广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初8984号原告：吴小媚，女，1985年10月22日出生，汉族，身份证住址陕西省汉阴县**********，公民身份号码612************643。委托诉讼代理人：康泳君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：中山上境房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区***********，统一社会信用代码91442000MA4UNLBF7P。法定代表人：陈苏，经理。委托诉讼代理人：罗煜庭，员工。委托诉讼代理人：周鹏，员工。原告吴小媚诉被告中山上境房地产开发有限公司（以下简称为中山上境公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴小媚的委托诉讼代理人康泳君，被告中山上境公司的委托诉讼代理人罗煜庭、周鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴小媚向本院提出诉讼请求：1.确认原告吴小媚与被告中山上境公司之间存在房屋买卖合同关系；2.被告中山上境公司继续履行《认购书》义务，协助办理位于广东省中山市西区********境********的房屋产权登记手续（诉讼中，吴小媚对该项诉讼请求予以明确：被告中山上境公司继续履行《认购书》义务，协助原告吴小媚办理网签及过户手续，剩余购房款一次性支付给被告中山上境公司）。事实与理由：2017年8月10日，原告吴小媚与被告中山上境公司双方签订《认购书》，约定原告以优惠折扣总价2456182元认购位于广东省中山市西区*****************。同时，《认购书》中明确约定涉案房屋的用途、建筑面积、付款方式、按揭贷款等购房条款。原告于同日交付购房定金5万元。2017年9月28日、9月29日、9月30日，原告按约定分别交付首期款20万元、331721元、13万元。根据与被告的约定，购房者交款时享受额外优惠，涉案房屋优惠折扣后总价2351721元。原告已合共交付首期款（含定金）711721元，已依约履行《认购书》交款义务。而自交款之日起被告一直未配合签订《商品房买卖合同》及办理相关购房手续。本案起诉前，原告多次致电被告催告办理购房手续，遭被告拒绝。被告向原告出示落款2019年11月28日的律师《催告函》，但2019年4月12日至2020年1月21日期间，原告因刑事案件被羁押，该《催告函》原告并未收到过，也从未表示放弃购买涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原被告双方签订的《认购书》已具备商品房买卖合同的主要内容，且被告按约定收受原告首期款，《认购书》应当认定为商品房买卖合同。原告在履约过程中没有违约事由，而被告在缺乏解除合同的法律及合同依据，并且催告通知未能送达原告的情况下，企图单方解除合同并将涉案房屋转卖他人，以谋求房屋升值带来的巨大利润。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现原告依法提起诉讼，请求法院判决确认原、被告之间存在房屋买卖合同关系以及被告继续履行《认购书》义务，协助办理涉案房屋产权登记手续。原告为维护自身合法权益，特向本院提起诉讼。请求依法判决。被告中山上境公司辩称，一、原告并非普通购房人，其本人曾经担任中泰集团总公司营销管理中心总监职务，在其时任广州天境房地产开发有限公司销售经理时，更是直接参与中山上境公司销售工作，对中山上境公司商品房销售工作具备直接管控职权，由以下可知：1.2016年1月，原告入职广州天境，担任置业顾问，负责商品房销售工作；2.2016年5月，原告升任广州天境销售经理，成为中泰集团营销体系管理人员，负责管理员工，审批缴款延期、购房业主更名等手续的职务；3.2017年至2018年任职期间，中山上境公司项目一期洋房开盘，时间是2017年10月15日，原告作为销售管理人员，直接参与到项目工作，负责工作指导及具体楼盘销售业务；4.2017年8月10日，原告在明知不具备中山市购房资格的情况下，与中山上境公司签署认购书，认购中山上境公司项目，位于中山市西区*******************，并一直拖延递交银行按揭审核材料；5.2018年3月，原告升任中泰集团营销管理中心总监，直接负责管理中山上境项目商品房销售工作；二、原告任职期间，存在职务侵占行为，为避免给公司造成进一步损失，且鉴于原告在履行认购书过程中，本身存在严重违约行为，中山上境公司合法与原告解除认购书，因此，中山上境公司没有义务协助原告办理涉案房屋的产权登记手续，理由如下：1.2019年4月12日，原告因涉嫌职务侵占被依法羁押及拘留，具体详见（2019）粤0112刑初1004号刑事判决书；2.依据认购书第三条第2款约定，原告需于2017年8月17日前按银行要求交齐相关按揭借款申请材料，及签署相关借款合同及文件，认购书第四条第1款约定，乙方在此确认已知悉并符合中山市人民政府规定的相关资格的条件，如乙方属中山市人民政府规定的限购范围，而无法购置该物业的，甲方有权解除本认购书，无需通过乙方同意，即有权另行出售该物业，并没收乙方已付定金；3.2019年11月28日，公司就原告无法按时递交购房资格及按揭申请材料等违约事宜向原告送达了催告函，依据认购书第四条第8款约定，甲方按乙方在认购书确定的地址或联系电话，以信函方式通知的，通知自信函发出之日起生效，催告函于2019年12月2日送达原告住所，此时，原告虽然因涉嫌职务侵占羁押在看守所，但仅是人身自由受到限制，并不妨碍其进行买房交易或委托他人办理递交手续，但原告依然未按时递交相关材料，亦未委托他人办理。本院经审理认定事实如下：2017年8月10日，吴小媚(认购方、乙方)与中山上境公司（出售方、甲方）签订认购书，约定：吴小媚的联络地址为广州市海珠区****宝岗华庭东塔908房，乙方自愿认购甲方开发建设的位于广东省中山市西区*****************，建筑面积161.61平方米，套内建筑面积161.61平方米。该物业定价2615455元，优惠折扣后总价2456182元。自认购之日起，五天内准时付款并签约可享受额外98折。乙方须于签订本认购书时，一次性向甲方支付定金50000元，定金于正式签订《商品房买卖合同》时一并计入房款之中。银行按揭付款/公积金按揭付款方式：首期楼款（含定金）30%即746182元，须于2017年8月17日前付清，同时签订《商品房买卖合同》，并按按揭银行要求交齐相关按揭借款申请资料及签署相关按揭借款合同及文件，如因限签原因须等候相关审批的，则在交付首期款的同时签署《商品房买卖合同》（预网签版），待可以网签时，乙方按甲方具体通知时间前往销售中心签余款70%即1710000元，以向银行申请按揭贷款的方式向甲方支付。乙方在此确认已知悉并符合中山市人民政府规定的相关购房资格的条件，如乙方属中山市人民政府规定的限购范围而无法购置该物业的，甲方有权解除本认购书，无需通过乙方同意即有权另行出售该物业，并没收乙方已付定金。甲方给予乙方的优惠价是以乙方完全履行本认购书约定按时支付所有款项，签署《商品房买卖合同》及/或办理银行按揭借款的申请手续，若乙方不符合上述条件，甲方有权取消给予乙方的所有优惠，按照认购单位原价计算房屋价格并与乙方签署《商品房买卖合同》，并保留解除本认购书的权利。乙方不按约定时间签署《商品房买卖合同》及缴交首期房款，不按约定办妥银行按揭申请手续、不按约定缴交有关税、费，甲方有权解除本认购书，不予退还定金。甲方无需另行通知乙方，有权将该物业另行出售给第三人。吴小媚、中山上境公司均在《认购书》上签名或盖章。《认购书》签订当天，吴小媚向中山上境公司支付50000元定金，之后分别于2017年9月28日、2017年9月29日、2017年9月30日支付200000元、331721元、130000元作为涉案认购房屋的首期款，吴小媚合计支付首期款711721元（含定金）。中山上境公司对前述每笔首期款项均出具了收款收据。中山上境公司委托律师于2019年11月28日向吴小媚发出催告函，载明：吴小媚向中泰上境公司认购位于中山市西区*******************，总房价款2351721元，其中首期款711721元（含定金）已经付清，剩余款项以银行按揭的方式付款。截至发函之日，吴小媚仍未递交任何申请资料至中泰上境公司，公司通过电话、短信等多次催促亦对中泰上境公司的催告通知置之不理，导致中泰上境公司至今无法递交资料给住建局申请开放备案网签。请在收到该催告函之日3日内向中泰上境公司提交住建购房资格审批资料并要求一次性付清房款，如怠于履行上述义务，中泰上境公司将依法解除上述《上境花园认购书》，有权按认购书约定没收定金并另行出售上述房屋。该邮件按吴小媚在《认购书》上的联络地址即广州市海珠区****宝岗华庭东塔908房发出。中山上境公司认为认购书已解除，而吴小媚认为中山上境公司解除该认购书缺乏法律依据，双方协商未果，吴小媚遂诉至法院，主张前述实体权利。另查，吴小媚提交了2020年5月8日由中山市自然资源局出具的住房证明，拟证明其在中山没有任何住房及预告记录。吴小媚还提交了其在1994年1月至2020年5月期间在中山的参保证明，分别于2018年8月至2019年1月由中山市星印科技有限公司缴纳、2019年2月由广东车旦旦网络有限公司缴纳、2019年3月至2019年6月由中山市方明装饰设计工程部缴纳、2020年3月至2020年4月由广东南油对外服务有限公司中山分公司缴纳，参保证明备注载明吴小媚前述时间段养老保险累计月数为13个月，属于2017年3月26日后补缴的时段为2019年2月。庭审中，吴小媚确认在签订认购书时，没有中山市的社保记录，不具备中山市购房资格，而吴小媚称现其已于2019年1月具备中山市购房资格。中山上境公司向本院提交了吴小媚在广州市白云区由广州市天境房地产开发有限公司缴纳的社保记录，拟证明吴小媚在2016年2月至2019年6月期间在广州的社保为正常，并提交以下证据证明吴小媚签订认购书时为中泰集团营销管理中心营销总监：1.中泰集团人力资源中心于2018年3月7日出具的关于吴小媚等同志的任命通知，载明免去吴小媚同志广州市天境房地产开发有限公司营销部销售经理职务，任命其为集团营销管理中心营销总监；2.2018年11月13日、2019年3月5日，吴小媚以营销管理中心营销总监的身份审批了延期签约审批表；3.2019年4月2日，吴小媚以集团营销管理中心营销总监的身份审批了特例折扣申请表。吴小媚因涉嫌职务侵占罪于2019年4月12日被羁押及刑事拘留，同月25日被逮捕。2020年1月21日，广州市黄埔区人民法院作出（2019）粤0112刑初1004号刑事判决，判决吴小媚犯职务侵占罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年。再查，中山上境公司关于上境花园1期即位于中山市西区*******的项目，已于2017年8月10日取得广东省中山市商品房预售许可证，其中预售房屋栋号包括50幢即包括涉案商品房。诉讼中，吴小媚坚持要求继续履行合同，中山上境公司认为双方所签订的《认购书》已经解除，对于吴小媚已支付的711721元同意返还给吴小媚。本院认为，本案系中山上境公司作为房地产开发商与吴小媚即购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议而产生的合同纠纷，为商品房预约合同纠纷。吴小媚与中山上境公司签订认购书，系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行合同义务。首先，本案双方所签订的《认购书》性质上属于预约合同，是为签订《商品房买卖合同》有关事宜的初步确认，若双方未能达成一致协议，任一方不能要求另一方必须履行签订商品房买卖合同义务。并且吴小媚也未提交证据证明其在合同约定的期限内曾向中山上境公司主张签订《商品房买卖合同》，并在合同约定的期限内向中山上境公司提交办理网签及按揭借款申请资料及其他相关资料。其次，根据2017年3月26日中山市发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》第三条第一款：“非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或者社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。”本案中，吴小媚当庭确认在2017年8月10日签订涉案认购书时未在中山参与社保，从吴小媚提交的参保证明显示吴小媚2018年8月至2019年6月期间由中山市星印科技有限公司、广东车旦旦网络有限公司、中山市方明装饰设计工程部缴纳，而从延期签约审批表、特例折扣申请表等看，吴小媚在2018年11月、2019年3月、2019年4月以集团营销管理中心营销总监的职务作出审批，且2018年7月至2019年4月期间，吴小媚的社保在广州市白云区缴纳正常，从证据链看，吴小媚同一时间段分别在中山、广州购买社保，且参加中山社保的时间为签订涉案认购书之后，这期间，吴小媚一直的工作单位和地点均在广州，从未在中山入职，可看出吴小媚的中山社保系为取得中山的购房资格而刻意取得，该购房资格存在瑕疵。吴小媚本人亦确认在签订《认购书》时并不具备中山市购房资格，即使如吴小媚所陈述其于2019年1月获得中山市购房资格所依据的中山社保也并不真实。吴小媚本身作为与中山上境公司相关联的房地产公司从业人员对此明知，不存在善意，依据双方所签订的《认购书》中关于“乙方在此确认已知悉并符合中山市人民政府规定的相关购房资格的条件，如乙方属中山市人民政府规定的限购范围而无法购置该物业的，甲方有权解除本认购书，无需通过乙方同意即有权另行出售该物业”的约定，中山上境公司完全有理由解除与吴小媚所签订的《认购书》，事实上中山上境公司也向吴小媚发出解除通知，中山上境公司与吴小媚之间的《认购书》已经解除。吴小媚的诉讼请求没有事实及法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴小媚的全部诉讼请求。案件受理费25612元，减半收取12806元（原告吴小媚已预交），由原告吴小媚负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 何 频二〇二〇年七月一日书记员 郑爱玲简培华