广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初32640号原告：周玲，女，汉族，1968年4月6日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。委托代理人：李佳昱，广东宝城律师事务所律师。被告：张剑忠，男，汉族，1988年2月21日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。委托代理人：刘海，广东深宝律师事务所律师。委托代理人：虞泽华，广东深宝律师事务所律师。上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年6月12日公开开庭进行审理，原告的委托代理人李佳昱、被告的委托代理人刘海、虞泽华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告请求：1、判令被告将位于深圳市宝安区76区天骄世家138号和139号商铺的一楼返还给原告；2、判令被告向原告支付自2019年9月1日至9月15日期间的房屋租金共计人民币7500元，并按照450元/天的标准向原告支付滞纳金；3、判令被告向原告支付房屋占用费（自2019年9月16日起至被告实际返还上述物业之日止，其中2019年9月16日至2019年10月15日期间的房屋占用费以人民币1000元/天为标准、2019年10月15日后的房屋占用费以人民币2000元/天为准备核算，现暂时不计）；4、判令被告向原告支付违约金共计人民币108000元；5、判令被告承担本案的律师费、诉讼费、诉讼保全费、公告费等因实现债权而支出的全部费用。上述1-5项费用合计人民币115500元。本案相关情况原告系深圳市宝安区76区天骄世家138号和139号商铺（以下称“涉案房屋”）的所有权人。2019年5月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方做商业用途，实用面积为136平方米（含二层楼楼梯）。租期十年，自2019年5月1日至2029年5月1日，前两年租金每月15000元，正式计租日为2019年6月15日。合同签订日支付两个月押金30000元和第一个月的租金合计37500元，乙方每月1日前交租，拖欠租金应支付滞纳金，每延迟一天滞纳金为租金的3‰。乙方拖欠租金，经书面催告5天之内不全部支付，视为根本性违约，甲方有权解除合同，还应支付房屋占用费，占用费按2000元每天计算。签订合同后，被告支付了押金30000元及2019年6-8月租金37500元。2019年6月5日，被告将涉案房屋注册为深圳依诺口腔诊所，2019年7月27日装修完毕，被告于2019年8月初发现涉案房屋的下水道堵塞存在冒粪水的情况，8月19日被告通知原告下水道问题，原告于8月24日委托一台抽粪车从外面将抽粪井的东西抽出，并将屋里清洗了一遍。被告称此时发现涉案房屋在承租之前就出现多次厕所排水管污水冒出问题，被告的父亲与原告进行过协商但未能成功。原告称被告无法继续经营的原因系因被告自身经营的问题，被告曾向原告发微信要求减少租金，原告不同意，被告以房屋存在问题要求解除合同属于借口。被告提交一份被告的父亲曾与原告协商赔偿的事，该份录音的真实性原告予以认可，但主张录音内容不能证明被告系因房屋漏水问题要求解除合同。原告提交了双方的微信聊天记录，其中：2019年7月31日原告向被告催缴租金，被告称一直开不了业，压力山大，要求原告减少租金，原告表示不同意。2019年9月3日，原告委托律师向被告出具律师函，要求被告支付所拖欠的房屋租金及向相关费用。2019年9月9日，原告以中国邮政快递的形式向被告出具解除合同通知书，通知被告于2019年9月9日解除双方签署的房屋租赁合同，要求被告2019年9月15日前搬离租赁房屋。被告于2019年9月3日向本院起诉，要求原告返还押金、租金等，案号为（2020）粤0306民初28067号。2020年6月17日，原被告签订一份《房屋交还确认书》，确认被告在当日将涉案房屋交还给原告，被告于2020年6月16日办理了变更工商营业执照地址的申请，原告同意免除2019年9月至2020年6月期间的水电费及2020年6月管理费，被告同意支付2019年9月至2020年5月的管理费3896元。双方确认房屋移交前的合同纠纷由法院判决。判决结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原被告之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案的焦点是违约责任的认定。首先，关于被告主张涉案房屋在被告承租之前就出现过下水道堵塞，本院认为，对该主张被告未提交相应的证据证明，因此，被告主张原告明知涉案房屋存在质量问题仍然将其出租给被告的意见本院不予采纳。其次，涉案房屋在被告承租后虽然出现过下水道堵塞粪水冒出的现象，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。本案中被告发现问题并要求原告对下水道进行处理后，原告存在对下水道进行处理的事实，由此可以得知原告在涉案房屋出现问题后履行了维修的义务。现被告未提交相应的证据证明经过维修后仍然不符合使用用途，应承担举证不能的法律后果，即便涉案房屋系开口腔诊所使用，其对环境的要求很高，但也不能直接就此认定涉案房屋经过维修后仍然达不到使用要求。再次，根据双方认可的被告的父亲与原告的聊天录音可以得知，原告曾提出保证涉案房屋再不会出现问题要求被告继续承租，但被告径直要求原告赔偿装修损失拒绝继续履行合同，由此也可以得知被告不能继续履行合同的主要原因并非涉案房屋的下水道问题。最后，再结合原被告之间的微信聊天记录，原告于2019年7月31日向被告催缴租金时，被告曾提出租金过高要求原告减少租金，原告不予同意，被告当即表示无法按约定支付租金。而被告当庭也陈述最初发现涉案房屋存在下水道问题系在2019年8月初，也可以说明在涉案房屋下水道出现问题之前被告就已心生无法继续履行合同的意愿。综上，本案合同无法继续履行合同的原因系被告违约所致。关于原告主张的租金问题。本院认为，涉案房屋在2019年8月确实存在下水道堵塞冒粪水的情况，双方存在对下水道维修进行沟通的过程，结合维修及清洁过程可以得知2019年8月被告确实存在没有完全正常使用涉案房屋的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，因维修租赁物应向承租人使用的，应当减少租金或延长租期，故2019年8月的租金在此予以减半处理。关于2019年9月之后的租金，原告于2019年9月9日向被告发出解除合同通知书，通知被告2019年9月15日前搬离租赁房屋。且被告于2019年9月4日也向本院起诉要求返还押金等，也可以说明双方均没有继续履行合同的合意，那么原告作为出租人为减少损失应及时与被告进行交接，但被告并未积极处理回收房屋，故2019年9月15日后的租金应为扩大损失由原告自行承担。被告已支付2019年8月的租金，结合上面2019年8月租金减半的论述，被告已支付的租金与2019年9月半个月的租金予以抵扣后，被告无须再行支付租金。关于原告主张返还房屋的诉求，因双方已经将房屋交接，故对该项诉求本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉求，本院认为，（2019）粤0306民初28067号案件已经认定被告支付的押金15000元不予退还，该押金已经能够弥补原告的损失，故对原告主张另行支付违约金的诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告周玲的诉讼请求。本案受理费人民币1305元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 王    娟二〇二〇年七月九日书记员 廉东娜(兼)书记员 刘  雨  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。