广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终264号上诉人（原审被告、反诉原告）：张友祥，男，1951年8月18日出生，汉族，住汕尾市城区***************。委托诉讼代理人：彭荣烈，广东真鹰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴子俊，男，1959年5月18日出生，汉族，住汕尾市城区***125号。委托诉讼代理人：李俊伟，广东洋洲律师事务所律师。原审第三人：李汉汆，男，1970年12月15日出生，汉族，住汕尾市城区*********。上诉人张友祥与被上诉人吴子俊、原审第三人吴汉氽房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省汕尾市城区人民法院（2019）粤1502民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张友祥上诉请求：1.判令撤销(2019)粤1502民初827号民事判决书；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.被上诉人继续履行2001年4月25日与上诉人签订的《房屋买卖协议书》及2001年4月25日签订的《套房契约》；4.被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实缺失。上诉人与被上诉人于2001年4月19日签订《房屋买卖协议书》和2001年4月25日签订《套房契约》，双方同时完成付款和交付房屋的合同义务，合同已基本履行。协议签订后，该上诉人才知道该房屋是房改房，当时房改房不能在短期内过户(即转契，当时不能过户是众所周知的事实)，双方对该协议约定的房改费用产生争议，为缓和和尽快解决矛盾，上诉人被迫同意被上诉人转卖还钱，并签订了2001年5月21日《房屋买卖协议书》。当时完全是因被上诉人不同意退款而被迫签订，被上诉人因不退款对上诉人进行欺诈。2017年，上诉人获知该房改房可以过户，要求被上诉人协助过户，被上诉人则始终坚持房改费用要由上诉人承担，因此再次出现争议，并因此到了派出所要求解决，一审法院避开了这部分事实的认定，错误地将2001年5月21日《房屋买卖协议书》作为附履行条件合同予认定其效力。二、2001年5月21日《房屋买卖协议书》和被上诉人同第三人的买卖具有欺诈性，是无效协议和无效行为。2001年5月21日《房屋买卖协议书》签订的背景是：被上诉人不按2001年4月19日签订《房屋买卖协议书》和2001年4月25日签订《套房契约》约定承诺承担房改费用，而且上诉人要求过户而不能过户的情况下，上诉人要求还房退款。但被上诉人不同意，则自己书写2001年5月21日《房屋买卖协议书》，提出卖给第三方后再返还上诉人购房款，为尽快解决过户或者退款(协议的真实意思是尽快解决，不是18年后)，上诉人被迫无奈签名。由于被上诉人自书的协议没有履行时间，事过近十多年，2017年上诉人要求被上诉人协助过户之后，被上诉人才提出房屋卖给第三人，由此可见，被上诉人自始至终实施其欺诈行为，因此，2001年5月21日《房屋买卖协议书》和被上诉人与第三人的所谓买卖是无效协议和无效行为。三、一审法院适用法律错误。一审法院认定2001年5月21日《房屋买卖协议书》为附条件合同成立并生效错误，该协议具有欺诈性，严重损害上诉人的利益，该协议约定房屋所有权属于上诉人，被上诉人与第三人如果真的发生买卖关系，必须征得上诉人的同意，该协议没有履行期限，极大地剥夺了上诉人的权益，单从二十年货币价值便可见差别之大。综上所述，原审判决认定事实及适用法律存在错误，程序也不合法。上诉人没有读书，不懂什么是房改房，一辈子省吃俭用就买这间房屋，在这里居住18年，是唯一的家庭住房，且上诉人向被上诉人购买的房屋时价比商品房还要高。但被上诉人昧着良心，为达到其个人目的，被上诉人从签订2001年5月21日《房屋买卖协议书》开始欺骗上诉人。故此，转卖协议及转卖房屋行为是无效的，请求人民法院依法改判。上诉人在法庭询问中变更上诉请求第三条为上诉人继续履行2001年4月25日签订的协议，撤销2001年5月21日《房屋买卖协议书》以及2019年7月第三人与被上诉人签订的《房屋买卖协议书》。补充上诉理由：本案即使不是欺诈行为，上诉人亦认为合同不能履行，应属于可撤销合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条的规定，本案存在情势变更，继续履行合同对当事人一方不公平，故2001年5月21日的协议书应予以撤销。被上诉人吴子俊辩称：一、原审判决认定事实清楚、证据充分，裁判结果正确，请求维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。1.诉讼双方于2001年5月21日共同签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的合同，该《房屋买卖协议书》已经对双方于2001年4月19日签订的《买卖房屋协议书》及2001年4月25日签订的《套房契约》作出了实质性的变更，被上诉人与原审第三人李汉氽于2019年7月13日共同签订了《房屋买卖协议书》，对案涉房屋予以重新出售，出售的条件完全符合《房屋买卖协议书》（2001年5月21日）约定的履行条件，上诉人应当按照《房屋买卖协议书》（2001年5月21日）约定的内容继续履行。因此，被上诉人要求判令上诉人履行合同，并将案涉房屋及房产证原件归还被上诉人的理由充分、证据充足，原审法院判决支持被上诉人的诉求完全正确。2.被上诉人与原审第三人于2019年7月13日共同签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的合同，原审第三人已经依约履行付款义务，原审第三人坚决要求被上诉人继续履行合同，协助配合办理腾退及过户事宜。因此，上诉人故意违反合同约定的行为，已经严重侵犯了被上诉人与原审第三人的合法权益。3.上诉人辩称《房屋买卖协议书》（2001年5月21日）和被上诉人与原审第三人的买卖具有欺诈性是无效协议和无效行为的说法，不仅缺乏事实及法律依据，而且违背客观事实，没有提供任何证据证明。二、原审判决适用法律完全正确。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，当事人协商一致，可以变更合同；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，因诉讼双方在履行《买卖房屋协议书》（2001年4月19日）及《套房契约》（2001年4月25日）两份合同过程中产生意见分歧，经诉讼双方重新协商一致，并于2001年5月21日签订了《房屋买卖协议书》，重新对案涉房屋买卖进行了约定，该份《房屋买卖协议书》是对前两份合同所约定的事项进行了实质性变更，诉讼双方依法应当按照变更后的合同约定的内容继续履行。因此，原审判决适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，判决支持被上诉人的诉求，适用法律并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚、证据充分且适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求二审法院依法判令维持原判决，并驳回上诉人的全部上诉请求。补充答辩：对于上诉人提出增加撤销2001年5月21日签订的《房屋买卖协议书》以及2019年7月13日签订的《房屋买卖协议书》，这个请求是不成立的。该请求已经超出原审审理的范围，二审法院不应当对该请求进行审理。另外本案不适用情势变更原则，因为本案不存在情势变更的情形，首先，诉讼双方在签订协议后，因税费承担问题产生争议，经双方协商一致，2001年5月21日签订房屋买卖协议，对前两份协议作出了实质性的变更，即是上诉人同意被上诉人以不低于人民币8万元的价格重新发卖涉案房屋，双方对履行的期限并没有具体约定，被上诉人2019年7月13日找到适合的买主，即本案第三人，签订房屋买卖协议进行交易，符合2001年5月21日签订的协议的约定履行条件，该买卖行为合法有效，依法应该受到法律保护。原审第三人吴汉氽辩称：原审第三人不清楚上诉人与被上诉人之前的买卖事情，原审第三人是于2019年7月13日购买案涉房屋，直至去案涉房屋现场才知道双方有争议，原审第三人要买案涉房屋，不然要赔偿损失。原审第三人同意按照一审判决，请求维持一审判决。吴子俊向一审法院起诉请求：1.张友祥继续履行《房屋买卖协议书》(落款时间：2001年5月21日)并立即将座落于汕尾市**************产(汕房改字02244)按现状腾退归还给吴子俊；以及将上述涉案房产的房产证原件归还吴子俊；2.本案诉讼费用全部由张友祥承担。张友祥向一审法院提出反诉请求：1.依法驳回吴子俊的诉状请求；2.吴子俊协助张友祥把位于汕尾市区****************产证过户到张友祥名下；3.房改收费由吴子俊负责；4.本案诉讼费用由吴子俊负担。一审法院认定事实：吴子俊和张友祥于2001年4月19日签订《买卖房屋协议书》，约定将吴子俊所有的汕尾市区****************以82000元出卖给张友祥，当天交纳购房款定金50000元，2001年4月25日，张友祥交纳剩余购房款32000元给吴子俊，吴子俊将该房屋房产证交付张友祥收执，房屋也交付张友祥管业使用，并签订了《套房契约》，该《套房契约》约定：“承买人需业权过户注册时其费用由承买人负责”。后因双方意见分歧，于2001年5月21日双方又签订《房屋买卖协议书》，该《房屋买卖协议书》约定：“甲(吴子俊)、乙(张友祥)方在房屋买卖成立后，由于有意见分歧，经双方协商确定，由甲方(吴子俊)重新发卖，乙方(张友祥)协助。甲方补乙方人民币贰仟元。日后房屋出卖时，在买方负责上市费用及房产交易、税费的情况下，最低价捌万贰仟元，不低于捌万元即可出售。在尚未出售时，乙方全权拥有房屋所有权。”该《房屋买卖协议书》签订后，吴子俊没有及时将房屋出售，张友祥也一直管业使用该房屋。2019年7月13日，吴子俊与第三人签订《房屋买卖协议书》，将涉案房屋转售给第三人，该《房屋买卖协议书》约定：“按目前该房屋现有条件，议定该房屋价钱人民币贰拾贰万元整；乙方(第三人)将于2019年7月13日交完定金人民币伍万元整，余款壹拾柒万元于2019年7月20日前一次性交清，不得拖欠。甲方(吴子俊)在2019年7月20日乙方付清房款同时交付楼房给乙方使用，并移交产权证书给乙方到房屋管理部门办理房屋过户手续；乙方到房屋管理部门办理过户手续，一切费用由乙方负责，甲方协助办理手续。”第三人与吴子俊签订协议书的当天支付定金50000元。后吴子俊要求张友祥搬离涉案房屋，而张友祥不同意，吴子俊无法按照约定将涉案房屋交付第三人管业使用，第三人也没有将剩余购房款支付给吴子俊。吴子俊与张友祥双方因此产生争议，吴子俊提起诉讼，提出上述诉讼请求，张友祥提起反诉，提出上述反诉请求。一审庭审时，一审法院询问吴子俊，如果履行2001年4月19日协议书内容，其是否变更诉讼请求，吴子俊表示需要张友祥自行负担过户手续的全部费用(包括房改及过户登记税费)及赔偿其经济损失100000元。一审法院询问张友祥如果履行2001年5月21日的协议书时，张友祥是否要变更诉讼请求，张友祥表示不变更诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.吴子俊的诉讼请求是否得到支持；2.张友祥的反诉请求是否得到支持。关于争议焦点1，吴子俊、张友祥于2001年4月19日签订的《房屋买卖协议书》和2001年4月25日签订的《套房契约》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的合同，双方已经按合同约定的内容予以履行，本应受法律保护，但吴子俊、张友祥双方在履行该两份合同过程中产生意见分歧，经双方重新协商，于2001年5月21日又签订了《房屋买卖协议书》，重新对涉案房屋买卖进行了约定，该份《房屋买卖协议书》虽然没有约定解除前两份合同，但其内容是对前两份合同所约定的事项进行了实质性变更，吴子俊、张友祥双方于2001年5月21日签订的《房屋买卖协议书》是附履行条件的合同，其所附履行条件就是“由甲方(吴子俊)重新发卖，乙方(张友祥)协助。甲方(吴子俊)补乙方(张友祥)人民币贰仟元。日后房屋出卖时，在买方负责上市费用及房产交易、税费的情况下，最低价捌万贰仟元，不低于捌万元即可出售。”该所附履行条件成就时，双方应当按照重新约定的《房屋买卖协议书》予以履行。由于吴子俊于2019年7月13日与第三人签订了《房屋买卖协议书》，对涉案房屋的予以重新出售，至此吴子俊、张友祥于2001年5月21日签订的《房屋买卖协议书》所附履行条件成就，吴子俊、张友祥双方应当按照该《房屋买卖协议书》约定的内容履行。吴子俊请求判令张友祥继续履行《房屋买卖协议书》(落款时间：2001年5月21日)并立即将座落于汕尾市**************产(汕房改字02244)按现状腾退归还给吴子俊以及将上述涉案房产的房产证原件归还吴子俊的理由充分，依法予以支持，由于吴子俊、张友祥在2001年5月21日签订的《房屋买卖协议书》中约定“由甲方(吴子俊)重新发卖，乙方(张友祥)协助。甲方(吴子俊)补乙方(张友祥)人民币贰仟元。”，因此吴子俊应当按照合同约定付还张友祥购房款82000元及补偿款2000元。关于争议焦点2，鉴于吴子俊、张友祥于2001年5月21日签订的《房屋买卖协议书》已经生效，该《房屋买卖协议书》已经对双方于2001年4月19日签订的《房屋买卖协议书》作出了实质性的变更，张友祥请求继续履行吴子俊、张友祥于2001年4月19日签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求，理由不成立，依法予以驳回。经一审法院审判委员会决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款的规定，一审法院判决：一、张友祥应于本判决生效之日起一个月内将座落于汕尾市**************产(汕房改字02244)按现状腾退归还给吴子俊以及将上述涉案房产的房产证原件归还吴子俊。二、吴子俊应于本判决生效之日起一个月内付还张友祥购房款及补偿款合共人民币84000元。三、驳回张友祥的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，由吴子俊负担925元、张友祥负担925元，反诉受理费925元由张友祥负担。二审中当事人均未提交新证据。经本院查明，一审认定事实“当天交纳购房款定金50000元”中的“50000元”应为5000元，其他事实认定证据充分，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案焦点是关于案涉两个《房屋买卖协议书》及《套房契约》的合同效力和法律后果如何认定的问题。根据查明事实，案涉2001年4月25日的《房屋买卖协议书》《套房契约》系张友祥与吴子俊自愿签订，是平等民事主体之间的真实意思表示，且房屋已交付张友祥使用，合同内容未违反法律效力性禁止性规定，因此，案涉《房屋买卖协议书》《套房契约》应认定为合法有效合同。但张友祥与吴子俊在履行上述合同过程中，经双方合意于2001年5月21日重新签订了《房屋买卖协议书》，对案涉房屋转售等内容作了约定，应视为双方当事人就案涉房屋的处分达成了新的意思表示，故双方应按最后签订的合同即2001年5月21日签订的《房屋买卖协议书》履行。现张友祥主张双方的2001年5月21日签订的《房屋买卖协议书》是因案涉房屋当时无法办理过户而被迫签订，且合同存在欺诈行为，属无效合同，但只有其单方陈述而未能提交有效证据加以佐证。本案中，2001年5月21日签订的《房屋买卖协议书》中双方对案涉房屋重新转售的最低价格及对张友祥的协助转售行为补贴2000元约定明确，且合同双方当事人均签名捺印确认。张友祥作为完全民事行为能力人应当明知或预见到签约行为的法律责任，但其既没有对可能显现的涉己方民事权益受到侵害作出应有的识别和防范，也没有事后及时救济止损的行为，显然是放任自身权益可能受到侵害的结果发生。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”张友祥提出2001年5月21日签订的《房屋买卖协议书》无效，继续履行2001年4月25日双方签订的《房屋买卖协议书》《套房契约》的主张，理据不足，应由其自行承担举证不能的法律后果，本院不予支持。鉴于2001年5月21日签订的《房屋买卖协议书》未约定案涉房屋重新转售时间，致使案涉房屋自合同签订后18年才进行转售，虽然双方已经约定张友祥协助转售房屋行为补贴2000元，但综合考量18年间货币、房屋价值变化、吴子俊已占有使用购房款及张友祥已实际使用案涉房屋等因素，依据公平原则，以案涉房屋转售时的实际获益情况，酌情认定吴子俊补贴张友祥40000元。一审判决张友祥按照2001年5月21日签订的《房屋买卖协议书》履行腾迁义务及返还购房款82000元等正确，但判决吴子俊补贴张友祥2000元有失公平，本院依法予以调整，即吴子俊应支付张友祥购房款及补偿款共计122000元。综上所述，上诉人张友祥的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省汕尾市城区人民法院（2019）粤1502民初827号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省汕尾市城区人民法院（2019）粤1502民初827号民事判决第二项为：被上诉人吴子俊应于本判决生效之日起一个月内付还上诉人张友祥购房款及补偿款共计122000元。三、驳回上诉人张友祥的其他上诉请求。如未在本判决指定期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1850元，反诉受理费925元，由上诉人张友祥负担1480元（应足额向一审法院补交），被上诉人吴子俊负担1295元（已缴纳1850元，一审法院应退还555元）。二审案件受理费1850元，由上诉人张友祥负担555元（已缴纳1850元，二审法院应退还1295元），被上诉人吴子俊负担1295元（应足额向二审法院补交）。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 彭晓春审 判 员 叶剑亚二〇二〇年七月二十日法官助理 黄彬斌书 记 员 黄思婷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。