济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初3971号原告：刘清云，女，1948年8月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘鹏（原告刘清云之子），1980年9月15日出生，汉族，住济南市。被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，董事长。委托诉讼代理人：李守存，山东盈德律师事务所律师。原告刘清云与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，由审判员高峰独任审判，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告刘清云的委托诉讼代理人刘鹏、被告龙腾房地产公司的委托诉讼代理人李守存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘清云向本院提出诉讼请求：1.逾期交房违约金，以总房款为基数，自2019年1月16日至2020年4月20日，按照日万分之二计算；2.逾期办证违约金，以总房款为基数，按照总房款的百分之一计算。事实与理由：刘清云与龙腾房地产公司于2015年5月20日用一次性付款的方式付清了购买龙腾国际花园*和*地下室的房款，其中802室房款总价1035038元，双方于2015年5月20日签订了《济南市商品房买卖合同》，合同编号：销售（字）*，刘清云依据合同中的约定，认真履行了自己作为买受人应尽的义务。根据合同第八条约定，该商品房应于2015年12月31日前验收合格并交付使用，但山东龙腾房地产开发有限公司没有合法取得《综合验收备案证明》和《分期综合验收备案证明》，导致至今2020年4月20日，刘清云不能合法接受房子入住。2016年，刘清云和龙腾房地产公司签订了《补充协议》，并约定自2016年7月1日起，逾期交房违约金由房款总额的每日万分之一的比例调整为房款总额的每日万分之二执行，根据商品房买卖合同和补充协议的约定，龙腾房地产公司应当承担延期交房的责任和违约金。2016年4月1日至2019年1月15日的违约金，刘清云已起诉，贵院已作出（2018）鲁0104民初7170号民事判决。根据合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在该商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产主管部门备案，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。至今2020年4月20日，买受人不能办理产权登记手续，龙腾房地产公司应当承担延期办理产权登记的责任和违约金。龙腾房地产公司辩称，逾期交房违约金同意支付至2019年12月18日，因为2019年12月18日已取得竣工验收备案证明；逾期办证违约金根据合同附件补充协议之约定，不应超过总房款的百分之一。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月20日，刘清云与龙腾房地产公司签订《济南市商品房买卖合同》〔合同编号：销售（字）*〕，约定刘清云购买龙腾房地产公司开发的龙腾国际花园*商品房一套，房款总金额为1035308元。该商品房买卖合同载明“……第八条交付期限出卖人应当在2015-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》……第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）出卖人应当在该商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产主管部门备案，由买受人自行向房地产主管部门办理产权登记手续。如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。……”。同日，龙腾房地产公司（出卖人，甲方）与刘清云（买受人，乙方）签订附件五《合同补充协议》，该补充协议载明“……第六条对合同第十五条产权登记的说明及补充……十、如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人应按日承担已付款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的1%。……”。刘清云对该补充协议没有异议。商品房买卖合同及补充协议签订后，刘清云向龙腾房地产公司支付了购房款共计1035308元。因龙腾房地产公司（出卖人，甲方）未按合同约定向刘清云（买受人，乙方）交付案涉商品房，双方于2016年签订《补充协议》，载明“……3、因甲方未能按照《商品房买卖合同》的约定，于2015年12月31日前向乙方交房，构成违约。甲方同意按照《商品房买卖合同》的约定，向乙方支付逾期交房违约金。为此，经双方友好协商，达成如下补充协议：一、乙方选择下列第1种处理方式：1、继续履行《商品房买卖合同》。具体：1）甲乙双方继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日；2）甲方仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金。甲方于本协议生效之日起十五个工作日内，向乙方预付逾期交房违约金人民币9317.77元。《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意甲方交房后一并结算。……3）如甲方在2016年6月30日前，未能将商品房交付乙方，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由乙方已付房价款每日万分之一的比例调整为乙方已付房价款每日万分之二的比例执行。……”另查明，龙腾房地产公司于2019年12月18日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2020年6月1日，龙腾房地产公司向刘清云交付案涉房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘清云与龙腾房地产公司自愿签订《济南市商品房买卖合同》，约定相应的权利、义务，上述行为系双方当事人的真实意思表示，合同约定内容合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，双方于2016年签订《补充协议》，该补充协议系双方的真实意思表示，该协议中约定自2016年7月1日起将逾期交房违约金的标准由原合同的已付房价款每日万分之一调整为万分之二系在龙腾房地产公司违反合同约定，未按约如期向刘清云交付案涉商品房的情形下双方重新达成的一致意见，是对主合同部分条款内容予以变更后达成新的合意，且在该协议上明确约定“本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，适用本补充协议。”，故刘清云主张按照《补充协议》约定主张诉求合法有据，本院予以支持。根据商品房买卖合同及补充协议约定，龙腾房地产公司未按合同约定于2015年12月31日前交付案涉商品房，亦未按照补充协议的约定于2016年6月30日前交付，其行为已构成违约，应当向刘清云承担逾期交房的违约责任。根据双方的约定，自2016年7月1日起，应按照已付房价款每日万分之二的标准计算违约金。关于龙腾房地产公司辩称其已于2019年12月18日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，涉案房屋已具备交付条件，不应再承担违约责任。本院认为，根据双方合同及补充协议的约定，逾期交房违约金的截止日期为房屋实际交付之日，自2019年12月18日起涉案房屋虽已具备交付条件，但案涉房屋并未实际交付，加之龙腾房地产公司也未提交证据证实其已履行了交房通知义务，故对龙腾房地产公司的上述辩称意见，本院不予采信。因龙腾房地产公司于2020年6月1日交付案涉房屋，刘清云主张截止至2020年4月20日的逾期交房违约金符合合同约定，本院予以支持。另外，本院已作出的（2018）鲁0104民初7170号生效民事判决判令龙腾房地产公司支付的逾期交房违约金截止至2019年1月15日，本案刘清云主张逾期交房违约金起算日为2019年1月16日符合法律规定。综上，刘清云主张自2019年1月16日至2020年4月20日的逾期交房违约金95430.5元合法有据，本院予以支持，龙腾房地产公司应予支付。刘清云另主张逾期办证违约金，陈述按照总房款的百分之一计算。经审查，商品房买卖合同约定商品房交付后720日买受人未取得房屋产权证书的，出卖人龙腾房地产公司承担违约责任。本案中，案涉商品房交付日期为2020年6月1日，至今尚未符合龙腾房地产公司承担违约责任的条件，故刘清云的该项诉求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条规定，判决如下：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘清云逾期交房违约金95430.5元；二、驳回原告刘清云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2146元，减半收取1073元，原告刘清云负担105元，被告山东龙腾房地产开发有限公司负担968元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  高 峰二〇二〇年七月二十八日法官助理  刘 佳书 记 员  周晓倩