云南省马关县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2625民初715号原告：陆进高（曾用名卢建高），男，1938年9月10日生，壮族。委托诉讼代理人：陆道晃，云南七乡律师事务所律师，特别授权。被告：陆朋康，男，1977年5月29日生，壮族，云南省马关县人。被告：胡开明，男，1962年11月12日生，汉族，云南省马关县人。委托诉讼代理人：胡开国，胡开明的哥哥，特别授权。被告：胡锦昆，男，1990年9月6日生，汉族，云南省马关县人。原告陆进高与被告陆朋康、胡开明、胡锦昆确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告陆进高的委托诉讼代理人陆道晃、被告陆朋康、被告胡开明及其委托诉讼代理人胡开国、被告胡锦昆均到庭参加诉讼，原告陆进高未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆进高向本院提出诉讼请求：1.判决陆朋康、胡开明、胡锦昆于2009年5月10日签订的《土地转让协议》及《有关赠送田地的补充协议》无效。2.由陆朋康、胡开明、胡锦昆承担本案诉讼费。事实和理由：陆进高生育了两个儿子陆朋林、陆朋康，陆进高在两个儿子家轮流居住养老。陆进高在马白镇雨波村民委民小组后面有老屋基一块，面积192.75平方米，并于1998年办理了马集用XXX字第XXX号集体土地使用证。后因年事已高，老屋基及田地由两个儿子管理、使用。2020年，马关县人民政府对陆进高的田地进行征收，在办理土地征收手续时，陆进高才得知田地已被陆朋康送给胡开明、胡锦昆。经查，2009年5月10日，陆朋康未经陆进高知晓及同意，私下将上述老屋基转让给胡开明、胡锦昆，并签订《土地转让协议》及《有关赠送田地的补充协议》，将陆进高的土地无偿赠送给胡开明、胡锦昆。陆朋康、胡开明、胡锦昆未经土地使用权人陆进高同意，签订的《土地转让协议》及《有关赠送田地的补充协议》违反法律强制性的规定而无效。故陆进高诉至法院，请求法院判决支持其诉讼请求。陆朋康答辩称，陆进高是我父亲，以前我跟陆进高说地是拿租给胡开明、胡锦昆使用的，直到征用以后，陆进高才知道地是我转让的，陆进高坚决不同意转让，要求我把钱退给胡开明、胡锦昆。胡开明、胡锦昆答辩称，2009年5月10日，胡开明、胡锦昆与陆朋康自愿签订《土地转让协议》、《有关赠送田地的补充协议》，我们与陆进高无任何关联。有关赠送田地的补充协议已明确说明与地基同时存在，不计费用，后人不得反悔，两个协议都是有效且受法律保护的。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：农村宅基地使用权流转方式可以出卖、出租、赠与，并说明赠与的法律效果和出卖的基本相同。陆朋康于1977年出生，签订协议时已近33岁，具有正常人的行为能力，并有相关证人作证，而且签订协议时取得陆进高及其家属同意。签订协议时陆进高近72岁，陆朋康是家庭的主要成员，签订协议后拿钱用于家庭修房等，陆进高完全是知道的，陆进高的做法完全是在为陆朋康摆脱责任。因政府对陆进高的土地进行征收，因此陆进高及其家人就谋划推翻所签协议。陆朋康于今年农历四月初六找我协商解除两个协议问题，但没有达成一致意见。综上所述，《土地转让协议》、《有关赠送田地的补充协议》合法有效，请求法院判决驳回陆进高的诉讼请求，将地基及所赠田地的权属判归胡开明、胡锦昆，并责令陆进高及陆朋康将有效的地基手续办理交给胡开明、胡锦昆。综合各方当事人的诉、辩主张，本院确认本案主要争议焦点为：1.陆进高的原告主体资格是否适格；2.陆朋康、胡开明、胡锦昆签订的《土地转让协议》、《有关赠送田地的补充协议》是否合法有效；3.对陆进高的诉讼请求应否支持。针对争议焦点，陆进高向本院提交以下证据：1.《证明》1份、《中华人民共和国集体土地使用证》1份（原件当庭核对后退还），以此证明：陆进高在南山××小组庙后面享有老屋基一块，集体土地使用证号为：马集用XXX字第XXX号，登记面积为192.75平方米，陆进高的主体适格的事实。2.《地基转让协议》、《有关赠送田地的补充协议》复印件各1份，以此证明：2009年5月10日，陆朋康未经陆进高知晓及同意的情况下，私下将陆进高的老屋基转让给胡开明、胡锦昆，并签订《地基转让协议》，同时还签订了《有关赠送田地的补充协议》，将陆进高的田地无偿赠送给胡开明、胡锦昆的事实。经质证，陆朋康对陆进高提交的两组证据均无异议。胡开明、胡锦昆对陆进高提交的第1、2组证据均没有意见，对第2组证据的证明观点不认可，签协议当天，是经过陆进高和陆朋康家人商量一致后同意了才签的。针对争议焦点，陆朋康向本院提交《地基转让协议》、《有关赠送田地的补充协议》各1份，以此证明：陆朋康与胡开明、胡锦昆签订的2份协议没有经过陆进高和家人的同意，2份协议是无效协议。经质证，陆进高对陆朋康提交的证据真实性和关联性没有意见，对合法性有意见，认为陆朋康没有权利将宅基地转让给本经济组织成员之外的人，且没有取得土地权利人和使用权人的同意，属于无权处分，所以2份协议无效。胡开明、胡锦昆对陆朋康提交的证据真实性没有意见，但不认可陆朋康的证明观点。针对争议焦点，胡开明、胡锦昆向本院提交以下证据：1.《地基转让协议》、《有关赠送田地的补充协议》复印件各1份，以此证明：陆朋康将地基转让给胡开明、胡锦昆，并赠送相应的田地，2份协议合法有效。2.《收条》复印件3张（收条上的梁正树和黄光庆是南山一组的村干部），以此证明：协议上有规定，胡开明、胡锦昆享有小组村民的权利及义务。3.证人王某、卢某出庭作证，以此证明：地基是陆进高分给陆朋康的，陆朋康转让给胡开明、胡锦昆及签订的协议是合法有效的。证人王某证言的主要内容为：我是民**的人，我与陆进高、陆朋康、胡开明、胡锦昆是寨邻关系。陆朋康和胡开明、胡锦昆商量转让地基和赠送土地时我在场，签协议时我作为见证人在协议上签名，当时签成我的曾用名“王官赢”，我的身份证上登记的是“王某”。地基是陆朋康的，应该有产权证。胡开明和胡锦昆以20000多元向陆朋康购买，当时说买地基没有地栽种庄稼要不成，所以陆朋康才将田地赠送给胡开明、胡锦昆。地基分下来的时候陆进高家分成两个户头，具体是谁的记不清了。签协议时，胡开明、胡锦昆户口没有迁来小组，陆进高不在场。证人卢某证言的主要内容为：我是小组的村民，我与陆进高、陆朋康、胡开明、胡锦昆是寨邻关系。陆朋康是陆进高的儿子，分家时陆进高将老屋基分给陆朋康，陆朋康就把老屋基卖给胡开明、胡锦昆，当时还签了协议，我作为证明人在协议上签名，商量时陆进高不在场。没有分家之前老屋基是登记在陆进高名下，分家以后是否重新登记我不清楚。胡开明、胡锦昆是仁和木腊的，当时胡开明和胡锦昆的户口还没有迁到小组。陆朋康赠送的田地是分给陆朋康的，我不清楚承包经营权证上是谁的名字。经质证，陆进高对胡开明、胡锦昆提交的第1组证据真实性和关联性没有意见，对合法性有意见，认为陆朋康没有权利将宅基地转让给本经济组织成员之外的人，且没有取得土地权利人和使用权人的同意，属于无权处分，所以2份协议无效。对第2组证据的三性及证明观点不予认可，复印件不能作为证据使用，收条上的收款人未出庭作证，无法核实收条的真实性。收条注明的是胡开明、胡锦昆长期居住，要出工出劳，居民户口以公安局颁发的户口簿登记为准。对第3组证人证言，认为部分真实、部分不真实，地基没有分给陆朋康，一直是由陆进高管理使用，签订协议时，胡开明、胡锦昆的户口还没有迁到小组，对证明观点不认可。陆朋康对胡开明、胡锦昆提交的第1组证据的真实性没有意见，但提出协议已经没有效力了，其愿意退钱给胡开明、胡锦昆。对第**证据认为收条上的是一小组的人，其是民二小组的人，不清楚情况。对第3组证据的证明观点不认可，认为地基本来是陆进高的，分家时是陆朋康和陆朋林一人一半，现在名字还是陆进高的，没有办理变更手续。经庭审、举证及质证，本院认为：陆进高提交的第1组证据真实、合法，能够证明待证事实，故本院对该证据予以采信，对证明事实予以确认。陆进高提交的第2组证据与陆朋康提交的证据及胡开明、胡锦昆提交的第1组、第3组证据，根据证据载明的内容，结合双方的质证意见，上述证据能够证明的主要案件事实为：2009年5月10日，陆朋康与胡开明、胡锦昆签订《地基转让协议》，约定：陆朋康自愿将坐落在马白镇雨波村民委庙后面老屋基一次性转让给胡开明作永久性居住或耕地管理使用，屋基手续由陆朋康办好转给胡开明，费用由胡开明负责，转让价格为20160元等内容。同时签订《有关赠送田地的补充协议》，约定：本补充协议内容以地基转让协议同时存在，所送田、地永不计费，后人不得反悔。1、屋基前后属陆朋康所有旱地，田一丘；2、田五丘约1.5亩，坐落在奶奶冲；3、地二块，奶奶冲一块，花岩山一块；以上田地面积凡属国家征用，权属归陆朋康所有，但陆朋康要补出同等面积的土地给胡开明栽种等内容，陆朋康、胡开明、胡锦昆及证明人卢某、王某、胡开国等人均在协议上签名、捺印。本院对上述证据予以采信，对证明事实予以确认。胡开明、胡锦昆提交的第2组证据，根据证据载明的内容，与本案不具有关联性，故本院对该证据不予采信。经过庭审，举证、质证及认证，本院确认本案法律事实如下：陆进高、陆朋康是马关县村民，陆进高是陆朋康的父亲。胡开明、胡锦昆是马关县仁和镇木腊村委会柑子树小组村民，胡开明是胡锦昆的父亲。2009年5月10日，陆朋康与胡开明、胡锦昆签订《地基转让协议》，约定：陆朋康自愿将坐落在马白镇雨波村民委庙后面老屋基一次性转让给胡开明作永久性居住或耕地管理使用，屋基手续由陆朋康办好转给胡开明，费用由胡开明负责，转让价格为20160元等内容。同时签订《有关赠送田地的补充协议》，约定：本补充协议内容以地基转让协议同时存在，所送田、地永不计费，后人不得反悔。1、屋基前后属陆朋康所有旱地，田一丘；2、田五丘约1.5亩，坐落在奶奶冲；3、地二块，奶奶冲一块，花岩山一块；以上田地面积凡属国家征用，权属归陆朋康所有，但陆朋康要补出同等面积的土地给胡开明栽种等内容，陆朋康、胡开明、胡锦昆及证明人卢某、王某、胡开国等人均在协议上签名、捺印。另查明，陆朋康转让给胡开明、胡锦昆坐落于马白镇××号的老屋基，产权证号：马集用XXX字第**，土地使用者是陆进高。现陆进高以陆朋康、胡开明、胡锦昆签订的《土地转让协议》及《有关赠送田地的补充协议》未经其同意，且违反法律强制性的规定而无效为由，请求法院判决陆朋康与胡开明、胡锦昆于2009年5月10日签订的《地基转让协议》及《有关赠送田地的补充协议》无效，本案诉讼费由陆朋康、胡开明、胡锦昆承担。本院认为，陆进高作为本案争议宅基地的使用权人，并持有相应的《中华人民共和国集体土地使用证》，故其作为本案原告起诉的主体适格。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农村集体所有。第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……结合本案实际，本案争议宅基地的所有权人是民小组，使用权人是陆进高，陆朋康擅自将陆进高位于马关县XXX集体经济组织的成员胡开明、胡锦昆，其行为违反《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地不得出让、转让等的强制性规定，故本院依法认定陆朋康与胡开明、胡锦昆签订的《地基转让协议》无效。鉴于《有关赠送田地的补充协议》是对《地基转让协议》的补充，与《地基转让协议》同时存在，且双方也未办理相应的土地流转手续，故《地基转让协议》无效，《有关赠送田地的补充协议》当然无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条规定，判决如下：被告陆朋康与被告胡开明、胡锦昆于2009年5月10日签订的《地基转让协议》、《有关赠送田地的补充协议》无效。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告陆朋康、胡开明、胡锦昆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  徐红春二〇二〇年七月二十九日书记员  李国荣