四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1427号 上诉人（原审被告）：李涛，男，汉族，1987年1月4日出生，住南充市嘉陵区。 上诉人（原审被告）：文勇，男，汉族，1988年7月10日出生，住南充市顺庆区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：肖飞，四川百柯律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨纯，四川百柯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓胜，男，汉族，1971年5月17日出生，住南充市高坪区。 被上诉人（原审原告）：杨红梅，女，汉族，1979年10月20日出生，住南充市高坪区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王子石，四川首力律师事务所律师。 原审被告：张顺平，男，汉族，1972年3月12日出生，住南充市顺庆区。 原审被告：陈志娟，女，汉族，1976年12月21日出生，住南充市顺庆区。 上诉人李涛、文勇因与被上诉人邓胜、杨红梅，原审被告张顺平、陈志娟物权保护纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初6226号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李涛、文勇及委托诉讼代理人杨纯，被上诉人邓胜及其委托诉讼代理人王子石，原审被告陈志娟到庭参加诉讼，被上诉人杨红梅、原审被告张顺平经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。 李涛、文勇向本院提出上诉请求：一、依法撤销原判第一项、第二项，驳回邓胜、杨红梅的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由邓胜、杨红梅承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，案涉房屋租赁合同合法有效。1、李涛于2014年10月6日与张顺平、陈志娟签订了《房屋租赁合同》，合同签订时案涉房屋属于张顺平、陈志娟共同共有，且尚未与邓胜、杨红梅产生债权债务关系，案涉租赁事实发生在邓胜、杨红梅的债权之前，不存在所谓“损害第三人利益”的情况。李涛于2014年10月8日、10月12日分别向张顺平转款11.7万元、20万元，共计31.7万元，同日张顺平向李涛出具了三张收据。该款项与案涉房屋租赁合同载明的年租金为15,500元，履约保证金7000元，租赁期为20年的约定相印证，能够证明存在有效的房屋租赁合同。2、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效......”，案涉房屋租赁合同租期为二十年，未超过法定租赁期限。3、原审判决主张合同无效，但未举证证明合同签订的过程中存在着《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款规定的合同无效的情形。4、原审认定合同无效的理由牵强，根本不成立。其一，张顺平、陈志娟在购买房屋后12天即与李涛签订租赁合同，不违反国家的任何法律、法规，原审认定合同虚假无任何法律依据。其二，抵押房屋未禁止租赁。其三，按原审的说法，承租人要实现债权，需了解债务人的财产状况、房屋是否抵押、房屋的权属状况等。但这些义务的设置，显然不符合交易习惯，违背交易常识。其四，案涉房屋虽系张顺平、陈志娟的唯一住房，但法律也未规定其禁止出租。二、案涉房屋租赁合同不存在虚假或恶意串通。原审法院在认定案涉房屋租赁合同性质时，在无任何有效证据的情况下以主观性的、猜测性的推论进行认定，明显违背了“以事实为依据，以法律为准绳”的审理准则。而在认定“恶意串通”时，更是以“常理”推断，未见任何证据证明。事实上，李涛与张顺平签订《房屋租赁合同》时间为2014年10月6日，当时邓胜、杨红梅未起诉至法院，未取得有效法律文书，案涉房屋尚未被执行，因此，李涛对案涉房屋的抵押状况并不知情。原审认定案涉房屋在被执行的初期未被出租的事实，属于主观臆断。其次，李涛与张顺平签订《房屋租赁合同》时，案涉房屋尚未被抵押，且李涛作为承租人没有义务去查证房屋是否抵押。张顺平向李涛出示了购房合同及案涉房屋备案信息，李涛完全有理由相信其房屋系出租人张顺平、陈志娟所有。即使签订《房屋租赁合同》之时，张顺平已与李涛产生了债权债务关系，李涛也系不知情的善意第三人，不存在恶意串通签订虚假合同。退一步讲，即使存在恶意逃避债务，也是张顺平隐瞒了相关事实，与李涛无关。三、原审法院适用法律错误，李涛系合法租住案涉房屋，未构成侵权。邓胜、杨红梅在2015年诉至法院起诉于张顺平、陈志娟的民间借贷纠纷，生效后申请执行。案涉房屋所有权变动的时间在李涛与张顺平、陈志娟签订《房屋租赁合同》之后，不能影响李涛的合法租住。原审法院根据主观推测就认定李涛、文勇无正当理由使用案涉房屋，适用法律错误。四、原审判决张顺平、陈志娟停止侵权并搬出案涉房屋错误。张顺平、陈志娟并未在该房屋内居住，不构成侵权。 邓胜、杨红梅辩称：一、李涛无租赁案涉房屋的需要。1、2014年3月27日前，李涛在案涉房屋附近按揭了一套住房，已能满足自己居住。2014年10月6日，李涛签订了案涉“租赁合同”，但其一直未入住。2、李涛租房的目的也不是为了谋利而是转租，租赁合同明确约定了禁止转租。二、张顺平夫妻无出租案涉房屋的真实行为。1、陈志娟作为房屋共有人未同意出租案涉房屋，未签订“租赁合同”，不只证明其有出租房屋的真实意思，租赁合同应属无效。2、张顺平声称其出租该房屋系因他们有两套房屋，理由虚假，张顺平夫妻购买该房屋实为自己居住，屋内的物件均为张顺平夫妻所有，案涉房屋一直由张顺平居住。三、李涛和张顺平之间的经济往来系民间借贷，李涛接受顺庆区人民法院执行局调查时在笔录中陈述，是“张顺平找他借钱，把房屋出租给他二十年”。四、租赁合同是实践性合同，本案中未发生真实的租赁，依法租赁合同未成立生效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》三十一条的规定，出租人将租赁物交付承租人占有使用，是租赁合同的必备要件。因此，审查租赁物的交付占有是判断租赁合同真实性以及是否真实履行的一个关键要素。张顺平夫妻购买房屋至执行结束，房屋均未交付李涛占有、使用，因此，该租赁合同未成立。五、“租赁合同”签订时间存疑，房屋所有人陈志娟至今都不知道该房屋进行了出租。结合案件事实，应当依法认定系李涛、张顺平恶意倒置时间签订的房屋租赁合同。1、“物权抵押登记”办法规定抵押人在登记之前保证抵押物无瑕疵，张顺平与邓胜夫妻办理抵押登记的声明证明案涉房屋无租赁情况。2、张顺平向邓胜借款到执行该房屋时，张顺平夫妻未向邓胜表示该房屋存在租赁关系。3、李涛无其他证据证明其真实租赁案涉房屋。4、陈志娟不知该房屋进行了出租。六、李涛与张顺平之间的银行转账流水不能证明就是租金，虽签订租赁合同但未占有使用租赁物不符合生活常理。七、李涛与张顺平签订的“租赁合同”已产生了实质的侵权行为，对邓胜夫妻造成了实质侵害。 陈志娟述称，房屋出租的事情我确实不知道。邓胜借款抵押的事情我是知道的，另外民间借贷案件在审理的时候并没有通知我，我什么都不知道。 邓胜、杨红梅向一审法院提出诉讼请求：一、李涛、文勇、张顺平、陈志娟立即停止侵权，立即从邓胜、杨红梅所有的位于南充市顺庆区房屋搬出，并缴付拖欠的相关物业水电气费。二、李涛、文勇、张顺平、陈志娟赔偿邓胜、杨红梅的损失费用（不限于律师费）共计35287.00元。三、案涉虚假诉讼，由人民法院移送刑事侦查部门追究其刑事责任。四、判令本案的诉讼费由李涛、文勇、张顺平、陈志娟承担。 一审审理查明，案涉房屋为张顺平、陈志娟于2014年9月24日从案外人刘世强处购买的房屋，系张顺平、陈志娟唯一一套住房。张顺平、陈志娟购买案涉房屋十二天后即于2014年10月6日与李涛签订房屋租赁合同，租期长达20年。2017年2月6日李涛在一审法院所作的询问笔录中称“张顺平找我借钱，他说把房子租给我，租20年，抵作借款”，当时李涛出示房屋租赁合同原件。张顺平、陈志娟对购买的案涉房屋进行了装修，租赁合同约定合同签订后三日内交接，张顺平将房屋买回来10天后就马上交给李涛使用。一审法院执行时的勘验笔录、录像音像、财物清单显示：所有财物均为张顺平、陈志娟所有，李涛、文勇并没有实际使用所属房屋。李涛有自己的房屋，不需要对外租房居住。案涉房屋于2014年10月24日抵押给邓胜、杨红梅，张顺平、陈志娟在向邓胜、杨红梅借款时未予出租房屋。案涉房屋拖欠水电费（至2019年8月28日止）254.20元、物业管理费5,032.8元。一审法院执行人员数次到达被执行房屋，均未见李涛、文勇居住，开房门、查扣物品均由张顺平及其亲戚出面。 邓胜、杨红梅为实现债权，向一审法院提起诉讼，其与张顺平、陈志娟因借款纠纷一案，一审法院作出（2015）顺庆民初字第6106号判决。执行过程中，一审法院将张顺平和陈志娟共有位于南充市顺庆区房屋进行拍卖。因二次流拍，以流拍价抵给邓胜、杨红梅，并办理了过户手续。 案涉房屋第一次流拍后至第二次拍卖期间，李涛、文勇、张顺平、陈志娟向一审法院声称该房已于2014年10月6日出租给李涛，并向一审法院执行局出示了房屋租赁合同。继而一审法院执行局从邓胜、杨红梅处收回所属锁匙。 李涛举证显示，其与张顺平于2014年10月6日签订的房屋租赁合同，李涛于2014年10月8日、10月12日分别向张顺平转款11.7万元、20万元，共计31.7万元；张顺平分别于2014年10月8日和10月12日向李涛出具收款收据三份。李涛因涉嫌刑事犯罪被羁押期间，所属房屋由文勇使用。 证人称案涉房屋在2015年4、5月份期间依然是张顺平夫妇在居住。 诉讼中，邓胜、杨红梅申请对李涛出示的《房屋租赁合同》原件的生成时间进行鉴定，样本参照当时所办理购房合同，后以无法提供更多的检材，申请撤销鉴定申请，一审法院予以尊重。 一审法院认为，首先，张顺平、陈志娟二人与李涛于2014年10月6日签订房屋租赁合同要么虚假要么恶意串通而无效，理由如下：一是，案涉房屋系张顺平、陈志娟唯一一套住房，应当认为其购买目的在于自住，而非对外出租。李涛举出的房屋租赁合同载明张顺平、陈志娟购买案涉房屋十二天后即与李涛签订房屋租赁合同且租期长达20年，此与常理不符。二是，李涛称其与张顺平、陈志娟之间具有民间借贷关系，系租房抵作借款，但李涛未对其主张的其与张顺平、陈志娟之间的民间借贷关系事实举证证明。三是，一审法院执行勘验笔录、录像音像、财物清单显示：案涉房屋的所有财物均为张顺平、陈志娟所有，李涛包括文勇并未实际使用所属房屋。四是，租赁合同约定合同签订后三日内交接，张顺平将房屋买回来10天后就马上交给李涛使用，而张顺平、陈志娟对其购买的案涉房屋进行了装修，租赁合同所载这一诉讼与常理不符。五是，张顺平、陈志娟在向邓胜、杨红梅借款时未予出租房屋；一审法院执行人员数次查勘被执行房屋，未见李涛、文勇居住房屋。据上，足以证明，案涉房屋被执行的初期，张顺平、陈志娟并未将案涉房屋出租。之后出现房屋之租赁合同，即使合同是真，张顺平、陈志娟的行为也显系恶意；由于案涉房屋之系公开拍卖并流拍，且案涉房屋已经抵押，李涛追索债务，常理下应是应当首先了解张顺平、陈志娟的财产情况，如有房产，则应了解房屋的权属情况、抵押登记情况；继而通过法律程序确认债权情况，通过变卖拍卖财产（房屋）等方式实现债权。而本案显示李涛直接通过签订租赁合同以追求实现其债权，一方面，其真实且合同的债权债务事实难以确知；另一方面，在没有首选通过拍卖、变卖房产实现债权的情况下，其直接签订案涉租赁合同的行为足以显见：即其已经知道所属房屋已经抵押、且正在被法院执行。由此，李涛与张顺平、陈志娟签订案涉租赁合同的行为虚假，且系恶意串通。结合整个事实，可以推定，双方虽然签有房屋租赁合同，但是双方之间的租赁关系事实虚假；即使双方之间的房屋租赁合同成立，也因为系恶意串通、损害他人理由而应无效。据上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，应当认为李涛与张顺平、陈志娟签订房屋租赁合同的行为无效。 在上述事实基础上，文勇使用案涉房屋，没有正当理由。故此，综合全案事实，应当确认李涛、文勇、张顺平、陈志娟的行为构成侵权。由此，李涛、文勇应当立即从案涉房屋中搬出；由于确认李涛、文勇、张顺平、陈志娟的行为构成侵权，由此，所拖欠的物业管理费以及水电气费则由张顺平、陈志娟负责交纳。 其次，相关问题的处理。一是，邓胜、杨红梅要求李涛、文勇、张顺平、陈志娟赔偿邓胜、杨红梅的损失费用计35287.00元，因未能举出确实、充分的证据，一审法院予以驳回；邓胜、杨红梅可在条件成就后另行主张权利。二是，对于邓胜、杨红梅要求李涛、文勇、张顺平、陈志娟缴付拖欠的相关物业水电气费，一方面，需要物业公司最后确定应交纳金额，有权要求相关主体交纳；另一方面，在邓胜、杨红梅已经实际交纳所属费用之后，可以向相关主体请求支付。故邓胜、杨红梅可在条件成就后，另行主张权利；三是，邓胜、杨红梅主张案涉虚假诉讼，其可以向相关公安机关报案或者举报。综合上述，判决：一、李涛、文勇与张顺平、陈志娟立即停止侵权；二、李涛、文勇、张顺平、陈志娟在本判决生效后十日内从位于南充市顺庆区房屋中搬出；三、驳回邓胜、杨红梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行以上第二项判决确定的协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由李涛、文勇、张顺平、陈志娟共同负担。 二审中，李涛、文勇提供如下证据：1、李涛2017年2月10日向顺庆区人民法院提交的执行异议申请以及收到法院转交的案涉房屋钥匙的收条，拟证明李涛、文勇在知悉案情后立即向顺庆区法院说明了情况并取得了顺庆区人民法院执行局的认可。2、2018年3月16日顺庆区法院执行局向邓胜所做的询问笔录，拟证明顺庆区人民法院执行局向邓胜告知了案涉房屋的租赁情况并获得其认同。3、顺庆区人民法院执行局2017年发布的案涉房屋拍卖公告、拍卖信息及阿里拍卖二维码，拟证明顺庆区人民法院执行局、邓胜均知悉并认同了案涉房屋的租赁情况。4、李涛向顺庆区人民法院提交的授权委托书，委托文勇代其领取退还的租金及押金，拟证明邓胜曾多次与李涛协商退还租金，李涛因身在外地，特委托文勇代其协商。5、（2019）川1302民初6226号庭审笔录。6、2019年7月9日文勇在东南派出所作的询问笔录。7、案涉房屋所属管家向文勇催缴水电费、物业费的微信聊天截图及语言聊天。上述证据5、6、7，拟证明文勇一直居住在案涉房屋内。邓胜、杨红梅质证认为，证据一的执行异议申请最终已被法院驳回。证据二的询问笔录是在顺庆区法院执行局隐瞒假租赁的情况下所作，邓胜在上面签字并不是对该事实的认可。证据三的拍卖资料均是在顺庆区人民法院未告知真实情况、认为是真实租赁的情况下所作。李涛、文勇提交的证据四授权委托书与我方无关，我方并未与文勇协商退还租金。证据五的庭审笔录是李涛、文勇故意误导人民法院而形成的，并不真实。证据六主要证明该房屋在2019年7月9日由文勇侵占居住，并不是证明其一直在此居住。证据七的物业张贴公告催缴水电费，但是并无人缴纳相关水电费，说明文勇并未真实居住在案涉房屋。陈志娟质证称，租房的事情我不清楚，房屋拍卖时也没有通知我。邓胜、杨红梅提交物业服务催收函和物业服务费缴纳提示函，拟证明李涛、文勇并非案涉房屋的真实租赁人。李涛、文勇质证认为，对于证据的三性无异议，但是物业服务催收函并非向邓胜催收，且是否缴纳物业费并不能证明李涛、文勇未居住在案涉房屋内。陈志娟向本院提交离婚协议一份，拟证明离婚时陈志娟对房屋抵押情况知情。李涛、文勇质证认为，对于该证据的真实性予以认可，但是不能达到证明目的，与本案无关。邓胜、杨红梅质证认为，对于该证据的三性予以认可。 另查明，二审庭审中，陈志娟陈述其对张顺平将案涉房屋于2014年10月6日出租给李涛的事实并不知情，其在案涉房屋中一直居住到2016年5月，离婚后才搬走。 一审查明的其他事实经审查属实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本案二审围绕李涛、文勇的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉、辩意见，本院对本案争议焦点作如下评判。 二审双方争议的焦点为：张顺平与李涛签订的房屋租赁合同是否属于虚假意思表示？该房屋租赁合同是否有效？ 张顺平、陈志娟于2014年9月24日从案外人刘世强处购买案涉房屋，于2014年10月24日将案涉房屋抵押给邓胜、杨红梅。张顺平、陈志娟因未按时向邓胜、杨红梅还款，顺庆区人民法院作出（2015）顺庆民初字第6106号判决，并将案涉房屋进行公开拍卖。因二次流拍，以流拍价抵给邓胜、杨红梅，并办理了过户手续。在案涉房屋第一次流拍后至第二次拍卖期间，张顺平向法院声称该房已于2014年10月6日出租给李涛。现，上诉人李涛、文勇与被上诉人邓胜、杨红梅对于该房屋租赁合同的真实性存在争议。 根据双方当事人的举证以及本院已查明的事实可知，首先，二审庭审中，陈志娟主张其在2016年5月之前一直在案涉房屋中居住，文勇予以认可。张顺平和李涛虽于2014年10月6日签订了《房屋租赁合同》，张顺平未将案涉房屋交付与李涛，李涛并未实际居住。因此，在2016年5月之前，案涉房屋一直是由张顺平、陈志娟占有、使用。对于这一年多的租金，张顺平二审称“我与李涛是朋友，与李涛说好了的，同意我们住”。李涛承租案涉房屋后仍免费让出租人居住长达一年多的行为，明显不符合常理。对于张顺平的主张，本院不予采信。其次，在对案涉房屋进行拍卖时，顺庆区人民法院执行人员数次到达被执行房屋，均未见李涛、文勇居住，开房门、查扣物品均由张顺平及其亲戚出面。一审法院的勘验笔录、录像音像、财务清单显示，所有财物均为张顺平、陈志娟所有。因此，能够推定案涉房屋拍卖前一直是张顺平、陈志娟在此居住，李涛、文勇并未实际占有、使用租赁房屋。文勇主张陈志娟搬出后一直由自己在该案涉房屋居住的事实，未提供充分证据予以证明，本院对此不予采信。第三，张顺平称自己在嘉陵区还有一套房子居住，因急需用钱，才将案涉房屋进行出租，但未提供证据支持自己的主张。张顺平在无第二套房屋供其居住的情况下，仍将自己唯一一套房屋进行出租，有违生活常理。以上足以证明，案涉房屋在被抵押、执行的初期，仍然由张顺平、陈志娟居住、适用。第四，对于房屋出租这一重大财产的处分，应获得房屋共有人的同意，而陈志娟作为房屋共有人对该租赁事实主张一直不知情，也未在《租赁合同》上签字，出租案涉房屋并非其真实意思表示。即使后期张顺平与李涛签订的租赁合同，张顺平的行为明显具有恶意。第六，案涉房屋已经抵押，执行时系公开拍卖并流拍，李涛为追索债务，常理下首先应了解张顺平、陈志娟的财产情况，如有房产，则应了解房屋的权属情况、抵押登记情况，继而通过法律程序确认债权情况，通过变卖拍卖财产（房屋）等方式实现债权。而本案中李涛在接受人民法院询问时的笔录中称，其与张顺平、陈志娟之间属于民间借贷关系，系房租抵作借款，后又称双方就是真实的租赁关系，签订租期为20年的租赁合同为了之后转租获益。李涛的说法不仅前后矛盾，也与双方签订的租赁合同禁止转租的约定相悖，李涛对其主张有补充协议的事实未进行举证证明，对此本院不予采信。案涉租赁合同签订后，李涛并没有占有使用租赁房屋，可以推定李涛与张顺平之间签订的的房屋租赁合同并非真实意思表示。故，李涛主张债权债务的事实难以确认，通过签订租赁合同用房租抵作借款的事实难以成立，其与张顺平通过签订案涉租赁合同达到债权的实现明显虚假，双方存在恶意串通。双方虽然签有房屋租赁合同，但是双方之间的租赁关系事实虚假。第七，“买卖不破租赁”是为了保护承租人自身的生产、生活不因租赁物产权变化而受影响。李涛与张顺平在签订租赁期长达20年的房屋租赁合同后，未实际占有使用案涉房屋，其基于租赁合同产生的债权不应具有对抗物的效力。况且，双方当事人所签订的租赁合同的真实性也存疑。其行为阻碍了邓胜、杨红梅夫妻抵押权的实现。一审法院认定“李涛与张顺平、陈志娟签订案涉租赁合同的行为虚假，且系恶意串通”正确，本院予以认可。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效，本案中，李涛虽与张顺平签订了房屋租赁合同但并未实际居住，案涉房屋仍由张顺平、陈志娟占有使用。双方所签订的租赁合同属于虚假意思表示，其行为存在恶意串通损害邓胜、杨红梅的合法权益之嫌。由此，一审法院认定“李涛与张顺平、陈志娟签订房屋租赁合同的行为无效”，符合法律规定，本院予以支持。在房屋租赁合同无效的情况下，顺庆区人民法院执行人员将案涉房屋钥匙交给文勇，由文勇在此居住，构成了对邓胜、杨红梅合法权利的侵害。一审法院判决“李涛、文勇、张顺平、陈志娟在本判决生效后十日内从位于南充市顺庆区房屋中搬出”正确，本院予以维持。 综上所述，李涛、文勇的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费100元，由李涛、文勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭世蓉 审判员  鲜代秋 审判员  田 娟 二〇二〇年七月十六日 书记员  陈姗姗