江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1263号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖惠兰，女，1946年8月20日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：何依群，江西仁天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赣州荣飞资产管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区梅关大道**嘉福.尚江尊品（一期）6#楼5#商铺。法定代表人：施忠明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：方孝安，江西理公律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：申龙，江西理公律师事务所律师，一般代理。上诉人廖惠兰因与被上诉人赣州荣飞资产管理有限公司合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖惠兰上诉请求：一、依法撤销章贡区人民法院(2019)赣0702民初5317号民事判决；二、依法支持上诉人在一审时提出的反诉诉求。事实与理由：一、一审判决无视被上诉人刻意隐瞒案涉房屋对小区业主所承诺的用途，造成上诉人无法按合同使用的最基本事实。判决无任何过错的上诉人承担全部责任，不仅有悖法律的明确规定，而且有违公平正义的基本原则。上诉人提供的证据表明该小区在销售时，开发商对案涉房屋的使用属性对业主有明确的承诺，即案涉房屋是为小区业主“创举性全城首席私家会所，面积达2350㎡，设置250㎡恒泳池，SPA馆等为业主提供奢闲生活配套”的性质。开发商对小区的配套设施在售楼时作出了明确具体的承诺，因此该承诺对开发商有约束作用。正因为上诉人在案涉房屋进行医疗美容的经营业态与小区业主“奢闲生活配套”的美好愿景大相径庭，致使小区500余户业主中就有300余户联名并采用极端的方式阻碍上诉人的开业，上诉人签订合同的目的根本无法实现。一审判决以案涉房屋不存在权属纠纷为由，就径直认定符合适租条件，完全无视出租方在房屋租赁中“符合合同约定用途”的基本适租义务，这明显违背了合同法216条的明确规定。被上诉人在一审的增加、变更诉讼申请书中自认“《租赁合同》缺乏继续履行的基础”，依据司法解释的规定，这是被上诉人在诉讼中产生的自认，其法律后果是对上诉人陈述的案件事实的承认。在本案纠纷中，上诉人与被上诉人之间的租赁合同缺乏履行的基础最根本的原因，就是被上诉人在签订合同时，刻意隐瞒了租赁区域系开发商所承诺的，是为小区业主提供奢闲生活的配套私家会所用途的重要信息，被上诉人对此有着明显的故意，存在重大的过错。一审判决回避被上诉人在签订合同时的刻意隐瞒行为这个关键事实，将上诉人无法正常开业的原因完全归责于系小区业主干扰所致，并武断判决在合同履行过程中无任何过错的上诉人承担本案纠纷的全部责任，这实在有悖于我国法律公平正义的最基本原则。二、一审判决在证据采信上完全偏袒被上诉人，没有做到客观公正，所作判决明显错误。在一审审理中，上诉人为支持自己的反诉主张，向法庭提交了大量的证据，可是一审判决对上诉人提供的证据未作任何评判，却一律不予采信。而对被上诉人一方提供的证据，即使是明显于事实不符也照样采信。主要体现在：1.上诉人为证明租赁房屋未达到“符合约定的用途”，向法庭提交了大量的证据，切实证明了案涉合同缺乏履行的基础。而这一切的根源就在于被上诉人刻意隐瞒案涉房屋曾对小区业主有所承诺所致，正是因此引发众多小区业主对上诉人经营业态的强烈抵制。同时，这也足以证明上诉人在此纠纷过程中，秉承最大的善意努力进行沟通协调，对案涉合同的不能履行没有任何过错。2.上诉人在经营业态受到小区多数业主强力阻碍后，曾多次要求被上诉人出面进行协调并排除妨碍，保障上诉人正常的经营条件，但被上诉人一再推诿，毫不负责，对上诉人多次发函的要求从不做任何回复。并在2019年3月底对租赁区域强行停水断电、封门上锁。案涉租赁合同实际上早就由被上诉人单方中止，关于这一点，从被上诉人开具出来的水、电费计数表就可以体现出来。3.一审判决无视双方租赁合同中明确标明的计费电、水表的个数，无端采信被上诉人单方列举的电、水表个数所统计的计费量，这样的判决明显错误。4.在一审诉讼过程中，经法庭向双方释明后，上诉人愿意先行腾出租赁房屋，但被上诉人强行进行阻拦，封门上锁不让上诉人搬迁相关物品。法庭对被上诉人的行为不但不加以制止，反而判决上诉人需继续支付房屋租金，处理明显不公。被上诉人赣州荣飞资产管理有限公司答辩称：1.我方不存在隐瞒租赁房屋性质导致案涉合同无法履行的情形，本案合同之所以解除是被上诉人依合同约定由于上诉人一方未按时长期拖欠租金引发；2.根据一审房产证及授权委托书显示，案涉租赁房屋6号楼1、2层系案外人赣州嘉福房地产开发有限公司所有，同时根据一审提交的嘉福公司与业主签订的商品房买卖合同补充协议第16条明确，案涉房屋嘉福公司有权对外进行出售，而非上诉人称的会所，所以因上诉人承租的房屋并非是会所，系嘉福公司委托被上诉人合法进行经营管理的房屋，且被上诉人提供了适合租赁的房屋，上诉人一方应当按照双方订立的合同履行相应义务；3.之所以上诉人经营出现问题，据我方了解是因为同行为了排除竞争对手所致，同时之所以引发矛盾，根据上诉人一审提交的证据5、证据8都能反映，是因为业主担心上诉人在经营后对医疗垃圾的处理能否满足其生活的安全条件导致；4.对于合同解除，我方是在发出解除合同律师函并向法院提起诉讼后经各方多次协商认为双方合同并不存在履行基础，且上诉人也以实际履行行为中断了合同履行；5.退一步说，本案过程中即便存在部分业主对其经营产生了一定影响，但也仅是在其装修期而并非正常经营期，根据一审卫计委发放的经营资格，上诉人是2018年12月7日取得的经营资质，实际上完成装修全部竣工验收时间是2018年12月20日，实际上没有造成经营影响；6.我公司在业主对其产生干扰时也积极配合了上诉人一方向嘉福地产的业主进行说明，在一审上诉人提交的证据7中能体现，2018年6月26日被上诉人责成嘉福公司进行了说明，提出了案涉房屋嘉福公司有权出售、出租，且对相应租赁物的情况及天姿医美后续情况进行了说明，不存在上诉人称没有协助其解决纠纷；7.对于电表数，是事实，使用的水电费是上诉人经营产生，不存在所谓的捏造或者虚假；8.一审庭审过程中是我方主动提出为了减少双方损失能否在第三方见证或者双方经过清单验收的情况下搬离，但上诉人一直不配合，也提出不愿与被上诉人进行鉴定，基于此，上诉人也表示不愿与被上诉人见面，只同意私自搬离，所以房屋一直没有腾空。被上诉人赣州荣飞资产管理有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2018年5月1日签订的《嘉福尚江尊品佰富街区商铺租赁合同》；2.由被告将位于赣州市商铺返还给原告；3.由被告向原告支付欠付租金1982427元（该租金包括2018年5月1日至2018年7月31日（廉租期）租金2427元；2018年9月至2019年7月的租金1980000元，其后租金（房屋使用费）自2019年7月16日起按房屋租金标准计算至被告实际返还房屋之日止）；4.由被告向原告支付逾期付款违约金330120元（违约金以所欠全部款项为基数，按合同约定暂计算至2019年6月30日，其后违约金以所欠全部款项为基数，自2019年7月1日起按合同约定计算至所欠租金付清之日止）；5.由被告向原告支付2018年5月1日至2019年6月30日的水费3426.5元、电费55556元，合计58982.5元；6.由被告向原告支付2019年1月1日至2019年6月30日的物业管理费50959.44元；7.被告2018年4月28日缴纳的租赁保证金180000元归原告所有；8.房屋已附和的装饰装修归原告，且原告无需向被告支付任何补偿；9.由被告向原告支付因本次支出的律师代理费45000元；10.本案全部的诉讼费用由被告承担。上诉人廖惠兰向一审法院反诉请求：1.由原告返还被告交纳的房租、押金360000元，廉租期租金2407元，交纳的物业费及装修押金61009元，赔偿被告装修改造费1092178元，外部亮化招牌绿化费57600元，医疗废物处置费6000元，聘请员工的工资200000元，合计为1779194元；2.本案诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：坐落于赣州市章贡区×××的房屋所有权登记在赣州嘉福房地产开发有限公司（以下简称为嘉福公司）名下。2018年1月1日，嘉福公司出具《授权委托书》，委托荣飞公司对其所有的×××商铺进行日常运营维护管理，包括但不限于代为进行商铺招租、签署租赁合同、租金发票、注册登记变更办理等事务；代为向承租人收取商铺租金、水电费及物业管理费等相关费用；代为处理因租赁过程产生的纠纷；代为办理商铺运营所需手续等内容。2018年5月1日，荣飞公司与廖惠兰签订《嘉福尚江尊品佰富街区商铺租赁合同》，约定：廖惠兰承租位于赣州市（暂命名：×××、建筑面积2426.64平方米，商铺结构为框剪结构该商铺的装修及设施情况为精装修）作为医疗美容使用；租赁时间为2018年5月1日至2026年7月31日止；荣飞公司同意给予廖惠兰3个月廉租期，租赁单价为1元／平方米（廉租期需缴纳物业管理费），即2018年5月1日起至2018年7月31日止，合计租金为2427元；自2018年8月1日起至2021年7月31日，每月租金总额为18万元，租金价格为不含税价；廖惠兰应至少提前15天向荣飞公司转账支付下一月度租金；廖惠兰需向荣飞公司支付54万元作为租赁保证金，荣飞公司同意分两期支付，第一期于合同生效后当日支付18万元，第二期于2019年8月1日前支付36万元，租赁期满或合同解除后，商铺租赁保证金除抵扣应由廖惠兰承担的费用、租金、以及廖惠兰应承担的违约赔偿责任外，剩余部分在双方办完交接手续后十日内无息返还廖惠兰；廖惠兰在办理装修入场手续时需预缴半年的物业管理费，物业费为租赁面积×3.5元／平方米／月（按建筑面积计，不含电梯运行费和公共水电费），即50959.44元；廖惠兰应在办理装修入场手续时预缴纳1个月房租计18万元，用于抵扣廉租期结束后应付房租；租赁期内，该商铺使用过程中产生的税收、水电费、网络及通讯费、电视收视费、燃气费、物业服务费等一切费用由廖惠兰承担；租赁期满或合同解除后，廖惠兰应返还该商铺，商铺返还后对于该商铺内廖惠兰未经荣飞公司同意遗留的物品，荣飞公司有权自行处置；在保障佰富街区其他业主共同利益的前提下，尽量对廖惠兰的正常经营活动提供便利，对廖惠兰合法守章的经营活动荣飞公司不得进行干涉阻碍；廖惠兰需按时支付租金、保证金及物业费，及时缴纳相关费用；租赁期满或合同提前终止的，廖惠兰应于合同终止当日自行将租赁商铺内物品清理出场，并保证商铺及设备完好无损，交还荣飞公司，逾期则廖惠兰应按合同终止日后所占用租赁商铺的天数乘以三倍日租金标准向荣飞公司支付商铺使用费，逾期十日仍未将租赁商铺内货品清理出场的，荣飞公司有权强制清除出场且不再通知廖惠兰，由此带来的一切损失和责任廖惠兰自负；廖惠兰可以根据经营管理的实际需要并经荣飞公司书面同意对该商铺进行装修，但不得影响商铺的安全使用，不得破坏该商铺的商铺主体和承重结构或扩建，不得违反相关法律法规的规定，租赁期满，未形成附合的装饰装修物，由廖惠兰拆除，已形成附合的装饰装修物无偿归荣飞公司所有；经荣飞公司同意装饰装修，因廖惠兰违约导致合同解除的，廖惠兰剩余租赁期限内的装饰装修残值荣飞公司不予赔偿，已附合的装饰装修物归荣飞公司所有；如廖惠兰拖欠荣飞公司租金或物业费，每逾期一天按拖欠金额的0.1%支付违约金，拖欠时间超过十天，荣飞公司有权停止向廖惠兰提供有关服务，拖欠超过30天，荣飞公司有权解除合同，廖惠兰所交保证金不予退还，廖惠兰还须付清拖欠的租金、物业费及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回荣飞公司，对于已经形成附合的装饰装修物归荣飞公司所有；合同期内，廖惠兰因违反合同有关规定，须支付违约金、赔偿金及其他款项，荣飞公司有权直接从廖惠兰交纳的保证金中扣除，荣飞公司将书面通知廖惠兰违约事项及所扣除的违约金或赔偿金的数额；廖惠兰违约时，应当向荣飞公司支付违约金、赔偿金等，并承担荣飞公司为实现合法权益所支出的诉讼费、评估费、鉴定费、律师费（按《江西省律师服务收费管理办法》上限计算确定）和其他应收费用；水、电、气底表数：一层空调电表12698、二层空调电表05217、一层水表9078、二层水表1990、一楼照明电表25374、二楼应急照明电表5961；荣飞公司同意一期6栋会所楼顶发光字给廖惠兰使用，改造亮化相关费用、审批、安全责任由廖惠兰承担。合同中还约定了其他事项。2018年4月28日，廖惠兰向荣飞公司支付了1个月租金18万元、押金18万元，并向江西嘉福房地产经营管理有限公司支付了装修履约保证金1万元、装修施工许可证押金50元、2018年5月1日至2018年10月30日物业费50959元。同日，廖惠兰签订了《装修前验收确认表》、《装修施工许可证》、《装修申报表》。2018年9月5日，廖惠兰签订了《隐蔽工程验收表》、《装修完工验收表》。2018年12月20日，廖惠兰签订了《退还装修履约保证金确认表》。2018年5月24日，赣州市章贡区卫生和计划生育委员会核发了赣区卫批字［2018］028号《设置医疗机构批准书》，载明：经核准同意廖惠兰设置医疗机构，类别为医疗美容门诊部，名称为赣州天姿医疗美容门诊部，诊疗科目为美容外科、美容牙科、美容皮肤科，自批准之日起至2018年11月24日前办完医疗机构的登记注册手续，获得《医疗机构执业许可证》后方可开业。2018年6月26日，嘉福公司出具《关于嘉福尚江尊品（一期）业主反映×××相关诉求的回复函》，载明：近期，有部分业主反映×××屋面“嘉福地产”发光字变更及商户的商业业态的相关诉求，就相关事项回复如下：一、×××房屋为私有产权，产权人有权对上述房屋进行出售和租赁；二、关于“嘉福地产”招牌变更为“天姿医美”事宜，因根据合同约定，该楼顶发光字免费给天姿医美使用，且改造亮化相关费用、审批、安全责任均由天姿医美承担；三、关于业主提出天姿医美在经营过程中可能造成不良影响的事宜，商家已明确承诺顾全全体业主感受，合理使用该物业相关场地，嘉福物业亦会长期介入，保持楼宇的良好形象，同时，个别业主因涉及同行竞争，罔顾事实真相，散布不实言论，挑动事端，甚至殴打商户工作人员，此举极大的损害了包括嘉福地产在内的全体业主的共同利益。回复函中还载有其他事项。2018年6月29日，赣州市章贡区卫生和计划生育委员会向廖惠兰发出《整改通知书》，载明：廖惠兰在嘉福尚江尊品一期6号楼一、二楼申办赣州天资医疗美容门诊部，近期接到嘉福尚江尊品小区业主投诉，经研究，要求整改如下：1、对机构暂停审批工作，待纠纷处理妥当后，重新组织专家进行设置审批；2、收回核发的《设置医疗机构批准书》（赣区卫批字［2018］028号）。赣州天资医疗美容门珍部取得了《医疗机构执业许可证》，载明：登记号为ＰＤＹ00330-936070217Ｄ1542，，地址为×××诊疗科目为医疗美容科、美容外科、美容牙科、美容皮肤科，法人为廖惠兰，负责人为凌峰，执业许可证有效期为2018年12月7日至2023年12月31日。2019年3月21日，荣飞公司向廖惠兰出具《通知函》，通知：廖惠兰于2018年5月1日与荣飞公司签订租赁合同，租赁店铺为×××，截止到2019年3月21日未按合同约定支付租金，按合同约定，逾期10天以上荣飞公司保留停止提供服务的权利（停水停电），逾期30天，荣飞公司有权单方面终止合同，每逾期一天按拖欠金额1%支付违约金，因此引起的经济、法律责任由廖惠兰负责。2019年1月16日，荣飞公司委托江西理公律师事务所向廖惠兰出具《催告支付租金的律师函》，载明：截至2019年1月16日，廖惠兰已累计欠付租金1082427元。2019年7月1日，江西嘉福房地产经营管理有限公司向嘉福公司、荣飞公司出具《费用催缴通知书》，载明：截止2019年6月30日，嘉福尚江尊品（一期）6栋一、二层商业的物业管理费50959.44元，水费3426.5元，电费55556元。2019年8月25日，荣飞公司委托江西理公律师事务所向廖惠兰出具《关于解除合同的律师函》，载明：廖惠兰仅向荣飞公司支付了租房押金18万元，2018年8月租金18万元，自2018年9月开始未支付租金，还应交纳2018年5月2日至2019年6月30日的水费3426.5元、电费55556元，以及2019年1月1日至2019年6月30日的物业管理费50959.44元，现书面通知解除廖惠兰与委托人于2018年5月1日签订的租赁合同。另查明，荣飞公司为本案支付律师代理费45000元。×××的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中约定：×××为商业用途，出卖人可随时进行对外出售，在项目开发销售期间，作为临时营销中心使用，内部设施、设备展示不作为项目公共配套的承诺；5号楼、6号楼地下负一层作为×××共同配套的会所，其所有权归出卖人。一审法院认为，《嘉福尚江尊品佰富街区商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，依法成立生效，对当事人具有约束力。关于《嘉福尚江尊品佰富街区商铺租赁合同》是否解除的问题：因廖惠兰未依约支付租金、水电费、物业费，故荣飞公司有权依约解除合同，且已于2019年8月25日书面通知廖惠兰，廖惠兰亦同意解除合同，即《嘉福尚江尊品佰富街区商铺租赁合同》于2019年8月25日解除，廖惠兰应向荣飞公司返还案涉房屋。关于荣飞公司是否向廖惠兰提供了适租房屋的问题：结合案涉房屋的产权证书及×××的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》就案涉房屋的属性约定，可以认为案涉房屋的所有权属于嘉福公司，且并非小区配套的附属设施，嘉福公司有权委托荣飞公司对外出租，案涉房屋并不存在权属纠纷，且《装修前验收确认表》亦可以说明荣飞公司向廖惠兰交付案涉房屋时已符合适租的条件。关于荣飞公司是否应承担廖惠兰经营损失的问题：因荣飞公司已向廖惠兰提供了适租的房屋，且荣飞公司并未干扰廖惠兰从事医疗美容的经营活动，而导致廖惠兰无法正常从事医疗美容经营的原因系业主干扰所致，并非由荣飞公司造成，故荣飞公司无需承担廖惠兰的经营损失，廖惠兰要求荣飞公司承担损失赔偿的反诉请求，一审法院不予支持。关于廖惠兰是否应向荣飞公司支付相关费用的问题：因廖惠兰已实际承租使用了案涉房屋，且导致廖惠兰无法实现其从事医疗美容经营目的并非由荣飞公司造成，故廖惠兰应依约向荣飞公司支付合同解除前的租金1982427元、水费3426.5元、电费55556元、物业费50959.44元。因合同解除后，廖惠兰未依约向荣飞公司返还房屋，其应依约承担相应商铺使用费，虽商铺使用费约定过高，但荣飞公司自愿按月租金18万元计算，符合法律的相关规定，故廖惠兰自2019年8月25日起按月租金18万元向荣飞公司支付商铺使用费至案涉房屋实际返还之日止。因荣飞公司主张的逾期付款违约金及没收租赁保证金均具有补偿性质，两者不宜同时适用，故根据公平原则，荣飞公司没收租赁保证金后，不宜再计收违约金。因合同中已明确约定合同解除后已附合的装饰装修的处理，故案涉房屋已附合的装饰装修无偿归原告所有。因合同中已约定廖惠兰存在违约时由其承担荣飞公司的律师代理费，且荣飞公司为本案支付的律师代理费符合相关规定，故应由廖惠兰向荣飞公司支付律师代理费45000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司与被告（反诉原告）廖惠兰签订的《嘉福尚江尊品佰富街区商铺租赁合同》于2019年8月25日解除；二、由被告（反诉原告）廖惠兰于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司返还赣州市×××的房屋；三、由被告（反诉原告）廖惠兰于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司支付租金1982427元；四、由被告（反诉原告）廖惠兰于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司支付水费3426.5元、电费55556元、物业费50959.44元；五、由被告（反诉原告）廖惠兰于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司支付商铺使用费（商铺使用费按月租金18万元计算，自2019年8月25日起至赣州市×××的房屋实际返还之日止）；六、被告（反诉原告）廖惠兰交纳的租赁保证金18万元归原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司所有；七、赣州市×××的房屋已附合的装饰装修无偿归原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司所有；八、由被告（反诉原告）廖惠兰于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司支付律师代理费45000元；九、驳回原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司的其他本诉请求；十、驳回被告（反诉原告）廖惠兰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28452元，反诉案件受理费10406.4元，合计38858.4元，由被告廖惠兰负担。本院二审期间，上诉人提交证据：照片两张，证明目的：在法院诉讼期间，法院释明双方搬出去再说，双方达成了共识，我方打算搬离，被上诉人拒绝我方搬离，将大门加锁。因该证据被上诉人不予认可，且不能达到上诉人的证明目的，本院不予确认。被上诉人提交新证据：案涉商铺电表截图，证明目的：案涉商铺共安装9个电表，用以统计用电量。因电表截图是否属于案涉商铺无法确认，本院对该证据不予确认。本院二审查明的事实和一审查明事实一致。本院认为，关于被上诉人提供的租赁房屋是否符合适租条件。首先，案涉房屋所在的6#楼与购房业主签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议书》约定，6号楼一层至三层为商业用途，出卖人可随时进行对外出售，则也可作为商业用途对外出租，亦可看出被上诉人并未对购房业主做过相关承诺；其次，虽然无充分证据证实被上诉人向购房业主做过相关承诺或做过相关宣传，但引发本案纠纷是大部分业主投诉违反了相关宣传，即使认定在售房之前已对小区业主承诺案涉房屋系为业主提供奢闲生活配套，该奢闲生活配套的定义是较为宽泛的，亦可能包括上诉人所经营的项目；第三，上诉人租赁房屋用于商业经营，按照常理其作为承租人亦会事先考察拟租房屋状况及周边业态，对房屋相关情况亦应知情。且章贡区卫计委已向被上诉人核发了《设置医疗机构批准书》，只是因业主投诉将批准书收回。可见上诉人开办医疗美容机构的选址及建筑设计符合条件，否则不能获准设置医疗机构。综上，被上诉人提供的租赁房屋符合适租条件，被上诉人不存在违约行为。上诉人无法正常开业的原因系小区业主干扰所致，虽然上诉人在合同履行过程中导致无法正常经营过错不在己方，但违约责任属于无过错责任原则，在不存在法律规定的免责条件下，上诉人因逾期支付房屋租金应承担相应的违约责任。如前所述，被上诉人交付的房屋适租，上诉人不能将小区业主的干扰归因于被上诉人，对房屋适租的理解应不能超出法律的规定及合同的约定。本案中，双方所签租赁合同并未将防止业主干扰上诉人正常经营、保证周边业态作为被上诉人的合同义务，在没有相关合同约定的情况下，上诉人不能将出租房屋的适租范围作扩大理解，否则将加重被上诉人的责任。上诉人未能证明被上诉人存在违约行为，却以此拒绝支付租金，故上诉人应承担违约责任。关于支付租金和商铺占用费的问题，因被上诉人在合同履行过程中无违约行为，上诉人应承担合同解除之前所欠付的租金，亦应承担合同解除后所占用商铺的使用费，一审对此处理本无不当，考虑到上诉人提交的照片确存在商铺被锁的情形，虽被上诉人否认是其所加的锁，但确存在影响上诉人使用的情形，为平衡双方利益，综合案涉合同履行情况，本院调整合同解除后的商铺使用费为每月9万元计算直至房屋实际返还之日止。关于电费问题，虽然合同约定的电表数，但如果属实际产生的电费，上诉人应予承担，被上诉人虽然提交了电表个数，认为是被上诉人实际产生电费，但无法核实，考虑到已调整合同解除后的商铺使用费，对该电费的争议不再处理，对一审判决的电费金额予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持，但考虑到合同实际履行情况，本院对合同解除后的商铺使用费予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5317号民事判决第一、二、三、四、六、七、八、九、十项；二、变更江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5317号民事判决第五项为：由上诉人廖惠兰于本判决生效之日起七日内向被上诉人赣州荣飞资产管理有限公司支付商铺使用费（商铺使用费按月租金9万元计算，自2019年8月25日起至赣州市×××的房屋实际返还之日止）。二审案件受理费46053元，由上诉人廖惠兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年七月二十七日书 记 员  刘玉华代理书记员  雷 娜