广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终2286号上诉人（原审被告)：黄燕君，女，汉族，1972年01月22日出生，居民身份证：440************844，地址：广东省深圳市龙华新区*******************。委托诉讼代理人：沈志雄，广东百朋律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：惠州市友润物业服务有限公司，地址：惠州市*******。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：郑男，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕娜，广东指针律师事务所律师助理。上诉人黄燕君因与被上诉人惠州市友润物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1303民初12762号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄燕君上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，判决被上诉人负担全部诉讼费用。事实与理由:一、本案对于已经生效的判决和裁定所认定的事实未予认定无事实和法律依据。贵院（2018）粤1302民初13513号案件因原告惠州市民乐福投资有限公司和刘璇梅撤诉而结案，该案起因于（2016）粤1302民初4887号民事判决书，后被（2018）粤13民终1852号民事裁定书裁定发回重审，该案的案由为业主撤销权纠纷，是业主就本案涉案荷兰小镇的业主大会通过了解聘物业公司的决议后所提起的，现在因为原告撤诉，其所诉讼的标的即撤销业主大会的诉求依法未得到法院的支持，原业主大会通过的解聘物业公司的决议依法成立，对于这一事实原审判决未予确认，属于认定事实错误。上诉人在原审过程中提交了相关的判决和裁定，也提交了相关业主大会的文件的复印件，足以证明涉案小区业主大会通过了解聘物业公司的决议，不然根本就不会有业主的撤销权诉讼。二、荷兰小城业主大会已经按照正常流程，通过了解聘被上诉人作为物业服务企业的决定并报政府相关部门备案，被上诉人继续收取物业服务费没有法律依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第8条规定：“业主大会按照物权法76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”第10条第2款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。2013年起光耀物业就不断出现不能按协议正确履职的情形，2015年8月16日，荷兰小城第二次业主大会通过了解聘前期物业的决议，业委会于2015年9月6日向光耀物业发出《荷兰小城前期物业服务解聘通知书》，要求被上诉人依法停止所有的管理工作和服务工作，相应的物业服务合同也已经在2015年9月12日被解除，被上诉人的物业服务无协议依据，上诉人无需在合同解除日后向被上诉人支付物业服务费，被上诉人不能以事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务费。上诉人作为小业主，客观上无法取得相关证据的原件，在一审庭审中，上诉人当庭请求法庭向有关单位和相关政府主管部门核实，但是一审法院未予回应，请求二审法庭依法就此调查核实。三，被上诉人计算物业服务费标准的依据不足。按照被上诉人提交的《前期物业服务协议》第五条第二款的规定，仅约定了高层住宅的物业服务费标准为每月每平米3.18元，而上诉人所述的物业为低层住宅即别墅，应该按照低层住宅的物业服务费标准收取，但是相关费用的约定是不明确的。别墅的物业服务实行市场调节价，惠州市规定：别墅、其他非住宅物业服务收费由物业服务企业与业主协商确定，并签订书面的物业服务合同。因此对于被上诉人所主张的物业服务费的计算标准是没有明确的依据的。四，被上诉人并未向上诉人履行书面催交义务，对于一审判决中的违约金部分不应支持。原审原告惠州市友润物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即向原告支付物业服务费人民币19824元（暂计至2018年8月15日，按照每月人民币619.5元的标准计算）及相应违约金人民币4672.89元（暂计至2018年8月15日，此后违约金每日按应缴纳欠费总额的0.5‰的标准计算至实际付清之日止）。2、判令由被告承担本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费，均以实际票据为准）。(以上诉讼请求共计人民币24496.89元）。一审法院审理查明，2012年1月2日，被告黄燕君B24栋07房在原告处办理了入伙手续。同日，惠州市光耀物业服务有限公司作为乙方、被告黄燕君作为甲方签订了《前期物业服务协议》，约定：由惠州市光耀物业服务有限公司为被告名下位于光耀荷兰小城B24栋07房产(建筑面积为206.5平方米)提供物业管理服务，物业服务费为3.18元/月/平方米，被告应当于每月15日前缴纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，按交纳欠费总额的0.5‰计收违约金;双方还对其他事项进行了约定。协议期限为本协议自签订之日起生效，至业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的《物业服务协议》。2015年5月8日，惠州市光耀物业服务有限公司经惠州市工商行政管理局核准，变更登记为惠州市友润物业服务有限公司。被告出具27名业主于2015年8月16日签订的《荷兰小城小区第二次业主大会表决票验票结果确认书》复印件，基本内容为：解聘光耀物业的同意的业主人数占业主大会总人数的63.74%,同意的占业主大会建筑物总面积64.45%。荷兰小城小区物业服务标准同意的占业主大会建筑物总面积的64.42%，同意的业主人数占业主大会总人数的63.74%。被告出具惠州市仲恺区陈江荷兰小城小区业主委员会于2015年5月11日出具的《换物业公司方案》的复印件，基本内容为：有关荷兰小坡更换物业管理公司方案：目前管理荷兰小城的物业公司为光耀物业管理公司，由光耀开发公司聘任匀前期物业公司，但就目前物业服务的现状来能达到业主基本须求。如小区公共安全:小区公共设施设备:湖治维护:电梯维护:水电维持等均无法满足业主的基本管理要求，状况百出。为保障小区业主基本生活稳定安全，决定解聘光耀物业管理公司，详细办法如下。1.拟订更换物业的方案，通过召开业主大会表决并达过半业主同意后，依相关法律法规进行解聘现有物业公司。2.进行公开选聘新物业，以多家对比根据物业提供的服务方案内容进行审核由政府相关单位及业委会审核决定后，在小区明显处公示十五天。若未过半数业主反对，既由政府监督，业委会进行聘任作业。被告出具惠州市仲恺区陈江荷兰小城小区业主委员会于2015年9月6日出具的《荷兰小城前期物业服务解聘通知书》的复印件。被告出具惠州市仲恺区陈江荷兰小城小区业主委员会于2015年12月2日出具的《公告》的复印件。基本内容为：第二次业主大会的所有决议内容有效执行，根据第二次业主大会的决议，前期物业（友润）已不再是荷兰小城的合法物业公司，全体业主应当停止向其交纳物业费和停车费。另查明一，被告向本院提交《荷兰小城第二次业主大会会议决定》、会议参会人员签到情况、《函件接收单》等复印件，原告均不予认可，并称业主委员会至目前并未选聘新的物业公司管理涉案。另查明二，2017年11月30日，广东省惠州市惠城区人民法院出具（2016）粤1302民初4887号的民事判决书。判决结果为：撤销2015年8月16日惠州市仲恺区陈江荷兰小城小区业主大会作出的《荷兰小城第二次业主大会会议决定》。2018年10月9日，广东省惠州市中级人民法院作出（2018）粤13民终1852号《民事裁定书》，裁定撤销惠城区人民法院（2016）粤1302民初4887号民事判决，本案发回惠城区人民法院重审。重审案号为（2018）粤1302民初13513号，该案于2019年8月12日撤诉结案。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力。原告作为荷兰小城前期物业服务单位，未履行法律规定的招投标程序不影响原、被告之间的合同效力。被告称，涉案小区的业主委员大会通过合法有效决议解聘了原告，物业管理费不是由原告主张。从2016年1月15日开始至今没有向任何第三方缴交物业管理费是因为原告提供物业服务不到位，导致业主大会通过解聘原告的决议。对此，本院认为，关于《荷兰小城第二次业主大会会议决定》是否合法有效，尚待确认，因此，不能以此认定双方当事人的物业服务合同的权利义务已经终止，被告承认涉案小区系原告在管理，尚无新的物业公司进驻，即使原告方被解聘，原、被告双方当事人的权利义务也应在原告撤离荷兰小城小区时终止，本案原告诉请的物业费是其尚未撤离该小区且已经完成的物业服务费，被告也已经实际接受原告提供的物业管理服务，故，被告应当向原告缴交物业管理费，被告主张原告主张管理费的主体不适格，本院不予支持。被告仅支付了2015年12月31日前的物业管理费，2016年1月1日以后的物业管理费未缴交，其拖欠物业服务费的行为已构成违约。关于物业服务费标准，原告称自2014年1月1日起物业费由3.18元/㎡/月调整为3元/㎡/月，依上述法律规定，原告请求被告向原告支付自2016年1月1日至2018年8月15日物业服务费19824元（619.5元/月×32个月）的诉求，有事实和法律的根据，本院予以支持。原、被告在合同中约定，物业服务费应于每月15日前交纳，如被告逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，按交纳欠费的0.5‰计收违约金，因此，对于原告请求被告向原告支付违约金（自逾期之日起计至实际付清之日按拖欠费用总额每日万分之五计算）的诉求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告黄燕君于本判决生效之日起十日内向原告惠州市友润物业服务有限公司支付物业服务费19824元及违约金（自2016年1月至2018年8月期间以当月应付物业服务费619.5元为基数，分别按当月16日起按0.5‰/日计至付清之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原一审案件受理费412元（原告已预交206元），由被告黄燕君负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案为物业服务合同纠纷，本案二审争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人缴纳物业服务费及违约金。本院分析如下：上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力。上诉人上诉称涉案小区业主委员大会已经解聘被上诉人，被上诉人继续收取物业服务费没有依据。对此，本院认为，2016年1月1日以后，虽然涉案小区的业主委员大会通过了解聘被上诉人的决议，但事实上，根据上诉人在一审庭审中的确认，被上诉人并未撤离涉案小区，涉案小区仍由被上诉人管理，该小区亦无新的物业公司进驻，上诉人也已经实际接受被上诉人提供的物业管理服务，上诉人与被上诉人之间存在事实上的物业服务合同关系，即使被上诉人被合法解聘，上诉人也未举证证明被上诉人存在拒不移交物业的情形，故上诉人应当向被上诉人缴交2016年1月至2018年8月期间的物业服务费。关于物业服务费的标准，因双方在《前期物业服务协议》确定的标准与上诉人在一审庭审中陈述的基本一致，应当参照《前期物业服务协议》确定，被上诉人称自2014年1月1日起物业费由3.18元/㎡/月调整为3元/㎡/月，一审法院据此计算2016年1月1日至2018年8月15日物业服务费19824元（619.5元/月×32个月）并无不当，本院予以维持。关于违约金的问题。上诉人与被上诉人在《前期物业服务协议》中约定，物业服务费应于每月15日前交纳，如上诉人逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，按交纳欠费的0.5‰计收违约金。因此，一审法院对此予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费416元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年七月十三日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮