四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终772号 上诉人（原审原告）：刘志英，女，1976年12月24日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：周志宇，四川天与律师事务所律师。 委托诉讼代理人：司锴，四川天与律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安市华富荣新置业有限公司，住所地四川省邻水县城北镇双井路****。 诉讼代表人：杨晓华。 委托诉讼代理人：程韵蓓。 上诉人刘志英因与被上诉人广安市华富荣新置业有限公司（以下简称广安荣新公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2019）川1623民初1406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘志英上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持刘志英的诉讼请求；2.一二审诉讼费由广安荣新公司负担。事实和理由：1.一审法院狭隘理解物权变动原则，否认刘志英已取得案涉房屋的物权期待权，严重损害刘志英的合法权益。刘志英作为购房户签订了合同，支付了购房款，即产生对案涉房屋的物权期待权；2.一审法院认定刘志英没有实际向广安荣新公司缴纳房款是错误的。刘志英向广安荣新公司缴纳购房款的方式系基于四川荣新公司下欠刘志英工程材料款，该债务经协调由广安荣新公司承担，且经人民法院生效判决确认。3.一审认定刘志英签订合同是以房抵债错误。广安荣新公司并不欠刘志英的款。刘志英购买房屋已经得到了广安荣新公司的确认，并且出具了收据、交税，表明刘志英已经购买案涉房屋，缴纳了相应的税收。4.一审法院认定刘志英购房不是为了生活居住需要，这个事实是错误。刘志英只要支付了房屋的对价就应该认定房屋买卖合同是有效。关于违约金，刘志英是按照合同约定，并不违反破产法规定。 广安荣新公司辩称，1.根据最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》第二条、物权法案涉房屋不属于特定物的规定，案涉房屋并没有交付和办证，产权仍然属于广安荣新公司财产；2.工程款、材料款冲抵需要证据证实，刘志英并没有提交相应证据原债权债务是否真实存在；3.即使原债权债务真实存在，双方签订买卖合同实质仍然是以消灭原债权的以物抵债，不属于消费性购房，而且19号楼本身是商铺不是住宅，不应该优先受偿，同时，案涉商品房买卖合同不符合《企业破产法》第18条规定，不存在继续履行；4.一审法院裁定广安荣新公司进入破产程序，刘志英主张违约金从2018年1月3日起算，不符合《企业破产法》第46条的规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法判决。 刘志英向一审法院起诉请求：1.判决确认刘志英破产债权6673881.86元及自2018年1月3日起至广安荣新公司实际交付房屋之日止，以本金6522498元为基数，按每日万分之三计算违约金；2.本案全部诉讼费用由广安荣新公司承担。诉讼过程中，刘志英将第1项诉讼请求明确为要求广安荣新公司交付位于邻水县××镇××新区××栋××号××栋××号××栋××号××房屋。 一审法院认定事实：2014年12月31日，刘志英、广安荣新公司签订《荣新?世纪锦城房屋合同审核单》，载明：业主为刘志英，房号19栋1单元3层2号，付款方式为一次性，建筑面积为472.21㎡，优惠后成交单价为8,250元/㎡，优惠后成交总金额为3,895,732元，买受人选择一次性付款，支付3,895,732元，特殊情况为工程抵款。当日，刘志英作为认购人，与广安荣新公司签订了两份《荣新?世纪锦城商品房认购书》，分别认购位于荣新?世纪锦城19幢1单元3层1号房屋、19幢1单元3层2号房屋，刘志英均选择一次性付款方式。同时，广安荣新公司向刘志英出具了两份收款收据，载明：房号19号商铺-302，收款事由为定金3,895,732元，交款方式为现金3,895,732元；房号19号商铺-301，收款事由为定金2,196,646元，交款方式为现金2,196,646元。 2015年4月29日，刘志英又作为认购人，与广安荣新公司签订一份《荣新?世纪锦城商品房认购书》，认购位于荣新?世纪锦城7幢2单元26层1号房屋，刘志英亦选择一次性付款方式。当日，广安荣新公司向刘志英出具了一份收款收据，载明：客户为刘志英，房号为7栋2-26-1号，收款事由楼款430,120元，交款方式为现金430,120元。 2015年5月7日，刘志英作为买受人，广安荣新公司作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：刘志英购买广安荣新公司开发的位于邻水县××镇××新区××幢××号房屋，房屋总价为463116元，规划用途为成套住宅；备案时间为2015年5月7日；买受人（即刘志英）采取一次性付款方式付款；出卖人（即广安荣新公司）应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。 2016年2月27日，刘志英作为买受人，广安荣新公司作为出卖人，双方又签订了两份《商品房买卖合同》。两份合同主要约定：刘志英购买广安荣新公司开发的位于邻水县××镇××新区××栋××号××栋××号房屋，房屋总价分别为2196646元、3895732元，规划用途均为商业服务；备案时间均为2016年2月27日；买受人均采取一次性付款方式付款；出卖人均应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。 广安荣新公司于2012年10月26日经邻水县工商质监局登记设立，注册资本20,000,000元，其中股东成都华富荣新投资有限公司出资19,000,000元，股权比例95%；股东四川荣新房地产开发有限公司出资1,000,000元，股权比例5%。经营范围为房地产开发（凭资质证经营）、房地产咨询服务；批发、零售；建材（不含危险化学品）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。另，成都华富荣新投资有限公司、四川荣新房地产开发有限公司、四川省荣新集团有限公司的法定代表人均为张森。成都华富荣新投资有限公司的股东为郝淑英（持股99%）和张森（持股1%）；四川荣新房地产开发有限公司的股东为四川省荣新集团有限公司（持股98.5%）和张森（持股1.5%）；四川省荣新集团有限公司的股东为张森（持股99.9%）和吴永贵（持股0.1%）。 2017年12月21日，案外人邻水县宏度建材有限公司以广安荣新公司不能清偿到期债务，且具有明显丧失清偿能力的可能为由，向一审法院申请对广安荣新公司进行重整，一审法院于2018年1月2日裁定受理邻水县宏度建材有限公司对广安荣新公司的重整申请，并于同日指定四川瀛络律师事务所担任广安荣新公司管理人，杨晓华为管理人负责人。 2018年1月11日，一审法院准许广安荣新公司在管理人的监督下自行管理财产和营业事务。广安荣新公司在自行管理财产和营业事务的基础上，结合管理人对债权审查确认、资产评估的情况制作了重整计划草案，后该重整计划草案经债权人分组表决未通过。2019年7月30日，一审法院裁定终止广安荣新公司重整程序，并宣告广安荣新公司破产。经管理人审查，广安荣新公司的债权主要包含涉房类债权、建设工程价款债权、担保债权、职工债权、普通债权等几类，并包含部分临时债权。刘志英在指定期限内向管理人申报了债权，管理人经审查后，将刘志英的债权金额确认为0元。广安荣新公司至今未向刘志英交付案涉房屋，亦未办理所有权转移登记手续。 一审法院裁定受理广安荣新破产重整申请前，住宅**未修建完成；商业19栋主体工程修建完成，基础设施尚未完善。一审法院受理广安荣新破产重整申请后，住宅**续建完成。 一审法院认为，首先，虽然双方签订了商品房买卖合同，且合同已网签备案，但案涉商品房并未交付给刘志英，产权亦未登记至刘志英名下，依据不动产物权变动登记生效原则，案涉商品房并未发生物权变动，所有权仍归属于广安荣新。 其次，刘志英未实际向广安荣新公司告交纳购房款，刘志英称其以四川荣新房地产开发有限公司下欠的工程款和材料款冲抵购房款，但本案中，刘志英既未提交证据证明上述债权的真实存在，亦未提交证据证明双方及四川荣新房地产开发有限公司三方达成了以案涉房屋抵扣四川荣新房地产开发有限公司下欠刘志英工程款和材料款的协议，故对该部分事实一审法院无法认定。 最后，即使刘志英诉称的原债权真实存在，且双方及四川荣新房地产开发有限公司三方达成了以案涉房屋抵扣四川荣新房地产开发有限公司下欠刘志英工程款及材料款的协议，双方签订商品房买卖合同的真实意思应为以房抵债，刘志英对案涉房屋享有的权利与基于真实的买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别，并不能优先于其他普通债权实现。如果赋予刘志英对案涉房屋享有物权期待权，将实际导致刘志英对广安荣新公司的债权优先于其他金钱债权实现，违反债权平等受偿原则。理由如下：1.以房抵债作为一种特殊的债的清偿方式，以这种债的清偿方式而订立的商品房买卖合同，可以认定商品房买卖合同的有效性，但不代表商品房买卖合同债权人可以主张商品房优先权。一般情形下，当事人设定以房抵债的目的是为了及时还清债务，但要严格审查当事人缔结以房抵债的真实目的，对借以房抵债损害第三人利益的行为予以否定。同时，要根据债权人是否受领抵债物来确定原金钱之债是否消灭，以及确定是否具有优先受偿力。2.以房抵债，又称代物清偿。在房地产企业的破产程序中，若以设定抵押权、工程优先权等在先权利的商品房作为代物清偿的标的物的，在上述权利未涂销前，不能基于商品房购房合同取得期待物权。我国实行房地产预售制度，法律允许符合一定条件的商品房以预售。房地产企业预售或销售商品房回笼的资金是用于商品房的工程款支付、项目贷款的还款以及后续开发的必要保障。购房户支付的购房款用以逐步涂销该商品房的在先权利，以期在购房户、工程优先权、抵押权三者之间达到一个有机的平衡，并非单纯的以保护某一权利而损害另一权利的机械处理。但基于生存权的保护，在多种权利冲突时应优先保护的法律精神，因此给予以生存为目的的购房者以特殊保护。在以商品房为标的物的以房抵债协议中，相关债权人则并不具有普通购房者相同的交易缔约情形。代物清偿协议的目的是为清偿原债权，是债权人为实现原债权而接受的另一种给付形式。债权人知道或者应当知道代物清偿的标的物具有在先权利而签订代物清偿协议，其知道或者应道知道代物清偿协议如实际履行，由于对该标的物无对待给付，则该特定财产并无相应的价金可代位，则必将令其他对该特定财产可主张权利之人的权利未能实现，故其主观上并非善意。在我国尚无明确法律制度规定代物清偿制度的情况下，应以代物清偿协议的目的来确定当事人的真实意思。因此，代物清偿协议本质上是为履行原债务，为履行原债务而为的给付行为，并不会因给付方式的改变而发生权利位阶的变化。为履行原债务而签订的以商品房为标的的代物清偿协议，须根据原债权性质来确定该债权在破产程序中的分配顺位，不能以给付方式发生变化，而改变该项债权的分配顺位。如将以商品房为标的的代物清偿协议赋予普通购房者相同的分配权利，则不动产登记制度、工程优先权制度、销售资金的监管制度的意义将荡然无存。如房地产企业将有欠付工程款的商品房以抵债方式取得并挪用资金，最终损害的是全体债权人的利益，不利于秩序建立的价值取向。公平原则是破产程序应当实现的最重要的价值目标，同时也是贯穿破产程序始终的基本原则，如以房抵债具有优先性，这无异于将商品房用于偿还与其修建无关的债务，势必违背了破产法公平正义的价值目标。因此，代物清偿协议在没有法律、行政法规规定的情况下，可认定有效，但在破产程序中，仍然应按债权人的原债权性质确定其分配顺序。3.《优先受偿权批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《优先受偿权批复》确立了购房消费者对购房款的权利优先于工程价款优先受偿权和抵押权的制度，根据其规定，工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但不得对抗已付全部或大部分购房款的“消费者”买受人。最高人民法院作出的（2005）执他字第16号《关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》明确，《优先受偿权批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。因此，只有基于生活居住需要而购买商品房的“消费者”买受人才能主张商品房优先权。 另，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定：未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。一审法院于2018年1月2日受理对广安荣新公司破产重整的申请，故刘志英主张自2018年1月3日起以6,522,498元为基数，按每日万分之三计算违约金的请求，不符合法律规定，不应予以支持。 综上，即使双方之间存在真实的以房抵债，刘志英签订商品房买卖合同并不是为了满足其生活居住需求，而是用以房抵债的形式来实现其债权。在无证据证明刘志英为消费者型购房者，广安荣新公司进入破产程序的情况下，刘志英无予以优先保护的特殊利益，其对案涉房屋不享有优先权，故刘志英主张广安荣新公司交付案涉房屋并支付违约金的请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第四十六条、第五十八条第三款，《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回刘志英的诉讼请求。案件受理费58,517元，由刘志英负担。 本院二审期间，当事人没有向本院提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据刘志英一审诉讼请求，本案案由应为商品房预售合同纠纷，一审判决确定为破产债权确认纠纷，定性不准确，本院予以纠正。本案二审争议焦点为：1.案涉房产是否属于广安荣新公司破产财产；2.一审判决驳回刘志英要求广安荣新公司交付房屋、支付违约金的诉讼请求是否正确。 关于案涉房产是否属于广安荣新公司破产财产的问题。刘志英主张其已与广安荣新公司签订合法商品房买卖合同并向国家相关行政部门备案，又缴付了全部房款，对案涉房屋享有物权期待权，广安荣新公司应交付案涉房屋。对此，本院认为，刘志英称其以四川荣新房地产开发有限公司下欠的工程款和材料款冲抵购房款，但未提交证据证明上述债权的真实存在，亦未提交证据证明双方及四川荣新房地产开发有限公司三方达成了以案涉房屋抵扣四川荣新房地产开发有限公司下欠刘志英工程款和材料款的协议。现有证据不能证实刘志英已向广安荣新公司支付案涉房屋的房款。即便债权债务存在，但《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《破产法司法解释二》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了规定，本案应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。本案中，案涉房产并不符合《破产法司法解释二》第二条规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于广安荣新公司的债务人财产。此外，认定案涉房产属于广安荣新公司的债务人财产也符合物权法确定的不动产物权变动登记生效原则。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《中华人民共和国企业破产法》第一百零七条第二款规定，债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产被称为破产财产。因一审法院已宣告广安荣新公司破产，故案涉房产属于广安荣新公司破产财产。刘志英关于其已取得案涉房产的物权期待权的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于一审判决驳回刘志英要求广安荣新公司交付房屋、支付违约金的诉讼请求是否正确的问题。债务人企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由。如果原有债权债务存在，刘志英关于要求交付房屋的主张，实质上是要求广安荣新公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，有违企业破产法第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。加之，即使原债权债务存在，刘志英签订商品房买卖合同并不是为了满足其生活居住需求，而是用以房抵债的形式来实现其债权。而以房抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定。刘志英并非消费者购房人，其购买案涉房产，并无获得优先保护的特殊利益，一审判决对此已作充分论述，本院予以认可。故一审判决不予支持刘志英要求广安荣新公司交付案涉房屋的主张，并无不当，本院予以维持。在案涉商品房合同不能履行时，刘志英可以另行选择其他有利的路径以维持其合法权益。 综上所述，刘志英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费58，517元，由刘志英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 成 审 判 员  阳晓川 审 判 员  张登贵 二〇二〇年七月十三日 法官助理  尹 庆 书 记 员  何 旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。