河北省邯郸市复兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0404民初338号 原告：邯郸市金诚物业服务有限公司，住所地邯郸市邯山区贸易街****。 法定代表人：赵娜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘雯雯，女，该公司员工。 被告：王雷，男，1982年11月9日出生，汉族，现住邯郸市复兴区。 原告邯郸市金诚物业服务有限公司（以下简称金诚公司）与被告王雷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金诚公司的委托诉讼代理人刘雯雯、被告王雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金诚公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告物业服务费及垃圾处理费5,348元及利息600元，共计5,948元；二、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系邯郸市复兴区宝盛花语城小区3-2906室的业主，建筑面积为121.29平方米。2013年12月1日,原告与涉案小区建设开发单位签订《物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务,收费标准为物业费1.2元/月/平方米,垃圾处理费36元/年。还约定物业服务费用按年度交纳。原告依约履行了合同约定的相关权利和义务，为被告提供了完善的物业管理服务，被告却一直拖欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费及垃圾处理费5,348元，且原告造成利息损失，原告酌情主张利息600元，共计5,948元。后经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳相关费用。 王雷辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、不履行安全保卫工作，《物业管理条例》规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。但是2020年2月24日小区7号楼南侧燃气管道处发生火灾，现场灭火器为2015年8月份均已失效，业主自行端水灭火，现场焚烧痕迹疮痍。且小区内安保人员都是非正规未接受过正式培训的年纪大的老人执勤；2、不维护消防设施，甚至破坏消防设备。依据消防法律法规的规定和《物业管理条例》规定，原告应当保障消防设施设备的正常运转，原告非但不履行该项法规义务，甚至破坏消防设施，使得小区的消防安全得不到保障。楼道间灭火器为2015年失效产品，消防栓末端玻璃窗破损，消防栓内没有水带，安全引导指示牌丢失等；3、不履行维修公用设施的义务，依据《物业管理条例》，原告应当对小区内共用部位维修、养护和管理，公用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理。实则小区楼道内墙皮脱落，逃生指引牌脱落丢失现象严重，楼梯防火门门框脱落折断等，都未给予维修，小区内绿化变荒漠。近两年来，每栋住宅楼各单元常有一部电梯毫无征兆地停运，而且从未见过物业提前通知，2000多户业主饱受出行难的困扰。为此，业主曾多次要求物业解决问题，但一直没有什么效果；4、新冠肺炎疫情期间物业不作为，没有做疫情防控工作。业主自己捐款购买设备，捐献防疫物质，自己防控、消毒；5、乱收费，交房装修时收取公共能耗费，出入证、装修许可证费用；6、原告展开管理经营活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益，小区内饮水机、电梯、电信宽带等都有收取费用，共用部分停车场收费收益，都未向业主公开收益情况；二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费，因原告不能适当履行物业服务义务，给被告带来诸多不便。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费。 金诚公司为其主张，提供如下证据：1、原告营业执照复印件一份，证明原告主体适格；2、《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》复印件一份，证明原告与被告之间存在物业服务合同关系，约定的住宅收费标准为1.2元/月/平方米，物业费按年度缴纳；3、《沁河名苑交房流转单》《客户信息档案表》《管理规约》及《承诺书》各一份，证明：证明被告王雷是涉案小区3-1-2906室业主，管理规约第三十五条约定业主有按时全额缴纳物业服务费用的义务；4、《商品房买卖合同》复印件一份，证明：案涉小区的建设开发单位是磁县安居宝盛房地产开发有限公司，被告是涉案小区3-1-2906室业主，房屋面积为121.29平方米；5、物业工作人员日常工作的照片物业工作人员日常工作的《照片》二十六张、《楼内保洁巡逻表》、《保安员巡逻记录表》各三份，证明：百诚物业依约履行了合同义务，为旺景苑小区提供了完善的物业服务；6、《维修派工单》复印件一份，证明：物业对于小区业主日常报修有进行登记并及时处理，履行了物业服务义务；7、被告缴纳水费的《收据》四份，证明：证明原告履行了合同第二章第二条代收代缴水费的物业服务；8、其他业主向原告缴纳物业费的《收据》二十份，证明：原告一直在案涉小区持续进行物业服务，其他业主予以认可，收费标准统一；9、《政府备案表》复印件一份，证明：证明原告入驻小区流程合法，并向政府部门依法备案；10、《起诉通知书》复印件一份，证明：起诉前原告已向被告进行了书面催缴。 王雷为其辩解，提供如下证据：1、被告身份证复印件一份，证明：被告诉讼主体适格；2、《收费收据》四份，证明：被告在2015年按期缴纳了物业费及其他乱收费的异产毗邻责任金、装修许可证费和出入证费等；3、《照片》四十六张，证明：原告收费后未履行小区内安全保卫及防火巡查工作，小区内不断发生盗窃电动车事件，造成小区内业主的财产损失，2020年2月24日7号楼南侧发生火灾，燃气管道就在熊熊大火中受到炙烤，在大火现场找到救火的灭火器是2015年起从未定期检验过的，导致自告奋勇的业主端水自救，危及到业主的生命安全。到目前为止小区内还是此类灭火器，楼层逃生指示牌丢失、破碎比比皆是，甚至楼层的消防箱里都是空的并没有灭火器的存在。消防栓端口水带丢失玻璃破碎随处可见。楼层的防火门门框断裂脱皮导致防火门无法正常闭合。近几年各栋楼都会有一部电梯毫无征兆的停运一部，也从未看到物原告提前发过通知，导致业主饱受出行的困扰。入住以来小区内的绿化是不断的在减少，从原来的寥寥无几变成了现在的荒漠。2020年新冠肺炎突然来袭原告竟然没有做有效的防护消毒措施，小区业主自行捐款购买设备，防疫防控消毒。原告在小区内展开经营性活动，饮水机的入驻、小区内只能装电信独家垄断宽带、公用部分收费停车场的收益，并未向业主公开。且原告已将相关的物业服务转交给其他物业公司承担，违反了合同约定；4、《催缴通知单》一份，证明：通知单通知被告缴纳的物业费用与原告所诉的金额不符。 本院经审理认定事实如下：王雷系邯郸市复兴区沁河名苑小区(宝盛花语城小区)3号楼1单元2906号（建筑面积121.29平方米）业主。 2013年12月1日，原告（乙方）与磁县安居宝盛房地产开发有限公司（甲方，以下简称宝盛公司）签订《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》一份，约定：甲方将宝盛花语城小区委托于乙方实行物业管理，本物业管理区域物业服务收费选用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.2元/月/平方米（含电梯费），乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，本合同期限自2015年1月1日起至2020年1月1日止。 2015年2月26日，被告向原告出具《承诺书》一份，承诺：本人已详细阅读沁河名苑小区的《业主手册》中的《装修管理服务协议》、《管理规约》、《消防安全责任书》、《前期物业服务协议书》共四项内容，并签署承诺遵守协议内容；其中《管理规约》约定：本物业管理区内，业主应按照前期物业服务合同的约定按时全额缴纳物业服务费用。 同日，被告向原告交纳2015年2月26日至2016年2月25日的“物业费1,746.57元，装修垃圾606.45元，公共能耗500元、生活垃圾清运费36元”，合计2,889元。庭审中，原、被告均认可被告的物业费已交至2016年12月31日。 以上事实，有《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》复印件、《承诺书》复印件、《商品房买卖合同》复印件、《收据》各一份及当事人陈述在卷作证。 本院认为，原告与宝盛公司签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》，当事人双方意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护，合同签订后，金诚公司依约履行了对沁河名苑小区提供物业服务管理的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述合同对被告具有约束力，被告应依约支付相应的物业费。 被告提交的照片能够证明原告对被告居住的小区提供了物业服务，但被告在服务过程中绿化、卫生等存在一定的瑕疵，然该事由不能作为被告拒交物业费的理由，物业服务费应当酌情减免，结合原告服务的情况，被告应按照合同约定物业费标准的80%即[4,278.4元（121.29平方*1.2元/月*36个月+36元*3年）*80%]交纳为宜,原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。被告未交纳物业服务费，系因双方对物业服务费的交纳存在争议，并非恶意欠交，故原告其要求支付被告利息的诉讼请求，本院不予支持。 应当指出，物业服务企业和与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时，小区业主也应对物业服务企业给予相应的理解，尽可能地看到其物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。长期拖欠物业费的违约行为，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内较大多数按期支付物业费的业主亦不公平。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中存在瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在问题认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，不断提高物业服务质量。希望通过双方努力，营造更加和谐美丽的小区环境。 综述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王雷于本判决生效之日起十日内支付原告邯郸市金诚物业服务有限公司2017年1月1日起至2019年12月31日的物业服务费4,278.4元； 二、驳回原告邯郸市金诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告邯郸市金诚物业服务有限公司负担7元，被告王雷负担18元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  郝文生 二〇二〇年七月二十二日 书记员  高 松 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。