山东省平度市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0283民初5921号 原告：刘某，女，1979年12月20日生，汉族。 委托诉讼代理人：孙书华，山东天正平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许伦，山东天正平律师事务所律师。 被告：青岛某置业有限公司，住所地：平度市。 法定代表人：于淑某，董事长。 委托诉讼代理人：王倩倩，女，1986年11月22日生. 委托诉讼代理人：雷少杰，平度瑞强法律服务所法律工作者。 原告刘某与被告青岛某置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人许伦、被告青岛某置业有限公司的委托代理人王倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告2020年4月30日前的逾期交房违约金27331.2元。2、请求依法判令被告向原告支付2020年4月30日后的逾期交房违约金，违约金的计算以本金468000元为基数，按照日万分之六计算，自2020年4月30日起至实际交房之日止。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月26日原、被告签订商品房预售合同，被告将其开发的锦宇新城9号楼2单元4层402户以468000元的价款出卖给原告，合同第十一条约定，被告应在2019年2月28日前将房屋交付给原告。合同签订后，原告向被告交纳房款468000元。因被告逾期交房，2019年11月8日原、被告就交房及逾期违约金问题签订协议书，此后，被告仍然没有履行协议书约定的支付违约金及交付房屋义务，故提起诉讼。 被告青岛某置业有限公司辩称：1、合同履行期间发生新冠疫情、政府疫情监管等不可抗力情形，致使合同延期，被告该期间的违约金应予免除。2、原告主张的违约金明显高于其遭受的实际损失，依法应予调整。3、现涉案项目稳步推进，预计于2020年9月份能够竣工验收，请法院与原告着眼大局，避免因违约金问题导致资金挤兑，再给房屋如约交付设置障碍。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人举证、质证情况如下： 原告提交了如下证据： 1、原告的身份证复印件1份。证明原告是适格的法律主体。 2、青岛市商品房预售合同1份。证明：⑴原、被告签订了商品房预售合同，原告购买被告楼房一套，总价款468000元；⑵合同约定被告应于2019年2月28日交房。⑶合同约定，被告逾期交房超过180天，原告有权要求被告按总房款的日万分之一支付违约金，违约金的起算时间是2019年8月29日。 3、被告出具的收款收据2份。证明：⑴2018年4月4日原告已向被告交纳定金1万元；⑵2018年4月13日原告已向被告交纳首付款60556元、公共维修费用4815元、登记费80元及其他费用11214元，上述费用共计76665元，原告已经履行了合同约定的义务，不存在任何违约情形。 4、协议书1份。证明：⑴2019年11月8日原、被告签订了协议书，该协议书补充约定了违约金的计算标准及起算时间；⑵违约金的支付时间为次月1号支付上一月的违约金；⑶若逾期还不能交房，自2020年2月29日起，违约金的计算标准提高至总房款的日万分之三；⑷若被告不能按照约定期限交付违约金，则本月需向原告支付双倍违约金。 5、银行还贷明细1份。证明：原告自签订商品房预售合同后，按照合同约定办理房屋贷款并按期偿还房贷，即便是被告逾期交房，且在疫情期间，原告依然按照贷款合同的约定交付贷款，银行未减免原告的贷款金额，故被告主张减免疫情期间违约金的主张不能成立。 被告的质证意见：对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性均没有异议，证据5原告偿还银行贷款是原告履行与银行之间的借款合同，与被告无关。 被告提供如下证据: 1、2020年3月6日山东省住房和城乡建设厅鲁建办字（2020）8号文件《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》1份，该文件第三部分第（七）项第四条规定“四是妥善处理延期交付。因疫情影响不能按时完成竣工验收备案和交付的房地产开发项目，依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况合理顺延交房日期。2020年6月30日前申办竣工综合验收备案的房地产开发项目，允许开发企业顺延3个月缴纳尚未出售房屋的住宅专项维修资金”。证明：合同履行期间发生新冠疫情等不可抗力情形，致使合同履行延期，要求免除被告该期间应当支付原告的违约金。 2、被告公司出具的情况说明1份。证实：公司开发的锦宇新城项目已取得1-11号楼的预售许可证。涉案协议书是业主事先起草打印，业主纠集数十人采取堵门、阻挠公司员工办公等方式令公司签署，因违约金约定比例畸高，公司提出调整，业主断然拒绝，执意不肯离去，为避免矛盾激化、冲突升级，公司被迫签订的。2020年2月份，因发生新冠疫情，政府采取了严格的监管措施，先后禁止、限制施工方复工，即便截止6月底，施工方仍未能完全复工，但公司协调各方，赶工抢工，涉案房屋预计于11月份可以交付。锦宇新城项目已售房屋113套，其中有50户业主签订了涉案协议书，目前有25户业主依据协议书向法院起诉。 3、商品房预售许可证1份。证明：涉案房屋已于2014年10月9日办理了商品房预售许可证。 4、锦宇新城业主群聊天记录一组。证明：2020年2月2日，被告在业主群内发布公告，公告通知“因目前疫情严重，公司无法恢复正常上班，工地无法恢复施工，基于疫情为不可抗力因素，公司所有费用根据疫情情况延时支付，工地根据疫情情况延时开工，交房期限顺延”，证明被告已履行不可抗力的通知义务。 5、山东省人力资源和社会保障厅印发的《关于延迟省内企业复工的紧急通知》。 6、被告、施工方、监理方签署的《自查报告》、《复工报告》、《复工申请报告》。 7、被告、监理方确认的施工计划（三月份）、施工计划（七月份）。证明：2020年2月1日至2020年6月30日期间，因疫情原因，涉案项目无法施工，造成逾期交房的结果，依据不可抗力免责的相关的规定，被告不应承担该期间违约金责任。 8、违约金支付的电子回单一组。证明：被告已按照约定支付2019年11月至2020年1月的违约金。 9、原告签署的《锦宇新城小区网签调查问卷》。证明：会同被告支付给原告违约金的电子回单，证明原告的实际总房款为374556元。 原告的质证意见：对证据1的真实性没有异议，对关联性及证明目的有异议，双方在疫情发生之前就已签订协议书，而该实施意见是2020年3月6日才开始施行，该实施意见中规定的延期交房，应当是指交房期限约定在疫情期间或者疫情之后而非疫情之前的情况，依据合同法的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，被告未按照其承诺，多次逾期交房，其行为违反诚实信用原则，不应当适用该实施意见的规定，故不同意免除被告疫情期间的违约金。对证据2的真实性、关联性、证明目的均有异议，该证据是被告单方制作，不具有真实性与客观性，尤其是关于业主强迫被告签署涉案协议书与2020年2月份就停工的陈述，均没有事实根据及相关证据佐证，不能证明被告要求减免违约金的主张是合法有据的。对证据3的真实性、关联性均有异议，不能证明被告要求减免违约金的主张。对证据4的真实性有异议，微信群中的业主身份信息无法确认，微信群中的被告工作人员身份信息、工作信息均没有说明，对其真实性应当不予采信。对证据证明目的有异议，被告通知延期交房只是在微信群里通知，没有在小区公共场合进行书面告知，不能证明其已经履行了不可抗力通知义务。对证据5的真实性无异议，证明事项有异议，该证据不能证明依据该文件应当适用不可抗力的免责条款，对证据6、7不能证明原告的主张，且与本案无关。对证据8真实性无异议。证据9的真实性无异议。 根据上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实： 2014年10月9日，被告办理了其开发的锦宇新城1至11号楼的商品房预售许可证。 2018年4月26日，原、被告签订青岛市商品房预售合同，合同约定：原告购买被告开发的位于平度市白沙河街道办事处张戈庄建设路3号锦宇新城9号楼2单元402户楼房一套，建筑面积87.54平方米，总房价468000元，首付款164000元，按揭贷款304000元。合同第十一条约定：“被告定于2019年2月28日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外”。第十二条约定：“被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之〇计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，原告有权选择下列第贰种方案追究被告责任：壹、原告有权单方面解除合同。贰、被告按总房款的万分之一承担违约责任，合同继续履行”。 庭审中，原、被告均认可实际购房总价款为374556元。 合同签订后，原告已按约定向被告交纳了首付款及相关费用，按揭贷款也已打到被告账户，原告每月及时向银行偿还房贷至今。但被告未按合同约定及时向原告交付房屋。 因逾期交房，原告等业主通过上访、投诉等方式要求被告支付违约金，2019年11月8日原、被告签订协议书，内容如下：一、甲方（被告）承诺：1、从2019年8月28日起一周内复工。2、从2019年8月28日起三到四个月单体验收合格。3、从2019年8月28日起6个月完成交房（即2020年2月28日）。4、根据合同约定甲方根据乙方（原告）所交纳总房款向乙方支付每日万分之一违约金，支付时间为次月1号（节假日付款日期顺延）支付上个月的违约金。5、根据合同约定的交房日期甲方支付6个月违约金后仍不能交房，违约金比例提高至总房款日万分之三支付给乙方，支付时间为次月1号（节假日付款日期顺延）支付上个月的违约金。6、支付方式：银行转账（如按期未收到违约金，本公司须承担该月双倍违约金）。7、如乙方退房，团购金由本公司协助各位业主与销售公司协调，并积极提供相关证据。8、若甲方不能如期交房，业主有权利选择退房或继续等待（违约金支付同第5条）。二、乙方承诺：1、自本协议签订之日起6个月内，若甲方按本协议执行，乙方保证不上访，不到任何部门进行投诉。如甲方违反本协议，乙方有权再次进行上访等行为进行维权。2、如乙方不能遵守本协议内容对甲方造成任何损失，由乙方负责。 被告称上述协议书是原告等业主提前打印好后通过上访等途径迫使其盖章签订的。原告对此不予认可，称是双方经协商后签字盖章，不存在胁迫问题。 上述协议书签订后，被告已支付原告按总房款的日万分之一计算的2019年11月份违约金1123.67元、12月份违约金1161.12元、2020年1月份违约金1161.12元，共计3445.91元，但上述违约金的支付时间均在协议书约定的应支付时间后。 2020年上半年发生的新冠疫情导致被告开发的涉案项目疫情期间不能正常施工。 2020年7月8日，原告向本院提起诉讼，被告认为应免除其新冠疫情期间的违约金，协议书约定的日万分之六违约金过高，要求调整。原告不同意被告的主张，坚持其诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的商品房预售合同及协议书均是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同及协议书履行。被告称协议书是被原告等业主胁迫所签，原告对此不予认可。在本院作出判决前，被告也未能向本院提供证据证明其主张，故对于被告的抗辩理由，本院不予采纳。 根据双方的诉辩及举证、质证情况，本院归纳本案争议的焦点如下：一、协议书约定的日万分之三和逾期加倍支付的违约金计算标准是否过高，应否调整。二、被告新冠肺炎疫情期间的逾期交房违约金应否免除。三、被告应向原告支付的违约金数额如何确定。 关于焦点一，协议书中关于逾期按总房款的日万分之三和逾期加倍支付违约金的约定是双方合意的结果，系双方真实意思表示,对双方具有法律约束力，原告要求被告按照该约定支付违约金，本院予以支持。被告以违约金约定标准过高为由要求调整，但在本院作出判决前，未提交初步证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，本院不宜依职权对双方约定的违约金计算方式作出调整。因此，对于被告的该项主张，本院不予支持。 关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”。新冠疫情属于突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府采取了积极的防控措施。这种情况对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本案原、被告双方已于2019年11月8日就被告逾期交房问题达成了新的协议，新冠疫情发生于2020年1月底，在该协议履行期间。因被告在履行协议时发生不可抗力，故其要求免除因疫情造成的部分逾期交房违约金，本院予以支持。结合被告提供的山东省住建厅的文件、被告的过错程度以及新冠疫情对被告复产、复工造成的影响，本院酌定免除被告2020年3至5月份的违约金。 关于焦点三，根据对焦点问题一、二的分析及协议书的约定，被告应当支付原告2019年8月29日至2019年9月30日期间的违约金1236.03元（374556元×33天×日万分之一）、2019年10月份的违约金1161.12元（374556元×31天×日万分之一）、2019年11月至2020年1月期间的逾期加倍违约金3445.91元、2020年2月份的违约金2172.42元（374556元×29天×日万分之二）、2020年6月份的违约金6742.01元（374556元×30天×日万分之六），共计14757.49元。2020年7月份之后违约金按协议书约定支付。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告青岛某置业有限公司付给原告刘某2020年6月30日前的逾期交房违约金14757.49元，于判决生效后10日内付清。 二、被告青岛某置业有限公司付给原告刘某2020年7月1日至实际交房之日期间的违约金[违约金的计算，按照总房款374556元的日万分之三计算，按月支付，分别于次月的1日（遇节假日付款日期顺延至节假日后上班第一天）支付上个月的违约金；若逾期支付，被告需向原告支付该月的双倍违约金]。 三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费483元，减半收取241.5元，由原告刘某负担111.5元，由被告青岛某置业有限公司负担130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 刘 虹 二〇二〇年七月三十日 书记员 陈肖肖