河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初1025号原告：王宏军，男，汉族，1967年12月8日生。委托诉讼代理人:潘胜超、张浩（实习），河南潘胜超律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告：开封宏达置业有限公司。统一社会信用代码：914102006716545583。住所地：开封市宏达紫云台小区西侧**。法定代表人：翟红生，任该公司经理。委托诉讼代理人:曹延河，河南瀛开律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告王宏军与被告开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王宏军的委托诉讼代理人潘胜超、张浩，被告宏达公司委托诉讼代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宏军向本院提出如下诉讼请求：1、要求人民法院依法判决被告支付因迟延办理房地产证的违约金3119.88元；2、要求依法判令被告退还多收原告房款12388.65元；1项2项相加后被告退还原告剩余房款15508.53元；3、判令被告将已办好原告的房地产权证（分割证）交付给原告所有并协助办理房屋过户手续（如被告在收到房款时向原告开具购房发票或者收据，及出具办理过户手续时所需相关证明）；4、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。原告购买了由被告开发的位于开封市*****房屋一套，建筑面积115.34平方米，房屋单价5409.89元，合同签订后原告于2011年3月27日交齐了房款总价款623977元，于2011年4月26日交齐了产权登记契税，同时双方商品房买卖合同第十五条规定，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期一年的，××不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金。但事实上该房屋从交付至今已有近五年的时间了，目前涉案房屋的测量面积为113.05平方米、原合同面积为115.34平方米，双方相差-2.29平方米，按照合同价款5409.89元/平方米计算，现被告应退还原告房屋面积差价12388.65元，加上被告应承担违约金3119.88元，被告应退还原告房款15508.53元。现被告已将原告涉案房屋的房地产权证（分割证）办好，却迟迟不予交付原告所有并且拒不退还多收原告的房款，严重侵犯了原告的合法权益。综上，由于被告的违约，故提起诉讼。被告辩称，1、原告诉求违约金超过诉讼时效，原告从未向被告主张过逾期办证的违约金，根据现行民法规定，原告的诉求支付违约金已经超出法律保护期限，请法院驳回。在2015年被告已书面通知原告补交购房款办理分割证移交手续，至原告提起诉讼在此期间从未主张过逾期办证违约金。2、因涉案房屋存在原告银行按揭贷款方式支付房款，被告公司需要配合银行办理他项权证登记，所以被告不能将分割证交付给原告；3、关于退取房屋差价款的诉求已超过诉讼时效，分割证在2014年办理完毕后，即在2015年初通知原告前来办理相关手续，截止到原告起诉这期间原告从未主张过房屋差价款，该诉求超过法律保护时间。经审理查明，2011年3月27日原告王宏军（××）与被告宏达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于开封市*****房的房产。合同第三条约定，该商品房阳台为非封闭式，建筑面积共115.34平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方5409.89元，总金额为623977元整。第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付××。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金，但因××原因造成产权证无法办理的，责任由××承担。合同签订后，原告按约定支付了被告购房款623977元，被告宏达公司于2011年3月27日向原告出具了购房发票。2011年4月26日，原告按房地产权属转移面积115.34平方米，房款623977元缴纳了涉案房产的契税。2013年5月，原、被告双方办理了交房手续。另查明，2014年9月1日，开封市房地产交易中心受理了被告申请，对涉案房产颁发房地产权证，*****房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第**，建筑面积为113.05平方米。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、不动产登记信息记载表、发票、契税完税证、庭审笔录等证据予以证明。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于迟延办证违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原、被告双方于2013年5月完成房屋交付手续，被告应于交房后的180个工作日内即2014年2月前将办理权属登记资料报登记机关备案。本案中，被告宏达公司于2014年9月份才取得办理涉案房屋产权证书（分割证），显然，被告未能在约定时间内办理出涉案房屋产权证书，已违约。关于诉讼时效问题，因本案是系列案中的个案，该小区业主已通过不同方式向被告主张权利，故被告关于诉讼时效的辩称理由，本院不予采信。因此，原告要求被告支付迟延办理房产证违约金3119.88元（即已付的房屋总价款×0.5%）的诉求，本院予以支持。根据合同第五条的约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补，故原告要求被告退还多收取的房屋款12388.65元[（115.34平方米-113.05平方米）*5409.89元/平方米]本院予以支持。关于原告要求被告交付房屋房地产权证（分割证）的请求，本院认为，原告已按照合同约定履行完毕全部义务，被告应当将涉案房屋房地产权证（分割证）交付原告。关于原告要求被告开具购房发票的请求，本院认为，依据国家管理发票的相关法律规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。虽然双方在买卖合同中并未对此作出明确约定，但据实开具发票作为交易习惯以及国家管理发票的相关规定，既是被告的法定的义务，亦是双方履行合同的附随义务。故原告要求被告开具发票，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国发票管理办法》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司给付原告王宏军迟延办理房产证违约金3119.88元；二、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司退还原告王宏军多交的房款12388.65元，同时，被告开封宏达置业有限公司向原告王宏军开具相应的发票；三、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司将房地产权证（分割证号为汴房房地产权证第**）付给原告王宏军；四、驳回原告王宏军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，减半收取为93.50元，由被告开封宏达置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  丁金环二〇二〇年七月十日法官助理马俊利书记员魏葆华