广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初49404号原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区金田路皇岗商务中心**楼6501。法定代表人李华。委托诉讼代理人肖子文，男，1984年6月22日生，系该司员工。委托诉讼代理人王若晗，男，1995年10月26日生，系该司员工。被告上海钜登投资咨询有限公司,住所地上海市崇明区城桥镇东河沿******。法定代表人胡天翔。原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司诉被告上海钜登投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖子文、王若晗到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2017年4月24日签订《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定由原告将深圳市福田区房屋出租给被告使用。租赁房屋建筑面积共计302.6平方米，自2017年5月1日至2020年4月30日止。其中2019年5月1日至2020年8月31日期间的租金标准为每月每平方米335元，即被告每月需向原告交付租金101371元。自2019年4月25日起，被告未按照租赁合同约定缴纳5月份及后续的租金。原告根据合同约定于2019年6月14日解除了原告与被告所签署的租赁合同。被告的行为严重损害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。原告特根据相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。原告向法院提起诉讼，诉讼请求如下：一、判令原告与被告签署的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议于2019年6月14日解除；二、被告向原告支付拖欠2019年5月1日至2019年6月14日的租金148677元，并按合同约定支付违约金暂计至起诉之日为6184元（从每期租金应缴之日计算至实际付清之日）；三、被告向原告支付场地占用费暂计至起诉之日为173529元（从2019年6月15日计算至被告实际清场之日）；四、被告向原告支付三个月租金即304113元作为原告场地空置期间的损失；五、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告明确第三项诉讼请求为仅主张2019年6月15日至2019年7月15日一个月的场地占用费。被告未到庭、未答辩、亦未提交证据。经审理查明，2017年4月24日，原告（甲方）与上海子耕投资咨询有限公司（乙方）（于2017年8月24日更名为上海甦翔投资咨询有限公司，又于2019年1月29日更名为上海钜登投资咨询有限公司）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定，甲方将深圳市福田区的房屋出租给乙方使用，建筑面积为302.6平方米，单位租金按每平方米每月284.17元计算，月租金总额为85989元；乙方应于2017年5月1日前交付首期租金85989元；乙方应于每月25日前向甲方支付租金；租赁期限为2017年5月1日至2020年4月30日止。合同第十八条约定，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿以及不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达壹天以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达／元以上；（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；（四）乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；（六）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）。合同第二十条约定，本合同终止后，乙方应于7日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。同日，原告与被告另签署《租赁合同附件》约定，租赁合同与补充条款不一致的，以补充条款为准。附件第二条约定自2017年5月1日起至2018年4月30日止，月租金总额为85989元；自2018年5月1日起至2019年4月30日止，月租金总额为93806元；自2019年5月1日起至2020年4月30日止，月租金总额为101371元。附件第五条约定，（一）本合同签订之日起5个工作日内，乙方应当向甲方支付人民币281418元作为租赁保证金。（二）甲方可同时向乙方收取相等于贰个月数额的物业管理费保证金，及相等于贰个月的水电费保证金，即人民币24208元。此等租赁及物业管理费保证金将作为乙方忠实履行本合同各项条款规定和条件的履约保证金。若租赁期内租金、物业管理费作出调整，此履约保证金（相当于叁个月租金和贰个月物业管理费和贰个月的水电费保证金）金额也将作出相应调整，而乙方应在收到甲方有关通知后十四天内将差额付予甲方。（三）乙方应于签订本合同及补充条款的3个工作日内将上述履约保证金缴交予甲方。（四）如乙方违反本合同规定（其中包括但不仅限于缴付租金、物业管理费或其他应付费用的规定），甲方可以使用或扣留全部或部分履约保证金，其数额视乙方所欠款项的金额而定。因乙方不履行本合同各项规定而使甲方支付的其他费用（包括但不仅限于甲方修缮租赁房屋的费用和其他费用），亦由甲方在履约保证金中扣除。甲方按本合同规定扣除履约保证金后，剩余履约保证金的总额少于前款所规定的数额时，乙方须在接到甲方通知后十四天内补足，如未按期补足，甲方可解除租赁合同。（五）非因甲方原因，乙方提前终止本合同的视为乙方违约，甲方有权不予返还租赁保证金。（六）如在本合同租赁期届满或终止时，乙方完全履行本合同各项规定，无任何违约行为并依本合同规定交还租赁房屋，甲方须于乙方交还租赁房屋并付清其所欠之一切款项（如有，包括但不限于租金、物业管理费及其他费用）后的三十天内，将履约保证金退还乙方（不计利息）。（七）非因甲方原因，乙方违反本合同之约定（其中包括但不仅限于缴付租金、物业管理费或其他应付费用的规定），导致合同提前终止，在甲方按照合同约定送达解除租赁合同通知书后三日内，乙方拒不配合甲方到租赁所办理注销合同备案登记，甲方有权自行前往租赁所办理注销合同备案登记。若因乙方行为导致甲方无法在租赁所规定的工作时限内完成该备案登记，不能及时向第三方出租原乙方承租单位而造成房屋空置损失的，乙方应赔偿甲方损失，赔偿金额为该房屋空置期间甲方的当期租金损失。空置期间自超出租赁所规定的完成该备案登记所需工作时限之日起计，至甲方实际完成备案登记之日止。甲方对于提前终止租赁合同的承租人，预收租赁保证金不予退还。附件第十二条约定，（1)若乙方欠缴租金应向甲方支付违约金，违约金标准为：欠缴天数乘以所欠租金额的万分之五。（2)除租金外如乙方欠缴大厦物业管理费或本合同所定的其他应缴款项，大厦物业管理公司可向乙方收取违约金，违约标准为欠缴天数乘以所欠金额的万分之五。（3)各有关违约金自欠缴之日起计至缴付之日止。若乙方欠缴超过五天，除收取违约金外，甲方或大厦物业管理公司还可采取停止提供相关服务等措施。若乙方欠缴累计超过十天，甲方有权单方提前终止本合同并有权不予退还履约保证金。（4)乙方擅自将租赁房屋全部和部分转租他人的，除按本补充条款第九条之规定执行外，还需向甲方支付违约金，违约金以租赁保证金为准转租面积每平方米每月310元人民币计算。附件第十三条约定，本合同租赁期届满或终止或因任何理由解除时，乙方应将天花及地面按租赁时之原交付状态（正常的折旧磨损除外）将租赁房屋修缮妥当交还予甲方（甲方或后续租户同意不予恢复原状的情形除外）。如乙方违反前款规定，则视乙方违约及放弃租赁房屋内所有家具、物品及设施设备的所有权，甲方可按原状修缮租赁房屋并有权处置该房屋内的任何余物，一切费用概由乙方负责，乙方不得有异议或作任何追讨。乙方在租赁期届满之日或甲乙双方协议解除本合同之日或甲方发出的解除租赁合同通知书规定的解除租赁合同之日未按时迁离及返还租赁房屋的，甲乙双方同意按照本补充条款第十四条第1款的约定执行。附件第十四条约定，1、租赁期届满前三个月，乙方应以书面方式告知甲方是否续租，最迟不晚于租赁期届满前一个月告知，且乙方最迟应不晚于租赁期届满前七个工作日与甲方完成租赁合同的续签，同时乙方承诺续租期不应低于两年。乙方未按前款规定与甲方完成租赁合同的续签的，本合同自租赁期届满日自动终止，乙方应当于租赁期届满之日迁离租赁房屋并将租赁房屋返还给甲方，逾期未迁离及返还的，甲方有权按日向乙方收取双倍日租金作为违约金，同时乙方还应承担租赁房屋在逾期占用期间内所发生的管理费、水、电费（如有）等一切其它费用，前述费用应计至乙方返还租赁房屋或甲方按照本合同规定收回租赁房屋之日止。前述费用甲方可以直接从乙方缴纳的租赁保证金中扣减。乙方逾期五个工作日仍未迁离及返还租赁房屋的，甲方有权不通知乙方而自行决定并进入租赁房屋进行清理、清退、清洁等工作而无须承担任何责任；租赁房屋内家具、物品、设施设备均视为乙方废弃物，甲方有权不经磋商自行处置，且甲方没有保管、看管或维护的义务；因甲方依本条之规定采取相应措施、履行相关权利所产生的损失、费用和责任均由乙方承担，因此产生的费用甲方有权向乙方追偿……附件第二十一条约定，根据本合同需要发出的全部通知，均须采用书面形式，甲方对乙方发出的发票、单据及其他通知，须标明收件人为乙方。送达或寄发地址标明为租赁房屋地址的，即被视为已经送达。乙方发给甲方的通知，如送交或邮寄至甲方的法定地址，亦即被视为已经送达。合同签订后，原、被告双方按照合同约定履行合同义务。但原告主张被告自2019年4月25日起未依约向其支付2019年5月的租金，此后亦未再支付后续租金。2019年6月11日，原告向被告寄送落款日期为2019年5月31日的《解除租赁合同通知书》，载明，因被告欠缴2019年5月至6月的租金，拖欠租金累计超过十天，原告通知被告解除涉案租赁合同、没收租赁保证金并要求被告于收到通知书后七日内搬离。该通知书于2019年6月14日签收。原告主张被告至庭审之日仍未搬离。为此，原告提交了于2020年3月17日拍摄的涉案房屋的照片，照片中显示的房屋墙壁上、玻璃上有子耕投资的标识，房屋内有部分办公家具。另查明，原告确认向被告收取了租赁保证金281418元及物业管理费保证金24208元。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。关于涉案租赁合同解除的时间。原告主张被告自2019年4月25日起未再依约向其支付过租金，因被告未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩权利，故本院对原告的主张予以采信。根据涉案租赁合同及附件的相关约定，被告拖欠租金累计超过十日，原告有权单方提前解除合同。原告于2019年6月11日向被告寄送《解除租赁合同通知书》，系合法行使合同解除权。该通知书于2019年6月14日送达被告，故涉案租赁合同及附件已于2019年6月14日解除。关于被告拖欠的租金及违约金。根据前述认定，被告未依约向原告支付2019年5月及之后的租金，原告诉请被告向其支付2019年5月1日至2019年6月14日的租金148677元，有事实及合同依据，本院依法予以支持。关于违约金。根据涉案租赁合同及附件的相关约定，被告应于每月25日前向原告支付下个月租金。若被告欠缴租金应向原告支付违约金，违约金标准为欠缴天数乘以所欠租金额的万分之五。故原告请求被告自每月应缴租金之日起按每日万分之五的标准支付欠付租金的违约金，本院依法予以支持。综上，被告应按每日万分之五的标准，以101371元为计算基数，自2019年4月26日起向原告支付违约金至实际清偿之日；以47306元为计算基数，自2019年5月26日起向原告支付违约金至实际清偿之日。关于场地占有费。根据涉案租赁合同附件第十三条的约定，合同解除时，被告应将房屋天花及地面按租赁原状交付状态并将租赁房屋修缮妥当交还予原告。如被告违反前款规定，视为被告违约及放弃租赁房屋内所有家具、物品及设施设备的所有权，原告可按原状修缮租赁房屋并有权处置该房屋内的任何余物。被告未按时迁离及返还租赁房屋的，原被告双方同意按照补充条款第十四条第1款的约定执行。而根据涉案租赁合同附件第十四条第1款的约定，被告逾期未迁离及返还的，原告有权按日向被告收取双倍日租金作为违约金。被告逾期五个工作日仍未迁离及返还租赁房屋的，原告有权不通知被告而自行清理、清退房屋。本案中，虽然被告逾期返还房屋，构成违约，但原告仍负有积极防止损失扩大的义务。涉案租赁合同及附件于2019年6月14日解除，被告应于2019年6月21日前搬离而未搬离，根据涉案租赁合同附件的相关约定，原告有权自行清理、收回涉案房屋。原告请求被告按双倍租金标准支付自2019年6月15日起一个月的房屋占用费，实际为主张逾期返还房屋的违约金，本院对此予以纠正，并酌情支持被告按双倍租金标准向原告支付半个月的违约金，即101371元。关于空置期损失。本院认为，根据查明的事实，系被告的违约行为导致涉案租赁合同解除并造成涉案房屋空置，原告请求被告赔偿三个月租金金额的空置期损失304113元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司与被告上海钜登投资咨询有限公司之间的《深圳市房屋租赁合同书》及附件于2019年6月14日解除；二、被告上海钜登投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司支付租金148677元及违约金（违约金按每日万分之五的计算标准，以101371元为计算基数，自2019年4月26日起计付至实际清偿之日；以47306元为计算基数，自2019年5月26日起计付至实际清偿之日）；三、被告上海钜登投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司支付逾期返还房屋的违约金101371元；四、被告上海钜登投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司赔偿空置期损失304113元；五、驳回原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费10125元，（已由原告预交），由原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司负担1175元；由被告上海钜登投资咨询有限公司负担8950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  黄美容人民陪审员  潘锡明二〇二〇年七月二十七日书 记 员  邹鑫柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。