宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1660号 上诉人（原审被告）：吴蓉，女，1981年9月25日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：伏玲，宁夏京川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：连振余，男，1971年12月28日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被上诉人（原审被告）：银川市金凤区佳居房产中介经营部，经营场所宁夏回族自治区银川市金凤区。 经营者：李文阳，男，1993年1月5日出生，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 上诉人吴蓉与被上诉人连振余、银川市金凤区佳居房产中介经营部（以下简称佳居中介经营部）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初16697号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员岳磊独任审理。上诉人吴蓉及其委托代理人伏玲、被上诉人连振余、佳居中介经营部到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴蓉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审人民法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋交易合同》不能履行系被上诉人连振余自身原因所致，而非上诉人原因导致。被上诉人佳居中介经营部作为居间方，收取中介服务费，亦有义务查明房屋状况。综上，一审法院判决有误，应发回重审或依法改判。 连振余、佳居中介经营部共同辩称，房屋买卖合同无法履行系吴蓉名下房屋因年限问题无法贷款所致，吴蓉的上诉请求不合理，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。 连振余向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的房屋交易合同；2.被告吴蓉向原告返还购房款140000元，并支付违约金70000元，被告佳居中介经营部对上述款项承担连带赔偿责任；3.二被告返还中介费10800元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：吴蓉名下位于银川市兴庆区XX房屋即兴庆区XX房屋上传至互联网上出售信息显示，上述房屋为两室一厅一卫，面积74.8平方米，楼层中层，南北朝向，简单装修，年代为2000年，售价380000元。在2019年9月18日，经佳居中介经营部居间，连振余与吴蓉签订《房产交易合同》一份，载明，经佳居中介经营部居间介绍成交，吴蓉将其名下位于银川市兴庆区XX房屋出售给连振余，房屋产权证号为XX号，建筑面积73.86平方米，房屋转让价款为350000元，连振余的付款方式为贷款，其于2019年9月18日向吴蓉支付第一笔定金10000元，于2019年9月25日将首付款110000元（不包含定金10000元）支付吴蓉，下剩款项原告通过向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付吴蓉，连振余与吴蓉应于2019年9月25日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。连振余因自身原因贷款未获批准的，继续申请其他贷款机构贷款，如仍未获得批准，自行筹齐剩余房款支付吴蓉。吴蓉在办理完毕房屋所有权转移登记当日将房屋交付连振余。吴蓉应保证如实陈述涉案房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修状况和相关关系、物业交割单所列的房屋附属设施设备及其装饰装修随同房屋一并转让连振余。连振余承诺其具备相应购房资质及贷款相应政策，保证其征信良好，具备贷款资质。合同违约条款中约定，本合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任；如出现新的限贷政策且连振余无力支付相应购房款导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任。房屋交易合同签订当日，三方签订了《居间服务合同》一份，约定连振余应向佳居中介经营部支付居间代理费7000元，贷款服务费3800元。上述合同签订当日，连振余向吴蓉支付购房定金10000元，2019年10月10日，连振余向吴蓉支付购房首付款130000元，合计支付吴蓉140000元。连振余另向佳居中介经营部支付中介服务费及贷款代办费合计10800元，佳居中介经营部向连振余出具收据一张，并承诺连振余购买涉案房屋交易贷款保证正常办理，如出现问题全由佳居中介经营部承担。2019年10月11日，三方至银行办理涉案房屋贷款手续，吴蓉提交的涉案房屋不动产登记信息查询单显示房屋竣工年代为1989年，由于建造年代久远，涉案房屋无法办理抵押贷款，以致连振余未能支付下剩购房款，故连振余诉至法院，请求判如所请。庭审中，佳居中介经营部称由于吴蓉房屋陈述房屋建造年代最早不超过1998年，与房屋建造实际年代1989年不符，导致涉案房屋在银行抵押贷款无法通过，贷款不能的原因在于房屋年限太久，其同意退还连振余中介及贷款服务费。吴蓉称，涉案房屋原系其购买的二手房，吴蓉亦不清楚涉案房屋建造年代，所以签订合同时未向连振余说明具体的房屋建造时间。 一审法院认为，连振余与吴蓉签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，予以确认。合同签订后，连振余依约支付了房屋首付款，后因涉案房屋建造年代问题办理房屋贷款未获银行批准，连振余要求解除双方签订的房屋买卖合同。因双方签订的合同约定，涉案房屋支付方式为银行贷款支付，吴蓉在签订合同时未明确告知原告涉案房屋建造年代为1989年，由于银行的贷款政策限制，涉案房屋无法进行抵押贷款，连振余方亦无力支付下剩购房款，因此双方合同无法继续履行，故对连振余要求解除双方签订的《房产交易合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，吴蓉收取原告的房屋首付款130000元及定金10000元，合计140000元，应当予以返还。对于连振余要求吴蓉支付违约金70000元，因双方合同约定如出现新的限贷政策且连振余无力支付相应购房款导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任。涉案房屋因年限问题无法贷款亦是相应贷款政策限制所致，各方互不承担违约责任，故对连振余要求支付违约金的诉讼请求，不予支持。对于连振余要求佳居中介经营部对吴蓉返还款项承担连带赔偿责任的诉讼请求，不符合双方合同约定，不予支持。对于连振余要求吴蓉、佳居中介经营部返还中介费及贷款服务费10800元，因上述款项收取方为佳居中介经营部，佳居中介经营部亦同意返还其上述款项，故佳居中介经营部应返还连振余中介费及贷款服务费10800元。连振余要求吴蓉返还上述10800元，无事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、解除原告连振余与被告吴蓉于2019年9月18日签订的《房产交易合同》；二、被告吴蓉于本判决生效之日起七日内返还原告连振余购房款140000元；三、被告银川市金凤区佳居房产中介经营部于本判决生效之日起七日内返还原告连振余中介费及贷款服务费10800元；四、驳回原告连振余其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4612元，减半收取2306元，由原告连振余负担738元，由被告吴蓉负担1456元，被告银川市金凤区佳居房产中介经营部负担112元。 二审期间，上诉人与被上诉人均未有新证据出示。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，吴蓉与连振余签订的《房屋交易合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。双方合同约定，涉案房屋支付方式为银行贷款支付，经一审查明，吴蓉在签订合同时并未明确告知涉案房屋建造年代为1989年，由于银行贷款政策限制，涉案房屋无法进行抵押贷款，连振余亦无力支付下剩购房款，双方合同无法继续履行，故一审法院据此判令解除合同并无不当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，《房屋交易合同》无法继续履行系上诉人名下房屋因年限问题无法贷款所致。上诉人认为被上诉人未尽到合理注意义务，对此负有举证证明责任，其无相关证据证明应承担不利的后果。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2306元，由上诉人吴蓉负担。 本判决为终审判决。 审判员 岳 磊 二〇二〇年七月三日 书记员 王小茹 附:相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ...... 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。