天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初10378号原告：天津市新诚基置业有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽开发区厦门路****。法定代表人：陈鸿智，执行董事。委托诉讼代理人：杨东辉。被告：天津市滨海新区塘沽未来之星培训学校，住所，住所地天津市滨海新区塘沽中心路**塘沽大剧院**div>法定代表人：陈明志，校长。委托诉讼代理人：雍婧，北京东卫（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵洪伟，北京东卫（天津）律师事务所律师。被告：天津市滨海新区莲心幼儿园，住所，住所地天津市滨海新区塘沽津塘公路**div>法定代表人：陈明志，理事长。委托诉讼代理人：雍婧，北京东卫（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵洪伟，北京东卫（天津）律师事务所律师。原告天津市新诚基置业有限公司（以下简称新诚基置业公司）与被告天津市滨海新区塘沽未来之星培训学校（以下简称未来之星学校）、被告天津市滨海新区莲心幼儿园（以下简称莲心幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭审理了本案。原告新诚基置业公司委托诉讼代理人杨东辉、被告未来之星学校的委托诉讼代理人雍婧、被告莲心幼儿园的委托诉讼代理人雍婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新诚基置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告未来之星学校立即向原告支付拖欠的房屋租金20万元，以及逾期付款违约金50万元，合计70万元；2.判令被告莲心幼儿园对上述拖欠租金及违约金承担无限连带付款责任；3本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年9月1日，原告与被告未来之星学校签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。按合同约定：未来之星学校租赁原告坐落于天津市滨海新区塘沽津塘公路29号楼房一栋，租期5年，年租金为105万元，租赁支付方式为每年7月31日前一次性交付。合同签订后，原告如期交付了房屋。但交付租金方面，二被告除首期租金依约交纳外，后续租金一直都是延期拖欠很久经原告多次催收才支付。2019年7月31日为合同约定本年度租金交付期限，此时被告尚拖欠上年度租金15万元。为催被告履约支付本年度租金105万元、上年度欠缴租金15万元，合计120万元，原告于2019年7月24日-9月27日分别发《催款函》、《律师函》、《解约函》和《告知书》四份函件。经多次交涉甚至现场停电、报警措施，被告方于2019年10月22日交上年度欠租15万元，本年度租金45万元，共计60万元。剩余本年度租金60万元被告承诺2019年12月31日前一次付清。2019年12月31日承诺付款时间到期后，被告又拖延至2020年1月10日才支付本年度欠租40万元，剩余欠租20万元被告无理拒付。原告多次联系、催款未果，迄今为止，被告仍欠付原告本年度（2019年9月1日-2020年8月31日）资金本金20万元，同时按照合同第九条第二款约定，被告还应支付50万元违约金。上述两份协议均是由被告未来之星学校法定代表人陈明志签订，协议签订后，陈明志又成立了莲心幼儿园，并以莲心幼儿园的名义进驻租赁房屋，使用至今。因此，原告认为，虽两被告为不同法律主体，被告未来之星学校系签约主体，但被告莲心幼儿园为实际使用受益人，该合同义务已经转移给莲心幼儿园，故二被告应共同承担向原告付款的连带责任。综上，为维护原告的合法权益不受侵害，特提出本诉，请求判决如所请。被告未来之星学校辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、原告在起诉状所述与客观情况不符。被告不存在拖欠租金的违约行为，原告所主张的20万元租金之所以未付款，是因为原告长期不支付房屋维修费用，经双方多次协商，原告同意将其中的10万元抵扣房租，剩余的10万元待原告未交付的房屋实际交付之后再行付清。被告曾与原告就此进行协商，当时原告同意抵扣租金或者将租期延长的方式来解决这个争议，现在原告对此不予认可。二、即使被告存在违约行为，原告主张的违约金也超过实际损失，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、二十九条的规定，违约金过高不予支持。除去原告维修房屋的费用后，剩余的租金不足10万元，对于每年105万的租金而言，只是一小部分，可以看出被告在履行合同的过程中是有履行能力和诚意的，就是和原告履行合同的过程中存在争议，基于协商才未支付剩余租金，因原告存在在先违约的情形，故原告无权主张被告的违约责任。三、按照合同约定以及现实情况，被告承租房屋是用于开设幼儿园，而在疫情期间，幼儿园自2020年1月下旬起便按照疫情的要求一直处于闭园的状态，直到2020年6月2日才开园，但入园率只有30%，在此期间幼儿园一直没有任何收入。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。莲心幼儿园虽系私立幼儿园，但属非营利普惠性幼儿园，学费低于市面上的私立幼儿园，本就不属于营利行业，受疫情影响，更是严重受创、经营困难，被告认为对于原告主张被告未付的租金，因考虑因疫情的原因予以减免。四、原告存在在前违约的行为。根据双方签订的租赁合同及补充协议，被告承租原告的房屋面积为2254.63平方米，租金为105万每年，按照原告提交的不动产证明，可以看出该建筑整栋楼的面积2254.63平方米，但原告一直将一楼一侧的房屋300平方米占用未交付被告，按比例核算，该部分房屋所占租金为139056元每年，且被告承租该房屋以来，已就该部分房屋交付租金40万余元，原告主张的欠付租金应优先从该部分中予以抵扣，剩余部分被告保留另诉追偿的权利。五、因涉案房屋外墙渗水，严重影响被告使用，被告多次要求原告维修，原告以各种理由拖延办理，为了正常经营，被告自行找施工队进行维修，花费112000元，依据双方的租赁合同，该部分费用应该由原告承担。被告莲心幼儿园辩称，同意被告未来之星学校的答辩意见，莲心幼儿园并非本案适格被告，原告请求莲心幼儿园就欠付租金承担连带责任于法无据。原告为支持其主张，提交了如下证据材料：证据1.《房屋租赁合同》及补充协议两份，证明双方存在房屋租赁关系，《房屋租赁合同》约定了违约责任以及房屋维修责任；证据2.《房租付款告知函》；证据3.《天津市企业单位往来收据》及《天津市增值税普通发票》，证明被告莲心幼儿园系合同权利义务的实际使用收益人。被告未来之星学校为支持其主张，提交了如下证据材料：证据1.《房屋租赁合同》及补充协议两份，证明双方存在租赁合同关系，约定了房屋维修责任以及出租房屋的面积为2254.63平方米，租期为2016年9月1日至2021年8月31日；证据2.交通银行客户回单两份、《天津市企业单位往来收据》及《天津市增值税普通发票》，证明被告在房屋租赁期间缴纳租金情况；证据3.《工商服务企业统一收款收据存根》两份、《房屋屋面外墙渗漏合同》以及租赁房屋照片，证明被告替原告履行了维修义务，支付了维修费用，原告未将部分租赁房屋未交原告使用。被告莲心幼儿园未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的证据能否证明其待证事实，本院在论理部分再做详述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月1日，原告新诚基置业公司（出租方/甲方）与被告未来之星学校（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将坐落于天津市滨海新区塘沽津塘公路29号房屋出租给乙方，出租房屋建筑面积为2254.63平方米，乙方自愿承租上述房屋，并对该房屋的状态已全面了解。2.乙方租赁房屋用于经营幼儿园使用。3.房屋租赁期限为5年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止，甲方给予乙方两个月的房屋装修期，此期限不计算在租赁期间内（装修期从2016年7月1日至2016年8月31日止）。4.甲乙双方约定每年租金为35万元人民币，房租租赁费用采用每年支付一次的先付费形式，本合同签订当日乙方一次性向甲方支付第一年租金，以后每年租金的支付时间为每年7月31日之前支付。甲方在收到租费的5个工作日内向乙方开具相应的租金收据，如乙方需甲方开具正式发票，需乙方承担相关税费。……6.甲方应保证该房屋归甲方所有，并享有对出租房屋的全部合法权利，有权签订并有能力持续地履行本合同项下的全部义务，甲方负责该房屋主体结构的维修。……9.有下列情形之一的，乙方已支付租金不予退还，并乙方应向甲方支付50万元作为违约金，若约定的违约金不足以抵负甲方损失的，乙方还应负责赔偿超过违约金部分的损失。……（二）乙方拖欠租金累计1个月及其以上的，甲方可以解除合同，乙方除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日1000元向甲方支付违约金。2016年9月1日，甲乙双方又签订了《房屋租赁合同补充协议一》，约定对原协议4-1条进行修改，即租赁期间内每年租金调整至人民币105万元，其他权利义务仍按原协议执行。当日，甲乙双方又签订了《房屋租赁合同补充协议二》，约定租金问题仍按双方签订的《房屋租赁合同补充协议》执行，即：1.在租赁期限的前三年，乙方应每年再向甲方支付人民币70万元，房屋租金总额为前三年每年人民币105万元；2.在租赁期限后两年，即租赁的第四年、第五年，如果在同地段的租赁房屋价格在任一年超过约定的价格的30%（含30%），甲乙双方应按照市场租赁价格重新商议房屋的租赁价格，协商不成的，甲方有权解除合同；如果同地段的房屋租赁价格不超过上述约定价格的30%的，双方仍按原价格执行，即每年的租赁价格为人民币105万元。上述合同签订后，原告新诚基置业公司向被告未来之星学校交付涉诉房屋，但诉争房屋一楼部分未予交付。2019年4月22日，被告未来之星学校在涉案房屋举办了莲心幼儿园，从事学前教育。2019年7月，原告向被告未来之星学校发出《房租付款告知函》，要求支付在2019年7月31日前向原告支付下一年度租金105万元及之前拖欠租金余款15万元。后被告莲心幼儿园代被告未来之星学校于2019年10月22日、2020年1月10日向原告支付房屋租赁60万元、40万元。各方当事人均认可被告未来之星学校仍欠付原告2019年9月1日至2020年8月31日租期房屋租金20万元。截至法庭辩论终结前，上述租金仍未支付。另查，被告莲心幼儿园原定于2020年2月3日开学。天津市教育委员会于2019年5月19日发布通知，2020年6月2日起，民办幼儿园（含托幼点）经所在区核验同意后，可自主选择开原时间。在本案诉讼过程中，因被告不能明确部分未予交付房屋的面积，本院组织原被告双方就诉争房屋一楼部分未予交付进行了现场勘验，经测量该部分房屋室内部分长约17.4米，宽约13.6米，面积约为236.64平方米。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告新诚基置业公司与被告未来之星学校签订的《房屋租赁合同》及补充协议两份，系双方真实的意思表示，内容亦不违反法律法规的效力性强制规定，应为合法有效。协议的当事人均应按约享有权利、履行义务。在本案中就被告未来之星学校欠付原告新诚基置业公司2019年9月1日至2020年8月31日租期房屋租金20万元的事实双方均不持异议。被告未来之星学校应依约支付上述欠付房屋租金。因原告诉争房屋一楼存在室内建筑面积约为236.64平方米的房屋未予交付被告未来之星学校的情况，该未予交付部分房屋的本年度租金应当从欠付租金部门中予以扣除，扣除金额酌定为（236.64÷2254.63×105万元=11.02万元），则被告未来之星学校本年度剩余欠付租金数额为8.98万元（20万元－11.02万元）。考虑到被告未来之星学校租赁涉案房屋系开办幼儿园，受今年新冠肺炎疫情影响，其直至2020年6月2日才开园，期间没有营业收入，且开园后入园率较低的实际经营现状，营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，被告未来之星学校请求减免租金，本院予以适当考量，酌定被告未来之星学校因受新冠肺炎疫情影响减免的租金折抵其本年度剩余欠付租金数额8.98万元。涉案《房屋租赁合同》约定存在拖欠租金累计1个月及其以上的情形的，被告未来之星学校应向原告支付违约金50万元，该约定违约金明显过高，被告未来之星学校请求予以减少，本院予以考量；且因原告亦存在未全部交付租赁房屋的违约行为，考虑到被告未来之星学校欠付租金的数额与该租赁年度租金数额的比例，本院对原告请求支付欠付租金违约金的主张不予支持。关于被告未来之星学校抗辩的维修费事宜，应另案主张，本案不予置评。后期涉案房屋租赁事宜，双方应友好协商解决。因被告莲心幼儿园并非涉案《房屋租赁合同》及补充协议的签订主体，并非合同当事人，基于合同的相对性，原告请求莲心幼儿园对未来之星学校基于上述《房屋租赁合同》及补充协议所欠付租金承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款之规定，判决如下：驳回原告天津市新诚基置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告天津市新诚基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘清华二〇二〇年七月二十日书记员  宗 莹附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租