广东省湛江市赤坎区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0802执异74号 异议人（利害关系人）：彭海伟，男，1974年4月2日出生，汉族，住北京市东城区。 申请执行人：湛江市赤坎区农村信用合作联社经济技术开发区信用社，住所地湛江市海滨大道中**。 负责人：陈鹏宇，主任。 被执行人：陈伟雄，男，1972年12月22日出生，汉族，住湛江市赤坎区。 被执行人：陈亚养，男，1936年11月11日出生，汉族，住湛江市赤坎区。 被执行人：郑彩容，女，1971年7月3日出生，汉族，住湛江市赤坎区。 被执行人：詹琼珍，女，1944年8月17日出生，汉族，住湛江市赤坎区。 本院在执行申请执行人湛江市赤坎区农村信用合作联社经济技术开发区信用社（以下简称赤坎农信社开发区信用社）与被执行人陈伟雄、陈亚养、郑彩容、詹琼珍借款合同纠纷一案中，异议人（利害关系人）彭海伟于2020年7月13日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 异议人彭海伟请求撤销（2020）粤0802执恢84号通知书，并对（2017）粤0802执恢346号执行裁定书增加补充条款，即：申请执行人应将拍卖款首先用于缴纳土地出让金。事实和理由：《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条规定“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。” 异议人彭海伟向本院提交了如下证据：1、本案过程分析，证明通过分析认定拍卖款应首先用于缴纳土地出让金；2、（2017）粤0802执恢346号裁定书，证明法院未通知申请执行人从拍卖款中缴纳土地出让金；3、（2020）粤0802执恢84号通知书，证明法院所称“按划拨土地权益评估”与事实不符；4、法院委托的评估公司出具的评估报告，证明评估报告中写明了是市场价值，而非划拨价值；5、赤坎区国土局《土地估价结果告知函》，证明通过数据对比证明评估数字是市场价值；6、湛江市国土资源局《关于调整湛江市市区及下辖各镇国有土地使用权基准地价的公告》，证明2018年调高了土地基准地价；7、《城市房地产管理法》原文，证明拍卖款应缴纳土地出让金后，抵押权人方可优先受偿；8、评估工作底稿示例，证明法院应调取评估公司的评估工作底稿作为佐证。 经审查查明：关于原告赤坎农信社开发区信用社诉被告陈伟雄、陈亚养、郑彩容、詹琼珍借款合同纠纷一案，本院在审理过程中根据原告的诉讼财产保全申请，于2015年8月31日和9月1日查封了被申请人陈亚养名下的位于湛江市××××房屋及土地使用权。同年12月3日，本院作出（2015）湛赤法民三初字第533号民事判决书，判决：一、限被告陈伟雄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赤坎农信社开发区信用社偿还本金80万元、利息39600元，并从2015年8月1日起至还清本息之日止以80万元为基数按年利率10.8%上浮50%计付利息。二、原告赤坎农信社开发区信用社对被告陈亚养名下位于湛江市赤坎区陈屋港四巷61号的房（证号：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号）及所占土地[湛国用（2008）第20115号]享有优先受偿权。三、被告陈亚养、郑彩容、詹琼珍对上述第一项判决确定的被告陈伟雄所欠贷款本息承担连带清偿责任。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12196元、财产保全费4718元，均由四被告共同负担。该判决于2016年1月13日生效。由于被执行人未履行上述生效判决确定的付款义务，赤坎农信社开发区信用社遂向本院申请强制执行，本院以（2016）粤0802执273号案件立案执行。在执行过程中，本院于2016年9月22日作出（2016）粤0802执273号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人陈亚养位于湛江市××××及该房屋所占土地使用权[房地产所有权证号：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号；土地使用权证号：湛国用（2008）第20115号]，以所得价款偿还本案债务。2016年12月27日，湛江德诚百润土地房地产评估有限公司接受本院委托，出具了湛德诚百润（房）评字[2016]第122705号房地产估价报告，估价结果：位于湛江市赤坎区陈屋港四巷**房地产，权属人为陈亚养，总建筑面积为384.77平方米，国用划拨住宅用地使用权面积为101.90平方米，于价值时点的估价结果为1021200元。该评估报告中载明：假定估价对象维持现状持续使用，其使用功能和土地规划用途不变；本报告出具的估价结果不包括房屋交易时应交纳的相关税费，实际交易发生时应按有关规定交纳相关税费。2016年11月28日，本院裁定终结该案本次执行程序。2017年4月26日，本院根据赤坎农信社开发区信用社的申请，以（2017）粤0802执恢346号案件恢复执行。随后本院定于2017年10月30日10时至2017年10月31日10时止在本院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，并在司法拍卖网上发布了拍卖公告、竞买须知等。其中，拍卖公告第一条载明“拍卖标的：湛江市赤坎区陈屋港四巷61号土地使用权及地上建筑物（房地产所有权证号：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号，建筑面积：384.77平方米；土地使用权证号：湛国用2008第**，面积：101.9平方米），土地使用权取得方式为划拨，用途为住宅。”，第六条载明“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。”。竞买须知中第二条载明“本次拍卖活动遵循‘公开、公平、公正、诚实信用’的原则，拍卖活动具备法律效力。参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任。”，第十一条载明“标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生税费依照税法等相关法律法规和政策的规定，由买受人承担。、、、、、、拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。”。2017年10月31日，竞买人彭海伟在此次司法拍卖项目公开竞价中以726840元的最高价胜出。同年11月16日，本院作出（2017）粤0802执恢346号执行裁定书，裁定：一、位于湛江市××××及该房屋所占土地使用权（房地产所有权证号：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号；土地使用权证号：湛国用：湛国用2008第**人彭海伟（身份证：）所有。上述不动产自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。过户所需缴付的税、费全部由买受人承担。同年12月23日，本院裁定终结该案本次执行程序。2020年3月4日，本院依职权以（2020）粤0802执恢84号案件恢复执行。同年5月20日，买受人彭海伟向本院提交《关于请法院协调信用社退回部分司法拍卖款的申请》。6月12日，本院作出（2020）粤0802执恢84号通知书，告知彭海伟本院对其提交上述申请的处理意见：在实际拍卖公开竞价中，你于2017年10月31日以726840元最高应价胜出成交，拍卖成交后续事宜（如缴费、过户等）你须严格按以上拍卖公告和须知的规定承担有关风险和相关缴费义务。彭海伟遂向本院提出上述执行异议。 本院认为：利害关系人彭海伟对本院作出（2020）粤0802执恢84号通知书，告知其按拍卖公告和竞买须知的规定承担有关风险和相关缴费义务的处理意见不服，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定予以审查。 本案中，湛江德诚百润土地房地产评估有限公司接受本院委托，对涉案土地使用权按划拨土地权益价进行评估，评估价为54.41万元，该评估价已低于市面价值，且该评估报告中载明了“假定估价对象维持现状持续使用，其使用功能和土地规划用途不变；评估报告出具的估价结果不包括房屋交易时应交纳的税费，实际交易发生时应按有关规定交纳相关税费。”，即评估价并未包括应缴纳的土地出让金。同时，本院在司法拍卖网上发布的拍卖公告及竞买须知中也明确载明“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费均由买受人承担。拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。”。根据民事行为意思自治原则，买卖双方可以对相应的权利义务进行约定，只要约定不违反国家强制性规定或损害第三人合法权益，该约定即对双方都有约束力。买受人彭海伟主张申请执行人应将拍卖款首先用于缴纳土地出让金，所依据的是《城市房地产管理法》第五十一条规定“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”，但该规定并非效力性强制性规定，所以买卖双方通过拍卖公告和拍卖须知而形成的关于土地出让金如何缴纳的约定并不违反国家强制性规定，该约定对双方都有约束力。本院发布的竞买须知中第二条载明“本次拍卖活动遵循‘公开、公平、公正、诚实信用’的原则，拍卖活动具备法律效力。参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任。”，竞买人彭海伟参加了本次竞买，即视为其已知悉在拍卖中应遵守双方约定的各项条款，则应遵循诚实信用原则，按照双方的约定承担办理转让登记手续时所产生的一切税费，包括应交缴纳的土地出让金。因此，本院作出（2020）粤0802执恢84号通知书，告知买受人彭海伟按拍卖公告和竞买须知的规定承担有关风险和相关缴费义务，该处理意见并无不当。异议人彭海伟请求本院撤销（2020）粤0802执恢84号通知书，并对（2017）粤0802执恢346号执行裁定书增加补充条款“申请执行人应将所得拍卖款首先用于缴纳土地出让金”，该异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第七条、第十七条的规定，裁定如下: 驳回异议人（利害关系人）彭海伟的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向湛江市中级人民法院申请复议。 审判长  陈志荣 审判员  黄 勤 审判员  何清琳 二〇二〇年七月二十四日 法官助理刘敏英 书记员刘晨曦 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议： （一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的； （二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的； （三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的； （四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的； （五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。 第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查： （一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施； （二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序； （三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。 被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。 除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。