贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终504号上诉人（一审被告）：贵州盐业集团房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区筑东巷**。法定代表人：孟德峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨林兰，贵州驰宇律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：开阳福缘商贸有限公司，住所地：贵州省贵阳市开阳县开州大道**。法定代表人：王寓，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋晓霞，贵州丙午律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢文杰，贵州丙午律师事务所实习律师。上诉人贵州盐业集团房地产开发有限责任公司（以下简称贵盐房开公司）因与被上诉人开阳福缘商贸有限公司（以下简称福缘公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵盐房开公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判；二、一、二审诉讼费用由福缘公司承担。事实和理由：一、案涉房屋系由开阳县房地产管理中变更为车库的，贵盐房开公司在整个合同的签订和履行过程中无任何过错，合同不应当解除。二、即便人民法院判决解除贵盐房开公司与福缘公司签订的商品房销售合同，根据合同法及九民会纪要的规定，人民法院也应当在判决解除合同、贵盐房开公司返还购房款时，还应根据法律规定应当判决福缘公司返还案涉房屋给贵盐房开公司。三、在事实部分，人民法院在判决中两次提及“贵盐房开公司认可乾通房开（请用全称，该公司名字第一次出现）已实现5160万元的销售任务”，但贵盐房开公司向法庭陈述该部分内容的前提是本案没有发生或即便发生了也不存在退还购房款和承担任何赔偿责任的情况，但现一审法院判决贵盐房开公司退还308.799万元给福缘公司，那么乾通房开自然也就没有实现5160万元的销售任务。四、一审法院将31504元的一审诉讼费用判决全部由贵盐房开公司承担也是错误的。该31504元诉讼费用当时是按照福缘公司起诉金额即购房款308.799万元，加所谓损失720.531万元，起诉金额合计1029.33万元，才产生了31504元的诉讼费用。但随后福缘公司又将720.531万元的诉讼请求撤回起诉，一审法院认可其撤回，即本案福缘公司一审诉请金额仅有308.799万元，多余金额产生的诉讼费用由贵盐房开公司承担不公平。福缘公司辩称，贵盐房开公司在合同履行中存在过错，房屋的设计本身存在瑕疵，主要是因为建设方的问题所以住房变车库；只要贵盐房开公司承担了相应的损失赔偿责任，房屋可以返还；贵盐房开公司与案外第三方的协议，对本案当事人双方没有约束力；关于诉讼费的问题，一审法院已经进行了相应的扣减，是据实计算的并没有超额。福缘公司向一审法院起诉请求：一、依法解除福缘公司与贵盐房开公司所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013002796）；二、依法判决贵盐房开公司于判决生效之日起15日内退还福缘公司购房款人民币308.799万元；三、依法判决贵盐房开公司赔偿福缘公司房屋增值所带来的经济损失共计人民币720.531万元；四、依法判决贵盐房开公司承担本案的诉讼费用。审理中，福缘公司申请撤回第三项诉讼请求即：依法判决贵盐房开公司赔偿福缘公司房屋增值价差款720.531万元。一审法院认定事实:2013年6月26日,贵盐房开公司与由王成毅、王寓投资控股，由王寓担任法定代表人的有限责任公司福缘公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013002796），将贵盐房开公司开发的位于贵阳市开阳县的房屋出售给福缘公司，建筑面积为1029.33平方米，规划用途为商业用房,房屋价款为308.799万元。2013年7月3日，福缘公司向贵盐房开公司支付了购房款308.799万元。2013年10月24日福缘公司取得房屋权属证书，房产证号为：筑房权证开阳字第**，规划用途：商业用房。2015年11月9日，开阳县房地产管理所向福缘公司发出《关于办理房屋所有权更正登记的通知》载明，经开阳县住房和城乡建设局调查核实，案涉房屋规划许可用途为“车库用房”，房屋登记簿记载的规划用途与规划许可用途不符，请福缘公司自收到通知后5日内到开阳县房地产管理所办理变更登记。2016年1月19日，开阳县房地产管理中心向福缘公司作出《关于换领房屋所有权证的通知》，责令福缘公司在接到此通知后10日内到开阳县房地产管理中心处换领已更正的房屋所有权证。2016年3月9日开阳县房地产管理中心在贵州都市报上刊登《公告》载明：根据《贵阳市房屋登记条例》第四十七条的规定，我中心已于2016年1月27日通知福缘公司换领已更正的房屋所有权证。现公告福缘公司持有的“筑房房权证开阳字第**”含原贵盐房开公司持有的00065510）《房屋所有权证》作废。2019年4月28日，福缘公司向一审法院提交司法鉴定申请书，请求一审法院委托司法鉴定机构对案涉房屋市场价值进行鉴定评估。2019年5月20日，福缘公司向一审法院递交司法鉴定申请书，将请求事项变更为请求一审法院委托司法鉴定机构对案涉房屋按照该地段现在商业用房的市场价值进行评估鉴定。一审法院对外委托办依法确定广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司对案涉房屋商业用房的市场价值进行评估。广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司于2019年7月17日向一审法院出具《关于贵阳市开阳县的房屋用途使用评估情况说明函》，内容为：根据2015年11月9日开阳县房地产管理所发布的《关于办理房屋所有权变更的通知》，此次估价物已被当地有关政府部门查核为“车库用房”，依据《房地产估价规范》（国家标准ＧＢ／Ｔ50291-2015）的相关规定，该估价物不能按商业用房的房屋用途使用进行估价。2019年9月30日，福缘公司向一审法院提交司法鉴定申请书，请求一审法院指定司法鉴定机构对案涉房屋同地段房屋按照现在门面的商业价值进行鉴定评估。2019年10月16日，福缘公司向一审法院递交《调查令申请书》，申请法院向开阳县住房和城乡建设局出具律师调查令，调取贵州省开阳县城关镇开州大道磷都雅居同地段房地产开发公司现今商铺市场交易单价、车库市场交易单价。根据当事人的申请，一审法院依法开具了律师调查令。同日，福缘公司向一审法院撤回其于2019年9月30日递交的司法鉴定申请。审理中，福缘公司、贵盐房开公司分别于2018年6月1日、2019年2月20日向一审法院递交书面申请，请求追加开阳县房地产管理中心作为本案第三人参加诉讼。贵盐房开公司于2018年7月11日向一审法院递交书面申请，请求追加乾通房开为本案第三人参加诉讼。庭审中，贵盐房开公司陈述其与乾通房开系“包销”关系，约定的销售任务为5160万元。贵盐房开公司并认可乾通房开已经完成销售任务。乾通房开系由王成毅、张井洪投资控股，由王成毅担任法定代表人的有限责任公司。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同》的效力；二、合同应否解除。关于焦点一，贵盐房开公司辩称案涉房屋销售代理乾通房开与购房人福缘公司股东部分重合，本案《商品房买卖合同》违反《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第二款：“代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。”的规定且价格过低损害国有企业贵盐房开公司的利益而无效。一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国公司法》第三条：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任”，《中华人民共和国民法总则》第七十六条：“以取得利润并分配给股东等出资人为目的成立的法人，为营利法人。营利法人包括有限责任公司、股份有限公司和其他企业法人等。”之规定，福缘公司与乾通房开有独立的法人财产，各自以其全部财产对公司的债务承担责任，系独立的企业法人。贵盐房开公司辩称案涉合同属于自己代理，但未提交充足证据予以证明，其仅以二公司股东存在部分重合而提出主张，该理由不能成立，一审法院不予采纳。其次，对于贵盐房开公司所提《商品房买卖合同》价格过低损害贵盐房开公司利益的抗辩意见，贵盐房开公司自述其与乾通房开系包销关系，约定的销售任务为5160万元，因贵盐房开公司认可乾通房开已实现5160万元的销售任务，故其即使低价出售房屋也不会损害贵盐房开公司的利益。且贵盐房开公司亦在案涉《商品房买卖合同》上签字盖章，视为其同意将房屋按合同价格出售给福缘公司。因此，贵盐房开公司该抗辩意见没有事实及法律的依据，故一审法院亦不予采纳。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于焦点二，本案中，福缘公司购买的房屋用途为商业用房，现开阳县房地产管理中心将房屋用途变更为车库用途，福缘公司购买房屋的合同目的不能实现，合同不能继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（五）法律规定的其他情形。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，福缘公司诉请解除案涉合同并要求贵盐房开公司返还购房款308.799万元符合法律规定，一审法院予以支持。至于福缘公司因此遭受的损失，福缘公司已于2019年11月8日以“对于诉争房屋增值差价款及房屋租金损失等损失，福缘公司另案起诉”为由，书面向一审法院申请撤回该项诉讼请求。一审法院认为，福缘公司撤回诉讼请求系其对诉讼权利的自由处分，一审法院予以准许，对福缘公司的损失本案中不予处理，当事人可以另行提起诉讼解决。另，审理中，福缘公司、贵盐房开公司申请追加开阳县房地产管理中心、贵盐房开公司申请追加乾通房开作为本案第三人参加诉讼。经审查，开阳县房地产管理中心、乾通房开不属于法律规定必须参加本案诉讼的第三人情形，故一审法院对福缘公司、贵盐房开公司的申请均不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、解除原告开阳福缘商贸有限公司与被告贵州盐业集团房地产开发有限公司于2013年6月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2013002796）；二、被告贵州盐业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告开阳福缘商贸有限公司购房款308.799万元。案件受理费31504元，由被告贵州盐业集团房地产开发有限责任公司承担。二审中，本院向双方当事人释明合同解除的法律后果，贵盐房开公司主张房屋返还，福缘公司法定代表人王寓当庭表示，因房屋已出租给案外人，且和案外人存在诉讼，案涉房屋还存放着承租人的部分物品，如果贵盐房开公司和承租人沟通解决则同意返还，否则因案外人的原因存在返还不能的可能。因合同解除而产生的损害赔偿问题，福缘公司在一审中撤回相应诉请，一审法院已准许，本院告知其可以另案主张。一审事实认定“庭审中，贵盐房开公司陈述其与乾通房开系“包销”关系，约定的销售任务为5160万元。贵盐房开公司并认可乾通房开已经完成销售任务。乾通房开系由王成毅、张井洪投资控股，由王成毅担任法定代表人的有限责任公司。”因该部分事实涉及本案案外人利益，本院不予确认。本案二审查明其余的事实与一审查明的基本一致，本院予以确认。综合二审期间诉辩双方的意见，归纳争议焦点为：合同是否应当解除。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。贵盐房开公司作为房屋的建设者，对于案涉房屋的属于商业用房或是车库用房应当明知，《商品房买卖合同》约定福缘公司购买的标的物是商业用房，现因开阳县住房和城乡建设局调查认定案涉房屋规划许可用途为“车库用房”，且开阳县房地产管理中心将《房屋所有权证》作废，导致福缘公司购买商业用房的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，合同应予解除，一审判决解除合同并无不当，本院予以维持，贵盐房开公司认为不应解除合同的理由不成立。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，本案在双方均已实际履行且房屋和价款均可以返还的情况下，福缘公司请求返还购房款符合法律规定，一审判决并无不当，应予维持。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条、49条的规定精神，合同解除的后果，在双方均负有返还义务的时候，即使贵盐房开公司未提返还要求，人民法院也应释明告知其提出相应请求，以便尽可能一次性解决纠纷。本案中，贵盐房开公司在二审中提出返还房屋的请求，但案涉房屋已出租给案外人，且福缘公司和案外人存在诉讼未决，案涉房屋还存放着承租人的部分物品，目前返还存在一定困难，福缘公司又主张返还房屋以赔偿损失为前提，双方争议较大，属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条规定的“如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确”之情形，因此关于返还房屋、赔偿损失的问题，双方当事人可通过另行起诉等方式解决。关于贵盐房开公司上诉所称是否存在过错、乾通房开是否已实现销售任务的问题，前者关系的是赔偿损失的问题、后者关系的是与案外人乾通房开其他合同纠纷问题，当事人可另行主张。此外，关于贵盐房开公司所提一审诉讼费负担问题，一审法院收取的31504元并非按照1029.33万元的标的收取，而是按照福缘公司撤回部分诉请后的实际标的收取，一审判决由败诉方承担并无不当。综上所述，贵盐房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31503.92元，由贵州盐业集团房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  范淑婷审判员  谭董新审判员  罗 二二〇二〇年七月二十三日书记员  姜 瑶