天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初1856号原告：高培，男，1982年12月14日生，汉族，住内蒙古包头市昆都仑区，现住天津市武清区。委托诉讼代理人：王金桂，女，1983年1月9日生，汉族，住天津市武清区。系原告之妻。被告：美克筑嘉（天津）投资有限公司，住所地，天津市武清区南蔡村镇福兴道**301-36。法定代理人：谢向平，总裁。委托诉讼代理人：张玮，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：高木禾，国浩律师（天津）事务所律师。原告高培、王金桂与被告美克筑嘉（天津）投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，王金桂申请撤回对被告的起诉，本院准予其撤诉申请。后依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告高培及其委托诉讼代理人王金桂，被告美克筑嘉（天津）投资有限公司委托诉讼代理人张玮、高木禾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高培向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告2016年12月1日至2019年9月1日的已付款利息166334元、违约金12781元，合计179115元；2.判令被告赔偿原告参照相邻社区2016年房价差异465570元；3.判令被告退还原告电商费50000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年原告购买了被告位于天津市武清区××镇××商品房××，合同编号：2013-0115117。被告为了一已私利，分别将一二期项目中的洋房一楼及别墅区周边规划的公共绿地按不同比例围成小院出售给一二期洋房一楼及别墅区业主，损害了原告对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的合法权益，同时还给原告留下重大安全隐患，如发生高空坠物还可能因受害人找不到实际侵权人而使原告承担连带赔偿责任，被告加盖的小院还可能侵占了小区的消防通道，一旦楼宇失火，消防车辆将难以进入，增加了防火隐患。被告宣传“嘉阳花苑将是一个临河中高端项目，产品以别墅为主，配有少量高层、洋房，具有高绿化率和低密度特点。”同时通过口头、沙盘、网页等各种多媒体渠道虚假宣传，称会在××路之间建设一条通往龙凤河的车道，以便业主随时可以驱车前往河道景观，欣赏河景，达到亲近自然、享受自然的休闲娱乐目的。此卖点对原告当初决定高价购买商品房起到了关键性的影响与决定性的作用。被告在明知自己对此道路没有规划申请且不在其建设范围内的情况下，仍然违背规划设计，指使销售人员虚假宣传，并在原告决定购买商品房前告知原告其公布的［津武（挂）2011-339宗地修建性详细规划］图中及与原告签订的购房合同规划图中的规划用地界限均涵盖上述道路，还通过项目沙盘图、商品房销售宣传图、网页宣传材料等多方位对原告进行虚假广告宣传，致使原告在当年综合评定商品房楼盘后，高价购买了嘉阳花苑小区。2018年6月，被告通过业主座谈会澄清其没有申请相关道路规划与建设。2018年9月，在原告对嘉阳花苑三四期规划变更方案的通知、公示及协商阶段多次表达不同意规划变更的情况下，被告依然以扩大自身经济利益为目的，坚持提交规划变更申请并最终得到了武清区行政审批局及规划局审批。被告的行为损害了原告对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的合法权益。2016年4月，被告在向原告销售嘉阳花苑商品房过程中，巧立名目，欺骗原告，在签订的天津市商品房××商品房××7元外，额外通过其委托的天津云楼汇房地产经纪有限公司收取所谓“电商费”50000元。原告多次与被告沟通上述问题未果，故起诉。美克筑嘉（天津）投资有限公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。双方签订买卖合同后，被告不存在任何违约，原告的第一项诉请没有合同和法律依据。原告的第二项诉请在合同中没有约定。原告的第三项诉请因被告无违法所得50000元事实，故原告无权要求被告返还。本院经审理认定事实如下：2016年8月17日，被告为出卖人（甲方）、原告为买受人（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定所购商品房坐落于武清区××镇××路××路××，建筑层数12层，建筑面积155.19平方米，每平方米价格为7882.83元，价款为1223337元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年11月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：1、变更合同；2、解除合同；3、按照附件六相关约定执行。”；合同第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.10?向乙方支付违约金。……。”；合同第十条商品房设计变更的约定：“甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起15日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.0010%向乙方支付违约金。”；合同第十七条合同附件约定：“本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件六）。附件一至附件六均为本合同不可分割的部分，具有同等效力。”；附件四商品房房屋设计、环境布局等情况约定：“按规划要求布置。”；商品房买卖合同补充协议（附件六）约定：“甲乙双方经友好协商一致，就《天津市商品房买卖合同》（房号99-1-301）的条款，作如下修改和补充：一、关于合同的订立：1、鉴于口头沟通及广告在理解上可能存有歧义，甲方在签订本合同前因商品房所发布的路牌广告、广告效果图，制作的宣传沙盘、样板间、楼书及宣传材料等均属于要约邀请，不作为甲方销售房屋所做出的承诺。双方确定双方的权利、义务仅以《天津市商品房买卖合同》及合同附件、补充协议的约定为准，约定内容与合同签订前发布的商品房广告、楼书等宣传材料不一致的，以约定的内容为准，无约定而在甲方发布的商品房广告、楼书等宣传材料涉及的房屋设备、设施等描述，不作为交房标准，甲方不受其内容约束。乙方确认，本合同附件三、四中约定内容与合同签订前发布的商品房广告、楼书等宣传材料不一致的，以附件三、四约定的内容为准。附件三、四中未约定的事项，但在合同签订前发布的商品房广告、楼书等宣传材料涉及的商品房设备、设施的描述，不作交房标准，甲方不受其内容的约束；……；九、其他：……；39、提请注意：甲方特别提示乙方在签署本协议之前应认真、仔细的阅读协议各项条款，不熟悉事项已咨询委托律师或专业人士，乙方在本协议上的实际签署即表明乙方已完全理解协议各项条款的含义并且承诺遵守。合同签订后，原告依约支付了房款。天津市武清区行政审批局于2015年5月12日向被告颁发《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，准予嘉阳花苑99号楼商品房交付使用。原告认可被告按期交付了所购商品房，但认为被告交付的商品房配套设施不合理，变相进行商品用途，把公共绿地圈成小院出售给别墅和洋房一楼业主，没有交付商品房配套设施与公共绿地等要约部分，损害了原告对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，没有履行合同约定责任，构成违约，按照侵权责任法规定，如果从建筑物中抛掷物品或从建筑物上坠落物品造成他人伤害的，难以确定侵权人的，其可能加害的建筑物使用人应给予赔偿，被告的行为可能给原告带来更大的经济损失，所以要求被告按照商品房逾期交付的约定对原告进行赔偿。原告主张2016年4月原告购房期间周边商品房小区如畔水庭苑平层房价为每平方米4500元至4800元，复式房价为每平方米7800元到8000元。同期枫丹天城小区商品房房价为每平方米6800元。原告之所以高价购买被告商品房，就是因为被告宣传涉诉小区是一个临河中高端项目，产品以别墅为主，配套少量高层、洋房，高绿化低密度，拥有河景湖景等自然资源。同时被告表示将在小区西侧与翠亨路之间修建一条通往龙凤河的道路，达到原告亲近自然享受自然目的。此卖点对原告决定高价购买该商品房起到了关键影响和决定性作用，致使原告认为被告所宣传建设的小区比周边商品房甚至全武清都独具风格。原、被告签订的购房合同第10条对商品房设计变更进行了约定，尽管原告在被告设计变更的通知公示及协商阶段均多次积极表态不同意被告的变更意见，以免对原告造成相应居住环境变差及房价增值降低，而被告依然以扩大自身经济利益为目的申请了嘉阳花苑三四期的规划变更，改变了被告与原告购房合同中承诺的产品以别墅为准，配套少量高层、洋房，高绿化低密度的特点。原告所购商品房属于被告开发的嘉阳花苑第一二期，原告主张存在设计变更的为第三四期，房屋本身没有设计变更，表示不要求与被告解除合同。被告认为购房合同第10条约定仅指涉案房屋本身，且涉案房屋不存在设计变更，根据购房合同附件六第四条4.9.3约定，即使被告存在设计变更，购房人不同意设计变更的，购房人行使权利的正当方式应该是办理退房手续，而不应该主张相邻社区房屋价格差异。根据我国价格法相关规定，经营者有权依据生产经营成本和市场供求关系确定商品房价格，故原告第二项诉请缺乏合同依据。原告主张被告在事实上也对一二期规划进行了变更，如规划车位被少部分利用修成绿化带，大部分规划绿地被建成小院，达到了事实环境变更情形。且购房合同约定的商品房的房屋设计和环境布局中的环境布局应当被解读为对商品房专属部分以外的公共共有部分，所以原告认为被告事实上达到了环境布局变更的情况，且针对一二期的环境布局变更被告并没有与原告进行过任何协商，关于三四期规划在原告与被告的购房合同约定条款之内，也被写入购房合同，被告的三四期规划变更不应单独被认定为与原告所购商品房无关，应被视为统一部分或整体。被告不认可，主张一二期不存在设计变更，被告没有将一二期业主公共共有部位向其他业主出售，不存在原告陈述的车位占用，变更绿化带情形。原告就被告私自圈定小院问题向天津市武清区规划局进行投诉举报，该局于2018年11月15日回复：“经调查核实，问题属实，请向属地政府执法部门反映解决。”。原告就嘉阳花苑小区违法建设小院问题向天津市武清区城市管理综合执法局进行信访，该局于2019年3月8日回复：“执法局领导对此事高度重视，召开专题会议进行安排部署。及时向南蔡村镇下达了《群众投诉转办单》，并多次与南蔡村镇领导进行案件沟通和业务指导。截至目前，南蔡村镇已确定嘉阳花苑小区建设小院的违法事实，并正在依法履行法定程序。”。原告向天津市武清区南蔡村镇人民政府反映“天津市武清区南蔡村镇嘉阳花苑小区开发商在武清区行政审批局完成对建成一二期项目施工验收且取得规划验收许可证以后，将一二期项目中近约80%公共绿地违建成小院出售给别墅区及洋房一楼业主进行获利，损害了业主对小区共有部分的合法权益，且违法加盖的小院侵占了嘉阳花苑小区的消防通道，增加了防火隐患”问题，该政府于2019年4月12日作出编号〔2019〕014《信访事项处理告知书》，向原告告知该政府已于2018年12月5日向被告下达了《责令限期拆除决定书》，待行政诉讼期满后，将依法履行下一步法律程序。2019年9月17日，该政府作出编号〔2019〕049《信访事项处理告知书》，向原告告知此案进入强制执行程序，于2019年6月13日再对被告下达了《履行行政决定催告书》并进行了公示，十日后当事人仍未履行行政决定。2019年7月24日区政府下达批复文件正式授权该镇组织强制拆除，该镇已于2019年9月2日给被告下达了《强制执行决定书》，下一步继续依法履行程序，请耐心等待。原告向天津市住房和城乡建设委员会提出内容为嘉阳花苑99-1-301＃商品房申报价格信息公开申请，该委于2019年9月3日出具答复告知书，答复：“您申请公开的嘉阳花苑99-1-301在办理商品房销售许可时的申报价格为8577元/平方米。”。原告主张被告在出售商品房过程中向原告收取购房合同约定房款总价1223337元外，巧立名目设定电商费，最终达到变相涨价目的，通过其委托的天津云楼汇房地产经纪有限公司收取原告电商费50000元，要求被告返还。后提交被告出具的《委托授权书》照片，主张被告授权委托天津云楼汇房地产经纪有限公司的有效期为2016年6月1日至2019年6月30日，但原告购房日期及签署楼宇认购合约的日期为2016年3月31日，电商服务费开具收据的日期为2016年4月3日，均早于委托授权书的起始日期，再次证明被告违反国家法律法规变相以兄弟公司名义收取原告电商费。被告主张原、被告于2016年3月31日签署《楼宇认购合约》和购房须知，约定房屋售价为1361173元，即每平方米8771元。当时原告是通过第三方天津云楼汇房地产经纪有限公司推荐与被告达成的楼宇认购合约，当时的购房环境是楼市异常火爆，一房难求，原告通过第三方推荐签约时，在确认涉诉房屋136万余元基础上享受了一定优惠，即原告向第三方支付电商费50000元享受折抵房款100000元的政策，原告也实际享受了该优惠，同时还享受了特批的9.7折购房优惠。原告陈述的122万余元价款是最终享有优惠后的价格，同时在此优惠基础上，还享受了减免两年物业费的优惠，因此原告主张电商费50000元是被告违法所得与事实不符。对原告提交的《委托授权书》真实性无异议，证明目的及关联性不认可，被告委托天津云楼汇房地产经纪有限公司对涉案房屋所在项目代理销售，委托授权起始日期虽为2016年6月1日，但原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》对涉案房屋进行的约定均是在《购房须知》、《楼宇认购合约》基础上履行，被告对天津云楼汇房地产经纪有限公司在授权日期前代理销售行为予以追认，原告与被告、天津云楼汇房地产经纪有限公司分别形成两个不同的法律关系，原告向天津云楼汇房地产经纪有限公司交纳电商费系双方真实意思表示，不存在法定无效或可撤销情形，原告没有权利要求被告返还。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，被告将取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房按照约定时间交付给原告，无逾期交付商品房情形。原告以被告对该项目第三四期设计进行变更、违法圈定小院为由要求被告按照逾期交付商品房的约定给付已付款利息及违约金无合同依据，本院不予支持。被告对项目第三四期设计进行变更已获得行政审批，违法圈定小院行为已由行政部门依照程序处理中，且原告明确表示不要求解除合同，其要求被告参照相邻社区赔偿房价差异无合同依据，本院不予支持。原告提交的收据显示收取其电商费的主体为天津云楼汇房地产经纪有限公司，并非被告，其主张被告以天津云楼汇房地产经纪有限公司名义收取款项，依据不足，原告要求被告返还款项理由不成立，本院不予支持。此案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告高培的诉讼请求。案件受理费5373元，由原告承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并提交副本一份，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 李 平二〇二〇年七月六日书记员 张军玲附：本裁判文书依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。