贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初3201号原告：曾书美，女，1976年12月13日出生，黎族，住所地贵州省关岭布依族苗族自治县。原告：王洪，男，1968年1月7日出生，布依族，住所地贵州省关岭布依族苗族自治县。委托诉讼代理人：吴与贵，贵州赤丞律师事务所律师，执业证号：15204201310426385，特别代理。被告：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金朱路****商业****，统一社会信用代码：91520100569241394H。法定代表人：刘长波，职务：董事长。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住所地重庆市渝**，特别代理。被告：余波，男，1996年10月1日出生，蒙古族，，住所地贵州省织金县本院受理的原告曾书美、王洪诉被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）、余波商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告曾书美、王洪及其委托诉讼代理人吴与贵，被告中渝置地的委托诉讼代理人谢福成，被告余波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾书美、王洪诉请：1、解除原被告之间签订的《贵阳恒大中央广场商品房认购书》；2、被告返还原告已支付给被告中渝置地的购房款353,792元。事实及理由，二原告系夫妻，2019年11月16日在被告余波的介绍下，原告方决定购买贵阳恒大中央广场楼盘A12幢503单元的房屋，该房屋建筑面积127.29平方米，套内建筑面积100.73平方米，双方合意房屋总价款为1,415,167元。因原告方需要通过贷款方式支付房款，故原告方与被告余波一齐调取了原告的征信，被告余波告知原告方能通过贷款。其后原告方与被告协商确定，原告方先行支付购房款的20%即283,033元，剩余款项通过按揭贷款支付，首期款分两次支付，第一笔141,517元于2019年11月18日前付清，第二笔141,516元于2020年2月16日前付清，原告方于2019年11月16日当日支付了20,000元购房预付款，其后于11月18日支付了121,517元，被告开具发票。11月20日，原告之间签订《商品房认购书》，但当时认购书约定房款支付方式为分期付款，原告寻找被告余波解释时，被告余波称虽然约定为分期付款，但实际上是贷款付款。后因新冠疫情影响，原告并未能在2020年2月16日前付清第二笔首期购房款，2月27日，原告至被告处付款时被告余波告知原告须先行支付购房款25%才能办理按揭贷款，此外因原告逾期付款要求支付234元的违约金，故按照被告要求原告又向被告支付了212,275元购房首期款，违约金由被告余波代原告支付。此后原告多次联系被告关于贷款事宜，却被告知已不能贷款，此后被告要求原告按照分期付款的约定支付购房款，原告认为，被告的行为构成欺骗方式，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告中渝置地辩称，认购协议书明确约定付款方式为分期支付，原告未按照认购书约定的时限支付房款及签订合同，被告以书面通知原告，原告拒不履行协议约定的义务已构成违约，被告有权根据协议书约定扣除已支付的定金。被告余波辩称，并未承诺原告按贷款方式支付购房款，原告作为一个独立行事的人，在签署协议书时，没有看清内容吗？因为疫情原因原告未支付房款，公司不能帮助转按揭，我也是积极配合办理按揭方式，最后被原告起诉我也不知道为什么。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法主持了举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：二原告系夫妻，2019年11月16日在被告中渝置地的置业顾问被告余波的介绍下，原告方有意向购买贵阳恒大中央广场楼盘A12幢503单房屋，经前期协商，双方确认涉案房屋的总房款为1,415,167元，原告称自己需要通过按揭贷款支付大部分房款，被告余波告知原告可以贷款，但是需要先行支付房屋总价款20%（283,033元）的首期款，故2019年11月16日，原告先行向被告中渝置地支付了定金20,000元，又与11月18日支付了购房首期款121,517元，被告中渝置地向原告出具收据，收据显示收2019年11月20日收到原告支付了购房首期款141,517元（含定金）。2019年11月20日，原告（乙方）与被告中渝置地（甲方）签订《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001681），约定原告向被告中渝置地认购贵阳恒大中央广场楼盘A12幢503单元房屋，该房屋建筑面积共127，29平方米，套内建筑面积100.73平方米，房屋总价款为1,415,167元。双方约定分期付款：“乙方须于2019年11月18日前支付首期房款￥121,517元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年2月16日前付清￥212,275元；与2020年5月16日前付清￥212,275元；于2020年8月16日前付清212,275元；于2020年11月16日前付清636,825元……如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按为交房款的万分之一向甲方支付违约金。”认购书签订后，原被告双方并未签订《商品房买卖合同》，因新冠疫情限制出行导致原告未能在2020年2月16日支付第二期款项，2月27日，原告到被告处交纳第二期款项212,275元，因原告逾期付款产生了234元违约金，原告自认该违约金由被告余波代为支付。其后双方继续协商分期转为贷款的事宜，但因原告的银行流水没有达到标准，导致分期不能转为贷款，被告中渝置地遂要求原告按认购书约定履行，原告认为受骗起诉到本院引起本案。认定上述事实的证据有：当事人陈述、收款收据、《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001681）、微信聊天截图、通话录音等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001681）是否系原被告双方真实意思表示，综合案件相关证据，表明原被告当时确实达成了贷款支付房款的相关约定，但是被告使用双方先行签订分期付款的认购书，其后分期付款转为按揭贷款的方式履行前述合意，但是并未如愿，相关事由原告明知后签订认购书，故本院认为，《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001681）确系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务，原告称自己受骗的意见本院不予采纳。本案中，原告已经按约履行了两期付款义务，但是被告并未按约与原告签订《商品房买卖合同》，被告亦未提交相关证据显示其履行了签订《商品房买卖合同》的通知义务，构成违约，现原告诉至本院，其以通过起诉的行动表明其不愿意继续履行认购书，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故原告主张解除《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001681）本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告诉请被告向其返还购房款353,792元本院予以支持。被告余波系被告中渝置地的置业顾问，系被告中渝置地的代理人，其余原告的协商系履行代理职能的一部分，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，且原告与被告余波之间并无实际的交易关系，故原告主张被告余波与被告中渝置地共同承担责任并无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告曾书美、王洪与被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于2019年11月20日签订的《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001681）；二、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告曾书美、王洪返还购房款353,792元；三、驳回原告曾书美、王洪的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,403元(原告预交)，由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二〇年七月二十三日书记员  邹洪林