山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终3788号 上诉人（原审被告）：武传华，男，1970年10月26日出生，汉族，居民，现住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：王学相，山东成全律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：高庆香，女，1975年11月9日出生，汉族，居民，现住山东省蓬莱市。 上诉人（原审原告）：刘洋，系高庆香之女，2000年11月14日出生，汉族，居民，现住山东省蓬莱市。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王洪达，山东同力兴国律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王世传，男，1951年6月3日出生，汉族，居民，住山东省沂南县。 上诉人武传华、上诉人高庆香、刘洋因与被上诉人王世传确认合同无效纠纷一案，不服山东省沂南县人民法院(2019)鲁1321民初6154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高庆香、刘洋上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决第二项，支持高庆香、刘洋一审诉讼请求；2.请求法院判决本案一、二审诉讼费由王世传、武传华承担。事实与理由：一、一审判决认定高庆香、刘洋应在王乐启的遗产与债务确认后，另行主张权利，该部分认定事实不清，适用法律错误。本案中王乐启的遗产明确。案涉房屋补偿为安置补偿、房屋及地上附着物补偿、搬迁奖励及补助三部分，因此，涉案遗产明晰。王乐启名下的房屋搬迁补偿利益应归王乐启法定继承人所有，因此，继承财产明晰且法定继承人明确。2、对于王乐启的债务可以由债权人依法向法定继承人在继承财产限额内依法进行主张。王乐启的债权人应根据拖欠的事实另行定性案由，另行诉讼。同时，王乐启的债务应由债权人依法主张而非高庆香、刘洋主张。因此，一审法院以遗产与债务未能明晰而要求高庆香、刘洋另行主张权利，显然认定事实不清，适用法律错误。二、一审判决中认定，对于高庆香、刘洋要求分割涉案房屋补偿利益75%份额的主张，因涉案房屋已被拆除，期待安置的楼房尚未建成，楼房价值处于不确定状态，对高庆香、刘洋的请求不予支持。1、本案中房屋补偿利益分为两部分。一部分是房屋及地上附着物补偿。对于该部分补偿已经明确为人民币185,951.68元。因此，在确认房屋买卖协议无效的情况下，该部分补偿应该由武传华依法返还给高庆香、刘洋。2、另一部分安置补偿，采取实物安置补偿方式，实物安置由政府分配安置房一套。虽然该安置房未予实际建造及交付。但是该房屋面积已经确定为115m2。因此该房屋价值可以进行预估并且房屋价值明确。同时，该房屋作为预期利益，高庆香、刘洋以王乐启的遗产继承作为前提和基础，后期该安置房通过政府分配能够实现及取得。因此，不存在房屋价值不明确或是不能实现的问题。3、一审法院认定王世传、武传华之间的房屋买卖协议无效，可以证实王乐启名下的房屋补偿利益应由高庆香、刘洋享有房屋补偿权益，与武传华无任何关系。因此，即使是安置楼房尚未建成，楼房价值处于不确定状态，也应由高庆香、刘洋享有涉案房屋补偿利益并主张权益，而非武传华。三、关于一审诉讼费承担问题，根据《人民法院诉讼收费办法》的规定，案件受理费由败诉的当事人负担。双方都有责任的由双方分担。本案中一审判决认定王世传、武传华之间的房屋买卖协议无效，可以证实王世传、武传华侵害了高庆香、刘洋的民事权益，存在案件责任。因此，诉讼费应由王世传、武传华承担。四、一审判决第二项：驳回高庆香、刘洋要求确认涉案房屋所得到的拆迁补偿利益归其所有的诉讼请求，与判决第一项存在冲突，且侵害了高庆香、刘洋合法权益。因此，在确认王世传、武传华之间房屋买卖协议无效的情况下，应支持高庆香、刘洋的一审诉讼请求，或是保留诉讼权益。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持高庆香、刘洋的上诉请求。 武传华辩称：一、根据一审法院查明的事实，涉案房屋系王乐启婚前由王世传建设，而该房屋并没有登记在王乐启名下，高庆香一方并没有提供房屋的登记证明，或者是有关部门出具的产权明，证明该物权仍然属于王世传所有。二、根据山东省三权分置实施意见及第八次全国法院民事审判会议纪要第19条之规定，武传华与王世传之间的买卖合同合法有效。高庆香的上诉理由不能成立。请求依法支持武传华的上诉请求，驳回高庆香、刘洋的上诉意见。 武传华上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项；2.请求依法改判认定武传华与王世传之间的房屋买卖协议合法有效，认定拆迁补偿（地上物补偿和安置房等）归武传华所有，并改判驳回高庆香、刘洋的全部诉讼请求；3.依法判令高庆香、刘洋承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、沂南县属于山东省“三权分置”试点县，涉案宅基地可以根据“三权分置”的政策规定进行转让，武传华可依法取得涉案宅基地的使用权，可以依法取得涉案房屋的所有权。一审认定事实错误、适用法律错误，应当撤销并改判。根据山东省委办公厅、省政府《关于开展农村宅基地“三权分置”试点促进乡村振兴的实施意见》的规定，宅基地可以适用“三权分置”政策，即宅基地所有权、宅基地资格权、宅基地使用权可以分置，具体到本案，武传华可以依法确权为宅基地使用权人，同时根据该规定，农民享有房屋财产权，有权处置转让自己的房屋，武传华有权依法取得房屋所有权。这就决定了涉案宅基地及房屋的转让符合相关政策规定。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第五条第(一)项关于农村房屋买卖问题的规定，本案应当按照山东省“三权分置”进行认定和处理，应当认定房屋转让协议合法有效。二、根据一审查明的事实，武传华属于善意取得，涉案合同不违反法律及政策规定，且符合山东省“三权分置”政策，应当认定转让协议合法有效，应驳回高庆香、刘洋的诉讼请求。一审认定事实错误、适用法律错误，应当撤销并改判。1、根据一审查明的事实，涉案房屋是在王乐启与高庆香结婚之前由王世传出资建设，一直没有办理相关物权登记。王乐启患有肾病于2002年去世，治疗期间欠下了在当时经济水平下的巨额债务5万余元，高庆香在丈夫去世后就很快改嫁他村，并将户口迁走，高庆香已经不再属于新庄子社区的居民，且已经在改嫁后的村庄取得了新的宅基地和房屋。高庆香一直拒绝承担偿还债务的责任，并同意由王世传出售涉案房屋偿还债务，王世传才将房屋出售武传华，将28000元房款偿还了王乐启生前治病所欠的债务。仍然不足后，王世传又打了多年的工才替其儿子王乐启及高庆香还清债务。2、2003年，王世传将涉案房屋出售给武传华，当时王世传告知武传华涉案房屋是王世传个人所有的房屋，其享有房屋的完全所有权，且急需处置该房屋用于偿还其儿子去世前生病所欠的5万元债务。中间人刘桂芳等人向武传华告知的情况也与此完全相符，也说明的是涉案房屋属于王世传所有，与其他人没有任何关系，完全可以购买。3、经中间人撮合，双方达成了买卖意向，王世传将涉案房屋出售给武传华，武传华支付王世传转让款28000元。在2003年，购买县城的一套普通楼房价格才四万元左右。涉案房屋作价28000元符合市场价格，且属于金额较大的款项，武传华因当时资金紧张，需要分期支付，双方达成一致后，武传华支付了22000元房款，同时王世传就将房屋交付武传华居住使用。至2005年武传华付清剩余房款6000元，双方才签订了书面的房屋买卖证明，即《房屋过户证明》，写明：“自2005年王世传将宅子卖给武传华现金付清，永不改变”，由卖方王世传、买方武传华、经办人刘桂芳分别签字按手印，最终完成房屋买卖交易并履行完毕。4、自2003年购房至2019年11月，在这16年的期间内武传华一直在该房屋内居住生活，并无任何人对涉案房屋主张过权利，也无任何人对转让合同提出过异议，武传华自始至终不知道高庆香、刘洋所诉内容的相关情形，一直认为涉案房屋属于王世传所有，购买后已经享有合法所有权。综上，在涉案合同及转让行为中，武传华自始至终不知晓房屋存在争议，一直认为属于王世传所有，且武传华支付了合理的价款，武传华在涉案合同中没有过错，根据《中华人民共和国物权法》第106条之规定，上诉人武传华属于善意取得，且转让行为符合当前“三权分置”政策，应当认定转让协议合法有效。三、王世传有权依法出售涉案房屋，武传华有权购买涉案房屋，涉案合同符合国家法律和政策规定，合法有效。一审认定事实错误、适用法律错误，应当撤销并改判。1、房屋在王乐启结婚之前已经建好，且是王世传出资建设，给其儿子王乐启结婚居住，至今一直没有办理房产证，根据法律规定，未办理房屋登记，涉案房屋赠送给其儿子王乐启的行为就不能产生物权效力，也就是涉案房屋所有权仍然属于王世传所有，王世传作为所有权人有权处置涉案房屋，合同合法有效。3、假设涉案房屋属于遗产，王世传与妻子也享有二分之一的份额，结合高庆香也已经改嫁他村的情形，武传华有充分理由相信王世传及中间人刘桂芳告知的房屋就是王世传所有是真实的、没有任何争议的，武传华属于善意取得，涉案合同合法有效。3、假设涉案房屋属于遗产，根据法律规定也应当先以遗产偿还债务后才能继承，而王乐启生病所欠债务根据婚姻法的规定属于夫妻共同债务，高庆香应当承担偿还责任，高庆香拒绝偿还的情况下同意由王世传出售遗产偿还债务不违反法律规定，出售行为没有侵犯高庆香的权益，高庆香的起诉没有依据，且违背公平原则和公序良俗，应当判决驳回；一审判决认定错误，应当撤销并改判。自2003年房屋交付给武传华居住至今16年之久的期间内，高庆香、刘洋从来没有提出异议或主张过权利，一审起诉已经超过诉讼时效或除斥期间，其起诉应予驳回。五、武传华根据买卖协议取得了涉案房屋所有权，因此地上附着物补偿及安置的楼房应当属于武传华所有，被上诉人无权分割，一审认定严重错误，应当撤销并改判。拆迁补偿和房屋安置是基于武传华享有所有权的地上房屋和附着物所作出的补偿结果，武传华享有原房屋及地上附着物的合法所有权，补偿自然归武传华所有，一审本院认为中的相关认定严重错误，没有法律依据，侵犯了武传华的合法权益，应当撤销并改判。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应当撤销并改判。 高庆香、刘洋辩称：一、涉案房屋所有权归王乐启所有，王世传作为王乐启的父亲，在本村又有合法的房屋，因此该套房屋系王乐启所有，不存在王世传拥有该套房屋的事实。该套房屋系王世传为王乐启建设所有，其所有人应为王乐启。二、对于上诉人所称的三权分立实施意见颁布于2018年11月6日，而房屋买卖时间为2003年，因此在买卖房屋时该意见并未实施。同时该三权分立仅仅是试点意见，并非相应的法律法规，并没有法定效力。三、本案的核心问题，应为王世传、武传华之间的合同是否具有法律效力。根据合同法、土地管理法等有关法律明确规定，农村宅基地不允许私自转卖。因此王世传、武传华之间的合同应定义为无效合同。在合同无效的情况下武传华无权进行相关的权益主张，因此高庆香、刘洋享有合法的所有权。四、在合同无效的前提下，武传华无权主张相应的善意取得以及诉讼时效问题，因为善意取得的前提条件应为合同有效。五、关于诉讼时效问题，该物权是法定继承。在王乐启去世之后按照法定继承，高庆香、刘洋在未表明放弃继承的情况下，视为接受法定继承部分，同时该继承为物权的相应继承，因此不存在诉讼时效问题。 王世传未做答辩。 高庆香、刘洋向一审法院诉讼请求：1.请求依法确认王世传、武传华之间的房屋买卖协议无效；2.依法确认涉案房屋所得到的拆迁补偿（地上物补偿和安置房等）利益按照继承法的规定，由高庆香、刘洋享有75%的利益，王世传享有25%的利益。 一审法院经审理查明：1.1999年春，高庆香与王世传之子王乐启登记结婚，婚后居住在王世传为王乐启婚前所建住房及院落内。2000年高庆香生育长女刘洋。2002年王乐启因患尿毒症病故。2004年高庆香带着刘洋改嫁，现高庆香、刘洋居住在山东省蓬莱市。 2.王世传因给其子王乐启治病，欠有部分债务，于2003年将涉案房屋及院落一处出卖给武传华，至2005年武传华付清全部房款。 3.2018年沂南县人民政府实施棚户区改造工程，沂南县界湖街道新庄子村所有的集体土地被依法征收。根据《界湖街道新庄子村棚户区搬迁补偿安置方案》，搬迁补偿由安置补偿、房屋及地上附着物补偿、搬迁奖励及补助三部分组成，其中涉案房屋享有以下补偿和奖励。1、安置补偿，采取实物安置补偿方式，实物安置由政府分配安置房一套。2、房屋及地上附着物补偿，该部分补偿标准由政府按照有关标准进行评估，确定补偿数额为117951.68元；签订协议奖励10000元；按时腾空房屋奖励10000元；临时安置补助费24000元；搬迁补助费2000元，房屋简装补助费20000元，残值补贴2000元，共计人民币185951.68元。 4.本案诉争的房屋所属集体土地被沂南县人民政府依法征收，涉案房屋享有政府分配安置房一套，因涉案安置房未建成，双方对安置期房区位价值不能确认。 一审法院认为：我国法律禁止农村房屋、宅基地向本集体经济组织成员以外人员出售，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。本案中，武传华非沂南县界湖街道新庄子村集体经济组织成员，不具有购买涉案宅基地的主体资格，其虽然与王世传达成了房屋买卖的协议，但由于该协议内容违反了我国现行法律的禁止性规定，应当认定为无效合同。高庆香、刘洋要求按照《中华人民共和国继承法》的规定分割涉案房屋的补偿利益，结合本案的实际情况，王乐启的遗产与债务未能明晰，高庆香、刘洋应在王乐启的遗产与债务确认后，另行主张权利。对于高庆香、刘洋要求分割涉案房屋补偿利益75％份额的主张，因涉案房屋已被拆除，期待安置的楼房尚未建成，楼房价值处于不确定状态，对高庆香、刘洋的请求一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条之规定，判决：一、被告王世传与被告武传华达成的房屋买卖协议无效。二、驳回原告高庆香、刘洋要求确认涉案房屋所得到的拆迁补偿利益归其所有的诉讼请求。案件受理费8614元，减半收取4307元，由原告高庆香、刘洋负担。 二审期间，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人二审争议的焦点为：一、王世传、武传华就案涉房屋于2003年达成的买卖协议是否有效；二、高庆香、刘洋要求确认其对案涉房屋继承份额的诉讼请求应否支持；三、高庆香、刘洋的起诉是否超过诉讼时效。 关于争议焦点一，即案涉协议是否有效的问题。本案中，武传华在2003年并非沂南县界湖镇新庄子村的集体组织成员，不具有获得该集体组织宅基地的资格，其与王世传就案涉房屋及使用的宅基地签订的买卖协议，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该协议应为无效。武传华一审提交的山东省委办公厅、省政府文件系2018年出台，且并非法律、行政法规规定，而案涉协议系2003年实际订立，应适用当时的法律法规。故对武传华以该文件要求确认其与王世传协议有效的上诉理由，于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二，即高庆香、刘洋要求确认继承份额的请求应否支持。本案中，当事人均认可案涉房屋在拆迁前西王世传为其子王乐启所建婚房，但当事人未能举证证实该房屋或宅基地在拆迁及出售前已经依法登记在王乐启名下；且王乐启的其他遗产及债务均未能明晰，相关继承人亦未能全部参与本案诉讼，故对高庆香、刘洋要求确认继承份额的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。当事人可另行主张权利。 关于争议焦点三，即诉讼时效的问题。本案为确认合同效力及确权之诉，系当事人对物权归属产生的纠纷，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，不适用诉讼时效制度的规定。对武传华该项上诉理由不予支持。 综上，上诉人武传华，上诉人高庆香、刘洋的上诉理由均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8614元，由上诉人武传华与上诉人高庆香、刘洋各自负担4307元。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 二〇二〇年七月十六日 书记员  王 雨