广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初29096号原告：中山市天基房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区**************卡（G1），统一社会信用代码914************485。法定代表人：陈绍基，该公司总经理。委托诉讼代理人：何泳仪，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉婷，广东凯行律师事务所实习律师。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区****************1卡、5-13层1卡，统一社会信用代码914***********505C。负责人：陈国梁，该行行长。委托诉讼代理人：钟思婷，该行员工。被告：曹来香，女，1988年9月4日出生，汉族，住湖南省常宁市*********民小组，公民身份号码430************802。第三人：李宗晓，男，1986年11月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*********，公民身份号码441************215。原告中山市天基房地产开发有限公司（以下简称天基公司）与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行（以下简称邮储银行中山分行）、曹来香以及第三人李宗晓案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天基公司的委托诉讼代理人何泳仪，被告邮储银行中山分行的委托诉讼代理人钟思婷到庭参加诉讼；被告曹来香以及第三人李宗晓经本院公告传唤，公告期限届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天基公司向本院提出诉讼请求：1.确认中山市东区*******************的所有权为原告所有；2.判令被告曹来香协助原告办理中山市东区*******************的中山市商品房买卖合同(合同编号1401009393)注销登记备案手续；3.判令（2019）粤2071执597号案不得执行中山市东区*******************，并解除对该房屋的查封。事实与理由：中山市东区*******************（以下简称案涉房屋）所有权归属于原告。1.原告与被告曹来香因案涉房屋的商品房预售合同纠纷诉至本院，本院经审理于2017年12月22日作出判决，判决确认原告与被告曹来香于2014年2月26日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号1401009393）于2017年4月12日已依法解除，该判决于2018年1月13日已生效。该判决生效后，被告曹来香依据该买卖合同在中山市*********对案涉房屋所办理的登记备案基础也不复存在，理应协助原告注销登记备案。案涉房屋的买卖合同已解除，登记备案要注销，意味着案涉房屋的物权回归到双方签订买卖合同前的状态，在此情况下本院的查封将失去事实与法律基础，但本院依被告邮储银行中山分行的申请于2018年6月21日对案涉房屋进行了查封[案号：（2019）粤2071执597号]，合同解除时间早于查封时间，查封是错误的。2.案涉房屋的买卖合同于2014年3月6日在中山市*********办理登记备案，但没有办理相关的产权登记手续，案涉房屋也没有交付被告曹来香使用。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见，商品房预售登记备案制度只是国家对商品房预售活动进行监管的行政管理制度，不等同于民法上的预告登记制度，也不具备准物权的效力，故案涉房屋不因进行了商品房买卖合同登记备案而变更物权。又根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律法规应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原告与被告曹来香虽然就买卖案涉房屋签订了买卖合同，但并未办理相关的产权登记手续，虽然不影响买卖合同的效力，但买受人并未取得不动产的所有权，该不动产的所有权由始至终未发生变动，案涉房屋一直为原告所有，其买受人曹来香依据买卖合同的约定享有的仅为债权，并非所有权，且原告与被告曹来香之间签订的买卖合同已解除，案涉房屋仍归属于原告。基于物权优于债权原则，本案亦不属于物权优于债权原则的例外情况。原告的物权请求权优先于被告邮储银行中山分行的债权请求权，被告邮储银行中山分行享有的债权应通过法律许可的方式去向债务人追偿，该法律关系与原告无关，不能处置属于原告所有的商品房。基于以上理由，原告认为，案涉房屋的产权仍应归属于原告，本院对案涉房屋的查封行为是错误的，损害了原告的合法权益。原告特向本院提起诉讼，恳请查清事实，依法判允原告的诉讼请求。被告邮储银行中山分行辩称，据之前的判决书上的内容，查封的措施并无不当。其依据人民法院的执行裁定查封，如果法院判决是正确的，其执行也是正确的。被告邮储银行中山分行未向本院提交证据。被告曹来香、第三人李宗晓未到庭应诉，也未提交书面意见、证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2014年2月26日，天基公司与曹来香签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同）及补充协议，约定由曹来香购买天基公司开发的中山市东区*******************（即案涉房屋），该房购买总价575000元，曹来香以现金支付175000元、以银行按揭方式支付400000元；天基公司作为曹来香向银行按揭贷款的保证人。合同及补充协议签订后，曹来香按合同支付了175000元购房款，曹来香与案外人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山分行）签订个人住房（商业用房）借款合同取得贷款支付了剩余购房款400000元。案涉房屋于2014年3月6日办理了商品房预售合同登记备案。因曹来香多次出现未足额偿还贷款的情况，2016年9月7日、2017年3月27日天基公司作为连带保证人按建设银行中山分行要求代曹来香清偿了按揭欠款合计380140.08元。此后天基公司向曹来香发出律师函，要求其偿还上述代偿款未果，天基公司以商品房预售合同纠纷为由于2017年4月14日诉至本院，请求确认商品房买卖合同已于2017年4月12日解除以及由曹来香协助天基公司注销合同备案登记。该案经过审理，本院对天基公司要求确认合同已解除的诉求予以支持；但案涉房屋因曹来香另案纠纷被中山市第二人民法院查封，天基公司与曹来香之间签订的商品房买卖合同解除后客观上不具备注销备案登记的条件，故该案对天基公司要求曹来香协助办理注销备案登记手续的诉求不予支持。据此，本院于2017年12月22日作出(2017)粤2071民初6451号民事判决，判决：“一、确认天基公司与曹来香于2014年2月26日签订的中山市商品房买卖合同于2017年4月12日解除；二、驳回天基公司的其他诉讼请求。”上述民事判决于2018年1月13日发生法律效力。关于邮储银行中山分行与曹来香、李宗晓金融借款合同纠纷一案，本院经审理作出(2017)粤2071民初22748号民事判决，判决：“一、曹来香于判决发生法律效力之日起七日内向邮储银行中山分行清偿贷款本金44628.81元及利息、罚息……；二、曹来香于判决发生法律效力之日起七日内向邮储银行中山分行支付律师费500元；三、李宗晓对曹来香上述债务承担连带保证责任。李宗晓承担保证责任后，有权向被告曹来香追偿。”判决生效后，因被执行人曹来香、李宗晓未按生效判决履行确定的义务，申请执行人邮储银行中山分行向本院申请执行，执行案号为(2019)粤2071执597号。上述案件在诉讼过程中，本院根据邮储银行中山分行财产保全申请作出(2017)粤2071民初22748号之一民事裁定，于2018年6月22日查封案涉房屋价值相当于48988.91元的产权份额。诉讼保全的查封进入执行程序后，转为执行中查封[执行查封案号为：（2019）粤2071执5349号，系邮储银行中山分行申请执行曹来香信用卡纠纷一案]。原告天基公司作为案外人于2019年9月9日向本院提出执行异议，请求解除案涉房屋的查封。本院经审查后于2019年10月29日作出（2019）粤2071执异455号执行裁定，裁定驳回天基公司的异议请求。天基公司不服该裁定，遂提起本案诉讼，主张前述权利。又查，2019年9月6日的中山市不动产登记资料查询结果显示，案涉房屋登记座落：中山市东区*******************，备案合同号HTN2014009555，权利人：曹来香。该房屋曾于2016年7月8日因徐晓生诉曹来香、李宗晓民间借贷纠纷一案[案号：（2016）粤2072民初6858号]，被中山市第二人民法院诉讼保全查封，因徐晓生无正当理由拒不到庭，该案已按徐晓生撤诉处理。后徐晓生以同一事实理由起诉曹来香、李宗晓[案号：（2017）粤2072民初4138号]，该案判决生效后案涉房屋进入执行程序[执行案号：（2017）粤2072执8847号]，天基公司于2018年11月22日向该院提起了执行异议，该院经审查已于2019年2月26日作出（2018）粤2072执异171号执行裁定，裁定解除该院对案涉房屋的查封。因曹来香未按时偿还建设银行中山分行贷款，曾被建设银行中山分行于2018年5月5日查封，后天基公司履行保证责任代曹来香向建设银行中山分行清偿了剩余贷款，该查封亦已解除。但案涉房屋于2014年3月27日抵押给建设银行中山分行，尚未注销抵押登记。现前述(2017)粤2071民初22748号邮储银行诉曹来香、李宗晓金融借款合同纠纷一案为第一查封。再查，本院向建设银行中山分行发函询问案涉房屋抵押有关情况，该行已回复：建设银行中山分行对案涉房屋设立抵押担保的主债权已全部清偿；该行申请办理案涉房屋注销抵押登记时，不动产登记中心告知因法院查封原因不能办理；如法院判决对案涉房屋确权并排除执行，该行可以配合天基公司办理注销抵押登记手续，或由法院依法强制注销抵押登记。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。”本院于2018年6月22日对案涉房屋进行预查封时，此时天基公司与曹来香签订的商品房买卖合同已办理备案登记，该登记具有公示、公信效力，因被执行人未按生效法律文书履行确定的义务，本院查封的执行措施并无不当。虽然天基公司诉曹来香商品房预售合同纠纷一案[（2017）粤2071民初6451号]，已得到本院判决支持确认商品房买卖合同已于2017年4月12日解除，但该判决生效时（2018年1月13日），案涉房屋仍处于中山市第二人民法院（2016）粤2072民初6858号案件查封期间，在未注销商品房预售合同备案登记之前，本院的预查封符合法律规定。天基公司后向中山市第二人民法院提起执行异议，并得到该院支持，解除了该院对案涉房屋的查封，故注销备案登记的障碍已消除，在此情况下，因天基公司与曹来香之间的商品房买卖合同已经解除，案涉房屋的预售合同备案登记要注销，本院(2017)粤2071民初22748号案件的预查封将失去事实与法律基础。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，本案中，天基公司为案涉房屋所在楼盘的建设用地使用权人，根据上述法律规定，天基公司是案涉房屋的所有权人。虽然案涉房屋仍备案登记在曹来香名下，但该商品房预售合同备案登记并非物权意义上的备案登记，仅具债权合同公示效力，故天基公司与曹来香之间的商品房买卖合同解除后，案涉房屋的权属回归至合同签订前的状态，即天基公司作为案涉房屋的开发商，仍拥有该房屋的物权。同时，天基公司履行了保证责任后，建设银行中山分行设立抵押担保的主债权已全部清偿，其对案涉房屋的抵押登记理应注销，该抵押登记因法院查封原因暂未注销不影响天基公司对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。另因天基公司与曹来香签订的商品房买卖合同已解除，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，曹来香负有协助天基公司注销合同备案登记的义务，以令案涉房屋恢复原状。故天基公司主张确认案涉房屋的物权归其所有、曹来香协助其办理注销合同备案登记手续以及对案涉房屋停止执行、解除对案涉房屋的查封的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告曹来香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下：一、确认中山市东区*******************的权属归原告中山市天基房地产开发有限公司所有；二、被告曹来香于本判决生效之日起十日内协助原告中山市天基房地产开发有限公司办理中山市东区*******************的中山市商品房买卖合同（备案合同号HTN2014009555）注销登记备案手续；三、本院（2019）粤2071执597号案不得执行中山市东区*******************，并解除对该房屋的查封。案件受理费9550元（原告中山市天基房地产开发有限公司已预交），由原告中山市天基房地产开发有限公司负担4000元，被告曹来香负担5550元（被告曹来香负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市天基房地产开发有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张 航人民陪审员  邓利娇人民陪审员  王海涛二〇二〇年七月二十日书 记 员  蔡家新石丽娜