江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初4679号原告（反诉被告）：王圣禹，男，1989年6月16日生，汉族，住丰县。委托诉讼代理人：邹武，江苏智和律师事务所律师。委托诉讼代理人：许顺，江苏智和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陶瑞，男，1982年9月26日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈兆军，江苏兆锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鸿雁，江苏兆锦律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱琳，女，1987年9月17日生，汉族，住溧水县。委托诉讼代理人：陈兆军，江苏兆锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鸿雁，江苏兆锦律师事务所律师。原告（反诉被告）王圣禹、王国珍与被告（反诉原告）陶瑞、朱琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，于2018年10月31日作出一审判决。王圣禹、王国珍不服本院判决，向江苏省无锡市中级人民法院提出上诉，江苏省无锡市中级人民法院以事实认定不清为由裁定发回本院重审。本院于2019年8月5日受理本案并另行组成合议庭审理，于2019年11月5日、2019年11月20日、2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王圣禹、王国珍的委托诉讼代理人邹武，被告陶瑞及其与朱琳的共同委托诉讼代理人陈兆军到庭参加诉讼。诉讼中，经本院准许，王国珍退出诉讼，陶瑞、朱琳亦撤回对王国珍的反诉请求。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王圣禹向本院提出本诉诉讼请求：判令陶瑞、朱琳继续履行2016年8月22日签订的《房屋买卖合同》，协助其办理房屋过户手续；由其按照合同约定支付购房余款1100000元。事实与理由：其与陶瑞、朱琳于2016年8月22日签订二手房《房屋买卖合同》1份，合同总价为1480000元。其为多贷款而在中介公司认可以及陶瑞、朱琳知道或应当知道的情况下，以其妹王国珍的名义办理了网签手续，同时亦履行了支付定金、首付款的义务，但陶瑞、朱琳在领取首付款后既不腾空、也不交付房屋，故提出如上诉请。被告（反诉原告）陶瑞、朱琳本诉辩称：请求驳回王圣禹的诉讼请求。事实和理由：王圣禹未按合同约定办理购房款的支付手续，也没有按时完成贷款手续，其已依约向王圣禹发出解除合同的通知，故双方合同依法已予解除，应驳回王圣禹要求其继续履行合同的诉讼请求，同意返还已付购房款380000元。被告（反诉原告）陶瑞、朱琳向本院提出反诉诉讼请求：王圣禹向其支付违约金296000元。事实和理由：王圣禹在合同约定的过户和交付期间未经其同意及签字确认的情况下，私自串通中介公司将案涉房屋与第三人王国珍进行网签，致其与王圣禹的合同无法正常履行，其已发出解除合同的通知并具有法律效力，且王圣禹也已确认合同已经解除。但合同解除的原因系王圣禹过错所致，故应承担违约责任。原告（反诉被告）王圣禹反诉辩称：请求驳回陶瑞、朱琳的反诉请求。事实和理由：其在签订房屋买卖合同时，就明确提到因为贷款问题想把房屋过户给其妹妹王国珍，该份合同网签备案是双方达成一致意见后房管部门进行的，其仍会按原合同履行付款义务，故不会损害陶瑞、朱琳的利益；虽陶瑞、朱琳曾对网签备案一事提出过异议，但仍至中介公司领取其支付的首付款。现确定由其继续履行原合同，陶瑞、朱琳亦当按约继续履行合同义务。经审理查明：（一）2016年8月22日，王圣禹、陶瑞、无锡优房房产经纪有限公司（以下简称优房公司）签订《房屋买卖合同》1份，约定：“陶瑞自愿将坐落于金色家园43-2905的房屋出售给王圣禹，房屋所有权人为朱琳；实际成交价格为1480000元；王圣禹于2016年8月22日交付陶瑞定金20000元，2016年10月1日前支付陶瑞380000元（含定金20000元）；房款1100000元由王圣禹委托优房公司代办贷款；陶瑞承诺于交付首付款腾空该房屋，并将该房屋交付于王圣禹，并于交付首付款将该房屋所有户口迁出；任何一方拒绝履行合同或者解除合同，均由违约方向另一方支付合同确定的房款总额20%作为违约金；过户时间暂定在2016年12月20日前办理，实际过户时间以办理手续为准”。朱琳对于陶瑞出售房屋的行为予以确认。同日，王圣禹支付陶瑞20000元定金。2016年8月31日，王圣禹将首付款360000元支付至优房公司；同日，优房公司办理了《无锡市存量房买卖合同》（合同备案号201608310120）备案，备案合同内容为：朱琳、陶瑞将金色家园43-2905房屋出售给王国珍，成交金额为1110000元等。该合同双方均未签字。2016年9月8日，陶瑞与王圣禹电话协商“因（陶瑞）腾空房屋有困难，故迟延至2016年12月交付房屋，其余均按合同约定办理”。2016年9月12日，陶瑞至优房公司领取首付款360000元并提供了办理贷款需要的资料。同日，王圣禹与陶瑞通电话并约定王圣禹于2016提11月18日将贷款做完，于2016年11月18日-20日过户。2016年11月29日，陶瑞将其银行账号向优房公司提供。2016年12月9日，王国珍与中国邮政储蓄银行股份有限公司无锡分行（以下简称邮储银行）签订个人购房/购车借款及担保合同，约定：王国珍因购买金色家园43-2905的房屋向邮储银行借款1000000元。2016年12月21日，优房公司将贷款合同发于陶瑞。2016年12月23日，王圣禹、王国珍、陶瑞以及优房公司人员至不动产登记部门办理产权过户，但未能办理。后三方至优房公司协商，谈及如以王圣禹名义重新办理网签备案合同和重新办理贷款手续事宜，但双方未达成一致意见。2016年12月31日,优房公司向陶瑞发送《催告履行合同通知书》1份，催促陶瑞于2017年1月5日早晨9点至新区产监处与王圣禹、王国珍办理过户手续。如未能在约定时间到达视为违约，即视为不履行该买卖合同。陶瑞称其于2017年1月4日收到该通知书并口头告知优房公司“因为备案的事情没有解决，故其不会于2017年1月5日去办理过户手续”。2017年1月19日，陶瑞向优房公司发送《再次催告配合撤销网签合同》1份，称：优房公司在其不知情的情况下，于2016年8月31日违规将其房屋与王国珍做了网签合同，损害其合法权益；其于2016年12月23日知悉此事，并于当日口头通知业务员撤销网签合同，但一直未撤销，仍要求其将房屋过户给王国珍；现要求对违规网签合同作出书面说明，并于2017年1月23日三方一起前往撤销此网签合同，返还其房产证、土地证。2017年2月5日，陶瑞向优房公司发送《告知函》，称：因购房者原因逾期支付购房款构成违约，告知其将扣除违约金、赔偿金后将剩余款项返还，相应房屋其将另行处置，并要求优房公司告知相关内容。上述事实，有双方当事人的陈述以及王圣禹提供的《房屋买卖合同》1份、收条4张、网签备案合同1份、个人购房借款及担保合同1份、催告履行合同通知书1份、录音材料4份以及陶瑞、朱琳提供的催告函、告知函、邮寄凭证各1份以及录音材料7份和微信聊天记录1组等证据在卷佐证。（二）2017年2月15日，本院受理了（2017）苏0214民初1043号原告王圣禹诉被告陶瑞、朱琳房屋买卖合同纠纷一案，王圣禹以陶瑞、朱琳拒不履行《房屋买卖合同》为由请求判令陶瑞、朱琳共同退还其购房款380000元、支付违约金296000元及佣金44400元。诉讼中，双方当事人均以对方违约为由主张案涉合同解除；王圣禹于庭审中称“因其有贷款记录致购房贷款首付比例提高，故改由妹王国珍网签并办理银行贷款手续。2016年12月23日三方至优房公司协商时其同意撤销网签后继续办理在其名下，但与陶瑞协商不能确认一致；其有义务付款，合同无论过给谁对被告都没有损失”；陶瑞于庭审中称“其在2016年12月23日发现网签合同一方为王国珍后一直要求王圣禹、优房公司撤销网签合同、履行原合同，但因涉及重新办理贷款手续、周期较长，故其不予同意”；优房公司毕晓华出庭作证称“2016年12月23日在其公司风顺里店协商时，陶瑞说备案合同写的王国珍、但房屋买卖协议签订的是王圣禹，故不同意过户；王圣禹说将王国珍改成王圣禹并继续履行第一次签订的三方合同，但陶瑞没有同意”；陶瑞称“其同意撤销网签并变更成王圣禹，但在协商确认时因王圣禹要求约定过户时间为2017年3月31日时，其认为王圣禹已违约，故要求撤销网签合同并由王圣禹承担原合同约定的违约责任，其不卖房了”。2017年8月30日，王圣禹撤诉并经本院裁定予以准许。上述事实，有本院（2017）苏0214民初1043号民事裁定书及起诉状、开庭笔录2份等证据在卷佐证。（三）2017年10月17日，本院受理了（2017）苏0214民初7147号原告（反诉被告）王国珍、王圣禹诉被告（反诉原告）陶瑞、朱琳房屋买卖合同纠纷一案，本院经审理后于2018年10月29日作出一审判决，认定双方合同已经解除并按解除法律后果确定双方责任。王国珍、王圣禹不服一审判决，上诉至江苏省无锡市中级人民法院，该院于2019年6月4日作出（2019）苏02民终1154号民事裁定书，认为：1、房屋买卖合同除陶瑞、朱琳主观上不愿意继续履行合同外，并无客观上继续履行的障碍；2、王圣禹、王国珍在进行附条件的变更诉请时……如果法院认为应当解除合同，则变更诉请；如果法院认为不应当解除合同，则不变更诉请。这种预置后果的诉请表述，一审法院不仅没有纠正，还直接认定为诉讼请求已变更，进而根据已撤诉的前案中的双方表述认定已协议解除合同，并按照合同解除的法律后果进行审理，导致事实认定不清，应予纠正，故裁定撤销原审判决，发回重审。另于该案一审过程中，王圣禹、王国珍申请对案涉房屋差价损失进行评估，支出鉴定费25126元。（四）诉讼中，王圣禹向本院提存《房屋买卖合同》剩余未付款项110万元。本院认为，本案的争议焦点为：1.王圣禹与陶瑞、朱琳之间签订的房屋买卖合同是否已解除；2.因出现网签备案合同引起的法律责任承担的具体方式如何确定。关于第一项争议焦点，本院确定王圣禹与陶瑞、朱琳之间的房屋买卖合同没有解除。理由如下：1.王圣禹与陶瑞、朱琳从未达成过“解除合同”的合意，即不符合双方协商解除的情形。王圣禹虽于2017年2月15日以陶瑞、朱琳违约致合同解除起诉主张陶瑞、朱琳违约责任的（2017）苏0214民初1043号案件，后因其撤诉致其解除合同的主张未经法院确认；后又在2017年10月17日再起诉陶瑞、朱琳（2017）苏0214民初7147号案中作了预置后果的诉请表述，与陶瑞、朱琳的反诉主张虽均有解除合同的意思表示，但均分别主张对方违约，因此双方即使有解除合同的诉讼意见表达，但不符合“协商一致解除合同”的情形。故从一开始至今就没有出现过“合意解除”的事实情况。2.在没有合意解除的情况下，合同当事人还可以行使约定解除权或法定解除权，王圣禹在撤诉后再行主张时核心内容最终指向“合同继续履行”，故不再考察其是否有解除合同的意思表示；陶瑞、朱琳最终指向其于2017年2月5日发出的《告知函》，以“王圣禹逾期支付购房款构成违约”致合同解除，但该《告知函》是否能够达到解除合同的法律效力，仍必须考察王圣禹是否存在逾期支付购房款的违约情形。但就《房屋买卖合同》这一双务合同的履行过程中，王圣禹按约按时足额支付了定金、首付款，其后应由陶瑞、朱琳按约履行腾空房屋并交付房屋时，双方出现腾房交付以及贷款支付等事项的协商、变更以及争议过程，但合同仅约定尾款于王圣禹向银行贷款并下发后再由陶瑞至贷款银行领取，并没有限定期限，实践中亦常因涉及中介公司、贷款银行办理流程的不确定性，一般都不限定期限，而是从款项领取的安全性角度加以防范性操作，以不易产生损害交易双方利益为目的。但在本合同的履行中，陶瑞、朱琳系以王国珍为购房主体网签备案为理由且在以王国珍名义办理抵押贷款手续的情况下拒绝办理产权过户手续，其后双方及优房公司参与的协商过程中没有就网签合同的处理、贷款办理或房款支付、房屋交付以及产权过户等事宜达成一致并争议至今，双方均未再进一步履行合同。虽无据证明王圣禹方或中介公司在初始变更购房及贷款主体时即已明确告知陶瑞方，但从证据看协商经过可知，王圣禹方在得知陶瑞方不同意王国珍作为房贷主体后至第一次起诉前始终为促进交易完成而努力，陶瑞方以网签合同为事由并以不交易为其协商目的，客观上是陶瑞方设置了继续履行的障碍而非王圣禹方。故陶瑞、朱琳并不能以王圣禹尚未支付剩余购房款为违约情形主张合同解除。关于第二项争议焦点，本院认为不论王圣禹出于何种目的，其通过优房公司以王国珍的名义办理网签合同，且交易金额与原合同并不一致，期后王圣禹、王国珍亦向陶瑞方表达将房屋过户于王国珍的意思表示，事实上形成了原合同权利义务的概括转让，王圣禹没有提供证据证明其事先或事后得到陶瑞方的同意、追认，因此该转让行为对陶瑞方没有约束力。但是，合同相对方未同意合同权利义务的概括转让的法律后果并不能导致原合同的解除，而是仍然由原合同当事人按原合同约定继续履行。从协商及诉讼过程看，王圣禹在陶瑞方不同意将房屋过户于王国珍的情况下，仍然愿意以原合同约定由其继续履约；陶瑞方在表达不同意向王国珍履约的同时，从未以明确的意思表示或以实际行为来证明其仍可以向王圣禹履约。因此，王圣禹与陶瑞所签订的《房屋买卖合同》所约定的权利义务尚处于未履行完毕状态，在双方存在争议的情况下，应当判决双方继续履行合同。综上所述，王圣禹本诉主张陶瑞、朱琳继续履行2016年8月22日双方所签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持，履行的内容包括：1.限期腾清案涉房屋交向王圣禹交付；2.限期办理不动产权证过户手续。因王圣禹已将剩余购房款1100000元向本院提存，即视王圣禹已履行其付款义务，故陶瑞、朱琳在履行其上述义务后即可受领提存款。至于陶瑞、朱琳提出的要求王圣禹向其支付违约金296000元的反诉请求不符合法律规定，本院不予支持。另，王圣禹因申请鉴定产生的鉴定费用，因属其维护诉讼利益而支出，故该费用由王圣禹负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、陶瑞、朱琳于本判决发生法律效力之日起三十日内腾清金色家园43-2905的房屋并交付于王圣禹。二、陶瑞、朱琳于本判决发生法律效力之日起三十日内将金色家园43-2905的房屋不动产权证过户于王圣禹，在办理过户手续中产生的费用由王圣禹负担。三、陶瑞、朱琳履行完毕上述第一项、第二项判决义务后三日内至本院领取王圣禹已提存的购房款1100000元。四、驳回陶瑞、朱琳的反诉请求。本诉案件受理费18120元（此款已由王圣禹预交），由陶瑞、朱琳负担；鉴定费25126元（此款已由王圣禹预交），由王圣禹负担；反诉案件受理费减半收取2870元（此款已由陶瑞、朱琳预交），由陶瑞、朱琳负担。（王圣禹同意其预交的案件受理费中的18120元由陶瑞、朱琳直接向其支付，故本院不再退还。陶瑞、朱琳于本判决发生法律效力之日起15内将应负担的费用直接支付于王圣禹）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陈津波审 判 员  严海涛人民陪审员  李浩荣二〇二〇年七月三日法官 助理  周 媛书 记 员  许培培本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。