太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初186号原告:任光耀，男，1986年9月19日出生，汉族，古交市人民法院法官助理，住太原市。原告：刘月仙，女，1986年8月14日出生，汉族，古交矿区总医院护士，住太原市。委托诉讼代理人：任光耀（刘月仙配偶），男，1986年9月19日出生，汉族，住太原市。被告：太原化学工业集团房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区长兴南街**。法定代表人：闫帅达，执行董事。委托诉讼代理人：朱燕春，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷婷，女，1991年10月27日出生，汉族，公司员工，住太原市尖草坪区古城街道龙康新苑****。原告任光耀、刘月仙与被告太原化学工业集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任光耀、刘月仙、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱燕春、李婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任光耀、刘月仙向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付二原告从2019年10月1日至2019年12月29日的延期交房违约金34199.2元；2.判令西中环南段129号6幢1单元11层1101号房屋未达到交付使用标准前的相关费用由被告自行承担；3.判令被告按照《商品房买卖合同》中第九条第二款的约定从2019年12月30日至西中环南段129号6幢1单元11层1101号房屋达到交付标准之日为止按照日万分之六承担违约责任；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月1日，二原告与被告签订了编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，二原告作为买受人，向被告购买位于太原市西中环路南段129号6幢1单元11层1101号的房屋（太化﹒紫景天城），二原告按照合同约定首付766637.68元，并于2018年11月2日办理完公积金贷款手续，被告于2018年11月12日收到该款并出具收据。原、被告在合同中约定于2019年9月30日之前交付房屋。交付房屋时被告应按照合同的约定取得该商品房交付使用批准文件。2019年9月30日被告未能按照合同约定如期交房，2019年12月23日被告给原告出具入住通知书，二原告按照约定领取交房号牌，但未见到任何商品住宅交付使用批准文件。2020年1月5日二原告给被告出具拒绝收房通知书，同时2020年1月6日太原市建设工程质量站出具情况说明，被告未经组织竣工验收擅自交付住户。综上，被告的行为构成违约，拒绝按照合同履行自己的义务，故二原告提起诉讼。被告太原化学工业集团房地产开发有限公司辩称，本案合同履行期间由于太原市政府的环保及“二青会”等一系列政府性文件要求导致项目无法施工共计223天，且应全体业主要求将本楼原定设计公共部分乳胶漆标准提升为瓷砖，导致额外增加工期33天，该情形均应按法律规定及合同约定顺延交房，且顺延期限完全可以涵盖顺延交房期限，所以我方不存在逾期交房。本项目施工过程中，2017年3月至2019年底，根据《太原市重污染天气应急预案》，太原市政府、环境办多次发布禁止土方作业的通告、应急响应太原市重污染天气黄色、橙色预警通告以及“二青会”交通、施工管制措施等一系列政府行为，强制性要求矿山、砂石料厂、石材厂、石板厂等应停止作业，市区所有房屋建筑、绿化等施工工地停止土石方作业、建筑拆除、喷涂粉刷、护坡喷浆、混凝土搅拌等，项目拉运沙石、渣土车辆禁止通行、所有施工工地土石方作业、砂浆现场搅、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷、浇筑等易起尘作业全部停止，造成项目无法施工223天。应全体业主2019年8月底要求，将本项目标准层公共部分原设计装修标准从乳胶漆提升为贴瓷砖，额外增加9月11日至10月20日共40天的工期，应相应顺延。以上情况按合同第八条约定及法律规定，均应予以顺延交房，且该期限完全可以涵盖合同原定2019年9月30日交房至实际交房2020年1月1日之三个月的顺延期。所以，关于该部分期限，我方不应当承担逾期责任。2020年1月1日，我公司开始交房，且符合合同约定及法律规定交房标准，原告拒不收房，相关责任应自行承担。关于住宅小区房地产开发项目竣工验收的行政许可制度已经取消，合同第八条约定的“批准文件”已无法律依据，应按照现行法律法规经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格后可以交付使用。我公司在2020年1月1日交房前已依法组织竣工验收，取得《竣工验收证明书》，且具备合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，已符合约定的交付标准。按照合同第十一条约定，因买受人原因造成房屋未能交付的，出卖人不应当承担违约责任，且买受人因支付物业费、采暖费等相关费用，房屋的一切风险也由买受人承担。我公司已代原告垫付以上期间的物业费、采暖费，应于本案中核减。另外，违约金应当以原告已经交付的首付款为基数进行计算。原告是以按揭贷款的形式向被告支付的购房款，其只向被告交付了首付款，而按揭贷款尚在履行中，在抵押登记证办理之前，被告对该笔贷款承担无限连带责任，故该部分款项的支付具有不确定性，且合同约定的违约金过高，按照年息达到21.6%，原告实际并未造成如此严重的损失，应以原告按揭贷款的利息为参考标准计算。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告向本院提交了太原市环保局、太原市政府办公室、太原市城乡管理局、山西省住房和城乡建设厅、太原市改善省城环境质量领导小组办公室等单位发布的通告等文件23份及监理工作联系单41份、监理日志11份，二原告认为2018年9月1日之前文件与本案无关，之后的文件被告也没有尽到通知义务，本院对被告提交的该组证据的真实性予以确认；2.被告向本院提交了太化﹒紫景天城项目A6号楼设计图纸、住宅交楼标准、设计变更单、维权报道、维权图片、监理日志、公共部位照片、施工进度计划，二原告表示在购房时，销售人员说公共区域是瓷砖，但未提交相应证据，本院对被告提交的该组证据的真实性予以确认；3.被告向本院提交了《关于太化﹒紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，被告表示从未收到过该函，被告向本院提交了向二原告邮寄的快递单据及跟踪查询单，邮寄地址为太原市西矿街阎家沟千所小区，系他人收，二原告表示被告邮寄的地址错误，并未收到该函，被告向本院提交了商品房买卖合同会签单，二原告确认的通讯地址为太原市西矿街阎家沟化纤所小区，被告邮寄地址错误，非二原告签收，故本院对二原告收到敬告函的事实不予认定；4.被告向本院提交了建设工程监理合同、建设工程设计合同、建设工程勘察合同、建设工程施工合同、五方竣工验收证明书，本院对被告提交的该组证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，二原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），约定，二原告购买被告开发位于太原市西中环路南段129号“太化﹒紫景天城”小区6幢1单元11层1101号房；该商品房层高3米，建筑层数地上32层；房屋总金额1266637.68元；买受人首付房款766637.68元，剩余公积金贷款；出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用；因市政施工或者政府指令性文件，造成无法施工的，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。合同还对其他事项进行了约定。二原告依约向被告交付了首付款并办理了按揭贷款，被告向二原告出具了收到首付款及银行按揭款的收据。被告在施工建设过程中，受太原市污染天气影响，按照相关部门发布的通告，应监理单位要求，采取了停止土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷及拉运沙石、渣土的车辆禁止通行的应急响应措施，造成施工进度延误。2019年8月，太化﹒紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将二原告所购的6号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月13日至2019年10月15日。2019年12月23日，被告向二原告发出《入住通知书》，通知原告于2020年1月8日交房，二原告因不符合交房标准，于2020年1月5日向被告发出《拒绝收房通知书》，拒绝收房。2019年12月25日，被告及监理单位山西诚正建设监理咨询有限公司、设计单位太原市建筑设计研究院、勘察单位山西华晋岩土工程勘察有限公司、施工单位山西太行建设开发有限公司出具了竣工验收证明书。被告至今未取得原告所购楼房的消防验收合格证明。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》中约定，被告应于2019年9月30日前向二原告交付房屋，二原告主张被告通知原告2020年1月8日收房不符合交房标准，属于违法交房，被告不予认可，向本院提交了太原市环保局等相关部门发布的通告等文件、监理工作联系单及监理日志及2019年8月23日被告向原告发出的《关于太化﹒紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，以证明被告未逾期交房。对于被告是否延期交房的问题，按照合同约定，被告应在无法施工的情形发生之日起30日内告知买受人即二原告，被告于2019年8月23日向二原告发出的《关于太化﹒紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，但该敬告函邮寄地址错误，二原告并未收到，被告未尽到通知义务，故被告交付房屋的期限不应以该敬告函所列事项予以扣除；2019年8月，太化﹒紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的6号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月13日至2019年10月15日，因施工的整体性，被告将楼房标准层全部改贴瓷砖，原告因此获利收益，应视为小区全体业主与被告对交房条件的变更，交房期限应予顺延，被告可延期交房33天，被告应在2019年11月3日前向原告交房。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用。原告购买的房屋所在楼栋建筑层数为地上32层，层高3米，属于我国规定的一类高层民用建筑，应当进行消防验收，现被告尚未取得消防验收合格证明，不符合双方《商品房买卖合同》中约定的交房条件，被告不能向原告交付符合合同约定的房屋，构成违约，应向原告支付违约金。被告辩解违约金应当以原告已经交付的首付款为基数进行计算，而被告实际收到了全部购房款，向原告出具了全部购房款的收据，故对被告的该辩解意见本院不予采纳。被告辩解合同约定的违约金过高，本院酌定以原告缴纳的全部购房款为基数，按照日万分之一点五计算自2019年11月4日至被告取得消防验收合格证明时的违约金。二原告请求所购房屋未达到交付使用标准前的相关费用由被告自行承担，因使用房屋中相关费用的承担问题不是房屋买卖合同该纠纷，故本院对原告的该请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告任光耀、刘月仙自2019年11月4日至2020年7月15日的违约金48448.89元。二、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司在取得消防验收证明后十日内，向原告支付2020年7月16日至取得消防验收合格证明之日的违约金（以1266637.68元为基数，按日万分之一点五计算）。三、驳回原告任光耀、刘月仙的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费654元由被告太原化学工业集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 乔 毅人民陪审员 高旭阳人民陪审员 王宝贵 二〇二〇年七月十五日书 记 员 闫旭春