陕西省石泉县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0922民初201号原告：聂军，男，1974年10月15日出生，汉族，陕西省石泉县人。特别授权委托代理人：程文良，男，汉族，陕西省汉阴县人。委托诉讼代理人：刘平，陕西森云律师事务所律师。被告：陕西天汇明远房地产开发有限责任公司石泉县分公司，统一社会信用代码：9161092258077890XJ。负责人：彭强，公司经理。委托诉讼代理人：张东，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。原告聂军与被告陕西天汇明远房地产开发有限责任公司石泉县分公司（以下简称天汇明远公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2020年3月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定补偿原告安置补偿费10000元、2016年至2020年房屋拆迁补偿款200000元合计210000元，并按照石泉县农商银行同期贷款利率支付利息至本息付清之日；2、判令被告按照合同约定履行交付F幢15层F3东面积112.8平面米住房一套、一楼75平面米门店房（正面宽4.4米）、F幢二楼607.82平面米商业用房；3、判令被告因未交付门面房及二楼商业用房赔偿造成原告损失，自起诉之日起按月20000元计算。事实及理由：2013年10月10日,被告天汇明远公司与原告父亲（2017年病逝）、母亲（2019年病逝）签订《县城西关棚户区改造“江城世家”项目房屋拆迁产权置换协议》协议编号2012第57号（以下简称房屋拆迁安置协议），2013年12月30日双方签订了《补充协议》。协议签订后，原告父母将协议拆迁房屋腾空交付被告。现改造工程已竣工（现改为“水岸郡城”），但被告迟迟未完全履行相关义务，原定的三年房屋补偿100000元被告已履行，而约定的每年安置补助费10000元2020年的尚未履行，约定的三年期满后如未交房按年50000元补偿费（即2016年至2020年）亦未履行，同时被告将置换给原告的F幢15层F3东房屋出售（产权登记情况未知），为此原告多次找被告解决该住房并向相关部门反映被告置之不理。原告认为，双方所签订的《拆迁安置协议》是双方真实意思表示，合法有效，被告未按照协议约定履行义务构成违约。请求人民法院支持原告诉讼请求。被告辩称，一、原告诉请要求交付F幢15层F3东112.8平米住房以及F幢二楼607.82平米商业房的请求不成立。1、被告在开发水岸郡城项目中，根据石泉县城乡规划委员会的文件要求，水岸郡城项目的楼号最终均是以阿拉伯数字对楼幢号进行了命名，未同意用英文子母对楼幢号进行命名，故被告开发的水岸郡城项目中实际并无F幢楼；2、根据按政府规划部门要求调整后的小区楼幢号规划，结合双方签订的《房屋拆迁置换协议》的约定，可以确认协议中F幢楼为目前水岸郡城项目建设中的7号楼；3、截止原告提起诉讼，目前水岸郡城项目7号楼仍在建设施工当中，尚未达到竣工验收条件。我国《建筑法》第61条第2款规定:建筑工程未经验收的或验收不合格，不得交付使用；4、由于不存在F幢楼的事实，故原告在诉状中称被告已将F幢15层F3东房屋出售并非事实，反而原告在诉状中称被告与其多次交涉确属事实。正是由于政府规划部门调整了规划，故未将与原告父母签订的拆迁产权置换协议落实到位，被告曾多次与原告及其父母进行协商，请求对原协议约定的房产进行变更，但原告与其父母始终未与被告达成一致，导致原协议按调整后的规划已实际无法履行；5、被告在政府调整规划后，始终积极与前期达成关于产权置换为F幢楼协议的被拆迁人积极协商沟通，目前被告实际已与多名被拆迁人按调整后的规划达成了重新安置到7号楼的补充协议。被告根本不存在消极不履行协议义务的情形。二、原告要求交付72平方米一楼单间门店的请求不成立。1、虽然双方签订的《房屋拆迁置换协议》中约定了为原告父母安置一楼门店，但该协议仅约定按原居住顺序就近安置，即使补充协议对其位置约定为“以大桥基础东面向东延伸50米原则上东西差异不得超过10米”，该约定跨度实际超过20米，按照双方所述门面宽4.4米来看，可以确认上述约定起码涉及四间以上门店，故原告与被告之间根本未就应交付哪一间门店做出明确的约定，同时亦无具体的楼号或房号可以确认判断该门店的具体位置坐落；2、目前靠近大桥基础东面向东方向的三栋楼包括7、8、9号楼均处于未验收合格状态，故在原告所诉的要求交付一楼单间门店范围内的房屋均处于依法不得交付的范围。三、原告要求补偿2016年-2020年房屋拆迁补偿款200000元，不符合我国《城市房屋拆迁管理条例》的规定，故其主张不成立。1、我国《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定，选择了房屋产权调换，就不得再选择货币补偿，该规定并未赋予当事人可以二者皆选的权利；2、具体到本次拆迁，原告父母选择是的房屋产权调换。基于原告父母的选择，被告为尽快与原告父母达成协议，不仅安置面积扩大了两倍，而且充分考虑了原告房屋使用的情况，又给予原告父母100000元的一次性补偿，因此该房屋置换完全符合甚至超越了拆迁条例的规定要求，并无违约违规发生；3、由于原告父母在本次拆迁补偿中选择了房屋产权置换，故原告后又要求给予每年50000元的补偿，显然不符合法律规定。既然不符合法律规定，即便原被告之间曾达成了补充协议，也应当依法认定系无效约定。四、原告要求自诉讼之日起按每月20000元赔偿其损失的主张同样不成立。原告所谓的每月20000元的损失并未实际发生，且其也未提供任何证据证明由于被告未给其安置给其造成了实际损失，故其主张所谓的赔偿每月20000元的损失完全没有事实和法律依据。另，案涉拆迁安置房屋的权属系原告父母所留遗产非原告聂军单独继承，其单独向被告主张全部拆迁安置房屋及补偿款等明显不当，本案存在遗漏当事人。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉称主张，向本院提供了以下证据：证据一、死亡证明书复印件一份、遗嘱复印件一份，证明原告的诉讼主体适格。证据二、拆迁产权置换协议复印件及补充协议复印件一份，证明原告与被告签订的协议是合法有效的，被告应按照合同规定履行义务。证据三、石泉县司法局答复意见书复印件一份，证明原被告在沟通中，被告拒绝了原告合理的请求。证据四、证人陈乾斌、牟方述书面证明，证明陈乾斌、牟方述系该项目被拆迁户，拆迁前与原告聂军为邻居关系，拆迁时均签订安置在F楼，现已返迁至被告所称8号楼，8号楼就是原告所称的F楼。证据五、石泉县人民法院（2017）陕0922民初533号民事判决书、安康市中级人民法院（2018）陕09号终234号民事判决书，证明刘汉贤为被告开发项目被拆迁安置户，已生效的民事判决书，判令被告交付刘汉贤B幢楼安置住房4套，以判决书所载B幢楼为参照物，县城西关棚户区改造《江城世家》项目F幢楼就是该项目沿滨江大道自西向东第二幢楼即被告所称8号楼。证据六、电话录音及录音整理的文字资料，证明原告所称F幢15层F3东住房就是位于石泉县城关镇西街社区水岸郡城8栋楼15层F3东住房。被告对原告所提供证据一、二、三的真实性、合法性无异议，但提出遗嘱人聂胜青的遗嘱侵犯了房屋共有人白秀兰的权益，置换协议所称置换房屋位置为F楼，现水岸郡城项目并无F幢的楼号，补充协议中，逾期按年5万元的额度进行补偿不符合法律规定。对证据四提出异议认为，陈乾斌、牟方述系拆迁户属实，被告在规划调整后，通过与陈乾斌、牟方述签订补充协议，将陈乾斌由F楼13层调整安置到8号楼2002号，将牟方述调整安置到8号楼9001号，系对其安置楼的个别调整不具有普遍性，不能证明安置协议中的F楼就是现在的8号楼。对证据五真实性、合法性无异议，但提出与本案无关不能达到被告的证明目的。对证据六的真实性、合法性、关联性均不认可，从原告整理的通话文字资料看不出对话是谁讲的，不能肯定是费建的对话，即便是费建通话录音，也不能证实费建经被告授权电话与原告沟通协商此事，另该电话录音取得的方式违法。被告为证明其辩称事由的成立，向本院递交了以下证据：证据一、石泉县规划委员会文件，水岸郡城7号楼预售许可证，证明正式批复的规划文件中，水岸郡城项目中实际并无F幢楼，原告要求交付F楼的请求不成立。证据二、上报县规划部门批准的水岸郡城项目总平面图及立面图，证明规划审批后的7号楼对应审批前的F楼，即B为2、C为3、D为5、E为6、F为7号楼。证据三、水岸郡城项目7号楼在建实景图，水岸郡城项目7、8、9号楼尚未竣工验收证明。证明：1、未竣工验收合格的，不得交付；2、目前7号楼在建，故即便F楼是7号楼，亦尚未达到交付条件；3、一层门面房及二层商铺约定的坐落并不明确，亦不具备交付条件。证据四、四份安置补充协议，1、进一步证明原F楼就是规划调整后的7号楼；2、被告始终积极与被拆迁人保持沟通，解决前期拆迁遗留问题。原告对被告提供的石泉县规划委员会文件，水岸郡城7号楼预售许可证真实性无异议，但提出被告变更规划从未告知原告及其家属，7号楼商品预售与原告无关。对被告提供的其他证据的真实性均不予认可，认为与原告无关。为查明案件事实，本院具函石泉县住房和城乡建设局调取了《水岸郡城》项目规划方案设计部分资料，《水岸郡城》拆迁户向本院提供的待建楼房户型布局图，2020年7月9日到涉案楼房进行了现场勘验丈量制作了现场勘验笔录及现场丈量勘验平面图。经质证，原告对本院所调查的上述材料均无异议，被告对本院所调取的项目规划方案设计资料及现场勘验笔录所测绘记载第一项内容没有异议，同时提出本院收集的户型图是被告在拆迁时提供给拆迁户的，原先设计一层两梯六户，后变为现在的一层两梯四户，其中F1、F3户型为临江房，F2户型非临江房。本院对双方无争议的事实及真实性无异议的证据予以确认，并在卷佐证。综合双方庭审陈述及本院所调取的证据材料，经审理本院认定事实如下：原告聂军父亲聂胜青、母亲白秀兰。2013年12月20日，被告天汇明远公司（拆迁人、甲方）与原告父母聂胜青、白家秀(被拆迁人、乙方)签订了《县城西关棚户区改造〈江城世家〉项目房屋拆迁产权置换协议》（以下简称房屋拆迁置换协议），协议相关条款载明：第二条、乙方房屋的基本情况，乙方房屋坐落于城关镇西街三组三号，刘贤贵以东，王文华以西，国有土地使用面积为115.63㎡，其中：空场面积24.74㎡，国有土地使用权证号：无，见现场实际丈量数据图。房屋建筑面积为371.57平方米。均为二层以上面积。第三条、产权置换房屋1、乙方提出按甲、乙双方丈量所确定的国有土地使用面积和房屋建筑面积，必须按1：2进行置换，且要求一楼门店正面宽4米，南北通透，住房**面积112.8平方米，其余面积，置换二楼商业性用房。基于政府关于加快西关棚户区改造建设步伐的要求，为了确保项目顺利推进，置换按乙方要求置换，置换情况为该户国有土地使用面积和建筑面积396.31㎡×2=792.62㎡。2、甲方给予产权置换房屋为期房，一、二、三层为商业用房(其中：一层为单间门店），四层以上为住宅，内设电梯，全框架全现浇结构。3、该安置房约定位置及补偿面积：一楼门店位置：按原居住顺序就近安置，正面宽4米×长18米=72㎡。二楼商业用房在F幢建筑面积607.82㎡，交房前按乙方要求进行隔断。住房置换位置在****F3东，建筑面积(含公摊面积)112.8㎡。4、营业用房和住宅套房建筑面积，与安置面积对等部分，按建筑面积直接置换房屋。超（或不足））住宅套房，**商业性用房按3000元/㎡互相找补差额。本协议约定的建筑面积与房管部门确定产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。房屋交付时，产权登记面积与协议约定面积发生差异的部分，双方同意按3000元/㎡据实结算，多退少补。5、规划、设计变更的约定。因规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，造成安置房建筑面积增加或减少的，在有关部门批准同意之日起15日内，甲方需书面通知乙方。甲乙双方应当充分协商，就面积变化引起的互补问题，另行签订补充协议。第四条、补偿金额甲方补偿给乙方各项费用和金额如下：综合乙方房屋使用情况，一次性补偿10万元（含家电拆装等一切费用），搬家由甲方负责。第五条、乙方在接到甲方搬迁通知后7日内搬迁腾空房屋，经甲方确认，旧房由甲方拆除。第六条、产权置换房屋的交付1、甲方在2016年12月30日前将产权置换房屋交付给乙方。2、甲方负责统一办理安置房的房屋所有权证，土地使用权证。在办理安置房房屋所有权、土地使用权证件过程中、乙方应当积极协助甲方、如因乙方的原因，导致不能或延迟取得房屋，土地权属证书的，责任由乙方自负。3、乙方在接到甲方的交房通知后，30日内应到甲方办理交接房手续，并结清应交付给甲方的房价款，逾期不办理接房手续的视为乙方违约，甲方有权利另行处理该房产。4、安置房竣工后，周边的空地、院场归甲方所有，乙方不得以任何借口占用或乱搭乱建。第七条、过渡方式及过渡费。乙方自行解决过渡用房。在过渡期内，临时安置补助费为3年，每年壹万元，分年支付。（临时安置补助费自乙方旧房搬迁腾空确认之日起按月计算，直至安置房交付后三个月止。）第八条、违约责任因甲方的责任延长过渡期限的，乙方自行解决的过渡用房自逾期之月起，甲方按照原标准继续支付给乙方临时安置补助费。但不可抗力原因除外。第九条、乙方在本协议签订当日，向甲方移交原有房屋的房产、土地证件，由甲方统一向房管、土地部门办理注销手续。被拆迁房屋的水、电、电话、有线电视等迁移、转户、销户手续，由乙方自行到有关部门申请办理，并结清已使用的水、电、讯等费用。第十条、本协议履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成可依法向石泉县人民法院起诉。第十一条、本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。第十二条、本协议自双方签订之日起生效。2013年12月13日，被告天汇明远公司（为甲方）与聂胜青、白家秀（为乙方）签订《补充协议》约定：一、一楼门店正面宽由4米调整为4.4米，其具体位置在以大桥基础东面向东延伸50米原则上东西差异不得超10米，二楼商业性用房以此为基础。二、原协议涉及的房屋补偿10万元，三年期满后如不能交付置换房，按每年5万元进行过渡，不足一年按一年计算。三、所置换的住房在F楼15层F3东，甲方必须保证该房不是顶层。四、补充协议与原协议具有同等法律效力。《房屋拆迁置换协议》及《补充协议》签订后，聂胜青夫妇按照协议将自己房屋交由被告拆除，被告按照协议给付聂胜青及家属房屋拆迁安置过渡费至2019年底。2014年4月1日，石泉县城乡规划委员会办公室石规办发（2014）4号文件《关于人民大厦等建设项目规划设计方案调整的评审意见》，其中“四、水岸郡城商住小区方案调整，调整意见：（一）1号楼建筑层数降至16层，2号、6号、7号楼建筑层数仍为16层，3号楼建筑层数调整至19层，5号楼建筑层数调整至22层，8号楼建筑层数仍为19层，9号楼建筑层数仍为21层；（二）应按6层以上建筑高度的0.1倍退让道路红线，并与东侧西关一期棚户区改造工程建筑退让道路红线保持一致，底部应设置裙房；（三）严格按要求配置停车位、公厕、垃圾房等市政公共设施，必须负责将该区域的污水管接入滨江大道主排水管道，严禁直排汉江。”2017年1月15日，聂胜青在白雪丽、白平见证下立下书面遗嘱，将房屋拆迁协议所置换的房屋全部交由其子聂军继承。2017年1月22日，聂胜青病逝，2019年12月26日，白家秀病逝。此后，原告得知其所置换的F幢15层F3住房由被告出售他人，原告就要求被告按照合同返还所置换的房屋并经相关部门反映协商未果，原告遂诉至本院。另查，石泉县住房和城乡建设局《水岸郡城》规划设计方案平面图载明，《水岸郡城》项目共计建设7幢楼，自石泉县城西关汉江北桥头自西向东分别为9号楼、8号楼、7号楼、6号楼、5号楼、3号楼、2号楼，其中3、5号楼已建成交付使用、8、9号楼已验收。2020年7月9日，本院对双方争诉涉案楼房的位置进行了现场勘验，通过现场勘察：1、双方所争诉(原告所称F楼、被告所称8号楼)建设位置，位于石泉县县城西关滨江大道内侧，以石泉县大桥北桥头基础东墙面向东46.8米至82.5米处，一楼门面房共6间，该楼主体完工，楼上部分住房已进行装修。被告所称7号楼位于8号楼同侧以石泉县大桥南桥头基础东墙面向东82.5米至114.7米处一楼门面房共5间（该楼主体尚未完工）。2、通过与拆迁户可以确定其所签房屋置换协议中置换住房标注F3、F1为临江住房，标注F2为非临江住房。本院认为，被告天汇明远公司与聂胜青夫妇于2013年12月20日所签订的《房屋拆迁安置协议》系合同双方真实意思表示，该协议约定的产权调换的实质，是聂胜青夫妇以其所有的产权房屋与被告天汇明远公司所建造的产权房屋进行调换互易合同，未违反法律及行政法规强制性规定应为有效，合同双方应严格履行。2013年12月30日，双方针对《房屋拆迁安置协议》所签订的《补充协议》调整了所置换一楼门面房正面宽度、明确了所置换房屋的位置及逾期后过渡费支付金额，亦是双方真实意思表示，并未违反法律及行政法规强制性规定，应为有效，双方也应严格履行。协议签订后，聂胜青夫妇按照约定将自己所有的房屋交由被告天汇明远公司拆迁建设，被告未按期限履行返还协议所置换的房屋构成违约。2017年1月22日、2019年12月26日聂胜青夫妇先后去世，其子聂军作为置换房屋遗嘱继承人，以原告的身份向被告主张履行《房屋拆迁置换协议》及《补充协议》符合法律规定。被告认为聂胜青的遗嘱损害了白家秀的权益，该遗嘱部分无效，非本案审理范围，其认为本案遗漏当事人的意见，本院不予采纳。从石规办发（2014）4号文件对水岸郡城商住小区调整意见可以看出，该文件的调整仅是对各号楼的楼层数进行了调整，并未明确如被告所称，将F楼按7号楼进行调整命名。被告以石规办发（2014）4号文件以及《水岸郡城》没有F楼称谓，要求驳回原告请求的理由不能成立。按照《房屋拆迁置换协议》约定，被告“因规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，造成安置房建筑面积增加或减少的，在有关部门批准同意之日起15日内，甲方需书面通知乙方。甲乙双方应当充分协商，就面积变化引起的互补问题，另行签订补充协议”，被告称在政府规划调整后，曾多次与原告父母及原告本人协商，请求对原协议约定的房产进行协商并无证据证明。双方签订的《房屋拆迁安置协议》第三条（3）载明“一楼门店位置：按原居住顺序就近安置，正面宽4米×长18米=72㎡。二楼商业用房在F幢建筑面积607.82㎡，交房前按乙方要求进行隔断。。住房置换位置在****F3东建筑面积（含公摊面积）112.8㎡。”《补充协议》第一条载明“一楼门店正面宽由4米调整为4.4米，其具体位置在以大桥基础东面向东延伸50米原则上东西差异不得超10米，二楼商业性用房以此为基础。”通过上述协议条款可以证明，原告所置换的门面房、商业用房、住、住房均在同**楼房本院实地勘察，以石泉县城西关汉江大桥北桥头桥基东面向东延伸50米滨江大道内侧被告所修建的楼房，与《房屋拆迁安置协议》、《补充协议》所载F楼位置一致。因此，被告辩称7号楼为原告《房屋拆迁安置协议》F幢楼与事实不符，《房屋拆迁安置协议》F幢楼与8号楼为同一幢楼符合客观事实。通过实地勘察，F楼（即8号楼）已竣工验收，部分房屋已出售并交付使用，现被告以所置换的建筑未验收合格拒绝返还原告置换房屋的理由不能成立。被告已按每年10000元标准支付原告过渡安置费至2019年底，按照《补充协议》约定被告在交房逾期后，过渡安置费按每年50000元计算，因被告已支付原告过渡安置费每年10000元至2019年底，故2017年至2019年被告需支付原告过渡费每年40000元，2020年为50000元，合计应补偿原告过渡安置费170000元。《补充协议》中对三年期满后如不能交付置换房屋，安置过渡费由10000元调整到每年50000元的协议本意，实际上就涵盖了逾期交付门面房及商业用房的违约损失，故原告主张因被告未按期交付一楼门面房及二楼商业用房，自起诉之日起每月按20000元支付损失的请求，缺乏合同依据也无证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陕西天汇明远房地产开发有限责任公司石泉县分公司于本判决生效后三十日内将其所修建的，位于石泉县县城西关沿滨江大道《水岸郡城》****门面房一间（开间4.4米）及二楼（以门面房为基础）商业用房607.82㎡、F楼15层F3东住房一套交付聂军所有。二、陕西天汇明远房地产开发有限责任公司石泉县分公司于本判决生效后三十日内一次性给付聂军安置补偿费170000元。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费4450元、保全申请费2770元，合计7220元，由陕西天汇明远房地产开发有限责任公司石泉县分公司负担6470元，原告聂军负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  罗金忠审 判 员  张昌勇人民陪审员  熊华应二〇二〇年七月三十一日法官 助理  张安莉书 记 员  周和巧