湖北省石首市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1081民初226号原告(反诉被告)：石首市疾病预防控制中心，住所地为石首市建宁大道**。法定代表人：李春华，系该中心主任。委托诉讼代理人：彭敬福，系该中心工会主席。委托诉讼代理人：蔡修明，系湖北子龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾立平，男，1972年1月7日出生，汉族，住石首市。委托诉讼代理人：袁在东，系曾立平舅父。原告（反诉被告）石首市疾病预防控制中心（以下简称“石首市疾控中心”）与被告（反诉原告）曾立平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案。在案件审理过程中，被告（反诉原告）曾立平提起反诉。经审查，本院决定将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石首市疾病预防控制中心的委托诉讼代理人彭敬福、蔡修明，被告（反诉原告）曾立平及其委托诉讼代理人袁在东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告石首市疾控中心向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告与被告间的不定期租赁关系已经解除；2、判令被告返还原告方的出租物；3、判令被告补交房屋租金10万元人民币、支付拖欠的水电费8000元，合计108000元；4、判令被告方承担本案诉讼费。在庭审过程中，原告将诉讼请求变更为：1、依法判决确认原告与被告间的不定期租赁关系已经解除；2、判令被告返还原告方的出租物；3、判令被告补交房屋租金10万元人民币、支付拖欠的水电费15200元，合计115200元；4、因被告尚未返还房屋，请求判令被告按照租金标准继续支付租金至房屋交还之日止；5、判令被告方承担本案诉讼费。事实和理由：2016年1月1日，原告与被告经协商一致，签订为期三年的《租赁合同》。该合同约定：“原告方将自有坐落在石首市东岳山路的检验楼、综合楼和三间车库出租给乙方，乙方自愿承租。乙方承租的面积，以现有实际面积为准。前任承租人在承租过程中新增建筑物、装饰装潢属甲方所有，列入本次出租财产。租期三年：从2016年1月1日起至2018年12月31日止。租金每年度4万元（在当年租期开始的第一日一次性支付）。”其他内容详见文本合同。该合同租期届满后，双方于2019年1月31日签订《解除房屋租赁合同协议书》，仍由被告方承租使用。2019年3月27日，双方又签订为期六个月的《租赁合同》。合同约定的期限至2019年6月30日止，租金为2万元。租期届满后，被告拖欠2年半的租金10万元，仍在继续使用原告的房屋。原告认为，双方原订租赁合同合法有效，被告应当支付所欠租金和水电费。租赁合同租期届满后，被告方应当依合同返还出租的房屋，双方后期发生的不定期租赁关系已经依法解除。本诉被告曾立平辩称：一、原告所诉完全悖于事实。1、答辩人与原告之间不定期的房屋租赁合同关系至今成立。原告与答辩人就是否解除房屋租赁关系，对租赁关系存续期间的设备、设施的归属和处置等问题没有形成合意，没有达成一致。原告意欲解除租赁关系，却没有依法给予答辩人一定时间，没有提前通知答辩人。原告在2020年1月8日的《解除不定期租赁关系通知书》中表述:“经本单位研究决定解除与你之间不定期的租赁关系，请立即返还出租物并缴付所欠房租和水电费。”原告在未将该通知书送达答辩人的情况下，则于2020年1月9日具状起诉。《中华人民共和国合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”可见原告行为违法。2、原告所诉答辩人欠10万元房屋租金，属于罔顾事实。其中，2019年1月至6月的租金2万元，答辩人已于2019年3月以微信方式转账给原告财务人员黄某。余下8万元租金，原告在2019年要求解除房屋租赁关系时才提出催讨，正值答辩人对自己投入酒店的200万元资产归属权受到原告极大威胁之时，况且2019年答辩人所经营酒店路段封闭修路达10个月之久，答辩人并未正常营业。3、关于对酒店添置的财产归属权问题，原告制作的租赁合同纯属霸王合同，原告倚仗房屋为己所有之优势与答辩人签订的合同毫无平等、公平可言，而合同里提及的“前任承租人在承租过程中新增建筑物、装饰装潢属甲方所有，列入本次出租财产”条款纯属霸王条款更是张冠李戴，酒店内的所有设施和财产投入均属答辩人全额投资，每笔投入都有票据和数以百计的人证可以为证。根本不存在原告提到的所谓“前任承租人”之说。况且，原告在要求答辩人2019年1月31日签署的“解除房屋租赁合同协议书”里根本未提及关于酒店财产归属权的问题，却在后期续签的半年租赁合同里要将答辩人所投财产强归原告所有，实属对答辩人的剥夺行为。二、导致本案讼争，过错责任全在于原告。2019年初，原告要求答辩人归还房屋时，答辩人于5月份向卫计局负责人递交了诉求书，要求对答辩人在酒店所投入的电梯、自建的一楼大厅等能为原告今后所用的固定资产予以适当补偿。然后原告负责人通知答辩人（有微信聊天记录）找评估机构对答辩人所提的几项建设进行评估报告后进行合理补偿。答辩人按原告要求找了第三方进行造价鉴定后，得出评估报告金额为52万余元，答辩人于8月份将评估报告交到原告单位，可原告方却不予补偿，反而起诉答辩人。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告曾立平向本院提出诉讼请求：1、恳请依法判由被反诉人支付反诉人建筑房屋、安装电梯等款434674.51元，评估费15000元，合计：449674.51元；2、依法决定反诉费由被反诉人负担。事实和理由：2011年11月，被反诉人的出租物系被反诉人的几个负责人合伙承租。因不善经营酒店，要求将酒店转让给反诉人，并承诺只要反诉人愿意，可以长期租赁。反诉人对此深信不疑，陆续投入二百多万元扩建房屋，装修楼馆，安装电梯，更换设施，提升了整个酒店。2015年底租赁期满，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，被反诉人只愿将租期暂定三年，声称市国资局规定国有房屋一次性的租期最长只能三年，期满后续签。2018年底租期届满，反诉人要求被反诉人按照当初约定续签合同，可是被反诉人却出尔反尔，不愿续签，以致双方形成不定期租赁关系。2019年7月上旬，被反诉人的主要负责人要反诉人找具有资质的鉴定机构对反诉人的大件投入进行评估鉴定，反诉人及时照办，可是被反诉人又一次出尔反尔，拒不按约行事。反诉人投入的部分大额物件，经评估机构评估鉴定为522674.51元，减除反诉人未交租金、水电费88000元（未减免酒店门前修路期间、疫情期间租金），被反诉人应当支付反诉人449674.51元。反诉被告石首市疾控中心辩称：一、答辩人与反诉人2016年1月1日签订的《租赁合同》依法成立，对双方具有法律约束力，反诉人不是适格的反诉主体。答辩人在陈新华租期届满后，经与反诉人协商一致，双方自愿签订2016年1月1日的《租赁合同》。双方在订立租赁合同过程中，原告是全民所有的事业单位，反诉人是具有民事行为能力的自然人，订立合同的双方主体适格。租赁合同的条款，是经双方协商一致后达成的合意，合同条文不违反法律、法规的强制性规定，是依法成立的房屋租赁合同。在案涉合同订立前，出租人与原承租人终止了租赁合同关系，且在本次合同中亦将出租财产作了明确的界定，反诉人对原出租物的添附物不具有权利能力。在本诉中，答辩人提出的诉请是确认解除不定期租赁合同通知的效力，反诉人提出的反诉请求不符合相关规定，请求判决予以驳回。二、依法成立的合同对当事人具有法律约束力，反诉人不享有添附物的权益，其反诉请求应当判决驳回。答辩人的房屋原出租给陈新华使用。陈新华在承租期间，已在出租物上新增建筑物和安装电梯。如果反诉人提供的2011年安装电梯的单证属实，也只能证明反诉人是陈新华的合伙人，而不是案涉租赁合同的适格的当事人。因答辩人终止了与陈新华的租赁合同，又与反诉人于2016年1月1日签订《租赁合同》，该民事法律行为消灭了反诉人对添附物享有的权益。答辩人与反诉人在2016年1月1日签订的《租赁合同》第一条中“前任承租人在承租过程中新增建筑物、装饰装潢属甲方（答辩人）所有，列入本次出租财产”的约定，界定了出租物的添附物的产权归属，又根据双方所签租赁合同第四条“改扩建新增附属物归甲方享有所有权”的约定，反诉人据实依法不得或对物权提出反诉，其要求补偿44万元的反诉请求应当判决驳回。综上，反诉人主体不适格，案涉添附物属前任承租人添置，因新的民事行为引发添附物权益发生异动，反诉人的反诉请求据实依法不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院对双方无争议的证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据与事实，本院将在下面的事实认定和本院认为中予以阐述。经审理查明，2007年12月18日，石首市疾控中心与陈某某签订《租赁合同》，约定石首市疾控中心将自有的坐落在东岳山路的检验楼（共三层带帽）及与之相连的综合楼（共二层）、三间车库（以下简称“涉案房屋”）出租给陈某某，租赁期限为2008年1月1日至2015年12月31日。在此承租过程中，涉案房屋进行了改善和增设他物，包括电梯、一楼大厅和四楼客房等。2016年1月1日，石首市疾控中心与曾立平签订《租赁合同》，约定石首市疾控中心将涉案房屋出租给曾立平。前任承租人在承租过程中新增建筑物、装饰装潢属石首市疾控中心所有，列入本次出租财产。租赁期限为三年，即2016年1月1日至2018年12月31日。每年度的租金为人民币4万元，签订合同当日，曾立平须将当年租金一次性支付给石首市疾控中心，以后每年租金在当年租期开始的第一日一次性付清。曾立平不按时支付租金或拖欠水电费时，经石首市疾控中心口头或书面催告十日仍不支付的，石首市疾控中心有权单方提前解除合同。2019年1月31日，石首市疾控中心和曾立平签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定双方一致同意于2019年3月1日终止双方于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》，曾立平的租赁经营期间为2019年3月1日以前。2019年3月27日，石首市疾控中心和曾立平再次签订《租赁合同》，约定石首市疾控中心将涉案房屋出租给曾立平。前任承租人在承租过程中新增建筑物、装饰装潢属石首市疾控中心所有，列入本次出租财产。租赁期限为半年，即从2019年1月1日起至2019年6月30日止。租期届满，曾立平必须无条件将承租的房屋交还石首市疾控中心。半年度的租金为人民币2万元。曾立平按月按时按市价标准付清水、电费用。2019年5月29日，针对2008年至2015年租期内涉案房屋的增设物，曾立平向石首市疾控中心上级主管部门领导表达了希望石首市疾控中心受让并对其给予适当补偿的诉求。此后，石首市疾控中心工作人员与曾立平就此事进行了沟通，沟通过程中，曾立平委托第三方对增设的电梯、一楼大厅和四楼客房进行了造价鉴定，但双方并未对就增设物进行补偿事宜达成合意。租期再次届满后，涉案房屋仍由曾立平占有，2019年4月至12月期间，涉案房屋前方道路一直在修建。2020年1月8日，石首市疾控中心向曾立平发出《解除不定期租赁关系通知书》，曾立平于2020年1月10日在该通知书上回复：我不同意解除，我宾馆有重大投入，我要求补偿。另查明，曾立平支付了2016年度的租金4万元和2019年上半年度的租金2万元，下欠2017、2018年度的租金8万元以及水电费。本院认为，石首市疾控中心与陈某某签订的《租赁合同》和与曾立平签订的两份《租赁合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均有法律约束力。2019年7月1日租赁期间届满，曾立平仍在继续使用涉案房屋，石首市疾控中心没有提出异议，则原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。2020年1月10日曾立平收到石首市疾控中心发出的《解除不定期租赁关系通知书》，2020年4月14日本院向曾立平送达应诉材料后，曾立平在答辩状中辩称其与石首市疾控中心之间的不定期租赁关系至今成立，其提出异议的时间已超过三个月，异议不成立，故本院对石首市疾控中心的第一项诉讼请求予以支持，确认石首市疾控中心与曾立平的不定期租赁关系已经于2020年1月10日解除。租赁合同解除，曾立平应当向石首市疾控中心返还租赁物，故本院对石首市疾控中心的第二项诉讼请求予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金，曾立平欠付的2017、2018年度的租金8万元应当支付。2019年下半年，因涉案房屋前方修建道路，承租人无法实现合同目的，对此部分租金本院不予支持。按照合同约定，水电费应由曾立平负担，曾立平称以单据为准，石首市疾控中心至今未向本院提交任何水电费单据，则本院对水电费的诉请不予支持，故本院对石首市疾控中心的第三项诉讼请求部分予以支持。2020年1月，双方的不定期租赁关系解除后，双方不再存在租赁关系，石首市疾控中心要求曾立平按照租金标准继续支付租金至房屋交还之日止不符合法律规定，故本院对石首市疾控中心的第四项诉讼请求不予支持。根据石首市疾控中心与曾立平于2016年1月1日和2019年3月27日签订的《租赁合同》的约定,前任承租人在承租过程中新增建筑物、装饰装潢属石首市疾控中心所有，列入本次出租财产。前任承租人陈某某在其租赁期间（2008年1月1日至2015年12月31日）新增的一层大厅、四楼客房和电梯等属石首市疾控中心所有。曾立平辩称该合同关于添置财产归属的约定违反公平、平等原则，酒店内的所有设施和财产投入均属其全额投资。对此，本院认为添附物如何处理是出租人与承租人之间的问题，曾立平向本院提交的证据不能证明在其租赁期间添置了财产，曾立平以第三方对前任承租人承租期间的添置物的鉴定金额和鉴定费向石首市疾控中心主张权利缺乏事实和法律依据，故本院对曾立平的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）石首市疾病预防控制中心与被告（反诉原告）曾立平之间的不定期租赁关系已经于2020年1月10日解除。二、被告（反诉原告）曾立平于本判决生效之日起十日内将租赁物即坐落在东岳山路的检验楼、综合楼和三间车库返还给原告（反诉被告）石首市疾病预防控制中心。三、被告（反诉原告）曾立平于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）石首市疾病预防控制中心支付拖欠的房屋租金8万元。四、驳回原告（反诉被告）石首市疾病预防控制中心的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告（本诉被告）曾立平的全部反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2604元，减半收取1302元；反诉案件受理费8045元，减半收取4022.5元。原告（反诉被告）石首市疾病预防控制中心负担402元，被告（反诉原告）曾立平负担4922.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  宋益民二〇二〇年七月一日书记员  胡生琴