广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初2572号原告：广州莱佛士物业服务有限公司。住所地：广州市越秀区建设六马路**宜安广场**。统一社会信用代码：91440101749914728G。法定代表人：梁顺源，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈焕秀，湖南人和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄慧怡，湖南人和（珠海）律师事务所实习律师。被告：张卉，女，汉族，1970年3月16日出生，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：叶京铭，男，汉族，1969年9月3日出生，身份证住址：北京市宣武区。原告广州莱佛士物业服务有限公司与被告张卉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈焕秀、黄慧怡、被告的委托诉讼代理人叶京铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年3月至2019年1月的延伸服务费3500元以及违约金（以当月欠缴物业服务费为基数，从逾期之日起计至交清费用之日止，按每日1‰计算）；；2.被告支付2016年3月至2018年12月的公摊电费60.6元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告于2011年9月4日与原告签订《资产管理服务协议》。协议约定，由原告为被告坐落于XX房屋提供物业服务，被告同意每月1日前按100元/月/户的标准向原告支付延期服务费，原告可提供水费、电费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。如被告未在协议届满前30日向原告发出不再续约的书面通知，则本协议有效期自动顺延。协议签订后，原告一直为全体业主提供优质的管理服务，但被告却自2016年3月起开始拖欠延伸服务费、公摊电费等费用，原告多次催缴，被告仍拒不交纳。至起诉之日，被告共拖欠原告费用共计5971.2元。被告辩称，要求判令原告诉讼要求无效，原告承担维修小区所有受损楼宇房屋主体承重重要部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、公用措施、公用设备、公用绿化、共享部位的所有费用，原告承担本案诉讼费用，退还珠海市相关新规出台之后，其高于新规要求的、已收取的违规费用，并承担此次起诉行为期间给被告造成的精神损失和误工费费用，以每日800元作为基数，从2020年5月25日起直至案件结束。小区一大部分业主对原告提供的管理服务不满意，提出抗议和整改要求，但原告不予整改，导致之后小区更换了物业。被告于2011年入住C派公寓，当时小区环境还不错，举几个例子：1．有专职的物业经理：2．有保安员、水电工、绿化师傅、保洁阿姨；3.家里有可视对讲监控系统，可以随时联系物业：4．小区与吉莲新村有专门的围栏相隔，相关的楼门口都可以用磁卡打开通往小区外的围栏小门，非常方便。被告的房屋面积34.69㎡，每月物管费100元，约合2.8元／㎡,参考政府相关规定，原告的收费在当时属于高标准。刚入住时，一来物业管理还是有服务的，二来总费用也不算压力大，所以一直按时交纳物业管理费。但是后来物业经理没了，电工没了，保洁阿姨也不定时服务了，有时周末垃圾都无人清理，花园的树死了，地灯坏了，现在还，地灯坏了树根和地灯线头，不断听到别的邻居家被盗的消息，楼下的大门锁不了，小区的围栏断了，可视对讲监控坏了，一楼的邻居们在门前开“小花园”。被告多次向物业提出意见，原告没有回复或整改。被告支付高标准物业费，但得不到相应的服务，只好停缴物业费，希望物业能够重视。物业合同约定原告有以下义务，2.1条、C派公寓共享部位、共享设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护修缮、服务与管理。此项义务原告履行的意见如何，即便是现在，都是—目了然。2.2条、根据有关法规和政策，结合实际情况，制订C派公寓管理制度和《住户守则》，并书面告知甲方。此项义务原告没有做到，被告没有收到相关制度。2.4条、制止违反C派公寓管理制度和《住户守则》的行为。为什么一楼住户将公共享有的门前区域改造划为己有，这是管理制度和住户守则允许的吗？2.10条每三个月向甲方公布资产管理及延伸服务费用收支账目，每年12月份公布下年度管理财务预算。被告从未见过原告公示物业费用途，小区一共八栋楼，总户数447户，每个月的物管费应有44700元，钱都去了哪里，为什么正常的日常维护都做不到，可见原告违反合同规定的应尽义务，对业主不负责，服务不到位、信息不透明。2.1条、C派公寓由各楼宇房屋主体承重结构部分、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、其他共享部分等的维修和管理。被告未见过维修理效果，就是目前的斑斑驳驳的破损。2.2条、C派公寓内各业主共享的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、有线电视电线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、保安设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施及共享设施设备使用的房屋等公共设施设备及其运行的维护和管理。但连通各楼之间石板路破损无人修理，绿地几乎都变成泥地且被一楼住户占用；路灯破破烂烂，地灯全部坏掉。2，地灯全部坏掉内公用绿地，花木建筑小品等的养护与管理。但小区树木枯死，或杂草丛生，或变成泥土地，一楼部分公共绿地被私人占用。2.4条、协助公安部门维护C派公寓内的公共秩序，24小时全天候于C派公寓范围内安全监控与巡逻；做到消防监控及门岗执勤；确保C派公寓内保安消防监控设备设施完好，维护保养制度健全，防范措施完善。但小区门禁系统、监控系统失效，栅栏损坏，完全达不到上述标准。原告收取延伸服务费，但是完全没有履行其必须提供的延伸服务义务，六大项服务义务没有一项做到。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定和原告的服务状态，被告应有向原告索赔的权利，希望得到法院的支持。根据上述规定第五条和《物业服务条例》第四十一条、第四十四条、《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定，《物业定价成本监审办法（试行）》、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知等文件规定，原告的收费标准大大高于政府的政策规定，请法院支持被告要求退还已收取违规部分的费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《合同法》第十条第二款规定，被告的照片和小区现状足以说明原告没有按合同约定提供服务。如果物业服务企业完全按照合同约定以及相关规定提供服务，应当负有举证责任。综上所述，原告违约在先，其提供的欠费清单列举的时间是否属实？原告应当举证。被告绝不是无缘无故赖账，合同精神应当维护合同双方的权利和义务。仗着合同不提供服务只知道收钱，这样的无良公司也是有失诚信的。被告这种情况不是个案，这个小区出租屋占比不小，恳请法院向真正居住在C派公寓里的业主们了解情况。本院查明，原告于2007年开始为C派公寓提供物业管理服务，至2019年1月31日退场。被告于2011年购买了位于XXX房的房屋，并办理了房地产权证。该房属于C派公寓小区的房屋。2011年9月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《C派公寓资产管理服务协议》。协议约定，乙方为C派公寓提供物业管理服务，甲方按每月100元向原告支付延伸服务费，于每月1日前交费，逾期交费按每日0.1%计算违约金，协议有效期由2011年9月4日至2012年9月3日，协议届满30日前，原告未接获被告不再续约的书面通知，则本协议有效期自动顺延。被告自2016年3月开始欠缴延伸服务费，至2019年1月共欠费3500元（100元×35个月）。被告对原告主张2016年3月至2018年12月的公摊电费60.6元没有异议。被告提供了一组小区的照片证明原告未尽服务义务，被告表示照片是2019年初拍摄的，但具体时间已不记得。本院认为，原告在C派公寓实施物业管理服务，与被告签订了《C派公寓资产管理服务协议》，协议对双方具有法律约束力。被告作为小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，应当按合同约定支付费用。原告请求被告支付2016年3月至2019年1月的延伸服务费3500元，符合合同的约定，本院予以支持。被告虽然对原告提供的物业服务提出异议，但其提供的证据照片，摄于2019年，原告于2019年1月底撤离小区，被告的照片是否摄于原告管理小区期间，无法确定，因此，也不能证明原告管理小区期间的总体情况，被告提供的这些证据不能作为其拒交费用的有效证据，本院对被告的主张不予采纳。原告按合同约定要求被告支付拖欠费用的违约金，应予支持，对于原告请求按每日千分之一计算，本院酌情下调为按每日万分之三计算。被告对原告请求支付公摊电费60.6元没有异议，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告张卉自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付延伸服务费人民币3500元及其违约金（计至2020年6月10日为人民币1086.66元，之后按每日万分之三计至延伸服务费付清之日止）；二、被告张卉自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付公摊电费人民币60.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  卢晓霓二〇二〇年六月二十五日书记员  崔 玮吴华强