河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初1763号原告：罗艳辉，男，1984年5月7日出生，汉族，住河南省许昌市建安区。委托诉讼代理人：孙朝旭，河南光法律师事务所律师。被告：孟浩远，男，1993年6月23日出生，汉族，住河南省许昌市。委托诉讼代理人：赵培江，河南天时达律师事务所律师。委托诉讼代理人：申姗姗，河南天时达律师事务所实习律师。被告：河南联纵企业营销策划有限公司，住所地河南省许昌市市辖区半截河街道南海街瑞贝卡兴天下**楼113商铺。法定代表人：张运发。委托诉讼代理人：赵文龙，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：任文娟，女，系该公司员工。原告罗艳辉与被告孟浩远、被告河南联纵企业营销策划有限公司（以下简称联纵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗艳辉及其委托诉讼代理人孙朝旭，被告孟浩远及其委托诉讼代理人赵培江、申姗姗，被告联纵公司的委托诉讼代理人赵文龙、任文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗艳辉向本院提出诉讼请求：1．依法解除原、被告于2018年5月30日签订的房地产居间买卖合同；2．被告孟浩远返还原告购房款900,000元，并以房屋总价942,000元为基数按20%的标准支付向原告支付违约金188,400元；3．被告河南联纵企业营销策划有限公司返还中介服务费8,000元、并以房屋总价942,000元为基数按3‰的标准向原告支付违约金2,826元；4．本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2018年5月30日，原告与联纵公司及孟浩远签订《房地产居间买卖合同》，约定原告以总房款942,000元购买孟浩远所有的位于许昌市××路以南××以西××城××东××单元××西户的房屋，付款方式为合同签订当日付款300,000元、2018年7月30日前付款600,000元、房产证办下后付款42,000元，被告孟浩远应在税满两年后为原告办理过户。但自2018年1月23日案涉房屋办理契税之日起至今已经两年有余，经原告多次催促，但被告至今仍未为原告办理过户。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关法律规定，诉至法院。孟浩远辩称，1．原告起诉称“被告应在税满两年后为原告办理过户”其与事实不符，被告不予认可。第一，原告签订《房地产居间买卖合同》时是明知该房屋因为房地产开发商没有办理房产证而暂时不能过户的事实，并同意接受该事实。第二，原告不急于办理过户的事实能够合理避税，这是原告的意愿。第三，签订《房地产居间买卖合同》时，居间方明确告知房屋买卖双方，该房屋过户的条件是：一是房地产开发商通知被告办理房产证，二是被告缴纳契税满两年。现在的事实是房地产开发商还没有通知被告办理房产证，办理房产证过户的条件还没有具备，被告没有违反签订的《房地产居间买卖合同》。2．原告主张解除房地产居间买卖合同并要求支付其188,400元违约金的请求不符合合同约定，被告不予认可。第一，《房地产居间买卖合同》第四条第4款明确约定因甲方（被告）的原因不能办理房产证过户手续的，乙方（原告）可以要求解除合同，支付违约金，但事实是因为房地产开发商没有通知被告办理房产证，不是因为甲方（被告）的原因，而且这也不是被告所能掌控的，无法办理过户与甲方（被告）无关。第二，《房地产居间买卖合同》第五条第7款双方补充约定“甲乙双方于税满两年时付清”，并没有要求税满两年时办理过户，且乙方也没有付清房款因此，被告自此不存在违约行为，不应当承担违约责任。3．本案诉讼费用由原告承担。联纵公司辩称，1．依法驳回原告的诉讼请求；2．诉讼费用由原告承担。事实与理由：1．原告起诉称：“孟浩远应在税满两年后为原告办理过户”，与事实不符；首先，原告签订《房地产居间买卖合同》时是明知该房屋暂时不能办理房产证的事实，并同意接受该事实。第二，签订《房地产居间买卖合同》时，经甲乙双方协商，该房屋过户的条件是：一是孟浩远办理完房产证交于乙方：二是乙方为了避税待孟浩远缴纳契税并满两年时办理过户手续。现在的事实是孟浩远并没有办理房产证。办理过户房产证的条件还没有具备。2．由于开发商没有通知开始办理房产证，给原告办理房产证的条件还不具备。被告没有违反签订的《房地产居间买卖合同》，孟浩远也没有违反该合同。原告起诉要求被告解除《房地产居间买卖合同》并要求被告返还中介服务费8,000元及承担2,826元违约金的请求是毫无道理的。当事人向本院提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对本案案件事实，本院认定如下：案涉房屋位于许昌市××路以南××以西××城××东××单元××西户，系孟浩远于2014年11月10日向开发商河南骏景地产有限公司购买，双方签订有《商品房买卖合同》（合同编号：201312688），并已在房地产管理部门备案。孟浩远于2017年11月20日和2018年1月23日分别就该房屋向税务机关缴纳了增值税及契税。2018年5月30日，经联纵公司居间介绍，孟浩远（卖方、甲方）、罗艳辉（买房、乙方）和联纵公司（居间方、丙方）签订《房地产居间买卖合同》一份，约定孟浩远将案涉房屋出售予罗艳辉。该居间买卖合同约定：“……1．甲方以及共有产权人自愿将位于许昌市东城区××）××路以南××以西××城××东××单元××西户的房屋壹套（住宅）及该房屋占用范围的土地使用权（以下简称该房屋）出售给乙方……是附带车位……是附带储藏室（负一层北3号储藏室18.94平方米）……建筑面积（以所有权证或商品房买卖合同面积为准）130.42平方米……甲、乙双方协商，一致同意上述房产转让总价款为人民币（大写）：玖拾肆万贰仟圆整（小写为￥942000.00）。总价款包含车位和储藏室……乙方同意于2018年5月30日交付人民民币（大写）叁拾万圆整（小写￥300000.00）作为该房屋定金给甲方……乙方付款方式为全款支付……叁方商定：……乙方向丙方支付相当于房屋总价款的2%中介服务费小写（188400.00）圆整。于签订本合同时壹次性支付……4．因甲方原因不能办理房产证过户手续的，叁方同意按下列第一、二、三款内容处理……（二）乙方有权单方解除合同，甲方应在当日向乙方返还已收房款和利息（自乙方支付房款之日止解除合同之日止）外，还应按房屋成交总价款的20%向乙方支付违约金……（三）甲方除了向丙方支付本合同第三条约定乙方所要向丙方交纳的居间服务费以外，还应支付相当于居间服务费壹倍的违约金……丙方自签订合同之日起，有义务协助甲乙双方办理相关手续，丙方无正当理由不履行合同或由其他过失影响甲乙双方交易的，且给甲乙双方造成损失的，由丙方赔偿损失。如丙方在限定期未办理完毕此套房产的相关手续，丙方将承担甲乙双方房屋总价共计3‰的违约金……7．双方约定的其他事项：经甲、乙双方一致协商下余房款陆拾万元整于2018年7月30日前付清，总房款包括天然气开口、暖气开口、维修基金、车位158号、储藏室10#负一层北3号、太阳能、建筑垃圾、装修押金、物业费、下余肆万贰仟元整于甲方证下来付清，甲方房产证交于乙方，甲乙双方于税满两年时过户中介费捌仟元整自本协议签订起无论国家政策变动所有费用与甲方无关，乙方全部承担（税收）若乙方在房产证未下来需卖房与第三方，甲方无条件配合（除抵押、贷款）……”。该协议签订当日，原告支付孟浩远房屋定金300,000元，于2018年5月31日向纵联公司支付中介费8,000元，于2018年7月30日支付孟浩远购房款600,000元。上述协议签订、履行过程中，联纵公司于2018年5月30日向原告交付了商品房买卖合同、购车位收据、储藏室收据、太阳能收据、天然气开口费收据、暖气开口费收据、维修基金收据、建筑垃圾收据、装修押金收据、物业费收据、增值税普通发票、契税发票、储藏室使用权转让协议、车位使用权转让协议；于2018年7月30日向原告交付了房屋钥匙。原告述称，其占有涉案房屋后并未装修入住；二被告对此无异议。罗艳辉与孟浩远约定的房屋过户期限届满后，孟浩远因开发商原因无法履行房屋过户义务，形成本案诉讼。另查明，根据孟浩远提供的银行流水及当事人陈述，案涉房屋附属车位经罗艳辉、孟浩远双方协商，由罗艳辉以孟浩远名义以105,000元价格出售予案外人。诉讼中，原告同意在返还购房款中予以折抵。上述事实，有房地产居间买卖合同、收据、收到条、银行柜台回执、增值税发票、契税发票及税款交款书、短信聊天记录、录音光盘及当事人陈述在卷为证。本院认为，当事人协商一致可以解除合同。原、被告三方签订的《房地产居间买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。该合同明确约定，因甲方（被告孟浩远）原因不能办理房产证过户手续的乙方（罗艳辉）有权单方解除合同。根据庭审中查明的事实，罗艳辉与孟浩远约定的办理房屋过户期限届满后，孟浩远未能依约办理房屋过户手续，已满足合同约定的原告单方解除合同的条件，故原告要求解除案涉《房地产居间买卖合同》的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于关于案涉房产及已经支付的相关费用的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据庭审中查明的事实，案涉房屋及储藏室已交付罗艳辉实际占有；罗艳辉支付孟浩远购房款900,000元，支付联纵公司中介费8,000元。上述房屋及购房款、中介费罗艳辉、孟浩远及联纵公司互负返还义务。其中，案涉车位已由罗艳辉出售，所得价款105,000元应从孟浩远返还购房款中予以扣除。综上，原告要求被告孟浩远返还购房款795,000元以及联纵公司返还中介费8,000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。孟浩远辩称，《房地产居间买卖合同》第五条第7款补充约定：“甲乙双方于税满两年时付清”，并没有要求税满两年时办理过户，故其不存在违约行为。对此，本院认为，案涉《房地产居间买卖合同》一式三份，其中两份相关部分均明确记载“税满两年时办理过户”。经本院当庭询问，合同起草方联纵公司明确表示“税满两年时付清”系抄写错误。故根据有效证据及当事人陈述，原、被告真实意思应为涉案房屋交纳契税后两年时办理过户手续。孟浩远的相关辩解意见与有效证据不符，本院不予采纳。关于本案二被告的违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，按照法律规定或者按照约定解决。孟浩远、联纵公司虽因开发商原因违约不能履行合同义务，但仍应向原告承担相应的违约责任。关于孟浩远的违约金数额问题。本院认为，原告与孟浩远虽约定有违约金，但违约金数额应结合孟浩远违约程度及原告实际损失确定。本案原告作为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同时未尽必要的注意义务，自愿购买未办理产权证的房屋，存在一定过错。同时，原告所受违约损失实为孟浩远自违约行为形成之日起（2020年1月23日）占用原告购房款期间产生的利息损失。综上，原告要求孟浩远承担的违约金过高，应予调整。结合本案案情，本院酌定孟浩远应承担的违约金数额为22,000元。原告诉请过高部分，本院不予支持。关于联纵公司的违约金问题。本院认为，联纵公司作为从事房屋中介服务的专业机构，应对其提供的房源具备专业的审查和风险预见能力。其未尽应有的注意义务导致违约，应严格按照合同约定向原告承担违约责任。根据合同约定，联纵公司应向原告支付房屋总价款3‰的违约金即2,826元。原告的相关诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告罗艳辉、被告孟浩远和被告河南联纵企业营销策划有限公司于2018年5月30日签订的《房地产居间买卖合同》；二、原告罗艳辉于本判决生效之日起三十日内将位于位于许昌市东城区前进路以南魏文路以西莲城中央花园10幢东起1单元20层西户的房屋（合同编号：201312688）及附属储藏室（负一层北3号）返还被告孟浩远；三、被告孟浩远于本判决生效之日起十日内返还原告罗艳辉购房款795,000元并支付违约金22,000元；四、被告河南联纵企业营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗艳辉中介费8,000元并支付违约金2,826元；五、驳回原告罗艳辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,694元，减半收取计7,347元，由罗艳辉负担1,307元，由孟浩远负担6,000元，由河南联纵企业营销策划有限公司负担40元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员 丁 伟二〇二〇年七月八日书记员 张梦娜