江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5185号上诉人（原审被告）：李素敏，女，1978年6月13日出生，汉族，住所地河北省邢台市隆尧县双碑乡木花村**，现住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：郑修强，男，1979年3月7日出生，汉族，住，住所地河南省邢台市桥**李素敏的丈夫。被上诉人（原审原告）：苏州市瑞霖纺织科技有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇吴中路**。法定代表人：王强，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王建忠，江苏信贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洵，江苏信贤律师事务所律师。原审被告：苏州鹏涛纺织有限公司，住，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧桑场）。法定代表人：沈明珍。上诉人李素敏因与被上诉人苏州市瑞霖纺织科技有限公司（以下简称瑞霖公司）、原审被告苏州鹏涛纺织有限公司（以下简称鹏涛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初13514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李素敏上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或将本案发回重审；2.一审、二审全部诉讼费用由瑞霖公司承担。事实和理由：一、吴江市盛泽盛利织物整理厂进入破产程序后，李素敏积极配合管理人调查登记。之后双方没有任何关于租赁合同事宜的沟通协商，李素敏未收到破产管理人解除双方之间租赁合同的通知，该租赁合同依然合法有效，瑞霖公司无权要求李素敏搬离和交纳费用。二、一审判决有失公允，即便原租赁合同解除，也应该以返还李素敏预付租金为前提。被上诉人瑞霖公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告苏州鹏涛纺织有限公司二审未作答辩。原审原告瑞霖公司向一审法院起诉请求：1.李素敏、鹏涛公司将位于吴江区盛泽镇西环路西侧盛利商区K幢8号房屋腾退给瑞霖公司，并支付逾期腾房占有使用费（按照20833元/年的标准自2019年6月21日起计算至实际腾退之日止）；2.本案诉讼费由李素敏、鹏涛公司承担。一审法院认定事实如下：2013年9月16日，吴江市盛泽盛利织物整理厂与李素敏签订房屋租赁合同，约定李素敏租赁盛利商区K幢8号房屋，租期为2013年9月16日起至2025年9月15日止，租金为250000元。2017年7月10日，一审法院出具民事裁定书：受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请。同日，一审法院出具决定书，指定江苏辰海律师事务所担任吴江市盛泽盛利织物整理厂的管理人。2019年5月18日，拍卖人即吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人在苏州市吴江区人民法院的监督下，在司法拍卖网络平台上公开拍卖吴江市盛泽盛利织物整理厂名下位于苏州市吴江区西侧（林桑场）内的房产（含无证房产）和土地使用权及谢时顺名下吴国用（2003）字第02044002号土地使用权。瑞霖公司通过公开竞价成交，最终以最高竞价竞得拍卖标的，与拍卖人签署了《拍卖成交确认书》。2019年6月21日，一审法院出具民事裁定书，裁定涉案房产（含无证房产）、机器设备和土地使用权归买受人瑞霖公司所有。原盛利商区K幢8号房屋由李素敏和鹏涛公司占用至今。以上事实，有瑞霖公司提交的房屋租赁合同复印件、民事裁定书、拍卖资产交接协议及附件、管理人情况说明、拍卖成交确认书、照片及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：一审法院于2017年7月10日出具民事裁定受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请，根据破产法第十八条的规定，吴江市盛泽盛利织物整理厂与李素敏之间关于涉案房屋的租赁合同于破产申请受理之日起二个月后解除，故一审法院认定吴江市盛泽盛利织物整理厂与李素敏之间的租赁合同于2017年9月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现李素敏与鹏涛公司占用涉诉房屋无法律依据，李素敏、鹏涛公司理应及时腾空并搬离涉案房屋，并支付自解除之日至实际搬离之日止的房屋占有使用费。本案中，破产管理人通过司法拍卖网络平台将涉案房产转让给瑞霖公司，瑞霖公司取得了涉案房产的所有权，李素敏、鹏涛公司无权占用房屋，瑞霖公司有权要求李素敏、鹏涛公司返还涉案房屋，并支付自瑞霖公司取得房产所有权之日至实际搬离之日时止的房屋占有使用费。瑞霖公司主张自2019年6月21日起按原租赁合同标准计算，符合相关法律规定，一审法院予以支持。李素敏认为其租金支付义务已完全履行完毕，因此并不符合破产法该条之规定，管理人无权单方解除合同。因租赁合同系持续履行的双务合同，故租赁双方的合同义务均未履行完毕，本案可以适用破产法相关规定。至于退回租金等，与瑞霖公司无关，本案中不予理涉。关于承租人的优先购买权，不论是否存在被侵害的事实，都不影响拍卖成交的效力，故与本案无关，本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、李素敏、苏州鹏涛纺织有限公司应于判决生效之日起十日内腾空并搬离坐落于苏州市吴江区的房屋，并返还苏州市瑞霖纺织科技有限公司。二、李素敏、苏州鹏涛纺织有限公司应于判决生效之日起十日内支付苏州市瑞霖纺织科技有限公司房屋占有使用费（以20833元/年标准计算自2019年6月21日至实际搬离之日止）（如采用转账方式支付，请汇入苏州市瑞霖纺织科技有限公司名下指定账号：开户行：苏州农村商业银行盛泽支行，账号：0706678141120102059210）。案件受理费2800元，由李素敏、苏州鹏涛纺织有限公司负担234元，由苏州市瑞霖纺织科技有限公司负担2566元。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，李素敏与吴江市盛泽盛利织物整理厂于2013年9月16日签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。一审法院于2017年7月10日受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，吴江市盛泽盛利织物整理厂破产管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知李素敏继续履行涉案租赁合同，涉案租赁合同已于2017年9月11日解除。李素敏上诉主张未收到破产管理人解除合同的通知，租赁合同依然合法有效，缺乏依据，本院不予支持。李素敏还上诉主张退还预付租金，本院认为，李素敏可向吴江市盛泽盛利织物整理厂主张相应权利，本院对此不予理涉。综上，上诉人李素敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人李素敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  赵 东审 判 员  沈军芳二〇二〇年七月二十七日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤张皓然法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。