广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初13958号原告（反诉被告，以下简称原告）：区俊辉，男，1988年8月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：钟文晖，广东华登律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：郭锐光，男，1962年10月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告区俊辉诉被告郭锐光合同纠纷一案及被告郭锐光反诉原告区俊辉合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2019年8月13日、9月6日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人钟文晖、被告到庭参加了诉讼。庭审后，本院依被告申请进行司法鉴定工作及调查工作。在上述工作完成后，于2020年4月2日、7月22日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人钟文晖、被告均到庭参加了诉讼。在诉讼中，原、被告向本院递交书面申请，要求给予时间进行和解，本院予以准许，该期限依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2017年2月25日签订的《土地使用权转让协议》无效；2.判令被告向原告返还位于佛山市顺德区的土地；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2004年前后向村集体经济组织申请及经国土部门批准取得顺徳区［2011］顺许字第1369号宅基地使用权，因原告无力筹集资金建房，一直以来该地块上未建有房屋。被告系原告的舅舅，其名下无宅基地房屋。被告在2017年初获悉原告存在严重的资金周转困难，名下银行账户被査封，被告多次劝诱原告出售案涉宅基地使用权。双方为此于2017年2月25日签订一份《土地使用权转让协议》，约定原告将顺德区［2011］顺许字第1369号土地使用权作价20万元转让给被告，被告须于协议签订之日起七日内支付首付款6000元，余款按月分期支付，每月支付不低于3000元。其后，被告未按协议约定支付转让款。据查，案涉《土地使用权转让协议》因违反法律强制性规定，应属无效。宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。案涉宅基地是原告向村集体经济组织申请及经国土部门批准取得的，《土地使用权转让协议》约定将案涉宅基地转让给被告，该约定明显违反了《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定和我国政策的禁止性规定，不具有法律效力。另外，佛山市顺德区国土城建和水利局《关于进一步规范农村宅基地管理的通知》第五条规定，严格宅基地的转让。未建成房屋或未取得房屋所有权证书的宅基地不得转让；已取得房屋所有权的集体性质宅基地，除因继承、本村范围内的宅基地上房屋换产和人民法院生效法律文书导致的宅基地使用权转移外，其余涉及宅基地使用权转移的受让方（买方或受赠人）必须同时满足以下条件：（一）本村村民；（二）年满18周岁；（三）符合分户条件，本人名下无宅基地或未分配过宅基地，且户内无多余宅基地。综上所述，案涉《土地使用权转让协议》应属无效，被告应向原告返还案涉土地。本案事实清楚，证据充分。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。原告在诉讼中变更第1项诉讼请求为：判令原、被告在2017年2月25日签订的《土地使用权转让协议》于2020年7月22日解除。被告辩称，签订合同是双方真实意思的表示，执行过程顺利，中途因被告收入问题导致迟延几个月未按合同给付转让款。被告按照合同约定已在土地上建设房屋，故请求继续履行合同，被告可以一次性支付未到期的购地款，之前尚欠的款项愿意支付滞纳金。原告变更诉讼请求后，被告补充答辩意见称，同意解除双方签订的《土地使用权转让协议》。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告返还反被告已支付的土地使用权转让款61000元；2.判令原告赔偿被告出资建房款231600元；3.判令原告向被告支付精神损失费10000元；4.由原告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2017年2月5日签订《土地使用权转让协议》，协议约定原告自愿将其依法取得的顺德区[2011]顺许字第1369号土地使用权转让给被告，被告以原告的名义进行房屋报建申办房地产权证等手续，实际由被告出资。被告于2017年10月24日与第三方签订了《工程施工协议书》，由第三方进行住宅建筑施工，现住宅建筑工程已经全部施工完毕。但原告于2019年7月2日请求确认双方的《土地使用权转让协议》无效，要求被告返还涉案土地使用权。由于被告为建造该房屋花费巨大，故被告要求原告返还购地款、赔偿出资建房损失及精神损失。被告为此特提起反诉。原告针对被告的反诉辩称，1.原告只收到被告逾期支付的土地使用权转让款53000元，并非61000元。2.被告主张原告赔偿出资建房款231600元依据不充分，其提供的证据不具有客观性与公允性。被告提供的工程施工协议书约定施工计价方式与付款方式确定的总价存在矛盾，协议约定的计算单价为1230元/平方米,目前该房屋仅建设一层，占地面积80.1平方米，总价应为98523元,但协议约定付款方式确定的总价为12万元。被告也未提供支付凭证证实其已支付建房款。3.被告主张原告支付精神损失费10000元并无法律依据。4.鉴于被告未按照报建图纸建造房屋，顺德区国土局已向原告出具处罚决定书，若案涉地上建筑物被认定为违章建筑，需要全部拆除的，则该建筑物价值为零，被告无权向原告主张赔偿建房款，且应当承担该建筑物的拆除费用。若案涉地上建筑物经缴纳罚款后可以继续使用的，该罚款也应当由被告承担。该罚款应在被告索赔款项中扣除，具体应以顺德区国土局出具的处罚决定书为准。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：身份证、人口信息查询表、土地使用权转让协议、建设用地批准书复印件、个人住宅用地申请表复印件、宗地图复印件、通知、账户交易明细单打印件、微信转账截图（8份）、录音资料（2份）。被告提供：客户回单（2份）。本院出具：工程造价意见书、评估费发票、鉴定机构回复函、调查回复函（3份）、证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.被告提供由顺德区北滘镇三桂村民委员会出具的《证明》，该证明虽载明“……由村民郭锐光等人出资平整，填土约200立方米。”，但被告在庭审表明“……郭凤珠、郭锐宝出工出钱完成，现在因与外甥打官司，郭凤珠、郭锐宝要求我收回款项，对填土时间是2009年无异议。”，故本院对被告在庭审中陈述的意见对事实进行认定。2.被告提供的工程施工协议书，原告虽有异议但没有提供相反证据反驳，本院予以确认。3.被告提供的收据，因被告未能提供相应的测绘报告佐证支出的相关费用与涉案房屋建造相关联，本院对被告所证明的内容不予确认。4.被告提供的笔记本记录1页，本院结合原告提供的银行转账记录、微信转账记录对被告支付的款项进行综合认定。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：原告于2011年取得《建设用地批准书》，证书号码：［2011］顺许字第1369号，登记的地址为佛山市顺德区（土地所有权性质：集体，土地用途：住宅用地）。2017年2月25日，原、被告签订一份《土地使用权转让协议》，约定：原告将其依法取得的顺德区［2011］顺许字第1369号土地使用权转让给被告，土地坐落于登记的地址为佛山市顺德区，土地面积80.1平方米；土地使用权转让款为20万元，被告于签订协议之日起七日内支付首付款6000元，余款按月支付不低于3000元，直到付清为止；自协议签订后，被告以原告的名义进行房屋报建、申办房地产权证等手续，实际由被告出资建设，房屋（含土地使用权）所有权归被告所有，原告无条件协助被告办理上述相关手续。在该土地使用权及地上建筑物（房屋）具备过户条件时，原告应无条件配合被告办理房屋（土地使用权）的过户手续，逾期不配合被告办理房屋（土地使用权）的过户手续，则原告应全额退回所收取的转让款，赔偿被告出资建房的损失，并另向被告支付违约金40万元。双方签订上述协议后，被告通过其妻子银行账户转账或现金存入如下款项至原告母亲的银行账户：6000元（2017年2月24日）、2000元（2017年3月26日）、2000元（2017年4月2日）、3000元（2017年4月18日）、3000元（2017年5月22日）、3000元（2017年6月17日）、3000元（2017年7月17日）、3000元（2017年8月22日）、1000元（2017年9月19日）、3000元（2017年10月25日）、3000元（2017年11月20日）、3000元（2017年12月20日）、6000元（2018年2月12日）、3000元（2018年4月2日）、3000元（2018年9月3日）、3000元（2018年9月30日）、3000元（2018年10月30日）。被告通过微信转账方式向原告支付如下款项：1000元（2018年12月2日）、500元（2018年12月31日）、1050元（2019年2月1日，扣减2019年1月8日原告借给被告的50元为1000元）、1000元（2019年3月5日）、500元（2019年4月6日）、1000元（2019年5月5日）、1000元（2019年6月6日）。上述款项合计59000元。庭审中，被告认为在原告母亲住院探病期间曾支付了2200元，原告对此不予确认。广州市永隆工程造价咨询事务所有限公司受本院委托对案涉土地上的房屋造价进行评估，该司出具《佛山市顺德区土地建筑物造价费用工程造价意见书》，鉴定意见：上述建筑物造价费用鉴定为221821.6元。包括：1.按建筑面积计算建房费：98532元（80.1平方米×1230元）；2.建设工程意外保险费1100元（1项）；3.门窗线7720元（1项）；4.回填方8372元（200平方米×41.86元）；5.钻孔压浆桩106106.6元（10支×10610.66元）。该司在意见书中对鉴定意见有如下说明：“3.由于主张方未能对柱基础这类隐蔽工程提供直接证据，而一般本涉案地区建房应有桩基础，村委会填土证明也说明该地块为低洼地区。我司是按附近碧桂园地质勘探情况和顺德地区常规做法：住宅桩基础直径600的挖孔桩,桩长25ｍ／根,钢筋笼60ｋｇ／ｍ，下放8ｍ／根考虑费用，做出本次鉴定意见的桩基础费用（106106.60元），该费用仅参考常规费用，最终取舍由本案主审法官定夺。”原告对上述鉴定意见有异议，广州市永隆工程造价咨询事务所有限公司对原告提出的异议回复如下：“1.关于‘按建筑面积计算建房费’项目：首先，顺德地区普通民宅的士建造价为1000-1500元/m2，具体价格随时间和双方谈判程度而定。被告郭锐光提供的施工合同证据约定1230元/m2，属于正常的中等范時区间，所以采纳其合同价。其次，施工合同单价约定的1230元/m2施工内容包含‘铺贴首层前面外墙砖(不含工字砖)’以及‘卫生间及厨房内墙砖铺贴到顶’这两点内容。实地勘察结果是：首层前面外墙砖未铺贴，仅有门框边有一图：卫生间内墙砖内墙砖已铺贴到顶，厨房内墙砖未铺贴。我司同意对未施工内容予以扣减6889.79元，详见《工程造价鉴定计算表(2020.03.14修改)》最后，原告方认为涉案房屋总价12万元理解有误。合同第四条第(2)点约定‘付款方式：以本合同总价经双方协商，甲方按如下方式分期付款给乙方：a.乙方进场施工完基础地面结构支付款3万元工程启动资金，b.每层结构完成付款6万元，c.外出外墙装修付款1万元，内墙批荡完付款1万元，e.完成卫生间瓷砖、底板砖完成付工程款1万元：全部工程完成后二个星期内支付总结算款到100%。’合同只是列举了前期12万元的支付节点，并非工程总额只有12万元。根据被告提供的施工图，涉案房屋计划要建4层，每层约80平方，每层按建筑面积计价，单价为1230元/m2，光地面建筑总价约为39.4万元，不是总价12万元。后因为双方发生纠纷后，工程现状停顿在一楼。回复2.关于‘建设工程意外保险费’项目：根据《建设工程安全管理条例》第三十八条规定，施工单位应该为施工现场从事危险作业的人风办理意外保险此为强制要求，并因建筑施工为高风险行业，行业都有买保降险的做法、施工合同已明确约定，由被告郭锐光出资1100元购买意外保险，项费用应当被认定为涉案房屋相关费用予以计入。回复3.关于‘回填方’项目：我司采纳的200立方回填土数据是出自北沿镇三桂村委会出具的盖有公章的证明文件，该文件为第三方出具，村级政府性质，具有公信力。证明中特别描述出资人为被告郭锐光等人。而原告主张由另郭锐宝、阿姨郭风珠出资完成，未见提供证据，我司暂无法采纳。回复4.关于‘钻孔压浆桩’项目：首先，顺徳区是佛山市五个行政辖区之一，位于广东省的南部，珠江三角洲平原中部，由江河冲积而成的河口三角洲平原，地基比较软弱，承载力较差，现行顺德地区普通的居民自建房基本都需要打桩。涉案房屋施工合同施工人黄振祥的工程范围包括地梁基础，但未含打桩：结合三桂村委会出具的证明，证明案涉房屋原为低洼地区：施工图计划是建4层，所以涉案房屋有打桩是合理和必须的。其次，10根压浆桩是根据法院提供的施工图纸上有10根柱子点(图上标黑方块区域)而确定的。然后，我司出具的报告书已明确‘由于主张方未能对桩基础这类隐蔽工程提供直接证据，而一般本涉案地区建房应有桩基础，村委会填土证明也说明该地块为低洼地区。我司是按顺德地区常规做法：住宅桩基础直径600mm的挖孔桩，桩长25m/根，钢筋笼60kg/m，下放8m/根考虑费用，参照毗邻三桂村的北滘镇顺德碧桂园西七路某地块(直线距离1-2公里)以及北滘镇碧江悠闲美食街区域的地质条件作出的判断，做出本次鉴定意见的桩基础费用(106106.6元)，该费用仅参考常规费用，在报告中已做特别说明和强调。最终取舍由本案主审法官定夺。’”广州市永隆工程造价咨询事务所有限公司据上述意见出具《工程造价鉴定计算表（2020.03.14修改）》，在原有的《工程造价鉴定计算表》增加二项内容：6.扣减块料首层前面外墙面铺贴费用-2271.65元；7.扣减厨房内墙面铺贴费用-4618.13元；故原鉴定意见价221821.60元扣减6889.79元后为214931.81元。诉讼中，被告提供由顺德区北滘镇三桂村民委员会出具的《证明》，内容：“据査证，兹证明地块原为我村空闲地，于2008年作为我村08年固化用地分配给合资格村民。该地块原为河涌洼地，较路面平均存在2米落差，由村民郭锐光等人出资平整，填土约200立方米。”，但被告在庭审中对填土的情况陈述如下：“……郭凤珠、郭锐宝出工出钱完成，现在因与外甥打官司，郭凤珠、郭锐宝要求我收回款项，对填土时间是2009年无异议。”另查，佛山市顺德区国土城建和水利局作出的顺建函[2016]553号《关于进一步规范农村宅基地管理的通知》第五条规定：“严格宅基地的转让。未建成房屋或未取得房屋所有权证书的宅基地不得转让；已取得房屋所有权的集体性质宅基地，除因继承、本村范围内的宅基地上房屋换产和人民法院生效法律文书导致的宅基地使用权转移外，其余涉及宅基地使用权转移的受让方（买方或受赠人）必须同时满足以下条件：（一）本村村民；（二）年满18周岁；（三）符合分户条件，本人名下无宅基地或未分配过宅基地，且户内无多余宅基地。”又查，本院依职权向佛山市自然资源局顺德分局、佛山市顺德区农业农村局、佛山市顺德区北滘镇国土城建和水利局发出调查函。佛山市自然资源局顺德分局函复本院：“一、经核，‘北滘镇××路××号’的土地所有权性质仍为集体土地。该宗地所在地块已办理农用地转用手续并取得宅基地审批手续，但未办理不动产首次登记。二、来函调查地块属于宅基地，因宅基地管理职能已移交区农业农村局，能否过户至郭锐光名下请咨询区农业农村局。”佛山市顺德区农业农村局函复本院：“根据新修订的《土地管理法》第六十二条规定‘农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准’，自2020年1月1日起，农村村民住宅用地审批业务终审单位调整为各镇人民政府、街道办事处，函中提及的相关问题，请径向北滘镇国土城建和水利局。”佛山市顺德区北滘镇国土城建和水利局函复本院：“一、北滘镇三桂村村民区俊辉所持《建设用地批准书》（顺德区［2011］顺许字第1369号）载明的土地（地址:北滘镇××路××号）已经固化，具体时间为2011年7月29号，该土地已办理宅基地审批手续，但未办理规划报建手续，尚未进行不动产权证初始登记。二、根据佛山市顺德区国土城建和水利局印发的《关于进步规范农村宅基地管理的通知》（顺建函［2016］553号）第五条规定:‘未建成房屋或未取得房屋所有权证书的宅基地不得转让。’，区俊辉与郭锐光所签订的《土地使用权转让协议》不符合现行政策，不能以此协议办理《建设用地批准书》（顺德区［2011］顺许字第1369号）载明的土地（地址：北滘镇××路××号）的过户手续。”原、被告经本院释明，同意于2020年7月22日解除于2017年2月25日签订的《土地使用权转让协议》。本院认为，本院根据原、被告诉讼请求的变更，依法变更本案案由为合同纠纷。原、被告双方于2017年2月25日签订的《土地使用权转让协议》，约定被告出资在涉案的宅基地上建屋，原告协助办理房屋报建、申办房地产权证等手续，并在地上建筑物（房屋）具备过户条件时办理产权变更登记手续，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据佛山市顺德区北滘镇国土城建和水利局给本院的复函，双方签订的《土地使用权转让协议》不符合现行政策，不能以此协议办理涉案的土地的过户手续，故《土地使用权转让协议》实际上已经无法继续履行。庭审中，原、被告同意于2020年7月22日解除签订的《土地使用权转让协议》，属当事人处分权利的自由，本院予以确认。《中华人民共和国合同》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告在《土地使用权转让协议》解除后，因涉案土地仍登记于原告名下，原告请求被告返还涉案土地有理，本院予以支持。同时，原告也应将已收取的转让款59000元退还给被告。对于被告主张的转让款差额即被告认为在原告母亲住院探病期间所支付了2200元，因原告否认收到该款项且被告未能提供相应证据佐证，本院对被告反诉请求的该笔款项不予支持。被告将涉案土地返还给原告，根据房、地一起的原则，被告在该土地投资建造的房屋也一并给予原告，故被告请求原告补偿其兴建该房屋的出资投入合法有理，本院予以支持。对于被告出资投入款项的确认问题。根据广州市永隆工程造价咨询事务所有限公司据上述意见出具《工程造价鉴定意见书》、《回复函》及《工程造价鉴定计算表（2020.03.14修改）》，涉案土地上房屋的造价评估为214931.81元。原告对《工程造价鉴定计算表(2020.03.14修改)》中的“4.回填方8372元（200平方米×41.86元）；5.钻孔压浆桩106106.6元（10支×10610.66元）。”提出异议，认为应扣减“回填方”8372元及压浆桩不应按被告主张的数量计算价款。本院认为虽然被告在庭审中表示“回填方”的出资是“……郭凤珠、郭锐宝出工出钱完成……”，即表明该出资的结算应由被告与郭凤珠、郭锐宝另行协商解决，而原告无权替代两人与被告进行结算，故原告主张扣减“回填方”8372元理由不成立，本院不予支持。关于“压浆桩”数量的认定，鉴定机构的鉴定意见说明“3.由于主张方未能对柱基础这类隐蔽工程提供直接证据,而一般本涉案地区建房应有桩基础，村委会填土证明也说明该地块为低洼地区。我司是按附近碧桂园地质勘探情况和顺德地区常规做法：住宅桩基础直径600的挖孔桩,桩长25m/根,钢筋笼60kg/m，下放8m/根考虑费用,做出本次鉴定意见的桩基础费用(106106.60元)，该费用仅参考常规费用，最终取舍由本案主审法官定夺。”本院认为被告未能提供具体的桩基数量及支出凭据，原告虽对鉴定意见评估的桩基数量有异议但同样没有提出合理证据反驳，本院结合鉴定意见并根据公平合理原则，酌定“钻孔压浆桩”按评估结论的90%计算即95495.94元（106106.6元×90%）。综上所述，本院确定被告兴建房屋的出资投入为204321.15元（214931.81元-106106.6元×10%），原告应对该款向被告承担支付责任。被告反诉请求超出部分，缺乏理据，本院不予支持。对于被告反诉请求赔偿精神损失费，精神损失费不属于因合同纠纷而产生的损失，被告该反诉请求不符合法律规定，本院不予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告区俊辉与被告郭锐光在2017年2月25日签订的《土地使用权转让协议》于2020年7月22日解除；二、被告郭锐光于本判决发生法律效力之日起十日内，将位于佛山市顺德区土地{［2011］顺许字第1369号《建设用地批准书》}及地上建筑物一并返还给原告区俊辉；三、原告区俊辉于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向被告郭锐光返还转让款59000元；四、原告区俊辉于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向被告郭锐光支付房屋补偿款204321.15元；五、驳回被告郭锐光的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取2150元（由原告区俊辉预交），反诉受理费2919.5元（由被告郭锐光预交），鉴定费4779元（由被告郭锐光预交），三项合共9848.5元，由原告区俊辉负担4929.5元，由被告郭锐光负担4919元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇二〇年七月二十三日书记员  李嘉濠