广东省深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0303执异177号 异议人（案外人）：谢社元，男，汉族，1961年12月9日出生，身份证住址湖南省衡南县。 申请执行人：包商银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区金田路**现代商务大厦**，统一社会信用代码914403006875902375。 负责人:潘惠盛。 委托诉讼代理人：关晶心，广东普罗米修律师事务所律师，执业证号14403202011190372。 委托诉讼代理人：王赵，广东普罗米修律师事务所实习律师。 被执行人：深圳市浩丰科技股份有限公司，住所地深，住所地深圳市龙岗区平湖街道禾花社区宗其坑水门工业区****信用代码91440300752538591B。 法定代表人：廖兴池。 被执行人：廖兴池，男，汉族，1966年03月18日出生，身份证住址深圳市龙岗区。 被执行人：唐葵英，女，汉族，1971年12月30日出生，身份证住址湖南省桂阳县。 在本院执行申请执行人包商银行股份有限公司深圳分行与被执行人深圳市浩丰科技股份有限公司、廖兴池、唐葵英金融借款合同纠纷一案中，案外人谢社元对拍卖深圳市龙岗区布吉镇中心区大世纪花园9栋A单元1306号房产不服，向本院提出书面异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年7月9日举行了听证。异议人谢社元以及申请执行人包商银行股份有限公司深圳分行的委托诉讼代理人关晶心、王赵参加了听证。现已审查终结。 异议人谢社元请求：裁定中止执行深圳市罗湖区人民法院通知书（2019)粤0303执19576号案，请求停止对被执行人名下住房深圳市龙岗区布吉大世纪花园9栋A1306的评估、拍卖等执行行为。事实与理由：异议人与被执行人于2018年4月1日签订了《房屋租赁合同》，双方约定，被执行人将其名下位于深圳市龙岗区布吉大世纪花园**A1306的房产租给异议人，租赁期间为2018年4月1日至2028年3月31日。执行申请人包商银行股份有限公司深圳分行向贵院申请查封了被执行人房产。异议人与被执行人的租赁关系成立于被执行房产查封之前，异议人系合法占有和使用被执行房产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条第2款规定：“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人”，截止至目前，异议人仍为被执行房产的承租人，因此，异议人仍享有对被执行房产的占有和使用权益。如前所述，异议人是被执行房产的承租人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”法院于2019年10月22日张贴公告，责令房产所有人自本通知发出之日起十五日内清空上述房产并交付法院实物查封，若拒不搬迁，将依现状进行拍卖。法院将被执行房产拍卖，侵犯了异议人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人，但贵院未将评估报告发送给异议人，异议人也从未收到过评估报告。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条，现提出执行异议，请求裁定中止执行深圳市罗湖区人民法院通知书（2019)粤0303执19576号案，维护异议人房屋租赁合同中十年的居住权利。 申请执行人包商银行股份有限公司深圳分行答辩称，首先，谢社元仅提供了《房屋租赁合同》，但没有提供备案信息、支付租金的凭证、所在街道办事处出具的居住证明及物业费、水电费支付凭证等。《房屋租赁合同》的签名处的出租人与承租人的签名字迹极为相似，显然为同一人所签，极有可能是伪造的。其次，法院已于2019年10月22日向涉案房产住户发出执行通知书，通知对上述房产享有优先购买权或者其他合法权益的，应在通知发布之日起七日内书面向法院提出并附有关证据材料，逾期未提出，视为放弃相关权益，并不影响处置上述房产。谢社元逾期未主张权利，在涉案房产即将拍卖时提出执行异议，属于恶意阻挠执行。最后，即使谢社元举证证明存在合法有效的租赁合同，根据本案执行依据（2019）粤0303民初2014号民事判决，答辩人对涉案房产享有抵押权，对该房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，谢社元以租赁权为由主张停止对该房产的处置无法律依据。另外，被执行人廖兴池、唐葵英曾提过执行异议，并在该执行异议中披露涉案房产已出租给谢社元。可见，谢社元明显是与被执行人恶意串通。请依法驳回异议人的执行异议请求。 本院经审查查明如下事实： 一、本院于2019年3月21日作出（2019）粤0303民初2014号民事判决书，判决：1、被告廖兴池、深圳市浩丰科技股份有限公司须自本判决生效之日起十日内向原告包商银行股份有限公司深圳分行偿还借款本金人民币400万元、利息27222.3元、罚息226.85元及后续利息、罚息，计至全部款项付清之日止；2、原告包商银行股份有限公司深圳分行对被告廖兴池名下深圳市龙岗区布吉镇中心区大世纪花园9栋A单元1306号房产享有优先受偿权；3、被告唐葵英对上述抵押房产依法折价、拍卖、变卖的价款不足以清偿的债务部分承担连带清偿责任。被告深圳市浩丰科技股份有限公司提起上诉，深圳市中级人民法院做出（2019）粤03民终14634号民事裁定书，裁定本案按上诉人深圳市浩丰科技股份有限公司撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 （2019）粤0303民初2014号民事判决查明的事实：2018年5月3日，原告包商银行股份有限公司深圳分行与被告廖兴池签订了《最高额抵押合同》，被告廖兴池以其名下位于深圳市龙岗区布吉镇中心区大世纪花园9栋A单元1306号房产提供抵押担保，并办理了抵押登记。 二、判决生效后，因被执行人未履行其所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号为（2019）粤0303执19576号。 案件执行过程中，本院依法作出（2019）粤0303执19576号执行裁定书，裁定拍卖被执行人廖兴池名下上述抵押财产以清偿债务；并作出（2019）粤0303执19576号通知书、公告，通知、公告被执行人及房产住户如下内容：涉案房产经“房地产评估价格查询系统”查询，市场总价为2810152.42元，拟以上述价格作为第一次拍卖的起拍价进行司法网络拍卖；相关利害关系人可以主张相关权益。 三、异议人主张涉案房屋由其于2018年4月1日承租并实际使用至今，2018年每月现金支付一次租金，还一次性以现金支付了2019年4月1日至2021年3月31日的租金112800元。为证明其主张，异议人向本院提交了《房屋租赁合同》、租金收据、燃气欠款催交单、物业管理费收费通知单等证据。《房屋租赁合同》载明：租赁期限为10年，自2018年4月1日至2028年3月31日，月租金为4500元，租金每年度在上年度租金基础上上涨5%；保证金为9000元；合同还载明了其他内容。原告提交的三份《收据》显示收款人系廖兴池，分别载明收取了异议人谢社元关于涉案房产的押金9000元、2018年4月1日至2019年3月31日的租金合计54000元（每月4500元）、2019年4月1日至2021年3月31日的租金合计112800元（每月4700元）。原告提交的涉案房产的燃气欠款催交单、物业管理费收费通知单，均载明“客户名称：廖兴池”。 本院认为，异议人谢社元以其与被执行人签订房屋租赁合同为由请求停止对涉案房产的执行，其目的是为了排除执行、阻止涉案房产拍卖后的交付，而不是请求本院附带租约拍卖，该异议理由属于案外人异议审查范围，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。 本案中，异议人谢社元主张涉案房产租赁合同期限长达10年，且其已以现金方式付清2021年3月31日前的租金。对此，本院认为，其一，异议人提交的租赁合同约定的租赁期限长达10年且未到当地房屋租赁主管部门备案登记；异议人未能提交有效证据证明该租赁合同所约定的租金符合市场价格；异议人已以现金方式付清2021年3月31日前的租金；该三点均不符合生活常理。其二，异议人未向本院提交其实际居住在涉案房产的证据。异议人提交的涉案房产的燃气欠款催交单、物业管理费收费通知单，均载明“客户名称：廖兴池”，该证据未显示该房产由异议人谢社元占有使用。其三，退一步讲，即使谢社元承租了涉案房产，但基于“买卖不破租赁”的原则，其权利亦能获得救济，故其承租权不足以对抗本院对该房产的执行。其四，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，异议人主张停止对涉案房产执行评估、拍卖，但依据上述法律规定，仅在拍卖成交后承租人阻止向买受人移交占有被执行不动产时，方有可能排除执行。因此，不论异议人的租赁情况是否真实，均不能阻却涉案房产评估、拍卖的执行。综上，异议人关于停止涉案房产的评估、拍卖的主张不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第三十一条第二款规定，裁定如下： 驳回异议人谢社元的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 吴 坚 审判员 王冬梅 审判员 王晓改 二〇二〇年七月二十九日 书记员 黄凯文