江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5580号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐卢，男，1985年1月27日出生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：钱洋，上海普世（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵正红，男，1971年2月7日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：杨明伟，江苏誉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明军，江苏誉腾律师事务所实习律师。上诉人徐卢因与被上诉人赵正红房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初5967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐卢上诉请求：撤销一审判决，改判赵正红支付徐卢装修损失27万元；诉讼费用由赵正红承担。事实与理由：一、一审法院对合同解除原因认定错误。导致租赁合同无法继续履行的原因是系争房屋不能作为商业用途，而赵正红隐瞒了该事实。租赁合同中载明的“乙方知晓房屋产权，国家规划使用性质等状况”并不明确，赵正红告知系争房屋以前就是作为商铺使用的，导致我方产生错误认知签订合同。租赁合同为赵正红草拟，也没有对上述约定尽提示义务。故赵正红应对合同不能继续履行承担全部责任。二、一审法院对合同解除时间认定错误。我方于2019年1月3日就通知赵正红解除合同，该事实有送达凭证及对话录音为证，一审法院未予论证。赵正红辩称，对于一审调整违约金部分我方不认同，但是基于息诉止争、节约司法资源的考虑，我方未提出上诉。对于徐卢的上诉请求，我方认为一审查明事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回徐卢的上诉请求，维持原判。赵正红向一审法院起诉请求：一、徐卢支付违约金303800.00元（计算到2019年1月31日）；二、徐卢支付租金81667元（计算到2019年1月31日）；三、由徐卢承担本案的诉讼费用。徐卢向一审法院反诉请求：一、赵正红支付徐卢装修损失27万元；二、本案的诉讼费由赵正红承担。一审法院认定事实：赵正红（甲方、出租人）与徐卢（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同书》一份，该合同书载明：本合同租赁房产所有人为昆山市煤气公司，甲方整体承租，现租赁房屋所有人同意甲方将1楼部分房产和2楼部分房产转租给乙方，乙方知晓该房产产权、国家规划使用性质等状况，乙方租赁该房产的用途为开设咖啡饮食店。本合同所出租的房产位于昆山市，出租面积约为1152.42平方米，其中1楼面积约598.24平方米，2楼面积约554.18平方米，房产租赁期限自2017年9月10日至2022年6月30日，其中2017年9月10日至2017年12月10日为甲方优惠给乙方的装修期，租金为98万元/年，租金支付遵循先付租金后使用之原则，半年支付一次，金额为49万元，上半年为每年的5月1日前支付49万元，下半年为每年的11月30日前支付49万元，签订合同时乙方先付给甲方2017年12月10日至2018年6月30日房租，金额为544500元。乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按应付租金的1%向甲方支付违约金，若乙方拖欠租金达60天以上，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任，违约金以剩余租期内应交租金的50%计算。2018年8月9日，赵正红向徐卢发出律师函，通知徐卢其尚有租金29万元未支付，已经逾期两月有余，构成违约，徐卢应尽快履行合同义务，在催款不成的情况下，赵正红可能会选择诉讼法院要求您支付租金并追究违约责任。该律师函，赵正红通过EMS邮寄徐卢。徐卢交纳租金至2018年12月31日，由于徐卢未再交纳租金，赵正红于2019年2月1日在涉案房屋处张贴《通知》一份，该通知载明：徐卢，2017年9月10日，您与我签订《房屋租赁合同书》，根据合同约定您应当于每年的5月31日、11月30日分别支付半年租金，房屋先付后用，您逾期支付租金的应自逾期之日起每日按应付租金的1%向我支付违约金，逾期超过60天以上，我有权解除合同。截至2019年1月31日，您已逾期支付2019年上半年租金超过60天。现我依据合同约定通知您，自2019年2月1日解除双方签订的《房屋租赁合同书》，并要求您支付2019年1月31日之前的租金和违约金。此后，双方对于合同的履行无法协商一致，引起本案纠纷。一审另查明：昆山开发区同丰西路702号房屋的设计用途为公用设施用房。上述事实由房屋租赁合同、解约通知书、照片、律师函、邮寄凭证、工商查询信息等证据及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：赵正红与徐卢签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。徐卢作为承租人，按合同约定按时足额支付租金是其主要义务，在徐卢逾期支付租金超过60天的情况下，赵正红要求按照合同约定解除合同并无不当，结合赵正红已于2019年2月1日在涉案房屋处张贴该通知的事实，一审法院确认双方之间的房屋租赁合同于2019年2月1日解除，徐卢支付租金至2018年12月31日，故赵正红向徐卢主张2019年1月1日至1月31日的租金81667元并无不当，一审法院予以确认。关于违约金，赵正红主张的标准过高，一审法院依法认定违约金为以49万元为基数按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.95倍自2018年12月1日计算至2019年1月31日止为7043元。关于徐卢主张的装修损失。一审法院认为，双方在签订合同时，合同载明徐卢已知晓涉案房屋产权及国家规划使用性质等状况，徐卢现在以赵正红未将上述事实如实告知导致合同无法继续履行为由要求解除合同并赔偿损失没有依据，一审法院不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、徐卢于判决生效之日起十日内支付赵正红租金81667元及违约金7043元共计88710元。二、驳回徐卢的全部诉讼请求。本诉案件受理费7082元，由赵正红负担5452元，由徐卢负担1630元。其中，赵正红预交的案件受理费1630元，一审法院予以退还，徐卢应当负担的1630元缴纳至一审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32250198643600000811133994）。反诉案件受理费2657元，由徐卢负担。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审中，赵正红认为对于房屋状况在签订合同时已经告知，并且写入合同，且徐卢使用案涉租赁房屋经营需要办理营业执照等证照，其当时已经向徐卢提供了案涉房屋房产证复印件，徐卢应当清楚房屋的性质与用途。徐卢认为营业执照系通过中介机构办理，当时有租赁合同，未要求提供房产证复印件；其持有的房产证复印件是后来办理消防安全手续时取得的。二审中，徐卢认为其已于2019年1月3日向赵正红送达解约通知函，以案涉租赁房屋房产及土地性质不具备商业用途，无法办理公共安全资格证书，导致无法经营为由主张解除合同、保留追偿损失的权利。徐卢一审中提交了解约通知函、“帮我送”1月3日从金炭咖啡（弘辉首玺店）至两岸丽景酒店停车场的订单、2019年1月19日徐卢与赵正红的合伙人糜晓宇、代理律师杨明伟的通话录音佐证上述主张。赵正红否认收到上述解约通知函。本院认为，本案二审争议焦点在于导致合同不能继续履行的责任在哪一方。赵正红认为系徐卢未按约定时间支付租金，逾期超过60天，严重违约；徐卢认为系赵正红出租的房屋无法满足商业用途导致。一审法院已经查明徐卢支付租金至2018年年底后未再继续支付租金，确实超过合同约定的付款时间。对于徐卢的主张，一方面，徐卢已经在案涉租赁房屋地址注册登记并开展经营，现主张因消防安全问题经营受阻没有提供充分证据佐证；另一方面，承租人租赁前应对房屋情况进行充分了解，徐卢需要使用房屋经营咖啡饮食，对案涉房屋能否作该用途使用更应审慎注意。双方合同中明确“乙方（徐卢）知晓该房产产权、国家规划使用性质等状况”，该合同系双方协商签订的合同，徐卢作为有完全民事行为能力的成年人，签订合同时应当仔细阅读合同条款，现称出租人对该约定未作提示、当时不知道房屋规划性质，本院不予采信。综上，徐卢并无充分证据证明其主张，其认为赵正红违约在先缺乏依据，即使徐卢已经于2019年1月3日向赵正红发出解约函，因徐卢不具有合同解除权，该函也不发生合同解除的效力。一审法院以赵正红张贴解除合同通知的时间为案涉租赁合同解除时间并无不当。合同解除的原因在于徐卢未按约履行租金支付义务，其主张装修损失赔偿于法无据，一审法院未予支持并无不当。综上，上诉人徐卢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2657元，由上诉人徐卢负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年七月三十一日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。