山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初6970号原告：青岛广润置业有限公司，住所地青岛市城阳区中城路**303，统一社会信用代码：91370214MA3D3PK57K。法定代表人:邢巍，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘琦，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萌，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。被告：白金华，女，1977年12月5日生，汉族，住青岛市即墨区。原告青岛广润置业有限公司（以下简称广润置业公司）与被告白金华商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告广润置业公司委托诉讼代理人刘琦、被告白金华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广润置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的201800094018号《青岛市商品房预售合同》，被告配合原告办理撤销案涉房屋网签备案手续；2.判令被告支付违约金367317元；3.案件受理费、律师费21265元、公告费等费用由被告承担。事实和理由：2018年4月18日，原告与被告白金华签订201800094018号《青岛市商品房预售合同》，合同约定被告向原告购买城阳区204国道368号《保利观堂》7号楼2单元101户房屋。该房屋建筑面积118.37平方米，总价款为1836589元；被告应于2018年6月17日前将剩余房款128万元支付给原告；若被告未按照约定时间付款，逾期超过60日的，原告有权解除合同，将该房屋另行出售，且被告须按全部房款金额的20%向原告支付违约金。合同签订后，被告支付了首付款556589元，但截至起诉之日，仍有128万元房款未付。请求依法判如所请。被告白金华辩称，被告的征信良好、银行流水良好，且被告一直积极配合贷款，是政策原因导致被告不能贷款，不能贷款不是被告的原因。被告不同意解除合同，被告不存在违约，不应支付违约金。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据1.EMS邮件回执单及邮寄详情单各1份、律师函复印件1份，证明原告委托律师于2019年3月14日向被告发送律师函，催促其支付剩余房款及逾期付款违约金，但邮件最终被退回。被告质证：被告已经不在合同约定的地址居住，没有收到该邮件。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信。2.EMS邮件底单及详情单各1份、解除合同通知函复印件1份，证明原告于2019年5月15日向白金华发书面解除合同通知函，告知其决定解除与其签订的购房合同，要求其在接到通知函之日起5日内前来办理解除合同事宜；原告根据合同第七条的约定，将解除合同事宜书面告知被告。被告质证：被告没有签收过。本院认证：同对1号证据的认证。二、被告提交的证据1.申请证人肖某出庭作证，证明被告买房前曾经告知售楼人员王志强被告个人征信、流水情况，售楼人员称被告办理贷款一般没有问题，然后被告才交了认购金和首付款。原告质证：对证人是否为其儿子购房，需要进一步核实，但该证人证言为孤证；根据证人所述，其在售楼现场并未听到被告向售楼人员说明其贷款担保问题，只说明了银行流水与征信问题；关于贷款问题在签署预售合同时，被告与原告在附件一第三条、第四条有明确约定，即被告应提前及时确认其具有贷款资格和可贷金额等；对该证人证言真实性与证明力不予认可，证人所述签订购房合同时间为2017年11月或12月，而案涉合同签订时间为2018年4月18日，存在较大的时间差异。本院认证：该证人证言符合证据的法定形式要件，本院予以采信，对此证明效力应结合本案事实加以确定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月18日，原告广润置业公司（甲方）与被告白金华（乙方）签订201800094018号《青岛市商品房预售合同》，主要约定乙方购买甲方开发建设的城阳区204国道368号保利观堂7号楼2单元101户房屋（以下简称案涉房屋），该房屋建筑面积118.37平方米，单价10515.66元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1244739元，全装修总价为1836589元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。甲方定于2020年6月30日前将该房屋交付给乙方，该房屋的交付必须符合甲方已组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行竣工验收，并签署质量合格文件，且乙方按约定付清了全部房款、违约金及履行了其他约定义务。按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。甲方或乙方对相对方行使单方面解除合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除合同的书面通知之日起10天内，向选定的解决争议机关确认解除合同的效力。付款方式为银行按揭贷款，乙方应于2018年4月18日前存入合同指定的账户首付款556589元，贷款128万元，乙方以银行按揭贷款方式应于2018年4月18日前将办理按揭贷款所需文件全部提交按揭银行，放贷机构于2018年6月17日前将贷款存入合同指定的账户。签订本合同时，乙方已全部知悉付款约定，乙方逾期支付房款的，甲方自逾期次日起计收逾期部分房款的滞纳金，收取比例为每日万分之五；逾期超过60日的，甲方有权解除本合同、将该房屋另行出售，同时乙方须按全部房款金额的20%向甲方支付违约金（60日内的滞纳金不再收取），因解除合同而产生的所有费用（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费、公证费、手续费、执行费等）均由乙方承担。若甲方同意继续履行本合同，逾期房款的滞纳金继续计收，直至乙方交齐逾期房款，在乙方交齐逾期房款和滞纳金之前甲方有权随时解除合同并收取乙方全部房款20%的违约金。乙方贷款申请能否通过贷款机构审批及审批所需具体时间，系与乙方自身信用状况、办理贷款的积极程度、贷款机构的政策等因素有关，甲方不承诺乙方能通过贷款审批，更不因乙方申请额度全部或部分无法通过贷款审批或审批延迟承担任何责任。乙方在签署本合同前须及时、积极和贷款机构沟通以确定具有贷款资格及可贷款金额，及时提供真实合法的贷款机构要求的办理贷款所需资料。因提供资料延迟或存在瑕疵或乙方信用状况及其他任何问题致使贷款延迟发放或减少发放额度或无法发放的，乙方须及时采取相应补救措施确保按期支付房款，导致房款逾期的，乙方要承担相应违约责任。因国家、所在地区、行业相关政策变化导致乙方贷款办理时间延迟或金额减少或无法办理的，乙方要采取相应补救措施确保按期支付房款，逾期支付房款的，应承担违约责任。乙方承诺提供的所有资料真实可靠，在合同中载明的电话和通讯地址准确无误，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准；如需变更，则乙方应在变更前7日内以书面通知对方，经甲方正式签收确认后，变更方为有效；因乙方资料不实和电话、通讯地址错误及变更联系方式未按照约定通知甲方导致乙方不能收到通知事项及由此所产生的任何责任，由乙方自行承担。在甲方按照乙方合同中所留通讯地址或通知更改后的地址投递邮件的情况下，无论是否出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，均视为该邮件在寄出后第7日即已送达乙方。白金华于2018年1月14日向广润置业公司支付认筹金35万元，于2018年3月7日支付首付款206589元。因政策原因导致白金华未能办理按揭贷款，白金华未支付剩余房款128万元。2019年3月14日，广润置业公司委托律师向白金华发送《律师函》，载明：您在交完首付款后，余下128万元未能按约定时间支付，根据合同约定，您已构成违约，并已产生违约金。请您在接到本律师函之日起7日内将上述款项及违约金支付给广润公司；若您未能在上述日期内将上述房款及违约金支付给广润公司，则广润公司将会就此提起诉讼，追究您的违约责任。该邮件因白金华拒收而退回。2019年5月16日，广润置业公司向白金华发出《解除合同通知函》，载明：根据合同约定，如您逾期付款超过60日的，我司有权解除与您签订的购房合同，并将该房屋另行出售。现我司正式通知您，由于您拖欠房款10个月之多仍未支付，我司决定解除与您签订的购房合同，并按合同约定扣除总价的20%作为违约金。请您在接到本通知函之日起5日内，前来我司办理解除合同事宜。该邮件于2019年5月17日被他人代收。本院认为，原告广润置业公司与被告白金华签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩理由，本案争议的焦点问题为：一、白金华是否构成违约；二、若构成违约，广润置业公司请求解除案涉合同、要求白金华支付违约金、律师费是否应支持。本院评判如下：关于第一个焦点问题，案涉合同约定“贷款128万元，乙方以银行按揭贷款方式应于2018年4月18日前将办理按揭贷款所需文件全部提交按揭银行，放贷机构于2018年6月17日前将贷款存入合同指定的账户”，截止本案法庭辩论结束，白金华也未支付剩余房款128万元，构成违约。白金华主张“自己征信良好、银行流水良好，因为自己有一笔贷款的担保，导致贷款审核未能通过”、“已告知售楼人员自己的征信、流水情况，售楼人员称自己办理贷款一般没有问题”、“办不了贷款不是自己的个人原因，系国家金融政策”。对此本院认为，案涉合同明确约定“乙方贷款申请能否通过贷款机构审批及审批所需具体时间，系与乙方自身信用状况、办理贷款的积极程度、贷款机构的政策等因素有关，甲方不承诺乙方能通过贷款审批，更不因乙方申请额度全部或部分无法通过贷款审批或审批延迟承担任何责任。乙方在签署本合同前须及时、积极和贷款机构沟通以确定具有贷款资格及可贷款金额，及时提供真实合法的贷款机构要求的办理贷款所需资料。因提供资料延迟或存在瑕疵或乙方信用状况及其他任何问题致使贷款延迟发放或减少发放额度或无法发放的，乙方须及时采取相应补救措施确保按期支付房款，导致放宽逾期的，乙方要承担相应违约责任。因国家、所在地区、行业相关政策变化导致乙方贷款办理时间延迟或金额减少或无法办理的，乙方要采取相应补救措施确保按期支付房款，逾期支付房款的，应承担违约责任”，故白金华以上述理由主张不违约，于法、于约、于理无据，本院不予采纳。关于第二个焦点问题，案涉合同约定“签订本合同时，乙方已全部知悉付款约定，乙方逾期支付房款的，甲方自逾期次日起计收逾期部分房款的滞纳金，收取比例为每日万分之五；逾期超过60日的，甲方有权解除本合同、将该房屋另行出售，同时乙方须按全部房款金额的20%向甲方支付违约金（60日内的滞纳金不再收取），因解除合同而产生的所有费用（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费、公证费、手续费、执行费等）均由乙方承担”，广润置业公司据此于2019年5月17日向白金华邮寄送达《解除合同通知函》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，案涉合同自白金华收到通知函时解除。白金华主张未收到《解除合同通知函》的邮件，对此本院认为，案涉合同约定“乙方……在合同中载明的电话和通讯地址准确无误，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准……在甲方按照乙方合同中所留通讯地址或通知更改后的地址投递邮件的情况下，无论是否出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，均视为该邮件在寄出后第7日即已送达乙方”，故本院对白金华的抗辩理由不予采纳。白金华也未就解除合同通知函的效力提起诉讼，故案涉合同已于2019年5月22日解除，本院对此予以确认。广润置业公司要求解除案涉合同，本院不予支持。案涉合同已经解除，广润置业公司要求白金华协助办理撤销案涉房屋网签备案登记手续，理由正当，本院予以支持。关于违约金，白金华未按照合同约定付款构成违约，应承担违约责任。案涉合同约定“签订本合同时，乙方已全部知悉付款约定，乙方逾期支付房款的，甲方自逾期次日起计收逾期部分房款的滞纳金，收取比例为每日万分之五；逾期超过60日的，甲方有权解除本合同、将该房屋另行出售，同时乙方须按全部房款金额的20%向甲方支付违约金（60日内的滞纳金不再收取），因解除合同而产生的所有费用（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费、公证费、手续费、执行费等）均由乙方承担”，白金华主张其未违约，不应支付违约金，实际上也是对违约金过高的抗辩。考虑到白金华系因“有一笔贷款的担保，导致贷款审核未能通过”而导致违约，其主观上不存在违约的故意，结合白金华在签订合同前已支付556589元首付款的事实，本院认为白金华应按照未支付房款的20%支付违约金为宜，其数额为256000元（128万元×20%），广润置业公司主张过高部分，本院不予支持。关于律师费，因广润置业公司未提交证据证明律师费的情况,应承担举证不能的不利后果，本院对其主张律师费21265元，不予支持。案涉合同已解除，故广润置业公司收取白金华的首付款556589元应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告青岛广润置业有限公司与被告白金华就青岛市城阳区204国道368号《保利观堂》7号楼2单元101户房屋签订的《青岛市商品房预售合同》于2019年5月22日解除；二、被告白金华于本判决生效后10日内协助原告青岛广润置业有限公司办理青岛市城阳区204国道368号《保利观堂》7号楼2单元101户房屋预售合同的网签备案登记撤销手续；三、被告白金华于本判决生效后10日内支付原告青岛广润置业有限公司违约金256000元；四、驳回原告青岛广润置业有限公司的其他诉讼请求；五、原告青岛广润置业有限公司于本判决生效后10日内返还被告白金华购房款556589元。如果未按本判决指定的期间履行协助义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费7129元，由被告白金华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰审 判 员  康廷富人民陪审员  纪利燕二〇二〇年七月三十一日书 记 员  李聪聪