甘肃省西和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1225民初760号 原告：甘肃通美公路服务区管理有限公司。 法定代表人：李某，系公司经理。 住址：甘肃省兰州市城关区东岗东路277号。 诉讼委托代理人：强某，十天高速管理片区主任，特别代理。 被告：罗某，住陕西省西安市灞桥区。 被告：马某1，住成县。 诉讼委托代理人：廖某，甘肃新视天律师事务所律师，一般代理。 诉讼委托代理人：麻某，甘肃新视天律师事务所实习律师，一般代理。 原告甘肃通美公路服务区管理有限公司诉罗某、马某1租赁合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理，原告甘肃通美公路服务区管理有限公司（以下简称通美公司）诉讼代表人强某，被告罗某，被告马某1、诉讼委托代理人廖某、麻某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告通美公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告立即退出已到期的租赁场地，并解除合同。2、请求判令二被告立即向原告支付违约金9680元（按合同约定支付合同最后一年租赁费20%的违约金）。3、请求判令二被告向原告支付2020年1月1日至2020年5月31日的场地占用费20166元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月30日，我公司与罗某签订《十天高速服务区汽车修理厂租赁合同》合同约定：原告将十天高速西和服务区汽车修理厂租赁给被告罗某使用，合同期限为2016年12月31日起至2019年12月30日止。现合同到期我们准备收回租赁场地时发现罗某已将场地租赁给马某1，我们与罗某签订合同时合同中约定：乙方（罗某）不得擅自转租的条款。现我公司要求解除合同，两被告退出租赁场地。违约金我们与罗某签合同时有约定，按约定我公司要求对方承担违约金9680元。同时按最后一年租金交纳2020年1月1日至2020年5月31日场地租赁费20166元。 被告罗某辩称，我与原告签订租赁合同后，因我与租赁场地较远，不便管理，2017年11月6日我将十天高速西和服务区汽车修理厂租赁给马某1，租赁至2019年12月31日。当日我派吴明赋与马某1进行了清算交接。马某1在经营期间经原告审批盖章办理了修理厂营业执照，所以我认为原告对我转租是知情的。合同租赁期间第一年租赁费40000元，第二年租赁费44000元，第三年租赁费48400元我与向原告全部付清，暖气费我也全部付清。但马某1至今欠我69892元。2019年12月我接到原告要求撤离的通知后，多次电话中和亲自来成县与马某1协商撤离事宜，但马某1一直不肯撤离。因此我已尽到告知义务，原告要求的违约金与2020年1月1日至5月31日的租金应由被告马某1承担。 被告马某1辩称，2017年11月我从罗某处租赁了十天高速西和服务区汽车修理厂，租赁期限从2017年11月至2019年12月31日。根据合同的相对性我不是本案适格主体。做为次承租人，租赁合同有效，应变为不定期租赁合同，原告无权要求解除合同。我在原告同意并积极撮合之下扩大了经营范围，投入了大量资金和设备，现终止合同将对我造成巨大损失。因此我认为我不是本案适格主体，且转租已经原告同意，租赁期满后原告也未提出异议，现应为不定期租赁合同，原告诉求于法无据，应驳回原告诉求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告提交的十天高速公路西和服务区汽车修理厂租赁合同、十天高速西和服务区汽修厂物业管理协议、甘肃通美公路服务区管理服务有限公司廉政合同三合同均是2016年12月30日原告甘肃通美公路服务区管理有限公司与被告罗某所签，本院予以认可。被告罗某提交的证据转账记录一份，转账记录中收款方是甘肃通美公路服务区管理有限公司，付款方没有证据证明是何人，对该证据本院不予认可。被告罗某提交的清单二份，是罗某将汽修厂转租给马某1的物品清单，本院予以认可。被告马某1提交的第一组证据银行转账和收条真实性、合法性本院予以认可，关联性本院不予认可。被告马某1提交的第二组证据西和县保磊汽修厂营业执照一份，对其真实性、合法性本院予以认可，关联性本院不予认可。被告马某1提交的第三组证据两份机动车行驶证和车辆照片对其真实性、合法性本院予以认可，关联性本院不予认可。被告马某1的证人马某222证明马某1在汽修车投入大批设备，对其真实性本院予以认可，关联性不予认可。通过对上述证据的分析认定结合庭审情况可认定以下事实： 2016年12月30日，通美公司与罗某签订《十天高速服务区汽车修理厂租赁合同》、《十天高速西和服务区汽修厂物业管理协议》、《甘肃通美公路服务区管理服务有限公司廉政合同》。其中租赁合同约定：原告通美公司将十天高速西和服务区汽车修理厂租赁给被告罗某使用，合同期限为2016年12月31日起至2019年12月30日止。第一年租金40000元，第二年租金44000元，第三年租金48400元，履约保证金25000元，国有资产抵押金25000元。合同第八条第15项规定：“双方终止本协议后，乙方应在终止协议之日起五日内退出经营场所，交回租赁的资产设施，若乙方未及时退出经营场所，乙方应向甲方支付合同最后一年租赁费20%的违约金，同时按照合同期内最后一年约定的资产租赁费和公共管理费计算交纳逾期相关费用，并且甲方有权处理相关资产设施。”合同第八条第16项规定：“乙方不得擅自转租、分租、转包、合伙经营、转借、变卖、抵押甲方的资产和配套设备。”合同签订后从2016年12月31日至2017年11月6日被告罗某经营该汽修厂。并按期交纳了2016年12月31日至2019年12月30日租赁费、物业费等各种费用。2017年11月6日罗某在未征得通美公司同意的情况下将租赁物十天高速西和服务区汽车修理厂转租给马某1，租赁期限为2017年11月7日至2019年12月31日。2017年11月7日至今租赁场地一直由马某1经营使用。2019年12月租赁合同到期前通美公司通知罗某交回租赁场地，罗某多次催马某1交回租赁场地，但马某1一直未退出租赁场地。 本院认为，原告通美公司与被告罗某签订了《十天高速服务区汽车修理厂租赁合同》、《十天高速西和服务区汽修厂物业管理协议》、《甘肃通美公路服务区管理服务有限公司廉政合同》双方租赁合同合法有效。通美公司与罗某在签订合同时明确约定不得转租，《合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意同意转租的，出租人可以解除合同。通美公司做为甲方在罗某将租赁物转租给马某1，并由马某1经营二年多时间内，原告办公场所离租赁的汽修车较近，应推定为知情，但其未提出解除合同，而是在合同到期后要求罗某返还租赁场地，因转租后原租赁合同继续有效。现原租赁合同和次租赁合同均已到期原告要求罗某退出经营场地是合法的。马某1做次承租人，其与承租人罗某之间签订的租赁合同租赁期限为2019年12月31日到期，合同到期前、到期后罗某曾多次要求马某1退出经营场地，尽到了提前告知的义务。马某1认为自己的租赁合同是不定期租赁合同，理由不能成立，不定期租赁合同是指当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的视为不定期租赁合同。马某1做为次承租人其与承租人罗某之间租赁合同期限明确，合同到期后，罗某也明确要求马某1搬出，不在转租。马某1在没有合法依据的情况下自2020年1月1日起占有十天高速西和服务区汽车修理厂构成对出租人通美公司的侵权。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当退还租赁物。故原告通美公司要求负有腾房义务的被告马某1退出租赁场地，于法有据，本院予以支持。原告通美公司要求被告承担违约金9680元，原告虽与被告罗某在签订对违约条款有约定，但马某1转租后经营两年多时间，该租赁场地离原告办公场所不远，因此应推定原告对该转租行为是知情的并同意的。原告通美公司未在罗某转租后提出解除合同，且目前双方合同已届满，通美公司不得以违约要求被告承担违约金。原告通美公司要求被告承担2020年1月1日至5月31日的租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条之规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”2019年通美公司与罗某约定的租金为48400元，因此2019年1月1日至2020年5月31日期间的租金为20166元。应由被告马某1向原告通美公司承担。综上根据《合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条之规定判决如下： 一、限被告马某1在判决生效后五日内退出十天高速西和服务区汽车修理厂，并搬走自己的物品，将租赁物十天高速西和服务区汽车修理厂交还原告原告甘肃通美公路服务区管理有限公司。 二、限被告马某1在判决生效五日内支付原告甘肃通美公路服务区管理有限公司2020年1月1日至5月31日租金20166元。 三、驳回原告甘肃通美公路服务区管理有限公司其它诉讼请求。 诉讼费200元，由被告马某1承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。 审 判 员 卢 双 红 二〇二〇年七月十六日 法官助理 （李艳丽 书 记 员 郭  翔