太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初1440号原告：石海明，男，1961年9月24日出生，汉族，自由职业，住太原市。委托诉讼代理人：吴明娥，山西双丰律师事务所律师。被告：山西郡宇房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区双塔西街**华宜大厦****房。法定代表人：张耀华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐延生、黄晓川，山西鼎邦律师事务所律师。原告石海明与被告山西郡宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石海明及其委托诉讼代理人吴明娥、被告山西郡宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄晓川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石海明向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告签订的《商铺认购合同》；2.判令被告立即返还购房款493200元、支付一次性全额交购房款的奖励余额35510.40元；3.判令被告赔偿损失，以占用购房款493200元为基数按照年利率24%计算利息，以所交购房款之日2017年10月14日起至返还之日为止赔偿金额（至2020年4月14日的利息为295920元）、律师费25500元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年8月，被告宣称其开发的长风观园二期已经批准，能办理“大红本”；在房屋交付使用后的720日内办理权属登记等，取信了购买业主，原告就是购买者其中之一。原告认购了该项目位于第11幢1层A25号商铺，与被告在2017年10月13日签订《商铺认购合同》，该商品房建筑面积共36平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为13700元，总金额493200元。因一次性交付全款被告予以奖励，所以，原告于签订合同次日一次性付款493200元。商铺认购合同约定的交房时间为2019年12月31日前，如被告有实际履行合同的诚意，那么在该期限到来前，应将双方签订预约合同后，被告在为成就双方签订正式的《商品房买卖合同》的条件，正在一步一步地办理完善相关政府管理要求的手续情况如实告知业主。而事实上，在该商铺市场行情已大涨的情况下，被告已不考虑履行交房义务了，而是采取其惯用的手法，设法与业主们解除或者变更原合同。在2018年10月，有业主发现，被告在没有通知业主的情况下，将已竣工的还未交房的商铺进行大规模招商，并且已出租了部分商铺。业主进行了维权，被告以未到交房期为由搪塞。在2019年7月，被告突然通知商铺的业主，称，因太原市规划部门对建设工程的规划设计进行变更，变更后对应产品无法实现，为保障所有购房者的合法权益，我公司决定解除与您签订的《商铺认购合同》。经业主在政府有关部门了解，查无此事。后来，被告给出的理由又变为，是融销产品规划与所建成的经报批的商铺规划面积不符；还有就是要安置村民。给原告提出的解决方案，退房按原售价；换房面积要比原面积大很多而且按现在的市场价补差价。原告无法接受。去年，被告一边在与原购买商铺的业主商谈解除《商铺认购合同》及补偿方案，一边仍在销售商铺，只是售价以远高出原售房价一倍以上，有的甚至高达每平米三万元多。目前，被告的售楼部对外正在销售8号楼的商铺，位置较7号楼差，但所提供的证件与原售商铺时完全一样，售价已达3万，面积从小到大都有；7号楼的商铺也要销售，价格不会低于3.3万。可见被告拒绝交房的真实目的就是要通过侵害原购商铺业主的利益的非法方式，使其自己的利益最大化。关于一次性支付全款的奖励金即贴息补助条款，被告并未完全履行该承诺，承诺给两次，实际上给了一次金额还没给全，被告说扣了税了，但被告并没有扣税证明。现在看，这应该算是被告的一次欺骗。综上，由于被告在订立合同过程中存在严重欺瞒行为，使原告无法实现合同目的，给原告造成了巨大的损失。原告认为对如此不诚信的开发商，应受到法律的约束。为此原告依法提出此请，请贵院依法作出公正判决，维护社会的公平正义。另外，原告在此声明，暂时保留要求被告承担其他民事责任的权利。被告山西郡宇房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的《商铺认购合同》名为认购合同，实为商品房买卖合同，而案涉房屋目前尚未取得商品房预售许可证，故该合同应为无效合同，不存在解除问题。原、被告于2017年10月13日签订的《商铺认购合同》对商品房的基本情况、价款、面积差异的处理、交付、违约责任、争议解决等内容均予以了约定，具备商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条之规定，该合同应为商品房买卖合同。目前，合同中涉及的房屋尚未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条之规定，双方签订的合同应为无效合同。而解除合同必须以合同有效为前提，故原告要求解除合同没有依据。原、被告签订的《贴息补助条款》违反相关法律规定，被告无需向原告支付贴息补助款。2017年10月13日，原、被告还签订了一份《贴息补助条款》，约定被告按照购房款6%的标准向原告支付贴息补助，支付2年。该条款的性质实际属于部分返回购房款，违反《商品房销售管理办法》第11条规定，应为无效，故原告无权要求被告支付该部分款项，甚至还应向被告返还其已取得的贴息补助款。原告主张按年利率24%计算利息没有依据，其主张的律师费也无法可依，不应予以支持。本案双方签订的《商铺认购合同》为无效合同，故被告愿意向原告返还已收取购房款。在签订合同时，原告对涉案房屋的性质及相关情况是知情的，被告也从未向原告隐瞒房屋未取得预售许可证的事实，原告在明知的情况下仍选择购买该商铺，自身也存在较大过错，故对于《商铺认购合同》的无效，双方均存在过错，应各自承担相应的责任。原告现主张被告按年利率24%向其支付利息，没有任何事实及法律依据，即使被告要支付资金占用期间的利息，也应按中国人民银行同期贷款利率支付即可。至于原告主张的律师费，民事诉讼中并未要求必须委托律师代理，故该费用并不是原告必须支出的费用，该费用是原告为了自身利益自愿支付的，不属于损失范畴，且原、被告之间也未对律师费承担有任何约定，故该项主张也没有依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年10月13日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商铺认购合同》，约定，原告购买被告开发的长风观园三期第11幢1层A25号商铺，建筑面积36平方米，每平方米13700元，总金额493200元；买受人于2017年10月13日付清全部房价款；出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方在合同中还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定、保修责任等事项进行了约定。同日，双方签订了《贴息补助条款》，约定，原告所购买该商品房符合贴息补助政策，于2018年10月13日到被告财务部领取29592元的贴息补助款，于2019年10月13日领取29592元的贴息补助款。原告依约向被告缴纳了购房款493200元，被告向原告出具了相应收据。被告通过山西智享未来商贸有限公司于2019年4月9日向原告支付10000元返租款，于2019年8月20日被告向原告支付13673.6元返租款。被告现尚未取得商品房开发、销售必需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，一直未能向原告交付房屋。原告因被告未按合同约定交付房屋，故提起诉讼。上述事实有《商铺认购合同》、《贴息补助条款》、收据、银行明细及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告于2017年10月13日签订的《商铺认购合同》对案涉房屋的位置、价款、付款方式、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定、保修责任等事项进行了约定，具备商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该合同应为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，原、被告签订的《商铺认购合同》应属无效合同。无效合同不存在解除问题，故原告请求的解除《商铺认购合同》本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，房地产开发企业预售商品房，应当取得商品房预售许可证明，未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证明是房地产开发企业的义务，被告未取得商品房预售许可证明就将案涉房屋向原告出售，违反了相关规定，并且在销售房屋后，不积极办理相关手续，怠于履行自己的义务，属于导致合同无效的过错方，应当赔偿原告的损失。原告在购买房屋时，未尽到审查及注意的义务，但办理房屋销售手续不是原告的义务，原告只存在一般的过失，不应承担责任。鉴于被告存在较大过错，被告应返还原告购房款493200元，并赔偿原告的损失。原告的损失参照民间借贷利率中年利率24%计算。原告已收取的23673.6元返租款应返还被告。原告请求的律师费25500元，因律师费不是民事诉讼的必要支出，且费用数额具有不确定性，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告石海明与被告山西郡宇房地产开发有限公司于2017年10月13日签订的《商铺认购合同》无效。二、被告山西郡宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告石海明购房款493200元，并赔偿原告石海明自2017年10月14日至实际返还购房款之日的利息损失（以购房款493200元中未返还的部分为基数，按年利率24%计算）。三、原告石海明于本判决生效之日起十日内返还被告山西郡宇房地产开发有限公司返租款23673.6元。四、驳回原告石海明的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6151元、保全费5000元由被告山西郡宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 乔 毅 二〇二〇年七月二十日书记员 闫旭春