贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0203民初1893号原告：贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司，住所地六盘水市六枝特区平寨镇建设南路东侧第**，统一社会信用代码915202035963672914。负责人：陈应明，该公司经理。委托诉讼代理人：徐春兰，女，该公司职工。委托诉讼代理人：周玉，六盘水市中心法律事务所法律工作者，执业证号32409111100010。被告：李敏，女，1980年10月21日生，汉族，住六枝特区。委托诉讼代理人：安倩，贵州颂然律师事务所律师，执业证号15202202011180399。委托诉讼代理人：龙飞凤，贵州颂然律师事务所实习律师，执业证号23081905220320。原告贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司（以下简称六枝茂鑫物管）诉被告李敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司委托诉讼代理人徐春兰、周玉，被告李敏委托诉讼代理人安倩、龙飞凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告六枝茂鑫物管向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业管理费6256元（2015年4月至2019年10月共53个月，按年付1416.48元计算），违约金4107.85元，以上共计10363.85元。事实和理由：原告系物业服务管理公司，于2012年12月6日与同兴家园建设单位六枝特区荣欣房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定原告对该公司开发、建设的同兴家园小区进行前期物业服务，该合同对物业服务费的收取时间、计算方式、合同终止期、违约责任等做出明确约定。被告向六枝特区荣欣房地产开发有限公司购买六枝特区房屋，并于2014年4月30日与原告签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》。《前期物业管理服务协议》就物业服务费的收取时间、计算方式、合同终止期、违约责任等约定和原告与建设单位签订的《物业管理委托合同》的约定一致。2018年同兴家园小区成立业主委员会，成立后的业主委员会根据原告与建设单位及原告与业主关于终止服务的约定，经过合法程序，继续委托原告对同兴家园小区进行物业服务，同时签订《物业公司服务合同》，该合同对物业费收取时间、计算方式等也与前面所有合同一致。根据以上合同约定，物业费计算方式按每平方米每月1元收取，被告购买房屋的面积为118.04平方米，每月应当支付物业服务费118.04元，被告物业费用一直未支付，截止原告方起诉时，被告已经差欠物业费6256元，期间原告多次催要，被告均以各种理由拒交。综上所述，原告与建设单位签订的《物业管理委托合同》合法有效，与被告签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》系双方真实意思表示，并不违反法律法规规定，与业主委员会签订的《物业公司服务合同》合法有效，依据相关法律规定，被告应受以上所有合同约束，原告方已经完全、最大化履行以上合同约定的义务，但被告一直拒不缴纳物业费。原告具有独立诉讼资格，诉讼资格并不等同于独立法人资格，除企业法人外，其他组织也具有诉讼主体资格。原告从2012年起一直在同心家园进行服务，直到2019年12月人民法院作出生效判决，原告停止服务时止，在该期间原告的服务一直从未间断，物业费缴纳具有持续性，其交纳方式并不是某一年缴纳后便不再缴纳。根据相关法律条款及立法精神，均应当认定最后一期缴纳时间即原告停止服务时间为诉讼时效起算时间。原告方诉请的物业服务费及违约金均是双方签订的服务合同予以确认的，原告在起诉时已经根据实际情况对违约金予以减少，按2%／月计算。物业服务是以小区为整体服务对象，客观上根本不可能单独与其中一家业主解除合同，不对他服务。就算被告认为原告方服务不到位，其提供的证据也仅能证明2019年7月份后服务存在问题，2019年7月份之前并没有任何证据体现原告方服务存在瑕疵。原告方在2012年便对同心家园进行服务，同时与同心家园建设单位签订了物业管理委托合同。综上，被告的侵权行为已经严重损害原告合法权益，应当承担支付物业服务费及违约金的义务。为此，特诉至人民法院，请求依法支持原告诉请。被告李敏辩称，原告六枝茂鑫物管不具备独立的诉讼主体资格，根据合同法规定，分公司不具有诉讼主体资格。本案是物业服务合同纠纷，应当适用合同法相关规定。其他法律规定与合同法不一致的地方，应当适用特别法的规定，原告的观点不能得到法律的支持。本案原告六枝茂鑫物管应以其公司为原告，分公司参加诉讼的情况下才能参与诉讼。2016年9月23日至2017年9月23日期间，本小区物业管理是房开公司自行管理，原告与被告没有物业管理关系。被告的房屋尚未办理房屋产权证，房屋面积没有确定，原告主张的物业服务费计算标准缺乏依据。因此，原告方起诉被告的诉讼标的中，有部分物管费的诉讼请求没有事实依据。本案2018年7月27日之前的物业管理费用及违约金均已超过诉讼时效。物业管理合同纠纷属于债权债务纠纷，适用诉讼时效规定。2017年10月1日民法总则未颁布之前诉讼时效为两年，原告应于2017年5月向法院提起诉讼，2020年起诉明显已经超过诉讼时效。原告诉请的违约金不应得到支持，根据被告方当事人出示的证据及所签订的服务合同看，违约责任里没有约定违约金的支付方式，只约定了原告如不按服务合同履行业务，应向本案的被告赔偿损失，并没有被告方向原告方支付违约金的约定。原告主张支付违约金没有事实依据，不应得到法律支持。原告按2%/月计算违约金，本案不是民间借贷关系，不能按民间借贷的利息标准计算违约金。被告出示的证据能够反映出原告没有按合同约定履行义务。因此，被告在行使不安抗辩权的情况下与原告方发生纠纷是有法律和事实作为依据的。综上，请求法庭驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：原告作为物业服务管理公司于2012年12月6日与同兴家园建设单位即六枝特区荣欣房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定原告对该公司开发、建设的同兴家园小区进行前期物业服务，该合同对物业服务费的收取时间、计算方式、合同终止期、违约责任等进行了约定。被告在购买了六枝同兴家园小区5栋1单元16-5号房屋，并于2014年4月30日与原告签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》。《前期物业管理服务协议》对物业服务费的收取时间、计算方式、合同终止期、违约责任等的约定和原告与建设单位签订的《物业管理委托合同》的约定一致。2018年，同兴家园小区成立业主委员会，成立后的业主委员会继续委托原告对同兴家园小区进行物业服务，同时签订《物业公司服务合同》，该合同对物业费收取时间、计算方式等也与前面所有合同一致。根据以上合同约定，物业费计算方式按每平方米每月1元收取，被告购买房屋的面积根据《前期物业管理服务协议》记载为119.52平方米，每月应当支付物业服务费119.52元，被告收房后交纳了部分物业费，时间至2015年3月，之后的物业管理费一直未予交纳。2019年12月26日，本院依法作出（2019）黔0203民初3536号民事判决书，判令贵州茂鑫物管公司及六枝茂鑫物管公司停止在六枝特区同兴家园小区的物业服务管理工作，并撤出该小区。本院认为，原告作为贵州茂鑫物业管理有限公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，原告不具有法人资格，其民事责任应由公司承担。但本案中原告是向被告主张拖欠的物业服务费，系主张债权，并非承担民事责任。且原告是以自己的名义订立并履行合同，因此，原告的诉讼主体资格适格。本案原告提出的诉请属于债权债务纠纷，按照案件的性质，应适用《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的规定。原告于2020年5月27日向人民法院提起诉讼，且未提交充分证据证明在2017年5月27日以前一直在向被告主张权利。该案所涉诉讼时效应从2017年5月27日起算，按每月119.52元计算，原告要求按118.04元计算，依法予以准许。原告与建设单位签订的《物业管理委托合同》及与被告签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》、与业主委员会签订的《物业公司服务合同》均系双方真实意思表示，合法有效。被告的房屋虽然没有办理房产手续，但从被告购房合同及《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》等可以推断，原告主张的物业服务费房屋面积计算标准，是有相关事实依据的。2018年，同兴家园小区成立业主委员会，成立后的业主委员会继续委托原告对同兴家园小区进行物业服务，同时签订《物业公司服务合同》。业主委员会是经选举合法成立的组织，其代表业主与原告签订的《物业公司服务合同》对全体业主具有普遍的约束力。被告作为同兴家园小区的业主，应按《物业公司服务合同》的约定向原告交纳物业服务费。原告已按合同约定履行了服务的义务，而被告自2015年4月后一直未缴纳物业服务费，被告的行为已经构成违约，依法应向原告支付自2017年5月27日以来其应缴纳的物业服务费。因原告在物业服务质量方面也存在瑕疵，服务不够到位，存在利用业主共有的公共区域谋利的行为，因此被告欠付的物业服务费，应由原告自行承担10%的责任；至于原告方主张的违约金，因原告在物业服务质量方面存在瑕疵，且原、被告双方未在合同中对违约金的计算、支付进行明确约定，故对原告的该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第十二条之规定，判决如下：一、限本判决生效之日起十五日内，由被告李敏支付原告贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司物业管理费2985元（自2017年5月27日计算至2019年10月1日）。二、驳回原告贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元（原告已预交），由原告贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司负担20元，被告李敏负担10元（被告负担的部分于本判决生效之日起十五日内支付给原告贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  邹丹二〇二〇年七月二十二日法官助理乌楠伟书记员肖慈艳