江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初2397号原告（反诉被告）：抚州市恒强达绿色建筑科技有限公司，住所地江西省抚州市临川区抚北工业园区才都工业区（原恒强工贸有限公司**厂房栋**）。统一社会信用代码：913610025840405660。法定代表人：汪志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴海兵、梁育豪（实习），江西三松律师事务所律师。代理权限为：特别授权。被告（反诉原告）：江西友助钢结构工程有限公司，住，住所地江西省南昌市进贤县张公镇江西省红壤研究所所部**一社会信用代码：91360124MA35R6N236。法定代表人：熊思，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨斌，江西赣东律师事务所律师。代理权限一般代理。原告（反诉被告）抚州市恒强达绿色建筑科技有限公司(以下简称“恒强达公司”)诉被告（反诉原告）江西友助钢结构工程有限公司(以下简称“友助钢结构公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员梁欢龙独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒强达公司的委托诉讼代理人吴海兵、梁育豪（实习），被告（反诉原告）友助钢结构公司的法定代表人熊思及其委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）恒强达公司诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《厂房及钢结构生产设备租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付拖欠租金人民币505342.47元(从2019年10月1日起暂计算至2020年5月5日，之后的租金仍按合同约定计算至法院判决解除合同之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月1日，原告与被告友助钢结构公司签订了《厂房及钢结构生产设备租赁合同》。租赁合同明确约定以下主要内容，第二条租赁期限：厂房租赁时间自2018年10月1日起到2020年9月30日止，租赁期为2年；第三条租金支付方式：1、该厂房租赁按被告生产钢结构件吨位(过磅)计算，被告付给原告(170元／吨，全年产量保底5000吨，达不到保底按保底量算。超出部分按超出算)，每月结算一次，每月5号前付上月租金，租金原告不存在开其他任何税费。2、工厂租赁押金5万元整，合同签订之日支付，合同到期后无息退还。第四条维修义务：在租赁期间，租赁物的消防、维修、修复、保险均由被告承担。第五条告知义务：原告出租的的厂房、设备为整体出租，被告已充分了解出租物现状。第七条双方权利义务：5、租赁前后，原、被告将清点及查看房屋及车辆财产，原、被告签字并备份留存。第八条争议解决方式：如在履行协议过程中发生争议，由原告所在地人民法院处理。租赁合同签订后，原告按约将租赁物整体移交给被告，双方对租赁物进行了清点并登记在册。被告没有按约支付5万元租赁押金的情况下，原告仍然同意被告继续租赁并提供力所能及的帮助。被告支付租金至2019年9月底(9月份租金已付)，之后的租金分文未付，原告多次要求被告支付剩余租金，被告说不再租赁，但一方面被告并未与原告协商租赁合同的解除事宜，未签订书面解除合同，另一方面被告仍有机器设备至今留存在租赁厂房内未清理。综上事实所述，原告认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，根据我国《民法总则》和《合同法》的有关规定，合同双方应该全面履行合同义务。双方在没有签订书面解除合同之前，应继续按照租赁合同约定履行各自的权利义务，被告单方解除合同的行为，违背了诚实信用原则，属严重违约行为，应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益不受侵犯，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院起诉，请求依法作出公正判决，以支持原告的诉讼请求。原告恒强达公司为支持其主张，向本院提供以下证据：1、原告的营业执照、被告的营业执照。证明原、被告的诉讼主体资格；2、《厂房及钢结构生产设备租赁合同》、固定资产清单交接明细表、江西友助钢结构工程有限公司领用清单明细。证明（1）原、被告之间形成租赁合同法律关系，双方应按照合同约定全面履行；（2）双方在合同签订后对租赁物进行了清点，双方均无异议；3、租金支付凭证、对账单、现场图片。证明（1）被告租金只支付至2019年9月，之后的租金分文未付，也没有缴纳租赁押金5万元；（2）截至起诉之日，被告尚有机器设备留存在原告处。被告（反诉原告）友助钢结构公司辩称，一、本案租赁合同早己由答辩人通知被答辩人依法解除了。2018年10月1日，原、被告签订一份《厂房及钢结构生产设备租赁合同》，约定答辩人承租被答辩人厂房，期限2年，自2018年10月1日至2020年9月30日，租赁范围为钢结构厂房由东至西二连跨和横跨面积8500平方米钢结构生产线一条及钢结构箱型设备半条、综合楼三楼八间和二楼办公室一间，另被答辩人提供食堂供应答辩人员工就餐。但是，遗憾的是，被答辩人完全没有按照合同约定执行，没有完全空出厂房〔有大量设备、材料等占用出租场地，其中堆放钢板占用面积294平方（14*21）、堆放设备占用294平方（14*21），堆放废材料占用147平方（7*21），油漆车间堆放物品占用126平方（6*21）。原告总共占用出租场地861平方〕。此外，原告厂房用电也故意不分开，食堂也不为答辩人员工提供就餐服务，导致答辩人无法展开生产。2019年6月9日，答辩人向被答辩人发送《勒令函》，指出被答辩人不履行合同义务的问题，要求七天内给予解决。但是，被答辩人没有理睬。答辩人再次于2019年9月24日，再次发出《协商函》，告知：（1）水电没有分开（2）工人用餐没有解决（3）没有完全空出场地（4）出租的设备无法使用，要求更换。但是，被答辩人对上述合理要求均不予理睬。答辩人没办法，只好自己买过两台设备，一台剪板机，一台钻床，都是答辩人公司自购的。鉴于被答辩人的严重违约行为，直接导致了被答辩人不能实现合同目的，为此，答辩人于2019年9月28日向被答辩人发出了解除合同通知书，告知已付清截至目前的租金和电费等一切费用，自即日起解除租赁合同，并通知10月3日撤走答辩人的设备。通知到被答辩人后，被答辩人未提出任何异议。鉴于被答辩人存在的严重违约行为，答辩人根据我国合同法第94条规定，因被答辩人未履行合同义务，答辩人通知依法解除了合同。被答辩人收到答辩人的解除合同通知书未持异议，答辩人的解除合同行为已经生效。二、被答辩人依据已经解除的合同主张剩余租金，完全没有法律依据。根据前述事实，因被答辩人严重违约，导致答辩人不能实现合同目的，答辩已经依法通知解除了合同。可是，被答辩人竟然依据解除了的合同主张剩余租金，显然没有事实和法律依据。综上所述，被答辩人无视自己违约在先得违法行为，依据解除的租赁合同主张租金，其诉讼请求应当予以驳回。原告(本诉被告)友助钢结构公司反诉请求：1、判令反诉被告返还多交租金86100.68元；2、判令反诉被告返还多交电费22803.89元；3、判令反诉被告返还非法扣押的设备被剪板机一台，钻床一台，及钢材20吨、煤材2吨（详见清单）；4、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：一、反诉被告的违约行为，是造成反诉的前提条件。2018年10月1日，反诉原、被告签订一份《厂房及钢结构生产设备租赁合同》，约定答辩人承租被答辩人厂房，期限2年，自2018年10月1日至2020年9月30日，租赁范围为钢结构厂房由东至西二连跨和横跨面积8500平方米、钢结构生产线一条及钢结构箱型设备半条、综合楼三楼八间和二楼办公室一间，反诉被告提供食堂供应答辩人员工就餐。但是，遗憾的是，被答辩人完全没有按照合同约定执行，没有完全空出厂房〔有大量设备、材料等占用出租场地，其中堆放钢板占用面积294平方（14*21）、堆放设备占用294平方（14*21），堆放废材料占用147平方（7*21），油漆车间堆放物品占用126平方（6*21）。原告总共占用出租场地861平方，应返还租金86100.68元（861*8.334/月*12个月）〕。此外，反诉被告厂房用电也不分开，反诉原告一共交电费114019.47元（包含反诉被告的电费）。食堂也不为反诉原告员工提供就餐服务，导致反诉原告无法开展生产。2019年6月9日，反诉原告向被告发送《勒令函》，指出其不履行合同义务的问题，要求七天内给予解决。但是，反诉被告没有理睬。反诉原告再次于2019年9月24日发出《协商函》，告知：（1）水电没有分开（2）工人用餐没有解决（3）没有完全空出场地（4）出租的设备无法使用，要求更换。但是，反诉被告对上述要求均不予理睬。反诉原告没办法，只好自己买过两台设备，一台剪板机，一台钻床，都是自购的。反诉原告于2019年9月28日向反诉被告发出了解除合同通知书，通知自即日起解除租赁合同，并通知10月3日撤走自己的设备。通知到达反诉被告后，被告未提出任何异议。解除合同通知已发生法律效力。二、反诉诉讼请求的具体说明：1、反诉被告拒不完全空出场地，占用租赁空间，反诉原告有权按照被占用空间的比例，要求返还租金。其中反诉被告堆放钢板占用面积294平方（14*21）、堆放设备占用294平方（14*21），堆放废材料占用147平方（7*21），油漆车间堆放物品占用126平方（6*21），反诉被告共占用出租场地861平方，应返还租金86100.68元（861*8.334/月*12个月）。2、因反诉被告故意不分开水电，导致反诉原告必须为其垫付水电费。反诉原告共交纳电费114019.47元，反诉被告应返还电费22803.89元（114019.47*20%）。3、反诉被告非法扣押反诉原告的设备及材料（详见清单），完全没有法律依据，依法应该返还。综上所述，因反诉被告的违约行为，导致了反诉原告遭受损失，反诉原告的诉讼请求应当予以支持。原告(本诉被告)友助钢结构公司为支持其主张，向本院提供了以下证据：1、现场照片5张。证明原告违约没有空出全部场地；2、2019年3月18日南昌市青云谱区赣龙闲置设备经营部出具的收据一份、照片三张。证明原告违约，没有提供设备出租，被告自己购买设备；3、被告解除合同通知书及协商函、勒令函、快递单。证明因原告违约，被告通知解除租赁合同。一份短信记录。证明原告方收到了我方的快递。1、解除合同通知书。证明双方租赁合同已经解除；2、电费缴纳凭证（原告提供）。证明反诉原告实际缴纳电费为114019.47元，反诉被告应返还20%，计算22803.68元；3、2019年3月18日南昌市青云谱区赣龙闲置设备经营部出具的收据一份及物品清单。证明反诉原告自己购买的设备、物品被反诉被告扣押，应该返还。1、快递回执（SF1074238243734）、网上查询凭单。证明被告2019年9月24日的协商函，原告于2019年9月29日18:32分，由原告公司付桂香签收；2、顺丰快递回执（SF1074238243929）、网上查询凭单。证明被告解除合同通知书于2019年9月30日16:55，由原告公司员工付桂香签收；3、原告法定代表人汪志强手机短信一条。证明原告收到被告协商函及通知函；4、原告车间现场照片7张（拍摄时间为2020年6月13日9时）。证明原告出租给被告的车间已于2019年10月份被原告收回，改做其他用途，布局已变动；5、原告车间现场照片两张（拍摄时间于2019年9月23日下午1:52），补充证明原告没有交付完整场地给被告；6、视频光盘一个。证明（1）原告未将车间完全空出，堆放大量的物品，影响被告生产；（2）原告收到被告解除合同通知书后，已经收回了车间，改为其它用途；7、原告法定代表人的父亲汪生孙与被告工作人员的通话录音。证明原告方私自扣押被告的设备不让被告拿走，不是被告故意占用原告的场地。被告(本诉原告)恒强达公司辩称，1、友助公司的反诉请求无事实及法律依据，友助公司与我司签订的合同尚未解除，友助公司所诉称的其向我司发出解除合同通知书就视为合同已解除是不符合法律规定的，首先租赁合同没有约定合同的任何一方有单方解除合同的权利，另外我司按合同约定履行自己的义务不存在任何的违约情形，反而是由于友助公司无故拖欠我司租金是属于违约方，在此情况下应当有法院判定解除双方的租赁合同；2、友助公司的反诉事实反诉证明我司违约是不符合实际情况的，首先针对租赁场所现状问题，双方于2018年10月1日签订的租赁合同中第五条已经明确乙方对于租赁物已充分了解现状，另外我司为了保障友助公司生产经营活动才将自身拥有的部分设备无偿交予友助公司使用，所以我司并不存在占用、出租场地的情形，且即使按照友助公司所说其第一次向我司发出相应函件也是在租赁合同正常生效履行八个月之后的事情；3、针对水电问题合同第5条约定由乙方对租赁厂房及办公区域的水电自行承担，所以不存在水电混合的情况；4、针对租赁物及设备的质量问题，双方已经于2018年10月2日办理了固定资产交接，友助公司未对我司交付其使用的设备提出质量异议，而且按照租赁合同第4条第2款规定，租赁期间租赁物的维修、修复、保险由友助公司承担，故不存在友助公司所诉称的对其合同履行期间内损坏的产品进行维修而导致其购买新的设备；5、工人用餐问题友助公司起诉状和其提到的2019年9月24日所谓的协商函针对工人用餐问题是相互矛盾的，反诉状陈述说我司没有解决工人用餐问题，没有提供就餐服务，但其协商函中主要陈述的是用餐价格问题，而且提出的时间已经是合同履行后将近一年的时间，故我司怀疑是友助公司故意解除合同所提出的借口；6、关于其反诉请求中诉称我司非法扣押其设备也是不符合实际情况的，因租赁合同尚未到期，故我司对于其遗留在租赁场所内的设备仍保持其原有状态和位置，至于具体的租赁场所所遗留的设备种类和数量应当有友助公司与我司进行交接确认。经审理查明，2018年10月1日，原告（反诉被告）恒强达公司(甲方)与被告（反诉原告）友助钢结构公司(乙方)签订了了一份《厂房及钢结构生产设备租赁合同》。甲、乙双方达成以下协议：一、甲方出租给乙方的厂房坐落在抚州才都工业园甲方公司内，租赁范围：钢结构厂房由东至西二连跨和横跨约面积8500平方米，钢结构生产线一条及钢结构箱型设备半条，综合楼三楼八间和二楼办公室一间给乙方使用办公。(甲方提供食堂，乙方每天按就餐人数结算给甲方，每人早、中、晚三餐按7元／餐结算，如物价上涨再协商)。二、厂房起付日期和租赁期限：1、厂房租赁时间自2018年10月1日起到2020年9月30日止，租赁期为2年；2、租赁期满，甲方有权收回出租物……。三、租金支付方式：1、该厂房租赁按乙方生产钢结构件吨位(过磅)计算，乙方付给甲方(170元／吨，全年产量保底5000吨，达不到保底按保底量算。超出部分按超出算)，每月结算一次，每月5号前付上月租金，租金甲方不存在开其他任何税费。2、工厂租赁押金5万元整，合同签订之日支付，合同到期后无息退还。四、厂房使用和维修责任：1、甲方要具备生产钢结构条件和相关手续。2、在租赁期间，租赁物的消防、维修、修复、保险均由乙方承担。合同期满后，乙方需将厂房及相关附属设备完整交还给甲方，自然损耗除外。3、…。4、乙方另需装修或者增设附属设施的，应事先征得甲方的同意方可进行。甲方设备陈旧，乙方增补设备以甲方无关，租赁期满乙方可自行处理。五、其他费用承担：甲方出租的的厂房、设备为整体出租，乙方已充分了解出租物现状，在甲方将租赁物交付后，乙方水电费由乙方按照国家供电部门通知单据实结算，甲方不提供发电，并按月付清，不得拖欠…。六、厂房转租和归还……。七、双方权利义务：1、…5、租赁前后，甲、乙方双方将清点及查看房屋及车间财产，甲、乙方双方签字并备份留存；租赁期满后，如有缺失或损坏，乙方将无条件按照市场价赔偿或修复好(修理费由乙方承担)。租赁合同签订后，甲、乙双方对租赁物进行了清点并登记在册，原告（反诉被告）恒强达公司将租赁物移交给被告（反诉原告），被告（反诉原告）进场进行生产(钢结构件)。至2019年9月底，被告（反诉原告）友助钢结构公司结清租金及水电费后自行退出租赁场所，至今未再进行生产，也未付之后的租金。故原告（反诉被告）诉至本院，要求给付租赁期间剩余租金。另查明，被告（反诉原告）为了生产，于2019年3月18日，自行购买剪板机一台、钻床一台，现该二台机械还留在租赁场所。上述事实，有原、被告的营业执照复印件、《厂房及钢结构生产设备租赁合同》书、固定资产清单交接明细表、江西友助钢结构工程有限公司领用清单明细、租金支付凭证、对账单、现场图片、现场照片、收据、快递单、短信记录、电费缴纳凭证、原、被告陈述在卷，经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《厂房及钢结构生产设备租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于原告（反诉被告）的诉讼请求1，判令解除原、被告之间签订的《厂房及钢结构生产设备租赁合同》。被告（反诉原告）在2019年9月底结清租金、水电费后离开租赁场所就停工停产，后也未再返回生产，意思表示解除租赁合同，但原、被告双方未协商一致，现租赁合同双方已实际未再履行，原告（反诉被告）的该诉请本院予以确认。关于原告（反诉被告）的诉讼请求2，判令被告向原告支付拖欠租金人民币505342.47元(从2019年10月1日起暂计算至2020年5月5日，之后的租金仍按合同约定计算至法院判决解除合同之日止)。被告（反诉原告）离开租赁场所后虽有解除租赁合同意思表示，但并未与原告（反诉被告）协商一致，也未将租赁物移交给原告（反诉被告），在未解除租赁合同期间，被告（反诉原告）应继续支付租金，原告（反诉被告）的该诉请依法有据。关于租赁合同的解除时间，原告（反诉被告）诉请拖延的租金计算至2020年5月5日，在本案开庭时未增加、变更诉请。鉴于2020年1月后我国发生新冠××疫情，国家也出台相关政策，在疫情期间相关行业税费、租金等予以缓交、减免，被告（反诉原告）在2019年9月底结清租金、水电费离开租赁场所就停工停产，后也未再返回生产，根据公平原则，本院酌定本案租赁合同至2020年3月31日止。期间租金为425000元〔5000吨／年÷12个月×6个月(2019年10月1日至2020年3月31日)×170元／吨〕。关于被告（反诉原告）的诉讼请求1，判令反诉被告返还多交租金86100.68元。被告（反诉原告）认为根据租赁合同约定，租赁面积为8500平方米，被反诉被告自己占用了861平方米，但被告（反诉原告）未提供相关证据证实，且双方在移交租赁物时被告（反诉原告）未提出反对意见，故被告（反诉原告）的该诉请证据不足，本院不予支持。关被告（反诉原告）的诉讼请求2，判令反诉被告返还多交电费22803.89元。原、被告双方在租赁合同中未约定电费的双方承担比例，电费的交纳是先由原告（反诉被告）交纳，再由被告（反诉原告）与原告（反诉被告）结算，被告（反诉原告）在租赁期间，未有证据证明对电费的交纳双方各自承担的比例，也未举证证明被告（反诉原告）在租赁期间对电费的交纳有异议，故被告（反诉原告）的该诉请没有事实依据，本院不予支持。关被告（反诉原告）的诉讼请求3，判令反诉被告返还非法扣押的设备剪板机一台，钻床一台，及钢材20吨、煤材2吨。本院认为，本案为租赁合同，被告（反诉原告）该诉请为返还财产，不是同一法律关系，在本案中本院不予处理，被告（反诉原告）可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确定原告（反诉被告）抚州市恒强达绿色建筑科技有限公司与被告（反诉原告）江西友助钢结构工程有限公司2018年10月1日双方签订的《厂房及钢结构生产设备租赁合同》予以解除；二、被告（反诉原告）江西友助钢结构工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）抚州市恒强达绿色建筑科技有限公司拖欠的租金425000元；三、驳回原告（反诉被告）抚州市恒强达绿色建筑科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）江西友助钢结构工程有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8853元，减半收取4426.5元，反诉费1239元，共计5665.5元，由原告（反诉被告）抚州市恒强达绿色建筑科技有限公司负担589元，被告（反诉原告）江西友助钢结构工程有限公司负担5076.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向江西省抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行抚州抚河支行），如在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在二年内向本院申请执行。审判员  梁欢龙二〇二〇年七月三十日书记员  张蕴韵