贵州省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔民申1635号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：贵州众力佳诚商贸股份有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区中山路“大众国际综合体”负**。法定代表人：张亢，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张菘，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路**。法定代表人：郑桥明，该公司总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴学文，男，1954年3月18日出生，汉族，住贵州省毕节市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：常吕祥，男，1971年11月5日出生，汉族，住贵州省毕节市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：糜春燕，女，1966年2月5日生，汉族，住贵州省毕节市桂市。再审申请人贵州众力佳诚商贸股份有限公司（以下简称众力佳诚公司）因与被申请人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称大众房开公司）、吴学文、常吕祥、糜春燕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市中级人民法院（2019）黔05民终5434号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。众力佳诚公司申请再审称，2013年10月15日，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中约定众力佳诚公司购房总价款为93,597,708.00元，并明确大众房开公司交付办理转移登记有关文书的时间是2016年7月26日前。2017年5月，众力佳诚公司因大众房开公司的原因未能办理到按揭贷款，从而导致未能按约支付大众房开公司购房尾款6909000元。大众房开公司在2017年5月通知众力佳诚公司支付剩余款项时，按照双方当事人在上述合同中关于违约责任的约定，此时大众房开公司因逾期交付办理转移登记有关文书的违约行为，应该向众力佳诚公司承担7255844.86元，该违约金完全能够抵消众力佳诚公司应当支付的购房尾款6909000元。因此，大众房开公司在作出上述通知时，已经违约在先，众力佳诚公司不支付尾款在后，众力佳诚公司有权行使先履行抗辩权，大众房开公司应当继续履行办证义务并承担违约责任。据此，众力佳诚公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。本院经审查认为，本案焦点问题是：一、原判决认定的基本事实是否确有错误；二、原判决适用法律是否确有错误。（一）关于原判决认定的基本事实是否错误的问题买卖合同中，卖方交房和买方付款是双方当事人基本权利与义务，属于合同中的主义务。相较而言，违约金则是具有补偿、惩罚性质的一种从属性权利义务，属于附属性义务。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。违约金在《中华人民共和国合同法》中主要体现为一种民事责任形式，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定，尤其是对数额过高的违约金条款，更是如此。如果任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由予以支持，在有些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式取得暴利，也可能促使一方为取得高额违约金而故意引诱对方违约。有鉴于此，合同法才赋予人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则，并使违约方从高额且不合理的违约金责任的束缚中解脱出来。本案中，到2017年5月11日时，众力佳诚公司差欠大众房开公司购房尾款款6909000元明确具体，而众力佳诚公司主张的按照合同约定的以93597708.00元为基数按日0.03%标准计算出大众房开公司应当承担的违约金则有可能存在对违约金是否过高、违约过错程度轻重的综合评价。众力佳诚公司主张的违约金相对于购房尾款而言，处于一种并不绝对的明确状态。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定，法定抵销应当具备以下条件：1．当事人双方互负债务互享债权；2．双方债务均已到期；3．债务的标的物种类、品质相同。而附有抗辩权的债权不得作为自动债权用于抵销，理由在于：此类债权虽有债权人之请求，但债务人有一时的或永久的拒绝履行之利益，如允许抵销，相当于凭空剥夺债务人的抗辩权，使法律设定此种抗辩权以保护债务人的立法意旨无法实现，将不当侵害债务人的利益，有失公平。本案中，众力佳诚公司在收到大众房开公司支付购房尾款的通知后，向大众房开公司送达《抵销通知》，明确承认欠付购房款的事实，但同时表示因大众房开公司尚欠其违约金未付，故主张将违约金与所欠购房款抵销，拒绝支付剩余购房款。而大众房开公司对众力佳诚公司主张的违约行为及违约金金额存在异议，故众力佳诚公司在大众房开公司对其是否存在违约行为、应否支付违约金、违约金金额如何确定等存在抗辩权的情形下，不享有以违约金抵销购房尾款的权利。关于大众房开公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。原审查明，众力佳诚公司未支付该部分购房款的原因是约定由众力佳诚公司股东李远秀、赖亚军等人名义办理的银行按揭贷款未能发放到位。大众房开公司辩称在众力佳诚公司未付清购房款的情况下，其无权主张逾期办证违约金。从案涉《商品房买卖合同》关于支付购房款方面的约定：“买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款手续，并按要求交清相关款项和费用……因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任”可看出，在未能办理按揭贷款的情况下，经大众房开公司通知，众力佳诚公司仍应于30日内以其他方式支付剩余购房款，但实际履行过程中，其在自己未履行付款义务的情况下，明确以《抵销通知》形式表示将其未付大众房开公司的购房款与大众房开公司应向众力佳诚公司承担的违约责任抵销，由此看出，该通知视为众力佳诚公司以自己的行为表示不再履行支付剩余购房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，众力佳诚公司作为买受人应当根据商品房买卖合同的交易习惯在办理转移登记之前履行足额支付购房款的义务。本案中，双方当事人主观方面均认可对方为涉案商品房买卖合同权利义务相对方，且首付房款是众力佳诚公司支付，虽然在履行过程中双方为规避原告不能办理按揭贷款手续的交易障碍，又分别以众力佳诚公司各股东名义办理银行按揭，在因众力佳诚公司有关股东未能办理按揭手续而导致购房款未足额支付的情况下，众力佳诚公司仍应按合同约定以其他方式继续支付房款，但众力佳诚公司未履行该义务，构成违约，故大众房开公司在此情况下拒绝履行转移登记的义务，符合法律规定。此外，因涉案房屋现分别备案登记于众力佳诚公司各股东名下，在该情形未改变的情况下，大众房开公司不能直接履行将房屋转移登记至众力佳诚公司名下的义务，而造成该状况的原因是双方为了规避众力佳诚公司不能办理按揭贷款，故众力佳诚公司对此存在过错，因此，在众力佳诚公司未与大众房开公司将房屋备案情况变更登记为众力佳诚公司之前，大众房开公司不应承担逾期办理转移登记的违约责任。众力佳诚公司关于原判决认定的基本事实错误的申请再审事由不能成立，本院不予支持。（二）关于原判决适用法律是否确有错误的问题经审查，本案一、二审判决并没有符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十条：“有下列情形之一，导致判决、裁定结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误：（一）适用的法律与案件性质明显不符的；（二）确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定的；（三）适用已经失效或者尚未施行的法律的；（四）违反法律溯及力规定的；（五）违反法律适用规则的；（六）明显违背立法原意的”规定的适用法律确有错误的情形。众力佳诚公司关于原判决适用法律错误的申请再审事由不能成立，本院不予支持。综上，众力佳诚公司再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五第二款规定，裁定如下：驳回贵州众力佳诚商贸股份有限公司。审判长  刘荟宇审判员  严 白审判员  张 宇二〇二〇年七月二十三日法官助理刘贤凯书记员武媛媛