渭南市临渭区人民法院民事判决书（2019）陕0502民初5462号原告：陕西祥锦置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：齐刚，总经理。委托诉讼代理人：田宏权，男，汉族，1967年12月12日出生，住渭南市白水县，系该公司员工。委托诉讼代理人：孔祥锦，男，汉族，1961年2月5日出生，住西安市莲湖区，系该公司员工被告：张洁，女，汉族，1992年12月30日出生，住渭南市临渭区，教师。委托诉讼代理人：张毅，男，渭南市临渭区辛市法律服务所法律工作者。第三人：渭南市变宝餐厨垃圾环保科技有限公司，住所地：渭南市。法定代表人：杨解定，经理。原告陕西祥锦置业有限公司（以下简称祥锦置业公司）与被告张洁、第三人渭南市变宝餐厨垃圾环保科技有限公司（以下简称变宝餐厨公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祥锦置业公司委托诉讼代理人田宏权、被告张洁及其委托诉讼代理人张毅、第三人变宝餐厨公司法定代表人杨解定到庭参加诉讼；原告祥锦置业公司法定代表人齐刚及其委托诉讼代理人孔祥锦经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥锦置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张洁、第三人变宝餐厨公司共同支付2018年12月14日至2019年7月9日的房屋占有使用费22400元，并按同期银行贷款利率支付自2018年12月14日起至实际清结之日止的利息；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年12月14日，原告祥锦置业公司通过本院拍卖取得第三人变宝餐厨公司名下位于渭南市临渭区XX市场XX号楼XX层XX房屋所有权，但原告祥锦置业公司未能取得被告张洁自2018年12月14日至2019年7月9日承租案涉房屋601房的租金，遂诉至本院。被告张洁辩称，原告祥锦置业公司的诉请缺乏事实及法律依据。2018年12月14日，原告祥锦置业公司因拍卖取得案涉房屋，此前，被告张洁已与第三人变宝餐厨公司签订合法有效的房屋租赁合同，并于2018年7月7日按合同约定向第三人变宝餐厨公司履行支付房屋租金的合同义务，原告祥锦置业公司取得房屋案涉产权后，第三人变宝餐厨公司并未向被告张洁退还已收取的租金，故不存在交纳租金的法律事实，如果被告张洁再按原告祥锦置业公司诉请交纳同期租金，则有违公平原则。原告祥锦置业公司主张房屋租金无法成立，其要求支付相应利息的主张亦不成立。第三人变宝餐厨公司述称，第三人变宝餐厨公司的原法定代表人系武铮，后于2019年4月11日办理变更登记，被告张洁已将案涉房屋租金交给第三人变宝餐厨公司，第三人变宝餐厨公司已将钱款用于装修案涉房屋。原告祥锦置业公司针对其主张向本院提交证据如下：1、（2015）临渭民初字第02502号民事判决书、房屋他项权利登记表，证明案涉房屋于2014年3月27日已被抵押，并于2014年3月28日办理抵押登记；2、（2016）陕0502执853-3号民事裁定书，证明涉案房屋于2016年9月8日被本院查封；3、（2018）陕0502执恢399号执行裁定书，证明原告祥锦置业公司经本院拍卖取得案涉房屋的所有权；4、被告张洁和第三人变宝餐厨公司签订的房屋租赁合同，证明双方签订的租赁合同发生于案涉房屋被抵押、查封之后，双方签订合同时并未得到抵押权人同意，该合同对原告祥锦置业公司不具有约束力，2018年12月14日至2019年7月9日，房屋一直由被告张洁占用及房屋占有使用费的计算依据；5、原产权证复印件，证明案涉房屋于2014年3月28日办理抵押登记；6、现有产权证，证明涉案房屋归原告祥锦置业公司所有；7、原告祥锦置业公司与被告张洁签订的租赁合同，证明原、被告确认涉案房屋的所有权于2018年12月14日发生转移及房屋占有使用费的计算依据。被告张洁质证认为，对原告祥锦置业公司提交的证据1的真实性、证明目的无异议，关联性有异议，认为与原告祥锦置业公司主张的所有权、诉请无必然性；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，原告祥锦置业公司没有提供向第三人变宝餐厨公司送达的事实，该裁定与原告祥锦置业公司所主张的事实无因果关系；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，不能证明原告祥锦置业公司取得案涉房屋所有权的事实，拍卖并不是取得物权的证据；对证据4的真实性、合同签订的时间无异议，对证明目的有异议，抵押权人与第三人变宝餐厨公司并未告知被告张洁，原告祥锦置业公司证明房屋占有使用费的计算依据无法成立；对证据 5的真实性无异议，证明目的有异议，无法证明办理房屋抵押的情况，原房产证恰好可证明原房屋的所有权人的事实；对证据6的真实性无异议、证明目的有异议，房屋产权证登记后的事实无异议，不能证明原告祥锦置业公司对涉案房屋享有所有权；对证据7的证明目的有异议，原、被告签订的合同正好排除了原告祥锦置业公司对案涉房屋收取房屋租金的事实。第三人变宝餐厨公司质证认为，对原告祥锦置业公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7无异议，但房屋拍卖后，没有任何人向第三人变宝餐厨公司索要房租费，原告祥锦置业公司应退还装修费和农民工费用。被告张洁针对其主张向本院提交证据如下：1、被告张洁与第三人变宝餐厨公司签订的房屋赁合同一份，证明签订合同的主体、时间及房屋租金的事实；2、收款收据两张，证明被告张洁向第三人变宝餐厨公司按约交纳房屋租金的事实。原告祥锦置业公司质证认为，对被告张洁提交的证据1的真实性无异议，认为该合同对原告祥锦置业公司无约束力；对证据2的证明目的有异议，认为与原告祥锦置业公司无关，装修费用在评估拍卖时已予以充分考虑，原告祥锦置业公司支付的价款中也包含装修费用。第三人变宝餐厨公司质证认为，所有的租赁合同均在合法、合理的情况下签订并租赁，之前一直正常经营，未接到任何通知，第三人变宝餐厨公司在房屋拍卖后才收到法院通知。第三人变宝餐厨公司针对其主张向本院提交证据如下：证人王某某的证言，证明第三人变宝餐厨公司收到被告张洁交纳的房屋租金，但房屋租金已用于水电安装、装修。按照合同约定，被告张洁使用的房间内部装修应由被告承担。原告祥锦置业公司质证认为，对第三人变宝餐厨公司提交的证人王某某的证言真实性有异议，认为证人王某某系变宝餐厨公司的员工，即使二者发生了冲抵，该部分损失应由第三人变宝餐厨公司承担。被告张洁放弃对证人王某某的证言的质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人变宝餐厨公司系案涉房屋临渭区XX市场XX号楼XX层XX房的原产权人，建筑面积：1292.92㎡，房屋登记于2014年1月2日。2014年3月28日，第三人变宝餐厨公司将案涉房屋抵押给中国工商银行股份有限公司渭南分行，产权证号：渭房权证登有字第50EXXXXX号，并办理抵押登记手续。中国工商银行股份有限公司渭南分行后以借款合同纠纷为由将变宝餐厨公司诉至本院，本院于2015年12月23日作出（2015）临渭民初字第02502号民事判决书，判令变宝餐厨公司向中国工商银行股份有限公司渭南分行偿还800万元及利息；…清偿后不足部分由变宝餐厨公司抵押的渭房权证登有字第50EXXXXX号房产折价或拍卖、变卖的价款进行清偿…。本案进入执行程序后，本院于2016年9月8日作出（2016）陕0502执853号执行裁定书，裁定：查封变宝餐厨公司所有的601房。2018年1月25日，本院作出（2016）陕0502执853-1号执行裁定书，裁定：拍卖变宝餐厨公司所有的601房。后又经两次拍卖，均无人竞拍而流拍。后本院于2018年8月31日作出（2016）陕0502执853-3号执行裁定书，裁定：变卖变宝餐厨公司所有的601房。本院又于2018年9月26日10时至2018年11月25日10时止在京东拍卖平台变卖变宝餐厨公司所有的601房，原告祥锦置业公司于2018年11月24日竞得该房。2018年12月14日，本院作出（2018）陕0502执恢399号执行裁定书，裁定：变宝餐厨公司所有的601号房的所有权归买受人祥锦置业公司所有，变宝餐厨公司对该房的所有权及该房屋所占份额的土地自本裁定送达买受人祥锦置业公司所有时起一并转移，买受人祥锦置业公司可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年12月18日，本院向原告祥锦置业公司送达（2018）陕0502执恢399号执行裁定书。2019年4月29日，渭南市不动产登记局向祥锦置业公司颁发陕（2019）渭南市不动产权第0002255号不动产权证书，载明：“权利人：祥锦置业公司，共有情况：单独所有，坐落：临渭区XX市场XX号楼XX层XX房，建筑面积：1292.92㎡，原不动产权证号：50EXXXXX…。”2018年6月21日，第三人变宝餐厨公司与被告张洁签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：第三人变宝餐厨公司愿将本公司位于临渭区XX市场XX号楼XX层XX房名下房屋租赁给被告张洁使用…，租赁期限为2018年7月10日至2028年7月9日止，租赁面积200㎡，年租金38400元，本合同双方签字后，被告张洁交纳壹万元定金，2018年7月5日前交纳全年余下租金；每年7月5日前被告张洁交纳下年租金…。同日，第三人变宝餐厨公司向被告张洁出具收款收据一张，载明“今收到张洁北塘六楼租房定金10000元，并加盖变宝餐厨公司公章。”2018年7月7日，第三人变宝餐厨公司向被告张洁出具收款收据一张，载明“今收到张洁北塘六楼房屋租金28400元，并加盖变宝餐厨公司公章。”2019年8月26日，原告祥锦置业公司与被告张洁签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：祥锦置业公司愿将本公司位于临渭区XX市场XX号楼XX层XX房名下房屋租赁给张洁使用…，租赁期限为2019年7月10日至2020年7月9日止，租赁面积220㎡，年租金42240元…。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定，“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”本案中，本院于2018年12月14日作出（2018）陕0502执恢399号执行裁定书，裁定：变宝餐厨公司所有的601号房的所有权归买受人祥锦置业公司所有…，并于2018年12月18日向原告祥锦置业公司送达该执行裁定书，据此可知，原告祥锦置业公司自2018年12月18日起即对案涉房屋享有所有权。依据《最高人民法院关于审理的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：…（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，案涉房屋于2016年9月8日即被法院查封，第三人变宝餐厨公司于2018年6月21日方将案涉房屋出租给被告张洁，从二者发生的时间节点看，案涉房屋被查封的时间远早于房屋出租的时间，且被告张洁、第三人变宝餐厨公司未提供证据证明其与原告祥锦置业公司之间存在另有约定的情形，因此，被告张洁与第三人变宝餐厨公司签订的《房屋租赁合同》不适用“买卖不破租赁”原则，无法对原告祥锦置业公司产生法律约束力。另外，查封、抵押登记均是房产信息公示的内容，被告张洁在承租案涉房屋时，未能尽到理性的注意义务，导致承租已设立抵押权和被法院查封的房屋，因此，其应承受由此带来的风险，被告张洁在庭审中主张其已向第三人变宝餐厨公司支付过2018年6月21日至2019年6月21日期间的租金，便无需再向原告祥锦置业公司重复支付诉请期间的租金的抗辩意见，本院不予采信。原告祥锦置业公司自2018年12月18日起对案涉房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，被告自2018年12月18日起无权占有案涉房屋，原告祥锦置业公司的物权占有利益受到侵害，因此，原告祥锦置业公司有权要求被告张洁支付自2018年12月18日起至2019年7月9日止的房屋占用使用费。被告张洁向原告祥锦置业公司支付自2018年12月18日起至2019年7月9日止的房屋占用使用费后，可按照被告张洁与第三人变宝餐厨公司之间的合同约定向第三人变宝餐厨公司主张损害赔偿责任。关于房屋占用使用费的支付标准，本院参照第三人变宝餐厨公司与被告张洁签订《房屋租赁合同》中关于年租金的支付标准的约定，由被告张洁按105元/日的租金标准向原告祥锦置业公司支付自2018年12月18日起至2019年7月9日止的房屋占用使用费，共计21315元（203日×105日/元）。原告祥锦置业公司要求被告张洁向其支付房屋占有使用费期间的利息的主张，于法无据，本院不予支持。原告祥锦置业公司未提供其与被告张洁、第三人变宝餐厨公司之间对房屋占有使用费的支付方式存在特别约定等证据，故原告祥锦置业公司要求第三人变宝餐厨公司共同承担赔偿责任，缺乏事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百九十三条之规定，判决如下：一、被告张洁于本判决书生效之日起三十日内向原告陕西祥锦置业有限公司支付房屋占用使用费21315元（自2018年12月18日起，按每日105元计算至2019年7月9日）；二、驳回原告陕西祥锦置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，由被告张洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。    审    判     长     田 渭 芳审    判     员     张 顺 序人 民 陪 审 员     韩 渭 良 二0二0年七月八日 法  官  助  理     雷    明 书     记     员    付    媛 1