云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0581民初968号原告：中国工商银行股份有限公司腾冲支行，住所地腾冲市腾越镇秀峰社区融腾小区**，统一社会信用代码91530522218992460R。负责人：车志辉，任该支行行长。（未出庭）委托诉讼代理人：邵东升，男，特别授权代理。被告：李一兵，男，1971年5月19日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区，（未出庭）被告：张雪晶，女，1971年4月21日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区，（未出庭）被告：腾冲腾城实业发展有限公司，住所地云南省腾冲市腾越镇腾越路翡翠居小区**，统一社会信用代码91530522688583784A。法定代表人：李一兵。（未出庭）原告中国工商银行股份有限公司腾冲支行（以下简称工商银行腾冲支行）与被告李一兵、张雪晶、腾冲腾城实业发展有限公司（以下简称腾城实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行腾冲支行的委托诉讼代理人邵东升到庭参加诉讼，被告李一兵、张雪晶经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告腾城实业公司经传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行腾冲支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告李一兵、张雪晶立即归还原告贷款本息1976004.05元，其中贷款本金1928441.31元，利息47562.74元（截止2020年2月17日），2020年2月18日至贷款结清日的利息和罚息另计；3.判令被告张雪晶及腾城实业公司承担借款合同约定的还款连带责任；4.判令原告对被告所有的腾冲市腾越镇观音塘社区玉泉小区“千里走单骑国际温泉酒店”D幢1-2层08号、D幢5层501号商铺在拍卖执行等过程中享有抵押优先受偿权；5.判令被告承担该案的所有诉讼费用。事实和理由：被告李一兵于2011年12月27日因向腾城实业公司购买商品房2套（“千里走单骑国际温泉酒店”D幢1-2层08号、D幢5层501号商铺），房屋总价格13098480元，由腾城实业公司推荐向原告申请个人商用房贷款，贷款金额为6540000元，期限10年，按月归还贷款本息，贷款由腾城实业公司承担阶段性还款连带责任担保（即待两证办理完毕，并办理正式抵押登记手续后，将办理的抵押权证移交原告后解除腾城实业公司的担保责任）。被告腾城实业公司向原告出具了《个人住房按揭贷款推荐书》《担保承诺书》《股东会决议》为该笔贷款承担阶段性担保责任。2012年1月17日，原告与借款人李一兵、共同申请人张雪晶及保证人腾城实业公司签订《个人购房借款/担保合同》，同日，原告按合同约定将贷款6540000元足额发放至腾城实业公司的账户内。贷款抵押物按规定向腾冲相关部门办理了期房抵押登记手续。该笔贷款至2020年2月17日止剩余本息合计1976004.05元未归还，现被告已连续违约5次，累计违约15次。贷款逾期后原告对被告多次催收，被告拒不归还，根据《个人购房借款/担保合同》第十四第的约定（借款连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的），被告损害了原告的正当权益。被告腾城实业公司因未办理该笔贷款抵押物的正式抵押手续，按照合同约定应当承担该笔贷款的还款连带责任。为此，原告为维护自身的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请给予公正的判决。被告李一兵、张雪晶、腾城实业公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。原告工商银行腾冲支行针对自己的诉讼请求向本院提交以下证据：1、被告身份证、结婚证复印件各一份，欲证明被告具有完全民事行为能力。2、《公证书》一份，欲证明被告张雪晶委托李一兵申请办理贷款手续。3、《商品房购销合同》二份、《首付款收据》四份，欲证明被告李一兵向腾城实业公司购买商品房2套的真实性。4、贷款申请表、谈话笔录、委托转账授权书、《个人购房借款/担保合同》、借据凭证各一份，欲证明被告向原告申请贷款，并与原告签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同签订后原告向被告李一兵足额发放商住房贷款的事实。5、《个人住房按揭贷款推荐书》《担保承诺书》《股东会决议》各一份，欲证明被告腾城实业公司为被告李一兵的贷款提供阶段性担保。6、《房屋所有权抵押证书》一份，欲证明该笔借款的抵押物在相关部门已办理合法登记。7、《还款明细表》一份，欲证明被告借该笔借款的还款情况。8、《电话催收记录》一份，欲证明原告对被告进行了还款的催收提示。被告李一兵、张雪晶、腾城实业公司未到庭质证，亦未提交证据。本院认为，原告提交的证据客观、真实，与本案具有关联系，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月17日，原告工商银行腾冲市支行与被告李一兵、张雪晶、腾城实业公司签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定被告李一兵、张雪晶向原告借款6540000元，用于支付购房款，由被告腾城实业公司承担阶段性连带责任担保，借款期限为10年，借款年利率为7.05%，该利率是浮动利率；还款方式是按月等额本息还款法；同时被告李一兵用其所购的位于腾冲市腾越镇观音塘社区玉泉小区“千里走单骑国际温泉酒店”D幢1-2层08号、D幢5层501号房产提供抵押担保，并办理了期房抵押登记手续。2012年1月17日原告向被告李一兵发放借款6540000元。借款后被告李一兵、张雪晶还款至2019年9月29日（其中包含原告扣划了被告腾城实业公司保证金用于归还李一兵、张雪晶贷款本金318526.59元，利息53739.82元，合计372266.41元），以后没有履行还款义务，截止2020年2月21日被告李一兵、张雪晶尚欠原告借款本金1928441.31元、利息47562.74元。本院认为，原告工商银行腾冲支行与被告李一兵、张雪晶、腾城实业公司签订的《个人购房借款/担保合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定发放贷款，被告李一兵、张雪晶取得贷款后未按约定还款构成违约，故原告要求解除合同的请求，本院予以支持。根据合同约定，被告李一兵、张雪晶除应清偿所欠借款本息外，还应按约定承担违约责任，故原告工商银行腾冲支行要求被告李一兵归还剩余贷款本金并承担利息的诉讼请求，本院予以支持，但要求被告张雪晶承担连带责任的诉讼请求不客观，因被告张雪晶系共同借款人，应当承担还款责任，而不是连带责任。本案所涉抵押物已办理了房屋所有权抵押证书，该抵押合法有效，原告对抵押物享有优先受偿权，故原告主张贷款抵押物优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。本案中所涉抵押物虽然已办理了抵押登记，但保证人的保证责任是自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，而本案的被告腾城实业公司到目前为止没有为被告李一兵办理过房地产权利证书，故对原告要求被告腾城实业公司承担保证担保责任的诉讼请求本院予以支持。被告李一兵、张雪晶经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告腾城实业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零八条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司腾冲支行与被告李一兵、张雪晶、腾冲腾城实业发展有限公司于2012年1月17日签订的《个人购房借款/担保合同》。二、由被告李一兵、张雪晶于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司腾冲支行贷款本金1928441.31元及截止2020年2月21日止的利息47562.74元，并向原告支付自2020年2月22日起至借款本金清偿完毕之日止，以未偿本金为基数按双方签订的合同约定的利率计算的利息。三、如被告李一兵、张雪晶未按上述期限清偿债务，原告中国工商银行股份有限公司腾冲支行有权依法以被告李一兵位于腾冲市腾越镇观音塘社区玉泉小区“千里走单骑国际温泉酒店”D幢1-2层08号及D幢5层501号的商品房拍卖或变卖所得的价款优先受偿；抵押物拍卖或变卖后，其价款不足清偿部分由腾冲腾城实业发展有限公司承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22590元，由被告李一兵、张雪晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审 判 长  马艳萍审 判 员  何凤鸣人民陪审员  马加伟二〇二〇年七月二十一日书 记 员  尚可可