文书内容江西省萍乡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020）赣03执复7号复议申请人（异议人、被执行人）：郭年林，男，1972年7月11日生，汉族，住广东省惠东县。申请执行人：江西莲花农村商业银行股份有限公司，住所地江西省莲花县永安南路**，统一社会信用代码91360300MA35JEGP55。法定代表人：陈洪海，该公司董事长。复议申请人郭年林因不服江西省莲花县人民法院（以下简称莲花县法院）于2020年5月22日作出的（2020）赣0321执异3号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。莲花县法院在执行申请执行人江西莲花农村商业银行股份有限公司（以下简称莲花农商银行）与被执行人郭年林借款合同纠纷一案中，被执行人郭年林因不服莲花县法院拍卖其名下位于广东省惠东县磨坑小区房产的行为及于2020年5月9日作出的（2019）赣0321执恢43号通知书提出书面异议，该院裁定驳回其异议请求。莲花县法院查明，一、该院在委托第三方评估机构评估标的房产前，于2019年7月3日对异议人郭年林进行了问话，并制作了问话笔录；笔录中载明执行法院明确告知郭年林拍卖标的房产的面积包含未办理产权证书的加盖楼层面积，郭年林确切回答可以对标的房产以及加盖的楼层进行整体拍卖，该执行问话笔录有郭年林认可属实签名。二、标的房产评估报告（赣萍鉴字2019第27号）制作时间为2019年8月29日，该院在2019年9月4日短信通知郭年林送达评估报告结果，郭年林回复收到；标的房产第一次挂网拍卖公告时间为2019年10月8日，该院于当天短信告知郭年林拍卖请关注淘宝网，以标的房产所在地进行查询即可看到。三、买受人李圣雄于2020年2月12日成功竞拍标的房产，因受本次新冠××疫情影响，该院未能实地交付标的房产，在制作拍卖成交裁定书后已送达买受人李圣雄，并于2020年4月30日通过短信告知异议人拍卖成交，电子送达了拍卖成交裁定书。四、该院在拍卖程序启动前已对标的房产二层租赁人进行现场问话并制作问话笔录，笔录中载明该楼层租金为7000元／年，有租赁人签字确认；在标的房产拍卖成交后，经合议讨论，作出了以异议人房屋单层租金7000元／年的标准，另考虑到异议人家庭成员较多，拟补助五年住房租金共计40000元的决定，并于2020年5月9日作出（2019）赣0321执恢43号通知书，通知被执行人与申请执行人。五、《惠州市“十三五”住房保障规划》规定，人均住房建筑面积保障标准为15㎡，惠州市《市发展和改革局、市住房和城乡规划建设局、市房产管理局关于指定惠城中心区保障性住房租金标准的通告》规定，最低租金标准为7元／㎡，最高租金标准为11元／㎡。莲花县法院认为，第一、案涉房产登记在郭年林名下，已依法办理抵押登记，申请执行人依法可行使抵押权并从处置该抵押物所得价款中优先受偿，加盖的4-5楼层并未另作权属登记，理应视为案涉房产不可分割的一部分，该院依法对案涉房产挂网拍卖后所得价款尚未完全清偿债务，且郭年林同意对抵押房产以及加盖的楼层进行整体拍卖。因此，郭年林认为抵押房产4-5层不在拍卖范围内的理由不能成立。第二、关于拍卖程序问题。标的房产评估报告出来后，该院以电子送达方式向郭年林送达了评估报告，郭年林明确回复收到，并于标的房产第一次挂网拍卖当日短信告知郭年林，执行法院受此次新冠××疫情影响，未能实地进行交付拍卖成交房产，但已通过短信告知郭年林拍卖成交，并电子送达了拍卖成交裁定书，执行法院的行为均符合法律规定。第三、关于唯一住房的执行问题。如前所述，即便标的房产为郭年林家庭唯一住房，因其已设定抵押，且郭年林同意对抵押房产以及加盖的楼层进行整体拍卖，执行法院可根据抵押权人的申请，可以依法采取处分措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所抚养家庭维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：……（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋的变价款中扣除五年至八年租金的。……”人民法院对被执行人及其抚养家属基本生存权利的保护，不等同于对被执行人名下房屋的保护。根据上述规定，唯一住房可予以执行。郭年林以标的房产为唯一住房为由阻却执行，理由不能成立。第四、关于预留五年共计40000元房屋租金补助的问题。如前文所述法律规定，执行法院预留租金标准为参照郭年林房屋单层租金7000元／年的标准，另考虑到郭年林提供的户籍证明其家庭成员较多，为郭年林预留五年共计40000元房屋租金的补助，结合其实际住房情况，实质上已保障了其正常的居住权益。所以，郭年林对（2019）赣0321执恢43号通知书的异议不成立，故驳回郭年林的全部异议请求。郭林年向本院申请复议称，请求撤销莲花县法院（2020）赣0321执异3号异议裁定，给予复议申请人一家不低于20万元的安家迁户费用。事实和理由：1.执行法院拍卖位于广东省惠东县磨坑小区房产应仅限抵押的1-3层，并不包含未办产权的4-5层，执行法院诱导4-5层打包拍卖，应返还4-5层拍卖所得款。2.拍卖程序严重不符合规定，执行法院对当事人未尽告知义务，剥夺了被执行人享有的拍卖异议及知情权。3.执行法院在拍卖被执行人唯一住房的审查程序上不合法，严重侵犯了复议申请人及家属的生存权。4.拍卖唯一住房后预留的40000元的安置租房费、生活费用标准严重不足，补偿标准认定过低，未从实际出发，缺乏人文关怀，未考虑8口人失房后的社会租房，赡养老人，扶养幼儿等综合因素。莲花农商银行答辩称，郭年林提出应返回4-5层拍卖所得款的主张缺乏事实和法律依据。本案拍卖程序符合法律规定，执行法院拍卖其唯一住房，并结合实际预留40000元房屋租金，已保障了复议申请人及其家庭成员的权益，请求驳回郭年林的复议申请。本院审查查明，申请执行人莲花农商银行与被执行人郭年林借款合同纠纷一案，莲花县法院于2013年6月27日作出（2013）莲良民初一字第54号民事调解书，调解内容如下：一、郭年林借莲花农商银行款60万元，由郭年林到莲花农商银行办理转贷手续；该借款的利息73350元，限郭年林于2013年农历年底前还清。二、双方无其他争执。诉讼费9800元，被告郭年林自愿承担。2017年11月21日，莲花农商银行申请强制执行，莲花县法院于2017年11月23日立案执行，案号为（2017）赣0321执242号，申请执行标的金额28.907万元。2017年12月13日，莲花县法院作出（2017）赣0321执242号执行裁定，终结（2013）莲良民初一字第54号民事调解书的执行。2018年12月6日，莲花县法院轮候查封了执行人郭年林所有的位于广东省惠东县（房地产权证：粤房地证字第**，国有土地证号：惠栋国用（20**）第××号，建筑面积：300㎡）。2019年1月2日，莲花县法院以本案申请执行人莲花农商银行对上述房产享有抵押权为由，向广东省惠东县人民法院发出《商请移送函》，请求该院将案涉房产的处置权移送莲花县法院。2019年4月23日，广东省惠东县人民法院作出《关于商请移送执行的复函》，将案涉房产移送莲花县法院执行。2019年4月19日，莲花县法院作出（2017）赣0321执242号执行裁定，拍卖被执行人郭年林所有的位于广东省惠东县（房房地产权证：粤房地证字第**，筑面积：300㎡；国有土地证号：惠栋国用（20**）第××号，使用权面积：90㎡）。2019年5月5日，莲花县法院委托萍乡公平司法鉴定中心对案涉房产进行评估。2019年8月29日，萍乡公平司法鉴定中心作出赣萍鉴字［2019］第27号司法鉴定意见书，案涉房产1-5层评估价值为1190768元。2019年9月20日，该案以（2019）赣0321执恢43号立案恢复执行，申请执行标的金额83150元。该院于2019年11月24日、2020年1月7日在淘宝网对案涉房产进行了两次司法网络拍卖，均因无人竞买而流拍；于2020年2月5日开始，在淘宝网进行司法变卖，起拍价67万元，买受人李圣雄于2020年2月12日以67.2万元竞得。2020年2月13日，莲花县法院作出（2019）赣0321执恢43号执行裁定，裁定广东省惠东县吉隆镇一处房产【国有土地证号：惠栋国用（20**）第××号，房地房地产权证：粤房地证字第**】有权归买受人李圣雄所有，该房产所有权自裁定送达买受人时转移。2020年3月20日，莲花县法院向李圣雄邮寄送达成交确认裁定。2020年3月30日，本案以执行完毕方式结案。另查明，2020年5月9日，莲花县法院向郭年林发出（2019）赣0321执恢43号通知书，告知已拍卖案涉房产，因系家庭唯一住房，拟预留五年住房租金，并考虑家庭成员较多，拟补助租金40000元。郭年林于2020年5月11日向莲花县法院提出异议申请。本院查明的其他事实与莲花县法院一致。本院认为，关于案涉房产4-5层是否在拍卖标的范围问题，执行法院（2017）赣0321执242号执行裁定，裁定拍卖被执行人郭年林所有的位于广东省惠东县（房地产房地产权证：粤房地证字第**，积：300㎡；国有土地证号：惠栋国用（20**）第××号，使用权面积：90㎡）。案涉房产拍卖公告载明：“拍卖标的物所在楼共有5层，····，其中第1-3层有房产证，4-5层未办理房产证。具体详情可见评估报告”。可知拍卖标的物为房产一栋，包含1-5层，并非复议申请人认为的仅指向抵押的1-3层。案涉房产1-5层均属被执行人郭年林所有，执行法院根据案件实际情况，在征得郭年林同意后，对案涉房产1-5层进行整体拍卖并不违反法律规定。郭年林认为执行法院诱导拍卖4-5层，应将4-5层所得拍卖款返还的复议理由，缺乏事实依据，本院不予支持。关于复议申请人郭年林主张执行法院在第一次网络司法拍卖时，未尽告知义务，剥夺了其拍卖异议及知情权的问题。执行法院虽未按照法律规定于拍卖公告发布前三日以书面或者其他能够确认收悉的合理方式通知郭年林，但已于案涉房产第一次网络司法拍卖公告当日短信告知郭年林拍卖事宜，且案涉房产经过淘宝网两次司法网络拍卖，直至在变卖中成交，历时4月余，郭年林均可通过淘宝网关注并知悉案涉房产拍卖情况，故对其该项复议理由，本院不予支持。关于复议申请人郭年林主张执行法院在拍卖其唯一住房在处理、审查程序上不合法的问题。从本案实际情况来看，郭年林在本案执行过程中并未提出案涉房产是其唯一住房，而是在案涉房产拍卖成交后才向执行法院提出。此后，执行法院就此作出（2019）赣0321执恢43号通知书，拟从案涉房屋变价款中扣除租金的行为并无不妥，故郭年林提出拍卖其唯一住房审查程序不合法的复议理由不能成立，本院不予支持。关于郭年林主张执行法院拍卖其唯一住房后预留40000元租金严重不足的问题。本院认为，执行法院仅以案涉房屋单层租金7000元/年的标准，综合考虑郭年林家庭成员较多，作出拟补助五年住房租金共计40000元的决定，而未在审核案涉房屋是否为被执行人唯一住房的基础上，进一步审核被执行人及所扶养家属的人数，并根据当地廉租住房人均面积及当地房屋租赁市场的平均租金标准对扣除租金予以处理，属认定事实不清。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项规定，裁定如下：一、撤销江西省莲花县人民法院（2020）赣0321执异3号异议裁定。二、本案发回江西省莲花县人民法院重新作出裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 李烨红审 判 员 彭 林审 判 员 王 葵二〇二〇年七月二十七日            本件与原本核对无异      代书记员 史林林