广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1403民初1039号原告：肖云红，女，1975年4月13日出生，汉族，住梅州市梅县*******寺背张屋。原告：张建明，男，1974年8月3日出生，汉族，住梅州市梅县*******寺背张屋。委托诉讼代理人：肖红，系广东从信律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶花，系广东从信律师事务所实习律师。被告：葛广荣，男，1965年5月26日出生，汉族，住梅州市梅江区*****。委托诉讼代理人：梁英英，系广东义致律师事务所律师。原告肖云红、张建明与被告葛广荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人肖红，被告葛广荣及其委托诉讼代理人梁英英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖云红向本院提出诉讼请求：一、终止原告肖云红与被告葛广荣于2016年5月1日签订的《租赁合同》，判令被告把租赁物即房屋恢复原状交还给原告所有；二、判令被告立即偿付租金人民币55200元给原告（此租金55200元为2020年2月1日起至2020年5月30日期间的租金，2020年6月1日起至交返店铺之日止的租金另计）；三、判令被告支付违约金2382元给原告（违约金从2020日2月11日起计至2020年5月30日止，2020年6月1日起至交返租赁物之日止的违约金另计，违约金按月利率2%计付）。因被告违约所交保证金2万元不予退还，归原告所有；四、判令被告偿付租赁期间的水电费用（包括滞纳金）合计10999.87元（电费10328.35元，水费671.52元）给原告；五、诉讼费用由被告方承担。事实和理由：原告肖云红与被告葛广荣于2016年5月1日签订了《租赁合同》，主要内容为：原告肖云红把坐落于梅县********（程江乡扶贵管理区寺背）一栋三层半房屋租赁给被告葛广荣作饭店使用，租赁期限从2016年5月1日起至2021年10月30日止。每一年到第三年每月租金为人民币13800元，第四年至第六年每月租金为13800元。被告在签订本《租赁合同》当日付保证金贰万元给原告肖云红作为租赁保证金。租赁期届满如被告不再使用或原告不再租赁，建筑物固定装修装饰（电线、照明等）应保留原样无偿交给原告，被告不得损毁。被告付清租期内所产生的一切费用，原告确认无误后两日内把保证金退还给被告。被告应于每月5号前付当月租金，先付租金后使用店铺，被告不得拖欠或拒交租金，否则逾期5天原告有权按月租的5%每日加收滞纳金，逾期10天，属被告违约，原告有权提早收回店铺，视作为合同自动失效，所收保证金不予退还。需交清租赁期内的水电费用后被告才可以搬运店内的一切家电等餐饮用具。若被告把店铺内的设施损坏，一切按价赔偿。若因被告使用不当造成店铺设施损坏及所有设施自然损坏、排污、排水、火灾、给水管道堵塞等，由被告负责维修或赔偿。合同期内，被告违约（如中途退场等）原告不予退还保证金……（详见《租赁合同》）。《租赁合同》签订后，被告交租金有时不准时，经原告催收后，基本上能按月交清，但从2020年2月开始至今，被告经原告多次催收，被告以生意不好、资金周转困难等理由拖延不付，2020年5月15日原告发短信要求被告三天内交清2020年2月至5月期间的租金（每月13800元，计4个月）合计55200元给原告，但被告仍然未交。被告逾期四个月不交租金的行为己构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。被告从2019年12月1日至今未交租赁物的水电费(包括滞纳金）合计10999.87元，因水务公司及供电局多次催缴，原告于2020年5月18日代被告缴交了上述水电费费用，此水电费用（包括滞纳金）应由被告偿还给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判如所请。庭审中，原告将第一项诉讼请求中关于“房屋恢复原状”的内容明确如下：1、一至四楼电梯井拆除并修复（含地板、铝窗、外墙装贴等）；2、一至四楼抽油烟管拆除；3、三楼主人房间衣柜被拆除应修复建回；4、三楼的卫生间修复；5、清扫运走租赁物内的所有杂物垃圾。被告葛广荣辩称：一、答辩人已于2020年2月14日经原告同意撤场，并于当日将涉案租赁物返还给原告所有。2020年2月10日，原告肖云红向答辩人收2020年2月份租金，答辩人提出现在疫情期间，餐饮行业应政府要求停止营业，饭店恐怕无法经营了，希望原告减免租金，原告不同意减免，答辩人表示如果不减免则饭店无法经营下去，可能要撤场了，原告当即表示可以。次日，答辩人与其合伙人商议解散后告知原告，原告当即表示可以撤场，让答辩人把东西搬走。2020年2月12至13日，答辩人撤场完毕后第二天，通知原告前来交接，原告查看后心生悔意又让答辩人继续经营，因原告同意答辩人撤场在先且已撤场完毕，故合同无法继续履行，原告当即拒绝接受钥匙，并随手用手机录像。故答辩人已于2020年2月14日将涉案租赁物交还原告，对于2020年2月14日之后的租金，答辩人不具有缴交义务。二、无论答辩人提出提前解除合同是否符合双方合同或法律规定，因疫情影响，依法应免除答辩人缴交2020年2月和3月租金的义务。答辩人与原告提前解除涉案合同的根本原因是因疫情及其防控措施的影响，答辩人作为个体经营，无力承受饭店停业所造成的包括租金、工人工资、食品材料积压变质所造成的巨大经济损失，最终导致饭店无法继续经营，合同也无法继续履行。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”之规定，疫情的发生属于不可抗力，因不可抗力不能履行合同的，依法应免除答辩人缴交租金的义务。梅州市市*监督管理局于2020年3月底才发出《关于支持餐饮业尽快全面复市的倡议书》．结合我市疫情期间的防控措施和餐饮行业现实，因此，免除答辩人缴交2020年2月和3月租金为宜。三、答辩人已及时履行通知义务，原告对于租赁物的后续处置未及时采取任何措施所造成的损失的扩大负有全部责任。因原告拒绝接受钥匙，答辩人已通过短信、电话、函告及司法所调解等方式告知原告，原告亦于2020年2月14日进行现场涉案租赁物的交接。但因原告置之不理，在答辩人已撤场的情况下，放任租赁物闲置所造成的损失，应由原告单方承担。因此，原告主张答辩人承担2020年2月至返还租赁物期间的租金无事实和法律依据。四、本案中答辩人提出提前解除涉案合同虽有不妥，但是与疫情的发生所导致的经营活动不能继续开展存在因果关系，且在答辩人撤场之前亦是经过原告肖云红口头同意，答辩人自身也遭受了较大的经济损失，原告主张违约金明显对承租人不公平，且违约金过高，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，依法不应支持。另被告与原告在签订涉案合同时，约定了租赁保证金2万元。退一步讲，如法庭认定答辩人提出解除合同的行为，因此给原告产生实际损失，该实际损失的计算应核减被告己交付给原告的保证金2万元，多还少补。五、答辩人租赁涉案店铺后，投资了传菜吊车、抽油烟机、报装的三箱电，总价值折旧后约6万元，现仍在原告处，请求予以抵对租金。综上，请求法院查明案件事实，作出公平、公正的裁判。针对被告的答辩，原告肖云红、张建明提出异议如下：1、原告从未同意被告撤场，被告也未把涉案租赁物交还给原告。2、被告提出减免2020年2月、3月租金的答辩没有法律依据。3、被告并未履行相应的承租方义务，由此造成的一切及责任由被告承担。4、被告没有法律依据可在2020年2月份享有单方解除合同的权利，现因被告逾期4、5个月未缴租金，所以原告有权因被告的严重违约提出解除合同的权利。5、涉案租赁物中被告增设的附着物，除按合同约定不能拆除的外，其他应由被告恢复原状，把租赁物交还给原告。本案经审理认定事实如下：原告肖云红、张建明系夫妻关系，位于梅县********（程江乡扶贵管理区寺背）的房地产权属人为原告张建明。2016年5月1日，原告肖云红（出租方、甲方）与被告葛广荣（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：“一、甲方将位于梅县**********半租给乙方作饭店使用。二、租赁期限为5年6个月，即从2016年5月1日起至2021年10月30日止。三、第一年至第三年的每月租金为人民币13800元计算，第四年至六年开始每月租金13800元计算，直到合同终止。乙方在租期内，甲方不得以任何理由提高租金，乙方在签订本《租赁合同》当日付给甲方保证金合计人民币20000元整，作为租赁保证金。租赁期届满后如乙方不再使用或甲方不再租赁，建筑物固定装修装饰（电线、照明等）应保留原样无偿交给甲方，乙方不得故意损毁，乙方办公设施、电器、餐饮用具等可搬运的设施由乙方自行搬走。乙方付清租期内所产生一切费用，甲方确认无误后两日内甲方把保证金退还给乙方。四、甲方双方约定每个月的5号前付当月租金，先付租金后使用店铺，乙方不得拖欠或拒交租金，否则逾期5天甲方有权按月租的5%每日加收滞纳金，逾期10天，属乙方违约，甲方有权提早收回店铺，视作为合同自动失效，所收保证金不予退还。六、租赁期内店面所发生的费用如水电费、物业管理费、通讯费、卫生费、治安费、有线电视费、房产税、工商管理费、租赁税金、房产租赁所得税、土地使用税等一切费税由乙方负责（甲方实得每月租金，不支付其他一切费用）。乙方装修店铺应征得甲方同意方可进行装修，租赁期内乙方不得改变经营项目。八、甲方同意乙方在不影响房屋结构的前提下进行装修和在门头上安装广告牌。十、租赁期内，如因实际情况乙方需中途退出，店铺可以转让但不延期，……。另外合同期内，乙方违约（如中途退场等）甲方不予退还保证金。”合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告管理使用，被告亦依约向原告支付租金至2020年1月。2020年2月，受新冠肺炎疫情影响，原告肖云红向被告收取2020年2月份租金时，双方就租金减免问题产生争议，被告主张原告肖云红曾表示被告可以立即撤场，但原告肖云红不予确认。2020年2月12至13日期间，被告撤场完毕。2020年2月14日，被告通知原告前来交接，但双方未对《租赁合同》的解除及交接事宜达成一致意见。此后，被告未再使用租赁房产，也未再向原告支付租金。期间，双方曾通过短信等方式告知对方履行合同义务，被告曾通过司法所调解等方式与原告沟通，但双方最终未能达成解除合同的一致意见。另，因被告拖欠水电费，原告代缴了被告自2019年12月1日起未交的租赁物水电费(包括滞纳金）合计10999.87元。为此，两原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。被告则作出上述答辩意见。另查，一、2020年1月24日，梅州市梅县区防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室发布公告，其中显示：1月23日晚，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。为进一步做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，确保广大人民群众的健康安全，梅县区根据一级应急响应的要求，现公告如下：……。三、从即日起，全区所有景区及文化产业园区暂停举办一切群众聚集活动，暂停开放机动游戏项目；所有饭店暂停举办一切会展和文娱活动；景区、酒店、民宿一律暂停网络定票定房。2020年2月24日，广东省卫生健康委官网发布，自2020年2月24日9时起，将我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月21日，广东省市场监管局印发《关于全力推动市场主体复工复产复市的通知》，其中显示：其中，实体批发零售类、餐饮类、居民服务类、交通运输类等涉及群众基本生活保障行业的市场主体，以及研发知识产权服务业等，推动全面复工复产复市……。二、2020年7月1日，本院前往租赁房产现场查勘，原、被告就本案争议问题确认如下：（一）原告主张，1、一至四楼电梯井应拆除，电梯井口的墙要砌好并粉刷；厨房的地板应往下拆除20公分；2、一至四楼抽油烟管应拆除；3、庭审中曾主张三楼主人房间衣柜被拆除应修复，但现场确认该衣柜未被拆除，故不再主张；4、三楼的卫生间应装好马桶；5、清扫运走租赁物内的所有杂物垃圾（经本院查看，现场确实较为凌乱且较多杂物垃圾）。被告则主张，因其在租赁房产处未进行装修、未添置任何东西，都是上一手转让而来（被告在现场提交“万福百姓海鲜城的点菜单、台卡”等，主张上一手承租人也是经营餐饮业的），故不同意拆除也不予修复。对此，经本院询问，双方确认原告主张的第1、2、4项的拆除、修复费用为15000元，第5项清理场地费用为5000元，由原告负责进行拆除、修复及清理，但具体由谁承担相应费用则由法院处理。另，对于原告主张的拆除、修复及清理义务应由被告履行的问题，以及被告主张的其投资的传菜吊车、抽油烟机、报装的三箱电折价6万元，应抵对租金的问题，双方除签订的《租赁合同》外，未提交其他书面证据证明其主张。（二）原、被告确认，2020年7月1日，双方对涉案租赁物进行了现场交接，即由被告将租赁房屋交还给两原告管理、使用。（三）关于原告主张的第四项诉讼请求即“要求被告偿付租赁期间的水电费用合计水电费用（包括滞纳金）合计10999.87元（电费10328.35元，水费671.52元）”，被告表示同意承担，并于2020年7月1日向原告肖云红支付了10999.87元，且将电费册、水费册各三本交还给原告。为此，原告申请撤回了该第四项诉讼请求。以上事实，有经过质证的租赁合同、房地产权证、结婚证、中国银联签购单、发票、手机短信截屏、关于支持餐饮业尽快全面复市的倡议书、解除合同声明张贴相片、短信截图、邮寄送达、工商注销登记通知书、收据、勘验笔录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告肖云红与被告葛广荣于2016年5月1日签订的《租赁合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行各自的权利义务。在履行合同过程中，被告于2020年2月期间撤场，现两原告主张解除双方签订的《租赁合同》，被告亦表示合同无法继续履行，对此，本院予以确认。关于原告主张的被告将租赁房屋恢复原状【1、一至四楼电梯井应拆除，电梯井口的墙要砌好并粉刷；厨房的地板应往下拆除20公分；2、一至四楼抽油烟管应拆除；3、（衣柜修复问题原告表示不再主张）；4、三楼的卫生间应装好马桶；5、清扫运走租赁物内的所有杂物垃圾】的诉请，鉴于双方在租赁合同中未明确约定租赁房屋的原状情况以及恢复原状的义务主体，故对于原告的上述第1、2、4项主张，本院不予支持。但根据勘查情况，现场确实较为凌乱且较多杂物垃圾，故清理场地的义务应由被告承担，因被告明确表示拆除、修复及清理事项其不再履行，双方同意由原告负责处理，至于应当由谁承担相应费用则由法院处理，故结合双方确认的费用金额，本院确认被告应向两原告支付清理场地费用5000元。关于原告主张的租金诉请，根据《租赁合同》约定，被告在租赁期间每月应向原告支付租金13800元，被告虽于2020年2月14日通知原告前来交接，但双方未对《租赁合同》的解除及交接事宜达成一致意见，故两原告有权向被告主张自2020年2月1日起至2020年7月1日（被告将租赁房屋交还给两原告管理、使用）之日止的租金。由于被告租赁房屋用于经营饭店，受疫情或者疫情防控措施影响，被告的营业收入明显减少，根据《最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》精神，2020年2月、3月期间的租金本院酌情予以减免一半，因此，被告应向两原告支付自2020年2月1日起至2020年7月1日期间的租金55200元（即2020年2、3月租金合计13800元，2020年4、5、6月租金各13800元），两原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金及保证金不予退还的诉请，根据《租赁合同》约定，合同期内，承租方违约（如中途退场等），出租方不予退还保证金，本案中，被告未经原告协商一致自行中途退场，现原告主张保证金2万元不予退还，符合双方合同约定，本院予以支持。但被告承担该2万元的违约责任后，不应再承担原告主张的逾期付款违约金2383元（违约金从2020日2月11日起计至2020年5月30日止，2020年6月1日起至交返租赁物之日止的违约金另计，违约金按月利率2%计付），对此，本院予以驳回。关于原告主张的水电费用的诉请，鉴于被告已将水电费用合计10999.87元支付给原告肖云红，两原告撤回了该项诉讼请求，对此，本院予以准许。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、依法解除原告肖云红与被告葛广荣于2016年5月1日签订的《租赁合同》；二、被告葛广荣应向原告肖云红、张建明支付场地清理费用5000元，限于本判决生效之日起七日内付清；三、被告葛广荣应向原告肖云红、张建明支付租金55200元，限于本判决生效之日起七日内付清；四、被告葛广荣因《租赁合同》所交保证金20000元不予退还，归原告肖云红、张建明所有；五、驳回原告肖云红、张建明的其他诉讼请求。案件受理费2014元，减半收取1007元，由被告葛广荣负担912元，原告肖云红、张建明负担95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  陈志雄二〇二〇年七月十三日书记员  曹 怡