湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初945号原告：王平，女，1985年2月6日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：刘懿欧，雨湖区惟湘法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨敏，雨湖区惟湘法律服务所法律工作者。被告：张擎，男，1977年8月25日出生，汉族，湖南省株洲市人，户籍所在地湖南省株洲市石峰区，现住雨湖区。被告：张艳红，女，1984年8月20日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭县。两被告共同委托诉讼代理人：张大武，雨湖区潭城法律服务所法律工作者。第三人：曾岸峰，男，1972年4月5日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：文波，湖南湘晋律师事务所律师。第三人：湘潭三合房地产经纪有限公司，住所地湘潭市雨湖区。法定代表人：龙志军，系该公司执行董事兼总经理。第三人：龙志军，男，1979年3月22日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭市雨湖区。原告王平诉被告张擎、张艳红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，于2019年6月18日作出（2019）湘0302民初1576号民事裁定书，裁定驳回原告王平的起诉，将案件移送公安机关处理，原告王平不服（2019）湘0302民初1576号民事裁定书，向湘潭市中级人民法院提起上诉，湘潭市中级人民法院于2019年10月31日作出（2019）湘03民终1825号民事裁定书，裁定撤销（2019）湘0302民初1576号民事裁定，指令本院审理本案。被告张擎、张艳红于2020年5月13日申请追加曾岸峰、湘潭三合房地产经纪有限公司（以下简称“三合公司”）、龙志军作为本案第三人参加诉讼，本院于当日通知曾岸峰、三合公司、龙志军作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王平及其委托诉讼代理人刘懿欧，被告张擎及被告张擎、张艳红的委托诉讼代理人张大武，第三人曾岸峰及其委托诉讼代理人文波、三合公司、龙志军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王平向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，将坐落于湘潭市房屋过户至原告名下；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2018年3月20日签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告退还原告购房款50万元，并赔偿原告损失（以50万元为基数，按照年利率6%的标准，自2018年4月19日起支付资金占用期间的债务利息至款项清偿之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月20日，原告与被告签订一份《房屋买卖协议》，约定被告将坐落于湘潭市房屋以人民币50万元的价格出售给原告，并约定于2018年5月20日前完成房屋过户手续。原告按照合同约定将50万元购房款支付给到被告指定的购房资金监管账户后，多次要求被告协助办理房屋过户手续，但被告置之不理。原告向法院提起诉讼后，在案件审理过程中，被告于2019年8月12日将案涉房屋出售给刘辉龙、刘祥元。根据合同约定“甲方（被告）须保证对该物业享有完整所有权，并能安全支配及处理有关该物业的一切事项。……否则甲方应赔偿乙方（原告）由此引起的一切损失”。被告的行为已经根本违约，现原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告张擎、张艳红答辩称，1、原、被告双方与中介机构湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部（以下简称“依路通咨询部”）签订《房屋买卖协议》，但依路通咨询部没有房屋买卖中介资质、营业执照早已到期，其在案涉《房屋买卖协议》上加盖的公章为私刻，故案涉《房屋买卖协议》为无效合同，原告仅应返还实收款项；2、原告没有按合同约定将购房款打入依路通咨询部指定的监管账户上，而是打入私人账户，该行为与被告无关，故原告要求被告返还50万元购房款的理由不成立，依法应当驳回；3、本案《房屋买卖协议》签订方为原、被告以及本案第三人，原告仅要求被告返还全部购房款，而放弃对第三人主张权利，可以推定原告与第三人属恶意串通行为；根据法律规定“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，所以请求驳回原告诉请；4、被告愿意向原告返还被告实收的款项20万元，剩余款项的返还及违约责任均应由本案第三人承担。第三人曾岸峰答辩称，1、曾岸峰与本案的买卖合同无关，合同有严格的相对性要求，本案原告是基于买卖合同主张自己的权利，曾岸峰与买卖合同没关系，结合本案的事实，曾岸峰与被告之间可能存在的是不当得利或者是侵权的法律关系，该法律关系所产生的权利义务只能另案予以解决；2、岳塘区依路通咨询部没有参与此次纠纷合同的签订与履行，也没有参与实施，曾岸峰没有授权任何他人办理相关业务，三合公司自己有雨湖区依路通经营部，无需使用岳塘区依路通咨询部，曾岸峰经营的岳塘区依路通咨询部没有房屋买卖中介人资质，所以以曾岸峰及岳塘区依路通咨询部名义对外签订的房屋买卖协议，合同效力存疑，买卖协议上所体现的岳塘区依路通咨询部的公章属于他人私刻，与曾岸峰及岳塘区依路通咨询部无关；3、按照被告在追加申请书中所述，本案可能涉及合同诈骗及伪造公章，请求移送司法机关。第三人三合公司、龙志军答辩称，1、岳塘区与雨湖区均有一个依路通公司，当时两个依路通公司及三合公司均有中介资质，雨湖区的依路通公司是龙志军开的，但公司刻章时刻错了，刻出来是岳塘区依路通公司的合同章；2、岳塘区依路通公司是龙志军借的曾岸峰的门面，当时没有更换法定代表人名字，2016年注册三合公司时，为了节约成本，就将原来岳塘区依路通公司多余的协议书进行使用，但签订协议时会加盖三合公司的公章，且告知买卖双方；3、案涉合同是龙志军、三合公司签订的，但签订合同时有一个委托协议，是三合公司对使用岳塘区依路通公司的协议的授权及说明。经审理查明，2018年3月20日，在第三人三合公司的法定代表人龙志军、业务员黄煌立参与下，原告王平与被告张擎、张艳红与第三人三合公司在三合公司签订一份《湘潭市岳塘区依路通信息咨询部房屋买卖协议》（以下简称《房屋买卖协议》），该协议约定原告（买方）购买被告（卖方）名下位于湘潭市房屋（电子合同编号为××号），面积118.78平方米，价格为50万元。付款方式及付款进度为：1.乙方于2018年3月20日支付购房定金人民币壹万元整（￥10000.00）给甲方，甲方将该物业的产权证及相关权属证书原件存放于经纪方；2.付款方式为一次性付款。双方约定于2018年5月20日前办理完产权电子合同过户及相关更名、交税工作。支付方式：①乙方将所有房款及税费款转入至经纪方账户监管。②首批支付款为贰拾万元，时间为甲方归还公积金欠款当天。③维修基金乙方支付给甲方，以甲方开出维修基金票据为准。④待电子合同在原售楼部更名成功后，房产部门落档后，余下房款叁拾万一次性支付完成，并在当日交接清物业费用。同时，协议第四条约定“税费由甲、乙方承担：①甲方承担房税2.5万元，乙方承担房税1.5万元，共计肆万元”。第七条约定“甲方将该房屋交予乙方使用时间为所有房款到甲方账户后，即交房使用”。第九条中约定：甲方“…若中途违约，由甲方负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款外，另双倍赔付乙方交纳的购房定金人民币（大写）贰万元，￥20000.00元整。”乙方“……若中途违约，由乙方负担因办理该宗买卖所产生的一切费用，乙方所付购房定金将作为违约赔偿金交付甲方，…”^第十二条约定“①甲、乙双方无条件配合经纪方办理产权过户、电子更名等相关手续。②甲方须对该产权前期物业费及时清付再交房，涉及电子更名费由甲方承担。③乙方须确保一次性过户并完成付款。……”。另外，上述协议还就居间服务费等方面进行了约定。合同签订时，原告王平，被告张擎、张艳红均在上述协议上签名并捺手印，同时在上述协议上还加盖了第三人三合公司的公章以及名称为“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”的印章。协议签订当日，原告立即将1万元购房定金支付给了被告，并由被告张擎出具了“收条”一张，该“收条”载明：“今收到王平购翰林居XX栋X单元XXXXXXX号房定金壹万元整（10000）。过户当日该款自动转为房款，情况属实。收款人：张擎。2018.3.20”。协议签订后，原告王平于2018年4月16日将购房款30万元、4月18日将购房款19万元支付至第三人龙志军个人账户上，三合公司出具了加盖财务专用章的“财务收款收据”，龙志军收到上述49万元房款后，于2018年4月24日转账20万元至被告张艳红账户。被告张擎、张艳红收到上述款项后，按照协议约定归还了房屋贷款并于2018年6月12日申请注销电子合同，同时向开发商交纳了注销的相关费用39198元。原、被告准备办理过户更名手续时，三合公司及龙志军失去联络，且三合公司及龙志军未将剩余款项全部支付给被告。后在被告一直未办理房屋过户手续的情况下，原告遂找被告张擎、张艳红、第三人三合公司法定代表人龙志军协商，但无果而终。原告遂诉至本院，形成本诉。另查明，1.案涉的位于湘潭市房屋被告已于2019年8月12日出售给案外人，并已办理过户更名。2.湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部系第三人曾岸峰于2012年9月6日注册登记的个体工商户，经营者为曾岸峰，已于2018年11月核准注销。3.根据第三人三合公司法定代表人龙志军陈述，三合公司系（自然人投资或控股）有限责任公司，其中龙志军占70%的股份。4.根据第三人三合公司法定代表人龙志军陈述，名称为“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”的印章系在未告知第三人曾岸峰的情况下，于2015年左右找人私刻的，该印章一直由龙志军掌管和使用，但已于2018年11、12月份左右遗失。5.根据第三人曾岸峰与第三人龙志军一致陈述，龙志军系第三人曾岸峰妻子龙岸民同胞弟弟。6.根据第三人三合公司法定代表人龙志军陈述，在第三人曾岸峰不知情的情况下，龙志军一直对外以“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部”名义做生意，其所用的纸质版房屋买卖协议也是原“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部”所用的版本。7.第三人龙志军收到上述49万元房款后，将其中8万元转账给曾岸峰妻子龙岸民，根据第三人龙志军陈述，该8万元系偿还其向龙岸民的个人借款，剩余21万元，其中大部分用于三合公司的运营，还有一些用于个人消费支出。8.本案审理过程中，原告、被告与本案第三人三合公司、龙志军均明确表示同意解除案涉的《房屋买卖协议》。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的焦点为：一、案涉的《房屋买卖协议》是否应予解除。二、导致《房屋买卖协议》无法继续履行的违约责任应由谁承担，原告要求被告退还购房款50万元及赔偿损失的主张是否能得到支持。对上述焦点，本院作如下分析：对于焦点一，本院认为，原告王平与被告张擎、张艳红及第三人三合公司于2018年3月20日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在上述协议签订后，原告王平不但向被告张擎、张艳红支付了购房定金1万元，且依约向第三人三合公司支付了另外49万元购房款。而被告张擎、张艳红直至三合公司及龙志军失去联络前都一直按照协议中的约定履行相应的义务，将备案在其名下的案涉房屋出售给原告。根据查明的事实，导致上述《房屋买卖协议》无法继续履行的根本原因在于三合公司、龙志军收到原告王平支付的49万元购房款后，仅向被告张擎、张艳红支付了其中20万元后即丧失支付能力进而失去联络，且直至本案移送公安机关时，第三人三合公司既未将剩余的29万元退还给原告，也未支付给被告张擎、张艳红，在此种情况下，合同目的已难以实现，被告张擎、张艳红在案涉房屋迟迟不能过户的情况下面临开发商追究其违约责任，鉴于此情况，被告张擎、张艳红将房屋出售给案外人不属于违约。现原告明确表示不再购买案涉房屋并要求解除上述《房屋买卖协议》，且在本案审理过程中，二被告及第三人三合公司、龙志军也都同意予以解除，因此，本院对原告要求解除《房屋买卖协议》的诉讼请求予以支持。对于焦点二，本院分析如下：1.根据查明的事实，原告与被告签订的《房屋买卖协议》是在第三人三合公司作为中介并直接参与的情况下签订的，故其中既包含了原告与被告之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含了三合公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”同时本案中的《房屋买卖协议》第九条约定“若被告中途违约，由被告负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款外，另双倍赔付原告交纳的购房定金人民币（大写）贰万元。若原告中途违约，由原告负担因办理该宗买卖所产生的一切费用，原告所付购房定金将作为违约赔偿金交付被告。”但如前述焦点一中所述，导致《房屋买卖协议》无法继续履行、合同目的难以实现的根本原因在于第三人三合公司、龙志军，原告与被告在本案中均不存在相应的违约行为；且在本案审理过程中，原、被告双方均同意解除签订的《房屋买卖协议》。在这种情况下，原告要求被告张擎、张艳红退还1万元定金及购房款20万元具有事实和法律依据，对其要求被告退还的另外29万元及承担赔偿责任的主张，本院不予支持。3.对于原告主张的另外29万元购房款是否应当由第三人三合公司、龙志军、曾岸峰退还的问题。①本院认为，根据查明的事实，第三人三合公司、龙志军在《房屋买卖协议》签订后确实收到了原告支付的49万元，而第三人三合公司、龙志军之后仅向被告张擎、张艳红支付了20万元。湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部系曾岸峰于2012年注册登记并经营的个体工商户，后曾岸峰将咨询部交给龙志军共同经营。2018年3月原告、被告及三合公司就买卖房屋及中介服务签订了《湘潭市岳塘区通信息咨询部房屋买卖协议》，该协议中既有房屋买卖双方当事人的签名，又加盖了三合公司、依路通咨询部的印章。虽然曾岸峰提出“依路通”并非其唯一的名称所有者，龙志军也经营有其他“依路通”门店，但涉案房屋买卖协议为《湘潭市岳塘区依路通信息咨询部房屋买卖协议》，加盖的为“湘潭市岳塘区依路通信息咨询部合同专用章（2）”而未加盖其他“依路通”门店公章，因此曾岸峰是否为“依路通”名称唯一所有者与本案所认定的事实无关。三合公司法定代表人龙志军与湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部经营者曾岸峰均承认两人系亲属关系，在该咨询部成立不久后，曾岸峰就将该咨询部交给龙志军共同经营。龙志军在长达几年的时间里以该咨询部名义经营，曾岸峰提出对其经营行为不知情与常理不符。三合公司与依路通咨询部以往多次共同签订的《湘潭市岳塘区依路通信息咨询部房屋买卖协议》中均加盖了三合公司印章及“湘潭市岳塘区依路通信息咨询部合同专用章（2）”。在依路通咨询部未注销之前，并无证据证明曾岸峰对龙志军实际经营该咨询部的各项经营行为提出过异议，即使所有涉及该公章的合同、收据等资料没有曾岸峰的签字和事后的追认，也应视为曾岸峰对三合公司经营行为的认可。综上，本院依法认定本案房屋买卖关系的中介方共同为三合公司与依路通咨询部。因案涉《房屋买卖协议》无法继续履行，作为合同经纪方的三合公司与依路通咨询部应承担退还购房款及赔偿损失的民事责任。现依路通咨询部已经注销，其民事责任由经营者曾岸峰承担。②《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”第三人龙志军系三合公司法定代表人、绝对控股股东，三合财务管理混乱，龙志军代收王平的购房款后，将其中一部分款项用于偿还个人债务或个人消费，公司资产流向不明，致使王平对三合公司债权至今无法清偿。故本院认定龙志军滥用公司法人独立地位和股东有限责任，损害公司债权人利益，龙志军应当对三合公司的的债务承担连带责任。综上，三合公司、龙志军、曾岸峰应共同退还王平购房款29万元并承担赔偿其损失的责任，对损失的范围，以未退还款项29万元为基数，按照年利率6%的标准自2018年4月19日计算至实际清偿之日止。综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王平与被告张擎、张艳红及第三人湘潭三合房地产经纪有限公司于2018年3月20日签订的《湘潭市岳塘区依路通信息咨询部房屋买卖协议》；二、被告张擎、张艳红在本判决生效之日起十日内一次性向原告王平退还定金人民币1万元及购房款人民币20万元，合计21万元；三、第三人湘潭三合房地产经纪有限公司、龙志军、曾岸峰在本判决生效之日起十日内一次性向原告王平退还购房款人民币29万元并赔偿损失（损失以未退还款项为基数，自2018年4月19日起按年利率6%的标准计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告王平的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8800元，减半收取计4400元，保全费3120元，合计7520元，由第三人湘潭三合房地产经纪有限公司、龙志军、曾岸峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  李育君二〇二〇年七月七日法官助理何婵娟代理书记员  彭 铼附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国公司法》第二十条：公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。