济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初2085号 原告：王生启，男，1969年8月1日出生，汉族，住河南省光山县。 委托诉讼代理人：宋梦丽，山东鲁祯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李真，山东鲁祯律师事务所实习律师。 被告：山东国福装饰工程有限公司，登记住所地济南市，实际经营地济南市槐荫区美里路。 法定代表人：王飞，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈怀朋，男，1977年12月28日出生，汉族，该公司职工，户籍所在地山东省宁阳县，现住济南市。 委托诉讼代理人：朱俊营，山东盈德律师事务所律师。 原告王生启与被告山东国福装饰工程有限公司（以下简称国福公司）合同纠纷一案，原于2019年10月30日由济南市历下区人民法院立案受理，后该院作出（2019）鲁0102民初9844号《民事裁定书》，裁定该案移送本院处理。本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告王生启及其委托诉讼代理人宋梦丽、李真，被告国福公司委托诉讼代理人陈怀朋、朱俊营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王生启向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将位于菏泽市曹县环岛国际花园1号楼1单元xxxx室及配套的储藏室交付给原告并配合办理过户登记手续；2.若第一项诉讼请求中事项履行不能，则请求判令被告按照上述合同中房产价值35万元给予赔偿；3.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。 事实与理由：原告为被告多个工程提供石材。2017年经双方结算，被告尚欠原告材料费。后经双方协商一致，被告将位于环岛国际花园1号楼1单元xxxx室及配套的储藏室转让给原告，以抵销债务。但被告并未向原告实际支付涉案房产。2017年8月1日，被告向山东省曹县嘉宁房地产开发有限公司出具证明，告知上述房产已转让给原告并要求其在办理房产证等相关事宜时直接办理到原告名下。之后，山东省曹县嘉宁房地产开发有限公司迟迟不予配合。因被告迟迟不配合办理房屋过户手续致使原告权利受到损害，故诉至贵院请求判令被告履行以房抵债合同，将涉案房产实际交付给原告并配合办理过户登记手续或若合同履行不能，则请求判令被告按照房产价值35万元给予赔偿，望判如所请。 诉讼过程中，王生启变更其诉讼请求为：判令被告赔偿其房产款项损失35万元并自2017年8月1起赔偿该款项的利息损失。 国福公司辩称，关于原告的诉讼请求，原告的陈述还是不明确，过户和赔偿现在还是出现矛盾的情况。首先，我们认为原告的请求没有事实和法律依据，要求驳回。如果是原告坚持第一项诉讼请求要求过户，我们要求追加山东嘉铖房地产开发有限公司。其次，我们不同意赔偿。原告不能基于房屋不能过户要求我们公司，房屋不能过户责任不在我们公司，本来是我们之间存在债务关系，原告认为以房抵债成立不了，双方之间的债权债务关系，基于原告的请求需要举证证明我们公司欠原告多少钱，但是目前看没有证据证实我们公司欠原告钱。对于变更后的诉请求不需要指定新的举证答辩期限。我们公司已经履行了相关义务，不应当赔偿了，如果办证的话原告需要找开发商。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。王生启向本院提交《证明》、《不动产登记资料查询结果证明》，国福公司向本院提交录音一份，当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 由上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 王生启曾为国福公司供应建材，后经双方对相关货款结算对账后，双方达成以山东省曹县环岛国际花园1号楼1单元xxxx室房屋及配套储藏室（以下简称xxxx室房屋）抵偿已结算货款的口头协议。 2017年8月1日，国福公司出具《证明》一份，内容为：“山东省曹县嘉宁房地产开发有限公司：位于环岛国际花园**楼****及配套的储藏室原属于我公司所有，现因我公司欠王生启材料费，经我公司与王生启本人协商一致同意，将上述房屋及储藏室转让给王生启所有，以抵消债务。现，特向贵公司证明，上述房屋及储藏室的产权已经转让给王生启所有，由王生启到你处办理相关手续，贵公司在办理房产证等相关事宜时请直接办理到王生启名下。王生启身份证（此部分为手写）。请贵公司予以办理为盼！特此证明。”现该《证明》由王生启持有。 国福公司称，xxxx室房屋系山东嘉铖房地产开发有限公司（以下简称嘉铖公司）开发建设的证照齐全的房屋。因嘉铖公司欠付其公司款项，嘉铖公司将包括xxxx室房屋在内的环岛国际花园小区的多套房屋转让给其公司，以抵偿嘉铖公司的债务。抵债的方式为，由其公司寻找购房人，由卖方直接同嘉铖公司签订购房协议，并由嘉铖公司为实际的购房人办理所有权登记。山东省曹县嘉宁房地产开发有限公司（以下简称嘉宁公司）系嘉铖公司委托经营环岛国际花园小区的公司。其公司与王生启在2012年底或2013年初即与王生启达成了以房抵债的合意。之后，在其公司出具上述《证明》后，王生启也已经通过该《证明》与嘉铖公司签订了房屋买卖合同，并向嘉铖公司交纳了购房手续费2000元。其公司已经履行完毕将xxxx室房屋转让给王生启以抵偿双方债务的义务，王生启无权再要求其赔偿损失。因其公司与王生启之间相关货款结算时间久远，已经无法查到实际结算的账目，无法明确实际欠付王生启货款的金额。为证明其上述主张，其向本院提交如下证据： 证据1.2011年9月22日《购房协议书》复印件一份，该协议载明甲方为嘉铖公司，乙方为山东澳洲酒店有限公司（以下简称澳洲酒店），丙方为国福公司。主要内容为：一、三方同意，因甲、乙方欠丙方款项1200万元，以甲方开发建设的住宅楼抵冲款额。楼号、房号、面积、单价、金额详见购房明细表，余额部分甲、丙方以现金补齐。二、丙方所获得的住宅楼房丙方自行销售，甲方负责办理购房合同及产权手续。因市场发生变化，双方同意不再追究售房过程中的盈利亏损经济责任，购房业主按国家有关规定办理一切手续。三、丙方销售房屋所获得的购房款，甲方承诺在购房业主交款到账后第二天汇往丙方账户，不得延误。该协议还约定了其他内容。协议落款甲方处加盖嘉铖公司公章并由负责人李军签字，乙方落款处未加盖澳洲酒店印章，仅有负责人李军的签字，丙方落款处加盖国福公司公章并由其负责人签字。该协议书后附购房明细表，其中一张表一并记载1号楼1单元6套房屋及6套储藏室。xxxx室房屋列第1位，房屋面积为110.91平方米，价格为327184.50元，第18#储藏室列储藏室第1位，面积10.46平方米，价格为18828元，以上xxxx室房屋及储藏室合计价格为346012.50元。 证据2.2019年12月4日在国福公司会议室其公司工作人员张**、柴会昆、崔鑫与王遵桥的谈话录音一份。录音中王遵桥称：“我当时拿了7万元现金，当时工程款不够，房子又补差价。当时拿了2万元现金，又往你建行卡转了2万元。”张**称：“人家房子都办手续转走了你怎么不办手续呢？”王遵桥称：“当时我们去，说的是给办手续，我们去每人交了2000元办手续的费用，售楼处谢广琴说财务不在，就没给办。后来再去又种种理由拖着不给办。”张**：“那一批房子我家务事处理完一下子都转出去了，把你们老客户的账全都一次性清完了。你现在又把我给起诉了，你那时候不去办。”王遵桥：“不，这个房子没给我们办手续，钥匙要没给，光领我们去看了一趟，手续也没办完。”张**：“话都说到这里了，我一共30多套房子全都给这些老客户了，你没办到手续应该去起诉嘉铖。”王遵桥：“我们起诉给他们说不着，现在他们也找不着。”张**：“你自己耽误了。”王遵桥：“不是我们耽误了，我们找了好多次，你们让财务找很多手续找不着。后来我去曹县听说房子卖了，后来又找你们。”……张**：“那一批30多套房子，可能就剩你还有谁了？”王遵桥：“还有王玉驰、小魏。”……王遵桥：“他们卖那是坑人呗。”张**：“他就是坑你们。”王遵桥：“29万、30万抵的房子，20万元、18万元就卖。”张**：“卖多少钱我就不管了，我这没加一分钱，原价改的合同。”……张**：“2000块钱也是交给嘉铖了。”……“合同都给你改了。”王遵桥：“没有，嘉铖和你们公司签了，售楼处没签。”张**：“嘉铖公司和你签了就行。”王遵桥：“嘉铖公司也没给我们签，当时谢经理说财务不在。”柴会昆：“你刚才说在售楼处你签的什么字？”王遵桥：“他们就拿了一份合同让我签字，还要身份证复印件，签完以后都收上去了。”柴会昆：“那还是签了，等于和售楼处签的合同。”王遵桥：“签了合同没给我们。”……张**：“你身份证复印件都给售楼处了，2000块钱手续费也交了，合同就是签了。”王遵桥：“那也没用，合同又没在我手里，人家拿走了，撕了就没了。”张**：“这个事儿你就找不着国福了。合同收走了你不找他们吗？”王遵桥：“房子钥匙你也没给我们。合同人家不给，当时找了好多次，让找国福。”张**：“现在这个事儿，嘉铖一女二嫁，他们知道这个房子已经是王遵桥的了，合同已经签了，他们又把房子卖了，这个事儿实际已经和国福没关系了。是嘉铖出问题了，我这边已经抵完账了，当时欠你10万块钱，房子给你，差价5万块钱你也给我了，嘉铖都收了2000块钱手续费了，这两千块钱实际上不该收，他们讹你，内部转让合同，因为没证。你交的2000块钱是物业给你要的，钥匙在物业，不是我不给你，钥匙在物业上。”……“谢广琴领着去，我们和售楼处也不认识。”柴会昆：“谢广琴是领着你去，你和嘉铖签的协议。”……王遵桥：“交了2000块钱，也没写收据。……“跟着你们公司的人去，你们让交钱给谁我就交给谁，售楼处的人我也不认识。”……张**：“到你交2000块钱为止手续已经办完了。”该录音还记载了其他内容。 王生启对上证据质证认为，证据1为复印件其对该证据的真实性无法确认。但是该协议约定内容显示嘉铖公司与国福公司之间存在合法有效的以房抵债协议，国福有权自行销售涉案房产。协议第二条约定，国福公司所获得的房屋自行销售，嘉铖公司负责办理购房合同及产权手续，说明嘉铖公司不是本案涉案合同的相对人，仅负责办理涉案房产的产权手续，从合同相对性讲其与嘉铖公司之间没有合同关系，嘉铖公司与其之间有配合办理产权手续的义务，至于国福公司和嘉铖公司之间怎么约定的其不知晓。证据2系本案立案后，柴会昆打电话让王遵桥到公司商谈，说是给钱让王遵桥撤诉。谈话中王遵桥一直说是没有与嘉铖公司签订房屋买卖合同，但谈话时国福公司四五个人都说签了，王遵桥是在受干扰的情况下作出的录音中的陈述。其本人确定没有与嘉铖公司签订房屋买卖合同。 王生启并称，其以房抵债的货款是2007年至2015年期间形成的债权，共计约为35万元。2015年其是向国福公司财务人员交纳了2000元款项的情况下，由国福公司的工作人员带至曹县看房，当时房屋已经盖完但没能进入房屋内部查看，也没有办理任何手续。之后，其多次到国福公司索要涉案房屋，国福公司就在2017年向其出具了涉案《证明》，让其自己到曹县去找，但其找到小区物业，物业不承认上述《证明》，不给交付房屋。经其现场查看，xxxx室房屋已经被装修，好像有人住。 另，王生启向本院提交《不动产登记资料查询结果证明》显示，其在曹县自2016年9月至2020年4月22日无不动产登记记录。 本院认为，本案系因王生启与国福公司之间因履行以房抵债协议引起的纠纷，且该以房抵债协议纠纷中涉及原买卖合同纠纷，故本案案由应由房屋买卖合同纠纷变更为合同纠纷。 审理中，王生启与国福公司就双方曾达成，由国福公司将xxxx室房屋及储藏室抵偿其所欠王生启货款的以房抵债协议的事实无异议，本院对该事实予以确认。所谓以物抵债，即以现实具体物的交付，以物本身所存在的价值，代替金钱给付的债务履行行为。以物抵债协议中，存在两个债，一是原有的金钱给付的旧债，二是可引发代替金钱给付之物的物权转移的新债。新债清偿，旧债自然消灭。但在新债清偿之前，按照2019年《全国民商事审判工作会议纪要》的司法观点，除非当事人之间有明确的以新债完全取代旧债的债务更新的意思表示，否则旧债仍然存在。在新债清偿中，新债作为履行旧债的方法，债权人原则上应当先请求履行新债。债务人不履行新债的，债权人可以要求债务人对新债继续履行、承担违约责任，也可以要求恢复旧债的履行。 本案中，王生启与国福公司的旧债为货款的清偿，新债为以xxxx室房屋及储藏室抵偿原货款的债务。因抵债之物为不动产，国福公司的义务为保障抵债之不动产为合法建造的具备办理不动产登记条件的不动产，并协助王生启取得上述房屋及储藏室的所有权。在王生启取得所有权后，或者王生启取得了明确的可获得所有权的权利保障后，国福公司方可被认定为清偿完毕双方之间的债务。 从查明的案件事实看，王生启并未取得xxxx室房屋及储藏室的所有权登记。而国福公司则辩称，其为王生启出具了协助办理所有权登记手续的《证明》，王生启向嘉铖公司交纳了2000元手续费，且与嘉铖公司签订了购房合同，其已经履行完毕协助义务。本院认为，国福公司向王生启出具的《证明》系向嘉宁公司出具，而嘉宁公司并非涉案房屋的开发公司，其并无办理涉案房屋所有权登记的权利。国福公司对嘉宁公司与嘉铖公司系关联公司，实际由嘉宁公司负责办理涉案小区所有权登记的主张，未能进一步举证，其仅凭该《证明》不足以证明其充分的履行了协助义务。而对于2000元款项的交纳及购房合同的签订，国福公司提交系与王遵桥的录音证据，不能直接证明其与王生启之间有关以房抵债协议的履行问题。且录音中，王遵桥承认在售楼处交纳了2000元款项，并称与嘉铖公司签订了“合同”。但在录音中，王遵桥开始并未承认签订过“合同”，后在各方谈话中称签订了“合同”但被收回未向其交付。该录音中并未能体现2000元款项及“合同”的性质及具体内容。仅凭该录音难以认定所提及的“合同”即为嘉铖公司与王遵桥签订的房屋买卖合同，更无法认定王生启已经与嘉铖公司签订了房屋买卖合同，即使王生启曾向嘉铖公司交付过2000元款项，仅以录音证据不足以证明，王生启已经取得了明确的可获得涉案房屋及储藏室所有权的权利保障。在此情况下，作为负有协助王生启获得所有权或取得所有权权利保障的义务人，国福公司负有进一步举证证明，其已经充分的履行了协助义务的举证责任，但国福公司未能进一步举证。因此，本院认定国福公司并未完成双方以物抵债协议所应负有的义务。 国福公司称其与王生启达成以房抵债协议的时间为2012年底或2013年初，王生启则称为2015年。即至少在2015年双方之间有关货款的旧债已经结算明确，国福公司已经负有偿还的义务或协助办理房屋交接的义务。但至今，其也未能提交充分的证据证明，其已经履行完毕以房抵债协议的新债债所负有的义务，以实现王生启原有债权得以清偿的合同目的。在国福公司长期违约，王生启取得抵债房屋所有权的合同目的无法实现的情况下，应当允许王生启解除双方之间的以房抵债协议，恢复旧债的履行。而王生启在本案中提出要求国福公司向其赔偿房款损失，因其所谓的房款实际主要系原货款，故其该请求实际即要求解除以房抵债协议，恢复货款权利的主张。关于货款的结算金额，双方均称时间久远已无对账凭证，没有直接证据证明货款的金额。王生启主张为35万元。本院认为，因以房抵债的意思表示系双方协商一致的结果，故房屋的价格基本能够真实的反映王生启货款的实际金额。按照国福公司提交的其与嘉铖公司之间的《购房协议书》的约定，该合同亦为以房抵债的协议，该协议中的房屋价格为抵偿嘉铖公司对国福公司债务的价格。按常理，国福公司出售上述抵债房屋时，价格不应低于《购房协议书》所约定的房价或价格基本相当，否则其原对嘉铖公司的债权无法全部实现。王生启主张的35万元高于《购房协议书》载明的涉案房屋的价格346012.50元，因此，在无其他证据的情况下，本院以，《购房协议书》载明的涉案房屋的价格认定其货款债权为346012.50元。在双方以房抵债协议解除，恢复旧债履行的情况下，该346012.50元均应返还王生启，对于王生启要求返还超过上述金额的部分，本院不予支持。 关于利息，双方结算货款达成以房抵债协议时，国福公司即已经构成了欠付货款的事实，在以房抵债协议合同目的未能实现的情况下，国福公司应当赔偿王生启应得款项的利息损失。因双方认可的达成以房抵债协议的时间均早于2017年8月1日。故王生启要求国福公司346012.50元为基数，以贷款利率为标准，赔偿其2017年8月1日之后利息损失的诉讼请求，有理有据，本院予以支持，超过本金部分的利息，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、山东国福装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还王生启346012.50元以房抵债款项； 二、山东国福装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王生启以房抵债款的利息（均以346012.50元为基数，自2017年8月1日起算，参照中国人民银行公布的同期同类流动资金贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际付清本金之日止）； 三、驳回王生启的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6550元，减半收取计3275元，由山东国福装饰工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇二〇年七月二十八日 书记员  官静