贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初1004号原告：梁峰，男，1977年1月6日出生，侗族，铜仁市碧江区人，无职业，住铜仁市碧江区。被告：贵州省华联玛客超市有限公司。地址：贵州省铜仁市碧江区经济开发区产业园****。法定代表人：唐新发，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭珊珊，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。原告梁峰与被告贵州省华联玛客超市有限公司（以下简称华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁峰、被告华联公司的委托诉讼代理人谭珊珊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁峰向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告所签订的房屋租赁合同；二、判令被告华联公司支付所欠原告门面租金96600元；三、判令被告华联公司因违约赔偿给原告20000元的违约金；四、判令被告华联公司因违约其保证金不予退还。事实及理由：2018年5月14日，原、被告在平等、自愿、协商的前提下签订了房屋租赁合同，原告梁峰将私有的坐落于铜仁市碧江区门面，建筑面积460㎡出租给被告华联公司经营华联小铺／惠民生鲜，租期为6年，自2018年6月20日至2024年6月20日止，合同规定年租金为386400元，从第三、四年递增5%的租金，第五、六年递增10%的租金，同时约定半年支付一次租金，由乙方华联公司在上一期租金到期前15日内缴纳下一期租金。合同签订后被告华联公司向原告缴纳了50000元的合同保证金，同时交付了首次租金193200元，故原告按合同的约定将其房屋交付给了被告华联公司。同时原、被告双方在签订合同时，共同约定了违约责任及义务，如甲乙双方任何一方违约，将承担违约责任，并赔偿对方因此造成的一切经济损失。同时还规定了，若乙方华联公司如迟延支付租金超过30天，甲方梁峰有权收回房屋，解除该合同，其保证金不予退还，并承担20000元违约金。然而被告华联公司没有诚信，违反合同规定，至2019年12月20日以来至今未按照合同约定支付原告的租金，原告多次向被告华联公司催收租金，被告均以生意不好无钱为由拒绝支付，在2019年12月底，被告华联公司将该小铺关门，所有货物已经清空，只剩下一些货架及设备设施，期间原告多次打电话给被告法定代表人唐新发，要求其积极协商处理此事，被告也没有给出任何答复，2020年1月20日被告华联公司已经逾期未支付房屋租金达30日，原告也以电话和短信的形式通知唐新发，原告将要收回该门面。要求被告将其自己的设施设备及货架搬出原告的门面，至今也未搬出，占用原告的门面已经有3个月之久，也从未主动打一个电话给原告来处理此事，被告要求原告赔偿其损失100000元，并退还保证金50000元才同意搬离，综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告华联公司辩称：2018年5月14日，华联公司与梁峰签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：1、梁峰将其铜江××××101号门面出租给华联公司经营使用；2、华联公司缴纳50000元作为保证金，合同期满无息退回；3、华联公司如需提前解除合同，在无第三人承接的情况之下，双方解除合同则不退回保证金；4、因政策原因导致案涉商铺要被拆迁等问题，该房屋政策下属于华联公司的赔偿项目由华联公司享有，甲方应协助乙方办理相关赔偿事项。上述合同签订后，华联公司缴纳了保证金50000元，同时也如约支付租金，2019年年中，拆迁办发出通知，案涉商铺所属街道面临拆迁，各相关部门督促所有临街铺面全部关闭，后因疫情原因，原有的外地工人无法复工、同时也招不到新的员工，导致该便利店无法开门营业。华联公司根据国家政策多次请求梁峰能够考虑实际情况适当予以减免租金，但其始终不答应。华联公司未按时缴纳实属因疫情（不可抗力）所导致，并不存在违约，请求法院依法判决。本案经审理本院认定事实如下：2018年5月14日,梁峰与华联公司签订《房屋租赁合同》，由梁峰将其所有的位于铜江××××101，建筑面积460㎡的房屋出租给华联公司。主要约定：一、租期6年（自2018年6月20日起至2020年6月19日止），每月租金单价为70元／月／㎡，年租金386400元，支付方式为：半年支付，由华联公司在上一期租金到期前15日内预付下一期租金，第一年、第二年租金70元／月／㎡，第三年、第四年70元／月／㎡。华联公司向梁峰缴纳保证金50000元，租赁届满，梁峰无息退还华联公司保证金金额。二、因自然灾害等不可抗力因素不能继续履行的，梁峰、华联公司均不追究对方的违约责任，梁峰不得无故提前终止合同，若梁峰需要提前终止合同，梁峰应提前三个月以书面形式通知华联公司，经双方同意方可终止合同，但梁峰应向华联公司一次性支付两万元的违约金，并赔偿华联公司装修等一切损失。若华联公司迟延支付租金超过30天，梁峰有权收回房屋。合同签订后，华联公司向梁峰缴纳了保证金50000元，同时支付半年房屋租金193200元。梁峰、华联公司对2019年12月20日之前房屋租赁费已经结清的事实不持异议。2020年1月20日梁峰通过其手机（号码为177××××4141）发短信至华联公司法定代表人唐新发手机（号码为180××××****）上，内容为：唐总你好，你公司租我开发区的门面现已迟延支付租金达30天，并也关门停业，现通知你公司3日内将所属设施、设备及货物搬走，否则我将强行收回门面，特此通知；通知人梁峰。现梁峰以华联公司拖欠资金，且违约诉至法院提出前列诉请，同时认为华联公司拖欠自2019年12月21日至2020年3月21日期间的租金，每月32200元，三个月租金96600元。华联公司则认为：对租金计算及金额无异议，不同意支付。导致无法营业、无法交租、无法搬迁的原因除案涉房屋被政府征收拆迁外，还因疫情等不可抗力所致，华联公司不存在违约情形。梁峰、华联公司均同意终止涉案《房屋租赁合同》，但梁峰认为终止合同时间为2019年12月20日，华联公司认为终止合同时间为2019年10月9日。梁峰称华联公司停业时间是2019年12月25日，之后陆续将货物搬离涉案商铺，所有设施设备是梁峰与拆迁办电话告知华联公司法定代表人唐新发，华联公司于2020年5月21日正式搬走，华联公司称关门时间是年前，搬迁时间应从2019年10月5日之后开始搬迁，因为疫情耽搁，疫情过后慢慢搬离的。另查明，铜仁市碧江区政府为了加快棚户区改造项目建设，梁峰的出租房屋被列为拆迁范围，2019年10月9日，梁峰作为（甲方）与铜仁市碧江区房屋征收补偿安置中心（乙方）签订了《碧江区2018年环北片区棚户区改造项目商业性用房征收补偿协议书》，该协议主要约定被征收商业用房的价值，计算标准，装修补偿费、搬迁费、停业停产损失及奖励补助等，该协议上铜仁市碧江区房屋征收补偿安置中心盖章时间系2020年5月24日，万旭签章。以上认定的事实，有原、被告的陈述，有原告梁峰提交的《房屋租赁合同》、《短信记录》在卷佐证，足以认定；对原告提交的碧府办发（2017）158号及双方当事人均提交的《碧江区2018年环北片区棚户区改造项目商业性用房征收补偿协议书》真实性予以认定。本院认为：梁峰、华联公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于梁峰主张解除与华联公司于2018年5月14日签订的《房屋租赁合同》请求的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，依据前述法律规定，解除合同应当通知对方，涉案中，梁峰认为终止合同时间为第二年支付租金的时间即2019年12月20日，而华联公司认为终止合同时间为梁峰签订房征收补偿协议书时间即2019年10月9日，对此争议，双方当事人均无有效证据证明各自的主张，均不足以证明其已通知对方要求解除涉案《房屋租赁合同》，故，双方当事人主张解除合同的时间本院均不予认可，现梁峰于2020年4月15日诉至法院要求解除《房屋租赁合同》，华联公司表示同意，本院予以支持。关于梁峰主张华联公司支付96600元欠付租金(2019年12月21日至2020年3月21日期间的租金，每月32200元，三个月租金96600元)是否成立的问题，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；该法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。故，向出租人交纳租金是承租人的基本义务。前述查明，梁峰自认华联公司停业时间系2019年12月25日，于2020年5月21日正式搬走，结合华联公司称因疫情导致超市停业，曾多次与梁峰沟通适当予以减免租金，但协商未果。本院认为，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响一方有权要求免除部分责任，根据公平原则，双方均应分担因新型冠状病毒疫情造成的损失，根据不可抗力免责规则，承租方华联公司基于疫情要求减租是合理的，华联公司于2019年12月25日停业至2020年5月21日搬离，期间未营业，其经济收入受疫情影响严重。综上，对梁峰主张华联公司支付自2019年12月21日起至2020年3月31日止三个月租金96600元，应适当减少一个月租金32200元。故，对梁峰要求华联公司支付租金中的64400元（96600元-32200元）予以支持，超出部分不予支持。关于梁峰主张华联公司赔偿违约金20000元是否成立的问题，根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第二项约定，因自然灾害等不可抗力因素不能继续履行的，梁峰、华联公司均不追究对方的违约责任，前述查明，华联公司不能继续履行合同以及迟延交付租金，是因租赁房屋被铜仁市碧江区政府列为被征收的拆迁范围导致合同提前终止，受疫情的影响导致租金不能及时支付，梁峰称华联公司构成违约，但未能提供证据支撑其主张，应承担举证不能的法律后果，故，本院认为梁峰这一主张缺乏事实及法律依据，依法不予支持。同理，梁峰主张因华联公司违约，华联公司缴纳的保证金不予退还的诉讼请求亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告梁峰与被告贵州省华联玛客超市有限公司于2018年5月14日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵州省华联玛客超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁峰房屋租赁费64400元；三、驳回原告梁峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计1816元，由被告贵州省华联玛客超市有限公司负担702元，原告梁峰负担1114元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决即发生法律效力。当事人可于本判决所明确的履行期限届满之日起二年内，申请本院强制执行。审判员  卢亚琼二〇二〇年七月三日法官助理陈尘书记员朱録锋