浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)浙0122执异25号 异议申请人（案外人）：何娣仙，女，1965年11月28日出生，汉族，户籍地浙江省桐庐县，现住桐庐县。 被申请人（申请执行人）：陈客，男，1979年11月20日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市五河县。 被申请人（申请执行人）：韩聪，男，1985年8月26日出生，汉族，户籍地浙江省桐庐县，现住桐庐县。 被申请人（被执行人）：叶雪林，男，1966年10月19日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 本院在执行陈客与叶雪林公路货物运输合同纠纷一案和韩聪与叶雪林民间借贷纠纷一案中，异议申请人何娣仙对执行标的提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议申请人（案外人）何娣仙异议称：被执行人叶雪林及其妻子已于2015年5月6日将案涉查封的位于桐庐县城鑫鑫小区10幢1单元302室房屋以30万元的价款卖给异议人，并已支付了相应对价房款，且异议人购买此房后一直居住其中。异议人认为上述房屋买卖合法有效，应受法律保护。虽然因被执行人叶雪林的原因未办理过户登记，但并不能因此否认案涉房屋已实为异议人所有的事实。故异议请求法院中止对该房产的执行。 异议申请人（案外人）何娣仙为证明其异议主张，已向本院提供以下证据：《收条》一份、《银行业务凭证》三份，拟证明叶雪林已于2015年5月6日将案涉房屋以30万元的价款卖给异议人，并已支付了相应对价房款的事实。 被申请人（被执行人）叶雪林辩称：一、房屋买卖必须签订书面合同，而我与何娣仙没有签订书面买卖合同。当初双方口头说好我净拿30万元现金，从何娣仙入住开始，房屋银行贷款全部由何娣仙归还，过户的税款及其他全部费用由何娣仙承担，她什么时候付清就什么时候过户，结果只付给我27万元，银行贷款她一分都没有承担，那我没有办法只有自己每月支付银行贷款。故双方房屋买卖不成立。 二、案涉房屋是抵押给银行，抵押的房屋是不能过户、不能买卖的，故双方该房屋买卖无效。 三、何娣仙向法院提交的《收条》不是我写的，签名也不是我签的。 四、叶雪林妻子俞美平辩称：案涉房屋被叶雪林买给他人我不知情，一直以来叶雪林都骗我讲案涉房屋已出租给他人，租金由他在收取（因我们家经济都是叶雪林管理的），就在前几天法院传票来了才知道案涉房屋已被叶雪林买给他人。叶雪林要卖只能卖他的一半，我的一半坚决不卖。 综上，何娣仙的执行异议不能成立，请求驳回其申请。 被申请人（申请执行人）陈客、韩聪未答辩，也未提供证据。 经审查查明：陈客诉叶雪林公路货物运输合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理，并于2019年1月29日作出（2019）浙0122民初618号民事调解书，已经发生法律效力。因义务人叶雪林未按调解书确定履行义务，权利人陈客于2019年5月6日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行[案号为（2019）浙0122执1127号]，申请执行标的为运费45000元及利息。 韩聪诉叶雪林民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月27日立案受理，并于2018年7月25日作出（2018）浙0122民初2961号民事判决，已经发生法律效力。因义务人叶雪林未按判决确定履行义务，权利人韩聪于2018年10月17日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行[案号为（2018）浙0122执3793号]，申请执行标的为欠款60000元及利息。 案涉房屋位于桐庐县××小区××幢××室，用途住宅，房产证号为桐房权证城移字第1××6号、桐房权证城移字第1××7号，土地使用权证号为桐土国用（2011）第0010011号，登记权利人为叶雪林、俞美平，登记日期2010年12月21日，建筑面积为65.28平方米。于2018年10月22日被本院（2018）浙0122执3793号案查封，查封期限2018年10月19日至2021年10月18日止。 另查明：2015年5月6日，叶雪林与何娣仙约定叶雪林将案涉房屋以30万元总价款买给何娣仙。何娣仙于2015年5月6日、6月13日、7月21日、9月9日分别通过农业银行转帐支付叶雪林购房款10万元、15万元、10000元、5000元，另通过姚杰农村信用社（合作银行）于2016年1月10日转帐支付叶雪林10000元。 本院认为，一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，案涉房屋登记在叶雪林、俞美平夫妻名下，法院在对被执行人叶雪林财产采取强制执行措施时将案涉房屋予以查封，并无不当。 二、执行异议审查为形式审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 1、根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定。案涉房屋登记权利人为叶雪林、俞美平，而非何娣仙。 2、因何娣仙与叶雪林在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，故异议人的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 综上，案外异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，故其异议理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议申请人（案外人）何娣仙的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陆如有 人民陪审员  石 甦 人民陪审员  姚丽华 二〇二〇年七月八日 代理书记员  金 玲 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。 四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。