广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2840号上诉人（原审原告）：杨粤，男，1988年4月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区*************，公民身份号码445************014。委托诉讼代理人：邓展熙，广东领前律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何爱萍，女，1969年12月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************422。委托诉讼代理人：邓国定，广东禅邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹佳旺，广东禅邦律师事务所律师。上诉人杨粤因与被上诉人何爱萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初28807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨粤上诉请求：1.撤销一审判决;2.何爱萍向杨粤返还双倍定金100000元；3.一、二审案件受理费由何爱萍承担。事实与理由：一、杨粤与何爱萍没有就案涉房屋无法办理按揭一事进行正式沟通，双方均无法证明当时的实际情况，但主要责任不在杨粤。双方签订第一份认购书后，由于银行审批额度与约定不符，何爱萍找了另外一家银行，并与杨粤签订第二份认购书，约定“同贷书落下才交首期款”。但此后银行对案涉房屋所在整栋物业不予办理按揭贷款。事后双方曾进行多次协商，何爱萍在初期曾承诺退还部分定金，后又称定金在中介处不能退还，此后双方再无联系。杨粤因初次购房缺乏经验，未保留相关证据。但何爱萍作为业主，除出售案涉房屋外，还出售案涉房屋所在建筑物内其他房屋。即使无法办理按揭贷款的责任在杨粤，何爱萍也应当在合同履行的各个重要节点通知杨粤，其未作通知，表明其自知理亏。二、案涉房屋及所在的整栋建筑物内的其他房屋均无法办理按揭贷款。杨粤曾致电原来办理按揭贷款的银行职员，其告知该房屋无法办理按揭贷款，但无法出具相关证明。一审庭审中，何爱萍仅称案涉房屋在2019年年初可办理按揭贷款，对后来能否办理按揭贷款不置可否。请法院对杨粤是否提交按揭贷款材料及案涉物业能否办理按揭贷款等情况进行调查。三、第二份认购书明确约定首期房款的交付条件是“同贷书落下后交”，该约定为合同继续履行的条件。杨粤对认购书无法履行不存在过错，何爱萍应返还定金并承担违约责任。本案两份认购书都由何爱萍提供，均约定若未能办理按揭贷款，应改变付款方式。但上述约定均为印刷体，是格式条款。而首期款“同贷书落下后交”则为手写体，这是双方的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条规定，手写体的内容应取代格式条款的约定。四、何爱萍承诺案涉房屋能够办理按揭贷款。杨粤先后签订两份认购书，还支付定金，可见其履约诚意。案涉房屋无法办理按揭才是合同无法继续履行的根本原因。杨粤在合同履行过程中并无过错，不应承担损失。二审中，杨粤补充以下上诉请求：解除双方签订的《滨海御庭认购书》。事实与理由：一、杨粤与何爱萍早已达成解除认购书的一致意见。2019年初，双方就明确案涉房屋不能办理按揭贷款，杨粤无力一次性支付购房款，认购书已无法继续履行，何爱萍也从未要求杨粤继续履行，同意解除。双方只是就是否退还50000元定金存在争议。一审庭审中，何爱萍并不反对解除认购书，只是对按揭办理和定金退还问题存在争议。二、杨粤和何爱萍均无法提出办理按揭贷款的途径。认购书约定同贷书落下才交首期房款，这说明银行批准按揭贷款是协议继续的基础。不能办理按揭贷款，协议就无法继续履行。在杨粤未能找到能为案涉房屋办理按揭贷款的银行的情况下，何爱萍有义务为杨粤提供。而何爱萍无法提供，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，杨粤有权解除合同。何爱萍辩称，一、杨粤主张何爱萍存在违约事实，应当提供证据证明，但是杨粤并未提供充分、有效的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。何爱萍一审提供的证据已证实杨粤存在违约行为。何爱萍并非从事法律事务的专业人士，其对杨粤的违约行为未能作出专业应对符合常理。且在已委托中介机构的情况下，很多事情由中介机构处理即可，无需何爱萍亲自处理。根据何爱萍与中介机构的微信聊天记录，中介机构明确表示杨粤“挞定”，何爱萍因此认为该事已得到解决。二、案涉房屋可以办理按揭贷款。同一建筑物内其他房屋的购买者已通过按揭贷款方式购买房屋。另外，本案双方签订第一份认购书后，由于兴业银行无法办理按揭贷款，而工商银行可以办理，双方才重新约定定金、首付款的金额以及签订新的认购书。三、退一步而言，在未能办理按揭贷款的情况下，杨粤应该变更支付方式。认购书第4.2条约定，若合同未能履行的原因是未能办理按揭贷款，那么杨粤应该变更付款方式，继续支付购房款。两份认购书均有上述约定，是双方真实意思表示。杨粤未按约定变更付款方式，根据认购书第4.4条约定，何爱萍有权没收定金。四、杨粤请求解除合同、双倍返还定金没有事实和法律依据。杨粤违约在先，不享有合同解除权。针对杨粤的补充上诉请求，何爱萍补充以下答辩意见：因杨粤的违约行为致使合同目的无法实现，何爱萍同意解除认购书。根据双方提供的证据，2018年8月22日杨粤与何爱萍重新签订认购书后，一同前往工商银行申请按揭贷款。当天申请按揭贷款后，杨粤突然反悔不想购买案涉房屋，也不向银行提供贷款申请材料继续履行合同。杨粤以其实际行动拒绝履行该合同，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。因此，何爱萍同意解除合同并依法没收其定金。杨粤向一审法院起诉请求：1.解除杨粤和何爱萍签订的《滨海御庭认购书》；2.何爱萍返还杨粤双倍定金100000元；3.本案诉讼费用由何爱萍承担。一审庭审中，杨粤明确诉讼请求1：解除杨粤和何爱萍于2018年8月22日签订的《滨海御庭认购书》。一审法院认定事实：2018年5月1日，何爱萍（甲方、出卖人）与杨粤（乙方、买受人）签订《****认购书》，由杨粤向何爱萍购买位于佛山市东平二路*****16号房，总房价款为人民币523286元，并约定：……2.2乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金50000元，作为其签订《商品房买卖合同》的担保。三、付款方式……按揭付款……首期房款245716元……须于2018年5月20日前（即本认购书签订之日起7日内）付清。按揭款：……240000元由乙方负责办理银行按揭贷款支付……乙方必须在2018年5月7日前按银行要求提交全部办理按揭所需的资料。4.1乙方应在本认购书签订之日起7日内，凭本认购书和已付清全部房价款/首期房价款之收据到甲方指定的地点（即****营销中心）与甲方签订《商品房买卖合同》（商品房买卖合同内容见甲方售楼处张贴的示范文本）。若乙方逾期未支付全部房价款/首期房价款或未前往甲方上述指定的地点并与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方放弃认购，本认购书自动解除。4.2若乙方的按揭申请不为银行接受，乙方应改变付款方式，否则视为乙方放弃认购，本认购书自动解除……4.4乙方放弃认购或其他非甲方原因，乙方单方解除本认购书的，视为乙方违约，甲方有权将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。同日，何爱萍出具收据，确认收到杨粤交来购买****2516室定金50000元。2018年8月22日，双方再签订一份认购书，内容与上述认购书内容基本一致，定金变更为70000元，首期房款变更为315716元，须于2018年同贷书落下后交；按揭款变更为170000元，提交按揭资料时间变更为2018年8月22日。条款4.2、4.4内容不变。庭审中，关于解除合同的依据，杨粤陈述：约定解除，根据认购书4.4条的约定。解除权产生的时间是在杨粤在两次办理按揭不成功后即2019年5、6月，无法确定具体的时间。关于双方当事人在约定的时间内有无签订该房屋买卖合同，双方陈述：无。关于没有签订正式房屋买卖合同的原因，杨粤陈述：未能办理按揭贷款，认购书中关于按揭付款的条款约定了“同贷书落下交首期房款”，银行不同意放款，所以没有支付房款，没有办法继续签订正式的房屋买卖合同；何爱萍陈述：因为杨粤之后反悔不购买案涉房屋，进而不支付剩余定金、不提交银行按揭资料、不支付首期款，导致无法按照认购书4.1条凭认购书、房款首期款收据签订正式的房屋买卖合同。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，杨粤与何爱萍之间存在预约合同（房屋买卖）关系。案涉认购书是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，受法律保护，当事人应依约履行。关于合同解除。（一）除斥期间。本案系二手房买卖，并非商品房买卖，不适用商品房买卖合同相关司法解释的规定，亦无证据证明何爱萍催告解除而杨粤未在合理期限内行使解除权，故何爱萍主张杨粤的合同解除权已消灭，缺乏依据，法院不予支持。（二）合同解除权。首先，杨粤主张依据认购书条款4.4要求解除合同，但该条款约定的是何爱萍有权没收定金而非杨粤有权解除合同的情形，杨粤依据该条款要求解除合同，明显缺乏依据。其次，杨粤主张未能签订正式买卖合同的原因在于未能办理按揭贷款，但根据双方约定，在此情况下杨粤应改变付款方式，否则视为放弃认购（两份认购书均有该约定，可认为是双方的真实意思），故杨粤不能以无法办理贷款为由要求解除合同。综上，杨粤要求解除合同及据此要求双倍返还定金，均缺乏依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回杨粤的诉讼请求。本案受理费1150元，由杨粤负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。杨粤与何爱萍于2018年8月22日签订的《****认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据上述认购书第4.2条及第4.4条约定，若杨粤的按揭申请不为银行接受，杨粤应改变付款方式，否则视为杨粤放弃认购，认购书自动解除。杨粤放弃认购或其他非何爱萍原因，杨粤单方解除认购书的，视为杨粤违约，何爱萍有权将案涉房屋另行处置，杨粤无权要求返还定金。现杨粤主张其无法通过按揭方式支付购房款，至今亦未通过其他方式支付购房款，并提起诉讼要求解除上述认购书，已构成违约。何爱萍在2020年6月19日出具的答辩状中表示同意解除该认购书，故根据上述约定，本院确认双方在2018年8月22日签订的《****认购书》已于2020年6月19日解除，杨粤无权要求返还定金。杨粤上诉主张，认购书第4.2条约定为格式条款，本案合同应按认购书第三条中的非格式条款“同贷书落下后交”首期款的约定履行，现首期款支付的前提条件无法成就，合同目的无法实现，合同应予解除，何爱萍应双倍返还定金。本院认为，认购书第三条是对杨粤以按揭方式支付购房款时，首期房款与按揭款支付时间、具体数额等内容进行的约定。第4.2条则是关于杨粤无法通过按揭付款时，需变更付款方式的约定。第三条约定并非是针对第4.2条约定进行修改形成的条款，故杨粤依据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，主张案涉合同应按认购书第三条约定履行的理由不成立，本院不予采纳。杨粤还主张案涉房屋不能办理按揭贷款的过错在何爱萍，但未提供初步证据予以证明，本院对其该上诉主张不予采信，对其相关调查取证申请不予准许。综上，杨粤请求何爱萍双倍返还定金共100000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案由于当事人二审期间出现新主张而改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初28807号民事判决；二、确认杨粤与何爱萍在2018年8月22日签订的《****认购书》于2020年6月19日解除；三、驳回杨粤的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1150元、二审案件受理费2300元，均由杨粤负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  吴媛媛审判员  姜欣欣二〇二〇年六月二十八日书记员  卢瑶璇