上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初25683号原告：上海宝浩房屋销售有限公司，住所地上海市。法定代表人：杨晓华，董事长。委托诉讼代理人：陈志海、师玉闽，上海端祺律师事务所律师。被告：彭贤玉，女，1982年12月21日出生，汉族，住四川省内江市。上海宝浩房屋销售有限公司(以下简称宝浩公司)与彭贤玉房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月8日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝浩公司的委托诉讼代理人陈志海到庭参加诉讼。被告彭贤玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。宝浩公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令彭贤玉支付宝浩公司2016年10月4日至2017年6月9日期间的租金242,443.59元；2、请求判令彭贤玉支付拖欠上述款项的逾期利息，以242,443.59元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017月8月24日起计算至实际支付之日止；3、请求判令租赁保证金88,877.04元归宝浩公司所有；4、请求判令彭贤玉承担律师费16,000元。事实和理由：2016年8月22日，宝浩公司与彭贤玉签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，宝浩公司将上海市武进路XXX号XXX层XXX单元房屋(以下简称系争房屋)出租给彭贤玉，建筑面积177.09平方米，租赁期限自2016年9月4日至2018年9月3日,房屋于2016年8月15日交付，2016年8月16日至2016年9月3日为装修免租期，月租金29,625.68元，按月支付，先付后用，租金于每月的10日前支付，租赁保证金88,877.04元。合同签订后，宝浩公司按约交付房屋，彭贤玉仅支付租赁保证金及首月租金，后再未支付。2017年6月21日，双方签订《租赁合同解除协议》(以下简称解除协议)约定租赁合同于2017年6月10日解除，彭贤玉认可拖欠2016年10月4日至2017年6月9日期间的租金242,443.59元，并承诺于2017年8月24日前付清。宝浩公司多次催讨，彭贤玉仍未支付，为维护自身合法权益，宝浩公司故诉至法院。彭贤玉未应诉答辩。本院经审理认定事实如下：上海市武进路XXX号XXX-XXX层房屋权利人系上海海泰房地产(集团)有限公司，上海海泰房地产(集团)有限公司将上海市武进路XXX号XXX-XXX层房屋出租给宝浩公司，租赁期限自2010年9月28日至2019年9月27日止。2018年8月22日，宝浩公司(出租方、甲方)与彭贤玉(承租方、乙方)签订租赁合同，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积177.09平方米，租赁期限自2016年9月4日至2018年9月3日,于2016年8月15日交付房屋，2016年8月16日至2016年9月3日为装修免租期，月租金29,625.68元，按月支付，先付后用，租金于每月的10日前支付，租赁保证金88,877.04元。12-16条约定甲方有权在下列任何时间之一发生后的任何时间提前终止本合同，没收保证金，按本合同规定提前收回该房屋或其任何部分，以及向乙方主张全部损失：(1)乙方未能按照合同规定，在必须支付本合同项下各类款项包括但不限于租金、物业管理费、车位使用费(如有)及公共事业费等的日期后的七日内未支付该等款项(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)，并且在甲方向乙方发出书面催收函后的七日内仍未收到该等款项；……12-17条约定若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的(包括擅自撤离该房屋)，或若甲方因第12-16条所述情形而终止本合同的，则乙方必须向甲方、管理中心支付其实际使用该房屋期间，根据本合同应付而未付的一切款项，并赔偿甲方、管理中心因此而遭致的如下损失：房屋空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金、免租期减免的租金、该房屋恢复原状所产生的费用(如有)、该房屋再出租所产生的中介费、律师费用及诉讼费用(如有)等。甲方除可通过没收全部保证金及乙方根据本合同向甲方预先支付的租金以充抵上述款项及损失外，还可就不足之部分(如有)向乙方进行追讨。合同签订后，宝浩公司按约交付房屋，彭贤玉仅支付租赁保证金88,877.04元及首月租金29,625.68元，后未再支付任何租金。2017年5月11日，彭贤玉出具《承诺书》表示：租金和物业费欠费账单已收到，物业费欠费(含电费欠费)约四万于2017年5月19日之前支付给海泰物业公司，租金欠费十八万元于2017年5月23日之前支付至由宝浩公司委托的上海嘉任房地产开发中心的账号，另租金欠费六万元于2017年5月31日之前支付到上述账号。2017年6月1日宝浩公司委托律师出具律师函催讨《承诺书》所述款项，要求于2017年6月9日前支付拖欠租金242,443.59元。2017年6月8日，宝浩公司向彭贤玉发送《解约通知书》，通知租赁合同于2017年6月10日解除，要求彭贤玉于2017年6月10日前结清租金、物业费、电费欠款共计282,208.52元。彭贤玉于2017年7月7日在《解约通知书》上签收。2017年6月21日，宝浩公司(甲方、出租方)与彭贤玉(乙方、承租方)签订解除协议，约定：因乙方严重拖欠所承租房屋的租金、物业管理费、电费等，双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年6月10日解除；乙方拖欠甲方租金242,443.59元(2016年10月4日至2017年6月9日)、物业管理费36,746.18元(2016年10月1日至2017年6月9日)、电费3,826.25元(2016年9月16日至2017年5月31日)，综上乙方欠款总计283,016.02元，乙方承诺于2017年8月24日前付清；乙方已构成严重违约，致合同无法继续履行，故乙方已支付的租金保证金及物业管理费保证金全款，甲方不予退还……2017年6月30日，宝浩公司收回系争房屋。2018年5月7日，宝浩公司通过挂号信向彭贤玉寄送欠费催缴函，要求彭贤玉按照解除协议支付相应款项。2019年12月10日，宝浩公司为其与彭贤玉房屋租赁纠纷一案聘请律师，于2020年3月支付律师费16,000元。上述事实，由租赁合同、解除协议、《承诺书》、招商银行汇款回单、房屋产权证、情况说明及原告当庭陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。彭贤玉与宝浩公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。后因彭贤玉拖欠租金、物业费等，双方签订解除协议，彭贤玉承诺于2017年8月24日前付清拖欠的2016年10月4日至2017年6月9日期间租金242,443.59元，然至今未付，现宝浩公司向其主张拖欠租金及逾期利息，与法有据，本院予以支持。关于逾期利息的计算标准，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率(LPR)，中国人民银行不再公布贷款基准利率，故该期间产生的利息损失的计算标准应当参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)，本院对此予以调整。关于租赁保证金，租赁合同中约定，承租方逾期支付租金等费用超过7日的，出租方可提前终止合同并没收保证金，且解除协议中也约定，因彭贤玉违约导致合同解除，彭贤玉支付的租赁保证金不予退还，故宝浩公司要求租赁保证金归其所有的诉讼请求，本院予以支持。根据租赁合同12-17条约定，律师费、诉讼费等损失，优先由保证金进行充抵，不足部分再进行追讨。宝浩公司没收的租赁保证金88,877.04元已经能弥补律师费损失16,000元，不应再向彭贤玉主张，故宝浩公司对于律师费的诉讼请求，本院不予支持。彭贤玉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，彭贤玉支付上海宝浩房屋销售有限公司2016年10月4日至2017年6月9日期间租金242,443.59元；二、自本判决生效之日起十日内，彭贤玉支付上海宝浩房屋销售有限公司逾期付款利息，以242,443.59元本金，自2017年8月24日起计算至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；三、租赁保证金88,877.04元归上海宝浩房屋销售有限公司所有；四、驳回上海宝浩房屋销售有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13,122.65元，由上海宝浩房屋销售有限公司负担225.22元，彭贤玉负担12,867.43元。公告费600元，由彭贤玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 尹 灿人民陪审员 孙 敏人民陪审员 金亚平二〇二〇年七月三日书 记 员 顾 逸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。