山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终1045号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵相华，女，1963年5月6日出生，汉族，住山东省费县。委托诉讼代理人：朱柄仑，山东钟罗律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：费县运输公司。住所地：费城建设路西段。统一社会信用代码：913713251987304102。法定代表人：丁文德，该公司经理。委托诉讼代理人：王丽，山东信誉永恒律师事务所律师。原审被告：刘顶合，男，1960年7月8日出生，汉族，住山东省费县。上诉人赵相华因与被上诉人费县运输公司、原审被告刘顶合租赁合同纠纷一案，不服山东省平邑县人民法院（2019）鲁1326民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵相华上诉请求：1.撤销平邑县人民法院(2019)鲁1326民初1499号民事判决第一、二、六项内容，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、2018年11月14日费县人民政府《费县人民政府关于对费县交通局运输公司片区实施房屋征收决定的公告》，可以证实2018年11月14日费县人民政府才决定对涉案房屋进行征收。本案中，被上诉人于2018年5月25日提前单方解除合同时，双方签订的《房屋租赁合同》约定的解除条件尚未成就，被上诉人单方提前167天解除房屋租赁合同，给上诉人造成167天的营业损失、租房损失及其他损失，被上诉人应当依法予以赔偿。2、涉案房屋租赁合同期限自2004年9月29日起至2024年9月29日止，20年房屋租金已于2004年全额交纳给被上诉人。现因被上诉人提前单方解除合同，上诉人76个月(六年零四个月)无法使用该涉案房屋需另租房屋使用。一审法院仅仅判令被上诉人按2004年交纳房租时的标准向上诉人返还76个月的租赁费而未要求被上诉人赔偿新租房损失错误且显失公平，应在返还租赁费基础上，依据合同法第九十七条判令被上诉人按照合同解除时的市场标准或被上诉人出租同类房屋的标准(每年13000元)赔偿上诉人损失。3、涉案合同共有四份(上诉人处保管一份，被上诉人保管三份)，该合同在签订后双方进行了部分内容的修改，修改内容为合同解除后对上诉人的赔偿问题的约定，修改后的文本(在其中一份文本上手写记录)只有一份，在被上诉人处保存。上诉人在一审中明确多次反复要求被上诉人向法庭提交其持有的三份文本(包括修改后的文本)，用于证明双方合同的真实内容，但一审法院没有责令被上诉向法院提交该证据，该事实至今未查清。4、一审评估结论遗漏空调、网线移机费、照明灯具等多项财产，评估标准低于上诉人提交报告的价格标准，评估结论不准确。5、一审遗漏处理停水、停电、拆除门窗、封路堵门造成的营业损失。二、一审适用法律错误。一审法院适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》处理本案错误，应依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定判决被上诉人承担合同解除的后果。一审法院未根据该法律规定判令被上诉人在解除合同后，赔偿上诉人全部损失错误。一审法院在判决书第9页倒数第6行认为“王彩霞与费县运输公司之间的租赁合同因国家征收而终止，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理，应部分或全部免除责任”无法律依据，且即使依据该论述，也并非一定“全部”免除赔偿责任。一审法院依据《国有土地上房屋征收补偿条例》处理本案，未予支持上诉人损失错误。三、一审法院程序错误。费县运输公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，上诉人上诉理由不能成立，请二审法院查清事实后驳回上诉人上诉。一、涉案房屋租赁合同已因政府征收于2018年5月25日解除，答辩人不存在任何过错，不应赔偿任何损失。答辩人作为租赁合同一方当事人，享有法定的合同解除权。2018年5月25日，根据费县人民政府拟启动涉案房屋区域的房屋征收工作精神，答辩人向上诉人送达了解除涉案房屋租赁合同的通知，自通知之日起依法解除、终止履行房屋租赁合同，退还上诉人尚未履行的诉讼费，并定于2018年6月1日至2018年6月30日收回所租赁房屋。上诉人赵相华已于当日收到上述通知，并未在法定期间内提出诉讼或申请仲裁，按照合同法第九十六条规定，双方间合同已于2018年5月25日解除，答辩人不存在任何过错，上诉人主张的167天营业损失无事实及法律依据，不应得到支持。二、答辩人解除合同的行为未给上诉人造成停水停电、停产停业的损失。答辩人在2018年5月25日合同解除后仍以实际行动给予上诉人长达六个多月的搬迁时间，为施工安全考虑在2018年12月22日左右对涉案房屋停水停电，在此之前，上诉人已停止营业，答辩人的行为未给上诉人造成任何损失。上诉人仍占有房屋拒不搬出，给答辩人造成了损失。三、答辩人与上诉人自签订合同后对合同内容未有任何修改，答辩人一审提交的合同文本是双方签订租赁合同的真实、完整文本，答辩人手中并无其他合同。四、上诉人主张的装修费用，答辩人不认可，上诉人无权要求赔偿。双方合同第四条明确约定，“乙方在租赁期间，不准乱搞建设和改造房屋”，上诉人违反合同约定，将隔墙打掉，应向答辩人承担责任，无权要求赔偿。五、一审程序合法。费县运输公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的《合同书》；2.由被告退回租赁原告的房屋三套，原告退回被告合同未履行期间租赁费25926.75元；3.诉讼费由被告承担。赵相华向一审法院反诉请求：1.依法判决费县运输公司赔偿租金211250元（每年13000元，自判决生效之日起至合同到期）；2.判决费县运输公司赔偿停电、停水损失7800元（每天400元自2018年12月14日至判决生效之日止）；3.判决费县运输公司赔偿装修费50000元（可按照评估价格为准）、搬迁费6000元、停业损失118800元（其中2人工资每天360元、店面及仓储费每天300元、计算6个月）；4.反诉费由费县运输公司承担。一审法院认定事实：赵相华与刘顶合系夫妻关系。2004年12月3日，作为甲方的费县运输公司与作为乙方的赵相华、刘顶合签订了三份《合同书》。第一份合同主要内容为：一、租赁期限从2004年9月29日起至2024年9月29日止；二、租赁房屋位于费县××街××楼××层，从东向西数第1间，年缴租赁费1500元，二十年共计30000元，签订合同之日起被告一次性付清；……八、当遇有国家政策变化时，楼房需拆迁，本合同自然终止，甲方将按原承包额均摊，退给乙方；……十、本合同一式肆份，甲、乙双方各执壹份，甲方财务科壹份，公证人壹份。合同书上盖有费县运输公司公章、有赵相华签名、有刘顶合签名并按捺手印。第二份合同主要内容为：一、租赁期限从2004年9月29日起至2024年9月29日止；二、租赁房屋位于费县××街××楼××层，从东向西数第3间，年缴租赁费1500元，二十年共计30000元，签订合同之日起被告一次性付清；……八、当遇有国家政策变化时，楼房需拆迁，本合同自然终止，甲方将按原承包额均摊，退给乙方；……十、本合同一式肆份，甲、乙双方各执壹份，甲方财务科壹份，公证人壹份。合同书上盖有费县运输公司公章、有赵相华签名、有刘顶合签名并按捺手印。第三份合同主要内容为：一、租赁期限从2004年9月29日起至2024年9月29日止；二、租赁房屋位于费县××街××楼××层，从东向西数第4间，年缴租赁费1509元，二十年共计30180元，签订合同之日起被告一次性付清；……八、当遇有国家政策变化时，楼房需拆迁，本合同自然终止，甲方将按原承包额均摊，退给乙方；……十、本合同一式肆份，甲、乙双方各执壹份，甲方财务科壹份，公证人壹份。合同书上盖有费县运输公司公章、有赵相华签名、有刘顶合签名并按捺手印。上述合同的第八条与费县运输公司作为出租方诉其他人房屋租赁合同纠纷相关案件中所涉及合同中的第八条内容相同。合同签订后，赵相华、刘顶合依约交纳房租费，取得涉案房屋使用权并使用至今。2018年5月25日，根据费县人民政府拟启动涉案房屋区域的房屋征收工作的精神，费县运输公司向赵相华送达了解除涉案房屋租赁合同的通知，自通知之日起依法解除、终止履行房屋租赁合同，租赁费将按合同租赁期限、租赁费数额及实际使用时间等结算并退还被告尚未履行的租赁费用，并定于2018年6月1日至2018年6月30日收回所租赁房屋，请务必于该期限内腾空并返还租赁房屋。赵相华已经于当日收到上述通知。2018年6月21日，费县人民政府下发费政发（2018）14号《费县人民政府关于启动费县交通局运输公司片区征收改造项目房屋征收程序的决定》，2018年11月14日，费县人民政府费政发（2018）134号下发《费县人民政府关于对费县交通局运输公司片区实施房屋征收的决定》，上述两份文件决定涉案房屋已经由费县人民政府启动征收程序与决定征收。赵相华收到费县运输公司送达的《解除通知书》后，没有在三个月以内对于上述通知提起诉讼，截至审理日没有申请仲裁。赵相华没有按照《解除通知书》向费县运输公司腾退并仍占有涉案租赁房屋。2019年4月22日，赵相华向一审法院申请要求对涉案租赁房屋装修价格进行评估。2019年8月15日，山东天诺价格评估有限公司作出了鲁天评字（2019）第FY6228号价格评估报告书，评估结论为：涉案租赁房屋的装修价格总额为19860元，赵相华支付评估费2000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。费县运输公司与赵相华、刘顶合就租赁房屋事宜签订的三份《合同书》，是双方当人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效合同，该协议对费县运输公司、赵相华、刘顶合具有法律约束力。该《合同书》并未约定该合同需经公证才生效，所以公证不是本合同生效的要件，且赵相华、刘顶合未能举证证实确实存在修改过内容的“合同”，其应承担举证不能的后果，即本案所涉争议应以费县运输公司提供的《合同书》为准。案涉《合同书》第八条约定：“当遇有国家政策变化时，楼房需拆迁，本合同自然终止，甲方将案原承包额均摊，退给乙方”，该条约定了合同自然终止的条件，并约定了费县运输公司的返还租金的义务，即条文对合同双方都有约束力，并未排除赵相华、刘顶合的民事权利或加重赵相华、刘顶合的责任，故该条款有效，应予以采纳。虽然费县人民政府的“征收决定”落款时间为2018年11月14日，但该政府于2018年6月21日就已发布了启动征收程序的决定，在该“启动决定”中记载了前期入户调查的同意率等事项，故费县运输公司通知赵相华解除合同的时间符合拆迁工作的实际进程，同时赵相华在接到解除合同的通知书时亦签字接收，应视为对合同解除通知的接受。《中华人民共和国合同法》第九十七条就合同解除的法律后果作出规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，费县运输公司行使解除权的行为有效，《合同书》自2018年5月25日起解除，费县运输公司主张赵相华、刘顶合腾退房屋、返还尚未履行期间的租赁费系《合同书》解除后就尚未履行内容提出的终止履行的请求，符合法律规定，予以支持。就租赁费的返还，费县运输公司主张将20年租赁费用均摊，退还未履行的租赁费，符合合同约定及法律规定，予以支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”山东天诺价格评估有限公司作出的鲁天评字（2019）第FY6228号价格评估报告书，符合上述规定，且费县运输公司、赵相华对价格评估报告书无异议，予以采信。费县运输公司应按该评估报告书评估数额赔偿赵相华的装修费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”赵相华反诉要求的租金以每年13000元计算及停电、停水损失、搬迁费、停业损失，举证不足，不予支持。综上所述，费县运输公司的合理诉求和赵相华合理的反诉请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十九条第一款第四、八项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第四十五条、第五十二条、第五十三条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）费县运输公司与被告（反诉原告）赵相华、被告刘顶合在2004年12月3日签订的三份《合同书》于2018年5月25日解除；二、被告（反诉原告）赵相华、被告刘顶合返还租赁的原告（反诉被告）费县运输公司的房屋（位于费县××街××楼××层，从东向西数第1、3、4间）；三、原告（反诉被告）费县运输公司返还被告赵相华（反诉原告）、被告刘顶合房屋租赁费28606.9元；四、原告（反诉被告）费县运输公司赔偿被告（反诉原告）赵相华房屋装修费19860元；五、评估费2000元由原告（反诉被告）费县运输公司承担；六、驳回被告（反诉原告）赵相华的其他反诉请求。以上义务项的部分限本判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费7655元，由原告（反诉被告）费县运输公司负担1062元，由被告（反诉原告）赵相华负担6593元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实同一审查明的事实相一致。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对赵相华的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。针对双方在二审中的诉辩主张，本案争议的主要焦点问题是：一、一审法院判决双方合同解除是否适当；二、一审法院未就上诉人主张的营业损失、租房损失及其他损失予以支持是否适当。关于焦点一，双方当事人就租赁房屋事宜签订了《合同书》，上诉人赵相华主张存在修改过的租赁合同并要求费县运输公司提交，费县运输公司对此不予认可，赵相华应对费县运输公司的确持有修改过的《租赁合同》承担举证责任，因其未就该问题进行举证，其应承担举证不能的后果，即本案所涉争议应以费县运输公司提供的《合同书》为准。案涉《合同书》第八条约定：“当遇有国家政策变化时，楼房需拆迁，本合同自然终止，甲方将案原承包额均摊，退给乙方”，该条约定了合同自然终止的条件，并约定了费县运输公司的返还租金的义务，即条文对合同双方都有约束力，并未排除赵相华的民事权利或加重赵相华的责任，故该条款有效，应予以采纳。虽然费县人民政府的“征收决定”落款时间为2018年11月14日，但根据费县房屋征收与补偿办公室2018年6月11日下发的《县交通局运输公司片区调查登记公示说明》提到的前期调查登记情况，结合上诉人2018年5月28日签字的《关于运输公司门东长期商铺租赁户拆迁问题的诉求》“此次房屋征收改造我们一致同意”，费县运输公司通知赵相华解除合同的时间符合拆迁工作的实际进程，同时赵相华在接到解除合同的通知书时亦签字接收，应视为对合同解除通知的接受，一审法院判决双方合同解除并无不当，本院对此予以确认。关于焦点二，本案系费县人民政府基于公共利益对费县交通运输公司片区进行征收改造，合同解除后，费县运输公司依照合同约定退还剩余租金，上诉人请求费县运输公司就其营业损失、租房损失及其他损失承担赔偿责任，因合同解除系因政府拆迁且符合合同约定，据此，一审法院综合本案实际未予支持并无不当，本院对此予以确认。上诉人一审主张依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》补偿款应归其所有，一审法院适用该条例予以反驳并无不当。关于评估报告，系经上诉人申请，一审法院依法委托评估作出，一审法院综合双方质证意见采信该评估报告并无不当。上诉人主张一审程序违法，未举证证实，本院不予支持。综上所述，赵相华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7655元，由赵相华负担。本判决为终审判决。审判长  赵凤金审判员  申慧雁审判员  赵修娜二〇二〇年七月六日书记员  曹发玲