广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7838号原告：劳仁，男，汉族，1979年9月6日出生，住被告：佛山市南海区乐派物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************之一（住所申报），统一社会信用代码91440605MA4UNP3Q7P。法定代表人：梁某1。被告：佛山市南海区宜润置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********************之一，统一社会信用代码914**********865XT。法定代表人：何某1。两被告共同委托诉讼代理人：任博佳，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：刘作朋，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。原告劳仁诉被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司（以下简称乐派公司）、佛山市南海区宜润置业有限公司（以下简称宜润公司）租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于同年5月28日公开开庭审理了本案。原告劳仁及两被告的共同委托诉讼代理人刘作朋到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告乐派公司支付所拖欠第七期至第九期租金10993元；2.判令被告乐派公司支付违约金27979元；3.判令被告乐派公司赔偿损失1854元【因追讨租金的误工费900元(300元×3天)、住宿费804元（268元×3天）、交通费50元、通讯费50元、材料费50元等合理损失】；4.判令被告宜润公司对上述费用承担连带清偿责任；5.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告宜润公司故意隐瞒未取得预售许可证的事实，并且违反《商品房销售方法》第十一条第一、二款的房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售、不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售商品房的规定，违反《广告法》相关规定，于2015年12月份起在大沥步行街开始张贴广告海报，含有“投资乐趣荟，升值有保障”、“现铺招商，坐享收租”、“室外步行街，火爆招商”等广告内容；以宣传彩页形式发布包括“5年保底收益，即买即赚30%”、“独立产权铺、开发商长久自营”、“投资回报率高达4倍”、“8-15%超高回报，6年赚多一间铺”等内容的房地产广告，及通过销售人员介绍等方式对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或者暗示保本、无风险或者保收益等意思，都足以对消费者构成误导，被告宜润公司的行为已构成了民事上的欺诈，对购房对象进行错误引导，对原告购买意向产生实质性影响，误导原告，欺骗原告，继而诱使原告作出错误的意思表示并于2016年2月21日给付定金50000元并签订认购书购买了位于涉讼单位三楼的1-342号房产。被告宜润公司的广告海报及宣传彩页的内容表述具体明确，对未来收益或者作出的保证性承诺是具体的、明确的。根据《最高法院关于商品房若干问题的解释》第三条第一、二款：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”在商品房开发规划范围外，如果开发商对相关设施进行明确具体、欺诈性的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，虽然不能被视为合同内容，不发生合同的效力。但是由于开发商的欺诈导致购房者损失，开发商也应为自己的欺诈行为承担责任，即民法所称缔约过失责任。这种责任不是违约责任，乃是一种损害赔偿责任。开发商因虚假宣传赔偿业主有先例（最高法公布的指导性判例（2015）中一法民一初字第634号）。我国《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，或者有其他违背诚实信用原则的行为，造成对方损失的，应当承担损害赔偿责任。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第68条的规定，欺诈是指一方当事人故意实施某种欺骗他人的行为，并使他人陷入错误而订立的合同。《合同法》第54条，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。原告认为，根据《合同法》第54条，一方以欺诈订立的合同，受欺诈方有权请求人民法院变更或者撤销。也就是说，原告如认为合同继续有效对其有利，可要求在确认合同有效的情况下，要求变更合同，责令欺诈方承担违约责任，违约责任形式包括违约金、赔偿损失、定金责任等，赔偿损失也可以包括约定的赔偿损失，以及对期待利益的赔偿。原、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据合同约定，原告违约应付被告违约金和赔偿一切损失；相对应地被告违约，根据合同公平原则和责任对等原则，也应支付原告违约金和赔偿一切损失。原告现诉诸法院，请求法院判如所求。被告乐派公司辩称，一、原告未履行先行义务，未向被告乐派公司出具租赁费发票，原告有权暂缓支付租金。双方签署租赁合同由被告乐派公司承租原告物业并支付租金，按照双方约定、交易习惯，原告应当向被告乐派公司交付租赁费发票后原告再支付租金，但截止到原告起诉之日止，被告乐派公司仅收到了部分租赁费发票，鉴于原告未按时足额交付发票，被告乐派公司有权暂缓支付租金。二、原告诉请租金过高，现原告无法实现合同目的，根据公平责任原则依法应予适当降低。（一）被告乐派公司一直积极履行合同义务，努力经营乐趣荟广场。被告乐派公司自承包乐趣荟广场以来，一直以将乐趣荟广场打造成大沥片区商业中心为目标，积极招商引资，为了有效的统一招租、管理，被告乐派公司与包含原告在内的多名业主签订了租赁合同，将租赁的商铺统一对外出租招商，以便统一优化商业广场店铺的合理配置，从而与“智趣乐园”、“周六福”、“美特斯·邦威”、“肯德基”、“名创优品”等知名品牌洽谈入驻。（二）乐趣荟目前经营困难存在多种原因。首先，乐趣荟经营未达成熟期。一个完善的商业体从开业到成熟经营需要一定的周期及发展时间，在这个过程中存在多种因素影响商业体的客流量以及繁荣程度。其次，承租人聚集拉横幅影响乐趣荟广场招商工作，使被告乐派公司租金管理费收入大幅降低。2018年3月24日，部分小商户、业主因个人经营不善等原因，通过拉横幅的方式违法聚集、恶意诋毁乐趣荟广场，此时距开业仅仅9个月，乐趣荟广场远未达到一个商业体的成熟期，该行为极大影响了乐趣荟商场的客流量以及后期的二次招商工作，使乐趣荟广场的经营陷入恶性循环，但在此期间被告乐派公司仍然秉持着诚实信用原则向原告支付租金。乐趣荟广场自2017年运营以来，为了能够快速的打开局面，在吸引商户入驻时给予商户极大的优惠条件，主动提出了免租、减少收取管理费，但并未因此减少缴纳给业主的租金。自拉横幅事件出现后，多名租户起诉到法院要求解除租赁合同，并且拒不缴纳物业管理费、租金等款项，法院最终酌定减半收取了租户的租金，一方面被告乐派公司需及时、足额的向原告支付租金，另一方面又无法足额收取租户的租金、管理费，对被告乐派公司的经营情况造成了重大影响。再次，剩余租赁期限不统一而无法开展后续经营。拉横幅事件的发生使得广场的发展回归到刚开业的时期，考虑到广场发展成熟需要一定的时间积累，业主剩余的租赁期限可能无法达到统一招商的要求，在后续的招商引资中确实存在有些大客户要求承租的期限长于被告乐派公司与原告等业主剩余承租期限的情况，故被告乐派公司邀请了原告在内的多名业主于2018年10月20日召开会议协商沟通延长租赁期限的事宜。会议中被告乐派公司再次陈述了商业广场的发展战略，提出了延长租赁期限的请求，并与多位业主签署了延长租赁期限的租赁合同，但由于签署的业主数量并未达到约定的比例，最终未达成一致的续租意向，被告乐派公司无法对招商工作进行统一规划。三、疫情期间经营更加困难，依据最高院、省高院的指导意见及规定，依法应予减少租金。新型冠状肺炎的突发是无法预料到的客观情况，属于不可抗力事件，因政府防控防疫措施的实施，乐趣荟广场基本处于停业状态，对本身经济困难的广场无疑是雪上加霜，根据“最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知”、“《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》”等规定，双方的经济损失应当按公平原则合理分担，故应当予以减少租金，同时考虑到乐趣荟广场的实际情况，恳请法院考虑是否存在无法继续履行合同的可能。综上所述，原告未交付发票被告乐派公司有权暂缓支付租金，且由于多种因素及疫情影响导致商场处于经营困难时期，被告乐派公司承租的商铺使用功能受限，目前商铺基本处于空置状态，被告乐派公司并无任何管理费、租金收入，继续按照合同约定全额支付租金不合理，有违公平责任原则，恳请法院依据公平责任原则酌情减少租金。被告宜润公司辩称，一、原告与被告宜润公司不存在租赁合同关系，且并非涉讼商铺的实际承租人，原告要求被告宜润公司支付租金、违约金并赔偿损失没有事实及法律依据。本案案由为租赁合同纠纷，原告依据其与被告乐派公司签订的《商铺租赁合同》而要求支付租金及违约金，涉讼租赁合同的合同主体系原告与乐派公司，原告与被告宜润公司不存在租赁合同关系；从《商铺租赁合同》的实际履行情况来看，被告宜润公司从未向其支付过租金、亦从未对涉讼商铺履行过经营管理职责，被告宜润公司并非涉讼商铺的实际承租人，与原告不存在租赁合同关系。据此，根据合同相对性原则，原告持《商铺租赁合同》据以要求被告宜润公司支付租金及违约金没有法律以及合同依据。二、原告与被告宜润公司之间仅存在买卖合同关系，与本案所涉及的法律关系不具有关联性。被告宜润公司系乐趣荟广场的开发商，通过订立《广东省商品房买卖合同》向原告销售涉讼商铺，《广东省商品房买卖合同》真实有效且已履行完毕，被告宜润公司在合同履过程中不存在违反法律法规的行为，原告在起诉状中的陈述不属实，原告要求被告宜润公司承担缔约过失责任没有事实及法律依据。此外，本案为租赁合同纠纷，双方之间买卖合同的履行情况与案涉租赁纠纷无关。综上所述，被告宜润公司并非涉讼租赁合同的订立主体，也从未向原告支付过租金，亦未承租、使用过原告的物业，故原告依据《商铺租赁合同》要求被告宜润公司支付租金、违约金并赔偿损失突破了合同相对性原则，缺乏事实及法律依据，恳请法院依法驳回原告全部诉讼请求。原告向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件1份，用以证明原告诉讼主体适格；2.《商品房买卖合同》及《补充协议》原件各1份，证明被告宜润公司违反《商品房销售办法》第十一条第一、二款的房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售、不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售商品房的规定。3.认购书原件1份，证明原告于2016年2月21日签订认购书时，被告宜润公司并未取得预售许可证。4.租赁合同原件1份，证明原被告签订了房屋租赁合同，约定了租赁金额、递增比例以及租金支付方式。合同合法有效，被告拖欠租金已构成根本违约。5.商品房预售许可证复印件1份，证明被告宜润公司未取得预售许可证销售商品房，构成违约。6.宣传单原件2份，证明被告宜润公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，对未来收益或者做出的保证性承诺是具体的、明确的，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此外，宜润公司承诺长久自营。7.发票复印件2张，证明原告向被告开具了第七、八期的发票，但被告并未支付租金。被告乐派公司向本院提交了如下证据：1.照片打印件6份，2.公证书复印件1份（附照片打印件13张），证据1-2证明因乐趣荟广场部分租户因个人原因通过违法聚集拉横幅的方式恶意诋毁乐趣荟广场，导致涉案广场人流量大幅度减少，经营困难；3.签到表原件2页，4.租赁合同原件2份，证据3-4证明由于部分租户的闹事，对乐趣荟广场的统一经营管理造成了一定的影响，为了可以统一部署经营战略，被告积极邀请了包括原告在内的业主协商延长租赁期限，以便可以更好地招商引资、提高人流量，签到表及签署的租赁合同可以证明被告一直在积极努力的发展乐趣荟广场，但由于最终同意延长租赁期限的业主不多，未达到约定的比例，故最终未和业主达成一致的续租意见。因包括原告在内的业主不同意延长租期的原因，导致被告无法对乐趣荟广场统一部署经营战略，进而加剧乐趣荟经营困难。5.租赁费发票打印件1份，证明被告收到了原告交付的部分租金发票，2019年10月至今的发票并未向被告交付，被告应当在原告交付发票后才支付租金。6.佛山市南海区人民法院作出的（2018）粤0605民初8623号民事判决书原件1份，证明被告为了发展乐趣荟广场主动减免了大部分租金，但部分租户存在拒不交纳管理费、擅自停业经营的情况，且最终法院判决解除合同，并且酌定减少了租金金额，导致被告没有租金收入。被告宜润公司向本院提交了如下证据：1.佛山市南海区人民法院作出的（2018）粤0605民初8623号民事判决书原件1份，证明该判决书中已经认定宜润公司并非乐派公司与其他人签署租赁合同的合同主体。宜润公司与原告不存在租赁关系。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。结合相对方的质证意见，经审查，原告提交的证据6，无法确认其制作主体，且两被告对其真实性有异议，本院对其证明效力不予确认。被告乐派公司提交的证据1、3，本院对其证明效力不予确认。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2016年6月26日，原告（买受人）与被告宜润公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告宜润公司购买预售商品房，位于佛山市南海区大沥镇乐趣荟广场第****房，总金额为187876元。原告（甲方）与被告乐派公司（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉讼商铺委托乙方或乙方指定的第三方商业管理公司经营管理；商铺面积为22.78平方米，预售套内建筑面积11.9平方米；协议签订之日起，甲方不可解除地全权委托乙方代办商铺交付手续并签署相关文件；乙方代为完成房屋交付手续时，视为甲方已将商铺交付给乙方使用，双方不再另行办理商铺的交接手续；委托经营期限为2017年12月31日至2021年12月30日止，乙方支付承包租金按每三个月支付一次，分别于2018年3月31日、2018年6月31日、2018年9月31日、2018年12月31日、2019年3月31日、2019年6月31日、2019年9月31日、2019年12月31日支付第一至第八期租金，每期租金3498元，2020年3月31日、2020年6月31日、2020年9月31日、2020年12月31日、2021年3月31日、2021年6月31日、2021年9月31日、2021年12月31日支付第九至十六期租金，每期租金3997元；甲方在委托经营期限内不得解除对乙方委托，否则甲方应当按照协议约定承担违约责任；在委托经营期限内，甲方不可解除地全权委托乙方经营、管理商铺，甲方不参与、不干涉商铺以及商铺所在商场的经营管理；在委托经营期限内，甲方未经乙方书面同意解除本协议或者单方面收回商铺或其他导致乙方不能继续使用商铺的，均视为甲方根本违约，从甲方违约之日起，甲方应向乙方支付协议余下租期的租金总和作为违约金，若乙方（或乙方的客户）还有其他损失的，甲方还应赔偿乙方（或乙方的客户）的一切损失。上述合同已于2018年3月20日办理完税手续。2019年9月30日，原告以代开发票的方式开具了购买方为被告乐派公司的增值税普通发票一张，发票对应项目为2019年7月至2019年9月租金，发票金额为3498元。2019年12月25日，原告以代开发票的方式开具了购买方为被告乐派公司的增值税普通发票一张，发票对应项目为2019年10月至2019年12月租金，发票金额为3498元。原告与乐派公司均确认：每个季度最后一天支付当期租金；被告乐派公司已向原告支付第一期至第六期的租金，此后租金未付。2020年4月2日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告表示同意2020年2月至3月减免一半租金。本院认为，原告和被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原告已将涉讼商铺交付被告占有使用，被告应支付占用期间的租金予原告。关于租金标准，原告在诉讼中同意2020年2月至3月减免一半租金，本院予以确认。双方约定租金每三个月支付一次，至庭审终结时，被告应支付原告第七期至第九期的租金9660.67元【第七期、第八期的租金共3498元×2=6996元；其中第九期的两个月按每月666.17元（3997÷3÷2）计租，其中第九期的一个月按每月1332.33元（3997÷3）计租】。原告未举证证明其与被告乐派公司有约定被告乐派公司逾期支付租金时应向原告支付合同余下租金的总和作为违约金，故原告请求被告支付违约金27979元，理据不足，本院不予支持。本案为租赁合同纠纷，双方未对误工费、住宿费、交通费、通讯费、材料费进行约定，且原告未举证证明其该费用的实际产生和构成，故原告请求被告乐派公司支付上述费用，理据不足，本院亦不予支持。被告乐派公司辩称原告未向其提交租赁费发票，其有权暂缓支付租金。根据现有证据，未能反映原告与被告乐派公司约定以原告出具租赁费发票作为被告乐派公司支付租金的前提，且原告分别于2019年9月30日、2019年12月25日开具了购买方为被告乐派公司，发票对应项目为2019年7月至2019年9月租金、2019年10月至2019年12月租金的增值税普通发票，但被告乐派公司至今仍未支付该部分租金，故被告乐派公司上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。被告乐派公司辩称经营困难，请求降低租金。因涉讼商铺所在商场由被告乐派公司统一经营管理，商场的商业环境好坏、涉讼商铺能否实际出租、能否实际收取到租金等租赁收益，均属被告乐派公司应自行承担的商业风险，故被告乐派公司以此为由请求调整2020年2月1日至2020年3月31日期限外的租金标准，理据不足，本院不予采纳。原告与被告宜润公司不存在租赁合同关系，原告请求被告宜润公司支付租金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付第七期至第九期的租金9660.67元予原告劳仁；驳回原告劳仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计25元（原告劳仁已预交），由被告乐派公司负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告劳仁，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年七月十七日书记员  梁 哲