新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初7882号 原告：叶湘江，男，1977年12月3日出生，汉族，新疆维吾尔自治区和布克赛尔县和什托洛盖镇党委书记，住新疆和布克赛尔蒙古自治县和布克赛尔镇哈尔萨拉巷**，住新，住新疆和布克赛尔蒙古自治县div>原告：刘月玲，女，1977年12月17日出生，汉族，新疆维吾尔自治区和布克赛尔县气象局局长，住新，住新疆维吾尔自治区和布克赛尔县和布克赛尔镇哈尔萨拉巷**疆维吾，住新疆维吾尔自治区和布克赛尔县>委托诉讼代理人：张晓芸，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：杨柳湘，女，1971年3月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市巴里巴盖181团光明北路西六巷**，住新疆维吾，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市>委托诉讼代理人：张新斌，新疆西域律师事务所律师。原告叶湘江、刘月玲与被告杨柳湘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶湘江、刘月玲的委托诉讼代理人张晓芸，被告杨柳湘及其委托诉讼代理人张新斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶湘江、刘月玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告依法承担因违约给原告造成的卖房预期可得利益等损失66691元；2.被告承担因违约给原告造成的追款损失5000元（保全费1079.86元、诉讼费3831.21元）；3.被告支付交通费1000元；律师代理费20000元。事实和理由：2009年7月1日，二原告与被告杨柳湘协商一致签订《协议》，约定原告将位于××路房转让给被告，房屋面积57.76m2，单价3200元/m2，被告向原告方支付111972元，余款为按揭款每月400元，由被告向银行支付。原告将购房合同、首付款收据、月供银行卡等相关票据证件全部转交给被告，约定交付后的一切风险由被告承担。双方于次日在乌鲁木齐亚心公证处对合同的权利义务进行了公证。2010年6月，因被告原因（犯诈骗罪入狱），被告未按期缴纳之后的各期银行贷款，导致该房后被房产商回购出卖给他人。被告于2018年3月向法院起诉主张解除合同，要求原告向其返还协议购房款111972元，法院判决原告向被告返还该购房款。但同时原告也因被告的违约行为产生了相应的损失，并不得已采取了诉前保全措施，且依据双方所签合同及公证书承诺，原告所主张的诉讼请求均系因被告的违约行为所造成，应由被告承担。故，原告为维护合法权益特诉至法院，望判如所请。被告杨柳湘辩称，原告方诉请缺乏事实和法律依据。原告方因房产公司一房二卖产生的根本违约导致案涉房屋买卖无法履行；原告方未证明其取得本案物权，本案是一起合同纠纷，不存在物权和合同纠纷竞合，原告方主张的损失和利益损失不存在相应的事实和依据，其诉请实质是被告向其支付的购房款；原告方重复起诉，不符合一事不再审的原则。原告方举证：一、《协议》复印件、《公证书》。用以证明：1.原被告就房屋买卖签订《协议》的内容进行了公证，被告是在对按揭房地产转让的风险明知的情况下决定购买涉案房产，并自愿承担该房屋纠纷而产生的全部法律后果；2.被告违约给原告造成的所有损失，实际利益和预期利益以及为止损而发生的维权费用等损失，在被告签订合同之时就已预见或应当预见到的，且被告经公证中自愿承担因自己违约所造成的一切损失。二、1.（2018）新0104民初5759号民事判决书一份；2.（2018）新0104民初11307号案卷材料及撤诉申请；3.《商品房买卖合同》两份。用以证明：本协议履行不能系被告自身原因单方造成，因被告未及时履行交纳按揭款义务，导致房产公司回购该房并且于2018年10月才通过起诉的方式才通知原告方；涉案房屋被房产公司收回后出售给案外人何玉英，并非原告方的行为。三、1.（2019）新0104民初6329号民事判决书；2.《增值税普通电子发票》打印件。用以证明：因被告违约，原告为止损因此遭受的实际利益损失包括律师费15000元，后期又发生5000元。四、（2020）新01民终796号民事判决书、收据及委托代理合同、授权委托书、银行打款小票。用以证明：原告为了止损，通过诉讼向广汇公司追款，发生了相应的律师费和诉讼费，以及对外支出的诉讼费用，在判决书12页判决由原告承当的诉讼费总计2582.75元+1248.46元，一审是2587.5元，总计由原告方承担的是3831.21元；因为被告未按时付房款，广汇公司的回购房屋。故，原告一审二审确定的由原告负担的诉讼及发生的律师费，依公证书及合同法第一百二十一条应由被告承担。五、交通票据。用以证明原告是塔城人，因被告违约往返于塔城和乌鲁木齐产生的线路车交通费用，往返了4次，总计800元，在市区内发生的是200元，总计1000元。六、保全费收据、民事裁定书复印件。用以证明索款费用。被告质证：对《协议》真实性认可，证明的问题不认可，因为合同款项是被告缴纳，后期不能履行是开发商的原因根本违约，导致原告方损失的是开发商。对《公证书》真实性认可，关联性不认可，理由同上。对判决书真实性认可，关联性不认可，均反映是由于原告方无法履行签订的协议，不是被告的原因。对6329号民事判决书、《增值税普通电子发票》真实性认可，关联性不认可，本案的协议书被告是守约方，是因为房产公司一房两卖产生的，律师代理费与本案无关，不应被告承担。对（2020）新01民终796号民事判决书真实性认可，关联性不认可，收据及委托代理合同、授权委托书、银行打款小票与本案无关，律师费不是本案发生的。交通费票据是出租车的，不能证明与本案存在关联，线路车应有专用的票据。对保全费收据、民事裁定书真实性认可，关联性不认可，对方保全也是错误的。本院对原告提供的上述证据的真实性予以确认。被告举证：一、购房档案复印件、转让房屋档案复印件。用以证明：本案争议的涉案房屋是广汇房产公司的一房二卖，原告到目前为止未取得房屋的所有权，不产生所谓的回购，原告是由于广汇房产公司的原因和责任产生的违约行为致使双方的买卖协议无法履行，被告的权益无法实现。二、（2018）新0104民初5759号民事判决书、（2019）新0104民终1575号民事判决书。用以证明：原告的诉请实质为一事不再理情形，原告的起诉属于重复起诉，本案不存在物权竞合。三、民事上诉状两份。用以证明：本案争议的协议没有履行的根本原因是作为开发商的房产公司一方二卖，原告和房产公司的纠纷获得了4万元的退还房款，和本案诉讼请求重合，因此不能成立。原告质证：对购房档案、转让房屋档案真实性认可，关联性不认可，过户未办理是因为房产公司造成的，并非原告方原因。对两份判决书的真实性认可，证明的问题不认可，判决书并不能证明一房二卖的情形，反而证明案涉协议是因被告未按期向银行缴纳按揭款导致作为担保方的房产公司回购并对外出卖，被告逾期付款行为才是导致案涉合同无法履行的原因。对民事上诉状的真实性认可，证明的问题不认可，上诉未结束，上诉状中描述的事实不能成为定案的依据。本院对被告提供的上述证据的真实性予以确认。本院根据双方举证和庭审认定事实如下，案涉房屋系原告叶湘江、刘月玲（买受人）于2007年6月向新疆广汇房地产开发有限公司（出卖人、以下简称广汇房产公司）购买，双方签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）的主要内容：房屋为预售商品房，建筑面积57.76平方米，单价2080元/平方米，总金额壹拾贰万零壹佰肆拾元捌角（120140.80元）；双方在签订合同三日内，买受人于2007年6月8日之前，须向出卖人交付31%的房款38140.80元，剩余69%房款82000元以银行按揭贷款方式支付20年；出卖人应当在2007年10月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；因属银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在乌市房屋产权交易管理中心领取产证。买卖合同签订后，原告支付了首付款，并在中国银行新疆分行营业部办理了贷款。2007年6月22日，二原告与中国银行新疆分行营业部及广汇房产公司、广厦公司签订《中国银行个人住房借款合同》，广厦公司在保证人处签章、广汇房产公司在法定或授权代表人处签章，贷款金额为捌万贰仟元，月利率5.1‰，贷款期限240月，以等额本金还款法归还贷款本息，保证人为借款人承担连带责任保证。原告向中国银行新疆分行营业部出具《借据》，借款本金82,000元，承诺：如债务人连续三期或累计六期未归还应偿付的借款本息，债权人可以对债务人剩余全部借款本息申请人民法院强制执行，担保人自愿承担连带责任。同年8月15日，新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市公证处出具（2007）新乌证内经字第5039号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。原告（乙方）与广厦房产交易公司（甲方）于2007年6月9日另订立的《按揭贷款担保协议书》约定，乙方连续或累计不按借款合同约定偿还贷款而造成甲方回购房产的，甲方有权收回乙方所购房屋，乙方所交购房款及已偿还银行贷款本息不予退还，乙方按总房款的30%作为违约金赔偿甲方，并承担因乙方违约造成的银行罚金。2009年7月1日，二原告向被告转让案涉房屋，双方签订《协议》主要内容：二原告作为卖方将位于乌鲁木齐市××路房出售给被告，协议房屋单价3200元，总额另加2000元，买方支付的房款为111972元，卖方已结清所有物业收费至2009年7月1日，银行月供款2009年7月1日前已付清，卖方将购房合同、首付款收据及月供银行卡等相关票据已全部转交买方，相应公证已办理，今后所产生的一切债权债务由买方负责，与卖方无关，待房款交清办理过户手续，一切费用由买方负责。该协议签订后，被告依约向原告支付房款111972元，原告依约交付房屋。2018年，被告将二原告诉至法院，请求解除双方签订的《协议》，本院于2019年1月4日作出（2018）新0104民初5759号民事判决书，判决解除原被告签订的《协议》，二原告向被告退还购房款111972元。该判决事实查明部分载明：2010年6月23日，被告因诈骗罪被阿勒泰市人民法院判处有期徒刑十年，2016年12月17日刑满释放，期间的按揭款无人支付，被告逾期偿还按揭贷款，导致广汇房产公司回购案涉房屋，房屋于2011年6月10日出售给他人。二原告不服该判决提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）新01民终1575号民事判决：驳回被告上诉、维持原判。2019年，二原告将广汇房产公司、广厦公司诉至本院，请求判令解除双方之间的买卖合同，广汇房产公司、广厦公司返还首付款38140.8元、已付银行贷款本息16000元、赔偿房屋增值价款损失64691.2元，赔偿54140.8元。本院于2019年11月25日作出（2019）新0104民初6329号民事判决：解除二原告与广汇房产公司签订的《商品房买卖合同》，广汇房产公司返还二原告房款46340.8元（已交首付款38,140.8元+已付银行贷款本金8200元），驳回其他诉讼请求。该判决事实查明部分载明：被告未支付按揭款，广汇房产公司作为保证人自2009年10月至2010年8月30日连续代付银行借款10期7018.98元，2010年12月14日，广汇房产公司代为还清按揭贷款进行回购，2011年6月10日，广汇房产公司将房产出售给何玉瑛，并办理过户手续，何玉瑛又于2016年12月9日出卖给冉静；经询，截止2009年7月1日，二原告向广厦公司支付首付款38140.80元，支付中国银行新疆分行营业部贷款本金8200元、利息9633.01元。被告不服提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2020年5月29日作出（2020）新01民终796号民事判决书，对一审查明事实予以确认，维持解除二原告与广汇房产公司签订的《商品房买卖合同》，广汇房产公司返还二原告房款46340.80元（本金38140.8元+本金8200元）的一审判决，但改判广汇房产公司还需返还二原告银行贷款本金16000元。另，原告就本案申请财产保全，承担保全费用1079.86元。本院认为，原告各项诉求系双方争议点。一、关于原告主张预期可得利益损失66691元。原告认为案涉房屋面积为57.76平方米，其与广汇房产公司签订的买卖合同约定价格是2080元/平方米即120140.80元，其卖与被告的价格是3200元/平方米另在总价上加2000元即186832.00元（57.76平方米*3200元/平方米=184832.00元+2000元），差价即其预期可得的卖房损失66691元（186832.00元-120140.80元）。被告则认为，原告方因房产公司一房二卖产生的根本违约导致案涉房屋买卖无法履行，本案应属合同纠纷，不属物权纠纷，原告方主张的损失和利益损失不存在相应的事实和依据，其诉请实质是被告向其支付的购房款，且原告方重复起诉，不符合一事不再审的原则。本院认为：1.本案原告方以被告不及时偿还银行贷款，导致房屋被房产公司收回并另售他人，构成单方违约致合同无法实际履行产生损失，依据的是双方的合同约定，应属房屋买卖合同纠纷（经询，原告方本案对按房屋买卖合同处理不持异议）；2.原告方在另案中主张房屋增值损失，依据的是其与广汇房产公司买卖合同，且并未获得支持，原告方于本案中主张系依据与被告签订房屋买卖协议，双方争议的法律关系并不相同，原告主张承担责任的主体也不相同，对被告认为属一事两审的抗辩理由，本院不予采纳；3.《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告方将其从房产公司按揭购买的房屋出卖给被告，出卖时双方已明确原告已付清签约前的按揭本金和利息，此后由被告负责偿还，但被告因其自身原因逾期未付，导致房产公司依据其与原告方的房屋买卖合同约定“回购”且另行出卖给他人，双方签订的《协议》实际无法继续履行，现被告于另案中诉讼解除了与二原告签订的《协议》，法院判决二原告向被告返还已收取的房款111972元，导致合同解除的原因系被告未按约及时支付贷款，依据上述法律规定，二原告主张被告赔偿相应预期可得利益损失不违反法律规定；4.关于预期可得利益金额的确定。原告主张按合同价格差价确定预期可得利益损失金额，但从合同实际履行情况看，双方在购房协议中虽约定单价为3200元，但因案涉房屋系原告按揭方式付款，出卖给时仍在还款期限内，双方采取的是确认原告已付清本金及利息，约定给付固定金额的房款，此后还款由买房人即被告负责的方式，故以原告实际收取的房款111972元为基础确定预期可得利益更为合理。从法庭调查情况看，双方签订协议的2019年7月1日时，二原告向房产公司支付首付款38140.8元，支付中国银行新疆分行营业部贷款本金8200元、利息9633.01元，该部分金额原告方已通过诉讼确认房产公司应予返还（本金及利息合计17833.01元，原告只主张返还16000元，其余部分应属放弃），扣除该部分实际付出后，二原告就房屋出卖可预期利益为55998.19元（111972元-38140.80元-8200元-9633.01元）。一、关于其他诉求。1.原告方主张被告承担因违约给原告造成的追款损失5000元，包括保全费1079.86元、诉讼费3831.21元。本院认为，二原告就本案承担保全费1079.86元，属其因合同无法实际履行后追索实际发生的损失，本院予以支持。二原告主张的诉讼费3831.21元，并非本案发生且属法院生效判决确定由原告方自行承担的费用，不属其因本案诉讼发生的索款损失，本院不予支持；2.原告方主张的交通费1000元，原告方陈述其坐线路车从外地来乌发生的交通费用不能确定与本案存在关联及必需，本院不予支持。原告认为按双方公证书内容，如被告不及时还贷，造成有关部门追款、收房，被告承担全部责任，自愿赔偿损失，故应承担原告方聘请律师进行相关诉讼产生的律师费20000元。本院认为，原告主张的律师费，虽是在双方处理案涉被收回的相关纠纷中发生，但不属必然发生的费用，上述公证内容中并未明确约定律师费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、被告杨柳湘于本判决生效后十日内支付(承担)原告叶湘江、刘月玲预期可得利益损失55998.19元；二、被告杨柳湘于本判决生效后十日内支付(承担)原告叶湘江、刘月玲索款损失（财产保全费）1079.86元；三、驳回原告叶湘江、刘月玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2117.28元，原告已预交2349.58元，确认给付金额57078.05元占诉争金额92691.00元的61.58%，由二原告负担38.42%即813.46元，被告负担61.58%即1303.82元。退还二原告232.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   许晋江人民 陪 审员   孟繁荣人民 陪 审员   张 洁二 Ｏ 二 Ｏ 年 七 月 十 六 日书  记  员   黎 虹