安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1181民初1221号原告：安徽力能电子科技有限公司，住所地：天长市石梁镇工业集中区，统一社会信用代码：91341181MA2MWQE21L。法定代表人：郑兰香，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄志军，男，1967年11月5日出生，住天长市，系该公司员工。委托诉讼代理人：王学翥，安徽诚天律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏云，安徽诚天律师事务所律师（实习）。被告：天长市展鹏电子科技有限公司，住所地：天长市石梁镇工业集中区，统一社会信用代码：91341181322722655D。法定代表人：吴正鹏，该公司总经理。被告：王河龙，男，1977年10月2日出生，汉族，初中文化，经商，住安徽省天长市；二被告委托诉讼代理人：陈俊梅，安徽知秋（天长）律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：王自然，安徽知秋（天长）律师事务所律师（实习）。第三人：天长市石梁镇人民政府，住所地：天长市石梁镇长青路**，统—社会信用代码：11341181003213677G。法定代表人：陈国林，职务：镇长。委托诉讼代理人：祝发平，安徽扬天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓青，天长市石梁镇人民政府公职律师。原告安徽力能电子科技有限公司（以下简称力能公司）与被告天长市展鹏电子科技有限公司（以下简称展鹏公司）、王河龙、第三人天长市石梁镇人民政府房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告力能公司的委托诉讼代理人黄志军、王学翥、被告王河龙、展鹏公司的共同委托诉讼代理人陈俊梅、王自然、第三人天长市石梁镇人民政府委托诉讼代理人祝发平、王晓青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告力能公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认两被告于2019年1月24日、2019年12月13日签订的《转让协议书》、《补充协议》无效；2、请求确认原告对坐落与天长市石梁镇工业园区经十六路东侧厂房办公楼在同等条件下享有优先购买权；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2017年8月18日原告与被告王河龙签订《房屋租赁协议》一份。约定原告租赁使用被告王河龙原来所有的天长市石梁镇工业园经十六路东侧厂房办公楼第一层、第二层、第四层西侧楼、第五层用于生产经营。使用面积共计2835平方米，年租金10万元。但被告王河龙在房屋租赁期限内。未在合理期限内通知原告的情况下，擅自将案涉房屋于2019年1月24日转让给被告展鹏公司，并且于2019年12月13日办理了产权登记。原告与被告王河龙在履行租赁合同时，因王河龙拖工人工资，经石梁镇人民政府协调，原告应付被告王河龙的租金由原告交第三人石梁镇人民政府，石梁镇人民政府代发放工人工资，原告交付案涉房地产租金至2020年9月30日。石梁镇人民政府明知原告承租被告王河龙案涉房地产，确仍然与被告展鹏公司签订所谓招商协议，并安排所谓招拍挂，将案涉房地产由被告王河龙出卖给被告展鹏公司。两被告与石梁镇人民政府的前述行为损害了原告在同等条件之下享有的案涉房屋的优先购买权，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告王河龙、展鹏公司辩称：一、在二被告签署《转让协议书》至办理房产证和土地证之前，案涉该宗土地所有权仍属于天长市人民政府所有，王河龙建设的地上建筑物系没有取得规划许可证和建筑许可证、更没有取得建设土地使用权的违章建筑，故被告王河龙与原告签订的《租赁协议》无效，原告不具有对承租房产的优先购买权。二、在没有取得国有土地使用权之前，案涉房产范围内的建设用地所有权人为天长市人民政府。天长市人民政府依据有关规定，公开进行招标、拍卖的方式出让案涉房产范围内的国有土地。在招拍挂之前，石梁镇政府的通过招商引资邀请包括被告展鹏电子有限公司在内的多家企业实地考察、竞买。原告在承租时即明确知晓承租房产和土地的现状，并将租赁费用直接支付到石梁镇劳动保障部门，原告每次均配合政府及招商引资企业打开承租和占用的部分供拟参加竞买的企业现场查看。在天长市自然资源和规划局公开发布201902号《挂牌出让公告》之后原告没有向政府相关部门提交《竞买申请书》，原告不愿参加案涉房产所占用土地的公开招拍挂，故即使原告签署的承租协议有效，原告也以实际行动表明自愿放弃了优先购买权。三、因案涉房产占用的建设用地属于政府所有，根据房随地走的规定，被告王河龙不具有国有土地转让人的主体资格和附着土地上建筑物转让的决定地位及处分权，原告向被告王河龙主张优先购买权系认定被告主体资格错误、错列被告，且原告因未参加政府的招拍挂活动，根本就不具有购买案涉土地房产的资格，更不要说优先购买权了。四、被告展鹏电子通过法定程序，参加公开竞买案涉土地使用权并全额交纳了土地出让金之后，取得土地使用权和附着于该土地上的建筑物的所有权且办理了产权证书，根据最高人民法院有关司法解释规定，对原告主张的优先购买权人民法院也应不予支持。综上，被告展鹏电子和王河龙之间在土地国有的基础上依据房随地走的原则签订《转让协议书》和《补充协议》，是严格按照政府程序和法律规定进行的，没有侵害任何第三方权利。原告没有取得房地产的购买资格，更不具有的优先购买权，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人天长市石梁镇人民政府辩称：天长市石梁镇人民政府在本案中属于无独立请求权的第三人，本案中王河龙转让其资产是其行使处分权的行为，天长市石梁镇人民政府无权干涉，也无通知义务，天长市石梁镇人民政府同展鹏公司签订招商协议，以及对涉案土地出让由天长市人民政府批准，经天长市自然资源和规划局进行挂牌出让，展鹏公司取得该土地的国有土地使用权，天长市石梁镇人民政府在此过程中不存在损害原告利益的行为。原告力能公司提供了以下证据：1、王河龙与原告签订的房屋租赁协议，时间2017年8月18日；该协议证明租赁期限是四年从2017年10月1日至2021年9月30日，租期尚未届满；如果王河龙出卖案涉房产，原告有优先购买权；协议是经本案第三人协调参与到协议签订过程中，那么涉及租赁合同的履行第三人有义务协调原告在租赁合同中的相应的权利保障。2、银行流水一张，是本案原告已经将租赁汇至第三人指定的账户，原告已经履行租金支付义务。3、两被告的转让协议、补充协议，就补充协议实际是两被告为了起诉原告而串通起草的一份协议，目的是虚构原告违约。4、项目投资协议书，该协议是第三人与两被告对原告的利益构成了侵害；案涉土地已经有建筑物，且经过第三人协调原告在租赁，协议侵害的承租人的合法权益。被告王河龙、展鹏公司质证意见：对证据1真实性无异议，但因为签订该租赁协议时，出租方没有取得建设工程规划许可证，该租赁协议无效；原告不享有对案涉房产的优先购买权，还应当立刻搬离腾退承租房屋；对证据2真实性无异议，不能达到原告证明目的；对证据3真实性无异议，但达不到原告证明目的，原告不具有案涉土地房产优先购买权，因为原告没有参加政府的挂牌竞买。对证据4真实性无异议，该协议第2条明确规定被告1需要进行招拍挂程序，故能证明案涉房产占用范围内土地系国有土地且王河龙没有取得案涉房产的建筑规划许可证，不具有与原告签订有效的租赁合同的权利，因而原告因不参加政府组织的招拍挂的活动，没有购买案涉土地，也就没有取得购买案涉房产的资格，租赁协议无效，故原告不具有有限购买权。第三人天长市石梁镇人民政府质证意见：作为本案第三人石梁政府没有义务协调以及保证租赁合同履行的相关权利和义务；对于证据2同被告意见；对于证据3转让协议同被告意见；对证据4我们认为我方在该过程中无过错，该协议中约定展鹏公司要取得该土地使用权应当要进行招拍挂程序予以取得，因此该协议书与原告无关。被告王河龙、展鹏公司提供了以下证据：证据1、天长市自然资源和规划局（2019）02号挂牌出让公告，证明案涉房产范围内土地系国有土地，所有权人为天长市人民政府，不是王河龙，原告不具有优先购买权。证据2、竞买申请书、竞买资格确认书、2019皖天公正字第1202号公证书各一份，证明展鹏公司通过法定程序向土地所有权人依法竞买案涉房产占用范围内的土地使用权，王河龙、展鹏公司签订的出让协议依据展鹏公司取得土地使用权而有效；证据3、建设用地规划许可证及不动产权证书，证明展鹏公司在竞买成功后于2019年9月2日才取得案涉土地的建设用地规划许可证，王河龙在此前因未取得该证，故根据司法解释规定王河龙与原告签订的租赁协议无效，展鹏公司于2019年12月12日取得案涉房产的所有权证，成为案涉房产的所有权人，展鹏公司具有案涉房地产的主体资格，原告不具有任何购买权，也不具有对案涉房产继续承租的权利。原告力能公司当庭未发表质证意见，也未提供书面质证意见。第三人天长市石梁镇人民政府质证无异议。本院经审理认定的事实如下：2017年8月18日原告力能公司与王河龙被告签订了房屋租赁协议一份，将属于王河龙的位于天长市石梁镇工业园区经16路东侧厂房办公楼第一层、第二层、第四层西侧楼、第五层租赁给力能公司生产经营。租赁期四年，自2017年10月1日至2021年9月30日，租金为每年100000元。由于王河龙拖欠工人工资，协议约定房屋租金直接汇入石梁镇劳动保障所指定账户，用于发放工人工资，力能公司租金已付至2020年9月30日。2019年5月8日天长市自然资源和规划局发出（2019）02号挂牌出让公告，将力能公司承租的房屋建筑物所占国有建设用地使用权挂牌出让，展鹏公司参与了竞拍并竞得，展鹏公司于2019年9月2日取得该4127平方米的建设用地规划许可证。另，2019年1月24日王河龙与展鹏公司签订转让协议书一份，王河龙将案涉土地上的建筑物及其附属设施，以总价款3800000元转让给展鹏公司，2019年12月13日展鹏公司取得案涉房屋不动产权证；2019年1月25日天长市石梁镇人民政府与展鹏公司签订了项目投资协议书，经营场所为案涉土地和建筑物。展鹏公司在取得土地使用权和购买房屋后，认为力能公司使用租赁的房屋不符合协议约定，要求解除原租赁合同并要求力能公司腾出房屋。力能公司认为王河龙和展鹏公司房屋买卖没有事先向其告知，损害了其优先购买权，引起诉讼。本院认为，房屋出租人在出卖房屋时，应当在出卖前的合理的期限内告知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权，即承租人对此应该享有知情权。本案中虽然力能公司承租的房屋属于王河龙，但王河龙没有取得房屋建设用地使用权，天长市自然资源和规划局对该地块挂牌的出让，在一定范围内进行了公示，对此力能公司知道或应当知道。房随地走是不动产的一项基本规则，土地使用权变更后，，地上建筑物所有权也有可能变更而力能公司没有参与土地的使用权竞拍，是对房屋所有权变更采取放任的态度，也是怠于行使优先购买权的行为。庭审中被告称力能公司配合竞拍单位实地察看招拍挂的标的物，力能公司对被告这一主张没有反驳。力能公司也没有举证证明案涉土地和房屋的使用权和所有权变更前其不知情，对两被告所举证据，在合理期间没有提出质证意见。综上，依据《最高人民法院（关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释）》第二十四条、最高人民法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告安徽力能电子科技有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告安徽力能电子科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  杨曙二〇二〇年七月十日书记员  吴洋《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。