山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6767号 上诉人(原审第三人)：林青华，男，1988年11月21日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：王雪，山东建林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琛，山东建林律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司青岛市分行，住所地山东省青岛市市**香港中路**。 主要负责人：蒋昕，行长。 委托诉讼代理人：史智慧，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任峥，山东青大泽汇律师事务所律师。 原审被告：林玉冲，男，1972年12月31日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 上诉人林青华因与被上诉人中国银行股份有限公司青岛市分行（以下简称中行青岛分行）、原审被告林玉冲债权人撤销权纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院(2018）鲁0202民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后,依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人王雪、李琛，被上诉人的委托诉讼代理人史智慧参加了诉讼。本案现已审理终结。 林青华上诉请求：1、依法撤销原审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与原审被告之间房屋买卖合同真实有效，不存在恶意串通以明显过低的价格成交，应当以实际的成交价格认定交易价格，即170万元。房产已经办理过户之上诉人名下，并经装修后抵押给了典当公司用于融资。新的评估包含装修费用。 中国银行股份有限公司青岛市分行答辩称：一审法院依法认定事实清楚，判决结果正确，应当依法维持原判。 中国银行股份有限公司青岛市分行向一审法院起诉请求：1.撤销林玉冲与林青华于2017年3月14日签订《青岛市存量房屋买卖合同》（合同编号：309815）；２.本案诉讼费用由林玉冲承担。 一审法院查明：１.2015年3月4日，林玉冲与中行青岛分行签订2015年营个借字0006号《个人贷款合同》，约定中行青岛分行向林玉冲提供240万元贷款用于公司经营，贷款期限为12个月，贷款偿还方式为按月计息，到期一次性还本。林郁瑞作为林玉冲的配偶，自愿对林玉冲的贷款承担共同还款责任。青岛温商担保有限公司和青岛拉斐酒庄有限公司系该笔贷款的担保人。贷款到期后，因林玉冲未按时还款，中行青岛分行于2016年5月11日向青岛市市南区人民法院提起诉讼。2016年11月11日，经青岛市市南区人民法院依法主持调解，双方达成调解协议，约定林玉冲、林郁瑞依法向中行青岛分行支付贷款本息及律师费、诉讼费等，青岛拉斐酒庄有限公司、青岛温商担保有限公司对林玉冲、林郁瑞的债务承担连带清偿责任。因林玉冲、林郁瑞、青岛拉斐酒庄有限公司、青岛温商担保有限公司未按调解书确定的义务履行还款义务，中行青岛分行于2017年2月7日向市南区法院申请强制执行，执行案号（2017）鲁0202执332号，该案现尚未执行完毕。２.中行青岛分行提交在青岛市不动产登记中心备案的《存量房买卖合同》、《房地产典当合同》各一份，《存量房买卖合同》约定位于青岛市市南区户房屋的转让价款为80万元，建筑面积为96.09平方米，签署时间为2017年3月14日。《房地产典当合同》约定，林青华将涉案房屋抵押给青岛鼎悦典当有限公司，抵押额200万元，林青华与青岛鼎悦典当有限公司约定并确认房屋价值为360万元，签署时间为2018年1月26日。经质证，林青华对《存量房买卖合同》、《房地产典当合同》的真实性无异议，但认为《存量房买卖合同》是林玉冲与林青华为了少缴纳税款用于房管部门备案的合同，不是真实履行的合同，林玉冲与林青华买卖房屋的真实交易价格为170万元。《房地产典当合同》中林青华与抵押权人所确认的房屋价格并不能证明林青华与林玉冲买卖涉案房屋的价值。林青华提交《房地产买卖契约》一份与网上银行电子回单四份，证明2017年3月13日林青华与林玉冲签订《房地产买卖契约》一份，约定林青华向林玉冲购买位于青岛市市南区户房屋，成交价格为170万元；且林青华已实际支付购房款170万元。经质证，中行青岛分行对《房地产买卖契约》真实性不予认可，认为应以备案合同为准。对2017年3月13日向林玉冲转账37.9万元真实性无异议，但对剩余三笔转账真实性不予认可，认为购房款应直接向林玉冲支付，而不应向案外人陈学刚支付，实际上林青华购房款并未支付。经查明，林青华提交的《房地产买卖契约》约定，林青华购买林玉冲位于青岛市市南区户住房，房屋成交价170万元，签订买卖契约之日，林青华向林玉冲支付379000元作为购房定金，支付现金21000元，即共付首付款40万元；2017年5月底前支付20万元，2017年6月10日前付清余款110万元，并汇入林玉冲指定案外人陈学刚，账号为62×××77，开户行为农业银行青岛中山路分理处的银行账户中。林玉冲于2017年4月30日前将房屋交付给林青华。林玉冲与林青华在该契约上签字，但未签署签订时间。2017年3月13日，林青华通过网上银行转账379000元给被告林玉冲，2017年5月27日、6月8日、6月9日，林青华通过网上银行分别转账20万元、80万元、30万元进收款账号为62×××77的银行账户中，收款方为案外人陈学刚。林青华称合同签订当日支付给林玉冲现金21000元。３.由中行青岛分行申请，法院委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司对位于青岛市市南区户房屋(建筑面积96.09平方米）2017年3月14日的市场价值进行评估，2018年12月27日，该鉴定机构出具房地产评估报告书，认定涉案房产在2017年3月14日的市场价值为281.84万元。中行青岛分行支付鉴定费14273元。经质证，林青华对该评估报告真实性无异议，但认为林青华为善意购房人，其在与林玉冲进行房屋买卖时并不知中行青岛分行、林玉冲之间的债权债务关系，无与林玉冲恶意串通的意思。4.中行青岛分行提交陈学刚62×××77账户明细，转账信息确认各一份，证明（1）2017年6月9日至2017年10月17日期间，案外人陈学刚通过该账户分4次向林青华银行账号为62×××77账户（农业银行）转账109943.64元；（2）2017年6月28日至2017年8月7日期间，案外人陈学刚通过该账户分9次向林峰账户转账160300元；（3）2017年6月8日，案外人陈学刚通过该账户向林元林62145606000008458账户转账430700元；（4）2017年6月9日至2017年7月28日，案外人陈学刚通过该账户分5次向林峰4637580008115689账户转账135300元；（5）综上，涉案房屋在林玉冲转让给林青华后，有109943.64元又直接转给林青华本人，有726300元直接转给林元琳（430700元）或林青华父亲即林峰（295600元）。林青华对中行青岛分行提交的上述证据陈述需庭后核实，原审法院限期3日内核实清楚并提交书面质证意见，但林青华逾期未提交。5.林峰与林玲玲系夫妻关系，林青华系林峰与林玲玲的儿子。在（2017）鲁0202民初1547号债权人撤销权纠纷案件中林峰为被告，第三人为林元琳。 一审法院认为，本案立案案由为金融借款合同纠纷，但结合原告起诉的诉讼请求、事实与理由及本院查明的案件事实，本案案由应为债权人撤销权纠纷。按照《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”本案中涉案房产在房产交易中心登记备案的交易价格为80万元，按评估报告的评估价格281.84万元计算，涉案房产评估价格的70%应为197.29万元，房屋登记备案价格远低于评估价格的70%；按照林青华陈述的房屋实际成交价170万元计算，房屋交易价格也低于评估值的70%，即林玉冲与林青华房屋转让价格未达到市场交易价的百分之七十。林玉冲在其债务未清偿的情况下将其名下房产以明显不合理的低价转让，其转让行为对债权人中行青岛分行的合法权益造成了损害，林青华与林玉冲为亲戚关系，其在接受林玉冲房屋转让时应知道林玉冲负有债务未清偿，该转让行为会侵害其他债权人的债权，却仍然与林玉冲进行房屋转让行为，其行为也侵害了中行青岛分行的合法权益。涉案房产转让款170万元中的130万元，林青华称以网上银行转账方式汇付给案外人陈学刚，但结合案外人陈学刚62×××77账户明细，本案涉案房屋在被告林玉冲转让给林青华后，有109943.64元又直接转给林青华本人，有726300元直接转给林元琳或林青华父亲即林峰。林青华亦没有在法院指定期限内就有关款项的转付基础关系提交足够充分证据予以证明，并说明其真实性以排除债权人的合理怀疑，林青华仅提交了《房地产买卖契约》及交易明细，原审法院经审查认为上述证据不足以排除林玉冲与林青华虚假交易的合理怀疑，因此对其《房地产买卖契约》原审法院不予认定。对中行青岛分行要求判令撤销林玉冲与林青华于2017年3月14日签订《青岛市存量房买卖合同（合同编号：309815）》的诉讼请求，原审法院予以支持。中行青岛分行因本案发生的鉴定费14273元，属于查明案件事实支出的必要合理费用，基于上述责任的承担，鉴定费14273元应由林玉冲负担。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十四条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定判决：一、撤销林玉冲与林青华于2017年3月14日签订的转让青岛市市南区户房屋的《青岛市存量房买卖合同（合同编号：合同编号：309815）》；二、林玉冲于判决生效后10日内向中行青岛分行支付鉴定费14273元。案件受理费11800元，保全费4520元及公告费750元，由林玉冲负担。 二审中，当事人未提交新的证据。 本院认为，本案争议的焦点问题是：涉案《青岛市存量房买卖合同（合同编号：合同编号：309815）》应否解除。本案原审被告林玉冲因金融借款合同纠纷一案已经生效判决确定应当承担还款义务。2017年2月7日该案进入执行程序，同年，3月13日，原审被告林玉冲将其名下房产通过与其外甥林青华签订《青岛市存量房买卖合同（合同编号：合同编号：309815）》的形式将涉案房产出售并过户至林青华名下，次日，林青华即将该房产以抵押的方式对外抵押贷款，而林玉冲收到林青华的付款后，并未履行其应当承担的另案还款义务，反而资金进入林玉冲指定收款账户后，不久即转出，并将绝大部分款项转回林青华、林元琳或林青华父亲，使得进入执行程序的案件执行不能。且经原审法院委托评估，涉案房产的价值远高于林玉冲向林青华的转让价格，林青华也没有提供足够证据推翻鉴定报告认定的房产价值。通过一审查明和双方当事人提交的往来账等证据，可以看出，林玉冲、林青华系亲叔侄关系，在涉案房产即将被执行之际，将房产以明显低价转给林青华，且支付的对价绝大部分随后又会转到了林青华及其父亲账户，林玉冲存在恶意转移财产之嫌，作为其受让房产的亲叔叔，对此不知情，不符合常理。原审法院依据相关法律规定，判决《青岛市存量房买卖合同（合同编号：合同编号：309815）》解除，并无不当。 综上，原审认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人林青华负担。 本判决为终审判决。 审判长  张亚梅 审判员  冷 杰 审判员  张馨月 二〇二〇年七月十五日 书记员  姜青秀