江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初2293号原告：李文宝，男，1989年11月24日生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：张森翔，江苏达因律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜艳琪，江苏达因律师事务所实习人员。被告：陈玲，女，1985年9月3日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：杜成林，江苏瑞莱律师事务所律师。原告李文宝与被告陈玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法由审判员郁松独任审判，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告李文宝及其委托诉讼代理人张森翔、颜艳琪，被告陈玲的委托诉讼代理人杜成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文宝向本院提出诉讼请求：1、判令陈玲立即返还其购房款71175元；2、判决陈玲承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月27日，经无锡融宝房产经纪有限公司（以下简称融宝公司）居间介绍，其与陈玲就无锡市惠山区房产买卖事宜签订了《房屋买卖居间合同》，约定总房价为865000元，且明确约定了双方的权利义务。其按约履行了付款义务即支付购房款281191元，后因为政策原因导致涉案房屋拖延至2019年8月才办理过户手续。2019年8月12日，为顺利过户其又支付陈玲220000元。2019年10月8日，其申请的620000元银行贷款全部汇入陈玲银行账户，至此其共计支付给陈玲购房款1121191元。现合同义务已经全部履行完毕，陈玲答应退还多于合同约定的款项。经其多次催要，陈玲至今仅退还180000元，尚有76191元的款项未退还，其同意再扣除帮陈玲支付的利息部分5016元，故陈玲现应退还其71175元。被告陈玲辩称：1、2016年12月27日双方签订的《房屋买卖居间合同》第三条约定了李文宝当天应支付200000元定金，但李文宝当天支付了100000元，另100000元于2017年2月26日才支付，故李文宝违约在先；2、李文宝在合同签订后使用了涉案房屋，但由于李文宝未及时支付房款，造成其损失惨重。关于620000元的银行贷款，该贷款于2019年10月8日才支付给其，导致产生资金成本的损失。2017年6月26日，李文宝请求其签订补充协议，并自愿多支付76864元；3、李文宝在付清房款之前，已经使用涉案房屋近3年时间，之前若有多支付的购房款，应当理解为使用其房屋的使用费或者租金的补偿。综上，请求驳回李文宝的诉讼请求。经审理查明：2016年12月27日，出售方陈玲（甲方）与买受方李文宝（乙方）、融宝公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》（合同编号：Ｍ-16-1227）一份，主要内容为：一、甲方出售给乙方的房屋坐落在无锡市惠山区，建筑面积101.73平方米；二、成交价格865000元；三、乙方于2016年12月27日向甲方交付定金200000元，于过户当日支付房款45000元，剩余房款620000元由乙方委托丙方办理商业贷款，实际贷款金额和年限以最终银行审批为准；四、该房屋增值税、个人所得税、房屋产权的相关费用、贷款的相关费用、房屋配套设施过户的相关费用均由乙方承担；五、甲方于合同签订之日将房屋权属证明交于丙方，并承诺于2016年12月31日前腾空该房屋，并将该屋钥匙交于乙方，并于2016年12月27日前办理完毕户口迁移手续；六、依照无锡市政策及本合同之相关约定，甲、乙双方应积极配合办理贷款（若有）及过户等相关手续。未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期十五日守约方有权要求违约方支付该房屋成交价的15%作为违约金。乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期十五日甲方有权视为乙方拒绝履行合同，甲方有权要求乙方支付该房屋成交价的15%作为违约金，且即日起本合同解除，甲方有权将该房屋另行转让。乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质等原因导致贷款不能办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约；七、如甲、乙双方变更合同有关条款，应取得丙方书面认可，同时补签补充协议。补充协议作为本合同的有效组成部分，具有同等法律效力。若因甲、乙双方擅自变更合同条款而产生合同纠纷及赔偿，丙方不承担任何责任；八、其他约定事宜。经甲乙双方协商，乙方于签约当日支付甲方定金壹拾万元整，并约定于2017年2月28日前支付剩余定金壹拾万元整。由于签约当日不动产证尚未办出，经甲乙双方协商一致，双方同意待该房屋不动产权证办理出来后，再办理该房屋的贷款、过户等手续。该份合同甲方签字处由陈玲签字，乙方由李文宝签字，丙方由融宝公司加盖公章。2017年6月26日，甲方陈玲与乙方李文宝签订补充协议一份，载明：经甲乙双方协商于2016年12月27日在融宝公司签署《房屋买卖居间合同》合同编号：M-16-1227，约定成交价为捌拾陆万伍仟元整。现由于无锡2017年5月20日房产新政规定产证日期必须在2017年5月20日之前方可办理过户手续，双方协商一致同意等到不动产权证符合无锡新政时再办理贷款、过户等手续，继续履行2016年12月27日签署的《房屋买卖居间合同》。甲乙双方协商一致，无论以后房价是涨是跌，都严格执行所签署的《房屋买卖居间合同》。经甲乙双方协商一致，2017年6月26日前乙方总计支付甲方人民币贰拾万元整，2017年6月27日支付人民币伍万元整。乙方承诺在2017年12月31日前支付贰万元整，以转账凭条或者收条为准。经甲乙双方协商一致，乙方承担部分利息，每月264元累计26个（月）共计6864元整。2019年8月14日，陈玲与李文宝签订了《无锡市存量房买卖合同》（合同编号：201908140183）并于当日办理了网签，约定该房屋的成交总价为890000元。李文宝解释称，此890000元价格系在市场调控价格的范围之内，为了不降低国家税收，双方同意按照房管局给出的存量房买卖合同模板进行网签备案，但实际是按照2016年12月27日签署的原合同履行义务，并未产生新的合意。此外，其通过银行贷款620000元，按首套房贷的70%计算，涉案房屋的备案价格也不能低于890000元。为了加快银行审批流程及放款进度，使房屋顺利过户，双方协商一致后同意以890000元进行备案登记，但实际交易的价格仍为865000元。另查明，李文宝于2016年12月27日支付陈玲定金100000元，于2017年2月26日支付100000元，于2017年6月26日支付50000元，于2017年6月27日支付4123元，于2018年1月2日支付27068元，于2019年8月12日支付220000元，共计501191元。陈玲分别于2016年12月27日、2017年2月26日、2017年6月26日、27日、2018年1月2日出具了100000元、100000元、50000元、2275元、23900元的收据。2019年10月8日，陈玲收到了李文宝的620000元银行贷款。再查明，2017年5月20日，锡政办发〔2017〕82号文件《市政府办公室关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》，主要内容有：购买住房（含二手住房）在取得不动产权证2年内不可转让。庭审中，原告李文宝申请证人纪某出庭作证，证人纪某陈述：“（李文宝）前期先付定金200000元，然后李文宝入住，等次年办好房产证可以办理过户，但是出了政策，双方自行协商等了2年才过户。”、“是继续履行原有的房屋买卖合同的价格，配合过户，在此基础上协商，没有改变房价。”、“到了19年时满了2年的政策的，因为前期的银行转账流水已经作废，需要重新做个过桥，就转了220000元，退了180000元，当时陈玲提出借款40000元，原因不清楚，李文宝是同意的。”、“网签备案合同是为了过户，我们给的价格是官方的参考数值，双方是认可的……价格890000元是为了完成过户流程”。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、补充协议、收条、银行流水、支付宝转账记录截图、微信转账截图、《无锡市存量房买卖合同》、锡政办发〔2017〕82号文件打印件、证人纪某的证言及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。陈玲与李文宝于2016年12月27日签署的《房屋买卖居间合同》经陈玲、李文宝本人签字确认，系双方真实意思表示的合意，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈玲与李文宝于2017年6月26日签订的补充协议系《房屋买卖居间合同》的有效组成部分，对双方均具有约束力。该补充协议明确约定：无论房价是涨是跌，都严格执行双方所签署的《房屋买卖居间合同》，即购房总价为865000元。陈玲与李文宝于2019年8月14日签订了《无锡市存量房买卖合同》并办理了网签，但根据双方签订的上述补充协议内容、双方实际履行合同的情况以及在庭审中的陈述，可证本案双方并未按照该网签合同实际履行。李文宝按照《房屋买卖居间合同》及补充协议的约定支付了购房款，截至2019年10月8日共计向陈玲支付款项1121191元，超出房屋总价256191元，后陈玲退还李文宝180000元，仍有76191元未退还。陈玲所称对方未及时支付房款造成其损失、未退还的款项系对方自愿支付的部分、若有多支付的购房款应当理解为房屋使用费或者租金补偿，无事实和法律依据，该抗辩本院不予采纳。但根据补充协议，双方一致确认由李文宝负担利息6864元，该6864元应当在李文宝主张的退还款项中予以扣除。故李文宝依据合同约定要求陈玲退还多支付的购房款69327元的诉请部分，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告陈玲于本判决生效之日三日内立即向原告李文宝返还69327元；二、驳回原告李文宝的其他诉讼请求。若被告陈玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收计853元，其中22元由原告李文宝负担，831元由被告陈玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  郁 松二〇二〇年七月九日法官助理  周蔚然书 记 员  唐 洁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。