贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初2600号原告：龙亚雄，男，1969年4月12日生，汉族，住贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：向发强，贵州省贵阳市白云区白云法律服务所法律工作者，执业证号：32401131100402。被告：贵州白云朝晖房地产开发有限公司,住所地：贵阳市白云区金园路**。统一社会信用代码：91520113709684323B。法定代表人：邵啟强，职务：该公司董事长。委托诉讼代理人：吴小兰，系贵州商同律师事务所律师，执业证号：15201198911245425。委托诉讼代理人：徐伟铭，系贵州商同律师事务实习律师，实习证号：2301190511356。原告龙亚雄诉被告贵州白云朝晖房地产开发有限公司（以下简称朝晖房开）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案，在审理中被告朝晖房开向本院提起反诉。经审查，因本诉原告主张的是门面，反诉原告主张的是住房，反诉标的与本诉诉讼标的不同，不符合民事诉讼法反诉的标准，故对被告的反诉申请不予受理，并当庭告知被告可另行起诉，被告表示知悉。本案现依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙亚雄的委托诉讼代理人向发强，被告朝晖房开的委托诉讼代理人吴小兰、徐伟铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙亚雄向本院提出诉讼请求：1、请依法判决被告赔偿原告经济损失暂计:1万元(具体金额以评估鉴定结果为准）；2、本案诉讼费、鉴定费、保全费、保函费等费用由告承担。事实和理由：2009年12月8日，原、被告签订《房屋拆迁合同》,约定被告以“位于育才路朝晖星城安置楼N栋,建筑面积147.284平方米住房及位于育才路朝晖星城N栋靠医院,建筑面积159.401平方米的门面与原告进行产权调换。”原告应在2009年12月30日前搬迁完毕,建设期间由原告自行周转过渡，过渡期为18个月,被告按季度每月支付原告临时安置补助费1901元。故被告的交房时间应为2011年6月,但直到2020年年初被告才通知原告收房,原告收房后发现被告未经原告同意改变门面设计规划,同时交付的门面面积与《房屋拆迁合同》约定的面积相差四十平米,原告为此多次与被告交涉均无果，故原告起诉至法院。被告朝晖房开对本诉辩称，1、答辩人按照主管部门要求对建筑工程的规划设计进行调整，符合法律法规规定，答辩人并不违约。原告（被拆迁人、乙方）与答辩人（拆迁人、甲方）于2009年12月8日签订《房屋拆迁合同》，合同第二条约定拆迁原告的住宅和商业门面后，答辩人以其位于贵阳市白云区住房以及靠医院的门面与原告进行产权调换。双方签订合同时确定面积的依据为2009年11月七冶工程勘察设计有限责任公司的《朝晖星城Ｎ栋建筑工程方案图设计》，合同第六条约定安置原告为一层门面轴线（2-11）至（2-15）轴交（2-Ｕ）至（2-Ｆ）1间，住宅位置为一层楼上轴线（2-7）至（2-15）交（2-Ｕ）至（2-Ｍ），安置原告的门面建筑面积为88㎡，住宅的建筑面积为81.24㎡。2013年报规划主管部门审核时，由于2009年11月七冶工程勘察设计有限责任公司的《朝晖星城Ｎ栋建筑工程方案图设计》的规划设计与2004年2月13日贵阳市白云区城乡规划管理局审核通过的《朝晖星城总体规划》不符，因此按照主管部门要求对Ｎ栋进行重新规划设计并于2013年7月提交审核，2013年11月答辩人取得贵阳市城乡规划局白云分局、贵阳市白云区住房和城乡建设局、贵阳市公安消防支队白云区大队等主管部门对重新规划设计的《朝晖星城Ｎ栋单体报规方案图》的审核同意。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条、《贵阳市城市规划管理条例》第二十四条以及《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十七条之规定，产权调换房屋必须符合国家规定的设计规范和质量安全标准，工程建设的规划设计必须取得城乡规划主管部门的许可方可建设，对不符合的规划设计方案，应当按城乡规划主管部门的要求进行整改。因此，答辩人按照城乡规划主管部门要求对建筑工程的规划设计进行调整，符合法律法规规定，答辩人并不违约。2、产权调换房屋面积以最后产权测绘部门测量为准，面积存在差异的，双方应按照合同约定互补面积差额。根据《房屋拆迁合同》第二条约定，产权调换房屋面积以最后有资质的产权测绘部门测量为准，因此，朝晖星城Ｎ栋按照调整后的规划设计建成完工后，深圳市勘察研究院有限公司对房屋面积进行了测绘，根据深圳市勘察研究院有限公司于2015年12月09日出具的关于朝晖星城Ｎ栋《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，用于安置原告的门面负一层177号建筑面积为49.62㎡，用于安置原告的一层3-1-2住宅的建筑面积为99.45㎡，较《房屋拆迁合同》签订时约定的面积，安置原告的门面建筑面积减少38.38㎡，住宅的建筑面积超出18.21㎡。《房屋拆迁合同》第二条第2款就安置原告的房屋超出或不足面积部分的补差进行了明确约定。住房超出或不足面积5㎡以内的，甲乙双方互不补差，超出5㎡以外，甲乙双方按照2380元／㎡互补超出或不足以外的部分面积；门面超出或不足面积1㎡以内的，甲乙双方互不补差，超出1㎡以外，甲乙双方按照4000元／㎡互补超出或不足以外的部分面积。因此，答辩人与原告多次协商，应按照合同约定双方互补面积差额，即住宅面积差额部分原告应向答辩人支付差额款项43339.8元（2380×18.21），门面面积差额部分答辩人向原告支付差额款项153529元（4000×38.38），答辩人与原告多次沟通应按照协议履行互补面积差额，但原告一直不予同意。综上所述，答辩人根据主管部门要求对规划设计方案进行调整符合法律法规规定，按城乡规划主管部门审批通过的规划设计方案建成的房屋面积与合同签订时约定面积存在差异，答辩人并不违约，且合同已明确约定房屋面积以最后产权测绘部门测量结果为准。对存在面积差异的，答辩人要求双方应按照合同约定标准互补差额于法有据，为此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2009年12月8日，甲方朝晖房开与乙方龙亚雄、陈本春签订《房屋拆迁合同》，合同第二条约定：甲方用育才路朝晖星城安置楼N栋住房,建筑面积147.284㎡、育才路朝晖星城N栋靠医院门面,建筑面积159.401㎡，与乙方进行产权调换。安置房屋应符合国家规定的质量标准，面积以最后有资质的产权测绘部门测量为准。甲方安置乙方的房屋超出或不足面积部分补差约定：（1）住房：超出或不足面积5㎡以内，甲乙双方互不补偿；超出或不足面积5㎡以外，甲乙双方按2380元/㎡互补超出或不足以外的部分面积；（2）门面：超出或不足面积1㎡以内，甲乙双方互不补偿；超出或不足面积1㎡以外，甲乙双方按4000元/㎡互补超出或不足以外的部分面积；合同第六条约定安置原告门面为一层轴线（2-11）至（2-15）轴交（2-U）至（2-F）1间，住宅位置为一层楼上轴线（2-7）至（2-15）交（2-U）至（2-M），并未明确具体面积。被告称依据2009年11月七冶工程勘察设计有限责任公司的《朝晖星城N栋建筑工程方案图设计》，安置原告的门面建筑面积为88㎡，2013年报规划主管部门审核时，由于2009年11月七冶工程勘察设计有限责任公司的《朝晖星城N栋建筑工程方案图设计》的规划设计与2004年2月13日贵阳市白云区城乡规划管理局审核通过的《朝晖星城总体规划》不符，因此按照主管部门要求对N栋进行重新规划设计，并于2013年7月提交审核，2013年11月被告取得贵阳市城乡规划局白云分局、贵阳市白云区住房和城乡建设局、贵阳市公安消防支队白云区大队等主管部门对重新规划设计的《朝晖星城N栋单体报规方案图》的审核同意，现根据深圳市勘察研究院有限公司于2015年12月9日出具的关于朝晖星城N栋《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，用于安置原告的门面负一层177号建筑面积为49.62㎡，较《房屋拆迁合同》签订时约定的面积，安置原告的门面建筑面积减少38.38㎡。原告认可看图可以得出面积是88㎡，但需要加上外墙进行计算，实际应为90.594㎡。另原告在庭审过程中，撤回鉴定申请，并变更诉讼请求为参照商品房买卖合同要求对面积差进行双倍支付，金额为307040元，被告对此不予认可，坚持按合同约定的单价4000元/㎡进行计算补偿。原、被告对面积差异及赔偿标准等发生争议，故原告以前述理由诉至法院，诉请如前。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《房屋拆迁合同》、七冶工程勘查设计有限公司2009年11月份出具的关于本案涉案安置房的设计图，被告提交的《房屋拆迁合同》、《朝晖星城N栋建筑工程方案图设计》、《朝晖星城总体规划》、《朝晖星城N栋单体报规方案图》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋拆迁合同》意思表示真实，未违反法律、法规强制性规定，属有效合同，当事人各方应依约履行。本案的争议焦点为拆迁安置补偿门面面积差是多少及面积差补偿单价的计算标准问题。关于面积差，根据原、被告的陈述及被告提交的证据，原、被告认可安置原告的门面建筑面积应为88㎡，实为49.62㎡，减少38.38㎡，本院予以确认。关于面积差补偿单价的计算标准问题，涉案合同虽约定超出或不足面积1㎡以内，甲乙双方互不补偿；超出或不足面积1㎡以外，甲乙双方按4000元/㎡互补超出或不足以外的部分面积，但该合同签订时间是2009年，被告实际交房时间是2020年，原告虽可以主张超期过渡费，但超期过渡费补偿的是被告延期交房给原告造成的损失，并非房屋面积减少的损失，两者不能相提并论，现按合同约定计算门面补偿价格有失公平。原告系被拆迁安置人，在涉案合同签订、履行过程中，原告处于被动地位，对被告实际交付的涉案安置门面面积多少不能控制，不能更换，也无过错，被告虽主观上并无少交付房屋面积的意思表示，但的确因此让原告权益受损，有必要补偿被告。另涉案门面虽为拆迁安置房，但当事人双方之间的法律关系实为以房换房的有偿合同，对该合同履行过程中，实际交付的房屋面积与合同约定的面积不符时应如何处理，现行法律没有直接规定，但依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依据其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”之规定可知，涉案争议应参照买卖合同的有关规定处理，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系依据《中华人民共和国合同法》对买卖合同法律适用的阐释，故涉案争议可参照适用该解释第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之规定，且涉案合同虽为房屋拆迁安置合同，但涉案合同签订主体与商品房买卖合同签订主体均为平等的民事主体，且一方合同主体均为房地产开发企业；涉案合同须交付的标的物与商品房买卖合同须交付的标的物均涉及房屋；涉案合同与商品房买卖合同均属对价有偿合同。也即，涉案合同与商品房买卖合同属性质最相接近之合同。依据“相类似之案件，应为相同之处理”之法理，自应参照上述司法解释中的相关规定予以处理。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定并结合《房屋拆迁合同》的约定，对面积差1㎡以内，被告不予补偿，1㎡以外的37.38㎡，本院判决被告补偿原告37.38㎡×4000元/㎡×2=299040元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州白云朝晖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告龙亚雄支付门面差价299040元;二、驳回原告龙亚雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5785元（已减半，原告已预交25元），由被告贵州白云朝晖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年七月十四日法官助理陈美姣书记员陈明杨