广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初1583号 原告：吴朝军，男，1969年9月24日出生，汉族，住广西兴业县。 委托诉讼代理人：吴恩，广西锐嘉弘律师事务所律师。 被告：谭森荣，男，1962年10月21日出生，汉族，住贵港市港**。 第三人：黄永秋，男，1969年8月30日出生，汉族，住贵港市港**。 第三人：温艳群，女，1980年10月24日出生，汉族，住贵港市港**。 原告吴朝军与被告谭森荣、第三人黄永秋、温艳群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴朝军及其委托诉讼代理人吴恩、被告谭森荣、第三人黄永秋、温艳群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴朝军向本院提出诉讼请求：1、确认被告与第三人于1998年12月4日签订的《契约》合法有效；2、确认原告与第三人于2013年7月25日签订的《土地房屋转让协议书》合法有效；3、确认位于贵城镇三合火车站北（现贵港市三合九队小区一巷16号）的土地［土地证号：贵国用（1994）字第&tim**;×号］属原告所有；4、确认位于贵城镇三合火车站北1390号（现贵港市三合九队小区一巷16号）的房屋（产权证号：桂房贵证字第××号）属原告所有；5、被告及第三人协助原告将上述第三项诉请中的土地过户登记至原告名下；6、被告及第三人协助原告将上述第四项诉请中的房屋过户登记至原告名下。事实和理由：1998年12月4日，被告作为转让方与第三人黄永秋签订了《契约》，由被告将位于贵城镇三合火车站北1390号（现贵港市三合九队小区一巷16号）的土地以及房屋转让给黄永秋，双方成交价为6.5万元。黄永秋付清转让款后，被告将土地、房产以及相关产权证原件交付给黄永秋，黄永秋居住使用至2013年，同时被告将房屋的水电户登记过户到黄永秋名下。2013年7月25日，原告与第三人黄永秋、温艳群签订了《土地房屋转让协议书》，由第三人黄永秋、温艳群将上述土地及房屋转让给原告，双方约定的转让价格为188000元。协议签订后，原告将188000元付清给了第三人，第三人立写了“收据”给原告收执。同时，第三人将土地、房屋以及产权证的原件交付给原告。原告在与第三人协商转让成交房屋、土地后，原、被告、第三人三方于2013年3月25日共同到贵港市住房保障和房产管理局查询涉案的土地及房屋信息，贵港市房地产档案室向原告出具了《证明》，同时三方均同意向贵港市住房保障和房产管理局申请所有权转移登记变更，由于被告与其妻子的身份情况问题，导致产权变更登记没有完成，此后，原告多次要求被告协助办理土地、房屋产权转移登记，但被告均没有履行协助义务。2015年5月，原告在原房屋的基础上，增加建设了第四、五、六层房屋，现在房屋总面积已达400平方米左右。2020年4月7日，原告与第三人将涉案房屋的水电户变更到了原告名下。原告认为，被告与第三人、第三人与原告之间签订的房屋买卖合同均合法有效，且各方均已按约履行了转让款支付以及交付房屋的义务，对于2013年3月期间已向房产登记部门申请产权变更登记而未能及时办理产权过户的客观事实，原告没有任何过错，涉案土地、房屋依法已属原告所有不动产，为维护原告的合法权益，原告特诉至本院。开庭前，原告主张将其提出的第四项诉讼请求变更为“确认位于贵城镇三合火车站北1390号的房屋第一、二、三层属原告所有”。 被告谭森荣辩称，其当时是将房子卖给第三人黄永秋，如果要协助过户，也是其协助将房子过户给黄永秋，当年为了申请廉租房，其也主动找过第三人及原告要求将涉案房屋办理过户手续，三方也确曾到过房产登记部门，当时要求其妻子也到场签名，其当时与妻子已离婚，前妻人也不在贵港，其认为房地写的都是其的名字，与前妻无关，当时也还要评估，之后也没见原告办理完评估手续，因为评估费用等问题没有过户成功。其当时已通知第三人办理过户，第三人没有过户，现在因为第三人与原告买卖涉案房地引发产权纠纷，责任不在其这一方。 第三人黄永秋、温艳群辩称，其将涉案房屋卖给原告属实，但是涉案房屋写的不是其的名字，无法过户，其向被告买房时，考虑自己是本地人就觉得过不过户不要紧，所以没有要求被告过户，其卖给原告时房屋是两层半，其已将房屋交给原告，水电也办理过户给了原告，其认为其已做了该做的，房屋不是其的名字，过户应由被告负责。 本院经审理认定事实如下：1998年12月4日，第三人黄永秋与被告谭森荣签订《契约》一份，约定谭森荣将其所有的位于贵港市自建房产［国有土地使用权证号：贵国用（1994）字第××号，用地面积58.10平方米；房屋所有权证号：桂房贵证第**，建筑面积170.16平方米］作价65000元转让给黄永秋。黄永秋付清转让款后，谭森荣将房屋交付黄永秋占有使用，双方未办理产权转移登记手续，仅由谭森荣将上述房地的产权证书原件交给黄永秋收执。2013年7月25日，黄永秋及其妻子第三人温艳群与原告签订《土地房屋转让协议书》一份，约定黄永秋夫妻将上述房产以188000元的价格转让给原告，原告付清转让款后，黄永秋夫妻将上述房产及相关产权证书原件交付给了原告，原告一直占有使用上述房产至今。2019年谭森荣驾车发生交通事故引发赔偿纠纷，处理该纠纷的柳州市柳北区人民法院依法对尚在谭森荣名下的上述房产进行了查封。谭森荣在收到柳州市柳北区人民法院作出的（2019）桂0205民初5802号查封裁定后，将上述房产被查封一事告知了黄永秋及原告。为确保自身权益，原告遂诉至本院。 另查明，2013年3月25日，谭森荣曾应黄永秋要求，与黄永秋、原告一起到不动产登记机构拟办理产权转移登记手续，三方约定直接以谭森荣向原告转让房产的陈述向不动产登记机构申请办理，但最终未办理成功。 再查明，2015年5月，原告在原有楼层的基础上，对上述房屋加盖建设了第四、五、六层，该加建工程未办理准建手续。 以上事实有各方当事人的陈述及原告提交的《契约》、《土地房屋转让协议书》、收据、国有土地使用证、房屋所有权证、房产档案查询服务费发票、贵港市房地产档案室查询证明、房产交易纳税申报审批表（未最终办理）、广西电网贵港供电局电费缴费电子单、客户用水业务申请表、代缴水费委托书、供用水合同、身份证复印件、结婚证复印件等证据证实，足以认定。 本院认为，房产属于不动产，当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。被告与第三人签订的《契约》以及原告与第三人之间签订的《土地房屋转让协议书》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据物权法关于物权变动原因与结果相区分之规定，本院虽能确认合同有效，但并不必然引起房产所有权转移的物权变动结果，亦不等同于买受人据此取得涉案房产的所有权。鉴于买卖合同仅是引起物权变动的原因行为，该原因行为能否引起房产所有权转移的物权变动结果，需取决于买受人支付转让价款的情况及房屋所有权人向买受人交付房屋产权的情况。而在本案中实际包含了两个法律关系，一个为被告与第三人之间形成的房屋买卖关系，另一个为原告与第三人之间形成的房屋买卖关系，涉案房产先由被告转让给第三人，之后又由第三人转让给原告，两次交易中给付转让价款和将涉案房产实际交付给买受人占有使用均已按约履行，但两次交易中均未办理产权转移登记手续，本院审查确认原告是否能够取得涉案房产的所有权，应以第三人是否已从被告处取得涉案房产的所有权为基础，即对第三人与被告签订的《契约》履行情况进行审查，而根据合同的相对性原则，原告不是这一法律关系中的合同相对方，原告无权对第三人与被告之间以《契约》产生的权利义务进行主张，应由第三人另行主张，在第三人与被告就涉案房产的所有权未确定之前，本院不宜对原告是否取得涉案房产的所有权作出裁决，原告在购买涉案房产时明知第三人未办理产权转移登记手续，仍予以购买，也使自己的权利状况面临不确定的风险，原告对此应承担一定的责任，故对原告诉请要求确认第三人与被告签订的《契约》合法有效，并要求确认涉案的房地属原告所有，被告及第三人协助其办理产权转移登记手续，本院不予支持。被告抗辩其未与原告签订房屋买卖合同，不应向原告承担责任，合法有据，本院予以支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《 中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告吴朝军与第三人黄永秋、温艳群于2013年7月25日签订的《土地房屋转让协议书》有效； 二、驳回原告吴朝军的其他诉讼请求。 本案受理费8800元，减半收取计4400元，财产保全费3020元，由原告吴朝军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8800元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  刘 卉 二〇二〇年七月二十四日 法官助理  殷小易 书 记 员  徐碧涛