山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初6469号原告：周朋，男，1980年1月9日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区，确认送达地址青岛市即墨区古城D区13号楼2单元1902。委托诉讼代理人：王金风，女，1979年5月4日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区，系原告周朋之妻。委托诉讼代理人：孟勇，即墨蓝村法律服务所法律工作者。被告：蔡光明，男，1963年1月18日出生，汉族，户籍地青岛市即墨区，确认送达地址为即墨区。被告：江玉芳，女，1938年2月20日出生，汉族，户籍地青岛市即墨区，确认送达地址青岛市即墨区古城莲花居C1区10号楼901。被告：蔡永明，男，1966年8月17日出生，汉族，户籍地青岛市即墨区，确认送达地址青岛市即墨区古城莲花居C1区7号楼1905。被告：蔡小明，男，1968年9月26日出生，汉族，户籍地青岛市即墨区，确认送达地址青岛市即墨区。被告：蔡明霞，女，1971年5月31日出生，汉族，户籍地青岛市即墨区，确认送达地址青岛市即墨区。被告江玉芳、蔡永明、蔡小明、蔡明霞委托诉讼代理人：蔡光明，系江玉芳之子，蔡永明、蔡小明、蔡明霞之兄。原告周朋与被告江玉芳、蔡光明、蔡永明、蔡小明、蔡明霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告周朋及委托诉讼代理人王金风、孟勇，被告蔡光明并作为被告江玉芳、蔡永明、蔡小明、蔡明霞的委托诉讼代理人以及被告蔡明霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周朋向本院提出诉讼请求：1.确认原告周朋与江玉芳、蔡继瑞（已故）于2016年4月29日签订的《房地产买卖契约》合法有效；2.要求被告江玉芳、蔡光明、蔡永明、蔡小明、蔡明霞于判决生效后十五日内办理坐落于青岛市即墨区古城片区D2安置区13号楼2单元1902户房屋的产权登记手续并于产权登记手续办理完毕五日内协助原告周朋办理该房屋的过户登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月29日，原告周朋和被告江玉芳、蔡继瑞签订《房地产买卖契约》，原告购买江玉芳、蔡继瑞位于即墨区古城片区的拆迁房屋，契约签订后蔡继瑞去世。原告已按照约定交付定金及房款，由于房市涨价，被告至今不配合原告办理过户手续，原告具状起诉，请判如所诉。江玉芳、蔡光明、蔡永明、蔡小明辩称，一、江玉芳及配偶、蔡永明、蔡小明、蔡明霞没有出卖涉案房屋也没有委托他人出卖。经查阅诉讼卷宗中原告提交的《房地产买卖契约》发现契约开头的卖方为江玉芳，但契约最后当事人盖章处卖方由蔡光明签名。蔡光明非房屋所有权人，江玉芳没有委托蔡光明出卖涉案房屋，也没有追认，根据《合同法》第四十八条的规定，买卖契约不发生效力。蔡光明以自己的名义处分江玉芳的财产，处分行为依法无效。综上，原告明知江玉芳为所有权人，仍与蔡光明订立合同，买卖合同无效，诉讼请求应予驳回。二、该合同系蔡继瑞在世时签订，蔡继瑞已去世，涉及继承问题，所以该合同不成立，契约无效。原告诉讼条件不成立，按照合同补充条款第一条约定“待该房屋房权证办理完毕后一个月内，双方必须相互配合到房产交易部门办理房产交易手续”，鉴于该房产因各种原因至今未办理房权证，因此原告就本案的起诉不符合起诉条件，请求法庭驳回原告起诉。蔡明霞辩称，不清楚，其未参与。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：涉案房屋系即墨古城片区回迁房屋，坐落于青岛市即墨区古城片区D2安置区**楼****，该房屋回迁《房号确认书》载明信息：回迁安置房屋为即墨古城片区D2安置区D13号楼1905户，产权人江玉芳，代理人蔡光明，确认时间2015年7月15日。2016年4月29日，江玉芳（甲方）与周朋（乙方）签订《房地产买卖契约》，主要约定：1、甲方自愿将坐落于即墨市古城片区D区13号楼2单元1905户的住房，计建筑面积110平方米出售给乙方。乙方对甲方所有出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。2、甲乙双方同意，上述房屋成交价为人民币600000元（大写陆拾万元整）。本契约签订之日，乙方支付甲方人民币50000元作为购房定金。3、甲乙双方同意，自本契约生效之日起将上述房款分三次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。具体付款日期、金额和方式如下：（1）合同签订当日支付定金5万元整；（2）首付款肆拾万元整于2016年5月30日之前以现金形式付清；（3）余款贰拾万元整以银行贷款形式支付。4、甲方应于收到首付款将房屋交付给乙方。5、甲乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需缴纳的税费，由乙方承担。6、补充条款：鉴于此房屋系古城拆迁安置房，房权证暂未办理，特作如下约定：双方需按本补充协议履行合同，本补充协议具有和合同同等法律效力。待该房屋房权证办理完毕后一个月内（以政府部门通知时间为准），双方必须相互配合到房产交易部门办理房屋交易手续，逾期则视为违约。甲方收到乙方首付款和定金后，如在合同期内违约，则双倍返还定金，退回首付款，并按房价的双倍赔偿给乙方，如乙方已经装修入住，则要按照装修实际价格把装修费赔付给乙方。如乙方在合同内违约，定金不退，装修物装修费不退并赔付甲方贰拾万元作为违约金。甲方保证此房屋无任何产权经济纠纷，能顺利过户，如因甲方原因导致该房屋不能贷款、过户由甲方负全部责任。该《房地产买卖契约》落款处甲方有蔡光明签名、蔡继瑞签名、江玉芳签名，江玉芳签名系蔡继瑞代签，蔡继瑞、江玉芳在签名处加盖印章。涉案房屋通过中介“荣兴房产”工作人员付玉芳居间介绍完成房屋买卖。庭审过程中，本庭根据原被告双方提供的付玉芳电话当庭联系付玉芳，其陈述：涉案房屋买卖合同是在蔡继瑞、江玉芳家中签订的，蔡继瑞、江玉芳、蔡光明、周朋都在场，蔡继瑞在合同中签名盖章，江玉芳签名由蔡继瑞所写，后加盖其本人印章。2016年4月29日，蔡光明在《房地产买卖契约》第六页出具收条“收到周朋先生购房定金伍万元整”。2016年5月27日，周朋通过银行转账方式向蔡光明账户转账350000元。蔡继瑞、江玉芳作为收款人在收到条“今收到购古城安置区D2区13号楼2单元1905户购房首付款叁拾伍万元整”落款处签名并加盖印章，蔡光明作为见证人签名。《房地产买卖契约》上载明的即墨市古城片区D区13号楼2单元1905户房屋与周鹏实际占有的古城D区13号楼2单元1902户系同一处房屋。涉案房屋自2016年5月27日交付周朋占有使用。蔡继瑞于2017年7月28日去世。2020年7月22日，周朋将剩余房款20万元汇入本院案款账户。本院认为，本案的争议焦点为涉案《房地产买卖契约》是否为江玉芳真实意思表示。涉案房屋《房号确认书》载明产权人为江玉芳、代理人为蔡光明。涉案《房地产买卖契约》落款处虽无江玉芳本人签名，但其签名处加盖其本人印章，根据中介工作人员的陈述可以确认契约签订时江玉芳在场，且其配偶蔡继瑞在该契约落款处签名加盖印章，江玉芳在选房时的代理人蔡光明亦签名确认，结合本院审理的王德佐诉江玉芳、蔡光明、蔡永明、蔡小明、蔡明霞房屋买卖合同纠纷案的审理情况，可以认定涉案《房地产买卖契约》系当事人的真实意思表示，当属合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。契约签订后，周朋按照约定支付了定金及首付款，被告亦交付了房屋，周朋占有使用涉案房屋至今，且周朋已将涉案房屋剩余房款20万元交至本院账户，已经履行了全部付款义务，江玉芳应按合同约定履行过户义务，周朋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对五被告的答辩意见未提交证据证实，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告周朋与江玉芳、蔡继瑞（已故）于2016年4月29日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、被告江玉芳于判决生效后十五日内办理青岛市即墨区古城片区D2安置区13号楼2单元1902户房屋的不动产权登记证书；三、被告江玉芳于不动产权登记证书办理完毕后五日内协助原告周朋办理青岛市即墨区古城片区D2安置区13号楼2单元1902户房屋的产权变更登记手续；四、原告周朋于被告江玉芳协助其办理完毕产权变更登记手续后十日内向被告江玉芳支付剩余房款200000元；五、驳回原告周朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费4900元（原告预交），由被告江玉芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  王彬彬二〇二〇年七月二十三日法官助理傅云霞书记员王卓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。