宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初999号原告:陆玲,女,1989年5月12出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市金凤区，公民身份号码：XXX原告:张慧平,男,1989年4月30日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市金凤区，公民身份号码：XXX被告:宁夏颐和金凤房地产开发有限公司,住所地:宁夏回族自治区银川市。法定代表人:李小强,系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙凯，系宁夏方和圆律师事务所律师。原告陆玲、张慧平诉被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司（以下简称颐和房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陆玲、张慧平及被告颐和房地产公司的委托诉讼代理人孙凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆玲、张慧平向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付延期交房违约金53212.40元。（974天×364219(总房款)元×0.00015=53212.40元，2015年9月30日至2018年5月30日)，违约金按照已付款万分之1.5/日主张至房屋正式交付之日即被告取得《竣工验收备案表》之日；2.请求依法判令被告支付延期共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记违约金合计10871.94元（199天×364219(总房款)元×0.00015=10871.94元。2018年5月29日至2019年3月13日共计289天-所有权登记期限90天=199天)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年，原、被告签订《银川市商品房买卖合同(预售)》,合同约定,原告购买被告开发的位于银川市金凤区XXX室房屋一套,建筑面积为80.97平米,房屋总价款为364219元,房屋交付时间为2015年9月30日前,合同还对房屋交付条件及双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后,原告按照约定支付购房款364219元,但被告未按照约定的2015年9月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。后被告与原告签订了一份《XXX一期延期交房说明》,被告承诺在2016年5月30日前将房屋交付给原告,如未能在此时间内交付,原告无条件退房。至2016年5月30日被告依然无法向原告交付房屋。原告与被告多次协商退房事宜,被告均答复无法退房,只能赔付违约金。2016年3月22日被告公示了一份《关于一期工程延期交付的协议》,承诺于2016年9月30交房,西区在5月30日后,违约金赔付按照已付款万分之1.5/日计算,直至取得质检站核发的工程竣工备案为止。2018年5月28日涉案房屋所在楼栋才具备房屋交付条件既取得《工程竣工验收备案表》,2019年3月13日被告公示《房屋不动产办理通知》既房屋具备双方签订《银川市商品房买卖合同(预售)》第二十条中所约定共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记,期间原告与被告多次协商房屋所有权转移登记事宜,被告均答复无法如期履行约定,只能赔付违约金。按双方签订《银川市商品房买卖合同(预售)》第二十条中所约定因被告原因原告未能在该房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的违约金赔付按照已付房款万分之一点五/日计算,直至实际取得房屋所有权证书为止。截至起诉日,被告未向原告书面说明无法按期履行约定的原因,也拒不赔偿原告违约金,原告为此诉至法院，请求判如所请。被告颐和房地产公司辩称，一、被告公司逾期交房,主要是由于政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资造成挡工等非被告公司因素造成的。对被告公司而言应属于不可抗因素,应当免除违约责任。且原告尚未交纳实测面积与合同面积的房款差额,属于未交清房款,被告公司按合同不承担逾期交房及办证的违约责任，被告公司在开发建设过程中,金凤花园西区交换站土地一直到2016年3月之后才实际交付,XXX因修路,限制施工车辆通行等因素,严重影响了施工进度。施工单位拖欠农民工工资,造成农民工挡工、上访,也对工程的进程造成了影响。按照双方在《商品房买卖合同》补充协议第二条第7项约定:“因市政规划改变政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免、不能克服的客观原因而影响出卖方交楼的。出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。”本案被告迟延交楼的原因应属于合同约定的不可抗力。故应免除责任。2018年4月27日经测量,涉案房屋实际面积为85.49平米,原告应补缴面积差额20332元。合同补充协议第6条第2项约定,在购买方未交清房款(含实测面积差额)的情况下,被告公司不承担逾期交房及办证的违约责任。原告至今尚未补交面积差价,故按合同约定被告公司不承担违约责任。二、即使被告公司承担违约责任,也应按照双方合同的约定计算违约金,原告主张的违约金过高。本案原告购房款总计364219元,但主张的各项违约金就高达64084.34元,该违约金的计算不是按照双方签订的商品房买卖合同约定的标准,而是突破了合同标准。合同第12条约定,如果发生逾期交房,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之1.5的违约金但违约金总额不超过全部房价款的2%。补充协议约定:“出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%。”本案中双方合同是合法有效的,对违约责任的约定也十分明确,理应得到双方的遵守。所以违约金计算方式应以双方平等签订的商品房买卖合同为准。故原告所主张的违约责任即使成立,但其要求的违约金过高,超过了双方合同约定,应当予以减少。其次,违约金应是对原告损失的补偿,原告实际并没有遭受其诉请金额的损失。对于迟延交房期间的损失应当参照同类地段、同类房屋的租金来确定,而经了解上述租金每年约为1万元。故按租金计算也与原告主张的金额相差巨大。从公平的角度,原告的主张金额也应予以降低。三、涉案房屋2016年底已经具备居住使用条件,2018年5月28日取得了竣工备登记，小区配套设施完善,物业服务正常,原告已经于2017年5月11日接收了涉案房屋,原告已实际居住使用了房屋,其主张2017年5月11日之后的违约金,应当不予支持。综上,请求法院依法判决,维护被告公司的合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方举证质证后，对当事人有异议的证据认定如下：原告提交的关于一期工程延期交付的协议、房屋不动产权证办理通知、《商品房买卖合同（预售）》、发票2张，经审核，以上证据来源合法、内容客观真实，与本案事实相关联，本院予以确认。被告向法庭提交了《商品房买卖合同（预售）》、金凤区党委专题会议纪要、接处警登记表、工程竣工验收备案表、测绘报告、接楼手续单、进场装修协议，均具备真实性，能够证实被告于2018年5月28日取得竣工备案登记，2018年4月经银川市房地产测绘中心测绘,涉案房屋实测面积为85.49平米的事实，本院予以确认，其他证明目的无法证实，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，原告陆玲、张慧平与被告颐和房地产公司签订一份《银川市商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买被告开发的位于XXX室房屋,建筑面积80.97平方米,总价364219元。合同约定被告应于2015年9月30日前向原告交付房屋，除不可抗力外，如未能在2015年9月30日交付房屋,原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。因被告原因原告未能在该房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，违约金赔付按照已付房款万分之一点五/日计算,自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，且本违约金条款不得与逾期交房违约金条款同时适用。合同还对房屋交付条件及双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了房款364219元。2016年3月22日，被告作出一份《关于一期工程延期交付的协议》,承诺西区、东区一期于2016年9月30日取得质监站核发的《工程竣工验收备案表》条件下交房，东区在6月30日后,违约金赔付按照已付款万分之三/日计算,直至取得质检站核发的工程竣工备案表。2017年5月11日，原告与被告办理收房手续后，接收了房屋。2018年4月27日经测量,涉案房屋实际面积为85.49平方米,依据双方合同约定，面积误差比绝对值在3%以上双方应据实结算，原告至今尚未补交面积差价。2018年5月28日，被告取得了《工程竣工验收备案表》。现原告认为被告逾期交房存在违约，故诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，原告陆玲、张慧平与被告颐和房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被告逾期向原告交付房屋构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告签订的商品房买卖合同约定被告逾期交房应支付的违约金总额不超过全部房款的2%，但该违约金的约定标准过低，本院不予支持。被告于2016年3月22日作出按照每日万分之三标准赔付违约金的承诺，被告辩解作出该承诺系因发生业主围攻，为了维护稳定作出的承诺，请求予以适当降低违约金比例，本院认为，被告逾期交房后，虽向原告作出提高违约金标准的承诺，但原告未举证其实际经济损失，综合考虑本案的实际情况，本院将违约金调整为按照已付房款每日万分之一点五标准，自开始计算至之日。对原告主张的逾期交房违约金，本院自被告逾期交房之日2015年9月30日计算至实际取得《工程竣工验收备案表》即2018年5月28日，53048.49元（364219元×0.15‰×971天）。关于原告主张的逾期办证违约金，原告应补交差额购房款并取得全款发票后方可办理房屋产权手续。被告虽陈述实际入户进行了房屋建筑面积测算，但未向法庭提交证据证实向原告告知测算结果及通知原告补交差额购房款的事实，故本院依据原告提交的被告于2019年3月13日出具的《房屋不动产权证办理通知》，认定为原告知道或应当知道补交差额购房款时间，故因被告原因导致原告逾期办理房屋产权登记手续的，扣减合同约定的所有权登记期限90天，被告应向原告支付2018年5月29日至2019年3月13日期间的逾期办证违约金10871.94元（364219元×0.15‰×199天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陆玲、张慧平逾期交房违约金53048.49元；二、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陆玲、张慧平逾期办理房屋所有权登记违约金10871.94元；三、驳回原告陆玲、张慧平的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费701元，由被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 杨晴雯 二〇二〇年七月十七日书记员 马 蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。