江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终859号上诉人（原审被告）：泰兴市药用安瓿厂有限公司，住所地江苏省泰兴市珊瑚镇珊瑚新村。法定代表人：吴元桂，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈翔，江苏福坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴荣才（系该公司股东），男，1983年4月1日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：张丽峰，男，1986年2月4日生，汉族，住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：孙小林,江苏紫罗兰律师事务所律师。上诉人泰兴市药用安瓿厂有限公司(以下简称安瓿公司)因与被上诉人张丽峰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院(2019)苏1283民初7754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。安瓿公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张丽峰的诉讼请求。事实和理由：一、张丽峰不应享有合同解除权。1.张丽峰不享有单独解除案涉租赁合同的权利，张丽峰与李先芝系共同承租人，李先芝与张丽峰享有同等权利和义务，故李先芝应为本案的必要共同诉讼人。2.张丽峰解除合同不符合《九民纪要》第48条之规定，张丽峰在租赁期间合法经营系其法定责任，泰兴市山三家具有限公司（以下简称山三公司）在未取得安全、环评等手续情形下生产经营是一种非法经营行为，张丽峰作为山三公司出资人及案涉租赁合同的承租人不积极履行整治责任，而采取撤离、逃避等消极方式显然并非善意，根据现有证据，系张丽峰不愿申领安全、环评等合法经营手续，而非不能申领，安瓿公司拒绝解除案涉合同，不违反诚信原则。双方《租赁合同》第四条约定“两个乙方在生产经营中要保证合法经营，对安全环保保证符合主管部门的督察标挂如不执行，停止生产的责任一切自负”，如山三公司依法经营，政府不可能关停，一审判决解除合同间接支持了张丽峰的非法经营行为。3.一审无权主动适用违约方合同解除权认定合同解除，张丽峰一直以政府行为、协商解除为由要求解除案涉合同，一审法院理应围绕张丽峰诉称的事实和理由进行审查。4.一审认定安瓿公司收到诉状副本之日解除案涉合同无法律依据，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。二、一审认定安瓿公司租赁前对厂房进行施工，系其自行对厂房的设施投入，要求张丽峰承担费用并无依据，明显错误。1.安瓿公司将案涉房屋租赁后，停止原业务，并将厂房及厂房内设施进行拆除和改造，故协议约定“若乙方遇有任何意外回退甲方，乙方都必须将五年的租赁费全部缴足”,约定实际是对张丽峰违约导致安瓿公司停业、改造损失的约定，并非一审认定安瓿公司自行对厂房设施投入。2.安瓿公司在本案中仅因厂房改造损失进行答辩、并没有提出独立反诉请求，一审判决却擅自驳回了安瓿公司诉权。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求驳回上诉，维持原判。张丽峰辩称，1.案涉合同实际是两份合同，出租方均系安瓿公司，承租方分别是张丽峰和李先芝，李先芝和张丽峰是各自独自经营，并非必要共同诉讼人。2.张丽峰解除合同的原因是政府整治环保责令关停，张丽峰办理环评手续，但村里不批准，无法办理，故双方合同无法继续履行，只能解除。3.张丽峰一审诉讼请求包括要求确认双方合同于2019年6月解除，一审确认双方合同自安瓿公司收到诉状之日起解除符合法律规定。4.安瓿公司对厂房的投入与张丽峰无关，该损失不应由张丽峰承担。张丽峰向一审法院起诉请求：依法判令安瓿公司返还房租165000元。一审法院查明事实：2018年12月20日安瓿公司（甲方）与张丽峰、案外人李先芝（乙方）订立租赁协议，约定张丽峰因生产家具需要，租赁安瓿公司厂房进行使用，租赁期限五年，每年租金330000元，租期结束后承租人要保证将厂房恢复原样。2018年12月11日张丽峰即已向安瓿公司缴纳了第一年租金330000元，租期2018年12月11日至2019年12月20日。合同还约定出租人将厂房租赁给承租人使用，租期定为五年，若承租人遇有任何意外回退出租人，承租人都必须将五年的租赁费全部结清缴足后给出租人。合同签订后，张丽峰注册成立了泰兴市山三家具有限公司搬入场地组织生产，由泰兴市药用安瓿厂进行供电。2019年4月8日泰兴市珊瑚新村居民委员会向泰兴市山三家具有限公司发出通知，根据《珊瑚镇“散乱污”专项治理实施方案》，对张丽峰的公司进行取缔关停并迁移，关停时间为2019年4月20日，逾期不关停的将依据相关文件精神实行“两断三清”（即断水、断电、清除原料、清除产品、清除设备）。2019年4月23日该居委会再次发通知要求张丽峰做好迁移准备。2019年5月8日相关部门将张丽峰所租场地配电箱贴上封条，张丽峰无法生产。2019年5月29日相关部门开始强行搬迁，至2019年6月6日张丽峰厂房已被全部清空。后张丽峰结清了该厂房水电费，并复原了部分设施。张丽峰陈述，公司场地被查封后，2019年6月6日张丽峰找安瓿公司协商，提出房子不租了，按照安瓿公司要求恢复了厂房原状。一审法院认为，一、关于张丽峰是否享有合同解除权。2019年9月11日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而较少或免除。张丽峰与安瓿公司泰兴市药用安瓿厂签订的租赁协议系双方真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。按照租赁协议的约定，安瓿公司应保证张丽峰的正常用电，泰兴市相关部门对张丽峰租赁的场地、电表箱进行查封并取缔后，张丽峰不能生产，导致合同无法履行。安瓿公司出租厂房给不符合规定的小微企业进行加工生产，因政府行政行为导致张丽峰无法生产经营，同时张丽峰已于2019年6月6日从租赁场地搬走，至张丽峰2019年8月19日诉至一审法院，租赁场地一直空置，双方合同已陷入僵局。因此，应认定张丽峰已享有合同解除权，一审确定双方订立的租赁协议自2019年8月30日安瓿公司签收诉状副本之日解除。二、合同解除后的利益衡平。合同法第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中张丽峰交纳了2018年12月11日至2019年12月20日的厂房租金330000元，实际应负担自2018年12月11日至合同解除之日2019年8月30日期间的租金。考虑到租赁法律关系的特征，在原有的租赁关系解除后，出租人确需一定的时间重新招租，而且本案租赁标的物又为厂房，结合双方租赁协议中关于退租的约定，一审酌定2019年8月31日至2019年12月20日期间安瓿公司的租赁利益损失由张丽峰承担。关于安瓿公司提出租赁前对厂房进行施工的意见，系其自行对厂房的设施投入，要求张丽峰承担费用并无依据，对该意见不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：驳回张丽峰的诉讼请求。案件受理费3600元，由张丽峰负担。二审中，安瓿公司向本院提交：1.珊瑚镇新村村委会出具的情况说明，泰兴市万福隆家具有限公司、泰兴市天环木业制造有限公司企业信用信息查询表，证明因“散乱污”专项整治，珊瑚镇新村村委会仅关停15家无证经营户，尚有其他经营户至今正常经营，山三公司被取缔系因其违法经营。2.安瓿公司特许经营资格证查询表，证明安瓿公司产品必须有严格的基础设施且经验收合格取得行政许可方能生产经营。3.安瓿公司银行交易明细、职工社会保险明细及缴纳凭证、增值税申报表、完税证明，证明安瓿公司出租厂房前一直正常经营。4.设备购买人顾新中出具的情况说明、银行交易明细，证明安瓿公司因出租厂房廉价变卖设备。5.瑞昌市山三家具销售有限公司企业信用信息表、张丽峰微信朋友圈截图，证明张丽峰在瑞昌市继续从事家具生产销售，其单方解除合同系为了规避合法经营所需的生产成本。6.疫苗玻璃瓶市场紧缺报道，证明如安瓿公司继续生产药用瓶，将能获得巨额利润。7.申请证人吴某、刘某、陆某出庭，证明为何双方约定无论是否租赁满五年都需要给5年租金。张丽峰质证认为：关于证据1，珊瑚镇一共关停15家企业，政府不是要求全部关停，符合条件的企业可以继续经营，山三公司不符合条件所以关停；证据2、3、4、5、6均与本案无关联性；关于证据7，张丽峰承租的厂房内没有安瓿公司设备，安瓿公司变卖机器和张丽峰无关，钢结构本来就有，张丽峰只让安瓿公司挖了几个窗户。本院经审查，安瓿公司提交的证据均与本案无关联性。本院对一审查明事实予以确认，二审查明的事实与一审相同。本院认为：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平的；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而较少或免除。本案中，张丽峰与安瓿公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。但在泰兴市相关部门对张丽峰租赁的场地、电表箱进行查封并取缔后，导致张丽峰无法生产经营，且张丽峰已于2019年6月6日从租赁场地搬走，至张丽峰2019年8月19日诉至一审法院，租赁场地一直空置，继续履行案涉合同对张丽峰显失公平，且张丽峰不存在恶意违约的行为，双方合同已陷入僵局，故一审认定张丽峰享有合同解除权符合法律规定。一审确定双方订立的租赁协议自2019年8月30日安瓿公司签收诉状副本之日解除，并无不当，安瓿公司称张丽峰不享有合同解除权，没有事实和法律依据，不予采信。安瓿公司上诉称双方租赁合同第二条关于不满五年仍需缴纳五年租金的约定实际系双方就安瓿公司停业、改造损失的约定，安瓿公司就其损失可以另行主张权利。综上，安瓿公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由安瓿公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年七月二十日书记员  陈丽桢