江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终5149号上诉人（原审被告）：成转才，男，1969年11月20日出生，汉族,户籍地甘肃省泰安县，现住江苏省启东市。委托诉讼代理人：薛向纯（系成转才外甥），男，1988年8月15日出生，汉族,户籍地江苏省南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：杨永祥，男，1947年12月2日出生，汉族，住江苏省启东市。被上诉人（原审原告）：杨瑞英，女，1943年7月17日出生，汉族，住江苏省启东市。被上诉人（原审原告）：杨月英，女，1963年9月1日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：杨群生(系杨月英哥哥)，男，1959年2月25日出生,汉族，住上海市普陀区。上述三被上诉人的委托诉讼代理人：宋某，上海开伦律师事务所律师。上诉人成转才因与被上诉人杨永祥、杨瑞英、杨月英房屋租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2019）苏0681民初4252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。成转才上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：现有房屋是成转才在2000年重建并于2015年重新修缮的，并非周某老人生前建造。其于1997年借住周某老人的三间瓦房是事实,2000年房屋破旧只剩下一小堵墙，其他房屋主体是成转才在2000年重建的，该房屋在2015年又进行了修缮，都是在案外人张某即杨瑞英丈夫同意且参与的情况下修建的。因为张某等承诺不会赶成转才走、房子一直由其居住，成转才才修建房屋的。且案涉《房屋租赁合同》载明房屋是3间瓦房，而《宅基证》是四间,该《宅基证》与同时期其他《宅基证》相比缺少时间，真实性不认可。客观事实是原有3间，后经其修缮改建为现在的4间。《房屋租赁合同》是对方承诺一直让其居住才签订的，当时对方说只是为了留依据并不会要房子。杨瑞英曾出具承诺书，放弃案涉房屋的继承权，不是本案一审适格原告。杨永祥、杨瑞英、杨月英辩称，一审法院认定事实清楚,适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨永祥、杨瑞英、杨月英向一审法院起诉请求：判令解除租赁协议，成转才立即腾空并搬离租赁的位于启东市间房屋；本案诉讼费由成转才承担。一审法院认定事实如下：杨永祥、杨瑞英、杨月英作为出租方（甲方）与成转才作为承租方（乙方）签有《房屋租赁合同》一份，合同约定的主要内容有：“一、租赁房屋：1.本房屋坐落于江苏省启东市××镇××总村××组；2.本房屋（共三间瓦房）系周某生前所有，去世后作为遗产遗留给其子女所有；3.甲方同意将上述房屋借租给乙方。……三、租赁期限：房屋借住期自2016年9月23日起至甲方需要时及时归还。……”另查明，案涉租赁房屋系周某生前所建，坐落于江苏省启东市××镇××总村××组，共四间平房。周某婚后育有三个子女，分别为杨永兴、杨瑞英、杨永祥。杨永兴于2014年2月2日死亡，杨永兴的继承人于2018年12月17日在上海市东方公证处经公证程序，将杨永兴名下的坐落于上海市××路××室的房屋由其长子杨群生继承。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，依法有效，当事人应按合同约定履行相应的权利义务。杨永祥等三人系租赁合同相对人，有权作为原告提起本案诉讼，至于案涉房屋上是否还有其他权利人，与本案无涉，故对成转才关于一审原告主体资格的抗辩，一审法院不予采纳。案涉《房屋租赁合同》约定房屋借住期限自2016年9月23日起至甲方需要时及时归还，即承租方有权随时解除合同并向成转才主张返还房屋，但应给予成转才必要的合理期限搬离案涉房屋。成转才辩称租赁合同约定的租赁房屋即三间瓦房没有交付，成转才所居住房屋并非杨永祥等所有。一审法院认为，《房屋租赁合同》约定的租赁房屋系周某生前所有的位于江苏省启东市××镇××总村××组房屋，根据周某名下宅基证所载，实际租赁房屋应为四间平房，租赁合同中三间瓦房应为误写。双方签订租赁合同之前案涉房屋已由成转才实际占有居住，杨永祥等无需再行交付，故一审法院对成转才的上述抗辩意见不予采纳。成转才经一审法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，系其对自身诉讼权利的处置，不碍一审法院在查明事实的基础上依法裁判。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除杨永祥、杨瑞英、杨月英与成转才签订的《房屋租赁合同》；二、成转才于判决生效后一个月内腾空周某名下坐落于江苏省启东市××镇××总村××组的四间房屋。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取50元，由成转才负担。二审中，成转才向本院提交以下证据：1.《宅基地证》2本，证明同一村民小组其他户的宅基地证与杨永祥等一审提供的明显有差异。2.水电费缴纳的相关凭证，证明水电费由其缴纳。3.销货清单、送货单以及张某签收的票据，证明2015年修缮案涉房屋时张某是知情并参与的。4.情况说明两份、录音资料一份，证明其后来对房屋进行了修缮，张某对此是知情且同意的，签订租赁协议协商时同意其可以一直享有居住权。5.承诺书一份，证明杨瑞英放弃继承。6.杨金成与杨永祥签订的协议一份，该协议由张某代杨永祥等签订，证明张某可以代表被上诉人。杨永祥、杨瑞英、杨月英质证认为，上述证据均不是法律规定的新证据。证据1不能说明被上诉人的房屋没有依据或者是虚假的；证据3关于张某经手买卖材料过程不清楚，且张某无权代表被上诉人，该证据和本案无关；证据4,对情况说明中成转才对房屋进行修缮认可，但是不代表修了房屋就享有永久居住权，录音的声音嘈杂，且应当以双方书面确认的租赁合同为准，双方协商过程的内容不能作为最后确定的依据；证据5和本案无关。本院经审查认为，证据1,2,5,6与本案不具有关联性；证据3、4即便真实，也不能证明张某代表被上诉人承诺成转才对案涉房屋享有永久居住权，故对上述证据本院均不予采信。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人之间形成租赁合同关系。周某生前建造坐落于江苏省启东市××镇××总村××组平房共四间。在周某去世后，其子女将该四间房屋无偿借给成转才居住，2016年9月，双方签订《房屋租赁合同》，形成租赁合同关系。该《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，当事人应按合同约定履行相应的权利义务。租赁合同约定房屋借住期自2016年9月23日起至甲方需要时及时归还，现杨永祥、杨瑞英、杨月英主张解除合同并向成转才主张返还房屋，符合法律规定，应予支持。成转才上诉认为其对房屋进行了修缮，前提是张某代表被上诉人同意其享有一直居住的权利，且签订案涉租赁合同时也说好其可以一直居住。对此本院认为，成转才该项上诉理由与房屋租赁合同约定的期限相矛盾，且房屋修缮是否经被上诉人及其家人同意与居住期限并无直接关联，其主张被上诉人一方同意其可以永久居住未能提供相应依据，本院不予采纳。根据案涉《村镇宅基地使用证》记载，租赁房屋应为四间平房，成转才主张原有房屋三间后由其扩建一间缺乏事实依据，且房屋的修缮或者扩建不能改变其物权归属，对成转才的该项上诉理由本院亦不予采纳。本案是房屋租赁合同纠纷，涉及的是出租人和承租人之间的关系，不涉及出租人内部对遗产的分割，杨瑞英是否放弃继承并非本案审查范围。综上，成转才的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人成转才负担。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 杨 谦审判员 卢 丽二〇二〇年七月十六日书记员 何梦玲