贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初1287号原告：龙山，男，1973年9月24日生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨忠勇、吴文芮，贵州黔邦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州云梦置业有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市职教城乡愁校区安置房**，统一社会信用代码91520181MA6DJ2NA7D。法定代表人：郑起思。委托诉讼代理人：陈健，贵州言闻律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：周梅，贵州言闻律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。被告：杭州只度网络科技有限公司，住所地杭州市江干区丁桥镇临丁路**综合大楼****，统一社会信用代码：913301043524739280。法定代表人：鲁爽。第三人：贵州云梦鲸天地管理有限公司，住所地，住所地贵州省贵阳市清镇市云梦空间小镇安置房**吊层会信用代码91520181MA6GR5UP91。法定代表人：苏柳青。原告龙山与被告贵州云梦置业有限公司（以下简称云梦置业公司）、杭州只度网络科技有限公司（以下简称杭州只度公司），第三人贵州云梦鲸天地管理有限公司（以下简称云梦鲸天地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨忠勇、吴文芮，被告云梦置业公司的委托诉讼代理人陈健、周梅到庭参加诉讼，被告杭州只度公司，第三人云梦鲸天地公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。龙山向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原告与被告云梦公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号YMXZ2018-012）；二、请求法院判令被告云梦公司返还原告已付购房款517321元；三、请求法院判令被告云梦公司支付原告违约金34947.91元（以517321元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算，从2018年11月1日起，暂计至2020年3月26日为517321*（4.75%/360）*512天=34947.91元）；四、请求法院判令只度公司在40000元范围内对第二项请求承担连带支付责任；以上1-4项共计552268.91元五、本案的诉讼费、保全费、担保费等由被告承担。事实及理由：2018年1月5日，原告与被告只度公司签订《清镇云梦小镇团购协议书》，协议约定，原告通过被告只度公司认购案涉房屋，交40000元享受房款减免80000元，成为清镇云梦小镇的团购会员，原告已按照协议约定向被告只度公司支付了该40000元认购款。2018年3月27日，原告与被告云梦公司签订《商品房买卖合同》，购买该案涉房屋，约定房款472595元，原告购买该房屋时，两被告均未按约定向原告减免相应购房款。另，原告与被告云梦公司签订《商品房买卖合同》时，约定交房时间为2018年8月8日，后经原告同意，将交房时间延至2018年10月31日。截至原告起诉之日，被告云梦公司尚未向原告交付该房屋，双方约定逾期交房超过90日，原告有权退房，被告云梦公司应在收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的0.02%向原告支付违约金。按照合同约定，原告解除合同，被告云梦公司应向原告支付的违约金仅为95.46元，明显过低，不足以弥补原告损失，请求法院适当进行调整，按照通过人民银行同期贷款利率标准判令被告贵州云梦公司向原告支付违约金。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉请为感。被告云梦置业公司辩称，原告诉请被告违约不属实，不同意原告要求解除合同的请求。被告并不存在延期交房的违约情形，原被告签订商品房买卖合同后，原告将所购买的商铺委托云梦鲸天地公司进行经营管理，同时还将接收房屋的权利委托云梦鲸天地公司，被告于2018年10月12日向原告的委托管理人移交原告所购买的房屋，该期限在双方约定的交房期限内，故被告不存在违约交房的行为。原告的受托代理人接收房屋后，对外进行招租，现已将本案所涉房屋出租给案外人晏雪作经营酒吧使用。综上，被告不存在违约行为，原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同不合法，请求驳回原告的诉讼请求。被告杭州只度公司未到庭答辩，向本院提交书面答辩意见称，一、云梦置业公司已经于2018年10月12日交付案涉房屋，并未存在违约情形，杭州只度公司无须在40000元团购会员服务费范围内承担连带支付责任。云梦置业公司与龙山签订《商品房买卖合同》后，经龙山同意将交房时间延至2018年10月31日。之后，龙山委托云梦鲸天地公司验收案涉房屋，云梦鲸天地公司已于2018年10月12日实际接收房屋，其接收行为的后果应由龙山承担，故云梦置业公司已于2018年10月12日向龙山交付了房屋。二、杭州只度公司已完成《清镇.云梦小镇团购协议书》中约定的义务，无须在40000元团购会员服务费范围内向龙山承担连带支付责任。杭州只度公司与龙山签订的《清镇.云梦小镇团购协议书》约定，龙山在正式签署《云梦小镇商品房定购合同》后，团购会员服务费将不予退还。龙山已与云梦置业有限公司签订《商品房买卖合同》，商品房销售行为已经完成，杭州只度公司已经完成全部合同义务，无须在40000元团购会员服务费范围内向龙山承担连带支付责任。第三人云梦鲸天地公司未到庭陈述，向本院提交书面陈述意见称，2018年3月27日，龙山在与云梦公司签订《商品房买卖合同》后，就涉案商铺又与云梦鲸天地公司签订了《商铺委托经营管理协议》，根据该协议约定，龙山委托云梦鲸天地公司经营管理案涉商铺的期限为10年，委托期限内前3年由答辩人无偿使用，后7年租金按照龙山分九成，云梦鲸天地公司分1成进行分配。龙山全权委托云梦鲸天地公司验收涉案商铺，并认同云梦鲸天地公司所做的代理验收行为2018年10月9日，云梦置业公司向云梦鲸天地公司发函收房，云梦鲸天地公司于2018年10月12日接收了包括龙山购买的商铺在内的617套商铺。案涉商铺不存在逾期交付。就案涉商铺，云梦鲸天地公司与龙山签订了《商铺委托经营管理协议》，该协议系双方真实意思表示，其内容未违反我国法律法规的禁止性和效力性规定，属合法有效的协议。云梦鲸天地公司已按照协议约定履行自己的合同义务，按照协议约定案涉商铺前三年是由云梦鲸天地公司无偿使用，退一万步说，即使存在逾期交房的行为，造成的是云梦鲸天地公司的损失，并未导致龙山签订《商品房买卖合同》的合同目的不能实现而解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证,根据当事人陈述及提供的证据，本院查明事实如下：2018年2月13日，被告取得其开发建设的坐落于清镇市云梦空间小镇（ＡＢＣ区）Ｂ-1-1、Ｂ-2、Ｂ-3-1、Ｂ-4-1、Ｂ-4-2栋商品房预售许可证。2018年1月5日，杭州只度公司（甲方）与龙山（乙方）签订《清镇˙云梦小镇团购协议书》，主要约定“甲方为乙方从房开商处争取到以下优惠条件购买清镇云梦小镇在售房源。认购房号：B3-1-吊1-2。乙方认购房号所享受的团购优惠：交40000元享受房款减免80000元。乙方已确认将会按照开发商规定流程购买房屋，并按照其要求按时完成认购及签署《商品房买卖合同》。乙方已知悉并确认本协议仅能享受一次优惠且仅能用于购买上述房号房源。并且乙方保证购房合同的产权人与此协议一致，若由此造成损失由乙方自行承担且自愿放弃团购费用。团购会员须知：1、乙方已知需缴纳40000元团购会员服务费才能成为清镇云梦小镇的团购会员，甲方需开具相应收据；……3、乙方在正式签署《商品房买卖合同》后，团购会员服务费将不予退还。……5、甲方仅向本公司会员提供购房团购优惠服务，将不对购房者购买团购房源的行为或购买房屋的质量等问题承担任何担保责任。6、乙方已知晓此次活动的全过程，并自愿参加甲方组织的团购活动及缴纳相应的团购会员服务费，且明确知悉该团购会员服务费不属于乙方实际购房款的任何一部分。”。协议签订当日，杭州只度公司收取龙山交纳的团购费40000元，杭州只度公司收取龙山交纳的购房团购费40000元。2018年3月27日，龙山（买受人）与云梦置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定“原告购买被告开发建设的坐落于清镇市云梦空间小镇Ｂ-3-1-（吊）1-2号商品房一套，该套商品房约定建筑面积41.39平方米，套内建筑面积37.44平方米。按照套内建筑面积每平方米12622.73元计算房屋总价款为472595元。付款方式为买受人应当在2018年3月28日前支付全部房价款。预付款472595元。出卖人应当在2018年8月8日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.02%向买受人支付违约金。商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及、地点以及应当携带的证件验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。”。同日，二原告与被告签订了《补充协议》，主要约定“买受人在签订合同时交付总价款472595元。买受人可拒绝办理交房手续之正当理由是指：1、该商品房不符合本合同第十二条第（一）款约定的交付条件新建商品房；2、出卖人拒绝出示《清镇市建设工程竣工验收备案证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，或出示不齐全的。”。同日，龙山向云梦置业公司出具《承诺书》1份，同意云梦置业公司将交房时间变更为2018年10月31日，如迟于2018年10月31日交房，则按合同中的逾期责任进行赔偿。被告收取龙山交纳的购房款472595元，代收龙山交纳的维修基金4726元。2018年5月28日，龙山（甲方）与贵州珊引思商业管理有限公司（后更名为贵州云梦鲸天地管理有限公司）（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，主要约定“第一条、委托事项：甲方委托乙方经营管理位于清镇市，计1间，建筑面积共41.39平方米。第二条、委托期限：自2019年1月1日起至2028年12月31日止，总计十年。第三条、委托方式及租金：1.为便于云梦空间小镇商业街统一招商、统一经营、统一管理，从而实现利益最大化，委托期限内，第1-3年甲方自愿将上述房屋使用权委托给乙方无偿使用（2019年1月1日-2021年12月31日）；第四至第十年（即2022年1月后，包括第4年）的年租金收益按该物业承租户该年实际租金的9：1分成（甲方占9成，乙方占1成），双方在每半年届满后15个工作日内进行上一半年度的利益分配，相应资金的税费由甲乙双方各自按比例承担。……第四条、甲方的权利及义务：……8、甲方全权委托乙方验收所购买的商铺，甲方认同乙方所做的代理验收行为。第五条、乙方的权利及义务：1.乙方拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，但本协议另有约定的除外。乙方有权对该商铺按云梦空间小镇的总体规划进行统一经营和管理。2.出租受托经营商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜。3.向承租方收取该商铺的租金及其他相关费用。”。案涉B3-1幢吊1-2号商铺已并于2018年8月8日办理不动产预告登记，权利人为龙山。2018年9月12日，云梦鲸天地公司与案外人晏雪签订《商铺定金协议》，约定：云梦鲸天地公司将云梦小镇B3-1区1（吊层）号楼吊1-1至1-15号商铺租赁给晏雪经营酒吧；晏雪预交商铺定金27240元，并定于2018年11月30日前签订《商铺租赁合同》。协议签订当日，被告出具收据收取了晏雪交纳的意向金27240元。2018年10月9日，云梦置业公司向云梦鲸天地公司发函，告知其开发建设的云梦空间小镇商业B区617套商铺已具备移交条件，要求云梦鲸天地公司在接函后5个工作日内组织接收商铺。2018年10月12日，云梦置业与云梦鲸天地公司签署《云梦空间小镇商业B区房屋移交清单》，云梦鲸天地公司接收了包含原告龙山购买的B3-1幢吊1-2号商铺在内的617间商铺。2019年3月21日，云梦空间小镇B区-B3-1#楼通过建筑工程竣工验收。另查明，云梦鲸天地公司成立于2018年1月17日，曾用名贵州珊引思商业管理有限公司。本院认为，本案二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，原告龙山向被告出具承诺书，同意将交房时间从2018年8月8日变更为2018年10月31日，该承诺可视为对原合同约定的交房时间的变更，故云梦置业公司应于2018年10月31日前向龙山交付商铺。原告龙山与第三人云梦鲸天地公司签订《商铺委托经营管理协议》时已委托云梦鲸天地公司验收案涉商铺，虽然龙山主张云梦置业公司交付的商铺没有达到合同及补充协议约定的交付条件，但云梦鲸天地公司已于2018年10月12日实际接收商铺，并已将商铺租赁给案外人，云梦鲸天地公司接收商铺的法律后果应由龙山承担，故本院确认云梦置业公司已于2018年10月12日向龙山交付了商铺。因云梦置业公司在履行合同过程中没有逾期交房，且龙山未举证证明本案存在可以解除合同的情形，且因龙山已与云梦置业公司签订《商品房买卖合同》，龙山与杭州只度公司之间的《清镇˙云梦小镇团购协议书》已履行完毕，故对龙山所提全部诉讼请求，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告龙山的诉讼请求。案件受理费9322元，保全费3481元，由原告龙山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  黄国芬人民陪审员  杨国敏人民陪审员  陈忠玉二〇二〇年七月二十七日书 记 员  孙成娟