福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0703民初1395号 原告:邵武市光辉物业有限责任公司,住所地福建省邵武市。 法定代表人:涂光辉,执行董事。 委托诉讼代理人:李建丹,上海沪泰(南平)律师事务所律师。 被告:蓝启高,男,1960年7月25日出生,畲族,住福建省南平市建阳区。 原告邵武市光辉物业有限责任公司(以下简称光辉物业公司)与被告蓝启高物业服务合同纠纷一案,本院于2020年6月8日立案,依法适用小额诉讼程序于2020年7月9日第一次公开开庭进行了审理。原告光辉物业公司的委托诉讼代理人李建丹、被告蓝启高到庭参加诉讼。因蓝启高不同意适用小额诉讼程序,本案依法适用简易程序,于2020年7月27日第二次公开开庭进行了审理。原告光辉物业公司的委托诉讼代理人李建丹、被告蓝启高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 光辉物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令蓝启高支付物业服务费2041.2元,水电费64元,合计2105.2元;2.判令蓝启高支付违约金612.36元(按所欠物业费的30%计算);3.判令蓝启高承担光辉物业公司委托律师的代理费1000元；4.本案诉讼费由蓝启高承担。事实与理由：光辉物业公司系南平市建阳区建平大道936号西区华府小区物业服务企业,蓝启高系南平市建阳区建平大道936号西区华府小区2号楼1单元502室业主。自2017年7月1日至2019年3月31日,蓝启高无故拖欠21个月物业服务费,共计2041.2元,水电费64元,合计2105.2元。期间,光辉物业公司多次催收,蓝启高均拒绝支付。同时,按照物业服务合同的约定,业主逾期缴纳物业服务费的,应当从逾期之日每日按照应缴费用的千分之三支付违约金。光辉物业公司诉至法院,请求判如所请。 蓝启高辩称,确实没有给物业费,是因为物业没有做好。蓝启高2015年入住时小区垃圾乱放，绿地种菜、养鸡，楼顶违章加层，虽然物业有报城管,城管来了水电也停了,但后来门锁起来又盖上去。总之,物业没有做好,不同意给物业费。 光辉物业公司围绕诉讼请求向本院提交了《福建省物业服务合同》《福建省前期物业服务合同》《催缴函》《民事裁定书》、电费清单、水费清单、律师费发票、收费明细台账、收据、收条、照片。蓝启高质证认为,与光辉物业公司未签订合同,对其提供的证据有异议。蓝启高向本院提交照片,光辉物业公司对真实性有异议,对关联性不予认可。本院认为,光辉物业公司所举的《福建省物业服务合同》《福建省前期物业服务合同》《催缴函》《民事裁定书》、电费清单、水费清单、律师费发票、收费明细台账真实合法,与本案具有关联性,本院予以确认;光辉物业公司提供的收据、收条、照片系复印件,蓝启高提供的照片拍摄时间未体现,本院不予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:蓝启高系南平市建阳区建平大道936号西区华府小区2号楼10502室的业主,建筑面积121.55㎡。2015年1月16日,蓝启高与福建海景投资管理有限公司签订《福建省前期物业服务合同》,预交物业费1500元、公共水电费100元、电梯费200元。2016年4月1日光辉物业公司与福建顺景房地产开发有限公司签订《福建省物业服务合同》,约定:本合同期限为3年,自2016年4月1日起至2019年3月30日止;物业服务费:多层住宅0.6元/月/平方米、高层住宅0.8元/月/平方米;业主应于每月25日前向乙方支付物业服务费;经乙方催缴,未能按时足额支付物业服务费,应当按照物业费日千分之三标准向乙方支付违约金,并承担乙方为主张权利所支出的所有费用,包括但不限于法院诉讼费,公告费,诉讼委托人的代理费,复印费,交通费等。该协议对双方权利和义务、物业管理服务范围、物业管理服务质量、违约责任等条款均进行了约定。合同签订后,光辉物业公司为西区华府小区提供物业服务。蓝启高于2016年12月12日交物业费1000元,2017年5月10日交物业费513元,2018年8月24日交电梯年检费62元、公共水电费300元。光辉物业公司合同期满,蓝启高共拖欠物业服务费共计1987.64元(121.55㎡×0.8元×36月-1000元-513元),水电费2.63元(232.28元+335.15元+35.2元+62元-100元-200元-362元)。光辉物业公司多次催收无果,遂诉至法院,支付诉讼代理费1000元。 本院认为,蓝启高与福建海景投资管理有限公司签订《福建省前期物业服务合同》、光辉物业公司与福建顺景房地产开发有限公司签订《福建省物业服务合同》,均系双方真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效,对业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。光辉物业公司按约定为蓝启高所居住的小区提供物业服务,蓝启高作为业主应按约向光辉物业公司交纳物业服务费,逾期构成违约应承担违约责任。光辉物业公司主张蓝启高支付拖欠的物业服务费的诉讼请求,符合规定,本院予以支持。关于光辉物业公司要求蓝启高支付违约金的诉请,根据合同约定,违约金按拖欠物业费的日千分之三收取,计算标准过高,光辉物业公司自愿将计算标准调整为拖欠物业费的30%计算,系其对自身权利的处分,且未违反法律规定,本院予以支持(1987.64元×30%=596.29元)。光辉物业公司要求蓝启高支付水电费64元,本院予以支持2.63元。光辉物业公司要求蓝启高支付其为追索本案借款而支出的律师费1000元,因《福建省物业服务合同》中对此已作明确约定,且该约定未违反法律规定,本院予以支持。蓝启高辩称,光辉物业公司服务不到位,其提供的证据不足以证明其主张,本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款,《最高人民法院关于的解释》第九十条规定,判决如下： 一、蓝启高应于本判决生效之日起十日内支付邵武市光辉物业有限责任公司物业服务费1987.64元、水电费2.63元、违约金596.29元； 二、蓝启高应于本判决生效之日起十日内支付邵武市光辉物业有限责任公司律师代理费1000元； 三、驳回邵武市光辉物业有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元,减半收取计25元,由蓝启高负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人须依法按期履行判决,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知,违反本条规定的,本案申请执行后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 审 判 员 钟金凤 二〇二〇年七月三十日 法官助理 蒋佳慧 书 记 员 黄 艳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵守诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。 第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。