安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初4123号 原告：安徽世纳置业发展有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇运河路南侧，统一社会信用代码91341225MA2TB7NN04。 法定代表人：刘冰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李连健，安徽蓝邦律师事务所律师； 委托诉讼代理人：庞经宇，安徽蓝邦律师事务所（实习）律师。 被告：安徽省义和房地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山南路**绿地赢海国际大厦****，统一社会信用代码913401005785410574。 法定代表人：朱成义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张移生，安徽安泰达律师事务所律师； 委托诉讼代理人：张忠国，安徽安泰达律师事务所律师。 原告安徽世纳置业发展有限公司（以下简称：世纳置业公司）与被告安徽省义和房地产营销策划有限公司（以下简称：义和营销公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告世纳置业公司法定代表人刘冰及其委托诉讼代理人李连健、庞经宇，被告义和营销公司的委托诉讼代理人张移生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告世纳置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2019年10月9日签订的《红星·国誉府项目销售代理服务合同》，并判令被告赔偿原告违约金100万元；2、本案的相关诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2019年10月9日，原告对委托被告代理销售甲方开发的红星国誉府项目相关事宜，与被告签订《红星·国誉府项目销售代理服务合同》。合同中对委托销售项目概况、销售代理服务费及款项、合同期限及开盘条件和代理指标、销售代理服务权及完成销售的界定、代理费用结算及违约责任、双方的其他权利义务、管辖法院等明确约定。而被告在合同签订后却拒不按合同约定及其承诺组织销售团队。期间原告曾数次不断催促被告按约积极履行合同，被告却均以各种理由敷衍，甚至置之不理，导致原告的预期销售目标无任何进展。无奈，原告委托律师于2019年11月12日催告被告积极履行合同，而被告却突然于2019年11月15日全面撤场，单方面解除了合同。被告的严重违约行为，不仅导致原告涉案委托项目房产在被告履行合同期间无任何销售而严重滞后，且造成原告的项目资金无法正常按期收回等重大经济损失。为及时维护原告的合法权益，特向贵院具状起诉，请依法判决。 被告义和营销公司辩称：1、涉案销售代理合同第18.2条约定“本合同自双方签字并盖章之日起生效”，依据该条约定，原、被告双方约定的涉案销售代理合同的生效条件为合同当事人签字并盖章，但是原告仅对涉案销售代理合同盖章，并未签字，不满足合同主体关于合同生效条件的约定，因此原、被告双方签署的涉案销售代理合同并未生效，涉案销售代理合同对被告不具有约束力，原告以此要求被告承担违约责任缺乏法定和约定的依据。2、即便涉案销售代理合同成立并生效，被告也不存在违约行为，其理由为：第一，经原告前往项目所在地的住建部门核实，涉案“红星国誉府项目”至今未获得《商品房预售许可证》，项目尚不具备开盘条件；第二，经调取易居房产诉原告商品房委托销售代理合同纠纷一案的诉讼材料以及通过其他材料核实，原告在项目未获得《商品房预售许可证》的情形下违规销售了500多套房屋，此举将导致即便将来项目获得了商品房预售许可证后被告也将在很长一段时间内在项目现场无房可售；第三，被告在暂时性撤场前，告知了原告指定的联系人钟庆，以及在向原告的回函中陈述了暂时性撤场及其理由。综合前述三点，因项目一直未获得商品房预售许可证，且被告违规提前销售了未获得商品房预售许可证的房屋达500套之多，将导致被告在项目现场无房可售，以及在很长一段时间内将无房可售，在此情形下，被告为避免人员闲置以及减少销售团队支出而选择暂时性撤场，并不存在违约之处，原告向被告主张违约责任缺乏事实和法律依据。3、被告的暂时性撤场行为并未给原告造成任何损失，其理由为：第一，依据上述，涉案“红星国誉府”项目至今未获得房屋预售许可证，房屋尚不具备销售条件，被告是否驻留在项目现场，都将无法销售房屋；第二，原告系采用联合代理销售的方式销售涉案项目，即原告除本身参与销售房屋外，还另行委托包括被告在内的两家房产公司同时代理销售房屋，即便被告未驻留在项目现场，原告与另外一家房产公司的房屋销售工作仍在继续，房屋销售不会遭受影响。综合前述两点，被告暂时性撤场并未给项目销售造成影响，也未致使原告产生任何损失，原告在此情形下要求被告支付100万元违约金缺乏法律依据。且，原、被告在涉案销售代理合同中约定的违约金过高，应当予以降低，其主张的违约金应当与实际损失相当。4、依据上述，被告暂时性撤场并不存在违约情形，原告以此单方面解除涉案销售代理合同缺乏法定和约定的依据，其行为已构成单方面无故终止涉案销售代理合同，属于违约，原告除赔偿被告实际损失外，还应承担相应的违约责任。另，鉴于原告在合同履行过程中违规提前销售了未获得商品房预售许可证的房屋达500套之多，将导致被告在项目现场无房可售，以及在很长一段时间内将无房可售，且大幅度减少了涉案销售代理合同约定的可销售房屋数量，从而导致被告将无法实现履行涉案销售代理合同的目的，因此，被告同意并要求解除涉案销售代理合同，但是被告将在另案中要求原告赔偿损失，以及要求其承担违约责任。综上，原告的各项诉请缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2019年10月9日原告世纳置业公司（甲方）与被告义和营销公司（乙方）签订《红星国誉府》销售代理合同，该销售代理合同约定：2.1项目名称，红星国誉府，具体以政府核准名为准。甲乙双方同意项目推广名称和实际名称的改变不影响本合同的履行。2.2项目地址，位于安徽省阜南县交口。2.3项目规划，项目用地性质为住宅、商业，总建筑面积80万平方米。5.1合同期限，自2019年10月9日至2020年10元8日。5.2.1甲方取得项目预售许可证，将预售许可证的复印件交乙方一份。5.2.6乙方在合同期内，如连续两个月销售指标低于100套的（包括商业和住宅，期间如因甲方原因而导致的除外），甲方有权单方面解除本合同，并可引进第四家代理公司进场销售，如甲方因此解除合同，不影响双方清算条款的履行。6.1.1甲乙双方约定本合同项目的销售由乙方联合销售代理。9.7乙方应于合同签订后10日内组建本项目的销售团队，负责本项目营销工作，乙方销售团队配备驻场人员如下：营销总监1人，销售经理1人，策划经理1人，渠道经理1人，渠道主管5人，渠道专员50人，销售员20人，并于本合同签订后10日内向甲方提供本项目销售团队人员详细名单，合同期内乙方不得减少上述配置及人数，否则甲方有权认定为乙方根本性违约，甲方有权单方面解除本合同。15.1除有约定条件外，未经双方协商同意，任何一方不得单方变更或提前解除合同，也不得因甲方双方内部的组织、人事、职务变更与调整而单方变更或提前解除、终止合同，否则视为违约，违约方需赔偿对方违约金100万元整。16.2如双方不能协商解决与本合同有关的或由本合同引致的任何问题，任何一方均有权起诉，由项目所在地的阜南县人民法院管辖。18.2本合同自双方签字并盖章之日起生效。甲方联系人：钟庆，乙方联系人：董亮。原告世纳置业公司盖章未签字，被告义和营销公司签字并盖章。 被告义和营销公司在合同签订后三日内即组织营销人员进驻原告世纳置业公司的售楼部开展销售工作，未提供进驻人员的详细名单，原告世纳置业公司未提交商品房预售许可证给被告，原告直到2019年10月28日才取得红星央玺府住宅、商业商品房预售许可证。被告于2019年11月15日撤出其销售团队，至被告撤场前未销售一套商品房。现原告依法提起诉讼，要求解除与被告之间签订商品房销售代理合同并要求被告承担违约责任。 本院认为：原、被告签订的《红星国誉府销售代理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应严格按合同约定履行各自的义务，不履行或不完全履行合同义务，应当承担违约责任。原告虽然只在合同书上盖章，未签名，不影响合同的成立，且被告已经按合同进场履行销售主要义务，只是未按合同要求提供销售人员的详细名单，销售过程中于2019年11月15日突然撤场，以自己的行为表示不再履行合同义务，按照合同约定，视为违约，应当承担违约责任。原告要求解除与被告签订的商品房销售代理合同，符合法律规定，本院予以支持。原告在签订合同时未取得商品房预售许可证，属于边销售、边申请，开发商为了加快资金回笼在未取得商品房预售许可证的情况下，销售商品房，该商品房买卖合同无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，该合同有效。原告有无商品房预售许可证也不影响销售代理合同的成立。被告认为原告在签订商品房销售代理合同时原告已经提前出售了部分房屋，因双方没有约定不允许原告提前销售房屋，而且约定联合销售，允许其他代理机构销售房屋，其辩解没有法律依据，本院不予支持；被告辩解在签订合同后，已无房可售，于本院查明的事实不符，事实上，其他销售机构仍在销售，其辩解本院不予采信。被告认为违约金过高，根据违约金性质具有惩罚性和赔偿性双重性质，本案原告也没有举证证明其损失数额及损失计算方法，无法计算损失数额，这时违约金就具有惩罚性，制裁违法行为，保护守约方的合法权益，本院根据本案实际，酌情支持违约金为30万元，本院对原告诉求予以部分支持，对被告辩解予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告安徽世纳置业发展有限公司与被告安徽省义和房地产营销策划有限公司于2019年10月9日签订的《红星国誉府销售代理合同》； 二、被告安徽省义和房地产营销策划有限公司支付给原告安徽世纳置业发展有限公司违约金30万元，限判决生效之日起十日内履行完毕。 案件受理费减半收取计6900元，由被告安徽省义和房地产营销策划有限公司负担2900元，原告安徽世纳置业发展有限公司负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张恩祥 二〇二〇年七月二十八日 书记员  姚 慧 （2020）皖1225民初4123号民事判决书适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数 额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予 以适当减少。