北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初30283号原告：雒文举，男，汉族，1973年1月20日出生，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李长岗，北京首润律师事务所律师。委托诉讼代理人：于鸿洋，北京首润律师事务所实习律师。被告：谭建录，男，汉族，1962年9月3日出生，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：白晓东，北京昶正律师事务所律师。被告：王扬，男，汉族，1984年7月12日出生，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告雒文举诉被告谭建录、王扬确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雒文举及其委托诉讼代理人李长岗，被告谭建录之委托诉讼代理人白晓东、被告王扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雒文举向本院提出诉讼请求：1.确认原告雒文举与被告谭建录于2004年3月20日就位于北京市顺义区××镇地区××村《集体土地建设用地使用证》编号为顺-××镇××集建（证）字第××号宅院签订的《协议》无效；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：雒文举系北京市顺义区××镇地区××村村民，2003年左右雒文举与谭建录签订农村房屋买卖合同，约定谭建录以6万元价格购买雒文举名下位于北京市顺义区××镇地区××村《集体土地建设用地使用证》编号为顺-××镇××集建（证）字第××号宅院（以下简称涉诉宅院）内北正房七间，当时宅院内还有东、西厢房各两间没有出售，只出售了北正房七间，谭建录可以在涉诉宅院居住。双方签订农村房屋买卖合同后，谭建录支付雒文举全部购房款，雒文举将涉诉宅院以及对应的《集体土地建设用地使用证》交付谭建录。涉诉宅院现由谭建录实际控制并居住使用，谭建录并未建造其他房屋。因雒文举和家人的户口现均在涉诉宅院，谭建录并非涉诉集体经济组织成员，依据法律规定其无权购买涉诉宅院内房屋，双方签订的农村房屋买卖合同违反法律强制性规定应属无效，故诉至法院。被告谭建录辩称，我不同意雒文举的诉讼请求。我认可双方于2003年左右签订农村房屋买卖合同，涉诉宅院内北正房七间和宅院内附属建筑雒文举均出售给谭建录，谭建录给付了全部购房款6万元，雒文举也将整个宅院及使用证交付谭建录。雒文举所说的东、西厢房只是很小的棚子，所以没写在合同上。购买涉诉宅院房屋后谭建录就一直在涉诉宅院居住至2015年。2015年谭建录将涉诉宅院内房屋又以60万元的价格出售给××村村民王扬，宅院、使用证和之前的合同全都交给王扬了。现王扬已经和拆迁公司签订了拆迁协议，涉诉宅院已经被拆迁，涉诉宅院所占宅基地成为国有土地，雒文举的起诉无意义。我认为我和雒文举签订的合同是双方真实意思表示，是有效的。被告王扬辩称，我不同意雒文举的诉讼请求。我于2015年3月26日从谭建录处购买涉诉宅院房屋，购房款60万元，在涉诉宅院签订的买卖合同，当时在场人有我和我妻子，谭建录和他儿子。2015年3月26日我支付谭建录40万元现金，然后2019年11月支付谭建录10万元现金，剩余10万元通过银行转账支付。谭建录于2015年签完合同后就将涉诉宅院及对应的《集体土地建设用地使用证》交给我。我是××镇××村农业户口。我和谭建录、谭建录和雒文举签订的农村房屋买卖合同都是有效的，都是双方自愿签订的。我已经与拆迁公司签了拆迁协议。经审理查明：涉诉宅院位于北京市顺义区××镇地区××村，对应的《集体土地建设用地使用证》编号为顺-××镇××集建（证）字第××号，登记土地使用人为雒文举。庭审中，王扬提交落款日期为2004年3月20日《协议》，落款日期为2004年2月19日《买卖房屋草契》，其中《协议》内容为：“今有卖房人雒文举与买房人谭建录协商，自愿达成买卖房屋协议，将瓦房壹所计柒间现座落顺义区××镇××村经中证人谭某、雒某说合，情愿卖与谭建录名下，卖价每间伍仟元共计人民币叁万伍仟元。特此证明雒文举谭建录雒文举2004年3月20日”，落款“谭建录”和“雒文举”名字处各有指纹一枚；《买卖房屋草契》主要内容与《协议》相同，落款处另有“北京市顺义区××镇地区××村村民委员会”和“顺义县××镇人民政府土地规划科”印章两枚。王扬陈述上述协议和草契系雒文举和谭建录本人所签，手印也系本人所按，用于证明雒文举将涉诉宅院房屋出售给谭建录，出售的房屋为北正房七间以及东、西厢房各两间。王扬另提交《中华人民共和国契税完税证》、契证、编号为顺-××镇××集建（证）字第××号《集体土建设用地使用证》等予以佐证。雒文举对《买卖房屋草契》不认可，称草契上的签名和手印不是雒文举自己签、按的，该草契应该是一个人代签的，为了办理房屋过户手续用，对其他证据之真实性和证明目的予以认可。庭审中，王扬提交其与谭建录于2015年3月16日签订之《房屋买卖协议》，内容为：“甲方（卖方）：谭建录×××，乙方（买方）：王扬×××，经甲、乙双方共同协商，甲方将座落于××镇××村××街××号，即顺义区××镇××集建（证）字第××号，集体土地建设用地使用证。院内的7间瓦房卖给乙方及房基地使用权。双方最后商议的房屋交易价格为陆拾万元人民币，保证在2019年12月10日前付清。乙方一次性付清甲方全部房款，空口无凭，立字为据。甲方（卖方）谭建录，乙方（买方）王扬，2015年3月16日”，王扬称原件已交给拆迁公司。王扬就购房款支付情况提交收条两张（落款日期分别为2015年3月16日和2019年11月26日）、2019年11月26日王扬之妻刘娟娟的银行转账凭证。王扬就其是涉诉宅院被拆迁人之主张提交落款日期为2019年11月20日《交房验收单》，主要内容为：“被拆迁人雒文举（买卖）王扬坐落在顺义区××镇地区××村××街××号的房屋建筑面积157.38㎡，其中合法建筑面积157.38㎡，已于2019年11月20日搬家完毕…被拆迁人：王扬”。雒文举不认可上述《房屋买卖协议》和2015年收条，称协议和收条都是2019年王扬与谭建录签的，并申请对该协议及收条的形成时间进行鉴定。就该鉴定事项北京民生物证科学司法鉴定所出具《终止鉴定告知书》，载明鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范，决定终止此项鉴定工作。雒文举认可2019年收条和转账记录的真实性，但不认可证明目的，称涉诉宅院房屋没有买卖，不能证明有买卖房屋的事实。雒文举认可《交房验收单》真实性。谭建录对王扬提交之全部证据真实性和证明目的均予以认可。雒文举提交村民委员会出具的证明，称谭建录一直占有使用涉诉宅院，涉诉宅院房屋又出售给王扬不属实，不存在资金往来，王扬对涉诉宅院房屋也没有实际控制和占有使用，只是用王扬的名义与拆迁公司签订协议，在王扬之前谭建录还找过一个叫杨丹的，后来杨丹放弃给谭建录代签协议。谭建录就此陈述：村委会不清楚涉诉宅院的出售情况。我因当时后悔将涉诉宅院房屋卖与王扬，我找到杨丹想与王扬商议回购房屋，后来考虑到王扬的利益，取消了回购房屋的想法，就没有再找杨丹了。王扬就此陈述：村委会不清楚涉诉宅院的出售情况。2019年10月6、7日入户调查时我还在外地，谭建录在没有经过我允许下让杨丹替我与拆迁公司签协议，后来我知道此事就赶紧回来与拆迁公司签了协议。本院询问谭建录、王扬有无购房款从银行存取的凭证，谭建录称身体不好、记不清了，王扬称系向朋友借款30万元，因关系好没有打条，二人均未提交任何银行存取款凭证；本院询问谭建录、王扬为何2015年买卖房屋，房款直至2019年11月26日才付清，不符合交易常理，双方有何解释，谭建录、王扬称因为双方有一些亲戚关系，比较信任，就说王扬什么时候有钱就什么时候给。另查，谭建录户籍住址为顺义区××镇地区××路××号（××村），户别为农业家庭户；王扬户籍住址为顺义区××镇地区××街××号，户别为农业家庭户。上述事实，有《集体土地建设用地使用证》、《协议》、户口本及双方当事人陈述等证据在案为证。本院认为，本案争议焦点之一为谭建录与王扬签订之《房屋买卖协议》是否真实。人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本案中，虽然王扬与谭建录一致主张双方就涉诉宅院房屋存在买卖关系并提交相关证据，但雒文举对此予以否认，本院认为王扬和谭建录的陈述及证据疑点有三：首先，王扬称买房的第一笔购房款40万元是2015年现金支付，未提交任何银行取款凭证为据，而谭建录收取40万元这样的大额现金亦未提交任何银行存款凭证，以身体不好记不清了为理由不能明确陈述钱款去向，实难让人信服，此为疑点一；其次，王扬提交的与谭建录签订的《房屋买卖协议》载明“保证在2019年12月10日前付清。乙方一次性付清甲方全部房款”，这个约定与王扬陈述的实际履行情况不符，且2015年买房在四年多之后付清房款亦与日常生活经验不符，此为疑点二；最后，双方当事人均陈述存在杨丹的情况，谭建录和王扬的陈述不一致且略显牵强，本院实难信服，此为疑点三。综上，结合涉诉宅院拆迁背景和时间点，本院对王扬提交之《房屋买卖协议》及相关证据的真实性实难采信，对王扬和谭建录之涉诉宅院房屋由谭建录出售与王扬的主张因证据不足不予采纳。本案争议焦点之二为谭建录是否具备购置涉诉宅院的主体资格及雒文举与谭建录签订之《协议》的效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，本案中，谭建录户籍并非涉诉农村集体经济组织成员，其无权购买涉诉集体土地上的宅院及房屋，雒文举与谭建录就位于北京市顺义区××镇地区××村《集体土地建设用地使用证》编号为顺-××镇××集建（证）字第××号宅院签订的《协议》违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效，故本院对雒文举之诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认原告雒文举与被告谭建录就位于北京市顺义区××镇地区××村《集体土地建设用地使用证》编号为顺-××镇××集建（证）字第××号宅院签订的《协议》无效。案件受理费三十五元，由原告雒文举负担二十四元五角（已交纳），由被告谭建录负担十元五角，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  郝自蕙二〇二〇年七月三十日书记员  杨 耀