福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初1006号 原告：李守勇，男，1980年8月9日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。 委托诉讼代理人：郑希恺，福建大雄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱梦梅，福建大雄律师事务所律师。 被告：马晓敏，女，1987年12月18日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 原告李守勇与被告马晓敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李守勇及其委托诉讼代理人郑希恺、朱梦梅，被告马晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李守勇向本院提出诉讼请求：1、判决解除李守勇与马晓敏于2017年3月20日签订的编号为0000612的《房产买卖协议书（待办产权）》；2、判令马晓敏向李守勇返还购房定金200000元及购房款716284元；3、判令马晓敏赔偿李守勇支出的中介费23100元；4、判令马晓敏向李守勇支付补缴房屋差价款812元、物业管理费2527.20元；5、判令马晓敏向李守勇支付解除合同的违约金308000元；6、判令马晓敏向李守勇支付本案律师费的支出35000元；7、本案诉讼费用、财产保全费用由马晓敏承担。事实与理由：2017年3月20日，李守勇与马晓敏在漳州台商投资区志远家人房地产中介服务有限公司的居间下，签订编号为0000612的《房产买卖协议书（待办产权）》（以下简称“房产买卖协议”），该协议约定：马晓敏将其已购买坐落于漳州市台商投资区中骏四季阳光二期11#301室的住宅（以下简称“案涉房产”）转让给李守勇，该房产尚未竣工交付使用；协议签订之日，李守勇应当支付购房定金200000元给马晓敏；办理马晓敏名下产权（一手产权）费用由马晓敏承担；李守勇将购房款分三次支付给马晓敏，于2017年6月15日之前（公证当日）向马晓敏支付820000元（含定金），该数额是以马晓敏在签订协议当日提供的贷款余额520000元计算得出，如在公证当日，贷款实际余额与上述数额不同，则以当日贷款余额进行计算，计算方式为：支付价款等于成交总价减去贷款余额减去预留款，预留款为200000元；李守勇于产权证过户三日内向马晓敏支付200000元；自公证之日起，该房产下马晓敏的银行按揭余额，由李守勇向银行支付；马晓敏应于公证当日将房产交付给李守勇使用；李守勇购买马晓敏上述房产即实际面积大于马晓敏合同购买面积，李守勇补交差额款（按马晓敏购买价）交予开发商；马晓敏保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷，若发生与马晓敏有关房屋权属或债权债务纠纷等，由马晓敏负责清理，并承担民事责任，由此给李守勇造成的经济损失，由马晓敏负责赔偿；若马晓敏中途悔约，应自悔约之日起三日内退还李守勇所支付购房款，同时向李守勇支付该房产总价款的20%作为违约金；若马晓敏不能按期向李守勇交付房产，每逾期一日，由马晓敏向李守勇支付上述购房款0.05%作为违约金，逾期15日视为悔约；双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉等等。房产协议书签订当日，李守勇向马晓敏支付了购房定金200000元，并支付了中介费23100元。 2017年4月23日，李守勇将案涉房产转售给案外人吴会营，约定案涉房产在过户给吴会营之前，吴会营应当负责偿还案涉房产银行按揭贷款。2017年6月12日，马晓敏为李守勇办理了关于出售案涉房产的公证委托书，李守勇向马晓敏支付了购房款642464元。之后，李守勇通过其与吴会营之间的约定，使吴会营每月为李守勇向马晓敏支付了用于偿还案涉房产银行按揭款的购房款，并承担了房屋差价款812元、物业管理费2527.20元。 2018年3月9日，龙海市人民法院（以下简称“龙海法院”）受理案外人马心悦诉马晓敏房屋买卖合同纠纷一案。该案中，马心悦主张马晓敏已于2015年11月27日将案涉房产出售给马心悦，要求判令马晓敏继续履行其与马心悦签订的《房产买卖协议书》。 2019年3月，因得知案涉房产存在权属争议，李守勇及吴会营停止向马晓敏支付用于偿还案涉房产银行按揭贷款的购房款，截止至此时，已向马晓敏支付的用于偿还案涉房产银行按揭贷款的购房款为73820元。 2019年7月5日，漳州市中级人民法院就上述马心悦与马晓敏房屋买卖合同纠纷一案作出生效判决，判令马晓敏将案涉房产交付给马心悦使用并将户口从案涉房产中迁出等。之后，马心悦依照前述生效判决向法院申请强制执行，法院受理后（案号：（2019）闽0681执2036号）于2019年12月11日执行查封了案涉房产。 2019年8月，因案涉房产被生效判决判归马心悦使用等，案外人吴会营将李守勇、马晓敏起诉至龙海法院，请求判令解除其与李守勇于2017年4月23日签订的《房产买卖协议书》等。龙海法院审理后判决解除该份《房产买卖协议书》，并判决李守勇向吴会营返还购房款（含定金200000元）1000000元、支出的房屋按揭款73820元、补缴房屋差价812元、物业管理费2527.20元，并支付违约金338000元。另外，本案中李守勇支出的财产保全费用为5000元。 马晓敏辩称，1、李守勇在未履行合同时将上述房产转卖于吴会营，马晓敏与李守勇签订房产买卖协议是在2017年3月23日经中介签订，而吴会营与李守勇签订房产买卖协议是在2017年4月23日签订。在这个时间内，马晓敏只收取李守勇200000元作为定金，合同还未开始履行。另在2017年5月2日与李守勇通电话时，李守勇也未提及转卖该房产事宜，此事以及签订买卖合同，以及收取部分款项，有电话录音为证。后续2018年3月份双方联系，马晓敏联系催促过户事宜，李守勇各种推脱。马晓敏与马心悦的纠纷，是因为双方有资金上的纠纷才会产生将房子给马心悦。马晓敏一直催促李守勇过户，但李守勇并没有去过户，而私下将房产卖于他人，没有告知于马晓敏，这些事情发生在马心悦起诉马晓敏之前，现在房产是属于马晓敏，而非属于其他任何人。2、根据合同约定，李守勇应当支付按揭款，但李守勇并未支付，而是由吴会营支付，后由马晓敏本人支付。 本院经审理认定事实如下：2017年3月20日，李守勇与马晓敏在漳州台商投资区志远家人房地产中介服务有限公司的居间下，签订编号为0000612的《房产买卖协议书（待办产权）》，该协议约定：马晓敏将其已购买坐落于漳州市台商投资区中骏四季阳光二期11#301室的住宅转让给李守勇，房产总价为1540000元；该房产尚未竣工交付使用；协议签订之日，李守勇应当支付购房定金200000元给马晓敏；办理马晓敏名下产权（一手产权）费用由马晓敏承担；李守勇将购房款分三次支付给马晓敏，于2017年6月15日之前（公证当日）向马晓敏支付820000元（含定金），该数额是以马晓敏在签订协议当日提供的贷款余额520000元计算得出，如在公证当日，贷款实际余额与上述数额不同，则以当日贷款余额进行计算，计算方式为：支付价款等于成交总价减去贷款余额减去预留款，预留款为200000元；李守勇于产权证过户三日内向马晓敏支付200000元；自公证之日起，该房产下马晓敏的银行按揭余额，由李守勇向银行支付；马晓敏应于公证当日将房产交付给李守勇使用；李守勇购买马晓敏上述房产即实际面积大于马晓敏合同购买面积，李守勇补交差额款（按马晓敏购买价）交予开发商；马晓敏保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷，若发生与马晓敏有关房屋权属或债权债务纠纷等，由马晓敏负责清理，并承担民事责任，由此给李守勇造成的经济损失，由马晓敏负责赔偿；若马晓敏中途悔约，应自悔约之日起三日内退还李守勇所支付购房款，同时向李守勇支付该房产总价款的20%作为违约金；若马晓敏不能按期向李守勇交付房产，每逾期一日，由马晓敏向李守勇支付上述购房款0.05%作为违约金，逾期15日视为悔约；双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉等。房产买卖协议签订当日，李守勇向马晓敏支付了购房定金200000元。 2017年4月23日，李守勇将案涉房产转售给案外人吴会营，约定案涉房产在过户给吴会营之前，吴会营应当负责偿还案涉房产银行按揭贷款。2017年6月12日，马晓敏为李守勇办理了关于出售案涉房产的公证委托书，李守勇向马晓敏支付了购房款642464元。李守勇通过其与吴会营之间的约定，使吴会营每月为李守勇向马晓敏支付了用于偿还案涉房产银行按揭款的购房款，并缴交了房屋差价款812元、物业管理费2527.20元。 2018年3月9日，案外人马心悦与马晓敏房屋买卖合同纠纷一案，诉至本院。该案中，马心悦主张马晓敏已于2015年11月27日将案涉房产出售给马心悦，要求判令马晓敏继续履行其与马心悦签订的《房产买卖协议书》。 因案涉房产存在权属争议，吴会营于2019年3月停止向马晓敏支付用于偿还案涉房产银行按揭贷款的购房款，截止提起本案诉讼，吴会营已向马晓敏支付的用于偿还案涉房产银行按揭贷款的购房款为73820元。 2019年7月5日，漳州市中级人民法院就上述马心悦与马晓敏房屋买卖合同纠纷一案作出二审判决，判令马晓敏将案涉房产交付给马心悦使用并将户口从案涉房产中迁出等。之后，因马晓敏未依照前述生效判决自觉履行义务，马心悦向本院申请强制执行，本院受理后，于2019年12月11日执行查封了案涉房产[执行案号：（2019）闽0681执2036号]。 2019年8月,因案涉房产判归马心悦使用，吴会营向本院提起诉讼，请求判令解除其与李守勇于2017年4月23日签订的《房产买卖协议书》等。本院审理后，于2019年12月30日判决解除李守勇与吴会营签订的《房产买卖协议书》，并判决由李守勇向吴会营返还购房款（含定金200000元）1000000元、支出的房屋按揭款73820元、补缴房屋差价812元、物业管理费2527.20元，并支付违约金338000元。 本案审理中，李守勇于2020年2月15日向本院申请财产保全，本院作出(2020)闽0681民初1006号之一的民事裁定，并对案涉房产依法采取了查封的财产保全措施。李守勇为此支出财产保全费5000元。 以上事实有编号为0000612的《房产买卖协议书（待办产权过户）》、编号为1818620的《房产买卖协议书（待办产权过户）》、定金收据、中国银行交易流水明细清单、（2017）厦海证民字第5581号公证书、建设银行个人账户明细清单、增值税专用发票、税费缴纳凭证、龙海市人民法院（2018）闽0681民初1192号民事判决书、（2019）闽0681民初4663号民事判决书、委托代理合同、律师费转账凭证、厦门银行客户通用回单、律师费发票、录音资料，以及双方当事人在庭审中的陈述为据，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当遵循诚实信用原则，依约定全面履行各自义务。马晓敏就案涉房产于2017年3月20日与李守勇签订房产买卖协议之前，已与马心悦签订房产买卖协议，李守勇未就案涉房产买卖协议行使撤销权，合同依然合法有效。但案涉房产已经生效民事判决书判决交付给案外人马心悦使用，马晓敏与李守勇签订的房产买卖协议的合同目的无法实现，李守勇享有合同解除权并有权要求合同违约方承担违约责任，对李守勇要求解除该房产买卖协议，并要求马晓敏按房屋总价的20%承担违约责任（违约金1540000元×20%=308000元），于法有据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，李守勇与马晓敏签订的房产买卖协议解除后，马晓敏因房产买卖合同收取的购房定金200000元、购房款642464元，应当返还；李守勇基于合同支出的按揭款73820元、补缴房屋差价款812元、物业管理费2527.20元，马晓敏应予以赔偿。因违约金条款是对守约方的损害赔偿数额所作出的约定，已经包括对对方违约所能预见到的实际损失和可得利益的损失，本案中李守勇既主张马晓敏支付违约金又要求其赔偿由此产生的律师费、财产保全费等，综合考虑合同的履行情况及李守勇的损失情形，李守勇主张的上述损失均在违约金中得以体现，故对李守勇的上述诉求本院不予支持。李守勇向马晓敏主张赔偿中介费23100元，未提供证据原件，马晓敏不予认可，应承担举证不能的法律后果，对此本院不予支持。马晓敏辩称李守勇转卖案涉房产未告知、未直接支付按揭款，系李守勇违约，但李守勇转卖案涉房产、由吴会营按案涉房产买卖协议的约定支付了用于偿还案涉房产银行按揭款的购房款，未影响合同的履行，故对马晓敏的主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八、四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除李守勇与马晓敏、漳州台商投资区志远家人房地产中介服务有限公司签订的《房产买卖协议书（待办产权过户）》（编号0000612）； 二、马晓敏应于本判决生效之日起二十日内返还李守勇购房款（含定金）842464元； 三、马晓敏应于本判决生效之日起二十日内向李守勇赔偿其支出的房屋按揭款73820元、补缴房屋差价812元、物业管理费2527.20元； 四、马晓敏应于本判决生效之日起二十日内向李守勇支付违约金308000元； 五、驳回李守勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18660元，减半收取计9330元，由李守勇负担625元，由马晓敏负担8705元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加上四份提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  陈伟雄 二〇二〇年七月十七日 书记员  陈艺娟 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。