广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1731号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司，住所地广东省中山市***********，统一社会信用代码914********6092063。主要负责人：钟锦绣，总经理。委托诉讼代理人：汪海燕，该公司工作人员。委托诉讼代理人：梁嘉琪，该公司工作人员。被告：李晰琳，男，1967年1月13日出生，汉族，住广东省珠海市*****************，公民身份号码610************516。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司（以下简称雅居乐南朗分公司）与被告李晰琳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐南朗分公司委托诉讼代理人汪海燕、梁嘉琪，被告李晰琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐南朗分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2019年2月至2019年8月期间共7个月的物业管理费1631元及违约金156元（违约金计算方法：以每月物业管理费233元为基数，分别从欠费当月1日起按银行利率计算至清偿之日止,暂计至2019年8月31日），共计：1787元。事实和理由：被告拖欠原告物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2016年7月20日，被告与原告签订前期物业服务协议。合同期限：从甲乙双方签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的物业管理合同生效之日终止。物业坐落：南朗镇雅居乐南朗商住小区1期3组团61幢304房。权属人：李晰琳，建筑面积：77.59平方米，交楼时间：2017年10月30日。物业费计收标准：根据前期物业服务协议第三条第一项约定，物业管理服务收费为3元/平方米/月（物业服务费用出契前由乙方按其物业总建筑面积（含公共分摊面积）交纳，高某12016年1月1日至2018年12月31日物业服务资金阶段性收费为2.8元/平方米/月,2019年1月1日起优惠结束恢复3元/平方米/月）。付费期限：根据前期物业服务协议第三条第三项约定，每月20日前交纳（乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月二十日前交纳）。违约金依据：根据前期物业服务协议第八条第一项约定，每日1‰（乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金）。欠费期间：2019年2月1日至2019年8月，共7个月。欠费金额：物业管理费2019年2月至8月每月233元，合计1631元；违约金从2019年2月至2019年8月31日合计156元，共计欠费：1787元。催收方式：2019年8月13号，通过邮政EMS快递律师信的方式催收。原告雅居乐南朗分公司向本院提交的证据主要有：1.中山市商品房销售登记备案表；2.前期物业服务合同；3.签收表；4.广东省物业服务收费备案回执及备案表；5.欠费明细表；6.律师函；7.律师函回执；8.核准变更登记通知书；9.关于业主在座谈会提出建议的回复；10.（2019）粤2071民申28号民事裁定书。被告李晰琳辩称，一、前期物业服务协议约定物业按照中山一级标准提供服务，业主应得到质价相符的物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。雅居乐山海郡的房屋维修均是向物业报修，物业向开发商报修并跟进。拨打购房合同上开发商的电话，答复也是向物业报修。2017年12月被告向物业前台报修了洗手间窗户变形的问题，物业没有给报修单据。2018年4月1日前被告按时缴纳物业管理费。2018年4月5日物业还没有回复维修情况，被告前去查看窗户的维修情况，结果窗户根本没维修，去找物业，物业的两个管家跟被告现场查看，被告当面指出了问题点（管家没有现场拍照取证）。当天下午管家打电话说洗手间的窗户修好了，后面又发了照片给被告。2018年6月30日被告再次查看发现洗手间的窗户根本没有维修。在(2019)粤2071民初25465号被告起诉雅居乐开发商一案中，对方代理人证词说雅居乐物业是2018年4月份才向开发商报修窗户问题的。由于物业的不作为给被告带来3项经济损失，1.2018年1月-4月的物业管理费868元；2.2018年4月5日和2018年6月3日自驾车往返雅居乐山海郡查看窗户维修情况的交通费234元；3.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，按照当地同等面积房屋租金1200元／月计算，房屋无法入住损失4800元。共计5902元。二、公共区域的管理问题。2018年4月5日至今公共区域消防及日常管理存在问题，防火门开关按照建筑设计防火规范强制要求要有使用说明提示，现场没有，投诉后拖延不予整改。2019年7月30日被告投诉到消防部门责令物业整改，原告才在61栋1楼的一个防火门开关上加了使用说明提示。物业管理人员根本不具备消防相关知识，私自加装的门锁根本不符合消防规定，被责令拆除。2019年10月10日61栋1楼大堂通楼外防火门开关还是没有安装使用说明提示，被告再次投诉到消防部门责令物业再次整改。2019年10月25日业主代表与物业主管领导开会要求针对业主提出的突出问题进行整改，包括消防问题、小区照明问题、安保问题、电梯故障等。在(2019)粤2071民初9875号和(2019)粤2071民申28号案件中被告也提交了大量的物业不作为的证据。业主2020年2月21日至同年3月7日收集的消防安全及日常巡视管理的问题，以及2020年3月21日代表联合物业的两位经理一同巡查小区一些问题依然存在，其中一个负一层的防火门没闭合，关闭后就打不开了。根据《物业管理企业资质管理办法》一级资质：物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。物业的主管领导根本没有消防的相关知识。2020年3月24日被告第三次就存在的消防隐患投诉到消防部门，消防部门第三次责令物业进行整改。按照一级物业服务标准“公共秩序维护员对重点部位（指小区道路、单元出入口、主要楼层等，下同）每2小时巡逻1次，并做好巡更记录”，涉及业主生命安全的消防问题，物业一直不予重视,不按照消防规范进行整改。三、物业服务弄虚作假，欺骗业主。疫情期间物业消杀弄虚作假，50栋电梯消毒，早上8：27前已经把当天3/4消杀记录填写完毕。疫情期间61栋电梯消杀弄虚作假，28日早上填写27日下午两次的消杀记录。电梯保养弄虚作假，电梯每半个月保养一次，2020年2月19日一日填写两次的保养记录。小区的电梯故障率较高，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条经营者提供商品或者有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的为五百元。四、物业发票问题。物业收费后不及时开具发票，2018年2月5日和当年3月20日从被告账户分别扣款166元和217元。2018年4月5日向管家要发票没给被告。当年5月18日才过去拿到发票。2017年11月4日物业收取了651元预付金，一直不给开发票，直到2018年8月2日才让被告拿红联收据去换发票。依据《关于处理侵害消费者权益行为的若干规定》第四条有正当理由不能即时出具的，经营者应当按照与消费者协商的时间、地点送交或者约定消费者到指定地点索取。经营者约定消费者到指定地点索取的，应当向消费者支付合理的交通费用。物业公司要支付被告两次自驾车交通费用234元给被告。2018年9月14日物业从被告账户扣了1353.21元，包括51.21元的滞纳金。发票只开了1302元。向物业催要2018年10月7日才补开给被告，存在偷税漏税行为。物业首先且持续违约，要退还51.21元的滞纳金。物业服务合同属于双务合同，根据《合同法》第六十条以及《物业管理条例》第三十五条的规定，物业服务企业应当履行物业服务合同的义务和法律规定的义务，向业主提供一级的服务，才享有收取物业管理费的权利。根据《合同法》第六十七条先履行义务的规定，被告在物业履行义务不符合约定时，有拒绝履行支付全额物业管理费和违约金义务的抗辩权。在本案中，物业正是由于不完全履行合同约定的服务义务和法律规定的义务，违反了《合同法》第六十条，《消费者权益保护法》第七条、第二十二条、第五十五条，《物业管理条例》第二十八条、第三十五条、第五十五条，《中华人民共和国消防法》第十六条、第二十四条、第二十八条，《建筑沿计防火规范》6.4.11中第4点、10.3.5第1条之规定，被告虽多次投诉，物业仍不按相关的法律及标准规范彻底整改，甚至疫情期间采取弄虚作假欺骗业主的手段填写消杀记录和电梯保养记录，致使业主自2017年10月30号收楼至今被动地接受存在严重安全隐患，不符合法律、法规规定以及相关行业规范的物业管理服务，使业主人身及财产安全等合法权益持续承受着不法的侵害，才导致被告在物业公司彻底整改安全隐患之前采取暂缓缴纳物业费的方法予以抗争。被告未能支付物业管理费，正是依法行使先行履行抗辩权的权利。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的释》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十—条、第一百一十二条之规定，雅居乐物业应对以上违法、违约的问题立刻进行整改，赔偿被告损失，依据服务质量相应减收物业费。根据以上阐述，物业应该赔偿被告损失共计6187。21元，期间的物业费按照60%收取，本案的诉讼费由原告承担。被告李晰琳为其辩解向本院提交的证据主要有：1.物业服务相关照片，2.微信聊天记录；3.消防举报记录；4.物业发票；5.雅居乐物业的承诺；6.雅居乐山海郡工程质量及物业管理问题反馈意见。本院经审理认定事实如下：2016年7月20日，雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司（甲方）与李晰琳（乙方）签订前期物业管理服务协议，主要约定：雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司为山海郡花园物业管理区域提供物业服务，甲方按照《中山市物业服务收费管理办法》所规定的普通住宅小区物业管理服务等级参考标准第一级的内容和标准提供服务。物业服务费用出契前由乙方按其物业总建筑面积（含公共分摊面积）交纳，具体缴费标准如下：高某1，2019年1月1日起，按建筑面积每月每平方米3元的标准收取物业服务费，乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月二十日前交纳。乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。合同还约定了其他事项。2017年9月14日，雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司于经中山市工商行政管理局核准变更为雅居乐南朗分公司。2019年8月13日，雅居乐南朗分公司向李晰琳发出催交物业管理费通知书，载明：“截止2019年8月，阁下尚欠物业管理费1631元、逾期滞纳金人民币156元未付”。当日，李晰琳收取上述通知书，逾期未付，雅居乐南朗分公司遂向本院起诉主张上述权利。2020年3月21日，雅居乐南朗分公司、地产公司和部分业主召开座谈会，就小区物业管理中存在问题听取业主意见建议。2020年4月3日，雅居乐南朗分公司向全体业主发出《关于业主在座谈会提出建议的回复》，对在座谈会上收集的意见建议进行公开回复，并提出改善和提升方案。主要包括，一是加强对照明指示灯的巡查，发现故障及时维修或更换，二是增加操作指引标示，已对全区烟感探测器的保护罩拆除，三是应业主要求，已将黄光照明灯管更换为白光灯管，四是外围绿化垃圾临时堆放点，已由专业绿化清运公司做好相应的围蔽工作，并每月定期清理。改善和提升方案中还制定了其他措施。2020年6月16日，本院对李晰琳所在小区的物业服务进行现场勘查，发现如下问题：物业服务标准没有在小区公示栏张贴公示，部分人防工程出入大门有损坏未维修且没有“安全出口”标示，小区内有大型犬出没，狗主人没有牵绳，部分楼梯消防记录和实际不符，防火门损坏未修，地下停车位旁堆放油漆等易燃物质没有清理。雅居乐南朗分公司不予确认，辩称勘验笔录只记录物业管理存在的瑕疵，但没有记录好的方面，没有全面、客观记录小区物业管理状况，小区面积较大，物业管理难免有疏漏，并非只有问题和瑕疵。物业服务具有滞后性，经业主反映后，雅居乐南朗分公司能积极作出回应并及时采取补救整改措施，并未对全体业主的正常生活构成重大影响或者造成严重后果。雅居乐南朗分公司在物业管理服务过程中只是存在一般瑕疵，但不属于不履行或不完全履行合同义务的情况，不存在重大过失或过错。对物业服务中存在的一般瑕疵，李晰琳可通过要求限期整改或者要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，李晰琳拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无法律依据。李晰琳对勘验笔录的真实性、合法性、关联性予以确认。庭审中，李晰琳对欠费期间和金额予以确认，辩称物业服务存在严重的质量问题，达不到雅居乐南朗分公司承诺的一级标准，并当庭提出如下问题，一是日常报修、巡查、安全管理距离一级物业的标准相差甚远，二是部分防火通道堆放易燃杂物，没人巡查，三是部分逃生通道无灯光照明并有梯子堵塞，四是电梯消杀记录弄虚作假，五是部分高层建筑疏散楼梯间缺少指示应急照明灯具，不能够分辨疏散方向，违反国家消防相关规范，六是部分防火门不能正常关闭，安全门锁不能正常工作，七是很多室外机电管井门已经严重生锈腐蚀，维护服务拖延，八是很多公摊施舍门严重损坏，不能及时维护更换，九是小区内多处公共出入口、主要道路及地下车库入口等位置没有设置监控摄像头，违反国家相关强制性规范，十是地下停车场照明不足，照明灯具不完全开启，不能满足70LX照明度基本要求等。雅居乐南朗分公司对上述辩解不予确认，一、李晰琳以物业服务不到位、物业公司未按照合同约定履行义务为由拒交物业管理费，没有事实依据。(1)物业公司己按照合同约定履行义务。本案中，双方已就涉案物业的服务事项和服务质量进行了约定，物业公司已对案涉小区的物业、公共区域及绿化地带提供了管理服务，履行了物业服务合同约定的维修、养护和管理义务。物业公司在管理过程中存在一般瑕疵，但不属于不履行或不完全履行合同义务的情况。物业服务具有滞后性，但经业主反映后，物业公司能积极作出回应并及时采取补救整改措施，且并未对涉案小区全体业主的正常生活造成重大影响或严重的后果。物业公司提供物业管理服务过程中不存在重大过失或过错。(2)被告也未能举证证明物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定。第一，物业服务具有日常性、整体性、持续性的特点，李晰琳提交的照片无法如实、客观、全面反映物业服务过程全貌及所证明的地点、时间等真实性，更不能反映该种状态持续存在且物业公司事后没有采取补救措施或长期疏于管理。李晰琳提交的照片仅反映某一时间点的情况，容易人为操作，真实情况存疑。第二，李晰琳反应的问题除了卫生间窗户问题外都属于小区公共区域的问题，公共区域物业服务是否到位，各个业主的主观感觉差别很大，不能依据个别业主的判断来断定，应由全体业主集体进行评价，如果个别业主动辄以物业服务不到位为由拒绝交纳物业管理费，会造成物业服务企业经费的不足，从而进—步导致服务质量的恶化，如此则形成恶性循环，最终损害全体业主的利益。第三，李晰琳反应的卫生间窗户变形、消防栓封条撕开且漏水、拖延开具发票、楼道墙角瓷砖开裂、消防通道防火门安全及门禁措施等问题，李晰琳已确认得到解决和改善（详见（2019）粤2071民申28号民事裁定书第7页）。第四，李晰琳提交的材料与诉讼请求期间不相符，不具有关联性，不应认定为本案证据材料。而且李晰琳不应重复提交已经裁决的案件材料，要求雅居乐南朗分公司重复确认、法院审理判决，浪费司法资源。二、李晰琳以物业服务不到位为由，拒交物业管理费，缺乏法律依据。李晰琳提交的证据不足以证明物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同具有重大瑕疵，对涉案小区全体业主的正常生活造成重大影响或严重后果。对于服务服务中存在的一般瑕疵问题，李晰琳可以通过要求物业公司限期整改或者承担违约责任。李晰琳以拒交物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。另查，2016年3月20日，雅居乐南朗分公司向中山市发展和改革局申请对管理的物业小区物业服务收费标准进行备案，该局于同年3月28日予以确认备案。南朗镇雅居乐南朗商住小区1期3组团61幢304房于2016年8月22日登记在李晰琳名下，面积为77.59平方米。2017年11月4日，李晰琳办理收楼手续。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司与李晰琳签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。李晰琳以雅居乐南朗分公司未完全履行合同义务为由，拒绝缴纳物业管理费，并提交照片等证据予以佐证，结合本院现场勘查情况，且雅居乐南朗分公司自认“物业公司在管理过程中存在一般瑕疵”，本院认定雅居乐南朗分公司在提供物业服务过程中存在瑕疵。综合本案中查明事实，就物业服务及支付物业费问题，本院作如下评述：虽然雅居乐南朗分公司的物业管理服务质量存在瑕疵，但并不构成根本违约，李晰琳以此作为拒交物业管理费的抗辩理由，证据不足，本院不予采信。物业管理服务的内容极为广泛，且服务对象众多，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。在现实中，业主在对物业服务有意见时，偶尔采用拒交物业费的方式来表达不满情绪，但物业服务企业的维持运行需要成本，且其运行费用的主要来源就是物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保证企业的正常运行，最终会导致小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。李晰琳应该认识到，拒交物业服务费势必会造成雅居乐南朗分公司管理服务资金的不足，进而影响到雅居乐南朗分公司提供正常的管理服务，并且对于其他的交费业主也是一种不公平行为。因此，综合考量合同的标的性质及雅居乐南朗分公司物业服务的整体质量，本院认定李晰琳向雅居乐南朗分公司支付2019年2月至2019年8月期间共7个月部分的物业管理费1466.45元（77.59平方米×3元×7个月×90%）。对于雅居乐南朗分公司主张的超出部分及违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李晰琳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司支付2019年2月至2019年8月止共7个月的物业管理费1466.45元；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司已预交），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司负担9元，被告李晰琳负担41元（被告李晰琳于本判决生效之日起七日内迳付给原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  欧贝贝审 判 员  赵 磊人民陪审员  张洁星二〇二〇年七月三十日书 记 员  何浚欢