山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民初56号 原告（案外人）：张玉英，女，1944年7月11日出生，汉族，住山东省曲阜市。 委托诉讼代理人：孔祥生，山东曲圣地律师事务所律师。 被告（申请执行人）：万通建设集团有限公司，住所地江苏省如东县掘港镇长江路**如东科技城东筑项目**201-204。 法定代表人：胡学明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周纪云，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁方，北京市炜衡（合肥）律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：曲阜圣地置业集团有限公司，住所，住所地山东省曲阜市静轩西路（时庄）div> 法定代表人：王建中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晓东，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：王**，男，该公司职工。 原告张玉英与被告万通建设集团有限公司（以下简称万通公司）、第三人曲阜圣地置业集团有限公司（以下简称圣地公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玉英的委托诉讼代理人孔祥生，被告万通公司的委托诉讼代理人周纪云、袁方，第三人圣地公司的委托诉讼代理人王晓东、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉英向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2019）鲁执异876号执行裁定书；2.请求依法裁定解除对曲阜市××号楼××房产的查封，中止对涉案房产的执行。事实和理由：一、涉案房产“新天地商住中心6号楼932、933、935室”，系张玉英出资购买、合法占有使用的财产，具有法定的排除执行的情形。1、2015年5月20日，张玉英与圣地公司签订三份商品房买卖合同，出资购买新天地商住中心6号楼932、933、935室三处房产，共支付房款539000元。上述事实，有双方签订的商品房买卖合同、收款收据等证据予以证实。对此事实，（2019）鲁执异876号执行裁定书予以确认。2、上述房屋，张玉英系2015年5月20日签订商品房买卖合同、支付全部价款，且在当日张玉英在曲阜市勃发物业服务有限公司领取了涉案三处房屋的钥匙，着手装修事宜。所以，张玉英实质上已经合法占有涉案房屋，即己排除了圣地公司对该房屋的所有权。因物业公司的原因，张玉英与其所签订的上房手续书虽然在8月6日，稍晚于万通公司查封的日期2015年7月8日，但不能改变原告对涉案房屋合法占有的事实。二、（2019）鲁执异876号执行裁定书对张玉英实际占有涉案房屋时间的认定错误。双方（2015年5月20日张玉英支付购房款后）当场交接钥匙这一事实，即为房屋权属的移交、即为事实上占有了涉案房屋。上房手续书，系物业公司出于管理的需要而签订，并非确定是否占有房屋的直接证据。综上，（2019）鲁执异876号执行裁定书，以上房手续书为依据，认定原告未能合法占有涉案房产，系认定事实错误。敬请山东省高级人民法院查明事实，依法改判。 万通公司辩称,一、贵院（2019）鲁执异876号执行裁定认定事实清楚、适用法律准确。贵院根据张玉英在申请执行异议阶段提出的异议及相应证据材料依法作出的（2019）鲁执异876号执行裁定已经全面查清了本案事实，并针对张玉英的实际情况、适用法律条文等进行了详细分析和评判，裁定结果公正、合法，应依法予以执行。二、张玉英未签订合法有效的《商品房买卖合同》。本案中，张玉英在执行异议阶段向贵院提交三套《商品房买卖》合同均未在网上进行备案，因此，对合同关键条款内容、落款时间、签订主体等的真实性无法予以确认，存在张玉英与圣地公司进行串通，伪造、倒签、倒补商品房买卖合同的可能。三、张玉英未提供证据证明其已支付全部购房款。房屋买卖系大额资金交易，张玉英先后购买了三套涉案房产，如无法提供购买涉案房产对应的银行转账流水或是支取大额现金的交易凭证等证据，就无法充分证明其已经支付了全部购房款。四、张玉英未在法院查封之前合法占有涉案房产。根据张玉英在申请执行异议阶段向贵院提交的《上房手续书》显示，张玉英签订三套涉案房产上房手续的时间分别为：2015年8月5日（6栋932、6栋933）、2015年11月17日（6栋935），上述收房时间远远晚于法院查封房产的时间（2015年7月8日）。综上，万通公司认为，贵院所作的（2019）鲁执异876号执行裁定，认定事实清楚、适用法律准确，张玉英的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定的情形，不具有排除强制执行的权益。故请求贵院依法驳回张玉英全部诉讼请求，恢复对涉案房产的执行。 圣地公司同意张玉英的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 张玉英提交如下证据：证据一、（2019）鲁执异876号执行裁定书一份，证明：张玉英因自己所购买的房产被查封，提起执行异议。证据二、证明三份，证明：2015年5月20日，张玉英领取涉案房屋932、933、935室的钥匙，涉案房屋于2015年5月20日已经交付张玉英。证据三、物业公司2015年5月20日出具的收据三份，证明：2015年5月20日，张玉英已经交付水电费，用于三处房屋装修的准备工作。证据四、装修施工合同，证明：2015年5月30日，涉案房屋开始装修，工期30天，施工质量合格，合同如期履行完毕。 万通公司质证称：证据一、执行裁定书恰恰证明了法院查明的事实，涉案三套房屋的交付时间全部晚于2015年7月8日，也就是都晚于查封时间。如果三份房屋买卖合同是真实的，应该去备案，张玉英应提供备案合同，我方对三份房屋买卖合同的三性均不予认可。收款收据的金额这么大，张玉英只有收款收据没有银行流水，我方认为收款收据也是不真实的，对其三性均不予认可。证据二，对曲阜市勃发物业服务有限公司出具的证明的三性和证明目的均不认可。张玉英从圣地公司处收房的时间应当以新天地小区上房手续书落款的时间为准，该时间晚于查封时间。证明系圣地公司关联的物业公司出具，意图通过虚构领取钥匙时间来前移收房时间，明显与事实不符，且无法出具领取的底联或其他凭证，不应予以采纳。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”具体到本案，证明系曲阜市勃发物业服务有限公司出具，但却没有单位负责人和材料制作人的签名，不符合单位出具证明的法定形式要件，没有证明效力，不能采信。此外，根据系列案件了解到的情况，2015年新天地小区的物业管理公司应当是曲阜市亮丽物业管理有限公司，而非出具证明的是曲阜市勃发物业服务有限公司，由曲阜市勃发物业服务有限公司为曲阜市亮丽物业管理有限公司出具发放钥匙一事的证明，明显不符合常理，也不能产生任何证明效力。证据三、我方对该物业费收据不予认可，现在交钱都是转账，哪还有收据，我方对其三性均有异议。证据四、装修合同不是张玉英本人签字，这个房子按照执行裁定书查明的事实，在查封前都没有交付，所以该装修合同也是虚假的。 圣地公司质证称，我方对证据四不清楚，对其他证据，我方均予以认可。 本院经审查认为，张玉英提交的证据二证明，无论从法定形式上，还是从出具主体上，均有瑕疵，本院不予采信。张玉英提交的证据一、三、四均是原件，万通公司虽有异议，但没有提交相反证据加以证明，圣地公司对证据一、三予以认可，对证据四未提异议，对张玉英提交的证据一、三、四，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 在万通公司与圣地公司建设工程施工合同纠纷一案诉讼过程中，万通公司申请法院对圣地公司名下财产进行查封，本院于2015年7月8日作出（2015）鲁民一初字第33号民事裁定，查封了涉案房产。2018年7月5日，本院又以（2015）鲁民一初字第33-2号裁定继续查封涉案房产。2017年5月31日，本院作出（2015）鲁民一初字第33号民事判决书，判决圣地公司向万通公司支付工程款。该判决生效后，万通公司向本院申请强制执行。案件执行过程中，案外人张玉英向本院提出书面异议，本院于2020年2月25日作出（2020）鲁执异876号执行裁定书，认为虽然张玉英与圣地公司在一审法院查封之前签订了购房合同并支付了全部购房款，但在一审法院查封之前未能合法占有涉案房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，裁定驳回张玉英的异议请求。张玉英不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，形成本案。 2015年5月20日，张玉英与圣地公司签订商品房买卖合同，由张玉英购买圣地公司“新天地商住中心”6幢932号房，房产总价款179000元，该商品房的用途为商业使用，建筑面积57.16平方米。2015年5月19日，张玉英交付房款179000元，并由圣地公司开具收款收据。2015年5月20日，张玉英支付购房款、水电费后，圣地公司将房屋钥匙交付给张玉英。2015年8月6日，张玉英领取了新天地小区上房手续书。 2015年5月20日，张玉英与圣地公司签订商品房买卖合同，由张玉英购买圣地公司“新天地商住中心”6幢933号房，房产总价款180000元，该商品房的用途为商业使用，建筑面积57.16平方米。2015年5月19日，张玉英交付房款180000元，并由圣地公司开具收款收据。2015年5月20日，张玉英支付购房款、水电费后，圣地公司将房屋钥匙交付给张玉英。2015年8月6日，张玉英领取了新天地小区上房手续书。 2015年5月20日，张玉英与圣地公司签订商品房买卖合同，由张玉英购买圣地公司“新天地商住中心”6幢935号房，房产总价款180000元，该商品房的用途为商业使用，建筑面积57.16平方米。2015年5月19日，张玉英交付房款180000元，并由圣地公司开具收款收据。2015年5月20日，张玉英支付购房款、水电费后，圣地公司将房屋钥匙交付给张玉英。2015年11月17日，张玉英领取了新天地小区上房手续书。 另查明，新天地小区上房手续书的主要内容为：涉案房产已具备上房条件，在上房前需要交纳如下费用：物业管理费、暖气开口费、燃气开口费、装修押金、装修垃圾处理费、有线电视初装费、电梯电费电梯维护费等。业主在业主签字处签字捺印，落款处还载有圣地公司及曲阜市亮丽物业管理有限公司名称，但无两公司签章。 本院认为，本案争议的焦点问题是张玉英对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，张玉英与圣地公司签订了合法有效的商品房买卖合同，张玉英已支付全部购房款，张玉英在法院查封前已领取涉案房屋钥匙，万通公司对上述签订合同、支付房款、领取钥匙的事实虽有异议，但未提交相反证据加以证明；涉案房产未办理过户登记是因圣地公司未缴纳有关费用所致，不是张玉英自身原因造成的。因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，张玉英对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。圣地公司从2014年开始陆续向业主交付房产，且有证据四可以证实张玉英自2015年5月30日开始装修，因此，认定张玉英于2015年5月20日交付全部购房款和电费后，圣地公司将房屋钥匙交付给张玉英，具有合理性。新天地小区上房手续书是格式文本，从其内容看，该新天地小区上房手续书并未涉及交付房屋的任何具体问题，其主要内容是告知业主交纳相关费用，在此情况下，该新天地小区上房手续书不能直接证明张玉英领取新天地小区上房手续书的时间是张玉英实际占有涉案房屋的时间。 综上所述，张玉英的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得执行曲阜市静轩西路“新天地商住中心”6号楼932、933、935室房产。 案件受理费9190元,由万通建设集团有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长  马 丽 审 判 员  毕中兴 审 判 员  邱建坡 二〇二〇年七月二十日 法官助理  孔祥昆 书 记 员  李亚宁