安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初3957号 原告：江苏巨易物业管理有限公司，住所地江苏省徐州市中山南路**，统一社会信用代码：913203007241710067P。（以下简称巨易公司） 法定代表人：赵远，职务：经理。 委托诉讼代理人：高明华，男，汉族，1960年3月15日出生，系该公司员工。 被告：苏海桃，男，1985年10月03日出生，汉族，住安徽省萧县。 原告江苏巨易物业管理有限公司诉被告苏海桃物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨易公司的委托诉讼代理人高明华，被告苏海桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巨易公司向本院提出以下诉讼请求：1、要求被告给付物业费及违约金6148元；2、诉讼费及公告费由被告承担。 事实与理由：2010年4月18日原、被告双方建立了物业服务合同关系，2010年4月18日原告便依约为汉字苑小区提供物业服务。被告房屋建筑面积102.48平方米，合同约定物业服务费0.5元/月/平方米。自2011年4月1日至2016年3月31日止，被告依约应向原告支付物业服务费3074元。由于被告未按时给付物业服务费故依约还应缴纳逾期违约金3074元，合计6148元。经多次催要未果，原告无奈，特依法向人民法院诉请给付，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 苏海桃辩称：1、前期物业服务合同有效期为2009年12月1日至2015年11月30日，合同约定的物业服务具体内容，以上服务条款，原告公司均未做到。2、原告公司于2010年4月1日收取其700元装修水电押金，至今未退还，原告公司违约在先，所以对控诉其违约一事不认可。3、根据合同第28条，原告公司应在他们公示的合同终止日2016年3月31日，提前三个月，也就是2016年1月1日之前告知全部业主。由于原告公司的未履行合同内规定的提前告知义务，造成大批业主将物业费交给原告公司物业经理马强，造成损失应由原告公司承担，被告也未接到原告公司撤离的通知。综上，原告公司并未在合同签订有效期内提供约定的物业管理服务，属于不履行合同内容，存在重大过错。请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：（一）巨易公司提供的证据催缴通知一组四份、汉字苑前期物业服务合同、买卖合同、服务契约等证据，欲证明原告为汉字苑小区提供了物业服务，被告拖欠物业费，原告已进行了停止服务及催费告知。被告对原告提供的证据真实性无异议，对其证明目的有异议，经审查，本院对原告提供的证据予以认定。（二）被告苏海桃提供证据收据、押金条及照片一组，被告对其中700元的专修押金予以认可，同意抵扣物业费；对照片认为达不到证明目的。本院对上述证据的真实性予以认可。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告苏海桃系萧县汉字苑小区8号楼1单元102室业主，该房屋建筑面积102.48平方米。2009年12月1日，徐州市巨易物业管理有限公司（乙方）与徐州金友佳房产开发有限公司（甲方）签订了《汉字苑前期物业服务合同》，合同约定徐州市巨易物业管理有限公司自2009年12月1日起至2015年11月30日止为汉字苑小区提供物业服务。合同约定物业服务费用价格为多层住宅产权建筑面积每平方米每月0.5元。 另查明，2016年8月29日巨易公司在汉字苑小区张贴停止物业服务及催费公示公告。2015年9月6日至2019年8月15日，巨易公司多次在拂晓报刊登催费公告，催要物业服务费用及其他费用。 徐州市物业管理有限公司于2015年12月11日在徐州工商行政管理局进行公司变更登记，变更事项为：原企业名称徐州市巨易物业管理有限公司变更为现企业名称江苏巨易物业管理有限公司。 因被告苏海桃未交纳2011年4月1日至2016年3月31日期间的物业服务费，原告催要未果，诉至本院。 本院认为，原告与徐州金友佳房产开发有限公司签订的《汉字苑前期物业服务合同》合法有效。原告据此提供了物业管理服务，被告作为业主负有按约支付物业管理费的义务。被告未缴纳2011年4月1日至2016年3月31日止期间的物业服务费，巨易公司有权依照物业合同收取该期间的物业服务费，依照双方物业服务合同的约定，故该期间被告应交物业费为3074元（0.5元×102.48平方米×60个月）。原告同意用装修押金折扣物业费应予支持，被告实际应付物业费2374元（3074元-700元）。 关于巨易公司要求被告支付逾期违约金3074元的诉讼请求。涉案《汉字苑前期物业服务合同》中虽然约定有业主逾期缴纳物业服务费用的，物业公司可以从逾期之日起加收应缴费用千分之三的违约金，但是巨易公司并没有对该违约金的起止期间及分段计算金额予以明确，而是笼统地主张与物业费相同数额的违约金。故巨易公司的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。被告抗辩小区保安擅离职守、垃圾未及时清理等，认为物业服务不到位而拒绝缴纳物业费；物业服务合同属于继续性合同，具有时间持续性和无法计量性的特点，并不是一次性履行完毕，业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务存在质量问题，被告作为物业服务企业已经对服务企业提供物业服务，仅是在服务的某些环节、个别区域存在瑕疵，不构成根本性违约，故原告作为业主不能仅凭一次或数次未达到标准为由拒不缴费，其抗辩理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告苏海桃于本判决生效后十日内支付原告江苏巨易物业管理有限公司物业管理服务费2374元； 二、驳回原告江苏巨易物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告苏海桃负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  刘欣 二〇二〇年七月十九日 法官助理张凯莉 书记员张倩茹 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。