云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3865号上诉人（原审原告）：李维超，男，1995年2月6日生，汉族，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：王武雄、唐婕，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明鸿栾农贸市场管理有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区金星小区综合市场**。法定代表人：张徽。被上诉人（原审被告）：张徽，男，1966年8月23日生，汉族，住云南省昆明市西山区。原审被告：昆明安轩房地产经纪有限公司，住，住所地云南省昆明市西山区广福小区********商铺/div>法定代表人：何文宾，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：章义，云南豪白律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李维超因与被上诉人昆明鸿栾农贸市场管理有限公司（以下简称“鸿栾公司”）、张徽、原审被告昆明安轩房地产经纪有限公司（以下简称“安轩公司”）租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初9434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李维超上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审忽略本案租赁合同因被上诉人原因已不能履行的事实，错误认为上诉人可以继续使用租赁房屋，属认定事实错误。2.租赁合同已达到法定解除条件，一审错误解释租赁合同目的并认为不能解释属适用法律错误。3.一审证据采信有误，导致忽略了对租赁合同、委托合同属于格式合同的定性。4.一审判决显失公平，上诉人支付了近30余万元，但未获得一分收益，如继续履行租赁合同会造成更大经济损失以及自行收回房屋经营没有可能性。被上诉人鸿栾公司、张徽未答辩。原审被告安轩公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李维超向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告鸿栾公司签订的《双河湾农贸市场租赁合同》、《双河湾农贸市场委托经营管理合同》，解除时间为法院将诉状送达被告鸿栾公司之日。2.由被告鸿栾公司、张徽连带返还《双河湾农贸市场租赁合同》自合同解除之日原告交付的剩余租金221183.6元（从2019年1月12日暂计算至起诉之日2019年7月1日）、支付市场过渡补贴2960元。3.由被告鸿栾公司、张徽连带支付《双河湾农贸市场委托经营管理合同》合同项下已产生的返租租金46160元（从2019年1月12日暂计算至起诉之日2019年7月1日）、违约金15150元（自2018年9月1日起算暂算至起诉之日，共303天，以50元一天的标准计算，共计15150元）。4.由被告安轩公司返还原告向其支付的25000元商铺团购费。5.三被告承担本案的诉讼费、律师费、保全费、财产保全担保费以及其他为实现债权的合理费用。一审法院认定事实：被告鸿栾公司委托被告安轩公司对位于昆明市西山区提供租赁、返租居间服务。在被告安轩公司居间下，2017年1月11日，原告（乙方）、被告鸿栾公司（甲方）订立《双河湾农贸市场租赁合同》，约定甲方将坐落于昆明市西山区，面积约18.5平方米（面积允许存在误差，具体面积以实际测量为准）的商业物业，出租予乙方经营使用。租赁期限十年，自2017年3月1日起至2027年2月28日止。该物业必须用于经营水果、粮油，租金单价为每年每平方米155945.59元，面积为18.5平方米。本合同签订当日，一次性支付十年租金288500元。乙方委托甲方经营管理，甲方应支付乙方第一期、第二期租金收益34620元，可以从十年租金总价288500元中扣除，详见双方订立的《委托经营管理合同》，抵扣后的十年租金实收金额为253880元。自乙方与甲方签订本合同且付清全款之日起至2017年3月1日，甲方承诺给予乙方开业前市场过度补贴，按每月平方米100元计算。当天，原告（甲方）、被告鸿栾公司（乙方）订立《双河湾农贸市场委托经营管理合同》，约定甲方全权委托乙方对外管理租赁其享有经营权的位于昆明市西山区物业，委托期限自2017年3月1日起至2027年2月28日止，如市场逾期开业则委托期相应顺延。委托期内，甲方保证不再就委托物业的相关事宜与第三方签订任何形式的委托合同。委托期内，乙方承诺按逐年递增的租金标准和半年一付的方式按期向甲方支付租金。第一期至第六期租金，均为每月2885元，半年支付17310元。第七期至第十二期租金，均为每月4327元，半年支付25962元。第十三期至第二十期租金，均为每月6732元，半年支付40392元。第三期租金的支付时间是2018年9月，第四期为2019年3月，第五期为2019年9月，第六期为2020年3月，以此类推，直至2027年3月。第一期和第二期租金收益共计34620元和十年租金总价抵扣。如不能按时支付租金，乙方按每天50元支付违约金给甲方。合同订立的当天，原告向被告鸿栾公司支付了租金253880元，向被告安轩公司支付商铺团购费25000元。另，被告鸿栾公司是被告张徽设立的自然人独资公司。一审法院认为：2017年1月11日，原告和被告鸿栾公司订立的《双河湾农贸市场租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告是承租人，被告鸿栾公司是出租人。当天，双方又订立《双河湾农贸市场委托经营管理合同》，约定原告委托乙方对外管理前述租赁合同中的租赁物，委托期间由被告向原告支付固定的租金收益。委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。有偿的委托合同，委托人向受托人支付约定报酬。《双河湾农贸市场委托经营管理合同》不符合委托合同特征。该合同的主要内容被告鸿栾公司占有、使用商铺，向原告支付固定租金，应当视为租赁合同，即被告鸿栾公司将出租给原告的商铺再次回租，被告鸿栾公司是承租人，原告是出租人。《双河湾农贸市场委托经营管理合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。虽然两个合同都是租赁合同，但当事人地位相反，合同权利义务内容不同，原告认为两个合同是一个租赁合同关系的主张没有事实依据，不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告鸿栾公司作为《双河湾农贸市场委托经营管理合同》中的承租人，应当按约支付原告第三期以后的租金。被告鸿栾公司连续三期没有支付租金，也没有证据表明将继续履行支付租金的合同义务。原告请求解除《双河湾农贸市场委托经营管理合同》的请求，予以支持。一审法院向被告鸿栾公司送达起诉状不是合同一方当事人向对方送达合同解除通知，原告主张以诉状送达时间作为合同解除时间缺乏法律依据，不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同是持续履行合同，已经履行的部分不发生恢复原状的法律后果。原告主张2018年9月至2019年7月期间的租金46160元予以支持。《双河湾农贸市场委托经营管理合同》因被告鸿栾公司违约解除，原告按每天50元主张的违约金15150元符合合同约定，予以支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告鸿栾公司是被告张徽设立的一人公司，被告张徽没有证明被告鸿栾公司的公司财产独立于其个人财产，应当对被告鸿栾公司的债务承担连带责任。被告鸿栾公司将商铺出租给原告后返租，《双河湾农贸市场委托经营管理合同》依附于《双河湾农贸市场租赁合同》。如果《双河湾农贸市场租赁合同》解除，《双河湾农贸市场委托经营管理合同》自然无法继续履行。《双河湾农贸市场租赁合同》是主合同，《双河湾农贸市场委托经营管理合同》是从合同。被告鸿栾公司没有按约履行《双河湾农贸市场委托经营管理合同》的合同义务，但没有违反《双河湾农贸市场租赁合同》的约定。《双河湾农贸市场委托经营管理合同》解除后，被告鸿栾公司将商铺返还原告，原告可以自行经营，《双河湾农贸市场租赁合同》仍然能够履行。因此，原告解除《双河湾农贸市场租赁合同》缺乏事实和法律依据，不予支持。原告要求返还租金的请求，不予支持。原告主张被告鸿栾公司支付市场过渡补贴2960元符合《双河湾农贸市场租赁合同》约定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。被告安轩公司接受被告鸿栾公司委托，为其提供租赁、返租居间服务，其促成原告和被告鸿栾公司订立《双河湾农贸市场租赁合同》《双河湾农贸市场委托经营管理合同》，履行了居间义务。原告认可支付给被告安轩公司的25000元是居间费用，其要求被告安轩公司返还没有法律依据，不予支持。原告主张律师费但没有提交相应证据，律师费也不是原告实现债权的必要费用，不予支持。综上所述，鉴于本案事实清楚，证据充分，可以依法缺席判决。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告李维超和被告昆明鸿栾农贸市场管理有限公司2017年1月11日的订立的《双河湾农贸市场委托经营管理合同》。二、由被告昆明鸿栾农贸市场管理有限公司、被告张徽连带支付原告李维超2018年9月至2019年7月期间的租金46160元、2018年9月1日至2019年7月1日期间的违约金15150元。三、由被告昆明鸿栾农贸市场管理有限公司、被告张徽连带支付原告李维超市场过渡补贴2960元。四、驳回原告李维超的其他诉讼请求。本案案件受理费5956元（原告已预交），由原告承担4756元，由被告鸿栾公司、被告张徽承担1200元。二审中，上诉人提交：鸿栾公司失信被执行人信息、案件案号，欲证明鸿栾公司被列为十余起案件的失信被执行人，其已丧失商业信誉及履行能力，与上诉人签订的租赁合同、委托经营管理合同符合法定解除条件。经质证，原审被告对证据三性认可，证明目的与其无关，不发表意见。本院认为，该证据不能达到上诉人的证明目的，不予采信。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议。同时上诉人要求补充确认：1.鸿栾公司至今未将商铺交付给上诉人，上诉人从未占有、使用过商铺；2.鸿栾公司未向上诉人支付过租金。对此，原审被告表示不清楚，不发表意见。本院认为，上诉人要求补充确认的事实因涉及法律适用，将在本案说理部分一并评述。另经审查，一审确认“租金单价为每年每平方米155945.59元”应为“租金单价为每年每平方米15594.59元”，应属笔误，双方对此均无异议，本院予以确认。综上，本院对一审查明的案件事实，除确认“租金单价为每年每平方米15594.59元”外，其余查明的案件事实与一审一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.涉案租赁合同应否解除？2.被上诉人应否返还上诉人剩余租金？3.被上诉人应向上诉人支付的返租租金、违约金如何认定？4.原审被告应否返还上诉人商铺团购费？本院认为，双方当事人对于一审判决解除上诉人与被上诉人鸿栾公司2017年1月11日签订的《双河湾农贸市场委托经营管理合同》及二被上诉人连带支付上诉人市场过渡补贴2960元均无异议，本院予以维持。针对争议焦点1，上诉人与鸿栾公司2017年1月11日签订的租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同明确约定，鸿栾公司将涉案商铺出租给上诉人经营使用，租期十年，租金一次性支付，上诉人委托鸿栾公司经营管理，鸿栾公司应支付给上诉人第一期、第二期租金收益计34620元可从十年租金总价中扣除，抵扣后上诉人实际向鸿栾公司支付了十年租金253880元。现因鸿栾公司未按双方签订的委托经营管理合同向上诉人支付包括第三期之后的租金收益，上诉人据此要求解除其与鸿栾公司签订的租赁合同及委托经营管理合同。鉴于委托经营管理合同的解除系因鸿栾公司迟延支付租金收益所致，该合同解除后，上诉人可依据与鸿栾公司签订的租赁合同将涉案商铺自己用于经营管理使用，其在租赁合同中作为承租人所享有权利并不受到影响，故上诉人要求解除租赁合同的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人要求确认鸿栾公司从未将商铺向其进行交付，其从未占有、使用商铺及鸿栾公司未向其支付租金收益，与在案有效证据证明事实相悖，本院不予确认。针对争议焦点2，因上诉人与鸿栾公司签订的租赁合同并未解除，故上诉人要求二被上诉人向其返还剩余租金于法无据，不予支持。针对争议焦点3，上诉人起诉要求二被上诉人向其连带支付返租租金46160元及违约金15150元，一审已判决支持，并无不当，予以维持。针对争议焦点4，一审对此所作认定及处理正确，本院予以维持，在此不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5956元，由上诉人李维超负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年七月三十日法官助理陈志远书记员武雨