济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初5150号 原告：贾杰（反诉被告），男，1955年3月25日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：孟令波，辽宁盛恒（济南）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：戴常美，女，1962年6月29日出生，汉族，住济南市。 被告（反诉原告）：戴常勇，男，1983年10月17日出生，汉族，住济南市。 共同委托诉讼代理人：杨新，山东信如律师事务所律师。 原告贾杰与被告戴常美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，审理过程中，原告贾杰申请追加戴常勇为本案被告，主张其承担相应法律责任，本院予以准许。而被告戴常美、戴常勇提起反诉，本院亦予以准许。本院依法适用普通程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾杰及其委托诉讼代理人孟令波、被告（反诉原告）戴常美、戴成勇及其共同委托诉讼代理人杨新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令贾杰与戴常美、戴常勇之间签订的场地租赁协议无效；2.财产损失148343元；3.评估费11800元。事实与理由：2018年3月1日，戴常美和贾杰签订《场地租赁协议书》，合同约定期限为八年，自2018年3月1日至2026年2月30日止。合同约定年租金为3万元。合同对贾杰租赁用途进行了明确约定，即戴常美出租的空院落贾杰能用于养殖信鸽打比赛。贾杰签订合同后，即支付了第一年的租金3万元，并对地面进行了铺地、硬化，建设了鸽棚，搭建了顶棚等，投资金额高达282714元，但是在合同履行了几个月后，经常有人骚扰，说是不允许养鸽子，由于经常有人骚扰，致使贾杰养信鸽的环境受到影响，在信鸽比赛中成绩下滑，没有取得名次，贾杰受到较大损失。在2019年3月1日，戴常美同意先收半年租金15000元，但是在戴常美收到租金不久，又有人来骚扰，致使贾杰无法正常喂养信鸽。无奈，贾杰于2019年5月不得不将信鸽转移到其他地方。案涉场地为农用地，双方签订的合同无效，戴常美、戴常勇应赔偿相应的损失。 戴常美、戴常勇共同辩称，答辩人在村委会承包的案涉土地，本就是用来搞养殖的，在签订合同过程中，答辩人没有故意隐瞒，也不存在过错，对贾杰的损失不予认可。 戴常美、戴常勇向本院提出反诉诉讼请求：1.场地租赁费7083元（2019年9月1日至11月25日）；2.电费1500元；三、请求判令贾杰拆除建筑物、恢复原状。事实与理由：2018年3月1日，双方签订《场地租赁协议》，约定了租赁期限、租赁费用及双方的权利义务等。租赁协议签订后，贾杰使用租赁土地至今，其使用该土地期间，欠电费1500元。未经戴常美、戴常勇同意在院内私建鸽棚、将院内西侧房屋搭建雨棚并加盖大棚顶棚。为不影响对外使用，要求贾杰拆除建筑、恢复原状。 贾杰反诉辩称，对反诉诉求不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 价格鉴定意见应否采信。戴常美、戴常勇辩称对鉴定意见不予认可，提出书面异议，后对异议回复亦不予认可，申请重新鉴定，贾杰对鉴定意见未提出异议。 经审查，烟台天平价格评估事务所有限公司依法接受委托，具备相应的鉴定资质，鉴定程序合法、鉴定意见客观明确、依据充分。对戴常美、戴常勇提出的异议内容逐一作出回复，回复内容详尽、具体，符合法律规定，两被告虽提出辩解意见，但未提交证据加以证实，依照相关法律规定，应承担不利后果。综上，两被告的辩解意见依据不足，本院不予支持；对该鉴定机构作出的价格鉴定意见，本院予以采信。对戴常美、戴常勇提出的重新鉴定申请，本院不予准许。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 戴常勇与济南市槐荫区美里湖街道办事处北王庄村民委员会（以下简称村委会）于2009年4月5日签订《土地承包协议书》，约定村委会将村西土地（与鲁唐接壤）计10.98亩以招标的形式向本村村民进行承包，戴常勇在公开竞标中中标，承包期限三十年（自2009年4月5日起至2039年4月5日止）。前十年按2306元/亩，后二十年分四次付款。协议书还约定了其他内容。 戴常美与贾杰于2018年3月1日签订《场地租赁协议书》，约定戴常美将位于北王村南头的场地租赁给贾杰，面积为约45米×40米平方米。采取包租的方式，由贾杰自行经营管理。租赁期限为8年，自2018年3月1日至2026年2月30日。租赁费用为每年3万元，租赁期间不涨价，租金以一年一付的方式结清。贾杰保证经营的合法性，贾杰饲养信鸽及饲养其他动植物，戴常美协助建棚。协议书还约定了其他内容。签订上述协议书后，戴常美即将案涉场地交贾杰使用，贾杰共计支付租金4.5万元。经查明，该场地包含于戴常勇与村委会签订的《土地承包协议书》所涉的土地中。戴常勇虽未参与上述《场地租赁协议书》的签订，但贾杰缴纳的租金为戴常美、戴常勇共同所有，两人均为案涉场地的出租人。 审理过程中，戴常美、戴常勇提交村委会出具的《证明》一份，载明“我村村西与鲁唐村交界处有土地一块10.98亩，在2009年之前，承包给我村养牛养羊养猪户郑绪明、郑荣生、郑绪宝三户。以上三户合同到期后，在2009年4月，村委会通过招标承包形式向全村村民进行了公开招标承包，在招标中，我村村民戴常勇、戴常美二人合伙投标中标，以每亩每年向村委会交纳承包费2306元，同时与北王村村委会签订了承包合同，于2015年承包人戴常勇、戴常美二人向村两委会申请，经村两委会同意后，在这10.98亩土地上建设了农业设施大棚。” 为查明本案案情，本院于2019年11月25日组织双方当事人到案涉场地处进行现场勘查，贾杰于该日向戴常勇、戴常美交付了案涉场地。 审理过程中，贾杰申请就场地租赁协议中其投资建设的鸽舍、场地硬化、顶棚等设施及人工费成本进行鉴定，烟台天平价格评估事务所有限公司接受委托后于2020年4月17日作出烟平价估字〔2020〕第TPJN20200109-283号《价格评估报告书》，价格鉴定意见：在鉴定基准日申请人与被申请人签订的场地租赁协议中申请人投资建设的鸽舍、场地硬化、顶棚等设施及人工费成本价值为148343元。鉴定基准日为2018年6月1日。贾杰为此支出评估费11800元。 戴常美、戴常勇对价格鉴定意见不服，向本院提交《评估报告异议书》，称评估报告采用的价格鉴定计算方式不合理，导致被评估对象价值严重过高。评估报告中采用的市场价值高于实际价值，导致评估价格过高。评估报告依据的资料基础不明确，评估结果让人难以信服。综上，评估报告做出的依据不合理、不充分，估价人员参考的标的物价值脱离实际，与事实不符，严重违反客观性、公正性原则，损害了异议人的合法权益。 该评估机构作出了《关于对烟平价估字〔2020〕第TPJN20200109-283号报告的异议回复》，载明“济南市槐荫区人民法院：根据贵院（2019）鲁0104司委字第557号委托，我机构遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对申请人与被申请人签订的场地租赁协议中申请人投资建设的鸽舍、产地硬化、顶棚等设施及人工费成本（鉴定基准日：2018年6月1日）进行了鉴定，出具了烟平价估字[2020]第TPJN20200109-283号报告。现对于申请人所提异议，回复如下：异议1：评估报告采用的价格鉴定计算方式不合理，导致被评估对象价值严重过高，主要原因是未考虑残值、成新率设置较高。回复1：根据委托书要求，价格鉴定基准日为2018年6月1日，根据双方已签字的勘验笔录，双方签订租赁合同之日为2018年3月1日，可以说明，至价格鉴定基准日（2018年06月01日），标的已使用时间约为3个月，按照评估惯例，标的经济使用年限为10年，成新率为1-0.25/10=97.5%，结合现场勘验情况，出于谨慎原则，我机构按照95%的成新率进行标的成本价值测算。标的至价格鉴定基准日（2018）年06月01日）仅使用3个月，按照残值进行鉴定，不符合价格鉴定规范要求。异议2：评估报告中采用的市场价值高于实际价值，导致评估价格过高。如铁皮屋顶、阳光板、铁丝网、鸽棚价格。异议3：该评估报告依据的资料基础不明确，评估结果让人难以信服以及‘西鸽棚北墙’重复计算问题。回复2、3:①、从现场勘验和双方签字的勘验笔录以及现场测量记录上来看，工程项目的内容不仅仅是面层，还有基层。比如：铁皮屋顶项目，包括层顶铁皮，支撑铁皮的方管檩条，阳光板也是如此；钢丝网项目包括钢丝网和支撑钢丝网的钢管，钢管还要入地；鸽棚施工工艺较为复杂，包含的工程内容更多。②、从项目综合单价来说，主要包括四部分人工费、材料费、机械费和措施费。先说材料费，它并不仅仅是材料市场中的材料单价，材料费单价除包括材料市场中的材料单价外，还包括从材料市场到施工工地的采购、运杂费，合理损耗费用，辅助材料费用（比如铁皮屋顶辅材螺钉、密封胶等），施工场地内搬运费用等。其次，机械费是加工、安装过程中使用的机械摊销费用（比如焊接用电焊机、铁皮屋顶用射钉枪等）。第三、人工费是指完成项目工作内容所需要的合理的人工费用，随着人工费的上涨，人工费成为项目综合单价的重要组成部分。第四、措施费是指不构成项目实体，但是完成项目工程内容必须的费用（如脚手架费用等）。③、从以上项目工程内容来看，工程项目的内容不仅仅是面层，还有基层。从项目综合单价来说，不仅包括面层材料单价，还包括人工费、机械费和措施费以及除面层材料单价外的其他材料费（如基层材料费用，辅助材料费用，采购、运杂费，合理损耗费用，施工场地内搬运费用等）。这将使得项目综合单价远高于面层材料单价。比如铁皮屋顶（包含4*2钢管檩条）项目综合单价为90元/m2，远高于申请人所谓的铁皮屋顶的市场价值为15元/m2。另外，工程量较小、零散，人工费相对较高，施工工序并不减少，也会使得项目综合单价提高。综上所述，我机构根据项目全部工程内容，确定标的所在地中等市，从而测算标的成本价值。报告中‘西鸽棚北墙’项目不是原来就有的设施，而是当事人在原有墙体基础上加建的铁皮墙，报告中没有重复计算。”戴常美、戴常勇对上述异议恢回复不予认可，向本院提交《重新鉴定申请书》一份，申请对涉案鉴定标的的成本价格重新进行鉴定。 本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定：农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。国家鼓励增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。本案中，戴常美、戴常勇将承包的农村土地出租给贾杰用于建设鸽棚，比赛信鸽，违反了上述法律规定，双方签订的《场地租赁协议书》无效。贾杰请求判令场地租赁协议无效合法有据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人对案涉场地属于农村土地，不能用于非农建设应为明知，双方对损害后果的产生所负过错程度相当，均应负担50%的过错责任。 贾杰主张财产损失148343元，两被告不予认可。经审查，关于贾杰投资建设的设施及人工费成本为148343元的鉴定意见已被本院采信，贾杰按照鉴定意见主张损失合法有据。虽然场地租赁协议无效，但是协议所涉的租赁期限（8年）及合同履行的相关事实对应赔偿损失数额的确定相关，上述设施建设于人工费支出所涉的就是双方签订的协议，双方租赁协议签订于2018年3月1日，案涉场地返还日为2019年11月25日，该期间案涉场地由贾杰承租使用，所对应的成本不应计算在贾杰损失之中，另结合两被告应负担的过错责任，本院酌定支持财产损失115068元，两被告按照比例赔偿57534元（115068元×50%）。 贾杰主张评估费11800元，两被告不予认可。经审查，因鉴定机构作出的鉴定意见已被本院采信，加之鉴定意见系双方当事人确定权利、义务的重要依据，所支出费用为必要支出，侵权人应予赔偿，结合两被告的过错情况，本院酌定支持评估费5900元（11800元×50%）。 戴常美、戴常勇主张场地租赁费7083元（2019年9月1日至11月25日），贾杰对上述期间对应数额无异议。经审查，上述期间内贾杰确未将案涉场地交还，结合贾杰提交的录音材料等证据材料，可以证实上述期间内贾杰未正常承租使用案涉场地，双方当事人对此均负有过错，结合双方当事人的过错情况及租赁协议无效的事实，本院酌定支持场地占用费3541.5元（7083元×50%），贾杰应予支付。 戴常美、戴常勇主张电费1500元，贾杰对此无异议。经审查，上述电费系在贾杰使用案涉场地时用电产生的费用，故该项诉求合法有据，本院予以支持，贾杰应予支付。 戴常美、戴常勇主张判令贾杰拆除鸽棚、鸽舍、铁皮屋顶、地面铺砖硬化，恢复原状，贾杰同意予以拆除。经审查，双方签订的租赁协议无效，双方对拆除内容达成一致意见，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持，贾杰应予拆除。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下： 一、原告贾杰与被告戴常美于2018年3月1日签订的场地租赁协议无效； 二、被告戴常美、戴常勇于本判决生效之日起十日内赔偿原告贾杰财产损失财产损失57534元； 三、被告戴常美、戴常勇于本判决生效之日起十日内赔偿原告贾杰评估费5900元； 三、反诉被告贾杰于本判决生效之日起十日内向反诉原告戴常美、戴常勇支付场地占用费3541.5元； 四、反诉被告贾杰于本判决生效之日起十日内向反诉原告戴常美、戴常勇支付电费1500元； 五、反诉被告贾杰于本判决生效之日起十日内将位于案涉北王村南头的场地内建设的鸽棚、鸽舍、铁皮屋顶、地面铺砖硬化拆除，反诉原告戴常美、戴常勇应予配合； 六、驳回原告贾杰的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告戴常美、戴常勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3602元，原告贾杰负担2205元，被告戴常美、戴常勇负担1397元。诉中财产保全费2159元，由被告戴常美、戴常勇负担。反诉案件受理费150元，反诉原告戴常美、戴常勇负担25元，反诉被告贾杰负担125元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  高 峰 二〇二〇年七月七日 法官助理  刘 佳 书 记 员  周晓倩