湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0115民初66号原告（反诉被告）：武汉市鑫旭五有商贸有限公司。法定代表人：陶民山。委托诉讼代理人：云平、余珍。被告（反诉原告）：武汉大新联创工程开发有限公司。法定代表人：李启成。委托诉讼代理人：胡莉。第三人：武汉江夏经济开发区柏木岭村村民委员会。法定代表人：付强。委托诉讼代理人：胡莉。原告（反诉被告）武汉市鑫旭五有商贸有限公司（以下简称“鑫旭五有公司”）诉被告（反诉原告）武汉大新联创工程开发有限公司（以下简称“大新联创公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加武汉江夏经济开发区柏木岭村村民委员会（以下简称“柏木岭村委会”）为本案第三人。当事人申请调解的期限不计入审限。原告（反诉被告）鑫旭五有公司委托诉讼代理人云平、余珍，被告（反诉原告）大新联创公司委托诉讼代理人胡莉，第三人柏木岭村委会委托诉讼代理人胡莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫旭五有公司向本院提出诉讼请求：要求被告大新联创公司返还保证金300万元及利息，利息自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至履行完毕之日止。事实与理由：2015年5月28日，原被告签订租赁合同书一份，约定：被告将位于武汉市江夏区大桥新区柏木岭村黄家湖大道北段原中煤科工项目地块中的100亩土地出租原告从事金属构件、管材项目经营，租期自2015年6月1日至2019年5月31日，租金每年每亩3万元，合同一年一签。合同签订后，原告向被告支付了300万元保证金并开始投资建设水电道路等基础设施，共计花费3000余万元。案涉土地上述建筑物于2016年10月建成、准备投入使用。由于该土地被征用，导致原告所建设的房屋等不能使用，故起诉要求被告退还保证金。2019年9月2日，原告就该案起诉要求处理，后由于与被告达成和解协议而撤诉，现重新起诉要求处理。被告大新联创公司辩称，原告实际租赁土地1年有余，原告应支付被告租金。双方在人民调解委员会达成协议，300万元保证金抵扣租金，故原告诉请要求返汉保证金不应退还。同时，被告反诉，要求原告支付2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金300万元。事实与理由同辩称意见。原告鑫旭五有公司就被告大新联创公司反诉辩称，由于被告未按租赁合同约定履行义务，租金未达到支付条件，请求驳回被告反诉诉请。第三人柏木岭村委会述称，原告诉状中陈述的基础设施建设不属实。本院经审理认定事实如下：被告大新联创公司系武汉江夏经济开发区大桥新区办事处下属全资集体公司，代表办事处履行辖区内农民就业基地相关项目事宜。2015年办事处将第三人所有的案涉土地纳入临时就业基地点位、临时就业基地临时建筑范围，由被告出租经营。2015年5月28日，被告将案涉土地出租原告，双方签订了一份租赁合同书，约定：被告将位于武汉市江夏区大桥新区柏木岭村黄家湖大道北段原中煤科工项目地块，面积约311亩（以被告提供红线图为准，临黄家湖大道20米内面积属被告，由被告另行安排），被告前期提供现有面积约100亩，余下面积按原告要求，由被告实施递增式场平，按工程进度交付原告，据实计租。原告第一期仅限金属构件、管材项目经营，不允许从事其他经营活动，一经发现，被告有权进行取缔。租赁时间、期限及价格：自2015年6月1日起，采取每年一签的方式，价格从第3年起，按照每年递增10%进行租赁。2015年6月1日至2016年5月31日，每年每亩租金3万元；2016年6月1日至2017年5月31日，每年每亩租金3万元；2017年6月1日至2018年5月31日，每年每亩租金3.3万元；2018年6月1日至2019年5月31日，每年每亩租金3.63万元。付款金额及方式：1.付款金额按红线图面积扣减道路建设需要总面积的5%，余下面积计算租金；2.合同签订之日起，原告在3日内向被告支付300万元保证金，剩余年租金在项目统一规划后，按年度统一付清；如项目用地当年未开发，续签年租金，必须在完善协议后一周内支付被告账户。双方权利、义务：被告负责提供场地及相关规划建设要求，前期场地平整、水、电、主干道路（碎石）等由被告负责投资配套，后期交由原告维护。原告严格遵守被告规划要求，不得擅自任意搭建。所有规划临时建筑由被告投资，钢架棚按照100元/平方米标准、板房按照200元/平方米标准进行核算。由被告指定施工方进行建设。合同有效期自2015年6月1日至2016年5月31日，如需续签，按以上条款依年度另行签订。合同还约定了其他事项。在该合同签订前，原告已于2015年4月22日向被告支付了300万元保证金，合同签订后被告向原告交付了合同约定的部分土地，但双方未办理交付土地的书面手续。土地交付后，被告即开始对已交付的土地逐步进行了水、电、路的投资建设，直至2016年春节（2016年2月8日）前完成。原告根据被告已逐步完成的水、电、路的市场规划建设情况逐步对外进行分租。合同期满后，原被告于2016年5月28日签订了次年度租赁合同书，合同内容除时间变化外，其他与2015年度租赁合同内容相同。合同签订后，被告未再向原告继续交付租赁土地。由于案涉土地被军运会征用，被告于2016年度合同签订不久便通知原告拆迁，原告通知分组客户拆迁（具体时间双方当事人均无法提供），分租客户于2016年7月份即开始拆迁搬离。就原告租赁场地的拆迁，江夏区经济开发区大桥新区办事处与第三人柏木岭村委会签订了一份拆迁补偿协议，确认拆迁房屋总面积为65212.9m2，其中工字钢厂房（一层）面积5228.3m2，圆钢立柱厂房（一层）面积49165.6m2，活动板房（一至三层建筑）面积10819m2，道路面积39998.26m2（水泥路17772.6m2、碎石路22225.66m2）。上述道路面积占用了已交付原告的土地面积，也占用了未交付的土地面积。案涉土地拆迁后，被告与第三人柏木岭村委会就租赁合同保证金、租金问题在武汉市江夏区大桥新区人民调解委员会，于2018年2月11日进行了调解处理，协议：1.第三人柏木岭村委会一次性补偿原告拆迁补偿费23859080.98元；2.原告向被告交纳的300万元保证金冲抵案涉土地1年租金，原告不得以此为由向江夏区经济开发区大桥新区办事处、大桥新区柏木岭村委会、被告及其他任何单位要求返还租金或要求补偿支付其他费用。调解后，原告认为其投资案涉土地款项有3千余万元，且人民调解协议违反了相应法律规定，遂于2019年6月5日向本院起诉，要求确认原告与第三人柏木岭村委会达成的上述调解协议中关于案涉租赁合同中的保证金、租金的处理项目无效。本院作出（2019）鄂0115民初5562号民事判决书，认为案涉保证金、租金的人民调解协议内容未经被告大新联创公司授权，也未经被告大新联创公司追认，第三人柏木岭村委会即处理了被告大新联创公司权利，属无权代理，故该人民调解协议关于保证金、租金的处理无效，判决：原告鑫旭五有公司与第三人柏木岭村委会于2018年2月11日签订的[2018]夏桥民调字第013号人民调解协议书第三条无效，即关于案涉土地保证金、租金的处理项无效。该判决现已发生法律效力。上述事实，有原被告及第三人当庭陈述，有原被告签订的租赁合同书、有原告分租赁协议书、案涉土地拆迁协议书、保证金交费凭证、证人证言等证据经庭审质证属实，足以认定。本院认为，案涉土地虽为第三人柏木岭村委会所有，但在政府调整下，该土地已纳入临时性就业基地点位，由政府下属全资集体公司即被告大新联创公司进行管理经营，被告对该土地享有使用权，其有权对该土地进行出租。原被告就案涉土地签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同有效。案涉保证金、租金虽在人民调解协议中处理，但人民调解协议中该方面的处理已由本院确认无效，且已发生法律效力，故原被告关于保证金、租金的诉请应依法进行处理。在履行合同中，被告向原告交付了土地，在交付租赁土地时，双方未办理书面的交付手续，但根据案涉土地的拆迁协议可确认，所拆迁的房屋面积为65212.9m2（97余亩），加上部分道路面积和房屋空闲面积，扣减活动板房多层面积，本院综合上述各项因素判断，被告已向原告交付了合同约定的土地面积约100亩。根据合同约定，被告所交付的土地应提供场地及相关规划建设要求，场地平整，水、电、路的建设。而在实际履行中，被告交付土地后，才开始逐步履行上述义务，直至2016年春节前（2016年2月8日）完成，故被告所交付原告的土地符合合同约定条件的时间为2016年2月8日。由于案涉土地被军运会征用，被告于双方第二份合同签订不久便通知原告拆迁，其通知之日即为双方合同解除之日。该时间在双方第一份租赁合同期届满之后，故被告反诉租金要求计算至截止之日为2016年5月31日，本院依法照准。2016年2月8日至2016年5月31日，约4个月期限，在该期间，被告已履行了合同约定的建设水、电、路的义务，向原告交付了符合合同约定的土地，原告应按约向被告支付全额租金。合同签订后至2016年2月8日前，由于被告未完全履行合同约定义务，即对案涉土地的水、电、路建设未完成，该期间的租金应适当减免，同时，本院考虑到案涉租赁合同目的不能实现的原因，毕竟系被告方原因，虽然该原因系客观不可抗力因素，但势必会造成原告损失，故本院对该期间的租金酌情按三分之一进行处理。租赁合同另约定，付款金额按红线图面积扣减道路建设需要总面积的5%，余下面积计算租金。本案在审理中由于双方当事人未能提交所交付土地的准确面积，且上述本院已确认所交付土地面积约100亩，根据该租赁合同约定，租金计算面积为扣减道路面积5%后，余下面积95亩计算租金。综上，根据双方合同约定每年每亩3万元单价，原告应付被告租金为2016年2月8日至2016年5月31日期间的4个月的租金为95亩×3万元（每年每亩）÷12个月×4个月=95万元，合同签订后（2015年5月28日）至2016年2月8日共计8个月时间租金为95亩×3万元（每年每亩）÷12个月×8个月=190万元，按三分之一处理为63.3万元，合计原告应向被告支付租金为95万元+63.3万元=158.3万元。关于原告诉请的300万元保证金问题。本院认为，原告保证金已按约支付。租赁合同解除后，应依法返还，鉴于原告应支付被告部分租金，可直接抵扣，剩余部分返还，并支付占用资金利息。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第九十四条第（一）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）武汉大新联创工程开发有限公司返还原告（反诉被告）武汉市鑫旭五有商贸有限公司保证金300万元；二、由原告（反诉被告）武汉市鑫旭五有商贸有限公司支付被告（反诉原告）武汉大新联创工程开发有限公司土地租金158.3万元；上述两项冲抵后，由被告（反诉原告）武汉大新联创工程开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）武汉市鑫旭五有商贸有限公司款项141.7万元及利息，利息自2020年1月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止。三、驳回原告（反诉被告）武汉市鑫旭五有商贸有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉大新联创工程开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，减半收取15400元，反诉费15400元，合计30800元，由原告（反诉被告）武汉市鑫旭五有商贸有限公司负担7800元，被告（反诉原告）武汉大新联创工程开发有限公司负担23000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  熊文才二〇二〇年七月三日书记员  汪 宇