吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2403民初124号原告：李洪颖，女，1976年6月22日出生，汉族，无职业，户籍地吉林省敦化市，现住敦化市。委托诉讼代理人：魏志友，吉林冠宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周长征，吉林冠宁律师事务所律师。被告：敦化市弘昌房地产开发有限责任公司，住所地敦化市胜利街西环路**。法定代表人：黄明忠，该公司经理。委托诉讼代理人：王鑫，该公司职员。委托诉讼代理人：葛宏刚，吉林容善律师事务所律师。原告李洪颖与被告敦化市弘昌房地产开发有限责任公司(以下简称弘昌公司)合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李洪颖及其委托诉讼代理人魏志友、周长征，被告弘昌公司的委托诉讼代理人王鑫、葛宏刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洪颖向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告办理涉案房屋不动产权所有权证书；二、判决被告立即向原告支付从2015年12月13日开始至2020年5月12日止的违约金52092.44元（169097元×4.65%×（1+150%）×(4+5/12)；三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年底，由于原告一处面积为50.7平方米的房产被敦化市房屋征收与土地收购储备中心征收，原告自愿选择被告提供的期房实行产权调换（回迁安置），具体位置为敦化市××街西侧。为此，原、被告签订了一份《产权调换（回迁安置）协议书》，约定如下：原告被征收的50.7平方米房屋，货币补偿金额为141960元，每平米为2800元，产权调换房屋面积为75.45平方米，原告需向被告补交面积差价部分现金金额为27137元，回迁安置楼房价款总计为169097元，协议同时约定，房屋交付使用时间为2014年12月30日，相关不动产所有权证由被告自房屋交付使用起一年内办理完结。协议签订后，被告于2014年12月13日将涉案房屋交付原告使用，但合同约定的期限期满后，被告并未按照约定将涉案房屋的不动产所有权证书办理完成，为此原告向被告多次催要，但截至起诉之日，被告仍未将不动产所有权证书办理完成，致使原告不能在预期时间对房屋充分行使占用、使用、收益和处分的权利，导致原告的利益受损，为维护原告之合法权益，根据《合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，故起诉至人民法院，请求人民法院依法裁判。弘昌公司辩称：一、不动产权证是房屋所有权的行政确权登记，被告只是企业法人，不是行政单位，没有办理所有权证的行政权力，无法为原告办理所有权证，被告已经协助原告办理所有权证，目前证照处于不动产登记中心制作的阶段，计划六、七月份就可以发到住户手中。二、没有办产权证是因为行政管理和法律条文变更原因造成的，不是由于被告的原因。1、2015年3月不动产登记条例颁布，2015年全年停办房产证，这一时间段是法律出台新规定后地方行政机关调整工作流程和新设立不动产登记中心而停办业务的期间，不是被告违约。另外新规定房地一体，土地要一并验收，目的是将物业用房等公共设施和用地分摊至每个住户。如果整个地块没有建完就无法计算分摊面积。所以整个地块没建设完，按照新的法律规定是不能出证照的。2、8号楼有钉子户无法按期建设，同时政府规划的××路西侧一个单元在2019年之前一直没有建设，没建设完成就无法办照。所以市政府修路、组建不动产登记中心等原因导致原告所有权证没办理，并非被告原因。在不是出卖人原告而迟延取得所有权证的情况下，不符合《商品房买卖司法解释》第18条规定，被告不用承担责任。即便承担责任也应将不动产登记中心停止办理业务的期间扣除。基于以上理由，不是被告的原因延迟办证，被告不应承担责任，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：敦化市弘昌房地产开发有限责任公司与李洪颖签订房屋拆迁产权调换协议，协议书的内容为：“甲方，乙方：被征收人李洪颖，身份证号:×××,为加快城市旧城区改造，改善居民居住环境，有计划、有步骤地进行城市建设，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋征收产权调换（回迁安置）达成如下协议：一、乙方自愿选择甲方提供（现、期）房实行产权调换（回迁安置）。地址在。地址在敦化市××街西侧权调换(回迁安置)楼房以正楼一层为基准，征一还一，其他楼层按规定的楼层价差结算。回迁安置房屋五年内不得进入房地产市场进行交易。乙方被征收有产权证（照）房屋面积为50.7平方米，货币补偿金额为141960元人民币，每平方米单价为2800元，产权调换房屋面积为75.45平方米，回迁安置楼房价款为169097元。三、被征收人房屋货币补偿总金额与产权调换房屋价款的差额为27137元。四、房屋交付使用时间为2014年12月30日。五、甲方建设的回迁安置房屋应符合国家工程质量、验收标准。六、乙方应按有关规定交纳房屋维修基金、物业管理费、取暖费、房屋所有权和土地使用权证登记费、工本费。甲乙双方结算期房实际面积与本协议调换面积的差额房款。七、乙方选择的回迁安置楼房房屋所有权证、土地使用证由甲方自房屋交付使用起一年内办理完毕。八、甲方建设的回迁安置期房，自下发征收通知之日起一年以内没有交付使用，甲方从逾期之日起至通知楼房交付使用时止，按每平方米9元的标准（含取暖补助）补发乙方临时安置补助费，每月不足500元的，按500元/月计发。以上补发补助款项，甲方可在楼房交付使用时一并结清。九、违约责任：1、甲方建设的产权调换房屋不得自行改变设计施工，由于工程质量问题和未履行本协议条款规定的，应由甲方负责相应的经济损失并承担相应的法律责任。2、甲乙双方未按规定时间结清差额款，每逾期一天按差额款的万分之五支付违约金。本协议自双方签订之日起生效。甲方：敦化市弘昌房地产开发有限责任公司盖章。另查明：敦化市住房保障中心于2020年4月15日出具说明书，说明书的内容为：“敦化市弘昌房地产开发有限责任公司于2012年投标敦化市政府采购中心DZC2012-020号文件的廉租房项目，位于万锦花苑小区共计**、4192.8平方米，原定于2015年全部交付使用。由于19#、20#存在钉子户，迟迟不同意搬迁，影响正常施工建设，且因为小区西侧的鸿滨路没有修好，小区4#、8#、13#、19#、25#西侧最后一单元未建设完毕。耽误廉租房交付使用。2019年整体西侧建成后，万锦花苑现已交付89套廉租房使用，面积4072.9平方米。特此说明。敦化市住房保障中心盖章。2020年4月15日。”另查明：2014年12月13日由李洪颖签字确认涉案楼房验收确认书，与同年，李洪颖入住涉案楼房。2016年10月26日，弘昌公司为李洪颖出具不动产增值税普通发票。2020年4月3日，李洪颖向敦化市税务局交纳了契税、印花税。靠近万锦花苑的鸿滨路在2016年、2017年、2018年均在施工过程中。认定上述事实的证据有：产权调换（回迁安置）协议书、鸿发楼房验收确认书、敦化市住房保障中心说明书、吉林增值税普通发票、税收完税证明、本院到敦化市建设局调取的工程量确认单、现场踏查记录。本院认为：李洪颖要求弘昌公司办理房屋产权证，弘昌公司同意协助李洪颖办理房屋产权证，本院认为，弘昌公司不是办理房屋产权证的行政机关，故弘昌公司应协助李洪颖办理位于敦化市××街房屋产权登记手续。弘昌公司与李洪颖签订了房屋拆迁产权调换（回迁安置）协议，双方均认可协议中的内容，李洪颖所居住的敦化市××苑西侧是通过其原有的50.7平方米房屋，加上其增加的面积（每平方米1100元），回迁为协议约定的75.45平方米房屋，协议中明确约定回迁安置房屋五年内不得进入房地产市场进行交易。虽然协议中约定李洪颖选择的回迁安置楼房房屋所有权证、土地使用证由弘昌公司自房屋交付使用起一年内办理完毕，通过庭审调查及对证据的分析，万锦花苑小区毗邻鸿滨路，而鸿滨路在2015年至2018年度均在施工，而鸿滨路亦是为保障万锦花苑的住户的通行，是政府的保障工程，相关的验收行为亦是在施工结束后进行，且双方在协议约定的违约责任中亦未对此项进行约定，李洪颖未向本院提交其有损失的相关证据，故对李洪颖要求弘昌公司给付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、敦化市弘昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即协助李洪颖办理位于敦化市××街西侧房屋产权登记手续;二、驳回李洪颖的其他诉讼请求。案件受理费1102元，由原告李洪颖负担1002元，由敦化市弘昌房地产开发有限责任公司负担100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  孙彩云审判员  王俊华审判员  刘立梅二〇二〇年七月三日书记员  胡艳冰