安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初1584号原告：安徽省砀山阳光房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇人民东路阳光花园，统一社会信用代码91341321689750142N。法定代表人：沈素才，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱怀良，安徽梨苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：房锦文，安徽梨苑律师事务所（实习）律师。被告：孙幸福，1975年8月21日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。被告：翟琴，女，1975年7月14日出生，汉族，住安徽省砀山县。被告：孙坤，男，1996年5月27日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。上列三被告共同的委托诉讼代理人：石方，安徽梨都律师事务所律师。原告安徽省砀山阳光房地产开发有限公司（以下简称砀山阳光房地产公司）与被告孙幸福、翟琴、孙坤商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告砀山阳光房地产公司的委托诉讼代理人朱怀良、被告孙幸福、翟琴及其与孙坤共同的委托诉讼代理人石方到庭参加诉讼，本案现已审理终结。砀山阳光房地产公司诉称：孙幸福、翟琴系夫妻关系，孙坤系孙幸福、翟琴之子。2019年6月份及9月份，三被告先后购买了砀山阳光房地产公司开发的‘阳光花园’小区21幢2单元503室、504室商品房各一套，并分别签订了商品房买卖合同，503室商品房价款47万元，504室商品房价款41万元，合计88万元。合同签订后，三被告先后支付购房款合计77万元。503室商品房首付款141000元已经付清，余款329000元已按揭贷款到位。504室商品房约定分期付款，首付25万元于2019年6月20日付清，约定余款16万元于2019年6月30日前付清，否则按日万分之二承担违约金。但被告不守信用，至今尚未给付。现提起诉讼，请求判令三被告给付下欠504室商品房购房款11万元并按日万分之二支付违约金至付清款之日止，并承担本案的诉讼费用。孙幸福、翟琴、孙坤辩称：购买砀山阳光房地产公司的21＃楼503、504两套商品房是事实，503室商品房先买的，后来又买的504室商品房。503室的购房款是2018年9月8日付清的购房首付款141000元（刷卡+现金），该笔款项系翟琴当日转款30000元和110000元现金支付的，另外1000元系马经理代刷卡支付的，有砀山阳光房地产公司出具的收款收据为凭。另外329000元系合同约定由孙幸福、翟琴申请办理银行按揭贷款支付的，合计470000元；504室的购房款包括2018年9月4日刷卡支付的70000元（孙幸福持有转款小票，当时砀山阳光房地产公司没有给出具收款收据）和2018年9月28日翟琴刷卡支付的40000元（孙幸福持有转款小票，当时砀山阳光房地产公司没有给出具收款收据），连同预交的504室定金20000元和签订合同之后支付的300000元，合计410000元。该两套房子的购房款均已付清了，并且砀山阳光房地产公司在2019年11月21日已经给开具了两张同日的发票，一个41万元、一个47万元，总价款88万的增值税普通发票，发票显示房款已经全部付清。孙幸福也因此于2020年2月28日和3月4日缴纳了税款，由税务机关出具了税收完税证明，因此孙幸福、翟琴、孙坤已不再下欠砀山阳光房地产公司的购房款，请求依法驳回砀山阳光房地产公司的诉讼请求。砀山阳光房地产公司补充陈述：孙坤名下的504室商品房交款是三笔刷卡、一笔现金（50000元）合计30万；翟琴、孙幸福名下的503室商品房交款共刷卡4笔、银行贷款1笔，合计是47万。503室商品房的购房款已经付清了，该公司2018年9月28日出具的141000元收据为503室的购房首付款，包括之前翟琴刷卡交付的70000元及签订合同当日翟琴刷卡支付的40000元、翟琴转给马经理代付的30000元，另外差1000元是翟琴交付的现金由马经理代转的。孙幸福、翟琴在2018年9月28日交付503室购房款时，当时504室双方尚未签订购房合同，双方并没有确定504室房屋的权利义务。翟琴、孙幸福陈述的前述70000元实际上就是503室的定金，其2018年9月28日支付的40000元根本没有必要另行开票，实际上是交付的503室的购房款，已经包括在141000元收据中，也没有必要再另行开收据。并且，504室的购房款发票原件（特别是发票联原件）一直在砀山阳光房地产公司保管，砀山阳光房地产公司先开具发票，是因为该公司卖这套房子时，销售工作已经扫尾了，所以与503室一起先预开了购房发票，因孙幸福、翟琴没有付清房款，所以没有将发票联原件交给孙幸福、翟琴、孙坤，孙幸福、翟琴、孙坤也一直没有持有该发票原件。经审理，本院查明如下案件事实：砀山阳光房地产公司系依法登记设立的有限责任公司，从事房地产开发、销售等经营活动；孙幸福与翟琴系夫妻关系，孙坤系孙幸福、翟琴之子。2018年9月4日，孙幸福、翟琴经与砀山阳光房地产公司的商品房销售员协商，欲购买该公司开发的‘阳光花园’住宅小区21＃楼2单元503室、504室商品房各一套，孙幸福于2018年9月4日通过刷卡先后转款两笔（一笔70000元、一笔20000元）给砀山阳光房地产公司。其中的一笔20000元，孙幸福持有砀山阳光房地产公司于同日出具的（收取孙坤504室定金20000元）收款收据；另一笔70000元，孙幸福陈述砀山阳光房地产公司未向其出具收款收据。2018年9月28日，孙幸福、翟琴与砀山阳光房地产公司签订‘阳光花园’住宅小区21幢2单元503室商品房买卖合同，约定：503室房屋总价款47万元，于2018年9月28日签订本合同时付清首付款141000元，余款329000元办理银行按揭贷款手续。但，双方没有同时签订涉案504室的商品房买卖合同。前述503室商品房买卖合同签订的当日（即：2018年9月28日），翟琴通过刷卡支付给砀山阳光房地产公司40000元以及通过微信转给该公司马秀琴（置业）经理30000元。砀山阳光房地产公司于当日向孙幸福、翟琴出具了21＃楼503室购房款141000元的收款收据（收款方式：刷卡+现金）一份。砀山阳光房地产公司陈述该笔收款收据中的总款项141000元包括孙幸福、翟琴2018年9月4日支付的503室定金70000元及2018年9月28日签订合同当日翟琴刷卡支付的40000元以及马经理刷卡代其支付的30000元和翟琴支付的1000元现金，计4笔款项。余款329000元，后由孙幸福、翟琴办理银行按揭贷款进行了支付。2018年10月16日，翟琴刷卡向砀山阳光房地产公司付款80000元，该公司向其出具了收取孙坤21＃504室定金80000元的收款收据一份。2019年6月20日，孙坤与砀山阳光房地产公司签订‘阳光花园’居住小区21幢2单元504室商品房买卖合同，约定：504室房屋总价款41万元，分期付款，于2019年6月20日付款250000元，余款160000元于2019年6月30日前付清，逾期房款不退，按合同条款处理。同时该合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任为：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2﹪向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金。合同签订的当日（即：2019年6月20日），孙幸福、翟琴刷卡向砀山阳光房地产公司支付150000元，该公司向其出具了收取孙坤21＃504室房款150000元的收款收据一份。之后，孙幸福、翟琴于2019年9月4日向砀山阳光房地产公司支付现金50000元，该公司向其出具了收取孙坤21＃504室房款50000元现金的收款收据一份。2019年11月21日，砀山阳光房地产公司向孙幸福出具21＃503室购房款增值税普通发票470000元。之后，孙幸福、翟琴办理了该21＃503室商品房的不动产权证。2020年3月4日，孙坤办理并交纳了21＃504室的商品房买卖契税5857.15元。但504室的购房款增值税普通发票原件仍保存在砀山阳光房地产公司，未交付给孙坤，孙坤未能办理该套商品房的不动产权属登记。诉讼过程中，双方当事人对前述孙幸福、翟琴、孙坤所付款项：2018年9月4日刷卡70000元、20000元，2018年9月28日刷卡40000元，2018年10月16日刷卡80000元，2019年6月20日刷卡150000元，2019年9月4日现金支付50000元，以及2018年9月28日通过他人刷卡（该公司马**经理）代付30000元和1000元的付款事实，均予认可。砀山阳光房地产公司认可前述孙幸福、翟琴2018年9月4日刷卡交付的70000元系503室房屋定金、2018年9月28日刷卡支付的40000元系503室房屋的购房款，该两笔款项均包含在该公司2018年9月28日出具给孙幸福、翟琴的141000元的收款收据中，不认可孙幸福、翟琴陈述的2018年9月28日除刷卡转款之外又另行交付110000元现金的情况。孙幸福、翟琴、孙坤未向本院提交前述该两笔款项的收款收据以及2018年9月28日支付110000元现金的相关有效证据；本案中，孙幸福、翟琴、孙坤直接刷卡或现金支付给砀山阳光房地产公司的涉案其余各笔款项，均持有砀山阳光房地产公司出具的收款收据，并且收款收据中均已注明所收款项内容（收款事由）和付款方式。涉案21＃503室、504室商品房均已交付给孙幸福、翟琴、孙坤使用。另查明，2020年1月17日，砀山阳光房地产公司以孙坤为被告向本院提起诉讼，要求其支付涉案21＃504室商品房下欠购房款11万元及违约金，后因故撤回起诉。2020年3月4日，孙坤办理、交纳了涉案504室商品房买卖的契税，并取得税收完税证明。上述案件事实，有商品房买卖合同、银行交易明细、转款（消费/SALE）机打小票及砀山阳光房地产公司的收款收据、税收完税证明、不动产权证，以及当事人、委托诉讼代理人的陈述等证据，在案佐证。本院认为：涉案砀山阳光房地产公司与孙幸福、翟琴签订的503室商品房买卖合同、以及与孙坤签订的504室商品房买卖合同均系双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，成立并生效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定履行各自的义务，即：孙幸福、翟琴、孙坤按照约定支付购房款，砀山阳光房地产公司按照约定将涉案商品房交付给孙幸福、翟琴、孙坤，并协助办理案涉商品房的不动产权属登记证明。涉案合同履行过程中，孙幸福、翟琴、孙坤向砀山阳光房地产公司支付了相关购房款项，双方对案涉503室商品房的购房款已经结清均无异议，但砀山阳光房地产公司否认孙幸福、翟琴、孙坤已付清案涉504室购房款。诉讼过程中，当事人对砀山阳光房地产公司于2018年9月28日出具的141000元收款收据（证据本身）均无异议，孙幸福、翟琴主张该收款收据中除翟琴转给马经理代付的30000元及1000元两笔款项外，其余的110000元系其当日支付的现金，该110000元的组成并非系2018年9月4日支付的70000元和2018年9月28日签订合同当日翟琴刷卡支付的40000元两笔款项。但该公司否认，认为该收款收据中包括前述孙幸福、翟琴刷卡支付的70000元和40000元两笔款项，不认可收取孙幸福、翟琴110000元的现金。本案争议的焦点应为：2018年9月28日砀山阳光公司出具的前述141000元收据中除马经理刷卡代付的30000元和1000元两笔款项外的110000元款项，是前述（孙幸福、翟琴）2018年9月4日刷卡支付的70000元和2018年9月28日当日刷卡支付的40000元两笔款项，还是孙幸福、翟琴当日另行交付的110000元现金。针对当事人争议的焦点，根据本案当事人的陈述，结合本案现有证据分析，审理认为：一、涉案503室商品房买卖合同系2018年9月28日签订，而504室的商品房买卖合同系2019年6月20日签订，两份合同的签订在时间上有先后顺序。503室购房合同约定购房首付款于2018年9月28日签订合同时付清141000元，余款329000元办理银行按揭贷款。即：孙幸福、翟琴与砀山阳光房地产公司签订503室购房合同（按照约定于2018年9月28日）交付首付款141000元时，涉案504室商品房买卖合同双方尚未签订，该504室商品房买卖合同签订与否以及该套房屋的价款在双方履行支付503室房屋首付款时系处于不确定状态。按照一般的常理，孙幸福、翟琴此时是不应当支付尚未签订购房合同的504室购房款的。孙幸福、翟琴所主张的其在2018年9月28日履行交付503室购房款时没有将其2018年9月4日刷卡支付的70000元抵作503室购房款，以及没有将其2018年9月28日当日刷卡支付的40000元算作503室购房款的抗辩意见，在双方没有其他特别约定的情况下，是不符合常理的。诉讼过程中，孙幸福、翟琴亦未向本院提交前述交款方式有其他特别约定的相关有效证据；二、纵观本案，孙幸福、翟琴、孙坤在涉案商品房买卖过程中所支付给砀山阳光房地产公司的前述（除2018年9月4日支付的70000元和2018年9月28日支付的40000元）其余各笔款项均持有该公司出具的收款收据，且每一笔收款收据中均明确记载交款内容（事由）及交款方式，而唯前述2018年9月4日刷卡支付的70000元和2018年9月28日刷卡支付的40000元两笔款项没有收款人出具的单笔收款收据。本案发生的单笔支付款项均数额较大，根据会计收款应当出具收款收据这一规范及惯例，以及付款人付款后应当及时向收款人索要收款收据这一生活常识分析，孙幸福、翟琴所述的前述该两笔款项（2018年9月4日支付的70000元及2018年9月28日刷卡支付的40000元）既然非503室的购房款以及该款项不包含在该公司出具的141000元收款收据中，那么其在阳光房地产公司2018年9月28日出具141000元收款收据时，没有要求该公司另行出具其当日支付的40000元收款收据，也是不符合常理的。相反，孙幸福、翟琴在交付该笔40000元款项后既然没有向砀山阳光房地产公司索要该笔款项的收款收据，也足以说明其对该笔40000元的款项系包含在141000元收款收据中并不持异议。综上，孙幸福、翟琴主张的前述其2018年9月28日支付砀山阳光房地产公司503室购房款110000元现金以及其2018年9月4日支付的70000元和2018年9月28日支付的40000元系支付504室购房款的意见，缺乏相关有效证据，且与常理不符，本院不予采纳。孙幸福、翟琴于2018年10月16日刷卡支付给砀山阳光房地产公司80000元，于2019年6月20日签订涉案21＃504室商品房买卖合同当日通过刷卡转账支付150000元，于2019年9月4日现金支付的50000元，连同2018年9月4日交付的定金20000元，合计支付给砀山阳光房地产公司504室购房款300000元。依照涉案504室商品房买卖合同约定，应视为孙坤没有按照合同约定及时支付购房款，砀山阳光房地产公司要求孙坤支付下欠购房款，视为其同意继续履行合同，孙坤应当按照合同约定给付下欠购房款110000元及按照前述合同承担违约责任。因此，砀山阳光房地产公司要求孙坤给付涉案504室商品房下欠购房款110000元及按照日万分之二支付违约金至付清款之日止的诉讼请求，应予支持。孙幸福、翟琴、孙坤的前述其余抗辩意见，缺乏相关事实依据，本院不予采纳。孙幸福、翟琴并非504室商品房的购房人及该商品房买卖合同的相对方，依据合同相对性原理，孙幸福、翟琴不应承担合同义务，砀山阳光房地产公司要求孙幸福、翟琴给付涉案504室购房款及承担违约责任的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十一条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、孙坤于本判决生效后三日内给付安徽省砀山阳光房地产开发有限公司下欠涉案21＃504室商品房购房款110000元及逾期付款违约金（以110000元为基数，自2019年7月1日起按照日万分之二计付至付清款之日止）；二、驳回安徽省砀山阳光房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由孙坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇二〇年七月二十九日书记员  张郅臻附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十一条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。