江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终887号上诉人（原审被告）：泰兴市碧云商业广场管理有限公司，住所地泰兴市阳江中路**。法定代表人：朱莲鸳，总经理。委托诉讼代理人：周东，该公司员工。被上诉人（原审原告）:袁新国，男，1978年8月16日生，汉族，住泰兴市。原审被告：江苏仁恒投资有限公司，住所地泰兴市大庆西路**。法定代表人：朱春宏，总经理。上诉人泰兴市碧云商业广场管理有限公司（以下简称碧云管理公司）因与被上诉人袁新国、原审被告江苏仁恒投资有限公司（以下简称仁恒投资公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2019）苏1283民初5562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧云管理公司上诉请求:撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.袁新国与碧云管理公司签订的《江苏碧云商业广场（泰兴）委托租赁代理合同》约定，合同期满若甲方（袁新国）收回委托权，需提前一年以书面形式通知乙方（碧云管理公司），否则视为甲方继续委托乙方出租，租期自动延续三年，租金按照市场管理公司新政策执行。故一审将租金标准调整为35元/平方米/月无事实和法律依据。2.袁新国在碧云管理公司没有交还房屋的情况下，私自与孙某签订租赁合同，碧云管理公司对此毫不知情，碧云管理公司不应承担7000元损失。3.碧云管理公司在起诉占用袁新国房屋的商户马建兰、卢翠萍时，发现袁新国于2019年8月10日私自与马建兰、卢翠萍达成租赁意向，约定了租金价格，收取了租赁保证金。袁新国一边向碧云管理公司索求租金损失，一边私自出租获取租金，谋求不当得利。袁新国辩称：1.出租房屋到期前找碧云管理公司，其承认在2018年10月1日前能将出租房屋收回返还，在此情况下袁新国找了新承租人，后碧云管理公司没有能够收回出租房，造成袁新国损失7000元。2.合同约定了收回出租房时间，到期后碧云管理公司无故不返还房屋，没有与袁新国商议房租而将房屋出租给他人，碧云管理公司不可按市场价格的租金标准给付，应按照违约金、地段位置、市场价计算或按原合同约定的租金标准即总房款的8%计算。袁新国向一审法院起诉请求：1.判令碧云管理公司、仁恒投资公司按3544.10元/月承担未返还房屋的租金损失至返还房屋止（自2018年10月1日暂算至2019年7月1日计31896.78元）及违约金（以欠付的租金为基数，按月息2%计算至租金实际给付之日止）；2.赔偿损失7000元；3.由碧云管理公司、仁恒投资公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：袁新国、姚月红、袁彬瑶系泰兴市区碧云商业广场****的共有产权人，建筑面积35.49平方米。2016年10月10日，袁新国作为委托方（甲方）与碧云管理公司作为受托方（乙方），签订了《江苏碧云商业广场（泰兴）委托租赁代理合同》，约定：1.甲方自愿将江苏碧云商业广场（泰兴市阳江中路9号）D3幢101B的商铺委托乙方租赁代理；2.代理租赁期限为2年，自2016年10月1日起至2018年9月30日，年租金固定为商品房买卖合同总价的百分之八（按月支付），乙方按时支付给甲方，这期间商铺的使用权完全归乙方所有；3.合同期满若甲方收回委托权，需提前一年（以合同签订日为准）以书面形式通知乙方，否则将视为甲方继续委托乙方出租，租期自动延续三年，租金按市场实际租赁价格扣除管理费用后全部返还甲方。2018年10月29日，仁恒投资公司出具承诺书，载明：1.每户水电到位、每户一个电表、一个水表；2.如有需要将分户墙砌好；3.网络线布好；4.租金按法院判决结果依法给付。另查明，袁新国与姚月红系夫妻，袁彬瑶为袁新国与姚月红的婚生女。姚月红、袁彬瑶同意本案的诉讼权利与义务均由袁新国享有、承担。一审审理中，袁新国提交业主证明及仁恒投资公司向案外人杜鹏发出的《关于委托租赁代理合同到期终止及返还房屋的通知》，主张仁恒投资公司于2018年7月份向全体业主发送过通知，该通知载明委托租赁代理合同到期终止，不再续约；同时载明“我司对接人：招商部丁志娟”；提交案外人姚月红（袁新国妻子）与案外人孙某签订的《商业用房租赁合同》、收条并申请证人孙某出庭作证，主张因碧云管理公司、仁恒投资公司未按期返还房屋导致袁新国向孙某支付违约金7000元。碧云管理公司对《关于委托租赁代理合同到期终止及返还房屋的通知》及业主证明予以认可，但认为案外人姚月红与孙某签订的《商业用房租赁合同》、收条及证人证言与本案无关。碧云管理公司提交其与马建兰、卢翠萍签订的《碧云广场商铺租赁合同》，主张案涉房屋已经出租给马建兰；提交17份涉案房屋周边商铺租赁合同复印件及仁恒投资公司于2018年7月份出具的《关于委托租赁期间届满后的政策》，主张租金按照市场价格执行，结合委托合同第二条的第四小条约定，租金按市场实际价格。袁新国认为碧云管理公司与马建兰、卢翠萍签订的《碧云广场商铺租赁合同》证据与其无关；关于市场价格，不能以合同来确定。此外，袁新国、碧云管理公司一致确认以下事实：1.碧云商业广场18幢1012室与碧云商业广场D3幢101B是同一商铺；2.租金是由仁恒投资公司转账支付且2018年10月1日前的租金已经支付完毕。袁新国提交银行流水用以证明2018年10月1日前租金由仁恒投资公司转账支付，该银行流水备注一栏记载“租金”，对方用户名为“朱春宏”。碧云管理公司委托的诉讼代理人丁志娟表明其是碧云管理公司职工且在仁恒投资公司兼职。一审法院认为，合法的租赁关系应受法律保护。碧云管理公司与仁恒投资公司应当共同承担本案的法律责任。虽然袁新国与碧云管理公司是《江苏碧云商业广场（泰兴）委托租赁代理合同》的签订主体，但银行流水、《关于委托租赁代理合同到期终止及返还房屋的通知》、询问笔录等证据表明2017年1月23日至2018年6月29日期间的租金是由仁恒投资公司法定代表人朱春宏向袁新国支付，结合碧云管理公司代理人丁志娟陈述其在碧云管理公司、仁恒投资公司均任职的事实，足以证明碧云管理公司、仁恒投资公司共同经营案涉房屋的租赁，且仁恒投资公司承诺租金按法院判决结果依法给付。关于逾期交还商铺期间的损失费计算标准，袁新国主张按3544.10元/月标准计算该损失，但该标准明显高于市场租金标准，袁新国主张的损失应当是预期商铺租金，酌定逾期交还商铺期间的损失费标准为每日41.4元（35元/㎡/月×35.49㎡/30日）。关于违约金，因袁新国、碧云管理公司签订的《江苏碧云商业广场（泰兴）委托租赁代理合同》仅约定了逾期交付租赁租金的违约责任，未明确约定未按期交还商铺的违约责任，故不予支持。关于袁新国主张的损失费7000元。碧云管理公司、仁恒投资公司未按约返还案涉房屋导致袁新国对案外人孙某构成违约，应承担一定的赔偿责任；但姚月红（袁新国之妻）在碧云管理公司、仁恒投资公司尚未返还房屋的情况下与孙某签订租赁合同造成该损失，亦应承担一定的责任。故碧云管理公司、仁恒投资公司应承担50%的责任，即3500元（7000元×50%）。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、泰兴市碧云商业广场管理有限公司、江苏仁恒投资有限公司于判决生效之日起十五日内共同向袁新国支付逾期交还商铺期间的损失费（自2018年10月1日起至实际交还之日止按每日41.4元标准计算）；二、泰兴市碧云商业广场管理有限公司、江苏仁恒投资有限公司于判决生效之日起十五日内共同向袁新国支付损失费3500元；三、驳回袁新国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费872元，由碧云管理公司、仁恒投资公司共同负担（此款袁新国已经垫付，碧云管理公司、仁恒投资公司于判决生效后十五日内给付袁新国）。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审相同。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。2016年10月10日袁新国与碧云管理公司签订的委托租赁代理合同，属有偿委托合同，且合法有效。该合同虽约定代理租赁期限2年，合同期满后若袁新国收回委托权需提前1年以书面形式通知碧云管理公司，否则将视为袁新国继续委托出租，租期自动延期3年。但根据仁恒投资公司向其他业主发出的通知及碧云管理公司、仁恒投资公司与业主或承租人所发生的一系列案件事实，委托代理期限届满前，碧云管理公司、仁恒投资公司已明确租赁代理合同到期终止，不再续约。故碧云管理公司以袁新国到期前没有提前1年书面通知收回委托权的理由，不能成立。因委托代理期限届满后，碧云管理公司没有及时将袁新国的商铺（房屋）返还，造成此期间的商铺使用费损失，依据《中华人民共和国合同法》第四百零六条“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”的规定，应由碧云管理公司予以赔偿。关于逾期返还商铺期间损失费的计算，一审根据市场租金标准及同一市场中商铺实际承租人向碧云管理公司支付占用期间的房屋使用费标准等因素，酌情确定按35元/㎡/月计算，较为公平合理。碧云管理公司认为占有期间的租金标准应按市场管理公司新政策执行，而仁恒投资公司2018年7月所发布的“关于委托租赁期限届满后的政策”中对租金的计算标准并不具体、明确，亦未与房主等协商一致，故本院不予采信。因碧云管理公司未按约定期限返还案涉商铺，导致袁新国对案外人构成违约承担了7000元赔偿责任，一审考虑到袁新国之妻在碧云管理公司尚未实际返还商铺的情况下就与他人签订租赁合同造成该损失亦有一定责任，酌情确定碧云管理公司承担3500元损失，并无不当。因碧云管理公司已明确委托租赁期限届满后不再续约，袁新国于2019年8月10日与其他商户达成租赁意向，约定租金价格、收取租赁保证金，系其合法行使商铺所有权，且不损害碧云管理公司的利益。故碧云管理公司上诉认为袁新国向其索要租金损失的同时私自出租获取租金、谋求不当得利的理由，不能成立。综上所述，碧云管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费872元，由碧云管理公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年七月七日书记员  周 佳