贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民初53号原告（执行案外人）：李小春，女，1963年4月9日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张偲，贵州联通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张臻炫子，贵州联通律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路**港天大厦**。负责人：黎明，该分公司副总经理。委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。被告（被执行人）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，，住所地贵州省安顺市西秀区南华路**法定代表人：阳正威，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴静，该公司员工。原告李小春与被告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城贵州分公司）、贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告李小春的委托诉讼代理人张偲、张臻炫子，被告长城贵州分公司的委托诉讼代理人黄强、今旦公司的委托诉讼代理人戴静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李小春向本院起诉请求:一、解除对安顺市西秀区房屋的查封，并停止对该房屋的拍卖；二、确认李小春于2017年12月14日与今旦公司签订的《商品房买卖合同》，并确认丰景华府Ｂ6栋1单元18层4号房屋归李小春所有；三、判令长城贵州分公司、今旦公司立即协助和配合李小春办理丰景华府Ｂ6栋1单元18层4号的产权登记；四、判令长城贵州分公司、今旦公司承担案件受理费。庭审中，李小春撤回第二项、第三项诉讼请求。事实和理由：贵州省高级人民法院在受理长城贵州分公司与今旦公司之间金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案过程中，长城贵州分公司对今旦公司申请诉讼保全，后经双方协商一致达成调解。经长城贵州分公司申请执行，贵州省高级人民法院于2017年4月28日下达（2017）黔执34号执行裁定书，查封了今旦公司位于安顺市西秀区项目即安市房建西秀字第Ｊ1400044号《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产。后于2019年4月25日下达（2019）黔执恢2号协助执行通知书，续行查封今旦公司位于安顺市西秀区，本案案涉房屋在该执行范围内。李小春于2019年6月17日向贵州省高级人民法院提起执行异议，贵州省高级人民法院作出（2019）黔执异140号执行裁定书，驳回了李小春的执行异议。因不服裁定结果，故提起执行异议之诉。理由如下：一、李小春与今旦公司是合法的商品房买卖关系，对于案涉房屋享有合法物权，应受法律保护。本案案涉房屋的合同第一买受人李文钢与今旦公司于2015年4月8日签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，于签订合同当日向今旦公司支付了408012元购房款以及其他费用12129元。今旦公司于2016年7月26日将案涉房屋实际交付给李文钢。因李文钢与李小春系母子关系，2017年李文钢将《商品房买卖合同》的买受人姓名变更为李小春，故李小春与今旦公司于2017年12月14日重新就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。李小春取得房屋后一直享有对房屋实际占有、使用等权利，并如期缴纳物业管理等相关费用至今。案涉房屋的物权已于2015年转移至李文钢，后因购房款系李小春全额支付，经与李文钢协商，于2017年将合同买受人姓名变更为李小春。李小春与今旦公司签署真实合法有效的买卖合同，并已支付完合理对价，对案涉房屋已享有合法物权，理应受到法律的保护。二、李小春对案涉房屋未办理产权登记不存在过错。李小春多次找今旦公司办理案涉房屋的产权登记，但因今旦公司以各种理由一再拖延，导致房屋产权登记迟迟不能办理，故李小春对此没有过错，不应承担责任。三、李小春对今旦公司在建工程项下的房产被查封的事实毫不知情，属于善意购买房屋。在签订《商品房买卖合同》时，李小春对长城贵州分公司与今旦公司之间的借款及案涉范围包含在查封范围内一事不知情，且购买房屋后支付了合理对价，李小春属于善意购买房屋。李小春与今旦公司签订的《商品房买卖合同》系公开进行，李小春有理由相信长城贵州分公司对李小春向今旦公司购买在建工程项下在建房产一事是明知的，但长城贵州省分公司对此从始至终未提出过任何异议。现长城贵州分公司主张案涉房屋进行拍卖有违诚信原则，不应得到支持。四、长城贵州分公司对案涉房屋的交易及今旦公司的房屋销售情况完全知晓，现主张权利不应得到支持。长城贵州分公司与今旦公司之间签订有《监管协议》，约定长城贵州分公司对今旦公司的公章及财务章进行监管，故李小春向今旦公司购买案涉房屋时，长城贵州分公司完全知晓买卖情况，并同意销售案涉房屋及签订商品房买卖合同和交付房屋。长城贵州分公司并未提出过任何异议，其对于放任自身权利的保护存在明显过错，应承担不利后果，现长城贵州分公司以此提出对案涉房屋的执行依法不应得到支持。被告长城贵州分公司答辩称，第一，李小春与今旦公司签订涉案房屋合同是在长城贵州分公司已办理抵押登记之后，在未经抵押权人同意的情况下私自处置抵押物的行为系违法行为，对该《商品房买卖合同》不予认可。第二，李小春声称购房款以现金方式支付不符合常理，无法查证其支付购房款的实际情况。第三，1、涉案房屋已于2016年5月被法院查封；2、李小春称今旦公司于2016年7月26日将房屋进行交付，李小春占有房屋的行为是在涉案房屋查封以后，属于非法占有，不能排除长城贵州分公司执行。被告今旦公司答辩称，支持李小春的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对证据的关联性，本院根据案情综合认定。对当事人争议较大的证据，本院认定如下：1．两份《商品房买卖合同》和收据，拟证明李文钢于2015年4月8日与今旦公司签署《商品房买卖合同》购买了案涉房屋并付清了购房款，案涉房屋在抵押前已经出售。李文钢将买受人姓名变更为李小春并重新签署买卖合同，并将2015年李文钢已支付的购房款的收据改成李小春的收据。2.贵州省不动产登记查询结果及证明，拟证明案涉房屋系李小春唯一住房的事实。3.监管协议，拟证明长城贵州分公司于2013年起对今旦公司的房产销售进行监管，同时与今旦公司共同保管合同专用章，财务专用章和公章的事实。长城公司在明知被告今旦公司出售案涉房屋的情况下并未提出异议，已认可今旦公司出售案涉房屋的事实。长城贵州分公司经质证认为，该两份《商品房买卖合同》均签订于办理抵押之后，私自转让抵押物的行为属于违法行为，该两份合同不予认可。因今旦公司同时向李文钢、李小春均出具了收到购房款的收据证实了今旦公司并非只有收到购房款以后才向购房人出具收据，对收据的证明力不予认可，在不提供相应证据进行佐证的情况下，如此大额的现金交付不符合常理，且涉案房屋在买卖合同中已明确载明存在抵押，但李小春仍执意购买已办理抵押登记的房屋，应承担相应不能过户的不利后果。对第2项证据，不能证明李小春在安顺市其他地区以外的地方无房产。对第3项证据，长城贵州分公司已表明虽签有监管协议，但长城贵州分公司与今旦公司并未按照监管协议内容将合同专用章、财务专用章以及公章交由长城贵州分公司管理，自始至终均由今旦公司自行管理并进行使用，今旦公司也对该点进行了认可，故无法达到李小春证明长城贵州分公司知晓房屋出售的证明目的。今旦公司经质证认为，李小春提交的上述证据均属实，无异议。本院认为，李文钢于2015年4月8日与今旦公司签订的《商品房买卖合同》的真实性存疑，李小春于2019年6月19日向本院申请执行异议时称“该房产系申请人于2017年12月14日采用一次性支付全部购房价款方式取得，与今旦公司签订了商品房买卖合同，该房产于2017年12月15日交付使用。”李小春在执行异议时主张《商品房买卖合同》签订和付款均于2017年12月14日完成，在本案审理中其又主张《商品房买卖合同》签订和付款均于2015年4月8日完成，李小春在本案中的主张与在执行异议时的主张相互矛盾，且与常理不符，不能证明其于本院查封前就用其子李文钢的名义与今旦公司签订了《商品房买卖合同》，故对李小春举示李文钢于2015年4月8日与今旦公司签订的《商品房买卖合同》本院不予采信。对李小春与今旦公司于2017年12月14签订的《商品房买卖合同》可以认定李小春与今旦公司之间存在商品房买卖合同关系，但对于购房款是否已经支付，本院将结合本案其他证据进行综合认定。本院认定事实：2013年6月27日，今旦公司作为债务人，将其享有的坐落于安顺市西秀区的在建工程抵押给债权人中国长城资产管理公司贵阳办事处（以下简称长城公司贵阳办事处），并办理了在建工程抵押登记，抵押证号为安市房建西秀字第Ｊ1400044，抵押债权数额17000万元，抵押面积13110.92平方米。2013年6月27日，长城公司贵阳办事处（甲方、监管方）与今旦公司（乙方、被监管方）、贵州银行股份有限公司安顺分行（丙方、监管方、丁方、监管银行）签订《监管协议》，约定：乙方同意按照本协议的约定由甲、丙双方对其经营情况、资金使用情况以及其所开发的位于贵州省安顺市西秀新区项目进行有效监管。1.1.1……甲方有权向乙方推荐董事一名、财务监管人员一名，作为监管人员。1.2.1推荐董事的权利监控“丰景华府”项目的开发进程、销售进度情况。1.3.3财务监管人员负责监控“丰景华府”项目的开发进程和销售情况及商铺、车位的出租情况。2.1乙方于本协议生效之日起3日内，在丙方处开立账户作为监管账户。2016年5月3日，本院在审理长城公司贵阳办事处诉今旦公司等金融不良债权转让及担保合同纠纷一案中，作出（2016）黔民初78号民事裁定：冻结或者查封、扣押今旦公司、安顺商厦有限责任公司、贵州省安顺市中药厂有限公司、夏羽、阳正威、金礼惠的银行存款人民币245348686.64元或相应价值的其他财产。并于2016年5月5日查封了今旦公司位于安顺市西秀区在建工程项目项下房产（字号为“安市房建西秀字第Ｊ1400044号”《在建工程抵押登记证明》项下部分建筑面积74173.74平方米的住宅、商业用房及车库），本案案涉丰景华府Ｂ6栋1单元18层4号房屋在查封范围内，查封期限为2016年5月5日至2019年5月4日。2016年10月17日，本院作出（2016）黔民初78号民事调解书，对当事人自行和解达成的协议进行了确认，协议第三条：中国长城资产管理公司贵阳办事处对贵州安顺今旦房地产开发有限公司位于安顺市西秀区项目即安市房建西秀字第Ｊ1400044号《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产（以登记机构登记为准）在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。2013年4月18日，今旦公司获得其开发建设的西秀区黄果树大街Ｈ2地块（头铺）丰景华府Ａ6、Ａ7、Ｂ3Ｂ4、Ｂ5Ｂ6栋房屋的《商品房预售许可证》。2017年12月14日，李小春与今旦公司签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：第二条销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为（2013）商房预字第007号。第三条基本情况：买受人购买的商品房位于安顺市西秀区，或1-18-4。建筑面积114.61平方米，套内建筑面积95.91平方米。第四条抵押情况：与该商品房有关的抵押情况为：该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：安顺市商业银行，抵押登记部门为：安顺市范房屋产权交易处，抵押登记日期为：2012年1月13日。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：安顺市商业银行，抵押登记部门为安顺市房屋产权交易处，抵押日期为2012年1月13日。第七条计价方式与价款：按照套内面积计算，单价每平方米4254.11元，总价款408012元。第八条付款方式及期限:一次性付款。买受人应当在2017年12月14日前支付全部房价款。2017年12月14日，今旦公司出具收据，注明收到李小春购房款408012元。同日，今旦公司出具收据，注明收到李小春维修基金、四通费和其他费用共计12129元。庭审中，李小春认可没有入住案涉房屋。另查明，李小春属征收户，原房屋位于安顺市西秀区新太项目城市棚户区改造征拆红线范围，于2017年11月22日其与安顺市鸿安房屋征收咨询有限公司签订房屋征收补偿手续，李小春获得坐落于西秀区。2019年4月25日，本院作出（2019）黔执恢2号《协助执行通知书》对前述已查封拆除进行了续行查封。2019年6月19日，李小春向本院提起执行异议，本院作出（2019）黔执异140号《执行裁定书》，驳回了李小春的异议请求。李小春遂于2020年3月25日向本院提起执行异议之诉，提出如前诉讼请求。结合当事人提交的证据及诉辩意见，本案争议焦点为：李小春对案涉房屋是否享有能够排除强制执行的权利。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案中，首先，李小春虽然提交了其子李文钢与今旦公司于2015年4月8日签订的《商品房买卖合同》以及同日今旦公司向李文钢出具的购房款的收据，欲证明在本院查封前已签订了商品房买卖合同。经查，李小春2019年6月19日向本院申请执行异议时称“该房产系申请人于2017年12月14日采用一次性支付全部购房价款方式取得，与今旦公司签订了商品房买卖合同，该房产于2017年12月15日交付使用。”李小春在执行异议时主张《商品房买卖合同》签订和付款均于2017年12月14日完成，次日交付使用。在本案审理中其又主张《商品房买卖合同》签订和付款均于2015年4月8日完成，2016年7月26日交付使用。李小春在本案中的主张与在执行异议时的主张相互矛盾，其提交的证据不能证明在本院对该房屋查封之前已签订有合法有效的商品房买卖合同。其次，对于案涉购房款是否已实际支付的事实，其提交的依据不足。李小春主张购房款系其用现金一次性支付，但不能说明支付方式的合理理由，也不能举证证明40余万现金的合理来源。且，李小春在申请执行异议阶段和提起执行异议之诉阶段陈述的签订合同的主体、签订合同的时间、支付购房款的时间、交付房屋的时间以及是否入住等事实出现多次矛盾，不能认定李小春以现金方式支付全部购房款。综上，李小春主张其在本院查封之前已签订购房合同，并已以现金方式支付购房款的证据不足，其不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房买受人的物权期待权。因此，李小春诉请对位于安顺市西秀区房屋排除执行的理由不成立，本院不予支持。关于李小春在庭审中撤回了第二项、第三项诉讼请求的问题，因其撤回部分诉讼请求系当事人对自身权利的处分，本院依法予以准许。综上，李小春的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回李小春的诉讼请求。案件受理费7420.18元，由李小春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 伍 静审判员 何陆坤审判员 陈 荣二〇二〇年七月三十一日书记员 简 娜