湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0191民初232号原告：刘红卫，男，1954年6月10日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：叶平，湖北楚义君律师事务所律师。原告：孟艾荣，女，1954年4月6日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：叶平，湖北楚义君律师事务所律师。被告：郑立，男，1964年7月16日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：孔盼，湖北伟宸律师事务所律师。被告：邓智勇，男，1972年7月14日出生，汉族，住武汉市汉阳区，第三人：刘涛，男，1979年10月30日出生，汉族，住武汉市汉阳区，第三人：武汉曹庄工贸有限公司，住所地武汉经济技术开发区16MD地块。法定代表人：黄世华。委托诉讼代理人：刘志刚，该单位员工。原告刘红卫、原告孟艾荣诉被告郑立、第三人邓智勇、第三人刘涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序。本案于2019年3月8日第一次公开开庭进行了审理，原告刘红卫、原告孟艾荣及其共同委托诉讼代理人叶平、第三人邓智勇、第三人刘涛到庭参加了诉讼，被告郑立经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。因案情审理需要，本案依法转为普通程序继续进行审理。在本案审理过程中，原告刘红卫、原告孟艾荣申请将第三人邓智勇变更为本案被告，并申请追加武汉曹庄工贸有限公司（以下简称工贸公司）为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法适用普通程序于2019年12月18日第二次公开开庭进行了审理，原告刘红卫、原告孟艾荣及其委托诉讼代理人叶平、被告郑立及其委托诉讼代理人孔盼、被告邓智勇、第三人刘涛、第三人工贸公司的委托诉讼代理人刘志刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘红卫、原告孟艾荣向本院提出诉讼请求：1.判令原告刘红卫、原告孟艾荣与被告郑立之间签订的《房屋转让合同》无效；2.判令确认沌口街曹庄村左家堤6号房屋或其拆迁补偿权益为原告刘红卫、原告孟艾荣所有；3.判令被告郑立承担本案的诉讼费。后变更诉讼请求为：1.判令确认原告刘红卫、原告孟艾荣与被告郑立之间签订的《房屋转让合同》无效；2.判令被告郑立、被告邓智勇返还两原告沌口街曹庄村左家堤6号房屋或其全部拆迁补偿权益；3.判令被告郑立、被告邓智勇承担本案的诉讼费。事实和理由：原告刘红卫、原告孟艾荣系沌口街曹庄村左家堤6号宅基地上房屋的户主，该房屋结构为两间三层，建筑面积约400平方米，至今未过户给任何人，包括被告郑立和被告邓智勇。2016年9月，沌口街张王村被告郑立伙同非法放贷的武汉智融宝投资管理有限公司老板即被告邓智勇，趁两原告之子即第三人刘涛吸毒需要毒资之际对其进行诱骗、敲诈，试图侵占涉案房屋，两原告拒绝在《房屋转让合同》上签字。后被告郑立和被告邓智勇不甘心，多次上门威胁、恐吓两原告，两原告迫于无奈只得在《房屋转让合同》上签字。合同上所说的房屋定价70万元，两原告未收到任何所谓的购房款。目前房屋面临拆迁，被告郑立和被告邓智勇没有任何房屋拆迁资料，仅凭一纸合同与相关人员勾结，将其登记为左家堤6号房屋的被拆迁人，私吞拆迁利益。两原告多次向拆迁方交涉无果，为维护自身合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求法院支持两原告诉请。被告郑立答辩称：因历史原因，沌口街曹庄村左家堤6号房屋未取得合法的房屋产权证，两原告所提供的许可证、使用证都是过期失效证件，此房屋也无法办理房屋产权证明。两原告诉状中提及我和被告邓智勇趁第三人刘涛吸毒之际对其进行诱骗、敲诈以及称至今未收到购房款均不是事实，这是两原告为达到非法占有已卖出房屋拆迁款的目的，是在诽谤和歪曲事实，两原告也未拿出具体证据证明我使用了非法手段。当初两原告的儿子即第三人刘涛在东风本田二厂做工程需要资金周转，到处委托人卖房筹工程周转资金。经被告邓智勇介绍，第三人刘涛和我协商，从开价73万元还价到70万元，第三人刘涛及其父母家人自愿签字按手印同意的前提下我才同意购买，并付清了全部房款。后两原告及其家人主动搬出房屋并将钥匙送给我，我并没有强行驱赶两原告。因资金原因，后将此房屋一半卖给被告邓智勇，此后该房屋一直用来做仓库，在此期间两原告也从未提及该房屋买卖存在任何争议。直到拆迁方案公布，确认该房屋拆迁受益人为我和被告邓智勇，两原告为非法获得已卖出房屋的拆迁补偿利益，打市长热线，并去派出所报案，相关部门调查后证实均系两原告无理取闹。综上所述，请求驳回两原告的诉请，并由其承担本案的诉讼费用。被告邓智勇答辩称：我是一个诚信守法的人，经营公司也无任何不良记录。当初第三人刘涛在东风本田二厂做工程，需要出售自家私房筹集工程款，故我介绍被告郑立购买第三人刘涛需要出售的民房，整个过程都是友好协商，并未采取任何强制、威胁等非法手段。两原告为获得已出售多年的房屋拆迁款，胡乱编造并作出虚假陈述，打市长热线提出无理诉求，到公安机关报假案，后经证实均系两原告无理取闹。在拆迁方案公布的前几年，涉案房屋一直是被告郑立在做仓库使用，未见两原告对房屋买卖提出任何异议。拆迁方案公布后，两原告觉得当初价格卖得太低，心里不平衡，采取各种手段逼迫我和被郑立给他们经济补偿。第三人刘涛曾经借我的钱是合法的民间借贷，与我经营的公司无任何关系，与涉案房屋买卖也无任何关系。综上所述，我认为被告郑立购买涉案房屋采用合同约定的方式合理合法，且已付清全部房款，房屋交易的事实已完成。两原告为获取不正当得利，编造虚假理由，诬告陷害他人，不尊重事实和法律，出尔反尔推翻自己认可的房屋转让合同，请求法院依法驳回两原告诉请。第三人刘涛陈述：2015年我找被告邓智勇借钱，有证据证实我借钱是用于工程，当时我在吸毒，前后借了3到4次总计五十多万元，2016年我已还了两次，还有没有还的，被告邓智勇当时找不到我，就带人找到了我爸爸即原告刘红卫，说让我父亲代替我还钱，要么等着给我收尸。后来我碰到被告邓智勇，他带人把我打了一顿，当时神龙派出所出警了，次日被告邓智勇打电话给我，说如果我没钱就来公司换个借条，我就去了，他又带人在他办公室打了我，被告邓智勇让我想办法还钱，还威胁我让我告诉他我孩子上学的地方，不说就接着打。被告邓智勇后来就不断找我及我父亲，要我们卖房还钱。当时涉案房屋跟我是没有关系的，被告邓智勇后来把我叫到沌口劳动中心，签订了房屋转让合同，因为我当时吸毒，头脑是懵的，我与被告邓智勇签订合同时我爸妈不在场，我爸妈没有签字，合同上的签字是怎么来我不清楚，我希望法院支持两原告诉请。涉案合同应属无效，我当时是受到被告邓智勇胁迫才签订合同，在第一次庭审答辩中我已陈述了签订合同的过程。我是2017年3月2日在武汉市汉阳区强制隔离戒毒所进行强制戒毒，2018年10月2日才出来。所以我认为涉案合同应属无效，是我吸了毒情况下被告邓智勇胁迫我才签的字。第三人工贸公司陈述：请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。对真实性有异议的证据，本院作如下认定：两原告提交的《房屋转让合同》，被告郑立对真实性无异议，两原告和第三人刘涛认可是自己所签但认为是受胁迫所签，本院认为两原告和第三人刘涛对此未提交证据，亦未在合理期限内行使撤销权，不能达到其证明目的，本院对该证据予以认定；两原告提交的个人临时用地许可证、土地资源使用证、个人建房规划许可证和个人建房申请表，两被告有异议，该证据系相关部门所出具，本院对其真实性予以确认；两原告提交的紧急异议告知函，该证据系复印件，本院对此不予认定；被告郑立提交的三张收条，两原告对真实性有异议，第三人刘涛认可是自己出具，但认为是在头脑不清晰的情况下出具，本院认为第三人刘涛作为一个完全民事行为能力人，应承担自己行为所产生的法律后果，且其和两原告对此均未提交相关佐证，第三人刘涛亦未作出为何出具三张收条的合理说明，本院对两原告和第三人刘涛的质证意见不予采信，对三张收条的真实性予以认可；被告郑立提交的报案材料，系被告郑立单方出具，且未有其他证据佐证，本院对此不予认定；被告郑立提交的证人证言，两原告和第三人刘涛有异议，本院认为该证人与被告郑立有利害关系，且未有其他证据佐证，本院对该证人证言不予认定；被告邓智勇提交的合伙购房协议，两原告和第三人刘涛有异议但未提交反证，协议的双方即被告郑立和被告邓智勇均认可该协议，本院对该协议的真实性予以认定；被告邓智勇提交的2015年5月27日借条一份以及无违法犯罪记录、个人信用报告、营业执照和企业信用报告，上述证据与本案无关，本院对此不予认定；第三人刘涛提交的银行卡流水、解除强制隔离戒毒证明书以及被解除强制隔离戒毒人员告知书，上述证据系有关管理机关所出具，本院对其真实性予以认定；第三人工贸公司提交的综合改造宣传手册、公告、市场价格一览表、补偿结算清单、价格评估结果报告，补偿协议书、委托书、房屋转让合同、刘涛收条一份，上述证据有相关证据佐证，能够形成证据链，本院对其真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘红卫、原告孟艾荣系夫妻关系，第三人刘涛系两原告之子。两原告系本辖区沌口街曹庄村村民，在该村集中分配的宅基地上自建房屋一套，即沌口街曹庄村左家堤6号房屋。2016年9月10日，原告刘红卫（甲方代表）、被告郑立（乙方代表）、被告邓智勇（丙方代表）签订《房屋转让合同》，约定：经甲方和乙方充分协商，现甲方同意将位于6号的一栋两层房屋转让给乙方，因历史原因，此房屋无法办理房屋产权证明，相关具体问题现约定如下：“一、甲方房屋所在地址：武汉经济技术开发区曹庄左家堤6号，面积：四百平米左右。二、转让权限：此整栋房屋的所有权，（主房两间三层砖混结构及搭建附属房屋）、土地使用权、拆迁补偿及因房屋还建的收益权利。乙方有向其他人转让的权利。……五、房屋出租、转让及政策性收益、拆迁补偿、还建所得的收益均为乙方所得，甲方、乙方无条件配合办理相关手续。……七、特别约定：此房目前定价柒拾万元整，甲方及甲方家庭成员签字，按手印后即视为合同生效。八、丙方证明此事的真实性，对甲乙双方的真实交易行为负责。……十、凡因此房屋产生的纠纷，甲乙双方均可协商解决，无法协商的，各方有权向武汉经济技术开发区人民法院提起诉讼，申请法院裁决。”协议尾部有甲方代表第三人刘涛、甲方权益人原告刘红卫、原告孟艾荣、第三人刘涛的配偶陈梦弦以及乙方被告郑立、丙方被告邓智勇共同签字并捺手印。该合同签订当日，第三人刘涛向被告郑立出具收条两份，一份为：今收到郑立购买本人刘涛曹庄村左家堤6号私房预付款叁拾柒万捌仟元整（￥378,000），现金支付。收款人：刘涛。另一份为：今收到郑立购房款貮万贰仟元整（￥22,000）用于给父母租房。现已收到肆拾万元整，余叁拾万元未收款。收款人：刘涛。2016年9月19日，第三人刘涛又向被告郑立出具收条一份：今收到本人刘涛现累计收到出售武汉经济技术开发区曹庄左家堤6号的私房房款柒拾万元整（￥700,000），郑立已付清全部房款。收款人：刘涛。2016年9月10日，被告郑立（甲方）和被告邓智勇（乙方）签订合伙购房协议一份：经甲乙双方协商，现合伙购买武汉经济技术开发区曹庄左家堤6刘涛的私房一套（未办理产权证）房地合价位人民币柒拾万元，甲乙双方各占比50%，分别出资35万元，因此房屋所产生的任何收益均按50%，平均分配（含将来征地拆迁、补偿还建及出租所产生的一切收益）。特此约定。协议尾部有甲方被告郑立和乙方被告邓智勇签字捺印。随后，被告郑立和被告邓智勇占有使用涉案房屋至该房屋拆迁。因本辖区沌口街“三旧”改造拆迁，2018年9月9日，被告邓智勇与第三人工贸公司签订了《“三旧“改造拆迁安置产权调换协议书》（以下简称拆迁安置协议），双方对沌口街曹庄路204号房屋（即涉案的沌口街曹庄村左家堤6号房屋）的拆迁安置补偿达成了协议，该房屋于2019年1月被拆迁。根据安置协议，被告邓智勇选择按照货币补偿方式进行安置补偿，住宅房屋面积小于300㎡的货币补偿额2,917,110元，住宅房屋面积超出300㎡的货币补偿额0元，小计2,917,110元，给予20%补助后3,500,532元。此外，按照安置协议约定，第三人工贸公司还应向被告邓智勇支付住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计224,414.5元。现两原告认为自己从来没有过出卖涉案房屋的意思表示，当初是受胁迫才签订合同，也未收到任何房款，且涉案房屋所在的土地系集体土地，两被告均不是本村村民，无资格购买涉案房屋，签订的《房屋转让合同》应无效，故两被告应返还两原告涉案房屋或其全部拆迁补偿权益。各方对此协商无果，故两原告诉至本院，请求依诉予判。另查明，2016年9月10日，签订《房屋转让合同》时被告郑立和被告邓智勇均非本辖区曹庄村村民。第三人工贸公司系由原曹庄村村民委员会改制形成。拆迁安置协议中本辖区沌口街曹庄路204号房屋即为本案争议的沌口街曹庄村左家堤6号房屋。截止2018年年底拆迁时，涉案房屋未办理产权登记手续，涉案房屋所在土地未有证据显示其已转为国有土地。2018年8月4日，被告郑立向被告邓智勇出具委托书一份，委托被告邓智勇领取武汉经济技术开发区沌口街曹庄左家堤6号房屋拆迁补偿款。委托书尾部有委托人被告郑立和受委托人被告邓智勇签名捺印，日期为2018年8月4日。被告郑立和被告邓智勇均认可涉案房屋的拆迁款3,500,532元以及住改非经营性补偿等费用224,414.5元均由被告邓智勇领取，被告邓智勇将其一半分给被告郑立。原告刘红卫、原告孟艾荣均认可涉案房屋拆迁补偿款的总金额为3,724,946.5元（3,500,532+224,414.5）。本院认为，本案的争议焦点：1.本案的《房屋转让合同》是否有效？2.如合同无效，其无效的法律后果如何？合同当事人是否存在过错？关于焦点1：依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。两原告和被告郑立签订《房屋转让合同》，约定将本辖区沌口街曹庄村左家堤6号房屋卖给被告郑立，其合同标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。涉案房屋所在土地性质系集体土地，签订合同时被告郑立亦非本村村民，双方买卖行为违反了违反法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，两原告与被告郑立签订的《房屋转让合同》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，故两原告要求确认其与被告郑立签订的《房屋转让合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点2：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于合同无效法律后果处理的一般原则，被告郑立应将其购买的涉案房屋返还给原告肖祖传，因目前涉案房屋已被拆迁，不具备返还条件，两原告主张返还涉案房屋的诉请本院不予支持，但基于该房屋的拆迁权益仍存在，故被告郑立应将相应拆迁权益返还给两原告，两原告应将购房款返还给被告郑立。原、被告双方对合同无效均有过错，故应按各自过错程度承担相应的责任。考虑到两原告在出卖时即知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖后又违反诚信原则以违法出售房屋为由主张合同无效，其对合同无效的法律后果承担主要责任，应对被告郑立的信赖利益损失予以赔偿。同时，被告郑立在购买涉案房屋时亦知其并非曹庄村村民，无资格购买仍坚持购买，被告郑立对合同无效的法律后果承担次要责任。被告郑立和被告邓智勇在《房屋转让合同》签订的同日即签订《合伙购房协议》，且《房屋转让合同》上亦有被告邓智勇作为丙方代表签名。此外，被告郑立还委托被告邓智勇领取涉案房屋的拆迁补偿款。综合以上事实，可推断《房屋转让合同》虽以被告郑立的名义签订，但实际上是被告郑立和被告邓智勇合伙共同购买涉案房屋。因目前涉案房屋的拆迁补偿款已由被告郑立和被告邓智勇共同获得，故其应将涉案房屋相应的拆迁补偿款返还给两原告。本院以实际损失和双方过错程度为基础，兼顾公平原则以及拆迁权益返还、信赖利益的赔偿、两被告使用房屋的年限、购房款返还和物价涨幅等综合因素，且为减少当事人诉累，在扣除购房款700,000元后酌情按比例确定被告郑立和被告邓智勇向两原告支付涉案房屋的拆迁补偿款700,133元。关于拆迁安置协议中第三人工贸公司向被告邓智勇支付的住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计224,414.5元，属于拆迁权益中具有人身属性的部分，两原告要求分割该部分款项的诉讼请求，本院不予支持；关于两原告和第三人刘涛陈述签订合同系受胁迫，但对此均未提交相关证据，亦未在合理期限内行使撤销权，本院对其认为自己受胁迫的主张不予支持；关于两原告认为未收到购房款的主张，本院认为对于房屋此类大宗家庭财产被他人占有、使用几年的时间，两原告未提异议，根据生活经验和常理可推断，两原告应知晓第三人刘涛收取购房款的事实。综合考虑两原告和第三人刘涛的家庭成员关系、合同签订过程、购房款的支付等情况，可推定第三人刘涛收取购房款的行为是得到其他家庭成员认可的家事代理行为。两原告认为自己没有收到购房款，但其在签订合同后随即向被告郑立交付了房屋，且在签订合同后长达几年时间未向相关义务人主张购房款的行为不符合常理，结合被告郑立提交的收条，第三人刘涛亦未作出为何出具收条的合理说明，因此两原告认为自己没有收到购房款的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告刘红卫、原告孟艾荣与被告郑立于2016年9月10日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告郑立、被告邓智勇于本判决生效之日起十日内向原告刘红卫、原告孟艾荣支付700,133元；三、驳回原告刘红卫、原告孟艾荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,600元，由原告刘红卫、原告孟艾荣负担25,799元，由被告郑立、被告邓智勇负担10,801元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  余 燕人民陪审员  万思思人民陪审员  叶志友二〇二〇年七月八日法官助理桂娜书记员张童