广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初637号原告：中国银行股份有限公司中山坦洲支行，住所地中山市**********，统一社会信用代码9144*****981018516。主要负责人：梁桂棠，行长。委托诉讼代理人：韦业君，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：符健，广东东方昆仑律师事务所律师助理。被告：苏展，女，1975年1月5日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区**************，公民身份号码210************621。被告：中山市金源房地产开发有限公司，住所地中山市*******************卡，统一社会信用代码914************094。法定代表人：管某1。委托代理人：韩跃，该公司法务代表。原告中国银行股份有限公司中山坦洲支行（以下简称中国银行坦洲支行）诉被告苏展、中山市金源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告中国银行坦洲支行向本院提出诉讼请求：1、解除与被告苏展签订的《个人商业用房贷款合同》（合同编号：JG7JCB20160244）;2、被告苏展立即归还借款本金818495.75元及利息、罚息、复利（利息、罚息暂计至2019年11月21日止分别为10891.72元、260.02元；从2019年11月22日起至借款清还之日止按合同约定和中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付）3、被告苏展偿付原告为追索上述贷款本息而支付的律师费41739元；4、原告对被告苏展提供的抵押房产（中山市******************卡）所得款在上述款项范围内享有优先受偿权；5、被告中山市金源房地产开发有限公司对被告苏展的上述债务承担连带清偿责任。6、两被告承担本案的诉讼费。中国银行坦洲支行明确将原合同约定的利率定价方式转换为以五年期以上LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），确定加点值为+0.59%（加59基点）。被告中山市金源房地产开发有限公司到庭参加诉讼，辩称，1、作为涉案房屋的开发商，对该债务仅承担阶段性担保责任；2、该房屋已完成抵押备案登记，只是未取得他项权证，其过错在于被告苏展没有提供相关的证件才未能办理。在涉案房屋既有物保又有担保人的情况下，应履行物保优先原则，不足部分再由担保人承担担保责任。否则会造成抵押房产抵押失去意义。被告苏展经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未在法定答辩期间内提交答辩状及证据。经审理查明：贷款人：中国银行坦洲支行。借款人：苏展。抵押人：苏展。签约情况：2016年4月18日，苏展作为借款人、抵押人，中国银行坦洲支行作为贷款人、抵押权人，开发商中山市金源房地产开发有限公司作为保证人，共同签订了《个人商业用房贷款合同》（合同编号：JG7JCB20160244），约定：借款人向贷款人借款1130000元，用于购买位于中山市******************卡，贷款期限为10年，自2016年4月20日起至2026年4月20日止。还款方式：按月等额本金还款。还款日为每月20日。贷款执行利率：利率为浮动利率，浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重定价日为每年4月20日，贷款利率为中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%。庭审中，中国银行坦洲支行对诉讼请求进行了明确。根据《中国人民银行公告[2019]第30号》文件第二条、第三条的规定，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），中国银行坦洲支行明确将原合同约定的利率定价方式转换为以五年期以上LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），确定加点值为+0.59%（加59基点）。罚息计收标准：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收罚息直至本息清偿之日止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收50%。计算公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360。解除合同及提前收贷约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同；依法对本合同约定对抵押房屋行使抵押权。抵押情况：合同约定苏展提供位于中山市******************卡作为合同项下房屋借款的抵押担保。抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。2016年5月5日，中国银行坦洲支行与苏展就涉案抵押房产办理了抵押证明【抵押编号：易房抵字第DY201631093】，抵押权人为中国银行坦洲支行。在法庭辩论终结之日，被告中山市金源房地产开发有限公司尚未办理抵押登记手续。担保情况：合同约定若保证人（开发商或担保公司）为本合同项下贷款提供保证，则保证人应按照合同的约定承担连带保证责任。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。另约定主债务在本合同之外同时存在其他的物的担保和保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。合同约定保证人（开发商）提供阶段性担保。开发商中山市金源房地产开发有限公司在合同保证人项下盖章。贷款发放情况：中国银行坦洲支行依据合同约定将贷款发放至苏展指定账户。欠款情况：从2019年9月21日起，苏展没有按期足额还款，起诉后有还款。截至2020年5月22日，被告苏展欠本金775483.29元、利息15511.76元，罚息1668.72元。实现债权的费用：中国银行坦洲支行委托广东东方昆仑律师事务所为本案诉讼代理人，并支付了律师费41739元。该律师事务所开具了票面金额为41739元的律师费发票。本院认为，中国银行坦洲支行与苏展签订的《个人商业用房贷款合同》（合同编号：JG7JCB20160244）是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。中国银行坦洲支行依约向苏展发放了贷款，履行了出借款项的义务。苏展借款后未按期还款属于违约，中国银行坦洲支行依照合同主张解除合同，提前收回未到期贷款，并要求按合同约定支付利息、罚息、复利，于法有据，本院予以支持。关于苏展的欠款数额，有中国银行坦洲支行提交的欠款明细表为证，且苏展没有到庭抗辩及提供证据予以推翻，故本院予以认定。关于利率计算标准，因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准已取消，此后中国人民银行同期贷款利率应改为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。根据《中国人民银行公告[2019]第30号》文件第二条、第三条的规定，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）。因被告未到庭协商，庭审中中国银行坦洲支行明确将原合同约定的利率定价方式转换为以五年期以上LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），确定加点值为+0.59%（加59基点），重定价日是每年的4月20日，符合人民银行关于存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变的基本精神，本院予以确认。因被告起诉有还款，最新账单截至日为2020年5月22日，本院将转换时点定为2020年5月22日。关于中国银行坦洲支行对苏展所购的房地产是否享有优先受偿权问题。涉案房地产为预售商品房，预售商品房按揭抵押登记属于房地产抵押预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从上述法律规定可以看出，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施。涉案房地产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，可以向社会公开，使第三人了解和知悉此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此苏展不履行上述债务时，中国银行坦洲支行以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。关于中山市金源房地产开发有限公司是否承担连带责任。中山市金源房地产开发有限公司在《个人商业用房贷款合同》（合同编号：JG7JCB20160244）签章，愿意承担阶段性担保责任，保证期间为借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日，保证方式为连带责任保证，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。中山市金源房地产开发有限公司在法庭辩论终结之日仍然没有办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。关于中山市金源房地产开发有限公司主张本案既有物保，又有人保，应先就物保主张权利的抗辩理由，合同中明确约定主债务在本合同之外同时存在其他的物的担保和保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，故本院对中山市金源房地产开发有限公司抗辩理由不予支持。综上，中国银行坦洲支行要求中山市金源房地产开发有限公司承担连带责任，于法有据，本院予以支持。关于中国银行坦洲支行主张的律师费41739元，因双方当事人在合同中有明确约定，且有中国银行坦洲支行提交的委托代理合同、律师费发票证实，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司中山坦洲支行与被告苏展签订的《个人商业用房贷款合同》（合同编号：JG7JCB20160244）。二、被告苏展于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国银行股份有限公司中山坦洲支行支付借款本金775483.29元及利息、罚息【暂计至2020年5月22日利息15511.76元、罚息1668.72元；从2020年5月23日至本判决生效之日止，利息以未到期本金为基数按2019年12月全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）4.8%加59基点计算，罚息以逾期本金及应付未付利息之和为基数按罚息利率即按2019年12月全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）4.8%加59基点上浮50%计算；从本判决生效之次日至债务实际清偿之日止的逾期贷款利息，以实欠本金及应付未付利息之和为基数按罚息利率即按2019年12月全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）4.8%加59基点上浮50%计算，并于每年4月20日按最近公布的五年期以上LPR加59基点进行重新定价】。三、被告苏展于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国银行股份有限公司中山坦洲支行支付律师费41739元。四、原告中国银行股份有限公司中山坦洲支行对被告苏展名下的位于中山市******************卡【抵押编号：易房抵字第DY201631093】折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在本案债权范围内享有优先受偿权。五、被告中山市金源房地产开发有限公司对苏展本案债务承担连带清偿责任，被告中山市金源房地产开发有限公司承担连带责任后可以向苏展追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12513.86元（原告中国银行股份有限公司中山坦洲支行已预付），由被告苏展负担（该款被告苏展应在本判决生效之日起七日内迳付原告中国银行股份有限公司中山坦洲支行），被告中山市金源房地产开发有限公司对上述费用承担连带清偿责任，被告中山市金源房地产开发有限公司对上述费用承担连带清偿责任后，可以向苏展追偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  向晓东人民陪审员  陈建华人民陪审员  钟 辉二〇二〇年六月二十八日书 记 员  钟婉莹黄靖雯