江西省樟树市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0982民初1577号原告（反诉被告）：黄甜，女，1985年2月9日生，汉族，自由职业，住樟树市小溪路**。委托诉讼代理人：肖秋兰（系黄甜母亲），女，1962年8月8日生，汉族，自由职业，住樟树市小溪路**。被告（反诉原告）：樟树市中宏置业有限公司，住所地：樟树市。法定代表人：徐峥，该公司董事长。委托诉讼代理人：余润根，该公司员工。委托诉讼代理人：吴俊军，江西药都律师事务所律师。本院于2020年6月5日立案受理了原告黄甜（以下简称原告）诉被告樟树市中宏置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，立案后被告提出了反诉，本院决定合并审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖秋兰、被告的委托诉讼代理人余润根、吴俊军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行购房合同，出示1栋的竣工备案表原件，交付房屋并办理产权证，承担逾期交房违约金13799元；2、判令因被告未按约定安装栏板栏杆，没有做地面降板承担损失30366.4元；3、责令被告一个月内提供购房发票；4、由被告负担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的樟树市府桥路19号1栋2703室商品房，总价款524694元，原告依照合同约定交纳了购房款，到合同约定的交房时间，房屋存在以下问题：1、合同约定阳台应该有栏杆和栏板，实际却只有栏杆；2、客厅地面与厨房、阳台地面没有落差；3、2栋与3栋楼连廊栏板没有加装护栏；4、连廊没有无障碍通道。按双方商品房买卖合同约定，被告应于2019年6月30日前交付符合约定条件的房屋到原告，但被告至今未交付。被告辩称，1、被告按约定和法律规定交付了住房，不应当承担延期交房的违约责任。被告已经在2019年6月21日取得竣工验收表，并张贴公示；竣工验收与竣工验收备案是不同概念，交房条件是已经竣工验收，而不是取得竣工验收备案表；按合同约定，客户（原告）同意延期270天予甲方（被告）取得验收备案表；2、阳台只能安装栏板或栏杆，而不是栏板和栏杆，未做降板也不是质量问题；3、发票应当在登记机关核实面积后按实际面积据实结算后开出；4、不可抗力影响了施工进程及验收。2019年雨季偏多，政府对用砂管控，登革热疫情影响；国家政策和法律调整，将消防验收由消防大队改为建设主管部门，工作衔接影响了消防验收，而拖延了竣工验收备案表的取得。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求判令原告（反诉被告）向被告支付逾期付款违约金11298元；2.请求判令原告（反诉被告）向被告支付算至2020年6月21日的逾期收房违约金16366元，之后继续按照房屋总价的日万分之一计算至原告收房时止；3.反诉费由原告负担。事实和理由：原告购买被告房屋时是有与被告协商将合同中约定的付款方式从按揭转为一次性付款，但原告并未于2017年10月4日即合同签订日一次性付款。而是于2017年10月4日支付119994元，直至2018年11月26日才再支付404700元，时间相隔了一年有多，根据合同的约定，原告构成付款逾期违约。原告害怕其房屋被他人买走，要求被告在2018年1月15日将房屋买卖合同备案，合同一备案就导致该房屋不能再次出售。原告于2018年11月26日交款时，被告的法定代表人要求原告承担逾期付款违约责任，在原告表示同意的前提下，被告才认可按2017年10月份的价格将房屋出售到原告。虽然事后原告与被告又另行签订了合同，但在有多份合同的情况下，应以房产部门备案的合同为准。如果原告不同意支付逾期付款违约金，被告要求行使撤销权，即要求撤销商品房买卖合同第四条，以原告事后提供的商品房买卖合同的签订日即2019年2月9日的市场价来计算房价。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条，买房人未按约定期限收房的，应按全部购房款日万分之四承担违约金，我方要求在90天内按日万分之零点五计算，超出90天按日万分之一计算。原告（反诉被告）针对反诉请求辩称，我方一开始的确是准备按揭付款，但因长时间贷款不了，没办法才换成一次性付款。换成一次性付款是得到了被告的认可的，2018年11月26日被告收尾款时收据上注明按揭改全款，即同意按原先价格售房，这有被告的缴款确认单及2019年2月9日原告与被告再次签订的《商品房买卖合同》足可以证明。经审理查明，2017年10月4日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的樟树市府桥路19号1栋2703号房，总价款529994元，付款方式为按揭，首付119994元，贷款41万元；交房期限为2019年6月30日前，同时约定，客户同意延期270天予甲方取得验收备案表。合同第十一条约定，买受人未按期收房的，视为买受人已经接受交付且无异议，房屋毁损、灭失的风险自交房通知的交付之日起由买受人承担。自合同约定的最后交付日的第二天起，至买受人实际交房日止，买受人按日向出卖人支付全部购房款万分之四的违约金。附件3约定，阳台：基层毛坯，栏板，栏杆。合同签订后，原告交纳了首付款，但未办理贷款手续。2018年11月26日，原告交纳了404700元购房款，被告有开具收据到原告，同时在缴款确认单上注明按揭改为一次性付款，总价524694元，被告的法定代表人徐峥签名认可。2019年2月9日，原告与被告再签订了一份商品房买卖合同，该份合同与2017年10月4日的合同仅是付款方式从按揭改成了一次性付款，房屋总价款改为524694元。2019年6月21日，该房屋经过勘察、设计、施工、监理、和建设单位验收，2019年8月16日通过规划验收，2019年9月20日，通过消防验收，2019年9月29日建设主管部门同意竣工验收备案。2019年6月30日，被告通知原告收房，原告认为被告尚未取得竣工验收备案表且存在未做栏板及降板等质量问题为由拒绝收房。在政府部门的协调下，被告与原告等购房户进行协商，被告提出阳台未做降板处理方案：1、套内地面粉刷5CM水泥砂浆，每平方米预算43.14元；2、以封闭阳台方案作为弥补，但双方未能达成一致。本院认为，原、被告于2017年10月4日签订的商品房买卖合同合法有效，但在履行过程中，因原告贷款不能，双方有协商更改购房款支付方式，双方协商达成了一致，2018年11月26日被告按新计算房价收取了原告剩余房款并有注明及被告的法定代表人徐峥签字，该注明及被告的法定代表人徐峥签字即表示同意按此价格售房，被告提出反诉认为被告另有要求原告承担逾期付款违约责任，但被告并未提供任何证据来证明这一点，且2019年2月9日双方再次签订的商品房买卖合同更能说明双方就房屋价款及付款方式已经协商一致，对原合同进行变更并已实际履行。故对被告提出要求原告承担逾期付款违约责任的反诉请求本院不予支持。至于被告要求原告承担逾期收房的违约责任，在双方签订的商品房买卖合同中第十一条约定买受人未按期收房视为买受人已收房且房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。后面的内容有错误，收房写成了交房，且意思与前面视为买受人已收房相悖，既然视为买受人已经收房，又如何能再要求对方承担违约金，即这两种违约责任相互冲突，按日万分之四计算逾期收房违约金也明显过高。综合这些因素，本院认为该逾期收房违约责任的格式条款表述不清，存在错误，相互冲突，约定违约责任水平也过高，该条款应属无效条款，即使有效也应按照不利于提供格式条款一方作出解释，故本院对被告要求原告支付逾期收房违约金的反诉请求不予支持。原告支付了购房款，被告应当依照约定交付房屋。取得竣工备案表是房屋交付的条件，被告在没有取得竣工备案表的情况下通知原告收房，原告可以拒收。合同中虽然约定客户同意予以被告延期270天取得竣工备案表，但不能改变2019年6月30日应该符合交房条件并交房的约定。被告提出天气原因、砂石管控影响施工的理由不予采信，被告提出消防体制改革影响消防验收时间，国家政策及法律的调整确实属于不可预见，2019年7月1日改革已经到位，与该项目未及时通过消防验收没有因果关系，被告提出要求扣减逾期日期的请求不予支持；被告于2019年9月29日取得竣工验收备案表，符合交房条件，2019年9月30日视为交房日。被告逾期92天，应当承担相应的违约责任；被告交付的房屋没有依照签订合同时的图纸做降板，应当认定被告交付的房屋不符合双方的约定，但原告并未要求解除合同，而是选择继续履行合同。做降板并不是关于房屋建筑方面法律法规的强制性规定，没做降板并不是质量问题，且经过了相关部门验收。增加5CM的水泥砂浆或者封闭阳台，并不是解决未做降板的必要方案，而是被告提出弥补原告的方案，但双方未能达成一致，不能作为判决的依据，原告要求被告承担该项损失的请求不予支持；根据国家住宅设计规范，合同中约定阳台“栏板，栏杆”应当理解为栏板或栏杆，而不是栏板和栏杆，原告要求交付的房屋是栏板和栏杆的要求不予支持；原告提出的连廊没有护栏，2栋与3栋之间没有无障碍通道，不是质量问题，也没有合同约定，不能成为原告拒收的理由；被告应当在办理产权证后向原告交付购房发票；原告请求人民法院责令被告出示竣工验收备案表原件没有合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，被告逾期向原告交房应当依照约定承担违约金；原告要求被告承担其他违约责任本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第七十七条第一款、第一百三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告樟树市中宏置业有限公司向原告黄甜支付逾期交房违约金4827元，此款于本判决生效后15日内支付；二、驳回原告黄甜的其他诉讼请求；三、驳回被告樟树市中宏置业有限公司的反诉请求。如果未能在本判决指定期限内履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费904元，减半收取计452元，反诉费246元，合计698元，由原告黄甜负担226元，被告樟树市中宏置业有限公司负担472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审判员  苏峻二〇二〇年七月三十日书记员  邹琼