辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民再26号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：朝阳市双塔区中山城中村改造开发公司，住所地朝阳市双塔区长江路二段**。法定代表人：徐桂明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：田菊，辽宁中平律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张兴九，男，1963年3月24日出生，汉族，无职业，住朝阳县。委托诉讼代理人：张云生，男，1957年11月19日出生，退休干部，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。再审申请人朝阳市双塔区中山城中村改造开发有限公司（以下简称城中村开发公司）因与被申请人张兴九房屋买卖合同纠纷一案，城中村开发公司不服本院(2019)辽13民终284号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2020年1月19日作出(2019)辽民申6846号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人城中村开发公司的委托诉讼代理人田菊、被申请人张兴九的委托诉讼代理人张云生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兴九向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决解除原、被告之间实际形成的房屋买卖合同；2、要求被告返还原告购房款人民币36.6万元，并自2011年7月12日起至还清房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍给付利息；3、要求被告另行支付一倍的已付购房款；4、诉讼费由被告承担。原审查明：2011年6月，原告张兴九购买了由被告开发的朝阳市环保局的团购房一套，房号为文祥豪府三期62号楼5单元402室，房屋面积为120平方米，房屋总价款为36.6万元，购房款全款付清。2011年年末，涉案房屋竣工。2018年1月19日，被告将涉案房屋朝阳市双塔区凌河街四段263号60C（62号楼）5单元4层5402号出售给案外人管英杰与李莹莹，双方签订商品房买卖合同（现售）。朝阳市双塔区凌河街四段263号60C（62号楼）5单元5402室，产籍号为I-23-1-60C542，已网签备案。原告张兴九向本院提供了专用收款收据两份，被告向本院提供了向环保局下发的通知书及团购房要房确认明细、商品房买卖合同（现售）一份。根据原、被告的当庭陈述及原、被告提供的证据，本院对上述事实予以确认。原审认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。原、被告虽未签订书面商品房买卖合同，但原告已将购房款全款付清，被告亦为原告出具了收款收据，因此原、被告双方之间存在商品房买卖合同关系，并合法有效。关于被告提出的原、被告之间的房屋买卖合同已解除的辩解意见，首先，被告提交的通知书名头显示是发给市环保局的，该通知是被告单方制作，没有同时提交市环保局的回执，不能证明通知确实到达市环保局；其次，即使通知确实到达市环保局，也不能证明已对本案原告通知到位，虽然原告购买的是市环保局的团购房，但团购房是由被告开发，实际形成的商品房买卖合同关系是在原、被告之间达成的，被告欲单方解除合同应当通知合同的相对人，而不是市环保局；最后，原告将全额购房款付清，履行了房屋买卖合同的主要义务，不存在合同法定解除的情形，同时原、被告对解除合同的条件亦没有书面约定。综上，被告单方通知市环保局解除合同对本案原告不产生合同解除的效力，故对被告的上述辩解意见，本院不予采纳。在原、被告之间成立商品房买卖合同关系后，被告将该房屋又另行出售给第三人，并已网签备案，原告已无法实际取得房屋，被告将已售给原告的房屋另售他人的行为导致商品房买卖合同目的不能实现，系违约行为，故对原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同的诉请，本院应予支持,被告应将收取的购房款全额返还原告，并承担给付原告不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告要求被告给付房款占用期间的利息亦符合法律规定，被告应自原告主张权利之日（2018年5月16日）起至房款全部退还之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率给付原告房款占用期间的利息。综上，原告张兴九要求解除合同、要求被告返还购房款并给付一倍购房款及利息的诉讼请求之合理部分，具有事实根据和法律依据。故判决：一、解除原告张兴九与被告朝阳市双塔区中山城中村改造开发有限公司之间实际形成的商品房买卖合同；二、被告朝阳市双塔区中山城中村改造开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张兴九购房款36.6万元，并赔偿原告损失36.6万元，合计73.2万元；三、被告朝阳市双塔区中山城中村改造开发有限公司自2018年5月16日起至购房款全部退还之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率给付原告张兴九购房款36.6万元占用期间的利息。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,560元（已减半收取，由原告张兴九预交），由被告朝阳市双塔区中山城中村改造开发有限公司负担。城中村开发公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、上诉人对一审法院判决返还被上诉人房款36.6万元没有意见，但是判决赔偿36.6万元损失应属认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用应由被上诉人承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交证据1、环保局应交房款计算表。证明被上诉人应补交房款85813.3元，被上诉人质证称，该证据是上诉人自行做出的，对其真实性有异议，被上诉人签订合同时约定每平方米3050元，当时没有交够，被上诉人第二次交款时交清了全部款项。证据2、62户购房中补交房款的收款收据，证明这些购房者与被上诉人购买的房屋是一样的，证明被上诉人没有交清应付的仓房款、物业费和取暖费。被上诉人质证称，不排除其他人自愿购买仓房的可能，这个证据与本案没有关系。证据3、购买合同一份，证明上诉人将房屋卖给第三人的时间与被上诉人所讲的房屋另卖的时间不一致。被上诉人质证称，该证据证明上诉人一房二卖的事实。对当事人争议的事实本院认定如下：上诉人出具的交房款计算表，根据一审中上诉人提出该款属于被上诉人应购买地下室的款项，上诉人没有证据证明双方已经约定购买120平方米以上房屋必须购买仓房等，上诉人提交的其他购房者的收款收据亦也不能证明该主张成立。购买合同中显示的房屋另卖的时间虽与被上诉人主张不一致，但上诉人不能否定其确已将涉案房屋另行出卖的事实。其它事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，上诉人与被上诉人虽未签订书面商品房买卖合同，但被上诉人已将购房款全额付清，故双方之间存在商品房买卖合同关系，并合法有效。被上诉人将全额购房款付清，履行了房屋买卖合同的主要义务。上诉人主张解除合同不符合法定条件，上诉人将该房屋又另行出售给第三人，并已网签备案。被上诉人已无法实际取得房屋，商品房买卖合同目的不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被上诉人解除与上诉人之间的商品房买卖合同的请求应得到支持。合同解除，上诉人应将收取的购房款全额返还被上诉人，并应向被上诉人支付占用房款期间的利息。另依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人要求上诉人支付不超过已付购房款一倍赔偿责任的请求亦有理有据，故应支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6790元由上诉人负担。城中村开发公司申请再审称，1.原审认定张兴九已将购房款全部付清，履行房屋买卖合同主要义务属认定事实错误；2、再审申请人具备法定解除合同条件，解除行为合法有效，原审不予支持判决错误；3、再审申请人已履行通知义务；4.判决适用法律错误；5、原审判决给付占用期间的利息不合理。故请求撤销一、二审判决，依法改判或发回重审。被申请人张兴九未提交书面答辩意见。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审经质证的证据，本院再审予以确认。本院再审认为，被申请人张兴九购买了由再审申请人城中村开发公司开发的朝阳市环保局的团购房一套，房号为文祥豪府三期62号楼5单元402室，房屋面积为120平方米，房屋总价款为36.6万元，购房人张兴九于2011年6月30日、7月12日已将购房款36.6万元全额付清。双方虽未签订书面房屋买卖合同，但再审申请人城中村开发公司已为购房人出具了专用收款收据，说明双方当事人意思表示真实，房屋买卖合同合法有效。2018年1月19日，城中村开发公司将涉案房屋出售给案外人管英杰与李莹莹，且已网签备案。被申请人已无法实际取得房屋，商品房买卖合同目的不能实现。再审申请人的行为已构成根本违约，应承担违约责任。再审申请人主张已向团购单位朝阳市环保局发出解除合同的通知，并不能够证明该通知已经送达到被申请人张兴九本人。本案中购房合同的主体为购房人张兴九，售房主体为城中村开发公司，对于此项再审主张，因城中村开发公司不能提供该解除合同的通知已经送达到张兴九本人的证据，应当承担举证不能的法律后果。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被申请人在原审中请求售房人支付不超过已付购房款一倍赔偿责任的诉讼主张，有事实和法律依据，本院再审应予确认。综上，再审申请人城中村开发公司的再审理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：维持本院（2019）辽13民终284号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王文彦审判员  崔永兰审判员  郭继飞二〇二〇年七月十五日书记员  李 玢