辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0114民初4039号 原告：于桂珍，女，1941年2月14日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：刘冰，男，1960年6月23日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 被告：沈阳云升房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：吕玉德，职务系总经理。 被告：沈阳丁香实业总公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：兰荣斌，职务系总经理。 以上二被告共同委托诉讼代理人：孙志勇，辽宁长卿律师事务所律师。 被告：沈阳明昀港物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：许容豪，职务系总经理。 原告于桂珍与被告沈阳云升房地产开发有限公司（以下简称“云升公司”）、沈阳明昀港物业管理有限公司（以下简称“明昀港公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日作出（2019）辽0114民初15214号民事判决书，被告云升公司不服上诉，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终15863号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加沈阳丁香实业总公司（以下简称“丁香公司”）作为被告参加诉讼，原告的委托代理人刘冰，被告云升公司、丁香公司的委托代理人孙志勇到庭参加诉讼，被告明昀港公司经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉称请求称：1、被告给付房屋租金160986元；2、被告给付房屋租金损失160986元；3、被告赔付逾期办证违约金196224元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2007年7月24日，原告委托外孙子刘东方于2007年7月24日与被告签订两份《商品房认购协议书》（合同编号为：0100058、0100056），协议约定被告应当于2007年10月31日前办理入住手续。被告不仅逾期交付房屋（原承诺2008年6月30日前，被告负责办理好原告所购买房屋的全部手续。可直到2015年被告才开始给业主办理房证，距承诺时间相差7年之久），交付的房屋也不符合约定。原告购买的房屋应当配有电梯，被告交付时，电梯应当正常运作。原告购买的房屋分别为9楼、10楼，原告因年纪较大，需使用电梯出行，因购买的房屋电梯至今无法使用，故无法居住，原告只能在外租房居住，至2020年6月，在外居住152月，为此花费租金共计160986元。原告为出租购买的另一套房屋，因电梯无法使用，无人承租，原告为此遭受租金损失160986元。为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求人民法院依法判决。 被告云升公司、丁香公司均辩称，第一，本案依据原告的诉讼请求，存在权利竞合与责任竞合的问题。对方主张的房屋租金损失及违约损失是侵权行为和违约行为导致的不同后果。对此依法对于权利竞合与责任竞合的问题，对方只能选择其一。第二，关于房屋租金损失的问题，我认为与本案的违约责任无因果关系。云升公司未与原告签订过任何认购协议，也未承诺过原告应当于2007年10月31日前办理入住手续。另外，云升公司与原告签订的商品房买卖合同虽然落款时间是2010年8月12日，但该合同的实际签订时间是2019年，该合同是为了办理房证补签的商品房买卖正式合同。实际签订时间是2019年非2010年。无论丁香公司还是云升公司，对于是否应当配备电梯的问题，在合同当中没有约定。争议房屋已经交付，视为符合居住使用条件，至于原告身体不适是因其自身原因造成的，与我方的交付房屋行为无关，所以该租赁损失不应该由我们承担赔偿责任。第三关于本逾期办证的违约责任的问题，原告、被告不存在违约责任。由于被告云升公司在2019年左右与其补签了商品房买卖合同，且在该年办理了相关房屋登记，所以被告云升公司是按法律规定范围之内的期限办理的房屋登记，不存在违约行为。 被告明昀港公司未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年，云升公司开发建设了位于沈阳市于洪区丁香村商品房项目，被告丁香公司做案涉商品房的预售。2007年7月24日，案外人刘东方（系原告外孙）与被告丁香公司签订两份《商品房认购协议书》（合同编号为：0100058、0100056），协议约定购买座落于沈阳市于洪区广业路X号楼X单元X楼X号和X单元X楼X号两套房屋，房款分别为160735元、163440元总房款为324175元。并约定被告丁香公司应当于2007年10月31日前办理入住手续，2008年6月30日前负责办理好全部手续。2007年7月27日，案外人刘东方将上述两套房屋房款一次性交纳给被告丁香公司。2010年8月12日，原告于桂珍与被告云升公司就上述两套房屋签订商品房买卖合同。2011年7月7日，原告就沈阳市于洪区广业路X号（X-X-X）房屋办理入住手续，X-XX-X号房屋未办理入住手续。2018年11月5日，原告于桂珍取得沈阳市于洪区广业路X号（X-X-X）房屋不动产产权证即辽（2018）沈阳市不动产第046XXXX号；2019年2月2日，原告于桂珍取得沈阳市于洪区广业路X号（X-X-X）房屋不动产产权证即辽（2019）沈阳市不动产第004XXXX号。原告购买的房屋分别为9楼、10楼，该房屋应当配有电梯但未配备（经本院现场查看，原告所购买房屋预留了电梯口，但电梯门处于封闭状态），被告交付房屋至今电梯不能正常运行，致使原告购买的房屋无法正常使用，原告一直在外租房居住，自2011年7月7日至2020年6月末，原告在外居住108个月，每月租金980元，为此花费租金共计105840元，原告为租住房屋另支付服务费每个月68元，共计7344元，两项合计113184元。原告为出租购买的另一套10楼房屋，因电梯无法使用，原告同样因此遭受损失。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告委托亲属与被告丁香公司以及原告与被告云升公司签订的商品房买卖合同均系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。各方均应履行相应的合同义务，原告向被告丁香交付了全部购房款。被告云升公司系案涉楼盘的开发商，被告丁香公司的预售行为，应系委托行为，其行为后果应由云升公司负担，故被告丁香公司不应承担赔偿责任。被告云升公司与原告签订正式的商品房买卖合同，落款时间为2010年8月12日，该时间对合同双方当事人具有约束力，系双方对该时间之后的法律后果的认可，同时系对之前法律行为的变更，即使如被告云升公司所称其签订时间系补签，亦不影响其自该时间以后承担相应后果的效力。被告云升公司负有向原告按约定交付房屋，且交付的房屋应符合居住条件，并按约定为原告办理房屋产权手续的义务。被告云升公司未按约定交付合格的房屋，原告购买的房屋属于高层房屋，应当配备能正常运行的电梯，被告云升公司至今未能为原告所购买的房屋安装能正常运行的电梯，因此，云升公司应向原告承担违约责任，因原告不能正常使用房屋，因此，可参照原告在外租房的租金标准计算原告不能使用房屋的损失，自2011年7月7日至2020年6月末租金损失为113184元，原告购买的另一套房屋，因没有电梯不能正常使用，也应参照原告支付的租金标准计算损失，其损失应为105840元。关于原告要求被告给付2007年10月31日至2011年7月6日之间的租金损失的诉请，因双方于2010年8月12日签订了商品房买卖合同，原告2011年7月7日办理入住手续，应系对原告与丁香公司所签商品房认购协议的变更，故相关诉请无法律依据，本院不予支持。租金损失的起算时间应确定为2011年7月7日即房屋交付日，亦在此时起才产生原告陈述的电梯无法使用的问题。原告所购买的另一10楼房屋虽未办理入住手续，但如上所述亦应以该日期给起算时间计算租金损失。关于被告提出原告诉请存在权利竞合问题，依据法律规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求出卖人承担违约责任，本案原告诉请要求被告承担违约责任，于法有据，故对被告的意见不予采纳。关于逾期办证违约金问题，原告与被告云升公司于2010年8月12日签订的商品房买卖合同，此时案涉两套房屋为已竣工房屋，故自该时间起90日内，原告应取得房屋权属证书，本案原告直至2018年11月5日、2019年2月2日才取得不动产产权证，故被告云升公司应自2010年11月10日起承担逾期办证违约责任。合同中并未约定逾期办证违约金的计算标准，根据法律规定，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的计算逾期办证违约金，原告主张196224元，未超过以该标准计算的数额，本院予以支持。 关于原告主张被告明昀港公司承担责任的请求，因物业公司是对园区进行物业服务和管理，对交付的房屋是否符合规定，不应承担赔偿责任，因此，原告的该项请求，本院不予支持。被告明昀港公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，系对相应权利的放弃，不影响本案正常审理。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第六十二条第一项、第一百一十一条、第一百三十条、第一百五十四条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告沈阳云升房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告于桂珍支付违约损失219024元（113184元+105840元）； 二、被告沈阳云升房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告于桂珍支付逾期办证违约金196224元； 三、驳回原告其他的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8982元，由被告沈阳云升房地产开发有限公司负担7529元，由原告于桂珍负担1453元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邢 震 人民陪审员  胡世宇 人民陪审员  李秀华 二〇二〇年七月八日 书 记 员  高宇婷