福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初2527号 原告：郑爱玉，女，1981年11月13日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：吴雅玲，福建协兴律师事务所律师。 被告：龙海市通华房地产开发有限公司，住所地龙海市石码镇，统一社会信用代码91350681611454239A。 法定代表人：郭胜通，总经理。 委托诉讼代理人：黄献琛，福建弘信律师事务所律师。 原告郑爱玉与被告龙海市通华房地产开发有限公司（下称通华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑爱玉的委托诉讼代理人吴雅玲、通华公司的委托诉讼代理人黄献琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑爱玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金118192.31元（以131764元为基数，按日万分之五计算，自2014年1月1日起计算至2018年12月1日止）；2.判令被告向原告支付逾期办证的违约金5323.27元（以131764元为基数，按日0.01%计算，自2019年3月1日起计算至2020年4月8日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月10日，原告向被告购买其开发建设的龙海市东北侧嘉华苑704号商品房一套，双方签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，商品房建筑面积29.61㎡，单价4450元／㎡,总金额131764元，交房时间为2013年12月31日，若被告逾期交房超过60日，原告有权选择解除合同或者继续履行合同；若原告选择继续履行合同的，则被告应从本合同第八条规定的最后交付期限第二日（2014年1月1日）起至实际交付之日止按日向原告支付已付款万分之五的违约金。合同第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告未按约定向原告交房，直到2018年12月1日才交房。原告因此提出上述诉讼请求。 通华公司辩称，一、被答辩人在诉状称答辩人逾期交房，这从法律角度不能成立。双方签订的《商品房买卖合同》第十八条的“前期物业服务”中约定：专项维修资金由买受人按有关规定缴交，于2013年12月31日前缴交到房地产行政管理部门委托的商业银行监管账户上。同时，《商品房买卖合同》的补充协议书还约定：在签订商品房的买卖合同时，买受人应向出卖人交纳办理产权证的有关契税、登记费等产权费用及有关资料，否则出卖人有权拒绝向买受人办理交房手续，并视同出卖人未逾期交房。建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”这是对交房前缴交专项维修资金的强制性规定。福建省高级人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》中，也予以相应的规定。本案中，被答辩人是2019年12月31日才委托答辩人交纳专项维修资金，而其接收房屋的时间是2018年12月1日，此时根据规定还是属于不应交房的时间。根据这个时间顺序，从法律角度上说答辩人并没有逾期交付房屋。二、本案被答辩人的诉求超过诉讼时效。被答辩人如果认为有权索要违约金，也应自2013年12月31日起在两年内提出。本案是房屋买卖合同纠纷案，根据当时的《民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”被答辩人自交房日起就知道所谓的权利被侵犯，但他怠于行使权利，直到七年后的今天才提出主张，这已超过诉讼时效，人民法院不应再支持其诉讼请求。三、假使认定答辩人违约，原告诉求的违约金也过高。假使本案答辩人的免责抗辩不能成立，应该支付所谓的违约金时，人民法院也应该适当调低本案的标准。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”。从龙海市、漳州市两级法院的司法实践来对比，对于违约金都控制在每日万分之三甚至更低的标准中。四、关于答辩人逾期办证的请求更不能成立。原被告双方的《商品房买卖合同》第十四条约定的是答辩人仅承担协助办证义务，并未约定答辩人有为原告办理房屋权属证书的义务。没有原告委托的前提，答辩人就没有资格或责任办理原告的房屋权属证书。在原告没有交纳契税等费用前，答辩人是不能、也没法办理权属证书的。直到2019年12月31日，原告才交纳上述款项，之后被告及时办理了不动产登记证，并于2020年4月17日将权属证书交给原告（自2020年1月底至3月底，由于新冠疫情影响，不动产登记部门暂停办理业务）。答辩人不存在逾期为原告办证的情况，更不能承担所谓的违约责任。综上所述，答辩人认为，原告违约在先，被告没有逾期交房、反而是提前交房，被告也没有逾期办理不动产登记证。原告的诉求没有事实和法律依据。尤其其诉求超过诉讼时效，人民法院不应予以保护。故应予驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：被告以出让方式取得位于龙海市东北侧地块的土地使用权，经批准开发建设“嘉华苑”商品房。2012年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定原告向被告购买嘉华苑704号商品房，建筑面积29.61㎡，单价4450元／㎡,总金额131764元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；如遭遇不可抗力等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，但应在发生之日起30日内书面告知原告。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十四条约定，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理，2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《合同补充协议》第三条第5项约定，在签订商品房的买卖合同时，买受人应向出卖人交纳办理产权证的有关契税等费用及有关资料，否则出卖人有权拒绝向买受人办理交房手续，并视同出卖人未逾期交房。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款131764元。2018年12月1日，原、被告办理了讼争房屋交接手续。2019年12月31日，被告向原告代为收取公维金1786元、契税3952.93元、不动产登记证办证费80元。2020年4月8日，案涉房屋取得不动产权证书。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金的认定。原告已履行付款义务，被告应承担交房义务。合同约定被告应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，但被告直至2018年12月1日才办理了讼争房屋交接手续。被告辩解原告未按合同约定的时间缴纳专项维修资金和办理产权手续所需契税及费用，均不是其逾期交房的免责事由，其免责主张不能成立。故被告在2014年1月1日至2018年12月1日期间,存在违约行为;但原告没有在法定的诉讼时效期间内主张权利,属于怠于行使自己的权利。尽管原告在诉讼时效期间届满后仍可向本院起诉,但鉴于被告依法提出诉讼时效抗辩且原告不能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长事由,故本院仅保护原告未超诉讼时效的权益即从2017年5月21日至2018年12月1日期间（560天）的逾期交房违约金。原告主张按合同约定以总房款日万分之五计算逾期交房违约金，被告认为偏高，结合本地审判实践，酌情将本案逾期交房违约金调整为按总房款日万分之三计算。据此，本案逾期交房违约金确认为22136.35元（131764元×560天×0.03%）。关于逾期办证违约金的认定。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的才承担违约责任。本案中，被告于2018年12月1日将讼争商品房交付原告使用，买受人本应在此后90日内取得房屋权属证书。因被告提供的证据证实原告直至2019年12月31日才向被告缴纳契税3952.93元，而根据合同补充协议约定原告在签订商品房买卖合同时就应当履行缴纳契税的义务，且缴纳契税是办理房屋产权证的先决条件，即讼争商品房至原告缴纳契税当日2019年12月31日方具备申请办证条件，在此之前的逾期办证责任在于原告怠于履行其缴纳契税义务，不应由被告承担。根据合同关于出卖人应在商品房交付后60日内办理产权初始预登记、买受人90日内取得房屋权属证书的约定，可推断出产权登记的合理期限为30日。根据上述分析，讼争商品房至2019年12月31日才具备申请办证条件，被告应在30日内即2020年1月30日前为原告办好产权登记，故原告主张被告应承担的逾期办证违约金应从2020年1月31日起算，计至产权登记之日2020年4月8日期间（69天），据此，本案逾期办证违约金确认为909.17元（131764元×69天×0.01%）。被告辩称2020年1月底至3月底，由于新冠疫情影响，不动产登记部门暂停办理业务，根据本院认定被告代办产权登记的合理期限为2020年1月30日前，两个期间并不重合，其辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下： 一、被告龙海市通华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑爱玉逾期交房违约金22136.35元； 二、被告龙海市通华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑爱玉逾期证违约金909.17元； 三、驳回原告郑爱玉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2770.3元，减半收取计1385.15元，由原告郑爱玉负担1197.05元，被告龙海市通华房地产开发有限公司负担188.1元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  曾聪明 二〇二〇年七月六日 书记员  王慧婷 附申请执行风险提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。