湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初1112号原告：侯国富，男，1990年10月12日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：吕兰芳，女，1964年10月1日出生，汉族，住址同上。系原告母亲。委托诉讼代理人：吴风全，黄石市经济开发区金山法律服务所法律工作者。被告：湖北省大冶英才房地产开发有限公司，住所地：大冶市城北开发区大冶大道**。法定代表人：郭军，系公司总经理。委托诉讼代理人：饶政露，湖北鸣伸律师事务所律师。原告侯国富与被告湖北省大冶英才房地产开发有限公司（以下简称：英才公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯国富的委托诉讼代理人吕兰芳、吴风全，被告英才公司的委托诉讼代理人饶政露均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯国富向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的商品房买卖合同有效，并判令被告依合同约定向原告赔偿迟延交房违约金74792.94元（以购房款510532元为基数，按日万分之五的计算标准，从自2016年3月30日至2017年元月20日计算293天）；2、判令被告协助原告办理不动产证书并支付逾期办证违约金2552.66元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买被告开发的定名为大冶市金井广场的商品房一套，买卖合同对房屋价款、交房期限、违约责任等进行约定。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，但被告未依约交房且未在约定的期限内为原告办理产权证。为维护合法权益，故原告依法提起诉讼。被告英才公司辩称：1、原告诉请双方签订的《商品房买卖合同》有效，我公司无异议；2、原告诉请的迟延交房违约金不应得到支持，理由为：我公司于2016年11月5日就已向原告实际交付了房屋，不存在迟延交房。原告认为其收房时间为被告取得房屋竣工许可证之日即2017年1月20日，该观点与事实不符。根据合同约定，买受人未付清房款的，出卖人不承担迟延交房责任，退一步，即使我公司承担迟延交房责任，原告主张的2017年4月30日之前的迟延交房违约金，已超过诉讼时效，不应得到支持；3、原告要求我公司协助办理房产证并支付逾期办证违约金，该诉讼请求也应予以驳回，理由为：我公司已向房地产登记部门提供资料，并取得不动产首次权属登记证明，不影响原告办理产权证，原告未能取得房地产权属证书，是因为其无办证意愿，不是我公司的原因，客观上也未因此造成损失。另外《补充协议》第四条约定，按揭期间原告不得以办证延迟为由要求我公司承担违约责任。综上所述，原告与我公司签订的合同有效，但原告诉请的迟延交房违约金因超过诉讼时效，已丧失胜诉权；原告要求我公司协助办证及支付逾期办证违约金，因我公司已完成协助义务，原告的该项诉请也缺乏证据支持。故请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、原告证据七，信访材料网上打印件。该证据不能证明因被告逾期交房原告向被告主张了逾期交房违约金的事实；2、原告证据八，金井广场延期交房致歉公告。该证据虽然落款处没有加盖被告公司的公章，但根据公告的内容并结合其他证据，可以证明被告逾期交房的事实；3、被告证据六，（2019）鄂0281民初3255号民事判决书。该证据与本案没有关联性。根据确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2014年12月14日，原告（买受人）与英才公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于大冶市××井路东侧××为金井路农贸综合批发市场（金井广场）第2幢1单元1201号房屋一套，房屋建筑面积122.56㎡，价款510532元。合同约定的主要条款中，在本案引起争议的有：一、合同第八条约定，出卖人应当在2016年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实延期：（1）、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）、重大规划调整。二、合同第九条约定：出卖人逾期交房，按二种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之五的违约金。2、因买受人未付清房款的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。三、合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在书面通知或公告通知到达之日起15日内未办理交付手续，则视为买受人已收房，出卖人不作另行通知，本房屋项下的风险由买受人承担，如因买受人未付清房款或其他费用的，出卖人不承担延期交房责任。四、合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告全额支付了购房款。原告于2016年11月5日到被告处领取了房屋装修钥匙一把，后装修并入住。现原告以被告未能按期交房和延期办证均构成违约为由诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明：“金井广场”项目（含涉案房屋）2016年6月29日通过规划验收，2016年12月29日通过消防验收，2017年元月20日通过竣工验收，2017年8月15日通过环保验收，2018年1月16日办理了竣工验收备案登记手续。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方均应全面履行合同义务。本案中，原告按合同约定向被告支付了购房款，但被告未严格履行合同义务，存在违约情形，应承担违约责任，针对原告的诉讼请求，本院认定如下：一、原告要求确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效的理由已作论述，原告该项诉讼请求本院予以支持。二、原告要求被告支付逾期交房违约金74792.94元（以购房款510532元为基数，按日万分之五的计算标准，从自2016年3月30日至2017年元月20日计算293天）。本院认为，合同中约定了交房标准，所交房屋应经验收合格。商品房验收合格，包括实质要件和形式要件，实质要件指商品房要通过由开发商组织的设计勘验、设计、施工及工程监理等单位参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件指办理《商品房竣工验收备案证》。商品房验收合格至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。涉案商品房最早在2017年8月15日才符合上述条件标准，原告于2016年11月5日领取房屋装修钥匙一把，后装修入住，应视为原告实际接收了房屋，但该交付时间已超出合同约定的交付期限（2016年3月30日）。被告未依约交房，显然违约，应承担逾期交房的违约责任。被告以原告的该项诉讼请求超过了诉讼时效为由进行抗辩，本院认为，原告要求被告承担逾期交房违约金，是按日计算的违约金，属于继续性债权，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，即在起诉之日起回溯3年内的违约金没有超过诉讼时效（2017年4月22日至2020年4月22日）。原告提交的信访材料网上打印件不能证明其向被告主张逾期交房违约金的事实，不能证明本案存在诉讼时效中断的情形。原告没有主张及提供诉讼时效中止的相关证据，即便本院考虑新型冠状病毒疫情防控期间（2个月）诉讼时效中止的情形，现原告要求被告承担2016年3月30日至2017年元月20日期间的逾期交房违约金也已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，故原告该项诉讼请求本院不予支持。被告的相关抗辩理由成立，本院采信。三、原告要求被告协助办理不动产权证书。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告按合同约定履行了付款的义务，被告也向原告交付了房屋，被告协助原告办理房屋不动产权证是其应尽的义务，也符合双方合同约定，故原告的该项诉讼请求理由正当、合法，本院予以支持。被告相关抗辩理由不能成立，本院不予采信。四、原告要求被告支付逾期办证违约金2552.66元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2016年11月5日领取房屋装修钥匙一把，涉案房屋于2018年1月16日才办理竣工验收备案登记手续，被告亦无证据证实其履行了附随的通知义务，被告逾期协助原告办理产权证的事实显而易见，应承担逾期协助办证违约金。原告诉请的逾期协助办证违约金未超出合同约定的标准（已付购房款的0.5%），故原告的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告相关抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告侯国富与被告湖北省大冶英才房地产开发有限公司于2014年12月14日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、被告湖北省大冶英才房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内在合同约定的义务范围内继续协助原告侯国富办理涉案房屋不动产权证书；三、被告湖北省大冶英才房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告侯国富逾期协助办证违约金2552.66元；四、驳回原告侯国富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1734元，由原告侯国富负担1677元，被告湖北省大冶英才房地产开发有限公司负担57元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  柯尊维人民陪审员  李玉芳人民陪审员  闵 佳二〇二〇年七月十五日书 记 员  刘洋洲