广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2018号上诉人（原审被告）：开平万冠实业有限公司，住所地：广东省开平市*********。法定代表人：潘仕早，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄杏仪，广东志信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：余伟明，男，1992年10月19日出生，汉族，住广东省开平市************。公民身份号码：440************11X。被上诉人（原审原告）：余炳洪，男，1964年8月10日出生，汉族，住广东省开平市************。公民身份号码：440************230。上诉人开平万冠实业有限公司（以下简称“万冠公司”）因与被上诉人余伟明、余炳洪商品房销售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院(2019)粤0783民初4826号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万冠公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法重新判决；2.由余伟明、余炳洪承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判令万冠公司支付2019年3月1日至2019年12月16日的违约金给余伟明、余炳洪，没有事实和法律依据。（一）万冠公司己于2019年7月17日向余伟明、余炳洪发出收楼通知书，要求余伟明、余炳洪于2019年7月31日前办理商品房交付手续，但余伟明、余炳洪没有依约到万冠公司处办理楼房交接手续。余伟明、余炳洪的行为表明其怠于收楼。因此，余伟明、余炳洪主张由万冠公司承担其怠于收楼的违约责任，于法无据。（二）涉案房屋已于2019年7月23日通过竣工验收备案手续。一审法院认为涉案房产至今没有通过行政机关竣工验收备案手续，没有事实依据。综上所述，万冠公司已履行楼房交付义务，余伟明、余炳洪怠于履行合同，由此而导致的逾期收楼责任应由余伟明、余炳洪自行承担。二、一审法院按每日万分二计算违约金，计算标准过高，请依法调整按每日万分之一计算。余伟明、余炳洪没有举证证明其损失的情况，如果按存款利率损失来计算，根据中国人民银行公布的存款利率，一年期的定期存款利率为1.95%，折合日利率为0.000054。余伟明、余炳洪要求按日利率0.0002计算，是定期存款日利率的3.7倍，明显高于合理范围。如果按日利率0.0001计算，则是定期存款日利率的1.85倍，既可以体现对余伟明、余炳洪的补偿，又可以体现公平原则。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请二审法院调整违约金计算标准。余伟明、余炳洪辩称，余伟明、余炳洪是收到了万冠公司发出的收楼通知书，但涉案楼盘并没有通过综合验收。余伟明、余炳洪前往收楼时，万冠公司却要求余伟明、余炳洪签署不平等条约，具有“本协议签订后，甲乙双方放弃基于本协议书签订前是由对方违约责任的权利”等内容。余伟明、余炳洪向一审法院起诉请求：1.判令万冠公司向余伟明、余炳洪支付自2018年12月31日起至2019年12月16日的逾期交房违约金；2.本案诉讼费用由万冠公司承担。一审法院查明：2017年7月16日，余伟明、余炳洪与万冠公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，余伟明、余炳洪向万冠公司购买坐落于开平市三埠街道***************房，购房价款为571814元。万冠公司应于2018年12月31日前交付该商品房给余伟明、余炳洪。合同的《补充协议》第六条约定，逾期交付的责任，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，余伟明、余炳洪已付清购房款571814元给万冠公司，但万冠公司没有依约交付该商品房给余伟明、余炳洪。另查，涉案房产至今未通过行政机关竣工验收备案。2019年7月15日，万冠公司向余伟明、余炳洪发出收楼通知书，要求余伟明、余炳洪于2019年7月31日前办理商品房交付手续，余伟明、余炳洪没有依约到万冠公司处办理楼房的交付手续。诉讼中，余伟明、余炳洪变更诉讼请求第1项为请求判令万冠公司从2019年3月1日起至2019年12月16日止按每日万分之二计付违约金。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。余伟明、余炳洪与万冠公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应认定合法有效，双方应当全面、诚实地履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，余伟明、余炳洪已履行了支付购房款的义务，但万冠公司至今未能按合同约定于2018年12月31日前交付竣工验收合格的商品房给余伟明、余炳洪。万冠公司的行为已构成违约，应承担违约责任。万冠公司应自2019年1月1日起计付违约金给余伟明、余炳洪。万冠公司以建设施工期间发生台风导致工期延误作为其逾期交付的抗辩。余伟明、余炳洪变更诉讼主张，要求万冠公司自2019年3月1日起至2019年12月16日止按每日万分之二计付违约金，可视为是余伟明、余炳洪对万冠公司逾期交付商品房的谅解及放弃部分权利的行使。故余伟明、余炳洪主张万冠公司支付违约金的诉讼请求理据充分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：万冠公司应在判决生效之日起10日内支付违约金33280元给余伟明、余炳洪。若未按判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件适用简易程序减半收取一审案件受理费331元(此款余伟明、余炳洪已预交)，由余伟明、余炳洪负担126元，万冠公司负担205元。万冠公司应负担的一审案件受理费205元在履行上述款项时一并付给余伟明、余炳洪。二审期间，万冠公司提交以下证据：1.《开平市工程建设项目竣工联合验收终审意见书》，拟证明涉案房屋已于2019年7月23日通过竣工验收备案；2.快递单、快递单查询；3.收楼通知书。证据2、3拟共同证明万冠公司已于2019年7月17日通知余伟明、余炳洪收楼；4.《广东省开平市商品房预售许可证》（编号：开预许字第2017***号），拟证明涉案房屋已办理预售许可。余伟明、余炳洪质证认为，对证据1无异议；对证据2和3无异议，余伟明、余炳洪是收到了《收楼通知书》；对证据4无异议。余伟明、余炳洪提交以下证据：照片一张，拟证明余伟明、余炳洪在前往收楼时，万冠公司要求余伟明、余炳洪签署一份不平等协议，其中第五条载明“本协议书签订后，甲、乙双方互相放弃基于本协议书签订前的事由追究对方违约责任的权利”，余伟明、余炳洪最终没有签署该协议，所以余伟明、余炳洪没有成功收楼。万冠公司质证认为，该证据与本案无关，虽然万冠公司草拟了照片中的协议，但余伟明、余炳洪并没有签署该协议，同时，余伟明、余炳洪于2019年8月13日将《收楼通知书》的回执交给万冠公司，由此可见，万冠公司未以签署不平等协议作为交楼的前提，余伟明、余炳洪怠于收楼的责任应由其自行承担。经审查，万冠公司与余伟明、余炳洪提交的以上证据与本案有关，本院将结合本案其他证据进行综合审查认定。一审查明的基本事实除“涉案房产至今未通过行政机关竣工验收备案”应修正为“涉案房屋勘查、设计、施工、监理、建设单位均于2019年7月23日在涉案房屋所在楼宇的竣工验收备案表中确认同意验收，开平市住房和城乡建设局于2019年9月6日确认同意备案”，“2019年7月15日，万冠公司向余伟明、余炳洪发出收楼通知书”应修正为“2019年7月17日，万冠公司向余伟明、余炳洪发出收楼通知书，余伟明、余炳洪于次日签收该收楼通知书”以外，其余部分属实，本院予以确认。另查明，余伟明、余炳洪与万冠公司于《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件”中约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”，双方另于《补充协议》第五条“关于该商品房交付条件”中约定：“1.该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程验收竣工报告》等办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该房屋《商品房测绘报告》、《建设工程竣工备案表》作为交付条件并以此为由向出卖人主张任何权益”。再查明，万冠公司于2019年8月13日向余伟明、余炳洪送达编号为0195的《收楼通知单》，并由余伟明、余炳洪于当日签收后向万冠公司交回该《收楼通知单》的回执。余伟明、余炳洪已补缴涉案房屋自2019年8月1日起的物业管理费。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对万冠公司的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。对于万冠公司的上诉意见，本院具体作如下分析：首先，双方于涉案《商品房买卖合同》中约定交房日期为2018年12月31日前，并对房屋交付条件作出了约定。但双方又于《补充协议》第五条约定房屋交付条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程验收竣工报告》等办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，且约定双方对房屋交付条件的约定以该《补充协议》为准。经查，在万冠公司向开平市住房和城乡建设局提交的竣工验收备案表中，涉案房屋勘查、设计、施工、监理、建设单位均于2019年7月23日确认同意验收，开平市住房和城乡建设局于2019年9月6日确认同意备案。综上分析可知，涉案房屋符合双方约定交付条件的时间是2019年7月23日。其次，万冠公司虽于2019年7月17日向余伟明、余炳洪发出收楼通知书，但根据前述分析，此时涉案房屋尚不符合交付条件。万冠公司后又于2019年8月13日向余伟明、余炳洪送达《收楼通知单》，此时涉案房屋已符合交付条件，余伟明、余炳洪亦签收该《收楼通知单》，并已补缴2019年8月1日起的物业管理费，故该时间应认定为余伟明、余炳洪应当接收涉案房屋的时间。余伟明、余炳洪于二审庭审期间主张因万冠公司要求其签署不平等协议，其于2019年8月13日并未实际接收房屋，其实际接收房屋的时间是2020年2月9日，依据不足，本院不予采纳。综上，并结合双方于《补充协议》第六条“逾期交付责任”中关于“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行”的约定可知，万冠公司在约定的交房时间即2018年12月31日前未能保证涉案房屋符合交付条件，但涉案房屋于2019年7月23日已具备交付条件，万冠公司并于2019年8月13日向余伟明、余炳洪履行通知收房义务，故万冠公司应按合同约定承担自2019年1月1日起至2019年8月12日期间的逾期交付责任。鉴于余伟明、余炳洪于一审期间变更诉讼请求，主张万冠公司按每日万分之二向其支付2019年3月1日起至2019年12月16日止的逾期交房违约金，故万冠公司应以已交付房款为本金，按每日万分之二的标准向余伟明、余炳洪支付2019年3月1日起至2019年8月12日期间的违约金，即18869.86元（571814元×165天×2‱=18869.86元）。一审法院径行支持余伟明、余炳洪关于违约金计算至2019年12月16日止的主张，确有不妥，本院予以纠正。万冠公司上诉主张并非其逾期交付，而是余伟明、余炳洪逾期收楼，违约金应调整至按每日万分之一计算，依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实不清，处理结果欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初4826号民事判决；二、开平万冠实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向余伟明、余炳洪支付违约金18869.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取316元（已由余伟明、余炳洪预交331元），由余伟明、余炳洪负担136.83元，开平万冠实业有限公司负担179.17元。余伟明、余炳洪多预交的一审案件受理费194.17元，由一审法院予以退回。开平万冠实业有限公司应向一审法院补缴一审案件受理费179.17元。二审案件受理费632元（已由开平万冠实业有限公司预交205元），由开平万冠实业有限公司负担358.35元，余伟明、余炳洪负担273.65元。开平万冠实业有限公司应向本院补缴二审案件受理费153.35元。余伟明、余炳洪应向本院补缴二审案件受理费273.65元。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年七月十三日法官助理 玄月玲书 记 员 钟慧姗