广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1764号上诉人（原审被告）：刘杨明，男，汉族，住广东省德庆县***************，公民身份号码441************814。委托诉讼代理人：陈润发，广东通利达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘梅，女，汉族，住广东省阳山县**************，公民身份号码450************642。委托诉讼代理人：卞静，广东天穗律师事务所律师。原审被告：佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********兴沥雄广场的第七层7FA2，统一社会信用代码914********08598X8。法定代表人：尹建湘，经理。委托诉讼代理人：梁煜麟，广东国慧律师事务所律师。上诉人刘杨明因与被上诉人刘梅、原审被告佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司（以下简称锦泓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘杨明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘梅的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由刘梅负担。事实和理由：（一）一审法院已查明，各方当事人均陈述同意以“转按揭”方式办理贷款，事实上刘杨明在合同签订后已向锦泓公司支付了30000元费用用于办理“转按揭”。若“转按揭”交易成功，则无需刘杨明垫资赎契。合同签订后，刘杨明多次向锦泓公司询问合同履行进展，并于2019年6月9日按锦泓公司要求补交银行流水、收入证明、住房套数等材料。锦泓公司和刘梅从未告知刘杨明关于“转按揭”的进展情况，刘杨明在合同履行过程中不存在过错。（二）“转按揭”办理贷款的方式因刘梅征信不良无法办理，但此后锦泓公司和刘梅并未将该结果告知刘杨明，也未告知后续办理垫资赎契的事宜。既然刘梅已同意按“转按揭”的方式履行合同，在“转按揭”未能成功办理的情况下，其应履行催告义务，明确告知刘杨明通过垫资赎契完成交易，而非直接解除合同。刘杨明在收到刘梅的《解除合同通知函》后，已向锦泓公司、刘梅发出《限期履行〈房屋买卖合同〉的通知》，刘杨明在垫资赎契问题上不存在过错。（三）刘杨明与刘梅均没有对方的联系方式，导致刘杨明未能垫资赎契的过错在锦泓公司。在刘杨明已发送了《限期履行〈房屋买卖合同〉的通知》的情况下，刘梅应按约定履行合同。若刘梅认为自身的合法权益受到侵害，则可向锦泓公司主张权利。刘梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。刘梅同意刘杨明以“转按揭”的方式办理贷款是为了便于其完成交易，若“转按揭”不能完成，则其应按合同约定以垫资赎契的方式完成交易。锦泓公司辩称，本案为买卖合同纠纷，与居间人锦泓公司无关。锦泓公司已促成合同成立，且在合同履行过程中不存在过错。刘梅向一审法院起诉请求：1.解除刘梅与刘杨明、锦泓公司签订的《房屋买卖合同》；2.刘梅没收刘杨明定金150000元；3.刘杨明返还刘梅佣金30000元；4.刘杨明向刘梅支付违约金106000元（总房款10%）；5.锦泓公司对刘杨明的上述债务承担连带清偿责任；6.刘杨明、锦泓公司共同承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于广东省佛山市南海区***********************，显示抵押权人为中国银行广州越秀支行。2019年3月31日，刘梅（甲方，出售方）、刘杨明（乙方，购买方）、锦泓公司（丙方，经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定刘杨明购买涉案房屋；成交价1060000元；定金150000元，乙方应在签署本合同时自行交付给甲方；乙方垫资赎契：甲方收到定金后10日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，乙方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款项转入甲方贷款账户内……甲方需承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用。付款方式为按揭办理。乙方应在签署本合同后十日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后十日内提供齐全办理银行贷款所需资料。首期款170000元，乙方须在[房管或国土部门受理交易递减当天][交税过户当天]直接支付甲方或存进甲方账户。尾期楼款（即申请贷款额）740000元以银行贷款额实际审批为准。基于丙方提供中介服务，且丙方已促成甲、乙双方签订了本合同，甲乙双方同意，甲方于本合同签订之日支付中介代理费及咨询服务费60000元；乙方支付20000元；如甲方违约，应将所有的楼款全部退还乙方，并将定金双倍退还给乙方，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金，如乙方违约，甲方将不退还乙方所付定金，以及赔偿甲方总楼款百分之十作为违约金。违约方除应向丙方支付应支付而未支付的中介代理费及咨询服务费外，还应及时向丙方支付非违约方的中介代理费及咨询服务费，如非违约方已支付，丙方不予退回，应由违约方赔偿给非违约方。因乙方违约导致合同无法继续履行，丙方有权向违约方主张本次交易应收未收的全部中介代理费及咨询服务费。就上述合同中的约定的“乙方垫资赎契”，锦泓公司陈述为“签约时三方口头约定通过转按揭方式（以贷款赎契）进行交易，所以合同中约定了由乙方垫资赎契”；刘杨明陈述“签约协商过程中确定以转按揭方式协商过户……支付了转按揭费30000元,刘杨明对其后续黄成龙（经纪方经办人员）与刘梅沟通的情况与结果不知情”；刘梅陈述“转按揭是在签约过程中中介提出转按揭方式成本低、也比较便利，故刘梅是配合刘杨明进行相关操作”。同日，刘杨明向锦泓公司支付款项165000元，该款项分别由刘梅出具收据确认收取购房定金150000元、由锦泓公司出具收据确认收取中介费（部分）15000元。同日，锦泓公司另行出具收据确认收取刘梅支付的款项30000元（收费项目显示为诚意金、佣金）。2019年4月3日，刘杨明另行支付款项30000元予锦泓公司，刘杨明陈述该笔费用用于转按揭办理的费用，锦泓公司陈述该笔费用为刘杨明支付给按揭公司办理转按揭的费用。刘梅持有一份落款时间为2019年4月8日、落款印章为中国银行广州越秀支行按揭中心业务受理章的《申请提前还款受理回执及指引》，要求在2019年4月26日前预存可扣划金额747300元。2019年6月13日、14日，锦泓公司经办人与刘梅电话沟通，告知刘梅处理赎契问题，刘梅陈述无钱赎契、要求按照合同约定办理。2019年6月17日，刘梅委托律师发送《解除合同通知函》予锦泓公司，要求解除合同及主张违约赔偿，并要求锦泓公司转达该份函件予刘杨明。2019年6月18日，锦泓公司将上述《解除合同通知函》通过微信照片形式传达给刘杨明。次日刘杨明微信回复“我地交定金之前同你地锦泓地产公司已经讲好用你地公司提议的找过桥公司转按揭的，而且我也转了30000元给你地锦泓公司作为转按费，现在怎么多了垫资赎契的，都不知道你地怎么同卖方倾的”。2019年6月25日，刘杨明出具《限期履行的通知》，陈述己方无违约行为，要求各方配合办理过户。2019年7月2日，刘梅向一审法院提起诉讼。至庭审辩论终结之日，涉案房屋尚未办理各方陈述的“转按揭”，亦未办理提前还贷。一审法院认为，涉案《房屋买卖合约》既包含了买卖双方之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含锦泓公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。涉案合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同约定履行义务。涉案合同约定尾款支付方式为刘杨明垫资赎契（即“乙方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款项转入甲方贷款账户内”），虽各方陈述（锦泓公司陈述为“签约时”，刘杨明陈述为“交定金之前”）同意以转按揭的方式支付尾款，但在签署正式合同时仍约定为“乙方垫资赎契”，且未作任何补充约定，可知，不管是口头约定的转按揭（买方承接涉案房屋贷款）或是书面约定的“乙方垫资赎契”，均可推断尾款支付的方式为买方垫资（包括买方以承接原有贷款的方式实现“垫资”即转按揭），这与刘梅提供的与中介经办人录音内容（“你又知道我急用钱……我都有跟你说过，我是没有这笔钱赎契……”）亦能够相互印证。在后续各方未能实现转按揭方式垫资的情况下，买方应遵循合同约定及时履行垫资义务。现刘杨明未在合同约定的银行预约扣账日（2019年4月26日）之前汇入足额垫资款项，违反合同约定，故对刘梅诉请解除合同，一审法院予以支持，并确认以载有合同解除意思表示的《解除合同通知函》微信转达予刘杨明之日（锦泓公司经办人在2019年6月18日微信转达）为合同解除之日。对刘梅诉请按照合同约定没收刘杨明支付的定金150000元及刘杨明返还刘梅已支付的中介佣金30000元，符合合同约定，一审法院予以支持。对刘梅诉请刘杨明支付违约金106000元，鉴于一审法院已支持刘梅主张的定金罚则，对该项违约金请求，一审法院不再支持。刘杨明主张对涉案合同转按揭及赎契不知情，其已依照合同约定履行义务，而合同约定的尾款支付（刘杨明垫资赎契且期限内履行）实际未履行，义务未履行的一方应依照合同约定承担违约责任，刘杨明主张履行过程中已通过经纪方履行协商、沟通义务、没有收到经纪方要求配合的义务等，其可自行主张经纪方的相应责任，而不影响本案作为合同相对方的违约认定。锦泓公司作为经纪方，已履行对刘梅的促成合同订立义务，刘梅诉请锦泓公司对本案承担连带责任，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认刘梅与刘杨明及锦泓公司于2019年3月31日签订的《房屋买卖合同》于2019年6月18日解除；二、刘杨明支付的购房定金150000元归刘梅所有；三、刘杨明应于判决发生法律效力之日起十日内支付中介费30000元予刘梅；四、驳回刘梅的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7782元（刘梅已预交），由刘梅负担1210元，刘杨明负担6572元。刘杨明负担的受理费6572元，应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对刘梅已预交且应退还的受理费6572元，在判决发生法律效力后经刘梅书面申请,一审法院予以退还。二审期间，刘杨明向本院提交如下证据：1.个人信用报告及银行存折、个人明细对账单，拟证明刘杨明个人信用良好，且具有履行合同能力，能够继续履行合同；2.出生医学证明、幼儿园收据，拟证明刘杨明购买涉案房屋是为了居住和小孩读书，不存在恶意拖欠过户的情形。刘梅、锦泓公司未提交新证据。本院依法组织了当事人进行质证。经审查，证据1即银行存折以及个人明细对账单所显示的数额不足以全额支付涉案购房款，并且刘杨明也表明其无法一次性支付购房款，故该部分证据不足以证明刘杨明在不能获得贷款的情况下能够继续履行合同，故本院对刘杨明的证明主张不予采纳。至于证据2，与本案的基本事实并无直接关联，本院依法不予采纳。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为刘梅诉请解除涉案合同并要求没收定金、赔偿损失的诉求能否得到支持。刘梅、刘杨明以及锦泓公司签订的《房屋买卖合约》，既包含了买卖双方之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含了锦泓公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。涉案合同虽然约定买受人刘杨明负有“垫资赎契”之义务，但根据已查明的事实，特别是各方当事人关于“转按揭”的相关陈述，能清晰反映买卖双方为了推动涉案合同继续履行而选择了以“转按揭”的方式履行赎契义务。事实上，刘杨明也已向锦泓公司支付30000元费用并委托其以“转按揭”的方式进行赎契。即，双方当事人已就付款方式重新达成的合意，暂时代替涉案合同原来由刘杨明负责“垫资赎契”之约定。后在“转按揭”手续过程中，办理机构向锦泓公司反映刘梅存在信用卡逾期还款、欠银行三四个月的逾期贷款和外债等征信或债务问题，无法满足“转按揭”要求。如果需继续办理须以找机构“垫资赎契”方式，但相关赎契费用远大于刘杨明已支付的30000元，而双方又未对超出部分费用的负担主体作出约定，导致涉案房屋无法以“转按揭”方式或“垫资赎契”完成交易。在此情况下，双方应就付款的相关事项进行进一步协商。在双方无法协商时，按照原合同约定来履行，但根据诚实信用以及公平，应当催告对方以及给予合理期限。本案中，双方当事人均未提交证据证明双方就此进行了协商并达成一致意见。随后，刘梅于2019年6月17日发函给刘杨明、锦泓公司，认为刘杨明未按约定付款并要求解除合同。但按照合同原约定的付款方式，刘梅应需要按“乙方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款项转入甲方贷款账户内”，刘梅在银行同意其提前还贷后要通知刘杨明，而事实上无论是刘梅还是锦泓公司均无证据证明已向刘杨明告知何时收到银行的提前还贷通知，故刘杨明未将赎契款项转入刘梅的贷款账户不存在过错，即对此不构成违约。但是，刘杨明作为购房方，负有付款之合同主要义务，应当在知悉不能办理“转按揭”后及时申请银行贷款，并催告刘梅提供资料协助，但其并未履行相关义务，应当认定其存在违约行为。而刘梅在不具备合同解除权之情况下单方要求解除合同，并且不与刘杨明继续协商付款事宜而直接诉讼，导致合同无法继续履行，其行为亦存在过错，构成违约。综上，刘梅虽然于2019年6月18日向刘杨明送达解除合同通知，但因刘杨明在此前的合同履行过程中并不存在违约行为，刘梅不能基于《中华人民共和国合同法》第九十三条以及第九十四条取得法定或约定解除权，故其解除合同通知未发生解除合同的法律效力。一审法院认定涉案合同已于2019年6月18日解除，适用法律有误，本院依法予以纠正。但考虑到双方当事人截止二审庭审期间尚未能就付款事宜达成一致，且刘杨明表示无法一次性付款，故现已无法实现双方的合同目的，合同事实上已处于不能履行的状态，依法应予以解除，故本院对刘梅请求解除涉案合同的诉讼请求予以支持。如前所述，刘梅与刘杨明均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，应当各自承担相应的责任。根据本案的具体情况，本院对刘梅要求没收刘杨明定金150000元、承担违约金的请求，以及刘杨明要求继续履行合同的请求，均不予支持。至于锦泓公司的责任。从锦泓公司向双方推荐所谓“转按揭”的付款方式以及收取刘杨明的“转按揭”费用的行为来看，其作为中介方不仅负有促成合同成立之义务，还主导双方的履约过程。根据锦泓公司工作人员与刘梅、刘杨明之间的通话记录，可以证明锦泓公司的工作人员拒绝向买卖双方提供联系方式，且在合同履行过程中未尽通知义务，导致刘梅、刘杨明的信息不对称，无法继续充分协商。可见，锦泓公司的行为与涉案合同的不能继续履行有直接关联，即使其促成房屋买卖合同的成立，但其对涉案合同的不能履行亦存在过错，故刘梅请求锦泓公司承担违约责任合理。综合本案情况，本院确定锦泓公司应向刘梅退还25000元。综上所述，刘杨明的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持，对无理部分予以驳回。一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。因刘杨明存在违约行为导致本案诉讼，本院确定二审案件受理费由其负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15376号民事判决第二项、第四项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15376号民事判决第一项为：解除刘梅与刘杨明及佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司于2019年3月31日签订的《房屋买卖合同》；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15376号民事判决第三项为：佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内退还25000元予刘梅；四、驳回刘梅的其他诉讼请求。一审案件受理费7782元，由刘梅负担7000元，佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司承担782元；二审案件受理费3900元，由刘杨明负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年七月十三日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫