广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初2571号原告：广州莱佛士物业服务有限公司。住所地：广州市越秀区建设六马路**宜安广场**。统一社会信用代码：91440101749914728G。法定代表人：梁顺源，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶文锋，湖南人和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄慧怡，湖南人和（珠海）律师事务所实习律师。被告：林文权，男，汉族，1985年12月6日出生，住珠海市香洲区。原告广州莱佛士物业服务有限公司与被告林文权物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶文锋、黄慧怡、被告林文权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2013年4月至2019年1月的延伸服务费7000元以及违约金（以当月欠缴物业服务费为基数，从逾期之日起计至交清费用之日止，按每日1‰计算）；；2.被告支付2013年4月至2018年12月的公摊电费135.6元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告于2010年12月22日与原告签订《资产管理服务协议》。协议约定，由原告为被告坐落于XX房屋提供物业服务，被告同意每月1日前按100元/月/户的标准向原告支付延期服务费，原告可提供水费、电费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。如被告未在协议届满前30日向原告发出不再续约的书面通知，则本协议有效期自动顺延。协议签订后，原告一直为全体业主提供优质的管理服务，但被告却自2014年3月起开始拖欠延伸服务费、公摊电费等费用，原告多次催缴，被告仍拒不交纳。至起诉之日，被告共拖欠原告费用共计15687.3元。被告辩称，要求判令原告诉讼要求无效，原告承担维修小区所有受损楼宇房屋主体承重重要部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、公用措施、公用设备、公用绿化等共享部位的所有费用，原告承担本案诉讼费用，在原告的诉讼文书上，诉讼请求第1、2注明我从2013年4月开始拒绝交费，在第二页第四行又注明是2014年4月开始拖欠管理费，这是明显的前后矛盾，可见原告的证据存在纰漏，并没有以事实作为依据。承担此次起诉行为期间给被告造成的精神损失和误工费费用，以每日800元作为基数，从2020年5月25日起算直至案件结束。被告于2010年入住C派公寓，一直按时交纳物业管理费，在发现问题后，被告多次向物业提出，但没有得到回复，物业也没有改善。被告多次与当值管理人员反应无果后，曾多次致电原告说明，仍未得到答复。在拒交管理费后的2014年6月18日，被告通过电子邮件给原告当值人员发送邮件反应，依然没有得到答复。小区在原告的管理之下，逐渐变成残破小区。影响了业主的利益和小区的房价。所以被告决定拒交管理费。小区存在的问题如下：1、监控问题。被告的车停在小区里被刮花，询问物业，物业以监控失效为由，不予理会，此事在被告身上发生了两次，其他业主也时有发生。监控系统在小区交付给物业使用时是完好的，功能齐全，但物业使用期间损坏之后，一直没有维修更换。被告的车2013年被刮蹭，去物业查询才知道监控系统是坏的。2、停车管理问题。2014年至2015年期间，某天半夜，X栋某业主喝完酒回来停车，觉得被告停了他的位置，于是向保安要了被告的电话，打电话多次辱骂被告。被告到楼下时，该业主已经走了。被告质问保安为什么将他能拿到被告的电话，保安一直支支吾吾。之后被告致电广州总公司，仍没有得到答复。此事当时报警了，派出所有记录。小区一直都是公共车位，并没有固定车位，小区保安私自与某业主达成协议，把49栋旁边的几个车位划给某业主，侵犯了其他业主的权益。保安随便被告的电话给别人，泄漏业主个人信息，这是管理不到位。3、物业管理收费用途不明。小区一共470户，每户收取100元，每个月47000元，一年是564000元。原告没有把资金使用的明细公示出来，款项如何使用，也没有交代。小区内的广告收益和快递收纳柜的收益也没有公示。小区的监控系统坏了好多年，从2013年坏到2019年，小区的栅栏年久失修，小区的玻璃门也常损坏，外墙渗水，楼顶漏水，门口的铁框基本都锈坏了，也不补油漆，存在倒塌风险，每次要求物业维护的时候，物业总是以各种理由搪塞，导致小区没有办法正常的管理下去。而且原物业在维护小区楼梯间的电灯或者开关的时候，都是用一些比较便宜的灯或者插座进行替代，并没有使用配套小区的电灯或者开关进行更换。4、关于资产管理服务协议其中的延伸服务。原告未尽合同2.1条和合同第二项延伸服务的义务。小区环境卫生不好，保安不尽责，在对楼宇主体承重结构部位，户外墙面，门厅，灯都没有维护过。门禁系统从2013年就坏了，一直坏到管理结束。在政府和街道办免费提供门禁系统的时候，小区物业竟然拒绝，原因有待考证。原本的C派公寓的卫生清洁是由一个有资质清洁回收垃圾的公司负责的，各项指标都是到位的，但管理人员未经小区业主同意，私自更换私人个体去替代清洁公司，因为这样收费便宜。小区不洁的墙面随处可见。楼宇外墙柱子、栅栏、楼顶的围栏这关乎业主的生命安全，物业都置之不理。外墙的铁柱子严重生锈，随时都会有倒塌的危险。合同第2.2条明确指出，乙方对C派各寓内各业主共享的上下水管道，落水管，水箱，加压水泵，有线电视电线，供电线路，通讯线路，照明，消防设施，保安设施，绿地，道路，路灯，沟渠，池，井，公益性设施及共享设施设备使用的房屋等公共设施设备及其运行的维护和管理。原告未尽合同第2.2条的义务，小区的公共设施设备老化，很多不能正常使用，原告从来没有对这些设施设备进行维修。小区的路灯大部分都是坏的，物业没有维修，在小区85%的路灯失效后，小区业主多次反应，物业才修理，但只是由保安队长领着几位同事，把一些路灯装了，没有电工资质，把线管线路裸露地表，用的是最便宜的灯，并不是小区配套的灯，私自改变路灯位置和线路，破坏了小区的外貌。原告未尽合同第2.3条的义务，没有对绿化做出养护，保洁越做越差，墙上都是污渍，生活水池不知道有没有，物业也没公示清理，公共场所的灭虫灭鼠，基本没有过。原告未尽合同第2.4条的义务，小区住户在原物业管辖期间，多次失窃，业主多次反映，原告都没有相应措施应对，以至于小区人心惶惶。当值的保安有时连制服都不穿，基本白天都是在玩手机，睡觉，打发时间，陌生人进来也不闻不问，晚上个个都在睡觉，对工作不负责，对小区产生极大的安全隐患，小区所有的业主基本投诉过这个问题，均未得到回应和解决。2013年被告因为车被刮了，想查录像时才发现所有监控都是坏的，一直坏到2019年更换新的物业。小区的消防设备也没有维护，灭火器本应一年一换的，也没更换过，消防栓没有封条，说明是没有检查过，没有封条，没有检查时间。原告没有出示与本小区的签约协议，没有办法证明他是否还有这个管理权限。请求法庭让其提供原物业与本小区的管理协议的合同。以便确认这个管理时间。被告为自身合法权益，特向法院做出答辩，请求法院基于事实和法律支持被告的答辩。本院查明，原告于2007年开始为C派公寓提供物业管理服务，至2019年1月31日退场。被告于2010年购买了位于X房的房屋，并于2011年办理了房地产权证，房屋建筑面积36.49平方米。该房属于C派公寓小区的房屋。2010年12月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《C派公寓资产管理服务协议》。协议约定，乙方为C派公寓提供物业管理服务，甲方每月100元向原告支付延伸服务费，于每月1日前交费，逾期交费按每日0.1%计算违约金，协议有效期由2010年12月22日至2011年12月21日，协议届满30日前，原告未接获被告不再续约的书面通知，则本协议有效期自动顺延。被告自2013年4月开始欠缴延伸服务费，至2019年1月共欠费7000元（100元×70个月）。被告对原告主张2013年4月至2018年12月的公摊电费135.6元没有异议。被告提供了一组小区的照片证明原告未履行物业合同，被告表示，其中保安睡觉的照片是2017年10月拍的，车辆被砸、树木折断及房子被砸的照片是2017年8月23日天鸽台风过后拍的，其它照片是2020年5月份拍摄的。其中一张照片显示消防栓上的封条时间为2014年。本院认为，原告在C派公寓实施物业管理服务，与被告签订了《C派公寓资产管理服务协议》，协议对双方具有法律约束力。被告作为小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，应当按合同约定支付费用。原告请求被告支付2013年4月至2019年1月的延伸服务费7000元，符合合同的约定，本院予以支持。被告对原告提供的物业服务提出异议，并以此为由拒绝交纳延伸服务费，被告为此提供了一些照片证明其主张。从被告提供的照片来看，部分照片摄于2020年5月，拍照时间距离原告撤场已一年多，不能证明原告管理当时的情况，部分照片拍照时间为2017年8月23日台风过后，虽然可以看见车辆房子被砸、树木折断，但这是台风造成的，也不能证明原告的物业服务的情况，至于2017年保安睡觉的照片，和消防栓照片显示封条自2014年至原告撤场多年未换，可以说明原告的管理确有瑕疵，但这两张照片不足以证明原告服务的总体情况，也不足以构成被告长期不交费用的理由。被告主张原告的其他服务问题，未提供证据证明。因此，被告答辩称不同意交纳延伸服务费，本院不予采纳。原告按合同约定要求被告支付拖欠费用的违约金，符合合同的约定，原告要求按合同约定的每日千分之一计算，考虑到原告的管理不尽完善，本院酌情下调为按每日万分之三计算。被告对原告请求支付公摊电费135.6元没有异议，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告林文权自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付延伸服务费人民币7000元及其违约金（计至2020年6月10日为人民币3292.11元，之后按每日万分之三计至延伸服务费付清之日止）；二、被告林文权自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付公摊电费人民币135.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币96元，由原告负担65元，被告负担31元。本判决为终审判决。审判员  卢晓霓二〇二〇年六月二十五日书记员  崔 玮吴华强