-10--11-山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0112民初7481号原告：李某某，女，汉族，1966年4月2日出生，住济南市天桥区，委托诉讼代理人：董红艳、李明，均系北京市君致（济南）律师事务所律师。被告：曹某某，女，汉族，1955年6月6日出生，住济南市历下区，委托诉讼代理人：孟倩、赵辉，均系山东国曜律师事务所律师。被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市历城区。法定代表人：王有军，总经理。委托诉讼代理人：隋轶，山东平正大律师事务所律师。原告李某某与被告曹某某、被告山东佳汇旅游发展有限公司（以下简称佳汇旅游公司）房屋买卖合同纠纷一案，2019年8月19日立案后，被告佳汇旅游公司在答辩期内提出管辖权异议，被告佳汇旅游公司主张该案应移送济南市市中区人民法院审理，本院做出裁定驳回被告佳汇旅游公司的管辖异议。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，由审判员仪挺于2020年5月9日独任审理了本案。原告李某某的委托诉讼代理人董红艳、李明，被告曹某某及其委托诉讼代理人孟倩、被告佳汇旅游公司委托诉讼代理人隋轶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《房屋买卖合同》、《三方协议》无效；2.第一被告返还原告购房款106万元及利息（以购房款106万元为基数自2014年11月5日起至2019年8月20日止按同期银行贷款利率计算、自2019年8月21日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.第二被告在510000元范围之内承担连带责任；4.诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2014年10月31日，原告与被告达成一致，约定由曹某某将位于渤萝峪休闲度假区客房中心A区30-2-E号房屋的相关权利、义务转让给原告，并于当日签订《三方协议》，协议约定两被告签订的《投资协议》（合同编号：A-30-2）中约定的相关权利义务由原告、佳汇旅游公司继续履行。原告依约分别于2014年10月31日和2014年11月5日向佳汇旅游公司支付款项共计106万元，佳汇旅游公司将涉案房屋交付原告。2019年7月，济南市南部山区管委会下达通知，称该房产为违章建筑，要求原告自行搬离该房产，并对涉案房产进行拆除。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国发办[2007]71号）》第二条规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。涉案房屋所在的渤萝峪休闲度假区位于仲宫镇东泉泸村，是被告佳汇旅游公司在东泉泸村农村集体土地建设的住宅房屋，该房屋系被告违法建设。原告与曹某某均非东泉泸村村民，故原告与曹某某达成的《房屋买卖合同》、原告与两被告达成的《三方协议》均因违反法律、行政法规的强制性规定，根据合同法第五十二条的规定应认定无效。曹某某应当返还原告购房款及利息，佳汇旅游公司应当在51万元范围内承担连带责任。曹某某辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，针对的标的系位于波罗峪休闲度假区客房中心A区30-2-E号房屋，曹某某也是受让的案外人张素购买的涉案房屋。涉案的房屋系佳汇旅游公司开发建设，其在2008年建成涉案房屋后，对曹某某及李某某均告知涉案房屋有：立项批文、环境影响报告表、四荒使用权证书、济南市历城区仲宫村镇选址意见书、济南市历城区仲宫镇建设工程规划许可证等手续，该项目享有土地使用权证，使用年限至2057年9月26日。佳汇旅游公司负责该项目的工程建设及相关手续的完善，所交付的房屋购买人享受占有、使用、收益、处置的权利，且佳汇旅游公司有配合购买人办理房屋转让的义务等。另，佳汇旅游公司还承诺在购房人如需办理房屋产权过户，需个人申请、政府部门同意，购买人自行承担土地出让金及相关税费的情况下，佳汇旅游公司协助办理过户手续等。综合以上，曹某某有理由相信其购买的由佳汇旅游公司开发、案外人张素出卖的涉案房屋系合法的。同样，李某某也是经过深入了解，并从佳汇旅游公司处获得上述信息的前提下，受让的曹某某的房屋。曹某某在出卖给李某某房屋时，不存在任何隐瞒、欺骗、误导等情况，李某某是充分了解了涉案房屋的权属状况后购买的，曹某某没有任何过错。涉案房屋系曹某某于2010年5月6日，自案外人张素处购买，为此支付人民币66万元及装修垃圾费300元。曹某某购买了涉案房屋后，花费30余万元对房屋、院落进行了大规模的整修、装饰，并种植了大量的名贵树种。李某某经过多次查看并多方对比后，强烈要求购买的涉案房屋，李某某自2014年购买了涉案房屋后，一直占有、使用并收益。李某某在购买涉案房屋时，在佳汇旅游公司办理了转让手续，所有涉案房屋的材料均由李某某持有，李某某对涉案房屋的权属状况非常清楚。经曹某某了解，涉案房屋现已被政府拆除，该拆除行为是否合法、李某某是否已经得到了相应的补偿，曹某某不清楚。但涉案房屋在李某某购买并占有、使用达5年多之久的情况下被拆除，与曹某某无关，曹某某也无任何过错。依照我国合同法第58条之规定，假如法院认为本案的买卖行为无效，李某某应当返还财产，不能返还或者没有必要返还应折价补偿。综上，李某某针对曹某某的诉讼请求无事实及法律依据，恳请贵院依法驳回对曹某某的各项诉讼请求。被告佳汇旅游公司辩称，1、涉案项目为当地招商引资项目，被告取得了当地政府及相关部门的批复及许可，并办理了相关手续后进行投资建设，面对如今在手续相对齐全的情况下，仍被强拆的局面，被告认为政府违法、违约的行为是根本原因，被告将对其进行评估后适时启动相关司法程序；2、如前所述，合同相对方对涉案标的情况十分清楚，并在此基础上与被告签订涉案合同，被告也依法履行了合同义务，出现现在的问题，属于政策风险或不可抗力的范畴，原告方对此也十分明晰，故被告不应承担责任或不应完全承担责任；3、请求法院审查涉案合同的性质及效力，并在此基础上判断双方有无责任或责任分担；4、原告所诉返还款项数额于法无据，应由法院确定原则及标准进行确立；5、原告在涉案房屋中已居住多年，实际占有涉案房屋，因此返还款项当中对涉案房屋的占用费用应当予以扣除；6、鉴于如认定为合同无效，被告认为原告也负有一定的责任，因此，原告所谓的损失不应由被告独自承担，应由原告进行分担。7、本案实际为原告与被告曹某某的房屋买卖合同纠纷，如果相关涉案合同无效，则原告与被告签订的三方协议也一并无效，因此，佳汇公司并非原告的合同相对方，同时，佳汇公司也没有收到原告所谓的购房款或投资款，因此，原告要求我司承担法律责任无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2008年7月1日，佳汇公司（甲方）与曹某某（乙方）签订《渤萝峪假日酒店》投资协议及《补充协议》，投资协议主要内容为：“第一条……《渤萝峪假日酒店》项目土地使用权证的使用年限为2002年9月26日至2057年9月26日止。其中四荒使用权证书年限自2002年9月26日至2052年9月26日止，甲方又续租五年自2052年9月26日至2057年9月26日。第二条……乙方为该项目投入资金计人民币伍拾壹万元，签订本协议之日支付（人民币）伍拾壹万整。第三条3.为规避乙方投资的风险，甲方同意客房中心房屋建成后为乙方提供一套经验收合格的客房。该客房位于《渤萝峪假日酒店》客房中心A区、房号为A-30-2-E，建筑面积150.94平方米。第四条1.甲方为乙方提供的客房在2008年7月30日前交付乙方后，其占有权、使用权、收益权、处置权全部归乙方所有，乙方可在不改变客房用途的前提下自主经营，经营期限为50年。该客房经营期满后，该客房及其相关权益仍归乙方所有。”补充协议主要内容为：“五、在经营期间，如果因国家政策等原因造成该客房被拆除，甲方同意返还乙方总投资额扣除总折旧后的剩余投资额。（总折旧额=年折旧额*已经营年限，年折旧额=总投资额/50）”。2010年5月28日，佳汇旅游公司为曹某某出具了购房发票，金额51万元。曹某某称涉案房屋系从案外人张素手中购买，出具收条两张，证明曹某某从张素手中购买涉案房屋，总房价66万元，装修垃圾费300元；并申请证人薛大卫出庭作证，薛大卫称其介绍曹某某在他人手中购买涉案房屋，其负责整修涉案房屋院落，费用在13万元左右。2014年10月31日，甲方曹某某与乙方李某某、丙方佳汇旅游公司签订《三方协议》，约定：“丙方于2014年10月31日接到甲方通知，经过甲乙双方的协商，波罗峪休闲度假区客房中心A区30-2-E号客房的相关权利、义务已由甲方转让给乙方。现甲乙丙三方经协商同意：原甲方与丙方签订的《投资协议》(合同编号：A-30-2)中约定的相关权利、义务，除甲、丙双方已履行完毕的（包括甲方支付全部房地款、丙方交付房屋、丙方向甲方开据发票等），该合同所约定的其他尚未履行完毕的相关权利和义务由乙方和丙方继续履行。”2014年10月31日，李某某之夫陈庆成向曹某某汇款16万元；2014年11月5日，李某某之夫陈庆成向曹某某汇款90万元。现涉案房屋已被拆除。本院认为，曹某某与李某某之间就涉案房屋达成房屋转让的合意并签订了《三方协议》，明确约定曹某某将涉案房屋转让给李某某，该房屋的实际出卖人为曹某某，房款是由曹某某直接收取。曹某某称在案外人张素处购买涉案房屋，该房屋买卖关系是否真实与本案无直接关系，本院不予认定。依据曹某某与佳汇旅游公司签订的《渤萝峪假日酒店》投资协议及《补充协议》、李某某、曹某某、佳汇旅游公司之间签订的《三方协议》，本院认定曹某某购买了佳汇旅游公司开发的位于渤萝峪假日酒店客房中心A区30-2-E号房，后又将该房屋卖给了李某某，李某某与曹某某之间成立房屋买卖关系，且涉案房屋未取得规划和建设审批手续，故李某某与曹某某之间的房屋买卖行为、李某某与佳汇旅游公司的房屋转让合同均违反法律强制性规定，应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故曹某某向李某某收取的购房款106万元应予返还，在曹某某返还购房款后，可以向佳汇旅游公司或案外人张素主张权利。鉴于涉案房屋属于违章建筑并已被拆除，故涉案房屋买卖协议均属无效。其后续问题应按照缔约过失责任的原则予以处理，因涉案房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的损失，而非合同标的自身价款，且损失与对方当事人的过错行为之间有因果关系。本案中关键在于先合同义务之违反和损失是否存在。首先，曹某某在明知其出卖的房屋无任何建设及规划审批手续，依旧将其出售，违反诚实信用之先合同义务，李某某明知其购买的房屋无房产证且对涉案房屋的建设、规划是否合法未尽到审慎的注意义务，双方均存在过错。再看由此产生的相应的损失，李某某损失为已经支付的购房款利息损失；曹某某之损失为涉案房屋被拆除后的建筑成本损失。但需要注意的是，该房屋被强拆的直接原因系该房屋的违章建筑性质。同时，在时间上，该房屋建造在先出售在后，亦非双方协议合作建设，涉案房屋被拆与买房人李某某之审慎注意义务之间并无因果关系，房屋建筑成本损失不属于缔约过失责任应分担赔偿之范围。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付李某某，亦不影响占用期间的合理使用，原被告均认可房屋交付时间为2014年10月31日，李某某主张房屋拆除时间为2019年8月份，佳汇旅游公司主张房屋拆除时间为2019年8月24日，李某某未能提出证据证明该时间有误，参考本院其他同类案件，本院认定曹某某交付给李某某房屋的时间为2014年10月31日，房屋的拆除时间为2019年8月24日。李某某应支付自2014年10月31日至2019年8月24日（共58个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为119378.64元【106万元÷515个月（2014年10月31日至2057年9月26日）×58个月】。曹某某在扣除使用费后，余款940621.36元（106万元-119378.64元）应当返还给李某某。关于李某某主张的利息损失，李某某在买卖房屋时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，曹某某没有及时返还相应购房款，应当赔偿李某某利息损失，故以940621.36元为基数，自2019年8月25日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李某某与被告曹某某之间的房屋（位于《渤萝峪假日酒店客房中心》****号为**）买卖行为无效；二、原告李某某与被告曹某某、被告山东佳汇旅游发展有限公司于2014年10月31日签订的《三方协议》无效；三、被告曹某某返还原告李某某购房款940621.36元；四、被告曹某某返还原告李某某利息损失（以940621.36元为基数，自2019年8月25日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告李某某的其他诉讼请求。以上给付，限被告曹某某于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14340元，原告李某某负担1615元，被告曹某某负担12725元；保全费5000元，由被告曹某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员 仪 挺二〇二〇年七月二十一日书记员 马秀菊