辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初1607号原告：沈阳市交通运输二公司。法定代表人：赵宝昌。委托诉讼代理人：蔡明福。委托诉讼代理人：王艳丽。被告：张良，男。委托诉讼代理人：龚剑。原告沈阳市交通运输二公司与被告张良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告沈阳市交通运输二公司委托诉讼代理人蔡明福、王艳丽，被告张良及其委托诉讼代理人龚剑均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市交通运输二公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付2015年5月至2017年9月房屋租金1329200元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年7月5日签订房屋租赁合同，原告将房屋租赁给被告，年租金55万人民币。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告仅按协议约定将租金交付至2015年4月，后因该地区政府拆迁，政府在拆迁前在未与原告签订房屋征收补偿协议的情况下，在被告租赁的金沙湾宾馆门前设立围挡、挖沟等方式，影响其正常经营，导致被告经营受损，被告也因此拒绝搬离租赁房屋，拒付2015年4月后的房屋租金。对此原告曾多次找到被告索要租金，被告均以政府违法拆迁影响其正常经营为由拒付租金。2016年3月8日，原告再次以书面形式通知被告交付2015年4月后的租金，但直至2017年9月19日，被告与政府达成房屋征收补偿协议，搬离了租赁房屋，并由政府相关部门拆除该房屋后仍未给付原告2015年4月至2017年9月租赁期间的租金，故原告起诉至法院。被告辩称，一、基本情况。2010年7月答辩人与沈阳市交通运输二公司签订了房屋租赁协议，用于经营“金石湾”宾馆，合同期限至2018年11月30日止，年租金55万元，每半年支付27.5万元。合同签订后，答辩人一直如期支付房租，从无拖欠，一直支付至2015年4月份。2014年11月，政府下发征收公告，对案涉租赁房屋的相关地区进行行政征收。2015年3月，相关行政部门通知答辩人，案涉房屋所经营的“金石湾”宾馆停止经营，并对案涉房屋采取停水停电、拆除牌匾等措施；同时，在房屋四周用围挡遮蔽、挖沟等方式，阻止宾馆经营。在有关部门的上述手段下，答辩人无奈，只能停止经营。在与政府多次谈判后，我与政府于2017年9月19日签订货币补偿协议。二、答辩人不存在拖欠房租的情形。1、《租赁合同》自政府下发征收公告，即2014年11月已经解除。之后双方已不存在租赁关系，更不欠付租金。答辩人与原告所签订的租赁合同第二十条第2款明确约定，政府决定征用出租房屋所在土地需要拆除出租房屋的，合同自动解除。2、在征收决定公布后，原告的领导李总要求答辩人坚守该房屋，以便获得更多的补偿。三、原告诉讼行为已超过诉讼时效。原告与政府于2016年4月签订征收协议，租赁房屋权属已客观转移，原告对租赁房屋不再享有收益权，无权向被告主张权利。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将房屋出租给乙方，用途为宾馆经营及附属商业活动；租赁期限八年，自2010年12月1日起至2018年11月30日止；年租赁费为55万元，采取上打租交纳方式，每半年交纳一次，本合同生效当日乙方应向甲方交纳首个半年的房屋租赁费27.5万元，以后每半年的房屋租赁费应在上半年结束前10日内一次性支付给甲方，以此类推。合同第二十条“不可抗力”约定，合同有效期内，发生以下情形之一的，本合同自动解除，双方互不承担责任：政府决定征用出租房屋所在土地需要拆除出租房屋的。签订合同时，被告向原告交纳了第一年度上半年度2010年12月至2011年5月租金。合同签订后，双方按合同约定履行各自义务，被告向原告交纳租金至2015年4月。另查，2014年沈阳市皇姑区人民政府下发了《房屋征收决定》，本案的出租房屋位于征收范围内。2016年4月25日，原告的上级主管单位沈阳华美企业管理有限公司（乙方）代表原告与沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室（甲方）签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，约定乙方收到甲方支付的征收补偿总款的80%后，三日内将土地和房屋搬离腾空，交付给甲方。乙方配合甲方完成土地和房屋的注销工作。土地规划局认定手续齐全（十个工作日）办理地籍注销后，甲方向乙方付清尾款。2017年9月19日，被告与政府征收部门签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，政府征收部门给予被告自2014年5月15日至2017年9月9日的停产停业损失5314688元。2017年9月25日，被告将承租房屋腾空。再查，2018年，原告的上级主管单位沈阳华美企业管理有限公司以沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室（以下简称征收办公室）为被告向沈阳市和平区人民法院提起行政诉讼，主张征收办公室办理地籍注销手续，支付征收补偿尾款14961313元并支付逾期支付征收补偿款的违约金2260000元。该院于2019年4月13日作出（2018）辽0102行初716号行政判决书，判决：征收办公室支付沈阳华美企业管理有限公司征收补偿款（征收补偿尾款13984513元扣除沈阳华美企业管理有限公司应支付的违约金，该违约金以59845252元为基数，自2016年5月13日起按中国人民银行同期存款利率1.3倍计算至2017年9月24日止）；征收办公室给付沈阳华美企业管理有限公司逾期支付第一项内容确定的征收补偿款的违约金。宣判后，征收单位不服该判决提起上诉。2019年9月3日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01行终734号行政判决书，驳回上诉，维持原判。现原告以被告拖欠其租金为由，于2019年10月16日起诉至法院。庭审中，原、被告均自认合同约定的租金交纳时间系第一年度下半年度2011年6月至2011年11月租金应于上半年度租赁期满前十日内支付，第二年度上半年2011年12月至2012年5月租金应于第一年度下半年度租赁期满前十日内支付，之后以此类推。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于原告是否有权向被告主张权利的问题，虽被告称原告与政府签订征收协议，租赁房屋权属已转移，原告对租赁房屋不再享有收益权，无权向其主张权利，但原告的上级主管单位代表原告签订协议后，因征收部门未支付征收尾款产生的行政诉讼案件于2019年9月3日才作出终审判决，2017年9月25日被告才腾空租赁房屋，因征收人与被征收人双方的权利义务在行政判决作出时，在被告腾空房屋前并未履行完毕，故至被告腾空租赁房屋前该房屋的权属并未转移。另，虽房屋租赁合同约定政府决定征用出租房屋所在土地需要拆除出租房屋的，本合同自动解除，但原告方与征收部门签订征收协议时间为2016年4月25日，自此双方的租赁合同才应予解除。合同解除后，被告本应向原告返还租赁房屋，但被告于2017年9月25日才腾空租赁房屋，因此，根据合同相对性原则，原告仍有权依据双方签订的《房屋租赁合同》，向被告主张腾空房屋前的租金。结合以上论述，原告有权向被告主张2017年9月前的房屋租金，本院对被告的抗辩意见不予支持。关于原告主张被告支付租金1329200元的问题，现原告主张被告支付2015年5月至2017年9月期间租金，根据合同约定及原、被告陈述的租金交纳期限，被告应于2015年5月底前交纳2015年6月至2016年11月租金，于2015年11月底前交纳2015年12月至2016年5月期间的租金，因该时间段的租金发生于《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）施行前，故原告主张租金仍应适用《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）规定的一年的诉讼时效期间。原告于2019年10月16日向本院提起诉讼主张权利，故原告主张的上述两段租金均已超过诉讼时效期间，本院对原告主张该两段租金的请求不予支持。前文已论述，原、被告签订的《房屋租赁合同》解除后，被告应将承租房屋返还原告，但被告仍然占用原告房屋，故其应向原告支付至其腾房前的房屋占有使用费。现原告亦主张房屋占有使用费，本院予以支持。关于房屋占有使用费是否超过诉讼时效期间的问题，房屋占有使用费系一般债权，在民法总则施行前，应适用法律规定的两年诉讼时效期间的规定。被告自合同解除后即2016年4月26日起即占用原告房屋，故原告自该时点起即知道自己的权利受到侵害，民法总则于2017年10月1日施行，从原告权利受侵害之日至民法总则施行之日并未超过两年的诉讼时效期间，根据“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，原告主张房屋占有使用费应适用三年的诉讼时效期间。现原告于2019年10月16日向本院提起诉讼主张权利，故自2016年10月16日以前的房屋占有使用费已超过诉讼时效期间的规定，本院对2016年10月17日至2017年9月24日期间的房屋占有使用费予以支持，数额为516849.3元（550000元÷365日×343日）。关于被告提出的相关部门在其承租的房屋周围设围挡、挖沟，对房屋采取停水停电等措施，导致其不能经营，其不应支付原告房屋租金的抗辩意见，虽原告自认2016年3月份其知道政府相关部门对被告承租的房屋周围挖沟、设围挡，但原告与征收部门签订征收补偿协议，原、被告解除租赁合同后，根据合同相对性原则，被告应将房屋返还原告，但其却并未返还房屋，直至被告与政府签订征收协议后其才腾空房屋，且征收部门对被告的停产停业损失进行了补偿，故本院对被告的该抗辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张良于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳市交通运输二公司自2016年10月17日至2017年9月24日期间的房屋占有使用费516849.3元；二、驳回原告沈阳市交通运输二公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16763元，由被告张良承担8969元，由原告沈阳市交通运输二公司承担7794元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  历 贺审 判 员  佟 铃人民陪审员  张洪丽二〇二〇年七月三十日法官助理许慧聪书记员汪俊含