江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0723民初2401号 原告：山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司，。 负责人：杨友亮，公司经理。 委托代理人：李松平，江苏法哲律师事务所律师。 被告：孙玉双，。 第三人：连云港市跨世纪物业管理有限公司,住所地连云港市灌云县伊山镇灌中路**。 法定代表人：叶希东，公司经理。 委托代理人：张广茂，江苏震云律师事务所律师。 第三人：灌云县维尔利物业管理有限公司，，住所地连云港市灌云县伊山镇中大街锦绣中华商贸城** 法定代表人：汪荣，公司经理。 委托诉讼代理人：侍学文，该公司总经理。 原告山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司（下称鼎尚公司）与被告孙玉双、第三人连云港市跨世纪物业管理有限公司（下称跨世纪公司）、灌云县维尔利物业管理有限公司（下称维尔利公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法由审判员王德军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼎尚公司的委托代理人李松平，被告孙玉双、第三人跨世纪公司的委托代理人张广茂、第三人维尔利公司委托诉讼代理人侍学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：要求被告给付物业费2960元。事实与理由：2019年11月2日，原告与灌云县仙居怡景花城小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对灌云县仙居怡景花城小区进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。2019年11月3日，原告与第三人维尔利公司签订权利义务转让协议，约定维尔利公司服务期间的所有权利归原告。被告系灌云县伊山镇仙居怡景花城21号楼3单元106室（面积110.16平方米）住宅业主，其享受了原告及维尔利公司提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。从2018年7月2日至2020年7月2日，拖欠原告物业费共计2960元，经原告多次催要，被告至今未支付。 被告孙玉双辩称：2018年7月13日左右，跨世纪物业退出小区物业服务，这时小区处于无人管理阶段，几天时间就能垃圾成堆。后来打市长热线12345投诉说明当时小区情况，相关部门反馈叫东王集负责卫生。于是从第二天直至2019年3月份业主委员会成立，都是村里带人打扫，因为这段时间是全县上下齐心共创全国卫生城市，由政府拨付工资。原告从2019年11月2日来本小区，因此不应该收取之前的物业费。 从原告来到本小区，至今时间很短，但就收取物业费，但原告仍然存在如下不作为、乱作为、违规违纪行为：1、下水道常年不掏，淤积被堵，业主无数次反应，物业不闻不问，导致数家洗菜池、坐便器外溢，粪便、脏水满屋，臭气熏天。为了不再绿化修剪上多花物力、财力，把很多绿植连根锯掉。草地几乎不见，到处是小菜园。散养犬到处可见，散养鸡到处都有。房屋建筑公共部分没有进行养护、维修致使向业主家漏水。小区内公共设施和附属建筑物没有维修、养护、管理，致使业主没有健身场所。小水道、化粪池没有疏通，导致业主车库被淹。小区文化娱乐活动从没有开展，无活动室。车辆乱停放现象严重。 2、疫情防控期间，符合条件出门的业主还要被无故盘问是否交了物业费。否则不办理出门证。21号车库前摆摊，交了物业费才能让摆。2号楼李某家失火，救火车在小区外因大门限高导致消防车在大门外四十分钟进不来，实际上保安可以引导消防车走应急车道。27号楼6楼外地人徐某被强制收取双份物业费。 3、28幢楼三单元605业主顶楼违规搭建，业主当场举报给物业主任陈佳年，第二天搭建完成。12幢楼三单元606业主拖熟人给物业1500元才搭建起来。原告在2019年11月份来到小区，12月份就开始收取物业费，对于不交物业费的停水、停电、拆车库电表。东王集派出所多次处警处理。2020年4月14日，原告公贴公告物业为供电公司代收每户200元，重装一户一表，后我们去供电公司领导核实没有此事，等到我们回来后，公告被物业撕下来了。2019年5月17日夜10点左右，39号楼杜某家三个大门夜里被姜兆华伙同物业砸坏。怡景花城的物业管理委托合同并未约定可以预收物业服务费用，所以原告无权提前收取物业费，业主可以提前交，也可以不提前交。 4、原告到怡景花城做物业不符合规定，是业主委员会违规操作。选聘和解聘小区物业必须经过业主大会同意才行，业主委员会致使受业主大会委托，与业主大会招聘的物业服务企业签订物业服务合同 第三人跨世纪公司辩称：一、我公司与本案没有利害关系，不能成为本案当事人；二、我方和判决结果没有关系。 第三人维尔利公司辩称：一、我公司与本案没有利害关系，不能成为本案当事人；二、我方和判决结果没有关系。 经审理查明：2019年11月2日，原告鼎尚公司（乙方）与灌云县仙居怡景花城小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：一、甲方将仙居怡景花城小区委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。二、主要委托管理事项：1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、垃圾道、共用照明、天线等；3.小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、停车场等；4.公用绿地、花木的养护和管理；5.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费。三、委托管理期限三年。自2019年11月2日至2022年11月1日止。四、乙方须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观完好、整洁、无缺损；2.设备运行良好；3.房屋及设施、设备的维修、养护、接到反应后24小时内组织维修；4.公共环境无垃圾暴露、日产日清、卫生达标；5.小修：随报随修或按业主约定时间修理；6.业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%以上。五、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米0.5元（多层）向业主或物业使用人收取；非住宅房屋（门面）由乙方按建筑面积每平方米1元向业主或物业使用人收取。 2019年11月3日，原告鼎尚公司与维尔利公司签订协议，维尔利公司于2019年9月27日退出怡景花城小区物业管理服务，维尔利公司自2019年3月20日接管第三人跨世纪公司（2009年至2018年7月30日）至今期间怡景花城小区部分业主所欠交的物业管理服务费、公共耗能费、小车库电缆等相关费用全权委托给鼎尚公司收取，收取的一切费用归鼎尚公司所有。 2019年4月28日，第三人维尔利公司与第三人跨世纪公司签订协议，跨世纪公司于2018年7月30日退出怡景花城小区物业管理服务，跨世纪公司从2009年接管至2018年7月30日期间怡景花城小区部分业主所欠交的物业管理服务费、公共耗能费、小车库电缆等相关费用全权委托给维尔利公司收取，收取的所有费用归维尔利公司所有。 2019年12月25日，原告向被告发出催款通知单，通知被告于2020年1月10日前交纳物业费用。 另查，怡景花城小区38幢1单元201室的不动产登记权利人是被告，从2018年7月2日至2020年7月2日之间物业费未缴纳。 仙居怡景花城小区存在公共卫生垃圾清理不及时、化粪池溢出、墙面脱落未及时修缮等现象，原告鼎尚公司至今未予修缮。 上述事实，有原告举证的《物业管理委托合同》、跨世纪物业与张华东签订的协议、交接协议、不动产登记证明、委托书、《房屋租赁合同》、《房地产租赁协议》、图片、催款通知单、《情况说明》、《解除合同》、物业费票据，被告举证的一组照片以及原告、被告、第三人当庭陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：原告鼎尚公司与灌云县仙居怡景花城小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告鼎尚公司有权依据物业管理委托合同的约定以及从第三人跨世纪公司、第三人维尔利公司受让的权利向被告收取物业服务费，被告孙玉双应当根据合同的约定交纳物业服务费用，经鼎尚公司书面催交后，被告仍未交纳，应承担相应民事法律责任。 关于被告应当交纳的物业费用数额，本院认为：第一、根据《物业管理委托合同》的约定及法律规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。仙居怡景花城小区存在公共卫生垃圾清理不及时、化粪池溢出、墙面脱落未及时修缮等现象，原告鼎尚公司至今未予修缮，原告物业管理缺位。第二、原告主张被告支付2018年7月2日至2020年7月2日期间的物业服务费用，被告不予认可且合同未约定物业服务费应提前交纳，因至本院判决时已经到截止期限，为了减轻当事人的诉累，本院决定按照上诉期限判决物业费。综上，因原告物业管理缺位，未能完全履行合同义务，本院酌情扣减合同约定应交物业管理费用的30%，即被告应当向鼎尚公司交纳物业管理费为1638×70%=1146.6元。关于被告辩称的物业损害其他业主的权利问题，涉及的业主可以向原告另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告孙玉双于本判决发生法律效力之日起十日内向原告山东鼎尚物业管理有限公司连云港分公司支付物业服务费1146.6元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费30元(已减半)，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应根据上诉情况向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 王德军 二〇二〇年七月三十日 法官助理 夏文明 书 记 员 程 易 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 （二）《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将交款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。