上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6325号原告：黄忠强，男，1981年4月17日出生，汉族，户籍地湖北省孝感市。委托诉讼代理人：曲立鑫，上海市华天平律师事务所律师。被告：上海圣临投资咨询服务中心，住所地上海市青浦区。投资人：陆云生，总经理。委托诉讼代理人：蒯多明，上海尊源恒律师事务所律师。原告黄忠强诉被告上海圣临投资咨询服务中心(以下简称“圣临中心”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2020年5月14日进行了第一次公开开庭审理，原告黄忠强及其委托诉讼代理人曲立鑫、被告圣临中心的委托诉讼代理人蒯多明到庭参加诉讼。本案于2020年7月2日进行了第二次公开开庭审理，原告黄忠强及其委托诉讼代理人曲立鑫、被告圣临中心的委托诉讼代理人蒯多明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄忠强向本院提出诉讼请求：1、判令解除黄忠强与圣临中心签订的两份《场地租赁协议书》；2、判令圣临中心归还黄忠强已付租金人民币690,000元(已扣除2019年7月1日至2019年8月31日正常使用期间的租金130,000元);3、判令圣临中心归还黄忠强已付的保证金100,000元。4、判令圣临中心承担违约责任，向黄忠强支付经济损失210,000元。审理中，黄忠强变更上述第4项诉讼请求经济损失为82,000元(估算)。事实和理由：2018年底,黄忠强与圣临中心签订《场地租赁协议书》,约定圣临中心将以其法定代表人陆云生实际控制的上海云灿实业有限公司(以下简称“云灿公司”)承租的位于上海市青浦区华新镇凤中路XXX号河边码头西北地块6.5亩场地(以下简称“系争场地”)转租给黄忠强使用[产权人为上海春祥市政建筑有限公司(以下简称“春祥公司”)],年租金120,000元/亩,合计租金780,000元/年,租期自2019年7月1日至2020年6月28日止。后双方又签订了一份《场地租赁协议书》,将租期延长至2022年6月28日,黄忠强共支付了场地租金820,000元及保证金100,000元。后因圣临中心拖欠场地产权人租金致使双方的合同无法继续履行,现产权人已正式收回码头管理权,并筑起隔离墙,致使黄忠强无法开展经营、实现承租目的,圣临中心已无法继续履行租赁协议,黄忠强无奈停止营业数十天,产生了大量的经济损失(包含员工的窝工损失和预期利益的损失)。虽然圣临中心曾承诺保证黄忠强使用系争场地，但未果，黄忠强还为此发函解除合同。为维护自身合法权益,故其诉至本院，要求判如所请。圣临中心辩称：不同意黄忠强全部诉请。首先，圣临中心和黄忠强签署的是土地租赁合同，原本圣临中心无法处分，但是经云灿公司许可，双方签署的土地租赁合同是合法有效的。目前黄忠强仍占有系争场地，并未清空腾退和返还，其员工可以自由出入场地，其大型运输车辆也可以畅通无阻，尚无充分证据证明合同目的不能实现，合同无法正常履行。圣临中心主观上愿意与黄忠强继续履行合同。经营码头是需要许可，目前春祥公司名下的码头许可证已经过期，正在申请展期。云灿公司与产权人春祥公司确实有争议，正在青浦区法院诉讼，本案处理需要等待该案诉讼的结果。黄忠强与圣临中心于2019年11月1日签订协议书，约定圣临中心免除黄忠强2019年11月至12月两个月的租金，待云祥公司与春祥公司的案件审理结果确定后，若本案合同无法继续履行，则双方解除合同，若本案合同可以继续履行，则租期顺延，黄忠强不得单方面要求清算赔偿。故黄忠强要求解除合同清算费用的条件尚不成就。黄忠强于2019年12月20日邮寄送达圣临中心解除合同通知，圣临中心收到后和黄忠强取得了联系，后双方继续履行合同。若法院认定应当解除合同，则黄忠强应腾退场地，已经交付的租金多退少补，租金应当计算至实际腾退之日止。至于黄忠强主张的损失，应当提供充分证据证明实际损失的存在。经开庭审理查明，位于青浦区华新镇凤溪凤中路**房屋产权登记在春祥公司名下，其中土地使用权面积为19,676.50平方米。本案系争场地位于该地块河边码头西北地块。2018年底，圣临中心(作为出租方，甲方)与黄忠强(作为承租方，乙方)签订《场地租赁协议书》，约定甲方将位于青浦区华新镇凤溪凤中路XXX号河边码头西北地块6.5亩场地租赁给乙方使用，租期为一年，自2019年7月1日起至2020年6月28日止；年租金120,000元/亩,合计租金780,000元/年；一年一付，并提前一个月先付后用；乙方需支付保证金100,000元、定金250,000元(定金在当年租金中一次抵除)。第四条约定，本协议书内的租金费用不包含码头证照及相关的其他费用。协议另对其他事项作出约定。上述合同签订后，双方又于2019年6月28日签订一份《场地租赁协议书》，将上述场地租赁期限自2020年7月1日延长至2022年6月28日止，租金标准和保证金标准等其余条款均与前述合同一致。该份合同签订前后，圣临中心出具收据确认共收取黄忠强押金100,000元、租金800,000元(含定金250,000元)。2019年11月1日，圣临中心(作为出租方，甲方)与黄忠强、案外人贾某某(作为承租方，乙方)于2019年11月1日签订《场地租赁协议书(附件)》，因甲方圣临中心使用的土地场地产权人为春祥公司，现云灿公司(注：云灿公司法定代表人授权委托人和圣临中心法定代表人相同，两公司所涉场地为同一场地)与春祥公司场地使用产生合同纠纷，导致乙方承租人无法正常使用和经营，给乙方承租人造成无法挽回的经济损失和精神损失，为避免减少乙方承租人的经济损失，甲乙双方达成如下协议：第一，从2019年11月1日起至甲方与春祥公司场地使用合同纠纷解决前免除乙方承租人租金。[手写备注：双方协定于2019年11月、12月起免租金，如场地无法(注：此处空白)，甲乙双方原合同按时计算，甲方退还乙方租金]。第二，甲方于春祥公司场地使用合同纠纷解决后，继续履行甲乙双方签订的场地租赁协议。第三，乙方已交租金可等甲方与春祥公司场地使用合同纠纷解决后，可按甲乙双方签订的场地租赁协议顺延租赁时间。第四，乙方在甲方与春祥公司场地使用合同纠纷解决过程中，不得单方面向甲方要求清算和赔偿。第五，未尽事宜，双方协商处理。第六，本协议附件一式三份，各方一人一份。后涉案码头与场地间出现隔离墙。2019年12月16日，黄忠强向圣临中心发送解除通知书，内容如下：“我与你司签订的《场地租赁协议书》，现因你司拖欠场地产权人租金致使原租赁协议无法履行，现产权人已正式收回码头管理权，并筑起隔离墙，致使我无法开展经营、实现承租目的。我们双方于2019年11月1日签订的《场地租赁协议书》亦无继续履行之可能，为避免我方损失进一步扩大，我方正式致本通知书，要求你司于5日内解除原《场地租赁协议书》，返还已支付但未实际使用租金820,000元，返还保证金100,000元，并承担违约责任，即对我方造成的损失”。圣临中心于2019年12月20日收到该解除通知书。2020年4月30日，云灿公司出具情况说明，内容如下：案涉土地云灿公司与春祥公司签署相关租赁合同，云灿公司对案涉土地享有相关使用权。本案中黄忠强与圣临中心签署《场地租赁协议书》，圣临中心以自己的名义同黄忠强签署协议，云灿公司对圣临中心的行为予以认可。目前，隔离墙已被拆除。另查明，2008年1月28日，春祥公司(作为出租人，甲方)与云灿公司(作为承租人，乙方)签订《场地租赁协议书》，约定甲方将位于青浦区华新镇凤溪凤中路XXX号内20亩土地(产证内)及产证外可用面积租赁给乙方使用，租赁期限为25年，自2008年3月1日起至2034年2月28日止。协议另对其他事项作出约定。后春祥公司以云灿公司拖延支付租金且催讨未果为由诉至本院，要求判令解除双方所签协议、云灿公司支付场地租赁费及占有使用费，本院于2020年1月13日受理并立为(2020)沪0118民初1135号案件。该案尚在审理过程中。以上查明的事实，由以下证据证明：当事人的陈述，黄忠强提供的场地租赁协议书、场地租赁协议书(附件)、收据、不动产登记信息、解除通知书、邮寄凭证、现场照片，圣临中心提供的云灿公司说明、场地租赁协议书(附件)、传票及民事诉状、不动产登记信息，本院出示的照片，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，双方当事人存在争议焦点如下：一、本案场地租赁合同解除条件是否成就；二、黄忠强是否另外支付圣临中心租金20,000元。黄忠强称，一、黄忠强自2014年开始承租系争场地，原本是从其他人手中转租过来的，2018年黄忠强直接和圣临中心签订租赁协议。系争场地用途为码头堆场，用于黄沙石子的堆放，需要水路运输黄沙石子进来，再通过陆路运输出去。因云灿公司和春祥公司存在纠纷，正在法院审理，春祥公司于2019年8月12日向陆云生发送通知，要求对系争场地进行清场，春祥公司并于2019年9月3日在厂区门口张贴公告要停水停电，现系争场地不能实际经营不是因为码头证照问题，而是因为场地被围。故双方于2019年11月1日签订协议书，约定圣临中心免除黄忠强2019年11月、12月起的租金，给予时间让圣临中心处理这件事情。签这份协议时，围墙还没有造好，但是已经有人在门口拦着不让进出，签完协议后，在2019年12月8日围墙就被春祥公司造起来了，现圣临中心和春祥公司问题迟迟无法解决，黄忠强无法经营，不可能无休止地等待他们双方纠纷解决，故黄忠强就发函要求解除合同。根据双方所签协议(附件)第一条、第三条，可以看出双方直到纠纷解决，租金都应当是免收的，而该协议第四条排除黄忠强诉讼权利和要求清算赔偿的权利，该条款应为无效。起诉后，系争场地上还留有黄忠强放置的一台拆散了的吊机和三个集装箱，是圣临中心要求黄忠强放置的，除此之外，现场堆放的设备和材料都不是黄忠强的。虽然系争场地的围墙已经于2020年二三月份被春祥公司拆除，但是若黄忠强方人员开着大型设备进出的，春祥公司是不允许的。系争场地也堆放了许多春祥公司施工用的材料，系争场地已被租赁给云灿公司之外的其他人使用了。2020年7月15日，黄忠强已将其所留物品搬离系争场地。二、2019年6月12日，陆云生出具收据确认收到黄忠强石驳岸维修费20,000元，同意在下一年租金内扣除，但其实这笔钱就是黄忠强支付的租金，陆云生说隔壁租户付给他石驳岸维修费，为了平衡，故也给黄忠强出具了石驳岸维修费的收据。当时陆云生说没钱，让黄忠强多付，于是黄忠强付了820,000租金和100,000押金。为证明上述主张，黄忠强提供：1、2019年8月12日春祥公司送达黄忠强和陆云生的通知(主要内容为：因云灿公司未按期支付租金，严重违约，春祥公司通知要求云灿公司于2019年8月31日前交还码头场地，若逾期交还，有权自行收回并强制清偿等)；2、2019年9月3日春祥公司向云灿公司出具的《关于收回码头场地的公告》(主要内容为：因云灿公司未向春祥公司支付场地租金并返还码头场地，春祥公司特此公告对云灿公司停水停电及禁止有关船舶停靠码头及卸载货物)；3、2019年6月12日收据复印件(内容显示：钱款20,000元，交款单位黄忠强，收款方式为租金内扣除，收款事由石驳岸维修费，收款单位为陆云生)。圣临中心发表如下质证意见：对证据1，春祥公司和云灿公司诉讼案件中也出示过该份通知，该通知的送达对象是陆云生，云灿公司的法定代表人薛彩萍和陆云生以前是夫妻，现在已经离婚，故送达陆云生并未对云灿公司形成送达的效力。对证据2，真实性无法确认，即使真实，不知公告在哪里张贴。对上述证据3，无原件，对该证据真实性不予认可。即使真实，也不认可该笔费用为租金。圣临中心称，一、双方之间的场地租赁协议书未约定解除权，黄忠强只能按照法定条件解除。虽然黄忠强向其发送了解除通知书，但是双方协议并未在五日内解除，此通知未达到解除合同的效果。本案场地租赁合同已经得到云灿公司认可，可见圣临中心有履行本案合同的诚意。系争场地用作码头，主要用于装卸黄沙，运砂船通过河道将黄沙水运至码头，再通过起吊装置卸装至运输车辆，后陆运出码头。虽然码头因许可证到期不能正常使用，但是场地是可以使用的。因码头的位置及周边的客观情况，码头东面是唯一进出的方向，虽然码头东面确有围墙但并未封闭，围墙两端均存在两处开口可供大型车辆进出。现在码头数量在精简，保留下来的码头价值变大，这也是春祥公司起诉云灿公司的根源所在，现该案尚在审理中，尚未判决，故黄忠强认为本案合同目的无法实现的定论过早。依据双方所签场地租赁协议书(附件)约定，黄忠强不得单方面向圣临中心要求清算赔偿，现在条件尚未成就。协议约定只是免除两个月的租金，黄忠强应承担自2020年1月开始计算的租金。若春祥公司和云灿公司纠纷最终结果确定，黄忠强还是无法使用系争场地，那么圣临中心应退还租金，但退租的起止时间并未约定，不知何时可以与黄忠强办理交接。确认黄忠强于2020年7月15日搬离系争场地并通知圣临中心。二、圣临中心未收取黄忠强20,000元河驳岸维修费并同意在租金内抵扣。本院认证如下：关于证据1，虽然圣临中心认为该通知对象为云灿公司，通知陆云生不对云灿公司发生效力，但圣临中心亦确认在春祥公司和云灿公司的诉讼案件中，春祥公司已经在庭审中出示过该通知，故本院对春祥公司欲于2019年8月31日前收回码头场地该节事实予以确认。关于证据2，黄忠强未提供原件或春祥公司证明等证据，故本院不予采信。关于证据3，黄忠强并提供原件或付款记录进一步证明，故本院不予采信，对黄忠强称除800,000元外另支付20,000元租金的主张，本院不予采纳。根据庭审查明的事实，本院认为：黄忠强与圣临中心签订的两份《场地租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。根据双方当事人陈述，系争场地土地使用权人为春祥公司，春祥公司于2019年8月12日发出通知要求收回系争码头场地，码头许可证也到期尚未获得展期，现春祥公司与云灿公司纠纷尚处在审理未决状态。黄忠强与圣临中心签署协议(附件)后，春祥公司曾在场地周围筑起围墙导致黄忠强方一段时间内无法使用系争场地，圣临中心迟迟未妥善解决问题。圣临中心作为出租方未能保证租赁场地符合合同约定的用途，导致黄忠强无法正常使用系争场地，显属违约。双方于2019年11月1日签订场地租赁协议(附件)，根据其文字表述，从2019年11月1日起至云灿公司与春祥公司场地使用合同纠纷解决前，圣临公司免除租金，黄忠强不得要求清算和赔偿；待云灿公司与春祥公司场地使用合同纠纷解决后，若该合同可继续履行，则本案租赁合同时间顺延，若该合同不可继续履行，则按实结算租金后退还。可见双方均同意中止履行本案租赁合同，等待云灿公司与春祥公司场地使用合同纠纷解决，同时圣临中心以免收中止期间的租金作为对价，换取黄忠强等人不单方面要求清算和赔偿，该协议并未限制双方当事人依据法律维护自身权益。该协议附件内容合法有效，双方均应属恪守。圣临中心认为双方仅约定免除2019年11月至12月两个月的租金，与文字表述不符，本院不予采纳。虽然黄忠强于2019年12月20日送达圣临中心解除合同通知，但之后黄忠强仍遗留部分物品在系争场地，且黄忠强自认系根据圣临中心的要求遗留物品，与圣临中心所称之后双方协议继续履行合同的意见相符，故双方合同并未解除，该解除合同通知未发生效力。但目前黄忠强已将遗留物品搬离系争场地，坚持要求解除合同，且自2019年11月起至今，云灿公司与春祥公司的纠纷仍未解决，故本案租赁合同已丧失继续履行的条件和必要性，故本院对黄忠强要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。黄忠强已将系争场地腾退，本案中无需处理。圣临中心应将押金退还。关于已付租金800,000元，根据双方约定，自2019年11月1日起免收租金，故扣除黄忠强应支付自2019年7月1日起至2019年10月31日止的租金计260,000元，圣临中心应退还黄忠强剩余租金540,000元。黄忠强未提供充分证据证明其在2019年9月、10月不能正常履行合同，故对其仅同意支付2019年7月至8月两个月租金的主张，本院不予采纳。另，关于窝工损失和预期利益损失，黄忠强并未举证证明，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告黄忠强与被告上海圣临投资咨询服务中心于2018年底、2019年6月28日签订的《场地租赁协议书》均于本判决生效之日解除；二、被告上海圣临投资咨询服务中心应于本判决生效之日起十日内退还原告黄忠强租金540,000元；三、被告上海圣临投资咨询服务中心应于本判决生效之日起十日内退还原告黄忠强押金100,000元；四、驳回原告黄忠强其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,520元，减半收取计6,260元，由原告黄忠强负担1,160元，由被告上海圣临投资咨询服务中心承担5,100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年七月三十一日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。