江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3513号上诉人（原审第三人）：程彬，男，1991年1月8日生，汉族，住苏州市吴中区。被上诉人（原审原告）：殷国兴，男，1977年10月15日生，汉族，住苏州市吴中区。被上诉人（原审被告）：程玲华，男，1970年6月26日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：刘军，国浩律师（苏州）事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐春花，女，1974年3月17日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：刘军，国浩律师（苏州）事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐婷婷，女，1994年5月22日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：刘军，国浩律师（苏州）事务所律师。上诉人程彬因与被上诉人殷国兴、程玲华、徐春花、徐婷婷房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初1379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。程彬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回殷国兴除主张逾期交房损失外的其他全部诉讼请求。事实与理由：一、程彬与程玲华的房屋买卖合同为真实意思表示，且为善意。程彬于2019年1月27日通过鸿达房产中介与程玲华达成了购房意向，并于当晚与中介人员一起前往看房，在确认房屋空关状态后决定购买，支付了30万现金作为第一笔购房款，已经尽到合理注意义务。程彬对程玲华与殷国兴曾签订购房协议的情况并不了解，购房行为属于善意。二、购房款已经实际支付。2019年1月27日支付现金30万元，2019年2月15日、2月20日分别转账50万元，实际支付130万元购房款，程彬已经全面履行了《房屋买卖合同》的购房款支付义务。三、房屋已经实际交付，程彬已经合法占有。根据一审中鸿达房产中介服务部经营者孙三妹的叙述，程彬2019年1月28日已经从程玲华处取得钥匙，其后房屋已经处于程彬实际控制之下，且程彬已经委托父亲程全华对房屋进行装修后出租。四、程玲华与程彬等人之间的资金流转不能证明双方存在虚假行为。考虑到村里大多为同姓且存在商业合作的特性，程彬父亲与程玲华及其女婿之间的资金流转合情合理。基于亲情，程彬的妻子转账20万，父亲转账30万给程彬也合乎情理，该笔钱款作为购房款支付给了程玲华。同行拆借是村里十分常见的行为，程玲华欠付程彬父亲钱款已经多年，由于缺少资金迟迟未给付投资失败的损失。程彬给付一部分购房款后，程玲华便有能力偿还。因此，程玲华向程彬父亲支付欠款的行为合情合理。由于程彬经多方努力仍未凑齐购房款，因此，在知晓父亲取得该笔款项时，向其借取而取得该购房款。程玲华女婿顾洋洋转账的25万元，其中20万是欠程彬的钱款，剩余5万为介绍买房的佣金。因此该笔转账也与购买房屋无关。综上所述，程彬的合法权利应当得到保护。殷国兴未作答辩。程玲华、徐春花、徐婷婷辩称，一、我方与殷国兴之间的买卖关系因殷国兴违反口头承诺而被解除，解除后第二天到中介挂牌出售。我方与程彬签订房屋买卖合同是通过中介机构，出于双方自愿，不违反法律、行政法规的规定。此外，我方已经收到全部购房款项，房屋已交付程彬。因此，我方与程彬之间的房屋买卖合同应被认定为合法有效，不具备撤销可能性。二、我方与程彬不存在虚假行为，我方向程彬支付的资金是真实的冲抵、清偿了债务，每笔支付皆有因有据，且有明确的资金流水。一审法院仅以资金流水认定存在虚假行为，忽视了村镇经济体的特殊性，对于同村人互相投资互负债务的事实视而不见，无法排除合理怀疑，事实认定错误。三、继续履行我方与殷国兴之间的房屋买卖合同显失公平。由于房价不断上涨，若依旧按原合同条款履行将会导致显失公平。我方与殷国兴的合同签订于7年前，当时殷国兴利用我方对房屋升值没有经验的主观情形，如今房屋市价已经达到14000-15000元每平方米，仍以4800元每平方米价格出售，势必导致权利义务不对等，经济利益极不平衡，违反公平合理原则。请求二审法院依法改判，保护当事人的合法利益。殷国兴向一审法院起诉请求：判令程玲华、徐春花、徐婷婷继续履行《房屋买卖协议》，立即交付房屋并积极办理房屋登记手续，配合殷国兴办理过户；程玲华、徐春花、徐婷婷承担违约金115200元；本案诉讼费用由程玲华、徐春花、徐婷婷承担。后殷国兴变更第二项诉讼请求为要求程玲华、徐春花、徐婷婷承担自2019年1月8日起按1500元/月计算至实际交房之日止的逾期交房损失，并增加诉讼请求，要求程玲华、徐春花、徐婷婷交付位于苏州市吴中区的汽车位；请求确认程玲华与程彬之间签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：程玲华（乙方、被拆迁人）于2011年6月2日与苏州市吴中区人民政府郭巷街道拆迁办公室（甲方、拆迁人，以下简称郭巷拆迁办）签订《苏州吴中经济开发区农村村民住宅拆迁补偿协议》一份，载明乙方被拆迁房屋内有房屋10间，其中主房面积58.85平方米，辅房面积162.86平方米，乙方在册户口1人，约定被拆迁房屋补偿总额为193800元。关于安置房屋，甲方安置乙方房屋座落吴淞江小区，安置总面积120平方米，基准面积120平方米；地下车位1只，预收5000元，合计预收安置房款90000元。安置房面积按实际测量为准，楼层价格在安置时按实计算。高层安置房具体房型分配表载明房型为D（120平方米）、套数1套、选定面积120平方米，高层安置房结算面积按确定的系数计算。另，拆迁安置分房家庭成员表上载明家庭成员仅有程玲华一人，程玲华于2011年6月2日在上述家庭成员表上签名。2013年1月16日，殷国兴（购房人、乙方）与程玲华（售房人、甲方）签订房屋定金收条，约定甲方同意将座落于尹东吴淞江小区期房安置房出售给乙方，建筑面积120平方米，房屋价格为每平方米4800元，阁楼、车库价格为每平方米政府价，总价576000元。乙方于2013年1月16日向甲方交付定金20000元，在16天之内付清现金350000元，剩余20000元待产权过户时付清，双方不得违约，如有违约由违约方承担双倍责任。交房时乙方付226000元，实际面积按拆迁办结算表为准。2013年1月25日，殷国兴（受买人、乙方）与程玲华（出让人、甲方）签订《房屋买卖协议书》一份，甲方经所有产权人一致同意，自愿将吴淞江小区新村动迁安置房（期房）卖于乙方，房屋套型120平方米，合计总价为按4800元/平方米计算。付款方式为签订该协议时乙方预付房款350000元，房屋交付时付房款为按实际面积结算后，扣除首付款及过户押金后的剩余房款，余款20000元待房屋二证过户完毕后付清。交房时间为甲方取得动迁安置房后立即交付，并将该房的附带有关卡、证及钥匙交付乙方。原始房产证及其他相关手续领取的费用由甲方承担，房产证等其他相关手续办理过户的费用及房屋出卖后的其他后续费用由乙方承担，甲方无偿积极协助乙方办理相关过户手续。甲方应在动迁安置部门发放相关产权证后30天领取有关产权证，甲方领取上述房屋权属证明后60天内协助乙方办理相关过户手续。上述房屋在抽签时由乙方对该房进行抽签，如上述房屋抽取到阁楼的，由乙方按政府价结算价格将价款给付甲方，由甲方支付动迁安置部门；如有相应配套车库的，车库按政府价价格计算并支付。甲方承诺，该房在出售乙方之前或之后，不得再与第三人发生买卖关系，不得再次出售，如发生上述情况的，视为甲方违约，甲方确保该房屋产权明晰，反则视为甲方为欺诈行为。房屋交付后因该房屋所产生的收益归乙方所有。上述协议双方严格履行，如有违约的，按房屋总价的100%承担违约责任，并赔偿对方因此造成的其他损失。如交房后乙方对该房屋进行装修的，甲方另应赔偿乙方装修损失的3倍金额作为违约金。双方确认，上述房屋总价按房屋实际交付面积计算。甲方落款处有程玲华、徐春花、徐婷婷签名，乙方落款处有殷国兴签名，苏州市吴中区车坊法律服务所在见证单位处盖章。同日，殷国兴向程玲华转账支付330000元，程玲华、徐春花出具收条一张，载明收到殷国兴购买吴淞江小区120套型期房购房款350000元。一审另查明，郭巷拆迁办向程玲华送达了“尹东八村三区高层”抽签通知书，载明根据程玲华参加尹东八村三区选幢结果，选定的尹东八村三区7幢120套型一套已经符合抽签条件，通知程玲华于2019年1月8日下午参加抽签。2019年2月27日，郭巷拆迁办出具拆迁户安置房结算汇总单，载明程玲华的房屋安置日期为2019年1月8日，安置房屋为尹东八村三区高层7幢二单元703室，建筑面积151.96平方米，套内面积110.808平方米，结算面积124.10平方米。基准安置面积120平方米、超面积4.10平方米，安置单价均为690平方米，结算金额分别为82800元、2829元，楼层差价2482元；尹东八村三区汽车位154室，安置单价5000元/平方米，结算金额5000元，房屋总价为93111元。以上事实由殷国兴提供的拆迁补偿协议、定金收条、房屋买卖协议书、个人转账汇款回单、抽签通知书、结算汇总单及一审庭审笔录等证据予以证实。程玲华、徐春花、徐婷婷称其已将房屋出售给程彬，程玲华及程彬提供以下证据予以证实：1.《房屋买卖合同》。合同由程玲华（出售方、甲方）与程彬（买进方、乙方）签订，落款日期为2019年1月28日。双方约定甲方将座落在苏州市吴中区郭巷尹东八村三区7幢703室住房一套（现房）包括配套地下车位一只出售给乙方（车位号154号），建筑面积151.960平方米，结算面积124.100平方米，总价为1328000元。上述房屋产证在未办理过户前，如乙方需要出售上述房屋的，甲方应根据乙方要求积极配合乙方办理相关卖房手续，上述房屋今后产证面积如与本协议不一致的，无论面积增、减总房价均不变，以本协议约定价格为准。乙方的付款方式为签订本合同时，乙方支付甲方房款1300000元，房屋当天交付。余款28000元，待该房产权证过户乙方时付清（具体以收款凭证为准）。甲方承诺该房在出售乙方之前或之后无继承纠纷和经济纠纷。甲方承诺该房屋不受任何第三方主张任何权利。该合同落款处有程玲华及程彬签名，吴中区郭巷鸿达房产中介服务部在合同骑缝处盖章。2.房屋交付证明。内容程玲华确认尹东八村三期7幢703室（含车库）所有钥匙已于2019年1月28日交给程彬。3.银行交易明细及收条。交易明细显示2019年2月15日，程彬向程玲华转账500000元，同年2月20日，程彬再次向程玲华转账500000元。2019年2月20日，程玲华出具收条一张，载明收到程彬购房款1300000元，包含2019年1月28日定金款现金300000元。审理中，殷国兴与程玲华、徐春花、徐婷婷一致确认定金收条中约定的首期房款350000元中已经包括2013年1月16日支付的定金20000元，交房时应付款项为房屋总价扣减首期房款350000元、过户时应付款项20000元后的金额。对于房屋总价，殷国兴要求按照4800元/平方米乘以结算面积124.10平方米计算，称结算面积是拆迁部门与被安置人员结算房屋差价的面积，其与程玲华等人的合同中约定的房屋实际面积也是结算面积。另，按照拆迁政策，房屋产权证登记的面积是结算面积，故应该先按照结算面积计算房款，如房屋产权证面积与计算面积存在差额，再由程玲华等人向其主张。程玲华、徐春花、徐婷婷认可房屋总价按照4800元/平方米计算房屋实际建筑面积151.96平方米，称结算面积是搬迁安置的面积，房屋买卖是按建筑面积算的。经其了解，登记的面积应该就是测绘的面积。殷国兴同时要求程玲华等人交付车位，称签订合同时双方都不知道有没有车库、车位，故双方确认程玲华等人抽签拿到的房屋及其附属的阁楼、车库、车位都是要给其的。在抽签之前，程玲华等人先要去安置部门选定房屋坐落在几区、确定是否要车库车位，当时其和程玲华一起去选的。合同约定的政府价就是程玲华为了取得阁楼或者车位，实际向拆迁安置部门支付的金额。车位款同意按照政府价格5000元支付。程玲华、徐春花、徐婷婷称，合同并未约定车位要交付给殷国兴，签订合同时并不确定是否有车位，交房时也不确定，2019年2月出具结算书时，安置办问其要不要车位，其才要的。车位的政府价格是指其向拆迁安置部门支付的价格。一审法院向郭巷拆迁办了解到，结算面积是扣除一定比例公摊面积后，按照拆迁安置部门核定的面积确定，拆迁安置部门根据上述面积与被拆迁安置人员结算房款，相当于给予被拆迁安置人员的优惠政策。涉案房屋目前尚未办理产权证，短时间内无法办理，可能需要5年时间，具体无法确定。对此，殷国兴无异议，程玲华等人称，据其了解，办证时间不止五年，可能要十年。一审法院向苏州市吴中区车坊法律服务所调查。该所称殷国兴与程玲华、徐春花、徐婷婷之间的合同是其起草的，双方约定房屋总价按照4800元/平方米计算，阁楼、车位另算。签订合同时还未抽签，只知道房屋是120平方米的套型，故先按照该面积计算房价，拿房之后按实计算。当时大家都知道房屋到手后不是120平方米，可能会超过该面积。该120平方米只知道是指120平方米的套型，各方没有对该面积是否为建筑面积进行过确认。对于阁楼或者车库，签合同时不确定是否有，但抽到阁楼或车库都要给买方的，按照卖方支付给政府即动迁部门的价格进行结算。双方是经鸿宇房产的中介沈泉娥居间谈好后，在其见证情况下签订的房屋买卖协议，在签订协议前，其已向双方确认了条款的内容。经质证，殷国兴、程玲华、徐春花、徐婷婷对车坊法律服务所的上述陈述真实性无异议。程玲华、徐春花、徐婷婷称，车位是其另行购买的，只有被安置的人才有资格购买。殷国兴主张程玲华、徐春花、徐婷婷在取得涉案拆迁房屋之后要求加价，未按协议交接房屋，构成违约。据此提交其与程玲华的微信聊天记录。聊天记录显示，2019年1月7日，程玲华向殷国兴提出涉及过渡费，由于房子提前拿的，要求殷国兴补偿200000元，房子差价补120000元。殷国兴于当晚回复称程玲华要求其补偿320000元其不予接受，对程玲华提出的补偿，其若不答应就弃权拿房属于要挟；关于补偿程玲华，应在其自愿的前提下，在房屋产权过户时协商。程玲华称“你自己放弃的，你自己负责”，殷国兴回复“这不是我放弃，属于你违约”。殷国兴称，当时所有被拆迁人员都已收到拿房通知，不存在提前拿房的事情，程玲华是觉得出售价格过低，因此要求加价。程玲华对微信聊天记录无异议，称其于2019年1月8日抽签确定了房屋的具体座落，并拿到房屋钥匙。房屋价格卖得低，所以2013年售房后不久，其口头提出殷国兴要支付120000元差价，殷国兴是同意的，这事在拿房之前已经多次确认，另外提前拿房要殷国兴补偿200000元，共计320000元。拿房后双方就补偿问题口头达成过一致意见，由殷国兴补偿其160000元，口头协议是合同的有效补充，殷国兴反悔，构成违约，其已于2019年1月26日在电话中通知殷国兴解除合同，据此提交其与殷国兴在2019年1月26日的通话录音两份，第一份录音双方通话时间为12时10分，内容为“程：那个房子我已经拿到手了，谈好了16万，你怎么没时间？殷：我这两天没有时间，单位里有事情，楼层定好了吗？程：那么你不是委托了律师吗？你怎么电话都没过来一个？殷：我先咨询一下，咨询一下我要怎么做那个事情……程：律师没跟你说16万啊。殷：律师跟我讲了16万的，16万的支付方式不对啊我没办法的……谈到16万，他问我怎么样，因为他也给我信息的，我说可以的，答应他16万，你那个支付方式不行的。程：我不是跟他讲的么，你这个，和殷国兴说，房产证他要扣6万，我讲扣4万加2万就等于6万，是不是这样讲的。殷：后面好像，当时讲先付呀，先付我讲我不同意啊，他没跟我讲……程：那你怎么说法，16万我是知道你的，我也跟你谈定了，是吧？殷：我来问一下他”。第二段录音发生时间为10分钟后，“程：你发条信息的意思是那16万不想加是吧。殷：哎，我现在不换了，反正我么，原本跟你谈谈蛮好的，我也是一再让步了，那么我后面的事情也不管了……。程：那么你这样属于违背承诺的。殷：我怎么是违背承诺呢……原本我跟你说已经加到16万了。程：我不是答应你了吗？殷：你怎么答应呢，我讲我不同意你那个支付方式的啊，那个支付方式不行的……程：是，你现在什么意思？殷：我现在的意思就是刚刚发给你的，继续那个合同就好了，你现在谈的那些东西到时候拿房产证过户的时候一起解决……程：那么你违背承诺的话我只能跟你解除合同了。殷：你要跟我解除合同的话，你啊想好了，想好的话，我就是，反正就是我先起诉呀”。殷国兴对录音真实性无异议，称没有与程玲华谈过补偿120000元的事，160000元的事情协商过，但没有最后确定。对方要求160000元在交房时扣除20000元后一次性支付，其未同意，其要求每年支付40000元。2019年1月26日，其发送给程玲华的微信内容是“既然签订合约，这事我们还是按合同继续履行，我现在不能接受任何加价”。程玲华称，殷国兴委托了律师与其谈了两次，讲好一次性支付。殷国兴不同意解除涉案房屋买卖合同，称程玲华等人无权解除合同；同意在程玲华等人交付房屋时按照合同约定支付相应购房款及车位款。关于违约责任，殷国兴主张程玲华等人应支付拒绝交付房屋的违约金，按照房屋总价（120平方米×4800元/平方米）的20%计算为115200元。程玲华、徐春花、徐婷婷认为违约金过高，称最多按照同等地段同等面积的房屋租金损失计算违约金，应参照1500元/月计算。对此，殷国兴称，其与妻子名下已有两套房屋，其中一套房屋是亲戚借其的名义买的。现其父母、妻子及小孩都在位于姑苏区的一套约100平方米的房屋中居住。涉案房屋其是买下来自住的，其本人在昆山上班，房屋交付后其要跟妻子、小孩搬到涉案房屋居住，程玲华等人逾期交房，为了避免扩大损失，其没有在外租房，但事实上造成其没有办法使用房屋，且存在通勤成本变高等损失。其认可逾期交房的实际损失按照1500元/月计算，不再主张违约金，要求程玲华等人按照上述标准赔偿其损失。关于程玲华与程彬之间的房屋买卖合同，殷国兴不认可程彬与程玲华之间房屋买卖交易的真实性，要求继续履行其与程玲华等人之间的购房合同。程玲华及程彬称，其二人之间的房屋买卖合同关系真实有效。程玲华称，其与程彬是同村人，双方带一点亲戚，不是近亲属，在本案前没有经济往来。涉案房屋于2019年1月27日通过中介出售给程彬，房屋已经交付给程彬，并由程彬父亲程全华出租，还做了一点装修。其与程全华之间也没有经济往来。其与程彬各自现金支付了13000元的中介费，中介没有开收据或者发票。其与殷国兴解除合同后才将房屋出售给程彬，不清楚程彬是否知道房屋此前的出售情况。程彬称，其本身是做房产中介的，与程玲华是同村人，熟识的，双方之间没有亲戚关系。2019年1月27日，其通过鸿达房产中介孙三妹的朋友圈看到程玲华的房子出售，向孙三妹表达意向之后，当天晚上孙三妹约其看了房子，同时把程玲华叫过来面谈，双方协商价格是1328000元。双方按总价谈的房屋价格，拆迁房是按照120平方米的面积谈的，不按建筑面积谈，建筑面积本身是超的。因为房子便宜，又是现房，买下来不会亏，所以其就买了。房屋现在的单价应该是14000元、15000元每平方米左右。1月28日签合同时，其付了300000元现金，是放在家里保险柜里面的钱。总计付了1300000元，还有28000元等办产证的时候再给。其是做生意的，老婆家也有钱的，父母也支持一点，因此1000000元是付得出来的。中介费现金支付了13000元，没有收据或发票。同日，程玲华向其毛坯交付涉案房屋，现在房屋已经被其出租了。其不知道涉案房屋已经被出售给他人，是接到法院通知以后才知道的，买房时没有问过为什么房屋售价比较低。程玲华据此提供房屋租赁合同书一份，合同载明程全华于2019年2月24日将涉案房屋出租给他人，租期自2019年2月24日至2019年8月23日止，每月租金1500元，租房保证金1500元，租金半年一交，提前7天将下期房款支付给房东。程彬称，程全华是其父亲，房屋厨房与卫生间经其父亲简单装修后出租的。上述租期到期后，由原承租人续租。经质证，程玲华、徐春花、徐婷婷对房屋租赁合同无异议，殷国兴称，无法核实租赁合同真实性，与其无关；房屋买卖合同由程玲华与程彬签订，租赁合同是程全华出租的，出租的主体不合格；其与程玲华等人签订的房屋买卖协议书约定房屋交付后产生的收益归其所有，如果已实际产生租赁关系，租金收益应归其所有，但其不主张相应租金收益。一审法院向吴中区郭巷鸿达房产中介服务部经营者孙三妹了解到，程玲华于2019年1月27日通过中介服务部的牌子找到其，说急需用钱，要求出售涉案房屋，想卖1330000元。其通过朋友圈发布相关消息，现因更换手机，朋友圈找不到了。当时同样位置的拆迁安置房单价为10000元至12000元不等，按照结算面积计算，并包括车位在内计算的总价。根据交易习惯，拆迁安置房都是按照结算面积算的。其去年因为生意原因认识程彬，程彬也是房产中介，并投资炒房。此前程彬问过其有没有便宜的房子出售，看到朋友圈后联系其购买涉案房屋。其在电话里和程彬协商确认总价为1328000元，1月27日，程彬就在其处给了现金，给了280000元还是300000元记不清楚了。第二天双方签的合同，程彬转账付了剩余的钱。不清楚程玲华和程彬是否认识，其也不知道涉案房屋此前已经出售给他人。1月27日晚，其和程彬去看过房子，是空关的，28日签完合同，程玲华交付了钥匙，就算交房完成。其与买卖双方没有签合同，买卖双方各向其支付一个点的服务费，是28日通过现金方式给的。其收取费用一般不出收据或发票，只有客户需要时才提供。这一笔交易没有收据或发票，其也没有做账。不清楚程彬取得房屋后如何处理房屋的。经质证，殷国兴称，孙三妹提到程彬也做房产中介，说明程彬等人利用房产中介业内人士的优势，虚构事实，隐瞒真相，骗取其财物。程玲华等人及程彬对孙三妹的陈述无异议。一审法院于2019年4月19日下午至现场查看涉案房屋，该房屋内一名居民称，房屋由其亲戚自房东处租赁，其一个多月前搬过来与亲戚同住，不清楚房东姓名、有无租赁合同，只知道租期约半年。对此，殷国兴称，程玲华与程彬签订的房屋买卖合同无效，房屋仍应由程玲华交付给其。至于房屋内现在是否有人使用，其不清楚，如在执行过程中因他人使用房屋导致拿房受到障碍，由其另行处理。一审法院调取了程玲华、程彬等人银行交易明细，查明各方之间的往来情况如下：1.李思琴于2019年2月3日至2月4日期间向程彬转账支付4笔款项共计200000元。程全华于2019年2月15日向程彬转账支付300000元。同日，程彬向程玲华转账支付500000元。2.程玲华收到上述款项后，于2019年2月15日（一审笔误，应为2019年2月18日）向程全华转账支付500000元。3.程全华于2019年2月20日向程彬转账支付500000元，程彬于同日向程玲华转账支付500000元。4.程玲华于2019年2月22日现支50000元，同日，顾洋洋账户存入50000元，随后顾洋洋向程彬转账支付50000元。2019年3月25日，程玲华向程全华转账支付100000元。同日，程玲华向顾洋洋转账支付150000元，顾洋洋又于当日向程彬转账支付150000元。程玲华称，顾洋洋是其女婿，程彬称，李思琴是其妻子。对于程玲华、顾洋洋向程全华、程彬汇款的行为，程玲华解释称，其前两年与程全华在新疆做生意，投资后亏损了，汇给程全华的钱是其承担的亏损；汇给顾洋洋的钱，是因为顾洋洋要买房所以给他的，不清楚为什么顾洋洋要转给程彬。其女婿也是做生意的，具体买房情况其不清楚。其所在村里好多人一起做和田玉生意的，程全华前几年在新疆，去去又回的，具体做生意的时间不清楚，双方的合作也没有签订合同。后程玲华改口称，不清楚程全华做生意的具体内容，其投资200000元一次性给了程全华，转账还是现金不记得了。是其把钱借给程全华并收取利息，生意的亏损与其无关。做生意是秘密的，当时好几个人一起投资，其是和另外一个已经去世的人一起投资的，他叫什么其也不知道。该笔生意亏损了很多，现在说不清楚了。程玲华又称，其投资的钱是给已去世的人和另外一个人，三人一起投资的，另外这个人是郭巷的，其也不知道叫什么。当时三人说好一起做生意，有钱一起赚，200000元的款项是交付给程全华的，生意是去世的人和程全华一起做的。赚钱的方式是从新疆进货，到苏州来卖。一审法院要求程玲华明确总共有几个人做生意，程玲华称总共三个人，除其与去世的人，另外一个人就是程全华。不知道生意具体亏损多少，去世的那个人计算的，亏损如何结算现死无对证。其要承担20多万元的亏损，程全华也亏损20多万元。其支付给程全华的款项超过了亏损，是因为程全华那里还有一些玉，那些玉要分给其，因此其给他钱。去世的人身边还有很多玉，说不清楚了。其刚刚所称的200000元的利息是指其投资的少，如果赚了就给其加点利息。对于其与程全华之间的上述往来没有证据提供。其认为，程全华支付给程彬，再由程彬给其的，是购房款，其支付给程全华的款项是支付的投资欠款，程全华与其之间有经济往来，因此上述各方存在互相来往的情况，并且其都是在拿到钱之后过几天才支付出去的，其与程彬之间不存在串通。程彬称，顾洋洋也是开房产公司的，做二手房买卖的中介，其客人要买房，其介绍给他，因此顾洋洋付了其50000元佣金。另外150000元是顾洋洋之前买房子向其借的钱。佣金是2019年6月左右的事，买房子是4月份，佣金是5月或者6月给其的，具体的不清楚。对于银行交易明细显示顾洋洋系于2019年2月向其支付款项，程彬称，其弄不清楚了，150000元的借款，有2年多了，当时其在顾洋洋的公司上班，顾洋洋因购房需要向其借款，借条早就丢了，没有凭证，出借的钱是在其佣金里面扣给他的。关于顾洋洋与程玲华、程彬之间的往来，程玲华又解释称，其2019年3月25日转给顾洋洋的150000元，是给顾洋洋用于结婚前买车的，顾洋洋实际上没有买车，买房是顾洋洋给程彬的钱。经其向顾洋洋核实，顾洋洋在2015年买房的时候向程彬借款200000元，此前还款100000元，此次又归还了100000元，还有50000元是给程彬做中介的佣金。程玲华于2019年2月22日现支的50000元，没有给顾洋洋。程彬称，顾洋洋2015年向其借款200000元，先还了100000元，后给了150000元，其中100000元是还款，还有50000元是佣金，是何时的佣金不记得了。另外50000元，好像是其找顾洋洋借的，具体不记得了。后程彬又称，其没有看过银行流水，记得顾洋洋总共给其250000元，200000元是还欠其的钱，50000元是合作的钱。一审法院认为，殷国兴与程玲华、徐春花、徐婷婷之间签订的《房屋买卖协议书》合法有效，双方当事人均应恪守履行。协议书约定交房时间为甲方取得动迁安置房后立即交付，现程玲华自认其于2019年1月8日取得了位于苏州市吴中区的房屋，应于当日交付给殷国兴。程玲华等人称双方在其取得房屋后，达成了由殷国兴在合同约定价款外，另行补偿其160000元的口头协议，殷国兴对此不认可。根据殷国兴与程玲华之间的微信聊天记录、通话录音，双方虽对此进行了协商，但未最终达成协议，程玲华对此也未能提供证据予以证实。程玲华等人以殷国兴违反口头协议为由主张殷国兴违约，并要求解除房屋买卖合同关系，缺乏依据。程玲华及程彬主张其二人已于2019年1月28日签订了《房屋买卖合同》，由程玲华将涉案房屋出售给程彬，殷国兴不认可该交易的真实性。程玲华及程彬提供了房屋交付证明、收条、银行转账凭证、房屋租赁合同等证据证明双方已实际履行了该份合同。一审法院认定程玲华及程彬之间房屋买卖合同不是双方真实意思表示，理由如下：1.程玲华及程彬提供的房屋买卖合同、房屋交付证明均系上述二人自行出具。房屋买卖合同约定程彬应于签订合同时支付房款1300000元，程玲华及程彬称程彬于2019年1月28日现金交付了300000元，其二人还各自现金支付了中介费13000元，对此均未能提供证据。余款1000000元，程彬于2019年2月15日向程玲华转账500000元、同年2月20日转账500000元，上述付款时间与合同约定的付款时间不符，且发生于殷国兴提起诉讼及起诉状副本送达给程玲华等人之后。现有证据不能证实双方自2019年1月28日起开始履行房屋买卖合同。2.程玲华先称其与程彬父亲程全华及程彬之间无其他经济往来，但根据一审法院的调查情况，程玲华收到程彬支付的1000000元购房款后，在短时间内自行或通过其女婿顾洋洋向程彬及程彬父亲陆续转账了750000元。另，程玲华于2019年2月22日现支的50000元，程玲华否认是给顾洋洋的，但同日顾洋洋账户存入了50000元，顾洋洋又将该笔款项转账给程彬；结合程玲华在2019年3月25日向顾洋洋转账150000元后，顾洋洋又将该款转账给程彬的情形，一审法院认定顾洋洋于2019年2月22日向程彬转账的50000元来源于程玲华。故截至2019年3月25日，程玲华收到购房款后向程彬或程全华共计支付了800000元。程玲华称，其支付给顾洋洋的款项是给顾洋洋买房的钱，后又称是用于买车的；余款是其投资200000元与程全华合伙做生意应由其承担的亏损，但对于投资时间、款项性质、生意内容、合伙人姓名、亏损金额及分担方式等基本事实均不能作出确定陈述，前后多次更改陈述，明显不合常理。对于顾洋洋支付给其的200000元的性质，程彬的解释亦前后矛盾。程玲华及程彬对于上述800000元在短时间内返还给程全华及程彬的原因，未能提供证据予以证实，也未作出合理解释，一审法院认定涉案购房款并未真实交付。如前所述，程彬未真实交付购房款，程玲华与程彬也未提供证据证明双方系于本案诉讼之前开始履行房屋买卖合同，结合程玲华、程彬之间的关系，一审法院认定程玲华及程彬系在殷国兴提起诉讼后，恶意串通签订房屋买卖合同，以达到损害殷国兴的合法利益的目的，该房屋买卖合同无效。殷国兴要求履行其与程玲华、徐春花、徐婷婷之间签订的房屋买卖合同，一审法院予以支持。关于购房款的支付，合同约定签订房屋买卖协议时殷国兴预付350000元，房屋交付时付房款为按实际面积结算后，扣除首付款及过户押金后的剩余房款，余款20000元待房屋过户时付清。殷国兴与程玲华等人之间的争议在于房屋总价款的计算方式，殷国兴要求按照4800元/平方米计算结算面积即124.10平方米，程玲华等人要求按照4800元/平方米计算建筑面积即151.96平方米。从常理来说，房屋买卖合同中的面积一般指建筑面积，且双方签订的房屋定金收条中载明房屋“建筑面积120平方米”、“实际面积按拆迁办结算表为准”等内容，可以看出双方约定的实际面积是指建筑面积。故一审法院采信程玲华等人的意见，按照4800元/平方米及建筑面积151.96平方米，计算房屋总价为729408元。另，协议书还约定如有配套车库的，车库按政府价计算并支付，双方一致确认政府价指程玲华等人向拆迁安置部门支付的价格，现程玲华等人以5000元的价格取得车位一个，殷国兴要求程玲华等人交付车位，其向程玲华等人支付5000元，符合双方约定，一审法院予以支持。程玲华等人称上述车位系其另行购买，不在合同范围内，缺乏依据，一审法院不予采信。上述房屋及车位款共计734408元，双方一致确认殷国兴已支付首付款350000元，扣除首付款及应于办理房屋过户后支付的20000元，殷国兴应在程玲华等人交付房屋及车位的同时支付364408元。殷国兴称程玲华等人逾期交房导致其无法使用房屋，且通勤成本变高，要求程玲华等人赔偿其逾期交房的损失，程玲华等人否认其违约。合同约定程玲华等人拿房后应立即交付房屋，同时殷国兴支付相应购房款，房屋价款按照拿房后房屋的实际面积计算。根据上述约定，在程玲华等人拿房后，双方要重新确定房屋价款。程玲华等人因双方对房屋价款没有协商达成一致意见，未向殷国兴交付房屋，且在本案审理过程中双方对于房屋价款的计算仍存在争议，殷国兴要求程玲华等人支付逾期交付房屋的损失，缺乏依据；另，根据殷国兴的陈述，其购买房屋用于自住，没有因程玲华等人未交房而租房居住，故程玲华等人未交付房屋的行为没有造成殷国兴的损失。殷国兴要求程玲华等人赔偿逾期交房的损失，一审法院不予支持。另，涉案房屋尚未登记至程玲华名下，且一审法院向相关部门了解到目前房屋尚不具备办理产权登记的条件，对此双方均无异议，故殷国兴要求程玲华等人办理房屋登记手续并配合其办理过户登记手续，一审法院不予支持，殷国兴可在具备过户条件后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、程玲华与程彬之间签订的《房屋买卖合同》无效。二、程玲华、徐春花、徐婷婷于判决生效之日起二十日内向殷国兴交付位于苏州市吴中区的车位。同时，殷国兴向程玲华、徐春花、徐婷婷支付购房款人民币364408元。三、驳回殷国兴的其他诉讼请求。案件受理费人民币34152元，由程玲华、徐春花、徐婷婷负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为：本案二审争议焦点在于：一、程玲华与程彬之间房屋买卖合同的效力；二、殷国兴能否主张继续履行其与程玲华等人签订的房屋买卖合同。对于争议焦点一，殷国兴认为程玲华与程彬签订房屋买卖合同，系互相串通损害殷国兴的权益，该合同应属无效。程玲华和程彬均认为两人之间的合同系真实意思表示，合法有效且已经实际履行。本院认为，虽然目前并无证据证明程彬签订合同时知道程玲华曾就案涉房屋与殷国兴签订买卖合同的情况，但程彬与程玲华在合同履行过程中存在许多不合理之处，主要体现在：1.合同约定签订合同时程彬支付房款1300000元，但程彬实际付款情况是签约时现金支付300000元（程玲华当天未出具收条，中介孙三妹陈述1月27日即支付一笔现金，与程彬、程玲华陈述的付款时间不一致）、2019年2月15日及2月20日分别转账支付50万元，与合同约定的付款方式不符。2.程彬转账支付的1000000元中有800000元来自其父亲程全华，且程彬在2月15日向程玲华转账500000元，程玲华于2月18日即将500000元转账给程全华，程全华于2月20日向程彬转账500000元，程彬同日转账支付给程玲华，该笔款项在三人之间形成闭环，足以使人对房款支付的真实性产生合理怀疑。程玲华对此解释为与程全华有经济往来，但其对与程全华之间系借款还是投资陈述前后不一致，对于投资经营的主体、经营内容、投资金额、清算情况的陈述均前后矛盾、说不清楚，其解释无法令人信服。程彬上诉认为一审法院没有考虑同村人商业合作的特性，但程彬及程玲华未能提供任何证据证明程玲华与程全华之间有商业合作，故对该上诉主张本院不予采信。3.2019年2月22日及2019年3月25日，程玲华、程玲华的女婿顾洋洋及程彬之间分别有50000元及150000元的资金流转情况，程玲华及程彬也未能作出合理解释。程彬对于其中50000元属于中介佣金还是合作款陈述前后不一致，也未能提供借条、收条或银行流水等凭证证明其所称的出借200000元给顾洋洋的情况。综上，一审法院认定双方之间的付款不真实，并据此推定程彬与程玲华相互串通，签订的房屋买卖协议损害之前购房人殷国兴的权利，于法有据，并无不当，程彬与程玲华之间的房屋买卖合同应属无效。程彬并非善意第三人，程彬上诉认为其权利应受保护于法无据，本院不予支持。对于争议焦点二，殷国兴与程玲华等人对于双方之间签订的房屋买卖合同真实性均无异议，该合同合法有效，殷国兴也已经按约支付了房屋交付前应付的购房款，程玲华等人应当按照约定交付房屋。程玲华认为该合同已因殷国兴违反口头承诺而解除，但从双方微信、短信沟通情况看，双方虽然对加价补偿进行磋商，但殷国兴并未同意补偿价款的支付方式，双方对此未形成最终的一致意见，程玲华认为殷国兴违约而主张解除合同于法无据。如前所述，程玲华与程彬后签订的房屋买卖合同无效，程彬应将案涉房屋返还程玲华，殷国兴主张继续履行合同不存在障碍。案涉房屋系拆迁安置房，双方应当清楚拆迁安置房交付及办证需要较长时间，程玲华等人与殷国兴签订合同时尚未拿到案涉房屋，程玲华等人应当清楚今后房屋价格会有涨跌风险，其仍同意出售房屋并收取殷国兴首付款，即应当遵循诚实信用原则继续履行合同，现主张继续履行合同显失公平于法无据。综上，上诉人程彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34152元，由上诉人程彬负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二〇年七月六日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。