西安市未央区人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕0112民初5934号 原告:左杰，男，1981年12月6日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：罗岚，陕西韬达律师事务所律师。被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所：北京市朝阳区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX0944。法定代表人：韩光，该公司总经理。委托诉讼代理人：武迎斌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：徐睿国，陕西一叶律师事务所律师。原告左杰与被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称“美丽屋公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左杰的委托诉讼代理人罗岚，被告美丽屋公司的委托诉讼代理人武迎斌、徐睿国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告左杰向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告之间签订的《西安市房屋出租委托合同》于2020年3月11日解除；2、判令被告立即腾退租赁房屋；3、判令被告支付原告房屋租金8434.8元；4、判令被告支付原告房屋占用费2875.5元（自2020年3月12日起暂计至2020年3月30日，实际计算至实际腾退房屋之日止，按191.7元/天）；5、判令被告向原告支付违约金69955元；6、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：其与被告于2018年月26日就其所有的坐落于西安市未央区XX广场XX座（XX路XX号）3幢1单元11层11101室房屋签订了《西安市房屋出租合同》，合同约定被告应当在2020年1月26日向原告支付房屋租金共计17250元。但经其多次催要，被告均以各种理由推诿，被告应支付其违约金69955元，其认为被告的行为已属严重违约，应向其支付租金并承担违约责任，为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告美丽屋公司辩称，其与原告的合同因为新冠疫情导致发生情势变更，不具备合同约定的解除条件，属于不可抗力，因此应当继续履行合同；其次，租金和房屋占用费，原告是按照合同约定的租金标准来计算的，其愿意向原告支付房屋租金，房屋占用费是按照租金来计算的，其予以认可，也曾向原告支付过租金，但原告拒绝接受；第三，因其没有按时支付租金系不可抗力造成，所以其不存在违约行为，对违约金不予认可，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，本案的情形不属于违约解除合同的情形，应当继续履行合同，请求法院依法驳回原告解除合同的诉讼请求。另外，因该租赁合同在签订后，其公司为进行二次出租，投入了大量资金予以装修，现解除合同对双方财力、物力均不适宜，因此其主张继续履行合同。当事人围绕双方争议的焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，对有争议的证据及案件事实，认定如下：2018年6月26日，原告左杰（委托人：甲方）与被告美丽屋公司（房屋管理机构：乙方）签订了《西安市房屋出租委托合同》（编号：1002310），约定原告左杰委托被告美丽屋公司全权办理其本人所有的位于西安市未央区XX广场XX座（西安印象）3幢1单元11层11101号房屋的所有出租相关事宜，包括签订租赁合同，代收房租，租房押金等租赁费用。上述合同第四条 “委托期限、免租期、租金标准及支付方式”中约定：“（一）甲方授权乙方的委托期限自2018年10月26日至2024年10月25日，共陆年，委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致。其中2018年6月26日至2018年10月25日为免租期共计肆月；免租期补充：2019年10月26日至2019年12月25日为免租期共计贰月……（三）租金标准为：……第二年：2019年10月26日起￥5750元/月（小写），合同总租金共计57500元（小写）；第三年：2020年10月26日起￥5750元/月（小写），合同总租金共计69000元（小写）……（四）租金支付方式：1、乙方支付方式为：季付；2、甲方收取租金为汇款方式：开户名左杰，开户行中国工商银行陕西省西安市西安枫林绿洲支行，账号XXXXXXXXXXXXXXX3405……3、乙方将各期租金划入甲方账户或支付现金的具体日期如下（遇节假日顺延）：①2018年6月29日支付房租共计￥17250元（小写）……④2019年7月26日支付房租共计￥17250元（小写）；⑤2019年10月26日支付房租共计￥5750元（小写）；2020年1月26日支付房租共计17250元（小写） 以上付款方式依此类推概不列举”。该合同第七条“合同的解除”中约定：“……（二）出现任何不可抗力的情形或因除拆迁政策以外的相关政策原因须拆除乙方增添的设施影响出租人数的，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担任何违约责任……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达5日的……”；该合同第八条“违约责任”约定：“（一）出租委托期内甲方或乙方须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金17%向守约方支付违约金，如甲方违约或甲方因拆迁终止合同时还须赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用（具体金额：毛坯房450元×建筑面积；改造房300元×建筑面积）……（三）乙方有第七条第四款情形之一的视作乙方违约，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金”。上述合同签订后，原告左杰向被告美丽屋公司交付了涉案房屋，被告美丽屋公司按照合同约定支付租金直至2020年1月25日。2020年1月26日，被告美丽屋公司应向原告左杰支付2020年1月26日至2020年4月25日的房屋租金17250元，后因我国发生新冠肺炎疫情，被告美丽屋公司未向原告支付上述拖欠租金。2020年3月10日，原告左杰向被告美丽屋公司发出律师函，告知被告美丽屋公司在收到律师函之日双方的涉案房屋租赁合同解除，被告还应支付原告所欠付租金及违约金，并限期被告腾房。后因原告左杰多次催要所欠租金未果，故诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，因双方分歧太大，致调解未果。另查明，涉案房屋隔断为七间，其中六间由被告美丽屋出租于案外人，涉案房屋现由案外人实际占有使用。庭审中，被告美丽屋公司述称其愿意随时支付原告所欠租金，并于2020年6月5日向双方合同约定的原告名下的收租账户（即户名为左杰，尾号为3405的工商银行账户）转付2020年1月26日至2020年7月25日的租金34500元。上述事实，有原、被告双方提交的证据材料、谈话笔录及庭审笔录等附卷为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告左杰与被告美丽屋公司签订的《房屋出租委托合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，故原、被告均应全面履行合同义务。该合同签订后，原告左杰依约交付了涉案房屋，被告美丽屋公司按照合同约定支付了2020年1月25日之前的租金，但被告未按期支付2020年1月26日至2020年4月25日的房屋租金，没有全面履行其合同义务，构成违约，被告应当承担相应违约责任。其次，原、被告签订的房屋租赁合同是否应当解除，应综合考虑本案实际情况予以判定。本案中，涉案租赁合同约定被告应于2020年1月26日支付原告涉案房屋的下期租金17250元，而在此期间我国发生了新冠疫情，被告作为公司尚未在疫情期间复工复产，未按期支付原告租金情有可原。另外，涉案房屋租赁合同约定的合同期限为六年，并约定支付租金的方式为按季度支付，且涉案租赁房屋已由被告出租于案外人实际居住使用，被告美丽屋公司已于2020年6月5日向原告名下的收取租金账户转付了2020年1月26日至2020年7月25日的租金34500元，综上以上情形，可以认定被告美丽屋公司的违约程度较轻微，亦未实际影响原告合同目的实现，故对于原告主张确认双方合同解除之诉讼请求，依法予以驳回，原、被告签订的《房屋出租委托合同》应当继续履行。至于原告主张的违约金一节，因被告辩称违约金过高，结合本案的合同履行程度、被告过错程度及疫情影响程度等客观因素，酌情认定被告美丽屋公司向原告左杰支付违约金1.2万元。关于原告主张的房屋占用费及腾交房屋之诉讼请求，因涉案合同继续履行，不存在被告腾交租赁房屋，应由被告美丽屋公司向原告左杰支付房屋租金即可，故对原告上述诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告左杰与被告北京美丽屋资产管理有限公司于2018年6月26日签订的《西安市房屋出租委托合同》继续履行；二、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告左杰支付违约金1.2万元；三、驳回原告左杰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1831元，原告已预交，由原告承担500元，由被告承担1331元，于本判决生效之日起十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员   康  璐  二〇二〇年七月十日  法 官助 理   付丽娟书  记  员   李燕维