山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁17民终1068号上诉人（原审原告）：王道光，男，1963年7月16日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：宗树杰，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李守臣，山东君诚仁和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：菏泽城建置业有限公司，住所地菏泽市桂陵路与长江路路口东北角，统一社会信用代码：913717006920403951。法定代表人：何淑军，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡辉，山东两仪律师事务所律师。上诉人菏泽城建置业有限公司（以下简称城建公司）与上诉人王道光因商品房销售合同纠纷一案，均不服山东省菏泽经济开发区人民法院作出的（2019）鲁1791民初2980号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王道光上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判被上诉人支付违约金47018元，或发回重审。2、一、二审涉诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当改判或发回重审。1、王道光和城建公司实际履行的是编号为20141224181的《商品房买卖合同》及相关附件约定的权利义务。2014年12月24日，王道光和城建公司签订了合同编号为20141224181的《商品房买卖合同》及相关附件，合同约定交房时间为2015年12月31日前，产权登记时间在房屋交付使用后540天内。2017年1月16日城建公司交付了房屋，结算了房款和其他费用，并承担了逾期交房违约金，但并没有按约定在房屋交付使用后540天内办理产权登记，截至2019年10月20日，已逾期468天，城建公司应当按合同约定支付逾期办理产权登记的违约金。2、2019年5月20日签订的编号为HZ20190520020号的《商品房买卖合同》只是用于备案，不应认定合同的变更。另补充:根据合同法114条的规定，2019年5月20日签订的商品房买卖合同约定违约金过低，依法应当予以调整。请求调整为万分之三，如果天数按照之前签订的合同计算的话就调整为万分之二。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。城建公司辩称，城建公司与王道光于2014年没有签订商品房买卖合同，王道光向我方交付房款后，2019年5月份双方才签订《商品房买卖合同》，该合同约定的权利义务双方应当遵守，上诉人王道光的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。上诉人城建公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、王道光早已入住并实际使用涉案房屋，且在交付房屋时城建公司已经向王道光支付了逾期交房违约金，逾期办理产权证没有给王道光造成实际损失，其主张逾期办证违约金没有事实依据。2、涉案房屋逾期不能办证并非城建公司的责任，城建公司不存在过错，不应承担逾期办证的违约责任。3、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定逾期办证违约金为每日万分之二，该违约责任明显过高，损害了上诉人的合法权益，请求法院依法予以调整。综上，一审法院认定事实、适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。王道光辩称，城建公司的上诉请求和理由没有事实依据，请求依法驳回。王道光向一审法院起诉请求：1、判令城建公司支付逾期办理房产证违约金47018元（截至2019年10月20日），在诉讼过程中将违约金的计算时间延长至2019年12月5日；2、由城建公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月24日，城建公司（出卖人）与王道光（买受人）签订了编号为20141224181的《商品房买卖合同》，约定：王道光购买城建公司开发的位于菏泽市房屋，总价款504416.20元，签订合同时支付496754.20元，余款7662元在房屋交付使用前一次性付清。签订该合同时王道光交付房款496754.20元。2017年1月16日，城建公司向王道光交付了房屋，结算了房款和其他费用，王道光领取了逾期交房违约金，王道光补缴房款5578.80元。2019年5月20日城建公司（出卖人）与王道光（买受人）签订合同编号为HZ201900520020号《商品房买卖合同》，该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：……3、买受人不退房，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之零点二向买受人支付违约金；该合同还约定了其它内容。在诉讼过程中，王道光将计算违约金的时间延长至2019年12月5日，但是并未在一审法院指定的期限内交纳相应的诉讼费用。另查明，城建华府兰庭小区1号楼于2019年11月7日可以受理首次登记业务。一审法院认为，2019年5月20日城建公司与王道光签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同。该合同变更以前签订的合同的部分内容，合同当事人的权利义务应当受变更后的合同约束。变更后的《商品房买卖合同》第十五条约定，城建公司应当在向王道光交付使用房屋后的720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，否则构成违约，由城建公司承担违约责任。涉案房屋可以受理首次登记业务之日，即为城建公司向不动产登记部门提供齐全的备案资料之日。王道光要求将计算违约金的截至日期由2019年10月20日延长至2019年12月5日，但是并未交纳相应的诉讼费用，应当视为王道光自动放弃增加的诉讼请求。城建公司提供齐全备案资料的日期为2019年11月7日，王道光要求违约金计算至2019年10月20日，在城建公司履行备案义务之前，应当予以准许。自收房之日至2019年10月20日为1004天，逾期284天，城建公司应当给付王道光逾期办证违约金2853.25元[（496754.20+5578.80）×0.02‰×284]。城建公司关于提供备案资料时间的辩解符合合同约定，一审法院予以采信。城建公司的其它辩解理由缺乏事实根据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告菏泽城建置业有限公司于本判决生效后三日内给付原告王道光逾期办证违约金2853.25元；二、驳回原告王道光的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975.45元减半收取487.73元，由原告王道光负担462.73元，被告菏泽城建置业有限公司负担25元。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一审判决城建公司给付王道光逾期办证违约金2853.25元有无事实和法律依据。经审理认为，王道光与城建公司虽于2014年12月24日签订了编号为20141224181的《商品房买卖合同》，但之后又于2019年5月20日签订了编号为HZ20190520020的《商品房买卖合同》，并对前合同的部分内容进行了变更，该合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，依法应认定为有效合同，双方权利、义务应受该合同的约束。根据2019年5月20日签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，一审法院依法判决城建公司给付王道光逾期办证违约金2853.25元并无不当。王道光主张城建公司应当按照2014年12月24日签订的《商品房买卖合同》的约定承担逾期办证违约责任，于法无据；主张2019年5月20日签订的《商品房买卖合同》约定的违约金过低，应予调整，无相应证据证实，故对其主张本院不予支持。城建公司主张逾期办证未给王道光造成实际损失，不应承担违约责任，与合同约定不符；主张逾期办证并非城建公司的责任，合同约定的违约责任过高，应予调整，无相应证据证实，故对城建公司的上述主张，本院依法不予支持。综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费976元，由上诉人王道光负担926元，由上诉人菏泽城建置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  李学军审判员  陈尔森审判员  张秀云二〇二〇年七月二十四日书记员  赵 晗