云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初57号原告（反诉被告）：陈清桥，男，生于1963年4月23日，汉族，初中文化，浙江省安吉县人，现住普洱市思茅区。法定代理人：保颖颖（系陈清桥的女儿），女，生于1986年5月12日，汉族，大学文化，云南省普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：孔梓州，云南聚哲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：罗俊荣，云南聚哲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：罗文仁，男，生于1965年6月23日，汉族，大专文化，云南省景东县人，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：杨**，云南新南疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：罗文超，男，生于1957年3月31日，汉族，大专文化，云南省景东县人，现住普洱市西盟县。原告（反诉被告）陈清桥与被告（反诉原告）罗文仁、罗文超合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序于2019年4月10日、2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈清桥的委托诉讼代理人孔梓州、罗俊荣、被告（反诉原告）罗文仁及其委托诉讼代理人杨**、被告（反诉原告）罗文超到庭参加了第一次审理。原告（反诉被告）陈清桥的委托诉讼代理人罗俊荣、被告（反诉原告）罗文仁及其委托诉讼代理人杨**、被告（反诉原告）罗文超到庭参加了第二次审理。本案因案情复杂，经申请延长审限六个月。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈清桥向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方于2010年3月27日签订的《房屋转让合同》无效；2.请求依法判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）返还无权占有的位于思茅区房屋；3.由被告（反诉原告）承担本案的诉讼费、鉴定费、鉴定人出庭费。事实及理由：2009年，原告（反诉被告）陈清桥因身体受伤导致严重××（即弱智痴呆疾病），不能完全判断自己的行为及自我保护，不知自己行为的后果且生活不能完全自理，属限制民事行为能力人。原告（反诉被告）的家庭成员系父亲陈奎（现年92岁）、女儿保颖颖（现年34岁）。原告（反诉被告）与妻子离婚多年，女儿保颖颖自2006年到北京工作。普洱市思茅区残疾人联合会（以下简称思茅区残联）于2009年6月18日评定原告（反诉被告）为三级智力残疾（即三级弱智痴呆疾症），并颁发给三级智力残疾证书，由原告（反诉被告）的父亲陈奎担任监护人。2015年，原告（反诉被告）的女儿保颖颖从北京回到普洱，与原告（反诉被告）一起生活。2016年，保颖颖在原告（反诉被告）的亲戚及朋友的告知下，得知原告（反诉被告）曾有一套职工安居房购买名额，保颖颖遂进行追查。此后，保颖颖得知原告（反诉被告）在2010年3月27日与被告（反诉原告）签订了一份《房屋转让合同》，转让了思茅区房屋（建筑面积为101.137平方米）的购买权。2013年1月,被告（反诉原告）占有使用该套房屋，当时陈奎、保颖颖及所有家属均不知情。保颖颖去找被告（反诉原告）要求返还房屋时，被告（反诉原告）拒绝返还。保颖颖又去请国营思茅农场的领导给予处理，但也无结果。2017年，保颖颖考虑到年岁已高和生活不能自理的爷爷陈奎无力承担原告（反诉被告）的监护人职责，故主动要求将自己变更为原告（反诉被告）的监护人。经原告（反诉被告）、陈奎、国营思茅农场同意，保颖颖于2017年5月15日正式成为原告（反诉被告）的法定监护人。原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）签订的《房屋转让合同》属于效力待定合同，未经法定代理人追认，不产生法律效力，而签订该合同时，二被告（反诉原告）已明知原告（反诉被告）属于限制民事行为能力人，因此，二被告（反诉原告）应当将无权占有的该套安居房返还给原告（反诉被告）。原告（反诉被告）为维护其合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判令支持其全部诉讼请求。被告（反诉原告）罗文仁辩称，1.关于本案的事实。国营思茅农场根据国家安居工程、危旧房改造政策，制定出台了农场安居房分配实施方案。原告（反诉被告）系农场的工人，具有认购资格并报名了认购，于2010年3月16日签订了《认购协议书》。该协议书第4条约定，需交纳认购房总价30%的首付款才能签订《商品房购销合同》，认购方必须在规定的时间内付清预付款（首付），到期若不付清预付款，该认购协议自动废除。《认购协议书》签订后，原告（反诉被告）因经济困难，无力支付购房首付款，遂找到同为农场职工的被告（反诉原告）罗文仁，请求帮忙转让房屋购买权。被告（反诉原告）罗文仁多方联系购买人未果，想到自己的三哥即被告（反诉原告）罗文超曾说过退休后想在思茅生活，故将情况告知其。经原、被告双方协商后，于2010年3月27日签订了《房屋转让合同》，被告（反诉原告）按合同约定支付了50000元转让费，在取得案涉房屋购买权后，按照开发商、物业公司的要求，以原告（反诉被告）陈清桥的名义交付了购房款、税费、办证费、物业费等所有费用。原告（反诉被告）亲自完成了报名购房、签订《房屋转让合同》及收款等一系列工作，期间其精神未出现任何异常，所谓的监护人并未参与。2.关于本案适用的法律问题。原、被告订立的合同合法有效，双方应按合同法的相关规定及双方的约定，全面履行合同。智力残疾、××与无民事行为能力、限制民事行为能力之间不能简单划等号，原告（反诉被告）虽受伤住院治疗，并进行了残疾评定，但并不代表其系无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。原告（反诉被告）还在有关公司打工及担任保安职务，亦能证明其精神状况与常人无异。原告（反诉被告）在签订《房屋转让合同》前后的一切行为、认知都是一个正常人的行为、认知，该合同真实、有效，系当事人真实意思表示，不存在欺骗、诱骗的情况，应受法律保护。被告（反诉原告）罗文超辩称，原告（反诉被告）陈清桥将购房名额进行转让的行为，其家属是知情的，并未提出异议。其他答辩意见与被告（反诉原告）罗文仁的意见一致。被告（反诉原告）罗文仁、罗文超向本院提出反诉请求：1.请求确认原、被告双方于2010年3月27日签订的《房屋转让合同》合法有效，并继续履行；2.请求判令由原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）违约金50000元；3.请求判令由原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）支出的律师费24000元；4.请求判令由原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）从2017年1月至2020年4月共计40个月的房屋闲置费40000元（按每月1000元租金标准计算40个月）；5.请求判令由原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）名誉损失费20000元；6.请求判令由原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）精神损失费30000元；7.由原告（反诉被告）承担本诉、反诉的诉讼费。事实及理由：2010年3月中旬，原告（反诉被告）陈清桥持有认购协议找到被告（反诉原告）罗文仁，称其和国营思茅农场签订了安居房认购协议，但由于无能力购买，故欲以50000元价款将名额转让。被告（反诉原告）罗文仁作为社区主任，本着对居民、农场职工负责的态度，帮助多方联系了接手人，但由于转让费过高而未果。被告（反诉原告）罗文仁考虑到其三哥即被告（反诉原告）罗文超曾说过退休后想在思茅居住，遂将相关情况告知被告（反诉原告）罗文超。原、被告双方协商一致，于2010年3月27日签订了《房屋转让合同》，被告（反诉原告）按合同约定支付了50000元转让费后，取得了农垦花园B区14幢1单元502号房屋的购买权。此后，被告（反诉原告）按照开发商、物业公司的要求，以原告（反诉被告）的名义交付了购房款、税费、办证费、物业费等。2017年6月，原告（反诉被告）以其系限制民事行为能力人为由，向法院起诉要求返还房屋，被告（反诉原告）积极进行了应诉及举证。2017年12月29日，原告（反诉被告）撤回了起诉，但此后其又以相同的事由提起本案诉讼。被告（反诉原告）认为，双方于2010年3月27日签订的《房屋转让合同》是合法有效的合同，原告（反诉被告）在签订合同前后均完全能表达自己的意愿，其还从事过保安工作，都说明其具有完全民事行为能力。综上，请求法院依法判决，支持二被告（反诉原告）的全部反诉请求。针对被告（反诉原告）罗文仁、罗文超提出的反诉，原告（反诉被告）陈清桥辩称，1.原、被告签订的《房屋转让合同》未发生法律效力，故被告（反诉原告）主张继续履行合同的诉讼主张不成立，亦不存在支付违约金的问题。2.律师费双方并未约定，故不应得到支持。3.房屋闲置费不应支持。4.原告（反诉被告）是依法主张权利，被告（反诉原告）主张的名誉损失费、精神损失费不应得到支持。5.诉讼费应由法院依法判决。原、被告双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告的具体举证、质证情况本院在卷佐证。对双方当事人提交的证据，本院认定如下：一、原告（反诉被告）陈清桥提交的证据：1.2009年的《残疾人证》一份、2017年的《残疾人证》一份、《云南省伤病职工劳动能力鉴定表》一份、《思茅区残疾人基本状况登记表》一份、《中华人民共和国残疾评定表》一份、普洱市第二人民医院住院病历一份。该组证据具有客观性、关联性、合法性，能证明：（1）原告（反诉被告）因交通事故受伤于1997年6月15日到普洱市第二人民医院住院治疗，主要诊断为颅脑外伤性癫痫；（2）2001年6月21日，经思茅地区康复医院对原告（反诉被告）进行残疾鉴定，原告（反诉被告）的残疾程度为中度智力残疾，残疾等级为三级；（3）2002年2月，经劳动能力鉴定后确认，原告（反诉被告）完全丧失劳动能力，经批准病退；（4）2009年6月，经本地智力残疾评定指定医院即普洱市第二人民医院评定，原告（反诉被告）的残疾等级为三级智力残，智商为40分；（5）2009年6月18日，原告（反诉被告）取得了《残疾人证》，登记的监护人为其父亲陈奎，2017年5月15日，原告（反诉被告）取得了换发后的《残疾人证》，登记的监护人变更为其女儿保颖颖。本院对该组证据予以确认。2.国营思茅农场出具的《证明》二份。该组证据具有客观性、关联性、合法性，能证明原告（反诉被告）头部受伤后，其女儿保颖颖主要随母亲一起生活的事实，本院予以确认。3.户口簿一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明原告（反诉被告）的原监护人陈奎的相关情况，本院予以确认。4.保颖颖的社会保障卡一份。该证据具有客观性，但与本案之间不具有关联性，本院不予确认。5.《商品房购销合同》一份、《农垦花园B区业主应交房款及税费概算表（一次性）》一份、《云南省销售不动产统一发票》一份、《办证收费明细表》一份、办证《收据》一份。该组证据具有客观性、关联性、合法性，能证明原告（反诉被告）与云南普洱兴盛房地产开发有限公司（以下简称兴盛房产公司）签订了《商品房购销合同》后，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）的名义交纳了购房款、办证费、税费等相关费用的事实，本院予以确认。6.《房屋转让合同》一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明原、被告于2010年3月27日签订了《房屋转让合同》，约定原告（反诉被告）将思茅农场安居房购买权以50000元价格转让给被告（反诉原告）的事实，本院予以确认。7.云南玉溪市铭院司法鉴定中心出具的《法医××学鉴定意见书》一份、鉴定费发票一份、出庭费《收据》一份。其中，关于《法医××学鉴定意见书》，鉴定程序合法，鉴定人员具有相关资质，且鉴定人已根据当事人的申请出庭进行作证，对当事人的异议进行了充分解释、说明，亦接受了法院的质询及当事人的质证，因此，该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明经云南玉溪市铭院司法鉴定中心对原告（反诉被告）进行××学鉴定，其1997年车祸致伤头部，2009年6月经鉴定为中度智力低下，2010年3月27日签订《房屋转让合同》时属于限制民事行为能力的事实，本院予以确认；鉴定费发票及出庭费《收据》，具有客观性、关联性、合法性，能证明原告（反诉被告）支付了鉴定费3740元，并预付了鉴定人出庭费用2000元的事实，本院予以确认。二、被告（反诉原告）罗文仁、罗文超提交的证据：1.《房屋转让合同》一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明原、被告于2010年3月27日签订了《房屋转让合同》，约定原告（反诉被告）将思茅农场安居房购买权以50000元价格转让给被告（反诉原告）的事实，本院予以确认。2.收取转让费的《收条》二份、《收据证明》一份。该组证据具有客观性、关联性、合法性，能证明被告（反诉原告）已向原告（反诉被告）付清了转让款50000元的事实，本院予以确认。3.《云南省销售不动产统一发票》一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明被告（反诉原告）以原告（反诉被告）的名义向兴盛房产公司支付了购房款的事实，本院予以确认。4.兴盛房产公司出具的购房款《收据》一份、办证费《收据》一份、税费《收据》一份、普洱兴盛物业管理有限公司（以下简称兴盛物业公司）出具的楼道恢复费《收据》一份、代收电费《收据》一份、水电费及生活垃圾费《收据》一份、物业费手工发票一份、物业费增值税发票三份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明被告（反诉原告）以原告（反诉被告）的名义交纳了购房款、办证费、税费、水电费、物业服务费等费用的事实，本院予以确认。5.《委托书》一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明原告（反诉被告）于2012年7月2日向被告（反诉原告）罗文仁出具了《委托书》，委托被告（反诉原告）罗文仁代为办理购房款交款、购房合同签订、物业费交纳等事项的事实，本院予以确认。6.国营思茅农场、兴盛房产公司共同出具的《证明》一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明相关购房事宜系由原告（反诉被告）本人完成，款项系以其名义进行交纳，国营思茅农场、兴盛房产公司认可原告（反诉被告）与兴盛房产公司签订的购房合同真实有效的事实，本院予以确认。7.大众保安公司出具的《证明》一份。该证据与原告（反诉被告）是否属于完全民事行为能力人之间并不具有必然的联系，本院不予确认。8.《思茅农场保障性住房职工转让户头部分人员证明》一份。该证据与本案之间不具有关联性，本院不予确认。9.2013年2月5日原告（反诉被告）出具的《收据》一份。该证据具有客观性、关联性，合法性，能证明被告（反诉原告）罗文仁于2013年2月5日以支付余款的名义向原告（反诉被告）支付了在交房款时开发商已扣减的原告（反诉被告）的地震款及工龄补贴共计6100元的事实，本院予以确认。经审理，本院查明以下法律事实：原告（反诉被告）陈清桥、被告（反诉原告）罗文仁均系国营思茅农场的职工，被告（反诉原告）罗文超系罗文仁的三哥。2010年，国营思茅农场为解决职工住房难问题及为了改善职工的住房条件，制定出台了农场安居房分配的实施方案，具体由其控股的兴盛房产公司负责开发农垦花园小区及签订《商品房购销合同》。原告（反诉被告）陈清桥具备认购资格，并报名参与了认购，取得了思茅区房屋的购买权。2010年3月27日，原、被告双方签订了《房屋转让合同》，原告（反诉被告）陈清桥作为甲方，被告（反诉原告）罗文仁、罗文超作为乙方，约定：甲方将100平方米的农场安居房购买权转让给乙方，并负责房产过户手续，过户费由乙方负责；乙方承担所有购房款和手续费，付给甲方转让费50000元，并在甲方名下的商品房建成交房时全部付清；此合同签字、按手印后生效，双方不得反悔，如违反以上条款需向对方支付违约金50000元。该合同签订后，被告（反诉原告）罗文仁于2010年4月12日以原告（反诉被告）的名义向国营思茅农场支付了购房预付款13260元，并向原告（反诉被告）支付了转让费50000元。2012年7月2日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）罗文仁出具了《委托书》，授权罗文仁代其办理交纳房款、签订购房合同、交纳物业费、签订物业装修合同、房屋交接等手续。根据兴盛房产公司作出的业主应交房款及税费概算，思茅区房屋的总价为85952.64元，扣减已交款13260元、6.3地震款1190元、工龄补贴4925元、危房改造款15000元，原告（反诉被告）还需交纳的房款为51577.64元，加上需交纳的税费8366.67元，其共需交纳59944.31元。2012年9月7日，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）的名义向兴盛房产公司交纳了前述59944.31元款项。2013年1月5日，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）的名义向兴盛房产公司交纳了办证费2260元。2013年2月5日，原告（反诉被告）从兴盛房产公司处接收了房屋，并交给被告（反诉原告）。被告（反诉原告）罗文仁向原告（反诉被告）支付了在交纳房款时开发商已扣减的原告（反诉被告）的地震款及工龄补贴共计6100元，并于原告（反诉被告）接房当日以原告（反诉被告）的名义向兴盛物业公司支付了楼道恢复费120元、公共配套设施水电费200元、生活垃圾费96元、2013年2月5日至2014年2月4日期间的物业服务费365元。2013年9月27日，原告（反诉被告）与兴盛房产公司正式签订了关于购买农垦花园B区14幢1单元502号房屋的《商品房购销合同》，约定的价款为此前已作出概算的85952.64元，双方亦明确购房款于2012年9月7日已付清。该《商品房购销合同》于2013年11月29日在普洱市房地产管理局进行了登记备案。此后，被告（反诉原告）罗文仁以自己的名义交纳了2014年2月4日至2018年2月4日的物业服务费共计2190元，亦于2016年6月22日交纳了电费20元。由于原告（反诉被告）不愿配合办理过户，双方发生了争执，故该房屋的产权证一直未办理，被告（反诉原告）接收房屋后亦未对房屋进行装修使用。另查明，原告（反诉被告）陈清桥因交通事故受伤，于1997年6月15日到普洱市第二人民医院住院治疗，诊断为颅脑外伤性癫痫。2001年6月，经思茅地区康复医院进行残疾鉴定，其残疾程度为中度智力残疾，残疾等级为三级。此后，原告（反诉被告）因智力残疾申请退休，经鉴定，原告（反诉被告）已完全丧失劳动能力，其申请被批准。2009年6月，经本地智力残疾评定指定医院即普洱市第二人民医院评定，原告（反诉被告）陈清桥的智力残疾等级为三级，智商为40分。思茅区残联同意该评定结果，普洱市残联同意办理残疾证。原告（反诉被告）于2009年6月取得了《残疾人证》，证书上登记的监护人为其父亲陈奎。2017年5月，经原告（反诉被告）及保颖颖申请，证书上登记的监护人变更为原告（反诉被告）的女儿保颖颖。又查明，本案诉讼过程中，原告（反诉被告）申请对其2010年3月27日签订《房屋转让合同》时的民事行为能力状况进行鉴定，经云南玉溪市铭院司法鉴定中心进行鉴定后，作出云玉市铭院司法鉴定中心［2019］精鉴字第274号《法医××学鉴定意见书》，原告（反诉被告）支付了鉴定费用3740元。该鉴定中心的分析意见为：被鉴定人有明确的脑外伤史，2009年6月在当地具有合法资质的鉴定机构鉴定为中度智力低下，智商40分。鉴定结论应属真实可靠，具有可采信度。从法医××实践角度分析属于限制民事行为情况。中度智力低下表现为社会功能明显受损，但并未完全丧失，可以做一些简单的非技术性工作，能进行简易的书写和计算，能以简单的方式与人交往。根据当时情况，被鉴定人因受伤，经劳动能力鉴定为丧失劳动能力，并给予办理了病退。陈清桥退休后曾在普洱烟草公司守门3年，时间并不长久，符合当时中度智力受损实际情况，并不能以此作为具有完全行为能力的判断。目前，经成人韦氏智力测查为智商67分，属轻度智力低下（较前有恢复、改善），符合器质性脑疾病的发生、发展规律。从2019年4月10日的询问笔录来看，被鉴定人承认签收了50000元转让费，至于是否签订房屋买卖合同，表述为记不清楚了，诉当天还喝了酒，也想不起来签订合同时是否还有他人在场。被鉴定人由于当时受病情的影响及当时经济条件的限制，其分析、判断、辨认及自控能力受到一定影响，2010年3月（普洱市第二人民医院鉴定后半年）被鉴定人完成《房屋转让合同》的签订，行为当时，其应属于限制民事行为能力。该鉴定中心的鉴定意见为：被鉴定人陈清桥1997年车祸致伤头部，2009年6月经鉴定为中度智力低下，2010年3月27日签订《房屋转让合同》时属于限制民事行为能力。原告（反诉被告）对该鉴定意见无异议。被告（反诉原告）不认可该鉴定意见，于2020年2月4日对该鉴定意见提出书面异议，认为鉴定意见明显依据不足，违背了客观规律，缺乏必要的社会调查，回避了陈清桥的智商在逐步恢复的客观事实，错误将双方之间的名额转让认定为房屋买卖，未考虑陈清桥2012年6月1日至2017年2月20日在保安公司担任保安员的事实，故申请重新鉴定。此后，被告（反诉原告）罗文仁于2020年4月2日向本院申请鉴定人员出庭作证。原告（反诉被告）主动预交了鉴定人员出庭费用2000元。本院认为，本案系因原告（反诉被告）陈清桥与被告（反诉原告）签订《房屋转让合同》，约定原告（反诉被告）将其对思茅区房屋享有的购买权转让给被告（反诉原告），在履约过程中，因双方对《房屋转让合同》的效力发生分歧而引发的诉讼，原告（反诉被告）主张确认合同无效，并由被告（反诉原告）返还房屋，被告（反诉原告）则反诉要求继续履行合同，并由原告（反诉被告）承担违约责任及赔偿空置费等费用，本案的案由应确定为合同纠纷。本案的争议焦点是：1.案涉《法医××学鉴定意见书》是否予以采纳及鉴定费、鉴定人出庭费如何承担的问题；2.原、被告签订的《房屋转让合同》的效力如何认定的问题。关于案涉《法医××学鉴定意见书》是否予以采纳及鉴定费、鉴定人出庭费如何承担的问题。诉讼过程中，经原告（反诉被告）申请，云南玉溪市铭院司法鉴定中心作出了云玉市铭院司法鉴定中心［2019］精鉴字第274号《法医××学鉴定意见书》。该鉴定中心及鉴定人员均具有相关鉴定资质，鉴定时充分考虑了原告（反诉被告）因车祸导致头部受伤，劳动能力鉴定为完全丧失劳动能力，并因此办理了病退，2009年6月经鉴定为中度智力低下，智商40分，2019年12月经本次鉴定为轻度智力低下，智商67分等事实，从而作出原告（反诉被告）2010年3月27日签订《房屋转让合同》时属于限制民事行为能力的鉴定意见。被告（反诉原告）提出异议后，鉴定人员依法出庭进行了作证，并对当事人的异议进行了充分解释、说明，鉴定人员亦依法接受了本院质询，当事人进行了质证。综上，由于鉴定人员具备相应鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定意见依据充分，故本院对该鉴定意见依法予以采纳。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”的规定，原告（反诉被告）支付的鉴定费3740元应由被告（反诉原告）向其进行支付。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十九条“鉴定人出庭费用按照证人出庭作证费用的标准计算，由败诉的当事人负担”的规定，原告（反诉被告）支付的鉴定人出庭费用2000元亦应由被告（反诉原告）向其进行支付。至于被告（反诉原告）提出的重新鉴定申请，因其并未提出证据证明鉴定存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定的鉴定人不具备相应资质、鉴定程序严重违法、鉴定意见明显依据不足等情形，故本院不予准许。关于原、被告签订的《房屋转让合同》的效力如何认定的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十五条规定：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”本案中，原告（反诉被告）2010年3月27日签订《房屋转让合同》时属于限制民事行为能力人，其将带有职工福利性质的房屋的购买权进行转让的行为，并非纯获利益的民事法律行为，已超出其精神健康状况适应范围，其法定代理人至今亦未同意进行追认，因此，该效力待定合同因未得到法定代理人的追认而转化为无效合同，原告（反诉被告）请求确认合同无效的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，因双方签订的合同无效，故被告（反诉原告）应返还案涉房屋，原告（反诉被告）该主张，本院予以支持。至于被告（反诉原告）已支付的转让费、购房款、物业费及其他合同无效的损失等费用，因本案中其坚持认为合同有效并要求继续履行，并未提出返还诉求，故本案中不进行处理，其可另案主张。关于被告（反诉原告）的反诉请求。被告（反诉原告）要求确认合同有效并继续履行的主张，于法无据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张的违约金，由于合同无效，故违约金条款亦无效，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张的房屋闲置费，其认为原告（反诉被告）提起诉讼导致房屋空置40个月，由于原告（反诉被告）提起诉讼与房屋处于闲置状态之间并不具有必然的关联，故本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张的名誉损失、精神损失，因本案审理的系合同纠纷，而名誉损失、精神损失属侵权纠纷的审理范畴，故本案中不进行处理。关于被告（反诉原告）主张的律师代理费，由于其并未提出相关证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十九条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈清桥与被告（反诉原告）罗文仁、罗文超于2010年3月27日签订的《房屋转让合同》无效；二、由被告（反诉原告）罗文仁、罗文超于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）陈清桥返还位于思茅区房屋；三、由被告（反诉原告）罗文仁、罗文超于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）陈清桥支付鉴定费3740元、鉴定人出庭费2000元，合计5740元；四、驳回被告（反诉原告）罗文仁、罗文超的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）罗文仁、罗文超承担；反诉案件受理费1790元，由被告（反诉原告）罗文仁、罗文超承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  杨昌金人民陪审员  毛树方人民陪审员  李培英二〇二〇年七月十三日法官助理查方艳书记员白文琳