山东省菏泽市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁17行初85号 原告洪廷武，男，1968年10月8日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 委托代理人曹长乐，山东贵和律师事务所律师。 被告牡丹区人民政府。住所地：菏泽市东方红西街**。 法定代表人张泽中，区长。 分管负责人袁增华，副区长。 委托代理人赵春阳。 委托代理人马国震。 原告洪廷武与被告牡丹区人民政府房屋行政征收一案，于2020年3月30日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年5月29日公开开庭审理了本案。原告洪廷武及其委托代理人曹长乐、被告牡丹区人民政府的分管负责人袁增华、委托代理人赵春阳、马国震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告洪廷武诉称，一、被告作出菏区政补字[2019]140号《菏泽市牡丹区人民政府房屋征收补偿决定书》，没有事实依据和法律依据，且程序违法。虽然被告在《征收补偿决定书》中陈述的理由是“因棚户区改造的需要”作出的征收补偿决定，但是由于被告所谓的棚户区改造仅仅是个幌子，实际从事的是商业地产开发，其目的并不是“维护公共利益”，被告的征收补偿行为并不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条的规定。因此，该行为没有事实依据和法律依据。二、被告区政府将原告居住的村庄强行纳入棚户区征收改造范围，没有事实依据和法律依据。2017年9月10日，被告区政府作出《牡丹区2016-10号地块房屋征收决定书》，征收目的：棚户区改造。“棚户区”一般指城市中结构简陋，抗灾性差即抗震、防火、防洪性差、居住拥挤、功能差、居住环境差的简易房屋和棚厦房屋集中区，而原告的房屋独门、独户、独院，房屋结构合理、坚固且抗震性能强、安全，而且地理位置优越，生活便利、出行方便，不属于“棚户区”。而且，原告所居住的村庄明显不符合《山东省城镇棚户区改造项目认定办法》(鲁建住字[2017]5号)中所规定的“棚户区”的认定标准和认定依据，本案所涉项目是不得列入棚户区改造项目的。被告区政府将原告居住的小区强行纳入棚户区征收改造范围，没有事实依据和法律依据。三、被告自行指定评估机构对涉案土地、房屋进行评估，程序违法。1.被告在该地块评估机构的选择上，敷衍了事、弄虚作假，严重违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条之规定，且严重剥夺了包括原告在内的被征收人的知情权、参与权。2.被告区政府委托的评估机构山东宏远房地产评估有限公司系由被告自行指定的机构，并未事先组织原告等被征收人进行协商选定，也未征求过原告等被征收人的意见，严重侵害了原告的知情权、选择权等合法权利，故被告对涉案土地、房屋进行评估的程序严重违法。四、被诉征收补偿决定严重违背公平、合理原则，依法应予以撤销。被告在违法指定评估机构后，将涉案土地、房屋的价值评估的畸低，完全没有按照市场价值进行评估，也完全没有按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的规定进行评估。尤其是评估报告所确定的比准价格无任何依据。五、被告使用的评估报告书超出有效期，应当废止。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换的房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致”；国家财政部财资[2017]43号颁发的关于印发《资产评估执业准则》通知附件《资产评估报告》第十条规定：“资产评估报告应当明确评估结论的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。”根据国家相关办法准则之规定，牡丹区2016-10地块房屋征收资产评估报告的有效期应当为2017年9月11日至2018年9月11日，牡丹区2016-10地块房屋征收资产评估报告的有效期已过，本该废止，重新评估，不能沿用过期的房屋评估报告书结果让被征收人再继续签约，而应当在2019年10月9日评估时点里，重新评估，这里周边类似的房屋市场价在9600元左右。六、被告作出的2016-10地块(洪湾)房屋征收决定违法。菏泽市中级人民法院(2018)鲁17行初48号判决书确认被告菏泽市牡丹区人民政府于2017年9月10日作出的2016-10地块(洪湾)房屋征收决定违法。既然判决书确认征收违法，应停止征收，确保被征收人的合法权益不受侵害。综上所述，被告作出的房屋征收补偿决定程序违法，没有事实依据和法律依据，且严重违背公平、合理原则。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法撤销被告区政府作出的菏区政征补字[2019]140号《菏泽市牡丹区人民政府房屋征收补偿决定书》；本案诉讼费用由被告承担。 被告牡丹区人民政府辩称，其作出菏区政征补字[2019]140号《菏泽市牡丹区人民政府房屋征收补偿决定书》的征收范围属于危房集中、基础设施落后的旧城区，多年以来，建设布局较乱、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、市政和公共设施不齐全、不能适应城市经济和社会发展的需要。 2017年9月10日，答辩人作出《牡丹区2016-10号地块(洪湾)房屋征收决定书》，并及时进行了公告，后依法选定了房地产评估机构。菏泽剑宸房地产评估有限公司根据被征收人的房地产与资产现状，依据相关规定及技术规范对其房地产出具了《房地产估价报告》剑宸牡征评【牡丹区2016-10号地块(洪湾)棚户区改造】第10-66号，并做了送达。被征收人未在规定的期限内对评估结果提出复核复估。截至到通告规定的签约期限期满，洪廷武与房屋征收部门仍未达成补偿协议。2019年10月9日，答辩人作出菏区政征补字[2019]140号《菏泽市牡丹区人民政府房屋征收补偿决定书》，并在房屋征收范围内予以公告。综上，答辩人作出菏区政征补字(2019)140号《菏泽市牡丹区人民政府房屋征收补偿决定书》的行为适用法律正确、程序合法、内容适当，请求法院对该决定书予以维持。 原告提供以下证据：1、菏区政征补字[2019]140号《菏泽市牡丹区人民政府房屋征收补偿决定书》；2、《菏泽市牡丹区人民政府牡丹区2016-10号地块（洪湾）房屋征收决定书》；3.（2018）鲁17行初48号《行政判决书》；4、（2018）鲁行终字2770号《行政判决书》；5、曹州毛胡同、郭庄碧桂园等涉案被征收区域周边商品房价格备案表。以上证据综合证明，被告作出的涉案房屋征收补偿决定违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，依法应予撤销。原告所在的片区周边商品房价格与涉案征收补偿决定的4800元差距巨大，严重损害了被征收人的合法权益。 被告牡丹区人民政府提交以下证据：1、房屋征收决定书；2、房屋征收公告；3、房屋征收补偿方案。证据1-3系案涉房屋征收补偿决定作出的依据，证明补偿决定合法。4、选定评估机构通告；5、确定评估机构意见书。证据4-5证明该项目评估机构的选定符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定。6、房地产估价报告，证明房屋征收补偿决定汇总补偿面积及房屋价值的认定依据。7、送达回证，证明评估报告作出后已依法向原告进行送达，送达后原告未在法定时限内向评估机构申请复核复估。8、协商笔录，证明征收部门及指挥部工作人员在征收补偿决定作出前曾多次与原告进行协商，充分听取了被征收人的意见，但一直未能达成协议。9、房屋征收补偿决定书；10、房屋征收补偿决定书通告；11、补偿决定书送达回证。证据9-11证明牡丹区人民政府依法作出房屋征收补偿决定后向原告进行了送达，并在征收范围内进行了公示公告。12、图片资料，证明案涉公告、法律文书已依法在征收范围内张贴公示。 被告牡丹区人民政府对原告提交的证据发表以下质证意见：对原告提交的第五号证据的真实性和合法性无异议，对关联性和证据目的不予认可。该份证据中的几个新建小区房屋具有完整产权，基层设施完善，并非相关法律规定中所说的被征收房屋类似的房地产，不足以证明案涉房屋的价格。 原告对被告牡丹区人民政府提交的证据发表以下质证意见：对被告提交的1-6、9-10号证据真实性无异议，对证明目的有异议，涉案地块征收决定书已被法院确认违法，在违法的征收决定书基础上产生的第2-6号证据当然违法，不能作为证据使用，也不能证明其目的，且相关评估报告缺乏客观公正。涉案地块、房屋在2004年作过普查，与上述评估报告不相符合，原告认为应当以2004年普查结果为准。周边房价与原告的被征收房屋评估价格差距太大。 经审查，本院对双方当事人提交的证据作如下认证： 原告证据1房屋征收补偿决定书系本案审查标的，不作为证据审查；证据2-4与本案具有关联性，认定为本案有效证据；证据5与本案征收补偿决定的合法性缺乏关联性，不认定为本案有效证据。 被告菏泽市牡丹区人民政府提交的证据9房屋征收补偿决定书系本案审查标的，不作为证据审查；其余证据内容真实、与本案具有关联性，认定为本案有效证据。 经审理查明：2017年9月10日，牡丹区人民政府作出《菏泽市牡丹区人民政府牡丹区2016-10号地块（洪湾）房屋征收决定书》,对人民路和牡丹公馆项目以东、高速路以南、张集居民点以西、赵王河以北（以规划征收红线为准）范围内的房屋实施征收。同日，被告发布征收通告，公布了《牡丹区2016-10号地块（洪湾）房屋征收补偿方案》。征收工作的房屋征收部门是牡丹区住房和城乡建设局。2017年9月11日，牡丹区牡丹街道办事处、洪福社区居民委员会联合出具确定评估机构意见书，经组织被征收人协商同意，选定山东宏远房地产评估有限公司、菏泽市剑宸房地产评估有限公司作为该片区的房地产价值评估机构。 原告洪廷武的房屋位于征收范围内，菏泽市剑宸房地产评估有限公司依据原告洪廷武签字的《房屋实地勘查记录》，经评估，为原告出具菏剑宸评《牡丹区2016-10号地块（洪湾）棚户区改造》字第10-66号房屋征收估价报告书，认定原告的被征收房屋使用的土地面积317.04平方米、房屋合法建筑面积285.33平方米（含调增面积10.43平方米），房屋用途为住宅，按货币补偿方式，被征收房屋评估价值及其他费用共计1242305元（含三个月临时安置费）；按产权调换补偿方式，被征收房屋评估价值及其他费用共计1360657元（含三十六个月临时安置费）。上述评估报告于2017年9月15日送达原告。原告未提出复核评估，也未与房屋征收部门达成补偿协议。2019年10月9日，被告牡丹区人民政府对原告洪廷武作出菏区政征补字[2019]140号《菏泽市牡丹区人民政府房屋征收补偿决定书》，并向原告送达。原告不服，提起本案行政诉讼。 本院另查明，本院作出的（2018）鲁17行初48号行政判决，确认牡丹区政府作出的2016-10号地块(洪湾)房屋征收决定违法但不撤销，山东省高级人民法院作出的（2018）鲁17行终2770号生效行政判决维持（2018）鲁17行初48号行政判决。涉案房屋征收项目涉及的绝大多数被征收人已经签订征收补偿安置协议，至庭审时尚有十余户未签订补偿安置协议。 本院认为,一、被告牡丹区人民政府对牡丹区2016-10号（洪湾）地）地块已经作出房屋征收决定征收决定经山东省高级人民法院作出二审终审判决，确认违法而并未被撤销，该征收决定具有法律效力。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条之规定，在房屋征收部门与本案原告于征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的情况下，被告牡丹区人民政府有按照征收补偿方案作出房屋征收补偿决定的法定职权。 二、关于评估机构的选定是否合法问题。牡丹区人民政府提供的证据《确定评估机构意见书》表明，原告房屋所在片区的房屋价值评估机构是牡丹区牡丹街道办事处、洪福社区居民委员会组织被征收人协商选定的。因此，涉案房屋征收项目评估机构的选择，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定精神。涉案房屋征收片区的绝大多数被征收人已经依据选定的评估机构出具的评估报告签订房屋征收补偿安置协议的事实，也能印证选定的评估机构是得到了绝大多数被征收人认可的评估机构。 三、关于房屋评估价值问题。评估机构依据原告签字的《房屋实地勘查记录》，考虑房屋的结构、位置、合法面积及土地面积、附属物种类、数量等因素，作出的价值评估符合相关规定。原告提供的商品房销售价格是周边房产项目公示的计划销售价格，并不是实际成交价格，且周边房产项目的房屋与涉案被征收房屋在结构、成新、设施配套方面不相类似。因此，不能以周边房产项目公示的计划销售价格否定涉案房屋评估价值的合法性。 综上，评估机构的选择，符合法律规定。牡丹区人民政府作出的被诉征收补偿决定，在认定原告被征收房屋面积、土地面积、附属物种类、数量及房地产价值、其他不动产价值、附属物价值等方面，事实清楚，程序合法。原告要求撤销涉案征收补偿决定的理由不足，对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告洪廷武的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告洪廷武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  孔令健 审 判 员  姚长河 人民陪审员  王方军 二〇二〇年七月二十日 法官 助理  蒋 伟 书 记 员  冯子珍