广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初497号 原告：黄兴华，女，壮族，1966年3月15日生，住广西柳州市城中区。 被告：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：桂林市临桂区金山路**彰泰滟澜山第******。统一信用代码：91450300619384212M。 法定代表人：刘文萍，董事长。 委托代理人：甘永雄，该公司员工。 委托代理人：王丽娟，该公司员工。 被告：广西桂林英护腾投资管理有限责任公司，住所地，住所地：广西灵川县八里街开发区八里四路与川东五路交叉口东南角&ldquomiddot;峰誉”5幢1单元39层1-39-3号，统一信用代码：91450323MA5KAOCG6L。 法定代表人：宁候进。 原告黄兴华诉被告桂林彰泰实业集团有限公司（简称彰泰公司）、广西桂林英护腾投资管理有限责任公司（简称英护腾公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，依法适用普通程序，由审判员陈**发担任审判长，与人民陪审员张莉娟、李艳梅组成合议庭，于2020年7月2日公开开庭进行了审理，书记员赵原健担任记录。原告黄兴华和被告彰泰公司委托代理人甘永雄、王丽娟到庭参加了诉讼，被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2016年12月25～26日，我在彰泰峰誉售楼部，被告彰泰公司置业顾问推荐原告购买彰泰峰誉5栋酒店式公寓，说购房就可以享受其广告宣传的“负月供零负担15年返租…，即前6年每年6%，中间5年8%,最后4年10%的递增收益率…；彰泰·峰誉与曼哈顿酒店合作，入驻彰泰·峰誉的曼哈顿酒店隶属于新加坡曼哈顿酒店集团…；业主每年每间享有12天入住权，免费入住新加坡曼哈顿酒店品牌旗下酒店；共享酒店年均95%以上的入住资源，彰泰·峰誉给予业主返租回报...”。 在购房前，被告彰泰公司置业顾问告知原告，房屋是酒店式公寓，购房后不能自住及自行出租，15年房屋使用权须交给彰泰指定的新加坡曼哈顿酒店集团公司使用，由购房者支付装修款给彰泰公司旗下的桂林合泰装饰公司并由其按曼哈顿酒店标准进行统一装修；彰泰集团已和新加坡曼哈顿酒店集团强强联手，彰泰峰誉5栋统一改为酒店后交由新加坡曼哈顿酒店集团子公司承租，租赁期限15年，租金分阶段递增，每月租金由彰泰集团通知新加坡曼哈顿集团子公司…英护腾公司支付给业主，低于彰泰和购房者达成的租金额的则由彰泰公司补足给购房者。置业顾问向原告出示被告彰泰公司与英护腾公司签署的《彰泰峰誉5#物业租赁合同》及《关于租赁合同的补充协议》，合同约定：“甲方（指彰泰公司）与购房者达成的实际租金总额低于均价总额，则差额部分由乙方（指酒店承租方）支付给甲方指定的桂林睿通商业管理有限公司（注：彰泰集团旗下子公司）作为该酒店周边商业配套的维护费；若甲方与购房者达成的实际租金总额高于均价租金总额，则差额部分由甲方自行补足给购房者。最终乙方根据甲方发出的书面付款通知将应付款转给业主或甲方”。置业顾问同时表示新加坡曼哈顿集团子公司已根据《彰泰峰誉5#物业租赁合同》补充协议的约定，支付了贰个月的租赁保证金给彰泰公司，此押金由彰泰保管，将来这个酒店承租方不做了，彰泰公司会负责招商新承租方，彰泰公司保障购房者15年租金总额。有了彰泰集团以上承诺，原告决定购买此公寓。 置业顾问文璇根据原告意向房号1-28-15号编制了置业计划书1．双方对购房价格、返租率和返租期限达成初步共识，后经原告和置业顾问王文龙讨价还价，最终确定了1-28-15号的购房价格、返租率和返租期限（置业计划书2）。置业顾问承诺，如原告按置业计划书2确定的金额在两天内完成支付，即可享受广告宣传、置业计划书及《彰泰峰誉5＃物业租赁合同》上所有承诺。置业顾问秦米玥一再申明“以上三重保障能保证原告15年租金总额不会受影响”。受此影响，原告确信被告彰泰公司的广告内容、置业计划书、《彰泰峰誉5＃物业租赁合同》及置业顾问所述的承诺今后都能兑现，彰泰集团及新加坡曼哈顿集团都是大品牌企业，不会欺骗购房者；原告尽管已经知道此栋楼房屋毛坯单价远高于同期销售的同楼盘的彰泰峰誉6＃楼房屋单价，且还需要额外支付1500元／平方装修款用于本房屋室内、公共楼梯走道及酒店大堂装修；高达36%的公摊面积比也远高于6栋楼房屋，但基于被告彰泰公司以上的承诺，原告还是于2016年12月26日支付商品房款及装修款，购买了位于灵川县商品房。 合同签订时，被告彰泰将原承诺的责任分成了两个合同承载，被告彰泰承担普遁商品房买卖责任，返祖责任则由被告彰泰找来的英护腾公司（即彰泰所称新加坡曼哈顿集团子公司）替被告彰泰承担，合同规定购房者不能超出业态范围自营或对外出租，否则被告彰泰有权解除合同或收回房屋，并扣除原告购房总款的30%作违约金。原告在《商品房买卖合同》、《公寓租赁合同》上签字后即被置业顾问王文龙收走，称由被告彰泰公司统一拿给新加坡曼哈顿酒店集团公司签字盖章。从酒店招商、洽谈合作至合同签署整个过程，被告彰泰公司都不给原告和酒店承租方接触也不提供联系方式，使原告自始至终认为《公寓租赁合同》主体方为新加坡曼哈顿酒店集团公司！此后的3个多月，经原告多次催要，被告彰泰公司于2017年3月16日才将经酒店承租方盖章的合同返给原告。 原告在被告彰泰公司没有完成《公寓租赁合同》盖章前就已经明确，如酒店承租方非新加坡曼哈顿酒店集团公司就终止合同签署、退款退房。 2019年3月20日，原告从被告的函件《峰誉5#业主关切问题的回复说明》中得知，酒店承租方英护腾公司仅是新加坡曼哈顿酒店集团二级加盟商，注册资本500万元。 从2015年11月至2019年3月，英护腾公司管控人宁英连对业主签署的所有权益文件用的都是假名！ 原告从2016年12月26日支付房款后，两被告通过以下账户支付原告租金：1、广西桂林英护腾投资管理有限责任公司；2、桂林彰泰实业集团有限公司；5、灵川县英荣腾投资管理有限公司等。 2019年10月10日开始，被告英护腾公司及被告彰泰公司没有按合同约定支付租金给原告，原告多次催要，被告英护腾公司及彰泰公司都不予理睬，至今逾期已超过60天，构成根本性违约。 基于以上事实，原告为维护自身的合法权益，依法提起本次诉讼，请求：1、依法判令被告英护腾公司向原告黄兴华支付欠租款6058.26元；被告彰泰公司负补充偿还责任；2、判令被告英护腾公司赔偿原告黄兴华逾期支付租金的违约金暂计1302.53元，违约金计算方式为：按日按所欠缴金额的0.5%向原告支付违约金至实际偿清之日止；被告彰泰公司负补充偿还责任；3、判令被告英护腾公司向原告支付误工费、差旅费、通讯费、资料打印费等1500元，被告彰泰公司负补充偿还责任；4、本案的诉讼费、公告费560元由被告英护腾公司承担，被告彰泰公司负补充支付责任；5、判令被告彰泰公司履行广告内容的承诺入驻彰泰·峰誉的曼哈顿酒店隶属于新加坡曼哈顿酒店集团，由新加坡曼哈顿酒店集团承租经营整栋楼。 原告为其主张在举证期限内提供的证据有：1、原告的身份证复印件，拟证明原告的主体资格；2、被告桂林彰泰实业集团有限公司企业公示信息，拟证明被告桂林彰泰实业集团有限公司主体资格；3、广西桂林英护腾投资管理有限责任公司企业公示信息，拟证明被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司主体资格；4、建设局对彰泰·峰誉5栋规划批复，拟证明彰泰公司出售的不是普通商品房，是商业性投资型房产，彰泰·峰誉5栋为酒店式公寓；5、广告宣传资料，拟证明载明原告购房可享受的返租及返租期限，入住彰泰·峰誉的曼哈顿酒店，隶属于新加坡曼哈顿酒店集团，原告每年每间享有12天免费入住新加坡曼哈顿酒店品牌旗下酒店入住权；6、《彰泰峰5#物业租赁合同》及《关于租赁合同的补偿协议》，拟证明明确若被告彰泰公司与原告达成的实际租赁总金额高于均价租赁总金额，则差额部分由被告彰泰公司自行补足给原告，最终被告英护腾根据被告彰泰公司发出的书面付款通知将应付租金转给原告或被告彰泰公司，证明被告彰泰公司收取酒店承租方二个月租金作为租赁保证金，被告彰泰公司在原告未购房前以此合同条款作为售房承诺也是原告决定购房的依据之一，根据合同法第六十四条向第三人履行合同当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任，因此被告彰泰公司应负返租的补偿履行责任；7、置业计划书1，拟证明原告与被告彰泰公司达成初步购房价格及返祖率；8、置业计划书2，拟证明原告与被告彰泰公司达成最终购房价格及返租率；9、购房款、装修款发票，证明原告履行了《商品房买卖合同》约定义务；10、《商品房买卖合同》，拟证明被告彰泰公司约定原告不能自住及自行出租，须将房屋交由被告彰泰公司指定的新加坡曼哈顿酒店集团子公司—桂林英护腾投资管理有限公司承租，原告不能超出业态范围自营对外出租，否则被告彰泰公司有权解除合同或收回房屋，并扣除原告购房总款的30%作违约金；11、《公寓租赁合同》，拟证明原告按照被告彰泰公司的指定与新加坡曼哈顿酒店集团子公司—广西桂林英护腾投资管理有限公司签署了租赁合同；12、彰泰峰誉5#业主关切问题的回复说明，拟证明被告彰泰公司首次公开酒店承租方为加盟商；13、被告英护腾、实际执行人宁英连相关信息，拟证明原告签《租赁合同》签被告英护腾公司实际管控人宁英连及其作为法人的公司已经涉嫌多起起诉，拟证明被告彰泰公司一手包办引进的酒店承租方诚信度很差，被告英护腾公司及关联方转移、藏匿财产被列入失信企业；14、彰泰峰誉5#、6#楼业主购房发票，拟证明同期销售的5#楼房屋毛坯单价远高于6#楼房屋单价；15、找彰泰公司相关人员催租金，拟证明原告的租金支付事项均由彰泰相关人员办理；16、银行流水，拟证明原告从2019年11月开始被拖欠租金；17、《复函》，拟证明在约定的15年租期内，彰泰负有延续酒店租赁及托底支付的责任；18、彰泰公司隐瞒事实真相，欺骗原告的录音记录，拟证明彰泰公司培训置业顾问隐瞒事实真相，用桂林本地小公司冒充新加坡曼哈顿酒店集团子公司欺购房者，原告已经向彰泰公司表达“酒店承租方非新加坡曼哈顿酒店集团公司就终止合同签署及退款退房”的意愿；19、英护腾公司授权书，拟证明英护腾公司仅是新加坡曼哈顿酒店集团在中国的二级加盟商，且加盟特许为“非排他性”；20、行政处罚单，拟证明2016年6月16日彰泰因广告中含有融资或变相融资，升值或投资回报被工商局处罚；21、英护腾股东会议决议，拟证明其出资额认缴时间2020年12月31日，公司成立以来从未认缴过资额，纯属空手套白狼的公司；22、英护腾法人宁候进股权出资的通知书。23、英护腾解约通知函，拟证明英护腾公司2019年3月30日提出与全体业主解约，且至2020年1月与实质性解约，英护腾公司将这份解约通知书交给业主代表后就失联了，至今尚欠业主租金不给，也没有合法解除合同。 被告彰泰公司辩称：一、本案的欠租款一直以来是由被告英护腾公司支付和承担的，在英护腾公司未到庭的情况下，无法核实欠租的基本事实和具体金额。二、原告与彰泰公司之间仅存在《商品房买卖合同》关系，不存在委托合同法律关系，原告所主张的租金款及违约金均是基于其与英护腾公司所订立的租赁合同，而彰泰公司并非该租赁合同的当事人，不应突破合同的相对性要求彰泰公司承担租金及违约金的给付义务。三、依据原告与彰泰公司《商品房买卖合同》补充协议第十一条第三款的约定原告与酒店公司（英护腾公司）所订立的所有合同均与彰泰公司无关。四、原告要求彰泰公司履行广告承诺：1、该广告不属于商品房买卖合同的组成部分，而仅是要约邀请，这一事实已经得到桂林市中级人民法院生效判决的确认。2、原告的该项诉讼请求如果是基于商品房买卖合同所提出的那么双方商品房买卖合同补充协议的第十一条第13款已经明确约定了基于商品房买卖合同所产生的纠纷应提交桂林仲裁委员会，仲裁解决而不属于人民法院审理的范围。综上所述，请求人民法院依法驳回原告要求被告公司承担补充偿还责任的诉讼请求。 被告彰泰公司为其辩称在举证期限内提供的证据有：1、被告彰泰公司、英护腾公司工商信息，拟证明被告彰泰公司与被告英护腾公司具有独立法人主体地位，互相不存在控制关系；2、《公寓租赁合同》，拟证明与原告存在租赁关系的是被告英护腾公司，被告彰泰公司不是租赁合同支付租金义务的主体，原告与被告彰泰公司不存在租赁合同关系；3、租金支付凭证，拟证明租金是被告英护腾公司直接向承租人支付，不是被告彰泰公司支付；4、（2019）桂03民终2572号民事判决书，拟证明被告的宣传不构成原告与英护腾公司签订租赁合同取得相关收益的允诺，不是商品房买卖合同租车部分，该事实已得到二审生效判决；5、《彰泰峰誉5#楼物业租赁合同》，拟证明被告彰泰公司已于原告购买涉案房屋前将涉案房屋出租给被告英护腾公司，原告所谓“宣传”实质是对该租赁合同租赁条件的信息披露。 被告英护腾公司经本院合法传唤未作答辩，也未到庭参加诉讼。 经过质证，被告彰泰公司对原告提供的证据1、2、3、4、6、9、10、11、12、14、16、17、19、20真实性无异议，对证据7、8、13、15、18、21、22、23有异议；原告对被告彰泰公司提供的证据1、2、4、5真实性无异议，对证据3有异议。 本院认为：对原告和被告彰泰公司提供的以上无异议的证据与本案具有关联性，能够证明案件的事实，可作为本案定案的依据。对以上有异议的证据仅供参考。 根据全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2016年12月26日，原告与被告彰泰公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定，原告以301014元的价格购买被告彰泰公司开发的位于灵川县商品房。该合同对房价的计价方式与价款、付款方式即期限、违约责任、装饰装修、产权登记的约定等条款进行了约定。合同签订后，原告依约将全部购房款及房屋装修款支付给了彰泰公司，履行了合同义务。被告彰泰公司收到原告的房款后按合同约定将房屋交付给了原告，并为原告办理了房屋产权登记，履行了合同义务。原告在签订《商品房买卖合同》的同时，与被告英护腾公司签订了《公寓租赁合同》，该合同约定，原告购买的位于灵川县商品房由被告英护腾公司承租，租赁期为2016年12月26日至2031年11月30日，合同对租金给付及违约责任等条款进行了约定。合同签订后，被告英护腾公司对原告的房屋进行了承租，原告收到了被告英护腾公司支付的自租赁之日起至2019年10月9日期间的租金每月2019.43元。原告认为，被告英护腾公司拖欠2019年10月10日至2020年1月10日的租金6058.26元（月租金2019.43元×3）未给付原告，为此，原告诉至本院，要求支持其诉讼请求。 本院认为：原告与被告英护腾公司签订的《公寓租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按合同约定各自履行自己的义务。原告将房屋交由被告英护腾公司承租，被告英护腾公司应合同约定承担给付责任。原告陈述被告英护腾公司拖欠2019年10月10日至2020年1月10日的租金6058.26元未给付，由于被告英护腾公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对拖欠原告租金6058.26元这一事实的认可。对原告要求被告英护腾给付2019年10月10日至2020年1月10日的租金6058.26元，予以支持，同时由被告英护腾按合同约定承担违约责任。除此，原告的其他请求理由不成立，本院不予支持。由于《公寓租赁合同》是原告与被告英护腾公司签订的，原告与被告英护腾公司是合同当事人，该合同的权利义务对原告与被告英护腾公司具有约束力。而被告彰泰公司不是《公寓租赁合同》的当事人，被告英护腾拖欠原告的租金与被告彰泰公司无关，因此，原告要求被告彰泰公司承担补充给付责任无事实法律依据，不予支持，应予驳回。 综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、由被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司给付原告兴华2019年10月10日至2020年1月10日的租金6058.26元及违约金（违约金的计算：从实际欠款之日起至付清款之日止按《公寓租赁合同》的约定分段计付违约金）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费50元，公告费560元，合计610元，由被告英护腾公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生效力之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付延期履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  陈**发 人民陪审员  张莉娟 人民陪审员  李艳梅 二〇二〇年七月七日 法官 助理  李 强 书 记 员  赵原健