广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2273号上诉人（原审原告）：谢恩平，男，1970年11月23日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区*****。委托诉讼代理人：谭顺宁，广东在行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡群英，女，1961年5月11日出生，汉族，住广东省中山市**************。委托诉讼代理人：黄彤瑶，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪晓华，广东万**海天律师事务所实习律师。原审第三人：覃燕汝，女，1970年3月4日出生，汉族，住广东省中山市**************。委托诉讼代理人：夏天，广东笃行律师事务所律师。原审第三人：潘松顺，男，1967年4月12日出生，汉族，住广东省中山市**************。委托诉讼代理人：夏天，广东笃行律师事务所律师。上诉人谢恩平因与被上诉人蔡群英、原审第三人覃燕汝、潘松顺居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初10311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢恩平上诉请求：请求撤销一审判决，支持谢恩平一审的诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决程序不公。谢恩平在中山市横栏镇裕祥村民委员委会（以下简称裕祥村委会）《土地租赁合同书》的份额是覃燕汝转名的，为此向一审法院申请追加覃燕汝为本案第三人或共同被告，但一审法院以与本案无关为由不予同意。而对于蔡群英申请追加覃燕汝、潘松顺为本案第三人却予以同意。覃燕汝是《土地租赁合同书》的原承租人，追加覃燕汝有合同依据；但潘松顺并非该合同书的当事人，与本案并无利害关系，根本无资格成为本案第三人。（二）一审判决认定事实错误。蔡群英称覃燕汝与潘松顺是夫妻关系，但没有提供证据。蔡群英提交的《协议》一方当事人为潘松顺，内容为购地，谢恩平不认识潘松顺，也不是该协议的一方当事人，因此该协议与谢恩平无关，且潘松顺也没有参加庭审对该协议进行确认或质证。该协议根本不存在任何合法性，协议双方无权买卖土地，本案土地租赁合同已被法院认定无效，该协议也属无效，根本不能作为本案有效证据使用。蔡群英提交的银行明细清单、流水、pos签购单、情况说明等资料反映的付款方有蔡群英、李习伦、区明广，收款方有中山市古镇森邦照明门市部、潘国勋等，没有覃燕汝、潘松顺。有关款项的性质写的是消费、跨行消费，与本案无关。（三）一审判决适用法律错误。在一审法院认定蔡群英与谢恩平系居间合同关系的前提下，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，谢恩平向蔡群英支付报酬是符合该规定的，即谢恩平向蔡群英支付的180万元可认定为居间报酬（中介费）。谢恩平从未委托蔡群英向覃燕汝付款。本案纠纷源于与裕祥村委会的《土地租赁合同书》，该合同书被认定无效，居间合同相应无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，蔡群英基于居间合同收取谢恩平的180万元理所当然返还给谢恩平，且应当根据其过错对谢恩平承担赔偿责任。被上诉人蔡群英辩称：（一）一审法院程序并不存在违法及不公行为。本案中，蔡群英与谢恩平不存在居间合同关系，而是有偿委托合同关系，在整个洽谈过程中均是由潘松顺代为沟通处理，再由谢恩平与覃燕汝签订相应的协议，之后均将相应的购地款支付到覃燕汝、潘松顺指定账号。一审中，蔡群英已提交证据证明覃燕汝与潘松顺是夫妻关系。为查明案件事实，蔡群英将覃燕汝、潘松顺申请追加为第三人并无不妥。（二）一审中，蔡群英提交的协议虽显示为购地款，但协议上所提及的地址、面积均与覃燕汝实际享有的土地地址、面积相一致。潘松顺与覃燕汝为夫妻关系，足以证实协议上所涉及的金额即为取得覃燕汝土地对应使用权的相应费用。购地款是日常生活中通俗的说法，并不影响该笔费用的本质。蔡群英已提供李习伦、区明广出具的情况说明，证明账户为李习伦、区明广均是代蔡群英支付的费用。因支付购地款给潘松顺、覃燕汝是使用pos机刷卡支付，pos机显示为消费、跨行消费的内容，而非蔡群英转账时进行的任何备注。（三）本案为居间合同纠纷，按照日常生活习惯及行业惯例，居间费的标准一般是成交交易总价的3%-10%。如若按照谢恩平主张180万元为居间费，则谢恩平取得覃燕汝所转租的土地5.6669亩应支出的费用为600万元-1800万元，每亩价值105万元-316万元明显不合理的。谢恩平在一审中已明确未向覃燕汝支付任何费用，按照正常的交易习惯，覃燕汝不可能与谢恩平签订转租协议并办理相应手续，并交付相应的土地供谢恩平无偿使用长达近五年之久。谢恩平主张180万元是居间费明显不合理。（四）谢恩平所造成的损失是因其实际使用了该土地，在谢恩平使用土地期间，相应的获益人为谢恩平。覃燕汝、潘松顺述称，本案是居间合同纠纷，覃燕汝、潘松顺与谢恩平没有合同关系，根据合同相对性，覃燕汝、潘松顺与本案无关。谢恩平向一审法院起诉请求：1.蔡群英向谢恩平退还中介费180万元；2.蔡群英向谢恩平支付上述款项的利息，其中60万元的利息从2013年11月4日起计，20万元的利息从2013年11月25日起计，30万元的利息从2013年12月3日起计，70万元的利息从2013年12月5日起计，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止(按年利率4.75%，暂计算至2019年7月31日止的利息约为479919.17元)；3.蔡群英向谢恩平赔偿占用费等损失252446.89元。一审法院认定事实：2012年6月1日，裕祥村委会与覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强签订《土地租赁合同书》，约定裕祥村委会将裕祥围五间档2号土地出租给覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强，在不违反政策许可下，该土地可作商业用途。租赁面积24.5709亩，租赁期限从2012年1月1日起至2036年12月30日止，共25周年。从2012年1月1日起每年每亩租金为14000元，以后每三年递增10%，共递增8次，每年的1月1日前缴交下一年的租金。覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强在签订合同之日须交343900元给裕祥村委会作租赁定金，该定金在租赁期满覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强无违约的情况下，裕祥村委会无息退回给覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强。租赁期内，该地块如需改变用途（可作商业用途，包括商场、市场、物流、仓库等，但不能作工业用途），覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强必须办理好无违规、无违法、符合上级规定手续，一切费用由覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强负责，待手续完善后，裕祥村委会可协助覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强调控规及办证，一切费用由覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强负责。签订合同计租之日一个月内即2012年3月1日起将地交给覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强使用。2012年12月25日，覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强与裕祥村委会签订《土地租赁补充协议书》。协议书载明，上述《土地租赁合同书》中的土地租赁面积由24.5709亩调整为17.6261亩，租赁定金由343900元调整为246700元，2013年、2014年租金变更为246765元/年，2015年起每三年租金递增10%。2013年10月11日，裕祥村委会与原承租方覃燕汝、袁敏强、苏丽琼、蔡永强及新承租方谢恩平、李彤、袁敏强、苏丽琼、蔡永强签订《土地租赁转让合同书》，约定上述土地中覃燕汝的份额转让给谢恩平以及李彤，上述《土地租赁合同书》《土地租赁补充协议书》由谢恩平、李彤、袁敏强、苏丽琼、蔡永强继续履行。谢恩平在租赁土地中所占面积为5.6869亩。李彤在租赁土地中所占面积为2.8434亩。谢恩平受让上述租赁土地系经由蔡群英介绍，并向蔡群英支付了180万元，其中在2013年11月4日支付60万元，在2013年11月25日支付20万元，在2013年12月3日支付30万元，在2013年12月5日支付70万元。2013年11月7日，覃燕汝的丈夫潘松顺与蔡群英签订协议，潘松顺确认收到蔡群英支付的裕祥围五间档约8亩地定金100万元，双方约定如蔡群英在2013年11月25日前不把购地余款155万元支付给潘松顺，这100万元定金就归潘松顺所有。相反，如在这期间潘松顺不遵守承诺，就赔偿蔡群英200万元。该协议约定的裕祥围五间档约8亩地即上述《土地租赁转让合同书》中覃燕汝转让给谢恩平的5.6869亩和转让给李彤的2.8434亩。谢恩平与蔡群英均确认双方经朋友介绍认识，谢恩平托蔡群英介绍相关权利人将土地权利转让给谢恩平，上述《土地租赁转让合同书》实际于2013年11月7日后签订。谢恩平称其支付给蔡群英的180万元是蔡群英收取的中介费，谢恩平确认其未直接向覃燕汝支付土地份额转让的费用。蔡群英则称该180万元就是谢恩平取得覃燕汝转让的5.6869亩土地所支付的费用，签订《土地租赁转让合同书》前，蔡群英与谢恩平、潘松顺约定覃燕汝的约8亩地转让三分之二的份额给谢恩平，应付价款为180万元，转让三分之一给蔡群英的女儿李彤，应付价款为75万元。2013年11月7日，蔡群英支付了100万元给覃燕汝、潘松顺，其中9万元支付到覃燕汝、潘松顺指定的中山市古镇森邦照明门市部的账户，86.5万元通过POS机刷卡支付。2013年11月25日，蔡群英向覃燕汝、潘松顺支付了155万元，其中100万元通过POS机刷卡支付，30万元支付到覃燕汝、潘松顺指定的潘国勋的账户，25万元支付到覃燕汝、潘松顺指定的中山市古镇森邦照明门市部的账户。2017年3月27日，裕祥村委会向一审法院起诉李彤、谢恩平、袁敏强、苏丽琼、蔡永强，要求其返还上述土地，支付计算至2018年6月30日的占有使用费及滞纳金。裕祥村委会确认2018年7月1日李彤、谢恩平、袁敏强、苏丽琼、蔡永强已将涉案土地交还裕祥村委会。一审法院作出(2017)粤2072民初3440号民事判决，认为因涉案土地规划为一般农用地，所以《土地租赁合同书》《土地租赁补充协议书》《土地租赁转让合同书》均无效，判决李彤、谢恩平、袁敏强、苏丽琼、蔡永强于判决生效之日起七日内向裕祥村委会支付2014年至2018年6月30日的土地占用费772567.39元；驳回裕祥村委会其他诉讼请求。案件受理费16234元，由裕祥村委会负担6362元，李彤、谢恩平、袁敏强、苏丽琼、蔡永强负担9872元。李彤、谢恩平不服该判决，向本院提起上诉。本院作出(2018)粤20民终7168号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，蔡群英促成谢恩平与覃燕汝就5.6869亩土地的转让签订《土地租赁转让合同书》，蔡群英与谢恩平系居间合同关系。谢恩平称其支付给蔡群英的180万元是蔡群英收取的中介费，但其取得覃燕汝转让的5.6869亩土地，却未向覃燕汝支付费用，不合常理。所以，一审法院采信蔡群英所称该180万元就是谢恩平付给覃燕汝的转让费，而非中介费。而且，蔡群英已将谢恩平支付的180万元转付给了覃燕汝、潘松顺。所以，谢恩平主张蔡群英退还中介费180万元及利息，理据不足，一审法院不予支持。至于谢恩平应当支付给裕祥村委会的占用费，是因其实际使用了涉案土地。谢恩平主张蔡群英赔偿占用费等损失252446.89元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回谢恩平的诉讼请求。案件受理费27059元（谢恩平已预交），由谢恩平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。覃燕汝、潘松顺提交结婚证复印件一份，拟证明覃燕汝、潘松顺是夫妻关系。谢恩平对该结婚证的真实性、合法性、关联性确认，对其证明目的没有异议。蔡群英对该结婚证的真实性、合法性、关联性确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩陈述，本案二审争议的焦点是案涉180万元应否定性为居间服务费。蔡群英促成谢恩平与覃燕汝就5.6869亩土地的转让签订《土地租赁转让合同书》，因涉案土地为一般农用地而被生效法律判决判为无效，涉案土地实质是不可流转土地，故该土地转让的价值并非正常的市场交易价格，从谢恩平主张其支付给蔡群英的180万元是中介费的说法分析，2012年当时横栏镇的工业用地5.6869亩的总价值不可能产生180万元的中介费。另一方面，如果180万元全部是中介费，谢恩平却未向覃燕汝支付土地的实际交易费用，从以上两方面分析，都不合常理和日常交易习惯。而且，蔡群英已将谢恩平支付的180万元转付给了覃燕汝、潘松顺。因此，谢恩平主张蔡群英退还居间服务费180万元及利息，理据不足，本院不予支持。至于谢恩平应当支付给裕祥村委会的占用费，是因其实际使用了涉案土地。谢恩平主张蔡群英赔偿占用费等损失252446.89元，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人谢恩平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27059元，由上诉人谢恩平负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈亦和审 判 员 伍青花审 判 员 刘运充二〇二〇年七月八日法官助理 简玉明书 记 员 吴 帆