山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1179号 上诉人（原审被告）：马杰，男，1979年10月6日出生，汉族，住山东省昌乐县。 委托诉讼代理人：陈安南，山东潍州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东黄河工程集团有限公司，住所地山东省济南市青后小区****。 法定代表人：马向阳，董事长。 委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。 原审被告：山东盛和置业有限公司，住所地山东省昌乐县孤山街**院内办公室**。 法定代表人：丁立，董事长。 上诉人马杰因与被上诉人山东黄河工程集团有限公司（以下简称黄河公司）、原审被告山东盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初2483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 马杰上诉请求：1、请求二审法院依法发回重审或查清事实后驳回黄河公司的诉讼请求；2、判令一、二审诉讼费用由黄河公司承担。事实和理由：1、一审法院认定马杰不能证明与盛和公司之间存在真实的直接的商品房买卖关系认定事实不清。马杰提交的与盛和公司签订的《商品房购销合同书》系真实有效签订的合法的合同，系双方的真实意思表示。合同中存在的问题一审均已经解释，所有的笔误也并非马杰造成。土地使用权证号与土地面积均写成39569.08平方米以及书写层数与实际层数不一致应系盛和公司工作人员的笔误，马杰仅在改合同签名页签署自己姓名，该并非系合同漏洞，而是盛唐公司工作人员书写错误，书写错误与合同漏洞有着本质的区别，这并不影响合同的有效成立，合同内容部分可以明确可以看出该合同所指向的唯一的房产即涉案房产。该购销合同的签订时间明确载明为2011年8月9日，黄河公司不认可该形成时间可以申请进行司法鉴定，但黄河公司没有申请对落款时间的形成时间进行司法鉴定，一审法院单凭合同中的笔误就可以认定落款时间并非合同形成时间。本案中盛和公司与马杰签订《商品房购销合同书》，向马杰出具与购房合同金额相符的收款收据，足以证明盛和公司与马杰就涉案房屋的处置问题已经达成真实一致的意思表示，足以证明马杰已经支付了相应的购房款，足以证明马杰有权合法占有房屋，一审法院对于《商品房购销合同书》不予采信的意见实在牵强至极。2、本案中马杰基于施工单位潍坊宝城建筑工程有限公司建筑工程价款优先权受偿，通过抵顶工程款的方式取得涉案房产，享有足以排除其他债权甚至抵押权的强制执行权利。马杰取得房产系受让自潍坊宝城建筑工程有限公司，通过其项目经理孙某购买，马杰业已经支付全部购房款，马杰付款的证据业已提交法庭，这是不争的事实，也是在实际操作中司空见惯的事情，不存在任何违法之处。盛和公司之所以未给马杰办理产权手续，完全是开发商的责任。因为涉案房产系工程抵账房，在走款流程上属于全款性质，事后经了解，该开发商涉诉较多，资金链断裂，该小区绝大多数住宅未能办理竣工验收手续，这也就导致涉案房屋不能办理大证，自然开发商也就不能给马杰分户办理房产证。因涉案房屋未经竣工验收，从该房现有房产手续看，房管局的档案仍显示为系预售期房，该类房产只能办理网签预售合同，待向房管局监管账户缴存房款之后，方可办理网签备案手续，因该房产是抵账房，不存在再交给开发商房款的问题，同时因开发商涉诉较多，账户被法院查封，更无法也不可能交纳房款办理网签备案。就事实而言，涉案房屋已实际交付给马杰，马杰全家在此居住多年，马杰的孩子上学就是因为马杰购买了该套房子而进行的划片，现在孩子的学籍家庭住址也是马杰现居住的该套房子。马杰取得该房子的所有权是在贵院查封涉案房产之前，因此马杰对涉案房产享有足以排除其他债权甚至抵押权的强制执行权利，同时，未能办理房产登记、过户手续系开发商盛和公司资金链断裂倒闭所致，责任不在马杰，马杰对涉案房产未办理登记也不存在任何过错。因此，（2019）鲁01执异798号执行裁定书适用法律正确。 黄河公司辩称，一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，马杰的上诉请求无任何事实及法律依据，请求法院依法予以驳回其上诉请求。同时，马杰伪造相关证据，其行为严重损害了司法审判行为，严重扰乱了我公司正常的行为，我公司强烈请求法院对其上述行为依法追究其法律责任。 盛和公司未陈述意见。 黄河公司向一审法院起诉请求：1、准许执行山东省昌乐县利民街172号盛和爱伦堡小区20号楼2单元701房产的执行；2、诉讼费用由马杰、盛和公司承担。 一审法院判决：准许执行山东省昌乐县利民街172号盛和爱伦堡小区20号楼2单元701房产。一审案件受理费5731元，由马杰负担。 本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 马杰提供证据： 证据一：提供《工程施工补充合同》复印件一份，原件在一盛和公司处，该合同是潍坊宝城建筑工程有限公司与盛和公司于2007年11月9日签订的关于盛和爱伦堡小区的建筑工程施工合同，该合同的第7条拨款方式中明确约定“从20#小高层中的5层、6层、7层8层9层、10层整体六层36套商品房以每平方米1960元人民币销售均价抵扣工程款”，其中包含涉案房屋20#楼2单元701室。 证据二：提供潍坊宝城建筑工程有限公司出具的证明原件一份。 该两份证据证明涉案房屋由山东盛和置业有限公司予以抵顶工程款的方式抵顶给施工单位潍坊宝城建筑工程有限公司，后又因项目承包费抵顶给项目经理孙某。 证据三：提供山东盛和置业有限公司与马杰等11户业主签订的协议复印件一份，原件在盛和公司处，其中协议中约定“甲方在2011年12月30日办理乙方所购置的昌乐盛和爱伦堡20号楼房产证”，证明涉案房屋为马杰所购买，同时根据一审中提交的《商品房购销合同书》足以证明山东盛和置业有限公司与马杰已签订合法有效的合同。 证据四：提供民事裁定书一份，案号为（2019）最高法民申1560号。该案与本案有高度的相似性，最高人民法院支持房屋买受者排除申请执行人的强制执行。 黄河公司质证称，证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据在一审中出现了明显的涂改痕迹，一审已经提交过，并根据一审潍坊宝城建筑工程有限公司提交的证据，其所谓的抵账协议上面抵顶楼层为五、六、九、十层，但该份证据与上述证据存在矛盾之处，存在伪造嫌疑。证据二，真实性、合法性、关联性均有异议，质证理由同证据一。证据三，真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关联。证据四，真实性、合法性、关联性均无异议，与本案无关联。 对上述证据，本院认证如下：马杰二审期间提交的证据一、三系复印件，黄河公司并不认可，本院不予采纳。证据二不符合单位证明有效的形式要件，证据四与本案没有法律上的必然联系，本院不予采纳。 马杰向本院申请证人孙某出庭作证、申请对涉案的《商品房购销合同书》中手写签字、盛和公司印章、马杰签字及落款时间的形成时间予以鉴定。本院认为，现有证据已经足以查清案件事实，上述申请本院不予准许。 本院另查明，2012年2月24日，山东省昌乐县人民法院就潍坊宝城建筑工程有限公司与盛和公司建设工程施工合同纠纷一案，出具（2012）乐城民初字第403、404号民事调解书，确认潍坊宝城建筑工程有限公司对承建盛和公司的爱伦堡小区工程价款享有优先受偿权。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，在执行异议之诉案件中，人民法院应当对执行标的物的权利归属进行实质审查，在各方当事人对标的物均具有民事权益且相关民事权益存在权利冲突时，还应对相关民事权益进行权衡比较。就权利归属而言，通常情况下，不动产物权登记是不动产物权依法获得承认和保护的法律依据，但在当事人有证据证明不动产权属登记与真实权利状态不符的情况下，应当依法保护真实权利人的合法权益。就权益比较而言，在不同民事权益存在矛盾冲突的情况下，应当注意保护法益优先的民事权益。关于涉案房产的权利归属及权益比较问题，本院根据案件事实证据和相关法律分析如下：第一，尽管涉案房产登记在盛和公司的名下，但生效的民事调解书已确认潍坊宝城建筑工程有限公司对该房产具有优先受偿权。本案中，在一审法院查封涉案房产之前，昌乐县人民法院已作出民事调解书，确认潍坊宝城建筑工程有限公司对所承建的包括涉案房产在内的爱伦堡小区工程享有优先受偿权。该项优先受偿权在权利属性上属于法定优先权，优先于一般债权。第二，根据一审法院采纳的马杰提交的证据2、3、4，证明马杰合法取得涉案房产且居住多年。考虑马杰合法取得并长期居住涉案房产的事实，从权益比较和公民基本权利保护的角度，对马杰民事权益的保护，应当优先于黄河公司的普通债权。 综上，本院认为，综合全案事实和民事权益的具体情况，马杰对涉案房产享有排除强制执行的民事权益，其上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初2483号民事判决； 二、不得执行位于山东省昌乐县××街××号××小区××号楼××单元××室房产； 一、二审案件受理费各5731.47元，由山东黄河工程集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 岳彩林 审 判 员 曹 毅 审 判 员 娄勇军 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 刘耀逊 书 记 员 董 彤