江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终4302号上诉人（原审被告）：南通开发区力强钢丝制品有限公司，住所地南通农场三孔桥东首。法定代表人：朱中平，董事长。破产管理人：南通大华联合会计师事务所，住所地南通市工农路**海外联谊大厦**。被上诉人（原审原告）：南通银鹰特种钢丝制品有限公司，，住所地南通市开发区竹行街道竹行村法定代表人：石永芹，执行董事。原审被告：朱中平，男，1979年6月20日生，汉族，住南通市开发区。上诉人南通开发区力强钢丝制品有限公司（以下简称力强公司）因与被上诉人南通银鹰特种钢丝制品有限公司（以下简称银鹰公司）、原审被告朱中平房屋租赁合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2018）苏0691民初1959号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。力强公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。案涉房屋是未经登记的不动产，不动产经登记生效是法律规定的必须条件。一审法院以财产的物理属性来决定其合法性，显属不当。案涉房屋早已被法院查封，一审判决损害了第三人的利益。二、无证房抵偿债务的合同违法，属于无效合同。案涉房屋属本公司，双方间不存在租赁关系，不存在以租赁而产生的法律后果。一审法院判决本公司支付租金及占有使用费、利息损失无事实和法律上的依据。三、一审法院认定无证房抵偿债务合同有效，房屋租赁协议无效，明显矛盾。银鹰公司辩称，法律并不禁止以房抵债行为。虽然案涉房产被保全查封，但并未阻止本案抵债协议的履行，不当然导致本案抵债协议的无效。本案房产虽然是无证房产，但属于曾经批准建设，有合法使用价值的财产，可以用之于合理折价抵债，亦可用于强制执行的拍卖变现。朱中平未答辩。银鹰公司向一审法院起诉请求：1.确认2014年7月11日双方签订的《公司财产转让抵还债务合同》及《房屋租赁协议书》意思真实、合法有效；2.判令力强公司立即给付在返租三年内积欠租金961611元和租金滞纳金（暂计算至2018年8月12日），并判令力强公司承担合同违约金56万元以及合同期满后的占用期间的租金411667元；3.判令力强公司履行退租义务，立即返还全部出租物；4.判令朱中平承担连带担保责任；5.判令一审被告承担诉讼费、保全费及实现债权而支付的其他合理费用。一审法院认定事实：银鹰公司自2012年12月至2014年6月向力强公司供应钢材，至2014年7月10日经双方结算，确认力强公司欠银鹰公司货款本息共计4299792.11元。2014年7月11日，力强公司（甲方）与银鹰公司（乙方）签订《公司财产转让抵还债务合同书》，约定甲方为偿还乙方货款本息，甲方用所占办公用房、生产厂房、宿舍楼等向乙方作抵偿之用，达成如下协议：（一）甲方因资金周转困难提出以房抵款再返租使用的偿债方案，并委托正达评估公司于2014年7月7日至10日对甲方在南通开发区农场三孔桥工业园区房产作价评估，形成了苏通正达（2014）（房估）字第188号估价报告，房产总建筑面积5737平方米（不含5、6、7号房屋建筑物），合计作价432.93万元，详见评估报告。（二）甲方为抵偿所欠乙方货款本息4299792.11元，愿意将评估的本公司房屋建筑计5737平方米，按估价432.93万元转让给乙方所有，两者相抵后，乙方再找甲方现金29507.89元。至此甲乙方交接完成，双方两不相欠，乙方即取得上述房产的所有权。详见公司房屋平面图交接单。（三）甲方原有的公司内向南通农场所租用的21亩的土地使用权也同时转让乙方使用，土地租金由乙方支付，甲方应协助乙方去相关单位办理租用土地使用权转让手续。在未办妥租用土地使用权转让手续前，土地租金由甲方代办支付手续。（四）本合同成立后，甲方不得将已转让给乙方的建筑物出租，不得再次转让给他人。（五）本合同成立后，如有单方违约，则承担50万元违约金。双方还约定了其他事项。甲乙双方法定代表人均在合同上签名并加盖公章。同日，双方另行签订《房屋租赁协议书》一份，约定：一、甲方向乙方的厂房（财产）、办公楼、职工宿舍楼、平房宿舍，房屋合计总面积5737平方米。详见乙方房屋平面图，房屋租赁物交接单。二、租赁期限为3年，自2014年7月11日至2017年7月11日。三、年租金为38万元整（含南通农场土地租金与购地垫支利息8万元）。四、租金支付方式：甲方每月向乙方支付租金31666.66元。五、甲方在租赁期间的水电费、租赁物的维护费等一切费用由甲方承担。……七、甲方在生产中如有损坏乙方的房屋财产，甲方应承担赔偿责任；在租赁期内，甲方不得将本合同租赁物转租他人。八、违约责任，本协议如有单方违约，则承担违约金6万元，且守约者有权解除《房屋租赁协议书》。双方还约定了其他事项。甲乙双方法定代表人均在合同上签名并加盖公章。南通市竹行法律服务所对上述两份合同出具见证书。合同签订后，双方对合同中所涉租赁物（即编号为1-20号除5、6、7号外共计5737平米的建筑物）进行了交接，力强公司未协助银鹰公司与南通农垦办理土地租赁主体转让手续。力强公司亦支付银鹰公司在2014年12月份前的房屋租金，2015年1月份以后租金未支付。2017年7月9日，力强公司法定代表人朱中平在“房屋租赁欠缴核对及催收函”上签字确认2015年1月至2017年7月合计30个月房屋租赁费（不含土地租金在内）计75万元，并在“以上房屋租赁费欠款履行支付连带担保责任人签字”后签名。另查明，南通农垦与力强公司曾签订了21.4515亩的土地租赁协议，力强公司于2006年补办了14296平方米的建设用地规划许可证，截至2016年3月17日力强公司拖欠土地租金及资金占用费4059390.7元，南通农垦遂诉至法院，经法院主持双方达成调解协议，力强公司于2016年7月25日给付南通农垦262310.7元，法院于2016年6月29日作出（2016）苏0691民初663号民事调解书。因力强公司到期后未按上述调解履行，南通农垦再次诉至法院要求解除与力强公司签订的土地租赁协议、力强公司返还租赁土地，法院于2017年11月29日作出（2017）苏0691民初1931号民事判决：一、南通农垦与力强公司之间的土地租赁协议于2017年6月20日解除；二、力强公司将承租四至范围内的土地清洁后返还南通农垦。因力强公司未履行调解书和判决书确定的义务，南通农垦申请强制执行，在执行过程中南通农垦（甲方）与银鹰公司（乙方）签订《土地租赁协议》一份，约定乙方向甲方租赁使用力强公司租赁的甲方21.4515亩土地，租赁期为3年（自2017年6月21日至2020年6月30日），乙方向代力强公司向甲方支付2017年6月20日的土地租金343966.2元，此后的由乙方向甲方交纳。一审法院认为，根据双方陈述和答辩意见，本案的争议焦点在于：1.银鹰公司与力强公司签订的《公司财产转让抵还债务合同书》和《房屋租赁协议书》两份合同效力及法律后果如何确定；2.朱中平是否应当承担连带担保责任。关于双方签订的无证房抵偿债务合同的效力。力强公司因不能清偿已到期的债务，与银鹰公司自愿协商将其部分无证房屋抵算债务，同时约定了仍将抵债房屋出租给力强公司使用，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。案涉房屋未取得建设用地规划许可证，但不能据此作为认定该合同无效的依据。理由如下：首先，由于动产与不动产分类的依据是财产的物理属性，即使建造行为违法，也不能改变无证房屋或违章建筑物的不动产属性；其次，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。案涉房屋建成多年，取得建设用地规划许可证，未取得建设工程规划许可证，但规划主管部门并未要求限期拆除，应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物。虽然无证建筑物不能办理所有权登记，但建造人可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则取得所有权；第三，虽然力强公司无法办理产权登记，但无法登记只能导致所有权不能转移，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，以无证房抵债合同无法办理产权过户登记并不会影响上述合同的效力。第四，力强公司还辩称，因案涉房屋已被有关人民法院查封，故双方以房抵债的合同无效。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。根据力强公司提交的证据显示，有关人民法院查封的时间迟于双方签订以房抵债的时间。关于房屋租赁协议书效力及法律后果如何确定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因引此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。力强公司在签订公司财产转让抵还债务合同书后，已将相应房屋与银鹰公司办理交接手续，并签订了房屋租赁协议书，将房屋返租给力强公司，已履行了抵债协议约定的主要义务。如前所述抵债的房屋未取得建设工程规划许可证，房屋租赁协议应认定为无效合同，力强公司应当将租赁房屋返还给银鹰公司。本案中，根据双方以物抵债合同，银鹰公司应承担财产转让后的土地租金，根据双方约定力强公司应承担年土地租金8万元，则以双方签订转让财产的时间计算，自2014年7月11日至2017年7月10日计四年土地租金为32万元，而银鹰公司实际支付了343966.2元，超出部分应由银鹰公司自行承担。银鹰公司提供的证据可以证明，截止2017年7月9日，力强公司结欠银鹰公司2015年1月至2017年7月租金75万元，因该租金标准与合同约定相符，予以支持。对于此后占用期间的费用，应按双方约定的年租金38万元计算至实际返还之日。对于银鹰公司主张的利息损失，本力强公司在2017年7月9日基于银鹰公司的催款，对结欠租金进行了确认，应视为银鹰公司在债务期限届满后进行了主张，支持自2017年7月11日起按同期银行贷款利率计算的利息损失。银鹰公司另行主张力强公司支付违约金56万元，未能提供力强公司将厂房另行出租给他人的证据，对此项请求不予支持。关于朱中平个人是否应当承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未承担保证责任的，保证人免除保证责任。如前所述，银鹰公司主张租金履行期间为2017年7月，保证期间为此后六个月即2018年2月，银鹰公司未能提供证据证明在此后其向朱中平个人主张保证责任，超过担保期间，保证人无需承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理镇城房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、力强公司于判决生效后十日内腾空租赁房屋内物品后返还给银鹰公司；二、力强公司于判决生效后十日支付银鹰公司土地和房屋租金107万元、2017年7月11日起至实际返还之日止按年租金38万元计算的房屋占用费用并承担相应的利息损失（以75万元为基数，按同期银行贷款利率自2017年11日至实际给付之日止）；三、驳回银鹰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23766元，保全费5000元，合计28766元，由银鹰公司负担5766元，由力强公司负担23000元。二审中，银鹰公司提交了情况说明以证明房屋效力可予以补正，本院经审查认为该证据可以作为认定本案事实的新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。二审另查明，银鹰公司提交了情况说明称“经咨询相关管理机构，此后该类企业就土地使用权及房产领证问题可依法提出补办补交费申请，经相关部门审核后，可依法报请补办相关手续”，土地权利人江苏农垦集团南通有限公司签注了情况属实的意见。本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。案涉房屋虽未取得建设工程规划许可证，但取得了建设用地规划许可证，该房屋已投入使用多年，相关主管部门至今也未要求限期拆除，故该房屋存在通过采取改正措施以消除对规划实施影响的可能，从而办理相应的权属证书。退一步而言，即便该房屋无法补办相关产权证，基于《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，也不影响该抵债合同的效力。力强公司将该房屋转让给银鹰公司，系双方真实意思表示，法律也未禁止此类房屋的转让，故难以认定抵债协议无效。租赁合同虽然无效，但其与房屋抵债合同系两个独立的合同，法律关系并不相同,故租赁合同无效并不必然导致抵债协议无效。抵债协议签订后，力强公司与银鹰公司办理了交接手续，故可以认定银鹰公司已实际占有了该房屋。此后双方又订立了租赁合同，在租赁合同无效的情况下，力强公司应将因租赁合同取得的案涉房屋返还给银鹰公司，并支付相应的占有使用费。关于案涉房产查封问题，经查南通市通州区人民法院系于2014年9月16日查封了案涉房产，但抵债协议早于2014年7月11日即已签订并进行了交接，故该协议并未损害第三人利益。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23766元，由上诉人南通开发区力强钢丝制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 勇审判员 季建波审判员 杨 盛二〇二〇年七月七日书记员 邹倩云