上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初55474号原告：周根福，男，1956年2月4日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。原告：徐玲珍，女，1956年10月10日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。两原告共同委托诉讼代理人：吴军,上海市静安区芷江法律服务所法律工作人员。被告：吴珍珍，女，1966年6月23日出生，汉族，户籍地上海市静安区。第三人：中信银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区世博馆路**地下**。负责人：贺劲松，行长。委托诉讼代理人：郭维，女，1980年4月25日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：孙瑜，男，1984年6月21日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告周根福、徐玲珍与被告吴珍珍、第三人中信银行股份有限公司上海分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。公开开庭进行了审理。原告周根福、徐玲珍及其共同委托诉讼代理人吴军、被告吴珍珍、第三人中信银行股份有限公司上海分行的委托诉讼代理人郭维、孙瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周根福、徐玲珍共同向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行房屋买卖合同，配合两原告办理上海市保德路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户转让手续；2.要求被告支付自2019年9月20日至本判决生效之日以已付房价款4,100,000元为基数、以每日万分之五为计算标准的违约金。事实及理由：两原告系夫妻关系。2019年7月，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上海市保德路XXX弄XXX号XXX室房屋以4,520,000元转让给两原告。在两原告支付房款2,100,000元的情形下，发现被告将系争房屋抵押给第三人，遂于被告协商剩余应支付的房款专款专用，用于归还被告向第三人的抵押借款。然在两原告支付房款4,100,000元的情形下，虽被告于2019年10月10日向两原告交付系争房屋，但被告拒绝推诿办理过户手续。现两原告认为，被告拒绝推诿办理过户手续的行为，已严重违约，故诉讼来院，要求支持其诉请。被告吴珍珍辩称，同意两原告的过户请求，但现因系争房屋已抵押给第三人，且抵押贷款未归还，无法过户。第三人中信银行股份有限公司上海分行述称，只要被告结清贷款本金和利息，同意涤除抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市保德路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积90.28平方米房屋的产权人为吴珍珍，抵押权人为中信银行股份有限公司上海分行。2019年6月2日，吴珍珍(转让方，甲方)与徐玲珍、周根福(受让方，乙方)签订《售房定金合同》一份，该合同约定：甲方将上海市保德路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积90.28平方米房屋以4,520,000元出卖给乙方。该合同第三条约定乙方支付甲方定金20,000元；该合同第四条约定：乙方于2019年6月5日支付定金280,000元、7月3日支付房款1,800,000元、9月20日支付房款2,400,000元(进房地产交易中心过户)、10月20日支付房款20,000元(交房当日)。2019年7月1日，吴珍珍(卖售人，甲方)与徐玲珍、周根福(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，该合同约定甲乙双方同意上海市保德路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积90.28平方米房屋的转让价款共计3,800,000元。该合同第六条约定2019年9月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人搬离转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条约定每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，合同继续履行当日，吴珍珍(出售方，甲方)与徐玲珍、周根福(购买方，乙方)签订《购房附加补充协议》一份，该协议约定将上海市保德路XXX弄XXX号XXX室房屋签订网上买卖合同成交价3,800,000元，另一方一次性补贴给甲方720,000元，作为甲方原购买该房地产时产生的费用及投资收益补偿费用，乙方在签订网上买卖合同后交易前支付给甲方，甲方以书面方式签收。甲乙双方买卖该房实际成交总价4,520,000元。再查，徐玲珍、周根福于2019年6月2日支付定金20,000元、6月3日支付定金280,000元、7月1日支付房款1,800,000元、10月24日支付房款2,000,000元。2019年10月，吴珍珍将系争房屋交付徐玲珍、周根福。又查，2019年5月15日，吴珍珍(受信人，甲方)、中信银行股份有限公司上海分行(授信人/抵押权人，乙方)与吴珍珍(抵押人，丙方)签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》一份，该合同言明吴珍珍以上海市保德路XXX弄XXX号XXX室房屋为抵押，向中信银行股份有限公司上海分行贷款3,100,000元，综合授信期限2019年5月15日至2036年5月15日。5月20日，吴珍珍(借款人)与中信银行股份有限公司上海分行(贷款人)签订《中信银行个人借款合同》。另查，在徐玲珍、周根福2019年10月24日转账2,000,000元至吴珍珍账户后，吴珍珍在2019年10月24日-28日，通过手机银行转账和支取现金的方式，将2,000,000元全部取出。暂截至2020年5月31日，吴珍珍已归还中信银行股份有限公司上海分行贷款利息(含复利)总计112,939.62元，尚欠贷款本金3,100,000元和利息60,760元。审理中，徐玲珍、周根福将420,000元交至本院。审理中，徐玲珍、周根福共同称吴珍珍在明知系争房屋已抵押给中信银行股份有限公司上海分行的情形下，欺瞒自己，仍与自己签订系争房屋的买卖合同。现自己在支付4,100,000元房款的情形下，仍拒绝办理系争房屋的过户转让手续，已明显违约。且2019年10月24日上午将房款通过银行转账至吴珍珍在中信银行股份有限公司上海分行的账户，下午就赶至中信银行股份有限公司上海分行川沙路营业点，告知其工作人员，上午转至吴珍珍账户内的钱款应“专款专用”，用于归还吴珍珍在系争房屋上的贷款，并将转账记录给银行姓潘的工作人员看，姓潘的工作人员也答应钱款进入银行后会归还贷款的。现银行并未将自己转至吴珍珍账户内的钱款用于归还系争房屋的贷款，银行的做法也损害了自己的合法权益。审理中，中信银行股份有限公司上海分行称2019年10月24日上午10点55分，徐玲珍、周根福、吴珍珍与另一男子(身份不确定)前来我行川沙支行，在大堂等候区逗留10分钟后即离去，未办理任何业务。11点40分，徐玲珍单独前来支行，向保安提出要找客户经理潘卫真，徐玲珍告知潘卫真其已购买系争房屋，并将大部分房款转给吴珍珍，问银行什么时候扣吴珍珍的钱，潘卫真告知吴珍珍已将系争房屋抵押给银行，银行向其发放贷款，贷款尚未到期，若要提前归还贷款，必须由借款人吴珍珍本人带好身份证前来银行提出申请，银行才可以发起提前还款的审批流程，待审批通过后才可以提前还款，故具体时间无法确定。同时，潘卫真当着徐玲珍的面打电话给吴珍珍，督促其尽快办理提前还款申请手续，也建议徐玲珍盯牢吴珍珍抓紧时间办理提前还款的申请手续，徐玲珍知晓后离开支行，此后也未联系银行；2019年12月，潘卫真主动联系吴珍珍，督促其尽快办理提前还款手续；2020年春节前，潘卫真再次联系吴珍珍，询问提前还款手续何时办理，吴珍珍说人在外地，回来办；截至2020年5月11日，吴珍珍始终未至我行办理提前还款手续。审理中，吴珍珍则称现在没有能力归还系争房屋的贷款。当初两套房屋(另一套房屋是上海市联泰路XXX弄XXX号XXX室)都有贷款，贷款给银行是捆绑的。自己现在有很多债务，大概有一千多万。本院认为，徐玲珍、周根福与吴珍珍2019年7月1日签订《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均因恪守履行。本案中，吴珍珍在已收到徐玲珍、周根福4,100,000元房款的情形下，未按合同约定与徐玲珍、周根福办理系争房屋的产权过户转让手续，已构成违约。故徐玲珍、周根福要求吴珍珍继续履行双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》，配合办理系争房屋的产权过户转让手续的诉讼请求，本院应予支持。配合办理系争房屋产权过户手续前，吴珍珍应归还其积欠中信银行股份有限公司上海分行的贷款本金和利息，中信银行股份有限公司上海分行也应在收到贷款本金和利息后，涤除抵押。在办理完毕系争房屋的产权过户转让手续后，徐玲珍、周根福应支付吴珍珍房款420,000元。另房屋交付不仅应包括实物交付，还应包括权利交付，虽然吴珍珍已将系争房屋交付徐玲珍、周根福，但未配合徐玲珍、周根福办理系争房屋产权过户手续，故吴珍珍应按已收款4,100,000元为基数，以每日万分之五为计算标准，自2019年9月21日至系争房屋产权过户转让之日支付徐玲珍、周根福违约金。另需要指出的是吴珍珍在明知系争房屋已被抵押还出售给徐玲珍、周根福，且未将收到的房款归还系争房屋的贷款，吴珍珍此种损人不利己的行为损害徐玲珍、周根福的合法权益，应该受到批判。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告吴珍珍应于本判决生效之日起十日内办理上海市保德路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记撤销手续；二、在上述抵押撤销登记手续办理完毕后的三日内，被告吴珍珍配合原告徐玲珍、周根福办理上海市保德路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户转让手续，将上海市保德路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告徐玲珍、周根福名下，过户产生的手续费用由原告徐玲珍、周根福共同承担；三、原告徐玲珍、周根福应在取得上海市保德路XXX弄XXX号XXX室房屋产权后的次日，支付被告吴珍珍房款420,000元(已交至法院代管款账户)；四、被告吴珍珍应于本判决生效之日起十日内支付原告徐玲珍、周根福，以4,100,000元为基数，以每日万分之五为计算标准，自2019年9月21日起至上海市保德路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告徐玲珍、周根福名下之日的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费39,600元，减半收取计19,800元，由被告吴珍珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐立新二〇二〇年七月二十九日书记员  李诗蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。