广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初4961号原告：盆海军，男，1981年8月3日出生，瑶族，住广西灌阳县**********，公民身份号码450************038。委托诉讼代理人：徐海华，系广东京兆律师事务所律师。被告：梁庆阳，男，1975年9月6日出生，苗族，住广东省江门市蓬江区************，公民身份号码522************。委托诉讼代理人：沈健，系广东领拓律师事务所律师。原告盆海军诉被告梁庆阳租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告盆海军的委托诉讼代理人徐海华，被告梁庆阳及其委托诉讼代理人沈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盆海军诉称：原告与被告于2020年1月16日签订《租赁合同》，约定被告将坐落于江门市蓬江区荷塘镇为民天字号地段厂房出租给原告使用，该厂房建筑面积为3200㎡，用途为工业，租赁期限为2020年3月1日至2023年2月29日，每月租金为38880元，被告应提供该厂房基本消防设施及资料给原告使用。签订合同后，原告按约定按时向被告支付了两个月租金77760元以及三个月押金116640元。被告于2020年1月18日出具了《收款收据》。依据上述合同第五条第一款、第二款的约定，被告应提供上述厂房基本消防设施及资料给原告使用，并提供相应的水电设施。原告进入上述厂房后，发现被告没有提供上述相应设施，没有办理好消防使用许可证及环保相应资质，达不到厂房正常开工的要求，双方签订的上述合同无法履行，故原告要求解除双方签订的上述合同，要求被告退回租金及押金，但被告一直推延。2020年3月10日，原告委托律师发函给被告，但被告仍以各种理由推搪。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、确认原告与被告于2020年1月16日签订的《租赁合同》无效；二、被告向原告返还押金116640元、租金77760元以及支付利息（以194400元为基数，从付款之日即2020年1月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至上述款项还清之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。在庭审后，原告经本院释明举证及是否需变更诉讼请求，原告陈述基于上述厂房未能提供相关土地使用权、地上建筑物的权属证明以及建设时已取得建设工程规划许可证等，本案应由被告承担合同无效的过错责任，故其将其起诉状所列的第一项诉讼请求变更如下：确认原告与被告于2020年1月16日签订的《租赁合同》无效。盆海军在举证期限内提供的证据有：1、租赁合同，证明原告与被告签订租赁合同，约定被告将坐落于江门市蓬江区荷塘镇为民天字号地段厂房出租给原告使用，该厂房建筑面积为3200㎡，用途为工业，租赁期限为2020年3月1日至2023年2月29日，每月租金为38880元，被告应提供该厂房基本消防设施及资料给原告使用等；2、网上银行电子回单、收款收据，证明原告已按合同约定，于2020年1月17日、18日，按被告指定的银行账户向被告支付了厂房押金116640元、租金77760元，被告并开具了收款收据；3、厂房照片，证明原告进入上述厂房后，被告没有提供该厂房基本消防设施及相关消防资料给原告使用，也没有提供相应水利设施给原告使用，更办不了厂房消防使用许可证以及环保相应资质，达不到厂房正常开工的要求；4、《租赁合同》，证明涉案厂房前一手业主是黄志恒，被告向黄志恒承租了涉案厂房，如果被告要转租，须征得黄志恒同意，但到目前为止，被告未能提供上述证据，被告已构成违约，被告也没有提供涉案厂房相关权属证明及报建的手续。被告梁庆阳辩称：一、原、被告双方签订的合同合法有效，双方应依约履行。本案中，原告方单方违约，并于2020年3月16日单方解除合同，被告为避免损失扩大，被告于2020年4月20日已将涉案厂房出租给第三方，并办好了相关消防设施，因此，涉案合同事实已经解除；二、原告单方违约解除合同，按合同第八条的约定，承租方中途解除本合同的，必须提前三个月通知出租方，通知期间，租金照常缴纳，出租方不予退还保证金，因此，被告方有权收取原告方支付的两个月租金及相应保证金，并不予退还相应保证金。梁庆阳在举证期限内提供的证据有：1、微信头像、微信聊天记录，证明原告单方违约，单方通知被告解除双方签订的《租赁合同》的事实；2、租赁合同一份、工商登记信息一份、情况说明一份、同意书一份，以上证据证明被告转租已征得业主同意。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告盆海军与被告梁庆阳于2020年1月16日签订《租赁合同》，主要约定：“甲方（出租方）：梁庆阳，乙方（承租方）：盆海军。甲方将坐落于江门市荷塘镇为民天字号地段厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途，房屋建筑面积为3200㎡。乙方签订合同后，甲方只实收租金、水、电、区管理费。租赁期限为10年，从2020年3月1日起至2029年12月31日。每月租金（三年一个档次）分别为：人民币38880元、42768、47044.8元、51749.28元，2020年2月1日至2020年2月29日为免租装修期。乙方签订本合同两天内向甲方支付保证金人民币116640元。在签订本合同的当天，乙方预付两个月租金，以后每月1日前支付下月租金。甲方在2020年2月1日前将该建筑物（厂房）交付给乙方使用。租赁期间，甲方提供该厂房基本消防设施及相关消防资料给乙方使用，相关消防设施费用由甲方负责…落款甲方签名：梁庆阳，乙方签名：盆海军，租金收取账户：622*************677，王日明，中国农业银行江门荷塘支行。”被告于2020年1月18日出具《收款收据》（两份，NO.1631948、1631949），载明：“收到盆海军押金人民币116640元、租金人民币77760元…。”原告提供的《中国农业银行网上银行电子回单》（两份）载明：“交易时间：2020年1月17日、1月18日，付款方：盆海军，收款方户名：王日明，收款账号：：622*************677，交易金额：人民币116640元、77760元…。”被告提供的原告与被告之间的《微信聊天记录》显示：2020年3月7日，原告向被告发送“梁总，我们不能冒那个险，如能像你们所说能在8月份办得到环评就还好…如你所说的偷偷先做不是长远之计，因不能办环评，我们只能退出了”；2020年3月12日，被告向原告发送“我们的厂房刚刚建好，消防这一块，你们进厂房后我们会装好，你们还没进厂房就要退房”。原告回复“你那边的厂房不合法，进不了，没办法。现场消防一根管都没有，水也没有到，偷偷打擦边球是不行的…。”原告在庭审中确认上述聊天记录的真实性。在庭审中，原告陈述其签订合同后按约定向被告支付了押金以及两个月的租金。签订合同后，基于当时春节过年以及后来疫情原因，被告没有马上交付厂房给原告使用，原告在今年2月底才联系被告，准备进驻厂房。原告进入涉案厂房察看时，发现厂房内只有一个变压器，不清楚是否就是电力设施，除此没有安装或配备其他设施。原告当时要求被告提供上述厂房相应的消防设施及水电设施，之后也多次要求被告配备上述设施，但被告一直回复原告“先上车，再补票，先营业，再办证”。至今年3月10日，原告联系其代理人，委托其代理人向被告发送律师函。之后原告还继续联系被告，还想继续承租涉案厂房，但被告还是回复不用担心，可以先经营，后面慢慢办证。原告为避免进一步扩大损失，通过电话联系被告，口头解除本案合同。被告当时不同意解除合同，也不同意退回原告支付的押金和租金，要求原告继续履行合同。原告请求的利息是被告占用押金及租金造成原告的资金损失。被告陈述原告付款的情况属实。签订合同后，被告随即依约把厂房交付给原告，原告随时可以进驻涉案厂房。原告于2020年3月10日向被告发出律师函，明确要求解除本案合同。被告提供的微信聊天记录可以显示，被告当时告知了原告，消防设施可以安装，所谓不能办证，只是原告方单方的推测，被告不同意解除合同，若原告要单方解除合同，则应按合同约定处理。另查明，在诉讼中，黄志恒、王日明到庭接受询问，其两人陈述黄志恒为涉案土地及厂房的权属人，黄志恒不认识原、被告，黄志恒只是将涉案厂房出租给王日明。王日明与被告是生意合作伙伴，与被告共同经营物业管理公司。王日明认识原告，知道原告承租涉案厂房。涉案厂房所在的土地使用权原来归荷塘镇为民村所有，该村将该土地使用权出让给黄志恒及高锦顺，黄志恒一方已向该村支付全部出让款，该村也已将该土地交付给黄志恒使用，本次土地使用权转让没有办理有关权属变更或转移登记。黄志恒受让该土地使用权后，先出租给高速公路施工队，该施工队在该土地上建设了涉案厂房，黄志恒不清楚当时厂房建设的情况，也不清楚是否有报建或规划许可。该施工队租赁到期后，黄志恒将厂房进行重新装修，再将厂房出租给王日明至今。王日明承租该厂房后，将该厂房交给被告，由被告再转租给原告。之后于2020年6月1日又将厂房转租给了其他人，该厂房在转租给其他人时，厂房内除有电力设施外，整个厂房是空的。黄志恒同意王日明可以转租涉案厂房，对其转租无意见。王日明经黄志恒同意，其以被告名义向原告转租了涉案厂房，转租合同的主体为原、被告。本案涉及的权利义务与其两人无关，其两人无需参加本案诉讼。黄志恒并提供了《出让土地合同书》、《收据》予以证明其陈述的上述情况。同时，经本院责令原、被告举证，原、被告至今未能提供涉案土地及厂房的权属证明以及厂房在建设时已取得建设工程规划许可证等证据材料。本院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，本案中，被告梁庆阳经黄志恒、王日明同意，将坐落于江门市荷塘镇为民天字号地段厂房出租给原告盆海军，本案为租赁合同纠纷。经本院释明以及责令举证，原、被告以及黄志恒、王日明至今未能提供上述为民天字号地段土地使用权以及地上厂房的权属证明以及该厂房建设已取得规划许可或已经相关部门审批同意等证据材料，因此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告与被告签订的《租赁合同》应认定为无效合同。被告认为上述合同应为有效合同的意见缺乏理据，本院不予采纳。关于原告主张返还押金、租金以及支付利息如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告要求被告返还押金116640元、租金77760元的请求依据充分，本院予以支持。对于利息，综合原、被告通过微信聊天的内容，双方在庭审中陈述的意见以及双方在签订合同后履行的情况，本案中，在原告支付了押金116640元以及租金77760元后，原、被告双方基于上述厂房未配备消防设施等，原告一直未进驻该厂房，双方经多次协商未能达成一致意见，继而引发本案纠纷，综上规定，被告作为出租人应保证其提供的厂房具备法律规定可以出租的要件，而被告至今未能举证证明其提供的厂房已具备上述要件，故导致本案合同无效过错的一方在于被告。同时，被告收取原告支付的上述押金、租金后导致合同无效，双方的合同目的无法实现，确造成占用原告上述资金的损失，由此，原告要求被告从支付上述资金之日即2020年1月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息的请求合法合理，本院予以支持。对被告认为原告单方违约，原告占用了其厂房，其不应退还押金，可以没收租金，不应支付利息等的意见，因与上述查明的事实相悖，且未能提供有效证据予以反驳，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告盆海军与被告梁庆阳于2020年1月16日签订的《租赁合同》无效；二、被告梁庆阳应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告盆海军返还押金、租金合共人民币194400元以及支付利息（以194400元为基数，从2020年1月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至本判决确定的履行期限届满之日）至上述款项还清之日止。梁庆阳如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4265.76元，减半收取2132.88元，保全费1511.44元，合共3644.32元，由被告梁庆阳全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  杨丽燕二〇二〇年七月六日书记员  容瑞琼