湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1123民初1518号原告：湖北惠佳信房地产开发有限公司，住所地罗田县凤山镇滨河路，统一社会信用代码91421123557042160A。法定代表人：张颖，该公司经理。委托诉讼代理人：方立新，罗田县胜利法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：罗田县凤山镇河东街村村民委员会。法定代表人：闵细存，该村委会主任。委托诉讼代理人：肖祝飞，湖北巴源律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：罗田县凤山镇河东街村村民委员会第四村民小组。负责人：周红胜，该村民小组组长。被告：周红胜（曾用名周洪胜），男，1969年11月17日出生，汉族，住罗田县，被告：熊延舟，男，1964年7月1日出生，汉族，住罗田县，被告：熊建国，男，1955年6月20日出生，汉族，住罗田县，被告：邢继鹏，男，1946年7月15日出生，汉族，住罗田县，原告湖北惠佳信房地产开发有限公司(以下简称惠佳信房地产开发公司)与被告罗田县凤山镇河东街村村民委员会（以下简称河东街村委会）、被告罗田县凤山镇河东街村村民委员会第四村民小组（以下简称河东街村四组）、被告周红胜、熊延舟、熊建国、邢继鹏合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告惠佳信房地产开发公司的委托诉讼代理人方立新，被告河东街村委会的委托诉讼代理人肖祝飞，被告河东街村四组的负责人周红胜，被告熊延舟、熊建国、邢继鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠佳信房地产开发公司向本院提出诉讼请求：1.确认2015年3月16日原告与被告河东街村四组签订的《补偿协议书》无效，被告河东街村四组及被告周红胜、熊延舟、熊建国、邢继鹏返还占用的“河东春晓”1-101室房屋（建筑面积约37.08平方米）并赔偿房屋占用租金损失12000元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2014年9月10日经过招标中标被告河东街村委会城东广场地段2-02地块的土地使用权，准备开发“河东春晓”房地产项目，涉及周边河东街村四组村民土地和房屋均已与相关权利人签订补偿协议给予补偿，进行整合开发后取得相关合法房屋准建手续，但被告河东街村四组部分村民以原告开发项目占用了四组土地为由，多次阻止原告施工，原告多次报警没有得到及时解决。2015年3月16日，原告在被告河东街村四组村民威胁下被迫无奈与被告四组及其代表人周红胜、熊延舟、熊建国、邢继鹏四人签订《补偿协议书》，将“河东春晓”1-101室房屋无偿补偿给被告河东街村四组，被告河东街村委会没有进行追认。原告房地产项目竣工后，被告河东街村四组占用“河东春晓”1-101室房屋并将该房屋出租。原告进行“河东春晓”房地产项目开发，已给予被告河东街村委会和毗邻四组村民闵德荣等四户拆迁还建和补偿，没有占用被告河东街村四组的土地，故没有给予被告河东街村四组任何补偿的义务。被告周红胜等四组村民利用非法手段阻止原告施工，双方签订的协议是用胁迫手段和违背原告真实意思和自愿的原则下签订的，而且被告河东街村**不是土地所有权人，不具备与原告签订协议的主体资格，事后河东街村委会没有追认该协议，原告与被告河东街村四组及其代表人周红胜、熊延舟、熊建国、邢继鹏四人签订的《补偿协议书》无效，严重损害了原告的利益，特依法起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告河东街村委会辩称：1.本案原告错列当事人，河东街村四组不具备诉讼主体资格；2.河东街村四组对争议房屋的占用，是基于补偿合同的有权占用；3.原告所诉事实与客观事实不符，原告与被告河东街村四组村民代表签订的《补偿协议书》，是双方真实意思表示，不存在有胁迫、欺诈的情形，原告依据该协议将争议的“河东春晓”1-101室房屋作为履行标的物予以交付，被告河东街村四组对该房屋的占用是合法占有。综上，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。被告河东街村四组辩称：原告与被告河东街村四组村民代表签订的《补偿协议书》，是双方真实意思表示，且当时凤山镇镇政府干部王志平及河东街村委会书记熊国超在场并签字，没有使用威胁、欺诈等手段。原告诉称报警不是事实，报警应该有出警记录。被告周红胜、熊延舟、熊建国、邢继鹏的答辩意见与被告河东街村四组的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2014年9月15日，原告惠佳信房地产开发公司经被告河东街村委会公开招标中标罗田县凤山××城东广场地段××号地块，该地块位于被告河东街村四组，面积为5478平方米。2014年9月26日，被告河东街村委会（甲方）与原告惠佳信房地产开发公司（乙方）签订《土地转让及返还房屋协议书》，约定：甲方经过公开招标，用以地换房方式按现状转让位于罗田县凤山××城东广场地段××号地块，面积5087.3平方米，乙方中标受让该宗土地并依约向甲方返还4605平方米房屋抵偿土地价款。2019年4月2日，被告河东街村委会向本院起诉，要求原告履行协议，经调解双方达成协议，本院以（2019）鄂1123民初701号民事调解书确认。2014年10月9日，原告取得在上述中标地块进行“河东春晓”商住小区房产开发的《建设用地规划许可证》。2014年11月7日，罗田县人民政府罗政地出让批字（2014）第954号《建设用地批准书》批准原告受让位于凤山镇河××城东广场地段××号地块国有土地使用权，面积为5478平方米，批准用途为商住用地。2015年3月16日，原告惠佳信房地产开发公司为甲方与被告河东街村四组为乙方签订《补偿协议书》，协议内容为：甲方通过招标方式在河东街村开发“河东春晓”房产项目，因所在地块涉及乙方原土地，乙方要求甲方作出补偿，为保证项目的顺利开展，经甲、乙双方自愿协商，达成补偿协议：1.甲方以返还房产方式对乙方作出补偿，所返还房产位于“河东春晓”一号楼临街面第一层，办证面积为四十平方米；2.乙方承担房产办证过程中的所有税费；3.为能顺利办理相关手续，乙方同意将该房产办在河东街村委会名下；4.协议签订后乙方不得以任何理由阻碍甲方施工、销售和验收；5.乙方以代表签字即可生效，如其他成员对此有异议，不影响本协议的生效……。被告河东街村四组组长周红胜及该组熊延舟、熊建国、邢继鹏作为乙方代表在《补偿协议书》上签名，罗田县凤山镇镇政府干部王志平及原被告河东街村委会书记熊国超在《补偿协议书》见证人处签名。2018年下半年，被告河东街村委会四组占有“河东春晓”1-101室房屋并出租。案件审理过程中，被告河东街村委会认为依据2014年9月26日与原告惠佳信房地产开发公司签订的《土地转让及返还房屋协议书》及本院（2019）鄂1123民初701号民事调解书，原告取得的该村5478平方米土地中有390.70平方米没有给予土地补偿。被告河东街村四组认为上述390.70平方米集体土地中有部分是由该组出资从村民委员会购得后给四组村民闵德荣使用。原告惠佳信房地产开发公司认为与被告河东街村四组村民闵德荣、闵习存、唐金国、唐敏于2013年7月11日签订了《房屋拆迁及补偿协议》，已给予四组村民闵德荣等四户拆迁还建和补偿，且土地征用是政府和村民委员会的行为，应该是谁征用谁负责补偿，与原告无关。上述事实，有各方当事人的陈述及原、被告提交的《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证审批单》、《招拍挂条件备案书》、《中标通知书》、《补偿协议书》、本院（2019）鄂1123民初701号民事调解书，被告提交的《房屋拆迁及补偿协议》、《补偿协议书》等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的是协议即合同效力，原告要求返还房屋是协议被确认无效后所产生的法律后果，故案由应为合同纠纷。原告起诉要求确认其与被告河东街村四组签订的《补偿协议书》无效，应当提供证据证明其主张的事实。案涉《补偿协议书》由双方签字、盖章确认且村、镇干部在场见证，原告未能提供证据证明被告周红胜等四组村民非法阻止原告施工，以胁迫手段使原告在违背真实意思的情况下签订协议的事实存在，应认定上述协议为双方真实意思表示。村民小组系村民委员会下设组织，虽不具备法人资格，但法律、行政法规并未禁止村民小组拥有独立财产，被告河东街村四组具备相应的民事行为能力以自己的名义签订协议获取相应的利益，被告河东街村委会对被告河东街村四组与原告签订协议的行为予以认可并承认被告河东街村四组对依据协议取得的房屋合法占有，故该协议不违反法律、行政法规的强制性规定。综上，原告与被告河东街村四组签订的《补偿协议书》并无无效情形和事由，原告要求确认该协议无效及要求被告返还房屋的诉讼请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回湖北惠佳信房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元由湖北惠佳信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  李磊明二〇二〇年七月三十日法官助理曹荔书记员闵敏