广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11270号原告：楚琴，女，1983年4月11日，汉族，住广东省中山市火炬开发区********************1101房，公民身份号码430************949。委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进（中山）律师事务所律师。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。原告楚琴诉被告中山市合生宏景房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告楚琴及其委托诉讼代理人魏冠，被告的委托诉讼代理人林添财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告楚琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告自2018年1月1日起以购房总价款1305080元为基数按照年利率6%的标准向原告计付逾期交房违约金直至涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知原告收房之日止；2.判令被告自2019年12月22日起以购房总价款1305080元为基数按照年利率6%的标准向原告计付逾期办证违约金直至被告将为原告办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。事实与理由：2016年4月20日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同,约定原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区********************房，总房价款为1305080元，被告应当在2017年12月31日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的涉案商品房交付原告使用，并应当在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，补充协议一约定将商品房交付条件变更为勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》。合同签订后，原告付清购房款，其中首期款于2016年4月9日支付，并于2017年12月27日按要求缴纳专项维修资金。原告于2017年12月31日签订了有关收楼手续的单据，但截至起诉之日，被告仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，未将符合法律规定和合同约定的商品房实际交付原告使用，构成逾期交房。补充协议将涉案房屋的交付条件变更为五方验收，降低了交房标准，减轻了自己的义务，但没有向原告进行提示和说明，并且违反了强制性规定，所以该条款为无效条款。合同约定被告应在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即被告应于2019年12月31日为原告办证备案，但被告至今仍未依约办证。被告没有按合同约定将房屋交付给原告使用和为原告办证，已经构成违约，但合同约定的违约金过低，不足以惩戒被告的违法行为并弥补原告的损失，有违公平原则，应该将违约金计算标准调整为年利率6%。被告答辩称，一、原告不能在本案中同时主张逾期交楼和逾期办证两项违约金。根据合同约定，交楼是办证起算日和前置条件。如逾期交楼状态还在持续，则逾期办证违约金的起算条件未成就。二、涉案房屋的交付符合法律规定和司法解释。1.在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）中，《国务院决定取消的行政审批项目目录》中包括了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，即住宅小区等房地产开发项目已经不再需要进行“竣工综合验收”。中山市住房和城乡建设局亦表示无需办理综合验收。本案中，被告于2013年12月31日已取得涉案楼盘的《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，中山市建设工程质量监督站监督意见明确：根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收有关规定，该工程土建、设备安装具备验收条件，验收程序合法有效，无异议。因涉案项目已经完成了工程竣工验收，故被告已向原告交付符合合同约定及法律规定的房屋。2.目前法律法规并无禁止性效力规定要求房屋的交付使用必须取得建设工程竣工验收备案登记证。三、被告的交楼行为符合合同约定，原告拒不收楼的，由此产生的后果应当由原告自行承担。虽然合同第八条约定交房条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但双方的补充协议（一）第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。”这是对第八条的变更。被告已经在2017年12月通知原告在12月31日前收楼，但原告一直不来办理收楼手续，合同第十一条第二款约定“买受人未按书面通知的交楼时间办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人”。四、根据合同约定，原告应在2016年3月20日前支付第一期购房款525080元，但原告直至2016年4月9日才付清第一期房款，累计逾期20天。根据合同第八条约定，原告逾期付款的，被告可据实予以延期。同时根据补充协议一第10条约定，原告逾期付款的，被告有权不通知原告即可据实予以按累计逾期天数相应顺延逾期交楼和逾期办证期限。五、即便被告构成违约，合同约定逾期交房违约金过高,应予调低。原告要求调高违约金没有理据。且合同补充协议一第4条约定，任何一方违约产生的违约责任金额不应超过总房款的5%。六、因四期原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，被告已经在2018年12月24日向中山城乡规划局火炬开发区分局申请变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案，该设计方案已经在2019年1月4日通过规划局的初审，出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》，在第四期入口处进行20个工作日的公示，相关权利人可以在此期间进行陈述、申辩或申请听证，但没有人在此期间提出上述请求，该规划变更已经生效，下一步即可办妥规划验收。但是，根据规划部门的意见，小区规划验收还要征询包括原告在内的三分之二的业主意见后方可办理，而原告等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延项目的验收进程，另外一方面，却利用拖延验收进程的时间段作为延期办证时间索要高额违约金。在此种严重利益冲突的情况下，法院应免除因原告拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣备及产权登记迟延期间的违约责任，免责期间应从2019年1月4日开始计算至规划验收通过为止。七、小区业主故意阻扰规划验收导致竣工验收备案一直拖延，被告不需要承担由此导致的违约责任。八、新型冠状病毒肺炎疫情的爆发导致被告因不可抗力而无法继续规划验收进程，疫情期间应予免责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2016年4月9日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1305080元向出卖人购买位于中山市火炬开发区********************房，买受人按银行按揭方式按期付款，其中525080元于2016年3月20日支付，78万元以商业贷款方式于2016年6月**日支付；如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2017年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付购房款的1%向买受人支付违约金。双方还签订了补充协议一，其中第7条约定，“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件”；第10条约定，“买受人应依约交清所有购房款……因不可抗力或买受人逾期付款……等原因……，出卖人有权不通知买受人即可据实予以按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证”；第15条约定，“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本补充协议另有约定的除外”；第17条约定，“因买受人违约的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金，及承担解除合同的所有费用与损失”。合同签订后，原告支付了全部购房款，其第一期购房款于2016年4月9日付清。原告至今未实际收楼。2.2014年12月7日，火炬开发区合生帝景苑四期8#9#公用配电房的受电工程经广东省电网有限责任公司中山火炬供电分局竣工检验符合标准。2014年12月31日，合生帝景苑四期（17～26幢）住宅小区管道燃气安装工程取得单项工程竣工验收证明书，建设单位、监理单位、承建单位共同评定工程质量合格。2015年1月31日，中山合生帝景苑（B2-5～7栋、A4A5、A6A7、A8、A9A10栋及DX-2地下室）工程取得建筑工程竣工验收报告，建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同同意验收合格。2015年6月18日，广东省中山市公安消防局出具建设工程消防验收意见书，综合评定合生帝景苑B2-5～7栋、A4A5、A6A7、A8、A9A10栋及DX-2地下室工程消防验收合格。2019年6月3日，中山市自然资源局向被告发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证_内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:一、原告能否主张逾期交房违约金；二、原告能否主张逾期办证违约金。关于焦点一。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。据此，本院对补充协议（一）第7条款的约定进行否定性评价，涉案商品房的交付条件和期限仍应按主合同第八条的约定为准，即被告应当在2017年12月31日前，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用。由于被告至今未向原告交付取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房，已构成违约，但因原告存在逾期支付第一期购房款达20天的行为，故按合同约定，被告交房期限可据以顺延，即被告应从2018年1月21日起向原告支付逾期交房违约金。关于违约金标准。合同约定按日支付已付房价款的万分之一,该标准并不显著过低,原告也没有证据证明其损失显著超过约定的违约金，故被告应按合同约定的日万分之一的标准向原告支付违约金。至于补充协议约定的5%上限问题。在达到上限后，被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进被告履行义务，不利于原告实现其对涉案房屋所享有的物权权益，不符合法律关于公平原则的基本要求，有失公允。原告主张违约金计算至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并通知原告收楼之日止，有理有据，本院予以支持。关于被告主张2020年初爆发的新冠疫情属不可抗力，其可据此免除该期间的逾期交房违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，被告主张，本院不予采纳。关于焦点二。原、被告签订的中山市商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。本院认为，前述条款中的“商品房交付使用”应指“商品房实际交付”或“商品房视为交付”。现涉案商品房尚未实际交付或视为交付，因此被告办理房地产权属证书的履行期限尚未届满。因被告不存在逾期办证的违约行为，原告依此诉请被告支付逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告楚琴支付逾期交房违约金（以1305080元为基数，自2018年1月21日起，按每日万分之一的标准，计至被告中山市合生宏景房地产有限公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并通知原告楚琴收楼之日止）；二、驳回原告楚琴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4460元，减半收取2230元，由原告楚琴负担1054元，被告中山市合生宏景房地产有限公司负担1176元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年七月二十三日书记员 詹绮婷王静