广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5617号上诉人（原审被告）：薛思柔，女，汉族，住广东省深圳市福田区*****************，公民身份号码440************84X。委托诉讼代理人：冯湃，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊尚莹，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区************物业用房，统一社会信用代码914***********163H。负责人：曾秒生。委托诉讼代理人：李智坚，男，汉族，住广东省雷州市**********，系公司员工。上诉人薛思柔因与被上诉人广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司（以下简称龙光集团佛山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初33065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛思柔上诉请求：1.撤销一审判决，改判薛思柔无需支付2014年10月1日至2019年7月31日的物业服务费79911.7元及违约金，无需支付2016年1月1日至2019年6月30日的公摊电费1092.08元及违约金；2.违约金按年利率24%计算过高，应予调整；3.龙光集团佛山分公司承担本案诉讼费。事实和理由：（一）龙光集团佛山分公司收取物业服务费依据不足。薛思柔与广东龙光集团物业管理有限公司南庄分公司（以下简称龙光集团南庄分公司）办理房屋交接，未与龙光集团佛山分公司办理房屋交接，双方之间不存在物业服务合同。龙光集团佛山分公司提供的证据亦不能证明其与龙光集团南庄分公司是同一公司，故龙光集团佛山分公司提供物业服务并收取物业服务费无依据。（二）龙光集团佛山分公司未提供物业服务而收取物业服务费显失公平。涉案小区别墅区大概有70套左右房屋，因房屋质量问题官司不断，入住率不到10%，从2014年交楼至今，只有4、5户入住。（三）龙光集团佛山分公司严重违约应承担相应的违约责任。龙光集团佛山分公司未经薛思柔许可，擅自允许他人在房屋外搭建排栅进行维修，并将垃圾堆放在别墅门口，疏于管理，严重违约，其应承担的违约责任应在物业服务费中扣减。（四）薛思柔不交物业服务费事出有因，一审法院认定的违约金过高。涉案房屋存在严重的质量问题，薛思柔从2014年收楼至今仍无法使用。后双方协商未果，薛思柔已于2018年10月向一审法院提起诉讼，目前该案尚未审结。涉案房屋的开发商与龙光集团佛山分公司是关联公司，约定的违约金过高，一审法院虽然酌情调整为年利率24%计算，但未充分考虑薛思柔不缴纳物业服务费的缘由，处理结果显失公平。龙光集团佛山分公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。龙光集团佛山分公司向一审法院起诉请求：1.薛思柔向龙光集团佛山分公司支付自2014年10月1日至2019年7月31日的物业服务费79911.70元及违约金（以当月拖欠的物业服务费为本金，按每日千分之一的标准从拖欠当月5日起计付至实际清偿之日止）；2.薛思柔向龙光集团佛山分公司支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的公摊电费1092.08元及违约金（以当月拖欠的公摊电费为本金，按每日千分之一的标准，从拖欠当月的次月5日起计付至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费、公告费由薛思柔承担。一审法院认定事实：2013年6月11日，佛山市龙光阳某某岸房地产有限公司（出卖人）与薛思柔（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定薛思柔向佛山市龙光阳某某岸房地产有限公司购买禅城区**************************房屋，该房屋建筑面积为393.87平方米。同日，龙光集团佛山分公司（甲方、物业服务企业）与薛思柔（乙方、业主）签订《水某某湾园前期物业管理服务协议》，约定：“前期物业管理是指：自业主收楼之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理……第三条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、本物业采用以下第1种方式收取物业服务费和提取酬金：1.包干制。物业服务费用由乙方按其总建筑面积交纳，具体标准如下为3.5元/月/平方米，乙方房屋的总建筑面积为393.87平方米，乙方每月应缴纳物业服务费1378.55元；……三、乙方应从签收房屋之日或者视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月5日缴交当月物业服务费……第四条、公共水电分摊。公共水电分摊按以下第2种方式处理：……2.乙方所缴交的物业服务费用不包含公共水电分摊。公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数（或建筑面积）合理分摊，电梯电费按本梯总户数（或建筑面积）共同分摊……第十二条、违约责任……五、逾期交费责任。1.乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之一追缴逾期付款违约金……3.如乙方拖欠由甲方代收代缴的水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由甲方代为垫付的，则甲方有权向乙方追讨，乙方应及时清偿并按甲方垫付款项每日千分之一的标准向甲方支付相应的违约金，甲方可循法律途径追偿……”2014年4月30日，薛思柔签署《龙光·水某某湾园楼宇交接书》，确认接收涉案禅城区南庄大道中98号2区四十七座房屋。另查明：1.佛山市龙光阳某某岸房地产有限公司与广东龙光集团物业管理有限公司签署《授权书》：“根据《广东省物业管理条例》的规定及《水某某湾园前期物业管理委托合同》的约定，佛山水某某湾园的公摊电费自约定收楼后应由相关业主共同承担。但现因公摊电表过户问题，现公摊电表在约定收楼后仍挂在授权人名下。为避免影响小区的正常运行，授权人只能先行向供电部门代付费用。为此，在授权已向供电局代付费用的情况下，全权委托受托人广东龙光集团物业管理有限公司向相关业主收回该部分电费。特此授权。”2.广东龙光集团物业管理有限公司出具的《证明》显示，广东龙光集团物业管理有限公司委托龙光集团佛山分公司向涉案小区业主收取2016年1月至2018年12月期间的公摊电费。3.龙光集团南庄分公司出具的《证明》显示，龙光集团南庄分公司委托龙光集团佛山分公司向涉案小区业主收取2019年1月至10月期间的公摊电费。龙光集团佛山分公司提交的转账证明显示，2016年1月至2018年12月，用电地址为南庄镇南庄大道**、禅*路**（2#电房）的用户名称为佛山市龙光阳某某岸房地产有限公司；2019年1月至9月的用户名称为龙光集团南庄分公司。双方在诉讼中均确认：涉案房屋物业服务费为1378.55元/月。薛思柔在诉讼中陈述：龙光集团佛山分公司诉请的物业服务费与公摊电费薛思柔均未缴纳。一审法院认为：龙光集团佛山分公司、薛思柔签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于物业服务费。龙光集团佛山分公司在签订物业服务合同后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，薛思柔作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业服务费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，龙光集团佛山分公司有权向薛思柔收取物业服务费。至于薛思柔提出的龙光集团佛山分公司提供物业服务存在严重瑕疵，物业服务费应予以减免的抗辩意见，一审法院分析如下：首先，根据薛思柔提供的照片不足以认定龙光集团佛山分公司对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使龙光集团佛山分公司对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但龙光集团佛山分公司作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，薛思柔如认为龙光集团佛山分公司不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即薛思柔可以要求龙光集团佛山分公司对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，一审法院认定薛思柔抗辩意见不成立。经核算，薛思柔应就涉案物业向龙光集团佛山分公司支付2014年10月1日至2019年7月31日物业服务费79955.90元（1378.55元×58个月），龙光集团佛山分公司仅主张79911.70元，系其对自身权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院依法予以准许。关于公摊电费。至于公摊电费，涉案《水某某湾园前期物业管理服务协议》已明确约定公摊电费计费范围及分摊方法，且龙光集团佛山分公司已提交相关授权书、转账证明证明佛山市龙光阳某某岸房地产有限公司、龙光集团南庄分公司代为垫付且龙光集团佛山分公司接受委托向涉案小区业主收取公摊电费的事实，薛思柔亦无有效证据予以反驳，故龙光集团佛山分公司主张薛思柔支付2016年1月1日至2019年6月30日公摊电费1092.08元，一审法院予以支持。关于违约金。薛思柔未按合同约定按期足额缴纳物业服务费与公摊电费，该行为已构成违约，龙光集团佛山分公司主张薛思柔支付违约金，合法有据，一审法院予以支持。至于违约金的具体标准，根据涉案协议约定，逾期交费按每日按千分之一即年利率36%计付违约金，薛思柔对违约金提出抗辩，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将违约金的计收标准调整为年利率24%。故关于薛思柔逾期支付物业服务费的违约金，薛思柔应以每月欠交物业服务费为本金（即1378.55元/月），分别自欠费当月6日起按照年利率24%的标准向龙光集团佛山分公司计付违约金至实际清偿之日止；关于薛思柔逾期支付公摊电费的违约金，薛思柔应以每月欠交公摊电费为本金，分别自欠费次月6日起按照年利率24%的标准向龙光集团佛山分公司计付违约金至实际清偿之日止。对龙光集团佛山分公司诉请主张的超出部分，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、薛思柔应于判决发生法律效力之日起十日内，向龙光集团佛山分公司支付佛山市禅城区****中********房屋自2014年10月1日至2019年7月31日的物业服务费79911.7元并支付违约金（违约金自欠费当月6日起以每月物业服务费1378.55为本金，按年利率24%分段累计至薛思柔实际支付完毕之日止）；二、薛思柔应于判决发生法律效力之日起十日内，向龙光集团佛山分公司支付2016年1月1日至2019年6月30日的公摊电费1092.08元并支付违约金（违约金自欠费次月6日起以每月拖欠公摊电费为本金，按年利率24%分段累计至薛思柔实际支付完毕之日止）;三、驳回龙光集团佛山分公司的其他诉讼请求。如薛思柔未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1655元，由龙光集团佛山分公司负担270元，薛思柔负担1385元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩意见和证据材料，对本案事实予以查明并在此基础上依法作出了一审判决，且理由阐述充分，本院予以确认。本案二审期间，薛思柔既未有新的事实与理由，也未提交新的证据以证明自己的主张，故本院对薛思柔的上诉请求，不予支持。薛思柔已于2014年4月30日接收了涉案房屋，其应依据与龙光集团佛山分公司签订的《水某某湾园前期物业管理服务协议》全面、善意履行己方义务。若薛思柔认为涉案房屋存在质量问题致使其权益受损的，可根据相关的商品房买卖合同向房屋的出卖人另行寻求救济。综上所述，薛思柔的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1825元，由上诉人薛思柔负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年七月十五日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫