广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1980号上诉人（原审被告）：湛江市宽元房地产开发有限公司，住所地：广东省湛江市赤坎区******金辉大厦601房。法定代表人：黄土金，执行董事。委托诉讼代理人：方晓，广东大展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱桂宏，男，1984年11月10日出生，公民身份号码：440************75X，汉族，住广东省雷州市**********。委托诉讼代理人：李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄承平，广东鸿峰律师事务所实习律师。上诉人湛江市宽元房地产开发有限公司（以下简称“宽元公司”）因与被上诉人朱桂宏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院(2020)粤0802民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人宽元公司的委托诉讼代理人方晓，被上诉人朱桂宏的委托诉讼代理人李海雯、黄承平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宽元公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回朱桂宏的诉讼请求。2、案件诉讼费用由朱桂宏负担。事实与理由：一、根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，逾期交房违约金应当分段计算，即180天内的违约金应以总房价万分之一的标准按日计算，超过180天的违约金，才以总房价万分之二的标准按日计算。一审判决对合同条款理解错误，导致违约金计算错误。二、合同约定的违约金明显偏高，应予调整。朱桂宏不选择解除合同，而是要求继续履行合同，说明朱桂宏因房价上升而获利，对于逾期交房所实际造成的损失为无法正常使用涉案房屋所造成的损失，故赔偿金额应相当于房屋租金，一审适用万分之二计算违约金显然过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条第三款的规定，应按《湛江市市区******指导性租金标准》计算赔偿损失。而根据《湛江市市区******指导性租金标准》最高指导价为25元/平方，按照涉案合同面积125.75平方计算，每月租金为3143.75元；如果根据朱桂宏请求的标准（每日万分之二，购房金额1048252元）计算每月利息为6289.51元，明显超过实际损失30%。尽管双方根据标准格式合同签订的《商品房买卖合同》第十二条约定了违约金计算标准，除因双方对标准适用理解不一致（即逾期在180日内外标准）外，如果按照每日万分之二计算显然偏高于实际造成的损失，且比实际损失超过一倍，远比相关司法解释规定的多得多。因此，按照《湛江市市区******指导性租金标准》计算赔偿损失是最为合理的。并且因交付房屋标准为毛坯房，计算损失时间时应从合同约定的交房日期减除装修时间约6个月，即从2018年7月15日加上6个月为2019年1月15日开始计算损失时间。综上，一审判决适用法律不当，计算违约金明显偏高，应予调整。朱桂宏口头答辩称：一、一审判决对合同条款的理解正确，计算违约金并无不当。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，逾期交房天数在180日内的与超过180日的，应当分别处理，但是不作累加。本案中，宽元公司逾期交房的天数已超过180日，根据合同约定，买受人要求继续履行合同的，宽元公司应以总房价万分之二的标准按日计算违约金。因此，一审判决计算违约金正确。二、合同约定的违约金并未明显偏高，不应调整。涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同已明确约定了逾期交房违约金的计算标准，故宽元公司应当按合同约定向朱桂宏支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。朱桂宏向一审法院起诉请求：1、判令宽元公司向朱桂宏支付违约金112162.96元（庭审中，朱桂宏表示违约金以全部房价款1048252元为基数，按每日万分之二计算，自2018年7月15日起计至计至2020年1月1日止的违约金为112162.96元，并保留以后继续追究的权利）。2、宽元公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实：2017年10月30日，朱桂宏与宽元公司签订了《商品房买卖合同》（预售）。约定朱桂宏购买宽元公司开发的位于湛江市赤坎区******金辉大厦21层2105房，总购房款为1048252元。合同第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房屋测绘报告。十一条交付时间：宽元公司应于2018年7月15日前向朱桂宏交付房屋。十二条逾期交付责任：除不可抗力之外，宽元公司不按约定时间将商品房交付朱桂宏的，逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，宽元公司按日计算向朱桂宏支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，朱桂宏要求继续履行合同的，合同继续履行，宽元公司按日计算向朱桂宏支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，朱桂宏先向宽元公司支付首期款项428252元，余款620000元办理银行按揭并于2017年12月5日通过湛江市坡头区**信用合作联社转账给宽元公司。朱桂宏已支付全部房款1048252元给宽元公司。至庭审辩论结束之日，宽元公司尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，亦未向朱桂宏交付涉案房屋。一审法院认为：朱桂宏和宽元公司签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。朱桂宏已依约向宽元公司付清全部购房款，根据合同约定，宽元公司应在2018年7月15日前将符合合同约定条件的房屋交付朱桂宏使用，但宽元公司至今未能将符合合同约定的房屋交付朱桂宏使用，显属违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，以及合同第十二条关于宽元公司不能在约定的时间将商品房交付朱桂宏的，逾期超过180日后，朱桂宏要求继续履行合同的，合同继续履行，宽元公司按日计算向朱桂宏支付全部房价款万分之二的违约金的约定，朱桂宏请求以全部房款1048252元为基数，按每日万分之二利率计算违约金合法有据，一审法院予以支持。因此，宽元公司应支付自2018年7月16日至2020年1月1日的逾期交房违约金112162.96元（1048252元×0.2‰×535天）给朱桂宏。宽元公司关于违约金应该分时段计算以及计算逾期交付违约金的时间应从2019年1月15日开始计算的抗辩意见，与合同约定不符，一审法院不予采纳。因涉案合同已就宽元公司逾期交房的违约责任进行明确约定，宽元公司主张违约金过高，应按《湛江市市区******指导性租金标准》的租金指导价格或按照全国银行同业公布的贷款市场利率计算违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：湛江市宽元房地产开发有限公司须于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金112162.96元给朱桂宏。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1271.63元，保全费1080.8元，均由湛江市宽元房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人宽元公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人宽元公司的上诉理由和被上诉人朱桂宏的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于逾期交房违约金应否分段计算的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十二条的约定，出卖人逾期交房的天数在180日以内和超过180日的，违约金按不同的标准计算，对于出卖人逾期交房天数超过180日且买受人要求继续履行合同的，违约金应以总房价万分之二的标准按日计算。宽元公司上诉主张逾期交房违约金应分段计算，即180日内的违约金应以总房价万分之一的标准计算，超过180日的违约金才以总房价万分之二的标准计算，再两者相加。宽元公司的上述上诉主张与《商品房买卖合同》第十二条的约定明显不符，故本院不予采纳。二、关于宽元公司与朱桂宏约定的违约金是否过高，应否调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以租金损失作为计算基准。本案中，虽然根据本案的证据未能确定朱桂宏具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按总房款万分之二计算，违约金总额为112162.96元，相较于朱桂宏已付购房款1048252元，并未明显过高。至于朱桂宏是否因房价升高而获利，与宽元公司应按何标准向朱桂宏支付逾期交房违约金无关，宽元公司以此为由主张应调低逾期交房违约金，本院不予采纳。综上，宽元公司关于应调低逾期交房违约金的上诉主张缺乏充足依据，本院不予支持。综上所述，宽元公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2543.25元，由上诉人湛江市宽元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴培球审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年七月二十日法官助理 唐文飞书 记 员 何丽英附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。