广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7728号原告：广州市龙翎新能源科技有限责任公司，住所地广州市花都区狮岭镇望成路**106商铺，统一社会信用代码91440101MA59HTQP6X。法定代表人：程思韬。委托诉讼代理人：谢文芳、许煌，该公司员工。被告：唐顺林，男，1967年12月5日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区，委托诉讼代理人：邝肖霞，广东艾森律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗颖，广东艾森律师事务所律师。原告广州市龙翎新能源科技有限责任公司（以下简称龙翎公司）诉唐顺林排除妨碍纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，由审判员袁贞适用简易程序于2019年8月30日公开开庭审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年6月8日再次公开开庭进行审理。原告龙翎公司的法定代表人程思韬、委托诉讼代理人谢文芳，被告的委托诉讼代理人邝肖霞、罗颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告停止侵权行为，清走货物及所有杂物，向原告返还物业（狮岭镇望成路18号105商铺）；2.被告赔偿原告损失，按被告签订的合同租金标准（被告年租金243100元，105商铺套内面积194.87平方米），从2019年4月22日起，直至交还物业止，每月支付11247元给原告，并按银行同期贷款利率支付相关逾期利息；3.被告承担本案全部诉讼费用。原告于第一次庭审时增加一项诉讼请求为：被告承担原告从2019年4月22日起至交还物业止进行维权行为产生的各项支出、误工费以及原告公司因住所地被非法侵占致无法正常经营，所产生的经济损失等，每月50000元支付给原告，并按银行同期贷款利率支付相关逾期利息。事实和理由：原告依据广州市花都区人民法院执行裁定书((2018)粤0114执恢546号），通过司法拍卖，依法拍得位于广州市花都区狮岭镇望成路18号105商铺，并在2019年4月22日取得《中华人民共和国不动产权证书》，是该涉案物业的合法业主。被告非法占用原告物业作仓库堆放物料，拒绝交还涉案物业给原告。原告就涉案物业再三与被告进行沟通，并由花都区法院原拍卖执行庭肖法官向其讲明法律道理，被告都态度恶劣，拒不配合交还涉案物业。原告是小生产企业，物业不能收回，设备进不了厂，生产无法进行。同时又要损失设备在外存放的场地租金，损失巨大。在当前打黑除恶的大环境下，被告却以非法借口强行侵占原告物业，侵犯原告权利。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望法院依法判决。被告辩称：一、本案应适用“买卖不破租赁”相关法律规定。我方有权按原租赁合同继续使用涉案105号商铺至2020年4月30日。我方于2015年4月9日与姚惠萍（涉案商铺原所有权人）签订《租赁合同书》，约定：“租赁期限为5年，即从2015年05月01日起至2020年04月30日止”。根据合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即便涉案商铺在租赁期间由龙翎公司拍卖取得所有权，亦不能影响《租赁合同书》的效力，我方有权依据原租赁合同继续使用涉案的105号商铺至2020年4月30日。我方已经在签订《租赁合同》的时候以对广州市千采皮具有限公司的债权抵消了《租赁合同》五年的租金，即我方已经在签订《租赁合同》时一次性支付了5年的租金给姚惠萍。因此我方无需重复履行原租赁合同给付租金的义务，重复向原告支付租金没有事实和法律依据。综上，原租赁合同有效，我方可以继续使用涉案商铺。同时，我方已经履行租金给付义务，无需重复给付租金。二、原告主张的租金标准远高于实际市场价格。从现实情况分析，狮岭近两年正在遭受新消费模式大环境的冲击，其转型升级及供给改革处于窘困之境。以狮岭（国际）皮革皮具城、狮岭皮革五金龙头市场为首的狮岭地区商业聚集地均面临门店盈利能力大不如前、亏损、无法经营等市场现状。场内人流量不大，商铺空置率显著提高。同时，根据相关调查报导，皮革城及五金龙头市场的租售水平明显呈现出从南向北、从东向西逐渐递增的趋势。涉案商铺位于皮革皮具城的东南侧，而且不是位于主干街道，与主干街道相距甚远横街小巷，且周边环境恶劣。同时商铺周边设有花圃及石柱等，车辆通行与停放极为不便。其商业价值不可能超过上述两个商业聚集地。根据百度地理位置显示，涉案商铺的地理位置与狮岭（国际）皮革皮具城第五期更靠近，而狮岭狮岭（国际）皮革皮具城第五期的一般租金水平约为14-20元/㎡/月。但龙翎公司主张的105号商铺租金水平约为55元/㎡/月。由此可见，龙翎公司主张商铺的租金水平远超皮具城内临近的商铺租金水平，显然与实际市场价格不符。从逻辑合理性上分析，若按原告主张的租金标准，其商铺投资回报率极高，涉案商铺不至于需折价44%变卖，这明显不符合市场规律。105号商铺按月租金11000元/月的标准计算，不足5年，原告通过租金收入已经回本（具体计算为：653856元÷11000元/月=59.4个月），这样的商铺投资回报率是极高的，应是极具投资吸引力的。而事实上，105号商铺经历两次拍卖，均没有人竞拍，直至变卖程序才由原告折价44%后买走。由此可以反证，105号铺的商业价值并不能够达到月租金11000元/月的标准。我方自2015年就承租使用涉案商铺，如果涉案商铺投资回报率那么高，我方不可能放弃优先购买权，原告不可能竞拍到涉案商铺。因此也可以证明涉案商铺的租金及价值根本不可能达到原告主张的预期。我方当初只系迫于无奈，债权无法收回才同意以如此高额的价值租赁涉案商铺。综上，原告要求我方给付超出市场水平的租金的诉讼请求没有事实和法律依据，更不符合常理，请求法院依法驳回被我方的诉讼请求，维护我方的合法权益。我方针对原告变更诉讼请求补充如下：针对原告的增加的诉请，原告提出的经济损失没有提供实质的证据证明损失达到50000元，没有事实与法律依据，请求驳回。经审理查明：涉案房屋为广州市花都区狮岭镇望成路18号105商铺，原权属于姚惠萍，由原告于2019年3月6日成功竞拍取得，并于2019年4月22日登记产权至原告名下。本院于2019年3月11日作出（2018）粤0114执恢546号之三执行裁定，裁定如下：一、位于广州市花都区狮岭镇望成路**105商铺的所有权及相应的其他权利归买受人广州市龙翎新能源科技有限责任公司所有，该商铺所有权自本裁定送达买受人广州市龙翎新能源科技有限责任公司时起转移。二、、位于广州市花都区狮岭镇望成路**106商铺的所有权及相应的其他权利归买受人广州市龙翎新能源科技有限责任公司所有该商铺所有权自本裁定送达买受人广州市龙翎新能源科技有限责任公司时起转移。三、买受人广州市龙翎新能源科技有限责任公司可持本裁定书到房屋管理部门办理相关产权过户登记手续，上述商铺过户手续按有关规定办理。本裁定书送达后立即生效。本院于2019年3月25日将上述裁定送达原告。被告提交其与姚惠萍于2015年4月9日签订《租赁合同书》，约定被告承租涉案商铺，租赁期限从2015年5月1日至2020年4月30日止，押金50000元，年租金200000元，自2016年5月每年递增5%，交租方式为一次性交齐5年租金1105125元。被告提交姚惠萍作为收款单位的《收款收据》，写明收到被告支付的涉案商铺自2015年5月1日至2020年4月30日的租金1105125元。原告对上述证据不予确认，认为原告不是合同相对方，不清楚其真实性。被告提交手写清单一张、销售单一张及支票七张，拟证明姚惠萍经营的广州千采皮具有限公司欠被告货款，双方约定以部分货款抵消租金，被告已经完全履行原租赁合同中支付租金的义务，无需再支付。原告对此证据不予确认，认为被告的费用及损失与本案无关。被告提交管理费、水电费收据六张，拟证明其与姚惠萍签订的租赁合同的真实性及被告实际占有使用涉案商铺的事实。原告对此证据不予确认。诉讼中，被告陈述：其曾经拿着上述《租赁合同书》向执行法官申报权利，但因为其不清楚具体规定，没有走相关申报流程。原告陈述：被告没有申报过权利。第一次庭审时，原、被告一致确认：涉案商铺由被告控制，原、被告在第一次庭审时同意于2019年9月6日腾空涉案商铺。第二次庭审中，原、被告确认：涉案商铺已在2019年9月6日腾空交还原告。诉讼中，被告申请对涉案商铺的租金价值进行评估，本院依法摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司进行该次鉴定。该公司于2020年4月26日作出高迪评估【2019】100号《价格评估结论书》，评估基准日为2019年3月25日至2019年9月6日，该结论书写明：经计算，2019年标的房屋的月租金为2973.45元，从2019年4月22日至2019年8月30日的租金合计为16354元。被告为此支付鉴定费3450元。原告对此结论书的意见为：被告与姚惠萍签订租赁合同价格为11247.17元/月，我方认为应以此价格为赔偿价格，上述结论书的价格偏低，且我方对该结论书的租金计算起止时间有异议，应自2019年3月11日计至2019年9月6日止。被告对此结论书的意见为：评估期间应该自2019年4月22日至2019年9月6日止，其次评估基准日与评估结论有矛盾。第一次庭审中，原告明确：其关于租金损失的依据为被告与姚惠萍之间的《租赁合同书》，如法院不认可，即同意以同期同地段租金标准计算。本院认为：原告竞拍取得涉案商铺的所有权，原告理应享有直接支配涉案商铺及排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。本案的争议焦点是原告取得所有权的时间及被告是否应向原告支付占用涉案商铺的费用。首先，根据本院作出的（2018）粤0114执恢546号之三执行裁定，涉案商铺的所有权自本裁定送达原告时起转移，该裁定已于2019年3月25日送达原告，因此原告自2019年3月25日取得涉案商铺的所有权。其次，被告主张其与原权属人姚惠萍之间签订了《租赁合同书》，支付了全部租金并实际使用涉案商铺，但被告也承认其未能按照法定程序向本院执行局申报租赁合同，因此原告在竞拍时对被告的承租权并不知晓。同时，被告确认其租金系以部分货款抵消，但被告并未提交充分证据对其货款抵消情况予以证明，且被告与姚惠萍之间的以货款抵消租金的情况，原告并不知悉亦不应承担责任。被告可另行向姚惠萍主张权利。第三，原告主张按照被告与姚惠萍之间的《租赁合同书》的价格计算本案被告占用涉案商铺期间的损失，根据广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》，涉案商铺在2019年3月25日至2019年8月30日的月租金为2973.45元/月，因此对原告的主张，本院不予采纳。经计算，被告应向原告支付的租金损失为16155.75元（2973.45元/月×5个月＋2973.45元/月÷30×13）。原告主张被告支付上述租金损失产生的利息，所谓利息是货币在一定时期内的使用费，指货币持有者因贷出货币或货币资本而从借款人手中获得的报酬。原告主张被告自2019年4月22日支付利息至交还物业为止，但被告在原告起诉后，方对涉案商铺已由原告所有知悉，但由于涉案商铺的租金损失未经审理判决，对损失数额及支付时间尚未确定，且被告在第一次庭审即2019年8月30日后即2019年9月6日已交还涉案商铺，因此，对原告主张被告支付租金损失的利息的诉讼请求，本院不予支持。第四，原告主张的各项支出、误工费及经济损失以及相关利息，因原告并未向本院提交充分证据予以证明，且被告已在2019年9月6日与原告进行了交接，且本院已按照《价格评估结论书》判决被告支付租金损失，因此对原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。最后，因被告已在2019年9月6日交还商铺，原告诉请被告停止侵权行为、清走货物及杂物并返还物业的诉讼请求已不存在请求基础，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告唐顺林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市龙翎新能源科技有限责任公司支付占用广州市花都区狮岭镇望成路18号105商铺造成的损失16155.75元；二、驳回原告广州市龙翎新能源科技有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5219.8元，由原告广州市龙翎新能源科技有限责任公司负担4897.1元，由被告唐顺林负担322.7元。鉴定费3450元，由原告广州市龙翎新能源科技有限责任公司负担3236.71元，由被告唐顺林负担213.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  曾桂妹人民陪审员  黄美好二〇二〇年七月七日书 记 员  彭小容黄瑜陈晓敏