福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初1334号 原告：陈清，女，1987年11月18日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：张闽成，漳州市芗城区金辉法律服务所法律工作者。 被告：中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行，住所地福建省漳州市芗城区。 法定代表人：杨炜强，行长。 委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈典，福建泾渭明律师事务所律师。 被告：漳州市国立金属制品有限公司，住所地福建省漳州市金峰开发区。 法定代表人：陈惠珍，职务：。 被告：陈惠珍，女，1967年10月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：于国忠，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：漳州市永立工贸有限公司，住所地福建省漳州市芗城区。 法定代表人：于国永，职务：总经理。 被告：于国永，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告漳州市国立金属制品有限公司、陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠共同委托诉讼代理人：吕丽萍、薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。 被告：福建向荣大芹山茶业发展有限公司，住所地福建省平和县。 法定代表人：朱元文，职务：。 被告：朱元文，男，1966年6月3日出生，汉族，住福建省平和县。 原告陈清与被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行、漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠案外人执行异议之诉一案。本院于2020年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈清的委托诉讼代理人张闽成，被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的委托诉讼代理人卢琤、陈典，被告漳州市国立金属制品有限公司、被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠的共同委托诉讼代理人吕丽萍到庭参加诉讼，被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈清向本院提出诉讼请求：请求解除对漳州市芗城区的查封。事实和理由：2017年11月9日，漳州市芗城区人民法院作出（2017）闽0602民初4643号民事判决书：一、被告漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行贷款本金2600万元及至2017年3月1日利息、罚息、复利（但合计金额不得超过按月利率2%计付的金额）；二、被告漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行律师费10700元；三、被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文、被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠对被告漳州市国立金属制品有限公司上述债务承担连带清偿责任等。因被告判决后未履行还款义务，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行申请执行，2018年1月15日芗城人民法院作出（2018）闽0602执254号执行裁定书，查封了被告陈惠珍名下芗城区鑫荣嘉园XX幢XXX室，原告现对该查封行为提出异议，理由有以下三点:1、该房产的所有权归属于原告，原告与被告陈惠珍在2015年7月1日签订了《房地产买卖协议书》，把芗城区鑫荣嘉园XX幢XXX室卖给原告。原告与被告陈惠珍在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、原告与被告陈惠珍的《房地产买卖协议书》约定，房产总价64万元，合同签订当日支付定金3万元，剩余房款各61万元，原告于2015年12月25日通过银行转帐给被告陈惠珍，原告全额支付房款总价，被告陈惠珍将房屋交原告执掌。3、因被告陈惠珍未协助原告办理产权过户登记，原告于2017年3月16日向漳州市芗城联合人民调解委员会申请调解，双方在人民调解委员会达成调解，被告陈惠珍确认收到全额房屋总价，房屋已交付原告，房屋使用、出租收益归原告，被告陈惠珍无条件协助原告办理过户。由于鑫荣嘉园整体不能办理产权登记，被告陈惠珍未协助原告办理产权过户登记，非因原告自身原因未办理过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产:（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告买受芗城区鑫荣嘉园XX幢XXX室权利符合能够排除执行的情形，原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，向执行法院提出异议被驳回，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，特提起诉讼，请求法院依法判决解除对芗城区鑫荣嘉园XX幢XXX室的查封。 被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行辩称，驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：一、原告主张的事实不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定中可以排除执行的情形：（一）原告与陈惠珍未在查封涉案房产前签订合法有效的书面买卖合同。1、涉案房产交易价每平方米仅4987元，该价格明显低于市场价格。2、双方签订《房地产买卖协议书》时，涉案房产尚未办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，约定原告在办理两证之前就支付全额购房款，与正常的房产交易严重不符。3、《房地产买卖协议书》中并未约定中介费，但却有中介方的签章，不符合交易经验规则。据此，该《房地产买卖协议书》系原告与陈惠珍签订的虚假合同。（二）原告未实际支付合同约定的购房款。从原告提供的相关汇款凭证不足以证明其向陈惠珍支付了全部合同约定的价款。原告向陈惠珍共购买两套房产，对于两套没有两证的房产原告支付全额房款，不符合房产交易经验。故不能证明原告在查封前已支付全部房产款。（三）原告未在法院查封之前占有涉案房产。原告提供的相关证据与涉案房产无关联性，原告并未提供任何证据证明其在法院查封前占有涉案房产，故原告并未在法院查封前占有涉案房产。（四）涉案房产未办理过户系其自身原因造成的。原告在明知涉案房产未办理两证的情况下，与陈惠珍签订《房产买卖协议》并支付全额购房款，原告未尽到审慎义务，且存在过错，故不能办理过户登记原因系原告自身原因所致。二、原告与陈惠珍签订的《房地产买卖协议书》属于虚假合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”之规定，认定《房地产买卖协议书》无效。原告与陈惠珍为达到非法目的，伪造合同，凭空捏造房屋买卖的民事法律关系，并提起诉讼，涉嫌虚假诉讼罪，依法应将本案移送至公安机关。综上，原告的诉求没有事实与法律依据，应当予以驳回。 被告陈惠珍、被告于国忠共同辩称，本案于2015年7月1日签订《房地产买卖协议书》，同日付定金30000元，2015年12月29日和12月30日通过银行转方式付清全部购房款，合同签订后，答辩人已将本案讼争房产交付给原告使用，原告也已在2016年对房屋进行装修和使用，因开发商向荣公司的原因导致讼争房产至今仍不能办理产权证，并不是原告和答辩人的原因造成的，原告也因本案买卖合同及办证问题，于2017年3月16日向芗城区联合调解委员会申请调解，双方达成协议，确认双方签订合同的时间、原告付清全款以及房屋已交付原告的事实，并对协助办理产权证进行约定，因此，本案房地产买卖协议书、房屋交付使用、支付全部购房款均在芗城法院冻结前（首封财产保全时间为2017年7月11日），不能办理产权证是因开发商的原因，因此，符合排除冻结的情形，对于原告的诉讼请求，答辩人是同意的。 被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永共同辩称，1、答辩人在漳州市国立金属制品有限公司向中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行借款中作担保，被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行査封被执行人陈惠珍名下房产并非答辩人的意愿或过错造成，诉讼费承担与答辩人无关。2、答辩人对原告执行异议没有意见，原告购得的房产虽尚登记在被执行人陈惠珍名下，但答辩人知悉房产在查封前陈惠珍己出售给原告，相信漳州市芗城区人民法院会依法做出判决。 被告漳州市国立金属制品有限公司辩称，其答辩意见与被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永答辩意见一致。 被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文于庭前向本院提交书面答辩状，辩称在本案中本身也是受害者，当时也是为漳州市国立金属制品有限公司向中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行借款作担保，因漳州市国立金属制品有限公司未能及时还款而引起诉讼，答辩人也因此被漳州市芗城区法院根据（2017）闽06执236号列为失信被执行人，把被答辩人提出执行异议的房产进行查封并非答辩人的意愿或过错造成，系因被答辩人购得的房产尚登记在相关案件被执行人陈惠珍名下，漳州市芗城区人民法院根据中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的执行申请，查封了该房产，相信漳州市芗城区人民法院会根据被答辩人提供的相关证据，依据最高人民法院的相关司法解释判定被答辩人提出的执行异议是否成立作出判决，诉讼费用也应该由被答辩人或中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行谁败诉谁承担，与答辩人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对事实认定如下： 1、2015年7月1日，陈惠珍、于国忠作为甲方与陈清作为乙方与签订了一份《房地产买卖协议》，约定：陈清向陈惠珍、于国忠购买位于漳州市芗城区的房产；双方约定该房产的总成交价为人民币64万元；陈清于2015年7月1日支付给陈惠珍、于国忠人民币3万元作为购房定金（定金抵扣总房款）；购房款人民币64万元（含定金）于2015年12月25日前到第二公证处公证乙方支付给甲方。十二、补充条款：甲方同意乙方于2015年12月30日前支付。2015年7月1日，陈惠珍、于国忠出具收条确认收到陈清支付的购买芗城区鑫荣嘉园XX幢XXX室房屋定金叁万元。陈清分别于2015年12月29日、2015年12月30日通过其开立在漳州农村商业银行的账户向陈惠珍开立在中国农业银行漳州市芗城支行的账户分别转账61万元（附言：购房款）。本院另案审理的（2020）闽0602民初1332号案中，陈惠珍与陈清另签订一份的《房地产买卖协议》，约定：陈清向陈惠珍购买位于漳州市芗城区的房产。 2、陈清与漳州市晨致装潢设计有限公司（代表人林良斌）签订《装饰装修施工协议》，工程项目：鑫荣嘉园XX幢XXX室，工程开工日期：2016年10月1日，竣工日期：2016年12月30日，工程价款10万元。2016年11月24日陈清转账支付林良斌装修水电款2万元。2017年4月7日陈清转账支付林良斌装修款3.9万元。2016年10月起，卡号91097户名陈惠珍地址鑫荣嘉园XX幢XXX室的水费从陈清的建设银行账户代扣缴交。2016年10月起，户号75245233XX户名陈惠珍用电地址芗城区金峰南路鑫荣嘉园小区XX幢XXX室的电费由吴剑君（陈清的丈夫）通过支付宝缴交。另查明，2011年9月5日陈清与吴剑君登记结婚。 3、2017年3月16日，陈清向漳州市芗城联合人民调解委员会申请调解，经该委主持调解，陈清与陈惠珍于当日就漳州市芗城区房屋买卖事宜达成编号：【2017】漳芗人调字第6897号人民调解协议书。 4、在（2017）闽0602民初4643号原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行与被告漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠金融借款合同一案审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院依法作出（2017）闽0602民初4643号民事裁定书，于2017年7月11日查封被告陈惠珍名下址在漳州市芗城区等房产。 5、2017年11月9日，本院作出（2017）闽0602民初4643号民事判决书，判决：漳州市国立金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行贷款本金2600万元及自2017年3月1日起至实际还款之日止按合同约定计付利息、罚息、复利（但合计金额不得超过按月利率2%计付的金额）；漳州市国立金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行因本案支出的律师费10700元；福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠对漳州市国立金属制品有限公司上述债务承担连带清偿责任，福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠清偿本案债务后，有权向漳州市国立金属制品有限公司追偿；若漳州市国立金属制品有限公司未清偿本案债务时，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行对陈惠珍、于国忠提供的抵押物漳州市芗城区店面折价或拍卖、变卖后的价款在1039.15万元范围内优先受偿等。 6、2018年1月15日，因上述被告未履行生效判决所确定的义务，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行向本院申请执行，本院作出（2018）闽0602执254号执行裁定书，裁定：冻结、划拨漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山菜叶发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠应当履行义务部分的存款；扣留、提取漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山菜叶发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠应当履行义务部分的收入；查封、扣押漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山菜叶发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠应当履行义务部分的财产，限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。 7、陈清对执行标的提出书面异议，2020年1月14日本院作出（2020）闽0602执异8号执行裁定书，裁定驳回陈清的异议请求。陈清不服，于2020年2月12日向本院提起案外人执行异议之诉。 以上事实有原告陈清提供的《房地产买卖协议》、收条、转账凭证、装饰装修施工协议、建设银行账户交易明细、查询汇款明细截图、漳州发展水务集团有限公司水费清单、福建省电力有限公司漳州供电公司历月电费明细、漳州安然燃气有限公司缴费凭证、结婚证及当事人庭审陈述等证据予以证明。 本院认为，本案的争议焦点为陈清作为案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”围绕上述规定，就本案争议逐一分析如下： （一）关于签约时间及合同效力问题。2015年7月1日，陈清与陈惠珍、于国忠签订讼争房屋买卖协议书，而讼争房屋被查封的时间为2017年7月11日，签约时间在讼争房屋被法院查封之前。陈清与陈惠珍、于国忠签订的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，故陈清与陈惠珍、于国忠就讼争房产签订的《房地产买卖协议书》合法有效。中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行辩称陈清与陈惠珍未在查封讼争房产前签订合法有效的书面买卖合同，于法无据，本院不予采纳。 （二）关于占有的事实认定。陈清提供的证据可以证明从2016年10月起讼争房屋的水费由陈清从其银行账户扣缴，电费由陈清的配偶吴剑君通过支付宝缴交。结合陈清与陈惠珍、于国忠之间房屋买卖等相关事实，本院确信陈惠珍已于2016年将讼争房屋交由陈清执掌，陈清亦实际占有使用该房屋至今的事实，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行对原告陈清占有房屋的事实存有异议，但未提供相关证据予以证实，本院不予采纳，故本案应认定在法院查封讼争房产之前陈清已合法占有讼争房屋。 （三）关于购房价款的支付问题。根据查明的事实，陈清已依房屋买卖协议约定向陈惠珍支付全部购房款。据此，应认定陈清已依合同约定支付全部价款。中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行辩称陈清付款不符合常理，未提供相关证据予以证实，本院不予采纳。 （四）关于陈清是否系因自身原因未办理房产过户登记。本案中，讼争房产系商品房，至今无法办理不动产权初始登记，非作为消费者的陈惠珍、于国忠及陈清的过错未能办理房产过户登记手续。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，陈清依照《房屋买卖合同》的约定向陈惠珍支付全部购房款，并已实际占有讼争房屋，对于未办理房产过户登记手续并无过错。 综上所述，陈清要求停止对址在漳州市芗城区房屋的强制执行，解除对该房屋查封的诉讼请求，应予支持。中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的辩称缺乏事实依据，本院不予采纳。福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 不得执行址在福建省漳州市芗城区房屋，并解除对该房屋的查封； 案件受理费10200元，由被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 本院（2020）闽0602执异8号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  刘俊红 人民陪审员  黄湘珍 人民陪审员  卢金莲 二〇二〇年七月三十日 法官 助理  柯燕玉 书 记 员  刘 佳 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院 《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 最高人民法院 《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。