广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5713号原告：邓木莲，女，1958年10月11日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：徐科，广东荣韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雪莹，广东荣韬律师事务所实习人员。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司。住所地广东省广州市从化江埔街御景路**。法定代表人：罗明亮，该公司经理。委托诉讼代理人：冯嘉伟，广东启源律师事务所律师。原告邓木莲与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐科、被告的委托诉讼代理人冯嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年10月16日至2019年12月31日违约金人民币104801元（按照每日总房价2371069元万分之一的标准计算，自2018年10月16日起暂计至2019年12月31日，终计至被告按交付标准向原告交楼之日。）2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年3月26日签订了《认购书》，由原告向被告购买位于广州从化雅居乐名门半岛花园三期四组团自编L-xxxxxxx房（下称涉案房屋），涉案房屋毛坯售价为1520634元，装修总价为850435元，总售价为2371069元。2017年3月28日，双方又就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，根据上述合同的约定，商品房建筑面积为162.08平方米，套内面积为138.24平方米，被告应当在2017年9月15日前将符合交房条件的涉案房屋交付给原告。同日，原被告又就涉案房屋签订装修合同，装修合同一直由被告持有，未提供给原告。原告已支付全部售房款2371069元，但原告发现涉案房屋未完成永久用电安装，并要求被告予以完善并在涉案房屋符合交楼标准的情况下通知收楼，不具备收楼条件。庭审中，原告明确主张所述的被告违约事实是指涉案房屋用电不符合交楼条件。被告辩称，涉案房屋已经取得永久用电，原告主张仍处于临电状态与事实不符，涉案房屋所在的三期四组团于2019年10月9日前已经全部完成一户一表并实际送电，被告在涉案房屋取得永电后，已经向原告寄送收楼通知书，原告拒绝收楼没有依据，即使认定被告存在逾期交楼，违约金也只能算到第一次寄送收楼通知书中指定的收楼时间2019年10月13日。经审理查明：2017年3月28日，原、被告签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，约定原告向被告认购涉案房屋，建筑面积为162.08平方米，套内建筑面积为138.24平方米，毛坯售价为1520634元，于2017年9月15日前交付使用，装修总价为850435元，装修的交楼时间为毛坯交楼后的13个月，同日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的位于广州市从化区街口街沙贝村地段雅居乐名门半岛花园三期四组团L-xxxxxxx房；建筑面积162.08平方米；总金额为1520634元。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第二十九条约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到起时生效。《补充协议》第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：1.甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。2、小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目发进度暂未达到永久使用标准，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方使用为前提。在提供临时服务的期限内，甲方向乙方补贴临时服务与永久服务的费用差额（由甲方直接将差额支付给相关单位，不直接支付给乙方），乙方同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。附件七第十七条第6款约定：鉴于乙方购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，乙方收楼后委托甲方进行装修（乙方授权甲方可聘请有装修资质的装修企业为其所购房屋进行装修），并同时与甲方签订《装修合同》，乙方与甲方双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。同日，原被告就涉案房屋签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，其中第二条委托事项：被告及被告聘请的第三方（原告与被告聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由被告享有和承担，与原告无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以被告实际装修发生的为准。第三条、总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为850435元；第六条、装修工程期限交楼期限：1.双方确认装修交楼时间为2018年10月15日；2.被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失。3.被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为甲乙双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。第九条、违约责任：5.因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十条、其他：2.原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担中止、解除的违约责任。上述合同签订后，原告依约支付了全部购房款2371069元给被告。被告于2018年10月13日开具名称为不动产房地产开发住宅的两张发票共2371069元给原告。2019年9月20日，广州供电局有限公司从化供电局向被告出具《客户受电竣工检验意见书》，其中载明：用电地址为广州市从化区街口街道沙贝村地段的受电工程经检验合格。2019年12月15日，广州供电局有限公司从化供电局向广州市从化区人民法院出具《关于对的复函》，其中内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产10KV高压已完成送电工作，目前低压表后线混乱，存在安全隐患，不具备送电条件，雅居乐房地产开发有限公司整改中，具体送电时间需根据整改完成情况而定”等。2020年3月16日，被告根据原告在上述《广州市商品房买卖合同（预售）》中所载明的通讯地址向原告发出《催收楼通知书》，要求原告于2020年3月20日前办理上述涉案房屋的收楼手续。该邮件于2020年3月26日被退回。诉讼过程中，广东电网有限责任公司广州从化供电局于2020年5月9日向本院出具《关于对的复函》，其中内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产2019年12月30日前已完成户表安装，已实施一户一表、具备居民永久用电条件”。本院组织原、被告双方对上述质证，被告对上述复函的真实性、合法性无异议，但认为涉案房屋所在的三期四组团的所有房屋在2019年10月9日就已经抄表送电。被告主张上述复函所附附件1中第30页的T3-A-1-102即为涉案房屋的用电地址。原告对该份复函的真实性、合法性、关联性无异议，该复函证明截止至2019年12月30日，涉案房屋才具备永久用电的条件，而不是被告所答辩的2019年10月9日；另外，广州供电局有限公司从化供电局向广州市从化区人民法院出具《关于对的复函》显示涉案房屋线路混乱，仍在整改中，而本案该复函并没有显示整改的情况，截止目前是否整改完毕，是否具备送电条件，仍然不确定，即使该复函包含涉案房屋，被告仍应承担逾期交房的违约责任至2020年3月20日止。本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议除房屋交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应自觉履行。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第十七条约定以及《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》第十条的约定，已经明确原告购买涉案房屋的成本包括毛坯购买价和装修价两部分，原告在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，买卖合同和装修合同不可分割是互附中止。解除条件的合同，亦即原告必须同时付清买卖合同及装修合同约定的全部价款后，被告才能交付并转移房屋所有权给原告。由此可知，《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》并非单纯的装修协议，其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容，与《商品房买卖合同》共同构成房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，故《广州雅居乐房地产开发有限公司装修合同》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。因此，原告主张以买卖合同价款1520634元加上装修价款850435元即2371069元作为计算迟延交楼违约金的基数，依法有据，本院予以支持。原告已依约支付全部购房款给被告，根据合同约定，被告负有交房义务，交房条件包括满足供电等必要居住条件并取得公共服务单位出具的永久供电证明文件等，在此之前视为被告未履行交房义务，应按约定向原告支付逾期交房违约金。现从被告所举证据以及广州供电局有限公司从化供电局向本院的协助调查复函可知，涉案房屋于2019年12月30日前已具备居民永久用电条件，符合房屋交付标准。被告于2020年3月16日向原告发出收楼通知，要求原告于同月20日前办理收楼手续，该邮件于2020年3月26日被退回。故被告应按照合同约定的标准以总购房款2371069元为基数，按每日0.1‰的标准计付自2018年10月16日至2020年3月26日期间的逾期交房违约金给原告，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告邓木莲支付从2018年10月16日至2020年3月26日止的逾期交房违约金（以房屋总价款2371069元为基数，按每日0.1‰的标准计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2396元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  方卓迪人民陪审员  蔡淑冰人民陪审员  周 萍二〇二〇年七月七日法官助理刘嘉琳