天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初86072号原告（反诉被告）：天津招商泰达房地产开发有限公司，住所地天津市开发区新城西路**滨海金融街8-4-414。统一社会信用代码91120116572308262T。法定代表人：邹连永，任董事长。委托诉讼代理人：叶彦红，天津赢彧律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭永辉，天津赢彧律师事务所律师。被告（反诉原告）：贝美朵朵（天津）教育咨询有限公司，，住所地天津经济技术开发区博润商务广场**统一社会信用代码91120116300494284W。法定代表人：邹峰，任总经理。被告：丁一，男，1987年5月4日出生，汉族，住天津市滨海新区。二被告共同委托诉讼代理人：徐毓媛，国浩律师（天津）事务所律师。原告（反诉被告）天津招商泰达房地产开发有限公司（以下简称“招商泰达”）与被告（反诉原告）贝美朵朵（天津）教育咨询有限公司（以下简称“贝美朵朵”）、被告丁一房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶彦红、彭永辉及二被告共同委托诉讼代理人徐毓媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。招商泰达向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一于2017.8.31日签订的《贝肯山项目租赁合同》；2、判令二被告将涉案房屋腾交给原告；3、判令二被告立即付清自2018年9月15日起至实际腾房之日止的租金（暂计至2020年7月28日为1584685元，具体计算方式为：自2018年9月15日起至合同解除后被告按约定时间腾房期间按照合同4.1条计算租金，自被告逾期腾房之日起至被告实际腾房之日止按照合同15.4条第二项计算租金，合同解除之日应为原告起诉材料送达被告之日）；4、判令二被告立即付清自2018.1.1日起至实际腾房之日止的物业管理费（暂计至2020年7月28日为616782.68元）；5、判令二被告立即付清其实际腾房前拖欠的采暖费100796元；6、判令二被告向原告支付租金违约金、物业管理费违约金、采暖费违约金共计100000元，以上合计为2402263.68元。事实和理由：2017年8月31日，原告与被告一签订《贝肯山项目租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定原告将位于天津市开发区××路××号楼××层商铺出租给被告一，租赁期限从2017年9月15日至2022年9月14日。同日，原告与二被告又签署了《商铺租赁合同补充协议》，约定被告二作为共同承租人向原告连带承担《贝肯山项目租赁合同》中被告一的全部责任义务。根据租赁合同约定，被告一应于每自然季度第三个月25日前向原告支付下自然季度租金和物业管理费，同时还应承担涉及出租商铺的一切费用（含采暖费）。被告二应对此承担连带责任。然而二被告自2018年1月起开始拖欠物业管理费，2018年9月起开始拖欠租金，并且拖欠2018年的采暖费。原告曾发函催缴，但被告始终不予理会。二被告无正当理由拖延付款的行为已经构成严重违约，原告特依照双方签署的《租赁合同》及《补充协议》有关内容及《合同法》的有关规定诉至贵院，望判如所请。贝美朵朵辩称：同意解除双方的租赁合同，但贝美朵朵认为原告交付的租赁房屋存在瑕疵，贝美朵朵也享有租赁合同的解除权。贝美朵朵不是不支付租金、物业费及采暖费，而是因为原告出租的商铺存在消防年检不合格、暖气不热、商街以及地下停车场没有开通，环境脏乱差，存在安全隐患等原因导致了贝美朵朵逾期开业以及严重影响运营，给贝美朵朵造成了巨大的损失，贝美朵朵与原告沟通但原告没有解决。另外原告还存在多收取暖气费的行为。此外贝美朵朵认为如果原告要解除合同、催收租金以及物业费应当履行提前通知义务。另外贝美朵朵作为早教机构，因新冠肺炎疫情影响至今无法开业，因此对于这部分的租金及物业费，贝美朵朵认为原告应予以减免。丁一辩称，同贝美朵朵答辩意见，另外丁一并没有在任何商铺租赁合同上签字，丁一仅是贝美朵朵的工作人员，从没有承租以及使用过商铺，因此原告无权要求丁一承担连带责任。贝美朵朵向本院提出反诉请求：1．判令解除反诉被告与反诉原告于2017年8月31日签订的《贝肯山项目租赁合同》、商铺物业管理协议；2．判令反诉被告向反诉原告退还2017年度采暖费50,398元；3．判令反诉被告向反诉原告退还租赁履约保证金140,451.10元；4．判令反诉被告向反诉原告退还物业管理费履约保证金39,894.67元；5．判令反诉被告向反诉原告退还装修保证金44,918元；6．判令反诉被告向反诉原告退还水电费履约保证金10,000元；7．判令反诉被告赔偿反诉原告商铺的各项装修损失；8．反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年8月30日，反诉原告与反诉被告签订《贝肯山项目租赁合同》（简称“《合同》”），由反诉原告承租反诉被告坐落于天津市开发区北海路交口昆西园第1号楼第2曾商铺（简称“商铺”），租赁期限自2017年9月15日至2022年9月14日。2017年8月15日，双方签订《商铺物业管理协议》，约定由反诉被告提供商铺物业管理服务。《合同》约定，租赁履约保证金、物业管理费履约保证金、装修保证金、水电费履约保证金，待《合同》期满后由反诉被告退给反诉原告。《合同》签订后，因商铺暖气严重不足，导致反诉原告逾期开业并严重影响了反诉原告的日常运营。经反诉原告与相关部门核实，商铺所在小区并非集体供暖，供暖系由反诉被告负责。此外，商铺及商铺所在街区还存在消防年检不合格、环境脏乱差、存在安全隐患、街区低下停车场逾期未开放等。因商铺及商铺所在街区存在上述各种情况，造成反诉原告逾期开业以及客源大量流失，但反诉被告未给予任何答复。2019年10月25日，反诉被告向天津市滨海新区人民法院提起诉讼，要求解除双方于2017年8月31日签订的《合同》。鉴于此，反诉原告为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提出反诉，望判如所请。招商泰达辩称，请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。1．反诉原告提出解除合同缺乏合同约定及法定的事实和理由，其欠付租金物业费等费用事实客观存在，是合同的违约方，无权享有解除权。另请法庭关注租赁合同第12页16.1条，根据该条款第6条的约定反诉被告享有解除权。因此反诉原告的第一项诉讼请求缺乏事实和法律依据。2．反诉原告第二项诉讼请求应予驳回，采暖已经供应，反诉被告已经履行了采暖供应的事实，反诉原告应依约支付相关费用，而且反诉被告主张的采暖费计算标准符合滨海新区供暖办法的规定，主张的金额并无不当。因此反诉原告无权要求返还。3．对于诉请3-诉请6合并发表意见，上诉费用为双方签署租赁合同之时反诉原告依约支付的相关保证金，依据租赁合同第5页4.4条的约定，目前不具备退还条件，请求予以驳回。反诉原告诉请第7项缺乏事实依据，其装修是其进行商铺使用必然的支出，与反诉被告无关，又因反诉原告违约在先，拒付租金及相关费用长达多年，所以即使反诉原告有相关损失也与反诉被告无关，更没有直接的因果关系。不应由反诉被告承担任何相应责任。4．装修保证金的退换条件在第六页5.4条中明确规定，反诉原告没有向反诉被告报请和告知，不知道现状如何，所以目前不具备退还条件，不应退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。2017年8月31日招商泰达与贝美朵朵签订《商铺租赁合同》。合同第一部分商业条款中的第2.1条、第2.2条、第2.3条、第3.1条、第4.1条、第7.1条、第7.2条及合同第二部分正文的第3.3.2条、第3.6条约定，招商泰达将位于开发区××路××号楼××层商铺出租给贝美朵朵用于经营纽约国际儿童俱乐部。租赁面积即套内面积为898.36平方米，租赁期限5年，自2017年9月15日至2022年9月14日止。出租商铺交付日为2017年9月15日。租金标准（租金增值税税率为5%）自2017年9月15日至2018年9月14日，为招商泰达给予贝美朵朵的免租期，该期间贝美朵朵无需支付租金，但物业管理费及水电使用费由贝美朵朵负担；2018年9月15日至2019年9月14日，每日含税租金单价为2.57元／平米，每月含税租金总额70225.55元，季度支付含税租金总额210676.65元，其中不含税租金为200644.43元，增值税为10032.22元，租金递增率为0%；2019年9月15日至2022年9月14日，每日含税租金单价为2.6元／平米，每月含税租金总额为70927.81元，季度含税租金总额为212783.42元，其中不含税租金为202650.87元，增值税为10132.54元，租金递增率为1%。物业管理费用按套内面积计收，含税单价为每日每平米0.73元，每月含税物业管理费为19947.34元，不含税为18818.24元、增值税1129.09元。季度支付含税物业管理费总额为59842.01元，不含税物业管理费56454.72元，增值税为3387.28元。首次缴纳含税物管费为2017年9月15日至2017年12月31日，含税物管费为69815.67元。租金及物业管理费支付方式为：自贝美朵朵免租期结束次日起，贝美朵朵需于每自然季度第三个月25日前向招商泰达支付下自然季度租金和物业管理费。如贝美朵朵逾期支付招商泰达租金或物业管理费，招商泰达有权自应付款日之次日起向贝美朵朵收取逾期付款的违约金，每日违约金分别为拖欠租金总额或拖欠物业管理费总额的3‰。合同第二部分正文中第10.2条、第10.3条约定，采暖费由贝美朵朵负担，贝美朵朵应遵照招商泰达或物业公司或公用事业部门通知的金额、日期及付款方式准时交付采暖费。如贝美朵朵逾期支付采暖费，招商泰达有权收取逾期支付的违约金，每日违约金为拖欠采暖费总额的3‰。合同第二部分正文中第4.1条、第4.4条、第6.1条、第6.3条、第6.4条约定，贝美朵朵应于合同签订后的三个工作日内向招商泰达付清出租商铺的租赁履约保证金、物业管理费履约保证金和水电费履约保证金，租赁履约保证金相当于两个月租金，金额为140,451.1元，物业管理费履约保证金相当于两个月物业管理费，金额为39,894.67元，水电费履约保证金：零售配套类商家按15元/㎡/月的标准收取一个月费用（1,000元起，10,000元封顶），金额为10,000元。除贝美朵朵违反本合同约定及本合同另行约定之外，在本合同期满时，贝美朵朵结清所有应付之费用（包括但不限于租金）并办理了商铺退还手续后，招商泰达将凭物业管理处开具的《退铺清单》和租赁履约保证金收据原件，将该租赁履约保证金不计利息退回贝美朵朵；如招商泰达收取管理费履约保证金的情况下，贝美朵朵交回管理费履约保证金收据原件后十四日内，招商泰达将该管理费履约保证金无息退回贝美朵朵。但因贝美朵朵违反本合同条款而令招商泰达遭受损失的（含违约金），招商泰达有权从履约保证金中扣减该损失费用（含违约金）作为赔偿，不足弥补招商泰达损失的，贝美朵朵应向招商泰达另行赔偿。合同第二部分正文中第5.4条、第一部分商业条款中第6.2条约定，贝美朵朵进场装修前，贝美朵朵或其委托的装修施工单位应交付装修保证金，应付金额按实用面积计，每平方米50元，金额为44,918元，待装修施工完毕三个月，工程验收合格，且取得消防合格证后，该保证金将不计利息返还给支付方。合同第二部分正文中第16.1条第（6）项、第15.1条第二项、第15.4条第二项约定，贝美朵朵逾期30天未付租金或物业管理费，招商泰达可以提前解除合同。如果招商泰达或贝美朵朵依据本合同规定提前宣布解除合同，则贝美朵朵应当在本合同解除之日起五日内交还出租商铺。逾期交还的后果为招商泰达有权按最后一个月租金的双倍标准向贝美朵朵收取其无权占用商铺期间的租金。合同第二部分正文中第18.1条、第18.2条约定，由任何一方发出的通知，经专人递交或以公认的特快专递服务投递到招商泰达或贝美朵朵在本合同所留通讯地址，便视为有效送达。因贝美朵朵签署的地址错误、拒绝签收等非甲方及邮寄单位等原因导致贝美朵朵未收到通知的，视为送达。另招商泰达与贝美朵朵双方未签订供热协议。上述事实，双方当事人无争议，且有招商泰达与贝美朵朵当庭陈述及招商泰达提交的《商铺租赁合同》复印件、贝美朵朵提交的《商铺租赁合同》复印件予以证明，本院予以确认。合同签订后，贝美朵朵向招商泰达缴纳了2017年采暖费50,398元；2017年7月7日贝美朵朵向招商泰达支付租赁履约保证金及物业管理费保证金共180,345.77元；2017年9月4日，贝美朵朵向招商泰达支付装修保证金44,918元、水电费保证金10,000元、首期物业费69,815.67元。上述事实，招商泰达与贝美朵朵双方无争议，且有贝美朵朵提交的采暖费增值税专用发票复印件、银行电子回单照片打印件、收据照片打印件予以证明，本院予以确认。另贝美朵朵自认自2018年9月15日起欠付招商泰达租金，2018年1月1日起欠付招商泰达物业管理费。本院对该事实予以确认。招商泰达主张其2018年5月10日、2018年11月27日、2019年5月14日分别向贝美朵朵邮寄发送《催款通知书》，其提供《催款通知书》及快递凭证予以证明；贝美朵朵否认收到上述文件，且抗辩称该招商泰达邮寄的地址并非双方合同约定的收件地址及贝美朵朵的住所地；经查，招商泰达提供的《商铺租赁合同》复印件显示贝美朵朵的通讯地址为天津开发区万通华府二期3-1602，贝美朵朵提供的《商铺租赁合同》复印件显示贝美朵朵的通讯地址为天津经济技术开发区博润商务广场1-1202室，由于庭审中贝美朵朵对招商泰达提交的《商铺租赁合同》复印件无异议，应认为其对该合同文本记载的其通讯地址亦认可；另查，招商泰达提供的上述证据能够证明2018年5月10日招商泰达向贝美朵朵地址天津经济技术开发区XXXXX广场1-1202室邮寄租金、物业费催告单，邮件被退回，退回原因不详；2018年11月27日招商泰达向贝美朵朵地址天津开发区XXXXX3-1602邮寄租金、物业费催款单，邮件被签收；2019年5月14日招商泰达向贝美朵朵地址天津开发区XXXXX3-1602邮寄租金、物业费、采暖费、违约金催款通知单，邮件被拒收退回。本院对上述事实予以确认。贝美朵朵主张商铺暖气不热，其提供贝美朵朵与招商泰达物业负责人通话录音资料、商铺下方一层南向和北向外墙被拆除照片、测温视频、照片及贝美朵朵学员家长微信聊天记录予以证明；招商泰达对录音资料的真实性认可，但认为该录音仅为贝美朵朵自述暖气不热，招商泰达对此并未确认；对外墙拆除照片的真实性认可，但认为拆除围墙系其他商户装修所致，与招商泰达无关；对测温视频、照片的真实性不认可，认为贝美朵朵暖气不热的原因为：测温地点均为公共区域，不属于合同约定的租赁面积，贝美朵朵测温时开着消防应急门，贝美朵朵商铺暖气被包起来影响散热，贝美朵朵商铺暖气被改造；对微信聊天记录真实性不认可；经查，贝美朵朵提交的证据能够显示2018、2019年采暖季部分时间暖气温度大约在12度至16度之间。贝美朵朵主张招商泰达收取的暖气费标准超过合同约定数额，其提供《商铺物业管理协议》、暖气费缴纳发票予以证明；招商泰达对上述证据的真实性认可，但主张其采暖费金额是按照上述协议及天津市采暖费收费管理办法的规定收取，贝美朵朵承租区域的层高为4.2米，采暖费为898.36平方米×（4.2米÷3.5米）×9.35元/平方米/月×5个月=50,398元；经查，《商铺物业管理协议》第五条第十三项约定，采暖费为46.75元/平方米/供暖期（层高超过正常层高按相关管理部门收费规定收取）。贝美朵朵主张商铺所在区域并非集体供暖，其提供贝美朵朵与8890通话录音及律师调查令回执及其附件予以证明，招商泰达对通话录音的真实性不认可，对律师调查令回执及其附件的真实性认可，其主张贝美朵朵租赁商铺所在区域的供热单位是天津泰达津联热电有限公司，该公司供热到项目，由招商泰达提供的换热站再进行分流，其仅为辅助供热。贝美朵朵主张招商泰达存在消防年检不合格问题，其提供贝美朵朵与招商泰达物业负责人通话录音、装修巡查记录表予以证明，招商泰达上述证据的真实性认可，但认为贝美朵朵系因其二次装修导致消防无法通过审批，与招商泰达无关，招商泰达提供《建设工程消防验收意见书》用以证明其涉案商铺消防验收合格。经查，招商泰达提供的证据能够证明涉案商铺消防验收合格，贝美朵朵提供的证据不足以反驳招商泰达的上述证据，本院对贝美朵朵主张的上述事实不予确认。贝美朵朵主张招商泰达物业服务存在瑕疵，具体表现为：商街及地下停车场没有开通、环境脏乱差、存在安全隐患等，其提交投诉函、快递单据及签收单、通知、商铺下方一层南向和北向外墙被整个拆除照片予以证明；招商泰达对快递单的真实性认可，对投诉函的真实性不认可，对通知的真实性认可，但不认可与本案的关联性，对外墙拆除照片的真实性认可，但认为系其他商户装修导致，与招商泰达无关。招商泰达主张丁一系本案商铺租赁合同的共同承租人，其提供《商铺租赁合同补充协议》予以证明；丁一对该合同上的签字真实性认可，但不认可丙方处的印章真实性；经查，该补充协议的头部承租人处有贝美朵朵的印章，共同承租人（即该协议的丙方）处有丁一的签字。再查，招商泰达与丁一均于2019年11月22日收到本院邮寄的招商泰达提交的本案起诉材料。本院认为，本案存在如下争议焦点：第一，招商泰达是否有权解除商铺租赁合同并要求贝美朵朵腾空租赁的商铺并交还招商泰达；第二，贝美朵朵是否有权解除商铺租赁合同、物业管理服务协议；第三，贝美朵朵应当支付招商泰达的租金的计算方式及金额；第四，贝美朵朵应当支付招商泰达的物业管理费的计算方式及金额；第五，贝美朵朵是否应当支付招商泰达采暖费及其金额；第六，招商泰达是否应当退还贝美朵朵2017年度采暖费及其金额；第七，贝美朵朵是否应当支付招商泰达租金违约金、物业管理费违约金、采暖费违约金及其数额；第八，招商泰达是否应当退还贝美朵朵租赁履约保证金、物业管理费履约保证金、装修保证金、水电费履约保证金；第九，招商泰达是否应当赔偿贝美朵朵各项装修损失；第十，丁一是否应当与贝美朵朵共同承担合同责任。关于第一个争议焦点，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。招商泰达与贝美朵朵签订的商铺租赁合同中约定，贝美朵朵逾期30天未付租金或物业管理费，招商泰达可以提前解除合同；贝美朵朵自2018年9月15日起欠付招商泰达租金，2018年1月1日起欠付招商泰达物业管理费；故招商泰达可以解除《商铺租赁合同》，贝美朵朵应当按照合同约定自合同解除之日起五日内腾空并交还出租商铺。对于租赁合同的解除时间，合同法规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告主张按照被告首次收到原告邮寄的本案起诉材料时间作为合同解除时间，符合法律规定，故本院依法确认原、被告之间《商铺租赁合同》的解除时间为2019年11月22日。关于第二个争议焦点，贝美朵朵主张招商泰达存在提供的暖气不热、消防年检不合格、停车场未开通以及物业服务不达标等违约行为，由于贝美朵朵提供的证据不足以证明招商泰达消防年检不合格，且贝美朵朵主张的其他违约行为即使存在亦不足以构成《商铺租赁合同》及《商铺物业管理协议》的法定解除事由，故依据现有情形，贝美朵朵不享有上述两份合同的解除权。关于第三个争议焦点：首先，依据合同约定贝美朵朵应于合同解除之日起五日内将承租商铺交还招商泰达，即2019年11月27日。其次，对于逾期腾交房屋期间的租金，尽管双方于合同中约定按最后一个月租金的双倍标准计算，但由于招商泰达未能举证证明贝美朵朵在占用房屋期间其所受损失大于双方约定的原始租金，依据公平原则，本院酌定贝美朵朵按照双方约定的原始租金即合同第一部分商业条款4.1的标准支付招商泰达上述期间的租金。最后，综上，2018年9月15日至2019年9月14日期间租金为70,225.55元/月×12月=842,706.6元，2019年9月15日至2020年2月6日期间的租金，即70,927.81元/月×4月＋2.6元/平方米/天×898.36平方米×23天=337,433.1元；对于2020年2月7日至2020年8月7日期间的租金，参照《天津市财政局关于减免中小企业房租政策实施细则的通知》的相关标准，本院酌定贝美朵朵按照合同约定的原始租金的一半支付招商泰达自2020年5月7日起至本判决作出之日（如贝美朵朵在2020年8月7日前未将涉案房屋腾交招商泰达，该标准计算至2020年8月7日）的租金即70,927.81元/月÷2×2月＋2.6元/平方米/天÷2×898.36平方米×23天=97,788.8元。上述租金共计1,277,928.5元。最后，如贝美朵朵未在2020年8月7日前腾空房屋交还招商泰达，2020年8月7日之后的租金应当按照合同第一部分商业条款4.1的标准计算。关于第四个争议焦点，招商泰达提交的证据能够证明其向贝美朵朵催缴租金、物业管理费及违约金，庭审中贝美朵朵主张招商泰达提供的物业服务存在瑕疵，具体表现在：公用部位、公用设施、绿化、环境都不达标，地下停车场，地下停车场开通，环境脏乱差，贝美朵朵所租商铺的一层一直敞开待施工，施工垃圾四处堆放；本院综合考虑相关案件多名承租人提出物业服务的相应瑕疵，本院酌情扣除5%，贝美朵朵应当按照《商铺租赁合同》的约定物业费标准的95%支付其受疫情影响营业前的物业管理费。关于贝美朵朵受疫情影响的期间，参照《天津市教育两委关于进一步加强民办培训机构疫情防控工作的通告》，结合贝美朵朵提供的其所在辖区网格员的同意复工通知，确定2020年1月30日至2020年6月26日期间按照天津市的相关政策贝美朵朵无法营业。对于受疫情影响贝美朵朵无法营业期间的物业管理费，本院酌定贝美朵朵按照合同约定标准的一半的95%计算。故贝美朵朵应当支付招商泰达自2018年1月1日起至2020年1月29日期间的的物业管理费472,866.7元（19,947.34元/月×24月×95%+0.73元/平方米/天×898.36平方米×29天×95%=472,866.7元）、2020年1月30日至2020年6月26日期间的物业管理费46,622.1元（19,947.34元/月÷2×4月×95%+0.73元/平方米/天÷2×898.36平方米×28天×95%=46,622.1元）及2020年6月27日起至贝美朵朵实际腾房之日止的物业管理费（截至本判决作出之日为19,947.34元×95%+0.73元/平方米/天×898.36平方米×3天×95%=20,819元），上述物业管理费共计540,307.8元。对于第五、第六个争议焦点，参照《天津市供热采暖费退还管理规定》第三条的规定，非居民住宅用热户的室内温度标准，由供热用热双方根据实际情况在供用热合同中约定；但双方未签订供用热合同，双方对供热温度标准未予约定，故对贝美朵朵主张暖气不热的事实不予确认。对于贝美朵朵基于上述主张要求招商泰达退还2017年采暖费的反诉请求，本院不予支持。贝美朵朵应当按照合同约定的标准支付招商泰达2018年、2019年采暖费。关于采暖费标准，招商泰达提供的计算方式符合双方于《物业管理服务协议》中关于采暖费的约定，且贝美朵朵已经按照该标准向招商泰达支付了2017年采暖费，表明其对该标准的认可，故对贝美朵朵认为招商泰达主张暖气费标准超过合同约定的抗辩不予采纳，贝美朵朵应当支付招商泰达上述采暖费共计50,398元/采暖季×2季=100,796元。对于第七个争议焦点，庭审中招商泰达主张贝美朵朵逾期支付租金、物业管理费、采暖费给招商泰达的经营造成损失，但其未提供证据予以证明，本院酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%确定招商泰达的损失，招商泰达主张的违约金数额未超过该标准的1.3倍，对招商泰达关于租金违约金、物业管理费违约金、采暖费违约金共计主张100,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于第八个争议焦点，由于《商铺租赁合同》对租赁履约保证金、物业管理费履约保证金和水电费履约保证金的退还条件有明确约定，但该退还条件尚未成就，故对贝美朵朵要求退还上述三项保证金的反诉请求，本院不予支持。对于装修保证金，招商泰达认可贝美朵朵在2018年已经装修完工并完成了工程验收且消防验收合格，故合同约定的退还条件已经成就，对贝美朵朵要求招商泰达退还装修保证金的反诉请求，本院予以支持。关于第九个争议焦点，承租人经出租人同意装饰装修时，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中系因贝美朵朵违约导致租赁合同解除，故对贝美朵朵要求招商泰达赔偿商铺装修损失的反诉请求，本院不予支持。关于第十个争议焦点，丁一在补充协议头部“共同承租人”处签字并作为协议乙方贝美朵朵的法定代表人签字的行为，表明丁一对该协议内容知晓，其在合同头部共同承租人处签字亦表明其个人认可该协议内容，故对其基于否认协议落款“丙方”处印鉴真实性而作出的不同意承担合同责任的抗辩，本院不予采纳。丁一作为本案商铺租赁合同的共同承租人应当与贝美朵朵共同承担上述合同义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、天津招商泰达房地产开发有限公司与贝美朵朵（天津）教育咨询有限公司于2017年8月31日签订的《商铺租赁合同》于2019年11月22日解除；二、贝美朵朵（天津）教育咨询有限公司、丁一于本判决生效之日起十日内腾空承租商铺并交还天津招商泰达房地产开发有限公司；三、贝美朵朵（天津）教育咨询有限公司、丁一于本判决生效之日起十日内支付天津招商泰达房地产开发有限公司2018年9月15日至贝美朵朵（天津）教育咨询有限公司、丁一腾房之日止的租金（截至本判决作出之日共计1,277,928.5元，如贝美朵朵（天津）教育咨询有限公司、丁一在2020年8月7日前未腾空房屋并交还天津招商泰达房地产开发有限公司，贝美朵朵（天津）教育咨询有限公司、丁一应当按照合同第一部分商业条款第4.1条的租金标准的一半支付租金至2020年8月7日，并按照合同第一部分商业条款第4.1条的租金标准支付2020年8月7日之后的租金）；四、贝美朵朵（天津）教育咨询有限公司、丁一在于本判决生效之日起十日内支付天津招商泰达房地产开发有限公司2018年1月1日起的物业管理费（截至本判决作出之日共计540,307.8元，并按照合同第一部分商业条款第7.1条的物业管理费标准的95%支付至贝美朵朵（天津）教育咨询有限公司、丁一腾房之日止）；五、贝美朵朵（天津）教育咨询有限公司、丁一在于本判决生效之日起十日内支付天津招商泰达房地产开发有限公司2018年、2019年采暖费100,796元；六、贝美朵朵（天津）教育咨询有限公司、丁一在于本判决生效之日起十日内支付天津招商泰达房地产开发有限公司租金违约金、物业管理费违约金、采暖费违约金共计100,000元；七、天津招商泰达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还贝美朵朵（天津）教育咨询有限公司装修保证金44,918元；八、驳回天津招商泰达房地产开发有限公司其他诉讼请求；九、驳回贝美朵朵（天津）教育咨询有限公司的其他反诉请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付对方迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26,018元，由天津招商泰达房地产开发有限公司负担3,066元，由贝美朵朵（天津）教育咨询有限公司、丁一负担22,952元；反诉案件受理费5,585元，由天津招商泰达房地产开发有限公司负担923元，由贝美朵朵（天津）教育咨询有限公司、丁一负担4,662元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  吕佳琪人民陪审员  于金萍人民陪审员  李 刚二〇二〇年七月二十九日书 记 员  鲁婷婷附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。