广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初3742号原告（反诉被告）：吴敏，女，1991年6月24日出生，汉族，现住广州市海珠区。被告（反诉原告）：吴亦雄，男，1976年9月24日出生，汉族，住址广州市荔湾区铁路中街**。现住广州市荔湾区。被告（反诉原告）：欧海周,男，1964年5月9日出生，汉族，，住址广东省佛山市顺德区原告（反诉被告）吴敏诉被告（反诉原告）吴亦雄、欧海周房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年4月16日立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴敏，被告吴亦雄、欧海周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴敏诉称：原、被告双方于2018年4月23日签订了一份合同编号为0017533的房屋租赁合同，租赁合同中约定：被告将位于广州市荔荔××甫路××房的房屋出租给原告作为商业使用，租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日，租金每月1900元，押金为3800元。原告于2018年4月23日按照合同约定支付押金，并在租赁期间按时支付房屋租金。2019年3月5日，原告向被告问询合同期满后是否可以续租,被告表示同意，但双方并未就房屋续租事宜签订书面协议，也并未约定续租期间。2020年1月27日，原告所在地江西省鄱阳县因为疫情严重所在村镇已被封锁道路，无法出行，原告及时通知被告情况，并征询被告意见是否可以在疫情期间免除一部分租金，最后双方并未达成一致意见。在此期间，原告已向该物业管理公司支付2020年2月3月物业管理费190元，2020年2月3月垃圾费40元。2020年1月28日，原告正式向被告提出解除合同，被告表示同意，但要求原告于2020年2月1日前交还物业并完成交接。原告于2020年1月31日已按照被告要求将物业复原并交还，但被告拒绝退还押金3800元。根据合同法第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当釆用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因疫情防控需要，原告基于不可抗力不能完全使用租赁房屋，合同目的不能实现，原告已履行提前告知的义务，但因为疫情突然，无法提前到被告满意的期限，并且被告就此问题上并未友好协商，并以合同附属物品清单中不存在的物品灭失，锁坏为由，一口咬定完全不退押金。原告特诉至法院。请求判令：1、请求法院判令被告吴亦雄返还原告房屋租赁押金人民币3800元及利息（从2020年2月1日开始计算利息）；2、判令被告吴亦雄返还原告预支付的2月、3月物业管理费190元及垃圾费40元。3、要求被告吴亦雄承担原告误工费2400元。4、本案诉讼费用由被告吴亦雄承担。被告吴亦雄、欧海周共同答辩暨反诉称：1:原告在诉讼中提出的双方并未就房屋续租事宜签订书面协议，也并未约定续租的情况不属实。在被告提供的微信聊天记录中，原告已答应续租且给予了签订合同的期限，是其单方面拖延以至未签约，该责任应该由原告负责，不定期租赁不成立，原告提出的合同法第二百一十五条和二百三十二条规定对原告该情况也不应成立。原告提出的已经提前履行告知的义务不属实，虽然确实因为疫情防控原因事发突然，无法提前到被告满意的期限，但其2020年1月28日提出放租，在此前并未正式说退租，1月31日还未得到两被告同意2月全免租金，且2月1日就要交租，所以原告在1月31日早上09:54才正式提出不租。提出的时间仅是提前了一天。该时间确实十分紧迫，并不能算提前，且正当疫情和春节的特殊时刻，就算被告放租，能够租出去也很少。就该事件来说，被告的损失更大。原告诉讼中提出的于2020年1月31日前已按照被告要求将物业复原并交还的情况不属实。其中提到被告未友好协商，并以合同附属物品清单中不存在的物品灭失，锁坏为由，一口咬定完全不退押金的情况均不属实。原告未按照被告要求复原的有：其一，原告仅刷了一面墙的四分之三的蓝色墙未恢复成原来的白色。其二，原告私自把普通钥匙锁换成密码锁在实木门上开了五个大洞对门造成的破坏，造成了不安全隐患，该处已造成的破坏靠修补填充洞口是无法弥补的，加上原告换了个大把手试图遮挡造成的五个洞口并不能算是已经将房间复原，仅是欲盖弥彰。其三，虽然丢失的沙发并未以合同附属品清单中存在，但当时留下沙发给吴敏是由于被告的信任，殊不知被利用。幸好沙发在XXXX房间的时候，被告方已经拍下照片存下证据，再加上沙发当时的背景有那面四分之三的蓝色墙，此墙在给原告之前都是白的，更加能够证明该沙发是在租给原告的期间弄丢的，为此，也不能算原告履行到了恢复房间的职责。2月3日原告也提出用200元来赔偿被告的物件丢失，更加证明是原告自己丢失了原本属于被告的物资财产。被告认为，原告更加要为自己弄丢房间里房东的物品财产做出相应的赔偿。其四，房间大厅的吊灯多个灯泡已经坏了，不能够亮起，也属于原告应当履行的复原房间的职责之一。原告在租赁期间交齐所消耗的水电费是租客的义务，但是原告并未交1月份的水电费，并未履行其相关的义务。原告在诉讼文件中一共夹杂了十二张关于原告与各市各县因受到疫情原因而全面封锁的指挥部紧急通知文件，其原因是想要被告减免疫情期间的全部租金。被告面对突如其来的疫情，对于原告受到影响想要减免租金的想法也感到理解，但是在疫情期间，受到影响的并非只有原告，被告在疫情期间也仍然要按时交还房贷，且数额也不会因为疫情原因而降低和延后，更何况被告也有自己的家庭要履行照顾义务，在此情况下仍然为原告着想，提出可以减免二月份的半个月房租，三月份视疫情情况酌情减免，却被原告定义为未友好协商，着实令人感到失望，对自己付出的信任与替他人着想的心受到了伤害。再加上在疫情期间房租减免并不是国家政策，而是各省、直辖市和自治区依据当地具体情况出台的地方倡议书，协商出租人减免经营者的租金，并非是被告的义务，然而被告仍按照国家鼓励和响应，退一步答应先减免2月份的半个月房租，原告是否也应该反过来理解一下。1月26日原告在江西回不了广州，1月31日下午3点48分原告让被告吴亦雄来XXXX进行房屋交接。但是由于原告将原来的普通钥匙锁私自换了密码锁导致实木门上被开了几个大洞，导致原来的普通钥匙锁装不回去，早上的房屋交接未完成。直到晚上18点左右被告吴亦雄回家吃饭。原告多次催被告吴亦雄交接，原告提出当晚19点前会把锁换好，让吴亦雄过去交接退还按金。最终22点原告才到。被告长时间处于高度紧张状态在外逗留心情难免焦躁气愤，故而等到原告来到后，交谈过程中难免说话声音大一点，但是原告却仗着自己女性的身份报警，到华林派出所跟民警讲法律，说被告人身攻击她，她受到了人身威胁，但是当时她是和另外一位男士一直在一起，被告仅一名男士，根本不可能威胁到原告的人身安全，此举完全就是污蔑低毁被告方，当时民警就告知原告派出所是维护治安的，讲法律要通过法院，之后原告就带着那名男士气愤离开，并未处理完成房屋交接。但是此次诉讼并未提出这点，被告可以认为是原告借疫情原因收回按金并要利息赔偿。疫情原因，被告已经响应国家号召酌情减免租金，是原告个人觉得租金必须全免才符合她的要求，最后协商不满才决定退租离开，再加上原告应当履行的义务原告并未履行到，所以被告才没有退还按金。反诉请求：1、原告赔偿被告2020年1月水电费306.66元、2月水电费95.95元；2、原告赔偿被告床罩288元、单人沙发650元、吊灯300元、墙体颜色的复原（大约2.5米×2.5米）2000元、大门重装1500元；3、原告赔偿被告精神损失2000元；4、没收原告支付押金3800元。经审理查明：荔××甫路××房登记的权属人为被告吴亦雄与欧海周共同共有。2018年4月23日被告吴亦雄（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）经满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（经纪方）介绍签订编号NO：SZ0017533《租赁合同》，约定：甲方同意将位于荔××甫路××房出租给乙方使用，租期由2018年5月1日至2019年4月30日止（共12个月），每月租金1900元按月结算，每月的第1日前缴付。签定合同当日，乙方须向甲方交付房屋租赁押金（保证金）3800元。乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回给乙方。甲方已书面同意乙方对房屋进行转租使用，使用途中产生的相关费用和责任由乙方承担。甲方负责房屋和设备的定期安全检查，及承担房屋设备正常的维修费用。租赁期内，该物业的管理费、水电费煤气费、电视天线费、电话费由乙方承担。未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建或转租…。乙方在租赁期内应爱护和正常使用房屋及其设备、发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。如因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。乙方因正常使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意。乙方于租约期满、解除合约或终止合约时，应即时迁出及交还该物业（连同原配置的设备）给甲方…。如乙方须继续承租房屋，乙方应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方互免承担责任。租赁期届满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方。合同签订后，原告依约向被告吴亦雄交纳押金3800元，被告吴亦雄将房屋交原告使用，原告对房屋其中一面墙体部分的颜色进行变更。合同期满后，原告与被告吴亦雄没有续签合同，原告继续使用上述房屋并按原约定每月支付租金给被告吴亦雄至2020年1月31日止。在此期间，原告向房屋所在的物业管理公司支付2020年2月、3月物业管理费190元、垃圾费40元。2020年1月27日原告以疫情严重为由，征询被告吴亦雄是否可免除部分租金。由于双方未能达成一致意见，原告于2020年1月28日向被告吴亦雄提出解除合同。原告于2020年1月31日将承租房屋交还给被告吴亦雄。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。在庭审中，涉案房屋共有人欧海周以其是涉案房屋共同出租人要求参加诉讼，与被告吴亦雄共同对原告提出反诉。经本院向原告释明，原告明确表示不要求欧海周在本案中共同承担责任。原告与两被告确认原告承租的房屋是用于民宿出租。两被告确认房屋墙体为多层扇灰及白色乳胶漆构造。在庭审中，原告还提供以下证据：1、原告受疫情影响的补充证据材料，证明鄱阳疫情原因导致合同未续约，构成不可抗力因素。并非原告蓄意拖欠导致，双方未约定续租期限。2、1月31日情况视频光盘及截图，拟证明被告拒绝沟通，被告情绪激动戴着口罩将口水喷到原告手上，当晚交接仅床罩，沙发椅，锁，存在交接疑问，门和锁均无问题，被告提出原告需要赔多少钱，合理范围内原告愿意支付，希望尽快解决问题。3、被告的事实经过陈述，拟证明在刷墙之前特别征得被告同意，墙壁有污迹。4、西关尚品1月至4月缴费通知单，拟证明XXXX室2月后一直有人居住。5、2020年5月27日下午9:36，XXXX室门前视频及截图，门上有4月份欠费通知，拟证明视频是5月初出具水电费清单后拍摄的；门上仍旧贴着2019年猪年春节贴的卡通猪福，证明门完好无损。6、第一次和第二次交接消息记录，拟证明只涉及到门锁，床罩，椅子的题；被告并未要求原告将墙面复原；不存在后续被告租给其他人，人为损坏的灯；被告多次顶住锁需要装牢固，第二次交接的最主要原因是锁。7、西关尚品XXXX室2019年12月缴费通知书，拟证明原告已交2020年第一季度三个月物业费、垃圾费。两被告确认有收到原告受疫情影响的补充证据材料信息，所以被告免了原告2月份半个月的租金，3月份就看情况而定。两被告确认1月31日情况视频光盘及截图，但被告当时戴着口罩，所以没有喷口水到原告那里。两被告确认事实经过陈述打印部分是被告写的。两被告认为涉案房屋2月份没有人在住，3月份才有人住。两被告确认2020年5月27日下午9:36，XXXX室门前视频及截图。两被告确认第一次和第二次交接消息记录，确认没有收到物管公司向被告追讨1-3月物业费及其他杂费。两被告提供以下证据：1、西关尚品缴费通知书，拟证明水电欠费：306.66元和95.95元。2、穗宝床垫销售单，拟证明床罩消费299元。3、宜家家居商品销售单，拟证明黄色单人沙发消费650元。4、一面墙的四分之三被刷成蓝色的照片，拟证明原告把一面墙的四分之三刷成蓝色。5、锁被破坏，开了5个洞的照片，拟证明原告擅自换密码锁，擅自在门上开了5个洞。6、灯损坏，亮不了的照片，拟证明原告弄坏灯，没有更换灯泡。原告确认一月份没有付水电费，同意支付给被告。1月31日原告已经交房了，不应支付2月份费用。原告认为交接当天，被告从柜子里翻出一床被子出来，说少了一个床罩，合同清单里没有这个物品，原告不清楚被告放的东西有没有这个床罩。原告认为黄色单人沙发不存在合同约定的清单中，原告也明确提出不需要的，被告会清出该物品。清单上显示两个650元，单个是325元，并且于2012年7月购买，原被告双方签订合同之日是2018年4月，近六年时间。原告不清楚墙的四分之三被刷成蓝色照片的拍摄时间。原告不清楚被告是什么时候拍摄的，当时原告拆的锁也不是这种情况，只是正常的锁孔。原告认为交接当晚灯是没有问题的，而且在微信沟通里也没有提到这个问题，有这个案件以后，被告才提出。本院认为：原告与被告吴亦雄签订的编号NO：SZ0017533《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。在合同履行期限届满，原告与被告吴亦雄双方未续签租赁合同，原告继续按原合同约定向被告吴亦雄支付租金。原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同在履行期间，原告于2020年1月27日以疫情影响经营为由，向被告提出免租申请，双方协商未果，原告提出解除租赁合同的履行，并于2020年1月31日将承租房屋交还给被告。因此，原告与被告签订的《租赁合同》解除时间应确定在2020年1月31日。因租赁合同为不定期，根据《租赁合同》约定原告提出解除合同应提前30天书面形式通知被告，但原告没有按上述约定履行。且原告不能举证证明受疫情的影响，可导致合同目的不能实现合同必然解除的情形。由于该时点正值疫情一级防控期间，原告要求解除合同并非被告吴亦雄责任，被告吴亦雄收回房屋是基于原告退出，不能据此免除原告的违约责任。原告在庭审中明确不需要被告欧海周承担退还押金责任，本院予以采纳。鉴于疫情对原、被告双方均有影响，故依据公平原则酌定被告吴亦雄需退还的押金为原告已付押金总额的50%（即1900元）。原告要求被告吴亦雄支付押金利息缺乏依据，以及两被告反诉要求没收原告押金的诉讼请求，本院不予支持。对于2020年2月、3月物业管理费190元及垃圾费40元及水电费402.61元的问题。由于原告在2020年1月先期交纳该时段的物业管理费190元及垃圾费40元，现原告于2020年1月31日退出涉案房屋交回给被告，被告已实际享受该时段的物业管理。故被告吴亦雄应予退回该费用给原告。同理，原告在退房时未对2019年12和2020年1月期间产生的水电费进行结算，且水电费的计算是以每月结算为周期，两被告对水电费的陈述具有可信性。原告应向两被告支付2019年12月和2020年1月期间产生的水电费402.61元。对于两被告反诉要求原告赔偿床罩288元、单人沙发650元、吊灯300元、大门重装1500元的请求问题。两被告虽然当庭提供照片拟证明出租涉案房屋时放有单人沙发，但不能提供《租赁合同》中附注有除房屋以外其他物品（包括床罩、单人沙发）的约定。另在涉案房屋的交接过程中，两被告没有对吊灯是否存在损坏提出异议，两被告也没有证据证明吊灯损坏是原告人为造成的。根据《租赁合同》约定涉案房屋的设备自然损坏，由出租人负责维修。对于大门重装问题。两被告虽然提供在涉案房屋的交接时，更换门锁的照片拟证明大门受损。但从原告提供的2020年5月27日下午涉案房屋门前视频及截图，证实涉案房屋大门的受损情况并没有达到了需要更换的程度。因此，两被告反诉要求原告赔偿床罩288元、单人沙发650元、吊灯300元、大门重装1500元的诉讼请求，本院不予支持。对于两被告反诉要求原告赔偿墙体颜色的复原（大约2.5米×2.5米）2000元的诉讼请求。原告对涉案房屋墙体颜色进行变更是基于对房屋使用装饰的需求，而对涉案房屋部分墙体颜色进行调整。现双方的《租赁合同》已经解除，原告应对颜色变更进行恢复原状。本院酌情确定由原告向两被告支付800元作为修复该颜色变更墙体的费用。对于原告要求被告吴亦雄承担误工费2400元及两被告反诉要求原告赔偿精神损失2000元的诉讼请求。原、被告作为《租赁合同》的主体，对履行合同过程中引起的纷争均有义务付出相应的时间与精神去解决问题。鉴于本案是因疫情引起，原、被告双方未能就不定期《租赁合同》是否继续履行协商一致，导致解除不定期《租赁合同》，且双方的证据均不能证明双方均存在诉请的损失。故原告的误工费诉求及两被告反诉赔偿精神损失诉求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项、第九十八条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告吴亦雄退还房屋租赁押金（保证金）1900元及物业管理费190元及垃圾费40元合共2130元给原告吴敏。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告吴敏支付房屋修复费用800元给被告吴亦雄、欧海周。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告吴敏支付2019年12月和2020年1月期间产生的水电费402.61元给被告吴亦雄、欧海周。四、驳回原告吴敏其他诉讼请求。五、驳回被告吴亦雄、欧海周的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，反诉费37元，由被告吴亦雄、欧海周负担42元，原告吴敏负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年七月十三日书记员  谢绮雯黄嘉琪