四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初2695号 原告（反诉被告）：广安恒大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区建安中路**。 法定代表人：张开军，董事长。 委托诉讼代理人：唐亚玲，四川信和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂春兰，四川信和信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龙伟官，男，汉族，生于1964年11月22日，家住四川省广安市岳池县。 委托诉讼代理人：周志宇，四川天与律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：赵世莲，四川天与律师事务所律师，一般授权。 原告广安恒大房地产开发有限公司与被告龙伟官商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告龙伟官对原告广安恒大房地产开发有限公司（以下简称“恒大公司”）提起反诉，本院依法适用简易程序，对本诉及反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）恒大公司的委托诉讼代理人唐亚玲，被告（反诉原告）龙伟官的委托诉讼代理人周志宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒大公司诉讼请求：1.被告支付超面积房款102102元及违约金（违约金以超面积房款102102元为基数，按日万分之二从2020年1月6日起计算至付清之日止）；2.被告支付超过预收部分的大修基金、契税、印花税共计4200元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月30日，原被告双方签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买恒大公司开发的“恒大·中天国际”项目**号房屋，该房屋建筑面积24.63平方米，单价36860元／平方米，房屋总价款907862元，一次性付款,约定面积与产权证记载面积不一致时，以产权证记载面积为准，按合同约定单价据实结算，多退少补。2013年5月25日，被告向原告支付定金100000元，2013年5月30日被告向原告支付购房款807862元、大修基金1108元、契税36315元、印花税451元、工本费660元。原告已将被告购买的房屋办理了不动产权证，不动产权证所载房屋面积为27.40平方米，根据合同约定，被告应当向原告支付超面积房款102102元，支付原告代付不足预付部分的大修基金、契税、印花税4200元。庭理中，原告放弃违约金请求。 被告龙伟官辩称：1.被告已按补充协议第七条约定书面通知原告解除购房合同，原告已经收悉，双方签订的商品房买卖合同已经解除；2.双方签订的合同及补充协议为格式条款，根据相关法律规定，原合同第十四条为无效条款；3.超面积条款原告没有采取合理方式提醒被告注意，原合同第十四条与补充协议第七条第一款相互冲突的，应当以补充协议为准；4.被告购买房屋在2014年已经进行了面积实测，现在才提起诉讼，已过诉讼时效，要求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）龙伟官反诉请求：1.判决解除双方签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》；2.恒大公司立即返还龙伟官购房款907862元及利息损失3496元（以907862元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2013年5月30日起计算到实际清偿时止，暂计算到2020年5月30日）；3.恒大公司立即返还龙伟官为办理不动产权证缴纳的税费损失38497元；4.本案诉讼费等相关费用由被反诉人承担。事实及理由：根据双方签订《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定条件建设，不得擅自变更，确需变更应当书面征得买受人同意，并取得规划行政主管部门批准。第九条约定，经同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购房屋质量及使用功能的，出卖人应当在批准变更之日起10日内书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向…，买受人在15日内作出是否退房的书面答复，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还已付房款，并按银行同期贷款利率支付利息。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条约定，在不影响买受人购买商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作局部调整可不通知买受人，或变更无需经规划部门批准设计单位同意，在不影响买受人房屋质量或使用功能的前提下可不通知买受人，除此之外均应当通知买受人。补充协议第七条约定，实测套内面积与预测套内面积误差达到合同约定退房条件时，买受人有权在出卖人的通知到达之日起7日内决定是否接受该商品房，买受人未在约定期限内通知退房视为接受。龙伟官已按合同约定支付了购房款，2019年10月查询得知恒大公司擅自改变规划设计未书面通知买受人，恒大公司违法变更规划设计导致龙伟官购买房屋面积超出约定面积2.77平方米，建筑面积误差达11.25%，严重影响到房屋质量及使用功能，龙伟官有权根据合同第九条约定要求解除合同，收回已付房款。 原告（反诉被告）恒大公司辩称：双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，产权证登记面积与合同约定面积不一致时，按照合同约定单价据实结算，多退少补。2019年被告就涉案房屋逾期办证向法院提起诉讼，涉案房屋实测面积已经审查清楚，被告应该据实结算向原告支付购房款及代办产权证支付的必然税费。被告也应当根据合同约定在知道面积差异7日内行使解除权，但此期间被告未行使解除权，仍坚持诉讼要求办理产权登记，原告根据法院判决已将产权证办至被告名下，被告无权解除合同。涉案项目存在局部设计变更，但对被告购买房屋质量和使用功能没有影响，变更设计已经相关部门认可，要求驳回被告的反诉诉请。 经审理查明：2013年5月30日，龙伟官与恒大公司签订《商品房买卖合同》约定，龙伟官购买恒大公司开发的“恒大·中天国际”**号商业用房，房屋预测绘建筑面积24.63平方米，单价36860元／平方米，总价907862元，一次性付款。签订合同当日，龙伟官向恒大公司交纳购房款907862元（包含预付定金100000元），交契税、印花税、工本费、抵押手续费、抵押登记费、大修基金共计38487元。2013年12月30日，龙伟官与恒大公司签订交房结算单，双方确认龙伟官购房面积24.63平方米，单价36860元／平方米，总价907862元，已付房款907862元，已付契税及大修基金38487元，结算单同时备注：此结算单面积仍以预测面积为准，在领取产权证时，再按实测面积多退少补，各项代收费仍按已收标准结算，在办理产权证时如标准有变化，以变化后标准在领取产权证时多退少补。当日，龙伟官还签定交房确认书。2014年7月10日，广安市房屋测绘队完成了包括龙伟官购买房屋在内的房屋面积测量，根据广安市房屋测绘队《房产面积统计表（二）》记载，龙伟官购买房屋面积27.40平方米。 龙伟官因恒大公司未按约定期限为其购买的房屋办理产权登记，于2017年5月11日向本院提起诉讼，同年8月7日撤回起诉。2019年2月25日龙伟官再次向本院提起诉讼，要求恒大公司为其购买房屋办理权属证书，支付逾期办证违约金，本院审理认定广安市房屋测绘队于2014年7月10日完成包括原告购买房屋在内的面积测量，于2019年5月16日作出（2019）川1602民初1786号判决，判决恒大公司在本判决生效后六个月内为龙伟官办理不动产权证书，在本判决生效后十日内向龙伟官支付逾期办证违约金，该案双方均未上诉，已经发生法律效力。 2018年4月25日，恒大公司代龙伟官交纳了购买房屋办理不动产权登记的相关税费40903.56元，2019年7月25日代为办妥龙伟官购买房屋不动产权证，后恒大公司通知龙伟官结算时，龙伟官认为产权证登记面积超出合同约定面积，于2019年10月18日书面通知恒大公司解除合同退还房款，2019年12月16日恒大公司复函，要求龙伟官按产权证登记面积支付超面积房款及代付税费款106302元。 《商品房买卖合同备案表》记载，龙伟官购买房屋建筑面积24.63平方米，其中套内面积12.88平方米，公摊面积11.75平方米。龙伟官购买房屋不动产权证记载，房屋建筑面积27.40平方米，其中专用建筑面积12.88平方米，分摊土地使用权面积1.39平方米，分摊建筑面积14.52平方米，合同约定与产权登记的室内使用面积一致。 另查明，恒大公司在承建涉案项目中，存在擅自调整地下室层高、减少停车位、擅自改变8号楼宽度及建筑间距、擅自调整8号楼内部布局、擅自增建单体建筑、减少绿地率，被广安市城市管理行政执法局于2016年6月28日对恒大公司作出整改及罚款的行政处罚。 认定上述事实，有《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《商品房买卖合同备案表》、购房收据、《交房结算单》《房产面积统计表（二）》《税收完税证明》《不动产权证》、龙伟官《解除合同通知》、恒大公司《复函》、本院1786号《民事判决书》、广安市规划局《关于广安恒大·中天国际项目违反规划情况的函》、广安市城管执行局《行政处罚决定书》、原被告双方的当庭陈述等证据，足以认定。 本院认为，根据双方签订的商品房屋买卖合同及补充协议约定，建筑工程施工图涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的设计变更，影响到买受人购买房屋质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人；经规划部门批准或设计单位同意，在不影响买受人所购房屋质量或使用功能的前提下，出卖人对原规划设计方案作局部调整可不通知买受人。根据广安市城市管理行政执法局的报告、行政处罚决定书，再结合原被告双方签订的商品房买卖合同及被告取得的产权登记证，印证被告购买房屋的空间尺寸、户型、朝向、房屋结构形式没有变更，结合涉案房屋交付使用长达六年之久及期间被告两次诉讼法院要求原告办理产权登记的事实，更进一步印证原告在施工过程中虽然存在一些违规行为，但该违规行为对被告购买房屋的质量或使用功能并没有影响，在此情况下原告可以不履行通知义务。 根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，在交付房屋时，原告应当向被告提供房屋面积实测报告，实测绘面积与预测绘面积发生误差时，被告在一定期限有权选择是否退房，根据双方认可的交房确认书及交房在前房屋面积实测在后的事实，证明原告在交付房屋时，未向被告提供房屋面积实测报告。涉案房屋面积实测报告于交房后的四个月才完成，在实测面积与约定面积存在差异的情况下，原告应当通知被告，在被告向法院起诉办理产权证之前，原告无证据证明通知了被告或者被告知晓面积实测结果。但在2019年2月25日被告向本院起诉要求原告为其购买的房屋办理产权登记时，本院审理确认被告购买房屋的实测绘面积于2014年7月10日完成，被告已经知晓房屋实测面积与合同约定面积存在差异，在此情况下，仍坚持原告为其购买的房屋办理产权登记，本院作出判决后，原告已为被告购买的房屋办理了产权登记。涉案房屋已交付被告使用收益六年，被告支付了合同约定的全部价款，合同的主要义务双方已经履行完毕，被告反诉解除合同退还购房款的请求不予支持。 根据双方签订的商品房屋买卖合同第十四条约定，房屋实测绘面积与预测绘面积发生误差时，双方同意以产权证记载面积为准，按合同约定单价据实结算，多退少补，同日签订的补充协议第七条虽然与商品房屋买卖合同第十四条约定有所不同，但在此后双方签订的交房结算单中再次特别标注，此结算单仍以预测面积为准，在领取产权证时按实测面积多退少补，各项代收费用在办理产权时以变化后的标准在领取产权证时多退少补。根据产权登记记载，被告购买房屋产权登记面积27.40平方米，超出合同约定面积2.77平方米，被告应当按照合同约定单价36860元／平方米，向原告补付购房款102102.20元，原告代收办证各项税费38487元，实际支付40903.56元，被告应当向原告补缴4200元。原被告双方因房屋面积差存在争议，双方未进行结算，原告要求被告支付违约金的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告龙伟官在本判决生效后十日内向原告广安恒大房地产开发有限公司补交购房款102102.20元，补交各项税费4200元； 二、驳回被告龙伟官的其他反诉请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件本诉受理费1213元，反诉案件受理费6649元，由被告龙伟官负担，分别向四川省广安市广安区法院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 杨 芹 二〇二〇年七月十六日 书记员 林雪兰