杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0191民初1082号 原告：王小妹，女，1992年1月28日出生，汉族，户籍所在地甘肃省武山县，现住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：陈彤，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锟锟，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被告：浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区学正街**阳光华城创富中心**901-1。 法定代表人：胡继承。 被告：休斯顿投资管理（杭州）有限公司，住所，住所地浙江省杭州经济技术开发区MG8-15-1div> 法定代表人：梅洪华。 原告王小妹与被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司（以下简称蒲公英公司）、休斯顿投资管理（杭州）有限公司（以下简称休斯顿公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小妹及其委托诉讼代理人陈彤到庭参加诉讼，被告蒲公英公司、休斯顿公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王小妹向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告蒲公英公司签订的《物业使用权转让合同》及《补充协议》；2.被告蒲公英公司、休斯顿公司共同返还原告已支付的转让金547710元，并支付违约金27385元、资金占用费56599元（以547710元为基数，按照年利率8%自2019年1月1日起计算至款项付清之日止，现暂计算至2020年4月17日）；3.被告蒲公英公司、休斯顿公司赔偿原告律师代理费20000元、诉讼保全保险费1000元；4.本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2018年3月25日，原告与被告蒲公英公司签订了《物业使用权转让合同》，约定被告蒲公英公司将位于阳光华城二期（推广名蒲公英天地·泛娱乐小镇）C3幢1层110室房屋使用权转让给原告，转让金为547710元，交付日期为2018年7月1日前。该合同还载明，被告蒲公英系受被告休斯顿公司委托而与原告签订合同。原告按约定支付了转让金。2018年7月20日，被告蒲公英公司与原告签订了《补充协议》，约定被告蒲公英公司自2018年7月1日起至实际交付日止每年按照转让金的8%支付补偿款。涉案工程至今未完工，原告的合同目的无法实现。涉案建设项目由二被告合作开发，应由二被告共同承担责任。 被告蒲公英公司提交了书面答辩状，辩称：一、原告要求解除《物业使用权转让合同》不符合约定条件，不应退还转让费和支付违约金。《物业使用权转让合同》系双方自愿签订，真实有效。原告主张的合同解除理由，并不符合合同约定。根据《补充协议》，双方已就物业延期交付的情况进行了协商，被告蒲公英公司延期交付的情况不属于合同约定的逾期交付。原告要求解除《物业使用权转让合同》及要求被告蒲公英公司支付违约金的请求，缺乏事实依据。二、原告要求被告蒲公英公司支付资金占有使用费与约定不符，应不予支持。三、原告要求被告蒲公英公司承担律师代理费、诉讼保全担保费缺乏事实与法律依据。综上，请求法院依法判决。 被告休斯顿公司提交了书面答辩状，辩称：《物业使用权转让合同》的合同相对方为原告与被告蒲公英公司。被告休斯顿公司虽然系蒲公英天地整体建设项目的主体方，但已经将物业的租赁、转让、经营等项目部分业务全权委托给被告蒲公英公司，并对该部分物业全部予以交接完成，应由被告蒲公英公司承担相关责任。被告休斯顿公司不应承担民事责任，请求判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年3月25日，原告（乙方）与被告蒲公英公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》。该合同载明，被告休斯顿公司以出让方式取得杭政储（2003）50号地块；被告休斯顿公司在上述地块建设商业综合用房阳光华城二期（推广名蒲公英天地·泛娱乐小镇）；被告休斯顿公司委托被告蒲公英公司转让该物业使用权。合同约定：乙方受让的物业使用权为上述建设项目C3幢1层110室，建筑面积21.17平方米；该物业的使用权转让期限为20年，自2018年7月1日至2038年6月30日，期限届满后，乙方无偿使用至2055年7月22日；使用权转让金为547710元；甲方应于2018年7月1日前将该物业交付给乙方，若因项目整体利益需要，甲方可在约定交付日起六个月内据实予以延期，但超出六个月交付的按逾期交付处理；逾期交房超过六个月后，乙方有权解除本合同，甲方应当自乙方书面解除合同通知到达甲方之日起30日内退还全部已收转让金，并按乙方累计已付款项的5%向乙方支付违约金。2018年5月30日，原告向被告蒲公英公司支付了使用权转让金547710元。 2018年7月20日，原告（乙方）与被告蒲公英公司（甲方）签订《补充协议》。双方对《物业使用权转让合同》的相关内容补充约定如下：该合同第七条第一款第三项约定“因项目整体利益需要，甲方可在约定交付日起六个月内据实予以延期，乙方的该物业实际使用期相应顺延，但超出六个月交付的按逾期交付处理”，双方一致确定，该物业据实予以延期适用该项条款约定，不属于逾期交付；自2018年7月1日起至该物业实际交付当日止，双方协商同意按该物业使用权的总价款年化8%为计算依据，按照实际延期天数给予乙方自主使用补偿，该自主使用补偿款的支付时间为该物业实际交付后十个工作日内一次性付清；本协议以双方签订的《物业使用权转让合同》实际履行为生效前提，若该《物业使用权转让合同》因各种原因被撤销、解除或被确认无效的，本协议自然终止；本补充协议与上述《物业使用权转让合同》具有同等法律效力，如有不一致的，以本补充协议约定为准。 另查明，案涉物业的所有权人为被告休斯顿公司。被告休斯顿公司委托被告蒲公英公司转让该物业使用权。庭审中，原告明确表示，其与被告蒲公英公司签订合同时，知道被告休斯顿公司与被告蒲公英公司之间的委托关系。 上述事实，有原告提供的《物业使用权转让合同》、《补充协议》、收据、土地使用权证、商品房预售证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证及原告的陈述等证据证明。 本院认为：（一）关于合同性质。原告和被告蒲公英公司签订的《物业使用权转让合同》约定，被告蒲公英公司将案涉物业的使用权转让给原告，原告向被告蒲公英公司支付物业使用权转让金。原告是以支付转让费用的方式取得案涉物业一定期限的使用权，合同中并未就案涉物业权属变更进行约定，该合同符合租赁合同的特征。（二）关于合同效力。《物业使用权转让合同》约定案涉物业的转让期限为20年，即自2018年7月1日至2038年6月30日，期限届满后，原告无偿使用至2055年7月22日，实际使用年限为444个月22天（444.73个月）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。因此，案涉合同约定的租赁期限超过20年部分的204.73个月，应认定为无效；相应的款项应予以返还，其金额为252136元（547710元÷444.73个月×204.73个月）。原告要求从2019年1月1日起支付相应款项的利息损失的请求，本院予以支持。《物业使用权转让合同》的其他内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。（三）关于合同解除。根据双方的约定，被告蒲公英公司应于2018年7月1日前将物业交付给原告，因项目整体利益需要，被告蒲公英公司可在约定交付日起六个月内据实予以延期，但超出六个月交付的按逾期交付处理；逾期超过六个月后，原告有权解除本合同。而被告蒲公英公司至今未交付，双方约定的解除合同的条件已成就。原告要求解除《物业使用权转让合同》、《补充协议》的请求，符合法律的规定，本院予以支持。合同解除后，被告蒲公英公司应返还原告使用权转让金295574元。原告要求被告蒲公英公司支付违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，其合理金额为14778.70元。关于原告要求被告支付该部分款项利息损失的请求，因双方已就此约定违约金，原告的该请求，于法无据，本院不予支持。原告要求被告承担律师代理费、诉讼保全保险费的请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。（四）关于责任承担主体。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，经被告休斯顿公司授权后，被告蒲公英公司以自己名义，对案涉物业的使用权进行转让，并与原告签订《物业使用权转让合同》，原告在签订合同时知道被告休斯顿公司与被告蒲公英公司之间的代理关系，且也无证据证明该合同只约束原告和被告蒲公英公司，故该合同直接约束原告与被告休斯顿公司。被告休斯顿公司应承担相应的民事责任。原告要求被告蒲公英公司共同承担责任的请求，与法不符，本院不予支持。被告蒲公英公司、休斯顿公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条第一款、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告王小妹与被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司分别于2018年3月25日、2018年7月20日签订的《物业使用权转让合同》、《补充协议》于本判决生效之日解除； 二、被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王小妹252136元，并支付利息损失（以252136元为基数，支付自2019年1月1日起至款项付清之日止的利息；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 三、被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王小妹使用权转让金295574元； 四、驳回原告王小妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5163.50元，申请费3783元，合计8946.50元，由原告王小妹负担1226元，由被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司负担7720.50元。原告王小妹于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  许希抗 二〇二〇年七月二十四日 书记员  周胜男 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??