湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初1930号原告：袁光文，男，1954年9月10日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：陈欢，湖北凌枫律师事务所律师，特别授权代理。被告：陶芙蓉，女，1918年12月2日出生，汉族，户籍地武汉市，被告：邹杨，男，1987年10月15日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：杨明武，武汉市武昌区振兴法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告袁光文与被告陶芙蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2015）鄂洪山民商初字第00038号之三民事裁定书，裁定驳回原告袁光文的起诉，原告袁光文对该裁定不服，提出上诉，武汉市中级人民法院于2018年7月30日作出（2018）鄂01民终6387号民事裁定书，裁定撤销武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第00038号之三民事裁定书，指令本院审理。本院依法适用普通程序审理，在审理过程中，被告陶芙蓉死亡，本院依法追加被告陶芙蓉的代位继承人邹杨参加诉讼，于2019年7月8日公开开庭进行了审理，原告袁光文委托诉讼代理人陈欢、被告邹杨委托诉讼代理人杨明武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁光文向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合办理位于武汉市洪山区狮子山街南湖瑶苑4栋2单元4号房屋产权过户手续；2.判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：原告和被告陶芙蓉的丈夫邹占奎于2002年6月9日签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买邹占奎位于武汉市洪山区狮子山街南湖瑶苑4栋2单元4号房屋，售价33000元整。原告支付了全部房款，邹占奎也交付了房屋，但因该房屋系邹占奎的单位湖北省农科院自管公房，邹占奎当时没有买断产权，故双方没有过户。该房屋由原告一直居住至今。2002年8月25日邹占奎因病死亡，其在生前曾向单位及房产局提交过房改买断购房申请手续，2003年11月才拿到房产证书（证号武房权证省直第200338590号），房屋所有权人仍然为邹占奎，性质为私有房产。在原告的要求下，邹占奎的所有继承人（妻陶芙蓉、三个子女：邹幼金、汪周发、邹幼顺共计4人）于2004年12月3日一同到洪山区公证处办理了公证书（2004洪证内字第4159号），三个子女放弃继承该房屋的权利，由陶芙蓉一人继承该房屋。2004年12月5日由被告陶芙蓉与原告签订《存量房买卖合同》再次约定将该房屋出售给原告，房价不变，为此原告分两次另外补贴了被告4000元，但随后被告一直拖延不办理房屋产权过户手续，多年来原告一直做被告及家人的思想工作，但一直无效。眼看被告陶芙蓉年事已高，再拖下去只会让事情变复杂徒增不必要的诉累，故起诉到法院请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告邹杨辩称，原告主张的事实与实际事实不符，邹占奎不具备房屋处分资格，其处分行为没有征得湖北省农科院的同意。邹占奎与原告袁光文签订的房屋买卖合同没有经过其配偶及被告陶芙蓉签字认可，侵害了被告陶芙蓉夫妻财产共有权利，公证书是再没有取得房产证的情况下取得的，程序上存在瑕疵。故原告分别与邹占奎、陶芙蓉签订的房屋买卖合同是无效合同，被告没有义务协助原告办理房屋过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告袁光文提交的其与邹占奎签订的《房屋买卖合同》，被告邹杨对该证据的真实性无异议，对合法性有异议，本院就该证据的真实性予以采信；2、对原告袁光文提交的收条，被告对真实性、合法性有异议，认为收款人签字并非邹占奎本人，被告邹杨未能提交反驳证据也未申请鉴定，本院对该证据予以采信；3、对于原告袁光文提交的其与被告陶芙蓉签订的《存量房买卖合同》，被告邹杨对该合同中陶芙蓉的签名、印章和指纹均有异议，经本院庭审中告知，被告在指定期限内仍未提交对该合同中陶芙蓉的签名、印章和指纹等真实性的鉴定申请书以及鉴定样本，视为其放弃鉴定，本院对该证据予以采信；4、对原告袁光文提交的收条，被告邹杨对其真实性有异议，认为不是陶芙蓉本人书写，本院认为该收条未明确陶婆婆是否为陶芙蓉，本院不予采信；5、对于被告邹杨提交的湖北省农科院社区居委会的证明材料，原告袁光文对该证据的真实性、关联性有异议，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。湖北省农科院社区居委会出具的证明材料无单位负责人及制作材料人员的签字，且关于陶芙蓉的死亡时间和生前居住地与事实不符，本院对该证据不予采信；6、对于被告邹杨提交的首义社区养老院的证明，该证明（2019年6月13日）中对于陶芙蓉的身体状况与该养老院于2015年6月10日出具的证明内容不一致，且其主张的买房人将老人带离出院的事实并无其他证据佐证，本院不予采信。本院经审查认定事实如下：2002年6月，原告袁光文与被告陶芙蓉的配偶邹占奎签订《房屋买卖合同》，约定袁光文向邹占奎购买自有住房，该房屋位于洪山区××街南湖××西门××楼××＃（以下简称涉案房屋），房屋为砖混结构，建筑面积82㎡（以房产证为准），是三室一厅房。房屋总价为33000元，交易税费由袁光文承担，合同签订后，袁光文一次性支付现金33000元给邹占奎。合同第四条约定袁光文付清房款当日，邹占奎将房屋交付给袁光文，在取得房产证后转交给袁光文，如袁光文要求过户，邹占奎予以配合，但所需费用由袁光文支付。合同签订后，邹占奎将房屋交付给袁光文，袁光文一直居住至今。2002年6月8日，邹占奎向袁光文出具一张《收条》，载明“今收到袁光文房款叁万叁仟元整（33000）”，邹占奎在收款人处签字，其子邹幼金也在收条上签字。2002年8月25日，邹占奎死亡。2003年11月19日，涉案房屋的房产证办理下来，房产证号为武房权证省直第200338590号，房屋所有权人为邹占奎，建筑面积85.35㎡。邹占奎死亡后，涉案房屋作为其遗产由被继承人法定继承，邹占奎的父母先于其死亡，邹占奎和陶芙蓉育有儿子三人分别为邹幼金、汪周发、邹幼顺。2004年12月3日，陶芙蓉、邹幼金、汪周发、邹幼顺等四名被继承人委托武汉市洪山区公证处公证，武汉市洪山区公证处出具（2004）洪证内字第4159号公证书，内容为被继承人邹幼金、汪周发、邹幼顺等三人放弃对涉案房屋的继承，涉案房屋由陶芙蓉继承。2014年12月5日，原告与被告陶芙蓉签订《武汉市存量房买卖合同》，约定陶芙蓉将涉案房屋出卖给袁光文，房屋买卖成交价为33000元，合同第三条具体付款方式为2002年6月9日。合同第七条约定，双方在本合同生效之日起三十日内，携带“房屋所有权证”和“土地使用权证”到相关部门办理房地产转移过户手续，同时办理过户手续应缴纳的有关税费，按国家、省、市政策规定应由双方各自承担，或由双方另行约定。陶芙蓉一直未与袁光文办理房屋过户手续，因此袁光文诉至本院，请求陶芙蓉协助办理房屋过户手续。在本案审理过程中，被告陶芙蓉于2016年7月15日死亡，涉案房屋作为其遗产由被继承人继承，陶芙蓉的父母、配偶邹占奎、儿子邹幼顺、儿子汪周发均先于陶芙蓉死亡，邹杨系邹幼顺的儿子。直至本案庭审结束，陶芙蓉所有继承人未出具放弃继承权的声明，该遗产尚未进行分割，房屋仍登记在邹占奎名下。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，原告袁光文与邹占奎签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告邹杨辩称该合同上没有陶芙蓉的签名，邹占奎擅自卖房的行为侵害了陶芙蓉的夫妻共同财产权益，且在签订合同时，该房屋尚未办理房屋所有权证和土地使用权证，也没有征得湖北省农科院的同意，所以该合同应为无效合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故袁光文与邹占奎签订的买卖合同并不因无权处分或者未办理房产和土地权证而无效，本院对被告邹杨的该抗辩观点不予采纳。被告邹杨辩称房屋买卖合同实际为房屋承租合同没有事实依据，该抗辩观点本院不予采纳。合同签订后，袁光文按照合同约定支付了购房款33000元，邹占奎依约交付了房屋，双方约定邹占奎取得房权证后转交给袁光文，如果袁光文要求过户，邹占奎予以配合，但所需费用由袁光文支付，即邹占奎基于该房屋买卖合同对袁光文负有协助办理过户的义务，形成了合同之债。由于房产证办下来时邹占奎已经死亡，无法履行上述义务，该合同之债应由继承人继承。邹占奎死亡时，该房屋登记在邹占奎名下，该房屋作为邹占奎的遗产由各继承人继承，而其他继承人承诺放弃继承，由陶芙蓉继承该房屋，并进行了继承公证，因此，陶芙蓉在邹占奎死亡后成为涉案房屋的所有权人，同时其在继承房屋的范围内，也继承了房屋买卖合同里邹占奎应负担的合同之债，故被告陶芙蓉应当协助袁光文办理房屋过户手续。陶芙蓉与袁光文签订《武汉市存量房买卖合同》（以下简称存量房买卖合同），该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告邹杨辩称该合同上陶芙蓉的签名是他人代签，手印和印章都有问题，该合同应为无效合同，经本院告知其提交鉴定申请书和相关对比样本，邹杨未在指定期间内提交上述申请和材料，本院视为其放弃鉴定申请，邹杨未提交反驳证据证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果，故本院对该抗辩观点不予采纳。存量房买卖合同约定陶芙蓉将涉案房屋以33000元的价格出售给袁光文，付款时间为2002年6月9日，该存量房买卖合同再次确认了房屋买卖合同中的权利义务，也再次确认了出卖人协助买受人办理房屋过户手续的义务，只是房屋买卖关系的出卖人主体由邹占奎变更为陶芙蓉，故陶芙蓉应当按照存量房买卖合同第七条约定，双方在本合同生效之日起三十日内，携带“房屋所有权证”和“土地使用权证”到相关部门办理房地产转移过户手续。陶芙蓉基于其继承的房屋买卖合同之债和存量房买卖合同的约定，对袁光文负有协助办理房屋过户手续的义务，但陶芙蓉并未履行合同义务，没有协助袁光文办理房屋过户手续，已经构成违约，因此，陶芙蓉对袁光文负有协助办理过户手续的合同之债。在本案审理过程中，陶芙蓉死亡，陶芙蓉已经无法履行该债务。该房屋虽登记在邹占奎名下，应当作为陶芙蓉的遗产由共同继承人继承，现该房屋未进行分割，该房屋归各继承人共同共有，同时各继承人在继承房屋的同时，也要承继陶芙蓉的合同之债，此时，各继承人在本案房屋买卖关系中，也是合同之债的债务人，对袁光文共同负有协助办理房屋过户手续的义务。当债务人人数为二人以上时，债权人有权请求部分债务人履行债务，被告邹杨在庭审中明确表示不放弃继承，债权人袁光文有权请求陶芙蓉的代位继承人邹杨履行合同之债，协助袁光文办理房屋过户手续，本院对原告袁光文的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十一条、第三十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告邹杨于本判决生效之日起三十日内协助原告袁光文办理位于武汉市洪山区狮子山街南湖瑶苑4栋2单元1层4号房屋的产权变更登记手续。本案案件受理费2525元。由原告袁光文、被告邹杨各自负担1262.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  熊 敬人民陪审员  凃传生人民陪审员  吴 娟二〇二〇年七月二日书 记 员  苗 苗