江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初14645号原告：沈国庆，男，1977年12月29日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：顾春秀，上海正源（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶正华，上海正源（昆山）律师事务所实习律师。被告：昆山市伟业居房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320583MA1MU7XU7A，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路**。法定代表人：樊光辉，该公司总经理。被告：樊光辉，男，1979年2月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。委托诉讼代理人:陈必谦,江苏朋德律师事务所律师。（代理上述两被告）委托诉讼代理人:周建,江苏朋德律师事务所律师。（代理上述两被告）原告沈国庆与被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司、樊光辉居间合同纠纷一案，本院于2019年07月22日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序，于2020年1月13日公开开庭审理。原告沈国庆委托诉讼代理人顾春秀、被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司与被告樊光辉委托诉讼代理人周建到庭参加诉讼，本院现已审理终结。原告沈国庆向本院提出诉讼请求：1、判令被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司赔偿原告损失667000元。2、判令被告樊光辉对被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司的上述债务承担连带责任；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司于2018年8月25日签订《购房意向书》，由被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司介绍购买时代悦庭的房屋，意向书中明确约定：“所付资金有任何风险，中介方负责赔偿”。在购买该房屋时，原告曾向被告樊光辉提出质疑，被告樊光辉明确承诺房屋交易不存在任何问题，原告基于对被告的信任才将购房款按被告樊光辉指示进行了支付。后查实，所谓时代悦庭的房屋及相关经办人员均系虚构，公章及合同章为假冒。事发后被告樊光辉承诺赔偿原告所有损失，且被告樊光辉系被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司的自然人独资股东，应承担连带责任。为维护原告的合法权益，现特具本状，诉至贵院，请求贵院依法裁决。被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司、被告樊光辉答辩：答辩人法定代表人樊光辉与屈春旗于2018年初认识，屈也是房产中介人员。其向樊介绍其干爹阮小平系时代悦府和时代悦庭小区的装修公司负责人，样板房均是阮小平公司装修的，阮小平有关系能拿到时代悦庭的房子。屈称其中介公司在淀山湖，很少有昆山市区客户，故请樊的公司留意意向客户。出于对屈的信任，有意向客户时，便通知屈，由屈出面到公司门店和客户进行先期商谈。原告等人在2018年8月到答辩人处咨询，聊到时代悦庭的房产，樊光辉就推荐了屈春旗，说屈可以联系到房产公司而购买房屋。2018年8月25日双方签订了《购房意向书》，购房意向书承购方由原告一人签署，实为原告与徐浩然、娄岳川共同购买。签署意向书后，娄岳川、徐浩然各支付了10万元，计向答辩人交付了20万意向金。由于屈春旗反复和答辩人强调，后续的工作只能由屈出面处理，答辩人不能参与。原告交付意向金之后，后续关于房屋的商谈均系原告与屈春旗、阮小平、冯力力等进行的。原告的意向购房流程为：1、在答辩人门店确定购房意向。2、与屈春旗具体商谈房屋差价、签订合同具体要求、装修标准、付款方式等。原告与屈商谈时另有阮小平、自称是开发商工作人员的冯力力、孙斌参与。3、与“开发商”预签订房屋买卖合同，并支付房款。4、等开发商换正式房屋买卖合同。而答辩人仅参与第一阶段的介绍工作，后续的商谈屈及阮、冯、孙等人是不让答辩人参与的。后由于原告一直无法换取正式购房合同，方发现所谓预签的购房合同根本无法履行。现冯力力、孙斌、杨坤等三人涉嫌合同诈骗被昆山市公安局刑事拘留。二、答辩人只是进行了房屋中介行为，也是诈骗犯罪的受害者。原告在答辩人处支付的款项，除了71679元的中介费外，其他均属于委托答辩人转付的费用，不应由答辩人承担返还责任。原告直接支付给其他人的款项更无权要求答辩人返还。三、原告等三人(沈国庆、徐浩然、娄岳川)款项往来情况：1、20180825转帐伟业居定金20万元。2、20181013转帐101679元给伟业居。上面的二笔由伟业居20180829转屈春旗10万、0831转屈10万、有101679元在伟业居。3、20180829沈国庆在伟业居刷卡8万元，伟业居提取了8万元现金给阮小平8万(装修定金2万元、房屋订金6万)4、据说，其直接另付给了冯力力50万、阮小平31万。即三人共支付1191679万伟业居返还情况：1、20190325退徐300000元2、20190419退娄160000元。3、20190419退徐浩然31679元。4、20190508转沈40000元。5、另有微信转徐3000元总退534679元。退款的款项来源：1、屈给了伟业居250000元、全部给了沈三人。2、冯力力转10万给屈，屈又转伟业居，伟业居转沈三人。另：冯力力老婆给了刑侦114000元，专项给沈国庆。所有客户只有沈直接给冯力力50万，所以其老婆是专项退沈。综上：沈尚未获得退还的购房款：1191679元-534679元=657000元-114000元=543000元；冯、阮尚未退还的金额：310000元+286000元=596000元、伟业居多退金额596000元-543000元=53000元。原告应该返还答辩人53000元。四、据了解，阮小平收取的原告的31万元，阮小平和福懿公司出具了承诺，承诺返还该31万元。冯力力、杨坤也出具承诺，对原告支付给他们的款项承诺还款。五、樊光辉为不适格被告。樊光辉的行为系代表伟业居公司的职务行为。原告基于樊光辉系伟业居公司独资股东，即要求樊光辉承担责任的要求是不成立的。伟业居公司是独立运营的有限公司，与樊光辉的个人财产是截然分开的。经审理查明，2018年8月25日，原告沈国庆（承购方）与被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司（中介方）签订《购房意向书》，承购方购买由伟业房地产经纪有限公司(以下简称中介方)所介绍的位于时代悦庭X号楼XXX室。承购方愿意接受的条件为：房屋地址为前进路与鹿城路时代悦庭X号楼XXX室；房屋面积139.78平米以实际面积为准；购房总价为24500×140平=343万；购房总价3495000元含中介费；签约时间以开发商时间为准；付款时间贷款；其他条件：所有支付的定金都由中介方转交，差价部分也由中介方转交，所负资金有任何风险，中介方负责赔偿。承购方为表示购房诚意，同意向中介方支付20万元整。委托中介方于2018年8月26日18时之前争取出让方的确认意向，一旦出让方全部接受承购方的上述购买条件并在意向书上签字，则承购方授权中介方在不通知的情况下将意向金作为购房定金付给出让方，如果期限内出让方未能接受承购方条件的，则意向金立即无息返还给承购方。出让方在规定的时间内在本意向书上签字后，承购方反悔不购买或变更购买条件等其他行为致使交易不成功的，定金(原意向金)将由出让方没收。原告沈国庆与被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司在购房意向书上签章。2018年8月29日，原告沈国庆与案外人娄岳川、徐浩然签订合伙出资购房协议书：一、甲乙丙三方共同投资并以甲方名义购买房屋一套(以下简称“时代悦庭”X号楼X单元XXX室)，房产总价款：3495000.00元人民币，该房屋建筑面积139.78平方米。二、出资金额、出资比例甲方出资40万元人民币，出资比例为33.3333%；乙方出资50万元人民币，出资比例为33.3333%。丙方出资50万元人民币，出资比例为33.3333%。二、产权比例：该房屋所有权归甲乙丙三方共有，甲乙丙三方是该房屋实际上的产权人，甲乙丙三方共同享有对该房屋占有、使用、收益及处分的权利。甲方不得单独对该房屋进行任何形式的侵占、破坏、转卖、出租、担保及赠与等。三方确认：甲方享有该房屋33.3333%的产权份额，乙方享有该房屋33.3333%的产权份额，丙方享有该房屋33.3333%的产权份额。四、甲乙丙三方己经共同对拟购房产进行实际考察、了解。五、购置该房屋法律文件签署、款项支付、购房手续办理及其他事项购买房屋过程中，相应法律文件、手续等以甲方名义办理，乙方丙方委托甲方全权办理购房定金、首付款及其他购置房产相关款项的支付、《商品房预售合同》等法律文件的签署、房产抵押按揭贷款办理、房产交接、房屋所有权证办理、水电煤有线电视开通或入户等所有购房相关手续。十三、甲乙丙三方以按揭贷款的方式购买该房屋，具体约定如下：1、购房首付款(包括定金140万)人民币元由各方按照产权比例承担，并以银行或支付宝转账的方式支付；定金乙和丙各付10万元。2、名义借款人为甲方；3、按揭贷款的期限为25年；4、由甲乙丙三方每月按照产权比例向贷款银行偿还贷。原告沈国庆与案外人娄岳川、徐浩然在协议书上签字。2018年8月25日，原告沈国庆（甲方）与案外人上海福懿建筑工程有限公司（乙方）签订《装修合同》，约定装修施工地点：时代悦庭X栋X单元XXX室，工程款5000元/㎡，签订合同之支付20000元订金，合同签订后开工前支付工程总造价95%，合计66万元，竣工当天支付工程造价总造价5%，合计40000元。原告沈国庆、案外人上海福懿建筑工程有限公司、案外人阮小华在合同上签字盖章。合同结尾处手写如下内容：2018年11月30日先收80000元，余款下月10号付清160000元给福懿公司。今收到160000元整，需贷款400000元。原告沈国庆、案外人上海福懿建筑工程有限公司、案外人阮小华在手写内容上签字盖章，时间落款为2018年12月5日。再查明，2018年8月25日，案外人娄岳川使用银行卡通过POS机在被告樊光辉店里，向崇川区这儿发型设计屋转账100000元。2018年8月25日，案外人林莉（原告徐浩然之妻）使用银行通过POS机在被告樊光辉店里，向崇川区这儿发型设计屋转账100000元。2018年8月29日，原告徐浩然使用银行卡通过POS机在被告樊光辉店向崇川区这儿发型设计屋转账20000元，现金支付10000元。2018年10月12日，案外人林莉通过银行卡通过POS机在被告樊光辉店里,向崇川区这儿发型设计屋转账79000元，微信转账1000元给被告樊光辉，被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司出示8万元收据，经办人被告樊光辉签字。2018年10月13日，原告徐浩然使用银行卡通过POS机在被告樊光辉店，向崇川区这儿发型设计屋转账21679元。上述金额合计411679元。被告樊光辉认可在其店支付411679元。2018年11月30日，原告沈国庆通过POS机刷卡130000元。2018年12月5日，原告沈国庆通过POS机刷卡660000。2018年12月11日，原告沈国庆通过POS机刷卡75000元，微信转账5000元，被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司出具80000元收据。庭审中，原被告一致确认被告樊光辉退款534679元。又查明，2019年5月27日昆山市城西派出所询问笔录显示，被询问人：樊光辉。问：讲一讲你这八个客户被骗的具体细节？答：2018年8月份，我之前的一个买房的客户屈春旗找到我，他也是做房产中介的，他说时代悦庭小区负责装修的是他干爹，他能拿到时代悦庭的房源，让我找客户，如果成交一套每平米返400元，他跟我各分一半，就是每平我能拿到200元，中介费用最后成交了跟客户收取，中介费用几万到十万不等，中介费用讲好也是我跟屈春旗平分，之后我就自己找了5个客户，后来其他同行又给我介绍过来三个客户，就是经过我这边要购买时代悦庭的有八个人分别是李玉风、徐浩然（徐浩然跟沈国庆一起购买）、刘虹、邢莉、胡先荣、陈露露、郝坚（钱已经退完了，他的钱没有经过冯力力和王亚权他们）、周冬红（钱已经退完了，他的钱没有经过冯力力和王亚权他们）。2019年5月28日昆山市城西派出所询问笔录显示，被询问人：屈春旗。问：第六个客户情况？答：徐浩然（跟沈国庆是一起买的）,2018年8月24日，樊光辉和我说有个沈国庆的客户要140平方的户型，我就问阮小平要，阮小平告诉我一个时代悦庭5幢702室，139.78平方，然后我把这个房子信息发送给樊光辉，沈国庆几个人就决定买了，当时阮小平说这个房子的要补差价15万元，我当时自己在上面加了5万元，和樊光辉说这个房子要差价费20万元，樊光辉就让沈国庆他们交了20万的差价费，当时樊光辉用店里的POS机收了沈国庆他们20万，2018年8月25日樊光辉转给我建行卡10万元、8月29日又转给我建行卡10万元。我把20万分几笔转到我的农行卡，后取出来给了阮小平15万元。这15万是签完认购合同之后才给阮小平。2018年8月29日，阮小平联系我说可以签认购合同了，我联系樊光辉，樊光辉再联系沈国庆等人，见面签合同，当时徐浩然和沈国庆来的，我和阮小平来的，认购合同、装修合同和收据是阮小平带来的，沈国庆他们拿了八万现金给的阮小平。到了2018年10月,我就让樊光辉把沈国庆他们的差额费用收好，免得到时候合同签了，沈国庆他们不付这个钱给我们，后来樊光辉就让他们过来把中介费差价补齐，算下来一共再交101679元。到了2018年11月30日，阮小平和我说，要客户交装修首付款，我就通知樊光辉通知客户，当时是沈国庆、徐浩然一起过来的，一边是沈国庆、徐浩然，另一边是我、樊光辉、阮小平、王亚权（王亚权也是我第一次见面，是福懿公司的老板），当时沈国庆一共刷了13万，都是刷到王亚权提供的POS机上的，中途还换了一个POS机。阮小平给沈国庆写了收据。后来在2018年12月5日，有通知沈国庆等人来签房屋草签合同，我、樊光辉、阮小平、王亚权、冯力力（阮小平和我介绍说冯力力是开发商的销售经理，平时都叫他冯总）、孙斌（冯力力说孙斌是时代开发商的孙总）、杨昆（杨昆我是第一次见面，说是孙斌的助理）全部都到场的。见面后我看到孙斌拿出了房屋买卖草签合同，上面写好客户的名字，房屋位置、盖有时代房地产有限公司的公章，孙斌说到时候等预售证出来，就可以换正式合同了。合同签好后，沈国庆付了50万房屋首付款。当时我看到杨昆拿了一个POS机出来，让沈国庆在POS机上刷，当时对方说这个POS机是开发商的。当时沈国庆一共刷了5笔，每笔10万元，当天又刷了10万元装修款，后来发现多刷了5万元。再查明，昆山市人民检察院以昆检一部刑诉〔2020〕225号起诉书指控被告人冯力力、孙斌、杨昆犯合同诈骗罪，于2020年2月24日向昆山市人民法院提起公诉。再查明，被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司系自然人独资有限责任公司，被告樊光辉持股100%。以上事实有询问笔录、转账明细、收据、合同、及双方当事人的庭审陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告沈国庆（承购方）与被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司（中介方）签订《购房意向书》系双方真实意思表示，未违反法律强制规定，合同有效。双方均依约遵守。被告樊光辉抗原告支付至案外人的款项与被告无关，不应当赔偿该款项。被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司作为居间方，有义务对卖方的房产信息进行核实，保障交易的安全性。被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司因疏忽大意，将本不存在的房源信息介绍给原告沈国庆，并在其介绍下，将部分钱款支付至案外人处，存在过错，也违反双方在合同的约定：所负资金有任何风险，中介方负责赔偿。故被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司应当赔偿原告的经济损失667000元（1201679元-534679元）。因被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司系自然人独资有限责任公司，被告樊光辉未能举证证明个人资产与公司资产相独立，故应对被告被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司的上述债务承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失667000元。二、被告樊光辉对被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司上述债务承担连带责任。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号3220198643605151526048677）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费10470元，保全费4020元，由被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司负担。原告沈国庆预交的案件受理费，本院予以退还，被告昆山市伟业居房地产经纪有限公司应当负担的部分缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811149434；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  郑 羚人民陪审员  李建川人民陪审员  倪惠国二〇二〇年七月二十二日法官 助理  尹 瑾书 记 员  王 晶