辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初4502号原告：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路**。法定代表人：李庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜慧娟，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。被告：李鹤，女，1986年4月28日出生，满族，住址沈阳市沈河区。被告：郝然，男，1984年4月26日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告辽宁保利物业管理有限公司与被告李鹤、郝然物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁保利物业管理有限公司的委托诉讼代理人苏雪娇，被告李鹤、郝然，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁保利物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的物业管理费11988.9元；2、请求被告支付违约金1198元；3、以上合计13186.9元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：沈阳万怡房产置业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，原告为保利?海上五月花四期项目小区提供物业服务，服务期限至小区业主委员会与其选聘的物业企业签订新的物业管理合同生效时止。保利?海上五月花四期多层洋房住宅物业费按建筑面积2.8元/月?平方米标准收取。被告系原告管理的35#322号房屋业主，该房屋建筑面积129.74㎡。被告自2017年10月1日起拖欠住宅物业服务费，至2020年6月30日止，共产生拖欠物业服务费11988.9元。被告拖欠物业管理费损害原告与其他业主利益，依据物业服务合同之规定，业主、物业使用人不按标准和时间缴纳物业费的，原告有权要求其补交并从逾期之曰起按每日1‰向原告支付违约金。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律规定诉至法院，望依法支持。被告李鹤、郝然辩称，被告未支付原告起诉的物业管理费，并非被告责任。被告购买的沈阳万怡房产置业有限公司开发的房屋（以下简称案涉房屋），万怡公司与原告均属于保利集团，案涉房屋存在诸多质量问提，万怡公司迄今未履行维修义务。万怡公司、原告均同意与被告就房屋质量问题给被告造成的损失通过抵顶物业费实现。迄今万怡公司及原告研究至今未回复被告。其中2018年4月27日，案涉房屋厨房电路出现问题，2018年5月11日才维修好。报修期间因万怡公司及原告的电工均表示无法维修，万怡公司工作人员周工要求原告垫付外聘电工的费用150元。被告与万怡公司、原告就电路维修期间给被告造成的损失达成一致意见，共计2100元，三方同意抵顶物业费。2018年8月13日，被告按照保利物业要求填单子抵顶物业费。原告未提供合格的物业服务，被告有权行使抗辩权拒交物业费。1、诉争园区多处存在业主侵占公共绿地，将公共绿地做地面硬化、圈作个人花园，严重损害业主权利，被告多次反应，原告采取纵容、推卸的态度，造成既成事实，严重违反《期物业服务协议》第二条2款、第5款，第三条第三款第3项，第四条第五款第1项约定，严重损害被告等业主权利。2、2017年辽宁都市频道报道，原告管理的诉争园区在沈阳房产局暗访中被通报批评，环境卫生脏乱差，垃圾清运不及时、楼道内杂物乱堆乱、道路除雪不及时不彻底等问题。足以反应物业服务卫生不合格的常态化，建筑垃圾乱堆。3、诉争园区车辆到处乱停，原告未履行《前期物业服务协议》第四条物业管理服务第五款交通秩序与车辆义务。4、原告在物业管理过程中，存在维修迟延、安保不到位、广告宣传人员、案涉园区拾荒者自由进出。5、原告对园区设施设备维修不及时，被告所在单元门门锁及五方对讲损害，半月有余没有修好。6、2018年11月进入供暖期，原告工作人员未将供热栓打开，致使园区供热不达标。7、在被告已经得到法院开庭传票的情况下，原告在被告家入户门张贴传票、起诉状，起诉状上有被告个人身份证联系方式等信息，原告擅自违法送达，侵犯被告隐私权。原告主张的违约金系格式条款，该条款无效。原告与被告前期物业服务合同于2019年9月30日履行期限届满，该份合同为原告提供的格式合同，关于违约金责任条款更是格式条款，且该格式条款没有原告未按合同履行义务的违约责任（包括违约金）的承担，该格式条款免除其责任，加重被告责任，排除被告追究原告违约金的主要权利的，该条款无效。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告双方提交的证据：商品房买卖合同、前期物业服务协议、照片、通知函、收据、微信聊天记录、视频、照片、录音等证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系位于沈河区房屋的业主，该房屋建筑面积为129.74平方米。2016年9月2日，原告与被告李鹤签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为保利海上五月花小区提供物业管理服务，普通洋房和精装房服务费按建筑面积每月每平方米2.8元，电梯洋房服务费按建筑面积每月每平方米3.1元，商业网点服务费按建筑面积每月每平方米1.4元，别墅服务费按建筑面积每月每平方米3.5元。业主交纳费用时间为每季度第一个月的十日前。若在当季度最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日，将按欠交金额的1‰收取滞纳金。《前期物业服务合同》第二条第5款约定：物业负责监督管理本物业区域内的共用设施的使用情况，保障相关设施设备不被擅自占用或改变其使用功能，如需改变或完善配套项目，需上报有关政府职能部门批准后实施。第三条物业服务内容约定：一、房屋共用部位的维修养护和管理；二、房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；三、环境卫生：1、公共环境卫生，包含公共场所、房屋共用部位的清洁保洁及生活垃圾的收集、清运；2、“除四害”服务；3、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；四、秩序维护服务。被告自2017年10月1日起拖欠物业费，原告起诉到法院。本院认为，原告辽宁保利物业管理有限公司系被告李鹤、郝然所居住的“保利?海上五月花”小区的物业服务企业，原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告也实际接受了服务，原告要求被告在接受服务后支付约定的物业费，符合法律规定，也是对自己合法权益的维护，本院予以支持。关于被告抗辩房屋质量问题。因原告并非房屋买卖关系的主体，对被告房屋并无质量担保及维修的义务，故被告的该项抗辩理由缺乏法律依据，本院不予支持。被告可以另行主张权利。关于被告提出园区其他业主侵占公共绿地的问题。按照《前期物业服务协议》第四条约定，物业公司负有对园区公共区域违章私搭、乱建行为依法进行劝阻，对于劝阻无效的违章情况，物业服务中心依法向政府相关行政主管部门报告。因原告对园区违章私搭、乱建行为无强制制止和拆除的权能，被告可对影响其居住的相关行为，以相邻关系另行主张权利。被告以此为理由拒绝交纳物业费缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告抗辩称原告的服务存在瑕疵问题。按照被告提供的照片，园区内确有部分园林绿化不够美观，卫生清理不及时等问题。但根据原告提供的照片，物业公司也正努力对园区内各种设备设施进行养护和修缮。在物业企业已完成了物业服务的主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，影响小区全体业主的利益，造成恶性循环。因此，对被告的此项抗辩理由，本院不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。同时，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解，营造更加美好的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李鹤、郝然于本判决生效后15日内，给付原告辽宁保利物业管理有限公司2017年10月1日至2020年6月30日的物业费11987.98元；二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计65元，由被告李鹤、郝然承担。本判决为终审判决。审 判 员 贾丽秋二〇二〇年七月六日法官助理 王 颖书 记 员 杨元元本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。