云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初2149号原告：黄国兴，男，1964年2月22日生，汉族。委托诉讼代理人：周楠、李家雄（实习），云南溪南律师事务所律师。特别授权代理。被告：王继玲，女，1976年7月2日生，汉族。第三人：任燕坤，男，1986年11月14日生，汉族。原告诉被告物权保护纠纷一案，本院于2020年5月18日受理后，依法适用简易程序，于同年6月12日公开开庭进行审理，后为进一步查明案情，本院依职权追加任燕坤作为第三人参加诉讼，于同年7月12日第二次开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人、被告、第三人（第一次开庭未参与）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将其非法占用的玉溪市红塔区文化路58号3幢1单元4层402室房屋交还原告，并按100元／天标准支付自2020年5月11日起至房屋交付原告之日止的房屋占用费；2、判令被告承担原告为维护自身权利所产生的律师费20000元、搬家费400元、垫付物管及水电费等1501.04元，共计21901.04元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2018年3月28日出借借款400000元给案外人任燕坤。2019年3月中旬，任燕坤和被告一起找到原告协商达成债务转让约定，由被告承接任燕坤上述400000元债务，向原告归还该笔借款。后被告未履行还款义务，向原告提出用其名下位于玉溪市红塔区房屋抵偿债务，原告同意了被告请求，并与其签署了“以物抵债协议”，约定被告自愿将其名下玉溪市红塔区房屋作价400000元，将该房屋所有权变更登记至原告名下，并视为双方债权债务全部履行完毕；原告同意给被告租住6个月，每月租金1000元，期满无条件将房屋交还原告，否则承担违约金20000元。协议签订后，原、被告于2019年4月30日办理了房屋产权变更登记手续。约定的租期届满后，被告一直未腾房，并单方提出要向原告赎回房屋，后双方再次协商，于2020年3月22日达成“以物抵债补充协议”，约定将房屋作价调整为484000元，扣除应抵偿债务400000元后，原告再给付被告84000元；原告免除被告应付的11个月租金及违约金；被告在1个月内腾房给原告，如违约自愿承担诉讼费、律师费等费用。然而至约定期限届满，被告再次违约拒不交还房屋。在原告多次催促下，被告又于2020年4月30日承诺于5月10日前将房屋内物品搬离。2020年5月13日，因被告未腾房，原告欲将其房屋内的物品进行清理，但因被告阻挠未果。此外，原告经物业公司要求垫付了被告占房期间的物管费、水电费、垃圾清运费等费用。被告的违约行为严重侵害了原告合法权益，故现原告特向法院起诉，望判如所请。被告辩称，被告向任燕坤借款是2019年4月，原告主张2019年3月中旬达成债务转让协议不符合事实；2019年4月任燕坤告诉被告，原告是其公司员工，让被告把房子户头转到原告名下，其公司才会借钱给被告，所以被告就把房子户头转到原告名下；之后任燕坤分多次借钱给被告，总共借400000元，但被告实际拿到手的是320000元多点，任燕坤已经事先扣了70000多元的利息；被告向任燕坤借款期限3个月，任燕坤承诺被告3个月还清就把房子转回被告名下；任燕坤有欺诈行为，原告并不是其公司员工，原告与任燕坤只是债权债务关系；将房屋过户给原告的时间也不是2019年4月30日，而是4月22日；房屋过户以后被告又与原告达成一系列协议事实是有的，但被告是被逼的，而且在约定增加的84000元里面又扣除了50000多元的利息；被告除持有2019年4月22日的二手房交易合同外，其他所有的协议都没有。原告有欺诈行为，原、被告之间根本不存在以物抵债的行为，被告也不会腾还房屋。第三人述称，对原告诉讼请求、主张的事实经过均无异议。本案审理过程中，原告为证明自己的主张，当庭出示以下证据：1、身份证复印件，证明原、被告的身份情况；2、借条、客户存款回单、身份证，证明原告出借给任燕坤借款的情况真实存在；3、以物抵债协议、以物抵债补充协议、协议书（王继玲单方承诺），证明原始债务转让后，原、被告达成以玉溪市红塔区房屋抵偿该笔债务的事实经过、双方相关权利义务的约定及被告确认该房屋仍被其占用的事实；4、不动产权证，证明案涉房屋已变更登记到原告名下，以物抵债协议已实际履行，该房屋的所有权人现为原告的事实；5、收条、收据、银行转账电子回单、结婚证，证明原告支付被告房屋折价款项，且被告确认收到原告给付的折价款的事实；6、民事委托协议、发票、收据，证明原告为维护合法权益所支付的律师费及其他费用的情况。经质证，被告对原告所举证据1无异议；对证据2不认可；对证据3中以物抵债协议、以物抵债补充协议认可是其所签，但对协议内容不认可，对协议书认可内容是其亲笔所写，但提出不是其的意思，其都是在意识不清或被迫下所签、所写；对证据4真实性无异议，但提出过户到原告名下其是受欺骗的；对证据5中收条、收据、银行转账电子回单真实性无异议，对结婚证不认可；对证据6真实性无异议，但认为与本案无关。第三人对原告所举证据无异议。被告向法庭出示以下证据：1、购房合同、玉溪市二手房买卖合同（自行成交版），证明原、被告之间是买卖关系不是以物抵债；2、被告和任燕坤的电话录音（录制人：王继玲，录制时间：2019年4月19日），证明被告是向任燕坤借款，任燕坤欺骗被告把房屋过户到原告名下，房子不是以物抵债。（当庭播放录音……）；3、交通银行客户交易清单，证明任燕坤分多次借款219043.97元给原告；4、交通银行玉江支行汇款单，证明原告借钱是用于帮助别人；5、民事调解书，证明原告是单身，且居所只有本案所涉房屋；6、不动产登记资料查询结果证明，证明2019年4月18日向任燕坤借款时查询了房屋情况。经质证，原告对被告所举证据1、6无异议，并提出证据1买卖合同是基于双方达成的以物抵债协议而进行产权变更的方式，双方所签订的购房合同价与双方达成的以物抵债价是一致的，是双方真实意思表示，证据6可证明被告自愿处置其名下房产，因不动产登记资料查询需本人持身份证到不动产登记中心进行查询，且查询结果是办理房产变更登记所必备的，故可以反映被告在产权变更登记过程中是积极配合参与实施的；对证据2不予认可，认为录音通话的双方身份不明确，仅是被告自己陈述与任燕坤通话，通话中对什么过户不明确，即使如被告所言是其与任燕坤的通话，也可以听出是被告在积极要求办理房屋过户，显然不存在被欺骗等问题；对证据3、4、5真实性、合法性无异议，但认为与本案无关也不能证明被告举证主张。第三人对被告所举证据真实性均无异议，但提出证据2可证明是被告主动催促办理过户手续，且第三人还帮被告还了银行贷款赎出了其抵押的房产证；证据3不是第三人转款给被告的全部交易记录，只是其中一部分；证据4、5与本案无关；证据6查询房产情况也是被告叫着第三人去的。针对第三人的质证意见，被告认可所收第三人的借款除其举证转账记录中的219043.97元外，之前还收过110000元。本院认为，被告对原告所举证据3、4的质证主张其并无证据证实，且与事实发展经过不符（被告一再与原告签订内容指向明确的协议、配合产权过户、收取增加的房价款、承诺交房并愿意承担违约责任等），本院不予采纳，对该两组证据本院予以采信；原告所举其他证据及被告所举证据1、2、3、6具备真实性、合法性及与本案的关联性，且这些证据与原告所举的证据3、4之间也具有关联性，能形成证据链印证原、被告之间针对诉争房屋现状所发生的事实经过，本院予以采信。被告所举证据4、5虽具备真实性，但与本案无关，本院不予采信。综上，并结合各方当事人庭审陈述，本院认定以下法律事实：原告于2018年3月28日出借借款400000元给第三人任燕坤，后原、被告、第三人达成协议，该400000元债务转由被告承担，由其直接向原告进行偿还。后因被告未能还款，原、被告于2019年4月10日签订《以物抵债协议》，约定被告将其名下位于玉溪市红塔区房屋作价人民币400000元，将该房屋所有权变更登记至原告名下后，双方之间债权债务全部履行完毕；被告最迟于2019年5月1日前配合原告到不动产权登记中心办理房屋产权变更手续；办理过户手续完毕后，原告给予被告租住六个月，每月租金1000元，期满后被告应无条件搬出，将房屋交还原告；期满后被告未搬离的应支付原告违约金20000元；如被告违约致使原告采取诉讼措施实现物权的，被告应承担原告为此支付的诉讼费、律师代理费等……。之后原、被告以房屋买卖形式（于2019年4月20日签订《购房合同》，同年4月22日网签《玉溪市二手房买卖合同》，并于该日双方相互配合办理了房屋产权过户相关手续）将房屋产权变更登记至原告名下。双方约定的租期届满后，被告一直未腾房，双方又于2020年3月22日达成《以物抵债补充协议》（下简称补充协议），约定将房屋作价调整为484000元，扣除应抵偿债务400000元后，原告再给付被告84000元；原告免除被告应付的11个月租金及违约金；被告1个月内腾房给原告，如违约自愿承担诉讼费、律师费等费用。以上补充协议中增加的84000元，原告支付了80000元给被告，尚欠的4000元作为腾房押金未付。至补充协议约定交房期限届满，被告未腾还房屋，在原告催促下，被告于2020年4月30日以协议书形式承诺于同年5月10日前将房屋内物品搬离，如到期不搬按自动放弃房屋内所有物品由原告自行处理，押金不退。……。自2020年5月10日交房期限届满至今，被告仍未将涉案房屋交付原告。原告为本案诉讼支付律师代理费20000元；作为业主交纳了涉案房屋2019年第二季度至2020年第一季度的物业管理费958.8元、2019年第二季度至2020年第一季度的水电费542.24元。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。从本案查明的事实看，被告与第三人之间的债务转移成立，原、被告之间签订围绕“以房抵债”的一系列协议，不违反法律规定，应认定合法有效，双方应依约履行，且双方“以房抵债”已完成，房屋产权已过户登记至原告名下，原告也已在履行业主义务，交纳相关费用；被告作为完全民事行为能力人，应清楚其签署上述一系列协议并配合产权过户的法律后果，且从其一而再与原告签订相关合同并配合过户及之后的承诺交房、收款等一系列行为可反映当时“以房抵债”是其真实意思表示，现以自己不清楚、不清醒、被骗为由抗辩不成立，故被告在本案中应向原告履行交房义务，至于被告与第三人之间的债权债务关系如有争议，可另案起诉；原告主张的律师代理费系双方约定，主张的物业费、水电费，交纳的期间房屋确为被告占用，故其要求由被告承担予以支持；原告要求被告按100元/日支付房屋占用费的诉讼请求，因原告已扣留被告4000元的腾房押金，本院不再支持；原告主张的搬家费不符合法律规定，且出示的收据名称也不符，本院不予支持。综上，原告诉讼请求符合事实和法律的部分予以支持，不符部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王继玲于本判决生效之日起二十日内将玉溪市红塔区文化路58号3幢1单元402号房屋交付原告黄国兴；二、被告王继玲于本判决生效之日起二十日内支付原告黄国兴已支出的律师代理费20000元、涉案房屋2019年第二季度至2020年第一季度的物业管理费、水电费1501.04元，共计21501.04元；三、驳回原告黄国兴的其他诉讼请求。案件受理费174元，由被告王继玲负担。本判决中货币单位均为人民币。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员 申 巍二〇二〇年七月十三日书记员 赵柯然