广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初10160号原告：麦可欣，女，1994年10月1日出生，香港特别行政区永久性居民，香港永久性居民身份证号码******。委托诉讼代理人：苟三元，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱月琼，广东联建律师事务所实习律师。被告：叶丽娜，女，1992年11月13日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区*************，公民身份号码441************。委托诉讼代理人：侯松涛，浙江天册（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张博立，浙江天册（深圳）律师事务所律师。第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市**************厂房，统一社会信用代码914************617。法定代表人：刘文磊，总经理。委托诉讼代理人：麦潇珊，该公司员工。原告麦可欣与被告叶丽娜，第三人中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦可欣及其委托诉讼代理人苟三元，被告叶丽娜及其委托诉讼代理人张博立，第三人世华公司的委托诉讼代理人麦潇珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦可欣向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的房地产买卖及居间合同；2.被告返还200000元定金，并按照银行同期贷款利率支付自2018年6月12日至今的利息暂计24000元。庭审中，原告麦可欣明确第1项诉讼请求为：解除原被告签订的房地产买卖及居间合同的买卖合同。事实与理由：2018年6月12日，原被告在第三人处签订房地产买卖及居间合同，约定原告向被告购买位于中山市南区******星汇云锦花园******房；该房产全价为153万元；原告需在合同签订当日支付定金20万元，首期款30万元于过户当日支付，余款通过银行按揭支付；买方应自买卖双方签订合同之日起30日内递交全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交前述资料及签署相应文件，否则视为违约。合同签订后，原告依约将20万元定金支付被告，但被告未按合同约定于2018年7月11日前向原告提供涉案房产的产权证书，以供原告向银行提交按揭贷款资料。后被告以及第三人称2019年4月可办好涉案房产的不动产登记证，实际上被告并未办妥，被告又于2019年9月承诺可于同年11月办好涉案房产不动产登记证，但至今仍未办好，涉案房产的后续交易已无法完成。被告和第三人在签订和履行合同过程中未告知原告涉案房屋不动产登记证书长时间不能办理，存在欺诈事实。从合同签订至今，原告多次要求被告协商处理，被告推诿，以各种理由不予回应原告的正当要求。原告已告知原告，原告的购买该房为结婚婚房所用，但该房至今不能交易，原告购房目的无法实现，故诉至法院，望判如所请。被告叶丽娜辩称，1.房地产买卖及居间合同及补充协议合法有效成立和存续，被告不存在任何欺诈行为。①双方签署房地产买卖及居间合同前，被告向原告提供了涉案房屋的全部资料并全面告知涉案房屋基本情况。②被告与原告在清楚涉案房屋基本情况的前提下签署合同补充协议书，被告不仅未承诺产权证办理期限，相反还明确约定原告提交贷款资料、办理赎楼均以被告办出产权证之日起算。③被告在合同履行过程中也从未承诺过产权证办理期限，不存在欺诈行为。2.被告积极履行房地产买卖及居间合同的合同义务，不存在解除合同情形。①被告积极履行合同义务，不存在违约行为。②原告主张的合同目的无法实现无事实依据。③原告系恶意诉讼，其真实目的是涉案房屋市场价值下降，继续履行房屋买卖合同对其不利。第三人世华公司述称，不同意解除居间合同关系，该合同为各方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，是合法有效的。我方已履行了居间义务，促成双方买卖关系成立，且我方不存在过错情形。对于原、被告解除买卖合同关系，第三人没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据和事实，本院认定如下：1.2018年6月12日，叶丽娜作为卖方与麦可欣作为买方，世华公司作为居间方三方签订了房地产买卖及居间合同（合同编号No.1704190），约定：买卖双方通过居间方交易位于中山市南区******星汇云锦花园******，建筑面积116.86平方米；该物业成交总价为1530000元；买方在签署本合同当日向卖方支付定金200000元，除定金外的房款1330000元，由买方于递件过户当天支付首期房款300000元，余款1030000元由买方向银行申请按揭贷款支付给买方；买方应自买卖双方签署本合同之日起30日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；本合同签订时物业现状为无查封有抵押；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过3日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同还作其他约定。2.同日，叶丽娜作为甲方（卖方），麦可欣作为乙方（买方）与世华公司作为丙方（经纪方）三方签订了合同补充协议书，约定：甲乙丙三方于2018年6月12日签订No：1704******号房地产买卖及居间合同，甲乙双方就交易的房屋位于中山市南区******星汇云锦花园******，现各方经协商一致，就合同相关事宜作如下补充：①因卖方原因上述物业未办理出不动产权证，买卖双方都清楚自愿以购房合同备案登记表（合同编号HTN20160******）为产权依据；②买方申请贷款的时间以卖方出来不动产权证之日起90日办理完银行贷款手续并办理出银行贷款通知书（提交贷款资料以卖方出不动产权证之日起15日内提交完毕），如与上述合同冲突以本备注为准，卖方在出证后必须配合好买方办理银行按揭手续；③买方自愿替卖方赎楼由此产生的风险由双方自行负担，与经纪方无关，买方赎楼时间以卖方出了不动产权证之日起90日内完成，如与上述合同赎楼时间冲突，以备注为准；④经买卖双方协商一致，如买方征信出现问题导致不能贷款或个人原因贷不了款，卖方同意买方自知晓不能贷款之日起90天内可找到第三方代为购买上述物业，卖方须配合买方及第三方签署好买方主体变更书；⑤在可以办理加急出证的情况下，买方自愿替卖方加急出证并配合卖方加急出证，买方自愿按卖方赎楼的房款视为首期款的部分或全部，如因国家政策导致房产不能交易，卖方可退还定金20万。合同补充协议书还作其他约定。3.同日，麦可欣向叶丽娜支付涉案房屋定金200000元。4.麦可欣、叶丽娜提交双方微信聊天记录截图，显示：2019年9月21日，麦可欣：叶小姐，你好。叶丽娜：你好。麦可欣：叶小姐，晚上好，因为那个房子的情况已经很长时间了，然后我们也不是很清楚那个最新的进度，然后或者是怎么样的一个情况，所以想约你见个面聊一下。你方便就是下个星期过来中山吗？或者我们去深圳也可以，就是现在好像那个中介也没做了，然后就换了一个，他们有一个新的一个区域经理帮我们去跟进。然后这边的话，到时候我们可以约上一起见面聊一下。叶丽娜：我最近好忙耶，而且有两个小孩。之前那个中介还有帮我们跟进呀。现在是哪个人负责我不清楚哦。麦可欣：因为我们这边是跟Q房签的合同，所以的话这边是需要有租房，他这边来跟进的。叶丽娜：应该11月份左右可以办房产证吧。麦可欣：11月份你是确定吗？叶丽娜：加我的中介太多了。我都搞不清楚。2019年9月22日，麦可欣：叶小姐，买房的时候约定4月份出证，现在又说要10月，那到底是什么时候出证？你总要给我们一个明确的回复，不可能一直拖下去吧。叶丽娜：什么时候说4月份呀？我们之前都没有联系呀。麦可欣：那么现在是怎样？叶丽娜：他出差回来跟你联系哦。麦可欣：什么时候？麦可欣：叶小姐：你之前说房屋出证时间为今年4月份，到现在都还没有出证，那我们怎样过户？叶丽娜：我没有说过。麦可欣：叶小姐，到现在房屋都还没有出证，拖了5个月了。那我们什么时间过户？麦可欣认为叶丽娜与世华公司拖延办理涉案房屋房产证，构成根本违约，无法实现涉案合同的合同目的，遂诉至法院，主张前述实体权利。5.2020年4月16日，麦可欣作为买受人（甲方）与王秀兰作为出售人（乙方），智心屋（中山）科技有限公司作为居间人（丙方）签订不动产买卖合同，约定麦可欣购买王秀兰坐落于中山市火炬开发区博爱七路92号柏悦湾花园一区********。庭审中，麦可欣称其购买上述房产后已经不具有购房资格。6.2020年5月7日，叶丽娜取得涉案房产的不动产权证。7.庭审中，麦可欣确认在签订涉案合同时知悉涉案房产没有办理房产证，但其称在签订合同补充协议书时明确要求叶丽娜以及世华公司就办理房产证的时间给予说明，世华公司及叶丽娜告知其涉案房产证最迟可于2019年4月办理完毕。叶丽娜对此不予确认。世华公司称从合同补充协议书可看出买卖双方履行合同义务的时间以卖方出房产证之日起开始计算的，并没有约定具体出证时间；叶丽娜称其于2020年3月23日收到开发商的办证通知，并及时提交办证资料，同日通知了麦可欣前述事宜，其于2020年5月7日取得涉案房产证并通过微信告知麦可欣，于2020年5月8日以书面告知函再次通知麦可欣，但麦可欣不予理会。麦可欣确认叶丽娜前述的办证过程，但称未收到该书面告知函。叶丽娜提供微信聊天记录截图，称于2020年5月7日通知麦可欣其已取得涉案房产房产证，该截图显示：上午11:40，叶丽娜：麦小姐，你好。现在通知一下你：1.中山星汇云锦花园3期3幢2804房的房产证已经拿到了；2.请买家麦可欣小姐需要最迟在出房产证之日起15日内提交贷款资料，我这边全力配合；3.请麦可欣小姐明确大致的办理时间，以便我安排时间配合办理。麦可欣确认前述微信聊天记录截图的真实性，称叶丽娜提出要求其提供相应贷款手续，时间已远超双方合同约定的时间，双方合同事实上已无法继续履行。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。麦可欣，叶丽娜与世华公司三方于2018年6月12日签订房地产买卖及居间合同及合同补充协议书包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案合同中的房屋买卖合同部分。关于涉案房地产买卖合同解除的问题。涉案房地产买卖合同及合同补充协议书均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，根据涉案合同约定，麦可欣应在签署涉案合同之日起30日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，叶丽娜需无条件配合提交按揭申请所需的资料。但是根据涉案合同补充协议书的约定，麦可欣提交贷款资料以叶丽娜办出不动产权证之日起15日内提交完毕，并载明“如与上述合同冲突以本备注为准”、“卖方在出证后必须配合好买方办理银行按揭手续”，即双方已协商变更前述涉案房地产买卖合同约定麦可欣办理银行按揭申请资料的时间，明确麦可欣提交银行按揭申请资料等时间为叶丽娜办出涉案房屋的不动产权证之日起15日内，而双方并未对叶丽娜办出涉案房屋不动产权证的时间另作约定。另外，涉案合同中已明确涉案房地产处于抵押状态。庭审中，麦可欣亦确认签订涉案合同时已知悉涉案房地产未办理房产证。故，麦可欣应对涉案房屋取得不动产权证的期限有一定的心理预期。然而，何时取得房产证并不是双方当事人能够准确把握的，有诸多因素影响，麦可欣也并无证据能够证明是由于叶丽娜的个人原因而导致推迟办证，所以并不能归责于叶丽娜。从现有证据显示，麦可欣于2019年9月21日才就涉案房屋出证问题联系叶丽娜，叶丽娜表示涉案房屋应该11月份左右可以办房产证，并未明确向麦可欣承诺出证时间。虽然麦可欣称叶丽娜及世华公司承诺涉案房地产可于2019年4月办理出房产证，但叶丽娜及世华公司对此不予确认，麦可欣亦未提交证据予以证实。鉴于叶丽娜已于2020年5月7日取得涉案房产的不动产权证，涉案合同的合同目的仍能实现，故麦可欣主张叶丽娜违约解除涉案合同，理据不足。但是，庭审中，麦可欣称其已另购房屋，其已经不具有购房资格，即其以实际行为表示不再继续履行主要债务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，双方签订涉案合同符合法定解除的情形。因麦可欣无能力继续履行付款义务，造成合同无法继续履行而被解除，因此，其主张要求叶丽娜返还定金及支付利息的诉求理据不足，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告麦可欣、被告叶丽娜、第三人中山市世华房地产代理有限公司于2018年6月12日签订的房地产买卖及居间合同、合同补充协议书中的房屋买卖合同关系；二、驳回原告麦可欣的其他诉讼请求。案件受理费20586元，减半收取10293元（原告麦可欣已预交），由原告麦可欣负担。如不服本判决，原告麦可欣可以在判决书送达之日起三十日内，被告叶丽娜可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘敏娟二〇二〇年七月十日书记员  罗李力冼日飞