云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2901民初2035号原告：卢昭凤，女，1975年2月16日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：大理银水帝都旅游投资有限公司，住所地云南省大理州大理市大理镇南国城**。法定代表人：李庆松，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，特别授权代理。原告卢昭凤与被告大理银水帝都旅游投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢昭凤，被告的委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢昭凤向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告向原告支付自2014年12月30日起至2020年5月8日止共1954日逾期交房违约金162402.8元，并按照83.11元（总房款415565×0.02%）／日承担从2020年5月9日至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年9月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于大理镇叶榆路北延长线以东、大丽路以西的大理房屋，总价款为415565元，被告应于2014年12月30日前将验收合格的房屋交付给原告，若被告未按期交房，则应当从交房期限届满后的次日起至实际交房之日止，被告按照原告已付购房款的0.02%乘以逾期天数向原告支付逾期交房违约金。合同签订后，原告已向被告交清了购房款415565元，被告向原告出具了三份《收款收据》和购房发票。被告到相关部门办理了合同及补充协议的登记备案手续及公证手续。至2014年12月30日，双方约定的交房期限届满，但被告至今仍未向原告交房，其行为构成违约，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告大理银水帝都旅游投资有限公司辩称，1.被答辩人主张的逾期交房违约金计算期间，存在2个阶段的不可抗力因素，请求法院判令予以减免相应的逾期交房违约金；2.关于逾期交房违约金的支付时间，逾期交房违约金待交房后一并计算赔付，原告对此并未提出异议，被告的口头说明及原告的认可属于合同变更事项，属于逾期交房违约金应在交房后进行计算和赔付。3.密湾二期项目交房工作已经进入最后阶段，按交房工作计划，在2020年12月31日前密湾二期项目将具备房屋验收及交付使用条件并完成交房。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。此外，被告还提交了如下证据：1.中共大理州委办公室文件（大办通【2018】66号）复印件1份、大理省级旅游度假区建设环保局关于大理银水帝都旅游投资有限公司上报的《关于请求同意大理密湾旅游文化项目公寓区内部装修的请求》的回复意见复印件1份，以证明2018年11月起，案涉项目被迫停止施工；2.《云南省启动一级响应》打印件1份、大理密湾项目B区A2、A3、A8、A11栋精装修（硬装）工程合同原件1份、《复工令》原件1份、《复工令的回复函》原件1份，本院认为，被告提交的上述证据形成时间均在原、被告约定的交房时间即2014年12月30日之后，均不是被告顺延交房的事由，故以上证据与本案无关联，本院不予确认。经本院审理查明：2014年9月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》（以下简称《合同》）及《＜商品房购销合同＞补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：乙方购买甲方开发的位于大理镇叶榆路北延长线以东、大丽路以西的大理房屋。房屋的参考套内建筑面积为35.27㎡，总价款为415565元，乙方应于2014年9月16日前一次性付清。甲方应于2014年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。甲方如未按期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房日止，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。如遇法律法规修订、政策变化及不可抗力等因素不能按合同约定交房的，甲方以公告或书面形式另行通知乙方，甲方不承担逾期交房的违约责任。《合同》及《补充协议》还对双方的其他权利义务作了约定。签订合同前原告已向被告付清购房款415565元。就《合同》及《补充协议》，大理市大理房地产管理所于2014年10月13日进行了登记备案（合同登记号为ＧＣ2014101300769），云南省大理白族自治州苍洱公证处于2014年10月14日进行了公证。2014年12月30日，《合同》约定的交房期限届满，被告未向原告交付房屋。2016年7月26日，被告向各购房业主出具《关于大理复工的说明及承诺》，载明因被告原因及市场经济环境影响，被告未能按期交房，被告按约应承担违约责任，并承诺在按原合同执行外，于2016年11月20日前恢复二期项目的施工（包括合院和酒店公寓）；合院于2018年6月30日前交房，酒店公寓于2018年3月31日前交房；如果未能按期复工，被告将向业主支付购房总款的5%的违约金；如果未能按期交房，被告将向业主支付购房总款的5%的违约金；违约金在承诺的交房后半年内以现金形式支付；承诺书和《合同》关于违约金赔付的责任条款不受两年法律追诉期的限制，承诺书与《合同》具有同等的法律效力。案涉工程至今未进行竣工验收，亦尚未进行竣工验收备案。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告按照双方约定向被告付清了购房款，被告未在双方约定的期限内将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告，其行为构成违约，被告应按《合同》第九条第二项约定向原告支付逾期交房违约金，原告主张的逾期交房违约金的计算方式符合双方约定，本院予以支持。关于案涉房屋是否具备交房条件的问题。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建设单位组织勘查、设计、监理及施工等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另外，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。建设行政主管部门对商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的有效法定证明文件。案涉工程被告尚未取得建设行政主管部门的竣工验收备案表，故目前不具备交房的条件，交房日期尚无法确定，故本院对原告关于交付房屋的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，判决如下：一、被告大理银水帝都旅游投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢昭凤自2015年1月1日起至2020年5月8日止的逾期交房违约金162402.8元。二、被告大理银水帝都旅游投资有限公司向原告卢昭凤支付自2020年5月9日起至交付房屋之日止的逾期交房违约金（违约金计算方式为：总房款415565元×0.02%/天×逾期天数；支付方式为：一年一付，当期逾期交房违约金于当期期限届满之日支付，剩余逾期期间不满一年的，于交付房屋之日支付）。三、驳回原告卢昭凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3548元，减半收取1774元，由被告大理银水帝都旅游投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  字荣芳二〇二〇年七月二十二日法官助理高大为书记员孙媛媛