北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初16047号原告（反诉被告）:北京宝景物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街**。法定代表人：金锐。委托诉讼代理人：程世卿，北京市元甲律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏霞，女，1980年6月2日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：尚瑞长（魏霞之夫,兼魏霞委托诉讼代理人），男，1977年3月25日出生，汉族，住北京市西城区。原告（反诉被告）北京宝景物业管理有限公司（以下简称宝景物业公司）与被告（反诉原告）魏霞、尚瑞长物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡笑独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宝景物业公司委托代理人程世卿，被告（反诉原告）兼被告（反诉原告）魏霞之委托诉讼代理人尚瑞长到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宝景物业公司向本院提出诉讼请求，要求魏霞、尚瑞长：1、支付2015年4月1日至2018年3月31日期间物业服务费6509.46元、违约金927.6元，合计7437.06元；2、承担本案诉讼费用。事实与理由：魏霞、尚瑞长系某家园某区x号楼x单元x室房屋业主，我公司为该房屋所在小区提供物业服务，年物业费为2169.82元（计算标准:房屋面积78.96平方米，物业费收费标准2.29元/平方米/月），魏霞、尚瑞长未向我公司支付上述期间的物业费。魏霞、尚瑞长辩称，认可我两人为涉案房屋产权人，对宝景物业公司诉称的房屋坐落、面积与物业费收费标准不持异议，但不同意宝景物业公司的全部诉讼请求。具体意见如下：某家园是政府解决购房困难家庭提供的两限房，宝景物业公司是开发商确定的前期物业服务企业，我们不同意交纳物业费的原因为：原因一、宝景物业公司未履行前期物业服务合同主要义务，环境卫生垃圾成堆，污水横流，臭味四散，区城市管委打分仅41分，排名总是倒数第一；未履行消防安全义务，消防系统在大火来临瘫痪，反过来不该出水时却侵泡四部电梯，造成电梯寿命减损；违反绿化养护义务，绿地地皮裸露、草坪被野草替代，大量乔木、灌木、花草死亡，严重超过协议约定的比例；严重违反安全防范、公共秩序维护义务，野狗多年小区乱串、只收停车费，不管理停车，导致车乱停出门困难，废品回收人员随意进出小区，物业还将地下室公共空间提供给废品收购人员、物业公司员工居住。宝景物业公司的管理混乱：监控失效、安全防范系统失效，某家园二区发生一家三口被灭门，因未得到及时抢救而死亡，凶手也未及时抓住；在未有合法手续情况下，2015年临近住宅楼的公共绿地铺砖，只为多停车、多收费，弄得小区杂乱差，苦了广大业主。通过物业合同可知，小区有9990平米的自行车地下停车位，可长久被闲置，自行车地面却被停放的乱七八糟，而宝景物业公司故意不引导和管理，广大业主很少知道，甚至贴出5000元/平米进行买卖的违法活动，长期侵占1460平米的业主共有的文化活动用房出租给装修公司、卖菜的、甚至个别业主盈利，仅一部电梯就放两块电子广告屏、四块平面广告，收取的巨额费用本应是全体业主共有，却因为业主委员会难以成立而装进了宝景物业公司的口袋，不明不白。宝景物业公司甚至做一些违法的事情，由于是新小区，位置偏僻，日常买菜、日常用品购买都困难，小区边上来些卖菜、水果的商贩，宝景物业公司竟让保安去收管理费，不交的直接强抢人家物品，成了法外之地，小区的环境被弄得乌烟瘴气，小区附近买的东西包含了宝景物业公司的“税收”，增加了业主生活成本，破坏了小区环境。原因二、宝景物业公司的诉讼请求部分已过诉讼时效。宝景物业公司主张2015年4月1日至2018年3月31日三个年度的物业费，这三个年度的应缴物业费截止日是2015年4月10日、2016年4月10日、2017年4月10日。宝景物业公司2019年12月11日起诉已超过诉讼时效。我没有收到任何催收物业费的证据，因宝景物业公司物业服务带来的烦恼和麻烦，我早已不住在某家园，搬到了西城区。此外，宝景物业公司违约在先，向我们主张逾期违约金明显不合法，且违约金过高。我二人现提出反诉（经我院释明相关法律规定，两人坚持提出反诉并明确其反诉请求如下），要求宝景物业公司：1、按某家园小区园林审批图纸对某区x号楼西南侧三棵灌木冒充乔木，一棵明显偏冠缺枝的乔木补种（树龄不低于十年）；2、向我们公示2015-2018年度利用小区共用部分从事经营活动的公共收支账单；3、减免我们的物业费并承担诉讼费。宝景物业公司针对魏霞、尚瑞长的反诉辩称，不同意两人的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认：魏霞、尚瑞长系某家园某区x号楼x单元x室房屋业主，该房屋实测建筑面积78.96平方米，登记入住时间2013年11月5日。2012年12月29日，魏霞、尚瑞长作为甲方曾与开发商北京宝晟住房股份有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，约定物业费收费标准为2.29元/平方米/月，并约定甲方经催缴后仍未续缴物业费的，应当按自应缴之日起每逾期一日按欠费总额千分之五的标准向乙方支付违约金。至今，魏霞、尚瑞长未缴纳2015年4月1日至2018年3月31日期间的物业费，两人称未缴费原因为物业服务不达标，侵害业主权益；两人称不清楚物业服务公司是否为宝景物业公司，但确认其指称的“物业服务不达标、侵害业主权益”的主体为宝景物业公司。本案中，宝景物业公司要求魏霞、尚瑞长支付物业费及违约金，并就此提交如下材料为证：1、《前期物业服务分包协议》，显示2011年11月1日，北京宝晟住房股份有限公司作为建设单位与宝景物业公司签订合同，约定前期物业服务事宜。2、合同若干。包含：2019年8月10日至2020年8月9日期间的《垃圾清运合同》、2019年9月25日至2020年9月24日期间《日常清洁服务合同》、2019年7月19日至2019年10月18日期间《绿化养护管理协议》、2019年1月1日至2019年12月31日期间《北京市电梯日常维护保养合同》、2019年9月1日至2020年8月31日期间《保安服务合同》。3、年度总结（项目收支情况报告），显示有主营收入、车位费等金额。4、照片打印件若干。用于证明维修公共平台、疏通烟道、园区铲雪、电梯检修、清理垃圾工作的开展。5、张贴《律师函》的照片等材料，用于证明物业费催缴情况。其中：（1）与135尾号5063的手机号短信记录显示：2015年12月22日曾向该手机号码发送短信“魏霞您好，请在12月31日前缴纳2015年至2016年度物业费。某家园物业。应缴物业费2169.82，交费账号工商银行……”；2016年5月4日、5月18日曾向该手机号码发送短信“您好，物业将统一对还未缴纳2015年至2016年物业费的业主进行起诉，明天提交业主明细，为避免给您带来不必要的损失，请及时联系物业缴纳！”、“业主……2016至2017年的物业费已经开始收取，望您抽出宝贵的时间尽快来物业前台缴纳”。（2）张贴的交费通知显示：张贴在304房间门口，落款时间分别显示为2015年9月17日、2016年9月28日、2017年10月21日、2019年5月23日的物业费催缴通知律师函。6、宝景物业公司与于某间物业服务合同纠纷判决书，显示宝景物业公司曾起诉同小区业主追索2015年至2018年物业费，于某以房屋漏水未得到解决等为抗辩，我院审理后判决于某向宝景物业公司支付物业费，驳回违约金项诉讼请求。经当庭核对证据材料原件，魏霞、尚瑞长发表质证意见称仅认可宝景物业公司与于某间物业服务合同纠纷判决书的真实性，但对证据关联性不予认可；对其余证据的真实性、证明目的及关联性均不予认可，称并未收到过物业费催缴通知，但自认135尾号5063的手机号系尚瑞长手机号码。庭审中，魏霞、尚瑞长不同意交纳物业费，称物业服务存在其答辩所称的诸多问题，并就此提交海淀区垃圾检查情况报告及照片、小区其他业主家着火情况的新闻报道打印件、涉及灌木、绿地、乱停车、电梯广告等诸多事项的照片打印件为证。经质证，宝景物业公司对证据真实性均予认可，但对证明地及关联系不予认可，表示无法有效证明物业未尽合同义务。此外，本案审理过程中：（1）魏霞、尚瑞长曾向我院提交调查取证申请，申请我院责令宝景物业公司提交小区建设工程规划许可证及附件附图和竣工验收报告、附图及竣工验收资料，小区园林审批图纸，2015年4月1日至2018年3月31日期间与广告公司签订的小区电梯间广告合同、收款证明等相关证据，2015年4月1日至2018年3月31日期间某家园停车记录、收取的停车费及合法停车车位数量的证据。因上述事项与魏霞、尚瑞长单户人家物业费减免问题缺乏关联性，故我院于本案第一次庭审时明确答复不予准予其调查取证申请。后尚瑞长于本案第二次庭审时提交登记回执复印件两份，据此申请补充举证期。登记回执显示，尚瑞长曾于2020年6月16日向海淀区住建委申请，要求获取海淀区某镇C07、C08地块（某家园小区）限价商品住房项目竣工验收报告；曾向海淀区园林绿化局申请，要求获取海淀区某镇C06、C07、C08、C11地块限价商品住房项目绿化规划及审批材料，相关部门回复称将向其做出书面答复。同前，因上述事项与本案争议缺乏关联性，故我院于本案第二次庭审时明确答复不再给予其补充举证期。（2）魏霞、尚瑞长曾在本案第一次庭审后向我院提交现场勘查申请，申请我院对小区x号楼西南侧三棵以灌木冒充乔木、一棵明显偏冠缺枝的乔木、紧邻楼房北侧与道路之间被物业绿地铺砖、某家园小区绿化状况、环境卫生状况、安全状况、消防状况等进行现场勘察。基于在案件证据情况及双方诉争项目，我院于本案第二次庭审时明确回复不予准许此现场勘查申请。我院为化解纠纷曾就涉案物业费问题组织双方调解，宝景物业公司提出调解方案，因魏霞、尚瑞长不同意而未达成调解。本院认为，首先，虽魏霞、尚瑞长称不清楚物业服务公司是否为宝景物业公司，但据在案《北京市前期物业服务合同》、《前期物业服务分包协议》、宝景物业公司与于某间物业服务合同纠纷判决书以及魏霞、尚瑞长对“物业服务不达标、侵害业主权益”的主体为宝景物业公司的当庭陈述，我院足以认定宝景物业公司确为魏霞、尚瑞长所居住小区的物业服务企业。进而，对于双方间物业费争议。结合双方诉辩主张，该争议指向如下两点：一、宝景物业公司提供的物业服务是否存在严重违约情形以致可以减免物业费？就此，魏霞、尚瑞长虽提交海淀区垃圾检查情况报告及照片、小区其他业主家着火情况的新闻报道打印件、涉及灌木、绿地、乱停车、电梯广告等诸多事项的照片打印件为证，但我院认为：其一、物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，基于上述特性，物业服务存在瑕疵在所难免。故在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题加以判定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面考量。其二、虽每个业主均有权依据自己的标准对物业服务进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳。因此在相关费用的缴纳及减免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。鉴此，本案中，魏霞、尚瑞长所提交证据尚不能充分证明宝景物业公司在履行合同过程中存在严重违约行为以及其公司提供的物业服务对小区全部或大部分业主的正常生活和基本居住利益造成实质性影响，故魏霞、尚瑞长以物业服务质量为抗辩拒绝缴纳物业费，我院无法予以支持。二、宝景物业公司主张2015年4月1日至2018年3月31日期间物业服务费是否超过诉讼时效？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》及其他相关规定，本案诉讼时效应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。宝景物业公司对包括魏霞、尚瑞长在内的全体业主所提供的物业管理服务具有持续性的特点，其对欠费业主的催缴周期及时效起算点也不应过于机械或苛刻地限定于某一月份或某一年度。在案证据显示，宝景物业公司曾以短信、通知等形式催缴物业费用，故本院对魏霞、尚瑞长所持时效抗辩，我院不予支持。据上，据涉案房屋面积、物业费收费标准核算，宝景物业公司要求魏霞、尚瑞长支付2015年4月1日至2018年3月31日期间物业服务费6509.46元并无不当，我院予以支持。至于违约金，因宝景物业公司的物业服务仍有改进之处，故我院对违约金项诉求不予支持。至于魏霞、尚瑞长提出的反诉。本案是物业服务合同纠纷，系宝景物业公司起诉魏霞、尚瑞长要求其支付物业费，但魏霞、尚瑞长提出的反诉中：部分请求涉及小区业主共有利益，魏霞、尚瑞长作为单个业主并无诉讼主体资格；部分请求系基于业主知情权范畴，与本案诉讼标的不具有同一性；部分请求于实质上属于对于本诉的答辩意见。基于以上，我院对两人提出的反诉主张予以驳回。双方如确有相关纠纷，可另行解决。最后，我院想要表达的是，物业服务有其特殊性，物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主足额交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务。业主以拒绝交纳物业费的方法督促物业公司提高物业服务质量的做法并不可取。同时宝景物业也应本着诚实信用原则，努力提高物业服务质量，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、魏霞、尚瑞长于本判决生效后七日内向北京宝景物业管理有限公司支付2015年4月1日至2018年3月31日期间物业服务费6509.46元；二、驳回北京宝景物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回魏霞、尚瑞长的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由北京宝景物业管理有限公司负担；反诉案件受理费25元，由魏霞、尚瑞长负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡笑二〇二〇年七月二十八日书记员  马赫