贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初2337号原告：张燕，女，1988年3月7日生，汉族，住江苏省宿迁市。委托诉讼代理人：吴秉锲，贵州秉思律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州云梦置业有限公司，住所地贵州省清镇市职教城乡愁校区安置房**，统一社会信用代码：91520181MA6DJ2NA7D。法定代表人：彭成孟，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘大军，贵州言闻律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：杭州只度网络科技有限公司，住所地浙江省杭州市江干区丁桥镇临丁路**综合大楼****，统一社会信用代码：913301043524739280。法定代表人：鲁爽。原告张燕与被告贵州云梦置业有限公司（以下简称“云梦公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张燕及其委托诉讼代理人吴秉锲，被告云梦公司委托诉讼代理人刘大军到庭参加诉讼，第三人杭州只度网络科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告张燕向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2018年6月3日签订的《云梦小镇商品房订购合同》；二、被告给付原告张燕324387元（其中退还购房款284387元、赔偿团购费损失40000元）和相应贷款利息（贷款利息以324387元为基数，从2018年12月19日起按照同期人民银行公布的基准贷款和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率标准计算利息，直至给付完毕之日止）；三、本案诉讼费、保全费、保全担保保险费等诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告张燕于2018年6月看到被告云梦公司有关“云梦小镇”项目宣传资料后，向被告云梦公司订购该公司开发的“云梦小镇”商铺，双方并于2018年6月3日签订云梦公司提前印制好的《云梦小镇商品房订购合同》（编号：YMXXXX）格式合同，在该订购合同中约定：1、订购具体房号是云梦小镇XXXX幢XXXX号商铺，建筑面积65.66平方米，合同单价8194元/平方米，房款538020元整，订购用途是投资；2、第四条第1项约定付款方式是一次性付款，购买人张燕须于2018年7月2日前付清全部房屋款项538020元；3、第五条第2项约定若购买人张燕未在约定时间内足额支付购房款，本订购合同自动终止。合同签订后，原告张燕于2018年6月3日向被告云梦公司交付购房款50000元，2018年6月30日原告又向贵州云梦置业有限公司支付该房团购费40000元整，然后截止该订购合同约定的最后交款期限2018年7月3日，除以上90000元以外，原告张燕并未另行支付其余的房款，该《云梦小镇商品房订购合同》（编号YMXXXX）据该合同第五条第2项约定自动终止。2018年8月，原告张燕觉得该门面还值得投资，于是口头向云梦公司工作人员刘雪梅咨询后，刘雪梅告知张燕，因张燕未在2018年7月2日前交清全部房款538020元，《云梦小镇商品房订购合同》（编号YMXXXX）已于2018年7月2日自动终止，但是云梦公司还可以按照总房价538020元将XXXX商铺以一次性付款方式出售给原告张燕，除之前已交房款50000元和团购费40000元，张燕还需要补交488020元后，直接到公司签订具体的《商品房买卖合同》和办理网签，于是张燕又于2018年8月21日支付房款100000元、2018年9月30日支付房款70000元、2018年12月18日支付房款64387元。从2018年12月19日至今，张燕发现该云梦小镇业主不断找被告云梦公司要求依据合同按时交房、要求办理网签退房等，张燕多次陪同，但是该公司处理态度生硬，均是不欢而散。因《云梦小镇商品房订购合同》已于2018年7月2日自动终止，原告张燕对准备购买的XXXX商铺具体的权利义同被告云梦公司还没有约定，但是该公司工作人员刘雪梅在2019年1月以后，多次告诉张燕，称原告张燕购买的XXXX商铺已经交付并出租，让原告张燕抓紧时间交清全部尾款，双方正式签订商品房买卖合同并办理网签；同时，在2020年4月1日，原告张燕通过电话咨询刘雪梅才得知该商铺层高仅为4.2米。张燕因以下原因不买该XXXX商铺：1、从2018年6月3日开始交款至2020年3月8日（2018年6月该门面还在修建施工中），张燕从未至商铺内部看房，更不知道该商铺层高仅有4.2米，张燕还一直以为该商铺层高6米左右，可以进行大的隔层，该商铺层高不符合张燕的要求；2、张燕同云梦公司至今都未签订购房合同，但是云梦公司现在已将案争商铺自己验收交房并出租给他人使用，现在实际是二手房转让，同张燕购买的是新铺面的基本要求不同；3、该商铺的土地使用权证使用年限及剩余使用年限、商铺层高、公摊面积、房屋计价面积类型、规划设计变更、交房时间、房屋总价的有关税费、产权办证时间和违约责任、该房屋的土地是否由抵押等商品房买卖合同必备条款没有任何约定，双方买卖合同未成立。因原、被告对案争商铺未签订商品房买卖合同，双方也未达成商品房买卖合同必备条款的协议，2018年6月3日至2018年12月18日，原告张燕共向被告云梦公司交付购房款284387元、团购款40000元（该团购款通过被告刷卡进入本案第三人杭州只度网络科技有限公司账户），现被告云梦公司应给付以上324387元款项（其中退还原告张燕购房款284387元、赔偿原告张燕因团购费损失40000元）及相应贷款利息。被告云梦公司辩称，原告要求解除订购合同于法无据，其与原告签订合同后并无违约行为。原告诉请要求退还其购房款及赔偿相应损失没有事实及法律依据，双方签订的合同虽然名为订购合同但从合同内容及履行情况来看，已具备商品房买卖合同的主要内容，其性质已从预约合同转化为本约合同，并且在合同履行过程中，原被告双方于2018年7月28日达成了协议，如原告张燕不按照合同约定的时间在2018年8月15日前交清所有购房款，其自愿放弃本案所涉房屋的所有权，已交的款项不予以退还，该约定是双方真实意思表示，且未违反法律规定，对原被告双方具有约束力。对原告不能按期交房产生的法律后果原告方完全知晓，并作放弃处理，视为原告对其权利的处分，不违反法律的禁止性规定。所以在本案中，无论双方签订的合同是否已实际转化为本约合同，原告要求退还购房款的诉请于法无据。最后，原告诉请的团购费是本案第三人所收取，第三人与原告建立了新的法律关系，第三人是基于给原告提供了相应的服务才向原告收取了相关的费用，原告只能另案向第三人主张权利。第三人杭州只度网络科技有限公司未到庭陈述。围绕本案诉讼请求，原告向本院提交了《云梦小镇商品房定购合同》、收据、转账凭证、保全裁定书、保全保险费发票，被告提交了《云梦小镇商品房定购合同》《延迟交款申请单》、商品房预售许可证、房屋建筑面积预测绘报告、房屋建筑面积实测绘报告等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。根据当事人的陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2018年6月3日，原告张燕（乙方）与被告云梦公司（甲方）在贵州省清镇市被告经营场所签订《云梦小镇商品房定购合同》，合同主要约定：一、乙方自愿定购甲方开发的“云梦小镇”的商铺，认购房号XXXX，建筑面积65.66平方米，合同单价8194元/平方米，房款538020元（房款已扣除各项优惠，投资客户前三年租金收益已扣除）；二、乙方须在签订定购合同时向甲方交付定金50000元；三、定购用途为投资，乙方在购买房屋后不参与所购房屋的经营和管理，乙方须委托甲方指定经营管理公司统一管理和出租经营；四、付款方式为一次性付款。乙方须于2018年7月2日前付清全部房屋款项；五、其他约定。1、乙方对上述定购房屋的坐落地点、房号、建筑面积、合同单价已作了充分了解并自愿定购；2、若乙方未在约定时间内足额支付购房款，则视为乙方违约，甲方有权没收乙方所交定金，并将乙方定购的房屋另行出售他人，无需乙方同意或通知乙方，合同自动终止，甲方不承担任何责任；3、若甲方违约将房屋另售他人，甲方双倍退还乙方定金；4、定购合同中的房价款仅为房屋价款本身，不含其他相关税费；5、合同标注的房屋建筑面积为预测面积，最终实测面积以产权证所载明的建筑面积为准，并按实结算补差房款；7、双方签订《商品房买卖合同》后，定购合同自行失效；8、合同一式三份，经双方签字（盖章）后生效。合同中还备注：欠团购费40000元，需补齐团购费可享总房款优惠。定购合同签订后，原告于同日向被告交纳了50000元，被告向原告出具收到房款50000元的收据。2018年6月30日，原告向第三人杭州只度网络科技有限公司转账支付团购费40000元。2018年7月28日，原告向被告提交一份《延迟交款申请单》，载明原告因资金周转暂时不能交齐购房款538020元，现交付定金50000元，剩余购房款488020元于2018年8月15日前补齐，如到期未补齐购房款自愿放弃此套房源所有权，已交款项不予退还，开发公司可另行出售此套房源。被告对原告的延期交款申请予以同意，后原告于2018年8月2日向被告交纳100000元，9月30日交纳70000元，12月18日交纳64387元，被告也分别向原告出具了收到相应房款的收据。审理中，原被告双方均陈述签署《商品房买卖合同》的前提是原告先付清购房款538020元，现原告已明确表示不再履行支付购房款的义务。另，原告张燕自认购房款538020元系在享受交40000元团购费抵80000元购房款、一次性付款优惠及前三年租金收益折抵后的房价。被告云梦公司于2018年9月5日取得房屋预售许可证。2018年7月4日，原告定购房屋经预测建筑面积为61.99平方米（套内面积35.29平方米，共有建筑面积26.7平方米）。2019年12月24日，原告定购房屋经实测建筑面积为61.9平方米（套内面积35.29平方米，共有建筑面积26.61平方米）。原告张燕申请了诉前财产保全，交纳了保全费2242元，并支付了保全保险费688元。本院认为,本案原、被告双方签订的《云梦小镇商品房定购合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。从合同内容来看，双方当事人对定购房屋的房号、建筑面积、单价、付款方式等进行了明确约定，但对商品房的交付时间及交付条件、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在定购合同中没有明确约定，双方在认购书中还明确约定需签订《商品房买卖合同》，足以说明双方签订的定购合同性质是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。对于签订《商品房买卖合同》双方均陈述需原告在付清购房款后才签订，现原告仅支付购房款284387元，并未付清全部购房款，现原告又明确表示不再继续履行支付购房款的义务，因此对于原告要求解除定购合同的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求退还购房款的诉请，原告主张因其定购的房屋层高不足、公摊面积过大等原因导致其不愿再继续支付购房款，系被告违约导致，而双方在定购合同中并未约定定购房屋需满足原告认为的交付条件。恰好相反，双方未能签订《商品房买卖合同》的原因在于原告未按约定支付购房款，因此系原告自身违约导致，原告应按合同约定承担相应违约责任即交付的定金50000元不退还，对于剩余的购房款款234387元被告应返还给原告，故对原告该项诉请本院支持234387元。关于原告要求被告赔偿团购费损失40000元及购房款利息损失、保全保险费等诉请，因原告自身原因导致合同解除，原告主张的相应损失也应由其自行承担，故对该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”之规定，判决如下：一、解除原告张燕与被告贵州云梦置业有限公司于2018年6月3日签订的《云梦小镇商品房定购合同》；二、被告贵州云梦置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告张燕购房款234387元；三、驳回原告张燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6466元，减半收取3233元，保全费2242元，合计5475元，由被告贵州云梦置业有限公司负担4100元，由原告张燕负担1375元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  柳红强二〇二〇年七月二十八日书记员  聂 璇