云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终4063号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明仁贤房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市宝善街**南屏时代大厦**。法定代表人：黄睿。委托诉讼代理人：张立杰、陈世，云南靖明律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘丽华，女，汉族，1945年4月18日生，住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：石振勤，男，汉族，1945年11月7日生，住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：石柔，女，汉族，1978年3月25日生，住云南省昆明市五华区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：张恒勋，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘曦遥，云南震序律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人昆明仁贤房地产开发有限公司（以下简称“仁贤公司”）因与被上诉人潘丽华、石振勤、石柔商品房预售合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仁贤公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、撤销一审判决，支持仁贤公司的一审全部反诉请求；3、一、二审本诉案件受理费及反诉案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。针对本诉部分，仁贤公司不存在逾期办证的违约情形，仁贤公司已完成建设工程规划验收，并向安宁市房地产交易管理所完成了备案手续。仁贤公司于2008年6月13日经安宁市规划局许可取得《建设工程规划许可证》，在建设过程中为方便业主使用，仁贤公司于2008年12月22日向安宁市规划监察中队提出昆华苑住宅小区A户型、F户型变更设计申请，户型设计变更申请获批后仁贤公司于2010年3月31日取得《建设工程规划验收合格证》，于2010年7月30日向安宁市建设工程管理部门进行备案，后于2011年2月23日向安宁市房地产交易管理所完成备案手续。仁贤公司与潘丽华、石振勤、石柔对本案争议的问题一直进行协商，但均未能达成一致意见。本案中，潘丽华、石振勤、石柔所购商品房为单位团购房，在建设施工前经潘丽华、石振勤、石柔单位领导与仁贤公司协商后在不增加整体建筑面积的情况下，为方便住户使用将地下储藏室面积进行增加，该增加部分的购房款在诉讼前多次与潘丽华、石振勤、石柔进行协商，但未能达成一致意见。针对反诉部分，原审法院未对地下储藏室实际增加部分的面积进行确认，属事实认定错误，一审法院不对仁贤公司申请对增加面积进行鉴定严重损害了仁贤公司的合法权益。潘丽华、石振勤、石柔与仁贤公司签订的《商品房购销合同》只对套内地上面积进行约定，而地下室面积仅在房屋分户平面图中进行展示，通过房屋分户平面图与实际使用情况对比，地下，地下储藏室面积存在实际增加部分，该商品房套内面积为394.51平方米，房屋分户图地下面积为27.88平方米，而实际使用面积超过80平方米。原审法院对此未进行认定。2、一审法院对同类型案件作出了不同的处理结果。原审法院作出不予准许鉴定申请的通知与原审法院其他同类型案件的处理情况，存在不同的处理结果。原审法院作出的（2018）云0181民初2131号民事判决，仁贤公司同样向原审法院申请对同类型房屋地下储藏室的实际超面积及市场单价进行鉴定，案件正处于委托评估阶段。原审法院对于同类案件存在不同的处理结果，明显不公正。综上，请求二审法院改判支持仁贤公司的上诉请求。潘丽华、石振勤、石柔辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。潘丽华、石振勤、石柔向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理房屋产权登记并向原告交付权属证书；2、判令被告向原告支付自2010年10月17日起至2018年9月12日期间以购房款1,310,400元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期违约金人民币554,844.11元；3、判令被告向原告支付自2018年9月13日起至原告实际取得房屋权属证书之日止，以购房款1,310,400元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期违约金；4、判令本案案件受理费和其他诉讼费用由被告承担。仁贤公司向一审法院反诉请求：1、请求判令被反诉人支付其超面积购房款人民币420,000元；2、请求驳回被反诉人本诉中的1、2、3、4项诉讼请求；3、由被反诉人承担本诉及反诉案件的全部诉讼费。一审法院认定事实：2009年6月12日，潘丽华、石振勤、石柔与仁贤公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定潘丽华、石振勤、石柔购买仁贤公司开发建设的位于安宁市，按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为394.51平方米，每平方米3321.59元，总金额1310400元。并约定被告应于2009年10月31日前将房屋交付原告。合同第十二条约定：“甲方须在商品房交付给乙方使用后60天内，将办理权属登记由甲方提供的相关资料，报产权登记机关备案，经产权登记审查验证准予产权登记后，方可通知乙方交相关资料给甲方，乙方在达到以下四个条件后，甲方在90个工作日内协助乙方办理产权登记：（1）乙方办理完毕交房手续；（2）乙方向甲方支付全部购房款（含按揭款）、配套费、维修基金、契税及其他税费；（3）甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权登记的委托书；（4）乙方应交齐办理产权证的全部资料给甲方。”合同签订后，于2009年7月30日办理了备案登记。潘丽华、石振勤、石柔于2009年6月12日支付了购房款1310400元（其中70万元系银行放款），并于2010年7月17日办理了房屋交接手续。房屋交付当日，潘丽华、石振勤、石柔向仁贤公司支付了案涉房屋土地证代办费200元和房产证代办费200元。一审法院认为：原告（反诉被告）潘丽华、石振勤、石柔与被告（反诉原告）仁贤公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律的规定，应为合法有效。有效的合同对双方均具有法律拘束力。关于本案争议的焦点，仁贤公司是否应当为潘丽华、石振勤、石柔办理产权登记并交付权属证书的问题。根据本案查明的事实，潘丽华、石振勤、石柔按照合同约定的价款向仁贤公司支付了房款，仁贤公司已经将案涉商品房交付潘丽华、石振勤、石柔；双方签订的《商品房购销合同》亦办理了登记备案。仁贤公司于2010年7月17日向潘丽华、石振勤、石柔收取了房屋土地证、房产证代办费，可以视为其接受了潘丽华、石振勤、石柔委托其代办产权登记的委托。双方的上述行为已经符合《商品房购销合同》第十二条中关于办理产权登记的约定。虽然仁贤公司辩称，由于潘丽华、石振勤、石柔未补足储藏室超面积部分房款差价，而无法代为办理产权登记。但庭审中，仁贤公司承认案涉房屋地下储藏室部分面积不计入产权登记面积，原告未补足储藏室超面积房款的行为并不是不能办理产权登记的直接原因，故仁贤公司的辩解理由不成立。由于本案合同在履行过程中，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》开始施行，该条例第二十一条：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”故仁贤公司应按照《商品房购销合同》的约定，协助潘丽华、石振勤、石柔办理案涉房屋不动产登记。但对于潘丽华、石振勤、石柔主张仁贤公司向其交付权属证书的诉请，因合同中并无此约定，一审法院不予支持。关于潘丽华、石振勤、石柔主张的迟延办证违约金的问题。商品房出卖人因自己的原因迟延履行代为办理房屋产权证的，应当承担迟延办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自房屋交付之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算。”本案《商品房购销合同》约定“甲方须在商品房交付给乙方使用后60天内，将办理权属登记由甲方提供的相关资料，报产权登记机关备案，经产权登记审查验证准予产权登记后，方可通知乙方交相关资料给甲方，乙方在达到以下四个条件后，甲方在90个工作日内协助乙方办理产权登记：（1）乙方办理完毕交房手续；（2）乙方向甲方支付全部购房款（含按揭款）、配套费、维修基金、契税及其他税费；（3）甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权登记的委托书；（4）乙方应交齐办理产权证的全部资料给甲方。”仁贤公司认为导致未能办证的原因是潘丽华、石振勤、石柔未支付储藏室超面积部分房款，但该理由并不是不能办证的直接原因，同时仁贤公司也于2010年7月17日向潘丽华、石振勤、石柔收取了代办费，在仁贤公司未提交证据证实迟延办证系潘丽华、石振勤、石柔未完整提供资料所致，也未提交证据证明其已经于2010年7月17日后90个工作日内向登记机关提交了相应材料，履行了协助办理产权登记的义务。故仁贤公司逾期协助潘丽华、石振勤、石柔办理产权登记的行为，已经构成违约，应向潘丽华、石振勤、石柔承担违约责任。对于本案违约金的计算问题，2010年7月17日仁贤公司收取代办费时，可以视为其接受潘丽华、石振勤、石柔委托代办产权登记的时间，合同约定90个工作日内，则仁贤公司应于2010年10月17日前向登记机关提交资料，自次日起至提交资料之日止的期间，为仁贤公司的逾期时间。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案《商品房购销合同》并未就迟延办证约定违约金计算方式，一审法院认为，本案违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，依据上述法律规范和本案仁贤公司对案涉房屋的交付情况，本案涉案交易房屋已实际交付潘丽华、石振勤、石柔使用，已体现交易的使用利益，故一审法院酌情按照交易房屋总价款1,310,400元每日0.05‰的标准，自2010年10月17日起至仁贤公司实际向产权登记部门提交不动产登记申请所需材料，不动产登记部门出具收件凭据为止计算违约金。暂计至2019年1月3日潘丽华、石振勤、石柔向一审法院起诉之日，仁贤公司应支付潘丽华、石振勤、石柔违约金196,560元（1,310,400元×0.05‰/日×3000日）。针对潘丽华、石振勤、石柔是否应当向仁贤公司支付储藏室超面积部分房款的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案《商品房购销合同》第四条计价方式与价款中约定：“按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为394.51平方米，单价为每平方米3,321.59元，总金额1,310,400元整。”对于仁贤公司主张储藏室存在超面积的问题，潘丽华、石振勤、石柔不予认可，仁贤公司亦未能提供双方已就储藏室面积增加及差价补交等问题达成一致的书面证据或者其他相关证据。故仁贤公司主张潘丽华、石振勤、石柔向其支付超面积购房款的主张，缺乏证据予以证实，一审法院不予支持，被告虽提交另案司法鉴定意见书，证实同是由被告开发，和本案同种户型的另案房屋储存室存在超面积65.19平方米的客观事实，首先，另案司法鉴定并不当然适用于本案，其次，即便被告主张超面积成立，因原告提出诉讼时效抗辩，被告也应在交房后二年内即2012年7月17日前向原告主张购房款，因其未主张，且其也未提交存在诉讼时效中断、中止、延长的情形，故该诉讼请求一审法院依然难予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：本诉部分：一、由被告昆明仁贤房地产开发有限公司于本判决生效后按照合同约定继续履行协助原告潘丽华、石振勤、石柔办理位于安宁市的不动产权证；二、由被告昆明仁贤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告潘丽华、石振勤、石柔支付2010年10月17日起至2019年1月3日期间逾期办证违约金196560元（以购房款1310400元为基数，按每日0.05‰计算）；三、由被告昆明仁贤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告潘丽华、石振勤、石柔支付2019年1月4日起至被告昆明仁贤房地产开发有限公司向不动产登记部门提交涉案房屋不动产登记申请所需材料，不动产登记部门出具收件凭据时止的逾期办证违约金（以购房款1310400元为基数，按每日0.05‰计算）；四、驳回原告潘丽华、石振勤、石柔的其他诉讼请求。反诉部分：驳回反诉原告昆明仁贤房地产开发有限公司的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、仁贤公司是否应向潘丽华、石振勤、石柔支付逾期办证的违约金？二、案涉房屋是否存在面积增加的情形？潘丽华、石振勤、石柔是否应向仁贤公司支付面积增加对应的价款？本院认为：关于争议焦点一，仁贤公司是否应向潘丽华、石振勤、石柔支付逾期办证的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，仁贤公司未按照合同约定的期限为被上诉人办理房屋产权登记，已构成违约，应当承担违约责任。虽然双方所签合同中对该违约行为的责任承担方式未作明确约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条有关“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算”之规定，潘丽华、石振勤、石柔有权要求仁贤公司就此承担给付违约金的违约责任。潘丽华、石振勤、石柔主张按中国人民银行同期贷款基准利率计算逾期办证违约金，综合本案的查明事实，仁贤公司已将案涉房屋交付潘丽华、石振勤、石柔居住使用多年，其购买案涉房屋的主要合同目的已经实现。虽然仁贤公司逾期办证的违约行为的确给潘丽华、石振勤、石柔造成相应的损失，但双方当事人在涉案的《商品房购销合同》未对逾期办证违约金作出明确约定，且仁贤公司已经明确提出申请调整该违约金，一审法院按每日0.05‰计算违约金并无不当，本院予以维持。仁贤公司应向潘丽华、石振勤、石柔支付自2010年10月17日起至仁贤公司实际向产权登记部门提交不动产登记申请所需材料，不动产登记部门出具收件凭据为止计算违约金，暂计至2019年1月3日，按每日0.05‰计算的违约金196560元（1310400元×0.05‰×3000天）。关于争议焦点二，案涉房屋是否存在面积增加的情形，潘丽华、石振勤、石柔是否有应向仁贤公司支付面积增加对应的价款。根据仁贤公司向安宁市规划局提出的《昆华苑住宅小区A户型F户型变更设计申请》，仅申请对A、F户型屋内改楼梯至地下车库，并未对地下储藏室的面积增加进行变更，并且安宁市规划监察中心也明确了建筑面积不得增加，该变更设计申请中的地上、地下、地下建筑面积与安宁市规划局颁发的地上、地下建筑面积一致二审中也查明案涉房屋的证载建筑面积为394.51平方米，并不存在面积增加的情形，故本院对仁贤公司主张地下室增加的主张不予采信，对其二审所提鉴定申请也不予准许。同时，仁贤公司一、二审中均认可若案涉房屋确实存在面积增加部分，但面积增加部分无法办理产权登记，仍应按照合同约定的建筑面积394.51㎡办理产权登记，即该部分增加面积也并非合同约定可办理产权登记部分。再者，本案双方签订的《商品房购销合同》第五条对案涉房屋套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%的情形作出了约定，仍按照合同约定的套内建筑面积计算总金额，即房屋面积存在误差时，仍按照原合同约定的套内面积及单价计算总价，即使案涉房屋确实存在面积增加的情形，根据合同约定仍应按照合同单价及套内建筑面积计算总价，故仁贤公司主张由潘丽华、石振勤、石柔补足房屋面积增加的差价部分价款与合同约定不符，本院不予支持。一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，仁贤公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16948元，由上诉人昆明仁贤房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年七月二日书记员 王麒翔