安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终733号 上诉人（原审原告）：王孝杰，男，1969年9月29日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区，统一社会信用代码340405196909290011。 委托诉讼代理人：雷明晶，北京京师（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代耀，北京京师（合肥）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：付燕燕，女，1982年11月17日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。 上诉人（原审被告）：朱广霞，女，1972年11月29日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 上诉人（原审被告）：许绍敏，女，1979年12月9日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。 上诉人（原审被告）：邱梅，女，1969年9月29日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。 上诉人（原审被告）：姚德宏，女，1971年10月20日出生，回族，住安徽省淮南市八公山区。 被上诉人（原审被告）：上海锦堂投资管理咨询有限公司，住所地上海市嘉定工业区叶城路1630号8幢10602号，组织机构代码55880735-6。 法定代表人：郭冬，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：朱文好，男，1967年11月23日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：武新春，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：八公山区和满居豆浆店，住所地安徽省淮南市八公山区新庄孜紫金时代广场一层，统一社会信用代码92340405MA2T8L7539。 经营者：沈鹏，男，1989年5月14日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：武新春，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：八公山区锦尚蓝天联华超市，住所地安徽省淮南市八公山区新庄孜街道新世纪社区紫金时代广场负一层，统一社会信用代码92340405MA2PK5F36Y。 经营者：朱**龙，男，1991年10月16日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：武新春，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淮南新诚大药房零售连锁有限公司紫金广场分店，住所地安徽省淮南市八公山区新庄孜街道新世纪社区紫金时代广场商业165，统一社会信用代码91340400MA2RU2N196。 主要负责人：许成。 原审被告：淮南通商农村商业银行股份有限公司八公山支行，住所地安徽省淮南市八公山区蔡凤路紫金时代广场，统一社会信用代码91340400150241475B。 主要负责人：黄巍，该支行行长。 原审被告：淮南市百味堂大药房有限公司八公山店，住所地安徽省淮南市八公山区新庄孜街道新世纪社区紫金时代广场商业157、158，统一社会信用代码913404003438534947。 主要负责人：李许。 原审被告：中国建设银行股份有限公司淮南八公山支行，住所地安徽省淮南市八公山区紫金时代广场沿街商业一层门面房，统一社会信用代码91340400704922361L。 主要负责人：陶磊，该支行行长。 委托诉讼代理人：穆朝文，安徽衡威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫瑾，安徽衡威律师事务所律师。 上诉人王孝杰因与上诉人付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏、被上诉人上海锦堂投资管理咨询有限公司（以下简称锦堂公司）、朱文好、八公山区和满居豆浆店（以下简称和满居豆浆店）、八公山区锦尚蓝天联华超市（以下简称联华超市）、淮南新诚大药房零售连锁有限公司紫金广场分店（以下简称新诚大药房）及原审被告淮南通商农村商业银行股份有限公司八公山支行（以下简称通商银行）、淮南市百味堂大药房有限公司八公山店（以下简称百味堂大药房）、中国建设银行股份有限公司淮南八公山支行（以下简称建设银行）返还原物纠纷一案，不服安徽省淮南市八公山区人民法院（2019）皖0405民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王孝杰上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判锦堂公司、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏、朱文好、和满居豆浆店、联华超市、新诚大药房立即共同腾空房屋并向王孝杰返还“紫金时代”广场商业一层145号房屋；三、改判锦堂公司、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏、朱文好、和满居豆浆店、联华超市、新诚大药房共同支付商铺占用使用费36300元（暂自2018年6月8日计算至2019年5月7日，参照租金标准493200元×0.08×0.92年，后续费用自2019年5月8日起按照月租金标准计算至实际交房之日止）；四、改判锦堂公司、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏、朱文好、和满居豆浆店、联华超市、新诚大药房向王孝杰支付律师费4000元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.案涉商铺出售时已在地上以地钉方式表明了相关区域，开发商分户时，房地产测绘部门进行了测量，能进行物理空间划分。一审判决以界限不明，无独立的强弱电和给排水系统，认定涉案商铺无法独立经营错误。2.商品房买卖合同未约定王孝杰所购商铺为产权式商铺，也未约定商铺经营权与所有权分离。之所以初期所有权与经营权分离，是通过商业委托经营合同实现的，商业委托经营合同被解除后，所有权与经营权基础即不存在。产权式商铺并非法律概念，无规定投资者仅有产权而不具有独立经营权，一审判决认定的产权式商铺的特性无法律依据。通商银行等以自有房屋进行经营说明商铺位置可以确定，不应区别对待。3.一审判决混淆了王孝杰的诉讼请求，本案要求返还的是原物，不涉及经营权。4.一审法院未准许现场勘验，直接导致案件事实查不清，程序违法。二、一审判决适用法律错误。1.王孝杰要求返还原物并不损害公共利益及他人合法权益，相反，付燕燕等五人在未得到大多数业主授权的情况下，擅自对外出租商铺，侵害了大多数业主的合法权益。一审判决适用《中华人民共和国物权法》第七条错误。2.承租权不属于物权，不适用善意取得，一审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条错误。三、关于滥用自由裁量权。1.一审判决按照3.2%的年租金标准计算房屋占有使用费无依据；2.一审判决将房屋占有使用费计算至2019年9月25日亦属于滥用自由裁量权。四、裁判文书前后矛盾。一审判决明确了付燕燕等五人未经授权处分王孝杰房屋的行为侵害了王孝杰的权益，又适用物权法对王孝杰的权利进行限制，前后矛盾。 锦堂公司、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏、朱文好、和满居豆浆店、联华超市、新诚大药房未作书面答辩。 通商银行、百味堂大药房、建设银行未作书面陈述。 付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏上诉请求：撤销一审判决，改判房屋占用使用费为13888.51元。事实和理由：付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏是在大多数业主同意的情况下与朱文好签订的商铺租赁协议，虽然该商铺有独立产权，但属于一个整体，不能因极少数人不同意就把商铺空置不租，影响大多数人的利益。合同第一年为免租期，即从2018年3月3日开始计算租金，租金是按照实际购房款的3.2%计算，王孝杰实际购房款是434016元，付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏应支付的房屋占用使用费应为13888.51元[434016元×3.2%×1年（2018年3月3日至2019年3月3日）]。 王孝杰未作书面答辩。 锦堂公司、朱文好、和满居豆浆店、联华超市、新诚大药房、通商银行、百味堂大药房、建设银行未作书面陈述。 王孝杰向一审法院起诉请求：判令锦堂公司、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏、朱文好、和满居豆浆店、联华超市、新诚大药房、通商银行、百味堂大药房、建设银行立即共同腾空房屋并返还“紫金时代”广场商业一层145号房屋；向王孝杰支付房屋占有使用费36300元（该费用暂自2018年6月8日算至2019年5月7日，参照租金标准493200元×0.08×0.92），后续费用自2019年5月8日起，按照月租金标准继续计算至实际交房之日止；向王孝杰支付律师费4000元。 一审法院认定事实：本案事实已经（2018）皖0405民初122号生效判决确认，对该生效判决确认的事实予以认定。 一审另查明，杨绪凤取得的房地产权证载明，房产坐落于八公山区，建筑面积32.88平方米，套内建筑面积19.88平方米。房屋总价款为493200元。上述权属证书中，未记载房产的四至界限，房产平面图中仅注有商铺号，没有详细测量尺寸。杨绪凤所购145号商铺位于八公山紫金时代广场一层，该商铺与其他众多分割的商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确界限，无法独立经营。自订立《紫金时代广场商业委托经营合同》后，由于锦堂公司经营不善，无法组织商场整体运营，致使杨绪凤所购商铺长期处于闲置状态。锦堂淮南分公司也未按约支付租金。2018年1月23日，杨绪凤起诉淮南市浩泰房地产开发有限公司（以下简称浩泰公司）、上海启创房地产经纪有限公司（以下简称启创公司）、锦堂公司、锦堂淮南分公司，要求解除其与锦堂淮南分公司签订的《紫金时代广场商业委托经营合同》，并要求四公司承担违约金等。2018年5月23日，一审法院作出（2018）皖0405民初122号民事判决书，判决解除杨绪凤与锦堂淮南分公司于2012年4月8日签订的《紫金时代广场商业委托经营合同》；浩泰公司、启创公司、锦堂公司共同向杨绪凤支付违约金96174元等。 一审再查明，2017年3月3日，紫金时代广场业主委员会（甲方）与朱文好（乙方）签订一份《商铺租赁协议》，参与商谈协议的紫金时代广场业主委员会的委员还有姚德宏、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅。《商铺租赁协议》第三条约定：甲方将位于淮南市八公山区商铺整体出租给乙方使用。第四条约定：商铺租赁期共计10年，自2017年3月3日至2027年3月3日，其中2017年3月3日至2018年3月3日为招商及装修期，此租赁期间甲方不收取租金，乙方免交租金；第五条租金及支付约定：（1）紫金时代广场一楼、二楼、三楼全部商铺的租金每年125万元，甲方不提供税务发票；（2）依据80%以上业主授权，乙方按本协议将应付的商铺租金转账至商铺委员姚德宏账户；（4）本协议生效时乙方支付甲方30万元，其中20万元合同生效后自动转为租金，另外10万元作为房屋租赁押金。乙方2017年3月3日支付甲方42.5万元房租（2018年3月3日至2018年9月3日），2018年1月1日支付62.5万元下半年房租（2018年9月4日至2019年3月3日）。其余房租为半年一付，提前2个月支付；第十二条约定：本协议的附件为，紫金时代广场业主委员会成立的相关材料，出租商铺80%以上业主的授权委托书等。《商铺租赁协议》盖有紫金时代广场业主委员会印章，并有业主委员会的委员姚德宏、付燕燕等5人的签名。上述被出租的商铺中，就包含有杨绪凤所有的145号商铺。姚德宏等人按照如下标准向业主支付租金：每年的租金以业主购买房屋的总价款乘以3.2%。 一审法院归纳本案争议焦点为：一、杨绪凤要求返还商铺的诉讼请求应否支持；二、杨绪凤要求房屋占有使用费的诉讼请求应否支持。 一、关于杨绪凤要求返还商铺的诉讼请求应否支持的问题。一审法院认为，本案所涉紫金时代广场的商铺为产权式商铺。虚拟产权式商铺是指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。由于所销售商铺没有实质意义的不动产界址，不是物理形态的空间分割模式，没有明确的四至界限，没有独立的墙体将商铺与相邻其他商铺、过道相隔离，单个商铺亦没有独立的强、弱电和给、排水系统。从案件事实看，虽然杨绪凤就涉案商铺取得了房屋不动产权证，但涉案商铺的上述特点决定了杨绪凤的商铺与其他业主的商铺在使用和经营上具有整体、不可分割性，即单个业主无法通过独立使用、经营其购买的商铺获益，其必须通过与其他商铺整体管理的方式才能产生收益。杨绪凤在购买商铺时即已明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，该模式即是商铺所有权与经营权相分离的虚拟产权式商铺经营模式，杨绪凤应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制。虽然杨绪凤提交的权属证书能证明本案所涉商铺归其所有，但产权证未记载商铺四至界限，商铺未进行过实体上的物理分割，杨绪凤要求返还的145号商铺所处位置与相邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有区分隔断墙体，其专有部分难以与其他商铺业主的权益相区分，并不具备独立经营的客观条件,无法实际分割，故杨绪凤要求返还145号商铺的请求，依法不予支持。针对杨绪凤提出的现场勘验申请，因对本案的处理没有实际意义，故不予准许。 二、关于杨绪凤要求房屋占有使用费的诉讼请求应否支持的问题。一审法院认为，根据本案已查明事实，2017年3月3日，由付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏5名业主代表与朱文好签订了一份《商铺租赁协议》，将紫金时代广场一、二、三层商铺整体出租给朱文好经营，租赁期10年，自2017年3月3日至2027年3月3日。上述被出租的商铺中，就包含有杨绪凤所有的145号商铺。付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏将杨绪凤所有的145号商铺出租给朱文好时，并未得到杨绪凤的授权，事后也未得到杨绪凤的追认，因此，付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏将145号商铺出租给朱文好的行为构成无权代理。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，本案朱文好与付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏在签订《商铺租赁协议》前，付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏向朱文好提供了商铺业主签订的授权委托书，朱文好有理由相信付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏获得了业主们的授权，有权与朱文好签订《商铺租赁协议》，且朱文好支付了租金，涉案商铺一层至三层已经交给朱文好进行经营，故朱文好善意取得了涉案商铺的承租权。朱文好已将房屋租金交给了姚德宏，由姚德宏负责分配。由于付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏在未经杨绪凤授权的情况下处分了杨绪凤所有的商铺，将杨绪凤的商铺对外出租，侵犯了杨绪凤的合法权益，故杨绪凤主张的房屋占用使用费应由付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏负责给付，其余各被告在本案中不承担付款责任。结合查明的事实，杨绪凤主张的房屋占有使用费计算标准、数额等于法无据，参照付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏实际分配的租金标准（年租金为购房款的3.2%）计算房屋占用使用费。杨绪凤主张自2018年6月8日起计算房屋占用使用费符合法律规定，因杨绪凤所有的房屋使用权被侵害是持续的，暂将房屋占用使用费的截止日期确定为本案的开庭日期即2019年9月25日。后续的房屋占用使用费，杨绪凤可依据实际侵权情况另行主张权利。杨绪凤所有的145号商铺的房屋价款为493200元，其房屋占用使用费应为20495元[493200元×3.2%÷365天×474天（2018年6月8日至2019年9月25日）]。关于杨绪凤主张的律师费4000元的诉讼请求，因无事实和法律依据，不予支持。判决：一、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏于本判决生效之日起十五日内支付杨绪凤房屋占用使用费20495元；二、驳回杨绪凤的其他的诉讼请求。案件受理费808元，由杨绪凤负担352元，付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏负担456元。 二审对一审查明事实中除姚德宏等人向业主支付的租金标准以外的事实予以确认。二审另查明，2011年5月28日，杨绪凤与淮南市中达房地产开发有限公司（2013年8月18日更名为浩泰公司）订立《商品房买卖合同》，购买了紫金时代广场1层145号商铺，杨绪凤实际支付购房款为434016元。2012年4月8日，杨绪凤与锦堂淮南分公司订立《紫金时代广场商业委托经营合同》，约定杨绪凤自愿将其拥有的紫金时代广场铺位的全部投资经营管理权委托给锦堂淮南分公司经营。2013年5月23日，杨绪凤取得紫金时代广场商铺房地产权证。 紫金时代广场业主委员会于2014年年底成立，付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏五人并未获得业主委员会成员的身份。 经本院现场察看，紫金时代广场一、二、三层商铺中，一楼部分沿街商铺正常营业，三楼整体正常营业，二楼闲置。 本院二审期间，因涉案房屋产权人已由杨绪凤变更为王孝杰，王孝杰向本院申请将当事人杨绪凤变更为王孝杰。本院审查后，依法作出（2020）皖04民终733号民事裁定书，裁定准许王孝杰替代杨绪凤作为本案上诉人参加诉讼，杨绪凤退出诉讼。 本院归纳本案二审争议焦点为：一、涉案商铺是否属于产权式商铺，王孝杰要求返还商铺的诉讼请求应否得到支持；二、一审判决认定责任主体及房屋占有使用费的计算标准是否妥当；三、一审判决未支持王孝杰律师费是否妥当。 针对上述争议焦点，本院分析评判如下： 关于第一项争议焦点，本院认为，产权式商铺的销售模式是开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元，以“售后包租”的形式进行销售。业主虽然拥有商铺的产权，但并不具备独立的运营条件，商铺所有权与自主经营权分离。涉案商铺的开发商浩泰公司委托启创公司将本案所涉紫金时代广场的商铺分割为面积不等的若干商铺对外销售，并允诺运营管理商为锦堂公司，12年租约保障，前两年租金收益抵扣部分购房款。王孝杰购买的商铺权属证书中，未记载房产四至界限，无法确定涉案商铺具体空间位置。王孝杰购买涉案商铺后即与锦堂淮南分公司签订了委托经营合同。由此可见，涉案商铺属于典型的产权式商铺。涉案商铺的特点决定了王孝杰的商铺与其他业主的商铺在使用和经营上具有整体性和不可分性，其权利的行使必然受到一定的限制。虽然付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏五人在未取得业主委员会代表资格的情况下，以紫金时代广场业主委员会的名义与朱文好签订《商铺租赁协议》不当，但在实际的对外招租和租金发放事宜中，紫金时代广场大多数商铺业主同意授权给付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏五人，认可该《商铺租赁协议》的内容，并已按照该协议履行。虽然，付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏未经王孝杰授权将其商铺与其他业主的商铺整体对外出租侵犯了王孝杰的合法权益，但基于涉案商铺的特点，权利人行使权利必须合理、适当，不能给其他大多数权利人造成损害。涉案商铺分割经营既不具备条件，也会影响商铺整体功能的发挥，损害大多数商铺业主的权利，故王孝杰要求腾空房屋并返还紫金时代广场商业一层145号房屋的上诉请求，不予支持。一审法院对此认定正确，未准许王孝杰现场勘验申请，程序并无不当。 关于第二项争议焦点，本院认为，根据本案已查明事实，付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏五人将包括王孝杰商铺在内的紫金时代广场整体出租给他人使用并收取了租金，因此应当向王孝杰支付房屋占有使用费。朱文好基于《商铺租赁协议》占用涉案商铺并支付了租金，锦堂公司已经一审法院生效判决于2018年5月23日解除了与王孝杰之间的委托经营关系，因此，不承担给付本案房屋占有使用费责任。和满居豆浆店、联华超市、新诚大药房亦非责任主体，不应向王孝杰承担房屋占有使用费的给付责任。王孝杰主张的房屋占有使用费可以参照大多数业主约定的标准计算，以业主实际购房款的3.2%计算年租金，即18036元[434016元×3.2%÷365天×474天（2018年6月8日至2019年9月25日）]。王孝杰要求按8%的标准计算年租金理由不充分，不予采纳。付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏要求计算至2019年3月3日亦与客观事实不符，不予采信。一审判决计算房屋占有使用费有误，予以纠正。 关于第三项争议焦点，本院认为，王孝杰主张律师费4000元无事实和法律依据，一审判决予以驳回并无不妥，王孝杰此项上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，一审判决认定基本事实清楚，判决基本适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持安徽省淮南市八公山区人民法院（2019）皖0405民初528号民事判决第二项，即“驳回王孝杰的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省淮南市八公山区人民法院（2019）皖0405民初528号民事判决第一项“付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏于本判决生效之日起十五日内支付王孝杰房屋占用使用费20495元”为“付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏于本判决生效之日起十五日内支付王孝杰房屋占有使用费18036元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费808元，由王孝杰负担352元，付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏负担456元；二审案件受理费858元，由王孝杰负担808元，由付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 李 永 审判员 张 晨 审判员 魏 宁 二〇二〇年七月二十七日 书记员 倪龙书