文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初39230号原告深圳市海阔商业管理有限公司,住所地深圳市福田区香蜜湖街道香安社区安托山七路**,统一社会信用代码914403000935305797。法定代表人李璇,总经理。委托诉讼代理人赵玉婷,女,汉族,1992年6月29日出生,身份证住址甘肃省武威市凉州区,系公司员工。委托诉讼代理人郭恒崖,男,汉族,1984年2月8日出生,身份证住址河南省邓州市,系公司员工。被告深圳市绿味康食品有限公司,住所地深圳市福田区沙头街道车公庙泰安轩**,统一社会信用代码91440300MA5DEHJ365。法定代表人郑雅伊,总经理。原告深圳市海阔商业管理有限公司（以下简称海阔公司）与被告深圳市绿味康食品有限公司（以下简称绿味康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告海阔公司委托诉讼代理人赵玉婷到庭参加了诉讼，被告绿味康公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告海阔公司向本院提出诉讼，请求：1、判令确认原、被告双方于2017年5月3日签订的租赁合同、《补充协议》及2018年7月6日签订的《〈商铺租赁合同〉之补充协议（二）》于2018年11月9日解除；2、判令被告立即支付拖欠原告租金、物业管理费、推广费、水电费、装修垃圾运输费合计人民币493347.86元；3、判令被告支付原告违约金276850.25元（违约金以被告每月逾期支付金额为基数,按照每日千分之二，自被告每月应付金额逾期支付之日起算,暂计至2019年4月11日，最终计算至付清之日）。2、3项金额合计770198.11元；4、判令被告于本案判决生效后10日内注销以涉案店铺地址取得的相关执照、批准证书或许可证等证照；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月3日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》（以下简称“租货合同”）及《补充协议》,约定原告将位于深圳市福田区XX商场（以下简称“XX商场”）Ｌ1楼14号商铺（以下简称“商铺”）出租给被告,租货期为3年,自原告通知的开业日起算,即2017年12月20日开始起算。此外,租赁合同对租赁用途、月租金数额、租金支付方式及违约责任等均作了约定。2017年5月27日,在被告对商铺验收合格后,原、被告双方签订《交接验收表》,原告将商铺交付被告由其实际占有并使用。2018年7月6日,原、被告双方签订《之补充协议（二）》（以下简称“补充协议（二）”）补充协议（二）约定,为支持、激励被告,原告给予被告两个月免租期、免推广期（自2017年12月20日至2018年2月19日）,免除被告在此期间的租金和推广费,此外免除被告在原告通知的开业日之前的物业管理费,若被告违反补充协议约定,原告有权取消免租期、免推广期及免收的物业管理费。但被告在租赁合同、补充协议签订后至今未向原告缴纳租金、推广费及装修期间垃圾清运费；拖欠2018年10月及11月期间物业管理费、水电费。原告于2018年11月5日向被告送达解约函,通知被告自2018年11月9日双方之间的租赁合同及补充协议解除,并催促被告按照合同约定及时向原告支付拖欠费用。现经原告多次催缴被告仍拖欠原告:租金人民币455211.43元;推广费人民币8621.43元；物业管理费人民币18400元;水电费人民币7915元;此外被告拖欠原告装修垃圾运输费人民币3200元。按照合同约定,被告逾期缴纳上述费用,逾期一日应按照逾期金额的千分之二向原告支付违约金,直至被告付清所有款项。鉴于被告拖欠上述费用的行为,已属严重违约并给原告带来重大经济损失,现原告请求人民法院解除原告与被告签订的租赁合同及两份补充协议,并判定被告及时支付拖欠费用及违约金。综上,原告为维护其合法权益,现依据《民事诉讼法》及《合同法》的规定,诉至法院,以求判如所请。被告绿味康公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。经审理查明，2017年5月3日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告（出租方，甲方）将位于深圳市福田区出租给被告（承租人，乙方）使用。商铺建筑面积为200平方米（实用面积110平方米）。乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该商铺，并同意按现状进行接收。租赁期限为3年，自甲方通知的开业日期起算。该商铺经营品牌为“闺蜜鲜森”。乙方按照保底租金与浮动租金两者取其高的方式向甲方支付营业租金，具体标准如下：第一年，每月保底租金为52800元，浮动租金按乙方该月税后营业额的15%计算；第二年，每月保底租金为55440元，浮动租金按乙方该月税后营业额的15%计算。乙方向甲方交纳相等于租赁期限第一年2个月保底租金及2个月管理费之和的租赁保证金121600元，该租赁保证金仅作为乙方全面履行本合同及相关补充协议等的保证，未征得甲方同意，乙方不得将上述租赁保证金抵充乙方应付之租金、物业管理费或其他费用。乙方每月应缴纳的管理费总额为10800元，其中商铺8000元／月，外摆区2800元／月。乙方应于每月5日前交纳本月保底租金和物业管理费。水、电、气等费用以甲方指定的物业管理公司计表读数参照市政标准并考虑人工、损耗等成本后综合计价代收代缴并开具收据。电费、水费收费标准分别为：1.2元／ｋｗｈ，6元／ｍ3。水电费应在下月5日前，随同物业管理费一起一次性支付于甲方指定的物业管理公司。乙方自甲方通知的开业日期起向甲方交纳推广费1000元／月。推广费于当月5日前支付。若乙方以该商铺取得了相关执照、批准证书或许可证，则乙方须于交还日期届满前搬离该等执照、批准证书或许可证的注销手续。乙方逾期支付应付款项、未按时办理商铺交接手续或未按时交还商铺、提前解除合同，甲方有权不经事先通知即切断该商铺的水电供应或其他设施，涉及支付义务的，乙方每逾期一日，甲方有权向乙方收取逾期金额千分之二的违约金直至乙方付清所有费用；涉及商铺交还义务的，乙方每逾期一日，甲方有权向乙方收取合同期内最后一个月日租金1.5倍的违约金，同时有权没收租赁保证金，乙方应向甲方补交装修免租期全部租金及费用，并要求乙方赔偿全部损失；乙方提前解除合同，没收租赁保证金，甲方可收回该商铺，除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时3个月保底租金与3个月物业管理费之和的违约金，甲方收回商铺的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该商铺并处理、移除乙方在该商铺内的任何财物。双方在合同中还约定了合同当事人及司法机关法律文书送达地址。2017年5月16日，原告向被告发出《收铺通知书》，要求被告于2017年5月27日前办理收铺手续，2017年5月27日，被告签收该通知书，并与原告办理了交验签收手续。2018年7月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《〈商铺租赁合同〉之补充协议（二）》，记载：甲方于2017年11月20日书面通知乙方于当日开业，但乙方却因自身原因拖欠至2018年3月1日方才开业。甲方同意免收乙方开业日之前所产生的全部物业费；甲方同意自开业之日起给予乙方2个月的免租期和免推广费期，从2017年12月20日至2018年2月19日止，在此期间内乙方仍需按照合同约定缴纳物业管理费、装修和经营活动产生的政府税费及水电等费用。2018年5月29日，原告向被告送达地址邮寄2017年12月20日至2018年5月3日租金、物业管理费、推广费等费用缴费通知单共12张。该邮件被退回，退回原因为“电联退回”。2018年6月5日，原告向被告送达地址寄送了《缴费通知函》，称截至发函之日，被告未向其交纳租金、物业管理费、推广费等，要求被告于2018年6月8日前交清所有费用。该函于2018年6月12日退回，退回原因为“电联拒收，逾期退回”。2018年8月9日，被告向原告出具《协商承诺书》，申请租金管理费延长缴纳，并承诺于2018年8月15日前结清所有管理费用（如资金回款到位并缴纳2月份、3月份租金），于2018年8月25日前结清拖欠的所有费用。2018年11月5日，原告向被告发出《关于解约及收回商铺的通知函》，称租金和推广费的起算日为2018年2月20日，物业管理费的起算日为2017年12月20日，截至2018年10月31日，除水电费外，被告前期租金、管理费等费用欠款累计达461907.06元。原合同自2018年11月9日起解除，请被告于2018年11月11日前将商铺恢复原状并交还商铺，完成以该商铺的地址取得的所有相关执照、批准证书或许可证等的注销或变更登记等手续。并于2018年11月9日前交清所有拖欠费用。被告于当日签收该函。原告提交了被告2017年12月至2018年5月的《商户费用通知单》及2017年12月-2018年1月的《商户水电费通知单》，其中记载2017年12月物业管理费为3096.77元，装修垃圾运输费为1238.71元；2018年1月物业管理费为8000元，装修垃圾运输费为1961.29元；2018年2月-5月，每月保底租金均为52800元、每月推广费为1000元。上述事实有原告提交的《商铺租赁合同》、《〈商铺租赁合同〉之补充协议（二）》、收铺通知书、租金催缴函、邮件快递单等证据予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告作为承租人，在接收商铺后应当按照合同约定履行交纳租金、推广费、管理费、水电费等义务。被告承诺于2018年8月25日结清所有费用，但现有证据并不能证明被告已经实际履行，且从其承诺书中所述，截至发函之日被告尚未缴纳2月、3月租金，该情形已构成严重违约，被告可以依照合同约定，行使合同解除权。被告于2018年11月5日向被告送达《关于解约及收回商铺的通知函》，故应以该日作为合同解除日期。原告请求解除《补充协议》，但并未提交该补充协议，故本院对其该项诉讼请求不予支持。按照合同法相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。截至2018年8月，被告欠缴费用已较高，而且原告亦未提交相关证据证明被告在2018年8月后仍继续营业的证据，故原告于2018年11月5日才向被告发出解除合同通知，不符合减损原则，本院酌情确定原告应于2018年9月底前解除合同，对于原告主张的2019年10月-11月的租金、物业管理费、推广费等费用，本院均不予支持。依据补充协议（二）的约定，被告无须交纳2017年12月20日至2018年2月19日的租金和推广费，但不免除物业管理费、装修垃圾运输费的交纳义务，根据原告提交的《商户费用通知单》及《商户水电费通知单》记载内容，被告应交纳2017年12月、2018年1月的装修垃圾运输费3200元（1238.71+1961.29）。2018年2月被告应交纳的租金为16971.43元（52800×9/28），推广费321.43元（1000×9/28）。2019年3月-9月，被告每月应缴纳的租金均为52800元，推广费均为1000元，故租金合计369600元（52800×7），推广费合计7000元（1000×7）。原告仅主张2018年8月、10月、11月的物业管理费，本院仅支持2018年8月的物业管理费8000元，对于2018年10月、11月的物业管理费，本院不予支持。至于水电费，原告并未提交相关证据予以证实，故本院对此不予支持。上述费用合计405092.86元。关于违约金，双方虽在合同中已经约定，涉及支付义务的，乙方每逾期一日，甲方有权向乙方收取逾期金额千分之二的违约金直至乙方付清所有费用，但该违约金计算标准过高，本院酌情调整至按每日0.5‰的利率计算至被告实际清偿之日，因原告主张每期起算日期从当月15日之次日起算，该起算日期晚于合同约定的付款期限，计算得出的违约金低于被告实际应付金额，应视为原告对自身诉讼权利的处分，本院对此予以确认，违约金具体计算过程见附表。截至原告起诉之日（2019年4月11日），违约金合计61845.20元；截至本案庭审之日（2020年4月10日），违约金合计135774.65元。至于原告请求被告注销以商铺为地址取得的相关执照、批准文书或许可证证照等，因原告未举证证明被告存在上述情况，故本院对此不予支持。被告经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃自身诉讼权利，依法应当承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市海阔商业管理有限公司与被告深圳市绿味康食品有限公司于2017年5月3日签订的《商铺租赁合同》、于2018年7月6日签订的《〈商铺租赁合同〉之补充协议（二）》均于2018年11月5日解除；二、被告深圳市绿味康食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市海阔商业管理有限公司支付拖欠的2017年12月至2018年9月租金、物业管理费、推广费、装修垃圾运输费合计人民币405092.86元；三、被告深圳市绿味康食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市海阔商业管理有限公司支付拖欠费用的违约金（违约金以每月欠缴费用为基数，按照0.5‰的日利率，从当月15日起算至被告实际清偿之日止，计算过程见附表。截至2020年4月10日，违约金合计135774.65元）；三、驳回原告深圳市海阔商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11502元（已由原告预交），由被告深圳市绿味康食品有限公司负担6973元，由原告深圳市海阔商业管理有限公司负担4529元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  邱卫华人民陪审员  吴锡钳二〇二〇年七月二十日书 记 员  叶连根附表：违约金计算表            月份              欠缴费用              日利率              违约金                  租金              推广费              物业管理费              装修垃圾运输费              小计              起算日期              截至日期1              逾期天数1              违约金      数额1              截至日期2              逾期天数2              违约金      数额2                  2017.12              0              0              0              1238.71              1238.71              0.5‰              2017/12/15              2019/4/11              482              298.53              2020/4/10              847              524.59                  2018.1              0              0              0              1961.29              1961.29              0.5‰              2018/1/15              2019/4/11              451              442.27              2020/4/10              816              800.21                  2018.2              16971.43              321.43              0              0              17292.86              0.5‰              2018/2/15              2019/4/11              420              3631.50              2020/4/10              785              6787.45                  2018.3              52800              1000              0              0              53800              0.5‰              2018/3/15              2019/4/11              392              10544.80              2020/4/10              757              20363.30                  2018.4              52800              1000              0              0              53800              0.5‰              2018/4/15              2019/4/11              361              9710.90              2020/4/10              726              19529.40                  2018.5              52800              1000              0              0              53800              0.5‰              2018/5/15              2019/4/11              331              8903.90              2020/4/10              696              18722.40                  2018.6              52800              1000              0              0              53800              0.5‰              2018/6/15              2019/4/11              300              8070.00              2020/4/10              665              17888.50                  2018.7              52800              1000              0              0              53800              0.5‰              2018/7/15              2019/4/11              270              7263.00              2020/4/10              635              17081.50                  2018.8              52800              1000              8000              0              61800              0.5‰              2018/8/15              2019/4/11              239              7385.10              2020/4/10              604              18663.60                  2018.9              52800              1000              0              0              53800              0.5‰              2018/9/15              2019/4/11              208              5595.20              2020/4/10              573              15413.70                  合计              386571.43              7321.43              8000              3200              405092.86              ——              ——              ——              ——              61845.20              ——              ——              135774.65      附本判决所适用法律及司法解释：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。