广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5169号上诉人（原审被告、反诉原告）：马金正，男，1971年7月18日出生，汉族，住广东省中山市开发区。上诉人（原审被告）：胡健文，男，1959年7月10日出生，汉族，住广东省中山市**。两上诉人共同的委托诉讼代理人：秦高亭，广东卓而立律师事务所律师。两上诉人共同的委托诉讼代理人：林舒浩，广东卓而立律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：施正雄，男，1971年2月13日出生，台湾地区居民。委托诉讼代理人：颜铭毅，男，1979年8月8日出生，台湾地区居民。委托诉讼代理人：陈汝璋，广东泽荣律师事务所律师。原审第三人：温锐强，男，1955年4月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：秦高亭，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：林舒浩，广东卓而立律师事务所实习律师。上诉人马金正、胡健文因与被上诉人施正雄、原审第三人温锐强租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初13227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马金正、胡健文上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判施正雄向马金正退还已交付的保证金32000元；3.改判驳回施正雄本诉的全部其它诉讼请求；4.改判支持马金正一审反诉的全部诉讼请求。事实和理由：(一)一审判决认定事实错误，适用法律不当。1.一审法院在本诉部分认定“马金正、胡健文拖欠2015年6月起至2017年2月27日的租金219000元，已构成根本违约。施正雄主张解除涉案租赁合同，符合约定”是错误的。马金正在施正雄起诉前每月都按时支付租金，只是将因施正雄不作为而造成的损失在租金中进行了相应的扣减。在施正雄起诉后，马金正才开始拒绝支付租金，由于施正雄在诉讼中明确拒绝解决消防栓无水的问题，马金正迫于无奈才停止支付租金。马金正仅是在行使先履抗辩权，所以施正雄作为违约方根本没有解除权。一审法院判决确认合同解除的判决是于法无据，于理不合的。2.一审法院判决“马金正、胡健文向施正雄补交保证金64000元”是错误的，应当依法撤销。因履约保证金属于实践性合同,须以交付保证金为生效条件，故双方关于履约保证金的约定成立但不发生法律效力。施正雄无权要求马金正支付尚未支付的保证金。同时，根据双方的约定，该部分64000元保证金是应在施正雄解决消防栓无水问题后才交纳的，而施正雄一直没有解决消防栓无水问题，所以马金正可不交纳该部分的保证金。(二)一审法院驳回马金正反诉请求是错误的。1.一审法院认定“现马金正并无充分证据证明其在使用涉案租物的消防栓无水的问题，并要求施正雄整改该问题”是错误的，马金正在租赁涉案租赁物时就发现了消防栓无水的问题并马上向施正雄以及物业公司反映过该问题，只是施正雄以及物业公司一直无视该问题，马金正已经完全的履行了自己的义务，一审法院判据此认定施正雄仅承担一半违约责任的判决是于法无据，于理不合的。2.一审法院已经认定了施正雄存在违约行为，根据《合同法》第一百一十二条“履行、补救措施后的损失赔偿当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。所以施正雄应当对违约行为造成马金正的损失予以赔偿。(三)关于马金正占用涉案租赁物问题。由于施正雄拒绝解决消防栓无水的问题已经给马金正造成了严重的经济损失，而且从2016年1月份开始，马金正经营的中山火炬开发区金莎水晶宫企业策划有限公司(以下简称水晶宫公司)由于消防栓无水问题需要停业整改，根本无法正常经营，马金正根本没有使用涉案租赁物，所以不应当支付占用费。施正雄辩称，(一)马金正自2015年6月就开始一直逾期缴纳租金，并有欠付租金的情况，己构成根本违约，施正雄依法有权解除合同。马金正因自2015年6月起逾期缴纳租金，按照合同的约定“逾期交租超过一个月，甲方有权单方解除（终止）合同”，马金正的行为已严重违约，施正雄据此于2017年起诉解除该租赁合同，一审法院判决租赁合同解除系合法、合理。另外，施正雄于2017年2月宣告解除合同，马金正理应立即将案涉商铺退还给施正雄，逾期退还应支付占用费。(二)马金正所谓的先履行抗辩权没有任何法律和事实依据。在合同的履行过程中、本案起诉前，马金正从未反映消防故障或因此致使其停业及任何损失，马金正是在施正雄就其违约行为提起诉讼后才以消防栓无水为由抗辩，显然是抵赖行为，实际上系由于马金正经营不善而无力支付租金，根本不是所谓的行使抗辩权而拒付租金。另外，马金正主张由于消防栓没水导致其损失高达80万元，如此高额的损失为何马金正不在当时立即向施正雄提起诉讼或采取积极行动要求出租人改正并弥补损失，偏偏在施正雄起诉解除合同后才突然冒出如此巨额的索赔，故该损失并不真实存在。(三)消防设备并非施正雄管理，消防栓没水的责任不在于施正雄，一审法院认为双方各负一半责任实属认定事实不清。1.根据《租赁合同》8.5条的规定，施正雄是以毛坯标准将商铺交付给马金正，后期的消防设备均由马金正自行安装，故此消防设备的管理责任应当由马金正承担。另外，案涉商铺在开业前也经过了二次消防验收，因此施正雄交付的租赁物不存在瑕疵也不存在其他违约情形。2.案涉商铺位于中山市张家边中心市场，有统一的物业管理公司负责管理整栋物业，消防总阀的管理人亦为物业公司，而施正雄根本无法控制、管理消防总阀，故此消防栓没水的责任不在于施正雄。3.由于该物业已投入使用多年，整栋建筑物消防管道己多处、多次出现破裂的情形，若不关闭消防总阀放任消防水自流将危及整栋建筑的日常使用和安全，物业公司关闭消防总阀是一种避险行为，也是为了顾及各商户利益而不得已为之的结果，这是物业公司自行作出的决定，与施正雄无关。(四)马金正所主张的80万元损失毫无事实依据，在施正雄提出解除合同前，案涉商铺从未被停业，即使消防栓没水亦不影响案涉商铺的正常使用与经营。马金正提供的证据显示其停业时间仅仅不足一个月，之前的检查亦只是中山火炬高技术产业开发区治安管理大队的巡查，也只是要求其进行整改，而并未要求其停业整顿。故马金正所主张的损失缺乏事实和法律依据。施正雄向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除施正雄与马金正、胡健文于2011年8月19日签订的《综合商业楼租赁合同书》，马金正、胡健文立即将涉案房屋交还给施正雄，马金正、胡健文已交纳的保证金32000元归施正雄所有；2.判令马金正、胡健文向施正雄支付自2016年5月起至实际交还房屋之日起所拖欠的租金及保证金、违约金（暂计至2017年2月27日拖欠租金219000元、保证金64000元，违约金71519.2元；3.判令马金正、胡健文赔偿施正雄相当于18个月的租金损失390000元；4.判令马金正、胡健文立即返还施正雄已垫付的租赁税金8937元（税款所属时间为2016年5月1日至2017年1月1日）。一审法院认定事实：施正雄（出租方、甲方）与马金正、胡健文（承租方、乙方）分别于2009年6月13日、2011年8月19日签订《综合商业楼租赁合同书》各一份，主要约定：甲方将中山火炬开发区××中心市场××楼××层[房地产权证（粤房地证字第**）]面积为1564.96平方米（按房屋产权面积）出租给乙方使用；本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理；租赁期限从2009年11月1日起至2019年10月31日止；租赁期限届满前1个月提出，经甲方同意后，甲、乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权；租赁物业的免租装修期从2009年7月1日起至2010年1月31日止；在本出租合同生效之日起3日内，甲方将租赁物业按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物业及设施的现状承租；第一至三年的租金为每月16000元，第四至六年的租金为19000元，第七至第十年的租金为每月22000元，先付后用，以上租金均未含税，开具发票应缴纳的租赁税、甲乙双方应付的个人所得税等均由乙方另行承担；乙方租赁费用乙方应于每月1-5号或该日以前向乙方支付当月租金，并由乙方汇到甲方指定的账号（开户行为工商银行张家边支行，收款人为施正雄，账号为62×××58），或按双方书面同意的其它支付方式支付；本合约签订当日，乙方必须立即提供32000元给甲方作为保证金之用，不得作抵租金之用；乙方必须共向甲方支付保证金96000元。该保证金乙方此前已付32000元，乙方定于2010年8月31日支付16000元，余款48000元于2012年12月31日或之前缴足；乙方如逾期未足额支付保证金的，则视为乙方未按时交租，按本合同第十三条的约定处理。该保证金不得充抵租金，合同到期后乙方对租赁物现状如无损毁，双方交接后，该保证金无息全额退还给乙方，如有损毁，按实际损毁程度或按照损毁物品价值原价予以扣除，不足的，乙方予以补足；甲方的义务仅限于向乙方按租赁物现状提供租赁物；乙方因经营需要增加消防等其他设施均由乙方负责，并承担全部费用；乙方在承租期间要确保安全用水、用电，因用火、用电、用石油气所发生的一切事故及伤害、损毁等均由乙方全数负责，并承担法律责任；专用设施、场地的维修、保养；乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时专用设施能以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。甲方对此有检查监督权；乙方对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患；乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担；甲方在出租其物业后，须协助乙方和物业管理公司之协调事宜，完善周边的配套设施，如停车位规划、垃圾房迁移、走火通道净空等；乙方在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》以及其他有关制度，积极配合甲方做好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担；乙方应在租赁物内按有关规定配置灭火器，严禁将楼宇内消防设施用作其它用途；乙方应按消防部门有关规定全面负责租赁物内的防火安全，甲方有权于双方同意的合理时间内检查租赁的防火安全，但应事先给乙方书面通知，乙方不得无理拒绝或延迟给予同意；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过一个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；未经甲方书面同意乙方不得提前终止合同；如乙方确需提前解约，须提前一个月书面通知施正雄，且履行完毕以下手续，方可提前解约，即向甲方交回租赁物，交清承租期的租金及其它因合同所产生的费用；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将期返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁志地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权提前终止合同并径行收回租赁物，而无须经过诉讼或仲裁等法律程序，且无论乙方是否于及后将租金划入甲方指定的收款账户。1.未经甲方同意，擅自改变租赁物的主体结构和用途。2.利用租赁物存放危险品或进行违法活动。3.拖欠租金满30天或逾期未缴交租赁期间的各项费用（含保证金）的。4.未经甲方书面同意中途擅自退租的；在租赁期限内，若乙方逾期交租，须按每日万分之八的标准支付滞纳金，乙方逾期交租超过一个月，甲方有权单方解除（终止）合同，没收保证金96000元，得以一切方式停止乙方使用租赁物内的有关设施，无条件径行收回租赁物使用权，并可要求乙方赔偿甲方损失（如该损失难以计算，则按相当于此前18个月租金计算）；甲乙双方此前有关本租赁物的协议继续有效，有关约定遇有与本协议约定不同的，均以2011年8月9日签订《综合商业楼租赁合同书》的约定为准。签订《综合商业楼租赁合同书》后，马金正、胡健文向施正雄交付了保证金32000元，马金正、胡健文至今未向交付增加的保证金64000元。施正雄于2009年7月1日将租赁物交付给马金正、胡健文使用。马金正、胡健文在租赁物业地址注册成立足浴店，经营桑拿、保健按摩业务。马金正、胡健文的足浴店开业前，已对租赁物进行了装修，其装修已通过消防部门的检验。2016年5月起，马金正、胡健文开始存在未足额向施正雄支付租金的情形。另查明，据施正雄提交的中山火炬高技术产业开发区治安管理大队于2015年4月9日作出的《中山市公安局治安、消防检查工作记录》以及于2016年3月14日作出《张家边社区消防安全检查整改通知书》显示，马金正、胡健文经营的水晶宫公司桑拿水疗休闲会所曾于上述两个时间前后被要求进行整改，原因均涉及“消防栓没有水”的问题。另查明，由于水晶宫公司的消防防火条件存在缺陷，中山市公安消防支队火炬开发区大队于2017年3月30日向马金正水晶宫公司出具临时查封决定书，主要载明：我大队于2017年3月28日对你场所进行了消防监督检查，发现你场所存在下列火灾隐患，不及时消除，将严重威胁公共安全：1.室内消防栓无水，自动消防设施损坏，不再具备防灭火功能；2.公共聚集场所违反消防技术标准，采用易燃、可燃材料装修，可能导致重大人员伤亡。中山市公安消防支队火炬开发区大队在2017年3月30日至2017年4月26日期间查封了涉案租赁物。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。马金正、胡健文与施正雄签订的两份《综合商业楼租赁合同书》及《综合商业楼租赁补充合同书》双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点为：一、施正雄是否有权解除涉案租赁合同；二、马金正的反诉请求是否合法有据。关于焦点一。关于马金正主张的先履行抗辩权问题。本案为租赁合同纠纷，原施正雄作为出租人，其主要的、基本的义务是将约定的租赁物交付马金正、胡健文使用。施正雄已依约定向乙方马金正、胡健文了租赁物。马金正、胡健文作为承租人，其主要的、基本的义务是按照约定合理使用租赁物、并按时足额支付租金、履行涉案合同约定的主要义务。故马金正以施正雄未提供消防栓用水为由主张先履行抗辩权，理据不足，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”涉案租赁合同约定“租金均未含税，开具发票应缴纳的租赁税、双方应付的个人所得税等均由乙方另行承担；乙方如逾期未足额支付保证金的，则视为乙方未按时交租，按本合同第十三条的约定处理。该保证金不得充抵租金。合同到期后乙方对租赁物现状如无损毁，双方交接后，该保证金无息全额退还给乙方，如有损毁，按实际损毁程度或按照损毁物品价值原价予以扣除，不足的，乙方予以补足；乙方拖欠租金满30天或逾期未缴交租赁期间的各项费用（含保证金）的，甲方有权提前终止合同并径行收回租赁物，而无须经过诉讼或仲裁等法律程序，且无论乙方是否于及后将租金划入施正雄指定的收款账户；在租赁期限内，若乙方逾期交租，须按每日万分之八的标准支付滞纳金，乙方逾期交租超过一个月，甲方有权单方解除（终止）合同，没收保证金96000元，得以一切方式停止乙方使用租赁物内的有关设施，无条件径行收回租赁物使用权，并可要求乙方赔偿甲方损失（如该损失难以计算，则按相当于此前18个月租金计算）。”本案中，马金正、胡健文拖欠2015年6月起至2017年2月27日的租金219000元，已构成根本违约。施正雄主张解除涉案租赁合同，符合约定，予以支持。由于马金正、胡健文无充分证据其曾向马金正、胡健文主张解除涉案合同，而马金正收到解除涉案合同的通知的时间为2017年3月10日，胡健文收到解除涉案合同的通知的时间为2017年3月17日，故一审法院确认涉案租赁合同解除之日为2017年3月17日。解除涉案租赁合同后，马金正、胡健文应向施正雄归还涉案租赁物。但马金正、胡健文在2017年3月17日后依然继续占用涉案租赁物，必然会给施正雄造成租金损失，而该损失实为占有使用费。由于马金正、胡健文未向施正雄支付过2017年2月27日之后的租金及占有使用费，出于简便计算，一审法院认定占有使用费从2017年2月28日起算。故一审法院酌定马金正、胡健文向施正雄支付占有使用费（按22000元/月的标准，从2017年2月28日起计至实际归还涉案租赁物之日止）。马金正、胡健文与施正雄已约定马金正、胡健文必须共向施正雄支付保证金96000元，于2012年12月31日或之前缴足，并约定“逾期交租超过一个月，施正雄有权单方解除（终止）合同，没收保证金96000元”，涉案合同中的保证金性质实为履约保证金，虽然涉案合同已被确认解除，但该保证金依然须补交。因马金正、胡健文托欠租金已超一个月，且拖欠保证金64000元，故施正雄主张马金正、胡健文向其补交保证金64000元，符合约定，予以支持。施正雄主张马金正、胡健文向其支付违约金71519.2元、十八个月的租金损失390000元。一审法院认为，本案的违约金、本案的保证金、及关于均为违约责任的约定，施正雄在主张了没收涉案保证金96000元的情况下，又主张违约金71519.2元，属于重复主张。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，施正雄该项主张不予支持。关于焦点二。马金正作为承租人，对涉案租赁物应当具备的条件是清楚或者应当清楚的。马金正、胡健文在与施正雄签订租赁合同时，应当就租赁标物应当具备的条件，特别是与一般经营需要的条件明确约定；在接受租赁物时，马金正、胡健文有义务根据其经营需要的条件对租赁物进行检查验收，如有不符，应当及时提出异议。承租人在使用涉案租赁物的过程中，应根据经营目的或经营风险慎重使用，发现存在有影响涉案租赁物正常使用、不能达到合同目的的瑕疵时，应在合理期间内要求出租人予以消除该瑕疵。但现马金正并无充分证据证明其在使用涉案租赁物期间，向施正雄反映过涉案租赁物的消防栓无水的问题，并要求施正雄整改该问题。另外，涉案临时查封决定书也载明“存在下列火灾隐患，不及时消除，将严重威胁公共安全：1.室内消防栓无水，自动消防设施损坏，不再具备防灭火功能；2.公共聚集场所违反消防技术标准，采用易燃、可燃材料装修，可能导致重大人员伤亡”，可知涉案租赁物被查封的原因除了消防栓无水外，还涉及到马金正使用“易燃、可燃材料装修”等的个人原因。概而言之，马金正与施正雄对涉案租赁物被中山市公安局消防支队火炬开发区大队查封一个月均存在过错。当事人对损失的发生均存在过错的，应根据各自的过错程度承担违约责任。故一审法院酌定施正雄与马金正各承担一半违约责任。涉案租赁合同已依法解除，故马金正主张施正雄恢复租赁物消防供水，于本案而言已无必要，故一审法院对马金正该项主张，不予支持。马金正主张施正雄赔偿损失800000元。一审法院认为，马金正为支持其该项主张，提交的消费小票系其单方制作，证明力不足。且马金正并无其他充分的证据证明其确实实际产生该损失的数额，马金正应承担举证不能的不利后果。故一审法院虽然认定了当事人双方的违约责任分配的比例，但在马金正无充分证据证明其损失数额的情况下，马金正的本案的诉讼请求，理据不足，不予支持。胡健文经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响一审法院对案件的审理，应视为其放弃答辩、举证、质证、抗辩等权利，其应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、确认施正雄与马金正、胡健文于2009年6月13日、2011年8月9日签订的《综合商业楼租赁合同书》均于2017年3月17日解除；二、马金正、胡健文向施正雄交付的保证金32000元归施正雄所有，马金正、胡健文并于判决发生法律效力之日起七日内向施正雄补交保证金64000元；三、马金正、胡健文并于本判决发生法律效力之日起十五日内向施正雄归还位于中山火炬开发区××中心市场××楼××层的房产（房房地产权证号：粤房地证字第**）四、马金正、胡健文并于判决发生法律效力之日起七日内向施正雄支付租金219000元、占有使用费（占有使用费计算方法：按22000元/月的标准，从2017年2月28日起计至实际归还判决第三判项指定的房产之日止）；五、驳回马金正的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11886元，财产保全费4563元，合计16449元（该款施正雄已预交），由施正雄负担11193元，由马金正、胡健文负担5456元（该款由马金正、胡健文于判决发生法律效力之日起七日内迳付施正雄）。反诉案件受理费11800元（该款马金正已预交），由马金正负担。二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。二审中，马金正、温锐强提交证据如下：第一组证据：水晶宫公司出具的《2016年4月、9月、11月费用支出(统计表)》、《2016年4月、9月、11月工资表》、案外人出具的收据，拟证明马金正、温锐强在2016年4月、9月、11月期间无法正常经营时，支出的费用为837126元，其中工资640268元、电视空调维修费12300元、电视空调空气热泵维保费用7800元、清洁用品费8220元、消防系统费7500元、电脑、监控维护费7500元、电梯月保费7200元、电费、物管费31879元、员工宿舍的水电费、物管费、租金费25809元、员工餐费84600元。第二组证据：2016年3月《张家边社区消防安全检查整改通知书》、2017年3月《张家边社区消防安全检查整改通知书》、2018年《张家边派出所责令限期整改通知书》、2017年《临时查封决定书》、2017年《责令改正通知书》、《中山市公安局治安、消防检查工作记录》，拟证明消防栓无水这一问题长期存在，施正雄拒绝解决相关问题，严重影响马金正正常经营的事实；第三组证据：中山火炬开发区金莎水晶宫足浴休闲会所“通知”、《通知函》，拟证明马金正、温锐强于2011年9月10日、2016年12月17日、2017年4月1日、2018年7月8日通知物业管理公司要求解决消防栓无水的事实，并声明如因此造成损失则物业公司及业主应当承担责任。第四组证据：《通知函》及邮寄快递单，拟证明马金正、温锐强在2011年9月5日、2016年4月30日、2017年9月10日、2019年6月4日通知施正雄要求解决相关问题，但施正雄拒绝解决消防栓无水的问题，最终导致马金正、温锐强无法正常经营造成损失的事实。第五组证据：照片多份，拟证明涉案房屋在租赁时已经安装消防设施，马金正、温锐强在租赁前无法明知消防设施是否有水的事实。经质证，施正雄确认第二组、第五组证据的真实性，不确认其关联性，也不确认其他证据的真实性。本院另查明，二审期间，各方均同意适用内地法律作为解决本案纠纷的准据法。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是涉台租赁合同纠纷。各方均同意适用我国大陆法律作为本案准据法，故一审判决适用我国大陆法律作为解决本案纠纷的准据法正确，本院予以维持。本案争议焦点为：一、施正雄是否有权解除涉案租赁合同；二、马金正、胡健文应否向施正雄补交保证金64000元；三、马金正的反诉请求是否合法有据。关于焦点一。涉案租赁合同明确约定马金正、胡健文拖欠租金满30天或逾期未缴交租赁期间的各项费用（含保证金）的，施正雄有权提前终止合同并径行收回租赁物。本案中，马金正、胡健文拖欠2015年6月至2017年2月期间的租金219000元，其行为已构成根本违约，施正雄可以依约行使合同的单方解除权，一审法院认定施正雄有权解除涉案租赁合同并判令马金正、胡健文返还涉案租赁物正确，本院予以维持。至于马金正、胡健文以其有先履行抗辩权为由拒付租金的问题，本院认为，在租赁合同中，出租人最主要的合同义务是交付租赁物，承租人最主要的合同义务则为支付租金，在出租人施正雄已完成交付涉案租赁物之义务的情况下，马金正、胡健文作为承租人理应履行按时足额支付租金的合同义务，现马金正、胡健文仅以租赁物存在消防栓缺水的瑕疵为由行使先履行抗辩权、拒不履行其支付租金义务，明显理据不足，本院不予支持。关于焦点二，涉案租赁合同明确约定，如马金正、胡健文存在逾期交租的违约行为，施正雄有权没收保证金96000元，一审法院据此判令马金正、胡健文向施正雄补交保证金64000元并无不妥，本院予以维持。至于马金正、胡健文抗辩认为履约保证金属于实践性合同、相关履约保证金条款因其未实际缴交而不发生法律效力的问题，本院认为，涉案租赁合同并未约定保证金条款需以实际缴付96000元保证金为生效条件，故讼争保证金条款自始有效，马金正、胡健文关于该条款不生效的抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。关于焦点三。如前所述，涉案租赁合同已依法解除，马金正请求施正雄恢复租赁物消防供水，已无必要，故一审法院驳回马金正的该项诉讼主张，并无不当，本院予以维持。至于马金正请求施正雄赔偿800000元经营损失的问题，本院认为，施正雄作为出租人，理应提供符合租赁条件的租赁物，并对租赁物存在的使用瑕疵予以消除。现双方均确认涉案租赁物存在消防栓无水的使用瑕疵，且《张家边社区消防安全检查整改通知书》显示涉案租赁物被要求整改的部分原因为消防栓无水，故施正雄对马金正的查封损失应承担相应的赔偿责任。同时，涉案临时查封决定书也载明“存在下列火灾隐患，不及时消除，将严重威胁公共安全：1.室内消防栓无水，自动消防设施损坏，不再具备防灭火功能；2.公共聚集场所违反消防技术标准，采用易燃、可燃材料装修，可能导致重大人员伤亡”，由此可见，涉案租赁物被查封的原因除了消防栓无水外，还涉及到马金正使用“易燃、可燃材料装修”等个人原因。因此，马金正与施正雄对涉案租赁物被中山市公安局消防支队火炬开发区大队查封一事均存在过错，一审法院根据本案的具体情况酌情认定双方的过错程度为各占一半，即施正雄与马金正各承担50%的赔偿责任，并无不当，本院予以维持。至于损失金额的认定问题，为证明被查封期间的经营损失，马金正提供水晶宫公司出具的《2016年4月、9月、11月费用支出(统计表)》、《2016年4月、9月、11月工资表》、案外人出具的收据等予以佐证，因上述证据主要系马金正单方制作的各种材料，证明力不足，且案外人出具的收据无法体现与本案存在关联性，故马金正提供的证据不能充分证实其损失金额，一审法院驳回马金正的反诉请求并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人马金正、胡健文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21675元（马金正、胡健文已预交9390元），由上诉人马金正、胡健文负担。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 胡怡静审判员 张 荣二〇二〇年七月二十七日书记员 杨子岳