广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2316号原告：中国农业银行股份有限公司开平市支行，住所地：广东省开平市三埠区********前座，统一社会信用代码：914***********504B。委托诉讼代理人：李旭进，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳晓君，广东五邑律师事务所实习律师。被告：刘金梅，女，1990年4月8日出生，汉族，住广东省云浮市云城区*************，公民身份号码445************548。被告：李文杰，男，1989年11月12日出生，汉族，汉族，住广东省云浮市云城区*************，公民身份号码445************311。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区**。法定代表人：邝某1。原告中国农业银行股份有限公司开平市支行（以下简称开平农行）诉被告刘金梅、李文杰、开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告开平农行的委托代理人李旭进、被告李文杰到庭参加诉讼，被告刘金梅、恒威公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开平农行向本院提出诉讼请求为：1、判令被告刘金梅、李文杰偿还贷款本金242833.43元及至清偿日止的利息（利息包括正常利息、罚息和复利，按《个人购房担保借款合同》约定计至还清时为止，暂计至2020年4月16日为11638.44元）；2、判令被告刘金梅、李文杰承担原告为实现债权而支付的律师代理费用15723.59元和差旅费、邮寄等实现债权的费用300元；3、判令被告刘金梅、李文杰和被告恒威公司协助原告办理涉案房屋抵押登记手续；并判令原告对拍卖或变卖担保房屋所得价款享有优先受偿权；4、判令被告恒威公司对本案债务承担连带清偿责任；5、判令三被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由:2016年11月5日，原告与被告刘金梅签订《个人购房担保借款合同》,约定：被告刘金梅向原告借款470000元，用于购买房屋，期限60个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾后确定。借款合同还约定逾期归还借款本金的，从逾期之日起至本息清偿为止按合同约定利率上浮50%计收罚息；应付未付利息和罚息可依据中国人民银行规定计收复利；发生上述违约情形的，贷款人有权宣布合同项下借款立即到期，提前收回贷款；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。原告依约发放了贷款470000元。上述借款以被告刘金梅所购的位于开平市**********绿苑山庄7区12幢701房作抵押担保，刘金梅于2017年6月6日办理涉案房屋的抵押权预告登记。现刘金梅已逾期还款，李文杰是其丈夫，签署了《共同还款责任承诺书》，应承担共同还款责任。恒威公司是涉案房屋的开发商，与原告签订了《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，第六条约定对本案债务承担连带责任保证，应对本案债务承担连带清偿责任。被告李文杰辩称：被告之前一直按期还款，因2019年被告经营生意困难，被告与原告协商沟通希望将涉案房屋转卖给他人，一次性还款给原告，原告表示与他们无关无法帮忙，叫我们找开发商。开发商表示无法帮忙又推我们去找原告，最终导致我们无法还款。涉案房屋至今没有交楼，也没有办理房产证，购买房屋、供房至今连购房合同、收款收据都没有交付。同意偿还借款本金及利息，不同意承担律师费及其他费用，这些费用应该由恒威公司承担。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，李文杰没有证据提交，刘金梅、恒威公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃质证和抗辩的权利。原告提交的证据除汽油费发票及高速公路通行费发票无法证明与本案的关联性不予确认外，其他证据本院经庭审核证，予以确认并在卷佐证。本院经庭审核证，认定如下事实：2016年11月5日，被告刘金梅与原告签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，被告刘金梅向原告借款470000元整；借款期限为5年；借款用途为购买位于开平市**********绿苑山庄7区12幢701房；借款执行利率为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；还款方式为等本递减还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；担保条款为抵押，由被告刘金梅提供其购买的上述房屋抵押给原告；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款。2016年10月20日，被告李文杰签订《共同还款责任承诺书》，承诺无条件对被告刘金梅的上述债务承担共同还款责任。2016年12月21日，原告按合同约定发放了贷款470000元整给被告刘金梅。双方于2017年6月6日在开平市房地产管理局房地产交易登记所办理了预售商品房抵押权预告登记手续和预售商品房预告登记手续。被告刘金梅自2019年6月起未能按约定还款，至2020年7月2日共拖欠本金242833.43元、利息（包括正常息、罚息、复利）共15600.37元。原告多次追讨无果后，与广东五邑律师事务所签订《委托代理协议》，委托广东五邑律师事务所指派律师代为提起诉讼，并于2020年6月28日支付了律师费15723.59元给广东五邑律师事务所。另查明，被告恒威公司与原告于2015年4月27日签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》。协议约定，合作项目座落于开平市*********绿苑山庄；被告恒威公司为原告向购房人发放的个人住房、商用房贷款提供不可撤销的连带责任保证担保；担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用；恒威公司的保证责任自原告向购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续止。上述被告刘金梅所购买的涉案房屋至今没有取得房地产权利证书，也没有办理抵押登记手续。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”；第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、《共同还款责任承诺书》、《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》是各方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。合同的内容对各方均具有约束力，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。被告刘金梅未依约还款，是被告刘金梅违约，被告刘金梅应承担违约责任。被告李文杰也签署了《共同还款责任承诺书》承诺共同承担上述贷款的还款责任。因此，原告请求判令被告刘金梅与被告李文杰共同返还全部借款本息的理据充分，本院予以支持。此外，《个人购房担保借款合同》第十一条11.8明确约定“因借款人、担保人违约致使借款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”，且原告已实际支付了该律师费。因此，原告诉请判令被告承担律师费15723.59元，本院予以支持。原告请求判令被告承担差旅费等其他费用300元，提交了汽油费发票及高速公路通行费发票，没有证据证明原告在支付了约定的代理费之外还需另行支付其他费用给代理人，本院对此请求依法不予以支持。此外，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但该抵押备案权利人对涉案房屋并没有因此取得抵押权。本案中，原、被告虽已对该涉案房屋办理了期房抵押备案，但由于涉案房屋尚未办理房屋产权证，该涉案房屋的权利人尚不明确，也就是说原告不享有涉案房屋的抵押权。因此，原告请求三被告协议办理位于开平市*********绿苑山庄7区12幢701房抵押登记手续，原告对该抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，本院不予支持。《中华人民共和国担保法》第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。本案中，被告恒威公司是合同履行的保证人，原、被告已在合同中明确约定了承担保证责任的方式。因此，原告请求判令被告恒威公司对被告刘金梅结欠原告的借款本息承担连带清偿保证担保责任的理据充分，本院予以支持。被告开平恒威房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向刘金梅、李文杰追偿。被告刘金梅、恒威公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘金梅、李文杰应在本判决发生法律效力之日起十日内清还借款本金242833.43元，截至2020年7月2日止的利息15600.37元，合计258433.80元，及从2020年7月3日起至还清款日止的利息（按《个人购房担保借款合同》约定利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司开平市支行；二、被告刘金梅、李文杰应在本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费15723.59元给原告中国农业银行股份有限公司开平市支行；三、被告开平恒威房地产开发有限公司对上述第一、二款判项的债务承担连带清偿责任，被告开平恒威房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向刘金梅、李文杰追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司开平市支行的其他诉讼请求。一审案件受理费2684.09元、财产保全费1872.48元，合计4556.57元（原告中国农业银行股份有限公司开平市支行已预交）,由被告刘金梅、李文杰承担，由被告开平恒威房地产开发有限公司承担连带清偿责任,其承担保证责任后，有权向被告刘金梅、李文杰追偿。原告中国农业银行股份有限公司开平市支行预交的一审案件受理费4556.57元，由本院予以退回；被告刘金梅、李文杰应向本院补缴一审案件受理费4556.57元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 吴飞燕二〇二〇年七月七日法官助理 关悦栋书 记 员 曹静仪