广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5432号上诉人（原审被告）：陈智，男，汉族，住广东省佛山市南海区********，公民身份号码450************317。被上诉人（原审原告）：雷琳，女，汉族，住湖南省娄底市********，公民身份号码432************021。委托诉讼代理人：朱孝义，广东拓信律师事务所律师。上诉人陈智因与被上诉人雷琳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初22573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈智上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回雷琳全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由雷琳负担。事实和理由：2019年4月21日双方签订租赁合同时，雷琳确认了涉案房屋无抵押、无查封。但涉案房屋实际存在抵押，雷琳构成欺诈，故陈智在本案中不存在违约。陈智已另案起诉撤销涉案合同。雷琳辩称，陈智之前曾租赁过涉案房屋，也查看过该房屋的权属证书，对房屋存在抵押的情况是知悉的，其上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。雷琳向一审法院起诉请求：1.陈智向雷琳支付2019年8月23日至同年9月2日的租金6233.3元（17000元/月÷30天×11天）；2.陈智向雷琳支付拖欠租金的滞纳金3300元（300元/天×11天）；3.陈智向雷琳支付水电费1576.37元，物业管理费7505元；4.陈智向雷琳支付律师费7000元；5.本案诉讼费由陈智承担。一审法院认定事实：写字楼登记在雷琳名下。雷琳（甲方）与陈智（乙方）于2019年4月份签订了一份《租赁合同》，主要内容如下：第一条甲方自愿将写字楼出租给乙方，甲方确认该写字楼没有设定抵押及没有被查封。写字楼作为办公之用。乙方已对该写字楼进行亲身实地检查，对该写字楼就甲方所述已知晓并在此基础上作出承租该写字楼作为办公之用的决定。第二条1.租期为1年，由2019年4月22日起至2020年4月22日止。租金按如下方式计算：2019年4月22日起至2020年4月22日止，每月租金17000元；3.租金支付方式为先付当月租金，再使用物业。当月租金均在每月22日以前以现金交给甲方或存入甲方指定的银行账户并及时通知甲方。如乙方拖欠租金5天以上，乙方应被罚滞纳金300元/天；拖欠达15天以上，甲方有权单方终止本合同并收回该写字楼和当月租金，租赁保证金不予退回；4.双方签订本合同时，乙方须交付甲方写字楼租赁保证金3.4万元，同时乙方向甲方支付第一个月写字楼租金1.7万元，租赁期满后，甲方扣除乙方违约金及应缴纳的水电费、物业管理费等所有费用后（乙方已经缴清租金及上述相关费用的必须出具相关收据或发票），租赁保证金余款无息退还乙方；乙方单方面终止或解除合同的，甲方不予退还租赁保证金。第三条1.在租赁期间，租金为甲方实收，不含税收，一切用水、用电、管理费、门前三包费用均由乙方支付，该写字楼的租赁税、土地使用税等一切费用及国家日后再颁布有关写字楼租赁要收取的任何费用由乙方全额承担。第四条5.任何一方提前解约的，应以书面形式提前30天通知对方，并须取得对方同意。租赁期内任何一方违反本协议规定的任何条款应赔偿对方因此所受的损失，守约方有权提前解除本合同。第五条2.乙方未按合同的约定支付款项的，甲方有权要求乙方以应支付款项为基数，按日千分之零点五支付违约金，并承担甲方通过法律途径追索而支付的诉讼费、律师费等费用。乙方逾期达30日的视为严重违约，甲方有权立即解除合同。签约后，雷琳将写字楼交予陈智使用。写字楼办理了抵押登记手续，不动产权证原件在广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行。雷琳与陈智的员工廖某巧的微信沟通内容如下：2019年7月11日，雷琳希望委托廖某巧代为领取写字楼的不动产权证复印件，廖某巧回复可以代领不动产权证，但工商手续必须房屋所有人办理，并提供了工商部门的办公电话。因工商部门的办公电话无人接，雷琳便委托廖某巧先拿不动产权证复印件，如果工商部门的手续不能代办，雷琳再到顺德来办理。2019年7月17日，雷琳将自己的身份证微信发给廖某巧，并告知廖某巧带上自己的身份证即可去拿不动产权证复印件。雷琳于2019年8月18日问廖某巧有无去拿不动产权证复印件，廖某巧回复前两天刚去拿，这段时间没有空，未去工商部门办理营业执照等手续。之后，陈智未去工商部门办理营业执照等手续，也未告知雷琳办不了工商手续。2019年8月27日，雷琳向廖某巧催收房租，廖某巧则称因没有办公地点，办不了医疗器械经营许可证，被工商罚了6万元。各种原因现在又办不了，公司现在都没能正常运作，我们想搬到惠州，就提前退租，希望退回保证金。陈智与杨某（雷琳称杨某是其丈夫）微信沟通的内容如下：陈智于2019年8月18日告知杨某，你的这个办公室真是太麻烦了，迟迟办不了营业执照，从而办不了医疗器械经营许可证，搞得被工商处罚了6万元。你也不配合办理，几个大单合同也耽误了。杨某回复，你可以告诉我你办不了营业执照的原因吗？你说我不配合你，我上个月去顺德是干什么？你不知道吗？陈智告知杨某，办不了营业执照，是之前的公司占着地址。这个公司我早就已经退出股东，你有责任给我一个能办理营业执照的办公室。杨某回复，之前的公司是你来签的租房合同，你去办的营业执照，你自己退租了以后你不把营业执照迁走，那我还告诉你上一份合同是你签的你有责任把办理了营业执照的公司迁走，你又来租你说办不了营业执照，因为你们上一份营业执照没有迁走，要我这边去配合你办我这边也去了。之后，陈智没有去办理营业执照，并于2019年9月2日将写字楼的钥匙交给了雷琳。双方为此酿成本纠纷。陈智拖欠的费用如下：2019年4月至同年8月的水电费1576.37元；2019年5月至同年8月的物业管理费（含滞纳金）合计6011元及同年9月份的物业管理费；2019年8月23日至同年9月2日共11天的租金6233.3元。写字楼的物业管理费1494元/月。雷琳委托广东拓信律师事务所代理本纠纷，该所向雷琳出具了一份金额为7000元的律师费发票，并指派律师出庭参加诉讼。另查明，陈智曾向雷琳承租写字楼用于佛山科恒某康**物科技有限公司的经营，该公司的营业执照也是陈智经办的。截至本案开庭当天，佛山科恒某康**物科技有限公司的住所地仍为写字楼，该公司的法定代表人仍是陈智。再查明，陈智未在本案中提起反诉，而是另案提起了诉讼，案号为（2019）粤0606民初26228号，其诉讼请求为：1.解除双方于2019年4月21日签订的《租赁合同》（诉讼中，陈智将该项诉讼请求变更为：撤销双方签订的《租赁合同》）；2.雷琳返还保证金3.4万元；3.雷琳返还电脑、打印机各1台及其他办公用品（诉讼中，陈智撤回要求雷琳返还其他办公用品的诉讼请求）；4.该案诉讼费用由雷琳承担。根据该案案情及陈智的违约行为，一审法院在该案中驳回了陈智的所有诉讼请求。一审法院认为，《租赁合同》是雷琳、陈智的真实意思表示，除了滞纳金约定过高需要调整外，其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。雷琳依约将写字楼交予陈智使用，陈智却未及时足额支付租金等费用，该行为已经构成违约，应承担违约责任。因此，陈智应支付尚欠的租金6233.3元、水电费1576.37元，雷琳向广东拓信律师事务所支付的律师费7000元也应由陈智承担。关于物业管理费。陈智已于2019年9月2日将写字楼交予雷琳，物业管理费只应支付至该日止，故陈智应向雷琳支付的物业管理费为6110.6元（6011元+1494元/月÷30天×2天），一审法院对雷琳超出该部分的主张不予支持。租金滞纳金问题。在（2019）粤0606民初26228号中，一审法院根据陈智的违约行为已驳回陈智请求返还保证金的主张，罚没该保证金后足以弥补雷琳的租金滞纳金损失，雷琳在本案中再请求支付拖欠租金的滞纳金有违公平原则，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：一、陈智应于判决发生法律效力之日起十五日内向雷琳支付租金6233.3元；二、陈智应于判决发生法律效力之日起十五日内向雷琳支付水电费1576.37元，物业管理费6110.6元；三、陈智应于判决发生法律效力之日起十五日内向雷琳支付律师费7000元；四、驳回雷琳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取220.19元，由雷琳负担49.19元，陈智负担171元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，陈智在（2019）粤0606民初26228号案件一审判决后提起上诉，但因其未在法定期间内缴纳上诉费，本院依法作出（2020）粤06民终3755号民事裁定，对其上诉按撤诉处理。目前该案件已发生法律效力。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为雷琳诉请陈智支付拖欠的租金、水电费、物业管理费、律师费能否得到支持。经审查，在案证据显示陈智承租涉案房屋后未能按合同约定支付租金和水电费、物业管理费等费用，其行为已构成违约，雷琳据此要求其支付2019年8月23日至同年9月2日租金6233.3元、2019年4月至8月的水电费1576.37元、2019年5月至房屋交还之日的物业管理费以及律师费7000元，符合合同约定，本院予以支持。租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。在租赁期间，出租人负有保持租赁物符合约定用途的义务，承租人则应按约定按期交付租金，此为租赁双方的主合同义务。本案中，陈智虽然上诉主张雷琳在合同签订时隐瞒了涉案房屋存在抵押的事实，但没有证据显示该房产存在抵押的情况对陈智正常使用租赁物构成影响，陈智不能以此为由拒不履行交纳租金的主合同义务，此其一；其二，从陈智的员工与雷琳的微信记录可知，陈智已从雷琳处取得了涉案房屋的不动产权属证书复印件，根据该复印件所载内容，其理应知悉该房屋存在抵押的事实；虽然其在（2019）粤0606民初26228号案件中曾以房屋存在抵押等为由要求撤销合同，但生效判决已驳回其该项诉讼主张。因此，本院综合考虑以上情况，对陈智仅以涉案房屋存在抵押为由抗辩认为不构成违约，无需支付拖欠的租金、水电费、物业管理费等主张，不予支持。综上所述，陈智的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440.38元，由上诉人陈智负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年七月二十八日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫