广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5716号上诉人（原审被告、反诉原告)：刘凤武，男，汉族，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：韦廷汉，广东卓泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：李倩眉，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：叶辉华，广东睿广律师事务所律师。上诉人刘凤武因与被上诉人李倩眉租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘凤武上诉请求：1.撤销一审判决，改判李倩眉向刘凤武支付改造厂房、中介费共169897.1元；2.本案一、二审诉讼费用由李倩眉承担。事实与理由：一、一审判决认定刘凤武与李倩眉所签订的《租赁合同》为房屋租赁合同错误。双方签订的《租赁合同》所指的“厂房”“车间”仅是在一座混凝土框架结构的建筑物旁边的空地上临时搭建的简陋铁皮棚子。刘凤武把这块空地租给李倩眉，所收取的租金实际上就是场地使用费，所签订的《租赁合同》文本是直接套用《厂房租用合同》而签订的，合同的实际标的物就是场地而不是所谓的厂房，涉案《租赁合同》并不是必然无效的。二、李倩眉在履行合同的过程中存在重大过错，需承担相应的责任。李倩眉在签订《租赁合同》前已对场地进行现场考察，刘凤武也把场地的实际情况向李倩眉充分披露，没有任何隐瞒，李倩眉对场地的状况已有充分的了解，应清楚所租用的场地是否适合自己使用。在签订合同后，李倩眉向刘凤武提出了诸多改造要求，而当刘凤武按其要求花了近二十万元进行改造之后，李倩眉却反悔，不再愿意承租，并要求退回保证金，有违诚实信用原则，直接造成了刘凤武的损失。三、一审判决认为刘凤武未能证明厂房是根据李倩眉要求而改造与事实不符。（一）中介费是双方在租赁关系中直接产生的，如果没有双方的合意，该费用就不会产生，现在李倩眉反悔，就要承担由此产生的损失。（二）电力改造是根据李倩眉提出的150KW用电要求进行的改造，相关改造费用应由李倩眉承担。（三）其他拆墙、搭钢构框架、砌排水沟等费用都是根据李倩眉的要求而改造的，改造后的铁棚，并不必然适合他人使用，因此，李倩眉应承担这部分损失。综上所述，李倩眉的行为严重违反诚实信用原则，损害了刘凤武的权益。同时，根据《中华人民共和国合同法》的规定，李倩眉存在着重大的过错，应赔偿刘凤武的经济损失。因此，一审法院未查清事实且适用法律错误，从而作出错误判决，应予纠正。李倩眉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，涉案合同为无效合同，刘凤武存在重大过错，请求二审法院依法驳回刘凤武的上诉请求。李倩眉向一审法院起诉请求：1.确认李倩眉、刘凤武签订的《租赁合同》无效；2.刘凤武返还厂房押金54000元并支付以此为本金从2019年7月8日起至实际支付日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予李倩眉；3.刘凤武赔偿李倩眉经济损失10000元；4.刘凤武承担本案诉讼费。刘凤武向一审法院反诉请求：1.李倩眉支付改造厂房、中介费损失169897.1元；2.诉讼费由李倩眉承担。一审法院认定事实：2019年5月21日，刘凤武（出租方、甲方）与李倩眉（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方同意将位于佛山市南海区某号厂区**车间出租给乙方使用；建筑面积900平方米，每月租金13500元；租赁期限为6年，即2019年6月11日起至2025年6月10日止；每月1-5号缴纳当月租金；租金每三年递增10%；签订合同时乙方交54000元作为押金；甲方未经乙方同意提前解除合同视为违约，甲方应双倍返还押金；未经甲乙双方协商同意，乙方中途退租，提前解除合同，视为违约，甲方将没收乙方所交的押金；等等。当日，李倩眉向刘凤武缴纳了厂房押金54000元。2019年6月13日，李倩眉通过微信向刘凤武发出一份《厂房修整协议书》，提出厂房修整清单，刘凤武将其中二项划掉后，双方并未签订该协议。2019年6月14日，李倩眉向刘凤武提出不再承租，要求刘凤武3天内退还押金54000元。2019年7月8日，李倩眉提起本案诉讼。诉讼中，刘凤武确认出租的厂房未办理合法规划报建及竣工验收手续。一审法院认为，李倩眉、刘凤武在《租赁合同》中明确约定租赁标的为厂房，租金也是按厂房面积计算，本案为房屋租赁合同纠纷。刘凤武明确出租的厂房未办理合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，李倩眉与刘凤武于2019年5月21日签订的《租赁合同》为无效合同，一审法院对李倩眉请求确认合同无效的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，李倩眉请求刘凤武退还保证金54000元并支付从起诉之日起的利息符合法律规定，一审法院依法予以支持。无效合同不存在违约问题，刘凤武拒退保证金没有法律依据，一审法院不予采纳。承租人对租赁物是否适租负有谨慎审查的义务，现李倩眉在未审查承租厂房是否办理规划报建手续的情况下签订租赁合同，也具有一定过错，其请求刘凤武赔偿经济损失10000元理据不足，一审法院不予支持。刘凤武反诉请求李倩眉赔偿改造厂房、中介费损失，其理由是认为因李倩眉要求而进行厂房改造。对此一审法院认为，首先，刘凤武并未提供充分证据予以证明因李倩眉主张对厂房有特殊用途而需要根据李倩眉的要求进行特殊改造，其应承担举证不能的法律后果。其次，刘凤武因厂房漏水对厂房进行了改造，厂房改造后并不影响刘凤武对涉讼厂房再次合理使用，刘凤武并未因为对厂房修缮而实际产生损失。最后，涉讼厂房未办理合法规划报建手续，是否对其进行修缮均不影响其不能用于出租的事实。综上，刘凤武反诉主张李倩眉支付改造厂房、中介费损失169897.1元没有事实与法律依据，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李倩眉与刘凤武于2019年5月21日签订的《租赁合同》无效；二、刘凤武应于判决发生法律效力之日起十日内退还押金54000元并支付以此为本金从2019年7月8日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予李倩眉；三、驳回李倩眉其他诉讼请求；四、驳回刘凤武的全部反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取7280.7元（李倩眉已预交），由因双方对合同无效均具有过错，一审法院确定由李倩眉负担3640.35元，刘凤武负担3640.35元。刘凤武负担部分应于上述付款同期迳付予李倩眉，一审法院不另收退。反诉受理费收取计1848.97元（刘凤武已预交），由刘凤武负担。二审期间，刘凤武、李倩眉均未向本院提交新证据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。围绕刘凤武的上诉请求，二审审查焦点为：1.案涉《租赁合同》性质及效力；2.李倩眉在本起租赁合同关系中，是否存在过错，刘凤武诉请李倩眉支付改造厂房及中介费169897.1元依据是否充分。关于争议焦点一。双方签订的《租赁合同》中，约定出租的为厂房车间，并明确租赁物的建筑面积，租金计算标准，以及提供水电设备等内容，一审法院认定双方之间形成的为房屋租赁合同关系正确，刘凤武上诉主张该合同标的物为场地而非厂房与事实不符，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”刘凤武本案中未能举证涉案厂房办理合法规划报建手续，一审法院认定案涉《租赁合同》无效正确，本院予以维持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《租赁合同》无效，李倩眉诉请刘凤武返还已缴纳的保证金并支付从起诉之日起的利息符合法律规定。对于刘凤武诉请的改造厂房及中介费问题，本院认为，案涉《租赁合同》约定租赁期限从2019年6月11日起至2025年6月10日止，刘凤武并无证据证明此前已适格履行交付义务，且如一审法院论析，其也未能提供充分证据证明对涉案厂房进行特殊改造是基于李倩眉的要求实施，李倩眉对此存在过错。故此，刘凤武上诉要求李倩眉支付改造厂房、中介费损失缺乏理据，本院亦不予支持。综上，刘凤武的上诉请求缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3829.32元，由上诉人刘凤武负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年七月二十一日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋