苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初89号 原告：苏州东吴校园商业经营管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区胥江路**。 法定代表人：俞雪元。 委托诉讼代理人：赵建平，股东。 委托诉讼代理人：刘青峰，北京大成（苏州）律师事务所律师。 被告：李天军，男，1982年10月10日出生，汉族，住江苏省苏州市。 被告：姑苏区陈国峰菜饭骨头汤店，经营地址江苏省苏州市葑门路**。 经营者：陈国峰，男，1968年1月10日出生，汉族，住江苏省建湖县。 原告苏州东吴校园商业经营管理有限公司（以下简称东吴公司）与被告李天军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序独任制审理，并通知姑苏区陈国峰菜饭骨头汤店（以下简称陈国峰饭店）作为本案共同被告参加诉讼，于2020年7月11日公开开庭审理了本案。原告东吴公司的委托诉讼代理人刘青峰、赵建平和被告李天军、陈国峰饭店经营者陈国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东吴公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告腾空苏州市xx路xx号内8-1号房屋并交还原告；2.判令被告李天军承担违约金29480元；3.判令被告李天军支付租赁合同到期后至实际返还租赁房屋时的房屋使用费（暂计算至2019年11月30日为24567元，之后按照12284元/月计算至实际腾清之日止）；4.本案诉讼费用由被告负担。审理过程中，原告东吴公司确定：要求两被告返还的房屋为苏州市xx路xx号内8-1号东面由陈国峰饭店占用的半间；要求被告李天军承担的房屋使用费暂计算至2020年2月29日为61419元，自2020年3月1起按每月6142元计算。事实和理由：2018年8月23日，我公司与李天军签订房屋租赁合同，约定将苏州市xx路xx号内8-1号房屋出租给李天军作为办公用房，租赁期限自2018年10月1日起至2019年9月30日止，租金147400元。李天军未经我公司同意，在租赁期内将房屋私转租给第三方，我公司有权要求其承担违约责任。李天军在合同到期后，未按时腾清房屋交付给原告，并将房屋对外转租给陈国峰饭店，严重违反合同，我公司多次以书面方式告知其履行义务，但均未有结果。 被告李天军辩称，我承租的房屋共分三小间，目前陈国峰饭店占用的为东面一间。我在2019年8月26日停止营业，租金支付至2019年9月30日。这一个多月无法营业期间，我自己开设的黄焖鸡米饭店营业损失有20余万元。因为东吴公司不同意赔偿我们的损失，才未将房屋全部返还。合同到期后，我有朋友在店铺内清货，并非转租，现在他已经直接与东吴公司建立租赁关系，因此我不同意承担违约金。 被告陈国峰饭店辩称，合同尚未到期时，房屋即无法用于经营，我提出要退还一个月租金并赔偿一个月营业损失，东吴公司不同意，故我不同意交还房屋。出租房屋系违章建筑，东吴公司是非法出租。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实予以认定： 1.苏州市xx路xx号房屋由苏州大学从娄葑镇中心卫生院受让，委托东吴公司经营管理。2020年2月3日，苏州大学向本院出具情况说明，确认该地块房屋出租期间的所有租赁合同权利、义务，由东吴公司承担和行使。 2.李天军系苏州市xx路xx号8-1号房屋（使用面积66.58平方米）的承租人，其承租房屋用于开设黄焖鸡米饭店。自2015年11月起与东吴公司签订租赁合同，除租金外，李天军向东吴公司支付保证金20254元。2017年9月24日，李天军与陈国峰签订租赁合同1份，约定李天军将承租房屋中的东边一间转租给陈国峰使用，租赁期限一年，租金7万元，陈国峰将承租房屋用于陈国峰饭店的经营。2018年8月23日，东吴公司（甲方）与李天军（乙方）续签租赁合同，约定甲方将苏州市xx路xx号内8-1号房屋出租给乙方，租赁用途为办公用房，租赁期限自2018年10月1日起至2019年9月30日止，租金为147400元，先付后用。合同约定了双方的权利义务及违约责任，其中包括：乙方不得私自转租或分租租赁房屋，否则甲方有权提前解除合同，乙方承担相当于租赁期内租金总额20%的违约金及给甲方造成的所有损失；乙方应在租赁期满之日起三日内迁出并向甲方交还租赁房屋。合同签订后，李天军按约向东吴公司支付了合同期内的全部租金，李天军继续使用租赁房屋进行经营。李天军与陈国峰的转租合同到期后，双方未再续签书面合同，陈国峰饭店继续使用东边一间房屋进行经营，双方同样结算租金至2019年9月，当期年租金为77000元。 3.2019年8月22日，苏州市姑苏区综合行政执法局向李天军发出责令改正通知书，载明因xx路xx号未取得建设工程规划许可证进行建设，要求其在2019年8月26日前停业整顿。之后，李天军及陈国峰饭店曾向东吴公司提出赔偿损失等请求，双方未能达成一致意见。合同到期后，李天军及陈国峰饭店均未将房屋腾清后交还。李天军关闭黄焖鸡米饭店后将原自用部分房屋交由他人使用，用作羊绒衫店的经营场所。直至2020年2月底，东吴公司与羊绒衫店经营户就该部分房屋另行建立租赁关系，东吴公司确认收回西边部分的房屋。陈国峰饭店在租赁合同到期后停止经营，但拒绝交还房屋，控制东边一间房屋至今。 4.审理中，李天军及陈国峰饭店表示两个店铺均在2019年8月26日以后停止经营。东吴公司提供照片及水电费统计等证据证明两家店铺在2019年10月初仍在经营，李天军及陈国峰饭店表示确有零星经营为处理存货，并非正常经营。李天军称合同到期后，将原有店面交给朋友处理羊绒衫积压库存，收取了少量费用，不认可存在转租。李天军认为东吴公司应向其返还2019年8月22日之后的租金及保证金并赔偿经济损失，但其表示在本案中暂不提起反诉，保留另案诉讼的权利。陈国峰饭店则表示，在未对其损失进行赔偿的情况下，不同意返还房屋。 本院认为，东吴公司与李天军就xx路xx号内8-1号房屋订立的租赁合同期限已经届满，李天军及陈国峰饭店均无权继续占用租赁房屋，应当向东吴公司返还。现东吴公司已经自行收回西边部分房屋，有权向合同约定的承租人李天军及实际占用房屋的陈国峰饭店主张返还东边部分房屋。关于东吴公司要求李天军、陈国峰饭店返还xx路xx号内8-1号房屋东边一间的诉讼请求，本院予以支持。李天军在合同期限届满后未及时归还房屋，应当承担房屋使用费。自2019年10月1日起至2020年2月29日（共计5个月），李天军未归还全部房屋，东吴公司主张参照合同租金标准计算使用费，符合法律规定，本院予以支持并确认使用费为61417元；自2020年3月1日起，东吴公司自行收回西边房屋，故其将使用费调整为合同租金标准的一半，按每月6142元计算，与李天军和陈国峰饭店结算的租金标准相差不大，符合市场行情标准，本院亦予以支持。东吴公司认可应向李天军返还保证金20254元并同意在本案中抵扣李天军的应付款项，本院予以准许。李天军与陈国峰自2017年起即已建立转租关系，早于东吴公司与李天军续签合同的2019年8月，应当认为东吴公司对李天军的转租行为不持异议，现在合同期限届满后，东吴公司以此为由要求李天军承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于李天军提出的因2019年8月被责令停业而要求东吴公司退还租金、赔偿损失等主张，因其明确表示暂不提起反诉，本院不予理涉。陈国峰饭店与东吴公司之间并未直接建立租赁关系，其以未获得损失赔偿为由拒绝交还房屋的抗辩，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告李天军、姑苏区陈国峰菜饭骨头汤店于本判决生效之日起十日内将苏州市xx路xx号内8-1号东边一间房屋腾清后交还原告苏州东吴校园商业经营管理有限公司； 二、被告李天军于本判决生效之日起十日内向原告苏州东吴校园商业经营管理有限公司支付房屋使用费61417元（暂计算至至2020年2月29日，自2020年3月1日起至实际交还全部房屋之日止，按每月6142元计算，可以被告李天军已经支付的保证金抵扣20254元）； 三、驳回原告苏州东吴校园商业经营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2072元，由原告苏州东吴校园商业经营管理有限公司负担672元，被告李天军负担1400元；被告李天军负担部分，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  潘宇容 二〇二〇年七月二十九日 书记员  邓 琴