浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初9212号 原告：瑞安市商贸国有资产投资经营有限公司（统一社会信用代码913303817291194954），住所地瑞安市安阳街道马鞍山路****楼。 法定代表人：池志强，董事长。 委托诉讼代理人：蔡晓洪、朱进丰,浙江蓝汇律师事务所律师。 被告：瑞安市时代广场购物中心有限公司（统一社会信用代码91330381667122217C），住，住所地瑞安市安阳街道银座广场多功能用房**/div> 诉讼代表人：黄中仙。 委托诉讼代理人：张瑞华、胡江洋，浙江玉海律师事务所律师。 被告：温州时代广场购物中心有限公司（统一社会信用代码91330302730929436A），住所地温州，住所地温州市车站大道时代广场**> 法定代表人：王真云，总经理。 委托诉讼代理人：陈豪、黄薇薇，浙江六和（温州）律师事务所律师。 第三人：温州珮娜服饰有限公司（统一社会信用代码913303023135425993），住所地温州市鹿，住所地温州市鹿城区温州大道**厂房** 法定代表人：曹茜茜，总经理。 委托诉讼代理人：殷欧艳，浙江震瓯律师事务所律师。 原告瑞安市商贸国有资产投资经营有限公司（以下简称商贸国投公司）与被告瑞安市时代广场购物中心有限公司（以下简称瑞安时代公司）、温州时代广场购物中心有限公司（以下简称温州时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告商贸国投公司的委托诉讼代理人蔡晓洪，被告瑞安时代公司的法定代表人潘贻成及其委托诉讼代理人张瑞华均到庭参加诉讼。被告温州时代公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转入普通程序审理。审理中，本院通知涉案商场商户于公告之日起十日内向本院申请参加诉讼。第三人温州珮娜服饰有限公司（以下简称珮娜服饰公司）于2020年1月21日申请参加本案诉讼。本院依法组成合议庭于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告商贸国投公司的委托诉讼代理人蔡晓洪，被告瑞安时代公司的法定代表人潘贻成及其委托诉讼代理人张瑞华，被告温州时代公司的委托诉讼代理人黄薇薇，第三人珮娜服饰公司的委托诉讼代理人殷欧艳均到庭参加诉讼。因被告瑞安时代公司法定代表人潘贻成于2020年5月19日死亡，且未办理法定代表人变更登记，亦未自行指定诉讼代表人，故本院指定被告瑞安时代公司股东瑞安市浙瑞贸易有限公司的股东兼被告瑞安时代公司监事黄中仙担任诉讼代表人。本案经本院院长审批，延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告商贸国投公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与二被告于2008年1月11日签订的《银座广场裙楼租赁合同》，被告瑞安时代公司在判决确定合同解除之日后的20天内将租赁建筑物恢复原状并腾退给原告；2.判决被告瑞安时代公司立即支付原告租金暂计3276383.56元（按年租 金8542000元，自2019年2月22日起计算至判决确定合同解除之日后的第20日止，现暂算至起诉之日即2019年7月12日）；3.判决若被告瑞安时代公司逾期腾退租赁建筑物的，被告瑞安时代公司支付逾期腾退期间的租金（从逾期之日起至被告瑞安时代公司实际腾退之日止，按年租金8542000元的双倍向原告支付逾期腾退占用期间的租金；4.判决被告一瑞安时代公司支付违约金暂计730341元（以8542000元为基数，按日万分之五的标准，自2019年1月22日起计算至判决确定合同解除之日，现暂算至2019年7月12日为730341元；以判决确认的第二项诉请金额为基数，按日万分之五的标准，自判决确定合同解除之日的次日起计算至实际履行完毕之日止；以判决确认的第三项诉请金额为基数，按日万分之五的标准，从判决确定被告瑞安时代公司腾退之日起计算至实际履行完毕之日止）；5.判决被告温州时代公司对上述第二、三、四项诉讼请求承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2008年1月11日，原告与二被告签订《银座广场裙楼租赁合同》，其中约定：被告瑞安时代公司向原告承租坐落于瑞安市安阳新区××路××道××座广场××楼××层建筑物（一层建筑面积为3906.67㎡、二层建筑面积5624.02㎡,共计建筑面积为9530.69㎡）；租赁期为12年，于2008年2月22日起至2020年2月21日止；其中第十二年（2019年2月22日至2020年2月21日）租金8542000元；租金于新的租赁年度开始前的一个月内付清（即2019年1月22日前付清）；被告瑞安时代公司必须在租赁期满后20天内将建筑物按原结构恢复原状并腾退净毕交还给原告；被告温州时代公司对被告瑞安时代公司的合同义务承担连带保证责任，保证责任期限自发生之日起二年内，保证范围为租金、利息、损失赔偿金、违约金及实现债权费用；如被告瑞安时代公司逾期支付租金的，每逾期一天，按逾期应付款项总额的万分之五比例向原告支付违约金，逾期超过一个月的，原告有权单方面解除合同。被告瑞安时代公司租期届满而逾期搬迁的，必须按合同约定租金额的双倍向原告支付租金等内容。嗣后，原告依约向被告瑞安时代公司交付租赁物。被告瑞安时代公司依约支付了2008至2014年度的租金，迟延支付2015年度的租金，未按约足额支付2016至2018年度的租金。原告就2015年度租金的迟延履行支付违约金及2016至2018年度的未付租金及违约金，已诉至法院，经法院审理已作出裁判。案件已生效，现正在执行中。现2019年度的租金已届付款时间，但二被告至今尚未支付，原告遂诉至法院。审理中，原告变更上述诉讼请求为：1.被告瑞安时代公司立即将位于瑞安市安阳新区××路××道××座广场××楼××层建筑物（建筑面积为9530.69㎡）恢复原状并腾退给原告；2.被告瑞安时代公司立即支付租金8542000元；3.被告瑞安时代公司支付租金逾期支付违约金（以8542000元为基数，自2019年1月22日起按日万分之五计算至实际履行之日止）；4.被告瑞安时代公司支付租期届满后的合同约定腾退期租金468054.79元（按年租金8542000元标准，从2020年2月22日起计算至2020年3月12日）、逾期腾退双倍租金（按年租金8542000元双倍标准，从2020年3月13日起计算至实际腾退之日）；5.被告温州时代公司对上述第二至四项诉讼请求承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：案涉租赁合同约定租期已经届满，合同是否提前解除已无实质意义；被告瑞安时代公司在合同约定的租期届满后的20天腾退期内仍没有如期腾退。诉讼中，原告补充陈述：被告瑞安时代公司于2020年4月底向原告发送《瑞安市时代购物广场购物中心有限公司关于腾退瑞安市××座广场的说明报告》，就租赁物延期腾退、租金减免等问题向原告进行了说明报告。原告于2020年5月6日派员到租赁物现场进行了查看，并与被告瑞安时代公司负责人及相关人员进行了现场对接，就租赁物是否满足腾退标准提出了口头异议；之后原告于2020年5月8日就上述口头意见以书面形式向被告瑞安时代公司复函。被告瑞安时代公司于2020年5月13日再次向原告提交了《关于腾退交接瑞安市银座广场裙楼的申请报告》，就租赁物腾退交接事宜作出具体方案并进行承诺。之后，原告与被告瑞安时代公司进行了多次磋商和沟通。根据被告瑞安时代公司的两次报告及沟通协商情况，原告同意被告瑞安时代公司在申请报告中提出的交接腾退方案，并决定对租赁物进行接收。原告确定租赁物交接日期为2020年5月13日，即被告瑞安时代公司于2020年5月13日已完成腾退交接义务，故撤回第一项诉讼请求。 被告瑞安时代公司答辩称，第一，自2020年新型冠状病毒疫情爆发以来，为有效开展疫情防控，我市采取了关停公共商业场所的措施。应政府部门要求，被告瑞安时代公司在2020年1月25日停业，直至2020年3月3日才恢复营业，持续停业38天。新冠疫情属于履约中的不可抗力。根据合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，免除相应责任。被告瑞安时代公司为配合政府管控措施而造成的经济损失不言而喻，停业的38天理应予以顺延，即租赁期限应当至2020年4月10日届满。根据合同第六条约定，腾退期为20天。因此，被告瑞安时代公司应于2020年4月30日前腾退交付。被告瑞安时代公司在今年3月开业后，已开始着手腾退工作，现已有部分商户搬离。因受到疫情影响，有一半以上的商户难以在短时间内找到新的场所，合同约定的20天腾退期不合理。被告瑞安时代公司将在2020年4月30日腾退完毕。第二，原告诉请的租金标准、违约金标准与法院生效裁判相悖，应予以调整。已生效的（2017）浙0381民初14166号判决对租金标准、违约金标准进行了调整，将2017年、2018年度租金统一调整为5733200元，2019年度租期间的租金参照该标准执行，将违约金调整为每日万分之一点五。2019年度的租金可参照该标准执行。经调查，商场市场租金为400万元左右。逾期支付租金的违约金每日万分之五过高。请求法院以年租金4000000元、违约金每日万分之一点五的标准判决2019年2月22日至2020年4月30日前的租金。根据温州市人民政府温政发（2020）3号《温州市人民政府关于印发应对××支持中小企业共渡难关若干措施的通知》第一条第4点之规定，对承租国有资产类生产经营用房的民营企业及个体工商户，房租免收3个月。受疫情影响的政府特许经营项目，免收3个月特许经营收益；对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金。现该项扶持政策已经贯彻实施。原告作为国有企业，应当无条件执行该项扶持政策，对被告瑞安时代公司尚未支付的租期内租金免收三个月（4000000元÷12＊3）。第三，原告诉请要求被告瑞安时代公司按双倍租金标准支付逾期腾退期间租金与合同约定不符。被告瑞安时代公司已按期腾退，合同未约定腾退期间内需要支付租金。合同制定者系原告，应当作出不利于提供格式条款的一方的理解。因此，被告无需支付腾退期间租金。被告瑞安时代公司在3月3日恢复营业，但消费者稀少，营业额极低，这是一个众所周知的事实。被告瑞安时代公司已督促各商户腾退，遭受着巨大经济损失。即使存在逾期腾退，双倍租金标准过高。因此，原告该项诉请于法无据，且违背疫情期间扶持企业的大背景、初衷。综上，请求驳回原告部分诉请。 被告温州时代公司答辩称，第一，原告诉请的年度租金标准、逾期支付租金违约金标准与生效裁判相悖，应以生效裁判为准。第二，原告诉请腾退期间内的租金过高，与生效裁判相悖。本案不存在逾期腾退问题。即使存在，根据合同第八条第二点约定，逾期腾退双倍租金属于违约金性质，该违约金高于实际损失的30%，应予以调整。第三，被告温州时代公司仅对支付租金的合同义务承担连带保证责任，不包括逾期腾退的违约金等。 第三人述称，第三人已于2020年2月28日腾退完毕。 针对二被告的答辩，原告补充陈述：第一，原告认可被告瑞安时代公司停业38天，对顺延租期38天持保留意见。租期顺延天数由法院根据公平原则酌情确定。减免租金与顺延租期不可同时适用，原告认为应减免租金，即减免2020年2月、3月12天腾退期内的租金，不能减免逾期腾退的租金。若法院支持38天租期顺延，原告认同2020年4月10日租期届满；若不支持，被告瑞安时代公司已逾期，不可减免逾期腾退租金。第二，年度租金及逾期支付租金违约金是否调整由法院裁判。第三，被告温州时代公司保证范围包括违约金和双倍租金。 经审理，本院认定事实如下：2008年1月11日，出租方即原告商贸国投公司（甲方）就坐落于瑞安市安阳新区××座广场××楼××层商业用房（一层建筑面积3906.67㎡、二层建筑面积5624.02㎡，共计建筑面积9530.69㎡）与承租方即被告瑞安时代公司（乙方）、担保方即被告温州时代公司（丙方）签订《银座广场裙楼租赁合同》一份，其中约定：1、租赁期为12年，于2008年2月22日起至2020年2月21日止；2、租金数额、结算方式、交纳期限，其中第九年（自2016年2月22日至2017年2月21日）租金7172000元，第十年（自2017年2月22日至2018年2月21日）租金7602000元，第十一年（自2018年2月22日至2019年2月21日）租金8058000元，第十二年（自2019年2月22日至2020年2月21日）租金8542000元。第一年租金于签订本合同当日付清。以后每年度租金于新的租赁年度开始前的一个月内付清；3、租赁期满且乙方未取得继续承租权，乙方必须在租赁期满后20天内无条件腾退净毕交还甲方；4、丙方对乙方的合同义务承担连带保证责任，保证责任期限自发生之日起二年内，保证范围为租金、利息、损失赔偿金、违约金及实现债权费用；5、若乙方逾期支付租金的，每逾期一天，按逾期应付款项总额的万分之五比例向甲方支付违约金，逾期超过一个月的，甲方有权单方面解除合同；6、乙方租期租期届满而逾期搬迁的，必须按合同约定租金额的双倍向甲方支付租金；7、合同双方的任何一方均不得擅自修改或随意解除合同。由于不可抗力或政府的政策重大调整，甲乙双方可协商变更或解除合同。之后，原告向被告瑞安时代购物公司交付租赁物。被告瑞安时代公司因新型冠状病毒疫情于2020年1月25日停业，直至2020年3月3日才恢复营业，持续停业38天。被告瑞安时代公司于2020年5月13日腾退完毕，至今尚未支付2019年度（2019年2月22日至2020年2月21日）租金。 2019年底，新型冠状病毒疫情发生后，瑞安市疫情防控和复工复产工作领导小组办公室发布瑞安市疫情防控和复工复产优惠政策，其中关于减免国有房屋租金惠企政策规定：对租用国有资产类经营性房产（包括各类开发区和产业园区、专业市场、工业厂房、创业基地及科技企业孵化器）从事生产经营活动的企业，免收2、3、4月三个月房租。 被告瑞安时代购物公司未按约支付2015年度至2018年度租金，原告于2017年11月30日诉至本院。生效裁判将2016年度租金调整为5993800元，2017、2018年度租金统一调整为5733200元，将2016、2017、2018年度的违约金均调整为按每日万分之一点五计算。 以上事实由原告营业执照、法定代表人身份证明、二被告企业信用信息公示、产权证、租赁合同、（2017）浙0381民初14166号判决书、（2019）浙03民终1248号判决书、生效证明、通告、瑞安市疫情防控和复工复产优惠政策文件等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原告商贸国投公司与被告瑞安时代公司签订的《银座广场裙楼租赁合同》有效。被告瑞安时代公司作为承租方，应当依约支付租金。鉴于双方约定的租赁期限长，履约期间国内经济环境确实出现重大变化，结合生效裁判已对2017年、2018年的租金价格已作适当调整等情形，本院酌情对2019年的租金价格调整为6000000元。基于合理分担疫情防控导致的不利后果考虑，本院酌情再减免租金400000元。双方约定的逾期违约金过高，本院酌情调整为每日万分之一点五，违约金应自逾期付款之日起算，即2019年2月22日起算。双方在合同中约定被告瑞安时代公司在租赁期届满后20天内无条件腾退，未约定腾退期内费用负担，应视为原告自愿给予被告20天的腾退时间，该期间不支付费用。双方就逾期腾退期间的租金约定实质是违约金，按该约定计算方式，被告瑞安时代公司应支付的违约金为2000000元。该金额与原告实际损失相比，明显过高，应予以调整，本院酌定被告瑞安时代公司向原告支付逾期腾退期间违约金为1300000元。被告瑞安时代公司在腾退期满后继续占用商场，已构成违约，不符合疫情期间租金减免的情形，故本院对逾期腾退违约金不予减免。被告温州时代公司系连带责任保证人，其与原告约定保证范围为租金、利息、损失赔偿金、违约金及实现债权费用，故对逾期支付租金违约金及逾期腾退租金损失应承担连带保证责任。若被告温州时代公司承担保证责任后，有权向被告瑞安时代公司追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下： 一、被告瑞安市时代广场购物中心有限公司于本判决生效之日起一个月内支付原告瑞安市商贸国有资产投资经营有限公司租金5600000元及违约金（以5600000元为基数，自2019年2月22日起按每日万分之一点五计算至实际履行之日止），款交本院转付； 二、被告瑞安市时代广场购物中心有限公司于本判决生效之日起一个月内支付原告瑞安市商贸国有资产投资经营有限公司逾期腾退违约金1300000元，款交本院转付； 三、被告温州时代广场购物中心有限公司对上述第一、二项款项的支付承担连带保证责任，若被告温州时代广场购物中心有限公司承担保证责任后，有权向被告瑞安市时代广场购物中心有限公司追偿； 四、驳回原告瑞安市商贸国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费106449元，由被告瑞安市时代广场购物中心有限公司负担56000元，被告温州时代广场购物中心有限公司连带负担，由原告瑞安市商贸国有资产投资经营有限公司负担50449元（被告于本判决生效之日起10日内向本院缴纳，原告于本判决生效之日起15日内来本院退回多缴纳的诉讼费）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  张小玲 人民陪审员  夏瑞弟 人民陪审员  蔡晓红 二〇二〇年七月五日 代书 记员  吴丽雅 ? 附件一： 不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当按照要求将指定的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 附件二： 执行风险告知书 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。