江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1099号上诉人（原审原告）：刘勇，男，汉族，1974年8月8日出生，住广东省深圳市福田区，现住江西省吉安市青原区。上诉人（原审原告）：胡清，女，汉族，1978年8月7日出生，住广东省深圳市福田区，现住江西省吉安市青原区。委托诉讼代理人：刘勇（系胡清丈夫），住江西省吉安市青原区。被上诉人（原审被告）：吉安市恒源泰房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区古南大道附******，统一社会信用代码：913608006129307355。法定代表人：肖强武，总经理。委托诉讼代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。上诉人刘勇、胡清因与被上诉人吉安市恒源泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人刘勇、被上诉人吉安市恒源泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人罗燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘勇、胡清上诉请求：1.请求撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初24号民事判决书并支持上诉人一审诉讼请求。2.由被上诉人承担本案一审、二审的所有诉讼费用。事实及理由：一、被上诉人及其委托交房的代理人以要求上诉人先交物业费、装修保证金等非法要求为由拒绝向上诉人交房，故上诉人一审诉讼请求“要求被告全面按照合同并直接交房给原告”，但一审判决书只字不提被上诉人非法拒绝向上诉人交房的事实，却用牛头不对马嘴的“交房标准”回避上诉人一审的第一个诉讼请求，故一审判决隐瞒了事实。二、上诉人在一审时当庭提交了能够证明被上诉人拒绝交房的视频证据（一张光盘），原一审法官却予以隐匿，没有在一审判决书中体现，既没有写明是否采纳，也没有说明情况，一审判决明显违法。三、商品房买卖合同约定，被上诉人应该交付外墙贴有瓷砖的房屋给上诉人，但时至今日，合同约定交付的房屋依然没有贴上瓷砖，被上诉人违约，上诉人提交的证据能够证明这一事实，但一审判决书只字不提该事实，故一审判决隐瞒了事实。四、（2018）赣0802民初1576号民事判决书涉及的时段为2016年12月31日至2017年8月3日，而本次一审诉讼请求的时段是从2017年8月4日至2018年8月4日，事实和理由完全不同于（2018）赣0802民初1576号案件。本案没有涉及交房标准，故（2020）赣0802民初24号案件完全不能引用（2018）赣0802民初1576号判决。五、按照中国相关法律规定，上诉人有权要求被上诉人全面实际履行合同直接交房给上诉人，（2020）赣0802民初24号判决却剥夺了法律赋予上诉人的权利。综上所述，原一审法院在审理、判决中，隐藏证据，隐瞒事实，上诉人恳请吉安市中级人民法院依法予以纠正，维护法律的公信力和公正性，维护上诉人作为与房地产开发企业之间相对非常弱势群体的合法权益。吉安市恒源泰房地产开发有限公司辩称，上诉人与被上诉人签订的销售合同第十二页第十条有约定，交房时上诉人需足额交付物业费等，实际是刘勇、胡清没有全面履行合同。吉安市恒源泰房地产开发有限公司已经通知刘勇、胡清收房，并将材料寄到峡江县人民检察院及青原区人民检察院，但均被退回，按照合同法规定，由此产生的不利后果需要刘勇、胡清承担。对于房屋装贴外墙瓷砖的问题，合同中约定房屋需要安装外墙瓷砖，但并非是整幢房屋外墙全面贴瓷砖。现在房屋的状况是一至三楼是瓷砖，三楼以上是仿瓷漆，目的在于防止瓷砖发生高空坠落。对于刘勇、胡清要求逾期违约金的问题，吉安市恒源泰房地产开发有限公司已经当庭通知刘勇、胡清来收房，买受人逾期不收房需要承担相关违约责任。请求二审法庭驳回刘勇、胡清上诉请求。刘勇、胡清向一审法院起诉请求：1.判令吉安市恒源泰房地产开发有限公司全面履行合同并直接交房；2.判令吉安市恒源泰房地产开发有限公司支付自2017年8月4日起算至2018年8月4日止的逾期交房违约金暂定10000元；3.本案诉讼费由吉安市恒源泰房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2014年7月26日，刘勇、胡清与吉安市恒源泰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定刘勇、胡清购买吉安市恒源泰房地产开发有限公司开发的位于吉安市吉州区红桂路以东、文忠路以北、文体路以南的恒源泰·锦绣香江7幢1-603房，建筑面积97.38平方米，房款总计442059元。买受人按按揭付款方式按期付款。关于交房时间和标准。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家政策、法律调整对交房时间有重大影响的，出卖人自政策、法律调整之日起三十日内告知买受人。由于政府原因造成工期延长的，交房时间顺延，以政府相关职能部门出具的证明为准。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过290日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；逾期超过290日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。以上商品房买卖合同签订后，刘勇、胡清按约付清了购房款。2017年5月4日，涉案小区施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰·锦绣香江4-10＃楼及地下室进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。2017年11月8日，一审法院作出（2018）赣0802民初1576号民事判决书，认定：“吉安市恒源泰房地产开发有限公司于2017年8月3日当庭通知刘勇、胡清收房，在刘勇、胡清所购住房经工程竣工验收合格，房屋已具备交付条件的情况下，吉安市恒源泰房地产开发有限公司向业主通知收房，可认定为收房通知。故吉安市恒源泰房地产开发有限公司逾期交房期限应从2016年12月31日计算至2017年8月3日止。”并判决吉安市恒源泰房地产开发有限公司支付刘勇、胡清逾期交房违约金5763.3元。该案经过吉安市中级人民法院二审、江西省高级人民法院再审，均维持一审判决结果。现（2018）赣0802民初1576号民事判决书已经生效。一审法院认为，（2018）赣0802民初1576号民事判决书中已经认定涉案合同第八条中“验收”应为“竣工验收”，且涉案房产于2017年5月4日竣工验收合格，符合交房条件，故吉安市恒源泰房地产开发有限公司逾期交房期限应计算至2017年8月3日当庭通知刘勇、胡清收房时止，刘勇、胡清诉请吉安市恒源泰房地产开发有限公司逾期交房的违约责任已经得到生效裁判文书的支持，现刘勇、胡清的各项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回刘勇、胡清全部诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，刘勇、胡清与吉安市恒源泰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后，吉安市恒源泰房地产开发有限公司于2017年8月3日向刘勇、胡清通知收房，后刘勇、胡清与吉安市恒源泰房地产开发有限公司委托物业公司办理收房手续时，双方因物业费、装修保证金、垃圾处理费等缴纳问题发生分歧。对于刘勇、胡清拒绝收房是否有法律依据，依据一审法院（2017）赣0802民初1567号、本院（2018）赣08民终164号民事判决，涉案房屋符合交房条件后，并且吉安市恒源泰房地产开发有限公司已向刘勇、胡清发出收房通知。刘勇、胡清上诉认为房屋外墙没有贴瓷砖系吉安市恒源泰房地产开发有限公司违约。根据《合同法》规定，标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可拒绝接受标的物。本案中，刘勇、胡清所购买的房屋虽然外墙未贴有瓷砖，但不属于房屋主体结构不合格的情况，也没有出现严重影响正常居住使用的房屋质量问题，刘勇、胡清拒绝收房没有法律依据。对于刘勇、胡清要求吉安市恒源泰房地产开发有限公司交付房屋的问题。刘勇、胡清与吉安市恒源泰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同中的补充协议约定，买受人同意接受出卖人委托的物业公司管理物业，并在办理该商品房交付手续时与出卖人委托的物业管理公司签署《业主临时公约》，按照公约的规定，按时足额缴纳相关费用。刘勇、胡清拒绝缴纳相关费用违反了补充协议的规定，最终导致自身未能办理房屋交接手续并受领房屋质量合格的相关证明文书。根据一审法院（2017）赣0802民初1567号、本院（2018）赣08民终164号民事判决，刘勇、胡清诉请吉安市恒源泰房地产开发有限公司承担逾期交房的违约责任已经得到支持，本次诉请没有法律依据。综上所述，刘勇、胡清上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘勇、胡清负担。本判决为终审判决。审判长 刘 静审判员 涂 强审判员 王东平二〇二〇年七月一日书记员 刘阳秀