广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10887号原告：李晨辉，男，1974年10月24日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。原告：李奇才，男，1947年10月26日出生，汉族，住广西田阳县。原告：刘国益，女，1950年7月25日出生，汉族，住广西田阳县。三原告共同委托诉讼代理人：梁正元，广东海印律师事务所律师。被告：张颖钿，女，1964年2月7日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴惠玲，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁映妍，广东纬国律师事务所律师。第三人：黎意斌，男，1978年12月1日出生，汉族，住广西苍梧县。第三人：梁启天，男，1978年6月6日出生，汉族，住广西藤县。第三人：广西梧州百佳市场发展有限公司，住所地梧州市民主路******。法定代表人：李火生，职务总经理。委托诉讼代理人：卢沛雄，广西富章律师事务所律师。第三人：梧州市万辉商贸投资有限公司，住所地梧州市龙圩区龙圩镇西南大道3，住所地梧州市龙圩区龙圩镇西南大道**'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：梁启天。原告李晨辉、李奇才、刘国益与被告张颖钿、第三人黎意斌、梁启天、广西梧州百佳市场发展有限公司（以下简称百佳公司）、梧州市万辉商贸投资有限公司（以下简称万辉公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李晨辉及其与李奇才、刘国益的共同委托诉讼代理人梁正元，张颖钿的委托诉讼代理人吴惠玲、梁映妍，到庭参加诉讼。黎意斌、梁启天、百佳公司、万辉公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晨辉、李奇才、刘国益向本院提出诉讼请求：1.判令停止对广西××自治区梧州市XX路X号X座X层X号房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.依法确认广西××自治区梧州市XX路X座X层X号房的产权为原告共同所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月10日，原告收到广州市番禺区人法院送达的(2019)粤0113执异95号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。2016年12月26日，原告与百佳公司签订了一份《百佳大塘市场购铺合同》，合同约定，百佳公司将其所有位于广西××自治区梧市××房产出售给原告，售价为242000元。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款，百佳公司于2017年4月6日将该房交付原告使用，但尚不具备办理房屋产权证的条件。2018年4月3日，百佳公司告知原告房屋具备办理房屋产权证条件，原告和百佳公司双方到广西××自治区梧州市房地产交易中心签订了房屋交易合同（网签），当日原告缴纳了增值税11523.01元，其他税费7035.18元。2018年12月20日，广西××自治区梧州市房地产交易中心告知原告，该房因被番禺法院查封不能过户到原告的名下。后经原告了解，法院在执行(2017)粤0113执2991号案过程中，于2018年5月28日查封了该房并拟拍卖。2019年1月15日，原告向法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上财产的执行。2019年8月10日，番禺法院作出(2019)粤0113执异95号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为，原告与百佳公司于2016年12月26日签订的《百佳大塘市场购铺合同》是双方真实意思的表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。同时涉讼房屋已交付原告使用，且在具备办理房屋登记手续时，原告即与百佳公司到不动产交易中心办理网签合同，缴纳了房产登记手续的全部税费。法院驳回原告的执行异议缺乏事实和法律依据，明显错误。为此，原告提起本案诉讼。张颖钿辩称，我方认为法院的查封是正确的，原告不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的情形，涉讼房屋尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封扣押冻结。我方认为原告提供的购铺合同不合法，原告提供的证据不能证明其已全部支付款项并合法占有涉讼房屋，证据存在矛盾及不合常理之处，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十八条所规定能够排除执行的条件。即使该购铺合同真实有效，但原告自身对于未过户存在重大过错，在本案的证据中，双方于2016年签署购铺合同，按照购铺合同的约定，原告应当在6个月内办理过户手续，双方有足够的时间进行过户。即便办理契税交易在2018年4月3日，原告仍然可以立即办理过户手续。但原告由于自身的原因，在2018年才办理网签交易，明显存在过错，不符合能够排除执行的条件。根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记不发生效力。本案涉讼房屋登记产权人仍为百佳公司，没有办理物权变动登记，因此涉讼房屋仍属于百佳公司，不宜再次确权，故请求法院驳回原告的诉讼请求。百佳公司述称，一、原告具有足以排除执行的合法权利，支持原告的申请有利于维护法律秩序和社会稳定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，可知工程价款的受偿权优先于一般债权和抵押权，而支付了全部或者大部分购房款的购房人又拥有优先于工程价款受偿权的权利。而且，我国的法律制度是实行“物权优先于债权”保护原则。从本案来讲，原告作为买受人支付购房款后，百佳公司作为出卖人已履行发票开具、合同网签、物业交接等合同义务，原告也已合法占有和使用本案房屋，并依法行使出租等处分权，且享受相关收益权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，原告实际上已成为本案房屋的所有人，并依法获得本案屋的所有权。而执行申请人张颖钿与被执行人之间仅为一般的债权关系，所以，原告显然具有优先于张颖钿而足以排除本案执行的权利。二、原告与百佳公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，应当受法律保护。2016年12月26日，原告与百佳公司所签订的关于涉讼商铺的《百佳大塘市场购铺合同》属于合法有效合同。百佳公司作为出卖人秉承诚信的商业原则和契约精神，完全同意继续充分履行双方之间的房屋买卖合同。另外，从社会公平和保护交易的角度考虑，原告作为购房人已付清全部购房款及相关税费，已完全可以取得本案房屋的物权，则对该合法买卖合同的维持，才能充分有效地保障正常的交易活动，以维护消费者的合权益以及社会经济秩序。三、将本案房屋解除查封和终止执行，并不损害张颖钿的债权。在张颖钿与百佳公司等执行一案【案号：(2017)粤0113执2991号】中，该案的申请执行请求的金额为1352万元，扣除了已经以物抵债部分的金额944万元后，实际剩余的可申请执行金额仅为408万元。依据(2017)粤0113执2991号等执行裁定书，广市番禺区人民法院于2018年5月25日查封了属于被查封人百佳公司的部分财产。该部分财产经过评估，超标查封的金额高达约1.26亿元，另外，上述超标查封的金额尚未含其他被执行人黎意斌被查封的产价值部分。同时，百佳公司自愿提供的担保物的资产价值足以使该案执行工作顺利进行。所以，将包括本案房屋在内的部分不动产进行解除查封和终上执行，并不损害张颖钿的债权，同时也可避免该批商业性质房产因查封限制而给其他异议人造成严重的经济损失。综上所述，百佳公司认为，原告的诉讼请求符合事实情况和法律规定。黎意斌、梁启天、万辉公司未应诉答辩，亦未在举证期内举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：位于广西××路××号××号（以下简称涉讼房屋）的权属人登记为百佳公司。2016年8月15日，张颖钿向本院提起（2016）粤0113民初6993号民事诉讼，请求判令黎意斌向其偿还借款本金1千万及利息、律师费，并由梁启天、百佳公司、万辉公司对该债务承担连带清偿责任。该案审理过程中，各方达成调解，由黎意斌分期向张颖钿清偿包括借款本息1352万在内的债务，并由梁启天、百佳公司、万辉公司对该债务承担连带清偿责任。本院于2016年8月15日出具调解书予以确认。因上述案件调解书所确定的履行主体未依约向张颖钿支付欠款，张颖钿遂向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0113执2991号立案执行，并于2018年5月28日查封涉讼房屋。李晨辉、李奇才、刘国益在该执行案中提出异议，本院经审查后作出（2019）粤0113执异95号执行裁定驳回其异议请求。李晨辉、李奇才、刘国益不服，提起本案诉讼。本案诉讼中，李晨辉、李奇才、刘国益主张其因与百佳公司签订合法有效的合同并支付房款、并占有使用涉讼房屋，故其对涉讼房屋享有物权请求权，足以排除张颖钿基于一般金钱债权所申请的执行，并为其主张提交了如下证据予以证明：1.《百佳大塘市场商铺定铺协议》及《收据》，该协议落款日期为2016年12月17日，约定李奇才以24.2万元的价格向百佳公司认购涉讼房屋用于经营豆制品，签订认购书时同时交纳认购定金2万元；收据为百佳公司出具确认收到李奇才认购商铺定金2万元。2.《百佳·大塘市场购铺合同》，该合同落款日期为2016年12月26日，约定李晨辉、李奇才、刘国益以24.2万元的价格向百佳公司购买涉讼房屋用于经营豆制品，买方于签署该合同时向卖方支付首期款12.2万元，余款12万元采取银行按揭方式付款；全部房款均应支付至卖方指定的桂林银行账户内；该合同签订之日起6个月内办妥过户手续；等等。3.李晨辉与百佳公司于2016年12月26日签订的《大塘市场业主托管临时协议》，明确李晨辉不同意将涉讼房屋委托给百佳公司出租。4.李琛伶（李奇才、刘国益之女）于2016年12月26日向百佳公司支付10.2万元的POS刷卡凭证及其于广西农村信用社的活期存款历史明细。5.李晨辉、李奇才、刘国益与百佳公司于2017年4月6日签署的《收楼文件签署发放确认表》、《收楼确认书》。6.李晨辉、李奇才、刘国益就涉讼房屋的物业管理事宜与广西梧州百佳新街市市场管理有限公司于2017年4月6日签订的《商铺服务管理协议》。以及双方签署的《大塘市场商铺业主、经营户登记表》、《服务管理费用》（附表）。7.广西农村信用社《电汇凭证》，汇款人为李奇才，收款人为百佳公司，金额为12万元，附言为“购买百佳大塘市场151号铺位款项”，委托日期为2018年2月28日。8.李晨辉与吴伟明分别于2016年12月26日、2017年12月24日、2018年12月11日签订的三份《商铺租赁协议》，以及桂林银行交易流水。其中，三份《商铺租赁协议》所约定的租赁期限均为一年，每年的1月5日前支付年度租金。银行流水显示吴伟明向李晨辉转账的情况为：2017年12月21日转账2000元；2018年1月13日转账9200元；2019年1月6日转账12500元，并备注“大塘市场151号铺位2019年租金”；2020年1月3日转账13000元。9.百佳公司与李晨辉、李奇才、刘国益于2018年4月3日签订的《梧州市房地产交易中心交易合同书》，约定交易价格为24.2万元，2016年12月17日前预付购房定金2万元，余款应于2018年3月1日前付清；办理不动产转移登记前应向梧州市地方税务局申报完税手续并及时缴纳税费；等等。该合同盖有梧州市房地产交易中心监证专用章。10.广西梧州恒基房地产测绘有限责任公司出具的《收据》，确认收到李晨辉、李奇才、刘国益交来的资料查询费；百佳公司于2018年4月3日向李晨辉、李奇才、刘国益出具的购房发票；税务部门于2018年4月3日向李晨辉出具的涉讼房屋契税、印花税收据，以及梧州市房地产交易中心于同日向李奇才出具的代收广告费票据；该交易中心于2018年4月27日就涉讼房屋出具的《房屋交易告知书（转移）》。11.百佳公司章程及股东会决议。股东会决议时间为2018年3月23日，内容为同意将涉讼房屋转让给李晨辉、李奇才、刘国益。张颖钿质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”现李晨辉、李奇才、刘国益根据上述第二十八条的规定主张其对涉讼房屋享有足以排除张颖钿金钱债权执行的民事权益，其应负举证责任。根据李晨辉、李奇才、刘国益所提交的证据显示，其与百佳公司于2016年12月份便就交易涉讼房屋事宜签订相关协议及合同，虽张颖钿对该些协议及合同的真实性均不予确认，但该交易有李琛伶于2016年12月26日向百佳公司支付10.2万元的POS刷卡凭证及银行流水予以佐证，足以证明交易真实存在。此后，李奇才又于2018年2月28日向百佳公司支付购房款12万元，并有汇款凭据为证，而李晨辉、李奇才、刘国益主张定金2万元为现金支付，亦符合一般交易习惯。因此，根据本案现有证据及结合当事人的陈述，本院合理采信李晨辉、李奇才、刘国益关于其已付清涉讼房屋购房款的主张。另外，对于涉讼房屋的交付使用情况，李晨辉、李奇才、刘国益提交了其出租给案外人吴伟明的《商铺租赁协议》，以及吴伟明转账支付租金的银行流水予以证明，其中，2019年1月6日所转账的12500元更明确备注为“大塘市场151号铺位2019年租金”，足以证实李晨辉、李奇才、刘国益在法院查封前已合法占有涉讼房屋。虽然李晨辉、李奇才、刘国益与百佳公司于2016年12月26日签订《百佳·大塘市场购铺合同》后，并未按该合同约定的时间办理过户手续，但鉴于在日常交易中，买卖双方根据实际情况以实际履行变更合同条款的情况时有发生，且百佳公司确已将涉讼房屋交付李晨辉、李奇才、刘国益使用，李晨辉、李奇才、刘国益将涉讼房屋出租以获利的商业目的亦可达到；况且，双方此后亦于2018年4月3日经梧州市房地产交易中心监证重新签订了《梧州市房地产交易中心交易合同书》，并对除价款外的交易主要条款重新进行了约定，而这些情况均是发生在涉讼房屋被法院查封前，张颖钿主张李晨辉、李奇才、刘国益与百佳公司涉嫌串通，缺乏事实依据。李晨辉、李奇才、刘国益在与百佳公司签订《梧州市房地产交易中心交易合同书》当日（2018年4月3日）起，已着手支付相关交易税费及办理过户递件手续，距涉讼房屋被法院查封之日（2018年5月28日）仅一个多月的时间，该短暂的期间仍属办理交易过户的合理期间之内，现无证据显示李晨辉、李奇才、刘国益在该期间存在明显怠于行使权利的情形，故不足以认定李晨辉、李奇才、刘国益对未及时办理过户存在自身原因上的过错。综上，在李晨辉、李奇才、刘国益与百佳公司签订了真实有效的合同，李晨辉、李奇才、刘国益已支付完毕价款并实际占有涉讼房屋，且对涉讼房屋未能及时过户不存在过错的情况下，李晨辉、李奇才、刘国益由此主张排除一般金钱债权的执行，具有法律依据，且有利于维护交易安全及保护善意买受人的合法财产权益，本院予以支持。至于李晨辉、李奇才、刘国益要求确权的诉请，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”由于现涉讼房屋登记于百佳公司名下，百佳公司仍是涉讼房屋的登记权属人，李晨辉、李奇才、刘国益不享有物权，仅取得请求将来发生物权变动的权利，故李晨辉、李奇才、刘国益请求确认对涉讼房产享有所有权，缺乏法律依据，本院予以驳回。黎意斌、梁启天、百佳公司、万辉公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、质证等相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第（一）项，《最高人民法院》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于广西梧州市XX路X号X座X层X号的房屋；二、驳回李晨辉、李奇才、刘国益的其余诉讼请求。本案受理费4930元，由张颖钿负担100元，由李晨辉、李奇才、刘国益负担4830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2019）粤0113执异95号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  黎美仪人民陪审员  王小敏人民陪审员  黄家杰二〇二〇年七月二十日书 记 员  杜嘉华