广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执复159号 复议申请人（异议人、被告、被保全人）：佛山市广进创富物业管理有限公司 法定代表人：* 申请保全人（原告）：邓* 委托代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。 复议申请人佛山市*物业管理有限公司不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）作出的（2020）粤0606执异171号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 复议申请人佛山市*物业管理有限公司向顺德区法院提出异议，请求：1.立即解除对位于佛山市顺德区伦教街道办事处*号*商业中心**共5处房产的查封；2.立即解除对位于佛山市顺德区伦教街道办事处*号*商业中心*房产的查封。 顺德区法院查明，该院在审理（2019）粤0606民初17306号原告邓*与被告佛山市*物业管理有限公司民间借贷纠纷一案过程中，根据原告邓*的财产保全申请，于2019年8月13日作出（2019）粤0606民初17306号民事裁定书，裁定冻结佛山市*物业管理有限公司在银行的存款14000000元或查封、扣押其相应价值的财产。后于2019年8月15日冻结了异议人佛山市*物业管理有限公司在广东顺德农村商业银行账号为*、*的两个账户，至2019年4月2日已冻结共1290880.07元；查封了异议人所有的位于佛山市顺德区伦教街道办事处*号*商业中心（以下称*商业中心）*，*101号、105号、125号、127号，*101号、102号、113号、122号、123号、125号、129号、130号、131号、138号、139号、201号，*104号、105号、106号、107号、108号、126号、130号、131号、133号、134号、204号，*102号、103号、111号、112号、201号、202号房产；轮候查封了异议人所有的*商业中心*117号、138号、139号、*128号、129号房产（上述5处房产均已转为正式查封）。 后异议人于2019年12月3日向该院提供登记在其名下的*商业中心*共20间房产作为担保财产，请求变更（2019）粤0606民初17306号民事裁定书中已查封的三十三处房产，该院于2019年12月5日作出（2019）粤0606民初17306号之一民事裁定书，裁定：一、查封登记在佛山市*物业管理有限公司名下位于*商业中心*共二十处房产；二、解除对登记在佛山市*物业管理有限公司名下位于*商业中心*101号、105号、125号、127号，*101号、102号、113号、122号、123号、125号、129号、130号、131号、138号、139号、201号，*104号、105号、106号、107号、108号、126号、130号、131号、133号、134号、204号，*102号、103号、111号、112号、201号、202号共三十三处房产的查封。 上述事实，有（2019）粤0606民初17306号民事裁定书、查封（扣押）财产清单、（2019）粤0606民初17306号之一民事裁定书等证据证明。 异议人提交的《*商业中心定制建设开发合同》显示，异议人作为开发商与保全申请人邓*作为业主于2018年8月26日签订合同，约定邓*向异议人定制物业位于*商业中心1*2层*号物业，建筑面积约667.23平方米，定制建设总价为15155775元。 顺德区法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财产。”本案中，根据（2019）粤0606民初17306号民事裁定书记载，保全申请人邓*向该院申请财产保全的金额为14000000元，故该院财产保全限额以上述金额为准。至2019年4月2日止，该院冻结了异议人的两个银行账户共计1290880.07元，查封了异议人所有的位于*商业中心的26处房产。异议人提交了《*商业中心定制建设开发合同》，以证明该院查封的*商业中心1*2层*共二十处房产的价值。对此，该院认为，上述开发合同是异议人与保全申请人邓*于2018年8月26日所签订的合同，虽然合同约定对于位于*商业中心1*2层*号物业的建设总价为15155775元，但是该合同仅是异议人与保全申请人邓*之间的约定，不能真实反映房产现时的市场价值，且保全申请人邓*亦不同意上述20处房产按照合同约定的价值。因此，异议人的举证不能证明该院查封、冻结异议人的财产明显超过保全申请人的财产保全申请金额，异议人请求解除对*商业中心*128号、129号、*117号、118号、138号及139号共6处房产的查封，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条规定，裁定驳回异议人佛山市*物业管理有限公司的异议请求。 复议申请人佛山市*物业管理有限公司不服上述裁定，向本院申请复议，请求撤销（2020）粤0606执异171号执行裁定书，立即解除依据(2019)粤0606民初17306号财产保全民事裁定书附件《查封财产清单》中对位于佛山市顺德区*号*商业中心**共6处房产采取的查封措施。事实与理由： 一、就保全申请人邓*恶意起诉复议申请人民间借贷纠纷一案[(2019）粤0606民初17306号]，顺德区法院已认定双方是房屋买卖关系，不是借贷纠纷，驳回了邓*全部诉讼请求。邓*进行财产保全的目的是干扰复议申请人房产的正常销售，逼迫复议申请人同意其无理主张，由于案件审理结果已然清晰，邓*进行财产保全的理据丧失，在复议申请人提供了20处房产及129万元作用于财产保全的情况下，其要求对复议申请人名下另外6处房产进行财产保全是缺乏正当性、合理性、必要性的。邓*起诉复议申请人称1400万元是出借款，不是购买复议申请人开发的*商业中心1*2层*共计20处房产（目前该20处房产以作为本案的担保财产予以查封中）的购房款，实属恶意诉讼，复议申请人在本案及（2019）粤0606民初17306号一案中已反复提及。目前，顺德区法院已查清邓*起诉的事实，双方并不存在邓*诉称的“借贷关系”事实，邓*所支付的款项为购房款，用于购买复议申请人提供担保的20处房产，从而判决认定双方之间为房屋买卖关系，驳回了邓*的全部诉讼请求。 邓*提起的（2019）粤0606民初17306号民间借贷一案，案情简单、内容清晰，双方签订有《*商业中心定制建设开发合同》，明显是商品房买卖关系。邓*假借民间借贷之名，提起诉讼并进行财产保全，实乃利用诉讼财产保全制度，行逼迫复议申请人之能事，意图利用查封手段，阻却复议申请人的房产销售与资产盘活。此恶意的动机可从其起诉时要求一并保全的财产多为他人已网签购买的房产，但对出售给其的《*商业中心定制建设开发合同》项下20处房产不予保全的做法中便可看出。而且，复议申请人目前申请要求解除查封的6处房产也是属于已对外销售的房产，邓*正是基于该已对外销售的事实，希望对复议申请人造成要挟，以此迫使复议申请人同意或满足其额外的要求。现顺德区法院已认定双方是房屋买卖关系，不存在借贷纠纷，驳回了邓*全部诉讼请求。邓*进行诉讼财产保全的理据已然丧失，正当性、合理性、必要性早已松动瓦解。退一步而言，复议申请人与邓*即便存在诉讼纠纷，其纠纷的诉争标的也是围绕于复议申请人提供的该20处房产，目前复议申请人在提供20处房产以及129万元用于财产保全的情况下，足以保障邓*的诉讼权益，因此，继续对*商业中心**共6处房产采取的查封措施是没有理由的，应当予以解封。 二、复议申请人提供用于保全的20处房产，其价值已由双方签名的《*商业中心定制建设开发合同》明确为1515万余元，加之冻结的129万余元现金，合计达1644万余元，远超邓*诉请的1400万元。即使被保全房产存在一定价格波动，现有全部被保全财产的价值也不会低于1400万元，20处房产评估需支付大量额外费用给复议申请人造成额外负担，并无评估的必要。顺德区法院以《*商业中心定制建设开发合同》不能真实反映房产价格为由，裁定驳回复议申请人的异议申请是错误的。 首先，《*商业中心定制建设开发合同》约定了项下20处房产价格合计是15155775元，折算每平米价格为22714.47元（房屋面积共667.23平方米）。该价格是双方根据市价作出的真实意思表示，该价格是合理的，足以证明20处房产的真实价值。加上复议申请人提供的用于保全的1290880.07元现金，两者合计已达16446655.10元，远超邓*诉请的1400万元。故继续对*商业中心**共6处房产采取的查封措施明显超出诉讼标的的查封，不符合法律规定，且已没有必要。 其次，由于邓*诉讼请求金额为1400万元，在扣除复议申请人提供的1290880.07元现金后，复议申请人继续提供价值12709119.8元的财产用于保全即可。复议申请人提供的《*商业中心定制建设开发合同》项下20处房产的面积合计667.23平方米，即便是房产价值存在波动，每平方米价格比2016年双方约定的合同价格下降3000元（下降幅度达13％），以每平方米19714.47元计算，该20处房产的价值也超过了1300万元，高于复议申请人需要继续提供财产的价值。因而，就该20处房产从生活常理即可判断满足财产保全需要，并无进行实际评估的必要。 最后，通过（2019）粤0606民初17306号民事判决可知，邓*的诉讼请求不具有任何的正当性。邓*是利用本案中的财产保全措施，故意制造“麻烦”，干扰复议申请人的房产销售与复产复工。如必须就《*商业中心定制建设开发合同》项下20处房产进行评估，复议申请人势必需要支付大量费用并耽误案件的审理进度，而这些费用明显是不必要、无意义的。如前所述《*商业中心定制建设开发合同》足以反映项下20处房屋价值，原审法院以《*商业中心定制建设开发合同》不能真实反映房产价格为由，裁定驳回复议申请人的异议申请是错误的。 三、邓*是否构成超标查封不但需结合复议申请人提供的财产价值判断，更需结合本案实际案情判断。邓*以诉造闹，背离诚信，如其不正当手段可以得逞，势必为他人效仿并引发道德风险。如购房人不愿继续购买房屋都如此操作，财产保全的财产价值皆超过已购买的房屋，则包括复议申请人在内的房地产开发企业，都将无法再继续经营。 如前所述，邓*的起诉实属无理，是利用财产保全制度，通过大量查封复议申请人名下房产的方式，干扰复议申请人正常的房产销售与复工复产，意图达到逼迫复议申请人退还购房款的目的。如房屋购买人员不愿意继续购买房屋就都这样操作，在已保全自己购买房屋之外，还可以大量保全房地产开发企业的其他财产，那么房地产开发企业的现金流势必难以为继，存在随时坍塌的风险。因该种切断现金流的行为，在账面上不会造成损失，房地产开发企业故难以追求错误保全人的责任。据此，考虑到行业发展的情况，出于保证企业正常经营的需要，亦应解除对*商业中心**共6处房产采取的查封措施，财产保全的范围仅以《*商业中心定制建设开发合同》项下20处房产为限。更何况复议申请人还自愿提供了129万元用于财产保全。 四、*商业中心**共6处房产已为其他业主在查封前购买，该6处房产的查封还涉及其他购房人利益，应当解除查封措施。*商业中心**共6处房产早在2015年便通过签订《*商业中心定制建设开发合同》的方式出售给了其他购房人，现该6处房产遭遇查封无法过户，不但复议申请人存在承担违约责任风险，购房人的购房目的也难以实现，已严重影响购房人的合法权益，让无辜的购房人成为邓*威迫复议申请人的工具，据此也应解除该6处房产的查封措施。 综上所述，邓*进行诉前财产保全的目的并不正当，且存在超额查封情况，复议申请人提出的执行异议申请理据充分，顺德区法院作出不予支持的裁定错误，请法院依法予以纠正。 在复议期间，复议申请人佛山市*物业管理有限公司向本院提交（2019）粤0606民初17306号民事判决，该判决驳回原告邓*的全部诉讼请求。 经审查，本院对复议申请人佛山市*物业管理有限公司提交证据的“三性”予以确认。 申请保全人邓*在复议期间未答辩，亦未向本院提交新证据。 经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为顺德区法院对复议申请人佛山市*物业管理有限公司采取的财产保全措施是否存在超标的查封。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其它损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其做出一定行为或者禁止其做出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以采取保全措施。”的规定，在诉讼过程中顺德区法院依据申请保全人邓*的申请，对复议申请人名下的财产采取保全措施，于法有据。但财产保全的财产范围不得明显超出保全的标的。本案中，复议申请人提供《*商业中心定制建设开发合同》作为*商业中心1*2层206-215、220-221、224-331号物业的价格参考予以证明本案超标的额查封。经审查，《*商业中心定制建设开发合同》是复议申请人与保全申请人邓*于2018年8月26日签订，该合同约定邓*定制*商业中心1*2层206-215、220-221、224-331号物业，定制建设总价为15155775元，该价格是双方协商达成并一致确认的数额，可以作为所查封物业的价值参考，且申请保全人邓*申请保全的（2019）粤0606民初17306号案件亦是基于该合同的履行及相关转账款项发生的纠纷，故本案查封*商业中心1*2层206-215、220-221、224-331号物业以及相关银行账户存款足以保障保全申请人邓*申请保全的金额14000000元。复议申请人请求解除对*商业中心*128号、129号、*117号、118号、138号及139号共6房产的查封有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，复议申请人佛山市*物业管理有限公司的复议主张有事实和法律依据，本院予以支持。顺德区法院作出的（2020）粤0606执异171号执行裁定认定事实基本清楚，但处理结果不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606执异171号执行裁定； 二、解除对复议申请人佛山市*物业管理有限公司名下位于佛山市顺德区伦教街道办事处*号*商业中心*128号、*129号、*117号、*、*138号及*139号共6处房产采取的查封措施。 本裁定为终审裁定。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  冼富元 二〇二〇年七月三十日 法官助理秦志律 书记员黄志敏