河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初5429号 原告秦皇岛市骏豪物业服务有限公司。 法定代表人于金龙，总经理。 委托代理人张玉龙。 被告董咸奇。 原告秦皇岛市骏豪物业服务有限公司诉被告董咸奇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张玉龙，被告董咸奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年10月1日秦皇岛市骏豪物业服务有限公司与秦皇岛市华盾房地产开发有限公司、秦皇岛市伟圣房地产开发有限公司签订了物业服务合同，合同规定由本公司提供物业管理区域内的服务管理，物业服务费用为（0.56元/平方米）按房屋建筑面积计算（包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。合同签订后，本公司按照合同要求尽责的履行了合同的义务，但是被告无合法理由拒绝缴纳所拖欠的费用，经过多次催要仍不缴纳影响了本公司的正常工作开展，也间接影响了其他守法业主的正常生活。因诉讼至贵院。要求被告缴纳拖欠2015-2019年物业费：每年费用681元计2724元。 被告辩称，国家合同法和物业合同法是在合同双方当事人自愿、平等、公平、公正的原则下协商签订的。翡翠新居小区新房建成，业主们在领取钥匙办理相关手续，其中有由房地产开发有限公司指定的秦皇岛市美大物业服务公司进行物业服务，业主当场和美大物业服务公司签订前期物业服务合同。13年美大物业服务公司被翡翠新居业主们开大会解聘了秦皇岛市美大物业服务公司（业主们向社区领导汇报过）。美大物业服务公司不甘心退出，把翡翠新居物业服务权整体转有偿转租给老黄，时间不长老黄成立了俊豪物业公司。由于俊豪物业服务公司的用领钥匙时的签字盗窃业主们的维修基金、在院内设立对外出租停车场、找社会上的人上门收取物业费等行为引起业主们的强烈不满。俊豪物业服务公司干不下去了，她们效仿美大物业服务公司，把小区物业服务权有偿转租给杨永继。杨永继和合伙人孔凡兰在15年底，开始用秦皇岛市凡兰物业服务公司经营翡翠新居小区物业服务，杨永继和孔凡兰散伙后，又继续以俊豪物业服务公司经营服务。杨永继又找到小区业主刘洋共同经营小区物业服务，17年刘洋不干后，杨永继又后找到小张持续到现在。对于物业服务公司我们也不是不想交物业费，一是她们拿着那个和房地产签订的合同当令箭，还蛮横霸道不讲理，杨永继一天到晚喝的醉醺醺的骂骂咧咧，还动手打人。二是物业服务工作想怎么干就怎么干，我们业主跟他们说了，说我们管不着。既然她们手里合同是和房地产开发有限公司签订的，我们又管不着，我们凭什么交你物业费。他们签订的那个物业服务合同我们根本就不知道，更别说合同里的条款了。自从解聘美大物业服务公司后，没有任何业主同意和聘请过谁，只因为美大物业服务公司私自的转租，才导致俊豪物业服务公司在翡翠新居小区的存在。因为解聘的美大物业公司确实比现在的物业公司从各个方面都强的多，最起码她们还是比较正规的物业公司，所以过去组织的人倒落一身埋怨，也就没人管了。如果想在小区做物业服务，就像社区党委马书记说的，新的物业应聘还得免费试用3个月，我们小区就是没有业主委员会，也不能由你们当家做主吧，怎么也要有三分之二业主们的同意吧。 关于我从2015年2月以后没有缴纳物业费的说明。我在美大物业服务公司走后，老黄（俊豪物业服务公司的前身）进入小区，我们当时想不管是谁，只要把小区的环境工作做好就行。老黄也多次征求意见，我明确说，你们物业服务工作是在业主们眼皮子底下做的，好坏大家都清楚。业主们开大会把美大物业服务公司解聘，就是她们的工作不作为严重伤害了业主们的心。老黄说：她是从美大物业服务公司用10万元3年转包过来的，一定好好干。我说你们只要干好了，业主们看到了，人心都是肉长的，会直接和你们签订物业管理合同，减去你们转包的费用，在说没有经过业主们的同意，你们私自转包也不合法。老黄干了不到一年时间，成立了俊豪物业服务公司，就出现我在第一次开庭的答辩陈述的事实。中间换了几拨人，2016年还用秦皇岛市凡兰物业服务公司经营一年多，层层转包，物业费经过层层扒皮，根本就没有多少用在小区的物业服务上，整个小区就3个警卫，卫生没有专人负责，有一天没二天的。我们好多业主找过社区，街道办，市物业办都没有得到有效答复，因为小区的管理权是业主委员会，我们小区又没成立。造就了所谓的物业服务公司在小区里无法无天，承包人老杨一天到晚喝的迷迷糊糊，骂骂咧咧想怎么干就怎么干。打人（41—2—101老王）骂人（35—1—102老李），恐吓成了收取物业费的基本行为，换人成了走马灯，不长时间就换人，他们成了小区的权力人物。就因为这个我才停止了缴纳物业费，成了业主没有了自己正当合法权益的被告人。 一、2014年10月1日秦皇岛市俊豪物业服务公司与秦皇岛市华盾房地产开发有限公司、秦皇岛市伟圣房地产开发有限公司签订了物业服务合同。既然我们翡翠新居业主们交的物业服务费到2015年1月31日，服务费收据是秦皇岛市美大物业服务公司（有收据复印件）。在翡翠新居前期物业服务公司物业服务费有效期内（前期物业管理服务合同复印件），秦皇岛市俊豪物业服务公司有什么权力和秦皇岛市华盾、伟圣房地产开发有限公司背着业主们签订翡翠新居小区新的物业服务合同。二、秦皇岛市华盾房地产开发有限公司、秦皇岛市伟圣房地产开发有限公司，在开发的房地产卖给业主（房屋所有权人、物业买受人）8年后。没有经过翡翠新居业主们的同意（没有业主委员会的，应该不少于三分之二业主的同意），与秦皇岛市俊豪物业服务公司签订（翡翠新居小区的物业服务合同），还能定位物业服务费标准。这样是严重侵害了翡翠新居业主们的合法权益，是违反国家合同法、物业法的。三、俊豪物业服务公司诉讼中说：她们按照合同要求尽责的履行了合同义务。先不说他们合同的合法性，就说她们的尽责吧。1、私自伪造利用业主们领取大门感应钥匙的签字（有照片），向市物业办公室申请30.9716万元维修基金，刚公示被小区业主们发现，很多业主们找社区、市物业办公室被截了下来，照成没有成功窃取业主维修款的既定事实。2、搞对外收费停车场，在小区规划车位，划喷地线，安装地锁，电子控制栅栏，把38栋广场改成对外收费停车场。照成小区业主们强烈不满，经过社区、街道办事处、市物价局，市物业办公室干涉被迫放弃。3、招揽社会上的光头、纹身人员强行敲门收取物业费，把很多业主家的孩子吓哭，老人吓病，多名业主报警反映到社区，才被民警和社区阻止。4、把业主委员会的办公室私自对外出租，要在一楼住宅开饭店，为了排烟把承重墙开了一个大圆洞（有照片），物业法规定禁止在非承重墙上开窗户，她们就敢在承重墙上开洞。5、在前期物业管理服务协议上财务年度管理费用，每陆个月向业主们公布物业管理费用收支账目。她们一次也没有公布过，也请把在翡翠新居物业服务人员的人事档案，任命书、在劳动局备案的劳动合同，三险一金，收入工资台账出示一下，从物业法规定业主们有监督权力，她们说我们管不着，既然有人与她们签订合同，又不让我们业主管，她们凭什么向我们收取物业费。国家合同法规定谁签订合同谁承担合同内的所有责任。6、在地上划喷车位线，不考虑实际情况，不和业主们商量一下，想怎么画就怎么画。在我车库门前画了停车位，使我的车出不去，进不去。有时一停好几天，找她们也不管，无形增加了我和邻里隔阂和矛盾。7、美大物业服务公司管理时小区警卫是7个人，到俊豪管理，整个小区一共3个警卫，同时还承担小区绿化、打杂工作，去年的这个季节晚上，小区来了贼，据说有19家被盗，杨永继说有小偷盗窃找派出所，他们不管，最起码他们还得协助民警工作吧。8、在16年小区收费的横幅改名（秦皇岛市凡兰物业服务公司），用这个名字在翡翠新居小区维持一年经营服务，请给与合理的解释。 原告为支持其诉讼请求出示如下证据： 证据一、营业执照及开户许可证，机构信用代码证，证明我公司属于合法经营； 证据二、资质证书一份，证明公司是有资质进行服务的。 证据三、翡翠新居小区前期物业服务合同书，证明我们有手续从地产公司接手了小区的物业管理。 证据四、收据，证明34栋小高层的两部电梯安检维护费用都是本公司承担的。 证据五、城镇垃圾排放证，证明每年我们向城管缴纳一定的生活垃圾排放费用。 证据六、员工工资表，证明现在我们公司的员工对小区进行服务。 证据七、翡翠新居小区物业服务交接明细一份，证明小区的公共设施交接完毕，交接日期是2014年9月30日。 证据八、秦皇岛市翡翠新居住宅小区规划方案图一张，证明1、物业公司和物业公司交接必须有的交接规划图，2、证明楼梯的主体建筑是以框架结构为主。 证据九、照片两张，证明被告在小区的停车位打了两个水泥墩，不让别的车停，我们拆除了他又打上了。 被告对原告所出示证据质证意见为： 证据一、证据二、没有异议。 证据三、这个合同我不知道我也不认同，侵害业主的权利。 证据四、跟我没关联。 证据五、没有异议。 证据六、有异议，人没有那么多。 证据七，他不合乎物业法和合同法，物业前期服务合同还有效的时候，物业公司没有转租的权利。 证据八，没有异议。 证据九，没有异议。 被告为证实其主张出示如下证据： 证据一、前期物业服务管理协议，证明当时我们买房的时候由房地产指派的美大物业和我们签订的合同。 证据二，照片14张，证明物业公司拿着领钥匙牌的签字冒充领公积金的签字。 证据三，照片3张，证明把业主办公室往外出租，出租之后在承重墙上开洞了，后来社区找他们又给封上了。 证据四、四张收据，证明我在交美大服务费的有效期内，骏豪又跟房地产签订了前期服务合同。 原告对被告所出示证据质证意见为： 证据一，没有异议。 证据二，这个证据我保留意见，当时这个不是我接手的，我得回去核实一下。 证据三，这个我也是保留意见，我接手的时候已经不存在开饭庄了，一直用于物业办公室。 证据四、从这个收据上看是美大物业出具的，但是现在就两张收据来说说明美大解约没有跟业主打招呼，但是我们和地产公司签订合同是合法的，他提供的证据只能说美大违约了，我们是2014年2月1日开始收费的。 本院依法调取不动产登记资料查询结果证明，证明被告董咸奇家房屋面积为96.03平米，原、被告质证意见为： 原告：没有。 被告：没有。 经本院审核认定:原告提供的证据一至证据九因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：2014年9月30日，原告（乙方、受委托方）与秦皇岛市骏豪物业服务有限公司、秦皇岛市华盾房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对红旗西里翡翠新居小区提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条物业基本情况物业名称：红旗西里翡翠新居小区（红旗西里34栋-41栋）物业类型：住宅与商铺座落位置：秦皇岛市海港区和平大街红旗西里34栋-41栋建筑面积：43000㎡物业管理区域：红旗西里翡翠新居小区园区内。…。第三章物业服务费用第六条物业服务费用实行市场调节价1、物业服务费用由乙方按0.56元/平方米/月向业主（或交费义务人）收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积）；电梯运行、维保和水泵、消防设施运行费用价格为：0.50元/平方米/月（按房屋建筑面积比例分摊）；临街商铺物业服务费用由乙方按建筑面积0.26元/平方米/月向业主（或交费义务人）收取，地下停车位另行向使用人收取。…。第三十三条本合同期限自2014年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。…。垃圾清运费36元/年。 被告系秦皇岛市海港区红旗西里（翡翠新居）41栋2单元201室业主，其房屋建筑面积96.03平方米，原告为该小区物业管理单位。被告拖欠原告2014年2月1日至2019年1月31日期间物业费2581元（0.56元/平方米/月×96.03平方米×48个月），垃圾清运费144元（3元/月×48个月）。 本院认为，原告与秦皇岛市华盾房地产开发有限公司、秦皇岛市伟圣房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告依合同约定为红旗西里（翡翠新居）34-41栋提供物业管理服务，被告亦应按合同约定向原告交纳物业费、垃圾清运费。考虑原告举证情况，原告所举证据不能证实其完全履行物业管理服务义务，原告的物业服务存在一定瑕疵，对原告向被告请求给付的2015年2月1日至2019年1月31日期间物业费酌情予以扣减5%较为合理。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告董咸奇于本判决生效之日起十日内向原告秦皇岛市骏豪物业服务有限公司给付2014年2月1日至2019年1月31日期间物业费2452元（2581元×95%）、垃圾清运费180元，合计2596元。 二、驳回原告秦皇岛市骏豪物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告董咸奇负担；于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  高永霞 人民陪审员  张立敏 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  彭 澎