江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初5391号 原告：潘嘉松，男，1973年3月27日生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：苏伟元，常熟市琴川法律服务所法律工作者。 被告：徐平，男，1962年9月4日生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：金欢，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 原告潘嘉松与被告徐平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘嘉松委托诉讼代理人苏伟元，被告徐平及其委托诉讼代理人金欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘嘉松向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金30万元及计算至2020年4月30日的违约金14.4万元;2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年底，原被告双方共同购买了常熟市天惠商务广场A幢401、402、410和411四室连通，层高为5.8米的商业商品房，双方为共同共有，建筑面积为342.32平方米，实际使用面积为684.64平方米。2013年底被告的公司要办公用房，向原告提出租赁请求，从2014年1月1日起将常熟市天惠商务广场A幢401、402、410和411四室全部租赁给被告使用，原告表示同意。随后于2014年1月21日签订了《房屋租赁合同》约定：租期为3年，租金分别为7、8、9万元，每年递增1万元，一年一付，不得拖欠或拒付，如有拖欠按日年租金的千分之一承担违约金等。被告合同期满后一直至今租赁使用房屋，租金缴纳至2016年，2017年支付了9万元后一直没有支付，经多此催讨无果，故起诉要求被告支付2018年的10万元，2019年的10万元和2020年的10万元，及对应的违约金。 被告徐平辩称：涉案房屋为原被告共同购买，被告向原告租赁期所有的一半房产用于经营苏州融誉智业营销策划有限公司（下称营销策划公司）。双方于2014年1月21日签订的房屋租赁合同已于2016年12月31日到期，到期后没有继续签订租赁合同。被告继续使用原告没有提出异议，原、被告之间的关系应为不定期租赁，原被告双方均有权随时解除租赁合同。被告于2018年初就告知原告不再租赁涉案房屋，并与原告协商一致准备将涉案房屋出售。2018年3月7日被告购买常熟市国际装饰城1幢B2005房屋，于2018年5月15日从涉案房屋搬至国际装饰城，在此前也通过公司财务人员通知到原告，故被告认为原被告之间租赁合同于2018年初就解除，2018年5月15日被告实际搬离。因涉案房屋尚有贷款，至今未还清，该房屋还贷方式是通过被告银行卡支付，原告将一半贷款金额支付被告，但是从2018年1月起至今原告就没有支付另一半的贷款金额给被告，所以被告没有将2018年1月1日-2018年5月15年期间涉案房屋的占用使用费给原告。被告认为被告方不存在违约行为，原告要求支付违约金无事实法律依据，也并未拖欠2018年5月15日-2020年期间的租金。 经审理查明：2009年12月23日,原告潘嘉松、被告徐平共同与苏州天惠置业有限公司签订编号为Y2009022587、Y2009022595、Y2009022598、Y2009022606的《常熟市商品房买卖合同》共四份,约定潘嘉松、徐平向苏州天惠置业有限公司购买位于珠海路33号天惠商务广场A幢401、402、410和411的房屋（以下称案涉房屋）,房屋规划用途为商业,商业面积分别为88.34平方米、88.34平方米、82.82平方米、82.82平方米,共计342.32平方米。 2014年1月21日，原告潘嘉松与被告徐平签订《房屋租赁合同》，由徐平向潘嘉松租赁案涉房屋的一半产权（建筑面积171.16平方米）用于营销策划公司的经营。约定：租赁期2014年1月1日至2016年12月31日，2014年租金7万元、2015年租金8万元、2016年租金9万元，一年一付，均于每年的1月30日前支付，如有拖欠，按日计算年租金的千分之一为违约金；租赁期满，如出租方的房屋需要继续出租，承租方有优先承租权，但须提前一个月另订租赁合同。后被告租用案涉房屋并于每年的1月20日左右支付当年租金。合同到期后，被告继续使用案涉房屋并支付了2017年的房屋租金9万元。 又查明：营销策划公司于2013年5月24日成立，法定代表人为被告徐平，原住所地为珠海路**天惠商务广场**402，2018年12月25日住所地变更为常熟市国际装饰城**B2005。 庭审中被告表示，双方租赁关系已于2018年初解除，因为其于2018年初就告知原告不再租赁涉案房屋，营销策划公司于2018年3月7日购买了常熟市国际装饰城1幢B2005房屋，并于2018年5月15日从案涉房屋搬迁至常熟市国际装饰城1幢B2005房屋营业，为此，被告提供了编号为20180002629《商品房买卖合同》、电费发票、搬迁合同及搬运费发票。同时，申请曹某、王某出庭作证。曹某表示：其与被告是中学同学，2018年1月，其与打算买案涉房屋，与原、被告一起谈过价格，原告是同意出售案涉房屋的，但后来因价格不合适没有谈成。证人王某表示：其是营销策划公司的主办会计，被告是其老板。2018年初，其几次听见公司的晏会计电话通知原告，公司在2018年5月要搬走了，目前原告还欠被告16万多的案涉房屋贷款。 以上事实，由《常熟市商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》、证人证言等以及庭审笔录等证据予以证实。 本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月31日届期满，此后被告继续使用案涉房屋,原告继续收取租金,双方形成不定期租赁关系。被告主张其于2018年初通过会计电话通知原告解除租赁关系，且已于2018年5月15日前搬离,因原告否认，且被告申请出庭的证人均与其有利害关系，所作的证言依法亦不能作为认定案件事实的依据,故本院对其抗辩主张难以采信。但案涉房屋系原告与被告共同购买，双方关系应属密切，被告租赁案涉房屋作为其所设立的营销策划公司办公场所之目的，原告应当明知。营销策划公司于2018年3月另行购置办公用房，被告继续租用案涉房屋实无必要，营销策划公司搬离案涉房屋至新场所办公符合常理。根据被告提供的证据，本院确认营销策划公司已于2018年5月搬离案涉房屋，双方之间的租赁关系已实际解除。因案涉房屋系双方共有，被告没有向原告返还属双方共有的房屋和钥匙的义务，但其应与原告及时办理解除租赁关系和进行租金结算的书面手续,现被告没有直接证据证明其已通知原告解除租赁关系的主张，应承担不利的法律后果。虽然原告否认被告通知其解除租赁关系，但原告与被告系案涉房屋共同所有人，对案涉房屋亦有共同管理、维护的义务，其应当知晓营销策划公司搬离案涉房屋这一属于租赁事项中的重大事实。同时，租赁合同约定租金“先付后用”，2014年至2017年的4年间，被告均于每年的1月20日左右（早于约定日期）向原告支付当年的租金，已形成惯例。被告未于2018年1月支付当年租金，原告应当及时向被告主张。但原告迟至3年后才向被告主张权利，明显有扩大损失之故意，对于扩大损失的部分应当自行承担。综上，本院认为，原告与被告对本案纠纷的发生均有过错。通过对本案案情的综合分析，并结合日常生活经验，，对双方租赁关系的解除时间以营销策划公司住所地变更登记之月即2018年12月作为解除合同日期较为合理故被告应参照上一年度的租金支付标准向原告支付2018年度的租金9万元及相应逾期付款违约金。因合同约定违约金过高，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定违约金应当以未付9万元为基数,按年利率百分之二十四计算。对原告的其余主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告徐平向原告潘嘉松支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金9万元以及逾期支付租金的违约金(以9万元为基数,自2018年1月31日起按年利率百分之二十四计算至实际给付之日止)，于本判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××67）。 二、驳回原告潘嘉松的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3980元，由原告潘嘉松负担1900元，被告徐平负担2080元（原告预交的诉讼费2080元由被告支付在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）。 审判员  崔劲松 二〇二〇年七月二十二日 书记员  卢艳慈