山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2020）晋06民终377号上诉人（原审原告、执行案外人）:张志平，男，1975年2月2日生，汉族，怀仁市人，现住怀仁市新家园镇滋润村**。委托诉讼代理人：赵毅宏，山西晋恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）:陈付佳，男，1957年8月15日生，汉族，右玉县人，住怀仁市。委托诉讼代理人：闫鹏德，怀仁市悦鹏法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审第三人、被执行人）：山西丰元房地产开发有限责任公司，住所地怀仁市青年路**。法定代表人：张铁保，董事长。上诉人张志平因与被上诉人陈付佳、山西丰元房地产开发有限责任公司执行异议之诉纠纷一案，不服山西省怀仁市人民法院（2019）晋0624民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张志平之委托诉讼代理人赵毅宏，被上诉人陈付佳之委托诉讼代理人闫鹏德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张志平上诉请求：1.依法撤销山西省怀仁市人民法院(2019)晋0624民初1577号民事判决，改判确认(2019）晋0624执异9号案件的执行标的怀仁市龙城华府住宅B7#楼5单元17层1701号住宅为上诉人所有并终止对该财产的执行。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人取得房屋的情形符合法律规定，对涉案房屋具有排除强制执行的权利，一审法院认定事实不清，导致作出错误判决。上诉人于2014年8月9日与原审第三人山西丰元房地产开发有限责任公司签订了《龙城华府房屋内部认购书》，购买位于怀仁县云州西街火车站站前广场南侧龙城华府商品房。签订合同时，上诉人与第三人形成合意，由上诉人为第三人安装门窗并以未结施工款抵扣了全部购房款，随后第三人向其出具了房款收据，双方依合同约定已履行完毕。结合最高院司法案例及立法精神，上诉人与第三人的合同关系在协商一致的情况下转变为商品房买卖合同关系且存在同等价款性质的转化，门窗款在协商后已转为已付购房款并且合同内容已对房屋的交付、违约责任等权利义务作出了明确的约定。消灭前一合同关系并建立购房合同关系完全系双方真实意思的表达且并不违反法律规定，是双方对欠付工程款进行结算的约定，性质上属于对既存债权债务关系的清理，且以房抵顶工程款的协议具有独立性，根据合同法第九十八条的立法精神，应认定双方合同关系合法、有效。现发还重审期间，一审法院却以不属于房屋买卖合同关系为由不认定上诉人与第三人之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，实属认定事实不清。《房屋内部认购合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定且等价换扣，该合同自成立时已生效，且第三人丰元公司已取得房屋预售许可，没有签订正规的网签合同并不影响合同效力。其次，上诉人同山西丰元房地产开发有限责任公司签订了《认购书》，其目的旨在为取得房屋所有权，上诉人张志平已和丰元公司签订认购书，只是在领取钥匙的时候被告知涉案房屋已被法院查封，为了遵守、尊重法律，故未敢擅自入住。随后才向人民法院了解被查封的具体情况。由此可见，上诉人是迫于无奈不去占有已具备入住的房屋，该事由实际并不能影响上诉人从事实行为中已实际取得房屋所有权。再者，上诉人与第三人形成一致意见并签订认购书，随后第三人为其出具收款收据，这样的程序也符合正常的市场买卖交易。现一审法院以上诉人不属于房屋买卖合同关系，不予认定显然错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；上诉人所购房屋条件完全符合法律规定的内容，因此上诉人对涉案房屋具有排除强制执行的权利。二、涉案房屋没有依法办理抵押登记，不应产生法律效力，一审法院对此未进行审理查明显然不当。被上诉人陈付佳与山西丰元房地产开发有限责任公司之间所存在民间借贷关系，虽然以上诉人的涉案房屋作为债权抵押，但双方既没有签订抵押合同，也没有办理抵押登记。根据《物权法》第187条规定:自办理抵押登记之日，抵押权生效，未办理抵押登记的，抵押权不成立。据此，本案涉案房屋没有依法办理抵押登记，不产生物权法律效力，被上诉人与第三人之间的借贷关系不能以上诉人已实际购买的涉案房屋作为抵押，一审法院对此没有进行审理查明存在错误之处。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院依法撤销山西省怀仁市人民法院(2019)晋0624民初1577号民事判决，改判确认(2019)晋0624执异9号案件的执行标的怀仁市龙城华府住宅B7#楼5单元17层1701号住宅为上诉人所有，并终止对该财产的执行。陈付佳辩称，上诉人与丰元房地产是以物抵债合同关系，并未支付购房款，且丰元房地产从未将涉案房屋交付上诉人。但怀仁市人民法院将涉案房屋采取保全措施后，丰元房地产明知涉案房屋已被法院保全查封，仍然于2018年上半年收取上诉人补交的房款，表明丰元房地产与上诉人存在恶意串通。因此，现有的证据不具有足以排除人民法院强制执行的民事权益，请求依法判决。张志平向一审法院起诉请求：1.依法确认（2019）晋0624执异9号案件的执行标的怀仁市龙城华府B7#楼5单元17层1701号住宅（价值279639元）的所有权归原告，并终止对该财产的执行。2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告张志平做门窗生意，给第三人丰元公司安装门窗后，第三人丰元公司用龙城华府B7#楼5单元17层1701号房屋抵顶门窗欠款，并给了原告张志平一份《龙城华府房屋内部认购书》，该认购书中约定龙城华府B7#楼5单元17层1701号房屋面积100㎡，房屋总价279639元，原告张志平在该认购书买受人处并未签名。抵账后该房至今未交付，亦未办理产权登记手续。2016年1月20日，陈付佳向本院起诉丰元公司，要求丰元公司归还借款本息，审理中，陈付佳申请财产保全，2016年3月3日，本院依法查封了该房。2016年3月23日，本院依法作出判决：丰元公司在判决生效后十日内偿还陈付佳借款本息1054000元。判决生效后，陈付佳申请强制执行，2018年8月20日，本院依法对该房屋进行续查封，并于2018年8月22日公告。2019年4月1日，张志平提出书面异议，要求解除查封，2019年4月19日，本院作出（2019）晋0624执异9号执行裁定书，驳回了张志平的异议请求，2019年4月26日，张志平向本院提出案外人异议之诉。一审法院认为，本案争议焦点为原告张志平是否享有足以排除被告陈付佳强制执行龙城华府B7#楼5单元17层1701号房屋的民事权益。本案，原告张志平持有的房屋认购书，系第三人欠付其安装门窗工程款，用该房屋进行的抵债，以物抵债受让人主张排除强制执行，应针对该事实进行充分举证，例如安装门窗施工合同、以物抵债协议、结算等证据，原告未提供这方面的相关证据，且第三人并未交付原告房屋，原告未合法占有，亦未完成登记。原告与第三人丰元公司之间不是房屋买卖合同关系，故不产生物权期待权。原告举证不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，应承担举证不能的法律后果。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告张志平的诉讼请求。案件受理费5495元，张志平已预交，由张志平负担。一审法院查明的事实与本院查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人张志平是否对案涉房屋享有权利并足以阻却对房屋的强制执行。原审依据查明事实，上诉人张志平持有的房屋认购书，系第三人欠付其安装门窗工程款，用该房屋进行的抵债，以物抵债受让人主张排除强制执行，应针对该事实进行充分举证，例如安装门窗施工合同、以物抵债协议、结算等证据，但张志平未提供这方面的相关证据，且第三人并未交付原告房屋，张志平未合法占有，亦未完成登记。张志平与第三人丰元公司之间不是房屋买卖合同关系，故不产生物权期待权。以此认定张志平举证不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回张志平一审的诉讼请求并无不当。同时，张志平提供的无其他用于居住的房屋证明系滋润村委会出具，不足以认定张志平名下无其他用于居住的房屋，此证据的证明力不足，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定。因此，张志平对案涉房屋未享有权利且不能阻却对房屋的强制执行。综上所述，上诉人张志平的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5495元，由上诉人张志平负担。本判决为终审判决。审判长 李向阳审判员 郭洪福审判员 李 春 二〇二〇年七月二十二日书记员 邢晓宇