河南省新野县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1329民初925号原告：赵渊，男，1988年6月23日出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：何旭，河南宛新律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑天印，河南宛新律师事务所法律工作者。被告：新野县瑞祥房地产开发有限责任公司，住所地新野县城小阁口**。统一社会信用代码91411329757145113A。法定代表人：张浩庆，总经理。被告：新野奥通房地产开发有限公司，住所地新野县城人民路中段东侧。统一社会信用代码91411329568639480W。法定代表人：肜应伍，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：周小伟，河南同心德律师事务所律师。原告赵渊与被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司（以下简称新野瑞祥公司）、新野奥通房地产开发有限公司（以下简称新野奥通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵渊及其委托诉讼代理人何旭、郑天印，被告新野瑞祥公司、新野奥通公司的共同委托诉讼代理人周小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵渊向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告新野瑞祥公司于2016年1月5日签订的商品房买卖合同中第九条出卖人逾期交房的违约金格式条款无效；2、请求依法确认原告与被告新野瑞祥公司于2016年1月5日签订的商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定中违约金格式条款无效；3、请求依法判令二被告支付原告逾期交房违约金10190元（违约金自合同约定2016年12月31日起按已付购房款294504元为基数、按日万分之二计算至交房之日即2017年6月23日）；4、请求依法判令二被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金，违约金自2017年9月22日起按已付购房款294504元、年息6%计算至办理房屋权属证书之日止（2017年9月22日至2020年2月20日的违约金为42703元，2020年2月20日以后的违约金计算至办证之日止）；5、请求依法判令二被告完善消防、门禁系统和天然气入户设施设备；6、请求依法判令二被告在合理期限内为原告办理房屋初始登记，并按合同约定为原告办理变更登记。事实和理由：2016年1月5日，原告与被告签订了奥通福地名钻商品房买卖合同，约定原告购买被告奥通名钻第16幢2单元2102房一套，建筑面积122.71㎡，单价2400元，总价款294504元。原告依约支付了首付款94504元，并办理按揭贷款支付了房屋余款，按照被告要求于2017年6月23日支付了契税、大修基金、办证费等共计17737元。该合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任中原告违约金比例为日万分之2，第九条约定被告逾期交房的违约金比例为日万分之0.5，第十五条关于产权登记的约定中被告逾期办证的违约金比例为0.05%。合同约定被告交房时间为2016年12月31日前。根据合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，被告使用格式合同没有在双方违约责任中遵循公平原则，把原告逾期付款的违约责任约定为日万分之2，而把被告的逾期交房责任约定为日万分之0.5，把被告逾期办证义务违约责任约定为0.05%，免除或降低了被告的违约责任，加重了原告的违约责任，应当确认为无效格式条款。原告按照约定及被告要求全部履行了该合同的义务，但是被告在2017年6月23日交房时未向原告交付该房屋的质量验收文件、住宅质量保证和住宅使用说明书，应当视为没有正式交房。被告在法律规定和约定期限内没有履行为原告办理房屋权属登记证书的义务。据此，原告为维护其合法权益，依法起诉，望判如所请。被告新野瑞祥公司辩称，商品房买卖合同系经过双方协商一致后签订，合同第九条、第十五条不属于格式条款，该合同是有关部门监制的范本合同，原告要求确认条款无效，缺乏事实和法律依据。被告新野瑞祥公司已于2017年6月23日将原告所购买的房屋交付给原告，并由原告占有使用至今，违约责任应按合同条款约定进行处理，天然气入户手续已经完成，门禁系统不在双方买卖合同的约定之内，房屋产权登记、备案手续尚未完成，正在完善中。原告的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效，约定交房时间为2016年12月31日前，因此本案的诉讼时效应从2017年1月1日起开始计算。综上，请求法院依法判决。被告新野奥通公司辩称，被告新野奥通公司不是买卖合同的相对人，与原告不存在商品房买卖关系，不享有合同权利也不承担合同义务，请求依法驳回原告对被告新野奥通公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月5日，原告赵渊作为买受人，被告新野瑞祥公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由买受人购买出卖人所建的位于新野县××××与纺织路交叉口东北角奥通?福地名钻第16幢2单元2102号房，建筑面积122.71平方米，单价为每平方米2400元，总金额为294504元；付款方式为买受人于2016年1月4日交纳总房款的约32.09%共计94504元，剩余房款200000元采用银行按揭方式。《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。……”（上述违约金数字均系填充式）2016年1月4日，原告交纳首付购房款94504元，被告新野瑞祥公司向原告出具收据一份，并加盖被告新野瑞祥公司财务专用章，剩余房款200000元已办理按揭贷款。2017年6月23日，原告交纳契税、维修基金、天然气初装费（2600元）等办证费共计17737元，被告新野奥通公司向原告出具收据一份，并加盖新野奥通公司财务专用章。2017年6月23日，被告向原告交付房屋，原告接收房屋后，入住至今。另查明，2019年5月，原告赵渊等人向新野县不动产登记中心、新野县自然资源局上访反映房权证办理、小区消防、燃气设施不到位等问题，新野县自然资源局于2019年5月21日作出处理意见：信访人反映情况属实，因奥通名钻小区存在超层、超面积的问题，无房屋验收竣工材料，该小区开发企业新野奥通房地产开发有限公司，未能提供办理不动产首次登记的建设工程符合规划材料、房屋已经竣工材料，新野县不动产登记中心暂时不能办理奥通名钻小区居民房屋登记、转让、过户手续。审理中，本院依法向新野县不动产中心发函调查奥通?福地名钻小区房产办证情况，该中心回函称:新野县奥通?福地名钻楼盘存在违反城市建设规划、超面积建设、改变容积率、工程未竣工验收的问题，需经依法处理、补办规划许可手续、竣工验收后，方可申请办理不动产登记相关手续。按照不动产登记程序，被告新野瑞祥公司先办理不动产首次登记，后把该房产转移登记到小区业主名下。不动产首次登记的材料由开发商提供办理。转移登记的材料需开发商和业主共同提交。由于被告新野瑞祥公司未能按照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定提供不动产首次登记的材料，因而没有办理不动产首次登记，被告新野瑞祥公司和业主未能提供不动产转移登记的材料，因而没有办理不动产转移登记。如果开发商和小区业主能按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十八条的规定，提供不动产首次登记和转移登记的相关材料，新野县不动产登记中心就可以受理并在法定工作日内办理完结。本院在审理中依法对被告新野瑞祥公司原法定代表人李占聚进行了调查，李占聚称被告新野奥通公司系使用被告新野瑞祥公司的资质开发的房产，向被告新野瑞祥公司缴纳了一定的费用，奥通名钻房产所有资金都由被告新野奥通公司掌管。被告新野奥通公司对此不予认可，认为其只是代收部分费用，代收的费用已交给相关部门，相关部门出具的收据也显示系收到被告新野瑞祥公司的款项，被告新野瑞祥公司系房屋的出卖方，应承担相应的义务。本院认为，原告与被告新野瑞祥公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告均应当严格按照合同约定履行自己的义务。关于原、被告争议的该合同条款第九条、第十五条是否有效的问题，本院认为，所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而在本案中，原告与被告新野瑞祥公司于2016年1月5日签订的《商品房买卖合同》文本系由河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的示范性合同文本，并非一方当事人单方制定的格式合同，该合同第九条出卖人逾期交房的违约金条款及第十五条关于产权登记的约定中违约金数额，系由原告与被告新野瑞祥公司签订该合同时所填写，并非被告新野瑞祥公司预先拟定的条款，且该合同文本中对违约责任的承担方式赋予了双方选择权，不属于格式合同范畴，故原告请求确认上述违约金条款无效，于法无据，本院依法不予支持。关于违约金的计算问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律、司法解释规定，人民法院增加违约金应以当事人请求为前提，以违约金造成的实际损失为限额。本案中，因原告赵渊无法证明因被告新野瑞祥公司逾期交房和办证给其造成的实际损失，现不能确定原告是否存在实际损失，本案仍应根据双方合同的约定计算违约金。被告新野瑞祥公司未在合同约定的2016年12月31日前向原告交付房屋，亦未在合同约定期限内为原告办理房屋初始登记和变更登记，已构成违约，依据双方合同约定，逾期交房违约金应自逾期之日即2017年1月1日起按日支付已付房款294504元的万分之0.5计算至实际交付之日即2017年6月23日为2562.18元，逾期办证违约金应按已付房款294504元的0.05%计算为147.25元。关于原告请求被告新野瑞祥公司为其办理房屋初始登记和变更登记问题，因被告新野瑞祥公司在房屋交付后较长时间内未履行办理房屋权属证书相关手续义务，其在支付逾期办证违约金的同时，仍应积极为原告在合理的期限内办理房屋权属证书相关手续。但被告新野瑞祥公司为原告办理房屋权属证书相关手续前需进行改变小区的容积率、补办规划许可手续、进行竣工验收等事项才能完成，这需要向有关部门进行申请，有关部门尚需研究决定，因此需要一个较长时间过程。结合本案实际情况，被告新野瑞祥公司应在本判决生效之日起一年内为原告办理房屋权属证书相关手续，原告赵渊应予以协助办理。若被告新野瑞祥公司在本院规定的时间内仍不履行为购房者办理房屋权属证书相关手续的义务，则基于公平原则和诚实信用原则，从纠正开发方的违约行为，保护购房者的合法权益，引导商品房市场健康发展的角度出发，被告新野瑞祥公司应按照原告已付购房款总额并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告继续支付违约金，直至办理完房屋权属证书相关手续之日止，但原告请求违约金按年息6%计付，应以原告的请求为准。关于原告请求被告新野瑞祥公司完善消防、门禁系统和天然气入户设施设备，因消防设备是否合格，应由消防管理机关进行验收，原告可向相应的行政机关反映消防问题；因原、被告双方在商品房买卖合同中并未对门禁系统的安装进行约定，原告请求被告完善门禁系统中的可视系统，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持；因被告新野瑞祥公司已通过新野奥通公司代为收取原告交纳的天然气初装费2600元，其应安装完善天然气入户设备，结合本案的实际情况，被告新野瑞祥公司应在本判决生效之日起3个月内为原告完善天然气入户设备。双方所签订的商品房买卖合同中，出卖方明确为被告新野瑞祥公司，被告新野奥通公司所收款项均系代收的款项，代收款交付给有关部门后，有关部门出具的收据也显示收到被告新野瑞祥公司的款项，根据合同相对性原则，应当由被告新野瑞祥公司承担违约责任，原告请求被告新野奥通公司共同承担责任，于法无据，本院依法不予支持。关于被告新野瑞祥公司辩称原告起诉请求支付违约金应自双方约定的交房之日起2017年1月1日起计算诉讼时效，原告起诉超过诉讼时效，本院认为，对于处理此类案件诉讼时效应考虑购房者一般会积极要求开发商交房或办证的实际，对诉讼时效的处理不能对购房者有较高的要求，应坚持从宽原则。因原告于2019年5月就房产手续办理、小区消防、燃气设施不到位等问题向新野县自然资源局、新野县不动产登记中心进行上访反映，此主张也应视为向被告新野瑞祥公司主张权利，该诉讼时效发生中断，原告的起诉并未超过诉讼时效，故对被告新野瑞祥公司的该项辩解理由，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵渊逾期交房违约金2562.18元。二、被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵渊逾期办理房屋权属证书违约金147.25元。三、被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三个月内为原告赵渊完善天然气入户设备。四、被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起一年内为原告赵渊办理新野县城中兴路与纺织路交叉口东北角奥通?福地名钻第16幢2单元2102号房的房屋初始登记和变更登记，由原告赵渊配合提供办理房屋权属相关手续所需的相关资料。若被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司逾期仍未履行上述义务，则按原告赵渊已付购房款总额294504元、按年息6%向原告赵渊继续支付违约金，直至办理完成房屋权属初始登记和变更登记之日止。五、驳回原告赵渊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1520元，由原告赵渊负担1000元，被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司负担520元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  张**德人民陪审员  山雪梅人民陪审员  朱明晓二〇二〇年七月十三日书 记 员  颜 卉