重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0104民初544号 原告：王良玉，女，1971年8月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：杨君，重庆方驰律师事务所律师，特别授权。 被告：哈尔滨银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区五一路****，统一社会信用代码915001037094985392。 负责人：杨晓东，该行行长。 委托诉讼代理人：向平，重庆鼎林律师事务所律师，特别授权。 第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路会信用代码915002406786542000。 破产管理人：重庆丽达律师事务所。 委托诉讼代理人：张炼，重庆丽达律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：侯金花，重庆丽达律师事务所实习律师，一般代理。 原告王良玉与被告哈尔滨银行股份有限公司重庆分行（以下简称“哈尔滨银行重庆分行”）、第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称“盛景公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王良玉的委托诉讼代理人杨君、被告哈尔滨银行重庆分行的委托诉讼代理人向平、第三人盛景公司的委托诉代理人张炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王良玉向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行位于重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号明月绿洲小区第2幢2单元(南塔楼)之2-2号、2-4号、2-5号、2-7号、3-1号、3-2号、3-3号、3-4号、3-6号、4-1号、4-2号、4-3号、4-4号、4-6号、5-1号、5-2号、5-6号、5-7号、6-3号、6-5号、6-6号、6-7号，共22套房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月17日，原告收到重庆市大渡口区人民法院作出的（2019）渝0104执异116号《执行裁定书》，原告对该裁定书不服，特依法提起诉讼。1、王良玉所购买的涉案房屋，符合最高人民法院“执行和复议规定”第28条所规定的排除执行的条件。1）、王良玉购买案涉房屋的时间是2014年11月，哈尔滨银行强制执行由人民法院查封的时间为2017年12月10日，则王良玉购房符合“执行和复议规定”第28条第(一)项所规定“查封前购买”的条件；2）、2014年11月王良玉购买案涉房屋后，便将房屋出租给酒店使用，则王良玉已经占有了案涉房，符合“执行和复议规定”第28条第（二）项所规定“查封前占有”的条件；3）、王良玉有对盛景公司的关联公司有借款债权，遂达成了“以房抵债”。盛景公司一共抵偿了97套房屋给王良玉，分别与王良玉和王良玉指定的人签订了《商品房买卖合同》。关于支付购房款的事实，不但有王良玉所涉案件重庆市高级人民法院的《民事判决书》对已经支付了全部房款的认定，还有重庆市高级人民法院对王良玉指定受抵偿人为房屋买受人对已经支付了全部房款《民事判决书》的认定。从《中国裁判文书网》查看重庆市高级人民法院作出的执行异议案件中，如王良玉案、刘奇建12案、唐建勋3案，以及重庆市第四中级人民法院鞠万超5案等诸多案件，均认定了其已经支付了全部购房款。故王良玉购房符合“执行和复议规定”第28条第（三）项所规定“支付了全部购房款”的条件；4）、王良玉也申请了办理产权证，其所签订的房屋买卖合同约定由开发商办理产权证，在购房款中，亦包含了办证的费用。盛景公司在其他案件的答辩中，均承认至今没办理到产权证是盛景公司的原因所致。故此，王良玉对案涉房屋的权益足以排除强制执行，完全符合“执行和复议规定”第28条所罗列的排除执行的条件。2、司法文件规定了“消费者商品房买受人”与“一般不动产买受人”这两种排除执行的情形，但并未规定一般不动产买受人不享有排除执行权，则王良玉购买多套房屋仍然依法享有排除执行权。如今，不可否认的事实是，最高人民法院的“执行和复议规定”第28条仍然有效，王良玉对于案涉房屋完全符合该第28条享有排除执行权的条件，故当然应当适用该规定认定事实和作出判决。不但如此，最高人民法院颁布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的规定，再次确定了“执行和复议规定”的28条的效力；最高人民法院近日发布的“关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）(向社会公开征求意见稿)”第九条，亦再次援用了“执行和复议规定”第28条的内容。由此可见，只要符合“执行和复议规定”第28条的要件，则享有排除执行权。“执行和复议规定”第28条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条、“关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）(向社会公开征求意见稿)”第九条，这三个法律文件中的规定，其实质就是规定的相同内容，王良玉对案涉房屋均符合该条件。3、同是“明月绿洲”小区的其他购买多套房屋的买受人，在提起执行异议之诉后，重庆市高级人民法院、重庆市第四中级人民法院均判决买受人享有排除执行权。从《中国裁判文书网》查看，重庆市高级人民法院作出的执行异议案件中，譬如王良玉自己的1案，他人有刘奇建12套房屋12案、唐建勋3套房屋3案、周孝琴10套房屋10案、黄太铭4套房屋4案、黄琦文4套房屋4案、牟长秀3套房屋3案、黄世明22套房屋22案、王**14套房屋14案、金晓梅3套房屋3案、蒋雨杉4套房屋4案、朱煜东15套房屋1案、重庆巨琪诺美制药有限公司5套房屋1案，以及重庆市第四中级人民法院对鞠万超5套房屋5案，等等近百个案件，均认定了多套房屋的买受人，仍然享有排除执行权。同一“明月绿洲”小区同是2幢2单元房屋的其他买受人，提起执行异议申请后，大渡口区人民法院执行局便做出了中止执行的裁定，哈尔滨银行提起执行异议之诉后，贵院民事审判庭做出了不得执行案涉房屋的判决（详见大渡口区人民法院做出的刘宗艳，胡畅，颜晞玥，肖云霏，冯茜、梁映、张丽景、张昳芊，共6案)）。4、执行异议申请程序中，原告向法院提交了大量证据和同类判例，也提交了代理人的《代理意见》，然大渡口区人民法院执行局不听证不质证，而草率的做出了驳回异议申请的《执行裁定书》，明显“同案不同判”。综上所述，王良玉对案涉的22套房屋享有的权益是足以排除强制执行的，王良玉对该房屋符合“执行和复议规定”第28条所罗列的排除执行全部要件。尽管王良玉购买多套房屋，但现行法律对符合“执行和复议规定”第28条要件的一般不动产买受人并未排除多套房屋，即多套房屋的仍然享有排除执行权;且同一“明月绿洲”小区其他买受人购买多套房屋的，在提起执行异议之诉后，重庆市高级人民法院、重庆市第四中级人民法院均有生效民事判决书确认相关买受人享有排除执行权。故此，根据本案事实和相关法律规定，以及“同案同判”的逻辑，王良玉对案涉房屋亦享有排除执行权，人民法院对王良玉提起的执行异议申请，理当判决不得执行案涉房屋。 被告哈尔滨银行重庆分行辩称，1、（2019）渝0104执异116号民事裁定书，已查明原告提交的与第三人签订的《商品房买卖合同》并无签订日期，因此被告对原告诉称2014年11月为购房时间有异议；2、被告对案涉房屋的查封时间为2016年12月19日；3、案涉房屋一直由第三人占有使用，原告并未占有诉争房屋；4、原告在2015年时已另案起诉第三人、海丰公司等返还借款，因此，被告认为在该案判决作出生效前，第三人不可能已与原告达成以房抵债协议；5、即使原告列举案件的判决已认定支付了房款，但是也只认定了部分借款证据，其金额已无法涵盖诉称抵债的所有97套房屋。再者，被告并未参与其他案件的审理，原告仍应在本案中举示证据证明购房款已经实际支付，否则将剥夺被告质证的权利；6、约定办证义务或抵债义务协议中包含了办证费用，都不能证明原告已实施递交过户申请等积极行为，且该房屋设有抵押权，买受人应向抵押权人支付购房款或代抵押人清偿债务以涤除抵押权，否则无法办理过户，因此不能认定为非因原告原因未办理过户登记；7、保护消费者生存权应当适度，不能动摇抵押权具有优先性的基本原则，因此房屋买受人应当仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，一般的买受人尤其是普通债权人意图通过以房抵债形式突破抵押权优先性的这种抵房人不能适用，否则抵押权的优先性将毫无存在意义。最高人民法院在（2019）最高法民申4720号民事裁定书中针对案涉“明月绿洲“小区其他买房人的执行异议，也明确认定仅为商品房消费者之外的一般买受人不享有排除抵押权强制执行的民事权益；8、针对”明月绿洲“小区买房人的执行异议，华融公司已经向最高人民法院申请了执行异议，且最高人民法院已经决定再审，并对部分案件提审。被告涉及的另外六个执行异议案件，案情与本案有着本质区别，且被告也将提起再审，因此无论是案例参考抑或同案同判，原告列举的裁判都不具有参考意义；9、原告对案涉房屋存在抵押情况是知情的，按照法律规定，不能认定是非原告原因不能过户。综上，原告请求中止执行缺乏事实根据和法律依据，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。 第三人盛景公司陈述，重庆市石柱土家族自治县人民法院已于2019年8月31日裁定受理第三人破产清算申请，并指定诉讼代表人重庆丽达律师事务所担任破产管理人，本案中原被告诉称的事实请法庭依法查明，依法裁判，若原被告确与第三人存在债权债务关系，应于2020年4月28日即第三人第一次债权人会议召开之前尽快向管理人申报债权。 本院经审理，查明的事实如下：重庆海丰控股集团有限公司（以下简称“海丰控股公司”）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称“海丰建设公司”）与第三人盛景公司的法定代表人均为肖**安。第三人盛景公司于2012年5月28日取得重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景公司陆续取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。因重庆向能工贸有限公司向被告哈尔滨银行重庆分行借款，第三人盛景公司将“明月绿洲”小区2幢房屋进行抵押担保，石柱县国土房管局于2014年1月7日对前述房屋办理了抵押登记，抵押权人为被告哈尔滨银行重庆分行。 又查明，2014年11月5日，原告王良玉与海丰建设公司、第三人盛景公司达成《抵房协议》，协议约定第三人盛景公司以其开发的“明月绿洲”小区97套商品房抵偿海丰建设公司欠原告王良玉的本金及利息27092818元，该本息包括截止2014年10月31日尚欠的本金及利息2419万元，以及从2014年10月31日起按每月二分计算至2015年5月1日的后续利息2902800元。案涉22套房屋在《抵房协议》用于抵偿借款本息的97套房屋范围内。另，重庆市高级人民法院于2019年10月21日作出的（2019）渝民终387号民事判决书中查明，原告王良玉向海丰建设公司出借资金为21666676元，且原告王良玉在2017年7月14日法院查封之前，合法占有座落于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号9幢2单元6-1号房屋（该套房屋包含于前述《抵房协议》约定的97套房屋范围内）。 另查明，原告王良玉就诉请的22套房屋分别与第三人盛景公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，又与海丰建设公司签订前述22套房屋的《室内装修工程合同》，但所有合同上均无签订时间。2014年4月至7月，第三人盛景公司分别向原告王良玉出具了前述22套房屋的购房款收据，所有收据的收款方式一栏均载明为“转账”，收款金额为房屋清水房款加装修款。原告王良玉将前述房屋交由第三人盛景公司出租。2019年5月9日，第三人盛景公司作为欠款人向原告王良玉出具22张欠条，分别载明“重庆盛景公司股份有限公司明月戴斯酒店尚欠原告王良玉2015年第一季度至2016年全年的委托经营费用，该款由第三人负责支付”。同年5月12日，第三人盛景公司出具《情况说明》载明：“原告王良玉在第三人盛景公司就位于石柱黄石镇迎宾北路77号明月绿洲小区抵房97套，在签订《抵房协议》以后，第三人盛景公司就该97套房产与原告王良玉本人以及王良玉指定的其他第三人分别签订了相应的《商品房买卖合同》，所有合同的签订时间均在2014年11月1日至2014年12月31日期间。2015年6月10日，第三人盛景公司财务蔡渝与王**就抵房的97套房产情况进行逐一统计后，就在当月将这97套房产的钥匙交给了原告王良玉，后原告王良玉以及原告王良玉指定的购买人就开始陆续办理入住事宜。其中，在原告王良玉名下的2栋2单元的26套房屋出租给酒店在使用（现原告王良玉名下22套，原告王良玉指定人包小勤名下4套），第三人盛景公司向原告王良玉出具了22套房屋2015年度、2016年度租金的欠条，该26套房屋的物管、水、电、气费等由酒店承担并统一缴纳”。 再查明，2016年11月22日，被告哈尔滨银行重庆分行向出生渝中区人民法院起诉第三人盛景公司、海丰建设公司、重庆向能工贸有限公司金融借款合同纠纷一案，并申请了诉讼保全，该院作出（2016）渝0103执保1581号之一《协助执行通知书》，查封重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号2幢房屋（涉案22套房屋包含在内），该院于2016年12月19日向重庆市石柱不动产登记中心送达该通知书及民事裁定书，并对前述房屋进行了轮候查封登记。后因2016年7月重庆市第五中级人民法院受理海丰建设公司破产重整申请，并交由我院审理。重庆市渝中区人民法院将该案移送我院审理，我院于2017年2月7日受理后，于2017年4月28日作出（2017）渝0104民初717号民事判决书，载明：“哈尔滨银行股份有限公司重庆分行对重庆盛景公司开发股份有限公司名下的重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号2幢房屋（石柱县房地证2013字第000303号）享有抵押权，在重庆向能工贸有限公司不能按时足额履行上述债务后，有权与重庆盛景公司开发股份有限公司协商变卖、折价或者申请法院拍卖上述房屋，并对上述房屋的价值在上述1-2项债权范围内享有优先受偿权。”该判决生效后，被告哈尔滨银行重庆分行于2017年7月20日向本院申请强制执行，本院于2017年11月10日查封位于重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号2幢房屋。原告王良玉在得知案涉房屋被本院查封后，向本院提出执行异议，本院于2019年12月4日作出（2019）渝0104执异116号执行裁定书裁定，驳回王良玉的异议请求。 以上事实，有当事人陈述、（2017）渝0104民初717号民事判决书、（2019）渝0104执异116号执行裁定书、(2016)渝0103执保1581号之一协助执行通知书、(2019)渝民终387号民事判决书、重庆市商品房买卖合同、收据、欠条、情况说明等证据在卷为凭，经当庭质证，足以认定。 本院认为，本案争议焦点在于原告王良玉对案涉22套房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王良玉对案涉房屋享有足以排除执行的物权期待权，符合执行异议规定第二十八条的前述规定。第一，王良玉在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，原告王良玉与第三人盛景公司签订的《商品房买卖合同》虽未载明签订时间，但无论是重庆市渝中区人民法院于2016年12月19日对涉案房屋的查封作为查封时间，还是本院于2017年11月10日对涉案房屋的查封作为查封时间，因海丰建设公司、第三人盛景公司与原告王良玉于2014年11月5日签订《抵房协议》，以及第三人盛景公司工作人员蔡渝于2015年6月10日出具《房款收据明细统计表》的时间，均早于上述两次法院查封的时间，故认定原告王良玉与第三人盛景公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。第二，王良玉在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。本院认为，对房屋的合法占有，并非需要实际居住，所有人将其占有后出租给其他人亦属于合法占有的形式。本案中，第三人盛景公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，原告举示了第三人盛景公司出具的情况说明以及租金欠条，结合在(2019)渝民终387号民事判决书中查明原告王良玉确已合法占有依据《抵房协议》中约定的另外房屋的情况，原告举示的证据足以证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。第三，王良玉已支付全部价款。依据重庆市高级人民法院在(2019)渝民终387号民事判决书中查明的事实，原告王良玉与海丰建设公司存在债权债务关系，因海丰建设公司、第三人盛景公司系关联公司，其法定代表人均系肖**安，海丰建设公司、第三人盛景公司遂同意以案涉房屋抵偿给原告王良玉，并由原告王良玉与第三人盛景公司签订《商品房买卖合同》，可以认定第三人盛景公司已经收到了案涉房屋的购房款，符合已支付全部价款的条件。第四，本案非因买受人王良玉的自身原因未办理过户登记。原告王良玉签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在商品房预售许可证与抵押权并存的情形下，王良玉基于对商品房预售许可证的合理信赖而与盛景公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定王良玉已经履行了合理的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记非因王良玉自身原因。因此，王良玉符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 关于被告哈尔滨银行重庆分行提出一般的买受人通过以房抵债形式不能突破抵押权优先性的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据该条规定可知，执行异议规定第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合执行异议规定第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除人民法院对执行标的的强制执行。故哈尔滨银行重庆分行的该项辩解意见，不能成立。 综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条第一款之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条之规定，判决如下： 不得执行王良玉购买的坐落于重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号明月绿洲小区第2幢2单元（南塔楼）之2-2号、2-4号、2-5号、2-7号、3-1号、3-2号、3-3号、3-4号、3-6号、4-1号、4-2号、4-3号、4-4号、4-6号、5-1号、5-2号、5-6号、5-7号、6-3号、6-5号、6-6号、6-7号22套房屋。 本案案件受理费45550元，由哈尔滨银行股份有限公司重庆分行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  谭 娜 人民陪审员  代国强 人民陪审员  杨志芳 二〇二〇年七月二十日 法官 助理  刘冰颖 书 记 员  魏妍冰