贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔民初54号原告（执行案外人）：尹立新，男，1967年5月2日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张臻炫子，贵州联通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张偲，贵州联通律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地:贵州省贵阳市云岩区枣山路**港天大厦******。负责人:黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。第三人（被执行人）:贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住。住所地:贵州省安顺市西秀区南华路**/div>法定代表人：阳正威，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨超，公司员工。委托诉讼代理人：戴静，公司员工。原告尹立新与被告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“长城公司”）、第三人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称“今旦公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹立新委托诉讼代理人张臻炫子、张偲，被告长城公司委托诉讼代理人黄强，第三人今旦公司委托诉讼代理人戴静，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹立新向本院提出诉讼请求：1.判令解除对安顺市西秀区房屋的查封,并停止对该房屋的拍卖；2.判令确认尹立新于2015年10月10日与今旦公司签订的《商品房买卖合同》,并确认丰景华府Ａ7栋1单元14层3号房屋归尹立新所有;3.判令二被告立即协助和配合尹立新办理丰景华府Ａ7栋1单元14层3号房屋的产权登记；4.判令解除对安顺市西秀区车位的查封,并停止对该车位的拍卖；5.判令确认尹立新于2016年3月10日与今旦公司签订的《丰景华府车位使用权协议书》,并确认丰景华府Ｂ4-62号车位归尹立新占有使用；6.判令二被告承担案件受理费。庭审过程中，尹立新当庭撤回第2项、第3项、第5项诉讼请求。事实及理由：一、尹立新与今旦公司是合法的商品房、车位买卖关系，对于案涉房屋、车位享有合法物权,应受法律保护，支付了相应的价款，并占用使用案涉房屋和车位。二、尹立新对案涉房屋未办理产权登记不存在过错。三、今旦公司办理案涉房产、车位在建工程抵押的事实不知情,属于善意。四、长城公司对案涉房屋、车位的交易,及对今旦公司的房屋、车位销售情况完全知晓,现主张权利不应得到支持。长城公司辩称，第一，涉案房屋、车位买卖合同签订时间均在办理抵押登记之后，未经抵押权人同意，转让抵押物的行为属于违法行为。第二，买卖合同已载明案涉房屋存在抵押，但原告执意购买，应承担不能办理产权登记或过户的不利后果。第三，车位在被人民法院查封之后交付，其占有行为违法。第四，涉案房屋及车位的查封已在丰景华府处张贴公告，尹立新声称毫不知情，违反诚实守信原则。第五，房屋、车位的销售款进入监管账后，长城公司申请对相应的房屋及车位办理解押，长城公司才知晓销售情况，故尹立新称长城公司知晓案涉车位、房屋的销售与事实不符。今旦公司述称，支持尹立新的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依据当事人提交的证据，认定事实如下：一、诉讼、查封及执行情况2016年4月25日，长城公司向本院提起诉讼，请求今旦公司偿还借款本金184300000元及利息、罚息、复利等，对抵押财产享有优先受偿权，商厦公司、中药厂公司、夏羽、阳正威、金礼惠承担连带保证责任。2016年5月3日，本院根据长城公司的财产保全申请，作出（2016）黔民初78号民事裁定书，查封、扣押、冻结今旦公司、商厦公司、安顺中药厂、阳正威、金礼惠、夏羽名下245248686.64元等值资产。同日，本院作出（2016）黔执保15-1号《协助执行通知书》，对案涉房屋等进行查封。2016年10月17日，本院作出（2016）黔民初78号民事调解书，确认：截止2016年4月19日，今旦公司尚欠长城公司重组债务本金184300000元，利息42247177.78元，逾期罚息2134109.25元，复利1195156.30元；2016年4月20日到本息付清之日止的逾期罚息以所欠本金金额为基数，复利以应支付而未付的利息金额为基数，均按年利率18.2%计算；长城公司对今旦公司位于安顺市西秀区项目即（安市房建西秀字第Ｊ1400044号）《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产（以登记机关登记为准）在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。2017年4月28日，本院依据长城公司的申请，作出（2017）黔执34号执行裁定书，查封、拍卖、变卖被执行人今旦公司位于安顺市西秀区项目即安市房建西秀字第Ｊ1400044号《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产（以登记机关登记为准）。因案涉房屋、车位被本院强制执行，尹立新向本院提交申请，主张案涉房屋及车位系其购买并合法占有，无法办理过户登记手续非其过错，请求中止对案涉房屋及车位的执行。本院于2019年9月30日作出（2019）黔执异122号执行裁定书，裁定驳回尹立新的异议请求。尹立新收到该裁定书后，遂向本院提起案外人执行异议之诉。二、案外人购房情况2015年10月10日，尹立新与今旦公司签订《商品房买卖合同》，以388276元的价格购买丰景华府A7幢1单元14层3号房，建筑面积108.38平方米。同日，今旦公司向尹立新出具《收据》，载明：收到尹立新A7-14-3购房款388276元；收到维修基金7045元、四通费4319元、其它360元，共计11724元。2019年7月12日，尹立新向物业公司支付案涉房屋2018年1月1日至2019年12月31日的物业费，共计3381元。尹立新自认其现有步梯房住房一套，面积100平方米左右，案涉房屋于2019年开始装修。三、案外人购车位情况2016年3月10日，尹立新以其儿子尹龙祥的名义与今旦公司签订《丰景华府车位使用权协议书》，约定：以76000元价格购买B4-62号车位。2017年3月10日，今旦公司向尹立新出具《收据》，载明：收到尹立新B4-62号购车位款76000元。四、案涉房屋、车位预售、抵押及担保情况今旦公司于2011年12月23日取得西秀区黄果树大街H2地块丰景华府A2-A5#、B1、B2、B7楼《商品房预售许可证》，于2013年4月8日取得A6、A7、B3、B4、B4、B6栋《商品房预售许可证》，于2013年8月28日取得A8、A9栋《商品房预售许可证》。2013年6月27日，长城公司与今旦公司、商厦公司签订《抵押合同》，约定：依据长城公司与今旦公司等于2013年6月27日签订的（编号：中长资（筑）合字［2013］52号）《债务重组协议》，长城公司受让安顺市商业银行对今旦公司等的债权9100万元，今旦公司、商厦公司将位于安顺市西秀新区平方米及位于安顺市安顺新大十字“安顺商厦”778.65平方米商业用房抵押担保。2013年6月28日，依据上述《抵押合同》办理了（安市房建西秀字第Ｊ1300023号）《在建工程抵押登记证明》，债权数额为4100万元，在建工程坐落于安顺市西秀区。2013年9月17日，长城公司与今旦公司、商厦公司签订（中长资（筑）和字［2013］70号）《抵押合同》，约定：依据长城公司与今旦公司等签订的（编号：中长资（筑）合字［2013］79号）《债务重组协议》，主债务重组本金数额为22000万元（受让安顺市商业银行对今旦公司的12900万元，加2013年6月27日受让的9100万元），今旦公司、商厦公司将其位于安顺市西秀新区平方米，及商厦公司位于安顺市安顺新大十字“安顺商厦”商业用房778.65平方米提供抵押。2013年9月29日，依据上述《抵押合同》办理了（安房建西秀字第Ｊ1300041号）《在建工程抵押登记证明》，债权数额为17000万元，在建工程坐落于西秀区。自此，（安市房建西秀字第Ｊ1300023号）《在建工程抵押登记证明》被注销，合并登记为（安房建西秀字第Ｊ1300041号）《在建工程抵押登记证明》。2014年12月3日，长城公司要求今旦公司追加抵押物，重新办理了（安市房建西秀字第Ｊ1400044号）《在建工程抵押登记证明》，债权数额为17000万元，在建工程坐落于安顺市西秀区。自此，（安房建西秀字第Ｊ1300041号）《在建工程抵押登记证明》被注销，合并登记为（安房建西秀字第Ｊ1400044号）《在建工程抵押登记证明》。以上事实，有下列证据在卷予以佐证：案涉各方当事人的身份信息，3份《商品房预售许可证》，（中长资（筑）和字[2013]70号）《抵押合同》，（编号：中长资（筑）合字[2013]52号）《债务重组协议》，（安市房建西秀字第J1400044号）《在建工程抵押登记证明》（2016）黔执保15-1号《协助执行通知书》及附件，（2016）黔民初78号《民事调解书》，（2017）黔执34号《执行裁定书》，《商品房买卖合同》，房款、维修基金、物业费等《收据》，（2019）黔执异122号执行裁定书及送达回证，《营业执照》《借条》《中国工商银行凭证》《中国农业银行凭证》等。结合各方诉辩，归纳本案争议焦点为:1.尹立新对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.尹立新对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于尹立新对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，结合审理查明的事实可知，长城公司对案涉的房产办理了在建工程抵押登记，且已被生效判决确认就争议房屋享有优先受偿权，因此，案外人就争议标的是否享有前引法条规定的足以对抗抵押优先受偿权的例外情形，是本案需要讨论的核心问题。本院认为，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定可知，交付购买商品房的全部或者大部分款项的普通消费者对商品房的优先权优先于建筑工程承包人的优先受偿权，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权，故普通购房消费者的优先权优先于抵押权。因此，普通购房消费者的优先权优先于抵押权，即为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的例外情形。若案外人对登记在房开公司名下的商品房提起执行异议之诉，应着重审查该案外人是否属于购房消费者。若其为购房消费者，再审查其是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行异议的条件，进而判断案外人诉请能否足以排除人民法院的强制执行。就本案而言，从尹立新对尚登记在今旦公司名下的商品房提起执行异议之诉，并主张案涉房屋系其购买的主要请求来看，尹立新属购房消费者，故应审查其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。以下本院分别论述：首先，关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件问题。本院认为，审理查明的事实可知，尹立新与今旦公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年11月29日，在2016年5月3日案涉房屋被人民法院查封之前；从案涉双方当事人提交的证据及本院查明的事实来看，尹立新、今旦公司在签订《商品房买卖合同》时，亦不存在恶意串通的情况。因此，尹立新的情形符合本要件；其次，关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的要件问题。本院认为，依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，“商品房消费者名下虽然已有一套住房，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”，尹立新名下有一套住房，但一家4口人居住，且属于老小区，基于满足、改善基本居住的需求，尹立新另行购买案涉房屋以改善居住条件，不违反司法解释“买受人名下无其他用于居住的房屋”的精神，故尹立新的情形符合本要件；再次，关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的要件问题。本院认为，尹立新已向本院提交了银行流水及其经营餐饮、酒家生意的《营业执照》，在签订购房合同前有取款、转账及借款事实，今旦公司也向尹立新出具了收据，并认可收到尹立新的全部购房款，且尹立新已实际装修入住，故本院综合判断，尹立新已依据买卖合同的约定实际支付了全部购房款，故尹立新亦符合本要件事实。综上，尹立新提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，可以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。关于尹立新对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，首先，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，就本院查明的事实可知，尹立新在今旦公司处购买的是车位，非商品房，其身份不属于购房消费者，故不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除人民法院强制执行的要件；另一方面，依照该规定第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，尹立新与今旦公司签订《丰景华府车位使用权协议书》的时间为2016年3月10日，在案涉车位办理抵押登记之后，长城公司对案涉车位依法享有对抗案外人尹立新的优先受偿权。因此，尹立新提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，不能排除人民法院对案涉车位的强制执行。综上所述，尹立新的诉讼请求部分成立，本院就成立部分予以支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条、二十九条规定，判决如下：一、不得执行贵州省安顺市西秀区房屋；二、驳回尹立新的其他诉讼请求。案件受理费8264.14元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担6564.14元，由尹立新负担1700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  赵传毅审判员  谭董新审判员  罗 二二〇二〇年七月二十九日法官助理王刘洋书记员张健