广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初686号原告：王郁芬，女，汉族，1986年11月27日出生（身份证号码：445************723），住龙门县**************。被告：陈金华，男，汉族，1965年4月13日出生（身份证号码：440************016），住龙门县***************。原告王郁芬诉被告陈金华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告王郁芬，被告陈金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王郁芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金共计人民币10800元；2.判令被告归还原告租房押金人民币5400元；3.判令被告赔偿原告租房中介费1000元；4.判令被告归还原告自2020年5月7日至2020年5月20日未住房租人民币1260元；5.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2019年11月16日在惠州市互诚房地产中介有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同中约定，合同租期为2019年11月20日至2021年8月19日，共计20个月（附件1第三条）。合同一式三份，原、被告及中介各一份。房屋租金交付方式为逐月交，租金每个月为人民币2700元整，押金收取方式为现金5400元整，签订合同后原告当即现场通过微信转账给被告5400元押金及11月20日至12月20日一个月的租金2700元整，共计人民币8100元整（有押金收据及微信转账记录为证）。合同签订之后的每个月20日原告都按时交付第二个月租金及水电费，但被告于2020年4月20日收取了原告4月21日至5月20日租金10分钟后突然微信要求原告10天之内必须搬离所租房屋，在原告要求被告履行合同约定情况下被告拒不履行合同约定且以断水断电为要挟要求原告搬离（有微信记录为证）。事实上早在大约两周之前，被告已将所租房屋放给中介中心开盘售卖，并且中介中心也带了几批客户过来看过房，被告本人也带过客户看房，并表示想卖掉本案所涉房屋去另外购买新房，但被告当时并未透露出任何打算解除双方租房合同的情况。由于当日被告情绪过于激动粗暴无法沟通，原告请求房地产中介负责人进行协调处理，处理过程中被告仍然拒不履行合同，无奈之下原告于2020年5月5日搬离被告租屋，且于2020年5月6日请了家政人员打扫干净房屋后拍照微信发给中介负责人请求转达给被告进行房屋验收并按合同约定的违约条件解除合同。2020年5月7日上午中介负责人转告原告，被告称其本人出门旅游不在龙门县。但原告由于有物品遗漏当日下午返回本案出租屋时开门赫然发现被告正坐在租屋客厅玩手机（有视频为证）。原告当场要求被告进行房屋验收及合同解除，被告表示当日不做验收及合同机动处。被告的不诚信行为已经不是第一次，在2019年4月16日签完房屋租赁合同后被告交付房屋钥匙给原告，当着中介负责人的面说，他已经把房子所有的钥匙都交给了原告，他本人没有钥匙了，但2020年5月7日当天，被告确实是用钥匙开门进入租屋的。当日与被告协商无果的情况下，原告去往龙门县城东派出所进行报案处理，办案民警与被告联系了解情况之后建议如协商不了可以上法院起诉。2020年5月8日，被告通过中介告知原告退回被告押金及部分违约赔偿，原告同意后，被告又反悔且以各种理由拒不转款。原告无奈之下第二次报警，民警去往中介机构了解情况，中介负责人传达民警建议如继续协商无果的情况下诉讼解决。现原告请求法院判定被告履行《房屋租赁合同》十四条中违约责任的约定，赔偿原告双倍押金共计人民币10800元，退回原告交付给被告的5400元房屋押金，由于2020年5月5日之后原告便搬离被告租屋，并于2020年5月6日已经打扫干净通知被告验收房屋，所以请求法院判定被告退回原告2020年5月7日至2020年6月20日剩余房租共计1260元。由于签订的租房合同通过中介机构原告交付了1000元的中介费用，原本租期为20个月，但因被告违约只住了5个月后再次搬家，请求法院判定被告补偿1000元中介费给原告。一并请求法院判定解除双方签订的《房屋租赁合同》并判定被告承担本案诉讼费。请求法院判定被告赔偿给原告的赔偿金额共计人民币18460元。原告与被告签订的合同事实清溪、有效，被告违约事实清楚。请求法院依法维护原告的合法权益。被告陈金华辩称：本人陈金华于2019年11月16日和租户王郁芬签订租房合同约定租期18个月，并收取了押金5400元，月租2700元，物业管理费合同约定由租户承担，损坏家私这家赔偿。租客王郁芬损坏了沙发，窗户把手，墙面不给予赔偿，并且叫我赔付中谍费，至于她说我想把房子卖掉带人看房，租户王郁芬可以向我提出租期内不能带人看房，但她并没提出。王郁芬未履行合同约定每月按时交纳管理费，已拖欠了五个半月了，我口头多次催她缴交，她没按时交纳管理费单方面违约，已违反合同约定，承租人没有按照合同的约定履行义务就是违反合同法，我方可依法解除合同。法律依据《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”但在合同履行的过程中，如果出现了法定的可以解除合同的情形，一方当事人就可以依法解除合同，终止合同的权利与义务，这就是合同的单方解除。综上所述，原告的诉求纯属无理要求，请求人民法院依法判决查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。原告提出的诉讼请求不符合，原告没有交管理费，已经违反了我们的租房合同。本院经审理查明的事实如下：2019年11月16日，原告作为乙方与被告作为甲方，双方签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：第三条：租赁期限。租赁期限自2019年11月20日至2020年8月19日止。第四条：租金。房屋租金为（人民币）贰仟柒佰零拾零元整。其中押金2个月人民币伍仟肆佰零拾零元整，租赁期满后退回。第六条：交付房屋期限。甲方于收到乙方支付押金和租金起将房屋交付给乙方，签定4日后本合同生效。第十条：关于房屋租赁期间的有关费用。在房屋租赁期间，以下费用由乙方交付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.煤气费；3.有线电视费、无线网络费、物业费由乙方支付。第十二条：因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金累计达1星期；5.利用承租房屋进行违法活动的；6.故意损坏承租房屋的。第十三条：提前终止合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。第十四条：违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何乙方违反本合同的规定，需承担违约责任。甲方在租赁期间需要乙方退房的，双倍赔偿押金。乙方没有完成合同租赁时间，押金不予退回，并且要结清水电费，管理费。房屋内的新的家电家私要是损坏要按价赔钱，旧的就按折价赔。经查，2019年11月16日，原告与被告签订合同后，交纳了5400元的押金及1个月的租金2700元；截止至2020年5月20日的房屋租金，原告已交纳完毕。另查，被告于2020年4月20日通过微信通知原告，以原告家中老人年纪太大为由，要求原告十天内搬离租房。原告于2020年5月7日搬离被告出租的房屋。本院认为，原告请求解除原、被告双方于2019年11月16日签订的《房屋租赁合同》，被告亦同意解除该合同，对原告该项请求，本案予以支持。关于原告请求被告支付违约金的问题，原、被告双方自愿签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，且合同不违反法律规定，真实有效，双方应遵照合同的约定履行自己的义务。合同第十四条约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何乙方违反本合同的规定，需承担违约责任。甲方在租赁期间需要乙方退房的，双倍赔偿押金。乙方没有完成合同租赁时间，押金不予退回，并且要结清水电费，管理费。房屋内的新的家电家私要是损坏要按价赔钱，旧的就按折价赔。”被告擅自要求原告搬离租房，需承担违约责任。被告主张原告长期未支付物业管理费已构成违约，经本院审理查明，被告无证据证明被告曾向原告催收物业管理费，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，被告该项主张本院不予认可。根据《最高人民法院适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,被告存在违约行为，但原、被告合同约定的违约金已过分高于原告损失，本院酌情调减违约金为押金5400元的30%（1620元），由被告补偿原告违约金1620元。对于原告请求被告归还押金的问题，被告主张原告未支付物业管理费，存在违约行为，但被告并无证据证明被告曾通知原告交纳物业管理费，被告对原告违约的主张不成立。原告不存在违约的情况下，被告要求原告搬离房屋，被告已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告已收押金5400元，被告应返还给原告。对于原告请求被告赔偿租房中介费，原、被告在合同中并无约定，且原告支付租房中介费亦属原告个人为寻找租房的支出，与本案被告无关，原告的该项主张，本院不予支持。对于原告请求被告归还2020年5月7日至2020年5月20日的房屋租金1260元，2020年4月21日至2020年5月20日的租金，原告已经实际交纳给被告，但被告要求原告搬离租房，原告于2020年5月7日搬离，2020年5月8日至2020年2月20日的租金，被告应退还给原告。从2020年5月8日起至2020年5月20日止，共计11日，即被告应退还的租金为：2740元/月÷30天×11天=1005元。对于被告提出原告损坏租房及欠付物业管理费的问题，被告在本案审理过程中未提出反诉，本院对被告的该项主张不作处理，被告应另案提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告王郁芬与被告陈金华于2019年11月16日签订的《房屋租赁合同》。二、限被告陈金华于本判决发生法律效力之日起5日内归还2020年5月8日至2020年5月20日的房屋租金1005元给原告王郁芬。三、限被告陈金华于本判决发生法律效力之日起5日内支付违约金1620元给原告王郁芬。四、限被告陈金华于本判决发生法律效力之日起5日内退还押金5400元给原告王郁芬。五、驳回原告王郁芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费131元，由原告王郁芬负担74元，由被告陈金华负担57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 张善南二〇二〇年七月一日法官助理 刘靖泓书 记 员 徐妍超（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付延迟履行金。