福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初973号 原告：林芃，女，汉族，1970年12月21日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：温雪生，北京大成（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：俞素娴，北京大成（福州）事务所律师。 被告：江东，男，汉族，1974年10月22日出生，住福建省三明市梅列区。 原告林芃与被告江东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人俞素娴到庭参加诉讼。被告江东经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告林芃向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2012年6月19日签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告返还原告购房款人民币400万元并赔偿原告违约金人民币800万元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年6月19日，原告（合同乙方）与被告江东（合同甲方）签订《房屋买卖合同》，达成如下主要约定：1.乙方购买甲方坐落于福州市鼓楼区××街道××路××号地块商业综合楼1层18号店面、2层18号店面、3层18号店面（详见预购商品房预告登记号：榕房预ＹＲ字第1××2号的房产）。2.甲方申明上述房屋不存在其他任何债务纠纷并愿意承担相关法律责任。3.上述房屋的交易成交价格为人民币肆佰万元整（¥4000000.00元）。4.甲方授权委托乙方办理该房产的房产证及过户手续，将房产过户到乙方名下。5.签订本合同当日甲方应将房产预告登记证原件，商品房买卖合同原件，销售不动产发票原件交给乙方。乙方结清购房款后房屋内余下物品归乙方所有。6.如双方违反上述条款应向对方支付违约金人民币捌佰万元整。上述《房屋买卖合同》签订后，原告于2012年6月19日通过父亲林永洪的账户向被告江东支付购房款400万元，履行完毕支付购房款义务。被告江东随即将上述房产交付给原告使用。因被告拒不配合办理上述房产过户手续，原告于2012年11月5日向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，福州市鼓楼区人民法院于2013年4月9日作出（2012）鼓民初字第5770号民事判决书，判决：1、确认原告与被告于2012年6月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、被告江东应当于判决生效之日起一个月内向房地产管理部门申请办理福州市鼓楼区××街道××路××号地块商业综合楼1层18号店面、2层18号店面、3层18号店面的产权登记至其名下的手续，并协助原告林芃办理上述房屋产权过户到原告林芃名下的手续。该判决已于2013年5月15日发生法律效力，因被告江东未如期履行判决书项下确定的义务，原告就该案于2013年9月12日向福州市鼓楼区人民法院申请强制执行【案号2013鼓执行字第1673号】。原告申请强制执行后，被告知上述房产已被福州市中级人民法院等多家法院查封，目前房地产管理部门无法协助办理过户手续，故裁定终结本次执行程序。此后，原告依法向福州市中级人民法院提出执行异议要求中止对上述房产的执行，福州市中级人民法院均驳回了原告提出的执行异议申请，现上述房产已进入拍卖程序，原告就福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第5770号民事判决书项下的权利无法实现，原告与被告签订的《房屋买卖合同》事实上无法继续履行。原告与被告签订的《房屋买卖合同》系合法有效的合同，原告已按照约定履行了全部付款义务，但因被告隐瞒债务情况导致房产被查封、拍卖，导致合同无法履行，原告无法取得上述房产的所有权。根据《房屋买卖合同》第十条约定，如双反违反上述条款，应向对方支付违约金人民币800万元。基于上述情况，原告事实上已无法实现福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第5770号民事判决书项下的权利，无奈提起本案诉讼，恳请支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告江东未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 原告林芃围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、付款凭证等证据，被告江东经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证等诉讼权利，本院对原告提供的证据效力予以确认并予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月19日，原告与被告江东签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：原告向被告江东购买位于福州市鼓楼区××街道××路××号地块商业综合楼1层18号店面、2层18号店面、3层18号店面，成交价格为人民币400万元整，购房款通过银行转账方式支付，即从原告父亲林永洪建行账户付款至被告本人建行账户；2012年9月19日后办理上述房产的过户手续；如双方违反上述条款应向对方支付违约金800万元。合同签订当日，原告即支付了全额购房款400万元。因江东未按合同约定时间内协助原告办理上述房产的过户手续，林芃于2012年11月5日向本院提起诉讼。2013年4月9日，本院作出（2012）鼓民初字第5770号民事判决书，判决：1.确认原告林芃与被告江东于2012年6月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.被告江东在本判决生效之日起一个月内向房地产管理部门申请办理案涉房产的过户手续。在强制执行过程中，福州市房屋登记中心告知案涉房产已被福州市中级人民法院等多家法院查封，无法协助办理过户手续，本院遂于2013年11月作出（2013）鼓执行字1673号执行裁定书，终结（2012）鼓民初字第5770号民事判决的执行程序。2019年1月21日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01执恢172号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉房产。2019年4月18日，林芃对执行案涉房产提出书面异议。福州市中级人民法院于2019年5月29日作出（2019）闽01执异169号执行裁定书，驳回林芃的异议申请。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系合同当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。原告虽于2012年11月5日向本院提起诉讼，本院于2013年4月9日作出（2012）鼓民初字第5770号民事判决，但被告与他人存在其他债务纠纷，福州市中级人民法院于2013年3月29日已作出（2012）榕执行字第508号执行裁定，裁定拍卖案涉房产，致使本案讼争合同客观上无法继续履行，原告的合同目的不能实现。现原告要求解除案涉房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。在林芃全额支付购房款后，江东未能依约履行合同约定的过户义务，已经构成违约，应承担相应的民事责任。关于违约金，原告请求被告按照合同第十条违约责任的约定支付800万元违约金。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以用预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告虽未应诉提出反诉或者抗辩，但违约责任应以填补损失为原则，林芃未能举证证明其实际损失的情况，从公平原则和诚实信用原则衡量，双方约定的违约金过高，应予调整，本院酌定按照年利率6%自2012年6月19日计付违约金。 被告江东经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告林芃与被告江东2012年6月19日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告江东于本判决生效之日起十日内返还原告林芃购房款人民币400万元并支付违约金（以人民币400万元为基数，自2012年6月19日起按年利率6%标准计至实际还款之日止）； 三、驳回原告林芃的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取46900元（由原告林芃预交93800元），由被告江东负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 陈裕锦 二〇二〇年七月十日 法官助理 余 玲 书 记 员 陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。