济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初5463号原告：赵某华，男，1974年10月20日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：陈正斌，山东新亮律师事务所律师。被告：济南舍贺电子商务有限公司，住所地中国(山东)自由贸易试验区济南片区龙奥北路**玉兰广场**楼**。法定代表人：杜某华，该公司执行董事兼经理。被告：谢某燕，女，1988年4月10日出生，汉族，住内蒙古扎兰屯市。被告：谢某臣，男，1992年1月2日出生，汉族，住内蒙古扎兰屯市浩饶山乡东平台村绰尔屯。被告：杜某华，男，1976年4月23日出生，汉族，住山东省济南市。以上四被告共同委托诉讼代理人：贺锦，山东公浩律师事务所律师。原告赵某华与被告济南舍贺电子商务有限公司（以下简称舍贺公司）、被告谢某燕、被告谢某臣、被告杜某华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某华的委托诉讼代理人陈正斌，被告舍贺公司、被告谢某燕、被告谢某臣、被告杜某华的共同委托诉讼代理人贺锦到庭参加了诉讼本案现已审理终结。赵某华向本院提出诉讼请求：1.判令解除赵某华与舍贺公司签订的房屋及车位租赁合同；2.判令舍贺公司向赵某华支付房屋租金146822元及违约金65968元（违约金共计98411元，扣除32443元，为65968元；3.判令舍贺公司向赵某华支付车位租金3000元及违约金500元；4.判令舍贺公司向赵某华支付2020年1月至3月的物业费8651.52元；5.判令舍贺公司返还赵某华办公家具：长条会议桌1张、高背木皮椅10把、皮沙发1套(3+1)、玻璃茶几1个、木制茶几1个、板台5套、三开门立柜6个、办公椅11个、饮水机1个、空调遥控器9个；或者按价赔偿30000元；6.判令谢某燕、杜某华、谢某臣对舍贺公司的上述第二、三、四、五项债务承担连带还款责任；7.本案法院诉讼费、财产保全保险费500元等全部费用由舍贺公司、谢某燕、谢某臣、杜某华承担。事实和理由：一、舍贺公司应向赵某华支付房屋租金146822元及违约金49205.49元。2018年11月2日，赵某华与舍贺有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定舍贺公司承租赵某华名下位于济南市历下区龙奥北路8号6、5号楼1-1403、1-1404室房屋，用于办公使用，建筑面积合计360.48平方米，租赁单价3.0元/平方米/天，租赁期限自2018年11月2日至2021年11月1日止，租金采取先付租金后使用原则，每半年支付一次，舍贺公司应提前30天付清下半年的租金，并承担使用该房屋所发生的水、电、暖、停车、网络、煤气、通讯、设备、物业管理等全部费用。除非一方当事人根据法律规定或合同约定解除合同，任何一方无权提前终止合同的履行。按照《房屋租赁合同》的约定，2018年11月12日至2019年5月11日租金195740元；2019年5月12日至2019年11月11日租金198985元；2019年11月12日至2020年5月11日租金196822元；2020年5月12日至2020年11月11日租金197903元；2020年11月12日至2021年5月11日租金211400元；2020年5月12日至2021年11月11日租金214904元。舍贺公司应于2019年10月12日前向赵某华支付租金196822元，但舍贺公司拖延于2020年1月20日支付租金50000元，剩余应付租金146822元至今未予支付。2020年4月初，赵某华发现舍贺公司在未支付剩余应付房屋租金的情况下，趁夜晚撤离承租房屋，并搬走了赵某华第五项诉讼请求中的家具，给赵某华造成了重大经济损失，舍贺公司应按《房屋租赁合同》的约定承担相关法律责任。二、舍贺公司应向赵某华支付车位租金3000元及违约金500元。2019年5月20日，赵某华与舍贺公司签订《车位租赁合同》，合同约定舍贺公司承租赵某华名下位于济南市历下区龙奥北路8号玉兰广场二期-2层2574号车位，承租期限2019年5月20日至2020年5月19日，租金每月500元，每半年支付一次。但舍贺公司至今拖欠2019年11月20日至2020年5月19日租金3000元，应向赵某华支付1个月租金作为违约金。按照《车位租赁合同》的约定，合同约定期限内，双方不得擅自解除合同，擅自解除合同的一方视为违约，违约方应支付对方1个月租金作为违约金；舍贺公司租赁期内要求解除合同的，已交租赁费用不得要求退还。三、谢某燕、杜某华、谢某臣应对舍贺公司所负的债务承担连带还款责任。2019年1月24日，舍贺公司发生股权变更，谢某燕100%控股，舍贺公司成为自然人独资公司，谢某燕系完全的实际控制人及受益人，按照《公司法》第六十三条的规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”因舍贺公司向赵某华多次支付的租金来源，有的是舍贺公司对公账户，大多数是谢某燕个人账户，也就是说舍贺公司与谢某燕财产存在混同，谢某燕应对公司的债务承担连带责任。在舍贺公司拖欠赵某华租金，且在赵某华持续催要租金的情况下，2019年3月26日，舍贺公司再次发生股权变更，谢某燕将全部股权转让给了近亲属谢某臣和杜某华，其中谢某臣持股90%、杜某华持股10%，这明显是谢某燕与被告谢某臣、杜某华恶意串通、逃避债务、损害债权人利益的表现，而且舍贺公司撤离承租的房屋时，搬走了赵某华拥有所有权的办公家具，故谢某臣、杜某华与谢某燕作为公司实际经营控制人和受益人，均应当对舍贺公司的债务承担连带责任。综上，舍贺公司违反《房屋租赁合同》及《车位租赁合同》，给赵某华造成了重大经济损失，且舍贺公司与股东存在财产混同、恶意串通、逃避债务、损害债权人利益的行为，为维护自身合法权益，赵某华特向贵院提起诉讼，望判如所请。舍贺公司辩称，1.同意解除合同，舍贺公司已于2020年3月30日从租赁房屋中搬出，搬出前给赵某华打电话，赵某华已收回该房屋。2.赵某华计算的租金及违约金无依据，2019年9月至11月，该房屋一直漏水、维修，严重影响房屋使用，2020年1月疫情开始，且玉兰广场发现一例病例，房屋也未能使用，因不可抗力及漏水问题，赵某华主张的租金不应支持。3.车位早已于2020年3月30日退还给赵某华。4.物业费也不应支持，因房屋漏水问题，物业承诺减免3个月物业费，具体应支付数额，舍贺公司会与物业公司自行处理，赵某华为垫付该费用，无权主张。5.赵某华主张的家具均在舍贺公司租赁的仓库内，2018年舍贺公司就让赵某华将该家具拉走，赵某华拒不拉走，舍贺公司还支付了1500元搬家费，且仓库的租赁费也一直由舍贺公司支付，对该家具舍贺公司配合赵某华随时退还。杜某华、谢某臣、谢某燕共同辩称，其不是租赁合同的当事人，作为公司股东没有义务承担任何赔偿责任。赵某华称谢某燕与公司财务混同，无任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月2日，赵某华（甲方，出租人）与舍贺公司（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于济南市历下区龙奥北路8号玉兰广场6、5号楼1-1403、1404室（建筑面积360.48平方米，租金的收取依此面积计算）出租给乙方用于办公使用。合同主要约定：租赁单价为3.0元/平方米/天，租赁期限自2018年11月2日至2021年11月1日止，甲方应于2018年11月3日起将出租房屋交付给乙方使用，2018年11月2日至2018年11月12日为免租装修期（乙方不需支付租金，但须支付物业管理费、车位管理费及装修工作产生的水电费）；租金自2018年11月12日起计算，至2019年11月11日为第一年，第二年房租在第一年租金基础上递增0%，第三年房租在第二年租金基础上递增8%;租金采取先付租金后使用原则，每半年（六个月）支付一次，承租人应在本合同签订之日起当日起向出租人支付定金32443元（后期转为保证金），2018年11月12日前付清本合同约定的半年租金，此后承租人应提前30天付清下半年的租金；双方需于租赁物业交付日签署有关租赁物业的交付确认清单，现有装修、附属设施、设备状况等有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件（三）中加以列明，甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据；除合同第十三条约定的合同终止或解除的情形外，出租人提前收回房屋或承租人提前退租，应向对方支付3个月租金作为违约金。合同落款处，舍贺公司对租金情况加盖印章予以确认。2019年5月20日，赵某华（甲方，出租方）与舍贺公司（乙方，承租方）签订《车位租赁合同》，甲方将济南市海尔绿城全运村玉兰广场二期-2层2574号车位租赁给乙方使用，租赁期限为2019年5月20日起至2020年5月19日止，车位每月租金为500元，每半年支付支付一次，合同约定期间内，甲乙双方不得擅自解除合同，擅自解除合同的一方视为违约，违约方应支付对方1个月租金作为违约金。诉讼过程中，赵某华提交银行电子回单一宗，用于证明舍贺公司自2018年11月至2020年1月向赵某华支付租金的情况，双方均认可舍贺公司已履行完毕前两期合同租金，但对于第3期（2019年11月12日至2020年5月11日）租金，舍贺公司支付了5万元。赵某华还主张通过舍贺公司向其支付的租金来源来看，舍贺公司由谢某燕个人银行账户或支付宝、微信账户方式向赵某华付款，舍贺公司与时任法定代表人且为唯一股东的谢某燕之间存在资产混同，谢某燕应对舍贺公司的债务承担连带清偿责任。诉讼过程中，赵某华提交了舍贺公司企业信息及企业变更情况，拟证明在赵某华与舍贺公司之间的租赁合同履行期间，谢某燕为舍贺公司的法定代表人且为唯一股东，该公司于2020年3月26日将股东变更为杜某华和谢某臣；赵某华另提交诉讼财产保全责任保险单、保险费发票、民事裁定书，证明赵某华支出保全责任保险费500元、财产保全费1770元。另查明，案涉租赁合同履行期间，舍贺公司于2020年3月30日搬离租赁房屋，庭审中，赵某华对搬离时间予以认可。本院认为，涉案房屋租赁合同、车位租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，赵某华诉请解除涉案房屋及车位租赁合同，庭审期间，舍贺公司同意解除，且其业已实际搬离案涉房屋，故对赵某华的该项请求，本院予以支持。关于房屋及车位租金、违约金及物业费。1.关于房屋及车位租金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。涉案租赁合同履行中，针对第3期（2019年11月12日至2020年5月11日）租金，舍贺公司仅支付了5万元，应承担支付剩余租金的义务，但其已于2020年3月30日搬离案涉房屋，没有实际享受剩余租期的合同利益（共计42天），故其应支付房屋租金101402元。同理，车位租赁期限为2019年5月20日起至2020年5月19日，月租金500元，舍贺公司于2020年3月30日搬离，其应支付车位租金2765元。另外，舍贺公司虽主张涉案房屋在2020年1月至3月，因新冠肺炎导致大楼封闭，属于不可抗力，但并未提交证据证明，且合同约定“舍贺公司应提前30天支付下半年租金”，第3期租金的履约时间应在2019年10月12日前，故舍贺公司于疫情前即已产生违约责任，因此其该项抗辩不能成立。2.关于违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘造成的损失’。”本案中，赵某华主张舍贺公司应依据房屋租赁合同约定支付违约金（标准为3个月租金），庭审中舍贺公司主张违约金过高，本院认为，考虑到舍贺公司迟延履约且提早搬离了租赁房屋，其违约行为给赵某华造成的损失主要为二次招租的运营费用及空租期的租金损失，且舍贺公司搬离时尚处新冠疫情期间，招租成本较之平时亦有增加，赵某华的该项请求符合双方意思自治，违约金标准并不过高，本院予以支持。同时，结合赵某华的诉请，该项违约金可在扣除保证金后，由舍贺公司承担，至于赵某华主张的车位合同违约金，舍贺公司亦应予以支付。3.本案中，赵某华虽主张物业费8651.52元，但并未提交证据，本院不予支持。关于赵某华主张的办公家具返还。本案中，赵某华依照其提交的办公家具明细主张舍贺公司返还办公家具，但双方对办公家具明细中所列物品现状意见并不一致，且赵某华主张舍贺公司折价赔偿，未提交证据证明涉案办公家具的价值，故对其该项诉请，本案中不予处理。关于谢某燕、杜某华、谢某臣是否承担责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，舍贺公司签订涉案房屋及车位租赁合同时，系自然人独资的有限责任公司，谢某燕系唯一股东，且在履约期间，谢某燕亦通过其个人账户支付租金，故其应当对舍贺公司上述债务承担连带责任。另，涉案房屋租赁合同系赵某华与舍贺公司签订，赵某华主张杜某华、谢某臣承担责任，于法无据，本院不予支持。另外，因舍贺公司违约引起本案诉讼，赵某华支付诉讼财产保全责任保险费500元，系其支出的必要合理费用，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告赵某华与被告济南舍贺电子商务有限公司于2018年11月2日签订的《房屋租赁合同》及2019年5月20日签订的《车位租赁合同》；二、被告济南舍贺电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵某华房屋租金101402元及违约金65968元；三、被告济南舍贺电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵某华车位租金2765元及违约金500元；四、被告济南舍贺电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵某华诉讼财产责任保全保险费500元;五、被告谢某燕对本判决第二项、第三项及第四项确定的款项承担连带责任；六、驳回原告赵某华的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4872元，减半收取2436元，由原告赵某华负担580元，由被告济南舍贺电子商务有限公司、被告谢某燕负担1856元；申请费1770元，由原告赵某华负担395元，由被告济南舍贺电子商务有限公司、被告谢某燕负担1375元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张军二〇二〇年七月三十日书记员  生晖