云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初5959号原告：昆明常乐物业管理有限公司。住所：云南省昆明市五华区长春路如意苑****。法定代表人：王泓，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吉剑峰、张铭，云南法彰律师事务所律师，特别授权代理。被告：尹珊，女，1963年8月24日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王棋明，男，1956年10月21日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市西山区，系被告丈夫，特别授权代理。原告昆明常乐物业管理有限公司诉被告尹珊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法由审判员崔光远适用简易程序于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告昆明常乐物业管理有限公司的委托诉讼代理人吉剑峰，被告尹珊的委托诉讼代理人王棋明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明常乐物业管理有限公司诉称：被告系官渡区XXXX商铺业主，原告接受建设单位委托，为“XXX”小区提供物业服务。在提供物业服务期间，原告全面履行了自己的合同义务，但被告拖欠了2011年11月1日至2020年10月31日期间的物业服务费，经原告多次电话催缴无果，特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业服务费等费用10361元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为5756.4元，拖欠物业费的期间为2015年10月31日至2020年10月31日。被告尹珊辩称：首先，被告未交物业管理费的原因是原告未按物业合同的约定履行其作为物业管理人的职责。被告当时购买该商铺时，在小区的规划中，商铺前面并不存在垃圾堆。2007年7月至2011年期间，被告在从开发商处接收该商铺后，一直在正常缴纳物管费。2011年后，原告擅自在被告商铺门前不足五米的地方设立了一个垃圾堆，堆满了各种垃圾并且原告长期不予清理，导致垃圾气味熏天，严重影响了包括被告在内周围所有商铺的出租和经营，被告和周围商铺业主曾无数次向原告反映并要求拆除和搬离垃圾堆，但原告一直未予理睬。被告所购买的该商铺本来就是为了出租赚取租金，但因原告在被告的商铺门前不合理的设立垃圾堆，造成商铺根本无法长期出租和收取的租金减少，故被告才没有交纳物业管理费。其次，被告仅是对2015年11月1日之后的物业管理费未予交纳，并不是原告所主张的2011年11月1日起就没有交纳。2015年11月1日之前的物业管理费，也是因为上述同样的问题，原告于2015年的时候在官渡区人民法院关上法庭起诉被告，经双方协商和法庭调解后，原告同意减半收取，被告当场已经支付完毕，同时原告的代理人也出具了收条，并进行了撤诉。被告认为，原告未经商铺业主的同意，违反小区的规划，在小区的商铺附近擅自不合理的设立垃圾堆，并且对垃圾堆长期不予处理的行为已经违反了物业服务合同的约定，其并未全面的履行物业合同中约定的对小区进行管理和维护的义务，已经构成了违约。根据物业服务合同的性质和约定，应当是原告履行对小区物业进行管理和维护义务的同时，被告交纳物业管理费，故被告因原告未履行其合同义务而不予交纳物业管理费的行为属于合同法上的同时履行抗辩权，因此在原告未履行其清除垃圾和拆除垃圾堆的义务的情况下，根据合同法第六十条、六十六条之规定，被告请求减免物业管理费。原告为证实其诉讼请求向本院提交下列证据：1、前期物业服务委托合同，欲证明原告接受建设单位委托为小区提供前期物业服务相关约定；2、房产档案查询表，欲证明被告房产产权、面积情况；3、物价局物业收费备案通知书，欲证明物价部门对小区物业收费标准的批复、备案情况。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告针对其答辩主张向本院提交以下证据：1、房屋所有权证，欲证明昆明市XXXXXX商铺为被告所有；2、收条，欲证明原告于2015年10月份的时候在官渡区人民法院关上庭已经起诉过被告，当时就因为垃圾堆的问题，双方达成了调解，原告同意被告2011年11月1日至2015年10月30日之间的物业管理费减半支付，被告当场支付了款项，原告当时代理人也出具了收条，原告最终进行了撤诉；3、照片，欲证明2015年11月1日至今，被告商铺门前的垃圾堆原告仍然未处理、拆除及搬离，并且比原来堆积的情况更严重，导致被告的商铺无法正常出租；4、房屋租赁合同，欲证明因为原告对被告商铺门前的垃圾堆未予处理，影响了被告商铺的正常出租，导致被告的出租商铺的租金减少，给被告造成了损失。经质证，原告对被告提交的证据1、2予以认可；对证据3不予认可，认为无法看出照片摄取的时间；对证据4不予认可，认为与本案无关。本院认为，原告提交的证据形式、来源合法，与本案具有关联性，被告对原告提交的证据无异议，本院予以采信。被告提交的证据1、2形式、来源合法，原告对其予以认可，本院予以采信，被告提交的证据3形式、来源合法，本院予以采信。被告提交的证据4涉及案外人，无案外人确认，本院不予采信。经审理，本院确认本案法律事实如下：被告尹珊系昆明市**房屋的所有权人，该房屋建筑面积47.97平方米。2007年4月16日，原告（乙方）与云南京鹏房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，约定云南京鹏房地产开发有限公司选聘原告对锦城官南（一期）假日湾住宅小区提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中商铺物业：2元/月/平方米。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年8月履行交纳义务。本合同期限自2007年4月1日起至2009年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主于物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前1月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2015年，原告以被告未按时交纳案涉房屋的物业管理费为由将被告诉至官渡区人民法院，后经协商双方基于原告对小区垃圾处理有瑕疵而达成减半收取物业服务费的协议。2015年12月29日，原告的委托代理人张铭出具《收条》一份，载明：“今收到尹珊交来2011年11月1日至2015年10月31日期间的物业费贰仟伍佰元整。该期间的物业费已全部交清”。庭审中，原、被告确认原告自2007年至今一直为案涉房屋所在小区提供物业服务，物业费收费标准为2元/月/平方米，物业服务费的交纳时间为每年一交，每年的11月1日至次年的10月31日为一个周期。另，案涉小区的垃圾堆放点位于被告物业相距5米-10米左右，垃圾堆放不够有序和规范。现原告诉至法院，提出上述诉请。本院认为：本案中，原告与云南京鹏房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的合同期限已经届满，但原告至今仍向包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，被告应当向原告缴纳物业管理服务费。原、被告确认物业费收费标准为2元/月/平方米，物业服务费的交纳时间为每年一次，现被告尚欠原告自2015年11月1日起至2020年10月31日止的物业服务费。但因案涉小区在被告商铺旁设立垃圾桶作为垃圾中转位置，对此给被告管理、使用物业以及物业收益确实产生了一定的影响，基于此，2011年至2015年期间的物业费原告同意减半收取，现原告未举证证明其管理服务中存在的问题已经解决，故本院对被告要求减免物业管理费的答辩意见予以采纳，本院酌情调整（按60%标准）支持被告向原告支付自2015年11月1日至2020年10月31日期间的物业服务费3454元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告尹珊于本判决生效之日起十日内支付原告昆明常乐物业管理有限公司自2015年11月1日起至2020年10月31日止的物业服务费3454元；二、驳回原告昆明常乐物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元，被告尹珊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  崔光远二〇二〇年七月二十二日书记员  邓义缤