河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0684民初1236号 原告：吴克勇，男，1963年5月13日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：马斌，河北厚诺律师事务所律师。 被告：郭珍，男，1996年5月25日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：蔡勇军，河北三兴律师事务所律师。 第三人：张建，男，1990年8月3日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：胡英伟，河北诚创律师事务所律师。 原告吴克勇与被告郭珍、第三人张建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告吴克勇的委托诉讼代理人马斌、被告郭珍及其委托诉讼代理人蔡勇军、第三人张建的委托诉讼代理人胡英伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴克勇向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告在2019年10月30日签订的《房屋买卖合同》解除，请求被告归还涉案房屋的《商品房买卖合同》等购房资料；2、请求被告向原告支付违约金531250元；3、请求被告返还房屋并向原告支付自2020年4月1日起至实际退还房屋之日的房屋使用费用，其中截止到2020年5月18日金额为2500元（租金按每月2000元计算）；4、请求被告向原告支付原告为维护自身合法权益支付的律师费30000元；5、请求承担因本案发生的全部诉讼费用。事实和理由：2019年10月30日，经第三人介绍原告与被告签订房屋买卖合同，双方在合同中约定原告将其购买的位于白沟镇北环路与××大街交叉口××小区××楼××单元××室房屋出卖给被告，房屋建筑面积125平方米，房价款1062500元。原、被告双方约定除尚未支付完毕的按揭贷款204246元外，房屋买卖合同签订3日内，被告一次性向原告支付购房款808254元，剩余5万元购房款在办理完毕过户日支付，签订当日为表诚意，原告将《商品房买卖合同》等购房手续交与被告保管。《房屋买卖合同》签订后原告积极与被告沟通。希望被告及时履行合同义务，可是被告至今未能向原告支付任何购房款，并拒绝与原告沟通。只通过他人打电话骚扰辱骂原告，原告请求法院依法解除合同并归还相关购房合同材料。最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。依照双方签订的《房屋买卖合同》第6条第2款第2项规定，如果被告不能按期支付购房款的，原告有权解除合同并要求被告支付房价50%的违约金。被告的行为已经构成了实质性违约，原告请求解除双方签订的房屋买卖合同，并且被告应支付购房款50%的违约金即531250元。2020年4月中旬，被告强行换锁进入涉案房屋居住，直至原告提起诉讼之日被告仍然在该房屋中生活居住，并多次找人打电话骚扰辱骂原告，给原告的正常管理房屋造成了极大的困难，被告的行为已经严重的侵犯了原告的合法权益。依照《物权法》第242条规定：“占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。”第245条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。根据同时期同地段同类房屋租金参考价的标准，原告请求被告返还房屋并酌情主张被告支付房屋使用费2500元。我国作为市场经济大国，民法的目的就是为了保护交易的顺利进行。而原、被告在签订合同之后，被告在未能及时履行合同义务的情况下竞然直接破门换锁实现了房屋的占有并使用。被告的行为严重的违反了诚实信用和公序良俗的民法原则，给原告造成了巨大的经济损失。原告通过法律手段维护自身的合法权益实属无奈之举，究其原因是被告严重违约造成的，实为原告为维护自身合法权益，实现债权的合理费用。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第26条明确规定：“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担”。所以原告请求被告向原告支付律师费30000元。综上所述，被告存在的严重的违约行为已经给原告造成了极大的经济损失和精神困扰，请求法院依照法律规定与合同约定依法判决，维护原告的合法权益。为查明案件事实，被告郭珍于庭前申请追加居间方张建做为本案的第三人参加诉讼。 被告郭珍辩称，原告所述与事实不符，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，被告交付定金当日，原告交付房屋钥匙，签订合同当日原告向被告交付了房屋、被告支付了购房款，被告不存在违约情形，应驳回原告的诉讼请求。同时，原告无故解除合同应承担违约责任，被告保留追究其违约责任的权利。 第三人张建辩称，1、原告所述与事实严重不符，原告故意恶意诉讼，原、被告是在第三人居间下经过平等协商签订房屋买卖合同，被告已按合同约定给付了首付款，被告一直每月用微信转账方式偿还涉案房屋的剩余按揭贷款。合同签订当日，该房屋已经由被告实际占有，也是原告给付被告的钥匙。2、在被告同意的情况下原告将首付款直接转给了第三人，在原告、被告、原告的债权人王**同时在场、均同意的情况下，第三人将首付款直接转给了原告的债权人王**，2019年10月30日转了550000元，由于银行卡转款金额受限，后于2019年11月1日又转了213236元并支付部分现金，以上共计80万元，王**为原告出具了收条，因涉案房产没有过户，原告也同意将该收条暂时放在第三人处，待过户后给付原告。另外，双方签订的合同中原告并未提供银行卡卡号，从此也可以看出原告当时是同意将购房款直接转给王**，用来偿还借款。3、从被告在签订合同后每月用微信的方式向原告转款，偿还剩余银行贷款的行为也可以看出，原告并不是没有收到房款，双方并无争议，直到2020年4月26日，原告才突然翻脸，究其原因是觉得房子卖便宜了，找理由反悔不再出售。从原、被告的聊天内容也可以看出原告对买卖事实及给付购房款并没有异议，原告也是认可收到了购房款，只不过是收到的方式不同，但实际是已经收到了购房款，不然原告也不会每月再收被告的款项用于偿还涉案房产的剩余贷款。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年10月30日，甲方（卖方）吴克勇与乙方（买方）郭珍、丙方（居间方）张建签订《房屋买卖合同》，合同约定由甲方吴克勇将其与刘秀红共同共有的位于白沟镇××路西侧北环路北侧××小区××单元××室的房产出售给乙方郭珍，房屋建筑面积125平方米，房屋总价款1062500元（含剩余按揭贷款204264元）。付款方式：除按揭贷款外，其余部分的购房款分两次支付，即乙方于签订合同之日起三个工作日（即2019年11月4日）之内给付甲方购房款808236元，剩余的50000元购房款于办理完过户手续后当日支付，共计858236元。按揭贷款由乙方以甲方名义继续偿还，偿还方式为乙方将足额的月供打入甲方月供卡内（户名吴克勇、开户行白沟友谊路农行）。乙方在签订本合同时向丙方支付居间服务费5000元。甲乙双方关于办理房本及过户、房屋交付的约定：……（3）、协议签订之日甲方应当将房屋交付给乙方使用，本协议签订之日之前和之后的所产生的物业费、取暖等费用由乙方承担。违约责任：如乙方出现拒绝购买房屋、未按期支付购房款的任何一种情况，则视为乙方违约，甲方有权以书面形式通知乙方解除合同，终止合同履行，乙方应当按照房屋市场价50%支付违约金。合同另对免责、不可抗力以及管辖等事项进行了约定。 事实二：被告郭珍向居间方张建支付前期约定购房款共计808236元，其中：2019年10月29日支付定金50000元、2019年10月29日支付首付款300000元、2019年10月30日支付首付款250000元、2019年11月1日支付首付款208236元。上述付款中，除50000元定金外，其他转款附言均明确注明为“购买美林苑小区三号楼××单元1203”。张建收款后为被告郭珍出具了《收条》。被告郭珍履行完毕支付首付款的义务后，依据合同中借名还贷的约定自2019年11月份起，于每月18日分别通过微信支付原告吴克勇贷款3200元，已支付至2020年4月18日，共计支付19200元，相关款项吴克勇均已收取。合同签订后房屋已交付被告郭珍使用，相关购房资料也已经交付被告郭珍。 事实三：居间方张建收到郭珍支付的首付款808236元后，将房款中的800000元直接交付给原告吴克勇的债权人王**。其中：2019年10月30日转账支付550000元（同日两笔：50000元、500000元）、2019年11月1日转账支付213236元、现金支付36764元，债权人王**收到款项后出具了“今收到吴克勇偿还借款捌拾万元（小写800000）”的《收条》。剩余8236元房款仍由居间方张建保管，未交付原告吴克勇。 事实四：原告本案诉讼委托河北厚诺律师事务所马斌律师为其担任一审诉讼代理人从事诉讼事宜，向本院提交30000元法律服务费增值税普通发票主张权利。 上述事实，有房屋买卖合同、房屋附属设施设备移交清单、房产证复印件、共有人结婚证复印件、税收完税证明、生活性缴费收款收据、微信告知解除合同聊天记录截图、房屋座落照片、法律服务费发票、郭珍支付首付款转账记录、张建收条、郭珍通过微信向吴克勇支付贷款的截图、王**收条、张建向王**付款的转账凭证、吴克勇及刘秀红与王**的借条复印件以及法庭审理笔录等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告以及第三人于2019年10月30日签订的《房屋买卖合同》，已经具备了拟购房屋的基本情况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，且合同系双方当事人自愿、真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合同成立并有效。本案双方当事人持较大争议的问题即是被告郭珍是否履行了支付购房首付款的义务。被告郭珍向本院提交了其按约定时间足额向居间方张建转付购房首付款808236元的转款凭证，且转款记录中有详细附言，明确的标注了支付款项的性质为“购买美林苑小区三号楼××单元1203”的房款，原告已经如约履行了支付前期首付款的义务，并于签订合同后通过微信逐月向原告吴克勇支付了六个月的贷款，双方微信付款以及聊天内容可以说明该事实。郭珍已履行了购房者合同项下的全部义务，不存在违约行为，故原告吴克勇以被告郭珍未付房款为由要求解除房屋买卖合同的请求损害了善意购房人郭珍的合法权益，明显不能成立。第三人张建称在三方协商一致的情况下，其将郭珍支付的购房款中的800000元直接转付给了吴克勇的债权人王**，用于折抵吴克勇对王**的债务，虽然无双方订立的书面约定，但张建的代付行为、王**出具收条的行为以及张建提供的吴克勇与王**间的借条复印件等证据可以对张建的主张予以佐证。在2020年7月10日本院组织的质证过程中，原告吴克勇被问及是否给案外人王**打过借条时，吴克勇回答“……欠条是王**及崔潇天威胁我签的……”，但吴克勇并未依法行使撤销权，亦无因受到胁迫签订借款凭证的相关证据对其抗辩理由给予支持，并且根据吴克勇的该陈述可以推断出吴克勇曾为王**出示过亲笔书写的借条的事实。故自该角度进行考量，原告吴克勇要求解除合同等的相关主张亦不能成立。关于律师费，双方当事人对费用的承担无明确约定，且该费用系原告自愿支出的选择性服务费用，原告做为败诉方要求被告承担律师费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，三方签订的《房屋买卖合同》合法有效，不存在约定解除以及法定解除的事由，应当继续履行。原告的各项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院均不予支持，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告吴克勇的各项诉讼请求。 案件受理费4719元（已减半收取），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  程革江 二〇二〇年七月十六日 书记员  李 桐