广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1815号 上诉人（原审原告）：董雅芳，女，1971年7月3日出生，壮族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：梁小容，广西贵鹏律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：广西贵港市中大发展有限公司，住所地：贵港市工业品批发市场西侧（南梧公路），统一社会信用代码：91450800747959201W。 法定代表人：谭济昊，执行董事。 上诉人董雅芳因与被上诉人广西贵港市中大发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初689号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 董雅芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金89086.35元（以购房款476143元为基数，从2014年11月27日起按日万分之一计付至涉案商品房产权登记到上诉人名下之日止）。本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决混淆了被上诉人的报备义务和办证义务。1.上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十九条约定的是因出卖人的原因导致的逾期办证违约金支付标准。而同日签订的合同附件十三补充协议第五条约定的是开发商逾期报备违约金计算标准。一审判决认为补偿协议系主合同约定的逾期办证责任进行重新修订是对合同的曲解。2.2018年3月9日，被上诉人另外收取了上诉人缴纳的165元办证费用，结合《商品房预售合同》第十九条约定，可以证实双方就上诉人委托被上诉人办理房屋权属证书及相应期限、违约责任做出了约定。上诉人的一审诉求是要求被上诉人承担逾期办证的违约责任，一审将该责任错误地认为成了报备责任，导致违约金的计算标准错误。二、补充协议关于逾期报备违约金明显低于上诉人的实际损失，应当予以调高。即使按照一审判决的《补充协议》优先适用，按已付房款的千分之一计算违约金也明显过低，被上诉人的违约成本远低于上诉人的实际损失，相当于鼓励被上诉人继续违约，有悖于公平原则，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定调高逾期办证违约金。 广西贵港市中大发展有限公司未作答辩。 董雅芳向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金89086.35元（以购房款476143元为基数，从2014年11月27日起至被告将坐落于贵港市港北区城市怡景（二期）小区的号商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之一计付，现暂计至2020年1月10日为89086.35元）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2012年10月9日，原、被告签订一份《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于贵港市金港大道北面城市，房屋总价款为476143元；合同第十九条约定商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权证登记的，如买受人选择不解除合同，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；附件十三补充协议第5条约定：（3）由于房屋权属证书办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任；（4）出卖人应协助买受人办理房屋所有权证，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案的期限为房屋交付使用之日起365个工作日，逾期出卖人未按规定提交办证资料，如有特殊原因不能提交，应事先告知买受人，否则出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约付清了全部购房款476143元，被告于2013年6月13日将房屋交付给原告使用。另查明，被告开发的城市怡景小区第11、12、18、19、20幢楼均属于城市怡景二期工程项目。被告在预售涉案房屋前已依法办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。2013年8月19日，贵港市法制办公室向贵港市人民政府就《关于贵港市中大发展有限公司欠缴土地出让金的情况汇报》的汇报，该办公室认为被告未按被告与贵港市新城建设投资开发有限公司于2003年5月13日签订《协作书》的约定使用城市怡景的二期用地86.2亩，改变了土地用途，存在尚欠缴土地出让金问题。2016年9月3日，被告向该小区的业主发出《致城市怡景业主公开道歉信》，称因历史遗留问题，政府核计土地出让金的数额与该公司取得土地享受的优惠政策不符而存在争议，导致被告迟延办证，被告就此而向业主致歉。被告至今未就办理讼争房屋的相关房屋产权登记资料报产权登记机关完成备案登记，未能在约定的期限办讫房屋所有权证，至今原告亦未能取得房屋所有权证。为此，原告遂向该院提起诉讼。 一审法院认为，原、被告所签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，原告已付清全部购房款，被告于2013年6月13日将房屋交付给原告使用。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后365个工作日内办讫房屋所有权登记，但在该约定期限届满后至今原告仍未取得房屋权属证书。被告未能提供证据证明其在商品房交付使用后365个工作日内将所需办理房屋所有权证相关的资料报产权登记机构备案、并已完成了备案登记，亦未能提供证据证实产权登记机构拒收相关资料。被告提出未能办理房屋所有权证系政府有关部门的责任，其不应承担责任的抗辩，城市怡景因二期用地土地出让金问题尚未解决，导致其未能完成办理产权权属登记的备案登记，由于被告系有偿取得城市怡景小区土地使用权，其应依法缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后方可使用土地，其应依法解决前述问题。但因被告自身的原因其未依法解决前述问题，且前述问题并不符合双方合同所约定被告免责事由的情形，且系其与政府有关部门之间的关系，不能对抗原告。被告亦未能提供充分的证据证明有关出让金等问题以及未能办理房屋所有权证系有关政府部门的责任，故被告该抗辩理由，依据不足，不予采纳。原、被告签订合同后，因被告未就办理房屋权属证明相关资料完成备案登记，至今尚不具备房产权属转移登记的条件，导致原告至今未取得房屋所有权证，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因原、被告在磋商洽谈的同一时间内既签订了主合同，又签订了合同附件十三补充协议，该补充协议就主合同约定的逾期办证违约责任进行了重新修订，双方协商一致，达成了共识，该补充协议与主合同具有同等的合同效力，对双方均有约束力。主合同第十九条与补充协议就被告逾期办证违约金约定不一致，因补充协议是双方作出的新约定，效力优于主合同，因此，补充协议的条款应优先适用。根据补充协议第五条的约定因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的千分之一支付违约金给原告。该约定系双方当事人的真实意思表示，条款内容约定具体明确，故应适用该补充协议约定的标准计付违约金。基于前述，关于原告请求被告支付违约金的诉请，支持违约金476.14元，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告广西贵港市中大发展有限公司于本判决生效之日起三日内支付逾期办证违约金476.14元给原告董雅芳;二、驳回原告董雅芳的其他诉讼请求。本案案件受理费2028元，减半收取计1014元，由原告莫文富负担1009元，被告广西贵港市中大发展有限公司负担5元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，双方签订的《商品房预售合同》附件十三补充协议第五条第四项，已经明确约定被上诉人的义务为办理房屋所有权证的协助义务，即将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。上诉人主张上述合同第十九条约定了被上诉人有办证义务，然而该合同第十九条约定办理房屋所有权转移登记是双方的共同义务，故补充协议的该项约定是对被上诉人上述共同义务的补充，同时也是对被上诉人不履行协助办证义务的违约责任进行了重新约定。因此，上诉人主张一审判决混淆了被上诉人的报备义务和办证义务，导致违约金的计算方式错误，本院不予支持。上诉人主张按补充协议计算的逾期办证违约金明显低于上诉人的实际损失，因其未提供证据证明，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求，理由不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费2015元，由上诉人董雅芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈香妙 审判员  苏洁平 审判员  黄钰雄 二〇二〇年七月十三日 书记员  周燕妮