江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1283民初846号原告：陈建华，男，1975年2月20日生，汉族，住福建省周宁县。委托诉讼代理人：石怡雯、柏冬傲，上海通佑律师事务所律师。被告：泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司，住所地江苏省泰兴市泰常路**。法定代表人：李慧芳，经理。委托诉讼代理人：丁佐荣，江苏辉丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴岚，江苏辉丰律师事务所实习律师。原告陈建华与被告泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司（以下简称红星美凯龙公司）委托经营管理合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人柏冬傲、石怡雯，被告委托诉讼代理人丁佐荣、戴岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告位于泰兴市.16平方米）；2.被告给付原告商铺占用费69828.3元（自2019年4月1日起，按96910元/年的标准计算至实际返还商铺之日止，暂计至2019年12月20日）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告立即返还原告位于泰兴市.16平方米）；2.被告向原告披露案涉商铺的现实情况，包括商铺具体位置、经营品牌、实际经营人及与之连接的其他商铺的具体租赁期限即租金标准；3.被告向原告支付《泰兴红星美凯龙商铺委托经营管理合同》届满后未返还案涉商铺的违约金，自2019年4月1日起按被告实际收取的租金为标准，计算至实际返还商铺之日止；4.被告给付原告商铺经营管理期间欠付的使用费13636.4元及逾期利息464.8元（逾期利息以13636.4元为本金，按同期银行贷款利率4.35%/年的标准，自2019年3月14日起至被告实际支付之日止，暂计至2019年12月20日）；5.被告给付原告商铺经营管理期间逾期交付商铺使用费所产生的违约金6062.25元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年4月1日，原告与被告签订《泰兴红星美凯龙商铺委托经营管理合同》，约定原告委托被告统一经营管理原告所有的泰兴市.16平方米），委托经营期限自2009年4月1日起至2019年3月31日止。同时约定委托经营期限届满后，原、被告若不再继续维持经营关系，则被告需将商铺恢复至原状如期返还。但合同到期后，被告多次以各种理由不返还商铺，原告无奈于2019年9月发函催告被告返还商铺并支付商铺占有费。然被告仍未向原告返还商铺。故原告诉至法院。被告红星美凯龙公司辩称，1.对《商铺委托经营管理合同》及该合同约定的委托经营期限已经届满无异议，被告已经将2020年6月份之前的使用费全部支付；2.被告不同意返还商铺，涉及其他业主的整体利益。如返还，将导致其他业主的权益受损；3.被告同意继续使用上述商铺，委托经营期限及使用费按与其他业主签订的合同约定标准执行；4.对原告主张的逾期付款利息，由法院认定；5.关于案涉商铺的经营状况，不属于合同中约定的被告必须披露的信息；6.如果整个商场成立业主委员会，对于业主委员会按法律规定的表决方式形成的意见，被告同意遵守；7.对于委托管理期限的使用费被告已经全部支付，并不拖欠，原告主张逾期交付商铺使用费所产生的违约金无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：原告陈建华系泰兴红星美凯龙3号楼1层1336室商铺所有权人（商铺建筑面积为35.26㎡，套内建筑面积20.25㎡,购买总价款为301497元）。原告（甲方）与被告（乙方）于2009年签订《商铺委托经营管理合同》一份，主要约定：为使泰兴红星美凯龙规范运作，交易繁荣，扩大知名度，甲方委托乙方统一经营管理该商铺；委托经营期限为十年，自2009年4月1日起至2019年3月31日止。甲乙都希望能迅速做强做大市场，甲方自愿将前四年经营使用权让渡给乙方，故在委托经营的前四年期间，乙方无须向甲方支付任何费用。自2013年4月1日至2017年3月31日乙方向甲方支付该商铺的使用年费为43071元/年，四年合计使用费为172284元。自2017年4月1日至2019年3月31日乙方向甲方支付该商铺的使用年费64607元/年，两年合计为129213元。商铺使用费支付方式按三个月支付一次，先付再用；由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方（遇法定节假日顺延到节假日后的第一个工作日内）。商铺使用费支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内或支票或现金。甲方委托经营所得部分的收益由甲方依法直接开具相应的票据，所涉及而产生的各项税费，甲方依法为纳税义务人的，由甲方依照法律规定自行承担。在委托经营期间，甲方同意乙方因经营之需而对商铺进行重新分割、布局。委托经营期满时，如甲乙双方不再继续维持委托经营关系时，乙方承诺将该商铺恢复至原有状态。委托经营期间，如乙方逾期向甲方支付商铺使用费，甲方有权要求乙方按约履行，并将按以下方式处理：逾期不超过60日，自本合同第六条第四款规定的最后付款期间的第二天起至实际付款之日，乙方按日向甲方以当期应付使用费用之银行同期存款利率的两倍，作为违约金支付甲方，合同继续履行。在本合同正式履行期间，乙方会同有关方面召集商场业主成立业主委员会，本合同委托经营期满前三个月就以后的重大经营决策和合同续签事宜由乙方与业主委员会洽商确定。委托经营管理合同期限届满后，原、被告未签订新的委托合同。现双方产生纠纷，协商未果，原告遂诉至本院。另查明，2013年4月1日至2019年3月31日期间，被告共向原告支付商铺使用费287861.6元，未支付的商铺使用费合计13636.4元。被告在委托经营期间曾多次逾期付款（具体如下：2013年10月15日逾期5天支付10767.8元、2014年4月25日逾期15天支付10229.4元、同年7月16日逾期6天支付10229.4元、同年11月6日逾期39天支付10229.4元、2015年2月3日逾期24天支付10129.4元、同年5月15日逾期35天支付10229.4元、同年8月18日逾期39天支付10229.4元、同年11月27日逾期48天支付10229.4元、2016年3月4日逾期54天支付10129.4元、同年6月23日逾期74天支付10229.4元、同年10月28日逾期110天支付10229.4元、2017年1月4日逾期86天支付10229.4元、同年4月7日逾期87天支付15586.4元、同年7月6日逾期87天支付15586.4元、同年12月22日逾期165天支付15586.4元、2018年3月26日逾期169天支付15486.4元、同年9月28日逾期171天支付15586.4元、2019年1月18日逾期192天支付15586.4元、同年3月5日逾期146天支付15586.4元、同年3月14日逾期63天支付15486.4元）。审理中，原告主张被告给付逾期付款违约金合计6062.25元，被告对此不予认可。2020年4月13日，被告按照原告购房价的5%标准向原告支付商铺使用费16971.7元。再查明，江苏省泰州市中级人民法院于2019年12月20日作出的（2019）苏12民终2807号民事判决，认定如下事实：1.红星美凯龙商场由4幢4层楼房组成综合体，有的楼层签约率达100%，最低的签约率也达到67.61%；2.一审至红星美凯龙调取与其他业主签订的商铺委托经营合同十份，合同均载明，红星美凯龙与业主约定商铺的年租金按照当时购买房屋的总价5%计算，按三个月平均支付一次，在每个季度的10日前支付给业主。以上事实，有原告提交的商铺委托经营管理合同、土地使用权证、房屋产权证、现场照片、商场一层导购图、律师函、银行流水，被告提交的商品房买卖合同、被告制作的付款明细表，泰州市中级人民法院（2019）苏12民终2807号民事判决书以及原、被告陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》并不违反我国法律、行政法规的强制性规范，应为合法有效。原被告均应按合同的约定履行各自的义务。一、关于原告主张被告归还商铺的诉讼请求。1.《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”原告作为案涉商铺的产权人拥有占有、使用、受益、处分的权利，但是不得损害其他业主的合法权益。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益。产权式商铺只有在统一规划、统一经营、统一管理使用时，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从于广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。2.本案中，泰兴红星美凯龙全球家居生活广场由4幢4层楼房组成综合体，原告虽领取了案涉商铺的独立房屋所有权证，但案涉商铺及其他商铺之间无明显物理间隔，仅进行了面积上的分割，平面上紧密相连，空间上没有分割墙体，客观上众多商铺存在于一个整体空间，属于产权式商铺。3.虽然原、被告之间的委托经营管理合同期限已届满，双方没有再达成新的委托合同，原告理应享有商铺的物权。但原告在购买商铺时即已明知并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然受到一定的限制。原告要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，鉴于大部分商铺的业主与被告方重新签订了委托经营管理合同，约定将房屋交给被告统一经营管理。有的楼层续签达100%，最低的续签率也达到67.61%，且该商场处于正常经营状态，为维护市场交易的稳定性，避免侵害广大业主的共同合法利益，本院确认原告的案涉商铺尚不具备返还的客观条件，在本案中不支持原告主张返还商铺的诉求。二、关于被告在委托经营管理期间欠付的商铺使用费13636.4元及逾期利息。双方合同中约定2013年4月1日起至2019年3月31日期间应给付租金为301498元（43071元/年×4年+64607元/年×2年），被告实际支付租金287861.6元，尚欠13636.4元。被告按约应于2019年1月10日前付清商铺委托经营管理期间的全部租金，被告于2019年3月14日给付部分租金后，尚欠13636.4元未支付。被告未能提交证据证实其已按合同约定足额支付使用费，故原告主张被告支付商铺经营管理期间欠付的租金13636.4元（2017年4月10日至2019年3月31日期间），于法有据，本院予以支持。关于逾期利息，原告主张按同期银行贷款利率4.35%/年的标准，自2019年3月14日起计算至被告实际支付之日止。对此，本院认为，由于双方在合同中约定逾期支付商铺使用费的计算标准为：被告按日向原告以当期应付使用费用之银行同期存款利率的两倍作为违约金支付。故原告主张逾期利息按年利率4.35%计算，不符合双方约定，本院不予支持。本院确认逾期利息以13636.4元为基数，按照中国人民银行2019年3月公布的存款年利率1.5%的2倍标准，自2019年3月14日起计算至实际支付之日止。三、关于原告主张的商铺经营管理期间逾期付款违约金6062.25元。合同期间内，被告应于每季度三个月中的第一个月的10号前付清本季度的租金。由于被告存在未按时、足额给付租金的情形，且双方在合同中约定被告逾期支付商铺使用费时，需按银行同期存款利率的两倍支付违约金，故被告主张按年利率4.35%的双倍计算违约金，依据不足，本院不予支持。结合被告逾期付款天数、使用费金额以及中国人民银行公布的同期存款利率标准，本院确认被告应支付原告违约金1419元。四、关于原告主张合同届满后未返还商铺的违约金问题。1.原、被告签订《商铺委托经营管理合同》形成委托合同关系，该合同履行期限届满后，原、被告未重新签订委托合同，鉴于本院确认案涉商铺暂不返还，2019年4月1日后仍由被告对案涉商铺继续经营管理，故被告应当对原告支付商铺使用费，而非支付违约金。原告要求按被告实际收取的租金为标准支付违约金，依据不足，本院不予支持。2.根据案涉商铺所在市场区域位置、经营现状、附近商铺租赁行情、市场发展前景的不确定性以及该商场业主委员会尚未成立等事实，结合被告与大部分业主续签的《商铺委托租赁合同》所约定的租赁期限为2019年4月1日起至2022年3月31日止，年租金标准为购买商铺总价款的5%，租金支付方式为三个月平均支付一次，于每个季度的第一个月的10日前支付，而且原告未能提供证据证明上述使用费标准低于同类地段、同类商铺的正常租金标准。故被告主张按照原告购买案涉商铺总价款的5%标准向原告支付每年商铺使用费，具有合理性，本院在本案中予以支持。3.本案中，原告购买商铺总价款301497元的5%计算其年使用费为15074.85元，则自2019年4月1日至2020年6月30日止，被告须向原告支付的租金合计18843.56元（15074.85元/年÷12个月×15个月）。扣减被告已于2020年4月13日支付的使用费16971.7元，故被告尚需支付原告2019年4月1日至2020年6月30日期间内的商铺使用费1871.86元。此后的商铺使用费，每三个月支付一次计3768.71元，于三个月中第一个月的10日前给付（遇法定节假日顺延到节假日后的第一个工作日）。五、关于原告主张被告披露涉案商铺的现实情况（包括商铺具体位置、经营品牌、实际经营人及与之连接的其他商铺的具体租赁期限及租金标准）的诉求。本院认为，双方在合同中约定，原告同意被告对商铺进行重新分割、布局，被告有权根据经营者的需要对案涉商铺进行必要的改造、装饰装修，增设附属设施，拆除商铺隔断等，双方不再维持委托经营关系时，被告应将商铺恢复至原有状态。本案中在原告要求返还涉案商铺的诉求暂不予支持的前提下，红星美凯龙全球家居广场内各商铺间又无明显的物理间隔，原告要求被告披露涉案商铺的现实情况，缺少事实及法律依据，客观上被告亦无法披露，且披露与之连接的其他商铺的租赁期限及租金，可能涉及他人的商业信息，故本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，判决如下：一、被告泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈建华2017年4月10日至2019年3月31日期间未支付的商铺使用费13636.4元及逾期利息（以13636.4元为基数，按照年利率1.5%的2倍标准，自2019年3月14日起计算至实际给付之日止）；二、被告泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈建华逾期付款违约金1419元；三、被告泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司自2019年4月1日起至2022年3月31日止按年租金15074.85元的标准向原告陈建华支付商铺使用费（其中被告于本判决生效后10日内一次性向原告支付2019年4月1日至2020年6月30日的尚欠商铺使用费1871.86元；2020年7月1日之后的租金每三个月支付一次计3768.71元，于三个月中第一个月的10日前给付（遇法定节假日顺延到节假日后的第一个工作日）；四、驳回原告陈建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1546元，由被告负担（此款原告已垫付773元，限被告于本判决生效后十日内给付原告773元，另向本院交纳773元，户名：泰兴市人民法院；开户行：中国工商银行泰兴新区支行；开户帐号：95×××27）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  程志伟人民陪审员  曹 霞人民陪审员  顾 娟二〇二〇年七月十六日法官 助理  伏平卫书 记 员  张 兰附：本案引用有关法律规定：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。