山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初519号原告：乔绪金，男，1966年6月6日出生，汉族，个体工商户，住肥城市。委托诉讼代理人：田秀梅，女，1966年2月13日出生，汉族，住肥城市。系原告乔绪金之妻。委托诉讼代理人：张圣侠，山东鸿祥律师事务所律师。被告：泰安市润和置业有限公司，住所地：肥城市新城高新技术开发区。诉讼代表人：泰安市润和置业有限公司管理人。负责人：陈兴国。委托诉讼代理人：庞运超，山东同成律师事务所律师。原告乔绪金与被告泰安市润和置业有限公司（以下简称润和公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年12月17日立案，2019年7月29日作出判决，原告乔绪金不服一审判决，上诉至山东省泰安市中级人民法院，2019年11月27日因事实认定不清被发回重审，2020年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔绪金及其委托诉讼代理人田秀梅、张圣侠，被告润和公司的委托诉讼代理人庞运超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乔绪金向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告购买房屋合同合法有效；2、判决确认原告已交付购房款515880元，并属于优先债权；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2012年10月31日润和公司开发位于肥城市，山东一滕化工有限公司以北、编号为2010-17地块建设用地使用权建设商品房公开预售。原告当日交付首付款10万元，领取润和公司会员卡申领单和会员卡。随后分几次交款，共交付509600元。2013年5月2日去签订正式商品房买卖合同前，接售房部工作人员电话，要求再交6280元公摊面积增加的钱，我就带着身份证和已经交付房款的单据和6280元到售房部，公司财会人员收取交房款单据和6280元现金通过核算出具购房款合计515880元收据，另27万元是通过银行按揭贷款。原告按合同履行了付购房款义务，润和公司没有按合同履行，肥城市人民法院于2017年11月15日受理润和公司的破产重整申请，原告于2018年12月9日接到债权审查确认书（复审），该债权审查确认书没有实事求是确认原告的债权，对原告缴纳的购房款515880元不予认可，原告为维护合法权益，特具状起诉，请求依法查明事实，依法确认原告已经缴纳的购房款。被告润和公司辩称，1、原告提交的515880元的房款收据中，付款方式一栏已模糊不清，但在被告留存的存根、记账联中，清晰记载为“转账”，原告主张515880元为购房款，未能提交合理的银行转账记录，应承担不利后果。2、经被告管理人核查，在被告财务资料中找到会费单据一份，金额509600元，收款方式转账，管理人未能在被告银行账户中查到相应收款。结合管理人了解的被告运营情况及生活常识，被告管理人认为原告所诉515880元中的509600元系2012年10月31日前形成的借款本息，后转化为会员费，后该部分借款本息转为抵顶部分购房款，该行为系以房抵债，购房合同的本质是以物抵债协议。以物抵债协议履行完毕前，原债权债务关系仍然存在，并且因设立的目的是为了消灭旧的金钱之债，其本质上仍为金钱之债，依据破产程序公平受偿的原则，不应优先于同类型的金钱之债，因此原告所诉509600元不应享有优先受偿权。3、本案所涉商品房系在建房屋，被告于2017年11月进入破产程序，以物抵债协议已无法履行，购房合同的目的已无法实现，符合合同法第94条的法定解除事由，因此，管理人已通知原告解除原商品房买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告乔绪金提交以下证据：1、原告身份证，证明原告身份信息。2、商品房买卖合同，证明原被告之间商品房买卖关系，签订购房合同的时间，（合同编号第1305020005、）购房首付款金额计515880元、剩余27万办理银行按揭，房屋交付时间，违约责任。合同第4页第5条第3项，买受人已付清首付款515880元，证明原告已交付购房款515880元。3、收款单（2013年5月2日出具），被告出具的收据，有出具时间，人民币数额清楚，收款事由是房款，加盖被告公司财务专用章，经办人签名，是一份合法有效的收款凭据，证明原告已交515880元购房款的事实。该收据明确记载事由是房款，并没有转账记载。4、润和置业会员卡申领单（会员卡），证明缴纳购房首付款10万元，并领取会员卡。5、润和置业会员卡申领单（会员卡），证明原告交付购房款的事实。6、档案利用服务费收据，时间是2013年5月9日，由肥城市房产管理局出具，证明原告已在肥城市房产管理局备案登记存档。7、网签代理费400元，时间是2013年5月16日，证明原告购买房屋已在房管局办理房产登记。8、个人购房借款/担保合同，证明原告交付部分购房款后就剩余部分按揭贷款的事实。9、工商银行个人借款(房贷)凭证，证明借贷双方账号，贷款金额27万元，贷款时间，贷款年限，贷款利率，原告通过银行贷款已交付全部购房款。10、银行归还贷款明细，证明原告按借款合同归还贷款事实。11、摊位证，证明原告经济来源是从事个体工商经营，常年经营积累资金。12、食品卫生许可证（2007年7月10日）领取，证明原告于2007年从事个体工商经营，常年经营积累资金。13、个体户信息，证明原告经济来源是从事个体工商经营。14、田某工商登记，证明经济来源是从事个体工商经营。15田某银行凭据，证明原告借田某5万元用于购房，其中20700元是银行取款，现金29300元。16、证人田某上次庭审的庭审记录，证明乔绪金是其姐夫，原告购买房子借了田某5万元。17、证人李某上次庭审的庭审记录，证明借给乔绪金3万元用于购房款，银行取款5800元，现金24200元，合计3万元。18、山东省农村商业银行业务凭证一份，证明原告用于交购房款，在银行取款凭证。被告润和公司的质证意见是：对证据1，无异议。证据2合同形式上无异议，但是该合同系被告履行以房抵债义务所出具的合同。合同是格式合同，付款方式是格式条款。不能直接反映双方之间的合同关系。对证据3，是被告出具的收据，但是该房款的收款方式是转账，原告提交的房款收据中的收款方式一栏，已模糊不清，但是被告的存根当中清楚记载，原告不能提供明确完整的转账明细。对证据4，申领单是被告出具的，但是没有所谓的10万元首付款的约定，且被告当时并未取得预售许可，该申领单当中的会费冲抵购房款的约定属违规条款，应当认定无效。对证据5，无异议。对证据6，证据7，仅是证明原告所签合同在房管局进行了网签备案，并不能说明相应房产的物权已发生转移。网签备案并不具备物权登记效力。对证据8、9、10，无异议，但与本案无关，不属于本案争议的焦点。且被告曾通过保证金账户垫付过原告所欠银行贷款9067.69元。对证据11形式上无异议，但是仅能证明原告从事的职业，与本案无关。对证据12食品卫生许可证已过期10多年。对证据13的质证意见同证据11。证据14与本案无关。证据15银行凭证仅是存款利息清单，不能证明该笔钱与原告之间的关系。证据16证人田某与原告系直系亲属，证言效力不足。证据17证人李某该笔借款无法直接证实与购房款有关。证据18该凭证手写部分无印章，无经办人签字，无法证明效力，且原告所谓的取款自12年2月至19年1月跨度大，无法证明与房款有关。且2013年前的取款为97600元，与509600元差距很大。被告润和公司提交以下证据：1、2012年10月31日会费收据存根联一份，原告通过转账交付了509600元会费，经办人是阴文文，原告不能提供转账凭证。证明该笔会费应当是转账付款或是由之前借款债务转账形成。2、2013年5月2日房款收据存根联和记账联，上面明确记载收款方式是转账。证明原告手中的房款收据收款方式是转账，而不是没有。原告应当提供合理的明确的完整的转账明细。原告乔绪金的质证意见是：对证据1不认可，原告交的10万元是首付款，不是会费。该收据是被告单方制作的，没有加盖公章，而且记载内容不是真实的。原告认为该证据是伪造的。对证据2被告辩称的缴款方式不予认可，原告是通过现金交付的，不是通过转账，而且该收据没有加盖公章。收据记载内容显示黑颜色表示存根，红颜色表示收据，蓝颜色表示记账，被告提供的收据是白颜色的收据，与正常记账不符，足以证实是被告伪造的。本院将结合庭审调查和当事人陈述综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月31日原告乔绪金申领了被告润和公司VIP金卡会员卡，可享有以下权益：在认购润和公司置业项目时可额外享受房款一次性付款98折，按揭贷款99折的优惠；在签订《商品房认购协议》时，申领人凭会员卡及会费收据冲抵会费收据等额的购房首付款。2013年5月2日被告润和公司出具收据一份（编号：2016399），载明：交款单位乔绪金；金额为515880元；收款事由房款；经手人阴文文，盖有“泰安市润和置业有限公司财务专用章”。同日，原告乔绪金（买受人）与被告润和公司（出卖人）签订编号为第1305020005号商品房买卖合同一份，约定：主房屋为C幢1单元701房，预测建筑面积118.04平方米，每平方米6300元，总价款743652元；储藏室1013号，面积11.73平方米，价款42228元；合同总价款785880；付款方式：买受人已付清首付款515880元，剩余房款270000元办理银行按揭。被告润和公司在合同上盖章，原告乔绪金在合同上签字。2013年5月14日，乔绪金、田秀梅（借款人）与中国工商银行股份有限公司肥城支行（贷款人）、泰安市润和置业有限公司（保证人）签订个人购房借款/担保合同一份，按揭贷款金额270000元，该借款汇入被告润和公司账户内。后被告润和公司将上述房屋网签在原告乔绪金名下。2017年11月15日，肥城市人民法院以（2017）鲁0983破申1号民事裁定书裁定受理被告润和公司破产重整。2018年12月6日，被告润和公司管理人作出债权申报编号082号复审债权审查确认书，复审意见如下：1、申报数额785880元，确认数额270000元；2、债权类型：优先债权；3、应收债权：524647.69元，其中515880元系欠付的购房款金额，9067.69元系润和公司保证金账户垫付的银行贷款本息金额。原告乔绪金对复审结果持有异议，诉来本院。案经开庭审理，双方各持己见，调解未能达成一致意见。本院认为，本案争议焦点是：1、商品房买卖合同是否为有效合同；2、双方是否存在借贷关系及以房抵债情形；3、购房款515880元是否应确认为优先债权。关于商品房买卖合同的效力。原告乔绪金与被告润和公司签订的合同编号为第1305020005号《商品房买卖合同》，形式完备，内容不存在法律、行政法规所禁止的无效情形，亦不侵害第三人的合法权益，故应为有效合同。关于是否存在借贷关系及以房抵债情形。在原告否认双方之前存在借贷关系的情形下，被告未能提供证据证明双方发生过借贷行为，亦不能推翻收据中“收款事由房款”的事实，况且，合同中被告已确认收到首付款515880元，与按揭贷款270000元组成合同总价款。故，对被告的该项辩称本院依法不予采信。关于购房款的确认。按揭贷款270000元已被确认为优先债权，同理，房款515880元亦应确认为优先债权。原告的该项主张本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八之规定，判决如下：一、原告乔绪金与被告泰安市润和置业有限公司签订的商品房买卖合同为有效合同；二、原告乔绪金所交付的购房款515880元属于优先债权。案件受理费4480元，由被告泰安市润和置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长 武 军人民陪审员 田 华人民陪审员 韩秀华二〇二〇年七月十日法官助理王俊俊书记员李立