湖南省岳阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0621民初320号原告：蒋利平，女，1976年9月9日出生，汉族，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：刘金山，男，1977年11月28日出生，汉族，住湖南省岳阳县，系蒋利平之夫。被告：湖南亿丰置业发展有限公司，住所地湖南省岳阳县荣家湾镇荣新路**，统一社会信用代码91430621396195763L。法定代表人：孙成辉，董事长。委托诉讼代理人：鲁雄军，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：陈飞雪，湖南忠民律师事务所律师。原告蒋利平与被告湖南亿丰置业发展有限公司（以下简称亿丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋利平的委托诉讼代理人刘金山，被告亿丰公司的委托诉讼代理人鲁雄军、陈飞雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋利平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年3月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令亿丰公司返还购房款249308元（含印花税、不动产预告登记费、预告登记费、契税、维修基金、不动产办证手续费、定金、房款）；3、判令亿丰公司自2018年12月31日起至实际给付日止按日计算向蒋利平支付全部房价款万分之四的违约金；4、判令亿丰公司自2017年2月6日起至实际给付日止按照中国人民银行同期利率支付蒋利平已付购房款日息万分之五的利息；5、诉讼费、财产保全费、交通费、误工费等诉讼开支由亿丰公司承担。事实与理由：原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，根据该合同第十二条、第1（2）条之规定，亿丰公司应当在2018年12月31日之前交付所购商铺，若亿丰公司逾期交房超过180天，蒋利平有权退房。根据该合同第十五条、第（三）条之规定，蒋利平解除合同的，亿丰公司应自退房通知送达之日起15日内退还蒋利平已付全部房款，并自蒋利平付款之日起按照银行同期贷款利率（不低于中国人民银行同期贷款基准利率）计算给付利息，同时按照全部已付款的万分之四向蒋利平支付违约金。合同签订后，亿丰公司没有按合同约定的时间交付房屋，也没有按照合同约定开业，商铺无物理间隔。蒋利平购买的不是摊位，原设计二期里的1、2栋还是大泥坑（原设计二期有199个车位在1、2栋的负一楼）。经蒋利平多次催促，亿丰公司至今未履行交房义务，对蒋利平要求退房的要求不予配合，开业与二期车位也遥遥无期，给蒋利平造成了很大的损失。亿丰公司严重违反《商品房买卖合同（预售）》第十章第二十四条第1点“出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房：不采取销售后包租或者变相销售后包租的方式销售未竣工商品房。”为维护蒋利平合法权益，向法院提起诉讼。亿丰公司辩称，驳回蒋利平的全部诉讼请求。一、亿丰公司已经履行合同主要义务，关于解除商铺买卖合同的诉讼请求应予驳回。双方签订商铺买卖合同（预售）时，蒋利平同时与湖南亿丰物业运营管理有限公司（以下简称亿丰物业公司）签订了《委托经营管理合同》，其中第四条第一项载明：“甲方委托乙方从湖南亿丰置业发展有限公司办理该商铺的全部交房手续”。由于土地征收进度缓慢、周边矛盾多协调难度大、施工方停工等多方面客观原因，导致工期受阻。后经与业主代表协商，重新约定交铺时间为2019年6月30日。2019年6月26日，县质监、安监、设计、监理、建设、施工等单位共同对亿丰二期工程进行了竣工验收，2019年6月28日，湖南亿丰置业发展有限公司向蒋利平委托的亿丰物业公司交房，双方签订了《商铺交付确认书》。至此，湖南亿丰置业发展有限公司已经履行了合同主要义务，双方之间不存在合同解除的法定事由，也不存在合同法规定的可以解除合同的情形，故蒋利平的主张没有事实依据，也没有法律依据，理应驳回。二、答辩人已经充分保障了被答辩人自2018年5月31日至2022年5月30日期间的合同利益。《合同法》的目的和功能之一就是保障合同双方的合法权益，实现合同目的。就本案而言，蒋利平购买商铺的主要目的是投资，是为了获取租金收益以实现财产的保值增值，而非居住和自己使用。从双方签订的《签约确认表》中可知，在出卖商铺时就以总房价7.7折的形式对案涉商铺支付了自2018年5月31日起至2022年5月30日租金82347元，合每年20586元，在此期间已不能再另行收取租金，蒋利平在该期间的利益并未受到损害。与此相对应，蒋利平在与亿丰物业公司签订的《委托经营管理合同》中，自愿将商铺委托经营期内的前4年交亿丰物业公司无偿经营管理。由此可知，蒋利平购买湖南亿丰置业发展有限公司商铺的目的已经初步达到，前4年的租金利益已经充分实现。因此，即使湖南亿丰置业发展有限公司在招商招租、开业运营等方面与合同约定稍有迟延，但违约程度显著轻微，对蒋利平的利益没有损害，既不影响其前4年商铺收益，也不影响其从第5年开始按托管商铺实际租金收入的90%收取租金，不影响其合同目的的实现。三、湖南亿丰置业发展有限公司正在强力推进招商运营和工程扫尾工作。2019年9月，湖南亿丰置业发展有限公司已与曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司湖南分公司签订了《亿丰时代广场二期悦冠荣城C1标段项目招商代理及委托运营管理委托合同》，招商管理团队于2019年9月9日已正式入驻，正在有序开展工作。中共岳阳县委、岳阳县人民政府全力支持亿丰二期项目建设。2019年12月31日，亿丰二期工程全面通过竣工验收。目前，天河院线等商户已入驻悦冠荣城，特色美食一条街正在创建。二期项目的设备安装、调试和公共区域的装修扫尾工程已接近尾声，湖南亿丰置业发展有限公司有信心、有能力、有诚意、有实实在在的行为履行全部合同义务，确保项目早日投入运营，确保商铺买受人的长远利益。四、蒋利平第2、3、4、5项诉讼请求因其第1项请求不成立而应全部驳回。蒋利平关于解除合同的诉求没有事实依据，也没有法律依据，应予驳回；因此其他诉求缺乏前提条件，亦应予驳回。为支持其诉讼请求，蒋利平向本院提交了《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、电话录音、亿丰二期业主维权协议、解除合同告知书、信访事项答复意见书作为证据，亿丰公司对《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、亿丰二期业主维权协议的真实性无异议，对其他证据均有异议。对《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、亿丰二期业主维权协议本院予以采信。录音均为电话通话录音，但部分录音无法听清通话对象的声音，且无法明确通话对象和通话时间，故对该录音证据本院不予采信。信访事项答复意见书无法明确被答复对象，本院不予采信。亿丰公司为支持其诉讼请求，向本院提交了营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、岳阳县商品房预售许可证、《签约确认表》、亿丰公司与亿丰物业公司签订的《物业委托经营管理协议》、亿丰物业公司的营业执照、案涉商铺的《委托经营管理合同》、亿丰公司与业主代表协商的《会议记录》及《亿丰二期业主维权协议》、竣工验收的《会议签到表》、竣工验收会议纪要、竣工验收资格、《商铺交付确认书》、《亿丰时代广场二期悦冠荣城C1标段项目招商代理及运营管理委托合同》、《中共岳阳县委办公室关于创建美食一条街等工作现场办公会议纪要》及岳阳县人民法院（2019）湘0621民初1496号民事判决书作为证据。蒋利平对营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、岳阳县商品房预售许可证、《委托经营管理合同》、亿丰物业公司的营业执照无异议，对其他证据均有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。《签约确认表》有蒋利平本人签名，本院予以采信。亿丰公司与业主代表协商的《会议记录》无业主代表签名，本院不予采信。《亿丰二期业主维权协议》、竣工验收的《会议签到表》、竣工预验收会议纪要、竣工验收资料、《商铺交付确认书》、《亿丰时代广场二期悦冠荣城C1标段项目招商代理及运营管理委托合同》、《中共岳阳县委办公室关于创建美食一条街等工作现场办公会议纪要》及岳阳县人民法院（2019）湘0621民初1496号民事判决书内容真实、来源合法，与本案有关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：亿丰公司成立于2014年6月25日，经营范围为“房地产开发经营，自有房屋出租（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”。2015年8月1日，亿丰公司与亿丰物业公司签订了《物业委托经营管理协议》，亿丰公司将其所有的湖南亿丰时代广场（包括一期：湖南亿丰五金家居建材城、二期：悦冠荣城）委托给亿丰物业公司实行统一管理、统一招商、整体经营，委托经营期限为30年。2016年12月16日，亿丰公司取得岳阳亿丰时代广场二期“悦冠荣城”商品房销售许可证（岳县商预售字第0000001号）。2017年3月21日，蒋利平和亿丰公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2512120200012030），约定由蒋利平向亿丰公司购买岳阳亿丰时代广场二期第008幢02层2030号房，该商品房的预测建筑面积为35.90平方米（套内建筑面积21.48平方米，分摊面积14.42平方米），该商品房的单价为每平方米6565.68元，总价款为235708元。根据《岳阳亿丰时代广场签约确认表》显示，该商品房原单价9972.94元/平方米，原总价为358029元，在购房时亿丰公司给予蒋利平77折加95折加9折的优惠，其中77折形式的优惠即是提前给付给蒋利平的四年租金。签订合同前蒋利平已经一次性支付定金（后转房款）235708元。合同第九条约定，商品房交付条件为“1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告”；第十一条约定，“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条对出卖人逾期交付责任进行了约定。蒋利平在签订该合同的当日，与亿丰物业公司签订了《委托经营管理合同》，约定蒋利平自愿将其在岳阳亿丰时代广场二期“悦冠荣城”购买的商铺委托给亿丰物业公司进行经营管理，委托经营管理期限从2018年5月31日（具体以商场正式开业时间为准）至2028年5月30日止，共计10年。该合同第四条约定，甲方（蒋利平）委托乙方（亿丰物业公司）从亿丰公司办理该商铺的全部交房手续；第五条关于委托经营管理收益分配及支付方式约定为“1．委托经营管理期内的前4年，为商场培育发展期，需大量的招商、广告及装修、经营管理等前期投入与费用，故甲方自愿无偿将该商铺交给乙方统一管理；2．委托经营管理期内的第5年至第10年，托管商铺实际租金收入的90%归甲方所有，10%为乙方应得管理费”。上述合同签订后，蒋利平按照约定交付了购房款，双方共同办理了网上签约，并办理了预告登记。岳阳亿丰时代广场二期工程施工过程中，亿丰公司与施工方发生矛盾，工程进展缓慢，不能如期交房。亿丰公司曾召集业主代表进行协调。2019年2月21日，谭玉、钱立平、蒋利平的丈夫刘金山等作为业主代表与亿丰公司达成《亿丰二期业主维权协议》，协议约定交房时间为2019年6月30日前；房租自2018年5月31日开始计算；此外双方还就其它问题进行了约定。2019年6月26日，亿丰公司在建设行政主管部门的监督下，组织施工单位、建设单位、设计单位和监理单位对岳阳亿丰时代广场二期C1标段进行竣工预验收，并形成了会议纪要。2019年6月28日，亿丰公司作为甲方与亿丰物业公司作为乙方共同签订了《商铺交付确认书》，确认甲方在2019年6月26日通过了竣工预验收，剩余少量工程及相关整改继续在完善，但不影响商铺交付，甲方将岳阳亿丰时代广场二期“悦冠荣城”所有商铺交付于乙方，乙方同意接受，交付后的商铺装修由乙方自行安排。2019年6月28日，蒋利平向亿丰公司送达了《解除合同告知书》，以亿丰公司逾期交房180天未交房为由要求解除合同。2019年9月，亿丰公司、亿丰物业公司作为甲方与乙方曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司湖南分公司签订《亿丰时代广场二期悦冠荣城C1标段项目招商代理及运营管理委托合同》，委托乙方为项目提供前期研策、商业规划、开业前期代理招商及开业后的运营管理服务。2019年12月31日，在岳阳县住建局质安股、质监站、安监站监督下，岳阳亿丰时代广场二期C1标段建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、施工单位召开竣工验收会议，综合验收结论为“验收合格，同意竣工验收”。本院认为，蒋利平和亿丰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。合同双方约定交房“逾期超过180日后，买受人有权解除合同”，可见双方约定的解除合同的条件为“逾期交房超过180天”。对于该解除合同的条件是否已经成就，蒋利平是否能够行使解除权，应从以下几方面综合评价。一、关于交房期限。蒋利平与亿丰公司在合同中约定的交房时间为2018年12月31日，此后因工程施工进度延误，亿丰公司未能在约定时间内履行交房义务。在期限届满前后，亿丰公司与业主代表进行了协商，在2019年2月21日与业主代表达成了《亿丰二期业主维权协议》，该协议将交房时间变更为2019年6月30日。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”，该协议中对交房时间的变更合法有效。在签订该维权协议之前，业主代表们已经代表岳阳亿丰时代广场二期业主多次与亿丰公司进行协商，亿丰公司有理由相信业主代表们具有代理权，该协议对蒋利平具有约束力，本院认定亿丰公司履行交房义务的时间变更为2019年6月30日前。二、关于亿丰公司是否已履行按时交房的合同义务。蒋利平与亿丰物业公司签订了《委托经营管理合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，对双方具有法律约束力。蒋利平将从亿丰公司办理案涉商铺交房手续的权利委托给了亿丰物业公司，亿丰公司与亿丰物业公司于2019年6月28日签订了《商铺交付确认书》，案涉商铺已于当日交付给亿丰物业公司。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，根据该规定，亿丰公司向亿丰物业公司交房的行为对蒋利平具有约束力，亿丰公司已于2019年6月28日履行交房义务。三、关于亿丰公司是否具有足以导致蒋利平解除合同的严重违约行为。蒋利平和亿丰公司在合同中约定“该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件”作为交房条件之一，亿丰公司在案涉商铺尚未竣工验收合格时即予以交房，该交房行为违反了合同约定。但亿丰公司在此后积极招商以促成“悦冠荣城”项目尽快开业，且该项目已于2019年12月31日经验收合格，可以投入使用。蒋利平购买案涉商铺的目的应为通过收取租金以实现财产的保值增值，而非居住或自行使用。亿丰公司在向蒋利平出售案涉商铺时，已将自2018年5月31日至2022年5月30日的租金以折扣优惠的形式支付，蒋利平在该期间已不能再另行收取租金，蒋利平在案涉商铺未能如期开业期间的利益未受到损害。故亿丰公司在履行交房义务时虽具有违约行为，但该违约行为未损害蒋利平的利益，也未使蒋利平的合同目的不能实现。综上，亿丰公司在协商变更的期限内履行了交房义务，虽在履行该义务时有轻微违约行为，但该违约行为并未影响蒋利平合同目的的实现，应视为双方约定的合同解除条件尚未成就。对蒋利平要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持；蒋利平要求亿丰公司返还购房款，支付违约金及购房款利息损失均以解除合同为前提，对其上述诉讼请求，本院不予支持。蒋利平未提交证据证明误工费、交通费、律师费等损失，要求亿丰公司支付上述费用没有事实和法律依据，本院不予支持。申请财产保全非本案诉讼必然支持的费用，且蒋利平的其他诉讼请求未得到支持，对其要求亿丰公司支付保全费的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第七十七条第一款、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告蒋利平的诉讼请求。案件受理费5040元，由原告蒋利平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  李远鹏人民陪审员  贺胜岳人民陪审员  罗长军二〇二〇年五月二十日书 记 员  杨念祖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。