广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初1804号原告：刘亚飞，男，汉族，1993年3月15日出生，住四川省达县***********，身份证号码：513************311。委托诉讼代理人：尹志明，广东德纳（龙华）律师事务所律师。被告：惠州保利龙胜房地产开发有限公司，住所地：广东省博罗县************民小组高坑地段-保利·山水城商铺79号，统一社会信用代码：914***********720D。委托诉讼代理人：何浩，男，汉族，1990年4月2日出生，住广东省深圳市龙岗区*******人力资源服务大厦411，身份证号码：421************039，系该公司员工。原告刘亚飞与被告惠州保利龙胜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告刘亚飞的委托诉讼代理人尹志明、被告惠州保利龙胜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘亚飞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告迟延交房的违约金777021元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年4月28日签订了一份《广东省商品房买卖合同》（下称“合同”）。该合同约定由原告向被告购买其位于惠州市博罗县罗阳镇保利山水城一期B区B126号住宅，购买价格为1744549元。该合同第八条规定，出卖人应当在2016年9月30日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位以及地质勘察单位五方主体验收合格的房屋交付买受人。但是，被告没有履行及时交房义务。2017年2月15日，被告通知原告入伙。原告在验收楼房时，发现存在楼板裂缝、配电箱散落、信报箱及门窗损坏、入户门锁无法使用，甚至里面有人饲养家禽，房内家禽粪便地等情形，因此，要求整改后收楼。这些问题，直到2019年7月28日都没有处理好，甚至变本加厉的任由他人在房间内长期蓄水养殖，致墙体钢架锈蚀、墙体发霉等诸多质量问题。2019年9月26日，原告再次前往，发现负一楼被人存放大量花草盆栽，已经变成临时仓库。2019年10月24日，原告委托律师向被告发送律师函，督促被告尽快将房屋存在的问题整改好，并完成交房手续，被告不予理会。2019年11月10日，原告办理收房入住手续。该合同第九条规定了逾期交房的违约责任为：逾期90天内按日支付己交付房价款万分之三作为违约金，逾期90天后按日支付已交付房价款万分之四作为违约金。基于以上事实和理由，原告特向法院起诉，请求判如所请。原告刘亚飞为其主张向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同；2、不动产权证；3、收据、发票、税收缴款书；4、入伙通知书；5、钥匙托管承诺书；6、商品房质量保证书；7、律师函；8、微信聊天记录；9、现场图片（光盘）。被告惠州保利龙胜房地产开发有限公司辩称，一、涉案房屋符合约定和法定的交付条件，被答辩人已按合同约定履行交付义务。答辩人与被答辩人于2017年2月10日签署了编号为博罗（2017）10000856号的《广东省商品房买卖合同》（简称“买卖合同”）。涉案房屋为现房，于2011年12月23日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，符合合同约定和法律规定的交付条件。关于房屋交付时间，买卖合同第九条列明的交付时间为2016年9月30日，而合同签署的时间为2017年2月10日，是答辩人的销售人员在录入合同时发生的笔误，非答辩人真实意思表示，亦与现实经验明显不符，不应以该时间作为交付义务成立时间。因此，答辩人交付义务成立时间应当结合买卖合同其他条款予以确定。买卖合同附件四-合同补充协议第6条约定，因买受人未按约定付款的，出卖人有权拒绝办理入伙手续亦不承担延迟交付本房地产的违约责任；补充协议第21条约定，依据本合同第二条，买受人购买的商品房为现房的，买受人付清款项后须主动联系出卖人收楼（交接）。因此，结合以上约定，在以下两点条件成就时，答辩人交付义务才成立：1、被答辩人已付清所有的购房款项；2、被答辩人主动联系答辩人要求收楼。答辩人于2017年2月15日向被答辩人送达了《“保利山水城”入伙通知书》，通知被答辩人办理收楼手续。此后被答辩人一直未前来办理收楼手续。答辩人又于2018年12月29日、2019年9月20日向被答辩人寄送了《催收楼通知书》，多次通知被答辩人办理收楼手续，被答辩人均未及时前来办理，直至2019年11月10日方才办理完成收楼手续。根据买卖合同附件四-合同补充协议第5条约定，《入伙通知书》送达之日起第五日为本房地产交付期限届满之日。买受人应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。被答辩人本应主动联系答辩人办理收楼手续，却在答辩人多次寄送《入伙通知书》、《催收楼通知书》后仍不前往办理收楼手续，应当视作答辩人已完成交付。因此，根据合同约定，答辩人已按照合同约定履行了交付义务。二、被答辩人所称质量瑕疵不构成拒绝接受房屋的理由。被答辩人所称“楼板裂缝”、“配电箱散落”、“信报箱及门窗损坏”、“入户门锁无法使用”等问题均为质量瑕疵，并不影响正常居住使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。另外，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定，出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房存在瑕疵为由拒绝接受，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。因此，涉案房屋存在质量瑕疵，在并不严重影响正常居住使用的情形下，不应拒绝接受并要求承担逾期交房的违约责任。根据答辩人员工与被答辩人沟通的记录可知，被答辩人亦知晓涉案房屋存在质量问题均为“小问题”，“花费少量的人工”即可解决。被答辩人可在接收房屋后，要求答辩人承担修复的义务。因此，被答辩人无权以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收楼，并要求答辩人承担逾期交付的违约责任。另外，被答辩人起诉所称“有人饲养家禽，家禽粪便满地”的问题，并不属于房屋质量问题的范畴。据悉，是涉案房屋隔壁业主所养，被答辩人可向隔壁业主依法主张恢复原状、排除妨碍等物权相关权利。三、被答辩人接受房屋并不免除答辩人对于涉案房屋维修义务，答辩人已履行维修的义务。买卖合同第十六条第三款约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。法律规定和合同约定均明确了答辩人的维修义务，即使答辩人未能及时修复的，法律也赋予了被答辩人自行维修并向答辩人主张维修费用的权利。被答辩人却依然以此为由拒绝收楼长达两年时间，并要求答辩人承担巨额的迟延交付违约金，不符合诚实信用之基本原则。另外，答辩人已经对于被答辩人提出的质量瑕疵进行了修复，并于2019年9月10日通知了被答辩人，被答辩人对于修复的结果亦表示认可。综上所述，被答辩人提出的诉讼请求无任何事实与法律依据，应当予以驳回。被告惠州保利龙胜房地产开发有限公司对其陈述向本院提交如下证据：1、《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》；2、买受人刘亚飞付款凭证（刷卡单、收据、电子回单）；3、龙胜公司客服主管与买受人父亲的电话通话录音（内附纸质版和光盘）；4、2018年12月19日，出卖人向买受人寄送的《催收楼通知书》快递单；5、2019年9月20日，出卖人向买受人寄送的《催收楼通知书》的快递单。经审理查明，原告刘亚飞（买受人）与被告惠州保利龙胜房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》，落款日期为打印体“2017年2月10日”。双方约定原告购买被告开发的位于博罗县************民小组高坑保利·山水城一期B区B126号房（现房），总价款为1744549元；签订本合同之日支付首期房款524549元，余款122000元在合同签订后十五个工作日内买受人须主动申请银行按揭，办妥银行按揭手续，并在本款项约定的上述期限内以银行按揭方式完成支付；出卖人应在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位及地质勘察单位五方主体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。原告陈述合同实际签订时间为2016年5月17日，合同约定的2016年9月30日交房是双方的真实意思表示，也是合理期限。原告于2016年4月26日交付定金5万元，于2016年5月17日交付首期款474549元，于2016年6月21日向中国工商银行申请贷款，剩余房款1220000元由银行于2017年2月21日支付至被告账户。2017年2月15日，被告通知原告收楼，原告发现涉案房屋楼板存在裂缝、配电箱散落、信报箱及门窗存在损坏、入户门锁无法使用等问题，遂拒绝收楼。被告陈述之后其于2018年12月19日、2019年9月20日向原告寄送《催收楼通知单》催促被告收楼。原告于2019年11月10日收楼。另查明，涉案房屋已于2011年12月23日竣工验收合格并备案，于2018年1月10日办理了不动产权证[证号为：粤（2018）博罗县不动产权第0001179号，权利人：刘亚飞]。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案商品房买卖合同签订时间问题。涉案合同系被告打印的格式合同，签订时间是打印体，签订时间“2017年2月10日”与交房时间“2016年9月30日”前后矛盾，存在笔误。对此，根据涉案合同约定，原告应在签订本合同之日支付首期房款524549元。原告已于2016年5月17日即已付清首期款，且涉案房屋为现房，约定2016年9月30日交付房屋亦属于合理期限。因此，本院认定涉案合同的实际签订时间为2016年5月17日。被告辩称签订时间为2017年2月10日，缺乏依据，本院不予采信。关于被告是否存在逾期交房及是否需要支付违约金问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条或第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，原告与被告已约定交付房屋的时间为2016年9月30日，被告于2017年2月15日才通知原告收楼，存在逾期交房行为。被告抗辩其与原告签订的补充协议第21条约定买受人购买的商品房为现房，买受人付清款项后须主动联系出卖人收楼（交接），出卖人无须另行通知办理入伙手续。支付购房款是原告的义务，而通知收楼、交付房屋是被告的责任和义务，现被告因原告购买现房，将通知收楼的义务通过合同约定形式转接给原告，免除其通知收楼交接的责任，违反了法律规定，该条款应认定为无效。因此，被告的上述抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。另一方面，原告已于2016年6月21日向银行申请贷款，银行于2017年2月21日才将贷款支付至被告账户。原告已履行向银行申请贷款的义务，至于银行何时批款不在原告控制范围内，被告亦没有提交证据证明银行未及时批款是原告的过错。且被告在原告支付剩余房款前就已通知原告收楼，履行通知交房义务，现被告又以被告未按约定付清房款为由抗辩不承担逾期交房的违约责任，显然理由不成立，本院不予采纳。至于逾期交房期间，涉案房屋已于2011年12月23日竣工验收并备案，具备合同约定的交付条件。被告已于2017年2月15日通知原告收楼，原告所称的楼板存在裂缝、配电箱散落、信报箱及门窗存在损坏、入户门锁无法使用等问题并非合同约定拒绝收楼的理由，若因楼板、配电箱、信报箱及门窗、还有养鹅等未处理好而造成损失，原告可另行主张违约责任。综上，被告逾期交房的期间为2016年10月1日至2017年2月15日，逾期超过90日，按照合同约定被告应按日向原告支付房价款万分之四的违约金，即违约金计算为96299.1元（1744549元×0.4‰×138天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告惠州保利龙胜房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘亚飞支付迟延交房违约金96299.1元。二、驳回原告刘亚飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5785元（原告已预交），由原告刘亚飞负担5085元，由被告惠州保利龙胜房地产开发有限公司负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 陈晓君二〇二〇年七月二十九日法官助理 林瑞菁书 记 员 陈志通