广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3860号原告：余显浩，男，1981年2月5日出生，汉族，住广东省阳春市**************，公民身份号码441************137。委托诉讼代理人：郑晓晴，广东广瀚律师事务所律师。被告：龚文秀，女，1989年2月20日出生，汉族，户籍地重庆市江津区塘河镇石龙门村****，现住广东省中山市*********************，公民身份号码500********2205224。委托诉讼代理人：彭奋梨，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯俊彬，广东刘志均律师事务所实习律师。被告：中山市鸿荣置业有限公司，住所地广东省中山市**********************卡，统一社会信用代码91442000MA517YF542。法定代表人：刘岸峰，总经理。委托诉讼代理人：王稚乔，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何巧，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。被告：深圳市鸿荣置业有限公司，住所地广东省深圳市光明区马田街道新庄社区**********B05，统一社会信用代码914**********242XW。法定代表人：刘岸峰，总经理。委托诉讼代理人：王稚乔，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何巧，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。第三人：吴妃妹，女，1986年8月16日出生，汉族，住广东省阳春市**************，公民身份号码440************742。原告余显浩诉被告龚文秀、中山市鸿荣置业有限公司（以下简称中山鸿荣公司）、第三人吴妃妹合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理，后原告申请追加深圳市鸿荣置业有限公司（以下简称深圳鸿荣公司）为共同被告，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余显浩委托诉讼代理人郑晓晴，被告龚文秀委托诉讼代理人彭奋梨、被告中山鸿荣公司、深圳鸿荣公司共同委托诉讼代理人王稚乔、何巧到庭参加诉讼，第三人吴妃妹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余显浩向本院提出诉讼请求：1.被告龚文秀、被告中山鸿荣公司共同向原告支付款项24211元及支付以款项24211元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准自2019年5月31日起计至2019年8月19日止的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计至实际偿清之日止的利息，以上利息现合并暂计为649元；2.两被告支付本案的全部诉讼费用。后原告申请追加深圳鸿荣公司为共同被告，要求上述三被告承担连带支付涉案房产的物业费。事实与理由：2019年12月，原告余显浩及第三人吴妃妹（系余显浩妻子）欲在中山购买房产。而被告龚文秀系房产销售中介人员，具有房产优惠销售的资源。后被告龚文秀带领原告余显浩及第三人吴妃妹至保利远洋领秀山小区楼盘，且被告龚文秀及被告中山鸿荣公司承诺原告余显浩及第三人吴妃妹，如其成功购买保利远洋领秀山2-1304号房产，则龚文秀、中山鸿荣公司共同承诺在余显浩、吴妃妹贷款网签之后收到银行放贷信息凭证即返24211元物业费给到原告余显浩，两被告也向原告出具《返物业证明》，可予以佐证。鉴于两被告介绍购买保利远洋领秀山2-1304号房产的前述优惠下，2019年12月原告余显浩及第三人吴妃妹与中山市祥盛房地产开发有限公司（以下简称祥盛公司）达成《认购书》，成功购买保利远洋领秀山2-1304号房产，并签订《中山市商品房买卖合同》，顺利完成网签及银行按揭贷款。在2019年5月27日，招商银行股份有限公司中山分行也将本房产贷款金额成功放款，支付至祥盛公司指定账户。以上情况，已达到两被告承诺的《返物业证明》的付款条件，但在原告的多次催告下，两被告拒绝支付前述款项。两被告的行为已违反诚实守信原则,且严重地损害了原告的合法权益，为维护合法权益，原告特依法向人民法院提出前述诉讼请求。请人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告龚文秀辩称，被告中山鸿荣公司与深圳鸿荣公司两家公司属于关联企业，刘岸峰为两家公司的实际控制人，被告龚文秀原为深圳鸿荣公司的员工，涉案楼盘是被告中山鸿荣公司与深圳鸿荣公司两家公司共同承接销售，深圳鸿荣公司安排被告龚文秀的工作地点在中山，负责中山多个楼盘的销售工作，其中包括本案的保利远洋领秀山楼盘的项目，本案被告龚文秀的行为是履行被告中山鸿荣公司与深圳鸿荣公司两家关联企业的职务行为，其行为后果应当由两家公司共同承担，涉案款项的给付义务，依法应由被告中山鸿荣公司和深圳鸿荣公司负责，具体理由如下：1.本案被告龚文秀原为深圳鸿荣公司的员工，任业务员一职，深圳鸿荣公司出于工作安排，将被告龚文秀调至被告中山鸿荣公司处上班，涉案房产的销售以及被告龚文秀出具的反物业证明经发生在被告龚文秀工作期间内，在被告龚文秀任职参与保利远洋领秀山项目期间，被告中山鸿荣公司与深圳鸿荣公司的领导管理层向销售人员表示，为促进客户通过鸿荣公司交易涉案楼盘，公司将从祥盛公司获得的佣金中返还部分给客户，以达到给予购房优惠的目的，据此，被告中山鸿荣公司与深圳鸿荣公司告示只是销售人员在销售过程当中，需向客户承诺，如客户成功购买保利远洋领秀山项目的房产并付款成功的，公司将向客户以返还物业费的方式给予优惠，据此，被告龚文秀根据被告中山鸿荣公司与深圳鸿荣公司的授权和指示，在2018年12月24日，在被告中山鸿荣公司与深圳鸿荣公司的公司地点，即中山市港口保利国际广场写字楼16楼1602向原告开具返物业证明；2.被告中山鸿荣公司与深圳鸿荣公司，与祥盛公司合作，祥盛公司将保利远洋领秀山项目房产用分销的方式给被告中山鸿荣公司与深圳鸿荣公司负责销售，被告中山鸿荣公司与深圳鸿荣公司每售出一套房产，都会得到保利开发商相应的佣金，被告中山鸿荣公司与深圳鸿荣公司以此来实现自身的盈利，本案被告龚文秀介绍原告成功购买涉案房产，实际已为任职的公司实现了盈利，被告龚文秀出具返物业证明，也是以被告中山鸿荣公司以及深圳鸿荣公司的名义出具，因此，根据两家关联公司的授权，以及按照一般的社会认知和商业惯例，都应认定被告龚文秀在履行职务行为，其产生的行为后果应当由被告中山鸿荣公司和深圳鸿荣公司承担；3.根据民法通则第43条规定，鉴于本案被告龚文秀的行为属于履职行为，而且两家关联公司的法定代表人和实际控制人也予以承认并同意向原告返还物业费，因此涉案款项应由两家关联公司承担。综上，原告诉求被告龚文秀向其返还物业费无据，应予以驳回。被告中山鸿荣公司辩称：1.被告龚文秀自始并非被告中山鸿荣公司的员工，不存在职务行为或表见代理的可能，被告中山鸿荣公司未在返物业证明中盖章或签字，返物业证明中的落款公司为中山市房管家有限公司，与被告中山鸿荣公司无关；2.案涉的保利远洋领秀山楼盘不在被告中山鸿荣公司的业务范围内；3.从返物业证明来看，被告龚文秀的对外承诺是其个人行为，其法律后果应个人承担，具体表现为从承诺的收据“兹本人承诺”以及落款处先写公司名字，再另起一行写承诺人，可知该承诺是个人行为，结合房地产行业，销售人员会有销售提成的行业惯例，是被告龚文秀个人为了促成交易而承诺将其个人的销售提成进行返佣，属于个人行为。被告深圳鸿荣公司辩称：1.被告龚文秀曾是被告深圳鸿荣公司的员工，在职期间应有接私单的违规行为，已于2019年12月离职；2.被告深圳鸿荣公司没有收取涉案房屋的佣金，而是由深圳市房管家网络科技有限公司收取；3.被告龚文秀的对外承诺系其个人行为，不产生职务行为或表见代理的法律后果，应由其个人承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理本院认定事实如下：余显浩、吴妃妹通过龚文秀介绍购买保利远洋领秀山2-1304房。2018年12月24日，龚文秀在中山鸿荣公司签订返物业证明，载明“兹本人龚文秀（身份证：500************224）于2018年12月15日带余显浩、吴妃妹成交保利远洋领秀山2-1304房并承诺于余显浩、吴妃妹贷款网签之后收到银行放贷信息凭证即返24211元物业费给到余显浩（中国工商银行）账号（现把身份证、银行卡号记录给公司）特此证明！中山市房管家有限公司承诺人：龚文秀；承诺日期：2018.12.24”。吴妃妹与祥盛公司签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1901030066），涉案房屋坐落于五桂山龙塘工业大道59号林海花园2幢1304房，付款方式为银行按揭，首期金额490151元，商业贷款1140000元；2018年12月22日、2018年12月31日、2019年1月29日祥盛公司分别开具收款收据三份，分别载明收到吴妃妹交来中山林海花园一期2栋1-1304楼款143016元、163015元、164120元；招商银行个人贷款借款借据载明涉案房产放款日期为2019年5月27日，收款方祥盛公司，金额1140000元。龚文秀称其签署返物业证明系得到深圳鸿荣公司、中山鸿荣公司法定代表人刘岸峰电话确认，其系深圳鸿荣公司员工，被安排至中山鸿荣公司代为销售涉案房屋，其代理销售涉案房屋时对外均是以“房管家”名义进行，且在深圳鸿荣公司、中山鸿荣公司微信群、宣传中均多次提到“鸿荣.房管家”字样，工作牌亦是标注“房管家龚文秀置业经理”字样。吴妃妹支付涉案房款后龚文秀即催促刘岸峰返还物业费，并微信联系称“刘总、上次之后我拿了保利领秀山对佣的人的电话、确定了领秀山吴继妹这套于2019.12.24号已经转款给鸿荣了、我也让项目员黄晓华查账了、确实到了公司、您确认一下、让财务那边安排以下打款吧！”刘岸峰微信回复“好的”。后涉案返物业费一直未返还，余显浩遂诉至本院，提出前述诉求。另查，2019年4月至2020年1月期间，深圳鸿荣公司向龚文秀支付工资。2019年1月至11月期间，龚文秀上述工资税款扣缴义务人为深圳鸿荣公司、2019年12月期间的扣缴义务人为中山鸿荣公司。本院认为，本案系合同纠纷。吴妃妹经龚文秀与祥盛公司达成买卖商品房的事实有返物业证明、中山市商品房买卖合同为证，对此本院予以确认。涉案的房产2019年5月27日已经由银行放款，返物业费条件已经成就。返物业证明明确载明“本人龚文秀”，且承诺人处系龚文秀签名，故龚文秀应向余显浩返还佣金并支付逾期返物业费的利息。余显浩诉求的利息自2019年5月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止，于理有据，本院予以支持。至于中山鸿荣公司、深圳鸿荣公司责任承担问题，虽然龚文秀提交其与刘岸峰的微信聊天记录涉及涉案房产的打款问题，但并未明确系返还至余显浩，故在返物业证明上明确载明系龚文秀个人承诺，没有加盖中山鸿荣公司、深圳鸿荣公司公章或负责人签字的情况下，中山鸿荣公司、深圳鸿荣公司对此不应承担责任。至于龚文秀辩称的系履行中山鸿荣公司、深圳鸿荣公司职务行为，因返物业证明明确载明系其个人返还余显浩物业费，故对其系职务行为的辩称本院不予支持。若龚文秀认为其与中山鸿荣公司、深圳鸿荣公司之间达成合意应由中山鸿荣公司、深圳鸿荣公司支付上述款项则可另行向中山鸿荣公司、深圳鸿荣公司主张权利。综上，余显浩的诉求有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龚文秀于本判决发生法律效力之日起七日内向原告余显浩支付返物业费24211元及利息（自2019年5月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告余显浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421.5元（该款原告余显浩已预交），由被告龚文秀负担（该款被告龚文秀于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告余显浩）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  周 洁人民陪审员  卢惠玲人民陪审员  李倩珊二〇二〇年七月十七日书 记 员  胡梦莹赖惠敏