山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民初60号 原告：孔凡俊，男，汉族，1969年11月19日出生，住山东省曲阜市。 委托诉讼代理人：刘万秀，山东洙泗风律师事务所律师。 被告：万通建设集团有限公司，住所地江苏省如东县掘港镇长江路**如东科技城东筑项目**201-204。 法定代表人：胡学明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周纪云，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁方，北京市炜衡（合肥）律师事务所实习律师。 第三人：曲阜圣地置业集团有限公司，住所，住所地山东省曲阜市静轩西路（时庄）div> 法定代表人：王建中，该公司经理。 委托诉讼代理人：王晓东，男，该公司职工。 原告孔凡俊与被告万通建设集团有限公司（以下简称万通公司）、第三人曲阜圣地置业集团有限公司（以下简称圣地公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔凡俊的委托诉讼代理人刘万秀，被告万通公司的委托诉讼代理人周纪云、袁方，第三人圣地公司的委托诉讼代理人王晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔凡俊向本院提出诉讼请求：1.解除对曲阜市××路××幢××室房产的查封，终结强制执行措施；2.确认曲阜市静轩西路“新天地商住中心”5号楼1602室房产归孔凡俊所有；3.诉讼期间所产生的所有费用万通公司承担。事实和理由：2014年7月18日，孔凡俊与圣地公司签订新天地房屋顶账协议，该协议约定圣地公司以新天地5号楼1602室顶理财，涉案房产总价款计703794元。2014年7月18日，圣地公司开具收款收据并交付钥匙，孔凡俊使用涉案房屋至今。孔凡俊认为，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，有权排除强制执行。 万通公司辩称，一、山东省高级人民法院（2019）鲁执异881号执行裁定（以下简称881号执行裁定）认定事实清楚、适用法律准确。山东省高级人民法院根据孔凡俊在执行异议阶段提出的异议及相应证据材料依法作出的881号执行裁定全面查清了本案事实，并针对孔凡俊的实际情况、适用法律条文等进行了详细分析和评判，裁定结果公正、合法，应依法予以执行。二、孔凡俊未签订合法有效的商品房买卖合同。本案中，孔凡俊不是以购房者的身份与圣地公司签订商品房买卖合同，而是以圣地公司亏欠其理财（工程款）为由，签订了新天地顶账协议。该顶账协议不符合商品房买卖合同的构成要件，也不能等同于法定的商品房买卖合同概念。三、孔凡俊未在法院查封之前合法占有涉案房产。孔凡俊在申请执行异议阶段向贵院提交的上房手续书显示，其签订上房手续的时间为2019年3月26日，该时间已远远晚于法院查封房产的时间（2015年7月8日）。至于孔凡俊在诉状中提到的其于2014年7月18日领取涉案房屋的钥匙，因没有充分、确凿的证据予以证明，不应采信。四、孔凡俊与圣地公司之间的债权债务关系存疑，且顶账协议无法排除合法的强制执行。孔凡俊在执行异议阶段仅提交了顶账协议，但并未提供其与圣地公司之间存在真实理财或施工关系的对应合同协议予以佐证，因此难以确认该双方之间存在合法真实的债权债务关系，存在双方串通以抵债方式损害万通公司作为申请执行人合法权益的可能。退一步讲，即便孔凡俊与圣地公司存在真实有效的因亏欠理财或工程款形成的债权债务关系，但该关系只是一般的金钱债权，双方达成的顶账协议从本质上来说，目的是使该债权债务关系归于消灭。孔凡俊的身份不同于其他商品房购房者，其作为债权人并不能基于顶账协议享有物权期待权，进而不能据此拥有排除万通公司申请法院强制执行的权益。综上，万通公司认为881号执行裁定认定事实清楚、适用法律准确，孔凡俊的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，不具有排除强制执行的权益，故请求依法驳回孔凡俊全部诉讼请求，恢复对涉案房产的执行。 圣地公司述称，没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院受理的万通公司与圣地公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，万通公司申请对圣地公司名下财产进行查封，本院于2015年7月15日作出（2015）鲁民一初字第33号裁定，查封了涉案房产，又于2018年7月5日以（2015）鲁民一初字第33-2号裁定继续查封涉案房产。2017年5月31日，本院作出（2015）鲁民一初字第33号民事判决书。该判决生效后，万通公司向本院申请强制执行。案件执行过程中，案外人孔凡俊向本院提出了书面异议，本院于2020年3月3日作出881号执行裁定，认为虽然孔凡俊与圣地公司签订了房屋顶账协议，该协议实质属于对其双方原有债权债务关系的延续，该顶账协议非上述法律规定的商品房买卖合同，且孔凡俊占有房产在本院查封涉案房产之后，，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定驳回孔凡俊的异议请求。孔凡俊不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，形成本案。 另查明，2014年7月18日，孔凡俊与圣地公司签订新天地房屋顶账协议，约定：曲阜圣地公司以新天地5号楼1602室顶理财，涉案房产总价款计703794元。2014年7月18日，由曲阜圣地公司开具收款收据，摘要载明“5-1602房款”，数额为703794元。2014年7月18日，孔凡俊与圣地公司签订商品房买卖合同，约定：土地规划用途为住宅，土地使用年限自2010年1月5日至2080年1月6日，第5幢楼1单元1602号房，该商品房单价为每平方4200元，总金额703794元。孔凡俊已支付全部购房款，并于2014年7月18日领取案涉房屋钥匙。2014年12月1日，孔凡俊与宫建波签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租，租期自2014年12月1日至2018年11月30日。2019年3月26日，孔凡俊与圣地公司签订新天地小区上房手续书，交纳了2017年2月11日至2019年12月31日的物业费、电梯电费电梯使用维护费、装修垃圾处理费、暖气开口费、燃气开口费、有线开口费等相关费用。 本院认为，本案争议的焦点问题是孔凡俊对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案存在以下事实：1.案涉房产被查封的时间为2015年7月15日，孔凡俊与圣地公司于2014年7月18日签订了合法有效的商品房买卖合同，万通公司虽然对该商品房买卖合同不予认可，但未提供反驳证据；2.孔凡俊已支付全部购房款，并于2014年7月18日领取案涉房屋钥匙；3.现有证据不足以证明因孔凡俊自身原因导致案涉房产未办理过户登记。因此，现有证据可以证明，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，孔凡俊对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 另外，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房产并未办理过户登记，物权变动并未完成，孔凡俊关于确认案涉房产为其所有的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行曲阜市静轩西路“新天地商住中心”5号楼1602室房产； 二、驳回孔凡俊的其他诉讼请求。 案件受理费10838元,由万通建设集团有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长 毕中兴 审 判 员 邱建坡 审 判 员 马 丽 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 孔祥昆 书 记 员 王 策