江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初9925号原告：王文兴，男，1955年7月24日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：袁培燕（系王文兴妻子），女，住无锡市梁溪区。被告：戴晓华，女，1969年11月18日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：李昪君，江苏谟仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜高洁，江苏谟仕律师事务所实习人员。原告王文兴与被告戴晓华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形,裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王文兴及其委托诉讼代理人袁培燕，被告戴晓华及其委托诉讼代理人李昪君、姜高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文兴向本院提出诉讼请求：1.要求判令戴晓华立即归还房屋租金15万元、押金1万元、租房订金9万元，以上合计25万元；2.案件诉讼费由戴晓华承担。事实和理由：戴晓华将无锡市店铺转让给了王文兴，转让费17万元，并支付了房屋租金、押金和定金共计25万元。其于2013年9月8日开始试营业，后因生病于2013年9月27日停业，并将此情况告知戴晓华。后经三方协商一致于2013年10月6日将店铺转让给案外人李国良，李国良支付给王文兴10万元转让费，此后的房租给戴晓华。后戴晓华拒绝将上述25万元款项返还，经催讨无果，故诉之法院。戴晓华辩称，对其与王文兴签订的租赁合同的真实性无异议，对卿舒玮与王文兴签订的租赁合同的真实性无法确认，但其确实收到卿舒玮转交的租金15万元及房屋押金1万元；其没有参与王文兴与李国良之间的转让，对转让协议的真实性无法确认；6万元水电押金只是约定支付，并没有实际支付；房屋订金3万元包含在房屋租金15万元之内，不应返还；王文兴将房屋擅自转让给李国良且未能按约支付租金，属于私自转让房屋严重违约，应当视为已经终止了合同。李国良向王文兴支付了10万元，故租金15万元不应予以退还；其与王文兴的租赁关系已经于王文兴转让时即2013年10月6日终止，即使戴晓华应当向王文兴退还款项，也应当扣除王文兴违约产生的损失，且该返还义务早已超过诉讼时效，故不应当予以返还。本院经审理认定事实如下：无锡市梁溪区香榭街86号房屋的所有权人为戴晓华。2013年，戴晓华委托卿舒玮向王文兴收取了房屋转让租金及水电押金6万元、一年的租金及房屋押金16万元、房屋租金订金3万元及转让费17万元。其中，2013年4月6日，卿舒玮出具《约定》载明：现有卿舒玮与王文兴约定于2014年4月30日前香榭街86号房屋转让租金及水电押金合计人民币陆万元整，特此约定；6月17日，卿舒玮出具《收条》载明：今收到王文兴支付壹年的香榭街86号房屋现金壹拾伍万元整及房屋押金壹万元整；6月18日，卿舒玮出具《收条》载明：今收到王文兴房屋租金订金叁万整；6月20日，卿舒玮出具《收条》载明：今收到王文兴房屋订金人民币壹拾柒万元整。同日，戴晓华与王文兴签订《租房合同》，主要内容为：王文兴租用戴晓华所有的无锡市房屋，期限伍年（2013年8月15日至2018年8月14日止），王文兴应预付租金、家具使用费，合计15万元／年，先付后住，居住使用押金1万元。王文兴在租期内，不得破坏房屋结构，不得转租、转让他人居住使用等，戴晓华发现有权收回租房，不退还任何费用。如王文兴在出租期未满而停租，应赔偿戴晓华一个月房租金。同年10月6日，经戴晓华同意，王文兴将该房屋转让给李国良，转让包括装修、装饰及其他所有设备、营业设备（除餐桌和冷饮冰箱外），转让费为10万元，并由李国良与戴晓华重新签订房屋租赁合同，戴晓华开始想李国良收取租金。审理中，戴晓华陈述，其只与王文兴签订了合同，后面的事情没有参与。并同时陈述其对店铺转租给李国良的事情不知道，当法庭向其询问何时开始收取李国良的租金时，其又回答是第二年。当法庭进一步向其询问如何第二年要向李国良收取租金时，戴晓华又回答记不清楚了。此外，关于其与卿舒玮的关系，戴晓华先是陈述与卿舒玮并非夫妻关系亦非男女朋友关系，卿舒玮是其的合伙人，后又陈述卿舒玮只是其店内的员工，之所有要收取卿舒玮交付的房租和押金是因为之前未同意出租之后同意了，但并不代表委托卿舒玮全权处理租房事宜。审理中，关于转让费17万元，王文兴陈述，转让费是应当付给戴晓华的，其也已经收取了李国良10万元的转让费，故其只主张应当退还的25万元的租金、押金等费用。审理中，王文兴与戴晓华一致确认王文兴实际使用房屋时间为一个月，双方同意扣掉一个月房租1.25万元。双方同时确认王文兴因身体疾病无法经营于2013年10月6日将房屋转租给李国良，李国良支付了王文兴转让费10万元。本院认为，受托人在委托权限范围实施行为由委托人承担相应法律责任。本案争议焦点是戴晓华是否应当向王文兴退还25万元。结合当事人的陈述以及相关证据，本院认定卿舒玮受戴晓华委托处理与王文兴关于涉案房屋的租赁事宜，戴晓华已经收到了王文兴支付的租房订金、租金、押金共计25万元。戴晓华作为涉案商铺的产权人，自称不清楚商铺的租赁情况，且任由自己的员工收取费用并出具收款凭证，明显与常理不服，并且其陈述前后矛盾且无法自圆其说。而王文兴的陈述可以与相关证据相互印证，故对戴晓华的抗辩意见，本院不不予采信。又因戴晓华已与李国良重新签订的房屋租赁合同并收取了李国良租金，故本院认定戴晓华对于王文兴转让给李国良的转租行为是明知且同意的。因此,王文兴与戴晓华双方租赁合同因王文兴转租而协商解除，戴晓华因出租房屋给王文兴而取得的25万元在扣除王文兴已实际使用房屋期间的租金1.25万元后，剩余部分应当予以返还，故戴晓华应当退还王文兴23.75万元。此外，对于戴晓华提出的王文兴的起诉已过诉讼时效的抗辩意见，因王文兴与戴晓华之间并未就房屋租赁合同解除后，已交付款项的返还时间进行约定，且戴晓华在合同解除后并未予以返还，故戴晓华的返还义务一直存在，因此，王文兴起诉并未超过诉讼时效。综上，对王文兴的诉讼请求，本院依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、戴晓华应于本判决发生法律效力之日起三日内返还王文兴23.75万元；二、驳回王文兴本院其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5050元，由王文兴负担252元，由戴晓华负担4798元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  赵 冬人民陪审员  徐惠玲人民陪审员  许文娴二〇二〇年七月二十日法官 助理  谢张真书 记 员  梁 迦本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》：第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。