北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初28218号原告：景朝，男，1989年5月28日出生，汉族，住河北省石家庄市，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘道鼎，北京市佑天律师事务所律师。被告：北京彩星行投资顾问有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇岗子村委会西500米。法定代表人：董波，总经理。委托诉讼代理人：郑晓丽，北京潞丰律师事务所律师。原告景朝与被告北京彩星行投资顾问有限公司（以下简称彩星行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景朝之委托诉讼代理人刘道鼎、被告彩星行公司之委托诉讼代理人郑晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景朝向本院提出诉讼请求:1.确认原告及被告之间的房屋买卖合同于2017年7月9日依法解除；2.被告立即退还原告购房款1333143元；3.被告赔偿原告利息损失，按日万分之五的比例计算，直至被告支付完毕之日止，具体计算方法如下：1.以654452元为基数，自2018年4月9日起算，按日万分之五计算至给付之日止；2.以436620元为基数，自2018年7月9日起算，按日万分之五计算至给付之日止；3.以242071元为基数，自2018年10月9日起算，按日万分之五计算至给付之日止。事实和理由：2016年10月3日，原被告签订购房协议，约定被告向原告出售位于北京市房山区拱辰街道办事处及长阳镇××地块××商务办公楼××室，原告先后向被告支付购房款和其他费用合计1770240元。其后，被告以办理购房手续为由让原告签署过一些协议，但均未将相关文书交付原告。因受北京市房屋限购政策限制，合同不能履行，双方协商解除合同退还原告全部购房款。2017年7月9日，被告以办理退款手续为由收回了原告手中的全部购房资料，出具了《文件回收证明》。此后，被告向原告退还了437097元，余款1333143元未退还。2018年3月30日被告向原告出具了《保证书》，承诺在2018年10月8日前分三次将余款直接支付给绿地集团北京京永置业有限公司作为原告关联公司北京宏达盛京文化传媒有限公司购置上述办公室的购房款。但被告至今未按照约定付款，也没有直接向原告本人退款。经多次催告无果，遂提起诉讼，请求依法裁判。彩星行公司辩称，1.原告被告之间签署的是商品房认购书及预约合同，现在合同已经履行完毕，房屋已经购买，不应该解除也无法解除，故不同意原告的第一项诉讼请求。2.被告不同意退还购房款，保证书上的金额是销售人员的疏忽计算错误，结合涉案房屋的网签及收据，原告以公司的名义购买了房屋并办理了手续，被告全部退还给原告房款不符合常理，显失公平。保证书的本意是房款部分退还给原告之后，原告以北京宏达盛景公司名义交付开发商，也就是之前原告以个人名义购买此房屋，之后是以公司的名义购买，这个钱退还给原告，再以原告关联公司的名义支付给开发商。按照这个逻辑来讲被告退还给原告的数额不应该是原告交纳的全部房款，因为这个房款包括房屋款和装修改造费，现在需要原告的公司向开发商交纳的是房款，装修改造费用还是由被告收取，所以被告退还给原告的房款部分，由公司直接向开发商交纳。3、对于诉讼请求的利息不同意支付，本案正因为原告不正确面对销售人员的失误，并且利息的主张没有合同依据，不同意给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。景朝向本院提交保证书、文件回收证明、银行转账凭条、网签合同，除银行转账凭条彩星行公司不予质证外，对其他证据的真实性彩星行公司予以认可，彩星行公司提交承诺书、企业信息、北京市住房和城乡建设委员会截图、确认书、北京市商品房认购书、收据，景朝对上述证据的真实性均予以认可，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于景朝提交的银行转账凭条，因其仅提交了复印件，在彩星行公司不予质证的情况下，本院对其真实性亦不予确认。本院经审理认定事实如下，2016年10月4日，彩星行公司（出卖人）与景朝（认购人）签订《北京市商品房认购书》，第一条基本情况约定：（一）认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市房山区诺亚方舟项目中的第××幢××号房，朝向为南。（二）该商品房的用途为办公，建筑面积共118.76平方米，其中，套内建筑面积84.11平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积34.65平方米。第三条价款与付款方式约定（一）该商品房按照整套计价，总房价款为2850240元，其中房款部分为2176112元，改造及装修费用为674128元。第八条该商品房的买受人为景朝。第九条其他约定处写明首付款1770240元（2016.10.4交80万剩余尾款再2017年2月2日之前交齐）。第十条本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。同日彩星行公司（甲方）与景朝（乙方）签署确认书，约定甲乙双方于2016年10月4日就乙方购买××号楼××号商品房签署了编号为NO：××的《北京市商品预售合同》及补充协议（以下简称买卖合同）。乙方委托北京万泰荣达工程建设有限公司对该商品房进行工程改造，因此甲、乙双方对该商品房交付事宜约定如下：一、乙方已委托北京万泰荣达工程建设有限公司（以下简称该施工单位）对该商品房进行装修改造，且乙方要求甲方允许该施工单位在该商品房已经竣工验收合格但甲方尚未通知入住前提前进场施工，故乙方委托该施工单位代乙方自甲方接收房屋……二、乙方对该施工单位的委托为不可撤销的委托，该施工单位有权代表乙方接收该商品房并代乙方签署相应文件，乙方对于该施工单位的行为承担相应责任。2017年2月25日，景朝向彩星行公司交纳涉案房屋房款1096112元、装修改造费674128元。后因北京市出台限购政策，景朝不具备购买涉案房屋的资质，双方商议由景朝注册公司，再以公司名义购买房屋。2017年7月9日，彩星行公司将景朝购买房屋的相关文件原件收回，并出具文件回收证明，其中载明今收到景朝先生向我司交回：《商品房预约合同》正本1份、户型图6份、委托书1份、装修协议1份、收据（收据号：0006239/0906238）2张（共计1770240元整）、确认书1份等文件原件共计6件22页，我司将上述文件收回做申请退款使用，客户可将原件复印留存。对于收回景朝与彩星行之间签署的合同的原因，彩星行公司称“是要换成宏达盛景公司和被告公司的认购书，但实际上没有换，应该是销售人员省掉了这个程序，备注了一下重新认购”。2017年8月30日，北京宏达盛景文化传媒有限公司（以下简称宏达盛景公司）注册成立，法定代表人为景朝。2018年1月8日，宏达盛景公司作为买受人与出卖人绿地集团北京京永置业有限公司（以下简称绿地集团）签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买房山区卓秀北街××号院××号楼××层××号房屋，即北京市房山区诺亚方舟项目中的第××幢××号房。该合同第三章商品房价款处约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米27854.48元，总价款2183097元。2018年3月30日彩星行公司与景朝签订《保证书》，就本案房屋购买情况彩星行作出如下保证：1、彩星行承诺将景朝先生支付的1770240元整(大写：人民币壹佰柒拾柒万零贰佰肆拾元整)购房款退还给景朝先生，用于北京宏达盛景文化传媒有限公司(以下简称宏达盛景)支付绿地集团北京京永置业有限公司(以下简称绿地集团)购买××房产。2、景朝先生确认已收到彩星行退还的437097元整(大写：人民币肆拾叁万柒仟零玖拾柒元整)。3、彩星行保证于2018年4月8日前退还给景朝先生654452元整(大写：人民币陆拾伍万肆仟肆佰伍拾贰元整)，用于宏达盛景支付绿地集团××房产第二期购房款。4、彩星行保证于2018年7月8日前退还给景朝先生436620元整(大写：人民币肆拾叁万陆仟陆佰贰拾元整)，用于宏达盛景支付绿地集团××房产第三期购房款。5、彩星行保证于2018年10月8口前退还给景朝先生剩余的242071元整，用于宏达盛景支付绿地集团××房产第四期部分购房款。6、彩星行保证，如因彩星行单方面原因未能及时给予景朝先生退款，从而导致景朝先生及宏达盛景未能在协议约定时间内将分期应付房款交由绿地集团，如后续绿地集团就此事追究景朝先生及宏达盛景逾期付款违约及法律纠纷问题，由此造成景朝先生及宏达盛景的全部损失及法律纠纷等均由彩星行全权承担。并对此给景朝先生带来的全部损失及不便之处彩星行深表歉意。另查明，景朝表示现宏达盛景公司已自绿地集团处取得涉案房屋的电子钥匙，但因未付款无法实际使用，并表示房屋并未装修，属于毛坯状态，对于装修情况彩星行公司称房子本身是一个框架，彩星行公司对楼宇进行了改造，包括接通水电，安装门、电梯，以及公共区域的改善。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议焦点为：景朝与彩星行之间的房屋认购合同是否已经解除。根据查明的事实显示该合同因限购政策的出台无法履行，需要景朝注册公司后以公司名义购买，可见双方之间的合同丧失履行基础并无法实现合同目的，且2017年7月9日彩星行公司将景朝持有的相关购房文件原件收回，并准备退款，彩星行公司亦称收回合同原件的目的是因为宏达盛景公司应另行与彩星行签订合同，又，彩星行公司在宏达盛景公司与绿地集团签订网签合同后就退还房款事宜向景朝出具了保证书，从上述事实可知双方已经协商一致解除房屋认购合同，宏达盛景公司如需通过彩星行公司购买涉案房屋需要另行签订房屋认购合同，形成新的法律关系，若如彩星行公司辩称其与景朝之间的房屋认购合同没有解除、只是更换网签主体，则其无需收回与景朝的合同原件，只需以补充协议的形式更换网签主体即可、且彩星行公司自认需要另行与宏达盛景公司签订合同，故对彩星行公司的辩称本院不予采信，景朝诉请双方之间的房屋认购合同于文件原件收回之日即2017年7月9日解除的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于景朝要求彩星行公司按照出具的保证书退还房款1333143元的诉讼请求，因保证书中已经明确了退款数额及时间，彩星行公司应按照保证书的约定退还该款项。彩星行公司辩称该保证书存在计算错误，应将装修款扣除，然该保证书系双方当事人签字、盖章确认的结果，且自2018年3月签订至今未见彩星行公司采取有效途径行使撤销权，故对该辩称本院不予采信。且即便如彩星行公司所言景朝所交纳房款中包含了装修款，但未见涉案房屋已经装修的证据，又彩星行公司在签署保证书决定退款时应将该款项考虑在内并予以扣除，现保证书在未经法定程序撤销前确为有效协议，彩星行公司应当依约履行退还款项的义务，彩星行公司若认为因装修该房屋产生了费用并因与景朝解除合同遭受了损失，可另行主张权利。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现彩星行公司未按保证书约定退还，势必给景朝造成经济损失，故景朝要求其支付利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持，景朝主张按照保证书约定从应付款次日起分段计算利息亦属合理诉求，本院予以确认，关于利息标准景朝主张按照日万分之五主张，该标准过高，本院酌情确定2019年8月19日前为中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日起为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、景朝与北京彩星行投资顾问有限公司于2016年10月4日签订的《北京市商品房认购书》于2017年7月9日解除；二、北京彩星行投资顾问有限公司于本判决生效后七日内退还景朝购房款1333143元；三、北京彩星行投资顾问有限公司于本判决生效后七日内赔偿景朝利息（自2018年4月9日起以654452元为基数计算至将上述款项给付之日止；自2018年7月9日起以436620元为基数计算至将上述款项给付之日止；自2018年10月9日起以242071元为基数计算至将上述款项给付之日止，以上款项的利息计算标准为：2019年8月19日前为中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日起为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；四、驳回景朝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8399元，由北京彩星行投资顾问有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二〇年七月十三日法官助理 周 蕊书 记 员 张 雪