广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4042号原告：许成滔，男，1980年5月27日生，汉族，户籍所在地阳江市江城区***************************，经常居住地阳江市江城区**********************，公民身份号码：441************318。原告：莫智玲，女，1982年12月15日生，汉族，户籍所在地阳江市阳东区**********，经常居住地阳江市江城区**********************，公民身份号码：440************920。（上述两原告在《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址为阳江市江城区*******之103，代收人陈仪，联系电话158*****131）。上述两原告的共同委托诉讼代理人：陈仪，阳江市江城区****法律服务所法律工作者。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司，住所地：广东省阳江市******广场中源花园319房，统一社会信用代码：914***********836G。（《诉讼文书送达地址确认书》载明被告确认的送达地址为阳江市江城区*******丰怡豪庭会所，代收人赵雪婷，联系电话134*****948）法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告许成滔、莫智玲与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许成滔、莫智玲的共同委托诉讼代理人陈仪到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告许成滔、莫智玲向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办证违约金1735.97元给原告；2.被告返还办证税费17224元及利息（以17224元为基数，从2016年12月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告还清该款之日止，计至2020年4月17日应付利息为3493.88元）给原告；3.被告协助原告到阳江市*******办理位于阳江市江城区**********************的不动产权证书；4.本案受理费全部由被告承担。事实与理由：2016年7月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定“买受人（原告）购买被告出售的商品房位于阳江市江城区*****丰怡豪庭**幢17层1702房，该商品房合同约定建筑面积共90.18平方米，其中套内建筑面积74.29平方米，分摊建筑面积15.89平方米；按套内面积计算，单价为人民币每平方米4673.48元，总金额347193元;出卖人应当在2016年8月31日前，依照有关规定将经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人；出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金……（详见上述《商品房买卖合同》）”。合同签订后，原告按合约全部付清了购房款347193元及另行支付了17224元办证税费给被告。按合同约定，被告应在约定的交房期满后90日内（即2016年11月31日前）为原告办理上述商品房的房地产权属证书。但被告一直没有为原告上述房产缴税办证，为此丰怡豪庭的业主代表多次向政府相关部门投诉，被告因此向政府相关管理部门对业主答复承诺会在2019年逐步为各业主缴税办证。但被告并没有履行其承诺，既不为原告房产缴税办证，也不肯退还款项给原告。为此，原告多次向被告催收均未果，合法权益受到严重侵害。根据相关法律规定及双方的合同约定，被告应支付逾期办证违约金1735.97元（已付房价款347193元×0.5%）给原告。此外，被告没有为原告上述房产缴税，一直占用原告办证税费资金，违反诚实信用原则。根据公平原则，被告应退还该办证税费17224元及占用该款的利息（以17224元为基数，从2016年12月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告还清该款之日止，计至2020年4月17日为1234天应付利息为3493.88元）给原告。另，被告还应无条件协助原告到阳江市*******办理上述商品房的不动产权证书。现原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，希判如诉请。被告丰怡房地产公司提交书面答辩状称，一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在被告由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow)的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道被告收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，被告意见如下：根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年8月31日前交付，在2016年11月29日前办理不动产权证。因此，原告目前提起诉讼，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间己经将近四年时间。其提出要求办理不动产权证、退还办证费、支付办证费占用利息以及逾期办证违约金的诉讼请求己经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。经审理查明，2016年7月15日，原告（买受人）许成滔、莫智玲与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******丰怡豪庭43幢17层1702房出售给原告，合同约定建筑面积共90.18平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为347193元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的25%即87193元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款260000元，向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当天，原告支付了代收代缴办证税费共17224元给被告。此后原告按合同约定付清了购房款共347193元给被告。双方于2016年8月22日签订《房屋交接确认书》，其中载明：自2016年8月22日起，原告开始承担该房屋的一切损毁、灭失的风险。至此，原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2017年8月24日办理了不动产权证书【粤（2017）阳江市不动产权第0029365号】，权利人为丰怡房地产公司。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票，拟证明其代原告缴交了物业维修资金6809元及银行抵押登记费80元、房屋所有权登记分摊费用80元、房产测绘分摊费用120元，共7089元,原告对物业维修资金6809元及银行抵押登记费80元，共计6889元无异议。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告请求办理不动产权证。房屋交付后，买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记，出卖人提出诉讼时效抗辩的，本院不予支持。鉴于被告对涉案房屋已办理了初始登记，该房屋已具备办理产权转移手续的条件，现原告请求被告协助其办理不动产权证，合法合理，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金。根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。关于将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的期限，合同约定的涉案房屋的交付时间为2016年8月31日，虽然被告丰怡房地产公司已提前于2016年8月22日交付房屋，但根据合同订立时的目的推测及公平原则，“商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”应从约定交付之日起算，即被告应在2016年11月29日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，原告请求被告支逾期办证违约金的诉讼时效期间为三年，原告于2020年5月18日向本院起诉，且未能提供诉讼时效中止或中断的证据，被告辩称原告请求逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院予以采纳，故原告请求被告丰怡房地产公司支付逾期办理不动产权证违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持。关于原告请求被告返还办证税费及利息。虽然原、被告就本案的办证事宜没有签订书面的委托合同，但双方都认可被告收取了原告的办证费和物业维修基金，也存在被告为原告代缴了维修基金及部分办证费用的事实，双方之间已形成事实上的委托合同关系。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，未约定履行期限的合同，当事人可随时主张权利。本案中，原、被告对返还办证费用并没有约定期限，同时在原告提起诉讼前被告也未明确表示对剩余办证费拒绝返还。现被告主张原告退还办证费的诉讼请求超过诉讼时效，根据上述司法解释的规定，被告应当承担进一步的举证责任，证明“债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务”至原告起诉时已超过诉讼时效。对此被告并未举证予以证实，因此按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告作为债权人可随时向被告主张权利。故原告退还办证费的诉讼请求未超过诉讼时效，应予支持。原告共支付了办证税费共17224元给被告，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第八条约定的交房日期为2016年8月31日，即约定的90天办证期限为2016年9月1日至2016年11月29日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2016年11月30日起向原告支付占用该款项的利息。现原告请求从2016年12月1日起计算利息，本院予以准许。关于被告在本案中已经支付的合理费用如何认定的问题，被告提交的银行抵押费票据、物业维修资金存折上均载明缴费人为原告许成滔、莫智玲，且原告对上述费用的支出亦予以认可，故本院认可被告已支付的必要合理费用为物业维修资金6809元及银行抵押登记费80元，共计6889元。至于被告主张的房屋所有权登记分摊费用80元、房产测绘分摊费用120元，被告未能提供证据证明该支出为本案房产办理登记所需支出的合理费用，本院不予认可。故本案扣减被告已支付的必要合理费用6889元，被告应返还剩余办证税费10335元（17224元-6889元）给原告及利息（以10335元为基数，自2016年12月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，原告请求被告办理不动产权证、返还办证税费及利息，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准;原告请求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内协助原告许成滔、莫智玲到相关部门办理位于阳江市江城区*******丰怡豪庭**幢17层1702号房屋的不动产权证；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费10335元及利息（利息以10335元为基数，自2016年12月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告许成滔、莫智玲；三、驳回原告许成滔、莫智玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元（已减半收取，原告已预交），由原告许成滔、莫智玲负担206元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担234元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 杨冬霞二〇二〇年七月十三日法官助理 李成香书 记 员 冯奕馨附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条第一款第（四）项履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。