福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初1127号 原告：邵武万润置业有限公司，住所地：邵武市华光南路 天润国际花园城21#楼A2-3，统一社会信用代码：91350781669254934E。 法定代表人：陈炎强，董事长。 委托诉讼代理人：余德庆，福建维理律师事务所律师。 被告：邵武市凯旋城A区业主委员会，住所地：邵武市凯旋 城A区。 法定代表人：黄长志，主任。 委托诉讼代理人：陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。 原告邵武万润置业有限公司（以下简称万润公司）与被告邵武市凯旋城A区业主委员会（以下简称A区业委会）无因管理纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万润公司的委托诉讼代理人余德庆，被告A区业委会的法定代表人王长志及其委托诉讼代理人陈晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万润公司的诉讼请求：A区业委会支付万润公司代垫的外墙拆除及修补工程款1,446,600元。事实和理由：其公司于2008年5月起开始建设凯旋城房地产开发项目，其中凯旋城A区1号楼、2号楼于2009年8月20日开工，2010年11月20日竣工；凯旋城A区3号楼于2010年3月15日开工，2011年10月20日竣工；凯旋城A区5号楼、6号楼于2010年3月15日开工，2011年12月23日竣工；凯旋城A区7号楼、8号楼于2009年8月20日开工，2011年5月27日竣工。2017年以来，凯旋城A区业主反映凯旋城小区高层建筑外墙的装饰构件发生多起脱落现象，2017年10月14日邵武市住房保障和城乡规划建设局向其公司送达了邵建房【2017】16号《邵武市住房保障和城乡规划建设局关于责令整改凯旋城小区外墙装饰构件存在脱落隐患的紧急通知》，通知要求其公司抓紧制定详细的安全整改维修方案，在短时间内彻底消除安全隐患。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，装修工程保质期为二年，因凯旋城A区已于2011年12月23日之前已陆续竣工验收，故其公司开发的凯旋城小区外墙已超过了质保期，该维修责任与其公司无关，为此其公司向邵武市住房保障和城乡规划建设局反映，但邵武市住房保障和城乡规划建设局以保障小区居民人身安全为由要求其公司先行垫资进行修复。鉴于此，其公司于2018年7月16日与福清市三建建筑工程有限公司签订了《邵武凯旋城外墙构件拆除及基层修补施工合同》，将凯旋城外墙装饰构件拆除及修补工程承包给福清市三建建筑工程有限公司，福清市三建建筑工程有限公司于2018年10月6日完工并通过了，其公司A区业委会共同验收。2018年5月至2018年11月期间，其公司陆续支付了福清市三建建筑工程有限公司工程款1,446,600元。综上所述，其公司认为，其公司开发的凯旋城小区的外墙装饰已超过了质保期，外墙修复费用应由凯旋城A区的业主自行承担。其公司出于保障人身安全为A区业委会先行垫付了外墙修复工程款，A区业委会理应承担返还责任。 A区业委会辩称，1、邵武市凯旋城A区窗户边上的外墙构件系墙体的组成部份，是建筑主体工程，开发建设单位应承担与其使用期限相一致的维修责任。建筑主体工程是指基于地基基础之上，接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持结构整体性、稳定性和安全性的承重结构体系，涉案的凯旋城A区窗户边上的外窗延部份系外墙体的组成部份，与外墙体功能一样，不但要具有分割内部空间的作用，而且还要具有整体、稳定、安全的使用功能，具有长久性。所以，外墙构件不同于抹灰、吊顶、涂饰等工程，它不是建筑物的装饰工程，而是主体工程。根据我国法律规定及《商品住宅质量保证书》约定，应由开发建设单位承担与其使用期限相一致的维修责任。2、万润公司开发建设的房屋因建筑质量问题被行政机关在行政管理过程中查处，责成其进行安全整改，万润公司对邵武市凯旋城A区外墙构件的清除是接受行政管理措施，是法律上的义务，不构成无因管理。万润公司在凯旋城A区共开发建设7幢房屋，除1号、2号楼于2010年年底竣工外，其余的都是在2011年竣工，时至2017年仅过5年，外墙构件就出现多起脱落现象，危及居民人身安全，显然是质量安全问题。为此，小区居民多人多次向邵武市住房保障和城乡规划建设局（以下简称住建局）进行投诉，住建局接到居民投诉，在核实相关事实后便根据《建设工程质量管理条例》的规定，于2017年10月13日向建设单位即万润公司下发邵建房[2017]16号《邵武市住房保障和城乡规划建设局关于责令整改凯旋城小区外墙装饰构件存在脱落隐患的紧急通知》，责成万润公司进行整改以消除隐患，住建局实施的行为是行政管理措施，是行政行为，万润公司作为管理的相对方，接到通知进行整改是履行法律义务。万润公司接到通知后，于2018年年初先到凯旋城B区搭架整改，被B区业主阻止后就到A区搭架施工，因整改措施不当同样遭到业主反对。为解决安全隐患问题，邵武市人民政府于2018年6月19日上午召集市信访局、住建局、安监局、昭阳街道办事处、三公桥社区、凯旋城小区业主委员会、凯旋城小区物业、万润公司等部门（单位）开会解决，会议听取有关情况汇报后，明确应由原建设单位负责修复凯旋城小区安全隐患问题，据此亦形成[2018]64号《关于研究凯旋城小区部份房屋安全隐患处置有关问题的纪要》，该纪要明确责成万润公司承担立即整改修复责任，其业委会则配合政府做好安全警示工作。此后，万润公司仅是对凯旋城A区外墙构件进行拆除，但重新安建构件，没有恢复原状，现拆除构件后的外墙非常不美观，影响整个建筑物美感，小区业主意见极大，在此，其业委会保留追诉权利。 综上，其业委会认为：无因管理是指未受他人委托，也无法律上的义务，为避免他人利益受损失而自愿为他人管理事务或提供服务的事实行为。万润公司开发建设的凯旋城A区使用不符合安全要求的外墙构件，形成安全隐患，侵害小区业主生命财产安全，因此被行政机关在行政管理过程中查处，责成其进行安全整改。万润公司对邵武市凯旋城A区外墙构件的清除既是接受行政管理措施的处罚，亦是承担其建设质量缺陷的责任，万润公司履行的安全整改行为均是法律上的责任，不构成无因管理之债，现万润公司以装饰工程超过质保期要求其业委会承担修复费用，显然是推卸责任，无法成立。综上，万润公司诉请于法无据，请求法庭驳回万润公司诉求。 万润公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据8份： 证1、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。证明：万 润公司从2008年5月起开始建设凯旋城房地产开发项目的事实。 证2、福建省房屋建筑工程竣工验收报告。证明：万润公司 开发的凯旋城A区1-8号楼的竣工验收时间最晚为2011年12月24日的事实； 证3、福建省新建商品住宅质量保证书。证明：装修工程的 质保期为二年的事实。 证4、4-1邵建房【2017】16号《邵武市住房保障和城乡规 划建设局关于责令整改凯旋城小区外墙装饰构件存在脱落隐患的紧急通知》，4-2邵武市住房保障和城乡规划建设局送达回证。证明：2017年以来，凯旋城小区高层建筑外墙装饰构件发生脱落，凯旋城小区业主向邵武市住房保障和城乡规划和建设局上访，邵武市住房保障和城乡规划建设局要求万润公司整改维修的事实。 证5、2018年7月16日万润公司与福清市三建建筑工程有 限公司签订了《邵武凯旋城外墙构件拆除及基层修补施工合同》、修改通知书、营业执照、建筑企业资质证书。证明：万润公司将凯旋城外墙装饰构件修补工程发包给具有资质的福清市三建建筑工程有限公司施工的事实。 证6、外墙构件修复完成验收报告。证明：凯旋城A区外墙 构件于2018年10月6日经原、被告验收通过、质量合格的事实。 证7、凯旋城A区外墙构件拆除及修补工程结算书。证明： 凯旋城A区外墙构件拆除及修补工程的工程款为1,446,952元的事实。 证8、授权委托书、身份证、客户交易详细信息。证明：万 润公司支付了凯旋城A区外墙修复工程工程款1,446,600元的事实。 以上证据8份经A区业委会质证后认为: 对证1真实性和合法性无异议，万润公司是建设单位，虽委托他人来施工建设，万润公司理应承担相应建设单位的责任。 对证2真实性和合法性无异议，是万润公司和A区业委会单方面验收的，应该以住建局验收完成为准。 对证3真实性和合法性无异议，万润公司想以此来证明外墙装饰构件的维修期是2年时间在法律上是站不住脚的。 证4真实性和合法性无异议，住建局接到投诉之后在10月13日责成之后要求修复，在10月25日向省住建局申请，省住建局要求由建设单位万润公司进行整改。 对证5、6、7、8真实性和合法性无异议，万润公司为了完成自己的法律义务，找了第三方来完成修复与A区业委会无关。 本院认为，万润公司提供的证1、2、4、5、6、7、8经A区业委会质证均无异议，万润公司完成凯旋城A区外墙构件拆除及修补工程，支出工程款为1,446,952元的事实，均予以采信，证3有异议，不予采信。 A区业委会围绕答辩向本庭提供书证4份： 证1、《邵武市住房保障和城乡规划建设局关于责令整改凯 旋城小区外墙装饰构件存在脱落隐患的紧急通知》。证明：2017午10月13日，住建局接到凯旋城居民投诉外墙构件脱落情况后，在核实相关事实，根据《建设工程质量管理条例》的规定向建设单位即万润公司下发《邵武市住房保障和城乡规划建设局关于责令整改凯旋城小区外墙装饰构件存在脱落隐患的紧急通知》，责成万润公司进行整改以消除隐患，住建局实施的行为是行政管理措施，万润公司接到通知进行整改，是履行法律义务的事实。 证2、《邵武市建设工程质量安全监督站监督工作遇到需解 决问题的请示》、《关于监督工作有关问题的答复》。证明：邵武市住建局根据《建设工程质量管理条例释义》“在保修期后建筑物合理使用寿命内，因建设工程使用功能的质量缺陷造成的工程使用损害，由建设单位负责维修”的规定，对万润公司开发建设的凯旋城小区进行安全质量监督管理并对万润公司采取行政措施的事实。 证3、《关于研究凯旋城小区部份房屋安全隐患处置有关问 题的纪要》。证明：2018年6月19日上午，邵武市人民政府于召集市信访局、住建局、安监局、昭阳街道办事处、三公桥社区、凯旋城小区业主委员会、凯旋城小区物业、邵武万润置业有限公司等部门（单位）开会解决凯旋城小区安全隐患问题，并形成[2018]64号《关于研究凯旋城小区部份房屋安全隐患处置有关问题的纪要》，该纪要明确是万润公司承担修复责任的事实。 证4、照片一组，证明外墙修复前、后的对比。 以上证据4份经万润公司质证后认为： 对证1真实性无异议，但合法性有异议，当时万润公司作为 建设单位发生了高层脱落现象，住建局就向万润公司发了通知，但没有考虑到万润公司是否有义务来修复，万润公司针对这份通知也做出答复，万润公司的施工过了质保期在法律上没有任何的修复义务。 对证2该请示中有提到工程通过验收并交付使用，答复函中第一段保修期满后非建筑工程单位的责任，质监站认为已经超过了质保期，没有做出明确的答复维修费用是由万润公司来承担。但不能证明A区业委会所要证明的事实。 对证3真实性无异议，这是政府内部的会议纪要，不是具体的行政处罚，不能证明万润公司在法律上具有修复的义务，政府为了小区人民的安全责令万润公司先行修复。 对证4真实性无异议，但从照片上来看外面装饰不是主体构件。 A区业委会提供的证据4份经万润公司质证，对证1、2、3、4的真实性均无异议，明确责成万润公司承担修复责任的事实，均予以采信。 根据采信的证据及当事人在法庭上的陈述，可以确认以下事 实：万润公司于2008年5月起开始建设凯旋城房地产开发项目，其中凯旋城A区1号楼、2号楼于2009年8月20日开工，2010年11月20日竣工；凯旋城A区3号楼于2010年3月15日开工，2011年10月20日竣工；凯旋城A区5号楼、6号楼于2010年3月15日开工，2011年12月23日竣工；凯旋城A区7号楼、8号楼于2009年8月20日开工，2011年5月27日竣工。为此，凯旋城A区已于2011年12月24日之前已陆续竣工验收并交付使用。2017年以来，凯旋城小区业主反映凯旋城小区高层建筑外墙的装饰构件发生多起脱落现象，2017年10月14日邵武市住房保障和城乡规划建设局向万润公司作出邵建房【2017】16号《邵武市住房保障和城乡规划建设局关于责令整改凯旋城小区外墙装饰构件存在脱落隐患的紧急通知》，通知要求万润公司抓紧制定详细的安全整改维修方案，在短时间内彻底消除安全隐患。2018年6月19日上午，邵武市人民政府召集市信访局、住建局、安监局、昭阳街道办事处、三公桥社区、凯旋城小区业主委员会、凯旋城小区物业、邵武万润置业有限公司等部门（单位）开会解决凯旋城小区安全隐患问题，并形成[2018]64号《关于研究凯旋城小区部份房屋安全隐患处置有关问题的纪要》，该纪要明确有关事项：“一、责成凯旋城小区原房地产开发企业万润公司立即委托具有相应资质的勘察规划设计单位对凯旋城小区房屋安全隐患进行全面排查论证后，能快则快提出整改方案，经市住建局和业主委员会同意后，抓紧实施。……”该纪要还明确对警示工作、安全防范工作均作了明确规定。鉴于此，万润公司依会议纪要于2018年7月16日与福清市三建建筑工程有限公司签订了《邵武凯旋城外墙构件拆除及基层修补施工合同》，将凯旋城外墙装饰构件拆除及修补工程承包给福清市三建建筑工程有限公司，福清市三建建筑工程有限公司于2018年10月6日完工并通过了万润公司、A区业委会共同验收。2018年5月至2018年11月期间，万润公司陆续支付了福清市三建建筑工程有限公司工程款1,446,600元。万润公司遂以其开发的凯旋城小区的外墙装饰已超过了二年质保期，外墙修复费用1,446,600元,应由邵武凯旋城A区业委会自行承担为由，诉至本院。 本院认为，本案争议焦点为：万润公司垫付的凯旋城A区外墙装饰构件拆除及修补工程建设资金的行为是否构成无因管理,其主张返还垫付的资金外墙修复费用1,446,600元，是否应由邵武市凯旋城A区的业委会承担的问题。关于无因管理之债,《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定:没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失而进行管理的人,有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。本案中,万润公司开发的凯旋城A区已于2011年12月24日之前已陆续竣工验收并交付使用。2017年以来，凯旋城小区业主反映凯旋城小区高层建筑外墙的装饰构件发生多起脱落现象，2017年10月14日邵武市住房保障和城乡规划建设局向万润公司作出邵建房【2017】16号《邵武市住房保障和城乡规划建设局关于责令整改凯旋城小区外墙装饰构件存在脱落隐患的紧急通知》,要求万润公司抓紧制定详细的安全整改维修方案，在短时间内彻底消除安全隐患。2018年6月19日上午，邵武市人民政府召集市信访局、住建局、安监局、昭阳街道办事处、三公桥社区、凯旋城小区业主委员会、凯旋城小区物业、邵武万润置业有限公司等部门（单位）开会解决凯旋城小区安全隐患问题，并形成[2018]64号《关于研究凯旋城小区部份房屋安全隐患处置有关问题的纪要》，该纪要明确有关事项：“一、责成凯旋城小区原房地产开发企业万润公司立即委托具有相应资质的勘察规划设计单位对凯旋城小区房屋安全隐患进行全面排查论证后，能快则快提出整改方案，经市住建局和业主委员会同意后，抓紧实施。……”后万润公司按通知和会议纪要精神，将凯旋城外墙装饰构件拆除及修补工程承包给福清市三建建筑工程有限公司，完成了凯旋城A区外墙装饰构件拆除及修补工程，履行了凯旋城A区安全整改措施，而该项修补工程并非凯旋城A区业委会提出，且也未经凯旋城A区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，为此，万润公司垫付工程款的行为，不构成无因管理。万润公司诉请垫付了外墙修复费用1,446,600元，要求A区业委会承担，但缺乏有效证据证明其垫付工程款应由A区业委会承担，故对万润公司的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回邵武万润置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费17,819元，减半收取8909.5元，由邵武万润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  肖吉培 二〇二〇年七月三十一日 书记员  王 琳 本案依据的主要法律条文 1、《中华人民共和国物权法》 第七十六条：下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占 建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。