江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初10594号原告（反诉被告）：平雪青，女，1984年6月30日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：何文龙、朱孔超，江苏云港律师事务所律师。被告（反诉原告）：付全义，男，1983年3月3日出生，汉族，住江苏省东海县。被告（反诉原告）：刘莎，女，1987年3月23日出生，汉族，住江苏省东海县。二被告共同委托诉讼代理人：钱涛，江苏连政律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司东海县支行，住所地东海县牛山街道牛山北路**，统一社会信用代码913207228393161587。负责人：陈福亚，行长。原告（反诉被告）平雪青与被告（反诉原告）付全义、刘莎，第三人中国农业银行股份有限公司东海县支行（下称：农行东海支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告平雪青的委托诉讼代理人何文龙、被告付全义、刘莎的委托诉讼代理人钱涛到庭参加诉讼。第三人农行东海支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平雪青向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告之间的房屋买卖合同成立；2、请求判令被告继续履行房屋买卖合同，在原告支付950000元购房余款的前提下，把牛山镇的房产转移登记至原告平雪青的名下；3、本案诉讼等相关费用由被告承担。事实与理由：2018年2月7日，原告平雪青委托李某和被告付全义签订了《二手房买卖定金协议》，协议约定被告把牛山镇房产，按总价1000000元价格卖给平雪青，约定先付定金50000元，并约定了付款方式、交房日期、违约责任等内容，原告当日把50000元定金支付给付全义。因签订上述合同时，被告尚未取得涉案房屋房产证，致使原告无法到银行办理房屋抵押贷款，故双方约定待房产证下来再付清首付款和办理相关贷款手续。鉴于原告子女入学需尽早进行装修使用该房屋，故被告于2018年2月26日便将涉案房屋交付给了原告，并同意原告着手开始对涉案房屋装修。2018年6月份，涉案房屋装修竣工并已添置了家具，但被告却突然违约要求增加购房款，原告未予同意，被告便强行将房屋的锁换了。被告的行为已构成根本违约，依法应承担相应违约责任同时应继续履行涉案成立的房屋买卖合同。案件审理过程中，原告将农行东海支行追加为第三人，请求第三人协助办理涉案房屋提前结清贷款及解除抵押权手续。被告付全义、刘莎辩称，一、原被告之间根本没有签订过房屋买卖合同，原告在诉讼请求中要求判令原告被告之间的房屋买卖合同成立，及要求继续履行合同并要求协助办理过户，缺少事实依据。二、原告在诉状中声称故双方约定待房产证下来再付清首付款、故被告于2018年2月26日便将涉案房屋交付给了原告，并同意原告着手开始对涉案房屋装修纯属撒谎。三、原被告虽然在2018年2月7日签订了二手房买卖定金协议，但该协议只是定金协议，并不是正式房屋买卖合同。四、二手房买卖定金协议与商品房买卖合同在法律上是两份独立的合同，不能相互代替。五、一般的二手房买卖定金协议中虽然有双方关于房屋交易金额和条件但不能认定为正式商品房买卖合同。六、答辩人与原告之间也没有实际履行商品房买卖合同。七、答辩人的房子在2019年1月2日才竣工，2019年3月15日答辩人自己办理了产权证书。原告却早在2018年2月26日就偷偷摸摸装修被告房子的行为，属于侵权行为，应承担损害赔偿责任。答辩人在答辩的同时，反诉要求原告拆除装修、恢复原状，赔偿被告损失50000元。反诉原告付全义、刘莎向本院提出反诉请求：(1)判令被告立即拆除在原告所有的位于东海县装修，恢复原状；并赔偿原告损失50000元。(2)反诉费用由被告承担。事实与理由：2018年2月7日，反诉原告与被告签订了《二手房买卖定金协议》，协议约定：被告准备购买原告所有的位于东海县，房屋总价100万元，首付款40万元，银行贷款60万元；交房日期为：原告收到40万元首付款当日；双方正式签订《东海县房屋买卖合同》日期为本协议生效之日起于开发商通知交房后三日内。被告同意签署本协议时向原告支付定金人民币5万元，如被告中途悔约，不得向原告索还定金。被告支付定金5万元后，一直拒不支付40万元首付款，原告也就没有将房屋交付给被告，同时原告依约扣留5万元定金，双方定金合同终止。2018年7月12日，原告突然发现房屋竟然被被告偷偷摸摸私自装修，于是原告就打110报警。多次协商无果后，被告竟然到法院起诉要求继续履行合同。为了维护原告的合法权益，特提起反诉，敬请判令如上所请。反诉被告平雪青辩称，反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，首先原被告签订的定金协议，已经构成二手房买卖合同，其次，该合同已部分履行，反诉原告已经于2018年2月26日从物业处接收涉案房屋，并将房屋钥匙交付给答辩人，且同意答辩人对其装修，否则答辩人不会向涉案房屋物业公司交纳装修保证金、物业费、房屋维修基金等款项，也不会花费二十多万元进行装修，答辩人并非如反诉原告所称的偷偷摸摸装修。最后答辩人未交首付款与办理贷款，是因为交房时反诉原告的涉案房屋尚未取得房屋所有权证书，不能办理相关贷款手续，双方约定等房产证下来办理手续，交纳首付款，而在房屋房产证办下来后，反诉原告拒绝按原合同履行，要求涨价，违约责任在反诉原告方。综上请求驳回反诉原告的诉讼请求。第三人农行东海支行未陈述参诉意见。经审理查明，2018年2月7日，原告平雪青和被告付全义签订《二手房买卖定金协议》，约定：房屋坐落牛山镇，建筑面积135.35平方米，毛坯。房屋总价100万元，首付40万，银行贷款60万元，交房日期为收到首付款当日。签约日期为本协议生效之日起于开发商通知交房后三日内与甲方签署《东海县房屋买卖合同》。定金条款，买方向卖方支付定金5万元作为履行本协议规定的义务和承诺的担保。买方承担所有税费。违约责任：买方中途毁约，不得索还定金，卖方中途毁约，在三日内双倍返还定金给买方。该协议是由本案证人李某代理原告平雪青签订，同日，原告平雪青通过李某交纳5万元定金给付全义，付全义出具了收条。2018年2月26日，开发商通知交房后，原告平雪青通过李某的丈夫范某（即中介方）以被告付全义的名义交纳了涉案房屋的物业费、装修押金、维修基金等涉案房屋的各种费用共计10591元。当日，范某和付全义共同去物业管理处收房，在交纳相关费用后，范某领取了涉案房屋的钥匙，付全义在场并知情。后范某将钥匙交给原告进行装修。原告将涉案房屋发包给案外人刘某进行装修，合同约定装修价款为226000元。原告平雪青称在交定金时被告口头同意原告提前装修，李某证实当时本来谈的是定金2万元，因为要提前装修，被告要求给定金5万元。被告付全义对此予以否认。2018年7月12日，被告付全义和证人马某,4报警称二人的房屋被私自装修，随后付全义将涉案房屋换锁。2014年被告付全义和刘莎与中国农业银行办理《房地产抵押合同》，就涉案房产申请按揭贷款，贷款额度为30万。2019年3月15日东海县不动产登记局向被告付全义、刘莎颁发了不动产权证书。在本案审理过程中，经本院向第三人农行东海支行工作人员询问，称银行内部有规定，提前还款和解押要求借款人办理，如果有法院的生效法律文书，按生效法律文书执行。另查明，平雪青在本案审理过程中，将余款95万元提存至本院。认定以上事实的证据有：原被告的当庭陈述、原告举证的二手房买卖定金协议、定金收条、物业公司和开发商出具的收据、装修合同、证人李某的证言等，被告举证的商品房买卖合同、发票、不动产登记证书、报警记录材料、房产抵押合同、房屋现状照片、证人马某,4的证言等。本院认为，原、被告双方签订的《二手房买卖定金协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于该协议的性质，虽然名为定金协议，但应以当事人签订合同时的真实意思表示来确定合同的性质，该定金协议具备买卖双方主体、房屋坐落、建筑面积、房屋价款、付款方式等主要条款，已经构成二手房买卖合同。关于涉案的房屋买卖合同是否应当继续履行？本案中，协议约定收到首付款当日交房，根据查明的事实，原告通过中介领取房屋钥匙时，仅支付定金5万元，没有支付剩余首付款，构成迟延履行付款义务，在不存在其他合同终止的情形下，应当分析判断合同是否应当解除。合同解除分为协议（约定）解除和法定解除，本案中不存在协议（约定）解除的情形，主要看被告不同意继续履行协议，是否存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形。合同解除的目的在于消灭合同对当事人的约束力，终止无法或不适宜继续履行的合同。本案中，原告已经对涉案房屋进行装修，仅是存在迟延付款的情形，现原告同意继续交纳剩余款项，合同不存在无法或不适宜继续履行的情形，且原告已经对涉案房屋进行装修，如果解除合同，恢复原状将给双方造成更大的经济损失和资源浪费。被告（反诉原告）付全义主张原告擅自装修涉案房屋，根据本案查明的事实，在交房时，中介方范某代表原告交纳了物业费、维修基金、装修保证金等相关费用，并在被告付全义在场的情况下领取了涉案房屋的钥匙，应视为付全义已经将涉案房屋交付给原告，并默认了原告对涉案房屋享有相应的处分权。被告付全义主张原告擅自装修的事实证据不足。故付全义主张拆除在原告所有的位于东海县装修，恢复原状诉讼请求不能成立。关于赔偿损失50000元依据，付全义主张按原告从实际装修开始非法占用被告的房屋，以一个月2000元的租金标准计算，从2018年3月开始计算25个月，共计5万元。因被告付全义主张的擅自装修的事实证据不足，该诉求也不能成立。经本院释明，反诉原告坚持该诉讼请求，故本案对原告平雪青逾期付款的违约责任不予判涉。关于原告平雪青主张在其支付950000元购房余款的前提下，把牛山镇的房产转移登记至原告平雪青的名下的诉讼请求，因涉案房屋设立了抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，原告平雪青已将剩余房款95万元提存至本院，应优先偿还银行抵押贷款，第三人农行东海支行可以在清偿债务后消灭抵押权，从而消除阻却房产转移登记的情形。物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。故原告的该诉讼请求依法成立。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十之规定，判决如下：一、确认原被告双方签订的《二手房买卖定金协议》为商品房买卖合同；二、被告付全义、刘莎于本判决生效之日起三十日内将东海县牛山镇房屋产权过户至原告平雪青名下；三、第三人中国农业银行股份有限公司东海县支行协助办理上述房屋贷款结清及解除抵押权手续；四、驳回反诉原告付全义、刘莎的反诉请求。本诉案件受理费13800元，由原告平雪青负担3800元，被告付全义、刘莎负担10000元；反诉案件受理费775元，由被告付全义、刘莎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费本诉部分13800元、反诉部分775元。连云港市中院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  李明哲审 判 员  李 梅人民陪审员  王向阳二〇二〇年七月三十日书 记 员  宋紫阳上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。