贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初4009号原告（反诉被告）：杨洋，男，1996年3月19日出生，汉族，安徽省桐城市人，身份证住址安徽省桐城市。委托诉讼代理人（特别授权）：陈志翔，贵州财团律师事务所专职律师。被告（反诉原告）：凯里市佳和盛世置业有限公司，住所地贵州省凯里市凯棉路**，统一社会信用代码：915226010827636928。法定代表人：刘海涛，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：郑桂美，贵州兄弟律师事务所专职律师。委托诉讼代理人（特别授权）：唐永浩，贵州兄弟律师事务所专职律师。被告（反诉原告）：凯里市万象商业管理有限公司，住，住所地贵州省凯里市凯棉路**********一社会信用代码：91522601337440140A。法定代表人：彭新雄，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郑桂美，贵州兄弟律师事务所专职律师。委托诉讼代理人（特别授权）：唐永浩，贵州兄弟律师事务所专职律师。原告（反诉被告）杨洋与被告（反诉原告）凯里市佳和盛世置业有限公司（以下简称：佳和盛世公司）、凯里市万象商业管理有限公司（以下简称：万象公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨洋及其委托诉讼代理人陈志翔、被告（反诉原告）佳和盛世公司、万象公司共同的委托诉讼代理人郑桂美到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨洋向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《凯里市万象商业管理有限公司蝴蝶谷购物公园租赁合同》。2、判令佳和盛世公司赔偿原告装修残值损失56738元。3、判令被告万象公司退还原告质量保证金7400元、履约保证金7400元以及店内物品。3、判令诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年12月24日，原告与二被告签订《蝴蝶谷购物园租赁合同》、《补充协议》（编号：ＪＨＳＳ-ＷＸＳＹ-ＨＤＧ2018-8001）原告承租被告佳和盛世公司所有位于凯里市蝴蝶谷商场内餐饮区用于经营快餐。原告在承租时严格按照合同约定将租金（首期款22200元）、质量保证金7400元、履约保证金7400元以及其他费用（装修管理费1480元、垃圾清运费1110元、水费74元等共计3084元）交付给万象公司。在原告承租期间，原告发现佳和盛世公司所持有物业蝴蝶谷商场并未通过消防安全验收，导致原告无法在租赁期间合法开展经营活动，其行为已经严重违反我国法律规定以及本合同第十六条16.1约定。2019年11月15日，凯里市消防救援大队对蝴蝶谷购物商场作出《不同意投入使用、营业决定书》。原告和其他商铺依据本合同第十九条19.8约定共同书写《告知函》，并于2019年11月19日共同将《告知函》送至二被告处。原告在此期间曾准备将店铺内部分物品搬离商铺，但却被万象公司禁止将物品搬离。自此原告为经营店铺装修投入共计69977元，原告实际使用时间为2019年3月1日至2019年10月23日，装修残值损失金额56738元。综上所述，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告佳和盛世公司、万象公司辩称：双方签订的合同已于2020年1月6日解除，因此第一项诉请无事实和法律依据。二被告并未违反合同约定，因此装饰装修的残值根据法律规定不应当由二被告进行赔偿。质量保证金和履约保证金7400元是事实，但根据判决结果多退少补来进行退还。反诉原告佳和盛世公司、万象公司向本院提起反诉请求：1、确认佳和盛世公司、万象公司与杨洋2018年12月24日签订的《凯里市万象商业管理有限公司蝴蝶谷购物公园租赁合同》已于2020年1月6日解除；2、判决杨洋立即搬离蝴蝶谷餐饮区F1层1145号、1150号商铺，并将该商铺移交给佳和盛世公司；3、判决杨洋支付佳和盛世公司2019年5月18日至2020年1月6日期间欠付的租金6172.29元，及以欠付租金为基数从2019年7月20日起按日千分之一计算至付清之日止的延迟履行违约金（暂计算至2020年1月6日的延迟履行违约金为787.80元）；4、判决杨洋支付万象公司2019年5月18日至2020年1月6日期间欠付的物业服务费8859.71元，及以欠付物业服务费为基数从2019年7月20日起按日千分之一计算至付清之日止的延迟履行违约金（暂计算至2020年1月6日的延迟履行违约金为1130.82元）；5、判决杨洋支付万象公司2019年5月18日至2020年1月6日期间欠付的商业管理费21883.43元，以及以欠付商业管理费为基数从2019年7月20日起按日千分之一计算至付清之日止的延迟履行违约金（暂计算至2020年1月6日的延迟履行违约金为2793.11元）；6、判决杨洋从2020年1月7日起按42.42元/日的标准支付佳和盛世公司房屋占用费至杨洋将商铺移交给佳和盛世公司之日止；7、判决杨洋从2020年1月7日起按60.89元/日的标准支付万象公司物业服务损失至杨洋将商铺移交给佳和公司之日止，按150.40元/日的标准支付万象公司商业管理费损失至杨洋将商铺移交给佳和盛世公司之日止；8、判决杨洋支付万象公司2019年3月15日至2019年4月20日期间的租金1527.16元，支付万象公司2019年3月15日至2019年4月20日期间的物业服务费2192.09元、商业管理费5414.46元；9、判决杨洋支付万象公司未按时开店的罚款800元；10、诉讼费用由杨洋承担。事实与理由：2018年12月24日，杨洋与佳和盛世公司及万象公司签订《凯里市万象商业管理有限公司蝴蝶谷购物公园租赁合同》，由佳和盛世公司将蝴蝶谷餐饮区F1层1145号、1150号共74㎡商铺租赁给杨洋经营派乐汉堡快餐。租赁期限为2019年3月1日至2022年4月30日，租期内租金共45730元、物业服务费65641元、商业管理费162133元，前述三项费用均从开业之日起计算。合同签订后，杨洋未按照合同约定向原告支付相应费用，佳和盛世公司、万象公司多次催收未果。综上所述，双方已于2020年1月6日解除合同，但杨洋至今不将商铺移交给佳和盛世公司，又不支付相关费用。反诉原告为维护其合法权利遂起诉至法院，并提出前述诉讼请求。反诉被告杨洋辩称：一、佳和盛世公司出租给杨洋的商铺不具备法定的使用条件，应驳回其反诉请求。杨洋向佳和盛世公司租赁的商铺在承租期间，佳和盛世公司持有物业蝴蝶谷商场并未通过消防安全验收，属于公众聚集场所必须经过消防安全检查方能投入使用。2019年11月15日，凯里市消防救援大队对蝴蝶谷购物商场作出《不同意投入使用、营业决定书》，后杨洋在调查时发现，2019年12月26日，凯里市消防救援大队对蝴蝶谷购物商场再次作出《不同意投入使用、营业决定书》，导致杨洋无法在租赁期间合法开展经营活动。二、杨洋曾多次要求搬离店内物品，但是佳和盛世公司、万象公司均禁止杨洋进行搬离，应驳回反诉原告的诉讼请求。三、因蝴蝶谷商场不具备开业条件，万象公司与杨洋所签署的合同未能合法履行。综上，请人民法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年12月24日，以佳和盛世公司（出租方）、万象公司（管理方）与杨洋（承租人）签订《凯里市万象商业管理有限公司蝴蝶谷购物公园租赁合同》，佳和盛世公司将蝴蝶谷中餐饮区位置F1层1145、1150号商铺、设备出租给杨洋使用。万象公司为佳和盛世公司授权的物业管理方，佳和盛世公司委托万象公司向杨洋收取该物业的租金、履约保证金等应由杨洋向佳和盛世公司支付的款项，并将代收款项交予佳和盛世公司。合同第一条约定：“计租面积为74平方米，租期为37个月，自开业日开始计算，即自2019年3月1日起至2022年4月30日。租赁期限内租金为45730元。首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。除首期租金外，其他各期租金均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。杨洋应在每个交费期最后一个月的20日前，向万象公司一次性足额支付下个交租期租金。租赁期限内，物业服务费、商业管理费等各项总费用合计227774元，其中物业服务费为65641元，商业管理费为162133元。首期物业服务费、商业管理费为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。除首期物业服务费、商业管理费外，其他费用均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交费期交纳。”第五条约定：“本合同签署当日，杨洋应当向佳和盛世公司交纳7400元作为履约保证金；合同终止后30日内，如不存在本合同第20条规定情形的，该保证金甲方于本合同终止且丙方结清所有租金及扣除丙方应支付的相关款项并办妥所租房屋为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续后30个工作日内退还（不计息）。”第六条约定：“佳和盛世公司、万象公司计划于2019年3月1日移交房屋给杨洋，真实移交时间以佳和盛世公司或万象公司书面通知为准。”第八条约定：“杨洋应当在2019年4月28日开业经营。”第九条约定：“作为该房屋的承租人，丙方（杨洋）应当自开业日起，向乙方（万象公司）交纳该房屋的物业服务费和商业管理费。……乙方在第一个年内实际收取的物业服务费按合同约定收取标准执行。”第十九条违约责任约定：“本合同因甲方、乙方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金给丙方。……如丙方原因导致本合同提前终止，丙方应当在本合同终止后7日内按第一年的租金、物业服务费、商业管理费标准足额缴纳装修期间的全部租金、物业服务费、商业管理费等相关费用。”杨洋承租该案涉房屋主要经营派乐汉堡快餐。2018年12月24日，杨洋与佳和盛世公司、万象公司达成《补充协议》，该补充协议主要约定：若佳和盛世公司万象公司原因导致杨洋未能在2019年6月1日前开业，杨洋可将开业时间顺延两个月（即2019年8月10日），若仍未能开业，则佳和盛世公司、万象公司应无息退还履约保证金、质量保证金及首期租金，佳和盛世公司、万象公司需根据杨洋实际产生的损失进行赔偿（杨洋需提供相关发票、单据）。合同签订当日，杨洋向万象公司交纳了首期款22200元、质量保证金7400元、履约保证金7400元。2019年3月15日交纳装修管理费1480元、垃圾清运费1110元、水费74元、有线光纤费420元。同日，万象公司与杨洋签署了《房屋交接确认书》，杨洋向万象公司提交了《装修申请表》，预计装修时间从2019年3月15日至2019年4月25日。杨洋与佳和盛世公司、万象公司均认可杨洋于2019年5月3日对案涉商铺进行营业。2019年5月30日，万象公司向蝴蝶谷的商户发出《通知函》，该通知函主要内容为，感谢各位商户配合我公司在4月28日至5月17日进行的东区内部是营业，我司从2019年5月18日开始收取物业管理费，在蝴蝶谷影院正式售票之日开始按照租赁合同履约，相关租期条件自动延后。因杨洋未按时交纳相关费用，同年10月24日万象公司向杨洋发出《通知函》，催促其交纳相关费用。2019年10月杨洋停止营业，万象公司分别于2019年10月25日、27日、28日向杨洋经营的派乐汉堡店铺发出《警告函》，内容为根据规章制度延迟开店或者提前闭店（或无故私自闭店），第一次口头提醒，此后每发现一次，万象公司有权处以200元/次的罚款。因万象公司多次向杨洋发出函件，催促其交纳相关费用，杨洋均未交纳，直至2020年1月6日万象公司向杨洋发出《解除合同通知书》。2019年1月25日黔东南州消防支队对凯里市佳和盛世置业有限公司“蝴蝶谷”广场综合体建设工程进行消防验收，出具黔东南州消验字[2019]第0038号《建设工程消防验收意见书》，意见为：1、综合评定该工程消防验收合格；2、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效；3、该工程项目如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。属于公众聚集场所的，在投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。2019年11月15日，凯里市消防救援队对蝴蝶谷购物商城进行消防安全检查，经检查存在消防安全隐患，并出具了凯消安不字[2019]第0080号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意蝴蝶谷购物商城投入使用、营业。2020年1月3日，佳和盛世“蝴蝶谷”广场综合体“蝴蝶谷购物商场”取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。本案因双方当事人意见分歧较大，调解未果。另查明：杨洋认可，佳和盛世公司、万象公司向杨洋主张的费用应当自2019年5月18日后计算至2019年11月19日。杨洋因案涉商铺的装修向双燕板材、达邦防水、壁王墙布厂购买装修材料所花费用如下：1940元+1930元+66元+35元+49.89元+475元+400元+135元+700元+1900元+2300元=9930.89元。上述事实，有原告（反诉被告）的起诉状及答辩状、被告（反诉原告）的答辩意见及反诉状、原、被告在庭审中的陈述，以及提交的证据材料并经庭审举证质证、庭审笔录等在卷佐证，本院依法审查，可以认定。本院认为，原、被告签订的《蝴蝶谷购物公园租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，内容明确，是双方当事人的真实意思表示，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。关于双方签订的租赁合同是否已经解除问题。佳和盛世公司于2020年1月6日以短信方式向杨洋发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的合同，且认为双方的租赁合同已于2020年1月6日解除，杨洋对此无异议。故本院认为双方签订的租赁合同可以解除，解除时间应为2020年1月6日。关于佳和盛世公司、万象公司要求杨洋搬离承租的案涉商铺的诉求，因双方签订的合同已经解除，杨洋有返还租赁物的义务，故该项诉求本院予以支持。因解除合同后，本院已支持反诉原告的诉请，杨洋搬离案涉租赁的商铺，杨洋搬离租赁商铺时，在商铺内属于能够移动的物品，其自行搬离即可，杨洋要求万象公司返还其店内物品的诉请，本院不予支持，但在杨洋搬离商铺内物品时，佳和盛世公司、万象公司应予以配合。关于杨洋诉请万象公司返还质量保证金7400元、履约保证金7400元的问题。因双方签订的租赁合同已解除，合同无法继续履行，应予以退还，上述费用为万象公司收取，故杨洋的该项诉请，本院予以支持。关于杨洋诉请佳和盛世公司赔偿装修损失的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”但亦应结合承租人所提交的证据来综合进行认定。首先，杨洋未与他人就案涉商铺的装修签订有书面的装饰装修合同，无法直观地证明其装修案涉商铺所装修项目及所花费用等，但从杨洋提交的装修申请表及结合其营业的事实来看，确系存在装修的客观事实；其次从杨洋所举的证据来看，即便是其自行购买建材雇请他人进行装修，其应提交载明有具体内容的收货单、购销单等证据证实，杨洋所提交的供货单、订货单或购销合同、转款凭据等基础证据，不足以证实其为案涉店铺装修所花费用为69977元，从其提交的证据，本院仅认定的装修费为9930.89元。关于剩余租赁期内装饰装修残值损失的计算，双方签订的租赁合同租期为37个月，杨洋实际使用装饰装修的时间应为2019年5月3日（开业之日），故佳和盛世公司支付杨洋剩余租赁期内装饰装修残值损失应为租期内37个月的装修金额9930.89元（268.40元/月，8.95元/天）-杨洋实际使用装修装饰的时间即2019年5月3日至2019年11月19日（共计200天）=9930.89元-（8.95元/天×200天）=8140.89元。关于反诉请求的相关费用问题。杨洋在承租期内使用租赁物，应按照合同约定履行支付相关费用的义务。首先，关于租赁费、物业服务费、商业管理费支付的时间问题。虽双方当事人均认可杨洋系2019年5月3日开业经营，但根据2019年5月30日万象公司向蝴蝶谷商户出具的《通知函》内容及结合杨洋的自认来看，租赁费、物业服务费、商业管理费应从2019年5月18日开始计收。上述费用支付截止的时间，虽双方的租赁合同于2020年1月6日解除，但根据凯里市消防救援大队作出的凯消不安字（2019）第0080号《不同意投入使用、营业决定书》来看，消防队对案涉商铺所在的购物商城已作出不同意投入使用，营业的决定，导致杨洋未能正常使用案涉商铺系商城存在消防安全隐患，不是杨洋自身原因所致，出租方提供的租赁物不符合使用条件，但杨洋自认费用计算的截止时间为2019年11月19日，为此，案涉商铺的租赁费、物业服务费、商业管理费应计算至2019年11月19日。双方签订的租赁合同约定首期租金、首期物业服务费、商业管理费为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。租赁期限37个月。租赁期限内租金费用合计45730元、物业服务费65641元、商业管理费162133元。从2019年5月18日至2019年11月19日共计185天，结合租期折算三项费用租金为1235.95/月（41.20元/天）、物业服务费为1774.08元/月（59.14元/天）、商业管理费为4381.97元/月（146.07元/天）。故三项费用应为：1、租金，41.20元/天×185天=7622元；2、物业服务费，59.14元/天×185天=10940.9元；3、商业管理费，146.07元/天×185天27022.95元。因杨洋支付的首期款为22200元（分摊到各项费用，已支付的首期租金为3708元，物业费为5345.7元，商业管理费为13146.3元）为此，从2019年5月18日至2019年11月19日期间，杨洋尚欠的租赁费为3914元、物业服务费5595.2元、商业管理费为13876.65元。反诉原告诉请反诉被告杨洋支付从2019年3月15日至2019年4月20日期间的租金、物业服务费、商业管理本院不予支持，对此，再次不再赘述。因佳和盛世公司系委托万象公司代为收取上述费用，为此，对佳和盛世公司诉请杨洋支付租金，本院予以支持。关于反诉请求支付房屋占用费及合同解除后的物业服务费、商业管理费问题。本案中，杨洋到案涉商铺准备搬离，因双方之间存在租赁合同纠纷，杨洋受到佳和盛世公司、万象公司工作人员的阻止，导致杨洋相关物品无法搬离致使商铺被占用的后果，应由佳和盛世公司、万象公司自行承担，其主张杨洋支付上述房屋占用费，于法无据，本院不予支持。关于反诉原告诉请杨洋支付迟延履行违约金问题。从双方提交的证据来看，2019年1月25日黔东南州消防支队对凯里市佳和盛世置业有限公司“蝴蝶谷”广场综合体建设工程进行消防验收，出具黔东南州消验字[2019]第0038号《建设工程消防验收意见书》，其中意见书第3条指出：“该工程项目如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。属于公众聚集场所的，在投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。”直至2020年1月3日，佳和盛世“蝴蝶谷”广场综合体“蝴蝶谷购物商场”才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。双方签订合同的时间为2018年12月24日，签订合同时“蝴蝶谷购物商场”并未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该证据能够证实双方在签订合同之时佳和盛世公司、万象公司存在违约情形，同时2019年11月15日，凯里市消防救援队对蝴蝶谷购物商城进行消防安全检查，经检查存在消防安全隐患，并出具了凯消安不字[2019]第0080号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意蝴蝶谷购物商城投入使用、营业。故对佳和盛世公司、万象公司提出的该诉求，本院不予支持。关于反诉原告诉请杨洋支付未按时开店罚款的问题，因佳和盛世公司、万象公司在杨洋租期内未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，存在违约情形，故其诉请杨洋未按时开店的罚款，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨洋与被告（反诉原告）凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司于2018年12月24日签订的《蝴蝶谷购物公园租赁合同》于2020年1月6日解除；二、原告（反诉被告）杨洋于本判决生效后十日内搬离蝴蝶谷中餐饮区位置F1层1145、1150号商铺，并将该商铺移交给被告（反诉原告）凯里市佳和盛世置业有限公司；三、原告（反诉被告）杨洋于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）凯里市佳和盛世置业有限公司支付租金3914元；原告（反诉被告）杨洋于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）凯里市万象商业管理有限公司支付物业服务费5595.2元、商业管理费为13876.65元；四、被告（反诉原告）凯里市万象商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）杨洋履约保证金7400元、质量保证金7400元，合计14800元；五、被告（反诉原告）凯里市佳和盛世置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）杨洋剩余租赁期内装饰装修残值损失8140.89元；六、驳回原告（反诉被告）杨洋的其余诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司的其余诉讼请求；若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取为794元，反诉案件受理费为545元，保全费620元，共计1959元，由杨洋负担1279元，由凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司负担680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  赵婧霖二〇二〇年七月六日法官助理覃庆伟书记员温佳俊