宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1672号 上诉人（原审被告）：宁夏北方明珠房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。 法定代表人：黄伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘启，北京市中银（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏建新房地产营销策划有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。 法定代表人：仇建凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜波，宁夏建新房地产营销策划有限公司股东。 被上诉人（原审原告）：杜腾跃，男，1989年2月6日出生，现住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。 上诉人宁夏北方明珠房地产开发有限公司（以下简称北方明珠公司）因与被上诉人宁夏建新房地产营销策划有限公司（以下简称建新公司）、被上诉人杜腾跃房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初7500号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。上诉人北方明珠公司的委托代理人刘启、被上诉人建新公司的委托代理人姜波、被上诉人杜腾跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北方明珠公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人建新公司向被上诉人杜腾跃退还购房款75000元并支付利息345元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.建新公司虽然与北方明珠签订了明珠丽景代理销售合同，但是合同明确约定建新公司不能向客户收取任何费用及款项，建新公司超越代理权的行为北方明珠公司未追认，北方明珠公司作为被代理人不应当承担责任；2.杜腾跃未将涉案款项转给北方明珠公司和建新公司，而是将涉案款项转给了个人，个人与公司主体不能混同，不能构成一审法院认定的善意行为，被上诉人应当对其自身未尽到合理的注意义务承担责任；3.根据法律规定，销售中心公示各项权利义务的责任人是建新公司，而非北方明珠公司，一审法院未查清法律责任主体；4.一审法院遗漏了必要诉讼参与人，债务的承担主体未查清；二、一审法院审理程序错误，未当庭向转款人员杜春燕、收款人员李昕进行询问和记录，未核实刘雯真实身份的情况下，采纳了刘雯的通话录音证据，且刘雯通话录音的作证方式不符合法律规定；三、一审法院适用法律错误，上诉人未追认超越代理权、违法行使代理权的行为，责任应当由建新公司及债的加入人仇建凯、姜波共同承担责任；四、一审法院判决内容超出一审原告的诉讼请求，判决内容没有法律依据。 建新公司、杜腾跃共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。 杜腾跃向一审法院起诉请求：1.二被告向原告退还购房款75000元；2.二被告向原告支付主张债务的交通费3000元，并支付占用资金利息5000元；3.本案诉讼费由二被告承担。2020年1月20日，原告增加诉讼请求，请求解除与建新公司签订的明珠丽景认购保密协议书。 一审法院认定事实：贺兰县明珠丽景小区由北方明珠公司开发，2018年11月16日，北方明珠公司（甲方）与建新公司（乙方）签订《代理销售合同书》，双方约定：“甲方委托乙方代理销售甲方开发经营明珠丽景项目。1、甲方指定乙方独家销售代理由甲方所属的项目位于贺兰县XX处，本项目尚未销售的物业其中包括住宅及商业。2、合同期限共12个月，自2018年11月11日起至2019年5月30日完成双方达成的工作任务止。”……5、本项目楼盘、沙盘、销售部、接待桌、接待椅都为甲方原有设备，乙方在代理期间可直接使用，乙方使用过程中有看护的责任和义务。2019年8月31日，建新公司与杜腾跃签订《明珠丽景认购协议保密书》，约定杜腾跃认购明珠丽景楼盘XX房，该房屋建筑面积219.96平方米，销售单价为2950元/平方米，房屋总价648882元。当日，杜腾跃的母亲杜春燕以信用卡刷卡支付购房款25000元，建新公司向杜腾跃出具25000元的收据一张；2019年9月2日，杜春燕以转账形式分三次向建新公司的股东李昕支付150000元，建新公司向杜腾跃出具150000元的收据一张；建新公司法人仇建凯于2019年9月23日向北方明珠公司销售经理黄娟通过微信发送涉案房屋购买信息。（明珠丽景倒账表一张，载明：杜腾跃，房号XX，面积219.96平方米，销售单价2950元，合同单价3591.5元，销售总价648882元，合同总价790000元，客户首付158882元，倒账首付141118元，贷款490000元）。2019年11月11日，北方明珠公司向建新公司法人仇建凯股东姜波发送解除合同通知书的手机彩信。同日，建新公司从北方明珠公司的明珠丽景销售处撤场。2019年11月13日，建新公司法人仇建凯向杜腾跃出具声明一张，声明：杜腾跃将其购买明珠丽景XX房款150000元交于李昕招商账户内，现由姜波于2019年11月19日退还，并跟其办理正常首付购房；退款金额160000元，退款日期2019年11月19日，已退还金额24000元，现需要退还136000元。2019年11月19日，建新公司法人仇建凯、股东姜波向杜腾跃出具声明，载明：杜腾跃认购明珠丽景项目XX交25000活动费及房款150000元、共计175000元。现已退金额50000元。（因杜腾跃需购买此房，总计退还房款160000元），现剩余应退还110000元。（如果不能顺利办理，中间金额15000元应退还），剩余房款于2019年11月25日退还，并跟其办理购房手续。建新公司在声明落款处加盖印章。2019年11月8日，建新公司股东姜波通过手机银行转账向杜腾跃退还20000元，微信转账4000元，2019年11月19日通过手机转账退还27000元，2019年11月25日通过手机银行转账方式退还30000，2019年11月26日通过手机银行转账3000元，2019年11月28日转账3000元，2019年11月30日转账退还3000，2019年12月6日转账退还4000元，2019年12月7日手机转账退还2000元，2019年12月8日手机转账退还2000,2019年12月9日手机转账退还2000元。剩余房款75000元至今未付，杜腾跃起诉至法院。上述事实,有当事人陈述、代理销售合同、收据、声明、存款账户交易明细、仇建凯和黄娟的微信聊天记录、刘雯的通话录音等证据予以证实,予以确认。 一审法院认为：北方明珠公司与建新公司之间签订房屋销售代理协议,建新公司有权以北方明珠公司的名义销售涉案房屋,本案的争议焦点为建新公司收取原告的购房款,应由谁来负责退还。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”建新公司具有北方明珠公司授予的代理销售相关房屋的代理权限,在代理期限内与杜腾跃签订《明珠丽景认购协议保密书》，并在杜腾跃支付房屋首付款后，及时通过微信向北方明珠公司告知涉案房屋已出售的事实。杜腾跃在购房过程中系由建新公司工作人员在北方明珠公司销售中心进行销售宣传、介绍房屋基本情况等,并通过建新公司的代理行为,支付购房款。作为普通房屋买受人,根据北方明珠公司的上述行为,有合理理由相信建新公司具有涉案房屋的代理销售权限。杜腾跃作为一般房屋买受人,在建新公司要求向其支付购房款时,基于信赖建新公司拥有概括的销售代理权限而直接向建新公司交付购房款已经具备基本的善意,不应苛责杜腾跃是否进一步核实建新公司代理权限的具体范围。反观北方明珠公司,作为专业的房地产商,如果不允许买房人向代理人付款,则应当采用现场销售指示牌提醒、宣传册提示等诸多方式防止买受人向建新公司支付购房款,但北方明珠公司并未举证证明其采取必要措施予以明示。更何况，通过建新公司与北方明珠公司以往“低首付购房”的销售模式,《代理销售合同书》中对于建新公司收取购房款的约定内容且实际交易的做法不一致,对此北方明珠公司明知。故北方明珠公司对杜腾跃将房款交付给建新公司结果的发生负有一定责任。进言之,案外人刘雯购买涉案小区房屋的过程也表明了北方明珠公司认可建新公司此前代收房款的行为。综上,建新公司向杜腾跃收取购房款175000元的行为为代理行为。因北方明珠公司拒绝配合办理房屋买卖合同手续,故杜腾跃主张解除合同于法有据,予以支持。基于合同解除的法律后果,北方明珠公司应将杜腾跃已交付建新公司的购房款75000元予以退还。同时，建新公司在与北方明珠公司解除代理销售合同后，向原告两次出具同意退还房款的声明，系债的加入，应与北方明珠公司共同退还剩余房款。 杜腾跃请求建新公司、北方明珠公司赔偿利息损失的诉讼请求符合法律规定，予以支持，但应按照中国人民银行同期贷款利率支付期间利息345元6%÷365天×28天[11月11日（解除代理合同之日）--12月9日（起诉之日）]×7.5万元。杜腾跃主张的交通费3000元，但提交的证据不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条之规定,判决:一、解除原告杜腾跃与被告宁夏建新房地产营销策划有限公司签订的《明珠丽景认购协议保密书》。二、被告宁夏北方明珠房地产开发有限公司、宁夏建新房地产营销策划有限公司于判决发生法律效力后十五日内退还杜腾跃购房款75000元并支付利息345元。如被告宁夏北方明珠房地产开发有限公司、宁夏建新房地产营销策划有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费938元（已减半收取），由被告宁夏北方明珠房地产开发有限公司、宁夏建新房地产营销策划有限公司负担。 二审期间，被上诉人杜腾跃提交户口本一份，据以证明其与杜春燕为母子关系。经庭审质证，上诉人北方明珠公司与被上诉人建新公司均无异议，本院予以采信。 上诉人北方明珠公司与被上诉人建新公司均无新证据出示。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，北方明珠公司与建新公司签订房屋销售代理协议，建新公司工作人员在北方明珠公司销售中心进行销售宣传、介绍房屋基本情况等行为。作为普通购房者的杜腾跃，在北方明珠公司销售中心购房时，有理由相信建新公司具有涉案房屋的代理销售权限。杜腾跃作为一般房屋买受人，在建新公司要求其支付购房款时，基于建新公司拥有概括的销售代理权限而直接向建新公司交付购房款已经具备了基本的善意，不应苛责杜腾跃去进一步核实建新公司代理权限的具体范围。建新公司在杜腾跃支付房屋首付款后，及时通过微信向北方明珠公司告知涉案房屋已出售的事实。从行为表现上看，北方明珠公司对建新公司代为销售房屋的行为应是知情的。且通过建新公司与北方明珠公司以往的销售模式，北方明珠公司对建新公司在实际交易中收取房款的做法是知晓的。故建新公司向杜腾跃收取购房款的行为为代理行为。建新公司向杜腾跃出具同意退还房款的声明，应视为债的加入行为，故应与北方明珠公司共同退还剩余房款。关于上诉人提出的杜腾跃一审中诉讼请求并无解除杜腾跃和建新公司签订的《明珠丽景认购协议保密书》的内容，一审判决内容超出诉讼请求的主张，经审查，杜腾跃在一审中于2020年1月20日增加了此项诉讼请求，一审据此裁判并无不当。故上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1684元，由上诉人宁夏北方明珠房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 岳 磊 二〇二〇年七月十三日 书记员 王小茹 附:相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ...... 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。