重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初13737号原告：重庆中渝物业发展有限公司，住所重庆市渝**龙溪街道嘉州路**，统一社会信用代码915000006219001832。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：黄莉，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪玥，北京市京师（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆杰恒建设有限公司，，住所重庆市巫山县巫峡镇西坪村7社**23-4统一社会信用代码915002370912470166。法定代表人：谭杰恒，总经理。委托诉讼代理人：张玲玲，重庆精卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：林燕青，重庆精卓律师事务所律师。原告重庆中渝物业发展有限公司（以下简称中渝公司）与被告重庆杰恒建设有限公司（以下简称杰恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中渝公司的委托诉讼代理人黄莉、汪玥到庭参加诉讼，被告杰恒公司的委托诉讼代理人张玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中渝公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2019年4月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-201-02467709），并判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房），解除网签；2、被告向原告支付违约金152092.5元（已付房款304185元的50%）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月1日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-201-02467709），约定被告购买位于重庆市渝北区XX街道XX大道X号X幢X-X的房屋；购房价款为2027902元，付款方式为分期付款。从2019年9月起，被告未能按时向原告支付购房款。截至目前，被告向原告支付了304185元房款，剩余房款1723717元未支付，原告多次催告被告支付未果，有权根据《重庆市商品房买卖合同》附件五补充协议第六条约定解除买卖合同，并要求被告按约向原告支付违约金，故原告提起本案诉讼。被告杰恒公司辩称：被告不同意解除合同，被告可以从2020年10月开始按合同约定的进度支付后续购房款，保证在房屋交付前付清购房款。被告并非恶意违约，2019年9月被告公司总经理谭杰恒发生严重交通事故，导致无暇顾及公司经营，公司的工作严重滞后，公司应收款项未能收到致资金紧张，所以在2019年9月未能按时向原告支付该期购房款。后2019年年底，全国疫情爆发，导致各行业停工停产，被告的项目工程进度也严重滞后，工程进度款也未能按时收到，公司资金周转困难。原告请求的违约金过高，请求降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的《重庆市商品房买卖合同》、会计凭证、户室详细情况，因当事人无异议或与原件核对无异，本院予以采信并在案佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的EMS特快专递单及邮件查询结果，被告虽不认可其真实性，但该组证据与原件核对无异议，邮件查询结果是从EMS官方网站查询所得，且被告未提出相反证据予以推翻，本院予以采纳该证据的真实性。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月1日，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同，合同编号：CQ-201-02467709），该合同的主要内容为：乙方地址：重庆市渝北区XX大道X号X栋，联系电话：15802****XX。商品房座落为重庆市渝北区XX街道XX大道X号X幢X-X，甲方销售的商品房为预售商品房。合同第五条付款方式及期限：本商品房总成交金额为2027902元。乙方按分期付款方式按期付款：第一期：2019年4月2日前支付首期房款101395元整；第二期：2019年6月29日前支付房款202790元整；第三期：2019年9月29日前支付房款202790元整；2019年12月29日前支付房款202790元整；2020年3月29日前支付房款202790元整；2020年6月29日前支付房款202790元整；2020年9月29日前支付房款202790元整；2020年12月29日前支付房款304185元整；余款405582元整于2021年3月29日前支付。合同第十条乙方逾期付款的违约责任：逾期超过180日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《重庆市商品房买卖合同》附件五补充协议：六、双方同意买卖合同第十条乙方逾期付款的违约责任条款变更如下：2、如乙方分期付款，乙方必须严格按照本协议约定的期限支付每期房款，否则，每逾期一天，乙方须按未付款总金额的万分之一计算，向甲方支付违约金。乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，乙方按已付款的50%向甲方支付违约金，该房屋归甲方所有，乙方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由乙方承担。二十二、其他约定：1、关于通知的约定：（1）乙方确认买卖合同“合同双方当事人”项下约定的乙方通讯地址、联系方式为甲方、人民法院向乙方送达通知、信函、司法文书的送达地址、联系方式。乙方不填写地址的，以乙方所提供的身份证住址为送达地址。如出现乙方提供地址或身份证地址有误的，或乙方通讯地址变更，未在五日内书面通知甲方的，由此引起的一切责任由乙方承担。（2）甲方、人民法院向上述送达地址以书面发出通知、信函、司法文书，即视为甲方已经履行了通知义务，视为通知、信函、司法文书已送达乙方。双方在庭审中均认可如下事实：被告按约向原告支付了第一期和第二期房款共计304185元；从2019年9月29日起，被告未按约支付第三期及之后的房款。双方签订的重庆市商品房买卖合同已完成了登记备案，并办理了网签手续。以“重庆市巫山县X镇X路X号X室”为送达地址，原告于2019年10月17日、2019年11月14日、2019年12月20日分别向被告邮寄《关于限期支付到期房款及违约金的催告函》，三份催告函的主要内容为：催告被告限期前至重庆恒大中渝广场项目现场支付已到期的202790元的购房款及根据合同约定计算的逾期付款违约金。如仍未按期付房款及违约金，被告将解除该房屋买卖合同，并追究违约责任。被告陈述其营业地址是重庆市渝北区XX大道X号X栋，该地址在双方签订的商品房买卖合同中已经明确约定为送达地址，而原告催告函的邮寄地址均是巫山县巫峡镇，且没有收到原告邮寄的催告函。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。关于原告要求解除《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求。虽然根据买卖合同附件五补充协议第二十二条第一款之约定，结合EMS特快专递单及邮件查询结果，原告并未按合同约定的通讯地址向被告邮寄催告函。但是，根据买卖合同附件五补充协议第六条2项关于乙方逾期付款的违约责任条款变更之约定，被告未按合同约定的分期付款时间在2019年9月29日前支付第三期房款202790元。被告称因其总经理在2019年9月发生车祸受伤、新冠疫情原因导致未能如期付款，该抗辩理由不能成立。理由是：公司法定代表人因车祸受伤或许会对公司生产经营带来一定影响，但不能成为被告至今未支付房款的充足理由。众所周知，新冠疫情发生在2020年1月下旬，而被告早在2019年9月已经逾期交付房款。该期房款至今未支付并已逾期超过180日；且从该期起的所有剩余房款，被告均未支付，导致原告于2020年5月26日提起本案诉讼，要求解除《重庆市商品房买卖合同》，此时原告已享有解除合同的权利。故原告的该项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告协助注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，并协助解除网签手续的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《重庆市商品房买卖合同》解除后，原告有权要求被告协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，并协助解除《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-201-02467709）网签手续，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告协助办理注销重庆市土地房屋预告登记的诉讼请求，因原告未举示证据证明案涉房屋办理了重庆市土地房屋预告登记，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金152092.5元的诉讼请求。如前所述，买卖合同解除系因被告违约所致，根据合同约定其应向原告支付已付房款50%的违约金152092.5元（304185元×50%）。被告辩称，合同约定的已付房款50%的违约金过高，请求减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，虽然被告构成违约，但原告并未举示有效证据证明被告的违约行为给其造成损失及损失的实际具体金额。综合考虑到原告已收取被告304185元购房款尚未退还、原告未按合同约定地址向被告邮寄催款函以及因被告违约导致合同解除的过错程度等因素，本院酌情将违约金调整为已付房款的25%，即76046.25元。对原告主张违约金超出部分的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：解除原告重庆中渝物业发展有限公司与被告重庆杰恒建设有限公司在2019年4月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-201-02467709）；被告重庆杰恒建设有限公司在《重庆市商品房买卖合同》解除之日起十日内协助原告重庆中渝物业发展有限公司注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记；被告重庆杰恒建设有限公司在《重庆市商品房买卖合同》解除之日起十日内协助原告重庆中渝物业发展有限公司解除《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-201-02467709）网签手续；四、被告重庆杰恒建设有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告重庆中渝物业发展有限公司违约金76046.25元；五、驳回原告重庆中渝物业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取11511.6元，由被告重庆杰恒建设有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 叶胜利二〇二〇年七月三十日法官助理 马泽林书 记 员 李 霞