阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初166号原告：梁正威，男，1986年11月出生，汉族，住阳江市海陵岛试验区*********************(确认的送达地址：阳江市江城区************广东源满律师事务所)。公民身份号码：441************013。原告：曾昭连，女，1986年6月出生，汉族，住阳江市海陵岛试验区*********************(确认的送达地址：阳江市江城区************广东源满律师事务所)。公民身份号码：441************060。两原告共同的委托诉讼代理人：冯志妥，广东源满律师事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：余若云，广东源满律师事务所实习律师。被告：阳江市*******地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区************************(确认的送达地址：阳江市阳东区*****凤凰酒店碧桂园阳江城市公司)。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郑丽霞，女，该公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司阳江分行。住所地（确认的送达地址）：阳江市江城区********。负责人：陈泽鹏，该行行长。委托诉讼代理人：陈晓华，女，该银行员工。委托诉讼代理人：刘赞批，男，该银行员工。原告梁正威、曾昭连与被告阳江市*******地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司阳江分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁正威、曾昭连及其委托诉讼代理人冯志妥、余若云，被告阳江市*******地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘剑辉、郑丽霞，第三人中国工商银行股份有限公司阳江分行的委托诉讼代理人陈晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁正威、曾昭连向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同附件《车位出让协议书》；2、被告向原告返还全部购房款830061元及贷款利息（利息具体以银行清单为准，时间从2017年10月起计至被告全部返还所有款项为止）；3、被告向原告返还物业专项维修资金、预告登记费、物业管理费合计共11820.48元（其中专项维修资金、预告登记费共10076元，物业管理费从2019年7月至2019年10月共1744.48元）；4、因被告违约解除合同产生违约金166012.2元（830061元*20%）及利息（利息按年利率5%计算，首期款含定金249061元从2017年5月31日计起，按揭款581000元从2017年9月29日计起，均计算至被告付清所有款项止）；5、被告向原告返还车位售款75000元及利息（按年利率6%计算，从2017年10月2日起计至被告付清所有款项止）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告梁正威、曾昭连系夫妻关系。2017年5月30日，原告与被告阳江市*******地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，原告以单价7608.25元，房款总价830061元购买位于阳江市江城区*******房（建筑面积140.10平方米，套内建筑面积109.1平方米）。合同签订当天，原告依约支付购房定金及首期款共249061元，并于2017年8月31日与第三人中国工商银行股份有限公司阳江分行签订《个人购房借款/担保合同》申请贷款581000元，2017年9月28日该笔贷款发放，原告全部履行支付购房款的义务。另外，在2017年10月1日，原告与被告签订《车位出让协议书》，约定被告以75000元的价格向原告销售阳江市江城区*********车库2-0070号车位，原告亦在当天全部支付该车位款。2019年5月，原告查验上述商品房作收楼准备。在几次查验该商品房的过程中，原告发现该商品房存在墙面、地面渗漏、门窗翘裂、五金件损坏的情况，并存在管道反涌，房间地板被浸水，墙面浮裂等重大质量问题，该商品房完全不符合交付条件，原告即时联系被告客服及工程部人员要求及时修复，被告工作人员对此知情并确保修复后交付商品房。但是，直至2019年10月，该商品房质量问题仍未能解决，即使原告多次电联工程部工作人员，并向相关管理部门反映，该商品房存在的质量问题仍不能解决，被告工作人员采取回避、拖延的方式，逾期向原告交付质量合格的商品房。同时，自2019年7月起，被告以合同约定为由，要求原告按时支付物业管理费，直至2019年10月，原告为此支付物业管理费1744.48元。原告认为，自2019年5月起，因被告的主观原因已逾期超过90日未能将7幢2层202号商品房交付给原告，其行为严重违反《商品房买卖合同（预售）》关于交付商品房的约定，现原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条等相关规定提起诉讼，请求法院判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《车位出让协议书》，并返还、支付相关款项。被告阳江市*******地产开发有限公司辩称，一、原告购买的商品房已达到了法律和合同约定的交付条件，且答辩人已书面通知被答辩人收楼，答辩人不存在逾期交房的行为。答辩人和原告就位于阳江市江城区*******房（下称该商品房）签订了《商品房买卖合同》及其附件、附录（下统称买卖合同）及《补充协议》，该买卖合同及补充协议是双方真实的意思表示，是合法有效的。买卖合同第一条约定“（一）出卖人应当在2019年4月6日前，向买受人交付该商品房”，同时，补充协议第五条第1款约定“1、该商品房的交付以本款约定为准。（1）该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。”补充协议第五条第3款约定“买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续”，该商品房在合同交楼期前竣工验收合格已取得《竣工验收备案表》，符合补充协议约定的交付条件。买受人亦已于合同约定交楼期前向原告寄发收楼通知书通知原告于2019年4月6日收楼。据此，该商品房符合合同约定的交付条件，答辩人已如约履行交付义务。综上，答辩人已按照买卖合同及补充协议的约定将该商品房在约定交楼日期前交付给原告，答辩人不存在逾期交房行为，也不存在答辩人因逾期交房应给付违约金给原告的情形。二、涉案商品房不存在严重影响正常居住使用的质量问题，根据相关司法解释及合同约定，原告无权拒绝收楼，答辩人无需承担逾期交付责任，原告亦未能举证证明房屋存在质量问题，应承担举证不能的不利后果。首先，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条关于“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和笫十三条第一款关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，可知，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方可作为业主拒绝收楼的正当理由。而房屋仅存在质量瑕疵，但不影响基本使用功能的，不足以作为拒绝收楼的正当理由。其次，根据《广东省高级人民法院关亍审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第三十一规定“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”可知，广东省高院的指引也是认同上述规则的。再者，根据原告与答辩人双方一致同意签订的补充协议书第五条第5款约定“该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用。如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任”。可知，原告亦同意房屋仅存在质量瑕疵，不存在无法正常居住使用的质量问题的，答辩人无需因此承担逾期交楼责任。现原告并未举证证明亦无通过质量鉴定等方式证明涉案房屋存在影响基本使用功能的严重质量问题，其诉求没有任何合法证据支持。因此原告无权拒绝收楼，答辩人不构成逾期交楼的违约情形。三、退一步来说，即使最终认定答辩人存在逾期交付，原告因逾期交付诉请解除合同也已超过合同约定期限，根据双方签订的合同约定,应继续履行合同，原告诉请解除合同及相应违约金、利息等均不能成立。根据双方一致同意签订的补充协议第六条第2款约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的20%向买受人支付违约金。”即使最终法院认定答辩人存在逾期交付行为，原告因此要求解除合同，也并未在合同约定期限内书面通知答辩人，答辩人自始至终亦从未收到过原告解除合同书面通知。根据上述合同约定，双方应继续履行合同，原告诉请解除合同及赔偿相应违约金、利息等费用不能成立。四、根据双方签订的买卖合同约定，原告在合同交付期前已存在违约行为，应按买卖合同约定承担违约责任。根据双方一致签订的买卖合同附件四第1条约定“（1）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时向贷款银行办理按揭手续；（2）买受人必须在2017年6月30日前，付该商品房总房价款69.99%（银行按揭款项）给出卖人581000元，即伍拾捌万壹仟元整。”2017年5月30日，原告签署《欠按揭资料承诺书》明确其因自身原因不能即使办妥按揭（抵押）贷款申请手续，并承诺由于资料欠缺而造成逾期支付房价款的违约责任由原告本人承担。2017年9月28日，原告应付按揭贷款581000元方发放，且原告诉状已明确该一事实，原告事实存在逾期付款违约行为，应按买卖合同第八条及补充协议第四条约定承担违约责任，自2017年6月30日至2017年9月28日止，按逾期应付款581000元每日万分之三计算向答辩人支付违约金。其次，根据补充协议第五条第7款约定“如买受人未付清应于该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异补交的房价款、物业专项维修资金、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人。”同时，根据《合同法》第六十七条的规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告一直未按约定承担逾期付款的违约责任，答辩人依法依约亦有权拒绝交付房屋给原告，答辩人不应承担逾期交楼责任。五、原告诉请的物业管理费、利息等相关费用不能成立，答辩人不应承担。首先，对于原告要求答辩人承担物业管理费的诉求，答辩人认为，物业管理费是原告与物业公司签订相关物业合同后，原告根据《物业管理条例》规定及物业合同约定必须对物业公司履行的交费义务，与答辩人无关，答辩人不应承担物业管理费。其次，对于原告要求答辩人同时承担违约金及利息的诉求，违反合同约定，不应得到支持。根据双方签订的补充协议第六条的约定，答辩人应承担的逾期交付责任不含任何利息，补充协议约定的违约金已含所有可能的赔偿性、补偿性、惩罚性费用。答辩人不应承担利息等相关费用。六、退一步来说，即使最终认定答辩人存在逾期交付，但原告主张的违约金及利息亦过高。首先，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第6条规定“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”与前述指导意见一致的司法价值还体现在《合同法》第一百一十四条、《合同法司法解释二》第二十九条、《商品房买卖合同司法解释》第十六条。根据上述法律规定，商品房买卖合同纠纷中，如果双方在合同中约定的违约金高于实际损失的30%,应当认定为过份高于实际损失，应予调整。其次，原告向答辩人主张违约金，但并未提供任何证据证明自身存在损失或损失的大小。答辩人认为其主张的违约金及利息明显过高，即使其诉请成立，法院亦应根据上述法律规定调整减少。综上所述，答辩人已经按照合同约定的时间向被答辩人交楼，不存在违约情形，也无须因此向原告赔偿任何损失，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人中国工商银行股份有限公司阳江分行述称，一、我行债权合法有效，两原告和被告对我行债权负有连带清偿责任。原告梁正威、曾昭连、被告阳江市*******地产开发有限公司于2017年8月31日与我行签订了《个人购房借款/担保合同》（编号为房按字阳江分行营业部支行2017年886号），约定原告向我行申请贷款58.10万元，贷款种类为个人购置住房贷款，贷款期限5年，原告以涉案房产为该笔贷款提供抵押担保，同时被告作为保证人为该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保。我行按照合同约定，于2017年9月28日向两原告发放了贷款58.10万元。截至2020年2月20日，该笔贷款本金余额为317335.78元，原告暂无积欠到期本金和利息。目前该涉案房产仅办妥了预售商品房抵押权预告登记手续，根据《个人购房借款/担保合同》约定，在正式抵押登记手续已办理完毕，且我行收到记载有正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）之前，被告对我行负有连带还款责任。二、原被告之间的纠纷我行并不知情，应由原被告双方自行解决，但该纠纷的解决，不得影响我行的合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定如下事实：2017年5月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017054015），合同主要约定：买受人向出卖人购买阳江市江城区*******房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2017041号，预测建筑面积共140.10平方米（其中套内建筑面积109.10平方米，分摊共有建筑面积31平方米），单价为按套内建筑面积计算，每平方米7608.25元，房屋总价款为830061元。买受人应当于2017年5月30日前支付首期房款249061元，余款581000元向指定银行申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条相关设施设备交付条件约定：（一）基础设施设备：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）：小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库均应在2019年4月1日达到规划验收标准，如未达标准，出卖人承诺在720日内负责整改完善。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年4月6日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起X日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人已按期交付。合同第十二条关于商品房逾期交付责任：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第十六条商品房质量约定：（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图纸设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，按照以下方式处理：（1）及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息，给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任，因此而产生的检测费用由出卖人承担。（三）装饰装修及设备标准：应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理，赔偿双倍的装饰、设备差价。合同附件六对具体装饰装修及相关设备作了约定。第二十五条对送达约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂名信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。原告在合同中记载的通讯地址是广东省阳江市海陵岛试验区**********************、联系电话是189*****363，被告在合同中记载的通讯地址是阳江市江城区*******、联系电话是066******083。同日，原被告双方还签订了《补充协议》，其中第五条关于该商品房交付条件与交接手续约定：1、交付条件以本条为准：该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付:遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；买受人存在违约行为的。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照合同附件六约定的交付标准进行交付。2、该商品房基础设施设备的交付条件以本条约定为准。买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、燃气设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。上述基础设施在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，则出卖人应向买受人支付人民币伍拾元的违约金，但出现约定的卖人可据实延期的特殊情况除外。3、买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。4、为不影响出卖人对该商品房的施工，买受人自愿同意不在合约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。买受人在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验。5、该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复,修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日伍拾元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。…7、如买受人未付清应于该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包抱但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人。第六条逾期交付责任约定：按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按已付购房款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人己付购房款的20%。第十六条关于合同解除约定：1、合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用等费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。2、合同因法定或约定解除的，若买受人采用银行按揭付款方式且出卖人已实际收取银行按揭楼款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给按揭银行，买受人支付给出卖人的全部房价款（包括银行按揭楼款）不足以清偿给按揭银行的，不足部分由买受人另行清偿，如出卖人已代为偿还的，则买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起三天内偿还给出卖人，逾期支付的，按应付未付款的每日万分之八计付违约金给出卖人。买受人与按揭银行因借款关系所引起的一切后果，均由买受人自行承担。…5、买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），另有约定的除外。在此期间内，解除权人放弃行使解除权的，不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。6、买卖双方因法定或约定原因解除合同关系的，不影响本条关于结算和清理约定的效力。7、合同中填写的不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率的利息数字，如末作具体说明，则为年息。第十七条关于送达约定：买卖双方确认各自通讯方式以下述约定为准，合同与本条约定不一致的，以本条约定为准。买受人通讯地址：广东省阳江市海陵岛试验区*************，收件人：梁用威、曾昭连。出卖人通讯地址；广东省阳江市江城区*******碧桂园世纪城,收件人：杨文杰。买卖双方相互送达与合同有关的文件,应以邮寄或者专差等方式送达至上述约定的通讯地址。双方一致同意：双方应确保各自填写的通讯地址具体、准确无误，且及时履行收件义务。如一方按上述通讯地址发送文件给另一方的，另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方己经送达。买受人如有变更通讯地址的应及时书面通知出卖人，因买受人未及时书面通知，导致出卖人的文件无法到达的，由此产生的后果由买受人自负。第十八条补充协议的效力约定：1、出卖人己提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权利、增加买受人责任或限制买受人权利的条款。买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解。买受人确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。2、本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。上述合同签订后，原告支付了首期购房款249061元给被告。2017年8月31日，原告（借款人、抵押人）、被告（保证人）、第三人（贷款人）三方签订了《个人购房借款/担保合同》，合同主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放贷款581000元用于购买坐落于阳江市江城区*******房，贷款期限为5年，自2017年8月31日起至2022年8月31日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款按月等额本息还款法；保证人承担阶段性连带责任保证，合同约定的正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有抵押登记信息的不动产登记证明后免除保证责任；借款人以其坐落于阳阳江市江城区*******房作抵押…等。合同签订后，第三人于2017年9月28日发放了贷款581000元给原告，并按合同约定将该款划入被告账户。原告亦一直按合同约定向第三人偿还贷款。后原被告双方又签订了《车位出让协议书》，主要约定：被告将阳江市江城区*********车库2-0070号车位（25.17平方米）出售给原告，售价为75000元，原告须分别于2017年10月4日付款22500元、2017年11月4日付款52500元；原告应在2019年12月31日到阳江碧桂园世纪城销售中心办理接收手续，逾期办理，视为被告在该日已按约定交付了车位。原告已在约定期限内付清了该车位款给被告。涉案房屋于2019年3月27日取得了测绘报告，于2019年3月29日通过阳江市建设工程质量安全监督站的工程竣工验收。2019年4月18日，阳江市住房和城乡建设局对工程竣工验收登记备案。被告分别于2019年4月5日、2019年4月19日以挂号信的形式按双方约定的通讯地址向原告邮寄《收楼通知书》。原告以涉案房屋未达到约定的标准且存在严重质量问题不肯接收房屋。原告曾昭连于2019年6月19日向本市“12345平台”投诉房屋存在质量问题，要求住建部门协调处理。2019年7月18日，原告向涉案房屋的物业公司缴交了2019年4月6日至2019年7月31日的物业服务费978.61元，并从2019年8月份起按月缴交物业费255.29元至2019年10月份。后，原告以被告逾期交楼超过90日为由，分别于2019年10月30日、2019年11月2日以挂号信的形式按双方约定的通讯地址向被告邮寄《解除合同通知书》，两封邮件分别于2019年11月1日、2019年11月5日因“原址查无此人”被退回。原告认为涉案房屋存在严重的质量问题，提供了其对涉案房屋进行拍摄的照片、录像及与李姓工作人员的通话录音，照片显示涉案房屋的墙体有腻子脱落，录像及通话录音的李姓工作人员均承认涉案房屋因地漏堵塞导致水浸，致使门套及地板变形，墙体吸水，并答应负责更换、修复。被告提供的房屋照片显示涉案房屋完全符合约定的交付条件。对于该争议的事实，本院认为，根据原告提供的系列证据，涉案房屋是存在质量瑕疵，但即使房屋诚然如原告起诉所述的“墙面、地面渗漏、门窗翘裂、五金件损坏的情况，并存在管道反涌，房间地板被浸水，墙面浮裂等”质量问题，都可通过修复、更换解决，并不必然导致合同目的无法实现。只有经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人才有权解除合同。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及《车位出让协议书》，均是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，被告逾期交房超过90天，原告可行使合同解除权，同时，双方在《补充协议》上约定了因逾期交房而解除合同的期限是15天，姑且不论被告是否构成逾期交房，假若被告逾期交房成立，合同约定的最迟交房时间是2019年4月6日，逾期90天，应是2019年7月5日，15天的解除权行使期限应是在2019年7月20日前，原告在此期限前，没有向被告提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”的规定，双方约定的因被告逾期交房而解除合同的解除权因期限届满而消灭。原告以被告逾期交房为由向被告书面提出解除合同的时间最早是在2019年10月30日，因此，原告以被告逾期交房为由，请求解除合同，本院不予支持。对于原告认为因涉案房屋的质量问题，请求解除合同是否成立问题。原告在起诉中主张涉案房屋的“墙面、地面渗漏、门窗翘裂、五金件损坏的情况，并存在管道反涌，房间地板被浸水，墙面浮裂等”质量问题，但上述问题都可通过修理、更换解决，并不必然导致合同目的无法实现，只有经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人才有权解除合同。原告提供的录音、录像证实，被告工作人员已答应原告，对涉案房屋的质量问题负责修理、更换，原告也没有提供证据证实涉案房屋即使经过修理、更换，仍严重影响其正常居住生活的证据，因此，原告以不能实现合同目的为由，请求解除合同，本院亦不予支持。本案中，原告提出的其他诉讼请求，均是基于请求合同解除后的相应请求，因此，对原告的其他诉讼请求，本院亦予驳回。综上所述，原告请求解除合同，理据不足，本院不予支持，对其余诉讼请求，亦予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条第一款的规定，判决如下：驳回原告梁正威、曾昭连的诉讼请求。案件受理费15876元（原告已预交），由原告梁正威、曾昭连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  曾建通人民陪审员  关健琼人民陪审员  黄思常二〇二〇年六月二十三日书 记 员  苏壁映附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条第一款法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。