山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3518号上诉人(原审本诉被告反诉原告)：山西德生堂大药房连锁有限公司，住所地太原市万柏林区西矿街**东。法定代表人：赵红新，董事长。委托诉讼代理人：刘莉，山西新学府律师事务所律师。被上诉人(原审本诉原告反诉被告)：山西云彪商贸有限公司，住，住所地太原市小店区并州南路******/div>法定代表人：刘云彪，总经理。委托诉讼代理人：张秀芹，山西黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：董杰，山西黄河律师事务所律师。上诉人山西德生堂大药房连锁有限公司因与被上诉人山西云彪商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西德生堂大药房连锁有限公司的委托诉讼代理人刘莉，被上诉人山西云彪商贸有限公司的委托诉讼代理人张秀芹、董杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。山西德生堂大药房连锁有限公司上诉请求：1.请求二审法院撤销（2020)晋0109民初323号民事判决书第一、二、四项，发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2.依法判令撤销上诉人与被上诉人于2018年4月2日《房屋租赁合同（2018)》及2019年3月12日签订的《补充协议》。3.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.2018年4月24日上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同（2018)》及2019年3月12日的《补充协议》是被上诉人故意混淆身份，以欺诈手段致使上诉人产生重大误解情况下签订的协议，应依法予以撤销。一审认定是双方真实意思表示明显错误。上诉人使用的太原市西矿街313号房屋系自2008年始一直租用于太原市西山食品厂的。2017年1月1日，双方又签订了三年期租赁合同，时间自2017年1月1日至2019年12月31日。2018年4月，被上诉人自称是太原西山食品厂改制后勤公司，单方找到上诉人，以《房屋租赁合同（2018)》换走了上诉人与太原西山食品厂签订的2017年至2019年《房屋租赁合同》，将出租方换成了被上诉人，但由于当时房屋租金还是交付于太原市西山食品厂，且与太原市西山食品厂签订的原合同虽然由被上诉人收回、但太原市西山食品厂与上诉人双方并未明示终止，因此，上诉人对被上诉人属西山食品厂后勤公司的身份没有质疑，继续按原合同内容履行。2019年3月，被上诉人又让上诉人签订《补充协议》，并让上诉人将2019年租金直接支付刘云彪个人账户，上诉人认为事有不妥，因为上诉人租用的房屋系国有资产，不应将钱打入个人账户。但经向西山食品厂问询，西山食品厂告知上诉人山西云彪商贸有限公司是私有公司，仅负责一年代租。上诉人介于此认可被上诉人身份。2019年底，上诉人与西山食品厂的租赁合同到期后，西山食品厂没有以书面、口头或其他形式明确告知不与上诉人继续履行租赁合同，被上诉人云彪商贸公司也未曾向上诉人提供其享有继续出租人资格，更未提出过不允许上诉人继续租用的问题。由于疫情当前，上诉人一直以事实行为继续履行与西山食品厂的租赁关系，至被上诉人一纸诉状将上诉人诉至一审法院，明确表明其与西山食品厂不存在前述关系，而是独立的第三方主体，亦从未向上诉人出示过所谓本案一审开庭时被上诉人向法庭提供的其与西山食品厂的《合作协议》及《补充租赁协议》，被上诉人与西山食品厂恶意串通、故意隐瞒被上诉人真实主体身份，在上诉人存在重大误解情况下采取欺诈手段与被上诉人另行签订《租赁合同》及《补充协议》，有违上诉人真实意思表示，且严重侵害了上诉人合法权益，因此，依法应予撤销。一审认定双方自愿达成，片面采信证据的做法，明显错误。2.被上诉人从未对上诉人口头或书面通知过自身合法出租人身份的相关材料，对涉案房屋不具有合法的续租出租人主体资格，上诉人对其没有腾退房屋及支付房屋占用费的义务。被上诉人与上诉人的前述合同如即便有效，也仅是至2019年12月底期满终止，其到期后与上诉人之间己没有任何法律关系，从房屋产权的角度讲，上诉人仍然应当针对的是房屋的产权人，即西山食品厂履行合同权利义务，而被上诉人没有权利就后续的出租人租赁行为要求上诉人对其履行诉求义务，因为其根本不享有合同权利，自然上诉人对其也不存在后续合同义务。3.被上诉人与上诉人提交的2018年3月29日签订的《合作协议》及2018年10月11日签订的《补充协议》（以下简称前述协议）应属无效协议。一审判决认可其效力，违反法律规定。前述协议未履行法定程序，违反国家强制性法律规定，应系无效协议。西山食品厂系国有公司，依据相关法律法规，国有资产对外出租，必须进行评估和招投标程序，除此之外，任何人不得擅自对外出租。而西山食品厂未履行任何审批手续，在与上诉人租赁合同履行期间，以极其不合理的低价，恶意转让给被上诉人，其中价格部分更是具有流失国有资产的倾向。其双方在《合作协议书》中约定，太原市西山食品厂将其商务楼、建材市场、小二楼的经营权转移给被上诉人，八年期的合同，协议中竟然没有关于被上诉人出资收益比例的确定性约定，任由被上诉人使用；《补充协议》中更是将该1954.83平米出租给被上诉人，每年租金居然仅95.9万元。法定的评估、招投标及审批程序一律未依法进行。这些行为明显属恶意串通，导致国有资产流失的重大违法操作，己严重违反国家强制性法律规定，故该相关协议应属无效。前述协议涉嫌恶意串通，损害上诉人利益，应属法定无效协议。由于上述相关协议的签订手续违法，直至一审法院第一次开庭，被上诉人的证据都没有证明被上诉人对后续合法出租人资格的证据，其代理人在上诉人质证完毕以后，才提供二份证据，一份是签订于2018年10月11日的《补充协议》，一份是没有具体年月日的《委托经营授权书》，至此，亦都没有向法庭举证其与西山食品厂签订的《合作协议书》。由此可见，被上诉人及西山食品厂在此之前根本没有向上诉人出示过相关协议等内容。这两份证据的瑕疵显而易见，明显存在恶意串通、损害第三人利益的情形。被上诉人找上诉人重签合同的时间为2018年4月，而其与西山食品厂补充租赁涉案房屋协议的签订时间是2018年10月，足可见，被上诉人2018年4月找上诉人签订租赁合同时，还不具有合法出租人地位，从而其自称西山食品厂后勤公司的身份骗取上诉人与其签订合同的事实确实存在。直到一审法院开庭，被上诉人提交的证据都是一份没有日期的委托经营授权书，在一审法院第二次开庭时，突然提交一份《合作协议书》和有期限的授权，而授权时间恰是一审第一次的开庭时间2020年4月9日。被上诉人与西山食品厂恶意串通，损公肥私的行为不仅违反法律的强制性规定，更导致了国有资产的严重流失，侵犯了上诉人的优先承租权及合法利益，按照《合同法》规定，应为无效协议。而一审判决认定该两份协议有效，明显事实不清、适用法律错误，应依法纠正。综上，无论从被上诉人出租人主体资格以及涉案合同效力等问题来看，被上诉人一审所有诉求主张均没有事实根据和法律依据，应依法予以驳回。同时，其在欺诈和使上诉人产生重大误解情况下与其签订的涉案合同，应属可撤销合同，即便按有效认定，该合同到期后，其本身亦不再具备后续出租人主体资格，因此，一审法院判决上诉人向其腾退房屋并支付占用费的判决是错误的，上诉人腾退房屋及支付租金的义务最终应向真正的出租人西山食品厂履行。因此，请二审法院支持上诉人上诉请求。山西云彪商贸有限公司辩称，双方签订的房屋租赁合同(2018)及补充协议是双方真实意思表示，合法有效。被上诉人作为案涉房屋出租人主体合格，合同履行完毕，并无撤销的事实与理由。《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方签订的，是上诉人自2017年1月1日至2019年12月31日取得房屋承租权的依据，案涉房屋原系由上诉人从太原市西山食品厂承租，上诉人在2018年4月24日与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，其与太原市西山食品厂的租赁合同已经不再履行。上诉人于2019年2月28日给被上诉人的复函中明确写道，2018年4月24日案涉房屋出租人由太原市西山食品厂已变更为被上诉人。根据上诉人提交的证据，上诉人于2019年3月14日向被上诉人支付了租金13万元，进一步证明上诉人对于被上诉人是案涉房屋的出租人是明知的。上诉人与被上诉人2019年3月12日就案涉房屋签订的补充协议，就下一年度租金数额及续租事宜进行了补充约定，即合同到期前两个月由上诉人与被上诉人商谈下一年度租金，如2019年10月1日至2019年10月10日内无法达成书面续租协议，上诉人须于2019年12月31日前腾空该房，由此说明上诉人明知被上诉人对案涉房屋有权作为出租人续租。双方未达成续租协议，上诉人没有理由继续使用案涉房屋。太原市西山食品厂与上诉人早已没有了租赁合同关系，故太原市西山食品厂没有理由更不可能通知上诉人是否继续履行租赁合同，因此上诉人关于疫情期间以事实行为继续履行与太原市西山食品厂的租赁合同缺乏事实基础，没有道理。无论一审时反诉要求撤销租赁合同，还是上诉要求撤销租赁合同，其诉请本身并无可诉性。上诉人关于被上诉人不具有出租人主体资格，不能主张腾退房屋，不能要求支付房屋占用费的上诉主张违背本案基本事实。被上诉人与太原市西山食品厂签订的《合作协议书》、《补充协议》，太原市西山食品厂出具的《委托经营授权书》，以及上诉人与被上诉人所签的补充协议，充分证明被上诉人对案涉房屋具有续租主体资格，有权要求上诉人腾退案涉房屋并支付房屋占用费。被上诉人与太原市西山食品厂所签《合作协议书》、《补充协议》，既不违法，也未侵害上诉人的权利。太原市西山食品厂作为案涉房屋的所有权人，有权按照自己的意愿对案涉房屋进行经营管理或租赁，对此上诉人无权表示异议。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，出租人由太原市西山食品厂变更为被上诉人的事实，既表明上诉人明知被上诉人为出租人，也表明上诉人放弃了对案涉房屋的优先承租权。太原市西山食品厂涉案房屋与被上诉人进行整体合作，不仅仅是租赁经营，还有项目改造等。被上诉人取得案涉房屋的合法出租权，并未侵害到上诉人的任何权利，即租金未涨、合同期限未少，上诉人权利未受到损害，请求撤销已经履行完毕的合同，既无事实根据也无法律依据。综上所述，被上诉人认为在双方未就案涉房屋达成续租协议的情况下，上诉人没有理由继续占用房屋，租赁合同期限届满已半年，上诉人仍找各种理由拒不腾退，显然违背了基本的诚实信用原则，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审人民法院驳回上诉，维持原判。山西云彪商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告腾退位于太原市西矿街311号的房屋。2.判令被告向原告支付房屋占用费3561元，并承担至实际腾退日止。3.判令房屋内所有物品及设施归原告所有。4.本案诉讼费由被告承担。山西德生堂大药房连锁有限公司向一审法院反诉请求：1.依法判令撤销2018年4月24日《房屋租赁合同（2018）》及2019年3月12日签订的《补充协议》。2.反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：本案诉争位于太原市万柏林区西矿街311号房屋，经太原市万柏林区民政局证明，西矿街303号房屋与西矿街311号系同一地址。登记房屋所有权人为太原市西山食品厂。2008年6月18日，被告德生堂公司与太原市西山食品厂签订《经营保全协议》，约定将太原市西山食品厂门口西面第二间，面积60平方米房屋交被告经营保全，期间为2008年7月1日至2011年7月31日，费用为6万元。2011年，太原市西山食品厂再次与德生堂公司签订《租赁合同》，租赁房屋不变，租期自2011年8月1日至2016年8月1日，约定租金6万元。2017年1月9日，太原市西山食品厂与德生堂公司再次签订《房屋租赁合同》，续租期间为2017年1月1日至2019年12月31日，租金13万元。2018年3月29日，太原市西山食品厂（甲方）与本案原告云彪商贸公司（乙方）签订合作协议，约定太原市西山食品厂以提供西矿街311号太原市西山食品厂商务楼、建材市场、小二楼的经营权及土地使用权方式出资，乙方（云彪公司）以提供管理经营现有项目，并对项目进行管理勘察、设计以及后期的搭建开发等方式出资。同时，乙方（云彪公司）需向甲方（太原市西山食品厂）缴纳保证金人民币壹佰万元整，甲方在收到保证金后需积极配合乙方对甲方所属项目的改造及招商工作，并承诺八年内即2018年3月9日至2026年3月8日期间在未征得乙方书面同意之前不得与其他第三方签订任何合作合同及协议，且不得与其他第三方开发商进行合作有关改造的事宜。2018年10月11日，出租方（甲方）太原市西山食品厂与承租方（乙方）山西云彪商贸有限公司双方签订补充协议，内容主要包括：甲方出租给乙方的房屋位于：太原市西矿街311号。出租房屋面积：共1954.83平米。租赁期限为5年，2018年12月31日到2023年12月31日，每年租金95.9万元（玖拾伍万玖仟元整）。2018年4月24日原告云彪商贸公司与被告德生堂公司签订《房屋租赁合同（2018）》约定原告（甲方）将坐落于太原市西矿街311号房屋出租给被告（乙方），租赁期限2017年1月1日至2019年12月31日，每年租金13万元。《合同》第五款约定：“乙方（被告）应予甲方（原告）下达书面解除通知三日内结清相关费用并搬离承租物业。如逾期未搬离的，甲方默认为房屋内剩余物品未遗弃物品，甲方有权自行收回房屋并清场，造成在任何财产损失将不予赔偿”。2019年3月12日，原被告双方签订《补充协议》，约定：“一、2019年1月1日-2019年12月31日房租按原告合同13万元（不含税）执行，乙方（被告德生堂公司）以转账或现金方式付给甲方（原告云彪公司）。二、合同到期前两个月，由乙方与甲方商谈下一年度租金。如2019年10月1日-2019年10月10日内无法达成书面续租协议，乙方须于2019年12月31日晚6点前腾空该房屋。三、乙方同意如未腾空该房屋，从2020年1月1日起屋内所有物品及设施（包含水电暖配套和构造）归甲方所有”。合同及补充协议订立后，被告方工作人员于2019年3月14日将2019的房租通过网上银行支付给原告方工作人员房租13万元，房屋到期后，原、被告双方就该房屋租赁未达成一致意见，被告一直占用该房屋，现原告诉至本院要求被告腾退位于太原市西矿街311号房屋，并支付占用房屋期间内的费用，庭审中，被告以重大误解及原告采取欺诈手段签订的房屋租赁合同及补充协议，要求撤销2018年4月24日《房屋租赁合同（2018）》及2019年3月12日签订的《补充协议》。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时起生效，当事人应当按照约定履行自己的义务，本案中，2018年3月29日原告和太原市西山食品厂签订的合作协议及2018年10月11日签订的补充协议，上述协议约定太原市西山食品厂将位于太原市西矿街311号太原市西山食品厂商务楼、建材市场、小二楼的经营租赁权转移给了原告，2018年4月24日原告与被告签订了新的房屋租赁合同及2019年3月12日签订了补充协议，均为原、被告双方真实意思表示，并加盖了双方的印章，且被告在2019年3月14日支付了2019年度的房屋租赁费。上述协议到期后，双方就新的租赁协议未达成一致意见。现原告主张被告腾退位于太原市西矿街311号的房屋，并支付合同到期后仍占用的房屋的费用。被告应当以年租金13万元为基数，计算日租金约为每日356元（130000元÷365天），原告诉请主张3561元，本院予以支持。原告要求按协议判令房屋内所有的物品及设施归原告所有，违反了《中华人民共和国物权法》第39条及第106的规定，属违法条款应属无效。故对原告的该项请求不予支持，对于被告主张撤销。原、被告双方签订的2018年4月24日《房屋租赁合同（2018）》及2019年3月12日的《补充协议》，上述两份协议是原、被告双方自愿达成的，未有证据表明该协议存在因重大误解订立的、显示公平及一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危使双方在违背真实意思的情况下订立的合同，且上述协议双方已履行，并履行届满，故对被告的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十一条第一款、第九十一条第一项、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）山西德生堂大药房连锁有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于太原市西矿街311号房屋；二、被告（反诉原告）山西德生堂大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山西云彪商贸有限公司房屋占用费3561元，并以每日356元计算至实际腾退之日止；三、驳回原告（反诉被告）山西云彪商贸有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）山西德生堂大药房连锁有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方未提交新的证据，二审期间查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，双方依法签订的合同，合法有效，应当严格履行，上诉人主张其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，不是其真实意思表示，证据不足，本院不予认定。上诉人认为被上诉人不具有涉案房屋出租人主体资格，但被上诉人与太原市西山食品厂签订的《合作协议书》、《补充协议》，证明被上诉人有权出租涉案房屋。双方签订的合同到期，未续签合同，上诉人应当腾退涉案房屋，并支付合同期满后仍占用房屋的费用。综上所述，上诉人山西德生堂大药房连锁有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4404元，由上诉人山西德生堂大药房连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李国虎审判员 刘 涛审判员 武 涛 二O二O年七月十三日书记员 陶一彪