山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初6971号原告：青岛广润置业有限公司，住所地青岛市城阳区中城路**303，统一社会信用代码：91370214MA3D3PK57K。法定代表人:邢巍，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘琦，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萌，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。被告：鲁正本，男，1981年8月20日生，汉族，住青岛市黄岛区。原告青岛广润置业有限公司（以下简称广润置业公司）与被告鲁正本商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告广润置业公司委托诉讼代理人刘琦到庭参加了诉讼。被告鲁正本经传票传唤，无正当理由未参加诉讼。本案现已审理终结。原告广润置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的201800043109号《青岛市商品房预售合同》，被告配合原告办理撤销案涉房屋的网签备案手续；2.判令被告支付违约金333704元；3.案件受理费、律师费19585元、公告费等费用由被告承担。事实和理由：2018年3月14日，原告与被告鲁正本签订201800043109号《青岛市商品房预售合同》，约定被告鲁正本向原告购买城阳区204国道368号《保利观堂》2号楼3单元702户房屋（以下简称案涉房屋）。该房屋建筑面积133.51平方米，总价款为1668521元。被告应于2018年5月6日前将剩余房款116万元支付给原告。若被告未按照约定时间付款，逾期超过60日的，原告有权解除合同，将该房屋另行出售，且被告须按全部房款金额的20%向原告支付违约金。合同签订后，被告支付了首付款508521元，但截至起诉之日，仍有116万元房款未付。请求依法判如所请。被告鲁正本未作答辩，亦未向本院提交证据。原告围绕诉讼主张依法提交了证据：1.201800043109号《青岛市商品房预售合同》1份，证明被告向原告购买案涉房屋，双方就房屋建筑面积、总价款、付款方式、违约责任等进行了约定。2.收款收据2份、POS签购单2份，证明被告分别于2018年1月13日、1月21日向原告支付35万元、158521元，共计支付首付款508521元，原告为此向被告开具收据。3.EMS邮件回执单及邮寄详情各1份、律师函复印件1份，证明原告委托律师于2019年3月14日向被告发送律师函，催促其支付剩余房款及逾期付款违约金，但该EMS邮件最终状态为退回。4.EMS邮件回执单及邮寄详情各1份、解除合同通知函复印件1份，证明原告于2019年5月15日向被告发送书面解除合同通知函，告知其决定解除与其签订的购房合同，要求其在接到通知函之日起5日内前来办理解除合同事宜。被告经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，放弃质证权利，应承担不利后果。本院依法确认原告提交上述证据的真实性、关联性及合法性，可以作为本案认定案件事实的依据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月14日，原告广润置业公司（甲方）与被告鲁正本（乙方）签订201800043109号《青岛市商品房预售合同》，主要约定乙方购买甲方开发建设的案涉房屋，该房屋建筑面积133.51平方米，单价7497.35元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1000971元，全装修总价为1668521元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。甲方定于2020年6月30日前将该房屋交付给乙方，该房屋的交付必须符合甲方已组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行竣工验收，并签署质量合格文件，且乙方按约定付清了全部房款、违约金及履行了其他约定义务。按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。甲方或乙方对相对方行使单方面解除合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除合同的书面通知之日起10天内，向选定的解决争议机关确认解除合同的效力。付款方式为银行按揭贷款，乙方应于2018年3月7日前存入合同指定的账户首付款508521元，贷款116万元，乙方以银行按揭贷款方式应于2018年3月7日前将办理按揭贷款所需文件全部提交按揭银行，放贷机构于2018年5月6日前将贷款存入合同指定的账户。签订本合同时，乙方已全部知悉付款约定，乙方逾期支付房款的，甲方自逾期次日起计收逾期部分房款的滞纳金，收取比例为每日万分之五；逾期超过60日的，甲方有权解除本合同、将该房屋另行出售，同时乙方须按全部房款金额的20%向甲方支付违约金（60日内的滞纳金不再收取），因解除合同而产生的所有费用（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费、公证费、手续费、执行费等）均由乙方承担。若甲方同意继续履行本合同，逾期房款的滞纳金继续计收，直至乙方交齐逾期房款，在乙方交齐逾期房款和滞纳金之前甲方有权随时解除合同并收取乙方全部房款20%的违约金。乙方贷款申请能否通过贷款机构审批及审批所需具体时间，系与乙方自身信用状况、办理贷款的积极程度、贷款机构的政策等因素有关，甲方不承诺乙方能通过贷款审批，更不因乙方申请额度全部或部分无法通过贷款审批或审批延迟承担任何责任。乙方在签署本合同前须及时、积极和贷款机构沟通以确定具有贷款资格及可贷款金额，及时提供真实合法的贷款机构要求的办理贷款所需资料。因提供资料延迟或存在瑕疵或乙方信用状况及其他任何问题致使贷款延迟发放或减少发放额度或无法发放的，乙方须及时采取相应补救措施确保按期支付房款，导致房款逾期的，乙方要承担相应违约责任。因国家、所在地区、行业相关政策变化导致乙方贷款办理时间延迟或金额减少或无法办理的，乙方要采取相应补救措施确保按期支付房款，逾期支付房款的，应承担违约责任。乙方承诺提供的所有资料真实可靠，在合同中载明的电话和通讯地址准确无误，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准；如需变更，则乙方应在变更前7日内以书面通知对方，经甲方正式签收确认后，变更方为有效；因乙方资料不实和电话、通讯地址错误及变更联系方式未按照约定通知甲方导致乙方不能收到通知事项及由此所产生的任何责任，由乙方自行承担。在甲方按照乙方合同中所留通讯地址或通知更改后的地址投递邮件的情况下，无论是否出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，均视为该邮件在寄出后第7日即已送达乙方。鲁正本于2018年1月13日向广润置业公司支付认筹金35万元，于2018年1月21日支付首付款158521元。鲁正本未按照合同约定支付剩余房款116万元。2019年3月14日，广润置业公司委托律师向鲁正本发送《律师函》，载明：您在交完首付款后，余下116万元未能按约定时间支付，根据合同约定，您已构成违约，并已产生违约金。请您在接到本律师函之日起7日内将上述房款及违约金支付给广润公司；若您未能在上述日期内将上述房款及违约金支付给广润公司，则广润公司将会就此提起诉讼，追究您的违约责任。该邮件因原写地址不详、留交超过期限、电话非本人而退回。2019年5月16日，广润置业公司向鲁正本发出《解除合同通知函》，载明：根据合同约定，如您逾期付款超过60日的，我司有权解除与您签订的购房合同，并将该房屋另行出售。现我司正式通知您，由于您拖欠房款10个月之多仍未支付，我司决定解除与您签订的购房合同，并按合同约定扣除总价的20%作为违约金。请您在接到本通知函之日起5日内，前来我司办理解除合同事宜。该邮件因收件人拒收而退回。本院认为，原告广润置业公司与被告鲁正本签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题为：一、鲁正本是否构成违约；二、若构成违约，广润置业公司请求解除案涉合同、要求鲁正本支付违约金、律师费是否应支持。本院评判如下：关于第一个焦点问题，案涉合同约定“贷款116万元，乙方以银行按揭贷款方式应于2018年3月7日前将办理按揭贷款所需文件全部提交按揭银行，放贷机构于2018年5月6日前将贷款存入合同指定的账户”，截止本案庭审结束，鲁正本也未支付剩余房款116元，构成违约。关于第二个焦点问题，案涉合同约定“签订本合同时，乙方已全部知悉付款约定，乙方逾期支付房款的，甲方自逾期次日起计收逾期部分房款的滞纳金，收取比例为每日万分之五；逾期超过60日的，甲方有权解除本合同、将该房屋另行出售，同时乙方须按全部房款金额的20%向甲方支付违约金（60日内的滞纳金不再收取），因解除合同而产生的所有费用（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费、公证费、手续费、执行费等）均由乙方承担”，广润置业公司据此于2019年5月17日向鲁正本邮寄送达《解除合同通知函》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，案涉合同自鲁正本收到通知函时解除。该邮件虽因鲁正本拒收而退回，但案涉合同约定“乙方……在合同中载明的电话和通讯地址准确无误，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准……在甲方按照乙方合同中所留通讯地址或通知更改后的地址投递邮件的情况下，无论是否出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，均视为该邮件在寄出后第7日即已送达乙方”，故案涉合同已于2019年5月22日解除，本院对此予以确认。广润置业公司要求解除案涉合同，本院不予支持。案涉合同已经解除，广润置业公司要求鲁正本协助办理撤销案涉房屋网签备案登记手续，于法、于约有据，本院予以支持。关于违约金，鲁正本未按照合同约定付款构成违约，应承担违约责任。案涉合同约定“签订本合同时，乙方已全部知悉付款约定，乙方逾期支付房款的，甲方自逾期次日起计收逾期部分房款的滞纳金，收取比例为每日万分之五；逾期超过60日的，甲方有权解除本合同、将该房屋另行出售，同时乙方须按全部房款金额的20%向甲方支付违约金（60日内的滞纳金不再收取），因解除合同而产生的所有费用（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费、公证费、手续费、执行费等）均由乙方承担”，鲁正本在庭后提交的申请中主张合同约定的违约金过分高于给广润置业公司造成的损失，申请调低违约金。考虑到鲁正本在签订合同前已支付508521元首付款的事实，其主观上不存在违约的故意，本院认为鲁正本应按照未支付房款的20%支付违约金为宜，其数额为232000元（116万元×20%），广润置业公司主张过高部分，本院不予支持。关于律师费，因广润置业公司未提交证据证明律师费的情况,应承担举证不能的不利后果，本院对其主张律师费19585元，不予支持。案涉合同已解除，故广润置业公司收取鲁正本的首付款508521元应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告青岛广润置业有限公司与被告鲁正本就青岛市城阳区204国道368号保利观堂项目2号楼3单元702户房屋签订的《青岛市商品房预售合同》于2019年5月22日解除；二、被告鲁正本于本判决生效后10日内协助原告青岛广润置业有限公司办理青岛市城阳区204国道368号保利观堂项目2号楼3单元702户房屋预售合同的网签备案登记撤销手续；三、被告鲁正本于本判决生效后10日内支付原告违约金232000元；四、驳回原告青岛广润置业有限公司的其他诉讼请求；五、原告青岛广润置业有限公司于本判决生效后10日内返还被告鲁正本购房款508521元。如果未按本判决指定的期间履行协助义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费6599元，由被告鲁正本负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰审 判 员  康廷富人民陪审员  纪利燕二〇二〇年七月三十一日书 记 员  李聪聪