江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初2959号原告：马骏，男，1978年7月29日生，汉族，溧阳市人，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：刘春红、潘颖，江苏名扬律师事务所律师。被告：江苏皇珈置业有限公司，住所地溧阳市天目湖旅游大厦**，统一社会信用代码91320481696727899H。法定代表人：仲玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：张寒宾，男，1973年1月17日生，汉族，青海省人，住青海省。原告马骏诉被告皇珈公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日对本案公开开庭进行了审理。原告马骏委托诉讼代理人刘春红、潘颖、被告皇珈公司委托诉讼代理人张寒宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马骏诉称，2017年11月25日，原、被告签订合同编号为8049129290Ｆ44905ＡＣ57的商品房买卖合同，合同约定被告作为出卖人将位于溧阳市出售给原告，商品房总价为668950元。原告已于当日前将房款支付完毕，被告出具了收据。依据合同第10.1条之约定，被告应于2019年6月30日前将商品房交付给原告，但截至2020年4月22日，被告已逾期长达297日仍未完成交付。依据合同第11.1.2条之规定，被告逾期交付房屋超过90日的，原告有权解除合同，被告需在接到委托人书面解除的通知后15日内返还原告全部已付房屋价款并按合同总价的1%支付违约金。2020年4月22日，原告委托律师致函被告解除合同，被告于2020年4月23日收取该通知，被告收取后未在约定期限内返还原告房屋款并支付违约金。故原告诉至本院，请求判令：1.被告退还购房款668950元；2.被告支付违约金6689.50元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告皇珈公司辩称，原告的诉讼请求都是合理的，没有异议。经审理查明，原、被告于2017年11月25日签订商品房买卖合同（合同编号8049129290Ｆ44905ＡＣ57），约定由原告购买被告建设的位于溧阳市的房屋，预测建筑面积为78.70平方米，单价为8500元，房屋总价款为668950元，房屋规划用途为商业，该商品房为装修房；买方应当在2017年11月25日前支付该商品房全部价款；出卖人（即本案被告）应当在2019年6月30日前将符合交付条件的商品房交付买受人（即本案原告）；除不可抗力外，出卖人如未按约定的时间将商品房交付买受人的，自逾期之日起90日内，自本合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之一的违约金，自逾期之日起超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内，退还买受人已付全部房价款，并按合同总价款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之一的违约金。合同签订前，原告马骏即向被告支付购房款668950元，被告于2017年11月7日向原告开具收据。后被告逾期未能交付房屋，原告于2020年4月22日向被告寄送律师函，律师函主要载明：“依据合同约定，贵公司应于2019年6月30日前将商品房交付给马骏，但截至2020年4月22日，贵公司已逾期长达297日仍未完成交付。依据合同之规定，贵公司逾期交付房屋超过90日的，马骏有权解除合同，贵公司需退还马骏全部已付房屋价款并按合同总价的1%支付违约金。现正式函告贵公司解除马骏与贵公司签订的编号为8049129290F44905AC57的商品房买卖合同，请贵公司收到本律师函之日起15日内退还委托人全部房屋价款并按合同总价的1%支付违约金。逾期，将通过法律途径诉讼解决，由此产生的一切法律责任，包括逾期付款违约金、诉讼费、律师费等均由贵公司承担。”后被告于2020年4月23日签收。后被告未能退还购房款，故原告诉至本院，请求判如所请。被告皇珈公司质证称，对原告提供的证据无异议；涉案房屋销售具备相关行政许可，原告已经通过转账刷卡付清购房款，合同约定的交付日期是2019年6月30日，因为装修施工延期的原因，到2020年6月中旬才通过土建的竣工验收，涉案房屋的装修没有结束，装修预计在7月30日；对于原告主张的双方之间的商品房买卖合同已经于2020年4月23日解除的意见有异议，原告在2020年4月22日发出的商品房买卖合同函件，被告在4月23日收到以后向溧阳市建设局相关部门咨询了解除买卖合同的相关程序问题，相关部门明确表示解除商品房买卖合同必须要有业主和开发商共同递交相关资料并一起办理相关手续才可以解除；对违约金数字无异议，但是在完成两项请求之前必须要先解除商品房买卖合同，商品房买卖合同是房管部门的制式版本，合同条款中约定收到解除通知15天内退款，但是在实际的操作过程中还有一层意思就是15天内原告要办理退房手续，并不是单纯的一纸通知就可以退房，买卖有规则，就目前的情况来说，原告已经对被告进行了两套房屋的申请保全，如果在没有办理解除商品房买卖合同的前提下再要求被告退房款，那么被告就可能会遇到房子没了，钱也没了的风险，另外，对于解除商品房买卖合同建设局相关部门有规范的一套解除手续，原、被告双方都应该遵守。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、收据、律师函、EMS物流单、订单详情、物流信息查询表，原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人庭审陈述等证据附卷佐证。本院认为，合法的房屋买卖合同关系受法律保护。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。合同订立后，原、被告双方应依照合同约定全面履行各自义务。关于涉案商品房买卖合同是否已经于2020年4月23日解除的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在商品房买卖合同中明确约定“自逾期之日起超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人”，双方约定的房屋交付日期为2019年6月30日，至原告向被告发送解除合同通知时已经远远超过90日，故被告的行为已经构成违约，且符合约定的合同解除条件，故原告向被告发送通知，该通知送达被告时，涉案合同即解除，故涉案商品房买卖合同（合同编号8049129290F44905AC57）已经于2020年4月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同已经于2020年4月23日解除，故被告应退还原告购房款668950元。原告主张的违约金6689.50元，符合合同约定，本院依法予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条以及相关民事法律之规定，判决如下：被告江苏皇珈置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告马骏购房款668950元，承担违约金6689.50元，合计675639.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10557元，减半收取5278.50元，诉讼保全费4020元，合计9298.50元（已由原告预交），由被告江苏皇珈置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费10557元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本院履行款账户，户名：溧阳市人民法院，账号：62×××56，开户行：中国银行股份有限公司溧阳天目支行。审判员  王春伟二〇二〇年七月三日书记员  潘 陈