广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初570号 原告（反诉被告）：臧荣柱，男，1977年8月26日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：区维标，广西信航律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李森，男，1980年8月29日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：李琨璐，广西顺景律师事务所律师。 原告臧荣柱与被告李森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，在案件审理过程中被告提起反诉，因反诉与本诉属同一事实引起，符合反诉的条件，予以合并审理，公开开庭进行了审理。原告臧荣柱及其委托诉讼代理人区维标，被告李森的委托诉讼代理人李琨璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告臧荣柱向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年3月12日签订的《转租合同》；2.判令被告返还原告保证租金人民币10万元；3.判令被告赔偿原告违约金人民币16000元及停业损失人民币44096.65元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月12日，原、被告就被告承租的坐落于梧州市聚宝新城11号房屋（以下简称涉案房屋）的转租签订《转租合同》，就涉案房屋的租金、租期、保证租金、违约责任等事宜进行了详细约定。其中租期自2016年3月16日起至2021年3月15日止，保证租金为10万元，每月租金为8000元，每隔三年年租金在原房租上提增15%；在租赁期间因合同被终止使原告受损失的，被告应按月租金的2倍向原告支付违约金并赔偿原告损失；如发生纠纷，由原告住所地人民法院管辖。 合同签订后，原告依约向被告支付了保证租金10万元，每月也如约支付租金。在合同履行过程中，2019年11月22日藤县人民法院向原告送达了（2019)桂0422执恢14号之一公告，公告要求原告在2019年12月25日前搬出涉案房屋，为新的买受人腾空房屋。此后，原告就此事多次要求被告解决处理,但是被告总是以“忙”、“没有时间”、“会和新房主协调沟通”、“不可能搬离”为由敷衍原告，直至2019年12月25日原告不得不腾空房屋时，被告还没有和新房主就其能否继续获得承租权达成一致协议，导致原告不得不依藤县人民法院公告要求，搬出涉案房屋。 原告租赁涉案房屋后一直经营猪腰人家酒家，第三季度、第四季度的营业额分别为148313元、145664.67元，月平均营业额为48996.28元，利润率为30%，月利润为14698.88元。原告因提前搬走停止营业造成了严重的经济损失，被告因此应赔偿原告3个月的预期营业损失44096.65元。同时根据合同约定，被告还应赔偿原告二倍月租金的违约金16000元。 原告认为，原告在涉案房屋租赁有效期限内被人民法院强制要求搬走腾空房屋，其已使原告继续经营的目的不能实现，故应解除原、被告间签订的《转租合同》，同时被告应返还保证租金，另外被告还应对原告承担违约赔偿责任并赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，希法院判如诉请。 原告臧荣柱围绕诉讼请求向法庭提供的证据有： 1.藤县人民法院公告，证明藤县人民法院要求原告在2019年12月25日前搬出涉案房屋； 2.《转租合同》，证明原、被告签订《转租合同》，双方就违约金及赔偿损失进行了约定； 3.《梧州市经营场地租赁合同》，证明被告取得涉案房屋的承租权，并有转租的权利； 4.《补充协议》，证明被告承租莫远文的涉案房屋，每月需支付租金5800元； 5.微信聊天记录，证明原告在收到藤县人民法院公告之后一直与被告沟通，要求继续获得承租权；在原告搬出涉案房屋以后被告没有异议，并承诺继续转租给其他人； 6.收据，证明被告收到原告支付的租金押金10万元； 7.电脑咨询单，证明原告经营的梧州市长洲区猪腰人家餐饮店已依法注销； 8.税收缴款书，证明梧州市长洲区猪腰人家餐饮店营业收入情况； 9.存留物品清单，证明原告与被告就涉案房屋内的经营物品进行区别，各自拿回各自的物品。 被告李森辩称，一、原告主张被告返还保证金10万元没有法律和事实依据，原告拖欠租金并且合同未履行完毕，也不存在提前解约事实的情况下主张单方解除合同，被告依约不退还保证金符合法律规定。 按照《转租合同》的约定，原告承租被告转租的涉案房屋一幢，租期自2016年3月16日起至2021年3月11日止，原告每月应向被告支付租金8000元，每隔三年提增15%。但原告每月均以生意不好为由仅向被告支付3000元，被告出于好意允许其迟延支付。2019年12月，原告收到藤县人民法院（2019）桂0422执恢14号之一公告，被告知莫远文所有的涉案房屋已被法院拍卖成交，责令承租户在2019年12月25日前搬出。原告遂联系被告要求解决此事，被告向原告解释之前签订的《梧州市经营场地租赁合同》、《补充协议》以及《转租合同》不受影响。随后被告也与购买了该房屋的新业主宋小祥联系，宋小祥也主动提出继续履行原合同。被告为了使原告安心，主动向原告提出如果原告担心经营受影响，被告愿意直接收购原告在涉案房屋经营的餐饮业务，但原告不同意。随后由于原告经营不善，决定结业，并以公告为由要求被告退还保证租金10万元。根据《转租合同》的约定，原告未能依约履行合同，按时足额支付租金，拖欠被告租金共计281828.65元，并在没有合法事由的情形下提前终止合同，故被告不退还保证金符合法律规定，且被告已就原告拖欠租金一事提起了反诉。 二、原告主张违约金没有事实依据。被告在收到（2019）桂0422执恢14号之一公告后已向原告解释转租不受任何影响，被告也与新业主顺利达成继续租赁的协议。根据合同法的规定，租赁期间发生所有权转移的，不影响租赁合同的继续履行。因此原告解除合同是其单方违约行为，与执行公告无关，被告不存在任何违约行为。 三、原告主张的停业损失没有法律和事实依据。原告经常以生意不好没有利润为由拖延支付租金，但却主张其月利润有14698.88元，其主张的营业损失既没有提供会计出入账记录、税款缴纳证明，也没有提供第三方评估报告予以证明，应承担举证不能的不利后果，故其主张不应得到法院支持。 四、原告恶意拖欠租金、单方解除合同，本案的诉讼费、反诉费等应由其承担。 被告李森针对本诉没有证据向法庭提供。 被告李森同时提起反诉的诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付租金人民币281828.65元；2.判令反诉被告按每逾期7日，应按日租金的5%向反诉原告支付违约金（违约金自2020年1月1日起至2020年5月14日止为289.50元，此后继续按上述标准计算至反诉被告付清租金之日止）；3.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年8月22日，反诉原告与莫远文签订了《梧州市经营场地租赁合同》（合同编号：Ｎｏ.20130822），合同约定莫远文将涉案房屋出租给反诉原告，租期10年，从2013年8月22日起至2023年8月21日止。2013年11月28日，反诉原告再次与莫远文签订《补充协议》，约定将房屋（聚宝新城××号）在原租赁合同的基础上，将整栋楼租给反诉原告使用，即将莫远文的房屋（聚宝新城××号）3、4层也出租给反诉原告。 2016年3月12日，反诉原告与反诉被告签订《转租合同》，约定反诉原告将涉案房屋及里面的装修、电视、空调、桌子、凳子、冰箱等转租给反诉被告使用，转租期5年，自2016年3月16日起至2021年3月11日止。每月租金8000元，每隔三年增加15%；保证租金为10万元，反诉被告逾期支付租金的，每逾期7日，应按日租金的5%支付违约金。 《转租合同》签订后，反诉被告以生意不好为由每月只向反诉原告支付3000元的租金，甚至在2019年10月至12月期间拒绝向反诉原告支付租金。反诉原告理解其经营不容易，一直容忍其推迟支付，待其生意好转后再支付余款。2019年12月，反诉被告收到藤县人民法院（2019）桂0422执恢14号之一公告，被告知莫远文所有的涉案房屋已被法院拍卖成交，责令承租户在2019年12月25日前搬出。反诉被告遂联系反诉原告，要求反诉原告解决此事，反诉原告向反诉被告解释之前签订的《梧州市经营场地租赁合同》、《补充协议》以及《转租合同》不受影响。随后反诉原告也与购买了案涉房屋的新业主宋小祥联系，宋小祥也主动提出继续履行原合同。反诉原告为了使反诉被告安心，主动向反诉被告提出如果反诉被告担心经营受影响的，反诉原告愿意直接收购反诉被告在涉案房屋经营的餐饮业务，但反诉被告不同意。随后由于反诉被告经营不善，决定结业，并要求反诉原告退还保证租金10万元。但反诉被告自2016年3月12日起至2019年12月31日止，共拖欠反诉原告租金281828.65元，其中，2016年3月12日至2019年3月11日这三年期间欠付租金18万元；2019年3月12日至2019年12月31日期间欠付租金101228.65元。按照《转租合同》约定，反诉原告依约不退还保证租金。反诉被告遂将反诉原告诉至法院。 反诉原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，反诉被告应每月足额向反诉原告支付租金。否则，反诉原告无需退还保证租金的同时，反诉被告还应根据《转租合同》第7条的约定，每逾期7天，应按日租金的5%支付违约金，截止至2020年5月14日，应向反诉原告支付289.50元。以上租金和违约金合计共282118.15元。综上所述，反诉原告依法提出反诉，请求法院依法保护反诉原告的合法权益。 反诉原告李森围绕反诉的诉讼请求向法庭提供的证据有： 1.反诉原告与反诉被告的微信聊天记录，证明反诉被告每月均没有足额支付租金； 2.反诉原告与新业主宋小祥签订的《房屋租赁合同》，证明反诉原告按法律规定及约定继续承租房屋，不存在因藤县人民法院执行而被清空的情形； 3.转账记录，证明反诉原告向宋小祥支付了租金。 反诉被告臧荣柱针对反诉辩称，1.反诉原告反诉已经超过反诉期，如果法庭准许反诉原告提起反诉，则本案的反诉原告存在违约，涉案房屋被藤县人民法院拍卖以后反诉原告已经没有承租权；2.反诉被告将部分租金交给王飞（王飞为涉案房屋的抵押权人，莫远文委托其收取租金），剩下部分租金已经交给反诉原告，反诉原告没有异议，反诉被告已经按合同约定足额支付租金，因此反诉被告不存在拖欠租金行为；3.由于反诉原告违约，因此其要求反诉被告支付违约金没有法律依据，请法院驳回反诉原告的诉讼请求。 反诉被告臧荣柱针对反诉向法庭提供的证据有： 1.房屋产权证书、委托书，证明涉案房屋所有权人将房屋抵押给王飞，并委托王飞收取租金； 2.《租赁合同》，证明王飞代理莫文远收取租金后与反诉被告就承租租金进行的另行约定； 3.收据，证明反诉被告直接向房屋所有权人委托的收款人王飞支付本应由反诉原告支付的租金； 4.微信聊天记录，证明反诉原、被告就租金问题进行了口头约定，并已按约定持续履行，反诉被告已足额支付租金； 5.微信聊天记录光盘，证明反诉被告一直向反诉原告主张在法院公告腾空截止日期前继续取得承租权，但反诉原告没有做到。 经过庭审质证，对于本诉原告提供的证据，被告认为：证据1没有异议，不能证明抵押发生时间早于租赁合同时间，需要法院调查原告与王飞签订《租赁合同》的时间，因此不可能约定租期至法院拍卖、换新业主为止，且抵押晚于租赁合同，被告已经与新的业主签了租赁合同，取得了承租权，也不影响被告租赁涉案房屋；证据2没有异议，合同第5条约定保证金10万元在转租期满交还房屋时退还，本案的转租期未满不退保证金；证据3无异议；证据4真实性没有意见，但租金不是恒定的每月5800元，每隔三年，年租金在原房租基础上提增15%；证据5不具有合法性、真实性，没有证据证明通话对象是被告本人，且只是原、被告交流的一部分，不能证明被告同意收取租金为3000元；聊天记录的最后一页也提到“不是别人不给你经营，而是你自己不做”；证据6没有异议；证据7没有意见，是原告单方行为，与本案无关；证据8真实性没有意见，对证明内容有意见，原告以亏损为由每月只支付被告部分租金，实际上原告每个月都有收入利润，与原告说每月亏损不符；证据9是被告交给原告的清单，如果原告处置的话就构成侵权，被告保留追偿的权利。 针对反诉原告提供的证据，反诉被告认为：证据1显示了反诉被告向反诉原告支付3000元租金后，反诉原告没有异议，认可支付3000元租金；证据2证明了反诉原告在藤县人民法院公告期届满之后仍没有获得承租权，所以其与新房主签订新的租赁合同已经构成违约，之前反诉被告签订的合同已经没有效力；证据3与本案无关。对于反诉被告提供的证据，反诉原告认为：证据1由法院核实；证据2签订时间为2016年9月30日，且租期至法院拍卖、换新业主为止，是后面补签订的合同，反诉被告私自与新业主签租赁合同，只支付反诉原告3000元租金，约定的租金是4800元，恶意损害反诉原告利益；证据3三性有异议，反诉被告只向反诉原告支付了3000元租金，无法证明通话对象是王飞，且与本案无关；证据4中“美好人生”问反诉被告怎么是3000元，证明反诉原告不承认且不同意反诉被告仅支付租金3000元租金；证据5无法证明通话对象是王飞，而且王飞在通话中说反诉原告无权收取租金是没有法律依据的。 综合双方当事人的质证意见，本院认证如下：对于当事人没有异议的证据，予以确认，并作为认定案件事实的依据。对于原告提供的其他证据的真实性予以确认。对于反诉原告提供的证据1的真实性予以认定，并作为认定案件事实的证据。反诉被告对于反诉原告提供的证据2-3异议成立，予以采信。反诉被告提供的证据能够印证其每月支付租金4800元给王飞，可作为认定案件事实的依据。 综合当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月22日莫远文与被告签订一份《梧州市经营场地租赁合同》，约定被告承租莫远文的涉案房屋，租赁期10年，从2013年8月22日起至2023年8月21日。2013年8月22日起至2016年8月21日止每月租金3600元，2016年8月22日起至2019年8月21日止每月租金3960元，以此类推，每三年按原有租金提升10%计算。承租人可以转租或转让给合理合法的经营人来经营，但租金由承租人交给出租方。同年11月18日莫远文与被告签订一份《补充协议》，约定从2013年11月20日起，在莫远文房屋原租赁合同的基础上，将整栋楼租给被告使用，原租金3600元增加至5800元，净增租金2200元/月。 2016年3月12日原告与被告签订一份《转租合同》，约定被告于2016年3月12日向原告交付涉案房屋，转租期为五年，自2016年3月16日起至2021年3月11日止。保证租金10万元，于转租期满在没有破坏房屋和物品的前提下(正常拆旧除外)，如破坏按原价赔偿，交还房屋时无息返还。房屋每月租金为8000元，每隔三年，年租金在原房租上提增15%。原告应于每月1-5日前向被告支付租金，逾期支付的，每逾期一个星期(7天)，则原告须按日租金的5%支付违约金。在转租期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使原告遭受损失的，被告应按月租金的2倍向原告支付违约金。如支付的违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。合同签订后原告向被告支付了10万元保证金。 2014年1月16日莫远文将涉案房屋的价值余额抵押给王飞，并办理了抵押登记手续。同年8月10日莫远文出具一份委托书，委托王飞收取涉案房屋出租的每月租金5800元。2016年9月30日原告与王飞签订一份《租赁合同》，约定王飞将涉案房屋转租给原告，租赁期自2016年10月1日起至法院拍卖、换新业主为止。第一年租金每月为5800元，每月实际交租4800元，有1000元作为王飞的招待费用。王飞每月到猪腰人家消费，如果不来消费原告也不退还1000元招待费用。 原告与被告签订《转租合同》后，每月向被告支付租金8000元至2016年9月30日。2016年10月起至2019年1月每月向被告支付租金4000元，2019年2月至11月期间每月支付被告租金3000元。因藤县人民法院在淘宝网公开拍卖涉案房屋并成交，2019年11月22日藤县人民法院发出(2019)桂0422执恢14号之一公告，要求莫远文、各承租户在2019年12月25日前搬出该房屋，腾空房屋交给买受人保管使用。此后原告询问被告是否和新屋主进行了沟通，被告于2019年12月20日与新屋主进行了沟通，新屋主要求提高租金，被告答复原告“其投入了80多万元，其拿两三千块，一年3.6万，不能少了”，24日原告通知被告“明天合同终止了，那个押金什么时候退还给我们”。被告回复“回来才能说清楚，这个要点时间”。25日被告回复原告“……当晚谈的时候我已经明确不再经营了，同新屋主讲只经营到2019年12月31日”。2020年1月6日原告告知被告其要处理设备，让被告叫人过来核对。此后原告与被告办理了物品交接手续，并将涉案房屋交付被告。 2020年1月12日被告就涉案房屋与宋小祥签订了《房屋租赁合同》，约定租期36个月，从2020年1月6日起至2023年1月5日止。2020年1月6日至2021年1月5日纯租金每月8000元。由于原告要求被告返还保证租金10万元未果，向本院起诉成讼。 本院认为，原告与被告签订的《转租合同》是双方的真实性意思表示，虽然未经涉案房屋的出租人同意，但其没有提出异议，故合同合法有效。原、被告应按合同约定履行各自的义务。 一、本诉方面 藤县人民法院于2019年11月22日发出(2019)桂0422执恢14号之一公告，要求莫远文、各承租户在2019年12月25日前搬出该房屋，腾空房屋交给买受人保管使用，此后原告多次与被告沟通，至2019年12月24日被告均未能明确向原告表示能继续按《转租合同》约定继续出租，原告停止经营，亦与被告办理了物品交接，并将房屋交付被告，双方以自己的行为表明已经同意了解除合同，故原告诉请解除双方签订的《转租合同》，本院予以支持。由于涉案房屋被藤县人民法院拍卖，原告根据公告的要求腾空房屋，其并没有过错，合同解除后，被告应向原告退还保证租金。因此原告要求被告退还保证租金10万元，合法有据，本院予以支持。本案并非被告的原因导致原告不能继续承租涉案房屋，其也不存在违约，因此原告要求被告支付违约金和赔偿停业损失，依据不足，本院不予支持。 二、反诉方面 原告在与被告合同签订后，按月向被告支付了租金8000元至2016年9月30日，其与王飞签订《租赁合同》，合同约定的金额5800元与被告和莫远文签订的《补充协议》约定的租金金额一致，原告按合同的约定向王飞支付了4800元，而被告没有提供证据证明其另外向莫远文支付了租金，且被告对原告从2016年10月起每月向其支付租金4000元并没有提出异议，因此对于原告抗辩其支付的租金分两部分，一部分支付给王飞，另一部分支付给被告的意见予以采信。2019年2月前的租金原告已经足额支付完毕。按《转租合同》的约定从2019年3月起至11月，原告每月应该支付的租金为9200元，扣除其支付王飞的5800元，应支付被告3400元，其仅支付3000元，每月尚欠400元未付，对该尚欠的租金3600元和12月的租金9200元原告应予支付，共应支付12800元。对于原告逾期支付租金被告一直没有异议，故被告反诉原告要求支付违约金，本院不予支持。原告认为被告同意其每月支付租金3000元，被告予以否认，且在微信中没有明确表示同意，因此本院对原告主张从2019年3月起每月租金为3000元的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、解除原告臧荣柱与被告李森于2016年3月12日签订的《转租合同》； 二、被告李森应返还原告臧荣柱保证租金人民币10万元； 三、反诉被告臧荣柱应支付反诉原告李森租金人民币12800元； 四、驳回原告臧荣柱的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告李森的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3502元，减半收取计1751元（原告臧荣柱已预交1751元），由原告臧荣柱负担657元，被告李森负担1094元，反诉案件受理费2763.50元（反诉原告李森已预交1751元），由反诉原告李森负担2638.5元，反诉被告臧荣柱负担125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 黄爱琴 二〇二〇年七月三日 法官助理 钟秋娜 书 记 员 莫超雄 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。