广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初2077号原告：吴志丹，男，汉族，1985年8月31日出生，公民身份号码：440************912，住广东省湛江市霞山区************。委托诉讼代理人：赵晓清，广东湛信律师事务所律师。被告：湛江市乐基投资有限公司，住所地湛江开发区平乐上村委办公室**。法定代表人：黄远清，总经理。委托诉讼代理人：周彦渊，广东冠方律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。原告吴志丹与被告湛江市乐基投资有限公司（以下简称湛江乐基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴志丹的委托诉讼代理人赵晓清、被告湛江乐基公司的委托诉讼代理人周彦渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志丹向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年10月1日至2020年5月28日共241天的逾期交房违约金71809.23元（按购房全款1489818元每日万分之2计算）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为湛江经济技术开发区永平北路11号清晖嘉园的开发商。2018年5月18日，原告与被告签订《商品房购房合同（预售）》，约定由被告向原告出售位于湛江经济技术开发区永平北路11号清晖嘉园+++++++++房，房屋总价为1489818元。合同签订后，原告已按合同约定支付了全部的房款。根据合同第四章第九条“商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条第（一）项“出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。”和第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加……（2）逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金”的约定，原告要求继续履行合同，被告至今没有取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，至今未具备交房条件，被告到2020年5月28日止已逾期241天。原告认为，双方签订的买卖合同合法有效，双方均受法律约束力。合同签订后原告已全面履行自身合同义务，但被告却未能在约定期限内向原告交房，其行为已构成违约，按照双方签订的合同约定被告应当向原告支付相应的逾期交房违约金。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告湛江乐基公司辩称，一、涉案房屋已经全部取得单项竣工验收备案，实际上对原告的实体权利没有影响。涉案房屋已经具备正常使用的功能，总体验收是施工方不盖章配合被告的原因造成的。涉案房屋逾期交房，是第三人的原因造成的。二、被告逾期交房不属于违约，因为原、被告在商品房买卖合同附件十一（补充协议）第七条第三项的约定，这是属于非出卖人的责任造成的，是施工方不配合办理总体验收的原因造成，这种情况不视为出卖人违约。三、本案之所以逾期交房主要是前期消防设计不符合业主的审美标准，需要重新设计施工而造成，再加上在施工的过程之中因为被告对商品房的质量过高要求而导致施工方产生摩擦不配合总体验收，针对这种情况如果确认被告违约，那么这是一种被动违约，责任不在被告。如果判定承担违约责任，需要减轻责任。四、由于年前出现了新冠肺炎病毒疫情，至今政府部门还没有正式通知可以复工，就算违约，疫情期间是要免除违约责任的。五、在整个施工过程中，因为政府的不作为影响工程各项进展，不能归责被告原因而造成逾期。六、被告即使逾期交付也只是使原告无法依期使用该房屋的损失，原告按总房价每日万分之2计算违约金明显过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月18日，原告吴志丹作为买受人与被告湛江乐基公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：Y201+++++75)，主要约定:由原告购买被告出售的坐落于湛江经济技术开发区永平北路11号清晖嘉园+++++++++房，建筑面积共116.4平方米，总价款为1489818元，原告应当于2018年5月18日前支付首期房价款449818元，余款1040000元向贷款机构申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条交付时间和手续约定，被告应当在2019年9月30日前向原告交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告，原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，但如遇下列特殊原因，被告可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非被告责任造成的延误；3.因原告原因，如原告未付清房款或其他约定费用、未按被告书面通知提交证件资料以及因原告其他原因造成的一切延误等，均由原告全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因原告原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或原告无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，被告已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为原告验房合格。交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理；第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之2的违约金；(2)逾期超过90日后，原告有权解除合同。……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之2的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款共计1489818元，被告分别于2018年5月19日、2018年8月10日向原告开具了购房款发票合计1489818元。原告于2020年5月24日收楼。再查明，被告湛江乐基公司为从事工业项目投资，物业管理，房地产开发，销售建筑材料等项目的有限责任公司。被告建设的坐落于湛江经济技术开发区永平北路11号清晖嘉园4幢住宅楼，于2020年1月8日消防验收合格，至今未办理建设工程竣工验收备案手续。庭审中，被告表示涉案商品房所有单个项目都已经过竣工验收合格，已符合正常使用的标准，已满足交付条件，没有交付商品房是因为要办理形式上整体竣工验收，由于施工方不配合办理和出现新冠病毒肺炎疫情导致至今没有办理整体竣工验收。又查明，2019年12月以来发生了当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情，广东省结合当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，于2020年1月23日决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应；后于2020年2月24日决定将响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。另查明，2019年3月27日，住房和城乡建设部、应急管理部联合发布建科函[2019]52号文件（以下简称52号文），通知各级消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作，移交承接期为2019年4月1日至6月30日，自2019年4月1日起，已明确建设工程消防设计审查验收职责承接机构的地方，由承接机构受理并负责，未明确承接机构的，由当地人民政府指定的机构受理并负责。2019年4月30日，湛江市消防救援支队在微信公众号“湛江消防”发布《湛江市消防救援支队关于不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查等业务的公告》，公告全市各级消防救援支队即日起不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查业务，具体事宜可向承接部门另行咨询。2019年6月27日，湛江市住建局受理建设工程消防设计审查验收相关业务。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告吴志丹与被告湛江乐基公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。一、关于被告是否存在逾期交房违约免责或减轻责任情形的问题。本案中，对于被告抗辩施工方不配合办理整体竣工验收的原因造成其逾期交房,属于非出卖人责任造成的，不视为出卖人违约。本院认为，本案所审理的是原、被告之间的房屋买卖合同关系，而涉案商品房工程的施工方不配合办理整体竣工验收是被告与施工方之间的建设工程施工合同纠纷，属于另一法律关系，并且不属于被告免责或减轻责任的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，即使违约是因施工方造成的，但被告仍然应当向原告承担逾期交房的违约责任，其与施工方的纠纷应另循途径解决。故被告提出的上述抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于被告抗辩逾期交房主要是前期消防设计不符合业主的审美标准，需要重新设计施工而造成的，对此原告不予认可，被告亦未提供证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。对该抗辩意见，本院不予采纳。对于被告提出年前出现新冠病毒肺炎疫情期间要免除违约责任的抗辩意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”涉案《商品房买卖合同(预售)》约定被告在2019年9月30日前交付涉案商品房，而新型冠状病毒感染的肺炎疫情是在2019年12月以来发生的当前疫情，对此广东省于2020年1月23日启动省重大突发公共卫生事件一级响应，但这都是发生在被告逾期交房之后所发生的不可抗力情形，并不能免除其逾期交房的违约责任。被告逾期交房的根本原因是未能办理整体竣工验收，无法向原告交付达到交付条件的商品房。另外广东省已于2020年2月24日将响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，各行各业相继复工复产，但被告至今仍未能与施工方解决纠纷，可见并不是因为出现新冠肺炎疫情而导致其未能办理整体竣工验收，故该抗辩意见，本院不予采纳。综上，合同签订后，原告如约支付了全部购房款给被告，被告至今仍未能按照合同约定的交房日期交付涉案商品房给原告使用，显属违约，依法应承担逾期交房的违约责任。二、关于逾期交房违约金是否过高的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。原、被告在《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定了逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。本院认为，合同已对逾期交房违约金的计算标准作了明确约定，该约定为双方平等自愿协商一致的意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，合法有效。被告认为逾期交房违约金过高，要综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告还应当提供证据证明目前双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，因被告在本案中未能提供证据证明目前合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，故被告提出的逾期交房违约金过高的抗辩意见，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告在本案中依法应按目前合同约定的逾期交房违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给原告。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”原告已于2020年5月24日接收涉案商品房，故被告应向原告支付2019年10月1日起至2020年5月23日止共计236天的逾期交房违约金70319.41元（1489818×0.02%×236天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湛江市乐基投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告吴志丹支付自2019年10月1日起至2020年5月23日止的逾期交房违约金70319.41元；二、驳回原告吴志丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1595.23元，减半收取计797.62元，由被告湛江市乐基投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  吴红丽二〇二〇年七月二十七日书记员  吴培勇附：相关法律及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条第一款因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。