河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初2186号 原告:程东升，男，1969年2月16日出生，汉族，住承德市鹰手营子矿区。 委托诉讼代理人：罗海涛，河北意祥律师事务所律师。 被告:史东平，男，1985年1月3日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：张俊杰、王向新，河北骥腾律师事务所律师。 第三人：张**阳，男，1992年7月4日出生，汉族，住承德市隆化县。 委托诉讼代理人：成桂珍，河北华川（宽城满族自治县）律师事务所律师。 原告程东升与被告史东平及第三人张**阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告程东升的委托诉讼代理人罗海涛，被告史东平及其委托诉讼代理人张俊杰、王向新，第三人张**阳的委托诉讼代理人成桂珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程东升向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告及第三人支付租赁期间欠付的租金55000.00元（增加请求为计算至搬出之日止）；2、依法要求被告补缴租赁期间全部物业费4794.00元；3、依法要求被告补缴107室2019年-2020年取暖费2187.90元及滞纳金；4、依法要求被告补缴108室租赁期间的停暖费1257.30元及滞纳金；5、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年5月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定原告将坐落于银都海棠园107、108底商出租给被告使用；租期三年，自2017年5月20日起至2020年5月19日止，每年租金110000.00元。在租赁期间内，租赁房屋的水、电、暖、通讯、有线电视、物业费等费用由被告承担。现租赁期限届满，被告尚欠半年的租金未支付，即55000.00元；租赁期间的物业费未支付；107室2019年至2020年取暖费和108室停暖费均未支付。原告多次与被告沟通欠付费用等事宜均未达成一致。为维护原告合法权益，依据法律规定，特向贵院提起诉讼，请依法判令所请。 原告向法庭出示证据：《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2017年5月20日至2020年5月19日。年租金为110000.00元。 被告辩称，1、第三人张**阳向原告支付了半年的房租，双方建立了新的房屋租赁合同关系，此时被告与原告原房屋租赁合同解除。原告应该根据新的房屋租赁合同关系，向第三人张**阳主张权利，被告并不是本案的适格被告；2、第三人张**阳向原告给付半年房租来履行合同，是基于第三人与原告之间的合同关系，原告向第三人收不到房租，转而向被告主张，显然是违背了法律的公平原则；3、被告的合伙人孙宏哲与第三人签订了《店铺转让协议及免责说明》，明确约定是第三人代替被告履行与原告的租赁合同，第三人理应明知其与原告建立了新的房屋租赁合同关系；4、第三人在房屋租赁期间曾经又将该房屋转租他人，原告明知但是从未向被告主张过权利，此时再次向被告讨要房租，没有任何的法律依据。综上，请求驳回原告对被告的起诉。 被告提交如下证据：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告与第三人签订的《店铺转让协议及免责说明》；2、网上电子银行回单，被告与第三人的微信转账记录；3、被告与案外人孙宏哲情况说明一份，孙宏哲身份证复印件一份。 第三人述称：原告与被告签订的《房屋租赁合同》第六条违约责任第2项规定，原、被告之间的合同是不允许转租的，被告擅自转租给第三人。且与第三人张**阳签订合同的主体是孙宏哲，和本案原、被告之间不是同一个主体，故转租合同无效，双方之间的纠纷应该另案解决。第三人没有代替履行合同，第三人根据孙宏哲的意见把钱转给原告程东升，不代表代替履行合同。原、被告的纠纷，和第三人没有关系，不应承担责任。 第三人提交聊天记录一份。 经审理查明，2017年5月4日，原告程东升作为出租方（甲方）与被告史东平作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将自有的坐落于银都海棠园底商107、108出租给被告使用。租赁期限为三年，自2017年5月20日至2010年5月19日。年租金为110000.00元。合同第六条2项违约责任部分约定“乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的1%，向甲方支付违约金。” 合同签订后，被告向原告按约支付前两年租金，并支付押金5000.00元。 2019年4月30日，案外人孙宏哲（与被告系合伙关系）作为甲方与本案第三人张**阳作为乙方签订《店铺转让协议及免责说明》，约定甲方于2019年5月1日前将位于银都海棠园底商107店铺宇浩汽车装饰转让给乙方使用，年租金为110000.00元。同时告知第三人店铺的产权人为程东升。并约定店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方履行该租赁合同。每年交纳租金及该合同约定的水电费等各项费用。协议签订后，被告将案涉房屋交由第三人使用。第三人通过微信向孙宏哲转款5000.00元，2019年5月19日孙宏哲通过网上银行转给原告。当日第三人张**阳通过网上银行向原告程东升账户内转款50000.00元，在交易摘要中注明“代付”。剩余租金至今未付。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告将出租房屋交付承租人即本案被告。被告理应按照租赁合同约定履行支付租金的义务。庭审中，原、被告确认被告支付押金5000.00元，并付清前两年房屋租金，本院予以确认。第三年租金支付金额为55000.00元，双方无异议，本院予以确认。 本案原、被告及第三人的争议焦点为，在第三人实际承租房屋后，被告与原告之间的房屋租赁合同是否已经解除；第三人是否已经取代了合同一方主体的地位；尚欠原告租金的支付主体。本院认为，与第三人签订合同的主体为孙宏哲，庭审中被告提交的证据证实其与孙宏哲为合伙关系，故转让主体为被告与案外人孙宏哲，而非本案原告。庭审中被告未能提交证据证实原告明确表示同意被告将其与第三人合同中的权利义务转让给自己，并同意与第三人存在直接的房屋租赁合同关系。且第三人向原告直接支付租金的转款单中注明代付，故本院对被告已经解除与原告之间租赁合同关系的主张无依据，本院不予支持。被告仍然为租赁合同一方主体并应继续承担合同义务。 鉴于第三人实际向原告转款，原告知晓被告转租房屋未提出异议，故孙宏哲与第三人签订的《店铺转让协议及免责说明》合法有效。第三人应支付占有房屋期间的租金并按照其与孙宏哲签订的协议约定履行义务。鉴于合同已经到期，第三人没有提供证据证实将房屋返还本案原告或者被告，故双方之间自合同期满后的租赁关系为不定期租赁。第三人应继续支付租金至实际搬离并将案涉房屋返还给原告之日。上述支付租金金额应扣减被告在与原告签订合同时支付的押金5000.00元，被告与第三人之间的纠纷另行处理。 为减少当事人诉累，解决合同各方的纠纷，遵循公平原则，可判令第三人直接向原告支付租赁期间的租金，但不免除被告的给付义务。 原告主张被告支付租赁期间全部物业费4794.00元、补缴107室2019年-2020年取暖费2187.90元及滞纳金、补缴108室租赁期间的停暖费1257.30元及滞纳金，因未向本院提交相关金额的依据及已经支付给相关部门的证据，其请求本院不予支持，可待搜集相关证据后另行主张权利。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告与被告于2017年5月4日签订的《房屋租赁合同》，第三人张**阳于本判决生效之日起三十日内腾空银都海棠园底商107、108，将房屋交还原告。 二、第三人张**阳向原告支付2019年5月20日至2020年5月19日的租金50000.00元（已经扣减被告交付原告的押金5000.00元），并自2020年5月20日至房屋交还之日继续支付租金，支付标准为年租金110000.00元。被告对第三人支付金额承担连带责任。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费690.00元，由第三人承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  马福英 二〇二〇年七月三十一日 书记员  王 芳