广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初3612号原告（反诉被告）：广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社，住所地广东省广州市增城区新塘镇西洲村西洲大道**。负责人：陈锦培。委托代理人：曹强华、黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈锐坚，男，1972年6月17日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：柳德，广东杰信律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社诉被告（反诉原告）陈锐坚土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社（以下简称西洲第一合作社）的委托诉讼代理人曹强华、黎家学，被告（反诉原告）陈锐坚的委托诉讼代理人柳德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）西洲第一合作社向本院提出诉讼请求：一、确认西洲第一合作社和陈锐坚签订的《一社用地租赁合同》为无效合同；二、陈锐坚将坐落于广深高速路西洲路段高架桥边（土名逢姜）即双方合同所涉土地及地上建筑物腾空返还给西洲第一合作社；三、诉讼费用由陈锐坚负担。事实和理由：西洲第一合作社和陈锐坚签订的《一社用地租赁合同》，约定坐落于广深高速路西洲路段高架桥边（土名逢姜）面积约5500平方米的土地租给陈锐坚。根据村民组织法第二十四条的规定，《一社用地租赁合同》必须经过村民会议讨论决定后才有权签订合同，广大社员对《一社用地租赁合同》并不知情，也表示未召开过《一社用地租赁合同》的村民会议。当时签订《一社用地租赁合同》的西洲第一合作社负责人梁镜森与陈锐坚恶意串通，以签订租赁合同为由侵占集体土地，严重损害村民利益。1、未召开村民会议就私自签订合同并一直隐瞒村民。2、陈锐坚未依约支付租金的情况下，梁镜森未催收或解除合同收回土地。3、陈锐坚未依约支付押金，梁镜森未催收或解除合同收回土地。4、租赁合同期限长达25年。5、陈锐坚未依约办理集体土地使用证，梁镜森未追究，或解除合同收回土地。6、合同约定租金标准远低于市场标准。7、陈锐坚转租给梁镜森的舅舅陈锦成。综上，按照合同法第五十条的规定，涉案《一社用地租赁合同》符合该条款的第二、三、五条的情形，应为无效。另补充，涉案土地属非工业用地，是农用地，陈锐坚用于非农目的，亦是违反法律规定。被告（反诉原告）陈锐坚辩称：本案《一社用地租赁合同》是经过村委及西洲第一合作社即原告盖章并由社员全体签名同意将涉案地块出租给陈锐坚，并且陈锐坚也履行了涉案合同相应的义务，按时交纳相应的土地租金及相应的费用给西洲第一合作社，且西洲第一合作社出具了相应的收据给陈锐坚，至于双方为何存在纠纷，是因为涉案地块被广州市增城区新塘镇人民政府征用，双方对土地的征收款及涉案土地的上盖物的征收补偿款存在纠纷，西洲第一合作社作为合作社一方企图吞并属于陈锐坚依法取得的相应补偿款，故此，西洲第一合作社向法院企图以合同无效达到不分任何应由陈锐坚取得的征收补偿的目的，陈锐坚认为，涉案合同依法合法有效，陈锐坚一直履行相应的承租人职责，至于西洲第一合作社所述的土地陈锐坚未能及时办理相应的土地权属证明，是因为涉案土地根本无法取得相应部门所颁发的土地权证，另外，陈锐坚也按照西洲第一合作社的意思缴纳了相应的关于未能办得相应土地权证的费用给西洲第一合作社及村委会，西洲第一合作社及村委会也据此出具相应收据给陈锐坚，因此退一万步说，如果没有这次当地政府的征收行为，涉案合同双方也将一如既往地履行下去，该当地政府征收的行为并不是双方合同约定的解除事由或法定无效事由，因此，基于保护相对弱势的陈锐坚一方，西洲第一合作社作为村级合作社，不应也不该以强势的态度侵害陈锐坚合法的权益，请求法院驳回西洲第一合作社的诉讼请求。被告（反诉原告）陈锐坚向本院提出反诉诉讼请求：一、西洲第一合作社和陈锐坚签订的《一社用地租赁合同》有效；二、反诉费用由西洲第一合作社负担。事实和理由：2006年1月16日，西洲第一合作社召开社员大会，内容关于涉案土地的出租事宜，西洲第一合作社全体社员签名同意出租给陈锐坚。后西洲第一合作社和陈锐坚在2006年6月15日签订《一社用地租赁合同》，同日，陈锐坚将涉案土地的400平方米分租给陈锦成。其后陈锐坚一直履行合同，按时缴纳租金，但由于所涉地块被政府征地拆迁，2018年9月30日，西洲第一合作社召开拆迁会议，其中会议的一条内容为通过陈锐坚、陈锦成的拆迁补偿款15689061.5元。陈锐坚认为双方的《一社用地租赁合同》合法有效，请求法院支持其反诉请求。原告（反诉被告）广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社辩称：不同意陈锐坚提出的全部反诉请求。理由：1、涉案合同为无效合同，除了西洲第一合作社起诉状陈述的事实及理由外，涉案的《一社用地租赁合同》所出租的土地原为农用地，陈锐坚承租涉案土地后，改变了涉案土地的用途，至今未办理合法的改变农用地用途的相关手续，因此《一社用地租赁合同》显然是无效合同；2、退一步而言，即使法院认为涉案合同有效，但陈锐坚已存在明显违约行为，陈锐坚在合同约定的期限未缴纳合同约定的押金及租金，且一直占有使用涉案土地，严重侵犯了西洲第一合作社及广大社员的集体利益，因此无论合同效力如何，陈锐坚均无权继续侵占使用涉案土地及上盖建筑物，应交还给西洲第一合作社，且陈锐坚应承担相应的违约责任。经审理查明：2006年6月15日，西洲第一合作社（甲方）与陈锐坚（乙方）就土地租赁事宜签订《一社用地租赁合同》，约定“一、租地位置及面积：租用地位于广深高速路西洲路段高架桥边（土名逢恙）。……面积共5500平方米。二、租用期限25年，即由2006年6月15日起，至2031年5月14日止。三、租金的计算。每平方米月租金为壹元整，月租金每隔三年递增一次，递增率为10%。……四、租金及押金缴交规定：1、签订合同当天，乙方交陆万元作合同押金及交拾万元作办理集体用地使用证押金。合同到期后合同押金退回给乙方，用地使用证办妥后拾万元办证押金退回给乙方。2、乙方每个季度缴交一次租金。甲方收租金时开收据为凭。……六、乙方必须在一年内将该地的集体使用证办妥，过期视乙方自动放弃该用地的使用权，甲方有权没收乙方所有押金并中止租赁合同。七、该地集体用地办理后，使用证持有人为西洲一社，……八、违约责任1、由于不可抗力的原因（如国家修路、征地等）致使本合同无法履行时，本合约自然终止，双方互不承担经济责任。……九、其它1、如遇国家征地，征地时涉及的有关补偿由甲方负责向征地单位交涉，土地补偿属甲方所有，厂房设备补偿乙方占90%，甲方占10%，产值补偿双方各占50%。2、未经甲方同意，用地不得转租给第三方。……4、本合同在双方签字并在乙方16万押金到甲方帐户后生效。”。梁镜森在甲方栏签名。2020年6月1日，广州铁路运输中级法院作出（2019）粤71行终4732号行政判决书，该判决书查明以下，一、2006年1月16日，西洲第一合作社召开社员大会，讨论并表决将逢恙用地租给他人使用。二、2006年6月15日，西洲第一合作社与陈锐坚签订《一社用地租赁合同》。三、2006年6月15日，陈锐坚和陈锦成签订《土地租赁合同》，约定陈锐坚将位于逢恙土地约400平方米出租给陈锦成使用；2018年9月30日，西洲第一合作社召开关于新塘镇西宁路（东洲路段）道路征地拆迁会议，会议就征地该社土地面积4086.48平方米，折6.13亩（拆迁面积其中陈锐坚建筑面积6565.86平方，陈锦成建筑面积1036.62平方）商讨有关细节，一致通过有关条款。四、广州市增城区新塘镇人民政府、陈锐坚、陈锦成在该案中述称该案地块上的房屋及地上附着物已被拆除。另，陈锐坚向法庭出示了以下证据：1、一份《西洲一社社员大会会议备忘录》（共2页，均加盖西洲第一合作社印章），载明时间为2006年1月16日上午，地点西洲村东平大宗祠，内容为“关于逢恙地出租事宜，本社为增加社员经济收入，充分利用土地价值，有意将逢恙用地租给他人使用。现经与承租方协商，初步达成意向，每平方米月租金壹元，时间为25年，由承租方办理集体用地使用证。现由社员户主表决，如获50%户主表决，视为通过。同意户主表决如下：……”。陈锐坚据此主张涉案土地的租赁事宜已经获得西洲第一合作社的社员同意。2、租金收据19张（均加盖了西洲第一合作社印章）以及押金利息收据18张（均加盖了西洲第一合作社印章）。陈锐坚据此主张其自2006年6月起至2018年10月份期间均定时缴纳租金以及缴纳10万元押金对应的利息。3、租金收据复印件5张。陈锐坚据此主张缴纳了2018年10月至2020年3月的租金。4、10万押金的转账记录、收据（加盖了西洲第一合作社印章）以及6万押金的转账记录、收据（均加盖了西洲第一合作社印章）。两笔转账均系于2018年11月1日由陈锐坚转账至西洲第一合作社账户。陈锐坚据此主张其已经向西洲第一合作社支付完毕16万押金。5、《新塘镇西宁路（东洲段）道路工程征地示意图》，该示意图显示，征用西洲第一合作社的土地为4086.48平方米（折合6.13亩）。本案在审理过程中，一、双方确认对涉案土地并未约定明确的四至范围，经陈锐坚对土地申请四至测绘后，陈锐坚向法庭提交两份土地示意图（其中2019年8月30日土地示意图载明土地红线面积为8.498亩；2020年1月7日土地示意图载明土地红线面积为2.933亩）。（一）陈锐坚自述，8.498亩的土地示意图为涉案全部租赁土地的四至范围，2.933亩的土地示意图（含A区2.393亩及B区0.54亩）为减去被政府征收的6.13亩土地以外的剩余未被征收的涉案土地。（二）西洲第一合作社对此予以确认，表示未被征收的涉案土地范围即陈锐坚提交的2.933亩土地示意图所载范围，其诉讼请求中要求陈锐坚返还的即上述2.933亩土地范围及面积。（三）本院依据2.933亩土地示意图以及《新塘镇西宁路（东洲段）道路工程征地示意图》向广州市规划和自然资源局发函，该函复函如下，1、《示意图》中的A区、B区以及《新塘镇西宁路（东洲段）道路工程征地示意图》中标注“第一社4086.48平方米”土地均为集体土地，已办理集体土地所有证，所有权利人为广州市增城区新塘镇西洲村经济联合社农民集体，证号为粤（2017）广州市不动产权第10800305号。2、《示意图》中的A区、B区红线范围内的土地面积为1955.33平方米，土地性质为集体土地，所有权利人为广州市增城区新塘镇西洲村经济联合社农民集体；因为集体土地所有权不区分地类，现经查我区现行土地利用总体规划，A区地块红线范围内总面积约1593.2平方米，规划为建设用地约1433.2平方米，农用地约160平方米。B区地块红线总面积约359.9平方米，规划为建设用地约353.3平方米，农用地约6.6平方米。二、西洲第一合作社对其第一项诉讼请求阐述如下，若法院认定《一社用地租赁合同》并非无效，则其诉讼请求变更为请求确认《一社用地租赁合同》为未成立生效；若法院认定《一社用地租赁合同》有效并成立，则其诉讼请求变更为请求解除《一社用地租赁合同》。理由是，根据《一社用地租赁合同》的约定，合同生效的前提是西洲第一合作社收到16万押金，可见该合同是附条件的合同，因此该合同未生效。若《一社用地租赁合同》成立生效，则解除的理由是，1、涉案土地涉及征地拆迁，合同无法继续履行；2、陈锐坚未经同意对外转租；3、陈锐坚未在合同约定的一年时间内办妥工业用地的集体使用证；4、陈锐坚迟延交付租金及押金。陈锐坚对此回应称，1、陈锐坚不存在迟延交付押金及租金的情况，双方已经用实际履行的行为变更了涉案合同关于土地押金的支付方式，西洲第一合作社一直未向陈锐坚主张任何迟延交付租金及押金的主张，在涉案土地被政府依法征收的情况下企图吞并陈锐坚房屋征收补偿款，向法院主张涉案合同无效，明显违反了诚实信用原则，且陈锐坚不存在任何故意违约的行为。关于涉案土地未能办理相关集体使用证已经由国土部门出具复函，该土地是在2017年才取得集体证，故合同关于办证的约定根本无法履行，这并不能归咎于陈锐坚，所以西洲第一合作社主张合同未成立生效不成立。双方一直在按合同履行，西洲第一合作社也一直在收取租金及相关押金利息，如果西洲第一合作社认为陈锐坚存在迟延交付的情况应立即向陈锐坚主张，该收取租金的行为从2006年一直持续到2018年10月，正是政府征收涉案土地的时间点，政府征收行为并不是陈锐坚能够左右。2、至于西洲第一合作社主张解除合同，陈锐坚不同意，陈锐坚不存在任何违约及法定的解除合同的事由。三、西洲第一合作社提供一份加盖广州市增城区新塘镇西洲村民委员会印章的《证明》，内容为“兹有我广州市增城区新塘镇西洲村位于逢恙土名的土地权属为本村第一经济合作社。该土地剩余面积约为1413.52平方米，东至西洲村河涌，南至西洲村西宁路，西至广深高速公路，北至空地。广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社可对上述土地自行出租收益。”。四、西洲第一合作社陈述以下，（一）《一社用地租赁合同》第六条约定是指陈锐坚应在一年内办妥工业用地性质的集体土地使用证，否则其有权终止租赁合同。（二）《一社用地租赁合同》所载明出租给陈锐坚的土地范围内并无陈锐坚转租给陈锦成的土地，陈锐坚转租给陈锦成的土地不在涉案西洲第一合作社出租给陈锐坚的土地范围内；涉案土地范围内陈锐坚转租给广州新顺金属回收有限公司。西洲第一合作社对此并未提供陈锐坚出租给广州新顺金属回收有限公司的租赁合同。（三）其要求陈锐坚返还的土地范围内已无地上建筑物。陈锐坚的转租行为并未征得其同意。（四）其表示不追加陈锦成及广州新顺金属回收有限公司为本案当事人，其在本案中只主张要求陈锐坚返还土地及地上建筑物。五、陈锐坚陈述以下，（一）关于16万押金问题。因在签订合同时，陈锐坚无法及时支付押金，西洲第一合作社同意陈锐坚以10万元为本金向西洲第一合作社支付相应利息，因此陈锐坚自2006年2月起至2018年6月一直有支付利息。（二）《一社用地租赁合同》土地范围内其有转租400平方米土地给陈锦成，该部分土地有部分在政府的征收土地范围内，有部分在西洲第一合作社主张要求陈锐坚返还的土地范围内。涉案中，除了转租给陈锦成，陈锐坚无其他的转租行为。本院认为：本案的争议焦点为西洲第一合作社和陈锐坚签订的《一社用地租赁合同》的合同效力以及涉案土地是否应返还给西洲第一合作社的问题。关于西洲第一合作社和陈锐坚签订的《一社用地租赁合同》的合同效力。首先，西洲第一合作社依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定主张涉案土地的租赁未征得村民会议决定，因而无效。对此，陈锐坚提供了《西洲一社社员大会会议备忘录》，该备忘录业经西洲第一合作社加盖印章，且会议内容亦载明了出租地名、出租期限等内容并有相关社员的签名。因此西洲第一合作社提出《一社用地租赁合同》未经村民会议决定而无效的主张，缺乏依据，本院不予采信。其次，西洲第一合作社主张当时其社的负责人梁镜森与陈锐坚恶意串通严重损害集体利益因而《一社用地租赁合同》无效。西洲第一合作社对此并未举证予以证明，本院对其该主张不予采信。再者，西洲第一合作社提出涉案土地为农用地用于非农用途而合同无效的主张。从广州市规划和自然资源局出具的复函来看，涉案土地性质并未经登记为农业用地，因此西洲第一合作社的该主张，亦缺乏依据，本院不予采信。最后，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁限期不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”，西洲第一合作社和陈锐坚签署的《一社用地租赁合同》约定的租赁期限为二十五年，因此《一社用地租赁合同》约定的超过二十年期限部分的租赁关系应为无效。至于西洲第一合作社提出《一社用地租赁合同》未成立生效的问题。《一社用地租赁合同》第九条约定“本合同在双方签字并在乙方16万押金到甲方帐户后生效”，西洲第一合作社据此主张因陈锐坚未依约支付押金，故合同未生效。对此陈锐坚表示其虽未及时支付押金，但经西洲第一合作社同意后陈锐坚一直有支付押金利息并提供了相应押金利息收据。本院认为，双方合同签订于2006年6月15日，陈锐坚一直有向西洲第一合作社缴纳租金，西洲第一合作社对此亦有开具相应租金收据，可见双方已经实际在履行合同的内容。另外，陈锐坚在2018年11月1日已向西洲第一合作社支付完毕16万元押金款项。因此西洲第一合作社主张《一社用地租赁合同》未成立生效，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，西洲第一合作社和陈锐坚于2006年6月15日签订的《一社用地租赁合同》（超过二十年期限部分的除外）是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。陈锐坚反诉请求确认《一社用地租赁合同》有效（超过二十年期限部分的除外），有据可依，本院予以支持。在合同有效的前提下，西洲第一合作社主张解除双方的《一社用地租赁合同》是否得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，现陈锐坚未举证证明其征得西洲第一合作社同意而将涉案土地对外转租，故西洲第一合作社主张解除双方的《一社用地租赁合同》以及要求陈锐坚返还土地，有事实和法律依据，本院予以支持。返还土地的范围为西洲第一合作社和陈锐坚予以确认的2020年1月7日《土地示意图》红线范围内的2.933亩土地。至于地上建筑物，西洲第一合作社自述涉案土地已无地上建筑物，因此对于其主张要求陈锐坚返还地上建筑物的诉讼请求，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条第一款、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社和被告（反诉原告）陈锐坚于2006年6月15日签订的《一社用地租赁合同》内二十年期限部分的有效，超过二十年期限部分的无效；二、解除原告（反诉被告）广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社和被告（反诉原告）陈锐坚于2006年6月15日签订的《一社用地租赁合同》；三、被告（反诉原告）陈锐坚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社返还2020年1月7日《土地示意图》红线范围内的2.933亩土地；四、驳回原告（反诉被告）广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈锐坚的其他诉讼请求。本案本诉受理费19650元，由原告（反诉被告）广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社负担9825元，被告（反诉原告）陈锐坚负担9825元。本案反诉受理费9825元，由原告（反诉被告）广州市增城区新塘镇西洲村第一经济合作社负担4912元，被告（反诉原告）陈锐坚负担4913元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  毛美清人民陪审员  黄建华二〇二〇年七月二十一日书 记 员  齐 文温晓迪