广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终604号上诉人（原审原告）：汕头市富田物业管理有限公司。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：钟麒，广东渠源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈苗苗，广东渠源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈勤斐，男，汉族，1973年4月18日出生。委托诉讼代理人：倪绵哲，广东泛尔律师事务所律师。上诉人汕头市富田物业管理有限公司（以下简称“富田公司”）因与上诉人陈勤斐物业服务合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初2013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。富田公司上诉请求：一、撤销（2019）粤0507民初2013号民事判决第三项，改判被上诉人立即支付上诉人自2015年1月1日起至2019年6月30日止按每月1473.46元计算的物业管理服务费，及自2015年1月1日起至2019年6月30日止期间以1473.46元为基数，自每月的次月11日起至付清欠款之日止按日千分之一计算的违约金；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定《前期物业服务合同》委托期限届满事实错误。上诉人与汕头经济特区春怡建设公司签订的《前期物业服务合同》合同期限为2009年3月11日至2014年3月10日，但双方在本合同第三十六条中约定“本合同期满前，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业”，即汕头经济特区春怡建设公司在合同期限届满前应确定新的物业管理公司，否则甲乙双方合同期限自动延续。2013年11月11日，汕头经济特区春怡建设公司被吊销营业执照，客观上无法与上诉人就延长合同期限签署协议，也无选聘新的物业管理企业，更无提出不接受上诉人继续提供物业服务，因此，上诉人认为，在****小区业主委员会未成立的情况下，合同期限自动延续，上诉人仍旧按照该合同继续为****小区提供物业服务，则业主应按该合同约定支付物业服务费。虽然被上诉人一直不与上诉人签订前期物业服务合同，但被上诉人于2012年至2014年期间已支付部分物业管理费，可见被上诉人对于上诉人为****的物业服务单位一事是充分知情的，并且通过支付行为表示接受上诉人服务。2014年11月、12月，被上诉人仍然通过转账、现金等方式继续支付物业管理费，则其在《前期物业服务合同》列明的期限届满后仍然接受上诉人的服务。因此，上诉人与被上诉人之间在2015年1月1日后仍存在物业服务合同关系，原审法院认定合同委托期限已于2014年12月31日届满完全没有依据。二、原审判决没有认定上诉人一直提供物业服务的基本事实。除被上诉人以外，****小区其他业主基本上都与上诉人签订《前期物业服务合同》，同意接受上诉人提供的物业管理服务。按照《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”之规定，****只能有一个物业服务企业，而物业服务企业不可能只对某一部分的物业提供服务，而不对另一部分的物业提供服务，其服务的对象只能是整个小区内的物业。因此，只要上诉人为小区提供了物业服务，而被上诉人所有的别墅、车位属于小区内的物业之一，那么事实上就已经接受了上诉人提供的物业服务，上诉人与被上诉人之间就存在物业服务关系。因此，就算原审法院认为合同期限已于2014年12月31日届满，但2014年12月31日以后上诉人仍存在提供物业服务的事实，原审法院遗漏此基本事实，导致本案基本事实不清。综上所述，原审判决对本案基本事实认定错误，恳请二审法院依法查清并予以改判。陈勤斐辩称，1、富田公司的上诉请求没有合同依据，需依法予以驳回。富田公司上诉主张的2015年1月起的物业费，我方认为一审判决正确，认定事实正确，需依法予以维持。《前期物业服务合同》期限届满后，富田公司其实是有能力与业主签订相应的补充协议，延长服务年限的，但截止至今，富田公司未与陈勤斐签订任何书面协议，未约定相应的收费标准，故其已无法继续以原前期合同条款来约束陈勤斐。其次，2015年1月至2016年9月11日前的物业费，因富田公司未进行合法有效的债权催收。根据我国民法总则的规定，该部分诉请已超过诉讼时效，丧失胜诉权，请求法院依法驳回其该部分诉讼请求。2、陈勤斐于2014年进场进行装修作业时，因富田公司的阻挠施工，明确要求陈勤斐缴纳全额物业费，根据双方约定，所缴纳的费用计付至2014年12月底为止。现富田公司的起诉也违反了之间的相关约定，属于重复主张。请求法院依法支持陈勤斐的上诉请求，驳回一审判决的支付义务。富田公司在一审过程中也承认上述物业“一直空着没有人使用”，也证明了陈勤斐从未享受过任何物业服务的事实，同时，因该房产被法院查封，导致陈勤斐不敢再继续装修投入，该房产目前无法办理产权登记确权手续，要求陈勤斐再支付其他费用均为扩大陈勤斐的经济损失。3、根据谁主张谁举证的原则，原审法院无法认定富田公司继续为该小区提供物业服务的事实，富田公司的上诉理由不成立。陈勤斐上诉请求：一、依法撤销（2019）粤0507民初2013号《民事判决书》，改判上诉人无需承担支付被上诉人2013年5月1日至2014年12月31日止每月按1233.46元计算的物业管理服务费及违约责任。二、本案一、二审诉讼费用被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，一审法院存在程序瑕疵，依法应当发回重审。一审法院未能依法向上诉人送达诉讼文书，导致上诉人未能及时参加庭审，提出抗辩理由，程序存在瑕疵。因一审法院未能依法通知上诉人到法院领取相关诉讼文书，上诉人一直不知道被上诉人因为物业费问题向汕头市龙湖区人民法院提起诉讼的事实。后上诉人于2020年3月份，得知他人代为签收了一份EMS，拆出来才发现是（2019）粤0507民初2013号《民事判决书》。上诉人很诧异，也很不解，之前物业公司都是直接联系上诉人缴纳物业费的，突如其来的判决书让上诉人不知所措。二、被上诉人故意隐瞒案件重要事实，导致一审法院认定事实错误，必然导致判决错误。汕头市经济特区春怡建设公司开发的****，因开发商在开发过程中存在违法行为，开发过程断断续续，且整个楼盘被其他法院多次查封，导致无法确权办理不动产登记手续。因此，许多业主为了房子都走上艰辛的诉讼道路。上诉人在被通知入伙后，实际上也并未完成对房产进行装修和居住，甚少到达****，可以说没实际享受到物业服务。原审案件中，被上诉人并未提交相应证据证明其履行了合同约定的物业服务行为，小区的管理混乱，卫生、绿化不达标。而入伙通知签收后，因房屋确权问题，上诉人也因此事向汕头市龙湖区人民法院提起诉讼，维护自身合法权益。后上诉人在和物业公司达成一致的情况下，于2014年两次通过名下公司共支付物业费4万元，确定4万元的缴费期限至2014年12月31日止。而一审判决上诉人需再次缴纳2013年5月-2014年12月的物业费，明显与事实不符，恳请二审法院查明并依法改判。三、即使上诉人需要缴纳2013年5月1日至2014年12月31日止的物业费，也因被上诉人未合法有效进行催收，依照我国《民法总则》关于诉讼时效的相关规定已经超过诉讼时效，上诉人无需偿还该部分物业管理费。综上所述，鉴于原审法院对有关证据和事实认定错误，恳请贵院依法撤销一审判决，判如所请。富田公司辩称，一、陈勤斐称一审法院未向其送达诉讼文书违背事实。富田公司向原审法院提起诉讼后，法院邮寄的应诉材料已被陈勤斐签收，且陈勤斐在收到通知后，曾委托他人口头要求富田公司撤诉，富田公司不同意后，对方则称后续再沟通调解事宜，故陈勤斐不可能不知道富田公司起诉要求其支付物业服务费。同样是邮寄送达，陈勤斐称收不到第一次送达的应诉材料却可以收到第二次送达的判决，显然不符合常理。二、陈勤斐入住后则需缴纳物业管理费。根据《前期物业服务合同》的约定，陈勤斐自交房之日起应缴纳物业服务费。开发商违法行为、楼盘被法院查封、无法确权办理不动产登记手续不能成为陈勤斐不向富田公司缴纳物业服务费的理由。按照陈勤斐所述，其支付物业服务费至2014年12月31日，则在《前期物业服务合同》列明的服务期限2014年3月10日后仍支付物业费，并通过支付行为表达其同意富田公司继续提供物业服务的意思表示，因此《前期物业服务合同》期满后合同继续延续。三、富田公司一直有向陈勤斐催收物业服务费，陈勤斐二审才提出诉讼时效抗辩不应支持。富田公司向一审法院起诉请求：判决陈勤斐立即向富田公司支付物业管理费104,236.04元及相应违约金（其中，暂计至2019年7月31日违约金为40,000元，并自2019年8月1日起至实际支付时止以104,236.04元为基数按每日千分之一的标准继续计算违约金）。一审法院认定事实：2009年3月2日，富田公司与春怡公司签订《前期物业服务合同》，约定：春怡公司委托富田公司为汕头市龙湖区******侧商品房（****）提供前期物业管理服务，委托管理物业共用部位的维修、养护和管理等；物业共用设施的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；物业管理服务费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：别墅按每月每平方米1.8元计；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日之前到管理处履行交纳义务，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天1‰的标准向富田公司支付违约金；车库车位每个每月60元；委托期限自2004年1月1日起至2014年12月31日止；本合同期满前，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，春怡公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；春怡公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2010年8月23日，上述合同经原汕头市房产管理局备案登记。2012年6月29日，富田公司取得三级物业管理企业资质证书，该证书载明准许富田公司从事物业管理活动时间为2007年12月7日。另查：汕头市龙湖区******侧商品房（****）小区尚未成立业主委员会。陈勤斐系位于汕头市*************01、02号房（面积685.26平方米）及20至23号四个车位的业主，陈勤斐于2008年5月1日办理交房入住手续。诉讼期间，富田公司提出：陈勤斐交纳物业管理服务费至2013年4月30日止，自2013年5月1日起的物业管理服务费，陈勤斐没有付还；车位管理费交纳至2014年12月31日止，自2015年1月1日起的车位管理费没有付还。诉讼期间，富田公司提出：物业管理费由两部分组成，陈勤斐拖欠的物业管理费是2013年5月至2019年6月，共74个月，每月管理费是1233.46元（根据陈勤斐房产面积685.26平方米，每平方米1.8元），合计91,276.04元。车位管理费是2015年1月至2019年6月，共54个月，每个车位管理费60元，有四个车位，合计12,960元。上述两项合计104,236.04元。违约金是按每月拖欠物业费数额从次月11日起按合同约定日千分之一计；2013年5月至2014年12月每月结欠物业管理费1233.46元；2015年1月至2019年6月结欠物业管理费1233.46元加上车位管理费240元，合计1473.46元；车位管理费的缴纳时间与物业管理费是一致的；违约金暂计至2019年7月31日，共113,942.38元；2019年8月起按104,236.04元为基数，按每日千分之一的标准继续计算违约金。一审法院认为，富田公司与春怡公司签订《前期物业服务合同》合法有效。富田公司作为前期物业管理服务企业，在小区业主成立业主委员会自行选定物业服务企业前，已提供了物业服务的，可以在规定的价格范围内收取相关费用。陈勤斐作为汕头市***************、02号房及***20至**号四个车位的业主，接受富田公司的物业管理服务，应按合同的约定向富田公司支付物业管理服务费。因上述《前期物业服务合同》的委托期限已于2014年12月31日届满，富田公司未能举证证明其就接受本案争议房产的物业管理委托期限进行了延期，故富田公司无权就2015年*月*日起的物业管理费向陈勤斐主张权利。因此，富田公司要求陈勤斐支付尚欠的物业管理服务费及逾期付款违约金的诉讼请求，应在上述范围内予以支持。富田公司可在取得上述物业管理委托期限延期的证据后，另行向陈勤斐主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《广东省物业管理条例》第二十七条第一款、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、陈勤斐应于本判决发生法律效力之日起十日内，付还汕头市富田物业管理有限公司自2013年5月1日起至2014年12月31日止按每月1233.46元计算的物业管理服务费。二、陈勤斐应于本判决发生法律效力之日起十日内，付还汕头市富田物业管理有限公司从2013年5月1日起至2014年12月31日期间，以每月应交纳的物业管理服务费数额即1233.46元为基数，自当月的次月11日起至付清欠款之日止按日千分之一计算的违约金。三、驳回汕头市富田物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3184.72元，由富田公司负担3084.72元，陈勤斐负担100元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳。本院审理查明，原审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的主要争议焦点是陈勤斐应否付还富田公司自2013年5月起至2019年6月止的物业管理费及相应违约金的问题。根据本案查明的事实，虽然富田公司与春怡公司签订《前期物业服务合同》约定的合同期限至2014年3月10日止，但之后在没有确定新的物业公司提供物业服务的情况下，富田公司继续提供物业服务至今，双方存在事实物业服务关系，故陈勤斐在此期间应继续向富田公司缴交相应的物业费用。而陈勤斐于14年向富田公司缴交物业管理费后，至今未缴交费用。本案富田公司上诉主张陈勤斐应支付物业管理费及相应违约金，依法有据，应予支持。原审判决认定富田公司无权向陈勤斐追讨合同期届满后物业管理费，处理不当，本院予以纠正。而本案物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务予以认定，因此诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。富田公司上诉主张本案物业管理费应自2013年5月起至2019年6月止的物业管理费及相应违约金，因富田公司于2019年9月提起本案诉讼，故2016年9月之前的物业管理费已经超过诉讼时效，本院不予支持，因此本案未超过诉讼时效部分的物业管理费为2016年9月至2019年6月（共34个月），物业费41937.64元（1233.46元×34个月），车位管理费（60元×4×34个月）8160元，合计50097.64元，上述款项陈勤斐应付还富田公司并承担相应的违约金，富田公司上诉主张应自2013年5月起支付物业管理费，陈勤斐上诉主张无需缴交物业管理费，依法无据部分，本院均不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初2013号民事判决；二、陈勤斐应于本判决发生法律效力之日支付汕头市富田物业管理有限公司2016年9月至2019年6月的物业服务费50097.64元；三、陈勤斐应于本判决发生法律效力之日起十日内，付还汕头市富田物业管理有限公司从2016年9月起至2019年6月期间，以每月应交纳的物业管理服务费数额即1473.46元为基数，自当月的次月11日起至付清欠款之日止按日千分之一计算的违约金。四、驳回汕头市富田物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3184.72元（汕头市富田物业管理有限公司已预交），由汕头市富田物业管理有限公司负担1584.72元，陈勤斐负担1600元。陈勤斐应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴交一审案件受理费1600元。二审案件受理费3184.72元（双方当事人各预交3184.72元），由汕头市富田物业管理有限公司负担1592.36元，陈勤斐负担1592.36元。汕头市富田物业管理有限公司与陈勤斐多预交的二审案件受理费各1592.36元，经其书面申请后，由本院予以退还。本判决为终审判决审 判 长 张丹华审 判 员 翁汉光审 判 员 陈瑛瑾二〇二〇年七月二十日法官助理 吴 妍书 记 员 郑晓芸