广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初823号原告（反诉被告）：佛山市禅城区*********投资管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***************，统一社会信用代码914***********834L。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖庆莲，广东卓领律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山湘利酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***********塔楼（1-11层），统一社会信用代码91440604MA4UMUN501。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：王辉，广东达方律师事务所律师。原告佛山市禅城区*********投资管理有限公司诉被告佛山湘利酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并于2020年4月3日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2018年3月15日至11月30日的租金1386466.35元及逾期付款违约金（按逾期支付租金日千分之一的标准，自2018年3月26日起计付至实际清偿之日止）；二、被告向原告支付公摊水电费55279.18元；三、被告向原告支付律师费50000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月22日，原告与郑某1、陈家洪签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区***********塔楼1-11层共11544㎡出租给郑某1、陈家洪用于酒店商业经营，租赁期限自2016年3月15日至2036年3月14日，共20年。免租装修期24个月，自2016年3月15日至2018年3月14日，第1、2、3年租金为18元/月/㎡，每4、5、6年租金为19.08元/月/㎡。租金按月支付，首期租金于免租装修期满后10日内支付，以后每期租金在当月10号前支付。若逾期支付，每逾期一日按月租金的千分之一支付违约金。后郑某1与陈家洪成立项目公司即被告，合同权利义务概括转移给被告。2018年12月10日，原、被告重新签订《房屋租赁合同》，原告依约向被告交付物业，被告已对物业进行装修使用。但在免租期过后，被告未按时支付租金及水电费，经原告多次催促，被告仍未支付2018年3月15日至11月30日的租金1386466.35元以及2018年3月至11月的公摊水电费55279.18元。被告答辩称：一、原告未如期交付符合合同约定的物业，免租期应延长至2020年7月10日，被告无需支付原告诉请的租金。（一）被告在合同签订、履行中已尽审慎义务，并无过错。原告属一人有限责任公司，股东为佛山市禅城区**********，该中心由张槎镇经济联合总社出资设立。涉案合同签订之前，原告称涉案物业满足旅馆业经营需要，且会协助办理营业所需证件。基于上述事实，被告有理由相信原告有能力改变涉案物业使用功能。涉案合同多个条款多次重复强调租赁用途，双方协商租赁事宜时，原告口头保证能够将涉案物业使用功能由“办公”改为“商业”。涉案合同亦注明被告租赁物业的用途，要求原告在合同中保证物业符合旅馆业等商业经营用途。涉案土地使用权证显示地类用途为工业用地：仓储用地（物流仓储）；商服用地（商业服务业设施用地），其中商服用地是指商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地，说明涉案物业可以改变使用功能。原告办理使用功能转变手续需要一定时间，故双方约定给予原告6个月时间，涉案合同约定“如甲方无法满足前述房屋交付条件，乙方有权拒绝接受租赁房屋，免租改造装修期顺延。如甲方在本合同约定交付期（2016年3月15日）后6个月内仍无法满足交房条件的，乙方有权单方面解除本合同，乙方已支付的所有款项（租赁保证金、用电押金）甲方应无条件退还且等额赔偿，并赔偿乙方装修投资款。”原告迟延交付符合合同约定的物业，免租期应予顺延。（二）涉案合同约定“甲方同意给予乙方24个月免租改造及装修期，免租改造及装修期自2016年3月15日起至2018年3月14日止，免租改造及装修期内免交租金和物业管理费……甲方保证租赁房屋符合国家对房屋出租的相关规定，保证租赁房屋符合旅馆业等商业经营的用途。”2016年3月17日，被告入场对涉案物业进行设计装修，在二次消防基础工程完成时，被告向主管部门申办消防验收，却被告知涉案物业使用功能为“办公”而非“商业”，在改变物业使用功能前，被告不得申办旅馆业。至此，被告才知道原告未依约改变物业使用功能。后被告立即致电原告要求其交付符合合同约定的物业。为了让被告顺利使用物业，原告与街道进行协调，并向被告出具一份加盖原告、佛山市禅城区****办事处及佛山市禅城区****国土城建和水务局公章的《关于佛山市禅城区*********（总部大楼）的规划证明》，希望上级有关部门配合被告完成消防报建验收手续，但该证明未被消防部门认可，被告仍无法申办二次消防验收。2016年8月19日，被告为尽快办理消防验收及《特种行业经营许可证》，向原告发出《关于申请华南创谷总部大楼改变物业性质的函》，要求原告将物业使用功能由“办公”变更为“商业”，但原告迟迟未回复。被告为了早日正常营业，于2016年12月26日再次向原告发出《关于限期交付并延长免租期的通知函》，要求原告在2017年1月5日前使物业满足酒店经营的商业用途性质、延长免租期至2018年8月5日并向被告赔偿损失。2017年初，原告告知已向佛山市禅城区国土城建和水务局发出了《关于确认华南创谷总部大楼用地功能的函》，并请被告静待结果。2017年6月23日，该局作出禅建函[2017]935号《佛山市禅城区国土城建和水务局关于的复函》载明“在符合地块规划条件，且商业服务业计容建筑面积未超出出让合同约定的前提下，你司可以结合实际需要对商业、办公类型物业进行设置。”2017年11月7日，佛山市禅城区国土资源和城乡规划局作出《佛禅（挂）2012-018地块华南电源创新科技园（总部大楼）东塔楼1-11层改变建筑物使用功能申请的审核意见》，该审核意见载明“佛山市禅城区*********投资管理有限公司申请将禅（挂）2012-018地块华南电源创新科技园（总部大楼）东塔楼1-11层的B-9轴交B-D轴至B-A轴、C-l轴至C-4轴交C-D轴至C-A轴部分（3层空部分除外），建筑面积约11600平方米的建筑物使用功能由“办公”改为“商业”。经核，以上申请复核城市规划；在满足消防、结构安全的前提下，同意将建筑物使用功能由“办公”改为“商业”，日期：2017年11月7日。”此时，距离双方约定交付合同约定的物业期限2016年9月15日已整整过去一年有余，在这一年内，被告投入了大量的时间、金钱、精力催促原告交付满足酒店经营需要的房屋。2018年6月12日，佛山市公安消防支队禅城区大队作出禅公消审字[2018]第0187号《建设工程消防设计审核意见书》，载明“华南电源创新科技园（总部大楼）方案修改及室内装修工程消防设计合格。”2018年7月11日，佛山市公安消防支队禅城区大队作出禅公消审字[2018]第0140号《建设工程消防验收意见书》，载明“华南电源创新科技园（总部大楼）方案修改及室内装修工程消防验收合格。”至此，原告才将符合合同约定的物业交付被告，距离约定的交房期（2016年3月17日）已过去851天，超过合同约定的免租期满日（2018年3月l4日）120天。（三）《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《旅馆业治安管理办法》第三条规定，开办旅馆，其房屋建筑、消防设备、出入口和通道等，必须符合《中华人民共和国消防法》等有关规定，并且要具备必要的防盗安全设施。第四条第一款规定，申请开办旅馆，应经主管部门审批，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后方准开业。《广东省旅馆业治安管理规定》第五条第一项规定，经营旅馆应当具备以下安全条件：（一）房屋建筑安全，经营场所消防设施符合国家有关规定的要求。第七条第二项规定，申领旅馆业特种行业许可证须填写特种行业许可证申请表，并提供以下资料：（二）消防部门出具的消防安全验收合格材料。涉案合同第七条第4款约定“甲方须给予乙方在办理营业执照及其他与经营相关证照、手续时的协助，自本合同签订时向乙方提供办理经营执照所需的各类资料（包括但不限于土地使用权证、房屋竣工验收合格证、场地使用证明、整体消防验收合格证、房屋所有权人与甲方签订的房屋租赁合同），如果因为甲方的手续不齐全影响乙方办理相关经营证照或延迟乙方办理相关证照，甲方必须相应延长免租期；如果因甲方的原因导致乙方装修好6个月内仍无法办理，乙方有权按本合同第十一条第3款约定追究甲方违约责任。”第七条第5款约定“甲方保证对租赁房屋拥有合法的使用、出租的权利，如因甲方使用权、出租权发生争议或存在瑕疵或甲方无法提供相关文件、资料造成乙方无法办理含有旅馆业经营范围的营业执照或无法正常经营的，甲方应免除乙方未能办理合法营业执照或无法正常经营期间的租金，且乙方有权按本合同第十一条第3款约定追究甲方违约责任。”原告直至2018年7月11日才改变物业性质，通过消防验收，其行为严重影响被告对各楼层的使用，原告应自2018年7月l1日起重新计算免租期，免租期计至2020年7月10日。二、被告无需支付原告诉请的公摊水电费。原告未提供证据证明公摊水电费的使用去向、原告已经实际支付该部分费用（如已结算），且双方均未明确约定公摊比例，被告无需向其支付公摊水电费。三、原告诉请的租金还在免租期内，被告无需支付，原告主张的律师费请求无事实和法律依据，亦无需支付。被告提出反诉请求：一、原告向被告支付一次消防费用600000元及利息（以600000元为本金，自本案受理之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际清偿之日止）；二、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2016年1月22日，原告与郑某1、陈家洪签订《房屋租赁合同》，主要约定原告同意将涉案物业出租给郑某1、陈家洪作为酒店商业经营用途；租赁期共20年，自2016年3月15日起至2036年3月14日，原告同意给予被告24个月的免租改造及装修期，该期内免交租金和管理费；原告保证租赁房屋符合国家对房屋出租的相关规定，保证租赁房屋符合旅馆业等商业经营用途；如无法满足前述房屋交付条件，被告有权拒绝接受租赁房屋，免租改造装修期顺延；如果在合同约定的交房期2016年3月15日后6个月内仍无法满足交房条件的，被告有权单方面解除合同，被告已支付的所有款项（租赁保证金、用电押金）原告应无条件退还且等额赔偿，并赔偿被告装修投资款；原告须给予被告在办理营业执照及其他与经营相关的证照、手续时的协助，自本合同签订时向被告提供办理经营执照所需的各类资料（包括但不限于土地使用权证、房屋竣工验收合格证、场地使用证明、整体消防验收合格证、房屋所有权人与原告签订的房屋租赁合同），如果因为原告的手续不齐全影响被告办理相关经营证照或延迟被告办理相关证照，原告必须相应延长免租期；如果因原告原因导致被告装修好6个月内仍无法办理，被告有权按合同第十一条第3款约定追究原告违约责任。合同签订后，原告口头承诺在6个月内将涉案物业的使用功能由“办公”改为“商业”。故被告在合同签订后进场装修，在室内装修即将完成时，被告向主管部门申报二次消防验收，被告知涉案物业消防不符合旅馆业经营需要，不能申请消防验收。至此，被告才知道原告未依约改变房屋使用功能。被告立即致电原告，要求其交付符合合同约定的物业。为了能让被告顺利使用房屋，原告与街道协调后，向被告出具一份加盖有原告、佛山市禅城区****办事处及佛山市禅城区****国土城建和水务局公章的《关于佛山市禅城区*********（总部大楼）的规划证明》，希望上级有关部门配合被告完成消防报建验收手续，但该证明未被消防部门认可，被告仍无法申办二次消防验收。2016年8月19日，被告为尽快办理消防验收及特种行业经营许可证，向原告发出《关于申请华南创谷总部大楼改变物业性质的函》，要求原告将物业使用功能由“办公”变更为“商业”，但原告迟迟未回复。被告为了早日正常营业，于2016年12月26日再次向原告发出《关于限期交付并延长免租期的通知函》，要求原告在2017年1月5日前使物业满足经营酒店的商业用途性质，并要求延长免租期至2018年8月5日且原告赔偿被告损失。2017年初，原告告知被告其已向佛山市禅城区国土城建与水务局发出了《关于确认华南创谷总部大楼用地功能的函》，并请被告静待结果。2017年6月23日，该局作出禅建函[2017]935号《佛山市禅城区国土城建和水务局关于的复函》载明“在符合地块规划条件，且商业服务业计容建筑面积未超出出让合同约定的前提下，你司可以结合实际需要对商业、办公类型物业进行设置。”2017年11月7日，佛山市禅城区国土资源和城乡规划局作出《佛禅（挂）2012-018地块华南电源创新科技园（总部大楼）东塔楼1-11层改变建筑物用地功能申请的审核意见》，该审核意见载明“佛山市禅城区*********投资管理有限公司申请将禅（挂）2012-018地块华南电源创新科技园（总部大楼）东塔楼1-11层的B-9轴交B-D轴至B-A轴、C-l轴至C-4轴交C-D轴至C-A轴部分（3层空部分除外），建筑面积约11600平方米的建筑物使用功能由‘办公’改为‘商业’。经核，以上申请复核城市规划；在满足消防、结构安全的前提下，同意将建筑物使用功能由‘办公’改为‘商业’，日期：2017年11月7日。”此时，距离双方约定交付满足旅馆业经营所需物业的最后期限2016年9月15日已整整过去一年有余，在这一年内，被告投入了大量的时间、金钱、精力催促原告履行合同义务。2018年6月12日，佛山市公安消防支队禅城区大队作出禅公消审字[2018]第0187号《建设工程消防设计审核意见书》，载明“华南电源创新科技园（总部大楼）方案修改及室内装修工程消防设计合格。”2018年7月11日，佛山市公安消防支队禅城区大队作出禅公消审字[2018]第0140号《建设工程消防验收意见书》，载明“华南电源创新科技园（总部大楼）方案修改及室内装修工程消防验收合格。”2018年11月30日，被告顺利取得《特种行业许可证》，被告正常营业。2018年12月10日，双方签订《房屋租赁合同》，前合同项下的权利与义务由被告概况承担。综上，涉案物业一次消防设计及验收工作已完成，被告在此过程中垫付的费用应由原告承担。原告答辩称：一、原告己依约向被告交付涉案物业。（一）涉案物业能够用于商业经营，符合开办旅馆业的商业用途。土地使用权证显示，涉案房屋为工业用地，仓储用地（物流仓储），商服用地（商业服务业设施用地）。《建设工程规划许可证》显示，项目包括工业、办公（商业服务）、地下室、配电房。根据《佛山市禅城区国土城建和水务局关于的复函》可知，在未超出出让合同约定的前提下，可以根据实际需要对租赁物业的商业、办公类需求进行设置。说明租赁房屋能用于商业用途，按照有关部门的规定和手续办理商业功能的设置。（二）根据双方约定，办理租赁物业转变为符合酒店经营所需要的流程和手续由被告负责。1、租赁物业通过招投标方式出租，原告在招标时己就物业基本状况进行告知。根据张槎街道公有资产出租竞投邀请公告公资租[2016]001号，招标时己对外公开租赁物业的相关情况，投标人投标前应接受物业现状，招标人协助办理相关证照。说明租赁物业是按照现状交付，交付后所需要的证照主要是由投标人办理。这也说明被告在投标时清楚物业状况及物业需要办理的证件手续，被告是在衡量项目风险和操作后投标。2、根据涉案合同第六条可知，原告是按照物业原设计及竣工验收标准完成后的状况予以交付，在签订合同时原告便将物业权属证明包括土地使用权证、房屋竣工验收合格证、房屋场地使用证明、消防合同证明等向被告提供。原告已按合同约定交付租赁物业，关于酒店经营使用所需要的手续由被告负责办理。3、原告为尽快开展经营项目，在招标文件内要求投标人具有近两年的酒店管理经营经验，因为有经验的承租方能够清楚知悉办理商业经营相关手续，原告给予被告免租期24个月以对物业进行功能设置，如仅针对被告的二次消防验收及室内装修，根本无需24个月的免租期。4、原告从未向被告口头承诺办理用地功能变更及消防审批手续。二、根据合同约定，原告向被告交付的物业是原设计及竣工验收标准完成后的状况，消防需要确保按原设计及竣工验收标准完成。因此原告将租赁物业按照竣工验收时一次消防的状态进行交付符合合同约定。后物业使用功能转变办理手续与产生费用由被告负责。原告给予免租期为被告办理上述手续提供时间、弥补损失。三、原告在招标、签订合同时已将物业现状告知被告，被告作为具有酒店管理经营经验的承租人，应安排办理各项手续的时间，原告亦给予协助。被告未按照办理顺序开展工作是其责任。被告明知物业未办理功能变更，还在2016年4月进行二次消防装修，延迟了办理使用功能变更的时间。被告在发现问题后不是立即补救，而是将责任推卸给原告，原告为了项目落实仍然根据被告要求，协调相关部门尽快办理。被告进行二次消防装修，已对原一次消防的设备进行更改，造成功能变更后原一次消防可使用部分已被被告变更，需要重新装修，因此而产生的支出均是被告造成，被告反诉要求的一次消防费用应由被告承担。四、被告称原告口头承诺6个月内完成功能变更，因此才在合同签订后进场装修并进行了二次装修，说明被告接收物业时清楚物业使用功能，被告作为有酒店开办经验的企业有义务了解清楚物业功能变更后需就变更后的使用功能申请一次消防审批，审批通过后再进行二次消防装修及审批，被告进行了错误处理，其应为自身行为负责。原告从未口头承诺为其办理使用功能变更手续。五、涉案合同约定，被告每月向原告支付水电费用，水电公摊费用按租赁面积分摊。《电费收取争议备忘录》显示，双方己就水电公摊的计算时间、方式及金额进行确认，原告多次追讨，被告以该期间无法经营为由拒不支付。但是，被告在2017年6月已以公寓形式对外经营，己实际使用房屋，免租期内已产生收益。根据涉案合同约定，被告应在承租后按照租赁面积支付水电费公摊。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、被告企业信息查询结果。拟证明原、被告的主体适格。2、《房屋租赁合同》两份。拟证明①原告将涉案物业租予被告，双方约定租期、免租期、租金标准及违约责任；②合同约定，原告按照房屋竣工验收后的状况交付房屋，原告已将房屋相关资料交付被告，被告在合同签订前已清楚物业状况，物业使用功能变更和消防审批手续均由被告负责。3、《张槎街道公有资产出租竞投邀请公告公资租[2016]001号》。拟证明原告发出招标公告，对外出租涉案物业，竞投人签订合同即表示承认、接受物业现状。4、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《申领门牌、房号、入户审批表》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》[禅公消验字（2015）第0184号]。拟证明原告是涉案物业所有权人，被告在签订合同时清楚并接受物业现状，原告已按该现状交付物业，符合合同约定。5、《租户验楼交接表》。拟证明原告于2016年3月17日依约向被告交付物业。6、《电费收取争议备忘录》。拟证明双方就水电公摊费进行协商，在扣减多余费用后双方确认未支付的水电公摊费为55279.18元，对该费用的支付问题通过司法途径处理。涉案合同约定被告在租赁期间应支付水电分摊费用。7、《民事委托代理合同》、律师费发票。拟证明原告因本案产生的律师费。诉讼中，被告提交以下证据：1、《房屋租赁合同》两份。拟证明双方存在房屋租赁合同关系，原告将涉案物业租赁给被告作为酒店商业经营用途，原告保证物业符合旅馆业等商业经营用途，原告承诺被告在办理营业执照及其他与经营相关的证照、手续时进行协助，如果因为原告的手续不齐全影响被告办理相关经营证照或延迟被告办理相关证照的，原告必须相应延长免租期，原告无法提供相关文件、资料造成被告无法办理含有旅馆业经营范围的营业执照或无法正常经营的，原告应免除被告未能办理合法营业执照或无法正常经营期间租金。2、《住所（经营场所）使用证明》。拟证明被告不得擅自改变涉案物业的主体结构，并对涉案物业结构安全、消防安全与安全生产负责的事实。3、《消防工程协议（合同）》、工程定价清单、交通银行网上转账电子回执、微信聊天记录（被告法定代表人与佛山市顺德区永安水电消防工程有限公司的法定代表人曾铭发）。拟证明原告委托案外人佛山市顺德区永安水电消防工程有限公司办理涉案物业的二次消防手续，由于涉案物业一次消防原因导致该二次消防未成功办理，原告实际支付100000元工程款。《建设工程消防验收意见书》[禅公消验字（2015）第0184号]。拟证明原告在装修即将完成前申报二次消防，发现涉案物业使用功能仍为办公。《关于申请华南创谷总部大楼改变商业性质的函》。拟证明被告发函要求原告变更物业使用功能。《关于佛山市禅城区*********（总部大楼）的规划证明》。拟证明被告知道原告未依约改变物业用地功能，原告为了能让被告顺利使用物业，向被告出具证明，希望上级有关部门配合被告完成消防报建、验收手续。《关于限期交付物业并延长免租期的通知函》、顺丰速运快递单。拟证明被告发函要求原告在2017年1月5日前依照合同约定使物业满足经营酒店的商业用途性质，延长免租期至2018年8月5日，并赔偿被告损失。《佛山市禅城区国土城建和水务局关于的复函》。拟证明2017年6月23日，主管部门同意变更物业使用功能。《佛禅（挂）2012-018地块华南电源创新科技园（总部大楼）东塔楼1-11层改变建筑物用地功能申请的审核意见》。拟证明原告直至2017年11月7日才将物业使用功能由“办公”改为“商业”。《消防工程安装合同》、客户交易详细信息、银行流水、特种转账凭证、对账单、收据。拟证明原告委托佛山市景灏消防工程安装有限公司办理涉案物业消防验收。一门式业务收件回执。拟证明被告为办理涉案物业的一次消防变更，委托佛山市景灏消防安装工程有限公司及该公司工作人员陈丽敏于2018年1月23日办理申报及递件等手续。《建设工程消防设计审核意见书》[禅公消审字(2018)第0187号]。拟证明被告就涉案物业室内装修工程消防设计合格。《建设工程消防验收意见书》[禅公消验字（2018）第0140号]。拟证明被告就涉案物业室内装修工程消防设计合格。《关于限期履行合同义务的律师函》、EMS快递单。拟证明因原告严重违反合同约定，被告发函要求其将合同免租期自一次消防验收合格之日起顺延24个月，赔偿被告损失并支付被告垫付的一次消防费用640000元。《特种行业许可证》。拟证明被告于2018年11月30日领取特种行业许可证，领取该证后被告才能正常运营。《电费收取争议备忘录》。拟证明双方虽然在备忘录中就2018年3月至11月期间公摊水电费进行商讨，但双方并未达成一致意见，被告也未确认公摊水电费55279.18元。本院认证认为，被告对原告提交证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告提交的1、2、4、6、8、9、12-16，原告对其真实性无异议，本院确认其真实性；证据3有原件核对，本院确认其真实性；证据5、7，被告未提交充分证据证明已向原告有效送达函件，故本院对该证据不予采信；证据10有原件核对，证据10、11与被告提交的证据12、13相互印证，证明涉案物业进行消防验收的事实，本院对该两份证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年1月6日，位于佛山市禅城区*****侧、张槎路北侧的华南电源创新科技园项目取得《建设用地规划许可证》，用地性质为都市型产业用地（主导为工业用地、可兼容商业服务业设施用地、物流仓储用地）。2013年2月28日，位于佛山市禅城区*****侧、张槎路北侧的佛禅（挂）2012-018地块华南电源创新科技园（总部大楼）取得《建设工程规划许可证》，该项目地上建筑主要使用功能为办公，首、二层有商业用房和物管用房。2014年4月8日，佛山市公安局禅城分局同意原告申请，核定位于佛山市禅城区*****侧、张槎路北侧的建筑物的门牌房号为佛山市禅城区*********、2、4-11座。2015年8月4日，佛山市公安消防支队禅城区大队向原告出具《建设工程消防验收意见书》禅公消验字[2015]第0184号：“我大队对你单位报送的佛禅（挂）2012-018地块华南电源创新科技园（总部大楼）土建、自动消防设施建设工程（受理凭证文号：禅公消验凭字[2015]第0180号）进行了消防验收……地下1层，地上**……地下**为Ⅱ类汽车库（设229个汽车位）、设备房，，地上**为展厅多功能厅、餐厅，，地上**为办公室、会议室，地上**为架空层，地上**为办公室，属一类高层综合楼设计耐火等级一级……意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格……三、已经消防验收的建筑如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设消防设计审核、验收或备案。”国有土地使用权证显示，坐落于佛山市禅城区************、8座、10-11座及地下停车场，地号为，地号为440604002005GB00062的土地使用权人为原告，地类用途为工业用地地（物流仓储）；商服用地（商业服务业设施用地）。2015年10月19日，佛山市禅城区****国土城建和水务局出具《住所（经营场所）使用证明》，同意位于佛山市禅城区**********的房屋作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用。2015年10月20日，佛禅（挂）2012-018地块华南电源创新科技园（总部大楼）工程项目经竣工验收备案。2016年1月13日，原告发布《张槎街道公有资产出租竞投邀请公告公资租[2016]001号》：“佛山市禅城区*********投资管理有限公司现定于2016年1月20日15：00在佛山市禅城区****公共资源交易中心对“华南电源创新科技园核心区共1座东塔第一至第十一层”进行招标竞投会，本项目采用暗标方式进行，欢迎有意参加的单位前来竞投。一、出租资产的基本情况。资产名称：华南电源创新科技园核心区1座东塔第一至第十一层；建筑面积：11544㎡；资产用途：商业综合体，适用于酒店及酒店相关配套；竞投保证金：50万元；租期：20年；竞投底价：18元/㎡/月。本项目有土地证【佛府国用（2015）第1101018号】，主体建筑已办理相关报建手续，有建设用地规划许可证【地字第440********0001号】和建设工程规划许可证【建字第440********0218号】，招标方可尽量协助办理有关证照。竞投人应充分考虑其风险，一经竞得该项目和签订租赁合同即表示承认、接受本项目的现状，愿意按约定支付租金和遵守租赁合同的约定。二、竞投人准入条件。具有完成民事责任的法人或自然人（近两年曾获得中国最具发展实力中端连锁酒店品牌及中国最快速成长型酒店管理公司的酒店经营经验；自然人对酒店控股且股份占比大于或等于40%），不接受联合体投标……”。2016年1月22日，原告（甲方）与案外人郑某1、陈家洪（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“第一条、房屋的基本情况。1、甲方同意将位于佛山市禅城区***********塔楼（1-11层）的房屋出租给乙方作为酒店（合同约定的住宿业及其他约定功能）商业经营用途，用于双方按招标文件确定的品牌酒店经营事宜，计租面积如下表：……1F：1018㎡；2F：1150㎡；3F：750㎡，在不违反消防安监等安全要求前提下，由乙方管理使用，不计算租金；4F：1172㎡；5F：1172㎡；6F：1172㎡；7F：1172㎡；8F：1172㎡；9F：1172㎡；10F：1172㎡；11F：1172㎡。合计11544㎡，基础设施：1.租赁区域内配置有3台客用电梯（基中2台酒店专用、另1台可供12层用户兼容使用）、一台消防电梯（共用）；2.一次性消防已完成验收；3.毛坯状态；4.基础水、电已安装完成。2、租赁物业各楼层用地功能约定：（1）1层：酒店大堂、酒店餐饮配套，商铺等。（2）2层：量贩式KTV、餐饮、休闲等。（3）4、5、6层：休闲会所（沐足及保健休闲配套）、KTV、网咖等。（4）7-11层：酒店客户或公寓客户配套……第二条、租赁期限。1、租赁期共20年，即自2016年3月15日起至2036年3月14日止。甲方同意给予乙方24个月免租改造及装修期，免租改造及装修期自2016年3月15日起至2018年3月14日止，免租改造与装修期内免交租金和物业管理费……第三条、租金及支付方式。1、管理费及租金：起始租金18元/㎡/月（包含管理费、若管理费由甲方指定的第三方进行收取时，甲方可与乙方签订补充协议作明确、并由乙方与物业管理单位签订物业管理服务合同）。第1、2、3年租金（含管理费）18元/㎡/月；第4、5、6年租金（含管理费）19.08元/㎡/月；第7、8、9年租金（含管理费）20.22元/㎡/月；第10、11、12年租金（含管理费）21.44元/㎡/月；第13、14、15年租金（含管理费）22.72元/㎡/月；第16、17、18年租金（含管理费）24.54元/㎡/月；第19、20年租金（含管理费）26.51元/㎡/月。2、租金支付方式：租金按月支付，首期租金于免租装修期满后10个自然日内支付（免租装修期的起始时间以实际交房时间确定、见附件《房屋及场地移交书》），以后每期租金由乙方于每月10号前将当月租金以银行转账方式向甲方支付……第四条、租赁房屋相关费用……2、甲方协助乙方尽快办理水、电表过户工作，过户后的水、电费用由乙方直接向供水、供电管理部门决算。在未完成过户前，乙方在改造装修期或经营期间的水、电费用由乙方按标准承担（电：1.0509元/度，水：3.978元/吨……），水、电公摊费用按租赁面积分摊……第六条、租赁房屋交付条件。1、甲方须按租赁房屋原设计及竣工验收标准完成后的状况（以双方确认的《房屋移交书》为准）将房屋交付乙方。2、甲方保证租赁房屋交付前将房屋主体水、电、消防、电梯等配套设施设备按原设计及竣工验收标准完成，提供相关的验收合格证明文件，并保证可正常使用……4、甲方保证在租赁房屋交付前向乙方提供租赁房屋的各项权属证明材料，包括但不限于：土地使用权证、房屋竣工验收合格证、房屋场地使用证明，以供乙方办理工商登记等使用需要。5、甲方保证租赁房屋符合国家对房屋出租的相关规定，保证租赁房屋符合旅馆业等商业经营的用途……7、如甲方无法满足前述房屋交付条件，乙方有权拒绝接收租赁房屋，免租改造装修期顺延。如甲方在本合同约定交房期（2016年3月15日）后6个月内仍无法满足交房条件的，乙方有权单方面解除本合同，乙方已支付的所有款项（租赁保证金、用电押金）甲方应无条件退还且等额赔偿，并赔偿乙方装修投资款。第七条、甲方权利义务……2、甲方保证在租赁期内，租赁房屋及周边环境符合本合同约定的用途及乙方正常的经营需求。如因租赁房屋性质问题导致乙方无法实现旅馆业经营的商业目的，甲方应按本合同第十一条第3款约定承担违约责任……4、甲方须给予乙方在办理营业执照及其他与经营相关的证照、手续时的协助，自本合同签订时向乙方提供办理经营执照所需的各类资料（包括但不限于土地使用权证、房屋竣工验收合格证、场地使用证明、整体消防验收合格证、房屋所有权人与甲方签订的房屋租赁合同），如果因为甲方的手续不齐全影响乙方办理相关经营证照或延迟乙方办理相关证照，甲方必须相应延长免租期；如果因甲方的原因导致乙方装修好6个月内仍无法办理，乙方有权按本合同第十一条第3款约定追究甲方违约责任。5、甲方保证对租赁房屋拥有合法的使用、出租的权利，如因甲方使用权、出租权发生争议或存在瑕疵或因甲方无法提供相关文件、资料造成乙方无法办理含有旅馆业经营范围的营业执照或无法正常经营的，甲方应免除乙方未能办理合法营业执照或无法正常经营期间的租金，且乙方有权按本合同第十一条第3款约定追究甲方违约责任……第九条、双方声明。当乙方为自然人通过竞标取得租赁房屋使用权后，将作为投资人（按投标时确定的投资人比例）成立以酒店经营为主的项目公司，现甲、乙双方一致同意乙方投资设立的项目公司为最终实际承租人。因本合同订立时项目公司尚未注册成立的，由投资人乙方作为签约主体一方订立本合同，乙方投资设立的项目公司成立后，乙方的所有权利义务概括转移给项目公司，甲方同意，项目公司成立后作为签约主体与甲方另行签订房屋租赁合同（除签约主体外，条款均与本合同条款一致），成为最终实际承租人……第十一条、违约责任……2、乙方如逾期支付租金的，每逾期一日应按本合同月租金的1‰向甲方支付违约金……由此产生的一切损失（包括但不限于向乙方追讨相关费用所产生的律师费、诉讼费等）由乙方承担，但乙方迟延支付租金是由于甲方未履行本合同约定义务等原因造成的除外……”。2016年3月17日，涉案物业办理交接手续，交接验收项目为土建部分、下水管部分、门窗和小五金、灯具与电器开关插座部分、水电及表阀部分、厕所部分、消防栓部分、水电表初始读数。2016年4月26日，被告（发包方、甲方）与案外人佛山市顺德区永安水电消防工程有限公司（施工方、乙方）签订《消防工程协议（合同）》，约定甲方将涉案物业的消防安装及验收工程发包给乙方，工程造价585000元。后附《工程定价清单》。被告称由于涉案物业办理不了消防验收，其于2017年7月20日向佛山市顺德区永安水电消防工程有限公司仅支付工程款100000元。原告、佛山市禅城区****办事处与佛山市禅城区****国土城建和水务局共同出具《关于佛山市禅城区*********（总部大楼）的规划证明》：兹有佛山市禅城区***********塔楼于2015年所建“佛山市禅城区*********投资管理有限公司-总部大楼”……该地块用地性质为（主导为工业用地、可兼容商业服务业设施所用、物流仓库用地）……现东塔楼首层至11层为“佛山湘利酒店管理有限公司”酒店及酒店商业配套所用；为了配合完善佛山湘利酒店管理有限公司东塔楼首层至11层的消防报建、验收手续，恳请上级有关部门大力配合，给予批准证明为盼。2017年6月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局向原告出具《佛山市禅城区国土城建和水务局关于的复函》：“佛山市禅城区*********投资管理有限公司：发来《关于确认华南创谷总部大楼用地功能的函》收悉，经研究，现回复如下：一、根据规划条件，该地块的规划用途为都市型产业用地（主导为工业用地，可兼容商业服务业设施用地、物业仓储用地），其中兼容的商业服务业类、物业仓储类计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。同时，地块出，地块出让合同也约定了本次出让已计收出让金的商业服务业计容建筑面积为62370方米。二、综上，在符合地块规划条件，且商业服务业计容建筑面积未超出出让合同约定的前提下，你司可结合实际需要对商业、办公类型物业进行设置。”2017年11月7日，佛山市国土资源和城乡规划局出具《佛禅（挂）2012-018地块华南电源创新科技园（总部大楼）东塔楼1-11层改变建筑物使用功能申请的审核意见》：“佛山市禅城区*********投资管理有限公司申请将佛禅（挂）2012-018地块华南电源创新科技园（总部大楼）东塔楼1-11层的B-9轴至B-13轴交B-D轴至B-A轴、C-1轴至C-4轴将C-D轴至C-A轴部分（3层架空部分除外），建筑面积约11600平方米的建筑物使用功能由‘办公’改为‘商业’。经核，以上申请符合城市规划，在满足消防、结构安全的前提下，同意将建筑物使用功能由‘办公’改为‘商业’。”2018年1月15日，被告（甲方）与案外人佛山景灏消防安装工程有限公司（乙方）签订《消防工程安装合同》，约定乙方负责完成涉案租赁物业一次消防工程项目及7-11楼二次消防报批验收工程（不含基础工程），工程承包总价为800000元，包含一次消防大包干费用600000元，二次消防报批费用（不含工程安装、维护、设备采购等费用）200000元。付款方式为该合同签订之日起三日内，被告支付一次消防首期款100000元及二次消防报批全款200000元；一次消防申报完成、设计审核意见通过（消防大队出具审核意见书）之日起一周内，甲方向乙方支付二期款200000元；一次消防验收通过（消防大队出具验收意见书）之日起一周内，甲方向乙方支付余下尾款300000元。后，佛山景灏消防安装工程有限公司向被告出具收据，显示收到被告支付的一次消防费用600000元（100000元+340000元+160000元）、二次消防费用234446元（200000元+30000元+4446元）。2018年6月12日，佛山市公安消防支队禅城区大队向原告出具《建设工程消防设计审核意见书》禅公消审字[2018]第0187号：“……该建筑土建及自动消防设施均已通过消防审核验收（禅公消审字[2013]第0193号、禅公消验字[2015]第0184号），现申报内容为：①东塔楼1-11层的B-9轴至B-13轴交B-D轴至B-A轴、C-1轴至C-4轴交C-D轴至C-A轴部分（3层架空部分除外），使用功能由办公改为酒店；②首层局部、7-11层局部室内装修，装修后作为酒店使用……③各自动消防设施进行相应调整。经按照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-2017）等国家工程建设消防技术标准审核，该工程消防设计合格……该工程竣工后，你单位应当依法向我局申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格，工程不得投入使用。经审核合格的建设工程消防设计，建设、设计、施工单位不得擅自修改；确需修改的，你单位应当重新申报消防设计审核。”2018年7月11日，佛山市公安消防支队禅城区大队向原告出具《建设工程消防验收意见书》禅公消验字[2018]第0140号：“……该工程位于佛山市禅城区*****侧、张槎路北侧。所在建筑地下1层、地上1、地上**度51.6㎡，总建筑面积46421.73平方米，属于一类高层综合楼，耐火等级为一级。该建筑土建及自动消防设施均已通过消防审核验收（禅公消审字[2013]第0193号、禅公消验字[2015]第0184号），现申报内容为：①东塔楼1-11层的B-9轴至B-13轴交B-D轴至B-A轴、C-1轴至C-4轴交C-D轴至C-A轴部分（3层架空部分除外），使用功能由办公改为酒店；②首层局部、7-11层局部室内装修，装修后作为酒店使用，装修面积为6180.87㎡……③各自动消防设施进行相应调整……根据国家工程建设消防技术标准、《建设工程消防验收评定规则》和《建设工程消防设计审核意见书》（禅公消审字[2018]第0187号）经资料审查，现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、该工程在投入使用、营业前，应当向我大队申请消防安全检查，经消防安全检查合格的，方可投入使用、营业……四、已经消防验收的建筑如需扩建、改建（含室内装修、建筑保温、用途变更），应依法向公安机关消防构成申请建设工程消防设计审核和消防验收。2018年11月30日，佛山市公安局禅城分局向被告核发《特种行业许可证》。2018年12月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同内容与前述租赁合同内容一致。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《华南电源创新科技园补充协议》，主要约定：“根据原合同约定，乙方支付给甲方的租金已包含物业管理费用，现由于甲方委托广州市广晟物业管理有限公司佛山分公司管理华南电源创新科技园核心区物业，物业管理费直接由该物业公司收取，其中总部大楼首、二层物业管理费为4.6元/㎡/月，四至十二层物业管理费为3.8元/㎡/月（若日后物业管理费发生调整的，按实际缴纳）。现乙方需支付给甲方的租金构成如下：租赁年限第1.2.3年：首、二层……月租金29051.2元……每月物业管理费9972.8元，4-11层……月租金133139.2元……每月物业管理费35628.8元……”。2019年11月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《电费收费争议备忘录》：“一、双方情况。……华南电源公司于2016年3月17日将租赁房屋交付给承租人使用，承租人湘利公司接收房屋使用后产生的水电费，为湘利公司实际使用的支出，属于湘利公司使用的水电费都应由湘利公司承担。二、争议事项。截至2019年9月止，湘利公司除选择缴交部分水电费外仍欠费约为130万元。华南电源公司于2017年至2019年三年期间多次发催款通知、催款函和停水停电通知，但湘利公司均以产生的电费不合理（与其同一承租类型酒店相比）为由，判断华南电源公司的电表读数有问题，并对物业负担的公摊水电费金额存在异议，一直拖欠部分费用没有支付。三、争议事项及处理经过……经过商议，达成初步解决方案如下：1、根据检测结果，对一至十一楼层都安装新表和新互感器（都必须进行检测并属于正常），同时安装回旧的电表和互感器，采取并行运转的方式采集数据。2、采集差异率的时间段为一个月。3、计算差异的起始时间为酒店收楼启用日。该方案双方认可……四、争议解决方案。基于上述事实，双方达成最终解决方案如下：1、除第八层外，安装新表和新互感器（不需进行检测），同时安装回原有的电表和互感器，采取并行运转的方式采集数据。2、采集差异率的时间段为一个月。3、计算差异的起始时间为酒店收楼启用日。4、确定采集数据日，双方代表在场抄取电表起始读数并对电箱、电表和互感器全部黏贴封条。5、第八层的差异率已确定为多出39.89%，计算差异的起始时间需待与第七层、第九层及第十层作同期比较后确定。6、到期，双方电工在场解封并抄取读数。7、对以上1-4所计算出来的结果双方都无条件予以确认（详见附件一）。8、待结果确认后，双方电工负责拆除旧的电表及旧的互感器。9、由于广晟物业公司对总部大楼地下停车场的公摊电费有误，总部大楼地下停车场产权为华南电源公司，是华南电源公司为总部大楼租房提供配套停车服务使用，湘利公司并未使用，故湘利公司承担的公摊需剔除该多计的公摊20941.34元（详见附件二）。10、湘利公司2018年3月至2018年11月期间水电公摊原统计金额为57035.29元减去总部大楼停车场多计的公摊1756.11元共计55279.18元（详见附件三），列为争议期公摊费用，提供法律诉讼认定解决。11、2019年11月湘利公司支付水电费600000元，其余欠款571909.34元承诺在2019年12月15日前支付结清（详见附件四）。五、本备忘录的生效。备忘录经双方签字生效。本备忘录内容作为双方就电费方面争议及解决过程及结果记录。附件一：《丽枫酒店各楼层新旧电表对比情况一览表》，计量时段为2019年8月27日至2019年9月27日；附件二：《2016年8月-2018年4月负一层丽枫酒店分摊明细表》，显示2016年8月至2018年4月期间负一层的电费公摊金额为20941.34元；附件三：《丽枫酒店·华南创谷店争议期2018年3月-2018年11月份摊水电费明细表》，显示2018年3月至2018年11月的公摊水电费为55279.18元；附件四：《截至2019年9月份丽枫酒店未付水电确认表》。上述表格均有原、被告盖章确认。”2019年12月10日，原告与广东卓领律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托广东卓领律师事务所委派担任其诉讼代理人。2020年2月11日，广东卓领律师事务所向原告出具法律咨询律师费50000元的发票。双方均确认：2018年，涉案物业1、2层的租金为29052.10元/月，4至11层的租金为133139.20元/月；被告自2018年12月起向原告正常交租。原告在诉讼中陈述：被告在涉案物业投标时即知使用功能为办公，原告是按照竣工验收标准向被告交付房屋，原告没有酒店经营经验，被告作为有酒店经营经验的承租人，有经验与义务在投标时对租赁房屋的现状进行了解，被告在接收房屋时对房屋状况知情并接受，原告给予被告2016年3月15日至2018年3月14日共24个月的免租期，就是为了被告自行办理物业使用功能转变手续，原告仅有配合办理的义务，相应的费用应由被告承担；关于公摊水电费，被告对金额是没有异议的，但被告对该期间的费用是否需要支付存在异议，如果被告不确定金额，双方不会约定扣除地下停车场多计算的公摊费用；被告实际于2017年6月便将租赁房屋以公寓出租，故应支付公摊水电费用。被告在诉讼中陈述：双方约定原告在合同签订后6个月内向被告交付满足合同约定租赁用途的房屋，即给予原告6个月期限变更房屋使用功能，但原告未依约在6个月内办理变更手续；由于被告已投入装修费用两千多万，被告未提出解除合同，且根据被告多年经验，房屋使用功能是可以变更的，事实证明涉案房屋的使用功能由“办公”改变为“商业”；2016年3月17日，被告进场装修，2016年8月左右，在装修工程即将完成时，被告向消防部门递交《关于佛山市禅城区*********（总部大楼）的规划证明》，但消防部门以该证明不属于消防验收意见书为由拒收，并以被告材料不全为由，未受理原告的二次消防验收申请；原告诉请的租金期限尚处于免租期，被告无需支付原告诉请的租金、违约金及律师费，如果法院确认免租期可以延长，被告也是同意自2018年12月开始正常交租的；在使用功能转变之前，涉案房屋2-6层无法使用，7至11层经营丽枫酒店，由于房屋不符合旅馆业经营用途，被告长达两年多进行间歇性的公寓经营，无法正常进行酒店经营；由于合同约定的免租期到期后，租赁房屋仍不符合合同约定的标准，故免租期为2016年3月17日至2020年3月15日；对《电费收费争议备忘录》记载的公摊水电费金额有异议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与郑某1、陈家洪签订的《房屋租赁合同》，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《华南电源创新科技园补充协议》均系各方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告诉请租金。原告主张被告拖欠2018年3月15日至11月30日的租金，被告辩称原告未按合同约定的时间与标准交付房屋，免租期应予顺延，原告诉请的租金尚在免租期内，被告无需支付。根据本院查明的事实，本院分析认为：第一，涉案合同约定原告应按租赁房屋原设计及竣工验收标准完成后的状况交付房屋，保证租赁房屋符合旅馆业商业经营用途。根据《建设工程规划许可证》与禅公消验字[2015]第0184号《建设工程消防验收意见书》显示，涉案房屋交付时，其主要使用功能为办公，首、二层有商业用户和物管用房；其通过的一次消防验收亦表述为1层为展厅、多功能厅、餐厅，2层为办公室、会议室，3层为架空层，4-12层为办公室，也即该房屋使用功能主要为办公，并非商业用房，其通过的一次消防验收也与酒店经营的消防验收标准不符，故原告交付的房屋无法满足合同约定的租赁用途。2017年11月7日，佛山市国土资源和城乡规划局经原告申请将房屋使用功能由“办公”改为“商业”，2018年7月11日，佛山市公安消防支队禅城区大队经原告申请作出禅公消验字[2018]第0140号《建设工程消防验收意见书》，评定涉案房屋使用功能由办公改为酒店的工程消防验收合格，至此，涉案房屋才满足合同约定的旅馆业经营租赁用途。第二，涉案合同约定租期自2016年3月15日起至2036年3月14日止，其中2016年3月15日至2018年3月14日共24个月为免租改造及装修期；如原告无法满足合同约定的房屋交付条件，被告有权拒绝接收租赁房屋，免租改造及装修期顺延；如因原告手续不齐全影响被告办理相关经营证照或延迟被告办理相关证照，原告必须相应延长免租期。据前所述，涉案房屋至2018年7月11日才满足合同约定用途，已超过合同约定的免租期限，造成被告延迟通过二次消防验收及办理《特种行业许可证》，对被告正常开展酒店经营造成影响，故根据合同约定，免租期应予顺延。原告主张免租期仅为2016年3月15日至2018年3月14日与事实不符，本院不予支持。被告辩称免租期应为2016年3月17日至2020年3月15日亦与事实不符，本院不予采纳。结合合同约定及涉案房屋满足合同约定的租赁用途时间，本院确认被告享有的免租期应为2016年3月15日至2018年7月10日。第三，结合原告诉请及本院认定的免租期，被告应向原告支付2018年7月11日至11月30日的租金758632.52元[（29051.20元+133139.20元）×4个月+（29051.20元+133139.20元）÷31天×21天]，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请违约金。涉案合同约定，被告如逾期支付租金，每逾期一日应按每月租金千分之一向原告支付违约金。如上所述，被告存在拖欠租金的事实，故原告有权向其主张违约金。被告对原告主张的违约金有异议，本院经审查将违约金标准调整为年利率24%。经核算，被告应自欠费当月11日起以每月拖欠租金为本金（2018年7月拖欠的租金为109870.92元，2018年8月至11月拖欠的租金为162190.40元/月），按年利率24%向原告分段累计支付违约金至实际清偿之日止。关于原告诉请水电公摊费。涉案合同约定，水电未完成过户前，被告在改造装修期或经营期间的水电公摊费按租赁面积分摊。据前所查，被告在2018年3月至11月期间已经存在对外经营行为，故公摊水电费客观存在。原告提交《电费收费争议备忘录》证明费用金额，被告对该表真实性无异议，但对具体金额有异议。经查，《电费收费争议备忘录》详细记录了双方对公摊水电费存在争议、双方协商争议解决方案、双方执行方案后核算数据的全过程，被告亦在《丽枫酒店·华南创谷店争议期2018年3月-2018年11月份摊水电费明细表》加盖公章，故此，本院采信原告主张，确认被告应向原告支付2018年3月至11月的公摊水电费55279.18元。关于原告诉请律师费。涉案合同约定，被告逾期支付租金，由此产生的损失包括但不限于追讨费用产生的律师费应付被告承担。如上所述，被告确实存在拖欠租金的事实，原告提交《民事委托代理合同》与发票证明律师费的实际产生，根据合同约定，本院支持原告该项诉请，确认被告应向原告支付律师费50000元。关于被告诉请一次消防验收费用及利息。涉案合同约定，原告保证租赁房屋符合旅馆业商业经营用途。据前所查，原告交付时的房屋由于使用功能主要为办公而非商业用房，无法满足合同约定的租赁用途。被告为了正常经营，在涉案房屋使用功能由“办公”转为“商业”后，委托佛山景灏消防安装工程有限公司对涉案房屋的消防报批验收工程进行施工，由此产生一次消防验收费用600000元，并提交《消防工程安装合同》、银行流水、禅公消审字[2018]第0187号《建设工程消防设计审核意见书》及禅公消验字[2018]第0140号《建设工程消防验收意见书》以为证。关于费用承担，一次消防是指建筑物主体在建设之前，需要进行的消防设计审核和消防验收，即一次消防的责任主体应为建设单位即原告，由此产生的一次消防验收费用应由原告承担。原告在无证据证明双方对该项费用承担存在特别约定的情况下，其以未承诺支付该费用为由进行抗辩，本院不予采纳。故此，本院确认原告应向被告支付一次消防费用600000元。原告未向被告支付一次消防费用，造成被告利息损失，被告有权向其主张。结合原告诉请，本院确认原告应以600000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年1月7日起向被告计付利息至实际清偿之日止。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山湘利酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区*********投资管理有限公司支付2018年7月11日至11月30日的租金758632.52元及违约金[自欠费当月11日起以每月拖欠租金为本金（2018年7月拖欠的租金为109870.92元，2018年8月至11月拖欠的租金为162190.40元/月），按年利率24%分段累计至实际清偿之日止]；二、被告佛山湘利酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区*********投资管理有限公司支付水电公摊费55279.18元；三、被告佛山湘利酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区*********投资管理有限公司支付律师费50000元；四、原告佛山市禅城区*********投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山湘利酒店管理有限公司支付一次消防费用600000元及利息（以600000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年1月7日起计付至实际清偿之日止）；五、驳回原告佛山市禅城区*********投资管理有限公司的其他诉讼请求。如原告佛山市禅城区*********投资管理有限公司与被告佛山湘利酒店管理有限公司均未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取12218元，由原告佛山市禅城区*********投资管理有限公司负担6174元，由被告佛山湘利酒店管理有限公司负担6044元；反诉受理费收取4900元，由原告佛山市禅城区*********投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年七月十四日书记员 冯裕雯