湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初12021号原告：袁超，女，1980年12月3日出生，汉族，住武汉市硚口区。原告：张开文，男，1976年2月5日出生，汉族，住武汉市硚口区。两原告委托诉讼代理人：吴忠明，湖北原道律师事务所律师。被告：武汉星科房地产开发有限公司，住所地武汉市江汉区江兴路**。法定代表人：李照明，经理。委托诉讼代理人：万德成，男，该公司职员。委托诉讼代理人：周冬，男，该公司职员。被告：港联不动产服务（武汉）有限公司，，住所地武汉市江汉区武汉国际贸易中心建设大厦****法定代表人：王俊时，经理。委托诉讼代理人：陈鲲，湖北安怀信律师事务所律师。原告袁超、张开文与被告武汉星科房地产开发有限公司（以下简称星科公司）、港联不动产服务（武汉）有限公司（以下简称港联公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张开文及袁超、张开文的委托诉讼代理人吴忠明，被告星科公司的委托诉讼代理人万德成、周冬，被告港联公司的委托诉讼代理人陈鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁超、张开文向本院提出诉讼请求：1.判令星科公司向袁超、张开文赔偿财产损失9870元；2.判令星科公司向袁超、张开文赔偿房屋空置损失70000元；3.判令星科公司对袁超、张开文所购房屋外墙予以修缮，并承担全部费用；4.判令星科公司向袁超、张开文支付专家证人出庭费用5000元；5.判令港联公司对上述四项义务承担补充赔偿责任；6.判令星科公司、港联公司向袁超、张开文赔礼道歉；7.本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：2016年7月31日，星科公司将其开发的坐落于武汉市江岸区夏鹃街77号星悦城三期4栋/单元27层1室房屋交付袁超、张开文。同年8月，袁超、张开文开始对该房屋进行装修，并于2017年8月装修完毕，期间花去装修费350000元。2018年7月底，袁超、张开文发现位于主卧外墙内背景墙墙板和插座大面积发霉、发黄，经查系外墙漏水所致。为此袁超、张开文多次找星科公司及港联公司理论，要求星科公司承担责任，予以维修和赔偿，并要求港联公司履行物业管理义务，但两公司以各种理由推脱，致使该房屋墙面损坏越发严重，袁超、张开文不得已请装修工人将受损的墙面木板予以拆除，同时采取断电措施，至今房屋未修复，空置至今已达一年多。袁超、张开文认为星科公司作为房屋开发企业，对外墙质量及防水质量承担保障责任，港联公司作为物业服务单位应对共有部位承担物业管理责任，袁超、张开文购买的房屋因为质量问题遭受损害，该责任应由两公司承担，其主张赔偿未果，遂诉至本院。星科公司辩称，其系星悦城三期的开发商，袁超、张开文于2016年7月31日房屋交接验收时未发现墙面受潮或者漏水，只是在2018年7月才发现受潮，2018年8月，港联公司接到袁超、张开文反映后，就及时联系了星科公司，星科公司到现场发现，袁超、张开文装修后将整面墙用木板封闭，无法查找木板发霉的具体原因。2019年6月，袁超、张开文才自行将装饰墙板拆除，经查看发现是其装修时将保温系统全部拆除导致。星科公司在交接房屋时，将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等均交给了袁超、张开文，其中约定了免责条款：因住户凿梁、板、柱、内墙、外墙等行为引起房屋质量问题的。因袁超、张开文违反了上述规定，才导致漏水，其应自行承担损失。星科公司在明知自身无责的情况下，仍然要求施工单位对外墙防水进行了维修，是超值服务。本案房屋漏水成因无法鉴定，但房屋装饰板受潮的原因是显而易见的，该房屋其他楼层均未漏水，房屋是采用的聚苯板薄抹灰外墙内保温系统，袁超、张开文拆除的内保温层系统有八层机构，其中包括两层抗裂砂浆和柔性耐水腻子等，把内保温系统拆除后，如果加气块砌体墙内有残留的潮气就会显现出来，再加上袁超、张开文拆除的行为，墙体就会产生裂纹，导致了木板受潮。袁超、张开文因房屋漏水，也不存在过大损失，其装修所使用的板材面积不大，价格也不贵，且漏水并不导致整个房屋不能使用，因此根本不存在房屋空置损失，袁超、张开文主张两年的空置损失于法无据。综上，星科公司请求本院驳回袁超、张开文的全部诉讼请求。港联公司辩称，其同意星科公司的全部答辩意见。同时，港联公司仅是物业管理单位，根据物业服务协议提供物业管理，对尚处于保修期内的房屋漏水不应当承担相关责任，在袁超、张开文反映漏水后，港联公司及时查看现场并通知开发商，切实履行了物业管理责任，不应承担任何赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：星悦城三期小区为星科公司开发建设，港联公司为该小区物业服务企业。袁超、张开文系夫妻关系，为该小区**/单元****房屋的买受人，其与星科公司于2016年7月31日办理房屋交付手续，同时签收了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等资料，其中载明因住户砸凿梁、板、柱、内墙、外墙等类似行为的，或因装修堵塞管道等引起房屋质量问题的免除赔偿责任。同年8月，袁超、张开文对该房屋进行装修，在装修过程中，其拆除了主卧靠外墙的内面部分保温层，并安装了背景墙。2018年7月，袁超、张开文发现该房屋主卧背景墙处漏水，导致木板发霉，遂向港联公司进行反映，再由港联公司联系星科公司，星科公司派人到现场勘查后，将该背景墙拆除，发现其中存在水渍。经袁超、张开文要求，星科公司对房屋外墙进行维修补漏，并重新刷了防水油漆。袁超、张开文认为该房屋存在漏水的质量问题，遂诉至本院，请求判如所请。本案在诉讼过程中，为查明涉案房屋漏水原因，两次委托鉴定机构进行鉴定。第一次鉴定委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司湖北分公司进行，该公司以经现场勘查，因涉案现场2701室外墙已经修补，墙体内保温层已拆除，从现场受损情况看，受损点有水浸泡，但2701室外墙已修复无法做防水试验，内墙无水管水源，无法判断漏水形成原因，故无法完成鉴定为由，作退案处理。第二次鉴定委托广东保顺检测鉴定有限公司进行，该公司以现场经过多次修复，现无法通过相关试验及手段进行渗水原因分析为由，作退案处理。在两次鉴定退案后，袁超、张开文申请对房屋漏水成因具有专门知识的人出庭对专业问题提出意见，本院准许后，通知武汉建筑业协会何应伟、胥光两位专家出庭，其对现场进行勘查后，到庭陈述的意见为：该房屋外墙设计有整体防水，应该起到大面的防水作用，该住户外墙内侧有潮湿霉变的事实，说明有渗漏情况，如果整体防水做到位了，理论上不应该渗漏，设计综合考虑了外墙防水问题，也基本按图施工，能起到防水作用的各道工序，在该部位缺陷叠加导致最终渗漏。拆除保温层的行为对墙体的扰动，不会比保温层本身施工更大，现场未见严重破坏或野蛮施工的痕迹，不能说渗漏是拆除保温层的行为造成的，但拆除保温层客观上加大了渗漏的风险。故其认为房屋本身质量问题系漏水的主要原因，住户对保温层的拆除系漏水的次要原因。本院认为，袁超、张开文作为房屋的买受人，其购买的房屋存在漏水事实，导致其损失，其有权向星科公司提起财产损害赔偿之诉。星科公司开发建设的房屋是否存在质量问题，该房屋质量与漏水是否存在因果关系，本院认为，因房屋漏水部位外墙经过修补后，无法通过鉴定查明漏水成因，袁超、张开文申请具有专门知识的人到庭对专业问题作出了陈述，结合本庭对现场的勘验以及星科公司对外墙修补后再未发生漏水的事实，能够认定该房屋漏水，外墙存在缺陷系主要原因，袁超、张开文擅自拆除内保温层，系漏水的次要原因。星科公司提供的房屋外墙质量存在瑕疵，其具有过错，袁超、张开文在接收房屋后擅自对保温层进行拆除，加大了渗漏的可能，其亦存在一定过错，其签收的住宅使用说明书中虽然约定了免责条款，但不能就此认为星科公司应对房屋自有的质量问题达到免责，故本院认为星科公司应就此次漏水承担70%的责任，袁超、张开文应自行承担30%的责任。就本次漏水所造成的损失，本院认为，袁超、张开文主张其存在财产损失，提供了背景墙施工及拆除的收据，以及国宏信价格评估集团有限公司出具的价格评估报告书，该收据金额与报告书金额基本一致，星科公司对该金额提出异议，但未申请进行重新鉴定，故本院对袁超、张开文背景墙拆除及重做的损失认定为9870元。袁超、张开文还主要因漏水导致房屋空置，其主张存在两年的空置期，在其发现房屋漏水后，应及时通知星科公司处理或通过诉讼方式解决问题，其怠于主张权利导致空置期延长，扩大的损失应由其自行承担，其合理的空置期，应基于诉讼及评估所必需的时间予以确定，除去疫情等不可抗力因素，本院认为因漏水导致房屋存在六个月空置期是合理的，基于各方对于房屋每月租金标准为2000元予以认可，故该房屋的空置损失为12000元。袁超、张开文因房屋漏水所导致的财产损失和房屋空置损失，星科公司按照70%的责任，应向袁超、张开文赔偿6909元和8400元。袁超、张开文在该金额范围内就损失所主张的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。星科公司已对该房屋外墙进行修缮，并承担了全部费用，故袁超、张开文主张星科公司对外墙进行修缮的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定“当事人可以依照民事诉讼法第七十九条的规定，在举证期限届满前申请一至二名具有专门知识的人出庭……相关费用由提出申请的当事人负担。”故袁超、张开文申请武汉建筑业协会具有专门知识的人出庭，所付费用，应由其自行承担。港联公司作为物业服务企业，在袁超、张开文反映漏水后，积极联系了星科公司，其不存在不履行管理义务的行为，其不应当就袁超、张开文的损失承担补充赔偿责任。因本案系财产损害赔偿，星科公司、港联公司未侵犯袁超、张开文的人格权益，袁超、张开文主张两公司赔礼道歉的诉讼请求，没有法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十九条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十二条的规定，判决如下:一、被告武汉星科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁超、张开文赔偿财产损失6909元；二、被告武汉星科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁超、张开文赔偿财产损失8400元；三、驳回原告袁超、张开文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费959元，由原告袁超、张开文负担787元，被告武汉星科房地产开发有限公司负担172元（此款原告袁超、张开文已预付本院，被告武汉星科房地产开发有限公司应随同上述判决款项一并支付原告袁超、张开文）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  袁毅然二〇二〇年七月二十九日书记员  王 珺