文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40209号原告：李杰，男，1963年12月16日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：张**，系广东实德律师事务所律师。被告：梁雁琚，女，1975年5月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：司复兴，系广东东方昆仑律师事务所律师。原告李杰与被告梁雁琚租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李杰的委托代理人张**，被告梁雁琚的委托代理人司复兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李杰向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年2月20日起至2019年7月3日止的租金（含管理费）合计1238026.1元（每月201铺为271590元、212铺为7249.5元），及其逾期付款违约金（以租金1238026.1元为本金，按年利率24%标准计算，自2019年7月3日起计至清偿之日止）；2.被告已支付的租赁保证金合计558399元归原告所有；3.被告支付原告商铺清场费、搬运费10000元；4.被告向原告支付物品保管费19000元（原告将被告的物品移到案外人东莞市亿城物业管理有限公司广州分公司的地方保管并向案外人支付的保管费用，2019年7月11日至2019年9月10日期间的货物保管费为19000元）；5.被告向原告支付灯箱费8415元（从2019年2月1日至2019年7月3日，原告已向案外人东莞市亿城物业管理有限公司广州分公司支付）、水电费14399.55元（从2019年2月1日至2019年7月3日，原告已向案外人东莞市亿城物业管理有限公司广州分公司支付）；6.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告是天河区金穗路28号201铺的业主，后为方便出租，原告将该铺分隔后分别出租。2018年1月3日，原告与被告签订《广州市房地产租赁合同》，约定原告将广州市天河区金穗路28号201号商铺（以下简称案涉201铺）出租给被告，2018年4月21日至2020年1月4日的租金为每月271950元。2018年6月20日，原告与被告签订《广州市房地产租赁合同》，约定原告将广州市天河区金穗路28号第2层212号商铺（以下简称案涉212铺；并与案涉201铺统称为案涉两商铺）出租给被告，2018年7月20日至2020年6月19日的租金为每月7249.5元。两份合同都约定：被告应按时交纳租金、管理费、水电费等一切费用。逾期交纳租金、管理费、水电费等一切费用的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。违约责任：1.如乙方未能履行本合同规定及约定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，甲方有权依法提前解除本合同，造成的损失由乙方承担。3.除本合同有约定之外，乙方如有下列行为之一的，甲方有权立即终止本合同，收回商铺，所有保证金不予退还而无需向乙方承担任何法律责任，如造成甲方损失的，乙方应负责赔偿：未能按期缴足租金、管理费、水电费超过2日的则甲方有权停水停电，超过3日的则甲方有权收回商铺。4.乙方须按时缴纳租金、管理费、水电费。如乙方逾期缴纳，除应支付租金、水电费，还须支付逾期违约金，每逾期一日按所欠缴金额的1%计算直至缴纳完毕。合同签订后，原告按合同约定将案涉场地交付给被告使用，被告依约向原告支付租金费用。但自2019年2月起，被告开始拖欠并拒绝支付应付租金。截止2019年7月3日，被告拖欠该两份租赁合同2019年2月至2019年7月的租金（含管理费）合计1238026.1元，拖欠灯箱费8415元、水电费14399.55元。原告多次催告被告支付欠负费用，但被告拒绝支付。2019年7月3日，原告依据合同约定向被告书面送达《终止合同通知书》，通知被告终止上述两份租赁合同，收回案涉两商铺，并要求被告于2019年7月10日前自行搬走商铺内可移动物品，但被告拒不撤场也不缴租。原告为维护自身合法权利，于2019年7月12日自行将案涉两商铺内的可移动物品搬至珠江新城金穗路22-30号丽晶华庭负三层仓库存放，并函告被告应于2019年7月23日前领取物品，但被告至今仍未前来领取物品。为此原告与案外人东莞市亿城物业管理有限公司广州分公司签订《货物临时保管协议》，并向案外人支付仓储费19000元，该笔费用因被告违约和侵权而产生，应由被告承担。综上所述，被告的违约及侵权行为严重侵害了原告的合法权益，现原告特向法院起诉，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。梁雁琚辩称：1.被告系广州市悦艾美医疗美容门诊部有限责任公司的法定代表人，担任该公司的执行董事，被告与原告签订合同系履行职务行为，案涉两商铺自原告交付之日起均由广州市悦艾美医疗美容门诊部有限责任公司使用，被告认为该合同的相关的权利义务应由广州市悦艾美医疗美容门诊部有限责任公司承担。2.原告已于2019年3月15日将案涉两商铺上锁，表明原告以行为的方式行使了合同解除权，收回了案涉两商铺。两份租赁合同已于2019年3月15日解除。原告主张收取3月15日之后的租金没有合同依据。3.关于原告的诉请，原告诉称自2018年4月21日到2019年7月3日被告没有缴纳租金，原告的计算方式及金额不对，被告认可原告诉请的租金标准，但被告仅拖欠2019年2月20日至2019年3月15日的租金。4.关于原告诉请物品保管费、灯箱费、水电费，原告未提供已经支付相关费用的凭证，被告不予认可。5.关于水电费和灯箱费，在合同的履行过程中，均由案外人东莞市亿城物业管理有限公司广州分公司来收取，原告无权收取相关的水电费及灯箱费。且在承租案涉两商铺时，被告已向案外人东莞市亿城物业管理有限公司广州分公司缴纳了水电保证金3万元。6.原告在处理被告的物品时，将被告放置在案涉两商铺的字画4幅（属于名画）及30个花瓶遗失，原告也清楚该情况，希望在调解过程中，原告将此费用予以考虑抵扣，同时，如双方调解不成，被告将另案就此起诉原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告是否在案涉两商铺上锁的问题。被告称原告曾在2019年3月15日在案涉两商铺上锁，原告对此明确予以否认。由于被告就此陈述提交的证据营业执照副本及证人证言不足以证明被告该项陈述，故本院对被告该陈述依法不予采纳。2.关于原告是否实际支出仓储保管费19000元及灯箱费8415元、水电费14399.55元的问题。第一，关于保管费，原告虽然提供了证据《货物临时保管协议》，但并未提供支付该协议项下费用的证据，且被告亦不承认该费用实际发生及其金额；第二，关于灯箱费、水电费，原告也未提供证据其实际支付了该费用及其金额，且被告亦不承认该费用实际发生及其金额。综上，原告未能提供充分证据证明其实际支出上述费用及其金额，故应承担举证不能的不利后果，本院对原告关于其实际支出仓储保管费19000元及灯箱费8415元、水电费14399.5元的陈述依法不予采信。本院认为：被告对两份《广州市房地产租赁合同》真实性无异议，上述合同均记载出租人系原告、承租人系被告，被告主张承租人系案外人广州市悦艾美医疗美容门诊部有限责任公司却未提供充分证据，亦遭原告明确否认，故本院对被告该主张依法不予采纳。两份《广州市房地产租赁合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依法切实履行。双方对于合同已经解除并无争议，但对于导致合同解除的责任均指称在于对方。对此，本院认为，一方面，原、被告均确认被告未付2019年2月20日起的租金（含管理费），根据两份租赁合同第三条、第九条第三款第三项的约定，原告在2019年2月24日时已经有权解除案涉212铺的租赁合同、在2019年2月25日时已经有权解除案涉201铺的租赁合同；另一方面，如前所述，本院对被告关于原告在2019年3月15日对案涉两商铺上锁的陈述未予采信。综上，应认定导致合同解除的责任在于被告。原告要求确认被告已付原告的租赁保证金558399元归原告所有的诉讼请求，符合合同第九条第三款第三项约定，本院依法予以支持。鉴于本院已支持原告第二项诉讼请求，上述租赁保证金已经足够弥补原告的损失，根据公平原则，本院对原告要求被告支付清场费、搬运费10000元的诉讼请求不再另行支持。关于原告的第四项诉讼请求，由于原告未能提供充分证据证明其实际支出仓储保管费19000元，且即使原告确有支付以上费用，但本院已支持原告第二项诉讼请求，上述租赁保证金也已经足够弥补原告的损失，亦无再行支持原告该项诉请的必要。至于原告的第五项诉请，因原告未能提供证据证明灯箱费8415元、水电费14399.5元实际由其支出，被告也不予认可，故原告该项诉讼请求缺乏事实依据，本院依法不予支持。关于原告的第一项诉讼请求，原、被告均确认被告未支付自2019年2月20日起的租金（含管理费），且本院未采信被告关于原告在2019年3月15日对案涉两商铺上锁的陈述，故本院结合原告自认的收回案涉两商铺的时间即2019年7月11日，认定由被告向原告支付自2019年2月20日至2019年7月3日的租金，经计算，案涉201铺的租金（含管理费）为1205645元，案涉两商铺上述租金（含管理费）合计1237784.45元。被告上述未付租金行为显属违约，原告要求被告支付相应的逾期付款违约金有事实和合同依据，本院予以支持。至于被告提出租赁合同约定的违约金计付标准过高问题，原、被告均未提交证据证明原告因被告迟延付租遭受的实际损失，根据公平原则，结合原告自愿要求从2019年7月3日起算上述违约金的意见，本院综合本案案情酌情将上述违约金调整为自2019年7月3日至2019年8月19日期间按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准上浮30%的标准、自2019年8月20日至实际付清之日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算；违约金以不超过本金为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告梁雁琚于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李杰支付自2019年2月20日至2019年7月3日期间租金（含管理费）1237784.45元。二、被告梁雁琚于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李杰支付上述租金（含管理费）的逾期付款违约金（以1237784.45为本金，自2019年7月3日至2019年8月19日期间按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准上浮30%的标准，自2019年8月20日至实际付清之日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算；违约金以不超过本金为限）。三、被告梁雁琚已支付的租赁保证金558399元归原告李杰所有。四、驳回原告李杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24029元，由原告李杰负担3422元，被告梁雁琚负担20607元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 秦 雯人民陪审员 苏 琴人民陪审员 郑文怡二〇二〇年七月十六日书 记 员 梁雅芝梁炎梅            本判决书于2020年  月  日送达