天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初180号原告：韩黎黎，女，1983年10月17日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。原告：陈志友，男，1990年1月7日出生，汉族，住浙江省临海市。二原告委托诉讼代理人：单中卫，天津翠亨律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：刘洋，天津翠亨律师事务所实习律师。被告：天津陶润置业投资有限公司，住所地天津市武清开发区北财源道**1门101。法定代表人：朱艳春，总经理。委托诉讼代理人：赖汉兴，广东深宝律师事务所律师。原告韩黎黎、陈志友与被告天津陶润置业投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人单中卫、刘洋，被告委托诉讼代理人赖汉兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩黎黎、陈志友向本院提出诉讼请求：1.请求解除二原告与被告于2016年4月14日签订的《天津市商品房预定协议》；2.请求判令被告向原告双倍返还定金20000元；3.判令被告赔偿因其违约行为给二原告造成的损失，即楼房差价582908元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月14日，原、被告签订《天津市商品房预定协议》，约定原告向被告缴纳10000元定金，被告于2016年4月20日前以约定的价格（6679.66元/㎡）将上述房屋出售给原告，总价款911573元。协议签订后，被告拒绝和原告签订《天津市商品房买卖合同》。原、被告之间签订的《天津市商品房预定合同》系双方真实意思，协议内容合法有效，被告应切实履行。被告拒绝履行的行为系违法行为，该行为已被人民法院生效判决判定。因诉争房屋被被告转卖给第三人且已经完成过户手续，依照《合同法》规定，被告应当双倍返原告定金20000元，并赔偿因不履行合同义务给原告造成的损失。天津陶润置业投资有限公司辩称，原告的主张无任何事实和法律依据，依法应当驳回其全部诉讼请求。一、依《天津市商品房预定协议》约定，原告应于2016年4月20日前交纳首付款并签订《天津市商品房买卖合同》，原告负有先履行义务未履行，已构成违约，双方签订的《天津市商品房预定协议》（下称《预定协议》）已经解除，原告所交付的定金依约予以没收，原告的诉讼请求不应得到支持。二、被告已于2016年7月22日发函再次告知原告，双方签订的《预定协议》已经解除，原告对此并未提出任何异议。三、被告与原告签订的《预定协议》属于预约合同，关于违约责任的承担依法应当适用定金罚则。四、原告对本案的主张已过了诉讼时效，依法应当驳回其全部诉讼请求。五、原告已在2019年6月4日起诉过本案，在武清法院的河西务法庭审理，起诉过了三年的诉讼时效，后因该法庭有与本案相同情况的案件（当事人叫杨凤海、杨帅），法庭驳回了杨凤海、杨帅的全部诉讼请求，原告知道该案件败诉后，清楚自己的诉请也会被法院驳回，于是申请了撤诉，原告现在重新起诉无非想换个法庭审理，预谋取非法利益。六、如果原告不符合购房条件，又从另一面证实原告不存在任何损失，且又是原告单方违约不交付首期款，其对本案的主张不应当得到支持。七、双方签订《预定协议》已因原告违约解除，被告有权将涉案房屋另行处置，所得利益依法应当属于被告所有。本院经审理认定事实如下，2016年4月14日，二原告与被告签订《天津市商品房预定协议》一份，约定原告定购被告开发建造的武清开发区广源道南侧天鹅苑20-2-602住宅房屋，建筑面积136.47平方米，每平方米6679.66元，总房价为911573元。双方签订预定协议时，预定人应一次性支付定金10000元，自本协议签订之日起至2016年4月20日前交纳首付款并签订《天津市商品房买卖合同》。签订《天津市商品房买卖合同》后，定金转为房价款，出卖人未按协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，应当向预定人双倍返还定金；预定人未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，出卖人不予退还预定人交付的定金。协议签订后，原告依约向被告交纳了10000元定金。在协议约定的期限内原告未向被告交纳房屋首付款，亦未与被告签订《天津市商品房买卖合同》。2017年6月15日，被告将涉案房屋以1494481元的价款出售给了案外人徐美心。双方就后续事宜未能协商一致，原告于2019年6月4日诉至本院，后撤诉，于2020年1月3日再次诉至本院。原告提供的证据为，证据一、《天津市商品房预定协议》一份、收据一张，证明原告按照协议要求支付了定金10000元，约定天鹅苑20-2-602房屋出售给原告，每平米6679.66元，总价款是911573元。证据二、查封公告一份，证明涉案房屋于2016年5月30日被天津市第一中级人民法院查封，该房屋不可以进行交易，原告也不可能再向被告支付房款及办理手续。证据三、原告调取的商品房买卖合同，证明被告将诉争房屋于2017年6月15日出售给了案外人徐美心，出售的价款为1494481元，差价是582908元。证据四、天津市武清区人民法院（2018）津0114民初339号民事判决书一份、天津市第一中级人民法院（2018）津01民终4011号判决书一份、武清区人民法院（2016）津0114民初9912号民事判决书一份、（2018）津0114民初1618号民事判决书一份，证明诉争天鹅苑房产的差价均得到了法院的支持。经质证，被告对证据一真实性没有异议，对证明目的有异议，因原告没有依约支付首付款，原告已经构成违约，该预定协议已经解除。对证据二真实性没有异议，关联性有异议，原告应交首付款的时间是在2016年4月20日前，查封的时间是在2016年5月30日，查封并非原告不予交付首付款的法定理由，如果原告依约交付了首付款，早已经促成涉案房产的成交。对证据三真实性没有异议，关联性有异议，因原告未依约支付首付款，已经构成违约，双方签订的《天津市商品房预定协议》已经解除，被告有权将涉案房产出售给他人。对证据四真实性没有异议，对关联性有异议，我们国家并未实行判例法，该判决不应当作为参照适用，且被告已经将该案件申诉到最高院，最高院还在审查过程中，被告也有相反的案例可以证明原告违约相关的诉请没有得到支持。被告提供的证据为，证据一、（2016-Y051063号）《天津市商品房预定协议》、收据一张，证明原告应当2016年4月20日前缴纳首付款，并签订《天津市商品房买卖合同》，如果原告未按本协议约定的时间订立《天津市商品房买卖合同》，被告不予退还原告交付的定金，但原告仅支付了定金10000元，并没有依约支付首付款。证据二、解除通知函，证明原告没有依约交付首付款并签订《天津市商品房买卖合同》，已经构成了违约，被告告知原告双方签订的《天津市商品房预定协议》已经解除。证据三、部分交易统计表及相应的天津市商品房预定协议、收据，证明被告一直是正常收取客户的首付款，并不存在被告拒绝与原告签订《天津市商品房买卖合同》的行为。证据四、民事起诉状、应诉通知书、传票，证明原告在2019年6月份起诉过本案，于2019年7月17日在河西务法庭开过庭，因当时与相类似的案件当事人叫杨凤海、杨帅被河西务法庭驳回了诉请，原告当时申请撤诉。证据五、杨凤海、杨帅的一审、二审、再审及发回重审的裁判文书，证明与本案类似的案件经过一审、二审、再审，最后被发回重审，武清区法院认定了预定人未依约支付首付款，并与被告签订《天津市商品房买卖合同》，预定人的行为构成违约，并认定双方签订的预定协议已经解除，预定人的请求被驳回。证据六、最高院裁判文书两份，证明涉案预定协议属于预约合同，双方签订的预定协议因原告违约已经解除。经质证，原告对证据一真实性没有异议，根据正常商品房买卖程序，缴纳首付款时，被告还应与原告现场签订网签手续，避免一房两卖，如原告未交款，被告应给原告催告程序。对证据二真实性不认可，因为没有原告的签收，不论被告是否发送解除通知，预定协议未在双方事先约定的情况下，被告也未按照法律规定的情况进行催告，即表示解除合同，不具备法律效力，不发生解除预定协议的效果。对证据三与本案没有实际的关联性，即使统计表中的业主都按时交付了首付款，他们交付的日期均为5月份，并没有在4月20日交付过首付款的，所以不认可被告的证明目的。对证据四真实性没有异议，此为原告的正当诉请，不认可被告的证明目的。对证据五该组证据未到终审。对证据六对该证据证明目的不认可。本院对双方没有争议的证据予以确认。本院认为，二原告与被告签订的《天津市商品房预定协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应自觉履行。现因被告已将涉案房屋擅自售予他人，致使原告不能实现合同目的，因此，对二原告关于解除双方签订的《天津市商品房预定协议》的请求予以支持。二原告未按约定期限交付购房首付款并与被告签订《天津市商品房买卖合同》，构成违约，依约原告所交定金应归被告所有。原告对其所述未交首付款未签订《天津市商品房买卖合同》的理由未提供证据加以证明，本院不予采信。原告主张涉案房屋被查封，不应再交付房款不能订立合同的理由不能成立。双方在协议中未约定解除条件，被告单方解除协议依法应经过催告程序，被告未经催告，其关于协议已经解除的意见不能成立。被告在双方签订的《天津市商品房预定协议》未解除的情况下，擅自将原告定购的房屋出售给他人，属违约行为，应赔偿给原告造成的损失，此损失以实际售价与原告定购价的差价为宜，即582908元（1494481元-911573元）。原告于2019年6月4日初次诉至本院，故原告的起诉未超过诉讼时效。综上，原告的部分请求符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、解除原告韩黎黎、陈志友与被告天津陶润置业投资有限公司于2016年4月14日签订《天津市商品房预定协议》；二、被告天津陶润置业投资有限公司应于本判决发生法律效力十日内向原告韩黎黎、陈志友支付房屋差价损失582908元；三、驳回原告韩黎黎、陈志友的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9829元，减半收取4915元，由原告韩黎黎、陈志友负担163元，被告天津陶润置业投资有限公司负担4752元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 孙 刚二〇二〇年七月二十八日书记员 齐月元附：本判决书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。