云南省丽江市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)云07民终458号上诉人（原审被告）：魏明芳，女，1962年9月1日出生，汉族，住华坪县，现住华坪县。被上诉人（原审原告）：华坪县住房和城乡建设局。统一社会信用代码：11533223015277387H。住所地：华坪县中心镇华兴社区狮山路**。负责人：万庭海，职务局长。委托诉讼代理人：杨春燕、袁晓莉，云南裕发律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人魏明芳与被上诉人华坪县住房和城乡建设局房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服华坪县人民法院（2020）云0723民初282号民事判决上诉至本院。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人魏明芳上诉请求：一、请求依法撤销华坪县人民法院（2020）云0723民初282号判决，驳回被上诉人的第二条判决；二、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人是中心镇城镇居民，于2010年通过政府层层审核，以实物配租的方式取得了代福利性质的保障性住房华坪县阳光北××单元××号的租住权。自2010年至2018年12月31日上诉人严格遵守小区管理，充分履行合同约定，积极交纳房租及各项费用，在租金交纳上从未拖欠。2019年上诉人按合同约定到被上诉人指定小区管理处交纳房租，但小区管理处拒绝办理，之后上诉人又多次到小区管理处交纳过房租，小区管理员仍拒收，和上诉人情况相同的还有其它几百户租住户，不是上诉人不交纳房租，而是小区管理处拒绝收取，这是众所周知的事实，在法庭上被上诉人的代理律师也都承认这一客观事实。上诉人的实际特殊困难情况，1987年上诉人结婚，婚后生育一子，1993年丈夫因病医治无效死亡，婚后夫妻共同辛苦修建的住房，被没有良心的坏人毁了，至今母子二人在阴影中生存，儿子没成家，没工作，就靠我很低的经济生活。年龄偏大，加之身体多病，生活都十分困难。现居住的阳光北××单元××号住房外，无任何第二处可居住的地方。现居住的是2010年国家直接拨款修建的保障性住房，其目的本身主要就是为了解决城镇低收入家庭住房困难的福利性配租房，是国家解决民生问题的保障性住房，而不是获取其它经济利益的工具，明明是上诉人主动按合同约定多次去交纳了房租，但被上诉人拒绝收取，这一事实有多名证人可证实，还有被上诉人的代理律师在法庭上也承认这一事实，现在被上诉人反而以不交房租为由要求上诉人退还房屋，而且上诉人、被上诉人还有一审都认同签订的2016年《云南省公共租赁住房租赁合同书》的真实性合法性继续有效，且被上诉人拒绝收取房租的违约事实，在这样的事实情况下居然得到一审法院的支持，限定我们10日内退还房子。盼丽江市中级人民法院根据《中华人民共和国合同法》“两不愁”“三保障”，以及国家保障性住房的相关政策，依法查明，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人华坪县住房和城乡建设局辩称：一、请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。二、二审诉讼费由被答辩人承担。事实与理由：答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同的租赁期限已届满。答辩人与被答辩人签订《云南省公共租赁住房租赁合同书》（以下简称租赁合同书）的租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，该租赁期间届满。2017年1月1日-2018年12月31日期间，被答辩人继续居住房屋，答辩人也没有提出异议，双方签订的原租赁合同书继续有效，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，视为不定期租赁。又依据《合同法》第二百一十五条的规定，不定期租赁合同的双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2019年年初，答辩人向被答辩人告知因为政策原因，答辩人已经不符合申请廉租房的条件，需另行签订房屋租赁合同，并按新合同约定的租金交纳房租。但因被答辩人拒绝与答辩人另行签订租赁合同，为保障答辩人对租赁房屋的管理，答辩人遂诉至华坪县人民法院。答辩人作为出租人已经在合理期限内告知了承租人。一审法院要求被答辩人按原租赁协议约定的租金支付房租并交还房屋的判决有事实及法律依据，请求二审法院予以维持。关于小区管理员不接收被答辩人交纳房租的问题。2019年以来，答辩人就已经告知被答辩人原租赁合同书已经解除，需要另行签订租赁合同，并按新合同约定的租金交纳房租。但被答辩人没有与答辩人签订新的租赁合同，依旧要按原租赁合同书约定的租金交纳房租。正是因为被答辩人懈怠与答辩人签订新的租赁合同，才导致答辩人无法正常收取租金，因此小区管理才不予接收答辩人交纳的房租。在一审庭审时，答辩人的代理律师已向被答辩人解释过该问题，并因小区管理员没有解释清楚不接收房租原因的问题表达了歉意。另外，答辩人基于对华坪县住房的管理，需要另行签订合同的有352户，已经成功签订的有317户，只有35户没有签。可以说，被答辩人面对的情况并不属于个例，需要另行签订合同的352户的家庭经济情况也大同小异。对于被答辩人家庭的实际情况，答辩人也予以理解，为了保障被答辩人的住房问题，答辩人也多次组织工作人员与被答辩人签订新的房屋租赁合同，但因为被答辩人的原因双方至今未签订租赁合同，才造成今天的局面。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、结果客观公正，请求二审法院予以维持。原审原告华坪县住房和城乡建设局向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告支付自2019年1月1日至2019年12月31日共计12个月的房租990元以及公用水电费132元，共计1122元。2019年12月31日以后的房屋租金按照合同约定计算至被告实际退房之日止；2.被告立即将华坪县房屋恢复原状后交还原告；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月1日华坪县住房和城乡规划建设局与魏明芳签订《云南省公共租赁住房租赁合同书》，约定：华坪县住房和城乡规划建设局将坐落于华坪县房屋，建筑面积55㎡，租赁给魏明芳作为住房使用，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止，租金为82.5元／月。魏明芳除交纳租金外，还需自行承担水、电、气、通信、电视、物业服务等费用。租赁期间，承租人因家庭人口、家庭收入及住房等情况发生变化，不再符合公共租赁住房租住资格条件的，本合同终止，承租人应当及时向当地住房保障主管部门申报，并返还租赁房屋。承租人在本合同租赁期限届满后，符合公共租赁住房租住资格条件，需要继续租赁的，应提前3个月向当地住房保障主管部门书面提出实物配租续租申请，经住房保障主管部门审核同意，出租人与承租人可续签租赁合同。承租人逾期6个月未支付租金或未支付物业服务费累计6个月（含6个月）以上的，出租人有权单方解除合同，书面通知承租人，提前收回房屋。合同还约定了双方的其他权利义务。另查明，华坪县住房和城乡规划建设局与魏明芳签订的住房租赁合同租赁期限到期后，双方未再另行签订住房租赁合同，魏明芳一直居住使用坐落于华坪县今。2017年2月14日、2018年11月7日魏明芳分别交纳了2017年、2018年的房租及公用水电费1122元。2019年8月29日华坪县住房和城乡规划建设局更名为华坪县住房和城乡建设局。原告提交的云南省公共租赁住房租赁合同书复印件1份，与本案相关，反映了客观事实，一审法院予以采信。被告提交的收款收据复印件3份，与本案相关，反映了客观事实，一审法院予以采信，被告提交的借条复印件1份，与本案无关，一审法院不予采信。一审法院认为，双方争议的焦点是：原告华坪县住房和城乡建设局要求被告魏明芳立即支付自2019年1月1日至2020年3月31日的房租、公用水电费1402.5元，2020年4月1日以后的房屋租金按照合同约定计算至被告实际退房之日止是否能成立？原告要求被告立即将华坪县房屋恢复原状后交还原告是否能成立？签订合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告与被告签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》虽于2016年12月31日到期，之后被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，双方原签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》继续有效，被告未按照约定支付房租等费用，应当按照合同约定承担相应的民事法律责任。原告要求被告支付自2019年1月1日至2020年3月31日的房租及公用水电费1402.5元，2020年4月1日以后的房屋租金按照合同约定计算至被告实际退还房屋之日止，原告要求被告将华坪县房屋恢复原状后交还原告，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告魏明芳在本判决发生法律效力后十日内支付原告华坪县住房和城乡建设局房租及公用水电费1402.5元，2020年4月1日后的房屋租金按照合同约定计算至被告实际退房之日；二、被告魏明芳在本判决发生法律效力后十日内将华坪县房屋恢复原状后交还原告华坪县住房和城乡建设局。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告华坪县住房和城乡建设局负担。本院二审期间，上诉人以及被上诉人均未向本院提交新证据。本院认为，华坪县住房和城乡建设局与上诉人之间签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》系华坪县住房和城乡建设局为了实现行政管理或者公共服务目标而订立的具有行政法上权利义务内容的协议，是政府投资的保障性住房的租赁协议，属行政协议。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项以及《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条第（四）项、第二十四条的规定，当事人应向人民法院提起行政诉讼解决纠纷。本案不属于民事诉讼的受案范围，故本案应当裁定驳回华坪县住房和城乡建设局的起诉。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（一）项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：一、撤销华坪县人民法院（2020）云0723民初282号民事判决；二、驳回原审原告华坪县住房和城乡建设局的起诉。一审案件受理费25元，退还华坪县住房和城乡建设局；上诉人魏明芳预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  薛淑华审判员  马 昕审判员  王康元二〇二〇年七月二十八日书记员  杨静怡