定，对包括张强购买的案涉房屋在内的登记在被执行人冠中公司名下的343套住宅、商铺进行查封。而张强与冠中公司签订的《商品房买卖合同》的时间是2015年1月25日。（二）张强已于2015年1月25日实际支付全部购房款。张强购买案涉房屋，总金额336405元购房款。合同签订后，张强向冠中公司支付了购房款336405元，冠中公司在当日向张强开具了已收到336405元的收据。一审法院以《商品房买卖合同》并非琼海市房管局所做的网签合同，亦未经预售备案，张强所提交的银行流水亦不能直接证明其已向冠中公司支付购房款等原因不认定张强与冠中公司之间存在真实的商品房买卖合同法律关系属于事实不清。（三）张强已实际占有该房产。张强还缴纳了与该房产相关的其他费用，如水电卡的费用、电费、水费、物业水电公摊费、代收代办证费等，属于实际占有并使用案涉房屋。（四）张强之所以提出案外人执行异议之诉本就是因为执行异议程序中未来得及提交证据导致的。张强既然已经在执行异议程序中因为未提交完整证据而被裁定驳回，在案外人执行异议之诉当然不会提执行异议中一致的证据。张强所购房产迟迟不能办理网签备案及产权登记手续是因为冠中公司开发手续不完善，正是因为该房产未办理网签备案和产权登记手续法院才能够将该房产查封，才会有后来的执行异议和案外人执行异议之诉。二、原审判决适用法律错误。本案中，张强已在人民法院查封该房产之前已经与冠中公司签订了合法有效的书面买卖合同，而且已经支付了全部购房款并实际占有居住，故张强就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此原审法院根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二第一款第二项判令驳回张强的诉讼请求属于适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。   被上诉人东方资产海南分公司辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》已经明确法院在何种情况下才能确定异议人对执行标的提起的异议具有排他性，而在本案中张强不符合该规定，且在其提出执行异议时未能够提供有效的证据证明其对案涉房屋由其实际购买、占有和使用。本案一审中，张强向法庭提交的证据虽然有商品房买卖合同，但该合同并未在冠中公司预售房产有效期内办理预售登记，张强向法庭提交的证据中也未能充分证实其已向冠中公司实际支付了购房款项，因此，张强不能够证明其对该争议房屋拥有相关权益，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。   原审第三人冠中公司辩称，东方资产海南分公司是知悉和允许冠中公司对外销售房屋的，根据最高院相关案例的法律精神，同意销售就是代表放弃抵押权，故请求判决撤销已销售房产的抵押权。   原审第三人国太公司、陈国光未提交书面答辩意见。   东方资产海南分公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求许可对案涉房屋的查封，并终止执行；2.确认案涉房屋归张强所有。   一审法院认定事实：2014年10月19日，一审法院受理东方资产海南分公司与冠中公司、国太公司、陈国光借款合同纠纷一案，东方资产海南分公司起诉请求：1.冠中公司向东方资产海南分公司偿还借款本金4100万元及违约金l87.5万元，以及2014年9月20日以后至实际清偿之日止发生的利息、违约金；2.东方资产海南分公司对海国用(2010)第1386号、海国用(2010)第1148号、海国用(2011)第0011号土地证项下的土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权；对编号为A1300189759股权出质登记证书项下的国太公司持有的冠中公司1OO%的股权享有优先受偿权；3.国太公司、陈国光对上述款项承担连带清偿责任；4.冠中公司承担案件诉讼费用及东方资产海南分公司为实现债权而发生的费用，国太公司和陈国光对上述费用承担连带清偿责任。一审法院于2015年7月17日作出（2014）海中法民一初字第83号民事判决：一、冠中公司在本判决生效后30日内偿还东方资产海南分公司借款本金4100万元、支付2015年第一季度利息1575000元；二、冠中公司在本判决生效后30日内向东方资产海南分公司支付逾期偿还借款的违约金1149166.64元（计算截止日期为2015年3月20日），从2015年3月21日开始，以4100万元为本金，向东方资产海南分公司支付利息（按年利率18%计算）、违约金（按年利率6%计算），直至付清为止（如在此期间支付本金，则计算基数相应予以扣减）；三、冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产海南分公司对冠中公司提供抵押的位于海南省琼海市嘉积镇嘉积经济开发区新潮综合区【海国用(2010)第1386号】土地证项下9469㎡的土地使用权及地上建筑物，对海南省琼海市博鳌镇海滨街【海国用(2010)第1148号】、【海国用(2011)第0011号】土地证项下6715.2㎡的土地使用权及地上建筑物进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产海南分公司对国太公司提供质押的冠中公司l00%股权进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；五、如东方资产海南分公司行使本判决第三、四项权利后仍有债权未获清偿，国太公司、陈国光对东方资产海南分公司未获清偿的债权共同承担连带保证责任，并有权在承担连带责任后向冠中公司追偿；六、驳回东方资产海南分公司的其他诉讼请求。冠中公司不服该判决提出上诉，后以与东方资产海南分公司达成和解协议为由申请撤回上诉，本院于2015年11月4日以(2015)琼立一终字第226号民事裁定书裁定准予撤回上诉。   （2014）海中法民一初字第83号民事判决生效后，东方资产海南分公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年3月17日作出执行裁定，对包括张强购买的案涉房屋在内的登记在被执行人冠中公司名下的343套住宅、商铺进行查封。张强为此提出执行异议，以其已购买被查封房产为由，要求法院解除查封，中止执行。经一审法院执行局审查，认为张强对自已提出的已购买案涉房屋的主张，未能提供充分的证据予以证明，其异议请求缺乏事实与法律依据，异议理由不能成立，依法予以驳回。   一审法院于2016年12月4日向张强在执行异议申请书中所列明的地址邮寄送达（2016）琼01执异415号裁定书，邮件被退回。张强于2016年11月9日向一审法院签署的《当事人送达地址确认书》中，明确送达地址为内蒙古自治区巴彦淖尔市五原县鸿鼎农贸市场D25号。一审法院于2018年12月12日向张强再次送达（2016）琼01执异415号裁定书。张强不服该裁定，遂提起本案诉讼。   另查明，2012年12月10日，冠中公司与国太公司向东方资产海南分公司发函，承诺同意东方资产海南分公司对涉案项目进行销售监管和资金监管，并承诺冠中公司的融资被批准及办理相关手续后，同意将公司合同专用章移交东方资产海南分公司。2012年12月26日，东方资产海南分公司出具收到冠中公司交来销售合同印章的收条。2013年6月9日，东方资产海南分公司对琼海市博鳌镇海滨街、嘉积镇涉案土地及地上建筑物设定抵押，证号为海他项（2013）第0036号。2015年1月16日，东方资产海南分公司向琼海市住房保障与房产管理局发出《关于同意办理预售许可证延期的函》，其主要内容为：“海南冠中房地产开发公司已经将其位于琼海市嘉积经济开发区园林美景项目和位于博鳌镇滨海路的碧海云天一二期抵押给我办，由于上述项目预售证即将到期，为不影响企业的房产销售，我办同意该司向贵局申请办理上述项目预售许可证的延期手续”。此外，琼海市住房保障与房产管理局对案涉房屋所涉的楼盘发放了房产预售许可证。案涉房屋未在房产管理部门办理抵押登记手续。   再查明，张强作为证据提交的其与冠中公司于2015年1月25日签订《琼海市商品房买卖合同》约定内容载明，张强购买案涉房屋，房屋建筑面积82.05平方米，每平方米4100元，总金额336405元，合同还约定了其他事项。合同签订后，根据冠中公司当日开具的收据载明，张强向冠中公司支付了购房款336405元。   一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，张强要求对案涉房屋解除查封并中止执行的的请求能否得以支持，应以张强就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益为判断依据。   张强在提起执行异议程序中所提交的证据与其在本案中所提交的证据除了税费收据和银行流水之外，其余证据均不一致。特别是执行异议程序中张强未能提供《商品房买卖合同》以及购房款收据，而上述两份关键证据系在本案审理阶段才向一审法院提交。而且《商品房买卖合同》并非琼海市房管局所做的网签合同，亦未经预售登记备案。张强所提交的银行流水亦不能直接证明其已向冠中公司支付购房款。综上所述，鉴于执行异议之诉案件的各方当事人利益指向的特殊性，再结合付款方名称为张强的物业水电燃气费收据最早时间为2018年12月3日的事实，一审法院认为，张强所提交的证据的内容的真实性难以使人产生内心确信，且在本案中张强或冠中公司亦无其他补强证据提交，一审法院无法据此作出张强与冠中公司存在真实的商品房买卖合同法律关系的认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，第二款以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，缺席判决驳回张强的诉讼请求,案件受理费7480元，由张强负担。   二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人张强主张不得执行案涉房屋，故本案的争议焦点为张强对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，故本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条或第二十九条的规定予以判断。该两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要案外人所提的执行异议符合上述两条规定中一条规定的条件，均可予以保护。该两条规定均要求案外人与被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且案外人已经支付价款，其中第二十八条要求案外人支付全部价款，第二十九条要求案外人支付50%以上的价款。如果案外人提起的执行异议不符合前述两个条件，那么其提起的执行异议便既不符合第二十八条的规定也不符合第二十九条的规定，也即其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。   本案中，张强在一审中提供了《琼海市商品房买卖合同》和冠中公司给其出具的收款收据，欲证明双方之间存在商品房买卖的事实且张强已支付了全部购房款。本院认为，首先，该《商品房买卖合同》与张强在执行异议程序中所提交的《售房合同（股东）》不一致，其真实性难以确认。其次，对于张强提供的五原农商银行回单，只能证明张强在2015年1月3日至24日取现的事实，本院对其关联性不予认可。张强主张其于查封前已合法占有案涉房屋，本案一审法院于2016年3月17日作出执行裁定后对包括张强购买案涉房屋在内的登记在被执行人冠中公司名下的343套住宅、商铺进行查封，而张强提供的付款方名称为张强的物业水电燃气费收据最早时间为2018年12月3日，故其所提交的证据亦不能证明其主张的事实。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，张强就其主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，在其未能充分举证证明上述事实的情形下，一审法院据此作出张强与冠中公司之间未存在真实的商品房买卖合同法律关系的认定并无不当。因此，张强购买案涉房屋的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条所规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法定条件，其就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。   综上所述，张强对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7480元，由张强负担。   本判决为终审判决。   审判长 赵 晖   审判员 夏伟伟   审判员 林秋婷      二〇二〇年七月二十九日   法官助理 徐欣瑞   书记员 庞 馨   附相关法律条文：   《中华人民共和国物权法》   第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于   人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。