安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初3509号 原告（反诉被告）：荀丽军，男，1989年10月5日出生，汉族，户籍地安徽省长丰县，现住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：孟宁，安徽弘律律师事务所律师。 被告（反诉原告）：招商银行股份有限公司芜湖分行，住所地安徽省芜湖市镜湖区北京中路万达广场****楼**，统一社会信用代码91340200686880806Y。 负责人：葛晓农，行长。 委托诉讼代理人：刘涛，安徽平衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷昭芳，安徽平衡律师事务所律师。 原告（反诉被告）荀丽军与被告（反诉原告）招商银行股份有限公司芜湖分行（以下简称招行芜湖分行）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）荀丽军及其委托诉讼代理人孟宁、被告（反诉原告）招行芜湖分行委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荀丽军向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告发放个人购房借款180000元；2、判决被告承担因违约造成原告的损失，即支付原告按照月租金800元的标准自2019年12月13日起至放款之日止的租房款；3、判决被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2019年8月12日，原告经弘毅房产介绍购买坐落于芜湖市鸠江区房屋，签订《房地产买卖合同》。随即原告支付100000元房款（其中包含87000元定金及13000元购房首期款），并委托弘毅房产为原告向被告申请贷款。之后原告就按照被告的要求办理贷款前期准备工作，至2019年11月2日存好首付款180000元。2019年10月28日原告与被告签订《个人购房借款及担保合同》。后被告通知准备放款，并告知原告可以支付首付款了。于是原告2019年12月13日将剩余房款164000元支付给房屋出售人，并与房屋出售人办理了房屋转移登记，与被告办理了抵押权登记手续，根据《抵押合同》将光华星城房屋产权抵押给被告。至起诉之日止，被告仍未将该笔借款放款至原告名下。原告认为与被告签订了《个人购房借款及担保合同》，并且房屋产权已经抵押给被告，被告应当立即将180000元发放至原告账户。因被告没有及时发放借款导致原告至今都无法与房屋出售人交接房屋，原告无法搬至购买的房屋中居住，并以每月800元的租金在外租房居住，未发放借款期间的房屋租赁费用应当全部由被告承担。现原告依法向法院提起诉讼，请求判如所请 被告招行芜湖分行辩称：被告认为原告故意向被告隐瞒了真实的相关交易情况，并提供了虚假的贷款资料。同时其首付款的来源也不符合银监会、人民银行等相关部门要求，因此其贷款未能通过招行的审批，未通过审批的原因是原告自己的行为造成的。在整个贷款过程中，被告不存在任何的错误或者失误，双方签订《个人购房借款及担保合同》过程中被告就相关审批流程、风险均一一告知了原告，原告对此是明知的。在此情况下，原告要求被告继续履行合同义务发放贷款显然不符合本案的客观事实。鉴于本案原告的行为，被告不可能继续为其发放借款。正是由于原告个人的原因所造成的发放贷款审批未能通过，因此本案的被告不存在任何的违约责任，原告主张的损失没有依据，如果确实存在相关损失也应当自行承担，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 反诉原告招行芜湖分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》；2、判令反诉被告协助反诉原告注销皖（2019）芜湖市不动产证明第0323210号不动产登记证明书；3、判令本案本诉、反诉诉讼费用由原告（反诉被告）承担。 事实和理由：2019年8月份，反诉被告通过弘毅房产中介介绍准备购买位于芜湖市鸠江区房屋。据反诉被告提交的证据《房地产买卖合同》显示，购房总价为436000元，付款方式为定金87000元，合同签订7日内贷款240000元，贷款通过当日付款96000元。2019年10月份，反诉被告向反诉原告申请贷款180000元，为提高效率，在贷款获得批准之前，双方签订了《个人购房借款及担保合同》，但同时注明贷款及担保最终结论以银行审批为准，并由反诉被告签署承诺书，承诺首付款定金180000元，不存在信贷资金场外配资或者开放式垫付的情况。同时反诉原告要求反诉被告提供贷款所需资料，反诉被告为了贷款向反诉原告提供了《存量房买卖合同》、首付款收条、收入证明、银行流水等材料。上述材料经反诉原告审查后发现，反诉被告提交的存量房买卖合同与反诉被告实际房产交易的房地产买卖合同不符，且购房金额、支付方式等均存在重大出入；首付款也并非反诉被告的自有资金，而是弘毅房产中介业务人员的配资，其收入证明存在虚假，完全不符合反诉原告二手房贷款的条件，且具有与房产中介合伙套取银行贷款的嫌疑。此后反诉原告多次告知反诉被告，因反诉被告的原因无法办理银行贷款，并要求解除已经办理的他项权证，但是反诉被告置之不理，一直要求反诉原告继续发放贷款，双方多次协商无果。反诉原告认为现反诉被告诉讼要求发放贷款不能成立，双方签订的《个人购房借款及担保合同》因反诉被告故意隐瞒事实，提供虚假材料等应当予以解除，并注销他项权证。为此，反诉原告依法提起反诉。 反诉被告荀丽军辩称：双方签订《个人购房借款及担保合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，反诉被告完全按照该合同履行自己所有的义务，不存在违反本合同的任何规定，因此不同意反诉原告提出解除合同的理由。且解除合同也只有合同当事人一方根据法律规定或者按照合同约定予以解除，并且解除合同应当通知对方，而在本案中反诉原告并没有履行解除合同必经的通知义务，另外法院也只是确认是否应当解除合同，因此我们认为反诉原告请求判令解除合同是不符合法律规定的。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明：2019年8月12日，原告（反诉被告）荀丽军通过鸠江区弘毅房产中介所（以下简称弘毅房产）介绍与售房人方凯签订《房地产买卖合同》，合同约定由乙方（荀丽军）购买甲方（方凯）所有的坐落于芜湖市鸠江区房屋，建筑面积48.46平方米，成交价436000元，购房定金87000元，乙方的购房款240000元委托弘毅房产（丙方）向银行申请贷款。在本合同签订后7个工作日内，甲乙双方须提供办理银行贷款的相关资料并积极配合办理。合同签订当日，荀丽军通过邮储银行汇款100000元至方凯账户，方凯出具收条收到荀丽军购房定金87000元和购房首付款13000元，合计100000元。为了申请贷款，荀丽军于2019年9月25日向招行芜湖分行出具了承诺书，承诺购房首付款180000元，不存在来源于信贷资金、场外配资或开发商垫资的情况。为了使提交给银行的网签合同与房屋评估价一致，荀丽军与方凯于2019年9月26日又签订了一份《存量房买卖合同》，合同约定的房屋坐落位置、建筑面积均与前述《房地产买卖合同》相同，但房屋价款为360000元。从2019年9月27日至2019年10月2日，荀丽军的招商银行账户陆续转入180000元，其中100000元系从其本人的邮储银行账户转入，80000元系从黄德运的工商银行和农业银行账户转入。2019年10月28日，在弘毅房产委托的经办人员朱海燕协助办理下，荀丽军与被告（反诉原告）招行芜湖分行签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定的房屋坐落位置、建筑面积均与前述《房地产买卖合同》《存量房买卖合同》相同，购置价为360000元，贷款金额为180000元，贷款期限为20年。合同还约定了抵押条款，即抵押人（荀丽军）以其从售房人处购买的案涉房产的全部权益抵押给贷款人（招行芜湖分行），作为偿还贷款本息及其他一切相关费用的担保。另合同正文前单独有一页“敬请注意”，其中有如下内容：“二、您已经阅读本合同所有条款，并已经悉知其含义，招商银行也已就本合同条款向您做出充分提示和说明；”“三、您已经确保提交给银行的有关证件及资料是真实、合法、有效的；”“五、您已经确知任何欺诈、违约行为均要承担相应的法律责任；”“八、为提高贷款办理效率，您要求在贷款获得银行批准之前签署本合同，贷款及担保最终结论以银行审批为准。”2019年12月12日，荀丽军通过招商银行账户向方凯徽商银行账户两次转账计144000元，又通过邮储银行账户向方凯转账20000元，三次合计164000元，方凯于当日向荀丽军出具收到购房款164000元的收条。招行芜湖分行在《个人购房借款及担保合同》尚未审批通过的情况下将合同文本交给荀丽军，荀丽军与方凯于2019年12月13日办理了案涉房屋的过户手续，荀丽军取得了该房的不动产权证。同日，招行芜湖分行与荀丽军办理了该房的抵押登记手续，招行芜湖分行取得了该房的抵押权。荀丽军为了使贷款获得审批通过，除了向招行芜湖分行提供了前述《存量房买卖合同》、承诺书外，还提供了首付款收条、收入证明、银行流水等材料。首付款收条由方凯出具，内容为“今收到荀丽军人民币壹拾捌万元整，事由购房首付款（光华星城33-2-101）”，落款日期为2020年1月4日，并附有荀丽军2020年1月4日通过招商银行向方凯账户转账180000元的电子回单。收入证明由芜湖市海铁集装箱运输有限公司出具，证明内容为荀丽军系该单位在职职工，近12个月月平均收入8000元（庭审中招商银行对该收入证明真实性提出质疑，请求法院依职权调查，荀丽军当庭承认该收入证明不实，其月均收入没有8000元）。银行流水显示2020年1月4日荀丽军的招商银行账户收到李萍（弘毅房产工作人员）从农业银行账户分三次转账的共计180000元，当日又从荀丽军招商银行账户转账180000元至方凯招商银行账户。因本案《个人购房借款及担保合同》未获得审批，招行芜湖分行未向荀丽军发放贷款，故成讼。 上述事实，有原告（反诉被告）提交的《个人购房借款及担保合同》、房地产权登记信息、抵押权登记信息、《房地产买卖合同》、银行交易明细表、收条、银行汇款业务凭单等证据，被告（反诉原告）提交的《存量房买卖合同》、承诺书、收条、收入证明、银行流水等证据，庭审中证人证言及当事人陈述等在卷佐证，本院对予以确认。 本院认为：本案首先要解决的问题是双方当事人签订的《个人购房借款及担保合同》是否已生效。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。……”本案中，双方签订的《个人购房借款及担保合同》的“敬请注意”第八条明确约定：“为提高贷款办理效率，您（指借款人荀丽军，下同）要求在贷款获得银行批准之前签署本合同，贷款及担保最终结论以银行审批为准”。这实际上就是双方当事人约定的合同生效条件，即合同生效必须以银行审批为前提。而该合同至今未获审批，合同生效条件尚不具备，故该合同虽已签订，但尚未生效。本案其次要解决的问题是合同未获审批是谁的责任。本案《个人购房借款及担保合同》“敬请注意”第三条约定：“您已经确保提交给银行的有关证件及资料是真实、合法、有效的”；第五条约定：“您已经确知任何欺诈、违约行为均要承担相应的法律责任”。荀丽军向招行芜湖分行出具的承诺书承诺购房首付款180000元不存在来源于信贷资金、场外配资或开发商垫资的情况。而从招行芜湖分行提供的银行流水来看，荀丽军的180000元购房首付款系2020年1月4日从弘毅房产工作人员李萍的账户转入，再转至方凯账户。即便此前（从2019年9月27日至2019年10月2日）荀丽军的招商银行账户已陆续转入180000元，但其中有80000元系从黄德运（荀丽军未能举证该人与自己的关系）账户转入。另外，荀丽军已当庭承认其提供的收入证明不实。故荀丽军的购房首付款来源不符合中国人民银行、银监会的相关规定，也违背了自己的承诺，其提交给银行的相关证明资料不实，故合同未获批准的责任在于荀丽军。虽然招行芜湖分行也存在工作失误（不应该在合同尚未审批通过的情况下将合同文本交给荀丽军，从而造成案涉房屋办理了过户和抵押登记的事实），但导致合同未获批准的原因是荀丽军首付款违规和提供不实证明，而非招行芜湖分行的工作失误。本案最后要解决的问题是对本诉及反诉诉讼请求如何处理。关于荀丽军的本诉诉讼请求，第一项为发放借款，根据本院前述分析，本案合同未获审批，尚未生效，且导致合同未获审批的责任在于荀丽军，故对其要求招行芜湖分行向其发放借款的诉讼请求，本院不予支持；第二项为支付租房款，虽然售房人方凯作为证人当庭作证称其尚有180000元房款未收到，但从本案现有证据看，荀丽军已陆续向方凯账户转入444000元（有转账凭证和方凯的收条相互印证），超过了双方签订的《房地产买卖合同》约定的房屋价款436000元，况且案涉房屋已过户至荀丽军名下，荀丽军在外租房缺乏正当理由。即便确实在外租房，根据本院前述分析，责任也不在于招行芜湖分行，故对荀丽军要求招行芜湖分行承担其在外租房的租房款的诉讼请求，本院不予支持。关于招行芜湖分行的反诉诉讼请求，第一项为解除合同，根据本院前述分析，本案合同未生效，无需解除，故本院对反诉原告该项反诉诉讼请求不予支持；第二项为撤销抵押权，因本案合同未生效，抵押权所依附的债权不存在，抵押权自然也不存在，已设立的抵押权应予撤销，故本院对反诉原告该项反诉诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告荀丽军的全部诉讼请求； 二、反诉被告荀丽军于本判决生效之日起十日内协助反诉原告招商银行股份有限公司芜湖分行注销皖（2019）芜湖市不动产证明第0323210号不动产登记证明； 三、驳回反诉原告招商银行股份有限公司芜湖分行解除《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取1990元，由原告荀丽军负担；反诉案件受理费减半收取2000元，反诉原告招商银行股份有限公司芜湖分行负担1950元，反诉被告荀丽军负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 凌 峰 二〇二〇年七月十三日 书记员 韦思颖 附本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 《中华人民共和国担保法》 第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。