江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初15404号原告：季宏军，男，1962年8月30日生，汉族，住江苏省如东县。原告：季登澄，男，1987年8月4日生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：季宏军，男，系季登澄的父亲。被告：宁沪置业（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路**，统一社会信用代码91320583694490701B。法定代表人：陈宏图，该公司总经理。委托诉讼代理人:万钱皓,男,该公司员工。原告季宏军、季登澄与被告宁沪置业（昆山）有限公司（以下简称“宁沪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法由审判员孙学谦独任审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告季宏军（同时作为季登澄的委托诉讼代理人）、被告宁沪置业（昆山）有限公司委托诉讼代理人万钱皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季宏军、季登澄向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交房；2、判令被告按合同约定，进行违约赔付：自2012年9月8日起至实际交房日期止，被告按日向原告支付已交房款的万分之二违约金，暂定35万元整；3、判令被告担负本案全部诉讼费用和律师代理费用；4、判令商品房有质量问题至今未修复的立即修复，修复后报质监部门验收后出具书面验收合格证明书，原告参与验收；5、判令被告因施工质量问题未修复好，原告拒绝缴纳收房前的物业管理费。事实和理由：原告于2011年1月19日与被告签订《商品房购销合同》，合同约定由被告投资开发的坐落于昆山市花桥镇XX路XX号XX公馆XX室商品房一套，建筑面积78.95平方，以694454.25元出售给原告，原告按合同约定支付全部房款后，被告出具《江苏省增值税普通发票》一份。该合同约定被告应当于2012年9月8日前向原告交付商品房，因商品房交房验收时，发现有好多施工质量问题，原告将质量问题书面交于被告，要求被告按质量合格标准修复后交原告验收合格后交房，因被告未及时安排施工修复，造成交房逾期未交原告，在这期间原告多次来商品房所在地查看，与被告沟通，加紧修复，可被告一直拖着未修复好，至今还有质量问题未修复好。2019年6月25日，原告再次去被告处协调此事，被告安排本公司物业部门人员不让原告进入办公园区，原告报警，出警警员编号为18XXX，警员到场后联系被告公司合同联系人李某，李某不接电话，后出警警员带原告去XX路X号楼9层被告公司前台，询问公司什么人处理此事，一会儿前台回复公司无人处理，出警警员处理结果是：原告去法院诉讼才能解决。现因被告管理混乱，不重视质量，不积极处理，损害原告的利益，按合同依法起诉。本案审理过程中，原告明确其诉讼请求为：1、要求被告在将涉案房屋存在的质量问题修复完毕后将涉案房屋交付给原告；2、判令被告支付原告逾期交房违约金（计算方式：自2012年9月8日起至实际交房日期止按已交房款的万分之二违约金暂定为350000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告宁沪公司辩称，一、答辩人已按时取得交付备案证书并履行通知义务，没有逾期交付，不存在违约。根据《商品房购销合同》第八条的约定，出卖人应当在2012年9月8日前取得昆山市建设局核发的交付备案证书，《商品房购销合同》第十一条明确约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”昆山市住房和城乡建设局核发的2012年备案字第XXX号昆山市商品房屋交付使用备案证书表明，答辩人于2012年9月5日取得了案涉房屋的交付使用备案证书，并于2012年9月8日前通过邮局挂号信的方式向被答辩人寄送了《交房通知书》，因此，答辩人不存在违约的情形。另根据《商品房购销合同》附件四关于第十一条交接的补充条款第2条的规定，在商品房买卖合同约定的房产交付日期后的7日内，买受人有义务到房产所在地的售楼处中心办理房屋交接手续，逾期按本合同第七条规定处理。如买受人已交清房款但未按合同规定日期办理房屋交接手续，则视为出卖人已交付该房屋，且出卖人有权将房屋交由物业管理公司代管，期间所产生的物业管理费由买受人承担”。二、答辩人已在合同约定的期限前取得《昆山市商品房屋交付使用备案证书》并积极履行保修义务，完全符合交付条件。《商品房购销合同》第八条明确约定，出卖人应当在2012年9月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。”昆山市住房和城乡建设局于2012年9月5日核发了案涉房屋所在小区的交付使用备案证书，证明案涉房屋在约定期限内完全满足了法定交付条件。至于被答辩人所称的房屋质量问题，均为一般质量问题，并不影响正常居住使用，且答辩人在保修期内积极承担修复责任，并于2014年5月组织修复完毕后向花桥经济开发区管委会规建局房产科递交了情况说明，表明被答辩人所反映的问题均已得到整修处理。综上所述，答辩人交付的案涉房屋已同时满足了法定交付条件及约定交付条件，并已按时履行通知义务，被答辩人因自身原因怠于履行收楼义务，未能按约定时间收楼，应由其自行承担相应的责任。以上答辩意见请法庭予以考虑，并根据事实和法律，驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2011年1月19日，原告与被告签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2011XXX）一份，约定由原告购买被告开发的昆山市XX镇XX公馆XX室房屋，建筑面积79.05平方米，总价694454元。合同第六条“付款方式及期限”约定：一次性付款，签约当日已支付694454元。合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2012年9月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订当日，原告向被告支付房款693576元。被告向原告开具了金额为693576元的江苏增值税普通发票。另查明：2012年9月5日，涉案房屋取得昆山市住房和城乡建设局核发的交付使用备案证书。2012年9月8日，被告向原告发出交房通知书，通知原告于2012年9月15日携带本通知书及相关资料至售楼处办理入住手续。后原告前后数次前往涉案房屋进行查验，并以书面形式向被告提出房屋存在质量问题，双方为此形成多份书面材料，具体如下：2013年6月21日，原告提出的房屋质量问题有进户门反面门套线一边没门套线条、客厅移门中间料碰撞不好开、客厅外窗有一移动轮跳动开启不自由、房间电话下面墙面空鼓等共10项问题。2013年9月27日，原告季宏军与被告人员书面确认：XX室内问题工程部安排于2013年9月30号维修结束交业主，一楼大厅天棚乳胶漆、16楼通天棚墙面乳胶漆工程部安排于2013年10月10日维修结束满足质量验收要求。2013年10月12日，被告人员确认原告季宏军根据约定于2013年10月12日来过工程部处理1603室的事情及公共部位情况。当日，原告季宏军与被告签订一份《备忘录》，内容如下：“1、根据2013年9月27日在同城物业公司约定，于国庆节后即2013年10月10号来同城付门更改费5000元；2、XX室内问题根据前期提交的十条，于2013年9月30号修补结束交业主验收。3、1楼公共部分天棚不平整，涂料严重涂刷不均匀，墙面砖空鼓等问题，16楼电梯走廊同样问题。根据约定，2013年10月12号XX业主来同城验收情况：2、3基本没修补，就是在原基础上刷了一遍涂料，墙面砖空鼓没维修，XX室内、地面、窗角不平未整修。请同城虹桥公馆工程部拿出把事情做好符合规范要求的决定落实好维修竣工时间，交业主验收。”2014年1月16日，原告季宏军出具一份《XX馆四#楼XX室交房事宜》，内容如下：“XX公馆四号楼XX室于2012年9月份进入移交业主时期，交房中业主查出问题以书面形式交同城工程部，同城工程部答应最后修复时间为2013年11月30号，在这期间作为业主我来过几次，发现均未修复。今天是2014年1月16号，作为业主我又来到同城关于交房和工程质量修复之事，现检察，一楼电梯大堂墙面砖空鼓未修（因空鼓率达到50%-60%）、天棚乳胶漆严重不平等事宜。现XX业主、同城工程部落实修整时间，保证业主安全移交业主，同时承担相应责任。”被告维修人员签字确认“三月底之前把X一层大厅瓷砖空鼓修复”。物业人员签字确认“由物业监督”。2014年4月28日，原告向花桥经济开发区规划建设局房产管理科发函投诉被告未修复房屋质量问题。被告于2014年5月7日作出书面答复，称：“符合图纸设计要求，无渗漏水等现象，误差符合规范要求，使用工程未受影响，符合交房条件”。2015年4月10日，原告（房主方）与被告（业主方）共同签署一份《交房事宜》，内容如下：“现场复查后，一楼电梯厅墙面砖空鼓，天棚开裂不平整，16楼电梯厅墙面不平，天棚检修孔吊落开裂，有孔，房间窗移动不灵活，外墙幕墙胶开裂，老化，胶施工不平，内墙吊粉。一楼公共走到部位下水管部位漏水。请业主安排施工人员修整，符合要求报业主季宏军一起验收，请业主抓紧安排落实时间。”庭审中，原告季宏军称2015年4月10日之后，其就无法进入涉案房屋查看了。本院遂要求原、被告及时自行至涉案房屋内确认是否具备交房条件。后原、被告共同至涉案房屋内进行了查看。原告书面回复本院称涉案房屋仍存在7处质量问题。被告则对此予以否认。因原、被告对涉案房屋是否存在质量问题以及是否需要修复存在争议，经本院释明，原告申请对涉案房屋是否存在质量问题以及质量问题的修复方案进行司法鉴定。本院依法委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司开展此次鉴定。该公司于2020年4月9日出具鉴定报告。鉴定意见载明：不符合GB5XXX《建筑装饰装修工程质量验收规范》，存在施工质量问题的有：1、客厅的推拉门、卧室二的推拉窗开关不灵活。推拉门的门框与门框之间空隙小，门框表面固定密封条的自攻螺丝有明显外露。门扇推拉过程中，门框与自攻螺丝之间有摩擦。卧室二的推拉窗卷帘配件损坏、掉落；2、XX室的所有窗框四周密封胶表面普遍凹凸不平、不顺直，伴有开裂现象；3、XX室的内墙面有多处空鼓现象；4、XX室的地坪找平层有多处空鼓现象；5、一楼电梯大堂的内墙饰面砖普遍有空鼓现象；6、二层物业办公区的卫生间隔墙外侧墙面涂料饰面层有泛黄脱落现象；一楼公共部位顶棚有2处涂料饰面层霉变、脱落。检查结果显示，一楼公共部位顶棚、二层卫生间隔墙外侧墙面涂料饰面层霉变、脱落，有明显渗漏现象。一楼公共部位的渗漏位置与二层卫生间位置对应。综上分析，一楼公共部位的顶棚渗漏问题与二层卫生间相应位置防水功能失效存在因果关系。修复方案如下：XX室室内部分：5.2.1内墙抹灰层空鼓。修复范围：XX室内墙面合计面积约5㎡。修复方法：铲除修复范围内的腻子层、抹灰层，按原标准恢复。5.2.2地坪找平层空鼓。修复范围：地面找平层合计面积约7㎡。修复方法：铲除修复范围内的地坪找平层，按原标准恢复。5.2.3窗户四周密封胶。修复范围：XX室内所有窗户。修复方法：铲除XX室所有窗框四周的密封胶，按原标准重新打胶。5.2.4推拉门。修复范围：客厅推拉门。修复方法：拆卸客厅推拉门门扇，拧除门框表面固定密封条的自攻螺丝，按原标准重新固定密封条、安装推拉门。5.2.5推拉窗。修复范围：卧室二推拉窗。修复方法：拆除卷帘配件损坏、掉落的窗扇，按原标准重新制作、安装。5.3公共区域部分。5.3.1墙面砖。修复范围：一楼电梯大堂所有墙面砖。修复方法：拆除修复范围内的墙面砖，按原设计标准重新采购、铺贴。5.3.2顶棚涂料饰面层。修复范围：一楼公共部位顶棚涂料饰面层合计面积约15㎡。修复方法：清除修复范围内的涂料饰面层至抹灰层，清理干净表面，按原标准重新恢复涂料饰面层。另，原告为此次鉴定预交鉴定费25000元。对于该份鉴定报告，原告表示认可。被告则认为鉴定报告所存在的质量问题仅体现目前房屋的实际情况，房屋自2012年9月8日起即满足交付使用条件，至今已七年半之久，已远远超过住宅质量保证书中规定的保修期限，现同意按鉴定报告中的修复方案将相关问题修复完毕。又查明：对于原告按合同第九条约定主张的已交付房价款每日万分之二的违约金，被告认为违约金过高，数额远超原告实际遭受的损失，原告也未提供相关证据证明，请求法院予以调整。原告则认为其从2011年1月19日签订合同至今这么多年，房屋因质量问题没有交付，造成房款的利息损失和房屋使用价值的损失，还有来回解决这件事的交通费和误工费损失，前前后后有证据的有12次。现因原、被告就房屋质量及逾期交房违约金事宜协商未果，为此，引起纠纷。以上事实，有《昆山市商品房购销合同》、江苏增值税普通发票、交付使用备案证书、交房通知书、书面说明、备忘录、投诉交办函、书面答复、照片、鉴定报告、鉴定费发票以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自的义务。本案的争议焦点在于：被告是否存在逾期交房的违约行为以及应承担违约责任。本院认为，合同明确约定被告向原告交付房屋的期限为2012年9月8日前。被告实际于2012年9月8日向原告发出交房通知书，通知原告于2012年9月15日前来办理交房手续，后因原告提出房屋存在多处质量问题而未办理交房手续。根据原、被告2013年至2015年期间就房屋质量问题及维修验收事宜形成的多份书面材料以及本案依法委托的第三方鉴定机构出具的鉴定报告，能够认定涉案房屋及公共部位确实存在多处质量问题，被告未能及时修复导致房屋未能按约完成交付，被告理应就此向原告承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金。原告主张的逾期交房违约金为合同约定的已交付房价款每日万分之二，按此自合同约定的交房期限次日2012年9月9日计算至法庭辩论终结之日2020年4月20日为385628元（693576元*每日万分之二*2780日），被告对此提出了违约金过高的抗辩。本院认为，合同约定的逾期交房违约金计算标准并未高于房屋总价每日万分之三，并无明显过高的情形，本院对该计算标准予以认定。关于被告应向原告支付的逾期交房违约金数额，本院认为，虽然涉案房屋及公共部位确实存在质量问题未被修复，但原、被告之间形成的最后一份书面材料即2015年4月10日的《交房事宜》中所载的质量问题大部分为涉案房屋所在楼栋的公共部位的问题，属涉案房屋内部问题的仅有“房间窗移动不灵活，外墙幕墙胶开裂、老化、胶施工不平、内墙掉粉”。根据鉴定报告可知，房屋本身存在的质量问题并非房屋主体结构不合格或其他影响主体结构安全的重大质量问题，修复方案并不复杂，所需的修复费用也有限。故原告在被告数次未按约修复房屋质量问题后即应当知晓被告已表明不再履行修复义务的意愿，为避免损失进一步扩大，原告可自行对房屋进行修复。此时，原告的实际损失仅有截至修复完毕之日产生的房屋租金损失及修复费用损失。但原告在2012年至今长达近8年的时间里均未采取适当措施防止损失扩大，任由逾期交房违约金持续计算至385628元，原告对损失的扩大存在较大过错，就扩大损失的部分应当自行承担责任。综合考虑前述情形，本院依法合理认定被告应承担的逾期交房违约金应自2012年9月9日计算至签订2015年4月10日《交房事宜》后180日（该180日为原告应当预见被告不再履行修复义务并自行采取减损措施的合理期限）即2015年10月7日，为155777.2元（693576元*每日万分之二*1123天）。关于原告要求被告在将涉案房屋存在的质量问题修复完毕后交付给其的诉请，本院认为，被告明确表示同意按鉴定报告确定的修复方案对涉案房屋及公共部位存在的质量问题进行修复，故本院对原告的该项诉请予以支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告宁沪置业（昆山）有限公司支付原告季宏军、季登澄逾期交房违约金155777.2元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号32201********）。二、被告宁沪置业（昆山）有限公司按南京东南建设工程安全鉴定有限公司为本案出具的鉴定报告确定的修复方案对位于昆山市XX镇XX公馆XX室房屋内存在的质量问题进行修复，于本判决生效后三十日内修复完毕，并于修复完毕后十日内将房屋交付给原告季宏军、季登澄。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，鉴定费25000元，两项合计31550元，由原告季宏军、季登澄承担3134元，由被告宁沪置业（昆山）有限公司承担28416元。此款原告季宏军、季登澄已预交，本院不再退还，被告宁沪置业（昆山）有限公司承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年七月二十七日书 记 员  杨海平附：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。