山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0802民初1970号原告：何静，女。委托诉讼代理人：李秋菊，女，系原告母亲。被告：运城市同利物业服务有限公司。委托诉讼代理人：张慧珍，山西瀛航（运城）律师事务所律师。被告：山西安华建设工程有限公司（原河津市建筑工程有限公司）。委托诉讼代理人：窦娜娜，女。系公司员工。原告何静诉被告运城市同利物业服务有限公司（以下简称“同利物业公司”）、山西安华建设工程有限公司（原河津市建筑工程有限公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何静及其委托诉讼代理人李秋菊、被告同利物业公司的委托诉讼代理人张慧珍、被告山西安华建设工程有限公司（以下简称“安华公司”）的委托诉讼代理人窦娜娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何静向本院提出诉讼请求：1.判令二被告退回违规收取的暖气费、物业管理费、生活垃圾费共计7969元；2.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2009年原告购买了某某小区××室。2015年10月被告河津市建筑工程有限公司向原告交付房产，同时原告与被告运城市同利物业服务有限公司签订《入住合约》，二被告强行让原告补交从2012年起至交房前的暖气费、物业费、生活垃圾费，当时原告认为不合理，不交被告就不给电卡充电，在被迫无奈之下，原告给被告多交了暖气费、物业费、生活垃圾费，共计7969元。现原告要求被告退还多收取的各项费用7969元，以维护原告的合法权益。原告何静为证明其主张向本院提供以下证据：1、照片2张（竣工验收证明合格照片、竣工验收备案材料合格照片），拟证明2012年11月河津市建筑工程有限公司不具备交付条件，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收证明合格的时间与竣工验收备案资料合格时间，河津市建筑工程有限公司于2014年7月24日之后才通知原告可以交房。2、商品房买卖合同（预售）复印件一份，拟证明根据原告和河津市建筑工程有限公司签订的《商品房买卖合同》第四章，原告从2012年到入住，没有收到河津市建筑工程有限公司的交房通知。根据合同第十一条，没有明确交付时间；第二条交付的时间、地点以及应当带的材料通知应当书面送达买受人，并规定买受人未收到交付通知的，应当按该商品房交付的条件与交付手续的时间送达等。3、房屋验收表（照片），拟证明河津市建筑工程有限公司于2015年10月7日把该房屋交付给原告，原件在开发商处，拍摄于是2016年8月开发商售楼部。4、入住合约复印件，拟证明被告应于2015年10月之后收取物业费等各项费用，引用合约第一点，物业管理条例第四十一条已竣工但尚未交给买受人的，物业费用由建设单位缴纳。5、收据复印件，拟证明各种物业费、暖气费、生活垃圾费的收据，被告应返还2015年10月之前所收取的各种费用。6、（2016）晋0802民初5736号民事裁定书一份，拟证明原告起诉未过诉讼时效。被告同利物业公司辩称，1.原告诉请退还物业等费用于法无据，应当驳回；2.从原告提供的收费票据上看，原告收取的物业费、垃圾费为2829元，采暖费5140元，此费用2829元物业费用于小区物业开支，5140元则支付给采暖方，不应退还任何费用；3.原告诉请已过诉讼时效。被告同利物业公司就其辩解向本院提供以下证据：1、物业管理委托合同和物业管理补充协议一份，拟证明原告与被告之间的物业服务关系及物业公司自2013年1月1日起有权对该小区业主收费。2、购房协议一份，拟证明原告于2009年在河津市建筑工程有限公司购房，原告系小区业主，且证实合同约定了交房标准和交房条件，条件为办完竣工手续即可交房而非竣工验收手续。3、证明一份，拟证明河津市建筑工程有限公司于2012年10月份通知原告入住房屋，原告应当交费的事实。4、物业费、采暖费收费票据，拟证明某某小区与原告房屋同单元部分业主2012年、2013年的缴费凭证，原告房屋2012年10月份已达入住条件，其他业主于2012年10月份后入住的事实。5、收款收据，拟证明原告2013年3月22日向河津市建筑工程有限公司支付地上车位款的情况，办理地上车位的行为证实原告已得知2012年10月份房屋交付的事实，本案没有交付房屋系原告的行为造成，原告应当支付物业管理费以及其他费用。6、入住合约及业主管理规约，拟证明入住合约规定物业费收费标准。业主管理规约中“收费管理规定，业主购房收到房产公司售房部通知交房后，须在一个月内到物业公司办理入住手续，签订入住合约并交纳相应的物业服务费，不论签与未签住与不住，物业公司将从次月起计算并收缴相应的物业服务费”，证实原告应当交费，物业公司收费合法。被告安华公司（原河津市建筑工程有限公司）辩称，原告诉称2015年10月份缴纳费用，起诉时间为2020年2月26日，超过时效。2012年10月份便通知原告入住，2012年11月份与同利物业公司签合同，委托物业公司管理并收取各项费用，其他同被告同利物业公司的答辩。本院组织各方当事人对上述证据进行质证，对上述证据的真实性、合法性、以及与待证事实的关联性进行了审查，对能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，本院予以认定，并在卷予以佐证。结合本院认定的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2009年12月20日，原告何静的母亲李秋菊与河津市建筑工程有限公司签订《某某小区商品房团购协议》，约定李秋菊购买位于某某3号楼1单元3层西户，面积为111.71㎡，每平方1918元。2011年8月12日，经李秋菊同意，合同主体变更为原告何静，并与河津市建筑工程有限公司另行签订《某某小区商品房团购协议》，约定何静购买位于某某××层西户，面积为111.73㎡，每平方1918元。2016年1月13日，原告何静与河津市建筑工程有限公司就前述购买的房屋补充签订《商品房买卖合同（预售）》。2015年10月7日，河津市建筑工程有限公司将上述房屋交付给原告何静，同日原告何静签署“房屋验收表”。2015年10月7日，原告何静与被告同利物业公司签订《小区入住合约》，合同约定：开发商将房屋交付业主后，同利物业公司有权依法执行统一的物业管理，对损坏小区公共设施、违反入住合约和物业管理等行为，有权按内部管理制度实施处理。运城市同利物业服务有限公司经地方政府价格主管部门批准和有关职能部门委托授权，定期向业主收取物业服务费、电梯运行费及代收代交水电费、排污费、垃圾处理费等。合同签订当日，原告何静在被告同利物业公司的要求下，支付了2012年至2015年之间的物业服务费、垃圾费、暖气费共计7969元。同时查明，2017年5月11日，经山西省工商行政管理局核准，河津市建筑工程有限公司企业名称变更为山西安华建设工程有限公司。另查明，2016年11月11日原告何静就本案提起民事诉讼，2017年3月7日撤回起诉。本院认为，依法成立的合同具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告何静与被告同利物业公司签订的《小区入住合约》系原被告之间真实意思表示，内容合法，具有约束力。被告安华公司（原河津市建筑工程有限公司）于2015年10月7日交付房屋，根据《小区入住合约》约定，被告运城市同利物业服务有限公司应于2015年10月7日起向原告何静收取物业服务费。但被告同利物业公司要求原告何静补交2012年起至2015年10月7日之间的物业服务费等相关费用7969元。庭审中被告同利物业公司并未就签订合同之前，涉案房屋的交付时间，原告何静入住和接受物业服务的情况，提供证据予以证明。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法的根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还。故对原告何静要求被告同利物业公司返还暖气费、物业管理费、生活垃圾费的诉讼请求，本院予以支持。原告何静要求被告安华公司（原河津市建筑工程有限公司）返还暖气费、物业管理费、生活垃圾费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国民法通则》第九十二条《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告运城市同利物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告何静返还暖气费、物业管理费、生活垃圾费共计7969元。二、驳回原告何静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告运城市同利物业服务有限公司负担。审判员  师志远二〇二〇年七月十六日书记员  张 蕊