黑龙江省明水县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1225民初481号原告：阮万晶，女，1980年8月17日出生，汉族，无职业，现住哈尔滨市香坊区，原告：张双，男，1979年8月9日出生，汉族，无职业，现住哈尔滨市香坊区，被告：黑龙江远江房地产开发有限公司。法定代表人：李永远，职务董事长。委托诉讼代理人：李庆爱，职务该公司项目经理。委托诉讼代理人：张伟，黑龙江四维律师事务所律师。原告阮万晶、张双与被告黑龙江远江房地产开发有限公司（以下简称“远江公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年5月29日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告阮万晶、被告远江公司委托诉讼代理人李庆爱、张伟到庭参加了诉讼,原告张双经传票传唤，委托阮万晶代为参加诉讼，本案现已审理终结。原告阮万晶、张双向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之的间商品房买卖合同；二、判令被告立即返还购房款217234元；三、判令被告因其严重违约、欺诈，赔偿原告交付房款一倍的赔偿责任(1、租房费8500元/年×5年=51000元，从2013年4月15日到本案结案为止;2、律师费20412元，咨询费500元;3、材料费11015元，票据在（2017）黑1225民初124号卷宗里;4、车费1920元;5、误工费46天×200元=9200元；6、装修保证金1000元;7、担保费2540元;8、取暖费、垃圾、水表1540元;9、物业费486元，房产证测绘交易手续费770元，房产管理处手续费1190元，首套房证明148元，调取房屋证明70元，计2664元);四、要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年3月5日，原告与被告签订了锦绣家园小区涉案楼房认购协议书，原告购买被告开发的锦绣家园小区B7号二单元302室，面积为85.19平方米，价格为217234元。事实上，在原告不知情的情况下，此房屋已于2011年5月份顶账给此楼房实际施工人李志和。2012年3月26日原告办理了涉案房屋的按揭贷款，贷款期限为10年，现原告仍在按期偿还贷款。2013年4月15日，被告电话通知原告进户，发现屋内有一些破烂东西，原告没太多想，换了锁。过段时间，原告拉一车装修材料准备装修，发现房门打不开了，锁芯被换了。物业管理人员告知原告报警或者找开锁。原告报警后警察说是民事案件，找到马二专业开锁人员，据他说是李志和换的锁芯。原告找到李志和与其对质，李志和拿出了与被告公司签订的认购协议书和一张欠据，签订认购协议的时间是2011年5月4日。此房现已被李志和换锁出售他人并装修居住占有。绥化市中级人民法院于2017年10月25日做出（2017）黑12民终969号终审判决，判决将涉案房屋抵顶被告所欠明水北方建筑工程公司（实际施工人李志和，此为李志和挂靠的公司,以下简称“北方公司”）的工程款。被告不服申诉至黑龙江省高级人民法院，2018年8月1日黑龙江省高级人民法院裁定驳回黑龙江远江房地产开发有限公司的再审申请，致使原告所购买的涉案楼房至今八年无法实际取得。给原告造成了重大经济损失，为此起诉至法院,提出上述请求。被告远江公司辩称：一、涉案的商品房买卖合同已经履行完毕,不存在解除情形,且远江公司已充分履行了合同义务,不存在任何违约。在商品房买卖合同中作为出售方的远江公司,应当承担的合同义务最主要的无非两项,一是向购买人交付房屋,二是所交付的房屋手续齐全,能够正常办理产权证。而在该案中远江公司作为出售方已完全履行了这两项义务,原告既取得了产权证也收到了房屋,远江公司在与原告的合同履行中没有任何过错和违约。在房屋正式交付后双方间的合同已经履行完毕,不存在解除的法定事由,所以原告要求的解除合同及要求远江公司赔偿的请求缺乏事实和法律依据。二、涉案房屋完全是在远江公司有权销售的情形下出售给原告,在该合同履行过程中远江公司无任何违法、违约及恶意。在将涉案房屋抵付给明水北方建筑公司后,因明水北方建筑公司项目负责人李某要求另行以现金结算,故将涉案房屋又重新退回给远江公司,远江公司是在明水北方建筑公司明确退回房屋后才出售给本案原告的,并非是在北方建筑公司未将房屋退回时就一房两卖再行销售,至于北方公司在建筑工程纠纷案件中未主张涉案房屋对应工程款,是北方建筑公司对自己诉权的处分,法院是按照北方建筑公司自认的事实和诉讼请求金额进行审理判决的,北方公司主动放弃房屋对应部分的价款,并不代表远江公司已经用这两处房屋抵付了对应工程款,并不存在该案原一审认定的所谓的生效的(2017)黑12民终第969号判决判定涉案房屋价款已抵付工程款,涉案房屋产权已归李志和的情形,且生效的(2018)黑12民终414号判决明确表明,生效的(2017)黑12民终第969号判决并未确认争议房屋归北方建筑公司所有,维持明水县法院驳回本案原告要求返还对应房屋诉请判决的理由,也不是认定本案原告对涉案房屋不享有物权,而是因本案原告放弃了上诉,二审法院不能主动进行干涉，而本案原告主动放弃物权请求权,并不代表双方间的商品房买卖合同无效,也不代表远江公司需要对原告主动放弃权利所带来的后果承担赔偿责任。另外,提起建筑工程合同纠纷的主体是北方建筑公司,虽然签订认购协议的主体是李志和,但只相当于是李志和购买房屋,用北方公司的工程款抵付房款,李志和只相当于北方公司找的购买人,在没有签订正式商品房买卖合同,没有正式向李志和交付房屋的情形下,李志和并没有取得房屋所有权,只是个意向认购人,如果届时远江公司对北方公司没有支付工程款,就相当于房款都没有付,没有支付房款,没有签合同,没有实际取得房屋,显然李志和对该房屋无权取得所有权,远江公司完全有权另行销售。退一步讲即使有欠款,在只是签订意向协议的情形下,这也只是个工程款如何支付的协议,并非正式的商品房买卖合同,远江公司也可以另行销售,只不过应将对应工程款支付即可。三、按照法律规定,原告应基于物上请求权提出返还房屋的侵权主张,而不应提出合同无效或解除之诉。根据《物权法》规定,物权采取登记生效原则,本案原告已经取得涉案房屋的产权证,依法已经取得该房屋的物权,且涉案房屋已经实际向本案原告交付,交付时也并没有人装修入住,原告已经实际占有房屋,远江公司的交付义务也已经履行完毕,本案原告的合同目的在房屋接收后已经得以完全实现。至于涉案房屋在本案原告已经实际取得物权和实际占有的情形下被李志和强行侵占,属于一个独立的侵权法律关系,原告完全可以通过基于物权而享有的排除妨碍、返还财产等物上请求权来保护自己的权益。在明水县法院判决驳回其返还房屋的请求权后,原告未提起上诉,属于对自己实体权利的放弃,就此,(2018)黑12民终414号判决已经说明,对于原告放弃自己的权利的后果责任远江公司没有义务给予承担。房屋交接后因案外人侵权行为所导致的原告对涉案房屋被侵占的侵权行为不属于法律意义上的合同目的不能实现,案外人李志和的侵权行为后果也不能混同为合同履行不能,且远江公司与李志和签定的只是认购协议,还不是商品房买卖合同,根本不具有房屋物权的确认效力。四、抛开法律,单从常理来说,原告购买了被告开发的房屋,办理了产权证,取得了房屋钥匙,也实际接收了房屋。《物权法》规定的非常明确,不动产采取登记主义,登记在谁名下谁就享有物权,何况原告已经实际占有,是当之无愧的房屋所有权人。从常理上这个房屋现在也当之无愧是原告的合法财产。在此情形下李志和私自打开原告家门锁,强行占有,这本是一起典型的侵权案件,严重一点说李志和的行为已经构成了违法,抛开法律从常理上来说,原告拿着产权证就是房主。随便来一个人无论什么理由都无权强行将其的房子随便开锁占有。在原告提起侵权之诉时,法院无论是依法还是按理都应当支持原告的请求,判令停止侵权。侵权案件审理时原法官的判决就属于一个合理合法的判决,可就是这样一个事实清楚,适用法律正确的判决却被发回重审，重审时法院绕开最直接的事实和最明确的法律规定,去深挖远江公司究竞欠不欠李志和的钱,这和侵权毫无关联的事实。实际上远江公司无论欠不欠李志和的钱都不影响李志和没有取得涉案房屋产权的性质认定。如果远江公司欠李志和钱,在索要工程款的案件中直接主张就可以了,也不能成为他夺取原告房屋的合法理由，远江公司不是没有履行能力,也不是没有其他房屋,李志和这种硬性夺取原告房屋的做法,才真正具有恶意,才是应当依法予以制止的；可两级法院都极力去维护李志和的不当利益,甚至在侵权案件中,法院不惜违反程序,在对远江公司无任何给付请求的案件中,主动的依职权去冻结远江公司账户,人为的去制造只要向远江公司主张就能够实现利益诉求的现象,促使原告放弃上诉，结束侵权之诉,转而向远江公司主张从而引发这起案件。在侵权之诉中,法院不但没有起到定纷止争的作用,却起到了推波助澜的作用,可以说今天是两个被害人坐在法庭上为真正的违法人买单。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的主张向法庭提供以下证据：一、原告与被告签订的认购协议书一份；二、装修协议书一份；三、首付款收据、进户费收据等；四、（2017）黑12民终969号绥化市中级人民法院民事判决书一份；五、（2018）黑民申1722号黑龙江省高级人民法院民事裁定书一份。被告为证明自己的主张向法庭提供以下证据：一、李某出具的声明一份；二、钥匙据一页，装修协议书一份及附件，取暖费、物业费收据各一份；三、保证单一份，收据9张，证明一份；四、锦绣家园认购协议书一份；五、黑龙江省人民检察院通知书一份；六、明水县法院（2017）黑1225民初124号判决一份，同案号民事裁定书一份；七、绥化中院（2018）黑12民终414号判决书一份;八、黑龙江省高级人民法院（2019）黑民再348号民事判决书一份。上述证据双方无异议，本院予以确认。经审理及对以往案涉卷宗的调查，本案认定事实如下：一、被告远江公司系明水锦绣家园小区开发商。2011年5月4日，被告将小区内B7号二单元302室，面积为85.19平方米的楼房，与本楼房实际建筑商明水北方公司李志和签订房屋认购协议书，将包括此楼房在内的若干个楼房抵顶工程款给北方公司李志和。二、2012年3月8日被告远江公司又与原告阮万晶、张双签订了房屋认购协议书，将此房屋以217234元的价格卖给原告阮万晶、张双。2012年3月26日原告阮万晶、张双在被告的配合下办理了房屋按揭贷款；2012年3月28日原告完成了不动产税，取得了该房屋不动产发票，同日原告交付楼房首付款87235元。2012年3月29日原告缴纳房地产权属转移税，此房屋登记完成。三、2012年7月27日，建筑商明水县北方公司、李志和在明水县人民法院起诉被告远江公司，要求将本案涉案房屋在内的两幢房屋确定为北方公司所有，履行远江公司与北方公司的房屋认购协议书。2013年1月25日，明水县人民法院（2012）明民初字第246号民事判决书将涉案房屋判归李志和所有。四、李志和不服明水县人民法院（2012）明民初字第246号民事判决书判决的其他诉讼请求，与远江公司同时对明水县人民法院（2012）明民初字第246号民事判决书提出上诉，2013年5月14日，绥化市中级人民法院裁定撤销明水县人民法院（2012）明民初字第246号民事判决书，发回明水县人民法院重审。五、2013年5月28日，明水县人民法院重审此案。2016年3月21日，明水县人民法院认为原告李志和、明水北方公司起诉的工程款、涉案房屋办理房屋登记为两个不同的法律关系，不能同案诉讼，以（2013）明民初字第136号民事裁定书，驳回原告明水北方公司、李志和的起诉。六、对（2013）明民初字第136号民事裁定书不服，远江公司提出上诉，2016年6月28日，绥化市中级人民法院以（2016）黑12民终642号民事裁定书驳回远江公司上诉，维持原裁定。七、2016年7月22日，北方公司在明水县人民法院起诉远江公司拖欠工程款，该案（2016）黑1225民初1306号民事判决书中对北方公司退回B7号二单元302室不予认定，且判决远江公司给付北方公司工程款。八、对明水县人民法院（2016）黑1225民初1306号民事判决书不服，远江公司上诉至绥化市中级人民法院。绥化市中级人民法院2017年10月25日，以（2017）黑12民终969号民事判决书撤销了明水县人民法院（2016）黑1225民初1306号民事判决书，改判远江公司给付北方公司工程款178944元，并说明此款是在欠款总额内去除包括B7号二单元302室在内的14套楼房等款项后得出的数额。九、远江公司不服绥化市中级人民法院（2017）黑12民终969号民事判决书，申诉至黑龙江省高级人民法院，2018年8月1日，黑龙江省高级人民法院以（2018）黑民申1722号民事裁定书，驳回远江公司再审申请。该裁定书第3页最下方一段，论述了案涉B7号二单元302室房屋等两套房屋一、二审认定已用于抵顶工程款并无不当。李某的证明并未明确说明案涉房屋在内的5套房屋退回远江公司。十、由于黑龙江省人民检察院抗诉，黑龙江省高级人民法院对远江公司不服绥化市中级人民法院（2017）黑12民终969号民事判决申诉一案立案再审。2019年12月1日黑龙江省高级人民法院以（2019）黑民再348号民事判决书判决：撤销绥化市中级人民法院（2017）黑12民终969号民事判决书及明水县人民法院（2016）黑1225民初1306号民事判决书；驳回明水北方建筑工程公司的诉讼请求。但该判决书第15页第二项论述中说明：但至北方公司提起诉讼时止，双方未进行结算，故原审认定涉案两套房屋（含本案案涉B7号二单元302室）用于抵顶工程款，从远江公司欠付北方公司的工程款中予以扣除并无不当。以上部分为原告阮万晶、张双购买远江公司B7号二单元302室房屋的经过及远江公司与北方公司围绕该房屋所有权归属、建筑工程款的给付所进行的诉讼。十一、2014年8月21日，原告阮万晶、张双以远江公司、李志和为被告在明水县人民法院提起侵权诉讼，要求被告返还涉案房屋。明水县人民法院2016年7月19日，以（2014）明民初字第329号民事判决书将涉案房屋判决归属本案原告。十二、李志和不服明水县人民法院（2014）明民初字第329号民事判决书，上诉至绥化市中级人民法院。2016年12月5日，绥化市中级人民法院认为，将涉案房屋判决归属阮万晶、张双事实不清、证据不足，以（2016）黑12民终1058号民事裁定书，裁定撤销明水县人民法院（2014）明民初字第329号民事判决书，发回明水县人民法院重审。十三、2017年1月16日，明水县人民法院重审此案，2017年11月30日，明水县人民法院以绥化市中级人民法院（2017）黑12民终969号民事判决书已确定本案案涉B7号二单元302室房屋由远江公司顶账给明水北方公司为依据，以明水县人民法院（2017）黑1225民初124号民事判决书，判决驳回原告阮万晶、张双的诉讼请求。十四、不服明水县人民法院（2017）黑1225民初124号民事判决，被告远江公司上诉至绥化市中级人民法院，要求确认涉案房屋所有权为阮万晶、张双。绥化市中级人民法院认为远江公司无上诉权，于2018年5月3日，以（2018）黑12民终414号民事判决书判决驳回远江公司的上诉。该判决书中认定一审法院以（2017）黑12民终969号判决为依据，认定案涉房屋为北方公司所有，属事实认定错误。十五、2018年1月4日，原告阮万晶、张双以远江公司为被告向明水县人民法院提起商品房销售合同纠纷的诉讼。要求被告远江公司解除买卖合同，返还购房款，并赔偿损失。明水县人民法院认定被告远江公司“一房二卖”，以明水县人民法院（2018）黑1225民初72号民事判决书，判决被告远江公司返还原告阮万晶、张双购房款217234元，并赔偿原告损失55148.35元及房贷利息。十六、远江公司不服明水县人民法院（2018）黑1225民初72号民事判决，于2018年10月12日上诉至绥化市中级人民法院。绥化市中级人民法院认为原审认定涉案房屋已归属明水北方公司事实不清，证据不足，原告已依法取得涉案房屋所有权证，有权主张物权。于2018年11月27日，以（2018）黑12民终1268号民事裁定书，裁定撤销明水县人民法院（2018）黑1225民初72号民事判决书。发回明水县人民法院重审。十七、明水县人民法院于2019年1月28日立案重审此案。认为，被告远江公司出售有争议的房屋，致使原告所买房屋不能实际取得，且绥化市中级人民法院（2017）黑12民终969号民事判决书已确定本案案涉B7号二单元302室房屋由远江公司顶账工程款给明水北方公司为依据，以（2019）黑1225民初299号民事判决书，判决解除原告阮万晶、张双与被告远江公司间的商品房买卖合同；被告远江公司返还原告阮万晶、张双购房款217234元，赔偿原告阮万晶、张双损失217234元。十八、被告远江公司不服明水县人民法院（2019）黑1225民初299号民事判决，向绥化市中级人民法院上诉，绥化市中级人民法院认为原审认定涉案房屋已归属明水北方公司事实不清，证据不足。原告已依法取得涉案房屋所有权证，有权主张物权。故于2019年11月6日，以（2019）黑12民终1213号民事裁定书，裁定撤销明水县人民法院（2019）黑1225民初299号民事判决书，发回明水县人民法院重审。十九、明水县人民法院于2020年5月27日重新立案，即本案，审理至今。以上部分是原告阮万晶、张双购买被告远江公司开发的明水锦绣家园小区B7号二单元302室房屋后，没有实际取得房屋，与远江公司、北方公司所进行的一系列诉讼。原告阮万晶、张双围绕已付款、购买远江公司房屋所发生一系列纠纷、诉讼，历时8年。本院认为，2011年5月4日被告将涉案房屋以抵付工程款的形式抵顶给了涉案楼房的实际施工人北方公司李志和,2012年3月5日被告又将该房屋卖给原告。现被告远江公司称该房屋当时北方公司已经退回给远江公司，并有2011年11月15日证人李某的证明材料证实，那么，为什么明水北方公司李志和在被告远江公司将该房屋出售给原告阮万晶、张双后不久的2012年7月，就以该房屋为标的将被告远江公司告到法院。诉求房屋所有权？结论就是明水北方公司并没有将房屋退回，而且，就在远江公司对明水县人民法院判决不服的上诉诉讼期间，在原告阮万晶、张双对此毫不知情的情况下，被告远江公司通知原告入户，明知道原告不可能顺利入户，还让原告办理缴纳了若干项费用，很明显，被告远江公司欺骗了原告阮万晶、张双。无端的把他们拉入了被告远江公司与明水北方公司无休止的工程款给付、房屋所有权争夺的诉讼中，而且至今进行了8年的诉讼，直到现在虽然被告远江公司向法庭出示了黑龙江省高级人民法院的（2019）黑民再348号民事判决书，判决驳回明水北方公司对远江公司的工程款诉讼，但该判决书第15页第“二”项末尾的论述，说明该案一审、二审对本案涉案房屋认定抵顶工程款给明水北方公司“并无不当”。所以，本案中被告远江公司出售给原告阮万晶、张双的房屋是已经抵顶工程款的房屋，在没有解除以涉案房屋抵顶工程款协议使涉案房屋完全成为净房之前，不应当将该房屋出售给房屋消费者。这是造成原告8年未实际取得房屋使用权被迫走上艰难的诉讼之路的主要原因。被告在主观上存有与李志和争夺恶意销售的过错责任，而原告便无辜的成为他们之间争夺的“牺牲品”。被告作为商品房的出售者给弱势的商品房消费者带来的物质上的损失应依法承担全部责任。该房屋由他人居住8年，已经变成了使用过的旧房屋，无论从形式上、价格上都与原告购买时发生了很大的变化，即使是被告远江公司能够顺利的将房屋交给原告，对原告阮万晶、张双而言，也是不公平的，毕竟现在的房屋已经是“二手房”，被告远江公司收取的是出卖“一手房”的钱，交付买房人的不能是“二手房”。况且，被告远江公司什么时候、是否能够有权将该涉案房屋实际交付给原告，还不得而知。而且，纵观这8年来的所有诉讼，没有一纸文书，确认涉案房屋已由北方公司李志和退给被告远江公司，也没有一纸文书确认该房屋为被告远江公司所有。被告远江公司就这样强行携着原告阮万晶、张双一起与明水北方公司“争夺”，是违法的行为，此行为依法应予终止。故原告请求解除本案商品房买卖合同及要求被告返还购房款、赔偿原告已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求本院应予支持。而标注原告阮万晶、张双名下的明水锦绣家园小区B7号二单元302室房屋产权登记应予撤销。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项的规定，判决如下：解除原告阮万晶、张双与被告黑龙江远江房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同。标注原告阮万晶、张双名下的明水县锦绣家园小区B7号二单元302室房屋产权登记予以撤销；被告黑龙江远江房地产开发有限公司返还原告阮万晶、张双购楼款217234元；被告黑龙江远江房地产开发有限公司赔偿原告阮万晶、张双损失217234元。以上款项于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7817元，由被告黑龙江远江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  肇彦夫人民陪审员  王 芳人民陪审员  侯春平二〇二〇年七月二十二日书 记 员  陆 瑶