湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终7368号 上诉人（原审原告，反诉被告）：谭雪辉，女，1969年4月7日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：中国航发中传机械有限公司，住所地湖南省长沙市。 法定代表人：李健，执行董事。 委托诉讼代理人：陶剑秋，男，1982年5月3日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。 上诉人谭雪辉与被上诉人中国航发中传机械有限公司（以下简称中传公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省望城区人民法院（2020）湘0112民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谭雪辉上诉请求：1.撤销湖南省望城区人民法院（2020）湘0112民初1072号判决；2.改判上诉人返还多交的租金265320元及从2009年9月8日起至今按照银行同期利率支付利息，装修赔偿50000元；3.本案一、二审案件受理费由中传公司负担。 事实与理由：中传公司租给上诉人的95号门面定性属于违章建筑，故本人与中传公司在2009年9月7日签订的《门面租赁合同》属于无效合同，有过错的一方为中传公司应该受到法律制裁。中传公司及拍卖公司未告诉上诉人门面是违章建筑，十年之后要进行拆除，而是口头承诺本人可以使用租赁，在同等条件下有优先租赁权，在合同中也对优先租赁权予以明示。门面出租，租金一年一交和十年一交投资者的付出和收益是完全不同的，上诉人的损失无法估量。至于三个月的房屋占用费，中传公司发的通知以及限期交还门面的通知，盖章都是中传公司自己的章，本人只接受法院调解和判决，拒不承认是上诉人占用三个月，中传公司未通过任何司法部门也未经过上诉人同意便强行将门面拆除，至今也未将此门面位置改为消防通道。 中传公司答辩称支持一审判决，请求驳回上诉人的全部诉讼请求。 谭雪辉向一审法院起诉请求：1.中传公司补偿谭雪辉经济损失515780元及利息（利息从2019年12月15日开始按银行贷款利率计算至还清之日止）；2.本案诉讼费由中传公司承担。事实与理由：2009年9月7日，谭雪辉与中传公司通过招标拍卖方式签订一份门面租赁合同，合同约定谭雪辉承租中传公司门面10年，租金一次性支付。合同签订后，谭雪辉一次性支付10年租金397980元和拍卖费17800元，完全履行了合同义务，并且取得该门面10年的承租经营权，且双方口头约定谭雪辉享有该门面到期后继续承租的权利。2019年8月31日合同到期后，中传公司收回出租门面，理由是门面不符合消防设施要求，必须拆除。直到此时，谭雪辉去望城区规划局查询，才得知中传公司租给谭雪辉的门面根本未在规划图上，也进一步说明中传公司出租给谭雪辉的门面根本就是违章建筑。2019年12月中旬左右，中传公司强拆了谭雪辉的门面，未给予任何补偿。根据《城乡规划法》、《土地法》、《房地产管理法》及最高人民法院处理城镇房屋租赁司法解释等规定，中传公司根本不得出租违章建筑，且中传公司违法出租门面严重误导谭雪辉对该门面进行了装饰装修，花费至少10万元，造成了谭雪辉巨大损失，中传公司应当对谭雪辉进行赔偿。 一审法院认定如下事实：一、2009年9月7日，长沙航空工业中南传动机械厂（中传公司历史名称）与谭雪辉通过招标拍卖方式签订《门面租赁合同》。与本案相关约定主要有：1、中传公司将其所属固-95#商业门面租赁给谭雪辉使用，租赁期限10年，从2009年9月1日起至2019年8月31日止，谭雪辉按租赁年限10年一次性交纳租金397980元；2、谭雪辉对租赁门面进行装修，事前须将装修方案及申请以书面形式报告中传公司，并须取得中传公司书面同意，否则中传公司有权立即终止合同，并要求承担违约责任；3、租赁期满后谭雪辉需续租的，在同等条件下，谭雪辉有优先租赁权；4、谭雪辉在租赁期间，对租赁物进行装修投资时，应当充分考虑市场行情变化、合同履行期限等原因造成装修投资无法收回的可能性，慎重选择装修投资，否则，因合同到期终止，出租人不再续约造成的承租人装修损失，出租人概不负责。合同签订后，中传公司交付案涉门面。谭雪辉交纳租金397980元，支付拍卖费17800元，对门面装修后从事服饰经营。 二、2019年1月28日，中传公司书面通知谭雪辉：因国土局不动产中心和房产测绘大队的要求，此门面到期后，拆除用作消防通道，公司将收回门面的经营权，停止对外出租。合同到期后，谭雪辉未向中传公司退回案涉门面。2019年12月3日，中传公司作出《限期交还门面的通知》，通知谭雪辉于2019年12月7日前搬离并交还门面、支付逾期交还门面期间的占有使用费，若不交还门面，将对遗留物品进行清点，清点时间为2019年12月9日上午10时，保管至长沙市望城区宏德医院。2019年12月4日，中传公司工作人员至案涉门面留置送达《限期交还门面的通知》，并于次日邮寄送达，前述送达情况，长沙市长沙公证处分别出具公证书。谭雪辉未自行搬离，2019年12月9日，中传公司将案涉门面拆除并将门面内物品清点后放至宏德医院保管。 另查明：一、案涉门面约74m2，层高6米，位于中南传动机械厂中南四村生活区，在该生活区2007年建设规划图中无该门面；2012年9月10日，中传公司64#、65#栋经消防检查合格并备案，2013年5月29日，望城区城乡规划局就中传公司64#—69#栋建筑颁发望规工验字（2013）第05034号建设工程竣工规划验收合格证，64#、65#栋建筑面积5948.21m2。中传公司陈述案涉门面属于64#、65#栋，法庭释明并要求中传公司提交案涉门面包含在5948.21m2内的证据，中传公司未提交；二、2009年9月，中传公司通过招标拍卖方式出租多个门面，案涉门面只是其中之一；三、2019年12月9日，保管至宏德医院的案涉门面财物清单为：YGFS雅格栏短袖连衣裙（803款号）1件、裤子（无标签品名）1条、针织上衣（OXE）欧炫尔（AS15007）1件、时尚艾丹妮（休闲女裤）1条、贝尔牛仔（休闲短裤）1条、米奈儿牛仔系列（80165#）牛仔裤1条、米奈儿牛仔系列（9975#）牛仔裤1条、依然公主（25）牛仔裤1条、米奈儿牛仔系列（9866#）牛仔裤1条、思维空间牛仔（28）牛仔裤1条、思维空间（JEANS）牛仔裤2条、MLNZ(明亮牛仔)牛仔裤4条、女式牛仔（洁米欧）牛仔裤2条、姳妍伊人马夹7件（橙色3件绿色4件）、姳妍伊人裙子2件、绿色短裙（无标牌品名）4件、橙色短裙（无标牌品名）3件、黑白短裙（无标牌、品名）1件、艾丹妮休闲女裤2件（黑色白色各1件）、逸阳服饰裤子（黄色）1条、衣之慧裤子1条、衣服（无标识品名灰色）1件、玛谷短袖2件（黄色粉色各1件）、雅涛连衣裙1件、连衣裙（无吊牌标签）1件、嘉服饰衣服桔色1件、雅莉服饰连衣裙2件、艾米塔上衣2件、炒色连衣裙4件（3粉1灰）、西子湖畔套裙2件、金丝达连衣裙2件、MIRA连衣裙黑色1件、ISONTTE衣服1件（绿色广州堓上服饰）、天诗卓爱连衣裙（款号002、款号813）2件、歌妮薇尔连衣裙三件（2灰1红）、ISONTTE衣服（款号C1069）白色1件、亮莎服饰连衣裙1套、朗斯莉外套1件（白色）、NY无吊牌连衣裙1件（黑色）、香朵儿套装1件（粉色）、无品名吊牌连衣裙1件、天诗卓爱连衣裙1件、佳丽骄人连衣裙1件、宇福新思路旗袍裙1件、靓媚威尼尔皮衣牛仔休闲系列牛仔裙1件、NG连衣裙2件、姳妍伊人连衣裙1件（蓝色）、欧美秀二件套2套、欧炫尔针织上衣1件、顺e格服饰连衣裙1件、天诗卓爱连衣裙1件（款号017）、紫悦风情二件套1套、YGFS雅格木兰短袖连衣裙1件（款号803）、金泰妮连衣裙1件、连衣裙两件套1套、服装模特模型2个（站立1个、坐姿1个）、白色衣架（塑料）128个、木质衣架18个、铁质衣架（白色）36个、黑色皮椅4个、格力空调（KFR-50LW/50569Ba-3规格型号柜机）一台、350ML怡宝矿泉水14瓶（未开封）、CROWN-MX-5500一台、阿里山珠露茶叶1盒（已开封）、铁质花架（白色）1个、格力空调遥控器1个（收银台柜内物品）、湖南威铭能源科技有限公司水电气热一卡通2张（用户卡）、华为充电头充电线各1、便签本1本、塑料夹14个（白色）、强力挂钩2个、钥匙4片（各两片）、彩色工字钉14颗、老坛酸菜方便面3包、收提式干粉灭火器（国泰集团）1台、可移动试衣镜1个（无品牌）、十字绣摆件1个、星火打气筒（XH-108）1个、冰箱（广东澳马电器BCD-17Ba7）1台、小气球2包（均已开封）、木质楼梯1个、垃圾桶3个（2小、1大）、撮箕和扫把2套、厕必净（黑猫）1瓶、塑料拖把1个（无拖布）、水平仪支架1个、脚线（塑料）4条、塑料连接杆10节、不锈钢手杆1根、特级粘粉（欧兴楠）0.5袋、星光椰壳活性炭2盒、华润漆2个小半桶、空矿泉水桶1个、神州牌抽油烟机1台、新飞牌液化气灶1台、和牌水性原子灰1桶、华润漆1箱、佰灵通传真机1部、苏泊尔老旧高压锅1个、手套袖套等杂物一盒（老旧挂饰、头巾、眼睛、笔等）、玻璃锅盖2个、塑料饭盒（闽乔牌）1个、统一方便面保鲜盒1个、哥俩好牌装饰胶1个、紫荆花漆（PU木器漆）半瓶、紫荆花漆（固化剂）半瓶、紫荆花漆（稀释剂）半瓶、不锈钢锅（老旧）1个、铁砂锅（老旧）2个、平煎锅（老旧）1个、小塑料篓子（老旧）2个、砂纸（老旧）28张、空液化气瓶（8807.9278）1个、大盘子（瓷）2个、中盘子（瓷）1个、饭碗（瓷）6个、汤碗（瓷）1个、塑料碗1个、塑料盒1个、不锈钢盖子1个、玻璃装饰品8个（下身金色、上身玻璃）、不锈钢漏盒1个、墙纸1卷（金黄色）、炭包1袋、厕所刷1个、茶壶1个（恒洁卫浴）、茶杯1个（恒洁卫浴）、塑料水果托盘1个、烧水壶（格力牌）1个、不锈钢蒸锅架1套2个（架子1个、饭盒1个）、立白洗洁精1瓶（剩下量）、灯罩2个（塑料）、炭包39包、油漆刷4把、不锈钢锅1个（无盖）、抹布3块、墙铲2个、华润漆1盒、小方格墙贴2版（金色）、保鲜膜2卷、无盖不锈钢锅1个、刮墙刷1个、不锈钢洗手盆1个（金厨美羽牌）、射钉若干、小钉子若干、橱柜绫连5个、昊冒牌圆钉3盒、联塑牌胶粘剂1瓶、扳手1把、尺子若干、钉子若干、墙上开关3个、膨胀螺钉2个、砂手套3双、起子1把、剪子1把、钳子1把、装饰水晶球1个、汤碗1个、汤盒1个（瓷）、塑料通1个（绿色）、旧拖把2个、营业执照（统一社会信用代码92430112MA4NNC5U07）1张、长沙市望城区门前市容环境卫生责任书（谭雪辉）1张、编织袋2个、三幅挂帘窗帘（黄色）、条柜5个（长短不一）。 以上事实有谭雪辉、中传公司均提交的《门面租赁合同》，谭雪辉提交的付款收据、门面照片、规划图、谈话笔录，中传公司提交的建设工程竣工规划验收合格证、消防备案检查告知书、停止出租通知、限期交还门面通知、公证书、物品清单及当事人陈述在案佐证。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，租赁合同签订时，案涉门面未取得建设规划许可证，租赁合同签订后，中传公司亦无证据证明案涉门面取得建设工程规划许可证，故依据前述规定，中传公司与谭雪辉于2009年9月7日签订的《门面租赁合同》无效。 《门面租赁合同》无效，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，谭雪辉诉请补偿的经济损失515780元由租金397980元、拍卖费17800元、装修费10万元组成。案涉租赁合同已经履行完毕，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，谭雪辉已经支付的租金397980元以及为承租而支付的拍卖费17800元不能认定为其损失。至于装修损失，应综合本案实际情况，具体考虑以下因素来认定：其一，虽然案涉租赁合同已被认定为无效，但是双方约定的履行期限已经届满，不存在剩余履行期限的问题；其二，谭雪辉自认所花装修费用10万元，租期10年，装修费用应当逐年分摊，且案涉租赁合同对市场行情变化、合同履行期限对装修投资的影响作过合理提醒，谭雪辉作为理性的社会人对案涉房屋装修投入与可使用时限之间的关系应有合理预期；其三，谭雪辉系根据自己的经营需要对案涉门面装修，属于其自身为了经营需要而进行的投入，且案涉门面已经拆除，中传公司不存在继续使用；其四，案涉租赁合同无效系中传公司一方原因所致，中传公司出租时未告知案涉门面无建设规划许可证，而在合同中对优先租赁权予以明示，给予谭雪辉对到期后优先租赁较高期待。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，综合考虑前述因素，有鉴于谭雪辉的装修价值的绝大部分已在双方履行期内得到了实现，本院酌定中传公司应当承担的装修损失金额为1.5万元，对谭雪辉诉请补偿515780元的诉求，本院予以部分支持，诉请以损失为基数计付利息的诉求，于法无据，本院不予支持。 案涉租赁合同到期，谭雪辉应当将门面返还，但谭雪辉继续占有使用门面直至门面拆除，中传公司诉请谭雪辉参照案涉租赁合同约定的租金标准支付此期间房屋占有使用费9949.5元，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，予以支持。案涉租赁合同到期，谭雪辉应当搬离并返还门面，中传公司将门面拆除并将门面内物品清点保管，其诉请谭雪辉搬离遗留物品，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、中国航发中传机械有限公司于判决生效之日起十日内赔偿谭雪辉损失15000元；二、谭雪辉于判决生效之日起十日内支付中国航发中传机械有限公司房屋占有使用费9949.5元；三、谭雪辉于判决生效之日起十日内将保管于宏德医院的物品（物品清单见查明事实）搬离；四、驳回谭雪辉的其他诉讼请求；五、驳回中国航发中传机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4479元（已减半），由谭雪辉负担4649元，中国航发中传机械有限公司负担130元；反诉案件受理费25元（已减半），由谭雪辉负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审查，对于一审法院认定的事实依法予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合上诉人的上诉请求及双方当事人陈述的意见，本院的争议焦点主要在于：1.中传公司是否应当返还租金；2.中传公司是否应当赔偿装修款5万元；3.谭雪辉是否应当向中传公司支付房屋占有使用费9949.5元。 关于焦点1。上诉人认为，涉案房屋的租金高于同地段房屋，应当退还差价265320元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，现有证据无法证明涉案门面取得建设规划许可证，故中传公司与谭雪辉于2009年9月7日签订的《门面租赁合同》无效。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。中传公司主张按照《门面租赁合同》支付房屋占有使用费，应当予以支持，故对于上诉人谭雪辉要求退还租金的主张，本院不予支持。 关于焦点2。上诉人认为，一审法院判决赔偿1.5万元装修款过低，应当赔偿5万元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审法院综合考虑到涉案租赁合同已经履行完毕、装修费用应当逐年分摊、中传公司对合同无效存在过错等因素，酌定中传公司应当承担的装修损失金额为1.5万元，符合法律规定，对于上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。 关于焦点3。上诉人认为，因中传公司存在过错，故不应当支付房屋占有使用费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案《门面租赁合同》已经到期，谭雪辉应当将门面返还，但谭雪辉继续占有使用门面直至门面拆除，中传公司诉请谭雪辉参照案涉租赁合同约定的租金标准支付此期间房屋占有使用费9949.5元，于法有据，上诉人的该项上诉请求本院不予支持。 综上所述，谭雪辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7686元，由上诉人谭雪辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 左 武 审判员 闵俊伟 审判员 蔡 晓 二〇二〇年七月三十一日 书记员 谢威源 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。