广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初17964号原告：刘莉萍，女，1988年7月30日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区**************，公民身份号码440************52X。被告：佛山市曼思顿酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******金海广场808室，统一社会信用代码914***********405Q。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：刘启雄，男，1973年11月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，系被告员工。原告刘莉萍诉被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司（下简称“曼思顿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的租金13984元；二、被告向原告支付违约滞纳金20900元；三、被告向原告支付拖欠的物业管理费、水费、电费共计2530.36元；四、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年9月17日，原、被告签订《物业委托管理经营合同》。被告自2018年5月起拖欠租金，并自2019年12月支付了2019年9月的租金后，再未支付任何租金。根据经营合同第十三条的约定，被告除拖欠2019年10月至2020年5月租金13984元外，还累计拖欠违约金20900元。尽管原告多次以友好的方式追讨，但被告继续拖欠。为维护原告合法权益，请求判如所请。原告当庭明确：第1项诉请的租金的拖欠期间为2019年10月至2020年5月，第2项诉请的违约金计算期间为2019年11月5日至2020年5月31日，第3项诉请的欠费以原告提交的物业管理中心的单据为准。被告答辩称：1709房的租金交至2019年9月。水电费、管理费按原告提供的物业服务中心的单据来交纳。原告主张的违约金过高，依据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见第二条的规定，不应支持违约金。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告公示信息打印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。房地产权证。拟证明原告是涉案房屋产权人。3、物业管理委托经营合同。拟证明原、被告签订了委托经营管理合同，被告应向原告支付租金及物管费等费用。4、银行流水。拟证明被告向原告支付租金至2019年9月。5、微信聊天截图。拟证明原告向物管公司核实的1709房拖欠物管费及公摊费用的金额。诉讼中，被告没有提交证据。经质证，本院认证：原告的证据有原件核对，被告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山市禅城区**********的产权人为原告，房屋用途为商业服务性用房。2017年9月17日，原、被告签订《物业委托管理经营合同》，约定“……第一条、托管物业（房屋及附属设施）简况。托管物业位于佛山市禅城区*********……第二条、托管物业用途。该物业用途为：酒店住宿、长/短租公寓、转租等方式……第四条、经营托管期限。1、开发商交楼时间为2017年10月31日前，业主需在2017年11月1日前交楼给酒店方，装修配套期以及开业准备期为三个月，起租时间为2018年2月1日……本合同托管时间为2017年10月31日至2024年2月1日……第五条、租金及支付方式。1、租金：1748元/每月，该租金已含税价，租金第三年开始每年递增5%，乙方于每月20号前将当月租金以银行划账的方式至甲方指定银行账户：……第八条、相关费用……乙方承担费用：水费、电费、宽带月费、有线电视月费、管理费、垃圾费、公摊照明费……第十三条、违约责任。1、本合同生效后，一方未全面且适当地履行合同义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金。2、除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元。3、无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权单方解除合同，以及向乙方收取违约金……第十四条、不可抗力。1、由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任……”。2019年12月16日，被告向原告转账支付2019年9月的租金1748元。据物业欠费清单显示，涉案1709房2018年11月、2018年12月、2019年6月至2020年5月的物业欠费合计2530.36元。原、被告当庭确认：原告已于2020年6月8日换锁，收回了1709房。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《物业委托管理经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告确认其已于2020年6月8日收回1709房，本院确认涉案《物业委托管理经营合同》已于2020年6月8日解除。关于原告诉请的租金。根据合同第五条的约定，被告应向原告支付2019年10月1日至2020年5月31日的租金14333.6元（1748×4+1748×1.05×4），原告仅按1748元/月的标准诉请被告支付13984元，属对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的欠费。根据原告举证的物业欠费清单，被告应向原告支付2018年11月、2018年12月、2019年6月至2020年5月的物业欠费2530.36元。关于原告诉请的违约金。被告抗辩因新冠疫情应免除违约责任，经查，被告自2019年10月起开始欠付租金，即被告违约在先，而广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月23日，调整至二级响应的时间为2020年2月24日，上述期间内疫情产生的影响尚未达到不能实现合同目的的程度，故被告抗辩免责缺乏事实根据，本院不予采纳。涉案合同约定“乙方于每月20号前将当月租金以银行划账的方式至甲方指定银行账户……无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元”，鉴于上述违约金计付标准过高，综合合同的履行情况、疫情的影响程度，本院酌定调至按年利率18%计付违约金，即被告应以每月欠租为本金，按年利率18%自欠租次月5日起向原告分段支付违约金至实际清偿之日止。经计算，截至2020年6月4日的违约金合计745.51元（详见下表），自2020年6月5日起被告应以13984元为本金，按年利率18%向原告支付违约金至实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。欠租月份违约金计付时段违约金金额2019.102019.11.5-2020.6.41748×18%×213/360=186.162019.112019.12.5-2020.6.41748×18%×183/360=159.942019.122020.1.5-2020.6.41748×18%×152/360=132.852020.12020.2.5-2020.6.41748×18%×121/360=105.752020.22020.3.5-2020.6.41748×18%×92/360=80.412020.32020.4.5-2020.6.41748×18%×61/360=53.312020.42020.5.5-2020.6.41748×18%×31/360=27.09综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘莉萍支付2019年10月1日至2020年5月31日的租金13984元及违约金（截至2020年6月4日止为745.51元，自2020年6月5日起以13984元为本金，按年利率18%计至实际清偿之日止）；二、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘莉萍支付物业欠费2530.36元；三、驳回原告刘莉萍的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取368元，由原告刘莉萍负担198元，被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司负担170元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年七月二十日书记员 陈佳颖