福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初3245号 原告：苏燕虹，女，1978年11月17日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：黄晓方，福建九鼎律师事务所律师。 被告：漳州香江房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区瑞得园**（龙江居委会内），统一社会信用代码91350600757369686L。 法定代表人：杨孙西，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王**，福建协兴律师事务所律师。 原告苏燕虹与被告漳州香江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏燕虹及其委托诉讼代理人黄晓方；被告漳州香江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏燕虹向本院提出诉讼请求:一、请求被告返还原告多支付的购房款70875元；二、请求判令被告支付从起诉之日起至实际还款之日止按年利率6%计算资金占用期间利息；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月22日，原、被告签订《漳州市香江新城商品房订购协议书》，约定：原告向被告购买位于芗城区，原告分别于2016年12月22日及2016年12月27日向被告指定的收款人漳州香江房地产开发有限公司汇款50000元、许志杰的交通银行漳州分行账户汇款1595875元，共计1645875元。后双方经协商后于2019年1月10日签订编号为3506000100001032019000340号《商品房买卖合同》，约定（摘要）：原告向被告购买位于芗城区，面积预计131.25平方米，该商品房单价每平方米12000元，总价1575000元，原告在2016年支付的款项中直接转账抵扣，付款方式一次性付款，被告多收取了70875元。该合同已进行备案登记。因定购协议系为签订正式的《商品房买卖合同》而签订的，且定购协议第十条约定：自双方签订正式的《商品房买卖合同》之日起，本协议自动终止。现双方于2019年1月10日同意按照房款总计1575000元签订正式的《商品房买卖合同》，该购房总价双方均无异议，那么原告为此多付了购房款70875元，被告应返还原告，但经原告多次与被告交涉返还多支付的购房款，被告不予理会。为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，敬请贵院支持原告的诉讼请求。 被告漳州香江房地产开发有限公司辩称：一、苏燕虹与答辩人漳州香江房地产开发有限公司签订的《漳州“香江新城”商品房订购协议书》，约定了商品房的基本情况、房屋价款、付款时间及方式等主要条款，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。该订购协议签订后，苏燕虹已依约向答辩人支付了全部购房款，双方已履行了商品房买卖合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，应认定苏燕虹与答辩人之间的商品房买卖合同关系此时即已成立，且该买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同。原告依《漳州“香江新城”商品房订购协议书》支付了购房款后，本应于2016年12月29日前到答辩人处与答辩人签订《商品房买卖合同》以便办理合同备案，但原告不知出于何种原因向答辩人申请延期签订《商品房买卖合同》。由于2017年3月7日漳州市住房和城乡建设局出台漳建房【2017】15号文件，规定开发商在办理合同备案时，商品房销售备案价格原则上不得超过预售许可价格，因此双方于2019年1月10日签订《商品房买卖合同》文本时，囿于限价政策只能按预售许可价格12000元签订，否则无法进行备案。上述情况在签订合同时与原告也进行了沟通。综上所述，案涉商品房订购协议书虽名为订购，但已符合本约的要件，且出卖人已经按照约定收受购房款，并已开具正式发票，该订购协议应认定为商品房买卖合同，案涉购房款应为1645875元，原告请求返还购房款70875元缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 对本案主要事实，本院认定如下： 2016年12月22日，原、被告签订《漳州“香江新城”商品房定购协议书》，该协议书约定：原告向被告购买位于香江新城二期3幢1501室单元，约定原告所订购的房产建筑面积为131.25平方米，购房单价为每平方米12540元，购房总价款1645875元。还约定原告应在本协议生效之日七个日历日内即2016年12月29日前向被告缴足100%的购房总价款并到被告方的法定地址与被告签订正式的《商品房买卖合同》，逾期则自动丧失所订购商品房的优先购买权及已交付保证金。原告苏燕虹于2016年12月22日向漳州香江房地产开发有限公司汇款50000元，于2016年12月27日向被告指定的收款人许志杰的交通银行漳州分行账户汇款1595875元，共计支付1645875元。2016年12月28日，原告苏燕虹向被告公司申请延期签订商品房买卖合同。 另查明，香江新城3幢的预售住宅价格为每平方12000元。2017年3月7日漳州市住房和城乡建设局出台漳建房【2017】15号文件，规定开发商在办理合同备案时，商品房销售备案价格原则上不得超过预售许可价格。2019年1月10日原、被告双方签订编号为3506000100001032019000340号《商品房买卖合同》，约定（摘要）：原告向被告购买位于芗城区，面积预计131.25平方米，该商品房单价每平方米12000元，总价1575000元。该合同已进行备案登记。 以上事实有原告苏燕虹提供的《漳州“香江新城”商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》（预售）、商品房买卖合同网上备案申请书、2019年1月15日购房发票两张、支付购房款银行凭证两张；被告公司提供的2017年3月7日漳州市住房和城乡建设局漳建房【2017】15号文件、香江新城3幢商品房预售方案、2020年4月28日购房发票及当事人庭审陈述为据。 本院认为，原、被告双方签订的《漳州“香江新城”商品房定购协议书》是原、被告双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。应属有效民事合同关系。双方均应按照合同约定履行各自义务。该订购协议签订后，原告苏燕虹已依约向被告公司支付了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应当认定原被告双方于2016年12月22日签订的认购书的性质为商品房买卖合同。另外，根据《漳州“香江新城”商品房定购协议书》预定，原被告双方应于2016年12月29日前签订正式的《商品房买卖合同》，原告苏燕虹于2016年12月28日向被告公司申请延期签订商品房买卖合同，之后因出台漳州市住房和城乡建设局出台漳建房【2017】15号文件，导致规定被告公司在办理合同备案时，商品房销售备案价格原则上不得超过预售许可价格，故被告公司不应承担因此造成的损失。故原告苏燕虹请求返还购房款70875元缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 驳回原告苏燕虹的诉讼请求。 案件受理费1572元，减半收取786元，由原告苏燕虹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  许华望 二〇二〇年七月二十七日 书记员  陈 丹 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 。 《