广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19930号原告：林英杰，男，1992年10月7日出生，汉族,住广东省广州市番禺区。被告：杨云虎，男，1990年11月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告林英杰与被告杨云虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林英杰到庭参加诉讼，被告杨云虎经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林英杰向本院提出诉讼请求：1．被告杨云虎向原告支付2018年12月至2019年3月的租金8000元及违约金（以欠付租金为基数，按年利率24%的标准，自2018年12月16日起计算至实际清偿之日止）；2．被告向原告支付2018年12月至2019年3月期间产生的物业管理费、水电费、煤气费共计1118.13元；3．被告赔偿原告遗失家具损失约1500元；4．原告无需退还被告房屋押金2000元。事实与理由：2018年3月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于中山市俊和闲庭3幢1502房出租给被告，租赁期限为2018年3月15日至2019年3月15日；每月租金2000元，每月15日通过支付宝、微信、银行转账等方式支付租金；房屋租赁期间产生的水电费、煤气费、物业管理费、税费及宽带费等均由被告承担。自2018年12月15日起，被告开始以各种理由延迟支付租金，经原告多次催收，被告仍未支付租金。合同期限届满后，原告已明确表示不再续约，但被告拒不搬离案涉房屋。经多次催促无果后，原告于2019年3月19日在小区物业管理人员的陪同下收回案涉房屋、更换房屋门锁，并再催促被告交纳房租并清理案涉房屋物品、恢复案涉房屋原状后，原告返回广州工作。2019年3月21日，小区物业管理人员通过电话通知原告称，被告私自带领人员强行破坏案涉房屋门锁并更换锁芯进入案涉房屋继续居住，原告赶往案涉房屋但未能进入。原告报警后，坦洲镇公安分局金斗派出所警员到场了解情况后认为此为民事纠纷，拒不受理。原告无法进入案涉房屋，通过微信向被告发出腾房通知。2019年3月31日，原告获悉被告已离开案涉房屋后，再次通过开锁公司打开案涉房屋门口，发现案涉房屋内有家具遗失，包括一张实木沙发、两张实木座椅、一张实木茶几、一张实木电视柜，并且案涉房屋内满是生活垃圾，遂再次报警。被告至今仍未向原告支付拖欠的租金及水电费、物业管理费等费用。原告为维护自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告杨云虎未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交材料证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相关证据，本院经审理认定事实如下：1．2018年3月15日，林英杰（出租方）与杨云虎（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定林英杰将其名下位于中山市［不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第××号］出租给杨云虎居住、生活使用，租赁期限为2018年3月15日至2019年3月15日；每月租金2000元，通过支付宝、微信、银行转账等方式支付租金；签订合同之日，承租方应向出租方支付一个月租金2000元及押金2000元；合同期限届满或合同解除后，出租方有权收回案涉房屋，承租方应返还案涉房屋及其附属物品、设施设备，并结清双方各自应当承担的费用；租赁期间的水电费、煤气费、物业管理费、税费、宽带费由承租方承担；拖欠租金累计达3个月，出租方有权终止合同、收回案涉房屋，并没收押金不予退还；租赁期间任何一方违反合同约定，须按年度向对方交纳月租金的15%作为违约金；承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，出租方有权按月租金的3%向承租方加收违约金（滞纳金），合同还约定了其他事项。林英杰确认杨云虎已交付押金2000元，并称双方约定租金计费周期为一个月，杨云虎应在每月15日交付当月租金。在案涉租赁合同期满后，林英杰要求杨云虎搬离案涉房屋，杨云虎在2019年3、4月左右搬离案涉房屋，并把案涉房屋客厅配套的三件套家具（包括一张实木沙发、两张实木座椅、一张实木茶几、一张实木电视柜）搬走。2．林英杰提交其中国建设银行账户交易明细，显示中山坦洲自来水有限公司收取了案涉房屋2018年12月至2019年3月的水费共计48.78元（16.26元+8.13元+13.55元+10.84元）；广东电网有限责任公司中山供电局收取了案涉房屋2018年12月至2019年3月的电费387.38元（114.85元+76.36元+103.67元+92.5元）；中山公用燃气有限公司南部分公司收取了案涉房屋2019年1月的燃气费58.65元；中山恒荣物业管理有限公司分别收取了案涉房屋2018年12月至2019年3月的物业管理费623.32元（155.83元+155.83元+311.66元）。上述款项合计1118.13元。3．林英杰提交其与杨云虎的微信聊天记录，显示：①杨云虎自认把案涉房屋的沙发搬到其办公室，并向林英杰承诺退租时归还前述沙发；②2019年3月23日，林英杰通过微信向杨云虎出具告知书，载明杨云虎自2018年12月起拖欠租金、水电费、物业管理费，并且未经其同意更换了案涉房屋的钥匙，违反双方合同约定，要求杨云虎结清欠款并将案涉房屋恢复原状；③林英杰多次通过微信向杨云虎催收拖欠的租金、水电费、物业管理费，杨云虎均以各种理由推托。4．林英杰提交照片、视频用于证明杨云虎违反租赁合同约定，存在搬走案涉房屋沙发、座椅、茶几及电视柜的行为。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。林英杰与杨云虎签订的租赁合同系在双方平等自愿的基础上签订的，体现了当事人真实的意思，且内容不违反法律法规的强制性规定，依法对当事人产生约束力，双方均应恪守履行。关于租金的问题。杨云虎从2018年12月16日起开始拖欠租金，且至今尚未履行交付租金的合同义务，以其行为表明不履行主要债务，其行为已经构成违约。林英杰称在案涉租赁合同期满后其要求杨云虎搬离案涉房屋，但杨云虎并未立即搬离，其于2019年3月31日知悉杨云虎已搬离案涉房屋，但林英杰无法确定杨云虎具体搬离案涉房屋的时间。案涉租赁合同期限已于2019年3月15日届满，且杨云虎已搬离案涉商铺，故本院认定双方签订租赁合同于2019年3月31日解除。同时，双方在租赁合同中约定合同解除后，出租方有权收回案涉房屋，承租方应结清其应当承担的费用。杨云虎应向林英杰支付2018年12月16日至2019年3月31日的租金9000元（2000元/月×4.5个月）。林英杰要求杨云虎向其支付欠付租金8000元的诉请，未超过其权利请求范围，本院予以照准。关于违约金问题。在租赁合同中，依约按时支付租金系杨云虎作为承租人主要的合同义务，杨云虎拖欠租金费用的行为已构成违约，需承担相应的违约责任。但林英杰与杨云虎在合同中既约定了违约金的计算方式、又约定不返还押金作为违约金。现林英杰既要求不退还押金、又主张以欠付租金8000元为基数，按年利率24%的标准，自2018年12月16日起至实际清偿之日止计算违约金。从填补损害的角度来看，支持固定违约金不足以填补林英杰的损害，但同时支持违约金又过分高于实际损失，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第5条规定，对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。本院酌定违约金以8000元为基数，自2018年12月16日起计算至实际清偿之日止，其中从2018年12月16日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于林英杰主张不予退还押金2000元的诉请，本院不予支持，杨云虎已交付的押金2000元可用于抵扣租金、物业管理费、水电费及违约金。关于水电费、物业管理费、燃气费的问题。双方在租赁合同中约定租赁期间的水电费、煤气费、物业管理费、税费、宽带费由承租方承担。根据林英杰提交的银行流水证实，林英杰已实际代杨云虎垫付了案涉房屋2018年12月至2019年3月的水电费、煤气费、物业管理费1118.13元。林英杰主张杨云虎向其支付案涉房屋的水电费、煤气费、物业管理费1118.13元的诉请，理据充分，杨云虎亦并未提交相关的证据予以反驳，本院对该项诉求予以支持。关于赔偿遗失家具损失的问题。双方在租赁合同中约定合同期限届满或合同解除后，出租方有权收回案涉房屋，承租方应返还案涉房屋及其附属物品、设施设备。林英杰提交的其与杨云虎的微信聊天中，显示杨云虎自认搬走了案涉房屋的沙发。而杨云虎搬离案涉房屋后并未向林英杰返还该沙发，杨云虎应向林英杰赔偿该损失。另，林英杰主张杨云虎存在未返还案涉房屋其他物品的行为，但其提供的视频、照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。从林英杰提交的证据来看并不足以认定杨云虎存在未返还案涉房屋其他物品的情形，应承担举证不能的不利后果。因此，本院酌定杨云虎赔偿林英杰遗失案涉房屋沙发损失500元，超过该范围的诉请，本院不予支持。杨云虎经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告杨云虎于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林英杰支付欠付租金8000元及违约金（违约金计算方式：以8000元为基数，自2018年12月16日起计算至实际清偿之日止，其中从2018年12月16日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告杨云虎于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林英杰支付2018年12月至2019年3月的水费48.78元、电费387.38元、燃气费58.65元、物业管理费623.32元，合计1118.13元；三、被告杨云虎于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林英杰赔偿遗失家具损失500元；四、驳回原告林英杰其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元（原告已预交），由被告杨云虎负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  黄锦荣人民陪审员  苏庭峰二〇二〇年七月二日书 记 员  陈大钊袁丽珣