广东省江门市江海区人民法院行 政 裁 定 书（2020）粤0704行初209号原告：庞正明，男，1963年6月16日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区******之一103，公民身份号码：440************378。原告：黄惠玲，女，1970年8月23日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区******之一103，公民身份号码：440************029。上述两原告的共同委托代理人：陈泉，广东永泽律师事务所律师。上述两原告的共同委托代理人：梁美艳，广东永泽律师事务所律师。被告：江门市自然资源局，住所地：广东省江门市蓬江区******。法定代表人：刘建新，该局局长。委托代理人：陈柏光，该局工作人员。委托代理人：林达荣，广东东方大卫律师事务所律师。第三人：吴妙慈，女，1967年4月25日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区金河湾**1302，公民身份号码：440************64X。委托代理人：刘玉招，广东森德律师事务所律师。委托代理人：赵青云，广东森德律师事务所律师。第三人：吴锡烈，男，1973年7月11日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区************,，公民身份号码：440************71X。原告庞正明、黄惠玲因与被告江门市自然资源局、第三人吴锡烈、吴妙慈房屋登记行政纠纷一案，向本院提起行政诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。庞正明、黄惠玲及其共同委托代理人梁美艳，江门市自然资源局的委托代理人陈柏光、林达荣，吴妙慈及其委托代理人赵青云，均到庭参加了诉讼，吴锡烈经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞正明、黄惠玲共同诉称，庞正明与黄惠玲是夫妻关系，庞正明于2010年2月1日与吴锡烈通过买卖方式取得江门市蓬江区********、2、3、4号二层A-D1-7轴房屋和江门市蓬江区********、2、3、4号二层A-B7-11轴房屋，并取得上述房屋房地产权证，分别是粤房地权证第**10003569号、粤房地权证第**10003583号、粤房地权证第**10003573号、粤房地权证第**10003578号、粤房地权证第**10003582号、粤房地权证第**10003585号、粤房地权证第**10003577号。上述7间商铺建筑面积合计698.08㎡，分摊面积合计121.34㎡。根据庞正明、黄惠玲向江门市******申请到的江门市蓬江区********、2、3、4号首层、二层、三层的规划平面图可知，在江门市蓬江区********、2、3、4号首层A-D1-2轴中规划设计了在册编号1#楼梯，庞正明、黄惠玲就楼梯的情况咨询了江门市*******，及房地产档案馆、江门市规划局，上述部门均告知庞正明、黄惠玲江门市蓬江区********、2、3、4号首层A-D1-2轴和连接二层A-D1-2轴楼梯是在册定编的1#楼梯，使用功能是二层、三层商铺通过一层A-D1-2轴房屋（主通道）从事商业活动的必经之路，也即该1#楼梯是该商业中心的消防逃生的重要通道，应认定为该综合楼的公用部分。因此，1#楼梯在案涉商业中心规划设计时，就定性为首层连接二层的消防逃生通道，是建筑物的共有部分。根据《房地产管理法》第二十五条和第二十七条的规定，庞正明、黄惠玲认为，房地产开发应严格根据楼宇规划平面设计图进行建设开发，建设开发完成后，房产部门亦应当根据楼宇规划设计图出证，颁发的不动产权证应保证与楼宇的规划设计图的设计规划保持一致。根据《房屋登记办法》第二十条、第二十二条的规定可知，申请登记的房屋如与规划证明材料记载不一致的，或者未按照规划许可的面积等内容申请登记的，房屋登记机构应不予登记。本案中，案涉1#楼梯在楼宇规划设计时在册定编于江门市蓬江区********、2、3、4号首层A-D1-2轴和连接二层A-D1-2轴内，属于建筑物的共同部分，不应当登记在建筑物的专有部分，但江门市自然资源局没有严格按照规划设计平面图进行登记，错误的将1#楼梯登记在江国用（2011）第103180号国有土地使用证和粤房地权证江门01******55房屋所有权证，导致本属于建筑物的共同部分变成某业主的专有部分，导致庞正明、黄惠玲作为楼宇二层A-D1-2轴的业主的通行权受阻，因此，特向贵院提起诉讼，请求：1、撤销江门市自然资源局向吴妙慈颁发的江国用（2011）第103180号国有土地使用证和粤房地权证江门01******55房屋所有权证，并责令江门市自然资源局按照江门市蓬江区********、2、3、4号首层A-D1-2轴的规划设计图重新出证；2、本案诉讼费用由江门市自然资源局承担。庞正明、黄惠玲在举证期限内向本院提供的证据材料有：1、江门市*******打印的江门市蓬江区********、2、3、4号一层平面图、二-三层平面图和宗地图；2、江门市桦建设计工程有限公司关于江门市蓬江区********、2、3、4号的一层平面、二-三层平面和1#、3#、5#梯平剖面、2#、4#梯平剖面的蓝图；3、吴妙慈名下的江国用（2011）第103180号国有土地使用证和粤房地权证江门01******55房屋所有权证；4、吴锡烈名下的粤房地证字第C18476**房地产权证、江国用（2003）第201920号国有土地使用证、粤房房地证字第C18476**地产权证、江国用（2003）第201925号国有土地使用证、粤房地房地证字第C18476**产权证、江国用（2003）第201916号国有土地使用证、粤房地证房地证字第C18476**权证、江国用（2003）第201922号国有土地使用证、粤房地证字房地证字第C18476**证、江国用（2003）第201921号国有土地使用证、粤房地证字第房地证字第C18476**、江国用（2003）第201924号国有土地使用证、粤房地证字第C房地证字第C18476**江国用（2003）第201926号国有土地使用证；5、庞正明名下的粤房地权证江门字第**10003569号房地产权证、江国用（2010）第200934号国有土地使用证、粤房地权证江门字第**10003585号房地产权证、江国用（2010）第200936号国有土地使用证、粤房地权证江门字第**10003577号房地产权证、江国用（2010）第200935号国有土地使用证；黄惠玲名下的粤房地权证江门字第**10003583号房地产权证、江国用（2010）第200937号国有土地使用证、粤房地权证江门字第**10003573号房地产权证、江国用（2010）第200938号国有土地使用证、粤房地权证江门字第**10003578号房地产权证、江国用（2010）第200940号国有土地使用证、粤房地权证江门字第**10003582号房地产权证、江国用（2010）第200939号国有土地使用证；6、江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初2088号《民事判决书》。江门市自然资源局辩称：一、庞正明、黄惠玲与涉案的登记发证行为没有法律上的利害关系，其起诉应予以驳回。涉案的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》是吴妙慈向吴锡烈购买位于江门市蓬江区********、2、3、4号首层A-D1-2轴的商铺而取得的，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条的规定，因庞正明、黄惠玲并非涉案《国有土地使用证》和《房屋所有权证》项下的权利人，同时庞正明、黄惠玲也没有提供证据证明其与本案行政登记行为有法律上的利害关系，故其起诉应予以驳回。二、庞正明、黄惠玲的起诉已超过法定的起诉期限，应依法驳回其起诉。根据《行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条的规定，吴妙慈持有的涉案《房屋所有权证》《国有土地使用证》分别于2010年3月、2011年3月颁发，而庞正明、黄惠玲于2010年2月购买了涉案商铺后，距今十年才以吴妙慈的上述证书错误为由，起诉诉求撤销，显然已超过前述法律规定的起诉期限。三、原登记机关颁发的涉案江国用（2011）第103180号《国有土地使用证》和粤房地权证江门01******55《房屋所有权证》是合法有效的。1、2010年3月22日，吴妙慈与吴锡烈共同到江门市住房和城乡建设局申请位于江门市蓬江区********、2、3、4号首层A-D1-2轴的商铺过户手续，由吴妙慈购买吴锡烈的上述商铺，并提交了申请表（原件）、房地产登记证明（原件）、房地产权证（房屋所有权证）（原件）、房地产买卖合同（原件）、土地使用证（复印件）、身份证（复印件）、完（或缓、免）税凭证（原件）等材料。经审查吴妙慈与吴锡烈所提交的材料符合《房屋登记办法》第三十三条的规定，江门市住房和城乡建设局于2010年3月24日进行了登记发证，吴妙慈于2010年3月26日领取了涉案《房屋所有权证》。2、吴妙慈与吴锡烈办理完商铺过户手续后，于2011年2月24日共同向原江门市国土资源局申请办理涉案商铺的土地过户手续，并提交了身份证（复印件）、房地产权证（复印件）、地籍档案证明、原《国有土地使用证》等材料。经审查，吴妙慈与吴锡烈所提交的材料符合《土地登记办法》第九条的规定，江门市人民政府于2011年3月1日向吴妙慈颁发了涉案《国有土地使用证》。据此，涉案的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》是发证机关根据当事人的申请，经合法程序颁发的，合法有效。综上所述，庞正明、黄惠玲与涉案土地、房屋登记发证行为无行政法上的利害关系，其提起本诉讼已超过起诉期限，且涉案的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》合法有效，庞正明、黄惠玲提起本案诉讼缺乏事实和法律依据，请贵院依法驳回其起诉。江门市自然资源局在庭审中补充：根据吴妙慈提交的两份民事判决书，该案的判决结果已经驳回了本案庞正明、黄惠玲对于本案吴妙慈所主张的涉案楼梯通行权的诉讼请求，法院判决的理由是涉案的1号楼梯实际是位于吴妙慈商铺的专有部分之内，而且以目前的客观现状，1号楼梯难以依据现有法律、司法解释的规定认定属于公共通行的楼梯，进而认定属共有部分，而且庞正明、黄惠玲与吴妙慈所购买的涉案的商铺开发商江门市新城开发有限公司也无法提供1号楼梯位置具体权属情况以及其公共分摊情况。国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》自2000年8月1日起实施，建设部、国家测绘局发布的《房产测绘管理办法》自2001年5月1日起实施，在这之前的不动产首次登记，建筑面积均由开发公司计算并提供给登记部门，登记部门不对申请人提交的房屋建筑面积计算成果作具体的审核。原权利人买卖合同及登记档案资料均没有明确套内面积和分摊面积，此问题建议该市民与开发商协调解决。江门市自然资源局在法定举证期限内向本院提供的证据及依据材料有：1、《江门市房地产登记申请书（二）》、编号2010-008850《房地产登记证明》、房地产权证（房屋所有权证）、《广东省房地产买卖合同》、土地使用证、吴妙慈和吴锡烈身份证复印件、完（或缓、免）税凭证、《受理房地产登记申请收件收据》；2、《土地登记申请书》、吴妙慈身份证复印件、房地产权证（复印件）、《地籍档案证明》、原《国有土地使用证》《土地登记（预）收件收据》《共用宗使用权登记》；3、《房屋登记办法》《土地登记办法》。吴妙慈述称：一、庞正明、黄惠玲于2020年1月16日提起本案行政诉讼已经超过六个月的诉讼时效和二十年最长诉讼时效，依法丧失胜诉权，恳请人民法院驳回庞正明、黄惠玲的起诉；二、庞正明、黄惠玲起诉要求撤销吴妙慈所有的房屋所有权证与土地使用权证没有事实根据和法律依据，原房屋登记主管部门受理吴妙慈的房屋所有权转移登记申请并核准发证的行为合法有效；三、庞正明、黄惠玲起诉要求撤销吴妙慈的江国用（2011）第103180号国有土地使用证没有事实根据，也没有提出任何土地使用权许可、登记相关的法律依据；四、本案案涉的具体行政行为对庞正明、黄惠玲的利益不存在实质影响，庞正明、黄惠玲提起本案行政诉讼属于恶意诉讼，恳请人民法院驳回起诉。综上所述，庞正明、黄惠玲提起本案行政诉讼已经超过六个月的诉讼时效和二十年最长诉讼时效，提出的事实和理由不属实，主张适用的法律错误。请贵院查明事实，依法作出公正裁决。吴妙慈在法定举证期限内向本院提供的证据及依据材料有：1、粤房地权证江门01******55房屋所有权证；2、江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初5005号《民事判决书》；3、江门市中级人民法院（2019）粤07民终1267号《民事判决书》。吴锡烈在法定期限内没有发表陈述意见，也没有向本院提交证据材料。经审理查明，2010年2月1日，庞正明办理了粤房地权证江门字第**10003569号房地产权证、粤房地权证江门字第**10003585号房地产权证、粤房地权证江门字第**10003577号房地产权证，以买卖方式分别取得位于江门市蓬江区********、2、3、4号二层A-D1-2轴、6-7轴、二层A-B7-11轴的国有土地使用权，土地使用年限均至2063年12月24日止。黄惠玲办理了粤房地权证江门字第**10003583号房地产权证、粤房地权证江门字第**10003573号房地产权证、粤房地权证江门字第**10003578号房地产权证、粤房地权证江门字第**10003582号房地产权证，以买卖方式分别取得位于江门市蓬江区********、2、3、4号二层A-D2-3轴、3-4轴、4-5轴、二层A-B5-6轴的国有土地使用权，土地使用年限均至2063年12月24日止。2010年2月10日，江门市人民政府向庞正明颁发江国用（2010）第200934号国有土地使用证、江国用（2010）第200936号国有土地使用证、江国用（2010）第200935号国有土地使用证，载明庞正明以出让方式取得座落于江门市蓬江区********、2、3、4号二层A-D1-2轴、6-7轴、二层A-B7-11轴的城镇混合住宅用地（本单元为商业）使用权，土地使用年限均至2063年12月24日止。江门市人民政府向黄惠玲颁发了江国用（2010）第200937号国有土地使用证、江国用（2010）第200938号国有土地使用证、江国用（2010）第200940号国有土地使用证、江国用（2010）第200939号国有土地使用证，载明黄惠玲以出让方式取得座落于江门市蓬江区********、2、3、4号二层A-D2-3轴、3-4轴、4-5轴、二层A-B5-6轴的城镇混合住宅用地（本单元为商业）使用权，土地使用年限均至2063年12月24日止。2010年3月21日，吴锡烈（甲方）与吴妙慈（乙方）签订《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，载明：“甲方拟将位于江门市蓬江区********、2、3、4号首层A-D1-2轴的房地产转让给乙方……该房地产甲方于2003年7月8日向江门市房产局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为C1847658，房地产权共有（用）证号码为201917……”2010年3月24日，吴妙慈办理了粤房地权证江门01******55房屋所有权证，载明吴妙慈以买卖方式取得位于江门市蓬江区********、2、3、4号首层A-D1-2轴建筑面积为99.59平方米的国有土地使用权，土地使用年限至2063年12月24日止。2011年3月1日，江门市人民政府向吴妙慈颁发江国用（2011）第103180号国有土地使用证，载明吴妙慈以出让方式取得座落于江门市蓬江区********、2、3、4号首层A-D1-2轴面积为1011.60平方米的城镇混合住宅用地（本单元为商业）使用权，土地使用年限至2063年12月24日止。另查明，庞正明、黄惠玲认为其购买二层房屋时，已经实际分摊了大楼二层楼梯的面积，应当对楼梯出口的一层通道享受共有和使用的权利，吴锡烈和吴妙慈签订房屋买卖合同，在没有征得其他人同意的情况下，将属于大楼共有部分的一层通道单独买卖，侵犯了庞正明、黄惠玲作为该楼业主对一层通道所享有的共有权，遂向江门市蓬江区人民法院提起相邻权纠纷的民事诉讼，请求：1、确认庞正明、黄惠玲对位于江门市蓬江区********、2、3、4号首层A-D1-2轴至二层1#楼梯享有通行权；2、本案诉讼费由吴锡烈、吴妙慈共同承担。2016年11月1日，江门市蓬江区人民法院作出（2016）粤0703民初2088号《民事判决书》，认为涉案1#楼梯，自庞正明、黄惠玲、吴妙慈购买涉案房屋时，为涉案一、二层房屋的通行要道，系各购买人日常利用不可或缺的部分，该1#楼梯别在江门市规划局的复函载明，功能是一至三层建筑空间的垂直交通通道，该楼梯为分摊该楼梯的业主共同共有。虽然该1#楼梯所占据的空间属于吴秒慈名下涉案房屋内，但该楼梯自该大楼兴建规划时就存在，且一直作为涉案一、二层房屋通行要道，故庞正明、黄惠玲请求享有1#楼梯的通行权理据充分，遂判决：确认庞正明、黄惠玲享有由二层房屋楼梯出口的一层通道的通行权。吴妙慈不服判决，向江门市中级人民法院提起上诉。2017年7月4日，江门市中级人民法院作出（2017）粤07民终1131号《民事裁定书》，认为原审法院没有查明涉案楼梯的权属问题，并未就涉案楼梯的分摊问题进一步向有关职能部门查证，原审法院认定基本事实不清，裁判依据不足，裁定撤销江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初2088号《民事判决书》，发回江门市蓬江区人民法院重审。2018年10月10日，江门市蓬江区人民法院就此案作出（2017）粤0703民初5005号《民事判决书》，认为庞正明、黄惠玲、吴妙慈分别是涉案房屋的权属人，而涉案房屋系庞正明、吴妙慈向吴锡烈购买的，各方在购买房屋时，对涉案楼梯的使用并没有明确约定，故争议的1#楼梯的通行权与吴锡烈无关，吴锡烈在本案中不应承担责任。关于庞正明、黄惠玲是否享有涉案1#楼梯的通行权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十条和七十一条规定，业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。又根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：1、具有构造上的独立性，能够明细区分；2、具有利用上的独立性，能够排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体……。本案证据显示：1、涉案1#楼梯位于江门市蓬江区********、2、3、4号首层A-D1-2轴商铺内部，该商铺的产权人为吴妙慈。该房屋地产权证上并无明确标注涉案1#楼梯的位置及其权属情况，也没有明确标涉案1#楼梯的公共分摊部分。2、重审期间，向江门市*******、江门市新城开发有限公司、江门市国土资源局查证涉案1#楼梯的权属及分摊情况，因涉案房屋于1996年5月23日办理房屋所有权首次登记，首次登记至今时间较长及报建资料是否齐全并不明确等原因，上述单位对涉案1#楼梯的权属及分摊情况未能给出明确结论；3、现有的证据不足以充分认定涉案1#楼梯属于共同共有；4、庞正明、黄惠玲主张争议的1#楼梯在其购买二层房屋时已经实际分摊了涉案1#楼梯的面积，但没有提供充分的证据证明自己的主张，据此庞正明、黄惠玲应承担举证不能的责任。综上，根据江门市蓬江区********、2、3、4号首层Ａ-Ｄ的产权登记内容认定涉案的1#楼梯属于吴妙慈商铺的专有部分，吴妙慈对其享有占有、使用、收益和处分的权利；5、庞正明、黄惠玲可通过蓬江区五福五街11座房屋2#梯进入二楼商铺，并非必须利用1#梯才能前往二层商铺。综上所述，庞正明、黄惠玲请求确认其享有对涉案1#楼梯享有通行权的理由不充分。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定,判决驳回原告庞正明、黄惠玲的诉讼请求。庞正明、黄惠玲不服该判决，遂向江门市中级人民法院提起上诉。2019年6月25日，江门市中级人民法院作出（2019）粤07民终1267号《民事判决书》，认为根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，根据一审法院现场勘查，涉案1#楼梯虽可以通往二层，但并没有直接连接至吴妙慈商铺之外的公共区域，实际位于吴妙慈商铺的专有部分之内，以目前客观现状，1#楼梯难以依据前述法律、司法解释规定认定为属于公共通行的楼梯进而认定属共有部分。虽然规划局复函认为1#楼梯属一层至三层的垂直交通通道，但依据的是房产登记部门提供的1#楼梯所在商铺一层至三层的平面图纸设计。因平面图纸设计并不等同于产权划分后的建筑物区分所有权状态，且规划局复函亦明确“该1#楼梯由分摊楼梯面积的业主共同拥有、该楼梯的使用性质与分摊该楼梯面积的业主使用性质一致、所述商铺有否分摊1#楼梯面积不属我局职能”，该复函并未认定1#楼梯属于双方各自商铺的共有部分。故而，规划局复函并不能直接作为认定庞正明、黄惠玲享有1#楼梯基于共有的通行权的依据。庞正明、黄惠玲此节上诉意见，依据不足，本院难以支持。至于庞正明、黄惠玲认为吴妙慈不动产权证遗漏标注1#楼梯为公共楼梯及公共公摊部分错误登记的问题，争议双方所持不动产权证均合法、有效，是否存在登记错误问题的认定已超出本案审理范围，故对该上诉意见，本院不予采纳。其次，庞正明、黄惠玲上诉认为其购买二层房屋时实际分摊了1#楼梯面积，应享有通行权。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本案中，双方所持房产部分不动产权证中并无标注1#楼梯的位置及权属情况，也没有标明楼梯公共分摊情况，国土证标明的分摊面积为土地使用权面积并非建筑物共有部分的分摊面积；一审法院在审理中已委托了测绘，但因依据问题不能进行测绘进而确定1#楼梯是否属于应当分摊的共有部分及具体分摊的面积；双方商铺所在楼宇开发商江门市新城开发有限公司亦无法提供1#楼梯位置、具体权属情况及其公共分摊情况；庞正明、黄惠玲在向吴锡烈购买商铺时没有就1#楼梯的共有分摊问题进行约定，本案无法认定存在双方约定分摊或约定共有的情形，庞正明、黄惠玲也未能提供已分摊了1#楼梯面积的其他证据，应承担举证不力的不利后果。庞正明、黄惠玲此节上诉意见，理据不足，本院不予支持。再次，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第101条的规定，本案中，双方在各自取得相邻商铺时争议1#楼梯已经存在，其用途也确为通往二层使用。但是，1#楼梯目前并非从一层至二层的必经且唯一的通道，庞正明、黄惠玲仍有2#楼梯可以通行至二层，还有出租给江门市公证处的房产中楼梯可以用于通行。因涉案1#楼梯与商铺外公共区域有一定距离，实际位于吴妙慈商铺的专有部分之内。如认定庞正明、黄惠玲对1#楼梯享有通行权，在方便庞正明、黄惠玲并提高其商铺价值的同时，必将严重影响吴妙慈对1#楼梯之外专用部分的占有、使用、收益和处分权利，显然超出了吴妙慈的容忍义务限度，且1#楼梯并非必经且唯一通道。故此，庞正明、黄惠玲的诉请亦不符合前述司法解释的规定。综上所述，黄惠玲、庞正明的上诉请求理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决驳回上诉，维持原判。庞正明、黄惠玲不服该判决，遂向江门市中级人民法院申请再审。后庞正明、黄惠玲于2019年12月23日以另行提起行政诉讼为由提出撤回再审申请，江门市中级人民法院于次日作出（2019）粤07民申115号《民事裁定书》，裁定准许庞正明、黄惠玲撤回再审申请。本院认为，本案系房屋登记行政纠纷。《不动产登记暂行条例》第二条规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”本案中，江门市自然资源局作为江门市的不动产登记机构，负责江门市辖区范围内的土地、房产等相关不动产登记工作，并依法具有处理与不动产登记有关的涉诉工作的职责，其在本案中主体适格，本院予以确认。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点如下：庞正明、黄惠玲与被诉行政行为是否有利害关系，是否本案适格的原告。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条规定：“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。”可见，行政行为的相对人或与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织才有权提起行政诉讼。首先,庞正明、黄惠玲就江门市自然资源局向吴妙慈颁发江国用（2011）第103180号国有土地使用证和粤房地权证江门01******55房屋所有权证提起诉讼，但庞正明、黄惠玲并非上述国有土地使用证和房屋所有权证的权利人，不是行政行为的相对人。其次，庞正明、黄惠玲主张其是涉案1#楼梯的共有使用权人，但生效的江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初5005号《民事判决书》已经确认以下事实：一、涉案1#楼梯虽可以通往二层，但并没有直接连接至吴妙慈商铺之外的公共区域，实际位于吴妙慈商铺的专有部分之内，以目前客观现状，1#楼梯难以依据前述法律、司法解释规定认定为属于公共通行的楼梯进而认定属共有部分。二、双方所持房产部分不动产权证中并无标注1#楼梯的位置及权属情况，也没有标明楼梯公共分摊情况，国土证标明的分摊面积为土地使用权面积并非建筑物共有部分的分摊面积；一审法院在审理中已委托了测绘，但因依据问题不能进行测绘进而确定1#楼梯是否属于应当分摊的共有部分及具体分摊的面积；双方商铺所在楼宇开发商江门市新城开发有限公司亦无法提供1#楼梯位置、具体权属情况及其公共分摊情况；庞正明、黄惠玲在向吴锡烈购买商铺时没有就1#楼梯的共有分摊问题进行约定，本案无法认定存在双方约定分摊或约定共有的情形，庞正明、黄惠玲也未能提供已分摊了1#楼梯面积的其他证据，应承担举证不力的不利后果。三、庞正明、黄惠玲与吴妙慈在各自取得相邻商铺时争议1#楼梯已经存在，其用途也确为通往二层使用。但是，1#楼梯目前并非从一层至二层的必经且唯一的通道，庞正明、黄惠玲仍有2#楼梯可以通行至二层，还有出租给江门市公证处的房产中楼梯可以用于通行。因涉案1#楼梯与商铺外公共区域有一定距离，实际位于吴妙慈商铺的专有部分之内。如认定庞正明、黄惠玲对1#楼梯享有通行权，在方便庞正明、黄惠玲并提高其商铺价值的同时，必将严重影响吴妙慈对1#楼梯之外专用部分的占有、使用、收益和处分权利，显然超出了吴妙慈的容忍义务限度，且1#楼梯并非必经且唯一通道，因此涉案的1#楼梯属于吴妙慈商铺的专有部分，吴妙慈对其享有占有、使用、收益和处分的权利；庞正明、黄惠玲对涉案楼梯没有通行权。江门市自然资源局向吴妙慈颁发的江国用（2011）第103180号国有土地使用证和粤房地权证江门01******55房屋所有权证的行政行为，没有涉及庞正明、黄惠玲的相邻权，庞正明、黄惠玲不属于与上述行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，也没有证据证明其他与上述行政行为有利害关系的情形。综上，庞正明、黄惠玲不是本案适格的原告，其起诉不符合法律规定的起诉条件。吴锡烈经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条第二款“第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不发生阻止案件审理的效果”的规定，本院依法缺席审理。综上所述，庞正明、黄惠玲不是本案的适格原告，其起诉亦不符合法律规定的起诉条件，人民法院本应不予受理，已经立案的，应当裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条、第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告庞正明、黄惠玲的起诉。本案不收取案件受理费，已经预收的案件受理费50元，退回原告庞正明、黄惠玲。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，上诉于广东省江门市中级人民法院。逾期不提起上诉的，本裁定发生法律效力。审 判 长  李国盛人民陪审员  黄燕洁人民陪审员  何健明二〇二〇年七月七日法官 助理  许静怡书 记 员  郑锡安