广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11720号原告：李君，男，1995年7月26日出生，汉族，身份证住址四川省资阳市安岳县********，现住广东省中山市，公民身份号码511************。委托诉讼代理人：彭家平，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告：廖远军，男，1982年1月1日出生，汉族，身份证住址广东省丰顺县********，公民身份号码441************。委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖晓康，广东雅商律师事务所律师。原告李君与被告廖远军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告李君及其委托诉讼代理人彭家平，被告廖远军的委托诉讼代理人廖晓康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李君向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告向原告双倍返还定金400000元；3.判令被告向原告返还15888元的月供款项；4.判令被告向原告承担律师费8000元。事实和理由：2018年5月，被告欲出售其位于中山市********************的房地产，被告告知原告出售的房地产包括前后花园，并声称房产证大概在3个月左右领取，故原告与被告在2018年5月14日签订《房地产买卖合同》，编号为8900679，交易价格为143万元，定金20万元，余款在房屋出证90个工作日后由被告去办理还清贷款的相关事宜及我方在房产过户前申请按揭等再行支付，后原告依约向被告支付了20万元定金。自签署合同后涉案房屋逾期将近一年一直未能领取房产证，同时，原告得知该房地产的前、后花园权属不明，且被告无法提供其与开发商签署的任何有关花园使用的相关协议，房屋原本的前花园也被改为了公共绿化，涉案房产是否具有前后花园，对房屋的交易价格具有重大影响。在该期间，原告一直与被告协商解决办法，但被告一直拖延时间，原告也为被告代付了5个月的月供款。后经查，发现涉案房屋在2019年12月被法院查封。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十一条的规定，原告主张解除合同，并按照合同第九条第1款的约定，要求被告双倍返还定金40万元。同时，根据合同第九条第4款的约定，被告应向原告支付律师费8000元及退还代付的15888元月供款项。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告廖远军辩称，被告不存在违约行为，不应承担违约责任，理由如下：首先，依据双方签订的《房地产买卖合同》第二条第3款约定“现未出证，等出证90个工作日去办理还清贷款”的约定，涉案房屋已于2019年4月1日出证，出证后具备履行合同完成过户的条件，因李君未履行房屋过户的事宜，被告也委托律师在2019年8月13日向其发函，要求其履行合同义务，但李君至今未履行相关手续；其次，依据合同第十四条约定，被告在2019年8月以后有供楼的义务，因其未履行供楼义务，才导致涉案房产被抵押权人查封涉案房产。因此，被告未履行供楼义务，未依约帮被告赎楼，履行房屋过户手续，其行为导致合同不能继续履行，构成违约，应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月14日，廖远军（卖方）与李君（买方）通过经纪方中山市港信房地产经纪有限公司（以下简称港信公司）签订编号为8900679的《房地产买卖合同》（以下简称合同），约定：李君购买廖远军名下的位于港口镇房，建筑面积为121.21平方米；该房地产处于抵押状态，现未出证，等出证90个工作日去办理还清贷款，买卖双方均清楚该房地产上述产权状况，且确认该房地产是以现状并按套定价出售；该房地产转让成交价为143万元（此价不因测绘面积的变化而变化，且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气……等设施的初装开通费、入住费及双方约定的其它随房出售的设施物品的价款），付款方式为：1.定金20万元为第一部分楼款，买方在签署本合同时向卖方支付定金10万元，在合同签署后30个工作日内再支付定金10万元；2.123万元为第二部分楼款，其中买方申请银行按揭贷款78万元支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，买方需于国土过户前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得故意拖延，否则视为违约；买方须在银行还款当天支付首期款45万元直接支付给卖方；违约责任：1.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。2.如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，且卖方有权再将房地产转让给任何人……4.本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大。协商不成的，任何一方都可以依法向房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担；备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款内容为准）：1.客户自愿帮业主赎楼；2.6、7月份房贷还是由旧业主支付；3.8月份后房贷由客户开始支付。该合同还约定了其他事项。廖远军、李君分别在该合同落款卖方、买方处签字捺印确认，经纪方港信公司代表王广龙及经理亦在该合同落款处签字确认。李君分别于2018年5月14日、2018年6月14日向廖远军支付了定金合计20万元，廖远军在收据中签字确认收到上述款项。李君按照合同约定向廖远军转账方式支付了2018年8月-2018年11月期间的房贷款，合计12650.4元（每月为3177.6元，但2018年9月房贷仅支付了3117.6元）。2019年4月1日，涉案房屋取得不动产权登记证书，并于同日办理了银行抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山市分行。2019年8月13日，廖远军向李君的身份证住址邮寄了律师函，催告其继续履行房屋过户事宜，若一再拖延，则要求承担迟延履行的违约责任或者解除合同后的违约责任。但该邮件因“收件人不在收件地，且无法联系收件人”被退件。李君称其未收到书面律师函，但廖远军在微信中有向其发送。李君以涉案房产一直未能领取房产证及前、后花园权属不明为由诉至本院,主张前述实体权利。2020年1月17日，廖远军认为李君经其催告仍未按合同约定履行赎楼义务构成违约，亦诉至本院〔案号：（2020）粤2071民初2488号〕，主张解除双方签订的合同，并赔偿违约金、律师费等诉求。因廖远军不履行中国建设银行股份有限公司中山市分行诉其金融借款合同纠纷一案〔案号：（2019）粤2071民初15427号〕生效判决确定的义务，本院依中国建设银行股份有限公司中山市分行申请于2019年11月27日作出（2019）粤2071执15372号执行裁定，裁定查封涉案房产。并于2020年3月25日作出（2019）粤2071执15372号之一执行裁定，裁定拍卖涉案房产用于清偿所欠债务。庭审中，李君述称，其购买涉案房屋是用于婚房使用，廖远军在签订合同时承诺涉案房屋三个月左右出证，且口头约定涉案房屋包含前后花园，因涉案房屋迟迟未办到房产证且原本的后花园改为了公共绿化，故李君告知廖远军暂停支付月供，待处理好花园问题及出证后再办理后续手续。李君为证明上述事实申请证人王广龙出庭作证。证人王广龙作称：卖家签订合同时说可以出具一个前后花园的证明，但一直没有去办理；卖家称签订合同后可以加急办证，一两个月内可以拿到证，所以合同约定8月前的月供由卖方自己承担，8月后的月供由买方承担，但供楼款是否抵扣房款具体不记得有否协商；涉案房屋出证后，卖方没有告知其，是后来买方告诉其；涉案房屋包括前后花园，合同没有备注，但双方有口头协商，卖方称销售人员对他说花园是给购买涉案房屋的业主使用的，与开发商签订的买卖合同中有约定，但卖方从来没有拿合同给其看过，且涉案小区一楼带花园的房屋会比没有带花园的房屋价格高一点。经质证，廖远军对证人称其口头承诺拥有涉案房屋前后花园的产权不确认，但对其他内容确认。李君对证人证言均予确认。李君因本案诉讼支付律师费8000元；廖远军因本案诉讼支付律师费1000元。本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。廖远军与李君签订的合同是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，当事人应按合同的约定履行自己的义务，享有相应的权利。本案的争议焦点在于：廖远军、李君在涉案房屋交易中是否存在违约行为。对此，本院分析如下：一、关于涉案房屋有无附带花园是否构成违约的问题。李君称在双方签订合同时廖远军口头承诺涉案房屋附带前后花园归其独立使用，且是否拥有花园对涉案房屋价格具有影响。廖远军对此不予确认。本院认为，按照房屋转让交易的常理，买方必然已到现场看过房屋现状，对房屋信息进行充分了解后才与卖方签订房屋买卖合同。双方所签订的合同并未约定涉案房屋是否包含前后花园，李君也未有直接证据证明双方对此有所约定，故本院认为双方所交易的涉案房屋应以现状出售，是否附带花园并不影响合同的履行，李君认为涉案房屋因未附带后花园而造成违约的抗辩，理据不足，本院不予采信。二、关于李君暂停月供是否构成违约的问题。双方在涉案房屋未取得房产证的情况下即签订买卖合同，为实现合同目的，房屋何时出证显得至关重要。双方在签订合同前后必然对于何时出证有所讨论，并有一定的心理预期。李君称其购买房屋的目的是用于婚房，按照常理应具有尽快促成合同目的实现的主观意思。双方之所以在合同中备注“6、7月份房贷还是由旧业主支付，8月份后房贷由客户支付”的内容，这与李君称廖远军口头承诺三个月左右能够办理房产证的事实相吻合，亦与证人王广龙的证言相符。因此，李君在承担了2018年8月至2018年11月四个月的月供款后，涉案房屋仍未取得房产证，其以不安抗辩权的形式暂停支付月供款，并无不当。然而，何时取得房产证并不是双方当事人能够准确把握的，有诸多因素影响，李君也并无证据能够证明是由于廖远军的个人原因导致涉案房屋未在双方约定的期限内办证存在过错，故并不能归责于其。三、关于涉案房屋被查封是否构成违约的问题。涉案房屋于2019年4月1日取得房产证后，双方对于是否继续履行合同并未达成新的合意。虽然廖远军于2019年8月13日向李君邮寄的《律师函》，李君没有收到，但李君在庭审中亦表示廖远军在微信中有发送给其，可见其知晓该律师函的内容。李君在知晓该律师函内容后，并未与廖远军协商，涉案合同并未进一步履行。本院于2019年11月27日才对涉案房屋作出查封的裁定，李君和廖远军在此之前本就可以就是否继续履行合同达成一致意见，故涉案房屋被查封导致合同不能继续履行并不能归责于廖远军。综上，本院认为，造成涉案房屋交易无法达成的原因，不可归责于李君、廖远军任何一方，李君不能以廖远军违约为由要求解除涉案合同，并要求其承担相应的违约责任。故李君诉请要求廖远军返还双倍定金400000元以及承担律师费8000元的主张，本院不予支持。但李君、廖远军均向本院诉请要求解除双方于2018年5月14日签订的《房地产买卖合同》，不违反法律规定，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，涉案合同解除后，廖远军应返还李君已付定金20万元以及李君代为支付的月供款12650.4元。综上所述，李君诉求合法部分，本院予以支持；廖远军抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李君与被告廖远军于2018年5月14日签订的《房地产买卖合同》；二、被告廖远军于本判决生效之日起七日内向原告李君返还房屋定金200000元；三、被告廖远军于本判决生效之日起七日内向原告李君返还月供12650.4元；四、驳回原告李君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21486元，减半收取10743元、保全费2640元，共计13383元（原告李君已预交），由原告李君负担9138元，被告廖远军负担4245元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  饶琨二〇二〇年七月十四日书记员  赵会杨莉芳