福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初1316号 原告：福州市洪山供销社，住所地福建省福州市鼓楼区西洪路**祭酒岭新村**，统一社会信用代码91350100154644802Y。 法定代表人：陈盘石，主任。 委托诉讼代理人：王华，福建信得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹晓丹，福建信得律师事务所律师。 被告：宋生忠，男，汉族，1971年2月17日出生，住福建省闽侯县。 第三人：杨永，女，汉族，1976年8月23日出生，住福建省闽侯县。 原告福州市洪山供销社与被告宋生忠、第三人杨永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福州市洪山供销社的委托诉讼代理人王华、曹晓丹，被告宋生忠、第三人杨永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州市洪山供销社向本院提出诉讼请求：1．判令被告宋生忠及第三人杨永立即腾空福州市鼓楼区，右起第七间），面积20.2㎡房屋及3-5层房屋，福州市鼓楼区西洪路505号祭酒岭新村2座1层自建房（面积110㎡），并交付给原告福州市洪山供销社；2．判令被告宋生忠及第三人杨永向原告支付自2019年11月1日起至实际腾退之日的场地占用费，实际使用的水电费5362.7元（场地占用费暂计至2019年11月30日共计20340.56元）；3．判令被告缴纳的违约保证金42900元归原告所有；4．判令被告宋生忠和第三人杨永共同承担本案诉讼费用。 事实与理由：原告福州市洪山供销社与被告宋生忠于二○○九年元月十九日签订了两份《租赁合同》。《租赁合同》约定：原告将社有产权，即坐落于福州市鼓楼区3-4层，面积730㎡房产和坐落于福州市鼓楼区5层，面积370㎡房产交给被告作为经营快捷旅馆场所；租金分别为：每月9490元和每月4810元，从2012年4月1日起，每年递增率为在上一年租金的基础上递增2%；租赁期为10年，自2009年5月1日至2019年4月30日止。2009年5月31日，原、被告签订《补充协议》约定：原告将社有产权，即坐落于福州市鼓楼区，右起第七间），面积20.2㎡房产，出租给被告作为经营宾馆大堂场所使用；每月租金500元整，从2012年4月1日起，每年递增率为在上一年租金的基础上递增2%；此协议租赁期与上述两份《租赁合同》约定的期限同步执行，即该《补充协议》租赁期限至2019年4月30日止。2018年4月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》（合同编号为2018-02）约定：原告将福州市鼓楼区）出租给被告使用；月租金为人民币1000元；租赁期限自2018年6月1日至2019年4月30日止；租赁期满被告应及时撤离，并于期满之日起5日内将房屋交还给原告，若被告未依约撤离并不交还房屋，被告每日应按应撤离时日租金标准的三倍向原告支付场地占用费。上述两份《租赁合同》、《补充协议》及《房屋租赁合同》签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，后被告未经原告同意将租赁房屋擅自转由第三人杨永使用。现四份合同租赁期限均已届满，合同的权利义务已终止，原告决定收回房屋及空地进行改造，要求被告及第三人腾退房屋，被告及第三人一直占用房屋不予返还。被告及第三人杨永在租赁期限届满后仍继续占有租赁房屋的行为已经构成违约，根据租赁合同约定，被告缴纳的违约保证金合计42900元不予退还。并且，被告及第三人应按租金标准或按日租金标准的三倍向原告支付场地占用费，暂计至2019年11月30日，场地占用费共计20340.56元。基于上述事实，原告已于2019年10月19日向被告发送《律师函》，催告被告在收到律师函之日起十日内腾退租赁房屋及空地，被告收到律师函后仍不腾退租赁房屋及空地。租赁期限届满，被告和第三人负有腾房义务，现被告及第三人仍占用房屋不予返还的行为已经侵害了原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告宋生忠辩称，原告直接将房子收走，我后期投资的钱很多损失掉了。我一直重新等待投标。 第三人杨永述称，因为从2016年开始原告不知道房产都是我接手，原告还没有合并，我有到原告处告知。在2018年开始原告一直都是找我协商，第一次协商原告告知我会继续投标。我一直都很配合。过了一段时间，原告承诺与我们合作酒店或老人院，并多次就具体条款进行协商中，原告准备组织老人院，要我们配合，我们也配合，之后原告告知我房产被人拿走了。原告就要求我们清退。在2019年11月1日就关了水电，保安就介入了；需要原告给一个说法。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对于当事人对真实性无异议的证据及当事人提交原件供核对的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 原告福州市洪山供销社系福州市鼓楼区西洪路**祭酒岭新村**整座房产的所有权人。 2009年1月19日，原告福州市洪山供销社和被告宋生忠签订两份《租赁合同》，其中一份约定：1．原告将社有产权即位于福州市鼓楼区（面积370平方米）出租给被告作为经营快捷旅馆。2．租赁期为10年，从2009年5月1日起至2019年4月30日止。3．租金每月4810元，前三年（2009年-2011年）递增率为零，从2012年4月1日起，每年递增率为在上一年租金的基础上递增2%。4．租赁期间的有关税费及水电费用等均由被告自行负担，自行向原告或物业交清。5．若被告违约，除违约保证金14430元不予退还外，原告有权要求被告赔偿经济损失；若原告违约，必须赔偿被告经济损失，还必须按保证金的两倍作为违约赔偿金。另一份合同约定：原告将社有产权即位于福州市鼓楼区（面积730平方米）出租给被告作为经营快捷旅馆；租金每月9490元；若被告违约，除违约保证金28470元不予退还，原告有权要求被告赔偿经济损失；其他关于租期、租金递增率、违约赔偿金等约定和前一份合同约定一致。 2009年5月31日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：原告将社有产权即位于福州市鼓楼区间）房产（面积20.2平方米）出租给被告作为经营宾馆大堂场所使用；此协议租赁期限与《祭酒岭大楼3-5层租赁合同》约定期限同步执行；租金每月500元，在本协议签订之日一次性缴付租金共6000元，前三年（2009年-2011年）递增率为零，从2012年4月1日起，每年递增率为在上一年租金基础上递增2%。 2018年4月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于福州市鼓楼区，建筑面积110平方米，无产权）出租给被告作为宾馆员工食堂使用，租期从2018年6月1日起至2019年4月30日；月租金1000元，每月5日前缴纳，若逾期缴纳则逾期每天按月租金总额每日加收3‰的滞纳金；租赁期满或合同解除，被告应于5日内将房屋交还原告，否则应按日租金标准的三倍向原告支付场地占用费。 2019年10月19日，原告委托律师向被告发出律师函，称上述四份租赁合同租赁期限均已届满，要求被告于收到函件之日起十日内腾退诉争租赁房屋。 另查，被告和第三人于庭审中均确认二人系转租合同关系，被告于2016年9月将诉争全部房产转租给第三人。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间于2009年1月19日签订的《租赁合同》两份、于2009年5月31日签订的《补充协议》，系当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。原告将相应的诉争租赁房产交付给被告使用，被告按约向原告缴纳租金等费用，合同到期后，被告继续使用相应诉争租赁房产并继续缴纳租金等费用，原告未提交证据证明其对此持有异议，双方应形成不定期租赁合同关系。之后原告于2019年10月19日向被告寄送律师函，并诉至本院主张权利，双方之间的上述合同关系应已解除，原告主张被告返还相应的诉争租赁房产，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告于2018年4月23日签订的《房屋租赁合同》中确认相应诉争租赁房产系自建无产权房，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，该《房屋租赁合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，被告亦应将相应的诉争租赁房产返还给原告。 关于第二项诉请，本院认为，原告主张被告从2019年11月1日起未再缴纳占有使用费，且尚欠原告代缴水电费5362.7元，被告对此不持异议，第三人述称系因为原告断水断电，且派保安实际控制租赁场地所致，对此本院认为，第三人的述称内容无证据予以证明，本院对此不予采信。被告应当向原告支付关于祭酒岭大楼一层（北向靠近西洪路，右起第七间）及3-5层房产从2019年11月1日起的占有使用费，及欠缴水电费5362.7元，其中上述房产的占有使用费暂计至2020年3月31日为17340.56元×5=86702.8元，之后的占有使用费按照月租金17687.37元标准，每年递增2%计算。关于自建无产权房的占有使用费，被告应参照合同约定的月租金1000元向原告支付占有使用费。 关于第三项诉请，本院认为，因被告违约，原告主张违约保证金42900元不予退还，归原告所有，有合同依据，本院予以支持。 关于第三人的责任问题，本院认为，第三人杨永并非本案所有租赁合同的签约人和相对人，原告主张第三人一并承担责任，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告宋生忠于本判决生效之日起二十日内腾空位于福州市鼓楼区，右起第七间）、3-5层，及祭酒岭新村2座1层自建房（沿西洪路），并将上述房产交付给原告福州市洪山供销社； 二、被告宋生忠于本判决生效之日起十日内向原告福州市洪山供销社支付占有使用费（暂计至2020年3月31日为人民币86702.8元，之后的占有使用费按照月租金人民币17687.37元标准计算一年，次年起逐年递增2%计算至实际腾退之日止的金额，加上以月租金人民币1000元标准，从2019年11月1日起计算实际腾退之日止的金额之和）； 三、被告宋生忠于本判决生效之日起十日内向原告福州市洪山供销社支付水电费人民币5362.7元； 四、被告宋生忠缴纳的违约保证金人民币42900元归原告福州市洪山供销社所有； 五、驳回原告福州市洪山供销社的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取9242元（已由原告预交18484元），由被告宋生忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇二〇年七月二十日 书记员  庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。