湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民初254号原告：肖洁，女，1984年9月3日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：荣戊生（肖洁的公公），男，1948年12月30日出生，住永州市冷水滩区。被告：邓日峰，男，1974年4月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：湖南省渝洲房地产实业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路**。诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，系湖南省渝洲房地产实业有限公司管理人。法定代表人：张容，该所主任。委托诉讼代理人：陈炜。被告：湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司，住，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔**/div>诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，系湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司管理人。法定代表人：张容，该所主任。委托诉讼代理人：陈炜。原告肖洁与被告邓日峰、湖南渝洲房地产实业有限公司（以下简称渝洲公司）、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司（以下简称湘汇公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月19日组成合议庭在本院数字审判庭公开开庭审理。原告肖洁的委托诉讼代理人荣戊生、被告渝洲公司、湘汇公司的委托诉讼代理人陈炜到庭参加诉讼。被告邓日峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖洁向本院起诉，提出诉讼请求：1.请求法院确认被告邓日峰与湘汇公司签订的借款抵押合同中涉及的永州市冷水滩区零陵北路458号舜德摩尔·财富中心第壹栋第四层402室（房屋所有权证编号：7××6号，房他证号为518000234号）Ｈ03号房屋抵押内容无效；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年9月6日与被告渝洲公司签订《商品房买卖合同》，购买被告渝洲公司开发的位于永州市冷水滩区××路××号××楼××栋××层××号商铺，建筑面积为20平方米，购房款总金额130150元，约定“以委托租赁合同上计租之日起两年内甲方代为乙方办理房屋所有权证和国有土地使用证”。同日，原告按合同约定一次性支付清了购房款100%，还与被告渝洲公司签订《交房确认书》，约定于2014年11月30日按现状交房，还与被告湘汇公司签订《商品房委托租赁合同》，将原告所有的Ｈ03号房的使用权全权委托交由乙方代为租赁、招商及管理，期限自2014年12月至2029年12月31日。此后，原告按约定缴纳房屋维修基金、房屋买卖契税、产权转移书据印花税和自2015年5月起收取租金。但被告渝洲公司、湘汇公司未能按约定给原告办理房屋权属证书。原告据此诉至法院，要求被告渝洲公司、湘汇公司履行办理房屋过户义务。该案目前已经法院主持调解达成协议，现已发生法律效力，进入执行阶段。在执行过程中，发现该房屋已被被告湘汇公司抵押给被告邓日峰，导致过户无法进行。被告的行为严重损害了原告的合法权益，特向贵院提出诉讼，请求依法判如所请。被告渝洲公司答辩称：本案确认抵押合同无效，和渝洲公司没有关系，因为房屋所有权人和抵押人都是湘汇公司，渝洲公司并不是相应的当事人。湘汇公司答辩称：请法院依法判决。被告邓日峰未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月6日，原告肖洁与被告渝洲公司签订《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》，以130150元的价格购买了被告渝洲公司开发的位于永州市冷水滩区××路××商品房××栋××层××号商铺，合同还约定：被告渝洲公司在2014年11月30日将标的商品房屋按现状交付给原告肖洁；以委托租赁合同上计租之日起贰年内被告渝洲公司代为原告肖洁办理房屋所有权证和国有土地使用证，等等。同日，原告肖洁与被告湘汇公司签订了《舜德摩尔·财富中心商品房委托租赁合同》，将其购买的上述商铺的使用权，全权委托交由被告湘汇公司代为租赁、招商及管理，期限自2014年12月1日至2029年12月31日。合同签订后，原告肖洁按约支付了购房款，并缴纳了房屋维修基金、房屋买卖契税、产权转移印花税费用，并将所购商铺按合同约定委托被告湘汇公司对外租赁，且从2015年5月起收取了由被告湘汇公司支付的租金。但被告渝洲公司、湘汇公司此后一直未按约定为原告肖洁办理房屋不动产权证书。2019年5月5日，原告肖洁向永州市冷水滩区人民法院提起诉讼，要求被告渝洲公司、湘汇公司为其办理Ｈ03号商铺的不动产权证。经法院主持调解，双方达成调解协议：被告渝洲公司、湘汇公司在调解协议生效之日起三个月内为原告肖洁办理上述商铺不动产权证，法院据此制作了民事调解书。由于被告湘汇公司于2018年1月25日在姚芳明、王茜与被告邓日峰签订的《借款合同》中作为担保方将上述房产进行了抵押担保，并办理了抵押登记手续（房产证号为：永房产证冷字第7××6，永房他证冷水滩字第5××4号），致使在执行中对原告肖洁申请的产权过户手续无法进行，遂酿成本案。另查明，2007年涉案商铺建成后，土地使用证、房屋产权证登记在渝洲公司名下，2013年2月7日房产证变更登记到湘汇公司名下。本院认为，原告肖洁与渝洲公司、湘汇公司于2014年9月2日签订的《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》和《舜德摩尔财富中心商品房委托租赁合同》是双方真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，且原告依据合同约定向被告交付了全部购房款，并经永州市冷水滩区人民法院民事调解书确认：由渝洲公司、湘汇公司为原告购买的位于冷水滩区××路××号××楼××号商铺不动产权证。该商铺出售时虽登记在湘汇公司名下，但二原告与渝洲公司签订商品房买卖合同的当日即与湘汇公司签订了委托租赁合同，湘汇公司对该商铺的买卖合同知情，且从2015年5月开始一直支付该商铺的租金给原告，事后又与原告达成了办理不动产证的调解协议，应视为对委托渝洲公司销售商铺给原告行为的准许和认可，故该商品房买卖合同合法、有效。关于被告邓日峰与被告渝洲公司、湘汇公司的抵押权是否有效的问题。首先，邓日峰与渝洲公司、湘汇公司签订的抵押合同成立于2018年1月25日。该合同成立时，所涉及的抵押物已经售卖，因渝洲公司、湘汇公司的原因未办理不动产权证且已经交付原审原告使用。虽涉案房产未办理不动产权登记，但实质上原审原告已经获取房屋权利，湘汇公司并非商铺实际权利人，抵押权的设立也未经得房屋买受人的同意，湘汇公司属于无权抵押。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，权利人追认或无权处分人取得处分权利后，合同有效。本案中，渝洲公司与买受人一直未解除合同，买受人也并未进行追认，故该抵押合同不发生法律效力。再次，从2014年开始涉案房屋楼层一直处于销售状态，销售时宣传度高，销售后各业主维权影响大，邓日峰并未尽到审慎义务，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项的规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；……”，依据前述抵押合同设立的抵押权以及抵押形式上存在争议的财产，均导致抵押行为的无效，抵押权无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司与被告邓日峰于2018年1月25日办理的永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔1栋402房屋（房屋产权证7××6号）Ｈ03号商铺设定的抵押权无效。本案案件受理费400元，由被告湖南省湘汇置业发展(集团)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  郑和生审 判 员  龚 建人民陪审员  何 云二〇二〇年七月三日法官助理曾忞书记员李俊晗附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。