山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2020）晋06民终376号上诉人（原审原告、执行案外人）:曹利春，男，1989年2年13日生，汉族，怀仁市人，住怀仁市亲和乡南小寨村******。委托诉讼代理人：赵毅宏，山西晋恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）:陈付佳，男，1957年8月15日生，汉族，右玉县人，住，住怀仁市/div>委托诉讼代理人：闫鹏德，怀仁市悦鹏法律服务所法律服务工作者。第三人（被执行人）：山西丰元房地产开发有限责任公司，地址怀仁市青年路**。法定代表人：张铁保，董事长。上诉人曹利春因与被上诉人陈付佳执行异议之诉纠纷一案，不服山西省怀仁市人民法院（2019）晋0624民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹利春之委托诉讼代理人赵毅宏，被上诉人陈付佳之委托诉讼代理人闫鹏德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹利春上诉请求：1.依法撤销山西省怀仁市人民法院(2019)晋0624民初1326号民事判决并改判(2018)晋0624执异24号案件的执行标的怀仁市龙城华府住宅B7#楼5单元18层1801号住宅为上诉人所有并终止对该财产的执行。2.本案一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人购买房屋的情形符合法律规定，对涉案房屋具有排除强制执行的权利，一审法院认定事实不清，导致作出错误判决。上诉人于2014年10月12日与原审第三人山西丰元房地产开发有限责任公司签订了《龙城华府房屋内部认购书》，购买位于怀仁县云州西街火车站站前广场南侧龙城华府商品房。签订合同时，上诉人以全款的方式交付了购房款，随后第三人向其出具了房款收据，双方依合同约定已履行完毕。双方之间的房屋买卖关系合法、有效。在(2018)晋0624民初1785号民事判决书中，第三人丰元公司认可上诉人支付全部购房款的事实，且一审法院对上诉人支付全部房款的事实也进行了确认。现发还重审期间，一审法院又以上诉人双方未签订正规的网签合同、房屋未依法进行登记、上诉人未领取房屋、无确凿证据证明已交付购房款为由不认定上诉人与第三人之间存在合法有效的房屋买卖合同实属认定事实不清。《房屋内部认购合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，该合同自成立时已生效，且第三人丰元公司已取得房屋预售许可，没有签订正规的网签合同并不影响合同效力。其次，上诉人同山西丰元房地产开发有限责任公司签订了《认购书》，其目的旨在为取得房屋所有权，上诉人曹利春已向丰元公司支付全部购房款，在领取钥匙的时候被告知涉案房屋已被法院查封，为了遵守、尊重法律，故未敢擅自入住。随后才向人民法院了解被查封的具体情况。由此可见，上诉人是迫于无奈不去占有已具备入住条件的房屋，该事由实际并不能影响上诉人从事实行为中已实际取得房屋所有权。再者，上诉人以现金支付方式向第三人交付购房款，随后第三人为其出具收款收据，这样的程序也符合正常的市场买卖交易。在之前的一审中第三人也认可上诉人支付房款的事实，且上诉人也提供证人证言证实该购房款的来源，足以说明支付的真实牲，现一审法院以上诉人未能对购房款的支付过程作出合理解释不予认定显然错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；上诉人所购房屋条件完全符合法律规定的内容。因此，上诉人对涉案房屋具有排除强制执行的权利。二、涉案房屋没有依法办理抵押登记，不应产生法律效力，一审法院对此未进行审理查明显然不当。被上诉人陈付佳与山西丰元房地产开发有限责任公司之间所存在民间借贷关系，虽然以上诉人的涉案房屋作为债权抵押，但双方既没有签订抵押合同，也没有办理抵押登记。根据《物权法》第187条规定:自办理抵押登记之日，抵押权生效，未办理抵押登记的，抵押权不成立。据此，本案涉案房屋没有依法办理低押登记，不产生物权法律效力，被上诉人与第三人之间的借贷关系不能以上诉人已实际购买的涉案房屋作为抵押，一审法院对此没有进行审理查明存在错误之处。陈付佳辩称，一、上诉人的证据不具有足以排除人民法院强制执行的民事权益。首先，上诉人向法庭提交了《龙城华府房屋内部认购书》，但是这份合同上“曹利春”三字非上诉人本人签写(一审时上诉人曹利春对此也予以承认)，而且双方没有签订正规的网签商品房销售合同，房屋也未依法登记，由此看上诉人属于在人民法院查封涉案房屋前未签订合法有效的书面买卖合同。本案有一个重要情节，那就是上诉人从始至终没有占有涉案房屋，上诉人要求丰元房地产交房，但是丰元房地产没有将涉案房屋交给上诉人是本案的又一个基本事实。其次，上诉人在一审中向法庭交付一份无房证明，但是这份证明根本不具有唯一性和绝对的排他性。上诉人既没有向法庭提交目前在外租房的证明，也没有提交配偶及其家庭成员无房的证明。其三，一审中上诉人向法庭提交的收据上没有交款人、收款人签名，上诉人陈述买房时的付款方式为现金支付，但是其对于如何支付现金陈述却存在矛盾，上诉人根本没有证据可以证明的确将大把现金直接交给丰元房地产。通过以上分析，我们可以看出，上诉人足以排除法院强制执行的民事权益的三个条件均不具备，根本不存在“足以排除”的法定特性，因此说上诉人的上诉理由根本不能成立。二、答辩人对于涉案房屋的查封保全行为和申请强制执行的行为符合法律规定。答辩人是于2016年2月3日提出财产保全的，2016年3月1日人民法院根据答辩人提出的财产保全申请查封了涉案的房屋。但是上诉人却未在第一时间内提出执行异议申请，因此上诉人应当承担怠于行使提出异议的责任。曹利春向一审法院起诉请求：1.依法确认（2018）晋0624执异24号案件的执行标的怀仁市龙城华府B7#楼5单元18层1801号住宅的所有权归原告，并终止对该财产的执行；2.二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告曹利春持有与第三人丰元公司于2014年10月12日签订的《龙城华府房屋内部认购书》，该认购书上的“曹利春”签名并非其本人所签。该认购书约定购买龙城华府B7#楼5单元18层1801号住宅一套，面积100㎡，房屋总价260260元。第三人丰元公司给原告出具了260260元的收据，该收据上无具体的交款人和收款人姓名，该房至今未交付使用。2016年1月20日，陈付佳向本院起诉丰元公司，要求丰元公司归还借款本息，审理中，陈付佳申请财产保全，2016年3月3日，本院依法查封了该房；2016年3月23日，本院判决丰元公司偿还陈付佳借款本息1054000元。判决生效后，陈付佳申请强制执行，2018年8月20日，本院依法对该房屋进行继续查封，并于2018年8月22日公告。2018年9月12日，曹利春提出书面异议，要求解除查封，2018年10月11日，本院作出（2018）晋0624执异24号执行裁定，驳回了曹利春的异议请求，2018年10月26日，曹利春向本院提出执行异议之诉。另查明，第三人丰元公司于2013年12月31日已取得房屋预售许可证。一审法院认为，本案争议的焦点为原告曹利春是否享有足以排除被告陈付佳强制执行龙城华府B7#楼5单元18层1801号楼房的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案，原告曹利春提供了与第三人丰元公司签订的《龙城华府房屋内部认购书》和交款收据，但双方未签订正规的网签商品房销售合同，房屋未依法进行登记。原告在庭审中陈述认购书上面的签名并非本人书写，且在诉讼之前原告到丰元公司领取房屋，丰元公司不给其领取，不能证明原告与第三人丰元公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。其次，原告陈述购房支付的是现金，但其对如何支付现金的过程陈述前后矛盾，未能作出合理解释，无确凿证据证明已交付购房款于第三人。原告举证不能证明其符合上述法律规定，不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，应承担举证不能的法律后果。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告曹利春的诉讼请求。案件受理费5204元，原告已预交，由原告曹利春负担。本院查明的事实与一审法院查明的基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人曹利春是否对涉案房屋享有权利并足以阻却对房屋的强制执行。原审依据查明事实，上诉人曹利春提供了与丰元公司签订的《龙城华府房屋内部认购书》和交款收据但未签订正规的网签商品房销售合同，房屋也未依法进行登记，同时曹利春在庭审中陈述认购书上面的签名并非本人书写，且在诉讼之前陈述购房支付的是现金，但对如何支付现金的过程陈述前后矛盾，未能作出合理解释，无确凿证据证明已交付购房款于丰元公司，以此为由认定曹利春的举证不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决驳回曹利春一审的诉讼请求，并无不当。进一步来说，曹利春直至法院查封房屋之时尚未领取房屋钥匙，也尚未占有房屋，并不享有对涉案房屋的物权期待权，曹利春的权益并不优先于陈付佳的债权而能够排除对涉案房屋的强制执行。故本院对曹利春的上诉请求不予支持，其权益可向丰元房地产公司另行主张。综上所述，上诉人曹利春的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5204元，由上诉人曹利春负担。本判决为终审判决。审判长 李向阳审判员 郭洪福审判员 李 春 二〇二〇年七月二十二日书记员 邢晓宇