西安市鄠邑区人民法院   执行裁定书     (2020)陕0118执异21号   案外人：许兰香，女，1974年1月7日生，汉族，居民，住西安市鄠邑区，身份证号码：362XXXXXXXXXXXXXXX。   申请执行人：杨建堂，男，1957年9月3日生，汉族，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   被执行人：陕西鼎瑞置业有限公司。住所地：西安市XX区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX002L。   法定代表人：韩鹏飞，该公司执行董事。   被执行人：韩建璋，男，1960年10月29日生，汉族，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   被执行人：西安京畿黄酒有限公司。住所地：西安市鄠邑区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX1T92。   法定代表人：韩建璋，该公司经理。   本院在执行杨建堂与陕西鼎瑞置业有限公司（以下简称鼎瑞置业公司）、韩建璋、西安京畿黄酒有限公司（以下简称京畿黄酒公司）诉讼财产保全一案中，案外人许兰香向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   案外人许兰香称，我与鼎瑞置业公司于2018年3月21日依法签订了《商品房买卖合同》，并给付鼎瑞公司购房款23.2万元，已将该款于2018年3月26日打入鼎瑞置业公司账户。2019年6月4日，因申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案，法院作出（2019）陕0118民初3391号之一民事裁定，将我购买并居住的位于西安市鄠邑区XX街道XX路XX段XX乡XX广场XX号楼XX层XX号房屋进行了查封，期限为三年，对此我认为侵害了我的合法权益，现依据民事诉讼法第227条的规定依法提出执行异议，请法院依法公正审查，解除对该房屋的查封。   申请执行人杨建堂称，许兰香的异议申请，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定的法定情形，应依法驳回许兰香的异议申请，理由如下：1、许兰香于2018年3月21日签订的《商品房买卖合同》是不真实的，具体体现在：该合同约定付款方式为买受人于合同签订之日一次性付清。许兰香亦诉称她于2018年3月26日将房款23.2万元打入鼎瑞置业公司账户。但其提供的中国银行转账记录显示，其给鼎瑞置业公司于2018年3月15日转账1万元、3月21日转账22.2万元。提供的户县农商银行缴款单又显示，其给鼎瑞置业公司缴款23万元。付款方式、付款时间、付款总金额均存在矛盾。由此可见，该房屋买卖过程漏洞百出且自相矛盾，其所签合同及交易是不真实的，不能成立。2、许兰香虽在形式上签订了《商品房买卖合同》，但并未在该房屋中居住。3、2019年6月4日，该房屋就被依法查封，而许兰香却在2020年7月14日才提出异议，且鼎瑞置业公司房产在2019年6月4日前完全可以办理网签手续，但许兰香与鼎瑞置业公司却未办理网签备案手续，这不符合常理也不合法。4、法院对鼎瑞置业公司的房产进行查封是符合法律规定的，案外人许兰香提出的执行异议不成立。   本院查明，本院在审理杨建堂与鼎瑞置业公司、韩建璋、京畿黄酒公司借款合同纠纷一案中，经杨建堂申请，本院于2019年6月4日作出（2019）陕0118民初3391号之一民事裁定书，裁定：对被申请人陕西鼎瑞置业有限公司所有的位于西安市XX区XX街道XX路XX广场X号楼XX层11302、11303、11304、11305、11306、11309、11310、11311、11313、11314、11315、11317，XX号楼XX层11407、11409、11411、11412、11413、11414、11415、11416、11417、11418，XX号楼XX层11509、11510、11511、11512、11513、11514、11515，XX号楼XX层11601、11602、11603、11604、11605、11606、11607、11608，XX号楼XX层10109房产予以查封，期限为三年。并于2019年6月5日向西安市鄠邑区房地产管理所发出（2019）陕0118执保55号之一协助执行通知书，要求其协助本院对上述房产进行查封。案外人许兰香对所查封的一号楼13层11315号房屋主张实体权利，向本院提出排除执行异议。   另查明，2018年3月21日，案外人许兰香作为买受人、陕西鼎瑞置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，该合同约定：买受人所购商品房系位于户县XX镇XX路XX段XX乡XX广场XX幢XX单元XX层XX号房，该房屋单价为人民币5296.8元/㎡，建筑面积为43.8平方米，房屋总价为贰拾叁万贰千元整。双方约定付款方式为，买受人于签订《商品房买卖合同》之日付清总房款贰拾叁万贰千元整（￥232000）。该合同还约定：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当签署房屋交接单。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内由出卖人向房管所申请登记备案。中国银行刷卡支付凭证及许兰香借记卡账户历史明细清单显示：2018年3月15日，许兰香通过POS交易消费的方式向陕西鼎瑞置业有限公司支付10000元；2018年3月21日，许兰香通过POS交易消费的方式向陕西鼎瑞置业有限公司支付222000元。2018年3月15日，鼎瑞置业公司出具的收款收据载明：客户名称为许兰香，项目为XX乡XX广场XX公寓，金额10000元。2018年3月21日，鼎瑞置业公司出具的收款收据载明：客户名称为许兰香，项目为XX乡XX广场XX公寓，金额222000元，注房款已交齐。2018年10月15日，鼎瑞置业公司出具的XX乡XX广场”业主服务移交单载明：业主许兰香房号（11315）1单元13楼1315室购房手续齐全，无拖欠费用/资料等，现办理交房手续、领钥匙，望物业部门予以接洽。2018年11月14日，许兰香与西安翰麟物业管理有限公司签署《装饰装修合同》，约定：甲方即西安翰麟物业管理有限公司负责装修方案的审核及现场管理，乙方（业主）即许兰香应遵守有关装饰装修的规定。2018年11月14日，西安翰麟物业管理有限公司出具收款收据载明：客户名称为许兰香，项目为装修押金，金额2000元，备注收电梯上料87元、电费100元。   以上事实，有民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、商品房买卖合同、中国银行刷卡支付凭证、许兰香借记卡账户历史明细清单、收款收据、XX乡XX广场”业主服务移交单、装饰装修合同等在卷佐证。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人许兰香在本院对案涉房屋查封前已与被执行人鼎瑞置业公司签订了商品房买卖合同，合同签订当日即付清了全部购房款，并已实际占有了该房屋，虽尚未办理产权过户手续，非因案外人自身的原因，是由于鼎瑞置业公司未及时办理商品房买卖合同登记备案手续导致，故案外人所提异议符合上述法律规定，其对案涉房屋享有排除执行的权利。   申请执行人辩称，案外人所提供的证据材料中，其中农商银行缴款单与银行转账记录所显示的内容不符，从而认为案外人与被执行人签订的合同不真实。经查，许兰香依据《商品房买卖合同》约定，向鼎瑞置业公司支付了全部房款，并提供了收款收据及银行刷卡支付凭证、银行账户明细清单等予以证明。对于农商银行缴款单与银行转账记录显示内容不符的情况及农商银行缴款单的来源，案外人在案件审查中亦作出合理解释，申请执行人对此表示不予认可，但未提交反证。综上，案外人许兰香的异议理由成立，本院依法应予支持。   依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：   中止对位于西安市鄠邑区XX街道XX路XX段XX乡XX广场XX号楼XX层XX号房屋的执行。   如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。       审 判 长 白亚情   审 判 员 白纯                              审 判 员 刘海青                            二〇二〇年七月二十六日     书 记 员 千碧洲        1