安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初2892号 原告：陈梅，女，1975年9月25日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：王文剑，安徽大别山律师事务所律师。 被告：安徽长安城房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市金安区长安南路与永康路交叉口长安城**，统一社会信用代码913415000822126045。 法定代表人：张秀丽，公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李小飞，该公司员工。 原告陈梅与被告安徽长安城房地产开发有限公司（以下简称“长安城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法由审判员金成军适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告陈梅特别授权委托诉讼代理人王文剑，被告长安城公司特别授权委托诉讼代理人李小飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈梅向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告向原告支付违约金28474元；2．本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年12月18日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的坐落于六安市，并约定于2016年12月30日之前交付原告。原告按合同约定已支付房屋全部购房款，被告已于合同约定按时交付将该房屋交付原告，但到2018年9月4日才取得房屋所有权证书，被告已违反了《商品房买卖合同》约定，原告为维护其合法民事权益，特提起诉讼。 被告长安城公司辩称，1、本案涉案房屋不存在逾期办证的问题，根据合同约定，长安城公司交付商品房的时间应当在六安市住建委出具《商品房综合验收备案证明》之后，即2018年1月19日之后，根据合同第20条第二项约定，自房屋交付之日起90日，原告应当取得涉案房屋的所有权证书，因此原告主张被告违约无事实论据；2、政府汗水管网接通建设严重滞后是导致项目无法按时进行综合验收备案的原因；3、即使逾期办证也非长安城公司原因所致，且未对原告的居住使用造成任何损失，故长安城公司不应承提违约责任。综上，请求依法驳回原告的诉求。 原告陈梅为支持其诉求，向本院举证及证明目的如下： 证据一:原告身份证复印件、被告企业信息查询单，证明本案原、被告诉讼主体适格； 证据二:《商品房买卖合同》复印件一份，证明1、原告购买六安长安城2#楼1704室,单价为5155.11元,总价为544431元;2、合同约定因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照合同第1种方式处理,即买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金； 证据三:《入住通知》复印件一份，证明2016年12月30日,被告交付原告所购买的房屋； 证据四:《不动产权证书》复印件一份，证明1、2018年9月4日,原告才取得房屋所有权证书;2、截止2018年9月4日,被告应向原告支付违约金28474元（544431×1/10000×523天=28474元）。 被告长安城公司对原告所举证据发表质证意见如下：对证据一、三均无异议；对证据二、四真实性均无异议，但不同意其证明目的。 被告长安城公司为支持其抗辩意见，向本院举证及证明目的如下： 证据一、《商品房买卖合同（预售）》，证明长安城公司向原告交付房屋的前提是商品房同时达到《合同》第九条、第十条约定的交付条件，即长安城公司在交付涉案房屋前，该商品房不仅经过综合查验备案，而且供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接； 证据二、《关于请求尽快疏通长安南路雨污水管道的报告》、《关于完善查长安城小区周边市政配套的申请》、《承诺函》、《六安市环境保护局关于长安城A地块1-9、14号楼及地下车库工程竣工环境保护验收意见的函》（六环验函【2016】71号）、《六安市城管局建设项目综合查验单项评定表》，证明政府污水管网建设严重滞后是导致项目无法进行综合验收备案的原因，并非长安城公司的原因，长安城公司也多次就雨污水管网与市政管网接管问题向有关部门提出申请，有关部门也一直在进行协调。从上述长安城交涉时间节点可以看出，长安城公司是严格按照《合同》约定的办证期限积极履行义务，试图尽快解决雨污水管网的接入问题； 证据三、《商品房综合验收备案证明》，证明涉案房屋所在楼栋即2#楼商品房交付使用时间为2016年12月30日，综合验收在六安市住建委备案的时间应是2018年1月19日，长安城公司交付该商品房的实际交付时间应当在六安市住建委出具《商品房综合验收备案证明》之后，即2018年1月19日之后。 原告陈梅对被告所举证据发表质证意见如下：对证据一真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为被告所称的污水管网问题与原告无关，是被告自身原因导致的；对证据二证据材料的真实性、合法性由法庭审查，对证明目的有异议，认为该报告出具的时间为2016年7月7日，说明在该时间上被告已知晓污水管网建设的问题；对证据三真实性、合法性由法庭审查，与原告无关。 本院对原、被告提交证据认证如下：对原、被告所举证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。 经当庭举证、质证及本院认证，结合庭审中当事人陈述，本院审理查明案件基本事实如下：2015年12月28日，原告陈梅与被告长安城公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，以贷款方式购买被告开发的六安市体育中心以东、长安路以南六安长安城2#楼1704室105.61平方米商品房，约定“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”。第二十条房屋登记条款约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同签订后，被告于2016年12月30日向原告送达了《入住通知》。后由于政府污水管网接通建设严重滞后，被告长安城公司世纪景园小区直至2018年1月19日才取得六安市住建委《商品房综合验收备案证明》，2018年9月4日原告才取得房屋所有权证书。2020年5月28日原告向本院提起诉讼。 另查明：2016年7月7日，长安城公司曾向六安市重点局提交《关于请求尽快疏通长安南路雨污水管道的报告》。2016年7月28日，长安城公司再次向六安市政府提交《关于完善查长安城小区周边市政配套的申请》，提出长安城小区一期住宅合同交房时间为2016年10月底，但受到周边市政配套设施制约，长安城小区一期雨污水无法排放。小区雨污水排放下游管道经长安南路至规划金善路，目前金善路地面拆迁工作尚未完成，道路施工、管道铺设无法开展，小区交付后势必将面临雨污水无法排放的困境。2016年11月11日，长安城公司根据六安市环保局的要求作出《承诺函》，内容为“长安城小区雨污水排放下游管道经长安南路至规划金善路，目前金善路地面拆迁工作尚未完成，管道铺设无法开展，小区雨污水管线无法接通。公司长安城小区一期住宅合同交房时间为2016年12月，为保证小区能够顺利如期交房，公司承诺在上述市政配套雨污水管道完成之前，长安城小区排放的雨污水由我公司负责清掏，并承担因此产生的所有费用。”2016年11月14日，六安市环境保护局向长安城公司出具《六安市环境保护局关于长安城A地块1-9、14号楼及地下车库工程竣工环境保护验收意见的函》，该函提出了具体验收意见。2017年11月22日，六安市污水处理管理处对涉案房屋所在楼栋的污水管网进行建设项目综合查验，并出具《六安市城管局建设项目综合查验单项评定表》，查验结果为“A1#-A9#、A14#共计10幢楼已雨污分流，按照设计接入长安路污水管网……”2018年1月19日，六安市住建委出具《商品房综合验收备案证明》。 本院认为，关于本案的案由问题，本院立案时暂定案由为房屋买卖合同纠纷，经审理后发现原、被告签订的是商品房买卖合同，故本案案由应当改定为商品房销售合同纠纷为妥；关于被告是否需要承担逾期办证违约责任问题，根据本案被告举证可以充分证明，政府污水管网建设的严重滞后，进而导致长安城小区一直未能通过工程竣工环境保护验收以及取得《商品房综合验收备案证明》，系被告长安城公司未能按约及时为原告办理所购商品房产权证书的直接原因。长安城公司曾为此多次向政府部门报告反映，但仍未获得及时解决，属于不能归结于商品房出卖人的不可抗力。根据原、被告《商品房买卖合同》第二十条（二）项的约定，商品房出卖方承担迟延办证违约金的前提条件亦是“因出卖人的原因”。综上，本案虽原告客观上未能在合同约定期限内取得房屋权属证书，但系由于不能克服、避免的不可抗力所致。被告长安城公司一直尽力及早解决业主办证问题，对迟延办证的后果依法依约不应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，判决如下： 驳回原告陈梅的诉讼请求。 案件受理费520元，减半收取260元，由原告陈梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  金成军 二〇二〇年七月八日 书记员  刘德齐 附：相关法条 《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。