云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5214号上诉人（原审被告）：云南源柏物业管理有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区金泉小区******商网。法定代表人：孟金平，总经理。委托诉讼代理人：邹震、罗伊琳，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南常青车辆管理服务有限公司，，住所地昆明市盘龙区白云路与长青路交汇处翡翠现代广场写字楼****法定代表人：吕青彦，经理。委托诉讼代理人：陈继聪，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：代有菊，女1982年5月13日生，汉族，身份证住址：云南省宣威市，该公司员工，特别授权代理。上诉人云南源柏物业管理有限公司因与被上诉人云南常青车辆管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初12095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。云南源柏物业管理有限公司上诉请求：1、撤销官渡区人民法院（2019）云0111民初12095号民事判决书第二项，改判向被上诉人支付租金1.67万元；2、驳回官渡区人民法院（2019）云0111民初12095号民事判决书第三项；3、撤销官渡区人民法院（2019）云0111民初12095号民事判决书第五项，改判一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、向被上诉人支付的剩余租金计算错误。双方的合同是2018年1月15日签订，但双方约定的租金起始日期是2018年3月1日，承租场地也是2018年3月前几天交付的。计算至2018年12月25日，共计租金50万元÷12×10=41.67万元，因上诉人已支付40万元，仅应再支付1.67万元的租金。二、判决向被上诉人支付5万元的违约金依据的事实不足。我方的证人已证明被上诉人交付的车位数降低千余个，收费标准下降等原因，导致上诉人的合同利益得不到保证。多次与被上诉人协商但得不到解决后，上诉人电话通知后退出了该停车场的经营。因此认定上诉人违约并承担5万元的违约金显失公平。三、因《云南省道路运输相关业务经营备案证》是一年一核发。在被上诉人无法向上诉人提供新一年备案证的情况下，上诉人撤出，由关联企业与能提供备案证的业主签订合同，是实际经营者的一种自我保护措施。是规避商业风险和法律风险的行为，并无不妥。云南常青车辆管理服务有限公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。云南常青车辆管理服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令立即解除原告和被告双方于2018年元月15日签订的《机动车车场租赁服务合同》，同时判令被告立即将其租赁的昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地及其附属设施设备完整交还给原告；2、判令被告立即支付已拖欠原告昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地的租金（自2018年元月1日起至2019年8月31日止）共计375000元；3、判令被告向原告支付滞纳违约金（按每天300元，自2018年元月15日起直至实际将昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地及其附属设施设备完整交还给原告之日止，至2019年8月31日共滞纳期593天，暂计支付违约金177900元）；4、判令被告支付原告2018年、2019年昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地的经营管理费10000元；5、判令被告向原告支付自2019年9月1日起至人民法院判决解除双方《机动车车场租赁服务合同》之日止的长水航城小区外围停车场地租金（租金在2018年约定的50万元年租金为基数上，每年递增10%）；6、判令被告赔偿原告自人民法院判决解除双方《机动车车场租赁服务合同》之日起至被告实际将昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地及其附属设施设备完整交还给原告之日止期间的租金损失（损失计算标准为：在2018年约定的50万元年租金基础上每年递增10%所得的年租金总额）。以上金额暂共计：562900元。一审法院认定以下案件事实：2018年1月15日，昆明航润汽车租赁有限公司（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《机动车车场管理服务合同》，合同约定：乙方承租甲方提供的机动车车场，对该场地进行机动车停车保管服务，机动车车场地理位置及服务管理区域位于昆明市官渡区长水航城小区外围停车位，合同有效期自2018年3月1日起至规划道路移交政府止，年租金为20万元，第二年租金在原租金基础上每年递增10%，递增至第五年截止，租金一年一交，乙方在辖区内所开展的工作，须在甲方统一部署和指导下进行。2018年1月15日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订了《机动车车场租赁服务合同》，合同约定：乙方承租甲方提供的机动车车场，在该场地以乙方的名义进行机动车停车保管服务，机动车车场地理位置及服务管理区域位于官渡区长水航城小区外围停车位，合同有效期自2018年3月1日起至规划道路移交政府止，乙方须向甲方每年支付场地租金50万元，第二年租金在原租金基础上每年递增10%，递增至第五年截止，五年以后的租金根据市场另议，租金实行一年一付，乙方须向甲方缴纳管理费用，管理费为每年5000元，于合同签订当日缴纳首年费用，乙方须向甲方一次性缴纳履约保证金5万元于合同签订当日缴纳，甲方有权对乙方日常管理工作进行监督、检查，甲、乙双方须解除合同时，乙方应配合好撤场工作，完成车场工作交接，不影响该车场的正常管理。合同签订后，被告向原告支付了第一年的租金40万元。被告陈述因收费标准、实际车位比承诺车位少等原因，被告不再继续履行《机动车车场租赁服务合同》，于2019年1月31日撤出了场地，但并未与原告进行移交，因原告并未接收场地，故就直接移交给昆明航润汽车租赁有限公司，后昆明航润汽车租赁有限公司与云南木融海物业管理服务有限公司又签订了《长水航城闲置车位、外围停车位转租经营管理协议》，现在场地已经由云南木融海物业管理服务有限公司进行经营管理。现小区规划道路未移交给政府，原告也未收到昆明航润汽车租赁有限公司要求解除签订的《机动车车场管理服务合同》的通知。原告现以被告拖欠场地费为由诉至一审法院。一审法院归纳本案的焦点：1、是否应当解除《机动车车场租赁服务合同》并返还昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地？2、被告是否应当向原告支付租金、违约金及租金损失？一审法院认为：针对焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，通过庭审查明的事实，被告已经以其实际行动表示不再继续履行合同，也未继续向原告支付租金，故一审法院确认双方于2018年1月15日签订的《机动车车场租赁服务合同》解除，对于原告主张的要求被告返还附属设施设备的请求，原告对于是否有附属设施设备及附属设施设备使用的地点并未进行举证，故一审法院对原告主张的返还附属设施设备的请求不予支持；审理中，经一审法院通知昆明航润汽车租赁有限公司到一审法院进行询问，昆明航润汽车租赁有限公司明确已将包括昆明市官渡区长水航城小区外围停车位在内的停车位于2018年12月26日出租并移交给云南木融海物业管理服务有限公司，本案诉争的停车位目前由案外人进行经营使用，故诉争的昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地在本案中不再具备移交的客观条件，一审法院对原告主张的要求被告交还昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地的诉讼请求不予支持；针对焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告与被告所签订的《机动车车场租赁服务合同》系双方当事人的真实意思表示，各方应当按照诚实信用原则来履行，在合同履行期内，被告自行要求解除合同，并未依法通知原告，同时也未与原告办理车场的移交手续，被告要求解除合同并不符合合同约定的解除条件，且被告第一年的租金也未支付完毕，具有违约行为，但基于在原告与被告的合同履行过程中，出现了昆明航润汽车租赁有限公司于2018年12月26日又将包括昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地在内的停车位出租并移交给云南木融海物业管理服务有限公司经营的客观情形，也造成了原、被告之间合同的履行不能，故对于原告的租金损失一审法院支持至2018年12月25日止，对于原告与昆明航润汽车租赁有限公司之间的合同，原告应进行主张，本案不作处理，因此，被告应当向原告支付自2018年1月1日起至2018年12月25日止剩余的租金100000元；同时根据被告的违约情形，被告应当向原告支付违约金，但原告主张的每天300元的标准过高，一审法院进行酌情将违约金调整为年租金的10%，故被告应当向原告支付违约金50000元；对于原告的租金损失主张，一审法院已经支持了违约金，该项诉请无法律依据，一审法院不予支持；对于场地经营管理费，根据查明的事实，一审法院支持被告应当向原告支付2018年的经营管理费5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告云南常青车辆管理服务有限公司与被告云南源柏物业管理有限公司于2018年1月15日签订的《机动车车场租赁服务合同》；二、由被告云南源柏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南常青车辆管理服务有限公司支付自2018年1月1日起至2018年12月25日的租金100000元；三、由被告云南源柏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南常青车辆管理服务有限公司支付违约金50000元；四、由被告云南源柏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南常青车辆管理服务有限公司支付2018年的经营管理费5000元；五、驳回原告云南常青车辆管理服务有限公司的其他诉讼请求。在二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。对一审法院认定的案件事实，双方当事人均无异议，本院对双方无异议的案件事实依法予以确认。上诉人要求补充确认：涉案场地实际交付日期是2018年3月1日。对此，被上诉人不予认可，本院认为，上诉人要求补充确认的案件事实因上诉人未提交相应的证据予以证明，并且与一审庭审中的陈述相矛盾，故本院对其要求补充确认的事实不予认定。综上，二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、上诉人应当支付多少租金？二、上诉人是否应当承担违约责任？本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。二审中，双方当事人对一审判决认定2018年12月25日解除了2018年1月15日签订的《机动车车场租赁服务合同》以及上诉人支付被上诉人5000元经营管理费均无异议，本院依法予以确认。关于上诉人应当支付多少租金的问题。本院认为，双方2018年1月15日签订的《机动车车场租赁服务合同》约定合同有效期自2018年3月1日起至规划道路移交政府止，现涉案的租赁场地已经于2018年12月26日由昆明航润汽车租赁有限公司出租并移交给云南木融海物业管理服务有限公司，故双方当事人签订的《机动车车场租赁服务合同》已经于2018年12月25日解除，因此，上诉人实际的租赁期限应当自2018年3月1日至2018年12月25日，按照双方合同约定的年租金50万元计算，上诉人应当支付被上诉人租金50万元÷365天×300天=41.10万元，因上诉人已经支付了40万元，故上诉人还应当再支付1.1万元，因上诉人自认应当继续支付1.67万元，系其对自己权利的处分，本院依法予以支持。被上诉人主张租赁期限应当按照自然年即2018年1月1日至2018年12月30日止计算租金，因双方签订的《机动车车场租赁服务合同》对此并没有约定，也无相关法律规定，故被上诉人主张按照自然年计算租金的主张本院不予支持。关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。本院认为，上诉人没有按照合同约定支付相应的租金，构成违约，应当支付违约金，一审酌情认定违约金5000元，并无不当，本院依法予以维持。上诉人认为合同不能履行的原因系因为被上诉人降低车位数量、下降收费标准以及无法提供《云南省道路运输相关业务经营备案证》等情况，但根据双方签订的《机动车车场租赁服务合同》中对此并没有约定，并且上诉人也未提交相应的证据证明被上诉人存在以上情形构成违约，故本院对上诉人的该项诉请不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回，一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初12095号民事判决第一、三、四项，即“一、解除原告云南常青车辆管理服务有限公司与被告云南源柏物业管理有限公司于2018年1月15日签订的《机动车车场租赁服务合同》；三、由被告云南源柏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南常青车辆管理服务有限公司支付违约金50000元；四、由被告云南源柏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南常青车辆管理服务有限公司支付2018年的经营管理费5000元；”二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初12095号民事判决书第二、五项，即“二、由被告云南源柏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南常青车辆管理服务有限公司支付自2018年1月1日起至2018年12月25日的租金100000元；五、驳回原告云南常青车辆管理服务有限公司的其他诉讼请求。”三、由上诉人云南源柏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人云南常青车辆管理服务有限公司支付租金16700元；四、驳回上诉人云南源柏物业管理有限公司的其他上诉请求；五、驳回被上诉人云南常青车辆管理服务有限公司的其他诉讼请求。。一审案件受理费9429元，由原告云南常青车辆管理服务有限公司承担；二审案件受理费9429元，由上诉人云南源柏物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年七月二日书记员 王麒翔