广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初1087号原告：江门市江海区礼乐街道办事处雄乡股份合作经济联合社，住所地：广东省江门市江海区礼乐街道办事处雄乡村西贤里1巷**。法定代表人：陈振兴。原告：江门市江海区礼乐街道雄乡村民委员会，住所地：广东省江门市江海区礼乐雄乡村西贤里1巷**。法定代表人：陈振兴。两原告共同委托诉讼代理人：李艳红，广东邦能律师事务所律师。被告：苏德标，男，汉族，1968年7月18日出生，住广东省中山市*************，公民身份号码：440************。原告江门市江海区礼乐街道办事处雄乡股份合作经济联合社（以下简称“雄乡经联社”）、江门市江海区礼乐街道雄乡村民委员会（以下简称“雄乡村委会”）与被告苏德标租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理，原告雄乡经联社及雄乡村委会的共同法定代表人陈振兴及其委托诉讼代理人李艳红、被告苏德标出庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告雄乡经联社、雄乡村委会向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告苏德标马上清场搬离所租赁位于江门市江海区礼乐观音冲围38亩土地的地上物（即树木、生产工具、临建物等），并向原告交还上述租赁土地；二、请求判令被告苏德标向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日的土地租金36480元及因逾期交付租金产生的违约金（以欠交租金本金36480元为基数，按每月10%计算，自2019年7月1日计算至付清之日止，暂计至2020年4月30日为36480元）；三、请求判令被告苏德标向原告支付自2020年1月1日开始至涉案土地实际交还之日的场地占用费（被告尚占用地块面积为38亩，按每亩每年960元，自2020年1月1日起计至涉案土地实际返还之日止，暂计至2020年4月30日为12160元）；四、请求判令被告苏德标在签订合同时向原告交付的定金60000元归原告所有；五、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年3月3日，原告雄乡村委会、雄乡经联社与被告苏德标签订《土地租赁合同》，约定原告将位于江门市江海区礼乐观音冲围面积为38亩的土地租赁给被告用于种植园林绿化，租期从2010年正月初一日起至2019年12月底止，2010年正月一日至2014年12月底的租金为每年每亩800元，合计每年30400元，2015年1月1日至2019年12月底止的租金为每年每亩960元，合计每年36480元。土地为先交租后使用，被告应于每年6月30日前一次性交清当年的租金，若逾期交付清租金的，加收欠交部分每月20%的违约金，如拖欠超过三个月的，视作被告违约。并约定被告应在签订合同时交付定金60000元，定金在本合同期满，双方权利义务履行完毕时由原告无息退回被告，如被告存在违约的，原告已收取的定金不予退回。签订上述合同后，原告已于2010年正月初一日起将涉案土地交付被告使用，但被告自2019年起没有依合同的约定履行向原告支付租金,经原告多次通知后,被告至今仍未支付2019年度的租金,已构成违约。且被告在土地租赁合同租赁期限届满后，仍一直占用涉案土地，经原告多次催告仍未清场搬离，原告为维护村民及集体的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告苏德标辩称：一、雄乡经联社、雄乡村委会与其签订涉案合同时未按《土地管理法》规定，未经村民同意自行签订合同，村民对此不满，经常到涉案地块上进行破坏，导致合同无法正常履行。二、雄乡经联社、雄乡村委会违约在先，不按合同规定修缮通往所租用地块的道路。2015年起由于水位上升，道路逐渐无法正常通车，期间其多次提请雄乡经联社、雄乡村委会协助解决均无果，导致无法在该地块开展公益环境教育活动。2018年地块下陷被水淹没，至其种下的树均被淹死。故其在2018年多次电话通知雄乡经联社、雄乡村委会收回土地，不再续交租金。三、其常年在多地租地种树纯为公益投入，希望这些树在合适的地方发挥生态功能、公益环境活动空间功能、园林绿化功能，期间受到多个媒体的肯定及采访报道，带来了积极的社会效应。涉案地块仍能正常使用时，其先后多次在此开展环境教育活动。综上，双方的合同应在2018年其树林被水泡死，其电话通知雄乡经联社、雄乡村委会收回土地时已经结束了，其不应再支付2019年的土地租金，请求法院驳回雄乡经联社、雄乡村委会的所有诉讼请求，并向其退回十年前的60000元定金，及按银行同期利息返回24000元利息的不当得利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2010年3月3日签订《土地租赁合同》，约定雄乡村委会将位于江门市江海区礼乐观音冲围38亩土地出租给苏德标，用途为只用于种植园林绿化，租赁期限为10年，从2010年正月初一日起至2019年12月底止；租金2010年正月一日至2014年12月底每年每亩800元，每年30400元，2015年1月1日至2019年12月底止租金每年每亩960元，每年36480元；租金交纳方式为土地为先交租后使用，苏德标在签订合同时一次性交清当年的租金，以后每年6月30日前一次性交清当年的租金；苏德标在签订合同时向原告交付定金60000元，定金在本合同期满，双方权利义务履行完毕时由原告无息退回苏德标；该合同约定如苏德标违约，雄乡村委会已收的定金不予退回，并没收地上附着物归雄乡村委会，且收回该土地另行安排。该合同落款处有苏德标的签名及盖有雄乡经联社的公章。苏德标于合同签订当日向雄乡村委会支付了60000元定金。苏德标自2019年起没有再向雄乡村委会支付涉案土地租金。2019年12月31日，雄乡村委会向苏德标寄送了《解除土地租赁合同通知书》，该通知书显示“一、解除本村委会与你方于2010年3月3日签订的《土地租赁合同》；二、请你方在收到本解除通知书后10日内将租赁土地上的物品和鱼塘内的鱼搬离，并恢复土地原状和处理所种植树木；三、向本村委会结清所欠的租金……”。另查明，涉案租赁土地位于三眼河以东雄乡村区道围（土名）地段，所有权人为雄乡经联社农民集体，土地权属性质为集体土地所有权。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是:一、苏德标应否向原告支付2019年的租金36480元及逾期违约金？二、苏德标应否向原告支付占用费？三、双方在签订合同时苏德标交付的定金60000元应否归原告所有？四、苏德标应否向原告腾退涉案土地？《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，结合原告向本院提交的涉案《土地租赁合同》、涉案租赁土地权属证明及双方在庭审中的陈述，可以证明双方就涉案土地租赁关系达成协议，涉案的《土地租赁合同》没有违反强制性法律规定，故本院依法认定涉案《土地租赁合同》合法有效。苏德标主张涉案合同未经村民民主决议程序应认定其为无效合同，雄乡村委会称涉案合同系经过村民民主决议程序但未提供证据予以佐证，本院认为涉案合同自订立至今已经过十年且合同履行地就在当地，雄乡村的村民应当对苏德标租赁涉案土地的相关事宜是知悉的，现有证据并未显示该村村民曾就合同的签订提出异议，故苏德标该项主张本院不予支持。关于苏德标应否向原告支付2019年的租金36480元和占用费的问题。原、被告双方签订的《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依约履行。原告依约将土地交由被告承租后，被告应当按照合同约定，按时交纳租金给原告。涉案合同约定苏德标应于每年的6月30日前一次性支付当年的租金，但苏德标至今仍未按照合同约定向原告支付2019年度的土地租金36480元，违反了租赁合同的约定，原告主张苏德标依照合同约定向其支付2019年度的土地租金于法有据。涉案合同于2019年12月底期限届满，苏德标应在合同期满后清理地上附着物并将租赁地交还给原告，但苏德标至今仍未清理交还并占用涉案土地至今应向原告支付土地占用费。原告参照租赁合同约定每年36480元的租金标准，主张苏德标向其支付自2020年1月1日开始至涉案土地实际交还之日止的占用费具有事实及法律依据，本院予以支持。苏德标述称其于2018年通知原告解除租赁合同故其不应支付2019年度的土地租金，但苏德标未提供充分的证据予以证明，原告对此亦不认可，应由苏德标承担举证不能的法律后果。关于苏德标是否应向原告支付逾期违约金及定金归属的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，依据涉案合同第八条第二项“乙方违约，甲方已收的定金不予退回……”的约定，苏德标至今仍未向原告支付2019年度的租金已经构成违约，原告依照合同约定主张涉案定金60000元归其所有具有事实及法律依据，本院予以支持。但是，原告主张同时适用合同约定的违约金和定金条款与法律规定相悖，综合考虑被告的违约情况及原告的损失等情况，鉴于原告主张没收苏德标交付的定金60000元足以弥补其因对方违约遭受的损失，故对原告主张苏德标向其支付逾期违约金的请求，本院不予支持。关于苏德标应否向原告腾退涉案土地的问题。根据涉案租赁合同第七条第六项“如果甲方（雄乡村委会）不再继续出租或乙方（苏德标）不再续租该土地的，合同期满乙方要平地交回甲方，地上的建筑物、生产工具乙方必须在合同期满之日搬走”的约定，双方对于租赁期限届满后返还租赁物的状态有明确的约定，涉案合同约定的租赁期限现已届满，苏德标在本案庭审中承认涉案土地上仍存有部分由其种植的树木等地上附着物，苏德标应按照双方合同的约定清理涉案土地上的附着物并将租赁的土地交还原告。原告主张苏德标向其返还租赁土地并搬离涉案地上物（包括树木、生产工具、临建物等）于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告苏德标应于本判决生效之日起十日内将江门市江海区观音冲围38亩土地的地上物（包括树木、生产工具、临建物等）搬迁离场，并将该土地返还给江门市江海区礼乐街道办事处雄乡股份合作经济联合社、江门市江海区礼乐街道雄乡村民委员会；二、被告苏德标应于本判决生效之日起十日内向原告江门市江海区礼乐街道办事处雄乡股份合作经济联合社、江门市江海礼乐街道雄乡村民委员会支付2019年1月1日至2019年12月31日的土地租金36480元及占用费（按照36480元/年的标准，自2020年1月1日开始计算至涉案土地实际交还之日止）；三、苏德标交付的60000元定金归原告江门市江海区礼乐街道办事处雄乡股份合作经济联合社、江门市江海区礼乐街道雄乡村民委员会所有；四、驳回江门市江海区礼乐街道办事处雄乡股份合作经济联合社、江门市江海区礼乐街道雄乡村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费3202.40元，适用简易程序减半收取1601.20元，由被告苏德标负担1198.66元，原告江门市江海区礼乐街道办事处雄乡股份合作经济联合社、江门市江海区礼乐街道雄乡村民委员会负担402.54元；原告江门市江海区礼乐街道办事处雄乡股份合作经济联合社、江门市江海区礼乐街道雄乡村民委员会多预交的案件受理费1198.66元，本院予以退还；被告苏德标应于本判决生效之日起十日内向本院补交案件受理费1198.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 江继业二〇二〇年七月十七日法官助理 邓芸菲书 记 员 卢咏琤