宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1657号 上诉人（原审被告）：宁夏银基房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：韩建华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：武文伽，宁夏方和圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凌昊，宁夏方和圆律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：原利萍，女，1963年1月20日出生，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人（原审原告）：陈杰，男，1962年3月4日出生，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李春年，宁夏永合律师事务所律师。 原审被告：交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行，经营场所宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街**。 负责人：李祝民，该分行行长。 委托诉讼代理人：任雪，该公司职工。 委托诉讼代理人：庞莉莉，该公司职工。 上诉人宁夏银基房地产开发有限责任公司因与被上诉人原利萍、被上诉人陈杰、原审被告交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行（以下简称交通银行宁夏分行）商品房买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初18637号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。上诉人宁夏银基房地产开发有限责任公司的委托代理人武文伽、李凌昊，被上诉人原利萍、陈杰共同委托的诉讼代理人李春年，原审被告交通银行宁夏分行的委托代理人江雪、庞莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁夏银基房地产开发有限责任公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费、财产保全费由被上诉人负担。事实和理由：2015年4月30日，被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定被上诉人购买上诉人开发的XX房屋一套。合同约定2015年10月31日前交付房屋，逾期交房30日的，被上诉人有权解除合同。合同签订后，涉案房屋于2016年1月竣工，2017年1月完成竣工验收备案，2018年12月24日取得交付使用证。在此期间，被上诉人没有向上诉人发出催告，上诉人也积极努力履行合同约定义务，但房屋具备交付条件后，被上诉人并未按时收房，而是时隔1年之后于2019年12月通过诉讼要求解除合同。因上诉人客观上存在迟延交房情形，被上诉人的解除权于2015年11月30日形成，其应当在2016年12月1日前行使，否则解除权消灭。一审法院在被上诉人解除权依法消灭的情况下判决解除合同，适用法律明显错误。 原利萍、陈杰辩称，1.上诉人主张被上诉人解除权消灭的主张缺乏法律依据，依法不能成立。涉案合同解除的过错在于上诉人，而非被上诉人，被上诉人为维护自身合法权益、避免损失扩大，享有解除涉案合同的权利；2.由于上诉人逾期交房长达4年之久，导致被上诉人购买涉案房屋用于居住使用的合同目的无法实现。在此情况下，被上诉人无奈购买了其他房屋，且已实际交付使用并办理房屋产权证。因此，被上诉人不再有购房需求，继续履行涉案商品房买卖合同已无实际意义，故要求解除涉案合同具备合理性。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉请求不成立，应驳回上诉，维持原判。 交通银行宁夏分行述称，不论被上诉人与上诉人之间的合同是否解除，被上诉人与上诉人均应偿还剩余贷款。 原利萍、陈杰向一审法院起诉请求：1.判令解除2015年4月30日原告原利萍与被告宁夏银基房地产开发有限责任公司签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》；2.判令解除2015年5月11日原告原利萍、陈杰与二被告签订的《个人房产抵押贷款合同》；3.判令被告宁夏银基房地产开发有限责任公司向原告返还购房首付款359922元，返还原告已向被告交通银行宁夏分行偿还的购房货款本金及利息共计217133.2元（截止2019年11月13日），并返还自2019年11月14日起至判决生效之日止二原告向被告交通银行宁夏分行偿还的货款本金及利息(实际金额以判决生效之日止原告已偿还金额为准)；4.判令被告宁夏银基房地产开发有限责任公司向原告赔偿自2015年3月5日起至2019年12月5日止的购房首付款占用期间产生的利息损失81312.8元【359922元×(4.75％÷365天)×1736天】以及违约金6599.2元【659922元×1％＝6599.2元】，共计87912元；5.判令被告宁夏银基房地产开发有限责任公司赔偿原告自2019年12月6日起至购房首付款实际全部清偿之日止的利息损失(按年息4.75％计算)；6.判令被告宁夏银基房地产开发有限责任公司向被告交通银行宁夏分行偿还自判决生效之日起《个人购房担保借款合同》所欠的剩余贷款本金及利息(实际金额以银行计算金额为准)；7.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年4月30日，原告原利萍与被告宁夏银基房地产开发有限责任公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XX），约定原告购买被告宁夏银基房地产开发有限责任公司开发的位于银川市兴庆区XX房屋一套，预测建筑面积71.41平方米，每平方米单价9241.31元，总价款659922元；原告应当于2015年3月5日前支付购房首付款359922元，余款300000元申请贷款支付；被告应当于2015年10月31日前交付符合合同约定的房屋，该房屋交付时应当符合条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，被告还应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；被告逾期交房超过30日后的，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告宁夏银基房地产开发有限责任公司，被告宁夏银基房地产开发有限责任公司应当自解除合同通知到达之日起15日内退还全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息，同时被告宁夏银基房地产开发有限责任公司按照全部房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，2014年8月29日、2015年3月5日原告原利萍向被告支付首付款共计359922元。2015年5月11日，原告原利萍、陈杰共同作为借款人，被告交通银行宁夏分行作为贷款人，宁夏银基房地产开发有限责任公司作为保证人共同签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定为购买涉案房屋，原告自被告交通银行宁夏分行贷款300000元用于支付购房款，贷款期限为120月，该笔贷款直接划入被告宁夏银基房地产开发有限责任公司名下账户，贷款以等额本息还款法偿还，借款人以涉案房屋作为抵押财产。《个人房产抵押贷款合同》签订后，原告委托交通银行宁夏分行向被告宁夏银基房地产开发有限责任公司支付购房款300000元。2015年9月2日被告宁夏银基房地产开发有限责任公司向原告开具了涉案房屋的不动产发票一张，确认收到XX房屋购房款659922元。2015年9月21日至2019年11月21日，原告已向交通银行宁夏分行偿还购房贷款本金201859.68元及利息36708.19元，共计238567.87元。但被告一直未向原告交付房屋，故原告诉至法院。庭审中，被告宁夏银基房地产开发有限责任公司认可涉案房屋于2018年12月24日取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》。 另查明，1995年2月15日原告原利萍与原告陈杰办理结婚登记。 上述事实有原告及二被告当庭陈述及其提交的证据在案为凭，经本院开庭质证并审查核实，具备证据的客观性、合法性、关联性，可以采信。 一审法院认为，原告与被告宁夏银基房地产开发有限责任公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》以及原告与被告宁夏银基房地产开发有限责任公司、交通银行宁夏分行签订的《个人房产抵押贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告宁夏银基房地产开发有限责任公司应当于2015年10月31日前向原告交付该房屋，逾期超过30日，原告有权解除合同，被告宁夏银基房地产开发有限责任公司未能按时履行交房义务，已经构成违约，原告据此行使合同解除权，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与被告交通银行宁夏分行、宁夏银基房地产开发有限责任公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，亦应予以支持。对被告交通银行宁夏分行提出其已按照合同约定履行提供贷款义务，无任何违约情形且未达到解除的条件，原告无权要求解除贷款合同的抗辩理由，不予采纳。涉案商品房合同解除后，被告宁夏银基房地产开发有限责任公司应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。现原告要求被告宁夏银基房地产开发有限责任公司返还已付购房首付款359922元及其已向被告交通银行宁夏分行所还贷款本息238567.87元以及自2019年11月21日起至判决生效之日止原告实际向被告交通银行宁夏分行偿还的贷款本息，并要求按照合同约定支付违约金6599.2元（659922元×1%）的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于原告要求按照年利率4.75%计算，被告宁夏银基房地产开发有限责任公司应以首付款为基数向其承担利息的诉讼请求，因原告该项损失主要表现为被告宁夏银基房地产开发有限责任公司占用其资金期间的利息损失，故按照年利率4.75%的标准支持原告自2015年3月5日至判决生效之日止的利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告宁夏银基房地产开发有限责任公司向被告交通银行宁夏分行返还自判决生效之日起剩余贷款本息的诉请，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告原利萍与被告宁夏银基房地产开发有限责任公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XX号）；二、解除原告原利萍、陈杰与被告交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行、被告宁夏银基房地产开发有限责任公司签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、被告宁夏银基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还原告原利萍、陈杰已付购房款359922元，按照年利率4.75%计算支付首付购房款359922元自2015年3月5日起至判决确定还款之日止的利息，并向原告原利萍、陈杰支付违约金6599.2元；四、被告宁夏银基房地产开发有限责任公司于判决生效之日起七日内向原告原利萍、陈杰偿还自2015年9月21日至2019年11月21日二原告已向被告交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行归还的贷款本金201859.68元及利息36708.19元以及自2019年11月21日起至判决生效之日止二原告实际向被告交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行偿还的贷款本息（以被告交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、被告宁夏银基房地产开发有限责任公司于判决生效之日起七日内向被告交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行偿还原告原利萍、陈杰自判决生效之日起就《个人房产抵押贷款合同》剩余贷款本金及利息（以被告交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费10450元，已减半收取5225元，保全费3845元，共计9070元，由被告宁夏银基房地产开发有限责任公司负担。 二审期间，上诉人提交证据一、《工程竣工验收备案表》一份、《银川市新建商品房配套设施交付使用证》一份、《不动产权证书》一份，据以证明：涉案XX2017年1月19日完成竣工验收备案，2018年12月24日取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，2019年11月18日完成初始登记，具备办理分户产权登记证书条件。证据二、《通知》一份、EMS快递回执一份、物流信息截图一份，据以证明：2019年12月13日，上诉人向被上诉人通知涉案房屋可以办理不动产证书等相关手续。 被上诉人质证意见：对证据一、二的三性及证明目的认可。但认为《通知》是在被上诉人一审立案之后才发出并收到的，双方的合同已经于被上诉人起诉之日即解除。 原审被告质证意见：对证据一、二的三性及证明目的认可。 被上诉人及原审被告二审中均未有新证据出示。 经查，上诉人提交的证据一、二不属于二审期间的新证据，本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，上诉人应当于2015年10月31日前交付房屋，超过30日，被上诉人有权解除合同。至2019年上诉人仍未交付房屋，被上诉人据此行使合同约定的解除权，符合法律规定。至于上诉人提出的被上诉人的解除权行使已经超过了法定行使期间的理由，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的情形应指法律没有规定或者当事人没有约定的情形。本案双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》明确约定了被上诉人行使解除权的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。上诉人未在约定期间交房，被上诉人即取得了可以行使解除权的前提条件。双方并未约定解除权的行使期限，上诉人亦未催告被上诉人在合理期限内行使解除权。故对上诉人认为被上诉人行使解除权已经超过期限的主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10450元，由上诉人宁夏银基房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 岳 磊 二〇二〇年七月三日 书记员 王小茹 附:相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ...... 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。