苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初821号原告：上海康勃莱物业管理有限公司，统一社会信用代码91310230MA1JXP4MX9，住所地上海市崇明区北沿公路******（上海崇明森林旅游园区）。法定代表人：郭璇琳，执行董事。原告：上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司，统一社会信用代码91320509MA1PCEMPXB,住所地江苏省苏,住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路商业街**楼**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：郭璇琳，总经理。二原告共同委托代理人：施勇浩，江苏立泽律师事务所律师。二原告共同委托代理人：袁晓明，江苏立泽律师事务所律师。被告：吴玉芳，女，汉族，1966年1月9日生，住上海市浦东新区。委托代理人：梅士侠，上海市广懋律师事务所律师。委托代理人：李正义，上海市广懋律师事务所律师。原告上海康勃莱物业管理有限公司（以下简称康勃莱公司）、上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司（以下简称康勃莱苏州分公司）与被告吴玉芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理，并依法组成合议庭适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告康勃莱公司、康勃莱苏州分公司的共同委托代理人施勇浩，被告吴玉芳的委托代理人梅士侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康勃莱公司、康勃莱苏州分公司向本院起诉请求：1、判令被告立即支付2017年7月1日至2019年6月30日物业服务费107652.24元。2、判令被告立即支付滞纳金11303元(暂计算至2019年7月30日，实际自2018年7月1日起，以第一年应缴物业费53826.12元为基数，按每日万分之五计算至实际缴纳之日止；自2019年7月1日起，以第二年应缴物业费53826.12元为基数，按每日万分之五计算至实际缴纳之日止)。3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更滞纳金主张为自2019年7月1日起，以56990.88元为基数，按每日万分之五计算至实际缴纳之日止。事实与理由：2017年6月20日，原告康勃莱公司经过协议选聘的方式与苏州铭基置业有限公司（以下简称铭基公司）签订了苏州市前期物业管理委托合同，将江南岸佳园委托原告康勃莱公司实行前期物业管理服务，委托运作方为原告康勃莱公司苏州分公司，服务期限为2017年7月1日至2020年6月30日，别墅的物业服务费为3.8元/月/平方米(按建筑面积计算)。被告吴玉芳在江南岸佳园共有三套别墅，分别为杏园1、2、9幢。原告依约为被告提供物业服务，但是被告自原告接受委托管理服务小区至今都未缴纳物业服务费。被告吴玉芳辩称：对于原告在诉状中的三项诉讼请求均不予认可。首先，本案中被告从未与原告签订过物业管理服务协议，原告与铭基公司签订的苏州市前期物业管理委托合同载明原告是由铭基公司协议选聘产生，但是按照物业管理条例第二十四条第二款规定，铭基公司应该通过招投标的方式选聘物业服务企业。原告作为专业的物业服务企业，刻意规避法律法规的强制性规定，在江南岸佳园交房面积已经高达百分之六十六的基础上，本应成立业主大会选聘业主委员会，产生物业服务企业，但是却与铭基公司合谋通过私下签订物业服务合同的情况下强迫业主接受原告的物业服务。物业管理条例第24条第二款是为了避免建设单位与物业服务企业暗箱操作任意选聘物业服务企业，保障物业服务实际使用人的权益设置的该条款，从该条款的立法本意来看，应该属于法律法规的效力性强制规定。原告与铭基公司违反该规定，签订的物业管理委托合同应属无效，该合同对被告没有拘束力。其次，根据原告提供的原告与铭基公司于2017年6月20日签订的苏州市前期物业管理合同第一条第四款、第十条第二款以及江苏省物业管理条例第34条的规定，可以推算出江南岸佳园实际每月每平方米物业费应为2.47元，而原告却与铭基公司合谋将物业费确定为每月每平方米3.8元。原告私下免收、减收铭基公司持有的约35%的物业。被告认为铭基公司在代表广大业主选聘物业服务企业时，其本身也是作为物业服务的采购方存在的，但是铭基公司却与原告合谋，将成本转移到其他业主身上。这种行为明显违反了民事行为所应该遵循的最基本的公平原则。物业服务企业如果要减免物业费，应该全体业主一起减免，而非仅减免部分业主，特别是仅减免代表广大业主去采购服务的业主的物业费。原告与铭基公司的这一行为严重损害了被告的利益，加重了被告的责任。所以，该物业服务管理委托合同第十条第二款应属于无效条款。即使认为原被告双方存在事实上的物业服务关系，被告需要支付的物业费也应该以每平米2.47元/月计算。再次，原告向被告主张物业费仅凭一份合同是不够的，按照最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第五条第二款，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。就被告所知，目前江南岸佳园仅有几名保安看门，原告的物业服务质量与价格相距甚远。如果要求被告在原告提供不符合约定服务的情况下仍然按照合同约定支付物业费对被告来说及其不公平。原告需要提交合同第20条载明的应该向业主公示的资料以证明自己的物业服务质量符合合同第八条约定的附件二的要求。如果原告不能提供，那么收取的物业服务费需要在每月每平米2.47的基础上进行再次缩减。原告与铭基公司签订的物业管理合同并未约定逾期缴纳物业费收取的滞纳金比例，原告本身在物业管理过程中就存在诸多过错，其要求被告支付滞纳金的主张不应该得到支持。经审理查明：2017年6月20日，铭基公司作为委托方（甲方）与康勃莱公司作为受委托方（乙方）、康勃莱苏州分公司作为委托运作方（丙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定：甲方通过协议选聘方式将江南岸佳园委托乙方实行前期物业管理服务，乙方全权委托下属丙方负责江南岸小区的物业管理日常运作工作。物业总建筑面积为61708.06平方米，前期物业管理服务期限为3年，自2017年7月1日至2020年6月30日止。该合同第十条第2款约定：丙方根据建筑面积向业主收取物业费，别墅3.8元/月/平方米，一期32幢共计10811.09平方米，其中藕园37幢合计515.68平方米免收物业费；二期一标48幢共计16583.80平方米，其中莲园2幢和3幢（样板房）合计729.79平方米六折收取物业费，未售2套、未完成售房2套、未交房1套，共五套合计2061.24平方米免收物业费。丙方对未售出或者售出后未办理完成入伙手续的房屋均免收物业费，直至该些房屋售出，业主办理好入伙手续后再开始收取物业费。二期二标88幢共计32512.31平方米，其中19套房屋合计6343.19平方米已售出待入伙免收物业费，29套房屋合计11611.54平方米免收物业费，直至房屋售出且业主办好入伙手续后，乙方开始收取该套房屋相应的物业费用。业主应于物业交付使用时向丙方提前支付6个月的物业费，其后应于每3个月的首月15日前一次性向丙方支付。合同还就各方的其他权利义务进行了约定。苏州市吴江区汾湖镇黎里临沪东路1222号江南岸佳园杏园1幢、2幢、9幢物业类型为别墅。2015年12月，铭基公司向吴玉芳邮寄交房通知书，通知其于2016年1月30日之前办理交房手续，该三处房产现不动产登记所有权人为吴玉芳，其中杏园1幢建筑面积为997.3㎡，杏园2幢建筑面积为548.6㎡，杏园9幢建筑面积为773.4㎡。另查明：2011年11月15日，吴玉芳曾与狮城怡安（上海）物业管理有限公司作为铭基公司选聘的物业公司签订苏州市前期物业管理服务协议。该协议约定物业服务费为3.8元/月/平方米。2017年9月20日，康勃莱苏州分公司转账支付石先流3776元。2017年10月10日，康勃莱苏州分公司转账支付石先流8562元，备注用途为9月工资3985元、10月工资2577元和辞退补偿金2000元。2017年9月20日，康勃莱苏州分公司转账支付陈彩虹3554元。2017年12月27日，康勃莱苏州分公司转账支付陈彩虹1875元，备注用途为奖金。2017年10月18日、2017年11月20日、2017年12月19日、2018年1月19日，康勃莱苏州分公司分别转入个人/单位存款账户39324元（备注9月员工工资）、43430元（备注工资）、44892元（备注工资）、38189.7元（备注工资）。2018年12月6日、2018年12月11日、2018年12月27日、2018年12月30日，藕园32号罗茜，莲园10号黄晓微、桂园2号谢仙兰、竹园7号吴伟分别转账费支付康勃莱苏州分公司物业费11441.4元、23110元、6864元、7346元。本案审理同期，康勃莱公司、康勃莱苏州分公司有多个物业服务合同纠纷案件在本院审理，主张内容相同。另案查明，2017年9月22日，上海烨直物业管理有限公司苏州分公司作为移交人，康勃莱苏州分公司作为接收人，签订《物品移交清单》。载明上海烨直物业管理有限公司苏州分公司委托康勃莱苏州分公司代收上海烨直物业管理有限公司苏州分公司在江南岸佳园管理期间的物业管理费，在委托期间联想台式电脑一台、建设银行刷卡机一台、发票专用章一个、空白增值税普通发票53张暂移交康勃莱苏州分公司保管使用。2018年12月7日，康勃莱苏州分公司账户转入上海烨直物业管理有限公司苏州分公司账户10047元。以上事实，由原告提供的不动产登记簿查询记录、前期物业委托合同、交房通知书、转账凭证，原告在（2020）苏0509民初2184号案件中提交的物品移交清单、银行交易明细，被告提供的前期物业服务协议及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证明。本案争议焦点为二原告与铭基公司签订的前期物业委托合同是否有效。被告认为铭基公司未通过招投标方式选聘物业管理公司，违反了《物业管理条例》第二十四条的效力性禁止规范，合同无效。本院认为，国务院《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。首先，该条规定的招投标程序是国家为规范物业公司，提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，该规范也规定了在一定情况下经当地房地产行政主管部门同意，可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理服务；其次，《物业管理条例》属于行政法规，第二十四条规定禁止的是一种交易方式而不是交易行为本身，所涉及事项亦不损害国家利益和社会公共利益，因此不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范；再次，《物业管理条例》第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”据此，违反《物业管理条例》第二十四条规定的法律后果是处以行政处罚，对于合同效力并未作出规定。因此，国务院《物业管理条例》第二十四条规定属于行政管理规范的范畴，并非民事行为的强制性效力性规范，建设单位没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业并不导致前期物业服务合同无效。综上，原告与铭基公司签订的前期物业委托合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。原告与铭基公司签订的前期物业委托合同约定物业服务期限为自2017年7月1日至2020年6月30日止，提交其公司与上海烨直物业管理有限公司苏州分公司签订的《物品移交清单》及2018年12月7日原告将代收的10047元物业费转账支付上海烨直物业管理有限公司苏州分公司的交易明细，认为2017年7月1日前涉案小区由上海烨直物业管理有限公司苏州分公司提供物业服务，上海烨直物业管理有限公司苏州分公司物业服务终止后于2017年9月委托原告代收涉案小区物业服务费。本院认为，上述两份证据与原告提交的前期物业委托合同相互印证，至此原告对其作为涉案小区的物业管理公司提供物业服务完成了初步举证责任。被告向本院提交了其与铭基公司委托的狮城怡安（上海）物业管理有限公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议》，该协议约定在业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年。现该小区的房屋至今没有全部销售完毕，故认为该份服务协议仍在继续履行。本院认为，首先，被告未举证其与铭基公司签订的服务协议期限尚未届满；其次，原告另提交了其提供物业服务期间员工工资转账发放凭证、其他业主已缴纳物业费的转账记录，结合原告提交的《物品移交清单》等证据能够证明合同约定的服务期限内确实由原告为涉案小区提供物业服务，被告提交的物业服务协议已终止履行。关于物业服务费的收费标准问题。原告认为应按照合同约定3.8元/月/平方米计算。被告认为，《江苏省物业管理条例》第二十四条规定，“竣工未售出或尚未交付给物业买受人的物业，物业费用由建设单位缴纳”，根据铭基公司与原告签订物业管理合同中免收物业费部分约定，推算出涉案小区物业费用为2.47元/月/平方米，并据此认为原告与铭基公司合谋免收部分物业费，降低了物业服务质量，加重了被告负担。本院认为，首先，根据上述分析，原告与铭基公司签订的前期物业委托合同合法有效，对合同双方及业主均具有约束力，虽该合同约定对未售出、未交房部分物业免收物业费，但无论对于该部分物业是否减免物业费，被告作为业主均应按照合同约定支付物业费，被告亦未举证由于该部分减免物业费而使原告降低了物业服务质量，损害了被告的利益；另一方面，被告认可的其于2011年11月15日与铭基公司签订的前期物业服务协议约定的物业费标准亦为3.8元/月/平方米，故对于被告以部分物业被减免费用而要求物业费按照2.47元/月/平方米计算的抗辩意见不予采信。综上，原告康勃莱苏州分公司作为原告康勃莱公司的分支机构已经履行了相关的物业管理服务义务，被告吴玉芳作为该小区杏园5幢、2幢、9幢的业主，应当按照约定缴纳相关物业服务费用。双方约定的物业服务费的计算标准为3.8元/月/㎡，本案的物业建筑面积为2319.3㎡（997.3㎡+548.6㎡+773.4㎡），原告康勃莱公司、康勃莱苏州分公司向被告吴玉芳作为业主主张未缴纳物业服务费用的期限为自2017年7月1日起至2019年6月30日止，共计24个月，并自愿按照地上面积作为物业费收费计算标准，其中杏园1幢地上面积431.59㎡，杏园2幢地上面积316.93㎡，杏园9幢地上面积431.88㎡，共计1180.4㎡，因此被告吴玉芳拖欠的物业服务费用为107652.48元（3.8*1180.4*24）。原告自愿按照107652.24元主张，本院予以确认。原告康勃莱公司、康勃莱苏州分公司主张被告吴玉芳支付滞纳金，物业服务合同中滞纳金法律性质为逾期付款违约金，三方签订的前期物业服务合同中未约定逾期缴纳物业费的违约金及计算标准，但被告吴玉芳逾期缴纳物业费，造成原告康勃莱公司、康勃莱苏州分公司利息损失，被告吴玉芳应予支付，原告自愿按照晚于约定支付时间的年度服务到期次日主张该逾期付款违约金，系原告自愿处分其权利，本院予以确认，因原告未提交被告逾期缴纳物业费造成其他损失的证据，故其按日万分之五主张，于法无据，本院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算。被告另抗辩认为原告物业服务存在不足，但并未举证证明原告存在大范围、长时间的物业服务瑕疵并对被告造成了实际损害,故被告据此不向原告支付物业费的抗辩，于法无据，本院不予采信。退一步讲，即使原告在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，被告可以向物业公司反映情况，物业公司应有针对性地进行整改，物业公司要求被告全额交纳物业费，也应提供全面完善的物业服务。考虑到物业服务费的公共属性，若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十四条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告吴玉芳于判决生效之日起十日内支付原告上海康勃莱物业管理有限公司、上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司2017年7月1日至2019年6月30日物业服务费107652.24元，并支付逾期付款利息损失（以107652.24元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；以107652.24元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2680元，由被告吴玉芳负担，于本判决生效后十日内缴纳至本院，原告上海康勃莱物业管理有限公司、上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司已预交的诉讼费用本院予以退还。（请将案件受理费直接汇入苏州市吴江区人民法院专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××64）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  范 君人民陪审员  管凤兰人民陪审员  刘俊兵二〇二〇年七月二十七日书 记 员  李 萍