广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初1265号 原告：贵港市恒大华南茂置业有限公司，住所地广西贵港市荷城路**（中强普罗旺斯）****。统一社会信用代码91450800MA5KF0583H。 法定代表人：李金明，总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，男，1987年2月6日出生，汉族，住广西全州县。系原告员工。 被告：杨永新，男，1962年2月5日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：黄伟刚，广西至通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟伟健，广西至通律师事务所实习律师。 原告贵港市恒大华南茂置业有限公司诉被告杨永新商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵港市恒大华南茂置业有限公司的委托诉讼代理人马云飞，被告杨永新及其委托诉讼代理人黄伟刚、钟伟健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵港市恒大华南茂置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年2月26日签订的《商品房买卖合同》（房屋总价2577652元）；2.判令被告赔偿损失222297.2元（以2577652元为基数，暂计算至2020年3月15日，自2019年2月18日至2019年8月19日期间依照人民银行同类贷款基准利率4.25%计算，2019年8月20日后依照银行同业拆借利率计算，计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2018年2月26日签订的《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的贵港市迎宾大道与布山大道交汇处东南角贵港恒大城12幢1单元105号商品房，该商品房合计总价款为2577652元，被告采取分期付款（五期）的方式支付房款，约定被告于2018年2月5日支付首期房款128883元，于2018年8月3日前支付第二期257765元；于2019年2月3日前支付第三期386648元，于2019年8月3日前支付第四期773296元，于2020年2月3日前支付最后一期1031060元。合同签订后，原告依约办理了商品房合同备案登记，但被告仅支付了第一、二、三期房款773296元后，未依约支付后续全部房款，经原告多次催告，被告至今拒不支付，截至2020年3月15日已逾期225天，被告行为已构成完全违约，依据《商品房买卖合同》第八条约定及合同法的相关规定，原告有权要求解除合同。因被告单方面违约，导致原告房屋长期被占用无法另行销售，给原告造成重大损失，依据合同法第九十四条、一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的相关规定，原告有权要求被告赔偿违约损失，为维护原告合法权益，请求法院依法支持原告诉请。 被告杨永新辩称，1.同意解除双方于2018年2月26日签订的商品房买卖合同；2.原告对被告提出赔偿损失的诉讼请求没有事实依据，而且适用法律错误，原告不能举证证实约定的违约金低于其损失，所以不应支持原告的主张；3.本案合同的解除是因为原告违约所致，被告不存在违约的行为。原告应于2019年5月30日前将房屋交付给被告，但被告于2019年4月30日向被告发出《公告恒大城项目收（验）楼通知书》，要求先交清应付款项才能验收房屋，被告不同意原告这种违反合同约定的行为，并要求原告按双方所签订的合同履行，但原告没有按照约定期限履行交付房屋义务，已构成违约。原告以被告逾期付款为由拒绝交付房屋是违法合同约定的，合同并没有将付款作为交房的前提条件，即使逾期付款，原告也无权拒交房屋，只能按合同约定主张逾期付款责任。 本院经审理认定事实如下：2018年2月26日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180226163926），约定出卖人向买受人出售其开发建设的位于贵港市，该商品房总价格2577652元，采用分期付款方式支付，买受人应当于2018年2月5日前支付首期房款128883元，2018年8月3日前支付房款257765元，2019年2月3日前支付房款386648元，2019年8月3日前支付房款773296元，余款1031060元于2020年2月3日前支付；买受人未按照约定时间付款的，逾期180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人应当于2019年5月30日向买受人交付该商品房；出卖人未按约定时间将商品房交付买受人的，逾期180日内，自约定交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款1%向买受人支付违约金。合同签订后，被告分别于2018年2月19日向原告支付70000元；2018年2月26日支付58883元作为首期购房款；2018年8月4日支48000元，2018年8月5日支付30000元，2018年8月20日支付70000元，2018年10月12日支付109765元第二期购房款；2019年3月20日支付36648元，2019年6月18日支付39000元，2019年6月20日支付20000元，2019年6月22日支付了90000元，2019年6月26日支付30000元，2019年7月10日支付171000元作为第三期购房款。因逾期支付购房款，被告于2018年10月12日付违约金890元，2019年7月5日付2644元违约金，2019年7月10日付违约金2668元。因被告逾期支付剩余购房款，原告催告未果，遂于2020年4月2日向本院提起诉讼。 另查明，原告于2019年1月10日、2019年2月28日、2019年7月15日、2019年8月14日、2020年3月12日向被告出具《还款提示函》，于2019年4月30日出具《风险提示函》。被告于2020年1月19日向原告出具《解除合同通知》。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定履行。原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告同意解除，故本院确认该合同于本案开庭审理之日即2020年6月2日因双方协商一致而解除。根据合同法第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，被告应按合同约定分期向原告支付购房款，被告只向原告支付三期购房款，余下第四、第五期购房款逾期未支付，已构成违约，应承担违约责任。被告在交房日后仍然存在违约，而且随着时间的推移，不断产生新的违约行为，原告的后履行抗辩权也在不断产生，因此原告在约定的交房日拒绝交付商品房的行为以及在该日之后履行抗辩权尚未消灭的前提下拒绝交房是符合法律规定的。被告抗辩称原告以被告逾期付款为由拒绝交付房屋是违反合同约定，本院对此抗辩意见不予采纳。关于违约金，根据《商品房买卖合同（预售）》约定，买受人未按照约定时间付款的，且逾期超过180日后，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。结合本案实际情况，经本院核算，被告应付原告违约金为18043.56元[（773296元+1031060元）×1%]。原告主张约定的违约金过低，应按原告造成的损失支付违约金，但原告未能提供证据证实原告的实际损失，对此本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告贵港市恒大华南茂置业有限公司与被告杨永新于2018年2月26日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180226163926）于2020年6月2日解除； 二、被告杨永新向原告贵港市恒大华南茂置业有限公司支付违约金18043.56元； 三、驳回原告贵港市恒大华南茂置业有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29200元，减半收取14600元，由原告贵港市恒大华南茂置业有限公司负担13415元，被告杨永新负担1185元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提交副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费29200元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄汉萍 二〇二〇年七月二十日 法官助理 梁友梅 书 记 员 邹丽婵