广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初9879号原告：陈小秋，女，汉族，1979年11月11日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：冯杰荣，广东可园律师事务所律师，执业证号14419201610299322。被告：黄广云，男，汉族，1995年8月29日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：黎成玲，女，汉族，1969年12月29日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系被告母亲。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：包宗权。委托诉讼代理人：林晓敏，女，汉族，1996年10月1日出生，身份证住址广东省普宁市，系公司员工。原告陈小秋与被告黄广云、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用于简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈小秋的委托诉讼代理人冯杰荣、被告黄广云及其委托诉讼代理人黎成玲、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司委托诉讼代理人林晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小秋向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退回购房定金300000元；2、判令被告向原告退回因购房产生的实际费用4460元；3、判令被告向原告支付违约金1320000元；4、判令被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实和理由：2019年12月7日，经第三人居间介绍，原被告双方签订《二手房认购合同》（NO.SZDSH-MM1806837)，原告购买被告位于龙屋住宅区8栋14号302房屋，合同约定总购房款为660万元，交易定金为30万元等等。原告于2019年12月7日向指定代收人第三人转款购房定金6万元，于2019年12月9日转款购房定金24万元，合计30万元。双方于2019年12月13日签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》【深（罗）房居间字(2019)第37379号】，合同详细约定房屋总价款、付款方式、违约责任等等条款，同时原告也支付了按揭手续费等相关费用，准备好了首期款及按揭付款的前期工作。但后续发现，被告的房屋存在诉讼的情形，致使无法赎楼，双方交易停滞，被告经查询后告知，是家庭内部原因，能够迅速解决，继续交易。但后续超过一个月时间，被告一直未告知原告或第三人关于房屋能否继续交易的任何信息。原告无奈只能委托第三人向被告书面发函询问相关情形及给予被告合理的履行期限，但是被告至今也未能给出任何处理结果以及不愿与原告继续协商。原告认为，原告已经完全履行合同约定之义务，因被告原因致使房屋不能继续交易，属于被告违约，故原告根据双方签署的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》第十六条的约定，有权要求被告向原告支付房屋总价款百分之20的违约金。为维护自身权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请准如所请。被告黄广云辩称，涉案房屋买卖合同签订的时候房产并未被查封，被告也是在准备过户时才发现房产被查封的，并非被告恶意违约，是有人恶意诉讼而查封了涉案房产。不是被告不愿意成交这个房子，造成了今天的这样局面并非被告本意。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司陈述称，2019年12月7号，通过第三人提供的居居间服务，原、被告就交易深圳市罗湖区田贝一路龙屋住宅8栋14号302房（下称涉案物业）签订了《认购合同》。2019年12月13日，三方在确认涉案物业为抵押无查封状态后签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（下称合同）、定金托管协议等相关文件。三方约定：1．被告方将涉案物业出售给原告；2，购房总额为660万元；3．定金30万元托管在第三人处，待第三人查档确认房产无查封并收到相应证明资料后三个工作日内将所托管款项支付至被告账户……等[见证据一]。签订当天，原告向第三人支付按揭手续费3500元。签署合同后，被告在深圳市前海公证处驻点办理了委托公证即被告委托万通担保公司办理涉案物业赎楼相关手续等。后万通担保公司查询发现被告存在诉讼纠纷，涉案物业于2019年12月17日被罗湖法院查封，交易滞缓。2019年12月26日，被告母亲向我方告知上述纠纷为家庭纠纷正由罗湖法院调解中。此后我方亦曾多次与原、被告沟通协商是否变更此次交易的履行时间、内容等，无果。另原告已分别于2019年12月9日、10日将托管定金30万元转至第三人处。因未达支付条件，目前该款项还托管在第三人处。本案系房屋买卖合同纠纷，而第三人与原、被告之间为居间合同关系，二者并非同一法律关系，第三人并非本案适格当事人。对原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷，第三人已将所知悉的情况具陈如上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月7日，原告、被告及第三人签订《二手房认购合同》，约定由原告以660万元总价购买被告名下龙屋住宅区8栋14号302、建筑面积为98.93平方米的房产（不动产权证号：2000620416）。交易定金为30万元，定金交由第三人监管，该合同第三条第一款约定若卖方违约则买方有权要求双倍返还所付定金或总房款20%的违约金。合同签订后，原告于2019年12月7日向第三人账户支付购房定金6万元，于2019年12月9日向第三人账户支付购房定金24万元。2019年12月13日，原告、被告及第三人签订深（罗）房居间字（2019）第37379号《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，该合同再次约定由原告以660万元总价购买被告名下龙屋住宅区8栋14号302、建筑面积为98.93平方米的房产（不动产权证号：2000620416）。交易定金为30万元。合同第十六条约定任何一方不履行本合同约定的义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之20的违约金。该合同签订后，原告于2019年12月13日向第三人支付按揭手续费3500元，因涉案房产的公证事项支出公证费用960元。2019年12月13日，原被告及第三人签订《定金托管协议》，约定涉案房产交易的定金30万元由第三人托管。涉案房产于2019年12月17日因另案被本院查封。双方交易停滞。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点系涉案房屋买卖合同无法继续履行是否应由被告承担违约责任。本院认为，原被告及第三人签订的房屋买卖合同及居间合同系当事人真实意思表示，应当认定为合法有效。原告按照三方签订的协议履行了交付定金的义务后，因涉案房产被查封而导致交易停滞，被告应当按照协议的约定承担违约责任，故原告要求解除涉案买卖合同并要求被告返还定金及因购买涉案房产而支付的必要费用的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持，但原告诉求中的定金30万元系由第三人监管、按揭手续费3500元亦由第三人收取，故前述款项共计303500元应由第三人代被告退还给原告。关于原告要求被告按照合同约定支付违约金的诉求，本院认为，原告的该项诉求，有事实和法律依据，本院予以支持，结合本案被告的实际情况及涉案房屋所在地段的均价，本院酌情调整违约金为660000元。综上所述，原告要求解除涉案房屋买卖合同并要求退还定金、实际支付费用并要求被告支付违约金的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈小秋与被告黄广云、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司之间签订的《二手房认购合同》及深（罗）房居间字（2019）第37379号《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；二、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告陈小秋的购房定金及按揭手续费共计303500元；三、被告黄广云应于本判决生效之日起十日内向原告陈小秋支付960元公证费；四、被告黄广云应于本判决生效之日起十日内向原告陈小秋支付违约金660000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9710元，保全费3020元，由被告黄广云负担7558元，由原告陈小秋负担5172元。前述诉讼费用原告已预交，被告黄广云应于本判决生效之日起十日内将应由其承担的诉讼费用共计7558元迳付原告陈小秋。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李星二〇二〇年七月二十一日书记员  陈兴