广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初674号原告：蓝雪莹，女，汉族，1992年7月22日出生，身份证码号441************021，住所地梅州市梅江区************。委托诉讼代理人：张文源，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹鼎昊，广东义致律师事务所律师。被告：朱权粦，男，汉族，1980年11月10日出生，身份证码号441************813，原住梅州市梅江区****办金山金丰村珠湖村民小组，现关押于梅县区看守所。被告：朱燕玲，女，汉族，1987年2月2日出生，身份证码号441************847，住所地梅州市梅江区****办金山金丰村珠湖村民小组。委托诉讼代理人：黄砚乔，广东永庆律师事务所律师。原告蓝雪莹诉被告朱权粦、朱燕玲确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝雪莹及其委托诉讼代理人张文源、邹鼎昊，被告朱权粦、被告朱燕玲的委托诉讼代理人黄砚乔到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告蓝雪莹向本院提出诉讼请求：1.撤销被告朱权粦、朱燕玲于2018年4月16日签订的《不动产权转让合同》；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年间，原告因需资金周转，便将涉案房产作为抵押物，向中国建设银行贷款70万元。原告贷款后不久，被告朱权粦向原告父亲蓝文灵提出其愿意借款70万元给原告，用于清偿原告向中国建设银行的贷款。2018年1月31日，被告朱权粦提供70万元协助原告还清了涉案房屋的银行贷款，领回了房产证。同日，原告出具一份70万元的借据给被告朱权粦收执，借据中未约定还款期限和借款利息。借款后，被告以担心涉案房产被原告转卖，其借出的款项得不到保障为由，要求原告将涉案房产抵押给他，并以办理房产抵押流程需要，要求原告签订一份公证委托书给被告朱权粦。原告基于对被告朱权粦与其父母相熟关系，于2018年2月5日与被告在梅州市嘉应公证处办理了涉案的《委托书》公证，授权被告朱权粦享有处分涉案房产的特别代理权。2019年11月，原告得知涉案房屋被被告朱权粦转卖给他人，原告多次联系被告提出异议，要求返还借款并收回房屋，但被告朱权粦不予理会。2020年2月2日，被告朱燕玲向梅江区人民法院提起民事诉讼，诉请原告腾退涉案房屋后交付被告朱燕玲。被告朱权粦、朱燕玲为同胞兄妹，2018年4月16日，两被告签订了一份《不动产权转让合同》，以远低于市场价格的685880元将原告名下涉案房产卖给被告朱燕玲，并已办理了房产过户手续。被告朱权粦未尽善意管理人之责，两被告签订的《不动产权转让合同》不具有合法性。为维护原告合法权益，请求法院支持原告诉讼请求。被告朱燕玲辩称，答辩人认为原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告全部诉讼请求，事实和理由：1、被告朱权粦、朱燕玲是亲兄妹关系，被告朱燕玲对被告朱权粦与原告之间的纠纷不清楚。2、2018年2月5日，原告与被告朱权粦在公证处签订的委托书程序合法，内容明确，原告在签署该委托书时是具有完全民事行为能力人，其对所签署的文件及内容等民事行为具有完全识别能力。并且经过公证机关公证，也从未被撤销，合法有效。3、被告朱权粦依照委托书的授权，依法与被告朱燕玲签订不动产权转让合同，符合法律规定，合法有效。4、被告朱燕玲作为涉案不动产的合法权属人，通过口头及司法途径向原告主张物权，原告如果认为该物权登记有误，应当依法通过法律途径去主张，如撤销该不动产权登记等。原告对其主张未提供充分有力证据予以证实，应当承担举证不能的举证后果。被告朱权粦辩称，同意被告朱燕玲的答辩意见。为避免日后的经济纠纷，才将涉案房屋登记在被告朱燕玲名下。被告朱权粦、朱燕玲之间不存在房屋买卖合同关系，《不动产权转让合同》是为了办理房产过户而签订的合同，实际上涉案房屋是由原告转让给被告朱权粦，房屋转让价格为90万元。涉案房产的实际权属人是被告朱权粦，被告朱燕玲是挂名登记，两被告之间没有实际房款交易。本院经审理认定事实如下：被告朱权粦、朱燕玲为同胞兄妹。2018年1月31日，原告向被告朱权粦借款70万元用于偿还其在中国建设银行的借款。2018年2月5日，原告蓝雪莹签署《委托书》，内容为委托人是位于梅州市梅江区梅水路归读一品小区*********（原4号楼）的房地产权属人【证号：粤（2016）梅州市不动产权第0020917号】，现委托朱权粦为其合法代理人，并以委托人的名义，办理如下事宜：一、如遇上述不动产未分割，可到不动产部门办理上述房屋的不动产申办、登记、确权、分割、变更、出让、转让过户的一切法律手续，并领取《中华人民共和国不动产权证书》。二、办理上述房屋的出售、产权过户的一切有关事宜。三、签署有关的法律文件。四、代为支付与上述事项有关的正当费用。五、到税务、不动产登记中心、房地产管理部门办理查询、打印委托人首套房证明的一切有关事宜。六、代理人在上述权限范围内签署的一切有关法律文件，委托人均予承认。委托期限一年。代理人无转委托权”。朱权粦作为经手人在公证书中注明，双方协议壹年内处理房屋事宜，本人朱权粦违约负法律责任。当日，广东省梅州市嘉应公证处就《委托书》及相关事宜一并办理公证。2018年4月16日，被告朱权粦与被告朱燕玲签订了一份《不动产权转让合同》，以685880元的价格将原告名下涉案房产卖给被告朱燕玲，并于2018年4月17日将房产过户至被告朱燕玲名下。涉案房屋于2016年12月26日经广东广厦土地房地产估价有限公司评估，评估价值为1100000元。2020年3月3日，被告朱燕玲向本院提起民事诉讼，提出原告腾退涉案房屋，并交付该房给被告朱燕玲等诉讼请求。2020年3月26日，原告将两被告诉至本院，要求撤销两被告签订的涉案《不动产权转让合同》。两被告则作出上述答辩意见。审理过程中，原告于2020年3月27日向本院申请财产保全，本院于2020年3月30日作出民事裁定书，依法查封了被告朱燕玲名下位于梅州市梅江区梅水路归读一品小区**********（原4号楼）【不动产权证号：粤（2018）梅州市不动产权第0007097号】。原告提供证据了如下证实其主张：1.身份证、2.身份证，3.不动产转让合同、4.公证书、5.民事起诉状、应诉通知书、6.房产证、7.房地产抵押估价报告、8.人口信息查询资料、9.原告与被告朱权粦的聊天记录、10.微信支付交易明细、11.中国建设银行个人活期账户交易明细。两被告对原告的证据1、2三性无异议，证据3真实性、合法性无异议，证明内容有异议，该转让合同是被告朱权粦依照委托书的合法行为。对证据4公证书三性无异议，从公证书所附的委托书看，授权内容具体清晰，不存在有欺骗的情形。证据5真实性、合法性无异议，证明内容有异议，该证据正好证实被告朱燕玲依法通过法律途径维护自身利益。证据6真实性、合法性无异议；证据7是由原告单方委托作出，而且房屋价格与当时的房产市场价格有紧密联系，该报告书只能说明该房产在2016年的估价，并不能说明房产的永久价值。证据8三性无异议。证据9原告与被告朱权粦的微信聊天记录，被告朱燕玲不是当事人，不清楚，但是从内容看，可以知道原告在签署委托书时是有房产转让或者以房抵债的意思表示，同时也说明被告朱权粦有支付相应对价。证据10、11三性由法院认定，被告朱燕玲不清楚。庭审中，被告朱权粦认为涉案房屋原告是以90万元的价格卖给其，当时同类房屋价格约为110万元。两被告表示涉案房屋的实际权属人是被告朱权粦，而被告朱燕玲只是挂名登记，两被告之间并无实际购房交易行为。本院在诉讼过程中向原告释明本院对被告朱权粦与被告朱燕玲签订的《不动产权转让合同》的认定与原告主张的合同应撤销可能不一致，原告表示可按法院认定的合同无效来主张其权利,对合同无效或撤销所产生的法律后果不要求在本案处理。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。原告蓝雪莹与被告朱权粦于2018年2月5日在梅州市嘉应公证处的办理的公证《委托书》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，是合法有效的委托合同。被告朱权粦作为受托人，应本着诚实信用的原则，按照原告的指示处理委托事务，依法善意处理售房事宜，尽到合理的注意义务，向原告报告委托事务的处理情况并转交处理委托事务取得的财产。但被告朱权粦在出售房屋过程中，在双方并未约定房屋售价的情况下，事先并未以任何方式告知原告出售房屋的价格，事后也未将售房款转交给原告，且明知当时同类房屋价格为1100000元的情况下，仍以明显低于市场价格的685880元将涉案房屋转让给其胞妹被告朱燕玲，而被告朱燕玲作为被告朱权粦的胞妹，应当知道转让的房价明显低于市场价格仍与被告朱权粦签订《不动产权转让合同》，并在未支付任何对价的情况下将房产过户至被告朱燕玲名下，且两被告明确表示涉案房屋的实际权属人是被告朱权粦，而被告朱燕玲只是挂名登记，两被告之间并无实际购房款交易，两被告签订的《不动产权转让合同》属于虚假转让合同，两被告之间的上述行为构成恶意串通，该行为损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：“……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：……”故两被告签订的《不动产权转让合同》应属无效的合同，对合同无效或撤销所产生的法律后果因原告不要求在本案处理，故原告可另行主张。被告朱权粦辩称涉案房屋原告是以90万元的价格卖给其及被告朱燕玲主张签订不动产权转让合同是合法有效，均无证据证实，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（二）项之规定，判决如下：被告朱权粦与被告朱燕玲于2018年4月16日签订的《不动产权转让合同》无效。案件受理费10658.8元（原告已预交），减半收取计5329.4元，保全费3870元，合计9199.4元，由被告朱权粦、朱燕玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  李冬梅二〇二〇年七月六日书记员  陈志炜