广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初7382号原告：邓荣泽，男，汉族，1970年11月17日出生，公民身份号码：442************176，户籍住址：广东省龙川县**************。委托代理人：邹锋云，系广东宝源律师事务所律师。委托代理人：李陆，系广东宝源律师事务实习律师。被告：张国锋，男，汉族，1971年11月4日出生，公民身份号码：442************576，户籍住址：广东省龙川县**************。委托代理人：张念超，系广东林德律师事务所律师。原告邓荣泽诉被告张国锋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告邓荣泽诉称，原、被告于2018年3月13日签订《共同出资建房协议书》，约定被告在惠州市小金口青塘一村新区********居民住宅用地上修建一栋住宅，原告向被告出资373000.00元并在楼房建成后取得住宅楼第**层**号房。合同约定由被告负责办理相关报建手续。签订合同后原告分三次向被告支付了253000.00元购房款。签订合同时，涉案房屋已经完工，可以装修入住。原告未装修入住。2019年11月28日惠城区人民政府小金口街道办事处向涉案房屋发出《清场通知》，该通知明确指出“经核查，你在380号图纸上建设或使用的建筑存在违法建设或违法用地的行为”。原被告签订的《共同出资建房协议书》名为共同出资建房实为房屋买卖协议，该协议违反了法律的强制性规定，当然无效。原告为维护合法权益，特此起诉。一、判令原、被告签署的《共同出资建房协议书》合同无效；二、判令被告返还原告253000.00元购房款及资金占有使用费（以253000.00元为基数，按年利率6%从起诉之日计算至清偿之日止）；三、本案受理费、保全费均由被告承担。被告张国锋辩称，1、原、被告双方是合资、合作开发房地产合同关系，而不是房屋买卖合同关系。张国锋和方丽琼在婚姻存续期间建房，方丽琼是合作建房所在地的集体经济组织成员，通过受让同一集体经济组织成员的宅基地，进行危房改造修建房屋，通过了村民代表投票表决、公示、政府部门同意的程序，是适格的建房主体。在被告缺少建房资金，原告试图改善居住条件的情况下，双方一拍即合，共同出资建房。双方是合资、合作开发房地产合同关系，而不是房屋买卖合同关系。在广东省高级法院。（2010）粤高法民一申字第4201号判例中，认为双方是合作建房关系，定的案由为“合作建房纠纷”。新的民事案由取消了“合作建房纠纷”，对应的案由应为“合资、合作开发房地产合同纠纷”。把本案定为“房屋买卖合同纠纷”没有任何事实和法律依据。首先，本案的基础法律关系就是共同出资合作建房关系，而不是买卖；其次，在买卖关系中，出卖人对交易物有所有权，而张国锋对房屋没有所有权；第三，张国锋并非土地出售方，而是与原告一起出资建房。2、双方签订的《共同出资建房协议书》是有效合同。《共同出资建房协议书》是当事人之间的真实意思表示，没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，该合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。判断合同是否有效，必然先判断当事人的合同行为是否有效。根据《民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效；第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案当事人在做出合同行为时，都具备完全民事行为能力，而且合同行为意思表示真实，未违法法律、行政法规的前置性规定，不存在违反公序良俗的内容，也没有恶意串通损害他人合法权益，因此当事人合同行为有效。当事人合同行为有效，接下来需要分析当事人签订的合同是否有效，根据《合同法》第五十二条合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订合同，损害国豕利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。另《城市房地产管理法》第二十八条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，但《城市房地产管理法》第二条还规定“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”本案土地性质为城郊集体土地，不属于城市房地产开发范围，故从《城市房地产管理法》中并不能找到本案“合作建房”合法的依据。但是法律并未对合作建设自用房屋作出禁止性规定，在民商法的私法领域，法无禁止则自由，并没有相关法律禁止本案“合作建房”的情形，因此本案合同并未存在违法国家法律、法规的强制性规定，亦不存在《合同法》第五十二条规定的其他合同无效的法定情形，本案合同合法有效。对于集体土地“合作建房”合同，最高院也有相应的判例如（2018）最高法民申2118号支持此类合同的有效性。在该判例中，最高院认为“房屋以自用为目的，其土地性质为城郊集体土地，不属于城市房地产开发范围，法律并未对合作建设自用房屋作出禁止性规定，该协议亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，原审认定合作建房合法有效，有事实和法律依据，并无不当。谢金平主张合作建房协议无效，事实和法律依据不足，本院不予支持。”3、原告的诉求没有任何法律和事实依据。双方是平等的民事主体，合作建房相当于合伙关系，盈利共享，风险共担。即使因为缺少必要的建房审批手续被强拆，受到损失的应该是合作的双方，相当于合伙做生意做亏了。在合作一方没有虚构隐瞒事实无过错的情况下，另一方要求退款，既不符合常理，也没有任何法律依据。原告要求被告承担责任，是要求承担违约责任，还是侵权责任？依据何在？4、即使原被告签订的《共同出资建房协议书》无效，原告对合同的无效也有过错。原告在同被告签署《共同出资建房协议书》的时候，已经充分了解到所共建房屋的位置、土地使用权性质、被告通过受让取得土地使用权的事实、国家有关集体土地上建设房屋的法律法规，双方已经在《共同出资建房协议书》中明确这一点，原告对共同出资建房的法律风险是知悉的。不管是在签订合同时，还是在履行合同过程中，以及房屋被拆除，被告对原告无任何隐瞒和虚构事实。对于合同无效，双方均有过错，由此产生的损失应由双方当事人共同承担。原告要求退还出资款，意为其不承担合同的风险，违反了合同法规定的“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。5、房屋的毁损、灭失等风险由原告自行承担。双方在合同中约定了“风险负担”条款：“乙方（原告）分得房屋的毁损、灭失等风险，自甲方（被告）通知交房之日起转由乙方（原告）承担”。这是双方真实意思表示，即使合同无效，双方约定的关于物权毁损、灭失的风险的条款也是有效的。6、共建房屋被政府拆除后，被告已经代表合作建房方提起行政复议并要求行政赔偿，行政复议决定认为政府强制拆除房屋程序违法，但不予赔偿，被告已经提起行政诉讼，原告的损失有望通过行政诉讼的法律途径获得救济。双方在《共同出资建房协议书》中约定“如因政府征用、征收该住宅楼的，政府发放的补偿款依照法律、法规、政策规定归个人所有的，由乙方（原告）所有”。综上所述，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。查明的案件事实经审理查明，2018年3月13日，原告向被告购买位于惠州市小金口青塘一村新区********（即****第二排）居民住宅用地，面积632平方米，该住宅楼第**层**号房（简称“涉案房产”），房屋总价款37300元。原告于2018年3月13日向被告支付定金100000元。被告向原告出具了一张《收款收据》。2018年6月27日，案外人叶**建代原告通过银行转账方式向被告支付了人民币80000元和现金人民币20000元，同时原告向被告出具了一张《借条》，其中载明：原告向被告借建房款人民币173000元，年前支付人民币70000元，余款2019年12月份全款还清。庭审时，原告陈述以上借款系未付的购房款。此外，案外人叶**建代原告于2019年1月19日通过银行转账方式向被告支付了人民币53000元。2019年11月28日，惠城区人民政府小金口街道办事处张贴了一份《清场通知》，要求业主于2019年12月4日前完成搬迁及清理工作，且于2019年12月5日案涉建筑物整栋被政府以违法建设违法用地为由进行了强制拆除。之后，该涉案房产因违建强行拆除，原告要求被告返还购房款，现被告拒不向原告返还购房款，原告遂于2020年5月14日诉至本院，请求判如所请。裁判理由和结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。由于被告向原告出售的涉案房产系违章建筑，不能对外公开出售，因此，原告和被告之间的房屋买卖合同关系无效。被告应将收取的款项返还给原告。双方之间的房屋买卖合同关系被确认无效，被告具有明显的过错，还需赔偿原告的相关损失。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告邓荣泽和被告张国锋之间关于位于惠州市小金口青塘一村新区********（即**第二排）第**层**号房的房屋买卖合同关系无效。二、被告张国锋应于本判决生效之日起十五日内向原告邓荣泽返还购房款人民币253000元及利息（利息以款项253000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年5月14日至购房款付清之日止）。三、驳回原告邓荣泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5095元，由被告张国锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  石 磊人民陪审员  陈碧媛人民陪审员  钟海宇二〇二〇年七月二十四日法官 助理  戴倩雪书 记 员  黄静芳