贵州省荔波县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2722民初847号 原告：姚海宁，女，1979年8月30日出生，布依族，住贵州省荔波县。 委托诉讼代理人：覃生亮，贵州昌言律师事务所律师，执业证号15227201710298928。 被告：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏街道时来农贸市场**，统一社会信用代码9152272206772816XY。 法定代表人：龙元辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201711276711。 原告姚海宁与被告贵州省港鑫房地产开发有限公司（以下简称港鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚海宁及其委托诉讼代理人覃生亮、被告港鑫公司的委托诉讼代理人秦碧（微信远程视频参加庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚海宁向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商铺认购合同》；2、判决被告退还原告购房款115,214元及利息13,825.68元（利息以115,214元为基数，按银行同期贷款8‰月利率从2018年1月6日计算至返还全部购房款之日止，现从2018年1月6日计算至2020年4月6日）；3、判决被告承担违约赔偿责任，向原告赔偿115,214元（本案在庭审过程中，原告将上述第2、3项诉请变更为被告退还原告购房款115,214元及赔偿经济损失31,037元）；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年1月6日，原、被告签订《商铺认购合同》，约定原告认购被告开发的“翰林商业中心”第8幢2层2-168号商铺，商铺面积18.74平方米，每平方米单价6418.03元，总金额115,214元，被告在2018年12月30日依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的商铺直接交付给原告委托的管理方……合同还约定了付款方式和期限、违约责任、产权登记等条款。被告同日又与原告签订《房屋租赁合同》，以承租方式将涉案商铺收回经营，租期三年，租赁时间从2018年1月6日至2021年1月5日，其中第一年房租10,344元用于抵扣原告购房款，此后再未按约定向原告支付房租。原告已向被告交清房款，被告未能与原告签订《商品房买卖合同》，违反相应规定，应当返还收取的费用；被告出售给原告的房屋未取得预售许可证、没有在房管部门登记备案，根据相关司法解释应当赔偿损失。综上，因涉案商铺不具有独立产权，无法办理产权登记，不具备出售条件，被告故意隐瞒涉案商铺未取得预售许可证明的事实，存在欺诈行为。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告港鑫公司辩称：一、根据原、被告双方签订《商铺认购合同》约定，该合同并未达到解除条件，因此请驳回原告的全部诉讼请求。二、即使合同达到解除条件，被告也只应承担总房款3%的违约金。 本院经审理认定事实如下：2018年1月6日，原姚海宁与被告港鑫公司签订《商铺认购合同》，合同主要约定：原告认购被告开发的位于荔波县（铺号最终以相关行政部门的规划定号为准），建筑面积18.74平方米；单价每平方米6148.03元，总金额115214元；原告于2018年1月6日前支付全部购房款；自本合同签订之日起，原告自愿将该商铺交付给被告委托的第三方统一经营管理和使用，即原告不具体参与商铺经营管理；被告应在2018年12月30日依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的商铺直接交付给原告的委托经营管理方（承租方）；被告应当在商铺具备交付条件后36个月，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，办理产权发生的税费原、被告双方按规定各自承担，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得权属证书的或没有完成产权备案登记的，视为被告违约，被告必须将原告实际交纳到账的认购款一次性退还原告，同时被告还需要向原告承担3%的违约金；本合同自原告认购款全部汇入被告指定的银行账户之日起生效。合同签订当天，原告向被告支付商铺款105214元，加上原告于2017年12月17日支付的门面定金10000元，共计115214元。同日，原、被告双方还签订《房屋租赁合同》，将涉案商铺出租给被告，租赁期限3年，即2018年1月6日至2021年1月5日，第一年度租金补贴在被告签订《商铺认购合同》时已直接在房款中抵扣，后两年的商铺租金收益按年支付一次，其中2019年1月6日起30日内被告向原告支付第二年度（2019年1月6日至2020年1月5日）租金10344元，2020年1月6日起30日内被告向原告支付第三年度（2020年1月6日至2021年1月5日）租金11694元，但被告至今未向原告支付租金。 另查明：1、被告已于2015年4月29日取得荔波县玉屏街道恩铭路板娥路6号翰林苑商住小区（一期）商品房预售许可证、2016年1月20日取得荔波县玉屏街道时来路6号翰林苑商住小区（二期）商品房预售许可证、2017年1月22日取得荔波县玉屏街道时来路6号翰林苑商住小区（三期）商品房预售许可证。2、原、被告签订《商铺认购合同》、《房屋租赁合同》时，被告的销售人员曾带原告到现场查看并告知原告所购买商铺的大概位置。3、本案在诉讼过程中，经本院组织双方到荔波县玉屏街道翰林商业中心第8幢2层实地查看原告所认购的涉案商铺，该8幢2层实际为一个大的整体空间，没有分隔成涉案合同所述面积及编号的独立的小商铺，并且经本院函询荔波县房产事业局，该局回函称：被告开发的翰林商业中心第8幢2层2-168号商铺在该局系统无该房号登记记录；被告开发的翰林商业中心第8幢2层尚未备案；被告开发的翰林商业中心第8幢2层商铺根据房开商提供的平面布置图以及测绘报告确定商铺位置、房号以及相对应的面积，若分割出售应需房开商提供新规划的平面布置图以及测绘报告后才能确定。 本院认为，原、被告双方签订的《商铺认购合同》，是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，在双方签订合同前，被告已经取得涉案商铺所在小区的商品房及商铺的预售许可证，原告所认购的商铺虽然未按合同约定面积分隔出独立的空间，但却真实存在，故双方签订的《商铺认购合同》合法有效。同时，因双方签订的《商铺认购合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告也按约定收受全部购房款，故该合同应当认定为商品房买卖合同。本案中，根据本院审理查明的事实，虽然涉案商铺真实存在，但根据房管部门的回函，该商铺不仅在房管部门无房号登记记录，而且该商铺所在楼层若分割出售应需房开商提供新规划的平面布置图以及测绘报告后才能确定，但到目前为止，被告（房开商）未能提交其已向房管部门提供新规划的平面布置图以及测绘报告从而可以对涉案商铺所在楼层进行分割出售的证据。据此，由于涉案商铺所在楼层是否能够分割出售现尚不明确，导致该商铺未能备案，更不用说办理产权证，并且被告至今未向原告支付过该商铺的租金，致使原告购买涉案商铺的合同目的不能实现，故原告主张解除双方签订的《商铺认购合同》并要求被告返还购房款115,214元及赔偿损失，有事实和法律依据，本院予以支持；至于原告主张按三年租金标准赔偿损失31,037元，经庭审核实，因双方签订的《商铺认购合同》已明确约定被告违约应一次性退还认购款并承担3%的违约金，故原告主张按三倍租金标准赔偿损失于法无据，因此本案原告的损失为3456元（115,214元×3%≈3456元）。另外，对于原、被告双方因涉案商铺签订的《房屋租赁合同》，原告认为本案《商铺认购合同》解除后，双方就涉案商铺签订的《房屋租赁合同》也自行解除，故不再主张，本院对此亦不作判项处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告姚海宁与被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于2018年1月6日签订的《商铺认购合同》； 二、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告姚海宁购房款115,214元并赔偿损失3456元，共计118,670元； 三、驳回原告姚海宁的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3225元，减半收取计1613元（原告姚海宁已预交2482元，多交纳的869元依法予以退还），原告姚海宁负担304元，被告贵州省港鑫房地产开发有限公司负担1309元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。 义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。 审判员  费树燕 二〇二〇年七月二十二日 书记员  覃 路