江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1788号上诉人（原审被告）：杨淑群，女，1978年1月20日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区，现住赣州市。委托诉讼代理人：邓斌，江西橙都律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟玉金，江西橙都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庄斌，男，1989年12月29日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。委托诉讼代理人：庄国华，男，1961年3月12日生，汉族，住江西省赣州市崇义县，系被上诉人庄斌父亲。原审被告：黄来金，男，汉族，1992年2月21日生，住江西省赣州市章贡区。原审被告：邱昌英，女，汉族，1990年3月10日生，住江西省赣州市章贡区。上诉人杨淑群因与被上诉人庄斌、原审被告黄来金、邱昌英房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市赣州经济技术开发区人民法院作出的（2019）赣0791民初633号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月15日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨淑群上诉请求：1、请求撤销江西省赣州市赣州经济技术开发区人民法院作出的（2019）赣0791民初633号判决，并依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人已将100Ａ＃、101＃二间店铺出租给了本案第三人黄来金、邱昌英经营英皇卫浴，上诉人与被上诉人签订的店铺租赁合同已于2018年2月份协商解除，被上诉人要求上诉人支付2018年2月份之后的店铺租金没有事实与法律依据。1、2013年7月10日上诉人与案外人邓旭峰签订店铺租赁合同，合同约定案外人邓旭峰将其所有的位于赣州开发区间店铺（精品建材市场）出租给上诉人经营楚楚吊顶。2、2016年6月7日因案外人邓旭峰将前述其所有的100Ａ＃、101＃二间店铺出售给了被上诉人，于是上诉人与被上诉人于2016年6月11日签订店铺租赁合同，约定被上诉人将其所有的100Ａ＃、101＃二间店铺出租给上诉人继续经营楚楚吊顶。因上诉人于2016年4月11日已向案外人邓旭峰支付了2016年4月16日至2016年7月15日期间的店铺租金，所以上诉人与被上诉人约定从2016年7月16日开始支付店铺租金。3、2018年2月份上诉人与被上诉人、案外人邓旭峰协商一致解除了店铺租赁合同，由被上诉人、案外人邓旭峰将店铺出租给了本案的第三人黄来金、邱昌英经营英皇卫浴，并由黄来金与案外人邓旭峰签订了店铺租赁合同，被上诉人虽未与第三人签订店铺租赁合同，但被上诉人实际已将100Ａ＃、101＃二间店铺交付给了第三人经营英皇卫浴，第三人也向被上诉人支付了2018年二个季度的店铺租金，店铺租金的计算标准以及支付方式均按原有约定执行。二、即使如被上诉人一审庭审过程中陈述，其不认识本案第三人，2018年2月份没有店铺租赁给本案第三人经营英皇卫浴，也不知道2018年4月16日至2018年10月15日期间的租金是本案第三人支付的，其与上诉人2018年2月并没有解除店铺租赁合同，但其一审诉讼请求主张的尚欠租金与违约金金额计算有误。三、被上诉人主张从2016年6月11日起计算店铺租金与事实不符。上诉人与被上诉人虽然于2016年6月11日签订店铺租赁合同，但上诉人已于2016年4月11日向案外人邓旭峰支付了2016年4月16日至2016年7月15日期间的店铺租金，所以上诉人与被上诉人约定从2016年7月16日起开始支付店铺租金。四、在上诉之后上诉人与第三人邱昌英取得联系，邱昌英陈述其在2018年11月6日支付两笔、2018年12月7日支付一笔，共计三笔向原告代理人庄国华微信转账支付房租共计5800元，对应是2018年10月16日至2019年1月10日期间的租金。综上，上诉人与被上诉人的店铺租赁合同于2018年2月份协商解除，之后被上诉人又将店铺出租给了本案的第三人经营英皇卫浴，且已实际收到第三人支付的2018年4月16日至2018年10月15日期间共计6个月的店铺租金。第三人经营不善无力支付店铺租金后，被上诉人也多次到店铺与第三人沟通租金事宜。被上诉人要求上诉人支付店铺租金以及违约金没有事实与法律依据，另被上诉人一审诉讼请求主张的尚欠租金与违约金金额计算也有误。庄斌辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1、2013年7月10日上诉人与案外人原房主邓旭峰双方签订《店铺租赁合同》，案外人原房主邓旭峰将自有的坐落在赣州开发区,面积70.81平方米，出租给上诉人使用。合同约定租赁期限为8年，从2013年7月16日起至2021年7月15日止，店铺首年每月租金为8498元，第二年开始租金在前年的基础上每年递增10%,租金按季度支付，在每个季度第一个月10日前将本季度租金打入出租方指定账户。2、2016年6月7日被上诉人购买了案外人邓旭峰的上述店铺房产，2016年6月11日被上诉人与上诉人重新签订了《店铺租赁合同》，将上述店铺出租给上诉人使用，合同条款同上。3、被上诉人与上诉人签订的上述合同是双方当事人的真实意思表示，合同成立生效。上诉人对上述合同的成立并生效亦予以确认。4、被上诉人与上诉人签订的《租赁合同》，约定了租赁期限、租金及支付方式、违约责任等条款，但上诉人违约转租，逾期支付租金、拖欠租金是无法辩驳的客观事实。5、被上诉人对上诉人的违约行为在一审中提供了足够的证据予以证明，且被一审法院采信。6、一审法院在查明本案事实真相的情况下，依照《合同法》的有关规定作出的正确判决，应予维持。二、上诉人的上诉请求，既无事实依据，更无法律依据，请求二审法院依法予以驳回。1、上诉人在一审中反驳被上诉人的诉讼请求时，未提供符合法定条件的证据予以证明，因此败诉。2、上诉人称：“被上诉人要求上诉人支付店铺租金以及违约金没有事实与法律依据，另被上诉人一审诉讼请求主张尚欠租金与违约金金额计算有误”。被上诉人认为上诉人的这种理由和辩解都是徒劳的，上诉人违约转租，逾期支付租金、拖欠租金的事实胜于雄辩。3、被上诉人认为，上诉人上诉也必须要有证据支撑其上诉理由，否则就应当承担举证不能的法律后果。我国法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，所以对上诉人缺乏证据的主张应当依法予以驳回。4、根据合同相对性原则，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。根据我国《合同法》第八条、第六十五条之规定，上诉人向案外人邓旭峰多付租金和将租赁的店铺擅自转租给邱昌英、黄来金的行为，以及造成逾期支付拖欠租金的后果，都应由上诉人承担法律后果。庄斌向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告支付原告店铺租金、违约金75165.40元（其中租金68332.40元，违约金6833元)；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月10日被告杨淑群与原房东邓旭峰签订了一份《租赁合同》，约定邓旭峰将其所有的坐落在赣州开发区，面积70.81平方米，出租给被告使用，合同约定租赁期限为8年，从2013年7月16日起至2021年7月15日止。2016年6月7日，原告庄斌从原房东邓旭峰处购置了案涉租赁物，并办理了房屋产权登记。2016年6月11日，出租方庄斌（甲方）与承租方杨淑群（乙方）重新签订了一份《店铺租赁合同》，双方约定：1、甲方将自有的坐落在赣州开发区，面积70.81平方米，出租给乙方使用；2、租赁期8年，甲方从2013年7月16日起将该房屋交付乙方使用，至2021年7月15日收回；3、店铺首年每月租金8498元，由乙方在每月五日前自行存入到甲方指定银行账户，先付后用，第二年开始租金在前一年的基础上每年递增10%，随行就市。乙方需缴纳押金27000元，于签订本合同时支付给甲方，若乙方未有违约行为，则甲方于合同期满时无息退回乙方。租金按季度支付，在每个季度第一个月10日前将本季度租金打入出租方指定账户。4、违约责任：乙方未按期缴纳租金的，逾期一个月未交付者，应按每月租金的10%向甲方支付违约金；5、乙方不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借、入股或与他人调剂交换。合同还约定了其他事项。合同签订后，2016年7月16日-2018年4月15日的租金237524元，已由被告杨淑群支付；2018年4月16日-2018年7月15日的租金33932元以及2018年7月16日-2018年10月15日的租金41058元，合计74990元，由被告黄来金支付。综上，被告杨淑群和黄来金共向原告支付租金312514元。另，按照原告与被告杨淑群签订的《租赁合同》约定的租金计算标准，2016年6月11日-2017年6月10日，应付租金为135728元；2017年6月11日-2018年6月10日，应付租金为149300.80元；2018年6月11日-2019年1月10日，应付租为金95801.30元，上述应付租金总额为380830.10元。故应付租金减去已付租金，尚欠租金为68316.10元。另查明，自2018年10月16日起，被告未付租金，从原告与被告杨淑群的微信聊天记录，可以证实原告于2019年10月份曾通过杨淑群转告黄来金、邱昌英，如果不交租金就要先停业。2018年12月12日杨淑群发信息给原告，告知原告：“庄总，真是抱歉。我已发信息给黄来金，如果他明天再不付房租给您，又不见面沟通处理时间，我们的租赁合同您可以自行解除，店面您可以收回自由处理”。2019年1月12日原告发微信给被告杨淑群，告知杨淑群觉得原告的店不适合，请杨淑群明天算一下要退多少押金给他。2019年4月10日原告将案涉店铺租给了案外人廖智强，与廖智强签订了《店铺租赁合同》。一审法院认为，原告庄斌与被告杨淑群签订的《店铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，双方应按照合同约定全面履行义务。被告杨淑群擅自将店铺转租给被告邱昌英、黄来金夫妻经营，被告杨淑群并未提供充分证据证明其转租行为经过了原告的同意，故转租行为无效。在被告杨淑群未与原告协议解除租赁合同以前，根据合同相对性原则，原告与被告杨淑群的《租赁合同》继续有效，杨淑群应按照合同约定支付租金。从原告与被告杨淑群的短信记录和微信聊天记录，可以证实双方于2019年1月10日协商一致解除合同，故本案的租金应当计算至2019年1月10日。对原告主张尚欠租金68316.10元，一审法院予以支持。对原告主张的违约金6833元，双方在租赁合同中明确约定了违约金的计算方式，且约定的违约金符合法律规定，一审法院予以支持6831.61元。庭审时，经法官释明，原告只要求被告杨淑群承担支付义务，故对被告杨淑群辩称应当由黄来金、邱昌英支付租金，一审法院不予支持。被告黄来金、邱昌英经一审法院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：被告杨淑群于本判决生效之日起三十日内支付原告庄斌租金68316.10及违约金6831.61元，合计75147.71元。案件受理费1679元，由被告杨淑群负担。二审中，上诉人杨淑群向本院提交如下新证据，1、上诉人身份证复印件，证明上诉人诉讼主体资格。2、案外人邓旭峰身份证复印件、律师询问笔录，证明2018年2月份，上诉人与被上诉人、案外人邓旭峰协商一致解除了店铺租赁合同，由被上诉人、案外人邓旭峰将店铺出租给了本案第三人黄来金、邱昌英经营英皇卫浴，并由黄来金与案外人邓旭峰签订了店铺租赁合同，被上诉人虽未与第三人签订租赁合同，但被上诉人实际已将100A#、101#二间店铺交付给第三人经营英皇卫浴；上诉人与被上诉人虽然已于2016年6月11日签订店铺租赁合同，但上诉人已于2016年4月11日向案外人邓旭峰支付了2016年4月16日至2016年7月15日期间的店铺租金，所以上诉人与被上诉人约定从2016年7月16日起开始支付店铺租金；被上诉人主张从2016年6月11日起计算租金有误，实际应从2016年7月16日起开始计算租金，案外人邓旭峰已经将2016年6月7日至2016年7月15日期间租金付清给了被上诉人。3、店铺租赁合同，证明合同第三条第一款约定“第二年开始租金在前一年的基础上每年递增10%，并随行就市”；合同第三条第二款约定“乙方（承租方）已向甲方（出租方）缴纳押金2.7万元”；4、转账凭证，证明在2018年11月6日、2018年12月7日第三人邱昌英分三次向原告代理人庄国华微信转账支付房租共计5800元。被上诉人庄斌的质证意见为：对证据2有异议，邓旭峰是大余人，和庄斌不是同村，以身份证为准，欠款归欠款，没有涉及支付房租，店铺是从6月11日签订开始起算租金，我认为是合理的；对证据3的真实性无异议；对证据4的5800元确实是邱昌英转给我的，但这5800元不是租金，是邱昌英叫我去买东西的费用，房租也不可能分300元、500元支付。被上诉人庄斌、原审被告黄来金、邱昌英未向法庭提交新证据。本院对上诉人杨淑群提交的证据评判如下：对证据1、3，一审已经提交，不属于新证据。对证据2，邓旭峰的笔录属于证人证言，邓旭峰一审、二审并未出庭作证，对该证人证言不予采信。对证据4，本院对该证据的“三性”予以认定。二审经审理查明，原审被告邱昌英于2018年11月6日、2018年12月7日分三笔合计向被上诉人代理人庄国华的代理人转账5800元。二审认定的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、上诉人主张其与被上诉人庄斌签订的案涉《店铺租赁合同》于2018年2月份解除理据是否充分？2、上诉人与被上诉人签订的案涉《店铺租赁合同》租金应从何时开始起算？关于上诉人主张其与被上诉人庄斌签订的案涉《店铺租赁合同》于2018年2月份解除理据是否充分的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，上诉人主张其与被上诉人之间签订的《店铺租赁合同》于2018年2月已经解除，被上诉人已将店铺出租给了第三人黄来金、邱昌英。但上诉人提交的邓旭峰的书面证明不足以证实该事实，且邓旭峰并未出庭作证，其证言的真实性无法判断。上诉人也未提交充分证据证实被上诉人与第三人黄来金、邱昌英另行签订了案涉店铺的租赁合同，上诉人已经从其与被上诉人之间的租赁关系中退出，黄来金、邱昌英直接向被上诉人支付租金的行为并不能认定被上诉人与第三人已经签订了租赁合同，故上诉人主张其与被上诉人签订的《店铺租赁合同》于2018年2月解除的理据并不充分，一审法院认定双方通过微信协商一致解除案涉《店铺租赁合同》的时间为2019年1月10日正确，本院予以维持。关于上诉人与被上诉人签订的案涉《店铺租赁合同》租金应从何时开始起算的问题。上诉人主张被上诉人2016年6月7日从邓旭峰手中购买案涉商铺时，上诉人已经将2016年4月16日至2016年7月15日之间的租金支付给了邓旭峰，且邓旭峰表示将2016年6月7日至2016年7月15日之间的租金支付给了被上诉人代理人庄国华。被上诉人对此不予认可。对此，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《店铺租赁合同》实际上签订于2016年6月11日，但合同约定租期却从2013年7月16日开始计算，从被上诉人一审提交的《租金计算清单》中可见，被上诉人实际收取租金的时间为2016年7月13日，对于2016年6月7日取得案涉店铺物权后至2016年7月15日之间的租金，被上诉人并未收取，被上诉人对此也并未提出异议，在之后的租金收缴过程中也未对该时间段的租金未支付提出异议，且上诉人确也已将2016年4月16日至2016年7月15日之间的租金支付给了邓旭峰，从被上诉人的行为可以看出，被上诉人实际上认可上诉人从2016年7月16日以后开始向其缴纳租金，故一审法院认定上诉人应支付租金的起算点为2016年6月11日不当，应从2016年7月16日开始计算。也即2016年7月16日至2017年6月10日止（330天）应付的租金为122713元，并非135728元。上诉人还主张本案案涉租金存在双方协商一致不予递增的情形，但其并未提交双方协商一致的充分证据，本院不予采信。综上，上诉人2016年7月16日至2019年1月10日应支付的租金总额为367815.1元，已支付租金总额为312514元，故欠付租金总额为55301.1元。相应的违约金金额也应调整为5530.11元。上诉人二审主张第三人邱昌英之后又向被上诉人的代理人庄国华支付了5800元的租金，对此，被上诉人并不认可，上诉人未能进一步举证证明该5800元款项的属性，故对其主张该5800元系租金的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人杨淑群的部分上诉请求成立，本院予以支持，其他上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、变更江西省赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初633号民事判决主文为：限上诉人杨淑群于本判决生效之日起三十日内向被上诉人庄斌支付租金55301.1元及违约金5530.11元，合计60831.21元。二、驳回被上诉人庄斌的其他一审诉讼请求。一审案件受理费1679元，由上诉人杨淑群负担1479元，被上诉人庄斌负担200元，二审案件受理费1679元，由上诉人杨淑群负担1200元，被上诉人庄斌负担479元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年七月二十八日代理书记员  陈明轩代理书记员  雷 娜