云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初3896号原告昭通市昭阳区万都国际业主委员会。地址：云南省昭通市昭阳区珠泉路万都国际小区。法定代表人王斌，系该委员会主任。委托代理人严波，男，1989年6月19日生，汉族，云南省鲁甸县人，初中文化，农民，住昭通市鲁甸县，特别授权代理。被告昭通市恒久物业管理有限责任公司（统一社会信用代码：91530600356025452P）。住所地：云南省昭通市昭阳区珠泉路万都国际广场。法定代表人傅荣伟，系该公司总经理。委托代理人陈权，男，1964年11月6日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，大学文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。被告昭通市万都房地产开发有限公司（统一社会信用代码：915306005873897040）。住所地：云南省昭通市昭阳区珠泉路（邮电小区旁）。法定代表人李梅英，系该公司负责人。委托代理人温煜强，云南悟同律师事务所律师。特别授权代理。原告昭通市昭阳区万都国际业主委员会（以下简称万都国际业委会）诉被告昭通市恒久物业管理有限责任公司（恒久物管公司）、被告昭通市万都房地产开发有限公司（万都房地产公司）占有物返还纠纷一案，本院曾于2019年4月1日作出（2019）云0602民初444号民事裁定书。原告万都国际业委会不服该裁定，向昭通市中级人民法院提起上诉。昭通市中级人民法院作出（2019）云06民终1107号民事裁定书，撤销本院（2019）云0602民初444号民事裁定，指令本院进行审理。本院于2019年6月24日受理后，因被告万都房地产公司向本院提起撤销昭通市昭阳区住房和城乡建设管理局对万都国际业委会备案登记行为的行政诉讼，本案需以该行政诉讼案件的裁判结果作为审理依据，故本院裁定中止本案诉讼。后该行政诉讼案件被裁定驳回。本院恢复本案诉讼，并于2020年6月23日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告万都国际业委会的委托代理人严波，被告恒久物管公司的委托代理人陈权，被告万都房地产公司的委托代理人温煜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万都国际业委会诉称，2016年，云南万都房地产开发有限公司开发的珠泉路万都国际小区向业主交房。万都房地产公司聘请恒久物管公司作为临时业主对小区进行管理。2018年8月28日，万都国际小区业主委员会依法备案成立。2018年10月13日，万都国际业委会与昭通市泰物业管理有限公司签订物业合同。但万都房地产公司、恒久物管公司拒绝移交应属于业委会所有的相关公共附属设施和相关资料，家泰物业的服务工作难以正常开展。《物权法》第七十条规定：业主对专项部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第二十九条规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图及竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必须的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。万都地产公司、恒久物管公司不依法履行预交相关设施设备和资料的义务，万都国际业主委员会与万都地产、恒久物管公司多次协商未果。现为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求如下：1、判令被告万都房地产公司、恒久物管公司返还占有的归万都国际业主委员会所有的物品；2、本案诉讼费由被告万都房地产公司、恒久物管公司承担。原告在本次庭审明确表示，因被告恒久物管公司已经将小区的物管用房等设施设备交付给万都房地产公司，小区物管用房等设施设备及相关资料应由被告万都房地产公司返还，与被告恒久物管公司无关。被告万都房地产公司辩称，1、原告的诉求没有事实依据；2、原告《返还清单》中所列财产，均为被告出资所购、所建、或所作。根据《物权法》规定，均属于被告所有；3、原告《返还清单》中所列财产中的物业管理用房属于不动产，因该不动产提起的权属纠纷，应向住建行政管理部门投诉。原告在诉状上所称的要我们承接移交物品，万都房地产公司对这些占有物是合法占有，目前是万都国际在进行管理。根据现在的情况还达不到承接移交。对于业委会在没有任何许可情况下私自向部分住户收取的相关费用以及对原告造成的损失我公司保留其诉权。请求法庭依法驳回原告的全部诉求。被告恒久物管公司辩称，因为已经核实了，原告方所述跟恒久物管公司无关，那么请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告在原审中向本院提交下列证据支持自己的诉讼主张：1、原告业主委员会备案证明原件一份，证明原告的主体资格；2、万都国际小区业主公约原件一份，证明原告有权代表全体业主对公用部分、公用设施主张权利；3、物业合同一份，证明原告与物业公司签订合同的事实；4、规划图纸原件一份，证明该小区的规划情况；5、照片九张，证明万都房地产公司拒不移交公共设施，在小区开展相关物业管理活动的事实；6、昭阳区综合执法局信访答复意见原件一份，证明综合执法局接到小区业主的投诉后，明确要求被告公司移交相关物业设施的事实。经质证，被告万都房地产公司对原告提交的第一组证据有异议，认为不能证明业主委员会是合法成立的，只能证明收到材料。业主委员会成立程序是否合法不能证明。万都房地产公司作为大业主未对业主委员会成立表态，对其资格有异议；不能证明原告的主体资格，还需要有住建部门的批文或者答复，或者需要民政部门参与；对第二组证据有异议，认为被告万都房地产公司也是业主之一，但是该公约万都地产公司并未签署，对该公约不予认可；对第三组证据，认为是原告与第三方物业公司签订的，是否聘请物业管理公司，被告万都地产公司作为最大的业主，业主委员会并未征求万都地产公司的意见，对该证据不予认可；对第四、五、六组证据无异议。被告恒久物管公司的质证意见与被告万都房地产公司的意见一致。被告万都房地产公司向本院提交以下证据：测绘报告原件两本，证明原告主张返还的物品不属于公共部分。经质证，原告对被告万都房地产公司提交的证据有异议，认为该组证据与本案争议的事实没有关联性，不予认可。本次庭审中，原告万都国际业委会向本院提交了新的证据：1、商品房购买合同（其中一页）其中一块土地的使用权：证明我们这块土地使用权归全体业主所有；2、昭通市中级法院裁定书：证明原告业委会的诉讼主体是合法有效的。经质证，被告万都房地产公司对裁定书不表示异议。认为就关联性讲，就因为有这个裁定才有今天的重审，但与今天的案件没有任何关联性；对第一组证据认为来源不清楚，不符合证据要求，对于三性不予认可。经质证，被告恒久物管公司对裁定书的真实性无异议；对第一组证据销售合同，认为只能证明部分业主对开发商只有债权请求权，没有物权请求权。不能证明原告要证明的目的。本次庭审中，被告万都房地产公司向本院提交下列新证据：1、昭阳区城市管理综合执法局的责令整改通知书：证明在2019年3月28日业委会成立之时，小区发生了一个安全隐患，经综合执法局针对这个安全隐患下的一个整改通知，整改通知的主体是被告万都国际公司，该小区的公共设施管理人、责任人都是万都国际公司，根据权利义务，享有人就是万都国际公司；2、昭通市自然资源保护局的资料审查意见：证明万都国际公司正在积极向职能部门对该小区的公共设施、消防安全、绿化环保等呈报相关资料，因为还没有达到要求，因此该小区还没有经过行政管理部门备案。经质证，原告对被告万都房地产公司的二组证据没有意见，但是认为跟原告起诉的占有物返还纠纷没有任何关系。经质证，被告恒久物管公司对被告万都房地产公司的整改通知三性无异议；对第二组证据审查意见无异议。本次庭审中，被告恒久物管公司向本院提交了下列证据：1、土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、施工许可证、建设工程规划许可证：证明被告万都公司是万都国际楼盘的投资建设者，根据物权法第142条的规定，就对这个楼盘享有所有权，跟这个楼盘有关的公共设施的相关资料等也就自然享有合法占有的权利；2、2019年10月21日关于万都公司申请划分小区区域的回复和今年2月15日出具的一个回复，证明物业管理区域还没有划分，业委会管理的设施设备四至界限现在还不清楚。经质证，原告对被告恒久管业公司提交的证据无异议，但认为只能证明万都公司要修建这个楼盘必须拥有这些证件才能修建，不能证明我们今天的案由。在合同中有明确约定，这块土地在修建前，确实归万都公司所有，但是修建之后，这块土地就应该归全体业主所有；对第二组证据回复的真实性无异议，但认为已有中级法院的裁定，裁定上对划分有明确说明；跟本案没有关联性。经质证，被告万都房地产公司对上列证据的三性无异议；认为证明了万都房地产公司对今天审理的原告主张的清单上的财产享有使用权。且原告方所述的是土地使用权，而原告主张的是设施，这个是否应该交付，是否到时现交现在都无法确；对回复的三性无异议，虽然对方谈到了这个法律规定，但是作为一个行政单位来确认合不合理划分小区区域，这个还没有权利。目前是相关单位对小区区域的划分还没有实际明确。现目前小区物业还是由恒久物业公司管理的。本院认为，原告原审提交的六组证据及本次庭审提交的二组证据，均具有证据的三性，本院予以采信；被告万都房地产公司原审提交的证据及本次庭审提交的二组证据，与本案没有关联性，本院不予采信；被告恒久物管公司提交的两组证据具有证据的真实性和合法性，但不具有关联性，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：位于昭阳区珠泉路的“万都国际”小区系被告万都房地产公司投资开发建设的小区物业。2015年以后，部分业主陆续入住该小区。小区的前期物业管理由被告万都房地产公司聘请的被告恒久物管公司负责。后该小区业主通过推选业主代表、召开业主大会，选举产生了万都国际业主委员会。该业主委员会于2018年8月28日进行了备案登记。2018年10月13日，原告万都国际业委会与昭通市家泰物业管理有限公司签订《万都国际小区委托物业服务管理合同》，约定由昭通市家泰物业管理有限公司对“万都国际”小区的物业进行管理服务。该委托物业服务管理合同生效后，被告恒久物管公司拒绝将该小区物业管理的相关手续移交给昭通市家泰物业管理有限公司或原告。2018年10月14日，昭阳区城市管理综合执法局向被告恒久物管公司发出《责令改正通知书》，责令被告恒久物管公司移交该小区物业管理的相关手续。此后，被告恒久物管公司将该小区物业管理的相关手续移交给被告万都房地产公司。但被告万都房地产公司拒绝将该小区的物业管理用房及物业管理的相关手续移交给原告或昭通市家泰物业管理有限公司。2018年10月19日，昭阳区城市管理综合执法局向被告万都房地产公司发出《告知书》，要求被告万都房地产公司将该小区物业管理的设施、设备、资料等（物业管理办公室、物业管理办法、岗亭、水电监控)的管理权移交给由原告新选聘的物业服务企业昭通市家泰物业管理有限公司。因被告万都房地产公司至今仍未履行《告知书》所规定的移交相关设施、设备和资料的义务，原告遂诉至本院，请求判决被告万都房地产公司将“万都国际”小区的物业管理用房等设施、设备以及物业管理所必需的资料等交付给原告。本院认为,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”；《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图及竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必须的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”。本案被告恒久物管公司作为“万都国际”小区的前期物业服务企业，在该小区成立业主委员会后，经相关部门督促，已将该小区的物业管理用房等设施、设备以及物业管理的相关资料等交付给被告万都房地产公司。被告万都房地产公司应当将该小区的物业管理用房等设施设备及物业管理的相关资料移交给原告或原告聘请的物业服务企业。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告万都房地产公司拒绝将小区的物业管理用房等设施、设备以及物业管理的相关资料移交给原告的答辩主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《物业管理条例》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告昭通市万都房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，将昭阳区珠泉路万都国际小区的物业管理用房等设施、设备以及物业管理相关资料移交给原告昭通市昭阳区万都国际业主委员会。案件受理费50元，由被告昭通市万都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均未上诉的，本判决自上诉期届满之日即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  汪万平人民陪审员  沈忠梅人民陪审员  杨燕玲二〇二〇年七月二十九日书 记 员  毛智超