济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0112民初1135号原告：李相林，男，出生，汉族，住山东省商河县，户籍地山东省商河县。委托诉讼代理人：庞含涛，山东易济律师事务所律师。被告：张清荣，女，出生，汉族，户籍地山东省商河县。被告：路来国，男，出生，汉族，现暂住济南市，户籍地山东省商河县。被告：路磊（曾用名路勇），男，，汉族，户籍地山东省商河县。委托诉讼代理人：王莲花，山东国曜律师事务所律师。原告李相林与被告张清荣、路来国、路磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用普通程序独任审判，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告李相林的委托诉讼代理人庞含涛，被告路来国，被告路磊的委托诉讼代理人王莲花到庭参加诉讼；被告张清荣经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李相林向本院提出诉讼请求：1.解除李相林与张清荣、路来国、路磊2016年8月29日签订的《房屋买卖合同》；2、张清荣、路来国、路磊返还李相林购房款15万和定金10万元；3、张清荣、路来国、路磊赔偿李相林损失70万元；4、诉讼费用由张清荣、路来国、路磊负担。事实与理由：2016年8月29日，张清荣、路磊作为出卖人，李相林作为买受人，双方就历城区工业北路XX室签订《房屋买卖合同》。张清荣、路来国是夫妻关系，路磊（曾用名路勇）是张清荣、路来国之子。合同约定，该套房屋和地下室成交总价为160万元。由于张清荣、路磊在购买该房产时是按揭分期付款，需要先还清银行贷款和办理产权证后，再过户到原告名下。合同签订的当日，李相林支付被告定金5万元、房款15万元，共计20万元，约定其余在办理完过户手续后结算。经催促，张清荣、路来国、路磊总是找理由拖延办理。直到2017年年底，李相林得知张清荣、路磊已经将房屋另行出卖他人。现经查，张清荣、路磊于2017年7月31日取得不动产权证，于过户至周生更名下。李相林与张清荣、路磊签订《房屋买卖合同》已经不具备继续履行的条件，故李相林请求解除该房屋买卖合同。张清荣、路来国、路磊单方恶意违约，按照合同约定张清荣、路来国、路磊应该双倍返还定金，返还已支付的房款，并赔偿李相林经济损失。故诉至法院。张清荣未答辩。路来国辩称，其与李相林在十年前通过别人认识，李相林是原农行主任，之后内退后，办理了信贷。路来国当时在一个公司上班，与李相林有借贷关系，李相林开厂子，路来国和李相林还有供货关系。本案的钱是借的钱。路磊辩称，1、李相林的陈述不属实，本案李相林根本没有要购买被告房产的意思表示，仅是因为路磊的父亲要借李相林的款项，为了让出资人放心以该房产作为抵押担保，并不是真想购买该房产，因为在签订合同时该房产有110多万元的抵押贷款，也无法办理房产证，且银行逾期还贷已经超过三年多，不具备房屋交易的条件，因此李相林找了在中介工作的亲戚拿了一份合同写了先付定金5万元，目的是给我们款项的出资人看，该房屋买卖合同并没有对房屋购买的付款方式作出任何约定，双方也没有约定任何交易步骤，且李相林对于房产不具备交易条件这一事实及有高额的抵押贷款的事实是明知的，如果李相林想购买该房产应当约定如何消除抵押权，然后由被告办理不动产权证给原告，应当在合同上予以明确约定，但本案房产交易合同中，双方仅约定了第一种付款方式，但其后全部都是空白，也就是说明李相林与被告并没有真实的房屋交易的意思表示，仅是定金的形式限制房产交易以作为李相林出借款项的债务履行担保而已。2、路磊对李相林与路来国之间的借款毫不知情，对于房产交易的内容完全不知情，合同签订后，路磊没有收到李相林交付的任何定金或购房款，也不知道李相林将购房款交付给谁，当时路磊的房产面临三年多的还贷，是开发商替路磊偿还贷款，如果开发商将首付款还贷完毕，将收回该房产。为了避免损失扩大，路磊不得已找到有支付能力的案外人将贷款一次性还清，及时止损也防止房产灭失，并将该房产过户给了替其还款的案外人，所以本案购房合同的签订不是因为李相林想买房，张清荣、路来国想卖房，李相林的目的只是以定金的形式将张清荣、路来国的房产作为他的债权担保。路磊并未收到任何定金及购房款，李相林也没有将定金和购房款交付路磊，路磊对李相林主张的定金及借款等款项不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人举证、质证及当庭陈述，本院认定事实如下：2016年8月29日，张清荣、路磊（卖方）与李相林（买方）及济南宏泰房产经纪有限公司（简称宏泰经纪公司，居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：张清荣、路磊自愿出售位于济南市历城区工业北路XX室的房产给李相林，房屋所有权证书号（购房合同编号）：，房屋所有权人为张清荣、路磊，产别：私有；房屋建筑面积164.14平方米，地下室/小房面积18.41平方米，附属设施包含固定装修，房屋有抵押、无租赁；双方同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为160万元；李相林在买卖合同签订时向张清荣、路磊支付定金5万元；双方同意使用本条的第一种付款方式；张清荣、路磊承担办理甲方不动产权证的费用，李相林承担由甲方过户给乙方的费用；本合同签订之日起十五日内，双方应向共同委托的居间方提供办理过户（合同更名）所需的个人资料，由居间方协助双方办理包括但不限于房产过户（合同更名）、评估、贷款等相关手续；由于双方任意一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同规定追究违约责任；双方在签订本合同后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失。张清荣在该《房屋买卖合同》落款甲方处签名捺印，路磊在共有人处签名捺印，李相林在乙方处签名捺印，宏泰经纪公司在丙方处加盖合同专用章。同日，李相林通过其妻黄付玲的账户向张清荣转账20万元，李相林主张其中5万元为定金，另外15万元为购房款。同日，张清荣、路来国、路磊向李相林出具《收条》1份，载明：“今收到李相林买房款定金5万元。收款：路来国张清荣路磊2015年8月29日”。路磊辩称该《收条》中不是其本人签名，路来国认可该《收条》中路磊及张清荣的签名都是由其代写。2017年1月1日，路来国出具《借据》1份，载明：“今借到持据人（持有本借据者既为该借款的完全债权人）人民币15万元，债权人债务人双方一致同意借款利息按月利率每壹仟元每月10.65元（1.065%）计付借款利息。此借据由债务借款人印按手印既为对本借据所有内容的确认。”路来国在该《借据》借款人处签名捺印。2017年7月31日，张清荣、路磊取得XX号房屋及XX1号储藏室权属证明，产权证号分别为：济南XXXX1、济南XXXX2，房屋所有权为张清荣与路磊共同共有。2017年8月17日，张清荣、路磊变更上述房屋及储藏室所有权人为周生更单独所有，产权证号分别为：济南XXXX3、济南XXXX4。另查明，2011年1月16日，张清荣、路磊与中国重型汽车集团房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买济南市历城区工业北路XX号房屋及XX1号储藏室，房屋及储藏室总价款为1446763元。2012年12月27日，中国重型汽车集团房地产开发公司向张清荣、路磊出具了金额为1445472元的购房发票。2011年3月29日，路磊与中国工商银行历城区支行签订《个人购房借款/担保合同》，借款100万元，用于购买上述涉案房屋。路磊偿还了部分借款本息后无力偿还，中国重型汽车集团房地产开发公司代路磊偿还逾期贷款共计1017839.40元。又查明，2018年3月26日，李相林向山东省商河县人民法院提起诉讼，要求路来国、张清荣、路磊连带偿还借款1475759元及利息。2018年5月4日，商河县人民法院出具（2018）鲁0126民初1045号《民事调解书》，内容如下：“一、被告路来国、张清荣于2018年7月30日前一次性偿还原告李相林货款、借款共计795000元。原告李相林自愿放弃起诉时要求被告路勇承担的偿还责任及起诉时的其余诉讼请求，不再向三被告主张；二、案件受理费18082元，减半收取9041元，由被告路来国、张清荣负担，原告李相林同意被告路来国、张清荣在履行本调解义务时应一并给付。”审理中，李相林申请证人石延峰出庭作证，石延峰述称：其系宏泰经纪公司房屋中介员工，李相林朋友赵光水的孩子知道其是中介，让帮忙签合同，合同是在买卖房屋内签订的，当时李相林、赵光水、赵光水的孩子、路来国、张清荣、路磊及石延峰在场。当时说过房产有贷款，被重汽扣下，只知道买卖合同，其他不清楚，李相林给路来国转了多少钱不清楚，用途知道，一部分是定金，一部分是发票押在小额贷款公司需要赎出来，石延峰在中介干了十年了，知道房产有抵押不能办理过户，没有佣金，他们谈好后找石延峰签订合同，他们之间有债务，先签订买卖合同，办理房产证后再协议付款，签合同时没写什么时间付清款，该房屋没有办理后续手续。合同上的签字是张清荣先签字的，路来国、张清荣给路磊做工作后，路磊又签字的。本院认为，李相林与张清荣、路磊签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，合同各方当事人均应当按照合同约定全面履行合同义务。李相林向张清荣账户转账支付了5万元购房定金，虽定金收条中张清荣、路磊的签名系路来国代签捺印，但并不影响房屋买卖合同本身的有效性。张清荣、路磊在收取李相林购房定金及部分首付款且取得涉案房产的房产证后，于2018年8月17日将涉案房产及储藏室过户给周生更，其违约行为导致合同目的不能实现，故对李相林请求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。张清荣、路磊收取的5万元购房定金应当予以双倍返还，路来国在该5万元定金《收条》中签名，应当承担共同还款责任。关于李相林主张的15万元购房款，李相林在审理中认可原15万元房款收到条已经销毁，路来国于2017年1月1日重新出具带有计算利息的15万元《借据》，应视为双方就该15万元购房款达成了新的借款合意，与本案不是同一法律关系，本院不予合并审理。关于李相林主张的70万元违约金，李相林提供2016年、2017年、2018年安居客网站公布的历城区全福片区二手房单价网络截图，拟证明涉案房屋增值较大，按《房屋买卖合同》约定的每日总房款的3‰计算违约金，酌定70万元损失。路来国、路磊对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，辩称不具有客观性，中介不是反映房屋增值贬值的依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”李相林提供的证据不能证明其因张清荣、路磊的违约行为导致的实际损失数额，合同约定每日合同总房价款3‰的违约金计算标准显属过高，应予调整。根据上述规定，本案的违约金数额可调整至实际损失的130%，实际损失可参照银行同期贷款利率逾期罚息利率标准计算，故对李相林主张的违约金计算标准，本院调整为以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算。张清荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和答辩的权利。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除李相林与张清荣、路磊于2016年8月29日签订的《房屋买卖合同》；二、张清荣、路来国、路磊于本判决生效之日起十日内返还李相林购房定金10万元；三、张清荣、路磊于本判决生效之日起十日内赔偿李相林损失（以房屋定金5万元为基数，自2017年8月17日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算；自2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；四、驳回李相林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13400元，由李相林负担11900元，由张清荣、路来国、路磊负担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 孙志光二〇二〇年七月二十二日法官助理 王兴云书 记 员 王文倩