文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初2286号原告:中国邮电器材重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区滩子口**，统一社会信用代码91500107202805640H。法定代表人:祁剑峰，总经理。委托诉讼代理人:叶闵，重庆恒庆律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈诚，重庆恒庆律师事务所律师。被告:重庆远东仪器仪表有限公司，，住所地重庆市渝中区新华路**统一社会信用代码915001037474879610。法定代表人:徐顺亮，董事长。委托诉讼代理人:郑爱娥，该公司工作人员。原告中国邮电器材重庆有限公司（以下简称邮电器材公司）与被告重庆远东仪器仪表有限公司（以下简称远东仪器仪表公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邮电器材公司的委托诉讼代理人陈诚，被告远东仪器仪表公司的委托诉讼代理人郑爱娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮电器材公司向本院提出诉讼请求:1.判决被告腾空搬出重庆市渝中区新华路485号附2号租赁门面，交还原告管理使用；2.判决被告向原告支付违约金20000元；3.判决被告向原告支付房屋占用使用费（自2019年11月7日起至际腾退交还房屋之日止，按17238.5元/月计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告双方于2018年11月2日就重庆市渝中区新华路485号门面(自编门号为458号中的附2号)签订《租赁合同书》，合同约定，原告将建筑面积74.95平方米的门面出租给被告作经营使用，租期自2018年11月7日至2019年11月6日止。租赁期满，如双方不再续签合同，被告应按合同终止时的经营现状将租赁房屋交还给原告。被告不得拆除地面、墙面、屋顶装修材料，被告在撒出过程中不得造成房屋结构、供、排水、供电、通讯等设施损坏，否则，应予赔偿。同时，被告应在10日内搬出被告所购置的可撤除、可移动的所有物品。逾期不搬，该房屋内的所有物品视为被告放弃所有权，原告有权自行处置。签约后，原告按约将租赁门面交予被告使用，租赁期限内的房屋租金被告已经支付完毕。合同到期日前，原告在2019年9月29日、10月30日将下一年的租金标准通知被告(期间发现被告还存在违法转租行为)，被告回函明确拒绝。因合同到期双方未达成新的租赁协议，2019年11月7日原告向被告发出了《要求按时交还租赁房屋的函》，要求被告按照合同约定将房屋交还被告，但经原告多次派员与被告沟通交房事宜，被告拒绝交房，被告的行为已严重侵犯原告合法权益，故原告现依据民诉法相关规定，提起诉讼。被告远东仪器仪表公司答辩称：1.被告租赁原告新华路485号附1号、附2号门面，面积分别为26㎡和120㎡，根据《合同法》第224条规定，被告是经原告同意之下转租的。被告租赁原告的房屋长达20年，给原告带来了经济效益。案涉《租赁合同》第四条有关双方的权利和义务第3项的约定以及第五条第5项的特别约定，被告是依法经营，原告不得以租赁合同到期而无理要求被告腾空门面及交还的请求。2.案涉《租赁合同书》第五条特别约定第2项约定，甲方有权在合同期满后，根据周边房屋出租价格，再进行调整房屋租金,且在合同期满前壹个月，以书面形式通知乙方，根据合同约定，原告必须出示周边房屋出租的价格及合同来证实周边房屋租金上涨的实际情况；3.被告已支付租金，原告所谓“房屋占用使用”不成立，因2020年新型冠状病毒感染的肺炎疫情，企业不能按时复工复产，根据重庆市人民政府办公厅印发《重庆市支持企业复工复产和生产经营若干政策措施》第31条:疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，减免3个月租金。免租期后被告会支付下周期的租金;4.原告不应该以租赁期满，双方不再续签合同为由，迫使被告腾空门面及交还。既然原告为了合法权益按照合同约定履行，那么被告也要为了自己的合法权益按照合同约定履行;5.2020年1月20日被告方按照合同租金标准向原告方支付60910.5元。被告在2019年11月7日收到了原告要求按时交还租赁房屋的函件，被告提出异议;6.租赁期内的案涉门面“2017.1.27”重大火灾造成被告财产损失惨重，给被告带来巨大的精神伤害，原告必须要承担责任，赔偿被告的经济损失。综上所述，原告违反诚实信用原则，逃避责任，故恳求法院驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：重庆市渝中区新华路485号第1、2、3层房屋（建筑面积912.39平方米）为中国邮电器材集团有限公司所有，该公司授权邮电器材公司对该房屋进行全权管理、经营（含出租）。2018年11月2日，甲方邮电器材公司作为出租方与乙方远东仪器仪表公司作为承租方签订《租赁合同书》，约定：甲方将重庆市渝中区新华路485号建筑面积74.95平方米门面房屋（该房屋自编门号为附2号）出租给乙方作经营经营仪器仪表、五金之用。房屋租赁期为1年，自2018年11月7日起至2019年11月6日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前15天向甲方提出书面续租要求，甲乙双方重新签订房屋租赁合同。乙方在同等条件下可以优先继续租赁。月租金为17238.5元。乙方已缴纳保证金17238元。合同每一年签订一次，甲乙双方应在租赁合同期满前一个月（即2019年11月6日前）签订该房屋的续租合同。甲方有权在合同期满后，根据周边房屋出租价格，再进行调整房屋租金。且在合同期满前一个月，以书面形式通知乙方。租赁期满后，如双方不再续签合同，乙方应按合同终止时的经营现状将租赁房屋交还给甲方（乙方不得拆除地面、墙面、屋顶装修材料，乙方在撤出过程中，不得造成房屋结构、供、排水、供电、通讯等设施损坏，否则，应予赔偿。同时，乙方应在10日内搬出乙方所购置的可撤除、可移动的所有物品。逾期不搬，该房屋内的所有物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。）。因不可抗力导致不能履行或不能完全履行本合同约定的义务时，甲乙双方均不承担违约责任。但遇有不可抗力的一方或双方应于不可抗力发生后10日内将情况以书面形式通知对方。并在不可抗力结束后10日内提供有关部门的证明。在不可抗力消除后，能继续履行的应当继续履行合同，不能继续履行的应协商解除合同。双方的书面往来信函通过以下邮寄地址发送，双方均保证以下地址持续有效且真实准确，任何乙方通过EMS或者挂号信件往以下地址发送信函之日起10日之后视为有效送达。甲方地址：重庆市九龙坡区滩子口XX号，收件人蔡红云，联系电话：13883****XX；乙方地址：重庆市渝中区新华路XXX号，收件人徐顺亮，联系电话：13908****XX。双方应遵循诚实信用原则全面有效履行本合同，如乙方违反本合同应向对方承担违约责任并承担违约金20000元。该合同签订前，远东仪器仪表公司已向邮电器材公司连续承租上述房屋多年。该合同签订后，远东仪器仪表公司已向邮电器材公司支付了合同约定租赁期限2018年11月7日至2019年11月6日内的全部租金。2019年9月29日，邮电器材公司向远东仪器仪表公司送达了书面《通知》一份，载明：“贵公司承租我公司位于渝中区新华路485号的门面将于2019年11月6日到期。如果贵公司有意继续租用该门面，请于2019年10月13日前来我公司运营管理部洽谈续租事宜并完善相关手续。若贵公司没有按期来我公司接洽，我公司将按贵公司放弃续租门面的权利处理。”该通知由远东仪器仪表公司工作人员收取。远东仪器仪表公司表示其曾于2019年10月14日、10月21日与其他租赁户同去邮电器材公司就租金上涨相关事项进行过洽谈，双方未达成共识。2019年10月30日，邮电器材公司按约定通讯地址经EMS向远东仪器仪表公司邮寄送达了《通知》一份。《通知》载明：“贵公司承租我公司位于渝中区新华路485号的门面及办公用房将于2019年11月6日到期。由于该办公用房和门面进行了重新整合改造，其功能是商用门面，面积为136.25平方米。根据我司相关部门对该区域门面租金的调查情况，经公司研究、决定，下期该门面租金标准为200元/月/平方米。如果贵公司有意继续租用该门面，请尽快来我司运营管理部完善续租手续。若双方在2019年11月6日前未签订新的租赁合同，请你按时将租赁门面腾空交还我公司。”2019年10月31日，远东仪器仪表公司与另外几户向邮电器材公司租赁房屋的相关人员共同署名向邮电器材公司提交了书意见，其书面意见称,已收到邮电器材公司的通知，无法接受该公司的霸王通知，要求邮电器材公司降租10%，如邮电器材公司决意赶商户们走，则要求邮电器材公司赔偿各商户在2017年因火灾产生的经济损失，获赔偿后集体撤离，否则不撤场。2019年11月7日，邮电器材公司函告远东仪器仪表公司，因双方未能在合同到期日2019年11月6日前签订新的房屋租赁合同，故要求远东仪器仪表公司在2019年11月16日前将案涉74.95平方米租赁房屋交还邮电器材公司管业使用。远东仪器仪表公司未退还房屋，该房屋现仍由远东仪器仪表公司占有使用。在此过程中，远东仪器仪表公司还与其他承租人共同向邮电器材公司的上级公司书面反映租金上涨、要求降租及火灾损失赔偿等情况。2020年1月20日，远东仪器仪表公司向邮电器材公司账户转账支付60910.5元，付款摘要为“货款”。本案审理中，远东仪器仪表公司称该款是支付的房屋租金。邮电器材公司承认收到该款，但认为该款是在其起诉本案后才支付，不是租金，是房屋占用费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告邮电器材公司与被告远东仪器仪表公司签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均有法律约束力，双方均应按约定履行自己的义务。针对原告的本案诉讼请求，本院分析评判如下：关于原告要求被告从渝中区新路485号附2号房屋腾空搬迁并交还该房屋的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定:“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原告与被告签订的前述合同明确约定，租赁期限自2018年11月7日起至2019年11月6日止；租赁期满，原告有权收回该房屋，被告有意继续承租的，应提前15天向原告提出书面续租要求，双方重新签订房屋租赁合同；原告有权在合同期满后，根据周边房屋出租价格，再进行调整房屋租金，并在合同期满前一个月，以书面形式通知被告；租赁期满后，如双方不再续签合同，被告应按约定在10日内搬出所购置的可撤除、可移动的所有物品并将租赁房屋交还给原告。庭审查明，原被告双方租赁合同期限已届满，在期满前，原告已书面通知被告按新的租金标准续签租赁合同，因双方对续租时的租金标准意见分歧，致双方未签订新的租赁合同。在此情况下，原告已于2019年11月7日明确通知被告搬离并退还租赁房屋。因此，按前述法律规定，被告应按合同约定和法律规定将租赁房屋腾空并将该房屋返还给原告。原告的本项诉讼请求成立，本院依法予以支持。被告以其此前租赁前述房屋时间长给原告带来效益、因原告上涨租金致续租合同未签订为由拒绝返还房屋，依据不足，本院不予采纳。关于原告要求被告给付违约金20000元的诉讼请求。前述租赁合同明确约定，原被告双方应遵循诚实信用原则全面有效履行合同，如被告违反合同应向对方承担违约责任并承担违约金20000元。现被告在合同期满未签新的租赁合同的情况下，未按约定期限返还租赁房屋，不履行双方约定的后合同义务，构成违约，原告要求被告支付违约金20000元成立，本院予以支持。关于原告要求被告从2019年11月7日起至返还房屋之日止，按原租金标准支付房屋占用费的问题。由于前述租赁合同期满后，原、被告双方并未签订新的房屋租赁合同合同，在原告明确要求被告返还租赁房屋情况下继续占用且拒不退还房屋，构成对前合同的违约，且占用房屋期间构成对原告财产权的侵害，因此给原告造成的财产损失，被告应予赔偿。其赔偿标准，原告在本案中主张按前租赁合同约定的租金标准（即17238.5元/月）给付适当，本院予以支持。在占用房屋期间，被告以转账方式付给原告60910.5元，因原告并不认可该款为租金，故应认定为交纳的房屋占用费，从被告应当赔偿的房屋占用费中扣除。被告辩称该款为租金不成立，本院不予采纳。因原、被告双方之间的租赁合同在2019年11月6日届满，此后，被告拒不返还租赁房屋并占用构成对原告权利的侵害，其行为不受法律保护，被告以此后的“新冠疫情”为由要求减免房屋占用费不成立，本院不予采纳。至于被告辩称租赁房屋曾因火灾给被告造成损失的问题，因其所称火灾发生时间是2017年1月27日，不在本案审理的房屋租赁合同的租赁期间内，属另一法律关系，其辩称意见在本案中不构成有效抗辩。被告如认为其权益因火灾受侵害，可依法另行主张权利。综上所述，原告的诉讼请求，部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告重庆远东仪器仪表有限公司在本判决生效后立即腾空迁出重庆市渝中区新路485号附2号门面房屋并将该房屋交还原告中国邮电器材重庆有限公司；二、被告重庆远东仪器仪表有限公司在本判决生效后十日内向原告中国邮电器材重庆有限公司支付违约金20000元；三、被告重庆远东仪器仪表有限公司在本判决生效后十日内向原告中国邮电器材重庆有限公司支付2019年11月7日至2020年7月6日期间扣除已支付的60910.5元后房屋占用使用费76997.5元，并从2020年7月7日起至返还前述房屋之日止，按月向原告中国邮电器材重庆有限公司支付房屋占用使用费17238.5元。如果被告重庆远东仪器仪表有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2226元，减半收取1113元，由被告重庆远东仪器仪表有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 蔡  彬二〇二〇年七月三十日法官助理 薛 飞 飞书 记 员 欧阳琴怡