江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏05执复97号复议申请人（利害关系人）：上海崇明建设（集团）有限公司,住所地上海市崇明区城桥镇西门路**。法定代表人:黄荣，董事兼总经理。委托诉讼代理人：俞超，江苏达源律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪洁，江苏达源律师事务所实习律师。申请执行人：江苏常建集团有限公司(曾用名常熟市常建集团有限公司)，住，住所地江苏省常熟经济开发区高新技术产业园建业路**/div>法定代表人：陆炳兴，董事长。委托诉讼代理人：尤卫忠，江苏泰实律师事务所律师。被执行人:江苏中贯置业有限公司，住，住所地江苏省常熟市梅李镇人民路**401/div>法定代表人:刑明东。复议申请人上海崇明建设（集团）有限公司（以下简称崇明建设）不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581执异39号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2019年7月8日，执行法院对江苏常建集团有限公司（以下简称常建集团）诉江苏中贯置业有限公司（以下简称中贯公司）建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）苏0581民初10859号民事判决：中贯公司应于本判决生效后十日内给付常建集团工程款人民币6705993.05元。根据常建集团的申请，该院于2017年6月5日立案强制执行。经执行程序，该院于2017年11月7日作出(2017)苏0581执3844号执行裁定：终结本院（2016）苏0581民初10859号民事判决书的本次执行程序。2019年11月30日，该院执行局对中贯公司名下位于常熟市梅李镇人民南路3号百合园11幢101、102、103、201、202、203、301、302、401、402共10套不动产（预售房）的价值进行司法评估。执行异议审查期间，评估正在进行中，评估报告暂未出具。执行过程中，异议人崇明建设提出异议称：一、其系本案执行案件被拍卖房屋百合园的施工方，其已于2019年8月向苏州市中级人民法院提起诉讼，要求确认其对于承建的百合园项目具有建筑优先权，案号为（2019）苏05民初385号，执行法院在其建筑优先权确认之前将涉案房产进行评估拍卖侵害其合法权利。二、执行法院待评估拍卖的房屋系在建工程，未实际验收交付给开发方，未取得房产证，目前进行评估会严重低估房屋价值，不利于所有债务的解决。故待房屋验收交付并取得房产证后再行评估拍卖更符合所有债权人利益。请求：申请执行法院暂缓评估并停止该案件的执行。异议审查期间，异议人崇明建设向执行法院提交下列证据：1、江苏省苏州市中级人民法院合议庭组成人员通知复印件一份，载明崇明建设与中贯公司建设工程施工合同纠纷一案于2019年8月30日组成合议庭审理。2、单位工程竣工验收证明书复印件一份，建设单位为中贯公司，工程名称为百合园住宅楼。3、执行异议情况说明，主要载明：1、本案涉及的百合园项目已验收，现不再是在建项目。2、项目所涉土地被河南高院查封，房产办理权证遇到困难，在此情形下，仓促拍卖影响拍卖物价值，不利于申请人优先权实现。3、百合园项目未卖车位，不利于申请人建设工程优先权的实现。4、百合园项目需要预留办证费用和维修基金，上述二部分具体金额无法确定，拍卖后如何预留是个难题。5、常建集团涉嫌超标的查封。执行法院认为：在（2017）苏0581执3844号案件中，该院已对外委托中介机构对中贯公司名下的资产进行评估，目前尚未作出评估报告书。因异议人已自认中贯公司名下的资产所涉房地产工程项目已验收，故所评估对象已非在建工程，异议人认为该房地产工程项目所涉土地被查封、车位未卖的情形对评估价值不产生实质影响。异议人认为需预留办证费用和维修基金、实现超标的查封与是否推进评估工作无涉。另外，异议人认为其对百合园项目工程享有建设工程优先权，其可直接向执行机构主张性质优先受偿权。故异议人的异议请求不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回崇明建设的异议请求。崇明建设不服上述裁定，向本院申请复议称，申请人系上述保全房屋项目的承建人，已于2019年8月向苏州市中级人民法院提起诉讼，要求确认其对于承建的百合园项目具有建筑优先权，该案仍然在审理过程中。该案保全了百合园项目预售房中的104套房屋（包含了(2019)苏0581执恢729号案件保全的房屋）。执行法院的评估拍卖执行措施是导致优先受偿权的实现受到实质性的损害的执行行为。理由如下：一、在现阶段推进评估拍卖，受到现实条件的影响，从而导致拍卖物的价值明显受贬，不利于优先权的实现更不利于(2019)苏0581执恢729号案件申请人的权利实现。1、待拍卖房屋的验收交付是为了满足已购买房屋的业主的需要而匆忙交付的，整个小区仍然处在整改维修的过程中。现阶段的评估价格会背离实际的房屋价值，即使上网拍卖，市场购买的成交价也一定会受到影响。2、待拍房屋的未售配套车库至今未查清，上网拍卖的房屋是没有办法配套车库的。这样的前提下，对房屋的拍卖成交价会产生不良的影响。3、待拍房屋的土地被多家法院查封，即使上网拍卖也无法办理房产证。不仅对拍卖成交价有不良的影响，同时也无法实际交付房屋。这样的拍卖有百害而无一利。二、根据申请人在苏州中院的诉讼请求，优先权的金额在122243656.36。而申请人查封的104套房屋的市场价预估值也在一个亿左右。在优先权无法得到保证的前提下，仓促推进评估拍卖。不仅使优先权的实现受损，而且(2019)苏0581执恢729号案件申请人的权利实现更无从得到保证。因此，现阶段推进评估拍卖没有必要更会导致所有债权人利益受损。三、为了保证所有债权人的利益，尤其是优先权人的利益，申请人愿意提供保证而停止处分措施。依据为《最高人民法院关于适用《中华人共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十条的规定》。综上，将具有严重影响拍卖物价值应诉的房屋进行评估拍卖，严重的低估拍卖物的价值，侵犯了所有债权人的权益。应暂缓评估，待优先权明确并消除不利条件后再开始评估。请求：停止(2019)苏0581执恢729号案件的评估、拍卖执行措施。常建集团称，第一，本案经过两级法院审理结案，已经在执行过程当中，常建集团要求中贯公司给付相关款项是合理合法的。第二个，常熟市人民法院对中贯公司已查封房屋进行评估拍卖程序准确，措施合法，申请人无权要求法院停止执行措施。自2017年已申请执行至今已近三年，法院已经考虑到商品房已经达到交付条件才组织评估拍卖，充分考虑了房屋的价值，不存在崇明建设所称的拍卖会严重影响房屋参加价格的情况。其提出的影响价格的因素主要是基于其主观判断，并没有客观依据。第三，崇明建设向苏州中院起诉的案件中涉及优先权的金额超过1.2亿元，该金额与项目竣工后工程价款的七千多万相差比大，而且按照正常工程施工和付款的进度，项目施工过程当中建设方应当会支付相应的工程进度款。因此常建集团认为崇明建设所称1.2亿优先权金额明显异常，也不好认定。第四，即使崇明建设对中贯公司百合园项目工程部分工程款享有优先权，也无权要求法院停止执行。综上请求贵院驳回申请人的复议申请。本院另查明，原告崇明建设与被告中贯公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理，尚未审结。2020年5月22日，委托评估机构就本案及（2020）苏05执复104、106号案件所涉常熟市梅李镇人民路3号百合园共计102套房产分别出具房地产估价报告，评估总价约1.5亿余元。本院认为，《最高人民法院关于正确适用暂缓执行措施若干问题的规定》第一条第二款规定,执行程序开始后,除法定事由外,人民法院不得决定暂缓执行。第三条规定,有下列情形之一的,经当事人或者其他利害关系人申请,人民法院可以决定暂缓执行:(一)执行措施或者执行程序违反法律规定的;(二)执行标的物存在权属争议的;(三)被执行人对申请执行人享有抵销权的。依照上述规定,崇明建设以案涉房产价值明显偏低为由,请求暂缓评估并停止执行涉案房产,其申请暂缓执行的事由不属于法定事由,故对崇明建设要求暂缓拍卖涉案房地产的主张,本院依法不予支持。崇明建设主张其对案涉房产享有的建设工程价款优先受偿权也并非是能够阻却评估、拍卖等执行行为的实体权利，故对其主张涉案房屋停止拍卖的异议请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人上海崇明建设（集团）有限公司的复议申请，维持江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581执异39号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  孙   一   鸣审 判 员  柏   宏   忠审 判 员  丁       兵二〇二〇年七月十四日法官助理  沈可尧书记员马歆悫