广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）0604民初4484号原告：关智刚，男，1966年7月11日出生，汉族，住佛山市禅城区。委托诉讼代理人：罗诚，广东金腾律师事务所律师。被告：佛山市环市房地产开发总公司，住所地广东省佛山市禅城区朝安路环市镇政府大院内，注册号4406031004949。法定代表人：陈伟旋。被告：佛山市禅城区住房保障中心，住所地广东省佛山市禅城区汾江中路**红棉大厦**，统一社会信用代码1244060468443217X1。法定代表人：胡国明。委托诉讼代理人：黄志强，广东慧港律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。原告关智刚诉被告佛山市环市房地产开发总公司（下称环市公司）、佛山市禅城区住房保障中心（下称住房保障中心）房屋买卖合同一案，本院于2020年3月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及被告住房保障中心的诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告环市公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令两被告向原告返还购房款28300元；2、请求法院判令两被告向原告赔偿经济损失283000元；3.请求法院判令两被告负担本案诉讼费。诉讼中，原告明确诉讼请求包含解除原告与被告环市公司1998年4月20日签订的《房地产买卖契约》，理由是涉案房产因为两被告的过错不能过户给原告。事实与理由：1993年2月10日，在佛山市房地产管理局监证下，环市公司与原告父亲关兴昌签订《佛山市房屋拆迁合同书》，主要约定：关兴昌原居住的一厅两房，建筑面积共计53.15平方米，产权属房管产，环市公司同意在附近回迁安置3层至8层的一厅两房一套，建筑面积53.15平方米房屋给原告的父亲关兴昌，房屋产权属房管方所有，单车房（含房管面积）建筑面积4平方米。1998年4月20日，环市公司与原告签订《房地产买卖契约》，约定：环市公司将坐落于普君区普君北路B座404房之一的房屋（建筑面积14.15平方米）出售给原告，成交价为28300元，原告由1998年4月12日前一次性支付给环市公司,环市公司保证前述房地产权属清楚，若发生与环市公司有关的产权纠纷或债权纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，环市公司负责赔偿。住房保障中心作为原告就涉案房产于2014年11月向法院提起诉讼(案号：2014佛城法民一初字第1318号）,将原告和环市公司告上法庭，经过审理，确认前述环市公司与原告签订《房地产买卖契约》具有法律效力，但由于环市公司无权处分涉案房产，所以涉案房产不能依照前述《房地产买卖契约》的约定过户给原告，判决涉案房产的所有权由住房保障中心所有。根据以上事实显示，实际上，环市公司与原告签订《房地产买卖契约》中约定的涉案房屋就是环市公司与原告父亲关兴昌签订《佛山市房屋拆迁合同书》中约定的回迁住房的增加面积部分，根据法院审理的类似司法判例，环市公司本来是有权将回迁住房的增加面积部分处分给回迁户即原告，但是，环市公司却在与原告签订了《房地产买卖契约》，将前述回迁住房的增加面积处分给原告并向原告收取全额售房款，以及对前述回迁住房的增加面积在办理了备案手续的情况下，环市公司竟然没有将前述回迁住房的增加面积向当时的房产管理部门如实申报和说明，直接导致了前述回迁住房的增加面积不能过户给原告。环市公司在履行与原告签订的《房地产买卖契约》过程中具有重大过错，按照前述《房地产买卖契约》约定的第四条，环市公司应向原告赔偿全部经济损失。住房保障中心之所以能作为前述回迁住房的增加面积的继认方和产权方，是由于当时的房产管理部门在明知拆迁房屋面积小于回迁房屋面积且没有支付任何对价的的情形下，没有详细审查为什么会多出来房屋面积、为什么多出来了房屋面积环市公司仍然是申报无增购面积、为什么多出来的房屋面积自己没有支付房款就可以获得？因此，当时的房产管理部门具有审查不清的重大过错，住房保障中心作为前述回迁住房的增加面积的继认方和产权方应与环市公司一起向原告承担本案的连带责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判决准予原告上述请求。被告住房保障中心辩称：一、住房保障中心并非本案《房地产买卖契约》的签约主体，不是本案适格被告。根据原告在本案起诉状的陈述，以及（2014)佛城法民一初字第1318号《民事判决书》审理查明的事实，本案所涉的《房地产买卖契约》系“1998年4月20日，环市公司（甲方）与被告关智刚（乙方）签订”，住房保障中心并非《房地产买卖契约》的签约主体，因此，住房保障中心并非本案适格的被告，应依法驳回原告对住房保障中心的诉讼请求。二、原告主张住房保障中心对环市公司应赔偿的经济损失承担连带责任，没有任何事实与法律依据。普君北路2号1座404房已由环市公司进行产权移交，且产权归属已由禅城法院作出的生效判决所确认；另外，环市公司至今仍未能完成对住房保障中心的全部拆迁房屋的补偿，尚欠11间房屋未能完成拆迁补偿；同时，住房保障中心也不存在任何侵害原告或环市公司权益的行为。因此，原告主张住房保障中心对环市公司应赔偿的经济损失承担连带责任，没有任何事实与法律依据。被告环市公司未答辩，亦举证。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、环市公司机读档案信息、住房保障中心信用信息，证明原被告主体资格。2、《佛山市房屋拆迁合同书》、《房地产买卖契约》、发票、（2014）佛城法民一初字第1318号民事判决书，证明①原告向被告购买的14.15平方米的房产是环市公司及原告父亲关兴昌签订《佛山市房屋拆迁合同书》中约定的回迁住房（原回迁房面积是53.15平方米）的增加面积部分，就是涉案房屋，房屋及土地面积均为14.15平方米；②环市公司与原告就涉案房屋签订房地产买卖契约时，环市公司有权将回迁住房的增加面积部分处分给原告，环市公司也向原告收取全额收房款28300元，并办理了备案手续，交付房款的时间为1998年4月12日；③环市公司与原告就涉案房屋签订《房地产买卖契约》合法有效，但由于环市公司没有将涉案房产向当时的房产管理部门如实申报和说明，当时的房产管理部门对回迁房多出来的涉案房产疏于审查，直接导致了前述回迁房的增加面积不能过户给原告。环市公司和住房保障中心均有过错，应该对原告的诉讼请求承担连带清偿责任诉讼中，被告住房保障中心举证如下：1、保障中心事业单位法人证书、保障中心机构编制方案、关于公房过户问题的复函、授权委托书、禅城区政府办公反馈表，证明①住房保障中心的诉讼主体资格；②住房保障中心是佛山市禅城区人民政府批准设立的事业单位，负责佛山市禅城区保障性住房的管理等工作，2008年11月19日佛山市人民政府同意将市直管公房过户给禅城区房产管理部门（区建设局）；③2011年6月8日佛山市禅城区国土城建和水务局授权住房保障中心以自己的名义管理直管公房。2014年9月，禅城区政府批复同意将市直管公房划转禅城区的9981宗房屋过户至住房保障中心。2、（2014）佛城法民一初字第1318号民事判决书、判决书生效证明、房屋产权证，证明本案所涉房屋已由禅城区法院作出判决，判决对房屋纠纷的相关事宜认出了认定，该判决于2014年12月24日生效，住房保障中心已依法在判决后去的房屋产权证。庭审中，原告申请对房屋差价损失进行司法评估，后因经济困难为由未预交评估费用。经向本院执行局询价，该局于2020年6月4日通过佛山市房地产税收一体化系统出具了涉案房屋的评估结果。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原、被告举证的证据，对方当事人对真实性均未持异议，且与案件相关，本院均予采信；本院执行局出具的询价结果，系本院依法调取，应予采信。经审理查明：位于原佛山市普君区*******屋所有权人为佛山市房地产管理局，所有权性质为全民所有，所有权来源为1958年经租，建筑面积为53.15平方米，建筑结构及层数为砖木二层，该屋二层为住户私搭面积是23.49平方米，房产证号为粤房字第**189**。1993年2月10日，被告环市公司（甲方）与关兴昌（乙方）签订一份《佛山市房屋拆迁合同书》，主要约定：根据市政府和城市规划部门批准，甲方在普君路进行连片改造旧房，双方按国家和《佛山市区国家建设征用拆迁房屋实施办法》的规定办理房屋拆迁、补偿、安置等有关事宜；乙方原居住的一厅两房，建筑面积共计53.15平方米，产权属房管产，甲方同意在附近回迁安置3层至8层的一厅两房一套，建筑面积53.15平方米房屋给乙方，房屋产权属房管方所有，单车房（含房管面积）建筑面积4平方米；乙方同意在93年搬到甲方安置临时周转房居住，将空房交给甲方拆除；甲方按规定每月补助乙方临迁安置费5元，从93年开始起计至回迁新房止；乙方交清原居住的所有费用后，自己报停，原居住的租金由乙方继续支付房管所等。被告环市公司签字并签章、关兴昌签名、佛山市房地产管理局作为监证部门盖章确认。1993年6月21日，佛山市房地产管理局（甲方）与环市公司（乙方）签订《房管部门直管公房拆迁合同书》，主要约定：根据市政府和城市规划部门批准，乙方需征拆甲方在普君北路7号、9号共两户公管房产，人口共6人，建筑面积共103.97平方米；乙方同意在原址新建大楼3层至8层内给回甲方共两套建筑面积不少于103.97平方米回迁安置房屋，给回的房屋安置原住户，产权归甲方所有；关兴昌3-8层、1厅2房一套等。1998年4月20日，环市公司（甲方）与关智刚（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方将坐落于普君区普君北路B座404房之一房屋（建筑面积14.15平方米）出售给乙方，甲乙双方议定上述房屋成交价28300元，乙方由1998年4月12日前一次性付清给甲方；双方同意于1998年4月20日由甲方将上述房屋交付给乙方；如甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之的滞纳金。本契约经双方签章并经房地产主管机关审查批准后生效等。关智刚于1998年6月30日将涉案回迁房增购面积办理备案手续。上述房屋的购房发票于2008年4月1日开具，金额为28300元。2008年1月31日，环市公司向佛山市禅城区建设局出具《产权移交证明》一份，载明“原普君北路9号，承租户关兴昌，原租用面积约52平方米，该房于92年间由我司拆迁，并已于96年8月补偿回迁到普君北路2号1座404房，套内面积为66.02平方米（含夹层、26#单车房面积4.06平方米）全间建筑面积共77.44平方米，无增购面积，上述资料据实无误，请房管部门给予确认。这几年由于公司处于转制阶段，公司几次搬迁，人员变动大，自存资料已难以找回，不便之处敬请原谅，谢谢！”环市公司同时移交涉案回迁房的《房屋分层平面图》一份。2009年9月30日，佛山市禅城区普君房管所制作涉案回迁房《禅城区建设局直管公房接管登记表》一份，载明“普君北路2号1座404房，房产性质经租，建筑面积77.13平方米，套内面积66.19平方米，公摊面积10.94平方米，原征拆房产地址普君北路9号,征拆单位佛山市环市房地产开发总公司，征拆时间1992年，通知接收时间2008年3月25日。”。另查明一，被告环市公司成立于1988年3月3日，经营范围镇内房地产综合开发，商品房销售，房屋装修，建筑材料，于2010年3月3日因逾期未年检被吊销营业执照。。另查明二：本院（2014）佛城法民一初字第1318号民事判决书认定：“对环市公司与关智刚签订的《房地产买卖契约》效力问题。……本院认为，环市公司作为拆迁人与关兴昌签订拆迁合同，又系涉案回迁房的建设方，关智刚在涉案回迁房产权面积大于9号直管公房产权的前提下，与环市公司就多出面积签订买卖合同系基于对环市公司的信任，不能就此认为双方为恶意串通。但是涉案回迁房的产权为房管方所有，环市公司在未经产权方同意的情况下与关智刚签订买卖合同属于无权处分行为。……虽环市公司无权出售涉案回迁房，但其行为不违反法律法规强制性规定，故并不影响买卖合同的效力，故对原告关于确认《房地产买卖契约》无效的诉请，本院不予支持。虽然《房地产买卖契约》为有效合同，但因环市公司无权处分涉案回迁房，故履行不能，并不产生物权变动法律后果。”最终判决环市公司协助住房保障中心办理佛山市禅城区************产权登记手续。该判决书于2014年12月24日发生法律效力。另查明三：本院执行局对普君北路2号一座404房（建筑面积72.27平方米）的评估金额为512662.73元。另查明四：本院于2020年4月2日向环市公司邮寄送达诉状副本等应诉材料。庭审中，原告陈述：1、诉讼请求二包含：①原告交付购房款28300元的利息，从1998年4月18日计算至2020年4月12日按照月利率2%计算，利息部分金额为107728元；②涉案房产自原告起诉之日止根据佛山市二手房买卖市*价格计算的增值部分，增值部分金额为175272元。2、原告主张的利息按照月利率2%计算的依据是合同第五条约定逾期一日滞纳金具体计算数额没有约定，故按照民间借贷的司法解释最高不超过年利率24%计算。3、原告要求住房保障中心承担连带责任的法律依据是住房保障中心涉案房产不能过户给原告具有重大过错，住房保障中心是涉案合同相对方。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案合同虽约定以主管机关审查批准为生效条件，但原告已交付全部购房款，履行了主要义务，对方予以接受，应当视为当事人之间以行为变更了合同约定的生效条件，涉案房屋买卖合同发生法律效力，合同当事人均应依约履行。关于合同解除。经查明，原告与环市公司约定的买卖房屋即404房之一已过户至住房保障中心名下，环市公司作为出卖人已无法将合同标的物的所有权转移予原告，构成违约，且导致合同目的不能实现，故原告有权解除合同。因原告诉前未通知解除合同，故应以诉讼为通知，并以包含解除意思的诉状副本到达环市公司即2020年4月2日为涉案合同的解除时间。关于返还购房款和赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，原告主张环市公司返还购房款28300元，应予支持。至于损失赔偿：（一）利息。原告主张环市公司支付购房款的资金占用利息，合法有据，应予支持，但因涉案合同对环市公司逾期交付房屋的违约金的支付标准为空白，即约定不明，故原告主张的利息标准月利率2%缺乏合同及法律依据，本院不予支持，并按同期贷款利率或同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。考虑到原告未举证证明其支付购房款的具体时间，且未及时向环市公司主张权利，未采取必要措施防止损失扩大，对扩大部分的损失应自行承担，故本院酌定环市公司应付的利息为20000元。（二）差价损失。上述《合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第四十条的意见，房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。按照上述规定，涉案房屋买卖合同因环市公司违约被解除，原告作为守约方有权要求环市公司赔偿房屋差价损失。本案中，涉案404房在2020年6月4日的价格约为7093.71元/平方米，则涉案404房之一的价值应为100376.01元（14.15平方米×7093.71元/平方米）。但该价值并不能完全作为原告的差价损失予以支持，理由如下：首先，因原告购买的404房之一仅为增购面积，而非可独立使用的房屋，故其市场价值应区别于404房。其次，合同约定，环市公司应于1998年4月份将涉案房屋交付给原告，但该期限届满后，并无证据证明原告曾未向环市公司主张权利，原告始终怠于行使权利，甚至在（2014）佛城法民一初字第1318号民事判决书生效后，明知涉案房产已无法过户，仍迟迟不提起诉讼或采取其他必要措施防止损失扩大，对扩大部分的损失应自负其责。第三，自双方订立合同至上述房屋估值作出之日，已超22年，期间房价的大幅上涨，已非一般人可合理预见，即使违约方应承担违约责任，但对于其不能控制、不能预见的风险与损失，应合理限制。基于上述考虑，并结合案情，本院酌定环市公司应赔偿的差价损失为50188元。综上，环市公司因向原告合计赔偿损失70188元，对原告主张超出部分，本院不予支持。关于住房保障中心的责任承担。原告向环市公司主张权利的依据是双方签订的房屋买卖合同，本案为合同之诉，而住房保障中心非合同当事人，亦未为涉案合同之债务提供担保，原告主张住房保障中心对环市公司的涉案债务承担连带责任，明显缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告佛山市环市房地产开发总公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告关智刚返还购房款28300元；二、被告佛山市环市房地产开发总公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告关智刚支付损失赔偿款70188元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2985，由原告关智刚负担2041元，被告佛山市环市房地产开发有限公司负担944元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇二〇年七月七日书记员  潘有鹏