江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0282民初13565号原告：张东芳，男，1970年5月1日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：高卓，江苏磊安律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱伟杰，江苏磊安律师事务所实习人员。被告：无锡宜香大米有限公司，住所地宜兴市杨巷镇安乐村，统一社会信用代码91320282MA1Y3GPA0H。法定代表人：蒋正云，该公司总经理。第三人：江苏建国米业有限公司，住所地宜兴市杨巷镇邮电路**，统一社会信用代码913202827812961308。法定代表人：张建民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周飞，江苏衡立律师事务所律师。第三人：无锡市新阳光电缆有限公司，住所地宜兴市官林镇工业**，统一社会信用代码91320282743115132T。法定代表人：刘永伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋小宝，宜兴市官林法律服务所法律工作者。第三人：宜兴市灿烂电工材料有限公司，住所地宜兴市官林镇工业集中区**，统一社会信用代码91320282667601744X。法定代表人：史息平，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋小宝，宜兴市官林法律服务所法律工作者。原告张东芳与被告无锡宜香大米有限公司（以下简称宜香公司），第三人江苏建国米业有限公司（以下简称建国公司）、无锡市新阳光电缆有限公司（以下简称新阳光公司）、宜兴市灿烂电工材料有限公司（以下简称灿烂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月20日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告张东芳及其委托诉讼代理人高卓、朱伟杰，被告宜香公司的法定代表人蒋正云，第三人建国公司的法定代表人张建民及其委托诉讼代理人周飞，第三人新阳光公司与灿烂公司的共同委托诉讼代理人蒋小宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张东芳向本院提出诉讼请求：1.判令宜香公司继续履行租赁经营合同；2.判令宜香公司对其承租的杨巷镇安乐村厂房（不动产权证书单元号320282108005JB00051F00010001）停止侵害，排除妨害，恢复至其承租时的原状；3.判令宜香公司赔偿损失100万元；4.本案诉讼费用由宜香公司承担。事实和理由：其与建国公司于2015年8月6日签订租赁经营合同1份，约定由其租赁建国公司位于杨巷镇安乐村的厂房，租赁期限自2015年8月8日至2023年8月7日。因建国公司无法偿债，即以以物抵债方式将涉案厂房抵偿给新阳光公司，后新阳光公司几经易手转至宜香公司名下。宜香公司在受让厂房后不仅无意继续履行原租赁合同，且在未征得其同意的情况下擅自处理其财物，并与其生产同类业务。现宜香公司已给其造成了巨大经济损失，故诉至法院。被告宜香公司辩称，其公司与张东芳之间不存在房屋租赁协议，至于张东芳是否与他人签订房屋租赁协议，其公司并不知情。灿烂公司也未告知其公司有关租赁事宜，其购买灿烂公司的资产并无瑕疵，即使存在问题也应由灿烂公司承担责任。第三人建国公司述称，因张东芳未支付租金，其公司与张东芳的租赁关系已经解除，现已不存在租赁事实，其公司保留向张东芳追索租金的权利。第三人新阳光公司、灿烂公司述称，涉案租赁合同无效或已经解除，张东芳的所主张的赔偿责任应由建国公司承担。本院经审理认定事实如下：坐落于杨巷镇安乐村（不动产单元号为320282108005JB00051F00010001）的集体建设用地使用权及地上房屋原为建国公司所有，因建国公司结欠新阳光公司债务，2018年5月22日，建国公司与新阳光公司签订资产抵偿协议1份，其中第一款约定：位于宜兴市杨巷镇安乐村的集体土地（包括有土地使用权的土地和没有土地使用权的土地）、土地上的房产、围墙、道路、绿化、装饰装修等附属设施及一条稻米加工线（包括变压器、水电设施），以上资产不包括属于张东芳所有的地磅、成品仓及输送带（由张东芳限期自行处理）。嗣后，新阳光公司将受让的涉案资产转让给灿烂公司，灿烂公司办理了涉案资产的不动产权属证书。2019年3月1日，灿烂公司与蒋正云签订资产转让协议1份，约定灿烂公司将上述不动产权登记的房地产及无登记的房地产、附属设施（现状的3个设备不是灿烂公司设备，不在转让范围）转让给蒋正云；灿烂公司负责办理不动产权证书单元号320282108005JB00051F00010001过户手续（蒋正云以后成立的公司）。宜香公司成立于2019年3月20日，蒋正云为法定代表人，现涉案资产登记在宜香公司名下。2015年8月6日，甲方建国公司与乙方张东芳、张国忠签订租赁经营合同1份，载明乙方租赁经营的厂房及设备位于宜兴市，租赁经营厂房的面积为3000平方米左右，设备、设施、装修等以现状为准；租赁期间甲方不得将此厂房买卖，即使买卖也必须保证乙方的租赁生产，买卖必须优先考虑乙方；租赁期自2015年8月8日至2023年8月7日止，租金金为每年36万元，签订合同时支付租金；双方应严格按照合同约定履行，违约方应承担违约金100万元，并在10日内付清。2016年12月，张国忠退出，实际由张东芳一人租赁经营涉案厂房及设备。2019年7月9日，建国公司向张东芳邮寄解除合同通知书1份，载明：自租赁合同签订以来，张东芳、张国忠共支付租金46万元，尚欠租金98万元未付，经多次催收仍未支付，已构成严重违约，本公司于2018年5月22日与新阳光公司签订资产抵偿协议前，已口头通知张东芳、张国忠解除租赁经营合同；本公司决定解除双方之间的租赁关系并保留违约责任的追究权利，收到通知后15日内张东芳、张国忠及时清场撤场。该邮件未能妥投，退还建国公司。审理中，张东芳为证明其诉讼主张，向本院提供其与建国公司于2017年1月8日签订的协议复印件1份，载明：经双方友好协商达成协议，自2017年1月6日起有建国公司转为张东芳所使用，期限到2023年1月5日止，租金每年为13万元。张东芳称其无协议原件，证明租金自2017年1月6日调整为13万元每年。建国公司对张东芳提供的协议复印件不予认可，并提供了协议原件，但协议原件较复印件增加了一句“从2017年1月10日前租金没付，协议无效”。建国公司称该证据证明了此前的租赁经营合同已经解除，截止2018年年底，张东芳已经结欠其公司租金98万元，其公司只能解除合同，租金改为13万元的目的是为了让新阳光公司以13万元的价格租给张东芳使用。张东芳认为该句内容系后期人为添加，目的是为了配合本次诉讼。其共支付租金65万元，其中46万元建国公司已经自认，另外还支付19万元，但并未向本院提供付款依据。宜香公司、新阳光公司、灿烂公司均表示对上述证据不清楚，新阳光公司、灿烂公司称该协议明显是串通损害第三人利益，应属无效。审理中，宜香公司为证明张东芳已经放弃租赁，资产已经出卖，向本院提供张东芳与蒋正云于2019年3月19日签订的买卖协议复印件1份，载明：经双方友好协商，现由张东芳出售蒋正云三台输送带、大米成品仓、地磅，按10万元成交。张东芳要求法院核实原件，双方确实存在设备买卖的事实，但并不代表张东芳已经放弃租赁。建国公司、新阳光公司、灿烂公司对该证据不清楚。张东芳称租赁现状为其已不在现场生产经营，部分设备被新阳光公司拖走，还有一部分被宜香公司使用，部分已经卖给了宜香公司。宜香公司称张东芳已不在使用，现场也没有张东芳的设备，原先属于张东芳的几台设备也已经卖给了其公司。审理中，宜香公司称如果涉案租赁经营合同尚未解除，其明确向法庭提出要求解除。建国公司称其公司已通过邮寄解除合同通知书的方式，明确提出了解除租赁经营合同。据此，本院依法向张东芳释明，张东芳认为合同效力在持续状态，没有被解除且有履行的可能性，仍坚持本案诉讼请求，要求继续履行租赁经营合同，并要求赔偿损失100万元，该损失金额系合同明确约定。以上事实，有租赁经营合同、情况说明、协议、资产抵偿协议、资产转让协议、买卖协议、解除合同通知书、邮寄存根及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，建国公司与张东芳、张国忠签订的租赁经营合同合法有效，受法律保护。张国忠此后退出租赁经营，建国公司及张东芳均予确认且无异议，故建国公司与张东芳应按租赁经营合同的约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点为张东芳能否要求继续履行租赁经营合同，本院认为租赁经营合同已无法继续履行，理由：1.建国公司自认张东芳仅支付租金46万元，张东芳称其另外还支付19万元，但暂未向本院提供证据证明，故可以确认截止建国公司转让涉案资产前，张东芳已经结欠建国公司租赁金，该欠款行为已经构成违约。针对该欠款行为，建国公司提供的与张东芳所签协议中明确载明“从2017年1月10日前租金没付，协议无效”，同时建国公司又于2019年7月邮寄了解除合同通知书。虽然此时涉案资产所有权已经变动，但“买卖不破租赁”原则并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为主张合同权利，这种权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。据此，建国公司已于2019年7月发出了解除合同通知，本案庭审中也明确要求解除合同，故租赁经营合同应予解除，不存在继续履行的可能。2.退一步讲，即使建国公司已不是资产所有人，无权解除与张东芳之间的租赁经营合同，但本院在审理中也已向宜香公司进行了释明，宜香公司也明确表示不同意继续履行租赁经营合同，要求解除。3.根据宜香公司举证的买卖协议，张东芳已将其得输送带、大米成品仓及地磅出卖给宜香公司，张东芳在庭审中也表示现在已不在那里生产经营了，设备已被新阳光公司、宜香公司使用处置，故从客观情况及张东芳的行为看，张东芳已无继续在此租赁经营的意愿。综上，经本院释明后，张东芳仍然坚持要求继续履行租赁经营合同，排除妨害并赔偿损失，该诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：驳回张东芳的全部诉讼请求。案件受理费13800元，由张东芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈思远人民陪审员  蒋卫平人民陪审员  钱 骏二〇二〇年七月三日书 记 员  吴 艳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。