浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0902民初1447号 原告：邵成，男，1985年4月14日出生，汉族，住舟山市定海区。 被告：杭州荣昇资产管理有限公司，住所地杭州市江干区采荷嘉业大厦****。统一社会信用代码91330104MA28N74Q0K。 法定代表人：曾艳丽，总经理。 委托诉讼代理人：黄嘉燕，女，系被告员工。 原告邵成与被告杭州荣昇资产管理有限公司（以下简称荣昇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邵成和被告荣昇公司的委托诉讼代理人黄嘉燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵成向本院提出诉讼请求：1.判令被告减免涉案房屋90天租金以及免责期，共计27869元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中原告明确诉讼请求为：1.要求被告退还可减免的90天租金计27869元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告租赁被告坐落于舟山市商业用房用于经营酒吧业务，租期自2018年5月30日至2023年6月29日。因受新冠肺炎疫情的影响，根据政府的管控文件，原告经营的酒吧自2020年1月20日起停止经营。原告也一直与被告就疫情影响减免租金事项进行协商。被告曾在3月提出可减免一个月房租，但必须在3月30日前签约并签署承诺函才可以享受，过期作废。原告认为原告近二个月未经营，允许企业复工复产之后在2020年4月30日前又被卫生部门口头警告关开几次。原告的酒吧无法完全恢复运营，处于经营困难状态。被告减免一个月租金与原告在此期间所遭受的损失差距甚大。对此被告应根据商户经营性质不同给予不同的免租补助。后因被告不允许原告免责提前终止合同，原告在亏损转让费20万元的情况下，于2020年5月26日把店面转让，让被告无缝连接新的租户。期间，被告称终止合同必须把未付的争议房租补齐。原告被迫将被告强制要求支付的所谓2020年12月30日至2020年5月31日的房租47339元结清预付给被告。同时原告已经通知被告将在近期维权起诉。依据浙江省高级人民法院发布的《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》第一条规定，新冠肺炎疫情已构成合同履行中的不可抗力，对因疫情导致的商事纠纷要贯彻公平原则，综合考虑疫情对合同履行的影响程度和各方当事人过错，平衡各方利益。原告起诉要求判如所请。 被告荣昇公司辩称，原、被告已经就租赁关系签订了终止协议。该终止协议内容是原告交清应付租金，被告不再追究原告的违约责任。对原告提出的因疫情影响的相关情形，双方已在该终止协议中予以考虑。要求驳回原告的诉讼请求。 原告邵成围绕诉讼请求，依法提交了下列证据： 证据一、房屋租赁合同复印件一份，拟证明原、被告之间的租赁关系； 证据二、网上下载的舟山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组通告及公共场所恢复开放开业的通告，拟证明原告经营的酒吧因疫情影响停止营业三个月，后续经营困难的事实； 证据三、原告与被告招商部员工周凌云之间的微信聊天记录截图八张，拟证明双方签订的合同终止协议中没有减免原告因疫情影响的房租，原告认为不应全部交纳终止协议中的房租。原告对应减免的房租，也向被告提出后续通过法律途径解决的事实。 被告荣昇公司针对抗辩，依法提交了下列证据： 证据一、不动产权证复印件一张、房屋租赁协议复印件一份，拟证明原告有权出租案涉的房屋； 证据二、合同终止协议复印件一份，拟证明双方合意原告交清房租、被告放弃要求原告支付违约金，双方的租赁协议已终止。原告不能再要求免租。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的上述证据，对真实性双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：坐落于舟山市定海区****商业用房原由舟山蓝郡置业有限公司出租给被告荣昇公司，租赁期限为2017年3月1日至2023年6月29日。后舟山蓝郡置业有限公司将该商业用房出卖给个人。2018年7月27日，新产权人与被告荣昇公司及舟山蓝郡置业有限公司签订房屋租赁协议，确定该商业用房继续由被告荣昇公司承租，期限自2018年7月27日至2023年6月29日。 2018年5月21日，原告邵成与被告荣昇公司签订房屋租赁合同一份，其中约定：“原告邵成向被告荣昇公司承租舟山市定海区9幢102室商业用房用于开设酒吧，租赁期限为2018年5月30日至2023年6月29日；租金每半年付一次，原告应在每一期租期开始日一个月前将当期租金支付给被告，首期应于进场前7个工作日内交付，其中2019年12月30日至2020年6月29日的租金为55738元（含税）；原告向被告交纳保证金27000元；违约责任，其中约定原告逾期支付租金超过15日的，被告有权解除合同，收回房屋，不退还保证金，并要求原告支付违约金30000元；租赁期内，原告无故单方提前终止合同，被告有权不退还原告支付的租金、保证金，并要求原告支付违约金30000元。”合同签订后，双方按约进行了履行。但至2019年11月30日前，原告邵成未向被告荣昇公司交纳下期租金。后因受新冠肺炎疫情的影响，根据舟山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组通告的要求，原告邵成在2020年1月24日至2020年3月20日期间暂停了营业。2020年3月下旬，被告荣昇公司针对疫情的影响，同意对包括原告邵成在内的承租方免除一个月租金，但同时要求承租方在2020年3月底前付清其他应付租金，逾期不再免除一个月的租金。原告邵成认为其经营的酒吧停业时间长，损失重，要求被告给予更多的租金免除，被告荣昇公司未予同意，双方对此未达成协议。期间，原、被告对房屋租赁合同的解除也进行了协商。后原告邵成向被告荣昇公司推荐了后续承租人，原、被告经协商于2020年5月25日签订合同终止协议一份，其中约定：“双方同意终止2018年5月21日签订的房屋租赁合同，租赁期限至2020年5月31日终止；根据原合同约定，租赁期限内因原告的原因导致合同提前终止的，被告有权不退还原告支付的房租、保证金，并要求原告支付违约金30000元，现经协商，原告将租金支付至2020年5月31日，被告退还原告原交纳的租赁保证金27000元，被告不再追究原告提前违约责任。”2020年5月26日，原告邵成向被告荣昇公司支付了至2020年5月31日止的全部未付房租47339元，并告知仍要对受疫情影响的房租减免事宜进行维权。此后，原告邵成提起本案诉讼。 另查明，原告邵成起诉本案时将被告列为杭州市荣昇资产管理有限公司，后变更为被告荣昇公司。对此被告无异议。 本院认为，原告邵成与被告荣昇公司于2018年5月21日签订的房屋租赁合同，合法有效。在合同履行过程中，因受新冠肺炎疫情的影响，原告的酒吧停止经营近二个月属实。为此原告也向被告提出过要求免除部分租金的请求，但因免除期限不一致双方未达成协议。后双方就房屋租赁合同的终止事宜进行协商，期间受新冠肺炎疫情影响的情形已存在，最后双方达成了终止协议。该终止协议系双方对原租赁合同协商解除达成的意思表示，合法有效，对原、被告均具有约束力。根据该终止协议，原告同意支付至2020年5月31日的全部租金，被告不要求原告承担解除合同的违约责任。该终止协议并未约定过对受疫情影响免除部分租金的事宜仍可另行处理，原告也按该终止协议约定支付了全部租金。现原告邵成提出的诉讼请求，实质是要求对终止协议重新进行变更，该请求没有法律依据。原告邵成提出交纳全部租金是迫于无奈，显然与解除合同是双方协商一致的事实不符。因此原、被告的房屋租赁合同协商解除后，原告仍主张免除合同履行期内的部分租金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告邵成的诉讼请求。 案件受理费497元，减半收取248.50元，由原告邵成负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 陆明龙 二〇二〇年七月二十六日 代书记员 易 茜 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??