江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初1954号原告：周美兰，女，1976年12月20日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县。原告：刘芳金，男，1999年2月7日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县。二原告共同委托的诉讼代理人：李章熠，江西国兴律师事务所律师，特别授权。二原告共同委托的诉讼代理人：谢达禄，江西国兴律师事务所律师，特别授权。被告：兴国金丰商业管理有限公司，住所地江西省赣州市兴国县潋江镇苏区大道。法定代表人：魏桂球，该公司执行董事兼总经理。被告：魏桂球，男，1973年3月5日出生，汉族，江西省宁都县人，住江西省宁都县。被告：兴国县鑫泰房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市兴国县埠头乡埠头村苏区大道。法定代表人：肖友生，该公司总经理。被告：郑荣柏，男，1974年1月6日出生，汉族，江西省宁都县人，住江西省赣州市章贡区。以上四被告共同委托的诉讼代理人：刘承余，江西客家人律师事务所律师，特别授权。以上四被告共同委托诉讼代理人：郑梦芝，江西客家人律师事务所律师，特别授权。被告：叶晖，男，1985年3月17日出生，汉族，江西省龙南县人，住江西省赣州市龙南县。第三人：兴国平逸酒店有限公司，住所地江西省赣州市兴国县潋江镇滨江娱乐城**楼1-25。法定代表人：谢桂平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖厚湖，江西公仁律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：肖时林，江西公仁律师事务所律师，特别授权。第三人：严红梅，女，1980年9月21日出生，汉族，江西省赣州市人，住江西省赣州市章贡区。第三人：谢桂平，男，1979年6月18日出生，汉族，江西省宁都县人，住江西省宁都县。原告周美兰、刘芳金与被告兴国金丰商业管理有限公司（以下简称“金丰公司”）、魏桂球、兴国县鑫泰房地产开发有限公司（以下简称“鑫泰公司”）、郑荣柏、第三人兴国平逸酒店有限公司（以下简称“平逸公司”）、严红梅、谢桂平委托合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，根据被告郑荣柏的申请，依法追加被告叶晖参加诉讼，适用简易程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告周美兰及二原告共同委托的诉讼代理人李章熠，被告金丰公司、魏桂球、鑫泰公司、郑荣柏共同委托的诉讼代理人刘承余、郑梦芝，被告叶晖，第三人平逸公司的委托诉讼代理人肖厚湖、肖时林，第三人谢桂平到庭参加诉讼，第三人严红梅经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周美兰、刘芳金向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告金丰公司、魏桂球的委托经营管理合同；2.判令被告金丰公司、魏桂球、鑫泰公司、郑荣柏支付2019年、2020年租金共计74626元及违约金54290.90元（其余违约金按37313元的3‰每日至付清之日止）；3.判令被告金丰公司、第三人平逸公司、严红梅、谢桂平立即腾房并按年租金37313元支付至腾房止的租金，被告金丰商业公司、魏桂球、鑫泰公司、郑荣柏对应付租金承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月，被告鑫泰公司以购房户购买店铺包租的形式欺骗原告购买位于兴国县商铺，建筑面积为48.62平方米，套内面积31.67ｍ2，分摊面积16.95ｍ2，价格为509939元，每平方米10488.26元。2014年7月4日支付定金时，被告鑫泰公司叫被告金丰公司与原告签订了一份《商铺委托经营管理合同》，约定原告将购买的涉案商铺委托给被告金丰公司使用或租赁。第三条对租金及委托期限进行约定：1、一致同意该商铺的委托转租或使用期限为十年，即从2015年1月1日起至2025年1月1日止；2、双方确认：在十年委托转租或使用期内，因培育市场需要，原告自愿放弃该商铺前三年的所有经营收益（免租期），由金丰公司根据实际情况决定免租或减租，盈亏与原告无关，金丰公司保证原告第四、第五年的租金：第四年租金为37313元整；第五年租金为37313元；第六年至第十年每年租金不保底，金丰公司按照实际租金9:1分配，金丰公司按照实际租金的90%支付给原告，10%作为金丰公司的市场管理费；上述租金于每个合同年度的3月15日前支付。第十一条违约责任约定，金丰公司无不正当理由逾期向原告交付租金，金丰公司应按逾期每日按本年度约定租金的3‰向原告支付违约金，逾期达30日的，原告有权解除合同。被告金丰公司签订委托经营管理合同后将原告的商铺租赁给被告严红梅、谢桂平开办的被告平逸公司作“维也纳酒店”经营。被告金丰公司仅支付到2018年度的房租，2019年3月15日被告金丰公司应支付2019年度房租，可到至今也未支付，而且是由第三人严红梅、谢桂平找原告谈重新签订合同。原告认为，被告金丰公司与原告签订包租的委托管理合同中约定若被告金丰公司严重违约，原告可解除合同；被告金丰公司系被告魏桂球个人独资公司，被告魏桂球应承担连带责任；被告鑫泰公司作为开发商，在招商时承诺“1、十年保租：先招商后销售，保证所有铺面都有商家承租；2、十年保收益：全程委托经营，五年内稳收30%”，该招商广告是一种广告许诺，应视为合同的一部分内容，鑫泰公司应当对原告的诉请承担连带责任；第三人平逸公司至今占用原告商铺，应按租金标准支付占用费用，第三人实际占用却又拒不支付租金或占用费用，故应腾房；第三人平逸公司系第三人严红梅、谢桂平共同投资设立，第三人严红梅、谢桂平应在注册资金范围内承担责任。为维护原告合法权利，特诉至法院，请判如所请。原告周美兰、刘芳金就其诉讼请求和主张的事实向本院提供的证据有：1.二原告的身份证复印件、户口本复印件、不动产权证第0008471号复印件各一份，证明原告的身份信息及诉讼主体资格，二原告是案涉兴国县滨江路****的所有权人；2.被告鑫泰公司的章程、公司设立登记申请书复印件各一份，证明被告鑫泰公司是被告郑荣柏一人出资设立的个人独资有限责任公司，其作为唯一股东应当对公司债务承担赔偿责任；3.原告与被告鑫泰公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20140700551）、《补充协议》各一份和被告鑫泰公司的招商营销广告照片一组，证明双方签订了商品房买卖合同，并由补充协议等共同作为合同整体，合同明确约定买受人退房条件：即在交付房屋满十年的前一个月向出卖人提出申请，如买受人未在上述期限内提出申请的，则视为买受人放弃退房权利；被告鑫泰公司以委托经营十年包租的承诺与原告签订合同；4.被告金丰公司的设立登记申请书及章程复印件各一份，证明被告金丰公司的主体信息，是被告魏桂球一人出资设立的个人独资有限责任公司，其作为唯一股东应当对公司债务承担赔偿责任；5.《商铺委托经营管理合同》一份，证明原告与被告金丰公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定金丰公司逾期支付房租，原告有权解除合同；6.现场照片一组和被告平逸公司登记申请书、章程复印件一份，证明原告的商铺由第三人平逸公司、谢桂平实际占用，拒不支付房租，且原告的商铺作为酒店餐厅的一小部分，即使会腾出来也让原告无法出租，导致原告无法达到购房的最终目的；7、滨江新城1号楼平面规划图一张，证明原告购买商铺的位置情况。被告金丰公司、魏桂球、鑫泰公司、郑荣柏辩称，原告请求解除其与被告金丰公司在2014年7月4日签订的《委托经营管理合同》，被告金丰公司同意解除该份合同，但该份合同仅仅是被告金丰公司与原告所签，被告魏桂球仅系被告金丰公司的法定代表人，与本案毫无关联。原告要求被告魏桂球、鑫泰公司、郑荣柏承担2019年、2020年租金74626元及违约金，缺乏事实和法律依据，应当依法驳回。依据被告郑荣柏、鑫泰公司和叶晖、兴国县汇鑫房地产有限公司签订的《补充协议书》第七条的约定，案涉房屋的返租费用应由被告叶晖负责，由被告叶晖承担连带责任，与被告郑荣柏、鑫泰公司并无关联。原告要求被告金丰公司、第三人平逸公司、严红梅、谢桂平立即腾房，被告金丰公司认为应当由被告叶晖负责完成和承担相关责任。因为将案涉房屋租赁给第三人平逸公司、严红梅、谢桂平进行经营的是被告叶晖个人的行为，与答辩人金丰公司、魏桂球、鑫泰公司、郑荣柏无关。因此，原告要求按年租金37313元支付至腾房止的租金的诉求若能成立，也应当由被告叶晖承担。请求法院依法驳回原告对被告魏桂球、鑫泰公司、郑荣柏的诉讼请求。被告金丰公司、魏桂球、鑫泰公司、郑荣柏就其主张的事实向本院提供的证据有：1.《房地产项目合作协议书》、《协议书》复印件各一份，证明被告郑荣柏和叶晖共同出资拍得兴国县1号、2号地块，并决定成立鑫泰公司及兴国县汇鑫房地产开发有限公司合作进行开发，约定双方在两家公司各占50%的股份，2015年4月6日，被告郑荣柏和叶晖签订了协议书，双方对滨江娱乐城1、2号楼尚未出售的房产进行了划分，即案涉诉争的滨江娱乐城1号楼2层店铺分配给了被告叶晖，由被告叶晖进行处置；2.（2019）赣0732民初1374号判决书、《补充协议书》及附表复印件各一份，证明被告叶晖依据上述协议书的约定，向法院申请确认了滨江娱乐城1号楼2层尚未出售房屋的单独处置权利，即1号楼2层实际上全部划归叶晖所有，后续的房租等事宜实际上也由其负责处理；2019年5月29日，为了进一步明确双方在公司资产划分后有关返祖、税费和其它款项支付问题的后续承担问题，被告郑荣柏和叶晖进行了补充约定，即协议第七条明确了案涉项目1号楼返租费用的承担，即附表五中罗列了被告郑荣柏、叶晖负责的楼层返租费用明细，被告叶晖应负责1号楼2层的返租费用，其中包括了本案原告所购店铺1号楼2-38号店铺的返租费用，原告诉称的租金应当由叶晖负责。被告叶晖辩称，2018年我和原告周美兰签订了一份协议，已经支付了2018年的租金37313元。2019年我和其它15户业主协商达成了协议，我已经支付了达成了协议的业主的租金。只有原告周美兰一直没有达成一致意见，所以我还没有支付原告周美兰2019年的租金。我愿意按和其它业主协商的意见支付租金给原告。被告叶晖就其主张的事实向本院提供的证据有：1.被告叶晖的身份证复印件一份，证明被告叶晖的身份信息及诉讼主体资格；2、《补充协议书》、（2019）赣0732民初1374号判决书复印件各一份，证明被告郑荣柏与叶晖签订协议约定各自承担相关房屋租赁费的事实。第三人平逸公司辩称，答辩人请求代被告金丰公司支付答辩人在实际占有案涉房屋期间欠付的租金37313元，并要求原告继续履行与被告金丰公司的租赁合同，或者重新与答辩人签订一份租赁合同。原告主张解除与被告金丰公司的委托经营管理合同将严重损害答辩人的合法权益。原告要求的违约责任为日利率3‰过高，请求法院予以核减。第三人平逸公司就其主张的事实向本院提供的证据有：1.被告逸公司的章程、法定代表人身份证复印件及法定代表人证明各一份，证明第三人平逸公司的诉讼主体资格，公司股东出资时间为2027年12月31日；2.情况说明一份，证明第三人平逸公司为深圳市瑞丰商业运营有限公司名下运营的一家企业；3、《补充协议书》一组，证明其他15名业主均与深圳市瑞丰商业运营有限公司签订了租赁合同，合同租赁期限为2019年3月15日至2034年3月15日止。第三人严红梅、谢桂平辩称，答辩人严红梅、谢桂平既不是房屋租赁合同主体的相对方,也非房屋的实际使用人,与原告无任何法律上的利害关系，原告向答辩人主张租金属于适用主体不适格。两答辩人作为第三人平逸公司的股东只需对认缴的出资额为限承担有限责任，目前该公司尚在存续期间，原告向答辩人主张履行提前出资义务不符合相关法律规定。请法院依法判决驳回原告对答辩人的诉讼请求。第三人严红梅、谢桂平未向本院提供证据。经本院审理查明的事实和认定依据：原告周美兰、刘芳金为母子关系。被告金丰公司成立于2014年3月25日，公司类型为有限责任公司（自然人独资），股东和法定代表人均为被告魏桂球。被告鑫泰公司成立于2013年4月15日，公司类型为有限责任公司（自然人独资），股东为被告郑荣柏，法定代表人为案外人肖友生。被告平逸公司成立于2017年9月6日，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为第三人严红梅、谢桂平，法定代表人为第三人谢桂平。2013年2月，被告叶晖、郑荣柏共同出资拍得兴国县一号、二号地块，并决定成立兴国县汇鑫房地产有限公司、兴国县鑫泰房地产开发有限公司进行实体开发，各占50%的股份，项目命名为“滨江娱乐城1号、2号楼”。2013年6月8日，案外人兴国县汇鑫房地产有限公司成立，公司类型为有限责任公司（自然人独资），股东为被告叶晖，法定代表人为被告叶晖。2015年4月6日，被告叶晖、郑荣柏、鑫泰公司和案外人兴国县汇鑫房地产有限公司就“滨江娱乐城1号、2号楼”项目未售房屋的分配及相关债务等事务达成协议。其中的“房屋分配方案”写明：鑫泰公司、案外人兴国县汇鑫房地产有限公司一致同意将其开发的上述所有房产交由叶晖、郑荣柏处置，叶晖、郑荣柏有权就上述房产进行分配，分配后网签至叶晖、郑荣柏指定的个人名下；房屋具体分配方案见附件图纸，其中，叶晖分得包括1＃楼二层未售面积在内的一号资产包。事后，被告鑫泰公司陆续将上述部分房屋网签给了被告叶晖指定的第三人。但对其余26间商业写字楼，被告鑫泰公司以双方未对清账为由，拒绝网签给被告叶晖指定的第三人，被告叶晖于2019年4月10日将被告鑫泰公司起诉至本院。本院于2019年5月24日作出（2019）赣0732民初1374号民事判决，确认位于兴国县“滨江娱乐城”的26间商业写字楼归被告叶晖所有。2019年5月29日，被告叶晖、郑荣柏、鑫泰公司和案外人兴国县汇鑫房地产有限公司签订《补充协议书》，其中就相关房屋的返租租金进行了明确，案涉房屋2-38号的返租租金由被告叶晖负责。2014年7月，原告周美兰、刘芳金在被告鑫泰公司购买了兴国县滨江路1号2-38房，并办理了不动产登记手续。2014年7月4日，原告周美兰、刘芳金与被告金丰公司签订了《商铺委托经营管理合同》，将兴国县滨江路1号2-38房委托给被告金丰公司经营管理，原告周美兰、刘芳金出具了《商铺招商经营管理授权委托书》给被告金丰公司。《商铺委托经营管理合同》约定：委托期限自从2015年1月1日至2025年1月1日；双方确认，因培育市场需要，原告周美兰、刘芳金自愿放弃该商铺前三年内所有经营收益（免租期），第四年、第五年的租金均为37313元，第六年至第十年的租金由被告金丰公司按照实际租金的90%支付给原告周美兰、刘芳金，租金于每个合同年度的3月15日前支付；被告金丰公司无正当理由逾期向原告周美兰、刘芳金支付租金，被告金丰公司应按逾期每日按本年度租金的3‰向原告周美兰、刘芳金支付违约金。此后，涉案商铺已交由被告金丰公司负责经营管理。因被告郑荣柏、叶晖对案涉商铺所在的房地产项目的分配发生争议，被告金丰公司实际上未对案涉商铺进行经营管理，而是由被告叶晖进行经营管理。被告叶晖引进第三人平逸公司经营“维也纳酒店”，案涉商铺已和其他相关商铺一起被第三人平逸公司改建成酒店大厅。被告叶晖已向原告周美兰支付了第四年即2018年的租金37313元。2019年，被告叶晖与第三人平逸公司引进案外人深圳市瑞丰商业运营有限公司对相关房产进行管理，该公司与其他相关商铺的业主签订了《补充协议书》，但未与原告周美兰达成一致意见，也未签订《补充协议书》，被告叶晖也未向原告周美兰支付2019年后的租金。原告周美兰、刘芳金遂诉请本院处理。诉讼过程中，第三人平逸公司要求追加案外人深圳市瑞丰商业运营有限公司为当事人参与诉讼，原告周美兰、刘芳金的特别授权诉讼代理人李章熠在庭审时明确表示不需要追加。上述事实，有原、被告和第三人平逸公司提供的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案立案案由为房屋租赁合同纠纷，经审理查明应为委托合同纠纷。原告周美兰、刘芳金与被告金丰公司签订的《商铺委托经营管理合同》依法成立，双方之间的委托合同关系合法有效，应当受到法律保护。被告金丰公司未按合同约定履行向原告周美兰、刘芳金支付经营管理所得的租金的义务，构成违约，应承担相应的民事责任。原告周美兰、刘芳金要求解除《商铺委托经营管理合同》和要求第三人平逸公司腾房，又要求支付2020年全年的租金，意思表示互相矛盾，且案涉商铺已被第三人平逸公司改建成酒店大厅的一部分，故对该主张本院不予支持。原告周美兰、刘芳金要求被告金丰公司支付已到期的租金及支付违约金符合法律规定，本院予以支持，但双方约定的违约金计算标准过高，本院酌情予以调整。原告周美兰、刘芳金要求被告魏桂球承担支付租金的责任，因其未提供证据证实被告金丰公司的财产与股东个人即被告魏桂球的财产存在混同现象，本院对该主张不予支持。被告叶晖是案涉商铺的实际经营管理者，支付了2018年的租金，也同意支付今后的租金，应视为其自愿对被告金丰公司承担的责任负连带责任。第三人平逸公司作为案涉商铺的实际使用人，在答辩时请求代被告金丰公司支付租金，应视为其自愿对被告金丰公司承担的责任负连带责任。原告周美兰、刘芳金要求被告鑫泰公司、郑荣柏承担支付租金的责任和要求第三人严红梅、谢桂平承担连带责任，不符合合同相对性原则，故对该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告兴国金丰商业管理有限公司给付原告周美兰、刘芳金2019年经营管理的租金37313元；二、被告兴国金丰商业管理有限公司向原告周美兰、刘芳金支付逾期给付2019年经营管理的租金的违约金，按年利率24%自2019年3月16日起计算至付清款之日止；三、被告兴国金丰商业管理有限公司给付原告周美兰、刘芳金2020年经营管理的租金37313元；四、被告兴国金丰商业管理有限公司向原告周美兰、刘芳金支付逾期给付2020年经营管理的租金的违约金，按年利率24%自2020年3月16日起计算至付清款之日止；五、被告叶晖对被告兴国金丰商业管理有限公司应承担的本案履行义务负连带清偿责任；六、第三人兴国平逸酒店有限公司对被告兴国金丰商业管理有限公司应承担的本案履行义务负连带清偿责任；七、驳回原告周美兰、刘芳金的其他诉讼请求；八、本案履行内容限本判决生效后7日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1439元（已按简易程序减半收取），原告周美兰、刘芳金已预交，由被告金丰公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年，逾期视为放弃权利。审判员  刘勇二〇二〇年七月二十七日书记员  邱荣