山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0681民初2565号原告：孙海燕，女，1956年7月8日出生，汉族，居民，住河北省石家庄市桥**。被告：龙口正禾旅游开发有限公司，住所地山东省烟台市龙口市徐福街道东海名居****，统一社会信用代码91370681MA3CH2C08H。法定代表人：石常礼，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏加财，山东平直律师事务所律师。原告孙海燕诉被告龙口正禾旅游开发有限公司（下称正禾公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙海燕、被告正禾公司的委托诉讼代理人魏加财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙海燕向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《购房定单》，2、依法判令被告退还原告交付的资金10000元及利息（以10000元为基数，自2019年5月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系河北秦明实业集团有限公司非法融资受害人（出借人）之一，在秦明集团下属嗖嗖车行存款180万元。2018年11月份，秦明集团发布崩盘信息。2019年2月19日，秦明集团在其网站“秦明之声”发布山东龙口海景房项目自愿抵债方案公示，称其与被告合作，原告可以选择山东龙口高尔夫蔚蓝海岸楼盘房产，以实现债权抵消。首付20%由原告支付，80%由秦明集团代为支付。2019年2月24日，秦明集团组织了包括原告在内对该方案有意向的受害人大约29人去龙口看房。到达龙口该小区后，被告售楼部负责人于占水总经理召集受害人开会，告知大家要用自己的名义签订购房合同，并声明让大家放心购买，对秦明集团承担的80%房款，其后他们可以通过对秦明集团的其他项目进行合作重组来实现。在其承诺下，大家一起选了楼号。当时秦明集团委派的偿债小组三方代表和被告承诺购房人交10000元定金可以保存楼号，7天内后悔可以退款项。原告与其他四位受害人（李西英、林士环、白瑞英、高蓓）便交了定金10000元。当时见定单是制式的，原告的特殊情况未体现出来，原告要求修改，但被告未做修改。原告从龙口回来后，积极要求秦明集团抓紧和被告签订另外80%的抵债合同，以免原告再次陷入需自行偿还80%贷款的陷阱。秦明集团告知和被告协商一下，让再等等。后被告方通知，让原告把交付10000元的款项单据原件给他们交回，他们给退款。但原件交回之后，虽几经催促，被告一推再推，至今没有退还。包括原告在内的5位交款人不是普通的购房人，而是案外人非法吸收公众存款的受害人，为了能减少损失，迫不得已在被告处买房，但原告交付10000元后，被告和第三方又未能按照抵债方案在正常期限内签订后续80%的偿还协议，致原告买房抵债的条件无法成就，而缴纳的10000元亦无法要回。为此，原告诉至法院。被告正禾公司辩称，根据购房定单的约定，该定单于2019年2月28日已经解除，定金不予返还。理由是：1、原、被告签订的认购书系双方真实意思的表示，权利义务非常明确，认购书中明确标注签约时缴纳定金10000元，开具的收据也是10000元定金；且明确约定“自认购时起3日内补齐定金，逾期订单作废，房屋自动收回，已收定金不予退还”。双方于2019年2月24日签订定单，原告缴纳定金10000元，其至今未按约定补齐剩余定金，按照定单约定，定金不予退还。2、关于原告所述秦明集团与被告之间合作事宜，被告一概不知情。被告未与秦明集团有任何合作。3、于占水属于中介方，并非被告售楼部负责人，亦非被告公司销售人员。原告作为购房者，应该尽到审慎的注意义务，合理的审查义务，比如于占水与被告有无书面劳动合同、委托代理合同或者其他能证明其为被告单位人员的书面证据。购买房屋又是大事一件，定单也写的很清楚。原告对自己主张也应该尽到举证义务，无任何证据证明于占水为被告单位单位人员。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的还款协议、秦明集团公众号、以房抵债方案截图，证明原告参与买房的背景系基于秦明集团与被告方的以房抵债方案。被告主张对其真实性无法核实，且与本案没有关联性，被告与秦明集团之间无任何合作关系。本院认为，原告提交的上述证据中均无被告公司的任何相关信息，不能单独作为定案依据，与本案的关联性需结合其他证据综合认定。2、关于原告提交的视频资料，其主张，该视频是被告向原告等人进行售房时宣讲的，用于证明被告方工作人员于占水在售房前向原告等受害人进行宣讲，承诺原告所认购房屋的20%房款由秦明集团提供担保，80%房款通过秦明集团与被告的各种项目合作重组实现。被告主张，该证据涉及的是中介方于占水，故真实性无法核实；且于占水并非被告公司员工，即使谈话内容是真实的，也不代表被告公司的任何承诺。本院认为，该证据与本案的关联性需结合其他证据综合认定。3、关于原告提交的微信聊天截图，原告称该微信聊天的相对方是该项目的牵头人亦是秦明集团的大客户王总，用于证明签订购房定单后，原告等五名受害人一直在积极催促秦明集团和被告方推进抵债协议的签订，且原告等人在第5天就提出退房号，但被告方和秦明集团声称正在谈判，让再等等，许诺过了7天也可以退。被告主张，对该证据真实性不予认可，且与本案无关联性。本院认为，该微信聊天记录显示的原告等五人与微信名为"是我"的相对方就购房事宜进行的沟通，没有被告方的任何信息显示，且原告自称该相对方的身份是项目牵头人亦是秦明集团的大客户王总，故该聊天记录与被告及涉诉定单无关联性，不能作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系河北秦明实业集团有限公司（下称秦明集团）下属嗖嗖汽车租赁服务有限公司的出借人，2018年11月，秦明集团发布崩盘信息。2019年2月19日，秦明集团在其网站“秦明之声”发布“山东龙口海景房项目自愿抵债方案公示”，声明：秦明集团经过资源整合，与开发商达成合作，出借人可自愿选择山顶龙口“高尔夫·蔚蓝海岸”楼盘房产，实现债权的抵消。其中20%首付房款由出借人支付，80%房款由秦明集团代为支付还款。2019年2月24日，原告与正禾公司签订《购房定单》，认购龙口市高尔夫·蔚蓝海岸G区1-4-202号房，约定房屋总价款为477120元，定金100000元整含约签定金10000元，付款方式为按揭贷款，认购方应于2019年3月24日前交付总房款的20%为首付款（含定金）计100000元；定单“双方约定”一栏中载明，自认购时起3日内补齐定金，逾期定单作废，房屋自动收回，已收定金不予退还。在被告提交的购房定单（销售联）下端标注为销售方“牟沛沛”，收款人“宋会会”，区域“曲秀芝”。原告提交的购房定单（客户联）除区域标注为吴晗、区域标注为张**外，其他均与被告提交的定单一致。被告陈述牟沛沛是其公司销售人员，宋会会是财务人员，曲秀芝是带领客户到被告公司销售涉诉房屋的中介方。签订购房定单当日，原告缴纳定金10000元，由正禾公司向其出具收款收据（No.3703329）。2019年3月23日，原告将购房定单及收据原件交与于占水和曲秀芝，于占水和曲秀芝向其出具收条，载明：“今收到孙海燕收据号3703329的订房定金收据，待每套卖出后返还定金”。原告陈述其将定单和收据交与于占水和曲秀芝的原因是，签订定单后，其即催促秦明集团和被告落实秦明集团为原告提供20%首付款的担保和支付80%房款的协议及重组方案等事宜，是通过第三方王总和秦明集团及被告多次联系，在第五天的时候怕超过七日，就通过秦明集团第三方、王总、于占水提出要求退还1万元不再保留房号，但王总一直以在协商为由让原告等待，后原告提出不再等待要求退还1万元的保号费，遂于2019年3月23日来龙口找到于占水办理了上述事宜。被告则称对上述经过不知情。本案争执的焦点问题有三：一是涉案购房定单的解除问题；二是解除定单的原因在哪一方;三是于占水出具收条的效力是否及于被告。一、关于涉案购房定单的解除问题。被告以定单中明确约定“自认购时起3日内补齐定金，逾期定单作废，房屋自动收回，已收定金不予退还”为由，抗辩原告未在3日内补齐定金，该定单已于2019年2月28日解除。本院认为，上述内容约定的是如原告在3日内未补齐定金的条件成就，被告即享有定单解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，被告在享有约定解除权这一实质性要件后，并不当然发生定单解除的法律效力，还需满足“通知对方”这一形式要件，自通知到达原告时才发生定单解除效力。被告未提交相关证据证明其履行了通知义务，故其关于涉诉定单已于2019年2月28日解除的抗辩，于法相悖，本院不予采信。购房定单系房屋买卖双方为保证签订正式的商品房买卖合同而签订的预约合同，作为预约合同的购房定单，仅是原被告双方为将来订立作为本约合同的商品房买卖合同所做的承诺，而非正式的商品房买卖合同，双方仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务，根据当事人合同自由原则，任何一方当事人均可以不遵守购房定单的承诺而不与对方签订商品房买卖合同。本案原、被告双方仅签订了购房定单，现原告主张解除购房定单，于法有据，应予支持。二、关于解除购房定单的原因在哪一方。原告主张，原告并非一般意义上的市场购房人，本次认购是基于秦明集团与被告之间的以房抵债方案，故是附条件的认购，因被告与秦明集团就后续80%的购房款未能达成协议，导致该合同不具备签订的可能，故非原告的原因导致定单解除。被告则主张，原告所述的秦明集团与被告之间合作事宜，被告一概不知情，被告与秦明集团之间没有任何合作。原告至今未按约定补齐剩余定金，按照定单约定，系原告违约，故系原告的原因导致定单解除。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本案中，原告主张秦明集团与被告系合作关系，双方达成以房抵债方案，并提交秦明集团公众号上发布的以房抵债方案截图证明其主张，但该公众号的内容仅是秦明集团单方发表的声明，并没有被告公司的任何信息，被告对该声明亦不认可；且在原告与被告签订的购房定单中亦无上述内容的任何描述，故该证据无法证明原告是基于被告与秦明集团之间的以房抵债方案才认购的涉诉房产。因此，原告主张因被告与秦明集团就后续80%的购房款未能达成协议而导致定单解除，证据不足，本院不予采信。系原告单方解除购房定单，故责任在原告。三、于占水出具的收条效力是否及于被告。原告主张，于占水系被告的工作人员，其销售涉诉房产的行为即视为被告的行为；且即便于占水系中介人员，也构成表见代理，其在收条中所写的退还10000元，对被告具有约束力。被告主张，于占水属于中介方，并非被告售楼部负责人，也非被告公司销售人员，原告作为购房者，应该尽到审慎的注意义务和合理的审查义务，其亦未提交相关证据证明其主张，故于占水的行为与被告无关联性。本院认为，原告提交于占水的谈话视频证明其主张，但通过该视频无法证明原告关于于占水系被告方工作人员的主张，被告对此亦不认可，且于占水向原告出具的收条中仅有于占水和曲秀芝的个人签名，并无被告公司的盖章或其他与被告有关联性的信息，原告亦无证据证明于占水向其收取购房定单和收据的行为系基于被告的授权委托。因此，该收条对被告不具有法律效力。综上，本院认为，原告主张解除购房定单，应予准许。原、被告双方在购房定单中明确约定“约签定金10000元”，原告亦于签约当日交纳10000元，且接收了被告向其出具的收款事由载明为“定金”的收据，因此，该10000元的性质属于定金。原告以涉诉定单属格式条款故相关约定无效为由，主张该10000元的性质为订金，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。据此，因系原告方原因单方解除涉诉定单，故其缴纳的定金10000元不予返还。同时，因于占水向原告出具的收条对被告不产生法律效力，故原告以该收条承诺向其退款为由，要求被告退还该10000元的主张，本院亦不予支持。原告关于利息的主张，本院一并不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告孙海燕与被告龙口正禾旅游开发有限公司就高尔夫·蔚蓝海岸G区1-4-202室签订的《购房定单》。二、驳回原告孙海燕的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告孙海燕负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇二〇年七月二十二日书记员 王玮璐