贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0623民初1086号原告：李斌，男，1981年1月21日生，汉族，湖南省溆浦县人，自由职业，住石阡县。被告：贵州顺兴投资股份有限公司，统一社会信用代码：91520000622240738R。住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路**国艺大厦****。法定代表人：韦均耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘明，贵州慧辩律师事务所律师。原告李斌与被告贵州顺兴投资股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李斌、被告贵州顺兴投资股份有限公司法定代表人韦均耀的委托诉讼代理人刘明，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李斌向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除由原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令由被告向原告退还及赔偿1,573,518.75元［包含原告购房款1,018,717元及银行同期贷款利息312,406.55元（按年利率5.75％计算至款项还清之日止，从2014年12月30日暂计算至2020年4月30日共64个月），以及因本次购房所支出的各项费用6,037元，赔偿原告延期交房违约金32,395.2元（逾期违约金1,833.69元，解除合同违约金30,561.51元，赔偿因延期交房所产生的房屋租金210,000元）］；3案件受理费9,481元由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2012年8月17日签订《商品房买卖合同》。该合同约定被告将位于文笔社区康馨居南侧“国际名豪”小区第45-1-10号门面房出售给原告，该门面建筑面积为100.26平方米，门面房总价款1,018,717元。同时特别约定，原告应当于2012年9月10日前支付全部房价款，被告应于2014年12月30日前向原告交付门面；如延迟交房，逾期在180日之内，按照已收价款的万分之0.1按日计算向原告支付违约金。逾期180日买受人有权退房，买受人退房的应当书面通知出卖人。原告于2012年8月17日和20日分两次付清了全部房款1,018,717元，并交纳了产权、所有权登记费1,242元、维修基金3,860元、其它费用902元、国有土地使用证33元等费用共计6,037元，总共支付了1,024,754元。原告付清全部款后，一直等待被告按期交房，但被告却将交房日期一拖再拖直至今年一月才通知原告交房，延迟交房天数已达5年多。且至今该房屋仍未达到约定的交房条件，诸如商业配套设施幼儿园、购物中心等。因该合同系格式合同，对其逾期交房的违约责任约定，系霸王条款。试想，原告7年前已交付100余万元的购房款，按照被告的计算方式，仅需要支付32,395.2元违约金，这是明显显失公平。原告系照相摄影行业个体从业人员，本想当时购买门面后自己经营，一年可省去在外租门面的房租6万余元，可被告却迟迟未交房，现已进入第6个年头，致使原告遭受经济损失554,801.75元。被告将我购买的门面隔了一个消防通道，我去找被告理论，被告又拖了几个月，后面又撤除了，我又找被告谈退房对我造成的经济损失，要求他们赔偿，被告拒不赔偿。原告于2020年4月2日向被告书面发出《退房通知》，被告接到通知后，仅同意退房，并称目前公司没有资金，要分期支付，并不承担原告的各项损失。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，原告因被告延迟交房所遭受的直接经济损失为554,801.75元，理应以此作为被告赔偿原告的违约金数额。综上所述，原告严格按照《商品房买卖合同》履行义务，并无违约情形存在。相反，被告严重违反了合同之约定，构成严重违约，被告应当承担支付违约金、赔偿金的责任。被告的行为侵犯了原告的合法权益。为此，原告特诉到法院，请求法院判决如前诉讼请求。被告贵州顺兴投资股份有限公司辩称，1、对原告提出解除合同的诉讼请求被告方予以认可；对原告提出的第二项诉讼请求退还原告购房款1,018,717.00元我们也予以认同；提出的同期利息及其他违约责任我们不予认可，请求法院依法驳回原告主张的违约金；原告已陈述他购买的门面是因为消防通道导致了原告的门面变小，原告不愿意接受该房屋，要求被告退还本金的请求，被告方认为应按照双方签订的合同第六章第十七条的约定（详见商品房买卖合同），也就是说被告承担的违约责任计算起止时间应从2020年4月2日后60日起计算利息来给原告。原告主张的租金损失没有任何证据能够证明；原告主张的延期交房违约金及退房违约金相互矛盾，并按合同第十七条设计变更的条款负相应责任。审理查明：2012年8月17日，出卖人贵州顺兴投资股份有限公司与买受人签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容：出卖人以出让方式取得石阡县汤山镇文笔社区康馨居南侧、总面积为42661.78平方米、编号为“温泉花园”的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清，该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是5222242010Ｂ00016。出卖人经批准，在上述地块建设商品房现定名“国际名豪”花园。建筑工程涉及审查批准文号为铜地规办［2010］4号，建筑工程施工合同约定的开工日间2011年8月20日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2013年8月19日，商品房预售许可证为（石）商房预字第××号。买受人购买的商品房为第45号楼1层10号房，该商品房位于地上第1层，房号45-1-10。房屋竣工后以房屋所有权登记的地址为准。层高2.9米，有壹个阳台。建筑面积100.26平方米，其中套内面积77.12平方米．该商品房土地使用权年限自2010年8月3日起至2061年1月31日。第四条抵押情况：该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。第七条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按套（单元）计算，该商品房总价款为1018717元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。第八条付款方式及期限，买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。买受人应当在2012年9月10日前支付全部房价款。第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施……如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列2种方式处理，即出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.03％的违约金，并采取措施保证相关设施于120日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为房屋总价款0.03％。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共配套设施、市政公共设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案……（三）商业配套设施……如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列1种方式处理，即出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.03％的违约金，并采取措施保证相关设施于180日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为房屋总价款0.03％。第十三条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理。即按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］（1）逾期在180日之内［该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金［该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率］，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期在180日［该时限应当与本条的第1（1）项中的时限］后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.03％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1（该比率应当不小于本条第1（1）项中比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条交接手续，（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件人应在收到书面通知后15日内，办理交接手续。第十五条面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。按套（单元）计价的。出卖人承诺在房屋平面图中表明详细尺寸，并约定误差范围，该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：多退少补。第十六条规划变更的约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可变更的。出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得行政规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付房款，并按照国家同类型贷款基准利率付给利息。第十七条设计变更的约定，（一）经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日10内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。（二）买受人应当在收到书面通知之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人逾期未予书面答复的视为接受变更。（三）买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付房款，并按照国家同类型贷款基准利率付给利息。……第二十八条争议解决方式，依法向房屋所在地人民法院起诉等内容。该合同出卖人处公章系贵州顺兴投资股份有限公司。2012年8月17日李斌交付国际名豪购房款600,000元，2012年8月20日支付国际名豪购房款418,718元及产权、所有权登记费1,242元、维修基金3,860元、其他费用902元、国有土地使用证33元等费用共计424,754元。2017年5月5日贵州顺兴投资股份有限公司委托贵州顿起测绘有限公司测量“国际名豪花园2号楼、5号楼”房产测绘。2017年5月11日经贵州顿起测绘有限公司测绘并作出石阡县房屋面积测绘报告涉及李斌的房屋面积为建筑面积55.85平方米、套内面积48.4平方米、分摊面积7.45平方米。贵州顺兴投资股份有限公司在修建过程中，改变了设计图纸，未告知李斌。李斌从2011年6月24日至2019年6月16日止租房从事照相摄影行业（水晶之恋婚纱影楼），支付了曾章秀房租款133,000元，支付杨廷兵133,000元。李斌交付房款后，关注该房屋的建设。在该门面建设中，发现修建有消防通道，遂前往询问情况，进而与贵州顺兴投资股份有限公司发生争执。李斌于2020年4月2日向贵州顺兴投资股份有限公司书面发出《退房通知》，贵州顺兴投资股份有限公司接到通知后，仅同意退房，并称目前公司没有资金，要分期支付，并不承担李斌的各项损失。由此，李斌诉至法院，请求法院判决如前诉讼请求。贵州顺兴投资股份有限公司系1993年3月31日成立，注册资金5,000万，投资人黄吉祥、龙其凡、龙其才、孙惟斌、龙龔等5人，法定代表人龙其凡，经菅范围：非金融性投资、房地产开发、销售，登记机关贵州省工商行政管理局。陈永忠以贵州顺兴投资股份有限公司的名义与石阡县信德房地产开发有限公司于2009年8月6日通过公开招拍挂竞拍共同取得位于贵州石阡县地块的土地使用权，贵州顺兴投资股份有限公司系陈永忠签名。2009年11月4日“温泉花园”规划面积从42666.88平方米调整为334466.25平方米，由此挂牌成交价为38724402元。2010年1月5日出让方石阡县国土资源局与受让方贵州顺兴投资股份有限公司、石阡县信德房地产开发有限公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，贵州顺兴投资股份有限公司的签名人系陈永忠。2010年5月14日该地块项目命名为“国际名豪”花园，容积率调整为5.66。2010年7月26日，贵州顺兴投股份有限公司与石阡县信德房地产开发有限公司签订项目收购合同，约定石阡县信德房地产开发有限公司将其对“国际名豪”花园项地块50％的开发权以2200万元的价格转让给贵州顺兴投资股份有限公司。该合同上签名处“另50%，权益人系王翔、陈永忠”。并经石阡县国土资源局同意，贵州顺兴投资股份有限公司作为受让人单独受让并交纳了土地使用权出让价款。土地使用权出让价款共计69074566元，包含石阡县信德房地产开发有限公司杨秀国20200000元、贵州石阡县顺兴置业有限公司30350498元、贵州省余庆县第一建筑安装工程公司11524068元、贵州顺兴投资股份有限公司石阡县碧波水岸项目部（陈永忠）7000000元。2010年9月17日陈永忠与王翔签订项目收购合同，约定王翔将其对“国际名豪”花园项目地块25%及碧波水岸50%的开发权以2000万元的价格转让给陈永忠，见证人系贵州顺兴投资股份有限公司。2010年9月19日，陈永忠支付王翔项目转让费330万元，后未支付。2013年8月1日王翔向铜仁市中级人民法院起诉，经该院调解，以（2013）铜中民二初字第4号民事调解书结案。贵州顺兴投资股份有限公司办理了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等。该“国际名豪”从开发至今纠纷不断，严重影响了开发力度，石阡县相关部门曾经专门成立该项目事故处理小组进行处理。贵州顺兴投资股份有限公司至今未将取得的“国际名豪”地块开发完毕，仍在继续修建之中。本院认为，原告李斌与被告贵州顺兴投资股份有限公司签订《商品房买卖合同》系合法有效的，原告李斌按合同约定交付了房款，李斌已履行了合同的主要义务。被告贵州顺兴投资股份有限公司未按约定交付房屋，被告应承担违约责任。本案约定交房时间为“2014年12月30日前”，截止李斌在2020年4月2日向贵州顺兴投资股份有限公司书面通知退房，时间长达1918天。超出约定时间为1918天，系客观事实。结合被告贵州顺兴投资股份有限公司出现不能正常履行合同（含逾期交房等）的原因受本地经济及实际施工状态的现实影响，加之其他因素（诉讼，拆迁等），导致被告贵州顺兴投资股份有限公司不能按时履行合同，对此，被告贵州顺兴投资股份有限公司应承担违约责任。考虑到被告贵州顺兴投资股份有限公司仍然对“国际名豪”这一地块（烂尾工程）继续在开发，为维护石阡县城的整体开发价值，维护社会稳定，搞好城市发展。对原告的诉讼请求酌情支持，即由被告贵州顺兴投资股份有限公司退还原告李斌购房款1,018,717元及产权、所有权登记费1242元、维修基金3860元、其它费用902元、国有土地使用证33元等费用共计6037元，共计1,024,754元；由被告贵州顺兴投资有限公司支付违约金为307,426.2元。对被告贵州顺兴置业有限公司提出的收款人不是该公司，而是其他人收款的观点，本院认为，该合同的公章显示为贵州顺兴投资股份有限公司售房合同专用章，该公章足以认定就是代表被告贵州顺兴投资股份有限公司的行为。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。被告贵州顺兴投资股份有限公司现未终止，故应承担民事法律责任。综上，原、被告签订合同后，被告贵州顺兴投资股份有限公司应当按照诚实信用原则履行合同义务，但被告贵州顺兴投资股份有限公司未履行合同，导致原告李斌至今未取得房屋从而放弃房屋，被告贵州顺兴投资股份有限公司应当承担过错责任。根据《最高人民法院＜第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要＞精神》，原告李斌的部分请求于法有据，应当支持。为此，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第五十七条、第五十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告贵州顺兴投资股份有限公司退还原告李斌购房款1,018,717元及产权、所有权登记费1,242元、维修基金3,860元、其它费用902元、国有土地使用证33元等费用共计6,037元，共计1,024,754元，限本判决生效后30日内履行。二、由被告贵州顺兴投资有限公司支付违约金为307,426.2元，限本判决生效后30日内履行。三、驳回原告李斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,481元，由原告李斌负担1,516元，由被告贵州顺兴投资有限公司负担7,965元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  杜宏芳二〇二〇年七月六日法官助理杨菁书记员李治广