贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初5166号 原告:张雍有，男，汉族，1992年10月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州翰林置业有限公司，住所贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**,统一社会信用代码：91520000587288487K。 法定代表人：彭跃。 委托诉讼代理人：王妍、刘力铭，均系贵州锐驰律师事务所律师。 原告张雍有与被告贵州翰林置业有限公司（下称：翰林置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张雍有，被告翰林置业公司的委托诉讼代理人刘力铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张雍有向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告将办理七星万象城Ｃ-11-7号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、判决被告向原告支付逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金,（违约金计算以原告已付购房总款228078.00元为基数,按每日万分之一从2017年9月30日计算至被告通知办证之日止;3、请求法院依法判令被告立即退还原告三通费1715.00元;4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由:2016年9月20日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区出售给原告。总房款228070.00元。合同第二十二条第三款约定:“（一）出卖人承诺于2017年9月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。（二）出卖人不能在欠款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书双方同意按下列约定处理:约定日期180日后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第2项处理:……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。合同签订后,原告已按约定向被告支付全部购房款,并支付房屋办证费。按合同约定被告应于2017年9月30日前提交办证资料到产权登记机关。但被告亦未按合同约定的办证日期给原告办理房屋产权登记,故被告应该向原告支付相应的违约金。根据相关法律规定,“三通费”等费用已经包含在商品房销售价格中,购房者不需要另外缴纳。现被告重复收取“三通费”,依法应当退还原告。 被告翰林置业公司辩称：一、答辩人开发的项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢,市政设施不完善等问题,受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻,根据业主单位与施工单位的合同约定,原定于2015年4月底全面完成高压线的迁改工程直至2016年5月29日才拆除完毕,严重影响答辩人工程建设,已形成不可抗力因素,答辩人不应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。2014年至2016年期间,涉案项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻,已开挖好的电缆沟本已可以进行混泥土铺设打底,但一直未能实施,施工处于停工状态。答辩人于2015年5月8日、2015年5月27日、2015年7月28日、2015年9月10日、2016年2月25日5次向七星关区人民政府反映该情况,寻求解决高压线迁改工程的滞后问题。2014年4月18日上午,时任七星关区人民政府副区长周祖华在区行政办公中心八三会议室支持召开会议,专题研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜,形成《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议[2014]90号)文件,载明:“毕节远航商贸物流城市综合体作为全省5个100工程是省项目观摩会的观摩点之一,该项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻,对该高压线实施迁改已刻不容缓。德溪公司要按照区政府的有关要求,编制完善高压线迁改方案,并积极对接毕节供电局进一步修改完善后按程序报审。市郊供电局、城区供电局要配合德溪公司协调毕节供电局及时对已上报的迁改方案进行审定,便于尽快实施迁改,推动项目建设。”2015年3月21日下午,时任七星关区人民政府副区长周祖华在毕节远航七星万象城会议室主持召开会议,专题研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜,形成《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议[2015]47号)文件,会议议定:“该项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置,电力设施迁改进度缓慢,市政设施不完善等问题,严重影响项目建设进度，由于鸭池镇甘海子村上甘海子组地处远航七星万象城低洼区域,雨季来临时,有形成堰塞湖的安全隐患,为消除隐患,毕节市德溪建设开发有限公司与区房屋征收管理局密切配合,进一步加大力度,确保4月底前全面完成房屋及土地征收安置补偿工作。毕节市德溪建设开发有限公司会同毕节供电局城区分局,按照《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议[2014]90号)的相关要求,加快项目区高压线迁改进度,确保4月底前全面完成。”2015年11月22日上午,时任区人民政府副区长周祖华在区政府第二会议室主持召开会议,专题研究远航七星万象城建设有关事宜,区政协主席吴坚出席会议。经与参会人员充分讨论,形成一致意见,纪要如下:“为保障远航七星万象城建设顺利推进,南源科技有限公司作为德溪片区高压线迁改的施工单位,务必倒排工期,加强施工组织,确保高压线迁改工作2015年12月20日前完成,并将施工计划表报德溪新区建设投资有限公司。德溪新区建设投资有限公司作为该高压线迁改工程的业主单位,要督促南源科技有限公司按照施工计划,保质保量如期完成该高压线迁改工程。”据此,原告在工程建设过程中,积极解决项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢,市政设施不完善等问题,但直至2016年5月29日高压线迁改工程才拆除完毕,答辩人开发的项目内高压线迁改工程施工进度缓慢,严重影响答辩人工程建设,该高压线迁改工程为公共设施,需由业主单位出具拆改报告并由施工单位即南源科技有限公司进行拆改,答辩人已多次向七星关区人民政府反映解决,无法采取其他的补救措施,已发生了《商品房买卖合同》订立时不可预见,不能避免的不可抗力因素,故答辩人应当依法免除承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任、二、答辨人已将涉案商品房交付给被答辩人占有、使用,被答辩人未遭受任何损失,故答辩人不应当承担违约责任。被答辩人向答辩人付清购房款后,答辩人已将涉案商品房交付给被答辩人占有使用,被答辩人并未遭受任何的损失,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”据此,鉴于被答辩人并未遭受任何的损失,且答辩人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的根本原因系不可抗力因素所致,原《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条款更不应继续适用,应根据公平原则和诚实信用原则,兼顾答辩人不存在过错的条件下作相应调整,免除答辩人的违约责任。三、被答辩人主张退还“四通费"无法律依据,应当依法驳回。被答辩人向答辩人缴纳的“三通费”，系答辩人按照《商品房买卖合同》的约定收取,是基于双方真实意思表示而协商一致的结果,至今我国并未出台任何的效力性强制规定的法律条文禁止出卖人收取该费用,答辩人主张退还该费用无法律依据。退一步说,若贵院认为答辩人收取“三通费”无法律依据,则答辩人收取该费用时已构成不当得利,被答辩人应在缴纳之日起三年内主张退还,而非适用履行期限不明,随时可以主张,因其缴纳时间已远超三年期限,则答辩人享有诉讼时效抗辩权拒绝其请求,恳请贵院正确适用法律规定,驳回其不当诉请。综上所述,被答辩人的主张不应得到支持,恳请贵院明镜高悬,依法判决,维护答辩人的合法权益为谢。 补充答辩：被告于2018年5月4日交付房屋，合同没有约定办证日期，原告主张从2017年9月起算逾期办证违约金无法律依据。 本院经审理查明事实如下：2016年9月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区，总价款为228078.00元，商品房价格包含水电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同未约定办理转移登记的时间及违约责任。合同签订后，原告向被告支付了购房款228078.00元、其他代收款6377元（其中水开户费625元、电开户费625元、闭路电视开户费465元，合计1715元）。2018年5月4日，被告向原告交付涉案房屋。2019年8月7日，涉案房屋所在楼盘办理初始登记，办理转移登记的条件成就。2019年11月14日，被告通知原告提交资料办理不动产权证书。此后双方未结算违约金等事宜，原告诉至本院。 本院认为，本案争议的焦点是：1、被告逾期办理房屋转移登记是否存在不可抗力因素以及逾期办证违约金该如何计算？2、被告是否应向原告退还“三通费”，该项诉求是否超过诉讼时效？ 原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。现涉案房屋办理转移登记的条件成就，被告虽然履行了通知原告提交资料办理转移登记的义务，但是还需履行向不动产登记机关提交资料办理涉案房屋转移登记的义务，故原告要求被告将涉案房屋办理转移登记的资料到不动产登记机关备案的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告起诉的逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料违约金的问题。合同未约定办理涉案房屋转移登记的日期及违约金计算方式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告于2018年5月4日交付房屋，就应于2018年8月4日前为原告办理涉案范围转移登记，逾期应承担违约责任，故违约金应自2018年8月5日起算，2019年11月14日，被告通知原告提交资料办理不动产权证书，违约金应截止。原告主张违约金按已付房款的每日万分之一计算，未超过前述司法解释的规定标准，本院予以支持。故被告应以原告已付购房款228078.00元为基数，按每日万分之一即22.80元的标准向原告计付2018年8月5日至2019年11月14日的违约金，总金额为22.80元×466天≈10624.80元。 关于原告主张的退还“三通费”1715元的问题。合同约定商品房价格包含水电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。被告向原告收取该费用属于违约作为，故原告要求退还该费用的诉讼请求，本院予以支持。原告退还三通费的主张不受诉讼时效限制，被告关于该项请求的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 对于被告提出的逾期办证系不可抗力的抗辩主张，合同签订于2016年9月20日，被告辩称的当时影响其工程进度的高压线路迁改工程已经竣工，签订合同之日施工障碍消除，故被告该项抗辩，本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州翰林置业有限公司于原告张雍有缴纳相关税费及提交办理商品房转移登记有关资料之日起90日内将办理涉案房屋转移登记的资料提交不动产登记机关； 二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张雍有逾期办理房屋转移登记的违约金10624.80元，退还原告“三通费”1715元； 三、驳回原告张雍有的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46元（已减半收取），由被告贵州翰林置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年七月十八日 书记员  周 猷