广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3054号上诉人（原审被告）：中山市富湾房地产发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区****************卡，统一社会信用代码914************783。法定代表人：阮宇忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑建威，广东中元（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王建，男，1985年1月10日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*****************。被上诉人（原审原告）：侯美玲，女，1989年10月11日出生，汉族，住陕西省宝鸡市扶风县***********。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。原审被告：中山火炬城建集团有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区******香晖园香滨阁（2、3层），统一社会信用代码914***********766M。法定代表人：苏锦洪，该公司董事长。上诉人中山市富湾房地产发展有限公司（以下简称富湾公司）因与被上诉人王建、侯美玲及原审被告中山火炬城建集团有限公司（以下简称城建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。富湾公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王建、侯美玲的全部诉讼请求。事实与理由：一、王建、侯美玲未在法定期限前缴付专项维修资金，富湾公司依约有权拒绝为王建、侯美玲办理房屋权属证书，并延期至王建、侯美玲缴付专项维修资金后办理房地产权属证书，无需承担违约责任。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。虽然案涉商品房买卖合同未约定业主付清专项维修资金的期限，但依据前述规定，业主应在办理房屋入住手续前，将专项维修资金存入专户，而王建、侯美玲未在法定期限前缴纳专项维修资金，一审法院认为王建、侯美玲不存在逾期缴纳专项维修资金的行为，属于事实认定错误。所以富湾公司有权依据案涉商品房买卖合同第十一条的约定拒绝为王建、侯美玲办理房地产权属证书，并顺延至王建、侯美玲于2017年11月20日缴付专项维修资金后才依约起算办理房屋权属证书的期限。富湾公司于2018年10月11日为王建、侯美玲办理房地产权属证书，并未违约，无需承担违约责任。二、即便富湾公司应向王建、侯美玲计付违约金，但违约金总额应以已付房价款的3%作为上限。一审法院认为该违约金标准明显过低，并调整为以日万分之一的标准持续计算，没有任何事实和法律依据。但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，王建、侯美玲主张增加违约金数额，应以不超过实际损失额为限。在王建、侯美玲未举证证明合同约定的违约金数额明显低于其实际损失额的情况下，依法王建、侯美玲应承担举证不能的不利后果。故应当按照合同约定计算违约金数额，即违约金总额应以已付房价款的3%作为上限。王建、侯美玲答辩称，合同并没有约定付清专项维修资金的期限，富湾公司也没有证据证明其曾向业主主张过该资金的支付期限，该维修基金的缴款单是富湾公司向业主开具的，业主才可以缴纳，且该维修基金并非支付给富湾公司的，与富湾公司是否交付房屋办理房产证没有因果关系。王建、侯美玲于2019年8月23日向一审法院提出诉讼请求：1.判令富湾公司、城建公司连带向王建、侯美玲支付逾期交房违约金17745元（计算方式：以购房款390000元为基数，按每日万分之一的标准从2016年8月10日起计算至2017年11月8日止）；2.判令富湾公司、城建公司连带向王建、侯美玲支付逾期办证违约金30888元（计算方式：以购房款390000元为基数，按每日万分之一的标准从2016年8月10日起计算至2018年10月11日止）。一审法院认定事实：1.2012年2月26日，王建、侯美玲（买受人）与富湾公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以390000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区嘉和苑二期5幢401房；买受人如未按本合同规定的时间付款,逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金;合同第八条约定，出卖人应当在2012年8月31日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十一条第二款约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期收楼的在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，并由该日之次日起算房屋的保修期及物业管理费，因买受人未履行付清应付房价款、专项维修资金、及办证费用等应付款，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理契证而无须承担违约责任，且自本合同第八条约定的交付期限届满后次日起算物业管理费，买受人付清所欠款后方可收楼；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起按买受人已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金，违约金总金额以已付房价款的3%作为上限，此外出卖人无需承担其它法律责任或赔偿买受人任何损失。合同签订后，王建、侯美玲按合同的约定向富湾公司支付了全部的购房款。2018年10月11日，涉案房屋的不动产权证书办出，权利人为王建、侯美玲。2.2012年9月17日,王建和中山市怡美物业管理有限公司签订物业管理公约和嘉和苑二期综合管理服务费缴费协议,约定中山港康乐大道嘉和苑二期由中山市怡美物业管理有限公司物业管理，王建、侯美玲每月须缴交综合管理服务费170.72元。3.富湾公司企业类型为有限责任公司（法人独资），股东为中山火炬城建开发有限公司。中山火炬城建开发有限公司于2019年5月27日经核准变更登记企业名称为城建公司。城建公司向一审法院提交了城建公司和富湾公司的2018年度财务报表审计报告。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系王建、侯美玲与富湾公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案的争议焦点为：一、王建、侯美玲主张逾期交房和逾期违约金是否已逾法定诉讼时效；二、王建、侯美玲是否存在逾期缴纳专项维修资金的行为，富湾公司能否因此顺延交房和办证的期限；三、如富湾公司需承担违约责任，违约金的计算方式；四、城建公司是否应对富湾公司的债务承担连带责任。关于焦点一。本案中的逾期交房和逾期办证违约金的计算方式为按日持续累计计算，属于连续性债务，以按日形成的每个个别债权分别单独计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。王建、侯美玲于2019年8月23日提起诉讼，则2016年8月23日前的违约金已超诉讼时效。关于焦点二。合同并未约定王建、侯美玲付清专项维修资金的期限，富湾公司也没有提供证据证明其曾向王建、侯美玲指定履行期限，因此，王建、侯美玲不存在逾期缴纳专项维修资金的行为，富湾公司不能以此为由顺延交房和办证期限。关于焦点三。王建、侯美玲主张富湾公司于2017年11月20日才履行交房义务，但未提交证据予以证明，一审法院不予采信。合同第十一条约定，房屋实际交付买受人次日起计算房屋的物业管理费，因此，在王建、侯美玲未提交相反证据予以反驳的情况下，富湾公司抗辩王建、侯美玲和物业服务公司签订物业管理公约之日为实际交房之日，一审法院予以采信，认定富湾公司于2012年9月17日已履行交房义务，逾期交房违约金应计算至2012年9月17日止。因2016年8月23日前的违约金已逾诉讼时效，一审法院依法驳回王建、侯美玲逾期交房违约金的诉求。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，富湾公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因富湾公司的责任导致王建、侯美玲不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，王建、侯美玲不退房，富湾公司自迟延之日起按已付房价款每天万分之一支付违约金,违约金总金额以已付房价款的3%作为上限。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理产权证导致买受人的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款3%为上限支付，标准明显过低。综合考量富湾公司逾期办证的过错程度，逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算。关于逾期办证违约金的起算时间,一审法院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日，富湾公司应从2012年9月17日起算720日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。因2016年8月23日前的违约金已逾诉讼时效，逾期办证违约金应自2016年8月24日起计算至富湾公司递件之日止。涉案房屋的不动产权证书于2018年10月11日已办出，双方当事人未提供证据证明前述的富湾公司递件之日，鉴于产权登记机关办妥产权登记的期限一般为受理递件次日起5个工作日内，一审法院酌情认定富湾公司递件之日为2018年10月6日。依照上述计算方法，逾期办证天数为774日（2016年8月24日至2018年10月6日期间），富湾公司应向王建、侯美玲支付逾期办证违约金30186元（390000元×774日×0.01%）。关于焦点四。城建公司提交了富湾公司和城建公司2018年度财务报表审计报告，王建、侯美玲不申请审计，一审法院采信城建公司关于富湾公司和城建公司财产独立的抗辩，城建公司无须对富湾公司的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、富湾公司于一审判决生效之日起七日内向王建、侯美玲支付逾期办证违约金30186元；二、驳回王建、侯美玲的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1016元，减半收取为508元，由王建、侯美玲负担193元，由富湾公司负担315元（王建、侯美玲已预付508元，富湾公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付王建、侯美玲）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、富湾公司能否以王建、侯美玲迟延缴纳专项维修资金为由不承担逾期办证的违约责任；二、若富湾公司需要承担逾期办证违约责任，违约金的计算标准如何认定。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即富湾公司能否以王建、侯美玲迟延缴纳专项维修资金为由不承担逾期办证的违约责任的问题。虽然案涉合同第十一条约定，若买受人未履行付清专项维修资金的，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理契证，并无须承担违约责任。但合同并未约定王建、侯美玲付清专项维修资金的期限，富湾公司也没有提供证据证明其曾向王建、侯美玲指定履行期限，因此，富湾公司不能以此为由迟延履行办证义务。退一步讲，即便富湾公司在双方对缴纳专项维修资金期限未作约定的情形下主张同时履行抗辩权，因本案系商品房预售合同关系，王建、侯美玲作为买受人其主要义务是向富湾公司支付购房款，而富湾公司作为出卖人的主要义务则为向买受人交付房屋并协助办理房屋权属证书。现王建、侯美玲已足额向富湾公司支付了购房款，履行了主合同义务；富湾公司应当向王建、侯美玲交付符合合同约定的商品房并在合同约定期限内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，否则应承担相应的违约责任。而住宅专项维修资金，系由政府部门代管的，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。该资金交纳与本案商品房预售合同关系显然不属于同一法律关系。二审诉讼中，富湾公司亦未举证业主是否足额缴纳住宅专项维修资金与其履行递件办证义务存在因果关系。因此富湾公司以王建、侯美玲未交纳专项维修资金为由，拒绝按照合同约定履行相关产权登记义务，显然不具有关联性和对等性，不属于合同法的同时履行抗辩。故富湾公司的该主张不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，逾期办证违约金的计算方式问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如富湾公司无法按时协助办证的，则按日向王建、侯美玲支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的3%作为上限。从现已查明的事实来看，富湾公司逾期办证时间长达4年之久，如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，在达到上限后，富湾公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使富湾公司履行义务，不利于王建、侯美玲实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益、处分等合法权益，显然不足以填补王建、侯美玲因此造成的损失。在富湾公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的王建、侯美玲以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金，理据充分。一审判决将逾期办证违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已付房价款万分之一的标准计算，理据充分，本院予以维持。综上，富湾公司的上诉理由不能成立，一审法院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费555元（中山市富湾房地产发展有限公司已预交），由中山市富湾房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年七月二十一日书记员  杨婉婷