广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初7012号原告：谭小燕，女，1988年1月24日出生，汉族，身份证住址为湖南省宁远县************，公民身份号码为431***************。委托代理人：黄海滨，广东深信律师事务所律师。被告：东莞市寮步时代华庭房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市************、*******。法定代表人：纪某1。委托代理人：张嘉雯，广东名成律师事务所律师。委托代理人：赖秀玲，广东名成律师事务所律师助理。原告谭小燕诉被告东莞市寮步时代华庭房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赖艳君适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄海滨，被告的委托代理人张嘉雯、赖秀玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年1月12日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买东莞市*******************，房价款总额490752元。合同第八条约定，被告应在2016年4月12日前交付商品房；第十五条约定，被告应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法申请办理产权登记的……出卖人应自法定的办理产权登记的期限届满后一年之次日起至出卖人将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案之日……按已付房价款的每日万分之0.3向买受人支付违约金。合同签订后，原告已付清购房款，但被告并未按照合同约定及时通知并协助原告办理转移登记，致使产权登记机关2018年7月17日才颁发房产证。因此，被告应承担逾期办证的违约责任。故原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期办证违约金5903.75元（计算方式：以购房款490752元为基数，按每日万分之0.3的标准，自2017年6月11日起计至2018年7月17日）；二、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、因政府部门整合及新政策实施原因导致无法开展权属初次登记及权属转移登记手续，不属于因出卖人原因导致的，应属不可抗力，被告理应免责。1.东莞市的不动产登记中心于2015年12月底挂牌成立，由于新政策的实施，该中心自2016年6月初左右开始停收开发商办理不动产确权登记资料，直至2017年2月左右才恢复确权登记的资料收集工作，但因当时政策和操作办法的不稳定，导致不动产登记中心2017年度期间频繁性向开发商退回申请资料，存在导致办证延缓情形。2.被告早于2016年向政府部门提交办理权属首次登记的资料，但适逢东莞市不动产登记中心成立初期和对新政策的摸索阶段，无法开展权属登记工作，导致被告只能在超出合同约定的时间提交资料并获得登记部门认可。政府部门改革，政策变动，并非被告自身原因造成，不应当由被告承担违约责任。3.根据案涉合同附件五第7条、第12条约定，双方已将政府政策变化、政府主管机关原因导致延误等归属为不可抗力，且事实上被告一直密切关注政府政策最新动态，积极准备办理产权登记的相关资料，但由于客观原因及历史遗留问题导致被告未能按约提交办理权属首次登记资料，应属不可抗力，被告理应免责。二、原告未遭受任何损失，无须赔偿或支付违约金。即使被告逾期提交资料备案，也不影响原告对房屋作为住宅的使用用途，故案涉房屋的使用价值未因此降低。案涉房屋周边房价处于上升阶段，故案涉房屋在资产价值上仍是保值增值的。如没有证据证明实际损失已产生，则难以推定损失产生，因此被告无须向原告赔偿损失或支付违约金。三、退一步讲，即使需要承担违约责任，原告主张的违约金起算日期、终止日期错误。1.根据合同约定和商品房办证流程，出卖人只能完成提交资料办理权属初次登记手续，权属转移登记手续时需要买受人自行办理。因双方签订案涉合同时，房屋尚未建成，根据《最高院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。因此违约金起算日期应为交付之日即2016年4月12日起90日届满后一年之次日即2017年7月10日。2.根据案涉合同第十五条约定，被告认为逾期办证违约金的计算终止日期应为2018年6月13日，即被告实际提交案涉项目相关资料给产权登记机关办理权属初次登记之日。退一步讲，逾期办证违约金的计算终止日期最迟也应以买受人向登记机关申请办理房产转移登记手续的时间为准，法院之前也作出过相关判决认定违约金计算至原告申请办证之日。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2016年1月12日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20160112C1C97A97701*），约定原告购买位于东莞市*******************，房屋总价款为490752元。合同第六条约定，原告须于2016年1月12日前付清首期房价款200752元（含定金），剩余房价款290000元向银行申请按揭贷款。合同第八条约定，被告应在2016年4月12日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于被告的原因，导致原告无法申请办理产权登记的，原告有权解除本合同；无论原告是否解除合同，被告应自法定的办理产权登记的期限届满后一年之次日起至被告将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案之日（原告解除合同的则为商品房买卖合同解除之日）止，按已付房价款的每日万分之0.3向原告支付违约金。合同签订后，原告支付了购房款490752元，因案涉商品房存在面积差，被告退补购房差价14013元，因此案涉商品房的总价款实为476739元。被告于2016年4月12日交付案涉商品房给谭小燕。案涉商品房于2018年6月20日取得首次确权登记证书。经本院向东莞市自然资源局调查核实，案涉商品房于2018年7月16日申请转移登记，并于2018年7月17日登记至原告名下,不动产权证书号为粤（2018）东莞不动产权第021792*号。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、契税发票、住宅专项维修资金专用收据、房产证，被告提供的面积实测结算协议、购房款发票、银行账户明细对账单，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。案涉《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应忠实履行合同义务。被告主张案涉商品房未能按照案涉《商品房买卖合同》约定日期办理产权转移登记系因政策原因所致，但未能提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，因此本院对于被告的主张不予采纳。被告逾期办证的行为已构成违约，依约应按房价款的每日万分之0.3向原告支付违约金。关于违约金的计算。根据双方签订的案涉合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案,结合该合同前后文的约定,可以认定被告应在案涉房屋交付使用后60日期满后一年之次日起计算逾期办证违约金。被告主张案涉违约金应计至其申请案涉商品房确权首次登记之日即2018年6月13日,但结合一般交易习惯及生活常理,被告申请案涉商品房确权首次登记并不必然为买受人所知晓,而被告亦无证据反映其已通知原告可申请办理案涉商品房权属转移登记的具体日期,故原告诉请违约金计至原告申请办理转移登记之日，本院予以支持。案涉商品房于2016年4月12日完成交付，于2018年7月16日申请办理转移登记，因此被告向原告支付的逾期办证违约金应以实际房价款476939元为基数，按每日万分之0.3的标准,自2017年6月12日起计至2018年7月16日为5708.96元。对于原告超出部分的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的法律规定，判决如下：一、被告东莞市寮步时代华庭房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告谭小燕逾期办证违约金5708.96元。二、驳回原告谭小燕的其他诉讼请。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告东莞市寮步时代华庭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 员 赖艳君二〇二〇年七月二十四日法官助理 郭继聃书 记 员 彭丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。