安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初826号 原告：张兆义，男，汉族，1974年5月2日出生，农民，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：于孝兵，安徽民扬律师事务所律师。 被告：郭伟，男，汉族，1980年1月28日出生，个体工商户，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：李伟，安徽文瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李魁，安徽文瑞律师事务所律师。 原告张兆义与被告郭伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张兆义的委托诉讼代理人于孝兵，被告郭伟及其委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张兆义向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付原告购房款1234980元及逾期付款违约金1044793.08（以1234980元为基数，按照日千分之一的标准，自2017年9月8日计算至起诉日，起诉日之后的违约金继续计算至款项付清止）；合计2279773.08元；2、本案的诉讼费用等由被告承担。 事实与理由：原告张兆义与被告郭伟房屋买卖合同纠纷一案，临泉县人民法院于2019年7月8日作出(2018)皖1221民初6610号民事判决。该判决书确认：2017年8月31日，原告张兆义与被告郭伟先后订立了两份房屋买卖合同，两份合同均约定由被告郭伟购买原告张兆义坐落在临泉县城中南路西侧、教育南路南侧“中泰锦城小区”第14幢101、201房屋，但两份合同对房屋成交价格、房款交付方式约定不同，第一份合同约定：房屋成交价格为6334980元，单价为19000元/平方米，房款交付方式为分期付款，合同签订后2日内付乙方(原告)购房款200万元，在甲乙双方税费交齐后，办理过户手续之前付310万元。剩余部分：1234980元，买方从房产证办理完毕(以房产证标明的出证日起算)后，分两笔支付：30天内付70万元，剩余部分534980元60天内支付完毕。逾期付款违约责任：按约定时间甲方逾期付款超过7日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同后，甲方按累计应付款2%向乙方支付违约金，甲方愿意继续履行合同的，经乙方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款的千分之一。第二份合同约定：房屋成交价格为3667620元，单价为11000元/平方米，房款交付方式为签订合同三日内支付总价款80%，剩余20%房产证出证日起算60天内支付完毕。合同签订后，被告郭伟通过银行于2017年8月31日转账50万元，9月1日转账20万元、30万元，9月4日转账50万元，50万元、50万元，160万元。2017年9月4日，原、被告双方持第二份合同即房屋成交价为3667620元的房屋买卖合同到临泉县房地产管理局签订了《存量房买卖合同》，9月5日原被告在临泉县房地产管理局办理了房屋交易有关手续，同日被告郭伟替原告张兆义缴纳了税款270340.65元，2017年9月7日，被告郭伟取得该案涉房屋的不动产权证。2017年9月6日，被告郭伟通过银行转账给原告张兆义50万元。2017年9月15日，原告张兆义起诉，要求被告郭伟支付购房款100万元及违约金1550元。另查明，该案在审理过程中，原告张兆义明确表明起诉要求被告支付的100万元购房款系双方合同约定的在办理过户前被告郭伟应支付的310万中的100万元，余款1234980元因没有到付款时间不起诉。原告起诉时，被告已付给原告张兆义4870340.65元人民币。再查明，原、被告是按照有关部门对案涉房屋的评估价4784790元缴纳的房产过户税款。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告对于在同一天签订的两份价格不同的《房屋买卖合同》事实均予以认可，但对按照哪份合同履行，原被告意见不一。根据郭伟的抗辩意见，合同的价款为3667620元，但其实际支付的价款是4870340.65元，已超出该合同约定的价款。郭伟主张其与张兆义之间还存在借贷关系，郭伟对其与张兆义之间的借贷关系不能举出相关证据予以证明，郭伟的付款行为有违常理。从原告举出的证据看，郭伟向中国邮政储蓄银行临泉支行抵押贷款时，委托临泉德和房地产评估咨询有有限公司评估，涉案房屋的市场价值为6902400元(一楼单价约为25000元/平方米，二楼单价约为18000元/平方米，平均价格为21500元/平方米);本院委托的安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司评估，涉案房屋的市场价值为567.48万元(单价17020元/平方米)。这两次评估的价格与价款为6334980元的购房合同的价格相近，再结合郭伟实际支付张兆义4870340.65元，双方签订的价款为6334980元的购房合同应为双方的真实意思表示。据此，被告郭伟尚欠原告张兆义购房款1464639.35元，扣除张兆义未起诉的1234980元，被告郭伟应支付原告张兆义购房款229659.35元。原告张兆义要求被告郭伟支付逾期付款违约金1550元的诉求本院予以支持。被告不服上述判决，向阜阳市中级人民法院提出上诉。该院于2019年12月23日作出(2019)皖12民终4402号民事判决书，维持了临泉县人民法院(2018)皖1221民初6610号民事判决。 综上所述，原、被告所签总价为6334980元的购房合同是双方真实意思表示、内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方都应履行各自的义务。原告依约定交付了房屋。但是被告拒不给付购房款1234980元，显属违约行为，应当依法承担违约责任，给付购房款1234980元及延迟履行违约金1044793.08(1234980元×0.1%×846天。以1234980元为基数，按照日千分之一的标准，自2017年9月8日计算至起诉日，起诉日之后的违约金继续计算至款项付清止)。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼。 被告郭伟辩称，1、原、被告在签订第一份《房屋买卖合同》后又补签了《房屋买卖合同》和《存量房买卖合同》，补签的新合同改变了第一份《房屋买卖合同》中关于交易房产单价和总价的约定，被告郭伟已经按照补签的《房屋买卖合同》和《存量房买卖合同》的约定，早已付清了相应的购房款。原告张兆义与被告郭伟在2017年8月31日签订第一份《房屋买卖合同》时，被告郭伟误认为201房产也是一楼商铺，第一份《房屋买卖合同》签订后，变更郭伟去实地看房时才知道201房产是二楼的，并且二楼面积比一楼面积要多40多平方左右，提出二楼201房产与一楼101房产价格均为19000元/平方米不合理，经过协商，随后双方协商一致将价格调整为一、二楼均价11000元/平方米。随后原告张兆义和被告郭伟又签订了第二份《房屋买卖合同》，并约定交易的一、二楼均价11000元/平方米，房款总价为3667620元。当日被告郭伟通过中国农业银行支付给原告张兆义50万元，2017年9月1日分别支付给原告张兆义30万元、20万元两笔，2017年9月4日分别转给50万元、50万元、50万元、160万元，被告郭伟已经向原告张兆义付清了购房款，随后原、被告双方起到临泉县房地产管理局办理房产转移登记手续，并在临泉县房地产管理局签订了一份《存量房买卖合同》，交易101、201房产的单价及总价与双方签订的第二份《房屋买卖合同》一致，临泉县房地产管理局工作人员依法对原、被告双方制作《询问笔录》，并核实了双方交易的房产单价及总价情况。后被告郭伟依法缴纳了房产转移登记所需的契税等税费，在临泉县不动产权登记中心办理了房产转移登记手续，取得了《中华人民共和国不动产权证书》。2017年9月4日原告张兆义向被告郭伟提出他在杭州经营的生意资金紧张，需另从被告郭伟处借款120万元用于临时周转，被告郭伟于2017年9月4日多给原告张兆义中国农业银行卡转款50万元，2017年9月5日并为原告张兆义垫付了应当由其支付的增值税、城市建设维护税、印花税、教育费附加、地方教育附加等税费合计270340元。于2017年9月6日被告郭伟再次转给原告张兆义中国农业银行卡50万元。在本案中被告郭伟早已向原告张兆义付清了相应的购房款。 2、原告张兆义在与被告郭伟洽谈、签订《房屋买卖合同》的过程中，向被告郭伟提供的是第一份与案外人于朝群2017年1月20日签订的《房屋租赁合同》，告诉被告郭伟租赁给于朝群的房屋的是中泰锦城小区14号楼101、105、106、201的房屋，租赁期限为2017年6月1日起至2018年6月1日止，租赁期限仅为一年；而被告郭伟在购买原告张兆义的本案交易房屋后，临近租赁期限届满时，与于朝群洽谈房屋租赁交接事宜时，被案外人于朝群告知其与原告张兆义签订的《房屋租赁合同》，租赁的房屋为中泰锦城小区14号楼101、201的房屋，租赁期限为2017年6月1日起至2027年6月1日止，共计十年租赁期限，而且原告张兆义已经于2017年3月20日就收取了案外人于朝群从2017年6月1日起至2022年6月1日期间的五年的房屋租金61万元。原告张兆义在与被告郭伟洽谈、签订、交易、产权转移登记等过程中存在1层商铺与2层房屋、交易价格、租赁期限、租金收取数额及期限等方面的诈骗被告郭伟的事实。 3、原告张兆义的诉讼请求既没有事实依据，也不符合法律规定，依法不能获得法律的支持。鉴于原告张兆义在签订房屋买卖合同前就已收取到案外人于朝群61万元租金，在与被告郭伟签订涉案房屋买卖合同过程中，屡次三番地隐瞒欺骗被告郭伟，虽然其拒绝承认隐瞒欺骗郭伟，案外人于朝群诉其房屋租赁合同一案已经贵院审理并做出（2019）皖1221民初9078号民事判决，该判决已经生效，该判决已经确认了原告张兆义在与被告郭伟签订房屋买卖合同之前已经收取了五年61万元租金，张兆义对此进行了隐瞒和欺骗，仅告诉郭伟收取了一年的租金，确实存在隐瞒事实真相、骗取财物的诈骗犯罪行为，建议贵院依《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关立案侦查。原告起诉没有事实和法律依据，不应得到支持。 综合当事人的陈述以及本院依法认定的证据，本院查明的事实如下：2017年8月31日原告张兆义与被告郭伟先后订立了两份房屋买卖合同，两份合同均约定由被告郭伟购买原告张兆义坐落在临泉县城中南路西侧、教育南路南侧“中泰锦城小区”第14幢101、201房屋，但两份合同对房屋成交价格、房款交付方式约定不同。第一份合同约定：房屋成交价格为6334980元，单价为19000元/平方米，房款交付方式为分期付款，合同签订后2日内付乙方(原告)购房款200万元，在甲乙双方税费交齐后，办理过户手续之前付310万元。剩余部分：1234980元，买方从房产证办理完毕(以房产证标明的出证日起算)后，分两笔支付：30天内付70万元，剩余部分534980元60天内支付完毕。逾期付款违约责任：按约定时间甲方逾期付款超过7日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同后，甲方按累计应付款2%向乙方支付违约金，甲方愿意继续履行合同的，经乙方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款的千分之一。第二份合同约定：房屋成交价格为3667620元，单价为11000元/平方米，房款交付方式为签订合同三日内支付总价款80%，剩余20%房产证出证日起算60天内支付完毕。该两份合同中对于房屋状况均记载为：该房屋无抵押，已出租：出租时间2017年5月1日至2027年4月30日，2017年5月1日至2018年4月30日租金甲方已收取，2018年5月1日以后的租金有乙方收取（附租房合同）。 合同签订后，被告郭伟通过银行于2017年8月31日转账50万元，9月1日转账20万元、30万元，9月4日转账50万元、50万元、50万元，160万元。2017年9月4日，原、被告双方持第二份合同即房屋成交价为3667620元的房屋买卖合同到临泉县房地产管理局签订了《存量房买卖合同》，9月5日原被告在临泉县房地产管理局办理了房屋交易有关手续，同日被告郭伟替原告张兆义缴纳了税款270340.65元（原、被告是按照有关部门对案涉房屋的评估价4784790元缴纳的房产过户税款）。2017年9月7日，被告郭伟取得该案涉房屋的不动产权证。2017年9月6日，被告郭伟通过银行转账给原告张兆义50万元。2017年9月15日原告张兆义起诉被告，要求被告郭伟支付购房款100万元及违约金1550元，案号（2017）皖1221民初6228号。原告起诉时，被告已付给原告张兆义4870340.65元人民币。该案在审理过程中，原告张兆义明确表明起诉要求被告支付的100万元购房款系双方合同约定的在办理过户前被告郭伟应支付的310万中的100万元，余款1234980元因没有到付款时间不起诉。后该案经本院判决后被二审法院判决发回重审，本院于2018年8月21日重新立案审理，作出（2018）皖1221民初6610号民事判决书，认为郭伟向中国邮政储蓄银行临泉支行抵押贷款时，委托临泉德和房地产评估咨询有有限公司评估，涉案房屋的市场价值为6902400元;本院委托的安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司评估，涉案房屋的市场价值为567.48万元，这两次评估的价格与价款为6334980元的购房合同的价格相近，被告郭伟实际支付张兆义4870340.65元，双方签订的价款为6334980元的购房合同应为双方的真实意思表示，被告郭伟尚欠原告张兆义购房款1464639.35元，扣除张兆义未起诉的1234980元，最终判决被告郭伟支付原告张兆义购房款229659.35元及逾期付款违约金1550元。被告郭伟不服上述判决，向阜阳市中级人民法院提出上诉。该院于2019年12月23日作出(2019)皖12民终4402号民事判决书，维持了临泉县人民法院(2018)皖1221民初6610号民事判决。 另查明，在本案两份房屋买卖合同签订之前，2017年1月20日，原告张兆义与案外人于朝群签订一份《房屋租赁合同》，将中泰锦城小区14号楼101、105、106、201号商铺租赁给于朝群，租赁期限为2017年6月1日起至2027年6月1日止。2017年2月1日原告张兆义与案外人于朝群又签订一份《房屋租赁合同》，将中泰锦城小区14号楼101、201的房屋租赁给于朝群，租赁期限为2017年6月1日起至2027年6月1日止。张兆义2017年3月16日出具收条一张，载明已收取于朝群5年房租计610000元。2019年1月18日，于朝群起诉张兆义，要求解除房屋租赁合同，赔偿损失2261000元，返还房租及履约保证金63万元。该案审理过程在，双方对哪一份房屋租赁合同是真实意思表示以及房屋租赁收取的数额发生争议，临泉县人民法院作出（2019）皖1221民初907号民事判决书，案经二审审理，被发回重审，该案现在尚未有生效裁决结果。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订的《房屋买卖居间协议》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告依照合同约定要求被告支付下欠购房款的合理诉讼请求，本院予以支持。 被告辩称，2017年8月31日原告与被告先后订立了两份房屋买卖合同，两份合同均约定由被告购买原告坐落在临泉县城中南路西侧、教育南路南侧“中泰锦城小区”第14幢101、201房屋，房屋成交价格应为3667620元，单价为11000元/平方米，而不是6334980元，单价为19000元/平方米；并且原告在卖房时告诉被告租赁给于朝群的房屋的是中泰锦城小区14号楼101、105、106、201的房屋，租赁期限为2017年6月1日起至2018年6月1日止，租赁期限仅为一年；而被告在购买原告的本案交易房屋后，临近租赁期限届满时，与于朝群洽谈房屋租赁交接事宜时，被案外人于朝群告知其与原告张兆义签订的《房屋租赁合同》，租赁的房屋为中泰锦城小区14号楼101、201的房屋，租赁期限十年，而且原告张兆义已经于2017年3月20日收取案外人于朝群五年的房屋租金61万元；原告在与被告洽谈、签订、交易、产权转移登记等过程中存在1层商铺与2层房屋、交易价格、租赁期限、租金收取数额及期限等方面的诈骗被告郭伟的事实。本院认为，(2018)皖1221民初6610号民事判决、(2019)皖12民终4402号民事判决均认定被告购买原告房屋购房款为6334980元，也未认定原告有欺诈的行为。本案开庭后，被告庭后也未提供其向公安机关报案的有关受理或者立案的材料，故本院对被告的辩解不予采信。但由于原告把涉案房屋租赁给了案外人于朝群，并收取了租金，与于朝群之间就租赁及租金问题发生纠纷，不能及时将房屋交付给被告，导致被告不能享有房屋的实际权利，给被告造成一定的经济损失，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告郭伟于本判决生效之日起十日支付原告张兆义购房款1234980元。 二、驳回原告张兆义的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12519元，保全费5000元，由被告郭伟负担9490元，原告张兆义负担8029元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  吴中世 二〇二〇年七月十七日 书记员  尹振宇 附有关法律条文 《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。