河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初1954号 原告：石家庄蓝天商贸有限责任司，住所地：石家庄长安区光华路**，统一社会信用代码91130102104447050X。 法定代表人：张琰，职务：董事长。 委托诉讼代理人：龚剑，河北金龙律师事务所律师。 被告：河北省省直纪元房地产开发有限公司，住，住所地：石家庄市鹿泉区经济开发区御园路**保利西悦春天售楼处一社会信用代码91130185718344507Q。 法定代表人：常捷，职务：经理。 委托诉讼代理人：王磊，系公司员工。 原告石家庄蓝天商贸有限责任公司（以下简称蓝天商贸公司）与被告河北省省直纪元房地产开发有限公司（以下简称省直纪元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于二0一九年八月三十日作出（2018）冀0110民初4550号民事判决。被告不服该判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉。河北省石家庄市中级人民法院于二0二0年三月二十五日作出（2020）冀01民终40号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告石家庄蓝天商贸有限责任公司委托诉讼代理人龚剑、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝天商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期按照约定标准向原告支付逾期交房违约金（自2014年7月1日起至实际交房之日止，暂计算至2018年10月31日为791500元）。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2012年1月10日签订《商品房买卖合同》由原告购买被告开发的位于鹿泉市开发区，房屋面积506.06平方米，总价款550万元，由原告一次性付款。依据合同约定，出卖人应当在2014年6月30日前，将验收合格的商品房交付买受人。出卖人不能按期交付房屋的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付500元的违约金。2014年6月18日，被告向原告发出延期交房通知函，交房日期延期至2015年6月30日，并承诺将严格履行合同约定的责任和义务。2015年6月12日，被告再次向原告发出延期交房通知函，交房日期延期至2016年6月30日，并承诺将严格履行合同约定的责任和义务。2018年1月8日，被告向原告发出入住通知书，通知2018年1月20日办理入住手续。但被告拒绝依据合同约定支付逾期交房违约金，原被告经协商未能达成一致，导致时至今日，被告仍未向原告交付房产。为维护原告合法权益。遂诉至贵院。 被告省直纪元公司辩称，蓝天公司对涉案房屋进行了挖掘扩建，破坏了房屋的主体结构，增加了房屋的建筑面积，必然对房屋进行了控制，应视为已实际收房，实际收房后不应再要求纪元公司向其支付逾期交房违约金。按照涉案房屋约定的收房日期，纪元公司一直在协调并努力以便尽快办理房屋的书面交付手续，但蓝天公司一直无故拒绝办理，相应责任应由蓝天公司承担。因纪元公司工作人员的工作失误，未发现蓝天公司实际控制房屋后对房屋进行了挖掘扩建，后来在通知蓝天公司收房并查看房屋现状的过程中才发现涉案房屋存在挖掘扩建的问题。纪元公司一方面继续通知蓝天公司办理书面的收房手续，另一方面通知蓝天公司将擅自挖掘扩建的房屋车库、会客厅下方的地下室按照双方签订的《商品房买卖合同》中平面图恢复原状。故蓝天公司挖掘扩建房屋的行为已构成了严重违约，纪元公司将保留追究其违约责任的权利，且该行为应视为已实际控制房屋即已实际收房，其诉讼请求无事实及法律依据。另本案属于给付之诉，应适用诉讼时效的有关规定。恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，驳回蓝天公司的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益，维护正常的经济秩序。 原告陈述并举证： 证据1、商品房买卖合同，证明原被告于2012年1月10签订，约定原告购买被告开发的位于鹿泉市开发区房产，房屋总价款550万元，一次性付清。出卖人应在2014年6月30日前交付房屋。 证据2、2014年6月18日延期交房通知函。 证据3、2015年6月13日延期交房通知函。 证明被告无法按照承诺期限交房，并承诺严格履行合同约定的义务和责任，计划延期至2016年6月30日交房。 证据4、河北省省直纪元房地产开发有限公司收据3份，证明原告已按照约定向被告支付全部房款。 证据5、黄春燕向杨国强的中国工商银行电子回单2份，时间为2016年1月份，证明原告对房屋的改造是经过被告的许可，并且是由被告具体施工的，施工时间与房屋建设时间是同时进行的，黄春燕是原告公司财务人员，杨国强是被告公司工程部负责人。 被告质证意见： 对证据1、对三性均无异议，该商品房买卖合同双方签订时间为2012年1月9日，备案时间为2012年1月10日。 对证据2、3，真实性无异议，关联性有异议，抬头都是写的张桂云，并非是原告，对证明目的不认可。 对证据4、三性均无异议。 对证据5、需要原告提交原件进行核对，因原告称该份证据的内容为黄春燕向杨国强的付款凭证，但未提交黄春燕及杨国强的身份信息，并且该份证据仅为1份工商银行的付款流水，并不能证明原告所称的证明目的，故我方对该份证据的关联性有异议，真实性待核查。 被告陈述并举证： 证据1、商品房买卖合同，证明：涉案合同建筑面积为506.06平方米；该合同第十九条约定，买受人在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；合同附件三第二条第二点约定：如经出卖人催告后在3个月的合理期限内买受人拒绝办理交接的，出卖人有权解除合同并追究买受人违约责任；第四条约定：出卖人对不合理的使用及装修有监督制止的权利……买受人在行使权利时不得妨碍公共利益，不得违反政府规划要求，须遵守物业管理法律、法规及业主公约……合同附件四为涉案房屋图纸。原告实际控制涉案房屋后擅自对房屋地下进行了挖掘扩建，违反了上述合同约定，构成违约，且该行为必然实际控制房屋，应视为房屋已实际交付。 证据2、挖掘扩建地下室图纸及照片，证明：原告对涉案房屋进行挖掘扩建的行为，违反了原告与被告双方合同的约定，原告的行为构成严重违约。原告挖掘挖掘的行为破坏了房屋的主体结构、增加了房屋的建筑面积，该行为必然实际控制房屋，应视为房屋已实际交付。 证据3、快递单、《恢复原状通知书》、律师见证书，证明：被告已通知原告将擅自挖掘扩建的房屋车库、会客厅下方的地下室按照双方签订的《商品房买卖合同》之约定，将其挖掘扩建的地下室拆除并恢复原房屋结构，即将西山御园93号（BT38-1）号房屋按照《商品房买卖合同》中平面图恢复原状。 证据4、近期照片，证明：2019年7月26日经被告公司工作人员核实，原告仍未将挖掘扩建的地下室拆除并恢复原房屋结构，其违约行为处于一直持续的状态。 证据5、（2019）冀0110民初4294号民事判决书，证明1、在被告河北省省直纪元房地产开发有限公司诉原告石家庄蓝天商贸有限责任公司挖掘扩建的地下室并恢复原状一案中，鹿泉区人民法院于2019年9月26日在原被告双方代理人参加下对原告购买的西山御园93号房屋进行了现场勘验，发现涉案房屋会客厅、车库下方存在挖掘空间，该挖掘空间与房屋销售平面图不符。2、被告在2018年1月8日及2018年5月6日向原告送达要求原告办理涉案房屋书面收方手续的通知。证明被告按合同约定时间一直持续沟通原告办理收方手续，但原告一直无故不办理。被告于2018年1月8日及2018年5月6日两次向原告送达办理书面收房手续的通知，原告对涉案房屋地下室已进行挖掘扩建已构成对涉案房屋的实际收房，但原告仍拒绝办理书面收方手续，原告行为属于违约，应承担相应违约责任。3、对涉案房屋地下室进行挖掘扩建系原告出资进行。4、原告自认涉案房屋改扩建时间是在2016年初。 证据6、对（2019）冀0110民初4292号民事判决书不服,原告提交的上诉状，原告在上诉中自认，涉案房屋西山御园93号房屋改扩建是在2016年初左右完成的。证明原告最晚于2016年年初对涉案房屋进行了实际控制，构成实际收房。同时在该案证据中，原告自认对涉案房屋地下室进行挖掘扩建系原告出资进行。 原告质证意见： 对证据1、真实性无异议，对证明目的有异议，被告至今未向原告交付房屋，也没有向原告交付房屋钥匙，原告无法实际控制房屋，原告对地下室的改造，是经被告许可，并由被告实际完成的，是在被告向原告交付房屋之前进行的，因此不能适用合同第19条。 对证据2、对图纸及照片不予认可，无法核实该照片与房屋实际情况相符。 对证据3、原告没有收到恢复原状通知书等文件。 对证据4、真实性无异议，及证据也证实涉案房产目前仍处于被告控制之下。 对证据5、6均无异议。 原告称：按每天500元标准，从2014年7月1日起暂计算至2018年10月31日，共计1583天，金额为791500元。依据房屋买卖合同附件3第5条。合同约定的交付房产日期为2014年6月30日，因此违约金计算起始时间为2014年7月1日，2018年10月31日为原告起诉主张违约金的行为。 被告认为：被告不应当支付原告逾期交房违约金。1、原告未提交相应证据证明其请求未超过诉讼时效，按照我国民事诉讼法的相关规定，以2017年10月1日为结点，之前的为2年诉讼时效，之后为3年诉讼时效，故我方认为其请求已超过诉讼时效。2、如原告关于挖掘扩建的事实的叙述，那么原告是认可涉案房屋存在挖掘扩建的行为，而原告主张的是被告对涉案房屋进行的改造，所提交的付款凭证是黄春燕向杨国强个人的转款，该款项不能证明与原被告相关，且个人收款行为也不能符合原告所称的证明目的，原告也未提交证明上述两人的身份的相关证据。3、关于被告要求原告放弃逾期交房违约金的原因是，被告发现原告擅自对涉案房屋进行挖掘扩建，其行为应视为实际收房，故不应向其支付逾期交房违约金。4、原告于2015年年底至2016年年初对涉案房屋进行了挖掘扩建，已构成实际收房，原告无任何理由再要求逾期交房违约金。 经审理查明：2012年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于鹿泉市开发区，房屋面积506.06平方米，总价款550万元，由原告一次性付款。买卖合同约定，出卖人（被告）应当在2014年6月30日前，将验收合格的商品房交付买受人（原告）。出卖人不能按期交付房屋的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付500元的违约金。2014年6月18日，被告向原告发出延期交房通知函，交房日期延期至2015年6月30日，并承诺将严格履行合同约定的责任和义务。2015年6月12日，被告再次向原告发出延期交房通知函，交房日期延期至2016年6月30日，并承诺将严格履行合同约定的责任和义务。 另查，原、被告签订《商品房买卖合同》第十九条约定,买受人在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；合同附件三第四条约定:买受人不得私搭私建小房、广告牌等，出卖人对不合理的使用及装修有监督制止的权。原告自认2016年初，对本案涉案房屋进行了扩建改造。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故认定合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。原告已按约定履行了付款义务，被告应当按约定日期向原告交付房屋。被告未能按照约定期限交付房屋，应当按照约定向原告支付违约金。原告自认2016年初，对本案涉案房屋进行了扩建改造，该挖掘扩建行为必然实际控制房屋，应视为实际收房行为。实际收房后原告再主张收房后逾期交房的违约金本院不予支持。本案原告2018年11月18日起诉向被告主张违约金，根据法律规定诉讼时效3年，自2015年11月8日被告承担逾期交房违约金，截止2016年1月1日，按照每天500元计算，被告应支付27000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告河北省省直纪元房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告石家庄蓝天商贸有限责任公司逾期交房违约金人民币27000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11715元，由原被告平均负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（3份），上诉于石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费11715元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交的，按规定处理。 审 判 长 李 霞 人民陪审员 王 媛 人民陪审员 刘文博 二〇二〇年七月十七日 书 记 员 常 虹