江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初4599号原告：江苏正大物业服务有限公司，住所地如皋市如城街道学府西苑正大物业服务部。法定代表人：周永良，董事长。委托诉讼代理人：顾小敏、陈圣梅，公司员工，特别授权。被告：蔡红霞，女，1988年6月16日生，汉族，住如皋市。原告江苏正大物业服务有限公司（以下简称正大物业公司）与被告蔡红霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正大物业公司的委托诉讼代理人顾小敏、陈圣梅到庭参加诉讼，被告蔡红霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告正大物业公司向本院提出诉讼请求：被告给付物业管理服务费7966元，公共能耗费2049元，违约金2420元，合计12435元。事实与理由,被告系丰泽怡园小区9-804室业主,从2017年1月1日开始未缴纳物业费,该房屋面积为103.72平方米,应按照每平方米每月1.6元支付物业费。逾期按照日利率万分之五计算违约金。被告蔡红霞未应诉，亦未提供相关证据。本院经审理认定事实如下：被告蔡红霞为如皋市如城街道丰泽怡园小区9幢804室业主，案涉房屋建筑面积103.72平方米。2015年11月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《丰泽怡园前期物业服务协议》一份，合同载明由原告为丰泽怡园小区提供物业管理服务，物业服务收费为高层、小高层1.6元/月每平方米（不包括电梯、水泵、地下车库、楼道灯、公共园区照明等公共能耗费用，由业主按实际使用具实分摊）；业主空置房屋超过六个月的需要向物业服务企业提出书面申请，经物业企业备案后方可生效，按不低于约定的物业费收费标的70%收取空置期间的物业服务费。优惠期最长不超过24个月；空置两年以内的第一年按物业费标准的70%缴纳，第二年按物业费标准的85%缴纳，空置两年以上的全额收取，空置时间按月计算；物业服务费采取预收方式，业主或物业使用人每年应向乙方预交纳12个月物业服务费；逾期缴纳物业费，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之五作为滞纳金。同日，被告签署承诺书一份，载明同意遵守《丰泽怡园小区业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》中的一切条款。业主临时管理规约，第十三条规定交纳物业服务费按年交纳一次，各业主应在每年第一个月内履行交费义务。上述协议签订后，被告交纳了自2015年11月28日至2016年12月31日的物业费，自2017年1月1日至今的物业费一直未能交纳。2019年11月15日，原告通过挂号信向被告邮寄催缴函，并上门张贴催缴通知，要求被告及时缴纳物业费。庭审中，原告确认被告的房屋于2018年9月开始装修。以上事实有当事人的当庭陈述、业主临时管理规约、前期物业服务协议、承诺书、挂号信底单、催缴函等证据在卷佐证。本院认为，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中负有按时交纳物业服务费用等相关费用的义务。原告与被告的前期物业服务协议及被告出具的承诺书系当事人双方的真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于物业费，原告正大物业公司按照合同约定履行了合同义务，应当收取物业服务费。被告未参加庭审，但在庭后反映其不应缴纳房屋空置期间的物业费。1、关于空置期间的物业费。根据江苏省物价局、省住房和城乡建设厅制定的《江苏省物业服务收费管理办法》（2010年颁布，以下简称收费管理办法）第十六条规定，因业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准70％。虽然2019年该收费管理办法经修改后已经删除了该项规定，但法不溯及既往，对新的收费管理办法实施之前的空置期间物业费应当按照物业费标准的70%收取，这也与前期物业服务协议中双方的约定相一致。原告对被告的房屋装修起止时间均知情，却以被告就房屋空置未向其申报备案为由不同意按照70%计算物业费，没有事实和法律依据，本院难以支持。庭审中，原告确认被告房屋于2018年9月开始装修，故2017年1月1日至2018年8月间，应按照70%收取物业费。2、关于非空置期间的物业费。装修期间虽然被告未入住，但装修时原告亦需要为被告的房屋及往来装修人员提供相应物业管理服务，且应在每年第一个月按照12个月预交，故被告自2018年9月开始应当向原告支付全额物业费。综上，被告应支付原告2017年1月至2018年8月房屋空置期间的物业费2323.328元（103.72平方米*1.6元/月/平方米*20个月*70%）、2018年9月至2020年12月的物业费4646.656元（103.72平方米*1.6元/月/平方米*28个月），共计6969.984元。关于违约金，原告主张从每年1月1日至2020年12月31日，按照日利率万分之五计算，明显偏高，且不能提前主张至2020年12月31日的违约金。同时，2018年9月前，被告是因原告要求被告全额缴纳空置房物业费，双方产生矛盾，故此前的违约金不予支持。因双方约定应在每年第一个月按照12个月预交，被告从2018年9月开始承担支付全额物业费的责任，该物业费应在2018年1月31日前预交，原告依约主张，被告未能缴纳，被告应承担2018年9-12月物业费663.808元的违约金（以663.808元为基数，从2018年2月1日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2019年物业费1991.42元的违约金（以1991.42元为基数，从2019年2月1日至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2020年物业费1991.42元的违约金（以1991.42元为基数，从2020年2月1日起至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于公共能耗费，双方虽有约定，但原告未能提供证据证明，本院难以支持。被告蔡红霞无正当理由未到庭，视为其放弃相应的诉讼权利，不利的法律后果由其自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告蔡红霞于本判决生效后立即支付原告江苏正大物业服务有限公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费6969.984元。二、被告蔡红霞于本判决生效后立即支付原告江苏正大物业服务有限公司2018年9-12月物业费663.808元的违约金（以663.808元为基数，从2018年2月1日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2019年物业费1991.42元的违约金（以1991.42元为基数，从2019年2月1日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2020年物业费1991.42元的违约金（以1991.42元为基数，从2020年2月1日起至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元，由被告蔡红霞负担（此款原告已预交，被告与上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供相应上诉状副本，上诉于南通市中级人民法院。同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）预交上诉案件受理费110元。审 判 员 李婕二〇二〇年七月十四日法官助理 李茜书 记 员 姜惠