广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初9669号 原告：银悦西，女，1987年2月21日出生，仫佬族，户籍地南宁市青秀区。 原告：陈容琼，女，1954年3月13日出生，仫佬族，户籍地广西罗城仫佬族自治县。 两原告共同委托诉讼代理人：梅细扬，广西君桂律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：班研，广西君桂律师事务所律师。 被告：南宁市金广园房地产开发有限责任公司，住所地南宁市青秀区鲤湾路**柳沙大厦**。统一社会信用代码：91450100723098486F。 法定代表人：滕冠宇，该公司经理。 委托诉讼代理人：文仁振，广西民族律师事务所律师。 第三人：南宁嘉士城物业投资有限公司，，住所地南宁市西乡塘区秀灵路**嘉士商住公寓楼****房统一社会信用代码：91450100732198446R。 法定代表人：黄陈生。 原告银悦西、陈容琼与被告南宁市金广园房地产开发有限责任公司、第三人南宁嘉士城物业投资有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告银悦西、陈容琼的共同委托诉讼代理人梅细扬、班研，被告南宁市金广园房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人文仁振到庭参加了诉讼。第三人南宁嘉士城物业投资有限公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告银悦西、陈容琼向本院提出诉讼请求：一、终止并排除对南宁市青秀区凤翔路11号香格里拉花园二期A座1单元十四层1403号房的拍卖执行，并解除对该房屋的查封；二、确认南宁市青秀区凤翔路11号香格里拉花园二期A座1单元十四层1403号房归原告陈容琼所有；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月10日，原告收到西乡塘区人民法院送达的(2019)桂0107执异47号执行裁定书，该裁定驳回了原告陈容琼、银悦西的异议请求，原告认为西乡塘区人民法院驳回原告异议请求的裁定缺乏事实、适用法律错误，本案的事实应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称解释）第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定进行认定，具体事实及理由如下：(一）解释的第二十八条和第二十九条的适用问题。解释的第二十八条和第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，购房者可选择适用对其最有利的条款来排除执行。(二）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告早于2006年11月22日与第三人南宁嘉士城物业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，符合该条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”情形。(三）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告在2008年9月份入伙后，一直居住使用涉案房屋，并签订物业服务合同、缴纳物业费、水电费及生活垃圾费，从物业费、水电费可以证明，截至人民法院发出拍卖公告之前，原告一直居住使用涉案房屋，符合该条规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”情形。(四）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行。2016年5月10日开具的发票，证明原告为涉案房屋已支付全部价款，符合该条规定的“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩佘价款按照人民法院的要求交付执行”情形。(五）非因买受人（原告）自身原因未办理过户登记。1、原告获知，第三人因如下原因导致香格里拉花园二期迟迟未能办证：(1)第三人延迟交房；(2)第三人拖欠工程款3000多万元，施工方拒不提供竣工备案归档资料；(3)因第三人长期不付款，导致施工方拒不配合提供图纸进行面积测绘，导致房屋测绘不能，直到2016年4月21日才获得南宁市房地产测绘队出具的香格里拉花园二期A座测绘结果；(4)第三人未能及时解决土地变性遗留问题，导致办证延后。2、原告一直为办理产权证问题而努力配合工作：从商品房买卖合同第十五条约定以及行业惯例可见，产权登记事宜由出卖方代办，而买受人作为弱势一方已穷尽可能提供相应配合义务，但第三人并未及时完成产权登记事宜：(1)第三人在2016年5月10日才向原告开具销售不动产统一发票；2016年5月23日，第三人方才获得涉案房屋晒图，2016年6月24日方才通知原告缴纳晒图费，原告收到通知后已及时支付晒图费。(2)第三人在2017年4月份才完成的房屋增量工作，原告应通知在2017年4月11日缴纳税费。(3)在2016年至2017年期间，陆续有一些业主得到产权登记并之后获得产权证书。而第三人一直告知原告，其为业主办证是分批分次进行的，让原告按照通知内容和节奏来协助办证事宜，第三人一直告知原告等通知就可以获得办证。自2017年后，第三人从未告知原告房屋不能办证，更未告知其私自将原告房屋进行对外抵押或被查封情况。因此，原告所购买并居住的房屋未获产权证书，均是第三人不守法守约行为导致的，过错不在于原告。(六）原告陈容琼名下无其他用于居住的房屋，系解释二十九条保护的消费者退一万步来讲，即使适用解释二十九条对本案法律关系进行认定，陈容琼也完全符合解释二十九条规定的情形，根据2019年4月17日在邕e登查询的结果，陈容琼名下并无其他可用于居住的房屋，虽然2019年7月17日再次查询显示陈容琼名下曾登记有房产信息，但该房屋并非陈容琼所有，但仅是其女儿银悦竹委托陈容琼以陈容琼的名义进行购买的，根据银悦竹与陈容琼于2019年2月21日签订的《产权代持协议书》的约定，陈容琼已将房屋变更登记至实际买受人银悦竹名下，原告陈容琼从始至终仅有青秀区凤翔路11号香格里拉花园二期A座1单元十四层1403号房用于居住，其名下并无其他用于居住的房屋。综上所述，为维护原告合法权益，原告向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 被告南宁市金广园房地产开发有限责任公司辩称：被告认为法院查封事实清楚，适用法律正确，请法院驳回原告的诉讼请求。第一，本案在执行中，查封的是被执行人名下的房屋，本案争议的房屋就登记在被执行人名下，属于被执行人的财产，查封行为合法有效。第二，原告主张购买了本案争议房屋，但根据最高法相关规定，在案件执行时尚未完成产权变更，房屋仍属于被执行人，而且争议房屋并不是原告唯一住房，原告同时拥有多套房产并居住。第三，本案属于执行异议之诉，是对法院执行行为所作的诉讼，但原告第二项诉讼请求为确认之诉，不属于执行异议之诉的审查范围。 第三人南宁嘉士城物业投资有限公司未作答辩。 经审理查明：两原告与第三人20006年11月22日签订商品房买卖合同，约定两原告向第三人购买南宁市青秀区凤翔路11号香格里拉花园二期A座1单元1403号房。原告于2006年12月20日缴纳了契税，于2007年5月28日将购房款第二、三期款项全额支付完毕。2008年5月22日，原告与小区物业公司签订前期物业服务合同，并于2008年9月1日入住至今。 2016年4月21日，南宁市房地产测绘队作出凤翔路11号香格里拉花园二期A座测绘结果表。2016年5月10日，第三人向两原告开具购房发票。2016年6月24日，第三人收取原告晒图费。2017年4月11日，原告缴纳增量房契税。 另查明：南宁市西乡塘区人民法院于2015年10月20日受理被告诉第三人房屋买卖合同纠纷一案，案件经审理后于2016年3月30日作出（2015）西民一初字第3185号民事判决书，判决第三人返还被告购房款3274203元及利息，该判决书2016年7月2日发生法律效力。因第三人未履行生效法律文书所确定的义务，被告2016年7月28日向南宁市西乡塘区人民法院申请执行，执行案号为（2016）桂0107执1088号。立案执行后，法院查封了第三人名下南宁市青秀区凤翔路11号香格里拉花园二期A座1单元1403号房。 2019年5月22日，两原告向南宁市西乡塘区人民法院提出书面执行异议，法院受理后进行审查，于2019年7月4日作出（2019）桂0107执异47号执行裁定书，驳回两原告的异议请求。 再查明：2019年4月17日，原告陈容琼名下未有不动产登记信息及签约备案信息。2019年4月25日，原告陈容琼名下登记了南宁市兴宁区长堽路179号盛天果岭2号楼1507号房的产权。2019年7月16日，该房转移登记至案外人银悦竹名下，业务类型显示为房屋赠与。 原告银悦西名下有位于南宁市青秀区金旺角·ＣＡＳＡ国际公馆Ａ栋1509号房。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，本案第三人南宁嘉士城物业投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述意见和质证的权利。 原告在本院查封涉案房产之前已与第三人签订《商品房买卖合同》，该合同双方主体适格，内容未违反法律及强制性法规，为合法有效合同，且原告所购涉案房屋在本院查封前已由原告全额支付购房款及交付原告占有使用，并缴纳了房产契税，支付了办证所需专项维修资金、晒图费、办房产证费等费用，其未能办理不动产权过户手续并非原告自身原因造成，原告对涉案房屋享有物权期待权。本案为金钱债务执行异议之诉，原告对涉案房屋的物权期待权应优先于一般金钱债权予以保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告请求法院终止并排除对南宁市青秀区凤翔路11号香格里拉花园二期A座1单元十四层1403号房的拍卖执行，并解除对该房屋的查封，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”原告所购涉案房屋的不动产权未变更登记至其名下，其对该房屋所享有的是物权期待权，现原告请求确认1403号房的所有权人为原告，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、终止并排除对南宁市青秀区凤翔路11号香格里拉花园二期A座1单元十四层1403号房的拍卖执行，并解除对该房屋的查封； 二、驳回原告银悦西、陈容琼的其他诉讼请求。 案件受理费6305元（原告银悦西、陈容琼已预交），由被告南宁市金广园房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁竹溪支行，账号:20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  顾能娜 人民陪审员  张敏毅 人民陪审员  黄艳荣 二〇二〇年七月八日 书 记 员  卢 原