山西省永济市人民法院民 事 判 决 书(2020)晋0881民初914号原告：卫建红，男，1969年8月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：卫建雄（系卫建红儿子），男，1993年5月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：邵代奇，永济市法学会会员。被告：永济市风光二手房中介有限公司。法定代表人：王恒，该公司售后。委托诉讼代理人：尉艳，该公司员工。委托诉讼代理人：王威，该公司员工。被告：景姣姣，女，1974年4月29日出生，汉族。被告：李**，男，1970年7月1日出生，汉族。原告卫建红与被告永济市风光二手房中介有限公司（以下简称“风光中介公司”）、景姣姣、李**合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卫建红的委托诉讼代理人卫建雄、邵代奇、被告风光中介公司的委托诉讼代理人王威、尉艳、被告李**到庭参加了诉讼。被告景姣姣经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告卫建红向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告卫建红与被告景姣姣、李**、永济市风光二手房中介有限公司2020年3月10日签署的《房屋买卖合同书》；2.依法判令三被告立即返还原告20000元房款并按合同约定承担违约责任；3.依法判决被告永济市风光二手房中介有限公司立即返还原告8082元中介费及利息；4.本案的诉讼费用及相关费用由三被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判决三被告双倍返还原告购房定金40000元、支付原告违约金44900元。事实与理由：2020年3月10日，原告卫建红（乙方）与被告景姣姣、李**（甲方）、永济市风光二手房中介有限公司（丙方）签署《房屋买卖合同书》，约定1.甲方将柳岸华都1号楼1单元1102房屋出售给乙方，并于2020年4月10日前进行房产交接；2.乙方于3月10日将2万元意向金转至丙方，甲方、丙方将《房屋预售合同》在房管局撤销后，乙方将剩余房款429000元转至被告永济市风光二手房中介有限公司；3.甲方、乙方、丙方约定中介费8082元，由乙方承担；4.在本合同履行期间，甲方不配合办理交易房产相关手续者，视为违约，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金；5.如房屋预售合同甲方无法更名至乙方，则交易终止，丙方将总购房款及中介费无条件退给乙方。协议签订当日，原告将2万元意向金及中介费转给第一被告，3月26日，第一被告告知原告《房屋预售合同》房管局已经撤销，故原告将剩余房款429000元转给第一被告，在约定的房产交接时间4月10日到期后，由于未能完成房屋交接手续，第一被告遂将房款429000元退还给原告。经原告多次催促，4月24日，三被告告知原告因缺失一份原房屋预售合同无法为原告办理更名，导致原告孩子定于5月份的婚期也由此延误，二、三被告并未按约撤销原房屋预售合同并进行房产交接，构成违约，当前，联系三被告均无回复。依照合同约定，本次交易已自动终止，三被告应按约返还原告2万元房款、中介费及相关利息，并按合同约定承担违约责任。综上，三被告一直推脱，未按约履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和房屋买卖合同约定，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告风光中介公司辩称，2020年3月10日，原告在我公司看了一套柳岸华都1号楼1单元1102号房屋，于3月10日晚在我公司签订了房屋买卖合同，当时因为疫情没有解除，也不确定疫情何时解除，合同特别注明了“2020年4月10日之前如遇不可抗力因素，三方则重新签订合同”，在合同第十条及第十一条中间写明“如出让方无法更名至承购方，则交易自动终止，居间方则将总房款和中介费三日内无条件退换给承购方”，在2020年4月21日，我公司带原告及被告李**、景姣姣到柳岸华都售楼部进行了更名，原告方也签订了承诺书，房款的票据、开口费都已更名至原告方名下，交房通知书也都更名至原告名下。4月24日经开发商通知，因丢失一份合同，需要去房管所让出让方办理遗失声明并登报。现在就牵扯网签合同，出让方网签合同是公积金贷款形式网签合同，出让方网签合同是公积金贷款形式网签合同,共有四份,当时因为房主没有做公积金贷款，是一把付的房款，所以撤合同时售楼部有一份合同丢失，丢失并不代表不能撤销合同，经房管所通知，网签合同丢失办理撤销首先要遗失声明申请，永济市房地产交易中心已盖章，日期是2020年4月24日。遗失申请需要登报，2020年4月27日登报遗失声明。手续可以证明更名，我们也给原告耐心的再三解释，原告不予理会，5月6日，因出让方去原告单位，原告明确此事由未婚妻做主，自动放弃购买房屋，是因为在此期间柳岸华都五期开盘所导致。所以是原告方违约，应由原告方负责。被告景姣姣未作答辩。被告李**辩称，1.因为原告没有将钱交给我，所以起诉我违约不成立；2.原告说我没有尽到合同义务，刚才第一被告也说了，有证据证明我所作的事情，我和原告及中介公司到售楼处更换了收款收据能够证明我积极配合；3.根据合同约定如果无法更名合同终止，我一直积极配合中介在办理更名手续；4.原告起诉我后，我和中介找过原告，问原告后面还进行不进行，原告说不要房子了，所以原告应第一时间归还房屋的收款收据及交房单，我通过中介多次督促原告交还我交房单，但是原告至今还没有给我；5.我认为原告要求我归还他44900元是无理要求，希望法庭驳回原告的无理请求。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.《房屋买卖合同书》一份，拟证明合同签订的时间、解除的时间、违约金的承担及后续定金及中介费的处理。2.收据三张，前两张收据是合同签订当日原告交付的定金及中介费，第三张收据是原告交给中介剩余房款的收据，同时这个收据也是证明中介告知原告原备案合同已撤销的证据。3.微信聊天截图一张、中国建设银行电子回单截图两张、转账截图一张，拟证明4月13日中介给原告退还房款429000元。被告风光中介公司对原告提供的证据的质证意见为：对证据1、2、3的真实性均无异议，但是房款最后一笔是3月28日我们才收到的；退房款是原告儿子说原告年纪大了要求我们先退了，随后合同撤销了再交。被告李**向本院递交以下证据：承诺书、遗失声明、交房通知书各一张、收款收据三张，拟证明原告在自愿的情况下与中介一同前去柳岸华都售楼部办理手续，并不是原告所说在售楼部办退款手续，这四份证据证明原告在更换手续当时认为合同继续有效才去办理的，我一直在履行房屋的过户交接手续，收款收据的原件现还在原告处。原告卫建红对被告李**提供的证据的质证意见为：收款收据和承诺书是真实的，但是证明不了被告继续履行交房义务的观点，收款收据是4月18日原告告知被告要通过诉讼要回中介费和定金，4月21日中介通知原告到公司去，原告以为是退还中介费和定金，去了以后二被告带原告到售楼部开具三份虚假票据，这三份票据因为我们并没有交费，所以开放商要求我们签署承诺书，证明这虚假行为与开发商无关；遗失声明及报纸上的公告是真实的，但是并不能证明合同真实丢失了，因为报纸和房产交易中心并没有侦查义务和侦查能力，只是按照被告的要求收取被告广告费后登了声明，所以不能说明合同是否真实丢失；对交房通知书的质证意见同对收款收据的质证意见一致。根据原、被告的陈述及经审查确认后的证据，本院认定本案事实如下：被告景姣姣与被告李**系夫妻关系。2020年3月10日，原告（乙方）与被告景姣姣、李**（甲方）、被告风光中介公司（丙方）签订《房屋买卖合同书》，三方约定：“甲方自愿将坐落在山西省运城市永济区柳岸华都1号楼1单元1102的房屋出售给乙方；乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，同时甲方保证房屋在合同签订后的状况和看房时状况一致，遂同甲方协定房产实际成交价格为人民币肆拾肆万玖仟元整（￥449000元）此价格包括因更名产生的费用，暖气、天然气、开口费、房屋维修金”。关于房产交接的事间约定为：“甲乙双方进行房产交接时间为2020年4月10日之前，如遇不可抗力因素，三方则重新签订合同”。关于违约责任定为：“第一款：在本合同履行期间，甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理交易房产相关手续者，均视为违约，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介费一律不予退还。……第四款：甲方保证上述房产符合国家有关法律规定且权属清楚，符合上市交易的条件，所提供的权属资料真实有效。交易过程中若发生与产权人（所有权人）有关的产权纠纷及债务由甲方负责处理并承担相应的法律责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全额赔偿并承担本合同约定之违约责任。同时乙方有权提出退房，乙方之行为不构成违约；甲方在乙方提出退房之日起30日内将乙方已支付给甲方有关该房屋买卖的款项全部退回乙方。”关于居间费用约定为：“鉴于丙方为甲乙双方房产所提供的中介咨询等服务，甲乙双方同意向丙方支付中介服务费，中介服务费为房产买卖总价款的1.8%，金额为￥8082元（大写捌仟零捌拾贰元整），甲方/元，乙方8082元，在签订合同当日以转账形式支付给丙方”。同时约定的补充条款内容为：“补充协议，如出让方无法更名至承购方，则交易自动终止，居间方则将总房款和中介费三日内无条件退给承购方”。合同签订后，原告卫建红于当日向被告风光中介公司支付中介费8082元，意向金20000元。2020年3月26日，原告向被告风光中介公司支付房款429000元，后因网签合同未撤销，被告风光中介公司将429000的购房款退还给原告。2020年4月21日，被告景姣姣将该房屋收款收据的姓名更换至原告之子卫建雄名下，并加盖“永济市龙洋房地产开发有限公司财务专用章”。2020年4月21日，原告卫建红的儿子卫建雄与被告景姣姣向永济市龙洋房地产开发有限公司签署承诺书，承诺双方因涉案房屋发生一切经济纠纷与房屋纠纷与永济市龙洋房地产开发有限公司无关。同日，永济市龙洋房地产开发有限公司向永济市飞翔金龙物业管理有限公司发出具交房通知书。庭审中，原告陈述因被告将涉案房屋的一份网签合同丢失，导致现无法办理更名手续。对此，被告李**认可确有一份合同丢失，但其于2020年4月24日已经在永济市房地产交易服务中心办理了遗失声明。庭后，本院组织当事人进行了调解，原告将在其手中的涉案房屋的收款收据返还给了被告李**，被告李**陈述原告向被告风光中介公司交纳的20000元意向金现在自己手中，但其不同意向原告返还。被告风光中介公司亦不同意向原告返还中介费。在调解过程中，原告表示仅要求被告将意向金20000元及中介费8082元返还给原告，放弃对被告的其他诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，原告卫建红与被告风光中介公司、被告景姣姣、李**于2020年3月10日签订的《房屋买卖合同书》自签订时即合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案中，原、被告约定于2020年4月10日之前为原告办理更名手续。但因被告将一份备案合同丢失，导致涉案房屋不具备上市交易的条件，无法在合同约定的期限内为原告办理更名手续，其行为系迟延履行，故对原告请求解除原、被告之间签订《房屋买卖合同书》的主张本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。被告风光中介公司虽辩称其自2018年开始带原告看房，已经向原告提供了长达一年多的服务，中介作为居间方，带看房本身就是其应当履行的义务，而是否应当收取中介费则应以房屋是否实际交易成功为前提，若房屋交易成功，则应当收取中介费，若房屋未交易成功，则应退还其收取的中介费。本案中原、被告之间达成的补充协议约定若被告景姣姣、李**无法更名，被告风光中介公司应将总房款和中介费无条件退给原告卫建红。故对原告要求被告风光中介公司退还中介费8082元的请求本院予以支持。在本院庭后组织的调解中，被告李**承认被告风光中介公司向原告收取的20000元意向金现在自己手中，辩称因原告无故增加诉讼请求且长时间不向其返还票据，导致房屋无法正常交易，不同意向原告返还意向金20000元，该辩称无法律依据，故对该辩称本院不予采纳。为避免讼累，该20000元由被告李**、景姣姣向原告返还。原告于庭后放弃要求被告承担其他诉讼请求，系原告对自身权利的处分，本院予以支持。被告景姣姣经传票传唤,无正当理由拒不到庭,依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告永济市风光二手房中介有限公司于本判决生效之日起三日内向原告卫建红返还中介费8082元；二、被告景姣姣、李**于本判决生效之日起三日内向原告卫建红返还购房意向金20000元；三、驳回原告卫建红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1062元，由原告卫建红负担811元，被告永济市风光二手房中介有限公司负担72元，由被告景姣姣、李**负担179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判员  尉继民二〇二〇年七月七日书记员  范海鹏