广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2034号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市中海世纪顾问管理有限公司，住所地广东省中山市********。法定代表人：罗美珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：周志鑫，广东卓正律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧泳英，广东卓正律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市瀚明贸易有限公司，住所地广东省珠海市******************。法定代表人：江萍珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈双仪，广东兼济律师事务所律师。原审第三人：方俊勇，男，1976年10月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区************。上诉人中山市中海世纪顾问管理有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人珠海市瀚明贸易有限公司（以下简称瀚明公司）及原审第三人方俊勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初14376号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人中海公司上诉请求：请求二审法院发回重审或者依法改判，支持中海公司的一审诉讼请求并驳回瀚明公司的反诉请求。事实与理由：一、根据“买卖不破租赁”的原则，中海公司享有位于中山市××××××××底层的租赁权。中山市第一人民法院在2015年4月1日作出（2015）中一法坦民一初字第59号民事判决，判令方俊勇继续履行中国南航集团财务有限公司（以下简称南航公司）与中海公司于2005年3月14日签订的《商用物业委托经营管理合同》等其他事项。珠海市香洲区人民法院作出的(2017)粤0402执4242号之二公告，明确：经审查查明，中海公司为被执行人方俊勇名下位于中山市××××××××的房产承租人，租赁期限自2005年3月23日起至2025年3月22日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，中海公司可以继续在有效租赁期限内承租上述房产，不受珠海市香洲区人民法院搬迁公告影响。珠海市香洲区人民法院作出的(2017)粤0402执4242号之一网络拍卖优先购买通知书，明确中海公司因承租涉案房屋，对该房屋享有优先购买权。由此可见，中海公司享有对涉案房屋的租赁权。二、中海公司已经向原业主履行租赁合同的全部义务。租赁合同条款已经变更，无须重复再向瀚明公司履行相关义务。1.在瀚明公司未竞拍成功前，中海公司与原业主方俊勇不存在租赁合同纠纷，中海公司已经按约履行了全部义务，支付了全部租金。双方也明确了涉案租金为每月14466元，次承租人的租赁合同也送达了方俊勇。2.中海公司不存在需要提交次承租人的租赁合同给瀚明公司的义务。《商用物业委托经营管理合同》的部分条款已经《租赁合同》的条款所取代。《租赁合同》明确约定中海公司有转租权，不需方俊勇同意，即无需在汇报次承租人的租赁情况。三、中海公司享有同时履行义务抗辩权和先履行义务抗辩权以及不安抗辩权的抗辩权利。1.即使瀚明公司认为需要提供次承租人的租赁合同。但中海公司应享有同时履行债务的抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”如果中海公司需要向瀚明公司提供相关资料的，同理瀚明公司也应该向中海公司提供相关资料，如：裁定书、不动产登记证，中海公司有权知道真正的房屋权属人，但瀚明公司至今均无法提供相关资料自证身份及权属。2.中海公司仅知道涉案房屋将被拍卖，但不知道谁人竞买成功。当中海公司了解到相关拍卖情况之后，于2018年6月23日主动联系瀚明公司办理交接收取租金等手续。而且函寄的相关通知书已经附带相关资料、联系地址和电话，并于2018年6月29日发出《律师函》再次要求其提供银行账户收取租金及附带联系方式。因此，双方办理交接手续也应当有先后顺序。明显，中海公司自2005年3月已经承租涉案商铺。而瀚明公司是刚拍卖所得。瀚明公司应该向中海公司证明其房屋权属关系。否则，中海公司是有拒绝瀚明公司的任何条件的。按租赁合同约定，瀚明公司也应先向中海公司履行相关义务。3.中海公司享有不安抗辩权。2018年6月21日瀚明公司委托花春天向次承租人要求向其直接交租并多次滋扰、威胁次承租人。诉讼过程中，瀚明公司派人滋扰次承租人，要求自行收租，后期剪断电线，停水停电，不断对次承租人恐吓。显然瀚明公司的目的是为了踢开中海公司，自行向次承租人收取租金。瀚明公司的行为已丧失商业信誉，中海公司担心向瀚明公司提供相关次承租人的资料，会导致瀚明公司更加变相威胁次承租人。四、关于本案租金问题。1.根据《执行和解协议书》及2017年11月中海公司与方俊勇签订《租赁合同》已经明确涉案房屋的租金为每月14466元，每平方米按6.5元计算（不含税）。该《租赁合同》关于租金的约定已经取代了《商用物业委托经营管理合同》关于租金的约定。因此，最终的租约已经明确租金为每月14466元，不存在不明确或者争议的地方。2.本案的相关证据资料（含分租情况资料）也在该房屋拍卖之前移交给珠海市香洲区人民法院审查，珠海市香洲区人民法院也确定租金为每月14466元，并依法提取租金，珠海市香洲区人民法院在拍卖公告也披露了（在评估书上作合理的正常租金介绍）。因此，涉案房屋的租金不存在争议。五、关于瀚明公司于2018月9月19日、9月27日、10月8日、10月14日函件的效力问题及是否能解除合同的问题。1.瀚明公司于2018月9月19日的投件，没有质证，不见邮单，也无对每月租金14466元提出异议。2.9月27日的投件虽然是投到中海公司的原注册地址，但签收人不是公司法人代表也不是公司高管，证据邮单显现是他人代签，而且是2018年9月30日签收的。当时是临近国庆期间，公司根本没人，因此邮件的封面和邮件的书信内容是否一致存疑，而且法人和高管也不知晓该事情。而中海公司已经在2018年6月23日的《通知书》和2018年6月29日的《律师函》明确告知瀚明公司，中海公司的唯一合法联系人是周志鑫律师和联系方式。因此，瀚明公司的送达不是合法、合理的送达方式。3.瀚明公司于2018年10月8日的投件是作退件处理的。4.瀚明公司于2018年10月14日的投件是送达卓正律师事务所，因双方不符合解除合同条件，而中海公司已经起诉中。因此，没有法律效力。5.本案原审起诉时间是2018年7月13日，瀚明公司发送的函件均是起诉之后。2018年10月13日提出解除合同并提出了反诉，而且案件已经定于2019年10月16日第一次开庭审理。显然，瀚明公司发函的目的仅仅是为了为胜诉创造证据条件。因此，上述书函不存在法律意义上解除合同的效力。六、关于中海公司是否需要提供次承租人的租赁合同的问题。1.次承租人的租赁合同不是本案的审查范围。涉案物业拍卖前的产权人为方俊勇，而方俊勇已经与中海公司于2015年5月17日签订《执行和解协议书》及于2017年11月签订《租赁合同》。因此，中海公司和瀚明公司应该履行《租赁合同》，该合同已经明确约定租金为6.5元每平方米，每月租金14466元。甲方（方俊勇）认可乙方（中海公司）具有转租权（不需经甲方同意），对目前次承租人的租赁合同给予确认。一切租金归中海公司所有。因此，中海公司与方俊勇双方重新明确租金、租期，中海公司有转租权。该约定已经取代《商用物业委托经营管理合同》的相关约定。因此，次承租人的租赁情况与本案无关。2.中海公司也移交了次承租人的合同给方俊勇。合同没有约定或者法律没有规定，中海公司必须重新再向瀚明公司提供次承租人的情况。3.关于次承租人的租赁情况，中海公司已经在拍卖前提交给珠海市香洲区人民法院，珠海市香洲区人民法院在公告上均有披露。公告是具有公示作用的，瀚明公司作为竞买者竞买时是视为完全知晓带租拍卖和租金情况的。因此，中海公司也不存在隐瞒的情况。4.关于法庭责令中海公司提供次承租人的问题。中海公司在情况说明中已经明确，次承租人坚决反对提供。理由为：租金涉及商业成本，该区酒店服务竞争激烈（100米内4家），法院裁判文书网上公开，会严重影响酒店的定价，造成周边酒店恶性竞争。而且，这些次承租人的租赁合同，在珠海市香洲区法院是可以查册的。举证责任完全也在于瀚明公司。一审法院据此判断中海公司隐瞒租金情况，实属主观臆断。5.中海公司享有同时履行义务抗辩权或者先履行义务抗辩权或者不安抗辩权的抗辩权利。七、关于合同能否解除的问题。1.合同的解除在于约定条件的出现（成就）或者法定条件的出现（成就）。本案一审法院主观认为“中海公司分租后收取租金的情况确定的定额租金，中海公司向瀚明公司提供分租合同、租金收取标准、租金的收取情况及税费缴纳情况，并非合同的附随义务，而是影响和确认定额租金的重要因素，中海公司要求瀚明公司提供银行账户按照原来的定额租金标准租金并无依据。中海公司违反合同的主要义务，未向瀚明公司提供分租合同及相关租金收取及纳税情况，构成违约，瀚明公司反诉请求解除理解充分，予以支持”是属于完全扭曲事实，并无证据证明。如上所述，中海公司已经将分租的情况告知方俊勇也提供给珠海市香洲区法院，并且《租赁合同》关于租金方面每月14466元已经明确，该条款已经取代了《商用物业委托经营管理合同》的相关条款，瀚明公司拍卖时也是知晓的，次承租人的租金问题完全没有影响双方租金的认定。涉案物业市场价值是每平方米大概2万，总价为4500万元，瀚明公司仅仅以1500万元购买。显然，它的价值不是用租金来体现的。而且拍卖时评估书也称属正常的租金范围。因此，在租金明确的情况下，完全不损害瀚明公司的利益。瀚明公司至今拒收租金，也没有对租金每月14466元提出异议，一审认定损害瀚明公司利益是错误的。2.关于《商用物业委托经营管理合同》《执行和解协议书》《租赁合同》约定的解除合同的条件并没有出现。根据合同相对性原则及买卖不破租赁的原则，中海公司与方俊勇签订的租赁合同对瀚明公司均有约束力，法院应当支持。3.瀚明公司至今拒收租金，中海公司并无支付租金及办理手续的机会，明显是瀚明公司违约。八、关于法律适用问题。1.原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条是错误的。本案解除合同的条件没有成就，租金每月14466元已经明确，次承租人的租金问题不应为本案审查内容。而且，《租赁合同》已经取代《商用物业委托经营管理合同》的效力，《租赁合同》没有约定双方解除的条件。而《商用物业委托经营管理合同》解除的条件是：第九条第三款“1.乙方隐瞒实际对承租人的租赁价格并损害甲方利益的。”综上，中海公司与方俊勇就租金已经明确为每月14466元，既不存在隐瞒也没有损害甲方利益。第八条第四款“如乙方逾期缴纳相关税费的，由乙方自行承担相关法律责任且甲方有权根据乙方违约情况解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失”。双方第五条六及第六条约定，税金是出租人缴纳的。而且本案瀚明公司并没有举证证明中海公司因本租赁合同的自身经营中的涉税问题影响到瀚明公司。因此，合同约定的条件不成就，瀚明公司不能解除合同。2.原审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条是错误的，该条法律规定与本案无关。3.该案应当适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于城镇租赁房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条。九、关于一审法院审查遗漏或者错误的事实。1.珠海市香洲区人民法院作出的(2017)粤0402执4242号之二公告载明中海公司于2017年8月21日向珠海市香洲区人民法院执行局提交了《执行和解协议书》其他租赁合同等资料，证明中海公司在珠海市香洲区人民法院拍卖前已经提交相关次承租人资料。2.在2018年3月19日珠海市香洲区人民法院开具的发票，即2017年11月至2018年5月，每月14466元租金给珠海市香洲区人民法院执行局，证明租金是每月14466元。3.珠海市香洲区人民法院拍卖公告中注明：具体详见评估报告。而评估报告载明“房屋租赁信息-根据委托方提供的《物业租赁合同》记载，估价对象租赁期将于2025年陆续到期，月租金也在正常租金范围之内，因此该批租赁合同对于估价对象的评估价值影响不大。”再次证明涉案房屋的租金14466元拍卖时有披露，而且评估公司也是确认是正常租金范围之内。4.一审引用瀚明公司不知带租拍卖，放在审查认定的事实中不符合证据规则。瀚明公司仅是陈述意见，没有举证，应不予才信。而且该说法对该案也没有意义，但不应列为“本院认定事实如下”，由此更能证明瀚明公司千方百计不履行租赁合同。5.一审法院遗漏2018年6月23日通知书上告知中海公司的唯一合法联系人：周志鑫律师。瀚明公司前述的投件行为均属无效，不符合通知的合理要求。6.2018年9月19日的投件没有相关快递资料。7.2018年9月27日的投件是他人代收。8.2018年10月8日的投件是退件，不是妥投。9.2018年10月14日向中海公司发出解除合同通知函，没有相关快递资料。10.关于诉讼保全，法院并没有通知中海公司到现场，仅要求双方必须到现场。中海公司要求先保全，因为，瀚明公司经常派人来剪断电线，影响次承租人经营。但至今财产（行为）保全的裁定书都没有出具。而中海公司却交了保全费，财产保全不以当事人到达现场为前置前提，法院存在执法瑕疵。11.一审法院认定事实“瀚明公司提交中山市**************年8月租金9962元的发票及商铺租赁合同（合同约定从2017年10月1日至2020年9月30日止每月含10%税金的租金14630元，租金现金支付），用于证明案涉物业已由中海公司分租、签订租赁合同及收取租金。瀚明公司称中海公司收取的租金与开发票的租金不一致，租赁的租金已超过了20元/平方米，另，中海公司隐瞒真实的税费，违反了《商用物业委托经营管理合同》的约定，后者行为已构成违法。”并无依据。12.一审判决认定中海公司一审法院无法追加次承租人参加诉讼，既然法院曾去过现场，现场有人经营可以咨询相关情况。而且瀚明公司已经提供部分次承租人资料，如金色童年幼儿园等。一审法院完全可以依职权追加，或者释明法律，建议中海公司追加。一审法院判决解除合同，次承租人的租赁权的保护成问题。13.涉案房屋二层也是在2019年2月拍卖，中海公司同样通知了新业主，新业主也是按每平米6.5元交收的。十、关于同案同判的问题。1.涉案的房屋（二层），原业主是南航公司，之后南航公司出售给刘某。中海公司与刘某也就继续租赁合同产生诉讼案件【案号为（2010）中中法民一终字第539号】，该案判决确认原、被告间存在租赁关系。（2015）中一法坦民一初字第58号民事判决判令刘某提供银行账户等。2.刘某之后将涉案物业（底层）卖给陈文雄，陈文雄买给方俊勇。中海公司与方俊勇也就继续履行租赁合同产生诉讼案件【案号为（2015）中一法坦民一初字第59号】，该案判令方俊勇继续履行《商用物业委托经营管理合同》及提供账号等。根据《最高人民法院关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》法发﹝2019﹞23号的精神，该案涉及相同物业，相同的法院判决，情况也一样。本次判决与前两次不同，存在同案不同判的问题。综上，涉案物业是带租拍卖，瀚明公司是完全清楚明白。瀚明公司为了“踢开”中海公司故意不办理交接手续，故意选择起诉期间、放假期间发函，并利用合同条款的理解差异做文章，目的就是为了拒绝履行合同和解除合同，显属严重的不诚信行为，完全背离了合同法的诚实信用原则。瀚明公司虽享有物权，但是也不能以损害中海公司租赁权为代价。中海公司作为守法守约的一方，应当得到法律的保护。本案中不能也不应该随随便便以解除租赁合同的方式解决问题，这是扭曲事实、错用法律，也将可能触发其他次承租人（个体户、幼儿园）的生计问题。综上所述，为保障中海公司权益，请法院依法裁决，支持中海公司的上诉请求。被上诉人瀚明公司答辩称：一、中海公司在上诉中提及《商用物业委托经营管理合同》的部分条款已经被《租赁合同》的条款所取代，瀚明公司认为房产查封后设立的租赁权不能对抗因法院强制执行而受让该不动产的第三人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应子支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:……(二)房屋在出租前已被人民法院依法査封的。在本案中，中海公司与上一手业主方俊勇签订涉案房屋的租赁合同的时间是2017年11月。而涉案房屋在2017年11月已经被卓健萍等债权人查封，并且珠海市香洲区人民法院已经在2017年5月17日作出裁定拍卖涉案房屋。因此，原业主与中海公司在2017年11月签订的租赁合同不能作为对抗瀚明公司的依据。另外，在2015年，中海公司与方俊勇就涉案房产的租赁合同也产生争议，也是由中山市第一人民法院进行审理，法院在2015年4月出具判决，并判令方俊勇继续履行南航公司与中海公司于2005年3月14日签订的《商用物业委托经营管理合同》。方俊勇在该案执行阶段过程中与中海公司签订执行和解协议。该执行和解只是适用于方俊勇与中海公司，而不能用于对抗涉案物业的重新交易后的业主。中海公司认为其已经履行租赁合同的全部义务，是没有任何事实依据以及法律依据的。二、中海公司在上诉中主张其具有同时履行义务抗辩权和先履行义务抗辩权以及不安抗辩权也是没有事实依据和法律依据。首先，按照《商用物业委托经营管理合同》约定，瀚明公司收取的租金是根据中海公司分租后收取租金的情况确定的定额租金，瀚明公司要在中海公司提供了分租合同、租金收取标准、租金的收取情况以及税费缴纳情况，方可确定定额租金的收取。根据《商用物业委托经营管理合同》第七条第二款约定，若物业在连续六个月平均租金价格超过15元每平方米，瀚明公司有权调整租金额度。因此在未收到中海公司提交的分租合同，瀚明公司无法确定具体的租金。根据瀚明公司在一审提交的证据，2018年中山房屋租金参考价查询系统查询结果显示，在中山市******片区的租金最低为33元每平方米，而且出租率达到85％-90％，另外根据瀚明公司提交的同城金山城商铺转让、出租广告等资料，均可以从侧面印证涉案房屋的租金已经超过20元每平方米。因此，在中海公司提交分租合同后，瀚明公司才能根据分租合同具体约定的租金以及《商用物业委托经营管理合同》的约定来确定与中海公司的租金。所以，在中海公司未向瀚明公司提交分租合同前，中海公司要求瀚明公司提供银行账户按照原来签订的定额租金6.5元每平方米收取租金并无依据。三、中海公司是故意不提交分租合同以及隐瞒瀚明公司分组户的租金价格、租金收取情况、租金纳税情况，其已经违反了《商用物业委托经营管理合同》的约定，并损害了瀚明公司对涉案物业的收益权、管理权，中海公司该行为已经符合《商用物业委托经营管理合同》约定解除合同的条件，因此，一审判决解除合同是符合法律规定的。1.瀚明公司于2018年5月26日通过司法拍卖成功竞得涉案物业，中海公司向瀚明公司提交了本案的《商用物业委托经营管理合同》，瀚明公司才知悉中海公司一直承租并独家经营涉案物业，中海公司将涉案物业分为九个铺位，并出租给九个分租户。根据《商用物业委托经营管理合同》第五条第四款规定，中海公司有义务向瀚明公司报告房屋租赁情况以及提交分租户的《房屋租赁合约》给瀚明公司备案，因此，瀚明公司在2018年9月27日向中海公司发出要求中海公司在收到通知函五日内提交其与九个分租户签订的《房屋租赁合同》，并告知中海公司在收到通知函之日起五日以内没有提交《房屋租赁合同》，瀚明公司视为中海公司严重违约，瀚明公司有权解除合同。自瀚明公司寄出通知函后，中海公司依然没有提交任何资料。因此，瀚明公司于2018年10月15日向中海公司发出解除租赁合同通知函。2.在本案庭审过程中，瀚明公司也多次要求中海公司提交分租合同，中海公司在2019年2月20日的一审庭审笔录中也当庭同意提交九个分租户的租赁合同，然而时至今日，中海公司依然没有提交。在一审阶段，瀚明公司也向一审法院申请对涉案物业的九个分租户进行调查取证并且在庭审后一直多次向一审法院书面说明中海公司没有提交分租合同的法律责任，从而可见，瀚明公司由始至终没有取得分租合同，中海公司故意隐瞒分租合同的行为十分明显。3.瀚明公司在一审阶段提供了金色童年幼儿园这一户分租户与中海公司签订的租赁合同和双方租金交易情况复印件，中海公司也当庭承认了合同的真实性。金色童年幼儿园与中海公司签订的该租赁合同约定的租金为22元一平方米，根据《商用物业委托经营管理合同》的第七条第二款约定，若租金超过22元一平方米，申请人有权调整定额租金。因此，中海公司故意不提交分租户的租赁合同，目的是为了隐瞒租金，获取更大的收益，中海公司该行为已经严重损害瀚明公司对涉案物业的收益权。四、中海公司在整个一审庭审阶段长达一年多的时间依然没有提交分租合同，其已放弃举证责任，应承担不利的法律后果。一审法院判决解除涉案合同具有法律依据。1.根据民事诉讼法第六十五条规定，中海公司在一审阶段已严重超过举证期限依然没有提交证据，依据谁主张谁举证原则，中海公司没有任何证据证明其没有故意隐瞒租金的事实，因此其应该承担举证不能的法律后果。2.根据《商用物业委托经营管理合同》的第九条第三款，若中海公司隐瞒实际对承租人的租赁价格并损害甲方利益的，瀚明公司有权解除合同。根据瀚明公司提交的金色童年幼儿园与中海公司签订的该租赁合同以及中海公司开具给金色童年幼儿园的发票，合同中约定2018年8月的租金为14630元，租赁面积为656.46平方米，租赁期为2008年到2025年，租金支付的方式现金，很明显中海公司出租给金色童年幼儿园的租金已经超过20元，而且金色童年幼儿园是在二楼，其他八户均是一楼临街铺位，其租金肯定是超过20元的，根据《商用物业委托经营管理合同》的第七条第二款约定，若物业平均租金连续六个月超过20元，瀚明公司是可以重新调高租金，中海公司之所以不愿意交出其与分租户签订的租赁合同，目的是为了继续以6元每平方米的不合理租金继续承租涉案物业，损害瀚明公司对涉案物业的收益权。3.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。因此，中海公司一直故意不提交分租合同的行为，瀚明公司推定中海公司所持有的分租合同会不利于中海公司在本案的主张，所以中海公司一直不愿意交出分租合同。因此，中海公司应承担妨碍举证的不利法律后果。综上所述，中海公司的行为明显构成根本违约，已经致使合同目的无法实现，一审判决解除涉案租赁合同事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。中海公司向一审法院起诉请求：1.瀚明公司继续履行南航公司与中海公司于2005年3月14日签订的《商用物业委托经营管理合同》及方俊勇与中海公司于2017年11月签订的《租赁合同》；2.瀚明公司提供公司银行账户资料（以供中海公司支付租金之用）**落于中山市××××××******的国有土地使用证及房地产权证复印件（以供承租人用于办理营业执照），并协助中海公司办理出租许可证、租户的经营执照；3.瀚明公司向中海公司支付违约金10万元（含律师费、保票费）。瀚明公司向一审法院反诉请求：1.解除南航公司与中海公司于2005年3月14日签订的《商用物业委托经营管理合同》及第三人方俊勇与中海公司于2017年11月签订的《租赁合同》；2.中海公司向瀚明公司提供分租户的租赁合同原件、分租户向中海公司交付租金的原始凭证、因出租上述物业所缴付的税收证明原件。一审法院认定事实如下：1.2005年3月14日，南航公司与中海公司签订《商用物业委托经营管理合同》，约定南航公司委托中海公司管理（经营）位于中山市××××××**部分商铺，合同期限自2005年3月23日起至2025年3月22日止；南航公司在合同生效后10天内向中海公司交付已加盖南航公司公章的南航公司营业执照副本复印件、南航公司用于收取定额租金的银行账户资料、已加盖南航公司公章的南航公司物业的《房屋所有权证》《国有土地使用权证》复印件等文件和资料；合同有效期内，若物业连续六个月平均租金价格超过15元/平方米/月，自下一日历年度起调高南航公司应收的定额租金，但调高后的南航公司定额租金应不超过7.5元/平方米（建筑面积）/月；若物业连续六个月平均租金价格超过20元/平方米/月，自下一日历年度起调高南航应收的定额租金，提高后的南航公司定额租金应不超过10元/平方米（建筑面积）/月；如中海公司逾期向南航公司支付定额租金的，每逾期一日，按应付定额租金每日万分之二点一的标准向南航公司支付违约金；如中海公司连续四个月逾期支付定额租金的，南航公司有权立即解除合同，并有权要求中海公司赔偿损失；如因中海公司逾期交纳相关税费的，由中海公司自行承担相关法律责任，且南航公司有权根据中海公司违约情况解除合同，并有权要求中海公司赔偿损失；如中海公司出现隐瞒实际对承租人的租赁价格并损害南航公司利益的、在经营管理物业过程中有重大违法行为的，南航公司有权书面通知中海公司立即解除合同，双方还约定了其他事项。2.因新业主方俊勇不履行《商用物业委托经营管理合同》的合同义务，中海公司于2015年1月9日向一审法院起诉，一审法院于2015年4月1日作出（2015）中一法坦民一初字第59号民事判决书，查明涉案商铺与《商用物业委托经营管理合同》中涉及的商铺为同一地址，判决方俊勇继续履行南航公司与中海公司于2005年3月14日签订的《商用物业委托经营管理合同》；方俊勇于判决发生法律效力之日起七日内向中海公司提供涉案物业的房地产权属证书、收取租金的个人银行账户资料并协助中海公司办理出租许可证、租户的经营执照。2015年7月17日，双方就（2015）中一法坦民一初字第59号民事判决书签订执行和解协议书。3.2017年8月30日，珠海市香洲区人民法院作出（2017）粤0402执4242号之二公告，载明因方俊勇与案外人民间借贷纠纷一案，该院于2017年5月7日裁定拍卖被执行人方俊勇名下位于中山市××××××1幢底层B区的房产并张贴搬迁公告，责令方俊勇搬出上述房屋，在内居住、使用的其他人员亦须自行迁出。后中海公司于2017年8月21日向珠海市香洲区人民法院提交申明书、商用物业委托经营管理合同等资料，经审查查明，中海公司为方俊勇上述房产的承租人，租赁期限自2005年3月23日至2025年3月22日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，中海公司可继续在有效租赁期限内承租上述房产，不受搬迁公告的影响。4.2017年11月，中海公司与方俊勇签订《租赁合同》，约定根据《商用物业委托经营管理合同》、（2015）中一法坦民一初字第59号民事判决书、（2015）中一法执字第5843号及《执行和解协议书》，方俊勇确认并同意《商用物业委托经营管理合同》的法律效力，并同意将位于中山市××××××1幢底层B区租赁给中海公司，租赁期、租赁条件、租赁面积、租赁效力与《商用物业委托经营管理合同》、《执行和解协议书》协议一致，租赁面积2225.59㎡，租金6.5元/㎡，共计每月租金14466元，于每月最后一日支付，该租金不含一切税费；方俊勇认可中海公司具有转租权（不需经方俊勇同意），对目前次承租人的租赁合同给予认可；方俊勇配合中海公司及次承租人办理相关营业执照；方俊勇确认在2017年10月28日前的租金已全部收到，同意中海公司自2017年1月起将每月租金汇入珠海市香洲区执行局账户。2018年5月29日，方俊勇与中海公司签订结算书，方俊勇确认中海公司向珠海市香洲区人民法院执行局交纳2017年11月至2018年5月共7个月的租金101262元。5.珠海市香洲区人民法院关于中山市××××××1幢底层B区的房产拍卖公告第一次、第二次均载明了上述标的物租赁期至2025年3月22日。2018年5月26日，瀚明公司通过司法拍卖成功竞得上述物业。瀚明公司称其在司法拍卖涉案物业时并不清楚涉案物业是带租拍卖的，只看到价格，且其公司的股东、法定代表人均是澳门人，亦不懂大陆具体的网上拍卖流程，是工商代理代办的。6.2018年6月23日，中海公司向瀚明公司出具通知函，载明在司法拍卖时已公告涉案物业的租赁信息，根据“买卖不破租赁的原则”，中海公司仍是涉案物业合同的承租人，现通知瀚明公司在收到函件后2日内书面提供合法的收租账户用于收租，并提供相关的房产证和相关裁定文书，并按原租赁合同每月提供相关租赁发票给中海公司（开票信息：914***********549T，中海公司）。如瀚明公司不按时配合（提供收租的银行账户和租赁发票），视为同意中海公司延期直至提供账户收租为止，中海公司并通过起诉方式进行维权，查封房产。附：《租赁合同》《商用物业委托经营管理合同》、（2015）中一法坦民一初字第59号民事判决书、《执行和解协议书》及珠海市香洲区人民法院公告。同日，中海公司分别向瀚明公司及其法定代表人曾清元邮寄上述通知函，其中一邮件的邮件地址为瀚明公司的注册地址，邮单查询显示两封邮件均已妥投。2018年6月29日，中海公司委托广东卓正律师事务所向瀚明公司发出律师函，称瀚明公司曾清元本人签收了中海公司于2018年6月23日邮件的通知函，后，曾清元委托珠海律师致电广东卓正律师事务所了解相关事宜并称作稍后答复，但至今未能提供收租的银行账号，现再次致函瀚明公司，请在收到函件后一日内或最迟于2018年7月3日提供收租的银行账户，否则视为瀚明公司同意中海公司延缓交租直至提供收租的银行账户和相关房产证明为止，延缓交租的违约责任在于瀚明公司不在中海公司。7.2018年9月19日，瀚明公司向中海公司出具通知函，载明瀚明公司现作为涉案物业的业主，对中海公司承租以及分租涉案物业的情况概不知情，根据《商用物业委托经营管理合同》的约定，中海公司应向业主报告租赁情况，请中海公司在收到通知函之日起五日内将分租户与中海公司签订的《房屋租赁合同》、分租户的身份资料复印件、分租户向中海公司缴付租金的凭证以及中海公司因运营管理上述物业缴纳的相关税费凭证交给瀚明公司，若中海公司在收到通知函后五日内未提交上述资料，视为严重违约，瀚明公司将有权解除中海公司与原业主签订的《商用物业委托经营管理合同》。瀚明公司分别于2018年9月27日、10月8日向中海公司（注册地址）邮寄上述通知函，邮单查询显示两封邮件均妥投。2018年10月14日，瀚明公司向中海公司发出解除合同通知函，载明因中海公司以各种方式拒绝接收上述通知函，瀚明公司认为中海公司拒不报告分租情况，故意隐瞒分租户租金情况的行为属于根本违约，已导致双方无法实现合同目的。故此，瀚明公司即日通知中海公司解除《商用物业委托经营管理合同》，并且保留追究中海公司违约责任的权利。瀚明公司于2018年10月15日向中海公司（注册地址）及广东卓正律师事务所邮寄上述解除合同通知书。8．瀚明公司与花春天物业公司签订商铺委托经营管理协议，约定瀚明公司将涉案物业委托花春天物业公司经营管理，双方还约定了其他事项。中海公司提交花春天物业公司拟定的商铺续租意向书、花春天物业公司的卡片及签收确认函，用于证明瀚明公司委托花春天物业公司滋扰次承租人。中海公司提交2018年11月5日的坦洲供电分局装拆工作单（金色童年幼儿园）、2018年11月7日涉案物业的紧急停水停电通知及2018年11月12日的报警回执，用于证明瀚明公司通过剪电线的方式强制次承租人与其履行合同，为此其曾向一审法院申请对供电箱进行行为保全，一审法院于2018年11月26日依法作出保全裁定后，曾致电双方的委托诉讼代理人,要求通知双方当事人到达现场，以协助一审法院完成保全行为，但双方均表示不到场。由于该供电箱属于公共设施，考虑到保全后不利于供电部门和物业部门的维修和维护，后一审法院依法告知瀚明公司，在一审法院尚未对本案作出裁判结果之前，其应保持涉案房屋及相关设施的现状，因此未对电箱进行保全。瀚明公司辩称其作为涉案铺位所有权人，停水停电是对产权进行检修，系为确保产权的安全使用。9．瀚明公司提交中山市**************年8月租金9962元的发票及商铺租赁合同（合同约定从2017年10月1日至2020年9月30日止每月含10%税金的租金14630元，租金现金支付），用于证明涉案物业已由中海公司分租、签订租赁合同及收取租金。瀚明公司称中海公司收取的租金与开发票的租金不一致，租赁的租金已超过了20元/平方米，另，中海公司隐瞒真实的税费，违反了《商用物业委托经营管理合同》的约定，后者行为已构成违法。10.2018年6月23日，中海公司与广东卓正律师事务所签订委托代理协议，委托周志鑫、张丹丹律师代理其与瀚明公司租赁合同纠纷一案的第一审、第二审诉讼、执行程序，律师事务所开具2000元的代理费发票。11.2019年8月17日，一审法院收到中海公司的情况说明，称瀚明公司委托花春天物业公司于2018年6月21日、9月5日要求各次承租人签订《商铺续租意向书》及收取租金，又向中山市供电局坦洲分局申请拆除电表进行断电，现花春天物业公司又委托绿蜻蜓建设管理有限公司分公司对次承租人所在的租赁场所即中山市坦洲镇金瀚层1栋底层B区商铺进行围蔽装修，目的在于影响次承租人的正常合法经营活动从而收回商铺。12.庭审中，一审法院要求中海公司提交分租户的合同，但其至今未向一审法院提交任何合同。一审法院曾到现场进行查看，发现位于中山市××××××1幢底层B区的铺位均已出租，但中海公司并未提交其与其他分租户的合同，一审法院无法追加次承租人参加诉讼。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据“买卖不破租赁”原则、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，租赁物在租赁期间权利归属发生变动的，承租人可以继续依租赁合同占有租赁物，即中海公司有权在其与原所有权人签订的合同范围内继续享有权利，同时亦应按照原来的《商用物业委托经营管理合同》向新的所有权人瀚明公司履行合同义务，按照约定，如承租人向涉案铺位所有权人隐瞒实际对次承租人的租赁价格并损害涉案铺位所有权人利益的，涉案铺位所有权人有权书面通知承租人立即解除合同，本案中，瀚明公司在诉讼过程中发函中海公司要求提供分租合同、报告分租情况，一审法院亦在庭审中要求其提交分租合同，中海公司称庭后提交，但其至今尚未提交其与次承租人的租赁合同及租金收取标准、纳税情况等相关文件。一审法院认为，虽然根据买卖不破租赁原则，瀚明公司作为新的产权人应继续履行中海公司与原产权人签订的租赁合同，但瀚明公司承继原合同义务的同时也取得了合同权利，在履行合同的过程中，瀚明公司有权要求中海公司提供影响租金标准的分租合同及分租户交纳租金的实际情况，由于分租合同及分租租金的收取情况由中海公司实际掌握，为双方顺畅履行合同的需要，中海公司亦应在知道瀚明公司成为新的产权人后向其提供分租合同、报告分租租金收取情况及租金的缴税情况，但中海公司在一审法院责令其提交分租合同时，至今尚未提交相关证据，且在瀚明公司对其收取租金的形式提出异议时，亦未进行合理说明，一审法院有理由相信瀚明公司主张中海公司隐瞒其收取租金的事实成立，并认为中海公司不提交分租合同等文件的行为有故意隐瞒其实际收取租金的情况之嫌，买卖不破租赁原则虽然保障了承租人的合同债权不受物权转让的影响，限制了产权人瀚明公司的部分处分权限，但未排除产权人对物权的收益权限，承租人中海公司仍应按照原合同履行其合同义务，不能将瀚明公司置于对其所有权完全失控的境地，这亦不是中海公司履行合同的适当方式，且按照《商用物业委托经营管理合同》的约定，瀚明公司收取的租金是根据中海公司分租后收取租金的情况确定的定额租金，中海公司向瀚明公司提供分租合同、租金收取标准、租金的收取情况及税费缴纳情况，并非合同的附随义务，而是影响和确认定额租金的重要因素，中海公司要求瀚明公司提供银行账户按照原来的定额租金标准收取租金并无依据，因此，一审法院认为，中海公司违反合同的主要义务，未向瀚明公司提供分租合同及相关租金收取及纳税情况，构成违约，瀚明公司反诉请求解除南航公司与中海公司于2005年3月14日签订的《商用物业委托经营管理合同》及方俊勇与中海公司于2017年11月签订的《租赁合同》的诉请，理据充分，予以支持。合同解除后，中海公司仍应向瀚明公司提供分租户的租赁合同原件、分租户向原告中海公司交付租金的原始凭证、因出租上述物业所缴付的税收证明原件，以确认双方应当进行结算的租金情况。相应地，中海公司的诉讼请求，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条之规定，判决：一、解除中国南航集团财务有限公司、方俊勇分别于2005年3月14日、2017年11月与中海公司签订的《商用物业委托经营管理合同》《租赁合同》;二、中海公司于本判决发生法律效力之日起七日内向瀚明公司提供分租户的租赁合同原件、分租户向中海公司交付租金的原始凭证、出租涉案物业所缴付的税收证明原件；三、驳回中海公司的诉讼请求。案件受理费15405元、诉讼保全费500元，由中海公司负担；反诉受理费7478元，由中海公司负担。本院二审期间，中海公司向本院提交新证据如下：证据一、方俊勇的《证明》，证明涉案租金为每月14466元，且次承租人的租赁合同无需报备，中海公司已经没有义务提供次承租人的租赁合同给业主；证据二、中山市星家酒店有限公司《情况说明》、金色童年幼儿园《情况说明》、雷厚兵等人的《情况说明》，证明瀚明公司存在断电，威胁次承租人，系次承租人感觉商业秘密和人身安全问题而要求中海公司不要提供次承租人合同，及次承租人的租赁情况；证据三、《减免租金申请书》，证明新冠病毒疫情期间，中海公司减免租金，中海公司收取的租金不是固定不变；证据四、次承租人的《租赁合同》，证明中海公司出租的涉案物业，有些是不可分割的（幼儿园一二层，酒店一二层）及次承租人的租赁情况。瀚明公司及方俊勇均未向本院提交新证据。本院组织了双方当事人进行质证，针对中海公司提交的新证据，瀚明公司发表质证意见如下：对于证据一的真实性、合法性和关联性不予确认，该证据是中海公司与方俊勇串通的行为，且方俊勇与中海公司签订的所有租赁合同均是发生在涉案物业被查封的情况下。对于证据二的真实性、合法性及关联性不予确认，三份情况说明人均未出庭质证，不符合民事诉讼法对书证的要求，也没有落款证明人，即使三份情况说明是真实性，也与本案无关。对于证据三的真实性、合法性及关联性不予确认，具体意见与证据二的质证意见一致。对于证据四的真实性、合法性和关联性不予确认，该证据是中海公司当庭提交，部分租赁合同无原件。此外，中海公司提交的上述证据均不是新证据，已经严重超出举证期限，不应采纳。方俊勇未对中海公司提交的证据陈述质证意见。本院认证意见如下：对于证据一、二，证据种类属证人证言，鉴于相关人员无正当理由未出庭，无法查证属实，且瀚明公司不予确认，故本院对上述证据不予确认；对于证据三，即使为真实的，但与本案无关联；对于证据四，无原件的合同不予确认，有原件的合同予以确认，关联性在本院认为部分阐述。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合双方的诉辩陈述，分析如下：关于中海公司与瀚明公司之间的租赁关系是否应当按照原《商用物业委托经营管理合同》的约定履行的问题。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，从珠海市香洲区人民法院作出（2017）粤0402执4242号之二公告载明的内容“因方俊勇与案外人民间借贷纠纷一案，该院于2017年5月7日裁定拍卖被执行人方俊勇名下位于中山市××××××1幢底层B区的房产并张贴搬迁公告”可知，本案涉案租赁物在2017年5月7日前已被法院依法查封，中海公司与方俊勇签订的《租赁合同》于2017年11月签订，故中海公司主张以该份《租赁合同》确定的租金价格来履行租赁合同于法无据。其次，中海公司提交的《执行和解协议书》仅是对2014年12月11日至2015年7月17日期间租金的约定，不足以证明中海公司与方俊勇在涉案租赁物被法院查封前已对原《商用物业委托经营管理合同》的约定进行了变更。再次，《商用物业委托经营管理合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上，本院认定中海公司与瀚明公司之间的租赁关系应当按照原《商用物业委托经营管理合同》履行。关于租赁合同是否解除的问题。本院认为，虽然根据《商用物业委托经营管理合同》的约定，中海公司赋有提交其与次承租人分租合同的义务，但从中海公司与方俊勇2017年11月签订《租赁合同》确实对租金进行了重新约定、中海公司积极催促瀚明公司提交收取租金的个人银行账户等情节，不宜认定中海公司违反上述合同义务属根本违约。且从维护市场经济的稳定性角度出发，本院对于瀚明公司主张解除租赁合同的诉求不予支持，对于中海公司主张继续履行合同的诉求予以支持。但中海公司应向瀚明公司提供分租户的租赁合同原件、分租户向中海公司交付租金的原始凭证、出租涉案物业所缴付的税收证明原件等材料，按照《商用物业委托经营管理合同》的约定确认的租金标准继续履行合同。同理，瀚明公司应按照合同约定提供公司银行账户资料（以供中海公司支付租金之用）、座落于中**落于中山市××××××******的国有土地使用证及房地产权证复印件人用于办理营业执照之用），并协助中海公司办理出租许可证、租户的经营执照。另，对于中海公司主张瀚明公司支付违约金的问题。鉴于在双方租金不明确、中海公司未支付租金的情况下，瀚明公司不履行提交相关证件协助中海公司办理出租许可证、租户的经营执照等义务不属于违约，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误。中海公司的上诉请求成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初14376号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初14376号民事判决第一项、第三项；三、珠海市瀚明贸易有限公司继续履行中国南航集团财务有限公司与中山市中海世纪顾问管理有限公司于2005年3月14日签订的《商用物业委托经营管理合同》；四、珠海市瀚明贸易有限公司提供公司银行账户资料（以供中山市中海世纪顾问管理有限公司支付租金之用）、座落于中**落于中山市××××××******的国有土地使用证及房地产权证复印件人用于办理营业执照），并协助中山市中海世纪顾问管理有限公司办理出租许可证、租户的经营执照；五、驳回中山市中海世纪顾问管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回珠海市瀚明贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15405元、诉讼保全费500元（中山市中海世纪顾问管理有限公司已预交15905元），由中山市中海世纪顾问管理有限公司负担3181元，珠海市瀚明贸易有限公司负担12724元；反诉案件受理费7478元（珠海市瀚明贸易有限公司已预交7478元），由中山市中海世纪顾问管理有限公司负担3739元，珠海市瀚明贸易有限公司负担3739元。二审案件受理费22883元（中山市中海世纪顾问管理有限公司已预交22883元），由中山市中海世纪顾问管理有限公司负担4577元，珠海市瀚明贸易有限公司负担18306元（珠海市瀚明贸易有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给中山市中海世纪顾问管理有限公司）。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年七月十四日书记员  陈静文梁洛希