广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初236号原告：李文辉，男，汉族，1972年9月10日出生，住广东省东莞市寮步镇海悦花园悦莱商住小区雅仕阁****房，公民身份号码为440************014。委托诉讼代理人：黄俊，广东泰如律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟辉荣，广东泰如律师事务所实习律师。被告：黄启贤，男，汉族，1996年9月3日出生，住广，住广东省东莞市塘厦镇石鼓旧圩**身份号码为441************194。第三人：方征浩，男，汉族，1968年8月3日出生，住广东省东莞市***************，公民身份号码为442************319。原告李文辉诉被告黄启贤、第三人方征浩案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告李文辉及其委托诉讼代理人黄俊、钟辉荣，被告黄启贤到庭参加诉讼。第三人方征浩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于东莞市**********屋所有权归原告所有；2请求法院停止对东莞市*********（旧门牌号为茶山镇石大路225号）的土地使用权及其地上房屋的执行，房屋价值167万元。事实与理由：东莞市第三人民法院在执行(2018)粤1973民初16696号民事调解书过程中，作出了（2019）粤1973执3057号执行裁定书，并依该执行裁定书于2019年9月5日查封了座落于东莞市茶山镇下朗管理区******、土地使用证号为东集(1998)第1900300303061、房地产权证证号为粤房地证字第1811452号的土地使用权及房产。原告对该裁定书向东莞市第三人民法院提出了执行异议申请，东莞市第三人民法院作出了(2019)粤1973执异373号执行裁定书并裁定驳回原告的异议申请。原告认为该执行裁定是错误，请撤销该执行裁定，并支持原告的诉讼请求。该案所涉土地使用权及房产虽名为第三人方征浩所有，实际上属于原告所有。原告与第三人方征浩就该土地使用权及房产的转让事宜于2009年3月17日在东莞市茶山镇法律服务所办公室见证律师于允面前亲自签订了《土地使用权转让协议书》，见证律师于允对上述行为进行了见证并出具了《见证书》。之后，原告李文辉向第三人方征浩支付了购房全款67万元，方征浩将集体土地使用权[东府集用(1998)字第1900300303061]及房地产权证（粤房地证字第1811452号）和房屋一并交付给原告，当时交付的房屋是毛坯房。后原告又花费近60万元对该房屋进行装修并一直居住至今。综上，该土地使用权及房产虽名为第三人方征浩所有，实际上从2009年3月17日后就属于原告李文辉所有。为此，请求法院本着实事实是、尊重历史的原则，依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告向本院答辩称：案涉登记在第三人方征浩名下的位于东莞市*********的宅基地使用权及其房屋所有权归方征浩，根据《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条的规定，宅基地使用权只能在同一村农村集体经济组织内部的成员之间有限制地进行流转。且不论原告主张的所谓转让及占有是否属实，法律上原告与方征浩并不属于同一经济集体组织成员，不具有受让案涉宅基地所应具备的集体组织成员的身份，不符合受让案涉宅基地的条件，更无从办理案涉土地使用权及其房屋的变更登记，根本不应受法律保护，案涉的土地使用权及房屋的所有权人仍为案外人方征浩。综上所述，原告主张的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人方征浩未向本院发表意见。本院经审理认定事实如下：2019年3月17日，原告与第三人方征浩在东莞市茶山镇法律服务所于允律师的见证下签订了《土地使用权转让协议书》，协议约定第三人方征浩将其所有的位于东莞市茶山镇下朗管理区的住宅用地土地使用权及地上房屋转让给原告，该地块的集体土地使用证号码为东府集用(1998)第190********3061号、房地产权证号为粤房地证字第1811452号，土地面积为94平方米，建筑面积为533.75平方米，转让价为67万元。2009年3月18日，第三人方征浩向原告出具收条，确认已经收到购房款65万元。2009年5月11日，第三人方征浩向原告出具收据，确认已经收到购房款2万元。原告提交的编号为粤房地证字第18114**房地产权证记载的权属人为方征浩，房屋坐落于东莞市茶山镇下朗管理区，用地面积94平方米；编号为[东府集用(1998)字第1900300303061]的集体土地使用证记载的土地使用者为方征浩，坐落于东莞市茶山镇下朗管理区，用途为住宅，使用权面积为94平方米。原告主张案涉土地、房屋及周边大片土地、房屋已做商业用途，周边商业氛围浓厚，该土地已经属于商业经营性用途的土地，并申请本院向东莞市茶山镇规划管理所调查案涉土地及房产的登记信息。原告主张自2009年3月份开始占有和使用案涉房屋，并投入巨额资金进行装饰装修，其中一层已做商业用途经营。原告确认其在受让案涉房产时并非东莞市******经济组织成员，其主张根据东莞曾经的政策，有段时间可以办理非同一集体经济组织成员间土地流转过户的手续，现在已经无法办理过户。另查，本院在（2019）粤1973执3057号案件中查封了第三人方征浩名下一宗土地使用权[东府集用(1998)字第1900300303061]及地上建筑物（粤房地证字第1811452号）。原告于2019年9月18日，向本院提出书面执行异议。本院于2019年11月1日作出（2019）粤1973执异373号执行裁定书，驳回原告的异议。原告于2019年11月21日收到上述执行裁定书，并于2019年12月6日向本院申请网上立案。以上事实有原告提交的证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”原告主张其享有案涉房产的所有权，结合其诉请的理由，本案的争议焦点为：原告与第三人方征浩签订的《土地使用权转让协议书》是否有效。案涉房屋系宅基地上之建筑物，第三人方征浩为案涉房屋的土地使用人。农村宅基地的所有权属于集体经济组织，对宅基地的使用具有身份属性、福利性，宅基地使用权与使用者必须与本集体经济组织成员的特定身份相联系。同时，涉及到农村社会公共利益等特殊性，现行法律和国家有关政策对宅基地使用权的转让采取了原则禁止的规定，宅基地使用权只能在同一农村集体经济组织内部的成员之间有限制地进行流转。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：（一）不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（四）村民住宅用地使用权。因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地”，按照“地随房走”的原则，宅基地使用权只能在集体经济内部之间随地上房屋一并流转。但是本案中原告与第三人方征浩并非同一集体经济组织成员，故两者通过签订《土地使用权转让协议书》处分案涉宅基地使用权，违背了现行法律、国家政策关于宅基地的专属性、福利性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应为无效合同。由于案涉房屋转让合同为无效合同，故案涉房屋的过户登记也无法完成，原告在庭审中也确认是因为政策原因无法办理过户。因此，原告系基于无效合同而占有案涉房屋，本案不存在适用《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，案涉房屋的所有权仍属于第三人方征浩。至于原告与第三人方征浩因为案涉房屋转让的相关纠纷可以另行解决。因案涉土地及房屋性质清晰，原告申请本院向有关行政主管部门调查案涉土地及房屋的登记信息不具有必要性，本院不予准许。综上所述，原告关于确认其享有位于东莞市**********屋的所有权、终止对该房产强制执行的请求没有依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李文辉的全部诉讼请求。本案案件受理费19830元，由原告李文辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黎中越人民陪审员  莫满辉人民陪审员  谭小敏二〇二〇年七月十五日书 记 员  叶佩儿附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。