四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初179号 原告:陈宁，女，1969年11月23日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄坤，四川真道（遂宁）律师事务所律师。 被告：遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司，住所地：四川省遂宁市开发区明月路**永耀大厦，统一社会信用代码9151090020615657XM。 法定代表人:杨承业。 委托诉讼代理人：杨建，男，1981年5月7日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被告:遂宁慈铭体检医院，住，住所地:四川省遂宁市国开区明月路**，社会信用代码：52510900MJQ6508357。法定代表人：刘红铃。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐晓明，四川遂州律师事务所律师。 被告：遂宁顺慈健康体检服务有限公司，住所地，住所地：四川省遂宁市经济技术开发区明月路中通大厦第**、4幢底层，统一社会信用代码：91510900MA67NAXR8U。 法定代表人：刘晓秋。 原告陈宁与被告遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司（以下简称中通建筑公司）、被告遂宁慈铭体检医院（以下简称慈铭医院）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告申请追加遂宁顺慈健康体检服务有限公司（以下简称顺慈服务公司）为本案被告，不违反法律规定，本院予以准许。后因案情复杂，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈宁的委托诉讼代理人黄坤、被告中通建筑公司的法定代表人杨承业及其委托诉讼代理人杨建、被告慈铭医院的原法定代表人肖蓉及现任法定代表人刘红铃、委托诉讼代理人唐晓明、被告顺慈服务公司的法定代表人刘晓秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈宁向本院提出诉讼请求：1.判令被告中通建筑公司及慈铭医院、顺慈服务公司腾退位于遂宁开发区××路××大厦××栋××号房屋并支付违约金人民币200000元，房屋占用费（自2019年6月9日起至房屋实际腾退之日止，每年按上年度租金标准递增10%进行计算；2.判令被告中通建筑公司及慈铭医院、顺慈服务公司将房屋恢复原状；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年6月9日，原告委托其姐姐陈晓红与被告中通建筑公司签订《租赁合同》1份。合同约定，原告将其所有的位于遂宁开发区××路××大厦××栋××号房屋出租给被告中通建筑公司。租赁期限为5年，第1年租金为人民币8000元，第2年租金递增8%，第3年租金递增10%。租赁期间，被告中通建筑公司须经原告同意，方可将房屋转租给第三人。合同签订后，原告履行了交付房屋的义务。被告中通建筑公司违反合同约定，在未经原告同意的情况下，擅自将房屋转租给慈铭体检医院。现原告与被告中通建筑公司的房屋租赁期限已到期，被告中通建筑公司与慈铭医院拒不腾退房屋。 被告中通建筑公司辩称，被告公司租赁陈晓虹房屋属实。被告公司不清楚房屋是否属于陈宁所有。被告公司愿意腾退房屋，但被告将房屋租赁给被告顺慈服务公司经营体检医院（被告慈铭医院），其中涉及陈晓虹出租的房屋。由于顺慈服务公司签订合同后一直未向被告公司支付租金，导致被告公司无法支付房屋租金。顺慈服务公司于2019年7月18日公示停业整顿至今未再营业。被告公司后与当时顺慈服务公司的法定代表人刘红铃协商，要求对方支付租金，但被告顺慈服务公司至今未予支付。2019年11月19日，该公司的法定代表人由刘红铃变更为刘晓秋。对方诉求的违约金过高，请求法院予以调整。 被告慈铭医院辩称，根据合同相对性原则，原告与被告中通建筑公司签订的租赁合同不能约束被告慈铭医院和顺慈服务公司。被告公司租赁期限未届满，不同意腾退房屋。如果法院判决腾退，进入强制执行，造成的损失，被告公司保留向被告中通建筑公司追偿的权利。被告公司不同意对案涉房屋恢复原状。本案诉讼费与被告公司无关，应当由被告中通建筑公司承担。 被告顺慈服务公司辩称，同意被告慈铭医院的意见。原告主张的案涉房屋不是被告公司在使用，系被告慈铭医院在使用，请求法院驳回原告对被告公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告陈宁系遂宁开发区××路××大厦××栋××号一层房屋（建筑面积22.15平方米，权证号：遂宁市房权证城区字第Ｂ××6号、遂国用（2003）字第1××6号）业主。2014年6月9日，原告委托其姐姐陈晓虹与被告中通建筑公司签订《租赁合同》。合同约定，陈晓虹将前述房屋出租给被告中通建筑公司，租赁期限为5年即2014年6月9日起至2019年6月8日止。租金第一年人民币8000元，第二年递增8%，第三年起递增10%。合同并约定，被告须经原告同意方可将租赁物转租给第三人，退还门面时被告须将门面恢复原状。如违反合同约定，被告须向原告支付违约金人民币200000元。合同另注明“陈宁卡号……”。2014年8月31日，被告中通建筑公司与被告慈铭医院签订《房屋租赁合同》，约定被告中通建筑公司将位于明月路139号房屋出租给被告慈铭医院，租赁期限自2014年8月31日起至2020年7月31日，租金为每月人民币20000元。案涉房屋现由被告慈铭医院实际使用。2018年，被告中通建筑公司与被告顺慈服务公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告中通建筑公司将位于遂宁开发区××路××号大厦××层房屋出租给被告顺慈服务公司使用（房屋面积2200平方米，权证号：遂宁市产权证城区字第**、遂宁市产权证城区字第**、遂宁市产权证城区证**）。但该合同未予履行。2019年7月18日，被告慈铭医院发出通知，宣布于2019年7月18日起停业整顿。后该医院至今未恢复营业。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与被告中通建筑公司之间的租赁合同关系，其双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应当受到法律保护。关于被告顺慈服务公司在本案中是否应当承担责任的问题。本案中，被告顺慈服务公司虽然于2018年与被告中通建筑公司签订了《租赁合同》，但该合同未予履行。故被告顺慈服务公司在本案中不应当承担责任。 本案的争议焦点一是租赁案涉房屋是否应当腾退及恢复原状的问题。原告诉称，原告与被告中通建筑公司之间的租赁合同期限届满，要求腾退案涉房屋。被告慈铭医院辩称，其与被告中通建筑公司的租赁合同期限未届满，不应当腾退。本案中，原告将案涉房屋租赁给被告中通建筑公司，被告中通建筑公司将案涉房屋转租给被告慈铭医院。虽然被告中通建筑公司与被告慈铭医院之间的租赁合同期限未届满，但二被告的约定对原告不具有约束力。现原告与被告中通建筑公司之间的租赁合同期限已届满。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故原告要求二被告腾退案涉房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 本案的争议焦点二是关于房屋占用费的问题。原告与被告中通建筑公司之间的租赁合同期间现已届满，被告中通建筑公司至今未退还租赁物，其行为已构成违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告中通建筑公司应当支付案涉房屋腾退前的房屋占用费。关于房屋占用费的标准问题。原、被告未对租赁合同期满后的逾期占用费进行约定，根据本案实际情况，结合房屋租赁市场现状，本院酌情参照双方约定的2019年度租金标准即每年人民币12650元计算。原告主张，要求房屋占用费按照双方约定逐年递增，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告慈铭医院是否应当对被告中通建筑公司欠付房屋占用费承担共同给付责任的问题。本案中，被告慈铭医院虽然系案涉房屋实际承租人，但根据其与被告中通建筑公司的约定，其租赁期限尚未届满，其不应当责任。故原告要求被告慈铭医院承担房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。 本案的争议焦点三是违约金的问题。原告要求被告中通建筑公司、慈铭医院支付违约金。被告中通建筑公司辩称，违约金过高，请求予以调整。被告慈铭医院辩称，被告医院不是合同相对方，不应当支付违约金。本案中，被告中通建筑公司未按合同约定向原告腾退租赁房屋，其行为构成违约。原告要求被告中通建筑公司支付违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。关于违约金的金额问题。本案中，原告与被告中通建筑公司约定违约金为人民币200000元。根据法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适用减少。故本院酌情支持违约金人民币20000元。关于被告慈铭医院是否应当承担违约金给付责任的问题。本案中，被告慈铭医院不是该合同相对方，且其与被告中通建筑公司约定的租赁期限至今未予届满，故被告慈铭医院不应当对违约金承担给付责任。原告要求被告慈铭医院支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。被告慈铭医院的该项辩解理由成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司、遂宁慈铭体检医院于本判决生效之日起十日内腾退原告陈宁名下位于遂宁开发区××路××大厦××栋××号房屋（建筑面积22.15平方米，权证号：遂宁市房权证城区字第Ｂ××6号、遂国用（2003）字第1××6号），并将前述房屋恢复原状； 二、被告遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈宁房屋占用费，房屋占用费的计算方式为：以每年人民币12650元为标准，自2019年6月9日起计算至本判决确定的腾退之日止，如未按本判决确定的腾退之日腾退，房屋占用费计算至前述房屋实际腾退之日止； 三、被告遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈宁违约金人民币20000元； 四、驳回原告陈宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由被告遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  许 娟 人民陪审员  唐世均 人民陪审员  薛 琼 二〇二〇年七月十五日 书 记 员  汪 欣