贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4976号 原告：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路**，统一社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人：范应雄，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：付燕斌（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：沈应梅（一般授权代理）。 被告：陈娥，女，1990年4月3日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：郭文吉，男，系陈娥之夫。 原告贵州省平安盛世物业管理有限公司（下称：平安盛世物业）与被告陈娥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告平安盛世物业之委托诉讼代理人付燕斌、沈应梅及被告陈娥的委托诉讼代理人郭文吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平安盛世物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付拖欠的物业管理费及垃圾费，共计人民币3553.06元，欠费明细如下:从2018年4月15日起至2020年4月15日，共计24个月的物业服务费及垃圾费，物业服务费每月142.04元(建筑面积118.37㎡×1.2元/月)及垃圾费6元/月；2、判决被告逾期交纳物业费之日起每日按千分之三支付违约金，共计逾期19个月26天，支付物业费违约金33238.30元;3.本案全部诉讼费由被告承担。 事实及理由:被告系原告管理的毕节市七星关区百里杜鹃大道“双树望城”小区××号的业主。被告在接收物业时，与原告签署《前期物业管理服务协议》约定按建筑面积1.2元/㎡/月收取物业管理费及垃圾费6元/月。并约定逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维修养护等按上述协议进行了系列的物业服务管理工作，在原告提供服务之时被告从2018年4月15日起一直拒交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。为此，特依法起诉，请求人民法院依法判决支持原告诉讼请求为谢! 被告陈娥答辩称：答辩请求：1.依法认定被答辩人向答辩人收取物业费起始时间、收费面积及拖欠物业费总额暂无事实依据；2.判决答辩人暂时不予支付被答辩人物业管理费及垃圾费，待被答辩人退还违法所收取的费用且经双方协商认定物业服务起始时间及计价面积、收费标准后再行计付物业费；3.依法认定答辩人违约事实不成立，判决答辩人不予支付违约金；4.认定被答辩人物业费标准过高，服务质量与收费标准不相符。判决答辩人不予全额（总额待定）支付《前期物业管理服务协议》强行要求的物业管理费；5.依法要求被答辩人向答辩人支付其出租业主公用设施收益中应当支付给答辩人的部分；6.判决被答辩人退还答辩人已付物业费垃圾费1776.5元。7.判决该案一切诉讼费用由被答辩人承担给付。事实及理由一、2017年5月6日，在答辩人“不签物业合同、不交三通费、不交装修管理费、不交装修诚信金、不交装修清运垃圾费、不交公共能耗费就不给入户门钥匙”的情况下，答辩人于2017年5月6日领取钥匙时被迫缴纳了上述费用。并在未经双方事先协商的情况下签订了由被答辩人于2016年10月单方面拟定的《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》）、《业主临时管理规约》（以下简称《规约》）。2018年4月在答辩人要求被答辩人退还装修诚信金时，被答辩人被答辩人单方面扣除了答辩人2017年4月15日至2018年4月15日期间的物业费及垃圾费合计1776.5元。被答辩人与答辩人签订的《协议》中仅有答辩人签字栏明确答辩人签约时间为“2017年5月6日”，被答辩人签字栏至今尚未明确不签约时间（详见附件一），且至今亦无被答辩人或其代表找到答辩人协商或明确该协议的生效时间。另，《协议》中明确答辩人缴纳物业费的计价面积为118.73m'，但自2017年5月6日至今，被答辩人并未向答辩人出示权威机构出具的房屋面积认定依据，被答辩人单方面以118.73m作为收取物业费的计费面积缺乏事实依据。据此，且不论被答辩人要求答辩人签订的《协议》是否符合平等、自愿、公平、合法的原则，被答辩人单方面以2017年4月15日作为计付物管费的起始时间，以118.73m作为计费面积，并以此时间和面积作为计算所谓的“拖欠物管费、垃圾费及违约金”的行为缺乏事实依据，自相矛盾。二、本案被答辩人违法违规收取“三通费”“装修管理费”“公共能耗费”及重复收取的垃圾费至今未退还答辩人（详见附件二）。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款，第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等。配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益和责任约定的商品房价格应包括水、电等配套设施的建设安装费用，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。答辩人在领取钥匙时被迫缴纳各种费用的同时就明确提出抗议和质疑，被答辩人拒不出示任何政府部门的收费文件和依据，也不作任何解释说明。被答辩人的行为严重地侵害了答辩人的知情权和监督权，是对答辩人合法权益的严重侵犯和践踏。三、在答辩人单方面有效签订《协议》、《规约》后，被答辩人存在多处违约、违规行为。（一）在《协议》第二条第六款明确约定物业需“劝阻、制止破坏公共环境卫生行为，保持本小区公共环境整洁。被答辩人履行小区内公共设施、环境卫生、消防通道、交通通道维护、修缮、服务管理的义务时不及时、不到位（详见附件三）。（二）在《协议》第二条第八款明确约定物业“协助公安部门做好公共区域内秩序维护、公共安全防范工作”。被答辩人未做好小区内公共区域秩序维护、公共财产管理，造成小区业主深受其影响，严重扰乱业主正常生活、休息及通行（详见附件三）。（三）被答辩人违反《规约》第三十一条规定：物业管理服务工作包括房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理，环境卫生的管理，绿化管理，公共秩序维护，车辆停放管理等（详见附件三）。（四）业主多次反映小区车库基础设施不完善，每户电表不是电力公司所安装专用电表，计量不准，用电线路不是小区住宅专供用电，是和房开福明公司工地共用线路，电压不稳。水表不是水务公司所安水表，计量不准。要求更换电表水表，不和工地共用线路。被答辩人拒绝更换，不及时解决也不作任何合理解释，被答辩人是知法犯法，违法违纪的企业，让业主没有安全感，不可信任的企业。于2018年1月30日以被答辩人法人范应雄为首纠及社会闲散人员宋某等7人采取打砸业主车窗玻璃的恶劣手段报复业主。此事件在2019.05.02“微七星关”公开报道过砸业主车辆的事件（见图3），让业主们不能接受，其性质恶劣，致使全小区业主担惊受怕，深切感觉自己生命财产安全难以保障。（五）被答辩人在业主公共区域进行经营性活动，所得收益未公示公共区域（电梯、过道）经营性收入（广告收入）和支出情况。本人作为小区业主，这三年来从未见过被答辩人公示相关收益和专项资金维护支出明细，此做法违反了《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利（详见附件三）。（六）被答辩人在分发小区门禁卡时区别对待，实行多重标准，本人家有4人长期出入小区，但是被答辩人只分发2张门禁卡，本小区有的业主却能免费领取3至4个门禁卡，得4个以上的业主，具不完全统计，有如下几家：18栋1单元1705、1505、1504、1801、1206、503和18栋2单1902、1304，本人经过询问物业得知，要是想多领门禁卡就必须30元一个，无奈之下答辩人只得以30元一个的价格另购门禁卡2个（详见票据），而别的小区门禁卡只要10元一个，收费标准远高于别的小区价格，不符合市场价格，故意刁难业主。（六）在房屋手续未完善时，理应所有用电由房开公司提供，而被答辩人违规向答辩人收取电费长达一年之多，至今未归还；答辩人在被答辩人事实上明显未提供符合行业标准的服务的情况下，不仅不积极改善服务质量，反而越来越差，特别是安全管理更为混乱，单元楼门门禁形同虚设，楼门长期敞开，电子门及门扶手经常损坏无人修理，楼梯通道经常黑灯瞎火（详见附件三）。根据《合同法》第67条“先履行抗辩权”的规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。所以在物业服务明显与《协议》（暂不论协议有效与否）不相符的情况下，答辩人有权拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费。在被答辩人退还违规违法收取、多收取、重复收取的费用，并明确物业费、收费标准、起算时间及计价面积后，答辩人再缴纳所欠物业费。四、被答辩人收取的物业费1.2元/月/平方米标准过高，答辩人不用全额支付物业管理费，应当减免物业费。（一）被答辩人按1.2元/月/平方米标准收取物业费，已远远超过被答辩人服务成本。被答辩人服务的双树望城小区并未开发建设完毕，没有公共文体娱乐设施、场所，没有任何绿化等基础设施，小区未封闭。物业费的收取应根据小区环境及服务成本定价，被答辩人在物业管理中不存在公共文体娱乐设施场所维修维护、公共绿化与园艺花草养护和管理服务、小区文化建设工作管理服务等所需成本，而《协议》第二条第四款、第五款却已将上述服务载入物业服务内容列入物业服务成本，明显有违常理，应当扣除。根据毕节市住建局出台《毕节市住宅物业服务标准对照表（试行）》规定，物业费的收取应按物业公司提供的物业服务成本及服务质量收费，根据答辩人居住小区环境所需的物业服务项目，被答辩人服务小区所需成本，仅能达到四级收费标准。（二）被答辩人1.2元/月/平方米的收费标准明显和《贵州省物业管理服务收费管理办法》中甲级收费标准的服务质量不符。答辩人与被答辩人签订的《协议》上没有载明物业服务等级只载明收费标准。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，被答辩人事实上明显未提供符合行业标准的服务，因此被答辩人存在严重违约，答辩人在被答辩人未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约6责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”物业费应当减免。五、被答辩人违反了《中华人民共和国建筑法》“第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的法律强制性规定。双树望城小区至今没有竣工经验收合格，没有任何竣工验收备案表，没有任何验收合格证明，毕节福明房地产开发有限公司把未经验收的楼盘通过物业管理公司交付给业主入住的行为违法，违反了法律的禁止性规定，根据《合同法》第五十二条第五款的规定，《规约》及《协议》属于无效合同。由于被答辩人的物业管理权利来自毕节福明房地产开发有限公司的授权，因此答辩人与被答辩人物业公司签订《规约》《协议》自然无效。更为重要的是前面说过，由于物业公司没有履行了合同义务，严重违约，进而答辩人根据合同法的规定完全可以行使先履行抗辩权，同时由于合同无效，答辩人还可以行使不安抗辩权。根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条“住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用”，而工程质量是否合格或配套是否完善的主要依据是否通过综合验收。由于双树望城小区并没有通过综合验收，虽然住宅已实际交付使用，但因公共配套设施、市政公用基础设施时至今日也全部没有通过验收。根据《物业管理条例》之规定，对于物业费中包含的公共配套设施、市政公用基础设施部分应由开发商承担。六、答辩人对被答辩人作满意度调查，收回173份，收回率86.5%。在29项指标中，除21条、25条之外，其余各项都是94%-100%的不满意（详见对平安盛世物业满意度调查表统计汇总表）。由于被答辩人未按《规约》及《协议》为业主做好相应工作，导致业主不交物管费等，原因是被答辩人违约在先，才产生这样的不良后果。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司违约在先。根据合同法的规定，答辩人暂时拒交物业费，行使先履行抗辩权，完全是情理中的事，是逼于无奈!合理合法。综上所述，答辩人主张先履行抗辩权，在被答辩人贵州省平安盛世物业管理有限公司纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因被答辩人贵州省平安盛世物业管理有限公司未按照合同约定履行物业服务义务，违背合同精神和宗旨，失信于业主，给答辩人所在小区业主造成诸多不便，答辩人才停止缴纳物业管理费。因此请求法院判决驳回被答辩人的诉讼请求；依法认定被答辩人向答辩人收取物业费起始时间、收费面积及拖欠物业费总额暂无事实依据；依法认定答辩人违约事实不成，判决答辩人不予支付违约金；依法要求被答辩人向答辩人支付其出租业主公用设施收益中应当支付给答辩人的部分；判决被答辩人退还答辩人已付物业费垃圾费1776.5元；判决该案一切诉讼费用由被答辩人承担给付。 本院经审理查明：2015年11月16日，贵州省毕节市福明房产开发有限公司与本案原告贵州平安盛世物业服务有限公司签订《毕节“双树·望城·滨河片区城市棚户区改造建设项目”前期物业服务合同》，合同约定，案外人贵州省毕节市福明房产开发有限公司选聘本案原告对“双树望城宾河项目”提供前期物业管理服务。合同约定，原告提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清去边及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、协助安全防范等事项的管理；7、装饰装修管理服务；8、小区文化活动的组织和策划；……。原告提供的前期物业管理服务应达到三级物业服务的质量标准。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积全额交纳，具体标准如下：多层住宅：0.80元/月/平方米；高层住宅：1.20元/月/平方米；办公楼：2.40元/月/平方米；商业物业：3.20元/月/平方米。物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、一般性共用设施设备的日常维修、维护费用。公共照明、电梯运行费、维保费、二次加压费等在公共能耗费中列支，根据实际发生数由相关收益业主分摊。3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、法定税费；9、物业管理企业的利润。物业费用首次缴费按一年的标准缴纳，二次缴费可以按半年或年交纳，业主或物业使用人应在当年期满的前一月履行交纳下一年物业服务费的义务。由辖区地方环卫部门收取的卫生费和生活垃圾处置费不在物业费之列，需由业主自行向相关部门交纳或者由物业公司代收代缴。小区共用部位和共用设施设备维修金额超过300元（含300元）以上的，在公共维修基金中列支，乙方有权申请公共维修资金，甲方或业主委员会应当予以支持，维修金额在300元以内的，在物业费列支。业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，就应每天按本金3‰的标准向乙方支付滞纳金（从欠费次日起算）。乙方违约反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。合同还约定了其他事项。 2017年5月6日，原告又与被告签订“双树.望城小区”《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括房屋共用部位维护和管理服务（房屋基础、承重结构、楼板、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、平台转换层），共用设施设备运行、维护和管理服务（道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、消防设施设备、绿化地、安防设施设备）等；物业理服务费标准按物业服务建筑面积收取（指套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和）收取，其中，高层电梯住宅每月每平方米1.2元计收，商业每月每平方米2.2元计收；该物业服务建筑面积为118.37平方米，按上述方式标准计算，被告住宅按1704.5元/年向原告交纳物业服务费；代收城市垃圾费每月6.00元；物业费用按年交纳，被告应于开发建设单位公布交房之日起全额交纳物业服务费用，被告应于每年12月15日前交纳次年物业服务费用；被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交费用的3‰向原告支付违约金，逾期3个月不交者将在小区公告栏中予以公布，情节严重的，原告可依法向人民法院起诉；原告不履行本协议约定义务，被告有权要求被告在合理期限内履行；造成被告经济损失的，原告应给予赔偿；本协议经双方签署后生效，至本小区内全体业主选聘的物业服务企业与其签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区进行物业服务，原告一直在该小区服务至今。 被告陈娥系居住在该小区18栋1单元606号房的业主，经核算，从2018年4月15日至2020年4月15日期间，被告陈娥应交纳的物业服务管理费为3409.06元（118.37平方米×1.2元/月/平方米×24个月）,城市垃圾费144元（24个月×6.00元/月）。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备、公共部位损坏未及时维修、维护等问题。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：涉案小区至今未成立业主委员会。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告平安盛世物业与贵州省毕节市福明房产开发有限公司签订的《毕节“双树·望城·滨河片区城市棚户区改造建设项目”前期物业服务合同》，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，本院依法予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告陈娥作为居住在双树望城小区××号房业主，《毕节“双树·望城·滨河片区城市棚户区改造建设项目”前期物业服务合同》对被告陈娥具有法律上的约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不按合同约定履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担30%的责任，被告向原告履行70%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为3409.06元×70%=2386.34元。对原告要求被告支付代缴城市垃圾费114元的诉请，因双方在合同中有明确约定，原告系代收代缴，故被告应予支付给原告。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，对原告具有事实及法律依据的诉讼请求，本院予以支持；而被告不承担责任的部分抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈娥于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州省平安盛世物业管理有限公司2018年4月15日至2020年4月15日期间的物业服务费2386.34元，并支付原告代缴的城市垃圾费144元。 二、驳回原告贵州省平安盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费360元（已按简易程序减半收取），由原告贵州省平安盛世物业管理有限公司负担335元，由被告陈娥负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年七月十三日 书记员  毛雨