广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初15294号原告：石玉，女，1978年9月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************************，公民身份号码230************027。被告：佛山市曼思顿酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******金海广场808室，统一社会信用代码914***********405Q。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：刘启雄，男，1973年11月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，系被告员工。原告石玉诉被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司（下简称“曼思顿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付拖欠的租金14032.25元、电费56.89元、水费32.72元、管理费2718.86元、违约金21400元（详见2310房拖欠费用明细表）；二、被告向原告支付2020年6月5日起至退还房屋之日止产生的相关费用；三、被告向原告支付2018年1月1日至2020年7月10日的垃圾处理费96元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月起，被告向原告承租佛山市禅城区**********用于服务式公寓出租及酒店客房，合同期限为2017年11月1日至2024年1月31日。租赁期内，被告多次无故拖欠租金、水电费及管理费，并从2019年10月起蓄意不支付房屋租金等费用。经原告多次追收，被告均以各种理由拒不支付。为维护原告合法权益，请求判如所请。2310房拖欠费用明细表载明：租金欠费期间为2019年10月至2020年6月；电费的欠费月份为2020年5月；水费的欠费月份为2020年1月、2020年3月；管理费的欠费月份为2018年11月、2018年12月、2019年6月-2020年6月；违约金计算期限为2019年11月5日至2020年6月5日，计算天数214天，计费标准100元/天。被告答辩称：2310房的租金交至2019年9月，水电费、管理费未结算。原告主张的违约金过高，依据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见第二条的规定，不应支持违约金。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告公示信息打印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。房地产权证。拟证明原告是涉案房屋产权人。3、物业委托管理经营合同。拟证明原、被告签订了委托经营管理合同，被告应向原告支付租金及物管费等费用。4、南方电网电费截图、水费截图。拟证明被告拖欠水电费情况。5、物业收费通知单。拟证明被告欠付的物管费及公摊电费。6、中国农业银行交易明细清单。拟证明被告向原告每月支付租金情况。7、原告与被告前台工作人员微信聊天记录。拟证明原告向被告催收租金的情况。8、2018年1月1日至2020年7月10日垃圾处理费清单。拟证明被告拖欠垃圾处理费96元。诉讼中，被告没有提交证据。经质证，本院认证：原告的证据有原件核对，被告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山市禅城区**********的产权人为原告，房屋用途为商业服务性用房。2016年10月24日，原、被告签订《物业委托管理经营合同》，约定“甲方（委托方）：郭雨亭，乙方（受委托方）：曼思顿公司……第一条、托管物业（房屋及附属设施）简况。托管物业位于佛山市禅城区*********……第二条、托管物业用途。该物业用途为：服务式公寓的出租及酒店客房……第四条、经营托管期限。1、开发商交楼时间为2017年8月，业主需在2017年11月1日前交楼给酒店方，装修配套期以及开业准备期为三个月，起租时间为2018年2月1日……本合同托管时间为2017年11月1日至2024年1月**日……第五条、租金及支付方式。1、租金：1517元/每月，该租金已含税价，租金第三年开始每年递增5%，乙方于每月20号前将当月租金以银行划账的方式至甲方指定银行账户：户名：石玉……第八条、相关费用……乙方承担费用：水费、电费、宽带月费、有线电视月费、管理费、垃圾费、公摊照明费……第十三条、违约责任。1、本合同生效后，一方未全面且适当地履行合同义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金。2、除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元。3、无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权单方解除合同，以及向乙方收取违约金……第十四条、不可抗力。1、由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任……”。原告石玉在上述合同甲方落款处签名捺印。据缴费通知单显示：涉案2310房2020年5月1日至2020年5月31日电费56.89元；2020年1月应缴水费12.27元，2020年3月应缴水费8.18元；2019年5月1日至2020年3月31日的公摊电费合计184.28元，2018年11月至2020年6月的管理费合计2534.58元（往期欠缴2339.82元+本期费用194.76元）；2019年2月至2020年2月的垃圾处理费96元。另查明，郭雨亭于诉讼中出具《声明》，内容为“本人郭雨亭与石玉系合法夫妻关系，现与曼思顿公司房屋租赁合同纠纷一事，郭雨亭同意由石玉全权处理”。再查明，2020年7月15日，原告石玉向本院书面确认“2020年7月14日，本人与曼思顿公司完成了2310房的交接，本人收回了该房产的钥匙及使用权。曼思顿酒公司应向本人支付的租金、管理费、水电费、垃圾费等杂费及因拖欠上述费用产生的违约金计算至2020年7月14日止”。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告系2310房的产权人且在涉案合同出租人处签名，被告对其出租人的身份不持异议，本院亦予确认。原、被告签订的《物业委托管理经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除。原告确认其已于2020年7月14日收回2310房，本院确认涉案《物业委托管理经营合同》已于2020年7月14日解除。关于原告诉请的租金和欠费。被告对欠费期间无异议，综合合同约定的租金标准、前述查明的欠费情况，被告应向原告支付2019年10月1日至2020年7月14日的租金14751.6元（1517×4+1592.85×5+1592.85×14/31），2020年5月1日至2020年5月31日电费56.89元，2020年1月应缴水费12.27元，2020年3月应缴水费8.18元，2019年5月1日至2020年3月31日的公摊电费184.28元，2018年11月至2020年6月的管理费2534.58元，2019年2月至2020年2月的垃圾处理费96元。关于原告诉请的拖欠租金违约金。被告抗辩因新冠疫情应免除违约责任，经查，被告自2019年10月起开始欠付租金，即被告违约在先，而广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月23日，调整至二级响应的时间为2020年2月24日，上述期间内疫情产生的影响尚未达到不能实现合同目的的程度，故被告抗辩免责缺乏事实根据，本院不予采纳。涉案合同约定“乙方于每月20号前将当月租金以银行划账的方式至甲方指定银行账户……无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元”，鉴于上述违约金计付标准过高，综合合同的履行情况、疫情的影响程度，本院酌定调至按年利率18%计付违约金，即被告应以每月欠租为本金，按年利率18%自欠租次月5日起向原告分段支付违约金至实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告石玉支付2019年10月1日至2020年7月14日的租金14751.6元及违约金（以欠租当月的租金为本金，按年利率18%从欠租次月5日起分段累计至实际清偿之日止）；二、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告石玉支付2020年5月1日至2020年5月31日电费56.89元、2020年1月应缴水费12.27元、2020年3月应缴水费8.18元、2019年5月1日至2020年3月31日的公摊电费184.28元、2018年11月至2020年6月的管理费2534.58元、2019年2月至2020年2月的垃圾处理费96元，合计2892.2元；三、驳回原告石玉的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取380元，由原告石玉负担197元，被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司负担183元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年七月二十日书记员 陈佳颖