广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终323号上诉人（原审原告）：黄汉游，男，1989年5月13日出生，汉族，住广东省海丰县***************。委托诉讼代理人：叶国志，广东展业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈东红，男，1963年6月13日出生，汉族，住广东省海丰县*******.3号。上诉人黄汉游因与被上诉人陈东红房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省海丰县人民法院（2020）粤1521民初293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄汉游上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判陈东红支付违约金49000元；2.陈东红承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实错误。2019年5月18日，黄汉游与陈东红在经纪方海丰县众联置业有限公司的见证下，签订了《不动产居间合同》，约定黄汉游购买陈东红位于海丰县*************一巷21.5号房屋，房屋总价款700000元，由于黄汉游征信有异常，经纪方建议房屋直接过户至黄汉游妻子黄婉萍名下(该房也已实际过户至黄婉萍名下)，陈东红夫妇对于该情况是清楚且没有表示任何异议的，合同并约定房屋交付时间为陈东红收取全部价款后10日内，如果违约，应按逾期每日总楼价1%向守约方支付违约金。2019年12月13日，黄汉游通过黄婉萍付清了全部700000元的购房款，根据上述《不动产居间合同》的约定，陈东红应于2019年12月23日前交付房屋给黄汉游，但陈东红于2019年12月30日才将案涉楼房交付给黄汉游，双方并在经纪方的见证下签订了交楼确认书。陈东红的行为已明显违约。原审判决对黄汉游与陈东红之间的约定及实际情况视而不见，认定双方签订的《不动产居间合同》没有法律约束力，双方之间不存在房屋买卖，明显认定事实错误。综上，请求二审支持黄汉游的上诉请求。被上诉人陈东红辩称，请求维持原判。一、双方签订的《不动产居间合同》主要条款约定如下:1.购房款总价700000元，分期付款；2019年5月18日交定金20000元;6月30日前交180000元;余款500000元由黄汉游向银行贷款后，由银行直接汇入陈东红账号。2.买卖双方应于2019年6月15日之前备齐交易所需资料;于2019年6月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需要资料及支付贷款所需费用，同时买卖双方应到当地房屋登记机关办理申请买卖过户手续。3.该物业交付时间为全部购房款交清后10天内。4.因买方或卖方违反本合同约定，如不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产款等无故不履行本合同项下义务，则视为违约方。5.特别约定:交楼时间如因有特殊情况，再由买卖双方友好协商解决。合同签订后，陈东红当天收到黄汉游定金20000元，之后，又收到黄婉萍转账180000元。后来，因黄汉游个人原因，黄汉游无法按合同约定签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需要资料及支付贷款所需费用，同时黄汉游更无法到当地房屋登记机关办理申请买卖过户手续。至此，黄汉游已构成违约，陈东红有权要求黄汉游按逾期每日以总楼价1％支付违约金。后来，黄汉游要求《不动产居间合同》解除，由陈东红直接与黄婉萍发生房屋买卖关系，黄汉游先前所支付的款项，作为黄婉萍的预付款。陈东红与黄婉萍签订了《购房抵押贷款合同》,向当地房屋登记机关办理申请买卖过户手续时提交的购房合同，也是陈东红与黄婉萍签订的。现该房屋己过户至黄婉萍名下。2019年12月30日，在中介方海丰县众联置业有限公司的见证下，双方完成了交楼。2020年1月4日，同样在中介方海丰县众联置业有限公司的见证下，三方确认本次交易完成终结，买卖双方事后再无异议。二、法律分析。1.黄汉游不具诉讼主体资格，原来签订的不动产居间合同对双方没有法律约束力。黄汉游与陈东红之前虽然签订了《不动产居间合同》，但该合同已经解除，双方不存在房屋买卖，改由陈东红与黄婉萍发生买卖房屋合同关系。陈东红收到的款项，也是由黄婉萍支付的。现该房屋也直接由陈东红过户到黄婉萍名下，陈东红与黄婉萍之间产生买卖合同关系。2.假设陈东红与黄汉游签订的《不动产居间合同》对双方仍有约束力，则陈东红没有违约，反而是黄汉游违约。《不动产居间合同》虽然约定“该物业交付时间为全部购房款交清后10天内”，但同时在该合同的最后条款的特别约定中，也列明“交楼时间如因有特殊情况，再由买卖双方友好协商解决。”2020年1月4日的《交楼确认书》，则是对该条款的最终体现，双方对最后的交楼时间作了最后确认，也是对原来约定交楼时间的变更。而且，《交楼确认书》特别强调“本次交易完成终结，买卖双方事后再无异议”。现黄汉游提起诉讼，没有任何事实和法律依据。黄汉游没有按合同约定，于2019年6月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需要资料及支付贷款所需费用，同时到当地房屋登记机关办理申请买卖过户手续，构成违约。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审依法予以维持。黄汉游向一审法院起诉请求：判令陈东红支付黄汉游从2019年12月23日至交房之日止每天按总楼价1%计算违约金（暂计至2019年12月31日止共49000元）。一审法院认定事实：黄汉游需购买陈东红位于海丰县**************一巷21.5号房屋，陈东红于2019年5月18日收到黄汉游20000元定金后，2019年5月18日黄汉游作为乙方、陈东红作为甲方签订了《不动产居间合同》，合同其中约定购房款总价是700000元，由黄汉游分期付款，房屋交付时间为全部购房款交清后10天内，并约定逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日以总楼价1%向守约方支付违约金等。合同签订后，该房屋于2019年11月22日由陈东红直接过户到黄汉游的妻子黄婉萍名下。陈东红与黄汉游没有重新签订协议，黄婉萍与陈东红也没有签订房屋买卖合同。黄汉游于2019年12月13日转账给陈东红后，认为陈东红没有按约定时间交房，遂向一审法院起诉，请求支持其上列诉讼请求。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，黄汉游主张其诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，黄汉游应当提供证据佐证其请求，但黄汉游没有提供陈东红逾期交房的相关证据，黄汉游其主张，缺乏证据，依法不予支持。并且黄汉游、陈东红签订不动产居间合同，约定黄汉游购买陈东红的房屋，但房屋直接由陈东红过户到黄婉萍名下，系陈东红与黄婉萍之间产生买卖合同关系。黄汉游、陈东红虽签订不动产居间合同，但双方之间不存在房屋买卖，黄汉游、陈东红签订的不动产居间合同对双方没有法律约束力，黄汉游请求陈东红按合同约定支付违约金，缺乏证据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回黄汉游的诉讼请求。一审案件受理费1025元，简易程序减半收取512.5元，由黄汉游负担。二审中，上诉人黄汉游提交了以下证据：1.《交楼确认书》，拟证明交楼时间为2019年12月30日，陈东红逾期交房7天；2.《离婚证》，拟证明案涉房屋过户时，因黄汉游征信异常，中介方建议过户到黄汉游妻子黄婉萍名下，陈东红清楚该情况。因黄汉游个人征信影响到夫妻双方贷款，故黄汉游与黄婉萍必须先离婚，才能用黄婉萍的名字过户。陈东红质证认为，1.对《交楼确认书》真实性没有异议，关联性有异议。《交楼确认书》是对《不动产居间合同》最后条款特别约定“交楼时间如有特殊情况，再由买卖双方友好协商解决”的最终体现，双方对最后的交楼时间作了最后确认，也是对原来约定交楼时间的变更。而且，特别强调“本次交易完成终结，买卖双方事后再无异议。”再次证明黄汉游提起诉讼，没有任何事实和法律依据；2.对《离婚证》真实性没有异议，关联性有异议，再次证明黄汉游不具有诉讼主体资格，案涉《不动产居间合同》对双方没有法律约束力。根据上诉人黄汉游的申请，本院依法通知证人敖俊杰（《不动产居间合同》经纪人）到庭作证。敖俊杰陈述：当时客户要求过户至黄婉萍名下，不清楚什么原因；黄汉游与陈东红双方如何交楼不清楚，按照中介的程序，双方签订《不动产居间合同》后，直接由双方私下完成交楼手续，无需经过中介，中介不清楚双方实际交楼时间；《交楼确认书》是黄汉游要求签订的，交楼确认书内容系双方协商后告知中介，由中介方先通知陈东红到场签名，再通知黄汉游补签。对于上诉人黄汉游提交的证据以及证人敖俊杰的证言，本院在下文结合争议焦点予以阐述。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实除“合同签订后，该房屋于2019年11月22日由陈东红直接过户到黄汉游的妻子黄婉萍名下”“黄婉萍与陈东红也没有签订房屋买卖合同”外，其他事实本院予以确认。据本案一、二审当事人提交的证据及庭审笔录，本院另查明：黄汉游（买方）与陈东红（卖方）于2019年5月18日签订《不动产居间合同》后，黄汉游与其妻子黄婉萍于2019年6月10日离婚。黄汉游陈述离婚系因黄汉游征信异常，案涉房屋无法过户，且影响夫妻双方贷款，故黄汉游与黄婉萍需先办理离婚手续，才能用黄婉萍的名字过户；案涉房屋系以黄婉萍的名义贷款及还款。2019年11月22日，案涉房屋由陈东红直接过户到黄婉萍名下，共有情况为单独所有。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：黄汉游与陈东红签订的《不动产居间合同》如何认定的问题。从本案查明的事实看，黄汉游与陈东红于2019年5月18日签订了《不动产居间合同》，约定黄汉游向陈东红购买案涉房屋并办理贷款及过户手续等。合同没有约定案涉房屋可以过户至第三人，陈东红与黄汉游亦没有重新签订协议。在合同履行过程中，黄汉游并无按照合同约定进行贷款，如黄汉游所述，因其征信异常影响夫妻双方贷款，案涉房屋无法过户。2019年6月10日，黄汉游与黄婉萍离婚。此后，案涉房屋以黄婉萍的名义贷款及还款，并于2019年11月22日直接过户到黄婉萍名下，共有情况为单独所有。由此可见，黄汉游与黄婉萍已解除婚姻关系，案涉房屋以黄婉萍的名义贷款、还款及过户至黄婉萍名下各方均无提出异议，即黄汉游、陈东红、黄婉萍各方的实际行为实质上表明系陈东红与黄婉萍之间发生案涉房屋买卖合同关系，该合同关系与黄汉游无关。黄汉游与陈东红签订的《不动产居间合同》因案涉房屋已由黄婉萍购买及黄汉游自身原因导致合同目的无法实现而终止履行，黄汉游与陈东红之间的合同关系因此消灭。综上，黄汉游以已经终止履行的合同主张陈东红逾期交房并请求其支付违约金，依据不足，本院不予支持。一审法院驳回黄汉游的诉讼请求，论述上虽存在矛盾，但处理结果并无不当，本院予以维持。至于陈东红答辩认为黄汉游违约，不属本案审理范围。综上所述，上诉人黄汉游的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1025元，由上诉人黄汉游负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 黄仕泽审 判 员 许少棠审 判 员 叶剑亚二〇二〇年七月三十一日法官助理 方宣雅书 记 员 黄思婷附:相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。