山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初5833号原告：郑玉珍，女，1960年02月19日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：刘树河，聊城东昌夕阳红法律服务所法律工作者。被告:刘义雷,男,1985年2月3日出生,汉族,住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：王友臣，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。原告郑玉珍与被告刘义雷房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年5月13日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑玉珍委托诉讼代理人刘树河，被告刘义雷及其委托诉讼代理人王友臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑玉珍向本院提出如下诉讼请求：1.被告履行2017年12月11日与聊城市东昌府区和聚家园小区签订的房屋买卖合同，支付房款159664元，并承担20%的违约金31932.8元。事实与理由：2013年11月份，聊城市东昌府区郑家镇人民政府，为了响应东昌府区委、区政府关于新农村建设的指示精神，决定在原郑家粮所设计建设面积19720平方米，住户**的和聚家园小区（**楼房）。经镇党委、政府同意由原告郑玉珍投资建设郑家和聚家园项目。2017年12月11日，被告与聊城市东昌府区和聚家园小区工作人员解炳龙签订《房屋买卖合同》，双方约定：将聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区内的4号楼2单元6层4211室，建筑面积为127平方米，每平方米2000元，地下室面积29.72平方米，每平方米1200元，总计以289664元的价格卖给被告，双方还约定了违约条款。现要求被告支付拖欠的房款及违约金。刘义雷辩称，一、涉案房屋价格低于合同价格，实际价格即为135000元。二、解炳龙与被告口头约定涉案房屋价格为135000元，并销售涉案房屋的行为构成表见代理，该代理行为的后果应当由被代理人郑玉珍承担。三、被告已支付完毕全部房款135000元，已全面履行完合同义务。原告涉嫌虚假诉讼，本案涉及和聚家园180户业主，请人民法院合并审查后移交给公安机关处理。原告围绕诉讼请求提交如下证据：1.房屋买卖合同复印件；2.催款证明，拟证明原告主张的事实。对证据1房屋买卖合同真实性无异议。但是对原告证明目的有异议，被告与谢炳龙签涉案合同时，约定实际价款为135000元，但是谢炳龙在第四条交款方式第一项房款已结清打钩,第二项约定交清房款后甲方按钥匙交给乙方,完成整体交房,该房屋被告已居住3年,如果没有完成全部付款,原告不可能把房屋交付给被告使用，认可实际房屋价值为135000元，被告已经完全履行付款义务，涉案合同为阴阳合同，应以双方真实意思表示为准。对证据2证据系打印件，无法认定其真实性，也无法认定贴在何处，与本案无关联性。被告为支持自己的主张，提交了如下证据：1.被告身份证，拟证明被告身份信息及诉讼主体资格；2.东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初6644号、5015号民事判决书及询问笔录各一份，拟证明谢炳龙系和聚家园职工，也是原告的外甥，原告认可谢炳龙负责物业管理，也可引导购房户看房，给购房户推销、协助办理相关合同等手续，在原告未对其代理权限进行公示或直接告知的情况下，被告难以辨认其权限范围，谢炳龙与被告口头约定房屋价格，销售涉案房屋的行为应担认定构成表见代理，谢炳龙明确和认可合同填写的价格是不真实的，低于合同的价格是因当时的优惠政策，与购房户有口头约定；3.情况说明复印件，拟证明被告是通过和聚家园职工谢炳龙购买涉案房屋，和聚家园与业主签订的房屋买卖合同普遍存在实际购房价格低于合同价格，与证据2恰好相印证；4.房屋买卖合同、收据各一份，拟证明被告是通过和聚家园职工谢炳龙购买涉案房屋，涉案房屋实际价款为135000元，被告已通过现金方式支付完毕，谢炳龙已在合同第四条明确注明房款已结清，足以证明被告已经履行完毕合同义务，不存在违约。原告质证意见：对证据1无异议；证据2因是复印件，应与原件相互印证，即使复印件判决书内容也没有被告要证明的目的；证据3不是原件，与本案无关；证据4买卖合同及收据两张无异议，当时对于被告所陈述证明内容有异议，该合同明确约定总金额人民币289664元，并没有注明涉案房价为135000元，被告声称将房款已支付完毕，与事实不符，剩余被告应该结清。被告辩称依据合同第四条交款方式第一款房屋已结清并画对号，虽然在该栏目画对号，但并未注明剩余房款不支付，被告辩称不能成立。既然被告没有交清房款，按合同第六条第二款的约定，就应支付20%违约金。综合原、被告提交的证据及质证意见，可以确认如下事实：2013年11月份，聊城市东昌府区郑家镇人民政府，为了响应东昌府区委、区政府关于新农村建设的指示精神，决定在原郑家粮所设计建设面积19720平方米，住，住户**的和聚家园小区（**楼房）镇党委、政府同意由原告郑玉珍投资建设郑家和聚家园项目。该项目经聊城市住房和城乡建设委员会登记备案，经聊城市东昌府区住房和城乡建设局审批，由聊城市顺达建筑安装工程有限公司施工建设，计划于2013年11月6日开工建设，并于2014年11月6日竣工。2017年12月11日，被告与聊城市东昌府区和聚家园小区工作人员解炳龙（亦为原告外甥）签订《房屋买卖合同》，双方约定：将聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区内的4号楼2单元6层4211室，建筑面积为127平方米，每平方米2000元，地下室面积29.72平方米，每平方米1200元，总计289664元的价格卖给被告。买受方应于本合同生效之日起二日内向出卖方首付定金20000元，合同第六条第2项规定：买受方逾期付款的违约责任，买受方按累计应付款的20％向出卖方支付违约金，合同继续履行。原告委托代理人解炳龙、被告在《房屋买卖合同》中签字，并加盖聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的财务印章。合同签订后，被告向原告支付购房款135000元。原告根据《房屋买卖合同》第五条的规定，将房屋交付给被告使用。被告应向原告交付289664元购房款，剩余房款154664元未付。本院认为，原告对其投资建设的位于聊城市东昌府区郑家镇名称为郑家镇和聚家园的住宅楼拥所有权项下的占有、使用、收益、处分的权利。其余任何人在未经所有权人授权的情况下，无权以所有权人的名义擅自处分该财产权利。本案被告系与原告郑玉珍签订的房屋买卖合同，明确约定了房屋价款，直至原告诉讼之日，被告仍未按照合同约定交付完毕该房款，原告已将房屋交付被告居住。被告辩称购房款虽然约定为289664元，但是案外人解炳龙口头许诺其缴纳135000元即可，对于被告的该辩称，本院认为，第一，被告已于2017年12月11日做为买受方与作为出卖方的原告签订房屋买卖合同，合同明确约定房屋总价款289664元，原、被告之间的合同关系明确。第二、被告辩称认为案外人解炳龙是原告的外甥，也是和聚家园的职工，解炳龙与被告口头约定的房屋价格的行为构成表见代理，对于该辩称本院认为，表见代理的四个构成要件即：行为人无权代理、须有使相对人相信行为人具有代理的事实和理由、相对人须为善意、须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件，被告称解炳龙将购房款调整为135000元，本案中郑家镇和聚家园即原告委托解炳龙签订房屋买卖合同，所产生的法律后果由原告承担，原告并未授权解炳龙调整房屋价格。第三、被告辩称的表见代理人解炳龙因在任郑家镇和聚家园小区物业人员期间，于2015年12月至2018年1月间，通过盗用单位空白房屋买卖合同等方式，擅自销售单位楼房的犯罪行为已被另案处理。对盗用他人介绍信、合同专用章或空白合同书签订合同的，不予认定为表见代理。故，被告辩称解炳龙将房屋的价款下调为135000元，解炳龙的行为构成表见代理的辩解不能成立，本院依法不予认定。原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为有效合同。对于依法成立的有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同的约定履行合同义务。原告按照合同的约定履行了全部义务，将涉案房屋交付给被告居住。被告应当按照《房屋买卖合同》第四条的约定，交清房款。但被告在交付部分房款后，剩余房款无故拖欠，构成违约。原告主张未支付款项为159664元，未提交相关证据，故以庭审查明的154664元为据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零六条、第一百零七、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘义雷于本判决生效之日起五日内给付原告郑玉珍购房款154664元。二、被告刘义雷于本判决生效之日起五日内支付原告郑玉珍违约金30923.8元。案件受理费2066元，由被告刘义雷负担2006元，原告郑玉珍负担60元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  向国秀二〇二〇年七月三日书记员  肖 慧