广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3540号原告：中山市广弘物业管理有限公司，住所地广东省中山市****************侧，统一社会信用代码914***********738C。法定代表人：黄树灿，该公司经理。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦敏，广东维纳律师事务所律师。被告：刘庭海，男，1967年9月6日出生，汉族，住广州市番禺区*************之三303房，公民身份号码440************41X。原告中山市广弘物业管理有限公司（以下简称广弘物业公司）与被告刘庭海物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广弘物业公司委托诉讼代理人马秀章到庭参加诉讼，被告刘庭海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广弘物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告刘庭海向原告广弘物业公司支付从2017年11月至2019年8月期间共22个月的物业管理费1825.12元及违约金419.78元（违约金计算方法：以每月物业管理费82.96元为基数，分别从次月10日起按月利率2%计算至清偿之日止，暂计至2019年8月10日为419.78元）。事实与理由：被告刘庭海拖欠原告广弘物业公司物业管理费未按时支付。被告刘庭海在法定期限内没有提出书面答辩意见，在举证期限内亦没有提供证据，亦未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经本院审查认定的事实如下：广弘物业公司成立于2003年8月26日，经营范围为：物业管理、车辆停放服务、家政清洁服务等。2011年1月3日，广弘物业公司作为甲方，刘庭海作为乙方，双方签订前期物业管理服务协议约定：甲方对物业公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议之规定向乙方收取服务管理费用；物业管理服务内容：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护；对共用设施设备进行日常管理和维修养护；路灯、楼道灯完好率不低于80%；小区24小时值勤；对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次；小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运一次；小区公共场所每日清扫一次、楼道每日清扫一次等；乙方按自用物业之建筑面积按月交纳物业管理费用，具体收费标准以物价局核准收取；乙方应按月交纳物业管理费用，每月10日前以现金或银行代缴方式支付，乙方将物业交由非业主使用人使用时，物业管理费仍由乙方承担；甲方委托之物业管理公司违反本协议约定不能善尽管理服务之责，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本协议，不按本协议约定的缴费标准和缴费时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并自逾期之日起按每日3‰交纳违约金；协议还约定了其他事项。广弘物业公司、刘庭海分别在甲方、乙方处盖章、签名确认。协议签订后，广弘物业公司为水岸花都小区提供了物业服务，刘庭海开始能按时交纳物业管理费。但刘庭海自2017年11月起未按时交纳物业管理费至2019年8月共拖欠物业管理费1825.12元。广弘物业公司经催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市物价局于2010年11月11日出具的关于沙溪镇水岸花都商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函记载：物业管理费，你公司与业主约定了如下标准：（一）高层住宅（带电梯）物业管理费（按建筑面积计算，每月每平方米）1.50元；(二)商铺等非住宅物业服务收费实行市场调节价，由你公司与业主通过合同约定；等等。又查：中山市不动产登记资料查询结果显示：坐落于中山市***********水岸花都158卡的权利人为刘庭海，建筑面积41.48平方米，登记时间2014年12月*日。广弘物业公司称刘庭海自2017年11月起拖欠物业管理费至2019年8月，累计拖欠22个月物业管理费未交纳，刘庭海应缴物业管理费41.48平方米×2元/平方米×22个月=1825.12元（按广弘物业公司主张算）及滞纳金（以每月管理费82.96元为基数，从逾期之日起按每月2%计算，合同约定是每日3‰，其主动调整为每月2%，其与刘庭海约定以建筑面积作为计费依据、按2元/平方米·月收取物业费，其一直按该标准履行），刘庭海没有到庭予以确认。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。刘庭海是中山市***********水岸花都158卡的业主，广弘物业公司与刘庭海签订的前期物业管理服务协议合法有效，对刘庭海具有约束力。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。广弘物业公司依照上述协议对涉案物业进行物业管理服务，刘庭海作为业主，在已实际享用了广弘物业公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。刘庭海未交纳物业管理费已构成违约，依法应承担相应的违约责任。涉案物业的建筑面积为41.48平方米，广弘物业公司主张商铺的物业管理费按每月每平方米2元计算符合双方协议的约定，刘庭海应支付2017年11月至2019年8月共22月的物业管理费为1825.12元（41.48平方米×2元/平方米·月×22个月=1825.12元）（按广弘物业公司主张算），本院予以支持。关于违约金问题。前期物业服务合同约定若刘庭海未按时缴纳物业管理费，从欠费次月10日起，以每月物业管理费为基数，按24%的年利率（按广弘物业公司主张）计算至实际清偿之日，该标准明显过高，且违约金应考虑结合一方违约给守约方造成的实际损失，刘庭海拖欠物业费主要给广弘物业公司造成了资金利息损失，故本院将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业管理费82.96元为基数，从欠费次月10日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止。对广弘物业公司主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告刘庭海于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市广弘物业管理有限公司支付2017年11月至2019年8月期间的物业管理费1825.12元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费82.96元为基数，从欠费次月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）；驳回原告广弘物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，（原告中山市广弘物业管理有限公司已预交），由原告广弘物业管理有限公司负担10元，被告刘庭海负担40元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告中山市广弘物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  廖鑑财审判员  叶迟玖审判员  余 磊二〇二〇年七月二十二日书记员  梁宝兴杨平丽