广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初10080号原告（反诉被告）：李红波，男，1978年10月15日出生，汉族，住河南省杞县*******，公民身份号码410************053。委托诉讼代理人：何涛，中山市三乡镇法律服务所基层法律服务工作者。委托诉讼代理人:薛利芳,女，1978年11月6日出生，汉族，住河南省杞县*********，公民身份号码410************527。系原告妻子。被告（反诉原告）：仇均健，男，1957年8月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************337。委托诉讼代理人：张肇婧，广东利合律师事务所律师。原告李红波与被告仇均健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红波委托诉讼代理人何涛、薛利芳，被告仇均健及其委托诉讼代理人张肇婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红波向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还租赁保证金100000元；2.被告向原告退还代被告缴纳的房产税9100元。事实和理由：2016年11月25日，原告与被告签订物业租赁合同，约定原告承租被告位于广东省中山市*********厂房，租赁期限从2017年1月25日起至2020年1月24日止。签订合同后，原告依约分两次向被告交付租赁保证金共计100000元。租赁合同到期后，原告已撤场，但被告拒不退还租赁保证金。经原告向税务部门求证，原告代被告向中山市税务局缴纳的房产税9100元并非因原告承租厂房产生，被告依法应予以退还。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告仇均健辩称，1.原告存在严重违约，其交纳的租赁保证金应予以没收，被告无需返还。物业租赁合同第七条明确约定，原告应在合同期满当日即2020年1月24日向被告返还物业，并将存放在物业内的一切财物搬走。但原告直至2020年2月26日才向被告交还钥匙，其也未将财物搬走，并在现场遗留了大量垃圾至2020年3月24日，原告拒不支付占用费、清理费用、2020年1月至占用期间的水电费。另，物业租赁合同第四条第1款明确约定，原告有义务修复其损坏的门窗、铝合金隔墙和房门、厂房天花板、办公室部分照明电线、监控线路，但经被告多次要求，原告至今未予以修复。原告在租赁期内还违反了合同第四条第2款约定，将被告厂房内的主钢柱切割和破坏打烂主钢基础水泥墩以放置其机械和产品，对厂房建筑结构造成破坏和极大安全隐患；2.原告除上述违约行为外，其损坏了厂房内的门窗、天花、线路等装饰装修，请求法院依法指定有资质的鉴定机构对被告的损失进行评估；3.物业租赁合同第三条第2款约定，租赁期间产生的一切税费均由原告负责，因此被告无需向原告返还任何税款。反诉原告仇均健向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付占用费111667元（从2020年1月25日至2020年3月31日，按50000元/月计算）；2.反诉被告向反诉原告返还垫付的水电费9178.98元；3.反诉被告向反诉原告赔偿建筑物及装修损失100000元（以法院委托的评估机构出具的报告为准）；4.反诉被告向反诉原告赔偿清理费4000元；5.反诉被告向反诉原告赔偿逾期利息（以224845.98元为基数，从2020年4月1日起按年利率6%计至实际清偿之日止）。事实和理由：2016年11月25日，反诉原告与反诉被告签订物业租赁合同，但反诉被告存在严重违约。首先，反诉被告迟延返还厂房，导致反诉原告租金或占用费损失。其次，反诉被告迟延支付水电费，导致反诉原告垫付相关费用。再次，反诉被告在租赁期间破坏厂房主钢柱的基础水泥墩、违法焚烧污染物造成厂房门窗损坏，其应赔偿损失。综上，反诉被告在租赁期间存在违约行为，其交纳的租赁保证金应予以没收，并向反诉原告赔偿损失。反诉被告李洪波反诉辩称，1.根据反诉被告提供的录音材料，可证实并非是反诉被告不返还租赁物，而是由于反诉原告自身原因及春节疫情等因素，导致反诉被告于2020年2月26日才办理完交接，因此反诉被告不存在过错；2.物业租赁合同并没有约定反诉被告在退场时有清理垃圾的义务，反诉被告也不确定现场遗留的垃圾是否是原告清场而留下的。退一步说，即使反诉被告退场时遗留少许垃圾且反诉被告负有清理的义务，反诉原告完全可以自行清理，并在租赁保证金中予以扣除合理费用，根据合同法相关规定，扩大的损失也应由反诉原告自行承担；3.事实上反诉被告在2020年1月5日前就搬离了厂房，但租赁物并非由反诉被告一人承租，因此产生的相关水电费并非是因反诉被告使用而产生。根据反诉原告提供的票据，票据总金额是6775.2元并非是其主张的9178.98元；4.反诉原告没有提供任何证据证实其交付厂房时的原始状况，其主张反诉被告对租赁厂房的门窗损坏、主体结构更改等进行赔偿没有任何事实依据。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2016年11月25日，仇均健（出租人、甲方）与李红波（承租人、乙方）签订一份物业租赁合同，主要约定甲方出租的物业地址为广东省中山市*********；租赁期限为3年，其中2016年11月25日至2017年1月25日为装修免租期，甲方于2016年11月25日将房屋交付乙方使用；双方签订合同后，乙方须于即日向甲方缴纳履约保证金70000元，租赁期满或合同解除日15天内，乙方如无违约行为，甲方将履约保证金无息退回乙方，否则，甲方不予退回履约保证金，如乙方拖欠租金或有其他未缴清款项，甲方将从乙方履约保证金中扣除有关款项之后，余额无息退回乙方；2017年1月25日至2018年1月24日物业每月租金为33000元，2018年1月25日至2020年1月24日物业每月租金为35000元；上述费用不含开具发票给乙方产生的税费，如乙方或税务部门要求开具发票，则产生的税费由乙方另行支付给甲方，包括土地使用税租赁税，房产税和甲方个人所得税及本合同未有注明但涉及税所要征收的一切税费全部由乙方负责承担缴费；此厂房在仇均健名下开通的消防水表，工业用水表，及供电变压器电表，乙方使用时要全部按相关收费部门开出的发票全额支付，一切与甲方无关；如乙方未能如期全额支付租金即其他费用，每逾期一天按拖欠费用总额的2.5%加收违约金；甲方将物业交给乙方后，该物业所提供的用水用电设施及门窗等均由乙方自行负责维修维护，因乙方使用造成建筑物损坏或门窗屋顶漏水，厂房外排水堵塞等均由乙方负责维修维护，不能维修或不进行维修的由乙方进行更换或赔偿相应损失；甲方将物业交给乙方后，乙方对甲方原有主体结构不能随意修改，不得损坏绿化树木，乙方如需要对该物业进行装修、搭建必须事先将方案交甲方审核同意，乙方才能进行装修及搭建，所产生费用由乙方负责，甲方概不负责，租赁期满乙方对该厂房恢复原样；在租赁期内，乙方有责任对承租的楼房作定期安全检查，搞好消防，环保工作及周边环境卫生，承担正常的维修养护工作及费用；合同期满不再续约或合同提前解除时，乙方在结清所有费用后如期（合同期满的在期满日，合同提交解除的在解除日）退还其物业，并将存放在物业内的一切财物搬走，如乙方逾期退还物业，按每日1200元收取违约金，超过5天则视为乙方自动放弃财物的所有权，可由甲方自行处理，乙方不得追索；合同期第一年乙方按月向甲方支付租金，第二年起按季度支付租金，并且将租房保证金追加到100000元。双方还约定了其他事项。签订上述合同后，李红波依约向仇均健支付租房保证金100000元，仇均健亦出具收据予以确认。2019年5月23日，仇均健、冯少媚向国家税务总局中山市税务局缴纳房产税合计12133.82元，后由李红波返还给仇均健9100元。2020年1月7日，仇均健出具收据，载明：中山波利特门窗幕墙有限公司2020年1月份厂租到期日已结清。李红波妻子薛利芳（以下简称薛）与仇均健（以下简称仇）的通话录音内容主要如下：2020年1月12日，薛：“因为我是春节那天到期，我怕影响你开门。”仇：“不开了，不开了，你同她不要再烦我了。”薛：“那你不要哈。”仇：“不开了，不开了，你同他不要再烦我了。”薛：“行行行，你要不要，我也就不等你了，也就因为等你，我一直不敢回去。”仇：“好了好了。”薛：“那好，那行，等过了年再说。”仇：“好。”2020年2月17日，薛：“喂，房东。”仇：“哎。”薛：“那个钥匙你看你什么时候方便过来我给你交接一下。”仇：“现在中山那里我们都不敢出门啊，现在不准出啊，我们呢，我们这边的厂都卡的很严，要什么证明，什么人都不准进去，你暂时过几天看，再过了这几天才算了。”薛：“过几天的话，我就等你喽。”仇：“好啦，过几天啦，现在都不是，大家都不想的。”李红波妻子薛利芳（以下简称薛）与仇均健儿媳妇（以下简称儿媳妇）的微信聊天记录显示：2020年1月7日，薛：“还有今天说的那个门，还有他说的那，原来有的那一组石膏板当墙用的那个石膏板在一楼……你看你给房东沟通能不能沟通的了，如果行的话，我们到时候做个价，看这个折算一下需要给他多少钱。有可能我们弄上去，人家还是要打掉的。”儿媳妇：“二楼的门吗？好的，我明天问一下他。”2020年1月10日，薛：“靓女，你给房东说了没有，就是那个门的事情和那个玻璃的事情，你他，他现在怎么说怎么想。”儿媳妇：“那个玻璃的事情的意思是叫你们弄啊……那一面墙就不用补嘛，他说就算了。”2020年2月20日，薛：“你好，麻烦您通知一下房东，这两天能不能过来做以下厂房的交接。”2020年2月23日，儿媳妇：“你好，我已约好房东，请问你们星期三下午2点左右方便不？”薛：“下个星期三吗？2月26号对不对。”儿媳妇：“是的。”2020年2月26日，薛：“电表的费用以后我们不负责了哈，你给房东说一下，谢谢。”2020年2月26日，李红波将租赁物遗留资产、物品清单交还给仇均健，遗留资产、物品包括地磅、液体罐等。同日，李红波妻子薛利芳手写一张收条，载明：现有波利特门窗幕墙有限公司租赁神湾大道南163号之三厂房到期，交还仇均健厂房遥控钥匙两把，钥匙已交清，暂收门匙两把，厂房内门窗未维修完成。收到人一栏有仇均健、李红波签名捺印。庭审中，李红波不确认收条中“暂收门匙两把，厂房内门窗未维修完成”字样的真实性，其不清楚何人添加。2019年3月8日、2020年3月30日，仇均健与肖桂中签订两份租赁补充合同，约定将部分租赁物出租给肖桂中使用。庭审中，仇均健称李红波搬离租赁物时未清理其遗留的垃圾，并提交了租赁物的垃圾照片为证，李红波妻子薛利芳确认该照片中有部分垃圾属于李红波遗留的垃圾；现场遗留的垃圾由肖桂中负责清理，并因此产生清理费用4000元。仇均健又称，李红波搬离租赁物时还损坏了主钢柱的基础水泥墩、办公室门窗、天花等装饰装修，并提交了厂房现场、办公室内、厂房内、厂房外的照片为证。广东省增值税专用发票、增值税电子普通发票、财政通用票据显示：2016年12月31日前污水处理费为25.2元、7元、2396.8元，2018年12月31日前污水处理费为5.6元；2019年12月16日至2020年1月16日消防用水费为28.8元，2020年1月16日至2020年3月16日消防用水费为36元；2019年12月16日至2020年1月16日工业用水费为32.4元，2020年1月16日至2020年3月16日工业用水费为3081.6元；2020年1月1日至2020年1月31日电费为2147.34元，2020年2月1日至2020年2月29日电费为1418.24元。以上合计9178.98元。诉讼中，仇均健申请证人肖桂中出庭作证，肖桂中称，其与李红波并非使用同一水电表，并确认其在2020年1月16日至2020年3月16日期间有使用租赁物的水电。中山波利特门窗幕墙有限公司的营业执照显示，其住所地为中山市***************，法定代表人为李红波。编号为粤房地权证中府字第**15003680号的房地产权证书显示，位于中山市***************的房地产共有情况为按份共有，冯少媚、仇均健各占有1/2。本院认为，李红波与仇均健签订的物业租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。签订合同后，李红波向仇均健支付了租赁保证金100000元，有收据为证，且双方均不持异议，本院予以确认。关于仇均健是否需要返还房产税9100元的问题。涉案合同明确约定：“如乙方或税务部门要求开具发票，则产生的税费由乙方另行支付给甲方，包括土地使用税租赁税，房产税和甲方个人所得税及本合同未有注明但涉及税所要征收的一切税费全部由乙方负责承担缴费。”按该约定，租赁物的房产税应由李红波承担，因此仇均健无需向李红波返还房产税9100元。李红波的该项主张缺乏合同依据，本院不予支持。关于李红波是否迟延返还租赁物的问题。李红波于2020年2月26日将租赁物的钥匙、遗留资产及物品等返还给仇均健，故本院认定李红波实际返还租赁物的时间为2020年2月26日。涉案合同虽约定厂房租赁期限届满之日为2020年1月24日，但纵观李红波妻子薛利芳与仇均健的通话录音、薛利芳与仇均健儿媳妇的微信聊天记录，李红波妻子薛利芳已于2020年1月12日向仇均健提出返还租赁物，但仇均健却要求其过年后才返还租赁物。且受春节假期及新冠疫情防控措施影响，李红波也无法在2020年1月25日至2020年2月26日期间实际占有使用租赁物，因此仇均健主张李红波向其支付2020年1月25日至2020年2月26日的厂房占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于仇均健主张2020年2月27日至2020年3月31日的占有使用费，因李红波搬离厂房的时间为2020年2月26日，因此仇均健的该部分主张也缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，李红波妻子薛利芳在庭审中同意承担2020年2月26日前的水电费，因此仇均健主张李红波向其支付2016年12月31日前污水处理费为25.2元、7元、2396.8元，2018年12月31日前污水处理费为5.6元，2019年12月16日至2020年1月16日消防用水费为28.8元，2019年12月16日至2020年1月16日工业用水费为32.4元，2020年1月1日至2020年1月31日电费为2147.34元，以上合计4643.14元，理据充分，并有广东省增值税专用发票、增值税电子普通发票、财政通用票据为证，本院予以支持。鉴于案外人肖桂中确认在2020年1月16日至2020年3月16日期间也存在使用租赁物水电的行为，本院无法查明李红波在上述期间使用水电费的金额，因此仇均健主张李红波支付剩余的水电费4535.84元缺乏事实依据，本院不予支持。关于垃圾清理费的问题。仇均健提交的证据不能证明其实际支出了垃圾清理费4000元，但李红波妻子薛利芳在庭审中确认李红波搬离租赁物时遗留了部分垃圾，因此本院酌定李红波向仇均健支付垃圾清理费500元。关于李红波是否损坏租赁物主钢柱的基础水泥墩、办公室门窗、天花等租赁物的问题。首先，仇均健未举证证明照片所记载的租赁物的损坏是李红波租赁厂房期间所发生。其次，即使该部分租赁物存在损坏的情况，也不能证明该部分租赁物的损坏与李红波具有因果关系。在仇均健未能进一步举证证明主钢柱的基础水泥墩、办公室门窗、天花等租赁物是李红波损坏的前提下，其主张李红波赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于利息的问题。仇均健主张从2020年4月1日起计算资金占用期间的利息损失，本院予以支持，但应按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告仇均健于本判决生效之日起七日内向原告李红波返还租赁保证金100000元；二、反诉被告李红波于本判决生效之日起七日内向反诉原告仇均健支付水电费4643.14元及利息（以4643.14元为基数，自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、反诉被告李红波于本判决生效之日起七日内向反诉原告仇均健支付垃圾清理费500元及利息（以500元为基数，自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；四、驳回原告李红波的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告仇均健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2482元，减半收取计1241元（原告已预交），由原告负担104元，被告负担1137元；反诉案件受理费4022.69元（反诉原告已预交），由反诉原告负担3930.69元，反诉被告负担92元（上述费用相抵后，被告仍应负担1045元，该款被告于本判决生效后七日内迳付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年七月十六日书记员  陈嘉婷袁丽珣