河南省淇县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0622民初562号原告：冯小生，男，1968年10月4日出生，汉族，无固定职业，住淇县。委托诉讼代理人：李军生，河南王洪玉律师事务所律师。被告：牛海清，男，1957年7月15日出生，汉族，住淇县。委托诉讼代理人：申相泉，淇县高村镇法律服务所法律工作者。原告冯小生诉被告牛海清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冯小生向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2018年8月13日签订的《购房协议》无效；2、判令被告退还原告购房定金款100000元，并按年利率6%自交付房款之日至退清房款之日止支付利息；3、判令被告赔付原告经济损失100000元。事实和理由：2018年8月13日，经协商，原、被告签订《购房协议》，约定被告将位于淇县淇园路朝歌尚都小区16#楼17层东户房产卖给原告，价款为450000元。协议签订后，原告将全部房款转给被告，但被告至今未向原告交付房屋。原告的房屋系回迁房，无房产证，法律禁止买卖，因此2018年8月13日双方签订的《购房协议》为无效协议。2020年5月1日，被告退还原告购房款350000元，剩余100000元未退还。为维护自己的合法权益，现诉至贵院，请求贵院判如所请。牛海清辩称，1、双方2018年8月13日签订的《购房协议》合法有效，不违背法律强制性规定，不同意退还购房定金100000元及利息，不同意赔付经济损失100000元，应依法驳回原告诉讼请求；2、2015年7月10日，淇县商贸公司出具朝歌尚都分房通知书（第五号），该通知书根据淇县人民政府出具的拆迁安置回迁协议确认分给我的房产，我对出让的房产享有所有权，《购房协议》合法有效，不违背法律强制性规定；3、《购房协议》第一条：出让的房产价值450000元。第二条：乙方暂付定金100000元，余款350000元将于2019年年底前付清，按照惯用的年月日为公历年制，原告未能在2019年12月底前如期支付350000元购房款，于2020年1月22日超过合同约定时间付款，构成违约，应承担违约责任，期间有人想出600000元购买该房产，均因双方签订有《购房协议》（已收100000元定金），被告无法高价卖出，对此证明被告直接经济损失达150000元。协议第三条：如甲方违约，除定金外另赔付乙方100000元整，如乙方违约，定金100000元作废。该合同条款是明确约定的，是符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条相关规定的，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，不退100000元定金于法有据，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当驳回；4、关于原告变更第三项诉讼请求，原告根本没有经济损失，合同约定的就是定金，原告的第三项诉讼请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原、被告提交双方签订的《购房协议》、2020年1月22日转账记录、2020年5月1日转账记录，均客观真实，与本案有关联性，本院予以采纳；2、被告提交的分房通知书、配套费交费票据、原、被告通话录音、被告与中间人冯四保通话录音，虽不能证明被告主张，但客观真实，可作为本案查明案件事实的依据；3、被告提交的国有土地使用证，与本案无关，本院予以采纳。本院经审理认定事实如下：2015年，被告牛海清在朝歌尚都小区分得拆迁安置房产一套（房号16-1701）。2018年8月13日，被告牛海清（甲方）与原告冯小生（乙方）签订《购房协议》，协议主要内容为：一、甲方将位于淇园路朝歌尚都16#楼17层东户出售给乙方，总房款450000元，乙方愿以上述价格向甲方认购房屋；二、乙方暂付定金100000元，余款于2019年年底前付清；三、如甲方违约，除定金外，另赔付乙方100000元整，如乙方违约，定金100000元作废；四、房款全部付清后，甲方交于乙方房屋钥匙，签订房屋转让协议……。当日，原告应被告要求向被告之子牛兴华银行账户转账100000元。2020年1月20日，原告向被告打电话沟通支付购房余款事宜，被告表示原告未能在2019年12月31日前支付剩余房款，已违约。原告表示“2019年年底前付清”系阴历年底，自己并未违约。2020年1月22日，原告向被告之子牛兴华银行账户转剩余购房款350000元。2020年4月22日，中间人冯四保与被告电话沟通，就原、被告购房事宜进行调解，未果。被告表示“原告别要房了，退原告35万，剩余10万可以走司法程序解决”。2020年5月1日，被告向原告退还房款350000元。后原告以被告未退还剩余房款100000元为由诉至本院。本院认为，关于原、被告2018年8月13日签订的《购房协议》效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定:合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……。本案中，虽然涉案房产属于拆迁安置房，被告至今未依法登记领取权属证书，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让，但该法律规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，故原、被告签订的《购房协议》合法有效。庭后在本院组织调解过程中，原告表示如无法确认《购房协议》无效，由于被告已将35万元购房款退还，请求解除该合同。经本院调解未果，为一次性解决双方纠纷，根据被告已退还原告35万元房款的行为，以及在与中间人冯四保电话沟通中得意思表示，视为双方协商一致，该《购房协议》可以解除，本院予以确认。关于被告是否应当退还原告购房款100000元，并按年利率6%支付利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告应当返还原告购房款100000元。原、被告在《购房协议》中约定“余款于2019年年底前付清”，应理解为“付款时间为2019年12月31日前”，原告于2020年1月22日向被告支付剩余购房款35万元，构成违约，应承担逾期付款的违约责任，双方未对逾期付款产生损失赔偿额的计算方法明确约定，本院酌定以未付款金额（350000元）为基数按照年利率24%支付逾期付款利息，即原告应向被告支付逾期付款利息5063元（350000元×24%÷365天×22天）。原告要求被告按年利率6%支付利息、赔偿经济损失100000元，无事实依据，本院不予支持。关于被告辩称，原告超过合同约定时间付款，构成违约，购房定金100000元不应退还的理由，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。从上述法律规定可以看出，定金不予返还的前提是给付定金的一方不履行约定的债务，本案中，原告并不存在不履行约定债务的情形，仅是存在逾期付款的情形，故对被告辩称不应退还100000元的理由，本院不予采信。综上所述,扣除原告应支付被告的逾期付款利息，被告应返还原告购房款94937元（100000元-5063元），原告的其他诉讼请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下:一、被告牛海清于本判决生效之日起十日内返还原告冯小生购房款94937元；二、驳回原告冯小生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理4300元，减半收取2150元，原告冯小生承担1129.5元，被告牛海清承担1020.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员  王磊二〇二〇年七月二十四日法官助理宋翠翠书记员杨冰