广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初28384号原告：赵洋，男，1984年12月5日出生，汉族，住长春市南关区******，公民身份号码220************319。被告：中山市昊景湾房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********之二，统一社会信用代码914************360。法定代表人：林文辉，总经理。委托诉讼代理人：曾茜茜，广东凯行律师事务所律师。原告赵洋与被告中山市昊景湾房地产开发有限公司（以下简称昊景湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵洋，被告昊景湾公司委托诉讼代理人曾茜茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵洋向本院提出诉讼请求：1.被告将房屋存在质量问题的所有窗体及周边墙体进行维修；2.外墙墙壁已出现裂缝需进行防水处理、裂缝修补处理；3.修复后及时清理剩余建筑垃圾；4.更换损坏的电源箱；5.被告履行原调解时承诺的在17、18楼进行注水测试3天无渗漏、无裂缝后再进行收房；6.收房前的所有物业费由被告承担；7.被告按合同赔偿原告从按约定收楼到完成维修收楼后延迟收楼的违约金85842.46元；8.被告赔偿原告多次看房的误工费5000元；9.被告员工多次在业主卫生间进行大小便，截止到起诉之日卫生间内仍存在粪蛆残体、大便残体及污痕，被告赔偿18个月的排污费1800元。庭审中，原告撤回上述第1－4项及第8－9项诉讼请求，并明确诉讼请求为：1.被告履行原调解时承诺的在17、18楼进行注水测试3天无渗漏、无裂缝后，原告再进行收房；2.原告收房前的所有物业费（2018年7月至2019年11月期间）由被告承担；3.被告按合同约定赔偿原告依约收楼到完成维修收楼延迟收楼的违约金85842.46元（780386×0.02%×550）。。事实和理由：2016年，原告两次到被告双城蓝岸销售中心向被告售卖代理公司正顺地产缴纳2000元费用，该费用可用于多倍冲抵部分购房费用。正顺地产及被告销售人员介绍该住房情况，并称可用珠海公积金进行贷款，煤气管道入户，17、18楼为复式但可能会存在渗水问题，两成首付，赠送过道走廊及阳台，签订合同时会有折扣，70年产权，2017年10月可收房入住，最迟2017年12月交房等。2016年9月10日，原告摇号后选择了8栋1704房，并支付20000元定金。2016年9月20日，双方签订中山市商品房买卖合同，约定原告购买中山市************************。签订合同时，原告发现合同多处约定与看房介绍时不符，原告遂提出异议拒签合同并要求退还定金，被告销售称若不签合同，定金不退。原告为避免20000元定金损失，并考虑到当时房价正在上涨，选择继续签订合同。当时工作人员再次承诺2017年10月可收房入住，最迟2017年12月交房。原告与其母亲首次至*景湾看房，发现其房间内存在燕子死尸及巢穴，厕所内有大小便残留，墙壁存在多处裂痕等问题。原告将问题反馈给物业，要求其进行修复和清理。因之前收到被告收楼通知，原告再次去看房，发现之前要求清理的大便仍在且有增加。原告将问题反馈到物业，并以被告未通过住建局的验收备案拒绝收楼。后发现房屋漏水等问题，交涉后，被告承诺修复，但仍未完全处理，原告遂向法院提起诉讼，请法院判如所请。被告昊景湾公司辩称，1.被告通知交楼时已通过综合验收，符合双方约定的交楼条件，原告以各种理由拒绝接收涉案房屋，逾期收楼责任自行承担。双方签订的商品房买卖合同补充协议六（二）约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补、由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属于工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修基金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。涉案房屋已于2018年6月26日取得竣工验收备案，即涉案房屋已通过综合验收，没有质量问题。被告也于当日向原告邮寄收楼通知书，原告于2018年6月27日签收收楼通知。被告已按约定履行交付义务。2.被告因台风损害、政府行为、政策因素导致未按期交楼属于免责事由，交楼时间应予以顺延。被告与原告之间签订的商品房买卖合同第八条明确约定，如因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的，或因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2018年8月23－24日，中山市启动防台风Ⅰ级应急响应，被告因台风造成施工现场安全隐患导致工程停工38天（2017年8月24日至2017年9月30日），被告有权按照合同的约定，据实延期38天交楼。楼盘工程完工后，被告于2017年10月20日向神湾分局提交建设工程规划验收申请，但神湾分局以政策规定相关业务暂停办理为由未予受理（暂停办理情况已由神湾镇政府复函予以答复）。至2018年3月，神湾分局才重启该规划验收业务，被告于2018年3月8日立即重新递件办理，从而导致规划验收、竣工验收备案迟延，并导致向业主交楼迟延。被告因政府行为及政策影响而导致延期交楼139天（2017年10月20日至2018年3月7日）应当按照合同约定予以顺延。商品房买卖合同合同约定的交楼时间为2018年5月31日，2018年6月26日通知原告收楼，逾期交付时间仅26天，且被告因台风因素及政府行为导致迟延共计177天，被告有权按照合同第八条的约定据实顺延。3.原告虽未收楼，但已实际使用涉案房屋。针对原告提出的各种要求，被告均通知工程部门予以应对，被告积极履行保修义务，不存在任何违约行为。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月20日，赵洋（买受人）与昊景湾公司（出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，主要约定赵洋购买位于中山市************昊***********，总价760386元。合同第八条约定昊景湾公司应于2018年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付赵洋使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。第九条约定：出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续的，则在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用，且该期限届满次日起，该商品房毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计该商品房的保修期及物业管理费。合同附件四住宅质量保证书明确约定：地基和主体结构的保修期限为合理年限，保修期内如因设计或施工的原因，造成建筑物的地基下馅、开裂、倾斜及主体结构开裂、变型、破损、超出国家设计规定及其规定值时，发展商将无偿进行修复并满足有关规范及标准；屋面防水的保修期为5年，保修期内因防水材料、设计或施工质量问题而导致天面渗水、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规定及标准；墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏保修期限为5年，保修期内如因施工质量或所用材料的质量问题而出现的封面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准……附件六合同补充协议约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的交付条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。合同还约定了双方的其他权利和义务。2016年10月10日，该中山市商品房买卖合同已办理登记备案。2016年12月28日，昊景湾公司出具广东增值税普通发票确认赵洋已支付涉案购房款760386元。2018年5月18日，昊景湾花园（5－8#住宅、地下车库及其他面积）工程经验收，工程质量评定为“合格”，同意交付使用，并于同年6月26日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。昊景湾公司向本院提交EMS快递邮单一份，该邮单载明：寄件人为昊景湾公司，内件品名为“8－1704收楼通知书”，寄件时间为2018年6月26日，收件人签收处有“赵洋”字样签名，签收日期为2018年6月27日。庭审中，赵洋虽认为签名并非其本人所签，但确认其于同年7月2日收到该通知。昊景湾公司提交工程维修单六份显示，2018年6月至2019年6月期间，涉案房产存在窗台渗水、瓷片损坏、露筋等问题需整改。另案[（2018）粤2071民初1992号]中，本院曾于2018年8月20日依职权发函至中山市城乡规划局向该局了解暂停办理建设工程规划验收的相关事宜。2018年9月17日，中山市城乡规划局函复本院，意见如下：按照部省督察员要求，2017年10月始，对于有土地证但在土地利用总体规划中为非城乡建设用地的，必须先由国土部门（镇政府）调整好土地利用总体规划的城乡建设用地规模，并报市政府批准生效后，方可按照相关规定办理规划业务。从2018年3月7日始，为妥善解决规划、国土、建设方面的历史遗留问题，对已取得合法土地证但存在“两规”空间差异的用地，在符合总规、控规的前提下，可以办理规划审批手续。诉讼中，本院对涉案房产进行现场勘查，勘查过程中未发现房屋漏水、未发现墙壁裂缝，亦未发现房屋内有剩余垃圾。昊景湾公司当场对涉案房屋电源箱进行了更换。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。赵洋与昊景湾公司签订的中山市商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据约定，昊景湾公司应于2018年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付赵洋使用。而昊景湾实际取得上述中山市建设工程竣工验收备案登记证并向赵洋发出收楼通知书的时间为2018年6月26日。昊景湾公司辩称，其存在逾期交房的免责事由，可以顺延交房时间。经查，涉案商品房买卖合同约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。”昊景湾公司主张其在施工过程中因台风影响停工38天。但根据合同约定，遭遇不可抗力，出卖人须在发生之日起60日内告知买受人，而昊景湾未提供证据证实其履行了上述约定的告知义务，故对于其该项抗辩理由本院不予以采纳。此外，昊景湾公司主张其2017年10月20日已向中山市规划局神湾分局递交涉案工程的建设工程规划验收申请但因政府相关业务暂停为由延误验收139天。本院认为，昊景湾公司并未提供任何证据证明其曾于2017年10月20日向规划部门递交规划验收申请，且规划部门未予受理的事实。且本案即使存在中山市城乡规划局复函所称“2017年10月始，对于有土地证但在土地利用总体规划中为非城乡建设用地的，必须先由国土部门（镇政府）调整好土地利用总体规划的城乡建设用地规模，并报市政府批准生效后，方可按照相关规定办理规划业务”的情形，昊景湾公司也未能举证证明已向规划部门提交规划验收申请，且其自身提交的规划验收材料均符合要求，仅因为不符合土地利用总体规划问题导致不能通过规划验收审批。故对于昊景湾公司主张因政府行为及政策影响导致延期交楼139天的抗辩理由，本院亦不予以采纳。昊景湾公司于2018年6月26日向赵洋邮寄收楼通知书，庭审中，赵洋确认其于同年7月2日收到该通知，本院予以确认。收到收楼通知后，赵洋以房屋存在漏水、墙面裂缝等相关问题拒绝收楼。本院认为，赵洋所称房屋漏水、墙面裂缝等问题均属微小瑕疵，且均在保修范围内，而合同也明确约定买受人不得以商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费等相关费用，故在其未能提供充分证据证明案涉房屋因质量问题达到不能收楼条件的前提下，不得拒绝办理收楼手续。根据合同约定，在昊景湾公司指定的交楼期限届满当天，视为昊景湾公司已实际交付该商品房给买受人使用，并于次日开始起计商品房的物业管理费。昊景湾公司未举证证明其指定的具体交楼期限，本院酌定该合理期限为收到收楼通知之日起七日内，即昊景湾公司已于2018年7月9日将涉案商品房交付给赵洋使用，涉案房产物业管理费自2018年7月10日起计。至于赵洋主张昊景湾公司需承担从2018年7月起至其认为交房之日止的物业管理费，没有事实和法律依据，本院不予采纳。至于在涉案房产楼上进行注水测试主张，既无合同依据也无法律依据，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市昊景湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赵洋支付逾期交房违约金5931.01元；二、驳回原告赵洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2116.06元（原告已预交），由原告赵洋负担1980.59元，由被告中山市昊景湾房地产开发有限公司负担135.47元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  林玉嫦二〇二〇年七月六日书 记 员  李德莲马倩