福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初660号 原告：石狮市豪富华房地产开发有限公司,住所地福建省石狮市九二路石狮宾馆内，统一社会信用代码91350581705226747G。 法定代表人：吴为贡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：施美停，福建华达（石狮）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴珊虹，福建华达（石狮）律师事务所执业律师。 被告：曾斌，男，1987年9月30日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 第三人：中国工商银行股份有限公司石狮支行，住所地福建省石狮市八七路工行大厦，统一社会信用代码91350581F307600266。 负责人：连斌良，该行行长。 原告石狮市豪富华房地产开发有限公司（以下简称豪富华公司）与被告曾斌、第三人中国工商银行股份有限公司石狮市支行（以下简称工行石狮支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告豪富华公司的委托诉讼代理人吴珊虹到庭参加诉讼，被告曾斌、第三人工行石狮支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豪富华公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除豪富华公司与曾斌签订的《商品房买卖合同》(合同编号0466446)及补充协议；2.曾斌立即协助豪富华公司到石狮市房产登记交易中心办理上述合同的注销备案登记、房产预告登记手续；3.曾斌立即支付违约金194997.6元(649992元*30%)及支付豪富华公司代偿的银行贷款399452.46元、利息20639.86元及相应的罚息、复利(以实际支付金额为准)，及豪富华公司因代偿此款项产生的利息（其中31086元自2019年8月22日起至曾斌实际付清之日止，剩余的款项自豪富华公司实际代偿之日起至曾斌实际付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），上述款项从《商品房买卖合同》及补充协议解除后退还给曾斌的房款中优先等额抵销；4.本案诉讼费用由曾斌承担。事实和理由：豪富华公司与曾斌双方于2012年12月17日签订《商品房买卖合同)(合同编号0466446)及补充协议一份，约定曾斌购买豪富华公司开发的石狮市灵秀镇港塘村世联华府1号楼25层2501单元商品房一套。总价款649992元，首付款199992元，向第三人按揭贷款450000元。该按揭贷款由豪富华公司提供保证，豪富华公司、曾斌、第三人为此签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定曾斌以向豪富华公司购买的上述房屋作为抵押物，承担抵押担保责任；豪富华公司为曾斌按揭贷款提供阶段性连带保证的担保责任，保证期间为《个人购房借款/担保合同》保证条款生效之日起至正式抵押登记手续办理完毕，且第三人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书止。2015年2月15日，豪富华公司开发的石狮市“世联华府”房屋项目完成了房屋所有权初始登记，涉案房屋已具备办理产权登记及抵押登记条件，而曾斌怠于办理房屋所有权登记及抵押权登记，延长了豪富华公司的保证期间，损害了豪富华公司的合法权益，根据合同约定，豪富华公司有权要求曾斌解除合同，并支付违约金。 曾斌未作答辩。 工行石狮支行未作陈述。 豪富华公司围绕其诉讼请求提交下列证据：1.豪富华公司企业法人营业执照一份、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，拟证明豪富华公司的诉讼主体资格；2.曾斌居民身份证复印件一份，拟证明曾斌的个人身份情况；3.企业登记信息，拟证明工行石狮支行的登记注册基本情况；4.商品房买卖合同及补充协议，拟证明豪富华公司与曾斌于2012年12月17日签订合同及补充协议，约定购买涉案房屋，并约定付款方式、产权办理事项等；5.个人购房借款/担保合同一份，拟证明曾斌向工行石狮支行申请按揭贷款，双方约定豪富华公司为该按揭贷款承担阶段性连带责任保证，曾斌将涉案商品房抵押给工行石狮支行，并约定办理抵押登记等事宜；6.（2016）闽0581民初285号判决书，拟证明涉案《个人购房借款/担保合同》经法院判决解除，豪富华公司应为曾斌怠于还款承担连带担保责任；7.商品房预售许可证一份，拟证明豪富华公司有权对涉案房屋进行销售的事实；8.房屋所有权初始登记通知书，拟证明豪富华公司已为曾斌办理了房屋初始登记，曾斌可以办理房屋产权登记和抵押登记的事实；9.销售不动产统一发票（自开）办证联，拟证明豪富华公司已收到全部购房款的事实；10.报纸公告，拟证明豪富华公司通知曾斌交房办证的事实；11.不动产抵押物权属状况查询结果表，拟证明涉案房产处于查封状态的事实；12.石狮市人民法院案款付款凭证，拟证明2019年8月22日法院从豪富华公司的账户划款31086元，豪富华公司已经承担了31086元的担保责任。曾斌、工行石狮支行在本院指定的举证期限内未向本院提交证据，且经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。豪富华公司提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，对待证事实具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：豪富华公司系登记注册的房地产开发企业，于2012年7月16日取得案涉项目“豪富华房地产港塘村Ａ地块（世联华府）1＃2＃6＃楼的商品房预售许可证，证号为（狮）预售［2012］第008号。2012年12月17日，豪富华公司与曾斌签订一份编号为0466446的《商品房买卖合同》及补充协议，约定曾斌向豪富华公司购买位于石狮市××镇××村××地块）“世联华府”1号楼25层2501单元，建筑面积109.92平方米，商品房总价款为649992元，付款方式为曾斌应于签订购房合同时付清首期款199992元，余款450000元由曾斌向银行申请按揭贷款支付等内容。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议约定：“……第二条……买受人必须在签订本合同时提供完整的按揭材料并在出卖人通知时间内办理好按揭贷款的一切手续。买受人中请公积金按揭贷款支付的，买受人必须在出卖人通知时间内办理公积金按揭贷款的一切手续。如超过通知规定的期限3天买受人仍未前来办妥银行按揭贷款和公积金按揭贷款手续或出卖人阶段性担保贷款期问，买受人累计二个月未偿还银行或公积金按揭贷款利息，出卖人均有权选择解除《商品房买卖合同》，收回房屋，买受人应以总房价款的30%向出卖人支付违约金。（以上通知时间是指出卖人以电话或挂号信等方式告之买受人的方式，任一方式均为有效）。……第四条：对合同第七条的补充约定如下：买受人未履行其因按揭须向银行应尽的义务（包括但不仅限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除合同的，买受人应按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还买受人的款项中直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等买受人应支付给出卖人的各种款项，房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足”。2013年3月18日，曾斌与工行石狮支行、豪富华公司签订一份《个人购房借款／担保合同》，［合同编号为01408行（石狮）支行（2013）年（一手贷0000288）号］，约定曾斌向工行石狮支行借款45万元、借款用途为个人购置涉案房屋、借款期限为12年，曾斌同意以涉案房屋作抵押，豪富华公司为上述借款提供阶段性保证担保，对全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金等承担连带保证责任，但若满足上述抵押物的正式抵押登记手续已办理完毕，且工行石狮支行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，豪富华公司对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任等内容。合同签订后，于2013年3月27日办理了登记号为201301217的按揭登记证明书，工行石狮支行于2013年4月3日发放了贷款。2014年9月24日，豪富华公司在《石狮日报》发布公告，通知世联华府全体业主办理收房手续。2015年2月15日，石狮市房产登记交易中心向豪富华公司发出房屋所有权初始登记通知书，通知其公司即日起可办理“世联华府”项目的分户登记手续。贷款发放后，因至2015年7月7日曾斌已连续违约八期，工行石狮支行遂于2016年1月12日向本院提起诉讼，本院于2016年11月5日作出（2016）闽0581民初285号民事判决书，判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司石狮支行与被告曾斌、石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的合同编号为01408行（石狮）支行（2013）年（一手贷0000288）号的《个人购房借款／担保合同》；二、被告曾斌应在本判决生效之日起立即偿还原告中国工商银行股份有限公司石狮支行借款本金399452.46元及截至2016年1月1日止的利息20639.86元，并按合同约定的利率标准支付自2016年1月2日起计至还款之日止的罚息、复利；三、被告石狮市豪富华房地产开发有限公司对被告曾斌的上述债务承担连带清偿责任。被告石狮市豪富华房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告曾斌追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司石狮支行的其他诉讼请求。判决生效后，工行石狮支行于2017年3月13日向本院申请执行，案号为（2017）闽0581执1115号，并裁定查封涉案房屋，2019年8月22日，本院从扣划豪富华公司的银行存款中分配给工行石狮支行31086元，对其余借款本息，豪富华公司至今未承担连带清偿责任。 本院认为，豪富华公司与曾斌签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，依法应确认为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。曾斌依约办理按揭贷款支付完毕案涉房屋购房款后，未按《个人购房借款/担保合同》约定的期限偿还贷款，导致工行石狮支行向本院提起诉讼，判令曾斌偿还借款本息，并由豪富华公司承担连带保证责任。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，豪富华公司有权单方解除案涉合同并要求曾斌支付相应违约金，故豪富华公司请求解除与曾斌签订的案涉合同及补充协议并支付违约金，于法有据，予以支持。豪富华公司主张依据合同补充协议第二条的规定，要求曾斌按总房价款的30%支付违约金，但该条款是对付款方式的补充约定，且豪富华公司并未提供其履行通知义务的证据，故本案违约金应依据合同补充协议第四条的约定处理，即曾斌应按总房价款的20%（129998.4元）支付违约金，豪富华公司主张超过的部分不予支持。现涉案房屋处于查封状态，豪富华公司要求曾斌立即协助豪富华公司到石狮市房产登记交易中心办理上述合同的注销备案登记、房产预告登记手续的条件尚未成就，不予支持；豪富华公司至今并未自觉履行连带清偿责任，故其要求曾斌支付其代偿的银行贷款399452.46元、利息20639.86元及相应的罚息、复利以及豪富华公司因代偿此款项产生的利息，缺乏依据，不予支持，但本院扣划其银行存款分配给工行石狮支行的31086元应认定为其代偿的部分，其请求曾斌支付31086元并支付自2019年8月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止利息的诉请，合理合法，予以支持。豪富华公司要求上述款项从《商品房买卖合同》及补充协议解除后退还给曾斌的房款中优先等额抵销，可在执行程序中解决，不予采纳。曾斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。工行石狮支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、解除石狮市豪富华房地产开发有限公司与曾斌于2012年12月17日签订的编号为0466446的《商品房买卖合同》及补充协议； 二、曾斌应于本判决生效后十日内支付石狮市豪富华房地产开发有限公司违约金129998.4元； 三、曾斌应于本判决生效后十日内支付石狮市豪富华房地产开发有限公司代偿的款项31086元并支付自2019年8月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的利息； 四、驳回石狮市豪富华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10300元，由石狮市豪富华房地产开发有限公司负担4000元，曾斌负担6300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  吴志生 人民陪审员  佘聪结 人民陪审员  陈文君 二〇二〇年七月七日 书 记 员  陈 莉 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条曾斌经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。