广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1655号上诉人（原审原告,反诉被告）：黄锡文，男，************日出生，汉族，住广东省佛山市************号，公民身份号码:440************314。委托诉讼代理人：李仁，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：胡江元，男，************日出生，汉族，住四川省西充县*******6****，公民身份号码：512************155。委托诉讼代理人：董书斌，广东万如律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾镇亮，广东万如律师事务所实习律师。上诉人黄锡文与被上诉人胡江元因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初2414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄锡文上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判黄锡文无需向胡江元支付款项268392.2元；2.依法撤销一审判决第二项，改判胡江元向黄锡文支付拖欠的租金1137627.9元和违约金291275.75元（以中国人民银行同期贷款利率为标准，从违约之日暂计算至2018年12月20日；2018年12月21日至实际清偿之日的违约金另行计算），以及胡江元已交纳的60000元归黄锡文所有；3.本案的诉讼费、鉴定费由胡江元承担。事实和理由:一、一审法院确定案涉合同于2016年7月31日解除，违背客观事实和司法判例，严重损害黄锡文的合法权益。在2016年10月31日租赁期届满后，胡江元从未提出过解除合同，还一直要求续签合同，并以拒缴租金作为要挟。直至黄锡文提出反诉之日，胡江元才第一次要求解除合同。另外，胡江元一直使用案涉商铺至2019年4月9日才返还。即便要判决解除合同，也应当以胡江元提出解除合同之日或返还商铺之日作为解除时间。二、一审法院认定因黄锡文的过错导致胡江元无法正常经营，完全违背客观事实。本案中，胡江元未提供证据证明案涉商铺在被查封后无法正常使用，且胡江元一直占有使用案涉商铺作为展厅，从未要求降低租金标准，反而一直要求续签合同。案涉商铺作为家具展厅使用有淡季旺季之分，黄锡文在二审期间补充提交了商铺的水电费使用单，证明商铺的水电费不具有稳定规律性，不能单凭一两个月的电费来判断商铺是否正常使用。三、一审法院将双方约定的租金标准大幅降低，缺乏事实和法律依据。四、案涉商铺是带装修出租给胡江元使用，胡江元进行装修从未事先征求黄锡文意见或同意。胡江元未按合同约定进行装修存在重大过错，尤其在租期届满甚至严重超期的情况下，即使存在装修残值，依法也应无偿归黄锡文所有。五、一审法院将案涉商铺在2019年4月9日的现行价值531392.2元全部作为胡江元的装修损失，明显与事实不符。胡江元辩称，一、案涉租赁合同于2016年7月31日解除，一审判决认定无误。二、自2016年4月之后，案涉商铺已不能实现胡江元的合同目的，无法满足正常经营需要。三、胡江元投入巨资重新装修商铺，胡江元装修前与黄锡文多次协商并征得其同意，否则胡江元绝对不会投入巨资装修，且装修投入远远超过118万元。四、黄锡文存在虚报商铺面积，一直多收胡江元的租金，导致了胡江元的重大损失。黄锡文向一审法院提出诉讼请求：1.胡江元立即向黄锡文支付拖欠的租金1137627.9元及违约金291275.75元（按照月息2%，从违约之日计算至实际清偿之日止）；2.没收胡江元所交按金60000元；3.本案诉讼费由胡江元承担。胡江元向一审法院反诉请求：1.依法确认双方之间租赁合同于2016年7月31日解除；2.黄锡文赔偿胡江元900000元；3.黄锡文退还租赁按金60000元；4.诉讼费用由黄锡文承担。一审法院查明，2011年6月15日，黄锡文与胡江元签订《租赁合同》一份，约定胡江元承租黄锡文位于佛山市顺德区****第66-68号（十里国际家具城C区首层B座）（以下简称涉案物业）的商铺，计租面积为939平方米，租赁期限自2011年7月1日起至2013年10月31日止。第三年开始月租金为34163元，租赁按金为60000元，该款胡江元于2011年6月22日向黄锡文缴纳。涉案物业于2012年1月13日办理抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司佛山分行。2013年6月25日，黄锡文、胡江元签订《租赁合同》一份，约定胡江元继续租赁上述涉案物业，租赁期限从2013年11月1日至2016年10月31日止。约定从2015年11月开始月租金为34163元。合同第三条第七款约定，胡江元如需要更改照明设备，线路或重新装修必须征得黄锡文同意，装修后租赁期满或退出，一切装修属黄锡文所有，胡江元不能拆除或损坏装修的设施，否则黄锡文有权向胡江元收取因损坏设施所需的费用。涉案物业于2014年6月27日再次办理抵押登记，抵押权人为徐子明。2014年7月11日，涉案物业被佛山市禅城区人民法院查封房产档案。2015年6月7日，佛山市顺德区风景天家具有限公司（公司法人为胡江元）与佛山市顺德区祺洋装饰工程有限公司签订《装修工程施工合同》，对胡江元所承租的涉案物业进行装修，总价款为1180000元。胡江元从2015年6月30日至2016年8月6日向佛山市顺德区祺洋装饰工程有限公司法人杨春风支付装修款1180000元。2015年12月8日，佛山市禅城区人民法院到涉案物业张贴查封公告。2016年3月24日，佛山市禅城区人民法院在（2015）佛城法执字第4573号案件中对胡江元作询问笔录，告知涉案物业已被法院查封，要求其尽快搬离。胡江元支付涉案物业租金至2016年7月31日止。涉案物业在2019年4月9日，由胡江元交接给黄锡文，双方已结清之前的水电费及物业费。根据一审法院委托对上述涉案物业的装修造价和现行价值进行评估，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具资产评估报告书，确认涉案物业的装修造价为1107067.08元，以2019年4月9日为基准日的现行价值为531392.2元，评估费20000元由胡江元支付。另查，黄锡文系位于佛山市顺德区*****************物业业主。以上事实，还有一审法院开庭笔录等在案佐证。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，2013年6月25日，黄锡文、胡江元签订《租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方应当遵守合同的约定。双方争议的焦点在于履行《租赁合同》过程中，何方有过错，何方承担违约责任。黄锡文主张，根据合同的约定，胡江元应当按期支付租金，但是从2016年8月1日开始，胡江元未能支付租金。胡江元辩称其不支付租金的理由是，黄锡文隐瞒涉案物业被法院查封，反而同意胡江元在2015年6月投入资金进行装修，导致胡江元无法继续经营下去，双方《租赁合同》已实际解除，合同目的无法实现。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款的规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的。”2014年7月11日，佛山市禅城区人民法院查封涉案物业。2015年12月8日，佛山市禅城区人民法院到涉案物业张贴查封公告。2016年3月24日，佛山市禅城区人民法院在（2015）佛城法执字第4573号案件中对胡江元作询问笔录，告知涉案物业已被法院查封，要求其尽快搬离。上述情况系黄锡文过错所致，致使胡江元无法在涉案物业正常经营，故胡江元主张要求解除《租赁合同》于法有据，一审法院予以支持。庭审中，双方确认2016年8月1日以后胡江元仅代为支付水电费，租金一直未缴纳，根据黄锡文、胡江元履行《租赁合同》的情况，一审法院确定解除的时间为2016年7月31日。关于黄锡文的本诉部分。参照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”由于涉案物业被第三人主张权利，胡江元无法正常使用，故胡江元可依法减少占用费。根据胡江元提供的2016年8月前后的水电费记录，可以证明由于黄锡文过错导致胡江元确实无法正常使用，影响较大。涉案物业从2016年8月1日至2019年4月9日期间的占用费，一审法院依法酌定为每月10000元，计算为10000元×32.3个月=323000元。由于黄锡文的过错导致租赁合同无法继续履行，不再计算违约金，黄锡文亦无权没收胡江元缴纳的按金60000元。关于胡江元的反诉部分。黄锡文称其并不知晓胡江元装修，一审法院认为，胡江元装饰涉案物业持续时间较长，装修面积较大，涉案物业装修前后差距明显，黄锡文称不知情不合常理。胡江元装修应视为经过黄锡文同意，关于已形成附合的装饰装修物如何处理。2013年6月25日，黄锡文、胡江元签订《租赁合同》一份，合同第三条第七款约定，胡江元如需要更改照明设备，线路或重新装修必须征得黄锡文同意，装修后租赁期满或退出，一切装修属黄锡文所有，胡江元不能拆除或损坏装修的设施，否则黄锡文有权向胡江元收取因损坏设施所需的费用。该项约定对于“装修后租赁期满或退出”未做详细约定，应视为对解除租赁合同的情形未做明确区分约定，故应视为对已形成附合的装饰装修物如何处理无明确约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”胡江元主张要求黄锡文赔偿其装修损失于法有据，一审法院予以支持。根据一审法院委托对上述涉案物业的装修造价和现行价值进行评估，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具资产评估报告书，确认涉案物业的装修造价为1107067.08元，以2019年4月9日为基准日的现行价值为531392.2元，评估费20000元由胡江元支付。黄锡文认为涉案物业的大部分装修是其完成并交付胡江元，但是未能提供证据证明其主张，对黄锡文的上述意见，一审法院不予采纳。根据胡江元提供的装修合同及支付凭证，可以证明涉案物业的装修由胡江元完成，一审法院确定其装修损失为531392.2元。综上，胡江元应当向黄锡文支付的占用费为323000元，黄锡文应当向胡江元支付的装修损失531392.2元，并返还60000元保证金，故黄锡文还应向胡江元支付款项531392.2元-323000元+60000元=268392.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款、第十一条第一款的规定，判决：一、黄锡文在判决发生法律效力之日起十日内向胡江元支付款项人民币268392.2元；二、驳回黄锡文的其他诉讼请求；三、驳回胡江元的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取为9100.07元（已减半收取），保全费5000元，合计14100.07元由黄锡文负担，反诉受理费8636.21元（已减半收取），由胡江元负担，鉴定费20000元，由黄锡文负担10000元，由胡江元负担10000元。二审期间，黄锡文向本院提交了六份新证据。证据1是企业信用信息公示报告，拟证明佛山市顺德区祺洋装饰工程有限公司法定代表人为麦远明，杨春风非该公司法人代股东和高管，胡江元提交的工程款转账流水证明与该公司无关联。佛山市顺德区风景天家具有限公司属于胡江元、胡凤华共同投资的有限责任公司，是独立的法人主体，在认定民事权利的时候不能直接等同于胡江元；证据2是电费结算表、月结单和收款收据，拟证明胡江元在2016年1月至2018年12月一直正常使用案涉物业，每月都有固定金额水电费产生。黄锡文在每月的水电月结单上均有向胡江元追收租金，胡江元收悉后拒不支付；证据3是关于龙江家具展的新闻报道，龙江家具展的大约在每年3、8月份举行，属于旺季，其余月份属于淡季，胡江元使用案涉物业产生的水电费也呈现稳定的规律性，即3、8月的水电费会较高；证据4是佛山市禅城区人民法院通知书，拟证明因案涉物业流拍，禅城法院于2018年12月10日通知将案涉物业返还给黄锡文，并解除了查封措施；证据5是网络竞价成功确认书，拟证明案涉物业直至2019年8月31日才拍卖成功，在此之前物业仍属于黄锡文所有；证据6是民事判决书，拟证明本案一审审理和判决情况。胡江元没有提交新的证据。经审查，以上证据是否采信，本院将在后文结合案件事实予以阐述。经审查，一审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷案。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，综合查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.案涉合同的解除时间。2.案涉商铺的租金支付标准。3.案涉商铺的装修应如何处理。4.案涉合同的违约金及按金应如何处理。关于案涉合同的解除时间问题。黄锡文上诉称胡江元一直使用案涉商铺至2019年4月9日才返还，即便要判决解除合同，也应当以胡江元提出解除合同之日或返还商铺之日作为解除时间。经核查，案涉商铺虽然由广东省佛山市禅城区人民法院于2014年7月11日进行查封，但一审法院并未限制对案涉商铺的使用，胡江元直至2019年4月9日才将案涉商铺返还给黄锡文，且案涉商铺在期间一直有水电费产生，胡江元在庭审中也承认将案涉商铺作为仓库使用，故胡江元在2016年8月1日至2019年4月9日期间仍占有使用案涉商铺，一审法院以案涉商铺被司法机关查封导致无法使用为由判令案涉合同于2016年7月31日解除，与事实和法律不符，本院予以纠正。案涉合同于2016年10月31日期满，胡江元仍占有使用案涉商铺至2019年4月9日才返还给黄锡文，故双方在案涉合同期满后已更改为不定期租赁合同，案涉租赁合同的解除时间为2019年4月9日。关于案涉商铺的租金支付标准问题。黄锡文上诉称一审法院将双方约定的租金标准大幅降低，缺乏事实和法律依据。本院经核查，案涉商铺由禅城区人民法院于2015年12月进行查封，胡江元在使用案涉商铺期间必然因租赁物物权状态不确定而受到影响，故案涉商铺的租金应予酌减。鉴于禅城区人民法院于2015年12月到案涉商铺张贴公告，在胡江元主张案涉商铺被查封导致生意受到严重影响的情形之下，胡江元当时并未就此向黄锡文提出解除合同或赔偿损失的诉求，且在案涉合同期满之后即2016年8月1日至2019年4月9日期间仍对案涉商铺进行占有使用。故即便在案涉合同期满后胡江元因案涉租赁物的查封以致经营受损，基于双方的合同关系已变更为不定期，胡江元随时有权利搬离，且作为承租人亦负有趋利避害、及时止损、防止损失扩大的义务，但胡江元并未采取任何有效措施予以避免。加之胡江元亦未提交充分证据证明案涉商铺被查封导致其无法经营以及所造成的损失，本院根据案涉合同的实际履行情况及双方当事人的过错程度，酌定案涉商铺的月租金减少20%，即胡江元应按27330元/月的租金标准向黄锡文支付2016年8月1日至2019年4月9日期间的租金(27330×32.3)=882759元。关于案涉商铺的装修应如何处理的问题。黄锡文上诉称胡江元进行装修未征求黄锡文意见或同意，胡江元未按合同约定进行装修存在重大过错，且租期届满，即使存在装修残值，依法也应无偿归黄锡文所有。本院经核查，双方当事人于2013年6月25日签订案涉《租赁合同》，租赁期限至2016年10月31日止。案涉合同第三条约定，胡江元如需要更改照明设备，线路或重新装修必须征得黄锡文同意，装修后租赁期满或退出，一切装修属黄锡文所有。本案中，胡江元于2015年6月对案涉商铺进行装修，但胡江元未举证证明其对案涉商铺的装修已取得黄锡文的同意，且胡江元使用案涉商铺直至2019年4月9日止，案涉合同约定的租赁期业已届满，依据合同约定，案涉商铺的装修应归黄锡文所有，一审法院推定案涉商铺的装修视为黄锡文同意并判令黄锡文赔偿装修损失，明显与事实和法律不符，本院予以纠正。关于案涉合同的违约金及保证金应如何处理的问题。黄锡文上诉主张胡江元构成违约，应当支付违约金及没收按金。本院认为，案涉商铺因黄锡文的个人原因被人民法院依法查封，导致交付的商铺存在瑕疵，均衡各方利益考虑，本院已判令胡江元向黄锡文支付租赁期间的租金，黄锡文主张胡江元支付违约金及没收按金，亦有失公允，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律有误，本院予以纠正。黄锡文的上诉诉请部分有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初2414号民事判决；二、胡江元于本判决发生法律效力之日起十日内向黄锡文支付租金882759元；三、黄锡文于本判决发生法律效力之日起十日内向胡江元返还按金60000元；四、驳回黄锡文的其他诉讼请求；五、驳回胡江元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取为9100.07元，保全费5000元，合计14100.07元，由黄锡文负担5781.07元，由胡江元负担8319元。反诉受理费减半收取为8636.21元，由胡江元负担7743元，由黄锡文负担893.21元。鉴定费20000元，由胡江元负担；二审案件受理费20615.66元，由黄锡文负担8246.66元，由胡江元负担12369元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年七月二十八日法官助理 彭振宇书 记 员 梁 理