江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终904号上诉人（原审被告）:江苏中兴房地产开发有限公司，住所地泰兴市济川路**。法定代表人：倪旸，董事长。委托诉讼代理人：叶小芹，北京盈科（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许静芙，北京盈科（泰州）律师事务实习所律师。被上诉人（原审原告）：泰兴市龙河湾小区业主委员会，，住所地泰兴市济川街道运河路负责人：孙勇，主任。委托诉讼代理人：汪卫国，江苏福坤律师事务所律师。上诉人江苏中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴公司）因与被上诉人泰兴市龙河湾小区业主委员会（以下简称龙河湾业主委员会）履行协议纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院作出(2019)苏1283民初6508号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中兴公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回上诉人诉讼请求或查清事实予以改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、对于业主委员会如何取得诉讼主体资格，法律有明确的规定。原审法院认为龙河湾业主委员会出发点是为了小区全体业主的利益，所订协议的内容和诉讼提出的主张未损害任何业主的合法权益，就肯定龙河湾业主委员会的诉讼主体资格，否认上诉人在一审中对龙河湾业主委员会诉讼主体资格的质疑，完全没有法律依据。龙河湾业主委员会是否具备适格的原告资格，需要审查相关法律、法规对于业主委员会取得诉讼主体资格的相关法律规定。而不是以业主委员会的出发点为标准。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款、第十五条规定，业主委员会是根据《物汉法》和《物业管理条例》的规定成立的组织，其诉讼权利能力根据法律、法规的有关规定，只能限于业主大会有权决定的事项范围,包括业主共有和物业共同管理事项。相关法律和最高院的司法观点并没有否定业主委员会的诉讼主体资格问题，但是有其限制条件，就是需经过业主大会的授权，也就是《物业管理条例》第十二条中规定的“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”因此，业主委员会在没有“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”授权的情况下进行诉讼，是不具备诉讼主体资格的。本案诉讼所涉纠纷并不属于业主委员会的职责范围，其作为原告起诉并代表广大业主委托代理律师、与律师事务所签订委托代理协议均必须经业主大会形成有效决议，经龙河湾小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可取得诉讼主体资格。二、对于案涉会所所有权的归属问题，上诉人已在一审中提交了相应的证据及《物权法原理精要与实务指南》、《民事审判指导与参考》等相关参考资料，一审法院认为上诉人对于案涉会所所有权的抗辩“未能举证证明”，与客观事实不符。一审中，我们向法院提提交了：龙河湾会所的一、二层竣工图、工程质量竣工验收报告、建设工程质量监督报告、人防工程验收备案表、包括龙河湾会所在内的工程规划许可证以及上诉人与原开发商签订的《出让地块转让协议书》，证明案涉会所系履行合法的审批、规划、报建手续，并经独立规划、单独报建、单独施工建造。十年前上诉人与案涉会所的原开发商泰州苏源集团房地产开发有限公司泰兴开泰分公司通过签订《出让地块转让协议书》概括承受原开发商的权利和义务，从而取得案涉会所扣除公厕、市政及物业用房后剩余房产的所有权。另外，上诉人在一审中向法院提交了《物权法原理精要与实务指南》、《民事审判指导与参考》等相关参考资料，根据最高人民法院《民事审判指导与参考》第70辑第229页及《物权法原理精要与实务指南》第294页中对于“会所所有权的归属问题”的相关司法观点以及《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消失物权的，自事实行为成就时发生效力”的相关法律规定，上诉人可基于投资建造行为享有案涉会所的所有权（扣除物业用房、公厕、市政）。三、案涉会所并未列入公摊面积，亦未取得房屋不动产权证，开发商可基于投资建造行为享有会所的所有权。作为会所独立产权的拥有者（扣除物业用房），强行要求上诉人搬出，有违一般伦理。另外，上诉人作为南区地块的开发者，目前南区的别墅大部分仍未销售，根据《物业菅理条例》，上诉人代行南区业主大会和业主委员会职责。换句话说，上诉人是南区最大的业主。作为南区最大的业主，作为案涉会所的建造者和独立产权的拥有者，完全有权利有资格使用会所中的相应部分。被上诉人无权要求上诉人从案涉会所中搬出。四、一审法院对于龙河湾业主委员会房屋买卖合同、龙河湾业主公摊面积及公共用房面积详细表以及《关于泰兴市龙河湾小区业主对小区业主委员会行使一切合法权利的声明》三性，以及中兴公司对上述证据的质证意见均未作出回应。五、一审判决上诉人从案涉会所搬出，却未明确搬出后,会所交由谁管理，此种判决不利于矛盾纠纷的处理，相反会衍生出更多问题。根据上诉人与被上诉人《协议书》的约定，案涉会所应在上诉人搬出后交由南北业主委员会管理，现南区业主委员会并未成立，如果简单判决上诉人从案涉会所搬出，却未明确搬出后会所交由谁管理，那么会所将处于空置状态；如果被上诉人占有并使用，那么南区业主委员会成立后，权益如何保障？上诉人作为所有权人的物权又如何保障？故请求二审法院依法改判。龙河湾业主委员会辩称，上诉人的上诉理由都是歪曲事实、曲解法律。一、关于被上诉人签订和提起诉讼的主体资格。首先，业主委员会是全体业主选举产生的自治组织，依法有权代表全体业主管理本小区事务；其次，无论是签订协议还是提起诉讼都只会给业主带来利益。法律规定业主大会授权的目的在于防止业主委员会成员利用职权损害业主利益，而不是限制业主委员会为业主维权；其三，无论是与上诉人签订协议还是对上诉人提起诉讼，均已获得超过五分之四的业主签字追认。如果我方以前程序上有所欠缺，经追认后就再无任何问题；其四，对本小区业主委员会进行监督是业主的权利，不是上诉人及其代理律师的权利。二、本案的争议焦点在于2015年9月2日的协议要不要履行。该协议是一份合法有效的文件，依法订立的合同必须履行。上诉人不是会所的开发者，也不是会所的所有人，在本案中争议所有权没有意义。双方订立的协议已经明确会所为南北区共有，这是业主共有，而不是上诉人与业主共有。三、一审判决上诉人搬出是正确的，不会衍生新的问题。只要上诉人不去横生枝节就不会有任何问题，有业主委员会和物业公司，可以管理得很好，出租会所门面房可以产生收益，双方都得益。至于南区委员会成立后，被上诉人会自行协商处理相关问题。上诉人无偿使用会所的大部分房屋已达十年之久，北区业主因此而受的经济损失难以计算，是时候该搬出来了。龙河湾业主委员会向一审法院起诉请求：1、中兴公司执行双方于2015年9月2日订立的《协议书》，立即从泰兴市济川街道运河路龙河湾小区会所主楼南边的一楼及二楼搬出；2、自2018年1月1日起中兴公司给付房屋使用费每日1000元至搬出为止。一审法院认定事实：2010年4月9日，泰州开泰房地产开发有限公司、江苏中兴房产开发有限公司、江苏中兴建设有限公司签订《土地作价出资参股协议书》一份，协议约定，泰州开泰房地产开发有限公司将拥有的位于泰兴市济川路东侧、如泰运河北侧、老龙河西侧“龙河湾”南区地块的国有土地使用权作价4960万元投入中兴房产开发公司，入股工商登记手续办理完成以后，该地块土地使用权过户至中兴房产开发公司，江苏中兴建设有限公司收购泰州开泰房地产开发有限公司所持有的江苏中兴建设有限公司的所有股权。同日，该三公司签订《股权转让协议书》，泰州开泰房地产开发有限公司将其持有的江苏中兴房产开发有限公司注册资本70.26%的股权以4960万元的价格转让给江苏中兴建设有限公司。2010年4月10日，泰州开泰房地产开发有限公司、江苏中兴房产开发有限公司、江苏中兴建设有限公司又签订《出让地块转让协议书》，协议约定，转让地块红线面积42066平方米，转让价为4960万元（其中土地款4360万元、北区公建300万元、税收300万元），泰州开泰房地产开发有限公司“于2004年已取得本协议所述地块的土地使用权，并对北区地块进行开发建设”；龙河湾北区已建成的会所及人防、配电设施、网球场为南北区相应配套工程，江苏中兴房产开发有限公司在南区开发销售过程中明确此部分设施的公用性质。2015年9月2日，中兴公司（甲方）与龙河湾业主委员会（乙方）签订《协议书》一份，约定：双方就龙河湾会所相关事宜进行会商，达成以下共识：1、龙河湾会所系南北区所共有。2、甲方承诺在2017年底全部撤出会所，交南北区业主委员会管理。甲方一次性补偿乙方人民币捌万元整。3、乙方承诺在南区业主委员会成立之前，会所如果出租，必须征得甲方同意，所收租金按比例分成。甲方支付补偿金后，因会所产生的矛盾纠纷由孙勇、季建波二同志负责处理，甲方概不负责。甲方由吴桂民作为代表签字并加盖中兴公司公章，乙方由孙勇、季建波作为代表签字并加盖龙河湾业主委员会公章，原泰兴市公安局济川派出所所长杨晓兵作为见证人在协议书上签字。协议签订后，甲方按约补偿乙方80000元。另查明，龙河湾小区位于泰兴南侧，分为南北两部分，南部分叫南区，北部分叫北区，南北区中间有运河路穿过。龙河湾业主委员会系北区业主组成，中兴公司开发的中兴和苑位于南区。案涉会所位于泰兴市济川街道运河路龙河湾小区（北区））地界内目前中兴公司使用会所主楼南边的一楼作为售楼处、二楼作为办公用房。一审法院认为,根据法律规定，业主可以设立业主大会并选举业主委员会，业主大会和业主委员会代表全体业主对该物业管理区域内有关共有和共同管理权利进行决定和处理。本案中，龙河湾业主委员会与中兴公司就双方使用小区内会所问题进行交涉并达成协议，继而在中兴公司不按约履行时提起诉讼，其出发点是为了龙河湾北区全体业主的利益，且所订协议的内容和诉讼提出的主张未损害任何业主的合法权益，亦未违反法律的强制性规定，中兴公司以龙河湾业主委员会签订协议、提起诉讼未经法定授权为由否定龙河湾业主委员会主体资格及协议效力，没有法律依据，不予采纳。龙河湾业主委员会、中兴公司双方于2015年9月2日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方均应按协议的约定履行。中兴公司抗辩其对案涉会所享有所有权，未能举证证明，且该主张与协议精神完全不符，不予采信。《协议书》中，中兴公司承诺在2017年底全部撤出会所，交南、北区业主委员会管理，中兴公司认为龙河湾南区业主委员会尚未成立，移交会所的条件尚未成就。一审法院认为，根据协议内容，龙河湾（北区）业主委员会对案涉会所行使权利的时间点为2017年底中兴公司搬出之时，并不以南区业主委员会成立为前提，而且，协议第3条约定南区业主委员会成立之前，龙河湾业主委员会出租会所须经中兴公司同意，且租金须向中兴公司分配，直接说明中兴公司搬出会所是以时间为限，与南区业主委员会成立与否无关。故对中兴公司的此项辩称理由，不予采纳。关于龙河湾业主委员会要求中兴公司自2018年1月1日起按每日1000元给付房屋使用费的诉讼请求，龙河湾业主委员会未能提供相关的证据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、江苏中兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起20日内从泰兴市济川街道运河路龙河湾小区会所搬出。二、驳回泰兴市龙河湾小区业主委员会的其它诉讼请求。一审案件受理费2780元，龙河湾业主委员会、中兴公司各半负担（此款龙河湾业主委员会已缴纳，中兴公司在履行义务时一并加付给龙河湾业主委员会）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据如下：证据一、投诉信一份，证明1、2015年9月2日上诉人与被上诉人签订《协议书》的前提是因为在南区中兴和苑楼盘销售旺季，相关人员无休止的纠缠和威胁，并非上诉人真实意思表示。2、被上诉人于2018年5月3日以该协议书恶意诉讼，妄图将上诉人从会所赶出后，上诉人实名向泰兴市公安局纪委实名举报当时的参与者和带头人季建波。证据二、银行转账回单及收据，证明协议书所涉8万元款项上诉人已经于2015年9月9日汇入被上诉人主任孙勇的个人账户，被上诉人出具收据。该款项的收入、花费去向、被上诉人是否通过合理方式向被上诉人广大业主公示建议法庭查清。证据三、（2018）苏12民终2735号案件庭审笔录，证明被上诉人从未按照法律规定成功召开过一次业主大会，更未形成任何有效的大会决议。被上诉人无论是2015年9月2日签订协议书还是本次诉讼，均未按照法定程序获得业主大会的有效授权，从而取得适格的诉讼主体资格。被上诉人对上诉人提交的证据发表质证意见如下：证据一，投诉信不是证据。季建波是公安干警，是维持秩序的，从来没有到上诉人处闹事，更没有带领业主闹事。证据二真实性没有异议，但与本案没有关联性，被上诉人从未否认收到8万元，反而说明《协议书》上诉人是认可的，并且已经部分履行。至于上诉人说追查8万元的用途，被上诉人认为上诉人管的太宽了，但是如果法庭要求追查我们可以配合。这8万元全部用于小区的日常维护，没有私分。证据三是庭审笔录。对上诉人的证明目的不予认可。在发回重审之前被上诉人已经采用业主签字追认的办法解决了业主大会不可能召集齐全的障碍。本院经审查认为，上诉人提交的证据1投诉信，系上诉人自行书写，不能作为证据使用；证据2的真实性予以确认；证据3庭审笔录的真实性予以确认，能否达到上诉人的证明目的，本院将结合被上诉人在重审时补充举证的情况综合予以认定。二审审理查明的事实与原审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2015年9月2日上诉人中兴公司与被上诉人龙河湾业主委员会签订《协议书》一份，约定：龙河湾会所系南北区所共有，中兴公司承诺在2017年底全部撤出会所，交南北区业主委员会管理，中兴公司补偿龙河湾业主委员会8万元。该协议有双方当事人签字并加盖公章，中兴公司亦按协议约定向龙河湾业主委员会支付8万元补偿款。因中兴公司未按约定时间搬出会所，双方致讼争。关于双方争议的《协议书》效力问题，根据《物业管理条例》第十五条的有关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，在法律规定的范围内履行职责，业主委员会具备签订合同的民事主体资格，但其签署合同的行为应当在授权范围内进行。从本案协议的内容看，涉及到的是有关业主共有和共同管理权利的重大事项，虽然现有证据不能证明龙河湾业主委员会在签署本案协议时形成有效的业主大会决议，但在本案重审过程中，上诉人提交声明一份，在声明中北区80%以上的业主签字确认：《协议书》的内容符合业主诉求，追认其效力，龙河湾业主委员会起诉中兴公司是维护业主的利益，也追认其法律效力。对于没有形成业主大会决议的问题，上诉人解释由于业主的各种原因不能将人员召集齐全，故采取逐一征求意见的方式形成意见，本院认为，上诉人的解释合理，予以采信，在此情况下小区业主以该变通方式表达意见与有关法律规定业主大会授权的立法本意并不相悖，故应视为上述《协议书》的内容已经业主大会事后追认，依法确认其效力。关于双方争议的龙河湾业主委员会诉讼主体资格的问题，龙河湾北区业主以声明的方式授权龙河湾业主委员会进行诉讼，应视为龙河湾业主委员会已经业主大会决定或授权，其有权就涉及全体业主公共利益的《协议书》履行事宜，以中兴公司为被告向人民法院提起诉讼，龙河湾业主委员会在本案中具备诉讼主体资格。具体理由如前，不再赘述。至于中兴公司提出的会所所有权的问题，《协议书》约定“龙河湾会所系南、北区所共有”。中兴公司现主张会所为其所有，该权属的争议问题不属于本案审理范围，中兴公司若主张会所所有权，可另行主张。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。龙河湾业主委员会诉请中兴公司遵守承诺，按照约定从会所中搬出，依法有据，本院予以支持。中兴公司拒绝搬出的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，中兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由上诉人江苏中兴房地产开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年七月十六日书记员  袁高亮