甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终691号上诉人（原审原告、反诉被告）：酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司，统一社会信用代码91620900551279271X。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：李某，甘肃梓钊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某，甘肃梓钊律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某，住甘肃省嘉峪关市。委托诉讼代理人：周某2，甘肃玉关律师事务所律师。上诉人酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司（以下简称西部天地购物中心）因与被上诉人刘某租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初2437号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。西部天地购物中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案案件受理费全部由被上诉人承担。事实与理由：1.双方当事人口头约定对于被上诉人的装修是按照第一期租赁合同约定的装修免租标准进行免除，即免除2015年6、7、8月期间的租金和2015年7、8、9月的物业费。其后双方也是按照口头约定履行的，没有收取6-8月租金156624元和7-9月物业费25000元。一审判决按照第二期租赁合同约定的装修免租标准进行认定缺乏事实依据和法律依据。2.一审判决认定上诉人没有拖欠租金、物业费及水费有误。自2016年7月18日起，被上诉人按照第二期合同约定，开始缴纳每月租金及物业费共计86344元，其中每月物业费45000元，截止2016年10月29日上诉人催交时，被上诉人仅缴纳了2016年10月份租金30000元，欠付10月份租金及物业费58344元、11月份预交租金、物业费88344元及水费1131元，共计欠付147819元。3.一审判决对合同解除的事实认定有误。上诉人向被上诉人多次催收10月份及11月份的租金、物业费，被上诉人收到通知后，拒不履行缴纳租金及物业费的合同约定义务，已经构成违约。上诉人于2016年10月29日采取停电措施时，提前一天向被上诉人以书面方式进行了告知，停电的方式是仅对照明进行了短时间的停电，并非对经营场所全部电力断电，停电的程度不足以导致次日刘一手火锅城的营业执照必然注销。合同不能履行是因为被上诉人注销了营业执照。被上诉人欠付租金又注销营业执照怠于经营，其行为构成违约，不具备合同的解除条件，也无权解除合同。刘某辩称，尽管免除租金的装修行为是在2015年，但免租期取决于2016年的合同，上诉人没有证据证明免租期是以第一期合同为标准的。是否拖欠租金应由相应的缴费记录证明，租金的缴纳是按照当月使用当月交清的。2016年10月份被上诉人交清了电费，上诉人采取断电的方式不合理。上诉人是在2017年7月向上诉人商议解除合同事宜，一审判定2017年1月24日为解除合同日期是正确的。西部天地购物中心向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同解除；2.判令被告支付租金693630元（自2016年10月18日至2017年6月18日，租金按86344元/月计算）及水费1131元；3.判令被告支付违约金208090元（自2016年9月25日至2016年11月20日期间实际欠付金额的30%计算）；4.判令被告支付占用租赁房屋费（自2017年6月19日至2018年8月20日，按实际占用房屋面积940.87平方米以原租赁合同约定的相应租金计算）。刘某向一审法院反诉请求：1.反诉被告退还房屋租赁费21065元；2.反诉被告退还定金5万元；3.反诉被告承担装修损失1606400元；4.反诉被告承担营业及设备损失517570元；5.反诉被告承担违约金94546元（86344元×3‰×365天）；6.反诉被告承担反诉费用。一审法院认定事实：2010年4月26日，嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司（甲方）与嘉峪关市九阳餐饮有限公司（乙方，法定代表人为刘某）签订房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方的西部天地购物中心第五层5006（1067㎡）、5008号（940.87㎡）铺位，面积共计2008㎡；租赁期间为5年，自2010年8月18日至2015年8月17日，年租金按年递增，分别为361440元、409632元、481920元、602400元、626496元；合同签订时乙方交付定金5万元；乙方应向甲方交纳物业费10万元/年；2010年5月25日至2010年8月25日为装修期，免收租金；合同对违约责任、合同解除条件一并作了约定。合同签订后，被告向原告缴纳了5万元定金，并对铺位进行装修后经营重庆六十一度火锅。合同签订当年，由于西部天地购物中心整体尚未修建完工，双方一致将合同顺延一年执行，即自2011年8月18日至2016年8月17日。双方均认为合同实际履行完毕。2015年5月30日，西部天地购物中心（甲方）与刘一手火锅城（乙方）签订房屋租赁合同，约定：刘一手火锅城承租西部天地购物中心第五层5006、5008铺位，面积共计2008㎡，2016年7月18日起至2017年7月17日月租金86344元、2017年7月18日起至2018年7月17日月租金90661元、2018年7月18日起至2019年7月17日月租金95194元、2019年7月18日起至2020年7月17日月租金99955元、2020年7月18日起至2021年7月17日月租金104950元，每年物业费4.5万元包含在租金内；合同签订时乙方交付定金5万元；2016年7月18日至2016年10月17日为装修期，免收租金；乙方于每月25日前缴纳下月租金、水电费、物业费；因甲方违约导致提前终止合同，甲方赔偿乙方30万元；因甲方原因导致不能按合同约定供水供电影响乙方经营的，甲方每日按租金3‰向乙方支付违约金；乙方逾期支付租金，每逾期一日按拖欠金额3‰向甲方支付违约金；乙方逾期20日未足额缴纳租金，甲方有权解除合同；期满后如不能续签，乙方应将房屋交还甲方，并在十五日内搬离人员及物品，否则视为放弃租赁房屋内的所有财产权，甲方有权自行处理；合同期限内乙方提前解除合同，甲方对乙方的装修免租期按合同月租金缴纳，同时赔偿甲方30万元；乙方装修档次以嘉峪关九月娇或酒泉伊鼎火锅为装修设计标准，同时设计方案需由甲方批准后可施工。合同签订后，于2015年6月至9月乙方对火锅店进行了部分装修。2016年9月1日，原告向被告致函通知免收了其2015年6、7、8月的租金合计156624元（52208×3）。第二期合同履行后，被告按照约定交清了10月份之前的租金，10月的租金付了3万元。2016年10月，双方因交纳房租及物业费发生纠纷，原告向被告催收房屋及物业费等费用无果后，10月29日将其承租铺位采取了断电措施，被告遂停业。2017年1月24日，被告通知原告解除合同并办理房屋交接手续。2017年4月22日，被告再次通知原告合同已于2016年10月30日解除，要求原告办理房屋交接手续。2017年6月18日，原告通知被告解除合同，要求被告支付房租及物业费等，并应依照合同约定在收到合同解除函后15日内撤离人员及物品，否则视为放弃租赁房屋内财产所有权。2017年6月18日，原告向被告发出合同解除函后，即将5006号商铺收回另行出租他人，并将商铺内设备及财物转移至5008号商铺。另查明，前后两个合同都约定了定金条款，但被告只交了第一期合同的定金50000元。嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司法定代表人系周浩义，酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司法定代表人系周某1，周某1系周浩义之女。嘉峪关市九阳餐饮有限公司法定代表人为刘某，其将经营的重庆六十一度火锅更名为刘一手火锅城，该火锅城系个体工商户，经营者为刘某，刘一手火锅城现已注销。一审法院认为：原告西部天地购物中心与被告刘某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。现就本案焦点问题分析如下：关于被告是否欠交原告租金的问题。首先，应明确原告对被告的租金如何免收。本案中，双方当事人前后签订了两期房屋租赁合同，且分别都对免收装修期的租金作了约定，而本案争议的装修发生于第二期合同约定的装修免租期之前即2015年，合同履行后原告按照第一期合同约定的免租标准对被告予以免收，被告认为应按照第二期合同的免租标准履行。双方亦未就该问题形成新的补充协议，因此各执己见。基于此，该院认为本案应按照事实情况和法律规定解释并履行。从事实进展看，双方均表示第一期合同已实际履行完毕，亦即表明被告对其所经营的火锅店进行了开业装修，原告亦就此履行了免收租金的义务，而本案中被告装修显然不是首次开业装修，亦并非第一期合同对应的情形，原告再次适用第一期合同的免租约定无法律依据。从合同目的看，本案免收租金争议实质上为合同履行方式的问题，双方为此产生分歧，既无合同约定依据，也无补充协议，应根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”予以解释，本案中，双方当事人续签租赁合同，意在通过再次合作实现更好的效益，餐饮企业周期性装修升级是行业习惯，旨在提升餐饮服务吸引力，创造更好收益，意即承租者在充分发挥租赁物效用的基础上，为出租者支付更多的租金，才是符合双方当事人对合同利益期待的，有利于实现合同目的。基于上述，按照第二期合同约定的免收方式履行，可合理解释双方续签合同的实际目的。因此，原告应按第二期合同约定履行免租义务。其次，应明确本案违约情形如何认定。本案合同约定的第一阶段租金即2016年7月18日至2017年7月17日的月租金为86344元，其中包含物业费3750元/月（45000÷12），扣除不予免除的物业费，则应当免除的租金为247782元[（86344－3750）×3]，但实际上原告免收了156624元（52208×3），故原告少免收91158元（247782－156624），结合被告已交10月房租3万元的情况，可计得被告实际上已超额交付租金34814元（91158+30000－86344）。因此，被告并无拖欠10月租金之情形，即不存在违约情形。关于原告诉讼请求与被告反诉请求的认定。由于被告并无违约行为，故原告不具备解除合同的条件，亦就无权解除合同。本案中，原告以被告未足额交付10月租金采取断电方式，致使被告无法正常经营而停业，属原告违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，被告有权解除合同。本案中，2017年1月24日，被告以发EMS信件方式通知原告解除合同并办理房屋交接手续，但原告并未提出异议，及申请法院确认解除合同的效力，因此，应确认双方合同于此时解除为宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告主张被告支付租金、水费、违约金、房屋占用费等要求，无事实和法律依据，不予支持，但被告要求原告退还超额交付的租金，符合法律规定，应予支持，至于此超付金额21065元，因与本案审查的应退金额34814元不符，故对此应视为被告对其权利的自由处分，按被告主张的21065元予以确认。对于被告主张的装修损失、设备设施损失，虽有其提供装修合同、票据、清单等证明，但其真实性不予认定，经一审法院释明其有对相关损失请求鉴定评估的权利，被告提交书面鉴定申请后，一审法院依法委托甘肃华盛工程咨询有限公司进行鉴定，但该公司以鉴定项目装修现场已拆除，被告仅提供了装修施工图、设计效果图及部分现场照片，现场无法勘验，故将鉴定退回，因此，被告主张的损失无事实依据，对被告以上请求不予支持，被告如有新的证据可就相关损失另行主张。关于被告退还定金的请求，双方均认可交付了50000元的事实，现因原告违约致使合同解除，被告主张退还定金50000元，该院予以支持。另有，被告主张的违约金请求，应根据合同约定履行，违约期间应定为原告最后停电即2016年10月29日至合同解除之日2017年1月24日，故计得22535.78元（86344元×3‰×87天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司与被告刘某于2017年1月24日解除房屋租赁合同；二、原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司返还被告刘某租金21065元；三、原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司返还被告刘某定金50000元；四、原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司支付被告刘某违约金22535.78元；五、驳回原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告刘某的其他反诉请求。以上二至四项，限本判决书生效后三十日内付清。案件受理费15068元，由原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司负担。反诉费25116元，由反诉原告刘某负担24089.22元，反诉被告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司负担1026.78元。二审期间，双方当事人未提供新证据。经二审审理，一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，关于装修免租期的问题。本案中，双方当事人针对同一经营场所前后签订了两期房屋租赁合同。第一期五年租赁合同约定了三个月的装修期，装修期免收租金。该合同因为西部天地购物中心整体尚未修建完工，合同顺延至2011年8月18日至2016年8月17日，且双方已经执行完毕。第二期五年合同签订于2015年5月30日，约定从2016年7月18日至2016年10月17日共计90天为装修期，免收租金。合同签订后，被上诉人实际于2015年6月至9月对租赁场所进行了装修。从前后二期合同的内容看，五年租期约定三个月装修期免收租金是双方一贯做法。装修是为租赁场所的正常经营服务，目的在于提升租赁场所的经营效益，有利于实现双方合同目的。也就是说，给予租赁人三个月免收租金的装修期是合同的重要内容，约定的装修时间是次要内容。第二期合同签订于第一期租赁合同期内，随后进行了装修，从租赁交易常识判断，正是因为租赁时间得以延续，承租人才进行二次装修以便于今后的经营活动，属于第二期合同约定的范畴，故装修免租期应当按照第二期租赁合同的约定履行，每月免收86344元。上诉人所提应按第一期合同约定的租金标准免除租金的上诉理由不能成立，上诉人应当免除的租金为259032元（86344元×3月），其已经对被上诉人免收181624元（52208元×3月＋物业费25000元），上诉人还应当免收装修期租金77408元（259032元－181624元）。一审判决将免除租金计算错误，应予纠正。关于被上诉人是否拖欠费用的问题。2016年10月份被上诉人应交纳当月租金86344元，前述还应免收的装修期租金77408元，被上诉人实际交纳房租30000元，即超额缴纳21064元，故被上诉人并不存在拖欠租金的违约行为。上诉人所提欠交水费1131元的上诉理由，经查，被上诉人对一审中上诉人提出的水费数额无异议，但未能举证证实水费已交清，故欠交水费之主张应当予以支持，一审对此有所遗漏，应当予以纠正。关于合同解除的问题。由上述分析可知，被上诉人并不存在拖欠租金的违约行为，故上诉人并不具备合同解除权，上诉人在2016年10月29日采取断电措施，致使被上诉人无法继续经营，是造成合同无法继续履行的根本原因，其应当依照约定承担违约责任。一审据此认定合同解除之日及违约责任并无不当。合同解除后，上诉人收回了租赁房屋，对房屋内物品进行了部分返还。对尚未返还的设施及物品，被上诉人可另行主张。综上所述，上诉人酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司应当退还被上诉人刘某超付租金19933元（21064元―1131元水费）。上诉人酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司的部分上诉理由成立，应予支持。一审判决处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初2437号民事判决第一、三、四项；二、撤销酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初2437号民事判决第二、五、六项；三、上诉人酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司返还被上诉人刘某租金19933元；四、驳回上诉人酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人刘某的其他反诉请求。以上义务限本判决生效后30日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15068元，由上诉人酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司负担。一审反诉费25116元，上诉人酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司负担7535元，被上诉人刘某负担17581元。二审案件受理费13765元，上诉人酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司负担12000元，被上诉人刘某负担1765元。本判决为终审判决。审判长 徐 林审判员 蔺春辉审判员 张小青二〇二〇年七月二十日书记员 马 丽