广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2737号原告：陈丽忠，男，1975年11月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告：谢冬莲，女，1977年11月21日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上列两原告的共同委托代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：广东省水电集团有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城华明路**华普广场****，统一社会信用代码91440000190326633X。法定代表人：淡念阳。委托代理人：陈翠花、周妍君，广东国智律师事务所律师。原告陈丽忠、谢冬莲诉被告广东省水电集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽忠、谢冬莲的共同委托代理人王美舟，被告广东省水电集团有限公司的委托代理人陈翠花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽忠、谢冬莲向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付延迟交楼违约金44479元（按照总房价1482624元万分之五的标准，从2016年7月1日计至2016年8月30日止）；2、判令被告向原告支付延迟办理产权登记违约金165694元（以总房价1482624元为本金，每日按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从2017年7月6日起计至被告办妥房屋房地产权证并交付给原告之日止，暂计为165694元）；3、被告承担本案诉讼费（预交的诉讼费用同意由败诉方当事人直接向原告支付）。在审理过程中，原告申请撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉请为判令被告向原告支付按每日50元从2017年7月6日计至2020年5月7日期间的逾期办证违约金51800元。事实与理由：2016年4月21日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于广州市增城区新塘镇广深大道西1号的案涉房屋。合同约定被告应于2016年6月30日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的房屋交付给原告使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之五支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款。被告逾期未通过任何房屋验收，不具备交楼条件。另合同约定被告应在该房屋交付之日起210个工作日将房地产权证交付原告，逾期每日按照伍拾元的标支付违约金给原告。原告收楼后，被告迟迟没有为原告办妥房地产权证并交付给原告。被告的行为构成违约，应承担违约责任。此外因合同约定延迟办理产权登记违约金标准过低，现请求调高为每日按照中国人民银行同期贷款基准利率计，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告广东省水电集团有限公司辩称，被告不同意原告要求逾期交房违约金的诉请，原告在合同约定的交房时间(2016年6月30日)届满后3年内并未向原告或法院主张权利，其本次法院起诉时已超过3年的诉讼时效，不应受法律保护。涉案小区B1、B2、B3、B4栋需整体办证，合同附件中约定办证时间仍未起算，被告并不存在逾期办证行为。理由如下：一、双方签订的《广州市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第13条明确约定：“甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条关于‘延迟办理产权登记违约责任’的内容另行约定。”附件七《本合同补充协议》附录二《委托办理权属登记协议书》中第二条明确约定：“乙方自愿同意：……甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记部门，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：l、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项：2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接收所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。”根据上述约定，广东省水电集团有限公司须在各原告缴清房款（银行发放按揭款）的前提下，完成竣工备案和产权初始登记工作后210个工作日内向房管部门交权属登记材料。而实际上，广东省水电集团有限公司直至2016年7月l3日完成涉案小区B2和B3栋的竣工验收备案，但由于涉案小区Bl、B2、B3、B4栋当初是整体报建，必须整体验收、整体办初始登记、之后才能办理产权证，现B4栋的规划验收和竣工验收都没有完成，故涉案小区B2和B3栋至今仍未办理产权初始登记。鉴于此情况，《委托办理权属登记协议书》才约定是办理产权初始登记后210个工作日向房管部门递交权属登记材料。对此，原告也是知悉且确认签字同意的。故合同约定的办证时间仍未起算，因此原告要求被告支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据。二、《广州市商品房买卖合同》共34页，其中包括附件一至附件七，以及附件七的两个附录，附录二为《委托办理权属登记协议书》，以上构成了一份整体的合同。为充分提醒原告注意合同条款，被告并未将委托办证协议隐藏在合同附件中，而是单独拟定了一份委托办证协议附录在合同附件，原告也在主合同处、补充协议、《委托办理权属登记协议书》处分别签名确认，总共签了3个名。三、从形式上看，《补充协议》和《委托办理权属登记协议书》作为两份单独的协议，原告作为完全民事行为能力人，其在签订时应当注意到两份协议，也应当知悉并认可两份协议的全部条款内容才予以签订。四、争议条款只是明确了双方办理产权证的时间起算点以及具体办证条件，并未免除被告作为开发商需协助办理产权登记手续的基本合同义务，也未加大原告作为购房者的责任，未排除原告对涉案房屋的所有权，合同体现的还是双方的意思表示，故争议条款并不属于《合同法》第40条规定的无效格式条款。原告并未提供相关证据证明其存在实际损失，其要求提高违约金标准没有事实和法律依据。由于双方约定的办证时间点仍未起算，故被告不存在违约行为。退一步讲，相比较日益高涨的房价，对于因未取得房产证无法即时出卖房产的业主而言，被告即便逾期办证，也并未给原告方造成任何预期利益上损失，原告也未提供任何证据证明其实际存在损失。根据《合同法司法解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。由于原告并未举证其存在实际损失，而且双方已在合同中将逾期办证的违约金约定为50元／天，即便被告需要支付违约金，也应仅为50元／天，原告要求调高逾期办证的违约金，实际上是已经认可50元／天违约金的有效性。原告要求按中国人民银行同期贷款基准利率的标准支付违约金依据不充分。综上所述，双方在合同中约定的办证时间仍未起算，原告主张逾期办证违约金缺乏任何事实根据和法律依据，恳请贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年4月21日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七以及附录一、二），合同约定以下内容：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的水电广场商业B-1、住宅楼B-2、B-3、B-4……房屋地址：增城市新塘镇广深大道西1号xx房。……十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务和造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日起的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……附件七：本合同补充协议根据《商品房买卖合同》（下称：《买卖合同》）第三十一条订立本协议，双方共同遵守：……13、甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条关于‘延迟办理产权登记的违约责任’的内容另行约定。双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任按双方另行签订的《委托办理权属登记协议书（详见本补充协议附录二）的约定履行。……附录二：委托办理权属登记协议书……一、乙方自愿委托甲方办理下列1、2、3、4、5事宜：1、办理乙方所购商品房的预告登记；2、办理乙方所购商品房的《房地产权证》；3、领取乙方所购商品房的《房地产权证》；4、申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；5、办理乙方所购商品房的抵押权预告登记。二、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后需将该商品房预告登记证明书交付给乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。三、甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负任何责任。……”。合同签订后，原告已依约支付了涉案房屋的购房款。2016年1月22日，原广州市增城区城乡规划局对被告开发建设的位于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地住宅楼B-2、B-3的有关的建设项目出具增规验证[2016]022号和增规验证[2016]023号《建设工程规划验收合格证》。2016年8月30日，原告接收了涉案房屋。庭审中，原告明确原告主张的延期办证违约金是按50元/天计算，算至庭审当天，之后的违约金另案主张。此外，被告陈述被告至今并未就涉案房屋的办证问题向不动产权登记部门提交办理资料，因小区的B4住宅楼还没有办理好竣工验收，即使B1、B2、B3的楼宇符合办证条件，不动产权登记部门基于B4楼的情况没有接收被告的办证资料；除了上述原因之外，暂时没有其他原因导致涉案房屋无法递件办证。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为被告是否存在延期办证违约行为。原、被告在附录二《委托办理权属登记协议书》第二条第一款约定：“乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后需将该商品房预告登记证明书交付乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件；甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。”从上述约定内容可知，被告为原告办理涉案房屋的产权证书除了要原告具备上述第1至第3项的条件之外，还增设了以被告完成项目的竣工备案及产权初始登记业务的条件。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条产权登记第一款约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。可见，办理涉案房屋的建设工程项目的房地产初始登记以及涉案房屋的建设工程竣工验收备案表是被告的履行的义务，也是办理涉案房屋产权登记的必经流程，同时，上述条款明确约定办理初始登记的时间应为办理涉案房屋的建设工程规划验收合格之日起的90日内。事实上，自被告在2016年1月22日取得涉案房屋建设项目的《建设工程规划验收合格证》起至今已超三年，被告仍未办理房地产初始登记，已违反上述合同约定，其办理初始登记的时间已超出原告作为购房者想要取得涉案房屋产权证书等相关权利的合理等待时间。被告将满足完成项目的竣工备案及产权初始登记业务的前提条件作为其为原告办理涉案房屋递交办证的起算时间，将迟迟无法办理初始登记的风险直接通过合同约定转由原告承担，在一定程上减轻了被告延期办证的合同责任，显然不符合情理，也于法无据，被告并未提供证据证明其有通知原告交纳相关税费（契税）而原告迟延交纳的事实，原告也表明被告至今仍未通知交纳契税。本院结合合同约定以及原、被告的履约情况，根据诚实信用、公平合理原则，酌定被告应于涉案房屋实际交付之日的次日起210个工作日内履行向房地产登记机关递交涉案房屋的权属登记资料的合同义务。本案中，原告于2016年8月30日接收了案涉房屋，被告应自次日起210个工作日内（即2017年7月5日）到房地产登记机构为原告申请办理产权登记，但被告至今仍未办理初始登记，导致无法办理涉案房屋的递件办证手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。经核算，被告应支付从2017年7月6日起至庭审辩论终结之日即2020年5月7日止的延期办证违约金51800元（按50元/天的标准计算，共延期1036天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广东省水电集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期办理产权登记违约金51800元给原告陈丽忠、谢冬莲。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1095元（原告已预缴），由被告广东省水电集团有限公司负担。原告已预缴的款项，本院不退回，被告负担部分由被告在支付款项时迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何宇琳二〇二〇年七月十四日书记员  卢殷殷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。