重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初10399号原告：渝北区龙溪街道龙华富侨保健店，住所渝**龙溪街道龙华大道**财信城市国际**4-1/4-2，注册号500112600414968。经营者：胡芝容。委托诉讼代理人：张文静，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭文杰，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：焦联德，男，汉族，1973年5月25日出生，住，住重庆市江津区/div>委托诉讼代理人：洪晨，重庆市江津区德感法律服务所法律工作者。原告渝北区龙溪街道龙华富侨保健店（以下简称龙华富侨保健店）与被告焦联德合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，龙华富侨保健店的委托诉讼代理人张文静、彭文杰，被告焦联德的委托诉讼代理人洪晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙华富侨保健店向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年4月至2018年9月30日期间的门店租金721920元；2、判令被告支付原告因逾期支付租金而产生的违约金（以721920为本金，从2018年7月19日起计算，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日）；3、判令被告支付原告2018年10月1日至2019年3月31日期间的门店租金587966元；4、判令被告支付原告因逾期支付租金而产生的违约金（以587966为本金，从2019年3月31日起计算，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日）；5、判令被告支付因违约给原告造成的损失5625元。事实和理由：2010年12月19日，原告委托重庆五环富侨保健有限公司与刘怀仁、刘军、刘品、刘勇签订《房屋租赁协议》，承租坐落于重庆市财信城市国际99度商业街2号楼楼2-4-1、2-4-2房屋，租期从2011年4月1日起至2021年3月31日止。并约定了房租计算方式及违约金计算方式。2016年4月7日，原告与被告签订《渝北区龙溪街道龙华富侨保健按摩店承包经营协议》，约定自2016年4月15日起将该店经营权承包给被告，自承包经营期限开始，由被告按期向房东缴纳房租，方式为一月一缴。并且进一步约定，被告经营期间，门店产生的经济、法律纠纷行为，由被告全权承担相关责任。协议签订后，原告结清了2016年4月前的所有房租，并将该场地承包给被告经营。被告经营场地后，2016年4月至2018年9月30日期间，应缴纳的租金总额为2055192元，实际仅能支付租金1279728元，尚欠721920元租金未支付。房东对该段租金对重庆五环富侨保健有限公司进行了起诉。2018年10月1日至2019年3月31日期间，被告依约应缴纳场地租金587966元，被告未缴纳。被告辩称，被告2016.4.7与原告签订承包经营协议并约定4.15起开始承包经营，每月按期缴纳租金，属实。2016年4月15日至2018年11月26日的所有房租全部结清，并终止合同，后面的房租与被告没有关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《渝北区龙溪街道龙华富侨保健按摩店承包经营协议》，约定自2016年4月15日起原告将该店经营权承包给被告经营。该协议第二条第3项甲方权利和义务约定，龙华店财务管理遵守五环富侨总公司的相关规定，其现金收入由甲、乙双方按日审核入帐，共同管理；龙华店涉及非经营性必需支出，金额在500元以下的必需电话申报五环富侨管理中心分管领导，金额在500元以上的非经营支出必需书面申请获批准后执行，财务方准销帐；房租属经营成本，自2016年4月15日起，由被告按期向房东缴纳房租，房租为一月一缴，先缴后用。协议第二条第4项约定，乙方在经营期间，甲、乙双方每月做一次财务核算，每半年进行一次利润分配，甲方占利润的30%。协议第三条乙方责任第1项约定，合同签订之日乙方即向甲方缴纳50000元现金，用于龙华店支付房租。此伍万元在过渡期完毕，乙方经营期间产生利润后，乙方才能在龙华店经营利润中逐步提取收回。协议第三条乙方责任第7项约定，龙华店所有证照、公章、合同由甲方驻店财务人员管理，保障乙方经营期内的正常使用要求，但各项证照乙方需按政策法规要求按时年审。乙方不得以店面名义进行损害“重庆富侨”品牌荣誉的行为，如违反此条，由乙方保权承担相关责任及赔偿事宜。协议第三条乙方权利和义务第项约定，除后勤财务人员由甲方任用管理外，其余人员由乙方自行组织安排并管理。协议签订后，被告经营管理该门店。2018年11月，被告停止经营管理该门店。2018年12月18日，原告的管理人员向公安机关报案称被告拖欠房款、欠员工工资、客户办卡费用、营业款。另查明，庭审过程中，原告举示了重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初15881号民事判决书，以证明涉案房屋欠付的房屋租金和违约金，该判决书判决：重庆五环富侨保健有限公司支付刘怀仁、刘军、刘品、刘勇2016年4月1日至2018年9月30日期间欠付的租金721920元；并从2018年7月19日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准支付违约金；重庆五环富侨保健有限公司承担诉讼费5625元。原告还举示了（2019）渝0112民初2930号民事判决书，以证明涉案房屋欠付的房屋租金和违约金，该判决书判决：解除刘怀仁、刘军、刘品、刘勇与重庆五环富侨保健有限公司签订的租赁合同，重庆五环富侨保健有限公司返还房屋；重庆五环富侨保健有限公司支付刘怀仁、刘军、刘品、刘勇2018年10月1日至2019年3月31日期间欠付的租金435530元；并按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准支付违约金。被告质证认为上述判决书系缺席判决，不能反映欠房屋租金的真实情况。另被告举示了现金日记帐，以证明原告任用的财务人员记载的现金日记帐，载明被告缴清了经营期间的房屋租金，该现金日记帐载明从2016年5月1日起至2018年11月26日共缴纳房屋租金48次，共计1969360元。原告质证后认为该证据是被告单方制作，真实性不予认可。还查明，重庆五环富侨保健有限公司与刘怀仁、刘军、刘品、刘勇签订的《房屋租赁合同》约定，涉案房屋租金2016年4月1日至2017年3月31日期间房屋租金每年790079元；2017年4月1日至2018年3月31日期间房屋租金每年829583元；2018年4月1日至2019年3月31日期间房屋租金每年871062元。再查明，重庆五环富侨保健有限公司法定代表人胡芝容与本案原告渝**龙溪街道龙华富侨保健店的经营者是同一人。上述事实，有《渝北区龙溪街道龙华富侨保健按摩店承包经营协议》、《房屋租赁合同》、重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初15881号民事判决书、（2019）渝0112民初2930号民事判决书、现金日记帐、建设银行交易明细清单、案接报回执以及当事人陈述等证据材料，经庭审质证确认，在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《渝北区龙溪街道龙华富侨保健按摩店承包经营协议》是双方的真实意表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效，双方当事人应当按协议的约定，履行各自的义务。本案中，虽然协议约定是被告按期向房东缴纳房租，但被告若没有向房东缴纳，违反约定不履行义务后，原告作为合同权利的享有人仍然有向被告收取房屋租金的权利。现就本案中涉及的相关问题评析如下：关于缴纳房屋租金标准的问题。原、被告双方约定，被告承包经营期间，由被告按期向房东缴纳房租，房租为一月一缴。根据房东与重庆五环富侨保健有限公司的房屋租赁合同，涉案房屋的租金为2016年4月1日至2017年3月31日期间租金每年790079元；2017年4月1日至2018年3月31日期间租金每年829583元；2018年4月1日至2019年3月31日期间租金每年871062元。虽然该房屋租赁合同并非原、被告与重庆五环富侨保健有限公司所签订，但仍然可以得出当时涉案房屋的租金标准，因此被告应按此标准向房东缴纳房租。关于被告应缴纳的租金期间的问题。原、被告双方的协议并未约定承包经营期间，双方可以随时解除承包经营。被告在2016年4月15日起开始承包经营，在经营管理该门店期间理当支付房屋租金。庭审过程中被告并未举示证据证明停止承包经营时向原告提出了解除要求，但2018年12月18日，原告的管理人员向公安机关报案的行为应视为原告已明知被告不再承包经营该门店，原告应当在合理时间内采取适当的措施减少损失的扩大，因此2018年12月18日后至2019年3月31日期间的房屋租金本院酌定2018年12月31日以前的房屋租金由被告承担，从2019年1月起原、被告各承担50%。关于被告已缴纳租金的问题。原告在庭审过程中举示了两份判决书用以证明涉案房屋欠付的租金及违约金，由于该两份判决书是房东与重庆五环富侨保健有限公司之间的纠纷，在两案审理过程中重庆五环富侨保健有限公司也未到庭参加诉讼，判决书中认定的已收款金额与本案被告已缴纳房屋租金不能直接等同。又由于原、被告双方协议约定，证照、公章、合同由原告驻店财务人员管理，后勤财务人员由原告任用管理，庭审中被告举示的现金日记帐，被告称系原告的人员所做，来源于原告任用管理的财务人员，符合双方的合同约定，且原告并未举示证据证明该现金日记帐并非原告任用管理的财务人员所做，因此该现金日记帐，本院予以采信。其载明的内容，具有客观真实性，可以证明被告经营管理期间已经缴纳的房屋租金，因此，本院认定被告已缴纳的房屋租金为1969360元。关于原告主张的违约金和损失问题。原、被告双方的协议并未约定违约金，原告直接要求被告按房东与重庆五环富侨保健有限公司之间判决的违约金支付，无法律依据，本院不予支持。虽然重庆五环富侨保健有限公司的法定代表人与原告的经营者都是胡芝容，但是均是独立的主体，原告要求被告支付重庆五环富侨保健有限公司承担的诉讼费损失，也无法律依据，本院不予支持。综上所述，被告焦联德在承包经营管理期间应付的房租即为2016年4月15日至2017年3月31日期间的房租820804.29元（790079-790079÷12÷30×14=820804.29元）；2017年4月1日至2018年3月31日期间的房租829583元；2018年4月1日至2019年3月31日期间的房租762179.25元（871062÷12×9+871062÷12×3×50%=762179.25），共计2412566.54元（820804.29+829583元+762179.25=2412566.54）。减去被告已支付的房屋租金1969360元，被告还应支付房屋租金443206.54元。被告关于2016年4月15日至2018年11月26日的所有房租全部结清，并终止合同，后面的房租与被告没有关系的辩称意见，与本院审理查明的事实不符，本院不予采纳。为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告焦联德在本判决生效之日起十日内支付原告渝北区龙溪街道龙华富侨保健店门店租金443206.54元；二、驳回原告渝北区龙溪街道龙华富侨保健店的其他诉讼请求。如果被告焦联德未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16640元，由原告渝北区龙溪街道龙华富侨保健店负担8000元，被告焦联德负担8640元（此款原告已预缴，被告负担部分由被告在履行上述金钱给付义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 程 松人民陪审员 李 俊人民陪审员 谢红珊二〇二〇年七月二十日法官 助理 杨 妮书 记 员 陈奕臻