江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初2387号原告：中航物业管理有限公司赣州分公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道国家电网长征营业厅**。统一社会信用代码：91360700680918201G。负责人：邹民。委托诉讼代理人：陈永秋，江西海融律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：严俊，江西海融律师事务所律师，特别授权代理。被告：姚军，男，1979年8月30日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。原告中航物业管理有限公司赣州分公司（以下简称中航物业公司）诉被告姚军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中航物业管理有限公司赣州分公司的委托诉讼代理人陈永秋，被告姚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中航物业管理有限公司赣州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费10230.61元（自2014年12月4日至2019年10月31日），并承担从逾期之日起至还清款之日止每日按欠费总额的3‰计算的滞纳金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系赣州市章贡区登峰大道36号赣州中航公元城11栋203室（建筑面积为116.69m2）的业主，其入住该房产时与原告签订了《前期物业服务协议》，约定被告应按建筑面积1.5元/m2/月支付物业管理费用，即被告每月应交175.04元的物业管理费。合同签订后，原告按协议履行了义务，但从2014年12月份开始，被告未支付物业管理费，原告多次催收未果，遂起诉至法院。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据1、原告营业执照复印件，证明原告具有适格的诉讼主体资格；证据2、姚军的身份证复印件，证明被告具有适格的诉讼主体资格；证据3、赣州中航公元城收楼通知书、赣州中航公元城业主收楼会签单、商品房交付使用交接表、《赣州中航公元城K26地块前期物业服务协议》，证明被告入住赣州中航公元城11栋203室时与原告签订了《前期物业服务协议》，协议对于物业服务管理费的收费标准及违约责任均作了相关约定；证据4、律师函复印件、EMS快递单，证明被告自2014年12月份至今未按《前期物业服务协议》约定支付物业管理费，原告委托律师事务所发律师函进行催收；证据5、告知函，证明被告所说返冒导致发生损失，经过中航物业的协调，已经向被告赔偿一万九千元；证据6、整改通知书两份、违章装修整改通知书（存根）、赣州市章贡区城市管理行政执法局责令改正通知书、赣州市章贡区城市管理行政执法局强制拆除违法建筑物公告，证明被告存在违章搭建行为经多次被赣州市章贡区城市管理行政执法局以及原告下达整改通知书均未整改并以此拒缴物业管理费。被告姚军辩称,被告未支付2015年1月至今的物业管理费，系原告严重违反物业管理服务义务在先。原告未妥善履行《前期物业服务协议》第二条第三款约定的“保障共同设施设备完好，污水排放通畅”的合同义务，导致楼层排污管先后4次返水，水淹被告住宅（2楼），全屋实木地板及其他设施损坏严重，给被告造成了重大损失，且至今没有赔偿；原告主张从逾期之日起至还清款之日止每日按欠费总额的3‰计算滞纳金，违约金计算标准明显过高，请法院综合考虑本案实际情况依法予以调整降低。被告为支持抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、照片4张、收据1张，证明被告之前向原告正常缴纳物业费，因为房屋返水严重后续才没有继续缴纳物业费；证据二、2017年的电视台采访视频一份，证明涉案房屋漏水严重。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告姚军系江西省赣州市章贡区登峰大道36号中航公元城小区11栋203室的业主，建筑面积为116.69平方米。在案涉房屋交付时，原、被告签订了一份《前期物业服务协议》，协议约定：原告为中航公元城小区提供物业管理服务，被告应按建筑面积1.5元/平方米/月支付物业管理费用，即被告每月应交175.04元的物业管理费；被告违反协议，不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，双方约定被告从逾期之日起每日按欠费总额3‰交纳滞纳金。协议还规定：物业服务范围包括房屋建筑本体共用设施设备及运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱等。合同签订后，原告依合同约定为“中航公元城”小区提供了物业服务。被告自2014年12月4日至2019年10月31日未缴纳物业管理费，故原告诉至本院，要求处理。另查明，2017年2月，被告房屋因厨房地漏返冒导致室内进水，地板被污水浸泡变形霉烂。之后，原告对管道进行整改，于2018年11月基本完成整改。在此期间，原告与保险公司达成赔偿方案，已向被告赔偿19000元，被告已收到该款项。本院认为，被告姚军与原告中航物业公司签订《前期物业服务协议》，表示被告愿意接受原告中航物业公司的物业服务和管理，该合同系双方自愿签署，且没有违反法律强制性规定，合法有效，原、被告之间形成物业服务合同关系。原告已履行物业管理职责，被告应按协议缴纳物业管理费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与原告沟通、协商解决。本案原告已为该小区提供了物业服务，被告作为小区业主的一员不能独立于该小区存在。根据被告房屋面积计算，被告欠交的物业管理费为10230.61元（自2014年12月4日至2019年10月31日）。同时，根据义务和权利相对等的原则，考虑到在2017年2月至2018年11月期间，在原告实行物业管理过程中，被告房屋内因地漏返冒导致地板被污水浸泡变形霉烂，虽然事后原告通过保险进行了赔偿，但事实上这一事件的发生对被告家庭生活有一定程度的影响，原告提出地漏返冒污水是房屋管道设计问题，但未提供相应证据证实，因此，在原告提供物业服务过程中，在其物业服务范围内，因共用设施设备出现问题导致业主财产受到损失，生活受到影响，应认定原告对所管理的小区在物业服务上存在瑕疵，应当承担相应的法律责任，原、被告各应承担2017年2月至2018年11月欠缴物业管理费责任的50%，即为1925.39元，并且，被告还应缴纳从2014年12月4日至2019年10月31日期间（除以上时间段外）的物业费用，即应支付原告物业管理费8305.22元。被告未及时支付物业费，依据双方约定应支付滞纳金，现原告主张按合同约定的每日千分之三支付滞纳金，该计算方法偏高，因被告逾期支付物业管理费给原告造成资金占用期间的利息损失，本院酌情调减按年利率6%计算滞纳金，对原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告姚军于本判决生效之日起七日内向原告中航物业管理有限公司赣州分公司支付从2014年12月4日至2019年10月31日止的物业管理费计8305.22元；二、由被告姚军于本判决生效之日起七日内向原告中航物业管理有限公司赣州分公司支付滞纳金（从2014年12月4日起至还清款之日止，以当月所拖欠的物业管理费为基数，按年利率6%计算）；三、驳回原告中航物业管理有限公司赣州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，由被告姚军承担46元，原告承担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  连永燕二〇二〇年七月二日书记员  陈思倩