济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初4051号原告：王蕴阳，女，1990年3月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘静（原告王蕴阳之母），1961年12月19日出生，汉族，住济南市。被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，董事长。委托诉讼代理人：李守存，山东盈德律师事务所律师。原告王蕴阳与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告王蕴阳的委托诉讼代理人刘静、被告龙腾房地产公司的委托诉讼代理人李守存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王蕴阳向本院提出诉讼请求：逾期交房违约金338000元（自2016年4月1日起计算至2020年5月12日止）。事实与理由：王蕴阳与龙腾房地产公司于2013年10月23日就龙腾房地产公司开发的龙腾国际花园*商品房签订商品房买卖合同，约定该房屋总价款为1161695元，龙腾房地产公司应于2015年12月31日前通过综合验收备案证明后，将该商品房支付给王蕴阳使用，龙腾房地产公司如逾期交房，向王蕴阳承担已交总房款的日万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，王蕴阳依照合同规定支付了全部购房款。因龙腾房地产公司无法取得涉案房屋《综合验收备案证明》，王蕴阳、龙腾房地产公司于2016年3月经协商签订《补充协议》，约定于2016年6月30日前交付房屋，已产生逾期交房违约金按照日万分之一支付，如再次逾期，逾期交房违约金按照日万分之二计算。按照合同和协议约定龙腾房地产公司已构成违约，望贵院依法公判。龙腾房地产公司辩称，王蕴阳所诉已超诉讼时效，请求驳回王蕴阳的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月23日，龙腾房地产公司（出卖人）与王蕴阳（买受人）签订《济南市商品房买卖合同》〔合同编号：销售（字）*〕，约定王蕴阳购买龙腾房地产公司开发的龙腾国际花园*商品房，房屋总价为1161695元。该商品房买卖合同载明“……第八条交付期限出卖人应当在2015-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》……第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”。该商品房买卖合同还约定了其他内容。上述合同签订后,王蕴阳向龙腾房地产公司交纳了购房款1161695元。因龙腾房地产公司（出卖人，甲方）未按合同约定向王蕴阳（买受人，乙方）交付案涉商品房，双方于2016年签订《补充协议》，载明“……3、因甲方未能按照《商品房买卖合同》的约定，于2015年12月31日前向乙方交房，构成违约。甲方同意按照《商品房买卖合同》的约定，向乙方支付逾期交房违约金。为此，经双方友好协商，达成如下补充协议：一、乙方选择下列第1种处理方式：1、继续履行《商品房买卖合同》。具体：1）甲乙双方继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日；2）甲方仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金。甲方于本协议生效之日起十五个工作日内，向乙方预付逾期交房违约金人民币10455.26元。《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意甲方交房后一并结算。……3）如甲方在2016年6月30日前，未能将商品房交付乙方，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由乙方已付房价款每日万分之一的比例调整为乙方已付房价款每日万分之二的比例执行。……”另查明，龙腾房地产公司于2019年12月18日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2020年5月13日，龙腾房地产公司向王蕴阳交付案涉商品房。2020年5月19日，王蕴阳就本案在山东法院电子诉讼服务平台进行立案登记。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，王蕴阳与龙腾房地产公司自愿签订《济南市商品房买卖合同》，约定相应的权利、义务，上述行为系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案争议焦点为王蕴阳的诉求是否已超诉讼时效。龙腾房地产公司辩称王蕴阳的诉求已过诉讼时效，应驳回其诉求。王蕴阳对此不予认可，陈述其一直要求龙腾房地产公司支付违约金，但售楼处工作人员告知交房时一并结算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长；第二百零六条规定：本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，王蕴阳陈述一直在向龙腾房地产公司主张违约金，但未提交证据加以证实，龙腾房地产公司对此也不予认可，依照相关法律规定，王蕴阳应承担不利后果。王蕴阳于2020年5月19日在山东法院电子诉讼服务平台提起本案诉讼，依照上述法律规定，王蕴阳主张2016年4月1日至2017年5月19日的相应权利已超过诉讼时效；主张自2017年5月20日至2020年5月12日的相应权利未超过诉讼时效，故本院支持王蕴阳主张的2017年5月20日至2020年5月12日的相应违约金。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，双方于2016年签订《补充协议》，该补充协议系双方的真实意思表示，该协议中约定自2016年7月1日起将逾期交房违约金的标准由原合同的已付房价款每日万分之一调整为万分之二系在龙腾房地产公司违反合同约定，未按约如期向王蕴阳交付案涉商品房的情形下双方重新达成的一致意见，是对主合同部分条款内容予以变更后达成新的合意，且在该协议上明确约定“本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，适用本补充协议。”，故王蕴阳主张按照《补充协议》约定主张诉求合法有据，本院予以支持。根据商品房买卖合同及补充协议约定，龙腾房地产公司未按合同约定于2015年12月31日前交付案涉商品房，亦未按照补充协议的约定于2016年6月30日前交付，其行为已构成违约，应当向王蕴阳承担逾期交房的违约责任。根据双方的约定，自2016年7月1日起，应按照已付房价款每日万分之二的标准计算违约金。关于龙腾房地产公司辩称其已于2019年12月18日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，涉案房屋已具备交付条件，不应再承担违约责任。本院认为，根据双方合同及补充协议的约定，逾期交房违约金的截止日期为房屋实际交付之日，自2019年12月18日起涉案房屋虽已具备交付条件，但案涉房屋并未实际交付，加之龙腾房地产公司也未提交证据证实其已履行了交房通知义务，故对龙腾房地产公司的上述辩称意见，本院不予采信。2020年5月13日，龙腾房地产公司交付案涉房屋，王蕴阳主张截止至2020年5月12日的逾期交房违约金符合合同约定，本院予以支持。综上，本院支持以每日总房款1161695元的万分之二为基数，自2017年5月20日起计算至2020年5月12日的违约金，经计算得出253017元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王蕴阳支付逾期交房违约金253017元；二、驳回原告王蕴阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6370元，减半收取3185元，原告王蕴阳负担801元，被告山东龙腾房地产开发有限公司负担2384元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  高 峰二〇二〇年七月二十八日法官助理  刘 佳书 记 员  周晓倩