贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初2275号原告：陈华权，男，1974年8月23日出生，土家族，住所地贵州省思南县。委托诉讼代理人：田东海，贵州商同律师事务所律师，执业证号：15201200710822788，特别代理。被告：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金朱路****商业****，统一社会信用代码：91520100569241394H。法定代表人：刘长波，职务：董事长。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住所地重庆市渝**，特别代理。本院受理的原告陈华权诉被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告陈华权及其委托诉讼代理人田东海，被告中渝置地的委托诉讼代理人谢福成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈华权诉请：1、被告返还原告购房款351,293元，并按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付从2019年4月28日至实际履行之日止的利息；2、被告向原告支付违约金20,000元，并赔偿原告经济损失30,000元。事实及理由，2019年4月28日，原告在被告处认购了房屋一套，双方于当日签订了商品房认购协议，约定原告向被告认购贵阳恒大中央广场楼盘E6幢1单元2704号房屋，该房屋建筑面积127.29平方米，套内建筑面积100.51平方米，总价1,422,598元，原告采取分期付款方式付款，须于2019年4月30日前支付首期购房款51,130元，并在房屋抵押登记注销后三天内签署《商品房买卖合同》，原告须在签署《商品房买卖合同》后每隔3个月支付购房款142,260元。原告在协议签订当日向被告支付了20,000元定金，并于2019年5月3日支付了首期款51,130元，基于被告的不断要求，原告于2019年5月3日提前支付了购房款142,260元。其后原告多次向被告询问签订《商品房买卖合同》事宜，被告均回复原告称涉案房屋处于抵押状态，不能签约，而被告要求原告在该期间每三个月向被告支付购房款，基于对被告的信任，原告于2019年11月4日又向被告支付了购房款142,260元，其后因新冠疫情原告并未继续付款。2020年3月23日，原告收到了被告邮寄的解除认购书通知，告知因原告没有按照协议约定的时间与其签订《商品房买卖合同》，所以解除认购协议，对原告已交纳的购房款351,293元不予退还，原告认为，被告擅自解除合同系严重的违约行为，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉。被告中渝置地辩称，被告在约定的时限内完成房屋抵押解除手续，但原告未在认购书约定的时间与被告签约及支付房款，经被告书面催告后原告仍不履行相应义务，已构成违约，被告依据认购书约定有权解除协议，并扣除原告已支付的定金。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法主持了举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：2019年5月3日，原告（乙方）与被告中渝置地（甲方）签订《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001118），约定原告向被告中渝置地认购贵阳恒大中央广场楼盘E6幢2704单元房屋，该房屋建筑面积共127.29平方米，套内建筑面积100.51平方米，房屋总价款为1,422,598元。合同第二条约定：“乙方同意在签署本协议时向甲方支付人民币贰万元整（￥20,000元）作为定金”，合同第三条双方约定分期付款：“乙方须于2019年4月30日前支付首期房款￥51,130元（不含定金），并于抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》；乙方须在签署《商品房买卖合同》后3月内支付楼款￥142,260元；6月内支付楼款￥142,260元；9月内支付楼款￥142,260元；12月内支付楼款￥142,260元；15月内支付楼款￥142,260元；18月内支付楼款￥142,260元；21月内支付楼款￥213,390元；24月内支付楼款￥284,518元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。”认购书第六条约定：“1、如果甲方未能在协议签订后3个月内办理完毕抵押解除手续，则乙方可以选择解除本协议，甲方退回乙方所交款项，互不承担违约责任；如果乙方同意继续履行本协议，则双方在本协议上更改签订《商品房买卖合同》及支付房款的日期并签章确认。2、如果甲方在本协议有约定期限内已办理完毕抵押解除，而乙方未按本协议约定期限到贵阳恒大中央广场销售中心签署《商品房买卖合同》，甲方有权不与乙方就该房屋签署《商品房买卖合同》，乙方所付款项不予退还；甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。3、如果甲方在规定期限内办理完毕抵押解除且乙方没有违约行为，而甲方因自身原因不与乙方签订《商品房买卖合同》，则视为甲方违约，应向乙方双倍返还定金，但甲方不再承担其他责任”。2019年4月28日，原告已向被告支付定金20,000元，5月3日，原告又向被告支付了首期购房款51,130元，并且原告并未等待涉案房屋解除抵押，向被告支付了第二期购房款137,903元（被告优惠原告4,357元），2019年11月4日，被告向原告支付了第三期购房款142,260元。故原告共计向被告付款351,293元。2020年2月20日，被告向原告发出《催款通知书》，载明：“阁下应于2020年1月28日前付清房款142,260元……请阁下在2020年2月23日前支付完毕逾期房款142,260元”。2月29日，被告向原告发出《敦促签约通知书》，载明：“……依据认购书，阁下须于2019年4月30日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。请阁下务必于2020年3月2日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则，我司将按相关约定处理。”3月10日，被告向原告发出《解除认购书的通知》，载明：“……截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。”前述三个文件原告皆于2020年3月23日一并签收。另，涉案房屋于2019年5月3日已解除抵押。认定上述事实的证据有：当事人陈述、收款收据、《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001118）、《催款通知书》、《敦促签约通知书》、签收记录、《解除认购书的通知》、解除抵押记录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《贵阳恒大中央广场商品房认购书》（编号：0001118）确系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。根据认购书的约定，被告在2019年5月3日完成涉案房屋的抵押解除后，同日与原告签订了认购书，应当积极通知原告涉案房屋已经解除抵押，要求原告履行签约义务，但被告直至2020年2月29日才向原告发出《敦促签约通知书》，而原告于3月23日才签收该《敦促签约通知书》。被告于3月10日向原告发出《解除认购书的通知》，其在质证中称曾电话通知原告签约，但并未提交相关证据予以证实，现有证据显示被告履行通知义务的行为仅为2月29日向原告发出《敦促签约通知书》，被告亦未提交证据证实其在发出《解除认购书的通知》时核实了《敦促签约通知书》是否已经送达，故被告应当承担举证不利的后果，其在《敦促签约通知书》并未送达的情况下发出《解除认购书的通知》，系在原告并无违约事由的情况下单方解除合同，构成违约，应当向原告承担违约责任。同时，根据认购书的约定原告的付款义务在签订《商品房买卖合同》之后，虽然原告提前支付了部分款项，但双方并未就付款方式达成新的约定，故原告对此有先履行抗辩权，原告在签订《商品房买卖合同》前不支付后续房款不构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故涉案的认购书已于《解除认购书的通知》送达之日即2020年3月23日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告诉请被告向其返还购房款351,293元本院予以支持，因被告在合同解除后继续占用原告资金，给原告造成了损失，故被告从合同解除次日即2020年3月24日按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至前述款项付清之日止，本院予以支持，从2019年4月28日起计算并无事实依据，该意见本院不予采纳。关于违约金20,000元的诉请和损失30,000元的诉请，本院认为，根据认购书第六条：“3、如果甲方在规定期限内办理完毕抵押解除且乙方没有违约行为，而甲方因自身原因不与乙方签订《商品房买卖合同》，则视为甲方违约，应向乙方双倍返还定金，但甲方不再承担其他责任”的约定，被告违约，应当向原告双倍返还定金，故原告诉请被告向其支付定金罚则20,000元的诉请本院予以支持。而逾期利息已经弥补了原告对此造成的损失，原告亦未提交发票表明其确实产生了律师费的损失，且认购书中并无关于律师费承担的约定，故原告要求被告赔偿30,000元的诉请并无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告陈华权返还购房款351,293元并支付利息（利息以351,293元为基数从2020年3月24日起，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至前述款项付清之日止）；二、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告陈华权双倍返还定金20,000元；三、驳回原告陈华权的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,453元(原告预交)，由原告陈华权负担277元，由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担3,176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二〇年七月二十三日书记员  邹洪林