广西壮族自治区平南县人民法院民 事 判 决 书（2020）桂0821民初123号原告：杨坤，男，1991年4月3日出生，汉族，居民，住陕西省彬县。原告：贵港市众合置业有限公司，住所地贵港市港**广汇东湖城******房，统一社会信用代码91450802MA5L5TQK0D。法定代表人：杨坤。原告共同委托诉讼代理人：周烨，广西正大五星律师事务所律师。被告：平南县晋荣房地产开发有限公司，住所地平，住所地平南县平南街道瑞雁花园小区**信用代码91450821079071900G。法定代表人：张玉杏，该公司执行董事兼总经理。被告：张玉杏，女，1970年5月9日出生，汉族，居民，住广西平南县。被告共同委托诉讼代理人：方金松，广西欧亚嘉华律师事务所律师。原告杨坤、贵港市众合置业有限公司（以下简称众合公司）与被告平南县晋荣房地产开发有限公司（以下简称晋荣公司）、张玉杏商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法适用简易程序，经审理发现本案存在不宜适用简易程序的情形，依法转为普通程序，并公开进行了审理。原告共同委托诉讼代理人周烨，被告共同委托诉讼代理人方金松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨坤、众合公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付剩余佣金本金243017.86元给贵港市众合置业有限公司，并以243017.86元为基数，从起诉立案之日起，按年利率6%，计算资金占用期间的利息损失，直至全部清偿之日止（当庭变更）；2.请求法院判令被告按2000元/天，支付违约金给众合置业有限公司，从2019年9月6日起，暂计至2019年11月19日。共计150000元，其余计至全部清偿之日（当庭变更）。事实与理由：2018年6月26日，原告杨坤与被告张玉杏签订《营销策划及销售代理合同》，合同约定，被告委托原告营销策划与销售代理被告名下的“荣和豪庭、思旺翡翠苑、荣华苑、富贵苑项目”物业；同时，双方对销售代理期限、佣金、违约责任等均作了明确约定。现原、被告合同期满，原被告方经结算，被告仍欠原告佣金243017.86元未付。原告多次追讨，被告均推脱。综上所述，被告的行为违反了《营销策划及销售代理合同》的约定，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告晋荣公司、张玉杏辩称：一、原告要求支付佣金和利息没有事实和法律依据。被告张玉杏与原告杨坤签订的《营销策划及销售代理合同》为无效合同。原告杨坤属于自然人，不具备商品房销售资质，无权接受房地产开发企业委托进行代理销售。该合同涉及的思旺翡翠苑、荣华苑、富贵苑项目为被告晋荣公司开发的项目，荣和豪庭为平南县金运来实业开发有限公司开发的项目，该合同的主体应为晋荣公司及平南县金运来实业开发有限公司。张玉杏无权以个人名义签订商品房代销合同。即使双方按照合同内容履行，被告也没有拖欠原告的佣金原告佣金的计算有误。原告将已经退房且已退定金的客户一并计算佣金提成，既不符合合约的计算方法，也不符合合同目的宗旨。双方签订的合同中约定如遇客户在签订正式《商品房认购协议》之后悔约，甲方有权按合同约定扣除该客户的违约金，乙方正常收取该房号的销售代理佣金。由此可见，佣金的收取必须是建立在该商品房已经实际销售或虽未销售但收取了客户的违约金的基础上，方可支付佣金给原告。然而本案中，在原被告的合同终止后，由于原告的原因，导致大面积退房，且要全额退还客户定金，被告没有从这些客户身上获取任何的利益。故原告要求计算这些客户的佣金于法无据。截止2020年1月21日，被告共退房44户，扣除原告已经主动扣除的5户佣金，尚有39户佣金未扣除，该39户的佣金共计249442.21元，扣除后原告应退还被告6424.35元。因退房一直延续，故被告对多支付的佣金将另行起诉要求原告退还。因原告尚要返还被告多支付的佣金，故其要求按年利率6%支付资金占用期间的利息损失没有事实依据。二、原告要求答辩人按2000元/天支付违约金没有事实和法律依据。如上所述，由于原告的原因，合同终止后客户陆续要求退房，被告不断的退房退定金，故佣金也应该相应扣除，至今扣除相应佣金后原告应返还被告的佣金，因此不存在违约金之说，且违约金约定明显过高。三、被告与众合置业有限公司没有签订任何的合同，根据合同相对性原则，被告不需要支付任何款项给众合置业有限公司，在此之前被告所有支付的款项都是支付给杨坤，不是支付给众合公司，被告也不知道众合公司的存在。综上所述，应该驳回原告众合置业公司的起诉，并驳回原告杨坤的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，至于能否证明待查明事实，应综合本案其他证据全面认定。本院经审理认定事实如下：2018年6月26日，原告杨坤与被告张玉杏签订《营销策划及销售代理合同》，合同主要约定：贵港市平南县“荣和豪庭、思旺翡翠苑、荣华苑、富贵苑项目”为甲方（张玉杏）所有权的住宅、商铺物业。甲方委托乙方（杨坤）负责本项目物业的营销策划与销售代理工作；甲方委托乙方为本项目物业的独家策划销售总代理，即在委托期内不再委托其他服务商代理销售项目及不自行组建销售队伍。乙方在具备独家策划销售总代理委托权的基础上，可采用常规销售代理配合直销、分销的方式进行销售，且依法有权独立委托第三方或第三方合法销售平台进行合作销售。合同期限至2019年6月30日止。乙方销售代理的区域为：荣和豪庭项目住宅1.2.3.5号楼合计402套，思旺翡翠苑、荣华苑、富贵苑住宅、商业。乙方的销售代理周期为2018年7月1日至2019年6月30日。乙方在销售代理项目时，最终实现实收销售均价，具体详见双方签字的价格表。乙方在销售本项目时，乙方销售每套住宅时，每套房的定金为1万元，并签订《商品房认购协议》，且乙方向甲方移交全部客户资料的，即视为销售实现。按照合同约定每月成交套数为任务标准，完成任务目标80%以下（含80%），按照当月销售总额的1.6%计算佣金，完成任务目标81%-100%(不含100%)，按当月销售总额的1.8%计算佣金，完成任务目标100%以上（含100%），按当月销售总额的2.0计算佣金。如遇客户在签订正式《商品房认购协议》之后悔约，甲方有权按合同约定扣除该客户的违约金，乙方正常收取该房号的销售代理佣金。甲方每月5日前，须支付乙方上月销售的代理佣金，以转账的方式，转入乙方提供的私人账户，甲方不能无故拖欠乙方代理佣金，超出约定支付佣金一星期，超出每天甲方须向乙方支付每天2000元的违约金。甲方每月预扣乙方上月整体佣金的20%作为押金，在每个季度后的下一月5号前一并支付。合同还对双方权利义务均作了约定。2018年6月26日，原告杨坤与被告张玉杏签订《合作协议》主要约定：就贵港市平南县“荣和豪庭、思旺翡翠苑、荣华苑、富贵苑项目”为甲方（张玉杏）销售代理项目。关于代理项目甲乙双方出资比例，各占50%。员工工资支出、员工佣金支出、员工销售奖金、团队聚餐以及各项实际开销费用，由甲乙双方各承担50%。佣金收入根据签署的销售代理合同为依据。根据实际销售情况结算到的销售佣金，扣除员工工资支出、员工佣金支出、员工销售奖金、团队聚餐以及各项实际开销费用后，剩余收益由甲乙双方各自50%的比例进行分成。合作时间以销售代理合同时间为标准，销售代理合同时间截止日期，也是本合同协议截止日期。签订后，原告杨坤组织人员对荣和豪庭进行营销策划及销售。期间被告张玉杏支付了佣金467144元给原告杨坤。销售代理周期到期后，原告杨坤与荣和豪庭项目的负责人吕丽明进行结算，确认尚欠销售佣金243017.86元。双方结算后，共有39户要求开发商退房，被告张玉杏向购房者退还已支付的定金。本院认为，诉争荣和豪庭项目系由被告张玉杏与平南县金运来实业开发有限公司联合开发建设，被告平南县晋荣房地产开发有限公司并非项目的开发主体，但因被告平南县晋荣房地产开发有限公司的法定代表人系张玉杏，双方当事人均未向平南县金运来实业开发有限公司主张权利，被告张玉杏作为开发主体在与原告杨坤代表原告贵港市众合置业有限公司签订的《营销策划及销售代理合同》上签字，且我国现行法律法规并未有关于商品房委托代理销售合同签订主体进行限制的强制性规定，在该合同的实际履行过程中，二被告未向原告支付佣金，故本案双方当事人于2018年6月26日签订的《营销策划及销售代理合同》，应系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律、法规的强制性规定，为合法有效合同。原告杨坤作为原告贵港市众合置业有限公司的法定代表人，其代表公司对外洽谈与公司相关的业务，签订相应的业务合同，其权利义务应由公司承担。被告主张该合同无效，理由不当，本院不予支持。被告张玉杏作为诉争房屋的开发主体在合同上签字应与被告平南县晋荣房地产开发有限公司共同承担支付佣金的责任。原、被告双方争执的焦点问题集中在佣金的计算及给付、违约责任的承担问题。关于佣金的计算、给付的问题及双方当事人争议的39户退房户的佣金问题。本院认为，从双方在合同中的约定看，原告自2018年7月1日至2019年6月30日合同的有效期内应系荣和豪庭的独家代理销售商，原告在销售本项目时，原告销售每套住宅时，每套房的定金为1万元，并签订《商品房认购协议》，且原告向被告已交全部客户资料的，即视为销售实现。本案中无证据证实导致购房者退房是原告造成，因此退房损失由被告承担。案涉合同到期后，原告与被告的项目负责人进行了结算，双方已对应付佣金数额进行了确认，双方对于2019年8月28日经对账形成的荣和豪庭结算表中的数据已经进行了结算，原告荣和豪庭项目共可获得佣金数额为243017.86元。双方结算后，被告没按约定支付佣金给原告，其应承担资金占用期间的利息。双方结算后并未对支付期限进行约定，故原告请求自本案起诉之日起支付资金占用利息，本院予以支持。关于违约责任的问题，法律规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故两被告应承担支付违约金的责任。关于违约金数额，合同约定金额为2000元每天，被告方认为违约金明显过高。综合考量本案合同履行情况，原告无证据证实其实际因被告的违约造成的实际损失为多少，且原告已另行主张资金占用期间的利息，该违约金明显过高，本院对该违约金酌情予以调整，被告应按照中国人民银行同期贷款利率2倍为标准支付违约金。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权委托全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，故自2019年8月20日起的违约金，应当以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率2倍计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张玉杏与被告平南县晋荣房地产开发有限公司共同支付佣金243017.86元及资金占用期间利息（利息计算方法：自2020年1月9日起至实际清偿之日止，以243017.86元为基数，按照年利率6%计算）给原告贵港市众合置业有限公司；二、被告张玉杏与被告平南县晋荣房地产开发有限公司共同支付违约金（违约金计算方法：从2019年9月6日起至实际清偿之日止的利息以243017.86元为基数，按全国银行间同行拆借中心公布的同期贷款市场报价利率2倍计算）给原告贵港市众合置业有限公司。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费7196元（原告已预交），由被告张玉杏与被告平南县晋荣房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7196元（款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨子葓人民陪审员  莫晓燕人民陪审员  莫伟豪二〇二〇年七月七日法官 助理  黄倩倩书 记 员  容 菊