天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初3029号原告：中国石油集团东方地球物理勘探有限责任公司，住所地河北省保定市涿州市范阳西路**。法定代表人：苟量，经理。委托诉讼代理人：吴溪，天津五君律师事务所律师。被告：日尚百川（天津）服装服饰有限公司，住，住所地天津市北辰区北仓镇京宝工业区**/div>法定代表人：李伟，执行董事。委托诉讼代理人：李广丁，天津天循律师事务所律师。原告中国石油集团东方地球物理勘探有限责任公司与被告日尚百川（天津）服装服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国石油集团东方地球物理勘探有限责任公司的委托诉讼代理人吴溪、被告日尚百川（天津）服装服饰有限公司的委托诉讼代理人李广丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国石油集团东方地球物理勘探有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的房屋租赁合同于2018年11月24日解除；2.判令被告将租赁标的腾清并返还原告；3.判令被告支付欠付的电费16,350元、水费4,977元，二项共计21,327元；4.判令被告以年租金84395.52为基数，按每日0.7%的标准，向原告支付自2018年11月25日至2020年5月8日的房屋占用费313,107元；5.判令被告以年租金84395.52为基数，按每日0.7%的标准向原告支付自2020年5月9日起至实际腾房之日止的房屋占用费；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：自2015年5月起，原告将位于天津市北辰区京津公路东双海里内的房屋出租给被告，原、被告双方就前述房屋的租赁事宜签订了房屋租赁合同，租赁期限为1年，自2015年5月1日起至2016年4月30日止。此后，原、被告双方就该租赁房屋又续签过二次租赁合同，最后一份租赁合同租期为自2017年11月25日至2018年11月24日。在最后一份租赁合同期满前，原告告知被告不再续租，并要求被告在租赁期满后返还租赁房屋，但被告在租赁期满后拒绝将租赁房屋交换原告。此后原告多次通知被告腾房，但被告均拒绝配合。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。日尚百川（天津）服装服饰有限公司辩称，1.涉案房屋没有房屋所有权证和建设规划许可证，且系在划拨土地上建设，对外出租未经批准，房屋租赁应认定无效。合同无效后，涉案房屋也不应返还原告。2.房屋占用费金额有误，租金标准一直是月租金4,440元。如果合同无效，原告合同中约定的违约金条款也应无效，原告以违约金标准主张房屋占用费没有法律依据。另，被告曾多支付原告1个月租金，应在支付房屋占有使用费时予以折抵。3.原告出租房屋存在房顶漏水和房屋前路面未硬化问题，导致下雨天漏雨、路面泥泞，通行不便；原告在2016年以物业费发票顶替租金发票，2017年、2018年未开具发票；原告未给被告开具水电费票据，租赁关系至今未给被告供暖；基于原告以上过错，房屋占用费应适当减免。4.原告在2018年11月份后给被告断水断电断暖气。本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年签订房屋租赁合同，原告将坐落于天津市北辰区京津公路东双海里的房屋出租给被告，租赁期限为1年，自2015年5月1日起至2016年4月30日止；租金每月4,440元，每年53,280元。2016年5月25日，双方续签了租赁合同，约定：租赁期限为1年，自2016年5月25日起至2017年4月25日止；租金每月4,440元，年租金53,280元。2017年11月25日，原、被告再次续签房屋租赁合同，约定：甲方（原告）出租给乙方的房屋位于天津市北辰区京津公路东双海里，门牌号码为无；出租房屋建筑面积共444平方米，共2间；房屋用途为厂房、库房；租赁期共一年，自2017年11月25日起至2018年11月24日止；租金每年为84,395.52元，租金按年支付，乙方于本合同年度开始的5日内一次付清当年度租金；租赁期间，房屋主体结构和公用设施维修由甲方负责，费用由甲方承担，除此之外的房屋维护、维修工作均由乙方负责，费用由乙方承担；乙方在本合同租赁期满或终止时，未按照合同约定交还承租房屋，应当承担违约责任，每逾期1日，违约金数额为年租金的0.7%；在安全责任部分约定，甲方负责房屋的维修（不包括房屋的附属设施），除乙方人为造成房屋损坏和不可抗力外，保证房屋不漏雨、倾斜、倒塌等；合同还约定了其他事项。合同签订后，原、被告依约履行了合同义务。原告称被告在承租期间拖欠电费16,350元、水费4,977元，合计21,327元；被告称其只拖欠水电费8,000元。租赁合同期限届满后，原、被告未续签租赁合同，被告一直占用承租房屋至今。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。再查，原、被告2017年11月25日签订的房屋租赁合同中虽然约定租金每年为84,395.52元，但系因被告实际使用承租房屋的期限较合同约定期限长，租金标准仍为每年53,280元。本院认为，本案争议焦点为：1.原、被告2017年11月25日签订的房屋租赁合同是否合法有效；2.被告是否应将涉案房屋腾空并支付自2018年11月25日起至房屋腾空之日止的房屋占有使用费；3.被告是否应支付原告电费16,350元、水费4,977元。关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中原告所出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的房屋租赁合同应属无效。在合同无效的情形下，自然也不存在合同解除的情形。故原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点2，因原、被告签订的房屋租赁合同无效，被告继续占用涉案房屋无事实及法律依据，应予以腾空。原告请求按照房屋租赁合同约定的逾期腾房违约金标准计算房屋占有使用费，无事实及法律依据，应参照合同约定的租金标准，即每年53,280元支付为宜。关于支付房屋占有使用费的起始时间，因原、被告2016年5月25日签订的合同中约定的租赁期限实际只有11个月，被告却支付了1年的租金，多支付了1个月。该1个月的租金应在计算房屋占有使用费时予以折抵，故被告应自2018年12月25日起支付房屋占有使用费。被告主张的房屋漏雨、路面未硬化等问题，其提交的证据不能证实其损失的数额，原告对此亦不予认可，本院不予支持。关于争议焦点3，原告主张被告拖欠电费16,350元、水费4,977元，被告只认可拖欠水电费8,000元，原告向本院提交的证据亦不能证实其主张的数额。故对于被告拖欠水电费的数额，本院认定为8,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告日尚百川（天津）服装服饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将其自原告中国石油集团东方地球物理勘探有限责任公司承租的坐落于天津市北辰区京津公路东双海里的房屋腾空，并以年租金53,280元为标准，支付原告自2018年12月25日起至房屋实际腾空之日止的房屋占有使用费；二、被告日尚百川（天津）服装服饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国石油集团东方地球物理勘探有限责任公司水电费8,000元；三、驳回原告中国石油集团东方地球物理勘探有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,158元，由中国石油集团东方地球物理勘探有限责任公司负担2,318元，由日尚百川（天津）服装服饰有限公司负担840元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  邵志强二〇二〇年七月二十八日书记员  田祥君附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。