江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020)苏0114民初1568号原告：孔淑梅，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：司卉，江苏锦隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈明，江苏锦隆律师事务所律师。被告：江敏鸿，住南京市鼓楼区。原告孔淑梅与被告江敏鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江敏鸿委托诉讼代理人刁杰，被告孔淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔淑梅向本院提出诉讼请求：1、被告支付房屋租金22734元（系2019年12月21日至2020年12月20日二、三楼全部租金）；2、被告赔偿原告延迟交房的经济损失39000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年10月27日原、被告签订转让协议，约定江敏鸿将xx装饰城租赁的xx装饰城xx商铺转让给孔淑梅，江敏鸿承诺摊位在2019年3月25日前交付给孔淑梅，时间迟延一个月按违约处理，承担转让费30%的违约金，合同自行解除。直到2019年4月7日，原承租人搬离商铺，江敏鸿才向孔淑梅交付转让商铺，比承诺交付日期逾期13天，给孔淑梅造成业务、人员工资等实际经济损失，孔淑梅据此按照3000元/天主张经济损失。另外，孔淑梅实际只想转让江敏鸿的一楼商铺，但为了配合江苏红太阳工业原料城有限公司（以下简称红太阳公司）过户要求，2018年11月26日双方又签订补充协议，约定xx号商铺的二、三楼孔淑梅返租给江敏鸿，价格按市场租金价计算。而且虽然孔淑梅的一楼可以通向二、三楼，但是二、三楼的钥匙一直由江敏鸿保管，孔淑梅转让的二、三楼与江敏鸿的商铺也是可以互通的，因此江敏鸿返租二、三楼有设置展厅、仓库等使用价值。在2018年12月双方听说了红太阳市场调整铁艺经营的消息，此时江敏鸿与孔淑梅仍然约定返租的补充协议继续生效，即证明铁艺调整不是补充协议约定的市场业态调整而返租终止的情况。孔淑梅认为的返租至市场业态调整时止，是指双方都不在此经营则返租才终止。因此，江敏鸿需要向孔淑梅支付二、三楼的返租租金。孔淑梅已经垫付了二、三楼2019年12月21日至2020年12月20日的租金22734元，江敏鸿却未支付该返租费。综上，孔淑梅要求江敏鸿支付逾期交房的经济损失和返租租金。被告江敏鸿辩称，第一，江敏鸿返租孔淑梅二、三楼房屋只是为了满足过户形式上的要求，不是有真实的租赁需求，不可能长期租赁下去，所以与孔淑梅约定了返租的终止时间是市场业态调整。该市场业态调整是指红太阳公司不允许在xx室经营铁艺。2019年3月4日，红太阳公司以书面公告的形式通知铁艺项目经营区集中调整，涉案商铺在此范围，需要调整至其他区域。江敏鸿认为自2019年3月4日市场业态调整时起，就无需再向孔淑梅支付二、三楼的租金，也未就2019年垫付的房租向孔淑梅主张二、三楼的租金。第二，江敏鸿确实迟延交房13天，原因是原承租人没有搬离，责任不在江敏鸿。而且合同约定延迟交房一个月才有违约责任，江敏鸿延迟交房13天不足一个月，不应承担违约责任。综上，请求法院驳回孔淑梅的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实：2018年10月27日，原、被告签订转让协议，协议约定江敏鸿将其在xx装饰城xx商铺转让给孔淑梅，转让费34.6万元。江敏鸿承诺摊位在2019年3月25日前交付给孔淑梅，时间延迟一个月按违约处理，承担转让费30%的违约金，合同自行解除，如第三方主张导致延迟双方协商解决。2018年11月26日，原、被告签订补充协议，约定孔淑梅先交30万元转让费给江敏鸿，江敏鸿配合将商铺过户到孔淑梅名下。江敏鸿先垫付孔淑梅名下xx号商铺的2019年（2018年12月20日-2019年12月20日）租金，到2019年3月25日商铺交付时，双方依据使用时间据实结算；xx号商铺的二楼、三楼孔淑梅转租给江敏鸿，价格按市场租金价格计算（时间到市场业态调整终止）。2018年12月10日，原、被告签订协议书，约定经双方协商，江敏鸿退还8万元给孔淑梅，互不追究各自责任，2018年11月26日补充协议继续生效。对于该8万元的退还原因，虽然孔淑梅在（2019）苏0114民初3195号案件中认为系江敏鸿迟延交房，根据2018年10月27日的协议计算了30%的违约金，但是（2019）苏0114民初3195号案件判决书认定，系因红太阳市场调整，孔淑梅多次找到江敏鸿索要转让费，双方协商签订协议书，约定江敏鸿退还8万元给孔淑梅。2019年3月4日，弘阳市场发布通知，拟对门窗、阳光房、铁艺等项目经营区集中调整至xx栋，其他区域不再经营上述项目。在江敏鸿起诉孔淑梅的（2019）苏0114民初3195号案件中，本院实地调查，案涉区域并未实际实施铁艺项目经营区集中调整的规划，案涉商铺及周边商铺仍有部门商户从事铁艺经营。在本案的审理中，本院再次实地调查，案涉区域实施了铁艺项目经营区的集中调整。孔淑梅现在转做不锈钢生意，与其丈夫吴会平共同经营。另查明，孔淑梅与红太阳公司就案涉商铺签订租赁合同，孔淑梅支付了2019年12月21日至2020年12月20日一至三楼的租金、管理费等，其中一楼租金、管理费为46678.44元，二楼为15066.24元，三楼为7667.64元。2019年4月7日，江敏鸿将转让的商铺交付给孔淑梅。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于江敏鸿是否应当支付返租的二、三楼租金的问题。孔淑梅认为补充协议约定的市场业态调整不是一个明确、具体的定义，铁艺项目的调整不属于市场业态调整的范围，是指双方都不在此经营了。孔淑梅签订补充协议的原因是红太阳公司只允许商铺整体转让，但孔淑梅只想转让江敏鸿的一楼商铺，为了配合红太阳公司的过户才签订补充协议。江敏鸿辩称市场业态调整就是指铁艺等项目的调整，虽然认可配合孔淑梅按照红太阳公司的要求过户才返租孔淑梅的二、三楼，但是需要对返租期限进行约定。本院认为，当相对人对合同意思表示的内容存在不同认识时，即有对意思表示进行解释的必要。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款的规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。对于意思表示的解释，首先根据所使用的词句文义进行解释。本院根据2019年3月4日红太阳公司发布通知内容，认为红太阳市场对铁艺项目经营区域做出的调整属于市场业态调整，故对市场业态调整的文义解释采纳江敏鸿的抗辩。对于市场业态调整的时间，虽然2018年11月26日双方签订补充协议和退还8万元转让费，有红太阳市场铁艺业态调整的原因，但本院以2019年3月4日红太阳市场以书面通知铁艺项目经营区域调整时起计算。其次，即使根据孔淑梅的主张，双方签订补充协议的目的是配合过户，需要对双方分歧的意思表示内容做目的解释。江敏鸿对配合红太阳公司过户而返租孔淑梅的二、三楼并无异议，即江敏鸿返租二、三楼的目的是配合孔淑梅过户，但约定时间到市场业态调整终止的目的是确定返租期限，孔淑梅以返租的目的解释混淆了约定返租期限的目的解释。综上，自2019年3月4日红太阳市场以书面通知铁艺项目经营区域调整时起，双方对二、三楼的返租即告终止。孔淑梅主张此后的返租租金，本院不予支持。关于江敏鸿延迟交房的损失赔偿问题。江敏鸿对延迟交房13天的事实予以自认，对其辩称违约责任由原承租人承担，以及按约定迟延交房超过一个月才承担违约责任，本院不予采纳。在（2019）苏0114民初3195号案件的判决中，已经认定江敏鸿未能按约定日期向孔淑梅交付商铺，构成违约。故本院对孔淑梅主张江敏鸿延迟交房构成违约予以支持。孔淑梅主张延迟交房的赔偿主要系其经营损失，但是其提供的银行流水是经营毛收入，不能充分证明经营纯利润和损失的具体情况，本院根据其银行流水、所属行业参考2019年江苏省城镇单位分行业（批发和零售业）就业人员平均工资、夫妻二人经营的人数、房租支出等固定成本的情况，酌情以1000元/天、合计13000元支持孔淑梅主张的延迟交房赔偿。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款，《中国人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江敏鸿于本判决生效之日起十日内支付原告孔淑梅延迟交房损失赔偿13000元；二、驳回原告孔淑梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1343元，减半收取672元，由原告孔淑梅负担530元，由被告江敏鸿负担142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  薛 鹏二〇二〇年七月七日法官助理  顾洪铭书 记 员  吕珊珊