山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民初17号 原告（申请执行人）：万通建设集团有限公司，住所地江苏省如东县掘港镇长江路**如东科技城东筑项目****。 法定代表人：胡学明，董事长。 委托诉讼代理人：郑志强，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁方，北京市炜衡（合肥）律师事务所实习律师。 被告（案外人）：康亮，男，1981年4月28日生，汉族，住山东省曲阜市，现住山东省曲阜市。 委托诉讼代理人：侯金鹿，山东六艺律师事务所律师。 被告（被执行人）：曲阜圣地置业集团有限公司，住所地山东省曲阜，住所地山东省曲阜市静轩西路（时庄）div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：王建中，总经理。 委托诉讼代理人：王晓东，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王**，男，该公司员工。 原告万通建设集团有限公司（以下简称万通公司）与被告康亮、曲阜圣地置业集团有限公司（以下简称曲阜圣地公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人郑志强、袁方，被告康亮及其委托诉讼代理人侯金鹿，被告曲阜圣地公司的委托诉讼代理人王晓东、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万通公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2019）鲁执异914号执行裁定书；2.请求判决准予执行曲阜圣地公司名下位于山东省曲阜市静轩西路新天地商住中心×幢×号房产（涉案房产金额为169000元）；3.本案诉讼费由康亮承担。事实和理由：万通公司因建设工程施工合同纠纷申请法院执行曲阜圣地公司名下位于山东省曲阜市静轩西路新天地商住中心相关房产。康亮作为案外人，针对新天地商住中心×幢×房产（以下简称涉案房产）提出了执行异议。2019年12月23日，法院作出（2019）鲁执异914号执行裁定书，裁定中止对新天地商住中心×幢×号房产的执行。对上述（2019）鲁执异914号执行裁定书的内容，万通公司表示不服，理由如下：1.康亮提交的未备案的编号为×××33号商品房买卖合同一份和房款收据一张，在没有其他转账记录和凭证来佐证的情况下，不能证明购房款已真实支付给了曲阜圣地公司。2.康亮所提供的《新天地小区上房手续书》和物业公司收据仅能证明其办理了入住手续，并不能充分证明其已经真实占有或使用该处房产。综上，万通公司认为康亮所提出的执行异议不能成立，其异议理由也不应予采纳，故依据我国相关法律规定提起诉讼，请求法院能在查明事实的基础上，撤销（2019）鲁执异914号执行裁定书，并判决准予执行涉案房产，维护申请执行人的合法权益。 康亮辩称，康亮系涉案房产的真实权利人，对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利，请求法院依法判决驳回万通公司的诉讼请求。理由如下：1.在涉案房产被法院查封之前，康亮已与曲阜圣地公司签订了书面《商品房买卖合同》，合同编号为×××33。2015年2月13日,康亮与曲阜圣地公司签订《商品房买卖合同》，合同中双方对房屋的位置、面积、单价、总价款等信息均作出了明确详细的约定，系双方真实意思表示，所以双方签订的该《商品房买卖合同》合法有效。法院于2015年7月6日查封该房产，于2018年7月5日续查封该房产，均发生在康亮购买该房产之后，所以涉案房产被法院查封之前，房产实际所有权人已由曲阜圣地公司变更为了康亮。2.康亮已合法占有且实际使用了涉案房产。《商品房买卖合同》签订后，康亮于2015年3月份办理了上房手续，且于同月对房屋进行了装修装饰，并向物业公司缴纳了货梯电费、货梯使用维护费、装修垃圾清理费、燃气开口费等费用。所以，在法院于2015年7月6日查封该房产之前，康亮已经占有和使用该房产，且一直使用至今，该房产被查封时已不再是曲阜圣地公司的财产。3.康亮已向曲阜圣地公司支付了全部购房款项，其承担的合同义务已全部履行完毕。合同签订后，曲阜圣地公司向康亮交付了涉案房产，康亮支付了全部购房款169000元。因曲阜圣地公司欠付他人工程款项，所以包含涉案房产在内的三套房产抵清债务，其约定三套房产价款共计578000元。曲阜圣地公司的债权人又将该三套房产转售于康亮，因系抵账房，该三套房产的价款转售时有所降低，经康亮与房产转售人协商，三套房产实际转售价值共计500000元，康亮将该房产价款一并汇入房产转售人银行账户。至此，曲阜圣地公司与房屋转售人之间的债权债务关系一并消灭。因房屋最终出卖人和房产价款收取人均为曲阜圣地公司，所以康亮与曲阜圣地公司签订了《商品房买卖合同》，曲阜圣地公司向康亮出具了收取房款的收据。4.涉案房产未办理备案和权属登记手续，并非康亮自身原因所致。《商品房买卖合同》签订后，因曲阜圣地公司土地出让手续存在问题，导致涉案房产暂时未能办理备案和所有权变更登记，在曲阜圣地公司完成土地出让手续后，且具备办理权属登记条件时，康亮会积极配合办理。对于此，康亮不存在任何过错。综上，康亮作为涉案房产的实际权利人，在法院查封涉案房产之前，已经与曲阜圣地公司签订了书面《商品房买卖合同》，支付了全部购房款项，已对涉案房屋进行了装饰装修，一直合法占有、使用至今，且对于不能办理房产权属登记手续无任何过错，以上事实足以阻却万通公司的执行行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院依法判决驳回万通公司的诉讼请求。 曲阜圣地公司辩称，同意康亮的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 康亮提交：证据1，涉案房产《商品房买卖合同》一份，编号为×××33，证明康亮与曲阜圣地公司在2015年2月13日达成了购买协议。证据2，曲阜圣地公司开具的涉案房产收据一份，证明康亮足额支付了购房款。证据3，涉案房产上房手续书一份，证明康亮已于2015年3月7日办理了上房手续。证据4，曲阜市亮丽物业公司收取相关物业费用收据一张，证明康亮从2015年3月7日至今一直使用涉案房屋，缴纳了水、电、物业费等费用。证据5，涉案房产装饰装修相关费用凭证一宗，证明涉案房屋已进行装饰装修。证据6，交通银行汇款凭证一份，证明康亮通过银行转账给张忠龙50万元。证据7，曲阜圣地公司证明一份，证明康亮实际购买了涉案房屋，并占有使用至今。证据8，协议书和收到条一份，证明张寿利委托张忠龙与康亮达成协议，约定张寿利将从曲阜圣地公司折抵工程款获得的曲阜市新天地商务中心的810、831、832号房产，以50万元价格转卖给康亮，康亮通过银行转账给张忠龙50万元，张忠龙出具收到条，曲阜圣地公司与房屋转售人张寿利之间的债权债务关系消灭，佐证该处房屋最终出卖人和房款价款收据人为曲阜圣地公司。 万通公司质证：对于证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，因该买卖合同未进行备案，因此合同相关条款以及签订日期等内容的真实性均不能确认。对于证据2的三性均不认可，该购房收据不是正规的发票，可以由曲阜圣地公司任意出具，日期也可以随意填写，如康亮不提供相应转账流水进行佐证，是不能采信的。从证据7曲阜圣地公司提供的证明也能看出，在未实际支付一分钱房款的情况下，曲阜圣地公司依然能够为其开具购房款收据。对于证据3、证据4的三性均不认可，上述证据材料均是由曲阜圣地公司及其关联的物业公司出具，内容、出具时间都可以随意填写和修改，不能排除倒签、后补的可能，且都没有加盖公章。对于证据5装修费用相关凭证的三性均不认可，装修费用凭证均为手写，无手印、公章，不能以此证明康亮进行过装修，更不能推断康亮在房产查封前已占有房屋。对证据6交行汇款的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，从该凭证只能看出康亮通过转账转出款项，至于钱给了谁、具体用途、导致转账出现的具体事实和法律关系等，均不得而知，因此该证据与本案毫无关联。对证据7曲阜圣地公司开具的证明，三性均不认可。曲阜圣地公司出具的证明无任何事实依据，其指出曲阜圣地公司与张寿利有债权债务关系，张寿利又将涉案房屋转让给康亮等情况，均没有相关证据证实，无法知晓曲阜圣地公司与张寿利之间具体的合同关系、债务履行情况以及张寿利与康亮签订相关转让协议的真实性。因此，在没有证据佐证的情况下，对该证明文件中提到的事实无法采信。对证据8的三性和证明目的均不认可。 曲阜圣地公司质证：我公司开具的上房手续书均属实，所有的上房手续都没有曲阜圣地公司的章，是物业公司去办的手续，我们公司没有办过。 曲阜圣地公司提交：四份商品房预售许可证，分别为曲建房预字（2011）第26号、曲建房预字（2011）第21号、曲建房预字（2012）第12号、曲建房预字（2014）第9号。 万通公司、康亮质证：均无意见。 本院认为，对康亮提交的证据1《商品房买卖合同》，因系原件且康亮、曲阜圣地公司均无异议，虽然万通公司主张合同及收据存在后补的可能性，但并无证据证明自己的主张，本院对其真实性予以确认。对康亮提交的证据2-8，是否能够证明康亮支付案涉房款并实际占有涉案房屋，在本院认为部分一并阐述。对于曲阜圣地公司提交的商品房预售许可证，能够证明商品房预售许可相关情况，本院依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 万通公司与曲阜圣地公司建设工程施工合同纠纷一案诉讼过程中，万通公司申请法院对曲阜圣地公司名下财产进行查封，本院于2015年7月6日作出（2015）鲁民一初字第33号裁定，查封了涉案房产，2018年7月5日又以（2015）鲁民一初字第33-2号裁定继续查封涉案房产。2017年5月31日，本院作出（2015）鲁民一初字第33号民事判决书。该判决生效后，万通公司向本院申请强制执行。案件执行过程中，康亮作为案外人向本院提出了书面异议，本院于2019年12月23日作出（2019）鲁执异914号执行裁定书，认为康亮作为买受人，在本院查封涉案房产之前，已与曲阜圣地公司签订了书面商品房买卖合同，已支付了合同约定的全部购房款，并已合法占有涉案房产，且没有证据证明涉案房产未能办理过户登记系因康亮自身原因所致。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定中止对涉案房产的执行。万通公司不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉，形成本案。 康亮与曲阜圣地公司签订载明日期为2015年2月13日的《商品房买卖合同》，合同编号为×××33，合同约定：出卖人：曲阜圣地公司，买受人：康亮，第三条买受人所购房屋基本情况买受人购买的商品房为6幢831号房。该商品房的用途为商业，层高2.9米，建筑层数地上16层，地下1层。该商品，地下**共51.77平方米。第四条计价方式与价款按套计算，该商品房总价款为（人民币）壹拾陆万玖千元整。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向曲阜市房地产交易登记中心申请登记备案。 另查明，曲阜圣地公司取得了四份商品房预售许可证，分别为曲建房预字（2011）第26号、曲建房预字（2011）第21号、曲建房预字（2012）第12号、曲建房预字（2014）第9号。 本院认为，本案争议的焦点问题是康亮对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同支付约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，康亮提供的上房手续书、物业公司的收据、装饰装修费用凭证等，能够相互印证，证明康亮在人民法院查封涉案房产前即占有了涉案房屋。关于支付房款的问题，虽然万通公司主张康亮与曲阜圣地公司签订的房产收据不是正规的发票，可以由曲阜圣地公司任意出具，但结合现有证据，可以认定曲阜圣地公司与张寿利之间存在着真实且数额明确的到期债权债务关系，曲阜圣地公司以新天地商住中心×幢×号、×号、×号房产共计578,000元的价格转让给张寿利以抵消所欠工程款。此后，张寿利又将三套房产转售给康亮，康亮通过银行转账的方式向张寿利指定的张忠龙支付了购房款，曲阜圣地公司予以确认并为康亮开具了收款收据，且房屋转售价格并不明显低于合同价格，故可以认定康亮在人民法院查封涉案房产之前支付了涉案房产的全部房款。同时，案涉房产亦非因康亮自身原因未能办理过户登记。故康亮符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项，判决如下： 驳回万通建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费3680元，由万通建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长  马 丽 审 判 员  邱建坡 审 判 员  王海娜 二〇二〇年七月六日 法官助理  王金雨 书 记 员  李亚宁