重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初5049号原告：重庆兰博世家酒店物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路五桂石片阳光国际100国际新城**负**车库，统一社会信用代码91500108759272503Y.法定代表人谢军，总经理。委托代理人杨红，女，1971年4月30日出生，住重庆市南岸区，该公司员工。被告：王国华，男，1967年12月16日出生，住重庆市沙坪坝区。原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司（以下简称兰博世家物业公司）诉被告王国华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛莲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰博世家物业公司的委托代理人杨红、被告王国华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兰博世家物业公司诉称：原告系被告购买房屋所在小区的物业服务企业。原告为被告提供物业管理服务期间，全面履行了物业服务合同约定的义务，为公共场所、公共设施、公用设备等提供公共秩序维护、保洁和维修保养的义务。被告从2018年5月起拖欠物业服务费，原告多次向被告催收，被告均无理由拒不缴纳。至2020年3月，被告共拖欠23个月的物业服务费2591.64元、公摊水电费170.03元。请求判令被告支付原告以上拖欠费用共计2761.67元，并从2018年5月11日欠费次日起，以当时所欠物业服务费及公摊水电费总额为基数，按中国人民银行公布的贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并支付违约金至全部款项付清时止；本案诉讼费用由被告承担。被告王国华辩称：被告从2015年2月起开始停交物管费属实，但同年2月9日晚被告停于原告交费（月租）停车场内轿车前挡风玻璃被砸也是事实。车玻璃被砸后至2月19日，原告无一人出面面对，于是被告将车停于收费口堵路并在各电梯里张贴《告阳光100业主书》，当时还有另外两辆车不知何故也堵在收费口，有人报警后警车来过，警察了解情况后维持原状离开了。春节后被告自行将车玻璃更换。三四月份左右，在被告找了物管中心多次后，原告一个据说是保安队长的人接收了被告提供的修车发票复印件，让被告等回复，但至今没有音讯。2018年4月，原告向被告催要三年所欠物业费，闹到派出所，被告以侮辱的方式将钱丢在地上，原告也收了。被告车玻璃被砸未及时诉讼是被告不对，但仍要求原告就砸车事件发生后的长期不作为书面道歉，同时赔付被告更换车玻璃费用的五分之一约1000元并捐赠相关慈善机构，另外被告不认可违约金。经审理查明，原告系具有贰级资质的物业服务企业，原名称为重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司，2009年12月28日变更名称为重庆阳光壹佰物业服务有限公司，2014年9月19日再次变更名称为重庆兰博世家酒店物业服务有限公司。被告系南岸区某房屋所有权人，房屋建筑面积134.14元。2007年1月8日，重庆渝能壹佰房地产开发有限公司与重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司签订了《前期物业服务委托合同》，由开发商委托原告对重庆阳光100国际新城进行物业管理服务，其中约定物业费收费标准采取包干制，住宅0.9元/平方米·月(按建筑面积计算，未包含电梯费)，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务，合同期限为3年，自2007年1月8日起至2010年1月7日止等内容。庭审中双方陈述，该合同到期后，因小区一直未成立业委会或未召开业主大会聘请新的物业服务企业，故原告为涉案小区提供物业服务至今。另查明，2004年5月14日，重庆市物价局渝价[2004]301号文件《重庆市物价局关于南岸区重庆阳光100国际新城物业服务收费标准的通知》，通知该小区前期公共服务费收费标准：高层住宅为0.90元/平方米·月，多层住宅为0.80元/平方米·月；高层住宅电梯费：月票票价（张/人）=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。庭审中，原告陈述按照合同约定和物业部门核准的价格，加上电梯费后小区物业费收费标准应当是1.20元/平方米·月，但考虑到小区开发配套尚不完善，实际按照七折即0.84元/平方米·月标准向业主收取的物业服务费，公摊水电费为据实分摊。被告对尚欠原告物业费2591.64元、公摊水电费170.03元无异议。经询问，被告称2015年2月发现车辆玻璃被砸后报了警，警察来现场调查处理期间有物业人员陪同，最后警察建议此事协商处理。因不知具体侵权人，被告至今未就此事提起诉讼。原告向本院提交了前期物业服务合同、商品房买卖合同、房屋登记信息查询结果、物业服务费催收通知书及邮寄回执等证据，拟证明双方物业服务合同关系成立，原告已履行相关义务，被告应交纳物业费用，被告对以上证据三性异议；被告向本院提交了照片8张、物业费缴费清单等证据，拟证明因2015年2月9日被告车辆停于小区内受损，被告采取张贴大字报和将车堵住小区进出口的方式要求物业处理，以及在物业催收下，被告以将钱丢在地上的方式交清了2015年2月至2018年4月期间的物业费，原告对被告车辆受损事实认可，但认为物业已及时出面协商沟通，被告采取上述不当方式只是因为未与物业就赔偿问题达成一致意见，对被告已付清2015年2月至2018年4月期间的物业费无异议。结合当事人当庭陈述，本院对上述审理查明事实予以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与阳光100国际新城的开发商重庆渝能壹佰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，该合同是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效,对该小区业主具有约束力。被告作为涉案小区业主，应当按照《前期物业服务委托合同》约定履行缴费义务。被告抗辩不交费的原因系原告在被告停放于小区内的车辆玻璃被砸后一直不作为，但从被告答辩和庭审陈述中可知，车玻璃被砸后，被告自认警察出警现场时有物业人员陪同，被告修车后原告也收取了被告的修理费发票复印件，与被告抗辩陈述有悖，被告以此拒交物业服务费等费用于法无据。对被告答辩中要求原告就被告车辆被砸一事书面道歉和赔偿损失并捐赠慈善机构，因已当庭向被告释明，且被告至今未缴纳反诉案件受理费，故本案中不予处理，双方可另行协商或另案诉讼解决。综上，原告自愿按照合同约定标准的七折收取物业服务费，从2018年5月起至2020年3月止被告累计拖欠原告物业服务费2591.58元（23个月×0.84元/平方米·月×134.14平方米），欠公摊水电费170.03元，因原告系每月四舍五入，故按2591.64元主张，被告对上述两项金额予以认可，本院予以确认。关于违约金，原告自愿在原合同约定基础上降低为按同期人民银行贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项交清时止，因被告抗辩理由不成立，而其未按时向原告支付相关物业费确会给原告造成资金损失，故对原告的该项主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告王国华于本判决生效之日起十日内支付原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司物业服务费物业服务费2591.64元，水电公摊费170.03元，共计2761.67元，并从2018年5月11日起，以当时所欠物业服务费及公摊水电费总额为基数，2019年8月20日前按中国人民银行公布的贷款基准利率，2019年8月20日后（含8月20日当日）按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并支付违约金至全部款项付清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王国华承担（此款已由原告垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 薛 莲二〇二〇年七月三十一日书记员 王忆枫