广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初1402号 原告：高继昌，男，1982年1月7日出生，壮族，住柳州市柳**。 原告：张素梅，女，1979年3月6日出生，汉族，住贵港市港**。 上述两原告共同委托诉讼代理人：李伏平，广西桂竞天律师事务所律师。 被告：广西贵港市中大发展有限公司，住所地贵港市工业品批发市场西侧（南梧公路），统一社会信用代码91450800747959201W。 法定代表人：谭济昊，执行董事。 委托诉讼代理人：马彬华，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄婷，广西骏扬律师事务所律师。 原告高继昌、张素梅诉被告广西贵港市中大发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高继昌、张素梅的委托诉讼代理人李伏平和被告广西贵港市中大发展有限公司的委托诉讼代理人黄婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高继昌、张素梅向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付违约金92827.19元（计算方式：以471204元为基数，按照日利率万分之一计算，从2014年11月18日起至实际取得房屋所有权登记证书之日止，暂计至2020年4月10日的违约金为92827.19元）；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年2月19日，原、被告双方签立了一份《商品房预售合同》，约定原告向被告购买贵港市港北区，被告应于2013年5月31日前交付使用。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权登记的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，因被告未就办理转移房屋权属证明相关资料完成备案登记，导致原告至今未取得房屋所有权证。被告的行为已构成违约，按合同约定被告应按日向原告支付已付房款471204元的万分之一的违约金，从2014年11月18日起，暂计至2020年4月10日为92827.19元（此后按照实际天数计至实际取得房屋所有权登记书之日止）。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告广西贵港市中大发展有限公司辩称，一、被告不存在违约行为。根据双方补充协议约定，由于办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任。原告不能办证的原因，是由于相关政府部门的职责，与被告无关。因此，被告依法不承担责任；二、被告五证齐全，办证义务是相关部门的职责，与被告无关；三、合同约定和补充协议约定的违约金计算不一致时，应适用补充协议的约定；四、即使被告被认定违约，原告提出的违约金计算方式有误。违约金应按照补充协议约定的按已付房款的千分之一计算，本案中原告的起算时间有误，交房时间是2013年6月1日，违约金的起算时间应该是从2014年11月19日起计算。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告作为买受人与被告作为出卖人于2013年2月19日签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于贵港市金港大道北面城市，房屋总价款为471204元；合同第十九条约定商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权证登记的，如买受人选择不解除合同，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；合同第二十五条约定：双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人的责任、排除买受人的主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十三补充协议第5条约定：由于房屋权属证书办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任；出卖人应协助买受人办理房屋所有权证，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案的期限为房屋交付使用之日起365个工作日，逾期出卖人未按规定提交办证资料，如有特殊原因不能提交，应事先告知买受人，否则出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约付清了全部购房款471204元，被告于2013年6月1日将房屋交付给原告使用。 另查明，原告高继昌、张素梅共同共有的坐落于贵港市院（城市怡景）11幢1402号房屋于2020年6月10日办理不动产权登记，不动产权证号：桂（2020）贵港市不动产权第××号。 再查明，2013年8月19日，贵港市法制办公室向贵港市人民政府出具《关于贵港市中大发展有限公司欠缴土地出让金的情况汇报》，贵港市法制办公室认为被告未按其与贵港市新城建设投资开发有限公司于2003年5月13日签订《协作书》的约定使用城市怡景的二期用地86.2亩，改变了土地用途，存在尚欠缴土地出让金的问题。2018年10月18日，贵港市中级人民法院作出（2018）桂08民初31号民事判决书，判决：一、被告广西贵港市中大发展有限公司应在判决生效之日起一个月内交清尚欠土地出让金393.847万元给原告贵港市国土资源局；二、驳回原告贵港市国土资源局的其他诉讼请求。2018年12月14日，贵港市人民政府和贵港市中级人民法院2018年第一次附院联席会议纪要，载明：关于房地产开发商已取得预售许可证，但因欠缴土地出让金，政府部门不予办理不动产登记，导致购房户起诉开发商逾期办证的问题，会议认为，对于商品房已通过竣工验收、开发商已履行申办登记手续，购房者已依法支付购房款、缴纳相关税费的，行政机关应予以办理房屋登记手续，至于欠缴土地出让金事宜，可通过其他法律途径予以追缴。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，原告已付清全部购房款，被告于2013年6月1日将房屋交付给原告使用。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后365个工作日内办讫房屋所有权登记，涉案房屋于2020年6月10日才办理房屋所有权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在法定或者约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人承担逾期办证违约责任。被告辩称未能按时办理房屋所有权证书系政府有关部门的责任，其不应承担违约责任。本案中，因城市怡景二期用地土地出让金问题需要解决,导致其未能按时完成办理产权权属登记的备案登记，系其与政府有关部门之间的纠纷，并非系办证机关的责任导致延误，被告所辩称的情形不符合双方合同所约定的被告免责事由，不能对抗原告。故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。 关于违约金，因原、被告在磋商洽谈的同一时间内既签订了主合同，又签订了合同附件十三补充协议，该补充协议就主合同约定的逾期办证违约责任进行了重新修订，虽然补充协议的条款优先适用，但该补充协议的约定含有不合理地减轻出卖人承担的责任，根据合同第二十五条约定，补充协议含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人的责任、排除买受人的主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，违约金的计算方式仍应按合同第十九条的约定，即被告未能在约定的期限内办理房屋权属登记的,每逾期一日,按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。因此,逾期办证违约金以已付房款471204元为基数,从逾期之日（2014年11月19日）起计至办理不动产登记之日（2020年6月10日）起按日万分之一计付。经本院核算，被告应支付给原告逾期办证违约金为95701.53元（471204元×0.0001/天×2031天）。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告广西贵港市中大发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付逾期办证违约金95701.53元给原告高继昌、张素梅; 二、驳回原告高继昌、张素梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2120元，减半收取计1060元，由被告广西贵港市中大发展有限公司负担1060元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提交副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费2120元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄汉萍 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 梁友梅 书 记 员 梁 爽