北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初9095号原告（反诉被告）：康妍，女，1979年3月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：蒋咏俊，北京恒略律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴润斌，男，1966年7月31日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）康妍与被告（反诉原告）吴润斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康妍之委托诉讼代理人蒋咏俊与被告吴润斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康妍向本院提出诉讼请求：1.判令吴润斌支付我违约金11000元；2.判令吴润斌支付我最后一个月租金5500元；3.判令吴润斌支付我开换锁费用500元及防盗门更换费用2300元、装修费用3000元；4.诉讼费由吴润斌承担。事实与理由：2018年3月27日，我与吴润斌签订北京市房屋租赁合同，我将位于海淀区翠微路×号房屋租赁给吴润斌，租赁期自2018年3月29日至2019年3月28日。租金每月5500元，支付方式为押一付三，押金为5500元。2018年12月29日，吴润斌应支付我三个月租金16500元，但其于2019年1月3日才向我支付两个月租金11000元。吴润斌未按合同约定时间和方式支付租金，根据租赁合同第8条第4款第1项约定，已经构成违约，我有权依据合同第9条第1款的约定要求吴润斌按月租金的200%支付违约金，即11000元。吴润斌搬离房屋时，未办理退房交接手续并交付房屋钥匙，致使我花费开换锁费用500元，进屋后发现吴润斌私自改装防盗门并破坏防盗门镜加装摄像头，致使防盗门丧失安全性能，导致我更换防盗门花费2300元。我认为根据合同约定，吴润斌应将房屋恢复原状并赔偿我相应损失，另，吴润斌对房屋墙面、卫生间造成了损害，我装修维护费用3000元要求吴润斌予以赔偿。吴润斌辩称，是康妍违约，不是我违约，不同意支付违约金。租赁期限内租金我全部付清了。猫眼监控器不会破坏防盗门，康妍有房屋钥匙，却不自行开门，换锁和门的费用我不同意赔偿。我没有破坏墙面和卫生间，我承租的时候什么样走的时候房屋还是什么样，综上，不同意康妍的全部诉讼请求。吴润斌向本院提出反诉请求：1.判令康妍退还我2019年2月28日至3月28日的房屋租金5500元；2.判令康妍赔偿我因其撬坏门锁强行闯入丢失的现金5700元和丢失的两条红塔山香烟价值150元；3.诉讼费由康妍承担。事实和理由：合同约定按季度付租金，2017年6月时，康妍提出让我交半年房租，说她急用钱，我身体不好，怕康妍找茬刁难我，无奈只能答应。后来双方又续签了一年合同，没想到2018年5月起，万寿路一带房租暴涨，康妍就提出涨租金到6500元每月，我没同意，之后康妍就经常到我家拉电闸，对我的生活造成了严重影响。12月份时，康妍再次提出涨房租，否则就让我住到1月底搬家，我提出转两个月的钱，加上押金住到合同期满。2月28日，康妍强行撬坏我的门锁，进入砸玻璃，康妍爱人还将我打伤，后来我发现客厅衣服兜里的5700元钱不见了，还有柜子里的两条红塔山香烟也不见了。康妍的行为对我的身体和安全造成了严重损害，违反了合同约定，而不是我违约。3月26日早七点，我给康妍和他爱人打电话，两人双双关机，后来给康妍发短信，让他们过来，等到八点还没来我就走了，到楼拐弯处，碰见康妍过来，我告诉她我搬走了，她应了一声。早在我租房的时候，康妍就表示过，等我不租了她要装修房子，所以她更换防盗门是其自愿的，与我无关。康妍针对吴润斌的反诉辩称，2019年2月28日至3月28日期间吴润斌在承租房屋内实际居住，不存在退还租金问题。吴润斌主张丢失的现金和物品，我认为没有事实依据，与我无关，故不同意吴润斌的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2018年3月27日，康妍（甲方）与吴润斌（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方坐落于北京市海淀区翠微路×号房屋。房屋租赁期自2018年3月29日至2019年3月28日，租金为5500元/月，支付方式为押一付三，各租金支付日期为2018年3月29日、2018年6月29日、2018年9月29日、2018年12月29日；押金为5500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。2019年1月3日，吴润斌向康妍支付了最后一期房屋租金11000元。2019年2月28日，康妍撬锁进入吴润斌承租的房屋中，并砸碎了房屋阳台最外层的玻璃。2019年3月26日，吴润斌从承租房屋内搬出，并于当日早7时向康妍发送短信告知其正在搬家，双方未办理退房交接手续。此后，吴润斌以房屋租赁合同纠纷将康妍诉至本院，本院审理后作出（2019）京0108民初42647号民事判决书，认定在合同履行过程中，吴润斌未按照合同约定支付最后一期的房租，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。在吴润斌违约的情况下，康妍可提出解除合同，但却采取撬锁进入房屋，并砸坏玻璃的方式，且未及时修复，影响了吴润斌在承租房屋内的安全和健康，康妍亦应承担一定的违约责任。据此判决康妍支付吴润斌违约金11000元并赔偿修锁费用600元，对于吴润斌要求退还的2019年2月28日至2019年3月28日的房租50%即2800元未予支持。康妍不服提出上诉，北京市第一中级人民法院审理后作出判决书，驳回上诉，维持原判。康妍主张吴润斌未归还房屋钥匙且私自改装防盗门加装摄像头致使防盗门失去安全性能，为此其花费开换锁费用500元和更换防盗门费用2300元，要求吴润斌予以赔偿。吴润斌对康妍提交的换锁换门票据均不予认可，认为其搬离时已将锁芯更换为租赁之初的旧锁芯，且加装摄像头并不会对防盗门进行损坏，不同意赔偿。康妍另提交租赁房屋照片若干，证明吴润斌租赁期间对房屋墙面、卫生间造成损毁，为此支出刷墙及垃圾清运费用3000元，要求吴润斌赔偿。吴润斌对照片及票据均不予认可，否认房屋存在损坏。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。康妍与吴润斌签订的《北京市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。根据生效判决认定，双方在合同履行过程中均存在违约行为，现康妍要求吴润斌支付违约金11000元符合法律规定和双方约定，本院予以支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，吴润斌搬离租赁房屋时仅以短信方式通知康妍，未履行返还租赁物义务，且未将房屋钥匙交还，根据生效判决认定，吴润斌曾于2019年2月更换门锁，康妍没有钥匙无法收房，其自行开锁产生的费用应由吴润斌承担。同时，根据康妍提交的照片显示，吴润斌搬离时房屋内杂物凌乱堆放、墙面污损，康妍为恢复原状所支出了装修费3000元，对此提交了收据及装修后照片，金额合理，本院予以支持。对于康妍主张的更换防盗门费用，根据照片显示，防盗门门镜与门体分离，但可自行装回且不影响使用，防盗门并未损坏，未达到康妍所称影响安全性能而无法使用的情形，故本院对该部分费用不予支持。对于吴润斌主张退还的5500元租金，根据双方陈述及查明事实，2019年2月28日至2019年3月28日期间的租金吴润斌并未交纳，而其交纳押金抵扣其未交纳的租金后并无剩余，故对吴润斌的请求本院不予支持。同时，吴润斌交纳的押金可用于抵扣最后一个月的租金，康妍要求支付租金的请求，本院不予支持。对于吴润斌要求赔偿的丢失物品费用，可通过向公安机关报案处理，本院不予处理。吴润斌主张的精神损失费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、吴润斌于本判决生效后七日内给付康妍违约金11000元，并赔偿康妍换锁费500元、装修费3000元；二、驳回康妍的其他诉讼请求；三、驳回吴润斌全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179元（康妍已预交141元），由康妍负担63元，已交纳；由吴润斌负担116元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费42元，由吴润斌负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  夏文慧二〇二〇年七月二日书记员  高 岚