济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初3286号原告：郭振岭，男，1973年11月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：吉仁同，山东瀚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：王真真，山东瀚高律师事务所实习律师。被告：山东现代物流中心发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：杜瑜，执行董事。委托诉讼代理人：霍宏钧，男，1968年8月9日出生，汉族，山东现代物流中心发展有限公司职工，户籍地杭州市，现住济南市。原告郭振岭与被告山东现代物流中心发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告郭振岭委托诉讼代理人吉仁同、王真真、被告山东现代物流中心发展有限公司委托诉讼代理人霍宏钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭振岭向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告双方于2012年9月23日签订的《长期租赁合同》；2.判令被告返还原告租金及装修费、广告费共计134072元；3.判令被告向原告支付违约金（违约金以合同价款为基数，自2013年5月2日起计算至合同解除之日止，截止到起诉之日暂计为171679.2元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月23日，原、被告双方签订合同编号：JNC201209027号《长期租赁合同》，由原告承租被告开发的济南现代新城浙商大厦裙楼（暂定名济南现代国际名酒城）一期二层2266号物业，租赁期限20年，自2013年5月1日起至2033年4月30日止，租赁期满后，原告继续无偿使用该物业至2056年12月28日；合同总价款为134072元，其中包含:租金80444元，装修费及广告费53628元。物业交付时间为2013年5月1日；合同第7.1条约定，如被告不能按照合同约定交付物业，被告须按合同价款万分之贰/日向原告支付违约金，超过90天仍未交付的，被告按合同价款万分之伍/日向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部合同价款，但被告却未按合同中约定的时间向原告交付物业。截止到原告起诉之日该建筑尚没有达到竣工、验收标准，被告也未向原告交付租赁物业，致使合同目的无法实现。现原告为维护自身合法权益，依法诉至贵院，望法院依法判如所请。山东现代物流中心发展有限公司辩称，我公司已履行了租赁合同中物业交付的义务，不存在违约行为，不同意解除原、被告双方签订的《长期租赁合同》。根据涉案合同第一条，原告对涉案物业现状、物业建设等情况是充分了解的。根据合同第五条物业交付规定经营户进场装修即视为交付，这里要说明的是合同所指的经营户并不特指原告。根据合同第七条违约责任规定，违约责任是要甲方同时具备逾期交付和造成乙方转租收益受到损失两个条件。根据合同第九条第七款本合同连带附件一式三份，说明本合同有连带的附件，而原告没有提供，鉴于原告所诉不实，我方不同意解除合同。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于山东现代物流中心发展有限公司是否违约的问题。原、被告双方于2012年9月23日签订的《长期租赁合同》第五条约定：经营户进场装修即视为交付；该物业交付时间为2013年5月1日。而事实情况是被告至今亦未向原告交付涉案商铺，甚至该商铺所在的建筑并未完全建设完毕、未办理验收手续。因此，被告的行为已严重违反合同约定，原告租赁商铺的合同目的至今无法实现。原告虽于2012年9月23日另与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订过《委托经营合同》（保证人为山东现代投资集团有限公司），但从合同主体而言，该委托经营合同系原告与杭州恒瑞企业营销策划有限公司之间签订，被告并非该合同的一方当事人，原告也未委托被告将涉案商铺交付杭州恒瑞企业营销策划有限公司，不能因该《委托经营合同》的签订而否定被告存在的违约行为。租赁合同为双务合同，出租人及承租人互享权利又互负义务。原告作为承租人，主要义务是缴纳租赁费用，依本案查明事实，其就涉案商铺已向被告履行了合同约定的付款义务；被告作为出租人，其主要义务是按合同约定向承租人即原告交付租赁商铺，但其至今未交付。综上所述，被告的行为已构成违约。2.关于原告的权益是否受损的问题。原、被告双方于2012年9月23日签订的《长期租赁合同》第三条“合同价款及支付方式”约定：若原告选择剩余合同价款交纳方式为一次性交纳，优惠后原告的合同价款为人民币134072元；且原告是与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订的《委托经营合同》，被告并非该合同的一方当事人。因此原、被告签订的《长期租赁合同》的租赁价款在最终优惠后定为134072元，与被告所述其已代原告支付前三年的委托转租收益无任何关联性。租赁合同是关于用益物权的合同，因此，作为租赁方享有对租赁物的使用和收益的权利，但是时至今日被告也未将租赁商铺交付给原告使用。山东现代投资集团有限公司虽于2018年3月7日通过银行转账方式支付给原告人民币1000元，被告辩称该款系涉案物业第四年部分返租款，但山东现代投资集团有限公司并非被告，其仅是《委托经营合同》的保证人，原告对被告当庭辩称的转款目的并不认可并陈述称付款人山东现代投资集团有限公司与被告系关联性公司，其付款是为被告的欺骗行为打掩护，为其继续欺骗原告及其他业主而使用的一种手段。因此结合本案查明的事实，本院认为，山东现代投资集团有限公司支付的该款项不能视为原告的收益。综上，原告作为涉案商铺的租赁方，既无法使用涉案商铺，也无法因涉案商铺而收益，因此原告的权益受损。3.关于装修费及广告费是否应当返还的问题。因被告坚持要求履行合同，答辩中并未涉及返还原告装修费及广告费问题，同时被告认可与原告相同类型案件在法院审理时，法院作出的判决均支持了原告要求返还装修费和广告费的诉讼请求。另外，被告在本案中并未提供确实充分的证据证实其因涉案物业而支付了装修费及广告费，故原告要求返还装修费及广告费合法有据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告双方于2012年9月23日签订《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》，该合同约定了对商铺承租的相关内容，应认定双方之间建立了商铺租赁合同关系。被告先是取得涉案商铺所在土地的使用权，后又取得了建设工程规划，故原告郭振岭与被告山东现代物流中心发展有限公司于2012年9月23日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》应为有效，双方在合同签订后均应严格履行合同义务，否则应依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告的行为已构成违约，致使不能实现合同目的，故原告要求解除原、被告双方于2012年9月23日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》合法有据，本院予以支持。因合同解除为形成权，解除权人解除合同的意思到达相对方时合同即告解除。原告在其起诉状中提出解除合同的意思表示，本院于2020年6月15日将其起诉状副本送达被告，其解除合同的意思已于当日到达被告，故双方于2012年9月23日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》于2020年6月15日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告未向原告交付涉案商铺，故不存在商铺返还；但被告收取了原告交纳的134072元（包括租金80444元、装修费及广告费53628元），且其至今一直未向原告交付涉案商铺，原告并未获得利益，故其应向原告返还以上款项，本院对原告要求返还租金及装修费、广告费134072元的诉讼请求予以支持。另因双方在签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》第五条“物业交付”处约定“经营户进场装修即视为交付（合同5.1）”、“该物业交付时间为2013年5月1日（合同5.2）”，第七条“违约责任”处明确约定“甲方（指被告山东现代物流中心发展有限公司）应按本合同约定交付物业。如甲方逾期交付且造成乙方（指原告）的转租收益受到损失的，甲方须按合同价款万分之贰/日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按合同价款的万分之伍/日的标准缴纳违约金（合同7.1）”。基于以上合同约定及本案查明的事实，被告至今仍未向原告交付涉案商铺，从合同约定的交付时间2013年5月1日之后，被告即已构成逾期交付，应向原告支付违约金。故原告主张2013年5月2日至合同解除之日即2020年6月15日期间共计2602天的违约金合法有据，经核算数额为170807.7元，山东现代投资集团有限公司已支付给原告1000元，被告当庭要求从应支付的相关款项中予以扣减，原告对此亦无异议，本院予以确认。被告还应支付原告违约金169807.7元（170807.7-1000）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告郭振岭与被告山东现代物流中心发展有限公司于2012年9月23日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》于2020年6月15日解除；二、被告山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭振岭租金80444元；三、被告山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭振岭装修费及广告费53628元；四、被告山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭振岭违约金169807.7元；五、驳回原告郭振岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5886元，减半收取计2943元，原告郭振岭负担10元，被告山东现代物流中心发展有限公司负担2933元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 刘 梅二〇二〇年七月十七日书记员 庞树瑞