山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终2120号 上诉人（原审被告）：张慧敏，女，1971年4月10日出生，汉族，住菏泽市。 委托诉讼代理人：徐克珊，男，1964年11月15日出生，汉族，住菏泽市。系上诉人之夫。 被上诉人（原审原告）：张绍玉，男，1982年10月18日出生，住菏泽市经济开发区。 上诉人张慧敏因与被上诉人张绍玉房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院(2020)鲁1791民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张慧敏及其委托诉讼代理人徐克珊，被上诉人张绍玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张慧敏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费用由张绍玉负担。事实和理由：一审无视张绍玉单方解除合同的请求，不符合《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司支解释的理解与适用》第八规定的条款规定，又不符合《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条之规定。无视张慧敏所提供的证据的合法性，张慧敏才是合法守约方的事实，其租赁收益为权属本人的合法收入，张慧敏的反诉请求符合法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第三十二条.第四十六条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、第四十六条、第六十四条之规定，依据自身婚前协议对财产归属的约定，此不动产属张慧敏婚前财产，此房收益及处置权权属张慧敏个人事实明确，任何人包括张慧敏现任丈夫都无权干涉张慧敏随时出租、处置该不动产的权利及收益，张绍玉之所以不接受出警处理意见不及时起诉真正侵权人选择继续租赁该房，是因为张慧敏的收益及出租行为合法合约无过错行为受法律保护，张绍玉只有放弃向侵犯自身合法租赁权的侵权人行驶合法维权的权利，但没有向守法遵约的张慧敏提起错告乱告、浪费诉讼资源的权利，张慧敏的反诉请求事实清楚，又有上述法律条款依据支持，一审应依法支持张慧敏的诉讼请求。综上一审判决显失公平，无视张绍玉自身存在明显违约的过错行为、行为事实，做出枉法、放纵违约方的判决，此判决严重损害了张慧敏的合法权益，明显违反了法律的公平原则，以及诚实守信原则，此笔收益本身为张慧敏的唯一收入来源，张慧敏自身患有多种顽疾，其治疗及药费、生活费完全就指望此笔收入去解决生存生计问题。为了正确使用法律，依法维护张慧敏的合法收益及生存权益，申请二审法院依法改判。 张绍玉答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。 张绍玉向一审法院起诉请求：1.要求张慧敏返还房屋租金3000元；2.诉讼费用由张慧敏负担。诉讼过程中，张绍玉增加诉讼请求：解除双方签订的房屋租赁合同。 张慧敏向一审法院提出反诉请求：要求继续履行合同，张绍玉支付租金余款3000元，并按照合同第五条支付滞纳金。 一审法院认定事实：本案争议房屋为菏泽市的车库。2006年9月12日，张慧敏与开发商处签订商品房买卖合同，购买了案涉车库及其所属商品房。2010年9月27日，张慧敏与徐克珊登记结婚，在登记结婚前双方签订有婚前协议，约定双方婚前财产各归各有。2019年11月14日，张慧敏（甲方）与张绍玉（乙方）签订房屋租赁合同，其中约定：张慧敏将案涉车库出租给张绍玉使用；租金全年6000元，每月500元；租赁期为1年，因延期交房，起租日从2019年11月30日起至2020年11月30日止，租金已支付3000元，余款1月内付清；如张绍玉延长付租金，每天按5‰支付滞纳金。合同签订后，张绍玉接收了车库并更换了门锁。2019年12月7日张绍玉去车库时，发现门锁已被卸下，张慧敏丈夫徐克珊在车库内，并阻止张绍玉入内，张慧敏到达现场后仍未能解决。张绍玉遂报警，菏泽市公安局开发区分局丹阳派出所到达现场对双方进行调解，张绍玉表示不再租房，但张慧敏和徐克珊夫妻互相推诿，均表示应由对方退钱，未能调解成功。次日，张绍玉再次去涉案车库，仍受到徐克珊阻止。之后张绍玉一直未能实际入住。庭审中张慧敏自述其于2019年12月8日离开菏泽去了北京，并未再用其原来的电话号码，因此张绍玉与其联系不上，直至2020年清明节期间其从外地返回。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具体本案，张绍玉与张慧敏所签的房屋租赁合同系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系有效合同。该合同在履行过程中由于张慧敏丈夫徐克珊的阻止，导致双方发生争执，张绍玉不能正常使用租赁房屋，且张慧敏在争执次日就自行离开，张绍玉与之联系不上，致使纠纷长期不能解决，张绍玉一直不能正常使用租赁房屋。造成该情形的原因明显系张慧敏就出租房屋一事未能与其丈夫协商一致，以及在发生争执后一直联系不上以致纠纷长期不能解决所致，即过错方在于张慧敏，张绍玉并无过错，故张绍玉请求解除合同，返还租金，合法有据，依法应予支持；张慧敏的行为明显违反诚实信用原则，其反诉请求继续履行合同，并要求张绍玉支付剩余租金和滞纳金，于法无据，一审法院不予支持。根据合同约定，租赁期间自2019年11月30日起，双方发生纠纷导致张绍玉不能正常入住的时间为2019年12月7日，该期间的租金133.33元（500元÷30日×8日）应予扣除，故张慧敏还需返还张绍玉剩余房租2866.67元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第九十七条规定，判决：一、解除张绍玉和张慧敏签订的房屋租赁合同；二、张慧敏于判决生效后三日内退还张绍玉房屋租金2866.67元；三、驳回张绍玉的其他诉讼请求；四、驳回张慧敏的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，反诉费25元，均由张慧敏负担。 本院二审期间，上诉人张慧敏提交菏泽乔邦物业出具证明一份及照片打印件一组，用于证明被上诉人的家具、被褥等部分物品仍在案涉出租房屋内，被上诉人仍占有使用该租赁房屋。被上诉人对上诉人所举证明真实性无异议，认可其桌椅板凳仍有部分在案涉出租房屋内，没有取走的原因是因为租赁房屋被上诉人打不开门，无法拉走。本院二审查明的事实同一审查明的事实一致。 本院认为，张绍玉与张慧敏签订租赁合同的时间是2019年11月14日，实际租赁日期为2019年11月30日起至2020年11月30日止，并且张绍玉已支付租金已3000元，故自2019年11月30日起的一年内张绍玉对案涉租赁车库具有使用权，但是2019年12月7日张慧敏丈夫徐克珊未经张绍玉允许出现在车库内，并与张绍玉发生了冲突。张慧敏上诉主张其与徐克珊签订了婚前协议，但是该协议并不能对抗张绍玉，基于张慧敏与徐克珊特殊的身份关系，徐克珊的行为导致张绍玉事实上未能使用案涉车库，系张慧敏就出租房屋一事未能与徐克珊协商一致。案涉租赁合同的双方系张绍玉与张慧敏，按照合同相对性原则，张慧敏理应积极解决问题，但是张慧敏在张绍玉与徐克珊发生争执次日就自行离开，张绍玉与之联系不上，致使纠纷长期不能解决，张绍玉一直不能正常使用租赁车库。本案的过错方在于张慧敏，张绍玉并无过错，故张绍玉请求解除合同，返还租金，合法有据，依法应予支持。 综上所述，张慧敏的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张慧敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 田佰旺 审 判 员 朱晨曦 审 判 员 史春雷 二〇二〇年七月二十五日 法官助理 田 源 书 记 员 刘景彪