济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初172号 原告：闫冲，男，汉族，1981年3月23日出生，自由职业，住北京市 委托诉讼代理人：陶金宏，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付俊杰，山东齐鲁律师事务所律师。 被告：夏兆柯，男，汉族，1988年10月13日出生，无业，住济南市 委托诉讼代理人：张俊亭，山东舜元律师事务所律师。 原告闫冲与被告夏兆柯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用独任普通程序，于2010年4月17日公开开庭进行了审理。原告闫冲的委托诉讼代理人陶金宏、付俊杰，被告夏兆柯的委托诉讼代理人张俊亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫冲向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付占有使用费18049.86元（2019年11月28日至2019年12月3日期间）和免租期租金103204.95元；2.判令被告向原告支付违法转租违约金108299.18元；3.本案诉讼、保全费用由被告承担。事实与理由：2015年9月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告名下位于济南市舜井街以东、黑北路以西、黑西路以北、泉城路以南南区一期组团五1-2-201、202、207房屋（以下简称“租赁房屋”），租赁面积为439.17平方米，用于餐饮经营，租赁期间自2015年9月28日至2020年9月27日，被告应于每月28日支付下个月的租金。同时还约定因被告原因导致合同提前解除的，被告应当按照免租期当年度租金标准补足免去的全部租金，此外被告还承担未经原告书面同意不得转租的义务。2019年11月，因被告逾期支付租金事项，原告与其交涉时发现，被告未经原告同意擅自将租赁房屋进行了层层转租，租赁房屋被案外人邬红强实际占有，被告的行为已经严重违反了租赁合同的约定，原告有权利要求被告按照合同约定支付全部租金并承担擅自转租的违约责任。虽经原告多次主张，但截至目前为止，被告仍未向原告履行付款义务，严重侵害了原告的合法权益。现为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 闫冲为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据1、鲁（2019）济南市不动产权第01489**房产证、鲁（2019）济南市不动产产权第01490**产证、鲁（2019）济南市不动产权产权第014898**证各1份，证明原告系案涉标的房屋即济南市舜井街以东、黑北路以西、黑西路以北、泉城路以南南区一期组团五1-2-201、202、207的所有权人，有权将上述房屋对外出租； 证据2、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议各1份，证明2015年9月24日原、被告双方签订房屋租赁合同，闫冲将上述三处房产出租给夏兆柯使用，合同约定租赁期限自2015年9月28日至2020年9月27日，并对装修期、租金标准、租金支付时间、不得转租、违约责任等事项明确、具体约定； 证据3、2015年9月24日商铺交付确认书1份， 证明签订房屋租赁合同后，原告按照合同约定时间将租赁房屋交付给被告使用，被告在收取房屋时对租赁房屋及各项设施设备的状况予以认可； 证据4、店铺转让合同1份，证明被告在未经原告书面同意的情况下，擅自将租赁房屋转租给第三方使用，构成严重违约的事实。该合同系被告未支付2019年11月28日-2019年12月27日租金时，原告向被告要求支付该时间段租金，因原告无法联系到被告本人，故到涉案房屋处才发现已经由案外人邬红强实际占有涉案房屋；经案外人邬红强介绍该房屋系济南忆江州老火锅餐饮有限公司转租给杨四龙使用，并向原告提供了该份店铺转让合同； 证据5、关于解除房屋租赁合同的通知函、中国邮政EMS寄送单及回单（打印件）各1份，证明：因被告存在逾期支付2019年11月28日至2019年12月27日租金超过30天、擅自转租严重违反合同约定的行为，原告根据《房屋租赁合同》约定，书面告知被告双方租赁合同关系解除，被告于2019年12月3日收到该函件，双方租赁合同于此时解除； 证据6、商铺交付确认书1份，证明被告确实存在未经原告书面许可擅自将案涉租赁房屋转租的事实，租赁房屋的实际占有人于2019年12月3日将房屋交还原告； 证据7、原告交通银行个人账户交易清单两页，证明在签订房屋租赁合同之后，被告以其本人以及刘爽的名义向原告支付房租，被告支付至2017年4月28日，充分说明被告在使用该房屋过程中本身存在租金支付账户混乱情况。 夏兆柯辩称，被告是代表山东忆江州餐饮管理有限公司与原告签订租赁合同，其行为是一种职务行为，与原告实际履行租赁合同的前期是山东忆江州餐饮管理有限公司和济南忆江州老火锅餐饮有限公司，后期是杨四龙，因此，被告不应承担责任。 夏兆柯为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据1、（1）山东忆江州餐饮管理有限公司工商登记资料，证明2015年9月24日签订租赁合同后，该公司于2015年10月10日成立，被告是该公司的股东和法定代表人，被告签约行为是职务行为；2017年7月25日前的股东有被告、韩鹏、雷霞和刘阳，此四股东与2017年7月24日成立的济南忆江州老火锅餐饮有限公司股东完全一致，两个公司实为一体；（2）济南忆江州老火锅餐饮有限公司工商登记资料，证明该公司于2017年7月24日成立，被告是该公司的股东和法定代表人，股东有被告、韩鹏、雷霞和刘阳，与此时的山东忆江州公司股东完全一致，两个公司实为一体，2019年2月21日该公司注销；（3）北京松林和创广告有限公司工商登记资料，证明该公司成立于2010年12月14日，与山东忆江州公司签订过支付租金修正协议，原告是该公司的经理，原告于2016年7月13日-2019年8月6日期间担任该公司的法定代表人； 证据2、通知一份，2017年12月1日原告向山东忆江州公司发出催款通知，证明原告认可租赁合同的承租人是山东忆江州公司，截止到2017年11月28日，不欠原告租金； 证据3、回复函一份，2017年12月4日被告以山东忆江州公司的名义回复原告，证明原告也自认租赁合同的承租人是山东忆江州公司，并与原告就租金问题另行签订了房租支付修正协议，被告认为不存在违约行为； 证据4、2017年12月12日原告发出的通知函，原告针对上述回复函，发出该通知函，证明原告也认可该房租支付修正协议的存在，只是因该协议主体不符从而不承认对双方的约束力。被告及忆江州公司与北京松林和创广告有限公司无任何经济往来，也不存在租赁关系，当然更谈不上修正支付租金的问题，山东忆江州公司之所以与北京松林和创广告有限公司签订协议，只是因为原告此时担任该公司的法定代表人，不知原告在规避什么； 证据5、忆江州公司支付租金凭证40份，自2017年5月-2018年11月，由两个忆江州公司向原告交付租金，证明与原告履行租赁合同是两个忆江州公司； 证据6、店铺转让合同及补充协议，济南忆江州公司于2018年11月23日将涉案房屋转租给了杨四龙，此后与原告履行租赁合同的人是杨四龙，2019年1月26日与杨四龙拟签补充协议； 证据7、微信聊天截图，山东忆江州公司的会计刘小美与杨四龙的会计滕利，在微信聊天时提及谢宁向原告支付租金的事，谢宁是杨四龙的合伙人，代表杨四龙向原告支付租金，证明后期与原告履行租赁合同的人是杨四龙； 证据8、收到条，2019年1月20日杨四龙的会计滕利代表杨四龙收到了与济南忆江州公司将涉案房屋转租的相关材料； 证据9、网银转账电子回单5份及招行一卡通转账截图2份，谢宁作为杨四龙的合伙人，代表杨四龙向原告支付租金，证明后期与原告履行租赁合同的人是杨四龙。原告对此也是明知的； 证据10、申请证人刘小美出庭，证据7的原始载体在证人刘小美手机上。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月24日，闫冲（甲方）与夏兆柯（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容约定：甲方向乙方出租位于济南市历下区舜井街以东、黑北路以西、黑西路以北、泉城路以南南区一期组团五1-2-201、202、207的房屋，用途为餐饮经营，房屋出租面积为439.17平方米；租赁期限为5年，自2015年9月28日至2020年9月27日止；甲方给予乙方自交付日起50天的装修期，即自2015年9月28日至2015年11月16日，装修期为租赁期限的一部分，此期间乙方无需支付租金，但需承担该房屋产生的其他费用（物业管理费、水费、电费、燃气费等各项费用）；租金递增以年为单位，即租赁期第一年的租金标准月租金为62783.01元；第二年租金标准较前一年递增8%，即月租金67805.65元；第三年至第五年租赁期间租金标准较前一年递增10%，即2017年9月24日至2020年9月23日三个年度的月租金分别为74586.22元、82044.84元、90249.32元；租金支付方式为押一付三，乙方向甲方支付相当于一个月租金的租赁保证金，租金按年涨幅调整时补足相应比例的租赁保证金，租赁期满或合同提前终止，若乙方无违约行为，保证金无息退还；若因乙方原因实际租赁不满租赁期或实质性违反本合同条款及规定，甲方有权索取免租期内所免去的所有租金；房屋租金采取预付制，首次支付租金时间为2015年10月12日，乙方需将租金汇至闫冲指定的以下账号…乙方逾期支付租金，甲方除有权要求乙方支付租金外，还应要求乙方支付滞纳金，滞纳金额为：拖欠日数乘以欠缴租金总额的3%；除首次支付租金外，乙方拖欠租金超过应支付时间30天，甲方有权停止提供冷暖电等使用条件，没收保证金，并自行收回房屋…。租赁期间内，未经甲方书面同意，乙方不得把本房屋整体或者部分租赁给乙方以外的其他单位或个人，违反上述约定，视为乙方违约并由乙方承担违约责任…,乙方未经甲方书面同意，将房屋转租的,转借他人使用的或拆改变动房屋结构损坏房屋设施；甲方有权终止合同，收回该房屋。除修复损坏的房屋及设施外，乙方应按年租金的10%向甲方支付违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿。 上述合同签订后，闫冲即将合同约定的租赁标的物交付夏兆柯使用，2015年9月24日双方签订商铺交付确认书。2017年12月25日，闫冲（甲方）、夏兆柯（乙方）就租赁房屋又签订一份补充协议，双方对租金标准及支付方式再次约定：自本补充协议签署之日起，租赁房屋租金标准为5.58元/平方米/天，月租金为74586.22元，租金递增以“年”为单位，每一年度租金标准较前一年度递增10%，租赁期内后续年度租金递增标准均按上述递增方式计算，即2018年9月28日至2019年9月27日期间及2019年9月28日至2020年9月27日的月租金分别为82044.84元及90249.32元，租金支付方式为按月度支付，即乙方应于每月度28日中午12店之前按上述预定标准支付房屋租金且乙方应于本补充协议经双方签署之日起五个工作日内向甲方补缴其应交未交的租金及押金共计22652.12元。 另查明，闫冲于2019年11月28日作出“关于解除房屋租赁合同的通知函”一份，主要内容记载：“…自2019年9月28日至今，贵方一直未支付租金，且未经本人同意，擅自将房屋转租，贵方的行为属于严重违约。根据租赁合同、补充协议及相关法律规定，特向贵方郑重通知:一、解除双方租赁合同、补充协议。二、支付本人房租180498.64元、免租期租金103204.95元和滞纳金83931.87元（按欠缴租金总额的每日百分之三计算，截至2019年11月28日），以上共计367635.46元。请于2019年12月5日前汇至甲方账户：户名：闫冲，….三、按租赁合同约定，一周内将房屋回复原状，并于12月5日将房屋正式交还给本人，….四、若贵方未按房屋原状回复，本人有权收回房屋后自行恢复，由此所产生的一切费用由贵方承担。”闫冲以特快专递邮寄方式向夏兆柯邮寄上述函件，物流跟踪显示该快递于2019年12月3日已签收（他人代收）。 再查明，济南忆江州老火锅餐饮有限公司于2017年7月24日成立，2017年10月20日前的法定代表人为“夏兆柯”，股东有：夏兆柯、韩鹏、雷霞、刘阳。山东忆江州餐饮管理有限公司于2015年10月10日成立，2017年7月25日前的法定代表人为“夏兆柯”，股东有：夏兆柯、韩鹏、雷霞、刘阳。2018年11月23日，济南忆江州老火锅餐饮有限公司（甲方转让方）将涉案房屋“位于济南市历下区舜井街以东、黑北路以西、黑西路以北、泉城路以南南区一期组团五1-2-201、202”转让给了杨四龙（乙方受让方），双方签订店铺转让合同，移交日为2018年11月25日，租期到2020年9月27日止，移交日以后，乙方有权继续以忆江州老火锅作为店铺名称、商号等进行经营。 另闫冲提交于2019年12月3日与案外人邬红强签署的“商铺交付确认书”一份，主要内容记载：“夏兆柯收取租赁房屋后未经闫冲同意，擅自将房屋转租给杨四龙…,现实际占用人邬红强自愿向闫冲交还房屋…”。 闫冲以夏兆柯未支付2019年11月28日至2019年12月3日期间租金且其存在擅自转租行为为由要求夏兆柯支付占有使用费及承担违约责任。夏兆柯辩称在与闫冲签订房屋租赁合同16日后即成立了山东忆江州餐饮管理有限公司，自己是该公司股东及法人，系代表公司履行的职务行为，且2017年7月25日前山东忆江州餐饮管理有限公司的四位股东与2017年7月24日成立的济南忆江州老火锅餐饮有限公司的股东完全一致，两公司实为一体，并提交两个公司多次向闫冲账户交付租赁的凭证，证明与原告履行合同的是两公司。夏兆柯另提交微信截图、证人刘小美（山东忆江州餐饮管理有限公司会计）出庭作证及谢宁的转款凭证（夏兆柯称谢宁系杨四龙的合伙人）主张闫冲对于涉案房屋转租给杨四龙是知情的。 本院认为，原、被告双方签订的租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。房屋租赁合同中明确约定“乙方未经甲方书面同意，将房屋转租的,转借他人使用的或拆改变动房屋结构损坏房屋设施；甲方有权终止合同，收回该房屋。除修复损坏的房屋及设施外，乙方应按年租金的10%向甲方支付违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿。”原告提交的商铺转让合同及商铺交付确认书能够证明涉案房屋并不是夏兆柯在使用，夏兆柯虽辩称自己是代表山东忆江州餐饮管理有限公司与原告签订的租赁合同，系职务行为，不应承担责任，且原告对济南忆江州老火锅餐饮有限公司将房屋转租给杨四龙是明知的，但房屋租赁合同及补充协议均是被告夏兆柯个人与原告签订的，并没有加盖公司公章，故对其主张系职务行为，本院不予采信，同时也不能阻却涉案房屋转租的事实，且上述条款中明确约定了“乙方未经甲方书面同意，将房屋转租的,…”被告夏兆柯并未取得原告书面同意，故被告夏兆柯已构成违约，原告有权终止合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告闫冲于2019年11月28日发出《关于解除租赁合同的通知函》，于2019年12月3日送达被告处，故双方签订的租赁合同已解除。原告主张被告支付2019年11月28日至2019年12月3日期间的房屋占有使用费18049.86元（按照当时月租金90249.32元计算，即90249.32元÷30天×6），本院予以支持。对于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”被告擅自转租，存有违约行为，原告闫冲要求被告按照自2019年9月24日-2020年9月23日年租金标准的10%支付违约金的诉讼请求，事实清楚，合同约定明确，本院予以支持。对于原告另主张被告支付免租期租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本院认为，房屋租赁合同中虽约定“若因乙方原因实际租赁不满租赁期或实质性违反本合同条款及规定，甲方有权索取免租期内所免去的所有租金”，但原告已对违约金进行了主张，再要求被告支付免租期租金，增加了违约责任，原告并不能证明其实际损失超过约定的违约金数额，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告夏兆柯向原告闫冲支付房屋占有使用费18049.86元，于本判决生效之日起十日内履行； 二、被告夏兆柯向原告闫冲支付房屋转租违约金108299.18元，于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回原告闫冲的其他诉讼请求。 案件受理费4740元，保全费1691元，共计6431元，由被告夏兆柯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李兰霞 二〇二〇年七月二日 书记员  亓 瑞