江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初4703号原告：孙权，男，1962年10月5日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈瑞岭，盐城市东城法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：解阿巧(系原告之妻)，女，居民，住盐城市亭湖区。被告：韦春明，男，1969年2月9日生，因犯组织卖淫罪现在南通通州监狱服刑。被告：高清菊（系韦春明之妻），女，1970年7月6日生，住盐城市亭湖区。两被告共同委托诉讼代理人：徐俊，江苏法鼎律师事务所律师。原告孙权与被告韦春明、高清菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法适用简易程序由审判员吕建生独任于2020年5月14日公开开庭进行审理。原告孙权及其委托诉讼代理人陈瑞岭、解阿巧，被告高清菊及其与韦春明的共同委托诉讼代理人徐俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙权向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告韦春明立即迁让出租赁房屋。二、请求判令韦春明立即支付所欠房租446000元（从2017年4月30日至2019年4月30日）并承担自2019年4月16日提出解除（终止）房屋租赁协议至迁让出租赁房屋时止按223000元/年计算的房屋占用费及水电费、物业费。三、请求判令韦春明承担违约金1万元。四、请求判令被告高清菊对上述费用承担连带清偿责任。事实与理由：两被告系夫妻关系，共同经营御金湾浴城。2012年5月15日，原告与盐城市亭湖区文峰街道办事处**村第*村民小组（下称**村*组）签订了位于《房屋租赁协议》，租期五年，**村民委员会见证。2017年6月15日续签至2022年6月22日止，租期五年。2015年5月1日，原告将其所租赁的房屋转租给被告韦春明，租期二年，年租金223000元，且二年租金已支付。租期二年届满被告连续租用，未签订过《房屋租赁协议》，双方已形成不定期房屋租赁协议关系，也一直未支付过租金给原告。2018年8月14日因两被告未能守法经营，在韦春明被拘留建湖县看守所后，两被告未提出与原告解除（终止）房屋租赁协议，根据协议第八条的约定，原告于2019年4月16日通过邮寄方式通知两被告提出解除（终止）房屋租赁协议，要求及时迁让出租赁房屋并结清租金和损失未果。故诉至法院请求判如所请。被告韦春明、高清菊共同辩称：一、原告不具备诉讼资格，其不是房屋的所有权人，也无证据表明其具备房屋的出租权利。二、2015年5月1日至2017年4月30日，韦春明按约租赁房屋并交纳了房租。前期合同到期后，韦春明提出续签合同，原告以尚未与产权人签订承租合同予以拒绝，要求韦春明在其取得转租权后再续租合同。三、案涉房屋韦春明经营到2017年8月12日后，因无法与原告签订租赁合同，无法继续经营浴城，所以将承租房屋交付原告，并且与原告约定房屋由原告向社会招租，有新的承租人愿意承租后可以就房屋的相关附属设施与韦春明协商转让价格。四、自2017年8月12日至今，原告一直占有控制案涉租赁房屋，并且对房屋进行上锁以及张贴招租广告、拆除被告原有的广告灯箱，这些事实都表明案涉房屋韦春明不再占有控制，原告所主张的房租和占有使用费是没有依据的。且根据双方合同约定，承租人逾期10天交纳房租，出租人有权解除租赁合同并处理相关设施，结合原告发出的解除函的内容，表明原告实际在2017年8月已经收回房屋并且并没有向被告催要房租。五、被告高清菊与本案无关，既未签订租赁合同，也未实际租赁房屋，原告要求被告高清菊承担连带责任没有法律依据。综上请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定双方无争议的事实如下：一、**村*组与孙权租赁情况原盐城市城区城郊办事处**村民委员会于1999年3月26日在盐城市房产管理局领取了座落于盐城市区*幢的房屋的所有权证书，载明房屋建筑结构为：混合7层建筑面积2636.20平方米。1999年9月14日，该幢已出售其中的961.53平方米建筑面积。2012年5月2日，**村第*组（出租方，甲方）与孙权（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁协议》，主要约定：1、租赁房屋位于盐城市区房屋面积1700平方米，该房地产权属甲方所有。2、租赁期限五年，从2012年5月15日起至2017年5月14日。3、租金及交纳方式：甲方税后净得年租金人民币322000元，甲方凭收款收据向乙方收取。本着先交款后使用的原则，租金全年分两次交纳，即在签订协议时和第六个月的20号前各半交清。逾期10日不交清，甲方有权终止协议，收回房屋和场地，由此造成的损失由乙方承担……。8、终止条件：乙方在承租期间，未经甲方书面许可，乙方不得将所租房屋及场地出借、转租或抵押给他人。否则，除追究违约责任外，甲方有权终止协议，收回出租房屋及场地……。”合同对其他事项还作了约定。**村委会在见证单位处加盖印章。2017年6月15日，**村*组与孙权续租《房屋租赁协议》一份，约定：租期5年，自2017年6月15日至2022年6月16日止。甲方税后净得年租金50万元。其余约定内容同上述协议。上述协议履行过程中，因孙权未能按约向**村*组交纳租金，该组于2020年4月9日向孙权发出催交房租通知，载明：截止2020年4月9日，已拖欠2020年第一季度租金10万元，要求接到通知之日起五日内将所欠租金交清，逾期则加收违约金5万元。同年6月19日，**村*组诉至本院要求孙权支付拖欠租金，目前该案在处理中。二、孙权与韦春明租赁情况2012年5月，孙权与**村*组签订租房协议后，将二、三层用于经营孙权大酒店，一、四、五、六层对外出租。其中四、五、六层原系孙权姐夫经营浴室，后转让给韦春明经营，租赁期限为三年。期满后，孙权（甲方，出租方）与韦春明（乙方，承租方）于2015年4月25日又签订一份《房屋租赁协议》，主要约定：“一、租赁房屋位于盐城市，该房地产权属甲方所有。二、租赁期限：租期2年，从2015年5月1日起至2017年4月30日止。交房日期为2015年4月30日。三、租金及交纳方式：甲方税后净得年租金223000元整，本着“先交款后使用”的原则，租金全年一次性交纳（即在签订协议时交清，提前一个月预交下年租金）。逾期10日不交清，甲方有权终止协议，收回房屋和场地，由此造成的损失由乙方承担……。五、水、电、物业管理费用：甲方提供水、电源到表，乙方自费负责安装且符合国家规范性标准。水、电费由乙方自行负担。乙方负责按规定时间交纳各项费用，并将交费发票交甲方验证。租用期间以甲方名义收取的物管费用及因房屋产生的各项行政部门规定或收取的各项费用、土地房产租赁税和房产税均由乙方承担……。八、终止条件：1、乙方在承租期间，未经甲方书面许可，乙方不得将所租房屋及场地出借、转租或抵押给他人。否则，除追究违约责任外，甲方有权终止协议，收回出租房屋及场地。2、乙方如违反协议第三条、第四条、第八条第一项规定，甲方有权解除租赁协议。解除租赁协议以书面通知为准，乙方接通知受后应按通知要求让出租赁物，逾期按协议第十一条处理……。4、乙方必须守法经营，不得发生违法违规违纪行为，不得发生有损四邻及公众利益的行为等，否则按违约论处……。十一、租期到期，乙方必须让出全部租赁物并交付甲方，乙方逾期交付的，逾期期间租赁物的租金按天加倍支付，直至全部让出为止……。”上述协议签订后，韦春明使用租赁房屋继续用于浴室经营。期间，浴室名称多次更换，目前为盐城市亭湖区御金湾浴室，工商登记经营者为周某，实际经营者为韦春明。合同到期后，双方未续签合同，韦春明继续使用租赁房屋，已交纳房租至2017年4月30日。其中2016年4月27日111500元、2016年11月9日90000元的租金系高清菊通过银行账户转至孙权妻子解阿巧的账户。2017年8月12日，因韦春明涉嫌在其经营的该浴室组织卖淫，该浴室停止经营，韦春明于2019年1月9日被监视居住，同年1月21日被逮捕。同年9月25日，建湖县人民法院经审理作出（2019）苏0925刑初146号刑事判决书，判决：韦春明犯组织卖淫罪，判处有期徒刑四年十个月，并处罚金人民币六万元。目前，韦春明在南通通州监狱服刑。本案审理过程中，双方对原告是否有主体资格及双方实际租赁期限的截止时间发生争议，双方就该争议问题分别进行如下陈述并举证：一、关于原告主体资格问题。原告陈述：韦春明经营浴室期间经常被查，就以周某名义重新办理了营业执照。**村*组与周某签订的房屋租赁协议并提供了加盖印章的房屋所有权证用于其办理周某的营业执照，说明**村*组是明知原告将案涉房屋的四、五、六层转租给韦春明的。协议的签订是为了韦春明办理营业执照所需，并非实际的房屋租赁协议。针对上述陈述，原告提供以下证据：1、2016年4月6日**村与周某签订的房屋租赁协议一份。该协议下方注明“此合同领营业执照用，不作其它作用”。2、盐城市亭湖区御金湾浴室工商登记材料。载明经营者为周某，登记核准时间2016年4月8日。被告对原告所举上述两份证据真实性无异议，对借周某名义办理营业执照，实际经营是韦春明的事实亦予以认可，但认为：根据原告与**村*组的合同约定，原告必须经**村出具书面同意，原告才有转租权，因此原告不具有本案诉权。二、关于双方租赁期限截止时间的问题。原告陈述：1、其与双韦春明于2017年4月30日合同期满后虽未续签合同，但至2017年8月12日浴室违法经营被查，韦春明事实已续租三个多月，此时不定期的事实已成立。2017年8月12日浴室被公安机关查获从事违法经营活动，此时原告与被告韦春明解除（终止）房屋租赁协议条件已经成就。2、被告韦春明与高清菊分别于2018年5月14日、12月26日、2019年4月21日与原告家属解阿巧通话仍想继续经营或转租未果后，原告依法于2019年4月16日向被告韦春明及其家属发出解除（终止）房屋租赁协议书及转交解除（终止）房屋租赁协议通知后，两被告未提出异议也未迁让出租赁房屋。至目前为止，租赁房屋一直由被告控制。针对上述陈述，原告提供以下证据：解除（终止）房屋租赁协议的通知、转交韦春明解除（终止）房屋租赁协议通知及邮政签收单、光盘、手机通话录音材料。其中：解除（终止）房屋租赁协议通知书系通过其委托诉讼代理人陈瑞玲以邮政快递方式于2019年4月16日向韦春明当时羁押的盐城市建湖县看守所邮寄，主要内容为：一、自本函发出之日起，你与我之间的不定期租赁协议即解除（终止）。请在收到本函后立即委托律师转告你妻高清菊，由她在10日内代你迁让出亭湖区**路*号四、五、六层房屋并搬走属于你的动产什物。二、如不请律师委托你妻子高清菊代你迁让出租赁房屋并搬走你的动产什物，或者你已委托律师转告，但你妻子高清菊逾期或不迁让出你租赁的房屋并搬走属于你的动产什物，我则视为你或你妻子高清菊放弃属于你的动产什物的所有权，我则有权自行收回房屋并进行清理……。四、对我与你解除（终止）租赁协议之日前所发生你欠的房屋租金、水电费等，你应委托律师转告高清菊及时用夫妻共有财产支付给我。若你不请律师转告高清菊代你用夫妻共有财产支付你所欠租赁房屋的租金、水电费等费用，我将通过法律程序解决，由此发生的诉讼代理费、保全费等各种损失由你承担。韦春明与解阿巧手机通话录音材料录音显示通话时间为2018年5月14日10时53分，内容部分摘录如下：女：那个房子的问题你什么说法的，你又不跟我见面，房租又不给我，**村跟我又要房租，你也晓得一年50万。男：本来这个事情，我去年交待过我老婆，叫她先租，租了再说……本来这个事情就结束了，结束了就能坐下来跟你谈了。现在公安把我给网上说是通辑犯……我找的黑户电话打给你的，这样子，我马上到这个月底，23号我家去以后找你，你我坐下来谈，现在有人租的话，我叫周五（周某）看着了，能租的话租给人家，谈个转让费，该多少钱，该我们的几个月房租我们把它认了……。解阿巧与高清菊手机通话录音材料一，显示通话时间为2018年12月26日17时14分，内容摘录如下：解:……刚才有个人打电话来，他意思好像要租浴城呢，我说浴城要转让费，他说多少钱啊，你具体的要跟她谈呢，他就是要个电话号码，我把你号码给他怎的。高：要不你把周五的电话号码给他，他谈比较好，你把周五的电话号码给他。解：周五的电话号码多少，你把周五的号码发给我，我把周五的号码发给他，他好像姓何。高：好的。解阿巧与高清菊手机通话录音材料二，显示通话时间为2019年4月21日13时31分。内容摘录如下：高：那个你发的通知，我也收到了这两天我找过韦春明的那个律师了，那个律师说他是办刑事案件的，民事案件这块他不肯去见韦春明，韦春明这个案件已经到法院，等不了多长时间就要判了，他说等刑事案件判了以后望望怎么弄，我也不太懂，因为当时家里的协议都是韦春明跟你们那个的……。解：在建湖，那么什么说法呢。高：就是的，我也想跟你说这个，确实当时到期以后也是经营的，经营到8月4日，后来就出了，然后就一直没有那个，我也不晓得怎么办，也听韦春明说过的，好像是请你把它继续租的，然后转让的。解：韦老板一直说的要转让，他跟我说他马上还准备还弄的，知道啊，等把这个事情处理了，意思是他还是想弄的……你说这房子到现在不把我，直到现在房子不是我的，我不把房租给了，**村一直跟我要房租，我现在都是借的钱把房租的，我不把房租给了，**村就要关我的门了。高：我也晓得，家里现在全是他做主的，我也没得数，我也不晓得怎么弄……现在我也没有见到他面的。解：老板娘我告诉你，你家房子到现在为止，一直在你家手上，对不对，钥匙在你手上，东西全面里头，我没有与任何人谈过出租……。被告高清菊认可收到转交解除（终止）房屋租赁协议通知书，认为与其没有关系，其与原告没有合同。对原告所举韦春明与解阿巧录音不予认可，两被告认为该电话为不明电话，无法证明该电话号码为韦春明电话；对解阿巧与高清菊的手机录音亦不认可，认为均是解阿巧单方陈述自己的观点，高清菊并未认可解阿巧所说观点。同时被告韦春明认为：1、原告于2017年4月30日租赁期满后以与**村协议未签订为由无法与其签订租赁合同，但原告表示在此期间的房租免收，事实上也未收房租。2、不存在不定期租赁关系，双方于2017年8月12日浴室停止经营后已经终止租赁合同关系，房屋也已经交付原告对外招租，原告亦实际将大门上锁，在墙体上张贴租赁广告，故原告无权再向被告主张房租。对此提交了照片7张。证明案涉房屋被张贴招租广告，广告所留号码为解阿巧的手机号码。原告陈述：1、对外招租的是二、三层，目前广告还在，并不是四、五、六层。2、加锁是出于安全的考虑，原告是有钥匙的，并不影响被告洽谈四、五、六层的转租。审理中，被告申请对2017年6月15日孙权与**村*组签订的租赁协议形成时间进行司法鉴定。对此本院经查阅（2020）苏0902诉前调1121号**村*组与孙权房屋租赁合同纠纷一案相关证据显示：2017年5月14日租赁期限届满后，**村*组于同年5月25日对孙权所租赁房屋的租赁权进行公开拍租，因第一中标人陈某放弃中标承租权，孙权作为第二中标人同意继续承租。同年6月15日，**村*组与孙权续签该份《房屋租赁协议》。同年7月10日，孙权向**村*组书面发函，要求每年酌情减免10-15万的租金。同年7月27日，**村*组第五次村民代表会议对*组集体房屋租赁一事进行讨论，一致认为房租每年40万元左右，报请村班子研究。同年8月16日，**村委会形成会办纪要，一致同意原承租人孙权继续承租，租期自2017年6月15日起至2022年6月16日，租金为40万元/年。经本案审查，上述证据足以证明2017年6月15日**村与孙权所签《房屋租赁合同》的真实性、合法性，应作为本案的关联证据，予以确认并在卷佐证，对被告的鉴定申请不予准许。本案经本院主持调解，因双方当事人争议较大，致调解未果。本案的争议焦点：1、原告是否具有诉讼主体资格。2、原、被告租赁期限截止时间。3、被告韦春明是否应让出租赁的房屋并承担支付租金、水电及物业费、违约金的义务。4、被告高清菊应否承担连带责任。本院认为：关于争议焦点一：出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租。本案中，原告所举证据中可以看出**村*组作为出租人与原告签订房屋租赁协议期间，因被告韦春明需以周某名义重新办理浴室营业执照而与周某签订的房屋租赁协议并提供了加盖印章的房屋所有权证，协议所涉的租赁标物即是原告孙权所租赁标的物中的四、五、六层，且协议还特别注明是用于办理营业执照用，故**村*组对原告孙权将案涉房屋转租给韦春明是明知的，其在六个月内亦未提出异议，故本案原、被告所签订的《房屋租赁协议》是有效的，原告孙权作为合同相对人主张相关权利符合法律规定。关于争议焦点之二：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原告与被告韦春明签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期限于2017年4月30日期满，双方在合同到期后未续签合同，亦未达成新的约定，被告韦春明仍继续使用租赁的房屋，应视为已转化为不定期租赁，此前签订的租赁合同仍然继续有效。审理中，双方对房屋租赁合同的终止时间存在争议。原告认为案涉房屋直至目前均在被告控制之下，租赁合同尚未终止。被告认为案涉房屋在2017年8月12日停止经营时即交付原告并终止合同。对此，从以下几方面予以分析：1、被告韦春明是因违法经营浴室被查处后才于2017年8月12日停止经营，该情形虽成就了双方合同第八条第四项约定的解除（终止）租赁协议的条件，但不能视为被告已将所租赁房屋交付原告，且被告亦未能举证证明其在此时将所租赁房屋已交付原告。2、合同虽约定“先交款后使用，逾期10日不交清租金甲方有权终止协议”，但是否主张是原告的权利，并非不主张就视为原告在合同期满后就自行收回了房屋。3、两被告均认可收到原告于2019年4月16日发出的解除（终止）房屋租赁通知书及转交解除（终止）房屋租赁通知书，但两被告对原告通知中所提出的迁让房屋、支付拖欠房租及水电费用等事项均未提出异议。4、原告所举的相关通话录音内容均涉及的房屋租赁事宜，原告妻子解阿巧虽存在着带有观点的问话，但两被告均未否认，相关内容中亦可看出所租赁房屋截止最后一次通话2019年4月21日还未交付原告。5、原告虽张贴招租广告并预留了其妻的号码，但广告中并未注明出租房屋的状况，且整个房屋中的二、三层之前一直是原告自己使用，故该广告不足以证明原告是对整体房屋进行招租。综上，2019年4月16日应视为双方租赁合同终止之日。关于争议焦点之三：1、如上所述，原告与被告韦春明的租赁合同终止后，被告韦春明应将租赁的房屋返还给原告，同时还应当按照合同约定支付租金及承担合同终止后占用房屋的费用。被告韦春明提出原告认可未签订合同期间免收房租的问题，因其未能举证证明，本院不予采信。但考虑到原告并未按合同约定的“先交款后使用，逾期10日不交清租金有权终止协议”及时主张权利，存在一定的止损故意，且被告韦春明于2017年8月12日至今所租赁房屋并未营业，酌定被告按原约定租金标准的一半承担租金及占用费。同时鉴于上述情形，原告主张的违约金亦不予支持。2、双方合同中虽约定了水电费、物业费由被告自行缴纳，但因目前原告无相关证据证明相应的金额，故本院暂不处理。关于争议焦点之四：被告高清菊非案涉租赁协议的合同相对人，其与韦春明系夫妻关系，代韦春明支付租金亦属正常，并不能说明高清菊参与浴室的经营或经营收入用于双方共同生活和家庭生活。故对原告要求被告高清菊承担连带责任不予支持。综上，原告的诉讼请求部分应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告韦春明应于本判决生效之日起二十日内将其租赁的位于盐城市**路的房屋返还给原告孙权。二、被告韦春明应于本判决生效后二十日内向原告孙权支付2017年4月30日至2019年4月16日的租金并承担2019年4月17日至实际交房之日的房屋占有使用费，均按111500元/年的标准计算。三、驳回原告孙权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8290元，依法减半收取4145元，由原告孙权与被告韦春明各半负担[被告韦春明负担部分于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳并注明案号（附缴费通知），原告预交部分由本院退回]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。审判员  吕建生二〇二〇年七月八日书记员  徐歆妍附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。