河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终679号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘平洁，女，1981年5月27日出生，汉族，住河北省廊坊市安次区。 委托诉讼代理人：胡桀铭，河北智联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张岭，男，1988年7月15日出生，汉族，住河北省香河县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：许凤梅，女，1986年7月30日出生，汉族，住河北省香河县。 二被上诉人委托诉讼代理人：张梓琨，河北子农律师事务所律师。 上诉人刘平洁因与被上诉人张岭、许凤梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初2673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘平洁上诉请求：1、撤销河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初2673号民事判决，改判支持上诉人的反诉请求（解除房屋买卖合同，原告向被告返还定金200000、银行按揭贷款84068元、装修费58000元，合计342068元）；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人均是具有完全民事行为能力的人，在补充协议中对解除条合同所约定的条件，即2019年3月31日前取得产权证的约定，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被上诉人与上诉人约定并保证在2019年3月31日前能够办理房屋产权证书，表明其有能力做到此承诺。目前涉案房屋所在小区同期交付的所有房屋尚未办理房屋产权证，如业主有特殊需要，可以自己办理加急取证。被上诉人的房产证也是这样取得，对此约定不存在一审判决所说的，被上诉人没有能力判断权证颁发具体时间，属于重大误解作出的承诺。如果存在重大误解，应当由当事人一方在法定期限内向法院或仲裁机构提出变更或撤销。被上诉人未提出，一审法院帮助被上诉人提出，明显违反法律规定。2、一审判决第一、二、三、四项超出二被上诉人诉讼请求范围，违反民事审判不告不理原则。被上诉人请求中并没有要求法院对如何确定首付款数额、解除房屋抵押登记、余款支付等进行判决。如果继续履行合同，确定首付款数额、解除房屋抵押登记、余额支付等问题应依据合同约定，如果没有约定或约定不明，应由合同双方当事人进行协商。3、上诉人无经济能力购买涉案房屋，无法继续履行合同，被上诉人没有在规定时间内下本，无法过户，要求解除合同。2019年1月22日，上诉人催促过被上诉人办理房本，被上诉人办理房本违反了约定时间。 张岭、许凤梅辩称，一审法院判决双方互不承担违约责任，继续履行房屋买卖合同实现了公平正义，维护了交易安全。1、上诉人提交的补充协议具有明显瑕疵。双方合意书写的补充协议仅截止到“从开始到过户前所有本金合计”，自此以后所有书写内容均为上诉人擅自书写添加，无论从书写笔迹的粗细、墨迹颜色、行间距，与原始文字均有明显差异。微信语音中，上诉人曾威胁被上诉人称“补充协议自己想怎么写就怎么写”。一审法院综合考虑全案，对该份证据未予采纳。2、被上诉人于2019年6月取得房产证，此后便一直催促上诉人办理过户手续，但上诉人却一直以没钱为由拖延履行过户手续。上诉人解除合同的原因是房屋单价下跌。 张岭、许凤梅向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行合同，清偿原告按揭贷款的全部余额并办理二手房按揭贷款（履行期限，自一审判决生效后不超过两个月内履行完毕）；2、如被告在生效判决确定的履行日未能清偿原告按揭贷款余额并办理二手房按揭贷款，则解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告赔偿原告违约金408000元（总房款的30%），并限期搬离原告的房屋；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。 刘平洁向一审法院提出反诉请求：1、请求解除原、被告签订的房屋买卖合同，判决被反诉人向反诉人双倍返还定金40万元，向反诉人替被反诉人交纳的银行按揭贷款86615元（2017年1月至2019年10月）；2、判决被反诉人向反诉人支付违约金408000元（总房款的30%）；3、判决被反诉人向反诉人赔偿房屋装修费58000元；4、本案诉讼费及财产保全费、律师代理费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2015年11月15日张岭、许凤梅与廊坊市中投置地房地产开发有限公司订立了商品房买卖合同，张岭、许凤梅购买廊坊市中投置地房地产开发有限公司开发的位于廊坊市安次区房屋，总价款698134元，首付218134元，按揭贷款48万元，交房日期2017年3月31日，出卖人应当在房屋交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2017年1月4日张岭、许凤梅与刘平洁、河北省大亨房地产经纪有限公司订立了房屋买卖合同，主要内容是：张岭、许凤梅将位于廊坊市安次区房屋出售给刘平洁，总计款136万元，刘平洁先支付定金20万元，因房屋尚未交房，交房时产生的配套费、维修基金、契税由张岭、许凤梅负担，物业费由刘平洁负担；张岭、许凤梅配合刘平洁做贷款手续、过户手续；房屋有贷款，刘平洁负责偿还此房每月贷款，且不得逾期；张岭、许凤梅净得136万元，如刘平洁售出此房，高于成交价部分与张岭、许凤梅无关；待房本下来后，此房贷款由刘平洁负责偿还；刘平洁先支付张岭、许凤梅20万元前期首付款，待过户时再支付此房贷款额；待房本下来后，双方均不得以任何借口无故拖延办理过户手续、贷款手续，如哪方违约，违约方向守约方支付80%违约金，金额为房屋交易额。当日，张岭、许凤梅与刘平洁订立了补充协议，主要内容是：张岭、许凤梅出售给刘平洁狮子城18-1-2404室的房屋最终取得的总价款为136万元，减去已付定金20万元和刘平洁偿还此房每月所还贷款本金部分（从开始还到过户前所有本金部分合计），若张岭、许凤梅在2019年3月31日前未取得该房屋产权证书，则视为违约，张岭、许凤梅除需双倍退回定金20万元及所还银行所有按揭贷款外，还自愿支付136万元房款的30%违约金，并赔偿刘平洁因此造成的所有经济损失，刘平洁有权解除合同，并停止偿还房屋的按揭贷款。本补充协议与该房屋买卖合同不一致的，以本补充协议的约定为准。张岭、许凤梅称，补充协议仅写了一份，内容截止（从开始还到过户前所有本金部分合计），后面的内容是刘平洁擅自添加，提交了张岭与刘平洁的通话录音，录音中刘平洁称补充协议只有一份，后面的内容想怎么写就怎么写。刘平洁质证称，说话时是气话，协议是一式两份，双方各执一份。合同订立后，刘平洁已支付20万元定金，2017年3月刘平洁接收了案涉房屋，装修入住。自2017年1月刘平洁对案涉房屋的按揭贷款开始按月偿还本息。2019年6月28日案涉房屋不动产证颁发，张岭、许凤梅催促刘平洁支付剩余购房款，刘平洁表示因资金问题，需要准备的时间。 一审法院认为，一、张岭、许凤梅在变更诉讼请求中既要求刘平洁继续履行合同，又设定在一定期限内不能履行合同，则解除合同的诉讼请求是否适当，张岭、许凤梅首先选择的是继续履行合同，应认定为张岭、许凤梅的诉讼请求是继续履行合同。二、张岭、许凤梅要求刘平洁清偿房屋全部按揭贷款余额并办理二手房按揭贷款是否适当。案涉房屋的按揭贷款是张岭、许凤梅、廊坊市中投置地房地产开发有限公司与贷款银行订立的借款担保合同设立的内容，如何清偿按揭贷款、能否提前清偿按揭贷款，是张岭、许凤梅与贷款银行在借款合同中解决的问题，刘平洁无权也没有能力提前清偿张岭、许凤梅的按揭贷款，张岭、许凤梅要求刘平洁清偿按揭贷款的诉讼请求，一审法院不予支持。关于刘平洁办理二手房按揭贷款的问题，刘平洁如何贷款，是否需要贷款，是刘平洁的权利，如果刘平洁需要按揭贷款，需要张岭、许凤梅配合，张岭、许凤梅需如实配合，但无权利要求刘平洁办理按揭贷款，故该项诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于补充协议的效力问题。不动产登记证书何时颁发，是不动产登记机关经过审核后决定的，张岭、许凤梅、刘平洁没有能力决定、判断不动产证书颁发的具体时间，且张岭、许凤梅与廊坊市中投置地房地产开发有限公司订立的商品房买卖合同中约定的也仅是在730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同中并没有约定不动产证书的颁发时间，张岭、许凤梅、刘平洁更无法确认不动产证书的颁发时间。张岭、许凤梅与刘平洁在补充协议中约定的违约条款恰恰针对的是不动产证书颁发的具体时间，因此，即使该补充协议是双方共同签署，关于案涉房屋不动产证书的颁发时间，逾期办证的违约责任，也应属于张岭、许凤梅因重大误解订立的，不属于张岭、许凤梅的真实意思表示，该项内容一审法院不予确认。四、关于逾期办证、逾期付款是否达到合同约定的违约情形。不动产权证书于2019年6月29日颁发，张岭、许凤梅、刘平洁约定的不动产权证书颁发的时间是2019年3月31日，逾期近三个月，按照张岭、许凤梅与廊坊市中投置地房地产开发有限公司约定的提交资料时间，廊坊市中投置地房地产开发有限公司没有逾期办证，因补充协议中关于约定颁发证书的时间，不属于张岭、许凤梅真实意思表示，应认定为张岭、许凤梅在办理不动产权证书问题上没有违约。不动产权证书颁发后，张岭、许凤梅应当及时通知刘平洁，由刘平洁结清剩余购房款，张岭、许凤梅解除抵押登记，双方办理不动产权过户手续，但应当给予刘平洁一定的准备时间，自案涉房屋不动产权证书颁发，至张岭、许凤梅起诉不足三个月，说明张岭、许凤梅没有给予刘平洁准备时间，或是给予刘平洁的准备时间不够充分，刘平洁逾期付款的行为亦不构成违约。综上所述，张岭、许凤梅、刘平洁在履行房屋买卖合同中，未出现合同约定的解除合同、承担违约责任的情形，双方应继续履行合同。案涉房屋成交价136万元，刘平洁已将支付张岭、许凤梅20万元，案涉房屋有按揭贷款48万元，刘平洁应先行支付剩余购房款中的68万元，由张岭、许凤梅结清银行按揭贷款，解除房屋抵押登记，再由刘平洁支付剩余购房款，剩余购房款应当扣除刘平洁自己支付按揭贷款的本金部分，双方办理不动产权变更登记手续，变更登记所发生的费用由刘平洁承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条、第二百五十三条的规定，判决：一、被告（反诉原告）刘平洁于本判决生效后两个月内给付原告（反诉被告）张岭、许凤梅购房款68万元；二、原告（反诉被告）张岭、许凤梅于被告（反诉原告）刘平洁支付68万元后一个月内解除房屋抵押登记；三、被告（反诉原告）刘平洁于原告（反诉被告）张岭、许凤梅解除房屋抵押登记后两个月内支付剩余购房款（48万元减去刘平洁支付按揭贷款的本金部分）；四、原告（反诉被告）张岭、许凤梅于收到被告（反诉原告）刘平洁剩余购房款后一个月内，协助被告（反诉原告）刘平洁办理不动产权变更登记，变更登记所产生的费用，由被告（反诉原告）刘平洁负担；五、驳回原告（反诉被告）张岭、许凤梅的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刘平洁的反诉请求。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、上诉人与被上诉人的在2019年1月22日以及1月24日的微信聊天记录，证明被上诉人在2019年1月24日得知涉案房屋的大产权本已经颁发，未在约定的2019年3月31日前去办理产权证书。2、廊坊市不动产登记信息查询结果单，证明被上诉人在2019年6月28日申请办理的涉案房屋不动产权证书，晚于双方在补充协议中约定的时间，构成违约。被上诉人质证意见，对证据的真实性没有异议，对证明目的不认可，被上诉人没有承诺过2019年3月31日下本，有银行贷款的房产证需要开发商统一办理，个人无法单独办理的。本院审查认为，对证据的真实性予以确认，上诉人提交的证据能够证实涉案房屋不动产权登记时间为2019年6月28日。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，2015年11月15日，许凤梅、张岭与廊坊市中投置地房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》约定，张岭、许凤梅购买涉案房屋，交房日期为2017年3月31日，廊坊市中投置地房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人刘平洁与被上诉人张岭、许凤梅签订的补充协议中约定，若张岭、许凤梅在2019年3月31日前未取得案涉房屋产权证，视为张岭、许凤梅违约。在该约定时间前，仅是廊坊市中投置地房地产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，张岭、许凤梅无法保证在该时间办理完毕房屋产权证，应认定为张岭、许凤梅在办理不动产权证书问题上没有违约。对于上诉人所提一审判决第一、二、三、四项超出二被上诉人诉讼请求问题，在双方履行房屋买卖合同过程中，没有出现合同约定解除或无法履行的情形，应继续履行，一审法院依据被上诉人的诉讼请求，结合本案实际情况，所作出的判决便于双方履行合同，并无不当。上诉人如需办理按揭贷款，被上诉人张岭、许凤梅应予配合。 综上所述，刘平洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18456元，由刘平洁负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年七月十五日 书记员 周 雪