湖北省汉江中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂96民终530号 上诉人（原审被告）：赵志纯，男，1968年12月1日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。 委托诉讼代理人：曾梦莹，湖北都瑞律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杜腊梅，女，1975年1月3日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。 委托诉讼代理人：陈浩，湖北都瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢百训，男，1964年12月7日出生，汉族，湖北省仙桃市人，户籍所在地仙桃市，现住仙桃市。 委托诉讼代理人：肖云山，湖北瑞通天元（仙桃）律师事务所律师。 上诉人赵志纯、杜腊梅因与被上诉人谢百训房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初4612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵志纯上诉请求：撤销原判决，改判驳回谢百训的全部诉讼请求。由谢百训负担一、二审诉讼费用。事实和理由：原审认定事实错误。一、涉案购房协议未实际履行。原审认定谢百训支付了购房款63800元后收到房屋钥匙，实际情况是，赵志纯未收到谢百训的钱，没有交付钥匙。涉案房屋是单位福利分房，房屋分配后，因赵志纯有居住地，将涉案房屋交由赵志纯的舅舅陈界光管理。2002年底，陈界光介绍赵志纯与谢百训买卖房屋，并签订了《购房协议书》。但协议书签订后，谢百训未履行付款义务，涉案房屋的买卖事宜搁浅，房屋继续交由赵志纯的舅舅陈界光保管。后期陈界光如何与谢百训沟通协调，赵志纯不知情，未干涉。至2019年，谢百训找赵志纯过户，赵志纯才知道涉案房屋被占。赵志纯虽与谢百训签订了《购房协议书》但协议书未实际履行，谢百训不享有涉案房屋的所有权。二、涉案购房协议无效。一是原审法院未查明涉案房屋土地性质为划拨，该购房协议书违反法律、行政的强制性规定，应认定为无效。根据一审时谢百训提供的土地使用权证，办证日期为2001年7月13日，使用性质为划拨，是否办理了土地转让审批直接关系到本案涉案合同的效力问题。二是涉案房屋系单位集资建房，单位集资建房属于经济适用房范畴，按照法律规定，购买经济适用房不满五年的不得上市交易，本案中，赵志纯购买并持有房屋未满5年，涉案合同的合同无效。三是单位集资合作建房，属于建设部《经济适用房管理办法》以及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》所禁止对外公开出售的房产。谢百训并非赵志纯单位的员工，不能购买本单位集资合作建房，若单位集资合作建房出售给非经济适用房供应对象，违反国家关于经济适用住房管理办理的有关政策性规定，破坏了社会管理秩序。 杜腊梅上诉请求：撤销原审判决，改判驳回谢百训的全部诉讼请求。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律错误。1.对涉案房屋买卖事宜，杜腊梅并不知情，杜腊梅从2009年起至今一直生活在广州，并开办了一家绣花厂。2015年5月杜腊梅回仙桃购买新房时，杜腊梅被房产部门告知，杜腊梅和赵志纯名下已有两套房屋（包括涉案房屋），为此支付了高额税款和首付。因此，杜腊梅一直认为涉案房屋在杜腊梅夫妻名下，并未买卖处理，直至谢百训起诉，杜腊梅才知谢百训意图强占涉案房屋。2.即便谢百训所称是客观事实，赵志纯擅自处理夫妻共同财产为无效行为。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，若未办理产权登记转移手续，对房产来说，买卖合同仍然有效，但真正权利人可以有权追回，买受人只能请求违约金或损害赔偿，若受让人是善意的，且支付了合理对价并办理了物权登记，可以善意取得物权，从而使物权发生变动。本案中，谢百训购买房屋时，杜腊梅和赵志纯已结婚多年，且涉案房屋为单位福利房，周边人员都知晓杜腊梅和赵志纯的夫妻关系，谢百训的介绍人即本案证人赵某在原审中也表明，介绍涉案房屋买卖时，已知晓杜腊梅与赵志纯系夫妻关系。赵某和赵志纯在不经杜腊梅同意的情况下，没有告知杜腊梅房屋买卖的事宜，故意绕开杜腊梅购买房屋的行为不能认定为善意行为。因此，原审法院认为谢百训为善意第三人适用法律错误。此外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，涉案房屋应认定无效。一审法院认定，谢百训入住房屋已经17年之久，期间杜腊梅从未以任何方式主张过相关权利，应认定为杜腊梅对赵志纯的处分行为表示默许。杜腊梅认为，知情的默许视为追认权的行使，但杜腊梅并不知情，不应认定为默许。 针对赵志纯的上诉意见，谢百训辩称，赵志纯的上诉无事实依据，理由不成立。1.谢百训是在第三人赵某的介绍下与赵志纯达成协议，并在赵某的见证下完成了签订购房合同书、支付房款，完成交房的手续。赵志纯说的是在陈界光的介绍下签署购房协议不属实。2.赵志纯现在开办了湖北宏兴建筑公司仙桃分公司，赵志纯称不清楚谢百训在里面居住与事实不符。3.赵志纯认为谢百训2019年才找他，事实上谢百训一直在找赵志纯，2018年有短信记录为证。赵志纯本人承诺办理。4.国有土地使用权证载明，使用者是赵志纯，其就有权处分其使用权，谢百训有购买权。至于通过什么方式给赵志纯，是行政机关的管理权限。5.赵志纯提供经济适用房概念，其扩大了概念，国家有设立经济适用房和廉租房中心，这个机构建立后才有经济适用房。涉案房屋系仙桃市第四建筑公司的土地，是单位集资建房，单位起的是组织作用，需要经过国家审批，涉案房屋不是经济适用房。 针对杜腊梅的上诉意见，谢百训辩称，1.诉争的房屋是单位集资建房，2002年杜腊梅知道分房的事情，一审中杜腊梅已经认可。根据一般生活常识，对于一般家庭重大财产的住房都要进行必要的检查和维护，谢百训2003年即入住该房屋，且该房屋坐落在杜腊梅丈夫单位的家属大院里面，而杜腊梅2009年才到广州开厂，那么长达7年的时间里，无论从检查维护房屋的角度还是和单位职工交流中，都应该知道入住事实的存在。2.根据民法通则意见第89条，谢百训可以选择要求出卖人承担违约责任，并非一定要解除合同。杜腊梅可以选择向其他共有人主张权利。杜腊梅的上诉请求理由与引用发条自相矛盾。3.杜腊梅称不知情，其本身已有两套住房，再购买为第三套，与涉案房屋没有关系，根据现有政策，划拨土地上的房屋可以办理不动产变更手续，该房屋所在小区已有办理过变更手续的。 针对赵志纯的上诉意见，杜腊梅陈述，没有意见。 针对杜腊梅的上诉意见，赵志纯陈述，没有意见。 谢百训向一审法院起诉请求：1.确认谢百训与赵志纯于2002年12月1日签订的购房协议书合法有效；2.赵志纯、杜腊梅协助谢百训办理位于仙桃市龙华山办事处何李路69号四建宿舍南一单元一楼房屋及配套土地的产权过户手续；3.赵志纯、杜腊梅向谢百训支付违约金10000元。 一审法院认定事实，2002年12月1日，谢百训与赵志纯签订《购房协议书》一份，约定：赵志纯（甲方）将位于仙桃市龙华山办事处何李路四建公司宿舍一单元一楼房屋（毛坯房，房屋所有权证号：仙桃市房权证龙华私字第××号）出售给谢百训（乙方），总价款为63800元；乙方以现金方式一次性支付购房款；甲方在乙方付清购房款后，及时交付钥匙，尽快交出房产证和土地使用证；乙方负责办理房产过户手续，支付有关费用。《购房协议书》还约定违约金数额为5000元至10000元。因涉案房屋系单位集资建房，在签订购房协议书时未办理房屋所有权证、土地使用权证。谢百训在支付了购房款63800元后收到房屋钥匙，于2003年3月对涉案房屋进行装修，2003年7月搬入涉案房屋居住至今。另查明，赵志纯与杜腊梅于1996年办理结婚登记手续，系夫妻关系。涉案房屋的房屋所有权和土地使用权属虽只登记在赵志纯一人名下，但系赵志纯与杜腊梅的夫妻共同财产。 一审法院认为，各方当事人的争议焦点主要有：一、谢百训是否支付了购房款63800元；二、赵志纯处分涉案房屋的效力。 针对上述争议焦点，逐一评判如下：一、谢百训是否支付了购房款63800元。2002年12月1日，谢百训与赵志纯签订《购房协议书》一份，协议中明确约定谢百训以现金方式一次性支付购房款，赵志纯在谢百训付清购房款后，及时交付钥匙，有证人赵某的证言为据，且在谢百训入住该房屋至今，赵志纯从未以任何方式向谢百训主张过购房款，结合生活常理，应当认定为谢百训已经支付了购房款63800元。二、赵志纯处分涉案房屋的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定“……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，涉案房屋虽系夫妻共同财产，但赵志纯将涉案房屋出售给谢百训，谢百训入住该房屋已有17年之久，期间，杜腊梅从未以任何方式主张过相关权利，应当认定为杜腊梅对赵志纯的处分行为表示默许，谢百训有理由相信赵志纯处分涉案房屋的行为系赵志纯与杜腊梅夫妻双方的共同意思表示，故赵志纯处分涉案房屋的行为应认定为有效。综上所述，涉案《购房协议书》系谢百训与赵志纯双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当全面履行合同义务。谢百训支付了购房款，履行了合同义务，有权要求赵志纯、杜腊梅配合办理涉案房屋产权过户手续。因政策原因，赵志纯在出售时未取得房屋所有权证、土地使用权证，无法履行合同义务，但在取得房屋所有权证、土地使用权后，其履行《购房协议书》事实上的障碍已经消除，在谢百训多次请求后，有义务配合办理涉案房屋的产权过户手续，其未履行相关义务的行为，构成违约，应承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：一、谢百训与赵志纯于2002年12月1日签订的《购房协议书》合法、有效；二、赵志纯、杜腊梅于该判决生效之日起十五日内协助谢百训办理仙桃市龙华山办事处何李路69号四建宿舍南一单元一楼房屋（房屋所有权证号：仙桃市房权证龙华私字第××号）及配套土地的产权转移登记手续，过户所产生的税费由谢百训负担；三、赵志纯向谢百训支付违约金10000元。上列应付款项，于该判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1645元，减半收取822.5元，由赵志纯、杜腊梅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜腊梅提交的商品房买卖合同，与本案没有关联性，本院依法不予采信。谢百训提供短信记录一组，因赵志纯认可其曾受到谢百训发送的短信，能够证明谢百训曾多次为使赵志纯配合过户进行过联络，本院依法予以采信。谢百训提供的律师函一份，因赵志纯不予认可，且谢百训没有证据证明其已向赵志纯送达，本院依法不予采信。 本院二审查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。 二审查明，谢百训于2019年7月17日曾发短信给赵志纯，内容为：赵总，你把人当憨巴对待，一而再，再而三往后推，你换位思考一下，叫人怎么想！赵志纯于当天回复短信，内容为，谢书记，我在天门开庭，上午通知的，对不起。 二审另查明，赵志纯在二审中陈述，知道涉案合同签成了，谢百训住进去了，其签订购房协议书是因为赵志纯不知道赵志纯的舅舅和谢百训是什么关系，是不是要送给他的，还是卖给他的，谢百训没有给购房款，所以赵志纯不协助过户。 二审还查明，杜腊梅知晓赵志纯分房（涉案房屋）的事，知晓赵志纯有涉案房屋。 二审又查明，谢百训于2020年7月27日向本院提交承诺书，承诺其自愿承担因涉案房屋过户产生的所有税费和应缴纳的土地出让金。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本院二审的争议焦点为：一、涉案购房协议是否为有效合同，谢百训是否已支付购房款，赵志纯是否已交付房屋；二、杜腊梅主张自己对赵志纯卖房不知情且不同意能否成立。针对以上争议焦点，具体分析评判如下： 一、关于涉案购房协议是否为有效合同，谢百训是否已支付购房款，赵志纯是否已交付房屋的问题。赵志纯与谢百训签订的购房协议书为赵志纯、谢百训本人所签名，双方当事人均为完全民事行为能力人，系双方当事人真实的意思表示，虽然涉案房屋所涉土地性质为划拨，但在缴纳土地出让金后是可以进行转让的。故双方签订的购房协议书并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，涉案购房协议书合法有效。根据双方购房协议书第二条约定“乙方以现金方式一次性付给甲方陆万叁仟捌佰元购房款”，第三条第一款约定“甲方在乙方付清购房款后，及时交付钥匙，尽快交出房产证和土地使用证”。同时，赵志纯在二审陈述，其知道涉案购房协议签成了，谢百训住进去了。谢百训亦向一审法院提交了由其持有的登记在赵志纯名下的涉案房屋的土地使用证和房屋所有权证。以上事实能够证明，涉案购房协议约定的第三条第一款应由谢百训支付购房款后，谢百训才能获得占有房屋及持有涉案房屋房产证、土地使用证的权利已实际实现，而赵志纯未提供自2002年12月1日双方签订购房协议书以来其曾向谢百训催讨购房款的证据，结合谢百训二审提供的短信记录，谢百训曾多次发短信催促赵志纯协助其办理涉案房屋过户手续，在谢百训提供的短信记录中，赵志纯仅回复过一次，内容是“谢书记，我在天门开庭，上午通知的，对不起”。赵志纯收到谢百训催促办理房产过户事宜时，所回复短信未提及要求对方支付购房款，在其知道谢百训已经入住的情况下，明显不符合常理，应当认定，谢百训于双方签订购房协议书后已向赵志纯全额支付了约定的购房款，赵志纯已向谢百训交付了房屋。因谢百训已经履行了支付购房款的义务，赵志纯应当按照合同约定为办理涉案房屋权属变更手续履行自己的义务，涉案房屋已取得涉案房屋划拨土地使用权证，不影响其在补办土地出让手续后出售私有房产。且谢百训业在二审中已提交其愿意承担将涉案房屋由划拨性质转为出让性质的土地出让金的承诺书，故赵志纯应当协助谢百训办理涉案房屋过户手续，谢百训应依法缴纳土地出让金。故本院对赵志纯上诉称涉案房屋为划拨土地购房合同无效和谢百训未实际支付购房款的上诉主张不予采纳。 二、关于杜腊梅主张自己对赵志纯卖房不知情且不同意能否成立的问题。根据已经查明的事实，谢百训于2003年7月已经搬入涉案房屋居住至今已长达17年之久，而杜腊梅知晓赵志纯有该涉案房屋，根据诚实信用原则，杜腊梅应当知晓赵志纯将涉案房屋卖给谢百训的事实，但杜腊梅从未主张过权利，应认定杜腊梅同意赵志纯将涉案房屋卖给谢百训。故本院对杜腊梅称其不知道赵志纯出卖该房屋和其不同意赵志纯出卖该房屋的上诉主张不予采纳。 综上，赵志纯、杜腊梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1645元，由赵志纯、杜腊梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 丁 盼 审判员 刘汝梁 二〇二〇年七月二十八日 法官助理邵晨 书记员谢甜露