广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终129号上诉人（原审被告）：何应德，男，1982年4月6日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区****************，公民身份号码：440************610。委托诉讼代理人：候东岳，广东海东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈林权，男，1966年11月1日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区**************，公民身份号码：440************436。委托诉讼代理人：李德，男，1952年10月13日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区***********，公民身份号码：440************915。原审第三人：陈林强，男，1972年12月16日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区********，公民身份号码：440************415。委托诉讼代理人：李德，男，1952年10月13日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区***********，公民身份号码：440************915。上诉人何应德因与被上诉人陈林权，原审第三人陈林强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初1639号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人何应德及其委托诉讼代理人候东岳，被上诉人陈林权及原审第三人陈林强的委托诉讼代理人李德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何应德上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回陈林权对何应德的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陈林权承担。事实与理由：一、陈林权不具有原告诉讼主体资格。2012年2月26日，陈林权与何应德签订一份《房屋租赁合同书》，约定陈林权将位于湛江开发区海滨二路xx号海xx308房作湛江市骏客广告策划有限公司办公使用。原审第三人陈林强是该308房的产权权属人，其对陈林权与何应德签订的《房屋租赁合同书》没有异议，表示认可，予以追认。陈林权没有签订《房屋租赁合同书》的代理权，既然陈林强对陈林权的代理权予以追认，那么陈林权作为代理人在代理权限内，应以陈林强的名义实施民事法律行为，陈林强对陈林权的代理行为承担民事责任。因此，一审法院认为陈林权作为本案原告主体适格错误，依法应予纠正。二、双方已不存在租赁合同关系，一审判决没有事实和法律依据。2017年4月11日，陈林强委托案外人陈林兴与李华辉委托何应德签订一份《房屋买卖合同》，约定陈林强将位于湛江开发区海滨二路xx号xx308房出售给李华辉，成交价为80万元。李华辉现为陈林强的租户，租金为4000元/月，陈华辉自2017年3月10日起不再交租。因此，自2017年3月10日起，双方已不存在租赁关系，陈林权请求支付2017年3月10日至2019年7月10日及以后的租金没有事实和法律依据。三、何应德不应当是本案被告。何应德作为代理人与陈林强签订《房屋买卖合同》，何应德是以李华辉的名义实施民事法律行为。李华辉依法应对何应德的代理行为承担民事责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，陈林权所争议的租赁合同与何应德没有直接利害关系，何应德不是本案适格的被告。四、本案遗漏必要共同诉讼人，应依法发回重审。五、一审法院适用法律不当。陈林权、陈林强答辩称：一、2012年2月26日，陈林权作为出租方与何应德作为承租方签订《房屋租赁合同书》，将陈林强的房屋出租给何应德。何应德从2012年2月26日至2017年3月9日期间，将每月租金3200元、4000元亲自交给陈林权，陈林权都开具收据给何应德。陈林权作为出租方，是合同相对方，依法享有本案原告的诉讼主体资格。出租房屋的所有权虽然是陈林权的弟弟陈林强的，但陈林强对陈林权与何应德签订的《房屋租赁合同书》没有异议，陈林权收到何应德的租金后全部交回给陈林强，陈林强对陈林权向何应德行使主张支付租金的权利无异议。因此，陈林权依法具有本案的原告资格。陈林权作为出租方享有向何应德主张支付租金的权利。二、何应德上诉称与陈林权不存在租赁合同关系与客观事实不符，回避了何应德继续使用租赁物的客观事实。1.陈林权作为出租方与何应德作为承租方签订的《房屋租赁合同书》，约定租期为3年，每月租金3200元。在三年的租赁期间，何应德按照合同约定支付租金给陈林权。2.租赁期限于2015年3月10日届满后，何应德继续使用租赁物，但双方没有再签订新的租赁合同，陈林权与何应德商定每月租金4000元。2015年3月11日至2017年3月10日，何应德以湛江市骏客广告策划有限公司（法定代表人为何应德）的名义每月支付4000元给陈林权。3.2017年3月10日后，何应德继续使用租赁物作为湛江市骏客广告策划有限公司的办公用房至今。在一审开庭时，何应德在庭上承认还有东西在海逸轩308房。湛江市骏客广告策划有限公司的牌匾还挂在308房的门口，何应德至今还未交回大门门口的钥匙给陈林权。三、谁占有使用租赁物，谁就得支付租金给出租方。何应德使用陈林权出租的308房，何应德就应依法支付租金给陈林权。那么何应德理所当然是本案的被告。至于陈林兴作为代理人与何应德作为代理人签订的《房屋买卖合同》尚未成立。未生效合同的买方李华辉作为承租方是不成立的。李华辉作为租赁合同的承租方不适格，那么李华辉作为房屋租赁合同纠纷一案的被告显然是不当的。四、一审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律是正确的，应予维持。综上，何应德的上诉无理，应予驳回。陈林权于2019年8月15日向一审法院起诉请求：1.解除陈林权与何应德2012年2月26日签订的《房屋租赁合同》；2.何应德应在判决生效一个月内将湛江开发区海滨二路xx号xx308房返还给陈林权；3.何应德应在判决十日内付清2017年3月10日至2019年7月10日（28个月）的租金112000元给陈林权，2019年7月10日后至返还房屋之日的租金继续计算；4、案件受理费及其他诉讼费由何应德承担。一审法院查明事实：2012年2月26日，陈林权（甲方）与何应德（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，主要约定，由乙方承租甲方位于湛江开发区海滨二路xx号xx308房作湛江市骏客广告策划有限公司办公使用，租赁期限从2012年3月10日至2015年3月10日止，乙方向甲方支付押金5000元，一次性缴交半年租金19200元。2012年2月20日，陈林权收取租房押金5000元，并出具《收据》。签订合同当天，陈林权将308房交付何应德使用。在《房屋租赁合同书》约定的租赁期限内，何应德每半年付一次租金，已全部付清租期内的租金给陈林权，陈林权出具了相应的《收据》。2015年3月11日至2016年3月14日期间，陈林权出具了收取湛江市骏客广告策划有限公司租用308房租金收据（4000元/月，每半年收一次）。再查明，2017年4月11日，陈林强（卖方）、委托代理人陈林兴与李华辉（买方）、委托代理人何应德签订一份《房屋买卖合同》，主要约定，卖方将位于湛江开发区海滨二路xx号xx308房出售给买方，成交价为80万元，包含该物业之煤气初装费、有线电视初装费、已缴物业维修基金、收楼费等相关费用，买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方。《房屋买卖合同》第十六条约定：买方现为卖方的租户，租金为4000元／月，买方自2017年3月10日起不再交租，自本合同签订之日起三个月内（即2017年4月11日至2017年7月11日）如果买卖交易不成功，卖方则退还买方所交的定金人民币5万元给买方，继续交租。卖方代理人陈林兴、买方代理人何应德在上述《房屋买卖合同》上签名及加盖指模。签订《房屋买卖合同》当天，卖方代理人陈林兴与买方代理人何应德签订一份附件，约定买方以银行按揭付款方式支付楼款给卖方。卖方代理人陈林兴与买方代理人何应德签订《房屋买卖合同》和附件后，因陈林强不同意出售308房，导致双方发生纠纷。又查明，陈林强与陈林权、陈林兴系同胞兄弟关系。陈林强是308房的产权权属人。湛江市骏客广告策划有限公司的法定代表人为何应德，该公司的经营住所位于湛江开发区海滨二路****。一审法院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点：一、陈林权与何应德于2012年2月26日签订的《房屋租赁合同书》是否有效。二、陈林权请求何应德支付2017年3月10日至2019年7月10日的租金112000元以及至返还房屋之日的租金是否有依据。关于陈林权与何应德签订的《房屋租赁合同书》是否有效的问题。根据合同的相对性原则，陈林权是《房屋租赁合同书》的签订一方，其作为本案原告主体适格。308房的产权权属人是陈林强，其与陈林权是同胞兄弟，陈林强对陈林权与何应德于2012年2月26日签订的《房屋租赁合同书》没有异议，表示认可，予以追认。因此，陈林权与何应德签订的《房屋租赁合同书》合法有效，应受法律保护。关于陈林权请求何应德支付2017年3月10日至2019年7月10日以及至返还房屋之日的租金是否有依据的问题。陈林权与何应德签订的《房屋租赁合同书》约定的租赁期限从2012年3月10日至2015年3月10日止，合同租赁期限届满后，何应德继续租用308房作为湛江市骏客广告策划有限公司经营场所，有陈林权出具给湛江市骏客广告策划有限公司的租金收据，湛江市骏，湛江市骏客广告策划有限公司的经营住所工商登记信息以及何应德与陈林强于2017年4月11日签订了**的《房屋租赁合同书》等一系列证据形成一条完整的证据链屋租赁合同书》届满后，何应德继续租赁308房作为湛江市骏客广告策划有限公司办公场所，租金为4000元/月。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，何应德不能提供证据证明在租赁合同期限届满后已返还308房，应承担举证不能的法律后果。故何应德关于2015年3月底已搬出308房的辩解意见，没有依据，一审法院不予采信。陈林权关于何应德支付2017年3月10日至2019年7月10日共28个月（4000元/月）的租金112000元以及至返还房屋之日的租金的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，陈林权与何应德于2012年2月26日签订的《房屋租赁合同书》继续有效，租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，故陈林权请求解除与何应德于2012年2月26日签订的《房屋租赁合同书》，于法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，《房屋租赁合同书》解除后，何应德应将308房返还给陈林权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除陈林权与何应德于2012年2月26日签订的《房屋租赁合同书》；二、何应德于判决发生法律效力之日起一个月内将湛江开发区海滨二路xx号xx308房返还给陈林权；三、何应德于判决发生法律效力之日起十日内向陈林权付清2017年3月10日至2019年7月10日共28个月租金112000元给陈林权（2019年7月10日后至返还房屋之日的租金按4000元／月继续计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6148元，减半收取即3074元，由何应德负担。本院二审期间，何应德提交的证据有：一、《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、《营业执照》，拟证明何应德在2017年3月之后已使用其他地方作为公司经营地；二、《房屋买卖合同》，拟证明涉案房屋在2017年3月之后系由案外人李华辉购买及使用，一审遗漏必要诉讼参与人李华辉；三、受理案件通知书，拟证明案外人李华辉正在通过诉讼维权，要求陈林强履行合同义务过户涉案房屋；四、湛江市盈嘉物业服务有限公司驻远东广场服务处出具的《关于我司2020年3月18日出具的〈证明〉的补充说明》，拟证明陈林权提供虚假证据。陈林权、陈林强提交的证据有：一、湛江市盈嘉物业服务有限公司驻远东广场服务处于2020年3月18日出具的《证明》，拟证明何应德至今未有腾房给陈林权；何应德尚欠308房2015年9月至2019年8月的物管费和水费；何应德2019年8月才将湛江骏客广告策划有限公司从308房搬到湛江开发区海滨二路xx号海逸华轩商住楼xx层之一；二、湛江市骏客广告策划有限公司的信息公示，拟证明何应德，拟证明何应德于2019年7月2日将湛江市骏客广告策划有限公司的住所地从**变更为湛江开发区海滨二路**海逸华轩商住楼第**之一骏客广告策划有限公司一直在308房办公。经质证，陈林权、陈林强对何应德提交的上述证据的意见是：一、对《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、《房屋买卖合同》的真实性、合法性、关联性均有异议；对《营业执照》的真实性没有异议；对《受理案件通知书》的真实性、合法性、关联性均没有异议；对上述补充说明有异议。何应德拖欠308房的物管费，是业主陈林强补交后，湛江市盈嘉物业服务有限公司驻远东广场服务处才给陈林权、陈林强出具的证明。何应德对陈林权、陈林强提交的上述证据的意见是：上述《证明》的真实性、合法性由法院依法认定，但证明了是陈林强出租房屋给何应德，陈林权不具有原告主体资格；湛江市骏客广告策划有限公司的信息公示在一审时已提交，不予质证。本院经审查认为，一、《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》与本案没有关联性，本院不予采纳；二、《营业执照》、湛江市骏客广告策划有限公司的信息公示属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定无重要影响，故本院对上述证据不予采纳；三、湛江市盈嘉物业服务有限公司驻远东广场服务处先后出具的《证明》、《关于我司2020年3月18日出具的〈证明〉的补充说明》对本案基本事实的认定无重要影响，本院不予采纳；四、《房屋买卖合同》、《受理案件通知书》与本案具有关联性，本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，李华辉就其与陈林强（卖方）、委托代理人陈林兴签订的《房屋买卖合同》向一审法院提起民事诉讼。一审法院于2019年11月1日立案审理。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。根据上诉人何应德的上诉请求及理由、被上诉人陈林权的答辩意见和原审第三人陈林强的陈述意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于陈林权的原告主体是否适格的问题。陈林权作为出租人与承租人何应德签订《房屋租赁合同书》。合同签订后，陈林权将租赁物308房交付何应德使用，何应德亦是向陈林权交付租金。因此，涉案《房屋租赁合同》应否解除，何应德应否支付租金及返还308房，与陈林权有直接利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，陈林权的原告主体适格。陈林强虽为308房的产权登记人，但陈林权是以自己的名义和何应德签订合同，根据合同相对性原则，陈林权有权向何应德主张权利。何应德上诉主张陈林权的原告主体不适格的依据不足，本院不予支持。二、关于何应德的被告主体是否适格的问题。陈林权依据其与何应德签订的《房屋租赁合同书》，起诉请求解除合同、返还租赁物及支付租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第二项“起诉必须符合下列条件：（二）有明确的被告”的规定，一审判决根据陈林权的上述诉讼请求，将何应德列为被告正确。何应德上诉关于其作为被告主体不适格的主张，本院不予支持。三、关于一审判决是否遗漏诉讼主体的问题。本案属于房屋租赁合同纠纷，李华辉并非涉案房屋租赁合同的出租人或承租人，不属于必须参加本案诉讼的当事人。因此，何应德上诉主张一审法院应追加李华辉作为本案当事人参加诉讼的理由不能成立，本院不予采信。四、关于何应德与陈林权在2017年3月之后是否存在租赁关系的认定问题。涉案《房屋租赁合同书》约定的租赁期限于2015年3月10日到期后，何应德继续使用租赁物308房，且继续向陈林权支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，涉案《房屋租赁合同书》继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。但出租人应当在合理期限之前通知承租人。本案中，既没有证据证明双方已解除涉案《房屋租赁合同书》，也没有证据证明何应德已将308房返还陈林权。因此，一审法院根据陈林权的请求，判决解除涉案《房屋租赁合同书》并无不当。如前所述，陈林权将308房交付何应德使用后，没有证据证明何应德已将308房返还陈林权，故在租赁合同解除后，何应德应向陈林权支付2017年3月10日之后占有使用308房期间的费用及返还308房。至于308房的产权登记人陈林强是否将308房出卖给李华辉，是否在合同中约定李华辉现为陈林强的租户，在陈林权不予认可，且没有证据证明陈林强已将308房交付李华辉使用的情况下，均不影响陈林权依据《房屋租赁合同书》向何应德主张权利。故何应德上诉主张其与陈林权之间自2017年3月10日起不再存在租赁关系的依据不足，本院不予支持。综上所述，何应德的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6148元，由上诉人何应德负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年七月二日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。