云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初642号原告：楚雄市环城建筑有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇环城西路**，统一社会信用代码：91532301217441739K。法定代表人：高元明，董事长。委托诉讼代理人：张玉才，云南光前律师事务所律师（特别授权）。被告：云南楚雄汇东房地产开发有限公司，住，住所地：楚雄市航空路**一社会信用代码：91532300778594575U。法定代表人：闫永红，董事长。委托诉讼代理人：程瑶佳，云南佳信律师事务所律师（特别授权）。第三人：杨志东，男，1986年6月3日生，汉族，大专文化，楚雄市人，住楚雄市。委托诉讼代理人：马兴，云南佳信律师事务所律师（特别授权）。原告楚雄市环城建筑有限公司（以下简称“环城建筑公司”）与被告云南楚雄汇东房地产开发有限公司（以下简称“汇东地产公司”）、第三人杨志东债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告环城建筑公司的委托诉讼代理人张玉才、被告汇东地产公司的委托诉讼代理人程瑶佳、第三人杨志东及其委托诉讼代理人马兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告环城建筑公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法撤销被告将其开发的位于楚雄市（面积：90.86㎡，总金额354354元），8幢1单元901室（面积118.77㎡，总金额452591元），房屋转让给第三人的行为，撤销权的行使范围以云南省高级人民法院云民终410号民事判决书所确定的环城建筑公司对汇东地产公司所享有的工程款债权为限；2.请求依法判令被告承担行使撤销权所支付的律师代理费10000元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告环城建筑公司变更第一项诉讼请求为：请求依法撤销被告将其开发的位于楚雄市（面积：90.86㎡，总金额：354354元），8幢1单元901室（面积118.77㎡，总金额452591元），2幢3单元902室房屋转让给第三人的行为，撤销权的行使范围以云南省高级人民法院云民终410号民事判决书所确定的环城建筑公司对汇东地产公司所享有的工程款债权为限。事实和理由：2015年7月10日，我公司经过竞标后与被告签订建设工程施工合同，被告将其开发的楚雄汇东骏园商住小区项目工程发包给我公司建设施工。合同签订后，我公司组织施工。2017年5月27日，工程竣工验收。2018年5月11日，因被告违约拖欠工程款，我公司向楚雄州中级人民法院提起诉讼，要求被告支付工程款及逾期付款利息损失。2018年11月12日，经楚雄州中级人民法院审理后，就双方的建设工程合同纠纷作出（2018）云23民初36号民事判决书，判决内容为：“一、由汇东地产公司在判决生效之日起十日内支付环城建筑公司工程款22072340.68元;并从2017年12月27日起按中国人民银行同期贷款利率6%，原告支付工程欠款金额22072340.68元的逾期付款利息，支付至款项付清之日止。二、环城建筑公司对22072340.68元工程款享有优先受偿权…”。双方不服一审判决提出上诉，2019年7月15日，云南省高级人民法院作出（2019）云民终410号民事判决书，判决内容为：“一、维持云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）云23民初36号民事判决第一、二、四项，即“云南楚雄汇东房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内支付楚雄市环城建筑有限公司工程款22072340.68元；并从2017年12月27日起按中国人民银行同期贷款利率6%向原告支付工程欠款金额22072340.68元的逾期付款利息，支付至款项付清之日止”，“楚雄市环城建筑有限公司对22072340.68元工程款享有优先受偿权”，“驳回云南楚雄汇东房地产开发有限公司的反诉请求”；二、撤销云南省楚雄彝族自治州中级人民法院云23民初36号民事判决第三项；三、云南楚雄汇东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向楚雄市环城建筑有限公司支付工程安全奖励1092684.43元…”。判决生效后，被告未按判决履行支付义务，我公司向楚雄州中级人民法院申请执行，执行案号为（2019）云23执187号。在执行过程中，查询到被告在案件进入诉讼后，将我公司享有优先受偿权的房屋以签订商品房购销合同的形式备案在他人名下，致使被告没有财产可供执行。我公司认为，我公司对位于楚雄市房屋享有优先受偿权，被告为了逃避债务、抗拒执行，与他人恶意串通，将我公司享有优先受偿权的房屋以签订商品房买卖合同的形式无偿或虚假转让给他人，致使我公司的债权无法实现，被告的行为已经严重损害了债权人的利益，致使我公司因建设汇东骏园商住小区项目拖欠农民工工资数百万元无力偿付，严重影响了社会稳定，请求依法判决。被告汇东地产公司辩称，一、以权利产生的方式看,建设工程承包人的优先受偿权具有附条件生效的性质。原告在与我公司的建设工程施工合同关系中作为建设工程承包人,其优先受偿权系基于法律关于建设工程施工合同中发包人未付清工程款的事实,由建设工程施工方自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算的六个月内,依法主张,并具备符合其主张权利的方式的生效要件时,对发包人产生约束力,即承包人在六个月内如没有主张权利即视为丧失主张优先权的权利(此时的优先权具有期待权性质),并不以建设工程施工合同成立并生效、建设方未付清工程款而当然具有,故优先受偿权及于我公司的法律效力起始于(2019)云民终410号民事判决书生效即2O19年10月15日。二、以第三人权利确立的时间看,我公司与第三人的房屋买卖合同签订、成立并生效在优先受偿权效力及于我公司之前。本案中，我公司与第三人的房屋买卖合同关系在2019年10月15日前均已成立、生效,购买房屋的第三人均已交付全部或大部分款项(我公司与第三人的借款关系、其他债权债务关系等在2019年10月15日前均已经通过双方结算、协商转化为房屋买卖合同关系),买受人均因依法完成不动产备案登记或取得不动产权证而合法享有房屋所有权,原告作为承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗房屋买卖合同关系中的买受人。三、以最终权利确定的实际效果看,原告关于被告为了逃避债务、抗拒执行、与他人恶意串通等主张无事实依据。第三人的住房、商铺均已经完成备案登记或取得不动产权证,有的已经装修入住或出租他人,如按原告所述,即表示我公司无偿将房屋登记至第三名下,我公司同样不再对房屋享有所有权,这样的“串通”是以损害我公司自身利益为前提,既不符合常理,也不符合逻辑,可见，原告的上述指控十分荒谬。综上,原告的诉讼请求没有事实和法律依据,请求依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人杨志东述称，一、原告所述的事实及法律适用均不能成立。由于建设工程的优先权具有特殊性，它是一种附条件生效的法律行为。根据原告提交的证据，法律上确认其享有优先权形成的时间为2019年10月15日。从原告享有的权利的形成以及结合本案的事实来看，被告没有向我们支付款项及用五套房屋抵债的行为是发生在2018年5月15日，这个行为并不侵犯原告的权益，在这个时候，原告在本案中所主张的优先权是不存在的。二、根据法律的规定，债权人撤销权纠纷的法定事由只有两个方面，一是因债务人放弃其到期的债权，二是无偿的转让财产，基于上述两个行为对债权人造成损害的。在本案中，我们与被告之间基于销售代理的行为确实发生了合法的债权债务关系，由于被告没有支付款项，被告用其所开发建设的房屋抵偿双方的债权债务关系，在履行时候，双方之间签订了房屋买卖合同，受偿房屋的交易价格为3830元/㎡，这个价格与2018年同期汇东骏园其他房源的销售的价格是一致的。也就是说，被告将上述房屋抵偿给我们的时候，并不存在低价的转让，以明显很不合理价格交付或者无偿赠送等情况，从这个角度来说，我们并未损害原告的相应债权。另外，我已经将汇东骏园2-3-902号房屋转卖给了别人，买受人已经办理了产权登记；汇东骏园6-1-902号房屋产权已经登记在本人名下；汇东骏园8-1-901号房屋暂时没有办理相关的产权证，该房屋我主要考虑要出售，且在2018年6月14日已经将该房屋交付给了其他人实际管理。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告环城建筑公司为证明诉讼主张向本院提交了如下证据：1.企业信用信息公示报告，2.（2018）云23民初36号民事判决书、（2019）云民终410号民事判决书，3.汇东骏园项目未备案房屋明细，4.（2019）云23执187号之七执行裁定书，5.委托代理协议，6.（2020）最高法民申829号民事裁定书。被告汇东公司针对其辩解理由向本院提交如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，2.商品房购销合同2份、商品房买卖合同登记备案表2份、不动产权证、购房发票，3.（2018）云23民初36号民事裁定书、（2019）云23执187号之五执行裁定书，4.发票，5.商品房预售许可证明。第三人杨志东针对其陈述向本院提交如下证据：1.策划及代理合同，2.企业信用信息公示报告，3营业执照，4.结算协议及明细表，5.抵款协议，6.商品房购销合同、备案登记表、收据、购房发票、税款缴款书、房产证，7.房屋买卖合同、收条、个人活期账户交易明细、商品房买卖合同（预售）及补充协议、商品房买卖合同备案登记表、个人购房担保借款合同、收据及发票、不动产权证、装修合同、建行客户专用回单、活期存款明细账，8.商品房买卖合同备案登记表、收据、税费发票、不动产权证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3、5、6与本案无关联性，本院不予采信。被告提交的证据2能够证实被告将涉案房屋出售给第三人的事实，本院予以采信；证据4与本案无关联性，本院不予采信。第三人提交的证据1能够证实云南和胜房地产经纪有限公司对被告开发建设的汇东骏园项目进行销售的事实，本院予以采信；证据4能够证实被告与云南和胜房地产经纪有限公司对双方之间的代理服务费进行结算的事实，本院予以采信；证据5能够证实被告用其开发建设的汇东骏园项目中的五套房屋抵付云南和胜房地产经纪有限公司代理服务费的事实，本院予以采信；证据6、7能够证实被告将涉案房屋出售给第三人以及第三人将部分涉案房屋出售给他人的事实，本院予以采信。根据上述有效证据，本院认定本案法律事实如下：2015年7月10日，经竞标后，原告与被告签订建设工程施工合同，被告将其开发的楚雄汇东骏园商住小区项目工程发包给原告建设施工，该项目工程于2017年5月27日竣工验收。云南和胜房地产经纪有限公司于2014年11月13日成立，现股东为两个自然人，即第三人及李瑞堂。2014年9月30日，被告为甲方，云南和胜房地产经纪有限公司为乙方，双方签订汇东骏园项目全程策划及独家代理合同，合同约定由乙方代理甲方销售汇东骏园项目房产。2018年3月16日，被告为甲方，云南和胜房地产经纪有限公司为乙方，双方签订汇东骏园项目全程策划及独家代理销售结算协议书，内容为：代理合同经双方共同结算后，甲方共应向乙方支付代理服务费5627848元，现已支付2242918元，尚欠3384930元。2018年4月24日，被告为甲方，云南和胜房地产经纪有限公司为乙方，双方签订抵款协议，内容为：一、以甲方开发汇东骏园项目中的2-3-901号（94.56㎡）、2-3-902号（94.56㎡）、8-1-901号（118.77㎡）、8-1-902号（118.77㎡）、6-1-902号（90.82㎡）五套房屋按照均价3830元/㎡单价作价1981692元抵付乙方剩余代理服务费。抵付后，视同甲方已经付清乙方所有代理服务费；二、甲方须保证本协议中涉及用于抵债的五套房屋产权清晰，无任何瑕疵，也未设置抵押权，无人民法院的查封。甲方必须在本协议签订后30日内，按照乙方通知将上述抵债房屋备案在相关人员名下，并配合乙方办理相关产权登记手续；三、办理产权过户的税费由乙方承担，甲方按本协议约定价格开具发票；......。之后，云南和胜房地产经纪有限公司的股东对上述抵债房屋进行分割，分割后，第三人享有汇东骏园商住小区6幢1单元902室、8幢1单元901室、2幢3单元902室三套房屋，其余两套房屋归另一股东李瑞堂享有。2018年5月15日，被告与第三人签订了两份商品房购销合同，将汇东骏园商住小区6幢1单元902室（价格354354元）、8幢1单元901室（价格452594元）出售给第三人，并办理了合同备案登记手续。2019年6月4日，第三人将汇东骏园商住小区2幢3单元902室房屋以378160元的价格出售给案外人巫常铭，并与其签订了房屋买卖合同。2019年6月23日，被告与案外人巫常铭签订商品房购销合同，合同约定被告将汇东骏园商住小区2幢3单元902室房屋出售给案外人巫常铭。2019年6月24日，该合同办理了备案登记手续。2020年1月6日，案外人巫常铭取得了汇东骏园商住小区2幢3单元902室房屋的不动产证。2019年12月27日，第三人取得了汇东骏园商住小区6幢1单元902室房屋不动产权证。2020年4月23日，第三人取得了汇东骏园商住小区8幢1单元901室房屋不动产权证。2018年11月12日，经楚雄彝族自治州中级人民法院审理后，对原、被告之间的建设工程合同纠纷案件作出（2018）云23民初36号民事判决书，判决内容为：一、汇东地产公司在判决生效之日起十日内支付环城建筑公司工程款22072340.68元;并从2017年12月27日起按中国人民银行同期贷款利率6%，向原告支付工程欠款金额22072340.68元的逾期付款利息，支付至款项付清之日止；二、环城建筑公司对22072340.68元工程款享有优先受偿权；三、驳回环城建筑公司其余诉讼请求；四、驳回汇东地产公司的反诉请求”。宣判后，双方当事人均不服，提起上诉。经审理后，云南省高级人民法院于2019年7月15日作出（2019）云民终410号民事判决书，判决内容为：“一、维持云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）云23民初36号民事判决第一、二、四项，即“云南楚雄汇东房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内支付楚雄市环城建筑有限公司工程款22072340.68元；并从2017年12月27日起按中国人民银行同期贷款利率6%，向原告支付工程欠款金额22072340.68元的逾期付款利息，支付至款项付清之日止”，“楚雄市环城建筑有限公司对22072340.68元工程款享有优先受偿权”，“驳回云南楚雄汇东房地产开发有限公司的反诉请求”；二、撤销云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）云23民初36号民事判决第三项；三、云南楚雄汇东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向楚雄市环城建筑有限公司支付工程安全奖励1092684.43元；四、驳回楚雄市环城建筑有限公司的其他诉讼请求”。2018年11月22日，申请人楚雄市环城建筑公司申请财产保全。2018年11月23日，楚雄彝族自治州中级人民法院作出（2018）云23民初36号民事裁定书，裁定内容为：一、查封楚雄汇东地产公司所有的位于楚雄市：2幢2单元502室、4幢3单元702室、9幢2单元301室、10幢1单元501室。查封期限为三年（以具体查封时间为准）；二、查封楚雄汇东地产公司所有的位于楚雄市：2幢3单元Ｓ-8号、2幢3单元Ｓ-9号。查封期限为三年（以具体查封时间为准）；查封楚雄汇东地产公司所有的位于楚雄市地下车位337个：楚雄汇东骏园商住小区1号地下室Ｄ1-Ｄ165地下车位、Ｄ171-Ｄ184地下车位、楚雄汇东骏园商住小区2号地下室Ｄ187-Ｄ348地下车位。查封期限为三年（以具体查封时间为准）；四、在20000000元限额内冻结楚雄汇东地产公司的银行账户53×××31（开户行：中国建设银行楚雄东郊分理处）、5323010101600000012347（开户行：曲靖商业银行楚雄分行营业部）、552899991010003016771（开户行：交通银行楚雄桃源支行）、55×××89（开户行：交通银行楚雄桃源支行）、25×××75（开户行：中国工商银行楚雄北浦路支行）、24×××03（开户行：中国农业银行楚雄云荫寺分理处），查封期限三年。民事判决生效后，被告未履行义务，原告申请强制执行，在执行过程中，楚雄彝族自治州中级人民法院于2019年9月19日作出（2019）云23执187号之五执行裁定书，内容为：查封楚雄汇东地产公司所有的位于楚雄市，面积99.33㎡）及商铺1套（房号8幢1单元Ｓ-63号，面积216.9㎡）。之后，通过扣划被执行人银行存款44295元、以物抵债权3000000元、债务折抵7613507.23元，共执行到位10657802.23元。由于查封的商铺暂时不能处置，部分车位不能办理产权手续，申请人暂时不要求处置，经财产调查，未发现被执行人有其他可供执行的财产。2020年1月17日，楚雄彝族自治州中级人民法院作出（2019）云23执187号之七执行裁定书，裁定终结本次执行程序。本院认为，本案中，原告依据（2019）云民终410号民事判决书确定的债权、优先受偿权，以被告与第三人恶意串通，通过签订商品房买卖合同的形式无偿或虚假转让房屋的行为损害其债权为由,主张撤销被告与第三人签订的房屋买卖合同及因该合同产生的权利、义务。根据被告及第三人提交的证据可以证实，在被告与第三人签订商品房购销合同签订前，被告委托云南和胜房地产经纪有限公司销售其开发的汇东骏园项目房产，销售结束后，经双方进行结算，被告尚欠云南和胜房地产经纪有限公司代理服务费3384930元未付，被告用其开发建设的汇东骏园商住小区五套住房抵付所欠全部代理服务费，双方签订抵债协议。因第三人系云南和胜房地产经纪有限公司股东之一，其分配了上述三套抵债房屋，即汇东骏园商住小区6幢1单元902室、8幢1单元901室、2幢3单元902室三套房屋。在此情况下，针对上述其中两套房屋，第三人与被告签订了商品房购销合同，针对另一套房屋，在第三人与案外人签订房屋转让合同后，由案外人与被告签订商品房购销合同。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条第一款的规定，本案中涉及的商品房购销合同系在确定被告无能力以货币形式支付房产销售代理服务费的情况下，将经过双方确认的房产销售代理服务费支付方式变更为移转涉案房屋所有权。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，经协商一致后，被告用其开发建设的汇东骏园商住小区五套住房抵付所欠全部代理服务费，被告与第三人的上述行为，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故被告与第三人之间的商品房购销行为合法有效。本案中，原、被告及第三人提交的证据均不能证实被告与第三人的行为属于被告“放弃其到期债权或者无偿转让财产”以及“债务人以明显不合理的低价转让财产”情形，亦不能证明被告与第三人恶意串通损害原告的利益；同时，原告对被告享有优先受偿权的事实并不能限制被告作为房地产开发企业的正常交易行为，且第三人有正当理由相信被告作为房地产开发企业以其开发的、无法律负担的房屋清偿其债务的合法性，故本院认定被告与第三人签订商品房销售合同的行为不具有可撤销的法定事由。综上所述，根据在案证据，原告的诉请无事实和法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第七十四条、第七十七条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二十三条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告楚雄市环城建筑有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告楚雄市环城建筑有限公司负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  宋国礼人民陪审员  沈 燕人民陪审员  杨国和二〇二〇年七月七日书 记 员  郑会乔