广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1180号原告：广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司，住所地广东省珠海市***********、15栋101房，统一社会信用代码：914***********579L。负责人：双珊，总经理。委托诉讼代理人：张培林，员工。委托诉讼代理人：容宇娜，员工。被告：刘玲，女，1968年2月6日出生，汉族，公民身份号码：432************062，住广东省珠海市香洲区****************。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司与被告刘玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司的委托诉讼代理人容宇娜、被告刘玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年7月1日至2020年3月31日的物业管理费8066.1元；2、被告向原告支付2018年7月1日至2020年2月28日的公摊电费115.8元；3、被告向原告支付物业管理费用所产生的滞纳金7368.96元（按每日欠缴费用的千分之三计算，暂计至2020年3月31日，之后计至缴清），并请求依照《前期物业管理服务协议》第四条的约定计算至实际清偿日；4、本案全部诉讼费由被告承担。庭审中原告明确第3项请求为：以每月拖欠的物业服务费384.1元为本金，以每日千分之三从2018年7月计算至实际清偿之日止。事实和理由：被告系珠海时代香海花园小区S1栋150铺业主。根据时代香海花园开发商珠海市锦荣房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务协》，原告为时代香海物业管理服务企业，为时代香海花园小区提供物业管理服务。原告与被告签订了《（*****花园）前期物业管理服务协议、临时管理规约》，约定被告作为时代香海花园业主，在接受原告物业管理服务的同时，应当向原告支付相应物业管理费、公摊费、电费等物业管理相关费用，且约定了相关费用的标准为：商铺为5元/月/平方米；公摊水、电费依照《珠海市“关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知”珠发改价[2014]10号》的规定支付；此外还约定如被告逾期向原告支付物业管理相关费用的，被告应向原告支付应付未付费用计算每日3‰的违约金。自2018年7月1日至2020年3月31日，被告拒绝向原告支付物业管理费及滞纳金15550.90元，严重影响原告物业管理费正常收取工作，原告多次发函催告未果。被告的行为已构成违约，给原告造成经济损失，为维护合法权益，原告特向法院起诉。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司对其诉称向本院提交如下证据：前期物业服务协议、商品房买卖合同、欠费明细、不动产权登记表、前期物业管理服务合同。被告刘玲辩称，被告与原告未签订物业管理合同，被告购房时与开发商签订的前期物业管理协议、临时规约早已过期失效，属于无效协议；被告的案涉商铺没有办理收楼手续，且被告2016年11月底前去时代香海花园收铺时，现场工作人员以案涉商铺存在返租协议为由拒绝办理交楼手续，开发商不曾通知被告收楼，被告也未收到原告的任何电话、信息或书面通知交缴任何费用，开发商未将涉案商铺交付给被告使用，被告与原告不存在服务关系；原告未公示2018年7月1日至2020年4月30日管理时代香海花园期间资金的收支情况；案涉商铺所在商业街有严重的质量问题和安全隐患，人民日报也报道过，要求原告减免物业管理费；原告在履行物业服务过程中存在失职和不负责的情况，案涉商铺所处的商业街有外来商贩任意叫卖，影响商铺的经营活动，有损商户和铺主的利益；物业服务费存在争议，滞纳金是不合理费用。原告的诉讼请求不合理，没有法律依据，请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。被告刘玲对其辩称向本院提交如下证据：协议书、人民日报截图、照片四张。原被告提交的证据，经当庭出示，当事人质证，本院审查后认为，原告提交的欠费明细是原告单方制作，本院不予采纳。原告提交的其他证据和被告提交的证据，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的内容以本院认定的为准。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，被告与珠海市锦荣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告向珠海市锦荣房地产开发有限公司购买位于珠海市斗门区********，建筑面积为76.81平方米；珠海市锦荣房地产开发有限公司依法选聘的前期物业服务企业为广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司即原告，物业服务时间从2015年1月1日至2019年12月31日，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为5元/月/平方米（建筑面积）。同日，原被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告对被告购买的案涉商铺进行共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修、消防、公共绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理；被告应于发展商通知收楼之日/办理收楼手续时，按建筑面积预交三个月物业服务费用，除此之外，物业服务费用按每季度交纳，业主应在每季度第一个月10日前交纳本月度/季度物业服务费；收费标准为商业物业5元/月/平方米（建筑面积）；业主未按时交纳物业服务费，处每日3‰的滞纳金。2016年6月17日，被告与珠海市锦荣房地产开发有限公司签订协议书以及授权委托书，约定珠海市锦荣房地产开发有限公司拟于被告收楼后使用该物业，物业经营使用权的期限为：自2016年12月15日至2018年6月14日止（18个月）；珠海市锦荣房地产开发有限公司正常使用该物业的经营使用期间产生的管理费和水电费等费用由该公司承担；被告应于收楼当日将该物业交予珠海市锦荣房地产开发有限公司，若被告逾期办理收楼手续或逾期将该物业交付珠海市锦荣房地产开发有限公司的，自买卖合同约定的收楼之日起，视为被告已收楼并交付珠海市锦荣房地产开发有限公司。案涉珠海市斗门区********商铺于2017年11月29日办理不动产权登记，权属人为被告，用途为商业服务，建筑面积为76.81平方米。2019年7月15日，原告与珠海市锦荣房地产开发有限公司签订《*****花园前期物业管理服务合同》，约定珠海市锦荣房地产开发有限公司选聘原告对时代香海花园提供前期物业管理服务，合同期限自2019年7月15日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止。庭审中，被告确认没有向原告支付过物业服务费等费用。至法庭辩论终结前，案涉时代香海花园尚未成立业主大会和业主委员会。本院认为，原被告签订的前期物业管理服务协议双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议的约定行使权利、履行义务。原告依照协议履行了对被告的房产提供物业服务的义务，被告享受了原告提供的相关物业服务，但是没有依照前期物业管理服务协议的约定支付物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，向原告支付物业服务费并支付违约金。被告抗辩未与原告签订物业管理合同，但其对前期物业管理服务协议的真实性没有异议，且在落款处签名并捺手印，其抗辩明显与事实不符，本院不予采纳。关于原告要求被告支付拖欠物业服务费的问题。原告要求被告支付2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费8066.1元，被告确认其未向原告交纳物业服务费，但抗辩其未收楼，不应交纳物业服务费。对此本院认为，案涉商铺已经于2017年11月29日办理不动产权登记，被告已经登记成为案涉商铺的权属人，且被告与珠海市锦荣房地产开发有限公司签订协议书和授权委托书，实为被告将案涉商铺出租给珠海市锦荣房地产开发有限公司，应视为其已经于租赁期间收楼，其抗辩没有收楼不应交纳物业服务费没有依据，本院不予采纳。经本院核算，从2018年7月1日至2020年3月31日，被告应向原告支付未按期交纳的物业服务费为8065元（76.81平方米×5元/平方米/月×21个月），原告主张超过本院核算部分本院不予支持。关于公摊电费的问题。原告主张被告应向其支付公摊电费115.80元，但原告提交的证据不足以证明其主张的公摊电费是如何产生的，也没有提供充分证据证明被告应如何分摊公用电费，本院无法核算出被告应当支付的公摊电费，故原告要求被告支付公摊电费115.8元没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的问题。原、被告在前期物业管理服务协议中约定业主未按时交纳物业服务费，处每日千分之三的滞纳金，原告主张的滞纳金实际为被告欠付物业服务费的违约金。被告拖欠物业服务费，已经构成违约，应按约定支付违约金，被告抗辩不应该产生滞纳金没有依据，本院不予采纳。原、被告双方在前期物业管理服务协议中约定业主按季度交纳物业服务费，业主应在每季度第一个月10日前交纳本季度物业服务费，故原告要求被告从2018年7月至物业服务费实际清偿之日止以每月拖欠的物业服务费的每日千分之三计算违约金依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在被告拖欠物业服务费后，应采取适当措施防止损失的扩大，但原告未采取适当措施主张权利，导致被告须支付的违约金扩大，故原告主张的违约金应以当月应交纳的物业服务费的本金为限，原告主张违约金超过物业服务费的本金部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决如下：一、被告刘玲于本判决生效之日起十五日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费8065元；二、被告刘玲于本判决生效之日起十五日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付逾期支付物业服务费的违约金(以每月拖欠的物业服务费384元为基数，从2018年7月11日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月违约金数额以不超过当月物业服务费本金数额为限)；三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，减半收取94元（原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司已预交），由原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司负担10元，由被告刘玲负担84元。本判决为终审判决。审判员  曹晓南二〇二〇年七月二十三日书记员  黄晓敏梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。