广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初406号原告：刘达宏，男，汉族，1980年12月13日生，身份证住址：广东省惠州市大亚湾区，被告：智伟龙商贸城（深圳）有限公司，住所地：深圳市龙华新区大浪街道浪口社区华盛路****703，统一社会信用代码：914403006189139529。法定代表人：林华聪。委托诉讼代理人：胡伟标，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄珊珊，广东鼎方律师事务所实习律师。原告刘达宏诉被告智伟龙商贸城（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘达宏，被告委托诉讼代理人胡伟标、黄珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.撤销原被告双方签订的关于深圳市开创义乌小商品市场第一层1143铺的《商铺租赁合同》及《委托转租管理合同》；2.由上述情况，被告需向原告返还一次性全款支付的商铺租金260000元；3.被告需向原告支付利息，按2012年国家规定的基准年利率5.4%的四倍，计为98280元；4.上述费用合计：358280元；5.被告承担本案诉讼费用。原告起诉的事实与理由：原被告签订了《商铺租赁合同》、《委托转租管理合同》，双方约定原告承租位于深圳市龙华××浪街道浪××社区××路××小商品市场××1143商铺，该商铺有偿租赁20年，期限为2012年8月18日至2032年8月17日，合同期满后再无偿使用10年（期限为2032年8月18日至2042年8月17日止）；扣除三年委托经营租金（总收益的27%），一次性全款付被告，原告委托被告经营管理期限为3年，即2012年8月18日至2015年8月17日，委托经营期限内，由被告代原告管理商铺，委托经营前三年，原告商铺每年的收益为该商铺使用费总额的9%，该收益直接在原告支付的商铺使用费总额中进行抵扣。被告以欺诈隐瞒出租房产实情，骗取原告签订《商铺租赁合同》及《委托转租管理合同》，实际情况为原被告所签订《商铺租赁合同》及《委托转租管理合同》房产为工业用地，被告在未办理土地变更权的情况下，在该土地上建设房产，并出租给原告作为商业使用，隐瞒了土地及房产使用权限，致使原告无法经营。此合同严重侵害了原告的合法权益，故此《商铺租赁合同》及《委托转租管理合同》中有违法违规行为，应视为无效合同。根据《土地法》第五十三条经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准；第五十四条建设单位使用国家土地，应当以出让等有偿使用方式取得；根据《工业项目建设用地控制指标》工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%；严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《商铺租赁合同》是被告以合法形式掩盖非法目的，损害了社会公众利益，违反法律、行政法规的强制规定。被告智伟龙商贸城（深圳）有限公司答辩称：一、涉案房屋已经合法取得房产证，租赁期限未超过法律规定，《租赁合同》是双方自愿签订，为双方的真实意思表示，房产的用地性质并非确认房产租赁合同是否有效的条件，《租赁合同》应属合法有效。1.被告所租赁给原告的厂房有合法的房产手续并经过合法的报建程序，属于合法取得的房产，被告将合法取得的房产进行租赁，符合法律规定。被告经过合法的房产手续、报建程序取得涉案房产的房产证（房产证号：深房地字第**）。根据《房屋登记办法》第三十条、第八十三条的规定，合法取得房屋所有权登记及房产证，需提交“建设工程符合规划的证明”，被告已经合法获得房产证、建设用地规划许可证。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告已经合法取得涉案房产，被告将合法取得的涉案房产进行租赁并签订相应的租赁合同，符合法律规定。被告与原告所签订的《租赁合同》真实、合法、有效。2.被告与原告系出于真实意思表示签订《租赁合同》。原告为完全民事行为能力人，《租赁合同》系双方自愿签订，为双方的真实意思表示。且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，涉案《租赁合同》约定的租赁期限为20年，未违反上述法律规定。3.房产的用地性质并非确认房产租赁合同是否有效的条件。法律并未限制工业厂房改为商业用途，原告要求确认合同无效于法无据。此外，我国相关法律不禁止租赁双方约定一次性缴纳租金，原告要求被告返还租金及使用费于法无据。二、《租赁合同》合法有效，应依法判决驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明如下事实：2011年10月30日，原告作为乙方与史蒂文服装（深圳）有限公司（以下简称史蒂文公司）作为甲方签订了《深圳市智伟龙义乌小商品市场商铺租赁合同》（NO.C20111000770号），约定甲方于2010年12月13日合法取得位于深圳市宝安区××与××处××龙××小商品市场××至××楼物业，，深房地字第**租赁标的为深圳市智伟龙义乌小商品市场第一层B区1143号商铺，建筑面积20.61㎡；该商铺有偿租赁期限为20年，自2012年8月18日至2032年8月17日，合同期满后乙方可再无偿使用10年，即自2032年8月18日至2042年8月17日止；该商铺经营范围为“预留区”；该商铺20年有偿使用权价格为357299元，乙方同意将前三年的使用权无偿提供给甲方统一经营的前提下，双方商定优惠27％，即租金优惠后一次性付清260000元；乙方委托甲方经营管理期限为3年，自2012年8月18日至2015年8月17日止，在委托期内双方不得终止本合同。合同就其他相关事项进行了约定。此外，合同的附件三为史蒂文公司作为甲方与深圳市智伟龙义乌小商品市场管理有限公司作为乙方签订的《委托转租管理合同》，约定甲方将深圳市智伟龙义乌小商品市场1至6楼物业（深（深房地字第**赁给租户，同时依据与租户所签《商铺租赁合同》约定，委托乙方对该义乌小商品市场进行转租及管理；委托转租及管理期限为30年，自2012年8月18日至2042年8月17日。2012年1月10日，原告向史蒂文公司缴纳1143号商铺租金260000元，史蒂文公司出具《收款收据》。2015年8月19日至2018年10月12日，原告作为出租方将涉案商铺出租给案外人，之后该商铺处于空置状态。根据已生效的（2015）深宝法观民初字第1074号民事判决查明的事实，史蒂文服装（深圳）有限公司于2013年4月9日变更工商登记名称为智伟龙商贸城（深圳）有限公司，即本案被告。深圳市智伟龙义乌小商品市场管理有限公司于2013年8月12日变更工商登记名称为深圳市开创义乌小商品市场管理有限公司。涉案房产（房产（深房地字第**于2010年12月13日，权利人为史蒂文公司，该房产于2013年5月9日变更登记为深登记为深房地字第**为被告。以上事实有《深圳市智伟龙义务小商品市场商铺租赁合同》、《委托转租管理合同》、《收款收据》、工商登记信息、房产证、建设用地规划许可证、（2015）深宝法观民初字第1074号民事判决书等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，首先，原被告双方签订的商铺租赁合同是双方当事人自愿签订，为双方的真实意思表示。其次，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”，本案商铺租赁合同约定的租赁期限20年不违反上述法律规定。再次，我国相关法律不禁止租赁双方约定一次性缴纳租金。最后，涉案商铺已依法取得相关房产证明，且有建设规划许可证，不存在导致合同无效的情形。综上，本院认为，原、被告签订的《深圳市智伟龙义务小商品市场商铺租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自义务，原告诉请撤销涉案合同并返还租金，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘达宏的全部诉讼请求。案件受理费人民币3337元，由原告刘达宏负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 朱  嘉  蹊二〇二〇年七月二十四日书记员 黄  梦  蕾书记员 沈思愉（兼）