贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初2229号原告：中国工商银行股份有限公司铜仁分行，住所：贵州省铜仁市碧江区共青路**，统一社会信用代码：915206002150506704。负责人：盛军，公司行长。委托诉讼代理人：张晓琳，贵州邦宇律师事务所律师，授权范围为一般授权。委托诉讼代理人：黄文婷，贵州邦宇律师事务所律师，授权范围为一般授权。被告：黄荣芳，女，1991年8月24日出生，汉族，，住贵州省玉屏侗族自治县被告：贵州南长城企业房地产开发有限公司，，住所：贵州省铜仁市碧江区新华北路**统一社会信用代码：91520600722126414X。法定代表人：田宏保，该公司执行董事。委托诉讼代理人：雷桂英，贵州乾锦律师事务所律师，授权范围为特别授权。原告中国工商银行股份有限公司铜仁分行（以下简称工商行铜仁分行）与被告黄荣芳、贵州南长城企业房地产开发有限公司（以下简称南长城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商行铜仁分行委托诉讼代理人张晓琳、黄文婷、被告南长城公司委托诉讼代理人雷桂英到庭参加诉讼。被告黄荣芳经本院合法传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告工商行铜仁分行向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判令被告黄荣芳偿还原告借款本金328655.38元、利息、罚息6023.52元（该利息、罚息暂计至2020年5月21日，后阶段利息自2020年5月22日起至上述款项全部还清之日止）；3、判令被告南长城公司对上述债务承担连带偿还责任；4、判令原告对本案抵押物（位于铜仁市碧江区屋）的拍卖、变卖款项在上述债务范围内享有优先受偿权；5、本案律师费、诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：2016年3月15日，原告与二被告共同签订《个人购房借款／担保合同》，约定：被告黄荣芳向原告借款348000元用于购买被告南长城公司开发的位于铜仁市碧江区房屋，贷款期限为360个月，贷款利率为4.9%，还款方式为按月等额本金还款。若被告黄荣芳未按约定日期还款付息，原告有权在约定利率基础上按日加收50%的罚息。被告黄荣芳若连续三个月（或累计六次）未按时足额偿还本息，原告有权要求提前清偿全部债务并解除合同。另外，合同抵押条款还约定被告黄荣芳以其购买的位于铜仁市碧江区屋作抵押，被告南长城公司对本合同项下债务提供连带保证责任。合同签订后，原告按约履行合同义务，但被告黄荣芳却并未按约足额偿还借款本息。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求支持上述诉讼请求。被告南长城公司答辩：1、被告黄荣芳长期不履行还款义务，已构成根本违约，工商行铜仁分行要求解除《个人购房借款/担保合同》、借款人清偿全部借款本息、并对抵押房屋拍卖、变卖价款行使优先受偿权的理由正当、诉请有据。2、答辩人愿意根据《关于按揭贷款抵押房产回购协议》约定回购抵押房屋，并将处置抵押房屋所得价款首先用于清偿工商行铜仁分行借款本息，余下款项在扣除答辩人为黄荣芳代为清偿的借款本息及其他相关费用后，及时退还给黄荣芳。3、工商行铜仁分行在实现债权过程中，律师代理费不是必须产生的费用，故其要求答辩人承担律师代理费没有法律依据。被告黄荣芳经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃相应诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庭审中，当事人对相互提交的能证明本案基本事实证据的真实性、关联性、合法性皆无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2015年12月10日，被告黄荣芳与被告南长城公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015011958），约定：被告黄荣芳以总价497143元向被告南长城公司购买其开发的位于铜仁市碧江区房屋。被告黄荣芳在本合同签订之日向出卖人即南长城公司交付首期房款149143元，余款348000元以银行按谒方式支付。合同签订后，被告南长城公司收取被告黄荣芳购房首付款149143元。2016年3月15日，被告黄荣芳作为共同借款人与原告工商行铜仁分行（贷款人）、被告南长城公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：［个住］字［工］行［铜仁］支行［2016］年［62］号），约定：贷款金额348000元，贷款年利率4.9%，贷款期限为360个月。本合同项下贷款用于购买位于铜仁市碧江区屋。贷款人将贷款一次性划入被告南长城公司名下账户（开户行：中国工商银行梵净山支行，账号：24×××59）。贷款以等额本金还款方式偿还，并且被告黄荣芳指定以其在中国工商银行梵净山支行开立的账号为62220224080********个人结算账户作为还款账户。若借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按原约定利率基础上加收50%确定。被告黄荣芳以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，被告南长城公司对被告黄荣芳对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年。2016年3月17日，原告工商行铜仁分行取得位于铜仁市碧江区屋的抵押权人预告登记证明【预告登记证号为：铜房预市房字第**】。同年3月22日，原告工商行铜仁分行向被告黄荣芳发放贷款348000元。另查明，自2016年12月31日起，被告黄荣芳已不能正常履行还本付息义务。为此，被告南长城公司分别于2016年12月31日、2017年3月31日、2018年12月31日、2019年6月30日、2019年12月30日为被告黄荣芳向原告工商行铜仁分行代偿逾期借款本息共计33,820.96元。然而，从2020年1月起截至目前，被告黄荣芳依然未向原告工商行铜仁分行履行借款本息偿还义务。再查明，截至2020年5月21日，被告黄荣芳尚欠原告工商行铜仁分行借款本金328,655.38元。以上事实有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、转账票据及收据、个人贷款申请表、《个人购房借款/担保合同》、贷款发放凭证、不动产登记证明、贷款逾期归还凭证、还款明细等证据足以认定。本院认为，被告黄荣芳为向被告南长城公司购置位于铜仁市碧江区，向工商行铜仁分行申请按谒贷款。为此，被告黄荣芳与被告南长城公司、原告工商行铜仁分行分别签订了《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》。上述合同皆是当事人真实意思表示，未违反相应法律强制性规定，应为合法有效，签约当事人理应诚信守约。关于涉案《个人购房借款/担保合同》是否应当解除的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。就本案而言，涉案《个人购房借款/担保合同》签订后，原告已于2016年3月22日向被告黄荣芳发放贷款348,000元。然而，自2016年12月31日起，被告黄荣芳已不能正常履行还本付息义务。并且，在被告南长城公司为被告黄荣芳向原告工商行铜仁分行代偿2016年12月31日至2019年12月31日的逾期借款本息33,820.96元后，从2020年1月起截至目前，被告黄荣芳又已连续七个月未按时足额偿还借款本息。被告黄荣芳不履行还本付息义务的行为已导致原告签订涉案《个人购房借款/担保合同》的合同目的无法依约得以实现。并且，本案庭审中，被告南长城公司对原告提出解除涉案合同也不持异议。为此，根据涉案《个人购房借款/担保合同》第14条：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除本合同的约定，原告有权解除涉案合同。故而，对原告工商行铜仁分行要求解除涉案《个人购房借款/担保合同》（合同编号：［个住］字［工］行［铜仁］支行［2016］年［62］号）的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告黄荣芳、南长城公司是否应当连带偿还尚余借款本息的问题。首先，原告庭审中提供的涉案《个人购房借款/担保合同》、还款明细等证据，可以佐证截至2020年5月21日，被告黄荣芳尚欠原告工商行铜仁分行借款本金328,655.38元，利息、罚息6,023.52元的事实。对此，本院依法予以确认。其次，根据涉案《个人购房借款/担保合同》第9.1条“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定”的约定，当事人已对贷款被宣布提前到期后利息计算标准进行明确，该条款可视为双方对于合同解除后约定的“清算条款”。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，对原告要求被告黄荣芳一次性偿还尚余借款本金328,655.38元，利息、罚息6,023.52元（该利息、罚息暂计算至2020年5月21日。后阶段的利息、罚息自2020年5月22日起至上述款项全部还清之日止，以借款本金328,655.38元为基数，按《个人购房借款/担保合同》约定计算）的诉讼请求，本院依法予以支持；超过部分，依法不予支持。最后，如前，根据涉案《个人购房借款/担保合同》第10.2条“保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证责任”的约定，被告南长城公司在债务人黄荣芳不履行应付债务时，应据此承担保证人的连带清偿责任。但是，保证人在承担连带保证责任后有权向债务人黄荣芳进行追偿。关于原告工商行铜仁分行是否对位于铜仁市碧江区变卖款项享有优先受偿权的问题。如前所述，原告工商行铜仁分行已向被告黄荣芳发放贷款348000元，并取得碧江区武陵大道铜仁市火车站棚户区Ｃ区3栋21层21-3号房屋的抵押权人预告登记证明【预告登记证号为：（2017）铜仁市不动产证明第0009357号】。本院认为，涉案铜仁市碧江区屋设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”、第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告工商行铜仁分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，即使抵押权进行了预告登记，抵押权也未设立，当事人之间仍只是具有债的关系，债权人无法对涉案预售商品房行使抵押权并直接优先受偿。综上，对原告工商行铜仁分行主张对位于铜仁市碧江区商品的拍卖、变卖款项享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。关于律师费16,700元是否应由被告承担的问题。生效合同条款是签约当事人享有权利、履行义务的书面契约。就本案而言，根据涉案《个人购房借款/担保合同》第十条第二项“保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任”、第十七条“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担”的约定，原告工商行铜仁分行要求被告黄荣芳、南长城公司承担本案律师费用的诉讼请求，确有事实和法律依据，本院理应予以维护。但是，由于本案中，原告工商行铜仁分行与贵州邦宇律师事务所签订的涉案《委托代理合同》采取的是全风险代理方式，原告向邦宇律师事务所需要支付的律师费还需要根据实际回收的现金或非现金以及金额价值的不同阶段，按不同的比例计算。换言之，由于原告工商行铜仁分行为实现本案债权而需要承担的律师费目前还尚处于不确定状态，因此，对于涉案《委托代理合同》约定了计算方式但尚未实际发生的律师费用，因缺乏事实支付依据，本院在本案中不宜作出相应处理。但是，原告可待符合合同约定的事项实际发生后，即风险代理费实际支付完成时再另行主张。被告黄荣芳经本院合法传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，应自行承担由此造成的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司铜仁分行与被告黄荣芳、贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司于2017年8月17日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：［个住］字［工］行［铜仁］支行［2016］年［62］号）；二、被告黄荣芳在本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司铜仁分行偿还借款本息334,678.9元【其中借款本金328,655.38元，利息、罚息共计6,023.52元（该利息、罚息暂计算至2020年5月21日。后阶段的利息、罚息自2020年5月22日起至上述款项全部还清之日止，以尚余借款本金328,655.38元为基数，按《个人购房借款/担保合同》约定计算）】；三、被告贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司对被告黄荣芳上述第二项还款义务承担连带清偿责任；四、被告贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司承担保证责任后在其清偿范围内有权向被告黄荣芳追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司铜仁分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,285元，由原告中国工商银行股份有限公司铜仁分行负担164元，由被告黄荣芳、贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司共同负担3,121元。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。审判员  杨继涛二〇二〇年七月二十二日法官助理王**书记员杨子坤