广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0881民初1456号 原告：陈美希，女，1988年1月14日出生，壮族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：李来斌，广东盈安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈琼，广东盈安律师事务所律师。 被告：广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司，住所地：桂平市河南经济开发区，统一社会信用代码：91450881MA5KBHMB0C。 法定代表人：王捷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦良，该公司员工。 第三人：广西桂平市泰源贸易有限责任公司，住所地：桂平市西山镇滨江花苑蔡寿昌住宅**，统一社会信用代码：914508810654123721。 法定代表人：方华，该公司董事长。 原告陈美希与被告广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司（以下简称凤凰公司）、第三人广西桂平市泰源贸易有限责任公司（以下简称泰源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告陈美希的委托诉讼代理人陈琼、被告凤凰公司的诉讼委托代理人秦良到庭参加诉讼；第三人泰源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈美希向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告签订的《【鑫炎·凤凰城】认购协议书》（编号：0×××1）于本案起诉时解除；二、判令被告返还原告已付购房款155072元及利息（以155072元为本金，自2018年5月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止）；三、判令被告返还原告已付更名手续费58002元及利息（以58002元为本金，自2018年5月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止）；四、判令被告双倍返还原告定金40000元；五、判令被告支付原告赔偿款155072元；六、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年5月1日原告与被告签订《【鑫炎·凤凰城】认购协议书》，协议书约定：原告拟向被告购买被告开发的位于桂平市××××号楼×单元××号商品房，实际认购总价为人民币858039元，购房定金为人民币20000元，首期款为人民币152039元。同日，原告与被告及被告指定的第三人泰源公司签订编号为ＦＨ×××18的《借款合同》，约定由第三人出借人民币152039元给原告，该款项直接由第三人支付至被告名下账号，且被告自愿为原告借款行为提供担保。由于该房屋原为其他第三人认购，经协商一致，由原告承担更名手续费58002元。2018年5月2日，原告将更名手续费58002元以及购房定金20000元以银行转账方式按照被告要求支付至被告员工蒙美玲账户。2018年8月10日原告向第三人归还部分借款76020元。2019年8月29日，被告取得涉讼房屋所述项目的商品房预售许可证。2019年9月26日，原告与被告经协商变更涉讼房屋认购总价，双方就涉讼房屋买卖事宜重新签订了《认购协议书》（编号：0×××1），协议约定：房屋实际认购总价为人民币870072元，购房定金为20000元，首期款为155072元。同日，原告向被告支付首期款8033元，同时向第三人支付剩余借款79052元。前述认购协议书签订后，被告向原告提供涉讼房屋的《商品房买卖合同》，原告发现拟签订的《商品房买卖合同》附件三《抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定》中显示，涉讼房屋所属的［鑫炎.凤凰城］综合体项目及综合体项目基地已由被告于2019年8月20日设立了抵押权，抵押权人为桂平市农村信用合作联社、平南县农村信用合作联社、广西陆川农村商业银行股份有限公司。原告认为，被告在与原告签订认购协议书时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，依照相关法律规定，原告有权撤销或解除该认购协议书，同时原告有权请求被告返还已付购房款及利息，退还更名手续费、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告凤凰公司辩称，原告的起诉主张凤凰公司隐瞒抵押不是事实。凤凰城第××栋楼房，在原告认购时未抵押，被告于2019年8月20日是以在建工程抵押给银行，是在原告认购之后，不存在欺瞒的行为。凤凰公司未与原告签订商品房买卖合同，而在商品房的买卖合同中凤凰公司明确写上房产的抵押情况，双方在未签订正式的商品房买卖合同的情况下说凤凰公司欺瞒是不合理的。对原告诉讼请求的意见：一、凤凰公司同意解除涉案认购协议；二、同意退还房款155072元给原告，但不同意支付利息给原告；三、本案更名费凤凰公司没有收到，是买房方和置业顾问私下交易，凤凰公司没有义务退还给原告；四、凤凰公司同意双倍返还定金给原告；五、不同意赔偿房款155072元；六、诉讼费、保全费由法院依法判决。 第三人未作出述称意见，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2018年5月1日原告与被告签订《【鑫炎·凤凰城】认购协议书》，协议书约定：原告拟向被告购买被告开发的位于桂平市××××号楼×单元××号商品房，实际认购总价为人民币858039元，购房定金为人民币20000元，首期款为人民币152039元,有更名费用的约定。同日，原告与被告及被告指定的第三人泰源公司签订编号为ＦＨ×××18的《借款合同》，约定由第三人泰源公司出借人民币152039元给原告，该款项直接由第三人泰源公司支付至被告名下账号，且被告自愿为原告借款行为提供担保。由于该房屋原为其他第三人认购，经协商一致，由原告承担更名手续费58002元。2018年5月2日，原告将更名手续费58002元以及购房定金20000元以银行转账方式支付至被告员工蒙美玲账户。2018年8月10日原告向第三人泰源公司归还部分借款76020元。被告于2019年8月20日以涉案商品房在建工程设立了抵押权，抵押权人为桂平市农村信用合作联社、平南县农村信用合作联社、广西陆川农村商业银行股份有限公司。2019年8月29日，被告取得涉讼房屋所述项目的商品房预售许可证。2019年9月26日，原告与被告经协商变更涉案房屋认购总价，双方就涉案房屋买卖事宜重新签订了《【鑫炎·凤凰城】认购协议书》（编号：0×××1），协议约定：房屋实际认购总价为人民币870072元，购房定金为20000元，首期款为155072元。同日，原告向被告支付尚欠首期款8033元，同时向第三人泰源公司归还借款79052元。前述认购协议书签订后，被告向原告提供涉案商品房的《商品房买卖合同》，原告发现拟签订的《商品房买卖合同》附件三《抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定》中显示，涉案商品房所属的［鑫炎.凤凰城］综合体项目及综合体项目基地已由被告于2019年8月20日设立了抵押权，抵押权人为桂平市农村信用合作联社、平南县农村信用合作联社、广西陆川农村商业银行股份有限公司。 原告陈美希于2020年5月8日向本院申请诉讼财产保全，请求在408146元限额内冻结被告广西凤凰矿业开发有限责任公司的银行存款。本院作出(2020)桂0881民初1456号民事裁定书，裁定冻结被告广西凤凰矿业开发有限责任公司的银行存款，冻结限额为408146元。冻结期限一年。原告为本次财产保全提供担保而向天安财产保险股份有限公司购买诉讼财产保全责任保险，并发生保险费1200元，财产保全费2560元。 本院认为，原告与被告签订的《【鑫炎·凤凰城】认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，应当确认为合法有效的商品房认购合同。 根据合同的约定以及被告实际在涉案商品房在建工程设立抵押及与原告重新签订《【鑫炎·凤凰城】认购协议书》（编号：0×××1）的时间，原告主张被告存在隐瞒所售房屋已经抵押的事实，本院予以确认。庭审中，被告同意解除《【鑫炎·凤凰城】认购协议书》、退回预付款155072元、双倍返还购房定金共40000元，予以准许。 对于被告应否返还更名费问题。因被告在认购协议书中有更名费的约定，且原告提供证据证明其已经通过银行转账交了定金和更名费给被告的经办人员蒙美玲，原告有理由相信被告的经办人员蒙美玲有权代为被告收取包括更名费在内的费用，被告工作人员蒙美玲收取原告的更名费，符合表见代理行为。因此，原告主张被告返还更名费，有事实和法律依据，理由充分，予以支持。 对于被告应否支付预付购房款的利息问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定，被告于2019年8月20日将在建房屋设立抵押，在2019年9月26日与原告重新签订《【鑫炎·凤凰城】认购协议书》时才具有不如实告知原告其认购的房屋已经抵押的事实，故原告预付购房款的利息应从2019年9月26日算起，原告主张从2018年5月1日计算，理由不充分，不予支持。被告虽然在与原告重新签订商品房认购协议时存在隐瞒所售房屋抵押的事实，但是，房屋抵押权人同意抵押房屋的出售，被告有出卖抵押商品房的权利，原告仍然有取得买受商品房的合同目的，因此，根据本案商品房认购合同履行情况以及因被告的行为造成原告的实际损失情况，原告主张被告支付原告赔偿款155072元，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告陈美希与被告广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司所签订的《【鑫炎·凤凰城】认购协议书》（编号：0×××1）； 二、被告广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司返还预付房款155072元及利息（利息以155072元为本金，自2019年9月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止）给原告陈美希； 四、被告广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司返还原告已付更名手续费58002元及利息（以58002元为本金，自2019年9月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止）给原告陈美希； 五、被告广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司双倍返还定金40000元给原告陈美希； 六、驳回原告陈美希的其他诉讼请求。 案件受理费3711元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），财产保全费2560元，合计6271元（原告已预交），由原告陈美希负担2383元，被告广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司负担3888元。 上述款项，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费7422元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  覃尚钦 二〇二〇年七月三日 书记员  钟晓君