福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0427民初1412号 原告：三明创安物业管理有限责任公司，住所地福建省沙县长泰路康城国际小区**楼****，统一社会信用代码91350427691941554D。 法定代表人：陈丽治，该公司董事长。 委托诉讼代理人：洪丽萍，福建商通律师事务所律师。 被告：林作华，男，1980年9月15日出生，汉族，住沙县。 被告：张明月，女，1981年11月26日出生，汉族，住沙县。 原告三明创安物业管理有限责任公司（以下简称创安物业）与被告林作华、张明月物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创安物业的委托诉讼代理人洪丽萍、被告林作华到庭参加诉讼。被告张明月经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创安物业向本院提出诉讼请求：1.林作华、张明月支付创安物业2016年1月01日至2019年12月31日止的物业服务费计6276元（108.97㎡x1.20元/㎡/月x48月）；2.公共能耗费2001.86元；3.违约金916.3元（6276元x0.0001元/日x1460日）；4.诉讼请求林作华、张明月足额支付物业服务费、公共能耗费、违约金三项金额合计9194.16元；5.本案所有的诉讼费用由林作华、张明月承担。事实与理由：沙县公园道小区1栋1单元902室业主,林作华、张明月交房后，缴纳了2015年1月1日至2015年12月31日止的物业服务费、第二年间就以种种借口拒交创安物业的物业费，经创安物业多次电话催促、上门催缴、张贴《催缴物业服务费通知》等，林作华、张明月仍不予理睬。创安物业认为,作为一个有资质的物业服务企业，创安物业与沙县和顺房地产开发有限公司签订的《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》至小区业主委员会成立后是有法律约束力的，何况创安物业在对公园道小区实施物业服务期间，为公园道小区提供了大量细致的服务。林作华、张明月拒交物业服务费的行为既损害了创安物业的合法权益，也侵犯了公园道小区内已交纳物业服务费业主的合法权益。依照《福建物业管理条例》第四十六条买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，由出售人送达交付物业通知之日起承担物业服务费。第四十八条规定业主应按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。创安物业为保护自身及全体已交纳物业服务费业主的合法权益，诉至本院。 创安物业提供如下证据： 1.份证、营业执照、资质证书、法定代表人身份证明，证明创安物业的主体资格及林作华、张明月的基本身份情况。 2.物业服务委托合同、前期物业管理服务补充合同，证明创安物业为公园道小区提供物业服务；依据物业服务合同约定，物业服务费按建筑面积，每月每平方米1.2元计算，该收费标准不含公共水电费、电梯保养费等费用，按月实际用量平均向全体业主分摊收取。若业主逾期交纳，创安物业有权按应缴金额每天千分之三向业主收取违约金。 3.照片，证明创安物业按合同约定为公园道小区提供物业服务的事实。 4.房买卖合同备案信息表、预告登记查询结果，证明林作华、张明月是公园道1幢1单元902室的业主。 5.交钥匙通知、交房通知书，证明开发商已于2014年12月25日通知交房，并于2015年2月9日通知原告交房的事实。 6.物业服务协议，证明双方存在物业服务合同关系；依据物业服务合同约定，物业服务费按建筑面积，每月每平方米1.2元计算，该收费标准不含公共水电费、电梯保养费等费用，按月实际用量平均向全体业主分摊收取。若业主逾期交纳，物业公司有权按应缴金额每天千分之三向业主收取违约金。 7.业主入住合约、房屋交接验收确认书，证明林作华、张明月于2015年2月9日办理交房手续。 8.缴费通知、缴费通知张贴照片、催缴通知快递单、物业费催缴通知书，证明创安物业通过张贴、邮寄缴费通知等方式，多次向林作华、张明月催缴物业服务费、水电等公摊费的事实。 9.公摊费用公示凭证、公摊费用明细表、楼栋电梯电费表、公共水费单、公共电费单、水加压电费单、电梯维保费年检费单据，证明林作华、张明月尚欠水电公摊、电梯年检及保修等费用2001.86元的事实。 林作华辩称，1.物业方所提供的公摊费用明细是由物业方单方制作，毫无公证力，其中不乏自立收费项目，账目混乱不清等情况，请求法庭驳回创安物业关于公共能耗费2001.86元诉讼请求。2.物业方所提供的物业服务费收费依据和事实严重不符，违背相关法规。驳回创安物业要求物业服务费不合理请求。从先与开发商、业委会、物业当事人代表核算收费价格。同时封存开发商和物业公司现有移交文件，以避免制造假文件。3.物业公司没有履行其管理职责，各栋一楼走道长期被自行车占据，楼梯间杂物成堆，天台长期被占用、晒被子，安全存在重大隐患，并且消防至今未验收，消防管道没有水，如果发生火灾后果不堪想象，业主曾多次向物业反映，但是物业毫无作为。4.创安物业未全面履行合同，故恳请驳回创安物业关于违约金的诉讼请求。 林作华提供下列证据： 照片、光盘，证明小区内脏乱差，物业公司服务不到位，未尽到管理职责。 张明月未到庭，亦未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 1.创安物业系依法登记设立的物业管理企业，资质等级三级。 2.2014年12月18日，沙县和顺房地产开发有限公司作为甲方与创安物业作为乙方签订《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》，合同约定：乙方为甲方的沙县公园道小区提供前期物业管理服务，委托期限自沙县公园道小区第一批房产竣工交付使用之日起至小区业主委员会成立之日止，委托方式甲方委托乙方实施公园道小区物业管理报务，乙方自主经营，自负盈亏；房屋交付后物业管理费由乙方自行向业主和使用人按以下标准收取：电梯住宅1.2元/㎡.月；由乙方制定公园道小区的公用水电费分摊办法（需由甲方或小区大多数业主认可），乙方据实每月分摊、公示，并向业主及物业使用人收取；业主和使用人逾期缴纳物业管理费及其他相关费用时，可按有关规定每日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金。合同还对委托管理事项、双方权利义务等事项进行了约定。 3.林作华、张明月系沙县金沙路公园道时代广场1号楼1单元902室的业主。产权登记部门登记的房屋建筑面积为108.97平方米。 4.2015年2月9日，林作华作为甲方与创安物业作为乙方签订了《公园道小区前期物业服务协议》，约定物业管理服务的相关收费标准（不包括房屋共用部位共用设施设备的维修、更新、改造的费用，不含公用水电费用）：房屋交付后物业管理费，由乙方自行向业主和使用人按以下标准收取（在办理交接房时一次性缴付1年）：电梯住宅按每月每平方米1.2元计算；公用水电费，由乙方制定公园道的公用水电费分摊办法（需由甲方或小区大多数业主认可），乙方据实每月分摊、公示，并向业主及物业使用人收取。协议双方还对各自权利义务、违约责任等做了约定。 5.林作华于2015年2月9日办理了沙县金沙路公园道时代广场1幢1单元902室交房手续，并签订公园道业户入住合约。 6.双方协议签订后，创安物业进入该小区从事物业管理服务。林作华在缴纳了2015年的1年物业服务费后，未再缴纳物业服务费及公共能耗费。 另查明，创安物业未提供证据证实其已全面履行合同约定的物业服务。 本院认为,沙县和顺房地产开发有限公司与创安物业签订的《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》、林作华与创安物业签订的《公园道小区前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。林作华、张明月作为公园道小区业主与创安物业之间成立物业服务合同关系。创安物业作为物业管理企业，为林作华、张明月所居住的住宅小区提供了服务，林作华、张明月作为物业管理受益人，理应履行缴纳物业管理费的义务。创安物业要求林作华、张明月支付从2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费合计6276元，创安物业的诉求，本院予以支持。开发商遗留的绿化配套、消防设施不到位问题导致创安物业未能全面履行合同义务，同时这些问题的存在加大了物业公司在履行安全管理、清洁工作中的难度，林作华、张明月提供的证据不足以证明物业公司构成根本违约，其关于减少物业服务费的辩解，不予支持。因水电公摊费属于小区必然性开支，该费用支出事关小区正常居住，虽创安物业在水电公摊公示方面的工作存在不足，但其提供大量证据证实，该主张仍属合理，创安物业主张林作华、张明月公摊费2001.86元，予以支持。因创安物业在履行职责中确存在瑕疵，且未提供证据证实其已全面履行合同约定的物业服务，故其违约金的主张不予支持。张明月经传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和举证的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、林作华、张明月应于本判决生效之日支付三明创安物业管理有限责任公司物业服务费6276元（从2016年1月1日起至2019年12月31日）； 二、林作华、张明月应于本判决生效之日支付三明创安物业管理有限责任公司公共能耗费2001.86元； 三、驳回三明创安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序，减半收取计25元，由林作华、张明月负担20元，由三明创安物业管理有限责任公司负担5元。 林作华、张明月负担的受理费应于判决生效后15日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  姜长生 二〇二〇年七月二十八日 书记员  邓雅君 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。