新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵1001民初229号 原告：吴金卫，男，1972年7月10日出生，汉族，无固定职业，住北屯市。 被告：谭海军，男，1970年4月3日出生，汉族，无固定职业，现住新疆伊宁市。 被告：李金红（谭海军妻子），1973年12月6日出生，汉族，无固定职业，住址同上。 被告：颉红菊，女，1971年3月15日出生，汉族，个体工商户，住第十师一八一团。 委托诉讼代理人：谭海江（颉红菊丈夫），1967年11月2日出生，汉族，住新疆青河县。 原告吴金卫与被告谭海军、李金红、颉红菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月18日、2019年6月10日公开开庭进行了审理。2019年8月30日因本案出现中止事由，裁定中止诉讼。原告吴金卫、被告颉红菊到庭参加诉讼，被告谭海军参加了第一次庭审，被告颉红菊的委托诉讼代理人谭海江参加第二次庭审，被告李金红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。 原告吴金卫向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理兵房字十师第10565号房屋的产权登记过户手续；2.判令被告谭海军、李金红、颉红菊承担垫付的2015年度暖气费用3930元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月4日原被告签订房屋买卖合同，被告谭海军、李金红将位于北屯市××街××号楼××室房屋出售给原告，合同约定房屋总价款为24万元，原告支付购房定金20万元后双方办理产权登记过户，余款4万元扣除相关费用后，待产权变更登记后支付，合同签订后，原告向被告支付20万元房款，被告向原告交付了该房屋的产权登记证书，原告入住该房屋，但此后被告下落不明，无法联系，被告颉红菊是当时买卖房屋的担保人，担保给过户。现原告无法完成该房屋的产权变更手续，故诉至法院。 被告谭海军辩称，该房屋买卖合同无效，自己系为了偿还贷款公司的借款，才出售该房屋，销售房屋系真实意愿，但24万元的销售价格太低，迫于无奈自己才出售房屋。原告支付的房款自己并未收到，全部支付给贷款公司。自己同意办理该房屋的产权登记手续，但是原告应支付房款26万元。自己与被告李金红系夫妻关系。 被告李金红未做答辩，亦未参加本院庭审。 被告颉红菊辩称，在该房屋买卖关系中，自己属于担保人，因自己与二位被告系亲属关系，为被告在银行贷款进行担保，后被告为偿还债务同意自己联系卖房，经原告与被告谭海军协商，双方签订买卖合同，被告谭海军将涉案房屋以24万元销售给原告属实，原告支付20万元房款属实，但因为谭海军将房产证抵押给贷款公司，为了赎回房产证，原告将20万元房款支付给贷款公司，后谭海军两口子去伊宁，未与原告办理过户手续，谭海军所述卖房无法做主不属实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告吴金卫向本院提供的证据如下： 1、2016年5月4日签订的房屋买卖合同原件一份；2、谭海军出具的收条原件一份；3、银行打款凭据原件一份；4、涉案房屋房产证、门牌证原件各一份；用于证实原告和被告谭海军夫妻签订房屋买卖合同，房价24万元，已支付20万元，待过户后再支付4万元的事实。经质证，被告谭海军对房产证、门牌证、打款凭据无异议，对买卖合同有异议，价格太低，对收条有异议，是贷款公司人员书写自己手抄的。被告颉红菊对上述证据无异议。被告李金红经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对本案事实进行抗辩和对证据进行质证的权利。本院对上述证据的真实性予以确认。 被告谭海军、李金红、颉红菊未向本院提供证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告颉红菊系被告谭海军的嫂子，颉红菊用个人名义在金融机构进行贷款，款项出借给被告谭海军。为筹集款项清偿对外欠款，2016年上半年，被告谭海军、李金红夫妇欲通过转让其二人共同共有的位于北屯市××街××号××栋××单元××室的房屋（房屋所有权证号：兵房字十师第Ｎ10××号）进行还款。被告颉红菊与原告吴金卫系同一连队住户，双方相识，原告欲在北屯购买房屋，经颉红菊介绍，2016年5月4日原告与被告谭海军、李金红夫妇就该房屋签订房屋买卖合同，约定房款240000元，签订合同时先支付200000元，办完过户手续后再支付剩余40000元，颉红菊作为担保人签字。房屋买卖合同签订之前，原告及颉红菊等得知该套房屋被谭海军抵押，为解除抵押取回房屋产权证件，颉红菊向案外人刘俊卿（系颉红菊外甥女婿）借款用以偿还贷款公司的款项。在合同签订当日，经谭海军、李金红、颉红菊和原告共同协商，原告将200000元房款通过中国农业银行账户付至谭海军指定的账户即刘俊卿账户，谭海军当场出具内容为“今收到吴金卫购房款200000元，房证号兵房字十师第Ｎ10××号，此款打入6228433009022957111。”的收条一份，谭海军签字并捺印。收条下方刘俊卿作为见证人签字捺印。该200000元款项部分归还谭海军的抵押借款，部分归还刘俊卿。6228433009022957111的账号户名为刘俊卿。2016年5月9日涉案房屋在第十师房产管理局解除抵押，原告取得并保管该房屋所有权证和门牌证，并在签订合同当日入住该房屋至今。但未办理该套房屋的登记过户手续。房屋余款40000元原告至今未付。 另查明，2017年4月6日，因万亚衡与谭海军、王忠泽农机作业服务合同纠纷强制执行一案，北屯垦区人民法院作出（2017）兵1001执恢4号执行裁定书，查封被执行人谭海军名下的该套房屋。2017年12月25日，原告向北屯垦区人民法院提起诉讼，要求谭海军夫妇协助办理房屋所有权过户手续的民事诉讼，2018年8月7日原告以欲提起执行异议为由，撤回（2017）兵1001民初901号民事诉讼。2019年2月12日原告以案外人的身份向本院提起执行异议，本院以（2019）兵1001执异1号执行裁定书裁定中止对位于北屯市××街××号××栋××单元××室房屋的执行。2019年3月5日原告提起本次诉讼。 本院认为，涉案房屋系被告谭海军、李金红夫妻共同共有的房屋，其二人自愿将该套房屋出售给原告吴金卫，双方之间形成房屋买卖合同关系，双方均应诚信履约。被告谭海军辩称迫于无奈卖房，销售价格过低，庭审查实，转让房屋还款系被告谭海军、李金红与颉红菊、原告等人自行协商的结果，是被告谭海军、李金红真实意愿的表示，虽该套房屋在向原告销售前已被抵押，但通过双方自行协商，通过支付抵押处款项的方式解除抵押、再行销售亦不违反法律规定，故被告该辩称与本庭查证事实不符，亦未提供证据予以证实，本院不予采纳。本院对原告要求被告谭海军、李金红协助办理涉案房屋产权登记过户手续的主张予以支持。因涉案房屋的余款40000元至今未付，而房屋的过户登记必然会产生房款支付事宜，为避免双方因房款事宜再次发生矛盾，彻底化解纠纷，故以被告在原告将剩余款项40000元支付完毕后十日内协助原告办理产权过户登记手续为宜。因办理房屋产权登记过户手续系房屋管理部门的法定职权，被告颉红菊不具备办理过户登记的职权，其虽作为担保人但客观上无法行使该权利，故对于原告主张被告颉红菊协助办证的诉求本院不予支持。原告主张被告承担垫付的2015年度涉案房屋暖气费用3930元的诉求，原告未提供证据予以证实，本院不予支持。被告李金红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃庭审答辩、质证的权利，应承担相应不利法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谭海军、李金红在原告吴金卫付清房款后十日内协助原告吴金卫办理位于北屯市××街××号××栋××单元××室的房屋（房屋所有权证号：兵房字十师第Ｎ10××号）产权过户登记手续； 二、驳回原告吴金卫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告谭海军、李金红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。 审 判 长  顾新楠 审 判 员  姚江梅 人民陪审员  靳文斌 二〇二〇年七月二十四日 书 记 员  谢金容 1