广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2449号上诉人（原审被告）：崔惠然，女，汉族，1994年3月18日出生，公民身份号码：320************285，地址：惠州市惠城区**************。被上诉人（原审原告）：惠州市宝鑫房产代理有限公司，地址：惠城区************3-5栋1层A1019。法定代表人：龚紫萱委托诉讼代理人：张俊，系广东建议律师事务所律师。原审第三人：李秀莲，女，汉族，1980年9月11日出生，住址：惠城区******，居民身份证号码：422************020。上诉人崔惠然因与被上诉人惠州市宝鑫房产代理有限公司、原审第三人李秀莲居间合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初15809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年6月4日进行了审理，上诉人崔惠然、原审第三人李秀莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人崔惠然向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初15809号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不应该额外支付26624.48元。1、上诉人虽然给被上诉人写了承诺书，但承诺书中约定的是将26624.48元给到宝鑫房产公司的陈耀明，而本案的原告是惠州市宝鑫房产代理有限公司，很显然一审当中的原告的主体是不适格的。2、承诺书中约定的将26624.48元给到宝鑫房产公司的陈耀明是不合法的。上诉人出售房屋是于惠州市宝鑫房产代理有限公司签订的房屋买卖合同，通过中介出售房屋，上诉人只需向中介公司支付中介费，而不应该将26624.48元支付给陈耀明，因此承诺书中的约定将结算后的2万余元给陈耀明是无效的。二、上诉人的购房款不应支付中介费用。1、陈耀明是中介公司的工作人员，上诉人已经向中介公司支付了中介费用，其员工有义务为原告提供中介服务。被告通过让原告书写承诺书的方式，让原告向其另外支付费用，属于重复收费，违反其行业规定。2、买家支付购房款是用来购买房屋，并不是用来支付中介费，其本意也不是给中介费。上诉人额外支付2万余元无任何依据。上诉人写承诺书的字据是受人蒙蔽，并不是其真实意思表示。三、惠州市宝鑫房产代理有限公司要求的中介费过高。根据《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》和《关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》一般代理服务最高收费标准为房屋成交价格的2.5%中介不得低买高卖赚差价。中介机构不得分解收费，同一套住宅买卖经纪服务已收取佣金的，不得另行收取咨询费、信息费、广告费、代书费等费用。不得重复收费，经纪机构就同一套住宅提供买卖经纪服务收取的经纪服务费用佣金总额，不得超过政府规定的标准；两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗住宅买卖经纪业务的，按照一宗业务收取佣金。不得强制收费，房地产经纪机构提供其他服务的，应当事先书面告知委托人相关情况，并经委托人签名(盖章)同意后，方可签订委托合同；经纪机构应严格执行明码标价规定，并书面告知按照有关规定需应当由当事人缴纳的有关其他税费，任何未予标明的或未书面告知的费用，委托人有权拒绝支付。经纪机构和房地产经纪人员，不得低价收进高价卖出住宅赚取差价，不得以价格欺诈手段牟取不正当利益。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。四、惠州市宝鑫房产代理有限公司在服务过程中并未尽职尽责，也未起到中介应有的作用。作为房产中介行业理应为客户提供优质的服务，其服务应贯穿卖房的整个流程，为客户理清冗长复杂的卖房流程，节省客户的时间。而作为中介的服务人员，并未提供称职的服务。中介服务态度极差，未给上诉人详细讲解相关流程，甚至当上诉人问起相关事项，也是爱理不理。在交易过程中，整个流程，基本上是上诉人自己办理。包括过户、补税等流程。在办理卖房手续时，中介公司承诺30天可以走程序，而实际办理了60天，浪费了上诉人的时间，也因此产生了很多不必要的费用，比如误工费用、房租费用等。2、中介公司完全未履行其应尽的义务，致使上诉人在卖房过程中产生了不必要的费用，其要求额外支付2万余元属不合理的要求。另外，被上诉人在服务中存在过错，应当少收或不收中介费用，已收取的中介费用应当部分返还。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不当，且中介强制收费、重复收费，其收费标准远高于行业规定的标准，并且属于以个人名义私下协商收取中介费，其行为严重违反行业规定，属于以非法方式牟取不正当利益。故此，为维护上诉人的合法权益，特依法提起上诉，请求贵院依法予以改判或发回重审。被上诉人惠州市宝鑫房产代理有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，因此惠城区人民法院作出的(2019)粤1302民初15809号《民事判决书》合理合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。理由如下：上诉人明显违反我国《合同法》第六十条及第一百零七条规定。在本案中，被上诉人已完成居间义务。上诉人与第三人于2019年7月3日签订了《房地产买卖及居间合同》，并于2019年8月16日完成全部过户手续。且第三人已于过户当天将房款支付给上诉人期间被上诉人完成了办理缴交税费、补缴土地出让金、办理过户等手续。故上诉人答辩被上诉人并未尽职尽责，于理无据。2、被上诉人收取上诉人支付的26624.48元合情合法合理。因涉案房屋涉及缴土地出让金，上诉人认为该房屋以人民币16万元的价格出售已是高价，故承诺将出售的房屋差价，在缴交过户税费、补缴土地出让金及其他费用后，多出来的两万余元支付给被上诉人，作为办理上述程序的费用。且根据上诉人自愿书写的《承诺书》中，可以证明上诉人自签订合同之日就清楚、了解在缴纳税费及土地出让金后将多出约2万余元。被上诉人并未存在隐瞒、欺诈行为。上诉人是一个具有完全民事行为能力的人，故其所谓的受人蒙骗、并非真实意思表示，完全为无稽之谈。上诉人在签订《房地产买卖及居间合同》及《承诺书》后，应履行约定的义务。否则，根据我国《合同法》之相关规定，未履行合同义务的应视为违约。3、上诉人提出的《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》及《关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》系北京市发改委于2011年向当地部门发放的一个通知，不属于法律法规，甚至连部门规章都算不上。房产交易因各地方房价及交易情况不一致，故不能参照该《通知》。因此上诉人提出中介费过高于理无据、无法可依。综上，上诉人违背承诺，违反合同约定的行为，违反了法律规定也违反了诚实信用原则。被上诉人认为一审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，悬请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，以维护答辩人的合法权益。原审第三人李秀莲无答辩意见。惠州市宝鑫房产代理有限公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付居间费26173元；二、请求判令被告向原告支付违约金6600元；三、请求判令被告支付原告因追索违约金所产生的律师费3000元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告、第三人于2019年7月3日签订了《房地产买卖及居间合同》。约定第三人以22万元的价格购买被告所有的位于惠州市********************。《房地产买卖及居间合同》的主要内容一是卖房自愿从定金中预留交楼押金1000元托管于居间方，以保证卖房依约定时间交楼，且交楼前卖房须结清一切与该物业有关之杂费；二是若买方或卖方任何一方违反本合同约定致使未能办理产权过户的，鉴于居间方已提供居间服务促成合同成立，违约方须向居间方支付违约金人民币6600元整。三是守约方、居间方为追索违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担。四是卖方出售此物业价格22万包含地价费、过户费、中介费等一切费用。同日，被告向原告出具书面承诺，承诺涉案房屋合同价为22万元，业主崔浩然实收16万元，去掉税费3.5万元，结算约2万元给原告，房产成交过户给客户交付房款后当天结算。合同签订后，第三人于2019年7月3日向被告支付购房定金2万元，并在2019年8月16日被告为其办理过户手续的当天支付尾款20万元给被告，完全履行了买方应支付购房款的义务。但是被告在支付完地价费、过户费等费用32375.52元且过户完毕后未将剩余的27624.48元支付给原告。原告多次向被告要求支付剩余费用，被告均不予理会，由此酿成诉讼。以上事实，有当事人主体资格信息、房地产买卖及居间合同、收据、承诺书、银行转帐凭证、缴费记录、委托代理合同、律师费发票以及庭审笔录在案佐证，可以认定。一审法院认为，原告与被告及第三人签订的《商品房买卖及居间合同》系三方当事人真实意思的表示，合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，对各方当事人均具有约束力，双方应按合同的约定履行相应的义务。合同签订后，第三人依约于2019年7月3日向被告支付购房定金2万元，并在2019年8月16日被告为其办理过户手续的当天支付尾款20万元给被告，完全履行了买方应支付购房款的义务。被告即应依照《商品房买卖及居间合同》及2019年7月3日向原告出具的书面承诺的约定，在扣除自己应得的卖房款16万元、已支付的地价费、过户费等费用32375.52元外，应将剩余的27624.48元支付给原告作为居间费用，被告应支付而拒绝支付，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。鉴于涉案房屋已过户至第三人名下并进行了实际交付，因此，原告已收取卖方预交的1000元定金应在被告应支付的居间费用总额中予以扣除，被告尚应支付给原告的居间费用为：27624.48元-1000元=26624.48元。关于逾期支付的违约金，原告要求被告支付违约金6600元，但该违约金条款的含义是约束买卖双方任何一方违反本合同约定致使未能办理产权过户的，鉴于居间方已提供居间服务促成合同成立，违约方须向居间方支付违约金人民币6600元。事实上，涉案房屋已过户至第三人名下，房地产交易已经完成，因此，原告依据该条款要求被告支付违约金6600元与事实不符，一审法院不予支持。逾期支付居间费用的利息宜从涉案房屋过户至第三人名下之日（2019年8月16日）起以26624.48元为本金，按年利率6%计算至债务全部清偿为止。鉴于原告已提供居间服务促成合同成立并已实际履行，被告拒不支付居间费用导致原告为维权诉讼所支付的律师费3000元，原告提供了委托代理合同及律师费发票，其要求被告承担既有事实依据，也符合《商品房买卖及居间合同》的约定，一审法院予以支持。综上，原告的诉讼请求合理部分，一审法院予以支持。不合理部分，一审法院不予采纳。被告崔惠然经一审法院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和目合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告崔惠然应在本判决生效之日起10日内支付原告惠州市宝鑫房产代理有限公司居间费用26624.48元及逾期利息（逾期利息从2019年8月16日起以26624.48元为本金，按年利率6%计算至债务全部清偿为止）。二、被告崔惠然应在本判决生效之日起10日内支付原告惠州市宝鑫房产代理有限公司律师费3000元。三、驳回原告惠州市宝鑫房产代理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费347元（原告已预交，已减半收取），由原告惠州市宝鑫房产代理有限公司负担100元，被告崔惠然负担247元。二审中，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。另查一，崔惠然于2019年7月3日出具的书面承诺载明：“******702业主崔浩然身份证号320************285承诺委托房产中介宝鑫房产陈耀明卖房，合同价为22万元，业主崔惠然实收16万元，去掉税费3.5万元，结算约2万元给房产中介宝鑫房产陈耀明，以转账记录为准，房产成交过户客户交付房款后当天结算。”另查二，崔惠然于二审庭审时确认未支付居间费。本院认为，本案居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：关于被上诉人是否是适格主体的问题。本案中,《商品房买卖及居间合同》系上诉人与被上诉人签订，签单经理陈耀明作为被上诉人的员工，其职务行为应认定为被上诉人行为。上诉人向被上诉人员工书面承诺支付居间费的方法,故被上诉人有权提起本案诉讼,诉讼主体资格适格。关于上诉人是否应当向被上诉人支付居间费26624.48元、律师费3000元的问题。本院认为，上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《商品房买卖及居间合同》系三方当事人真实意思的表示，合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。《商品房买卖及居间合同》签订的同日，上诉人向被上诉人出具了书面承诺，对居间费的结算方法进行了详细的说明，未有证据佐证上诉人关于居间费结算的承诺系重大误解或受胁迫作出，故上诉人主张写承诺书的字据是受人蒙蔽，并不是其真实意思表示，本院不予采纳。相反，《商品房买卖及居间合同》各方手写约定：“卖方出售此物业价格人民币贰拾贰万元整包含…过户费、中介费等一切费用”与书面承诺关于居间费结算的方法相互印证，足以证明承诺书是上诉人的真实意思表示。本案，涉案房屋已已于2019年8月16日过户至原审第三人名下，房地产交易完成。故，上诉人应按《商品房买卖及居间合同》的约定向被上诉人支付居间费26624.48元[27624.48元-1000元（已付定金）]。因上诉人拒不支付居间费用，导致被上诉人为维权诉讼所支付律师费3000元，根据双方当事人在《商品房买卖及居间合同》中的约定，上诉人应当承担该律师费。综上，一审法院认定上诉人应当向被上诉人支付居间费26624.48元、律师费3000元正确，本院予以维持。综上所述，上诉人崔惠然的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费694元，由上诉人崔惠然负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 刘天贞审 判 员 曾求凡二〇二〇年六月二十七日法官助理 黄 婷书 记 员 蔡思琦附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。