广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初347号 原告（反诉被告）:高成忠，男，1953年5月5日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：蒋柏满，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：石凤珍，女，1967年8月14日出生，汉族，住桂平市。 被告：甘安琪，女，1992年12月28日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：石凤珍（与被告甘安琪是母女关系），住桂平市 被告：广西桂平市明江食品有限公司，住所地：桂平市南木镇黎明村，统一信用代码：91450881MA5K9DMAOY 法定代表人：甘安琪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石凤珍，女，该公司股东。 本诉原告高成忠与本诉被告石凤珍、甘安琪、广西桂平市明江食品有限公司（以下简称明江食品公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序审理。反诉原告石凤珍与反诉被告高成忠租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，与本诉合并公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）高成忠及其委托诉讼代理人蒋柏满、本诉被告（反诉原告）石凤珍（同时也是被告甘安琪、被告明江食品公司的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案因石凤珍提出反诉，从本案受理反诉之日起重新计算审理期限，因高成忠追加明江食品公司作为被告，从被告提交书面申请之日起再次重新计算审理期限。本案现已审理终结。 本诉原告高成忠向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告返还保证金10万元和多交的租金20.3616万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年11月7日签订《土地，厂房使用权租赁合同》，由原告（乙方）承租被告（甲方）的土地，用于厂房使用。双方约定原告租用被告的地上房屋建筑面积为3300平方米，租期从2016年11月7日起至2026年11月6日止。年租金32万元，原告交合同保证金10万元。合同签定后原告于2016年11月7日向被告支付10万元保证金。于2016年11月15日原告向被告支付了31万元租金。合同签订后被告仅出租约1200平方米房屋给原告使用，尚有2100平方米没有租给原告，（按照320000÷3300÷12=8.08元/平方米.2100×8.08×12=20.3616万元）应退回租金20.3616万元给原告。原、被告所签订的合同由于原告的机器设备已转让给被告导致合同终止。根据合同约定被告应退回保证金10万元给原告。原告认为：原、被告所签订的合同属于双方当事人的真实表示，合法有效，原告依约支付了31万元租金及10万元保证金被告，但被告没有依约将3300平方米的房屋交付给原告使用，被告应退回多交的租金即20.3616万元给原告。同时由于被告原因导致合同终止。按合同约定被告应退回保证金10万元给原告。经原告多次要求被告退回多交的租金和保证金，但被告以各种理由不予退回租金和保证金。已损害了原告的合法权益。现为了维护原告的合法权益，特此起诉，请法院判决支持原告的诉讼请求。根据法院现场测量的数据原告认为是3126.45平方米，合同约定是3300平方米，相差173平方米；实际主楼第三层833平方米没有交付，冰库240平方米没有交付给我方使用，宿舍两层412.8平方米没有交付给原告使用，锅炉109.2平方米不计入合同约定租赁的面积，只是口头协商，实际面积以法院测量的为准。原告一直都对平方数提出异议，也一直要求被告测量，但被告一直没有测量。 本诉三被告的共同辩称：一、简述争议的实际情况，明江食品公司除锅炉房外的占地面积为2363.7平方米（保守数据），其中，附着建筑物土地（空地）面积如下：1、生产车间厂房共三层，占地面积780平方米（17.15×45.5）米，建筑面积2340平方米；2、食堂和宿舍（现为工人宿舍及工具房两层，占地面积140平方米（20×7）米；建筑面积280平方米；3、浸泡磨浆-生产车间更衣室（现为原料沉淀车间），被告租用一楼及楼面，计算时算2层，地面积231.4平方米（5.5+3.5+8.8）米×（6.5+2+4.5）米，建筑面积462.8平方米；4、值班室-原料仓（现为食堂和办公室），被告出租一楼及楼面，计算时算2层，占地面积221平方米（5.5+5.5+6）米×（6.5+2+4.5）米，建筑面积442平方米；5、成品仓、楼梯间、电梯间共2层，占地面积约240平方米，建筑面积480平方米；6、检验室30平方米；7、包装仓（现一楼是冷冻仓，二楼是包装车间更衣室、成品包装间、包装袋灭菌室等）被告租用一、二楼及二楼楼面，计算时按三层计算，占地面积240平方米（20米×12米），建筑面积720平方米；8、使用的锅炉房（砖木结构）一层，占地面积约100平方米，卫生间（砖木结构）一层，占地面积约60米，沉淀后面的排污通道总占面积约60平方米，合计220平方米；9、其它为无建筑物附着的使用土地面积；以上除了生产车间主楼一楼（780平方米）由被告方使用外，其余的占地面积及建筑面积均由被告方使用。高成忠实际租用（4974.8-780）平方米=4194.8平方米，已超过合同约定的3300平方米；合同上所写明的3300平方米是高成忠在签订《土地、厂房使用权租赁合同》前自己单方面亲自丈量两次后确认的数据结果，合同也是高成忠自己拟好后双方认可签定的；二、不退还高成忠10万元保证金的理由：1、合同约定的租金32万元每年，2016年11月7日至2017年11月7日第一年的租金被告实际支付了31万元，尚欠1万元未支付。2017年11月7日至2019年2月5日期间的租金共计373333元未支付给被告方，从2016年11月7日至2019年2月5日高成忠共欠租金383333元为支付给被告方；2、由于高成忠企业资金短缺，高成忠主动找两被告方借款用于投资企业运作事宜，双方于2018年8月19日签订了《公司借款合同》，被告方已依约履行借款支付义务，以公司名义和高成忠一起向被告方借款的，全部由被告方汇入合同指定的“广西桂平市桂冰食品有限公司”的对公账户。由于高成忠自己管理不善的原因导致其企业不能按合同条款履行责任、义务，高成忠于2019年1月25日按双方签订的《公司借款或合同》第五条第三点自愿将企业“广西桂平市桂冰食品有限公司”移交手续给被告方后，视为清偿借款，双方不再就借款有任何纠纷。合同条款没有约定企业移交管理经营权后不用支付高成忠租用场地及厂房的租金。高成忠交有10万元的保证金给被告方，被告方用以抵减高成忠10万元租金，所以，到目前为止，高成忠尚欠283333元租金给被告方；三、驳回高成忠请求返还20.3616万元租金的请求：1、高成忠对自己租用的实际标的有异议的，应从签订租赁合同日起三年内向被告方书面提出异议或向当地法院提出诉讼请求重新认定租赁实际标的的平方数。诉讼时效从2016年11月7日至高成忠立案日止已有三年多，高成忠的这一项诉讼请求权利已经超过诉讼有效期，该诉讼请求不成立。因此，请求驳回此项请求；四、被告方无需再支付任何款额给高成忠：1、双方的结算清单内容是高成忠经营企业期间欠第三方的设备款、生活采购款及其他不明欠款，共计290399.8元。这些欠款是高成忠经营“广西桂平市桂冰食品有限公司”期间的债务，由于高成忠无支付能力，多次以个人名义向被告方石凤珍个人借款，共计290399.8元，该借款被告方已经通过银行转账到高成忠指定的账户里，被告方已履行完毕支付义务，290399.8元是高成忠借款另作他用，其应返还给被告方；2、由于高成忠所承租使用的厂房及土地面积已经超过合同写明的3300平方米，且高成忠尚欠283333元租金未支付给两被告方，高成忠的诉讼请求不应得到法律支持。上述事实证实，被告方不但不应返还高成忠的诉讼请求款额，反而是高成忠应该履行未支付的租金283333元给被告方。主楼三楼已经交付给原告使用了，三楼摆设的物品是当时原告要求我方留给原告用，冷库的建设是在2019年春节后，桂冰公司转让给甘安琪之后，被告方才把冷库建起来的，原来冷库位置不存在不交付给原告使用的情况。宿舍已经交付给原告了，原告生产的时候，已经有几个原告的工人在那里住了，包括装修星铁棚的时候也是在宿舍的位置居住的，实际面积数以法院测量的为准，因为租赁时的测量我方没有参与。锅炉是被告方的，在合同中没有约定，是免费供给原告使用。 反诉原告石凤珍向本院提出诉讼请求：判令被反诉人高成忠支付283333万元租金及逾期支付租金利息（利息从（2020）桂0881民初347号案立案之日起算至付清293333元所欠的租金为止，以293333元为基数，按年利率6%计算）给反诉原告。事实理由：高成忠与石凤珍签订的场地租赁合同是从2017年11月7日起算的，从2018年8月19日起再与广西桂平市明江食品有限公司与广西桂平市桂冰食品有限公司签订借款合同，高成忠未履行第二份合同第二十二条第1点约定，高成忠拖欠石凤珍的场地租金期限应至2019年2月5号终止，高成忠自2017年11月7日至2019年2月5日之间共计15个月的租金（26667元/月）合计383333元未支付给石凤珍，高成忠有10万元押金在石凤珍处，应用于抵减10万元租金，尚余283333元租金未支付，加之2016年11月7日至2017年11月7日的租金，高成忠还有1万元未支付，共计293333元（283333元+10000元）租金未支付给石凤珍。 反诉被告高成忠辩称，一、高成忠与石凤珍、甘安琪租赁合同已于2017年11月6日终止，已不存在支付租金。高成忠于2016年11月7日承租石凤珍、甘安琪的厂房之后，由于石凤珍迟迟没有依约把厂房移交给高成忠使用，导致高成忠经营不善，经高成忠与石凤珍、甘安琪、明江食品有限公司、桂平市桂冰食品有限公司、陆居兰、林文升协商于2018年8月19日签订《公司借款合同》，该合同第二十二条约定：甲乙双方在2016年11月7日签订的合同变更一下两点：其他条款不变，1、场地租金，租金给付方式变更后为：乙方在榨季生产期内按成本价每日给付一吨糖给甲方，乙方不用另外支付每年的场地租金，乙方保证每年最低提供给甲方100吨以上（含100吨）；2、押金，押金条款变更后为：甲方在乙方清偿甲方借款后10天内，甲方退还乙方租厂房的押金10万元，或者乙方至少还甲方10万元借款，抵之前乙方支付给甲方的厂房租金。根据该条的约定，高成忠无需支付租金给石凤珍、甘安琪。二、2019年9月6日（除了押金外）已结清所有数目，不存在欠租金383333元的事实。三、高成忠的机器设备、承租权、桂平市桂冰食品有限公司等均转到甘安琪名下，反诉被告的反诉不符合法律规定。根据民诉法第二百三十三条规定，反诉的当事人应当限于本诉当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同的事实，人民法院应当合并审理。本案中，由于高成忠的机器设备、承租权、桂平市桂冰食品有限公司均已转至甘安琪名下，甘安琪既是反诉人也是被反诉人，不符合反诉的法律规定。应当驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2016年11月7日，石凤珍、甘安琪、明江食品公司（甲方、出租方）与高成忠（乙方、承租方）签订了《土地、厂房使用权租赁合同》，合同约定：甲方将位于桂平市木镇）黎明村委会旁，土地证号为浔集建（1993）字第2416240**的部分土地及地上厂房建筑物出租给乙方使用，地上房屋建筑面积为3300平方米，生产车间楼即主楼共三层第一层归甲方使用；租赁期限自2016年11月7日至2026年11月6日，租金交纳方式为：2016年11月7日至2019年11月6日，地上建筑物面积约3300平方米，年租金为32万元没有附着建筑的土地面积不收费；乙方应当于每年10月1日前向甲方交付下一年的租金；双方签订合同当天由乙方向甲方缴纳10万元履约保证金，合同期满终止时，乙方没有违约的前提下，可用于抵偿乙方应付甲方的租金及相关费用，或者甲方在核清乙方没有拖欠甲方任何费用后在10日内将保证金退还给乙方；自甲方收到乙方交纳的保证金之日起，本合同生效。2016年11月7日，高成忠通过案外人高成强的银行账户向石凤珍转账10万元，2016年11月13日，高成忠通过案外人高成强的银行账户向石凤珍转账26万元，2016年11月15日，高成忠将5万元现金存入石凤珍的银行账户。2018年8月19日，石凤珍、甘安琪、明江食品公司作为甲方与高成忠、桂平市桂冰食品有限公司作为乙方签订了《公司借款合同》，合同的第三条约定：乙方在租赁甲方厂房租期内，乙方在每年榨季内正常开工，或者正常生产2个月以上的，甲方不催乙方还款；第五条约定：乙方以下列方式还款：1、两年内乙方以现金不计息还款（本金）给甲方，2、以糖抵债，以成本价每吨糖抵给甲方，抵够借款本金止，3、以上1、2点无法实现的情况下，乙方自愿用自己企业所有生产设备向甲方抵押借款，乙方不能执行本合同第三条或者2019年2月5日前不能生产的，愿意把自己公司所有证件、股权、现有的第一套生产设备给甲方，已抵押乙方向甲方全部借款本金（不计息），双方证件手续移交完毕后，甲乙双方的债务、债权两清（证件移交所有费用由甲方承担）；第二十二条约定：原甲、乙双方在2016年11月7日签订的合同，变更以下两点：1、场地租金的给付方式变更后为：乙方在榨季生产期内按成本价每日给付一吨糖甲方，乙方不用另外支付每年的场地租金，乙方保证每年最低提供给甲方100吨以上；2、押金条款变更后为：甲方在乙方清偿借款后10天内，甲方退还乙方租厂房押金10万元；或者乙方少还甲方10万元借款，抵之前乙方支付给甲方的租厂房的押金。庭审中，高成忠自认在变更租金支付方式后其榨糖项目未开过榨，石凤珍亦陈述未收到高成忠交付的糖。2019年9月6日，高成忠与石凤珍进行了双方来往其他款项的结算，双方确认该结算并不包含对租金及保证金的结算，且在高成忠向本院提交的结算单列表中亦无租金、保证金项目。 另查明，2009年12月31日，石凤珍、案外人李炯志及案外人潘丽贞与桂平市南木镇黎明村委会签订了《租赁房屋、土地合同》，约定村委会将原饲料厂、凉粉厂的厂房等租赁给石凤珍、李炯志、潘丽贞。2010年3月25日，石凤珍与案外人李炯志签订《投资办明江食品有限公司合同书》。2013年10月20日，石凤珍、案外人石钊与案外人潘丽贞、案外人李炯志签订《广西桂平市明江食品有限公司股权转让合同》。2015年12月16日，案外人石钊与甘安琪签订《广西桂平市明江食品有限公司股权转让合同》。高成忠及石凤珍分别向本院提交了租赁厂房的集体土地建设用地使用权登记卡及集体土地建设用地使用证。甘安琪及石凤珍是明江食品公司现登记股东。案外人陆居兰、案外人林文升原为桂平市桂冰食品有限公司的法定代表人，2019年1月25日，桂平市桂冰食品有限公司的法定代表人变更为甘安琪。 再查明，2020年5月12日，本院组织高成忠及石凤珍对案涉租赁的厂房进行了面积测量，经测量租赁厂房的主楼二、三楼面积共1666平方米、进门左边副楼共一层加主楼与副楼之间连接的楼梯间333平方米、进门右边副楼共两层加楼梯间共693平方米、宿舍楼两层共413平方米，合计3105平方米。 本院认为，关于原、被告于2016年11月7日签订的《土地、厂房使用权租赁合同》是否合法有效问题。该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应认定为合法有效的合同。当事人应按合同约定全面履行自己的义务。 关于合同的租赁面积及租金应如何计算问题。双方虽约定租赁面积为3300平方米，经本院测量实为3105平方米，按照双方在租赁合同中关于租金的约定，每平方米租金应计算为32万元/年÷3300平方米=97元/平方米/年，则按实际测量面积年租金应为3105平方米×97元/平方米/年=301185元，月租金应为301185元÷12个月=25099元，每日租金应为25099÷30天=837元。高成忠主张石凤珍迟迟没有把厂房交付给其使用，也没有交付主楼三楼、副楼中的冷库及宿舍楼给其使用，但未提供证据证实，本院依法不予采纳。 关于租赁合同是否已经终止，如果已经终止，终止的时间如何认定问题。原、被告在2018年8月19日签订的公司借款合同中，约定如高成忠、桂平市桂冰食品有限公司无法现金方式或者以糖抵债的方式还款的，则桂平市桂冰食品有限公司愿意将公司的证件、股权、现有第一套生产设备给被告方，而实际上，2019年1月25日，桂平市桂冰食品有限公司的法定代表人已经变更为甘安琪，该合同还约定场地租金的给付方式变更后为：乙方在榨季生产期内按成本价每日给付一吨糖甲方，乙方不用另外支付每年的场地租金，乙方保证每年最低提供给甲方100吨以上，而且庭审中，高成忠自认在变更租金支付方式后其榨糖项目未开榨，石凤珍亦陈述未收到高成忠交付的糖，也即在变更租金支付方式后，以糖抵租金的前提并未实际发生，高成忠未实际履行以糖抵租金的约定，则高成忠仍应向石凤珍支付租金，综上，应认定双方在公司借款合同中并未约定停止支付原租赁合同的租金而是变更了租金的支付方式，但高成忠亦未按照变更后的租金支付方式支付租金，应认定至2019年1月25日，双方依约由桂平市桂冰食品有限公司以法定代表人变更为甘安琪的方式终止了双方的租赁合同，因此，高成忠对租赁厂房的使用时间为从租赁合同签订之日起至2019年1月24日，租赁合同的租金应计算至2019年1月24日，2016年11月7日至2018年11月7日高成忠应付租金为301185元/年×2年=602370元，2018年11月8日至2019年1月24日应支付租金为25099元/月×2个月＋837元/日×16日=63590元，合计665960元，高成忠已向石凤珍共支付41万元，因此，仍需向石凤珍支付255960元租金，本诉被告无需向高成忠返还保证金，亦不存在本诉被告需向高成忠返还多支付租金的事实。 关于石凤珍主张自本案立案之日即2020年1月5日起由高成忠支付逾期付款利息应否得到支持问题。高成忠租赁石凤珍、甘安琪的厂房理应按合同约定支付租金，但高成忠至今尚有部分租金未支付，已构成违约，应承担违约责任。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，原告诉请被告支付逾期付款利息，本院予以支持，被告应支付逾期付款利息（以255960元为计算基数，从2020年1月5日起按年利率6%计算至付清之日止）给原告。 关于石凤珍是否反诉适格原告问题。在本诉中，高成忠已提出对石凤珍、甘安琪及明江食品公司的主张，而在反诉中，甘安琪、明江食品公司明确放弃对租金的主张权利，本案反诉原告石凤珍的主体适格。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告高成忠的诉讼请求； 二、反诉被告高成忠支付租金255960元及逾期付款利息（以255960元为计算基数，从2020年1月5日起按年利率6%计算至付清之日止）给反诉原告石凤珍； 三、驳回反诉原告石凤珍的其他诉讼请求。 案件本诉受理费4354元，减半收取2177元（本诉原告已预交），由本诉原告高成忠负担；反诉受理费5582元，减半收取2791元（反诉原告已预交），由反诉原告石凤珍负担363元，由反诉被告高成忠负担2428元。 上述债务，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件本诉受理费4354元，反诉受理费5582元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户，账号：20×××16，开户行：农行贵港分行。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  程 荧 二〇二〇年七月七日 代书记员  冯翠兰