福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初4327号 原告（反诉被告）：郑冬梅，女，1971年12月1日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：邓少荣，福建邱宁江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：乔鸿丽，女，1964年7月11日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：吴文怀，福建枫桦（将乐）律师事务所律师。 第三人：三明市百年房产经纪有限公司，统一社会信用代码91350400062273899D，住所地三明市梅列区乾龙新村********店。 法定代表人：陈国英，经理。 委托诉讼代理人：赖玉宏，女，该公司员工。 第三人：阴兰明，男，1964年7月21日出生，畲族，住。 委托诉讼代理人：廖燕燕，系阴兰明的干女儿，住三明市梅列区。 原告(反诉被告)郑冬梅与被告（反诉原告）乔鸿丽、第三人三明市百年房产经纪有限公司（以下简称百年公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案，适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年12月16日，本院追加阴兰明作为第三人参加诉讼，后适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郑冬梅及其委托诉讼代理人邓少荣，被告（反诉原告）乔鸿丽的委托诉讼代理人吴文怀，第三人百年公司的委托诉讼代理人赖玉宏，第三人阴兰明的委托诉讼代理人廖燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑冬梅向本院提出诉讼请求：1.确认郑冬梅与乔鸿丽于2018年6月13日签订的《存量房买卖合同》有效；2.乔鸿丽依照《存量房买卖合同》的约定配合郑冬梅将三明市梅列区××村××幢××室房屋的产权过户至郑冬梅名下；3.乔鸿丽向郑冬梅支付延迟办理产权过户手续的违约金83853元（该违约金以成交价693000元为基数，按每日万分之五计算，自2019年2月20日起暂计至2019年10月20日止，此后继续计至过户手续实际办理之日止）；4.乔鸿丽向郑冬梅支付律师代理费15000元；5.乔鸿丽承担本案的诉讼费及保全费。诉讼过程中，郑冬梅增加诉讼请求：阴兰明协助郑冬梅将三明市梅列区××村××幢××室房屋的产权过户至郑冬梅名下。事实与理由：2018年6月13日，郑冬梅与乔鸿丽经百年公司居间介绍签订《存量房买卖合同》。合同约定：乔鸿丽将三明市梅列区××村××幢××室房屋（以下简称案涉房屋）以693000元的价格出售给郑冬梅；郑冬梅在合同签订当日支付定金5000元，乔鸿丽于2019年1月31日前到不动产登记中心办理不动产权证，在办出不动产权证后7个工作日内双方到不动产登记中心办理过户手续，郑冬梅当日支付第一期购房款473000元；双方还对余款的支付及违约责任的承担进行了明确约定。合同签订后，郑冬梅依约支付了定金5000元、购房保证金15000元、中介费6930元、代办费1430元。依据约定，乔鸿丽应于2019年1月31日前到不动产登记中心办理不动产权证，在办出不动产权证后7个工作日内双方到不动产登记中心办理案涉房屋的过户手续，但乔鸿丽故意以种种理由推托，至今拒不到不动产登记中心办理不动产权证，导致双方至今无法办理案涉房屋的过户手续。经查，案涉房屋系乔鸿丽与阴兰明的夫妻共同财产，双方在离婚时约定案涉房屋归乔鸿丽所有。案涉房屋的房屋所有权证已于2014年5月27日过户至乔鸿丽名下，共有情况为单独所有，不存在办理过户手续的障碍。 乔鸿丽辩称，合同签订前，乔鸿丽就曾告知郑冬梅案涉房屋的房产证在乔鸿丽名下，但土地证仍在其前夫阴兰明名下。阴兰明居住在意大利米兰，无法回国办理案涉房屋的两证合一手续，阴兰明出具的公证书三明市不动产登记中心又不予认可，故案涉房屋至今未办理过户手续不可归责于乔鸿丽，郑冬梅的诉讼请求不应得到支持。 乔鸿丽向本院提出反诉请求：1.解除乔鸿丽与郑冬梅、百年公司于2018年6月13日签订的《存量房买卖合同》；2.乔鸿丽向郑冬梅返还定金5000元；3.百年公司向郑冬梅返还购房保证金15000元、中介费6930元、代办费1430元。事实与理由：2018年6月13日，乔鸿丽与郑冬梅经百年公司居间介绍，签订了《存量房买卖合同》，约定乔鸿丽将案涉房屋以693000元的价格出售给郑冬梅。合同签订前，乔鸿丽如实告知郑冬梅、百年公司：乔鸿丽为离异，案涉房屋原登记在其前夫阴兰明名下，房产证办理了更名，土地证未办理更名，存在房产证与土地证两证未合一的情况。郑冬梅、百年公司称其向三明市不动产登记中心咨询案涉房屋可以交易，乔鸿丽才从杭州赶到三明签约。根据合同约定，案涉房屋办理过户的程序为：先办理两证合一，再办理不动产权证，最后再办理不动产权属变更登记。合同签订后，乔鸿丽根据百年公司的要求，要求阴兰明配合。阴兰明于2019年1月22日到意大利米兰总领事馆办理了委托公证书，但三明市不动产登记中心于2019年3月以该委托公证书的委托人只有护照号没有身份证号为由不予办理案涉房屋的过户手续。阴兰明再次出具委托公证书，三明市不动产登记中心又以该公证书的委托事项不清为由不予办理案涉房屋的过户手续。阴兰明再次到意大利米兰总领事馆申请公证，该领事馆以公证事项已办理过为由拒绝再次公证，阴兰明无奈只能办理了另一套位于三明市梅列区房屋的委托公证书，并将材料一并寄回国内交给受托人廖燕燕，廖燕燕将所有材料一并交给百年公司，由于案涉房屋委托书未经领事馆公证，无法办理案涉房屋的两证合一手续。在此情况下，乔鸿丽要求阴兰明回国办理，但阴兰明以居留证未办妥回国将产生失去工作的重大影响为由拒绝回国办理。之后，阴兰明与郑冬梅、百年公司协商解决办法，因各方无法在预付购房款的数额及阴兰明回国的时间上达成一致而未果，乔鸿丽提出解除《存量房买卖合同》未果。 郑冬梅辩称，乔鸿丽未按合同约定履行义务，并非因不可抗力所致，乔鸿丽无权解除《存量房买卖合同》。 百年公司述称，阴兰明出具的前两次委托公证书的确被三明市不动产登记中心所拒，但阴兰明第三次办理的委托公证书符合三明市不动产登记中心的要求，当百年公司通知乔鸿丽去办理案涉房屋的过户手续时，乔鸿丽却拒绝办理案涉房屋的过户手续。 阴兰明辩称，与乔鸿丽的意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 乔鸿丽是否有权解除《存量房买卖合同》的问题 乔鸿丽认为，由于意大利米兰总领事馆出具的委托公证书不符合三明市不动产登记中心的要求，且拒绝为阴兰明再次办理公证，阴兰明亲自回国办理无法确定期限的客观情况，该情况的发生是郑冬梅、乔鸿丽、百年公司无法预见且不可归责于乔鸿丽的，导致《存量房买卖合同》签订至今已经一年半时间无法履行，继续履行不能实现乔鸿丽的合同目的，且会使合同僵局延续，故乔鸿丽有权解除《存量房买卖合同》。 郑冬梅认为，第一次委托公证书没有阴兰明的公民身份证号码，阴兰明都可以再办理委托公证书，可见不存在阴兰明无法再次办理委托公证书的情形。即使没有委托公证书，也有其他方式解决案涉房屋的两证合一的问题，故乔鸿丽无权以不可抗力致使合同目的无法实现为由解除《存量房买卖合同》。 百年公司认为，由法院依法裁判。 阴兰明认为，离婚后，乔鸿丽与阴兰明对案涉房屋的产权进行了重新分配，乔鸿丽占60%的产权，阴兰明占40%的产权。在阴兰明不知情的情况下，乔鸿丽与郑冬梅签订房屋买卖合同，侵犯了阴兰明的合法权益。并提供《不动产权分配补充协议》一份，予以佐证。 本院认为，乔鸿丽与郑冬梅、百年公司于2018年8月13日签订的《存量房买卖合同》第九条第2款约定，乔鸿丽应于2019年1月31日前到不动产登记中心办理不动产权证，之后郑冬梅向乔鸿丽支付购房款。可见，郑冬梅、乔鸿丽、百年公司事先知晓案涉房屋的房屋所有权证在乔鸿丽名下而土地使用权证在阴兰明名下的情况，且基于该情况给乔鸿丽预留了近半年的时间解决案涉房屋两证不合一的问题。阴兰明前两次配合办理委托公证书，说明乔鸿丽在积极履行前述义务。乔鸿丽、阴兰明未举证证明意大利米兰总领事馆第三次拒绝为阴兰明办理案涉房屋的委托公证书及其今后也不会向阴兰明出具相应的委托公证书，且委托公证书并非解决案涉房屋两证合一问题的唯一途径，故乔鸿丽关于因案涉房屋无法办理两证合一手续从而导致案涉房屋无法过户至郑冬梅名下的主张，于法无据，不予支持。乔鸿丽以不可抗力致使不能实现合同目的为由要求解除《存量房买卖合同》的诉讼请求，于法无据，不予支持。离婚时，乔鸿丽与阴兰明约定案涉房屋归乔鸿丽所有，案涉房屋也登记在乔鸿丽名下，而阴兰明提供的《不动产权分配补充协议》系其与乔鸿丽离婚后重新达成的协议，阴兰明亦未举证证明郑冬梅、百年公司事先知晓双方重新约定案涉房屋产权的情况，故该《不动产权分配补充协议》只能约束阴兰明与乔鸿丽两人，不足以对抗郑冬梅。 依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下： 1.2014年5月27日，乔鸿丽取得案涉房屋的所有权证书。2016年12月27日，乔鸿丽与阴兰明登记离婚，双方约定案涉房屋归乔鸿丽所有。但之后，双方并未将案涉房屋的土地权证由阴兰明名下变更至乔鸿丽名下。 2.2018年6月13日，乔鸿丽与郑冬梅、百年公司签订了编号为20180613005号的《存量房买卖合同》，约定：乔鸿丽将案涉房屋（建筑面积74.64平方米），以693000元出售给郑冬梅；郑冬梅应在本合同签订当日支付购房保证金15000元，购房保证金存入百年公司指定账户，由百年公司无息代管；（第八条第2款）郑冬梅自愿在本合同签订当日向乔鸿丽支付定金5000元，乔鸿丽应于2019年1月31日前到不动产登记中心办理不动产权证，第一期购房款473000元，在乔鸿丽办出不动产权证7个工作日内买卖双方到不动产登记中心办理过户手续当日支付给乔鸿丽，第二期购房款200000元在郑冬梅领到名下不动产权证并办理公积金提取手续3个工作日内支付给乔鸿丽，并在交房当日办理水电、闭路煤气及物业过户；买卖双方各自保证其本人及配偶积极配合对方，百年公司办理案涉房屋所需的各项手续，否则，导致该房屋交易时间拖延的，视为该方违约；房屋所有权过户登记前的违约责任：自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约。发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；买卖双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金60000元，同时守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生的律师代理费。合同签订后，郑冬梅向乔鸿丽支付定金5000元，向百年公司支付其代为保管的购房保证金15000元、中介费6930元、代办费1430元。 3.为了办理案涉房产的两证合一手续，阴兰明两次到意大利米兰总领事馆办理委托公证书，但该两份委托公证书均不符合三明市不动产登记中心的要求，案涉房屋的两证合一手续未办理成功。阴兰明因居留证问题不同意回国处理案涉房屋的两证合一问题。之后，郑冬梅与乔鸿丽、阴兰明、百年公司就案涉房屋先行交付使用及购房款的支付时间进行协商，但各方未能达成一致意见。2019年10月20日，郑冬梅委托律师提起本案诉讼，花费律师代理费15000元。诉讼过程中，郑冬梅申请对案涉房屋进行查封，花费财产保全费3985元。 本院认为，乔鸿丽、郑冬梅与百年公司签订的《存量房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。郑冬梅要求乔鸿丽依照《存量房买卖合同》的约定配合郑冬梅将案涉房屋过户至郑冬梅名下，符合法律规定，予以支持。阴兰明两次出具公证委托书并通过百年公司与郑冬梅协商购房款的支付时间及交房时间等，以其行为表明其愿意协助郑冬梅办理过户手续，同时为了避免讼累及扩大损失，故对郑冬梅要求阴兰明协助办理案涉房屋的过户手续的诉讼请求，予以支持。乔鸿丽未依约于2019年1月31日前到不动产登记中心办理不动产权证，导致其无法于办出不动产权证的7个工作日内到不动产登记中心办理过户手续，违反合同约定，应承担相应的违约责任。郑冬梅要求乔鸿丽自2019年2月20日起承担违约责任，未违反法律规定，予以支持。根据合同约定，乔鸿丽应自违约行为发生之日起每日按本合同约定的成交价万分之五向郑冬梅支付违约金。因该违约金的约定标准过高，乔鸿丽对此亦提出异议，故在综合考虑乔鸿丽的过错程度、郑冬梅实际已付购房款数额及其所受实际损失等情况基础上，对违约金金额酌情予以适当调整。郑冬梅支付给乔鸿丽购房定金5000元，并支付给百年公司购房保证金15000元，合计20000元，参照年利率6%计付资金占用期间利息，故本案违约金标准应认定为：（20000元×6%÷365天）×1.3≈4元，即每日违约金为4元，时间自2019年2月20日起计至乔鸿丽到不动产登记中心办理案涉房屋的过户手续之日止。《存量房买卖合同》第十四条第一款第2项规定，守约方因违约方违约解除本合同的，守约方有权要求违约方承担其因主张该违约责任所产生的律师代理费。现郑冬梅并未因乔鸿丽的违约行为要求解除《存量房买卖合同》，故郑冬梅要求乔鸿丽支付律师代理费15000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。乔鸿丽违约致本案诉讼的发生，郑冬梅要求乔鸿丽支付财产保全费3985元，符合法律规定，予以支持。阴兰明出具的两次委托公证书不符合三明市不动产登记中心的要求及阴兰明近期无法回国导致案涉房屋无法办理两证合一手续，并非不可抗力，乔鸿丽据此要求解除《存量房买卖合同》的诉讼请求，于法无据，不予支持。乔鸿丽要求其向郑冬梅返还定金5000元，百年公司向郑冬梅返还购房保证金15000元、中介费6930元、代办费1430元的诉讼请求，亦于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认乔鸿丽与郑冬梅、三明市百年房产经纪有限公司于2018年6月13日签订的编号为20180613005号的《存量房买卖合同》有效； 二、乔鸿丽应于本判决生效之日起五日内按上述《存量房买卖合同》第八条第2款的约定配合郑冬梅将位于三明市梅列区××村××幢××室房屋过户至郑冬梅名下； 三、阴兰明应于本判决生效之日起五日内协助郑冬梅与乔鸿丽办理上述第二项过户手续； 四、乔鸿丽应于本判决生效之日起五日内向郑冬梅支付违约金（该违约金按每日4元的标准计算，自2019年2月20日起计至乔鸿丽配合郑冬梅到不动产登记中心办理案涉房屋的过户手续之日止）； 五、乔鸿丽应于本判决生效之日起五日内向郑冬梅支付财产保全费3985元； 六、驳回郑冬梅的其他本诉请求； 七、驳回乔鸿丽的全部反诉诉讼请求。 本诉案件受理费11089元，反诉案件受理费5350元，合计16439元，由郑冬梅负担240元，乔鸿丽负担16199元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，在中华人民共和国领域内有住所的当事人可在判决书送达之日起十五日内，在中华人民共和国领域内没有住所的当事人可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判长  林志忠 审判员  杨伟光 审判员  俞美华 二〇二〇年七月十五日 书记员  罗明凤 附： 判决书所引用的相关法律条文： 1.《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。