呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初1708号原告（反诉被告）：呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街养鱼池巷**商铺。法定代表人：张文斌，董事长。委托诉讼代理人：郝晶晶，系呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司法务。被告（反诉原告）：梁玉山，男，1981年11月14日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古清水河县北堡乡北堡村**，住内蒙古清水河县。原告（反诉被告）呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司（以下简称蒙海和公司）与被告（反诉原告）梁玉山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，梁玉山于2020年5月7日向本院提起反诉，本院依法将本案转为普通程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理，蒙海和公司的委托诉讼代理人郝晶晶、梁玉山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒙海和公司向本院提出诉讼请求：1.继续履行双方签订的《商品房认购协议书》及《补充协议书》，由被告支付购房款187,717元，逾期利息11,263元，共计198,980元（逾期利息参照商业银行贷款年利率6%的标准，从2018年2月16日暂计至2020年2月16日，实际利息数额以被告清偿完毕之日止）；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2012年3月10日，原、被告签订《商品房认购协议书》，被告购买世纪春天千禧园1号楼2单元1103号住宅，面积88平米，单价4580元每平米，总房款403,040元。协议签订后，被告依约支付首付款163,040元。因各种原因，原告未能按期交付房屋，2017年2月16日经双方协商一致，就分期支付剩余购房款和交付房屋等事项，达成《补充协议书》，由原告向被告交付房屋，并以延期交付房屋的违约金冲抵被告购房款2283元。被告则按照《补充协议书》的内容，补交40,000元，且办理入住手续。被告本应按《补充协议书》约定的内容，履行分期支付剩余购房款的义务，期限届满后，经原告多次催告，被告无理由拒不支付，尚欠原告剩余购房款187,717元，并产生逾期利息。被告的行为已构成违约，原告提起诉讼，维护合法权益。梁玉山辩称，自合同签订后梁玉山一直依据合同约定交纳购房款，没有不履行合同约定支付购房款的义务，是蒙海和公司自始至终没有履行合同义务，协议签订后迟迟不能为梁玉山办理银行按揭贷款，多次向梁玉山索要剩余200,000元购房款，且不按协议约定期限交付房屋。因蒙海和公司的原因致使梁玉山无法贷款，加大了经济负担，因此不能支付剩余房款并非梁玉山的过错，责任应由蒙海和公司承担。梁玉山于2017年2月16日被迫与蒙海和公司签订补充协议书，就分期支付剩余购房款和交付房屋等事项进行约定。但该补充协议系梁玉山在蒙海和公司多次软硬威胁之下签订，其内容均不是梁玉山的本意。该补充协议第三条约定涉案房屋为国家认可的商品房，但因历史遗留问题所致，房屋产权证逐步予以办理，但是至今没有办理。蒙海和公司违约在先，应该承担相应的违约责任。梁玉山向本院提出反诉请求：1.被反诉人向反诉人支付逾期未办理房屋产权证违约金36,547元；2.本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2012年3月10日，双方签订商品房认购协议书，梁玉山购买世纪春天千禧园1号楼2单元1103号住宅，面积88平米，单价4580元每平米，总房款403,040元。协议约定，梁玉山支付首付款163,040元，于2013年10月1日付款40,000元，剩余200,000元办理银行按揭贷款。协议签订后，梁玉山依约履行了全部付款义务，但是蒙海和公司迟迟不能为梁玉山办理银行按揭贷款，并多次向梁玉山索要剩余200,000元购房款，且不按协议约定期限交付房屋。梁玉山于2017年2月16日被迫与蒙海和公司签订补充协议书，就分期支付剩余购房款和交付房屋等事项进行约定。该补充协议第三条约定涉案房屋为国家认可的商品房，但因历史遗留问题所致，房屋产权证逐步予以办理，梁玉山认为该条款属于约定不明，该约定不能免除蒙海和公司按法律规定在交房后按期办理相关证件的义务。按照《城市房屋权属登记管理办法》有关规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。因房屋买卖等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。蒙海和公司辩称，蒙海和公司不存在逾期办证的事实，办证是在付清房款的前提下才能进行。双方签订商品房认购协议书及补充协议书，对于涉案房屋购房款的支付进行了明确约定，蒙海和公司已经实际向梁玉山交付了涉案房屋，梁玉山未按约定向蒙海和公司支付剩余购房款，已经构成违约。商品房买卖合同系双务合同且有履行顺序，买受人应当先交付购房款，然后出卖人向买受人交付房屋，在买受人未付清购房款之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，即使办理房屋产权证也是在买受人付清购房款之后方可申请，因此应当驳回梁玉山的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对蒙海和公司、梁玉山提交的《商品房认购协议书》、《世纪春天·千禧园内部认购协议住宅补充协议书》、收款收据予以采信并在案佐证。梁玉山提供收据三张，证明其为涉案房屋交纳物业费。根据当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年3月10日，蒙海和公司（甲方）与梁玉山（乙方）签订《商品房认购协议书》，协议第一条约定房屋确认，乙方自愿认购世纪春天·千禧园小区1号楼2单元1103室，总建筑面积88平方米，单价4580元/平方米，总价403,040元。协议第二条约定付款方式及付款时限为分期+按揭贷款，乙方于签订认购协议时首付163,040元，于2013年10月1日付40,000元，剩余房款200,000元，办理银行按揭贷款。协议第三条约定乙方逾期付款的违约责任：（1）逾期不交者，甲方有权将该房屋另行出售，所交款项不予退还；（2）分期+贷款客户，需于支付最后一笔分期款时，签署房屋贷款相关手续，如因乙方不配合或乙方原因造成贷款不能顺利完成的，甲方不予交房，并有权解除认购协议。协议第四条约定甲方交房日期及逾期交房违约责任：1.甲方承诺于2013年10月1日交房；2.如甲方不能按时交房，甲方将向乙方赔付乙方所交款项银行活期利率的双倍利息；3.遭遇不可抗力，双方免责。同日，蒙海和公司出具收款收据一张，载明收到梁玉山交来购房款163,040元。2017年2月16日，蒙海和公司（甲方、出售人）与梁玉山（乙方、购房人）签订《世纪春天·千禧园内部认购协议住宅补充协议书》，约定甲乙双方就购买赛罕区东大黑河村世纪春天·千禧园项目住宅楼事宜曾经签订了内部认购协议，协议约定乙方分期付款。乙方按约定预付了购房首付款（含定金），余款办理分期付款。在协议履行期间，因种种原因，甲方未能按期交房，甲乙双方达成补充协议如下：一、甲乙双方继续承认并履行已签的《世纪春天·千禧园》中有关楼房号位、面积、价款及交付首付款方式等事项的约定。二、住宅楼定于2015年10月10日开始交付。甲方同意乙方将房款交付至全部房款的50%即可交付楼房，剩余50%的房款乙方分期交付。如乙方不按约定交付房款，甲方有权收回此房，由此造成的一切经济损失由乙方承担。具体分期付款计划：乙方剩余房款200,000元，买受人于2017年2月16日办理接房手续，违约金2283元已抵扣房款，剩余187,717元办理三年分期：2018年2月16日前交62,572元、2019年2月16日前交62,572元、2020年2月16日前交62,573元，剩余10,000元房款待办理房本时一次性付清。同日，蒙海和公司出具收款收据一张，载明收到梁玉山交来补交房款40,000元。庭审中，双方均认可，蒙海和公司已将涉案房屋交付给梁玉山使用，亦认可该房屋所在楼宇“五证不全”，尚不具备办理不动产权属证书的条件。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在商品房买卖合同法律关系中，房地产开发企业的主要义务为保证房屋竣工并向买受人转移房屋所有权，买受人的主要义务则为依约按时向房地产开发企业交付购房款。具体到本案中，蒙海和公司已将房屋建成并实际交付给梁玉山使用，梁玉山亦已交付了部分购房款，合同内容和主要合同义务均已开始实际履行。故本案所涉合同并非双方当事人就将来事项进行磋商、规划的预约合同，应认定为本约合同。因涉案房屋已为现房并实际交付，故其合同效力不受是否取得商品房预售许可证的约束，涉案合同截至目前尚不具备法定的生效条件，可参照认定为效力待定。在此状态下，梁玉山选择接收并使用房屋，应视为对房屋现状的认可。同时，作为合同相对方，梁玉山在合同订立及履行过程中，应尽到基本的审查义务和注意义务，并有权选择是否购买、接收或使用。但其在订立合同、交纳部分购房款以及接收、使用房屋时，均未就合同效力、涉案房屋的状态等问题提出异议，亦未积极主张权利，在蒙海和公司要求其支付房屋剩余价款时，却以此作为抗辩理由，显然有失诚实信用，亦不符合公平原则，故本院对此不予支持。需要特别说明的是，即使认定涉案合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。在双方当事人并未要求互相返还，且梁玉山继续占有、使用涉案房屋的情况下，梁玉山亦应依照“折价补偿”原则向蒙海和公司支付剩余购房款。故关于蒙海和公司主张梁玉山支付剩余购房款的诉讼请求，事实清楚、于法有据，本院予以支持。关于蒙海和公司主张梁玉山支付逾期付款利息的诉讼请求，本院认为，基于上文认定的付款义务，梁玉山应向蒙海和公司支付以欠付购房款为本金，自蒙海和公司起诉之日起至梁玉山实际支付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于梁玉山主张蒙海和公司向其支付逾期未办理房屋产权证违约金36,547元的反诉请求，本院认为，关于办理不动产权属证书，双方仅在补充协议书中达成“剩余10,000元房款待办理房本时，梁玉山一次性付清”的约定，除此之外，对办理不动产权属证书的期限及逾期办证违约金等相关事项，双方均未进行约定，故对梁玉山的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、梁玉山于本判决生效之日起十五日内向呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司支付剩余购房款187,717元及利息（以187,717元为本金，自2020年4月13日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回梁玉山的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4280元（原告已预交），由梁玉山负担；反诉案件受理费357元（反诉原告已预交），由梁玉山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 李丽萍人民陪审员 乌日娜人民陪审员 张素芬二〇二〇年七月十七日书记员 米文欢