山西省长子县人民法院民事判决书（2020）晋0428民初161号原告（反诉被告）：长子县龙城房地产开发有限公司。住所地：长子县漳源南路**。法定代表人：和国斌，职务：总经理。委托代理人：徐晓晨，山西忠兴律师事务所律师。委托代理人：王浩，山西忠兴律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：鲍渊青，男，1990年1月18日出生，汉族，现住长子县。山西省晋通邮电长治分公司员工。电话：152XX****XX。委托代理人：李杨洋，山西雷风律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭丹丹，女，1986年10月20日出生，汉族，长子县示范幼儿园教师，现住长子县。电话：182XX****XX。系鲍渊青妻子。原告（反诉被告）长子县龙城房地产开发有限公司与被告（反诉原告）鲍渊青、郭丹丹商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2020年7月3日被告（反诉原告）鲍渊青、郭丹丹提起反诉，反诉被告（原告）长子县龙城房地产开发有限公司放弃举证期限，要求继续开庭一并审理。原告（反诉被告）长子县龙城房地产开发有限公司的委托代理人徐晓晨、王浩、被告鲍渊青（暨被告郭丹丹的委托代理人）及其委托代理人李杨洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）长子县龙城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告鲍渊青签订的《龙兴花园购房定单》已解除；2、请求贵院依法判令被告向原告返还位于××县号房屋；经法庭释明，由于案情复杂，2020年6月28日将该诉讼请求变更为：采取支付剩余房款26万元的补救措施,并赔偿交房之日起至实际付清之日止按年利率6%标准计算利息损失；3、本案诉讼费由各被告承担。事实与理由：2013年9月，原告与被告鲍渊青签订《龙兴花园购房定单》，约定由被告鲍渊青购买原告在××县号房屋一处，面积116.87平方米，房屋总价款521006元，被告鲍渊青已支付房款261006元，余款以按揭贷款的方式支付。合同签订后，原告多次催促被告鲍渊青办理按揭贷款或支付剩余购房款，被告鲍渊青不配合。2019年9月，原告向被告鲍渊青发出《关于鲍渊青支付龙兴花园15号楼9单元901号房屋剩余购房款或办理按揭贷款的通知》，鲍渊青收到后，拒绝履行义务。经过合理催告期限后，原告于2020年1月向被告鲍渊青发出《关于解除长子县龙城房地产开发有限公司与鲍渊青房屋买卖合同（《龙兴花园购房定单》）的通知》，解除原告与被告鲍渊青之间的房屋买卖合同（《龙兴花园购房定单》），要求被告鲍渊青在收到该通知之日起五日内搬离上述房屋。但被告鲍渊青收到通知后，仍无动于衷。故诉至法院。被告（反诉原告）辩称，1、原告确认解除购房合同没有事实和法律依据，应依法予以驳回；2、对于尾款的支付，双方没有争议的是按揭贷款方式，被告于2015年9月使用涉案房屋，根据法律规定，应视为原告已经将房屋交付被告，在长达四年之内原告开发手续不完善，直至2019年1-6月才办理了最后一证，商品房预售许可证，证明其手续是不完善的，而被告有充分的证据证明涉案房屋已无法办理公积金按揭贷款，系原告所造成的，根据合同履行利益平衡原则违约方不享有合同的解除权；3、导致本案涉诉系原告在较长时间内无法完善相关手续，对于本案原告应承担相应的赔偿责任；4、违约人不享有解除权。反诉原告反诉请求反诉被告为反诉原告办理公积金贷款，反诉费用由反诉被告承担。反诉被告辩称，定单已明确是按揭贷款，反诉没有事实依据和法律依据。本诉争议的焦点：1、原被告定订立合同以后履行状况和现状；2、原告请求解除合同的情形，是否已经解除。针对本诉原告（反诉被告）提供了如下证据：1、龙兴花园购房定单，证明原、被告于2013年9月签订购房定单；2、收据二支，证明被告鲍渊青两次分别支付房款20000元、241006元；3、商品房预售许可证，证明原告于2019年1月18日取得长子县龙兴小区北区（含15号楼）房屋的预售许可证；4、房屋验收交接单，证明2015年9月17日交付15-9-901房屋；5、手机短信截屏三张、快递催款通知及送达手续一套，证明向被告鲍渊青进行催款；6、手机短信截屏三张、解除合同通知及送达手续一套，证明告知被告鲍渊青解除合同；7、照片一张，证明原告张贴解除通知。8、长国用（2009）第17号国有土地使用权证，证明原告是在2009年6月份取得龙兴花园土地使用权，包括的楼号1、2、4、5、6、10-15号；9、商品房买卖合同二份及中国人民银行专用凭证二份，证明房屋在2013年是可以办理公积金贷款的，2018年之后是由于政策原因公积金贷款不能办理。被告（反诉原告）对上述证据无异议，但认为是由于原告的原因不能办理公积金贷款。被告（反诉原告）鲍渊青提供了如下证据：1、王娇与其他业主李钟华微信聊天记录，证明本案在购买涉案房屋时原告的工作人员王娇明确陈述可以公积金贷款。订购单上有王娇的签名；2、2017年5月25日《关于8号、9号、15号楼燃气开通的通知》，内容为公积金贷款业主签订《承诺书》，公司不再办理商业贷款业务。合作银行系长子农商行，证明涉案房屋的按揭贷款是由开发商指定的银行办理；3、2020年1月6日下发解除通知。4、2020年1月9日《关于龙城房地产开发有限公司解除合同通知的答复书》并在售楼部的公示栏、售楼处的玻璃门上进行了张贴、亲自交给了龙兴经理茹晓波。5、工作单位证明，证明被告可以进行正常的公积金贷款。6、2017年11月30日长子县人民政府关于龙兴小区“两违”建设项目的处理办法，2017年11月26日组织专家对《长子县龙兴花园住宅小区建设技术方案论证报告》进行了论证并予以公示；7、论证报告1份，证明龙兴小区存在违法建设、违法改变容积率的事实，政府的有关部门进行了协调，本案涉案的15号楼在协调范围之内。8、长子县人民政府网《关于龙兴15号楼的问题》，证明龙兴花园小区部分土地性质为综合用地，因公积金相关政策调整，现在综合用地上建设的房屋不能使用公积金贷款是由原告造成的。原告的质证意见为：对证据1、⑴该聊天记录不能证明聊天的具体时间，也无法证明是否为王娇本人的陈述内容。⑵是否可以公积金贷款不是由开发商和工作人员决定。根据住房管理条例第11条规定是住房管理中心的职责、第26条规定，由业主向住房管理中心申请，住房管理中心答复：因为政策调整，综合用地上的房屋不能使用公积金贷款，不是由开发商决定的，对该证据不予认可。证据2结合原告在庭审过程中提交的补充证据中国人民银行的支付凭证，对长子农商行是原告所合作的银行不予认可。对证据3、4的通知并没有送达给原告，根据被告陈述是向物业进行了张贴，物业和原告是两个不同的公司，不能产生对原告送达的法律效力。并且根据合同法，被告在收到原告的通知后有异议的话，应请求法院或仲裁机构来确认，被告没有通过法定的方式向原告提出异议。对证据5的工作单位证明，与原告没有关联性，对是否交纳和可以办理公积金贷款是两个不同的概念，审批部门是住房管理中心。不认可被告的证明对象。证据6、7与本案没有关联性。证据8中对住建局的回复意见认可。不能进行公积金贷款是由于政策的调整，不是原告的原因。该证据不能证明被告所陈述的“是因为两违问题造成的”。取得国有土地所有权证在先，与被告陈述的两违时间是完全不符合的。以上证据经举证、质证，双方对原告提供的1、2、3、4、5、6、7、8、9号证据无争议，本院予以采纳，对被告提供的证据分析判断如下：证据1、王娇与李钟华的微信聊天关于是否能公积金贷款，仅是双方的聊天，而随后双方订立的“购房定单”明确约定“买方采取按揭的付款方式”而不是公积金贷款，该证据不足以否定双方书面订立的“购房定单”中约定的按揭付款方式；证据2、原告向各用户下发的通知中指的是8#、9#、15#楼两类贷款业主即“按揭贷款”和“公积金贷款”两种付款方式的业主。对公积金贷款业主通知内容是“需带有效证明至售楼处签订公积金贷款《承诺书》开通燃气，签订《承诺书》后，公司不再办理商业贷款业务”，该通知并没有要求按揭贷款的业主；证据3无争议；证据4、证明被告在原告售楼处的玻璃门上张贴了《关于龙城房地产开发有限公司解除通知的答复书》；证据5证明被告可以用公积金贷款；证据6、7、8证明15#楼土地属于综合用地，公积金相关政策调整，综合用地上的房屋不能使用公积金贷款；证据6、7、8予以采纳。以上证据经举证质证，本院确认如下事实：原告于2013年9月与被告鲍渊青签订了《龙兴花园购房定单》约定：1、被告购买原告在龙兴花园15－9－901号房屋，总价款521006元，2013年8月31日交定金20000元；2、买方采取按揭付款方式于2013年9月10日前交清首付，剩余房款办理银行按揭，逾期取消购买此房权利；2013年9月9日，被告鲍渊青付241006元房款，2015年9月17日原告将双方约定的房屋交给了被告鲍渊青、郭丹丹，被告鲍渊青在房屋验收交接单上签字确认。2019年1月18日原告取得商品房预售许可证。2019年9月1日原告通过手机向二被告鲍渊青、郭丹丹预留的手机号152XXXX****发出了要求其支付剩余房款或办理按揭贷款手续，并通知其在收到通知之日起五日内到公司售楼部签订《商品房买卖合同》，否则将承担相应法律责任。同时用快递的方式向被告鲍渊青邮寄该通知。2020年1月6日原告又以短信和邮寄书面通知的方式通知二被告“经我公司多次催促，你至今还未与我公司签订《商品房买卖合同》，未支付剩余房款，且经过我公司催告后在三个月的合理期限内仍未履行，亦未提出任何异议”，“你拒不履行合同主要义务的行为已严重侵犯我公司的合法权益，现我公司郑重向你通知如下：你与我公司之间的房屋买卖合同（《龙兴花园购房定单》）已解除。请你在收到本通知之日起五日内搬离”，“妥善处理合同解除后的其他相关事宜”。2020年1月9日以15#楼全体业主的名义在售楼部公示栏内张贴《关于龙城房地产开发有限公司解除合同通知的答复书》中，不签合同的主要理由：基础设施不完善、墙体裂缝、手续不透明，当初承诺公积金贷款，现在因原告原因不能办理公积金贷款等。双方陷入僵局，2020年4月21日原告诉至本院。另二被告系夫妻关系，且鲍渊青系山西晋通邮电实业有限公司长治通信分公司员工，郭丹丹是长子县示范幼儿园教师。针对反诉，反诉原告鲍渊青、郭丹丹提供如下证据：1、购房定单一份，证明约定是按揭贷款。2、证明一份，证明反诉原告具备公积金贷款的条件。反诉被告长子县龙城房地产开发有限公司的质证意见是：对证据1真实性认可，但证据中的按揭贷款是银行商业贷款。证据2不能证明反诉被告具有为反诉原告办理公积金贷款的义务。以上证据经举证、质证，本院确认如下事实，反诉原告与反诉被告长子县龙城房地产开发有限公司于2013年9月订立的购房定单中第3条规定“买方采取按揭付款方式，并于2013年9月10日前交清首付”该定单没有约定反诉被告为反诉原告办理公积金贷款。本院认为，关于本诉：一、原、被告订立的《龙兴花园购房定单》属于预约协议即商品房预售合同。2013年9月双方订立的《龙兴花园购房定单》，内容包括买卖双方当事人的基本情况、预售房屋的坐落位置、房号、面积、单价、总价款、签约付款时间、定金及罚则等，是双方当事人为将来正式订立商品房买卖合同并完成交易而达成的合意，该定单中的条款将是商品房买卖合同中的主要条款，未尽的事项也将在商品房买卖合同中另行约定。在未正式订立商品房买卖合同之前，该定单仅具有预约性质，而不是正式本约性质的商品房买卖合同。二、对原、被告双方订立的《龙兴花园购房定单》效力的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。2013年9月双方订立购房定单时，原告尚未取得商品房预售许可证，该定单处于法律效力待定状态，至2019年1月18日原告取得了商品房预售许可证，对合同效力进行了补正，应认定该定单具有预售商品房的法律效力。三、被告预交的20000元定金和241006元购房款应认定为支付的购房款性质。在双方定立的购房定单中明确约定20000元为定金，是二被告为了保证合同的履行而支付一定的金钱保证，可抵作购房款。收据上明确载明241006元为房款，因此二被告已预付购房款为261006元。四、对原告主张的购房定单上的书面按揭付款方式优于二被告口头主张的公积金付款方式。而在正式订立购房定单上，明确约定为按揭付款方式，将公积金付款方式排除。二者相比正式的书面证据高于非正式言词证据，被告以业主李钟华微信聊天记录询问公积金贷款的事实对抗双方书面订立的购房定单中约定的按揭付款方式，理由不充分，故原告主张应以按揭的付款方式履行合同，本院予以采信。而被告未办理按揭付款手续构成违约。五、合同履行现状及后果。被告交了定金、部分房款，未付余款；原告交付了房屋，被告入住；原告要求被告办理按揭贷款手续，被告以应办理公积金贷款为由，拒办按揭贷款手续；原告向被告先后发出办理按揭贷款通知，在二被告未按通知办理的情况下原告又向其送达了解除通知，在法定期间内，二被告未向仲裁机构或人民法院提交请求确认合同是否解除的申请，随之原告诉讼在案。矛盾纠纷发生的焦点：办理按揭贷款被告不同意，办理公积金贷款原告不同意，双方陷入合同僵局。六、原告享有合同解除权，双方订立的购房定单已解除。《合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱给付义务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况的除外……(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”，无论是办理按揭贷款，还是办理公积金贷款，都属于“不能强制履行的情形”。在此情形下原告作为守约方行使解除权，符合法律规定。《合同法》第九十四条规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”守约的一方当事人可以解除合同。原告在未收到剩余房款的情况下，将自己应履行的根本义务提前履行，并被二被告接受，不存在违约，而二被告在接受并入住房屋后却未依约办理按揭贷款手续，经催告后仍不履行合同义务构成违约。原告依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定行使解除权向被告送达解除通知，符合《合同法》第九十六条规定的“合同自到达对方时解除”，故原、被告订立的《龙兴花园购房定单》自被告2020年1月6日收到之日起解除。原告请求法院确认《龙兴花园购房定单》已经解除不违反法律规定，本院予以支持。被告在法定的期间内未向仲裁机构或人民法院请求确认合同是否解除，其异议解除的除斥期间丧失。七、合同解除后被告（反诉原告）仍应承担违约的后果。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要赔偿损失”。经法庭释明，原告放弃要求二被告返还房屋的请求，变更为请求二被告采取支付剩余房款的补救措施并赔偿损失。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”鉴于被告已经交付部分房款，原告已交付房屋的事实，返还原物、退还房款均不是合同双方追求的终极目标，故原告将返还房屋的请求变更为被告承担违约责任的请求符合保护交易的原则。双方已经履行的部分合法有效，尚未履行的按揭贷款付款方式终止履行，原告变更为要求被告承担违约责任，赔偿原告未收取的剩余房款及其资金占用损失，符合法律规定，本院予以支持。关于二被告提供的开通燃气《承诺书》明确载明“按揭贷款”合作银行是长子农商银行，与其主张的公积金贷款没有必然的联系。其提供2020年1月9日张贴的《关于龙城房地产开发有限公司解除合同通知的答复书》不能代替其应在异议的除斥期间，依法向仲裁机构或者人民法院请求确认该解除通知是否发生解除效力之请求，该答复不产生该解除通知必然发生法律效力的结果。因此二被告主张公积金贷款的付款方式证据不足，本院不予采信。被告虽然具备公积金贷款的资格但是在交易中不是必然产生公积金贷款的结果。关于反诉。反诉原告鲍渊青、郭丹丹请求反诉被告按公积金贷款方式支付余款，证据不足以对抗其与反诉被告订立的《龙兴花园购房定单》中明确约定的按揭贷款的付款方式，该请求证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十八条、第一百五十九条、第一百六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第九十一条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）长子县龙城房地产开发有限公司与被告（反诉原告）鲍渊青、郭丹丹订立的《龙兴花园购房定单》已于2020年1月6日解除。二、被告（反诉原告）鲍渊青、郭丹丹于本判决生效后三十日内赔偿原告剩余房款260000元，并酌情从2019年9月6日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿原告（反诉被告）长子县龙城房地产开发有限公司资金占用的利息损失直至付清为止。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）长子县龙城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告鲍渊青、郭丹丹的反诉请求。本诉案件受理费4505元、由原告（反诉被告）长子县龙城房地产开发有限公司负担1905元，被告（反诉原告）鲍渊青、郭丹丹负担2600元；反诉案件受理费2600元，由被告（反诉原告）鲍渊青、郭丹丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审判员 何江文 二0二0年七月七日书记员 李慧晴