云南省丽江市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)云07民终457号上诉人（原审被告）：徐永桂，女，1978年5月11日出生，汉族，住华坪县，现住华坪县。被上诉人（原审原告）：华坪县住房和城乡建设局。统一社会信用代码：11533223015277387H。住所地：华坪县中心镇华兴社区狮山路**。负责人：万庭海，职务局长。委托诉讼代理人：杨春燕、袁晓莉，云南裕发律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人徐永桂与被上诉人华坪县住房和城乡建设局房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服华坪县人民法院（2020）云0723民初283号民事判决上诉至本院。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐永桂上诉请求：一、请求依法撤销华坪县人民法院（2020）云0723民初283号判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人是中心镇城镇居民，于2010年通过政府层层审核，以实物配租的方式取得了带福利性质的保障性住房华坪县阳光北××单元××号的租住权。自2010年至2018年12月31日上诉人严格遵守小区管理，充分履行合同约定，积极缴纳房租及各项费用，在租金缴纳上从未拖欠。2019年上诉人按合同约定到被上诉人指定小区管理处缴纳房租，但小区管理处拒绝办理，之后上诉人又多次到小区管理处缴纳过房租，仍被拒收，和上诉人情况相同的还有其他几百户租住户，不是上诉人不缴纳房租，而是小区管理处拒收。这是众所周知的事实，在法庭上被上诉人的代理律师也都承认这一客观事实。上诉人目前是失业人员，单亲带一孩，孩子在上初中，无正式稳定的就业岗位，又无稳定收入，生活十分困难，现除居住的阳光北××单元××号住房外，无任何第二处可以居住的地方。现居住的是2010年国家直接拨款修建的保障性住房，其目的本身主要就是为了解决城镇低收入家庭住房困难的福利性配租房，是国家解决民生问题的保障性住房，而不是获取其他经济利益的工具。一审却判决限定我们10日内退还房子，望丽江市中级人民法院根据《中华人民共和国合同法》“两不悉”“三保障”，以及国家保障性住房的相关政策，依法查明事实并驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人华坪县住房和城乡建设局辩称：一、请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决；二、二审诉讼费由被答辩人承担。事实与理由：一、答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同的租赁期限已届满。答辩人与被答辩人签订《云南省公共租赁住房租赁合同书》（以下简称租赁合同书）的租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，该租赁期间届满。2017年1月1日租赁期间届满。2015年1月1日-2018年12月31日期间，被答辩人继续居住房屋，答辩人也没有提出异议，双方签订的原租赁协议继续有效，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，视为不定期租赁。又依据《合同法》第二百一十五条的规定，不定期租赁合同的双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2019年年初，答辩人向被答辩人告知因为政策原因，答辩人已经不符合申请廉租房的条件，需另行签订房屋租赁合同，并按新合同约定的租金交纳房租。但因被答辩人拒绝与答辩人另行签订租赁合同，为保障答辩人对租赁房屋的管理，答辩人遂诉至华坪县人民法院。答辩人作为出租人已经在合理期限内告知了承租人。一审法院要求被答辩人按原租赁协议约定的租金支付房租并交还房屋的判决有事实及法律依据，请求二审法院予以维持。二、关于小区管理员不接收被答辩人交纳房租的问题。2019年以来，答辩人就已经告知被答辩人原租赁协议已经解除，需要另行签订租赁合同，并按新合同约定的租金交纳房租。但被答辩人没有与答辩人签订新的租赁合同，依旧要按原租赁协议约定的租金交纳房租。正是因为被答辩人懈怠与答辩人签订新的租赁合同，才导致答辩人无法正常收取租金，因此小区管理才不予接收答辩人交纳的房租。在一审庭审时，答辩人的代理律师已向被答辩人解释过该问题，并因小区管理员没有解释清楚不接收房租原因的问题表达了歉意。另外，答辩人基于对华坪县住房的管理，需要另行签订合同的有352户，已经成功签订的有317户，只有35户没有签。可以说，被答辩人面对的情况并不属于个例，需要另行签订合同的352户的家庭经济情况也大同小异。对于被答辩人家庭的实际情况，答辩人也予以理解，为了保障被答辩人的住房问题，答辩人也多次组织工作人员与被答辩人签订新的房屋租赁合同，但因为被答辩人的原因双方至今未签订租赁合同，才造成今天的局面。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、结果客观公正，请求二审法院予以维持。原审原告华坪县住房和城乡建设局向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告支付自2019年1月1日至2019年12月31日共计12个月的房租990元以及公用水电费132元，违约金148.5元，共计1270.5元。2019年12月31日以后的房屋租金按照合同约定计算至被告实际退房之日止；2.被告立即将华坪县房屋恢复原状后交还原告；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月1日华坪县住房和城乡规划建设局与徐永桂签订《云南省公共租赁住房租赁合同书》，约定：华坪县住房和城乡规划建设局将坐落于华坪县房屋，建筑面积55㎡，租赁给徐永桂作为住房使用，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止，租金为82.5元／月，租金按季度支付，提前10个工作日支付下个季度的租金。徐永桂除交纳租金外，还需自行承担水、电、气、通信、电视、物业服务等费用。租赁期间，承租人因家庭人口、家庭收入及住房等情况发生变化，不再符合公共租赁住房租住资格条件的，本合同终止，承租人应当及时向当地住房保障主管部门申报，并返还租赁房屋。承租人在本合同租赁期限届满后，符合公共租赁住房租住资格条件，需要继续租赁的，应提前3个月向当地住房保障主管部门书面提出实物配租续租申请，经住房保障主管部门审核同意，出租人与承租人可续签租赁合同。承租人逾期6个月未支付租金或未支付物业服务费累计6个月（含6个月）以上的，出租人有权单方解除合同，书面通知承租人，提前收回房屋。承租人违反合同约定应当向出租人支付本合同租金总额15%的违约金。承租人逾期支付租金的，自本合同约定的支付日起，每逾期一日，按日租金的2倍向出租人支付违约金，合同还约定了双方的其他权利义务。另查明，华坪县住房和城乡规划建设局与徐永桂签订的住房租赁合同租赁期限到期后，双方未再另行签订住房租赁合同，徐永桂一直居住使用坐落于华坪县今。2018年12月24日徐永桂交纳了2018年1月至12月的房租990元（82.5元×12个月）及公用水电费132元（11元／月×12个月）。2019年8月29日华坪县住房和城乡规划建设局更名为华坪县住房和城乡建设局。原告提交的云南省公共租赁住房租赁合同书、收款收据复印件各1份，与本案相关，反映了客观事实，一审法院予以采信。一审法院认为，双方争议的焦点是：原告华坪县住房和城乡建设局要求被告徐永桂立即支付自2019年1月1日至2020年3月31日的房租、公用水电费1402.5元及违约金148.5元，2020年4月1日以后的房屋租金按照合同约定计算至被告实际退房之日止是否能成立？原告要求被告立即将华坪县房屋恢复原状后交还原告是否能成立？签订合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告与被告签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》虽于2016年12月31日到期，之后被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，双方原签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》继续有效，被告未按照约定支付房租等费用，应当按照合同约定承担相应的民事法律责任。原告要求被告支付自2019年1月1日至2020年3月31日的房租及公用水电费1402.5元，2020年4月1日以后的房屋租金按照合同约定计算至被告实际退还房屋之日止，原告要求被告将华坪县房屋恢复原状后交还原告，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以支持。原告要求被告支付违约金148.5元（82.5×12个月×15%），因原、被告签订的合同对违约金约定不明，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告徐永桂在本判决发生法律效力后十日内支付原告华坪县住房和城乡建设局房租及公用水电费1402.5元，2020年4月1日后的房屋租金按照合同约定计算至被告实际退房之日；二、被告徐永桂在本判决发生法律效力后十日内将华坪县房屋恢复原状后交还原告华坪县住房和城乡建设局；三、驳回原告华坪县住房和城乡建设局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告华坪县住房和城乡建设局负担。本院二审期间，上诉人以及被上诉人均未向本院提交新证据。本院认为，华坪县住房和城乡建设局与上诉人之间签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》系华坪县住房和城乡建设局为了实现行政管理或者公共服务目标而订立的具有行政法上权利义务内容的协议，是政府投资的保障性住房的租赁协议，属行政协议。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项以及《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条第（四）项、第二十四条的规定，当事人应向人民法院提起行政诉讼解决纠纷。本案不属于民事诉讼的受案范围，故本案应当裁定驳回华坪县住房和城乡建设局的起诉。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（一）项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：一、撤销华坪县人民法院（2020）云0723民初283号民事判决；二、驳回原审原告华坪县住房和城乡建设局的起诉。一审案件受理费25元，退还华坪县住房和城乡建设局；上诉人徐永桂预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  薛淑华审判员  马 昕审判员  王康元二〇二〇年七月二十八日书记员  杨静怡附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（一）项（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；第一百五十四条第一款裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（一）对行政拘留、暂扣或者吊销许可证和执照、责令停产停业、没收违法所得、没收非法财物、罚款、警告等行政处罚不服的；（二）对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施和行政强制执行不服的；（三）申请行政许可，行政机关拒绝或者在法定期限内不予答复，或者对行政机关作出的有关行政许可的其他决定不服的；（四）对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的；（五）对征收、征用决定及其补偿决定不服的；（六）申请行政机关履行保护人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的；（七）认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的；（八）认为行政机关滥用行政权力排除或者限制竞争的；（九）认为行政机关违法集资、摊派费用或者违法要求履行其他义务的；（十）认为行政机关没有依法支付抚恤金、最低生活保障待遇或者社会保险待遇的；（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的；（十二）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权等合法权益的。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。第二条第（四）项（四）政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议；第二十四条公民、法人或者其他组织未按照行政协议约定履行义务，经催告后不履行，行政机关可以作出要求其履行协议的书面决定。公民、法人或者其他组织收到书面决定后在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且仍不履行，协议内容具有可执行性的，行政机关可以向人民法院申请强制执行。法律、行政法规规定行政机关对行政协议享有监督协议履行的职权，公民、法人或者其他组织未按照约定履行义务，经催告后不履行，行政机关可以依法作出处理决定。公民、法人或者其他组织在收到该处理决定后在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且仍不履行，协议内容具有可执行性的，行政机关可以向人民法院申请强制执行。