江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0826民初7731号原告：张培祥，男，1957年6月17日出生，汉族，居民，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：钮连俊，江苏昊震翰律师事务所。被告：祝大庆，男，1984年10月12日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人:李德权，江苏凯仕曼律师事务所律师。原告张培祥与被告祝大庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案，适用简易程序，于2020年1月3日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人钮连俊、被告祝大庆及其委托诉讼代理人李德权到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年5月15日组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张培祥及其委托诉讼代理人钮连俊、被告祝大庆及其委托诉讼代理人李德权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张培祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还所欠房屋租金112500元、电费13020元、水费1011元、网络费2700元、违约金30000元，合计159231元；2.被告承担诉讼费用。事实与理由：被告祝大庆于2017年4月自愿接手时正新租赁原告房屋的宾馆业务，后经营不到10个月，以挣不到钱为由退出经营。期间欠到原告房屋租金等，原告多次索要未果，故诉至人民法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告祝大庆辩称，1.答辩人从来没有从时正新处接手宾馆业务，因时正新经营宾馆装潢需要资金，向答辩人借款，答辩人要求时正新将宾馆的经营权抵押给答辩人，才愿出借款项给时正新，时正新累计向答辩人借款200余万元，经营宾馆的一直是时正新，并不是答辩人；2.如果宾馆由答辩人经营，签订合同的主体应当是答辩人，而不是时正新，但原告提供的租赁合同主体依然是原告和时正新，答辩人不是合同的相对方，原告不能突破合同的相对性来要求合同之外的人承担合同的义务。综上，原告的起诉无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告立即归还所欠房屋租金90000元、电费13020元、水费1011元、网络费2700元、违约金30000元，合计136731元；2.被告承担诉讼费用。本院经审理认定如下事实：2016年5月24日，原告与案外人时正书就涟水县金城名门小区东门南侧第一栋坐西朝东的房屋，签订了1份《房屋租赁协议》，约定时正书租赁原告的上述房屋，该房屋面积约800平方米，租用期限十年，自2016年6月1日起至2026年5月30日止，年租金120000元，合同期内单方终止合同，承担违约金50000元，并承担与下一位租赁者之间不衔接期间的房屋租金。2017年4月4日，原告就上述房屋与案外人时正新签订1份《房屋续租赁协议》，约定时正新租赁原告房屋，租用期限十年，自2017年4月4日至2027年4月3日，年租金135000元。2017年4月6日，案外人时正新向被告祝大庆借款。2017年4月7日，被告祝大庆向原告出具1张协议，载明：“2017.7.6日后，我接手经营，房租由我交张培祥。祝大庆2017.4.7”。2017年4月8日，被告与案外人时正新签订一份《协议》，载明就时正书委托时正新将红尘宾馆（坐落于原告所有的涉案房屋）抵押过户给祝大庆后期相关事宜协议如下：时正新自愿将红尘宾馆经营权抵押给被告，借款60万元，此笔款项用于该宾馆装修尾款的处理，双方于2017年4月6日借款，2017年7月6日还款，如时正新到期不还款，被告可接收宾馆经营权，时正新无条件交出。在还款日前时正新按时付月息，则被告不得干预甲方经营。如7月6日后，由于时正新没遵守还款时间，导致被告接手宾馆，房东张培祥须按原与时正书所签租房协议内容与被告续签，被告也须立即当日支付给房东原合同上规定的租金。如7月6日后，由于时正新没遵守还款时间，导致被告接手宾馆，之前宾馆所有相关债务时正新必须处理干净，被告没有还款责任。2018年2月，原告交纳涉案房屋水费205.90元；2018年4月，原告交纳水费430元；2018年5月24日，原告交纳了涉案房屋2018年4月之前的电费及违约使用电费，总计13030元。2019年4月1日，被告将南京新霞建设工程有限公司（以下简称新霞公司）及时正新诉至本院，请求判令被告偿还借款2112000元，并自2018年5月23日起按照月息2分计算利息，诉称2017年4月6日时正新因宾馆装修款未付，向原告借款1460000元，并以宾馆经营权作为抵押，2018年1月，时正新因欠宾馆房东两年租金，和被告协商将宾馆的经营权交付房东。2018年1月22日，新霞公司、时正新与被告经过结算，共计欠到原告2112000元，约定于2018年5月22日前一次性还清，但新霞公司及时正新至今没有支付，故诉至人民法院。2019年10月24日，本院就该案第一次公开开庭审理，庭审中，时正新陈述：“原告诉称2018年1月被告欠宾馆房东租金用洪泽民政墓地股权偿还借款不是事实，事实是因被告未能及时归还原告借款，原告要求该宾馆由原告经营，原告只经营了两三个月，因房租水电不交，被房东收回房屋。”被告陈述：“高飞和我一起经营宾馆的，高飞是我表哥……”2020年2月20日，该案第二次开庭审理，庭审中，时正新陈述：“被告未能及时归还，原告要求宾馆让其经营……”被告陈述：“因为被告在2018年1月22日出具借条之前就没有支付这笔钱，当时双方结算时，就说这个钱是之前的利息……”另查明，原告与时正书自2011年相识，时正新与时正书系叔伯兄弟关系。上述事实，有当事人陈述，原告提交的与时正书签订的《房屋租赁协议》、与时正新签订的《房屋续租赁协议》、被告出具的协议、4张电费发票、涟水县涟缘水务有限公司用户历史数据查询报表，被告提供的1份《协议》，本院调取的民事起诉状、2份开庭笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，第一，关于原告与被告之间是否存在租赁合同关系问题，被告向原告出具1张协议，约定其自2017年7月6日起接手经营宾馆，房租由其交给原告，且被告提供的与时正新签订的《协议》，亦约定如时正新没有遵守还款时间，则被告接手经营宾馆，在被告起诉新霞公司、时正新的案件中，被告陈述时正新并未归还借款，时正新亦陈述被告接手宾馆，自行经营，故能够认定被告已实际接手经营坐落于涉案房屋的宾馆，与原告成立了租赁合同关系，其应向原告支付租金。原、被告约定被告接手宾馆，按原告与时正书签订的房屋租赁协议履行，故被告应自2017年7月6日起至2018年4月5日止，按年租金120000元，向原告支付9个月租金为90000元。因被告未能按照协议的约定及时向原告支付租金，应按原告与时正书所签订《房屋租赁协议》的约定支付违约金，原告与时正书签订的《房屋租赁协议》约定租赁期限为10年，违约金约定50000元，现因被告未能按时支付9个月租金，原告要求被告支付违约金30000元过高，本院酌定为10000元。被告在经营宾馆期间发生的电费及违约费用13030元、水费635.9元，应由被告负担。第二，关于原告主张被告在租赁房屋期间，欠到网络费2700元，无发票等证据证明，本院不予支持。综上所述，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告祝大庆于判决生效后十五日内给付原告张培祥房屋租金90000元、电费13030元、水费635.9元、违约金10000元，合计113665.9元。二、驳回原告张培祥其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3485元，由被告祝大庆负担2574元，原告张培祥负担911元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××97）。审 判 长  王 丽人民陪审员  薛仁中人民陪审员  杨善高二〇二〇年七月二十一日书 记 员  钱 泉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。