内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终904号上诉人（原审原告，申请执行人）：云某，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：米某，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，内蒙古泽铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告，案外人）：戴某，现住巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：吕某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。委托诉讼代理人：刘某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所实习律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古中远房地产开发有限公司。法定代表人：肖某。委托诉讼代理人：韩某。上诉人云某因与被上诉人戴某、内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2019）内0823民初3302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。云某上诉请求：一、请求撤销内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院(2019)内0823民初3302号民事判决,依法改判支持上诉人的一审诉讼请求;二、本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为被上诉人戴某享有的实体权利能够排除上诉人申请执行涉案房屋的认定是错误的,具体理由如下:原审法院对于被上诉人戴某与中远公司是否在查封之前签订合法有效的书面合同、对于被上诉人戴某是否已经支付购房款等事实做出了错误认定；对于诉争房屋没有交付、没有办理网签等这些决定是否排除执行的关键事实,未做认定。并且对于所适用的法律法规做出了偏离原义的解释。一、现有证据不能证明戴某对执行标的物具有合法真实的实体权利。1.在人民法院查封之前,戴某并没有签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》(以下简称《执行异议和复议案件的规定》)第二十八条的规定,对于执行异议案件中买受人（案外人)与开发商签订的书面合同效力的判断时间节点界定在合同订立时。但本案中,戴某在查封前并没有与内蒙古中远房地产开发有限公司(以下简称“中远房地产公司”)签订正式的符合法定形式要求的《商品房买卖合同》,并且戴某提交的《预定协议书》在签订时,中远房地产公司没有预售许可证,签订的协议是无效协议,不能对抗云某法定的执行权利。2.本案中戴某提交的书面合同不具有真实性。(1)本案中,在戴某签订《预定协议书》时,中远房地产公司不仅没有预售许可证,就连土地使用证都还没有。作为一个谨慎的购房者,不可能在一片不属于中远房地产公司的土地上购买房屋。(2)预定协议书中约定的交房时间都是在2012年12月31日,而在长达六年的长期超期交付的时间里,戴某却没有通过任何书面的或者是诉讼方式向中远房地产公司主张过任何权利,这是严重违反常识常理常情的,因此对于购房的真实性,云某必然提出合理的质疑。3.戴某无法证明其对涉案房屋交付了相应的购房款。戴某向法庭出示的转款凭证充分说明戴某的购房款并没有支付到中远房地产公司账户,而是支付给案外人,不能证明其已经支付购房款的事实。4.在本案中,一审法院查明戴某作为权利人拥有位于××区.51平米住房一套。显然,戴某并不符合《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第(二)项的规定。该规定明确买受人名下无其他用于居住的房屋才能满足条件。二、本案完全是由戴某个人原因,没有办理网签及预告登记。在一审中戴某及中远房地产公司都认可,涉案房屋很早就可以办理网签,但是因戴某不愿意承担相应的费用,没有办理网签。也就是说本案早就可以办理网签和预告登记,由于戴某而不是中远房地产公司的原因,造成涉案房屋没有对外公示,那么应当由戴某承担相应的法律风险,参照《执行异议和复议案件的规定》第二十八条第(四)项的规定,不能排除执行。综上,一审判决认为被上诉人戴某享有的实体权利能够排除上诉人申请执行涉案房屋的认定存在错误,恳请二审法院在查明事实基础上将本案依法改判。戴某辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。中远公司辩称，同意一审判决。云某向一审法院起诉请求：1、依法撤销乌拉特前旗人民法院作出的（2019）内0823执异51号执行裁定书。2、判令对位于巴彦淖尔市××区许可执行。一审法院认定事实：2011年1月6日，戴某与被执行人中远房地产公司签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定乙方（戴某）自愿购买甲方（中远房地产公司）开发的××区住宅。预测建筑面积81.6平方米，单价2498元/平方米，总价款203837元整。付款方式为一次性付款。2010年12月30日，戴某以现金方式交付定金10000元，2011年1月6日通过银行转账付款193837元，共付房款203837元。同日，中远房地产公司给戴某出具了收到房屋全款的收据。同时，双方对交房日期、面积误差等权利义务及违约责任作了约定。2013年8月8日，中远公司取得中远睿城A12#、A16#、A20#、A23#、A26#、B6#、B8#、B10#的商品房预销售许可证。经与戴某核实该房现已装修入住，未到建设主管部门办理相关备案登记。另查明，2014年10月15日，巴彦淖尔市临河区法院作出（2014）临民初字第4017号民事判决书，判决中远房地产公司向云某支付委托报酬830万元及利息。中远房地产公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。中远公司不服上述二审判决向内蒙古自治区巴彦淖尔市人民检察院申请监察，该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉，内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院提出抗诉，该院作出（2018）内民抗53号民事裁定，提审该案。内蒙古自治区高级人民法院于2019年5月20日作出（2018）内民再281号民事判决，维持内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民二终字第6号民事判决。期间，云某于2015年9月11日向巴彦淖尔市临河区人民法院申请执行，执行中，巴彦淖尔市临河区人民法院于2015年9月15日作出（2015）临执字第3088号执行裁定书，对被执行人开发的××区在内的30套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。因该案未能在法定期限内执结，申请人云某向巴彦淖尔市中级人民法院提出申请，巴彦淖尔市中级人民法院于2016年10月28日作出（2016）内08执监236号执行裁定书，裁定临河区人民法院作出的（2014）临民初字第4017号民事判决书由乌拉特前旗人民法院执行。一审法院于2017年3月21日立案,于2018年9月5日作出（2017）内0823执810号之二执行裁定书，继续查封被执行人中远公司所有的包括涉案房屋在内的30套房屋，查封期限为三年。在执行过程中，戴某向一审法院提出书面异议。2019年9月12日，一审法院作出（2019）内0823执异51号执行裁定书，中止一审法院（2017）内0823执810号之二执行裁定书对中远睿城小区A区23号楼2单元302号房屋的查封。云某不服该裁定书，在法定期限内向一审法院提起诉讼。再查明，经向巴彦淖尔市不动产登记中心查询并由该中心出具《不动产登记信息查询结果证明》，截止2019年12月10日显示以下查询结果：1.戴某、韩军名下所有的的位××区一套不动产登记信息，不动产权证号：×××，面积93.51平方米；2.戴某、韩军名下所有的的位××区不动产登记信息，不动产权证号：102021001812，面积20.76平方米。经向巴彦淖尔市住房和城乡建设局查询并由该处出具《说明》，截止2019年12月11日显示一个查询结果：买受人为戴某，合同编号为2012-0004402，项目名称东方珀丽广场一期工程，地址缩写1-3-3-37，该房屋已初始登记。经向巴彦淖尔市房屋产权交易中心查询并由该中心出具《查询结果证明》，截止2019年12月10日显示戴某名下以下查询结果：1.位于××区，设计用途为住宅，房屋产权证号为102021005772，建筑面积为93.51平方米，登记时间2010年9月6日；2.位于××区车，设计用途为车库，房屋产权证号为102021001812，建筑面积20.76平方米，登记时间2010年4月8日；3.位于××区，设计用途为商业，房屋产权证号为102021608139，建筑面积46.54平方米，登记时间2016年7月14日。一审法院认为，本案争议焦点是诉争房屋应否许可执行。基于前述查明的事实，戴某与中远公司签订的《中远睿城住宅楼预定协议书》,约定了所购买房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任等主要内容，且购房款203837元已全部付清。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该预定协议书具备了商品房买卖合同的基本要件，可认定该协议为商品房买卖合同。云某认为戴某购房款未支付给中远公司帐户，仅支付给第三人赵二凤，不能证明其已支付购房款的意见，审理中戴某提交的个人交易明细与中远公司出具的收款收据时间数额可以相互佐证，用以证实戴某向中远公司交付购房款的事实。中远公司在本案起诉前已取得商品房预销售许可证（包括诉争房屋），使得本案商品房买卖合同有效条件成就，应认定双方所签预定协议书为合法有效的商品房买卖合同。巴彦淖尔市不动产登记中心出具的《查询结果证明》、巴彦淖尔市住房和城乡建设局出具的《说明》以及巴彦淖尔市房屋产权交易中心出具的《查询结果证明》，证明戴某名下还有商铺、车库，上述房屋的性质为经营用房或其他用途住房，并非居住用房。另外，戴某作为买受人购买位于××区房屋（房屋产权证号为102021005772），虽然戴某在购买本案所涉房屋前已有一套房屋，但所购房屋在面积上仍然属于满足基本居住的需要。戴某签订预定协议在前并已全额付款，云某申请查封在后且无证据证明戴某与中远公司有串通损害其利益之实，上述法律事实，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。据此，戴某签订合同在前，云某申请查封在后，其签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权，基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发，其对涉案房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上，云某要求对临河区中远睿城小区A区23号楼2单元3层302室许可执行的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及最高人民法院《关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决：驳回云某的诉讼请求。案件受理费100元，由云某负担。二审中当事人均未提交新证据，二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，根据一审法院查明的事实及依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应认定戴某与中远房地产公司签订合法有效的商品房买卖合同以及交付全部购房款，并实际占有使用涉案房屋的事实。巴彦淖尔市不动产登记中心出具的《查询结果证明》、巴彦淖尔市住房和城乡建设局出具的《说明》以及巴彦淖尔市房屋产权交易中心出具的《查询结果证明》，证明戴某购买位于××区，并于2010年9月6日办理产权登记，虽戴某在购买本案所涉房屋前已购买开源东路领秀家园A16-5-102号房屋（房屋产权证号为102021005772）一套，但其作为购房消费者，签订合同及支付购房款在前，云某申请查封在后，无证据证明戴某与中远公司存在恶意串通。戴某签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权，其所购房屋在面积上仍然属于满足基本居住的需要，基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发，戴某对涉案房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上，上诉人云某的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人云某负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 勇审判员 李智平审判员 李建刚 二○二○年七月三十日书记员 何 叶附：所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；