甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初4463号原告(反诉被告)：武威致力万嘉商业管理有限公司（以下简称万嘉公司）。法定代表人：蔡某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，甘肃汇平律师事务所律师。被告(反诉原告)：武威中农圣科生物质燃料有限公司（以下简称中农圣科公司）。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：田某，凉州区法律援助中心律师。原告万嘉公司与被告中农圣科公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日受理后，依法适用简易程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理,案件在庭审期间中农圣科公司提出反诉。原告万嘉公司委托诉讼代理人王某、被告中农圣科公司法定代表人赵某及其委托诉讼代理人田某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万嘉公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，被告立即交还所租赁的商铺；二、请求依法判令被告支付原告商铺租赁费26143.92元、市场综合管理费5506元，上述款项合计31649.92元（上述费用均自2019年8月23日起按合同约定暂计算至起诉之日，即2020年4月23日）；三、请求依法判令被告自2020年4月23日起以所租赁面积99.03㎡为基数，分别按照33元/月/㎡、6.95元/月/㎡向原告支付商铺租赁费和市场综合管理费至商铺交付之日止；四、请求依法判令被告向原告支付违约金5063.98元。事实与理由：2018年8月10日，原、被告签订商铺租赁合同，约定由被告承租原告经营的万嘉国际广场××栋商铺。合同履行期间，原告于2019年6月将市场租金进行了调整，被告承租商铺所在区域内的租金由29元/月/㎡调整为33元/月/㎡。2019年8月22日租赁期限届满后，原告书面通知被告解除双方租赁合同关系，收回商铺不再续租，但被告至今仍占用商铺，拒绝办理退铺手续。现被告拖欠2019年8月23日起至今的商铺租赁费26143.92元（99.03㎡×33元/月/㎡×8月）、市场综合管理费5506元（99.03㎡×6.95元/月/㎡×8月）。经原告多次索要无果，遂提起诉讼。中农圣科公司辩称，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。双方签订的合同已于2019年8月22日届满，经双方协商，租赁合同已经解除，因被告在租赁之初对毛坯房屋进行了装修，支出装修费用15万余元，合同届满后，原告要求解除合同，被告也同意，但对房屋装修费用未达成一致意见，被告于2019年9月24日将房屋腾空，再未使用，所以双方之间的合同已于2019年9月24日解除，故被告不再支付租赁费。中农圣科公司向本院提出反诉请求：要求万嘉公司向中农圣科公司支付装修损失79200元。万嘉公司针对中农圣科公司提出的反诉请求辩称，本案双方就装饰装修费用明确进行了约定，且中农圣科公司存在违约行为，故装饰装修损失应由中农圣科公司自行承担。因被告未向原告交付商铺，所以收取的押金9000元原告未予退还。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：一、万嘉公司出示双方于2018年8月10日签订的商铺租赁合同一份，证明目的：1.证明被告承租原告经营的位于万嘉国际广场××栋商铺，总建筑面积为99.03㎡，租赁期限自2018年8月23日起至2019年8月22日止；2.证明被告每年向原告交纳市场综合管理费的计算依据为6.95元/月/㎡的事实；3.现租赁期限已届满，被告既不腾退房屋，亦不交纳相关费用的行为已构成违约的事实。经质证，中农圣科公司对该组证据的真实性无异议，但万嘉公司并未向中农圣科公司提供该合同，对证明目的不予认可,况且合同已经履行完毕，双方已解除了租赁合同关系。本院认为，万嘉公司出示的该组证据来源合法，内容真实，除违约金约定过高外，其他内容能证明本案相关案情事实，故确认其证明效力。二、万嘉公司出示通知存根复印件两份，证明租赁期限届满后，原告多次书面通知中农圣科公司不再续租，要求中农圣科公司腾退商铺的事实。中农圣科公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议,认为该通知恰恰证明双方已于2019年9月24日解除租赁合同关系的事实。本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，中农圣科公司认为双方租赁合同关系已解除的质证意见与案情事实不符，本院不予采信，对该组证据的证明效力予以确认。三、万嘉公司出示照片一张，证明原告于2019年6月将商业区租金进行调整并进行公示，中农圣科公司所承租商铺由29元/月/㎡调整为33元/月/㎡。中农圣科公司对该组证据质证后认为双方已解除合同，与其无关，况且，调整物价须有物价部门的批复。本院认为，万嘉公司出示的该组证据经中农圣科公司质证后不认可，万嘉公司亦未举证证明调整租金有合法依据,故本院不予确认其证明效力。四、中农圣科公司出示双方于2016年5月23日签订的2017年度的租赁合同原件一份，证明双方租赁合同是以“一年一签”的方式签订，合同签订后被告对房屋进行装修添物的事实。万嘉公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同中明确约定了装修费用的承担问题，而且本案原告提起诉讼的依据是2018年度的合同，该证据与本案无关。本院认为,中农圣科公司出示的该组证据，系已履行完毕的合同，且其证明双方签订的合同中对装修费用约定不明的证明目的与合同内容不符，故对其证明效力不予确认。五、中农圣科公司出示双方于2017年11月20日签订的2018年度的租赁合同原件一份，证明中农圣科公司对房屋进行了装修，两份合同进一步证明双方合同对装修费用约定不明的事实。万嘉公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同中明确约定了装修费用的承担问题，而且本案原告提起诉讼的依据是2018年度的合同，该证据与本案无关。本院认为，中农圣科公司出示的该组证据，系已履行完毕的合同，且其证明双方签订的合同中对装修费用约定不明的证明目的与合同内容不符，故对其证明效力不予确认。六、中农圣科公司出示装修合同一份、消防安全责任书一份、原告发布的施工人员管理规定一份，证明中农圣科公司对房屋进行装修时是经原告同意并授权才进行的，还证明中农圣科公司装修房屋花费158400元的事实。经质证，万嘉公司对真实性无异议，对证明目的有异议,认为仅有装修合同不能证明中农圣科公司装修涉诉房屋花费了158400元,中农圣科公司装修房屋是在2016年，但双方2016年的租赁合同已履行完毕,合同对装修费用的承担进行了明确约定，装饰装修费用不应由原告承担。本院认为,中农圣科公司出示该组证据的证明目的，与双方合同约定的装修费承担相关条款相矛盾，亦不能证明中农圣科公司装修商铺确已花费158400元。七、中农圣科公司出示2020年2月26日其向万嘉公司送达的告知书一份，证明中农圣科公司多次书面要求万嘉公司解决装修费用问题，但万嘉公司一直未解决，也证明双方租赁合同关系已于2019年9月24日解除的事实。经质证，万嘉公司对真实性无异议，对证明目的不予认可,认为该告知书不足以证明双方的租赁合同关系已解除，现在涉诉房屋仍由中农圣科公司上锁、占有。本院认为，中农圣科公司出示该组证据证明双方的租赁合同关系已解除与“现在涉诉房屋仍由被告上锁、占有”的事实相矛盾，故对其证明效力不予确认。八、中农圣科公司出示录音六份，证明中农圣科公司多次与原告协商解决装修费用问题，且向原告送达了告知书，但原告至今不予解决装修费用的事实。经质证，万嘉公司认为中农圣科公司出示的录音仅仅是双方对解除合同协商的意思表示，仅表明中农圣科公司正在对商铺进行腾退，中农圣科公司也认可原告对租金进行了调整，至今房屋仍由中农圣科公司上锁，但并不能证明双方之间的租赁合同关系已解除，也不能证明中农圣科公司已将商铺交付给原告。本院认为，该组证据仅能证明双方对解除租赁合同关系进行磋商的事实,不能确认中农圣科公司认可原告对租金进行了调整。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年8月10日，万嘉公司作为甲方（出租方）与乙方中农圣科公司（承租方）签订商铺租赁合同，由中农圣科公司租赁万嘉公司位于万嘉国际广场1栋1层158、159、160号商铺，总建筑面积99.03㎡，用于经营品牌“中农圣科”五金。该合同约定：“1、合同期为2018年8月23日至2019年8月22日止，总租金为34462元，市场租金及市场综合管理费以一年为一个计费期，租金计算标准为29元/月/㎡，市场综合管理费（包括但不限于物业管理费、代收采暖费、公摊水费等）收费标准为6.95元/月/㎡；首期市场综合管理费应于商铺交付之日支付，除首期市场综合管理费外，乙方应在每个计费期结束前30日内向甲方交纳下一个计费期的市场综合管理费，如果乙方拖延支付应付的市场综合管理费超过15日，甲方有权暂停该商铺的一切物业服务，因此产生的后果由乙方承担。2、租赁关系期限内，乙方延期向甲方交纳其应付款项或费用，甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之五计算。3、双方权利义务约定，甲方有权在本合同期满之日起收回乙方所承租的商铺；合同期满或因乙方的责任导致租赁关系提前终止的，乙方不得拆除固定装修或要求甲方补偿装修费用；本合同期满，乙方享有优先承租权，须在租期届满六十日前与甲方另行达成书面续租协议，未按时达成续租协议的，甲方有权无偿收回商铺，另行出租。4、违约责任……”等。合同签订后，双方履行至2019年8月22日租赁期限届满，中农圣科公司既不交纳涉诉商铺租金及市场综合管理费，又不与万嘉公司继续签订书面租赁合同，并仍占用涉诉商铺。万嘉公司于2019年8月25日向中农圣科公司发出内容为“您租赁的1栋1层158、159、160号商铺，租期2018年8月23日至2019年8月22日，根据双方签订的合同及相关文件，我公司通知与您解除合同，收回铺面，请您在2019年8月30日之前来万嘉广场A区15栋2层市场管理部办理退铺手续，逾期所造成的损失均由您自行承担”的通知，但2019年8月30日过后中农圣科公司未向万嘉公司办理退铺手续。万嘉公司又于2019年9月24日向中农圣科公司再次发出内容为“您租赁的1栋1层158、159、160号商铺，租期为2018年8月21日至2019年8月22日，现租赁期已到，根据双方签订的合同及相关文件，你未按市场合同约定执行相关规定。我公司多次通知你办理退铺手续，现我公司正式通知与您解除合同，请您在9月26日之前来万嘉国际广场A区15栋2层市场管理部办理退铺手续，并限期在发出通知后3日内清空商铺内可移动物品，将该商铺交给武威致力万嘉商业管理有限公司。如若逾期，视为你放弃该商铺所有物品，由此造成的损失均由您自行承担”的通知，但2019年9月26日过后中农圣科公司仍未向万嘉公司办理退铺手续。2020年2月26日，中农圣科公司向万嘉公司发出告知书，告知涉诉商铺内的物品已腾空，要求万嘉公司对其装修损失进行赔偿，但涉诉商铺房门仍由中农圣科公司上锁，未与万嘉公司办理商铺移交。万嘉公司与中农圣科公司协商解除租赁合同、退还租赁商铺，并要求支付拖欠租金和市场综合管理费无果，向本院提起诉讼。案件审理中，中农圣科公司认为万嘉公司应对其装修费用进行补偿，遂提出反诉。另查明：1、中农圣科公司和万嘉公司于2016年5月23日签订了商铺租赁合同，对涉诉商铺开始租赁经营，租赁期限为2016年5月23日至2017年8月22日止；2、2017年11月20日，中农圣科公司与万嘉公司又签订了商铺租赁合同，约定对涉诉商铺由中农圣科公司租赁经营，租赁期限为2017年8月23日至2018年8月22日止。本院认为，中农圣科公司与万嘉公司订立的商铺租赁合同系双方真实意思表示，除约定的违约金过高外，其他媒体未违背法律强制性规定，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。商铺租赁合同履行期限届满后，双方未续签合同，但商铺仍由中农圣科公司占用至今，在此期间双方形成不定期租赁合同关系。中农圣科公司未履行给付租赁费、市场综合管理费的义务，以其实际行为表示不继续履行租赁合同，现万嘉公司要求依法解除与中农圣科公司之间的商铺租赁合同关系，并由中农圣科公司交还涉诉商铺的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。万嘉公司诉请中农圣科公司支付自2019年8月23日至2020年4月23日的商铺租赁费26143.92元，因万嘉公司未举证证明调整租金按33元/月/㎡收取有合法依据,故从2019年8月23日起涉诉商铺租赁费仍按29元/月/㎡计算，至2020年4月23日的商铺租赁费合计为22974.96元。万嘉公司诉请中农圣科公司支付自2019年8月23日至2020年4月23日的商铺市场综合管理费5506元，有事实和法律依据，本院予以支持。万嘉公司诉请中农圣科公司支付自2020年4月23日起的租赁费用至商铺交付之日止，应以所租赁面积99.03㎡为基数，分别按照29元/月/㎡、6.95元/月/㎡计算，由中农圣科公司向万嘉公司支付商铺租赁费和市场综合管理费。万嘉公司诉请判令中农圣科公司支付违约金5063.98元，但未举证证明该违约金数额系中农圣科公司占用房屋期间对其造成的实际损失，本院依法予以调整由中农圣科公司自2019年8月23日起按中国人民银行同期贷款利率向万嘉公司支付违约金至欠款付清之日止。中农圣科公司辩称“双方签订的合同已于2019年8月22日届满，经双方协商租赁合同于2019年9月24日解除，中农圣科公司不应再支付租赁费用，故万嘉公司的诉讼请求不能成立，应予驳回”，因涉诉商铺至今仍由中农圣科公司上锁占用，中农圣科公司未向本院提交其向万嘉公司办理移交商铺及双方已解除租赁合同不再承担合同义务的相关证据，故对中农圣科公司的该项辩称主张不予支持。中农圣科公司反诉请求万嘉公司支付装修损失79200元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，因本案双方签订的商铺租赁合同明确约定“合同期满或因乙方的责任导致租赁关系提前终止的，乙方不得拆除固定装修或要求甲方补偿装修费用”，现双方签订的租赁合同期满，双方未续签租赁合同，形成不定期租赁合同关系，而中农圣科公司拒不交纳租赁费、市场综合管理费已构成违约，故中农圣科公司的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。万嘉公司对中农圣科公司反诉请求的辩称意见有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除武威致力万嘉商业管理有限公司与武威中农圣科生物质燃料有限公司之间租赁武威市万嘉国际广场1栋1层158、159、160号商铺的不定期租赁关系；武威中农圣科生物质燃料有限公司于本判决书生效后10日内将该商铺腾退、返还给武威致力万嘉商业管理有限公司(武威中农圣科生物质燃料有限公司在交付商铺时可以将自己装饰、装修的自由可移动的设备拆除、带走，但不得拆除固定装修、毁坏商铺结构，武威致力万嘉商业管理有限公司对武威中农圣科生物质燃料有限公司装饰装修费用不承担补偿义务)；二、武威中农圣科生物质燃料有限公司于本判决书生效后10日内向武威致力万嘉商业管理有限公司支付2019年8月23日至2020年4月23日的商铺租赁费22974.96元、市场综合管理费5506元，合计28480.96元；三、武威中农圣科生物质燃料有限公司于本判决书生效后10日内向武威致力万嘉商业管理有限公司支付自2020年4月23日起至商铺实际腾退之日止占用涉诉商铺的租赁费（按29元/月/㎡计算）和市场综合管理费（按6.95元/月/㎡计算）；四、武威中农圣科生物质燃料有限公司于本判决书生效后10日内向武威致力万嘉商业管理有限公司支付违约金，违约金以上述二、三项欠款为基数，自2019年8月23日起按中国人民银行同期贷款利率计付至上述二、三项欠款付清之日止；五、驳回武威中农圣科生物质燃料有限公司的反诉请求。案件受理费720元，减半收取360元，由武威中农圣科生物质燃料有限公司负担；反诉案件受理费890元，由武威中农圣科生物质燃料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及诉讼代理人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 金卫平二〇二〇年七月十五日书记员 冯中山