云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2527民初445号原告：李亚琴，女，1990年7月26日生，汉族，户籍地泸西县，现住泸西县。原告：徐彦伟，男，1986年7月19日生，汉族，户籍地泸西县，现住泸西县。共同委托诉讼代理人：王英、朱晨，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：云南庆丰房地产开发有限责任公司。住所地：云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县城东北片区石龙山脚（半山首座******）。法定代表人：焦沿浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：段金成，云南言浩律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张金华，云南言浩律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。原告李亚琴、徐彦伟与被告云南庆丰房地产开发有限责任公司（以下简称庆丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告李亚琴及原告李亚琴、徐彦伟的共同委托诉讼代理人王英、朱晨，被告庆丰公司的委托诉讼代理人段金成、张金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李亚琴、徐彦伟向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续向原告履行办理《房屋所有权证》的义务。2.判决被告自2017年11月12日起以298263元为基数按同期中国人民银行贷款利率计付逾期办理《房屋所有权证》的违约金至实际履行完毕办理产权证的义务为止；暂主张违约金27154元，计算方式：暂主张违约金＝298263元×4.75%÷12×23（2017年11月22日至2019年10月22日，共23月）＝27154元。3.判决被告承担本案案件受理费。事实与理由：原、被告于2015年11月25日签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于泸西县城东北区，并对房产价值进行了约定。合同第十二条关于产权登记条款中约定，被告应在房屋交付后120个工作日内提供资料报产权登记机关办理登记。合同签订后，原告按约向被告支付购房款。双方办理了房屋交接手续。但房屋交接至今，约定的期限届满且已逾期，被告仍未办理产权登记相关手续，经协商多次，被告均未履行其办证义务。原告认为，双方之间的合同已成立并生效，对双方均具有法律约束力，被告应按约履行办理产权登记证的义务，其未按约履行产权证办理手续已构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。庆丰公司辩称，一、政府协调等因素是房屋所有权证未办理的原因之一。2019年，被告曾多次到相关部门提出办理房屋所有权证请求，后政府进行了相应协调，但因政府协调出现障碍，导致一直未予办理。二、部分业主未提供办证所需的全部证件。办理房屋所有权证需要提供相应证件、票据，但部分业主领取全款发票后一直未交至被告处，加之部分业主尚未缴纳契税，或契税缴纳证明未交至被告处，故部分业主不积极配合办理，也是房屋所有权证未办理的原因之一。三、被告正积极与评估机构处理重新评估手续，待重新评估后将尽快完成办证。办理房屋所有权证时，因提供的原房屋评估报告所依据的土地评估参照的时间，与客观实际不一致无法办理房屋所有权证，后被告提出异议，现正在办理重新评估手续，待重新评估后将尽快完成办证。四、原告主张的违约金过高。房屋所有权证未及时办理是由于各种客观原因导致，而非合同目的不能实现，故本案属一般性违约，并非根本性违约。综上，被告对未能及时办理房屋所有权证的事实无异议，待客观原因消除后将及时履行相应义务，及时办理房屋所有权证，请依法公正合理判决。本院经审理认定事实如下：庆丰公司成立于2009年12月28日。2014年12月，庆丰公司开发了位于泸西县城东北区，并于2015年1月20日取得前述商品房的预售许可。2015年11月25日，庆丰公司（甲方）与李亚琴、徐彦伟（乙方）签订《商品房购销合同》，约定乙方购买甲方位于泸西县城东北区，该套商品房建筑面积118.83㎡，购房总价款298263元，其中首付款为98263元，余款200000元按约办理房屋按揭贷款手续。合同第十二条关于产权登记的约定：乙方委托甲方代办《房屋所有权证》登记，乙方向甲方签署《授权委托书》，甲方应在房屋交付后120个工作日，将办理权属登记需要由甲方提供的资料报产权登记机关办理。乙方应在该房屋交付时提供办理产权登记相关手续所需资料，并在具备政府规定的条件后与甲方到产权登记部门办理产权登记相关手续，如因乙方原因导致产权延误或未能办理，责任由乙方自行承担。乙方办理银行按揭贷款的，甲方办理产权登记后，所取得的《房屋所有权证》《国有土地使用权证》由甲方交给银行办理抵押手续。2016年1月24日，该合同经泸西县房地产管理处进行登记备案，登记号为：10001056号。合同签订后，李亚琴、徐彦伟按约支付了购房款298263元。2015年11月15日，李亚琴、徐彦伟向庆丰公司支付公共维修基金2971元。2017年5月30日，李亚琴、徐彦伟接收了房屋，并向庆丰公司支付办证费1500元、契税4474元。但庆丰公司至今未为李亚琴、徐彦伟办理房屋产权转移登记手续。2020年4月13日，泸西县自然资源局作出（泸自然资函〔2020〕28号）《泸西县自然资源管理局关于半山首座小区、润庐苑小区和泰阁商业文化中心项目小区办证情况的复函》：“一、目前，庆丰公司未向该局不动产登记机构提供半山首座小区办证所需资料。二、经我局核实，该小区一是正在进行规划验收；二是尚未补缴容积率超标土地出让金。”上述事实，有双方当事人的陈述、商品房购销合同、契税及办证费收据、泸西县自然资源局的复函等证据在卷佐证，足以认定，本院予以采信。本院认为，庆丰公司与李亚琴、徐彦伟签订的《商品房购销合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同约定的半山××小区××单元××号预售商品房，庆丰公司已于2017年5月30日交付给李亚琴、徐彦伟使用，故该合同合法有效，双方当事人应按约履行各自义务。根据双方签订的《商品房购销合同》，该合同明确约定本案涉诉的商品房系预售商品房，故本案应为商品房预售合同纠纷，应依法适用商品房预售合同法律规范进行调整和处理。关于李亚琴、徐彦伟主张的办理房产权证请求问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，李亚琴、徐彦伟于2017年5月30日接收了涉诉房屋，并按约向庆丰公司支付了契税、办证费等费用。庆丰公司作为房地产开发企业，应按照合同约定在房屋交付后120个工作日内向不动产登记中心提交符合办理不动产首次登记的全部资料，依法缴纳相关的费用，及时为李亚琴、徐彦伟办理半山××小区××单元××号房屋转移登记手续。但因庆丰公司未依法提供符合办理不动产首次登记的全部材料及交纳有关费用，导致涉诉房屋至今未能办理房屋转移登记。因不能办理房屋产权转移登记的原因在于庆丰公司，故庆丰公司应依法承担违约责任，继续履行为李亚琴、徐彦伟办理房屋转移登记手续的义务。因此，李亚琴、徐彦伟的该项诉讼请求，诉求理由成立，符合法律规定，本院应予支持。关于李亚琴、徐彦伟主张的违约金请求问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，庆丰公司未按照合同约定，在房屋交付后120个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关，且庭审时仍未向不动产登记部门提供半山首座小区办证所需材料，为李亚琴、徐彦伟办理房屋所有权转移登记手续，故庆丰公司的行为构成违约，应依法承担违约责任。因双方在合同中没有对逾期办证违约金作约定，现李亚琴、徐彦伟主张应自2017年11月22日起以房款298263元为基数按年利率4.75%计付违约金，庆丰公司对起算时间亦未提出抗辩，故该诉求主张理由正当，且符合法律规定，本院应予支持。但该违约金只应计算至庆丰公司将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心时止。本案中，庆丰公司仅以违约金主张过高为由抗辩，该抗辩理由不成立，故本院不予支持。综上所述，李亚琴、徐彦伟的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告云南庆丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三个月内，将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心，为原告李亚琴、徐彦伟办理半山××小区××单元××号房屋转移登记手续。二、被告云南庆丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三个月内，以房款298263元为基数、按年利率4.75%从2017年11月22日起向原告李亚琴、徐彦伟计付逾期办证违约金至其将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心之日止。三、驳回原告李亚琴、徐彦伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，由云南庆丰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  赵保明审 判 员  牟丽芬人民陪审员  雷 华二〇二〇年七月九日书 记 员  叶云雁