广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初1667号 原告：柳州合景房地产开发有限公司，住所地：柳州市柳东新区水湾路**柳东标准厂房****配套办公楼，统一社会信用代码：91450200MA5MYM6G08。 法定代表人：欧坚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李世星，广西冠鸿律师事务所律师。 被告:朱永恒，男，1985年9月16日出生，汉族，户籍所在地：广西柳州市柳**，住广东省惠州市惠阳区。 被告:覃晴，女，1990年11月21日出生，壮族，户籍所在地：广西柳州市柳**。 原告柳州合景房地产开发有限公司（以下简称“合景公司”）与被告朱永恒、覃晴商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告合景公司的委托诉讼代理人李世星、被告朱永恒到庭参加诉讼。被告覃晴经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告合景公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01002018667183）；2.判令二被告向原告支付因商品房买卖合同解除违约金257982元（违约金以毛坯房屋总价1289908元为基数，按合同、补充协议约定20%的比例计算）；3.判令本案的诉讼费用由二被告承担；4.判令本案的律师费35000元由二被告承担。 事实和理由：2018年10月23日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及其《合同补充协议》（以下简称“补充协议”）等购房文件，约定二被告向原告购买柳州市鱼峰区合景映月台17栋1单元17-2号房屋（以下简称“涉案房屋”）一套，购房款总金额为1289908元整，二被告选择涉案商品房的房款在付清首付款后，剩余房款以申请银行按揭贷款付款的支付方式。在上述购房文件签订后，二被告理应按约定付款，然而截止2019年9月18日，二被告向原告共计支付房款128991元，尚有房款1160917元未付清。根据合同、补充协议等购房文件的约定，不论二被告是否能申请到银行按揭贷款，也即若二被告不能以银行按揭贷款方式付款的，二被告均应于2019年1月7日前付清剩余房款，但二被告时至今日依然拒不付清余款合计1160917元。 根据原告与二被告签订的《商品房买卖合同》第六条、第七条、第二十条及附件四第一条、第二条、第十四条等相关约定，因买受人未能按照合同约定支付房款，逾期超过30日的，出卖人有权单方解除本合同；若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付涉案房价款总额20％的违约金，并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同备案登记撤销手续在内的所有合同解除手续，因此产生的全部费用由买受人承担；不论何种原因，出卖人有权在向买受人退还其已支付的购房款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用，理应包括但不限于诉讼费、律师费等各项费用。 原告认为，二被告未按期付清剩余房款的行为，已严重违反合同及其附件四合同补充协议等购房文件的约定，属于根本违约，无法达到合同及其补充协议等购房文件的合同目的，符合约定的解除条件。原告已多次催告二被告依约付清余款或前来办理解除合同相关手续，但二被告一直均置之不理。由于该商品房已经签订买卖合同，在未解除该买卖合同的情况下，该商品房不能再次出售，从而导致原告对投入的成本不能收回和实现盈利，且还继续产生新的成本费用。原告迫不得已才诉至法院解除合同，因此产生的违约金和包括案件受理费、律师费在内的诉讼费等解除合同的费用理应由两被告全部承担。 被告朱永恒辩称，其希望能继续履行合同，如原告坚持要求解除合同其也同意，违约金计算基数应当按照被告应缴纳的购房首付款计算，原告主张的违约金计算标准也过高，被告虽然违约，但并未给原告造成损失，违约金赔偿20000元比较适宜。 被告覃晴未作答辩，亦未向法庭提供证据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2018年10月23日，原、被告签订了编号为01002018667183的《商品房买卖合同》，其中《商品房买卖合同》第三条、第四条约定：二被告向原告购买位于柳州市房屋一套，该商品房建筑面积108.18平方米，房屋总价款为1289908元；合同附件四《合同补充协议》第一条约定：二被告应于签订《商品房买卖合同》时支付合同总价款的10%即128991元给原告，应于2018年11月8日前支付合同总价款的2.5%即32248元给原告，应于2018年11月30日前支付合同总价款的13%即168669元整，余款960000元通过按揭贷款方式支付，买受人应于约定的全部首期款（首付款）付款期限届满之日起30日内办妥按揭贷款放款手续；《合同补充协议》第二条约定：买受人逾期支付购房款（包括因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号的情形）超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本补充协议第十四条约定执行；《合同补充协议》第十四条第1点约定，若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房价款总额20%的违约金……等等。合同签订后，被告支付了部分首期款128991元，余款1160917元至今未支付，原告经多次催告未果，故诉至法院酿成本诉。原告为本案诉讼支出律师代理费人民币35000元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等协商的基础上自愿签订的，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告未能在合同约定的期限内支付给原告房屋价款，并且已超出原、被告约定的应付房款期限30日，达到双方约定的原告可以解除合同的条件。对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。本案中被告未能按期支付房屋价款是导致本案合同解除的根本原因，但根据双方约定的违约金条款《合同补充协议》第十四条第1点，双方约定的违约金为房屋总价款20%，被告提出约定的违约金过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，鉴于现有证据无法充分证实原告因本案所引起的实际损失，本院认为违约金按照合同总房款的20%计算应属于过高，综合考虑本案实际情况，本院酌情将违约金调整为按购房款总额6%计算，违约金计算为77394.48元（1289908元×6%）。对原告主张的律师代理费，因双方并未就因被告逾期支付房款构成违约造成的律师代理费用负担进行约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告柳州合景房地产开发有限公司与被告朱永恒、覃晴于2018年10月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01002018667183）； 二、被告朱永恒、覃晴应于本判决生效之日起十日内向原告柳州合景房地产开发有限公司支付违约金77394.48元； 三、驳回原告柳州合景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币19046元（原告已向本院预交），减半收取9523元，由原告柳州合景房地产开发有限公司负担923元，由被告朱永恒、覃晴负担8600元。 义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  谢兰兰 二〇二〇年七月七日 书记员  李剑玲 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。