文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14480号上诉人（原审原告）：曹道欣，男，土家族，1971年1月27日生，身份证住址湖南省慈利县。委托诉讼代理人：梅春来，广东文佩律师事务所律师。委托诉讼代理人：易亚洲，广东文佩律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市滢水物业管理有限公司民乐滢水公司翠园分公司，住所地深圳市宝安区龙华街道梅坂路民乐翠园第****（办公场所），统一社会信用代码91440300797967613G。负责人：刘文静。被上诉人（原审被告）：深圳市滢水物业管理有限公司，，住所地深圳市宝安区龙华镇民乐村民乐花园******1-3统一社会信用代码91440300726170914G。法定代表人：刘文静，总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邓国松，广东太上律师事务所律师。上诉人曹道欣因与被上诉人深圳市滢水物业管理有限公司民乐滢水公司翠园分公司（以下简称滢水公司翠园分公司）、深圳市滢水物业管理有限公司（以下简称滢水公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曹道欣上诉请求：1.撤销深圳市宝安区人民法院作出的（2017)粤0306民初25286号民事判决；2.判令滢水公司翠园分公司、滢水公司退还非法收取的205元水泵费用及利息（利息自2017年4月24日起按银行同期贷款利率计至滢水公司翠园分公司、滢水公司退还之日止）；3.由滢水公司翠园分公司、滢水公司承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一审法院认为加装水泵属于小区供水的基本设施，且水泵费205元并未超出合理范围，据此驳回曹道欣的全部诉讼请求。曹道欣则认为，水泵及水泵加压设施既然属于小区供水的基本配套设施，即应由建设单位在建造和销售楼盘时，作为小区居民应有的生活配套设施一并提供。且依据深圳市水务局、深圳市住房和建设局、深圳市发展和改革委员会2016年1月13日公布的《深圳市居民小区供水抄表到户工作实施意见》第五点第（二）小点意见，物业服务企业：负责居民小区水压加压设施、消防给水系统、和公共用水点的日常管理维护，加压电费和相关费用计入物业管理费成本由物业服务企业承担。没有物业服务企业的居民小区，水压加压设施、消防给水系统和公共用水点由产权人自行管理维护或委托其他机构管理维护，相关费用由产权人承担。由此亦可见，在本案中，滢水公司翠园分公司、滢水公司是将本应由其在物业管理费成本中列支的水泵加压费用，转移给了曹道欣所在的全体业主承担，这不仅违背了政府有关部门实施民生工程惠泽于民的目的和要求，也严重损害了曹道欣在内的全体业主的利益。故一审对于本案关键事实认定不清，其判决应撤销。除此之外，本案还存在以下几点应予撤销的具体理由，现一并陈述如下：一、依《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十九条第一项、第二项规定，依法应当由建设单位或者施工单位保修期内承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，以及依法应当由相关公用事业单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用等费用，不得在业主所有的专项维修资金中列支。因此，一审以为只要是小区基本配套设备就应由小区全体业主承担相关费用，缺乏法律依据。二、本案曹道欣所在小区系滢水公司翠园分公司、滢水公司的控股公司深圳市滢水房地产开发有限公司建设销售，并委托滢水公司翠园分公司、滢水公司对小区进行物业管理，而且小区的公共收益和物业管理费均由滢水公司翠园分公司、滢水公司收取，并与深圳市滢水房地产开发有限公司按照物业管理服务合同约定进行结算盈余。另外，深圳市滢水房地产开发有限公司并未向物业主管部门和全体业主移交公共设施专项维修资金，这才导致本应由公共设施专项维修资金承担或滢水公司翠园分公司、滢水公司在物业管理费成本中列支的水泵加压费用，转移给曹道欣等在内的全体业主承担，规避了建设单位和滢水公司翠园分公司、滢水公司的法定责任，无形之中加大了业主不该有的责任承担，故滢水公司翠园分公司、滢水公司再次向曹道欣等在内的全体业主收取水泵费用，不具有法律依据，也不具有合理性。三、退一步讲，即使本次的水泵加压费用需要由业主承担，也应先从建设单位移交的首期专项维修资金和本体维修资金中列支，当专项维修资金和本体维修资金不足，才能根据建设部、财政部发布布的《住宅专项维修资金管理办法》第二十条以及《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十七条第一款规定，按物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担，而本案的水泵费用却按户数均摊，亦不符合上列规定。四、本案滢水公司翠园分公司、滢水公司收取的205元水泵费用是否合理，不仅应参考不同供应商的报价对比，还应根据《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十七条规定，将第三方对工程预算费用的专业审核意见作为裁判依据，不能单纯根据数额大小进行主观判断。而一审在滢水公司翠园分公司、滢水公司未提供不同供应商的报价，也未提供第三方审核意见的情况下，即得出205元水泵费用属于合理范围，明显缺乏事实依据。另外本案曹道欣所在小区业主户数4831户，按每户205元计，合计金额990355元，故对合理性的评价应按990355元进行衡量，而不能仅看205元这个数额，否则同样会陷入主观判案，而非根据事实和法律作出判决。五、本案曹道欣所在小区业主户数为4831户，且又是小产权房，至今未成立业主大会和业主委员会，故滢水公司翠园分公司、滢水公司利用小区不能依法成立业主大会的便利条件，联合一些不具有公益心的业主，仅获得2863户的签名就决定收费，以逃避本应由滢水公司翠园分公司、滢水公司和建设单位承担的费用。针对这些现状，如果曹道欣不提起本案的诉讼，也不能在法律上对滢水公司翠园分公司、滢水公司的这些行为有任何的制约措施，则曹道欣及其他业主的将来恐怕很难有安定的居住环境。六、一审在事实认定部分认为，滢水公司翠园分公司、滢水公司称水泵已加装，曹道欣提交的证据有该已加装的水泵的照片可以证明。曹道欣则认为，曹道欣提供已安装的水泵相片主要是说明小区在筹集205元水泵费用之前，建设单位已经安装了水泵，该水泵在安装时即应迗到正常使用标准，如安装的水泵达不到正常的使用标准，则应由建设单位承担加压费用，不应以增加加压设施为由，另行要求全体业主支付205元费用。故一审以曹道欣提交的水栗相片，认定水栗系曹道欣等小区业主缴纳205元后所安装，不符合曹道欣原意，也与事实不符。七、曹道欣提起本案诉讼，显然并不只是为了205元，而是不希望滢水公司翠园分公司、滢水公司将本应由其承担的费用，或本应由建设单位承担的费用，随意转嫁给曹道欣等全体业主，而逃避本应由其承担的成本支出，这才是本案的争议重点，而一审仅对205元水泵费用的合理性作出判断，偏离了本案的争议焦点。八、对于本案的处理，涉及到小产权房的物业管理难题，法院在具体个案中厘清业主与物业管理公司之间的权利义务关系，以及明确维修资金的使用和筹集规则，对保障曹道欣等小产权房业主的合法权益，具有重大的意义，对预防物业管理公司和建设单位滥用支配权利损害业主利益方面，也具有重大的制约作用。因此，本案并非205元数额返还的争议，而是维修资金的筹集方式、筹集程序、分摊比例和使用方式等争议，但是对于这一争议焦点，一审并未予以理会，导致其判决对曹道欣及其他业主无任何实质意义。综上，曹道欣认为，本案的水泵加压费用应从滢水公司翠园分公司、滢水公司控制的物业管理费成本、专项维修资金中列支，不能在物业管理费成本中列支的，应由建设单位移交的首期专项维修资金中列支，只有在上述范围内均不足以支付的，才可以向全体业主筹集，故一审认定事实错误，适用法律不当，现提起上诉，请求依法改判。滢水公司翠园分公司、滢水公司辩称：一、曹道欣不属小区业主，只有房屋的使用权，不适用《深圳市物业专项维修基金管理规定》及《深圳物业管理条例》。二、滢水公司翠园分公司、滢水公司是依据深圳市水务局、深圳市发展改革委员会文件的指引履行政府要求的职责，收取水泵费用是合理合法的。曹道欣向一审法院起诉请求：1.判决滢水公司翠园分公司、滢水公司退还非法收取的205元水泵费用及利息50元（利息自2017年4月24日起按银行同期贷款利率计至滢水公司翠园分公司、滢水公司退还之日止）；2.由滢水公司翠园分公司、滢水公司承担本案的诉讼费。一审法院审理查明，曹道欣提交证据《公司职工亲属认购住宅合同书》，证明其与张秀红于2002年11月24日向深圳市滢水房地产开发有限公司认购位于深圳市宝安区。故曹道欣主张其为涉案房屋占有使用人。庭审中，双方均确认涉案房屋无合法产权。曹道欣提交证据加盖有滢水公司翠园分公司公章的《收款收据》，证明其于2017年4月24日向滢水公司翠园分公司缴纳水泵费205元。曹道欣主张滢水公司、滢水公司翠园分公司借口水务公司要整修小区水管，需要全体业主分摊水泵费，每户须缴纳205元，其不得已向滢水公司翠园分公司缴纳了上述费用。曹道欣主张滢水公司翠园分公司上述费用为乱收，没有法律依据。滢水公司、滢水公司翠园分公司则称该案涉及的小区为无房产证的“小产权房”，其中所涉及的曹道欣本人不拥有涉案物业的房产权利，而仅有使用权，故该小区并不适用关于物业管理中业主所拥有的权益及规定。其在收取每户的分摊的水泵费用的同时已经向各户主进行了公示及召开了户主大会，同时得到了三分之二的户主同意，表决通过率达到了98.96%，故该收费符合法定程序。滢水公司、滢水公司翠园分公司提交了证据《深圳市龙华区民乐翠园、花园小区户主大会唱票结果公告》予以证明。滢水公司、滢水公司翠园分公司辩称安装依据是政府的通知要求抄表到户，每户一结算的要求。之前涉案小区存在的用水现象为统一的由物业管理公司代收代缴，而加装水泵之后是由水务公司直接向用户收取，为一户一表。其称水泵已加装了，曹道欣提交的证据有该已加装的水泵的照片可以证明。一审法院认为，根据曹道欣、滢水公司、滢水公司翠园分公司提交的证据及庭审陈述，曹道欣与滢水公司、滢水公司翠园分公司存在事实上的物业服务合同关系。曹道欣基于滢水公司翠园分公司的通知和要求，于2017年4月24日向滢水公司翠园分公司缴纳水泵费205元。滢水公司翠园分公司作为涉案房屋的物业服务公司，加装水泵属于小区供水的基本设施，且水泵费205元并未明显超出合理范围。故曹道欣要求滢水公司、滢水公司翠园分公司退还水泵费用205元及利息50元的诉讼请求，没有事实依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回曹道欣的全部诉讼请求。该案案件受理费25元，由曹道欣负担。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，深圳市水务局、深圳市发展和改革委员会2013年10月编制的《深圳市优质饮用水入户工程建设指引（试行修订）》第1.4.4“验收移交、抄表到户原则”规定，改造小区验收合格后，城市居民住宅小区供水管网产权移交给小区全体业主。对尚未实现抄表到户的居民小区，由供水企业或其委托的物业服务企业向最终用户实施抄表收费。第2.1“前提条件”规定，以居民小区为单位申请改造，经全体业主或业主大会同意承担约定的部分改造费用，积极配合改造，物业服务企业或供水设施管理单位同意协助做好改造配合工作。再查明，涉案小区为无房产证的“小产权房”，未成立业主大会，滢水公司翠园分公司在接管涉案物业时亦未从开发商处接管到专项维修基金。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。一审中曹道欣提交的《公司职工亲属认购住宅合同书》载明，其与张秀红于2002年11月24日向深圳市滢水房地产开发有限公司认购位于深圳市宝安区。因此，曹道欣为涉案物业房产的占有使用人，其与滢水公司翠园分公司存在事实上的物业服务合同关系。滢水公司、滢水公司翠园分公司辩称曹道欣不属小区业主，只有房屋的使用权，不适用《深圳市物业专项维修基金管理规定》及《深圳物业管理条例》的理由不能成立，本院不予支持。本案二审的争议焦点在于曹道欣主张滢水公司翠园分公司退还收取的205元水泵费用应否得到支持的问题。对此，本院综合评析如下：首先，根据深圳市水务局、深圳市发展和改革委员会2013年10月编制的《深圳市优质饮用水入户工程建设指引（试行修订）》的规定，优质饮用水入户工程以居民小区为单位申请改造，经全体业主或业主大会同意承担约定的部分改造费用，积极配合改造，物业服务企业或供水设施管理单位同意协助做好改造配合工作。改造小区验收合格后，城市居民住宅小区供水管网产权移交给小区全体业主。对尚未实现抄表到户的居民小区，由供水企业或其委托的物业服务企业向最终用户实施抄表收费。滢水公司翠园分公司作为涉案小区的物业服务公司，加装水泵属于小区供水的基本设施，既是响应政府号召，同时也是为了保障居民小区的饮用水安全，实现供水规范管理的需要。其次，因涉案小区为无房产证的“小产权房”，未成立业主大会，无法通过召开业主大会的方式进行表决，且滢水公司翠园分公司在接管涉案物业时亦未从开发商处接管到专项维修基金，亦无法从专项维修基金中列支。滢水公司翠园分公司在收取每户的分摊的水泵费用时已经向各户主进行了公示及召开了户主大会，同时得到了三分之二的户主同意，表决通过率达到了98.96%，故该收费符合法定程序。再次，滢水公司翠园分公司收取的水泵费205元并未明显超出合理范围。因此，曹道欣要求滢水公司翠园分公司退还水泵费用205元及利息50元的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持，理据充分。综上，曹道欣的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曹道欣负担。本判决为终审判决。审判长 康  春  景审判员 陈  朝  毅审判员 李  兴  旺二〇二〇年七月二十九日书记员 陈霞睿（兼）