广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4135号上诉人（原审被告）：冯小瑞，女，1983年4月6日出生，汉族，住湖北省广水市。被上诉人（原审原告）：何霞娇，女，1963年8月24日出生，香港特别行政区居民，内地住址广东省中山市西区。上诉人冯小瑞因与被上诉人何霞娇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初4381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯小瑞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回何霞娇的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院程序违法，遗漏了必须参加诉讼的当事人。1.《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第五十六条规定：“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人应当列为共同诉讼人”。一审法院认定涉案租赁标的物为何霞娇与张翰泉共同所有是错误的。涉案租赁物应为何霞娇与张某共同所有，则张某作为涉案商铺的共有权人应当作为本案的共同被告参加诉讼，一审法院遗漏诉讼必要参加当事人；2.涉案《授权和同意出租书》不具有证明效力，该授权书委托人是张某，并非一审法院认定的共有权人张翰泉，且其并无授权何霞娇解除租赁合同。二、一审判决认定事实不清，证据不足，导致错误判决。1.一审法院认定冯小瑞存在违约的行为，以此判令没收其的押金，属于认定事实错误。租赁合同到期后，双方未签订书面的租赁合同，但何霞娇口头承诺续租给冯小瑞十年的使用期限，据此冯小瑞投入大笔资金进行装修。此后何霞娇提出要涨租，但双方未就涨租事宜进行沟通，且冯小瑞也从未表示拒绝支付租金；2.何霞娇于2018年1月14日微信明确回复冯小瑞同意于2018年1月20日到店铺进行结算，属于同意对冯小瑞缴纳租金期限的变更。冯小瑞于2018年1月19月支付当月租金，何霞娇也开具了相应的《收据》，故冯小瑞不存在因逾期交付租金的违约行为；3.一审法院在没有任何证据证明的基础上认定由冯小瑞承担租赁税是错误的。缴纳租赁税金是何霞娇的法定义务，且本案双方没有签订书面租赁合同，冯小瑞不具备承担租赁税的前提条件。至于本案租赁合同关系的解除，应当与租赁物共有权一并进行处理。何霞娇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。何霞娇向一审法院起诉请求：1.确认何霞娇、冯小瑞之间就位于广东省中山市西区（以下简称长乐村综合楼第九卡商铺）的不定期租赁合同于2018年1月12日已解除；2.冯小瑞交还长乐村综合楼第九卡商铺；3.何霞娇无需退还冯小瑞租金押金5600元；4.冯小瑞向何霞娇支付2016年6月-2018年2月期间未缴租赁税4407.6元。一审法院认定事实：何霞娇系长乐村综合楼第九卡商铺的按份共有人，另一共有权人为张翰泉，二人各占二分之一产权份额。2014年1月23日，张翰泉作为委托人，何霞娇作为受托人，签订委托同意出租书，张翰泉同意由何霞娇对上述商铺进行出租。2009年10月18日，何霞娇作为出租方（甲方），冯小瑞作为承租方（乙方），签订房屋（铺位）租赁合同，约定：甲方将长乐村综合楼9卡商铺出租给乙方作经营使用；租赁期限为2009年10月18日至2012年10月18日；从2009年11月1日起计租金，租金为每月2300元，每月5日前支付租金及水电费、电话费、物业管理费、清洁费、天线费；商铺押金4600元，水电费押金1000元，合计5600元；如乙方逾期一星期不交纳上述等费用，或破坏租赁物业，甲方有权终止合同，并收回商铺，不退回押金及追究赔偿；合同还约定其他事项。合同签订后，何霞娇依约将涉案商铺交付冯小瑞使用，冯小瑞支付押金5600元，并按月支付租金。上述租赁合同期限届满后，经双方协商一致，由冯小瑞续租至2014年10月18日，每月租金2400元包税。该期限届满后，涉案商铺仍由冯小瑞继续使用，双方未再签订书面租赁合同。自2017年11月起，月租金调整为2600元。因冯小瑞未依约定时间交纳2018年1月的租金，何霞娇于2018年1月9日向冯小瑞送达缴租催促函，敦促冯小瑞支付2018年1月的租金及2016年6月-2018年1月期间的租赁税，同时在函中陈述，自2014年11月起，经双方协商后同意由冯小瑞自行缴纳租赁税，但经向相关部门查询，冯小瑞欠缴2016年6月-2018年1月期间的租赁税合计4408.8元。同年1月12日，何霞娇向冯小瑞发出解除租赁关系通知，以冯小瑞欠缴2018年1月的租金及2016年6月-2018年1月期间的租赁税构成违约为由，通知冯小瑞解除双方的租赁合同关系，要求冯小瑞于同年1月31日前搬离涉案商铺。同年1月17日，冯小瑞向何霞娇发出关于解除租赁关系的回复，大致内容为：一、2014年10月18日租赁期限届满后，双方已通过口头方式约定延长租赁期限十年，即从2014年10月19日起至2024年10月18日止。冯小瑞多次要求与何霞娇重新签订书面合同，均遭到拒绝。二、因双方约定续租十年，冯小瑞投入大量资金装修，装修费用约8万元。三、何霞娇因单方要求涨租未果，于2018年1月12日书面通知冯小瑞解除租赁合同，冯小瑞对此不予同意。何霞娇单方无理由解除租赁合同，构成根本性违约，应承担由此给冯小瑞造成的相关损失。同年1月19日，冯小瑞向何霞娇支付2018年1月的租金2600元。另查：冯小瑞曾于2017年10月22日通过微信与何霞娇联系，冯小瑞称“娇姐，张生签3年包税的”“我现在打完税也是2800元”。何霞娇以此佐证其关于自2014年11月起由冯小瑞自行缴纳租赁税的主张。冯小瑞对此不予认可，称租赁税一直由何霞娇承担。2018年1月23日，何霞娇至相关部门缴纳2016年6月-2018年1月期间的租赁税4407.6元。又查：冯小瑞当庭提交手机短信截图，内容大致为何霞娇女儿于2018年1月2日告知冯小瑞拟从2018年3月起将涉案商铺租金上涨为5500元/月，冯小瑞作为承租方可作优先考虑。何霞娇对此不予确认。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩竟，本案争议焦点为：一、房屋（商铺）租赁合同的效力如何认定；二、对于合同的解除问题如何认定；三、何霞娇诉请冯小瑞返还租赁物、支付租赁税以及没收押金应否予以支持。关于焦点一。张翰泉作为涉案商铺的共有权人，委托何霞娇处理涉案商铺出租事宜，本案中，无任何证据反映涉案商铺产权存在争议。何霞娇作为出租方，与冯小瑞签订房屋（商铺）租赁合同，合同相关约定是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应恪守履行。双方签订的房屋（铺位）租赁合同于2014年10月18日期限届满后，冯小瑞虽主张双方口头约定租赁期限延长至2024年10月18日，但对此并无提供证据予以佐证，应对此承担举证不能的不利后果。因冯小瑞在合同期限届满后经与何霞娇协商一致继续使用涉案商铺，故原合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，冯小瑞未依约定时间支付2018年1月的租金，即使其所辩称系因何霞娇在2018年1月提出上涨商铺租金，期间双方一直在进行沟通协商属实，但据其提交的手机短信内容反映，何霞娇拟调整租金的起始时间为2018年3月，双方即使对此进行沟通协商亦不影响冯小瑞按时支付2018年1月的租金，故以上不构成冯小瑞延迟支付2018年1月租金的正当理由。租赁税部分，结合租赁关系存续期间双方对不同时段租金所作约定（2300元/月—2400元包税/月—2600元/月），可看出如租金已包含租赁税在内，双方会对此作明确约定，同时结合冯小瑞2017年10月在微信中所述“张生签3年包税的。我现在打完税也是2800元”，可以认定双方后续约定的租金2600元/月不包含租赁税，且租赁税系由冯小瑞另行缴纳的事实成立。结合上述事实，一审法院认为何霞娇所述自2014年10月19日起双方约定租赁税即由冯小瑞自行缴纳具有高度可能性，一审法院认定何霞娇所述属实。然，冯小瑞一直未予缴纳2016年6月-2018年1月期间的租赁税。基于上述情形，冯小瑞已构成违约，何霞娇有权依照合同约定解除合同。退一步讲，即使双方合同约定的解除条件未成就，因租赁期限为不定期，何霞娇亦可依法随时解除合同，但需在合理期限之前通知冯小瑞。结合何霞娇通知冯小瑞解除合同的时间以及限期冯小瑞搬离的时间，一审法院认定双方的租赁合同关系于2018年1月31日解除。关于焦点三。依上述所述，冯小瑞未依约支付租金及租赁税已构成违约，何霞娇诉请冯小瑞返还租赁物、支付租赁税以及没收押金，于法有据，予以支持。但没收押金的数额以4600元为限，另1000元系冯小瑞支付的水电费押金，因无证据表明冯小瑞未依约支付水电费，故该部分押金应予退还。该部分押金抵扣冯小瑞应支付的等额租赁税后，冯小瑞还应支付租赁税3407.6元（4407.6元-1000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决：一、确认何霞娇与冯小瑞之间的租赁合同关系于2018年1月31日解除；二、冯小瑞于本判决发生法律效力之日起十五日内向何霞娇返还位于广东省中山市西区；三、冯小瑞于判决发生法律效力之日起七日内向何霞娇支付租赁税3407.6元；四、冯小瑞已支付的押金4600元归何霞娇所有，冯小瑞无权要求返还；五、驳回何霞娇的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（何霞娇已预交），由何霞娇负担10元，冯小瑞负担40元（冯小瑞负担部分于判决生效之日起七日内迳付）。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了以下证据：冯小瑞与何霞娇的微信聊天记录，拟证明双方于2017年10月起就涨租金的事宜进行协商，并最终确定涨至2600元，此后因何霞娇再次提起涨租金的事情，双方协商过程中冯小瑞于2018年1月15日支付当月租金，此后冯小瑞提出于当月20日及双方进行结算，2018年2月后双方继续履行租赁关系。何霞娇提供了以下证据：一、国有土地使用证；二、房屋共有权保持证；三、房屋所有权证。拟证明张某就是张幹泉本人。四、证人张某（男，1954年5月8日出生，汉族，住广东省中山市）称：我是何霞娇的前夫，由于房屋共有权保持证、房屋所有权证使用了繁体字“幹”，所以与身份证上的张某不一样，我是涉案出租屋的共有权人，且全权委托何霞娇去管理涉案房屋的租赁事项，此前我没有见过冯小瑞。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。二审另查明，冯小瑞于2018年1月15日通过微信转账向何霞娇支付当月租金。另，涉案房屋共有人张某称此前并不认识冯小瑞，何霞娇亦称一审判决中微信聊天所述“张生签3年包税的。我现在打完税也是2800元”，其对“张生”并不认识。本院认为，本案系涉港房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本案租赁合同的签订地和履行地均为内地。一审法院适用内地法律作为准据法正确，本院予以维持。结合双方的诉辩意见，本案争议焦点是：一、何霞娇与冯小瑞之间的租赁合同是否应该解除；二、租赁税应否由冯小瑞承担；三、何霞娇是否应收取押金4600元。何霞娇主张因冯小瑞没有按时交纳2018年1月份的租金及租赁税，故向其发函解除双方的租赁关系并要求支付2016年6月至2018年2月的租赁税，对于租金问题，冯小瑞在何霞娇催收租金的当月于2018年1月15日支付当月租金，因此冯小瑞不构成实质违约。关于租赁税，本案并没有证据证明双方对续租后租赁税的负担有明确约定，何霞娇发出的律师函亦是其单方出具，不具备证明力，且根据房屋共有人张某的陈述，其并不认识冯小瑞，何霞娇亦称不清楚冯小瑞在微信聊天中所述“张生签3年包税的。我现在打完税也是2800元”中的张生是谁，因此一审判决以“张生签3年包税的。我现在打完税也是2800元”为由认定双方就租赁税作出了约定，属认定事实错误，本院予以纠正，对何霞娇主张的租赁税应由冯小瑞支付，本院不予支持。因冯小瑞在合同期限届满后经双方协商一致继续使用涉案商铺，故涉案房屋租赁合同继续有效，但双方未约定租赁期限，故租赁期限为不定期，何霞娇可以随时提起解除合同，对其主张解除合同，本院予以支持，但冯小瑞在本案中没有证据证明存在违约行为。因此，何霞娇与冯小瑞之间的租赁合同关系于2018年1月31日解除，冯小瑞应向何霞娇返还涉案商铺。因此，何霞娇主张没收冯小瑞交纳的押金4600元，本院不予支持。综上所述，上诉人冯小瑞的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初4381号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初4381号民事判决第三项、第四项、第五项；三、驳回被上诉人何霞娇的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（被上诉人何霞娇已预交），由上诉人冯小瑞负担10元，由被上诉人何霞娇负担40元（冯小瑞负担部分于本判决生效之日起七日内迳付被上诉人何霞娇）。二审案件受理费50元（上诉人冯小瑞已预交），由被上诉人何霞娇负担（该款于本判决发生法律效力之日起七日内迳付上诉人冯小瑞）。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  胡怡静二〇二〇年七月二十八日书记员  杨子岳