河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初1326号原告：郭团，女。委托诉讼代理人：李彦，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：崔雪涛，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡易通置业有限责任公司，住所地：三门峡市湖滨区陕州大道与南工路交叉口易通佳苑**楼**。统一社会信用代码：91411200785096590Y。法定代表人：员邦让，该公司总经理。委托诉讼代理人：荆小平，河南东方律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吉阳萍，河南东方律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡安泰房地产开发有限公司，住，住所地：三门峡市陕州区锦绣花园一社会信用代码：91411222672889930X。法定代表人：郑德生，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏晓静，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：马建敏，系该公司员工，代理权限为特别授权。原告郭团与被告三门峡易通置业有限责任公司（以下简称易通公司）、三门峡安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭团的委托诉讼代理人李彦，被告易通公司的委托诉讼代理人荆小平、吉阳萍，被告安泰公司的委托诉讼代理人马建敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭团向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款551322元；2.返还原告购房定金100000元；3.赔偿原告损失56935元；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年9月，原告与安泰公司签订2份《花开四季安置房订购协议》，约定将位于陕州大道花开四季小区4号楼中单元二层东户、西户2套房屋出售给原告，其中西户的房屋，原为李华云，后李华云转让给原告。合同签订后，原告于2013年9月2日、12月3日分两次向安泰公司交纳东户房屋购房定金110000元、西户房屋购房定金50000元。2015年11月16日，安泰公司与易通公司协商将“花开四季”项目整体转让给易通公司。2015年12月6日，12月17日原告以抵扣工程款的方式分别向易通公司缴纳东、西户剩余购房款165661元、225661元，该事实已经被三门峡市中级人民法院（以下简称三门峡中院）予以认定。此后，原告对上述2套房屋进行装修。就在装修即将完成，原告准备入住时，因安泰公司和案外人王俊民有债务纠纷，王俊民申请法院将该2套房屋强制执行。原告向被告支付了购房定金及购房款，但由于二被告隐瞒与案外人存在债务等原因，导致原告购买的房屋被法院强制执行，二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，且给原告造成巨大经济损失，要求二被告承担共同责任。被告易通公司辩称，1.原告与易通公司之间不存在房屋买卖合同关系，更不存在收取房款的事实。2.易通公司向原告出具的2份房款收据及三门峡中院（2017）豫12民初27号民事判决中认定的原告给易通公司交付购房款的事实都是虚假的。3.易通公司提供的原告之夫张义广向易通公司出具的承诺，可以证明原告的起诉是虚假诉讼，因张义广和安泰公司前任法定代表人已涉嫌虚假诉讼，建议将该案移送公安机关。被告安泰房公司辩称，请求法院驳回起诉，本案诉讼费由原告承担。房屋买卖实际上是一种抵押借款，不是安泰公司给他出具真实的买卖合同。由于安泰公司已将花开四季项目整体转让，债权债务已经转移，房款应该由案外人王艳梅退还原告。本院经审理认定事实如下：郭团（乙方、买受人）与安泰公司（甲方、出卖人）签订《花开四季安置房订购协议》2份，分别约定乙方订购甲方坐落在三门峡陕州大道花开四季小区内的4号住宅楼中单元二层东户、西户，建筑面积均为126.45平方米，房屋单价均为2180元/平方米，2套房屋总价均为275661元；东户房屋乙方须于签订合同时交付定金110000元，到房封顶后付125661元，接甲方办理房屋移交手续通知30日内，乙方应将全部剩余房款40000元一次付清；西户房屋须交付定金50000元；到房封顶后付185661元，接甲方办理房屋移交手续通知30日内，乙方应将全部剩余房款40000元一次付清；甲方须于2015年12月31日前将经竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付乙方；出卖人负责办理该宗土地登记手续；甲乙双方在履行本合同中无违约行为的，定金抵作购房款；乙方在甲方发出该房屋办理移交手续通知30日内，仍未向甲方结清按房地产管理部门依实测量实际房屋建筑面积计算的实际购房价欠款的，甲方有权从第31日起对该房屋进行处分，乙方所购房款可退还，但无权索回定金。安泰公司在甲方处加盖安泰公司合同专用章，郭团在乙方处签名。上述2份协议均未标明协议签订日期。上述2套房屋中西户房屋原系李华云购买，安泰公司于2013年7月23日向李华云出具编号8121254的收据1份，载明：李华云，5万元整，房款定金4号楼。经办人为“魏”。后李华云将该房屋转让给郭团，郭团支付李华云500**元房屋定金，李华云将安泰公司出具的收据交付给郭团。安泰公司确认其收到李华云交纳的西户房屋定金50000元。2013年9月2日，安泰公司向郭团出具编号8116219的收据1份，载明：郭团，1万元整，房款定金，1号楼；经办人为“魏”。2013年12月3日，安泰公司向郭团出具收据编号8122127的收据1份，载明：郭团，10万元整，4号楼西单元。安泰公司对向郭团出具的2份收据有异议，认为系王艳梅以安泰公司名义出具，王艳梅是给花开四季安置房工程集资的人，且上述订购协议实际系抵押借款合同，后期安置房项目转让时其公司支付给王艳梅1580万元，包括上述3份收据的160000元在内，应由王艳梅承担。2015年9月26日，安泰公司（甲方）、易通公司（乙方）与苏惠琴、王艳梅、李红梅、孙保卫、张梅英（以下简称丙方）签订《项目转让协议书》1份，主要载明：1.甲方自愿将“花开四季”安置房工程经丙方同意转让给乙方。协议签订后甲、丙双方原签订协议自行终止。2.经甲、乙、丙三方核算“花开四季”安置房项目前期债务，详见前期债务附表一1#、2#楼王志军工程款；附表二4#楼卫龙工程款；附表三景晓商品砼款；附表四刘飞跃4#楼水电人工费；附表五苏惠琴、李红梅、王艳梅等人投资款；附表六崖底街道办事处土地款；附表七已销售房款壹仟柒佰零柒万元的相关有效原始文件及售房合同，甲方应提供已支付工程款结算有效原始文件，乙方不再承担除上述债务外的甲方建设“花开四季”安置房产生的其他债务及经济纠纷。甲方负责处理前期已签订房屋协议纠纷。合同变更后由乙方负责。3.乙方在本协议签订后，即享有“花开四季”安置房项目的建设、销售、管理等全部权利，乙方承担本协议条款二项下的债务，享有债权。4.甲、丙方无偿负责本协议项下项目转让手续的办理，并把前期已施工项目有效施工材料无偿提供给乙方。5.甲方对“花开四季”安置房项目已施工项目质量负责，由于已施工项目产生的质量问题与乙方无关。丙方后期安排专人值守项目，负责协调解决相关问题。6.本项目依法转让，甲方与王艳梅、孙保卫、李红梅、苏惠琴、张梅英、何海玲、董学花等的融资债权、债务即告转移乙方，后期项目的投资管理由乙方全权负责。后期所产生的债权债务与甲方无关。甲方安泰公司加盖公章，郑德生签字确认。乙方易通公司加盖公章，王东牛签字确认。丙方王艳梅、李红梅签字确认。郭团提供易通公司于2015年12月6日向郭团出具的0066989号收据1份，载明：收到郭团4号楼中单元二层东户房款165661元。2015年12月17日易通公司向郭团出具的0067003号收据1份，载明：收到郭团4号楼中单元二层西户房款225661元。同时提供以下证据佐证：1.三门峡市路通物业服务有限公司于2017年5月8日开具的证明1份，载明郭团为易通佳苑小区4号楼中单元2层东户、西户业主。2.易通公司于2017年6月10日出具的证明1份，载明：郭团于2013年8月以缴纳购房定金和部分购房款的形式购买有易通佳苑4号楼中单元二层东户、西户2套住房，并已经于2014年与安泰公司签订《花开四季安置房订购协议》，随后付清全部购房款，并领取2套住房钥匙进行装修，该2套住房实属郭团所有。3.三门峡中院于2017年10月30日作出的（2017）豫12民初27号民事判决书，其中查明事实部分载明：“李华云于2013年7月23日向安泰公司缴纳4号楼中单元二层西户购房定金50000元，后李华云将该房屋转让给郭团。郭团于2013年9月2日、12月3日分两次向安泰公司交纳4号楼中单元二层东户购房定金110000元。郭团于2015年12月6月向三门峡易通佳苑有限责任公司缴纳165661元购房款，……于2015年12月17日向三门峡易通佳苑有限责任公司缴纳购房款225661元”。同时该民事判决载明：三门峡中院在执行王俊民与安泰公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2015年6月23日作出（2015）三法执字第141号执行裁定，查封安泰公司易通佳苑4号楼中单元二至七层共18套房屋，并于2016年10月12日裁定将上述查封房屋以3844860元抵偿给王俊民。郭团于2016年11月29日以4号楼二层东户、西户2套房屋归其所有为由提出案外人执行异议。三门峡中院于2017年4月27日作出（2016）豫12执异270号执行裁定驳回郭团的执行异议。郭团不服，提出案外人执行异议之诉。三门峡中院于2017年5月26日立案后，判决驳回郭团的诉讼请求。易通公司对郭团提供的上述证据有异议，认为易通公司出具的上述2份收据系郭团及其丈夫张义广与易通公司原法定代表人董铁方恶意串通妨碍法院执行所作的虚假证据，致使三门峡中院在（2017）豫12民初27号判决中错误认定事实。易通公司为证明其主张，提供了以下证据：1.张义广于2017年6月15日向易通公司出具的承诺1份，载明：2017年6月15日给张义广开具证明并加盖公章1份（2017.6.10）及签订房屋购房合同一份（4#楼中单元二层西户）。此证明及购房合同只限于打官司使用，官司结束后此证明及房屋购房合同作废。2.2017年8月10日张义广在易通公司出具的0066989号收据复印件下面书写“此收据编号0066989号只作为4#楼中单元二层东户郭团打官司使用，不作为任何支付凭据，官司结束后交回财务。”同日，张义广在易通公司出具的0067003号收据复印件下面书写“此收据编号0067003只作为4#楼中单元二层西户郭团打官司使用，不作为任何支付凭据，官司结束后原件交回财务。”郭团认可上述承诺系张义广本人书写。郭团为证明其损失还提供了以下证据：1.2016年7月张建年出具的易通佳苑4号楼中单元东户装修清单证明1份，共计52935元；2.2017年5月31日郭团在索菲亚衣柜订货明细表1份，价值23000元；3.2017年3月19日圣保罗地板等商家向郭团出具的“3.19”第三届家居、建材采购会收款收据2份，收到郭团定金共计1000元。安泰公司、易通公司对该部分证据有异议，安泰公司称涉案房屋郭团没有装修，是房屋抵顶给王俊民后由王俊民进行的装修。易通公司为证明其与郭团或张义广不存在工程款纠纷，提供本院就张义广与安泰公司、易通公司建设工程施工合同纠纷一案于2019年3月18日作出（2018）豫1202民初4147号民事判决，判决：安泰公司支付张义广工程款、租赁费共计777483元及利息；驳回张义广的其他诉讼请求。经审判管理系统查询，该案因安泰公司提起上诉，尚在二审审理中。审理中，安泰公司、易通公司确认案涉房屋系拆迁安置房，未经建设工程审批，至今尚未取得商品房预售许可证明。庭审结束后，安泰公司提交2013年12月3日其向郭团出具的8122127号100000元收据（记账联，未加盖公章）1份及2013年12月13日署名“郭团”出具的收条1份，载明：今收到安泰房地产有限公司退房款10000元。以证明该收据是王艳梅开具，郭团的房款全部已经给王艳梅。郭团对上述证据有异议，称收条并非本人所写。安泰公司未提交其他证据。另查明，2018年11月23日，本院受理郭团与安泰公司、易通公司房屋买卖合同纠纷一案，郭团请求安泰公司、易通公司为郭团调换与协议约定同楼层同面积的房产2套（价值551322元），并赔偿装修损失75935元，支付诉讼费18400元；承担该案诉讼费用。在该案庭审中，郭团提供的证据除证明其与张义广于2016年3月21日登记离婚外，其余证据与本案基本一致，易通公司提供张义广出具的上述3份承诺进行抗辩。安泰公司的委托诉讼代理人马建敏认可收到李华云购房定金50000元，郭团购房定金100000元，并称后来安泰公司向李华云、郭团催要剩余房款，李华云、郭团都说不要房子了，就没有再签订房屋预售合同；三门峡中院对案涉房屋查封时，没有门窗、水电不通，郭团是恶意装修。本院于2019年2月22日作出（2018）豫1202民初4145号民事裁定，驳回郭团的起诉。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，郭团与安泰公司签订的2份《花开四季安置房订购协议》，因涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，该2份协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于郭团交纳的购房款数额。根据郭团提交的安泰公司出具的3份收据，显示安泰公司共收到郭团房屋定金160000元。虽然安泰公司于2013年12月3日向郭团出具的8122127号收据载明4号楼西单元，但安泰公司对收到郭团150000元予以认可。本案审理中，安泰公司提供署名“郭团”的10000元收条，郭团否认收条是其本人出具，安泰公司未能提供其他证据证明，且三门峡中院作出的（2017）豫12民初27号民事判决已确认安泰公司收到郭团购房定金160000元。安泰公司抗辩已退还郭团10000元房款，因证据不足，本院不予采信。安泰公司辩称涉案合同实际是抵押借款合同，且该部分房款已退还给王艳梅，但其提交证据无法证实其主张。综上，安泰公司应返还郭团房款160000元。根据安泰公司、易通公司于2015年9月26日签订的《项目转让协议书》，安泰公司负责处理前期已签订房屋协议纠纷，郭团未提供证据证明其与安泰公司签订的《花开四季安置房订购协议》涉及的房款在安泰公司向易通公司移交的债务范围之内，故郭团要求易通公司对安泰公司应当返还的160000元购房款承担共同责任，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项“下列事实，当事人无须举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；”、第二款“前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”之规定，虽然郭团提供易通公司向郭团出具的0066989号、0067003号收据及相关证据以证明其向易通公司交纳房款共计391322元，并被三门峡中院（2017）豫12民初27号民事判决确认为基本事实，但根据易通公司提供的张义广的3份承诺，足以证明易通公司出具的上述2份收据及证明是在郭团已经在三门峡中院提起案外人异议之诉后形成，系郭团及张义广为对抗、逃避三门峡中院的执行、诉讼伪造的证据。本院认为，易通公司提供的证据足以推翻三门峡中院（2017）豫12民初27号民事判决中关于郭团向易通公司交纳购房款391322元这一事实的认定。故郭团要求易通公司返还其购房款391322元，明显缺乏证据，本院不予支持。由于郭团与安泰公司签订的《花开四季安置房订购协议》无效，郭团依定金规则要求安泰公司返还定金100000元，理由不能成立，本院不予支持。关于郭团主张的装修损失56935元，其提交的张建年证明、订货单等，无法证明案涉房屋的实际装修情况，且均在三门峡中院对案涉房屋查封之后，部分证据形成时间更是在三门峡中院已经裁定驳回郭团的执行异议之后，郭团存在明显过错，造成的损失由其自负。故郭团要求安泰公司、易通公司赔偿其损失，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，郭团的部分请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告三门峡安泰房地产开发有限公司退还原告郭团购房款160000元；限于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告郭团的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5440元（已减半收取），由原告郭团负担4240元，被告三门峡安泰房地产开发有限公司负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭战民二〇二〇年七月二十八日书记员  吕 蓉