文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0114民初851号原告（执行案外人）：庞孝林，男，汉族，1967年8月18日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张建华，重庆西田律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟智云，重庆光界（渝北）律师事务所律师。被告（申请执行人）：成都工投珑心资产管理有限公司，住所地四川省成都市青羊区人民中路二段********，统一社会信用代码91510105MA61TJ623A。法定代表人：QINBIN,公司负责人。委托诉讼代理人：郑学高，该公司员工。被告（被执行人）：代绍江，男，汉族，1975年3月11日出生，住重庆市黔江区。原告庞孝林与被告成都工投珑心资产管理有限公司（简称珑心公司）、代绍江案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告庞孝林的委托诉讼代理人钟智云、被告珑心公司的委托诉讼代理人郑学高以及被告代绍江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞孝林向本院提出诉讼请求：请求法院停止对重庆市黔江区城东街道文汇路XXX号X楼房屋的执行。事实和理由：原告和被告代绍江于2012年3月16日签订了《房地产转让合同》，约定代绍江将位于重庆市黔江区城东街道文汇路XXX号X楼的房屋作价24万元卖给原告，原告在签订合同时支付给了代绍江首笔购房款现金175000元，并于2012年4月25日以现金的方式支付了剩余的购房款65000元。原告购买房屋后花费了十万元左右进行了装修，并陆续将房屋的水、电、气等户头变更成了自己的户头。现因代绍江与富登小额贷款（重庆）有限公司黔江区分公司（简称富登贷款黔江分公司）债务执行纠纷案，黔江区法院对包含原告购买的房屋在内的整栋房屋进行了查封，并准备拍卖抵债。原告购买的房屋是在该房屋被抵押和查封前购买的，且已支付全部购房款并花巨资对房屋进行了装修，原告从2012年购买房屋开始一直居住在该房屋内，只是因为涉案房屋是栋房，按照当时的政策，只能办理栋房的总证，无法办理每层楼的分证，不能因为栋房总证的登记问题就否定原告的权利，再根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告的诉讼主张符合该规定，应当排除执行，而不能以未办理物权登记为由予以驳回。另，原告购买房屋时间在房屋办理抵押之前，原告的权利在先，就算不认可原告在先的权利，原告也属于法律上的按份共有人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条的规定，原告并不知道代绍江将整栋房屋抵押，房屋的抵押也未经原告同意，因此该抵押至少是对原告所有的三楼的抵押是无效的。综上，请求法院判如所请。珑心公司辩称，涉案房屋登记在代绍江名下，已抵押贷款，贷款人是杨钧，后富登贷款黔江分公司将债权转让给了珑心公司，该抵押已在国土部门办理了登记，得到了他项权证，房屋在办理抵押登记时原告庞孝林没有提出异议，原告庞孝林诉求没有依据，不应停止房屋的执行，请求法院驳回原告庞孝林的诉讼请求。代绍江辩称，涉案房屋卖给原告庞孝林是真实的，所有购房款已经全部付清，房子也交付使用。房屋抵押是给别人贷款做担保，但抵押时没有抵押卖给庞孝林的房屋，抵押时代绍江以为只是抵押了一个套房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行的证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告庞孝林提交的房地产转让合同、收条、送货单据、电费清单、民生能源集团气费收据，能证明被告代绍江于2012年3月16日将涉案房屋卖与了原告庞孝林，原告庞孝林在涉案房屋居住，并缴纳电费、燃气费，本院予以采信。被告珑心公司提交的贷款合同、重庆市房地产抵押合同、302房地证2013字第047XX号房产证、302房地证（押）2013字第039XX号重庆市房地产权证（抵押专用），能证明代绍江于2013年11月1日为涉案房屋办理了房地产权证，土地使用权类型为划拨，后以涉案房屋为杨钧向富登贷款黔江分公司贷款提供了抵押担保，并办理了抵押权登记，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月2日，杨钧与富登贷款黔江分公司签订《贷款合同》，约定富登贷款黔江分公司向杨钧提供贷款最高额度5852700元用于经营。当日，杨钧和代绍江与富登贷款黔江分公司签订《最高额抵押担保合同》约定以房产作为抵押物为《贷款合同》中的5852700元提供担保，代绍江与富登贷款黔江分公司签订了《重庆市房地产抵押合同》并办理了《重庆市房地产权权证》（抵押专用），案涉房屋在抵押房产中。本院就富登贷款黔江分公司诉杨钧贷款合同纠纷一案，作出（2015）渝0114民初03060号民事判决书，判决：一、解除富登贷款黔江分公司与杨钧签订的（2013）字第0000XXXXX-1号贷款合同；二、杨钧于判决生效之日起五日内偿还富登贷款黔江分公司贷款本息2700255.71元；三、杨钧于判决生效之日起五日内偿还富登贷款黔江分公司逾期罚息；四、被告杨钧于判决生效之日起五日内向富登贷款黔江分公司支付违约金52354.98元；……六、代绍江在其所有的位于黔江区城东街道文汇路965号的房地产权证号为302房地证2013字第047XX号的房屋的财产价值内对前二、三、四项款项向富登贷款黔江分公司承担抵押担保责任。因杨钧、代绍江未主动履行生效判决确定的义务，富登贷款黔江分公司向本院申请执行后将债权转让给珑心公司，本院裁定变更了申请执行人。本院在执行过程中于2019年8月28日作出（2019）渝0114执恢1078号执行裁定，裁定:查封被执行人代绍江座落于黔江区城东街道文汇居委谭家湾安置区的房产（权证号302房地证2013字第047XX号）。另查明，代绍江于2012年3月16日将未经产权登记的位于黔江区城东街道文汇居委谭家湾安置区的一栋楼房其中的第三层楼出售给庞孝林，双方约定售房总价款为240000元，庞孝林已于2012年4月25日付清房款并入住。代绍江于2013年11月1日对位于黔江区城东街道文汇居委谭家湾安置区的该栋楼房进行产权登记，取得302房地证2013字第047XX号房地产权证，其中包括案涉的第三层楼房屋，权利人登记为代绍江，后于2013年12月2日将案涉房屋抵押，办理了302房地证（押）2013字第039XX号重庆市房地产权证（抵押专用），抵押人代绍江，抵押权人富登贷款黔江区分公司。再查明，2020年1月6日，庞孝林作为案外人对案涉房屋提出了执行异议，本院于2020年1月11日作出（2020）渝0114执异6号执行裁定书，认定抵押权人珑心公司对抵押物即代绍江座落于黔江区城东街道文汇居委谭家湾安置区的302房地证2013字第047XX号房产享有优先受偿权，庞孝林提出其买房在先，排除对案涉房产第三层楼的执行，本院不予支持，故裁定驳回庞孝林的执行异议请求。庞孝林不服，向本院提起本案诉讼。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是庞孝林是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据已查明的涉案事实，杨钧与富登贷款黔江分公司于2013年12月2日签订《贷款合同》，同日代绍江与富登贷款黔江分公司签订《最高额抵押担保合同》约定以包括案涉房产在内的房产作为抵押物为杨钧贷款提供担保，并于同日办理了房地产抵押登记。双方的借款合同纠纷，经本院作出判决，富登贷款黔江分公司对代绍江提供的含涉案房产在内的房产依法享有优先受偿权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”虽然庞孝林购买案涉房屋先于抵押权的设立，但房屋作为不动产其权利的设立、变更、转让和消灭应当依法登记才能对外产生公信力，从而在产生争议时有效维护自身合法权益，庞孝林在向代绍江购买案涉房屋时已明知该房屋仅是整栋房屋的第三层楼，该栋房屋没有进行产权登记，其在明知所购买房屋没有产权登记也就不可能变更产权登记的情况下仍然购买应当承担未知的风险。因此，庞孝林对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其针对申请执行人珑心公司依法享有的案涉房屋抵押权提出执行异议于法无据，应予驳回。综上所述，庞孝林就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对其提出的停止执行案涉房产的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告庞孝林的诉讼请求。案件受理费4900元，由原告庞孝林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长 彭净审判员张妹审判员张明聪二〇二〇年七月十七日法官助理 孙     文     敏书 记 员 陶           洁