广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异342号 异议人（案外人）：徐向大，男，汉族，1972年6月8日出生，住广东省东莞市南城区。 委托代理人：王旭林，广东展豪律师事务所律师。 申请执行人：梁景豪，男，汉族，1991年5月4日出生，住广东省东莞市莞城区。 申请执行人：黄沛林，男，汉族，1965年12月17日出生，住广东省东莞市莞城区。 申请执行人：梁玉冰，女，汉族，1958年1月2日出生，住广东省东莞市莞城区。 三申请执行人共同委托代理人：区思源，广东智顺律师事务所律师。 三申请执行人共同委托代理人：袁敏惠，广东智顺律师事务所律师。 被执行人：曾树基，男，汉族，1969年3月22日出生，住广东省东莞市南城区。 被执行人：东莞市长城机电设备有限公司，住所地：广东省东莞市南城区莞太路白马路段**，统一社会信用代码：91441900617993006G。 法定代表人：曾树基。 本院在执行申请执行人梁景豪、梁玉冰、黄沛林与被执行人曾树基、东莞市长城机电设备有限公司之间的（2020）粤1971执7819、7823、7826号三案过程中，案外人徐向大向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人徐向大称，徐向大与被执行人曾树基于2013年10月25日签订了《租赁合同》，约定曾树基将其名下位于东莞市××城区××森林湖花园××玛瑙××湖××（共××层，建筑面积约1700平方米)出租给徐向大自住及使用，租赁期限从2013年10月25日至2053年10月24止，租期共计40年。徐向大与曾树基订立该租赁合同的背景是曾树基与徐向大协商，由徐向大负责出资为出租物业装潢、花园改造、植树、购置家具、电器、电梯、厨具、灯饰及购买房屋物业保险等一切费用。作为对价，曾树基将该物业给予徐向大使用40年。因此，该租赁合同的租金对价为徐向大对该物业进行装潢、花园改造、植树、购置家具、电器、电梯、厨具、灯饰及购买房屋物业保险等产生的费用。虽然在签订合同之时，该费用尚未实际产生，双方签订租赁合同时未能明确确定具体费用数额，但签订租赁合同之后，徐向大已事实上完成了该物业的装潢、花园改造、植树、购置家具、电器、电梯、厨具、灯饰及购买房屋物业保险等事宜，并实际上产生了相应的费用。因此，该租赁合同有明确约定租金条款且租金对价具体明确，合理合法有效。申请执行人梁玉冰、梁景豪设立抵押权的时间为2016年4月18日，而徐向大与曾树基签订《租赁合同》的时间为2013年10月25日，即徐向大与曾树基签订《租赁合同》的时间早于申请执行人设立抵押权的时间，更早于法院对案涉物业的查封时间。徐向大为租赁物业投资了巨额费用，作为对价，曾树基将该物业出租给徐向大自住和使用40年，是合理合法有效的。徐向大一直在案涉物业居住，是涉案物业的实际使用人，且已经实际支付了40年的租赁费，徐向大作为善意承租人，法律应当保护徐向大的合法权益。徐向大与曾树基签订的《租赁合同》不违反法律的强制性规定，合法有效，依法应当受到保护。法院作出的(2020)粤1971执7819、7823、7826号执行裁定及《通知》涉及的房产执行损害了徐向大的合法权益。徐向大根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求中止对该房产的执行，并确认徐向大与曾树基签订的租赁合同合法有效，确认徐向大对案涉房产享有优先购买权。综上，请求法院：1、中止（2020）粤1971执7819、7823、7826号案件的执行程序；2、在（2020）粤1971执7819、7823、7826号案件的执行拍卖中带租约拍卖。 经审查查明，根据不动产查询结果信息，曾树基名下单独所有的、位于东莞市南城区××大道××森林湖玛瑙××湖××别墅××栋的房产（产权证号：粤房地权证莞字××号，以下简称“案涉房屋”），建筑面积760.32平方米，第一顺位抵押权人为中信银行股份有限公司东莞分行（债权数额1376万元），抵押登记日期为2016年3月16日，第二顺位抵押权人为梁玉冰、梁景豪（债权数额2100万元），抵押登记日期为2016年4月26日。 案涉房产由东莞市第三人民法院于2019年7月15日在（2019）粤1973民初11291号案件中首先查封，该院（2019）粤1973民初11304号为第二顺位查封。本院于2019年8月2日以（2019）粤1971执保5677号、5678号、5679号三案对案涉房产进行了第三、四、五顺位轮候查封，该三案诉讼案号为（2019）粤1971民初23866号、23872号、23879号，原告分别为梁景豪、梁玉冰、黄沛林，被告均为曾树基、东莞市长城机电设备有限公司。 （2019）粤1971民初23866号、23872号、23879号案件判决生效后，梁景豪、梁玉冰、黄沛林向本院申请强制执行，本院立（2020）粤1971执7819、7823、7826号三案予以执行，上述对案涉房屋的财产保全措施转为执行措施。后东莞市第三人民法院于2020年6月3日作出移送执行函，将案涉房产的处置权移交本院。本院已对案涉房产进行现场查封，截止本裁定作出之日，本院尚未对案涉房屋采取执行处置措施。 本院向曾树基、徐向大作执行调查笔录，曾树基在2020年5月28日笔录中主张案涉房产是2011年至2012年之间开始动工，2018年装修好，曾树基没有资金装修案涉房屋，故与徐向大签订了案涉租约，平时徐向大不住在别墅中，仅偶尔招待使用。徐向大在2020年5月28日笔录中主张案涉房产装修花费近2000万元，其平时用于接待亲友，最近几个月徐向大住在案涉房产中。 本院于2020年6月22日向曾树基、徐向大作出（2020）粤1971执7819、7823、7826号通知书，内容为：“……曾树基提交的租赁合同，本院经审查认为：该合同的租赁期限长达40年，违反法律规定；在抵押之后未经抵押权人书面同意，设定长租期，严重损害了抵押权人的权益；该租赁合同未约定租赁的对价，没有明确约定租金等关键条款。故本院认为你们双方签订的租赁合同系无真实租赁关系的合同，本院在拍卖时将不带租约拍卖。……” 案外人徐向大遂提出本案异议，主张其在案涉房产被设置抵押权和被法院查封之前，就已经实际承租案涉房屋并以装修费用抵顶预付的40年租金，其装修工程花费一千六七百万元、约2000万元左右，故应维护其租赁权、带租约拍卖。徐向大为此向本院提交了通知、租赁合同、房地产权证书、收款收据、工程预算单为证。租赁合同落款时间为2013年10月25日，内容为徐向大向曾树基承租案涉房产，租期40年，曾树基同意徐向大以全资投入资金装潢作为抵顶40年租金，徐向大负责物业装潢、花园改造、植树、购置家具、电器等费用。收款收据为各种装修建材，日期于2014年至2016年间，绝大部分收款收据未显示客户名称和地址。 以上事实，有案外人徐向大提交的通知、租赁合同、房地产权证书、收款收据、工程预算单，以及（2020）粤1971执7819、7823、7826号执行材料等附卷为证。 本院认为，异议人徐向大以案涉房产被抵押或查封之前成立的租赁关系为由，对执行法院作出的（2020）粤1971执7819、7823、7826号不带租拍卖执行通知书提出异议，提出租赁关系合法有效、有优先购买权等理由，要求带租约拍卖案涉房产，其实质是阻止执行标的物交付，故本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，对租赁关系的真实性、合法性进行审查。本案的焦点问题为，徐向大对案涉房屋是否享有足以排除本院制执行的权益。 首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”，以及第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”之规定，徐向大提交的租约租期长达40年，违反了上述法律规定，故该合同中超过二十年的部分属于无效约定。其次，双方未明确租金金额及支付期限、方式，以并未实际发生的装修款抵顶、预付租金，不符合租赁交易常理，不具备租赁合同关系的实质内容。再次，徐向大提供的收款收据绝大部分未显示付款人名称和使用地址，缺乏与本案的关联性，不能有效证明徐向大主张的已付租金事实。最后，徐向大并未有效举证其在案涉房产被设置抵押权、被法院查封之前，已合法占有使用案涉房屋。 综合上述四点，徐向大对其主张的租赁关系的真实性、合法性无法提交有效证据证明，本院认定徐向大对案涉房屋并不享有足以排除本院制执行的权益，其请求中止执行（2020）粤1971执7819、7823、7826号案件、带租约拍卖案涉房产，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下： 驳回异议人徐向大的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二〇年七月十六日 书记员  王 红