吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2889号上诉人（原审原告）：蔡春燕，女，1985年3月17日出生，汉族，住吉林省长春市南关区国信御湖公馆********。上诉人（原审被告）：王晶，女，1977年9月29日出生，汉族，住吉林省，住吉林省长春市南关区岳阳街曙光路永发**v>原审被告：王春业，男，1979年2月27日出生，汉族，住吉林省，住吉林省德惠市街道曹家窝堡村王家屯**v>上诉人蔡春燕因与上诉人王晶及原审被告王春业房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡春燕上诉请求：1.依法撤销长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初320号民事判决第二项，改判王晶立即给付17,600元。2.一审、二审诉讼费由王晶负担。事实和理由：案涉租赁协议无法履行系王晶的过错，应当对其完全适用定金罚则。首先，在双方约定房屋交付当天，案涉房屋并不具备交付条件。根据上诉人提交的证据可以证明，在交付当天，还有大量家具没有搬出。而且由于王晶不配合，无法按照合同约定对室内现有设施进行交接，在室内设施数量状态均不明确的情况下入住显然存在更多的矛盾隐患。所以案涉房屋根本没有达到双方约定的交付条件，这才是蔡春燕没有入住的原因。虽然王晶向蔡春燕交付了钥匙，但该钥匙是交给了蔡春燕的员工，当时蔡春燕并不知情。因此，导致在蔡春燕无法按时入住的原因系王晶违约。其次，根据庭审证据可以得知，案涉租赁协议在具体房屋交付日期和时间上有明确的约定，且双方均认可，应当共同遵守。而且由于蔡春燕经商，对于房屋交付时间的特别要求系出于个人信仰原因，希望生意顺利，在不损害社会公众利益的情况下应当被尊重，该约定也直接影响其房屋租赁的目的，双方当事人当时对此均知情，因此系合同重要条款。而王晶在变更一次房屋交付日期后，又在第二次房屋交付时以各种理由推脱阻止蔡春燕搬入房屋，导致错过双方约定的搬家时间，系根本违约，应当完全适用定金罚则。王晶辩称，不认可蔡春燕的上诉请求，交付当天案涉房屋内有大量家具没有搬走，不具备交付条件，关于钥匙的交付，实际是我爱人当着中介公司的面于12日晚上交给了蔡春燕本人。王晶上诉请求：1.撤销长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初320号民事判决，发回重审或者查清事实后改判驳回蔡春燕的全部诉讼请求；2．第一、二审诉讼费由蔡春燕负担。事实与理由：1.王晶已向蔡春燕实际交付了房屋，充分履行了房屋租赁合同中的出租人义务，不存在违约行为。王晶已经按照租赁合同约定，及时腾空房屋并向蔡春燕交付了房屋钥匙。蔡春燕接受房屋钥匙后，就已经实际掌握了该房屋控制权，可以随意进出、使用，房屋交付已事实完成。而承租人是否搬家，何时搬家，不是出租人能够单方掌控的。如果要求承租人完成搬家后才能视为房屋交付完毕，则是对出租人的苛求。蔡春燕至今仍保留着该房屋钥匙，未曾归还。2.合同签订后，双方均有权就原有约定事项向另一方提出协商意见，不能因此认定提出意见一方存在违约行为。王晶提出延长租期至二年，是蔡春燕在履行交付房屋义务完毕之后向承租人提出的协商意见，并不会直接影响原租赁合同的履行。如双方未能就此达成一致，则仍应当按照原租赁合同约定继续履行。本案中，虽然双方未能就延长租期事宜达成一致，但王晶并未阻止蔡春燕在当日搬进房屋，蔡春燕在原审中也未能举证证明王晶有拒绝其搬进房屋的违约行为。租赁合同未能继续履行，完全是因为王晶自行放弃承租权利，王晶不存在任何延迟履行或者其他违约行为，不应当适用定金罚则。3.合同当事人的意思表示应当以合同当事人本人的意见为准，原审法院将蔡春燕与第三人的录音证据做为本案的定案依据，导致本案基本事实认定不清。本案中，前期合同的协商与签订行为均由王晶本人直接实施，故合同的变更与解除事宜，亦应当与本人直接协商。蔡春燕在原审时提供的与王晶的录音证据中记录，王晶曾明确表示会继续履行合同，而原审法院却没有采信，并错误的将蔡春燕与第三人之间录音证据做为本案的定案依据，直接导致本案基本事实认定不清。蔡春燕辩称，王晶并没有按时交付房屋，2019年12月8日签订合同，约定12月11日交付房屋，10号晚上清点屋内设施、煤气、水电等，当时中介公司通知我方延期交房一天，没有交接上的原因是因为室内家具没有搬走，同时王晶还要求腾出一个屋子放杂物，并重新签合同。案涉房屋钥匙没有给我本人，是给了我店里的一个工作人员。蔡春燕向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同；2.王晶、王春业向蔡春燕退还房租定金17,600元，支付搬家等损失1,120元；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：（一）2019年12月8日，王晶（甲方）与蔡春燕（乙方）签订落款日期为2019年12月11日的房屋租赁合同一份，约定甲方将位于二道区亚泰桂花苑21号楼1105号出租给乙方居住使用，租赁期限2019年12月11日至2020年12月10日。房屋每年租金38,000元。2019年12月8日，原告通过案外人张安吉向王晶转款10,000元，同日王晶出具收据一张，载明“今收到蔡春燕租房定金：人民币壹万元（10000），收款人：王晶”。（二）1.2019年12月8日至2019年12月13日之间，王晶向蔡春燕雇佣的员工交付了本案争议房屋的钥匙，直至本案庭审时，该钥匙仍由原告保存。2．原告提供了原告与王晶丈夫邵新风的录音证据，王晶对证据的真实性无异议，该录音中有如下陈述（1）“蔡：然后你提了一个条件，说你家王姐说了，必须签两年合同，可以一年一付，是不是；邵：是”。（2）“蔡：你家王姐来了说能不能合作，不合作拉倒，不租了，必须签两年，这是不是你家王姐说的；邵：是，这是她说的”。（3）“邵：我跟她弟弟说了，她弟弟这么说的，我们家这个房子已经腾空了，再往出租就完事了，你不租拉倒，我们也应该很快租出去，多说也就一个月，我这边房费下来，你收着就完事了；蔡：姐夫，关键我没有权利把你的房子去转租去，不可能知法犯法；邵：不用你转租，我往出租，便宜点租，租金拿出一万，或者多少就完事了；蔡：第一我也着急租房子，第二像你说的你把房子租出去，那家不还得跟你家王姐签合同么，但是这钱是打到你家王姐的账户上，要不然这样，这边你就别拖欠我的钱了，你就跟那个小哥说下，让给你转一万垫付，等你租完房子你给他呗，你们之间咋的都好说；邵：前两天不是给我媳妇拿钱了么，人家没有钱，也不想出这个钱，我们探讨这个事了，租给别人不也是钱么；蔡：对，你肯定得往外租，但是咱们的事不解决，是有合同在的，怎么往外租…这个合同不解除你们也不好往外租，合同约定租赁期间不能转租的，第一我不能转租，第二你没给我交房，你也不能转租，行不通…你把一万元转给我，咱啥事没有了，合同也解除了，然后钱你直接给小哥就完事了；邵：像你说的这么简单就好了”。一审法院认为，1．本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及支付期限和方式、租赁物维修等条款。同时我国法律规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以使用定金罚则，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外；当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。另当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案中，租赁合同签订后，在双方约定搬家日期王晶主张延长租赁合同期限为两年，原告对此不予认可，致使在约定的期限日原告并未将其物品搬至争议房屋，虽然王晶方已经在事实上向原告交付了争议房屋的钥匙，结合原告与王晶丈夫之间的谈话记录，可以认定原告与王晶方已经就解除合同的部分基本达成一致，故原告诉请解除租赁合同，应予支持。关于定金罚则的适用，考虑到王晶在履行租赁合同的过程中变更租赁期限系对合同主要条款的变更，故王晶存在部分违约行为。在王晶已经交付房屋钥匙的情况下，原告方未向租赁房屋搬运物品不仅仅是因为租期变更，还有搬家时间的考虑及双方在后续协商过程中对于互信的丧失及所达成的关于解除合同的意向等因素，故本案应部分适用定金罚则，即由王晶返还原告交付的定金10,000元并依据定金罚则给付原告2,000元。2．关于原告诉请搬家损失1,120元，原告所提供的票据无法证明与本案的关联性，故原告该项诉请没有事实与法律依据，原审法院不予支持。3．关于原告诉请王春业承担返款责任，原告未提供证据证明王春业系本案争议房屋的登记所有权人，即使王春业是该房屋的登记所有权人，基于合同相对性，与原告签订合同及收取定金的主体均为王晶，原告没有证据证明王春业为本案租赁合同的主体或应承担还款责任，故原告的该项诉请没有事实及法律依据，原审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除王晶与蔡春燕签订的合同落款日期为2019年12月11日的房屋租赁合同；二、王晶于判决生效后立即给付蔡春燕12,000元；三、驳回蔡春燕其他诉讼请求。案件受理费268元，减半收取计134，由蔡春燕负担67元，由王晶负担67元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，双方于2019年12月11日签订的《房屋租赁合同》合法有效，依据该合同的约定，王晶应于2019年12月11日将案涉房屋交付蔡春燕使用。通过双方的谈话记录及庭审情况看，双方在房屋交接时就发生了争执，蔡春燕并没有实际搬入租赁房屋，蔡春燕以实际行动表示解除案涉合同，但王晶直到二审阶段仍不同意解除合同。虽然王晶不同意解除案涉合同，但考虑到房屋租赁合同的义务性质不宜强制履行，在租赁合同的目的无法实现的时候，原审判决解除租赁合同并无不当。关于赔偿问题。双方在房屋交接时就发生了争执，导致合同无法继续履行，双方根据交易习惯均应采取应对措施，及时止损。考虑到王晶在合同约定的时间内仅将钥匙交付蔡春燕，蔡春燕并没有搬入案涉房屋，故王晶存在违约行为。故原审判决王晶返还1万元定金，并酌定由王晶给付蔡春燕2,000元补偿并无不当。综上所述，蔡春燕、王晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由蔡春燕负担50元，由王晶负担100元。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 贺银婷二〇二〇年七月二十日书记员 张维峰