重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初2226号原告：冯丽丽，女，1989年12月10日出生，汉族，无固定职业，住河南省唐河县，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：于霄彬，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大华，重庆中钦国彦律师事务所实习律师。被告：邓迎春，女，1980年2月16日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：雷树邨，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。原告冯丽丽与被告邓迎春合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯丽丽的诉讼代理人于霄彬，被告邓迎春及其诉讼代理人雷树邨到庭参加诉讼。审理中，双方申请了庭外和解。本案现已审理终结。原告冯丽丽向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《宾馆转让协议》；2.被告双倍返还定金100000元。事实和理由：2019年6月17日，原告与被告签订《宾馆转让协议》，约定被告将位于重庆市沙坪坝区某路某号某楼的重庆市某宾馆有限公司以395000元的总价转让给原告，付款方式为原告于2019年6月2日付50000元定金，待原告与重庆迈瑞城市建设投资有限公司签订沙都宾馆三年房屋租赁合同，交接之日再付265000元，剩余80000元需被告配合原告办好所有证件的过户手续之后付款30000元，50000元待2020年3月底付清。协议签订后原告按约支付了定金50000元，2019年7月4日原告向被告发函，要求被告配合原告与重庆迈瑞城市建设投资有限公司签订房屋租赁合同事宜，但被告拒绝。2019年7月14日原告向重庆迈瑞城市建设投资有限公司发《问询函》，询问是否可以原告名义与其签订书面租赁合同，至今未得到回复。综上所述，原告与被告签订《宾馆转让协议》的合同目的无法实现，原告要求解除上述协议并要求被告承担违约责任。被告邓迎春辩称，第一，《宾馆转让协议》在2019年7月4日由原告单方发函予以了解除，原告的发函已经表明其要实质性变更宾馆转让协议的重要条款，即要求被告保证原告可以同第三方签订四年的房屋租赁合同，且保证租金不涨价，这已经超过了被告的能力范围，导致该协议缺乏履行基础，所以该协议不能履行的过错在原告。第二，在2019年6月17日签订转让协议之前，原告对该宾馆的经营情况进行了20多天的考察，并且在2019年6月2日支付了定金，在6月2日至17日这半个月时间内原告一个股东的丈夫还要求到宾馆住宿以现场查看宾馆的现场经营情况，也是在这段时间原被告双方同宾馆的租赁费方管理人员见面了解了宾馆的到期续租情况。按第三方的租赁惯例，续租都是在原租赁合同到期前一个月左右商谈续租事宜，基本不存在不允许原租赁费不续租的情况，且租金一般不会涨价，但不排除有例外情况。所以在2019年6月17日双方签订正式的宾馆转让协议之前原告知道上述事实，而在此协议签订以后，原告多次要求立即同第三方签订续租合同，且保证租金不变，这明显违背客观事实，不能履行成为原告违约的一个借口，相关微信记录显示原告违约的根本原因在于其认为接手宾馆很大程度会亏损，原告是因此理由才不履行合同。第三，从2019年6月2日到2019年7月10日这段时间，被告一直在同原告协商该宾馆的转让事宜，丧失了与其他可能的宾馆接收方商谈宾馆转让的机会，原告给被告造成了很大的机会损失，被告在2019年7月23日同新的接收方签订了新的宾馆转让协议书，也清楚的表明转让价为330000元，相比同原告的转让价395000元，有65000元的差距，被告的损失，清楚明白，所以被告不应当返还此50000元的定金，且有要求原告承担相应违约责任的权利。本院经审理认定事实如下：2019年6月2日，被告收到原告转让宾馆定金50000元，并向原告出具了《收据》。在原告及原告的小姨与被告协商转让条件的微信聊天中，原告及原告的小姨均强调了要求房东同意到期续签三年，被告表示“这边已经跟房主管理人谈好”、“我是说他们会签应跟你们续租”。2019年6月17日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订了《宾馆转让协议》。协议内容为：1、甲方同意将重庆市某宾馆有限公司所租赁的房屋内所有资产转让给乙方（地址：沙坪坝某路某号，某商务楼某楼），宾馆转让费总价为395000元。2、付款方式：乙方2019年6月2日先付50000元定金，待乙方跟迈瑞城市建设有限公司签订三年房屋租赁合同，等到交接之日再付265000元，剩下的80000元需要甲方配合乙方办好所有证件的过户手续之后付款30000元，余下50000元尾款待2020年3月底付清。3、过户事项，乙方只承担办理所有证件过户的正常手续费用，如果因为甲方之前的原因使所有证件没有办到位所产生的费用一切由甲方承担。4、宾馆交接前所有债权债务由甲方承担，交接后的所有债权债务由乙方承担。5、甲乙双方必须严格遵守合同约定，如任何一方违约都要承担对方所造成的经济损失并承担法律责任。本合同一式两份，双方各一份，如有争议双方协商解决。某宾馆所使用的房屋系租赁，现出租人为重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司，现租赁期至2020年9月30日止。《宾馆转让协议》签订后，围绕租赁房屋到期后房东是否续租、房租是否涨价以及房东不续租或者房租会涨价等问题，被告与原告以及原告的小姨又通过微信在进行协商，双方决定再拟定一个转让协议。2019年6月23日，原告的小姨以纯文字的形式向被告发送了新拟定的《宾馆转让协议》的内容，共有六条。其中，第1条的内容与已签订的转让协议一致。第2条付款方式的内容变更为：乙方2019年6月2日已付50000元定金，还有265000元等待交接之日付清，剩下的80000元需要甲方配合乙方办好所有证件的过户手续之后付款30000元，还有50000元尾款等明年9月房屋租赁合同到期时，甲方必须配合乙方到产权单位签房屋租赁合同，签完合同然后马上交清尾款50000元，若有不给，乙方需赔偿甲方150000元。新增了第3条的内容：乙方在了解房屋租赁合同的过程中，因甲方一直承诺产权公司租房合同不会涨价，保证乙方四年零三个月合同期。现在按照以上情况甲方保证乙方四年零三个月合同期，并且不涨价，如果合同期少一年甲方赔偿乙方损失费60000元，以此类推。如果产权公司总共涨价5000元以内乙方承担，5000元以外由甲方承担。第4、5、6条的内容与已签订的转让协议第3、4、5条的内容一致。2019年6月24日，被告又将其调整后的协议以文档形式发送给原告的小姨。被告发送的文档名为《转让协议书》，内容包括：甲方同意将其位于重庆市沙坪坝某路某号某楼的某宾馆内所有资产及租赁权转让给乙方，转让金总额395000元。2019年6月2日，由乙方支付给甲方50000元；2019年6月30日，由乙方支付给甲方265000元，甲乙双方当日交接某宾馆；2019年9月30日前，甲方配合乙方办好相关证件过户手续当日，由乙方支付给甲方30000元，若有非甲方原因导致相关证件的过户手续延迟办理完毕的情况发生，乙方也应于2019年9月30日当日支付给甲方30000元整，若因甲方原因导致相关证件过户手续延迟办理完毕的情况发生，则乙方付款时间延后，直至相关证件过户手续办理完毕当日，由乙方支付给甲方30000元。2020年9月30日，某宾馆房屋租赁合同到期当日，甲方必须配合乙方到某宾馆产权公司续签房屋租赁合同，签完合同当日乙方一次性交清尾款50000元给甲方，若当日乙方未一次性交清尾款50000元，则视为乙方违约，需由乙方赔偿给甲方150000元。在受法律保护的前提下，甲方保证乙方四年零三个月某宾馆的房屋租赁合同期或续租期，以上某宾馆的房屋租赁合同期或续租期每少一年（以年度为单位）甲方赔偿乙方60000元（因不可抗力、非甲方原因、乙方有违法、违约行为和不执行产权公司条例规定、乙方租期内退转租、破产或无法营运等情况除外）。在受法律保护的前提下，甲方保证乙方四年零三个月某宾馆的房屋租赁期内年租金不涨价，若有某宾馆产权公司一个合同期内每年涨价5000元以内由乙方自行承担，高于5000元以外部分金额由甲方负担，直至四年零三个月保证期截止。本协议由双方签字盖手印后即刻生效。之后，双方又都提出了一些修改意见，并约好“明天”即2019年6月25日签订修改后的转让协议文本。但是，无论是微信聊天中原告小姨发送给被告的《宾馆转让协议》，还是被告发送给原告小姨的《转让协议书》，双方都未实际签订。2019年6月26日，原告在微信聊天中告知被告“老板娘需要的资料你赶紧准备，28号如果交接不了，又要等好几天，看了日历的”、“签了合同之后再接”。2019年6月27日上午，被告在微信聊天中问原告“今天可以签合同吗”，原告回复“等着你的股份合同，这边才打合同出来”。当天下午，被告又问原告“合同好久弄好？好久签？”，原告回复“下午签合同，然后去公证，这两天你让你姐来沙都宾馆签字，三十号正式交接给你转让费”，被告回复“好”。2019年6月28日上午，原告小姨给被告发送了一份名为《股权转让协议》的文档，并告知“签了合同就给你转让费”、“就这样你觉得合同没有问题，下午签了去公证”，被告表示同意。原告小姨还告知被告“你们三个股东都要签字”。2019年6月28日，原告作为乙方（承接方），被告作为甲方一（转让方），刘豪作为甲方二（转让方），在《股权转让协议书》上签了字，甲方三（转让方）邓晓娅没有在该协议上签字。该协议书的内容是关于甲方一、二、三同意转让重庆某宾馆有限公司的全部股权给乙方，转让总价款是395000元，同时甲方保证公司与重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司签订的房屋租赁合同至少还有四年零三个月的有效期。该协议还明确“本协议自甲乙双方签字之日起生效”。但是，双方对协议中的违约责任内容有明显的不同意见，在“双倍赔偿”的地方用笔划去了相关内容，当日晚上原告小姨和被告还在微信聊天中争执该问题。当日，双方也没有办理公证。2019年6月29日，原告又在微信聊天中约被告“过会去宾馆把合同谈好之后，明天就可以交接了”，被告表示同意。但是，当天双方还是没有完成合同签订。之后两天，双方都没约成见面。2019年7月1日，原告在微信聊天中提出“既然我们合同里面提到的你保证和我们和承租方签三年合同并且不涨价（原本承诺的签四年零三个月合同不涨价），这一条达不成协议，相当于你违反合同内容，没有达到我们的要求。现在我们也不用继续协商如何签合同了，多次协商都非常不愉快，由于你达不到合同内容，我要求你退还我的定金5万元，请问你什么时候退还给我”。被告表示其“没有违反合同约定”，“我以合同为准”，“如果你们是真心诚意来转宾馆，就坐下来好好谈，可以满足你之前合同的所有约定”。而原告表示“之前的合同已经过了，就是因为之前的合同没法达成一致，达不到你所给我们说的三年一签不涨价，所以我们才又请律师打的合同，而且你也没有阻止我们找律师打合同，还在上面签了字，还有你自己也打的合同发给我”。被告仍表示“你的要求可以签补充协议，一样可以拿去公证”，而原告表示“双方达不成一致，你就应该退定金。”被告还是表示“我现在最大的让步是承认之前的合同，给你们加上4年的合同租期的补充协议”、“一样可以拿去公证”。而原告表示“从交涉到现在，你说的话再三变更，签合同期说的跟签了合同后说的都不一样，我认为没有继续的必要了，也不接受任何协商，请退钱给我”，“你达不到合同内容，更达不到你自己承诺的事情，又协商不不来，只有交易不成功，难道由于你的原因导致的失败你还不打算退钱给我吗”。之后几天，双方就被告是否违约、是否应退定金一直在争执，被告坚持认为其没有违约并可以签补充协议，原告坚称被告已经违约应该退定金。2019年7月3日，被告向原告发出《告知函》，就某宾馆转让一事做如下告知：“我方于6月2日收到冯丽丽定金后积极配合协调转让事宜，并已于6月17日签订合同，双方按照合同规定约定6月30日前交接宾馆事宜，时至7月3日冯丽丽仍未履行合同完成交接事宜。我方特此告知冯丽丽7月10日前按合同完成交接事宜，如仍未完成交接，我方将没收冯丽丽定金5万，并可以将某宾馆转让他人。”原告收到《告知函》后，于2019年7月4日作出《回复函》，就沙都宾馆转让一事回复如下：“首先，你我双方合同中并没有约定2019年6月30日之前交接宾馆事宜，你所称冯丽丽未按合同履行交接事项没有事实依据及法律依据。故你在告知函中所称7月10日之前完成交接事宜，逾期将没收冯丽丽定金50000元的主张没有法律效力。其次，根据合同约定，你方应配合冯丽丽完成与出租方即迈瑞城市建设投资有限公司签订房屋租赁合同，且签订的合同期限应为3年。根据你我双方签订的股权转让协议，你方应保证冯丽丽在4年零3个月内房租不变。综上，结合你方的告知函，我方本着积极促使合同履行的态度，同意并提议在2019年7月10日与你方在迈瑞城市建设投资有限公司履行转让合同后续事宜，望你准时到场配合。如你方逾期未到，我方将视为你违约，我方将行使相应法律权利。”被告收到了《回复函》，并在微信聊天中告知原告“他们不会参与我们之间的转让事宜”、“这是我们双方的事情，与第三方无关”。2019年7月6日，被告再次在微信聊天中表示“你把你们后面理的合同拿来签了吧，我确实不想再拖下去”、“我上次拿到公证处的那份”，但原告回复“你我多次协商达不到一致，我现在已经请了代理律师，你有什么事可以给我的律师打电话协商”，被告也回复“你们既然是这个态度，那随便你”、“你们都没来协商”。2019年7月10日，原告前往了重庆迈瑞城市建设投资有限公司的经营地，但被告没有前去。2019年7月14日，原告通过EMS向重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司发出《询价函》，询问是否可以冯丽丽名义与该公司签订书面房屋租赁合同，合同期限为三年，且房屋租赁价格不变。原告在函中还特别备注：“如若贵司收到本函后5日内没有书面回复，冯丽丽将视为贵司拒绝与冯丽丽签订书面房屋租赁合同。”原告在函中载明了回函地址，但至今未收到回复。2019年7月13日、2019年7月16日，被告又相继在微信聊天中问原告何时接手、不能再拖了，原告均表示签不到租赁合同不接手、走诉讼程序解决，被告最后回复“你们一直不来接手，我不可能一直拖下去”、“只是通知你已经过了发函的日期了”、“随便你们吧”。2019年7月23日，被告与案外人段某某签订《宾馆转让协议书》，将重庆某宾馆有限公司所租房屋内的全部资产转让给了段某某，转让费为330000元。审理中，双方对2019年6月17日签订的《宾馆转让协议》是否已经解除存在分歧，原告认为在起诉前没有解除，是原告现以起诉的方式请求解除的，原告行使的是法定解除权，解除理由是被告根本违约，合同目的已无法实现。被告认为已在2019年7月11日解除，是原告在2019年7月4日以丧失定金为代价行使的单方解除权。被告认可原告的起诉状副本是在本院邮寄送达时收到的，签收邮件的时间是2020年3月19日。本院认为，原告与被告签订的《宾馆转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告是否具备单独处分转让协议所涉标的物的权利，并不影响转让协议的效力。因此，原告与被告均应按照转让协议的约定履行各自的义务。在《宾馆转让协议》签订后，原告、原告的小姨与被告又通过微信对转让协议未涉及的租赁房屋到期后房东是否续租、房租是否涨价以及房东不续租或者房租会涨价等问题进行了协商，并形成了在微信聊天中以文字形式出现的《宾馆转让协议》、以文档形式出现的《转让协议书》和《股权转让协议》。其中，以文字形式出现的《宾馆转让协议》和以文档形式出现的《转让协议书》实为双方协商的同一个协议文本，但是最终双方均未在《转让协议书》上签字。因《转让协议书》约定的是签字生效，且双方在微信聊天中也约定的是要签订合同并办理公证，是故，虽然双方在微信聊天中已协商好协议内容，但是《转让协议书》因双方均未签字而未生效。同理，《股权转让协议》也约定的是签字生效，同时在微信聊天中也约定签订后要办理公证，是故，《股权转让协议》因甲方并未全部签字也未生效。因此，原告与被告仍应按照2019年6月17日签订的《宾馆转让协议》履行各自的义务。按照2019年6月17日签订的《宾馆转让协议》，原告在向被告支付50000元定金后，下一笔款项265000元需要等到原告与重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司签订三年房屋租赁合同，等到交接之日再支付。但是，转让协议对原告何时与重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司签订房屋租赁合同并未作出具体的时间约定，对交接之日具体是哪一日也未作出约定。从履行情况来看，在被告将案涉标的物再次转让给案外人之前，原告并没有实现与重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司签订房屋租赁合同。虽然在双方的微信聊天中，原告先后提到过“28号”和“30号”交接并支付转让费，但是从微信聊天中也可以看出，原告提出的交接和支付转让费是附有条件的，即需要签订并公证双方在微信聊天中再次拟定的《转让协议书》和《股权转让协议》后，才在“28号”或“30号”办理交接和支付转让费。因再次拟定的《转让协议书》和《股权转让协议》双方并未完成签订和公证的手续，故原告在微信聊天中提出的办理交接和支付转让费的时间也就失去了约束力。据此，既然《宾馆转让协议》没有约定具体的交接时间，原告也还未实现与房东签订房屋租赁合同，故而被告也无权指定原告必须在哪天完成交接事宜。也即是说，被告在《告知函》中要求原告必须在2019年7月10日前完成交接，对原告并无约束力，即使原告在此时间没有完成交接，被告也无权没收定金并将案涉标的物转让给他人。再从原告的角度来看，按照《宾馆转让协议》原告是在签订房屋租赁合同，等到交接之日再付款，那么原告需在确定不能与房东签订房屋租赁合同后，也才享有不付款和单方解除合同的权利。虽然原告在前往重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司以及向重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司发函后，均未实现签订房屋租赁合同，但是因现有的房屋租赁合同尚未到期，房东重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司没有回复也不表示其已拒绝在现有租赁合同到期后不会进行续约，故而在原告向被告发出《回复函》以及向重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司发出《询价函》后，原告也还是不享有单方解除合同的权利。从《回复函》的内容来看，原告也没有明确提出要求解除合同，而只是表示将“行使相应法律权利”。因原告在此时也不享有单方解除合同的权利，故而原告在微信聊天中单方要求被告退还定金，对被告也没有约束力。而且，被告也一直不同意退还定金，表明双方对退还定金这一事宜也没有协商达成一致。综上，在被告将案涉标的物再转让给案外人之前，原告与被告都还不享有单方解除权，双方对原告提出的退还定金也没有协商达成一致，因而被告无权没收原告的定金，原告也无权要求被告退还定金。被告辩称原告在2019年7月4日行使了单方解除权，但原告在《回复函》中也只是提出将行使相应法律权利，而并未明确提出要求解除合同。因此，《宾馆转让协议》在此时并未解除，对双方仍有约束力。但是，在原告与被告签订的《宾馆转让协议》尚未解除时，被告在2019年7月23日又与案外人签订了《宾馆转让协议书》，将案涉标的物转让给了他人。被告的行为导致其与原告的《宾馆转让协议》确已无法继续履行，合同目的确已无法实现了。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，现因被告的违约行为致使不能实现合同目的了，原告即享有了解除合同的权利。现原告正是以此为由，以起诉的方式提出了解除与被告签订的《宾馆转让协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对于解除通知，可以由解除权人直接发送给对方，也可以通过诉讼的方式行使。起诉状就是解除权行使的通知，载有解除请求的起诉状送达对方时，发生合同解除的效力。现原告确有解除权，原告以起诉方式解除合同，起诉状于2020年3月19日送达了被告，故原告与被告签订的《宾馆转让协议》于2020年3月19日解除。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告收受了原告支付的定金50000元，该金额未超过法定的定金标准。现因被告违约导致了合同目的无法实现，原告就有权要求被告双倍返还定金。因此，对原告要求被告返还定金100000元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告冯丽丽与被告邓迎春签订的《宾馆转让协议》于2020年3月19日解除。二、被告邓迎春于本判决发生法律效力后三日内返还原告冯丽丽定金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7226元，减半收取计3613元，由被告邓迎春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  辛灵二〇二〇年七月十七日书记员  宋念