宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2020）宁0302民初1063号原告：张某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：柴某（系原告张某儿子），本科文化，住宁夏回族自治区吴忠市。被告：马某，住宁夏回族自治区吴忠市。原告张某与被告马某租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人柴某、被告马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付房屋租金131333元及逾期付款违约金5713元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年5月25日至判决生效之日）；2.依法判令被告向原告支付垃圾清理费5000元；3.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年6月7日，原告购买了利通区人民法院拍卖的利通区明珠路北侧金茂苑商网13号房产，并依法办理了过户手续。该房屋原承租人马某经营的利通区安曼快捷酒店于2018年4月15日房屋租赁到期，房屋拍卖成交后，被告以新店需要装修为由，请求暂缓搬出。经利通区法院执行局协调，被告以2万元/月的租金续租，后利通区法院执行局多次催促，被告于2019年5月24日搬出。被告实际占用原告房屋11个月17天，应当支付原告租金231333元，期间马某仅向原告支付了租金100000元，下剩租金131333元至今未支付。同时，被告在腾退房屋时，遗留大量垃圾，经装修公司清运，原告代为支付垃圾清理费5000元，应当由被告支付。为维护原告合法权益，诉至法院。被告马某辩称，当时与金茂公司签订合同，于2018年4月15日到期，实际于2019年5月初搬离。没有和原告签订租赁合同，不知道租赁费是怎么计算的。房屋外加的消防楼梯设施、门头牌是我安装的，原告说他们要用，所以就没拆；6301客房也是新装修的，原告说留下他们用；因为没有集中供热，自己安装了供暖设施，也给他们留下了，天然气户开户还花了2万元，遗留的这些设施足以抵消原告主张的租赁费。原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：一、《“利通区明珠路北侧金茂苑商业楼”拍卖成功记录》、《成交确认书》、《利通区法院执行笔录》，证明原告于2018年6月7日将房屋竞买成功后，房屋一直被被告占用，直至2019年5月才将房屋收回的事实；二、吴忠市金茂餐饮娱乐有限公司与原承租人朱杰签订《房屋租赁合同》、《承租人承诺书》，证明原告购买的涉案房屋于2018年4月15日房租到期，按照原合同约定测算，2018年度-2019年度房屋年租金应当为265734元/年，高于原告与被告协商的24万元/年的事实；并且根据承诺，原房屋承租人自收到吴忠农村商业银行要求进行房屋处置通知当日自动搬出该抵押房屋的事实；三、《吴忠市利通区安曼快捷酒店企业信用信息公示报告》，证明：2015年1月28日，吴忠市利通区安曼快捷酒店负责人由朱杰变更为马某，由被告马某继续经营吴忠市利通区安曼快捷酒店，原《房屋租赁合同》的有关约定对被告马某继续有效；四、银行打款明细一份，证明被告于2018年9月向原告支付房屋租金10万元的事实；五、聚航装饰经营部收据及照片9页，证明被告腾退房屋时产生大量垃圾未清运，原告自行找装修公司清运，代为支付垃圾清理费5000元的事实。被告对原告证据一、三、四无异议；证据二真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的中的与被告协商年房屋租金24万元有异议；证据五中的房屋垃圾清运费认可3000元，不是5000元。被告为支持其辩解主张，提交照片16张、设施清单1张，证明了搬离时遗留下的设施足以抵消原告租赁费的事实。原告对被告提交的照片无异议，设施清单价格太高、胡乱报价。经审查，原告提交的证据一、二、三、四具有真实性、合法性与关联性，本院予以确认；证据五中的垃圾清运费被告认可3000元，本院确认为3000元。被告提交的证据不能达到其证明目的，本院不予确认。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月16日，朱杰与吴忠市金茂餐饮娱乐有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁吴忠市金茂餐饮娱乐有限公司位于××区一、二、三层共1200平方米用于经营宾馆；租赁期限为2012年2月15日至2018年4月15日；租金为第一年15万元，自第二年起每年在上年基础上按第一年房租的10%递增。2014年9月4日，吴忠市利通区安曼快捷酒店注册成立，法定代表人为朱杰，地址为吴忠市××区。2015年1月28日，吴忠市利通区安曼快捷酒店的法定代表人变更为被告马某。在房屋租赁到期后，原告于2018年6月7日以网络竞拍的方式购买了利通区人民法院拍卖的利通区明珠路北侧金茂源商业楼。原告购买涉案房屋后，一直催促被告搬离，被告因新店装修最终于2019年5月24日搬离。期间，被告于2018年9月11日向原告支付了10万元，再未支付。本院认为，原租赁合同约定的租赁期间为2012年2月15日至2018年4月15日。租赁期间届满后，原告通过拍卖方式于2018年6月7日购买了涉案房屋，被告马某作为承租人仍继续占有使用该房屋，其未与原告签订书面租赁合同，为不定期租赁。原告购买房屋后一直催促被告搬离，被告直至2019年5月24日搬离，故被告应向原告支付自2018年6月7日至2019年5月24日期间的租金。原租赁合同约定第一年租金为15万元，自第二年起每年在上年基础上按第一年房租的10%递增，被告在租赁合同到期后仍继续占有使用该房屋，原告根据原租赁合同约定的租金标准酌情主张被告按照每月2万元标准支付其占有使用期间的租金系对自己权利的处分，本院不表异议。按照每月租金2万元标准自2018年6月7日至2019年5月24日期间的租金共计230967.5元，因被告已向原告支付100000元，扣减之后，被告应向原告支付下欠租金130967.5元。原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，因双方未明确房租的支付期限，故原告该诉讼请求无事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付垃圾清理费5000元，被告认可3000元但一直未支付，故被告应向原告支付垃圾清理费3000元。被告辩称以其搬离时遗留的设施抵顶欠付的租金，原告不同意，被告该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告马某欠原告张某租赁费130967.5元、垃圾清理费3000元，合计133967.5元，限被告马某于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，由原告张某负担161元，由被告马某负担2979元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 马丽娟人民陪审员 白秀琴人民陪审员 曾 杰 二○二○年七月二十三日书记员 马玲玲附：本案相关法律释明表《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人申请执行的，须持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。