广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第1881号原告（反诉被告）：中山市碧桂园房地产开发有限公司，住广东省所地中山市五桂山中学教师楼首层**商铺，组织机构代码69643993-4。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，该司员工。委托诉讼代理人：宋金芙，广州金鹏（中山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈柘杰，男，1955年10月31日出生，汉族，住，住广东省深圳市南山区/div>委托诉讼代理人：刘澈，广东深君联律师事务所律师。原告（反诉被告）中山市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告（反诉原告）陈柘杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告陈柘杰于2014年8月11日向本院提起反诉，本院经审查后决定予以受理，并将反诉和本诉进行合并审理。原告（反诉被告）碧桂园公司委托诉讼代理人刘剑辉、宋金芙，被告（反诉原告）陈柘杰及其委托诉讼代理人刘澈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期购房款1106869元；2.被告向原告支付违约金（违约金的计算方式为：从付款期限第二天起按每日万分之三的标准计算至实际支付之日止）。事实和理由：原告和被告于2011年10月18日签订了合同编号为1101053265的中山市商品房买卖合同及附件，合同约定由被告向原告购买位于中山市地产，房价款为10356232元，被告必须在签订中山市商品房买卖合同时支付房价款4142493元给原告，必须在2012年4月10日前支付房价款3106870元给原告，必须在2012年10月10日前支付涉案房地产房价款3106869元给原告。中山市商品房买卖合同第七条约定，若买受人（即被告）逾期向出卖人（即原告）支付房价款，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。截至起诉之日，被告仅向原告支付购房款9249363元（含定金），剩余购房款1106869元未支付。原告多次追讨未果。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。原告碧桂园公司对其本诉部分主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的主要证据有：1.商品房预售许可证；2.广东省商品房买卖合同；3.购房定金及购房房款凭证；4.欠款明细；5.寄发催收购房款的律师函及收据。被告陈柘杰辩称：被告不存在违约行为，无需承担逾期付款违约金。被告逾期付款是依法行使不安抗辩权。2012年10月11日，被告之所以未向原告支付尾款1106869元，是因为当日及前一日，被告检查涉案房地产时发现地下一层天花底多处钢筋外露生锈，而在此前，被告陆续还发现涉案房地产存在铝窗损坏、磨破、弯曲，阳台积水、墙壁不合格等大量质量问题，被告要求原告整改合格后再支付余款。原告称一直在整改，但直至2013年5月4日仍有不尽之处需继续整改。整改中（2013年5月后），被告还发现涉案房地产主体结构存在严重质量问题，严重影响正常居住使用，主要表现为2-4层楼板厚度不合格，2-4层楼板混凝土抗压强度不合格，2-4层9-11轴地面钢筋原设计图是用8毫米螺纹钢，而在现场钻孔取样时发现，用的是8毫米圆钢筋，咨询有关专家二者拉力相差30%，对楼板承载力留下严重安全隐患。被告多次要求原告检测、整改并提供检测报告和整改方法，原告至今未能向被告提交检测报告、整改方法及房屋验收合格的证明文件，涉案房地产不具备交付条件，原告亦未向被告实际交付涉案房地产。被告认为，被告有确切证据证明原告丧失商业信誉，丧失或可能丧失履行债务能力，房屋主体结构存在严重质量问题，严重影响正常居住使用，对涉案房地产至今未整改完毕。被告明确告知原告待原告整改完毕且合格后再支付余款，被告据此行使不安抗辩权，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定。被告的行为并不构成违约。同时，原告的工作人员亦成承诺为被告减免滞纳金或给予物业管理费补偿等。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告陈柘杰就其本诉部分辩解在举证期限未向本院提交证据。反诉原告陈柘杰向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告对涉案房地产主体结构质量问题及其附属不合格部分按设计图纸和国家规范要求进行整改，直至验收合格并能正常居住使用为止；2.确认反诉被告在2013年8月10日对涉案房地产3-4层楼板7～9×Ａ～Ｄ打掉重新浇筑的事实；2.反诉被告向反诉原告支付逾期交房违约金1687083.81元（暂计至2014年8月31日，后续逾期违约金继续计算，直至实际交付为止，按每日万分之三的标准计算）。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2011年10月18日签订中山市商品房买卖合同，约定：反诉被告将位于中山市转让给反诉原告，面积853.26平方米，价款10356232元，2012年10月11日前，反诉原告支付90%款项合计9249363元。后反诉原告发现涉案房地产存在重大缺陷，主体结构存在严重质量问题，严重影响正常居住使用，主要表现为3-4层楼板厚度不合格，3-4层楼板混凝土抗压强度不合格等，3-4层7～9轴，地面钢筋原设计图是用8毫米螺纹钢，而在现场钻孔取样时发现用的是8毫米圆钢筋，经咨询有关专家二者拉力相差30%，对楼板承载力埋下严重安全隐患。反诉原告多次要求反诉被告检测和整改，但至今未解决。涉案房地产不符合交付条件，亦至今未实际交付。中山市商品房买卖合同约定：反诉被告应于2012年12月30日前将验收合格并符合约定的商品房交付反诉原告使用；逾期交房超过90日，反诉原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，反诉被告按日向反诉原告支付已交付房价款万分之三的违约金。反诉原告认为中山市商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。反诉被告提供的房地产应经过竣工验收合格并适合正常居住使用，《中华人民共和国建筑法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《建设工程质量管理条例》第三十二条均有明确规定。涉案房地产未经竣工验收、主体工程质量不合格，不具备正常居住使用功能，不具备交付条件，反诉被告已构成违约，理应承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，反诉原告陈柘杰特在本案中提起反诉。反诉原告陈柘杰对其反诉部分所主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的主要证据有：1.碧桂园公司工作人员刘林胜与陈柘杰的微信聊天记录、电子邮件；2.陈柘杰在2013年5月31日、6月8日向碧桂园公司发出的函件二份、碧桂园公司工作人员曲宝玉向陈柘杰发出的电子邮件、会议纪要；3.陈柘杰复函及碧桂园公司工作人员曲宝玉向陈柘杰发出的电子邮件；4.碧桂园公司鉴定方案及纪要、楼板测量厚度记录；5.陈柘杰在2013年7月20日向碧桂园公司发出的函及碧桂园公司工作人员曲宝玉于2013年7月18日用微信向陈柘杰发送的检测报告和联系人；6.陈柘杰在2013年7月27日向碧桂园公司发出的函；7.陈柘杰在2013年8月18日向碧桂园公司发出的函；8.陈柘杰在2013年9月11日向碧桂园公司发出的函；9.陈柘杰在2013年11月21日向碧桂园公司发出的函；10.陈柘杰在2014年1月25日向碧桂园公司发出的函；11.缴款通知书及复函；12.快递单；13.设计图纸复印件；14.照片光盘；15.录音光盘。反诉被告碧桂园公司辩称：一、涉案房地产不存在主体结构质量问题。反诉原告称涉案房地产存在主体结构问题并非事实。涉案房地产已取得商品房竣工验收备案登记表，该登记表有施工单位及监理单位等部门对涉案房地产质量的检验和核查，是证明涉案房地产主体结构质量合格能够交付使用的法定文件，足以证明涉案房地产不存在主体结构质量问题。二、涉案房地产未届合同交楼期限。本案中，反诉原告承认其未依约按时足额支付购房款，根据双方签订的中山市商品房买卖合同第六条约定，反诉原告应在2012年10月10日前将全部楼款支付给反诉被告，合同补充协议书第五条第四款约定：“该商品房在合同约定的交付日期前出现下列两种情形之一的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（即反诉被告）可以据实予以延期交付，而不承担违约责任：1.政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；2.买受人（即反诉原告）有任何违约行为。”因此，根据合同约定，反诉原告未按约定全额支付购房款，已构成违约，反诉被告有权根据实际情况延迟交楼。其次，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，根据合同约定，反诉原告应在2012年10月10日前向反诉被告支付全部购房款，但反诉原告至今仍未付清购房款，反诉被告与反诉原告之间互负债务，反诉原告未按合同约定先履行楼款支付义务，反诉被告作为后履行人有权拒绝履行涉案房地产交付义务。因此，无论是合同约定还是法律规定，反诉被告均有权根据实际情况延迟交楼给反诉原告。反诉原告的反诉请求于法无据，应予以驳回。三、反诉原告提出的反诉案由与本案案由商品房预售合同无关，理应另案处理。四、反诉被告延期交楼的行为是行使先履行抗辩权，由于反诉原告未付清购房款，故反诉被告有权延期交楼。五、法院组织鉴定违反契约自由原则，合同以及法律均规定未交付房地产时的质量问题由出卖方自行承担，即由出卖方向施工方主张权利，反诉原告申请对涉案房地产进行质量鉴定缺乏主体资格及依据，法院组织鉴定缺乏依据。六、涉案房地产已竣工验收并符合交付的质量标准，相关鉴定报告未对涉案房地产的主体结构进行评价，无证据证明涉案房地产严重影响正常居住及生活。七、涉案房地产在实际交付后方才产生保修责任。反诉被告碧桂园公司就其反诉部分辩解在举证期限内向本院提供的证据有：1.竣工验收备案登记表、建筑工程竣工验收报告；2.广东省建设工程质量安全监督检测总站混凝土钻芯法抗压强度检测报告。本院经审理认定事实如下：2011年8月19日，碧桂园公司取得中建房（预）字第××号广东省中山市商品房预售许可证，准予碧桂园公司预售坐落于中山市秀丽湖山庄房地产。2011年10月18日，碧桂园公司（出卖人）与陈柘杰（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人购买坐落于中山市地产，该商品房属预售商品房，单价为每平方米12137.25元，总金额为10356232元。买受人按分期付款方式付款：1.2011年10月18日前付款4142493元；2.2012年4月10日前付款3106870元；3.2012年10月10日前付款3106869元。买受人逾期付款的违约责任：逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。交付期限为2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用（第八条）。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，1.逾期不超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第1项的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，住，住宅质量保证书作为本合同的附件卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。该合同还约定了其他事项，由碧桂园公司盖章，陈柘杰签名捺印确认。该合同书内附有住宅质量保证书，载明涉案房地产的保修项目、保修年限、保修责任，其中地基和主体结构为合理年限；屋面防水为5年；墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏为5年；墙面、顶棚抹灰层脱落为2年；地面饰面空鼓、开裂为2年等等。保修期是以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间，凡业主接收所购买的商品房时，均应与物业公司签定交付验收手续，各业主对住宅内的设备、设施的正常运行要签字认可。在保修期内出现保修项目相对应的问题时，发展商将无偿进行修复并满足有关规范及标准。碧桂园公司与陈柘杰还签订补充协议书，约定：该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。保修期限内，在正常使用情况下，发生本补充协议附录一住宅质量保证书中所列项目的质量问题，由出卖人负责保险；因买受人使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由买受人承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，出卖人不承担责任。该商品房在合同约定的交付日期前出现下列情形之一的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期交付，而不承担违约责任：1.政府部门迟延有关文件批准或其他政府行为；2.买受人有任何违约行为。若出卖人除按商品房买卖合同第八条和本条第四款约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90天不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。该协议还约定了其他事项，由碧桂园公司盖章，陈柘杰签名捺印确认。前述合同及协议签订后，2011年10月18日，陈柘杰向碧桂园公司支付预售定金300000元、购房款3842493元；2012年4月10日，陈柘杰向碧桂园公司支付购房款3106870元；2012年10月11日，陈柘杰向碧桂园公司支付购房款2000000元。以上共计9249363元，碧桂园公司均有开具发票予以确认。剩余购房款1106869元，陈柘杰未支付。庭审中，陈柘杰对未付购房款的金额予以确认。碧桂园公司遂提起本案诉讼，主张前述实体权利。陈柘杰认为，涉案房地产存在严重质量问题，影响正常居住使用，双方并未对涉案房地产进行交付，陈柘杰未向碧桂园公司支付剩余购房款是行使不安抗辩权。陈柘杰并有多次联系碧桂园公司进行整改，但涉案房地产仍未符合交付标准且未证明质量合格。陈柘杰遂在本案中提起反诉，主张前述反诉实体权利。另查：诉讼中，碧桂园公司向本院提交房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案登记表以及建筑工程竣工验收报告，载明秀丽湖山庄住宅小区工程开工日期为2010年9月30日，竣工验收日期为2012年9月7日。碧桂园公司还提供一份广东省建设工程质量安全监督检测总站于2013年12月9日作出的混凝土钻芯法抗压强度检测报告，对四层板7～9×A～D以及三层板7～9×A～D抗压强度进行检测，试样规格（mm）、受压面积（m㎡）、破坏荷载（kN）、抗压强度值（MPa）、设计板厚(mm)、实测板厚（mm）分别为：Φ81.0×81、5150、145.6、28.3、150、154以及Φ81.0×80、5150、173.8、33.7、150、163。浇筑日期显示为2013年8月10日。又查：诉讼过程中，本院依据陈柘杰的申请，依法开展下列鉴定、评估程序：本院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称仲恒公司）对涉案房地产的质量进行鉴定。2018年12月26日，仲恒公司出具仲恒鉴字[2018]SW3939号房屋工程质量检测鉴定报告：综合现场检查、检测结果，依据《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）之规定对该房屋工程实体质量评定如下：l.对该房屋柱截面尺寸检测，共抽检2个柱子，其中一根截面尺寸不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）表8.3.2的要求，合格率为50%，判为不合格；2.对该房屋梁截面尺寸检测，共抽检2根梁，其中截面尺寸均符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）表8.3.2的要求，可判为合格；3.对该房屋现浇板厚度检测，共抽检l0块现浇板，其中抽检的现浇板厚度有8块板不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）表8.3.2的要求，合格率为20%，判为不合格；4.对该房屋混凝土柱箍筋间距检测，共检测15根柱，其中抽检的混凝土柱箍筋间距有10根不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）表5.5.3的要求，合格率为33.3%，判为不合格；5.对该房屋混凝土梁箍筋间距检测，共抽检8根梁，其中抽检的混凝土梁箍筋间距有5根不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）表5.5.3的要求；合格率为37.5%，判为不合格；6.抽检的负一层柱7×2/D，设计纵筋为2C20/2C20，检测实际配筋为2C16/2C16，不符合设计图纸要求及不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）表5.5.1的要求；判为不合格；7.对该房屋混凝土梁保护层的厚度检测，共抽检8根梁，其中抽检的混凝土梁保护层厚度有6根不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）表E.0.4的要求；合格率为25%，判为不合格；对该房屋混凝土板保护层厚度检测，共抽检8处，其中抽检的混凝土板保护层厚度有2块不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）表E.0.4的要求；合格率为75%，判为不合格；8.对该房屋柱的混凝土强度检测，共抽检9个柱子，其中6个不满足规范要求及设计要求；合格率为33.3%，判为不合格；对该房屋梁的混凝土强度检测，共抽检的7根梁（抽芯5根、回弹2根）的混凝土强度，其中3根不满足规范要求及设计要求；合格率为57.1%，判为不合格；对该房屋板的混凝土强度检测，共抽检9块板的混凝土强度，其中6块不满足规范要求及设计要求；合格率为33.3%，判为不合格；9.该房屋天面板有多处开裂现象和修补痕迹，且有露筋现象；梁底部有箍筋外露现象，有跑模、移位现象；不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）表8.1.1条之相关规定；判为不合格；10.墙体有开裂现象，判为不合格；11.根据现场对楼板钢筋抽芯取样结果，一层板7～9×B～2/B轴钢筋型号为C6；二层板lO～ll×D-1/D轴钢筋型号为C6；二层板9～11×B～l/C轴钢筋型号为C8；三层板7～9×B～D轴钢筋型号为C10；均为螺纹钢。前述房屋工程质量检测鉴定报告出具之前，本院组织碧桂园公司、陈柘杰进行质证。本院并依陈柘杰申请，传召鉴定人员周佩佩、曾鹏、岑志新出庭接受质询。周佩佩、曾鹏、岑志新有到庭接受质询。之后，本院依法委托中山市顺正房屋鉴定加固有限公司（以下简称顺正公司）对涉案房地产的修复方案进行评估。2019年12月12日，顺正公司作出（2019）粤2071评209号房屋修复施工方案：房屋质量问题及处理方法：1.负一层西面墙体（卫生间东面墙体）上部天面板有一条南北走向裂缝，裂缝长约0.5m，且有渗水痕迹，裂缝灌改性环氧树脂补强；2.负一层8～9×1/F～G天面板有修补痕迹，且有露筋现象，需进行钢筋除锈处理，面积约2㎡；3.负一层10～11×l/D～D天面板有露筋现象，需进行钢筋除锈处理1处；4.负一层9～10×1/D～D天面东侧有露筋现象，需进行钢筋除锈处理I处；5.负一层9～10×1/D梁底部有箍筋外露现象，需进行钢筋除锈处理1处；6.负一层9～11×A～B天面板东侧有露筋现象，需进行钢筋除锈处理l处；7.首层车库天面板东南角抹灰层有鼓起现象，北面板底露筋锈蚀，需进行钢筋除锈处理，面积约5㎡；8.首层车库7～9×B～l/C东北处有一条东南至西北走向裂缝，缝长约0.5m，裂缝需灌注改性环氧树脂补强；西南侧有两条东南至西北走向裂缝，缝长约1.9m，裂缝需灌注改性环氧树脂补强，板表面重新刮白面积约37.7㎡；9.首层卫生间东面、南面墙体下部有一条贯穿转角裂缝，缝长2.4m，西墙腻子灰开裂0.4m，刮灰面积0.5㎡：卫生间南角上方板底腻子灰爆裂1处，1条钢筋锈蚀；南墙重新刮灰面积约4.2㎡，东墙重新刮灰面积约5.22㎡；10.首层7～8×G～F天面板北侧有一条东西走向裂缝，缝长约1.4m，裂缝灌改性环氧树脂补强，重新刮灰面积约6㎡；11.二层10-11×G轴梁下部有跑模、位移现象，位移最多处有50mm，现将梁加宽50mm，采用水泥基灌浆料，长约1.5m；12.二层6～7×C～D天花板多处钢筋锈蚀，钢筋除锈面积约5㎡，板表面重新刮灰面积约33.64㎡；13.二层7～8×C～D天花多处钢筋锈蚀，钢筋除锈面积约2㎡，板表面重新刮灰面积约2㎡；14.三层7～8×D～F露筋多处，钢筋除锈面积约1㎡，刮灰6㎡；15.对检测不合格的柱、梁、板进行加固修复。以下为现场发现的未抽检到且还在继续发生的质量问题：1.地下室7～8×C～F轴位置天花多处水泥脱落、钢筋严重生锈；处理方法：凿除表面疏松混凝土，钢筋除锈，然后批高强环氧砂浆恢复保护层。2.一层6～7×B～F轴位置天花露筋，掉水泥块1处；处理方法：凿除表面疏松混凝土，钢筋除锈，然后批高强环氧砂浆恢复保护层。3.一层天花7～8×G～F轴天花水泥胶落、钢筋生锈；处理方法：凿除表面疏松混凝土，钢筋除锈，然后批高强环氧砂浆恢复保护层。4.二层7～8×D～F轴天花露筋，掉水泥；处理方法：凿除表面疏松混凝土，钢筋除锈，然后批高强环氧砂浆恢复保护层。5.二层6～7×D～F轴天花多处露筋，掉水泥块；处理方法：凿除表面疏松混凝土，钢筋除锈，然后批高强环氧砂浆恢复保护层。6.二层7～9×D～G轴天花多处露筋，掉水泥块；处理方法：凿除表面疏松混凝土，钢筋除锈，然后批高强环氧砂浆恢复保护层。7.三层9～11×A～B轴，抹灰爆裂，掉水泥块；处理方法：凿除爆裂处混凝土，钢筋除锈，然后批高强环氧砂浆恢复保护层。8.三层8～9×D～F轴多少爆筋，掉水泥；处理方法：凿除爆裂处混凝土，钢筋除锈，然后批高强环氧砂浆恢复保护层。9.三层地面7～9×B～D轴，新旧板间有明显上下串通裂缝，裂缝长约15m;处理方法：裂缝灌注改性环氧树脂补强。10.四层地面7～9×B～D轴，新旧板间有明显上下串通裂缝，裂缝长约15m;处理方法：裂缝灌注改性环氧树脂补强。（注：上文“钢筋除锈处理1处”中“1处”的处理面积少于0.1㎡）。修复方法：1．混凝土结构裂缝修复方法：楼板裂缝先凿除板底装饰层，采用改性环氧树脂浆进行压力灌浆，然后重新恢复装饰层。2．砖墙批荡／腻子裂缝修复方法：砖墙裂缝先凿除装饰层（砂浆层及腻子灰层），裂缝两侧各100mm宽范围内挂钢丝网，重新批砂浆保护批荡层，墙面刮白恢复装饰层。3．露筋修复方法：钢筋除锈，用高强聚合物砂浆抹平结构面，恢复装饰层。4．抹灰层起鼓：铲除起鼓抹灰层，清理干净灰尘等杂物，洒水湿润拉毛，恢复抹灰层。再恢复装饰层。5．腻子灰开裂／爆裂：铲除开裂／爆裂的腻子灰，清理干净灰尘等杂物，恢复腻子灰。6．混凝土跑模：弹线确定跑模起始位置，用电锤凿毛跑模处混凝土表面，按图植筋，安装钢筋，安装模板，湿润界面后浇筑水泥基灌浆料，24小时后拆模并浇水养护不少于7天。主要修复施工工艺：（一）钢筋除锈施工工艺：l.用小锤凿开混凝土，完全露出锈蚀钢筋；2.用钢丝刷将钢筋打磨除锈，直到钢筋露出金属光泽，用脱脂棉沾丙酮拭擦干净铁锈；3.钢筋除锈后喷涂阻锈剂；4.然后将界面处杂尘清理干净，并充分湿润混凝土界面后，批高强聚合物砂浆恢复保护层。（二）混凝土结构裂缝修复方法：1楼板裂缝处理方法：(1)裂缝灌改性环氧树脂浆处理（壁可法）施工工艺：裂缝表面处理→安装注射器底盘→封闭裂缝→安装注射器→注胶→24小时后拆除注射器底盘；(2)裂缝灌浆处理施工过程：1）凿除裂缝周围的装饰层；2)查明裂缝：仔细全面检查需修补的部位，确定需修补裂缝的宽度和长度；3)固定注射器底盘：裂缝表面清理，确定底盘位置，沿裂缝长度方向安装固定注射器底盘，底盘之间距离一般为200mm～250mm，特别注意要使底盘中心与裂缝中心吻合，用粘结剂固定；4)封闭裂缝：对裂缝附近50mm范围内的混凝土表面用钢丝刷清除水泥浮浆、松散物、油污等，露出清洁、坚实的混凝土表面，然后用封口胶将裂缝封闭；5)安装注射器：配制灌缝胶，并吸入注胶器；将已吸入胶液的注射器安装在底盘上；6)注浆：注胶时旋转一下后把手，放张弹簧开始自动注胶，注射器内的浆液就可注入裂缝(注胶压强达0.2MPa～0.4MPa)，如注射器内的胶液用完，需添加胶液时，可在空的注射器上添加，继续进行灌胶；7)完成：当注射器内的胶液不再注入裂缝，待稳定一段时间（约10分钟）可取下注射器；防止注浆孔浆液外流，待浆液固化24小时后可拆除固定底盘，并用砂轮机将残余料磨平；8)注射器内可用丙酮或酒精清洗干净，重复使用；9)恢复裂缝周围的批荡层且对该裂缝处的整块板重新刮腻子灰（若该房屋抹灰较新恢复裂缝周围凿除宽度即可）。（三）墙体裂缝修复方法：1．表面处理：剔除裂缝两侧各100宽抹灰层，然后用钢丝刷、毛刷等工具，清除裂缝表面的灰土、浮渣及松软层等污物，用压缩空气清除缝隙中的颗粒和灰尘；2．裂缝处满挂200mm宽10mm×10mm钢丝网；3．恢复裂缝周围的批荡层且对该裂缝处的整幅墙重新刮腻子灰（若该房屋抹灰较新则恢复裂缝周围凿除宽度即可）。该施工方案在后还附有施工方案图。之后，本院还依法委托中山市成诺工程咨询有限公司（以下简称成诺公司）对修复工程的工程造价进行评估。2020年6月20日，成诺公司作出中成鉴字（2020）第Ｇ06003号工程造价评估报告：经评估，位于中山市房屋修复，现场抽检质量问题修复评估造价为367694.07元；现场未抽检到且继续发生的质量问题评估造价为9679.83元。前述鉴定、评估、鉴定人员出庭费的支付情况为：房屋质量鉴定费25587元、鉴定人员出庭费18000元、修复方案评估费15000元、修复工程的工程造价评估费8000元。以上费用均由陈柘杰垫付，陈柘杰有提供发票予以佐证。庭审中，经询问，陈柘杰认为，其不向碧桂园公司主张修复费用，而认为应该由碧桂园公司顺正公司出具的修复方案进行修复，修复完毕后委托有资质的鉴定机构对涉案房地产质量是否合格进行检测。碧桂园公司同意结合顺正公司的修复方案，由碧桂园公司自行修复，施工完毕后，通过一定的方式委托有资质的鉴定机构对施工方案中所列的质量问题是否已经修复完毕进行鉴定，可以是双方共同指定一个鉴定机构，也可以通过法院执行程序指定一个鉴定机构。再查：根据陈柘杰提供的与碧桂园公司工作人员的微信聊天记录、邮件往来以及会议纪要等材料可以反映出，2012年8月、10月，陈柘杰有到涉案房地产进行查看，从2013年5月至2014年6月期间，陈柘杰与碧桂园公司有就涉案房地产存在的包括混凝土强度、板厚、钢筋、裂缝等在内的问题进行过多次沟通、整改。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。碧桂园公司与陈柘杰签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容及形式均没有违反法律法规的强制性规定，合同及补充协议等合法有效，双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。关于合同的履行问题。本案中，因碧桂园公司以及陈柘杰分别以欠付购房款以及房屋存在质量问题向对方主张违约责任，但双方均未依据中山市商品房买卖合同、补充协议的约定以及《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定主张解除合同，故双方签订的中山市商品房买卖合同及补充协议继续履行。关于不安抗辩权问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用条件是：第一，必须存在于依法订立并生效的商品房预售合同。第二，不安抗辩权必须在有效的双务合同中才能行使。第三，不安抗辩权存在于履行义务有先后之分的预售合同中。审判实践中，遇到的商品房预售合同都是异时履行，即预售方依法先享受权利，后履行义务；预购方先履行义务，后享受权利。不安抗辩权只存在于异时履行的预售合同中，同时履行的情况不能行使不安抗辩权，不安抗辩权的行使权主要掌握在作为先履行义务方的预购方手中。预购方的债务已到期的，应当履行，如履行期限未届至，预购方可以决定是否暂时停止履行的准备，但不能停止履行。第四，预购方有确切证据证明预售方在合同成立后丧失或可能丧失履行交房等义务。(1)预售方丧失或可能丧失履行交房义务的能力。(2)预售方不具备履行义务能力的事实发生在合同成立后的履行期限内。(3)预购方对预售方履行不能的事实，负有举证责任，不能凭自身主观猜测。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，该条文可以表明其中一方面的适用情形是，如果买受人能够提供证据证明房屋存在质量问题，已经达到“严重影响居住”的程度，开发商需要对有质量问题的房屋承担维修、更换、重做等违约责任，给买受人造成损失的，还需对买受人赔偿损失。本案中，在付款义务以及交付房屋上确实有先后履行次序，即先由陈柘杰支付购房款完毕，之后再由碧桂园公司向陈柘杰交付房屋，本院对该点予以确认。陈柘杰已分别在2011年10月18日、2012年4月10日、2012年10月11日合共向碧桂园公司支付购房款9249363元，其已履行支付绝大部分购房款的先合同义务。据本案证据材料显示，陈柘杰曾于2012年8月、10月对涉案房地产进行查看，对于交易商品房这种大宗商品而言，陈柘杰的行为符合一般消费者的心理与行为模式。之后，陈柘杰能够提供详细的微信聊天记录、电子邮件往来以及会议记录等形成证据链证明其至少从2013年5月开始即以适当的方式向碧桂园公司反映涉案房地产存在的质量问题，所形成的书面材料详实且有一定依据，碧桂园公司亦有对此进行回复或进行一定整改，从该些书面材料能够反映出碧桂园公司、陈柘杰有多次前往涉案房地产处进行查看，涉案房地产存在的质量问题集中体现在混凝土强度、板厚、钢筋、裂缝等，存在问题较为突出。据广东省建设工程质量安全监督检测总站2013年12月9日出具的混凝土钻芯法抗压强度检测报告还可以显示出涉案房地产三、四层板7～9×B～D的浇筑时间为2013年8月10日，即表明2013年8月10日，碧桂园公司还在对三、四层板7～9×B～D进行浇筑。在本案诉讼过程中，本院依法委托仲恒公司进行房屋质量鉴定，存在的问题依然集中体现在现浇板厚度、梁柱、钢筋、混凝土厚度、裂缝等，与本案诉讼形成之前，涉案房地产存在的问题有较大部分重合，可表明涉案房地产在较长一段时间内存在较为严重的质量问题。本院确定，涉案房地产存在足以严重影响正常居住使用的质量问题。而基于前述，陈柘杰在支付绝大部分购房款的前提下，经过多次查看，有一定依据判断涉案房地产存在较大质量问题，碧桂园公司有可能丧失履行交付“经验收合格”的商品房的义务，故未交纳剩余购房款，符合行使不安抗辩权的条件。关于购房款支付问题。基于前述，陈柘杰未支付剩余购房款是行使不安抗辩权，而不安抗辩权行使的其中一项法律后果是，中止履行己方义务。陈柘杰不存在违约情形，无需支付违约金。本案中，陈柘杰确认尚欠购房款1106869元未向碧桂园公司支付，本院对该点亦予以确认，待因涉案房地产存在质量问题而中止履行己方付款义务的因素消失以后，陈柘杰应立即向碧桂园公司支付剩余购房款1106869元。关于涉案房地产的返修问题。本案中，本院先后委托仲恒公司对涉案房地产作质量鉴定、委托顺正公司制定修复方案、委托成诺公司对修复造价作评估，前述机构亦已作出相应的鉴定、评估报告。本院认为，仲恒公司、顺正公司、成诺公司均是具备相关鉴定、评估资质的专业机构，其所出具的结论不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定不能采信需要重新鉴定的情形，故本院对仲恒公司、顺正公司、成诺公司分别作出的鉴定、评估结论均予以采信。本案中，经询问，陈柘杰不对返修费用主张权利，而认为应该由碧桂园公司依据返修方案进行返修，碧桂园公司对此亦表示同意，基于前述，涉案房屋确实存在较为严重质量问题，足以影响正常居住使用，故碧桂园公司应对涉案房地产进行修复，修复方案详见顺正公司出具的施工方案中载明的“房屋质量问题及处理方法”、“修复方法”、“主要修复施工工艺”、“施工方案图”。另外，在修复方案中还涉及有“现场发现的未抽检到且还在继续发生的质量问题”，本院认为，为全面解决涉案房地产存在的质量问题，该些质量问题亦应由碧桂园公司一并解决。还有，因碧桂园公司与陈柘杰未对涉案房地产进行实际交付，且从陈柘杰的反诉请求中能够反映出应该对涉案房地产进行交付，鉴于前述，未有一方当事人主张涉案中山市商品房买卖合同需要解除，因此，为全面解决本案纠纷，本院认为，应先由碧桂园公司依据顺正公司制定的修复方案对涉案房地产进行修复，修复完毕后，由碧桂园公司、陈柘杰共同委托有资质的公司对涉案房地产是否“经验收合格”（中山市商品房买卖合同中约定）进行确认，尔后由碧桂园公司向陈柘杰交付涉案房地产，陈柘杰同时向碧桂园公司支付剩余购房款1106869元。关于碧桂园公司的违约责任问题。本案中，陈柘杰向碧桂园公司反映涉案房地产存在质量问题由来已久，从其最开初在2012年8月、10月查看发现到2013年5月至2014年6月期间多轮沟通未彻底解决，从而酿成本案纠纷。从本案的证据反映到本院委托鉴定、评估的全过程能够形成证据链证实涉案房地产存在质量问题，不具备交付的条件，碧桂园公司存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”、第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”之规定，碧桂园公司除应修复涉案房地产以外，还应向陈柘杰赔偿损失。关于违约金计算方式的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院结合本案实际案情、碧桂园公司的违约情形、陈柘杰的经济损失情况、诉讼过程中可能产生的风险、公平原则等，行使自由裁量权，酌定碧桂园公司向陈柘杰支付违约金的计算方式为：以已付购房款9249363元为基数，从2014年8月11日（陈柘杰提起本案反诉之日）起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至修复并验收确认之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于陈柘杰提出的要求确认碧桂园公司在2013年8月10日对涉案房地产3-4层楼板7～9×A～D打掉重新浇筑的事实的诉讼请求，本院认为，确有碧桂园公司提供的证据广东省建设工程质量安全监督检测总站2013年12月9日出具的混凝土钻芯法抗压强度检测报告显示涉案房地产三、四层板7～9×B～D的浇筑时间为2013年8月10日，至于如何浇筑、浇筑的工艺如何、有何实质影响等问题未能明确，且该类诉求不应由法院在判决判项中予以明确，故对于陈柘杰该项反诉请求，本院不予处理。综上所述，本诉原告诉求合法部分，本院予以支持；反诉原告诉求合法部分，本院亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、反诉被告中山市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起一百二十日内对反诉原告陈柘杰购买的坐落于广东省中山市地产进行修复（修复范围及方案详见后附内容；施工方案图详见中山市顺正房屋鉴定加固有限公司出具的施工方案后附图纸）；修复完毕后，由反诉原告陈柘杰与反诉被告中山市碧桂园房地产开发有限公司在五日内共同委托有资质的机构对前述房地产是否合格进行验收确认；二、反诉被告中山市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起一百二十日内向反诉原告陈柘杰支付违约金（违约金的计算方式为：以9249363元为基数，从2014年8月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至前述第一项行为实施完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告陈柘杰在前述第一项行为实施完毕之日起三日内向原告中山市碧桂园房地产开发有限公司支付剩余购房款1106869元；原告中山市碧桂园房地产开发有限公司并同时向被告陈柘杰交付前述房地产；四、驳回原告中山市碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈柘杰的其他反诉请求。本诉案件受理费16564元（原告中山市碧桂园房地产开发有限公司已预交），由原告中山市碧桂园房地产开发有限公司负担2537元，由被告陈柘杰负担14027元（被告陈柘杰负担部分于本判决发生法律效力之日起一百二十日内迳付原告中山市碧桂园房地产开发有限公司）。反诉案件受理费9992元（反诉原告陈柘杰已预交），由反诉被告中山市碧桂园房地产开发有限公司负担（反诉被告中山市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起一百二十日内迳付反诉原告陈柘杰）。房屋质量鉴定费、修复方案评估费、修复费用评估费、鉴定人员出庭费合共66587元（25587元+15000元+8000元+18000元）（反诉原告陈柘杰已预交），由反诉被告中山市碧桂园房地产开发有限公司负担（反诉被告中山市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起一百二十日内迳付反诉原告陈柘杰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁丹妮人民陪审员  马成浩人民陪审员  黄洁瑜二〇二〇年七月三十一日书 记 员  黄英毅石丽娜附：涉案的坐落于广东省中山市地产的修复范围及方案：一、房屋质量问题及处理方法1.负一层西面墙体（卫生间东面墙体）上部天面板有一条南北走向裂缝，裂缝长约0.5m，且有渗水痕迹，裂缝灌改性环氧树脂补强；2.负一层8～9×1/F～G天面板有修补痕迹，且有露筋现象，需进行钢筋除锈处理，面积约2㎡；3.负一层10～11×l/D～D天面板有露筋现象，需进行钢筋除锈处理1处；4.负一层9～10×1/D～D天面东侧有露筋现象，需进行钢筋除锈处理I处；5.负一层9～10×1/D梁底部有箍筋外露现象，需进行钢筋除锈处理1处；6.负一层9～11×A～B天面板东侧有露筋现象，需进行钢筋除锈处理l处；7.首层车库天面板东南角抹灰层有鼓起现象，北面板底露筋锈蚀，需进行钢筋除锈处理，面积约5㎡；8.首层车库7～9×B～l/C东北处有一条东南至西北走向裂缝，缝长约0.5m，裂缝需灌注改性环氧树脂补强；西南侧有两条东南至西北走向裂缝，缝长约1.9m，裂缝需灌注改性环氧树脂补强，板表面重新刮白面积约37.7㎡；9.首层卫生间东面、南面墙体下部有一条贯穿转角裂缝，缝长2.4m，西墙腻子灰开裂0.4m，刮灰面积0.5㎡：卫生间南角上方板底腻子灰爆裂1处，1条钢筋锈蚀；南墙重新刮灰面积约4.2㎡，东墙重新刮灰面积约5.22㎡；10.首层7～8×G～F天面板北侧有一条东西走向裂缝，缝长约1.4m，裂缝灌改性环氧树脂补强，重新刮灰面积约6㎡；11.二层10-11×G轴梁下部有跑模、位移现象，位移最多处有50mm，现将梁加宽50mm，采用水泥基灌浆料，长约1.5m；12.二层6～7×C～D天花板多处钢筋锈蚀，钢筋除锈面积约5㎡，板表面重新刮灰面积约33.64㎡；13.二层7～8×C～D天花多处钢筋锈蚀，钢筋除锈面积约2㎡，板表面重新刮灰面积约2㎡；14.三层7～8×D～F露筋多处，钢筋除锈面积约1㎡，刮灰6㎡；15.对检测不合格的柱、梁、板进行加固修复；16.地下室7～8×C～F轴位置天花多处水泥脱落、钢筋严重生锈；处理方法：凿除表面疏松混凝土，钢筋除锈，然后批高强环氧砂浆恢复保护层；17.一层6～7×B～F轴位置天花露筋，掉水泥块1处；处理方法：凿除表面疏松混凝土，钢筋除锈，然后批高强环氧砂浆恢复保护层；18.一层天花7～8×G～F轴天花水泥胶落、钢筋生锈；处理方法：凿除表面疏松混凝土，钢筋除锈，然后批高强环氧砂浆恢复保护层；19.二层7～8×D～F轴天花露筋，掉水泥；处理方法：凿除表面疏松混凝土，钢筋除锈，然后批高强环氧砂浆恢复保护层；20.二层6～7×D～F轴天花多处露筋，掉水泥块；处理方法：凿除表面疏松混凝土，钢筋除锈，然后批高强环氧砂浆恢复保护层；21.二层7～9×D～G轴天花多处露筋，掉水泥块；处理方法：凿除表面疏松混凝土，钢筋除锈，然后批高强环氧砂浆恢复保护层；22.三层9～11×A～B轴，抹灰爆裂，掉水泥块；处理方法：凿除爆裂处混凝土，钢筋除锈，然后批高强环氧砂浆恢复保护层；23.三层8～9×D～F轴多少爆筋，掉水泥；处理方法：凿除爆裂处混凝土，钢筋除锈，然后批高强环氧砂浆恢复保护层；24.三层地面7～9×B～D轴，新旧板间有明显上下串通裂缝，裂缝长约15m;处理方法：裂缝灌注改性环氧树脂补强；25.四层地面7～9×B～D轴，新旧板间有明显上下串通裂缝，裂缝长约15m;处理方法：裂缝灌注改性环氧树脂补强。二、修复方法1．混凝土结构裂缝修复方法：楼板裂缝先凿除板底装饰层，采用改性环氧树脂浆进行压力灌浆，然后重新恢复装饰层；2．砖墙批荡／腻子裂缝修复方法：砖墙裂缝先凿除装饰层（砂浆层及腻子灰层），裂缝两侧各100mm宽范围内挂钢丝网，重新批砂浆保护批荡层，墙面刮白恢复装饰层；3．露筋修复方法：钢筋除锈，用高强聚合物砂浆抹平结构面，恢复装饰层；4．抹灰层起鼓：铲除起鼓抹灰层，清理干净灰尘等杂物，洒水湿润拉毛，恢复抹灰层。再恢复装饰层；5．腻子灰开裂／爆裂：铲除开裂／爆裂的腻子灰，清理干净灰尘等杂物，恢复腻子灰；6．混凝土跑模：弹线确定跑模起始位置，用电锤凿毛跑模处混凝土表面，按图植筋，安装钢筋，安装模板，湿润界面后浇筑水泥基灌浆料，24小时后拆模并浇水养护不少于7天。三、主要修复施工工艺（一）钢筋除锈施工工艺l.用小锤凿开混凝土，完全露出锈蚀钢筋；2.用钢丝刷将钢筋打磨除锈，直到钢筋露出金属光泽，用脱脂棉沾丙酮拭擦干净铁锈；3.钢筋除锈后喷涂阻锈剂；4.然后将界面处杂尘清理干净，并充分湿润混凝土界面后，批高强聚合物砂浆恢复保护层。（二）混凝土结构裂缝修复方法1楼板裂缝处理方法(1)裂缝灌改性环氧树脂浆处理（壁可法）施工工艺：裂缝表面处理→安装注射器底盘→封闭裂缝→安装注射器→注胶→24小时后拆除注射器底盘；(2)裂缝灌浆处理施工过程1）凿除裂缝周围的装饰层；2)查明裂缝：仔细全面检查需修补的部位，确定需修补裂缝的宽度和长度；3)固定注射器底盘：裂缝表面清理，确定底盘位置，沿裂缝长度方向安装固定注射器底盘，底盘之间距离一般为200mm～250mm，特别注意要使底盘中心与裂缝中心吻合，用粘结剂固定；4)封闭裂缝：对裂缝附近50mm范围内的混凝土表面用钢丝刷清除水泥浮浆、松散物、油污等，露出清洁、坚实的混凝土表面，然后用封口胶将裂缝封闭；5)安装注射器：配制灌缝胶，并吸入注胶器；将已吸入胶液的注射器安装在底盘上；6)注浆：注胶时旋转一下后把手，放张弹簧开始自动注胶，注射器内的浆液就可注入裂缝(注胶压强达0.2MPa～0.4MPa)，如注射器内的胶液用完，需添加胶液时，可在空的注射器上添加，继续进行灌胶；7)完成：当注射器内的胶液不再注入裂缝，待稳定一段时间（约10分钟）可取下注射器；防止注浆孔浆液外流，待浆液固化24小时后可拆除固定底盘，并用砂轮机将残余料磨平；8)注射器内可用丙酮或酒精清洗干净，重复使用；9)恢复裂缝周围的批荡层且对该裂缝处的整块板重新刮腻子灰（若该房屋抹灰较新恢复裂缝周围凿除宽度即可）。（三）墙体裂缝修复方法1．表面处理：剔除裂缝两侧各100宽抹灰层，然后用钢丝刷、毛刷等工具，清除裂缝表面的灰土、浮渣及松软层等污物，用压缩空气清除缝隙中的颗粒和灰尘；2．裂缝处满挂200mm宽10mm×10mm钢丝网；3．恢复裂缝周围的批荡层且对该裂缝处的整幅墙重新刮腻子灰（若该房屋抹灰较新则恢复裂缝周围凿除宽度即可）。