江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4534号上诉人（原审被告）：时福成，男，1952年11月9日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。被上诉人（原审原告）：昆山高新区村级联合投资发展有限公司，住所地昆山市玉山镇城北北门路**。法定代表人：郑国芳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒋勤，江苏沉浮律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏懿倩，江苏沉浮律师事务所实习律师。上诉人时福成因与被上诉人昆山高新区村级联合投资发展有限公司以（下简称联合投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初5028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人时福成上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判2019、2020年租金按（2018）F1434号市场评估报告129510元执行；2.二审案件受理费由联合投资公司承担。事实和理由：一、根据房屋租赁合同约定，甲方协助并提供房屋质量安全消防等验收手续及房产证等有关资料，以便乙方办理营业证照，但宾馆消防和特种行业经营许可证的审批，涉及联合投资公司房屋消防水源及管道设备的实际检查和严格验收，直至2018年5月10日及7月6日时福成才借用阳光小区水源和供水设备办妥宾馆消防和特种行业经营许可证，是时福成和联合投资公司所不能预见的困难，造成时福成严重亏损。联合投资公司对该宾馆出现的意外办证困境，给予了同情，下调了租金，并展期支付。时福成刚取得宾馆营业证3个月，就收到联合投资公司2018年10月16日发出的律师函，时福成竭尽全力四处求借，至2019年5月13日前陆续支付了租金，并一再表示了歉意，故时福成并非无故拖欠租金。二、2019年5月13日一审开庭，法官当庭告知联合投资公司7日内向法庭提供调整租金的评估依据，或自行和解。2019年5月20日，联合投资公司通知2019、2020年租金按（2018)F1434号市场评估报告129510元执行。2019年7月4日联合投资公司作出2018年12月至2020年11月30日租金分期支付的调解通知。2019年8月6日经时福成请求，联合投资公司（周主任)承诺支付期限可展期3个月，据此，2018年12月至2019年11月30日租金129510元，时福成按照双方约定已按期付清。三、关于2019年12月至2020年11月30日租金展期3个月在2020年2月15日付清，时福成因确有一定困难，到期可能拖欠几万元租金，而请求可否陆续交付的意见，并不是拒付租金。综上，2019年5月20日联合投资公司租金按（2018)F1434号市场评估报告129510元执行的承诺，已依法生效，不可撤回，一审法院所谓联合投资公司2019年7月23日递交租金评估申请，系弄虚作假。一审解除合同的判决，显失公平公正。被上诉人联合投资公司投资公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、联合投资公司在起诉时，合同解除的条件早已成就。二、时福成起诉后再付租金的事实不能对抗联合投资公司行使合同解除权。三、联合投资公司在调解过程中的让步行为不构成联合投资公司对相关事实的认可或诉讼请求的变更。原审原告联合投资公司向一审法院起诉请求：1.判令立即解除联合投资公司与时福成之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令时福成立即搬出昆山市房屋并将房屋返还给联合投资公司；3.判令时福成支付房屋租金57123元(暂算至2018年12月20日，要求支付至租赁合同判决解除之日)；4.判令时福成向联合投资公司支付房屋占有使用费(要求自租赁合同判决解除之次日起算，按照13万元/年计算至涉案房屋实际返还之日止)；5.本案诉讼费用由时福成承担。后第三项诉讼请求金额因为起诉后时福成于2019年4月向联合投资公司交纳租金23000元，故第三项诉讼请求的金额变更为36863元，原诉讼请求金额57123元为2015.12.1-2018.12.20期间拖欠的租金，现诉讼请求的金额36863元为2015.12.1-2018.12.20期间拖欠的租金，对2018.12.1-2018.12.20租金标准进行调整，原来按照13万元/年计算，现变更为18万元/年计算，这样计算2015.12.1-2018.12.20时福成应付租金409863元，已付租金373000元，所拖欠的租金为36863元。第四项诉讼请求变更为：判令时福成向联合投资公司支付房屋占有使用费(要求自租赁合同判决解除之次日起算，按照18万元/年计算至涉案房屋实际返还之日止)。一审法院认定事实如下：2016年9月28日，联合投资公司（甲方）与时福成（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，时福成租赁联合投资公司位于商用房，租赁建筑面积575.6平方米，共4套12间，租赁期限自2015年12月1日至2025年11月30日，共10年。第三条约定定金、租金标准及支付办法：1、合同签订前，乙方应向联合投资公司支付保证金20000元，该保证金在合同履行完毕后折抵租金或退还乙方。2、将双方商定，确定租金如下：2015年12月1日至2020年11月30日共5年，租金为每年28万元整，2020年12月1日至2025年11月30日共5年租金由双方按当时周边房屋租赁市场行情另行确定，但甲方承诺在10%幅度内给予适当优惠。租金采用先付后用的方式，第一年租金每半年支付一次，以后年度一年付一次，提前15天支付下一年度的租金。第四条，双方责任与义务：甲方责任：甲方应协助并提供本房屋的质量、安全、消防等验收手续及房产证等有关资料，以便乙方办理有关证照。乙方责任：乙方负责按时支付租赁期间房屋的水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费、物业管理费、租赁房屋维修费等因乙方使用租赁房屋所产生的全部费用，乙方逾期支付上述费用，造成甲方代为垫付的，乙方除应及时如数归还甲方外，还应向甲方支付其垫付费用每日百分之三的补偿金。乙方办理证、照等有关手续所涉一切费用由乙方自理。租赁期间如遇涉及证照及行政许可方面任何问题均与甲方无关，乙方承担所有责任。第五条，违约责任：1、乙方有下列情形之一的，甲方除已收到的租金不退还外，有权没收保证金并立即终止合同，收回租赁房屋及其设施(包含乙方自行添置及装修无法拆移的设施)，因此所造成的经济损失和法律责任全部由乙方承担。①乙方不按时缴纳租金且逾期1个月以上的；②乙方擅自将租赁房屋转租、转借或转让经营权的；③乙方擅自将租赁房屋入股或与他人联合经营的；④乙方利用租赁房屋进行违法活动或不合法经营的；⑤乙方擅自改变该房屋用途或不按规定对租赁房屋进行装修或改造的。2、房屋租赁期间，甲乙双方任何一方不得擅自变更或解除本合同。如一方需终止本合同的须提前一个月通知对方，并补偿对方六个月房租的经济损失。但是甲方如遇房屋拆迁等上级主管部门政策性影响需立即终止本合同的，甲乙双方必须无条件服从，并且甲方不补偿乙方任何经济损失。第六条，房屋的交付及返还：1、交付：甲方应于合同签字生效后将房屋按约定条件交付给乙方。2、返还：租赁期满或合同终止后，乙方在结清相关费用的基础上应立即返还该房屋及其附属设施。3、返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置，造成损失乙方自担。上述合同还对其他事项进行了约定。2017年7月5日，联合投资公司（甲方）、时福成（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2015年签订的商用房屋租赁合同，根据乙方请求适当降低房租金标准的请求，经甲方公司商量并请示甲方上级领导，签订补充协议：1、房屋按原合同期限第一年14万元计算，第二年和第三年按13万元计算。第三年以后的房租金根据市场状况调整。2、其他条款仍按原合同执行。一审另查明：昆山市玉山镇永丰余路1469号、1471号、1473号、1475号房屋登记在联合投资公司名下。2019年7月23日，因双方对第三年以后房屋租金不能达成一致，联合投资公司向一审法院提出申请，对涉案房屋租金市场价值进行评估。一审法院依法委托昆山市华信房地产评估事务所有限公司昆山市玉山镇永丰余路1469号-1475号共4套房地产的市场租金价值进行评估，2019年10月18日，该公司出具昆山华信房评字(2019)第180号评估报告，2018年12月2日至价值时点2019年7月23日的租金价值为84343元，月租金单价19.03元/平方米。鉴定费用15000元，由联合投资公司预付。一审又查明：时福成租金付款情况：2015年8月10日支付110000元（20000元为保证金）、2016年9月23日支付20000元、2017年4月19日支付30000元、2017年5月10日支付10000元、2017年5月26日支付24200元、2017年7月10日支付10800元、2017年9月20日支付20000元、2017年9月20日支付20000元、2018年1月29日支付20000元、2018年3月13日支付15000元、2018年7月9日支付15000元、2018年9月30日支付12000元、2018年10月23日支付18000元、2018年11月30日支付20000元、2019年4月1日支付23000元、2019年5月13日支付27000元、2019年8月19日34000元、2019年10月12日32000元、2019年11月13日33500元。2018年10月16日，联合投资公司向时福成发送《律师函》，要求时福成于2018年11月30前将拖欠的租金70000元支付。时福成收到该律师函。一审再查明：2018年5月10日，时福成取得消防安全检查合格证，2018年7月6日，时福成取得特种行业许可证。以上事实由房屋租赁合同、房产证、支付凭证、合格证、许可证、律师函、评估报告及发票、当事人陈述等证据在卷予以证实。一审法院认为，联合投资公司、时福成签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应恪守。双方在《补充协议》中对《房屋租赁合同》约定的年租金进行调整，但是并未对租金支付期限进行调整，仍应按原合同执行。通过时福成支付联合投资公司租金时间及金额，其存在明显的违约行为，2018年租金截止到2019年5月13日才予以付清，时福成抗辩联合投资公司对于其展期，但并未提供证据证明，联合投资公司据此提出合同解除，符合双方关于“时福成逾期支付一个月以上可解除合同”的约定，合同解除的时间以起诉状副本到达时福成处时间为准，即2019年3月29日。2019年度租金的标准，根据双方在《补充协议》中约定，第三年以后的租金按照市场状况调整，但是因为联合投资公司在本案中提起鉴定，但又不根据鉴定结果来主张，该鉴定报告的金额低于联合投资公司主张，联合投资公司以18万元/年标准主张房屋占用使用费，于法无据，一审法院不予支持，对于联合投资公司提起的鉴定又不采用鉴定，该鉴定报告一审法院不予采纳，鉴定费用由联合投资公司自行承担。2018年12月1日起至合同解除之日的租金及2019年3月29日之后的房屋占有使用费，一审法院参照2018年标准13万元/年计算。因时福成于合同解除前欠缴的租金42027.4元（2018年12月1日至2019年3月29日期间，118天，按13万/年标准计算）已经支付完毕，故对于联合投资公司关于时福成继续支付合同解除前租金的主张，一审法院不予支持。另时福成于2019年8月19日至2019年11月13日共计支付99500元，扣除42027.4元，剩余部分视为其支付的房屋占有使用费，该笔费用应予以扣除。房屋押金，因时福成尚有水费未缴清，联合投资公司可视情况予以返还，但本案中因联合投资公司未主张水费，且提出在法庭辩论终结之后，一审法院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、昆山高新区村级联合投资发展有限公司与时福成之间签订的合同于2019年3月29日解除。二、时福成于判决生效后十日内搬离昆山市玉山镇永丰余路1469号、1471号、1473号、1475号房屋并支付昆山高新区村级联合投资发展有限公司房屋占有使用费（从2019年3月30日起按13万元/年的标准计算至实际搬离之际，扣除已经支付的57472.6元）。三、驳回昆山高新区村级联合投资发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13954元，由时福成负担。二审中，时福成向本院提交上诉辩论意见称：一、按照涉案房屋租赁合同第五条的约定，乙方（时福成）违约时，甲方（联合投资公司）有权立即终止合同，合同解除权的行使期限应与乙方违约行为形成时间同步。二、按照房屋租赁合同第五条第二项的约定，房屋租赁期间，甲乙双方任何一方不得擅自变更或解除本合同，如一方需终止本合同的须提前一个月通知对方，但联合投资公司解除合同未提前一月通知。三、联合投资公司接受时福成迟延支付租金的行为，证明其已放弃合同解除权，认可继续履行合同。二审中，时福成向本院提交以下证据：证据一、2019年8月27日一审法院调解记录复印件一份以及微信聊天截图打印件三份，拟证明联合投资公司不同意陆续支付租金；证据二、两份告知书以及宾馆照片打印件，拟证明因疫情原因，涉案宾馆没有营业。联合投资公司质证认为，对证据一真实性认可，但双方最终没有达成调解意见，微信记录是双方一审中的协商意见，不能作为定案依据。对证据二，因为疫情是发生在一审结案之后，故与本案没有关联。本院认为，法庭调解记录以及微信聊天内容均是双方一审中的磋商内容，但双方并未调解成功；关于告知书和宾馆照片，因为疫情发生在一审结案之后，疫情的影响与本案无关，故本院对时福成二审提交的证据，不予认定。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，联合投资公司与时福成签订的房屋租赁合同以及补充协议，系当事人真实意思表示，合法有效。根据双方签订的房屋租赁合同的约定，乙方（时福成）不按时缴纳租金且逾期1个月以上的，甲方（联合投资公司）除有权不予退还已收到的租金外，还有权没收保证金并立即终止合同。本案中，时福成应当于2017年11月15日支付第三年即2017年12月1日至2018年11月30日的租金，但其直至2019年5月13日才予以付清，故根据双方合同约定联合投资公司享有合同解除权。关于时福成在上诉辩论意见中主张的联合投资公司的解除权应当在时福成违约时立即行使，本院认为，房屋租赁合同约定在乙方违约时甲方有权立即终止合同，其含义应是在乙方违约时，甲方立即享有合同解除权，而非立即行使合同解除权，否则有违常理，亦对联合投资公司合同解除权的行使要求过于苛刻，故本院对时福成的该项主张，不予支持。时福成上诉还认为，根据合同第五条的约定一方终止合同的须提前一个月通知对方，本院认为，涉案房屋租赁合同第五条约定“房屋租赁期间，甲乙双方任何一方不得擅自变更或解除本合同。如一方需终止本合同的须提前一个月通知对方，并补偿对方六个月房租的经济损失”，本案系因时福成违约造成合同解除，不符合该条约定的情形，对时福成的该项主张，本院不予支持。时福成在上诉辩论意见中还认为，联合投资公司接受时福成迟延支付租金的行为，证明其已放弃合同解除权，认可继续履行合同，本院认为，联合投资公司接受时福成迟延支付的房屋租金，系止损行为，其公司未明确放弃合同解除权，时福成认为联合投资公司已放弃合同解除权，缺乏依据，本院不予支持。关于时福成上诉主张2019年、2020年租金应按每年129510元执行的意见，本院认为，2019年5月20日联合投资公司同意时福成2019、2020年租金按129510元执行，系双方在一审中调解磋商内容，但最终双方并未达成调解，联合投资公司在一审调解过程中作出的承诺和让步不应对其产生法律约束力。经一审法院委托对涉案房屋进行评估，2018年12月2日至2019年7月23日涉案房屋的租金价值为84343元，月租金单价为19.03元/m2，涉案房屋建筑面积为575.60平方米，故按照评估报告2019年租金应为131444元（19.03*12*575.60）。一审未依据评估报告，而是参照前三年的租金标准130000元/年计算2018年12月1日至合同解除之日即2019年3月29日的租金以及2019年3月29日之后的房屋占有使用费，有所不当，但联合投资公司未对此提出上诉，一审按照130000元/年计算租金以及房屋占有使用费已经有利于时福成，故本院不再调整，时福成上诉要求按照每年129510元计算租金，本院不予支持。综上，上诉人时福成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13954元，由上诉人时福成负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  赵 东审 判 员  沈军芳二〇二〇年七月二十一日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤陈宝慧法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。