云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终1011号上诉人（原审被告、反诉原告）：建水红森房地产开发经营有限公司，住所地：建水县北正街**汽车公司住宅。法定代表人：邵国强，职务：总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贺晓露，女，1988年5月12日生，汉族，农民，住云南省建水县。上诉人建水红森房地产开发经营有限公司（以下简称红森公司）因与被上诉人贺晓露房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2019）云2524民初2930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开进行调查审理。本案现已审理终结。红森公司上诉请求：撤销云南省建水县人民法院（2019）云2524民初2930号民事判决第二项，改判支持上诉人的反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审适用法律错误。案涉商铺虽系统一管理，但依据双方签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》及合同附件中的商铺位置图，可证实案涉商铺系独立成间，具备独立使用功能，合同解除后，上诉人能够按照《商品房购销合同》的约定向被上诉人交付商铺；上诉人虽不具有单方解除权，签订合同也存在商业风险，但在履行长期合同中，上诉人已连续三年无法支付房租，再继续履行合同存在明显的债务过重，被上诉人单独经营商铺对发挥商铺的效用无任何影响；上诉人在经营过程中已想尽相关方法也无法继续经营，现金方超市虽尚在经营中，但金方的租金也无法覆盖本案租金，且金方已确定关门时间，本案租赁物继续由上诉人使用明显不公。另外，按照最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，违约方在符合下列条件的情况下起诉请求解除合同，人民法院应予支持，一是违约方不存在恶意违约的情形，二是违约方继续履行合同对其显失公平；三是守约方拒绝解除合同，违反诚信信用原则。根据该规定，近年来因实体商铺市场低迷，双方之间的租赁合同已无法继续履行，若强行履行只会给合同双方造成更大损失，故请二审依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人贺晓露辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。双方签订合同之初，系因上诉人宣传的20年定期返租，被上诉人出于投资目的才以远高于市场价的价格购买案涉商铺，现上诉人要求解除合同系不诚信的行为。另，案涉商铺并非独立的商铺，无法进行实体分割，若强行隔断会大大降低商铺的使用价值；上诉人作为专业的公司，出售商铺又返租是其提供的格式合同中的主要条款，其订立合同时应当预见相应的商业风险，该风险不属于可归责于双方当事人的情形。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。贺晓露向一审起诉请求：判令红森公司继续履行合同，支付原告自2019年6月30日至2020年6月29日的租金20979.04元，并支付自2019年6月30日起至租金付清之日止，每天按照租金的0.1%计算的违约金；本案诉讼费由红森公司负担。红森公司向一审法院反诉请求：解除红森公司与贺晓露于2013年10月22日签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》及2017年10月10日签订的《补充协议》，涉案商铺于判决生效之日返还贺晓露。一审法院认定事实：红森公司开发了位于建水县。2013年10月22日，贺晓露与红森公司签订了《商品房购销合同》《合同补充协议》，贺晓露向红森公司购买了建水县，合同上记载的参考套内建筑面积为9.18平方米，商铺总房款为262238元，贺晓露按合同支付了红森公司商铺购房款。同日，贺晓露与红森公司签订《建水临安北门商城商业用房租赁合同》，约定：甲方（贺晓露）将所购买的上述商铺出租给乙方（红森公司），租赁期限20年，自2014年6月30日至2034年6月29日；年租金为房屋购销合同约定总房款的相应比例，即1-6年总租金为62937元，分三次付清，7-9年每年租金为购销合同约定总房款的8.5%（以后按每三年递增0.5%计算）；以后每年支付对应日支付；租赁期内任何一方不得解除合同；如乙方（红森公司）未按期支付租金时，超过的天数，乙方（红森公司）应每天支付甲方（贺晓露）当年租金额0.1%的违约金……。租赁合同签订后，贺晓露已按约定将商铺交给红森公司经营管理。2017年10月10日，贺晓露与红森公司又签订了《补充协议》，约定乙方（红森公司）应付甲方（贺晓露）每年租金明细，其中，第5-6年即2018年6月30日-2020年6月30日的租金，乙方（红森公司）应付甲方（贺晓露）每年租金为20979.04元（262238元×8%）。红森公司未按约定在2019年6月30日前支付贺晓露第6年（2019年6月30日至2020年6月30日）的租金20979.04元（262238元×8%）。2019年11月9日，红森公司以近年市场经济低迷，商场铺面出租困难，北门商场经营收入已无法满足租金支付要求，其无法继续支付租金为由，向贺晓露邮寄发出《返还商铺告知书》，告知贺晓露租赁合同已无法继续履行，红森公司决定于2019年11月30日起将所租商铺归还贺晓露，不再继续承租，由业主自行经营或出租。贺晓露收到告知书后，拒绝签名，并表示不同意解除商铺租赁合同，不同意收回其商铺。另查明，贺晓露取得了购买商铺的云（2019）建水县不动产权00××32号不动产权证，但该商铺并非独立的商铺，红森公司开发出售时，对每间商铺未进行实体分隔，无法直观辨认出商铺位置。贺晓露系按合同记载的商铺面积支付购房款，按购房款数额的相应比例收取租金。红森公司向贺晓露等业主统一返租北门商城商铺后，统一租赁给其他商户并收取租金，再按租赁合同约定的租金数额每年向贺晓露等业主支付租金。一审法院认为，贺晓露与红森公司签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。贺晓露已按约定将其商铺交给红森公司经营管理，履行了合同义务，红森公司按约定应于2019年6月30日前向贺晓露支付第6年（2019年6月30日至2020年6月30日）的租金，但红森公司未按约定支付贺晓露第6年的租金。对贺晓露主张继续履行合同，要求红森公司支付第6年的商铺租金20979.04元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，贺晓露与红森公司约定了违约金的计算方法，因红森公司至今未按约定支付贺晓露第6年租金，其行为已构成违约，贺晓露主张红森公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。对红森公司提出按约定计算违约金过高，请求调低的辩解，因原告的损失实际为被告未支付第6年租金的利息损失，红森公司至今仍未支付第6年租金，逾期时间较长，根据双方约定的每天按未支付租金额的0.1%计算违约金，已过分高于原告的利息损失，故对红森公司请求调低违约金的辩解，符合法律规定，予以支持。根据本案实际，逾期时间计算至贺晓露向法院主张权利之日，即自逾期之日2019年7月1日起至起诉之日2019年10月11日止，共计103天。以未支付第6年租金额20979.04元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，参照银行同期贷款年利率4.35%的130%计算支付贺晓露违约金162.51元（20979.04元×4.35%÷365天×50天×130%）；自2019年8月20日起至2019年10月11日止的违约金，以未支付第6年租金额20979.04元为基数，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算（20979.04元×同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率÷365天×53天×130%）较为适宜。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，红森公司按约定应于2019年6月30日前向贺晓露支付第6年度的租金，但红森公司至今未支付，其行为已构成违约。违约方不享有单方解除合同的权利，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。红森公司作为不享有解除权的一方，其向贺晓露邮寄发出的《返还商铺告知书》，不发生租赁合同解除的效果。贺晓露作为守约方拒绝解除合同，不违反诚实信用原则。北门商城的商铺系红森公司向贺晓露等业主销售后返租，由红森公司统一策划、营销，统一对外招租，统一收取租金后，按租赁合同约定向贺晓露等业主支付租金。且贺晓露向红森公司购买的商铺并非独立的商铺，未进行实体分隔，无法直观区分出商铺位置，若解除租赁合同，不利于合同目的的实现。且经营亏盈属于红森公司对其售后返租商铺统一经营管理中出现的商业风险，系其在订立租赁合同时应当预见，不属于不可归责于双方当事人的情形。故对红森公司提出解除《商业用房租赁合同》《补充协议》及返还贺晓露商铺的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、由被告（反诉原告）建水红森房地产开发经营有限公司于判决生效后15日内支付原告（反诉被告）贺晓露第6年（2019年6月30日至2020年6月30日）租金20979.04元，并支付原告（反诉被告）贺晓露自2019年7月1日起至2019年8月19日止的违约金162.51元；支付原告（反诉被告）贺晓露自2019年8月20日起至2019年10月11日止的违约金（以20979.04元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。二、驳回被告（反诉原告）建水红森房地产开发经营有限公司的反诉请求。案件受理费320元，反诉案件受理费减半收取计160元，共计480元，由被告建水红森房地产开发经营有限公司负担。”二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的案件事实除与一审查明事实一致外，另查明，案涉商铺所处的北门商城现由红森公司与金方合作经营，金方超市尚在经营中。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：双方签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》及《补充协议》是否应当解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人红森公司与被上诉人贺晓露签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，对合同双方均具法律约束力。租赁合同及补充协议约定，贺晓露将其购买的临安北门商城二层2-207号建筑面积14.17平方米的商铺返租给红森公司使用，期限自2014年6月30日至2034年6月29日止，现租赁期限尚未届满，红森公司未依约履行支付第6年度租金的义务，其行为已构成违约。红森公司作为违约方，不享有单方解除合同的权利，故一审认定其向贺晓露寄发的《返还商铺告知书》不发生合同解除的法律效力并无不当；另，适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的意见，前提系同时具备违约方不存在恶意违约、违约方继续履行合同对其显失公平以及守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则的情况下，才应对违约方提出解除长期性合同的诉请予以支持，案涉商铺现仍由红森公司与金方合作经营，金方超市尚在经营中，红森公司亦不能举证证实合同解除后其能够保障守约方履行利益的实现，即不能认定守约方贺晓露违反诚实信用原则，因此红森公司据此主张解除租赁合同的上诉理由不能成立；且北门商城的商铺系由红森公司统一规划、营销，每间商铺并未进行实体分隔，现并不能直观辨别被上诉人贺晓露购买的商铺的具体位置，加之案涉商铺实用面积较小，单独分隔使用将会降低商铺的商业价值，与守约方贺晓露购买商铺时的合理期待值相差较大，不足以保障守约方的相应权益，故上诉人主张解除租赁合同及其补充协议的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人红森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人建水红森房地产开发经营有限公司负担。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 王 鹏审判员 宋安娥二〇二〇年七月二十一日书记员 赵玉婷