河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初20号原告：水大伟，男，1987年3月5日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。原告：崔红梅，女，1987年10月11日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。二原告共同委托诉讼代理人:赵栋梁,河南天保律师事务所律师,代理权限为特别授权。被告：三门峡市中原置业有限公司。住所地：三门峡市湖滨区虢国公园东侧。统一社会信用代码：97411200786243820P。法定代表人:肖英，该公司董事长。委托诉讼代理人:郭冠民,该公司员工，代理权限为特别授权。原告水大伟、崔红梅诉被告三门峡市中原置业有限公司（以下简称中原置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告水大伟、崔红梅的委托诉讼代理人赵栋梁，被告中原置业的委托诉讼代理人郭冠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水大伟、崔红梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期办理房产证的违约金19092元（自2016年4月23日计算至2017年12月12日共598天，按年利率3%的标准，388453×3%÷365×598=19092元）;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月9日，原告与被告签订了商品房买卖合同,由原告购买被告开发的位于湖滨区虢国路中原世纪苑小区16-1-303号房屋。合同签订后,原告按照合同约定履行了交付购房款的义务,被告于2015年4月23日向原告交付房屋。合同约定被告应该在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案,然而三门峡市不动产登记中心2017年12月12日才对涉案房屋作出《不动产登记证明》，被告已构成违约,依法应当承担违约责任。被告中原置业辩称：1.原告的不动产证在办理过程中被告不存在过错，也不存在违约行为。被告早已在三门峡市房地产交易中心对双方签订的《商品房买卖合同》进行备案登记。2.2014年11月被告向市住建局产权处房产测绘队递交了产权登记资料，2014年12月初测绘队出具了交房用的住房面积实测报告，2014年12月底被告依据面积实测报告开始向业主交房。2015年3月我公司人员到住建局房产测绘队联系出具面积实测报告，该队人员说实测报告中没有3、5、6号楼一层下复式面积，但在预测面积报告、预售证、交房用的实测报告、商品房买卖合同、合同信息备案上均有该面积，经审查发现3、5、6号楼一层下复式不能算建筑面积，不能出实测报告。因实测报告出不来，我公司无法办理房产证，2015年5月我公司经理去住建局沟通协调此事，此后又多次到相关部门协调。由于3、5、6号楼下复式问题，也导致其他手续正常的楼不能办证，我们曾申请先给其他没问题的住宅楼办证，被住建局相关部门拒绝，说要同时审批才能通过。交房后，我公司一直努力申请为业主办理房产证，由于政府土地政策原因，致使该项工作迟迟不能进行。土地分割后，2016年7月答辩人向市住建局申请办理房产证，由于政府有新的政策，要求房产证、土地证二证合一，直接给业主办理不动产证，加上办理不动产证机构要进行调整。无奈之下，我公司于2016年10月13日在小区公示栏内张贴了延期办证公告。2017年元旦过后，公司人员去行政审批中心窗口询问，他们说可以办理，但是由于积压工作量太大，工作人员要对新的工作程序有一个适应的过程，要分期、分批进行办理，可能时间会拖的很长。2017年9月26日我公司向不动产局窗口递交了16号楼办理不动产证资料，2017年12月12日领取了不动产证初始登记证书。综上，原告延迟办理不动产证原因是政府部门所致，是不可抗力的，我公司不存在过错，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2013年12月19日，水大伟、崔红梅与中原置业签订《商品房买卖合同》，合同约定由水大伟购买位于湖滨区虢国路二街坊中原世纪苑北区16幢1单元3层303号房屋，共有人为崔红梅，房屋建筑面积共计90.93平方米；商品房单价为4272元/平方米，合计388453元；出卖人应该于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应该在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由于买受人未能按照政府主管部门的要求交齐资料等原因导致买受人不能在规定时间内取得房屋所有权权属证书的，出卖人不承担任何责任”。合同签订后，原告水大伟、崔红梅支付购房款共计388453元。商品住宅质量保证书中载明：本套商品住宅实际交付使用日期为2015年4月23日，业主签字处有水大伟签字。中原置业提交2018年3月15日其向三门峡市住房和城乡建设局出具情况说明，该单位市场监管科负责人在该说明中签有“情况属实”，欲证明因中原世纪苑小区3、5、6号楼下复式问题导致实测报告在2015年3月初尚未出具，中原置业多次与相关部门协调，在拿到实测报告后，2016年7月又因政府机构变动，未能及时办理初始登记。另查明：1.中原置业向不动产登记中心提交坐落于湖滨区××路××街坊中原世纪××楼备案登记资料时间为2017年9月26日。2.涉案房屋不动产首次登记时间为2017年12月12日,中原世纪苑北区2号楼1单元2层202室的不动产首次登记时间为2017年2月22日。3.同一小区马红恩、潘芳芳和中原置业房屋买卖合同纠纷一案，马红恩、潘芳芳起诉要求中原置业支付逾期提交不动产权备案登记资料违约金，三门峡市中级人民法院（2019）豫12民再35号民事判决认定：中原置业张贴公告通知业主不能办证时间为2016年10月13日。本院认为：原告水大伟、崔红梅与被告中原置业签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同真实有效。根据该合同中“出卖人应该在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”的约定，被告负有协助原告办理房屋所有权登记手续的义务，且应当在交房后360日内将资料报产权登记机关备案。根据庭审查明情况，涉案房屋于2017年12月12日进行首次登记，该日期已超出实际交房日期及约定的交房日期360日，因此，中原置业公司存在违约行为，应承担相应的违约责任。因双方签订的商品房，买卖合同对逾期到产权登记机关提交备案资料违约标准未约定，原告主张违约金按照年利率3%计算，不违反法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点为：1.被告中原置业在约定期限内履行交房义务的情况下，逾期办证违约金计算起点，是以合同约定的最后交房日期的360日确定，还是以实际交房日期的360日确定。2.被告中原置业逾期办证是否存在免责事由。一、关于逾期办证违约金起点问题。双方合同约定交房日期为2016年6月30日前,被告中原置业实际交房时间为2015年4月23日，被告中原置业系提前交付房屋，其提前交房行为符合合同法的诚实守信原则，使购房户早日受益，应当鼓励，如因提前交房而增加中原置业办证负担，则对中原置业显失公平，且不利于房地产市场的良好发展。因此被告履行向产权登记机关递交备案资料的期限应当为2016年6月30日起的360日内，即2017年6月25日前，故逾期办证违约金应自2017年6月26日计算。二、关于被告中原置业逾期办证是否存在免责事由。被告中原置业辩称因3、5、6号楼下复式问题，导致实测报告不能及时出具，同时因为政府职能部门调整，而影响了不动产证的办理。但根据目前证据显示，该小区的2号楼已经于2017年2月22日办理了不动产首次登记，因此，可以认为在此时，被告所述的上述影响提交备案登记资料的因素已经消失。而被告应当协助原告办理不动产证的最后履行期限为2017年6月25日，系在上述情形消失之后，因此被告上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，结合被告向不动产登记机关提交备案资料时间为2017年9月26日，被告中原置业逾期向产权登记机关备案违约金计算为388453元×3%÷365天×92天（自2017年6月26日计算至2017年9月26日止）=2937.34元。综上所述，原告的部分诉求，有事实和法律依据，本院仅支持部分诉讼请求。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告三门峡市中原置业有限公司支付原告水大伟、崔红梅逾期向产权登记机关提交备案资料违约金2937.34元，限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费280元，由原告水大伟、崔红梅负担240元，由被告三门峡市中原置业有限公司负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  郭爱丽人民陪审员  张 云人民陪审员  范铁峡二〇二〇年七月二十七日书 记 员  徐 曼