广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4510号原告：常保琴，女，1993年3月28日出生，汉族，住陕西省汉阴县。原告：石春燕，女，1993年3月17日出生，汉族，苗族，住湖南省吉首市。被告：刘华平，男，1991年8月26日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：汤翠萍，广东君和政通律师事务所律师。原告常保琴、石春燕与被告刘华平房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常保琴、石春燕，被告刘华平的委托诉讼代理人汤翠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常保琴、石春燕向本院提出诉讼请求：被告向原告退回新亚洲五楼572档两押一租，合计22500元整。事实和理由：原告与被告商议协定，被告从2020年2月16日起将新亚洲5楼572档交付原告使用，使用期限为一年。原告已向被告支付2020年2月16日至3月15日期间租金7500元整。因疫情原因，新亚洲商城在2020年2月没有开市，被告并未于2020年2月16日将该物业交付于原告使用。由于签订后原告未实际营业，处于入不敷出状态，原告与被告商议减免并延迟交付租金，但未协商成功。新亚洲商城的顾客主要是国外客户，鉴于新冠××疫情在全球范围蔓延，国外客户难以入境洽谈生意，原告租赁商铺的目的根本无法实现。因与被告多次协商无果，为维护原告自身合法权益，故提起诉讼。被告刘华平辩称，我方与原告签订的《商铺租赁合约》合法有效，我方在签订合同当日即已将商铺交付原告使用，虽然原告未进行装修，但已经在店铺将样品挂上用于展示，因此原告是正常使用涉案商铺。2、原告不能以疫情为由要求解除合同。由于租赁合同属于持续性合同，疫情的发生仅仅影响疫情期间无法营业，但疫情并没有无限期持续下去，目前广州市政府已经解除停业禁令，市场秩序逐渐恢复，承租人已可继续经营。因此，原告要求解除合同没有事实和法律依据。3、因为疫情原因，涉案商铺在2020年2月16日至2020年3月9日，原告不能正常使用涉案商铺，我方愿意减免该期间租金。但是自2020年3月9日开始，涉案商铺所在物业管理处已经通知可以开市经营，市场人流量也逐渐恢复，因此，原告自2020年3月9日开始已经可以正常经营，故原告应自2020年3月16日开始正常按月交纳租金。4、对于疫情的影响，我方在2020年4月1日曾主动向原告提出关于商铺减免方案：双方口头约定合同签订至2月16日作为装修免租期，故合同起租的期限自2月16日开始起租。减免方案是2月16日至4月15日两个月免租，4月16日至5月15日租金50%，剩余期限按80%租金收取，但是计算方式是将一整年的租金减免后平摊到每月租金中，故平摊为4750元/月。按照这种算法，原告自2020年2月16日-2021年2月15日每月需向我方支付4750元/月，由于2020年2月原告支付了7500元，算下来2020年3月的租金原告需向我方补支付2000元。但原告要求我方减免租金到7月份，我方也要向市场支付租金，无法接受。市场没有给予减免方案落实到我方，我方是主动优惠给原告。在此情况下，我方微信问原告有否意愿继续承租，原告说亏本没钱交租只能不租，我方的意见是如果原告租，我方就继续出租给原告，原告不租我方就收回继续出租他人。所以当时微信说如果原告不想租就将东西搬走，其实是双方协商的过程，到了最后是原告自行迁出涉案商铺，是原告单方违约。本院经审理认定事实如下：2020年1月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合约》，约定甲方将广州市荔湾区西堤二马路55号新亚洲国际电子数码城五楼72号档口出租给乙方作商业用途使用，租期为2020年2月16日至2021年2月15日，月租金为7500元，乙方应在每月16日前支付租金；如乙方超过15天未支付租金，视为乙方自动放弃该场地的经营，甲方有权不经诉讼直接收回场地，乙方之前所付的租金及费用等，甲方不予退还等。签订合同时，乙方向甲方支付2个月押金和1个月租金共22500元；合同签订后，原告向被告支付了2个月押金和1个月租金共22500元。2020年1月底至2月份，因发生新冠肺炎疫情，涉案新亚洲电子商城（以下简称商城）没有开市。直至2020年3月7日，新亚洲电子商城发布启市公告，通知新亚洲国际电子网络科技城定于2020年3月9日上午正式启市营业，并发布了错峰入场指引。2020年3月9日，广州新亚洲国际电子网络科技城有限公司发布公告，内容为：现将租金和管理费缴交公告如下：1、一手原租户在签约时公司已给了折扣上的优惠，现在广州新亚洲公司给一手原租户一个月的免租期，并且一手原租户将新亚洲公司的免租一个月的优惠落实给二手承租经营户，在国家疫情非常时期，一手原租户再给现在二手承租经营户一个月的免租期，即等于一手原租户加起来不能收二手承租经营户2月、3月两个月的租金，以及新亚洲公司免商户一个半月的管理费……。2020年3月11日，该司再次发布公告，但就二手承租户的租金优惠方案同上。原告在2020年3月9日入场，到涉案商铺内放置了货品的样品。之后，原告向被告提出要求减租，被告同意减免部分租金，但双方对减租方案最终没有达成一致协议。又查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日0点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。庭审中，原告提供了微信聊天记录作为证据，其中，2020年4月7日的聊天记录显示，原告表示“档口租下来就是亏，没有钱交租”，被告表示“可将样品收回去，这几天可能有其他人要租”；原告问“押金如何处理？”，被告表示“违约了，押金没有了”。被告确认原告在2020年4月9日搬离涉案商铺。因原告在庭审中坚持要求解除合同，为避免双方损失的扩大，本院于2020年6月底建议被告收回商铺自行安排使用。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于原告是否有使用商铺的问题，原告陈述在3月9日大厦启市时将货物的样品搬到商铺，可见原告在启市之后是有使用商铺的。对于原告要求被告退还两押一租的诉讼请求，本院作如下分析：本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对原告的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，即使经营有影响，原告可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应选择退出涉案商铺。因原告在租赁合同可继续履行的情况下坚持要求解除合同并拒付租金，故可认定原告为违约方。对于合同解除时间，因原告于4月9日搬离涉案商铺，本院确认双方签订的合同于2020年4月9日解除。鉴于原告要求解除合同是由于疫情原因引起，且疫情对原、被告双方经营均有影响，故依据公平原则酌定被告应退回原告已付押金总额的50%，即7500元。对于原告的已付租金是否应当退回的问题。双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则处理。因原告违约解除合同，导致涉案商铺空置，在合同解除后的合理期间（2020年4月10日至6月30日）内的租金损失应由原告承担。其中，2月16日至3月8日期间，涉案商城没有开业，原告无法使用商铺，且参照商城公布的租金优惠方案，该期间被告应将免租优惠给予原告，故原告无需支付租金。3月9日到3月31日期间，商城已经复市，参照商城公布的租金优惠方案，该期间被告应将免租优惠给予原告，故原告无需支付租金。至于4月1日至5月8日，商城已经复市，且重大突发公共卫生事件应急响应级别在此期间调整为二级，本院酌定该段期间原告应按原租金标准的70%支付租金，即7500元×70%÷30×38天=6650元。在5月9日至6月30日期间，商城已经复市，且重大突发公共卫生事件应急响应级别在此期间调整为三级，本院酌定该段期间原告应按原租金标准支付租金，即7500元÷30×53天=13250元。以上2020年4月1日至6月30日期间原告应付租金共19900元。对于7月后的租金，因本院已释明被告应及时收回商铺，以减少双方的损失，故7月之后的租金损失，由被告自行承担。为避免讼累，原告应支付的租金可抵扣被告应退回给原告的50%押金7500元及原告已预付的1个月租金7500元。由于原告已支付的两押一租尚不足以抵扣应付租金，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：驳回原告常保琴、石春燕的诉讼请求。案件受理费181元，由原告常保琴、石春燕平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年七月二十九日书记员  宋嘉杰卢健华