沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初57号原告：李秀杰，女，汉族，1964年7月28日出生，住址沈阳市铁**。委托代理人：李鸣，辽宁希光律师事务所律师。原告：刘金魁，男，汉族，1965年1月3日出生，住址沈阳市铁**。委托代理人：李鸣，辽宁希光律师事务所律师。被告：王明君，女，汉族，1982年11月1日出生，住址沈阳市铁**。委托代理人：刘亮，辽宁大宸律师事务所律师。原告李秀杰、刘金魁与被告王明君房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秀杰、刘金魁及委托代理人李鸣、被告王明君及委托代理人刘亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀杰、刘金魁诉称，诉讼请求为：1、要求被告返还购房款、装修费等所有因购房所发生的费用407637元（首付款400000元，银行贷款133900元，装修费81950元，入住费1787元），2、承担由于被告违约给原告造成的损失397080元，共计804717元；3、承担诉讼一切费用。事实与理由：2010年11月11日，原告（原告二人系夫妻）与被告签订了房屋买卖协议书。协议书规定：被告将自己购买的房屋（坐落于沈阳市铁**自愿卖给原告，房屋价款为人民币400000元，协议签订后先付16万元，该房屋余下的贷款以及由该房屋所产生的一切费用均由原告偿还，另外被告先期就该房屋所还贷部分及缴纳的契税、维修基金共计3万元两年内由原告给付被告。协议签订后，原告即付给被告16万元，并在规定的两年内给付了被告3万元。2011年5月，原告在缴纳了办理入住的相关费用后即入住该房屋，并对该房屋进行了装修。另外从2010年11月起原告开始偿还该房屋的银行贷款直至2019年5月，同时缴纳了协议签订后该房屋到目前所发生的一切费用。因被告不同意协助办理房屋过户手续，原告起诉至沈阳市铁西区人民法院，要求确认原告从被告手中所购买的房屋归原告所有。在审理中，因被告不同意将房屋卖给原告并阻碍该房屋抵押权人继续收取原告还贷。故法院以被告不同意买卖，从而导致抵押权人不再收取原告还贷为由，认定买卖协议无效，驳回原告起诉。因法院认定双方买卖协议无效，故原告提起诉讼，要求被告返还原告购买该房屋所支出的一切费用407637元，同时，由于被告不同意买卖，导致原告用当时购买房屋的价格买不到现在的房屋，这都是由于被告违约造成。根据双方协议，被告应承担违约责任，赔偿给原告造成的损失397080元。被告王明君辩称，一、另案法院认定案涉房屋转让无效，被告对此具有过错，其主张被告赔偿损失的诉讼请求不应支持；二、被告同意返还原告首次支付的购房款19万元，对每月代还贷款部分，因其将案涉房屋出租他人并从中获由利益，请求法院从月还贷中予以扣除；三、被告不同意向原告返还因装修所花费用，同意原告将装修物品予以拆除；四、假使法院认定被告赔偿原告损失，因原告对转让行为无效具有过错，且其因占有、出租房屋获得既得利益，请求法院从损失赔偿额中扣除原告既得利益，并由原告承担相应的责任。经审理查明，二原告系夫妻关系，被告系原告刘金魁的近亲属。2010年11月11日，二原告作为乙方与被告作为甲方签订《房屋买卖协议书》一份，约定：被告将位于沈阳市铁西区普罗旺斯房产卖给二原告。被告所售房屋面积88.24平方米，售出总房款40万元，其中现金16万元，还贷24万；因被告已部分还贷近2万元，被告所交契税、维修基金1万多元，两项合计金额为3万元（零数忽略不计），此款需二原告支付给被告；二原告先支付现金16万，其他欠款（3万元）两年内还清，银行贷款自签字之日起由被告将还贷手续移交给二原告，并由二原告负责继续还贷，直到还清为止；双方自签字之日起，此房产再发生的一切费用全部由二原告承担（包括入住费、采暖开栓费、更名费等）；双方自签字之日起生效，如若一方违约其违约方将负法律责任。上述房产坐落于铁西区，建筑面积为88.24平方米，房屋所有权人为被告，登记时间为2014年12月22日。2008年12月3日，被告取得该房屋的契证。该房屋贷款期限自2008年8月13日起至2037年8月13日止。庭审中，原、被告对二原告自2010年11月至2019年5月期间偿还房屋贷款共计133900元的事实予以确认。被告自认收到了二原告给付的房屋款项共计190000元。另查明，二原告曾请求法院确认涉案房屋归原告所有，并要求被告配合办理过户手续，本院作出（2019）辽0106民初5186号民事判决，以被告在未经抵押权人同意的情况下对涉案房屋的转让行为无效为由，判决驳回二原告的诉讼请求。2019年12月10日，本院根据二原告的申请，裁定查封被申请人，即本案被告名下的涉案房屋，保全费4520元。现涉案房屋由被告占有使用。再查明，原告方单方委托辽宁中正资产评估有限公司对涉案房屋进行了评估。评估结论为，评估基准日2020年4月10日评估价值为962522元。被告主张涉案房屋现价值750000-800000元，但未向本院申请对该房屋进行重新评估。上述事实，有当事人的陈述、房屋买卖协议书、房产证、契证、中国建设银行存款凭条、广发银行存款回单、广发银行业务办理确认表、民事判决书、民事裁定书、人民法院诉讼收费专用票据、《李秀杰、刘金魁拟核实房产价值资产评估报告》、广发银行股份有限公司账户交易历史等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本院（2019）辽0106民初5186号民事判决中认定原、被告之间的转让涉案房屋行为无效，且原、被告均表示不再履行双方签订的房屋买卖协议书，故关于二原告要求被告返还涉案房屋购房款的诉讼请求，本院予以支持，被告应当返还二原告购房款323900元。（190000元+133900元）关于涉案房屋的现价值。原告方单方委托评估机构对涉案房屋的现价值进行了评估，被告不予认可但明确表示不对涉案房屋的现价值重新申请评估，故本院根据评估报告、市场价格及房屋地理位置等因素，认定涉案房屋的现价值为962522元。关于二原告主张因被告违约给原告造成购房损失的诉请，因（2019）辽0106民初5186号民事判决中认定原、被告之间的转让涉案房屋无效，在明知涉案房屋尚有抵押权未解除的情形下，原、被告仍对该房屋进行买卖，双方均存在一定的过错，应当各自承担相应的责任。因此，被告应当给付二原告损失281261元。[（962522元-400000元）÷2=281261元]关于二原告要求被告返还装修费、入住费等费用的诉请，因二原告实际占有、使用涉案房屋多年，装修费、入住费等费用系二原告入住房屋发生的必要费用，且原告购买房屋存在一定的过错，被告不应承担，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告王明君于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李秀杰、刘金魁购房款323900元；二、被告王明君于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李秀杰、刘金魁损失281261元；如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回李秀杰、刘金魁的其他诉讼请求。案件受理费11848元，由原告李秀杰、刘金魁共同承担1996元，由被告王明君承担9852元；保全费4520元，由被告王明君承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 薇审 判 员  徐 驰人民陪审员  王国镇二〇二〇年七月十五日法官助理丁尚可书记员刘熠思琪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任