广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1101号上诉人（一审原告）：李仲平，男，1961年5月18日出生，香港特别行政区永久性居民，住珠海市斗门区。香港特别行政区永久性居民身份证号码：K******（7），港澳居民来往内地通行证号码：H0*******01。委托诉讼代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢丹泳，广东德赛律师事务所律师。上诉人（一审被告）：珠海市恒大海泉湾置业有限公司，住所地：珠海市平沙镇海泉湾**办公室****。统一社会信用代码：91440400MA4UKK6L5P。法定代表人：李泽雄，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人李仲平因与上诉人珠海市恒大海泉湾置业有限公司（以下简称恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2019）粤0491民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李仲平上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李仲平的全部诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费全部由恒大公司承担。事实与理由：一、恒大公司未完成维修义务，涉案房屋并未交付，恒大公司应履行修复义务将符合质量标准的房屋交付给李仲平，并向李仲平支付逾期交付违约金至实际交付之日止。恒大公司于2019年12月10日发出《维修完成通知书》，通知李仲平于2019年12月20日办理房屋钥匙交接手续，一审法院以此认定2019年12月20日是实际交付涉案房产日期。而实际上恒大公司并未履行交付义务，李仲平并未收楼。根据双方签订的合同约定，恒大公司应履行修复义务，并承担修复费用，修复后再行交付。截至本案一审判决之日，恒大公司仍未履行修复义务。根据合同的约定，恒大公司应自逾期交楼之日起，以购房款总价2936613元为基数，按每日万分之一的标准向李仲平支付逾期交楼违约金至实际交楼之日。因此，恒大公司应继续履行修复义务，将符合合同约定条件及质量标准的房屋交付给李仲平，并向李仲平支付逾期交房违约金至实际交付之日止。二、恒大公司应向李仲平支付租金损失及鉴定费损失。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。李仲平认为，买卖合同约定的“按每日万分之一计算违约金”的标准过低，低于因恒大公司逾期交楼对李仲平造成的损失。因此，李仲平诉请按照涉案房屋逾期交楼期间同地段同类房屋租金的标准支付违约金的请求合法合理，应得到支持。另外，鉴定费也是因恒大公司逾期交楼及没有履行修复义务，李仲平为查验房屋是否已修复合格、能否收楼而产生的合理开支，该费用损失也应由恒大公司承担。综上所述，李仲平认为一审判决部分事实认定不清、适用法律错误。请求二审法院依法查清本案的事实，纠正一审判决的错误，依法作出公正、公平的裁决，支持李仲平的全部上诉请求。恒大公司辩称，其答辩意见与一审答辩意见及二审上诉意见一致。恒大公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李仲平一审全部诉讼请求。事实与理由：一、涉案房屋在约定交付期限届满前已经具备法定和约定的交付条件，李仲平亦无充分证据证明房屋存在严重影响居住使用的质量问题，因此本案不应认定为逾期交付。首先，从法律依据来讲，恒大公司有充分的证据证明，一审法院已经认定约定交付日前恒大公司已经取得交楼条件所必备的材料，满足法定和约定的交付条件。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条的规定，商品房符合约定及法定条件时，只有买受人证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的才属于拒绝接收房屋的正当理由，否则视为商品房已经交付。本案中，李仲平一审时仅提供了一份维修单和一份2019年11月5日发生的验房报告，用于证明涉案房屋存在质量问题，但前者无任何单位签字盖章确认；后者一方面发生的时间并非房屋交付之时，不能证明房屋交付时存在相关问题，另一方面验房师尚未列入劳动和社会保障部公布的国家职业，当前国家劳动部和建设部都对验房师行业没有明确的管理规定，相关的资格认定还处于市场空白阶段，该房屋查验咨询报告不具有证明力和法律效力，更不属于司法鉴定结论。李仲平甚至连一份涉案房屋存在质量问题的照片都没有出具，一审法院据此认定涉案房屋存在质量问题且是严重影响居住使用的，属于事实认定有误。其次，从合同约定来讲，一审法院主要依据买卖合同第十一条第（三）款第2项认定恒大公司应当再行交付，但实际上一方面李仲平并没有证据证明涉案房屋存在该条所约定的渗漏、开裂、管道堵塞等质量问题；另一方面在买卖合同第十一条第（三）款第5项已经明确约定：“买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修”。该第5项约定通过下划线进行了特别提示，是对该条前述内容的覆盖和明确。因此，认定恒大公司交付日前已满足交付条件是具有充分依据的，对此一审法院认定无误。但涉案房屋交付之时是否存在质量问题以及质量问题的类型和程度，均无证据证明，一审法院认定逾期交付明显不当，根据法律规定及合同约定涉案房屋已经视为交付，恒大公司履行保修义务即可。二、《补充协议》是双方的真实意思表示，系真实履行的合同，是合法、有效的协议。《补充协议》首条特别注明：“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”，第十二条第11款以加粗加黑字体明确约定：“买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议为其真实意思的反映”。关于“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过总房价2%”的约定。首先，因补充协议经过了首尾特别注明和特别标注，充分实现了特别提示和说明；其次，出卖人逾期180日后，根据合同约定买受人可以行使合同约定的解除权，取回房屋价款的同时还能获得相应的利息赔偿。在逾期交付180日以上的情况下，作为买受人其根据约定有自由选择是否解除合同以及选择赔偿方式的权利，而事实上李仲平之所以选择继续履行合同无非也是权衡利弊以后的结果，是对自身购买商品房实现效益的最大化，李仲平亦无证据证明李仲平的实际损失明显超出该违约金上限。因此，该违约金的约定是公平合理的，并不存在《合同法》第四十条的情形，理应认定有效。三、一审法院判决支持逾期交房违约金的另一理由是恒大公司所出具的《维修完成通知书》，但该证据根本不能证明涉案房屋交付时存在李仲平所主张的质量问题，《维修完成通知书》指向的是恒大公司正常履行对交付后出现细微瑕疵的保修义务，涉案房屋在交付日届满前《收楼通知书》发出之日起就已经视为交付，仅仅由于李仲平迟迟未办理接收手续，恒大公司遂再次催告其办理手续。一审法院以《维修完成通知书》的存在就认定李仲平主张的质量瑕疵全部存在，要求恒大公司承担逾期交房违约责任，属于事实认定有误。四、对于买受人是否存在拒绝收楼的权利以及涉案房屋是否存在严重影响居住使用的问题，应当严格予以把握。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条明确了出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。对于该条而言，首先，法条明确规定举证责任在于买受人，如果买受人不能证明涉案房屋“交付时”存在严重影响居住使用的质量问题的，应承担举证不利的后果并且按照规定无权拒绝接收并主张逾期交房违约责任；其次，对于“严重影响居住使用”的界定，应当明确仅房屋地基基础和主体结构存在质量问题或者存在可能危及买受人人身、财产安全的质量缺陷无法整改时，才符合严重影响居住使用的质量问题；最后，在买卖合同第十一条第（三）款第5项约定的基础上，对于前述指引准确把握，才能依法公平处理，否则不仅对于本案及相关案件作出的处理有失公平，而且将助长买受人动辄拒收以此维权的现象，既无法律依据也无助于争议的解决。一旦支持不合理的诉求形成“格式判决”，在当下的房地产经济情况下，势必引起连锁反应，业主争相起诉谋取不应得利益，产生巨大的社会矛盾，严重损害被告作为市场主体的合法权益，不利于市场经济秩序和交易的稳定，更将导致司法资源的浪费。综上所述，恒大公司认为，一审法院部分事实认定不清、部分法律适用错误，请二审法院依法查明事实，支持恒大公司的上诉请求。李仲平辩称，一、涉案房屋存在逾期交付，恒大公司应承担逾期交付的违约责任。李仲平认为恒大公司存在逾期交付的行为。李仲平认可一审判决书中关于恒大公司逾期交付的认定，但不认可其中“实际交付时间为2019年12月20日”的认定。涉案房屋系精装修房，竣工验收应包括主体结构及精装修两部分，但事实上恒大公司所称通过竣工验收指的仅是主体部分，其精装修部分存在质量问题至今未整改完工。涉案房至今仍存在质量问题没达到交付条件，恒大公司未履行合同义务，将修复后的商品交付给李仲平。李仲平提交的2020年4月20日的现场照片可以证明房屋仍存在质量问题。二、恒大公司应向李仲平支付逾期交付的违约金至房屋实际交付之日止。李仲平认为《补充协议》中关于违约金“不超房屋总价2%”的条款属于无效条款，违约金应计算至恒大公司实际交付房屋之日止。在恒大公司拟定并反复使用的合同中，与逾期交房违约条款相对应的购房者逾期付款的条款约定中，恒大公司并无为购房者设置关于违约金不超房款总价2%的约定，因此该2%的条款是减轻恒大公司自身责任、限制购房者权利的情形，依法应认定为无效条款。因此，恒大公司应向李仲平支付逾期交付的违约金至房屋实际交付之日止，且不受总房价2%的限制。综上所述，李仲平认为，恒大公司的上诉请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。李仲平向一审法院起诉请求：1.判令恒大公司继续履行合同约定的义务，将符合条件和质量标准的商品房交付给李仲平；2.判令恒大公司向李仲平支付逾期交房的违约金116290元；3.判令恒大公司向李仲平赔偿损失13万元；4.判令恒大公司向李仲平支付鉴定费1518元；5.本案诉讼费由恒大公司承担。一审法院认定事实：2017年1月13日，李仲平（买受人）与恒大公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》约定：商品房为平沙镇海逸巷155号22栋101房；商品房总价款为2936613元；买受人在2017年1月13日前一次性支付该商品房全部价款；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：1.屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等道堵塞；3.门窗翘裂、五金件损坏；4.灯具、电器等电器设备不能正常使用；5.买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间交付商品房的，逾期180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。补充协议约定：双方同意本合同第九条变更为（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。李仲平在合同上签字确认，恒大公司盖章确认。合同签订后，李仲平按约定支付全部房款2936613元。2018年7月1日，李仲平对涉案房屋进行验、收楼时，认为涉案房屋存在质量问题，向恒大公司工作人员提出整改要求。恒大公司出具珠海恒大海泉湾物业服务中心维修单，列明需维修的项目。2018年3月27日，恒大公司取得包括涉案房屋在内的《珠海市公安消防局建设工程竣工验收消防备案复查意见书》。2018年6月22日，恒大公司取得包括涉案房屋在内的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》。2019年1月10日，恒大公司取得包括涉案房屋在内的《珠海市不动产测量报告》。2018年6月29日，恒大公司以“金碧物业有限公司珠海分公司珠海恒大海泉湾物业服务中心”（以下简称恒大物业中心）的名义向李仲平发出《珠海恒大海泉湾花园收（验）楼通知书》，告知李仲平于2018年6月30日办理验、收楼手续。2018年8月1日，恒大公司又以恒大物业中心的名义向李仲平发出《珠海恒大海泉湾花园敦促收（验）楼通知书》，敦促李仲平办理涉案房屋验、收楼手续。2019年12月10日，恒大公司又以恒大物业中心及其自身的名义向李仲平发出《维修完成通知书》，告知“我司已于2018年6月30日向阁下发出《收楼通知书》，通知阁下前来房屋所在项目现场办理验楼、收楼手续，根据双方合同约定，我司已完成相应的交付义务。针对阁下就房屋所提出的质量瑕疵问题，我司已于2019年3月30日圆满完成相应的维修整改工作，因之前为了便于维修，您房屋钥匙在项目物业管理中心代管，请阁下务必于2019年12月20日前来项目物业管理中心办理房屋钥匙交接手续。”2019年11月5日，李仲平委托珠海响鼓锤房地产咨询有限公司对涉案房屋进行查验。李仲平支付1518元服务费用，珠海响鼓锤房地产咨询有限公司出具相应发票。之后，珠海响鼓锤房地产咨询有限公司出具《房屋查验咨询报告》。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。李仲平系香港特别行政区永久性居民，本案为涉港民事纠纷，应参照适用我国有关涉外民事案件法律适用的有关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的有关规定，因涉案合同的签订地及履行地均在珠海市，故本案应适用内地法律作为处理本案争议的准据法。依法成立的合同，受法律保护。《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的签订系李仲平、恒大公司双方的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。根据双方的诉辩意见，本案主要争议应为：涉案房屋的交付诉求应否支持；涉案房屋是否逾期交付及违约金计算标准；租金损失应否支持。一、关于涉案房屋交付诉求应否支持问题。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》合法有效，李仲平亦依约支付了全部购房款，恒大公司理应按照合同约定将符合交付条件及质量标准的商品房交付给李仲平。本案中，恒大公司提交的《维修完成通知书》载明“涉案房屋维修整改完成时间为2019年3月30日，通知办理交接钥匙手续的时间为2019年12月20日”，李仲平并未提出相反证据，故应当就此认定涉案房屋已于2019年12月20日正式交付。据此，李仲平要求交付涉案房屋的诉求，于理无据，一审法院不予支持。二、关于涉案房屋是否逾期交付及违约金计算标准问题。对于是否逾期交楼问题，一审法院认为，首先，涉案合同约定交付时间为2018年6月30日，恒大公司在这之前也取得了《珠海市公安消防局建设工程竣工验收消防备案复查意见书》和《单位（子单位）工程竣工验收备案表》等交楼条件所必备的材料，但恒大公司实际取得《珠海市不动产测量报告》的时间为2019年1月10日；其次，涉案房屋确实存在一定的质量问题，从恒大公司提交的《维修完成通知书》来看，涉案房屋维修整改完成时间为2019年3月30日，通知办理交接钥匙手续的时间为2019年12月20日，表明在该时间之前双方虽进行了验房，但因涉案房屋仍处于恒大公司实际管理维修当中而并未实际交付；再次，涉案《商品房买卖合同（预售）》亦明确约定“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”。据此，涉案房屋确认存在逾期交楼事实，实际交付时间应认定为2019年12月20日。至于违约金计算标准问题。涉案《补充协议》第四条约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。一审法院认为，该《补充协议》属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述条款是恒大公司为了销售商品房所拟定并反复使用的格式条款，条款的内容存在减轻恒大公司自身责任、限制购房者权利的情况，依法应认定为无效条款。故李仲平在本案中主张的逾期交房违约金的数额不受该条款限制。同时，涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条明确约定“逾期交房的每日按万分之一计算违约金”，而合同约定的交楼时间为2018年6月30日，整改修复后通知的交付钥匙时间为2019年12月20日。据此，李仲平要求以购房款总价2936613元为基数，自2018年7月1日起按每日万分之一的标准计付逾期违约金至2019年12月20日的诉讼请求，于理于法有据，一审法院予以支持。违约金具体计算为：2936613元×537天×0.01%=157696.12元。三、关于租金损失及鉴定费赔偿问题。一审法院认为，租金损失并非逾期交楼直接损失，而鉴定费属于李仲平单方委托支付的费用，且涉案合同已约定逾期交楼违约金，李仲平并未举证证明违约金过分低于损失，亦未举证证明恒大公司逾期交楼造成李仲平有其他损失，故李仲平的上述诉求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，对于李仲平要求交付合同约定的房屋、支付逾期交楼违约金的诉讼请求，于理于法有据，一审法院予以支持；超过部分，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、恒大公司于判决生效之日起十日内向李仲平支付逾期交楼违约金157696.12元；二、驳回李仲平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2508.56元，由李仲平负担912.56元，由恒大公司负担1596元。本院二审期间，李仲平提交2020年4月20日拍摄的22栋101房屋现场照片作为新证据，以证明涉案房屋仍存在质量问题，恒大公司没有履行合同约定的义务，将符合约定的房屋交付给李仲平。对此，恒大公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。首先，该照片并不能显示拍摄的时间、地点，、地点明是涉案房屋，也无法证明实际情况。其次，从内容来看，即便属实，也只是细微瑕疵，应当由买受人通知恒大公司履行保修义务，并不属于买受人拒绝收楼并主张逾期交付的理由。本院二审期间，恒大公司无新证据提交。本院二审查明，2017年1月13日，李仲平与恒大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定李仲平向恒大公司购买位于平沙镇海逸巷155号22栋101房的商品房，总价款为2936613元，由李仲平在2017年1月13日前一次性支付。合同第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”。合同第十一条第（一）项约定：“出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房”。第十一条第（三）项约定：“……2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用；（5）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修”。第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。第十六条约定：“出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同……”。第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同中的附件十一“补充协议”约定:“……四、双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。合同签订后，李仲平已按约定付清全部房款。在约定的交楼期限届满的次日即2018年7月1日，李仲平在验收时认为涉案房屋存在质量问题，其拒绝接收房屋并向恒大公司提出整改要求。一审判决认定的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，双方二审争议的焦点有以下三点：一、关于涉案房屋是否存在逾期交付的问题双方之间的争议在于李仲平是否有权以涉案房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋以及恒大公司是否构成逾期交付。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项的约定，恒大公司应当在2018年6月30日前向李仲平交付涉案房屋。但李仲平提交的《珠海恒大海泉湾物业服务中心维修单》、微信聊天记录等证据和恒大公司提交的《维修完成通知书》可以相互印证地证明涉案房屋确实存在一定的质量问题，自李仲平于2018年7月1日验房后涉案房屋就一直处于恒大公司实际管理维修当中。直到2019年12月10日，恒大公司才向李仲平发出《维修完成通知书》，告知已于2019年3月30日圆满完成相应的维修整改工作，并要求李仲平于2019年12月20日前到项目物业管理中心办理房屋钥匙交接手续。恒大公司辩称，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项的约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构等存在质量问题严重影响正常居住使用外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。但是，该条约定针对的前提是出卖人坚持交付房屋而买受人拒绝接收房屋的情形。而本案中恒大公司管理涉案房屋钥匙并实际维修的行为属于恒大公司自身的行为，就此而言，恒大公司并未完成实际交付房屋的行为。因此，涉案房屋于2019年12月20日前并未实际交付。虽然李仲平提交相关证据主张涉案房屋仍存在质量问题，但其主张的质量问题并不属于房屋地基基础和主体结构，且该等证据尚不能充分证明相关质量问题已经达到了严重影响正常居住使用的程度。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项，2019年12月10日恒大公司向李仲平发出《维修完成通知书》、通知李仲平办理钥匙交接手续后，李仲平不得拒绝接收房屋。故一审判决认定涉案房屋于《维修完成通知书》通知的交付时间2019年12月20日正式交付并无不当，本院予以确认。至于《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项“……2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用”的约定，从合同前后联系看，《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项第（5）点规定在“修复后再行交付”之后，故恒大公司经过修复再行交付后，李仲平不能再要求恒大公司“修复后再行交付”，至于李仲平主张的修复后仍存在质量问题，应根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项第（5）点约定，通过主张整改、保修等权利另寻法律途径解决。故李仲平关于涉案房屋尚未实际交付的主张亦不能成立。一审法院对李仲平要求交付涉案房屋的诉求不予支持并无不当，本院予以维持。二、关于违约金的计算标准问题双方在《商品房买卖合同（预售）》第十二条中约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。但在合同附件十一“补充协议”中将上述约定变更为:“……四、双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。可见，对合同第十二条进行变更的“补充协议”明显减轻了恒大公司的逾期交房责任，限制了李仲平的违约金请求权。而根据合同第八条“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的……（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”的约定，李仲平作为买受人并不享有逾期付款违约金支付比例最高不超过逾期应付款总额的2%的权利。由此可见，双方逾期交房和逾期付款的权利义务明显不对等。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，作为格式条款提供方的恒大公司在“补充协议”中存在减轻自身责任、加重对方责任的情形，依法应认定为无效条款。恒大公司关于“补充协议”合法有效的主张不能成立。根据合同第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，在“补充协议”对合同第十二条进行的变更被认定无效的情况下，恒大公司的逾期交房违约金仍应按照合同第十二条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定标准计算。因此，一审法院认定逾期交房违约金应以购房款总价2936613元为基数，自2018年7月1日起按每日万分之一的标准计付至2019年12月20日并无不当，本院予以维持。李仲平认为违约金标准过低，但在诉讼过程中并未能提供充分的证据证明每日万分之一的违约金标准低于恒大公司的违约行为给其造成的具体损失,故李仲平的该上诉主张既不符合合同约定也缺乏事实基础,本院不予采信。三、关于租金和鉴定费损失是否应当赔偿的问题关于租金损失是否应当赔偿的问题。首先，李仲平并没有提供证据证明其因逾期交房而另行租赁房屋，不能证明租金损失是逾期交房必然产生的直接损失。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，李仲平和恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中已经约定了逾期交房的违约金，该违约金标准与李仲平单方提交的租金标准差距并未达到明显过大的程度。因此，李仲平关于赔偿租金损失的请求缺乏事实和法律依据。一审法院对李仲平赔偿租金损失的请求不予支持并无不当，本院予以维持。关于鉴定费损失是否应当赔偿的问题。该鉴定费属于李仲平诉前自行单方委托鉴定的费用，且鉴定结果也未被法院采纳，故鉴定费应由李仲平自行负担。一审法院对李仲平赔偿鉴定费损失的请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，李仲平、恒大公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计人民币5506.72元，由李仲平负担2052.8元,珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担3453.92元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 莹审 判 员  郭建勇审 判 员  唐育萍二〇二〇年七月二十九日法官助理  韦政敏书 记 员  黎明华