广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26579号原告：林梓贤，男，1986年8月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码440************134。委托诉讼代理人：何伟利，广东品阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：温嘉玲，广东品阳律师事务所律师。被告：乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区*******之二利和商业中心18层1卡1838，统一社会信用代码91442000MA514X8R04。法定代表人：朱江，总经理。委托诉讼代理人：李云松，广东邦杰律师事务所律师。第三人：中山市中恳广场物业管理有限公司，住所地广东省中山市********，统一社会信用代码914***********696Y。法定代表人：李立，董事长。委托诉讼代理人：陈志毅，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宇玲，广东香山律师事务所律师。原告林梓贤与被告乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司（以下简称乾丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院根据原告申请依法追加中山市中恳广场物业管理有限公司（以下简称中恳公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。原告林梓贤委托诉讼代理人何伟利、温嘉玲，被告乾丰公司委托诉讼代理人李云松，第三人中恳公司委托诉讼代理人陈志毅、林宇玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林梓贤向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2019年7月31日终止；2.被告向原告返还租赁合同履约保证金73233.6元；3.被告向原告返还水、电、燃气支付保证金3344元；4.被告向原告返还未实际使用房屋期间的租金58520元（2.5个月）。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：解除原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议；明确第4项诉讼请求中未实际使用房屋期间为2019年8月1日至2019年10月17日。事实和理由：2018年8月7日和2018年8月15日，原、被告双方分别签订中恳星创广场商铺租赁合同和中恳星创广场商铺租赁合同补充协议，约定：被告将位于中山市石岐区******恳广场BD区1层1001A号商铺出租给原告（该商铺是被告向第三人承租后转租给原告），用途为经营“宇季UGBreakfast”，租赁期限为3年，自商铺交付之日起计算，免租期为自租赁商铺交付之日起90日；租赁合同履约保证金为73233.6元，水、电、燃气支付保证金为3344元，于租赁合同签订后五个工作日内支付；每月租金为23408元，每月管理费为1003.2元，均应于每月5日前支付，首月租金、管理费于合同签订后五个工作日内支付；预付租金优惠：原告一次性预付1个月租金、管理费（除租赁合同内约定签约后五日内支付的首年首月租金以外），被告同意增加1个月免租期予原告。合同签订后，原告已按照约定于2018年8月28日向被告支付租赁合同履约保证金73233.6元，水、电、燃气履约保证金3344元以及首月租金、管理费24411.2元，同时预缴了1个月租金和管理费24411.2元，被告于2018年9月18日交付租赁商铺。原告的免租期为4个月，从2018年9月18日起至2019年1月17日止。2019年5月7日，原、被告签订租赁费用补充协议，约定按交三免四的收费优惠政策，原告支付三个月租赁费，则获得四个月的租赁免租期。该补充协议签订后，原告于2019年5月14日和2019年5月15日支付了三个月租金共计70224元，故原告从2019年3月18日起有4个月免租期，再次起租日为2019年10月18日。2019年7月30日，因被告从2018年11月起至今未向第三人支付各项租赁费用，第三人因此向被告发出有关解除中恳广场商铺租赁合同的通知，要求于2019年7月31日解除与被告签订的中恳广场商铺租赁合同、中恳广场商铺租赁合同之补充协议（二）。2019年9月3日，被告向第三人发出关于中恳物业通知商家明天断水断电的联络函，确认了被告与第三人之间的中恳广场商铺租赁合同解除。2019年9月17日，被告向原告发出通知，通报第三人已解除与被告之间的租赁合同，被告与原告之间的租赁合同已实际无法继续履行。原告认为，因被告未履行向第三人支付租金的义务导致被告与第三人之间的租赁合同于2019年7月31日解除，被告不再具备合法占有、使用（包括转租）租赁商铺的合法依据，致使原告与被告之间的转租合同无法继续履行，原被告之间的房屋租赁合同关系应于被告与第三人之间的房屋租赁合同关系解除之日终止，同时被告应向原告返还相应款项。被告乾丰公司辩称，1.原、被告之间的房屋租赁合同关系在2019年9月30日解除，虽然第三人在2019年7月31日发函解除合同，事实上双方履行合同至2019年9月30日，该日被告从涉案的中恳广场撤场并交接，涉案商铺移交第三人，被告多次发函联络原告解除合同，因为原告违约没有缴纳水电费和租金，合同保证金以及水电燃气保证金按照合同约定予以没收；2.原告支付租金至2019年6月17日，之后一直没有支付相关租金，因为双方约定交三个租金，免除4个月的租金至4月17日，所以原告要求未使用期间的房屋租金没有依据，且目前原告仍在使用租赁商铺，被告已经提供函件要求原告立即撤出商铺，并注销其注册的宇意如季餐饮（中山）有限公司，否则，因此造成被告任何的损失由原告承担，请求法院依法驳回原告的诉讼请求；3.同意解除原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议。第三人中恳公司述称，1.第三人与被告在2019年7月31日解除合同后，被告没有撤场也未办理任何交接手续，尚未将商铺交还第三人；2.被告拖欠第三人的租金没有支付，第三人已经起诉被告，但是被告经常会发送一份虚假函件给第三人，称已经撤场并将商铺移交第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.2018年1月16日，案外人方瑞彤与中恳公司签订委托租赁协议，约定方瑞彤将其名下位于中山市石岐区***的房地产（包括中山市石岐区*********卡、2号D110卡、2号D111卡、4号A159卡、4号A160卡、4号A135卡、4号A136卡、4号A137卡、4号A138卡、4号A139卡）不可撤销地委托乙方对外出租。2018年1月19日，中恳公司（出租人、甲方）与乾丰公司（承租人、乙方）、北京乾丰鼎盛投资管理有限公司、深圳市方联物业顾问有限公司、丰联（中山）商业管理有限公司（保证人、丙方）签订中恳广场商铺租赁合同，约定：甲方将其拥有合法出租权的、坐落于中山市石岐区******恳广场BD区首层25卡及BD区二、三、四、四M、五层及其原有设施设备以现状出租给乙方，房屋面积按11666.71㎡确定；在本合同有效租赁期内，乙方有权将本房屋的商铺通过招商引进合法经营的商家或公司分租、转租及合作经营，但乙方分租、转租及合法经营的面积总和不得超过乙方租赁面积的90%，如乙方分租、转租及合法经营的面积总和超过乙方租赁面积的90%，则乙方应事先征得甲方书面同意。租赁期限15年，从2018年3月1日起至2033年2月28日止。2018年8月7日，乾丰公司（甲方、出租方）与林梓贤（乙方、承租方）签订中恳星创广场商铺租赁合同，约定：甲方向乙方出租位于中山市石岐区******恳广场BD区（现更名为中恳星创广场）1层1001A卡商铺，本合同签订前，甲方已向乙方出示甲方具有租赁商铺的所有权或使用权的相关凭证。租赁商铺的建筑面积为172平方米，租赁商铺仅限于经营宇季UGBreakfast；租赁期限为三年，自商铺交付日起计算；免租期为自租赁商铺交付之日起90日（免租期含装修期），装修期内免收租金，但并不免收商铺管理费及其他费用；甲方同意租赁期首年乙方向甲方一次性预付1个月租金、管理费及空调费（除租赁合同内约定签约后五日内支付的首年首月租金以外），甲方同意增加1个月免租期予乙方；租金为24080元/月，从第3年开始逐年递增10%。甲乙双方签订本合同后5日内，乙方须向甲方交付租赁商铺首年首月租金、管理费及中央空调费，此后乙方租赁期内每月的租金、管理费、中央空调费应于每月5号前支付；为确保乙方履行本合同项下约定的全部义务，乙方应于本合同签订后五个工作日内向甲方支付租赁合同履约保证金75336元、水电燃气支付保证金3440元，上述保证金不能作为乙方违约履行支付义务的免责或冲抵条款，乙方未按时履行本合同约定的义务，经甲方书面通知指定的期限内乙方仍未履行的，乙方除应继续履行合同义务外，还应将对应的保证金全额作为违约金支付给甲方，同时补足该保证金至合同约定总额，乙方未按时补足该保证金的，每逾期一日，应按逾期金额的1%向甲方支付违约金。乙方主动解除或要求提前终止合同的，乙方同意上述两项履约保证金均作为乙方的违约金向甲方支付，本合同另外约定的其他违约责任条款仍应执行；甲方依法或依照本合同约定解除或终止合同的、乙方终止解除或变更合同经甲方同意的，双方应于3日内共同对租赁商铺进行验收交接，乙方应于5日内撤出租赁商铺；乙方逾期交还租赁商铺逾期二十天的，甲方没收全部租赁保证金，并有权封闭租赁商铺及通知物业管理公司停止供应水电，并有权对乙方留在租赁商铺内的物品予以处理；租赁期内，乙方的租金、管理费及其他费用在到期日后10天内仍未向甲方支付，经甲方催告后仍未支付的，甲方有权收回租赁商铺并单方解除租赁合同，没收乙方交纳的所有保证金及乙方依据本合同约定缴纳的其他费用，如因此造成甲方损失的，乙方必须向甲方赔偿；在租赁期限内，乙方逾期支付租金、其他费用的，每延误一日的，即应向甲方按日支付未付租金、其他费用的1%违约金直至所有应付租金、其他费用被全部付清，如逾期超过15天的，经甲方催收乙方应付租金、其他费用，乙方仍未按期支付的，甲方有权解除合同并不予返还保证金，同时乙方仍需付清所有未付的费用；乾丰公司、林梓贤在合同落款处签名盖章确认。同年8月15日，乾丰公司、林梓贤签订中恳星创广场商铺租赁合同补充协议，补充约定：租赁商铺的建筑面积改为167.2㎡，租金为23408元/月，乙方应向甲方支付水电燃气支付保证金3344元/月。合同签订后，乾丰公司将涉案商铺交付给林梓贤，林梓贤对涉案商铺进行了装饰装修。林梓贤于2018年8月28日支付租赁合同履约保证金73233.6元、水电燃气履约保证金3344元，首月租金23408元、管理费1003.2元，同时预交了一个月租金和管理费24411.2元，并办理了工商登记，企业名称为宇意如季餐饮（中山）有限公司，法定代表人为林梓贤，成立日期2018年8月31日，住所地为中山市石岐区*********卡。2019年5月7日，乾丰公司与林梓贤签订租赁费用补充协议，双方就涉案商铺租赁优惠期确认如下：甲乙双方同意按交三免四的收费优惠政策，乙方先交三个月租赁费，获得四个月的租赁免租期，预缴租赁期三个月时间为2019年3月18日至6月17日，免租期四个月时间为2019年6月18日至10月17日，再次起计租金日期为2019年10月18日。庭审中，林梓贤、乾丰公司一致确认，林梓贤支付租金至2019年6月17日，自2019年6月18日至同年10月17日期间免交租金，林梓贤已付清2019年6月前的水电费及2019年7月前的物管费；林梓贤工商注册地址即为商铺租赁合同约定的地址，中恳广场BD区1层1001A卡商铺系乾丰公司自行编制的房号。2.因乾丰公司未按约向中恳公司支付租金等费用，中恳公司于2019年7月30日向乾丰公司、北京乾丰鼎盛投资管理有限公司、深圳市方联物业顾问有限公司、丰联（中山）商业管理有限公司发出《关于解除中恳广场商铺租赁合同的通知》，反映乾丰公司拖欠中恳公司2018年11月至今的各项租赁费用未付，已构成严重违约，现中恳公司决定于2019年7月31日解除与乾丰公司签订的中恳广场商铺租赁合同、中恳广场商铺租赁合同之补充协议、中恳广场商铺租赁合同之补充协议（二），合同约定的租赁保证金及水电空调保证金由中恳公司予以没收；乾丰公司支付拖欠的租金、水费、电费、物业管理服务费等费用；乾丰公司在收到本通知后10天内搬离承租房屋，并在30天内办理以租赁房屋为地址的工商税务登记之注销或变更手续。乾丰公司于2019年8月1日签收上述通知后，于2019年9月17日向进驻中恳广场的商家发出通知，告知中恳公司已经解除与乾丰公司的租赁合同，乾丰公司已经撤出中恳广场。林梓贤认为，因乾丰公司未履行向中恳公司支付租金的义务导致乾丰公司与中恳公司之间的租赁合同解除，乾丰公司不再具备合法占有、使用涉案商铺的合法依据，致使林梓贤与乾丰公司之间的转租合同无法继续履行。3.乾丰公司称，其与林梓贤之间的租赁关系在2019年9月30日解除，乾丰公司于当日将涉案商铺交接给中恳公司，但林梓贤没有按期缴纳租金及水电费，依法应没收租赁保证金及水电燃气保证金。乾丰公司据此提交了微信聊天记录及联络函，其中微信聊天记录双方为乾丰公司员工张映萍与林梓贤，张映萍称“贵司已经违约在先，欠租金超过一个月，我们的交流如果没有被双方接洽，则只好按合同办事了”，林梓贤回复“好的”；张映萍“林老板，因为你们没有按时交纳水电管理费等，经公司研究决定，给予没收所有的保证金，并已发出联络函。”乾丰公司于2019年10月15日向林梓贤（宇季）发出的联络函载明“你方自2019年7月1日起即未缴纳水电费、管理费及其他费用，后我司分别于2019年8月19日、2019年8月23日和8月26日多次向你方催缴，但你方仍未缴纳。贵我双方合同已实际解除，因你方违反合同约定，未按照合同约定缴纳水电费、管理费及其他费用，经我司多次催缴后仍没有缴纳，现我司以书面形式通知你方，你方缴纳的保证金按照合同约定予以没收。”对于上述聊天截图，乾丰公司无法提供其原始载体予以核实，经质证，林梓贤上述聊天截图的真实性不予确认。4.庭审中，林梓贤与乾丰公司确认2019年7月的水电费应予以次月即8月缴纳；乾丰公司与中恳公司确认已经解除双方签订的包含涉案商铺在内的租赁合同；林梓贤称其于2019年8月6日知道乾丰公司与中恳公司之间签订的租赁合同已经解除，故其未向乾丰公司缴纳2019年7月的水电费；中恳公司确认其于2019年8月1日告知林梓贤其与乾丰公司之间签订的租赁合同已经解除的事实；林梓贤确认其继续占有使用涉案商铺。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。林梓贤与乾丰公司签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。林梓贤主张解除商铺租赁合同，乾丰公司亦同意解除，本院予以照准。关于涉案合同解除应归责于哪方当事人的问题。因中恳公司解除其与乾丰公司签订的包含涉案商铺的租赁合同，乾丰公司亦未对此提出异议，并明确告知林梓贤实际上无法继续履行租赁合同，导致林梓贤与乾丰公司签订的租赁合同事实上及法律上无法继续履行，故本院认定导致林梓贤与乾丰公司签订的租赁合同的解除应归责于乾丰公司。乾丰公司主张林梓贤未支付2019年7月的水电费，并据此认为双方之间的房屋租赁合同于2019年9月30日解除。对此，本院认为，乾丰公司提交的有关催收水电费的聊天截图，因其未提供原始载体予以核实，且林梓贤亦不认可，故本院对该微信聊天截图不予采信，认定乾丰公司未向林梓贤催收2019年7月的水电费。同时，中恳公司确认其于2019年8月1日告知其与乾丰公司之间签订的租赁合同已经解除的事实，林梓贤据此未支付2019年7月的水电费属于行使履行抗辩权的行为，该行为不构成违约。据此，本院对于乾丰公司的相应抗辩意见不予采纳。基于前述，林梓贤要求乾丰公司返还履约保证金73233.6元及水电支付保证金3344元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。对于林梓贤要求乾丰公司返还2019年8月1日至同年10月17日未实际使用房屋期间的租金58520元的诉讼请求，因林梓贤自认其目前仍占有使用涉案商铺，故该项诉求缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。本院已经支持林梓贤主张解除其与乾丰公司签订的租赁合同的诉求，且林梓贤亦未提供证据证实其于2019年7月31日将其解除合同的通知送达乾丰公司，故本院对于林梓贤主张确认涉案合同于2019年7月31日解除的诉求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告林梓贤与乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司于2018年8月7日签订的中恳星创广场商铺租赁合同、租赁费用补充协议；二、被告乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林梓贤返还履约保证金73233.6元、水电支付保证金3344元；三、驳回原告林梓贤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3001.96元，减半收取1500.98元，诉保费1196元，合计2696.98元（原告已预交），由原告林梓贤负担1168元，被告乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司负担1528.98元[被告乾丰新港（中山）房地产经纪有限公司负担部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告林梓贤]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇一九年十二月二十九日书记员  孙婉霞谭嘉怡