广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0304民初46083号原告（反诉被告）：深圳市欣赏品牌服务有限公司，住所地深圳市福田区福保街道福保社区金花路**振和大厦****，统一社会信用代码91440300398530377N。法定代表人：曾显梓，总经理。委托诉讼代理人：王志强，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱凯旋，广东卓建律师事务所律师。被告（反诉原告）：尚筑贸易(深圳)有限公司，住，住所地深圳市福田区福保街道福保社区金花路**振和大厦****一社会信用代码91440300068687697D。法定代表人：吕敏，董事长。委托诉讼代理人：郭晓雄，广东钦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，男，系该公司员工。原告深圳市欣赏品牌服务有限公司（以下简称欣赏公司）诉被告尚筑贸易（深圳）有限公司（以下简称尚筑公司）服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法受理被告的反诉，并组成合议庭，适用普通程序于2019年11月25日公开开庭进行了审理。欣赏公司委托诉讼代理人王志强、朱凯旋，尚筑公司委托诉讼代理人郭晓雄、张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欣赏公司诉称，2017年3月7日，双方签订《委托招商经营管理服务合同》（以下简称服务合同），约定尚筑公司将其位于广东省深圳市福田保税区的物业（以下简称“五楼物业”）及六楼物业委托给欣赏公司招租运营。合同签订后，欣赏公司依约对五楼物业进行运营并招租完成，目前园区已经招租入驻的公司有：城市实践（深圳）设计研究院工程有限公司（以下简称城市实践公司）、六艺源（深圳）有限公司（以下简称六艺源公司）、深圳市吴舍软装有限公司（以下简称吴舍公司）。五楼物业前述公司入驻后，尚筑公司一直依约支付相应的运营服务费。但自2018年10月起，尚筑公司开始停止支付每月应当支付的运营服务费，截至起诉之日，尚筑公司应当向欣赏公司支付的运营服务费50523.97元。在欣赏公司已经充分履行合同约定的园区招租运营义务情形下，尚筑公司不支付运营服务费的行为属于严重违约。为维护自身的合法权益，欣赏公司诉至法院，请求判令：1.解除服务合同；2.尚筑公司支付欣赏公司运营服务费50523.97元及逾期违约金1398.9元（以8.7%的年利率计至起诉之日）；3.尚筑公司赔偿欣赏公司因合同解除造成的损失230966.72元（以每月7217.71元为基数，共计32个月，即2019年5月至2021年12月期间的运营服务费）；4.尚筑公司支付欣赏公司律师费5000元；5.本案全部诉讼费用由尚筑公司承担。尚筑公司辩称，欣赏公司并没有按照合同的相关规定如期履约，并直接导致了尚筑公司的相关损失，请求法庭依法驳回欣赏公司的诉讼请求。尚筑公司反诉称，服务合同签订后，尚筑公司积极履行合同义务，一直依约将相应的运营服务费支付给欣赏公司，但欣赏公司则怠于履行合同约定，尚筑公司多次与欣赏公司沟通催促其履行合约均未果，鉴于此，尚筑公司于2018年10月16日向欣赏公司发出了解除本合同的通知函，但欣赏公司则辩称己完成合同约定的工作内容，拒不同意解除合同，尚筑公司无奈自2018年10月起停止向欣赏公司支付运营服务费；此外因欣赏公司怠于履行合同责任，大厦五楼消防审批迟迟不能通过，为此，福保街道办分别于2019年3月7日、4月3日多次主持召开了振和大厦安全生产会议，约谈相关人员，并于2019年4月12日召集振和大厦相关业主召开业主大会临时会议，开会讨论聘选其他物业服务公司，而欣赏公司自始至终均未到场参会。基于欣赏公司无故怠于履行合同约定，未尽其管理职责，为维护自身合法权益，请求判令：1.解除服务合同；2.欣赏公司返还尚筑公司已支付的管理服务费109522.69元；3.本案诉讼费用由欣赏公司承担。欣赏公司辩称，欣赏公司已全面履行合同约定，尚筑公司单方要求解除无合同及法律依据，其要求退还服务费用无合同依据，请求依法驳回尚筑公司的所有反诉请求。经审理查明，2017年3月7日，双方签订服务合同，约定由尚筑公司聘请欣赏公司执行《大咖软装文化园》的招商筹备及策划运营项目，该项目位于广东省深圳市福田保税区，分两期阶段性运营服务，首期运营服务第五层建筑面积约990.33平方米，二期六楼的具体运营服务协议另行拟定。委托事项包括：大咖软装文化园项目的整体规划重整、引资入驻、招商租赁、策划包装、后期营运管理，委托期限自2017年3月8日起至2021年12月30日。欣赏公司工作职责为：重整规划阶段作业进度表，详列作业项目及作业实操时间；针对大咖软装文化园确定运营服务管理定位；园区项目各楼层整体定位及形象、主题定位、入驻的各设计资源配置定位；园区项目营运中期损益估算、成本估算、目标营收额预估、招商配合条件拟定及合约制定；招商设计团队资料收集、分析、筛选、建档；拟定园区项目招商计划、招商人员培训、招商条件拟定及实施招商洽谈签约作业；招商手册（招商简介）与平面设计师完成招商文案设计；园区项目部分区域装修改造、ＶＩ标识计划、工程进度监督与执行，由欣赏公司完成；园区项目的招商宣传、促销计划、ＳＰ活动等企划与执行工作；园区营运经营可行方案、筹备各阶段作业计划及实施作业明细，对于招商、筹备及运营过程中的方案变动应协商解决；运营部分租金、管理费、水电费的催收、物业管理工作参与大厦物业管理会议、协调工作。关于园区项目的入驻，要求欣赏公司除前期顾问形态作业时间后，派任运营团队入驻。尚筑公司需提供第六层行政部卡位办公场地给欣赏公司运营团队用于招商运营及后期服务管理，尚筑公司允许欣赏公司及其派驻团队以尚筑公司的名义从事与本园区项目相关的招商运营管理活动。尚筑公司每月将当月的园区项目全部整体营收收入总额的一定比例支付给欣赏公司，在租金、管理费、水电费用收齐后5个工作日内支付。具体方案如下：2017年，保底月租金单坪租金为62元／㎡，保底月租为61400.46元，保底月租增值部分分配比率为尚筑公司30%，欣赏公司70%；2018年，保底月租金单坪租金为65.1元／㎡，保底月租为64470.48元，保底月租增值部分分配比率为尚筑公司40%，欣赏公司60%；2019年，保底月租金单坪租金为68.3元／㎡，保底月租为67494.01元，保底月租增值部分分配比率为尚筑公司50%，欣赏公司50%；2020年，保底月租金单坪租金为71.77元／㎡，保底月租为71075.98元，保底月租增值部分分配比率为尚筑公司50%，欣赏公司50%；2021年，保底月租金单坪租金为75.36元／㎡，保底月租为74631.27元，保底月租增值部分分配比率为尚筑公司50%，欣赏公司50%。如尚筑公司未及时按期支付运营服务费的，应按照未付金额同期银行利率2倍向欣赏公司支付运营服务费违约金，未支付超过两个月的，欣赏公司有权解除合同。欣赏公司向本院提交软装企业入驻说明及设计图纸，证实其依照合同的约定对大咖软装文化园的招商进行了宣传，尚筑公司以未见到也未收到过相关的图纸资料为由不予确认。2017年3月15日，城市实践公司与尚筑公司签订《房屋租赁合同》，承租深圳市福田保税区金花路1号的房屋（间）编码为xxx、xxx房产，第一年月租金为人民币22000元，第二年月租金为24000元，租赁期限自2017年3月20日至2019年3月20日。尚筑公司主张代表城市实践公司签订租赁合同的黄贤福与本案服务合同中代表欣赏公司签订合同的为同一人，系由欣赏公司将涉案物业出租给自己关联公司。同日，吴舍公司与尚筑公司签订《房屋租赁合同》，承租深圳市福田保税区金花路1号的房屋（间）编码为xxx、xxx房产，第一年月租金为人民币16000元，第二年月租金为17500元，租赁期限自2017年3月20日至2019年3月20日。庭审中，双方均确认涉案的五楼物业已全部出租，但尚筑公司主张该物业系由其招商出租的，与欣赏公司无关。根据双方提交的银行交易明细显示，黄贤福代城市实践公司向尚筑公司缴纳房租、水电、物业等费用，同时也代欣赏公司收取2017年5月至2018年9月的运营服务费共计109522.69元。2018年10月16日，尚筑公司以欣赏公司未履行合同第二条约定为由，要求解除合同，次日欣赏公司复函称其已完成合同约定的工作，不存在违约情形。尚筑公司为证明欣赏公司存在违约行为，向本院提交了租户六艺源公司2018年11月14日要求吕敏、傅某忠提供消防图纸的函，11月16日吕敏回复称相关文件已经提供，同时也表示鉴于历史遗留问题，部分资料是不够完善的。城市实践公司、六艺源公司、吴舍公司向吕敏发出续租的函，要求在原合同3年的基础上再续租2年，2018年12月20日尚筑公司回复称2019年3月21日至2020年3月20日活约期间租金调整为125元/㎡，城市实践公司、六艺源公司、吴舍公司表示可接受租金为80元/㎡以内，尚筑公司称125元/㎡系其经过市场走访后作出的价格决定，并暂不考虑2020年3月20日后续租事宜，2019年1月8日，六艺源公司申请租赁至2019年4月30日，后不再续租。尚筑公司提交的会议签到表显示，欣赏公司未参加2017年12月9日的需要振和大厦业主协商解决的问题会议、2019年3月7日、4月3日的振和大厦安全生产会议以及4月12日的振和大厦选聘物业服务企业会议，参会人员为傅某忠。2019年8月30日，涉案物业六楼承租方深圳市品合荟生活品家居服务有限公司、深圳市品源装饰工程有限公司、深圳市品合建筑设计有限公司向尚筑公司发出《通知》，认为尚筑公司已将六楼部分区域出租给了欣赏公司，欣赏公司可以随意进出其承租区域，影响其正常经营，主张吕敏和尚筑公司违约并于次日搬离承租物业。2019年5月17日，深圳大咖创意文化有限公司更名为深圳市欣赏品牌服务有限公司。2019年11月28日，吴舍公司出具《情况说明》称，其系经欣赏公司引荐后与城市实践公司、六艺源公司共同入驻涉案五楼物业并与尚筑公司签订《房屋租赁合同》。另查，振和大厦西楼五层物业权利人为吕敏，其全权委托尚筑公司负责该楼层的物业营运管理事务，委托期限自2015年9月10日至2020年12月31日，委托权限内，尚筑公司有权转委托。以上事实有当事人提交的证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案系服务合同纠纷。案涉合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止规定，合法有效，双方均应依法依约履行合同义务。关于尚筑公司主张的欣赏公司的违约行为，本院一一评析如下：关于尚筑公司主张的涉案物业五楼消防审批问题。根据服务合同约定内容，消防审批项目并不属于欣赏公司的合同义务。六艺源公司要求提供消防图纸的函件系向吕敏、傅某忠发出，消防审批应归属于物业权利人吕敏的义务，且吕敏回函中表明相关文件已由其提供，同时也明确表示消防审批涉及历史遗留问题，部分资料不够完善。同样的，相关安全生产会议以及业主会议应由权利人吕敏派人参加，实际上傅某忠也已代表吕敏参加了上述会议，故尚筑公司有关消防审批未能通过、欣赏公司怠于履行合同义务的主张不能成立，本院不予支持。关于尚筑公司主张代表城市实践公司签订租赁合同的黄贤福与本案服务合同中代表欣赏公司签订合同为同一人，系由欣赏公司将涉案物业出租给自己关联公司。本院认为，尚筑公司在明知黄贤福同时代表欣赏公司和城市实践公司的情况下，仍与城市实践公司签订《房屋租赁合同》，应视为其认可并接受欣赏公司的招租，且该租赁价格并未低于服务合同约定，欣赏公司与城市实践公司是否存在关联关系并不损害尚筑公司的利益，尚筑公司从黄贤福处收取租金并向其支付运营服务费，尚筑公司也从未提出过异议，故其关于欣赏公司将涉案物业出租给自己关联公司、损害尚筑公司利益的主张不能成立，本院不予支持。关于尚筑公司主张因欣赏公司随意进出六楼区域，导致六楼承租方以尚筑公司违约为由搬离承租物业。根据服务合同约定，尚筑公司需提供第六层行政部卡位办公场地给欣赏公司运营团队用于招商运营及后期服务管理，尚筑公司允许欣赏公司及其派驻团队以尚筑公司的名义从事与本园区项目相关的招商运营管理活动，故六楼行政部卡位办公场地系由尚筑公司向欣赏公司提供，欣赏公司使用该区域物业有合同约定，尚筑公司在出租该物业的时候未向承租方进行说明，相应的法律后果应由尚筑公司自行承担，欣赏公司并未有违反合同之处。综合涉案服务合同内容，欣赏公司的合同核心义务为通过其包装运营，将涉案物业对外进行招租并负责相关费用的收取，综合双方提交的证据以及庭审陈述，欣赏公司已完全履行了合同义务，2018年10月之前，尚筑公司也一直按照合同约定向欣赏公司支付运营服务费且未提出过异议，尚筑公司2018年10月16日要求解除合同，而其主张的欣赏公司的违约行为均发生在该日期之后，换而言之，在欣赏公司没有任何违约的情况下，尚筑公司系单方面解除合同，其应承担相应的违约责任。关于尚筑公司应承担的违约责任。双方一致确认，尚筑公司自2018年10月起未支付运营服务费，根据服务合同的约定，尚筑公司未支付运营服务费超过两个月的，欣赏公司有权解除合同，故涉案服务合同自欣赏公司起诉之日即2019年5月21日解除。截至2019年5月，尚筑公司共计拖欠欣赏公司运营服务费50523.97元，同时应承担合同约定的逾期付款的违约金。因尚筑公司的违约行为导致合同解除，欣赏公司无法依约收取自2019年5月至合同到期日即2021年12月的运营服务费，故欣赏公司要求尚筑公司承担该期间损失的主张成立，本院予以支持。关于律师费，因双方未对此作出约定，欣赏公司也未提交证据证明其已实际支出该项费用，故欣赏公司要求尚筑公司承担律师费5000元的主张，本院不予支持。综上所述，欣赏公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持；尚筑公司的反诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认深圳市欣赏品牌服务有限公司与尚筑贸易（深圳）有限公司签订《委托招商经营管理服务合同》于2019年5月21日解除；二、尚筑贸易（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市欣赏品牌服务有限公司支付运营服务费50523.97元及逾期违约金1398.9元；三、尚筑贸易（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿深圳市欣赏品牌服务有限公司损失230966.72元；四、驳回深圳市欣赏品牌服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回尚筑贸易（深圳）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5528元，反诉受理费1245元，由深圳市欣赏品牌服务有限公司负担100元，尚筑贸易（深圳）有限公司负担6673元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李    丹人民陪审员 曾  桂  胜人民陪审员 刘  小  焱二〇二〇年七月九日书 记 员 伍彦瑾（代）