湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初1368号原告（执行案外人）陈国清，男，1966年2月25日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。原告（执行案外人）郭喜梅，女，1971年12月13日出生，汉族，住址同上。上述两原告共同委托代理人王志荣，湖南明城明律师事务所律师。被告（申请执行人）湖南星沙农村商业银行股份有限公司营业部，住所地：长沙县星沙大道**。负责人何伟，董事长。委托代理人贺迎辉、李玖涵，湖南鑫湾律师事务所律师。被告（被执行人）向兴国，男，1955年6月27日出生，汉族，住长沙市雨花区。被告（被执行人）周树聪，女，1959年4月16日出生，汉族，住址同上。被告（被执行人）向峰，男，1983年2月22日出生，汉族，住址同上。原告陈国清、郭喜梅与被告湖南星沙农村商业银行股份有限公司营业部（以下简称星沙农商行）、向兴国、周树聪、向峰执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈国清及其委托代理人王志荣、被告星沙农商行的委托代理人贺迎辉、李玖涵到庭参加了诉讼，被告向兴国、周树聪、向峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审查终结。原告陈国清、郭喜梅请求本院判令：1、停止执行两原告所购星沙汽配城14栋103、104门面及四层半房屋（304号、4××4号、5××4号房），并解除查封和抵押；2、被告承担本案诉讼费。被告星沙农商行答辩要点：1、案涉房屋产权状况明晰，向兴国作为涉案房屋的所有权人以房屋作抵押向星沙农商行贷款并办理了房屋抵押登记，星沙农商行已经取得了合法有效的抵押权；2、两原告与被告向兴国于2002年签订涉案房屋买卖协议，仅支付了部分款项，且尚未办理过户手续，因此法院有权查封；3、两原告并未取得案涉房屋的所有权，其对被告向兴国享有的债权请求权不能排除星沙农商行实现担保物权优先受偿权的执行。被告向兴国、周树聪、向峰未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实。一、2002年11月21日，陈国清、郭喜梅（乙方）与向兴国、周树聪夫妻（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定:1、甲方将位于星沙汽配城14栋103、104号门面及住房四层半转卖给乙方，房屋总面积464.52平方米，单价1245元/平方米；2、付款方式:首付款20万元，其余部分按揭，按揭期限为十年，乙方每月交甲方代付银行本息为3829.99元；3、产权登记证书一律由甲方负责以乙方的名义办理，乙方愿意付1万元过户费给甲方，其余归甲方负责。合同签订后，陈国清、郭喜梅依约支付了首付款20万元，并履行了后续付款义务，至2010年2月11日，陈国清、郭喜梅共支付房款567495元，尚欠92103.8元。2003年开发商交付房屋时，陈国清、郭喜梅即依法占有和使用所购房屋。二、2004年11月，向兴国申请办理了星沙汽配城14栋101-104、301、303、401、403、501、503号房屋的产权登记（权证号：长房权证星沙字第0××**（**）、长房权证星沙字第0×**号、长房权证星沙字第0×**号、长房权证星沙字第0×**号、长房权证星沙字第0×**号、长房权证星沙字第0×**号、长房权证星沙字第0×**号），本案案涉房屋对应的房号为103、104、303、403、503号。三、2011年11月17日，长沙市开福区人民法院在审理彭逢信诉向兴国等民间借贷一案中，查封了向兴国的案涉房屋。之后，该案进入执行程序，2013年7月18日，该院向陈国清、郭喜梅发出协助执行通知书，要求协助将购房欠款支付到该法院账户，陈国清、郭喜梅未支付，并向该院提出了书面异议，但被该院裁定驳回。四、2013年11月1日，陈国清、郭喜梅以向兴国、周树聪为被告向本院提起买卖合同之诉，请求确认买卖合同的效力。本院于2014年3月10日作出（2013）长县民初字第3330号《民事判决书》，判决：原告陈国清、郭喜梅与被告向兴国、周树聪签订的位于长沙县××市场××栋××号××房××层半的房屋买卖合同有效。五、长沙县自然资源局不动产登记信息表载明，向兴国名下位于湖南星沙农机市场14栋304号（原房号303号）、4××4号（原房号403号）、5××4号（原房号503号）已被长沙市开福区人民法院、长沙县人民法院查封。六、长沙市（含长沙县）及惠州市不动产登记信息查询证明显示陈国清、郭喜梅名下没有房产。七、本案审理过程中，陈国清、郭喜梅提交了一份书面《承诺》，对于剩余房款92103.8元，其承诺随时按照人民法院的要求交付执行。另查明，2011年8月24日，向兴国、周树聪向星沙农商行申请借款，两人同意以向兴国名下的位于星沙汽配城14栋101-104、301、303、401、403、501、503号房屋、位于长沙市雨花区××路××号××栋××室房屋为该笔借款提供抵押担保，担保范围包括了借款本金及利息。2011年8月24日，向峰承诺以其名下的位于长沙市雨花区××路××号××栋××号房屋为向兴国、周树聪的上述借款提供抵押担保，担保范围包括了借款本金及利息。2011年9月16日、2011年9月23日，向兴国、向峰与星沙农商行签订了最高额抵押借款合同、个人贷款合同，约定2011年9月16日至2016年9月16日间，向兴国可通过上述用于抵押担保的房产获得最高额抵押贷款共计5500000元，并约定了借款利息。之后，上述用于抵押担保的房产办理了抵押登记。2011年9月30日，星沙农商行向向兴国发放借款4000000元；2011年10月17日，星沙农商行分两次向向兴国发放借款800000元、700000元，共计借款5500000元。借款到期后，向兴国、周树聪没有偿还借款，星沙农商行向本院提起诉讼，本院作出（2013）长县民初字第3814号民事判决书，判决：一、限被告向兴国、周树聪在本判决生效后十日内偿还原告星沙农商行借款本金5500000元；二、限被告向兴国、周树聪在本判决生效后十日内支付星沙农商行借款本金5500000元自2012年3月22日起的利息，……；三、如被告向兴国、周树聪未按上述期限履行还款义务，原告星沙农商行对向兴国名下的位于长沙县××村××市场××栋××号房屋，以及向峰名下的位于长沙市雨花区××路××号××栋××号房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权……。该判决生效后，因向兴国等债务人未能履行，星沙农商行遂申请本院强制执行，该案执行期间，本院于2019年11月20日作出（2019）湘0121执恢11号之三执行裁定书，裁定拍卖、变卖登记在被执行人向兴国名下及向峰名下的上述房产。陈国清、郭喜梅遂提起执行异议申请，本院作出（2019）湘0121执异58号执行裁定书，驳回陈国清、郭喜梅的执行异议申请。陈国清、郭喜梅遂提起本案诉讼。判决的理由与结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案争议的焦点：陈国清、郭喜梅就案涉房屋是否享有排除执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告陈国清、郭喜梅与被告向兴国、周树聪于2002年11月21日签订的《房屋买卖协议》已经本院判决合法有效。上述协议签订后，原告陈国清、郭喜梅已按约定支付了购房款567495元，尚欠92103.8元未付，并承诺随时按照人民法院的要求将剩余购房款交付执行，并且在人民法院查封之前就已长期实际占有案涉房屋。关于原告陈国清、郭喜梅未办理案涉房屋过户登记是否有过错的问题。经查明，双方约定付款方式为按揭付款，期限为10年，即至2012年11月付清购房款后办理过户手续，而被告向兴国早在2003年至2011年期间将案涉房屋多次抵押借款，2011年11月17日案涉房屋被人民法院查封，因此，造成案涉房屋不能过户的原因不在原告陈国清、郭喜梅，其对此不存在过错。被告星沙农商行辩称其已履行了抵押贷款前的现场调查程序，并提交了陈国清出具的《房屋承租人申明》及陈国清与向兴国签订的关于案涉房屋的《租房合同》复印件予以佐证。原告陈国清认为其从来没有签过上述材料，否认上述材料的真实性。本院认为，上述证据没有提交原件，原告对此不予认可，且租房合同明显与陈国清购买涉案房屋的事实相矛盾，因此，本院对此不予采信。综上，陈国清、郭喜梅在本次诉讼中提出的执行异议的相关事实，已经满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具有足以排除人民法院执行的物权期待权，对陈国清、郭喜梅所购案涉房屋的权益应当优先保护，不得执行案涉房屋。故对原告陈国清、郭喜梅主张停止执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告陈国清、郭喜梅主张要求解除星沙农商行在案涉房屋上的抵押权及长沙县人民法院查封的问题。因星沙农商行对案涉房屋办理了抵押登记，已合法取得案涉房屋的抵押权，故原告要求解除抵押权及查封的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止执行位于湖南星沙农机市场14栋103、104门面（产权证：长房权证星沙字第0×**号）及该栋304号、4××4号、5××4号房屋（产权证分别为：长房权证星沙字第0×**号、0××7号、0×**）；二、驳回原告陈国清、郭喜梅的其他诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。本院（2019）湘0121执异58号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 何    建    军人民陪审员 赵明亮人民陪审员朱干人二〇二〇年七月二十九日书 记 员 喻    利    辉