河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初3611号原告：郭思源，男，汉族，1996年10月17日出生，住河南省温县。原告：张营，女，汉族，1997年5月30日出生，住山西省汾西县。二原告委托诉讼代理人：朱春玲、刘洁（实习），河南九澳律师事务所律师。被告：郑州恒林置业有限公司，统一社会信用代码91410182077832817Q，住所地荥阳市贾峪镇洞林路**。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：李红朵，女，汉族，1994年5月18日出生，住河南省鲁山县。系公司员工。原告郭思源、张营与被告郑州恒林置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭思源、张营委托诉讼代理人朱春玲、刘洁、被告郑州恒林置业有限公司委托诉讼代理人李红朵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》；2.判令被告退还原告首期房款175216元，专项维修资金7592元，及预缴的税费100元，共计人民币182908元；3.本案起诉费用由被告承担。事实与理由：2020年5月17日，原告郭思源到恒大山水城看房，经售房顾问介绍，该项目将于今年7月交房。当日原告郭思源、张营与被告签订了《郑州恒大山水城商品房认购书》（编号：0001154），认购郑州恒大山水城楼盘124幢403单元。该商品房建筑面积共116.8平方米，建筑面积单价为7279元/㎡，套内建筑面积90.58平方米，套内面积单价为9386元/㎡，总金额为人民币850216元。原告支付了认购书中约定的首期房款175216元，专项维修资金7592元，及预缴的税费100元，共计人民币182908元。签署完认购书后，经原告与置业顾问确认，年底才能交房。5月18日，原告即向被告表明要退房退款，被告知无法退房退款。19日，原告再次到售楼部协商退款事宜，协商未果。当即原告就被告不愿退款报警，警方出警调解未果。20日，原告到荥阳市住房保障和房地产中心投诉被告拒不退款。21日，原被告在荥阳市住房保障和房地产中心协商退款事宜，双方就此未达成合意。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告辩称，第一、双方签订的郑州恒大山水城商品房认购书合法真实有效。依据协议约定，被答辩人支付定金2万元，并须在2020年5月19日之前支付首期房款155216元，同时签订商品房买卖合同，余款67.5万元由银行提供按揭贷款；被答辩人应在2020年5月19日之前办理完毕银行按揭贷款申请手续；被答辩人必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款，即签署商品房买卖合同，否则视为被答辩人放弃购买该房屋，所付款项不予退还，答辩人无需通知被答辩人可另行销售该房屋。本案中双方签订郑州恒大山水城商品房认购书后，被答辩人未能按照约定交付首期购房款，签订商品房买卖合同并办理银行按揭手续，属于单方违约，依据认购书的约定，答辩人对被答辩人所付的款项不予退还。第二，被答辩人所购的是预售房屋并非现房。郑州恒大山水城124栋交付的时间是2020年的7月交房，但是由于答辩人的付款方式为按揭付款，依据双方签订的郑州恒大山水城商品房认购书约定，被答辩人已阅读并理解同意答辩人在销售中心公示的各项文件证书，重要提示前期物业管理服务协议、业主临时管理规约、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议及各附件、样板条款，并完全同意该案样板条款签署。上述各合同不再变更、增加或减少任何条款。我司公示的商品房买卖合同附件四第五条第一项，买受人选择按揭方式付款的在合同约定交房之日买受人的银行、公积金个人贷款申请手续，未经银行公积金中心审批的及按揭款未划入监管监控账户，交楼期限顺延，因此被答辩人已经明知并同意在银行贷款放款之前我司是不交付涉案房屋的。我司从未承诺涉案房屋的交付时间为2020年的7月，被答辩人以涉案房屋的交付时间存在异议为由起诉解除认购书没有事实依据和法律依据，应驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月17日，被告作为甲方与二原告作为乙方签订《郑州恒大山水城商品房认购书》一份，主要内容为：乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大山水城楼盘124幢403单元，该商品房建筑面积共116.80平方米，单价为7279/㎡,总金额为850216元。乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元作为定金（定金在签定《商品心买卖合同》时转入房款）。乙方选择商业贷款的付款方式：乙方须于2020年5月19日前支付首期房款155216元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款695000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年5月19日前办理完毕银行按揭借款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。自该商品房的《商品房买卖合同》签署之日至2020年6月30日期间，如该楼盘价格下调，甲方承诺补差价。需甲方补偿差价的，如乙方选择一次性付款或分期付款的，甲方承诺在最后一期未付的合同房款中扣减差价；如乙方选择按揭付款的，甲方承诺于2020年7月15日前一次性退还差价。乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳维修资金7592元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。乙方支付首期的同时预缴税费100元。乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。二原告于同日向被告缴纳首付款（含定金）175216元，维修基金及其他7692元。2020年5月19日，二原告要求被告退还上述款项，被告拒绝，双方发生争执，二原告报警。后二原告诉至本院。另查明，原告认购的郑州恒大山水城项目在新闻媒体及其公众号上多次发布广告，宣传其“无理由退房”的优惠政策。本案事实中定金部分与本院（2020）豫0182民初96号民事判决事实基本一致，该判决已经郑州市中级人民法院（2020）豫01民终5272号民事判决予以维持。本院认为，原、被告于2020年5月17日签订《郑州恒大山水城商品房认购书》后，原告认购了被告开发的郑州恒大山水城楼盘124幢403单元房屋并向被告支付定金20000元、房款155216及其他费用7692元，共计182908元，有原告转款凭证及被告给原告出具的收据等证据在卷为凭，被告亦无异议，本院予以确认。因被告在新闻媒体及其公众号上多次宣传其“无理由退房”的优惠政策，即被告应当在购房人提出解除合同退房时，为购房人提供退房服务。但本案中，原告要求退房时，被告认为按照《郑州恒大山水城商品房认购书》约定的“原告必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款，即签署商品房买卖合同，否则视为被答辩人放弃购买该房屋，所付款项不予退还，无需通知被答辩人可另行销售该房屋”,现因原告未能依约签订商品房买卖合同并办理银行按揭手续，原告已放弃购买该房屋，所付款项20000元不应退还。被告以格式条款对认购定金形式作出限制购房人权利的解释，违反了公平原则和诚实信用原则，属于我国合同法规定的“提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，且被告未提交证据证明其已完全履行了向原告明示“无理由退房”还附有其他条件的义务，故被告对“无理由退房”政策的解释及认购书定金条款对原告不具有约束力。现原告提出退房要求，符合双方约定的解除条件，认购书应当解除，被告应退还原告交纳的房款、定金及其他费用。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百二十五条第一款规定，判决如下：一、解除原告郭思源、张营与被告郑州恒林置业有限公司于2020年5月17日签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》；二、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郭思源、张营购房款155216元、定金20000元、专项维修基金及税费7692元，共计182908元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1979元，由被告郑州恒林置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张晓丽二〇二〇年七月二十三日书记员  杜 斌,