福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0602民初1336号 原告：蔡东伟，男，1978年2月7日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：张闽成，漳州市芗城区金辉法律服务所法律工作者。 被告：中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行，住所地福建省漳州市芗城区胜利东路**，统一社会信用代码913506028565938195。 负责人：杨炜强，行长。 委托诉讼代理人：卢琤、陈典，福建泾渭明律师事务所律师。 被告：漳州市国立金属制品有限公司，住所地福建省漳州市金峰开发区万亩园，统一社会信用代码91350602746375108M。 法定代表人：陈惠珍，执行董事。 委托诉讼代理人：黄国根。 被告：福建向荣大芹山茶业发展有限公司，住所地福建省漳州市平和县小溪镇河滨路第****，统一社会信用代码913506028749078192J。 法定代表人：朱元文，执行董事。 被告：朱元文，男，1966年6月3日出生，汉族，住福建省漳州市平和县小溪镇河滨路第****。 被告：陈惠珍，女，1967年10月26日，住福建省厦门市思明区。 被告：漳州市永立工贸有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区（漳州市国立金属制品有限公司内之二），统一社会信用代码913506007395190465。 法定代表人：于国永，执行董事。 被告：于国永，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：于国忠，男，1968年10月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告蔡东伟与被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行、被告漳州市国立金属制品有限公司、被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文、被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡东伟的委托诉讼代理人张闽成、被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的委托诉讼代理人卢琤、陈典、被告漳州市国立金属制品有限公司的委托诉讼代理人黄国根到庭参加诉讼，被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文、被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡东伟向本院提出诉讼请求：1、请求解除对芗城区鑫荣嘉园6幢D07店面的查封；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月9日，芗城人民法院作出(2017)闽062民初4645号民事判决书：被告漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行贷款本金1600万元及至2017年4月24日利息、罚息、复利为172575.82元以及从2017年4月25日起至还款之日止的利息、罚息、复利分别按各自《流动资金借款合同》约定的相关计算方法及标准计算；二、被告漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行律师费6600元；三、被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文、被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠对被告漳州市国立金属制品有限公司上述判决第一、二项下全部债务承担连带清偿责任等。因被告判决后未履行还款义务，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行申请执行，2018年1月15日芗城人民法院作出(2018)闽062执242号执行裁定书，查封了被告陈惠珍名下芗城区鑫荣嘉园6幢D07店面，原告现对该查封行为提出异议，理由有以下三点:1、该店面的所有权归属于原告，原告与被告陈惠珍在2017年2月18日签订了《房地产买卖协议书》，把芗城区鑫荣嘉园6幢D07店面卖给原告。原告与被告陈惠珍在在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、原告与被告陈惠珍的《房地产买卖协议书》约定，店面总价100万元，原告于2017年2月28日通过银行转账给被告陈惠珍100万元，原告全额支付店面总价，被告陈惠珍将店面交原告执掌；3、因被告陈惠珍未协助原告办理产权过户登记，原告于2017年3月16日向漳州市芗城联合人民调解委员会申请调解，双方在人民调解委员会达成调解，被告陈惠珍确认收到全额店面总价，店面已交付异议人，店面使用、出租收益归异议人，被告陈惠珍无条件协助原告办理过户。由于鑫荣嘉园整体不能办理产权登记，被告陈惠珍未协助原告办理产权过户登记，非因原告自身原因未办理过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人买受芗城区鑫荣嘉园6幢D07店面权利符合能够排除执行的情形，贵院应予支持。原告依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议被驳回，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，特提起诉讼，请求贵院解除对芗城区鑫荣嘉园6幢D07店面的查封。 中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行辩称：驳回原告的全部诉讼请求。一、原告主张的事实不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定中可以排除执行的情形：（一）原告与陈惠珍未在查封涉案房产前签订合法有效的书面买卖合同：1、涉案店面交易价每平方米仅17850元，该价格明显低于市场价格；2、双方签订《房地产买卖协议书》时，涉案店面尚未办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，约定原告在办理两证之前就支付全额购房款，与正常的房产交易严重不符。据此，该《房地产买卖协议书》系原告与陈惠珍签订的虚假合同。（二）原告未实际支付合同约定的购房款：从原告提供的相关汇款凭证均不足以证明其向陈惠珍支付了合同约定的价款。对于一间没有两证的店面在合同签订当日就支付全款不符合房产交易经验。故不能证明原告在查封前已支付全部店面款。（三）原告未在法院查封之前占有涉案店面：涉案店面查封时间是2017年7月11日，原告提供的店面租赁合同签订时间为2018年2月5日，原告未提供其他相关证据证明其在法院查封前占有涉案店面，故原告并未在法院查封前占有涉案店面。（四）涉案房产未办理过户系其自身原因造成的：原告一共向芗城区人民法院提起了四件案外人执行异议之诉，另外三件中原告主张在2012年4月23日就向陈惠珍购买了鑫荣嘉园6幢D03、D04、D05号三间店面，上述三间店面一直未能办理不动产权证书，则在本案中原告在明知上述三间店面一直未能办理不动产权证书的情况下，再次向原告购买在同一幢的本案讼争店面并支付全额购房款，原告未尽到审慎义务，且存在过错，故不能办理过户登记原因系原告自身原因所致。二、原告与陈惠珍签订的《房地产买卖协议书》属于虚假合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”之规定，认定《房地产买卖协议书》无效。原告与陈惠珍为达到非法目的，伪造合同，凭空捏造房屋买卖的民事法律关系，并提起诉讼，涉嫌虚假诉讼罪，依法应将本案移送至公安机关。综上，原告的诉求没有事实与法律依据，应当予以驳回。 漳州市国立金属制品有限公司辩称：同意原告的诉讼请求，原告与陈惠珍的关于讼争店面的买卖属实，应该解除对店面的查封。 福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文提供书面答辩意见，共同辩称：答辩人在本案中本身也是受害者，当时也是为漳州市国立金属制品有限公司向中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行借款作担保，因漳州市国立金属制品有限公司未能及时还款而引起诉讼，答辩人也因此被漳州市芗城区法院根据(2017)闽06执236号列为失信被执行人，把被答辩人提出执行异议的房产进行查封并非答辩人的意愿或过错造成，系因被答辩人购得的房产尚登记在相关案件被执行人陈惠珍名下，漳州市芗城区人民法院根据中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的执行申请，查封了该房产，相信漳州市芗城区人民法院会根据被答辩人提供的相关证据，依据最高人民法院的相关司法解释判定被答辩人提出的执行异议是否成立做出判决，诉讼费用也应该由被答辩人或中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行谁败诉谁承担，与答辩人无关。 漳州市永立工贸有限公司、于国永提供书面答辩意见，共同辩称：1、答辩人在漳州市国立金属制品有限公司向中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行借款中作担保，被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行查封被执行人陈惠珍名下房产并非答辩人的意愿或过错造成，诉讼费承担与答辩人无关。2、答辩人对原告执行异议没有意见，原告购得的房产虽尚登记在被执行人陈惠珍名下，但答辩人知悉房产在查封前陈惠珍己出售给原告，相信漳州市芗城区人民法院会依法做出判决。 于国忠、陈惠珍未提供书面答辩意见。 经审理查明： 一、2017年2月28日，陈惠珍（甲方）与蔡东伟（乙方）签订房地产买卖协议书，载明（摘要）：“1、甲方自愿将座落在漳州市鑫荣嘉园6幢店面D07号的房地产，建筑面积56.02㎡，出售给乙方，乙方对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；2、甲、乙双方议定该房地产的总成交价为人民币壹佰万元正；3、首期购房款人民币壹佰万元正于2017年2月28日前乙方支付给甲方；4、甲、乙双方定于2017年2月28日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理；6、甲方向乙方保证在收到总房款，将上述房地产正式交付给乙方使用，保持现有的装修。” 二、2017年2月28日，蔡东伟通过建设银行向陈惠珍转账100万元。 三、2018年2月5日，蔡东伟与案外人赵志杰签订店面租赁合同，约定将址于漳州市芗城区店面（涉案店面）出租给赵志杰使用。 四、2017年3月17日，蔡东伟（申请人）与陈惠珍（被申请人）经漳州市芗城联合人民调解委员会调解达成人民调解协议书（[2017]漳芗人调字第6899号），双方达成如下协议：“1、申请人与被申请人确认，申请人至2017年2月28日已全额支付鑫荣嘉园6幢D03、D04、D05、D07四间店面的全部购房款；2、被申请人已将上述四间店面交付申请人使用，被申请人确认上述店面的出租、收益等应归申请人所有；3、被申请人同意无条件协助配合申请人进行房产两证办理及过户。” 六、陈惠珍在2011年1月6日向福建向荣建设集团有限公司购买涉案店面时，按每平方米10000元，总金额伍拾陆万贰百元价格购买。 另查明：中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行与漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠金融借款合同一案审理过程中，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行向本院申请财产保全。陈惠珍名下址在漳州市芗城区金峰南路鑫荣嘉园6幢D07号店面于2017年7月11日被本院查封。2017年11月9日，本院作出（2017）闽0602民初4645号民事判决书：一、漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行贷款本金1600万元及至2017年4月24日利息、罚息、复利为172575.82元以及从2017年4月25日起至还款之日止的利息、罚息、复利分别按各自《流动资金借款合同》约定的相关计算方法及标准计算；二、漳州市国立金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行支付律师费6600元；三、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠对漳州市国立金属制品有限公司上述判决第一、二项下全部债务承担连带清偿责任，清偿后可以向漳州市国立金属制品有限公司追偿；四、中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行对陈惠珍、于国忠提供的本案抵押物折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；案件受理费11875元及财产保全费5000元，由漳州市国立金属制品有限公司、福建向荣大芹山茶业发展有限公司、朱元文、陈惠珍、漳州市永立工贸有限公司、于国永、于国忠负担。因上述被执行人未履行生效判决所确定的义务，中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行向本院申请执行，2018年1月15日本院作出（2018）闽0602执242号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人应当履行义务部分的存款；扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入；查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产，限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。蔡东伟对上述执行标的向本院提出书面异议，本院于2020年1月14日作出（2020）闽0602执异7号民事裁定书，裁定驳回蔡东伟的异议请求。 上述事实有原告提供的房地产买卖协议书、收款凭证、租赁合同、人民调解协议书、商品买卖合同、执行裁定书及原被告庭审陈述为据，本院予以认可。 本案的争议焦点在于，蔡东伟请求解除对芗城区鑫荣嘉园6幢D07店面的查封是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本院认为：1、对于陈惠珍与蔡东伟是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题：陈惠珍与蔡东伟于2017年2月28日签订了房地产买卖协议书，而讼争房屋被查封的时间为2017年7月11日，签约时间在讼争房屋被法院查封之前。蔡东伟与陈惠珍签订的房地产买卖协议书系双方真实意思表示，故蔡东伟与陈惠珍就讼争房产签订的房地产买卖协议书合法有效。被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行不认可该份协议书的真实性，但并未提供相应证据佐证，本院不予采纳；2、对于蔡东伟是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产问题：蔡东伟提供2017年3月17日其与陈惠珍在漳州市芗城区联合人民调解委员会达成调解协议书，该调解协议确认陈惠珍将涉案店面交付蔡东伟执掌使用，调解协议确认的时间在涉案房产被查封之前，应认定蔡东伟在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、对于支付价款问题：2017年2月28日，蔡东伟通过银行转账方式直接转账给陈惠珍100万元，结合转账的时间与蔡东伟和陈惠珍签订的房地产买卖协议书中约定的付款时间一致，可认定为蔡东伟已支付了全部购房款。对于被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行认为存在不合理低价购房的抗辩，根据蔡东伟提供的陈惠珍与福建向荣建设集团有限公司签订的商品房买卖合同，陈惠珍购买涉案店面的原始价格为560200元，低于蔡东伟向陈惠珍购房支付的费用，故不存在不合理低价的情形；4、对于非因买受人自身原因未办理过户登记问题：因涉案房产为福建向荣建设集团有限公司开发，涉案的鑫荣嘉园小区房产均尚未能办理房产证，故并非因蔡东伟原因致使未办理过户登记。 综上所述，本院认为，蔡东伟符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，对于其主张解除查封的诉讼请求，应当予以支持。被告福建向荣大芹山茶业发展有限公司、被告朱元文、被告陈惠珍、被告漳州市永立工贸有限公司、被告于国永、被告于国忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 不得执行址在福建省漳州市芗城区店面，并解除对该房屋的查封、冻结。 本院（2020）闽0602执异7号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 本案受理费13800元，由被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈雅云 人民陪审员  卢金莲 人民陪审员  王阿水 二〇二〇年七月二十一日 法官 助理  吴泽帅 书 记 员  洪 萍