江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初4692号 原告（反诉被告）：刘子齐，男，1980年1年15日生，汉族，无业，徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娜，江苏胜家律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐州国恒房地产开发有限公司，住所地徐州市湖北路体育馆行政中心**。 法定代表人：张代廷，总经理。 委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘子齐与被告（反诉原告）徐州国恒房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为适用普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘子齐的委托诉讼代理人张娜，被告（反诉原告）徐州国恒房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘子齐向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期上房违约金37772.97元（计算至2016年11月8日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于徐州市老教育学院地块的商品房，合同约定：付款方式为一次性付款，出卖人应当于2015年12月31日前将取得商品房住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用，出卖人逾期交房将承担已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告付清全部购房款1206804元，但是被告未能按照合同约定时间向原告交付符合商品房住宅交付使用批准文件的房屋。现在涉案房屋小区的东门主干道至今未开通，被告交付的房屋明显与合同约定的上房条件不符，系违约行为，应当向原告承担违约责任。经多次与被告协商未果，为了维护自身合法权益，特诉至贵院，希望法院依法支持原告的诉请。 被告徐州国恒房地产开发有限公司辩称，1、由于徐州市城市房地产开发住宅项目交付暂行办法，徐州市政府114号令，于2015年9月11日被废止，生效时间2015年11月1日生效，2015年11月1日之后，徐州市房管局印制商品房买卖合同，已经删除住房交付批准文件，仅仅规定验收竣工为交付的条件，2015年12月21日，被告承建的涉案房屋，分别符合规划、排水，小区道路、绿化、燃气、小区安全的规定，经验收合格并进行和验收竣工备案，符合商品房交付条件，2015年12月25日，被告向徐州市建设局申请办理了住宅交付使用通知书，但由于政策法规和行政法规的规定，已经不需要办理住宅交付批准文件，根据中华人民共和国城市房地产管理法第27条，城市房地产开发经营条例第17条，建设工程质量管理条例第16条第49条之规定，被告的涉案商品房经验收合格，并进行竣工验收备案，符合商品房的交付法定条件。2、2015年12月29日，被告按照商品房买卖合同附件4，第12条的规定，已经公告形式通知金域华庭的业主集体办理上房手续，以邮寄的形式通知上房，被告已经履行上房通知义务，但是原告直到2016年6月12日才办理上房手续，基于以上事实，被告不存在违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。并且原告在支付购房款的时候存在违约行为，为此，被告对原告逾期付款的行为提起反诉，要求原告支付逾期付款的违约金1020元。 反诉原告徐州国恒房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令反诉被告支付逾期付款违约金1020元；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：双方签订了《商品房买卖合同》，约定了反诉被告应当支付款项的时间，但反诉被告迟延支付房款，按照合同约定，应当支付违约金。 反诉被告刘子齐辩称，对反诉原告计算的逾期付款违约金1020元的数额没有异议，但反诉被告最后一笔房款支付时间2013年1月6日，而反诉原告第一次提出反诉时间是2019年2月27日，在此期间反诉原告未就逾期支付房款的问题向反诉被告主张任何权利。反诉原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，因此请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明，徐州国恒房地产开发有限公司系金域华庭项目开发企业。 作为买受人刘子齐与作为出卖人的徐州国恒房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，所购被告开发的位于徐州市泉山区，建筑面积为98.72平方米，总价款为1216166元。同时合同第六条约定了刘子齐支付购房款的时间，具体为：首付款366166元于2012年11月30日支付，余款850000元由刘子齐办理银行按揭贷款，于2012年12月25日前支付。逾期付款的，违约金按照每日万分之一计算。其中合同第八条之交付期限约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非因出卖人能力所及的情况。3、买受人应在付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续，否则出卖人交房期可相应推迟，出卖人执行本条款时，须在交付时向买受人出具付款凭证。”合同第九条之出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。” 2015年12月17日，徐州市规划局向徐州国恒房地产开发有限公司颁发了编号为2015050的《建设工程竣工规划核实证明》，认定金域华庭×××住宅楼、配电室、地下车库符合规划要求。2015年12月29日，被告在报纸上刊登了《上房公告》，主要内容有：兹定于2015年12月30日至31日期间分批集中办理上房手续。《金域华庭上房通知书》将以挂号信的形式按照《商品房买卖合同》中载明的地址邮寄给各位业主。崔磊以所建商品房尚不符合合同约定的交付条件为由未办理上房手续，至2016年8月11日才办理上房手续。2016年5月19日，徐州市规划局向被告颁发了编号为建字第3×××号的《建设工程规划许可证》，认定金域华庭×××住宅楼、商业、配电室、地下车库符合规划要求。 经类案（2016）苏0311民初589号王飞与徐州国恒房地产开发有限公司之间商品房销售合同纠纷一案审理查明：金域华庭小区业主向原徐州市城乡建设局提出了“金域华庭住宅小区是否具备上房条件的问题”。经该局调查核实，答复称：“金域华庭小区于2015年12月21日在我局办理了×××号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房”，“由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）废止后，以114号令为主要依据制定的徐建规（2014）2号文件应随之失效。《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据。根据业主和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定住宅项目以出卖人取得‘商品房住宅交付使用批准文件’为交付条件，已经明确了买卖双方的权利义务，开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续”。 另查明，徐州国恒房地产开发有限公司在2016年6月20日取得了土地分割转让证，在2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明。刘子齐于2016年6月12日办理了上房手续。 又查明，刘子齐向徐州国恒房地产开发有限公司于2013年1月6日支付剩余房款850000元。 本院认为，刘子齐与徐州国恒房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。 本案中，《商品房买卖合同》明确约定徐州国恒房地产开发有限公司所交付的商品房应“取得商品住宅交付使用批准文件”，徐州国恒房地产开发有限公司并非客观不具备履行条件，即便该批准文件客观取得不能，也应将具备办理交付使用批准文件实质要件作为商品房交付标准，而徐州国恒房地产开发有限公司以项目建设通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了商品房交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，也损害了买受人的预期利益。 政策变动并不导致被告合同义务增加。徐州国恒房地产开发有限公司于2016年5月19日通过规划验收，取得《建设工程规划许可证》（正本），其于2015年12月31日前通知买受人上房时，商品房并不具备交付条件，其通知上房的行为并不产生相应的法律效力。但之后徐州国恒房地产开发有限公司分别于2016年6月20日取得了土地分割证，于2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明，此时，徐州国恒房地产开发有限公司交付房屋的标准已经满足合同约定的实质交付条件，且众多购买人已经接收房屋，刘子齐于2016年6月12日办理上房手续，原告属于明知涉案房屋不具备约定交付条件仍同意接收房屋，遂后又以房屋不具备约定交付条件为由主张实际交房之后的逾期上房违约金，不仅有悖合同约定，而且缺乏法律依据，故本院确定刘子齐在本案主张的逾期上房违约金计算至2016年6月12日,按照其购房款1216166元为基数，经计算逾期上房违约金为19823.51元（1216166元×163天×0.1‰/天）。 徐州国恒房地产开发有限公司提出反诉请求具有合同依据和法律依据，且未超过诉讼时效期间，故本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告徐州国恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘子齐支付逾期上房违约金19823.51元； 二、反诉被告刘子齐于本判决生效后十日内向反诉原告徐州国恒房地产开发有限公司支付逾期付款违约金1020元； 三、驳回原告刘子齐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费740元，由原告刘子齐负担300元，由被告徐州国恒房地产开发有限公司负担340元;反诉案件受理费25元，由反诉被告刘子齐负担。各方负担部分于本判决生效后七日内向本院交纳（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘照平 审 判 员  王 文 人民陪审员  蒋 洪 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  张 慧