广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4295号原告：王海金，男，汉族，1978年5月7日出生，公民身份证住址：湖北省当阳市**********，公民身份号码：420************091。委托诉讼代理人：陈勇，系广东大洲律师事务所律师。被告：深圳市宏腾实业发展有限公司，住所：广东省深圳市龙岗区********与沙荷路交汇处东北侧仁恒峦山美地2B11D。法定代表人：张旭东，系该公司总经理。被告：张旭东，男，汉族，1995年12月2日出生，公民身份证住址：湖南省涟源市*************，公民身份号码：432************030。上述两被告共同委托诉讼代理人：常亮，系广东万仁律师事务所律师。被告：李海力，男，汉族，1996年11月6日出生，公民身份证住址：湖南省涟源市*******协兴组，公民身份号码：432************054。原告王海金诉被告深圳市宏腾实业发展有限公司（以下简称宏腾公司）、张旭东、李海力租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理后，依法由审判员罗磊担任审判长，与审判员杨欢、黎杰安组成合议庭，于2020年6月30日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王海金的委托诉讼代理人陈勇，被告宏腾公司、张旭东的共同委托诉讼代理人常亮，被告李海力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王海金向本院提出诉讼请求：1、三被告连带退还原告140000元（其中押金105000元、2019年10月1日至10月30日的租金35000元），且支付利息（以140000元为本金，从2019年12月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率计至全部款项退还为止）；2、一切诉讼费用由三被告承担。事实与理由：被告向原告谎称位于东莞市常平镇黄泥塘村市****是自有产权的厂房，原告信以为真。2019年9月18日，双方签订了《物业租赁与管理合同》。合同约定：租赁期限为9年即2019年10月1日至2028年9月30日；月租金为35000元，水电等费用另外按实计付；厂房租赁保证金（押金）105000元等等。签约后，原告应被告的要求，总共转账了140000元到被告张旭东的账户（包括银行账户和微信账户等），已预交了一个月租金35000元和厂房租赁保证金（押金）105000元。然而，在交付之前，被告却将案涉厂房改变通道和格局等等，原告当然不同意，因此案涉厂房一直没有交付给原告使用。此外，有一个自称是案涉厂房的一手房东马某某打电话给原告，说案涉厂房是他的，现在与被告因为案涉厂房的租赁事宜已经发生了纠纷，尚未处理好，要原告先别向被告租赁案涉厂房等等。无奈，原告只好又在别处租厂房急用了，其损失理应由被告承担。期间，原告曾多次要求被告提供案涉厂房相关的权属证明，被告迟迟无法提供；原告曾多次要求被告退还已交的140000元款项，被告虽然答应退款，但迟迟不予退还。综上所述，案涉厂房不符合出租的要求，被告也无权出租案涉厂房给原告，何况也没有交付给原告使用。另外，被告张旭东作为被告宏腾公司的股东之一和法定代表人，用私人账户收取被告宏腾公司的“收入”，明显是公司与股东个人财产混同。案涉物业的权利人是被告李海力，被告宏腾公司、张旭东只是被告李海力的代理人。双方多次协商未果，为维护自身的合法权益，现原告特向法院提起诉讼。被告宏腾公司、张旭东辩称：原告要求被告宏腾公司、张旭东承担责任的诉讼请求，应当不予支持。理由如下：1、被告宏腾公司、张旭东虽然与原告签订了《物业租赁与管理合同》，并且被告张旭东在该合同上签了字，但被告张旭东只是案涉房屋实际出租人的代理人，并非实际出租人，被告宏腾公司虽然在该合同上盖章，但被告宏腾公司也并非案涉合同的出租人。2、案涉厂房的现状及产证情况，在出租前夕均有告知原告。3、案涉厂房有完备的消防备案，符合消防安全标准。4、双方签订合同后，原告支付了租金及保证金，后因为引进了原告的同行来了后，原告可能认为竞争不过而选择单方违约，我方保留另案起诉，追诉场地占用费及其他损失的权利。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告李海力辩称：答辩意见与被告宏腾公司、张旭东的答辩意见中第2、3、4点意见一致。本院经审理认定事实如下：2019年9月5日，被告李海力委托被告宏腾公司、张旭东将位于东莞市常平镇黄泥塘市****的厂房出租，并出具了一份《厂房全权委托书》。2019年9月18日，原告与被告宏腾公司、张旭东签订了一份《物业租赁与管理合同》，原告承租了位于东莞市常平镇黄泥塘村市****厂房。双方在合同中约定：租赁期限为9年，自2019年10月1日至2028年9月30日，装修期为30天，每月租金35000元，于每月5日前交付当月租金；2019年9月20日前，原告应支付厂房租赁保证金105000元，租赁期满，待付清租金等经营费用，交房验收未违反协议相关规定后，无息退还给原告。同日，被告宏腾公司、张旭东向原告出具了两份《收款收据》，确认收到原告交纳的2019年10月1日至2019年10月30日期间的租金35000元、押金105000元，但同时注明以银行实际到账为准。后，原告要求退回上述租金、押金共计140000元（35000元+105000元），未果。本院于2019年12月24日签收了原告提交的起诉材料，于2020年2月28日立案受理了原告提起的诉讼。庭审中，被告宏腾公司、张旭东陈述，被告宏腾公司、张旭东与被告李海力之间系委托代理关系，并非是实际出租人；原告起诉后，被告宏腾公司、张旭东没有向原告支付过款项。李海力陈述，案涉厂房没有房产证及建设工程规划许可证；原告起诉后，被告李海力没有向原告支付过款项。另查明，2019年9月12日，原告向被告张旭东支付了1000元；2019年9月18日，原告向被告张旭东支付了20000元（10000元+10000元）；2019年9月28日，原告向被告张旭东支付了119000元（50000元+69000元）。被告李海力作为承租人、案外人马燕作为出租人，双方共同签订了一份《厂房租赁合同》，被告李海力承租了位于东莞市常平镇黄泥塘市****厂房，租赁期限为2019年9月20日至2028年9月20日。上述事实，有物业租赁与管理合同、收款收据、微信转账记录、手机转账记录、厂房租赁合同、厂房全权委托书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程消防设计备案受理凭证、建设工程消防设计备案表、账单详情等证据以及本院庭审笔录附案证实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉厂房没有房产证，也没有建设工程规划许可证，故，本院认定原告与被告宏腾公司、张旭东双方于2019年9月18日签订的《物业租赁与管理合同》为无效合同。因被告宏腾公司、张旭东与被告李海力之间系委托代理关系，故，合同无效的法律后果应由被告李海力承担。案涉《物业租赁与管理合同》无效，且被告李海力没有证据证明已经向原告交付了案涉厂房，故，原告请求被告李海力退回厂房租赁保证金105000元、2019年10月1日至2019年10月30日期间的租金35000元并支付利息[以140000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）自2019年12月21日起计至实际清偿之日止]的诉讼请求，本院予以支持。超出上述标准的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、限被告李海力于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王海金退回厂房租赁保证金105000元、2019年10月1日至2019年10月30日期间的租金35000元并支付利息[以140000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）自2019年12月21日起计至实际清偿之日止]；二、驳回原告王海金的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3100元，由被告李海力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 罗 磊审判员 杨 欢审判员 黎杰安二〇二〇年七月二日书记员 吴丹苗附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。