云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初1486号原告：弥勒新鑫物业服务有限公司，住所地弥勒市弥阳镇大树村委会大树村**。法定代表人：卓纯琼，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄彬。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：黄敏。代理权限：特别授权。被告：弥勒市康辉房地产开发有限责任公司，住，住所地弥勒市弥阳镇熙和北路湖泉万象小区****商铺/div>法定代表人：刘祥，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙志远，云南众盾律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告弥勒新鑫物业服务有限公司与被告弥勒市康辉房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弥勒新鑫物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄彬、黄敏，被告弥勒市康辉房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人孙志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弥勒新鑫物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告合同违约金100000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：黄正忠与卓纯琼系夫妻关系，黄正忠系原告公司的原法定代表人，罗鹏飞系被告公司的经理。2016年3月30日，原告通过招投标的方式参与被告湖泉万象一期小区的物业服务。原告认为仅承担湖泉万象一期物业服务成本过高，于是与被告协商由原告承担建成后的湖泉万象二期的前期物业服务工作，被告表示同意。双方协商一致后签订了《湖泉万象一期物业服务合同》，合同约定住宅物业费为0.9元/平方米/月，商铺物业费为1.2元/平方米/月。合同对工作内容、履行时间、权利义务等做了约定，并约定湖泉万象二期建成后由原告负责前期物业服务。合同签订后，原告认真履行合同义务。2016年底湖泉万象二期基本落成，达到交付使用条件时，原告找到被告要求签订湖泉万象二期物业服务合同，进场开展工作。被告以资金短缺、周转不灵为由，请求原告将签订该合同的期限推后。原告看在双方多年合作的情分上，表示理解且同意日后签订该物业服务合同。2018年4月，黄正忠身患重病，原告找到被告要求签订湖泉万象二期物业服务合同，被告依然以资金不足为由要求推迟签订，原告无奈之下只得同意。2019年3月31日，《湖泉万象一期物业服务合同》履行完毕，由于合同期间仅经营湖泉万象一期，原告存在亏损，一期合同也不再续签。原告于2019年5月1日正式撤场。在此期间，黄正忠病危，卓纯琼为照顾丈夫，无暇顾及其他事物。2019年6月20日，黄正忠病逝。2019年9月初，原告的法定代表人变更为卓纯琼。原告找到被告协商签订湖泉万象二期物业服务合同，却得知被告已与弥勒市恒毅物业管理有限公司签订了合同，将湖泉万象二期物业服务交由该公司负责。综上所述，原告合同约定条件达成时，被告拒不履行合同义务，长期拖欠原告合法应收费用的行为违反了合同的约定，造成原告经济损失。原告请求人民法院查明案件事实，判决支持原告的诉讼请求。被告弥勒市康辉房地产开发有限责任公司辩称，一、被告不否认弥勒市湖泉万象一期为被告公司所开发，物业服务合同是被告与原告所签订。双方签订的合同中对湖泉万象二期在工程建成验收交房后，由原告承接物业服务并签订合同，合同中确实有这样的表述，但由于湖泉万象二期的开发商是蒙自鸿海房地产开发有限责任公司，而并非被告。所以双方在合同中的这种约定是无效的。如原告有心为湖泉万象二期提供前期物业服务，就需要与蒙自鸿海房地产开发有限责任公司协商并签订合同。至于双方如何协商合同条款、签订合同，被告无权干预。湖泉万象一期的合同是原、被告签订，价格是合同的主要目的之一，签订之前原告必然会对价格进行查询，在明知亏损的情况下，原告是不会签订合同的。原告所说的多次找被告协商签订湖泉万象二期的前期物业管理服务合同不属实，被告无资格与原告签订该合同。被告没有与诉状中提到的弥勒市恒毅物业管理有限公司签订过合同。湖泉万象二期工程项目现在是处于停工状态，至今未验收，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告弥勒新鑫物业服务有限公司围绕诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：1.法定代表人身份证明书1份，营业执照、法定代表人身份证复印件各1份，欲证明原告的工商登记情况及原告具有合法的诉讼主体资格。2.被告企业登记信息查询复印件1份，欲证明被告的企业登记信息。3.《湖泉万象1期物业服务合同》1份，欲证明原告收费的依据、标准及合法性。4.湖泉万象二期物业收费标准复印件1份，欲证明弥勒市恒毅物业管理有限公司的收费标准。经质证，被告对原告提交的证据1、2，无异议；证据3，无异议，但认为合同第七章第二条是无效约定，湖泉万象二期的开发商是蒙自鸿海房地产开发有限责任公司，由原告与被告约定湖泉万象二期的物业服务合同是无效的；证据4，有异议，认为是复印件，无原件核对，且合同上无时间的落款，形成时间不清楚，不能证明原告欲证明的事实。被告弥勒市康辉房地产开发有限责任公司为证明自己的主张和反驳原告的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.营业执照复印件1份、法定代表人身份证明书1份，欲证明被告的基本信息情况。2.《湖泉万象1期物业服务合同》复印件1份，欲证明：①原、被告就湖泉万象一期物业服务签订合同，约定由原告为湖泉万象一期提供物业服务；②原、被告认可湖泉万象二期的开发商为蒙自鸿海房地产开发有限责任公司；③原、被告虽然在合同中提到湖泉万象二期在建成后由原告提供前期物业服务，但在没有蒙自鸿海房地产开发有限责任公司认可并与该公司签订相关合同的情况下，原、被告双方在合同中对于湖泉万象二期的前期物业服务的表述是无效的。3.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件各1份，欲证明湖泉万象二期的开发商为蒙自鸿海房地产开发有限责任公司，而非被告。至于该小区的前期物业服务合同，原告应与蒙自鸿海房地产开发有限责任公司协商一致后签订。4.湖泉万象一期业主委员会备案表、说明、通知、律师函复印件各1份，欲证明湖泉万象一期对原告提供的物业服务不满意，原告被业主委员会通知撤出该小区。5.营业执照复印件1份，欲证明蒙自鸿海房地产开发有限责任公司是具有独立法人资格的民事主体。经质证，原告对被告提交的证据1、5，无异议；证据2，对真实性、合法性无异议，对证明力部分有异议，对被告欲证明的第一点事实无异议，对欲证明的第二点、第三点事实有异议，认为当时签订合同时，原告以为被告是蒙自鸿海房地产开发有限责任公司的子公司，还以为湖泉万象二期就是被告所开发，双方对湖泉万象二期物业服务管理的约定是有效的；证据3，对真实性无异议，对证明力有异议，认为原告并不知情，原告与被告的经理协商二期物业服务时，被告的经理说刘祥是被告公司的法定代表人，也是蒙自鸿海房地产开发有限责任公司的法定代表人，原告并不知道二期不是被告开发；证据4，对真实性有异议，认为公章的确是业主委员会的，但是该公章是否合法不清楚，对证明力有异议，说明、通知、律师函是业主委员会单方制作，且与本案无关联。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3与被告提交的证据2，内容一致，能证明原、被告于2016年3月30日签订《湖泉万象1期物业服务合同》，双方对相关权利义务进行了约定，对该事实予以确认；原告提交的证据4，系复印件，无原件核对，且无其他证据相印证，不能证明原告欲证明的事实，不予采信。被告提交的证据3，能证明湖泉万象二期的开发商系蒙自鸿海房地产开发有限责任公司，对该事实予以确认；证据4，与本案无关联，不予认证。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理、房屋租赁的自然人独资的有限责任公司。被告系房地产开发、经营及房地产信息咨询服务的自然人独资的有限责任公司。2016年3月30日，原告与被告签订《湖泉万象1期物业服务合同》（合同编号：20160330001）。合同约定：甲方（被告）将坐落于弥勒市的住宅及商铺委托乙方（原告）实行物业管理；委托管理期限为3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止；经双方友好协商，本合同包含蒙自鸿海房地产开发有限责任公司开发正在施工中的湖泉万象二期工程，湖泉万象二期于建成交验房后由乙方承接物业管理服务并签订相关合同，如因甲方的因素或由甲方提出毁约，导致二期工程不能正常签约的，甲方应一次性支付合同违约金人民币100000元。合同还对委托管理服务事项、服务内容与标准、双方权利义务等进行了约定。合同约定后，原告即为湖泉万象一期的住宅及商铺提供了物业管理服务。现，原、被告对湖泉万象一期的物业服务合同（对湖泉万象二期的物业服务的约定除外）已履行完毕。另查明，蒙自鸿海房地产开发有限责任公司系从事房地产开发经营、房屋租赁等业务的自然人独资的有限责任公司，弥勒市弥阳镇湖泉万象二期小区系其投资开发。原告的法定代表人原为黄正忠，2019年8月29日变更登记为卓纯琼。本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，本案原、被告在《湖泉万象1期物业服务合同》中对湖泉万象二期的物业服务管理的约定应为对前期物业服务的约定。根据《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；……。”的规定可知，签订前期物业服务合同的双方当事人应是建设单位和通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案，被告不是湖泉万象二期的建设单位，原告亦不是湖泉万象二期通过招投标的方式选聘的物业服务企业，且原、被告对《湖泉万象1期物业服务合同》中对湖泉万象二期的前期物业服务的约定，无湖泉万象二期的建设单位蒙自鸿海房地产开发有限责任公司的签章确认，为此原告未能举证予以反驳，故该约定无效。无效的合同自始没有法律约束力。原、被告对湖泉万象二期的前期物业服务合同的约定无效，故该约定中有关违约金的约定条款对原、被告均不发生法律效力。所以原告主张由被告支付违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告弥勒新鑫物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告弥勒新鑫物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  解雯璇二〇二〇年七月二十一日书记员  余红亮