江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1012民初6281号原告：李继琴，女，1961年10月1日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：高修林，男，1959年10月11日出生，汉族，住址同上，系原告丈夫。被告：扬州亚太置业有限公司，住所在扬州市江都区舜天路**。法定代表人：朱柏衡，该公司董事长。委托诉讼代理人：任永建，男，1982年3月25日出生，汉族，住，住南京市建邺区公司员工。原告李继琴与被告扬州亚太置业有限公司（以下简称亚太公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李继琴及其委托诉讼代理人高修林、被告亚太公司的委托诉讼代理人任永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李继琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告亚太公司继续履行合同；2.判令被告亚太公司支付逾期交房违约金至判决之日，暂计512043元（2017年1月1日至2019年7月28日逾期31个月计939天）；3.判令被告赔偿因合同违约产生的原告房屋租赁费用6万元（2017年1月1日至2019年7月28日）。事实和理由：原告李继琴与被告亚太公司于2014年10月8日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于扬州市江都区东侧、宁通高速北侧的扬州金奥文昌公馆蓝山项目第1幢第1单元1601号的商品房，购房金额为1094530元（房屋金额1090613元、物业维修基金3917元），原告按约履行了付款义务。按照合同约定，被告应于2016年12月31日前将上述商品房交付原告，如被告逾期交房超过60日的，按日支付已交付房价款万分之五的违约金。因被告至今未交付房屋，故原告诉至法院。原告提供了下列证据：1.《商品房买卖合同》，证明双方签订合同及合同约定交房时间及相关违约条款的事实；2.被告出具的项目回复、承诺书，证明被告未如期交房；3.购房款的发票两张，证明原告履行付款义务。被告亚太公司辩称，1.被告同意继续履行合同；2.原、被告对逾期交房违约金的约定违背了公平原则、鼓励交易原则，合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少。合同法司法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并做出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案实际情况是亚太公司于2016年12月26日进行了负责人与投资人变更，原告的合同是在亚太公司投资人变更前签订，案涉工程因原投资人无力经营停工，现投资人接受案涉工程后，加紧赶工，已将业主损失降至最低，被告主观上无恶意，过错较低，江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答，规定违约金上限不得超过已付购房款的24%，原告现未证明其实际损失，原告主张的违约金过高，应予以下调；3.被告于2019年7月28日通知原告具备收房条件，并承诺原告在收房时按照日万分之三给付逾期交房违约金。原告因个人原因未收房，故逾期交房违约金应计算至2019年7月28日；4.原告主张的房租费用属于逾期交房损失，包含在违约金的诉求中，与主张的违约金应当只能二者择其一。被告提供安居客网站讼争房屋同地段房屋租金价格，证明合同约定的每日万分之五标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年10月8日，原告李继琴与被告亚太公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买亚太公司开发的位于扬州市江都区东侧、宁通高速北侧“蓝山”第1幢第1单元1601号商品房，房屋总价款1094530元（房屋金额1090613元、物业维修基金3917元），亚太公司于2016年12月31日前将符合约定的房屋交付原告。合同第九条第一款约定亚太公司逾期交房不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；亚太公司逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，亚太公司按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金（该比率不小于逾期交房不超过60日的比率）。双方在扬州市江都区房屋权属登记中心进行了合同备案登记。合同签订后，原告按约交付购房款1090613元。被告亚太公司开发的涉案项目因故停工。另查明：2016年12月26日，被告进行投资人、负责人变更，实际控制人由亚太（中国）投资有限公司变更为永鸿企业有限公司，变更后的实际控制人接手该工程并组织了施工。2019年3月27日，被告承诺于2019年7月28日交房，按日向业主赔付已付房价款万分之三的违约金。原告在庭审中表示，因被告未按合同约定给付逾期交房违约金，故原告未在2019年7月28日收房。本院认为，原告李继琴与被告亚太公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现双方一致同意继续履行合同，被告未按期交付房屋，应按约承担逾期交房的违约责任。原、被告对计算逾期交房违约金的起始日期即2017年1月1日均无异议，争议在于截止日期及计算标准。关于截止日期，从房屋交付办理的情况来看，讼争房屋至今未实际交付，不是因为房屋不具备交付条件，而是双方对逾期交房违约金的计算标准发生争议，原告不同意被告下调标准，致使双方未能顺利办理房屋交付手续。讼争房屋实际已于2019年7月28日具备交付条件时，被告亦发出书面通知，原告应按被告所发书面通知中指定的时间接受房屋，其接受房屋时可保留主张逾期交房违约金的权利，故本院确定截止日期为2019年7月28日。关于计算标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少……。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，被告主张双方约定的违约金过高，请求减少，并提供了同地段其他房屋租金证实其观点；原告未举证证明因被告逾期交房对其造成的实际损失，因此，被告的抗辩理由具有事实与法律依据，本院予以采信。被告亚太公司现投资人接手工程后积极组织了施工，房屋已具备交付条件，从履行合同的实际状况、过错程度、双方预期利益等综合考虑，本院将被告亚太公司逾期交房应承担的违约金调整为按原告已付房款每日万分之三计算。原告已付购房款1090613元，被告逾期交房939天（自2017年1月1日逾期交房之日起至2019年7月28日止），被告亚太公司应支付原告违约金307225.7元（1090613元×939天×0.3‰）。关于原告主张的房租损失，其未提供相应证据，且上述违约金数额是以造成的实际损失为参考标准，原告再行主张损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告扬州亚太置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李继琴违约金307225.7元；二、驳回原告李继琴的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费9520元，由被告亚太公司负担。上述受理费已由原告李继琴垫付，被告亚太公司在给付违约金时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  刘 鹏人民陪审员  王永祥人民陪审员  邵小燕二〇二〇年七月十五日法官 助理  陆娇妮书 记 员  丁 辰