河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0823民初2429号原告：何小芳，女，1985年1月6日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：古中利，焦作市武陟县法律服务所法律工作者。被告：武陟县长恒副食批发部，住所地：河南省武陟县朝阳一街东段，统一社会信用代码：92410823MA42KHR894。经营者：周如意，女，1971年11月28日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：高利国，河南国昌律师事务所律师。被告：冯东来，男，1954年1月7日出生，汉族，住河南省武陟县。原告何小芳与被告武陟县长恒副食批发部（以下简称批发部）、冯东来租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何小芳及其委托诉讼代理人古中利、被告批发部的经营者周如意及其委托诉讼代理人高利国、冯东来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何小芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的房屋转租合同，被告返还原告房屋转让款2.7万元并赔偿原告房屋装修费用3470元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年5月份，经副食批发送货人贾爱珍介绍，我到武陟县朝阳一路长恒小区门口协商接手武陟县长恒副食批发部，经过三四次协商洽谈，到5月25日，我与其负责人周如意达成一致口头协议，因其尚有三个月的房租未到期，每年5万元，折合为1.2万元，加上批发部安装的一个旧空调、两个冷鲜柜、一个雪糕冰柜和四组货架、一组菜架共同作价1.5万元，一并将批发部转让于我继续从事副食批发经营。我于当日通过支付宝向周如意转账支付10000元，5月28日经周如意同意我开始购买地板砖对店铺进行装修，到5月29号下午五点多又通过支付宝向周如意转账1.7万元。但就在我刚付清这全部转让款2.7万元一个多小时，房东冯东来来到店铺装修现场，表明身份并直接说明，我所接手的副食批发部房租剩下三个月，三个月之后不准再干副食批发部，我得此信息立即和周如意联系说房东马上就不让干副食批发部了，我接这个店铺就是继续干副食批发部的，不让干就没有意义了，要求解除合同退还转让款但遭到拒绝，我为店铺装修投入4140元（地板砖1600元、铺砖费用1200元、材料费490元、地面清理费700元、垃圾处理费150元），隔壁彩票店因共同施工而支付我400元，等于我店铺装修投入3740元。现在原告只好依法提起民事诉讼，请人民法院依法查清事实，公正判决，支持原告的诉讼请求。批发部辩称，1、原告与被告批发部之间不是转让副食批发部，而是转租房屋。本案事实是原告没有接手副食批发部，而是被告将房屋内副食商品全部处理干净后原告接收空房，双方之间是房屋转租合同关系。被告批发部卖给原告的电器和家具，是多种行业经营通用设施，并非仅限于副食批发部使用。2、原、被告双方之间的房屋转租及财产转让合同已履行完毕。双方口头达成的是房屋转租及财产转让合同，并不是转让批发部，内容就是原告在诉状中陈述的房屋转租三个月租金1.2万元，财产转让1.5万元，关于财产转让不止原告在诉状中列举的空调、冷鲜柜、雪糕冰柜、货架、菜架、还有电脑、验钞机、柜等好多物品。由于当时原告拒绝被告的商品，被告在三天时间将价值二十多万元的所有商品全部退回供货商或亏本抛售，将房屋及转让的财产按时交付原告，原告将转租款及财产转让款2.7万元支付被告，双方合同履行完毕，无任何纠纷。3、原告陈述的与被告冯东来的纠纷与被告批发部无关。原告陈述的冯东来说三个月房租到期后不准原告干批发部，这是原告与被告批发部的转租合同到期后，原告将来与房东冯东来再签房屋租赁合同时，他们双方可能发生的关于限制原告经营范围问题产生的纠纷，他们之间的纠纷与被告批发部无任何关系。本案的纠纷实际是由于原告的过错引起，原告接收房屋后，开始粘地板砖，由于门前所粘的地板砖高于干副食的同行邻居的地板，可能引起将来下雨流到邻居房内，因此引起邻居反对，原告又不愿改正，双方因此争吵，产生矛盾，邻居又找到房东冯东来，让冯东来以另一种身份干涉原告经营，这种纠纷实质是由于原告过错引起，冯东来干涉的是将来他们之间租赁房屋时对原告经营范围的限制，所以本案从客观事实上分析仍然与被告批发部无关。4、本案应驳回原告对被告批发部的诉讼请求。原告与冯东来发生的是将来他们之间签租赁合同时对原告经营范围限制的纠纷，这是一个新的法律关系，与被告批发部无关，因此应驳回原告对被告批发部的诉讼请求。冯东来辩称，1、所诉主体错误，与事实不符。被告冯东来没有与任何人签订过房屋租赁合同，不是本案的当事人，不应作为被告。事实是2007年9月10日被告冯东来的妻子将租来的两间门面房转租给了周如意，并签订了转租协议，由于双方合作顺利，协议一直履行至今。所以原告将其作为被告与事实不符，诉讼主体是错误的。2、所诉事实严重不符，所诉5月29日下午房东冯东来到现场表明身份并直接说明三个月后不准再干副食批发部，与事实严重不符。被告冯东来与原告从未见过面，根本就不认识，也没有到过所谓现场，更没有表明身份，直接说三个月后不准干副食批发部。事实是王书桩在没有经过门面房出租人同意的情况下，带人破除房屋内部分地面和房外走廊地面进行铺设，并越界卖彩票一家门前，直至东邻一家经营副食店门前，并且铺设的地砖明显高于邻居一家的地砖数公分。邻居出面让其铺平，不然会绊倒人，王书桩一方不但不听劝阻，且态度蛮横，双方就要打起来，这时本小区的物业管理人员李红雨出面让暂时停工，处理好后再平。大约19:30左右，周如意和其爱人领着王书桩来被告冯东来楼下一间房内，来说情况，被告冯东来劝说王书桩要和邻居搞好关系，服从物业管理，整个过程从未见过原告，也没有任何人提起过是原告租房，更不存在说三个月后不准原告干副食批发部。在场人也没有一个人说三个月后原告不准干副食批发部。而且之后，被告冯东来还主动和物业联系协调让送上电，保证其装修正常进行，目前两间门面房水电正常，至今没有任何干扰，完全不存在谁不让干、不能干的问题。所以原告所诉与事实严重不符。3、原告方有严重过错。租赁房屋在接受转租之前理应和房屋出租人见面沟通，了解相关情况，但原告至今不知房屋出租人是谁，更没有见面沟通了解。租赁房屋装修前，特别是大拆、大修应征得房屋出租人同意，可原告方在一面未见的情况下大拆、大修，且越界破除外走廊地面，并且不按物业要求施工。与邻居发生纠纷，造成很坏影响，施工中本应不该越界，却越过一家，破除到第三家。综上所述，原告所诉与事实严重不符。发生纠纷时，在被告冯东来的协调下已经让物业将水电送上，原告方也已经正常装修完毕。根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、本案的法律关系性质如何定性；2、原告与周如意所达成的协议应否予以解除，被告批发部应否返还原告的转让费以及赔偿其装修损失；3、本案的被告冯东来与本案是否具有相应的法律关系，应否承担涉案的法律责任，本案有无必要追加冯东来的妻子余菊香作为本案的被告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：余菊香从出租人处租赁房屋，合同一年一签，每次约定租期一年。余菊香将房屋转租给周如意，合同一年一签，租金5万元/年，租期届满日为2020年8月31日。2020年5月25日，周如意与原告何小芳口头约定，将上述房屋转租给原告，剩余租期3个月，租金1.2万元，同时将空调1台、冷鲜柜2台、雪糕冰柜1台、货架4组、菜架1组、冷冻柜1台、吊顶1个、监控、工作台、电脑1台、验钞机1台、小柜子1个转让给原告，价款1.5万元。周如意将房屋及上述物品交付给原告，原告分别于2020年5月25日、2020年5月29日通过支付宝向周如意转账1万元、1.7万元。冯东来与余菊香系夫妻关系，冯东来、余菊香及出租人均知转租事宜，且并无异议。原告承租房屋后，对房屋进行装修，因装修问题引起邻里纠纷。原告称出租人不允许其三个月后经营副食批发部，诉至法院。另查明，周如意系武陟县长恒副食批发部的经营者。以上事实有原告提供支付宝转账凭证截屏、录音资料及当事人陈述、询问笔录等证据在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，周如意将其承租的房屋转租给原告，出租人、转租人并未提出异议，故双方之间的房屋租赁合同合法、有效。周如意将案涉房屋交付给原告，原告将租金1.2万元支付给周如意，双方约定的合同义务已履行完毕。从原告与周如意的约定来看，原告承租的是被告批发部的经营场地，不包括被告批发部的经营权。周如意将空调等物品转让给原告，原告支付周如意价款1.5万元，双方之间买卖合同关系成立。周如意与原告订立房屋租赁合同时，未约定房屋用途。原告以冯东来通知其三个月后不准经营副食批发部为由主张解除合同。案涉房屋系余菊香从出租人处承租，被告冯东来不是案涉房屋的出租人，且被告冯东来对上述原告所述并不认可。原告与周如意订立的房屋租赁合同的租期为3个月，租期届满后应与余菊香或出租人另行签订房屋租赁合同，对租期、租金房屋用途等租赁事宜进行重新约定。即使原告所述属实，出租人不允许其三个月后经营副食批发部，与本案中房屋租赁合同的履行没有关联性，原告也未举证证明周如意存在违约行为致使其不能实现合同目的。因此，原告主张解除房屋租赁合同并主张被告批发部、冯东来返还其房屋转让款2.7万元，依据不足，本院不予支持。原告主张二被告赔偿其装修费用3470元，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告何小芳的诉讼请求。案件受理费562元，减半收取计281元，由原告何小芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 田 敏二〇二〇年七月二十七日书记员 李梦歌河南省武陟县人民法院民事判决书（附页）（2020）豫0823民初2429号（2020）豫0823民初2429号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。