四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终738号 上诉人（原审被告）：四川暨阳置业有限公司，住所地四川省德阳市区。 法定代表人：严世国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈科，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张敏，男，1971年6月11日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被上诉人（原审原告）：阳建碧，女，1973年4月4日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：付祥斌，四川乾盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁晓敏，四川乾盾律师事务所律师。 上诉人四川暨阳置业有限公司（以下简称“暨阳公司”）因与被上诉人张敏、阳建碧商品房预售合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初4677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 暨阳公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回张敏、阳建碧的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费均由张敏、阳建碧承担。事实和理由：一、案涉小区系小二楼改造工程，拆迁工期跨度长，因不可抗力导致合同迟延履行，应免除出卖人迟延交房的违约责任；二、一审判决认定的违约金金额过高，迟延交房并未给买受人造成实际损失，且买受人因房价持续上涨而获利，应当按日万分之一的标准调低违约金金额。 张敏、阳建碧辩称：一、双方约定的交房时间为2017年3月，但暨阳公司主张的不可抗力事由发生在2018年，其主张的事由不构成不可抗力，且未提交相应证据，故不应支持；二、暨阳公司一审中未请求调整违约金，其主张按日万分之一的标准计算违约金与约定不符。 张敏、阳建碧向一审法院提出的诉讼请求：一、判令暨阳公司支付逾期交房违约金30593.56元；二、本案诉讼费由暨阳公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月29日，张敏、阳建碧（买受人）与暨阳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1.买受人购买“亲亲里”项目1幢第7层1-7-4号房屋，总价款219466元；2.第十一条交付条件：出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房应当符合下列1、2、4项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；3.第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在九十日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金；4.第十五条交接手续：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或为满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。5.因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。张敏、阳建碧已经向暨阳公司付清房款。 2018年8月21日，暨阳公司向成都市绿都物业管理有限公司德阳分公司出具《交房通知单》，载明：业主张敏、阳建碧购买的《亲亲里》项目1栋1单元7-4号已委托我公司办理分户产权证事宜，购房款已结清，符合交房条件，请在你办理完毕物业管理相关手续后，予以交房。 2019年1月3日，德阳市城市管理行政执法局向暨阳公司发出《行政执法询问调查通知书》，载明：你单位涉嫌将未组织竣工验收的商品房擅自交付使用的行为，涉嫌违反了《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，为查明案情，请你单位负责人于2019年1月9日9时30分到德阳市城市管理行政执法局接受相关事宜的调查。 2019年2月26日，张敏、阳建碧向成都市绿都物业管理有限公司交纳垃圾清运费、物业管理费共计1513.67元。 庭审中，暨阳公司代理人陈述,案涉工程消防验收的时间为2019年1月31日。由于暨阳公司逾期交房，张敏、阳建碧遂向法院提起诉讼。 一审法院认为，暨阳公司与张敏、阳建碧之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行权利、义务。现张敏、阳建碧以暨阳公司逾期交房为由主张违约金，暨阳公司辩称因环保治理和人为阻挠等因素导致逾期交房的时间应予扣除。一审法院认为，双方在合同中仅约定因不可抗力的影响，暨阳公司方能部分或全部免除责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款之规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，暨阳公司未提交证据证明政府部门向其直接发出了停工指令，且暨阳公司建房本应符合相关环保规范。暨阳公司虽称存在人为阻挠施工的情形，但并未举证证明，且该理由并非双方约定可以免除暨阳公司违约责任的情形。故对暨阳公司的上述辩称理由，不予采纳。张敏、阳建碧认为暨阳公司未按约定的条件向其交付房屋，违约金应自2017年3月31日起计算至实际交房之日止，共计697天，由于双方均未举证证明张敏、阳建碧实际接收房屋的时间，且暨阳公司对张敏、阳建碧自认的收房时间并无异议，经一审法院核算，逾期交房的天数应为697天。为此，依据《商品房买卖合同》第十三条“逾期超过九十日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”之约定，暨阳公司应向张敏、阳建碧支付违约金30593.56元（219466元×0.0002／天×697天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决：暨阳公司于本判决生效之日起十日内支付张敏、阳建碧违约金30593.56元。本案减半征收案件受理费282元，由暨阳公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：一、暨阳公司逾期交房是否是不可抗力造成的；二、双方约定逾期交房违约金是否过高。 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，暨阳公司主张因国家环境治理和人为阻挠等因素导致迟延交房，应免除其逾期交房的责任。本院认为，一、国家环境治理等系列措施系政府部门针对违反环境保护法律法规的行为进行的查处行为，系合法履行其行政职能的行为，暨阳公司也无其他证据证明政府部门向暨阳公司发出了停工指令。二、暨阳公司主张案涉小区系小二楼改造工程，修建期间存在人为阻挠施工的情形，但并未举证证明，且该理由并非双方约定的可以免除暨阳公司违约责任的情形。因此，对暨阳公司的上述主张，不予支持。 关于争议焦点二，案涉《商品房买卖合同》约定的交房时间为2017年3月31日前，依据现有证据查明的事实，暨阳公司逾期交房系事实，依据该合同的约定，暨阳公司应按日向张敏、阳建碧支付已付购房款万分之二的违约金。暨阳公司辩称违约金计算金标准过高，但未提交相应的证据予以证明，且该合同系暨阳公司提供的格式合同，对买卖双方逾期付款、交房均约定了相同比率的违约金计算标准，双方权利义务责任并非不对等，因此，对暨阳公司的该项主张，不予支持。所谓损益相抵，是指受害人基于损失发生的同一原因而获得利益时，应在其所得的损害赔偿额中，扣除相应所获得的利益。房价的涨迭受市场因素影响，与暨阳公司的违约行为并无因果关系，故暨阳公司不能以此为由，扣减违约金。 综上，暨阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费282元，由四川暨阳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邵    敏 审 判 员 青  加  彬 审 判 员 毛  文  婷 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 廖  雪  丽 书 记 员 廖雪丽（代） 书 记 员 邱    婷