陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕07民终457号上诉人（原审被告）：汉中市南郑区胡家营镇高皇村村民委员会。住所地：汉中市南郑区。法定代表人：陈大有，该村委会主任。被上诉人（原审原告）：汉中市华晟农业发展有限公司，住所地：汉中市南郑区。法定代表胡忠明，人：，该公司负责人。委托诉讼代理人：董锐，汉中市南郑区大河坎法律服务所法律工作者。上诉人汉中市南郑区XX镇XX村委会（以下简称“南郑高皇村委会”）因与被上诉人汉中市华晟农业发展有限公司（以下简称“华晟公司”）租赁合同纠纷一案，不服汉中市南郑区人民法院（2019）陕0703民初2693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人南郑高皇村委会上诉请求：一、依法撤销原审判决，发回重审或予以改判，并依法驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认为自2014年至今，上诉人没有将栽种树木的土地交付给被上诉人，这属于上诉人违约。这种认定不符合双方约定和法律规定。首先，在双方签订租赁协议时，出租的土地上就有栽种的树木，被上诉人是知情的；其次双方商定，鉴于栽种的树木是经济林木，村民出售需要时间，双方只约定待树木清理完毕后，再交付土地；2、一审判决以租赁土地平面图作为涉案出租土地的范围，这显然错误。租赁土地平面图是被上诉人单方制作的，不能反映图中载明土地范围均属于学校的土地；3、一审判决认定，其他村民建某某是上诉人违约没有根据。村民建某某位置不属于学校的土地，不在双方约定的租赁范围内。如果被上诉人认为修房属于租赁范围，那么2014年上诉人已经向其交付，承租人应保管租赁物；二、一审判决适用法律错误。1、一审判决适用《合同法》第94条属于适用法律错误。本案上诉人履行了合同义务，被上诉人也接受了房屋和部分土地，栽种树木的土地没有交付，是因为双方没有约定交付时间，也不符合交付条件；2、一审判决认为法院给上诉人送达起诉状副本，应当视为《合同法》第96条中的通知显然错误。通知义务应是当事人通知，而非法院通知。被上诉人华晟公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚。1、答辩人与被答辩人2014年4月10日签订了租赁协议，就租赁范围进行了明确约定，并在协议第三页第十条第四款落款附四址边界图一份，双方均在实际现场测绘并打界桩为标记，合同签订后双方均在四址边界图上加盖公章；2、答辩人租赁场地是用于生产经营，在双方签订租赁协议时被答辩人是知晓的，虽在合同中未出现何时将地面附属物清理，但原南郑区胡家营镇慢坡村党支部书记黎自成作证证实“合同签订当日华晟公司明确提出何时清理地面附属让慢坡村给答复，当时慢坡村口头答复一年，即2014年4月10日至2015年4月10日”；3、被答辩人不仅地面附属物一直未交付，连租赁学校厂地用地都被他人占用修建民房。答辩人多次找高皇村，但均未予理睬；二、原审适用法律正确。本案因答辩人迟延履行主要义务不能实现合同目的。另答辩人也提交了给被答辩人邮寄的解除通知，且有邮递回执单为证，被答辩人的理由和观点均不成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，对于被答辩人否定自己根本违约的事实，是毫无道理可言的，在现实中会遇到法人合并分立后任不管前任的事，但不能以此来拒绝自己承担的责任和义务，这也是《民法总则》所规定的，容不得被答辩人予以拒绝。综上，请求二审法院依法驳回被答辩人的诉求。汉中市华晟农业发展有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告之间的租赁协议，并要求被告立即返还租赁款项15万元；2、要求被告承担违约期资金占用利息损失39750元（自2015年4月10日至2019年9月10日，按年息6%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定，2014年4月10日，原告与南郑县胡家营镇慢坡村村民委员会签订了《墁坡村旧学校租赁协议》，该协议主要约定：1、原告租赁墁坡村水库西北角一处未使用的旧学校一所，有砖土木结构房屋24间，厕所2间，大门口管理房3间，共计29间，旧学校北面和西面有校园用地约4亩，西边地是原操场，含有原学校院子；2、租赁期限为50年，从2014年11月1日至2064年10月30日止；3、租赁总费用20万元。双方在协议签字时，原告付给被告租赁费15万元，剩余5万元待被告将地面附属物清理完毕，交接完毕一次付清。同时，协议对租赁场地的四至边界及双方权利义务等亦进行了约定，协议同时后附经双方确认并加盖公章的租赁场地平面图。协议签订后，原告向墁坡村委会支付了15万元租赁费，XX村委会XX学校XX学校大门钥匙，但就原校园外涉及合同约定的租赁土地，有被告村民在部分土地上种植树木，被告至今未予清理并向原告移交，致租赁土地目前尚未开发使用。现原告诉至本院，要求解除双方签订的协议，由被告退还已交的承包费并承担违约责任。另查明，因村镇合并，2015年7月，汉中市南郑区胡家营镇墁坡村与高皇村合并为汉中市南郑区XX镇XX村；双方约定的部分租赁土地中，有被告村民已建某某使用。一审法院认为，本案中，双方争议的主要焦点是：一、双方签订的协议的效力；二、被告是否存在违约以及被告的违约行为能否达到原告的法定解除合同权；三、原告解除合同应否履行“通知”义务。、一、对于协议效力的问题。《墁坡村旧学校租赁协议》系涉案当事人真实意思的表示，合同的签订亦符合相关程序，协议约定的租赁期限为50年（超过了法律规定最长年限20年），超过部分无效，但不影响该协议在法律许可范围内的合法有效。二、被告是否存在违约以及被告的违约行为能否达到原告的法定解除合同权的问题。1、从双方签订的协议内容中可以看出，在协议签订当时，涉及的租赁物本身有一部分土地已经由他人栽种树木，协议存在一定瑕疵，虽然协议对栽种树木的部分土地没有明确约定交付时间，但作为履行交付义务的被告理应在合理期限内积极清理，及时交付，合同自2014年4月10日至今五年余，被告仍未能向原告交付，显然负有迟延交付之责；2、经查，根据租赁土地平面图及界桩，除栽种树木的部分土地外，现已有被告的村民在协议约定的部分土地中修建某某屋，被告辩称该部分土地系已向原告交付的土地，其他村民在该土地上修建某某屋与被告无关，原告对此予以否认，双方对此没有交付清单，原告亦未向本院举证证实其已向原告进行了交付。《中华人民共和国合同法》第九十四条对当事人可以解除合同的情形作出如下规定：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。对照该条规定，因被告迟延履行义务致使双方签订的协议已无法实现合同目的，现原告要求解除该合同之诉请，符合法律规定，法院予以支持。再次，关于解除合同应当“通知”对方的问题。审理中，被告辩称原告行使合同解除权没有进行通知，该行为系合同解除的前置条件。我国合同法第九十六条规定在合同约定的解除权条件成就时或符合合同法第九十四条规定的不可抗力、预期违约、迟延履行等情形时，当事人享有法定解除权，若主张解除合同，应当通知对方。但在我国法律中对“通知”的方式并未有明确规定，当面或邮递发送通知、当面递交书面通知当然可以理解为“通知”，但通过法院向对方当事人送达诉请解除合同的起诉状副本，也应当视为合同法中规定的“通知”，不论通过何种方式，若能达到解除合同的意思表示明确无误地告知于对方当事人的效果，都应该属于《合同法》第九十六条规定的“通知”，因此，基于合同的约定解除权或法定解除权，当事人可以通过一般途径通知对方，也可以起诉请求法院解除合同，故对被告该辩解，法院不予采纳。最后，关于合同解除后的法律后果。合同解除后，被告理应尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，原告要求返还已付的租金，法院予以支持；原告主张因被告未能履行合同致其受损，请求被告支付违约期间的占用利息，但未向法院举证证实其实际损失，且双方协议中没有关于合同事项的违约条款，故法院对原告该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和共合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告汉中市华晟农业发展有限公司与被告汉中市南郑区胡家营镇高皇村村民委员会于2014年4月10日签订的《墁坡村旧学校租赁协议》；二、被告汉中市南郑区胡家营镇高皇村村民委员会在本判决生效后15日内向原告汉中市华晟农业发展有限公司返还租赁款人民币15万元整；三、驳回原告汉中市华晟农业发展有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费4095元（原告已预交），减半收取2047.5元，由原告汉中市华晟农业发展有限公司负担247.5元，由被告汉中市南郑区胡家营镇高皇村村民委员会负担1800元。二审中，双方均无新证据提交。经审查，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，本院依法予以确认。另查明，汉中市华晟农业发展有限公司于2019年6月27日通过邮政挂号信向南郑区胡家营镇高皇村村民委员会寄出《关于解决墁坡村旧学校租赁协议有关问题的函》，该函件于2019年6月29日由陈春利墁坡村部签收。该函要求履行“清理地面附属物（树苗）、拆除违法建筑”等合同内容。本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人未将案涉租赁合同中约定的土地交付给被上诉人是否属于根本违约？二、一审法院以租赁土地平面图认定案涉出租土地的范围是否正确？三、本案是否存在上诉人村民在案涉租赁土地范围内建某某的事实？如果存在建某某事实，是否属于上诉人违约？四、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第94、96条是否属于适用法律错误？针对第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，在双方签订的《墁坡村旧学校租赁协议》中明确约定XX村XX学校房舍及校园用地对外租赁，但根据查明的案件事实，直到被上诉人华晟公司起诉前，上诉人并未交付合同约定的部分校园用地，且在该土地上至今仍有案外人栽种的林木，上诉人显然未按照合同约定完整交付租赁物。现上诉人辩称因合同中未明确约定清除土地附属物的时间，故不属于违约。首先，承租人订立租赁合同的目的在于其对租赁物使用、收益。因此，出租人依合同约定向承租人交付租赁物并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途，是出租人的首要义务，但上诉人并未履行合同全部义务；其次，案涉租赁协议中虽然未明确约定清除案涉土地上附属物的具体时间，但根据交易习惯出租人应当在合理期限内全面履行其合同义务，该合理期限既应当符合双方订立合同时的真实意思表示，也应当保证承租人实现使用收益租赁物的目的。本案租赁协议自2014年4月10日签订至2019年6月29日上诉人收到华晟公司函件提出履行合同相关义务的请求后，并未实际履行或与被上诉人协商解决，其行为明显违约，且因该行为导致被上诉人至今无法使用该土地进行经营活动，合同目的不能实现，因此上诉人的该理由不能成立；针对第二个争议焦点。本案中，双方签订的《墁坡村旧学校租赁协议》后附有四址边界测量图，上诉人墁坡村村委会以及被上诉人华晟公司均在图纸上盖章确认，现上诉人认为该图纸系被上诉人方单独绘制，故不具有客观性，但在签订租赁协议时上诉人并未提出异议，且在租赁期间内上诉人也并未提出图纸绘制错误需要修正的主张；根据一、二审核实的情况，该图纸客观真实地反映了案涉租赁合同中租赁场地的现场情况，一审以此为依据认定出租土地的范围并无不当；针对第三个争议焦点。本案双方当事人为租赁合同关系，因租赁物的所有权并未转移，因此出租人仍然具有维护租赁物完整并保持在租赁期间内租赁物符合约定用途的义务，根据查明的案件事实，在租赁期内，因案外人在租赁土地范围内建某某，被上诉人华晟公司曾向上诉人反映情况，并经当地村镇政府部门出面协调，上诉人一、二审中均认可对建某某行为进行阻止，但既主张修房土地不在租赁范围内，又主张修房土地已经交付给被上诉人，其陈述自相矛盾。此外，因上诉人未向被上诉人交付案外人建某某所占用的土地，其在明知租赁物受到案外人侵害的情况下未采取有效措施予以制止，已构成违约，应当承担相应违约责任；针对第四个争议焦点。根据以上争议焦点的分析，上诉人的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，因此被上诉人华晟公司依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定行使其法定解除权有事实依据，其向一审法院提起诉讼也符合该条规定的通知的类型，一审法院适用上述法律规定正确，上诉人的上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人汉中市南郑区胡家营镇高皇村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈耀斌审 判 员 李小艳审 判 员 李 晓二〇二〇年七月三日法官助理 康 馨书 记 员 高 源1