云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终4022号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市富海鑫投资有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道滨河大道**联合广场**中心裙楼**。法定代表人：王陈女，董事长。委托诉讼代理人：李家云，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周麒，五华区天鉴法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明市官渡区矣六街道办事处关锁社区居民委员会关锁居民小组，住所地云，住所地云南省昆明市官渡区矣六街道关锁村v>负责人：伏东华，小组长。委托诉讼代理人：胡常明，云南中天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨晓会，云南中天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人深圳市富海鑫投资有限公司因与被上诉人昆明市官渡区矣六街道办事处关锁社区居民委员会关锁居民小组租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初5160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。深圳市富海鑫投资有限公司上诉请求：1、撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初5160号民事判决书第三项，判令被上诉人返还上诉人预付定金人民币50万元，以及上诉人为履行《土地租赁合同》而支付给被上诉人的土地附着物及青苗补偿费人民币430万元，两项合计人民币480万元；2、被上诉人向上诉人支付违约金96万元（计算方式为480万元×20%）；3、被上诉人向上诉人支付公证费5000元，并承担一审、二审本诉反诉的所有诉讼费。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1、一审判决依据《合同法》第一百七十四条规定，对本案所涉《租赁合同》“交付方式”确认为“拟制交付”，与相关法律规定相悖，显属适用法律错误。2、根据上诉人提交的（2018）云昆中衡证字第12155号《公证书》，截止到2018年6月21日双方争议发生时，《土地租赁合同》约定的出租土地上，依然存在正在经营鱼塘农家乐、仓库及成片的花卉、蔬菜大棚，被上诉人根本无法按照《土地租赁合同》约定向上诉人交付租赁土地，而上诉人已按合同约定向被上诉人交付预付定金、青苗补偿费、搬迁费480万元，被上诉人的行为已构成违约。二、一审判决裁判错误。1、一审判决以“被告没有依法申办并获得相关土地利用手续，没有依照约定给付相关租金等，构成违约”，驳回上诉人的反诉请求，与本案查明的客观事实相悖，于法无据，属于裁判错误。2、上诉人未向被上诉人继续支付土地租赁费用，系依据《合同法》规定行使先履行抗辩权或者不安抗辩权，不构成违约。3、一审判决驳回上诉人的反诉请求，显属裁判错误。昆明市官渡区矣六街道办事处关锁社区居民委员会关锁居民小组辩称：我们认为已过诉讼时效，只是因故我们没有提出上诉但我们保留意见。上诉人所提的上诉理由和观点均不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。昆明市官渡区矣六街道办事处关锁社区居民委员会关锁居民小组向一审法院起诉请求：解除原、被告双方于2013年8月13日签订的《土地租赁框架协议》和2014年2月16日签订的《土地租赁合同》，判令被告将所租赁的土地及地上附着物全部交还原告；判令被告支付2014年7月1日至2015年6月30日的土地租金9,000,000元。深圳市富海鑫投资有限公司向一审法院反诉请求：解除双方于2013年8月13日签订的《土地租赁框架协议》以及2014年2月16日签订的《土地租赁合同》，返还被告已支付的土地附着物及青苗补偿费、搬迁费4,800,000元，支付违约金960,000元。一审法院认定以下案件事实：原告关锁居民小组与被告富海鑫公司于2013年8月13日签订《土地租赁框架协议》，于2014年2月16日签订《土地租赁合同》，约定由甲方（原告关锁居民小组）将东起村边，西起环湖东路，南起公司沟，北至昆湖养殖场的土地面积约600亩（以实际面积为准）出租给乙方（被告富海鑫公司）用于农业产业项目或符合政府政策的农副产品批发市场，都市农庄等相关配套产业，土地由甲方直接交付给乙方使用，在租赁合同签署生效后10日内开始移交，在三个月内将租赁土地交付完毕。乙方每年以租金的形式向甲方支付土地租赁使用费，2014年至2016年内每年支付每亩人民币15,000元，每年合计9,000,000元。乙方按每亩11,000元的标准向甲方支付附着物及青苗赔偿费，按每亩1000元的标准支付甲方搬迁费。合同签订后三天乙方向甲方指定帐号预付定金500,000元，甲方每收取一笔款项时，都应当向乙方出具收据，租赁税费由乙方自行承担，支付第一年租金时，应当将附着物及青苗赔偿费、搬迁费一次性支付。乙方每年度的一个月以前向甲方按时定额支付下一年度的租金至甲方指定帐户（按先交租金后使用的原则）。若乙方逾期拖欠租金三个月，甲方有权终止此合同。本合同租赁期限为19年，自2014年7月1日起至2033年6月30日止。乙方不按合同约定支付租金，甲方有权解除合同，并收回土地及地上所有及一切投资建筑物，要求乙方支付并承担本合同约定的租期内土地使用费用总额20%的违约金。合同签订后，被告富海鑫公司共向原告关锁居民小组支付定金及土地青苗补偿费4,800,000元。原告关锁居民小组向一审法院提交昆明市官渡区矣六街道办事处出具的《土地面积证明》，证实原告关锁居民小组现有土地“东至村边、西至环湖路、南至公司沟、北至昆湖养殖场”面积共904.4亩，属原告关锁居民小组集体土地。双方签约至2018年7月，该土地仍荒废闲置，之后原告关锁居民小组收回并开始进行农作物种植。本案原一审庭审笔录显示，被告富海鑫公司对租金支付提出已过诉讼时效的辩论观点。一审法院认为：本案双方当事人争议的焦点为：合同是否有效，原告关锁居民小组是否向被告富海鑫公司交付其承租的土地，租金请求权是否已过诉讼时效，双方是否存在违约行为。针对争议焦点一，双方所签协议、合同，属于双方真实意思表示，对于租赁土地用于涉农产业正常使用，双方也明确约定需要国家政策允许并办理土地使用的相关手续，故合同并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同成立、生效。至于合同能否得到全面、实际履行，办理相关土地使用权证、进行涉农产业开发等等，并不影响合同的效力。针对争议焦点二，如前所述，双方约定的土地交付问题属于拟制交付，交付时间为合同第三条约定的“合同生效后三个月内将土地交付完毕”的最后一天，即2014年5月16日。针对争议焦点三，本案原一审庭审笔录显示，原告关锁居民小组主张的租金为第一年度2014年7月1日至2015年6月30日的土地租金9,000,000元，被告富海鑫公司对租金提出已过诉讼时效的辩论观点；合同约定租期从2014年7月1日开始，应当交付租金的时间为租期开始一个月前，即2014年6月1日前，原告在2018年5月4日才提起诉讼，原告也没有提供诉讼时效中断的证据，故被告富海鑫公司对租金支付提出已过诉讼时效的抗辩主张成立。针对争议焦点四，本案中合同第八条约定在国家政策条件允许情况下，甲方应配合办理租期内乙方正常使用土地的相关手续，上述约定显然是本案合同目的达到的重要条件，也是合同的重要内容。原告负有协助被告办理相关土地利用手续的义务，但是本案证据没有显示被告已经在办理土地利用的相关手续并提出需要原告协助的要求，故在本案合同的履行上，原告没有过错。至于被告所述的约定的租赁土地上还有花棚、蔬菜大棚等妨碍其利用土地的问题，由于被告还未获得政府土地经营使用的审批、许可和实际合法使用土地、被告也未向原告明确提出过排除妨碍而原告怠于履行等，故原告的交付土地行为仅仅存在瑕疵，不构成违约；被告没有依法申办并获得相关土地利用手续，没有依照约定给付相关租金等，构成违约，故被告的反诉请求不成立。由于原告已经实际收回土地，并且双方已明确表示解除合同，故合同依法解除。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）昆明市官渡区矣六街道办事处关锁社区居民委员会关锁居民小组与被告（反诉原告）深圳市富海鑫投资有限公司签订的《土地租赁框架协议》《土地租赁合同》；二、原告（反诉被告）昆明市官渡区矣六街道办事处关锁社区居民委员会关锁居民小组的其他诉讼请求不予支持；三、被告（反诉原告）深圳市富海鑫投资有限公司的其他反诉请求不予支持。在二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。对一审法院认定的案件事实，双方当事人均无异议，但被上诉人要求补充确认：1、签订合同后，至本案一审诉讼期间，上诉人均没有对租赁土地办理过任何使用手续；2、在现在的诉讼期限内，上诉人已被政府部门吊销营业执照，丧失了主体资格。上诉人对此异议不予认可。本院认为，上诉人是否对租赁土地办理使用手续，系法律问题，不是事实问题，一审判决已经在说理部分予以阐述，本院就不再赘述。关于上诉人营业执照被吊销的问题，经本庭核实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四之规定，在企业法人未注销前，均是以该企业法人作为当事人，故上诉人虽然营业执照被吊销了，但没有被注销，其依然有诉讼主体资格。综上，二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：双方当事人是否存在违约行为，应当如何处理？本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。本案中，因双方当事人均同意解除合同，故一审认定双方当事人签订的《土地租赁框架协议》《土地租赁合同》解除符合法律规定，本院依法予以维持。在双方签订的《土地租赁框架协议》《土地租赁合同》中，明确约定，被上诉人的主要义务就是交付土地并协助上诉人办理使用土地的相关手续，而上诉人的主要义务就是支付租金、青苗赔偿费、搬迁费等。本院认为，被上诉人未履行交付义务，构成违约。上诉人未履行支付租金的义务，也构成违约。被上诉人认为涉案土地系荒地，故不需要交付，上诉人可以直接使用的主张，不符合合同约定和法律规定，故被上诉人认为其已经履行交付义务没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人认为其行使先履行抗辩权或者不安抗辩权，故未按照合同约定支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”从双方签订的《土地租赁框架协议》《土地租赁合同》中没有约定先后履行顺序，并且《土地租赁合同》中明确约定：合同签订后三天预付定金50万元、支付第一年租金时，应当将附着物及青苗赔偿费、搬迁费一性次支付。被上诉人交付土地应当在合同签署生效后10日内开始移交，在三个月内将租赁土地交付完毕。如果双方当事人有先后履行顺序，那么也是上诉人支付款项在先，被上诉人交付土地在后。双方签订《土地租赁合同》是2014年2月10日，上诉人没有提交证据证明其在2月13日（即合同签订后三日）支付预付定金50万元，并且上诉人只支付了480万元青苗补偿款，并没有证据证明其已经按照合同约定支付了660万元的附着物及青苗赔偿费、60万元的搬迁费以及第一年的租金900万元，因此，上诉人行使先履行抗辩权没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条之规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”上诉人行使不安抗辩权必须举证证明被上诉人存在合同法第六十八条规定的几种情形之一，但是在本案中，上诉人并没有提交证据证明被上诉人在2014年2月10日签订《土地租赁合同》后存在合同法第六十八条规定的任何一种情形，上诉人提交的（2018）云昆中衡证字第12155号公证书只能证明2018年6月21日当天涉案土地的使用情况，但不能证明在2014年2月10日的涉案土地使用情况，并且根据合同约定，被上诉人应当在2014年5月10日之前完成土地交付，上诉人也未提交任何证据证明，在2014年6月以后曾对被上诉人未交付土地主张过任何权利或者提出过任何异议，也未因行使不安抗辩权通知过被上诉人或者要求被上诉人提供担保等。因此，上诉人在没有任何证据证明的情况下，擅自不按照合同约定支付租金、附着物及青苗赔偿费以及搬迁费的行为，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方当事人均违反合同约定，故应当对各自的损失承担相应的责任。综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，但所作处理并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费26077元，由上诉人深圳市富海鑫投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年七月六日书记员 王麒翔