广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3664号上诉人（原审原告）：惠州市纳伟仕视听科技有限公司，住所地：惠州市**************。法定代表人：历某1。委托诉讼代理人：熊仲民，广东人为律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊婷，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市工贸技工学校，住所地：惠州市惠城区*********。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：冯计明，广东宇伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘莉，广东宇伦律师事务所律师。上诉人惠州市纳伟仕视听科技有限公司与被上诉人惠州市工贸技工学校因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初9633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市纳伟仕视听科技有限公司上诉请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初9633号民事判决；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律法规错误，应予撤销，具体理由如下：一、上诉人免费提供给被上诉人使用的土地，被上诉人应当交回。1、上诉人免费提供的面积共计为21577平方米的土地，双方在涉案上诉人惠州市纳伟仕视听科技有限公司与被上诉人惠川市工贸技工学校租赁合同纠纷一案《租赁合同》第九条第2点及第九条第4点中有明确约定：第2点：甲方同意免费提供一块空地，供乙方建设跑道等体育场所使用，但是相关图纸需要经过甲方书面批准。第4点：甲方免费提供的所有场所，在需要时可以收回使用，乙方无条件归还给甲方，甲方不需要任何赔偿和费用给乙方。依据上述约定可知：①上诉人提供给被上诉人使用的空地未收取租赁费；②上诉人在需要时可以收回使用，被上诉人必须无条件归还。2、上诉人在2018年8月至2018年12月期间，多次向被上诉人发函，告知被上诉人上诉人自身需要使用土地，要求被上诉人返还。3、上诉人系涉案土地的权利人，同意将土地无偿提供给被上诉人使用的前提是被上诉人在上诉人自身需要使用时要无条件返还给上诉人，现上诉人有自身的需要，被上诉人依法依约均需返还。4、一审法院在审理上诉人免费提供的土地问题时，不做区别对待，采用与租赁房屋一样的标准，混淆土地与房屋的法律性质和基础。属于事实认定不清，适用法律法规错误。二、涉案《租赁合同》及《租赁合同补充协议（二）》已经解除，被上诉人依法应当返还占用的土地及房屋。1、上诉人以被上诉人拖欠租金水电等费用主张解除合同的依据并非是《合同法》第九十四条，而一审法院以该法条为依据，认定被上诉人拖欠的金额不足一个月租金及上诉人未在合理期限内催告，而不予支持上诉人主张，属于事实认定不清、适用法律法规错误。①涉案《租赁合同》第八条第6点明确约定，被上诉人有及时支付房租及水电费的义务，被上诉人如果逾期满一个月的，上诉人享有终止租赁合同的权利。故，上诉人以被上诉人未及时支付各项费用为由解除合同行使的是约定解除权，不需要该迟延履行的债务是主要债务，不需要该债务达到一个月租金的标准，也不需要另行给予被上诉人一个合理期限，更不需要被上诉人的违约一定要构成根本违约，或者说双方在合同中已约定了此种情况下被上诉人的行为就是根本违约，被上诉人存在该项违约，上诉人就有权行使解除权。②上诉人也并非未给予被上诉人合理期限，被上诉人拖欠上诉人租金水电等费用双方于2017年1月对账后确认，后上诉人是有多次催讨，无奈之下于2018年1月发出通知，而至今，该笔款项被上诉人依然拖欠，此种违约属于持续违约且情节比较严重，不应予以放纵。2、上诉人因发展需要，按照双方合同及补充协议的约定，提前三个月书面通知被上诉人，已完成合同解除时应履行的义务，被上诉人在合同协议早已承诺将同意无条件终止、无条件配合，一审法院将上诉人解除合同的条件和义务扩大，属于事实认定不清、适用法律法规错误。①在合同签订之初，对于租赁物的现状，双方都是比较清楚的，当时上诉人经济状况不好，租赁物有被抵押、被查封的情形，上诉人资产随时有被处置的风险，在此种情况下，客观上上诉人也不可能能提供一个稳定的长达十年的租赁期间给被上诉人，故双方在合同第二条中特意增加了第3点，旨在突破十年租赁期限的限制。②甲方发展的原因，应联系前后文及签约背景，给予上诉人更多的理解及解释权，而不应更狭义的限制解释及更严苛的举证责任，合同中上诉人约定因甲方发展的原因可以解除合同，并未限定这个发展原因必须要达到确有必要解除合同为前提，一审法院将甲方发展原因认定为框架性约定并为解除创设条件、增加难度明显不当，何况，现上诉人如果没有投资人投资重组并进行三旧改造，是无法达到使上诉人重整成功并保障绝大部分债权人的利益（这些债权人的债权数额达数亿元，较之被上诉人利益和社会影响更为重大），如果不能解除与所有租赁方（不仅是被上诉人）的租赁合同，投资人将无法实现投资目的也就不愿意投资重组，故双方合同不解除则确实和严重影响上诉人的发展，甚至将导致上诉人破产，使得大部分债权人的利益严重受损。3、《合同法》第九十六条规定，享有解除权的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，上诉人享有两项约定解除权，也已向被上诉人发出解除通知，依据该规定，发出通知时合同解除，对方如有异议，应请求人民法院确认效力，但被上诉人并未提起诉讼。综上，为了维护上诉人的合法权益不受损害，上诉人特向贵院提起上诉，恳请贵院依法裁判诉请。被上诉人惠州市工贸技工学校答辩称：一、租赁合同明确约定租赁场地是用于办学，配套空地和租赁房屋必需配套使用，方才能实现合同目的，配套空地是双方订立租赁合同的基础，是办学的必要条件，如无该配套空地被上诉人不可能租赁上诉人的房屋，配套空地相应的对价已经融入房屋租金中，在租期未满、未欠租金的情况下上诉人无权收回。上诉人收回配套空地，无异于以让被上诉人达不到办学条件的方式来提前解除租赁合同，恶意终止办学、抽逃出资。上诉人在当年签订《租赁合同》时就很清楚，被上诉人租赁其场地的目的是用于办学，办学除了需要房屋作为教学楼、宿舍楼及功能室外，同时还需要足够大的配套空地作为学生的操场、跑道等体育活动场地，否则就达不到办学条件。如果达不到办学条件，双方对房屋的租赁就完全失去意义。由此可知配套空地是双方订立租赁合同的基础，是办学的必要条件，如无该配套空地被上诉人不可能租赁上诉人的房屋，所以配套空地相应的对价已经融入房屋租金中，并非真正意义的免费使用。也就是说，因租赁用途是用于办学，配套空地和租赁房屋必需配套使用，方才能实现合同目的，二者不能割裂，一旦割裂开来就将无法实现合同目的。上诉人一旦提前收回配套空地，学生没有足够的空地进行体育活动，就会因为达不到办学条件而被迫终止办学，整个租赁就会因为配套空地的收回而失去意义，那就会变相地在被上诉人未违约的情况下提前终止了双方的租赁合同。二、上诉人是被上诉人的举办者之一，上诉人已经以租赁合同的完整履行及合同期内的租金优惠作为举办资金注入到被上诉人，上诉人如果提前收回配套空地，就是变相提前解除租赁合同，抽逃出资、侵占被上诉人资产，严重违反《民办教育促进法》、《公司法》的相关规定，依理依法都不应得到支持。双方签订的《租赁合同补充协议》第一条关于租金的约定“1、原则上该房产租金行情价格为12元每平方米，为了考虑对乙方教育事业的支持，甲方同意按照特别价格执行。为了获得乙方对低租金目标价格的支持，乙方同意一次性支付房租补偿金100万元，甲方同意该房租租金作为股本金投资到乙方的计划组建的企业（技工学校）乙方承诺，乙方计划组建的学校的投资额为500-1000万元，甲方持股20%投资100万元，乙方及其他股东投资400-900万元，持股80%，甲方作为独立投资人，不参与学校的管理。双方同意，该房租补偿金除了甲方人为原因终止租赁的情况之外的任何情况下都是不予退还的，并且如果退还，也是退还股权，而不是退还现金”，第二条关于合作的约定“2、双方同意严格按照《公司法》的要求进行规范化管理”等约定，双方明确上诉人持股作为对被上诉人的投资，其投资由租赁合同的正常履行和整个租赁期间的租金优惠构成；上诉人为民办学校惠州市工贸技工学校（即被上诉人）举办者之一。上诉人已经以10年租赁合同的正常履行及租金优惠作为投资注入被上诉人，被上诉人对此享有法人财产权，上诉人无权处分，更无权以提前收回配套空地的形式终提前解除租赁合同，侵占被上诉人的该项财产权益。《民办教育促进法》第三十六条规定：“民办学校对举办者投入民办学校的资产、国有资产、受赠的财产以及办学积累，享有法人财产权。”、第三十七条规定“民办学校存续期间，所有资产由民办学校依法管理和使用，任何组织和个人不得侵占。”上诉人提前收回配套空地的行为属于抽回向民办学校出资、恶意终止办学行为，违反了《中华人民共和国公司法》第三十五条“公司成立后，股东不得抽逃出资。”、《中华人民共和国民办教育促进法》第六十二条“民办学校有下列行为之一的，由县级以上人民政府教育行政部门、人力资源社会保障行政部门或者其他有关部门责令限期改正，并予以警告；有违法所得的，退还所收费用后没收违法所得；情节严重的，责令停止招生、吊销办学许可证；构成犯罪的，依法追究刑事责任:……（八）恶意终止办学、抽逃资金或者挪用办学经费的。”等规定。民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。为实施科教兴国战略，促进民办教育事业的健康发展，无论是举办者、还是管理机关以及全社会都应当维护民办学校和受教育者的合法权益。上诉人作为举办者提前收回配套空地实为关闭学校的诉求，不应得到任何机关及社会的支持。三、被上诉人没有任何违约行为，反而上诉人存在多处违约，依法、依约上诉人均无权终止案涉的租赁合同。上诉人任性发出的解除合同通知，因不符合合同约定和法律规定，并无法律效力。（一）因为上诉人怠于履行出租人的维修义务，欠被上诉人30多万元维修费，二者抵销后根本不存在欠租15万元这一事实。《合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”《租赁合同》第六条约定“厂房使用要求和维修责任”第1款中约定“乙方在租赁期间发现该宿舍及其附属设施，在自然情况下损坏或故障时，应及时书面通知甲方修复，甲方在接到乙方通知后3日内进行维修，逾期不维修乙方可代为维修，具体维修方案和费用经甲方同意许可生效，并由甲方承担费用”。无论是依据《合同法》的规定，还是依据双方签订的《租赁合同》的约定，租赁房屋的维修费用都应由作为出租人的上诉人承担的。但面对租赁房屋出现的多处漏水、排污管、化粪池等众多问题，上诉人既未自己请人维修过，也未承担过相应的维修费用，面对被上诉人的多次处理请求也置之不理。被上诉人是一所学校，有几千名师生在此学习、工作，不可能听任租赁房屋出现的众多问题不解决，无奈才自己出资维修的。但这些维修费用无论是根据《合同法》的规定，还是依据双方签订的《租赁合同》的约定，均应由上诉人承担。维修费用与租金均属金钱之债，而且均是到其债务，根据《合同法》九十九条之规定，被上诉人完全有权以其已支付的维修费用抵扣其应付的租金。二者抵消之后，根本不存在欠租15万元这一事实。（二）被上诉人每个月向上诉人交纳的租金就达20多万元，累计向上诉人交纳的租金1100多万元。即使忽略上诉人欠被上诉人30多万元维修费这一事实，其所称的欠15万元尚不足一个月租金，并未达到约定的终止合同的条件。而且上诉人在双方对账后一年多的时间里也没有对此提出异议，继续收了被上诉人两年多的租金。《租赁合同》第八条第六款和《租赁合同补充协议（二）》第二条第一款均约定，逾期满一个月甲方才有权终止合同。该一个月并不是时间标准，而是费用标准（不可能原告欠一元的租金超过一个月原告也能解除合同），是指欠租达到一个月租金之多。《租赁合同补充协议》第一条第5项约定：“鉴于以上1-4的原因及前提，甲方同意第一年租金为每平方米5.5元，第二年起实际租金为8.3元每平方米计算，第三年开始每年租金按照5%的幅度每年年递增”，《租赁合同补充协议（二）》第一条第5项约定：“第一次增加租赁宿舍E1栋房租价格为12元，以7折优惠出租，优惠后单价8.3元/平方米”。根据以上约定，从2016年起，被上诉人每个月向上诉人交纳的租金就达（17349+7080.86）*8.3=202767.7万多元，被上诉人现在累计向上诉人交纳的租金达1100万元。即使忽略上诉人欠被上诉人30多万元维修费这一事实，上诉人所称的欠15万多尚不足一个月租金，并未达到约定的终止合同的条件。而且上诉人在双方对账后一年多的时间里也没有对此提出异议，继续收了被上诉人两年多的租金。说明这并不是上诉人要求终止合同的真实理由，真实理由是上诉人欲违约收回租赁房屋做“三旧改造”，违法谋取更大利益。（三）上诉人收取被上诉人交纳的租金，依法、依约均应向被上诉人开具发票，上诉人收取被上诉人1100万元的租金未开过一分钱的发票，严重违反法律规定和合同约定，被上诉人对此依法享有抗辩权。国务院颁布的《发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”《租赁合同》第五条第二款约定：“以上租赁租金含税，税金由甲方承担。”因此，上诉人收取被上诉人交纳的租金，依法、依约均应向被上诉人开具发票，但上诉人收取被上诉人1100万元的租金未开过一分钱的发票，不仅违约更是违法。《合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”因此，被上诉人在上诉人欠其近1100万元发票的情况下，依法有权拒绝其相应的履行要求。综上可知，被上诉人没有任何根本性违约行为，反而上诉人存在多处违约，其依法、依约均无权终止案涉的租赁合同。因此，上诉人任性发出的解除合同通知，因不符合合同约定和法律规定，并无法律效力。四、合同租期平等约束双方，而且上诉人明知被上诉人承租用于办学，涉及公共利益，上诉人并无任意解除权。上诉人任意解除合同，将会造成极其恶劣社会后果。虽然双方在《租赁合同》及《租赁合同补充协议（二）》中约定有“如外部原因、政府原因、甲方发展的原因或其他不可抗因素需要提前终止租赁，则甲方需要提前3-6个月通知乙方”，《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”这个约定与“租赁期限10年”这个约定是相矛盾的，既然约定了租赁期限10年，这个租期就对双方都有约束力，而不能只约束被告，而不约束原告。否则就失去了合同的本质属性，成为了一个完全没有公平基础的霸王条款。本案诉争的房屋租赁周期长达10年，被上诉人承租后投入几千万元进行装修、改造，购置设备设施，如果租期还不到一半就要终止，被上诉人损失惨重，同时还将产生向几千名学生退还学费、向几百名教职员工支付劳动合同无法履行的经济补偿金，将会产生进一步的损失，将会导致双方利益严重失衡，将严重违背公平原则，不利于维护市场交易秩序的安全。被上诉人的举办者们凭着对教育事业的热爱与支持，当年将自己的全部身家注资到学校，学校才得以发展至此，现在学校刚刚走上了发展的轨道，上诉人中途终止租赁合同，举办者们还要再去四处举债来退还几千名学生的学费和几百名教职工的遣散费，这无异于把被上诉人的其他举办者逼上死路。最严重的是，如果案涉的租赁合同终止，将严重影响政府的公信力，严重影响包括几千名学生、家长，几百名教职员工的社会公共利益，严重影响社会稳定：1、惠州市人力和社会资源保障局基于对上诉人能诚信履约的信任，批准被上诉人的举办者利用此租赁场地进行办学。惠州市人力和社会资源保障局向被上诉人举办者发放了《民办学校办学许可证》，就是向社会做出了一个承诺，承诺被上诉人承租的办学场地，在租赁合同有效期内能持续、稳定地使用，保障办学用地，上诉人现在要中途终止合同，民众基于对政府的信任，将孩子送到被上诉处来读书，如果因上诉人中途违约终止租赁合同收回场地，孩子们无法在此继续学业，公众将难以再信任政府，上诉人此举无异于任意挥霍公众对政府的公信力，不仅仅是对被上诉人的失信！更是对政府的失信。2、如果听任上诉人任意终止合同，几千名学生将面临失学、几百名教职工将面临失业，几千个家庭、上万人的命运将因此而被改写，政府、司法机关将消耗巨大的人力物力来为化解因此带来的社会矛盾，负面影响将无数倍地被放大。几千名在此就读的学生，本可以通过在此三年甚至更长的学习，学到知识和技能，拿到文凭，找到对口的工作实现就业，如果听任上诉人任意终止合同，这几千名学生不得不停止学习，转向其他地方或其他渠道去，他们的个人命运将因此被改写。几百名教职工原本可以通过在此就业获得收入，承担养家糊口责任，如果听任上诉人任意终止合同，被上诉人短时间内不可能再找到这样合适的场地继续办学，无法履行与几百名教职工的劳动合同，更无力支付几百名教职工的遣散费，到时将会为劳动部门及司法机关制造数百宗上千宗的劳动争议案件，不仅会影响社会稳定，更会严重浪费司法资源。教育部门、人力资源和社会保障部门将为如何分流几千名学生而耗费巨大的人力、物力和行政资源。几千甚至上万人将为原告的“任性违约”而买单。因此，不能支持上诉人如此任性地行使其恶意预留的“任意终止权”，而无视他人和社会公共利益。五、惠州市委、市政府、三千多名学生家长、一百多名教职员工都在高度关注此案，且都给被上诉人给予了大力支持。惠州市政府不但许可被上诉人在承租地继续办学，从2019年8月起还将被上诉人从区管技校升级为市管技校，并依法给予办学补助。此案的最终判决结果决定着被上诉人这个学校是继续开办还是终止办学。如果被上诉人一旦终止办学，将会产生巨大的社会矛盾，给当地党委和政府带来巨大的负担。当前惠州高中学位不足，仅有40%多的初中毕业生才能升入高中，50%多的初中毕业生无法升入高中，需要大量的技校、中专学位来解决这些未被高中录取的初中毕业生的就读问题。否则，大量的15、16岁的少年将无书可读，他们过早进入社会，不仅是他们个人和家庭的灾难，更将是社会的灾难。由于被上诉人办学成功，专业设置切合社会需求，教学管理过硬，得到了家长的普遍认可和当地党委和政府的认可。短短的四年多的时间里，招生超过三千人，给惠州提供了大量优质的技校学位，帮助党委和政府化解了这一社会矛盾。在上诉人提起了此案诉讼后，惠州市人力和社会资源保障局仍然给被上诉人颁发了新的《办学许可证》，支持被上诉人继续在此办学。经惠州市政府同意，2019年8月，被上诉人由惠城区管技校升级为惠州市管技校，而且政府还将给被上诉人下拨办学补助。惠州市委、市政府用实际行动表示了对被上诉人办学的认可和支持。上诉人所称的理由完全站不住脚，即使第三方要收购此资产，完全可以按现状收购，按照“买卖不破租赁”的原则，继续履行该租赁合同，而不必解除该租赁合同。上诉人此次起诉，完全是为了做“三旧改造”搞房地产开发攫取巨额利润，而置公平、诚信于不顾。惠州向来都都不缺少商业楼盘，却真的缺少像被上诉人这样能包容接纳大量未升入高中的初中毕业生的技校。原告作为惠州的一家大企业，诚信履约，既是其合同责任，法律责任，同时也是其不可推卸的社会责任。六、在新冠疫情肆虐、学校停课、租赁场地无法正常使用的几个月里，被上诉人仍然诚信履约，按时足额向上诉人支付租金，上诉人没有任何理由可以任性违约。上诉人作为民办学校，受此次新冠疫情影响特别严重，2月初本该正常开学，但因疫情的影响，到5月中旬仍未能开学，学校不开学就没有收费，对被上诉人的运转造成了严重影响。此次的新冠疫情已经被政府认定为不可抗力，根据《合同法》的相关规定和公平原则，被上诉人完全有理由要求上诉人适当减免租金。但被上诉人没有对上诉人提出任何减免租金的要求，在2、3、4、5月份没有开学的日子、租赁场地没有正常使用的情况下，依然诚信履约，按照合同约定的标准按时足额地向上诉人支付了租金。上诉人没有任何理由和借口可以任性违约，提前收回租赁场地。综上所述，配套空地是双方订立租赁合同的基础，是办学的必要条件，其与租赁房屋是一个不可割裂的整体，上诉人本身是被上诉人的举办者之一，其已经以租赁合同的完整履行及合同期内的租金优惠作为举办资金注入到被上诉人，成为被上诉人的财产权益，其无权以收回配套空地、终止租赁合同的形式抽逃出资，侵害被上诉人的合法权益。此案从租赁合同本身来说，被上诉人没有任何违约行为，反而上诉人多处违约，其无权中途终止合同。上诉人给自己预留的“任意解除权”因违反公平原则、侵害社会公共利益而无效。希望二审法院以大局为重，依法、公正处理此案，驳回上诉人的全部上诉请求。原审原告惠州市纳伟仕视听科技有限公司向原审法院起诉请求：一、请求确认原告与被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议（二）》于2018年12月31日终止；二、请求判令被告立即将占用原告的房屋及土地恢复原状，并无偿交回原告；三、请求判令被告向原告支付自起诉之日起至交回之日止的占有使用费（占有使用费参照月租金209967.54元/月的标准计算）；四、本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：原告纳伟仕公司（合同甲方）与被告工贸学校（合同乙方）于2015年1月6日签订编号为NZL141118-01的《租赁合同》，第一条约定：原告将位于惠州市惠城区******园编号为E3、E4的宿舍两栋及编号为E2的宿舍一楼出租给被告使用，合计租用面积共计为17349平方米。第二条约定：租赁期限为十年，如因外部原因、政府原因、甲方发展原因或其他不可抗因素需要提前终止租赁，则甲方需提前3-6个月通知乙方。第三条约定：甲方租用的房产仅供乙方办理学校使用，甲方给予特别优惠的房租每平米租金5.5元。第八条第六款约定，乙方如逾期未支付房租及其他一切费用，逾期满一个月，甲方有权终止租赁合同，不退还保证金和其它所有费用，并要求乙方缴清一切费用。2015年12月1日，原告与被告签订《租赁合同补充协议（二）》，第一条约定被告增加租赁E1栋宿舍，面积为7080.86平方米，每平米8.3元。上述《租赁合同》及《租赁合同补充协议（二）》签订后，被告支付了两笔租赁合同保证金，第一笔为190836元、第二笔为117542元，被告每月应支付的租金为202767.7元。2018年1月6日，原告向被告发出《限期支付拖欠房租水电费通知》，要求被告支付拖欠的房租及水电费用。2018年8月23日，原告向被告发出《终止租赁合同通知书》，告知被告因拖欠房租、水电费及原告自身发展原因，决定终止与被告的租赁合同关系，请被告及早安排学校搬迁及师生安置工作。2018年11月2日，原告向被告发出《关于尽早安排搬迁安置等工作及不得增添附属物等告知函》，告知被告于2018年12月31日前做好搬迁、安置等工作。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为案涉《租赁合同》及《租赁合同补充协议（二）》是否存在双方约定或法定的解除条件。原被告双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议（二）》不违反法律、法规的效力性强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。尽管被告曾拖欠原告2015年及2016年相关月份的租金及水电费156498.39元，本院认为，上述拖欠金额不足被告支付的一个月租金，被告签订租赁合同时预交的租赁保证金足以涵盖上述拖欠的租金，且被告也未在合理期限内向原告催告支付租金，而是在2018年1月才进行催告。因此，被告拖欠租金及水电费的行为尚不构成根本违约，原告不能基于被告拖欠租金的行为行使合同解除权。关于原告是否可根据租赁合同的约定行使解除权的问题，尽管《租赁合同》第二条约定了原告如因外部原因、政府原因、甲方发展原因或其他不可抗因素需要可提前终止租赁，鉴于该条款只是对租赁合同解除的框架性约定，原告如行使解除权尚需提供符合上述约定解除的具体原因，本案原告提供的第三方对原告资产进行重组的说明，只能表明有第三方准备对原告的相关资产进行重组，该重组行为是否涉及案涉房屋以及重组后是否必然导致《租赁合同》及《租赁合同补充协议（二）》的解除尚不确定，因此，原告基于合同约定行使解除权的条件尚不具备。原被告双方仍应按照《租赁合同》及《租赁合同补充协议（二）》的约定继续履行合同，被告应按时足额向原告支付租金。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告惠州市纳伟仕视听科技有限公司的所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2224元（原告已预交），由原告惠州市纳伟仕视听科技有限公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。另查明：上诉人于2015年6月25日向被上诉人出具《承诺书》，承诺：1、保证自觉履行双方签订的租赁协议，优先向学校提供充足的校园用地和相关设施。……若有违反承诺书的行为，愿依法接受有关部门的处理，并承担相应的责任。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是涉案合同是否应当解除的问题。被上诉人拖欠上诉人2015年及2016年相关月份的租金及水电费156498.39元属实，依照约定，被上诉人拖欠房租及其他一切费用逾期满一个月的，上诉人有权终止租赁合同，现争议焦点是上诉人能否依此约定解除合同？本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当视违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，不予支持；反之，则可依法予以支持。上述拖欠费用尚不足被上诉人一个月应缴费的租金额202767.7元，被上诉人缴纳的租赁保证金308378元，该租赁保证金是可以用来抵偿水电费和租金的，该保证金抵偿被上诉人欠付的费用后仍有结余，因此，被上诉人未按时支付租金、水电费的违约程度显著轻微，被上诉人缴纳的租赁保证金足以保障上诉人实现收取租金、水电费的合同目的，因此，上诉人依上述理由要求解除合同依法不予支持。上诉人认为，因其发展原因，按照双方合同及补充协议的约定，提前三个月书面通知被上诉人，已完成合同解除时应履行的义务，故涉案合同应当解除。本院认为，涉案《租赁合同》第二条约定了租赁期限为十年，如因外部原因、政府原因、甲方发展原因或其他不可抗因素需要提前终止租赁，则上诉人需提前3-6个月通知被上诉人，但是双方在履行合同中上诉人向被上诉人向被上诉人出具的《承诺书》又明确了“保证自觉履行双方签订的租赁协议，优先向学校提供充足的校园用地和相关设施”，该《承诺书》对上诉人具有法律约束力，因此，在没有充分举证必要性的情况下，其不能随意以“发展原因”而任意的要求解除合同。故上诉人的此项上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人要求收回无偿提供给被上诉人办学的场地，因上诉人诉请解除涉案《租赁合同》不予支持，故上诉人的此项上诉理由无事实和法律依据，不予支持。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4449.51元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年七月二十日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩