河北省邯郸市复兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0404民初516号 原告：邯郸市金诚物业服务有限公司，住所地邯郸市邯山区贸易街****，统一社会信用代码911304026799151260。 法定代表人：赵娜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘雯雯，女，该公司员工。 被告：申利杰，男，1988年4月13日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 原告邯郸市金诚物业服务有限公司（以下简称金诚公司）与被告申利杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金诚公司的委托诉讼代理人刘雯雯、被告申利杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金诚公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告2017年3月1日至2019年12月31日的物业服务费3，935.57元、垃圾处理费102元、利息500元，共计4,538元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系邯郸市复兴区宝盛花语城小区2-1-2604室的业主，建筑面积为96.46平方米。2013年12月1日,原告与涉案小区建设开发单位签订《物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，收费标准为物业费1.2元/月/平方米，垃圾处理费36元/年，物业服务费用按年度交纳。原告依约履行了合同约定的相关权利和义务，为被告提供了完善的物业管理服务，被告却一直拖欠2017年3月1日至2019年12月31日的物业服务费及垃圾处理费4,038元，且给原告造成利息损失，原告酌情主张利息500元，共计4,538元。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳相关费用，特诉至法院，望判如所请。 申利杰辩称，原告未能按照合同约定提供物业服务，主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、违反前期物业服务协议书第二条第一项关于房屋共用部位的维护和管理：小区楼道内墙皮脱落，逃生指引牌脱落丢失现象严重，楼梯防火门门框脱落折断等，都未给予维修；2、违反前期物业服务协议书第二条第二项关于共用设施设备及其运行的维护和管理：近两年来，每栋住宅楼各单元常有一部电梯毫无征兆地停运，且从未见过物业提前通知，2000多户业主饱受出行难的困扰，业主多次要求物业解决无果，物业都说是电梯配件损坏导致；3、违反前期物业服务协议书第三条与第五条环境卫生服务：小区环境卫生脏乱差，垃圾横飞，无人打扫；4、违反前期物业服务协议书第四条公共秩序维护：交通秩序与车辆管理服务，小区主要出入口没有按照合同约定安排24小时安保执勤，2018年5月24日晚11点业主家孩子丢失到门岗调取视频监控资料，保安室大门紧锁，无人看管，情急后拨打110；小区未配置合格的灭火器材，从未进行消防宣传，检查，消防不到位，违反了前期物业管理协议物业服务标准第三条；5、违反前期物业服务协议第五条绿化服务：小区内多处杂草丛生，无人整理，多处无绿化只裸露着光秃秃的地面；6、所交物业费拒开发票，乱收费情况严重，强行收取公共能耗500元、异产毗邻责任金1500元，不缴纳不给钥匙，在被告装修期间未有损坏房屋主体以及其他事项的情况下，原告拒不退还异产毗邻责任金1500元，并且私自挪用该项资金，属于非法占有他人财产，要求返还并支付利息，小区进驻饮水机收益，各个楼层广告收益共用停车场收益等，这些违反了前期物业服务管理协议第一条第九项按规定定期公开物业费收支情况；7、不得将物业的整体服务责任转让给第三方，事实上转让给安信联行物业公司，违反了前期物业服务协议第一条第二项第四点。因原告未能按照服务合同履行物业服务义务，给被告带来诸多不便，根据合同法先履行抗辩权的规定，在原告未正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费，理应退还之前已缴纳的物业费。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 金诚公司为其主张，提供如下证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明各一份，证明原告主体适格；2、《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》复印件一份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，约定的住宅收费标准为1.2元/月/平方米，物业费按年度缴纳；3、客户信息档案表、销售不动产统一发票复印件各1份，证明涉案小区的建设开发单位是磁县安居宝盛房地产开发有限公司，被告是涉案小区2-1-2604室的业主；4、备案回执复印件、招投标情况书面报告复印件、沁河名苑前期物业服务中标通知书复印件各1份，证明原告入驻小区流程合法，并向政府部门依法备案；5、原告工作人员日常工作的照片打印件64份、电梯及公共区域消毒记录表照片打印件3份、保安员巡逻记录表照片打印件2份，证明原告依约履行了证据2合同第二章第二条约定的义务，为小区提供了安保、保洁、绿化等完善的物业服务；6、张贴清理楼道杂物及废弃车辆的通知照片复印件2份、楼道照片复印件1份，证明原告对于小区业主在公共区域的乱停乱放杂物等事项尽到了提醒规劝义务，楼道现状干净无杂物；7、被告缴纳水费收据1份，证明原告履行了证据2合同第二章第二条代收代缴水费的物业服务；8、消防器械照片打印件3份，证明原告履行了对消防器械的定期巡检维护义务，消防器材合格可正常使用；9、电梯维保合同1份，证明原告已选聘专业维保单位对小区电梯进行日常养护、维护；10、小区环境照片打印件7份，证明在原告物业服务下，小区环境整体比较规范、干净、整洁。 申利杰为其辩解，提供如下证据：1、照片8份(2页)打印件，证明原告未尽到保养维护电梯的义务；2、照片4份（1页）打印件，证明物业未尽到公共部分日常小区的维护管理；3、照片4份（1页）打印件，证明物业未尽到公共秩序维护；4、照片8份（2页）打印件，证明小区绿化不合格；5、照片8份（2页）打印件，证明小区卫生不合格；6、照片8份（2页）打印件，证明小区消防不合格；7、照片2份，证明多数人未交物业费，很多业主不满意原告的服务；8、业主手册1份，证明没有显示原告提供服务的起止时间；9、视频7份、录音1份，视频1-3，证明业主家孩子丢失后保安室无人，无法调取监控，有110记录在案；视频4证明疫情期间可以随意出入，无人值守；视频5证明楼下杂物堆积导致起火；视频6证明有自称是物业人员的人殴打业主；视频7证明灭火箱内无消防器材；录音证明原告将物业服务转包给安信联行。 本院经审理认定事实如下：申利杰系邯郸市复兴区沁河名苑小区(宝盛花语城小区)2号楼1单元2604号（建筑面积96.46平方米）业主。 2013年12月1日，金诚公司（乙方）与磁县安居宝盛房地产开发有限公司（甲方，以下简称宝盛公司）签订《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》一份，约定：宝盛花语城位于邯郸市复兴区，由宝盛公司开发建设，甲方选聘乙方对宝盛花语城提供物业管理服务，本物业管理区域物业服务收费选用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.2元／月／平方米（含电梯费），乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，本合同期限自2015年1月1日起至2020年1月1日止。 2015年2月，宝盛公司向申利杰交付房屋，申利杰向金诚公司支付2015年2月至2016年2月的物业费及异产毗邻责任金。 本院认为，金诚公司与宝盛公司签订的《邯郸市宝盛花语城项目物业服务合同》，双方意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对申利杰具有约束力。按照合同约定，交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务，业主应依约支付相应的物业费。 申利杰提交的照片、视频能够证明金诚公司对申利杰居住的小区提供了物业服务，但金诚公司在服务过程中绿化、卫生等存在一定的瑕疵，然该事由不能作为申利杰拒交物业费的理由，物业服务费应当酌情减免。结合金诚公司服务的情况，申利杰应按照合同约定物业费标准的80%即3,230.06元[（96.46平方米×1.2元/月×34个月+36元/年×2年又10个月）×80%]交纳为宜。对金诚公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。申利杰未交纳物业服务费，系因双方对物业服务费的交纳存在争议，并非恶意欠交，故金诚公司要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。申利杰要求金诚公司返还异产毗邻责任金1500元并支付利息，因其未提出反诉，对该主张不予处理。 应当指出，物业服务企业和与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时，小区业主也应对物业服务企业给予相应的理解，尽可能地看到其物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。长期拖欠物业费的违约行为，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内较大多数按期支付物业费的业主亦不公平。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中存在瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题认真听取业主意见，积极整改存在的问题，不断提高物业服务质量。希望通过双方努力，营造更加和谐美丽的小区环境。 综述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告申利杰于本判决生效之日起十日内支付原告邯郸市金诚物业服务有限公司2017年3月1日至2019年12月31日的物业服务费3,230.06元； 二、驳回原告邯郸市金诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告邯郸市金诚物业服务有限公司负担7元，被告申利杰负担18元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  王韦 二〇二〇年七月二十九日 书记员  胡悦