江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1077号上诉人（原审被告）：泰兴市广源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321283696781975T，住所地泰兴市鼓楼北路**。法定代表人：张见德，该公司总经理。委托代理人:李建平，江苏锐文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张静美，女，1966年7月5日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人:赵兴翔，泰兴市马甸法律服务所法律工作者。上诉人泰兴市广源房地产开发有限公司（以下简称广源公司）因与被上诉人张静美商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2016）苏1283民初5467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。广源公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由张静美负担。事实和理由：一审中，双方当事人及承办法官多次至案涉房屋现场勘查，证实案涉房屋被张静美私自改建、扩建造成房屋大面积改动，房屋的部分结构已经发生较大变化。张静美认为房屋改造是经广源公司同意的，但其未能举证证明。张静美申请对房屋是否存在质量问题进行鉴定，广源公司认为张静美未经广源公司同意私自改建，其所称房屋出现漏水等质量问题与广源公司无关，系由其私自改造造成。张静美答辩称：1.广源公司称涉案房屋的质量问题是张静美私自改扩建造成的属无中生有。广源公司出售的房屋存在严重的雨污水管道不通、漏雨、挡土墙断裂、回填土榻陷、电器进水损坏等几十处质量问题，均有广源公司自己出具的相关手续证据、鉴定报告、图片、视频等证据佐证。2.张静美的维修行为均系受广源公司的委托，并完全按照广源公司提供的维修方案和现场指导意见实施的，且约定发生的费用均由广源公司承担，上述客观事实张静美在一审时提供了严重质量问题的现场图片、广源公司出具的维修方案、向城建指挥部出具的维修报告、广源公司负责人出具的书面处理意见、广源公司涉案售楼员的证言等一系列证据佐证，足以证明根本不存在广源公司声称的张静美私自改扩建的事实。3.一审判决的是经鉴定存在质量问题需要进行维修的部分，该部分由于尚未进行维修，经相关鉴定部门进行鉴定，一审法院对此作出了相应的判决。综上，一审事实认定清楚，适用法律正确，判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。张静美向一审法院起诉请求：1.判令广源公司立即支付张静美垫付的工程质量返修款944890元（已扣除张静美未缴纳的房款500000元）2.判令广源公司立即对张静美所购六号别墅进行验收交付，并判令广源公司承担从2015年10月1日起至实际交付之日止期间逾期交付的违约责任；3.判令广源公司立即将张静美所购六号别墅底层大门口与之配套的右侧区域交付给张静美，并解决一楼门前公共区的石柱移位及其他存在的质量问题；4.判令广源公司将售卖房屋中的采光井价值剔除；5.诉讼的一切费用由广源公司承担。双方当事人一审中提交如下证据：1.购房合同及车位转让协议。2.缴纳房款、贷款的依据。3.诉争房屋质量问题的照片。4.诉争房屋质量问题的影视资料。5.2015年5月20日广源公司向泰兴市城建指挥办公室提交的报告（广源公司为解决回填土下沉、挡土墙断裂、管道断裂等质量问题所做的维修施工方案）。6.2015年6、7月广源公司张贴的告示（广源公司对采光井漏水维修方案予以告示）。7.2015年7月20日采光井第一次施工完成的现场照片。8.2015年7月30日的告示以及2015年8月2日采光井封闭方案意见征询书（采光井的第二次维修）。9.2015年8月4日照片（采光井第二次维修完毕被政府砸毁）。10.2015年8月广源公司出具给张静美的回复（采光井第四次维修方案）。11.2015年8月31日，广源公司原总经理高燕让办公室主任记录的诉争房屋质量、维修给予处理的交接记录。12.张静美垫付的维修费用相关依据。13.2016年7月3日张静美寄给广源公司要求解决诉争房屋质量问题的函告。14.证人肖某、周某、刘某1、刘某2的证人证词。15.诉争房屋尚未解决的质量问题清单。一审法院对上述证据组织双方进行了质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。一审法院认定事实：2015年3月29日，张静美与广源公司签订《泰兴市商品房买卖合同》（合同备案号：100045520150329001）一份，合同主要条款约定：“出卖人：泰兴市广源房地产开发有限公司。买受人：张静美。根据中华人民共和国相关法律规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于南侧，编号为43-210-5、43-210-7地块的土地使用权。土地使用权出让合同编号438439、438437。该地块土地面积为112197平方米，规划用途为住宅，使用年限截至时间为2080年9月25日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名佳源威尼斯，有相应的建设工程规划许可证号以及施工许可证号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为泰兴市房地产管理局，商品房预售许可证号为预售证287。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为佳源威尼斯城房屋代码100010143437，具体地址为波旁宫6幢101室。该商品房的用途为高档商品房，属钢筋混凝土，层高为3.5／3.9米，建筑层数为地上2层，地，地下**商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共414.52平方米，其中，套内建筑面积397.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.31平方米。第四条计价方式与价款。按套计算，该商品房总价款为人民币9180000元。第六条付款方式及期限。买受人于2015年3月29日支付首付2780000元，于2015年4月19日前办理完按揭6400000元。第八条出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房违约责任。逾期不超过180天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款价万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款价万分之一的违约金。第十一条交接。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.出卖人赔偿实际的装饰、设备差价。第十六条保修责任。买受人所购房屋为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件。出卖人自商住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。第十八条房屋用途。买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的公共部位和设施的使用设施。第十九条争议及解决办法。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。第二十条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（第二十四条和附件四）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件三保修责任主要条款：保修期自出卖人通知买受人交付之日起计算。根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定，地，地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修件四关于房屋装修、装饰的约定：1.买受人购买出卖人开发建设的佳源威尼斯波旁宫6-101室，为出卖人于2011年装修并作为展示的样板房，房屋价格9036449元，装修价格8349237元。由于该房屋作为样板房展示使用至今存在折旧老化和一定程度的破损，因此出卖人将该房屋折价为总价9180000元（含装修与两个车位）出卖给买受人。3.该房屋作为样板房使用，买受人按房屋现状折价购买。自房屋交付给买受人后，出卖人需承担两书《房屋质量保证书》，《房屋使用说明书》约定的房屋主体保修责任，不承担除房屋主体结构以外的装饰、装修及设施设备的保修责任。”上述合同签订后，张静美依约于2015年3月23日交付首付购房款2780000元。此后办理按揭时，银行要求首付房款不低于4680000元，双方协商张静美补交1400000元首付房款，广源公司帮张静美垫付500000元首付房款。张静美分别于2015年4月15日交付购房款900000元、2015年4月27日交付购房款500000元、2015年4月28日办理银行按揭张静美缴纳购房款4500000元，张静美共缴纳房款9180000元（其中500000元为广源公司垫付）。张静美2015年3月23日交付首笔购房款后，广源公司将诉争房屋钥匙交于张静美，张静美发现房屋存在质量问题，即雇请工人对房屋进行维修。因张静美与广源公司对张静美已发生的维修款以及房屋其他现存质量问题产生争议，遂于2016年7月19日向一审法院提起诉讼。一审中，经张静美申请，由一审法院委托泰州泰和房地产土地造价咨询评估有限公司对案涉房屋存在的质量问题及全部维修造价费用作相关司法鉴定，该所于2017年2月23日出具关于威尼斯波旁宫六号别墅101室存的质量问题及全部维修造价费用的鉴定报告征求意见稿。广源公司在对该意见稿质证时认为，张静美未经广源公司许可私自改造、违建造成房屋结构发生严重变化，诉争房屋现漏水等质量问题与广源公司无关。张静美遂申请一审法院对案涉房屋是否存在质量问题进行司法鉴定。一审法院委托江苏房城建设工程质量检测有限公司对案涉房屋渗漏进行司法鉴定，该公司于2017年10月20日出具编号为jg17102鉴定报告，鉴定结论：经鉴定，综合分析认为，泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号别墅101室房室渗漏是由于具有防水要求的部位防水、排水措施不到位引起的，属于施工质量问题。2018年9月21日，经张静美申请，一审法院委托东南建设工程安全鉴定有限公司对案涉房屋的质量问题维修方案作技术鉴定，该公司出具第sf201810122号泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号101室房屋质量问题维修方案司法鉴定报告，该报告对涉案房屋的存在的33处质量问题制定了相应的维修方案。此后，又经张静美申请，由一审法院委托江苏润泰工程项目管理咨询有限公司对前述案涉房屋维修方案作相应维修方案工程造价鉴定，该公司于2019年5月5日出具苏润咨鉴（2018）008号泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号101室修复工程造价鉴定意见书，该公司又于2019年7月24日出具了关于《鉴定报告漏评估》的回复鉴定意见书。鉴定结论，泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号101室工程质量修复造价为893386.61元，安全文明施工费13016.34元，规费20338.83元，合计为926741.78元。一审中，张静美表示对诉求1、4另案主张，诉求3中判令广源公司立即将张静美所购六号别墅底层大门口与之配套的右侧区域交付给张静美，解决一楼门前公共区的石柱移位也另案主张，并要求对案涉房屋现存在的质量问题自行修复，由广源公司承担修复费用。一审法院认为，张静美与广源公司签订的案涉《泰兴市商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应对双方具有法律约束力。本案中，张静美自进入房屋后即发现案涉房屋存在回填土下沉、污水管道不通、挡土墙下沉、渗水、漏水等现象，虽广源公司辩称不否认房屋存在质量问题，但有可能与张静美的改造、建造有关，但广源公司未能举证张静美已完成的维修与房屋现存质量问题是否存在因果关系的证据，且结合江苏房城建设工程质量检测有限公司对案涉房屋渗漏原因进行司法鉴定的质量鉴定意见，一审法院认定案涉房屋现渗漏是由于具有防水要求的部位防水、排水措施不到位引起的，属于施工质量问题。鉴于案涉《泰兴市商品房买卖合同》对案涉房屋的质量问题约定按照建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定，地，地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修张静美所购房屋发生的质量问题在保修期内，故广源公司应对该质量问题承担案涉《泰兴市商品房买卖合同》约定的保修责任。据此，张静美要求对案涉房屋现有的质量问题自行修复，广源公司按照苏润咨鉴（2018）008号泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号101室修复工程造价鉴定意见书，以及《鉴定报告漏评估》回复鉴定意见书的鉴定结果给付修复费用，一审法院予以支持。关于张静美诉求广源公司立即对张静美所购案涉房屋进行验收交付，并判令广源公司承担从2015年10月1日起至实际交付之日止期间逾期交付的违约责任。因2015年3月29日，双方签订《泰兴市商品房买卖合同》张静美当天交付首付款2780000元后，张静美就实际占有使用涉案房屋，张静美提供的证人肖某的证言也能证明这一事实，张静美问证人“你从什么时候开始在张静美处施工”，肖某回答“大概从2015年3、4月份，零零碎碎一直到冬天”。故案涉房屋广源公司按合同约定已实际交付，一审法院对张静美此项诉求不予支持，张静美如认为广源公司交付的案涉房屋因质量问题造成张静美其他实际损失，可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条的规定，判决：一、泰兴市广源房地产开发有限公司按江苏润泰工程项目管理咨询有限公司所作苏润咨鉴（2018）008号泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号101室修复工程造价鉴定意见书以及关于《鉴定报告漏评估》的回复鉴定意见书所确定的修复价格926741.78元，于判决生效之日起十日内给付张静美。泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号别墅101室房现存质量问题（sf201810122号泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号101室房屋质量问题维修方案司法鉴定报告所确定的质量问题）由张静美自行修复。二、驳回张静美的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13450元，鉴定费124000元，由张静美承担7450元，由泰兴市广源房地产开发有限公司负担130000元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为广源公司是否应当支付张静美维修案涉房屋的费用。根据已查明事实并结合相关法律规定，本院分析如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同均系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。张静美进入案涉房屋后发现房屋存在一系列质量问题，其并未选择主张解除合同，而是选择自行修复并要求广源公司承担修复费用，符合上述法律规定，应予支持。一审中经过相关鉴定机构的鉴定，明确了对案涉房屋质量问题的修复方案以及相应的修复造价，一审法院判决广源公司按鉴定的修复价格支付张静美并由张静美自行修复，并无不当之处。关于广源公司抗辩由于张静美私自改扩建，房屋出现漏水等质量问题与广源公司无关。经审查，一审中江苏房城建设工程质量检测有限公司对案涉房屋渗漏进行司法鉴定，鉴定结论为泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号别墅101室房室渗漏是由于具有防水要求的部位防水、排水措施不到位引起的，属于施工质量问题。该司法鉴定意见已经明确渗漏问题属于施工质量问题，且广源公司未能充分证明张静美的行为与房屋渗漏质量问题之间存在因果关系，对广源公司该辩解不予采信。综上所述，上诉人泰兴市广源房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13450元，由上诉人泰兴市广源房地产开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  高 云审 判 员  李志霞审 判 员  李 霖二〇二〇年七月二十一日法官助理  刘 旭书 记 员  夏桂尧