湖南省长沙市雨花区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0111民初5300号 原告:许明海，男，1969年12月1日出生，汉族，住浙江省平阳县。 被告:湖南天润五晟置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场****。 法定代表人：沈世红，董事长。 委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。 原告许明海（以下简称原告）诉被告湖南天润五晟置业有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许明海，被告的委托诉讼代理人唐齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告委托经营长沙市雨花区上河国际商业广场G1栋206号商铺所欠10.4007个季度（2015年12月28日至2018年9月27日）收益计195189.67元以及逾期支付收益产生利息43634.32元（自逾期之日起按照日万分之二的标准，暂计至2020年5月18日，之后继续计算至实际支付之日止）;2.判令被告向原告提供为原告代缴17.5993个季度收益税费票据，若无法提供票据且属于被告未按合同约定履行代扣代缴税费义务的，判令被告履行合同义务，向税务机关补缴应缴税费(含滞纳金等)，并向原告提供票据，或向原告支付相应款项，由原告向税务机关履行纳税义务;3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:2007年7月16日，原告以750666元价格购买了被告开发的长沙市雨花区上河国际商业广场G1栋206号商铺，面积64.53平方米。同日，原告与被告签订了《委托合同》(合同编号为20064538206，又名《委托经营合同》)，双方约定委托经营商铺十年(自2008年9月28日至2018年9月27日)，被告承诺原告的年收益为:第1至3年为购铺价格8％，第4至6年为购铺价格9％，第7至10年为购铺价格10％；其中，第1至3年收益在购房时一次性抵扣房款，之后收益按季支付，第4至6年每季度16890元，第7至10年每季度18767元，每季度收益在下个季度前10天内支付，逾期按日万分之二支付违约金。同时约定，被告为原告代缴因获得收益而产生的税费。从合同执行情况看，第4至6年被告基本能够按照合同约定正常向原告支付收益，但自第7年开始，被告向原告支付收益的时间就逐渐不正常，甚至最后两年多的收益至今没有支付。况且，从实际支付的季度收益金额来看，被告都是按已扣除应缴税费的金额来执行的，即第4至6年每季度14863元，第7年以后每季度16327元。近年来，原告曾多次要求被告按合同支付收益，并提供代扣代缴税费票据，但均未果。 被告辩称，1.被告对原告主张的租金收益金额有异议，租金应当依法交税，原告在计算租金收益时应当扣除所有应当缴纳的税费，原告主张的金额超出了被告实际拖欠金额，从被告财务台账看实际拖欠原告税后租金合计94725元，拖欠租金对应的税费被告尚未向税务局缴纳。2.按照法律规定被告应举证证明已支付的租金，但由于被告2016年已退场，财务资料混乱，被告举证难度较大，请求法院将该部分举证责任分配给原告，由原告出示其自2009年1月1日起租金收款的银行流水。3.涉案商铺由于租赁环境发生变化，造成被告经营状况恶化，根据“诚实信用原则”及“公平原则”，应当对租金进行减免30%。自2014年4月8日以来，长沙市万家丽路快速化改造项目开工，2015年11月29日，长沙轨道交通五号线开工，被告经营的上述商铺受到该政府项目的严重影响，商铺无法正常经营，商户退租，致使被告经营一直亏损，经营状况恶化，合同目的无法实现，根据相关法律规定，被告请求对租金进行减免。4.由于不可归责于被告的“情势变更”，导致被告无法按照合同约定的时间向原告支付租金，被告不应承担逾期支付租金的违约责任。5.合同到期前，被告就没有再占有、使用原告的商铺；合同到期后，被告已通过多种方式通知原告归还商铺，完成了商铺的移交。6.合同中约定税费由原告承担，被告代扣代缴。税务机关已向被告发放了《委托代征税款证书》。根据长沙市雨花区地方税务局发布的通知，自2015年10月1日起，私人出租非住房的综合税率为19．7％，自2016年5月1日营改增后，原告房屋租赁的税率标准为14.1%，故被告向原告支付的租金应是按照该税率标准扣除税费后的租金。7.2017年6月27日之前的租金收益已经超过了三年的诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告购买被告开发的位于长沙市雨花区房屋（以下简称涉案房屋），并于2009年6月10日取得房屋产权证，产权证号：长房权证雨花字第××号。2007年7月16日，原告（甲方）与被告（乙方）就涉案房屋签订一份《委托合同》（以下简称合同），约定：原告将涉案房屋的经营权委托于乙方，委托期限自2008年9月28日起至2018年9月27日止；被告承诺在委托期内，商铺的收益标准含原告应缴纳的各种税费，原告在本合同项下商铺的购铺金额为750666元，第一年至第三年收益标准按购铺金额的8%计算，年收益为60053元（即季收益为15013元）；第四年至第六年年收益标准按购铺金额的9%计算，年收益为67560元（即季收益为16890元）；第七年至第十年年收益标准按购铺金额的10%计算，年收益为75067元（即季收益为18767元）；乙方承诺甲方取得收益回报的时间最迟为2008年9月（此日期也即为甲方获得收益回报的起始日）；第一年至第三年收益由乙方一次性返还甲方，并用于充抵购房首付款，该阶段税费由乙方承担；第四至第十年收益，乙方负责在下个季度的前10天内支付上一季度的收益；如乙方未按时支付收益，超过15日的，应按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金；乙方有义务为甲方代扣代缴因甲方获取收益产生的税费；委托期满后，如果乙方不再继续接受该商铺的委托，各业主可通过业主委员会自行选择物业管理公司对商铺进行管理；合同还就其他内容进行了约定。合同签订后，原告如约履行，及时将涉案房屋交付给被告，但被告未依合同约定按期支付收益。合同期满后，被告未占有或使用涉案房屋，由原告自行将房屋出租并收取收益。截止上述合同期满之日即2018年9月27日，被告尚欠原告税前收益共计195189.67元。 另查明，2017年3月，长沙市雨花区地方税务局向被告下发了《委托代征税款证书》，被告陈述已为涉案房屋代扣代缴税费至2015年12月31日，但未提交完税凭证；在合同履行过程中，涉案房屋所在地面临了万家丽路快速化改造。2020年6月8日，原告诉至本院，请求判如所请。 本院认为，原、被告签订的《委托合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。 关于收益及逾期利息。在合同履行过程中，由于出现了万家丽路快速化改造的客观事件，引起了承租环境的重大变化，造成被告经营状况恶化。在本院及长沙市中级人民法院作出的上河国际商业广场其他业主起诉被告的同类案件生效判决中，认定上述变化的情况在当事人双方订立合同时是无法预见的，如果仍要求被告继续按照原合同约定支付租金，将显失公平，并以此为据，酌情减免被告欠付租金数额的30%（被告已实际支付的租金不予减免），并将逾期利息由双方约定的违约金计算标准日万分之二调整为日万分之一。为统一裁判尺度，参照上述同类案件的处理原则，确定被告所欠原告收益按70%计算。被告辩称在合同期限届满前已向原告返还涉案房屋，但被告提交的证据并不能证明其诉讼主张，故对被告的该项抗辩意见不予采信。合同期限届满后，被告未再占有或使用涉案房屋，故被告应向原告支付至合同期限届满之日即2018年9月27日止的租金收益136632.8元（195189.67元×70%），逾期利息以欠付的136632.8元为基数，按日万分之一的标准计算，截至2020年5月18日为21817.2元，自2020年5月19日起继续按日万分之一的标准计算至租金收益实际清偿之日止。 关于代扣代缴税费问题。双方在合同中约定被告有义务为原告代扣代缴原告因获取收益产生的税费，且双方均认可合同约定的收益为税前收益金额，但双方在合同中未明确约定税率标准，且被告亦未提供证据证明代扣代缴相关税费的完税凭证，故被告认为其支付给原告的收益应当按照税后收益计算的意见，本院不予采纳。原告在本案中主张的被告欠付收益均为税前收益，如被告为原告代扣代缴了税费并提供了相关完税凭证，可直接抵扣相应部分的税前收益。 关于诉讼时效。根据庭审查明的事实，被告占有使用涉案商铺至2018年9月27日，《委托合同》虽约定收益按季度支付，但因该债权发生原因相同而具有整体性，各期租金债务相互之间的独立性不足以否定其整体性，如果从各期收益履行期间届满之日起分别计算各期收益的诉讼时效，将会割裂全部收益的整体性。因此，收益的诉讼时效应当自最后一期债务履行期届满之日起计算，原告于2020年6月8日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。被告提出的诉讼时效抗辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告湖南天润五晟置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告许明海税前租金收益136632.8元及逾期利息（自逾期之日起按日万分之一的标准计算，截至2020年5月18日计算为21817.2元，自2020年5月19日起继续以136632.8元为基数、按日万分之一的标准计算至实际清偿之日止；如被告湖南天润五晟置业有限公司依据相关完税凭证，可直接抵扣税前租金）； 二、驳回原告许明海的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费因适用简易程序减半收取2441元，由被告湖南天润五晟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  王丽琴 二〇二〇年七月十三日 书记员  杨雨晴 附： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。