辽宁省沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初2520号原告（反诉被告）信和凯峻（沈阳）置地有限公司，住所地沈阳市。法定代表人张永泉。委托代理人陈妍，系该公司员工。委托代理人王祎煊，系北京市安理律师事务所律师。被告（反诉原告）邱德，男，汉族，1986年8月9日出生，住址沈阳市。委托代理人王建华，系辽宁金正律师事务所律师。本院受理原告信和凯峻（沈阳）置地有限公司诉被告邱德商品房销售合同纠纷一案后，依法由本院审判员马腾飞担任审判长与审判员尹学敏、人民陪审员陶世英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信和凯峻（沈阳）置地有限公司的委托代理人陈妍、王祎煊，被告邱德的委托代理人王建华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，一、请求法院判令解除双方签订的两份商品房买卖合同；二、判令被告向原告返还代被告向北京优盛茂源投资咨询有限公司支付的代偿款200000元；三、判令被告向原告支付原告代被告支付的贷款本金296657.78元、违约金132495元；四、判令被告向原告支付备案费1158.7元；五、判令被告因承担第2、3、4项诉讼请求中的金钱给付义务与原告应向被告返还的房款中直接扣除；六、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称，原告主张解除商品房买卖合同的诉讼请求没有事实及法律依据。被告购买房屋前，原告对外公开宣传：其出售的房屋性质及用途为商住两用房屋，宜商宜居、可以居住可以落户，并且该商品房系铁西区启工二校重点学区房，在落户入学以及水电采暖民用价等享受住宅同等政策。在履行商品房买卖合同中，被告共支付沈阳市铁西区建设西路9号4-810房屋购房款329130元，沈阳市铁西区建设XXX号XX房屋房款332981元，故合同解除后，原告应全额返还上述款项并支付利息。原告存在违约行为，原告应赔偿被告的利息损失。关于备案费问题，备案费系由被告支付，故该费用应由原告返还被告。另在履行合同过程中，被告还支付了其他部分费用，该费用亦应由原告承担。被告（反诉原告）诉称，一、请求法院判令解除双方签订的两份商品房买卖合同；二、判令原告(反诉被告)向被告(反诉原告)返还已经支付的购房款142111元并赔偿利息损失，利息从2015年开始计算截至判决合同解除之日止，计算的本金基数按房款总额计算，利息计算标准按银行同期贷款利息计算；三、判令原告(反诉被告)支付违约金6621.11元；四、判令原告(反诉被告)赔偿已偿还贷款本金37746.18元及利息25264.06元；五、判令原告(反诉被告)赔偿经济损失6258.70元；六、本案的反诉费由原告(反诉被告)承担。原告（反诉被告）辩称，第一，请求没有事实和法律依据，因为被告在合同签订后向银行申请贷款，银行与原告签署合同，原告作为担保人为被告在借款合同项下的还款义务承担连带保证责任，由于被告原因逾期向银行偿还借款，导致原告代为偿还借款共计296657.78元，被告的逾期还款行为违反了合同约定，原告有权解除合同；第二，关于对外宣传涉案房屋用途已经公示，并在合同中明确约定，原告不存在欺诈行为，同时在合同签订时涉案项目证件全部齐全且已经在售楼处进行公示，被告对其购买的房屋为办公用途是完全清楚的，且对商品房的办公性质有充分的了解，签订该份合同系双方真实意思表示；第三，不同意支付违约金，因为原告不存在违约行为，被告逾期偿还贷款导致合同解除，系被告过错，违约金及利息均应由被告承担，该案费用应由被告支付，由被告返还原告，对于合同履行过程中被告支付的其他费用，与原告无关，不应由原告承担。经审理查明，2015年12月16日，原告（信和凯峻（沈阳）置地有限公司下同）与被告（邱德下同）签订商品房销售合同，被告购买原告开发的位于沈阳市铁西区建设西路9号4-810号商品房，约定总价款329130元，合同第六条关于付款方式约定“采用按揭贷款方式付款，贷款金额为16万元，买受人应在签署本合同当日向出卖人支付商品房总价款的51.39%（即169130元），作为首付款，余款办理银行按揭贷款。”合同签订后，被告实际向原告交付首付款69130元，当事人通过北京优盛茂源投资咨询有限公司取得借款100000元交付房款，同时就余款向银行部门办理了贷款。经审查，被告向交通银行股份有限公司办理贷款，原告作为担保人在借款合同中盖章。被告开始偿还银行贷款，后被告未按期清偿银行贷款，原告实际代偿了银行贷款余款，经审理中原、被告核对，原告共计偿还贷款本金145453.47元，被告偿还贷款本金14546.53元。同时双方均各自偿还了相应部分利息。审理中，原告主张其代被告偿还了北京优盛茂源投资咨询有限公司借款10万元。另查明，2015年12月16日，原告与被告签订商品房销售合同，被告购买原告开发的位于沈阳市铁西区建设XX学校XX号XX号商品房，约定总价款332981元，合同第六条关于付款方式约定“采用按揭贷款方式付款，贷款金额为16万元，买受人应在签署本合同当日向出卖人支付商品房总价款的51.95%（即172981元），作为首付款，余款办理银行按揭贷款。”合同签订后，被告实际向原告交付首付款72981元，当事人通过北京优盛茂源投资咨询有限公司取得借款100000元交付房款，同时就余款向银行部门办理了贷款。经审查，被告向交通银行股份有限公司办理贷款，原告作为担保人在借款合同中盖章。被告开始偿还银行贷款，后被告未按期清偿银行贷款，原告实际代偿了银行贷款余款，经审理中原、被告核对，原告共计偿还贷款本金145453.47元，被告偿还贷款本金14546.53元。同时双方均各自偿还了相应部分利息。审理中，原告主张其代被告偿还了北京优盛茂源投资咨询有限公司借款10万元。审理中，被告主张原告出售房屋存在虚假宣传的情况，涉案房屋没有达到宣传的商住两用、水电费享受住宅同等政策及以住宅性质对应相应学区等目的，并提交了微信截图，宣传图片复印件等证据。原告主张被告未按期偿还银行贷款，造成原告代偿了银行贷款余款。上述事实，有原、被告当庭陈述，商品房买卖合同、个人住房抵押贷款业务合作协议、个人房产抵押贷款合同、借款协议书、购房款发票、还款明细表等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的两份《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。原告起诉、被告反诉均要求解除本案诉争的两份《商品房买卖合同》，该两份《商品房买卖合同》确已无法继续履行，应解除。同时根据商品房买卖合同经过房屋登记部门备案管理的性质，《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理解除两份《商品房买卖合同》的备案手续。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告实际交付原告购房首付款142111元，被告实际清偿银行贷款本金29093.06元，该款项原告应返还被告。关于原告主张要求被告偿还两笔借款共20万元问题，原告主张实为向案外公司清偿了该20万元之后，向被告追偿问题，与本案商品房销售合同并不是同一个法律关系。且本案双方商品房买卖关系解除后，被告反诉中并未按房款主张要求原告返款该20万元，本案对原告该主张不一并处理。原告可另案追索，原告追索后，则本案根据现有事实认定的被告已交付房款金额亦可能发生变化，被告亦可另案主张。原告要求被告支付代偿银行的款项296657.78元的主张，为担保人承担保证责任后的追偿问题，与本案商品房销售合同纠纷并不是同一法律关系，且本案双方商品房买卖关系已经解除，反诉被告并未按房款主张要求原告返款该296657.78元，本案对原告该诉讼主张不一并处理。原告可另案追索，原告追索后，则本案根据现有事实认定的被告已交付房款金额亦可能发生变化，被告亦可另案主张。关于原告要求被告支付违约金132495元，原告要求被告支付备案费1158.7元，被告要求原告支付房屋首付款142111元自2015年开始至合同解除之日产生的利息，被告要求原告支付违约金6621.11元，被告要求原告返还其偿还的银行利息25264.06元，被告要求原告赔偿经济损失6258.7元的问题。以上原、被告各项主张均为要求对方赔偿损失。本案中，根据被告提交的宣传材料图片、截图等证据，原告在销售宣传房屋过程中，确存在相应不当，可能造成原告对房屋使用性质、水电费标准、学区等产生误解。而被告以原告销售宣传不当为由，未通过协商、诉讼等合理方式解决双方纠纷，而自行停止偿还银行贷款，造成原告清偿了全部银行贷款余款，被告行为亦存在不当。双方在履行商品房买卖合同过程中均存在过错，均存在损失，本院根据双方过错程度结合双方受到的实际损失情况，酌定双方各自承担损失，对原、被告主张上述损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）信和凯峻（沈阳）置地有限公司与被告（反诉原告）邱德于2015年12月16日签订的两份《商品房买卖合同》(两处房屋分别位于沈阳市铁西区建设X路X号XX、沈阳市铁西区建设X路X号XX)。被告（反诉原告）邱德于本判决发生法律效力之日起60日内协助原告（反诉被告）信和凯峻（沈阳）置地有限公司解除上述商品房买卖合同备案手续；二、原告（反诉被告）信和凯峻（沈阳）置地有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内返还被告（反诉原告）邱德房款142111元；三、原告（反诉被告）信和凯峻（沈阳）置地有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内返还被告（反诉原告）邱德偿付的银行贷款本金29093.06元；四、驳回原、被告其他的诉讼请求、反诉请求。如果给付义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10103元，由原告（反诉被告）信和凯峻（沈阳）置地有限公司负担；反诉费5051元，由被告（反诉原告）邱德负担；保全费3833元，由被告（反诉原告）邱德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，依法交纳上诉费，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  马腾飞审 判 员  尹学敏人民陪审员  陶世英二〇二〇年七月三十一日书 记 员  刘轩彤本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。