安徽省广德市人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖1822民初2320号 原告:刘文明，男，1981年10月7日生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 原告:李海丽，女，1983年6月22日生，汉族，住安徽省广德市。 上述二原告共同委托代理人：许庆仁、董艺，安徽华睿律师事务所律师。 被告:刘玉金，女，1977年7月7日生，汉族，住安徽省广德市。 委托代理人：刘志成，安徽一悦律师事务所律师。 原告刘文明、李海丽诉被告刘玉金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日受理后，依法适用普通程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告李海丽及二原告共同代理人、被告代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘文明、李海丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除2017年4月7日签订的租房合同；2、判令被告立即将案涉位于广德县经济开发区的房屋腾空、恢复其原状；3、被告立即偿还二原告垫付水电费等暂计人民币4292.7元（其中电费1135.2元、水费157.5元、物业费3000元，其中水电费截止到2020年3月17日，之后按实际发生另算，物业费暂计2017年至2020年2月期间的物业费3000元，此后物业费按实际发生另行计算）；4、判令被告立即赔偿二原告租金损失（按年租金25300元计算，从2020年4月8日计算至被告实际将案涉房屋腾空、恢复原状交付給两原告之日止）；5、判令被告承担本案诉讼等费用。事实与理由：二原告是夫妻关系。阮逸君是广德县经济开发区原房屋所有人，2017年4月7日阮逸君委托阮利将该房屋出租给被告，并于当日双方签订《租房合同》，合同约定:租赁时间为三年，自2017年4月7日到2020年4月7.....房屋租金每年一次性付清，提前一个月支付，先付租金后使用，被告租赁期，水费、电费由被告负担，租赁结束时，被告须缴清所欠水电费.....2019年1月7日阮逸君与二原告签订《广德县二手房买卖合同》，阮逸君将案涉房屋卖给了二原告，二原告继续将该房屋出租给被告。二原告按照合同履行了义务，现三年租赁时间已到期，二原告多次通知被告续租须提前一个月支付一年的租金并结清所有水电费、物业费等均遭被告拒绝，被告拒不支付续租租金又不同意搬出该房屋。为此，原告特向法院起诉，请求依法支持其诉讼请求。 刘玉金辩称：被告与原房东主阮利签订了房屋租赁合同，之后阮利将房屋转让给本案原告，该房屋转让在租赁合同期限内，根据买卖不破租赁的原则，该租赁合同对本案的原告依然有效，在租赁合同第2条，第3条约定租赁期限是5年，虽然在租赁时间一栏中写2017年4月7日到2020年4月7日，但是后面接着书写了三年后乙方即本案被告可以续租两年，甲方应当予以同意，在第3条中明确约定第一年增长5%，第3、4、5年各增长10%，完全可以说明双方租赁期限是5年。所以原告要求解除合同应当违背租赁合同原来的本意。被告租赁房屋原来是毛坯房，被告花了很多钱进行装修，原告要求终止合同恢复原告，被告的损失巨大，并且租赁时间只有三年，因此我方认为对被告不公平。关于物业费用，被告只租赁原告一间门面，物业费用不应当由被告承担。被告在2019年及2020年要求将该房屋进行转让，但是原告大幅度提高租金，让其他人无法租赁，导致被告也无法转让该房屋，疫情期间被告生意无法继续亏损严重，在租赁合同中关于是否可以转让，该合同没有明确约定，但是本案原告要求转让必须经其同意，改变了合同内容。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：二原告是夫妻关系。阮逸君是广德县经济开发区原房屋所有人，2017年4月7日阮逸君委托阮利（甲方）将该房屋出租给被告（乙方），并于当日双方签订《租房合同》，合同约定:租赁时间为三年，自2017年4月7日到2020年4月7，乙方在租赁期间甲方不得收回，三年期满后乙方可以续租二年，甲方应予以同意。第一年租金为人民币贰万叁仟元，第二年涨5%（在第一年的基础上乘5%），第三年、第四年、第五年各增10%（在第一年的基础上乘10%），每年一次性付清，提前一个月支付，先付租金后使用。乙方租赁期，水费、电费由乙方负担，租赁结束时，乙方须缴清所欠水电费。如乙方在租房期间，不能继续经营，需出租或转让，必须告知甲方，否则造成的一切后果全部由乙方承担，并对其他事项进行了约定。2019年1月7日阮逸君与二原告签订《广德县二手房买卖合同》，阮逸君将案涉房屋卖给了二原告，二原告继续将该房屋出租给被告。被告前三年物业费已付清。被告占用案涉房屋至今。原告认为自己已经按照合同履行了义务，现三年租赁时间已到期，二原告多次通知被告续租须提前一个月支付一年的租金并结清所有水电费、物业费等均遭被告拒绝，被告拒不支付续租租金又不同意搬出该房屋。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 上述事实，有原被告身份信息、住房合同、二手房买卖合同、不动产登记证书、微信聊天记录等证据及原被告的当庭陈述在卷予以佐证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。本案中，被告应按照合同约定支付租金但未支付且占用房屋已近4个月，其行为构成违约，原告有权解除合同并要求被告腾空房屋并搬离，故对原告该诉讼请求予以支持；原告要求被告按年租金（房屋占用费）25300元标准自2020年4月8日起至实际腾空并搬离时止的租金亦符合法律规定，本院予以支持。对原告主张被告拖欠的水电费1292.7元，从双方微信记录可以看出原告曾于2020年3月22日向被告索要，被告未予否认，且被告在本院要求的时间内未提供准确数字，故对该水电费1292.7元予以支持。对原告主张的物业费3000元，因双方合同中并未约定该物业费由被告承担，且原告并未提供证据证明之前被告支付该物业费，本院认为该费用不应由被告承担，对该项诉请不予支持。被告辩称案涉租房合同期限为5年且认为原告大幅提高租金导致被告无法转租，本院经审查认可该合同履行期限可以视为5年，但在原告多次催要情形下被告未及时支付租金并超期近4个月已构成违约，根据合同法的规定，原告有权解除合同。对于转租，合同中约定“乙方在租房期间，不能继续经营，需出租或转让，必须告知甲方，否则造成的一切后果全部由乙方承担”，且合同法明确规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故被告转租需经原告同意。至于被告辩称的装修损失，本院认为，导致合同解除的原因在于被告，且原告明确表示不同意对其剩余装饰装修进行利用，故该残值损失应由被告自行承担。其他辩称意见本院均已在上述说理部分进行阐述及处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、原告刘文明、李海丽与被告刘玉金之间的租房合同（即被告与阮利于2017年4月7日签订的租房合同）于本判决生效之日解除； 二、被告刘玉金于本判决生效之日起三日内腾空广德经济开发区商贸中心A4-01-02室房屋并搬离； 三、被告刘玉金于本判决生效之日起三日内支付原告刘文明、李海丽水电费1292.7元； 四、被告刘玉金于本判决生效之日起三日内支付原告刘文明、李海丽房屋占用费（该房屋占用费按年费用25300元标准，自2020年4月8日起计算至实际腾空房屋并搬离之日止）； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费210元，由刘玉金负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  杨骏伟 人民陪审员  杨德庆 人民陪审员  倪建萍 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  陈 竹 被告可以将上述款项直接支付给原告或者通过本院给付，如通过本院支付的，请将钱款打入以下账号：开户行：中国银行广德支行，开户名：广德县人民法院，账号：62×××63，并注明本案的案号。 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。