青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初2407号原告（反诉被告）：杨银玲，女,回族,1966年4月30日出生，住西宁市。被告（反诉原告）：青海民族大学，住所地：西宁市城**。法定代表人：马维胜,系该校校长。委托诉讼代理人：王宇，青海延辉律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）杨银玲与被告（反诉原告，以下简称被告）青海民族大学(以下简称“青海民大”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月7日公开开庭进行了审理。原告杨银玲、被告青海民族大学委托诉讼代理人王宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨银玲向本院提起诉讼请求：1.判令被告三日内协助原告办结不动产证。(将位于西宁市××区的房屋过户给原告名下)；2.判令被告承担逾期交房半年,逾期不办证12年的违约责任并赔偿77733元；3.判令被告承担全部诉讼费。事实与理由:一、2007年我和青海民族大学(后简称民大)签订《青海民族大学教职工住宅小区集资建房购房协议》,民大将其自身开发建设的集资建房剩余房屋以高于职工集资价1400元/㎡并且以当时的市场商品房1860元/㎡的价格公开对外出售。当时我买的楼房是属于学校职工挑剩余无人再购房的情况下,加之由于学校资金紧张所以才公开以市场商品房的价格出售,虽然是价格和采光格局都没有优势,但是我想既然是集资房应该是建筑安全比开发商的结实,况且住户多半是老师应该素质比社会上人员文化素质这样对以后的邻里关系会好相处,居住环境幸福指数会好,所以明知我以非职工身份购买,双方约定:“1.将位于西宁市××路,建筑面积144.11㎡总价268044.6元售卖于我,于2008年4月30日前交房;2.交清房款拥有完全产权”。按约购房款和维修基金早已交清。(见合同和购房款)；二、1.民大逾期半年为规避晚交房违约的损失于2008年11月28号在无绿化无消防无竣工验收的情况下强交房屋钥匙,2.逾期6年余,才拥有宁房改保卫(2012)2号文件和由民大申请报备给房产局的《房屋登记表》,2014年通过绘图及竣工验收条件等后才具备由其提供的办理房屋权属登记的材料报送房产行政部门备案拥有“大房产证”即楼盘产权总证,买受人才具备办理房产证的前提条件。见证据交房钥匙凭据和宁保委2号文件及宗地图,房屋登记表，大产证。这时民大见房价上涨,才提出他们是高校不同于开发商没有盈利,举报自己不具备开发商销售资格,要求作废以前合同收回房子重新销售,现在房价涨得这么厉害,当初买房者都占了大便宜,所以要通过加征营业税由购房者承担的办法达涨价的目的,同意者学校可代办房产证,不同意涨价着不予提供购房发票不予办理房产证退房退购房款。(对于晚交房,提前收缴住房维修基金,物业费电视入户费(本属于基础建设内容已包含在房款内)等违约闭口不谈。)说实话多数业主出于惧怕学校是强势选择了忍气吞声同时巴结某些领导以好处就拿到了房产证；三、2017年因巴结领导被告知绝大多数人办完了房产证,原来的集资办要撤销:人员退休或分流,办证资料已交房产局,自己可以去办房产证同时开出了《证明》。见证据《证明》；四、到房产局才知被骗:无购房发票无法办理房产证。故2017-2018年为了索要购房发票打了三年的官司。后在税务局的责罚下开具了购房发票,但也埋下了打击报复种子。2019年我拿着《不动产登记申请表》申请民大盖章配合办证遭报复拒绝。(又睁着眼睛说瞎话:说是购房发票里的营业税替我交的借口)见证据《不动产登记申请表》，为了吃利息或者是为了某些不可告人的利益,逾期不提供购房发票、不及时上交维修基金。我虽然签买的“名义上”是学校的集资房,但具备商品房实质的主要内容,既不是学校职工也没享受职工集资房的价格也是民大在心知肚明承诺无违反强制法律的情况下自愿卖给的!既然自愿以商品房买卖,那么就该共同遵守商品房市场交易规则!所以当初你卖不掉房的时候,你资金紧张时候咋没有这么多借口倘若我这房子下跌呢你赔我损失吗综上被告在交房5年后,见市场房价上涨,为获取超出合同预期的更大利益,加之管理不善失职渎职造成收益不如意,便仗势欺人“背锅”,恶意违背合同约定,与社会价值导向和公众认知相悖。恼羞成怒要挟同意涨价就协助办证否则退房退钱不协办证,逼迫就范淫威!故此我不但不巴结领导反而举报省纪委和税务局违规等,和民大结下了梁子,打击报复我使我居住11年的房屋至今无法取得房产证,这么多年来办证难已给原告造成巨大的经济和身心损失。使本来协助办证,实现履行合同的目的和附随义务,变成不正之风的摇篮!维权是本分不维权是情分,有约定从约定无约定从法律,是最基本的社会认知和道德底线!可惜民大并未被善良宽容隐忍的买受人而感动,反而标榜愚弄、胁迫、背锅的本事!本应做诚实守信守契约有社会担当的榜样!可惜拒不坦错,仗势欺人实行愚昧政策!不知是怎么愚弄祸害下一代的打着法不责众,以恐被索要错误多收房款引退款群体事件等借口施压司法公正,破坏司法公信力且没有法律依据!依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定,即使双方在合同中未能自行约定逾期办证的违约责任,只要确定开发商逾期办证违约事实,买房人仍然有权依据该司法解释向开发商主张违约金。违约金的标准为,按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。恳请贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告青海民族大学辩称：一、针对原告第一项诉求，被告同意在原告支付增值税额之后配合办理不动产权属证书；二、针对第二项诉求，逾期办证的责任是原告原因造成，不应向被告主张违约责任，且双方购房协议没有约定逾期交房、办证的违约责任及计算方式。原告从2017年从被告处集资了房屋，因为当时政策原因，原告支付的房款中不包含营业税，2012年在集中办理房产证时根据税务部门的要求，对于校外集资户要征收营业税，原告接到通知后仅以资金困难为由没有缴纳，而未提出征缴主体的异议，2017年原告通过法院主张不动产销售发票的权利，经城东区人民法院、西宁市中级人民法院一二审、青海省高级人民法院再审、青海省人民检察院审判监督对原告的诉求不予支持。被告认为，本案所涉法律关系已经穷尽司法途径，属于一事不再理，恳请人民法院驳回原告起诉。针对原告的诉讼请求，被告青海民族大学提出反诉,请求：1.依法判令反诉被告（本诉原告）返还垫付的增值税额12764.03元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2005年，为解决反诉人单位教职工住房困难问题，经省发改委同意，在西宁市××区号规划修建青海民族大学职工住宅楼，在优先满足本单位职工的前提下，将剩余房产向教职工的亲友出售，所售单价均按成本价出售。反诉被告系反诉人单位法学院教师杨银霞的姐姐，于2007年7月27日与反诉人签订了《青海民族学院教职工住宅小区集资建房购房协议书》，购买位于××区房，建筑面积为144.11m2，合同明确约定“房屋维修基金及办理、等相关证件的费用由乙方承担，并按规定时间缴纳所需费用”，反诉被告一直拒绝缴纳实际测量面积与设计建筑面积差价，直至2017年初才向反诉人缴清全部房款，且违反协议约定拒不缴纳相关税费。2017年反诉被告向城东区税务局举报反诉人就本案所涉房屋存在偷税漏税的行为，城东区税务局派驻调查组进驻反诉人单位进行税务指导，要求反诉人先行垫付本案所涉房屋欠付的营业税。根据城东区人民法院、青海省高级人民法院作出的生效判决，本案所涉房屋欠付的营业税（现为增值税）应由反诉被告承担，故请求人民法院判令反诉被告向反诉人返还垫付的增值税12764.03元。针对反诉原告青海民族大学的反诉请求，反诉被告杨银玲辩称：一、被告青海民大反诉要求返还垫付的增值税，其反诉既无事实根据又无法律依据；二、发票是税务机关依法开具的，发票问题青海民大应当去找税务机关解决，其提起反诉主体不适格；三、关于青海民大所述剩余房产向亲友出售的单价是按照成本价出售，其与事实不符；四、关于合同中“房屋维修基金及办理房产证的相关费用由乙方承担”的约定和反诉原告青海民大提出营业税由其垫付问题和反诉方违背协议拒不向税务机关申报缴纳营业税拒不承担法律义务问题，合同约定的办证费用是指绘图费、工本费等，但青海民大将此概念与营业税相混淆，青海民大当初拟定的合同条款里没有营业税由购房户来承担的问题；五、从增值税发票来看，被告（反诉原告）是拿着我已交房款交纳的增值税，青海民大逾期开票已经有10年，而且是在我举报的情况下，税务局关于集资征税是根据法律规定的。一手交钱一手交发票是公众共同认知和法律规定的交易习惯，税费的减免由税务局强制规定，不是双方可以约定的，实际上本案的校内职工财务的是零税率，外来户是按照1.5%的税率均由购房人承担的，羊毛出在羊身上，但是纳税人最终由收款人申报。综上，青海民大属于不诚实守信，众所周知，购房发票上的面值内的营业税实际上最终都是由消费者承担，即羊毛出在羊身上，消费者所交的货款都是含税发票，不能细化在生产环节上的各种人工费等在交易时另行计算，因此在实际操作中最终都是由收款人通过开具购货发票，系统自动扣除营业税的。原告杨银玲为支持其诉称，向本院提供如下证据：一、购房协议书，证明被告违约交钥匙六个月，逾期交房6年，逾期可以申办房产证6年，原告拥有房屋产权，且原告已经将合同义务履行完毕。二、房款收据3张，证明我交了房款的事实。三、青海民大办证的《证明》，证明：1.我已经履行完毕合同义务；2.证明民大写的我是民大的副教授，免于交纳营业税。欺骗办证机关和税务机关。四、领钥匙的凭据，证明房屋已经实际交付给我的事实。五、购房发票，证明被告给我开具发票的事实。六、不动产申请表，证明办理房产过户需要盖被告章子的事实。七、维修基金收据及其发票，证明我将钱交给被告但被告没有上交我又重新上交的事实。八、我妹妹的房产证、土地证，证明2014年才办的房产证，青海民大逾期办证。九、登记表，证明民大让我们105户交的房价涨价费并未真正用于开具购房发票。实缴购房款与购房发票显示不一致。且上交的购房发票已上交办证机关，无法查证。再次证明购房发票的营业税实质上是房价上涨费。经被告青海民族大学质证认为:对原告提交的所有证据真实性、合法性无异议，但对部分证据的关联性有异议。1.第七份证据维修基金与本案无关;2.第六份证据不动产登记申请表与本案无关;3.上述证据的证明方向有异议，上述证据综合证明原被告之间形成集资建房、购房关系，但其中并未提到原告所主张的关于办理房产证的诉讼请求的直接关系，也没有关于逾期交房、逾期办证的违约法律后果，无法支持原告的诉讼请求。对证据九，三性无异议，证明方向不予认可。被告青海民族大学提出如下证据：一、青海民族学院教职工住宅小区集资建房购房协议书，证明双方之间存在集资购房的合同关系，在第一条第九款明确约定了办理房产证、土地证等相关费用由集资人承担；二、城东区人民法院民事判决书、西宁市中级人民法院判决，青海省高级人民法院再审判决及青海省人民检察院的不支持监督申请决定书，证明本案所涉法律关系已经穷尽法律途径，原告诉求均没有得到支持。三、发票一份。证明具体税费的事实。经原告杨银玲质证认为：一、集资建房购房协议书，不予认可，第一页时间、后面2007年7月27日打的是2006年，时间虚假。二、对三份判决书合法性真实性予以认可，证明方向有异议，三份判决书上载明我是房屋所有权人。三、对发票无意见。原、被告提供的证据，经相互质证后提出不同的上述质证意见，本院对上述证据的真实性予以确认，并在案件事实认定和判决理由中加以引证阐述。经审理查明，2005年被告（反诉原告）青海民族大学为解决其单位教职工住房困难问题，经西宁市住房改革与保障委员会批准同意，被告青海民族大学以全额集资的方式在西宁市××区号修建了青海民族大学教职工住宅楼并出售给职工个人，因原告（反诉被告）杨银玲系被告（反诉原告）青海民族大学单位职工亲属，故也集资购买了位于××区房屋一套，建筑面积144.11㎡，2007年7月27日双方签订了《青海民族学院教职工住宅小区集资建房购房协议书》，该协议书明确约定：“房屋维修基金及办理《房屋产权证》、《土地使用证》等相关证件的费用由乙方承担，并按规定时间缴纳所需费用。”至2017年原告（反诉被告）杨银玲交付了全部房款。在办理房产证时双方为营业税的缴纳问题产生分歧，致使涉案房屋的不动产统一发票无法开具，原告（反诉被告）杨银玲一直未能办理房产证，被告（反诉原告）青海民族大学将涉案房屋登记为公房。另被告（反诉原告）青海民族大学为青海省事业单位，涉案房屋为全额集资房。上述事实西宁市城东区人法院（2017）青0102民初1792号、西宁市中级人民法院（2017）青01民终1498号、青海省高级人民法院（2018）青民再29号判决书中均予以确认。另查明，2017年因原告（反诉被告）杨银玲向城东区税务局举报被告（反诉原告）青海民族大学存在偷税漏税的行为，城东区税务局派驻调查组进驻被告（反诉原告）青海民族大学单位进行税务指导，要求被告（反诉原告）青海民族大学先行垫付本案所涉房屋所欠的营业税，被告（反诉原告）青海民族大学对涉案房屋所欠营业税额12764.03元进行了垫付。本院认为，原被告签订的《青海民族学院教职工住宅小区集资建房购房协议书》属双方真实意思表示，合法有效，双方的房屋买卖关系依法成立。双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告（反诉被告）杨银玲已按照约定支付房款，被告（反诉原告）青海民族大学应履协助原告（反诉被告）杨银玲办理房屋登记手续的义务。原告（反诉被告）杨银玲的该项主张应予支持。关于违约责任问题，因双方并未对违约责任作出明确约定，且逾期办证的原因在于双方对营业税问题产生争议并诉诸法院。故对原告要求支付违约金的主张不予支持。购房协议书明确约定：“房屋维修基金及办理《房屋产权证》、《土地使用证》等相关证件的费用由乙方承担，并按规定时间缴纳所需费用。”因此本案涉案房屋的营业税应由原告（反诉被告）杨银玲承担，对该责任承担问题西宁市城东区人法院（2017）青0102民初1792号、青海省高级人民法院（2018）青民再29号民事判决书中均已确认。被告（反诉原告）青海民族大学已先将该营业税先行垫付，原告（反诉被告）杨银玲理应返还。故对被告（反诉原告）青海民族大学的该反诉主张予以支持。综上。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：被告（反诉原告）青海民族大学于本判决生效后30日内向原告（反诉被告）杨银玲提供办理位于西宁市××区不动产登记手续的全部资料，并协助办理不动产登记；二、原告（反诉被告）杨银玲于本判决生效后15日内支付被告（反诉原告）青海民族大学垫付的增值税额12764.03元。本诉案件受理费922元（原告已预交），由被告（反诉原告）青海民族大学承担，于上述履行义务期限内支付原告（反诉被告）杨银玲；反诉费60元（被告已预交），由原告（反诉被告）杨银玲承担，与上述款项一同给付被告（反诉原告）青海民族大学。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马守彪 二〇二〇年七月十四日（法官助理 郑向丽书记员 马小花附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。