广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1423民初662号原告：谢亨专，男，1971年3月23日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：潘广球，广东永庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丹妮，广东永庆律师事务所律师。被告：李显泼，男，1970年12月1日出生，汉族，住广东省丰顺县。被告：梅州丰顺县源霖房地产有限公司，住所地：广东省丰顺县。法定代表人：李显泼。上述两被告的共同委托诉讼代理人：黄璐婷，广东义致律师事务所律师。原告谢亨专与被告李显泼、梅州丰顺县源霖房地产有限公司（以下简称丰顺源霖房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告谢亨专的委托诉讼代理人潘广球和被告李显泼、丰顺源霖房地产公司的共同委托诉讼代理人黄璐婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢亨专向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告和被告之间签订的《购房合同》（合同编号：A03）;2.依法判决被告李显泼向原告返还购房款人民币352320元，并从2019年12月31日起至还清款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付利息给原告；3.依法判决被告双倍返还原告定金400000元；4.被告丰顺源霖房地产公司对上述的款项承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、保全费由两被告承担。当庭变更第二项诉请为：依法判决被告李显泼向原告返还购房款人民币352320元，并从2019年3月19日至还清款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付利息给原告。事实和理由：原告于2019年3月19日与被告签订《购房合同》，合同约定原告购买被告李显泼建设的位于******房，合同总价352320元，原告分别于2019年1月2日、3月19日通过银行转账及现金交付的方式将定金人民币200000元(大写人民币贰拾万元整)、剩余房款人民币152320元(大写人民币壹拾伍万贰千叁佰贰拾元)支付至被告李显泼指定的私人账户，并由被告丰顺源霖房地产公司出具收款收据。《购房合同》约定的交房日期为2019年12月30日前，但是被告李显泼迟迟未履行办理过户手续，已远远超出合同约定的交房时间，并被告知房屋属违建无法交付，其行为已经构成根本违约，原告依法请求予以解除合同关系。被告李显泼是被告丰顺源霖房地产公司的法定代表人，注册资本100万元，被告李显泼作为自然人独资投资人，购房款是直接打到被告李显泼指定的私人账户，足以证明公司财产未独立于股东自己的财产，存在人格高度混同的情形，故被告丰顺源霖房地产公司应承担连带清偿责任。综上所述，被告李显泼违约导致合同解除应当将购房款全额退还，但两被告迟迟未返还购房款，故原告依法向法院提起诉讼。被告李显泼、丰顺源霖房地产公司共同辩称，一、原、被告签订的购房合同无效，购买合同中的涉案房屋未取得建设工程规划许可证、施工许可证，也未取得商品房预售许可证，该房屋不符合《中华人民共和国城市管理法》第45条规定，且在购房时，原告已经知道该房屋没有相关合法手续，因此，依照《中华人民共和国合同法》第52条的规定，该购房合同无效。二、答辩人同意返还原告购房款352320元，但无需双倍返还定金及支付利息。诉请保全中坐落于丰顺县*****号【不动产权证号：粤（2018）丰顺县不动产权第****号】和****号【不动产权证号：粤（2018）丰顺县不动产权第****号】的房产实际所有权人并不是答辩人丰顺源霖房地产公司，该两处房产已经出卖给第三人，第三人也已经在房屋里面居住，只是尚未办理产权过户而已。本院经审理认定事实如下：被告丰顺源霖房地产公司成立于2011年11月23日，法定代表人为李显泼，类型：有限责任公司（自然人独资），经营范围：房地产投资开发；房地产营销、策划、租赁、咨询、物业管理；销售：商品房、建材。原告于2019年1月2日向被告支付200000元，并由被告丰顺源霖房地产公司出具一份收款收据交原告收执，收款收据的内容为：“今收到谢亨专交来****房款人民币零佰贰拾零万零仟零佰零拾零元零角零分（¥200000.00）摘由预收房款定金”。2019年3月19日，原告谢亨专（甲方）与被告李显泼（乙方）正式签订一份《购房合同》（合同编号：A03），合同约定：“甲乙双方本着互惠互利的原则，在平等自愿的基础上达成如下协议：第一条总金额：人民币叁拾伍万贰仟叁佰贰拾零元整（小写：¥352320.00）。第二条用于****号****楼建设。第三条交房时间为2019年12月30日前。第四条确认房号6楼A4号房，总价352320元。第五条合同生效：乙方收到甲方全额之日，乙方向甲方开具收据后本合同正式生效。第六条本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，均具有同等的法律效力。甲方：谢亨专乙方：梅州丰顺县源霖房地产有限公司李显泼签约时间：2019年3月19日”。原告在甲方处签名并按捺指印，被告在乙方处加盖被告丰顺源霖房地产公司印章及法定代表人私章。合同签订当天，原告向被告支付152320元，并由被告丰顺源霖房地产公司出具一张收款收据交原告收执，收款收据内容为：“今收到谢亨专交来****号（****房款）人民币零佰壹拾伍万贰仟叁佰贰拾零元零角零分（￥152320.00）摘由房款余款收清”。至合同约定的交房日期届满，被告未依约交付房产，故原告起诉至法院并提出上述诉讼请求。经查，被告丰顺源霖房地产公司至今未取得涉案房产的商品房预售许可证，且涉案房屋未向相关部门履行报建手续。庭审中，双方均确认涉案合同已无法履行。本院认为，因涉案合同是房地产开发商即被告丰顺源霖房地产公司将尚未建成的房屋出售给买受人，买受人支付价款的合同，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是双方于2019年3月19日签订的《购房合同》是否有效，本院认为，虽然该合同是双方当事人在平等自愿的基础上进行的约定，但双方当事人签订、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定，本案中，原告与被告签订合同时至起诉前，被告丰顺源霖房地产公司均未取得商品房预售许可证明，故涉案合同应为无效合同。而合同解除必须以合同有效为基础，因此，对原告谢亨专要求解除《购房合同》的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。又因合同无效而取得的财产应予返还，故被告应返还原告已付购房款352320元及相关利息。原告请求利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年3月19日起计算至款项清偿之日止，符合法律规定，本院予以支持。又因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故利息以本金352320元为基数，自2019年3月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项清偿之日止，利息则按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。关于涉案款项应由何人返还的问题，原告主张涉案房屋是由被告李显泼及丰顺源霖房地产公司共同出卖给原告，被告李显泼是被告丰顺源霖房地产公司的法定代表人，两被告之间的财产存在混同的情形，故应由两被告共同承担责任。本院认为，被告丰顺源霖房地产公司是一家具有房地产开发经营资质的公司，合同上亦盖有被告丰顺源霖房地产公司的印章，因此，应认定涉案购房合同是由被告丰顺源霖房地产公司与原告签订，李显泼作为丰顺源霖房地产公司的法定代表人在该合同上签名盖章，应认为其是履行职务的行为，故涉案合同的出卖人应为被告丰顺源霖房地产公司，涉案购房款应由被告丰顺源霖房地产公司返还。另，被告丰顺源霖房地产公司的类型是自然人独资有限责任公司，而被告李显泼系丰顺源霖房地产公司的股东，由于被告李显泼、丰顺源霖房地产公司均未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”规定，被告李显泼应对公司的债务承担连带责任，故被告李显泼对涉案购房款及利息应承担连带清偿责任。关于原告要求被告双倍返还定金400000元的问题，本院认为，定金的目的在于担保合同的履行，定金合同属于从合同，本案中，由于主合同即《购房合同》被认定为无效，故从合同亦无效，因此，原告以被告出具的“收款收据”上备注“预收房款定金”字样主张200000元为“定金”，应双倍返还的诉讼请求，依据不足，本院不予支持，但可由被告返还在此期间产生的利息，即利息以本金200000元为基数，自2019年1月2日起至2019年3月18日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第五十九条、第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告谢亨专与被告梅州丰顺县源霖房地产有限公司于2019年3月19日签订的《购房合同》无效。二、被告梅州丰顺县源霖房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告谢亨专购房款352320元及利息（利息自2019年1月2日起至2019年3月18日，以本金200000元为基数，自2019年3月19日起至2019年8月19日止，以本金352320元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项清偿之日止，以本金352320元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。三、被告李显泼对上述购房款及利息承担连带清偿责任。四、驳回原告谢亨专的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11324元，减半收取计5662元（原告已预交，被告负担部分本院予以退回原告），由被告梅州丰顺县源霖房地产有限公司、李显泼负担2650元，原告谢亨专负担3012元。保全费2986元（原告已预交），由被告梅州丰顺县源霖房地产有限公司、李显泼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  吴如棣二〇二〇年七月二十日书记员  王锋浩附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第五十七条一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。第五十九条一人有限责任公司应当在公司登记中注明自然人独资或者法人独资，并在公司营业执照中载明。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。