宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事裁定书（2020）宁0106民初6458号起诉人:姚玉英,女，1939年1月9日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市金凤区。2020年7月7日，本院收到起诉人姚玉英与银川市人民政府、银川市住房和城乡建设局及第三人宁夏北方温和房地产开发集团有限公司合同纠纷一案的起诉状。起诉人姚玉英的诉讼请求：1.请求判决确认被告占有原告房屋中的16%产权面积部分及要求原告向其支付回购款的行为属于严重违法侵占原告合法财产权益的无效民事行为；2.请求判决撤销被告已实施的收取原告的原告房屋16%产权回购款(金额为:63410.52元)的行为；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、2013年12月,原告与本案第三人北方温和房地产公司签订了《亲水花园项目销售合同》（合同编号为：X）。约定原告购买亲水花园X室房屋一套,单价为4100元/㎡,约定面积为106.49㎡,房屋总价款为436609元。合同叙明，所涉房屋为商品房。签订合同时,合同尾页中存在的关于约定被告银川市人民政府占有16%的产权补充协议条款。二、原告质疑被告银川政府占有原告16%产权部分的合理性正当性经过。（一）2019年12月份时,北方温和房地产公司通知原告开始办理产权证。告知原告需根据政府常务会纪要规定,需以每平方米4985元价格回购政府享有的16%的产权。如在2019年12月31日之前向政府交纳回购款,则按回购金额的25%给予优惠。原告尽管无奈之下,向被告交纳了房屋16%的产权回购(金额为:63410.52元)。(二)后,原告通过自发展开的维权活动调查获知如下事实。该小区原本为国税局职工的自筹资金委托第三人代建的福利房。后来变为纯粹的商品房。其中政府土地没有让利，也没有出资。政府占16%也无有效文件支持。税务职工放弃购买的房屋可向社会出售。而原告即属于社会购房人。1.2011年11月9日,被告银川市人民政府下发100号文件。作出了决定同意将宗地编号为银地(协)字X号土地出让给银川市国家税务局,土地面积为2.66684公顷，土地用途为城镇住宅(共有产权限价商品房,限价3600元/㎡),土地出让年限城镇住宅70年,应缴纳土地出让金为3020.4万元。该宗地实施项目为共有产权限价商品房,国有共有产权为16%。2.2011年11月9日,被告银川市人民政府下发101号文件。作出了决定同意将宗地编号为银地(协)字X号土地出让给宁夏回族自治区国家税务局。土地面积分别为3.277836公顷,土地用途为城镇住宅(共有产权限价商品房,限价3600元/㎡),土地出让年限城镇住宅70年,应缴纳土地出让金分别为3713.32万元。该宗地实施项目为共有产权限价商品房,国有共有产权为16%。3.同日,即2011年11月9日,就上述事宜,银川市国土资源局与银川市国家税务局签订《国有建设用地使用权出让合同》。4.本案第三人北方温和房地产开发公司与银川市国税局签订《代建协议》后,后又另行与银川市国土资源管理局签订了《土地出让协议》,废止了银川市国土资源管理局原核发的属于机关用地性质土地出让证书。办理了属于纯粹商业开发建设用地性质的土地使用权证书。开发所涉土地出让金完全达到了正常的市场标准。开发项目商系纯粹的商品房开发性质。5.自此,两块宗地的编号也完全被改变。两块宗地的原编号分别为:银地(协)(2011X号,而两块宗地的后编号分别为:银国用(2012)第X号。由此,2011年11月9日,被告银川市人民政府下发100号文件。2011年11月9日,银川市人民政府下发101号文件,也不再具有任何效力。三、原告对被告银川市人民政府占有原告16%产权部分行为性质的认识。原告据上述事实有理由认为,被告银川市人民政府利用政府机关的身份作出占有原告16%产权的决定行为,没有任何法律依据。也无正当性依据。是严重不当的行为。是对原告合法权益的严重侵犯。第一、从原告与被告银川市人民政府角度而言:被告银川市人民政府原决定占有原告16%产权的行为原本是建立在原土地出让金价格给予优惠的前提下而做出的决定。后，随着开发商将土地出让金足额交纳,小区即变成了一般性商品房开发项目。在此前提下,被告银川市人民政府继续决定占有原告16%产权的行为无任何正当性合理性依据。第二、从本案第三人北方温和房地产开发公司与原告签订的《亲水花园项目销售合同》而言,《亲水花园项目销售合同》中约定由被告银川市人民政府占有原告16%产权,也同样属于无端侵犯原告合法利益的行为。1.《亲水花园项目销售合同》约定房屋总价款为436609元。原告已支付了房屋全面积的价款。原告应获得100%的房屋产权。2.既然合同约定被告银川市人民政府占有16%的产权，则本案第三人北方温和房地产公司当时就不应向原告收取16%产权部分的购房款。3.既然本案第三人北方温和房地产公司向原告收取了属于被告银川市人民政府的16%产权部分的购房款,则本案第三人北方温和房地产公司自身即负有向被告银川市政府补交其收取16%部分的义务。被告银川市政府就不应向原告索要16%部分的产权回购款。如果房屋的属性是“共有产权限价房”这是房屋的重要内容,本案第三人北方温和房地产公司出具的合同条款就应该围绕这个主要内容进行制订,应当在合同中清楚地给予明示。需要进一步说明的是,原告与本案第三人北方温和房地产公司之间签订的《亲水花园项目销售合同》第24条约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准”。事实后果是,原告既然已支付了全部房屋价款,需另行再按五年后的市场评估价支付16%的价款才能获得房屋产权,这明显属于加重了买受人责任行为。合同补充条款为合同以外主体被告银川市人民政府设定的权利内容无疑依法应属于无效条款。第三、本案被告银川市人民政府决定占有并收取原告16%的房屋面积价款行为属于无端加重了原告作为买受人负担行为。1.实际上,所谓的每平方米4200元房屋的价格,再加上需要以每平方米4985元价格回购所谓的被告银川市人民政府16%的产权部分，原告实际购买所涉房屋价格平均达到了每平方米4600元的价格程度,实际上超过了同一时期同一地段纯粹商品房的价格。2.且按此计算下来,政府16%部分的产权面积部分实际价格达到了每平方米约9200元左右的价格(每平方米4200元需另加每平方米4980元)。上述事实表明,被告银川市人民政府占有本属于原告合法享有的产权面积的16%部分面积产权,无疑属于严重违法侵占原告合法财产权益的不当行为。被告银川市人民政府及被告银川市税务局作为一级行政机关利用特定的政府权力,在行使房地产建设项目审批权过程中无端占有公民的财产份额。严重侵犯了社会公众的合法权益。《合同法》第52条规定:有下列情形之一的,合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益；(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益。被告银川市人民政府与本案第三人相互串通,损害原告的合法利益的上述行为属于依法应认定为无效行为。据此,原告根据上述事实,提出上述诉讼主张,请求法院本着维护社会公众合法利益的原则,对原告的诉讼主张依法予以支持。本院经审查认为，姚玉英与宁夏北方温和房地产开发集团有限公司签订的《亲水花园项目销售合同》第二十三条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决或提请相关行政部门调解；协商、调解不成的，提交银川仲裁委员会仲裁。”该仲裁条款约定有效，故本案不属于本院受案范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十三条、第一百二十四条第二项、第三项规定，裁定如下：对起诉人姚玉英的起诉，本院不予受理。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，上诉于银川市中级人民法院。审判员 刘根祥 二〇二〇年七月十日书记员 白 洋