江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初2081号原告：仲维明。委托诉讼代理人：柯贤星，江苏大昶律师事务所律师。委托诉讼代理人：李仟仟，江苏大昶律师事务所实习律师。被告：苏州森瑞酒店管理有限公司，住所地苏州高新区运河路******。法定代表人：丁建军。委托诉讼代理人：张德锦，系公司员工。原告仲维明与被告苏州森瑞酒店管理有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，由审判员张新阶独任审判，于2019年6月19日进行了听证。2020年7月13日，本案公开开庭进行了审理。原告仲维明及其委托诉讼代理人柯贤星、李仟仟，被告苏州森瑞酒店管理有限公司的委托诉讼代理人张德锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仲维明向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金人民币9750元（3250元/月*3个月）；2、判决被告支付原告滞纳金(以每月到期租金为基数，自逾期之日起至实际支付之日止，按日利率0.05%计算，截止到2020年6月19日，滞纳金为188.5元)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月31日，原告与苏州高嘉置业有限公司(以下简称高嘉公司)签订了一份商品房买卖合同，购买位于乐嘉汇商务广场2幢1710室商品房一套。该商品房的总价款为人民币78万元，首付39万。同日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，该房屋租赁合同约定，租赁期为5年，是自起租日起至2022年3月31日的连续期间。双方还约定，在合同签署后十个工作日内，被告委托高嘉公司一次性支付租赁期前三年的全部租金，总计人民币11.7万元，租赁期后两年的全部租金由被告按月度向原告支付，支付时间为每月10日之前支付当月租金。高嘉公司为出售此商品房，承诺原告可以前三年的租金抵扣商品房购房首付款中的11.7万元，即仅需支付27.3万。2017年7月31日，原告向高嘉公司支付11.7万元部分首付款，2017年8月18日，原告向高嘉公司支付27.3万元首付款尾款。同日，高嘉公司向原告退回27.3万元，其中11.7万元为房屋前三年租金，15.6万元为高嘉公司向原告的借款。2017年10月22日，原告归还借款。现三年期限已到，被告未按租赁合同约定向原告支付月租金，经原告催要，被告均不予理会。综上，原告认为，被告的行为已严重侵犯自己的合法权益。故据相关法律规定，特向贵院起诉，请依法支持原告诉讼请求。被告苏州森瑞酒店管理有限公司辩称，被告不存在欠付原告租金的事实，更不存在滞纳金，原告回避了一个很重要问题即租赁房屋交付日期，原告诉状中陈述的为原告与开发商之间的财务往来，但是原告并未陈述开发商何时将房屋交付给原告，在房屋交付前原被告之间的租赁合同还并未达到生效的条件，我方认为应从房屋交付日起算租金，房屋交付的日期为2018年1月10日，据此计算三年后应从2021年1月10日开始。经审理查明，2017年7月31日，原告与高嘉公司签订了《苏州市商品房买卖合同》，约定由原告向高嘉公司购买乐嘉汇商务广场2幢1710室的商品房（以下简称案涉房屋），总价款78万元，首付50%，其余房款由原告贷款支付，高嘉公司定于2017年8月10日前交该商品房交付给原告。同时，双方在补充条款中约定“无论本合同是否有相反规定，只有在完全满足下述所列之全部条件后，出卖人才有义务于2017年8月10日前与买受人进行该商品房的验收交接手续：买受人已完全履行本合同约定的在房屋交付前需履行的各项义务：……(2)出卖人已收到买受人应支付的该商品房的全部房价款……买受人同意，若买受人未能满足前款任一情形，出卖人可以推迟交付该商品房，直至买受人完全满足上述所列之全部条件，此情况下不属于出卖人延期交房，出卖人不承担延期交房的违约责任”。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了编号为SR2017073101的《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定原告将案涉房屋出租给被告进行经营，该合同载明“出租该房屋的租赁期为五年，自[]年[]月[]日（下称起租日）至[2022]年[3]月[31]日止的连续期间；原告应于起租日将房屋交付被告，交付标志为双方签署房屋交接书（含物品清单）；该房屋年度租金为人民币叁万玖仟元整，季度租金为人民币玖仟柒佰伍拾元整；甲乙双方约定，在本合同签署后十(10)个工作日内，乙方委托高嘉公司代为向甲方一次性支付租赁期前三年的全部租金，即人民币壹拾壹万柒仟元整。租赁期后两年的全部租金由乙方按月度向甲方支付，支付的具体时间为每月10日之前支付当月租金”。后高嘉公司代被告支付了前三年的房屋租金11.7万元（从房款中扣除），原告付清房款后与高嘉公司签署了《乐嘉汇商务广场客户交房流转单》。另查明，2018年1月11日，乐嘉公司向被告出具《告知书》，告知被告，关于乐嘉汇商务广场2幢1710室商品房，高嘉公司于2018年1月2日收到原告全部房款，并于2018年1月10日与原告完成房屋交接。庭审中，原告确认其于2018年1月2日付清所有房款、2018年1月10日与高嘉公司签订交接单，但认为房屋一直在被告的占有使用中，与被告没有实际交接。被告陈述，原告与高嘉公司签订交接单的日期视为原、被告的交付日期，另外鉴于所有单套户型交房时间无法确定和统一，所以统一填了2022年3月31日为到期日，实际具体是从和各个小业主的收房日期起算5年租期。本案审理过程中，高嘉公司接受法庭询问并明确表示其未将2017年4月1日至交接之日的租金权益让渡给原告。以上事实，有《苏州市商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、历史交易明细、发票、《乐嘉汇商务广场客户交房流转单》、《告知书》及本院谈话笔录、听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告之间的房屋租赁关系合法、有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为原、被告房屋租赁关系中租金的起算日期，本案中，原、被告在合同中约定，由被告委托高嘉公司代为支付租赁期前三年的租金（已履行），租赁期后两年的租金由被告按月支付，现原告提出，因房屋租赁合同3.1条约定的租赁截止日期为2022年3月31日，倒推可知起租日为2017年4月1日，前三年租期已满，被告应开始支付后两年租金，故主张被告支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金及相应的滞纳金，本院认为，房租租赁关系中，租金的起算点应以双方交接日期为宜，当事人另有约定的除外，在2017年4月1日，原告尚未购买案涉房屋，其既没有案涉房屋的所有权，也未举证其已提前获得案涉房屋的使用权或收益权等，且高嘉公司在本案审理过程中明确表示并未将交接日之前案涉房屋的租金权益让渡给原告；虽然合同上的租赁截止日期记载为2022年3月31日，但起租日并未填写，同时合同4.1条还约定，原告应于起租日将房屋交付被告，而交付标志为双方签署房屋交接书，因此，当合同双方对条款理解有争议时，应结合合同目的、交易习惯以及诚实信用原则来确定双方真实意思，本案中，原告于2017年7月31日才签订房屋买卖合同和房屋租赁合同，直至2018年1月2日付清全部房款、2018年1月10日签署相关的交接单，原、被告虽未实际交接，但将原告与开发商签订交接单的日期视为原、被告的交付日期并无不妥，如按原告所述双方的本意是在缔约前即赋予原告租金权益，应在合同中对此进行明确约定，原告仅以截止日推算第四年租期已届至，依据不足，被告无须支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金及滞纳金。至于原告辩称的购房时售楼小姐跟其讲租金从2017年4月1日起算的意见，因其未提供任何证据，本院不予采纳。综上，原告的诉请于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告仲维明的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告仲维明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审 判 员 张新阶二〇二〇年七月二十七日法官助理 朱 书书 记 员 周柏翰