广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1529号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广州市天河区天河东路**朗润广场**。法定代表人：周松，职务:董事长。委托诉讼代理人：陈静佳，该司职员，联系地址。被告：黄伟良，男，1977年9月9日出生，汉族，户籍地址广州市荔湾区。原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告黄伟良屋租赁合同纠纷一案，本院于立案后，依据《全国人民大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告广东建方房屋租赁管理有限公司委托诉讼代理人陈静佳到庭参加诉讼。被告黄伟良经本院合法传唤，未到庭应诉，本案现已审理终结。原告广东建方房屋租赁管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签署的JF20180607BY0002号《住房租赁合同》于2020年1月14日（网上立案之日）解除；2、判令被告退还原告己支付的剩余期限租金共计人民币294853.24元（以日租金94.02元，剩余期限从起诉之日起计至2028年8月11日。3、判令被告向原告支付违约金69839.6元（按照合同约定被告应支付的违约金为213303.02元，原告自愿调整为69839.6元，即租金总额的20%）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月11日，原告与被告签署JF20180607BY0002号《住房租赁合同》，约定原告承租被告位于广州市荔湾区黄沙大道粤南大街15号601房房屋。租赁期限为2018年6月11日至2028年8月11日，总租金为人民币349198元。租赁期限内，被告欲处分房屋的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告同意；否则原告有权单方解除本合同，并要求被告退还剩余期限租金及支付违约金。原告分别于2018年6月21日、2018年10月15日向被告支付了租赁期限内全部租金。租赁期限内，被告未提前90日书面通知原告，且未经原告同意将房屋转让给第三方，现新业主实际占有该房屋，给原告造成严重的损失。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，为维护原告的正当权益，原告特向贵院提出上述诉讼请求，望贵院判如所请。被告黄伟良未答辩，亦未提交任何证据。本院认定事实如下：2018年6月11日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋长租权转让协议（住房租赁合同）》（合同编号：JF20180607BY0002，约定：甲方将其名下位于广东省广州市荔湾区黄沙大道粤南大街15号601房（以下简称案涉房屋）出租给乙方，不动产权证号为粤（2017）广州市不动产权第05201769号；房屋建筑面积67.48平方米；房屋为被告独有，已办理产权证，不存在纠纷，不存在司法查封。租赁期限自2018年6月11日至2028年8月11日，空置期为两个月，空置期内甲方不向乙方收取租金。租金采取一次性付款，乙方在甲方交付房屋之日起10个工作日内向甲方支付租金的100%，即人民币349198元，同日甲方应向乙方支付相当于租金总额的2%即人民币6983.96元作为押金，及相当于租金总额的1%的即人民币3491.98元作为房屋维修基金。甲乙双方一致确认同意，甲方应支付的押金和房屋维修基金由乙方在支付租金时直接从应付租金中扣除。押金用于支付甲方交付房屋日前产生但未缴清的应付费用，乙方应于甲方交付房屋后三个月内，在扣除上述甲方应付费用后通过支票或银行转账方式无息退还给甲方；房屋维修基金用于乙方代为支付甲方在租赁期内应承担的房屋维修费用；租赁期届满或本合同终止、解除的，若实际支付的房屋维修费用少于房屋维修基金的，则乙方无需退还甲方剩余房屋维修基金；若实际发生的房屋维修费用超过房屋维修基金的，则乙方自愿承担超过部分的房屋维修费用。甲方应在2018年6月11日前将房屋交付给乙方。第五条第（二）款甲方保证对房屋拥有完整、合法有效的所有权，有权将房屋出租给乙方，且保证乙方在租赁期限内不受任何第三方的干扰和影响。第五条第（三）款甲方保证，在签署本合同前已如实、完整地向乙方披露房屋的情况，包括但不限于房屋性质与权属、房屋纠纷、担保情况、司法查封、房屋租赁、债权债务等，并保证前述情况均不影响乙方的租赁权和本合同的履行；第（四）款若房屋在本合同签署前存在抵押担保等情形的，则甲方保证房屋出租已取得抵押权人等有权第三方的同意，并承诺严格履行相关合同义务，保证不影响乙方租赁权和本合同的履行。第六条第（一）款第3项：租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提起90日书面通知乙方，并取得乙方的书面同意；甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方的租赁权。若甲方欲转让房屋的，则乙方在同等条件下享有优先购买权，且甲方承诺在同等条件下优先委托乙方处理房屋转让事宜，具体由双方另行签订委托合同。第六条第（二）款第3项：自房屋交付之日起，乙方排他地享有对房屋进行占有、使用和收益权；甲方同意乙方在租赁期限内有权对房屋另行分租、转租或进行其他处分行为。第七条第（三）款第2项因甲方违反本合同第六条第（一）款第3项约定，致乙方租赁权遭受不利影响的；第3项甲方违反本合同第五条的约定，致乙方租赁权遭受不利影响的；第7项甲方违反本合同任何约定、声明、承诺、保证，且在乙方限期内仍未予纠正的，乙方有权单方解除本合同。依据本合同第七条第（三）款第2、3项约定解除本合同的，甲方应立即退还乙方已支付的剩余期限的租金，并向乙方支付违约金，该违约金=剩余期限的租金＊6‰＊剩余期限[剩余期限按月计算，不足一个月的按一个月计算]，甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失。同日，被告出具《声明书》（上述合同附件4），载明：本人黄伟良将广州市荔湾区黄沙大道粤南大街15号601房物业交付广州建方房屋租赁管理有限公司时，房屋处于抵押状态，上述物业为黄伟良提供了抵押担保，并办理了抵押登记手续，权利人为珠海华润银行股份有限公司广州分行，权利种类是抵押权，权利部位是全部。本人同意将该物业按本合同约定出租给建方公司。本人承诺出租该物业已经取得抵押权人的同意，并承诺按时、足额向抵押权人偿还贷款本息且不得发生任何违约行为。若因本人原因导致发生任何影响建方公司租赁权的情形，本人应当立即书面通知建方公司并按本合同约定或法律法规的规定承担相应的经济和法律责任。原告分别于2018年6月21日、2018年10月15日向被告支付租金338722.06元和6983.96元。2018年6月11日，原告与案外人马*就案涉房屋签订房屋租赁合同，租赁期限2018年6月11日至2020年6月30日，其中2018年7月1日至2020年6月30日租金为每月3300元。庭审中，原告述称：原告发现案外人没有交2019年4月租金，在上门催收时发现案涉房屋已有新业主，其后被告将两个月押金退给案外人让案外人于2019年3月搬走。另查，查册时间为2020年6月30日的《广州市不动产登记查册表》上载：案涉广州市荔湾区黄沙大道粤南大街15号601房，建筑面积67.48平方米，由被告单独所有；2019年4月10日，黄伟良、珠海华润银行股份有限公司广州分行申请涂销抵押，黎瑞雪申请析产，2019登记字6004162号存案；等等。本案起诉状副本公告送达给被告的日期为2020年6月7日。本院认为：被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提交的证据均为原件或与原件核对无异、或可相互佐证的复印件，具备客观性，且和本案相关联，本院均予采信并在卷佐证。原、被告双方签订的《房屋长租权转让协议书》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于原告主张解除涉案《房屋长租权转让协议书》的诉请。经查，案涉房屋自2019年4月10日登记析产导致原告无法成功出租案涉房屋取得收益，原告主张被告上述行为系未经其同意而为，被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告上述主张予以采信，被告的上述行为已违反双方合同第五条第（二）、（三）、（四）款的约定，原告据此有权依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定及双方合同第七条的约定单方解除案涉《房屋长租权转让协议书》，本院依法予以支持。因原告以起诉形式明确要求解除上述合同，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除合同的通知到达被告，故本院确认案涉《房屋长租权转让协议书》于2020年6月7日解除。合同解除后，原告应将案涉房屋交还给被告，因被告下落不明造成原告无法交还案涉房屋所产生的房屋空置损失，由被告自行承担。关于原告主张被告退还剩余期限租金及支付违约金的诉请。依据涉案《房屋长租权转让协议书》第七条第（五款）的约定，被告因其违约行为致合同解除，原告依约有权主张被告退还剩余期限租金及支付违约金。依据上述合同约定及租赁期限、合同解除时间，被告应向原告退还2020年6月7日至2028年8月11日的租金。原告主张剩余租期租金按94.02元/日计算未超过合同约定的租金标准，本院依法予以支持；经核算，被告应向原告退还的2020年6月7日至2028年8月11日租金为280837.74元。因被告违约导致合同解除，原告依约有权要求被告支付违约金，原告主张按照剩余租期的租金的20%计算违约金，因该标准低于合同约定“违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限”的标准，本院予以支持。被告应向原告支付违约金56167.55元。被告黄伟良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告黄伟良于2018年6月11日签订的《房屋长租权转让协议书（住房租赁合同）》于2020年6月7日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告黄伟良向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还租金280837.74元。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告黄伟良向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金56167.55元。四、驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6770元，由原告广东建方房屋租赁管理有限公司负担200元，由被告黄伟良负担6570元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年七月十六日书记员  余友斌卢健华