广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终611号上诉人（原审原告）：周文腾，男，1963年10月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：郑志，广东乐众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈惠英，女，1956年1月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：郑会新，广东潮润律师事务所律师。上诉人周文腾因与被上诉人陈惠英房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2020）粤0507民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周文腾上诉请求：1、撤销（2020）粤0507民初97号民事判决书，依法予以发回重审或改判。2、本案（一审、二审）诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决查明部分将交易无法完成归责于上诉人属于事实认定错误。首先，据一审判决第3页本院查明部分记载，导致交易无法完成的原因是上诉人未支付余款，该项明显存在错误。上诉人与被上诉人之间的交易无法完成，是因为被上诉人在无与上诉人解除合同的情况下，私自将房屋卖与第三人，致使与上诉人之间的交易丧失标的物无法继续进行。其次，上诉人与被上诉人在第一次约定的2018年底交接时间期至后虽没有进行交接，但被上诉人与上诉人均没有提出解除合同的意思表示，双方均默认合同继续履行，此时应当认定为双方均以实际行为确认原对交接时间的约定已经作废，合同继续履行，交接时间由双方重新约定。再次，上诉人与被上诉人在确认原约定的交接时间作废后，并没有重新约定交接时间。一审判决第3页本院审理查明部分虽记载被上诉人最后一次联系交接事宜的时间为2019年4月10日，但被上诉人在2019年4月10日当天并非直接联系上诉人，而是与上诉人妻子联系，且仅提出尽快交接，并无明确交接具体时间。最后，上诉人妻子在2019年4月10日当天有向被上诉人告知购房资金尚未筹齐，被上诉人知悉后并无提出异议。上诉人妻子同时亦有向被上诉人明示交接事宜需向上诉人告知，但被上诉人并无直接联系上诉人协商确定交接时间。此时在双方成立的购房合同关系中，交接时间尚不具备明确的约定。2019年6月，上诉人曾直接致电联系被上诉人，提出先支付一半购房款并交接房屋，待年底付清购房余款时再办理转移登记手续，但被上诉人要求一次性付清购房款，上诉人亦有告知被上诉人如要求一次性付清购房款，则需待年底再行交接，对此被上诉人并无异议，此后上诉人便积极筹集购房资金。直至2019年12月，上诉人筹齐购房全款，再联系被上诉人准备交接时，才得知房屋已经卖与第三人。综上所述，被上诉人在合同履行过程中，一直无向上诉人明确具体付款时间，但这并不构成双方依约履行合同义务的障碍。因此，上诉人是否支付余款并非交易是否能够完成的主要原因。反而是被上诉人在无通知上诉人解除合同的情况下，将房屋卖与第三人，导致合同标的物灭失，才是双方无法继续进行交易的主要原因。一审判决查明部分将交易无法完成归责于上诉人属于事实认定错误，请二审法院依法予以纠正。二、一审判决认定上诉人构成根本违约属于事实认定错误。一审判决第4页认为，上诉人已经构成根本违约，属于事实认定错误。如前所述，上诉人与被上诉人双方并未约定购房款的履行期限，而被上诉人仅在上诉人妻子联系时提出尽快交接的模糊说法。在定金系由上诉人支付，且上诉人妻子明确告知购房事宜需由上诉人决定的情况下，亦无直接联系上诉人协商决定交接时间。本案并无证据证明被上诉人曾催告上诉人在一定期限内付款，届时仍未付款，将行使合同解除权。上诉人在合同履行过程中亦没有不履行付款义务的行为或意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，上诉人并不存在违约行为，一审判决认定上诉人构成根本违约属于事实认定错误。三、一审判决认为被上诉人将涉案房屋出售给案外人并无过错，属于事实认定错误。首先，一审判决第4页认为上诉人既没有履行支付房款的义务，亦无以其行动积极促成涉案房屋的交易完成，所以被上诉人将涉案房屋出售给案外人并无过错，属于事实认定错误。被上诉人与上诉人成立房屋买卖合同关系后，双方是否明确约定履行时间，合同何时履行，属于上诉人与被上诉人双方的意思自治，并不违反法律规定，亦不会造成合同解除的结果，被上诉人在与上诉人解除合同之前，无权将房屋另售他人。上诉人基于被上诉人没有明确约定履行期限的事实，根据自身资金实际状况暂缓与被上诉人交接的行为，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，不具备法定解除的情形，合同依然合法有效，在该合同关系解除之前，被上诉人无权违反与上诉人的合同约定，将房屋卖与第三方。而被上诉人将房屋出售案外人，导致与上诉人的合同无法继续履行，明显存在过错。一审判决无视双方合同关系尚未解除的事实，认定被上诉人将涉案房屋出售案外人没有过错，明显属于事实认定错误。其次，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，即使被上诉人要与上诉人解除合同关系，将房屋另售他人，亦应当在通知上诉人解除合同后进行。但经一审庭审查明，被上诉人并无通知上诉人解除合同的行为。被上诉人在与上诉人仍然存在房屋买卖合同关系的情况下，将房屋卖给案外人，致使与上诉人成立的合同丧失标的物无法继续履行，明显存在过错，已经构成根本违约。一审判决认为被上诉人将涉案房屋出售案外人并无过错，明显属于事实认定错误，请二审法院依法予以纠正。综上所述，上诉人与被上诉人达成的房屋买卖合同后，双方之间对履行期限没有明确约定，亦没有明确约定合同解除条件。上诉人在合同履行过程中的行为亦不存在符合法定解除的情形。被上诉人依法应当履行合同约定，将房屋出售给上诉人。如今被上诉人将房屋出售给案外人，导致与上诉人之间的交易无法进行，已经构成根本违约，应当承担违约责任。被上诉人一审期间所提交的证据，不足以证明上诉人存在违约行为，亦不足以证明其将房屋出售给案外人的行为具有合法性，一审判决缺乏事实基础，依法应当予以撤销。上诉人为维护自身合法权益，现依法向贵院提起上诉，望贵院判准上诉人所请。陈惠英辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。周文腾向一审法院起诉请求：1.依法判令陈惠英承担违约责任，向周文腾双倍返还定金200,000元；2.依法判令陈惠英承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月19日,周文腾、陈惠英双方口头约定，周文腾以总房价2,100,000元向陈惠英购买位于汕头市龙湖区**庄南区**幢2104号房。周文腾分别于2018年5月19日、5月20日分四次向陈惠英转账共计100,000元。同年5月20日，陈惠英向周文腾出具收款收据，载明：今收到购买一城五座2104房定金100,000元。陈惠英在收款人一栏签名确认。另查明，微信号C138*****122，微信名称茹茹的账号系周文腾配偶陈某某所有；微信名称厚德载福的账号系陈惠英所有。陈惠英提供的经公证的微信聊天记录显示，陈惠英于2018年9月20日向周文腾配偶陈某某发微信称“你好：这个月底21楼基本搬好。你们是什么时间过来交接”，周文腾配偶陈某某回复“英姐你好！资金部分未到位，国历年底前才能交接”，陈惠英回复“好的，最好是快点”。即双方约定在2018年年底完成交易。期届，周文腾没有依约支付余款并完成交易。此后，陈惠英通过微信与周文腾配偶陈某某联系交接事宜，但周文腾均未支付余款，导致交易无法完成。微信记录显示陈惠英最后一次联系交接事宜的时间为2019年4月10日。2019年7月13日，陈惠英将汕头市龙湖区**庄南区**幢2104号房以1,728,000元的价格出售给案外人胡某某。汕头市*******出具的证明材料载明：上述房产已于2019年9月2日办妥转移登记手续。诉讼期间，周文腾、陈惠英双方确认一城五座2104房是汕头市龙湖区**庄南区**幢2104号房。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。虽然周文腾、陈惠英双方没有签订书面的房屋买卖合同,但陈惠英已收取购房定金，并向周文腾出具《收款收据》，且周文腾、陈惠英双方当庭一致确认房屋买卖事实，足以认定周文腾、陈惠英双方已形成买卖房屋的合意，该合意不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定双方之间的房屋买卖合同关系成立，双方均应按照约定履行各自的义务。本案争议的焦点为合同无法履行的责任在何方。根据收款收据所载内容，周文腾所支付的100,000元为定金，因此，双方均应受“定金罚则”的约束，分别享有因履约而充抵或收回、因违约而丧失或双倍返还的权利。周文腾主张陈惠英在未与周文腾解除合同关系的情况下将房屋出售给第三人导致合同无法继续履行，已构成违约，应双倍返还定金。而根据陈惠英提交的聊天记录显示，周文腾、陈惠英双方约定于2018年年底完成交接手续，周文腾期届未能完成交易，且从周文腾、陈惠英双方达成购房合意，至陈惠英最后一次联系交接事宜长达将近一年时间，周文腾均没有履行支付房款的义务，亦未以其行动积极促成涉案房屋的交易完成,有违正常房屋买卖双方的交易行为，周文腾的行为已构成根本违约。陈惠英在周文腾违约的情况下，将涉案房屋出售给案外人并无过错。综上，周文腾主张陈惠英违约并要求双倍返还定金的诉讼请求,证据及理由不足,一审法院不予支持。陈惠英提出系周文腾违约无权要求返还定金的辩解意见，证据及理由充分，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条的规定，一审法院判决如下:驳回周文腾的诉讼请求。案件受理费减半收取计2150元（周文腾已预交），由周文腾负担。本院审理查明，原审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人通过口头约定达成买卖房屋的合意，周文腾在该约定达成后向陈惠英支付10万元作为购买房屋的定金，但双方在此前并未就支付房款时间以及房屋交接时间进行明确约定。根据一审查明事实，双方当事人就购房交接事宜直至2019年4月仍一直协商，从本案双方履行合同的情况来看，周文腾在2018年5月达成购房协议并支付定金之后直至2019年7月因经济原因在陈惠英多次催促的情况下仍未能向陈惠英支付购房款，在本案合同履行过程中存在违约情形，而陈惠英在合同协商过程中在未告知周文腾解除合同的情况下径行将涉案房屋卖给第三人，同样存在违约情形，因此本案双方均应当承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故针对周文腾向陈惠英支付的10万元定金，本院根据双方违约情形酌定陈惠英向周文腾退回5万元，一审法院认定周文腾在本案存在根本违约驳回其诉讼请求，处理有所不当，应当予以调整。综上，原审判决认定事实基本清楚，但没有认定陈惠英亦存在违约情形，对定金处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省龙湖区人民法院（2020）粤0507民初97号民事判决；二、陈惠英应予本判决发生法律效力之日起十内退还周文腾50000元；三、驳回周文腾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2150元（周文腾已预交），由周文腾负担1612.5元，陈惠英负担537.5元，陈惠英于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳应承担的受理费537.5元。二审案件受理费4300元（上诉人周文腾已预交），由周文腾负担3225元，陈惠英负担1075元。陈惠英应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应承担的受理费1075元，拒不缴交的，本院将依法强制执行。周文腾多预交的诉讼费用1075元，经其书面申请后，由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 张丹华审 判 员 翁汉光审 判 员 陈瑛瑾二〇二〇年七月二十一日法官助理 吴 妍书 记 员 郑晓芸