四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初2845号 原告：冯其伟，男，生于1974年5月12日，汉族，高中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨明亮，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。 被告：四川省阳升房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区中央花园****。统一社会信用代码：915100006757620626。 法定代表人：刘宪泽，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：严大尧（该公司员工），男，生于1996年7月3日，住四川省南江县。 被告：赵智德，男，生于1968年8月19日，汉族，高中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 被告：汪**，男，生于1978年7月5日，汉族，港中文化，住四川省巴中市巴州区。 原告冯其伟与被告四川省阳升房地产开发有限公司（以下简称“阳升房产公司”）、赵智德、汪**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯其伟及其委托代理人杨明亮、被告阳升房产公司之委托代理人严大尧到庭参加了诉讼，被告赵智德、汪**经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告冯其伟诉称：2011年下半年，被告阳升房地产公司在巴中市巴州区清江镇通市街南馨苑开发建设房屋，为了管理方便，该公司指派赵德智、汪**在现场从事管理和开发工作。2012年因该项目缺乏资金，被告赵德智、汪**在原告处借款，后因无钱偿还，三被告一致同意用房屋抵偿借款，故原、被告双方于2012年9月2日签订了《房屋认购协议》，该协议签订后，因被告阳升房产公司的楼盘缺乏手续，致使房屋认购书无法履行，故请求依法判令：1、解除2012年9月2日原被告签订的《房屋认购协议》；2、三被告共同返还原告处借款40万元及资金利息（按月息2%计算至偿清之日止）；3、判令三被告赔偿原告损失12000元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告阳升房产公司辩称：1、阳升房产公司未开发该项目；2、被告汪**、赵智德不是我公司的职工，也不认识；3、我公司的印章从未向任何个人提供，也未签订涉案合同；4、该合同上的印章不是我公司的，我公司请求对印章的真伪进行鉴定。 被告赵智德答辩;1、巴州区清江南馨苑项目系我、汪**、郭银来挂靠在阳升房产公司开发的，房屋竣工验收也是以阳升房产公司的名义申报的；2、2012年由于汪**无能力投资主动退出了该项目的开发，冯其伟与汪**所签的《房屋认购协议》是汪**的个人行为，与该项目无关，且涉案房屋已经出售给他人；如原告要求履行合同，在交清房款后，可以在清江镇“金凤名都”提供房源；3、汪**在原告处的借款并未使用到南馨苑项目的开发中，阳升房产公司和我方没有收到汪**和原告的任何款项，也未出具任何条据，汪**也没有资格在项目上收取任何房款；本案涉及的款项系汪**的个人借款；4、汪**与原来的阳升房产公司法定代表人是亲家关系，项目挂靠在阳升房产公司开发，且该公司的印章也在汪**手中，加之冯其伟与汪**是同学关系，汪**现在无力偿还债务，他们恶意将债务转移给我和阳升房产公司；5、该案已经起诉过，现在原告变换了形式再次起诉，其目的就是为了把债务转移给我和阳升房产公司；6、该项目目前亏损，如果要履行《房屋认购协议》原告应当先交纳房款，否则合同无效。 被告汪**辩称：1、原告的购房款是在签订《房屋认购协议》之前陆续交付的，签订合同时出具的收条；2、原告的房款均是用于清江镇通市街南馨苑项目的建设；3、我和赵智德一致同意后，与原告签订了《房屋认购协议》。 经审理查明：2012年6月2日，2013年8月10日被告赵智德、汪**和案外人郭银来分别签订《合作开发协议》《补充协议》，以被告阳升房产公司的名义在巴中市巴州区清江镇通市街南馨苑开发建设房屋。 2012年因该项目缺乏资金，赵智德、汪**陆续在原告处借款，并书立了《借条》；由于被告无钱偿还，通过协商双方同意将原告的借款转为购房款；2012年9月2日，被告赵智德、汪**与原告冯其伟签订了《房屋认购协议》，约定原告购买巴中市住房两套，总价为40万元；该《房屋认购协议》约定于“2013年7月31日前交付房屋”。并注明：“该两套住房款最终与汪**结算”“该房款汪**已收”。同日，被告汪**为原告书立《收款收据》一张：冯其伟清江南馨苑Ａ幢六楼五号、八楼××号购房款40万元。该《房屋认购协议》上加盖了阳升房产公司的印章。 同时查明：该项目房屋于2014年底完工，且涉案房屋已经出售他人，被告至今未向原告交付房屋酿成纠纷。 上述事实，有原告的诉称、被告的答辩、《房屋认购协议》《收款收据》、庭审笔录等，在卷佐证，本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。 本案争执的焦点： 1、关于法律关系的认定：原、被告之间原系民间借贷关系，后经双方协商，将原借款转化为购房款，原告购买被告开发建设的房屋，并签订《房屋认购协议》，此时，法律关系由原来的“民间借贷关系”转化为“商品房买卖合同关系”，且被告在答辩中对房屋买卖没有提出异议，本院予以认定；该协议书是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。原、被告应当按照协议履行权利和义务。 2、关于义务主体的认定：1）、合同具有相对性，原告提供的《房屋认购协议》载明出卖方：“赵智德、汪**”，故被告赵智德、汪**系本案适格义务主体。2)、《房屋认购协议》加盖了“四川省阳升房地产开发有限公司”的印章，阳升房产公司也是本案适格义务主体。 3、关于解除《房屋认购协议》的认定：原、被告在《房屋认购协议》中约定了“于2013年7月31日前交付房屋”，但时至今日被告未向原告履行房屋交付义务，且被告明确表示涉案房屋已经出售他人，由于被告的违约造成该合同目的不能实现，故原告要求解除于2012年9月2日双方签订的《房屋认购协议》符合法律规定，本院予以支持。 4、关于返还购房款的认定：合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。原、被告签订《房屋认购协议》后，被告汪**给原告书立了收取购房款40万元的《收款收据》，该《收款收据》与《房屋认购协议》形成证据锁链，足以认定原告向三被告缴纳的房款40万元的事实；现由于三被告的违约造成合同目的无法实现而解除《房屋认购协议》，三被告应当返还原告购房款40万元，故原告要求三被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。 5、关于资金占用利息的认定：原告于2012年9月2日向被告交付购房款40万元，因被告违约导致解除《房屋认购协议》，被告应当承担资金占用利息。本院酌定利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计息较为适宜。 6、关于赔偿损失的认定：原告未提供损失的相关证据，本院不予支持。 被告阳升房产公司抗辩的“我公司未开发建设涉案项目，且《房屋认购协议》中的印章不是我公司印章”，未提供证据予以证明，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告冯其伟与被告四川省阳升房地产开发有限公司、汪**、赵智德于2012年9月2日签订的《房屋认购协议》； 二、由被告四川省阳升房地产开发有限公司、汪**、赵智德在本判决书发生法律效力后十五日内返还原告冯其伟购房款40万元以及利息（利息的计算方法为：以40万元为基数，从2012年9月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至偿清之日为止）。 三、驳回原告冯其伟的其他诉讼请求。 若被告未在上述期间内履行给付金钱义务，逾期，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7300元，减半收取3650元，由被告四川省阳升房地产开发有限公司、汪**、赵智德承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 陈 娟 二〇二〇年七月二十一日 书记员 宋秘杪