云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终767号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司昆明分行。住所地：云南省昆明市青年路****。负责人：刘健雄，行长。委托诉讼代理人：古琨，云南勤业律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：黄崇正，云南勤业律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审被告）：云南际桓房地产开发有限公司。住所地：。住所地：云南省昆明市西山区日新中路**凯旋花园******v>法定代表人：张文楚，董事长。委托诉讼代理人：刘莉潇，云南王建海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明君辉酒店有限公司。住所地：云南省昆明。住所地：云南省昆明市北京路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：雷章玉，董事长。委托诉讼代理人：刘莉潇，云南王建海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：云南邦克服务有限公司昆明服务部。住所地：云南省昆明市青年路39。住所地：云南省昆明市青年路**邦克大厦**e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：李维，总经理。委托诉讼代理人：古琨，云南勤业律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：黄崇正，云南勤业律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。上诉人中国工商银行股份有限公司昆明分行（以下简称工行昆明分行）因与被上诉人云南际桓房地产开发有限公司（以下简称际桓公司）、被上诉人昆明君辉酒店有限公司（以下简称君辉酒店）、原审第三人云南邦克服务有限公司昆明服务部（以下简称邦克昆明服务部）租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人工行昆明分行及原审第三人邦克昆明服务部共同的委托诉讼代理人古琨、黄崇正、被上诉人际桓公司及君辉酒店共同的委托诉讼代理人刘莉潇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人工行昆明分行上诉请求：撤销一审判决，改判支持工行昆明分行一审的全部诉讼请求。事实和理由为：1.涉案合同租期于2015年5月31日届满后，合同双方形成不定期租赁合同关系，但际桓公司及君辉酒店自此未再支付租金，工行昆明分行于2018年5月16日发出《返还租赁房屋催促函》，要求际桓公司和君辉酒店于2018年6月15日前腾房，至腾房期限届满时，涉案租赁合同关系已经解除，一审判令双方继续保持租赁合同关系是错误的。2.一审参照邦克昆明服务部与君辉酒店就北京路121号签订的租赁合同，确定本案的租金标准，依据不足。3.一审遗漏判决2015年6月的租金，且对2019年10月1日起的租金不予支持，损害工行昆明分行的合法权益。被上诉人际桓公司及君辉酒店共同答辩称：上诉人工行昆明分行的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。理由：1.涉案《楼房租赁合同》租期于2015年5月31日届满后，双方形成不定期租赁合同关系，由于工行昆明分行未能明确租金标准，双方处在协商过程，故际桓公司不支付租金的行为并不构成违约。2.工行昆明分行虽然发出《返还租赁房屋催促函》，但就涉案房屋至今也未对外招租，即便招租，际桓公司也享有优先承租权。3.与涉案房屋相邻的北京路121号至今仍由君辉酒店租用，与涉案房屋一起，整体由君辉酒店经营使用，故一审判决保持双方租赁合同符合本案的实际情况。原审第三人邦克昆明服务部述称：同意工行昆明分行的诉讼请求。工行昆明分行一审诉讼请求：1.确认工行昆明分行与际桓公司的租赁关系于2018年6月15日解除；2.判令际桓公司和君辉酒店返还工行昆明分行位于昆明市（产权证门牌号：北京路602号-604号）的房屋（产权证号：昆明市房权证字第**，房屋面积3272.15平方米）及大院停车场（面积为927平方米）；3.判令际桓公司、君辉酒店连带向工行昆明分行支付自2015年6月1日起至实际返还房屋之日的租金（暂计算至2019年2月28日为10734952.69元）及逾期付款违约金（以截止2018年6月15日的租金8385779.84元为基数自2018年6月16日起暂计算至2019年2月28日为1077572.71元），暂计算至2019年2月28日的租金、违约金合计11812525.40元；4.判令际桓公司及君辉酒店承担本案的诉讼费、保全费、评估费等工行昆明分行为实现债权而发生的费用。一审法院认定事实：2011年9月10日，中国工商银行股份有限公司云南省分行营业部（以下简称工行云南分行营业部）与邦克昆明服务部签订《委托协议》，由工行云南分行营业部将位于昆明市（产权证门牌号：北京路602号-604号）房产委托给受托方邦克昆明服务部面向社会招租，所得房租收入由受托方代收并完成，扣除税款后的房租收入全额返还给工行云南分行营业部。2011年10月20日，邦克昆明服务部与际桓公司签订《楼房租赁合同》，约定邦克昆明服务部将坐落于昆明市（产权证门牌号：北京路602号-604号）房产按建筑面积：临街大楼1层43平方米，2-6层2964.15平方米，院内住宅楼1层铺面265平方米，院内5层独幢办公楼600平方米，大院停车场面积927平方米，总计4799.15平方米租给际桓公司，租赁期限为3年，自2012年3月1日起至2015年2月28日止，装修期限4个月，自2011年11月1日起至2012年2月28日止，租金按整体打包出租计算，年标准租金为2120000元／年，逐年递增10%，3年的租金总计为7017200元，际桓公司以年度为付款单位，即每年支付12个月租金，若际桓公司未能在合同约定向邦克昆明服务部按时支付应支付的当年度全额租金，逾期一日，际桓公司须按应缴总额的每日万分之五支付滞纳金，如际桓公司逾期超过应付租金30天，仍未支付所欠租金及滞纳金，邦克昆明服务部除有权收回承租房外，际桓公司还须支付：应付租金日至退还承租房屋日止的租金、滞纳金，同时按所欠租金加收每日千分之三的违约金，在租赁期届满或提前解除合同时，际桓公司应自行拆除其对承租房屋所进行的任何附加装置，在1个月内搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁，未获得邦克昆明服务部同意，际桓公司不得以任何形式或方式将承租房屋的全部或部分转让、分租给第三方，租赁期满，邦克昆明服务部有权收回承租房屋，际桓公司应于租赁期满日将承租区域完好交还给邦克昆明服务部，际桓公司如有意续租，须在合同期满前3个月向第三人提出书面商洽要求函，续租期间的租金价格应以当时市场合理租金水平商定续租条件，在同等租赁条件下，际桓公司享有对承租房屋的优先续租权，在双方达成共识后，双方重新签订房屋租赁合同，如际桓公司未在承租期终止日前3个月向邦克昆明服务部发出正式书面致函，可视为际桓公司不再续租，邦克昆明服务部有权在租赁期满后立即将承租房屋租赁给第三方，际桓公司不按照合同约定支付租金逾期超过30日的，邦克昆明服务部有权单方解除合同，收回该房屋。该合同签订后，邦克昆明服务部即将合同所涉承租房屋交付际桓公司使用。2012年3月1日，邦克昆明服务部与际桓公司签订《楼房租赁补充合同》，延长装修期限3个月，确定为7个月，自2011年11月1日起至2012年5月31日，租赁期限3年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止。2015年4月21日，际桓公司向工行云南分行营业部发出《续租申请》，载明其所租赁房屋建筑年限较长，大部分配套设施不完善和老化，际桓公司对房屋进行了整改和装修，投入资金2520万元，目前才收回投入资金30%左右，恳请营业部将租赁协议延期。2015年8月26日，工行云南分行营业部向际桓公司发出《关于北京路××至××房产出租价格事项的函》，载明602至604号房产出租事项已于2015年5月末到期，现已逾期3个月，根据2015年8月5日第一次商务谈判结果，鉴于双方都有继续合作意向，营业部希望际桓公司尽快对租赁房产价格再进行市场调查并书面回复以进一步商量达成协议。2015年9月6日，际桓公司向工行云南分行营业部作出《关于北京路××至××房产出租价格事项的回复》，载明其在租赁期满前向营业部呈交了续租书面申请并进行了第一次商务谈判，按照营业部的要求对火车站周边租赁房产价格进行了市场调查，目前昆明火车站周边企业受近几年经济环境不景气的冲击，经营状况都不能良性发展，出租方考虑到租赁户的实际困难，都在原来的租赁价格上采取了不同程度的降租，通过市场调查，火车站周边的三叶百货、总装备、何日君酒店、农垦旅游公司、三元宾馆、南窑宾馆等租赁户的年租金价格在90-130元一平米左右，请营业部依据市场房产的租赁价格，考虑到际桓公司在租赁期间的资金投入以及经营期间的积极配合，给际桓公司一个符合市场行情的租赁价格，以求达到双方互惠互利的局面。2015年9月11日，际桓公司再次向工行云南分行营业部递交《情况说明》，就其在承租经营期间的资金投入、经营规划、经营实际状况等进行了说明，并表示其经过对市场的调查和根据公司的实际经营状况，所能承受的租赁价格年租金180-200元／平方米，年租赁总价100万元左右，请工行云南分行营业部根据市场房产的租赁价格，给其一个符合市场行情的租赁价格。2015年11月23日，工行云南分行营业部向际桓公司作出《关于北京路××至××房产出租事宜的函》，载明双方的房屋租赁合同以及楼房租赁补充合同租赁已到期，根据工行云南分行营业部对出租资产的管理规定，该宗房产营业部将进行公开招租，请际桓公司予以理解和配合。2018年2月14日，中国工商银行股份有限公司云南省分行营业部经工商登记名称变更为中国工商银行股份有限公司昆明分行。2018年5月16日，工行昆明分行以公证的方式分别向际桓公司的法定代表人张文楚以及君辉酒店的法定代表人雷章玉邮寄《返还租赁房屋催促函》，载明：前述楼房租赁合同到期后，经过双方多次协商，际桓公司及君辉酒店的续租出价与工行昆明分行要价相差较大，双方不能达成一致意见，未能签订新的楼房租赁合同，现工行昆明分行需收回房屋，请际桓公司及君辉酒店于2018年6月15日前将房屋腾还，并支付自2015年6月1日起至2018年6月15日期间的租金（按照原《楼房租赁合同》约定的租金标准计算），并结清水电费、物业费等各项费用，自2018年6月15日起，若际桓公司及君辉酒店仍执意占用该处租赁物业拒绝腾房的，每逾期一日按原租赁合同约定日租金标准的4倍计收迟延履行违约金直至返还租赁房屋之日。一审法院认为：邦克昆明服务部受工行昆明分行委托分别于2011年10月20日、2012年3月1日与际桓公司签订的《楼房租赁合同》《楼房租赁补充合同》系当事人真实意思表示，内容未违反我国法律强制性规定，合法有效。以上租赁合同租期于2015年5月31日届满，双方一致认可际桓公司及君辉酒店已付清上述合同租赁期限内的租金。在合同约定的租期届满后，双方虽未再续签租赁合同，但际桓公司及君辉酒店一直继续使用租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方之间形成不定期租赁关系。通过双方此后的多份书面往来材料包括诉讼中的陈述情况来看，双方一直都有续租意愿且对于租金金额均无再按照原租赁合同的租金标准计算的意思，而均是表示应按照市场价格计付租金，只是对于新的租金标准一直未能达成一致，故际桓公司及君辉酒店自2015年6月1日起就未再向工行昆明支行支付租金，工行昆明支行在际桓公司发函明确要求给其一个符合市场行情的租赁价格的情况下，多年来并未提出具体的租金标准，也没有及时要求收回房屋对外招租，而是一直由际桓公司及君辉酒店继续使用房屋，从双方实际履行行为以及诉讼中的情况来看，一审法院认为双方实际上一直是以维持现有租赁状况的形式在继续租赁关系，仅是对于租金的市场价格存在争议而暂时搁置，再考虑到际桓公司及君辉酒店前期经营投入的实际情况，一审法院认为保持双方房屋租赁关系的存续较为适宜，故对于工行昆明分行要求解除租赁关系并由际桓公司及君辉酒店返还房屋、支付违约金的诉请不予支持。关于工行昆明分行主张的2015年6月1日之后的租金，鉴于双方对于租金市场价格一直未达成一致，一审法院参照2018年11月27日邦克昆明服务部与君辉酒店就北京路121号（产权证门牌号：北京路604号）房产签订的楼房租赁合同约定的租金标准，考虑到涉案租赁房屋的地理位置确有所不同，酌情确定整体年租金为105万元/年，则际桓公司应向工行昆明分行支付自2015年7月1日起至2019年10月1日的租金共计446.25万元。因双方在合同约定的租期届满后一直未对于租金标准及支付时间进行明确约定，故对于际桓公司提出的诉讼时效抗辩不予采纳。鉴于君辉酒店系涉案房屋实际承租人，应由其与际桓公司承担连带支付租金的义务。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、被告云南际桓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告中国工商银行股份有限公司昆明分行支付自2015年7月1日起至2019年10月1日的租金共计446.25万元。二、被告昆明君辉酒店有限公司对前述债务承担连带支付责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司昆明分行的其他诉讼请求。案件受理费92675元，由被告云南际桓房地产开发有限公司、昆明君辉酒店有限公司共同负担。”二审中，上诉人工行昆明分行、被上诉人际桓公司、原审第三人邦克昆明服务部均无证据提交。被上诉人君辉酒店提交了一组证据：楼房租赁合同。欲证明邦克昆明服务部与君辉酒店就北京路121号物业继续签订租赁合同，租赁期限为2020年6月1日至2021年5月31日，租金为15万元/年，比上一年度租金下降3万元。因受新冠疫情影响减免租金4.5万元后，君辉酒店实际支付租金10.5万元。上诉人工行昆明分行质证认为：对君辉酒店提交的证据真实性、合法性认可，关联性不认可。北京路121号虽与本案租赁房屋相连，但位置不同，该租赁房屋的租金标准对本案不具有参考性。被上诉人际桓酒店质证认为：对君辉酒店提交的证据真实性、合法性、关联性均予以认可。北京路121号的房屋与本案的租赁房屋相连，系君辉酒店整体租赁使用。原审第三人邦克昆明服务部质证认为：对君辉酒店提交的证据真实性、合法性认可，关联性不认可。认同工行昆明分行的质证意见。本院认为：对于君辉酒店二审提交的证据，各方均认可其真实性，本院予以采信。二审中，各方共同确认一审判决存在笔误，将“云南际桓房地产开发有限公司”误写为“云南际恒房地产开发有限公司”，二审对此予以更正。对于一审法院认定本案法律事实，本院予以确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：1.涉案租赁合同关系是否已于2018年6月15日解除。2.工行昆明分行主张际桓公司及君辉酒店支付的自2015年6月1日起至返还房屋之日止的租金及违约金有无事实和法律依据。关于涉案租赁合同关系是否已于2018年6月15日解除的问题。本案中，各方对于涉案《楼房租赁合同》约定的租期于2015年5月31日届满，以及自2015年6月1日起工行昆明分行与际桓公司形成不定期租赁合同关系的事实均无异议。2018年5月16日，工行昆明分行向际桓公司及君辉酒店发出《返还租赁房屋催促函》，载明涉案租赁约定的租期于2015年5月31日已届满，双方对于续租租金标准无法达成一致意见，故工行昆明分行要求际桓公司及君辉酒店于2018年6月15日前腾还租赁房屋，并支付自2015年6月1日起至2018年6月15日的租金。据此，工行昆明分行主张涉案合同已于2018年6月15日解除。本院认为，按照涉案《楼房租赁合同》的约定，如承租人未按合同约定支付租金逾期超过30日的，出租人有权单方解除合同，收回房屋。在租赁期限届满或提前解除合同时，乙方应在一个月内搬走自己的物品，完成房屋清洁。本案中，际桓公司及君辉酒店占有使用租赁房屋至今，但其自2015年6月1日起便未再支付过租金，工行昆明分行关于解除合同并腾还房屋的主张具有合同依据，且该《返还租赁房屋催促函》已按照合同约定送达了际桓公司及君辉酒店，并按照《楼房租赁合同》约定给予了承租人一个月的腾房期限，该解除合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于不定期租赁“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定。并且，际桓公司及君辉酒店亦无证据证明其就《返还租赁房屋催促函》提出过异议。据此，工行昆明分行关于涉案租赁合同关系已于2018年6月15日解除的诉讼主张有事实和法律依据，本院予以支持。在解除合同的前提下，承租人际桓公司及租赁物使用人君辉酒店应将租赁房屋及场地腾还工行昆明分行。关于工行昆明分行主张际桓公司及君辉酒店支付的自2015年6月1日起至返还房屋之日止的租金有无事实和法律依据的问题。本院认为，自2015年6月1日起至2018年6月15日止，工行昆明分行和际桓公司之间形成不定期租赁合同关系，际桓公司应当向工行昆明分行支付租金。2018年6月15日之后，际桓公司并未返还房屋，故仍应继续承担租金至租赁房屋返还之日止。对于租金标准，基于涉案《楼房租赁合同》约定续租期间的租金价格应以当时市场合理租金水平确定，一审参照与涉案房屋相邻且同为君辉酒店经营使用的北京路121号（产权证门牌号：北京路604号）租赁合同约定的租金标准，酌定涉案租赁房屋及场地整体年租金标准为105万元/年符合本案的实际情况，本院予以维持。综上，涉案租赁房屋及场地自2015年6月至2020年6月的租金金额为533.75万元（105万元/年÷12个月×61个月）。由于受“新冠疫情”影响，对际桓公司应承担的2020年度的租金，本院酌情扣减，确定截止2020年6月30日，际桓公司应向工行昆明分行支付的租金为500万元。自2020年7月1日起至租赁房屋实际返还之日止，际桓公司应继续按105万元/年的标准承担租金。基于君辉酒店系涉案租赁房屋及场地的实际使用人，君辉酒店亦认可应由其支付租金，故一审判决君辉酒店连带支付租金并无不当。关于工行昆明分行主张际桓公司及君辉酒店支付违约金有无事实和法律依据的问题。本案中，双方的租赁合同关系在2018年6月15日解除，但际桓公司自2015年6月1日起就未再支付租金，故其应承担违约责任。对于违约金金额，工行昆明分行主张，以2015年6月1日起至2018年6月15日止的按《楼房租赁合同》约定并每年上浮10%计算的租金总额8385779.84元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率4.35%的四倍计算至租赁房屋返还之日止的违约金。对此，本院认为，首先，对于自2015年6月1日起2018年6月15日的租金，如前所述，按照本院确定的租金标准计算，该期间的租金金额为319.375万元（105万元/年÷12个月×36.5个月）。其次，涉案《楼房租赁合同》约定违约金标准为每日万分之五，即年利率18%。工行昆明分行亦认为合同约定违约金标准过高，但其起诉主张的计算标准为年17.4%（年利率4.35%×4倍），与合同约定亦相差无几。本院认为，际桓公司未按期足额支付租金给工行昆明分行造成的直接损失即为利息损失，故本院确定违约金标准按中国人民银行同期贷款利率计算，即年利率4.35%。据此，际桓公司应以欠付租金319.375万元为基数，按年利率4.35%的标准，向工行昆明分行支付自2018年6月16日起至租赁房屋返还之日止的违约金。基于君辉酒店不是《楼房租赁合同》的签订主体，其亦未表示愿意承担违约金，故工行昆明分行要求君辉酒店承担违约金的诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，上诉人工行昆明分行的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初1003号民事判决；二、确认中国工商银行股份有限公司昆明分行与云南际桓房地产开发有限公司的租赁合同关系于2018年6月15日解除；三、云南际桓房地产开发有限公司及昆明君辉酒店有限公司于本判决生效之日起30日内向中国工商银行股份有限公司昆明分行返还位于北京××**号的房屋（昆明市房权证字第**，面积3272.15平方米）及大院停车场（面积927平方米）；四、云南际桓房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向中国工商银行股份有限公司昆明分行支付自2015年6月1日起至2020年6月30日止的租金500万元，并按每年105万元的标准继续支付租金至租赁房屋及场地返还之日止；五、昆明君辉酒店有限公司对前述租金承担连带支付责任；六、云南际桓房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向中国工商银行股份有限公司昆明分行支付违约金（以319.375万元为基数，按年利率4.35%，自2018年6月16日起计算至租赁房屋及场地返还之日止）；七、驳回中国工商银行股份有限公司昆明分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费92675元，由中国工商银行股份有限公司昆明分行负担41675元，由云南际桓房地产开发有限公司负担33000元，由昆明君辉酒店有限公司负担18000元。二审案件受理费92675元，由中国工商银行股份有限公司昆明分行负担41675元，由云南际桓房地产开发有限公司负担33000元，由昆明君辉酒店有限公司负担18000元。本判决为终审判决。审判长 龚 睿审判员 王 健审判员 赵思远二〇二〇年七月十七日书记员 袁 卉