上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初19516号原告：上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：顾家斌，董事长。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海悦橙健身管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区申江路**、秋月路******。法人代表：罗锐，执行董事。被告：罗锐，男，1987年3月23日出生，蒙古族，户籍地乌鲁木齐市。上述两被告共同委托诉讼代理人：夏亮，男，1982年11月24日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告上海天顺经济发展有限公司(以下简称天顺公司)与被告上海悦橙健身管理有限公司(以下简称悦橙公司)、罗锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2020年6月22日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人张越、两被告的共同委托诉讼代理人夏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天顺公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)于2020年3月20日解除；2.租赁保证金331,500元、公共事业保证金10,000元作为违约金不予退还；3.悦橙公司支付租金322,594.04元；4.悦橙公司支付物业管理费43,116.13元；5.悦橙公司支付电费2,363.4元；6.悦橙公司支付滞纳金(以368,073.57元为基数，自2020年3月21日起至判决生效之日，按照日千分之一标准计算)；7.悦橙公司支付免租期租金83,130元；8.罗锐对上述请求承担连带担保责任。事实与理由：原、被告于2019年3月25日签署租赁合同，由悦橙公司向原告承租上海市就上海市愚园路XXX号04-19号单元房屋(以下简称涉案房屋)，罗锐为悦橙公司履行租赁合同提供连带责任担保。合同约定：租赁期限为期3年，免租装修期为30天，第一年月基本租金为88,499.25元，月物业管理费为16,300元；悦橙公司应于每月25日或之前缴付下月基本租金及物业管理费，悦橙公司还应承担使用该房屋而发生的一切公用事业费用(水费、电费)；若被告拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上，除需要向原告支付滞纳金外，原告有权单方面解除合同收回涉案房屋并追究被告的违约责任，保证金原告无需返还，被告应按照合同解除剩余年限租金和物业管理费之和支付违约金，同时被告还应向原告支付免租装修期之租金。被告在实际经营过程中长期拖欠款项，对此原告曾经多次催告，但是始终无果。悦橙公司于2020年1月12日擅自停业，拒不恢复，原告不得已只能行使合同权利，解除了租赁合同，现原告为维护自身合法权益，不得不依法诉至贵院，要求依法判如所请。被告悦橙公司、罗锐共同辩称，1.同意解除租赁合同，但是合同应于2020年1月21日被告向原告提出撤场申请时解除。2.不同意扣除保证金，被告没有违约。保证金应该为租赁保证金331,500元、公共事业保证金10,000元、门禁卡押金200元，要求该三笔保证金抵扣欠付费用。对诉请3无异议，要求保证金予以抵付。对诉请4无异议，要求保证金予以抵付。对诉请5无异议，要求保证金予以抵付。不同意诉请6，被告没有违约不需要支付滞纳金。不同意诉请7，被告没有违约不需要支付免租期租金。同意诉请8。本院经审理认定事实如下：原告为涉案房屋产权人。2019年3月25日，原告(出租方，甲方)与悦橙公司(承租方、乙方)、罗锐(承租方之连带担保方、丙方)就涉案房屋签订租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租予乙方，建筑面积163平方米，位于晶品商场内；甲方定于2019年4月20日前向乙方交付房屋，租期3年，自2019年4月20日至2022年4月19日；装修期30天，自2019年4月20日至2019年5月19日，乙方自2019年5月20日开始向甲方支付租金，装修期内乙方需缴付物业管理费及水、电费；租期第1年月基本租金为17元/天/平方米，即84,285元(17×163×365÷12)，提成租金为乙方月营业额之15%，月实际应付租金为基本租金与提成租金中较高者；乙方将以月付形式缴付租金，该租金不包括物业管理费及其他费用，乙方须于每月第二十五日或之前缴付下月基本租金及相关增值税，乙方应在每月缴付租金的同时向甲方支付租金之增值税税费；月物业管理费16,300元，乙方须于每月第二十五日或之前缴付下月物业管理费；租赁期限内乙方使用房屋产生的水、电费由乙方承担；若乙方逾期支付租金及物业管理费及其他费用，乙方必须按日向甲方支付逾期金额千分之一的滞纳金，从应付日期至甲方实际收到全部款项止；租赁保证金相当于三个月基本租金及三个月物业管理费，公用事业费保证金为10,000元；若乙方拖欠租金、物业管理费、公用事业费等费用，甲方有权以保证金抵扣相应费用；17.2乙方连续拖欠应付租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或累计超过60天或连续停业超过2天、累计超过7天的，甲方有权收回房屋；当发生17.2条情形时，乙方已经支付保证金不予退还，乙方还应向甲方支付相当于至租期届满乙方应付而未付的租金、物业管理费总和的违约金、乙方应按约定租金标准支付装修期间的租金。2019年4月20日，原告将涉案房屋交付给悦橙公司。后原告与悦橙公司开始履行合同，悦橙公司向原告支付了租赁保证金331,500元、公共事业保证金10,000元，并按照每月88,499.25元的固定标准向原告支付了至2019年11月30日的租金、按照每月16,300元的标准向原告支付了至2019年12月31日的物业管理费及至2019年10月的电费。后悦橙公司未再向原告支付租金、物业管理费、电费。2020年1月21日，悦橙公司向原告送达《撤场申请书》，载明：现向原告申请，提前撤场，自2020年1月21日起不再租赁该房屋，并愿意配合原告找到下位租户办理撤离手续。2020年2月12日，原告向被告送达《关于不同意提前解约并要求继续履行租赁合同的律师函》，载明不同意被告提前终止租赁合同的要求，要求被告立即纠正违约行为，恢复营业。2020年3月18日，原告向悦橙公司、罗锐寄送了《有关终止租赁合同的通知》，载明：被告拖欠合同项下到期应付租金、物业管理费、公用事业费并自2020年1月12日停止营业，已符合提前终止合同、收回房屋的约定，特函告：租赁合同于2020年3月20日提前终止，被告应于2020年3月20日前一次性支付全部欠款共计393,723.94元，被告交付的保证金341,500元不予退还，被告应于2020年3月20日前返还房屋。该通知后附有催款通知单，载明被告欠2019年12月1日至2020年3月20日的租金、2020年1月1日至2020年3月20日的物业管理费、2019年11月至2020年3月的电费及滞纳金。被告于2020年3月19日收到上述通知。后被告未向原告结清欠付款项，原告于2020年4月收回涉案房屋，并于2020年5月提起本案诉讼。另查明，涉案房屋于2019年11月产生电费994.5元，于2019年12月产生电费643.5元，于2020年1月产生电费696.8元，于2020年2月产生电费20.8元，于2020年3月产生电费7.8元。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，原告称，其未向被告收取门禁卡押金，不同意该押金在本案中折抵；涉案房屋现空置，未出租；疫情期间晶品商场未停业。被告称，其申请撤场后没有停止营业，并于2020年4月份交还房屋，没有书面交房手续；如果法院认定被告需向原告支付滞纳金，则认为原告主张的标准过高，要求调低，对原告滞纳金的计算基数认可。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的租赁合同为当事人的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。现原告已收回涉案房屋，故双方之间的租赁合同已实际解除。关于原告主张的租金、物业管理费、电费，考虑到被告不持异议，故本院对原告相应诉请予以支持。关于租赁合同解除的时间。根据合同约定，被告逾期支付租金、物业管理费及相关费用连续超过14天的，原告可以收回房屋、解除合同。根据审理查明的被告的付款情况，被告逾期支付租金、物业管理费、电费等费用已达到合同解除的条件，故合同解除的责任在于被告，原告并无违约行为，原告有权解除租赁合同，被告作为违约方无权解除合同，故被告关于合同应于2020年1月21日其向原告送达撤场申请书时解除的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据现有证据可以证实原告已于2020年3月19日将其要求合同于2020年3月20日解除的通知送达给被告。本院认为，双方之间的租赁合同应于2020年3月20日解除，原告相应诉请本院予以支持。关于保证金的处理。一方面，被告称其向原告支付了门禁卡押金但并未提供原告收取该项费用的证据，现原告否认收取过该项押金，故本院认为被告向原告支付的保证金仅包括租赁保证金及公用事业费保证金，不包含门禁卡押金。另一方面，根据合同约定，被告逾期支付款项达到合同解除条件的，原告有权要求已付保证金不予退还。鉴于被告已构成根本违约，故被告所付保证金应作为违约金予以扣除，原告相应诉请符合合同约定，本院予以支持。被告关于其不存在违约，保证金应抵付欠付费用的意见，于法无据，本院不予采纳。关于滞纳金。根据合同约定，被告欠付租金、物业管理费及其他费用的，需向原告支付自应付之日起计算的滞纳金。现原告主张的滞纳金以欠付租金、物业管理费、电费的总金额为基数，自2020年3月21日计算，并无不当。关于滞纳金标准，原告主张的日千分之一的标准过高，本院酌情调整为日万分之五。被告关于滞纳金标准过高，应予调低的意见，本院予以采纳。关于免租期租金。根据合同约定，被告构成根本违约原告单方解除合同、收回房屋的，装修期内的租金应由被告支付，故原告要求被告支付免租期租金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。被告关于其不存在违约、无需支付免租期租金的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于罗锐之法律责任。考虑到罗锐系以悦橙公司的连带担保方的身份签订租赁合同，故罗锐对悦橙公司应付款应承担连带付款责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海天顺经济发展有限公司与被告上海悦橙健身管理有限公司、罗锐签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月20日解除；二、原告上海天顺经济发展有限公司收取的租赁保证金331,500元、公用事业费保证金10,000元作为违约金不予退还；三、被告上海悦橙健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付租金322,594.04元；四、被告上海悦橙健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付物业管理费43,116.13元；五、被告上海悦橙健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付电费2,363.4元；六、被告上海悦橙健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付欠款滞纳金(以368,073.57元为基数，自2020年3月21日起至本判决生效之日止，按每日万分之五的标准计算)；七、被告上海悦橙健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付免租期租金83,130元；八、被告罗锐对被告上海悦橙健身管理有限公司的上述欠款承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,727元，减半收取计5,863.5元，由被告上海悦橙健身管理有限公司、罗锐共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年七月十日书记员  李航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。