甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终592号上诉人（原审被告）：任宁上诉人（原审第三人）：宁桂兰上诉人（原审第三人）：张军三上诉人共同委托诉讼代理人：刘建中，甘肃竭诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王常明委托诉讼代理人：王涛，酒泉阳关律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢磊，酒泉阳关律师事务所律师。上诉人任宁、宁桂兰、张军因与被上诉人王常明确认合同效力纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初4575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宁桂兰、张军及与任宁的共同委托诉讼代理人刘建中、被上诉人王常明及委托诉讼代理人王涛、谢磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任宁、宁桂兰、张军上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。上诉人始终没有给王常明借款的意思，只有买卖房屋的意思，且一直是上诉人给王常明付款，上诉人并没有收过王常明的钱，一审法院认定的“2018年6月15日，张军向王常明的农行卡内存款4万元，王常明取出现金4万元交给张军，张军又向王常明的农行卡内存入4万元，王常明再次取出4万元现金交给张军”与事实不符。二、一审判决叙理不明。1.王常明、孟某、赵某、段某四人之间存在利益关系和亲密关系，四人以借款的名义骗取上诉人钱款，而一审判决却将其合法化；2.不管出于什么原因，张军借用任宁的名义买房都是法律允许的；3.上诉人与王常明在2018年6月12日没有签订过《不动产买卖合同》，2018年6月11日签订的《不动产买卖合同》是不动产登记中心提供的格式合同，并无不妥；4.上诉人按约支付了33万元，并提供了付款记录和流水凭证，证据充分；5.一审法院未调查房屋市场价，认定该房屋的交易价款明显低于市场价无依据；6.王常明在不动产登记中心转移登记申请前的询问告知程序中亲笔签名表示是其真实意思表示。三、撤销案涉合同，并判令上诉人协助王常明办理过户，但对上诉人支付给王常明的钱款未予处理，判决不公。四、一审判决对上诉人提出的反诉不予受理，程序不当。王常明辩称：一、被上诉人在一审中提交的证据与一审法院从公安机关调取的询问笔录相互印证，可以证明被上诉人将房屋过户至任宁名下并非房屋买卖，而是用房屋抵押进行借款。反观张军与宁桂兰在一审中的陈述却是相互矛盾的。上诉人主张被上诉人与孟某、赵某、段某欺诈其钱财，应提供证据证明，否则应承担举证不能的法律后果。一审认定事实清楚。二、张军支付给王常明的欠款不在被上诉人一审的诉讼请求范围，因人民法院不能超出当事人的诉讼请求判决，一审法院未予处理符合法律规定。三、一审审理程序合法。上诉人在一审中提出的反诉与本诉没有法律上的关联关系，一审法院没有合并审理正确。王常明向一审法院起诉请求：1.依法撤销原、被告于2018年6月11日签订的不动产买卖合同，并判令被告协助原告办理该房产变更登记手续；2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告王常明与案外人孟某系朋友关系，2018年孟某因资金周转需要，提出借用原告王常明名下位于酒泉市肃州区肃园街1号楼1单元601号房屋作抵押贷款，王常明同意。后孟某通过贷款中介认识段某，二人在寻找贷款人过程中联系到赵某。2018年6月，经杨某介绍，赵某认识了张军，经赵某、孟某、段某、王常明与张军协商，张军同意给王常明借款30万元，但张军提出必须将王常明位于酒泉市肃州区肃园街1号楼1单元601号房屋过户到其名下，待2018年11月16日王常明将借款还清后，再由张军协助将房屋过户给王常明。2018年6月11日，被告任宁的姨妈即第三人宁桂兰给任宁打电话称其从他人处买了一套房子，因身份证丢失，需要将户过到任宁名下。当日由王常明与任宁签订了不动产买卖合同，合同约定王常明将其名下位于酒泉市肃州区肃园街1号楼1单元601号房屋以33万元的价格出售给任宁，双方于当日在肃州区不动产登记事务中心办理了该房屋的产权变更手续，将该房屋登记到被告任宁名下。另查明，2018年6月11日签订合同后张军向王常明支付1万元；2018年6月12日张军向王常明银行卡内存入10万元，王常明当天给赵某转账5万元，取现金5万元交给赵国忠；2018年6月15日张军向王常明的农行卡内存款4万元，王常明取出现金4万元交给张军，张军又向王常明的农行卡内存入4万元，王常明再次取出4万元现金交给张军，后张军又向王常明的农行卡中存入8万元，王常明将该8万元取现后交给赵某；2018年6月19日张军给王常明尾号为0679的账号内转账30000元，同日又分三次向王常明的卡内存入29000元、又交给王常明现金1000元。原告称2018年6月19日实际收到的只有30000元，张军分三次向王常明的卡内存入的29000元和给的1000元现金只是为了给张军倒账用。6月20日王常明向段某指定的账户内转账29000元。赵某于2018年6月19日向王常明出具借款金额为30万元借条一张，并备注：“本人于11月16日将借款一次性还清并负责将王常明房产过户”。同日，段某向王常明出具借款金额为3万元的借条一张，承诺于2018年11月16日一次性还清。再查明，2018年11月26日，张军通过微信告知王常明其准备于12月1日将涉诉房屋出售，要求王常明将房屋内物品搬出。后张军将涉诉房屋登记在“58同城”网站上出售，标价为42.8万元。后因搬家双方发生纠纷，通过派出所和居委会协调，王常明于2019年3月27日开始居住该房屋。2019年4月11日，王常明向酒泉市公安局肃州分局报案，称张军诈骗其房屋，酒泉市公安局肃州分局调查后，口头答复王常明不符合立案标准，原告遂提起诉讼。一审法院认为，本案原、被告双方争议的焦点为：1.原、被告签订的《不动产买卖合同》是不是双方的真实意思表示；2.原告以其对房屋的买卖有重大误解为由，要求撤销其于2018年6月11日和任宁签订的《不动产买卖合同》是否能够成立。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：1.因重大误解订立的；2.在订立合同时显失公平的”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。根据本案证据：①原告以及赵某、孟某、段某在公安机关的陈述，可以证实原告将房产证过户至第三人张军指定的人即被告任宁名下，系为了借款。②原告、赵某、孟某、段某在公安机关的陈述一致，且以上几人的陈述与原告提供的其中国农业银行股份有限公司酒泉南街支行的银行卡交易明细清单、赵某和段某给原告出具的借条、借条中承诺的还款时间以及赵某在借条中承诺“本人于11月16日将借款一次性还清并负责将王常明房产过户”等内容相一致，证实了本案的实质是第三人给原告借款。③根据任宁在公安机关的陈述，其姨妈宁桂兰是因身份证丢失才将房屋过户到自己名下，张军则称是因还想申请一套经济适用房才过户到被告任宁名下，第三人张军和宁桂兰的陈述是互相矛盾的。④根据原告提供的2018年11月12日“任宁”与王常明签订的《不动产买卖合同》，虽然目前尚未查清“任宁”的签名是谁代签的，但根据赵某在公安机关的陈述，该合同确实签订过，该合同第五条的内容“注：于2018年11月16日前乙方将购房全款叁拾万元整付给甲方后，甲方无条件将房屋过户至乙方名下，过户产生的任何费用由乙方承担”，也证明了原告将产权过户给被告，是为了借款。⑤本案原告王常明和被告任宁于2018年6月12日签订的《不动产买卖合同》内容，采用“一口价”33万元的方式，不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯、合同中没有约定房款支付时间，张军给原告转款均在签订合同之后，以上均不符合房屋买卖的常理。⑥第三人实际给原告付款的数额也与《不动产买卖合同》中约定的33万元不符。⑦原告的房屋面积125.17平方米，约定的房价和实际支付的款项，均明显低于市场价。根据以上分析认定，可以证实原被告之间或者原告与第三人之间没有房屋买卖的真实意思表示，在订立合同时，原告王常明认为该合同系为了担保其向张军的借款而签订，其订立合同的目的是为借款提供抵押，而非处分该房屋的所有权；其次，对于订立该合同的结果，王常明认为签订合同是为了进行抵押，其在约定期限内还清借款后，债权人张军及被告任宁即将房屋过户回自己名下，其真实意愿并非将房屋出售给被告，而现在签订合同的后果导致该房屋产权人变更，被告及第三人认为双方系房屋买卖，该结果也与王常明签订合同的本意相悖。以上可以认定原告对自己的行为产生了重大误解，现原告主张撤销合同，符合法律规定，予以支持。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。该合同被撤销后被告任宁应当协助原告办理该房屋的变更登记手续，对原告的该项诉讼请求，予以支持。综上所述，原告的诉讼请求依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十八条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、撤销原告王常明与被告任宁于2018年6月11日签订的《不动产买卖合同》（编号201806110066）；二、被告任宁于判决生效后10日内协助原告王常明将位于酒泉市肃州区肃园街1号楼161号房屋的产权登记手续变更至王常明名下。案件受理费6250元，由原告王常明负担2000元。被告任宁负担4250元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。任宁、宁桂兰、张军提交了城市危房改造登记表一份，拟证明政府机构认可案涉房屋属任宁所有。王常明对真实性无异议，但对证明目的不认可，认为案涉房屋虽登记在任宁名下，但到底属于谁所有，正是本案需要调查核实的。王常明提交了酒泉市中医院诊断证明书、出院诊断证明、兰州大学第二医院心理卫生科简易智力状态检查表、酒泉市人民医院病历各一份，拟证明王常明患有阿尔茨海默病，存在认知障碍。经质证，三上诉人对酒泉市中医院的诊断证明书和出院诊断证明、酒泉市人民医院的病历的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为上述证据都是2019年3月份以后形成的，与双方买卖房屋的时间相差9个月，不能证明王常明在买卖房屋行为发生时的精神状态；对兰州大学第二医院心理卫生科简易智力状态检查表以无印章为由不予认可。经审查，兰州大学第二医院心理卫生科简易智力状态检查表无该院印章，且上诉人不认可，本院对其真实性不予采信，对上诉人提交的城市危房改造登记表和被上诉人提交的其他证据的真实性予以确认，对于证明目的，因与本案争议事实无关，不予采信。二审查明：2018年6月11日至2018年6月19日，张军通过银行转账向王常明支付329000元，给付现金1000元。王常明对张军向其给付过330000元无异议，但主张部分款项到其账户后就又以现金方式给了张军。经查，王常明报案后，赵某在公安机关调查期间，陈述2018年6月15日张军给王常明转了两笔40000元，2018年6月19日张军给王常明转账30000元，但上述三笔款项到王常明账户后即按张军的要求将现金取出后又给了张军。张军对王常明及赵某的上述陈述均不认可。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，人民法院审理合同纠纷案件，应当依职权审查合同是否存在无效的情形。本案中，双方当事人对2018年6月11日签订的《不动产买卖合同》的真实性无异议，三上诉人主张双方签订该合同的目的就是买卖房屋，但王常明主张双方签订该合同的目的是以该房屋作为抵押向张军借款。经查，王常明、赵某、孟某、段某在公安机关均陈述签订本案所涉买卖合同的目的是以王常明的房屋作为抵押向张军借款，赵某给王常明出具的借条上也有其还清借款后负责将王常明的房产过户的内容；另，张军与王常明2018年11月14日微信聊天时，王常明问张军“赵某给你打电话了吗，他咋说，咋给你还钱。”张军回复：“他让我宽限到11月30号我同意了，要是还不上我就12月1号开始卖房。”综合上述证据，足以证明王常明与任宁20**年6月11日签订《不动产买卖合同》的真实意思表示是以合同中的房屋为借款提供担保，而非房屋买卖，即房屋买卖是双方虚假的意思表示，背后隐藏的民事法律行为是民间借贷。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”据此，王常明与任宁20**年6月11日签订的编号为201806110066的《不动产买卖合同》应属无效。一审判决以王常明在签订2018年6月11日的《不动产买卖合同》时存在重大误解为由判决撤销，适用法律错误，应予纠正。三上诉人主张与王常明之间系房屋买卖法律关系，与查明的事实不符，其该项上诉理由不能成立，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因王常明与任宁20**年6月11日签订的《不动产买卖合同》属无效合同，因此，任宁依据该合同取得的王常明的房屋应予返还，一审判决任宁协助王常明将案涉房屋的产权变更登记至王常明名下正确，应予维持。张军和王常明之间的民间借贷纠纷，张军可根据相关法律规定另行主张，双方对张军向王常明实际借款的数额有争议，本案中亦不做认定。一审中，任宁反诉要求王常明停止侵害、排除妨碍、返还案涉房屋并赔偿房屋占用费7500元的请求系返还原物请求权，与本案确认合同效力纠纷不属于同一法律关系，一审法院不予合并审理并无不当，上诉人以此主张一审审判程序违法，理由不能成立，不予支持。综上所述，上诉人任宁、张军、宁桂兰的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决适用法律错误，判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初4575号民事判决第一项；二、维持酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初4575号民事判决第二项；三、驳回被上诉人王常明的其他诉讼请求。一审案件受理费6250元，由上诉人任宁、宁桂兰、张军负担3125元，被上诉人王常明负担3125元；二审案件受理费6250元，由上诉人任宁、宁桂兰、张军负担。本判决为终审判决。审判长 蔺春辉审判员 张小青审判员 郑 杰二〇二〇年七月七日书记员 高 阳