山东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁执复180号 复议申请人（异议人、利害关系人）：吴迪，女，1986年8月16日出生，汉族，住济南市莱芜区。 申请执行人：卢凯，男，1977年7月10日出生，汉族，住济南市莱芜区。 被执行人：莱芜市军英房地产投资有限公司，住所地济南市莱芜区莱城工业园（口镇东街）。 法定代表人：赵连英，该公司经理。 复议申请人吴迪不服济南市中级人民法院（以下简称济南中院）（2020）鲁01执异24号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 济南中院在执行申请执行人卢凯与被执行人莱芜市军英房地产投资有限公司（以下简称军英公司）建设工程施工合同纠纷一案中，利害关系人吴迪向济南中院提出执行异议，请求：1.撤销济南中院（2019）鲁01执670号执行通知；2.将异议人已竞拍所得房地产的配套设施（水、电、暖、气）依法交接完毕。主要理由是：2019年12月7日，异议人以160万元竞拍到济南中院委托拍卖的位于济南市莱芜区××路××号××花园××幢××号（证号：莱房权证莱城区字第0××9号）房地产一套（以下简称涉案房屋）。2019年12月17日，济南中院向异议人送达了执行裁定书和相关产权登记文书，并将涉案房产交付给异议人。交付过程中，异议人向执行法官要求落实水电气等附属设施，被告知自行到物业公司办理。但物业人员告知异议人该房产始终未接通水电气等基础设施，因涉案房产系通过法院拍卖所得，物业公司未收到法院协助执行通知，所以无法安装上述基础设施，需异议人自行联系法院解决。后异议人拨打了12345市长热线，相关部门落实后均答复异议人涉案房产系通过法院拍卖所得，不属于开发商销售行为，应由法院向相关协助执行单位送达书面协助通知。2019年12月31日，异议人向济南中院书面申请将涉案房产的配套设施依法完整交付，济南中院作出通知书，告知异议人拍卖标的物以实物现状为主，法院不承担瑕疵担保责任，且特别注明：“房屋水、电、暖气、煤气接通与否，不属于交接范围”。根据相关规定，法院在拍卖该房屋前就应查明拍卖房屋的现状，并将该房产无法接通水、电、暖气、煤气的重大缺陷在公告中真实披露。另外，异议人在现场了解到，其他房屋均已正常供应基础设施。 济南中院查明，卢凯与军英公司建设工程施工合同纠纷一案，莱芜仲裁委员会作出（2018）莱仲案字第081号裁决，裁决：一、被申请人军英公司于裁决书送达之日起7日内支付给申请人卢凯工程款676411.19元，并同时支付以工程款676411.19元为基数自2017年3月1日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日的利息。二、驳回申请人卢凯关于保全费及担保费由被申请人军英公司承担的仲裁请求。后该案进入执行程序，执行案号为（2019）鲁01执670号。济南中院于2019年11月5日作出拍卖涉案房产公告，决定于2019年12月6日10时至12月7日10时，在京东网司法网络拍卖平台公开拍卖涉案房屋〔房产证号：莱房权郑莱城区字第0××9号（194306）〕，并在该公告中载明：“……六、本次拍卖的标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证；对标的物现状，包括水电气暖的供用现状了解，未了解的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负；竞买人自行询问并遵守当地限购政策；本次拍卖的标的物权属变更登记和水、电、气、物业管理等户名变更手续由买受人自行办理。办理过程中涉及的买卖双方所需缴纳的税、费和所需补缴的税费由买受人承担；水、电、气、暖、物业管理、住宅专项维修资金等欠费也由买受人承担；未明确缴费义务人的一切相关费用由买受人承担。……”同时，竞拍须知中载明：“……八、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵在本次拍卖资料中做了详尽的说明。法院对拍卖标的物所做的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，有意者请亲自到相关部门咨询，未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负。竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。对拍卖标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者迟延办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负。法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。……”异议人吴迪以最高价竞得。济南中院于2019年12月12日作出（2019）鲁01执670号之二执行裁定，裁定：“一、被执行人莱芜市军英房地产投资有限公司名下坐落于济南市莱芜区××路××号××幢××房产〔房产证号：莱房权郑莱城区字第0××9号（194306）〕的所有权归买受人吴迪（身份证号码371202198608××××）所有。上述财产所有权自本裁定送达买受人吴迪时起转移。二、买受人吴迪可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”2019年12月22日，吴迪向济南中院提出申请，申请将竞拍房地产完整交付，即接通水、电、暖气、煤气。济南中院于2019年12月31日出具（2019）鲁01执670号通知，答复内容为：“……标的物拍卖公告第六条、竞拍须知第八条均已明示，本次拍卖的标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。公告第六条明确告知，竞买人应对标的物现状，包括水电气暖的供用现状自行到现场了解，未了解的视为对本标的物现状的认可，责任自负。竞拍须知第八条明确告知，竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，经表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。你方竞买了本次拍卖的标的物，即是接受了该标的物的现状，包括水电气暖的供用现状，房屋水、电、暖气、煤气接通与否，不属于交接范围。” 济南中院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；……”第十五条规定：“被执行人应当提供拍卖财产品质的有关资料和说明。人民法院已按本规定第十三条、第十四条的要求予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”本案中，济南中院在进行司法拍卖前，已按照上述规定，对拍卖标的信息进行公告，并允许竞买人实地看样，查阅拍卖标的有关资料，故竞买人有机会发现拍卖标的有无瑕疵，一旦竞买人决定竞买并最后买下拍卖标的，则即使存在未告知的瑕疵，法院不负瑕疵担保责任。故异议人请求撤销（2019）鲁01执670号执行通知于法无据，济南中院遂于2020年4月2日作出（2020）鲁01执异24号执行裁定，驳回了吴迪的异议。 吴迪不服该异议裁定，向本院申请复议，请求撤销济南中院（2020）鲁01执异24号执行裁定，将涉案房屋配套的水、电、暖、气设施开通。主要理由是：1.拍卖公告中有关水、电、暖气、煤气配套设施的瑕疵没有告知。济南中院在拍卖公告中载明“对标的物现状，包括水电气暖的供用现状请自行到现场了解，未了解的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负”。涉案房产是由济南中院请开锁公司打开房门进行交付的，济南中院及物业公司均没有涉案房屋钥匙，复议申请人更无法进入房屋了解现状。公告中“自行到现场了解”只是法院推卸责任的借口。在无法了解房屋现状的情况下，复议申请人只能根据法律的规定确定住宅房屋的交付要求。根据《商品房销售管理办法》第七条第（六）项，涉案房屋应当具备水、电、暖气、煤气配套设施。2.拍卖公告显示，涉案房屋属于住宅房屋，且已取得房屋登记，因此，复议申请人有理由相信，住宅房屋已经验收合格并完成了房屋的初始登记，住宅房屋达到了住宅使用的要求，住宅内水、电、暖气、煤气配套设施完善，具备使用条件。3.拍卖公告显示“本次拍卖的标的物权属变更登记和水、电、气、物业管理等户名变更手续由买受人自行办理”，而水、电、气、物业管理等户名变更前提是设施完备并开通，因此，该公告内容显示涉案房屋已经具备相应配套设施，复议申请人只需要变更户名即可。4.竞拍须知第八条中“并亲临展示现场”的条件不具备。展示现场的涉案房屋并没有在执行法院实际控制下，没有涉案房屋钥匙不可能对房屋内部设施进行展示。根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第10条规定，拍卖过程中，人民法院应当全面真实披露拍卖财产的现状、占有使用情况、附随义务、已知瑕疵和权利负担、竞买资格等事项，做好拍品实地看样等工作。本案中，执行法院无法保证实地看样，无法保障复议申请人对涉案房屋的了解。根据复议申请人对周边房屋的了解，周边房屋均具备水、电、煤气、暖气供应。5.根据涉案房屋的网络询价报告，涉案房屋的估价采用了同区域的177个最新案例作为参考，且没有考虑不具备水、电、暖气、煤气配套设施对房屋价格的影响，涉案房屋在询价过程中是按照具备正常使用条件的住宅房屋估价的，因此，涉案房屋的拍卖价格中包括水、电、暖气、煤气配套设施的费用。6.执行法院应当查明涉案房屋的质量瑕疵。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三条第一款规定，人民法院确定参考价前，应当查明财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项。执行法院在拍卖涉案房产前应当查明涉案房屋的配套设施是否齐全，是否存在水、电、暖无法接通的重大瑕疵，更应当在公告中明确告知买受人。执行法院未查明上述情况，也未在拍卖公告中告知买受人，涉案房屋配套设施存在瑕疵的后果不应由复议申请人承担。 本院查明的事实与济南中院查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；……”第十五条规定：“被执行人应当提供拍卖财产品质的有关资料和说明。人民法院已按本规定第十三条、第十四条的要求予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”本案中，济南中院在拍卖前，已按照网络司法拍卖的法律规定，对拍卖标的信息进行了公告，告知拍卖标的物以实物现状为准，并特别说明了对标的物现状的了解包括水、电、气、暖供用现状的了解，未了解的竞买人视为对标的物现状的认可。同时，在竞拍须知中再次提醒竞买人认真查看所竞买标的物的实际情况，仔细审查标的物是否存在瑕疵，并公布了拍卖咨询电话，声明未咨询的竞买人视为对标的现状的认可。因此，复议申请人未按照拍卖公告及竞买须知的提示，对标的物现状进行了解，应承担相应后果，济南中院依法不承担瑕疵保证责任。 综上，复议申请人吴迪的复议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回吴迪的复议请求，维持济南市中级人民法院（2020）鲁01执异24号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 于海燕 审 判 员 石少红 审 判 员 陈居山 二〇二〇年七月七日 法官助理 刘 娟 书 记 员 王 青