江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣执复63号复议申请人（异议人、利害关系人）：刘建敏，男，1972年2月4日出生，汉族，住江西省新余市。委托代理人：简奇峰，江西三江合律师事务所律师。复议申请人（异议人、利害关系人）：江西康展教育集团有限公司，住所地：江西省新余市高新区光伏路**。法定代表人：黄文兵，该公司总经理。委托代理人：周海兵，该公司副总经理。申请执行人：新余市仙女湖区城市建设投资有限责任公司，住所，住所地：江西省新余市仙女湖区行政中心div>法定代表人：刘苟生，该公司总经理。委托代理人：刘国华，江西至开律师事务所律师。申请执行人：江西银行股份有限公司新余分行，住所，住所地：江西省新余市中山路**div>法定代表人：陈若虹，该分行行长。被执行人：新余东鑫贸易有限公司，住所地，住所地：江西省新余市仙女湖行政大楼iv>法定代表人：吴家贤，该公司执行董事。被执行人：新余东鑫房地产开发有限公司，住所地，住所地：江西省新余市仙女湖区新码头天仙路**iv>法定代表人：东国兴，该公司监事。被执行人：仙女湖国际大酒店有限公司，住所地：，住所地：江西省新余市仙女湖区管委会行政大楼v>法定代表人：东国兴，该公司总经理。被执行人：东国兴，男，1965年12月24日生，汉族，住江西省新余市。被执行人：北海东鑫房地产开发有限公司，住所地：，住所地：广西北海市新世纪大道**东辉翰林鑫苑临街商铺****v>法定代表人：谢云飞，该公司执行董事兼总经理。被执行人：湖州汇豪投资合伙企业（有限合伙），主要经营场所地：浙江省安吉县孝源街道孝源村20号101室。法定代表人：陈琛，该企业负责人。被执行人：中国工商银行股份有限公司新余新城支行，住所地：江西，住所地：江西省新余市渝水区仙来中大道**负责人：龚志荣，该支行主要负责人。复议申请人刘建敏、江西康展教育集团有限公司（以下简称康展公司）因不服江西省新余市中级人民法院（以下简称新余中院）于2020年4月30日作出的（2020）赣05执异13号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。新余中院在执行申请执行人新余市仙女湖区城市建设投资有限责任公司（以下简称城投公司）、江西银行股份有限公司新余分行（以下简称江西银行新余分行）与被执行人新余东鑫贸易有限公司（以下简称东鑫公司）、新余东鑫房地产开发有限公司、仙女湖国际大酒店有限公司、东国兴、北海东鑫房地产开发有限公司、湖州汇豪投资合伙企业、中国工商银行股份有限公司新余新城支行（以下简称工行新城支行）借款合同纠纷一案［执行依据：该院（2018）赣05民初55号民事调解书；执行案号：（2019）赣05执192号］过程中，于2020年4月7日作出拍卖、腾房公告，拟对东鑫公司所有的位于新余市房屋（以下简称涉案房屋，产权证号：余房权证城北字第**，土地使用权证号：余国用2010第**）进行处置。利害关系人刘建敏、康展公司分别对该院做出的拍卖、腾房公告提出书面异议。刘建敏向该院提出异议称：1.2017年5月7日，刘建敏与东鑫公司签订一份《租赁合同》，该合同约定东鑫公司将涉案房屋租赁给刘建敏使用，租赁期限10年，自2017年12月30日至2027年10月29日，并约定了付款期限及违约责任等。由于刘建敏租赁涉案房屋的期限尚未届满，根据“买卖不破租赁”原则，即使法院评估、拍卖涉案房屋，刘建敏与东鑫公司签订的《租赁合同》仍应继续履行，刘建敏也无须腾空涉案房屋；2.东鑫公司将涉案房屋出租给刘建敏时，房屋尚为毛坯状况，刘建敏对涉案房屋进行了全面装修，装修费用达580万元。根据《租赁合同》约定，东鑫公司违反合同约定，提前收回房屋的，应退回租金，并赔偿违约金200万元。因此，法院在评估、拍卖涉案房屋时，应当考虑刘建敏的相关损失。综上，请求继续履行与东鑫公司的《租赁合同》，如果要评估、拍卖涉案房屋，则应赔偿刘建敏的损失。康展公司向该院提出异议称：2019年，刘建敏在征得东鑫公司书面同意后，将涉案房屋转租给康展公司使用，由于康展公司已使用涉案房屋并投资了相关设施和装修了部分楼层，因此，请求继续履行《租赁合同》。城投公司称：1.2017年1月24日，城投公司与东鑫公司签订《借款抵押合同》，约定东鑫公司将涉案房屋抵押给城投公司和工行新城支行，并办理了抵押登记。2018年6月22日，新余中院依照城投公司的财产保全申请查封了涉案房屋。东鑫公司于2017年5月7日未征得城投公司同意，将涉案房屋租赁给刘建敏。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同抵押财产已出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十条：……有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院查封的。结合本案，东鑫公司与刘建敏签订的《租赁合同》以及2019年12月15日刘建敏与康展公司签订的《房屋转租合同》对城投公司均没有约束力，并且东鑫公司擅自出租已被法院查封抵押房屋的行为，法院可以在执行程序中依法解除租赁合同；2.本案不适用“买卖不破租赁”原则。由于本案抵押权先于租赁合同成立，并且办理了抵押登记，登记本身具有公示效力，承租人可以从抵押财产登记中查明租赁财产的物上负担情况，既然明知承租的财产有其他物权，就应当承担因实现抵押权带来的风险，因此抵押权实现后，《租赁合同》对受让人不具有约束力；3.东鑫公司将其涉案房屋抵押给城投公司，并办理了抵押登记，在实现抵押权时，法院已经查封了该抵押物，因此《同意出租意见书》和《房屋转租合同》对城投公司不具有法律约束力；4.刘建敏与东鑫公司签订的《租赁合同》本意是以涉案房屋的租金抵付刘建敏的工程款，当房屋经过法律程序拍卖后抵付工程款的基础消失，刘建敏只能通过其他途径向东鑫公司主张工程款。另外，法院委托评估机构对涉案房屋价值进行评估时没有考虑装修成本，拍卖后的价款也没有装修费用。因此，刘建敏提出的装修损失580万元没有事实及法律依据。新余中院查明，2014年11月25日，东鑫公司以涉案房屋进行抵押向工行新城支行支付借款，并在新余市不动产登记中心办理了抵押登记，抵押期限自2014年11月24日至2017年11月24日。2017年1月23日，东鑫公司与城投公司签订一份《借款合同》，约定东鑫公司向城投公司借款2000万元，并由城投公司委托江西银行新余分行发放。同时，工行新城支行作为抵押权人，东鑫公司作为抵押人，江西银行新余分行作为再抵押权人，三方签订合同一份《顺位抵押协议》，该协议约定：1.三方一致确认抵押物，即涉案房屋的评估价值为5103.97万元；2.工行新城支行同意东鑫公司将上述抵押物剩余价值部分向江西银行新余分行提供担保，由东鑫公司与江西银行新余分行办理顺位抵押权登记。之后，东鑫公司与江西银行新余分行签订《抵押合同》约定东鑫公司以涉案房屋设定抵押向江西银行新余分行借款2000万元，并在新余市不动产登记中心办理了抵押登记[不动产登记号：赣（2017）新余市不动产证明第0001495号]，抵押期限自2017年1月24日至2017年7月23日。此后，东鑫公司没有依约偿还借款，城投公司、江西银行新余分行遂于2018年6月5日向新余中院提起诉讼，要求东鑫公司等偿还借款。2018年10月23日，该院依照城投公司、江西银行新余分行的财产保全申请依法查封了涉案房屋。2018年11月13日，在该院的主持下，城投公司、江西银行新余分行与东鑫公司等达成还款及担保人承担担保责任的调解协议，为此，新余中院制作（2018）赣05民初55号民事调解书。此后，东鑫公司没有履行调解书确定的还款义务，城投公司、江西银行新余分行遂向该院申请强制执行。该院受理该执行案件后，于2020年4月7日作出拍卖、腾房公告，责令承租人于2020年4月28日前腾空并迁出涉案房屋。另查明，东鑫公司因欠刘建敏工程款未还，于2017年5月7日与刘建敏签订一份《租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给刘建敏使用，租赁期限自2017年12月30日至2027年12月29日，并约定东鑫公司以租金抵偿其拖欠刘建敏的工程款。2019年12月25日，刘建敏在征得东鑫公司同意的情况下，与康展公司签订《房屋转租合同》约定将涉案房屋转租给康展公司使用。新余中院认为，本案异议争议焦点是：法院拍卖涉案房屋后，刘建敏、康展公司是否可以继续履行租赁合同，其损失应如何承担？根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，东鑫公司分别于2014年11月24日及2017年1月24日将涉案房屋抵押给工行新城支行及江西银行新余分行，并已在新余市不动产产权中心办理抵押登记，工行新城支行及江西银行新余分行对涉案房屋享有的抵押权依法成立。而东鑫公司在对涉案房屋已设定抵押的情况下，未征得抵押权人的同意，将涉案房屋租赁给刘建敏使用，刘建敏又在法院查封后将涉案房屋转租给康展公司，因此，刘建敏与东鑫公司之间的租赁关系以及刘建敏与康展公司的转租关系不得对抗江西银行新余分行对涉案房屋享有的抵押权，因此，刘建敏和康展公司要求继续履行租赁合同的请求，该院依法不予支持。对于刘建敏提出的装修损失，由于本案中的承租权应让位于抵押权人所享有的抵押权收益，因此，其可另行向东鑫公司主张。综上，刘建敏、康展公司提出的执行异议理由均不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回异议人（利害关系人）刘建敏、康展公司的异议请求。复议申请人刘建敏向本院申请复议，请求撤销新余中院（2020）赣05执异13号执行裁定，依法支持其异议请求。事实和理由：首先，根据新余中院查明的事实来看，复议申请人与东鑫公司签订《租赁合同》的前提系因东鑫公司未能清偿复议申请人的工程款，租赁合同系通过工程款抵债形成。若新余中院认定复议申请人与东鑫公司的租赁合同无效，或不得对抗申请执行人，则新余中院应当将涉案房屋拍卖所得价款优先用于支付复议申请人的工程款。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，虽然江西银行新余分行享有抵押权，但其抵押权亦不能对抗复议申请人的工程款优先受偿权。其次，根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。异议人就案涉房屋提出的执行异议，是对异议人与东鑫公司签订的《租赁合同》的确认，基于东鑫公司作为出租人依法享有的用益物权中占有权利的保护。再次，根据《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：租赁期内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。结合本案，复议申请人的租赁期限仍在新余中院评估、拍卖期间，因此，即使新余中院拟评估、拍卖该商铺，复议申请人与东鑫公司签订的《租赁合同》仍需继续履行，而无须腾空并迁出。最后，东鑫公司将该商铺出租给复议申请人时，该商铺为毛坯状况，内墙都没有砌，复议申请人为此对该商铺进行全面装饰装修，共计投入装修费用高达580万元。根据《租赁合同》东鑫公司违反合同约定，提前收回房屋的，应按照合同退回异议人当年度所交租金外，还应赔偿复议申请人违约金200万元。因此，评估、拍卖该商铺应当考虑复议申请人的相关损失。综上，新余中院评估、拍卖该商铺不影响《租赁合同》的履行，因此，复议申请人无需将该商铺腾空并迁出，退一步讲，即使需要腾空并迁出，那么应当赔偿复议申请人的相应损失，拍卖所得价款优先清偿复议申请人的工程款。望贵院予以支持。复议申请人康展公司向本院申请复议，请求撤销新余中院（2020）赣05执异13号执行裁定，裁定继续履行《租赁合同》、《房屋转租合同》。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”之规定，满足先抵后租并不必然导致租赁权的涤除，经抵押权人申请涤除且当租赁权存续影响抵押担保债权清偿时，才就涤除租赁权，现抵押权人并未提供证据证明租赁权存续影响抵押担保债权的清偿，故法院不能就此涤除复议申请人和刘建敏的租赁权。如涉案房屋拍卖成功后，复议申请人也会与新买受人之间合理合法的洽谈租赁合同等相关事宜。2.由于疫情的影响，复议申请人复工复产刚刚稳定运营，对于被执行人房屋也投入了大量资金进行装修，需要找到合适的办公场所才能一次性进行搬迁，现无法立即搬离办公场所。3.复议申请人签订的转租合同是在原租赁合同基础上签订的，未超出原合同的租赁期限，考虑复议申请人刚入驻大楼办公，且原承租人刘建敏对宾馆一至六楼也投资较大，鉴于实际情况提出本复议申请，希望省高院能支持复议申请人的复议申请。本院查明，本案执行依据为新余中院于2018年11月13日作出（2018）赣05民初55号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、签收本调解书之日起，被告东鑫公司、新余市东鑫房地产开发有限公司、仙女湖国际大酒店有限公司、东国华、东国兴、北海东鑫房地产开发有限公司在2018年11月30日之前支付原告城投公司、江西银行新余分行本金19999994.83元及自2017年7月23日起至付清本息之日止的利息（以本金19999994.83元为基数，按年利率7.8%计息），原告表示同意。二、被告东鑫公司、新余市东鑫房地产开发有限公司、仙女湖国际大酒店有限公司、东国华、东国兴、北海东鑫房地产开发有限公司未在2018年11月30日之前支付第一条约定的本息，被告东鑫公司、新余市东鑫房地产开发有限公司、仙女湖国际大酒店有限公司、东国华、东国兴、北海东鑫房地产开发有限公司同意支付本金19999994.83元，并以本金19999994.83元为基数，按月息2%计算支付自2017年7月23日起至付清本息之日止的利息。三、本案诉讼费减半收取83149.99元、保全费5000元、江西至开律师事务所代理费45万元均由被告东鑫公司、新余市东鑫房地产开发有限公司、仙女湖国际大酒店有限公司、东国华、东国兴、北海东鑫房地产开发有限公司承担，并在2018年11月30日前付清。四、签收本调解书之日起三日内，被告湖州汇豪投资合伙企业、工行新城支行和被告新余市东鑫房地产开发有限公司同意解除新余市东鑫房地产开发有限公司位于仙女湖码头的179-2土地（仙国用2011第04021号）抵押给被告湖州汇豪投资合伙企业、工行新城支行的抵押权，并协助办理原告为第一顺位抵押权人。办理费用由被告新余市东鑫房地产开发有限公司承担。五、被告东鑫公司、新余市东鑫房地产开发有限公司、仙女湖国际大酒店有限公司、东国华、东国兴、北海东鑫房地产开发有限公司如按本调解书第一条规定履行支付义务，原告同意解除被告抵押在其名下所有抵押物，本调解书履行完毕。六、被告如未按本调解书履行义务，原告城投公司、江西银行新余分行有权依法向新余中院申请强制执行。该案执行中，新余中院于2020年5月18日作出（2020）赣05执恢16号之一执行裁定，拍卖被执行人东鑫公司所有的位于新余市凯旋宫（产权证号：Ｓ0××**）房产。该涉案房产经新余中院委托评估、拍卖，江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司于2020年4月15日出具评估报告，该房地产总价1812.99万元，通过京东网网络司法拍卖，同年6月23日买受人新余金亚房地产开发有限公司以1521.093万元的最高价竞得。新余中院于2020年7月6日作出拍卖成交及产权过户裁定，即（2020）赣05执恢16号之二执行裁定。本院对新余中院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是刘建敏、康展公司的租赁权能否对抗执行法院对涉案房产的评估拍卖及腾空迁出。从上述查明的事实可见，刘建敏与东鑫公司签订的《租赁合同》以及康展公司与刘建敏签订的《房屋转租合同》均在东鑫公司与城投公司签订的《借款合同》、与江西银行新余分行签订《抵押合同》之后，《抵押合同》约定东鑫公司以涉案房产设定抵押向江西银行新余分行借款2000万元，并在新余市不动产登记中心办理了抵押登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖的规定。涉案房产在不考虑租赁权情况下的评估价为1800余万元，抵押债权为2000万元及利息，现除去租赁权的情况下，抵押债权不能完全实现，如果不涤除租赁权将严重影响对在先的担保物权的实现。根据《物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权的规定，以及《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第六十六条第一款：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力的规定。东鑫公司将已设定抵押的涉案房屋租赁给刘建敏使用，刘建敏又在法院查封后将涉案房屋转租给康展公司，因此，刘建敏与东鑫公司之间的租赁权以及刘建敏与康展公司的转租权不得对抗江西银行新余分行对涉案房屋享有的抵押权，亦不能对抗新余中院对涉案房产的评估拍卖及腾空迁出。另外，刘建敏提出涉案房屋拍卖所得价款优先支付其工程款和房屋装修损失问题，不属于本复议案件审查范畴，其可另行主张。综上，复议申请人刘建敏、康展公司请求依法撤销新余中院（2020）赣05执异13号执行裁定，继续履行《租赁合同》、《房屋转租合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。新余中院在该异议案审查中，作出的（2020）赣05执异13号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回复议申请人刘建敏、江西康展教育集团有限公司复议申请，维持江西省新余市中级人民法院（2020）赣05执异13号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二〇年七月二十八日法官助理李斌书记员朱学斌