河北省临西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0535民初44号 原告：王清泉，男，汉族，1993年5月8日生，农民，住临西县。 委托诉讼代理人：张毅，河北法胜律师事务所律师。 被告：邢台市卓远恒房地产开发有限公司。住所地：河北省临西县轴承大世界**。 法定代表人：赵卫国，该公司经理。 委托诉讼代理人：张娟，河北瀛檀律师事务所律师。 第三人：张传超，男，1987年6月5日出生，汉族，临西县人，住临西县。 委托诉讼代理人：王东力，河北万**律师事务所律师。 原告王清泉与被告邢台市卓远恒房地产开发有限公司（以下简称“卓远恒公司”）、第三人张传超房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王清泉委托代理人张毅、卓远恒公司委托代理人张娟、张传超委托代理人王东力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王清泉诉称：2011年12月5日原告王清泉与被告卓远恒公司签订编号为15-2-202的商品房买卖合同，购买了卓远恒公司开发的丽××小区××号商品房及附属15-10号车库，约定2013年5月1日交付。被告卓远恒公司和第三人张传超恶意串通，通过伪造商品房买卖合同的方式，拒绝履行向原告交付房产的合同义务。原被告商品房买卖合同合法有效，原告享有在先的合同权利，故依法起诉。原告诉求：1、判令被告卓远恒公司履行向原告交付临西县丽××小区××号商品房及15-10号车库（以下简称“诉争房产”）的合同义务，并协助原告办理该房产的不动产登记手续；2、被告承担诉讼费。 被告卓远恒公司辩称：被告未向原告交付诉争房产，原告未合法占有，该房产物权仍属被告公司所有。诉争房产2017年6月21日被案外人郝某申请轮候查封。原告诉讼中的保全措施，因其2018年12月11日撤诉解封，诉争房产已作为被告的财产被郝某在强制执行程序中查封，被告不具备向原告交付房产、变动物权的条件。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题第28条，原告未合法占有诉争房产，没履行抵债付款义务，其权利不能排除强制执行，应驳回原告诉求。 第三人张传超诉称：一、诉争房产系卓远恒公司抵债给郝某工程款的房子，郝某又抵给了董某，董某委托郝某进行销售。董某与卓远恒公司2016年2月份签订了买卖合同，第三人是从董某处购买的诉争房产，2016年5月22日在卓远恒公司办理了更名合同，已付全部价款，第三人于2016年5月22日合法占有诉争房产至今。王清泉对该房产的查封时间为2019年12月6日。二、第三人不认可王清泉与卓远恒公司签订买卖合同的效力及履行情况，其没有有效证据支持。王清泉诉中所称不是事实，第三人与卓远恒公司之间不存在恶意串通。基于诉争房产被案外人郝某在强制执行中实际查封，本案的审判与另案执行程序中发生了同一物权的争议，当事人应在查封诉争房产的执行程序中提起执行异议之诉。第三人请求：1、判决卓远恒公司协助第三人将诉争房产的产权办理到张传超名下；2、判决卓远恒公司在判决生效时协助第三人办理诉争房产的不动产所有权证，按不动产登记部门的要求提交相关资料。 原告王清泉向本院提交如下证据： 1、王清泉身份证。证明原告的诉讼主体资格。 2、商品房买卖合同、收据、邢台市中院（2019）冀05民终2710号民事判决书。证明原被告买卖合同有效，原告已付房款。 3、临西县人民法院（2016）冀0535民初450号民事裁决书（2016年4月11日）、（2017）冀0535民初2521-1号民事裁决书（2018年4月4日）、（2018）冀0535财保54号民事裁决书（2018年12月14日）、（2019）冀0535财保64号民事裁决书（2019年12月4日）。证明诉争房产已由王清泉申请临西法院查封，查封期间卓远恒公司对该房产的处分无效。 4、临西法院（2017）冀0535民初2521号庭审笔录（2018年9月14日）及照片四张。证明被告称案涉房屋卖给了郝晓民，其已入住，又主张诉争房产已交付第三人张传超，不能成立。 5、临西法院（2016）冀0535民初450号庭审笔录二份（2016年5月17日、2016年6月24日）。证明庭审中被告称关于丽景新城15号楼其他没有争议的楼房，在2014年5月份都出售并交付业主，诉争房产于2016年5月23日再交付第三人，不能成立。 6、邢台市中院（2019）冀05民终2700号庭审笔录（2019年9月5日）。证明关于张传超购房款的支付情况，张传超代理人和证人郝某的陈述相互矛盾。 经庭审质证，被告对证据1真实性无异议；对证据2买卖合同和收据均有异议，认为原告没向被告交纳房款，对证据2中2017冀05民初2710判决书真实性无异议，对关联性有异议，原告的权利不能排除强制执行，不能取得诉争房产的物权；对证据3真实性无异议，被告认为，2018年12月11日，郝某在强制执行中申请对诉争房产的查封成为首次查封，原告本案申请的诉前保全措施属于对该房产的轮候查封；对证据4、5、6，被告认为与本案没有关联性。第三人对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，但对其证明目的不予认可。对证据3、4、5、6真实性均无异议，对其证明目的有异议。本院认为，被告对证据2虽有异议，但不影响该商品房买卖合同效力，应予采信。被告及第三人对其他证据真实性均无异议，对其真实性，应予采信。 被告卓远恒公司向本院提交如下证据： 2017年6月21日邢台市中院（2017）冀05执173号协助执行通知书。该通知书载明：查封卓远恒公司名下房产（详见清单）及截至2017年6月21日在系统中所有显示“未建房信息”的房源。证明诉争房产于2017年6月21日被郝某在强制执行程序中申请轮候查封，2018年12月11日该轮候查封变为实际查封，原告以物抵债的未实际履行的债权不能排除强制执行。 经庭审质证，原告对证据真实性无异议，但诉争房产不在该执行查封范围。第三人对证据无异议。本院对其真实性应予采信。 庭后，本院就案涉丽景新城小区15-2-202室及车库的查封状态向临西县房屋产权产籍监理所进行调查，该所提供以下证据： 1、2017年6月邢台市中院（2017）冀05执173号执行裁定书、协助执行通知书、所附郝某向法院提供被执行人未出售的丽景新城17、18、19号住宅楼的53套住宅清单、卓远恒公司向临西县房权所出具的“丽景新城关于未建房信息说明”的房源。 2、2020年6月邢台市中院（2017）冀05执173号之一执行裁定书、协助执行通知书、所附查封清单、协助执行回执。 3、2019年12月临西县法院（2019）冀0535财保64号民事裁定书、及（2019）冀0535执保124号协助执行通知书。 4、2020年6月22日临西县房屋产权产籍监理所出具的临西县丽景新城小区15-2-202室查封状况证明。 经本院组织质证，各方质证意见如下： 王清泉对法院调取证据的真实性无异议，可证明2019年12月4日王清泉申请临西县法院作出的（2019）冀0535财保64号诉前保全民事裁定措施，是对案涉丽景新城15-2-202房产的有效查封，邢台市中院2017年6月20日作出（2017）冀05执173号执行裁定书所列查封清单不包括诉争房产，该院2020年6月16日作出（2017）冀05执173号之一执行裁定书，对诉争房产实施的查封属轮候查封。卓远恒公司、张传超和郝某恶意串通，伪造诉争房产已出卖张传超并交付的事实。郝某在诉讼中，申请邢台市中级法院查封诉争房产，存明显恶意，与其主张抵账转卖给张传超相矛盾。卓远恒公司和张传超共同主张诉争房产已被邢台中院查封，其串通实施的妨害诉讼行为，应予处罚。 卓远恒公司质证意见：对证据1中2017年6月23日其公司出具的丽景新城关于未建房信息说明，代理人表示向公司核实，五日期满后，未提出异议。对证据2无异议，认为可以证明郝某申请邢台中院执行将诉争房产查封的事实。对证据3认为与本案无关联性。对证据4认为该证与证据2执行回执内容相矛盾，对证据4合法性、真实性有异议。张传超质证意见：对证据1其盖有产权所公章，真实性无异议，对2017年6月23日卓远恒公司出具说明不认可。对证据2真实性无异议，证明当时未建房信息房源是被告房产。对证据3真实性无异议。对证据4真实性无异议，但认为该表没对诉争房产全部查封过程进行陈述。被告对证据4虽不认可，但未提供有效的反驳证据，且对证据1中其公司出具的关于未建房信息说明，未提出异议，故对该证，应予采信。当事人对其他证据真实性均无异议，应予采信。 就卓远恒公司举证的邢台市中院（2017）冀05执173号协助执行通知书，王清泉提供新的如下证据： 证据1、2018年3月21日邢台市中院（2017）冀05执173号执行裁定书。内容是：邢台市中院将查封的卓远恒公司的房产予以拍卖，申请人竞买抵顶债务。证明邢台市中院已将其查封卓远恒公司房产予以拍卖，郝某竞买抵顶了其部分债务，而诉争房产不在邢台中院该查封范围内。 证据2、2018年12月12日王清泉诉前保全申请书、2018年12月13日临西县法院受理案件通知书。证明2018年12月11日诉争房产查封解除后，原告提起诉前保全，一直主张权利。 经庭审质证，卓远恒公司对于证据1、2有异议，认为证据2没加盖法院印章，无关联性，诉争房产2017年6月21日被邢台中院查封，该证是申请书和受理通知书，不能证明诉争房产查封的事实。张传超代理人认为证据1真实性有待核实，其代理人在庭后5日内未对该证真实性提出异议。对证据2同被告质证意见。本院认为，证据1、2系诉讼文书，具有真实性，应予确认。 第三人张传超向本院提交如下证据： 第一组证据：证据1、邢台中院2019冀05民终2700号民事判决书。 证据2、第三人与被告商品房买卖合同价款660,588元。 证据3、2016年5月22日被告出具房款收据660,588元。 证明第三人与被告买卖合同有效，第三人合法取得诉争房产。 第二组证据：证据1、2016年2月6日卓远恒公司、郝某、董某三方抵房协议，三方相继折抵工程款720588元。 证据2、董某与卓远恒公司房屋买卖合同价款660588元。 证据3、董某的商品房买卖合同收据两份720588元。 证据4、2019冀05民终2700号民事案件庭审笔录证人郝某、董某出庭作证内容予以证实该内容。 证据2、3为复印件，因张传超购得董某房产后，与被告重新签订买卖合同，被告收回了证据2、3原件。证明该房产2016年2月已由董某取得占有使用处分权。 第三组证据：证据1、物业接受客户通知单。 证据2、物业证明。 证据3、张传超交纳2016年至2020年物业、照明费收据。 证据4、张传超购水、电收据。 证据5、张传超交纳取暖费收据。 证据6、诉争房产水电门卡及钥匙。 证据7、诉争房产现状照片。 证据8、临西县法院2019冀05**民初161号民事判决书。 以上证明，董某2016年2月对诉争房产实际占有，张传超付全款购买了董某该房产后更名，于2016年5月23日由张传超占有使用至今。 第四组证据：邢台市中院2017冀05民初4号民事判决书。 经庭审质证，原告对第一组证据1、2真实性无异议，但认为第三人与被告恶意串通，买卖关系不真实，诉争房产未交接；对证据3真实性无异议，对证明目的不认可，2700号庭审中，第三人代理人与证人郝某陈述的房款交付相矛盾，且被告与张传超、董某的买卖合同上显示的交房日期竟都是2014年10月31日前，远早于所谓合同签订日期，印证了被告与第三人的恶意串通。原告对第二组证据质证意见同上。原告对第三组证据1接受客户通知单真实性不认可。原告认为证据2不能证明诉争房产已交接给第三人。对证据3、4、5有异议，不能证明第三人实际占有诉争房产。对证据6、8真实性无异议，但不能证明张传超实际占有房产。对证据7真实性无异议，但照片能反映出该房产并未装修，达不到家居条件，与张传超诉称的房屋已装修入住，相矛盾。第四组证据真实性无异议，但与本案无关联。被告卓远恒公司对第三人张传超提交的证据无异议。本院认为，原告对接受客户通知单真实性虽不认可，但不影响该合同法律效力，应予采信。原被告对其他证据真实性未提出异议，应予采信。 2020年5月7日，第三人张传超提出调取证据申请，本院调取了与本案相关联的相关民事诉讼卷宗材料如下： 1、2019冀05民终2710案件的庭审笔录以及原告提交的证据。第三人证明目的：原告没有履行收据中的付款义务，没获取诉争房产物权的请求权。原告主张不能支持，应支持第三人诉求。 2、临西法院审理的与王清泉诉争房产相关案件的材料，包括法律文书及庭审笔录。第三人证明目的：王清泉对诉争房产的房款履行，前后不一，该房产没有被王清泉有效实际查封，其不具备向被告主张权利的资格。 经庭审质证，原告对证据真实性无异议，不认可第三人证明目的。被告对第三人证据均无异议。本院认为，原告被告对证据真实性无异议，对其真实性，应予采信。 经审理查明，2011年5月，卓远恒公司向案外人张士夫借款125万元，因未偿还借款，卓远恒公司实际控制人孙芳伟与张士夫协商，以卓远恒公司开发的临西县丽景新城小区五套房产的房款抵顶该借款，其中当时王其军购买的一套房产（丽××小区××号房产及15-10号车库）办理了退款手续，由张士夫介绍原告王清泉购买，其购房款用以抵顶卓远恒公司向张士夫的借款。2011年12月5日王清泉与卓远恒公司签订了商品房买卖合同，购买本案诉争的丽××小区××号房产及15-10号车库，约定2013年5月1日前交房。由王清泉向张士夫支付房款，卓远恒公司于2011年12月5日为原告开具收款收据（494811元）。2016年，原被告因本案诉争房产交付发生房屋买卖合同纠纷，诉讼中原告申请财产保全，本院于2016年4月11日作出（2016）冀0535民初450号民事裁定书，将本案诉争房产予以查封，由卓远恒公司负责保管，期限为两年，并向临西县房屋产权产籍监理所进行了查封登记备案。本院作出（2016）冀0535民初450号民事判决后，卓远恒公司提起上诉，2016年11月22日邢台市中级法院作出（2016）冀05民终2995号民事裁定书，发回重审。本院重审后，2017年6月21日作出（2017）冀0535民初306号民事判决书，卓远恒公司再次上诉，2017年10月26日邢台市中级法院作出（2017）冀05民终2870号民事裁定书，再次发回重审。第二次重审期间，经王清泉申请，本院于2018年4月4日作出（2017）冀0535民初2521-1号民事裁定书，将诉争房产继续予以查封，由卓远恒公司负责保管，期限两年。2018年12月11日王清泉提出申请，以该案出现新的事实和理由，其对该案需要补充完善相关证据，待证据齐备后另行起诉为由，要求撤诉并解除诉讼保全，本院当日作出（2017）冀0535民初2521-3号民事裁定书，解除了对本案诉争房产的查封。 2018年12月12日王清泉对诉争房产提起诉前财产保全申请，本院于2月13日立案受理，于2月14日作出（2018）冀0535财保54号民事裁定书，将诉争房产予以查封，责令卓远恒公司进行保管，期限一年。王清泉于2019年1月16日再次向本院提起房屋买卖合同纠纷民事诉讼，要求确认原被告的商品房买卖合同有效，并限期卓远恒公司交付诉争房产。本院2019年7月4日作出2019冀05**民初106号民事判决书，支持其诉求，后卓远恒公司提起上诉，2019年11月4日邢台市中级人民法院作出（2019）冀05民终2710号民事判决书，认定卓远恒公司与王清泉签订的商品房买卖合同有效，驳回了王清泉的其他诉求。 2019年12月4日王清泉提起诉前财产保全申请，本院依法作出（2019）冀0535财保64号民事裁定书，将卓远恒公司开发的涉案诉争房产进行查封，责令卓远恒公司进行保管，期限一年。2020年1月13日王清泉向本院提起本案民事诉讼。 另查明，因卓远恒公司欠付案外人郝某建设工程款，郝某欠付董某劳务工资款，2016年2月6日，卓远恒公司、郝某、董某签订三方抵房协议，三方相继折抵工程款720588元。董某与卓远恒公司签订商品房买卖合同，房产价款660588元，约定2014年10月31日前交房。卓远恒公司向董某出具商品房买卖合同收据，价款720588元。经郝某介绍，2016年5月22日卓远恒公司将涉案查封房产再次销售给第三人张传超，与张传超签订了商品房买卖合同，约定2014年10月31日前交房。卓远恒公司为张传超开具2016年5月22日收款收据，房款为660588元，抵顶郝某欠董某的劳务工资款。后卓远恒公司向张传超出具2016年5月23日交房手续。2017年2月郝某向邢台市中院提起与卓远恒公司的建设工程施工合同纠纷，邢台中院2017年5月16日作出（2017）冀05民初4号民事判决书，判决卓远恒公司支付郝某工程款30000038.38元及利息等项。该案执行中，2017年6月21日邢台中院向临西县房屋产权产籍监理所送达（2017）冀05执173号执行裁定书、协助执行通知书、并附郝某向法院提供被执行人未出售的丽景新城17、18、19号住宅楼的53套住宅清单，6月23日卓远恒公司向临西县房屋产权产籍监理所出具“丽景新城关于未建房信息说明”。邢台中院查封的卓远恒公司名下房产（详见清单）及截至2017年6月21日在系统中所有显示“未建房信息”的房源，均未包括本案诉争房产。2018年3月21日邢台市中院作出（2017）冀05执173号执行裁定书，将其查封的被执行人卓远恒公司的房产予以拍卖，申请人竞买后抵顶债务，而本案诉争房产未被拍卖，亦未被执行。2020年6月17日邢台市中院向临西县房屋产权产籍监理所送达（2017）冀05执173号之一执行裁定书、协助执行通知书、并附查封清单、协助执行回执。该查封清单载明，查封内容包括15号楼15-2-202室及10号车库，即诉争房产。2020年6月22日，临西县房屋产权产籍监理所向本院出具临西县丽景新城小区15-2-202室查封状况证明，载明诉争房产先后于2016年4月11日、2018年4月4日、2018年12月14日、2019年12月6日由王清泉申请临西县法院财产保全查封四次，查封期限分别为2年、2年、1年、1年。2020年6月17日由郝某申请邢台市中院执行程序财产保全一次，查封期限3年。 再查明，2019年1月25日，张传超向本院提起商品房买卖合同纠纷民事诉讼，要求判决卓远恒公司协助将诉争房产办理到张传超名下，并协助其办证时提供相关资料。2019年7月4日，本院以卓远恒公司处分法院查封不得转让的房产为由，作出2019冀05**民初161号民事判决书，驳回张传超诉求。后，张传超提起上诉。2019年11月4日，邢台市中级人民法院作出（2019）冀05民终2700号民事判决书，裁定卓远恒公司与张传超签订的商品房买卖合同有效。 以上事实，有当事人诉辩意见、庭审笔录及相关证据证实。 本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，均应遵循公平、诚实信用原则，按照法律规定和合同约定行使合同权利，履行合同义务。本案原告王清泉与被告卓远恒公司签订的房屋买卖合同，不违反法律规定，合法有效，双方均应依合同约定，履行各自的合同义务，任何一方违反合同约定不履行合同义务，应承担相应的违约责任。被告卓远恒继而将涉案房产与第三人张传超签订商品房买卖合同，亦未违反法律规定，也是合法有效的，本院均予以确认。现原告王清泉和第三人张传超均对涉案房屋主张权利。依当事人所述买卖行为，根据物权法理论及现行司法审判规则，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。对于买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间及其他证据确定。具体到本案，根据当事人的诉辩内容，结合当事人的举证、质证意见，及查明的事实，第三人张传超主张其系合法占有诉争房产，证据不足，对其诉求，不予支持。本案商品房买卖合同均未合法履行，依法成立在先的合同，受让方请求履行合同的，应予支持。原告王清泉对涉案房屋可以主张占有使用等物权。故，对原告王清泉要求卓远恒公司交付涉案诉争房产，并协助办理不动产登记手续的请求，本院予以支持。卓远恒公司依法应对张传超承担其涉案合同不能履行的违约责任。 本案庭审中被告、第三人均认可，2016年5月被告将本案诉争房产抵债给了郝某，后经董某转抵给第三人，并已交付，现由第三人合法使用。但与被告、第三人对郝某申请邢台中院查封诉争房产的认可，相互矛盾。综合本院调取证据及各方当事人举证情况，对诉争房产的查封，2019年12月6日王清泉申请临西县法院作出的（2019）冀0535财保64号民事裁定书，早于2020年6月17日邢台市中院作出的（2017）冀05执173号之一执行裁定书。故被告辩称因诉争房产处于郝某申请的执行查封状态，其不具备向原告交付房产、变动物权的条件，不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 1、被告邢台市卓远恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将临西县城丽××小区××号房产及附属的15-10号车库交付给原告王清泉，并协助王清泉办理该房产的不动产手续。 2、驳回第三人张传超的诉讼请求。 案件受理费160元，由被告邢台市卓远恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  任延锋 审 判 员  赵 强 人民陪审员  张 振 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  夏丽娜