北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民再34号原告（反诉被告）：廖华兵，男，1978年12月25日出生，汉族，北京春风华通货运有限公司经理，住所地安徽省来安县。委托诉讼代理人：张瑜，北京君颜律师事务所律师。被告（反诉原告）：田永生，男，1953年6月26日出生，汉族，北京朝鑫东方物流有限公司董事长，住所地北京市顺义区。委托诉讼代理人：肖天昫，北京市律理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨平娟，北京市律理律师事务所律师。原告（反诉被告）廖华兵与被告（反诉原告）田永生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日作出（2018）京0105民初3868号民事判决，廖华兵不服该判决，向北京市第三中级人民法院提出上诉，北京市第三中级人民法院于2018年5月15日作出（2018）京03民终6432号民事判决。判决生效后，廖华兵向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2018年12月27日作出（2018）京民申889号民事裁定，指令北京市第三中级人民法院再审本案。北京市第三中级人民法院于2019年3月26日作出（2019）京03民再8号民事裁定，撤销北京市第三中级人民法院（2018）京03民终6432号民事判决及本院（2018）京0105民初3868号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理本案。廖华兵之委托诉讼代理人张瑜、田永生之委托诉讼代理人杨平娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。廖华兵向本院提出诉讼请求：1、判决解除我和田永生签订的《库房租赁协议》及《补充协议》；2、田永生退还我房屋押金94550元；3、田永生支付我搬迁补偿费50万元；4、田永生赔偿我装修损失130217元；5、田永生赔偿我光纤端口接入费7070元。事实和理由：我和田永生于2017年8月19日签订了一份《库房租赁协议》和《补充协议》，约定由我承租田永生出租的位于北京市朝阳区XXX号库房和办公用房，租赁期限五年，自2017年8月25日至2022年8月24日，租金支付方式为押一付三。我于2017年8月21日向田永生支付了2017年8月25日至11月25日期间的租金和押金共计378200元。2017年11月25日，北京市朝阳区金盏乡社会治安综合治理办公室、北京市朝阳区金盏地区防火安全委员会、北京市朝阳区金盏乡安全生产监察科、北京市公安局朝阳分局金盏派出所联合发布《公告》，根据该公告内容，我承租的房和场地在清退范围内。该公告发布后，我和田永生签订的上述合同无法继续履行。我于2017年12月16日从租赁场地搬离。根据双方签订的《库房租赁协议》第十二条的约定：“自合同签订3年之内，如因市区镇各级政府规划、拆迁、清退等其他任何原因占地，占用房屋，清退等导致合同无法履行的，甲方（田永生）需支付由乙方（廖华兵）50万元作为搬迁补偿，2020年8月24日起此条作废。”我在进驻场地前对房屋进行了大量的装修，花费了装修费。现我诉至法院，请求判决支持我的上述诉讼请求。田永生辩称并反诉称：我方曾向出租方要过建设工程许可证，但没得到，现认为双方签订的房屋租赁合同无效，廖华兵在合同有效基础上起诉解除合同，应驳回其全部诉讼请求。另，廖华兵在2017年12月16日搬离承租场地和房屋时，廖华兵拖欠我部分租金、水电费和卫生费，现我提起反诉，请求判决廖华兵支付我水电费45026．5元、卫生费3433元以及租金102688．5元。廖华兵对田永生反诉辩称：关于田永生主张的水电费，在我和田永生于2017年11月30日进行结算时，我认为拖欠的水电费数额为29474．5元。关于田永生主张的卫生费，我只认可3275元。关于田永生主张的欠付的租金，我只认可欠付2017年11月25日至2017年11月30日期间的租金，因为在12月1日以后，涉案的租赁房屋和场地就已经无法继续使用了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月19日，廖华兵、田永生双方签订了一份《库房租赁协议》，约定由廖华兵承租田永生出租的位于北京市朝阳区XXX号院的房屋，库房面积3081平方米，租赁期限自2017年8月25日至2022年8月24日，场地租金为每日每平方米1元，卫生费每月770元，付款方式为押一付三。该协议第十二条约定：“自合同签订3年之内，如因市区镇各级政府规划、拆迁、清退等其他任何原因占地，占用房屋，清退等致使合同无法履行的，甲方（田永生）需支付由乙方（廖华兵）50万元作为搬迁补偿，2020年8月24日起此条作废。”同日，廖华兵、田永生双方签订了一份《补充协议》，约定廖华兵承租田永生200平方米的三间办公室，租金为每日每平方米1元。2017年10月19日，廖华兵、田永生双方又签订了一份《补充协议》，约定廖华兵另外承租田永生430平方米的建筑物，租金仍为每日每平方米1元，该补充协议第3条约定：“租赁期限为2017年9月20日起至2022年8月24日止，房租第一次付28380元（贰万捌仟叁佰捌拾元整）（2017年9月20日－2017年11月24日），后期付款方式以大合同同步。”上述合同签订后，廖华兵于2017年8月21日向田永生支付了《库房租赁协议》和第一份《补充协议》中的三个月的房屋租金和押金共计378200元，2017年10月16日，廖华兵向田永生支付了第二份《补充协议》中的第一次房屋租金28380元。田永生按照合同约定向廖华兵交付了房屋。2017年8月16日，廖华兵与北京兆星装饰工程有限公司（以下简称兆星公司）签订了一份装修合同，约定兆星公司给廖华兵承租的上述房屋进行装修，合同约定的总装修款为130217元。兆星公司装修完成后，廖华兵主张于2017年10月17日向兆星公司支付装修款100000元。本案审理期间，廖华兵提交兆星公司出具的2018年2月至8月三张收据，证明另支付装修款共计30217元。田永生对上述收据的真实性、合法性、关联性均不予认可。庭审中，廖华兵向本院提交了向案外人杨凯转账7070元的记录，以证明其向杨凯支付了五年光纤端口接入费用。2017年11月25日，北京市朝阳区金盏乡社会治安综合治理办公室、北京市朝阳区金盏地区防火安全委员会、北京市朝阳区金盏乡安全生产监察科、北京市公安局朝阳分局金盏派出所联合发布《公告》，该公告要求廖华兵于2017年12月1日前从上述房屋和场地中清退。2017年12月16日，廖华兵、田永生就涉案房屋和场地完成交接，廖华兵从承租的房屋和场地中搬离。另，廖华兵认可在其承租期间未向田永生支付过卫生费并认可拖欠的卫生费数额为3275元。庭审中，田永生称廖华兵搬离涉案房屋和场地时拖欠的水电费数额为45026．5元，但廖华兵仅认可拖欠田永生水电费29474．5元，田永生未就其主张的数额向本院提交证据予以证明。本案审理中，经本院向北京市朝阳区金盏乡政府规划科调查，涉案租赁房屋无规划许可证及审批建设的相关手续。本院认为，依法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故本案中廖华兵、田永生双方签订的《房屋租赁协议》及补充协议均无效。合同效力属人民法院应当主动审查的事项，现廖华兵基于合同解除并提出各项损失诉讼请求，而合同解除的前提是合同有效，但基于本案双方签订的《房屋租赁协议》及补充协议均无效，故廖华兵的请求权基础不符合法定情形，廖华兵要求解除合同及基于合同解除要求损失的各项请求，本院均不予支持。对于廖华兵主张的各项损失，其可以依法定请求权基础另行主张。关于田永生提起反诉请求中的水电费，本院认为，田永生未就廖华兵拖欠水电费的具体数额提交证据予以证明，故本院将按照廖华兵认可的拖欠数额予以确定。关于田永生主张廖华兵拖欠卫生费的数额，因田永生未向本院提交证据予以证明，故本院将根据廖华兵认可的数额予以确定。关于田永生主张的拖欠租金的反诉请求，依法律规定房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本院认为，该项请求的争议焦点为租金计算的截至日期。根据廖华兵、田永生双方搬离的交接单可以认定廖华兵实际搬离承租房屋和场地的时间为2017年12月15日，廖华兵主张其在2017年11月30日搬离承租场地和房屋，其依据为廖华兵向本院提交的四部门发布的公告中载明的要求清退的期限，但该公告仅系主管部门对廖华兵提出的相应要求，不足以证明廖华兵实际搬离时间，故本院将按照交接单中确定的日期计算廖华兵应当向田永生支付拖欠的占用房屋使用费。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）廖华兵于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）田永生水电费二万九千四百七十四元五角；二、原告（反诉被告）廖华兵于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）田永生卫生费三千二百七十五元；三、原告（反诉被告）廖华兵于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）田永生房屋使用费七万七千九百三十一元；四、驳回原告（反诉被告）廖华兵的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）田永生的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）廖华兵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5481元，由廖华兵负担（已交纳）；反诉案件受理费1661元，由廖华兵负担1257元（于本判决生效之日起七日内交纳），由田永生负担404元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  田丽丽审判员  孙国荣审判员  温晓汾二〇二〇年七月十五日书记员  武鑫蓉