福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初2404号 原告（反诉被告）：王自云，男，1979年11月24日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：施秀挺，男，1941年3月2日出生，汉族，系王自云所在社区推荐，住晋江市。 被告（反诉原告）：段云霞，女，1977年7月26日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：庄伟强，男，1976年1月17日出生，汉族，系段云霞配偶，住惠安县。 原告王自云与被告段云霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，被告段云霞在法定期限内提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。王自云及其委托诉讼代理人施秀挺、段云霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王自云向本院提出诉讼请求：确认原告解除房屋租赁合同的效力，被告退还房屋租赁押金20000元。诉讼中，原告王自云明确诉讼请求为：1、确认原、被告双方于2019年5月30日签订的《租赁合同》于2020年3月10日解除；2、被告退还原告房屋租赁押金20000元。事实与理由:被告原将位于惠安八二三街港惠商城223号360平方米的房屋出租给游丽芳经营惠安县灵子舞蹈健身馆。2019年5月30日，原告与游丽芳签订转租合同，转租案涉房屋，并变更营业执照名称为惠安县水灵子舞蹈健身馆，经营者为原告。2019年5月30日，原、被告签订《租赁合同》1份，约定自2019年6月1日起被告案涉房屋出租给原告，租金每季度21800元，于季度月初7号支付，租期至2022年6月6日止，双方还约定其他事项。原告于同年5月30日支付被告押金20000元，被告出具收条交原告收执。此后，原告已付清租金至2020年2月份。因新冠肺炎疫情，原告自2020年元月份停止舞蹈健身馆的经营，经与被告协商减免租金未果，原告于2020年3月9日根据《合同法》第九十四条有关“因不可抗力致使不能实现合同目的……当事人可以解除合同”，以及《合同法》第九十六条有关“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方的解除”的规定，书面向被告陈述相关事由，通知被告解除《租赁合同》，并要求被告退还租房押金20000元。被告予以拒绝，并拒不签订纠纷解决办法补充协议。 被告段云霞辩称，原告的诉讼请求不能成立。1、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应继续履行。原告以疫情为由，单方要求解除合同，理由不能成立。疫情系短期影响，疫情期间，若原告要求减免租金，属合理要求。但只因为两、三个月的疫情，要求解除租期三年的租赁合同，即不合理，也不合法。原告单方解除合同的行为属违约行为，并不具有法律效力，原、被告双方签订的租赁合同应继续履行。2、即使被告同意解除合同，原告诉求返还押金也不能得到支持。根据租赁的约定，押金只有在合同期满、水电费交清、门窗完好时才可退。但现在原告不但拖欠物业水电费1387元，而且把案涉房屋的三个玻璃门卸下搬走，木地板也全部撬起搬走，其中一间卫生间也损坏不能使用，现场一片狼藉。按照合同第六条的约定，不可移动的部分如装修装饰等不得恶意拆除。但现在原告已把案涉房屋拆得面目全非，单这些恢复原状的费用，原告可能需要几个的押金数额来解决。 反诉原告段云霞向本院提出反诉请求：1、继续履行反诉原、被告双方于2019年5月30日签订的《租赁合同》；2、反诉被告支付反诉原告到期租金21800元，并按每日200元计付自2020年3月2日起至付款之日止的违约金。诉讼中，反诉原告段云霞明确反诉请求第二项的“到期租金21800元”是指自2020年3月1日起至2020年6月1日止的租金。事实与理由：2019年5月30日，反诉原、被告签订《租赁合同》1份，约定反诉原告将案涉房屋出租给反诉被告经营使用，租金每季度21800元，租期三年。此后，反诉被告只支付租金至2020年2月，自2020年3月起的租金经反诉原告多次催讨，至今未付。 反诉被告王自云辩称，1、反诉被告要求解除房屋租赁合同于法有据，反诉原告诉求继续履行租赁合同已成为不能，继续租赁合同理由不能成立。由于新型冠状病毒肺炎疫情，反诉被告经营舞蹈健身馆事实上于2020年1月已停止营业。反诉原告要求反诉被告继续支付租金显失公平。显失公平的合同，第三人有权请求变更或撤销。但反诉原告拒不签订补充协议。因此依据《合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的……当事人可以解除合同”的规定，以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达时解除”的规定，反诉被告于2020年3月9日向反诉原告发出《为新冠肺炎疫情停业，解除房屋租赁合同通知书》。该通知书由邮政快递交寄反诉原告手中，已发生法律效力。现反诉原告要求继续履行合同，显然不能成立。 经审理查明，位于××街××商城××号××号房屋（房权证惠螺字第1××6号）登记的所有权人为庄伟强。段云霞系庄伟强的配偶。庄伟强同意段云霞将案涉房屋出租给王自云。2019年5月30日，段云霞与王自云签订《租赁合同》1份，约定段云霞将上述案涉房屋出租给王自云,租赁期限自2019年6月1日至2022年6月6日,租金为每季度21800元。押金20000元（不得用于抵扣房租），合同期满水电费交清，门窗完好，押金可退。合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，王自云支付段云霞押金20000元。段云霞将案涉房屋交付给王自云承租，用于开设惠安县水灵子舞蹈健身馆。王自云按约定支付租金至2020年2月，此后的租金未能支付。2020年3月9日，王自云向段云霞发出《为新冠肺炎疫情停业，解除房屋租赁合同通知书》1份，载明“因新冠肺炎疫情，政府有关部门已在2020年2月禁止水灵子舞蹈健身馆经营，严重影响本人生计，致使租赁合同不能继续履行……通知你解除本《租赁合同》，并自通知到达之日起十日内退还押金人民币2万元”。2020年3月中旬，王自云搬离案涉租赁房屋。审理中，段云霞表示同意自2020年3月1日起至2020年6月1日止的租金21800元减半收取10900元。 以上事实，有王自云提供的《租赁合同》、收条、《为新冠肺炎疫情停业，解除房屋租赁合同通知书》、邮件交寄单、营业执照，段云霞提交的房权证惠螺字第1××6号房屋所有权证、房租催缴通知书、照片，本院依职权向庄伟强作的调查笔录，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 本院认为,王自云与段云霞签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示,且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行权利、义务。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新型冠状病毒肺炎疫情，这一重大突发公共卫生突发事件是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况，应认定为不可抗力。但根据合同法第九十四条第一项的规定，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，只有因疫情或者疫情防控措施致使不能实现合同目的时，才允许解除合同。本案中，王自云所经营的案涉惠安县水灵子舞蹈健身馆确因疫情防控措施处于一段时间的停业状态，但双方签订的房屋租赁期限至2022年6月6日，疫情防控措施并未导致上述租赁期限均不能实现合同目的，故双方签订的《租赁合同》不存在上述法定解除的情形。王自云未与段云霞协商一致，单方向段云霞发出解除合同通知书，该通知书虽已到达段云霞，但并不具有解除合同的效力。故应该认定，王自云与段云霞签订的《租赁合同》并未解除，双方应继续履行合同，故王自云请求段云霞返还押金20000元，不应予以支持。根据《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定“承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，段云霞请求王自云支付自2020年3月1日起至2020年6月1日的租金，在该期间，王自云所经营的惠安县水灵子舞蹈健身馆确应疫情防控措施处于停业状态，为平衡合同双方的利益，根据公平原则，上述期间的租金应予核减。段云霞表示同意上述期间的房屋租金减半收取10900元，本院予以照准。因王自云没有按约定支付自2020年3月1日至2020年6月1日租金与新冠肺炎疫情这一不可抗力因素有关，段云霞提出有关违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王自云与被告（反诉原告）段云霞双方应继续履行于2019年5月30日签订的《租赁合同》。 二、反诉被告王自云应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告段云霞2020年3月1日至2020年6月1日的房屋租金10900元。 三、驳回原告王自云的诉讼请求。 四、驳回反诉原告段云霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费300元，减半收取150元，由原告王自云负担。反诉受理费750元，减半收取375元，由反诉原告段云霞负担339元（多预交的411元予以退回）；由反诉被告王自云负担36元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  赵清花 二〇二〇年七月十三日 书记员  王小颖 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。