山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初7041号 原告：李朕，男，1983年5月12日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：蔡玉叶，山东万桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王霞，山东万桥律师事务所实习律师。 被告：刘筱如，女，1992年5月16日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：李筠竹，女，1966年8月3日出生，汉族，住青岛市黄岛区。系被告母亲。 原告李朕与被告刘筱如房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡玉叶、王霞，被告委托诉讼代理人李筠竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房产租赁合同》；2、判令被告支付原告房租15万元；3、判令被告支付原告违约金12500元；4、被告承担诉讼费。事实和理由：2017年8月19日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房产租赁合同》，原告将位于青岛市开发区XXX路XXXX号XX号楼X单元XXX户的房屋租赁给被告，合同约定：房屋租金为每月12500元，租赁时间为2018年1月1日起至2025年12月31日止，租金的支付方式为：前三年半年付，从第四年开始年付；(1)乙方于2017年8月25日前支付甲方租金75000元，于2018年6月1日前支付下半年房租75000元；(2)经甲乙双方协商，乙方于2018年1月1日至2020年12月31日房租为每半年支付一次，乙方提前一个月支付下一次房租；(3)甲、乙双方同意，从2021年1月1日起每年增加壹万元整。被告于合同签订后仅支付了2018年上半年租金75000元，就不再支付房屋租赁费，原告为维护自己合法权益，于2018年9月向黄岛区人民法院提起了诉讼，黄岛区人民法院经审理作出(2018)鲁0211民初13276号民事判决书，判令被告向原告支付拖欠2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租赁费150000元；原告不服黄岛区人民法院一审判决，向青岛市中级人民法院提起上诉，二审法院经审理作出(2019)鲁02民终6567号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。青岛市中级人民法院作出的(2019)鲁02民终6567号民事判决书于2019年12月20日生效，但被告至今未向原告支付生效法律文书所确定的2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租赁费150000元。截至2020年4月17日，被告又未按照合同约定支付原告2019年7月1日至2020年6月30日的房屋租赁费150000元。按照《房产租赁合同》第十一条约定，拖欠房租一个月以上，申请人有权终止合同，收回该房产，并要求被告承担原告的其他一切损失。综上所述，为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院查明事实，依法裁决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告辩称，被告不同意解除租赁合同，租金不应当按照合同规定数额来支付，应当按照新的租金标准支付租金；不应当支付违约金。被告对房屋进行了装修，对地下室漏水进行了维修，被告准备另案起诉原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、本案原告系青岛开发区XXX路****楼****的房屋所有权人。2017年8月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房产租赁合同》，原告将青岛市开发区XXX路XXX号XX号楼X单元XXX户的房屋租赁给被告。《房屋租赁合同》第3条约定：该房产租赁期限共96个月，自2018年1月1日起至2025年12月31日止。乙方向甲方承诺，租赁该房产仅作为居住使用。第4条约定：该房产租金为12500元/月，租金的支付方式为：前三年半年付，从第四年开始年付；（1）乙方于2017年8月25日前支付甲方租金￥75000元（柒万伍仟元整），于2018年6月1日前支付下半年房租￥75000元（柒万伍仟元整）；（2）经甲乙双方协商，乙方于2018年1月1日至2020年12月31日房租为每半年支付一次，乙方提前一个月支付下一次房租。（3）甲、乙双方同意，从2021年1月1日每年增加壹万元。第11条约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房产，乙方应按照合同一个租金额向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：(1)未经甲方书面同意，将房产转租给他人使用或拆改变动房产结构或损坏房产。(2)改变本合同规定的租赁用途或利用该房产进行违法活动的。(3)拖欠房租累计壹个月以上的。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告向原告交纳2018年上半年租赁费75000元。此后，被告组织人员对房屋进行装修。 2、被告自2018年7月1日开始拖欠房屋租金。2018年9月6日，原告李朕曾将本案被告刘筱如诉之本院（案号：（2018）鲁0211民初13276号），要求：1、请求法院依法判决被告支付拖欠房租75000元；2、请求法院依法判决被告承担违约金12500元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原被告双方签订租赁合同；2、请求法院依法判决被告支付原告拖欠的房租至判决生效之日（暂计2018年1月1日至2019年6月30日拖欠房租20万元）；3、本案诉讼费用由被告承担。本院于2019年5月20日作出一审判决：一、被告刘筱如于本判决生效之日起十日内向原告李朕支付2018年7月1日至2018年12月31日的房屋租赁费75000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付2018年6月1日至实际给付之日的利息损失；二、被告刘筱如于本判决生效之日起十日内向原告李朕支付2019年1月1日至2019年6月30日的房屋租赁费75000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付2018年12月1日至实际给付之日的利息损失；三、驳回原告的其他诉讼请求。原告李朕不服本院（2018）鲁0211民初13276号民事判决，青岛中院给审理后作出（2019）鲁02民终6567号民事判决：驳回上诉，维持原判。因被告刘筱如未履行本院（2018）鲁0211民初13276号民事判决所确定的给付义务，原告已向本院申请强制执行，被告仍未履行判决义务。 3、本案立案后，本院向被告邮寄了起诉状副本等诉讼材料，被告于2020年5月29日签署了该邮件。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”及第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原被告双方签署的《房产租赁合同》不违反法律规定，双方均应严格遵守合同约定，全面履行自己的义务。《房产租赁合同》第11条约定：“乙方拖欠房租累计壹个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房产。”本案被告自2018年7月1日起即拖欠房租，而且在人民法院判决其履行交纳房租义务后仍不履行，拖欠房租已达二年之久，已经符合《房产租赁合同》约定的解除条件。另根据《合同法》第94条第3项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，被告作为承租人，其主要的合同义务就是及时足额交纳租金，但被告自2018年7月1日起拖欠租金，甚至在被告起诉及法院判决之后，被告依然没有履行交付租金的义务，因被告没有履行交付租金的义务，所以本案亦符合法定的合同解除条件。综上，不论是按照《房产租赁合同》的约定，还是法律的规定，本案均已达到了合同解除的条件，故原告要求解除与被告签署的房产租赁合同，于法有据，本院予以支持。《合同法》第96条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告以起诉方式要求解除与被告的房屋租赁合同，被告于2020年5月29日收到了本院邮寄给了被告的起诉状副本，故原被告双方的《房产租赁合同》于2020年5月29日解除。被告应当支付原告2019年7月1日至2020年5月29日期间的房屋租赁费136694元（12500元*10个月+12500元/31天*29天）。2020年5月29日之后，被告继续占用涉案房屋的，原告可依法另行主张房屋占用使用费。对于原告所主张的违约金，因原被告双方均存在法律意识淡薄，对合同正常履行存在瑕疵的情形，故对于原告所主张的违约金，本院不予支持。 对于被告所称的其经营受到疫情影响，应当调整租金抗辩。本院认为，根据《房产租赁合同》第3条的约定，乙方向甲方承诺，租赁该房产仅作为居住使用，因此被告擅自改变房屋用途将其作为经营性用房，违反了《房产租赁合同》的约定，由此产生的不利后果由其自行承担。涉案房屋的性质为住宅，疫情并不影响该房屋的居住用途，故对于被告要求调整租金的抗辩，本院不予支持。对于被告所称的房屋装修损失、维修费用，因被告未提起反诉，故对于双方的该争议，被告可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告李朕与被告刘筱如签署的《房产租赁合同》于2020年5月29日解除； 二、被告刘筱如于本判决生效之日起十日内支付原告李朕2019年7月1日至2020年5月29日期间的租金136694元； 三、驳回原告李朕的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3550元（原告已预交），减半收取1775元，由原告李朕负担285元，由被告刘筱如负担1490元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  林海涛 二〇二〇年七月二十八日 书记员  逄 蕾