广东省汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0513民初514号原告：中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行，住所地广东省汕头市潮阳区****办事处平东东山大道中146号。负责人：周耿城，行长。委托诉讼代理人：郑晓勤，男，该行职员。委托诉讼代理人：吴政南，男，该行职员。被告：沈定华，男，1973年1月8日出生，汉族，住址四川省合江县************，公民身份号码510************237。被告：张德秀，女，1972年8月14日出生，汉族，住址四川省合江县************，公民身份号码510************582。被告：汕头市四海房地产开发有限公司，住所地广东省汕头市潮阳区谷饶四海工业城。法定代表人：张盛坤，董事长。委托诉讼代理人：郑贵忠，男，该司员工。原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行（以下简称建行潮阳支行）与被告沈定华、张德秀、汕头市四海房地产开发有限公司（以下简称四海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，在诉讼过程中发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行潮阳支行的委托诉讼代理人吴政南到庭参加诉讼，被告沈定华、张德秀、四海公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行潮阳支行向本院提出诉讼请求：1、请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》(编号:440650201-201*******934644)，判令被告沈定华、张德秀在沈发铃的遗产继承范围内偿还原告借款本金461923.05元及利息、罚息、复息；2、判令原告对借款抵押物汕头市潮阳区**********************的房产享有优先受偿权；3、判令被告四海公司对上述债务承担连带保证责任；4、判令三被告共同承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：沈发铃（已故）因购买汕头市潮阳区**********************房产自有资金不足,向原告申请个人住房贷款。2018年6月19日,沈发铃与原告签订了《个人住房(商业用房)借款合同》（编号：440650201-201*******934644,下称《借款合同》),借款金额人民币47万元,约定贷款期限为15年,借款期限从2018年9月20日至2033年9月20日,年利率6.125%,分180期归还。同时,沈发铃在《借款合同》“抵押人”一栏签字,以所购汕头市潮阳区**********************房产作为上述贷款的抵押物，并办妥抵押权预告登记手续。被告四海公司也在《借款合同》“保证人”一栏签字盖章,为沈发铃的借款提供连带保证责任,保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记己办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。上述个人住房借款合同签订后,经公证处公证,原告依约发放了贷款。贷款发放后,在约定的分期还款期限内,沈发铃因故死亡无法继续偿还贷款本息。被告沈定华、张德秀系沈发铃的父母，在替沈发铃偿还部分贷款本息后，不再偿还贷款，自2019年3月20日起,尚欠贷款本金余额461923.05元及利息、罚息、复息。因沈发铃已故，被告沈定华、张德秀为沈发铃的法定继承人，应对沈发铃的贷款承担还款责任，原告经多次催讨未果,遂向法院提起诉讼。被告沈定华、张德秀、四海公司均没有答辩，也没有提交证据。原告围绕诉讼请求提交证据如下：1、原告的《营业执照》、《金融许可证》各1份，证明原告的主体资格；2、沈发铃的《户籍注销证明》、《声明书》各1份，被告沈定华和张德秀的《户籍信息查询》、《居民身份证》、《户口本》各1份，汕头市四海房地产开发有限公司的《营业执照》1份，证明三被告的主体资格；3、《汕头市潮阳区商品房买卖合同》1份、《公证书》及《个人住房（商业用房）借款合同》各1份、《不动产登记证明》1份，证明沈发铃向原告借款购房，并为借款提供抵押担保以及被告四海公司为借款提供连带责任保证的事实；4、《个人贷款支付凭证》1份，证明原告已经履行放款义务；5、《拖欠本息清单》2份（分别计至2019年10月20日及2020年6月19日），证明被告拖欠本息情况。上述证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月19日，借款人沈发铃与原告建行潮阳支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440650201-201*******934644），被告四海公司作为保证人在合同上签字盖章，合同约定：借款用途为用于借款人向被告四海公司（保证人）购买坐落于汕头市潮阳区*********************的房产（房屋建筑面积为151.13平方米，成交价为677970元）；借款本金为47万元，借款期限为180个月，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款支付凭证为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力；贷款利率为浮动利率，即基准利率水平上上浮25%，即年利率为6.125%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，在合同约定的每年1月1日调整一次；基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；贷款利率或罚息利率依约调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；还款方式为等额本息还款法；借款人所购房屋用于抵押担保合同项下债务的，借款人应当按照贷款人的要求及时办理所购房屋的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书以及相应的抵押登记手续；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记己办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；保证范围和抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；合同项下债务到期或贷款人宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反合同的其他约定，保证人应在保证范围内承担连带保证责任；保证人应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，并要求借款人清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2018年7月17日，广东省汕头市潮阳公证处对上述《个人住房（商业用房）借款合同》进行了公证。2018年9月12日，上述抵押房产（汕头市潮阳区**********************）办理了粤（2018）潮阳区不动产证明第0007450号预售商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行，预告登记义务人为借款人沈发铃，但至今并未到有关部门办理抵押登记手续。2018年9月20日，原告依约发放了贷款47万元，并出具了个人贷款支付凭证，该凭证载明：借款人全称沈发铃，账号44*********100000004917832，开户行建行；收款人为汕头市四海房地产开发有限公司，账号440********053009222，开户行建行；金额470000.00元。贷款后，借款人沈发铃仅归还部分借款本息。截至2020年6月19日止，借款人沈发铃签订的编号440650201-201*******934644《个人住房（商业用房）借款合同》项下拖欠原告借款本金461923.05元（其中，拖欠到期借款本金27213.27元，未到期的本金434709.78元），利息36449.10元，罚息1562.41元，复息2273.28元。原告遂诉至本院。另查明，借款人沈发铃因故死亡并于2018年10月16日注销户籍。被告沈定华、张德秀为借款人沈发铃的父母。本院认为，原告建行潮阳支行与借款人沈发铃及被告四海公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，借贷双方主体适格，意思表示真实，内容符合法律规定，系合法有效的合同，应受法律保护。合同签订后，原告建行潮阳支行已依约发放贷款47万元,但借款人沈发铃未能按约定归还借款本息，故原告有权解除合同，提前收回全部贷款本息。因借款人沈发铃已死亡，被告沈定华、张德秀为沈发铃的第一顺序法定继承人，原告请求被告沈定华、张德秀在遗产继承范围内偿还原告借款本息，符合法律规定，可予支持。根据合同法规定，当事人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告虽在起诉状中提出与被告解除合同，但没有举证证明其在起诉前已通知被告解除合同，故《个人住房（商业用房）借款合同》解除时间应为起诉状副本到达被告之日即2020年6月19日解除。案涉合同解除后尚欠的全部借款本金及利息、罚息、复息，被告沈定华、张德秀应在遗产继承范围内负归还责任。被告四海公司为借款人沈发铃的借款提供连带责任保证担保，该行为合法有效，依法应承担连带清偿责任。关于抵押责任。由于借款人沈发铃提供的抵押房产仅办理了预售商品房抵押权预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，原告仅取得了抵押物的预告登记权，并未取得抵押物的抵押权，因此，原告请求判令对借款人沈发铃设定抵押的房地产享有优先受偿权的主张，依法不予支持。被告沈定华、张德秀、四海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，视为其放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国继承法》第十条第一款第一项、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行与借款人沈发铃及被告汕头市四海房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440650201-201*******934644）；二、被告沈定华、张德秀应于本判决发生法律效力后十五日内在继承借款人沈发铃遗产的限额内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行贷款本金461923.05元及相应的利息、罚息、复息（其中，计至2020年6月19日止利息36449.10元，罚息1562.41元，复息2273.28元，其后罚息、复息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮25%的基础上再加收50%计算，每年1月1日调整一次，直至还清款项之日止）；三、被告汕头市四海房地产开发有限公司应对第二项判决的债务承担连带清偿责任。被告汕头市四海房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权在被告沈定华、张德秀继承借款人沈发铃遗产的限额内向被告沈定华、张德秀追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8518元，由被告沈定华、张德秀在继承借款人沈发铃遗产的限额内和被告汕头市四海房地产开发有限公司共同负担。原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行预交的案件受理费8518元，予以退回。被告沈定华、张德秀、汕头市四海房地产开发有限公司共同负担的案件受理费8518元，应在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  李燕玲人民陪审员  周 霞人民陪审员  陈丽珊二〇二〇年七月二十九日书 记 员  刘恺云附相关法律条文:一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。四、《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。六、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。