广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初822号原告：广东中奥物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区********国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。统一社会信用代码：914************699。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：杨春强，男，系该公司的员工。被告：单铁正，男，汉族，1982年7月7日出生，住河南省商水县********。公民身份号码：412************434。原告广东中奥物业管理有限公司与被告单铁正物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，后因被告去向不明，本案依法转普通程序进行审理并于同年7月3日公开开庭审理。原告广东中奥物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨春强到庭参加诉讼，被告单铁正经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广东中奥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年5月12日至2019年10月31日期间，单元的物业管理服务费9464.9元给原告(详细见欠费名细表)；2.判令被告向原告偿付单元从2018年5月1日起至实际清还全部物业管理服务费之日止的违约金8037.1元(暂计至2019年10月31日，按每日3%计算，详见欠费明细表);3.判令被告支付单元的代收开发商公摊水费50.63元、公共分摊水费120.62元、公共分摊电费84.49元(1至3项诉讼请求的标的额总合计17760.77元);4.判令被告承担本案的全部诉讼费用和法院诉讼文书送达的公告费用。事实与理由：2013年10月10日，开发商与原告签订肇庆四季金谷项目《物业管理服务合同》(下称该合同)，开发商将肇庆四季金谷项目委托原告进行物业管理服务，该合同对委托管理事项、物业管理服务费用等事项作详细的约定，明确了各方的权利和义务。自2013年10月10日起，原告对肇庆四季金谷项目提供物业管理服务，全面履行该合同约定的权利和义务。被告欠交2018年5月12日至2019年10月31日期间的物业管理服务费及其它关联的费用。根据2013年10月10日原告与开发商签订的《物业管理服务合同》第四条的约定：“房屋由广东中奥物业管理有限公司按建筑面积2017年每月3.2元/m²向单铁正收取”.....、第四条约定违约金的收取标准。确认原告有权向被告收取欠缴的物业管理服务费和违约金。经查证：被告名下物业建筑面积167.64m²，2018年至2019年每月应缴交物业服务费536.4元，每月应缴交的其它关联费用(详细情况见欠费明细表)。截至2019年10月31日，被告拖欠四季金谷项目南区别墅xx栋xx单元的物业管理费服务费为9464.9元、违约金8037.1元(违约金若超过欠费本金的，按实际欠费本金计算)、代收开发商公摊水费50.63元、公共分摊水费120.62元、公共分摊电费87.49元，以上费用合计17760.77元。被告拖欠上述物业服务费和其它关联费用的行为已构成违约，故请依法判允原告所请求。庭审中，原告请求撤回诉讼请求第3项中要求被告支付单元的代收开发商公摊水费50.63元的主张，本院经审查，对原告该撤回诉讼请求的申请予以准许。原告向本院提交证据如下：1.收楼通知书，证明该房产于2018年5月12日达到收楼标准通知收楼并按相关约定确实物业费；2.商品房买卖合同，证明被告于2017年5月25日买受四季金谷15栋11单位；3.四季金谷前期物业服务委托合同，证明开发商代表物业公司与业主签订的服务合同；4.欠费明细，证明该业主物业费金额；5.催告函，证明我司于2019年11月13日向被告发出物业管理催告函；6.房屋交接确认表，证明被告已经收楼，开发商已经将涉案房屋交付给被告使用；7.业户资料表，证明被告已经收楼的情况，原告已经将其归案。补充提交证据：不动产登记资料查询结果证明、欠费明细表。被告单铁正没有提出书面答辩意见及递交证据。经审理查明，被告是四会市***********季金谷（南区）15栋11号（以下简称“案涉房屋”）的权利人，房屋建筑面积为167.64平方米，为层高三层住宅。原告是该小区的物业管理企业，肇庆市东基团星投资开发有限公司（以下简称“东基团星公司”）是该小区的建设单位。原告（乙方）与东基团星公司（甲方）于2013年10月10日签订的《四季金谷前期物业服务委托合同》约定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方为【四季金谷】项目提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业服务费收费标准为多层住宅物业3.2元/平方米建筑面积/月(多层物业自首户买卖合同交付日期或实际交楼日期之日起，两者以先发生日期为准，首两年按照优惠价格：2.60元/平方米建筑面积/月收取)；物业服务费的缴纳按每六个月为一周期交纳，单元物业买受人应按照《商品房买卖合同》内符合合同约定的交付日或物业实际承接日（两者以在先发时间为准）起交纳物业服务费用。单元物业买受人或物业使用人应在每周期开始之日起30日内按时向乙方交纳当期物业服务费用，履行缴纳义务；甲方、单元物业买受人或物业使用人违法本合同第六条、第七条、第八条、第九条、第十条的约定，未能按时交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每日加收应交金额万分之三的标准向乙方支付逾期付款违约金；乙方可以依法向人民法院申请支付令、提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁，诉讼费、仲裁费、律师服务费、执行费等一切相关费用由败诉方承担，乙方负有告知单元物业买受人及物业使用人有关本条款约定内容的义务。本合同期限原则上自2013年10月10日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业管理委托服务合同》生效时止；单元物业买受人签订了《商品房买卖合同》，即为对接受本合同内容的承诺。另查明，东基团星公司与被告签订的《商品房买卖合同》约定开发商于2017年8月31日前将符合本合同约定的房屋交付给被告使用，东基团星公司通知被告于2018年5月12日办理收楼手续，逾期未办理收楼手续，视为已按合同约定交楼，物业服务费等相关费用将于2018年5月12日起计收。被告在《房屋交接确认表》上签名确认其已领到《前期物业管理服务协议》，但未注明领取日期。原告称被告收楼后并未实际入住案涉房屋，也未对案涉房屋进行装修。经核，从2018年5月12日起至2019年10月31日期间，被告共拖欠原告物业管理费9465.71元（167.64㎡×3.20元/㎡/月×17个月+167.64㎡×3.20元/㎡/月÷31天×20天），从2018年5月12日起至2019年10月31日期间，被告共拖欠原告公共分摊水费120.62元、公共分摊电费87.49元，期间原告表示曾通过电话联系及邮寄的方式向被告催缴物业费。以上事实，有当事人陈述，经庭审质证的证据，庭审笔录等证实，被告未提出反驳意见及证据视为无异议，本院予以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与东基团星公司签订的《四季金谷前期物业服务委托合同》对被告具有约束力。《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”因此，按时交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按时交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。经核，被告尚欠原告2018年5月12日至2019年10月31日的物业管理费9465.71元、公共分摊水费120.62元、公共分摊电费87.49元。原告要求被告支付该期间的物业管理费9464.9元、公共分摊水费120.62元、公共分摊电费84.49元系原告对自己权利的处分，且被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，本院对被告拖欠原告物业管理费、公共分摊水费、公共分摊电费的事实予以确认，对原告要求被告支付拖欠物业管理费、公共分摊水费、公共分摊电费的诉请，本院予以支持。关于违约金的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。虽然原告称曾通过电话联系及邮寄的方式向被告催缴物业费，但其提供的证据不足以证明其已向被告进行书面催缴物业费。本院依法通过公告方式向被告送达起诉状及证据材料副本等诉讼材料，已于2020年6月16日视为送达，直至庭审之日，被告仍未向原告交纳拖欠的物业管理费，已经超出催告的合理期限，故本院酌定被告2018年5月12日至2019年10月所拖欠物业管理费的违约金应自2020年7月3日起，按照每天万分之三的标准，以欠交物业服务费总额9464.9元为本金计至付清之日止为宜。被告单铁正经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃质证和抗辩权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告单铁正应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东中奥物业管理有限公司支付2018年5月12日至2019年10月的物业管理费9464.9元、公共分摊水费120.62元、公共分摊电费84.49元及逾期缴纳上述物业管理费的违约金（以9464.9元为本金，按照每天万分之三的标准，从2020年7月3日起计至被告缴清相应的物业管理费之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费220元（原告已预交），由被告单铁正负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  廖雪梅人民陪审员  周建强人民陪审员  欧达常二〇二〇年七月二十二日法官 助理  申家文书 记 员  何倩仪