四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终905号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨万志，男，1973年6月2日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：朱丽雅，重庆泽渝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗立，重庆泽渝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张兴平，男，1965年6月13日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：岳豪，四川丘山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：粟倩，女，1976年10月29日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：岳豪，四川丘山律师事务所律师。 上诉人杨万志因与被上诉人张兴平、粟倩房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初3144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨万志委托诉讼代理人朱丽雅，被上诉人张兴平、粟倩及二人委托诉讼代理人岳豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨万志上诉请求：1.依法撤销四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初3144号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项、第七项并改判驳回被上诉人诉讼请求及支持上诉人诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。在二审庭审中，上诉人对其上诉请求具体明确为：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2018年10月8日因被上诉人的锁门行为而解除；2.应当将装饰装修支出、定制家具样品支出、营销支出、购置的空调支出、广告支出等全部费用纳入损失范围并按80%由被上诉人赔偿给上诉人；3.因被上诉人锁门行为致使上诉人丧失租赁房屋的占有、支配权，从2018年10月8日或者至迟从2018年12月10日后的租金损失不应由上诉人承担。事实和理由：被上诉人违反《商铺租赁合同》对房屋合法性的承诺，因案外人袁代支提出权属异议，上诉人中止履行支付下一年度租金的义务是行使不安抗辩权。关于涉案房屋权属争议的纠纷迟迟未决，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，被上诉人存在违约行为，上诉人享有解除权。因被上诉人违约导致合同解除，上诉人有权请求被上诉人赔偿全部的装饰装修残值损失。上诉人主张按照装修造价的80%进行赔偿，上诉人已经考虑其实际使用商铺及装饰装修物时间，扣除了该使用期间的装修价值使用比例，原审法院不应在装饰装修残值中再次折算。在认定装饰装修物是否形成附合、是否可拆时，应调查案涉房屋装饰装修现状，以及装饰装修性能，然而原审法院简单区分装饰装修物，将全屋定制的不可拆除的家具未纳入其中，致使认定的装饰装修造价低于实际造价。被上诉人关锁案涉房屋的行为，导致案涉房屋的控制权转移至被上诉人手中，上诉人丧失对案涉房屋的占有使用，在这种情况下，被上诉人无权向上诉人主张房屋占用损失。 张兴平、粟倩辩称，1.案涉租赁房屋是被上诉人从开发商处合法购买，并已实际交付给被上诉人，且上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》亦经开发商盖章确认。故上诉人与被上诉人于2017年5月31日经平等协商签订的《商铺租赁合同》合法有效，已交付给上诉人实际使用。2.上诉人与被上诉人于2018年11月30日就解除《商铺租赁合同》所签订的《协议》合法有效，且具有不可撤销性。该主张得到了上诉人支付解除《商铺租赁合同》前的租金及其反诉请求“撤销原、被告2018年11月30日签订的《协议》”的印证。同时，该《协议》无可撤销的事实和法律依据，从而具有不可撤销性。3.上诉人的上诉理由不成立。一是案涉房屋系被上诉人从开发商处合法购买，出租时开发商在《商铺租赁合同》上签章予以确认，被上诉人享有合法出租权，该案诉争的房屋租赁合同既不具有行使不安抗辩权的事实依据，也不具有相应法律依据，故上诉人所称案涉房屋存在权利瑕疵，不交纳租金是行为不安抗辩权的理由不成立；二是案涉房屋不存在权属纠纷，租赁房屋已交付上诉人正常作用，不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的存在权属纠纷导致案涉房屋无法使用的情形，故其该上诉理由亦不成立；三是原审认定装饰装修残值损失为原值的80%，再基于公平原则由被上诉人分担其中的50%，并没有在80%的基础上再扣减。其该上诉理由亦不成立。 张兴平、粟倩向一审法院提出诉讼请求：1.确认张兴平、粟倩与杨万志于2018年11月30日所签订的商铺租赁合同解除协议（以下简称11.30协议）有效；2.判决杨万志腾退房屋，交还商铺；3.判决杨万志赔偿损失，按租金标准计算至杨万志退还商铺之日止，其中截止2019年10月10日的损失为242,694元。4.本案案件受理费由杨万志承担。 杨万志向一审法院提出反诉请求：1.判决确认11.30协议无效；2.判决确认2017年5月31日杨万志与张兴平、粟倩所签订的《商铺租赁合同》无效；3.判决张兴平、粟倩退还杨万志所交保证金10,000元，并赔偿杨万志装修损失1,091,807元（装修造价的80%）。4.反诉案件受理费由张兴平、粟倩负担。 一审法院认定事实：2017年4月27日，高先强、粟倩与广安和谐置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，后又于2019年9月29日由粟倩与广安和谐置业有限公司补签了《四川省商品房买卖合同（预售）》，均约定高先强、粟倩向开发商广安和谐置业有限公司购买位于岳池县××镇××道××路××段××小区××幢××层××号商品房，价款1920000元。2019年10月8日进行了网签备案登记。 2017年4月22日，张兴平与广安和谐置业有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，后又于2019年9月29日、30日与广安和谐置业有限公司补签了《四川省商品房买卖合同（预售）》，均约定张兴平向开发商广安和谐置业有限公司购买位于岳池县××镇××道××路××段××小区××幢××层××号××号商品房，价款分别是2100000元、1920000元。2019年10月8日进行了网签备案登记。 2015年6月29日，袁代支、杨生容与和谐公司签订了七份《商品房买卖合同》，约定买卖标的房屋均位于岳池县××镇××道××路××段交汇处“花漾城”，并进行了网签登记。其中包括高先强、粟倩所购买的花漾城小区6幢第1层1-1号商品房和张兴平所购买的花漾城小区6幢第1层1-2号、1-3号商品房。 因袁代支、杨生容与和谐公司商品房预售合同纠纷，2018年6月19日和谐公司向四川省岳池县人民法院起诉，四川省岳池县人民法院于2018年12月10日作出（2018）川1621民初2213号民事判决书，判决认定该七份《商品房买卖合同》有效，但驳回袁代支、杨生容反诉要求办理房产证的诉讼请求。2019年3月29日，袁代支、杨生容起诉广安和谐置业有限公司、张兴平、粟倩、高先强、杨万志商品房预售合同纠纷，诉讼中，2019年9月29日，杨生容、袁代支与广安和谐置业有限公司向岳池县不动产登记中心申请注销了网签登记，并签订《商品房退房协议书》，解除了双方的购房合同。2019年12月13日，袁代支、杨生容撤诉。 2017年5月31日，张兴平、粟倩（甲方）与杨万志（乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同中约定：第一条，甲方将岳池县××路××段××号商铺出租给乙方，作经营全屋定制场地使用，其经营范围在租赁期内不得擅自更改，否则视为乙方违约。第二条，租赁期限从2017年8月1日至2022年7月31日止，共5年。合同期满后，乙方有优先承租权，如乙方需要续租，须提前90天向甲方提出续租书面申请，双方重新议定租金后，方可签订续租合同。否则，视为乙方不再续租。第三条，租赁保证金。合同签订之日，乙方向甲方交保证金10000元。在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用（包含但不限于水、电、气、物业等），对商铺无损坏，并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的次租赁的情况下，甲方退还乙方全额保证金。第四条，租金价格、上涨与租金交付时间。1.年租金为280000元；2.前三年租金不变，第四年租金在上一年租金基础上上浮7%，第五年租金在第四年租金基础上上浮7%。3、租金按年支付，以本合同签订时间为准提前30个工作日乙方支付下一年租金。第五条，租赁期间的商铺修缮和装修。1.乙方应妥善使用商铺内设施，保护房屋原结构和设备不受破坏（经业主同意的装修装饰需要除外）；2.乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对承租房屋进行装修，装修费由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方同意后再向物业管理方申请施工。乙方在办理完相关手续后，方可进场装修并服从物业管理方的统一管理。（1）租赁期满，甲乙双方未达成房屋续租协议时，须经甲方同意乙方方可拆除室内固定装修物，乙方应将承租范围内拆除的隔墙及室内设施复原。（2）租赁期内，若乙方整体转让未到期的该商铺使用权时，需经甲方同意，并满足甲乙双方原签订的房屋租赁合同条件，并且租金不低于当年年租金。受让方需与业主重新签订商铺租赁合同，装修物权归属乙方处置。第六条，双方的权利义务。1.甲方应对出租房屋的合法性承担法律责任。2.乙方在合同期内必须严格遵守法律、法规，在国家法律、法规允许的范围内从事经营活动。3.甲方在本合同签订前与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》的权利义务，在租赁期内由乙方享有权利并履行义务。……5.该房屋的质量保险费用由产权人承担。乙方在租赁期间的人身、财产的安全及保险费用由乙方自行承担。乙方在租赁期间对该房屋造成的损毁由乙方承担相应赔偿责任。第七条，违约责任。1.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：（1）擅自改变租赁商铺的经营范围；（2）利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益。（3）拖欠房屋租金累计15个工作日以上。2.甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付20000元的违约金，并赔偿乙方装修损失。3.乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。保证金不退同时甲方不承担乙方任何装修费用。4.因业主转让房产所发生的债权债务与乙方无关。乙方的经营权受国家法律法规的保护。第八条，免责条款。如有不可抗力原因导致房屋损毁，造成甲、乙双方损失，双方互不承担赔偿责任；如因此而终止合同，租金按实际使用时间结算，多退少补，甲方退还乙方全额保证金。第九条，解决争议的方式。本合同在履行过程中如发生争议，甲乙双方应协商解决，协商不成时，可向本房屋所在地人民法院诉讼解决。第十条，本合同未尽事宜。1.甲乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议与全合同具有同等法律效力。2.本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字盖章后生效，合同到期后自行作废。广安和谐置业有限公司在合同尾部备注“公司同意此租赁合同，并同意于2017年6月7日满足装修条件并交付使用。” 合同签订，杨万志交保证金10,000元。承租商铺交付后，承租人进行了装修，杨万志与屈超红、吴轩合伙经营“皮亚诺”定制家具和“皇派”门窗。期间，2018年6月27日，袁代支向承租使用人提出，他享有承租商铺所有权，要求承租人将租金不要交给出租人张兴平、粟倩，要交给他。于是，杨万志向张兴平、粟倩提出租金交公证机关，或派出所等提存，拒绝将租金交给张兴平、粟倩，张兴平、粟倩不同意，双方发生分歧，并向公安机关报过警。后经反复协商，双方于2018年11月30日达成《协议》，约定“经甲乙双方商定，乙方将所租的花漾城6幢101号、102号、103号门市租金结算，从2018年8月1日至2018年11月30日止，共计租金合计大写人民币玖万叁仠叁佰叁拾叁元整。2018年12月1日甲方给出壹天时间乙方搬走所能搬走的活动用具。2018年12月2日将叁个门市交回给甲方，如果乙方壹天没有搬完，就在一个星期（七天）内乙方全部无条件必须将叁个门市交出给甲方（甲方收回门市）甲方另收六天租金。”协议签订后，杨万志于2018年11月30日向张兴平转账支付70,000元，杨万志于2018年12月12日向张兴平转款7800元，屈超红于2018年12月12日向张兴平转款9000元，吴轩之妻于2018年12月13日向张兴平转款10,600元，共计97,400元。 其间，2018年12月9日，杨万志及其合伙人吴轩、屈超红请张兴平代笔草拟了一份《股份内部协议》，载明“经商定，达成以下协议：1.水电费先共同押伍仟元（18年12月1日前）；2.房租费18年12月1日前先结清，18年11月30日后起算；3.营业期间已打款的利润同分；4.未下单未打款已订未打款算接手人的；5.已收订金未下单的转给接手人；6、店内样品以及用品转让费叁拾万元起；7.应收款由三人共享；8.售后问题，已出现问题的费用由三人共同承担；9.转手后出现问题的由接手人承担；10.转手前出现任何个人和门市经营的个人债务债权问题与接手人接手。2018年12月9日”。该协议当事人没有签字，张兴平承认是其代笔所书。 因杨万志、吴轩、屈超红合伙人内部曾经协商某人准备续租经营，但未达成协议，遂未按《协议》腾退房屋。张兴平、粟倩又不断催促腾退房屋，双方再次到场，经杨万志同意，张兴平于2018年12月10日锁门或换锁芯。此后至今，张兴平通过电话、短信联系杨万志，要求其腾退房屋，杨万志不予履行。张兴平、粟倩遂提起本诉并提出前述诉讼请求。三个商铺原没有编设门牌号，现在是岳池县九龙镇银城东路62-68号。 诉讼中，杨万志依法提起反诉及前述诉讼请求。另外，本案诉讼中，杨万志又于2019年11月18日向一审法院另案（2019）川1621民初3603号起诉张兴平、粟倩，请求判决撤销与张兴平、粟倩于2018年11月30日所签订的《协议》。因本案杨万志在反诉中又重复提出了事实和理由完全相同的撤销之诉讼请求，另案裁定已驳回杨万志的撤销之起诉，同时在本案中对其撤销之诉进行合并审理。 经一审法院释明，杨万志申请对其装修造价和装修附合物残值进行评估。经依法委托，北京中天华资产评估有限责任公司四川分公司接受委托，但经该公司审查，仅凭本案双方提供的装修费用转款证明和装修材料收货单等相关证据，该公司尚不能进行评估测算工作。该公司作退件处理。 对杨万志举证的装饰装修损失，经核算其金额是1,374,759元，其范围除包括装修门市的材料、设计、软件、人工费等共计436,145元外，还包括其他项938,614元。其他项938,614元中有：支付张兴平租房保证金10,000元；支付皇派门窗签合同保证金30,000元；支付皮阿诺橱柜签合同保证金18,000元；支付皮阿诺衣柜合同签保证金28,000元；支付门市广告款8000元（600元+2800元+2000元+2600元）；支付张兴平门市租金280,000元；支付装修门市样品款493,014元（204,280元+204,416元+支付装修门市门窗样品款42,815元+支付装修门市门窗样品款41,215元+支付装修门市门窗样品款288元）；支付门市开业营销队费用20,000元；支付装修门市空调购置款21,600元；支付装修门市购买沙发茶几等款项30,000元。 一审法院认为：张兴平、粟倩与杨万志2017年5月31日签订的《商铺租赁合同》，依法成立，合法有效，受法律保护，并自合同签订之日生效，对双方当事人具有法律约束力。合同履行过程中，由于案外人袁代支与广安和谐置业有有限公司发生纠纷，开发商广安和谐置业有限公司一房二卖，袁代支提出承租房屋权属异议，承租人杨万志拒绝向出租人张兴平、粟倩交付租金，引起杨万志与张兴平、粟倩之间租赁合同纠纷。 对于本诉。 一、杨万志与张兴平、粟倩经协商于2018年11月30日达成《协议》。该协议的内容中明确确认承租人结算付清到期所下欠租金，承租人期限内腾退房屋并归还出租人，逾期加收租金。协议中虽无解除2017年5月31日签订的《商铺租赁合同》的文字，但其内容明显属于解除租赁合同的内容，因此，依法认定11.30协议是出租人与承租人解除房屋租赁合同之协议。该解除协议系经双方反复协商自愿签字确认，依法成立。依照《合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同自成立时生效。因此，该《协议》合法有效，并自双方签字生效，受法律保护，对双方具有法律约束力。据此，对张兴平、粟倩请求确认11.30协议有效，应予支持。即自2018年11月30日起，双方原于2017年5月31日签订的《商铺租赁合同》已予解除。 由于11.30协议是经双方发生纠纷之后经反复协商之后签订，并且考虑到杨万志的经营实际上是合伙人杨万志、屈超红、吴轩的合伙经营，还经屈超红、吴轩也签字确认，足以证明承租人的明确确认和意思自治。杨万志辩称系张兴平、粟倩欺骗杨万志所签，不是杨万志真实意思表示，其辩称事实不能成立。杨万志又辩称该《协议》效力待定，也没有事实依据，不符合法律规定。 二、11.30协议签订之后，至2018年12月13日，承租人杨万志（及其合伙人）已按协议向出租人付清所欠到期租金，并同意出租人张兴平锁门，系履行了部分11.30协议的约定。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，承租人应当及时腾退房屋，以发挥房屋的使用价值，避免扩大损失。即使对装修附合物价值的残值补偿或损失赔偿存在争议，也应当协商处理或另行起诉，但经出租人长期地反复地以各种方式催促腾退房屋，承租人拒不搬走承租人物品，其行为于11.30协议的履行而言构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。 无论是杨万志交没交钥匙，不影响张兴平锁门的事实，也不影响杨万志拒约腾退房屋的认定。杨万志抗辩张兴平、粟倩没有赔偿装修损失，由于在11.30协议中并没有对装饰装修损失进行协商，其抗辩不构成腾退房屋的先义务，抗辩理由不能成立。据此，对张兴平、粟倩请求杨万志立即腾退房屋，并赔偿损失的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，对张兴平、粟倩来说，杨万志拒不腾退房屋的租金损失是其签订《协议》时可以预见到的可得利益。参照其前期租金280,000元/年的标准，自约定的腾退交房之日2018年12月2日起至实际腾退物品交还房屋之日止据实计算，应由杨万志向张兴平、粟倩进行赔偿。 三、关于张兴平、粟倩请求拆除装修物的请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，装饰装修物可分为形成附合的和未形成附合的两部分。再根据11.30协议中“2018年12月1日甲方给出壹天时间乙方搬走所能搬走的活动用具。”的约定，对产品样品（除门窗外）、沙发、空调等未形成附合的装饰装修物和其他非装饰装修物可以搬走。 关于已形成附合的装饰装修物。首先，《商铺租赁合同》中约定“（1）租赁期满，甲乙双方未达成房屋续租协议时，须经甲方同意乙方方可拆除室内固定装修物，乙方应将承租范围内拆除的隔墙及室内设施复原。（2）租赁期内，若乙方整体转让未到期的该商铺使用权时，需经甲方同意，并满足甲乙双方原签订的房屋租赁合同条件，并且租金不低于当年年租金。受让方需与业主重新签订商铺租赁合同，装修物权归属乙方处置。”，本案中的装修是经出租人同意的，租赁双方通过协商解除租赁合同时，租赁期并未届满，即不属于第（1）种情形；但也不属于乙方杨万志整体转让未到期的商铺租赁使用权的情形，即合同双方对于租赁期内协议解除合同时装饰装修附合物如何处理并未在租赁合同中进行约定。因此，按合同第十条关于未尽事宜的约定，双方可共同协商，协议补充。很明显，双方也未在11.30协议中对此约定，至今仍未达成补充协议。既然解除《商铺租赁合同》是双方协商达成的协议，那么应当推定为双方均不存在合同违约，即因不可归责于双方的事由导致合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”中第（四）项的规定，对剩余租赁期内的装饰装修附合物残值损失，双方应按照公平原则分担。张兴平、粟倩要求拆除装修物有损于物权价值，没有法律依据，不予支持。 四、本诉受理费2,470元应由杨万志负担1,852元，张兴平、粟倩负担618元。 对于反诉。 一、前已详述11.30协议依法成立，合法有效，并依法生效。没有证据证明《协议》存在重大误解，或者订立时显失公平，或者是“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”，故杨万志请求撤销11.30协议的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。 二、关于反诉请求判决解除2017年5月31日张兴平、粟倩与杨万志所签订的《商铺租赁合同》。基于本案事实，该《商铺租赁合同》已由双方签订的11.30《协议》自签订之日2018年11月30日起予以解除，符合《合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，予以确认。针对杨万志的诉讼请求，不应当再行判决解除合同，特此释明。 三、关于保证金10,000元，合同第三条约定“甲乙双方商定本房租保证金为10,000元，在本合同签订之日起一次性支付。甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时（包含但不限于水、电、气、物业等），对商铺无损坏，并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）”，该合同经双方协商后达成11.30协议，予以解除，属于“正常终止”，因此，甲方张兴平、粟倩应当退还乙方保证金10,000元。杨万志的请求符合法律规定，对此反诉请求依法予以支持。 四、关于反诉请求赔偿杨万志装修损失1,091,807元的问题。首先，双方达成11.30协议，属于经协商解除租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，双方应当按照公平原则分担剩余租期内装饰装修附合物残值损失。虽然在达成11.30协议之前，双方发生了租赁纠纷，存在杨万志不按原租赁合同的约定交付租金，案外人袁代支提出租赁房屋权利异议等事实，但毕竟双方经协商互谅互让，达成了解除租赁合同之协议，即视为不再归责于双方的事由解除合同，故应当按公平原则分担损失。 关于装饰装修附合物残值损失的计算。首先，经杨万志申请，依法委托了北京中天华资产评估有限责任公司四川分公司对位于岳池县××路××段××号商铺的装饰装修附合物残值进行评估，并依法向鉴定机构移送了本案中由杨万志提供并经开庭质证的商铺不动产登记资料、装饰装修证据材料、开庭笔录、起诉状及反诉状等，北京中天华资产评估有限责任公司四川分公司于2020年3月30日函复称，“由于装修评估中涉及大量隐蔽工程及附属工程，根据现提供的装修费用转款证明及装修材料收货单等，尚不能进行评估测算工作。”其要求补充提供装修合同等其他证据，杨万志无法提供相应证据，该鉴定机构据此因“在评估需要的确认资料不足或评估程序受限制情况下，本次装修损失赔偿项目无法进行估值，该案件委托评估函予以退回。”既然无法评估，双方在庭审中经协商又未能对装饰装修残值金额达成一致，但杨万志装饰装修残值损失客观存在，鉴于此，为了定纷止争，宜根据双方的举证情况进行认定。杨万志举证的装修损失中，租房保证金10000元已单独提出诉讼请求，租金显然不属于装饰装修附合物造价；除已安装的门窗样品外，产品样品款不属于装饰装修附合物造价；广告费用、代理品牌产品合同保证金、门市租金，及营销费属于经营投入费用，不属于装饰装修附合物造价；购买的空调、沙发属于可以搬走的财物，均不应当计入装饰装修附合物造价。因此，其实际装饰装修附合物造价为436145元，有付款及材料单据证明，予以认定。此外，门窗样品已被安装，形成装饰装修附合物，不宜拆除，其造价84318元（42815元＋41215元＋288元）予以认定。据此，其装饰装修附合物造价为520463元（436145元＋84318元）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。但当事人另有约定的除外。”规定的精神，杨万志合同期限为5年（60个月），即其合理使用装饰装修附合物的期限为5年。杨万志经营期间实际使用商铺仅是2017年8月1日至2018年11月30日共计16个月，但杨万志主张的装修残值损失计算比例是按造价的80%计算，从其主张即其装修造价残值为416370.4元（520463元×80%）。基于公平原则，由张兴平、粟倩分担208185.2元。 结合反诉的诉讼请求的金额和项目，其反诉案件受理费7,358元，由张兴平、粟倩负担1,398元，杨万志负担5,960元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院遂判决：一、张兴平、粟倩与杨万志于2018年11月30日所签订的《协议》有效，双方于2017年5月31日所签订的《商铺租赁合同》自2018年11月30日起解除；二、杨万志于判决生效后七日内腾退岳池县××路××段××号商铺，搬走其产品样品（除门窗外）、沙发、空调等可移动财物，并将商铺完全交还张兴平、粟倩；三、杨万志于判决生效后七日内，按每年280000元的标准，自2018年12月2日起至杨万志搬走其可移动财物腾退房屋并交还房屋之日止内向张兴平、粟倩赔偿损失（截止起诉之日2019年10月10日的损失金额为239342.47元）；四、驳回张兴平、粟倩的其他诉讼请求。五、张兴平、粟倩于判决生效后七日内向杨万志退还租房保证金10000元；六、张兴平、粟倩于判决生效后七日内向杨万志补偿装饰装修附合物残值损失208185.2元；七、驳回杨万志的其他诉讼请求。本诉案件受理费2470元，由杨万志负担1852元，张兴平、粟倩负担618元。反诉案件受理费7358元，由张兴平、粟倩负担1398元，杨万志负担5960元。 二审中，被上诉人自认2018年10月8日晚，因双方交付租金争议，曾对租赁房屋锁门一晚。 二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》于何时解除；二、双方解除《商铺租赁合同》后，上诉人因此投入应纳入计算损失补偿的范围及比例；三、双方解除《商铺租赁合同》后，上诉人应否向被上诉人承担腾退房屋前的租金损失。 一、关于双方于2017年5月31日签订的《商铺租赁合同》解除时间问题。双方当事人均认可《商铺租赁合同》已经解除。从双方于2018年11月30日达成的《协议》内容看，该协议既就2018年8月1日至2018年11月30日期间的房屋租金进行了结算，又对被上诉人腾退房屋的时间及延期腾退房屋的租金计算进行了约定，且无证据证明该协议存在无效和可撤销的情形。同时，杨万志及其合伙人按11.30协议约定向被上诉人履行支付租金的行为亦印证了被上诉人自认2018年10月8日因租金纠纷锁门的短暂性和对上诉人经营活动影响的轻微性，不足以构成解除合同理由和条件。一审法院认定《商铺租赁合同》应从2018年11月30日解除正确。因此，上诉人认为该合同应从2018年10月8日被上诉人有锁门行为时便已解除的理由不能成立，本院不予采信。 至于解除合同的原因，上诉人与被上诉人是涉案《商铺租赁合同》的双方当事人，被上诉人在签订合同时不仅自己一方签了字，而且让涉案房屋的出卖人在合同上签章确认，向上诉人证明其享有完全的出租权。在被上诉人履行了将涉案房屋交付给上诉人的义务后，上诉人本应按约向被上诉人履行给付租金的义务，但上诉人却以案外人袁代支向其主张权利为由拒绝履行给付租金义务，根据合同相对性原则，上诉人的拒付行为已构成违约，被上诉人放弃行使解除权，而是于2018年11月30日与上诉人协商一致以协议方式解除合同。一审法院认定《商铺租赁合同》经双方协商一致解除正确。上诉人关于其中止履行支付下一年度租金的义务是行使不安抗辩权及上诉人因被上诉人存在违约行为而享有解除权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 二、关于双方解除《商铺租赁合同》后，上诉人因此投入应纳入计算损失补偿的范围及比例问题。首先，关于纳入损失补偿的范围。原审法院将装修门市的材料、设计、软件、人工费等和已经安装形成装饰装修附合物、不宜拆除的门窗样品，共计520,463元（436,145元＋84,318元）纳入了损失补偿范围。对其余854,296元未纳入损失补偿范围，包括支付张兴平租房保证金10,000元、支付皇派门窗签合同保证金30,000元、支付皮阿诺橱柜签合同保证金18,000元、支付皮阿诺衣柜合同签保证金28,000元、支付门市广告款8,000元、支付张兴平门市租金280,000元、支付定制家具样品款408,696元（204,280元+204,416元）、支付门市开业营销队费用20,000元、支付空调购置款21,600元、支付装修门市购买沙发茶几等款项30,000元。其中，支付张兴平租房保证金10,000元一审法院判决由被上诉人退还，被上诉人未提出异议，不属于二审争议；支付张兴平门市租金280,000元，该笔支出是上诉人于2017年8月1日至2018年7月31日期间已使用的房屋租金，理应不该纳入计算损失范围。上诉人支付的皇派门窗等三种品牌签合同代理保证金76,000元、广告费8,000元、开业营销团队费用20,000元，是为其经营而发生，上诉人已实际经营一年多，且合同因双方协商一致而解除，不应将该费用纳入损失补偿范围；上诉人支付的定制家具样品款408,696元（204,280元+204,416元），虽然定制家具样品是与特定空间相匹配专门制作，合理利用房屋空间和给人以好的观感，但其并非不可拆卸和再利用，故不能认定定制家具样品与租赁房屋已形成附合，不应纳入损失补偿范围；空调、买沙发茶几支等属于可拆卸物，其为此支付的51,600元当然不应纳入损失补偿范围。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定及《商铺租赁合同》第五条的约定，未将该部分纳入损失补偿范围正确，应予维持。其次，关于损失分担比例。《商铺租赁合同》约定的期限为60个月，剩余租赁期为44个月，占整个租赁期限的73.33%，一审法院根据上诉人的主张装饰装修值的80%计算残值损失，被上诉人无异议，本院确认。因双方协议解除《商铺租赁合同》，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”的规定，对剩余租赁期内的装饰装修附合物残值损失，各分担50%，并无不当，应维持。上诉人认为被上诉人违约的理由不能成立，要求被上诉人按80%赔偿剩余租赁期内的装饰装修附合物残值损失，本院不予支持。 三、双方解除《商铺租赁合同》后，上诉人应否向被上诉人承担腾退房屋前的租金损失。双方对于2018年11月30日达成的《协议》效力已无争议。该协议对被上诉人腾退房屋的时间进行了约定，被上诉人未按该协议约定时间腾退房屋，构成违约。经被上诉人催促后，拒绝腾退，经杨万志同意，张兴平于2018年12月10日锁门或换锁芯。此后，张兴平通过电话、短信联系杨万志，要求其腾退房屋，杨万志仍不予履行。虽然张兴平的锁门行为致使杨万志不能完全行使房屋的占有、支配权，但是杨万志拒不腾退房屋的违约行为，导致案涉房屋除存放杨万志的物资外，没有再发挥租赁价值，事实上造成了被上诉人的租金损失，该损失应由杨万志承担。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定并参照其前期租金标准，判决从约定的腾退交房之日2018年12月2日起至实际腾退物品交还房屋之日止由上诉人杨万志向被上诉人进行赔偿，于法有据，应予维持。 综上，上诉人杨万志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9828元，由上诉人杨万志负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋伟林 审 判 员 罗乔军 审 判 员 王 敏 二〇二〇年七月三十日 法官助理 朱亦强 书 记 员 周甜甜