河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初208号原告：安阳市光明实业公司，住所地安阳市北关区东风路**。法定代表人：张吉安，该公司总经理。委托诉讼代理人：李斌，北京市旺林律师事务所律师。被告：宋爱英，女，1973年6月10日出生，汉族，住安阳市北关区。被告：赵卫红，男，1973年7月29日出生，汉族，住安阳市北关区。原告安阳市光明实业公司与被告宋爱英、赵卫红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安阳市光明实业公司（以下简称光明公司）的法定代表人张吉安及其委托诉讼代理人李斌、被告赵卫红到庭参加诉讼，被告宋爱英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光明公司向本院提出诉讼请求:1.确认原告与两被告签订的关于安阳市××区洹××南路××小区××楼××单元××室房屋的农村房屋买卖合同无效；2.由两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：光明公司系原安阳市北关豆腐营村委会（以下简称豆腐营村委会）改制而来,两被告系夫妻关系。2014年,经安阳市北关区人民政府批准,实施“村改居”改制工程,撤销豆腐营村委会,组建光明公司，原豆腐营村委会所属债权债务、集体资产等事务均由光明公司承继。安阳市北关洹滨南路聚福园小区,系豆腐营村委会于2002年经安阳市发展计划委员会批复立项的在本村集体土地上建造的村民集资住宅楼,其性质属村集体自建房,其所有权归豆腐营村委会所有。光明公司承继豆腐营村委会所有资产后,其所有权归光明公司所有,即光明公司对该小区享有占有、使用、收益和处分的权利。2008年4月30日,原、被告达成房屋买卖协议,约定原告以214707元的价格将涉案房屋(含地下室)出售给被告,被告向原告支付167510元后,原告将房屋交付给被告,被告收到房屋后即入住于该房屋,但被告至今仍欠原告47197元房款不能给付。根据我国农村“房地一体”的基本原则,农村房屋买卖必然同时处分该房屋所占有的宅基地,而农村集体房屋使用权系村集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系紧密相连,非本集体经济组织成员无权取得。被告宋爱英、赵卫红从未是豆腐营村委会的村民,更不是该村集体经济组织成员,原告与宋爱英、赵卫红签订的农村房屋买卖协议违反了国家关于农村宅基地禁止违法转让的强制性规定,当属无效。综上,为维护原告合法权益,特提起诉讼,望北关法院判如所请。被告宋爱英未作答辩。被告赵卫红辩称，一、原告并非买卖合同的当事人,无权对被告房屋所有权进行主张。根据工商信息,光明公司于2016年12月1日进行了其他事项备案,将主管部门(出资人)豆腐营村委会变更为安阳市北关豆腐营街道办事处。光明公司现在的性质为集体所有制(城镇)，其主管部门(出资人)现在为安阳市北关豆腐营办事处。1.光明公司在成立时为豆腐营村委会出资设立的集体所有制企业,豆腐营村委会为出资人,但是出资人不等于企业本身,两者为不同的身份主体,各自项下的权利、财产范围也不同,所以不能等同。就本案而言,光明公司的财产权利范围与原豆腐营村委会的有所不同。即便当时涉案土地归原豆腐营村委会农民集体所有,光明公司承继原豆腐营村委会的债权债务和资产,也不意味着光明公司将继受集体土地的所有权、使用权。而且,光明公司作为一家集体所有制企业,也无法拥有集体土地的所有权,无权基于土地的性质对原豆腐营村委会(出资人)的决策提出异议。2.根据合同相对性原则,签署合同的双方主体为被告和豆腐营村委会,光明公司不属于合同双方当事人,无权向被告主张合同权利。光明公司和原豆腐营村委会只是企业和出资人的关系,对本案而言属于合同外的第三人。即便继受了村委会的部分债权债务,涉及集体土地所有权部分,也应当根据国家政策,确定归属。3.豆腐营村委会已经不存在,光明公司原先就不享有的权利,在该权利移转与变迁后，主张更是于法无据。二、以农村土地集体所有来主张合同无效,不能成立。“村改居”之后,涉案土地性质已经变为国家所有。1.2014年经安阳市北关区人民政府批准,实施“村改居”改制工程,撤销豆腐营村委会,成立安阳市北关豆腐营办事处。“村改居”也就是农村集体经济组织全部成员转为城镇居民,原属于这些成员集体所有的土地自然就属于国家所有。“村改居”之后,农民户口变城镇户口,土地性质也发生了改变，土地从集体所有变为国家所有。政府给予征地补贴或者让集体经济组织继续使用，但是集体经济组织不再享有集体土地所有权,而是拥有国有土地使用权。《宪法》第十条规定:城市的土地属于国家所有。既然农村已被划入城市范围,成为城市市区的组成部分,原农村范围的土地也就变成城市范围内的土地；既然是城市范图内的土地,根据《宪法》规定,自然就属于国家所有。《土地管理法实施条例》第二条第(一)(五)项规定得更为明确。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条:“下列土地属于全民所有，即国家所有:(一)城市市区的土地:(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;(三)国家依法征收的土地;(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地:(六)因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条更加明确了“村改居”后未经征用的土地,也归属国家所有。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条:“因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口,其未经征用的土地,归国家所有,继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。”因此,“村改居”自然改变土地所有性质的法律依据是充分且明确的。2.即便光明公司与原豆腐营村委会之间有债权债务上的承继,或存在其他利益关系(纠葛),权利救济也应当是在政府实施改制工程时,请求政府给予征地补贴,或者以行政诉讼的方式向政府主张权利。就目前情形而言,原村委会与政府之间可能涉及的利益纠纷,想必已在政府实施改制工程时,分割、补偿清楚。三、从目的解释而言,豆腐营村委会作为出卖方,建设楼盘的目的是为了向普通市民出售,且经过了批复立项的合法程序,不存在毁损农民利益的情况，不适用宅基地不能自由转让的规定。原告在起诉材料中提及的农村宅基地不能非法转让的规定,该项立法的目的主要是为了保护农民的宅基地,保障农民的权益；原告引用的案例,主要是关于农民个人的宅基地所建房屋的转让,农民作为第一手出售人的情况。而本案情况有所不同,是由原豆腐营村委会作为出售方,与各购房人订立房屋买卖合同。且涉案小区在建设之前,由原豆腐营村委会向安阳市发展计划委员会批复立项,经过了合法的程序。涉案小区起初规划建设的目的就是建造用于买卖的普通住宅,出售给普通的购房者。不同于农民宅基地自建房屋的买卖禁止。本案由原豆腐营村委会作为房屋买卖合同的出卖方,不存在毁损农民的利益。四、其他。1.原合同主体双方达成合意,付清房款,且已交付,房屋已经使用十几年,原告在以上种种前提的情景下,不当主张,有违民法与合同法中的公平原则和诚实信用原则,对社会造成不良影响。2.原告与被告在诉前曾发生口角,产生生活中的嫌隙,其诉讼行为的原意，可能更多是出于泄愤,而非真正法律意义层面的纠纷。故其涉嫌恶意诉讼,滥用诉权,浪费司法资源。综上,光明公司只是一家集体所有制企业,不论过去对于农民集体所有土地，或者现在对于国家所有的土地,都无利益关系和异议权。被告是北关的合法居民,在北关(城镇)的国有土地上拥有自己的合法房屋,原告及时止讼,才能减少对司法资源的浪费,对社会的不良影响。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年8月22日，安阳市发展计划委员会作出安计投资[2002]435号批复，批准豆腐营村在本村集体土地上新建商住楼立项。2002年10月10日，安阳市发展计划委员会作出安计投资[2002]545号通知，批准豆腐营村住宅楼投资计划。2004年2月20日，安阳市城市规划管理局颁发建设工程规划许可证。该小区建成后取名为安阳市北关洹滨南路聚福园小区。宋爱英与赵卫红系夫妻关系。宋爱英、赵卫红不是豆腐营村的村民。2008年4月30日,豆腐营村委会与宋爱英、赵卫红达成口头房屋买卖合同,约定以214707元的价格将安阳市××区洹××南路××小区××楼××单元××室房屋(含地下室)出售给宋爱英、赵卫红，宋爱英、赵卫红向豆腐营村委会支付房款167510元、水电气安装费、防盗门等款22490元。宋爱英、赵卫红现在涉案房屋居住。另查明，1999年3月25日，豆腐营村委会出资成立光明公司，企业性质为集体所有制。2014年12月,经安阳市北关区人民政府批准,豆腐营村实施“村改居”工程,撤销豆腐营村委会,原豆腐营村委会的债权债务、集体资产等事务由光明公司负责。2016年12月1日，光明公司的主管部门变更为安阳市北关豆腐营街道办事处。上述事实，有原告光明公司提供的北关区人民政府第18次常务会议纪要、北政文（2014）117号文件、豆办（2014）33号文件、安北集有（2011）第03号土地使用权证书、安计投资[2002]435号文件、安计投资[2002]545号文件、安规管建字（2004）第010号建设工程规划许可证、收款收据、北关法院（2015）北民初第1542号民事判决书，被告赵卫红提供的两张收款收据、水费发票、暖气费单据、装修保证金收据，以及当事人陈述等证据，予以证实。本院认为，豆腐营村委会与宋爱英、赵卫红达成的房屋买卖合同虽系双方当事人的真实意思表示，但因宋爱英、赵卫红不是豆腐营村村民，非豆腐营村集体组织成员，涉案房产的土地性质为集体土地，涉案房产系豆腐营村委会在其集体土地上开发的小产权房，国家禁止农村小产权房在本集体经济组织之外交易。故双方对本案案涉房屋的买卖行为不受法律保护。因此，豆腐营村委会与宋爱英、赵卫红达成的位于安阳市××区洹××南路××小区××楼××单元××室房屋的房屋买卖合同无效。安阳市北关区人民政府批准豆腐营村实施“村改居”工程后,原豆腐营村委会的债权债务、集体资产等事务由光明公司负责。故光明公司可以替代原豆腐营村委会主张权利。综上所述，对光明公司要求确认案涉房屋买卖合同无效的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：原告安阳市光明实业公司（原安阳市北关区豆腐营村委会）与被告宋爱英、赵卫红签订的位于安阳市北关区洹滨南路聚福园小区1号楼2单元503室房屋的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，由原告安阳市光明实业公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  郭振平人民陪审员  张志军人民陪审员  王 英二〇二〇年七月二十日书 记 员  王旭阳