江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5020号上诉人（原审原告）：吴勤龙，男，1965年1月7日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人（原审原告）：吴勤妹，女，1964年8月1日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：陈仁勇，江苏苏州湾律师事务所律师，共同代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：吴江明乐房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320509731743713G，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖镇莘塔东枫村。法定代表人：马朝晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹涛，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁琦，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：吴江明瀚物业管理有限公司，统一社会信用代码91320509687819708R，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖镇芦墟城司路**。法定代表人：胡贤生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周雄，上海市嘉诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萍，上海市嘉诚律师事务所律师。上诉人吴勤龙、吴勤妹因与被上诉人吴江明乐房地产开发有限公司（以下简称明乐公司）、吴江明瀚物业管理有限公司（以下简称明瀚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，现已审理终结。吴勤龙、吴勤妹上诉请求：撤销一审判决，依法改判明乐公司向吴勤龙、吴勤妹支付逾期交房违约金（以5650000元为基数，自2019年8月1日起至实际交付涉案房屋钥匙之日止，按照每日万分之五计算），一、二审案件受理费由明乐公司、明瀚公司承担。事实和理由：1.涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方知晓并接受合同条款。涉案合同明确约定了明乐公司应承担的违约责任，该约定未超过同类生效判决或相关司法解释确定的上限。2.涉案合同由明乐公司提供，吴勤龙、吴勤妹作为买房人不具有修改权限。明乐公司采用格式条款订立涉案合同，且明乐公司作为专业的房地产开发、销售企业在本次交易中占据绝对优势地位，对于合同条款的确定和理解远超普通购房人。明乐公司作为提供格式条款的一方应是遵循公平原则，充分考虑了当事人之间的权利和义务而确定了合同内容。3.从双方签订的合同目的来看，双方之间关于逾期交房违约金的约定更具惩罚性。买房之于我国普通民众无疑是一件大事，加之房屋这一特殊商品价格甚巨，合同能否顺利履行，开发商能否如期交付房屋对于普通购房人来说最为重要。涉案合同所约定的逾期交房违约金正是对违约开发商的惩罚，促使其履行合同义务。4.《最高人民法院公报》2016年第11期（总第241期）周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案中，审理法院将逾期交房违约金认定为惩罚性违约金。与吴勤龙、吴勤妹同小区的业主因基本完全相同的事由和情节在吴勤龙、吴勤妹之前向一审提起诉讼，一审判决违约金计算标准按合同约定计算。明乐公司书面辩称，服从一审判决。1.商品房买卖合同项下约定的日万分之五的违约金过分高于吴勤龙、吴勤妹的实际损失，故该违约金标准应该调低。2.明乐公司不存在故意违约行为，明瀚公司造成明乐公司逾期交房。明乐公司始终积极处理与明瀚公司之间的纠纷，尽最大努力保障及履行对吴勤龙、吴勤妹商品房买卖合同项下的义务。明瀚公司书面辩称，1.一审关于明乐公司与明瀚公司之间的物业服务合同关系同吴勤龙、吴勤妹与明乐公司之间的商品房买卖合同关系并非同一法律关系的认定准确，明瀚公司对吴勤龙、吴勤妹不负任何合同义务。2.明乐公司长期拖欠物业管理费用，已严重侵犯明瀚公司的合法权益。明乐公司瞒着明瀚公司与吴勤龙、吴勤妹订立房屋买卖合同，主观过错明显，也是引发本案讼争的唯一原因。3.吴勤龙、吴勤妹与明乐公司的房屋买卖合同如何约定与明瀚公司无关，明乐公司明知且应当预见相关法律后果。吴勤龙、吴勤妹向一审法院起诉请求：1.明乐公司向吴勤龙、吴勤妹承担延期交房违约金暂计420925元(以5650000元为基数按每日万分之五自2019年7月31日起计算至实际交付房屋之日止)；2.明乐公司承担本案诉讼费用。一审审理过程中，吴勤龙、吴勤妹增加一项诉请请求，要求明乐公司办理相关房屋交接手续并将交付房屋钥匙，另变更诉请1中延期交房违约金的起算时间为2019年8月1日。一审法院认定事实：2012年1月20日，吴江市住房和城乡建设局向明乐公司出具《吴江市商品房交付使用通知书》，编号为2012第0007号，载明：根据《苏州市商品房住宅交付使用管理办法》（苏州市人民政府令第94号）、苏州市《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》[苏建开（2009）6号]、吴江市《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》[吴建开（2009）98号]，你公司开发建设的明丰环湖花园47-49#、66#、71#、79#、83#、9-12#、15-19#、21-23#、25#、50#、51#、68-70#、72#、73#、80-82#、85-87#（汾湖镇城司路666#）商品房工程建筑面积14992.38平方米已通过商品房交付使用备案。2019年4月2日，明乐公司作为出卖人，吴勤龙、吴勤妹作为买受人，双方签订《苏州市商品房买卖合同》一份，编号为：苏房商吴江合同201904010012，约定吴勤龙、吴勤妹购买明乐公司开发的位于苏州市吴江区的商品房；第二条约定建筑面积共378.33平方米；第四条约定该商品房的总价款暂定为5650000元；第五条约定买受人选择分期付款方式；第十六条约定该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》；第十七条约定出卖人定于2019年7月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外；第十八条约定出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接；验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件；该商品房交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件；第二十条约定出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：1.逾期在30日之内，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起3日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；第二十三条约定按照国家、省、市有关前期物业服务规定，出卖人已于2009年5月12日经市住房和城乡建设局核准采用协议方式选聘明瀚公司，对本房屋所在地的物业管理区域进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理委托合同》。吴勤龙、吴勤妹按约向明乐公司支付了购房款5650000元，明乐公司于2019年5月17日向吴勤龙、吴勤妹开具金额为5650000元的江苏增值税普通发票。吴勤龙、吴勤妹提供了1份接处警工作登记表，报警人为姚小红，系因于2019年9月23日在汾湖明环湖花园中南门，吴勤龙、姚立忠因无法办理入户手续，物业不让进小区而报警。庭审中，明乐公司、明瀚公司一致确认涉案房屋钥匙在明瀚公司处，因明乐公司与明瀚公司就房屋空置期间的物业管理费存在争议，故明瀚公司拒绝向吴勤龙、吴勤妹交付涉案房屋钥匙。明乐公司提供了《房屋交接书》一份，甲方为明乐公司，乙方为吴勤龙、吴勤妹，载明:1.双方对案涉房屋进行交接，乙方于2019年4月2日签定的商品房买卖合同，房屋实测建筑面积为394.48平方米，该房屋总房价款为5650000元。2.甲方于2019年5月20日交付给乙方的房屋。3.该房屋的总房价款为人民币5650000元。甲方已开具发票给乙方，同时将房屋交接给乙方。该交接书右上角处有手写内容“确认收到72幢入户通知书吴勤龙”。吴勤龙、吴勤妹对该交接书真实性予以认可，但称当时吴勤龙、吴勤妹签收该交接书只是确认收到了交房通知书，但签收通知书后，明乐公司并未依约履行交房义务，未交付房屋钥匙。以上事实，由吴勤龙、吴勤妹提交的苏州市商品房买卖合同、江苏增值税普通发票、接处警工作登记表，明乐公司提交的房屋交接书、微信聊天记录截屏打印件、房屋交接书、苏州市前期物业管理委托合同，明瀚公司提交的苏州市前期物业管理委托合同、补充合同、补充合同二、物业服务用房交付备案通知书，委托服务协议、函复印件，联系函，环湖花园应收空置房物业费及其他汇总表、具体明细、环湖花园空置房物业费复印件，微信聊天记录截屏打印件、协议书打印件、有关物业管理费的说明复印件、证明复印件、发票复印件以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为：吴勤龙、吴勤妹与明乐公司签订的苏州市商品房买卖合同依法成立并有效，合同各方应依约履行义务。吴勤龙、吴勤妹已依约履行义务，明乐公司应依约履行交房义务，而交付房屋钥匙系交房义务的最直接体现。现因明瀚公司不予配合，吴勤龙、吴勤妹未能取得涉案房屋钥匙，也就无法取得涉案房屋。故对吴勤龙、吴勤妹要求明乐公司办理房屋交付手续及交付涉案房屋钥匙的主张，一审法院予以支持。对明乐公司主张其已完成交房义务的抗辩意见，与事实不符，一审法院不予采纳。按照商品房买卖合同约定，明乐公司应于2019年7月31日前将该商品房交付给吴勤龙、吴勤妹，逾期交付，应承担相应的违约责任。关于双方约定的违约金标准是否过高，如何确定违约责任的承担问题。吴勤龙、吴勤妹主张按合同约定的日万分之五计算。明乐公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求调低。一审法院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明吴勤龙、吴勤妹因逾期交房产生的实际损失，故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分之五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之三的标准计算。至于明乐公司与明瀚公司之间的物业服务合同关系，与本案并非同一法律关系，不影响本案商品房买卖合同的履行，一审法院不予理涉。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、吴江明乐房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向吴勤龙、吴勤妹办理房屋交付手续并交付位于苏州市吴江区房屋钥匙。二、吴江明乐房地产开发有限公司支付吴勤龙、吴勤妹逾期交房违约金（以5650000元为基数，自2019年8月1日起至实际交付涉案房屋钥匙之日止，按照每日万分之三计算），前述款项于判决生效之日起十日内履行；（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××64）案件受理费减半收取3807元，由吴勤龙、吴勤妹负担1523元，吴江明乐房地产开发有限公司负担2284元，并于判决生效之日起十日内交至法院。吴勤龙、吴勤妹预交的诉讼费用2284元，一审法院于判决生效之日起十五日内退还。二审中，当事人未提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。吴勤龙、吴勤妹已依约履行合同义务，明乐公司应按约向吴勤龙、吴勤妹履行交房义务。因明乐公司与明瀚公司之间的纠纷，吴勤龙、吴勤妹未能取得涉案房屋钥匙，无法实际占有使用涉案房屋，应认定明乐公司未按约履行涉案房屋的交付义务，构成违约，明乐公司应向吴勤龙、吴勤妹承担逾期交房的违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。涉案商品房买卖合同明确约定了逾期交房违约金的标准，明乐公司主张该违约金标准过高。吴勤龙、吴勤妹未提供证据证明明乐公司逾期交房导致吴勤龙、吴勤妹产生的实际损失，一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分之三的标准计算逾期交房违约金属于合理裁量，本院予以维持。综上所述，吴勤龙、吴勤妹的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3667元，由上诉人吴勤龙、吴勤妹负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈军芳二〇二〇年七月十三日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。