湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初2408号原告：湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地湘潭市岳塘区丝绸中路金侨世纪苑。法定代表人：戈清莲。委托诉讼代理人：陈飞，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李咸武，湖南弘一律师事务所律师。被告：李兰青，男，1989年4月10日出生，汉族，住湖南省新田县。原告湘潭金世纪物业发展有限公司（以下简称“金世纪物业公司”）与被告李兰青物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告金世纪物业公司的委托诉讼代理人陈飞及被告李兰青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金世纪物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理服务费3693元（截止2020年3月31日），并向原告支付相应的逾期付款违约金（自2018年2月1日起，以3693元为基数按照每日万分之五的标准计算至费用付清之日止）；2、被告承担诉讼费。事实与理由：原告系金地亚小区的物业服务公司，被告系金地亚家园小区的业主。原告与湖南报业房地产发展有限责任公司于2017年9月1日签订《物业服务合同》，合同约定住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.48元/平方米，逾期交纳则应按照拖欠金额每日万分之五的标准交纳违约金。原告签订合同后，严格按照合同约定履行物业管理服务，被告亦享受服务。但被告自2018年2月起未按物业服务合同的约定交纳物业管理费，构成违约。原告多次催要未果，双方故此成诉。被告李兰青辩称：1、原告提供的物业服务与物业费收费标准1.48元/平方米/月不符；2、《购房合同》和《前期物业管理协议》中没有明确服务标准，且《前期物业管理协议》与《湖南报业文化城·金【米】地亚家园物业服务合同》中约定服务标准不符。物业公司应当按照前期物业合同约定标准提供“质价相符”的物业服务，不能以任何理由降低服务标准。原告未按合同约定提供相应服务，没有明确服务标准和收费标准，违反《物业服务收费管理办法》的规定；缴纳物业费是应尽义务，拒不支付是因为原告未提供“质价相符”的服务，且门禁和安防系统多次反映情况都未能解决，不是无理由拒交。经审理查明：2016年9月11日，李兰青与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了位于长沙市望城区房屋，房屋面积95.96平方米。在该房屋买卖合同中双方对物业服务进行约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为金世纪物业公司，物业服务收费方式为包干制，服务期限自通知买受人交房之日起至物业成立业主委员会重新签订物业管理合同止，物业服务收费价格为1.48元／月／平方米（建筑面积），收费起始时间从通知办理入伙手续时间为准。物业服务企业按照半年收取物业服务费，买受人应当在每年的2月1日和7月1日前缴费。2017年8月1日，李兰青在与金世纪物业公司签订的《前期物业管理协议》尾部业主处签名，约定将自有房屋金（米）地亚家园****房委托金世纪物业公司实行物业服务管理。2017年9月1日，金世纪物业公司与案外人湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》，约定由金世纪物业公司为湖南报业文化城.金【米】地亚家园提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为小高层住宅带电梯1.48元／平方米／月，物业服务费按半年交纳，业主或者物业使用人应在每半个年度的第一个月履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起向业主和物业使用人按每日应交纳物业服务费的万分之五收取违约金；物业管理期限自2017年9月1日起至业主委员会成立或湖南报业房地产发展有限责任公司提出合同终止止。另查明，金世纪物业公司在案涉小区服务期间，包括公共秩序维护的协助管理、垃圾清洁管理、安全保障管理、消防管理等方面存在服务瑕疵。再查明，2019年12月28日，金世纪物业公司向案涉小区湖南报业文化城小区业主委员会发送工作联系函，载明：“因我司与相关合作单位合同到期时间为2019年12月31日，我司拟在2020年1月9日全面停止物业服务”。2020年1月21日，该业主委员会向包括李兰青在内的业主发出《关于春节期间物业服务有关工作报告》，载明“2020年1月20日下午，在金山桥街道、黄金社区的组织下，在黄金社区召开了由业委会与金世纪物业参加的物业管理联席会议，协商并明确春节期间保障物业服务有关工作安排。金世纪物业代表表示落实春节期间物业服务工作，承诺保障物业服务持续到2020年2月8日，后续物业移交工作以进一步协商为准。业主理应配合积极交纳2020年2月8日之前的物业费和水电费”。后因该业主委员会新聘请的物业公司未能及时进驻小区，加之突发新冠肺炎疫情，金世纪物业公司未及时退出小区，在2020年2、3月期间，仍为案涉小区持续提供了安保服务、公用设施维修养护服务等物业服务。庭审中，金世纪物业公司陈述自2018年2月1日至2020年3月31日止，李兰青共拖欠26个月共计3693元的物业管理费未交。李兰青认可自2018年2月1日起未缴纳物业管理费，但认为物业费最多支付至2020年1月9日为止，陈述未交费原因系金世纪物业公司提供的服务未达到标准。因双方协商未果，由此成诉。上述事实有原告提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》、《前期物业管理协议》、《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》、律师函照片、来访人员登记表、物业费收据、电梯维护保养表，被告提供的视频、照片、案涉小区业主委员会《关于春节期间物业服务有关工作报告》及双方当事人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。原告与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》，对原、被告均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。虽金世纪物业公司原拟于2020年1月退出案涉小区，但因客观原因原告在其主张的收费期间内持续为小区提供服务，该小区业主也实际接受服务，二者形成事实上物业服务合同关系，交纳物业费用的义务仍应由被告负担。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的合同义务。故原告要求被告支付物业管理费用的主张成立，本院予以支持。但原告提供的物业服务存在瑕疵，相应的物业管理费用收取标准应进行调整，本院对原告主张的物业服务费收费标准酌情核减10%，确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费，即从2018年2月1日至2020年3月31日止，被告应向原告缴纳物业费3323元（95.96平方米×1.48元/平方米/月×26个月×0.9,四舍五入取整）。对原告要求被告支付物业管理费3693元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告诉请逾期付款违约金的主张，考虑到案涉小区实际情况，被告未予交纳物业费用系认为物业公司服务存在瑕疵，虽其以拒交物业费的方式进行对抗并不妥当，但并非恶意拖欠。故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李兰青于本判决生效后十日内向原告湘潭金世纪物业发展有限公司支付自2018年2月1日起至2020年3月31日止的物业管理费3323元；二、驳回原告湘潭金世纪物业发展有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告李兰青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  杨 恋二〇二〇年七月二十三日代理书记员  袁子怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。