山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终1464号上诉人（原审被告）：党二伟，男，1975年5月15日出生，回族，住平邑县。委托诉讼代理人：张庆军,山东泽钧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平邑县鲁旺商贸有限公司。住所地：平邑县浚河路中段。统一社会信用代码：91371326765782657C。法定代表人:张兆贵,该公司经理。委托诉讼代理人：吴开喜，平邑县卞桥法律服务所法律工作者。上诉人党二伟因与被上诉人平邑县鲁旺商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服平邑县人民法院（2019）鲁1326民初4424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。党二伟上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，驳回被上诉人诉求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、被上诉人作为原告主体不适格。2018年5月8日平邑县供销商贸城有限公司出具“证明”明确被上诉人代收房租事项。证实房租受益人收取人是平邑县供销商贸城有限公司，不是本案被上诉人。本案中不论房租是否收取，是否解除，平邑县鲁旺商贸有限公司无权处分，无权代为诉讼，故其原告主体不适格。根据2017年12月11日钱现委与平邑县供销商贸城有限公司签订的《房屋租赁合同》第九条约定，不经平邑县供销商贸城有限公司同意，乙方不得转让。事实上被上诉人转让其租赁场地。该合同中乙方也不是被上诉人，故被上诉人无权诉讼，其原告主体不适格。2、本案不是租赁合同纠纷。上诉人拥有地上附属物的所有权，平邑县供销商贸城有限公司只是提供地皮，两者是混同合作关系。只要地上附属物存在上诉人自行存在合法使用处置权。对于出租方所谓摊位费仅是土地使用费。本案不是简单的房屋租赁，地上房屋等附属物所有权是上诉人的。如果出租人不同意承租人继续使用房屋项下土地，需要双方协商，承租人支付或赔偿给出租房地上附属物合理对价，才能合法解决，否则侵犯上诉人合法权益。二、一审判决结果不当，没有合法证据支持判决内容。在没有任何评估或其他有效证据支持下，按照“被上诉人”诉讼请求判决每天90元摊位费，于法无据。三、上诉人作为承租人根据历年标准积极支付给出租人费用，是诚实守信的，没有任何违约行为。自2014年6月19日上诉人支付92,800元购买地上产权以来，没有一次拖欠摊位费。一审法院草率解除所谓租赁合同明显侵犯上诉人合法权益。平邑县鲁旺商贸有限公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。1、上诉人诉称主体不适格，没有事实及法律依据。被上诉人租赁平邑县供销商贸有限公司的夜市大棚，有合法的经营、管理、租赁等权利。被上诉人将涉案大棚租赁给上诉人，上诉人未按规定续签合同及交纳租赁费发生诉讼，被上诉人的诉讼主体适格。2、上诉人诉称本案不是租赁合同纠纷，拥有地上附着物的所有权，纯属歪曲事实。没有法律及事实依据。二、被上诉人于2018年12月14日、16日、24日，2019年1月14日、1月17日多次通知上诉人按照约定续签合同及交纳租赁费，并且通知中明确规定上诉人未及时交纳租赁费每月按90元收取，而上诉人均未按照通知履行义务，故一审法院判决符合法律规定。三、通过一审法院查明，上诉人多次违约在先。平邑县鲁旺商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令平邑县鲁旺商贸有限公司、党二伟双方解除租赁关系；2.党二伟支付摊位费占用费每天按90元计算（占用费自2018年12月18日至实际交付租赁摊位之日止）。一审法院认定事实：平邑县鲁旺商贸有限公司将位于平邑县人民商场南首夜市大棚4间承包给党二伟，双方未签订书面租赁合同，口头约定一年一交租赁费，继续租赁就在每年12月17日前交纳下一年租赁费，不续租就解除合同。因党二伟拖欠平邑县鲁旺商贸有限公司2018年度租赁费，平邑县鲁旺商贸有限公司于2018年7月9日起诉至法院，2018年9月3日经一审法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、党二伟支付平邑县鲁旺商贸有限公司2017年12月17日至2018年12月17日租赁费13,000元，定于2018年9月13日前支付；二、平邑县鲁旺商贸有限公司自愿放弃其他诉讼请求。2018年度租赁期限届满前，平邑县鲁旺商贸有限公司于2018年12月14日向党二伟下达通知，该通知载明：党二伟同志：你租赁平邑供销社商贸城夜市大棚按合同约定于2018年12月16日到期，请接通知后于2018年12月16日下午2点-5点到供销商贸城办公室办理下年度租赁使用合同，租赁费每个摊位为4070元，逾期不签署视其自行放弃，公司将于2018年12月17日将房屋收回，特此通知。收到人签字：付彦（系党二伟之妻）。同年12月16日的通知载明：党二伟同志：你租赁平邑供销社商贸城夜市大棚按合同约定于2018年12月16日到期，请接通知后于2018年12月16日下午2点-5点到供销商贸城办公室办理下年度租赁使用合同，租赁费每个摊位为4070元，4个共计16,280元，逾期不签署视其自行放弃，公司将于2018年12月17日将房屋收回，特此通知。收到人签字：（无签名，该处空白）同年12月24日党二伟之妻付彦在平邑县鲁旺商贸有限公司的回执上签字确认收到平邑县鲁旺商贸有限公司关于平邑供销社商贸城夜市大棚商铺续签合同的通知。平邑县流峪法律服务所法律工作者刘相臣、孙晓接受平邑县鲁旺商贸有限公司的委托，向党二伟送达了2019年1月14日制作的《通知》一份，并制作了送达笔录、拍摄了送达照片，党二伟在送达笔录上签字。该通知载明：党二伟同志，平邑县鲁旺商贸有限公司于2018年12月14日、16日、24日分别通知你到供销社商贸城办公室签订2019年商铺摊位租赁合同。你承租的4个摊位共计16,280元，至今你户未签订合同及缴纳租赁费，未按照通知履行。现再次通知你于2019年1月30日前签订合同并缴纳租赁费，自2018年12月18日起每日支付摊位费90元。希望你接到通知后立即按通知执行，否则平邑县鲁旺商贸有限公司将依法对你进行诉讼。另查明，2018年12月16日党二伟在未取得平邑县鲁旺商贸有限公司同意的情况下通过山东平邑农村商业银行向钱现委转款13,000元，平邑县鲁旺商贸有限公司将其款项退回。案涉租赁物系平邑县供销商贸有限公司所有，平邑县鲁旺商贸有限公司法定代表人钱现委系平邑县供销商贸有限公司职工，2018年12月20日与平邑县供销商贸有限公司签订了《租赁合同书》，该合同书载明：一、甲方（平邑县供销商贸有限公司）将县社商贸城中间大棚经营场地租给乙方（平邑县鲁旺商贸有限公司）经营。二、承租期限壹年，自2018年12月20日起至2019年12月19日止，到期后如有竞标的情况下同等承租价乙方优先承租。九、本经营场地所有权归甲方，不经甲方同意，乙方不得自行转让，否则甲方有权收回；如若转让，需经甲方同意，将收取50%转让费。十、甲方对所有租赁户有统一管理的权利，提供服务适当收取管理费用，乙方必须严格执行甲方制定的各项规章制度，自觉服从管理，自觉履行应尽的义务。以上合同一经签订，即具有法律效力，未尽事宜双方协商解决。一审法院认为，党二伟租赁平邑县鲁旺商贸有限公司大棚四间，双方虽然未签订书面租赁合同，但口头约定一年一交租赁费，对该事实双方均无异议，该协议不违法律相关规定，为有效协议，双方应该严格按约定履行。期满后如继续租赁，则于每年12月17日前交纳下一年租赁费，但2018年租赁期届满前，平邑县鲁旺商贸有限公司多次发出新的要约《通知》，通知党二伟签订合同、提高租赁费，党二伟没有按通知要求办理，而是自行于2018年12月16日按照上一年度缴纳租赁费数额通过银行转账至平邑县鲁旺商贸有限公司的法定代表人钱现委银行卡中，钱现委又将该款项退回党二伟，并于同日、2019年1月14日两次给党二伟下达通知，党二伟已在送达笔录上签字确认，此后至平邑县鲁旺商贸有限公司提起诉讼前，党二伟没有通过有效途径采取有效措施对平邑县鲁旺商贸有限公司发出的要约内容提出异议，表示反对，而且继续占有使用案涉租赁物，应视其对平邑县鲁旺商贸有限公司发出的要约的承诺，同意接受平邑县鲁旺商贸有限公司的要约邀请，但党二伟未依约履行，未缴纳租赁费，故平邑县鲁旺商贸有限公司诉讼请求与党二伟解除租赁关系，每天支付摊位费用90元合法有据，一审法院予以支持。党二伟提出的平邑县鲁旺商贸有限公司诉讼请求不能成立，请求依法驳回的理由不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第十四条、第四十四条、第六十条、第九十四条（二）（三）（四）、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条规定，判决：一、解除原告平邑县鲁旺商贸有限公司与被告党二伟租赁合同；二、被告党二伟自2018年12月18日起至实际交付摊位之日止按照每天90元计算支付原告平邑县鲁旺商贸有限公司摊位费；三、驳回原告平邑县鲁旺商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费207元减半收取104元，由被告党二伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一，包括上诉人在内的26户均签字按捺手印的证明一份，证明商铺是个人投资建设。证据二，协议书一份，证明所有商铺投资建设者委托马霞、钱现忠等8人协商下一步的房屋房租问题，协商不成全体不再缴纳费用。证据三，26户拒签不合理租赁合同决定书，证明平邑县人民商场中段房屋拥有地上所有权，钱现委收取租金（按照平邑县供销商贸城公司委托）本人和平邑县鲁旺商贸有限公司不能直接收取土地使用权租赁费。证据四，被上诉人一审中提交的2018年5月8日的证明复印件，原件在一审卷中。证明被上诉人主体不适格，首先平邑县供销商贸城有限公司将人民商场南首大棚经营管理权签给平邑县鲁旺商贸有限公司，但是一审卷宗没有这份合同。平邑县鲁旺商贸有限公司收取经营管理权租赁费只是委托行为。不论上诉人是否应缴纳租赁费应以平邑县供销商贸城有限公司的名义主张，不能以平邑县鲁旺商贸有限公司名义主张。证据五，房屋转让合同，证明涉案房屋是梁则金建设，2014年6月19日以92800元价格转让给被上诉人，地上附属物所有权归上诉人所有。本案不是简单房屋租赁合同，只是供销公司与上诉人等商户的合伙搭建的夜市经营模式。缴纳费用只能是土地使用权租赁费，且收取者应是平邑县供销商贸城有限公司，不是被上诉人。被上诉人质证认为，对于证据一，真实性有异议，该商铺实际是平邑县供销商贸城有限公司建设，并非26户租赁户建设的夜市大棚。对于证据二、证据三的真实性有异议。该商铺租赁户除本案上诉人外其他所有租赁户全部缴纳租赁费及签订合同。证据二、三中的个别签字均不相符。对于证据四的真实性无异议，证明目的有异议，2017年前所有租赁户只是口头约定缴纳租赁费，并非实际拟定合同。对于证据五的真实性有异议。该合同与被上诉人无关。该合同只是上诉人妻子与原租赁户私自签订的，且我公司在当时已经做出对上诉人处罚决定，罚款2000元。且我公司所收取租赁费是每年一收，原租赁户梁则金自2014年之前一直按期缴纳租赁费。经本院审查，对证据一、证人未出庭作证，被上诉人不予认可，本院亦不予采信；对证据二、三、五被上诉人不予认可，本院亦不予采信；对证据四的真实性予以确认。被上诉人提交证据，商场南区、北区所有租金户已缴费明细表一份，证明除上诉人未缴纳租赁费外，其余租赁费均已经缴纳完毕。上诉人质证认为，对证明目的、真实性均有异议，该证据没有体现收取单位是谁，也没有提供与所有租户的收取费用的标准、依据及周期。且表中钱现忠系平邑县鲁旺商贸有限公司法人的亲弟弟。他在证据中明确提出反对收取所谓租赁费，应是租户与平邑县供销商贸城有限公司的合作摊位费。尤其是梁则金房屋转让合同直接证明该摊位地上建筑物是个人私有财产，可以不经任何人干涉自由转让，不论是平邑县供销商贸城有限公司、平邑县鲁旺商贸有限公司都无权干涉。且平邑县供销商贸城有限公司委托了平邑县鲁旺商贸有限公司代收了一年的上诉人的摊位费，也认可上诉人接受转让梁则金商铺的合法性。经本院审查，该证据系被上诉人单方制作，未有被上诉人单位公章，亦未有交款人签字，上诉人不予认可，本院不予采信。二审查明的其他事实与一审相一致。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：1、被上诉人的诉讼主体资格是否适格；2、本案是否系租赁合同纠纷；3、一审法院判决上诉人每天支付摊位费90元是否合理。关于焦点一，案涉租赁物系平邑县供销商贸有限公司所有，被上诉人平邑县鲁旺商贸有限公司法定代表人钱现委系平邑县供销商贸有限公司职工，2018年12月20日被上诉人与平邑县供销商贸有限公司签订了《租赁合同书》，被上诉人对案涉租赁物享有经营管理权。上诉人主张的被上诉人不具有诉讼主体资格的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，上诉人党二伟租赁被上诉人平邑县鲁旺商贸有限公司大棚四间，双方虽然未签订书面租赁合同，但口头约定一年一交租赁费，对该事实双方均无异议，该协议不违法律相关规定，为有效协议，双方应该严格按约定履行。且在平邑县人民法院（2018）鲁1326民初4669号案件中双方就党二伟拖欠平邑县鲁旺商贸有限公司2018年度租赁费一事达成了调解协议。上诉人主张的本案不是租赁合同纠纷的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点三，在2018年租赁期届满前，平邑县鲁旺商贸有限公司多次发出新的要约《通知》，通知党二伟签订合同、提高租赁费，党二伟没有按通知要求办理，而是自行于2018年12月16日按照上一年度缴纳租赁费数额通过银行转账至平邑县鲁旺商贸有限公司的法定代表人钱现委银行卡中，钱现委又将该款项退回党二伟，并于同日、2019年1月14日两次给党二伟下达通知，党二伟已在送达笔录上签字确认，应视其对平邑县鲁旺商贸有限公司发出的要约的承诺，同意接受平邑县鲁旺商贸有限公司的要约，但党二伟未依约履行，未缴纳租赁费，故平邑县鲁旺商贸有限公司诉讼请求与党二伟解除租赁关系，每天支付摊位费用90元合法有据。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，党二伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费207元，由上诉人党二伟负担。本判决为终审判决。审判长  赵凤金审判员  申慧雁审判员  赵修娜二〇二〇年七月十日书记员  曲阿囡