山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0103民初9075号原告：王岩，男，汉族，1956年3月10日出生，住济南市市中区。委托诉讼代理人：王同庆,山东泉舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶卫国，山东泉舜律师事务所律师。被告：山东鑫华房地产开发有限公司，住所地济南市济阳区孙耿镇。法定代表人：王海青，董事长。委托诉讼代理人：孔德志，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。原告王岩与被告山东鑫华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王岩的委托诉讼代理人王国庆、叶卫国及被告山东鑫华房地产开发有限公司法定代表人王海青的委托诉讼代理人孔德志到庭参加了诉讼。案件现已审理终结。原告王岩向本院提出诉讼请求：一、判令被告协助原告办理济南市市中区房屋权属登记手续；二、判令被告支付逾期办理产权登记的违约金343212元。事实与理由：原、被告于2008年5月30日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于济南市市中区，原告依照约定支付了购房款1136089元。被告于2010年11月15日将该房交付原告，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任导致原告不能在规定期限内取得产权证书，则被告自违约之日起按总房款的日万分之一支付违约金。被告至今未履行约定的办证义务，应当自2011年5月14日开始计算违约金，至2019年8月20日共计3021天，违约金为343212元。为维护原告的合法权益不受侵犯，故诉至贵院判如所请。被告山东鑫华房地产开发有限公司辩称，案涉房屋因政府规划原因导致无法办理初始登记，进而无法为原告办理不动产登记，被告并无违约行为，不应承担违约责任。案涉房屋开发所用土地，系被告自山东三联集团处交易所得。2003年10月30日，被告与山东三联集团有限责任公司签署《协议书》，被告购买三联集团所有的阳光舜城一区15号地块，用于开发案涉房屋。该宗地于2003年12月9日办理国有土地使用权转让并登记在被告名下，土地用途为城镇单一住宅用地。取得案涉土地后，被告正常办理房地产开发所需各项规划手续，但在办理建设用地规划许可证期间，济南市规划局下发济规管地字[2005]地**《建设用地规划意见》，认定被告申报的案涉房产土地（阳光舜城一区15号地块）中存在公共山林绿地约3.72公顷，用地性质更改为居住和公共山林绿地，随后国土资源部门收回了被告的国有土地使用权证，并拆分为市中国用（2006）第0200201号、市中国用（2006）第0200202号两处国有土地使用权，土地用途以手写为住宅及绿化。规划部门、建设部门随后为被告办理了各项建设工程许可，被告对此规划调整一直不予认可，但迫于政府开工压力，只能在开工建设的同时，向济南市政府反映相关情况并要求予以调整，但至今未果。案涉商品房建设完毕并交付使用后，被告向政府有关部门申请办理案涉房屋的初始登记，准备为业主办理房产证。但因本案商品房所涉国有土地的使用权中标明存在公共山林绿地，但却未对住宅区域与公共山林绿地的区域临界线进行标注，导致济南市国土局无法办理案涉房屋的初始登记，进而无法为原告办理不动产登记。被告至今已向济南市政府反映相关问题数十次，要求国土及规划部门对案涉土地中的住宅及公共绿地部分进行分割，仅各部门联席会议就已召开十数次，但至今没有解决。综上，原告与被告签署案涉房屋买卖合同后，立即进行了合同备案，并将合格房产交付给原告，案涉房产虽至今未能办理房产证，系因政府规划部门的原因导致案涉房产未能办理初始登记、不具备办证条件，但究其原因并非因被告怠于提交相关材料所致，被告不存在违约行为。请贵院依法查明本案相关事实，驳回原告的诉讼请求。案件审理过程中，原、被告围绕诉讼请求提交了证据并说明了证明内容。结合已审查确认的证据，经审理认定事实如下：2003年10月30日，被告山东鑫华房地产开发有限公司与案外人山东三联集团有限责任公司签署《协议书》，约定就三联集团所使用的市中国用（2003）第0200279号土地转让一事，达成协议。协议书载明：该宗土地面积为76080平方米，合114.12亩，土地转让费10499.04万元。2003年12月9日，该宗地办理国有土地使用权转让并登记在被告名下（国有土地使用权证号：市中国用（2003）第0200394号），土地用途为：城镇单一住宅用地，使用权面积为76080平方米。取得案涉土地后，被告办理房地产开发所需各项规划手续。2005年12月6日，济南市规划局为被告办理建设用地规划许可证，显示用地单位为被告，用地项目名称为居住和公共山林绿地，面积8.72公顷。同日，济南市规划局下发济规管地字[2005]地]地**《建设用地规划意见》，被告申报的案涉房产土地（阳光舜城一区15号地块）用途为居住和公共山林绿地，约8.72公顷，其中存在公共山林绿地约3.72公顷。2006年10月16日，济南市国土资源局重新为被告办理了市中国用（2006）第0200201号、市中国用（2006）第0200202号两处国有土地使用权证，土地用途打印部分为住宅，但添加了手写部分：及绿化用地（并加盖了国土资源局印章），两个土地证的总面积为76080平方米。2008年5月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的济南市市中区房产。在该合同中显示“该地块土地面积为87240平方米，规划用途为住宅”；该房产建筑面积130.63平方米，单价为8697元，金额为1136089元。《商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任导致原告不能在规定期限内取得产权证书，则被告自违约之日起按总房款的日万分之一支付违约金（月千分之三）。签订合同之日，原告支付房款1136089元。被告于2010年11月15日将该房交付原告。原告名下该房产已备案。原告在庭审中陈述称：经我们到济南市建筑工程质量监督站及济南市处理历史遗留问题办公室了解，舜世路66号水映丽山小区已经可以办理房屋初始登记了，只是被告不配合，因为涉及到缴纳三部分款项，其一是违反规划的罚金，第二是土地出让金，第三是相关配套费。现在原因就在于开发商不想缴纳上述费用，导致无法进行房屋的初始登记。另外规划在先，房屋建设开工在后，被告以规划调整为由作为其没有违约的理由不成立。土地出让金及配套费用是指被告扩建的部分，并非指原来已经缴纳的部分。被告陈述称：首先，据代理人了解，涉案项目并未违反政府规划，没有任何行政处罚。涉案房产开发所需的土地，是被告自三联集团处交易所得，而非自政府摘牌，且在公证书记载的土地买卖协议中，已经写明土地出让金由三联集团缴纳完毕，不存在被告欠土地出让金的问题。代理人了解的情况是相关配套费不存在拖欠的情况，而无法办理初始登记的原因还是在于济南市规划局作出的土地规划用途变更。关于违约金的计算，原告称：“从2010年11月15日交房之日起，按照合同约定180天以内办理房产证，刨除180天，自2011年5月14日开始计算违约金至2019年8月20日，共3021天。根据合同约定日万分之一的违约金，相当于月利率千分之三，一天113.6089元，共计343212元。”庭审中本院询问被告对原告主张的违约金数额是否有异议，被告陈述称对原告主张的计算方法及数额没有异议。案件审理过程中，本院到济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组办公室就相关事项作了询问。济南市城市建设历史遗留问题办公室工作人员称：不动产初始登记正在办理过程中，但具体什么时间办出来不确定，现在需要山东鑫华房地产有限公司补交相关费用。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告王岩与被告山东鑫华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告已依约支付了购房款，履行了付款义务，因此被告应当按照合同约定的日期，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权报登记机关备案，使原告在规定期限内取得产权证书。但被告未按期履行上述义务，故被告山东鑫华房地产开发有限公司应当承担按合同约定支付逾期办证违约金的义务。因此原告王岩要求被告山东鑫华房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求证据充分，理由正当，应予以支持。原告主张的要求判令被告协助原告办理济南市市中区房屋权属登记手续，因涉案房产的初始登记尚未办理完毕，且办理房屋权属初始登记手续属于行政管理部门的职责，因此应驳回其该项诉讼请求。综上，经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告山东鑫华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告违约金343212元（自2010年11月15日交房之日起，按照合同约定扣除180天，即自2011年5月14日开始计算至2019年8月20日，共3020天；以房款1136089元为计算基数，按日万分之一计算3020天，为343098.88元）;二、驳回原告王岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6450元，财产保全费2520元，均由被告山东鑫华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  亓 蕾人民陪审员  司兴菊人民陪审员  徐 健二〇二〇年七月十八日书 记 员  修维超