广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11737号原告：广东新粤物业有限公司，住所地广东省中山市*************之二，统一社会信用代码914***********650K。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄**，广东一然律师事务所律师助理。被告：叶杰英，女，1963年3月5日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区**********，公民身份号码440************926。原告广东新粤物业有限公司（以下简称新粤公司）与被告叶杰英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新粤公司委托诉讼代理人张艳娜、黄**，被告叶杰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新粤公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年3月至2019年12月期间共46个月的物业管理费9194.25元及违约金（以每月物业管理费199.88元为基数，按每天千分之一计算至清偿之日止，暂计至2020年3月6日为6805.34元）;2.被告向原告支付律师费2500元。事实和理由：2014年12月19日，原告与中山市蓝波湾小区业主委员会签订物业服务合同，约定由原告就包含被告物业在内的物业提供物业服务，约定被告每月应按其物业建筑面积向原告缴付物业服务费，若逾期未缴，从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金。但从2016年3月至2019年12月共46个月被告拖欠物业管理费。原告多次催收，但被告置之不理。被告的行为已严重损害了原告的合法权益。据此，原告特起诉至法院。被告叶杰英辩称，1.新粤公司与蓝波湾小区业委会签订的物业管理服务合同是无效的，对业主不具有约束力，在蓝波湾实施物业管理是非法的。由吴国坚担任主任的前业主委员会2012年至今都没有召开业主大会。新粤公司直接由前业委会指定，而不是由业主大会选聘；或前业委会书面征求意见由业主选聘，没有走任何选聘形式，剥夺了业主的选聘权利，是非法的，对业主不具有约束力。2.新粤公司违反《物业管理条例》第四十五条，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关部门报告。（1）对公共设施设备日常维护维修不作为，造成严重的财产安全隐患；（2）电梯电路设备门常年关不上，带来极大安全隐患，特别是常见小孩路过把玩，报给新粤公司多年不维修；（3）被告汽车在收费停车场给人刮花，新粤公司不提供监控查询是何人所为，不作任何处理。3.新粤公司收取滞纳金是违法行为，新粤公司自2015年1月1日入驻以来，未能按合同约定的质量提供各项小区服务，完全没有尽到应有的义务，主要表现在安保、卫生、电梯检查、门岗值班及出入登记，车辆管理极其混乱，经常出现堵塞消防通道的情况，没有提供相应台账数据。4.新粤公司诉求的2016年3月至2017年5月物业管理费已超过诉讼时效，亦无权要求被告支付律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2014年12月17日，新粤公司作为乙方与中山市蓝波湾小区业主委员会作为甲方签订中山市蓝波湾小区物业管理服务合同，约定：乙方向业主或物业使用人收取物业管理服务费，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；每次收取物业服务费的时间为每月的10日前，业主或物业使用人逾期缴费的，乙方有权每天按欠费总额的1‰加收滞纳金；业主或物业使用人无正当理由连续二个月不交物业服务费的，乙方对欠费业主或物业使用人可采取单方面终止部分服务的措施，其追讨方式包括但不限于上门催收、公告催收、电话催收等，乙方有权要求欠费业主或物业使用人赔偿其为追索欠费所造成的其他经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费、误工费等；本合同生效期限自本合同生效之日起至2019年12月31日止，从2015年1月1日，乙方对本物业正式开展各项物业管理服务工作。合同附件包含对公共设施设备日常维护方案及标准。合同还约定了物业服务具体内容及有关权利义务等其他事项。2.叶杰英为广东省中山市西区蓝波湾51幢1002房的产权人[不动产权证号：国（2010）易203100、粤房地字证第0210041925号，产权登记时间2010年6月22日]，物业建筑面积133.25平方米，按合同约定，每月应交物业服务费199.88元（133.25平方米×1.5元/平方米/月）。叶杰英办理收楼后，2016年3月至2019年12月期间未支付物业服务费，新粤公司于2019年11月12日在涉案物业房门张贴欠费催缴函，经催讨无果遂诉至本院，主张前述实体权利。3.叶杰英主张新粤公司提供的物业服务质量不符合物业服务合同约定，据此提供了微信截图、光盘等证据。新粤公司对此不予确认，认为其已按合同约定履行物业服务，对此提交了客服部巡查工作日志、工程部保修维修单、新粤电梯工程有限公司电梯维修记录单、清洁大项作业记录表等证据予以佐证。4.新粤公司因本案纠纷委托广东一然律师事务所代理，并签订民事案件委托代理合同，约定律师费为2500元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告新粤公司对案涉小区进行物业管理服务，并与中山市蓝波湾小区业主委员会签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该物业服务合同对叶杰英具有法律约束力，叶杰英应恪守履行。叶杰英辩称新粤公司提供的物业服务质量不符合合同约定，但未对此提交充分有效证据予以证实，故本院对其辩解意见不予采信。叶杰英未按时、足额支付物业服务费已构成违约，应向新粤公司支付物业服务费及逾期付款违约金。因叶杰英于2016年3月起拖欠物业服务费，新粤公司于2019年11月12日向叶杰英发出催收通知，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；”之规定，本院仅支持2016年11月13日之后的物业服务费，对于2016年11月13日之前的物业服务费的诉求，已经超过诉讼时效，本院不予支持。经核算，叶杰英应向新粤公司支付2016年11月13日至2019年12月31日期间的物业服务费为7515.49元（199.88元/月÷30天×18天+199.88元/月×37个月）。关于违约金的问题。新粤公司主张按合同约定日千分之一的标准自逾期之日起计收违约金，但该标准明显过高，新粤公司未举证证明叶杰英未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，故本院酌情调整为年利率6%，故本院确定违约金的计算方法为：以所欠物业服务费119.93元为基数，从2016年11月13日起；以每月所欠物业服务费199.88元为基数，分别从2016年12月至2019年12月的11日起，按年利率6%计算至清偿之日止）。关于律师费问题，因新粤公司未提交律师费发票等相关票据予以佐证，故本院对该主张不予支持。综上所述，新粤公司诉求合理部分本院予以支持，叶杰英辩解有理之处本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告叶杰英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东新粤物业有限公司支付2016年11月13日至2019年12月31日期间的物业服务费7515.49元及违约金（分段计算：以所欠物业服务费119.93元为基数，从2016年11月13日起；以每月所欠物业服务费199.88元为基数，分别从2016年12月至2019年12月的11日起，按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告广东新粤物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，减半收取为131元（原告广东新粤物业有限公司已预交），由被告叶杰英负担（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇二〇年六月十八日书记员  黄应虹石丽娜