广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初9449号原告（反诉被告）：梁月葵，女，汉族，1955年5月15出生，住广东省佛山市禅城区*****************，公民身份号码440************063。委托诉讼代理人：蔡虹，广东商融律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄某1，男，壮族，1972年3月4日出生，住广西贵港市覃塘区*************，公民身份号码452************13X。被告（反诉原告）：佛山禅城南海渔村餐饮管理有限公司，住所地佛山市禅城区**************，统一社会信用代码91440604MA52UP616U。法定代表人：黄某1。上述两被告共同委托诉讼代理人：景涛，广东国晖（佛山）律师事务所律师。被告：农有英，女，壮族，1972年5月4日出生，住广西贵港市覃塘区*************，公民身份号码452*2**********945。委托诉讼代理人：林瑜樱，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁青花，广东毅隽达律师事务所律师。原告梁月葵诉被告黄某1、佛山禅城南海渔村餐饮管理有限公司（下简称南海渔村）、农有英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员肖**担任审判长，与人民陪审员罗锡祺、陈艳组成合议庭进行审理。被告黄某1、南海渔村在答辩期内向本院提出反诉，本院经审查依法予以受理并与本诉合并审理，并于2020年6月29日公开开庭审理。原告委托代理人蔡虹，被告黄某1、南海渔村共同委托诉讼代理人景涛及被告农有英委托诉讼代理人林瑜樱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告黄某1、被告南海渔村签订的《土地租赁合同》；2、三被告向原告支付拖欠的土地租金274525.89元以及滞纳金4941.51元（土地租金及滞纳金实际计至三被告将租赁物交还给原告之日止）；3、没收三被告支付的履约保证金522906.48元；4、三被告支付违约解除合同赔偿金3137438.88元给原告；5、本案诉讼费全部由三被告共同负担。事实和理由：原告与被告黄某1、南海渔村于2019年11月11日签订《土地租赁合同》，约定：甲方（原告）将依法享有租赁权的位于佛山市禅城区**********的土地约15.5亩土地出租给乙、丙双方（被告黄某1、南海渔村）经营餐饮使用。租赁期限为十年，即从2019年11月8日至2029年11月7日止。租金的计算：(1)本合同租期为十年，租金为每月87151.08元，每年租金递增5%(不含税金）。乙、丙双方若需开票，所产生的税费由乙、丙双方自行承担。租金支付为人民币结算，按月支付，每月在10日前通过银行转账方式支付给甲方。甲方收到乙、丙双方的转账款项后，开具收据给乙、丙双方。该租金为不含税金。若乙方需开具发票时，甲方协助办理开票手续，所需税金由乙、丙双方负责。逾期十五天甲方仍未收到当月租金，作乙、丙双方违约处理。在本合同签订三天内，乙、丙双方向甲方缴交本合同履约金为522906.48元整。在租赁期内，乙、丙双方必须自觉履约，按合同要求按时缴纳租赁物租金。如乙、丙双方延迟交租，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金每天按月租金的5%收取。甲方催收租金无果，且乙、丙双方延迟交纳租金超过15天，可视为乙、丙双方违约。甲方有权终止合同并没收租赁履约金，停止乙、丙双方使用租赁物的设施，由此产生的一切损失由乙、丙双方全部承担。若超过一个月仍未交租金的，甲方有权留置乙、丙双方租赁物内的财产，用于抵偿乙、丙双方应支付因租赁行为所产生的全部费用。合同一经签订，甲、乙、丙三方不能以任何理由或借口提前终止合同（上级部门征收除外）。如甲方中途收回租赁物视为甲方违约，甲方赔偿乙、丙双方3年租金总和；如乙方中途退租则视为乙、丙双方违约，乙、丙双方应赔偿甲方3年的租金总和，且乙、丙双方必须交清退租前其于租赁物内所产生的水电费及其他所有欠费、税费。合同签订后，甲方依约将出租物交付给被告黄某1、南海渔村使用，两被告亦向原告交纳了履约保证金。但从2020年2月开始拖欠原告租金，经原告多次催交，被告黄某1、南海渔村至今没有将拖欠的租金交付给原告。另，被告农有英与被告黄某1是夫妻关系，根据法律规定，农有英应对黄某1经营南海渔村期间的债务承担共同偿还责任。综上，原告根据相关法律规定，为维护自身的合法权益，特向法院依法提起诉讼。被告黄某1、南海渔村共同辩称：1、2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生一级响应，1月24日广东省推出防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应十六条措施，其中第三条规定，严防疫情传播，立即停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动，2020年2月10日，佛山疫情防疫指挥部发布《佛山市关于疫情防控期暂停餐饮服务的单位堂食的工作指引》，明确规定所有餐饮服务单位暂停提供现场就餐，因此两被告认为无法继续履行合同的原因为不可抗力，依据双方合同约定，发生不可抗力，遭受不可抗力的一方由此免责，另两被告因为该次疫情，在关门停业前投入大量资金，购置了食材等货物迎接春节期间餐饮高峰，突发疫情致使两被告被迫关门停业至今，导致两被告资金链断裂，无法继续经营，且外部债务缠身，现已收到54名员工的仲裁申请及多名供货商起诉索要货款。2、对于原告主张的租金、滞纳金，两被告请求法院依据最高院《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》进行减免，并免除两被告的违约赔偿金，事实上合同仅履行了三个月，原告主张的日百分之五的滞纳金及三年租金的违约金明显不合理，且违约金支付的前提条件按照双方的约定为乙方中途退租，故原告主张违约金没有依据。被告农有英辩称：被告农有英并非本案当事人，涉案债务并非家庭日常生活需要，也不是用于夫妻共同生活或者农有英明确表示确认共同负担，且被告农有英也并无参与涉案场所的生产经营，根据最高院关于审理夫妻共同债务的司法解释第一、三条的规定，不属于夫妻共同债务，原告要求被告农有英承担连带责任没有依据。被告黄某1、南海渔村向本院提出反诉请求：1、原告向被告返还履约保证金522906.48元；2、免除被告租金274525.89元；3、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原、被告于2019年11月11日签订《土地租赁合同》，约定被告黄某1、南海渔村向原告承租位于佛山市禅城区**********的土地约15.5亩土地经营餐饮使用。租赁期限为十年，即从2019年11月8日至2029年11月7日止。租金为每月87151.08元，每年租金递增5％，按月支付，每月在10日前通过银行转账方式支付给被告。合同履约金为人民币522906.48元。租赁期内，因发生严重自然灾害等不可抗力，遭受不可抗力的一方由此免责。全国范围内爆发新冠肺炎疫情，致使被告被迫停业。合同签订后，被告依约缴纳租金至2020年1月。但2020年1月全国爆发新冠肺炎疫情，1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，被告被迫关门停业至今。被告在2020年1月初春节来临前投入大量资金购置食材等货物，计划迎接春节期间餐饮高峰，但突遇疫情，致使被告损失惨重，资金链断裂，现已无力继续经营。依据双方合同约定、《合同法》及《最高人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定，明确本次疫情和其防控措施属于不可抗力，故被告请求免责解除合同，并要求原告返还履约保证金522906.48元及减免租金274525.89元。综上，被告根据相关法律规定，为维护自身的合法权益，特向法院依法提起反诉。原告针对被告黄某1、南海渔村的反诉辩称：一、作为承租方的被告不存在有权请求解除涉案租赁合同的权利。两被告与原告签订的租赁合同是十期年的长期合同，根据佛山地区的疫情情况，政府部门针对饮食行业政府行政措施暂停堂食营业是从2020年1月27日即年初三开始，复工复产时间是3月1日，所以饮食行业所受影响的期间是短暂的，并不影响涉案租赁合同的继续履行，至原告起诉之日，两被告拖欠原告租金274525.89元，截止至6月份止，拖欠原告租金457543.15元至今。所以，作为承租方的被告不存在有权请求解除涉案租赁合同的权利。二、两被告怠于履行承租方的义务。1、至原告4月份起诉至今，两被告一直没有发通知给原告，就解决涉案合同欠租、因疫情影响如何减损等问题与原告协商。在3月2日之后，饮食行业逐步恢复正常，两被告都没有任何积极表现，在有被告的债权人不断打电话给原告，说两被告拖欠他们款项要过来南海渔村拆东西，在为保证南海渔村财产不受破坏的情况下，且在多次催促两被告交租无果、得不到任何解决方案的情况下，原告才不得已向法院提起诉讼。起诉后，两被告不但不尽快与原告协商解决纷争，尽快止损，反而不断打电话给原告，威胁要拿枪打死、用刀砍原告及儿子，用放火烧酒楼烧原告公司，言语恐吓原告。2、现在佛山地区的饮食行业已全部恢复正常。但从2月份开始截止至目前为止，两被告没有向原告支付过一分钱土地租金，由于涉案土地是原告向佛山市吉利集团有限公司（下简称吉利集团）承租回来再租给两被告使用，原告到目前为止，即使两被告没有交租的情况下，原告仍需按与吉利集团的租地合同依约交纳土地租金，原告在疫情期间亦有向吉利集团申请减免租金，但未获得同意，原告亦只能按约定足额交纳租金给吉利公司。3、涉案土地上的被告南海渔村的经营场所前身是佛山市禅城区******美食山庄（下简称南海渔村美食山庄），原告为该美食山庄的全资投资人，在2019年1月30日，被告黄某1以现金出资650万元入股美食山庄，并将企业性质由原告个人独资性质变更为有限公司，企业重新注册为现被告南海渔村，经营场地不变。2020年11月，原告将其在被告南海渔村的剩余35%股份全部转让给被告黄某1。但该情况外界是不清楚的，由于原告经营美食山庄时间颇长，在南庄亦较为有名气，在被告南海渔村不对外营业后，不断有客户打电话给原告，询问酒店春节期间用餐订金以及酒店经营情况的事情，令外界都以为是原告经营不善，令原告不胜烦恼，造成极大困扰。综上，两被告无论是在出现疫情期间，还是疫情后，都怠于履行合同义务，其有意违约的主观性是不容置疑的。三、被告不存在因疫情资金断裂的情况。1、本次疫情政府部门下发暂停饮食行业堂食后，两被告在此期间已在酒店内进行库存销售，在春节前购置的食材基本上都处理完毕，不存在有严重损失的情形。2、两被告与原告签订租赁合同后，一直拖欠经营期间的水、电费，水费至止为止拖欠近11万元没支付。3、被告南海渔村在2020年1月29日大年初五还在向佛山市峥辉贸易有限公司（下简称峥辉公司）拿货销售（速冻食品）,连同此前所拖欠峥辉公司的货款共20多万元在6月22日才打折支付。同时，两被告在经营期间亦拖欠众多供货商的货款未予支付。4、2020年2月份两被告以最低工资标准8折向员工发放工资，3月份按照五折发放。以上情况足以说明在疫情期间两被告并没有较大经营开支，反而销售库存货物产生收入，但却对各项应付款项、费用一直有意拖欠，但对其提出因疫情资金链断裂，已无力继续经营没有任何事实依据，纯属就是两被告妄想以此次疫情作为挡箭牌，免除自身本应承担的违约责任。所以两被告以本次疫情属于不可抗力为由主张全部免责毫无道理。四、在疫情期问，原告积极协助两被告复工复产，不断将收到的有关信息第一时间通过微信发给两被告，目的就是想被告能尽快开业，令双方的损失都减到最低，但两被告的态度却是很消极的。原告已做了作为出租方的全部义务。综上，两被告的行为不符合法律规定，不存在有权请求解除涉案租赁合同，返还履行保证金，减免租金的情形。请法院依法驳回两被告的反诉请求。诉讼中，原告举证如下：1、梁月葵、黄某1身份证资料、南海渔村营业执照、《补发婚姻登记证审查处理表》。证明原、被告的主体适格。2、《租地合同》两份、《土地租赁合同补充协议》两份、南海渔村美食山庄营业执照、收据四份。证明原告以其独资的南海渔村美食山庄名义与吉利集团签订租地合同，原告在该土地上兴建涉案建筑物，原告转租依法有效。3、《建筑工程消防设计验收意见书》。证明涉案土地地上建筑物符合消防验收合格符合投入使用条件。4、《建设项目竣工环境保护验收申请》及验收意见。证明被告南海渔村所在经营场所通过环保验收，符合经营条件。5、《送货单》、《民事调解书》、《裁决文书生效证明》。证明被告南海渔村在大年初五还向峥辉公司拿货销售(速冻食品)，包含早两个月拖欠款项，欠峥辉公司的货款在6月22日才向该公司支付。被告在疫情期间有经营收入，且包括峥辉公司在内，在没有发生疫情前，两被告就拖欠供货商的货款未支付，不存在资金链断裂情形。6、微信聊天记录（聊天对象是被告的楼面经营、运营总监与原告女儿）。证明两被告在政府规定不准饮食行业堂食，要求在大年初三暂停营业前后，被告在酒店内进行库存销售，在春节前购置的食材基本上都处理完毕。被告不存在资金链断裂情形。7、梁月葵与被告黄某1的微信聊天记录。证明原告积极协助两被告复工复产，不断将收到的有关信息第一时间通过微信发给两被告，目的就是想被告能尽快开业，令双方的损失都减到最低，但两被告的态度却是很消极的。原告已做了作为出租方的全部义务。8、《土地租赁合同》。证明原告将涉案土地出租给被告使用，双方就租赁期限、租金的计算及交付、违约责任等都作出了具体的约定，按合同被告应于每月10日前支付租金给原告。截止至起诉之日，被告拖欠原告租金274525.89元，截止至2020年6月拖欠原告租金457543.15元，且依合同约定，被告拖欠原告租金应承担违约责任。诉讼中，三被告均未向本院提交证据。本院认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；证据2-5有原件核对，本院经审查对真实性予以确认；证据6、7为微信聊天记录，原告未提供手机原始载体核对，本院不予采信；被告黄某1及南海渔村作为合同相对方对证据8无异议，本院对该组证据予以采信。综合本院采信的证据以及各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年11月11日，原告（甲方，出租方）与被告黄某1（乙方，承租方）、被告南海渔村（丙方，承租方）签订《土地租赁合同》，约定：一、租赁物地点、面积：1.1甲方将依法享有租赁权的位于佛山市禅城区**********的土地约15.5亩出租给乙、丙双方经营餐饮使用。二、租赁期限：2.1租赁期限为十年，即从2019年11月8日至2029年11月7日止。三、租赁物的交付：3.1在本合同生效之日起（经双方签订本合同，并甲方已收取乙、丙双方所缴的合同履约金）,甲方将租赁物按现状交付给乙、丙双方使用，且乙、丙双方同意按租赁物及设施的现状承租。四、租赁物、租金、履约金和费用：4.1租金的计算：(1)本合同租期为十年，租金为每月87151.08元，每年租金递增5%(不含税金）。乙、丙双方若需开票，所产生的税费由乙、丙双方自行承担。(2)租金支付为人民币结算，按月支付，每月在10日前通过银行转账方式支付给甲方。甲方收到乙、丙双方的转账款项后，开具收据给乙、丙双方。该租金为不含税金。若乙方需开具发票时，甲方协助办理开票手续，所需税金由乙、丙双方负责。逾期十五天甲方仍未收到当月租金，作乙、丙双方违约处理。4.2履约金：在本合同签定三天内，乙、丙双方向甲方缴交本合同履约金为人民币522906.48元正。合同期满后，经双方确认一切手续办妥移交后，如数退回乙、丙双方（履约金不计利息）。4.3其他费用：(1)乙、丙双方每年一次性向当地村委会按当地管理部门的要求缴交该土地的管理费、垃圾费、治安费等费用。(2)租赁期内，乙、丙双方自主合法经营，在经营中所产生的一切税（营业税、土地使用税、房产税、租赁税等）和费（水费、电费、变压器折旧费、管理费、燃气费、垃圾费、治安费等）,概由乙、丙双方负责，与甲方无关。七、违约责任：7.1乙、丙双方在租赁期内，未经甲方同意不能转租他人使用，否则视为乙、丙双方违约。7.2在租赁期内，乙、丙双方必须自觉履约，按合同要求按时缴纳租赁物租金。如乙、丙双方延迟交租，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金每天按月租金的5%收取。甲方催收租金无果，且乙、丙双方延迟交纳租金超过15天，可视为乙、丙双方违约。甲方有权终止合同并没收租赁履约金，停止乙、丙双方使用租赁物的设施，由此产生的一切损失由乙、丙双方全部承担。若超过一个月仍未交租金的，甲方有权留置乙方租赁物内的财产，用于抵偿乙、丙双方应支付因租赁行为所产生的全部费用。7.3合同一经签订，甲、乙、丙三方不能以任何理由或借口提前终止合同（上级部门征收除外）。如甲方中途收回租赁物视为甲方违约，甲方赔偿乙、丙双方3年租金总和；如乙方中途退租则视为乙、丙双方违约，乙、丙双方应赔偿甲方3年的租金总和，且乙、丙双方必须交清退租前其于租赁物内所产生的水电费及其他所有欠费、税费。八、免责条款：8.1租赁期内，若因政府部门须征用该土地时，本合同终止，租赁物的补偿归甲方所有，装修补偿费、搬迁费补偿归乙、丙双方所有。8.2租赁期内，因发生严重的自然灾害、战争或其他不可预见的不可抗力因素致使一方无法履行本合同时，遇到上述不可抗力的一方需及时通知对方，由不可抗力发生地区的公证机关出具证明，遭受不可抗力的一方由此免责。2001年8月28日，吉利集团（甲方）与南海渔村美食山庄（乙方）签订《租地合同》，约定：一、乙方向甲方租用龙津东路段陶瓷市场的西北边发展公司的交界地8.483亩，其中与发展公司交界留三米、南边交界地留两米为消防通道不准建筑的土地，见附图（附图是本合同不可分割的一部分）。公路边地控制线5米×65米的土地，面积0.487亩，每年每亩租金5000元；五米后的87米×65米的土地，面积8.483亩（以上面积包含消防通道不准建筑区），每年每亩租金30000元整。租金头三年（即从2001年11月1日至2004年10月30日止）每年租金256925元整。从2004年11月1日起每年租金按基数递增5%(即第四年交269771.25元整、第五年交282617.50元整）,如此类推到2011年10月30日止，从2011年11月1日起租金另定。另外甲方一次性收泵沙款共8.97亩，每亩壹万元整，应收泵沙款89700元整，签订合同时即时收取。2001年8月28日，吉利集团（甲方）与南海渔村美食山庄（乙方）签订第二份《租地合同》，约定：乙方向甲方租用龙津东路段陶瓷市场的西北边作厨房及渔村酒家，面积为7.605亩，其中西北边留叁米，南边留贰米为消防通道不准建筑的土地，见附图（附图是本合同不可分割的一部份）,连接龙津东路西边地段78米×65米的土地面积7.605亩（以上面积包含消防通道不准建筑区）,每年每亩租金叁万元整，租金头三年（即从2001年11月1日至2004年10月30日止每年租金为228150元，从2004年11月1日起每年租金按基数递增5％(即第四年交239557.50元、第五年交250965元）如此类推到2011年10月30日止。从2011年11月1日起租金另定。另外甲方一次性收泵沙费7.605亩，每亩壹万元整，应收泵沙费76050元，签订合同时即时收取。上述两份《租地合同》均约定：二、合同期30年，即从2001年11月1日至2031年10月30日止。三、押金贰万元整，到期满乙方交清上级的一切税费及管理费等，甲方退回押金。四、甲方规定：租金先交后用，每年交两次，在每年的12月30日前缴交下一年上半年的租金，每年6月30日前缴交当年下半年租金。五、乙方用的水、电设施及增容由乙方自己负责解决，甲方协助办理有关手续。六、甲方只收土地租金，乙方在租用期内的一切经营费、税费、土地出租税及土地使用税、房产出租税及房产税及债权债务由乙方负责，与甲方无关。……。另，吉利集团有限公司（甲方）与南庄南海渔村美食山庄（乙方）于2011年10月28日就上述两份《租地合同》签订《土地租赁合同补充协议》两份，对2011年11月1日至2021年10月31日的租金标准进行补充约定。本院于2020年4月22日根据原告的查封申请及相关财产线索在（2020）粤0604民初9448号案件中查封了被告南海渔村位于佛山市禅城区**************（涉案土地上盖物业）内的空调、分体风管机、厨房设备、制冷设备、灯光、音响及控制设备、LED屏幕、升降电梯、电视机、桌椅等。被告黄某1、南海渔村于2020年7月9日向本院提交《关于请求法院尽快组织双方办理租赁场地交接手续及置换查封物存放地点的申请书》，申请将查封的制冷设备搬迁至两被告提供的位于佛山市南海区*********的佛山市然进食品有限公司四楼仓库进行存放并由法院查封，但两被告同时对法院的查封物归属提出异议，两被告认为查封的物品中仅有制冷设备归其所有，其他设备、设施及物品均归属于原告及原告名下的南海渔村美食山庄。原告同意被告限期进行租赁场所交接，但认为查封的设备、设施及物品全部属于被告黄某1、南海渔村所有。另，黄某1、南海渔村已就租赁物内查封设备、设施及物品的归属问题向本院另案起诉梁月葵及南海渔村美食山庄追偿权纠纷，案号为（2020）粤0604民初18118号，目前该案尚未审结。庭审中，原告与被告黄某1、南海渔村一致确认：1、被告黄某1、南海渔村自2020年2月开始拖欠租金；2、被告南海渔村自2020年1月下旬开始停止营业至今；3、原告与被告黄某1、南海渔村签订涉案《土地租赁合同》实际是为了使用土地上的地上建筑物。庭审中，原告陈述：1、涉案土地上的建筑物是原告2001年从吉利村租地后自行加建，当时在村里办理了备案，也办理了消防验收，但没有向规划部门报批报建。2、原告诉讼请求第二项主张的滞纳金计算标准为年利率24%，原告主张滞纳金从欠租当月的11日起分段累计至清偿之日止。庭审中，被告黄某1、南海渔村陈述：被告反诉请求第二项要求减免的租金计算期间为2020年2月-2020年3月。另，被告认为租赁场所内的设备、设施于2020年4月22日查封，且原告已经提起诉讼，故无需向原告支付2020年4月份之后的费用。另查明：1、被告黄某1与被告农有英为夫妻关系，双方于1997年4月26日登记结婚；2、被告南海渔村为自然人独资有限责任公司，被告黄某1为该公司法定代表人；3、南海渔村美食山庄为个人独资企业，原告梁月葵为投资人。本院认为：本案中，原告与被告黄某1、南海渔村签订的合同名称虽为《土地租赁合同》，但结合本案查明的事实可知，被告实际使用的是土地上的地上建筑物，本案应为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案土地地上建筑物没有规划报建资料，根据上述法律规定，原告与被告黄某1、南海渔村签订的《土地租赁合同》应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然原、被告之间的租赁合同关系无效，但如被告实际占有并使用涉案房屋，被告仍应向原告支付占有使用费。关于原告主张的租金，即为占有使用费，根据双方的诉辩意见，关键在于审查占有使用费的计算期间及占有使用费的计算标准。首先，关于占有使用费的计算期间。本案中，被告黄某1、南海渔村仅支付占有使用费至2020年1月，但被告黄某1、南海渔村的物品至今存放在涉案商铺内，客观上仍占有使用涉案商铺，故被告应向原告支付占有使用费，被告黄某1、南海渔村抗辩查封后无需支付占有使用费，缺乏依据，本院对其抗辩意见不予采纳。至交还涉案土地地上建筑物之日止。又因本院根据原告的申请对被告黄某1、南海渔村存放在涉案场所内的空调、厨房设备、制冷设备、升降电梯、电视机、桌椅等进行查封，被告黄某1、南海渔村虽于庭审后向本院提供新的场所存放查封物，但两被告同时对查封物的归属问题提出异议，而查封物的归属不属于本案的审查范围，双方对此已经另案提起诉讼，且两被告于庭审后提出保留向原告追究装修残值及形成添附装修物的残值损失的权利，故在本案诉讼过程中客观上不具备组织双方进行租赁物交接的条件，本院暂确定占有使用费计算至2020年7月22日，此后的占有使用费由原告另行主张。其次，关于占有使用费的计算标准。本案中，被告黄某1、南海渔村的物品虽占有使用涉案场地，但两被告承租涉案物业用于经营餐饮，新冠疫情的爆发及相关防控措施的采取对被告的餐饮经营造成较大影响，佛山市于2020年2月8日发布《佛山市关于疫情防控期暂停餐饮服务单位堂食的工作指引》要求餐饮服务单位暂停提供现场就餐（堂食、桌食），直到2月28日才有条件放开，考虑到上述情况确属不可抗力，本院酌定2020年2月的占有使用费按合同约定的租金标准的50%计收，也即被告黄某1、南海渔村承租涉案场所2020年2月的占有使用费标准为43575.54元。至于2020年3月1日至法院查封之日也即2020年4月22日期间的占有使用费，应按合同约定的租金标准全额计收。经核算，上述期间应付占有使用费153966.91元（87151.08元/月÷30天×53天）。2020年4月22日之后的占有使用费，考虑到涉案物业根据原告的申请被查封，对被告使用租赁场所造成一定障碍，本院酌定按合同约定租金标准的80%也即69720.86元/月计算占有使用费。经核算，自2020年4月23日暂计至2020年7月22日的占有使用费为209162.58元（69720.86元/月×3个月）。综上，自2020年2月1日至2020年7月22日，被告黄某1、南海渔村应向原告支付占有使用费406705.03元。至于原告主张的滞纳金，因原、被告签订的《土地租赁合同》无效，故合同中关于违约责任的条款亦无效，本院对原告主张的滞纳金不予支持。关于履约保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。被告黄某1、南海渔村主张原告退还履约保证金522906.48元，合法有据，本院予以支持。原告要求没收履约保证金，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的解约赔偿金。如前文所述，原告与被告黄某1、南海渔村签订的《土地租赁合同》无效，原告根据该合同的约定要求被告支付解约赔偿金，缺乏依据，本院不予支持。关于被告农有英的责任承担。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案中，被告南海渔村为被告黄某1经营的自然人独资有限责任公司，可以认定为被告黄某1与被告农有英共同生产经营的公司，本案中农有英亦未举证证明其与黄某1在夫妻关系存续期间的财产与南海渔村不存在混同，故原告主张被告农有英承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：原告梁月葵与被告黄某1、佛山禅城南海渔村餐饮管理有限公司于2019年11月11日签订的《土地租赁合同》无效；原告梁月葵应于本判决生效之日起十日内，向被告黄某1、佛山禅城南海渔村餐饮管理有限公司返还履约保证金522906.48元；被告黄某1、佛山禅城南海渔村餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告梁月葵支付2020年2月1日至2020年7月22日期间的占有使用费406705.03元；被告农有英对本判决第三项确定的债务承担连带清偿责任；驳回原告梁月葵的其他诉讼请求；驳回被告黄某1、佛山禅城南海渔村餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如本判决确定的债务人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，本诉案件受理费101079元，财产保全费5000元，合计106079元，由原告梁月葵负担60000元，被告黄某1、佛山禅城南海渔村餐饮管理有限公司、农有英共同负担46079元。本案反诉受理费5887元，由原告梁月葵负担4000元，被告黄某1、佛山禅城南海渔村餐饮管理有限公司共同负担1887元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  肖 华人民陪审员  罗锡祺人民陪审员  陈 艳二〇二〇年七月二十三日书 记 员  廖凯锐