山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初538号原告：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市市中区二环南路**中海广场写字楼**。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：仲某，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：于某某，国浩律师（济南）事务所律师。被告：刘某某，女，1983年8月16日生，汉族，现羁押于山东女子监狱。委托诉讼代理人：王某某（系刘某某之夫），男，1976年8月31日生，汉族，无业，住济南市天桥区。第三人：北京银行股份有限公司济南分行，住所地，住所地济南市历下区经十路**iv>负责人：房旭，行长。委托诉讼代理人：王某甲，男，1986年11月19日生，汉族，该行职工，住济南市。原告济南中海地产投资有限公司与被告刘某某、第三人北京银行股份有限公司济南分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告济南中海地产投资有限公司法定代表人欧阳国欣的委托诉讼代理人仲某、于某某,被告刘某某的委托诉讼代理人王某某，第三人北京银行股份有限公司济南分行负责人房旭的委托诉讼代理人王某甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济南中海地产投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方订立的《商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）20135159296】及补充协议、《中海国际社区A5集中车库车位买卖协议》；2、被告将位于济南市市中区中海国际社区A5地块26号楼1单元104室房屋及集中车库车位103、104号腾空并交付给原告；3、被告支付房屋总价款30%的违约金1058967.6元；4、被告支付原告代为清偿的贷款本息186749.17元及违约金37349.83元；5、被告承担原告律师代理费98398元；6、本案的受理费、保全费、保全保险费等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月4日，原、被告双方签署《商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）20135159296】及补充协议、《中海国际社区A5集中车库车位买卖协议》，约定被告购买原告开发建设的中海国际社区A5地块26号楼1单元104室房屋及集中车库车位103、104号，房屋总价款3529892元，车位总价款10万元。补充协议第二条约定：“买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项”。《中海国际社区A5集中车库车位买卖协议》第九条约定：买受人购买的中海国际社区A5地块26栋104号房因任何原因解除合同，本地下车位合同自动解除。上述合同签订后，被告与第三人签订了贷款合同，办理抵押担保贷款，由原告为被告提供阶段性担保。因被告逾期还贷，第三人要求原告偿还被告所欠贷款本息186749.17元，原告均如数清偿。现原、被告约定的解除合同的条件已经成就，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告刘某某辩称，不同意解除合同，未按时还款非被告刘某某主观原因，因被告刘某某进入监狱，身份证及银行卡到期，无法还款。另外，因被告刘某某涉及刑事犯罪家庭资产被冻结，所以无法偿还贷款。被告不同意承担违约金和律师费，且原告主张的违约金过高，请法院依法处理。第三人北京银行股份有限公司济南分行陈述，对原告起诉无异议。原、被告围绕诉讼请求及答辩依法提交了《济南市商品房买卖合同》及补充协议、《中海国际社区A5集中车库车位买卖协议》、《借款、抵押及开发商保证合同》、《逾期贷款催收函》、招商银行付款回单、《代偿证明》、告知函、EMS快递单及签收物流记录、保险公司保单及保险费发票、民事委托代理合同及律师费发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对经庭审质证原、被告均无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审质证的证据和当事人的陈述，本院认定事实事如下：2013年7月4日，原告济南中海地产投资有限公司（出卖人）与被告刘某某（买受人）签订销售（字）20135159296《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定刘某某购买济南中海地产投资有限公司建设出售的济南市市中区九曲片区A－5地块26号楼1－104房产。建筑面积312.72平方米，总价款3529892元。付款方式抵押担保贷款付款，买受人于2013年7月4日支付定金10万元。买受人应向出卖人支付首付款2119892元（定金自动转入首付款）。余款141万元为房屋抵押贷款。出卖人在为买受人与贷款银行的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还贷义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按时履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项…。同日，原告济南中海地产投资有限公司与被告刘某某签订《中海国际社区A5集中车库车位买卖协议》，协议约定刘某某购买中海国际社区A5地块26号楼1单元104室集中车库车位103、104号，车位总价款10万元，该协议第九条约定：“买受人购买的中海国际社区A5地块26栋104号房因任何原因解除合同，本地下车位合同自动解除，出卖方不承担任何责任”。2013年7月9日，被告刘某某与第三人北京银行股份有限公司济南分行就上述房屋买卖合同签订了《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，约定刘某某向第三人申请一手房购置贷款141万元，借款期限360个月，还款方式为按月等额本金还款，原告济南中海地产投资有限公司提供阶段性连带责任保证。第三人于同月10日依约向被告刘某某发放贷款141万元，并受托支付给了原告。原告于2014年11月10日将案涉房屋交付于刘某某使用。截止到2020年7月2日被告刘某某共偿还银行贷款本金313333.6元，期间曾有逾期还款行为。因被告逾期还贷，第三人北京银行股份有限公司济南分行分别于2019年11月12日、2020年3月11日向原告发送催收函，要求原告代偿被告所欠贷款本息。原告分别于2019年11月12日、2020年3月25日向北京银行股份有限公司济南分行支付上述代偿款150865.27元、35883.9元。本院认为，原告济南中海地产投资有限公司与被告刘某某签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《中海国际社区A5集中车库车位买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法有效。被告刘某某选择银行贷款方式支付购房款，原告作为担保人承担连带保证责任。刘某某拖欠银行按揭贷款不还，且在答辩中陈述由于自身原因暂时无法偿还到期贷款的行为构成违约，原告依约有权解除合同。原告要求解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议、《中海国际社区A5集中车库车位买卖协议》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”案涉商品房买卖合同虽办理了网签备案，但被告刘某某未取得物权登记，不享有案涉房屋物权，合同解除后房屋归原告所有，房款退还刘某某。原告主张截止到2020年3月25日原告代偿逾期贷款本息186749.17元，及依《商品房买卖合同》约定以代偿款186749.17元的20%计算违约金37349.83元，刘某某应偿还原告，本院予以支持；因被告刘某某违约，原告为本次诉讼支付律师代理费98398元，保全保险费5444.84元，被告刘某某依约应予赔偿。案涉房屋已经增值，鉴于原告已经主张了代偿款20%的违约金，且被告刘某某的违约行为未给原告带来其他经济损失，对原告要求被告刘某某支付总房款30%的违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告刘某某支付的购房首付款2119892元和已经偿还的银行贷款本金313333.6元，在扣除刘某某应承担的给付款项后，原告应退还刘某某。为节约诉讼成本，减轻当事人诉累，本判决生效后，扣除前述应退还款项，刘某某剩余房款原告可直接提前偿还刘某某在第三人处案涉房屋未到期贷款。如出现新的代偿款项可从前述应退刘某某款项中扣除。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告济南中海地产投资有限公司与被告刘某某就济南市市中区九曲片区A－5地块26号楼1－104房产签订的销售（字）20135159296《商品房买卖合同》及补充协议、《中海国际社区A5集中车库车位买卖协议》。二、被告刘某某于本判决生效之日起三十日内腾空济南市市中区九曲片区A－5地块26号楼1－104房产及集中车库车位103、104号交付给原告济南中海地产投资有限公司。三、原告济南中海地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告刘某某购房款2433225.6元。四、被告刘某某于本判决生效之日起十日内偿还原告济南中海地产投资有限公司代偿款186749.17元。该费用直接从上述第三项判决款项中扣除。五、被告刘某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南中海地产投资有限公司违约金37349.83元，律师代理费98398元，保全保险费5444.84元。该费用直接从上述第三项判决款项中扣除。六、驳回原告济南中海地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35840元，保全费5000元，由被告刘某某负担，该费用原告已经垫付，可从上述第三项判决款项中扣除。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张译文二〇二〇年七月六日书记员  李艳艳