广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初1505号 原告：桂林厚丰房地产开发有限责任公司，住所地：灵川县灵川镇灵北路**********门面，统一社会信用代码：91450323796824186M。 法定代表人：周志军。 委托代理人：秦菁，公司员工。 委托代理人：李军华，广西鑫顺律师事务所律师。 被告：灵川县电影发行放映公司，住所地：，住所地：灵川县灵川镇灵北路**信用代码：914503232000206987。 法定代表人：莫建文。 委托代理人：秦磊，公司副总经理。 案由：确认合同有效纠纷 原告桂林厚丰房地产开发有限责任公司诉被告灵川县电影发行放映公司确认合同有效纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈**发独任审判，于2020年7月27日公开开庭进行了审理，书记员赵原健担任记录。原告委托代理人秦菁、李军华和被告委托代理人秦磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：原告是灵北步行街的开发投资者。因建设灵北步行街二、三期的需要，按规划需拆除被告的综合楼。经原告、被告协商，双方于2007年6月6日签订了《拆迁补偿安置房屋协议书》（产权调换）（简称为《协议书》）。双方在第一条中约定：“被拆迁房屋基本情况（附产权证、土地证复印件）乙方（即被告）房屋坐落在灵川县城电影公司综合楼，房屋为四层砖混结构，建筑面积1057.94㎡。”在第二条中约定：“安置房屋的基本情况甲方（即原告）拆除乙方房屋后，在灵北步行街二、三期开发项目内（紧接一期西端）安置北面楼一楼门面四间、二楼门面八间，每间宽不少于3.5米（中对中），共计12间门面进行产权交换。”双方签订《协议书》后，被告按约定把综合楼的房屋所有权证（灵川县房权证灵川镇字第××号）和原土地使用权证灵07国用（2002）第071443-2号（简称为2号土地使用权证）交给了原告。2013年被告以需要使用2号土地使用权证为由，把原告已交给了原告的2号土地使用证从原告手中借走，被告未经原告同意就向土地登记机关申请，把灵07国用（2002）第0714043-2号土地使用权证变更为灵07国用（2002）第0714043-2A号。 原告、被告签订《协议书》后，被告及时把综合楼及土地交给了原告，原告按约定及规划把被告的综合楼拆除后，在原址新建了两层物管用房。原告的用于调换的12间门面于2009年建好后，原告把该12间门面交付给了被告，被告已出租给他人经营使用，租金由被告收取。虽然原告、被告按《协议书》的约定互相均交付了调换物，原告已实际取得了土地使用权，但因被告调换给原告的国有划拨土地使用权属于不动产，根据《物权法》第九条：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十四条：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”等法律法规的规定进行登记后，才能取得法律意义上的物权。因此，被告有协助办理土地使用权过户到原告名下的义务。《拆除安置补偿协议》是双方真实意思表示，是双方自愿签订的，不损害国家及第三方的利益，没有违反国家强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的无效情形，请依法确认其合法有效。为维护自身合法权益，提起诉讼，请求：1、确认原告、被告于2007年6月6日签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》合法有效；2、判令被告协助把灵07国用（2002）第0714043-2号国有土地使用权证中的988.495㎡的国有划拨土地使用权过户到原告名下；3、本案的诉讼费用由被告承担。 原告为其主张提供的证据有：1、拍卖成交确认书，拟证明原告以7416000元买得了灵川县步行街土地使用权；2、灵建规字[2007]103号定点文，拟证明本案的物管用房的用地是经过规划部门批准的，物管用房的用地是在规划红线范围内，取得建设用地规划许可（红线范围是建筑范围，不是整个开发范围）；3、建设用地规划许可证，拟证明原告的物管用房符合规划，取得相关的行政许可；4、建设工程规划许可证，拟证明原告的物管用房符合规划，取得相关的行政许可；5、建筑工程施工许可证，拟证明原告的物管用房符合规划，取得相关的行政许可；6、关于启动灵北步行街二、三期建设工程的通知，拟证明二、三期工程是经县政府批准的，也已经实际施工完成；7、项目规划设计方案的请示（灵建报字【2007】67号），拟证明原二、三期内的物管用房调换至了现址（988.495㎡土地内）；8、电影公司房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换），拟证明双方签订了《产权调换》，《产权调换》协议书约定原告用12间门面与被告进行了调换；9、电影公司营业执照；10、电影公司土地证（灵07国用（2002）第0714043-2号、灵07国用（2002）第0714043-2A号）；11、电影公司房产证；12、产权调换房屋装修意见；13、关于《广西壮族自治区灵川县人民法院协助调查函》的回复及回复补充函，拟证明原告现在的物管用房建设是符合规划的；14、关于修改灵北步行街二、三期工程规划总平面的请示报告，拟证明现在的物管用房是经过规划局盖章批准的；15、门面照片，拟证明原告已经把12间门面交付给被告了；16、灵政发[2007]191号，拟证明县政府对拆迁被告4层楼房是经过灵川县人民政府批准的，灵北步行街二、三期工程项目是旧城改造项目；17、与案外人龙林平签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》，拟证明龙林平的房屋是在步行街开发二、三期开发范围内，该协议已经全部履行，土地使用权尚未过户至原告名下。 被告辩称：被告与原告于2007年6月6日签订了《拆迁补偿安置房屋协议书》是事实，该协议的内容是因为原告开发灵川县灵北步行街二、三期认为被告的四层综合楼存在一下影响，要求被告拆除，原告用步行街12个门面作为房屋拆迁补偿给被告，该协议有效且已全面履行。但上述协议未涉及土地使用权转让问题，被告未将房屋的土地使用权给原告，且原告的请求已过诉讼时效，因此，原告要求被告协助把灵07国用（2002）第0714043-2号国有土地使用权证中的988.495㎡的国有划拨土地使用权过户到原告名下，无事实和法律依据，请依法予以驳回。 被告为其辩称提供的证据有：1、宗地图、土地证，拟证明红线图内的土地都是被告的；2、房产核实估价报告，拟证明我们被拆迁的4层楼房是楼房价值评估，并没有对土地进行评估，土地未在我们双方签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》范围内；3、关于《广西壮族自治区灵川县人民法院协助调查函》的回复，拟证明原告现在用的所谓的物管用房未在二、三期开发范围内，是未经批准的；4、照片，拟证明原告的2层临时搭建房现做商用出租，建筑在我电影公司所有的国有划拨土地988.495㎡上面；5、关于桂林厚丰房地产开发有限责任公司定点文规划红线图《门卫及物管用房》的情况说明，拟证明原告现在用的所谓的物管用房未在二、三期开发范围内，是未经批准的；6、关于桂林厚丰公司门卫及物管用房的情况说明，拟证明灵建归字【2007】103号红线图中的门卫及物管用房和灵07国用（2013）第0714043-2A宗地图中的砖2所占用的土地系同一宗地；7、关于厚丰房地产开发有限公司定点文规划红线图《门卫及物管用房》的情况说明，拟证明灵川县住房和城乡建设局没有给原告颁发规划许可证。 经过质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、15、16、17的真实性无异议，但对证据2、7、8的证明内容有异议，对证据14未提供原件，不认可；原告对被告提供的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性无异议，但对证据1、2、4、6证明内容有异议。 本院认为，对以上原、被告提供的对真实性无异议的证据与本案具有关联性，能够证明案件事实，可以作为定案依据。对有异议的证据仅供参考。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告是灵川县灵北步行街二、三期的开发投资者，为了不影响步行街的开发，经原告、被告协商，双方于2007年6月6日签订了《拆迁补偿安置房屋协议书》，协议的主要内容为：由原告拆除被告所有的灵川县城电影公司综合楼（房屋为四层砖混结构，建筑面积1057.94㎡），拆除房屋后，原告将灵北步行街二、三期开发项目内（紧接一期西端）安置北面楼一楼门面四间、二楼门面八间，每间宽不少于3.5米（中对中），共计12间门面进行产权交换，协议还对其他相关事项进行了约定。协议签订后，被告的1057.94㎡电影公司综合楼被拆除，原告将12间门面交付给了被告。但原告认为被拆迁的房屋范围内的土地使用权应属于原告所有，为此，原告诉至本院，要求支持其诉讼请求。 同时查明，被拆除的电影公司综合楼原建在988.495㎡的部分土地上，该土地性质属于国有划拨土地，登记在被告名下，被告是该土地的使用权人，该土地未列入原告开发的灵北步行街二、三期规划范围内。 本院认为，原、被告于2007年6月6日签订了《拆迁补偿安置房屋协议书》，系双方真实意思的表示，合法有效，且双方按协议的约定各自履行了自己的义务，对该协议的效力，双方无异议，本院予以确认。由于该协议内容未涉及房屋土地使用权转让的问题，且原告主张的988.495㎡土地使用权未列入原告开发的灵北步行街二、三期规划范围内。该协议实际上是在不影响灵北步行街二、三期开发情况下，原告经被告同意，将被告所有的1057.94㎡电影公司综合楼拆除，由原告用12间门面补偿给被告的损失，不存在房地产转让的事实。由于登记在被告名下的988.495㎡土地性质是国有划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，即以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案原告主张登记在被告名下的988.495㎡国有划拨土地使用权，未提供有批准权的人民政府同意转让的审批文件，因此，原告要求被告协助把灵07国用（2002）第0714043-2号国有土地使用权证中的988.495㎡的国有划拨土地使用权过户到原告名下，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下： 一、确认原告桂林厚丰房地产开发有限责任公司与被告灵川县电影发行放映公司于2007年6月6日签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》有效； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 员 陈**发 二〇二〇年七月三十日 法官助理 李 强 书 记 员 赵原健