福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初9927号 原告：袁益新，男，1960年6月5日出生，汉族，住上海市虹口区，现被羁押于上海市静安区看守所。 委托诉讼代理人：高凯凯、任庆亮，上海天安涌道律师事务所律师。 被告：厦门象屿速传供应链发展股份有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路**厦门国际航运中心******。 法定代表人：邓启东，公司董事长。 委托诉讼代理人：潘舒原、朱志豪，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：上海天安兴禹贸易有限公司，住所，住所地上海市杨浦区关山路****div> 法定代表人：郑波。 被告：上海互泓商贸有限公司，住所地上海市，住所地上海市金山区下廊镇景乐路****** 法定代表人：杨小平。 被告：林志勇，男，1979年4月12日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 原告袁益新与被告厦门象屿速传供应链发展股份有限公司（以下简称象屿速传公司）、上海天安兴禹贸易有限公司（以下简称天安兴禹公司）、上海互泓商贸有限公司（以下简称互泓公司）、林志勇执行异议之诉一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁益新的委托诉讼代理人高凯凯，被告厦门象屿速传供应链发展股份有限公司的委托诉讼代理人潘舒原、朱志豪到庭参加了诉讼。被告上海天安兴禹贸易有限公司、上海互泓商贸有限公司、林志勇经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁益新向本院提出诉讼请求：1.确认袁益新与上海互泓商贸有限公司之间的租赁合同合法有效、合同生效日期为2015年8月1日；2.确认址于上海市汾西路166号12层、上海市汾西路88弄11号101、201室房产的处置使用权归袁益新所有，裁定终止对上述房产的拍卖行为；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：厦门市湖里区人民法院作出裁定，于2016年6月1日保全查封本案的讼争房产，于2018年10月在讼争房产大门张贴封条，之后对讼争房产进行委托评估，2019年7月3日，袁益新提出书面异议，异议请求为：1、撤销在讼争房产大门上张贴封条的执行行为，将讼争房产交付给袁益新占有使用；2、处置讼争房产时披露袁益新与富丰公司存在租赁合同关系等信息。厦门市湖里区人民法院于2019年7月17日作出（2019）闽0206执异138号执行书裁定：驳回案外人袁益新的异议请求。2015年8月1日，互泓公司与袁益新签订房屋租赁合同，约定互泓公司将上海市闸北区汾西路166号12层、上海市汾西路88弄11号101、201室出租给袁益新，租期从2015年8月1日至2035年7月31日，租金共计2600万元，租赁用途为转租，合同签订后七日内支付100万元，2015年12月31日前支付900万元，2016年3月31日前，支付1600万元；租金应以电汇方式汇入互泓公司实际控制人蒋林的个人账户。此讼争房产是由互泓公司拍卖所得，因互泓公司资金紧张需筹款竞拍讼争房产、办理产权证，因此本案袁益新在2015年4月27日即开始支付互泓公司款项供其拍卖房屋使用，在互泓公司拍卖房屋之后，支付的此笔款项自动转换为房屋的租金，且房屋租赁合同上明确约定房屋租金的收款人为互泓公司的实际控制人蒋林，且本案袁益新也系依合同约定向互泓公司蒋林进行资金支付的，袁益新认为因袁益新资金紧张不能按时支付房屋租金的行为可能系合同违约行为，双方可以通过仲裁或者诉讼的方式予以解决，但是不影响合同的效力问题，且袁益新跟富丰公司签订有合法的租赁合同，且富丰公司已经实际占有使用此房屋，由缴纳的水费、物业费和富丰公司支付租金为证。袁益新认为袁益新与互泓公司的租赁合同合法有效，且生效日期为2015年8月1日，在讼争房产被查封之前，合法的租赁合同应当受到保护，为了维护袁益新的合法权益，特提起诉讼。 象屿速传公司辩称：一、袁益新与互泓公司之间不存在合法有效的租赁关系。（一）袁益新未向互泓公司支付过租金，双方之间不存在租赁关系。首先，袁益新提供的证据一《租赁合同》载明承租人为上海富丰实业有限公司（以下简称富丰公司）、袁益新两个主体，与袁益新所陈述的“其先向互泓公司承租后再转租给富丰公司”的说法自相矛盾，故袁益新与互泓公司之间不存在合法有效的租赁关系；其次，袁益新自称其在2015年4月27日至2015年12月31日期间共向互泓公司支付租金10006400元，但其提供的证据二“租金确认书”并无相应的银行转账记录佐证，无法证明袁益新实际支付过租金；最后，该“租金确认书”中共记录了25笔流水，其中附言备注为“借款”的共12笔，其余备注为“无”或未备注，可见该流水为袁益新与互泓公司之间的借贷资金而非租金，袁益新本人亦在2018年10月22日贵院执行法官尹胜虎面前当场自认了该事实，因此该份租金确认书显然为袁益新伪造的租金交付材料，实际上袁益新未向互泓公司支付过租金，双方之间不存在租赁关系。另外，从袁益新、富丰公司、上海惠雪物业管理有限公司（以下简称惠雪物业）、上海市静安区临汾路街道办事处（以下简称街道办）等后续签订的租赁合同来看，仅有合同却未见任何租金支付的证据，可见后续亦不存在真实的租赁关系。（二）案涉租金支付时间早于租赁合同签订时间的现象过于反常。袁益新自称其与互泓公司于2015年8月1日就讼争房产签订《租赁合同》，合同约定袁益新分三期支付租金，分别是合同签订后7日内支付100万元、2015年12月31日前支付900万元、2016年3月31日前支付1600万元。然而，案涉《租金确认书》却载明，早在2015年4月27日袁益新便开始支付所谓“租金”，甚至在租赁合同签订之前就已经累计支付了385.64万元“租金”。依一般社会认知，依附于租赁关系而产生的租金，其支付时间一般同时或晚于租赁合同的签订时间。本案下租金支付时间却如此反常，可见袁益新与互泓公司之间并不存在合法有效的租赁关系。（三）袁益新向出租人短期付租，却向次承租人长期收租的做法不符合常理。如前述，根据袁益新证据一《租赁合同》的约定，讼争房产租期长达20年的租赁合同中高达2600万元的租金竟约定承租人在短短8个月内全部支付完毕。与此同时，在袁益新将讼争房产转租给富丰公司的《租赁合同》中，袁益新与次承租人富丰公司约定的租期为18年，租金每3个月支付一次。可见，一方面袁益新要在8个月内向出租人支付20年合计2600万的全部租金，另一方面袁益新却按月向次承租人收取租金，承受租金倒挂的巨额损失，与实践中的惯常做法严重不符。再次印证袁益新与互泓公司之间并不存在合法有效的租赁关系。（四）2600万元的高额租金约定由案外人蒋林收取有违常情。讼争房产的所有人为互泓公司，依一般社会认知，租金理应由租赁物所有人即互泓公司收取。然而，双方竟约定2600万元的高额租金由蒋林直接收取，完全不合常理，无法证明袁益新与互泓公司之间存在合法有效的租赁关系，且不排除袁益新与互泓公司存在伪造合同、捏造事实等嫌疑。（五）袁益新以明显不合理的低价承租讼争房产。根据原告证据一《租赁合同》的约定，讼争房产租金总额2600万元，租期20年，即年租金130万。而在原告证据五中，惠雪物业出租给街道办的年租金为2151310元，且租金每两年递增一次，涨幅为4%。可见袁益新以明显不合理的130万元低价承租了讼争房产，且该价格长达二十年一分不涨，显然不符合生活常理。二、袁益新并未实际占有使用讼争房产。如前述，一方面袁益新和互泓公司未在贵院司法查封之前签订合法有效的租赁合同；另一方面，袁益新亦未提供充分证据证明其在贵院查封之前已经占有使用讼争房产，故从举证责任看，其应承担举证不利的后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，袁益新对讼争房产不享有租赁权，其无权要求讼争房产的处置使用权归其所有。三、袁益新、富丰公司和惠雪物业等签订的租赁合同签订时间均在抵押权设立和法院采取查封措施之后，故不得对抗法院的强制执行。（一）袁益新、富丰公司和惠雪物业等签订的租赁合同均在抵押权设立之后2015年9月，象屿速传公司作为债权人、互泓公司作为抵押人，签订编号为KY15003JM-XY-01的《最高额抵押合同》，约定互泓公司自愿以讼争房产作为担保财产，就KY15003JM-XY号《代理进口合同》项下天安兴禹公司应履行的义务与责任，向象屿速传公司承担抵押担保责任。同月16日，前述三处房产在上海市房地产登记处办理抵押权登记。上述事实，已得到贵院（2016）闽0206民初2861号生效判决文书的确认。在讼争房产作为抵押物设立抵押权后，袁益新、富丰公司和惠雪物业等仍签订所谓《租赁合同》（袁益新与富丰公司于2016年1月18日所签，即原告提交的证据三）、《租赁合同》（惠雪物业与街道办于2017年3月28日所签，即原告提交的证据四）和《物业管理委托代管协议书》（富丰公司与惠雪物业于2017年3月30日所签，即原告提交的证据四）等租赁合同，该等合同签订时间均在抵押权设立之后。根据我国《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，当房屋的抵押权先于租赁权设立时，承租人的租赁权不得对抗抵押权人的抵押权。因此，设立在先且已办理抵押权登记的象屿速传公司抵押权优先于设立在后的袁益新、富丰公司和惠雪物业等的租赁权，即本案中在后租赁权不得对抗在先抵押权，更不得妨碍抵押权的实现。（二）富丰公司、惠雪物业和街道办签订的租赁合同在司法查封之后如前述，惠雪物业与街道办于2017年3月28日签订的《租赁合同》、富丰公司与惠雪物业于2017年3月30日签订的《物业管理委托代管协议书》等合同，签订时间均在贵院查封讼争房产（2016年6月1日）之后。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2008修订）》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，富丰公司、惠雪物业等就已经查封的房产所设立的租赁权，不得对抗申请执行人即象屿速传公司。四、退一步而言，姑且不论袁益新与互泓公司是否存在真实、合法、有效的租赁关系，袁益新主张租赁权也不足以排除人民法院的司法拍卖。如前述，在贵院司法查封之前袁益新与互泓公司之间不存在真实有效的租赁关系且未实际占有使用讼争房产。退一步而言，即使袁益新与互泓公司之间签订了真实有效的租赁合同，根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，讼争房产的司法拍卖仅发生房产所有权人变更的法律后果，亦不影响讼争房产之上真实有效的租赁关系。因此，即便假设袁益新与互泓公司之间存在真实有效的租赁关系，其租赁权亦不足以排除人民法院的司法拍卖。综上，袁益新与互泓公司之间不存在真实有效的租赁关系且其未实际占有使用讼争房产。同时，袁益新、富丰公司和惠雪物业等签订的租赁合同均在抵押权设立和司法查封之后，不得对抗法院的强制执行。因此，袁益新的诉讼请求没有法律和事实依据，恳请贵院依法予以驳回。 上海天安兴禹贸易有限公司、上海互泓商贸有限公司、林志勇未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：讼争房产登记权利人为互泓公司。讼争房产首位抵押权人为象屿速传公司，抵押登记核准日期为2015年9月16日。本院在审理象屿速传公司与天安兴禹公司、林志勇、互泓公司进出口代理合同纠纷案件中，于2016年6月1日保全查封了讼争房产。 袁益新提交了互泓公司与袁益新就讼争房产签订的《租赁合同》，约定：讼争房产用途为转租，租赁期限从2015年8月1日起至2035年7月31日止；租金合计2600万元，合同签订后七日内支付100万元，2015年12月31日前支付900万元，2016年3月31日前，支付1600万元；租金应以电汇方式汇入互泓公司实际控制人蒋林的个人账户。该合同内容除“转租”和“送达地址”为手写外其他均为打印，合同落款处并没有落款时间，合同承租方落款处除了有袁益新的签字外，还有富丰公司的盖章和法定代表人签字。象屿速传公司质证袁益新未提供该《租赁合同》原件，真实性、合法性及关联性均不予确认，且合同落款处承租方明显是法人签署的格式，富丰公司已经直接作为承租方，不应存在由袁益新签约再转租给富丰公司的情形，袁益新的陈述自相矛盾。 2015年4月27日至2015年12月31日期间，袁益新共计转账支付蒋林10006400元。 袁益新提交了其与富丰公司于2016年1月18日签订的关于讼争房产的《租赁合同》，约定租赁期限自2016年1月20日至2034年6月30日止等。象屿速传公司质证袁益新未提供该《租赁合同》原件，真实性、合法性及关联性均不予确认，且签订时间在抵押权设立之后，不能对抗抵押权人。 袁益新提交了富丰公司与惠雪物业公司签订物业管理委托代管协议书，约定富丰公司将讼争房产委托给惠雪物业公司代管理。2017年3月28日，惠雪物业公司与临汾街道办事处就讼争房产签订租赁合同，约定租赁期限自2017年3月15日至2027年3月14日止。象屿速传公司质证袁益新未提供证据原件，真实性、合法性及关联性均不予确认，且签订时间在抵押权设立之后，不能对抗抵押权人。 本院在执行象屿速传公司与天安兴禹公司、林志勇、互泓公司进出口代理合同纠纷案件中，于2018年10月在讼争房产大门张贴封条。现场查封时，袁益新向执行法官承认其与蒋林之间存在民间借贷法律关系，有借条有走账等。而袁益新当庭陈述的是提前支付租金是因为拍卖购房时款项不足，所以提前支付了，租金尾款未付是因为当时没钱了所以没付。 本院认为，上海天安兴禹贸易有限公司、上海互泓商贸有限公司、林志勇经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。本案争议焦点为袁益新是否享有合法的租赁权、如果享有合法的租赁权是否足以排除执行。袁益新提交的《租赁合同》、《租金确认书》等均未提供证据原件，象屿速传公司对上述证据的真实性均不予确认，且袁益新当庭陈述租金的支付情形与袁益新在查封现场时对执行法官的陈述并不相符，故袁益新关于与互泓公司存在合法有效的租赁合同的主张，因证据不足，本院不予支持。因无法确认袁益新享有合法的租赁权，故袁益新以此为由主张裁定中止对讼争房产的拍卖行为，本院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回袁益新的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由袁益新负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  范功怡 人民陪审员  张开顺 人民陪审员  庄鸿义 二〇二〇年七月七日 代书 记员  马承威 附页： 本案适用的法律条文: 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。