安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0223民初1400号原告：芜湖市久鼎投资管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市南陵县籍山镇春谷北路皖南商城****，统一社会信用代码91340223058461109A。法定代表人：刘金玉，执行董事。委托诉讼代理人：代耀，北京京师（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴履财，公司工作人员。被告：芜湖红树林智能科技有限公司，，住所地安徽省芜湖市南陵县籍山镇春谷北路皖南商城****统一社会信用代码91340223MA2T9EHE7Y。法定代表人：葛树林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘长峻，安徽众佳律师事务所律师。被告：葛树林，男，1978年7月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。上述两被告共同委托诉讼代理人：王存胜，安徽文理律师事务所律师。原告芜湖市久鼎投资管理有限责任公司（以下简称久鼎公司）与被告芜湖红树林智能科技有限公司（以下简称红树林公司）、葛树林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告久鼎公司的委托诉讼代理人代耀、戴履财，被告红树林公司的委托诉讼代理人刘长峻、王存胜，被告葛树林的委托诉讼代理人王存胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告久鼎公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与葛树林签订的《房屋租赁合同》于2018年12月14日成立，2019年2月19日生效；2.判令被告红树林公司将位于南陵县籍山镇皖南商城29幢C区商业用房（5865.33平方米）交付原告占有使用、经营，双方继续履行《房屋租赁合同》；3.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：南陵县人民法院依法对原告所拥有的位于南陵县籍山镇皖南商城29幢C区商业用房进行评估拍卖。因上述房产原告已与其他商户签订房屋租赁合同，为不影响拍卖以及不损害承租人权益，原告多次与意向竞买人葛树林协商。2018年12月14日，原告与意向竞买人代表葛树林签订《房屋租赁合同》，合同符合房屋租赁合同的要件，同时约定了生效时间（竞买成交后立即生效）。2018年12月15日，葛树林（红树林公司法定代表人）向法院申请，代表红树林公司参与房产竞买。2019年2月14日，葛树林竞得上述房产。红树林公司在竞得后表示反悔，法定代表人葛树林表示不愿购买该房产，多次要求原告以及第三人赎回房产并承担相关损失。因协商不成，被告单方面要求提高房屋租金至260万元（原合同约定为178万元），否则要求法院强制腾空，拒不将竞买房产交付原告经营管理，不同意履行生效的《房屋租赁合同》。因被告要求租金过高，原告不能接受。2019年2月19日至2019年9月13日南陵县人民法院根据被告的要求对上述房产进行了腾空。红树林公司在竞买成功后明示退回房产或提高房屋租金，拒不履行《房屋租赁合同》中先履行交付原告房屋的义务，且不提供银行账户拒绝原告支付房租，并与原承租人自行协商签订租赁协议。原告为表示履行合同诚意，于2019年9月12日向被告支付租金30万元。现被告要求法院腾空房屋，给原告造成巨大损失，为此诉至法院。被告红树林公司辩称，涉案房屋系红树林公司竞买所得，不是葛树林所买。《房屋租赁合同》系原告与葛树林所签，根据合同相对性原理，其合同效力不及于红树林公司，该合同的签订既不构成表见代理亦不构成职务关系，因此与红树林公司无关。被告葛树林辩称，我与原告签订的《房屋租赁合同》已于2019年2月1日终止。即使涉案合同未发生终止也未生效，因为合同约定，以葛树林竞买到案涉房屋为合同生效前提。但后来案涉房屋最后被红树林公司竞得，故原告与葛树林签订的合同没有生效。再退一步，假设合同生效，因原告违反合同第五条，先交租金后使用，然而原告直至2019年9月12日才转账30万元，还不到约定房租的20%，且逾期长达半年之久，我完全可以依据合同法第六十七条的规定，拒绝其履行请求。本院经审理认定事实如下：2015年2月10日，原告以其位于南陵县籍山镇皖南商城29幢C区的房产为芜湖安博建设有限公司向安徽南陵农村商业银行股份有限公司提供抵押担保贷款2600万元，期限一年（循环贷款）。到2017年6月1日芜湖安博建设有限公司欠安徽南陵农村商业银行股份有限公司利息578066.65元未还，双方发生纠纷。安徽南陵农村商业银行股份有限公司将芜湖安博建设有限公司、久鼎公司等人诉至法院，要求偿还贷款26578066.65元。经法院判决后进入执行程序，法院依法对原告抵押房产进行网络竞价拍卖，葛树林于2019年2月14日在阿里拍卖平台以最高价2421万元竞得案涉房产。本院发出（2018）皖0223执恢496号拍卖成交确认书予以确认。后该房产登记于红树林公司名下。红树林公司就上述涉案房产要求法院腾空交付。在涉案房屋拍卖前，刘金玉以原告身份同葛树林签订《房屋租赁合同》合同约定葛树林将参加涉案房屋竞拍，如竞拍成功，将竞拍所得房产以每年178万元的租金租赁给久鼎公司，租期10年，租金一年一交，先交租金后使用，并约定相应违约责任。2019年2月14日，葛树林以最高价竞得案涉房产，后要求将房租提高至260万元一年。另查明，2019年2月1日久鼎公司给葛树林下发了一份《解除协议的通知》。庭审中原告自称，被告葛树林拒收。被告葛树林在庭审中辩称，已收到原告发送的《解除协议的通知》，因保管不慎，现原件遗失，但双方均未提交证据证明自己的观点。葛树林于2019年2月14日竞得涉案房屋后。原、被告双方继续商谈租房问题，红树林公司要求将房租上调至260万元每年，久鼎公司不同意，红树林公司申请了法院强制腾空。原告在执行过程中，一直要求继续履行《房屋租赁合同》，并多次与葛树林商谈无果。本院认为，2018年12月14日，原告与葛树林签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示、合法有效，双方均应按约履行各自义务。下面就本案存在的争议焦点评判如下：1.葛树林于2018年12月14日与原告签订的《房屋租赁合同》是否代表红树林公司所签。原告与葛树林在2018年12月14日签订《房屋租赁合同》的当时，红树林公司已注册成立（2018年11月28日成立）。葛树林为红树林公司的法定代表人，红树林公司的股东为葛树林夫妻二人，葛树林占股80%。红树林公司在竞拍涉案房产时，以葛树林个人名字参拍，在竞拍成功后将该房产登记于红树林公司名下。葛树林作为红树林公司的法定代表人，他所签订的合同以及所从事与涉案房产相关的民事活动应为履职，义务由红树林公司承担。葛树林辩称其与原告所签订的《房屋租赁合同》是个人行为，与红树林公司无关，以及红树林公司辩称公司并未授权葛树林与原告签订《房屋租赁合同》，葛树林与原告所签的《房屋租赁合同》与红树林公司无关的抗辩理由，本院不予采信。2.《房屋租赁合同》签订后是否已解除。2018年12月14日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》后，2019年2月1日原告以被告至今未购买到涉案房产为由给被告下发了一份《解除协议的的通知》，现被告认为合同已经解除。本院认为《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。根据该条规定，原告要行使解除权，一个条件就是《房屋租赁合同》中约定其有解除合同的条件，但在双方签订的《房屋租赁合同》中，并没有约定原告享有解除权；另一个条件就是依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除合同。根据原告提出的解除合同的理由为被告至今未购买到涉案房产，其解除合同的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形。故对于被告提出双方于2018年12月14日签订的《房屋租赁合同》已解除的辩解，本院不予支持。3.被告认为即使涉案合同有效，因原告未履行缴纳房租义务，导致合同已实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中被告认为合同已实际解除的理由是原告拒付租金致使不能实现合同目的，但两被告并未提供证据证明其催讨久鼎公司在合理期限内支付租金、久鼎公司不予支付租金。庭审中原告陈述愿意支付租金，但因为涉案合同生效后，被告单方面要求增加租金，且不提供红树林公司账号，导致租金未按时交付，及时在这种情况下原告还将30万元租金打到被告葛树林的帐户上。因此，两被告应当承担举证不能的法律后果。4.原告要求被告葛树林与被告红树林公司承担连带责任的诉讼请求。虽然被告葛树林作为被告红树林公司法定代表人在合同上签了字，但根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条，依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事活动的负责人，为法人的法定代表人，法定代表人以法人的名义从事的民事活动，其后果由法人承受的规定。被告葛树林作为被告红树林公司的法定代表人在合同上签字的行为，属于职务行为而非个人行为。原先的该项诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，案经本院审判委员会讨论，判决如下：一、原告芜湖市久鼎投资管理有限责任公司与被告葛树林2018年12月14日签订的《房屋租赁合同》有效；二、被告芜湖红树林智能科技有限公司于本判决生效之日起十日内将位于南陵县皖南商城29幢C区的房屋交付原告芜湖市久鼎投资管理有限责任公司使用；三、驳回原告芜湖市久鼎投资管理有限责任公司其他的诉讼请求。案件受理费减半收取计64300元，由被告芜湖红树林智能科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  汪世亚二〇二〇年七月十七日法官助理桂春风书记员桂春风附：本案相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。