合肥铁路运输法院 执 行 裁 定 书 (2020）皖8601执异22号 案外人：周平，男，汉族，1965年6月25日出生，住贵州省贵阳市云岩区。 申请执行人：薛强生，男，汉族，1959年1月10日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 被执行人：贵州顺时房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区海马冲街营盘小区**宏福景苑商住楼******，统一社会信用代码：915200006222141859。 法定代表人：韩旭，该公司董事长。 被执行人：韩旭，男，汉族，1971年1月10日出生，住贵州省安顺市。 本院在执行薛强生与贵州顺时房地产开发有限公司（简称顺时公司）、韩旭借款合同纠纷一案中，案外人周平向本院提出执行异议，请求中止对位于贵州省贵阳市沙冲南路226号卧龙山庄别墅A9-A12栋A11号房产查封包括强制进行评估和拍卖等的执行。本院依法组织合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人周平称：周平与被执行人顺时公司于2011年3月11日签订《商品房买卖合同》一份，约定被执行人顺时公司将其位于贵州省贵阳市××山庄别墅××号新建未装修的楼房出售给案外人周平，合计面积340.55平方米，案外人向其支付房款人民币608310元，付清了全部房款，被执行人顺时公司也已将上述房屋交付给案外人周平。后由于被执行人贵州顺时公司的原因，导致双方未能办理变更登记。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，案外人周平在法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款，法院将案外人周平的财产列入查封范围予以执行，明显错误。特依《民事诉讼法》第227条的规定，提出异议，请求立即中止对上述财产的执行，切实维护案外人的合法权益。 案外人周平为证明其主张，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件；2、购房发票复印件；3、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》复印件；4、《贵州省不动产登记查询结果》复印件；5、身份证复印件。 申请执行人薛强生辩称：坐落于贵州省××××号卧龙山庄××栋××幢单元××号房屋（以下简称案涉房屋）登记在被执行人顺时公司名下，被执行人顺时公司对案涉房屋享有所有权。案外人周平虽然与被执行人顺时公司签订《商品房买卖合同》，但并未在查封前支付全部购房款，未办理不动产登记，同时，也未对案涉房屋实际占有，案涉房屋的现状为无人居住。案外人周平称其对案涉房屋享有所有权，并提出对案涉房屋的异议，不成立。 一、不动产登记部门的登记信息具有公示力，被执行人顺时公司对案涉房屋享有所有权。同一项目的部分业主已依法办理不动产权登记，案外人周平称因被执行人顺时公司的原因未能办理变更登记，不成立。根据2020年6月11日贵阳市不动产登记中心向法院出具《贵州省不动产权利查询结果》（查询业务号：202006110005638），显示：坐落于贵州省××××号卧龙山庄××栋××幢单元××号房屋，面积：340.93平方米，权利人：贵州顺时房地产开发有限公司，不动产权证号：黔（2020）贵阳市不动产权第××号；当日，贵阳市不动产登记中心已履行协助执行查封手续。同一项目包括业主及贵州顺时房开公司，已获得不动产权证的户数为18户，其余房屋均因业主涉及诉讼而被法院查封。如果是因为被执行人顺时公司原因不能办理产权登记，那么为何其它业主及被执行人顺时公司已进行办理？综上，根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案外人周平以被执行人顺时公司不能办理登记手续为由予以抗辩，不成立。 二、无任何银行流水记录证实案外人周平在法院查封之前已将案涉房屋购房款付清，且案涉房屋未被占用，不存在对抗申请执行人申请继续执行的事由，案外人周平的异议理由不成立。第一，2011年3月11日案外人周平与被执行人顺时公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：844），案涉房屋总价608310元，其中首付款128310元，尾款480000元（未付清）。截至今日，案外人周平未提交其已付清全部购房款的书面证据，不能对抗被执行人顺时公司系实际所有权人的事实。第二，另案案外人段绍伟与案外人周平分别居住在贵州省××和贵阳市，但是二人向贵院提供的《案外人执行异议申请书》格式及内容均一致，申请执行人薛强生有理由相信案外人周平不是实际所有权人，而是被执行人顺时公司利用出具发票的方式逃避转移资产、逃避执行。第三，经现场核实，案涉房屋未交付占用。截至今日，案外人周平未提交房屋已交付、占用的证据，不能达到其为实际权利人的目的。综上，案外人周平在未提供已足额支付全部购房款的凭证，也未举证其已接受案涉房屋并占有，其提供证据不能推翻贵阳市不动产登记信息的查询结果。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”法院依法查封案涉房屋，合法、合理，案外人周平的异议理由不成立。申请执行人薛强生要求继续执行，符合法律规定。 被执行人顺时公司、韩旭未答辩。 经审查查明：2011年3月11日案外人周平与被执行人顺时公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被执行人顺时公司将其单独所有的位于贵州省贵阳市××山庄别墅××号新建楼房出售给案外人周平，建筑面积共368.81平方米（其中住宅340.93平方米、车库面积27.88平方米），总价款608310元，首付款128310应于2011年3月9日付清，余款48万元应于2011年7月1日前付清及违约责任等。2011年3月22日案涉房产在贵阳市住房和城乡建设局办理了商品房预售合同登记备案。2020年6月10日被执行人顺时公司为案外人周平开具了608310元的购房发票。 薛强生与顺时公司、韩旭借款合同纠纷一案，2018年6月22日安徽省高级人民法院作出的（2018）皖民初20号民事调解书发生法律效力，因被执行人对该法律文书确定的义务未履行，薛强生向安徽省高级人民法院申请强制执行，安徽省高级人民法院以（2019）皖执31号执行裁定书将该案指定本院执行，本院于2019年5月27日依法立案执行。在执行过程中，查得被执行人顺时公司对贵阳市南明区××号卧龙山庄××栋××幢单元××号房产有所有权，2020年6月11日本院以（2019）皖8601执196号之二执行裁定书对案涉房产进行了查封。案外人周平遂提出上述执行异议。 本案认为：本案的争议焦点为案外人周平对位于对贵阳市南明区××号卧龙山庄××栋××幢单元××号房产主张的权利能否排除本院的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。”在执行过程中，被执行人顺时公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院依法查封登记在被执行人顺时公司名下的案涉房产，该项执行行为，于法有据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。”第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有同时具备上述四个要件才可以排除执行。本案中，双方虽签订了《商品房买卖合同》，办理了商品房预售合同备案登记，但商品房预售合同备案登记是政府部门为规范房地产开发企业等相关主体进行的商品房预售管理行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。不动产权变动，除法律另有规定外，以不动产权登记为生效要件。案外人周平称“被执行人也已将房屋交付给异议人”，但没有提交交接房产的手续，也没有提交其占有、使用案涉房产所支出的必要费用等证据材料，无法证明其在本院查封之前已合法占有该不动产。按照合同约定，案外人周平应于2011年7月1日前付清余款48万元，但其所提交的购房发票开据时间系在本院查封的前一日即2020年6月10日，且没有提交所交房款的银行流水明细，本院对于案外人周平称已付清了全部房款的真实性存疑。案外人周平称“由于被执行人贵州顺时公司的原因，导致双方未能办理变更登记”。对于此节事实，案外人周平未提交任何证据材料予以证实，不能证明未办理过户登记系非因买受人自身原因所造成。综上所述，本院依法查封登记在被执行人顺时公司名下的案涉房产，该项执行行为，符合法律规定，并无不当。案外人周平所提出的异议，因证据不足，本院不予采信，故案外人周平对案涉房产不享有物权请求权，不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人周平的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  范红星 审判员  巨 龙 审判员  闫效祖 二〇二〇年七月二十三日 书记员  刘 倩 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。