广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0881民初1043号 原告:陈龙，男，1984年2月1日出生，汉族，住桂平市。 原告：韦冬扬，女，1983年6月22日出生，壮族，住桂平市。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：王永安,广西桂力律师事务所律师。 被告:邓贵文，男，1987年11月5日出生，汉族，住桂平市。 被告：余韵，女，1989年6月16日出生，汉族，住桂平市。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：吴欢,广西万大律师事务所律师。 第三人：桂平市顺得地产有限公司，住所地：广西桂平市政务服务中心对面12米街直入第11间。 法定代表人：杨智。 本院在审理原告陈龙、韦冬扬与被告邓贵文、余韵、第三人桂平市顺得地产有限公司（以下简称顺得公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈龙及两原告的共同委托诉讼代理人王永安，两被告的共同委托诉讼代理人吴欢，第三人顺得公司的法定代表人杨智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈龙、韦冬扬共同向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告、第三人于2019年10月30日签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还首期购房款35万元给原告；3.判令被告支付违约金29.1万元给原告；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月30日，原告与被告、第三人协商一致，签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于桂平市鑫炎·凤凰城2#-1-1703号房转让给原告；房屋总成交价为97万元；原告于2019年10月30日支付5万元购房定金给被告，于2019年11月6日前支付35万元（含定金）购房首付款给被告；被告在收到原告交付的首期房款后将房屋的房产证原件交给第三人顺得公司保管，以便办理不动产变更登记手续；被告不能按合同约定或因违约而无法将该套房售给原告的，必须退回已付的所有费用，并按房屋成交总价的30%支付违约金作为损失赔偿给原告。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约支付首期购房款30万元给被告，但被告没有依约提供该房的产权证给第三人保管。经原告及第三人多次催促，被告以各种理由拒不履行合同义务，导致原告未能办理相关产权变更登记手续。原告认为被告的行为已构成根本性违约，导致原告无法实现合同目的，依照法律规定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。为此，原告诉至本院。 被告邓贵文、余韵共同辩称，双方签订的合同约定被告在收到原告交付的首付款后将房产证原件交给第三人代为保管，但未约定房产证交付的具体时间。且原告与被告签订合同时已知晓涉案房屋尚未取得房产证，故原告主张被告未将涉案房屋的房产证交付给第三人保管构成违约行为，要求被告支付违约金的诉讼请求，不符合法律规定和合同约定。现涉案房屋已具备办理房产证的条件，双方签订的合同可以继续履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人顺得公司辩称，各方签订合同时，口头约定被告须在签订合同后一周内办理涉案房屋的过户手续，但被告至今未办理，已构成违约，应承担违约责任。 本院经审理查明事实如下：2015年11月17日，被告邓贵文、余韵（买受人）与案外人广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司（以下简称凤凰公司）（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定两被告购买凤凰公司位于桂平市鑫炎·凤凰城2幢第17层1单元03号商品房，总价款742748元。 2019年10月30日，原告陈龙（买方）与被告邓贵文、余韵（卖方）签订《商品房买卖合同》约定两被告将位于桂平市鑫炎·凤凰城2#-1-1703号房转让给原告陈龙，房屋成交价为97万元。合同第三条约定买方确认已实地察看该房屋，对该房屋的座向、面积、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予认可。第六条约定该房屋以现状售给买方，买方已检查并同意以现状购获该房屋。第八条第1点约定买方于2019年10月30日支付人民币5万元给卖方作为购买该房屋定金；第2点约定买方于2019年11月6日前支付人民币（含定金）35万元作为购买该房屋首期房价款；第3点约定最后一笔购房款人民币62万元于买卖双方办理过户完毕，买方凭该房屋的不动产权证书等证件向贷款银行申请贷款，贷款银行放款后直接汇入卖方指定银行账户作为最后一笔购房款，银行实际贷款额不足以还清该房屋最后一笔购房款的由买方以现金支付……。第十二条第1点约定卖方收到买方首期房价款后将该房产证原件交给经纪方代为保管，直到买方取得该房屋的不动产权证书及相关部门收回该房屋的房产证及相关原件为止；第4点约定卖方不能按本合同约定或者因为违约而无法将该房屋售予买方的，必须退回买方已付的所有费用，并向买方支付该房屋成交价的30%作为违约金。合同还对经纪方的权利和义务等方面进行了约定。第三人顺得公司的法定代表人杨智在上述合同经纪方一栏中签名，并加盖顺得公司的印章予以确认。签订合同后，原告陈龙分别于2019年10月30日、2019年11月4日交付5万元、30万元合计35万元购房款给被告邓贵文。2020年4月7日，两原告向两被告发出催告书，要求两被告在2020年4月10日前提供合同约定的不动产证件并协助办理相关过户登记手续。两被告收到催告书后对两原告在催告书中提出的时间不予认可。庭审中，各方当事人均认可涉案房屋尚未取得产权证书。 另查明，2020年4月30日，凤凰公司发出《再次催办的通知》，内容为“凤凰城一期、二期办证事宜前期已通过电梯公告、电话、微信等方式通知并告知业主，现统计大部分业主已办理并取得不动产权证，截止目前仍有部分业主未能提交资料前来办理不动产权证相关手续。为尽快完善不动产权证的办理，请未办理不动产权证的业主在接收通知之日起至2020年6月1日前到凤凰城营销中心办理授权委托书并提交相关证件材料，以便及时办理……”。庭审中，双方当事人均认可涉案房屋属上述通知所说的凤凰城一期房屋。 2020年5月29日，桂平市自然资源局作出《关于凤凰城2#-1-1703号房办理不动产证情况的说明》，说明如下：经查房产登记系统，“凤凰城2#-1-1703号房”的预告登记权利人为邓贵文、余韵。凤凰城2#楼已于2019年9月3日办理了首次登记，首次登记之后即可以申请办理转移登记，办理个人的不动产权证。目前查询我市不动产登记系统，该套房权利人还是开发公司，还未办理转移登记至邓贵文、余韵名下。 2020年6月2日，两被告交付办理涉案房屋不动产证的费用100元给凤凰公司，申请办理涉案房屋的不动产权证。 本院认为，原告陈龙与两被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。桂平市自然资源局出具的《关于凤凰城2#-1-1703号房办理不动产证情况的说明》，证实在2019年9月3日后便可办理涉案房屋的不动产权证。凤凰公司发出的《再次催办的通知》证实凤凰公司在2020年4月30日前已通知业主办理不动产权证。两原告也曾于2020年4月7日催促两被告协助办理房屋过户手续，但两被告于2020年6月2日才申请办理涉案房屋的不动产权证。故本院认为双方签订的合同虽未明确约定两被告协助原告陈龙办理房屋过户手续的具体时间，但两被告怠于履行办理涉案房屋产权证件的义务，在两原告催告后在合理期限内仍未履行，导致涉案房屋至今未能过户至原告陈龙名下，两被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告陈龙诉请解除合同，要求两被告返还购房款35万元，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。双方约定被告违约须按房屋成交价的30%支付的违约金过高，原告又未能提供证据证实其因两被告违约造成的实际损失，故原告陈龙诉请两被告支付违约金291000元，不符合法律规定，本院不能完全支持。根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院认为两被告应支付以35万元为基数，从2019年11月5日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金给原告陈龙。 原告韦冬扬不是本案合同的当事人，根据合同相对性原则，原告韦冬扬不享有合同的权利，故原告韦冬扬的诉请不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈龙与被告邓贵文、余韵、第三人桂平市顺得地产有限公司于2019年10月30日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告邓贵文、余韵应共同返还35万元购房款给原告陈龙； 三、被告邓贵文、余韵应共同支付违约金（以35万元为基数，从2019年11月5日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告陈龙； 四、驳回原告陈龙的其他诉讼请求； 五、驳回原告韦冬扬的诉讼请求。 案件受理费5105元（立案时按简易程序已减半收取,原告已预交）,由被告邓贵文、余韵共同负担。 上述给付义务，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费10210元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户，账号：20×××16，开户行：农行贵港分行。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谢晓隽 二〇二〇年七月二日 代书记员 彭苗倩