贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0330民初2225号原告：中国农业银行股份有限公司习水县支行，住址习水县东皇镇矿中路**，统一社会信用代码915203302150302156。负责人：陈光文，该行行长。委托诉讼代理人：刘宇，男，汉族，1963年12月25日，该行员工。被告：王恩明，男，汉族，生于1963年12月15日，住址，住址习水县div>被告：贵州成悦房地产开发有限公司，住所，住所贵州省习水县东皇镇杉王路社会信用代码915203305841006883。法定代表人：俞安郭。委托诉讼代理人：庄再清，生于1968年5月25日。原告中国农业银行股份有限公司习水县支行（简称农行习水支行）与被告王恩明、贵州成悦房地产开发有限公司（以下简称成悦房开）借款合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘宇，被告王恩明到庭参加诉讼。被告成悦房开经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告农行习水支行向本院提出诉讼请求：1.被告王恩明归还原告贷款本金197203元及利息2660.27元（2020年5月23日），以及按照合同约定计算至实际清偿之日止的利息、复利、逾期罚息。2.被告成悦房开对被告王恩明的前述贷款本金及利息承担连带清偿责任。3.抵押预告登记有效，我行享有优先办理抵押登记的权利。原告对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告王恩明于2016年6月向原告申请一手房贷款27万元，用于购买被告成悦房开开发位于东皇镇××路××公馆××小区的房产，双方于2016年6月12日签订了（个人购房担保借款合同），约定以前述房屋为抵押担保，并于2016年6月12日在习水县房屋产权登记办理了抵押登预告登记，并由成悦房开承担阶段性担保责任，担保期自2016年6月12日至2027年6月11日。2016年6月14日，我行向被告发放一手房贷款27万元，贷款期限为11年，贷款于2027年6月13日到期，自2017年4月，被告未按期还款。特向法院起诉。被告王恩明承认原告在本案中所主张的事实，同时提出房子希望法院按照法律规定办理，将房子处理来还清银行债务。被告成悦房开未到庭发表辩称意见。经本院审理查明，2016年6月12日，原告与被告王恩明签订《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同），约定王恩明因购房向原告申请贷款，贷款金额为27万元，借款用途为购买习水县成悦公馆5幢29层2号，购房合同编号2016002248。借款期限为2016年6月12日起至2027年6月11日止，共计132个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。合同执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮11%。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率（或一年期ＬＰＲ）调整后的次年1月1日起调整。贷款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入贵州成悦房地产开发有限公司账户。还款采取等额本息还款法，还款周期为一个月，每期末月的借款发放日对应日。被告王恩明未按照约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同执行利率基础上上浮50%计收罚息。逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期ＬＰＲ）调整，自基准利率调整之日（或一年期ＬＰＲ调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按照合同约定执行利率计算复利，自借款到期之日起，按照逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按照逾期借款利率计算复利。借款人未按照约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。借款担保采取阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人贵州成悦房地产开发有限公司按照连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年内，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息等。同时以本案购买房屋进行抵押担保等内容。原告依约在2016年6月14日将贷款27万元转入被告成悦房开账户，借款借据上载明的到期日期为2027年6月13日，还款日为14等内容。2016年6月12日，就本案贷款购买的房屋原告农行习水支行与被告王恩明申请办理了遵房预习水字第××号抵押权预告登记，房屋坐落于东皇镇杉王路成悦公馆5栋29-2号，贷款金额27万元，抵押约定期限2016年6年12至2027年6月11日，预购人王恩明，共有情况为单独所有。被告成悦房开于2013年12月20日向原告出具承诺担保书，承诺“成悦公馆”商住小区已达到商品房预售条件，公司特向贵行提出贷款申请，承诺为购买“成悦公馆”商品房的按揭贷款人承担至交付购房人房屋产权证之前的阶段性担保责任。2014年9月23日，原告农行习水支行与被告成悦房开签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，约定双方就个人购房贷款业务进行合作。合作项目坐落于习水县东皇镇杉王路。被告成悦房开为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。担保范围为购房人与原告签订的借款合同下的借款本金、利息、罚息、复利等。被告成悦房开为个人住房贷款提供保证担保的，自原告向该购房人发放借款之日起至（1）、（3）【（1）该购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续；（3）办妥以原告为抵押权人的该购房人所购房屋的抵押登记后一年】完成之日止等内容。被告王恩明从2017年4月起开始未按期足额归还贷款，截至2020年7月14日总计差欠本金为197203元，差欠正常利息3525.40元，复利41.85元，罚息86.5元。另查明，等额本息还款法计算方法如下：每期还款额=上述事实有原告所举的身份证明，《借款合同》，贷款申请书及相关资料，预告登记、《一手房贷款业务银企合作协议》、承诺担保书等予以证实，上述证明被告王恩明无异议，予以采信。本院认为，原告与被告王恩明签订的《借款合同》真实合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告已按照约定履行了发放贷款义务，被告王恩明应按照约定归还借款本金和支付利息。截止2020年7月14日，被告王恩明尚欠本金197203元。由于被告王恩明从2017年4月起开始逾期还款，原告依据《借款合同》约定有权提前收回贷款，故对原告主张被告王恩明归还本金197203元的诉请，予以支持。对于利息，按照《借款合同》约定，合同执行利率是按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮11%，逾期利息（罚息）是在合同执行利率基础上再上浮50%。截至2020年7月14日总计差欠利息为3525.40元，复利41.85元，罚息86.5元。从2020年7月15日，由于本案贷款还款采取的等额本息还款方式，按照约定计算公式计算出每期应归还金额，逾期未按时归还的本金部分，按照罚息标准计算利息。其次，每期正常产生的利息未按期支付，从逾期之日开始需支付复利，计算方式为在借款期内按合同执行利率计算，自借款到期之日起，按照罚息标准计算。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。对于原告主张被告成悦房开就被告王恩明的本案债务承担连带清偿责任的诉请，由于被告成悦房开自愿为被告王恩明购买房屋的贷款承担阶段性连带责任保证担保，现仍在担保期及担保范围内，对原告此诉请予以支持。对于原告主张抵押预告登记有效，同时享有优先受偿权的诉请。抵押预告登记系原告与被告王恩明真实意思表示，合法有效。而对于优先受偿的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。本案双方就抵押物仅办理了抵押预告登记，并未依法办理抵押登记，未依法成立抵押权，对原告诉请行使抵押权并优先受偿，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王恩明于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司习水县支行贷款本金197,203元以及利息、复利、罚息（具体计算如下：1.截至2020年7月14日利息为3525.40元，复利41.85元，罚息86.5元；2.从2020年7月15日起，按照等额本息还款方式确定该期应还数额，以《个人购房担保借款合同》约定的每月14日为一个还款周期按照合同执行利率计算利息；对于罚息，以《个人购房担保借款合同》约定到期应归还的本金为基数，从逾期之日起按照罚息标准计算；对于复利，以正常到期利息为本金，从应付未付之日开始计算，在借款期内按照合同执行利率计算，自借款到期之日起，按照罚息利率计算。对于逾期借款的应付未付利息，按罚息利率计算复利。上述各项均计算至款还清之日止；上述所称合同执行利率是指中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮11%，罚息是指合同执行利率上浮50%。如遇中国人民银行贷款基准利率调整，合同执行利率、罚息利率按照《个人购房担保借款合同》约定作相应调整）；二、被告贵州成悦房地产开发有限公司对本判决主文第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、遵房预习水字第××号抵押权预告登记有效；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司习水县支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4297元，减半收取计2149元，由被告王恩明、贵州成悦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张小英二〇二〇年七月二十日书记员  王素杰