贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初5546号 原告（反诉被告）：姚旭，男，1997年6月4日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区，现住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：赵谦、舒行，贵州遵兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：遵义市城投房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区万**路蔺家坡还房小区，统一社会信用代码：91520300761390023P。 法定代表人：罗云飞，董事长。 委托诉讼代理人：赵本国，贵州山一律师事务所律师。 原告姚旭诉与被告遵义市城投房地产开发有限公司（以下简称“城投房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理，依法适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行审理，城投房开公司当庭提出反诉，本院依法予以受理，且并案进行了审理，原告（反诉被告）姚旭及其委托诉讼代理人赵谦、舒行，被告（反诉原告）城投房开公司的委托诉讼代理人赵本国均到庭参加了诉讼，现已审理终结。 原告姚旭向本院提出诉讼，请求：1、判令解除原被告于2019年5月7日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即退还原告已支付的购房款304910元及住宅专项维修资金9496元，并按照同期银行存款利息支付资金占用费；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月23日，原被告签订了《城投·湘江半岛项目住房认筹协议》并支付了认筹购房款。2019年5月7日，原被告协商签订了《商品房买卖合同》，正式确定原告购买被告开发的城投湘江半岛项目第10号楼第17层6号房屋，面积为113.05平方米，单价为7860.19元/㎡，总房款为744910元（其中首付款为304910元，余款440000元约定以银行按揭方式支付）。原告签订协议后依约支付了首付款并预缴了住宅专项维修资金9496元，此后，原告按照被告要求向其提供了办理银行按揭贷款的全部资料，提交资料后三个月左右，被告的销售人员告知原告合作银行未审批同意此笔贷款，原告为此多次与被告销售人员协商解决方案，被告的销售负责人告知原告，被告的意见是解除合同并退还已付款项。此后半年多时间里，原告一再通过电话、微信、现场催促等方式要求被告尽快退款，但被告总是以公司至今周转困难、政府将对公司进行重组等理由拖延退款时间。2020年爆发新冠肺炎疫情后，原告于2020年4月27日再次到被告售房部要求被告履行退款承诺，被告提供了统一格式的《客户退房联系单》让原告填写，并承诺立即安排退款，可被告此后又再次毁约。被告的行为严重违约、严重侵害原告合法权益，故原告诉至法院，希望判如所请。 被告城投房开公司辩称：我公司不同意解除合同，不能获得银行贷款是原告自己的原因，与我公司无关，应当根据《商品房买卖合同》第8.3条的约定继续履行合同。原告主张退还购房款并承担违约金无事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。 反诉原告城投房开公司提起诉讼请求：1、判令双方继续履行反诉原被告之间于2019年5月7日签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告立即支付反诉原告购房尾款440000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原被告之间于2019年5月7日签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告首付304916元，尾款440000元采取银行按揭方式支付。合同签订后，我公司按照反诉被告提交的贷款资料向交通银行申请办理按揭贷款。交通银行基于反诉被告提交的资料不符合购买第二套房的购房条件，遭到拒绝。之后，我公司向兴业银行提交贷款申请资料，该行认定其收入不符合第二条住房贷款要求，不予贷款。由于反诉被告的个人原告，导致不能办理银行按揭。根据双方签订的《商品房买卖合同》第8.3条的约定，反诉被告不能按约获得银行贷款获得申请贷款额，则反诉被告需在接到通知之日起10日内支付购房尾款，反诉原告多次要求反诉被告严格按照合同约定支付购房尾款440000元，但遭到拒绝，因此特提起诉讼，请求反诉被告立即支付购房尾款。 反诉被告姚旭辩称：反诉状的内容违反了客观事实，签订合同时被告销售人员明知我购买房屋时的情况，认为是符合按揭条件才签订合同，我方的征信没有问题，能够办理按揭。被告的工作人员代表被告同意解除合同及返还购房款，是被告的资金及公司重组的问题导致未能全额退款，本案的违约方是被告，开庭前被告从未要求原告支付尾款，故应当支持我方诉讼请求，驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明：2019年2月23日，姚旭与城投房开公司签订了《城投·湘江半岛项目住房认筹协议》，拟购买城投房开公司开发的位于遵义市红花岗区房屋，并支付了认筹购房款30000元。2019年5月7日，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同中载明预售许可证号为2018154号，并对姚旭购买以上房屋进行明确约定，载明房屋建筑面积113.05㎡，单价7860.19元／㎡，总房款744910元；其中第八条约定付款方式为贷款方式付款，签订合同之日交付首期房款304910元，余款440000元以银行按揭方式支付。“买受人在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按照要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。”“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。”“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。…因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在15日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还预付款及银行同期存款利息。” 以上合同签订当日，姚旭向城投房开公司交纳购房款274910元，并将办理房屋按揭贷款的相关资料交由城投房开公司办理房屋按揭贷款。但银行按揭贷款至今未能办理，姚旭至今也未向城投房开公司交付购房尾款440000元。关于未能办理银行按揭的原因，双方各执一词，姚旭向本院提供了与姚旭的个人信用报告，该报告中载明姚旭存在一笔“个人住房贷款”，该笔贷款的“当前逾期期数”、“当前逾期金额”等均为0；以及其父亲姚波于2020年5月16日到案涉项目销售中心，找到城投房开公司售房部销售人员鲁正艳等处理退购房款事宜的录音。城投房开公司向本院提交了姚旭的个人信用报告，其载明情况与姚旭提交的报告一致；此外并未向本院提交任何证据证明其观点。 另查明：遵义市住房和城乡建设局于2019年5月10日就案涉房屋向姚旭出具了9496元的贵州省住宅专项维修资金专用收据。案涉《商品房买卖合同》已经于2019年7月4日办理了“商品房预售合同登记备案”。 庭审中，姚旭明确第2条诉讼请求的资金占用费以314406元为基数，从2020年4月27日开始按照年利率6%计算利息。并表示即便后期能够办理银行按揭贷款，也不愿意继续履行《商品房买卖合同》。 上述事实，有姚旭提交的《城投·湘江半岛项目住房认筹协议》、《商品房买卖合同》、收款收据、专用收据、银行转款存根、现场录音、个人信用报告，城投房开公司提交的《商品房买卖合同》、个人信用报告、商品房预售合同登记备案表等证据在卷佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：姚旭与城投房开公司之间于2019年5月7日签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条的规定，该合同有效，对双方均具有法律约束力。 根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式，案涉房屋的购房余款440000元系采取银行按揭贷款的方式支付，且由姚旭将办理贷款的相关资料交由城投房开公司代为办理。案涉房屋的银行按揭贷款至今未能办理的原因，双方均向本院提供了姚旭的个人信用报告，该报告中载明姚旭的确存在一笔房屋贷款未清偿完毕，但其并不存在逾期未还款、信用不好等情形。城投房开公司称系姚旭的信用存在问题不能贷款，并未提供姚旭因有一笔贷款未还清就不能继续贷款之间具有因果关系的证据，不能据此认定系姚旭的原因导致银行按揭贷款不能办理。姚旭认为系城投房开公司的原因未能办理银行按揭贷款，也未向本院提交具体原因的证据，其提交的录音中只是谈及向销售人员要求退房款等情况。因此，从双方提交的证据中可以看出，导致银行按揭贷款未能办理，并非归结于任何一方的原因，结合双方签订的《商品房买卖合同》中约定的“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在15日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还预付款及银行同期存款利息。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，买受人姚旭因长期未能办理银行按揭支付购房尾款而要求解除《商品房买卖合同》，本院对于姚旭的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，城投房开公司基于《商品房买卖合同》收取姚旭购房款304910元，应当退还姚旭。本院对城投房开公司要求继续履行合同并由姚旭支付购房尾款440000元的诉讼请求，不予支持。 姚旭要求城投房开公司以314406元为基数，从2020年4月27日按年利率6%支付资金占用费。双方在《商品房买卖合同》中约定了“合同解除后30日内，出卖人应退还预付款及银行同期存款利息”，该银行同期存款利息系双方的约定，本院认为应以姚旭缴纳购房款304910元为基数，以中国人民银行同期存款利率标准从姚旭付款之日计算利息，姚旭主张从2020年4月27日开始计算系其对自己权利的主张，本院予以支持。 姚旭要求城投房开公司退还其公共维修资金9496元及资金占用费，因该款项并非由城投房开公司收取，本院对姚旭的该项诉讼请求，不予支持。 为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告姚旭与被告遵义市城投房地产开发有限公司之间于2019年5月7日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告遵义市城投房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告姚旭购房款304910元及资金占用费（以304910元为基数，从2020年4月27日起以中国人民银行同期存款利率计算利息至付清之日止）； 三、驳回原告姚旭的其余诉讼请求； 四、驳回反诉原告遵义市城投房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已减半收取)3150元，由原告姚旭承担210元，由被告遵义市城投房地产开发有限公司承担2940元；反诉费3950元，由反诉原告遵义市城投房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审 判 员  罗 静 二〇二〇年七月二十四日 法官助理  马 倢 书 记 员  张露旭