广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12843号原告：崔朝，男，1979年2月10日出生，汉族，身份证住址河南省许昌市魏都区，委托诉讼代理人：赵倩倩，广东金桥百信律师事务所律师。被告：白纯，男，1985年7月15日出生，汉族，身份证住址湖北省当阳市，委托诉讼代理人：柴冰川、赖洁娜，国信信扬律师事务所律师、律师。原告崔朝与被告白纯租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告崔朝及其委托诉讼代理人赵倩倩，被告白纯的委托诉讼代理人赖洁娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、被告向原告支付2019年1月1日至2019年6月30日租金365115元，并从2019年7月1日起至还清之日止按所欠租金金额的每年24%计付逾期利息；2、被告向原告支付2019年1月至4月电费及2019年1月至3月水费共计33470.5元，并从2019年7月1日起至还清之日止按所欠水电费金额每年24%计付逾期利息；3、被告承担本案诉讼费及保全费。事实与理由如下：原、被告签订商铺租赁合同，约定原告将黄边北路××横路商铺租赁给被告，租赁期限自2018年9月1日至2023年3月23日，2018年9月1日至2021年7月31日每月租金为59532.5元，并每月按时缴纳水电费。广州市白云区国土资源和规划局发布《征收土地预公告》，公告内容为需征收位于鹤龙街的土地，黄边村第二经济社发布搬迁通知书，要求场地使用人于2019年1月24日前搬迁，但被告一直拒绝配合搬迁，导致需拆迁部分直至被告搬离后才得以拆除。根据征收具体位置，租赁物业只需拆除位于房屋前方350平方米的院子，并不影响剩余主体房屋作为商铺经营之使用，被告收到通知后以拆迁为由拒绝支付租金，却在涉案房屋中继续经营并霸占房屋至2019年6月。在原告一再催促下，被告于2019年6月没有通知原告的情况下破坏拆卸房屋部分设施后搬走，后原告将房屋重新装修后于2019年6月21日出租给他人。自2019年5月9日起，原告多次向被告主张被拖欠的租金及水电费无果，故提起本案诉讼。被告辩称：本案合同应属无效，已有生效判决予以确认。合同无效后，有权主张占有使用费即不当得利的权利主体应为房东，原告已是三手房东，并非权属人，且原告并无证据证实其有合法转租权，故原告主体资格不适格。原告仅提供了其向前一手出租方缴纳2019年1月6月水电费的收据，4至6月的租金仅有欠条，并不能证明原告实际支付了上述费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的商铺租赁合同书、收据、欠条、聊天记录、微信朋友圈截图、电箱封条照片、现场照片、征收土地预公告、搬迁通知书、拆迁部分平面示意图、租赁合同场地使用申请书、民事判决书、拆迁补偿协议、证人证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租凭（应为笔误，应理解为赁）合同书》，约定甲方将位于黄边北路××横路商铺（以下简称涉案商铺）租赁给乙方，建筑面积1200平方米，租金在每月5日之前一次性支付，乙方需向甲方缴纳2个月月租共100000元作为保证金；租赁期限自2018年9月1日至2023年3月31日，2018年9月1日至2021年7月31日每月租金59352.5元，2021年8月1日至2023年3月30日每月租金65105元；等等。2018年9月29日，被告向原告支付保证金100000元。2018年1月18日，广州市白云区国土资源和规划局出具穗云国土征预字[2018]3号《征收土地预公告》，拟征收土地位置为白云区鹤龙街、面积102971平方米。2018年12月21日，广州市白云区××黄边村第二经济合作社发出《搬迁通知书》，记载位于白云区××黄边村，云城西北延线（白云三线-华快三期）南起白云三线，北至华南快速三期辅道，即将启动搬迁程序，搬迁时间为自本通知发出之日起至2019年1月24日前搬迁完毕，自2019年1月25日起通知范围内即停止供应水电并开始围蔽工作。2019年5月16日，原告（乙方、承租方）与案外人龙某（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将黄边北路122号原泰兴隆汽修厂租赁给乙方，租期自2019年7月1日至2023年3月30日，每月租金38000元；等等。2019年6月21日，原告（甲方、出租方）与证人刘某（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将黄边北路122号租赁给乙方，租期自2019年6月25日至2023年3月30日，每月租金70000元；等等。2020年1月11日，被告起诉原告要求退还押金100000元及支付停产停业损失及搬迁补助补偿费42187.63元等，本院于2020年4月8日作出（2020）粤0111民初1938号民事判决书，认定涉案商铺不具有合法产权或合法报建手续，原被告之间租赁合同无效，并判决原告向被告退还押金100000元并支付利息。现该民事判决已生效。原告为证实被告一直拖欠租金和水电费，出示以下证据：1、2019年3月20日开始的微信通信记录，记载原被告就涉案商铺拆迁补偿款如何分配进行协商，并约定在2019年4月16日见面协商，之后在2019年5月，原告要求被告按照合同约定支付租金；被告则回复当初已协商房租目前不用交，水电费从来没说不交，同时被告表示不敢经营，让交租可以，但要求原告保障经营；等等。2、微信朋友圈截图，显示车璐星汽车服务有限公司招牌下方店铺开门营业，该照片标写文字“汽车美容寻求合作”。3、电箱封条照片，记载时间为2019年3月7日。4、现场照片，显示时间为2019年5月16日，照片中涉案商铺门前有车辆停放。5、欠条，记载由原告作为欠条人于2019年5月16日出具，内容是欠龙某4月至6月租金60000元，在8个月内结清，若补偿款不用退回政府部门，在补偿款扣除60000元，如果上缴政府时，按时归还60000元。被告对上述证据1、2、3、4的真实性、合法性予以确认，但主张不能证明被告当时还仍在营业；对上述证据5不予确认。原告还申请证人出庭作证。证人廖某到庭陈述其与案外人龙某合作管理涉案商铺并出租给案外人谢明建，谢明建出租给原告，2019年5月中旬看到涉案商铺的汽修厂没有搬走，有人守门，有时开门有时不开门，电箱封了以后被告还有经营；谢明建租金支付到2018年12月，之后租金尚未缴纳，不同意减免，由原告直接向证人及龙某支付2019年1月之后的租金；证人刘某到庭陈述，其于2019年6月21日承租涉案商铺，其在2019年5月时查看涉案商铺，看到有一两个人在汽修厂内，里面也有东西，但是在2019年7月其就涉案商铺进行装修时看到修车被拆掉了。被告对上述证人证言均不予确认。审理中，原告称被告承租面积为1200平方米，被拆迁的面积约为300平方米；涉案商铺在2019年3月7日电箱被封，是因被告环保不达标，电箱被封后被告只留下一两个人进行客户的引导交接，并未真正开展维修业务；2019年1月至3月的租金缓交，4月至6月租金是用补偿款抵扣；原告是否需向上一手承租人支付租金，不影响原告依据合同约定向被告收取租金。被告确认涉案商铺仅是部分被拆除，但主张拆除后剩余的面积仅为300平方米，被告的装修全部被损坏；微信中记载的2019年4月16日协商的结果就是减免2019年1至3月租金；主张2019年1月1日已搬离。本院认为，涉案商铺不具有合法产权或合法报建手续，原被告就涉案商铺签订的《商铺租赁合同书》应属无效合同。关于租金（即占有使用费），被告主张其于2019年1月1日搬离涉案场地，但未能提供证据证实搬离事实，亦未能提供证据证实其搬离时有与原告进行交接或向原告发出通知，现原告亦不确认，故应由被告承担举证不能的不利法律后果。现原、被告均确认涉案商铺电箱于2019年3月7日被封，故本院认定被告至少经营至2019年3月7日，现原告要求被告支付2019年1月1日至3月6日之间的租金130192.58（59352.5×2+59352.5÷31×6）元，合法合理，本院予以支持。被告主张2019年1至3月的租金曾协商减免，但未能提供充分证据予以证实，且租金减免亦未通过明确书面协议予以确认，难以还原被告主张的租金减免协商内容，应由被告承担举证不能的不利法律后果。2019年3月7日之后的租金，因电箱已被封，原告亦确认被告无法正常开展经营，且考虑涉案商铺部分场地需要拆迁，故之后的租金被告无需缴纳。关于水电费，被告在微信通信记录中曾于2019年5月表示同意支付水电费，且被告在使用涉案商铺期间产生水电费正常，被告虽对原告主张的水电费数额有异议，但未能提供相反证据予以反驳，故本院对原告主张予以采信，并对原告要求被告支付水电费33470.5元的诉请予以支持。关于租金及水电费的逾期利息，因涉案商铺租赁合同无效，原告对于合同无效具有一定过错，故原告要求被告支付逾期利息，本院不予支持，予以驳回。关于保全费，原告未能提供证据证实其有支出保全费，故要求被告承担无事实及法律依据，本院不予支持予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：（2020）自本判决生效之日起五日内，被告白纯向原告崔朝支付2019年1月1日至2019年3月6日期间的占有使用费130192.58元；（2020）自本判决生效之日起五日内，被告白纯向原告崔朝支付水电费33470.5元；（2020）驳回原告崔朝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8534元，由原告崔朝负担5638元，由被告白纯负担2896元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二O二O年七月二十二无书记员  任丽霞