广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初19421号原告（反诉被告）：靳裕宁，女，1990年4月4日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：王力，男，1983年9月10日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：李睿，广东理恒律师事务所律师。原告靳裕宁与被告王力房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳裕宁及其委托诉讼代理人郭斐、被告委托诉讼代理人李睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还定金10万元；2.被告立即向原告支付违约金135000元。事实和理由：2019年11月12日，原被告通过地产中介签订《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买位于广州市越秀区解放中路××房，成交价为135万元，付款方式为签订合同后原告向被告支付定金10万元，在被告完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天支付楼款31万元，剩余楼款94万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入被告银行账户。另外，合同第四条还约定，被告签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予原告，应向原告支付成交价10%的违约金，并退回原告已付的所有款项。上述合同签订后，原告依约向被告支付定金10万元，然而被告却没有依约办理涂销抵押登记及归档手续。并且，被告于2020年4月1日通过律师向原告发出《律师函》无端指责原告不按时办理按揭手续，并以此为由通知原告解除双方所签《房屋买卖合同》。此后，原告还发现被告已将交易房屋在房产中介上另行放盘售卖。原告认为，双方所签《房屋买卖合同》第八条付款细则明确约定双方采用涂销抵押按揭付款的方式进行交易付款，具体应由被告先完成提前偿还银行贷款涂销抵押登记及归档手续，而非先由原告办理按揭付款手续。鉴于被告无理要求，且直接解除了与原告所签《房屋买卖合同》并另行放卖的行为，原告认为被告已经构成违约，应向原告支付违约金并退还定金。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，被告无需向原告退还10万元定金，也无需向原告支付违约金。理由如下：1.原被告双方签署的《房屋买卖合同》真实有效，双方均应按照合同约定履行，若原告作为买受方违约时被告作为出售方有权按照合同的约定以及法律的规定行使合同解除权，并追究原告的违约责任。2.合同第八条付款细则中第五点第四项约定“乙方（即原告）应在签署本合同后/天内签署银行按揭文件并提交全部贷款手续资料及支付贷款手续费用”，即原告应当在买卖合同签署的当天也就是2019年11月12日签署按揭文件并递交贷款所需资料及支付贷款费用，但截至2020年4月1日合同解除之日，原告作为买受人仍没有履行该义务。3.合同第五条约定乙方签署本合同后……未能按时履行合同约定的其他义务从逾期之日起应按日向甲方支付本合同约定成交价0.05%的违约金，逾期10日以上，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金。本案原告在买卖合同签订当天没有履行签署按揭文件的义务，经房产中介多次催促后依然不履行该义务，在被告发送律师函后继续不予理会，故被告行使解除权，再行向原告发函。被告的解除行为合法合理，不存在违约，无需承担违约责任。且被告在最后一封解除律师函中明确告知了原告可以选择先支付违约金，后退还定金的方式，或者直接以定金抵扣违约金的方式，而原告依然没有明确回复。4.根据双方签订的买卖合同以及行业交易习惯，签订买卖合同后买受方应当履行签署按揭所需的手续以及资料，并且聘请房屋评估公司对房屋进行估价，进而向银行申请贷款，获得同贷书后出售方再进行涂销抵押并办理双方递件过户的手续，原告诉状所述仅仅是为了逃避其违约责任而辩称的借口，本案交易中不存在出售人需要先行涂销抵押的情况，具体可见买卖合同第八条付款细则的第五点第一项，双方当事人对买受人支付首期款及出卖人收取首期款后先行进行涂销抵押的条款是进行划除的，本案为减轻原告作为买受人的资金压力，仅仅是收取了定金，而未向买受人收取首期付款，作为对价，出售人也无需先行涂销抵押，而是由买受人办妥按揭手续获得同贷书后出售人即被告再行履行涂销义务。出售人一直为买受人的经济能力考虑，但买受人却单方拒绝履行义务，迟迟不露面签署贷款资料，也拒绝进行贷款评估。5.房屋买卖合同第11条约定相关的文件通过邮寄方式交付的以投递当日视为送达。合同没有约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行之日起五天为履行期限，而被告在2020年3月16日向原告送达敦促履行通知，原告到2020年4月1日仍未履行签署按揭文件的义务，原告以其自身行为明确了拒绝履行合同义务的意思表示，被告再行发送解除函，符合法律规定，也给予了充分的超出合同约定的五天的履行期限，在此情况下原告违反合同约定，拒不履行合同义务是本案纠纷产生的原由，故被告无需向原告承担违约责任，反而是原告应当向被告承担违约责任。被告向本院提出反诉请求：判令原告向被告支付违约金35000元（应支付违约金共135000元，扣除已付定金10万元后，还应支付违约金35000元）。事实和理由与答辩意见一致。原告对被告的反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。理由如下：1.我方也认同原被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，应当作为双方就涉案房屋进行交易的合同依据。2.由于双方就涉案房屋的交易涉及银行业务的办理及涂销抵押的办理，故在该合同第八条第五款明确约定为涂销抵押按揭付款，且在该款第二项中也明确约定首期楼款31万元需在被告完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续，并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内办理。从该第五款条款名称的命名以及第二项所约定的具体办理手续来看，均是将被告的涂销抵押及归档手续作为前置，原告申请同贷书的手续是放在被告前述行为之后进行表述的，据此原告也认为自己申请同贷的行为应当在被告办理涂销抵押等手续之后。3.该款第四项也约定原告签署合同后就办理按揭手续的时间原本是留空的，此后在原告不知情的情况下中介方在2020年6月13日向原告交付该合同原件时又显示该时间是划掉的，原告认为无论是当时留空状态还是后续划掉该时间的状态均是就原告办理按揭手续在时间方面的放弃，即并未要求原告必须在什么时间之前，或是在被告涂销抵押之前先行办理，故此原告认为己方并不存在被告所述的迟延办理的违约责任，也不同意被告律师函中对原告迟延办理相关手续的指责。4.原告在收到被告的律师函之后已于2020年4月9日进行回函，并敦促被告在五天内按照合同办理相关涂销抵押的手续，但实际上被告第二份律师函称在4月1日解除了与原告的买卖合同。原告认为在双方就谁应当先行办理相关手续的问题尚存争议的情况下被告单方解除买卖合同的行为属于违约行为，且客观导致涉案房屋无法交易，故此原告基于合同第四条的约定向被告追究相应的违约责任，合法有据。5.按照被告律师函所称其于2020年4月1日单方解除合同，但是原告事后发现实际被告于2020年3月30日便将涉案房屋在其他中介放盘销售，可见被告在3月30日就已经既成违约事实。综上请求法院驳回被告的反诉，支持原告的诉讼请求。经审理查明，2019年11月12日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》。其中约定：甲乙双方就买卖位于越秀区解放中路××房的物业达成一致，签订本合同。该物业建筑面积31.33平方米，成交价135万元，楼款交付方式详见“付款细则”。四、甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本成交价0.05%的违约金；逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金。五、乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项。乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价0.05%的违约金；逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金。八、付款细则：乙方应于签订本合同时支付人民币10万元作为定金。楼价余款甲乙双方同意按下列第5种方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约（如因房管局原因导致交易延迟则双方同意交易时间相应顺延）。5.涂销抵押按揭付款，申请贷款种类为商业贷款。（1）于签订本合同天内，支付首期楼价款（含定金）元，甲方收款后两个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由甲方负责支付（该条款整条划掉）。（2）部分楼款人民币31万元须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。（3）人民币94万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。（4）乙方应在签署本合同后/天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；若由于买卖双方原因导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于成交价10%的违约金。本合同首页记载的合同各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，未约定的以各方身份证地址或营业地址为准。当面交付文件的，在交付之时视为送达；通过邮寄方式的，以投邮当日视为送达。合同未约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。乙方于2019年11月12日支付定金5万元，剩余定金5万元2019年11月16日前支付给甲方；2019年11月15日已支付剩余定金5万元等。合同签订后，原告依约向被告支付了定金共10万元。2020年3月16日，被告委托广东弼信律师事务所律师向原告在《房屋买卖合同》中约定的联系地址寄出《律师催告函》。称双方签订的《房屋买卖合同》约定原告应在签署该合同后/天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，但原告并未按合同约定履行该项义务，被告多次通过中介直接或间接催促，但原告以没有时间、工作繁忙、不在广州等理由予以拖延及拒绝履行义务，基于以上事实，再次促请原告于2020年3月20日前履行上述合同义务，如逾期或拒绝履行合同义务将通过法律途径追究责任等。邮件妥投记录显示，该邮件于同年3月17日由他人代收，3月31日投递员收回邮件，同日再投递至快递柜。原告称其于2020年3月底收到该催告函。2020年4月1日，被告再次委托律师向原告发出《律师函》，称被告于2020年3月16日委托律师向原告发出《律师催告函》，促请原告于同年3月20日前履行合同义务、签署完毕银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，但原告仍未履行上述义务，原告的该行为违反了《房屋买卖合同》的约定，构成违约并致使本次交易无法继续履行，故被告行使合同解除权并要求原告承担违约责任等。原告称于同年4月3日收到该函。2020年4月10日，原告向被告发出复函，称被告未按合同约定在签署合同后及时办理提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续，反而在2020年3月16日发函要求原告于2020年3月30日前需签署完毕银行按揭文件及支付所需费用，而后又在2020年4月1日再次发函提出单方面解除《房屋买卖合同》，且原告了解到被告已将该物业再次在中介处放盘销售；原告认为被告没有履行自己的合同义务，又单方提出解除合同，并且已经实际在中介处进行销售该房屋的行为已构成违约，原告无法接受，要求被告：如打算继续交易，务必在5日内办妥涂销抵押登记及归档手续，原告将继续按合同约定与被告完成交易；如不打算交易坚持要解除合同，则请退还定金并按合同约定承担违约责任等。被告代理人称于同年4月13日收到该复函。诉讼过程中，原告称至2020年3月底，原告尚未向银行申请办理同贷，但为办理该手续打印了个人信用报告、银行账户流水等准备工作。被告称至2020年3月底，被告没有向银行申请办理提前还款及涂销抵押登记手续，因为应该是原告先办理同贷，之后才是被告办理涂销抵押；被告于2020年4月3日与案外人就涉案房屋签订房屋买卖合同，并于同年5月8日办理了递件过户手续，该房屋已转让给案外人。本院认为，原被告自愿签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。现作为买卖标的物的涉案房屋已由被告出售给案外人，上述《房屋买卖合同》事实上已无法继续履行，原被告双方均要求对方承担不履行合同的违约责任，本案争议焦点在于造成合同解除的责任问题。从双方陈述来看，原告认为涉案《房屋买卖合同》未约定其应当申请办理银行按揭贷款手续的时间，相反，根据《房屋买卖合同》中关于部分楼款31万元付款条件这一条款的语序，应由被告先完成提前还贷及涂销抵押登记手续，再由原告申请办理银行按揭贷款手续。而被告则认为原告应当在《房屋买卖合同》签订当日签署按揭文件并递交贷款所需资料，且根据交易习惯亦应由买受人即原告先申请办理按揭贷款手续。对此，本院认为，首先，《房屋买卖合同》约定“乙方应在签署本合同后/天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用”，按照通常表达习惯理解，其中具体天数以“/”划掉，意味着没有约定履行期限，被告主张原告应当在签订该合同当天签署按揭文件等依据不足。其次，“部分楼款人民币31万元须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清”的约定中，“甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续”和“银行出具同意贷款通知书或相关意向回复”属并列关系，表达的语序并非履行顺序。即涉案《房屋买卖合同》对于原告申请办理按揭贷款的时间及原告申请办理按揭贷款与被告办理提前还贷的先后顺序均未作约定。正因合同对此约定不明，导致双方在履行过程中发生争议，且原被告自2019年11月12日签订合同至2020年3月底逾四个月的时间亦未能达成补充协议。此外，被告虽然向原告发出《律师催告函》催促原告申请办理银行按揭贷款等，但自身也未完成提前还贷、涂销抵押的合同义务。因此，造成《房屋买卖合同》的最终解除双方均有责任，被告应将定金退还原告。同时对双方要求对方承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十六条、第九十七条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告王力在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告靳裕宁退还定金10万元；二、驳回原告靳裕宁的其他诉讼请求；三、驳回被告王力的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取2413元，由原告靳裕宁负担1386元，被告王力负担1027元；反诉受理费减半收取337.5元，由被告王力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜轶群二〇二〇年七月二十三日书记员  梁 涛唐嘉仪