福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终847号 上诉人（原审被告）：翁德金，男，1972年4月26日出生，汉族，居民，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈永辉、罗威，福建合伦律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：张永余，男，1955年9月6日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：程致远、罗静岑，福建力涵律师事务所执业律师。 原审第三人：龙岩市恒昌房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西城登高西路**（富山国际中心）****，统一社会信用代码913508005831301996。 法定代表人：刘伟光，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘微微、林淑芳，福建瀛楠律师事务所执业律师。 上诉人翁德金因与被上诉人张永余及原审第三人龙岩市恒昌房地产开发有限公司担保物权纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人翁德金的委托诉讼代理人陈永辉，被上诉人张永余的委托诉讼代理人程致远、罗静岑，原审第三人龙岩市恒昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘微微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翁德金上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人张永余的起诉或者诉讼请求。事实和理由：一、本案案涉租赁合同的实际承租人系龙岩科特商贸有限公司而非上诉人翁德金，上诉人翁德金非本案一审适格被告，一审判决认定事实和适用法律错误，请求驳回被上诉人的诉请。（一）一审法院认定翁德金以承租人身份和龙岩市恒昌房地产开发有限公司（以下简称“恒昌公司”）签订《宝佳广场租赁合同》及相关《补充协议》实属有误，并仅仅以此证据来认定翁德金为涉案场地的承租人属于认定事实错误，应当结合双方补充签订的《租赁协议书》等证据认定实际承租人为龙岩科特商贸有限公司（以下简称“科特公司”）而非上诉人翁德金，应当由科特公司承担该租赁合同中承租人的责任。1.翁德金作为发起人，以设立中公司的名义对外签订租赁合同，承租人的责任应由科特公司承担。2.即便法院认为本案符合《〈公司法〉若干问题的规定(三)》第二条规定且相对人享有“选择权”的话，那么，由于在翁德金签订《宝佳广场租赁合同》及相关《补充协议》后，双方又补充签订了两份《租赁协议书》，重新选择并确认了由科特公司作为租赁合同的承租人并由科特公司履行合同相关义务，故理应由科特公司承担案涉合同责任，因此，在恒昌公司已经通过合同选择了科特公司为承租人的情况下，不得反悔再次选择请求翁德金承担责任，故一审判决作出“恒昌公司已经明确表示向翁德金主张权利，即恒昌公司已选择向翁德金请求承担合同责任。因此翁德金是本案的适格被告”的认定，属于认定事实和适用法律错误的。（二）被上诉人据以起诉的权利来源系建立在抵押人与承租人设立的合法有效的租赁合同基础之上，应当严格根据案涉租赁合同法律关系进行诉讼，其享有的请求权不得违背、超越该租赁合同中出租人的请求权范围，不得违背诚信和客观实际，滥用诉权侵害上诉人的合法权益。二、假如，一审法院认为应当根据2013年6月7日签订的《宝佳广场租赁合同》、《补充协议》及补充签订的《租赁协议书》等证据来认定抵押物的承租人系上诉人翁德金个人，且被上诉人起诉的被告主体适格，那么，由于翁德金个人没有实际接收、使用该租赁物，也就没有支付租金的义务，故也应当驳回被上诉人的诉请。三、案涉租赁合同的租赁物为不动产，不适用于被上诉人起诉所依据的法律，应当驳回其诉请。四、即便被上诉人可以依据上述法律规定提起诉讼，也应当是适用于法律关系事实清楚、孳息数额明确无争议的租赁关系，而对于争议明显的本案租赁关系，应当待案涉租赁合同纠纷通过诉讼等方式解决，承租人结欠租金数额确定后再提起本案诉讼。故本案应当先驳回起诉或者中止诉讼，待案涉租赁纠纷解决之后再起诉或者恢复诉讼。五、即便被上诉人可以依据《物权法》一百九十七条规定提起诉讼，那么还必须正确处理如下几种情形。（一）《物权法》第一百九十七条规定的“实现抵押权的情形”不是指被上诉人起诉刘根东等人民间借贷的诉讼阶段，而是指被上诉人依据调解书申请强制执行后需要对抵押物进行查封拍卖的阶段；“扣押之日”不是指民间借贷案件期间法院作出保全裁定的2014年10月24日，而是指申请执行后法院送达（2015）岩执字第239号执行裁定的2017年2月24日，即从2017年2月24日起被上诉人才获得相关请求权的资格。1.诉讼财产保全是为了防止债务人转移财产，保障今后生效文书得以顺利执行，抵押权的实现是指通过拍卖、变卖、折价等方式将抵押物变价并使抵押权人优先受偿，因此，法院依据被上诉人在民间借贷案件中申请财产保全所作出的裁定，不属于被上诉人“实现抵押权情形”。事实上，被上诉人的民间借贷案件后来已经通过调解方式结案，那么之前的保全裁定除非当事人有特别约定，否则将随着案件调解结案也应当依法予以解除，这也说明依据保全裁定的扣押并非实现抵押权的扣押。2.从另一方面看，对于人民法院依据审理阶段的保全裁定扣押的抵押物，假如也赋予抵押权人请求支付租金的权利，那么无异于对抵押人“先予执行”，这显然违背法律。因此，被上诉人获得请求承租人向其支付租金的权利资格的日期，不是人民法院根据诉讼保全裁定的2014年10月24日，而应当是龙岩市中级人民法院在被上诉人申请执行阶段依据（2015）岩执字第239号裁定采取查封之日的2017年2月24日。龙岩法院执行法官于2018年4月25日执行笔录中告知承租人：1、法院于2017年2月张贴公告（据此按推算，公告的内容应当是告知2017年2月24日这份执行阶段查封裁定等事宜）；2、自法院（此次）查封之日起，有义务将租金应交至法院（本次笔录，法官仅告知承租人有向法院支付租金的义务，但未明确要求上诉人将查封之日起的租金支付给法院）。执行法官的上述笔录内容也体现了上述原则，即从执行阶段的查封之日起，抵押权人才获得该支付请求权资格。（二）被上诉人虽从“扣押之日”2017年2月24日起享有请求权的资格，但并不说明其从该日期起就享有租金收取权，根据法律规定，抵押权人还必须通知承租人，否则不享有收取权，即应当从抵押权人向承租人发出通知之日后才开始享有租金收取权，而且该被请求支付的租金应当是承租人收到通知之后新产生的租金。本案中，除了执行法院于2018年7月11日通知承租人向法院支付2018年4月25日后新产生的租金外，抵押权人一直没有按照法律规定向上诉人发出支付通知，而有证据证明被上诉人发出通知的时间应认定为一审法院送达起诉状副本之日，但承租人在该日期之前就已经解除租赁合同并腾房搬迁，不再发生新的租金，故应驳回被上诉人诉请。（三）退一步说，假如“抵押权的效力”允许“溯及”到法院扣押之日，则也应当适用诉讼时效规定，认定2017年3月1日之前的租金已经全部超过诉讼时效。一审法院不予采纳上诉人的时效抗辩请求，是适用法律错误，应予纠正。（四）被上诉人享有抵押权的房屋总面积合计约为2100平方米，被上诉人没有证据证明其享有抵押权的房产包含在《宝佳广场租赁合同》约定的3500平方米范围之内，应驳回其诉请；即便有证据证明，那么其享有抵押权的房产面积也远低于上述租赁合同标的物面积，对于超过抵押物面积部分的场地租金不适用《物权法》第一百九十七条第一款规定，被上诉人对其不享有“抵押权的效力”及于该部分租金的权利，应予驳回。（五）租赁合同实际上于2018年10月28日终止，一审判决认为“案涉租金截止日期认定应以恒昌公司陈述的时间，确认为2018年11月8日为宜”是错误的。（六）即便被上诉人有权提起本案诉讼，那么承租人支付的履约保证金50万元亦应当扣抵租金或者预先扣除。被上诉人以所谓的实际履行的合同是《宝佳广场租赁合同》及其补充协议为由，主张翁德金是实际承租人，一审判决第15页也以“恒昌公司与案外人科特公司签订两份《租赁协议书》，无论是租赁期限、免租期、起租日期的约定与实际履行情况不符，翁德金、科特公司均未按上述租赁协议书履行义务，同时结合翁德金提交的2018年10月26日《解除合同通知书》中第一点的通知内容亦可证实上述情况...”为由,认定恒昌公司可以（再次）选择向翁德金主张支付租金，该理由均系对民事法律关系要素以及本案总体事实进行相互切割、“断章取义”的片面认识，是错误的。我们知道，任何一个民事法律关系都包括民事法律关系主体、内容和客体三个要素。纵观本案前后签订的多份合同、合同内容、实际租用人等事实，即便租金数额、支付方式、免租日期等租赁法律关系的“内容”要素系按照《宝佳广场租赁合同》及其补充协议为主，但也绝不能以此否认法律关系“主体”要素之一的承租主体可以因当事人的其他法律行为而发生变化且实际上已经发生了变化的事实，2018年10月26日科特公司发出的《解除合同通知书》中的第一点反而可以佐证合同承租主体实际上已经重新确认、选择成科特公司的事实；被上诉人所谓的“实际履行的合同是《宝佳广场租赁合同》及其补充协议”，该主张仅片面强调了租赁法律关系三个要素中的“内容”要素，而割裂了本案其他证据和事实，欲以单纯“内容”要素来简单地“绑架”本案实际上的“主体”要素。该做法不但草率，而且不符合合同主体可以重新确认、选择的法律规定，也与本案实际不符。因此，即便本案租赁法律关系的部分“内容”要素系按《宝佳广场租赁合同》及其补充协议来执行，但纵观本案证据和实际，其“主体”要素应当按照后来补偿签订的《租赁协议书》来执行，认定科特公司为本案实际承租主体。一审认定错误，应予纠正。因此，我国《民法通则》第三十八条规定“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人”，第四十三条规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。故翁德金签订的案涉租赁合同，应由科特公司承担责任。 张永余辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持，具体理由如下：一、上诉人翁德金是本案适格的诉讼主体，其应当按照与恒昌公司实际履行的《宝佳广场租赁合同》及《宝佳广场租赁合同补充协议》承担合同责任。1.上诉人翁德金以承租人的身份分别于2013年6月7日、2014年4月9日与恒昌公司签订《宝佳广场租赁合同》、《宝佳广场租赁合同补充协议》（以下简称“案涉合同”），上诉人与第三人自始认可案涉合同的效力。上诉人也依照案涉合同的约定分别于2013年4月9日、2013年4月23日支付第一季度的租金及50万的履约保证金。而且，2018年4月25日龙岩市中级人民法院执行局做的执行笔录中，上诉人翁德金自始未提出承租主体的问题，亦未向中院执行局提交以科特公司为签订主体的两份《租赁协议书》，翁德金认可其系案涉租赁物的承租人、实际使用人，并明确向贵院执行法官提出继续履行案涉合同的意愿。因此，从合同相对性原则和名义主义原则出发，选择上诉人翁德金作为合同相对人要求其履行合同义务合法有据。2.两份倒签的《租赁协议书》并不构成恒昌公司对承租主体的追认，更不构成合同相对主体的变更。首先，原审中，上诉人的代理人明确承认两份《租赁协议书》是倒签的，并未实际履行，是为了证明租赁场所的位置而签订的，代理人在两次庭审中不一致的陈述违背了禁止反言的原则。其次，两份《租赁协议书》分别签订于2013年3月20日、2016年6月24日，签订时间与实际不符，而且，两份《租赁协议书》中的租赁期限、装修免租期、经营免租期、起租日的约定与均实际履行情况不符，该协议不是上诉人与第三人真实的意思表示。尤其是2016年6月24日签订的《租赁协议书》约定的租赁期限2016年6月24日起算，实际上，2016年6月，上诉人翁德金早已实际占有并使用案涉租赁物。再次，上诉人翁德金混同了经营关系和租赁关系。科特公司使用了租赁物，在案涉租赁物上从事经营活动，仅能证明租赁物由科特公司占有、经营，并不等同于科特公司与恒昌公司之间形成有效的租赁关系，租赁物的用途并不影响上诉人翁德金和第三人恒昌公司之间的租赁关系。3.即使翁德金是以设立公司为目的签订案涉合同，也应当允许和保护合同相对人坚持合同的相对性和名义主义原则，向发起人主张合同权利，更不得强迫合同相对人必须选择公司作为承租人承担合同责任。根据《民法总则》第七十五条规定“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，因此，公司取代发起人成为合同主体应同时满足：1.成立后的公司愿意成为合同主体；2.合同相对人愿意接受公司作为合同主体，上述选择是双向的，且只能由公司和合同相对人分别行使，翁德金既不能强迫公司承担合同责任、也不能强迫合同相对人必须接受公司担责。是要求发起人还是公司承担合同责任，选择权在合同相对人一方，发起人无权强迫合同相对人必须选择公司承担责任，此举显属逃避合同责任。鉴于本案中恒昌公司已经明确表示向翁德金主张权利，且从以往恒昌公司数次向翁德金个人催告租金的行为也能看出，恒昌公司已经选择向翁德金请求承担合同责任，故上诉人张永余当然有权请求翁德金支付尚欠租金。二、根据《物权法》第一百九十七条的规定，自案涉租赁物被法院首次查封之日起，张永余对该租赁物享有的抵押权已依法及于租金，原告有权对租金行使优先权，且案涉租赁物的租金数额应为4122048元。1.答辩人可根据《物权法》第一百九十七条的规定直接提起本案诉讼。本案中，答辩人享有的是担保物权，自债务人（本案第三人恒昌公司）不履行到期债务起，答辩人即可对案涉租赁物的租金主张权利。案涉租赁物于2014年10月24日被龙岩市中级人民法院查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2008）第四条的规定，“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施……”，及第二十二条规定，“查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息”，因此，答辩人有权自被查封的案涉租赁物的租金主张享有优先受偿权。2.案涉租赁物的租金计算应当以实际履行的案涉合同为依据。上诉人及答辩人均认可案涉合同是生效且双方已实际履行，因此，应当依据案涉合同约定的每月每平方米32元的标准进行计算。3.租金的起止点应当自2015年2月1日至2018年11月8日。因恒昌公司未履行到期债务，致使其被依法起诉，诉讼过程中，答辩人张永余申请龙岩市中级人民法院于2014年10月24日对涉案租赁物进行保全查封，从该日起，上诉人即享有该抵押物的孳息。上诉人抗辩称《物权法》第一百九十七条规定中“扣押之日”必须依据法院生效判决进行的执行程序，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条的规定，“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外”，保全裁定进入执行程序后可直接转为执行依据，因此上诉人享有优先权的租金应当自被“扣押之日”即从2014年10月24日起计算。因2014年10月1日至2015年1月31日为免租期，因此享有优先权的租金起算点应从2015年2月1日开始计算。庭审中，恒昌公司陈述搬离案涉租赁物是2018年11月8日，因此租金应当自2015年2月1日计算至2018年11月8日。4.答辩人张永余的抵押权效力及于案涉合同的全部租金，不应对租赁物的面积进行区分。享有优先权租金的面积应根据双方实际履行的案涉合同约定的3500平发米面积计算。案涉合同约定的租赁物面积共计3500平方米，虽然6本房产证（房产证证号：201403402-07）的建筑面积仅有2100平方米，但1400平方米的公共区域面积的租赁物不能独立存在，其必须依附于6本房产证才能享有对应的占有、使用、收益等权利。当案涉租赁物统一出租给上诉人时，其在享有3500平方米租赁物使用权的同时，也应按照租赁合同的约定支付同等面积的租金。三、《物权法》第一百九十七条规定中的“通知”系对抗要件，并非生效条件，因上诉人翁德金自案涉租赁物于2014年10月24日被扣押起就未向恒昌公司支付任何租金，抵押权的效力依法应及于翁德金欠付的全部租金。《物权法》第一百九十七条中关于抵押权人通知行为的法律后果系抵押权的效力及于法定孳息的对抗要件，即未通知的效果只是不得主张清偿义务人（上诉人）已为之的清偿无效。因此，案涉租赁物的抵押权自2014年10月24日租赁物被龙岩市中级人民法院查封之日起已经及于案涉租金，抵押权人（上诉人）是否通知案涉租金的清偿义务人（上诉人），并不影响抵押权及于孳息的效力，故未通知仅意味着若上诉人翁德金因不知案涉租赁物被扣押，而将租金支付给恒昌公司时，上诉人张永余不得主张该清偿无效。另外，该通知行为与《合同法》第八十条规定的债权让与时的通知行为，均具有防止发生债务人错误给付的目的。反观本案，自案涉租赁物被查封之日起，上诉人未支付任何租金，未通知并不会导致上诉人翁德金发生错误给付的后果，因此，上诉人有权请求翁德金将案涉租赁物被扣押之日起的租金向上诉人支付，并享有优先权。四、上诉人翁德金以第三人恒昌公司在《宝佳广场租赁合同》的履行期间存在违约行为，因此拒付租金的抗辩理由不能成立。1.上诉人在答辩时主张恒昌公司存在违约行为不是事实，上诉人所谓的违约情形在案涉合同中并无约定。上诉人答辩时，主张因恒昌公司未积极开展招商活动、未进行统一运营管理导致人流量极低、卫生无人打扫、设施设备未及时维修、事故频发等原因拒付租金，然而，上诉人主张的上述违约责任，并非恒昌公司的合同义务，更非出租人的法定义务，且卫生、安保等属于物业公司的职责，与恒昌公司无关。上诉人应另行主张。2.《宝佳广场租赁合同》中未约定存在违约行为可拒付全部或部分租金的情形。两份倒签的《租赁协议书》并非双方实际履行的合同，其仅作为租赁场所的证明办理登记使用。双方实际履行的《宝佳广场租赁合同》中仅约定了免租期，并未对恒昌公司存在违约行为时，上诉人有权拒付或减少相应租金的约定，且上诉人所谓的违约行为，并不是事实。3.上诉人未举证证明恒昌公司在合同履行期间存在违约行为，应当承担举证不能的不利后果。庭审中，上诉人均未提供证明恒昌公司在租赁期间存在违约责任的直接证据，根据《民事诉讼法》的规定，其应当承担举证不能的不利后果。五、本案的诉讼时效并未超过。上诉人以各租金是独立存在为由主张部分租金超过诉讼时效，但该独立性并不足以否认租金债务的整体性，若从每一期租金债务履行届满之日分别计算诉讼时效，不仅割裂整体租金的关联性，更不利于保护债权人，也浪费了司法资源。而且，2018年4月25日的执行笔录中，上诉人翁德金也承认了欠付租金的事实，这也足以引起诉讼时效的重新起算的法律后果。综上，答辩人认为，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当依法予以维持。 龙岩市恒昌房地产开发有限公司述称，同意被上诉人的答辩意见，2016年6月24日的那份租赁协议书，不是恒昌公司签的。对比2013年3月20日的和2016年6月24日的这两份协议书可以看出，这两个协议书公章盖的位置和手写的位置是完全一致的，所以2016年6月24日协议书是上诉人伪造的。 张永余向一审法院起诉请求：1.判令翁德金立即向张永余支付自2015年2月1日起至2018年11月8日止的租金共计4122048元；2.张永余对恒昌公司所有坐落于龙岩市新罗区西陂街道双洋东路102号（宝佳广场）-1层01、02、03、04、05、06号商铺（房屋所有权证号201403402、201403403、201403404、201403405、201403406、201403407）享有的优先受偿权效力及于上述租金。 一审法院认定事实：2013年8月7日至2014年3月11日期间，刘根东先后向张永余借款4400万元。2014年4月29日，恒昌公司将坐落于龙岩市新罗区西陂街道双洋东路102号（宝佳广场）-1层01、02、03、04、05、06号商铺（房屋所有权证号201403402、201403403、201403404、201403405、201403406、201403407）为刘根东上述借款提供抵押担保，并依法办理抵押登记手续（龙房他证字第××号）。2013年6月7日，恒昌公司（出租方、甲方）与翁德金（承租方、乙方）签订《宝佳广场租赁合同》一份，约定甲方将坐落于龙岩市新罗区西陂街道双洋东路102号（宝佳广场）-1层房产（即上述抵押物）出租给乙方使用，租赁面积为3500平方米；租赁期限为12年，自2014年5月1日起至2026年4月30日止；租金及支付方式为自2014年5月1日起至2018年4月30日共四年，每月每平方米32元，月租金为11.2万元；自2018年5月1日起租金每两年递增8%，即自2018年5月1日起至2020年4月30日，每月每平方米34.56元，月租金为120960元，自2020年5月1日起至2022年4月30日，每月每平方37.32元，月租金为130620元，依此类推；租赁期间内，租金以每3个自然月为一个计租期，乙方应在每一季度第一个月5日前支付甲方租金等。2014年4月9日，恒昌公司（出租方、甲方）与翁德金（承租方、乙方）签订《宝佳广场租赁合同补充协议》一份，约定原合同中第二条2.2条更改为2014年6月30日前为乙方的装修免租期，另甲方同意给予乙方自2014年7月1日起13个月经营免租期，该免租期分3年给予，即租赁第一年的经营免租期为2014年10月1日起到2015年1月31日止；租赁第二年的经营免租期为2015年10月1日起至2016年1月31日止，租赁第三年的经营免租期为2016年10月1日起至2017年2月28日止；乙方在装修免租期和经营免租期内免交租金，但应承担免租期内房产物业管理费、水电费等各项费用及因进场施工发生的其他相关费用；乙方应在2014年4月10日前将第一个计租期（2014年7月1日至2014年9月30日）租金33.6万支付甲方；合同还就双方其他权利义务进行了补充约定。上述两份合同签订后，翁德金仅向恒昌公司缴纳了第一个计租期租金，其余租金未付，经恒昌公司多次催要未果。因张永余与刘根东、恒昌公司民间借贷纠纷一案，龙岩市中级人民法院于2014年10月24日根据张永余申请依法查封了上述抵押物，并于2015年8月18日作出（2014）岩民初字第332号《民事调解书》，确认刘根东等人应于2015年8月27日前归还张永余借款本金39516666.67元，以及该款自2014年4月25日起至款清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的利息；若刘根东等人未按前述约定履行，张永余有权申请拍卖、变卖恒昌公司提供的抵押物，同时有权以前述抵押物拍卖、变现所得价款优先受偿。上述调解书经送达各方当事人且已发生法律效力，后因刘根东未按前述调解书确定的内容履行义务，张永余于2015年8月28日向龙岩市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2015）岩执字第239号。龙岩市中级人民法院已在抵押物现场张贴公告并通知翁德金将未付租金交至法院，但翁德金并未履行。张永余认为，抵押物已由恒昌公司出租给翁德金并产生租金这一法定孳息，而张永余作为抵押物的抵押权人，已申请法院查封了抵押物，根据《物权法》第一百九十七条第一款规定，自抵押物被查封之日起，张永余有权收取该抵押物法定孳息。翁德金作为抵押物的承租人，仅向恒昌公司支付了第一计租期租金，且其欠付租金行为发生在抵押物被法院查封之后，因此翁德金应清偿张永余自2015年2月1日起未按合同约定支付的全部租金，故张永余诉至法院，请求判如所请。另查明，2013年4月23日，翁德金的农业银行账户向恒昌公司的账户转汇50万元，注明用途为超市租赁定金。2013年6月7日，恒昌公司（出租方、甲方）与翁德金（承租方、乙方）签订《宝佳广场租赁合同》，亦约定：4.1本协议签订时乙方应向甲方支付伍拾万元整作为该合同的履约保证金。如乙方违约，甲方无条件没收乙方已缴纳的履约保证金。如甲方违约，甲方应赔偿人民币伍拾万元给乙方。4.2本合同经甲乙方双方签字盖章后，乙方缴纳的定金伍拾万元自动转为本合同履约保证金。（乙方缴纳定的时间为2013年4月23日）。10.2乙方的违约责任（1）乙方拖欠租金，应根据实际所欠金额按日万分之伍支付滞纳金…同日，恒昌公司出具《收款收据》一份，其中备注“此履约保证金是由2013年4月23日缴交的租赁定金转为该履约保证金”。再查明，案外人科特公司成立于2013年8月14日，法定代表人为翁德金，该公司住所地为龙岩市新罗区。诉讼中，翁德金提交了恒昌公司（出租方、甲方）与案外人科特公司（承租方、乙方）签订的落款时间为2013年3月20日、2016年6月24日的《租赁协议书》各一份，上述协议书均由翁德金作为科特公司的法定代表人签字确认，并约定租赁面积为2100平方米；按该房屋计租面积每月每平方米12元，月租金为25200元；本协议租赁期限内，该房屋的租金以每3个自然月计为一个计租期，乙方应在每一季度第一个月5日前，向甲方支付租金。等等。另，2014年4月9日，翁德金的农业银行账户向恒昌公司的法定代表人刘伟光账户转汇33.6万元。另，科特公司通过ＥＭＳ快递（单号尾数为2429）于2018年10月26日向恒昌公司邮寄送达《解除合同通知书》一份，通知：一、自本《解除合同通知书》发出之日起解除与贵公司于2013年6月7日签订的《宝佳广场租赁合同》及2014年4月9日签订《宝佳广场租赁合同补充协议》。二、贵公司应在收到本通知书起15日内与本公司办理租赁房产移交手续。如贵公司逾期未办理，视为本公司已按《宝佳广场租赁合同》约定向贵公司归还了租赁房产，贵公司司未有异议。同时，翁德金作为科特公司的法定代表人在落款处签字。恒昌公司工作人员于2018年11月1日签收了该快递。 一审法院认为，本案的争议焦点如下：1.翁德金作为本案被告参加诉讼是否适格；2.张永余对本案所涉的房产享有的优先受偿权是否及于上述租金，张永余是否有权主张收取案涉房产租金；3.如果张永余有权向翁德金收取的情况下，租金的计算数额应如何确定。针对焦点1，首先，翁德金系以承租人的身份与恒昌公司签订了《宝佳广场租赁合同》及《宝佳广场租赁合同补充协议》，翁德金个人亦按照该上述合同和协议书的约定支付50万的履约保证金及一季度的租金33.6万元。且在2018年4月25日龙岩市中级人民法院执行局人员做的执行笔录中，翁德金始终认可本人系案涉租赁物的承租人。其次，翁德金诉讼中提交恒昌公司（出租方、甲方）与案外人科特公司（承租方、乙方）签订两份《租赁协议书》，无论是租赁期限、免租期、起租日期的约定与实际履行情况不符，翁德金、科特公司均未按上述租赁协议书履行义务。同时，结合翁德金提交的2018年10月26日《解除合同通知书》中第一点的通知内容亦可证实上述情况。最后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，故要求发起人还是公司承担合同责任，选择权在合同相对人一方。本案中，恒昌公司已经明确表示向翁德金主张权利，即恒昌公司已经选择向翁德金请求承担合同责任。因此，翁德金是本案的适格被告。针对焦点2，张永余与刘根东存在债权债务关系，并由恒昌公司提供涉案房产作为抵押担保，已经法院生效法律文书确认，有张永余提供的龙岩市中级人民法院于2015年8月18日作出的（2014）岩民初字第332号《民事调解书》为据。龙岩市中级人民法院根据张永余申请亦于2014年10月24日已依法查封涉案抵押房产。《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。根据上述规定，抵押财产被人民法院扣押的，抵押权的效力及于抵押财产的孳息，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息和法定孳息。其中，法定孳息指依照法律关系产生的收益，包括出租人有权收取的租金、贷款人依法所得的利息等。因此，张永余向翁德金主张支付租金，于法有据。同时，翁德金主张张永余诉请的部分租金已过诉讼时效，鉴于涉案房产租赁关系在张永余诉请的期间处于持续状态。因此，翁德金提出的上述规定“扣押”应限为动产不适用于本案情形、张永余诉请的部分租金已过诉讼时效等抗辩理由，不能成立。针对焦点3，据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，因抵押权人行使抵押权致使抵押财产被人民法院依法扣押的，如果抵押财产的孳息仍为抵押人收取，则会使抵押人为收取孳息而拖延处理抵押财产，不利于保护抵押权人的利益。此时剥夺抵押人对抵押财产孳息的收取权，有利于抵押权人顺利实现抵押权，也能够充分发挥抵押财产担保债权受偿的功能。同时，抵押权的效力及于抵押财产的孳息必须具备两个条件：(1)必须是抵押财产被扣押后，抵押权人才能收取其孳息；(2)抵押财产被扣押后，抵押权人已经通知应当给付法定孳息的义务人。回归本案，首先，根据上述条款规定，抵押权实行的途径有协议和诉讼两种。在以诉讼的方式实现抵押权的场合，若人民法院依抵押权人之财产保全申请或依职权对抵押财产予以扣押时，则上述规定，抵押权的效力应及于抵押财产自扣押之日起所产生的之法定孳息。鉴于龙岩市中级人民法院根据张永余申请于2014年10月24日依法查封涉案抵押房产，故张永余对翁德金享有优先权的租金应当自被“扣押之日”即人民法院依抵押权人之财产保全申请对抵押财产予以扣押之日起算。其次，法定孳息如租金的取得，取决于义务人的给付行为，通常情况下义务人负有向抵押人给付孳息的义务，如果抵押权人未将扣押事实通知义务人，义务人就无法将孳息交付给抵押权人，抵押权的效力也就无法及于该孳息。上述通知行为具有防止发生承租人错误给付，从而达到保护法定孳息的清偿义务人利益的目的，而翁德金自案涉租赁物被查封之日起均未向恒昌公司支付租金，构成违约，未通知并不会导致翁德金发生错误给付的后果，因此张永余亦有权请求翁德金向其支付案涉租赁物被扣押之日即2014年10月24日起的租金。因2014年10月1日至2015年1月31日为免租期，故张永余主张享有优先权的租金起算点应从2015年2月1日开始，于法有据。关于租金计算截止时间的问题。虽然翁德金与恒昌公司双方对腾空案涉租赁物的时间陈述不一致，翁德金诉讼中就腾空租赁房产及双方办理租赁房产移交手续的时间未提供相应的证据证明，鉴于翁德金提供的《解除合同通知书》中第二点的通知内容及EMS快递单签收情况，案涉租金截止日期认定应以恒昌公司陈述的时间，确认为2018年11月8日为宜。最后，根据恒昌公司（出租方、甲方）与翁德金（承租方、乙方）于2013年6月7日签订即双方实际履行的《宝佳广场租赁合同》约定，租赁面积为3500平方米面积。经查，案涉抵押房产的证上建筑面积虽仅有2100平方米，但因之外1400平方米的公共区域面积的租赁物不能独立存在，必须依附于上述2100平方米的六本产权证才能享有对应的占有、使用、收益等权利，结合翁德金实际租用面积亦为3500平方米的情况，张永余享有优先权租金的面积应及于案涉合同的全部租金，不应对租赁物的面积进行区分。另，翁德金支付给恒昌公司的履约保证金50万元是返还翁德金还是由恒昌公司予以没收及恒昌公司主张解除与翁德金的租赁合同关系等，与本案不属同一法律关系，双方可另行处理。综上，张永余的诉讼请求有理，予以支持。判决：一、翁德金应于本判决生效之日起十五日内支付张永余自2015年2月1日起至2018年11月8日止的拖欠租金共计4122048元；二、张永余对龙岩市恒昌房地产开发有限公司所有坐落于龙岩市新罗区西陂街道双洋东路102号（宝佳广场）-1层01、02、03、04、05、06号房产（房屋所有权证号201403402、201403403、201403404、201403405、201403406、201403407）享有的优先受偿权效力及于上述租金。如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费39776元，由翁德金负担。 二审期间，当事人未提交新证证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：翁德金及张永余对一审判决查明的事实均无异议；龙岩市恒昌房地产开发有限公司对一审判决查明的事实有异议，其认为2016年6月24日的租赁协议书不是龙岩市恒昌房地产开发有限公司签订的，龙岩市恒昌房地产开发有限公司的工作人员没有签收快递。本院经审查认为，龙岩市恒昌房地产开发有限公司未提供相应的证据证明其对一审判决的异议，依法应当承担举证不利的法律后果，对其异议本院不予采纳。综上，一审法院查明的事实清楚、证据确凿，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议的焦点主要在于：1.本案的诉讼主体是否正确，即翁德金是否是本案适格的被告；2.张永余是否有权直接向翁德金主张租金，租金应如何计算；3.本案是否超过诉讼时效。对于前述争议焦点，本院分析认定如下： 关于本案的诉讼主体是否正确，即翁德金是否是本案适格的被告的问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，故要求发起人还是公司承担合同责任，选择权在合同相对人一方。本案中，翁德金系龙岩科特商贸有限公司的发起人、法定代表人及股东的身份，其于2013年6月7日作为承租人与恒昌公司签订了《宝佳广场租赁合同》，并于2014年4月9日双方再次签订了《宝佳广场租赁合同补充协议》，翁德金个人亦按照该上述合同和协议书的约定支付50万元的履约保证金及一季度的租金33.6万元。且在2018年4月25日龙岩市中级人民法院执行局人员做的执行笔录中，翁德金始终认可本人系案涉租赁物的承租人。本案中，恒昌公司已经明确表示向翁德金主张权利，即恒昌公司已经选择向翁德金请求承担合同责任。因此，翁德金是本案的适格被告。 关于张永余是否有权直接向翁德金主张租金，租金应如何计算的问题。本案中，恒昌公司提供涉案房产作为张永余与刘根东的债权债务关系的抵押担保，已由生效的龙岩市中级人民法院2015年8月18日的（2014）岩民初字第332号《民事调解书》确认。龙岩市中级人民法院根据张永余申请亦于2014年10月24日已依法查封涉案抵押房产。《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。根据上述规定，抵押财产被人民法院扣押的，抵押权的效力及于抵押财产的孳息，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息和法定孳息。其中，法定孳息指依照法律关系产生的收益，包括出租人有权收取的租金、贷款人依法所得的利息等。因此，张永余向翁德金主张支付租金，于法有据。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款规定，抵押权实现的途径有协议和诉讼两种。在以诉讼的方式实现抵押权的场合，若人民法院依抵押权人之财产保全申请或依职权对抵押财产予以扣押时，则上述规定，抵押权的效力应及于抵押财产自扣押之日起所产生的之法定孳息。鉴于龙岩市中级人民法院根据张永余申请于2014年10月24日依法查封涉案抵押房产，故张永余对翁德金享有优先权的租金应当自被“扣押之日”即人民法院依抵押权人之财产保全申请对抵押财产予以扣押之日起算。翁德金自案涉租赁物被查封之日起均未向恒昌公司支付租金，构成违约，因此张永余有权请求翁德金向其支付案涉租赁物被扣押之日即2014年10月24日起的租金。因2014年10月1日至2015年1月31日为免租期，故张永余主张享有优先权的租金起算点应从2015年2月1日开始。关于租金计算截止时间，虽然翁德金与恒昌公司双方对腾空案涉租赁物的时间陈述不一致，翁德金诉讼中就腾空租赁房产及双方办理租赁房产移交手续的时间未提供相应的证据证明，一审法院依据翁德金提供的《解除合同通知书》中第二点的通知内容及EMS快递单签收情况，确认案涉租金截止日期为2018年11月8日，并无不不当。根据恒昌公司（出租方、甲方）与翁德金（承租方、乙方）于2013年6月7日签订即双方实际履行的《宝佳广场租赁合同》约定，租赁面积为3500平方米面积。经查，案涉抵押房产的证上建筑面积虽仅有2100平方米，但因之外1400平方米的公共区域面积的租赁物不能独立存在，必须依附于上述2100平方米的六本产权证才能享有对应的占有、使用、收益等权利，结合翁德金实际租用面积亦为3500平方米的情况，一审法院认定张永余享有优先权租金的面积及于案涉合同的全部租金，并无不当。另，翁德金支付给恒昌公司的履约保证金50万元是返还翁德金还是由恒昌公司予以没收及恒昌公司主张解除与翁德金的租赁合同关系等，与本案不属同一法律关系，双方可另行处理。 关于本案是否超过诉讼时效的问题。翁德金主张张永余诉请的部分租金已过诉讼时效，鉴于涉案房产租赁关系在张永余诉请的期间处于持续状态，且，2018年4月25日的执行笔录中，翁德金也承认了欠付租金的事实，这也足以引起诉讼时效的重新起算的法律后果。因此，翁德金提出的张永余诉请的部分租金已过诉讼时效的上诉理由，不能成立。 综上所述，翁德金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费39776元，由翁德金负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 陈日耀 审 判 员 詹跃忠 审 判 员 杨志炜 二〇二〇年七月十四日 法官助理 黄达康 书 记 员 庄 鹂 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……