江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初1123号原告：南京市溧水区晶桥镇人民政府，统一社会信用代码113201240130894542，住所地南京市溧水区晶桥镇前路南。法定代表人：李巧根，该政府镇长。委托诉讼代理人：王玉新，江苏宗域律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦佳伟，江苏宗域律师事务所律师。被告：曹地伢（曾用名曹毅），男，1963年2月16日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：张爱德，江苏圣典（溧水）律师事务所律师。原告南京市溧水区晶桥镇人民政府（以下简称晶桥镇政府）与被告曹地伢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晶桥镇政府的委托诉讼代理人秦佳伟、被告曹地伢及其委托诉讼代理人张爱德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晶桥镇政府向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬出占用房屋，并完好的交付给原告；2.判令被告立即支付租金297858元（自2004年6月1日按年租金3.4万元/年计算至2018年12月31日的数额，扣除原告未支付给被告的工程款61742元及被告已支付的租金133400元）及利息（以297858元为基数、自2019年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担；4.判令被告支付自2019年1月1日起按3.4万元/年计算至被告实际搬出之日止的占有使用费。事实与理由：原告近年来一直以自有房产对外承包经营食堂，从2004年开始由被告承租，双方于2004年6月1日签订《食堂承包协议书》，约定租期1年，金额为34000元/年，到期后被告继续租赁，但期间被告一直拖欠原告租金不予支付，一直到2018年年底，因被告不予支付剩余租金，故原告告知该房屋不再租赁给被告，要求其退租。租赁期间，扣除被告已支付的133400元及原告认可被告因装饰装修支出的61742元（实际造价91742元，原告已支付30000元），被告尚欠原告租金合计297858元。因被告拒绝支付所欠租金，原告为维护合法权益，起诉至法院。被告曹地伢辩称：1、原、被告双方于2004年6月1日签订一份食堂承包协议书，协议约定租期为一年，金额为3.4万元每年，用于做政府食堂和政府招待使用，当时被告租金已经付清。后来被告提出如果不对外营业，只做政府的生意根本不挣钱，于是双方协商由被告继续承包经营，被告可以对外营业，但是被告要为原告提供价格低廉的工作餐，政府招待用餐也要享受专门的价格，原告不再额外要求支付租金，所以双方在合同期满后既未重新签订书面合同，也没有约定租金的事项。2017年青奥会期间政府食堂进行改造，双方未约定改造费用由哪一方承担，但被告支付了装修改造的全部费用，原告仅支付了3万元，尚欠被告装修改造费用61742元，原告诉状中所提到的被告已支付133400元，实际上是原告应当支付给被告的餐费和招待费，但原告一直将这笔费用无故扣押。2、被告认为本案中双方未约定租期，视为不定期租赁合同，租期超过一年双方又未约定支付期限，根据法律规定应当视为每期履行期限为一年，原告主张2004年6月1日至2018年12月31日的租金，已经超过了诉讼时效，原告亦未提供诉讼时效中断的证据，依法应当驳回原告诉请。3、自2018年年底以后被告已经不再经营食堂，不存在占有使用费，但是原告欠被告的招待费、餐费及工程款未支付，也没有对食堂内添置的家具、电器、餐具、装修等进行补偿，故被告没有搬出房屋并交付原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院根据庭审笔录、当事人的陈述及原、被告双方提交的如下证据：收款收据、食堂承包协议书、限期迁出通知书、工程结算书等，认定事实如下：案涉食堂系位于溧水区自建房屋。2004年8月1日，晶桥镇政府作为甲方与曹毅作为乙方签订食堂承包协议书一份，其中约定：由乙方承包甲方食堂；承包期限壹年，自2004年6月1日起至2005年6月30日止；承包金额34000元；原则上甲方按月与乙方结算当月招待费、工作餐就餐费等，招待费原则上在当年结清70%，余下第二年付清；乙方每月与甲方结算招待费的同时必须交清当月的费用（如：承包费2834元／月、水电费等），甲方在招待费中抵扣；乙方负担食堂的水、电费及所聘工作人员工资，并保证不对外营业；甲方在食堂的设备（限已经交接登记的财物）及房产供乙方在承包期内使用，合同期满后由乙方完好无损地交还甲方，否则按价赔偿；合同还就其他事项进行了约定。甲方处由司徒荣保签名，乙方处由曹毅签名。晶桥镇政府陈述司徒荣保当时是党政办分管领导。上述协议书期满后，原、被告双方未再签订书面协议，由被告继续承包经营案涉食堂。案件审理过程中，原、被告双方一致认可被告承包经营案涉食堂的期间为2004年6月1日至2018年12月31日，期满后被告未再经营案涉食堂，亦未从食堂搬离。被告经营食堂期间，自行添置了电器、餐具、餐椅等。2020年3月19日，原告向被告发出限期迁出通知书一份，载明要求被告自收到通知书之日起15日内从案涉食堂搬离，并支付所欠租金及占有使用费。被告于2020年3月22日予以签收。被告至今未从案涉食堂搬离。案件审理过程中，原告陈述：餐费标准系原告与被告商定，从开始的6元、7元涨到后来的10元，餐费由原告工作人员出具签单，被告凭原告出具的签单与原告结算，每个月或半年结算一次，双方已发生的餐费全部结清。因第一年双方合作情况较好，都按协议履行了自己的义务，基于信赖未与被告签订书面协议，双方协商继续按原合同执行，案涉房屋属于国有资产，不可能某个人就可以承诺不收租金，不符合常理，未续签协议并不是承诺不收租金。2006年至2011年期间，被告因经济困难提出缓交租金，希望政府帮忙解决，原告本着人性化原则，同意被告缓交租金，但餐费仍然全额支付给了被告。2004年6月1日至2018年12月31日期间，被告共分五次支付租金合计133400元，该租金系政府在餐费里扣下一部分当作租金，剩余餐费政府已经付给被告了，原告在餐费里扣除租金系经被告允许由双方协商的，并向本院提交承包期内被告共支付租金133400元的5份结算凭证，分别为日期为2004年6月22日结算凭证，载明今收到曹毅交来租赁费（承包政府食堂上交款），8000元；日期为2005年2月6日结算凭证，载明今收到曹毅（政府食堂）交来食堂承包上交款（2004.6-2004.12），全年34000×7/12=19833，扣除已交8000，人民币11833元；日期为2005年11月9日结算凭证，载明今收到曹义交来食堂承包上交余款（2004.6-2005.6），全年33400元，人民币13567元；日期为2011年1月28日的结算凭证，载明食堂交来上交款80000元；日期为2014年3月12日的结算凭证，载明今收到政府食堂交来上交款20000元。被告陈述：结算凭证系原告单方出具，对真实性不予认可，结算凭证上没有被告的签字，也没有被告给付租金或转账的事实，属于餐费的结算凭证。关于第一年34000元租金，其先交了8000元定金，余款在招待费上扣，全部扣完了，合同到期之后其询问是不是要定一个合同，当时党政办的书记跟其说政府不要其的钱，只要将工作餐烧好，如果交钱划不来，只要干部吃了没意见就行，故一直也没要让其交过钱，如要交钱的话肯定直接在餐费里扣了，不存在欠政府的钱。工作餐是每个人多少钱，之前是6元，后来增加到7元、9元、10元、到了2018年是15元，钱是包括一天三顿饭，另包间里的招待费是按标准40元/人或60元/的计算费用，工作餐的费用是每个月结算，招待费一般半年结算一次，结算之后工作餐是每个月全部支付，招待费以前多，大概有十几万元半年，后来少，结账时就说少给一点，挂在往来账上，如钱不够有时还会打条子，比如其记得一个8万元和2万元，都是说没有钱开个收据挂在那边，以后再给，因其一直在政府这边做，不可能说不信政府。其自己在食堂旁边还盖了仓库和厕所，并买了电器和桌椅，让其搬走也没有说赔偿损失，如要租金其不可能自己买，应由政府购买，不用租金所以才由其自己购买的。另，2017年，被告对案涉食堂进行了装修改造，改造工程费用为91742元，原、被告双方均认可该91742元应由原告支付。现原告已支付给被告改造工程费30000元，余款61742元未支付给被告。原告主张将该61742元抵扣被告所欠付租金。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告签订的食堂承包协议书已于2005年6月30日到期，此后被告继续长期使用案涉食堂，原告并未提出异议，故双方之间关于使用食堂及使用费用的相关约定继续有效，但租赁期限即承包期限为不定期。现原、被告双方对双方之间的承包经营关系至2018年12月31日解除均无异议，被告应在承包期限届满之后将案涉食堂腾空、迁出并交付给原告，但被告至今未从案涉食堂搬离，故原告诉请要求被告从案涉食堂内搬离并将案涉食堂交付给原告，以及要求被告参照租金的标准即3.4万元/年支付自2019年1月1日起计算至被告实际迁出之日止的占有使用费正当、合法，本院予以支持。而关于原告诉请主张的租金及利息，本院认为，被告虽辩称其与原告达成在一年期满之后无需再另行支付租金的口头协议，但并未向本院提交客观充分的证据予以证实，应承担举证不能的不利法律后果，故被告关于2005年6月30日之后的租金无需支付的抗辩主张，本院不予采纳。2004年6月1日至2018年12月31日期间的租金合计为493000元（34000元/年×14.5年），现原告自认被告在承包期间以餐费抵扣的方式合计支付租金133400元，加之原、被告双方对原告欠付被告改造工程费61742元这一事实均无异议，改造工程费属于金钱债务，原告主张将该61742元抵销被告所欠付租金，且在案件审理过程中已通知被告，故原告诉请主张被告尚欠付租金数额为297858元（493000元-133400元-61742元），本院予以确认。而被告所欠付租金系基于原、被告双方签订的食堂承包协议书即同一合同项下连续所欠，因而具有整体性，虽然各期租金债务相互之间具有一定的独立性，但独立性不足以否定整体性，如从各期租金履行期间届满之日起分别计算各期租金的诉讼时效，将会割裂全部租金的整体性，故案涉租金的诉讼时效应自承包期间届满时即2019年1月1日起算三年，至原告起诉时并未超过诉讼时效，被告关于原告诉请主张租金已超诉讼时效的抗辩意见于法无据，本院不予采纳。综上，原告有权要求被告支付租金297858元及利息（以297858元为基数、自2019年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。另，被告如认为原告欠付其餐费、招待费及原告应就添置桌椅、家电等进行补偿，应另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曹地伢于本判决生效之日起二十日内将原告南京市溧水区晶桥镇人民政府自建的位于溧水区晶桥镇府前路的食堂腾空、迁出并返还给原告南京市溧水区晶桥镇人民政府。二、被告曹地伢于本判决生效之日起二十日内向南京市溧水区晶桥镇人民政府支付租金297858元及利息（以297858元为基数、自2019年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）三、被告南曹地伢于本判决生效之日起二十日内向南京市溧水区晶桥镇人民政府支付自2019年1月1日起按34000元/年的标准计算至实际迁出之日止的占有使用费。案件受理费已减半收取3203元，由被告曹地伢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  程美霞二○二○年七月六日书记员  朱 莉