广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10435号原告：广州亚励斯实业有限公司，住所地广州市番禺区石壁街石洲中路**2114。法定代表人：魏广辉，职务总经理。委托诉讼代理人：刘秀，广东坤展律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海文，广东坤展律师事务所实习人员。被告：芦凤炫，女，1971年8月3日出生，汉族，住广州市番禺区。第三人：刘亿，男，1983年9月20日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘秀，广东坤展律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海文，广东坤展律师事务所实习人员。原告广州亚励斯实业有限公司（以下简称亚励斯公司）诉被告芦凤炫、第三人刘亿房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告亚励斯公司及第三人刘亿的委托诉讼代理人刘秀、王海文，被告芦凤炫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亚励斯公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金25000元、租金滞纳金6000元、物业管理费及水电费等9000.92元；2.解除原告与被告之间的商铺租赁合同；3.被告在合同解除后3日内腾空并搬出广州市番禺区桥南街金睿一街编号×号商铺，并交还予原告，若逾期交还房屋则从合同解除之日起至实际交还之日参照租金5000元/月支付房屋占用费；4.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告亚励斯公司变更诉讼请求为：1.被告向原告支付拖欠的2019年4月至2019年9月租金30000元、2019年1月1日至2019年9月30日物业管理费及水电费等12602.33元、滞纳金12780.7元（租金、物业管理费、水电费本金的30%）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月17日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定第三人将位于广州市番禺区桥南街金睿一街编号×号商铺（总面积约222.1平方米）出租给被告作为商业使用；租赁期自2019年1月1日起至2023年12月31日共5年；租金标准为：2019年、2020年每月5000元，2021年每月5500元，2022年每月6050元，2023年每月6655元；缴费时间为每月5号前交纳商铺本月的租金及商铺上月所产生的水费、电费。合同第八条8.2款约定“乙方不按时交付租金、物业管理费及水电费等费用，除须交齐外，每逾一天，按应交款额的百分之一向甲方交付滞纳金，乙方逾期交费即产生滞纳金，滞纳金计付不以甲方追讨为前提条件；如逾期达30天，乙方仍未缴付相关费用的，甲方有权选择或同时采取以下措施：（3）解除本合同没收保证金，且收回该商铺，该商铺甲方可另行处理，乙方无条件配合”。《商铺租赁合同》签订后，被告交付10000元作为押金，并按合同约定支付了2019年3月前的租金，自2019年4月至9月租金及物业管理费、水电费被告均未交付。2019年1月15日，原告与第三人签订《存量房买卖合同》，由原告购得上述商铺，办理不动产登记（粤20**广州市不动产权第07004452号）。原告认为，第三人与被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，原告合法取得商铺产权，根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，被告应当按照合同履行交付租金和管理费、水电费等的义务。被告逾期交付租金等费用的行为已构成违约，根据合同第八条8.2的约定，原告有权解除合同，要求交还房屋并没收押金。根据《商铺租赁合同》第十一条之约定，恳请法院依法判决支持原告全部请求。被告芦凤炫辩称，2018年12月17日魏广辉与我方签订了《商铺租赁合同》，约定租期从2019年1月1日起，出租方给予我方15天的装修期。装修完成后，2019年1月13日洗手间、办公室出现漏水、漏电情况，我方与魏广辉协商如何修复问题，直至2019年3月问题都没有处理好，魏广辉称会与物业协调。魏广辉称出租方要从个人变为公司，而公司需开具发票，发票税金需我方承担，故提出每月租金增加至5250元并重新签订合同，我方表示可以增加租金，但前提是先修复好漏水漏电的问题，故我方没有重新签订合同。魏广辉向我方承诺可以将漏水漏电的问题修复好，虽没有重新签订新的租赁合同，但我方也向出租方缴纳了2019年3月的租金5250元。我方向魏广辉要求必须修复好漏水漏电问题，故我方自2019年4月开始没有缴纳过租金，但其后漏水漏电的问题一直没有修复，2019年7月5日左右我方处理因漏水而发霉的家具，但出租方称我方自行搬离了涉讼商铺，让物管公司阻止我方处理，当时双方闹得很不愉快。鉴于此，我方索性不再继续承租涉讼商铺，次日我方搬东西时物管公司表示我方可以把东西搬走，且没有再阻止，故我方认为出租方是知道我方搬离的事情。当天我方就全部搬走了，其后也没有与出租方联系过，一直至本案的诉讼。对于原告的诉求，我方2019年4月开始与魏广辉协商漏水漏电的问题，魏广辉承诺解决，但没有实际履行，故我方只同意支付2019年4月30日前的水电费，因原告交付给我方的房屋不能正常使用，我方不同意支付租金。我方没有违约行为，亦不同意支付滞纳金。第三人刘亿述称，对原告亚励斯公司的诉讼请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区桥南街金睿一街×号的房屋（以下简称涉讼物业）的原登记权利人为刘亿，现登记权利人为亚励斯公司，建筑面积为222.1平方米，房屋用途为商业。2.2018年12月17日，魏广辉代表刘亿作为出租方（甲方）与芦凤炫作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将坐落在番禺区桥南街金睿一街×号商铺出租给乙方作商业使用，总建筑面积约222.1平方米；租赁期共5年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止；2019年1月1日至2019年12月31日每月租金为5000元，2020年1月1日至2020年12月31日每月租金为5000元，2021年1月1日至2021年12月31日每月租金为5500元，2022年1月1日至2022年12月31日每月租金为6050元，2023年1月1日至2023年12月31日每月租金为6655元，租金不包含开票税费；商铺内自用电费每月按实际电表读数×目前收费标准（供电部门电费单价+电路耗损）计收，以后收费标准随供电部门单价基础上浮动加电路损耗计收；该商铺的公共区域照明、公共区域电梯（如有）和空调（如有）等设备用电，由该楼层的使用人分担，按乙方承租商铺建筑面积占该楼层总建筑面积比例进行分摊，具体以甲方每月公布的数据为准；乙方商铺内自用水费按实际读数×供水部门单价计收，公摊水费（公共洗手间用水）按乙方承租商铺建筑面积占该层总面积比例分摊；合同签订后，乙方必须在三天内向甲方交纳10000元作为租赁合同的保证金；合同终止或解除之日，如乙方缴清租金及应缴费用且无其他违约行为，在甲方验收该房屋完好无损后，乙方迁出该房屋之日起20日内，甲方将租赁保证金无息退还给乙方，如乙方拖欠费用的（含违约金、滞纳金等）甲方有权以该保证金进行抵扣，清偿后余款无息退回；每月5号前交纳本月的租金及上月所产生的水费、电费；乙方依约按时间向甲方交纳租金、水费及杂费，如乙方不按时交纳以上每一项费用，甲方有停水、停电的权利并计收滞纳/违约金；乙方不按时交付租金、物业管理费及水电费等费用，除须交齐外，每逾一天按应交款项的百分之一向甲方交付滞纳金，乙方逾期交费即产生滞纳金，滞纳金计付不以甲方追讨为前提条件；等等。3.2019年1月15日，刘亿作为甲方（卖方）与亚励斯公司作为乙方（买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定刘亿将涉讼物业以4003353元的价格出售予亚励斯公司。4.2019年1月18日，涉讼物业的产权转移登记至亚励斯公司名下。庭审过程中，亚励斯公司与芦凤炫均确认以下事实：1.亚励斯公司于2018年12月17日将涉讼物业交付予芦凤炫使用；2.芦凤炫支付了押金10000元；3.芦凤炫已缴清涉讼物业2019年3月前的租金，其中2019年1月的租金5000元系向刘亿支付，2019年2月、3月的租金各5250元系向亚励斯公司支付，其后未再支付任何费用；4.刘亿与芦凤炫就双方之间的租赁合同关系的权利义务的约定与涉讼合同约定的一致，双方未签订其他协议。亚励斯公司称魏广辉系其司法定代表人，前期刘亿委托魏广辉代为出租涉讼物业，后刘亿将涉讼物业出售予亚励斯公司。芦凤炫自2019年4月起未支付涉讼物业的租金，并于2019年7月22日左右自行搬离涉讼物业，上述行为已构成违约，后其司于2019年9月30日从中介处拿回涉讼物业的钥匙。另芦凤炫从未缴纳过涉讼物业的物业管理费、水电费，其司代芦凤炫缴纳了上述期间的物业管理费、水电费等共9000.92元，并提供了《广州奥园物业服务有限公司番禺分公司（养生广场项目）缴款通知单》《广东增值税电子普通发票》及刷卡凭证予以证明。芦凤炫称涉讼合同约定租期自2019年1月1日起，出租方给予15天的装修期，其将涉讼物业重新翻新，并更换了灯具及增设了水管。2019年1月13日装修完成后，洗手间、办公室出现漏水、漏电的情况，其到管理处反映若不处理好漏水问题就不缴纳管理费。其一直通过微信与魏广辉联系反映涉讼物业的漏水、漏电的情况，但一直未得解决，因涉讼物业不能正常使用，其于2019年7月搬离涉讼物业，并按照魏广辉的要求将涉讼物业的钥匙交至中介手上，双方未办理交接手续，故其无违约行为，仅同意支付2019年4月30日前的水电费，不同意支付租金及滞纳金。至于其缴纳物业管理费的情况，芦凤炫称其已于2019年2月28日向物业公司支付了涉讼物业2019年1月、2月的物业管理费3615元，并向本院提交了户名为广州壹叁壹肆广告传媒有限公司（以下简称壹叁壹肆公司）的《中国工商银行客户存款对账单》予以证明，该对账单显示2019年2月28日壹叁壹肆公司向广州奥园物业服务有限公司番禺分公司转账支付了货款3615.86元。另就涉讼合同的法律状态，芦凤炫称涉讼合同的相对方为刘亿，2019年3月的租金系向亚励斯公司缴纳，故其与刘亿之间的租赁合同关系已于2019年3月解除，而其与亚励斯公司未签订新的租赁合同，故其与亚励斯公司不存在租赁合同关系。为证明涉讼物业存在漏水、漏电的问题以及问题的严重性，芦凤炫向本院申请证人胡某出庭作证，并提供了其与魏广辉的微信聊天记录及漏水照片若干予以证明。胡某于庭审中述称，其与芦凤炫均系壹叁壹肆公司的股东，该公司的注册地址及办公地址均在涉讼物业，但只有一楼能够办公，二楼在下雨天会出现严重的漏水情况，完全不能正常使用。其方自2019年1月发现漏水后已向出租方反映该问题，但出租方一直未予处理，直至2019年5月魏广辉才找施工队到涉讼物业天台进行裂缝修补，修补后仍出现漏水情况，故其方于2019年6月向魏广辉表示要撤场，并提出以押金顶抵两个月租金的方案，但魏广辉不同意，因无法继续办公，其方于2019年7月自行撤场。而微信聊天记录显示，芦凤炫于2019年1月13日发送微信消息“二楼办公室上面漏水，你们之前有否协调？”魏广辉回复“应该修好了”、“如漏，再去找物业”，芦凤炫回复“在漏啊”；2019年3月12日，魏广辉发送微信消息“卢小姐，什么时候在养生广场？”，芦凤炫回复“我在三水，下雨天再约吧，公司的人都在总公司，因为近日大雨，二楼漏水、漏电，和管理处沟通过几次没解决方案，二楼灯都不敢开，漏水情况严重，需要业主处理才行”，魏广辉回复“二楼会议室的灯带是漏电的，一开就跳闸”；2019年3月20日，芦凤炫发送微信消息“早上好，昨天约了管理处的人现场处理，等他们的回复，漏水没法处理我们不能办公，二楼要改装成直播拍摄场地，好几个地方漏水，从刚接手到现在都没解决，你们业主应该都清楚这问题一直在，也不怪上租客没交管理费，下雨天没法用电，而且有漏电风险，新的维修装修全黄了，这种情况下任何租客都不会交管理费等等，上次是停电了，我公司的人和管理处协调，后面我跟他们电话沟通，在电话过程中恢复用电的，这确实问题大，业主先协助处理好漏水事情再重签吧，上月的发票还没开给我吧”；2019年5月30日，魏广辉发送微信消息“芦小姐，天面漏水问题，经与奥园地产多次交涉，奥园地产联合物业公司一起处理此问题，已经找专业的补漏公司到现场勘查过，已确定等天气转好后，马上动工修补，要将原来做的拆除，全部重新做，室内还有什么问题的要及时沟通”；2019年6月4日及2019年6月6日，魏广辉均发送现场施工图片予芦凤炫；2019年7月5日，芦凤炫发送微信消息“魏生：本公司于2019年1月份租用奥园金睿一街16号铺，公司装修好后，1月13日开始发现二楼会议室、洗手间门口、业务员厅、展示厅、经理室多处漏水，反映后发现原来是旧有问题一直未处理，直到6月30号止仍未处理好，因漏水问题，严重影响公司正常运营，令公司至6月30日前都未正式对外营业，装修严重破坏，造成公司重大损失，因业主没有把漏水问题处理好，出租前并未如实告知，造成承租方6个月未能正常经营，装修破坏，并曾造成漏电等安全问题，6个月内不断沟通，未有结果，并于3月20日文字沟通过漏水问题不解决，公司退场处理，至6月30日止，问题一直未有处理好，公司已作出最大配合与理解，因出租方单方面加了租金，旧合同不成立，新合同在3月20号文字上已说明：解决漏水，重签合同，对于出租方不诚实告知情况造成公司损失，公司股东们将开会商讨如何处理。”对此，亚励斯公司则认为涉讼物业不存在芦凤炫所主张的漏水、漏电导致不能正常使用的事实，芦凤炫对此亦无提供证据予以证明。本院认为，刘亿与芦凤炫签订的涉讼合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。亚励斯公司于2019年1月18日取得涉讼物业的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，刘亿在涉讼合同中作为出租方的权利义务由亚励斯公司承接，芦凤炫与亚励斯公司之间已就涉讼物业建立合法有效的租赁合同关系。芦凤炫主张其与亚励斯公司之间并未签订书面租赁合同，故双方不存在租赁合同关系，然芦凤炫已于庭审中确认其知悉涉讼物业产权变更的事实，且芦凤炫亦有向亚励斯公司支付租金的行为，故本院对其抗辩意见不予采信。亚励斯公司与芦凤炫均应继续按照涉讼合同的约定履行各自的义务。现双方均确认芦凤炫已搬离涉讼物业，亚励斯公司亦确认其司已取回涉讼物业的钥匙，故亚励斯公司与芦凤炫之间的租赁合同关系已实际解除。而就涉讼合同解除的责任问题，根据芦凤炫与魏广辉的微信聊天记录可知，涉讼物业在交付伊始即出现漏水问题，魏广辉亦于微信中确认涉讼物业的二楼存在漏水、漏电的情况，直至2019年6月6日魏广辉仍在微信中与芦凤炫沟通漏水修补事宜。可见，涉讼物业存在质量问题，未能完全符合正常使用的要求，亚励斯公司作为出租方，未全面履行交付合格租赁物的义务，存在过错。在及时向亚励斯公司反映涉讼物业的质量问题并已正常缴纳涉讼物业2019年1月至3月的租金后，芦凤炫自2019年4月起未再向亚励斯公司支付租金并要求亚励斯公司先行对涉讼物业的质量问题进行修复，为芦凤炫合理行使先履行抗辩权，不构成违约。其后，因亚励斯公司未能在合理期限内对涉讼物业的质量问题完成修复，导致芦凤炫承租涉讼物业的目的一直不能完全实现，芦凤炫在知会亚励斯公司后撤出涉讼物业，并通过中介将涉讼物业的钥匙交还亚励斯公司，为芦凤炫单方行使解除合同的权利，合法有据，本院予以确认，亚励斯公司对涉讼合同的解除存在过错。就亚励斯公司要求芦凤炫支付拖欠租金的诉请。亚励斯公司与芦凤炫均确认芦凤炫自2019年4月起未支付涉讼物业的租金，而芦凤炫确认其于2019年7月搬离涉讼物业，亚励斯公司亦确认芦凤炫于2019年7月22日搬离涉讼物业。芦凤炫搬离涉讼物业后，亚励斯公司理应及时收回涉讼物业，未及时收回而导致的扩大损失应由亚励斯公司自行承担，故芦凤炫应向亚励斯公司支付涉讼物业2019年4月至2019年7月的租金。另如前所述，亚励斯公司作为出租方未全面履行交付合格租赁物的义务，导致芦凤炫无法正常使用部分涉讼物业，故本院酌情认定芦凤炫应向亚励斯公司支付涉讼物业于上述期间70%的租金。根据涉讼合同的约定，涉讼物业的月租金为5000元，故芦凤炫向亚励斯公司支付的租金应为14000元（5000元/月×4个月×70%）。另就芦凤炫已支付的租赁押金10000元的问题，因亚励斯公司对涉讼合同的解除存在过错，其司无权没收押金，故该款项应向芦凤炫退还，鉴于芦凤炫需向亚励斯公司支付租金，故该押金可用以抵扣租金。经抵扣，芦凤炫向亚励斯公司支付的租金应为4000元（14000元-10000元）。就亚励斯公司要求芦凤炫向其支付2019年1月至2019年9月30日的物业管理费、水电费的诉请。亚励斯公司主张芦凤炫从未缴纳涉讼物业的物业管理费、水电费，而芦凤炫虽辩称其已缴纳2019年1月、2月的物业管理费，并提供了《中国工商银行客户存款对账单》予以证明，但该对账单显示该款项的性质为货款，故本院对芦凤炫的抗辩意见不予采信。如上所述，芦凤炫应承担涉讼物业2019年1月至2019年7月的物业管理费及水电费，现亚励斯公司已提交《广州奥园物业服务有限公司番禺分公司（养生广场项目）缴款通知单》《广东增值税电子普通发票》及刷卡凭证予以证明其司代芦凤炫缴纳了截至2019年7月的物业管理费、水电费共9000.92元，故芦凤炫应向亚励斯公司支付物业管理费、水电费共9000.92元。就亚励斯公司诉请中的超出部分，本院不予支持。就亚励斯公司要求芦凤炫支付拖欠租金、物业管理费、水电费的滞纳金的诉请，如前所述，亚励斯公司作为出租方未全面履行交付合格租赁物的义务，存在过错，芦凤炫行使先履行抗辩权合理有据，故该诉请缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、芦凤炫应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州亚励斯实业有限公司支付拖欠的租金4000元及物业管理费、水电费共9000.92元；二、驳回广州亚励斯实业有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1185元，由广州亚励斯实业有限公司负担810元，芦凤炫负担375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  吴 威人民陪审员  梁润荣二〇二〇年七月二十日书 记 员  凌绮珊