文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初4993号原告：曾小君，男，1975年12月5日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：黎先进，重庆黎先进律师事务所律师。被告：重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司，住所地重庆市南川区西城街道渝南大道**传媒中心，统一社会信用代码91500119759267085B。法定代表人:张琳，重庆市南川区城市建设投资有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：周伟，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡伦生，重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司员工。原告曾小君与被告重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾小君及委托诉讼代理人黎先进、被告城投公司委托诉讼代理人周伟、胡伦生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾小君提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告于2017年9月15日签订的《xx山公园廊桥房屋租赁合同》；2、判决被告赔偿原告因解除合同的装修损失、物品损失160万元、经营损失30万元，共计190万元；3、由被告返还原告履约保证金1万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年初，原告见南川xx山公园廊桥房屋无人经营，便准备利用其环境优美的优势开办一个大型的茶艺经营场所。2017年6月，原告与被告协商，被告同意将案涉房屋租赁给原告，并承诺2017年6月12日至9月11日三个月房屋装修的免租期。原告利用这三个月将案涉房屋装修成了集经营茶叶、茶具、工艺品销售、茶艺培训、古典中式商务茶区、巴渝老茶馆风格盖碗茶区、川剧、评书展演出区、南川特色小吃区等南川最大的综合性茶艺经营场所，用去费用近200万元。2017年9月15日，原、被告签订了《xx山公园廊桥房屋租赁合同》，租赁面积764.22平方米，年租金45853元，租赁期限为5年，原告交纳了履约保证金1万元。2017年9月，原告正式开始营业，每月纯利润在3万元以上。在原告经营刚刚步入正轨时，2018年初，被告将原告租赁房屋所在的xx山公园用于房地产开发，不仅严重破坏了茶艺场所耐以生存的优美环境，而且由于被告修路、开发等，大型开挖设备、运输车辆等造成了巨大的噪音和粉尘以及交通阻塞，致使原告根本无法经营。特别是租赁房屋由于承受不了长期震动，其钢筋混凝土屋面已开始下滑，不仅漏水，而且已出现严重的安全隐患，致使原告根本无法正常经营。2019年3月25日，被告电话通知原告要求解除合同。原告于当年的3月27日向被告报送了160万元装修、物品损失清单后，被告至今未予以答复。从2018年9月起，原告的经营场所因环境恶劣已无人到场消费，给原告造成了巨大的损失。被告的行为已使原告租赁房屋的目的不能实现，并给原告造成了巨大的损失。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告城投公司辩称，1、原告要求解除合同的理由不能成立。原、被告于2017年9月15日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，双方应按合同的约定履行。原告按照合同履行了首期付款义务后，第二期付款义务迟迟不履行，经我公司多次催收无果。2、原告所述的xx山公园的房地产开发建设影响了其经营，我公司不是施工方，我公司与原告只是租赁关系，其经营风险应由原告自行承担。如xx山公园的开发给原告经营造成损失也只能要求侵权人承担责任，应另行主张权利，无权要求我公司承担责任。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年9月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《xx山公园廊桥房屋租赁合同》，该合同约定，一、租赁标的物概况：甲方出租给乙方的标的物位于重庆市南川区xx街道xx居委，即xx山公园内廊桥的房屋，标的物面积764.22平方米，房屋室内装修和结构完好，通水电，有专表。二、租赁期限及装修期：租赁期限为五年，2017年9月11日起至2022年9月10日止，2017年6月12日至2017年9月11日为装修免租期。三、租赁房屋用途、租金标准：租赁房屋的用途用于茶文化经营；租金标准为每月每平方米5元。四、租金、保证金标准及支付方式：年租金45853元，租金一年缴纳一次，实行先缴后用，租金在5年内递增，乙方不能以任何理由中途退租；若合同到期后乙方仍要续租，续租的租金由甲方按国有资产管理程序确定并重新签订协议；履约保证金为10000元，在本协议到期届满，乙方将租赁房屋完好无损退回甲方后，由甲方一次性不计利息退还乙方（保证金按3个月房租收取）。本合同签订前，乙方将上述年租金及保证金一次性缴存至甲方指定账户。五、甲乙双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1、甲方按房屋现状出租，收取租金。2、乙方租赁期满后若乙方无违约行为，甲方应在乙方退回房屋之日起10个工作日内将履约保证金不计利息全额退还乙方。3、乙方如不按期缴纳房租，甲方不退还保证金并立即收回房屋。如乙方仍然需要续租需重新缴纳保证金和房租。（二）乙方的权利与义务：1、乙方必须遵守......。2、乙方必须按时足额缴纳租金及经营有关的各项税收和费用。3、乙方应服从甲方的管理，未经甲方书面同意，乙方不得对承租房屋进行转租或转让。4、租赁期间，乙方必须做好房屋周边绿化的安全、管护、维修等工作，若发生安全事故，乙方自行承担全部责任。5、乙方不得擅自修改所租赁的房屋结构，其装修必须符合国家相关规定包括消防、安全等。6、若乙方的经营活动与周边住房或相关权利人发生纠纷矛盾等，由乙方自行协调解决。7、乙方不得中途退租，如经营不善，停止经营，必须缴足合同约定的五年租金，并完好退还所租赁的房屋。六、违约责任：1、租赁期间，甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同，并要求甲方赔偿乙方因装修所产生的一切费用，造成乙方损失的，甲方还应承担相应赔偿责任。（1）房屋租赁期间，乙方未违背本合同所约定之条款，甲方单方面终止合同。（2）甲方因房屋经济纠纷等问题导致乙方无法继续正常经营使用该场地。七、免责条款：1、因不可抗力（不可抗力系“自然灾害、国家和地方政府政策调整等不能预见、不能避免并不能克服客观情况”）原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。合同签订后，原告交纳了从签订合同时起至2018年9月12日期间的租金。原告将案涉租赁廊桥房屋装修成开敞式的茶廊，从事品茶经营活动。从2018年起，xx山公园内的部分土地进行房地产开发，大型机械设备在施工现场进行的土石方开挖作业以及装载弃土和建筑材料设备的货运车辆从廊桥周围的道路出入等原因所产生的噪音、粉尘导致廊桥周围的客观环境发生变化，严重影响了原告的经营收入。期间又因租赁房屋屋顶部分下滑存有安全隐患，原告向被告方进行了反映。2019年8月12日，重庆博润资产管理有限公司向原告送达了《关于xx山廊桥房屋全面维修事宜的函》，载明：租赁户曾小君：你向我司反映的xx山公园廊桥房屋屋顶下滑事宜，我司高度重视，随后即组织专业技术人员进行了多次现场查勘，经我司初步研究，拟对该房屋进行全面整修。因全面整修费用较高，我司已将该事宜提请区城投集团公司党委会研究决策，待党委会决议后即可实施整修工作。在此之前，请您时刻关注房屋状况，避免造成安全事故。在审理中，原告以被告的房屋屋面有损害有安全隐患及xx山公园开发致使其无法经营为由，要求解决合同并由被告赔偿损失；被告认为原告的解除理由不成立，但认为原告未交纳租金已构成违约，同意解除合同，并要求原告返还租赁房屋。由于被告对原告主张的装修残值金额不认可，在本院的组织下双方选定了重庆金汇房地产土地资产评估事务所对原告的装修部分进行价值评估，在评估过程中，双方到现场对原告的装修部分进行清点，重庆金汇房地产土地资产评估事务所的工作人员制作了《涉及的装修清单》（招牌架一套，LED显示器1个，门头（大）1个，木制挂牌（小）1个，灯笼32个，旗10展，吊扇10个，竹桌10张，木桌20张，不锈钢桌（大）3张，不锈钢桌（小）1张，排烟系统1套，冰箱1台、监控系统1套，厕所隔断4套，指示木牌19块，洗手台4个，空调4台，通道处木门2扇，竹帘（大）27幅，竹帘（小）24幅，射灯109个，吊灯（大）12个，吊灯（小）7个，铜灯14个，T5灯管18个，LED灯4个，壁画（大）4幅，壁画（小）4幅，戏台1个，榻榻米1个，隔楼2个，隔墙(长72米，高3米，面积共216平方米），脚线（长72米，高0.2米），室内套装门8个，墙刷漆面积（外墙约735平方米，内约864平方米，顶约276平方米，共计1875平方米），门刷漆面积9个，窗刷漆31扇，圆柱刷漆面积78根，木结构刷漆面积1200平方米，墙木花（长148米、宽0.4米），音响6套，柜台1个，厨房沉沙池1个，沙窗36幅，换气扇16个，榆木角花24个，木雕花电视墙2张。原、被告对《涉及的装修清单》进行了确认，被告除对《涉及的装修清单》中的通道处木门2扇（含3套门框），洗手台4个（石材、带镜子）、吊灯（大）12个提出异议外，对其他装修项目认可是原告的投入。该事务所根据《涉及的装修清单》中确定的物品进行了评估，原告支付了评估费6000元。其评估结果为：双方无争议部分的评估总额为243530元，有争议部分评估总额为5640元[通道处木门2扇（含3套门框），洗手台4个（石材、带镜子）、吊灯（大）12个]。对争议部分，原告陈述，装修清单中的所有物品均是其在经营中自己的投入，被告的物品并未统计在装修清单中，洗手台其在租赁前是有，但原告在装修时重新进行了装修改造，对于吊灯，其在租赁前被告只有七个，现在有十九个，所以这十二个是原告的投入，通道处木门也是原告自行装修的。被告认为通道处的木门是原告租赁前就有的，只是原告将原有的木门拆除装到其他位置去了，吊灯之前是有但不清楚是几个，洗手台以前就有，只是原告进行了维修。原告对被告的陈述不认可。上述事实，有原、被告的陈述，《xx山公园廊桥房屋租赁合同》、渝金汇评报鉴字（2020）0037号评估报告及评估费发票等证据在卷佐证，亦经庭审质证审查核实，具有证明效力。本院认为，一、关于合同解除问题。原、被告签订的《xx山公园廊桥房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。从案涉房屋的位置位于公园内、房屋性质为廊桥房屋以及双方签订合同内容所约定的用途为茶文化经营和原告将案涉廊桥房屋装修成开敞式的茶廊进行经营来看，原告租赁该房屋所利用的不仅仅为案涉廊桥房屋的本身，更重要的是利用该廊桥房屋属于公园内以及廊桥周围的幽静环境。但在合同的履行过程中，由于xx山公园的房地产开发建设所产生的噪音、粉尘导致案涉廊桥房屋的周围的客观环境发生重大变化，原告经营茶廊的幽静环境不复存在，从而严重影响了原告的经营收入，致使原告不能实现合同目的。因xx山公园的房地产开发建设导致该廊桥房屋的周围的客观环境发生重大变化属于原、被告双方在签订合同时根本无法预见的，而并非原、被告双方的主观原因或者原告经营过程中的商业风险的重大变化所致。在此情况之下，如果继续履行合同，对原告明显不公平。因此，根据公平原则，原告享有请求解除合同的权利，故，案涉合同的解除并非归责于原、被告双方的事由所导致。由于原、被告双方在诉讼中已作出解除合同的意思表示，因此，本院依法确认原、被告之间的签订《xx山公园廊桥房屋租赁合同》于2020年6月11日因双方均提出解除的合意而解除。二、关于原告要求被告赔偿经营损失、装修损失的问题。对于原告主张的经营损失，由于合同解除并非被告的原因所导致，同时原告亦未提供相关证据证明因被告的原因造成其经营损失，因此本院依法不予支持。对于原告主张的装修损失，由于案涉合同的解除并非归责于原、被告双方的事由所导致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装修装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一）......；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，原告的装饰装修残值损失依法应当由原、被告双方按照公平原则分担。因原告的装修残值已进行了评估，对原告的装修残值应以评估的价值为准。对于有争议部分评估金额为5640元[（通道处木门2扇（含3套门框），洗手台4个（石材、带镜子）、吊灯（大）12个]，被告虽提出异议，但认可原告在装修过程中确有投入，且也未提供证据证明以上物体属于其所有，因此，本院确定该部分属原告的装修残值损失。故，对原告的装修残值确定为249170元，由原、被告各自分担一半，即各自分担124585元（249170元÷2）。对于鉴定费6000元，该费用是原告对其装修残值进行评估所产生的费用，应由双方各自分担3000元。三、关于原告主张被告退还保证金10000元，因合同的解除非因双方的原因造成，因此，原告要求退还保证金的请求，本院依法予以支持。故，被告应支付原告137585元（124585元+10000元+3000元）。合同解除后，原告依照合同所取得的财产依法应当返还给被告，因此被告要求原告返还案涉房屋的主张，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告曾小君与被告重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司在2017年9月15日签订的《xx山公园廊桥房屋租赁合同》于2020年6月11日解除。二、由被告重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司在本判决生效后立即向原告曾小君支付装修残损、履约保证金、鉴定费等共计137585元。三、由原告曾小君在本判决生效后立即将租赁的位于重庆市南川区西城街道长远居委xx山公园内廊桥的房屋腾空并返还给被告重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司。四、驳回原告曾小君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21990元，减半交纳10995元（原告已预交），由原告曾小君、被告重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司各负担5497.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  张丽敏二〇二〇年七月三十日书记员  计文天