广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29599号原告：杨小勤，男，1974年4月19日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：黄进，广东普罗米修（佛山）律师事务所律师。被告：邝晃根，男，1958年11月4日出生，汉族，住委托诉讼代理人：白玉媛，广东金纳律师事务所律师。原告杨小勤诉被告邝晃根租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄进，被告及其委托诉讼代理人白玉媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的租赁关系；2.被告支付2018年9月1日至2019年12月15日的租金31000元予原告，并以30000元为本金自2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息至实际清偿之日止；3.被告支付2018年7月1月至2019年11月30日的电费6252元予原告，并以6252元为本金自2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息至实际清偿之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告自2016年建立厂房租赁关系,被告向原告承租厂房,按照约定向原告支付租金和承担水电费,原告出具相应收据。双方约定每月租金为2000元，双方对每月的基本电费734元共同分摊，自身用电费用由各方自行承担。原被告双方虽未签订厂房租赁合同，但被告按时向原告缴纳租金及水电费，双方的厂房租赁合同关系属不定期租赁。根据合同法规定，属于不定期租赁，当事人可随时解除合同。原告有权随时解除该租赁关系。被告自2018年9月起，未按照约定向原告支付使用厂房的租金和水电费。截至起诉之日，被告尚欠租金达30000元、电费6252元。原告多次催促被告支付租金和水电费，并告知其限期清场，但被告未履行义务。被告的上述行为已对原告造成严重经济损失。2019年12月12日，经原告多次催促，被告当日到场将涉讼租赁屋内的机器设备进行盘点，并要求案外人到场收购设备。当时原告要求被告付清欠付租金及水电费后才可以处理租赁屋内的机器设备，但被告拒不理会，双方一度发生争执，无奈原告向佛山市公安局南海分局盐步派出所报警，盐步派出所出警协调，因租赁纠纷属于经济纠纷，盐步派出所让原告通过起诉方式解决。同时，原告拍摄了当时现场情况的照片及视频，证实被告于2019年12月14-15日前已搬离，因原告于15日时曾前往涉案租赁物查看。原告主张占有使用费计至2019年12月15日。电费由两部分构成，一部分为实际使用的电量，一部分为被告生产所需增容的费用和基本电费734元/月，基本电费734元由原被告各自分摊一半。确认涉案租赁物已被拆除。被告辩称，一、被告并非向原告租赁场地。2015年，被告向王诗皓租赁佛山市南海区********新桂工业区黄落北厂房（汉研五金厂旁）的走火通道的一半，并由被告出资改造。2016年春节后，王诗皓告知被告改由杨顺元收取租金。此后被告一直向杨顺元以现金方式支付费用，被告不认识原告。二、被告自2018年7月起已无法使用租赁场地。被告因忙于建新屋，2018年6月中旬起没有返回租赁场地，直至2018年7月底，因建房需要回厂房取焊机时，发现大门被反锁，无法进入。被告向杨顺元支付租金至2018年12月，希望杨顺元能返还押金和装修改建投入，但杨顺元拒绝返还，并拒不开锁。被告自2018年7月底之后一直无法进入和使用场地，无法从事生产经营，也无法搬迁机器设备，故厂房大门被反锁后的场地占用费和电费，不应由被告承担，且2018年8月至12月的场地占用费应当返还给被告。三、场地在搬迁完毕后已拆除。因大沥镇盐步河西村新桂工业区拆迁，经大沥镇新桂村委会拆迁办督促和提议，被告于2019年12月7/8日返回租赁场地，用手提切割机切割厂房大门欲进入搬迁。杨顺元报警后，民警要求封门协商，被告未能进入场地。后协商无果，被告于12月12日再次返回搬迁，厂房门口被杨顺元粤Y*****汽车阻塞，搬迁被迫拖延。被告报警后，跟随民警、治安大队人员，从杨顺元厂房的正门进入租赁场地。经现场查看，厂房门被反锁，大门上下均被铁丝缠绕，现场一片狼藉，部分机器设备被拆除重要部件。在民警和大沥镇新桂村委会的监督及协助下，用叉车将阻塞汽车挪走，被告才得以将机器设备搬出，并于当日清空场地。现租赁场地已拆迁完毕。综上，被告因场地大门被反锁，实际并未使用场地，场地内的机器设备被非法扣押长达一年之久无法搬迁，且部分贵重设备零件被盗，被告合法权益严重受损。原告起诉主张没有事实和法律依据，请求贵院依法判决驳回其全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告人口信息查询打印件1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.收据原件1组，用以证明原被告虽未签订厂房租赁合同，但被告按时向原告缴纳租金和水电费，双方的租赁关系属于不定期租赁的事实；3.大沥镇河西社区电力管理站收据原件1张；4.广东省增值税普通发票原件1组；证据3-4用以证明原告在被告未按约定支付租金及电费期间，为被告垫付电费的事实；5.短信截图打印件1份，用以证明原告向被告催促支付拖欠租金及电费，并要求其限期清场‘6.厂房租赁合同原件1份，用以证明原告从案外人处取得对涉讼租赁物合法的使用权和租赁权；7.照片打印件1组；8.光盘1张（视频6段）及文字整理打印件1份；证据7-8用以证明在原告要求限期清场后，被告至今仍未腾退涉讼租赁物，仍占有使用涉讼租赁物。被告举证如下：1.收据原件3份，用以证明被告支付租金至2018年12月，但无法使用涉案场地，原告纂改证据，以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序，侵害被告的合法权益，原告亦提交了该份收据，但开具的时期与被告持有的不一致；2.证明原件1份，用以证明被告自2018年7月底无法进入和使用涉案场地，机器设备被非法扣押；3.报警回执原件1份；4.律师询问笔录原件1份；5.照片打印件5份；6.光盘1张；证据3-6用以证明，涉案场地大门被反琐，且被杨顺元的粤Y*****汽车阻塞，导致被告无法搬离，被告搬离受阻，报警后由盐步派出所民警、大沥镇新桂村委的协助将堵门汽车用叉车挪走后，被告才得以搬离，被告进入厂房后发现部分贵重及其设备零件被盗，被告已于2019年12月12日完成搬迁清理工作；7.收款收据复印件1份，用以证明2015年6月1日，被告支付押金4000元。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原被告双方提交的收据均为原件，除双方争议的日期，本院对收据其他内容的真实性予以确认，对开具收据的实际日期，本院将结合其他证据及当事人陈述进行综合认定；2.原告提交的证据3、4电费收据、发票均为原件，本院对其真实性予以确认；3.被告提交的证据4为案外人陈述，本院对其证明力不予确认；4.被告提交的证据7为复印件且与本案无关，本院不予审查；5.证人陆叶萍的证言，本院将进行综合认定。本院综合当事人陈述及采纳的证据，认定以下事实：原被告双方于2016年形成涉案厂房租赁合同关系，被告向原告承租位于佛山市南海区********新桂工业区******之二的厂房，约定每月租金2000元。原被告双方确认基本电费由双方均摊。双方未签订书面租赁合同。被告未向原告支付租赁押金或保证金。原告提交的电费发票显示涉案厂房每月基本电费为734.1元。原告自认被告于2019年12月15日腾退完毕涉案厂房。涉案租赁物未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。2019年12月11日，原告提起本案诉请。本院认为，关于原告主体资格问题，被告虽称其合同相对方为杨顺元，收款收据的收款人亦显示为杨顺元，但被告确认其所称的相对方“杨顺元”即为到庭原告本人，原告亦提交户口本证明原告姓名为杨小勤，曾用名为杨顺元，故上述“杨顺元”为原告杨小勤的曾用名，原告杨小勤的诉讼主体适格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故原告与被告形成的租赁合同关系依法无效。合同无效，自始无效，不存在解除问题，原告主张解除双方的租赁关系，本院不予支持。合同无效，原告主张的租金实质是场地使用费，合同虽无效，但被告实际对涉案厂房进行了占有使用，参照双方约定的标准支付相应场地使用费、水电费等，符合公平诚信原则。原告按双方约定标准2000元/月主张被告支付2018年9月1日至2019年12月15日的场地使用费，本院分析如下：1.场地使用费应计至被告腾退场地之日，被告称原告于2018年7月底、8月初对涉案厂房上锁导致被告无法入内，但未提供充分证据证明，另证人与被告存在利害关系，本院对证人证言的客观性不予确认。若被告所述原告上锁属实，被告未举证证明从2018年7月底、8月初至2019年12月一年多期间内为此向原告提出过异议，不符合常理，本院对被告的该抗辩不予采信。原告向被告交付涉案租赁物后，被告如何安排、使用涉案租赁物不能作为拒付场地占用费的抗辩事由，被告应支付占有使用涉案厂房期间的全部场地使用费予原告。被告未举证证明其清场时间，原告自认被告于2019年12月15日腾退完毕涉案厂房，故本院支持场地使用费至2019年12月15日；2.关于被告有无支付2018年9月至2018年12月期间场地使用费的问题，被告作为场地使用费的支付义务方，其对付款情况负有举证义务，被告应提供全部已付款凭证证明已足额支付场地使用费，但被告仅提供两张原被告双方存在争议的收据证明支付了其中2018年10月、12月场地使用费，不能提供2018年9月、11月场地使用费支付凭证，而被告提交的上述两份收据，从收据编号及连续性来看应实际为2017年开具的收据，故年份“2018年”为书写笔误，实际应为“2017年”，故该两份收据并非2018年10、12月场地使用费收据，即被告并未有效证明其已支付相应场地使用费，应自行承担不利后果。综上，被告应向原告支付2018年9月1日至2019年12月12日期间的场地使用费30967.74元[2000元/月×15个月+2000元/月÷31天×15天]。关于原告主张的2018年7月1日至2019年11月30日的基本电费6252元，原被告均确认双方需均摊基本电费，被告需负担占有使用涉案厂房期间的基本电费分摊，原告提供的电费发票显示每月基本电费均为734.1元，本院确认基本电费为734.1元/月，被告确认尚未支付2018年7月1日之后的电费，现原告已垫付，故被告需向原告支付2018年7月1日至2019年11月30日的基本电费6239.85元（734.1元/月÷2×17个月），原告超出本院核定范围的电费主张，本院不予支持。被告逾期支付场地使用费、电费，确实会造成原告资金占用损失，但双方未明确约定支付时间，结合原告诉请，本院酌情以36239.85元为本金从原告起诉之日即2019年12月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计付利息至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邝晃根应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费30967.74元予原告杨小勤；二、被告邝晃根应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费6239.85元予原告杨小勤；三、被告邝晃根应于本判决发生法律效力之日起十日内以36239.85元为本金从2019年12月11日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计付利息予原告杨小勤；四、驳回原告邝晃根其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费为706.3元、财产保全费382.52元，合共1088.82元（原告已预交），由原告负担544.41元，由被告负担544.41元并应于本判决发生法律效力之日起十日迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  孙秀娟人民陪审员  叶瑞婵人民陪审员  曾春前二〇二〇年六月十九日书 记 员  李 慧