湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初95号原告：吉首市香桂园小区业主委员会，地址：吉首市香桂园住宅小区****。负责人：覃森，该业委会主任。委托诉讼代理人：鲁小刚，湖南茶源律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨立君，湖南茶源律师事务所律师。被告：吉首市嘉园房地产开发有限公司，住，住所地：吉首市乾州朝阳路香桂园小区一社会信用代码：91433101738970812W。法定代表人：张毕克，该公司总经理。委托诉讼代理人：董艺，湖南董艺律师事务所律师。委托诉讼代理人：于国军，湖南董艺律师事务所律师。原告吉首市香桂园小区业主委员会（以下简称“香桂园业委会”）与被告吉首市嘉园房地产开发有限公司（以下简称“嘉园房地产公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告香桂园业委会的负责人覃森及其委托诉讼代理人鲁小刚、被告嘉园房地产公司的法定代表人张毕克及其委托诉讼代理人董艺、于国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香桂园业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告将香桂园小区负一层车位、负二层人防车位及附属设施设备移交给原告管理；2、确认香桂园小区第一、第二、第三、第四、第五、第六栋屋面（楼顶）属小区业主共有，并判令被告移交给原告管理；3、判令被告按照建筑面积的千分之三至千分之五的规划标准将原规划用于香桂园小区物业管理用房的第四栋101房交付给原告作为香桂园小区物业管理用房；4、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告嘉园房地产公司分别于2007年11月、2010年12月经吉首市规划管理局审批，取得了吉首市乾州新区朝阳路香桂园一、二期商品房建设工程规划许可证，对香桂园商住楼进行了开发建设。至2013年12月，被告开发建设的香桂园小区一至六栋商品房均经规划验收合格。期间，聘请吉首尚邦物业服务有限公司对香桂园小区进行前期物业管理。2018年9月，香桂园小区全体业主经召开业主大会，成立了香桂园小区业主委员会。后原告代表全体业主另行聘请了吉首市德隆物业服务有限公司对香桂园小区进行物业管理，原告经与前期物业对建筑区规划内业主共有部位、公用设施设备进行承接查验后，发现被告存在下列侵犯、损害原告全体业主共有权益的行为：一、被告擅自占用全体业主共有的位于三号楼旁的绿化地进行经营；二、被告擅自将属业主共有的一、二、五、六号楼屋面坡屋顶内的建筑面积分隔为杂物间，以每间5000元至6000元不等的价格进行出售，所得收益约30万元；三、被告擅自将属业主共有的三号楼屋面（楼顶）擅自占用；四、被告擅自占用规划规定为全体业主共有的物业管理用房（四栋101房）作为商业用房出租给第三人开设幼儿园，将不属于规划位置且面积达不到规定标准的三号楼××单元一楼作为商业管理用房；五、被告自2013年12月以来，擅自占用全体业主共有的人防车位进行经营，将建筑区规划内的配套设备负一层（车库）、负二层（人防车位）单独聘请原前期物业（吉首市尚邦物业服务有限公司）进行管理。综上，被告作为开发建设单位，擅自占用、处分业主共有部分，改变属全体业主共有的屋面（楼顶）、绿化地、物业管理用房的适用功能并进行经营活动，擅自占用属全体业主共有的人防车位进行经营活动，单独占用的全体业主共有的三号楼屋面（楼顶）应予退还并移交给现有物业管理，将属于建筑规划区内的配套设施负一、负二层车库交由前期物业管理，导致一小区存有两个物业管理，致使物业管理乱象。现诉至法院，请求依法及时作为公正判决。被告嘉园房地产公司辩称，1、人防车位（负二层）产权属于答辩人嘉园房地产公司（即被告）单独所有而不属于全体业主共有；2、被答辩人香桂园业委会（即原告）诉讼的附属设施不明确，没有提供任何证据证明归原告所有；3、答辩人对负一层车位（非人防车位）享有产权并依法办理了产权登记。对自己享有产权的车位，按物权法规定答辩人可以自行管理，也可以委托其他管理人员管理；4、原告不具备诉请移交车位管理权的主体资格；5、小区建筑区划内楼顶共有部分的管理权已交业委会，《物业承接查验协议》可以佐证。第1、2、3、5、6栋楼顶坡屋面修建的员工宿舍、员工食堂、杂物间是答辩人作为开发商合法利用坡屋面修建而成的，没有计入容积率也就是说并未占用案涉香桂园小区土地使用权，建设费用也没有分摊到计容面积销售单价里。第3栋（香桂院）1单元楼顶按规划图属于私人复式楼露台，没有公共通道可以上去，属于法律规定的业主专用部分；6、原告主张的第4栋101房，答辩人已依法办理了分证，属于答辩人单独所有，不属于小区物业用房。法律法规没有规定物业管理用房必须按最初规划的位置设置，只规定了房地产开发公司应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，答辩人将香桂园第3栋2单元115室设置为物业管理用房，该房在地面以上，面积为159.08平方米。也就是说原告和物业公司均认可将第3栋2单元115室作为物业管理用房。原告不具备诉请移交物业用房的主体资格，物业服务企业作为小区全体业主提供公共服务的单位，对公共服务或者建筑物共有部分才有权利主张要求物业用房，第4栋101房产属于建设单位可销售房产。综上，香桂园小区现状即答辩人拥有地下车库（含人防车位）产权，答辩人使用楼顶坡屋面修建的员工宿舍、员工食堂、杂物间等等小区现状都已过最终规划及竣工验收。故应依法驳回原告诉请。原告为证明其主张向本院提交如下证据：证据1、业主委员会备案申请表、负责人身份证明、身份证复印件，拟证明原告经依法成立，具有诉讼主体资格；香桂园小区物管用房的位置在4栋101室的事实；原告负责人的基本情况及身份信息。被告质证，对备案申请表内容真实性、合法性不予认可。理由是：①香桂园业委会未提供佐证业主大会合法召开过程的备案材料（参与业主大会的业主资料、会议安排、参会人数、发放选票数及收回选票数等）；②香桂园业委会没有提供参加业主大会的业主身份证复印件、房产资料等佐证参会人员公民身份、业主身份以及其所代表的香桂园小区建筑面积申请表所填数据的真实性。证据2、香桂园小区简介、香桂园临时物业管理规约，拟证明香桂园小区的地理位置、总建筑面积为92164平方米及相关建设情况。被告在销售物业之前，制定了临时管理规约，其被诉行为均违反了临时规约规定及相关物业管理法律法规规定的事实；被告制定的物业管理规约第七条因违反法律规定，损害业主利益而不具有约束力的事实；被告违反临时物业管理规约关于“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的……（略），所得收益主要用于补充专项维修基金”规定的事实。被告质证，对香桂园小区简介的真实性、合法性认可，对证明目的不认可。理由是由于存在两期开发建设，所以总建筑面积应以全部竣工验收的建筑面积为准。对香桂园临时物业管理规约的真实性、合法性及关联性均予以认可。对其举证目的不予认可。认可真实性、合法性和关联性的理由是该组证据确实是被告嘉园公司在销售物业（房产）时向业主们一并交付的，现在香桂园业委会代表全体业主向法院提交，管理规约第六条内容表明嘉园公司在所有业主购房时已经向全体业主告知了全体业主共有建筑物共有部位、共有设施设备的事实；管理规约第七条表明嘉园公司在售房时已与全体业主约定了房屋坡屋顶内的面积归建设单位也就是嘉园公司所有的事实。不认可其举证目的理由是香桂园业委会主张嘉园公司存在利用了物业（建筑物）共用部位、共用设施进行经营的行为，违反了临时规约。这一待证事实，需要临时规约以外的证据进行证明，而临时规约本身不能证明嘉园公司存在违反临时规约的行为。证据3、商品房买卖合同，拟证明被告单方提供的格式合同第十七条第5、6项关于小区地下停车库、坡屋顶内空间归被告所有的约定没有在签订合同时向业主释明且违反法律规定，损害全体业主利益，属无效条款的事实；被告提供的格式合同部分条款与临时管理规约不一致且因违反法律法规规定而属无效条款的事实；商品房买卖合同对于业主共有、共用部位及设施设备，被告不得擅自改变或独占有明确约定的事实（第十八条）。被告质证，对其真实性、合法性和关联性予以认可，对举证目的不予认可。理由是合同约定是否违法、是否无效，需要双方就该约定进行诉讼后，由人民法院生效裁判确认。同时该证据显示嘉园公司和业主并没有约定坡屋面属于全体业主共有，反而显示双方约定了属于开发商也就是嘉园公司所有的事实。证据4、香桂园住区屋顶杂物间买卖协议，拟证明被告擅自占用业主共有的坡屋顶屋面并进行经营的事实。被告质证，对其真实性、合法性和关联性均表示认可。理由是被告嘉园公司卖该杂物间前有临时规约、商品房买卖合同等约定属于嘉园公司，有物权法第15条规定，可以出卖。对其举证目的不认可，理由是该证据无法证明嘉园公司擅自占用建筑物公共部分进行经营的事实。证据5、现场照片五组，拟证明被告擅自占用属全体业主共有的1、2、5、6号楼屋面坡屋顶改建杂物间并进行出售经营的事实；被告擅自长期不合理占用属全体业主共有的3号楼1单元楼顶修建凉亭、围墙等私人设施，损害业主共有权益的事实；被告擅自占用业主共有的3号楼2单元楼顶修建员工宿舍和食堂、损害业主共有权益的事实；3号楼负二层车库为人防工程、属全体业主共有的事实。被告质证，对其真实性、合法性和关联性认可，不认可其举证目的。理由是：①关于坡屋面的杂物间、员工宿舍、食堂，上面已经说明，该部分属于嘉园公司所有；②关于复式楼露台，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，属于私人所有；③关于负二层人防工程，国防法等法律法规规定产权归投资人本案中也就是归嘉园公司。证据6、收据，拟证明被告在原告代表全体业主解聘前期物业后，在同一物业管理区域内，拒不服从、配合现有物业服务企业管理，并另行聘用前期物业管理车库的事实。被告质证，对其真实性、合法性和关联性无异议，但举证目的有异议。理由是嘉园公司对产权车库享有自主管理的权利，并无接受业委会聘用新物业公司管理的义务。证据7、物业承接查验协议，拟证明原告代表全体业主确已解聘前期物业并已另行聘用现有物业服务企业对香桂园物业管理区域进行管理服务的事实。被告质证，对其真实性、合法性、关联性均不认可。理由：①嘉园公司没有委托授权业委会、物业公司对自己享有产权的车库等进行管理；②该查验协议并未说明共有几份，是否向主管部门备案，并得到备案认可。证据8、吉首市香桂园住宅区总平面规划图，拟证明规划规定香桂园小区物业管理用房位于4栋1层的事实。被告质证，对其真实性、合法性认可，但对关联性和举证目的不认可。理由是香桂园业委会举证的规划图不是最终竣工验收的规划图。证据9、吉首市香桂园住宅区二期总平面布置图、共有建筑面积分摊方案（3号楼），拟证明3号楼负二层为地下人防车库的事实。被告质证，总平面布置图没有原件核对，无法确认真实性，也达不到原告证明目的，被告不予认可。对方案的真实性无异议，对其举该证据目的的关联性有异议。证据10、户室面积对照表（3号楼）、吉首市建设工程竣工规划验收表（3号楼）、规划许可证（二期）、建设工程竣工验收备案表（二期）。拟证明：①二期3号楼竣工验收时间为2013年10月29日的事实；②3号楼旁的占用绿化地修建的售楼部为临时性待拆除的建筑物，实际至今没有拆除，用于出租收益的事实。被告质证，对其真实性无异议，对关联性有异议，不能证明是原告所指的三号楼。被告为支持其抗辩向本院提交如下证据：证据1、《吉首乾州香桂苑总平面规划图（2006年2月21日）》、《吉首香桂园住宅区二期总平面布置图（2010年7月30日）》。拟证明案涉香桂园小区2006年最初规划情况及规划存在调整的事实。原告质证，对其真实性、合法性、关联性无异议。但该两份图纸证明规划调整的是二期工程3号楼A、B栋的建设位置和规划层高，以及扩证后用地红线范围的调整。并未对物业用房位置和一期已建部分的功能区进行调整，且调整后的二期平面布置图行政审批部门明确注明：“原则同意按此调整后的总平面图红线位置定点建设香桂园3号楼A、B住宅。”所以不能实现被告的证明目的。证据2、吉房权证乾字第**、第××号、第××号、第××号、第××号房产证。拟证明原告香桂园业委会主张的负一层、负二层车位已办理房产权，产权归属为被告嘉园公司单独所有的事实。原告质证，该证据作为书证本身的真实性无异议，但记载的内容不真实，不具有合法性和关联性，不能实现被告的证明目的。因为该5本房屋所有权证均是被告在建设完成之时、商品房出售之前按楼栋号办理的房产总证。产权证所记载的房屋基本已由被告出售完毕，并已经由购买业主办理了分证（房屋所有权证和土地使用证），该证所记载的房屋已不属被告公司单独所有，记载的物权内容已发生重大变化，被告应当办理注销登记或变更登记而没有办理，所以，该5份房屋所有权证记载的内容不真实、不客观，不能作为被告对负一、负二层车位享有所有权的有效证据，不能实现被告的证明目的。证据3、《香桂园临时物业管理规约》及《吉首市地产测绘队5栋房地产测量报告书》、《商品房买卖合同》、《物业承接勘验协议》。拟证明原告香桂园业委会主张的第1、2、5、6杂物房、员工宿舍、食堂坡屋面所占坡屋面产权归被告嘉园公司，且未计入分摊面积，嘉园公司有权利用、收益和处分的事实。原告质证，对该组除《香桂园临时管理规约》以外的其他证据真实性、关联性、合法性无异议，但均不能实现被告证明目的。理由为：①《香桂园临时管理规约》是被告单方作出的规约，被告并没有按照第二条的规定在物业销售前将该规约向物业买受人明示并予以说明，所以，原告和业主并不知道该规约的存在，对原告方不具有约束力。同时该规约第七条关于屋面坡屋顶内的面积和会所用房的规定违反了《物业管理条例》第七条第二款的规定：“管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益”，最高法《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分等也应当认定为物权法第六章所称的共有部分。所以该规约第七条规定因违反法律法规规定而不具有约束力；②《房地产测量报告书》其中1、2、3、4、5号楼的共有建筑面积分摊方案对于车库、人防功能区等功能区的设施设备进行了建设成本分摊，包括对地下一层、二层的半外墙、电梯井、风井等设施设备建设成本均摊入了共有面积范围，相反证实车库和人防功能区是属于小区的公用配套设施建设，房屋出售后即属全体业主共有部分。证据4、香桂园第3栋1单元房产证及复式二层平面图。拟证明原告香桂园业委会主张的香桂园第3栋1单元为私产复式楼，楼顶规划为露台的事实。原告质证，对3栋1单元房产证的质证意见同证据2的质证意见一致；对复式二层平面图的真实性、关联性、合法性无异议，但不能实现被告的证明目的。证据5、《一层平面图》及新物业公司挂牌营业照片、《最高额抵押合同》。拟证明原、被告均认可将第3栋2单元115室作为物业管理用房，且该房屋已在吉首市产局备案认可的事实。原告质证，对其真实性无异议，但不能实现被告的证明目的，不能当然的构成原告对该物业用房的认可，因原告不使用该房屋将无场地办公，物业公司将无法进行物业管理。且使用并不能影响原告行使要求被告提供规划确定的物业用房的权利。同时，一层平面图中的物业用房为被告将规划物业用房占用后自行标注的物业用房，不能视为规划变更了物业用房的位置。对《最高额抵押合同》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告与他方签订的合同不能实现被告的证明目的。证据6、《建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案表》（含1、2、3、4、5、6栋）。拟证明香桂园小区已通过最终规划、建设竣工验收合格的事实。原告质证，对其真实性、合法性、关联性无异议，但不能实现被告证明目的，相反能够证明原告小区全体业主对1-6号楼屋面楼顶依法享有共有的事实。对原告提交的证据1、7，其经被告质证，对其真实性、合法性、关联性均不认可。对证据5，其经被告质证，对其真实性、合法性、关联性均予以认可，但对其证明目的不予认可。对证据2、3、4、6、8、9、10，经被告质证，对其真实性、合法性予以认可，但达不到原告举证目的。经合议庭评议，对证据1、7，虽有证据瑕疵，同时达不到原告举证目的，但具有客观性，本院对其真实性予以确认。对证据2、3、4、5、6、8、9、10，被告的质证理由成立，本院予以确认。对被告提交的证据1、2、3、4、5、6，经原告质证，对真实性均予以认可。对被告的证据，本院予以确认。根据当事人的陈述和庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告吉首市嘉园房地产开发有限公司分别于2007年11月、2010年12月经吉首市规划管理局审批，取得了吉首市乾州新区朝阳路香桂园一、二期商品房建设工程规划许可证，对香桂园商住楼进行了开发建设。至2013年12月，被告开发建设的香桂园小区一至六栋商品房均经规划验收合格。期间，聘请吉首尚邦物业服务有限公司对香桂园小区进行前期物业管理。2018年9月，香桂园小区全体业主经召开业主大会，成立了香桂园小区业主委员会。香桂园小区业主委员会的各位业主分别与被告签订了《商品房买卖合同》（格式合同），合同第十七条第5项约定：“小区地下停车库归出卖人”、第6项约定：“坡屋顶内空间归出卖人”，文字均为与其他合同内容相区别的蓝色字迹。香桂园小区业主委员会的各位业主均已办理了房屋产权证。被告将原规划第四栋101房已办理了为被告所有的权属登记，将3号楼2单元1楼115室（含夹空层，面积为159.08平方米）作为香桂园小区业主委员会的物业管理用房并已交付。香桂园小区负一层车位、负二层人防车位由被告出资修建且已办理了权属登记于被告。被告在第1、2、5、6栋楼顶修建了坡屋。被告开发承建的香桂园一期、二期商品房均已竣工且经规划验收合格。本院认为，本案系建筑物区分所有权纠纷。本案争议的焦点为：一、原告的诉讼主体资格是否适格；二、原告的诉讼请求是否有事实依据或法律依据。关于诉讼主体资格的问题，本案原告为吉首市香桂园小区业主委员会，而原告提供的证据《业主委员会备案申请表》，申请备案的业主委员会名称为：香桂园小区业主委员会。原告吉首市香桂园小区业主委员会的诉讼请求为：1、判令被告将香桂园小区负一层车位、负二层人防车位及附属设施设备移交给原告管理；2、确认香桂园小区第一、第二、第三、第四、第五、第六栋屋面（楼顶）属小区业主共有，并判令被告移交给原告管理；3、判令被告按照建筑面积的千分之三至千分之五的规划标准将原规划用于香桂园小区物业管理用房的第四栋101房交付给原告作为香桂园小区物业管理用房。关于原告的第一项诉讼请求，因香桂园小区业主委员会的各位业主与被告吉首市嘉园房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》的第十七条第5项已明确约定：“小区地下停车库归出卖人（即被告）”。关于负二层人防车位属被告出资修建，且负一层车位、负二层人防车位没有计入香桂园小区业主委员会各位业主的公摊面积，关于原告诉请移交的附属设施设备，原告的诉讼请求不具体，且未提供任何证据。关于原告的第二项诉讼请求，因香桂园小区业主委员会的各位业主与被告所签订的《商品房买卖合同》的第十七条第6项已明确约定：“坡屋顶内空间归出卖人”，根据该合同的约定，是指屋顶有建筑物的空间归出卖人，没有建筑物的屋顶面属该房屋业主共同共有，被告开发的香桂园小区第1、2、3、4、5、6栋房屋均已经通过竣工规划合格验收，没有建筑物的楼顶部分属该栋房屋业主共同共有。关于原告的第三项诉讼请求，原规划第四栋101房已为被告办理了权属登记，且被告为香桂园小区业主委员会交付了3号楼2单元1楼115室（含夹空层，面积为159.08平方米）为香桂园小区业主委员会物业管理用房，且该物业管理用房符合《湖南省物业管理条例》关于物业管理用房标准。综上所述，对原告吉首市香桂园小区业主委员会的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吉首市香桂园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费13720元，由原告吉首市香桂园小区业主委员会承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  李本金人民陪审员  滕 梦人民陪审员  汪小丽二〇二〇年七月十三日代理书记员  刘 庆