济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初3336号原告(反诉被告)：张凤坤，男，1985年4月21日出生，汉族，无业，住山东省寿光市。被告（反诉原告）：李鑫泽，女，1985年2月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙冰，山东金仑律师事务所律师。原告(反诉被告)张凤坤与被告（反诉原告）李鑫泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张凤坤、被告（反诉原告）李鑫泽及其委托代理人孙冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张凤坤向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2019年8月16日签订的《房屋租赁合同》自2019年11月1日起解除；2、判令被告返还给原告房屋租金、押金及物业费共计14873元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月16日原、被告就位于济南市大明湖路789号保利大明湖A座605室的房屋签订了《房屋租赁合同》。现依据《合同法》的相关规定及《房屋租赁合同》的约定，原告愿支付一个月的租金作为解除合同的违约金解除双方签订的《房屋租赁合同》。2019年10月31日，原告给被告邮寄了关于解除房屋租赁合同的通知，并于2019年11月1日又通过手机发短信的方式通知到了被告。被告已经知情。被告仍然拒绝接收房屋。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。李鑫泽辩称，原告与被告之间房屋租赁合同于2020年4月14日解除，原告所诉无事实以及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告李鑫泽诉称，1、请求法院依法判令反诉被告张凤坤返还反诉原告李鑫泽2020年2月16日至2020年4月14日期间的房租6000元；2、请求法院依法判令反诉被告张凤坤返还反诉原告李鑫泽欠付水电费、物业费470元；3、本案诉讼费、反诉费由被告承担。庭审中，反诉原告李鑫泽当庭撤回第二项反诉请求。事实与理由：2019年8月16日，李鑫泽与张凤坤签订房屋租赁合同一份，约定李鑫泽将位于大明湖路789号保利大明湖A座605室房屋出租给张凤坤，租赁期限为2019年8月17日至2020年8月16日，每月租金3100元，房租缴纳方式为押一付六，并且水电费、物业费由承租人张凤坤承担。2020年2月16日，依照约定张凤坤应缴纳下半年房租，但至今未缴纳，李鑫泽多次催促，均未果，直至2020年4月14日，张凤坤方将房屋归还至李鑫泽处，自此李鑫泽以接收房屋的形式同意解除涉案房屋租赁合同，按照合同约定张凤坤应缴纳2020年2月16日至2020年4月14日期间的房屋租赁费及欠付水电费、物业费。张凤坤的行为严重侵犯了李鑫泽的合法权益，望法院支持李鑫泽的反诉请求。反诉被告张凤坤辩称，反诉原告李鑫泽陈述事实不成立，合同自2019年11月1日已经解除，不存在反诉原告所陈述的事实，反诉被告一直催促反诉原告交房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月16日张凤坤与李鑫泽签订房屋租赁合同，合同约定：张凤坤承租李鑫泽的坐落于济南市大明湖路789号保利大明湖A座605室（以下简称保利大明湖A座605室），租赁期限12个月，自2019年8月17日至2020年8月16日，房屋租金为3100元/月，租金支付方式为押一付六，合同生效后，张凤坤于合同生效之日向李鑫泽支付房屋保证金人民币3100元；合同期满，如张凤坤无违约行为，李鑫泽在合同到期当日将保证金无息返还给乙方，在租赁期内张凤坤擅自退租的，张凤坤应按本合同一个月租金金额向李鑫泽支付违约金并赔偿损失。合同签订当日，张凤坤支付李鑫泽23117元（包括半年租金18600元、保证金3100元、物业费1417元）。2019年10月30日张凤坤要求与李鑫泽解除房屋租赁合同，双方的短信内容如下：2019年11月1日14：09张凤坤发送给李鑫泽：李鑫泽女士，我是张凤坤，我于2019年10月31日通过邮政快递向你发送解除房屋租赁合同通知函，现因你拒收，我特发此短信通知你，我与你2019年8月16日签订的房屋租赁合同正式通知你解除，为避免不必要的扩大损失，现此房屋你可以另行出租并且见短信两日内前来办理房屋交接手续，否则我将通过诉讼方式维护我的合法权益。2009年11月1日14：39，李鑫泽回复张凤坤：我现在不住在那里，我不知道是你发的邮件，好的，我已经知道了。2009年11月1日14：49，张凤坤：既然你知道了，请你尽快来办理房屋交接手续，你的户籍所在地是历下区按察司街**，你现在的经常居住地在哪里我都不知道，所以给你发的户籍地。2019年2月17日15：20李鑫泽：张老师，你的房租已于昨天2月16日到期，截止今天下午3点为止，并未缴纳下期房屋租金及物业费和电费，共计20210元，如不续租，请于最晚不超过明天中午12点将房屋内的东西搬走，并将房屋密码交付于我，到期仍不交付，我方将强行换锁，并以法律武器维护我的房屋租金及财产损失。2019年2月17日21：59张凤坤：李鑫泽女士，你和我的房屋租赁合同，我之前就给你发函和短信通知你解除了，已经上诉法院，短信上说的很明白，也和你约定了房屋交接的时间，但是你一直没有联系我，直到今天才收到你要求房屋交接的信息，请你约定个时间和方式我们进行交接，定下时间后通知我进行交接，如果还有不明白的，或我说的不够详细，以我于2019年11月1日14：09给你发送的通知短信为准，后续事宜由法院裁定。2019年2月18日9：18张凤坤：李鑫泽女士，由于涉及房屋内原有设施有没有缺少，因此需要当面确认并签字，因此请尽快通知我房屋交接时间，当面交接，如你自愿承担不当面交接房屋所产生的风险损失等，请见短信后明确回复自愿承担不当面交接房屋所产生的风险，我会立刻交付房屋密码。2019年4月13日10：32李鑫泽：截止目前为止，张凤坤先生，你仍未将房屋密码交付于我，我有权利追缴你截止今日为止房屋未交付期间的房租、水电费用、物业费用及其他损失，并要求你在今天12点之前将房屋密码交付于我，如交付不了，我将联系物业进行更换密码，届时所有对你造成的风险以及损失由你自行承担。2020年4月14日张凤坤与李鑫泽办理房屋交接手续，未有财产损失等。房屋保证金人民币3100元，李鑫泽未退还张凤坤。本院认为，张凤坤与李鑫泽签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按合同约定履行。《中华人民共和国合同法》第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。张凤坤与李鑫泽在房屋租赁合同履行期间，张凤坤于2019年11月1日给李鑫泽发送短信表示解除合同，李鑫泽当日回复“好的，我已经知道了”，应视为双方协商一致，故本院确认双方的租赁合同于2019年11月1日解除。因此，张凤坤要求确认其与李鑫泽的租赁合同于2019年11月1日解除，理由正当，证据充分，本院应予支持。双方合同约定，在租赁期内张凤坤擅自退租的，张凤坤应按本合同一个月租金金额向李鑫泽支付违约金并赔偿损失，张凤坤擅自退租，应承担相应的违约责任，即赔偿李鑫泽一个月的租金即3100元；张凤坤多交的租金10850元、物业费708元，李鑫泽应予退还。因此，张凤坤要求李鑫泽退还其多支付的租金10850元、物业费708元，理由正当，证据充分，本院应予支持。因办理房屋已办理完交接手续，未有财产损失等，李鑫泽应当返还张凤坤保证金。因此，张凤坤要求李鑫泽返还保证金3100元，理由正当，证据充分，本院应予支持。反诉原告李鑫泽要求反诉被告张凤坤支付2020年2月16日至4月14日的房屋租金6000元，理由欠当，证据不充分，本院不予支持。反诉原告李鑫泽已撤回其第二项反诉请求，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张凤坤与被告李鑫泽签订的房屋租赁合同于2019年11月1日解除；二、被告李鑫泽退还原告张凤坤房屋租金10850元，于判决生效之日起十日内执行；三、被告李鑫泽退还原告张凤坤物业费708元，于判决生效之日起十日内执行；四、被告李鑫泽退还原告张凤坤质保金3100元，于判决生效之日起十日内执行；五、原告张凤坤赔偿被告李鑫泽经济损失3100元，于判决生效之日起十日内执行；六、驳回反诉原告李鑫泽的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币86元，由被告李鑫泽负担。反诉费50元，由反诉原告李鑫泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫云二〇二〇年七月六日书记员  亓瑞