江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0612民初452号 原告(反诉被告)：钱荣泉，男，1955年8月19日生，汉族，住南通市通州区。 原告(反诉被告)：王玲尔，女，1963年7月1日生，汉族，住南通市通州区。 两原告共同委托诉讼代理人：黄颖，江苏金平川律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：王冬林，江苏金平川律师事务所实习律师。 被告(反诉原告)：徐胤，男，1987年3月29日生，汉族，住南通市通州区。 被告(反诉原告)：张娟，女，1987年11月5日生，汉族，住南通市通州区。 两被告共同委托诉讼代理人：浦焰，江苏清心律师事务所律师。 第三人：南通市顺和房地产代理有限公司通州分公司，住所地南通市通州区金沙镇星源花苑**楼A10-1、A10-2。 负责人：纪春荣，总经理。 委托诉讼代理人：张弛，上海正源律师事务所律师。 第三人：南通安泰房地产开发有限公司，住所地南通市世纪大道**。 法定代表人：施健，董事长。 委托诉讼代理人：沈标，公司副总经理。 原告钱荣泉、王玲尔与被告徐胤、张娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告徐胤、张娟申请追加南通市顺和房地产代理有限公司通州分公司（以下简称顺和公司）、南通安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）作为第三人参加诉讼，本院经审查予以准许，并转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，被告徐胤、张娟提起反诉，本院经审查，依法进行合并审理。原告钱荣泉、王玲尔及其共同委托诉讼代理人黄颖、王冬林，被告张娟及其委托诉讼代理人浦焰，第三人顺和公司委托诉讼代理人张弛到庭参加诉讼。被告徐胤参加了第一次庭审，第三人安泰公司委托诉讼代理人沈标参加了第二、第三次庭审。本案现已审理终结。 原告钱荣泉、王玲尔向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告欠款1479700元；2.判令被告支付原告违约金375940元；3.判令被告承担律师费80000元及财产保全支出的保险费3871.28元。事实和理由：2019年8月1日，原告以其亲戚名义向安泰公司订购御景湾3#1801商品房，并缴纳100000元定金。同年9月5日，原告将留存在安泰公司的777149元转为购房款。当月27日，被告徐胤、张娟通过顺和公司居间服务，三方签订《房屋买卖协议》，将御景湾3#1801房屋转为两被告买受，两被告明知原告的转让价款与开发商销售价存在差价。合同签订后，原告向安泰公司支付了56号车位款79700元及房屋尾款82851元。2019年10月20日，原告协助被告接受房屋并办理了产权登记手续，但两被告仅向原告支付了400000元，尚欠1479700元。原告多次追要无果，故诉至法院，要求处理。 被告徐胤、张娟辩称：1.原告起诉事实及法律依据不足，2019年9月27日签订协议时，原告欺骗被告其为房主，之后让被告与安泰公司签订买卖合同，因被告无购房经验，故签订了合同，但要求原告提供案涉房屋的产权证明时，原告未能提供，根据买卖合同，案涉房屋系安泰公司首次出卖，故不存在原告在此之前向安泰公司购买房屋的事实；2.两被告向原告支付的400000元已经由被告追回并缴纳给安泰公司；3.原告涉嫌诈骗，通过欺骗被告其为房主，致被告产生误解向原告支付了400000元，且被告事后了解，安泰公司出具的收款收据开具给案外人曹某及郁某，原告却称是留存在安泰公司的款项，根据商品房买卖的规则，原告及安泰公司或安泰公司底下销售人员存在违规操作，答辩人保留向公安部门追究原告刑事责任的权利；4.案涉房屋虽已过户至被告名下，但被告仅向安泰公司支付416042元，被告并不清楚原告有无为其垫付，欠付的房款应由被告直接向安泰公司支付，即使原告确实垫付了款项，也应由安泰公司退还原告。 第三人安泰公司陈述：2019年8月11日，原告以其侄女（案外人曹某）名义在其司订购案涉商品房，并用曹某的卡支付100000元定金。2019年9月5日，案外人郁某从江苏银行转账777149元（用途为贷款），原告告知该笔款项为案涉房屋的房款。2019年10月14日，原告至售楼处告知其侄女不结婚了，案涉房屋转给其亲戚即本案被告张娟，并以张娟名字支付车位款79700元。同年10月20日，被告张娟与其司签订《商品房买卖合同》，且付清了全部房款及公共维修基金，此后，亦办理了交房手续。 第三人顺和公司陈述：其司秉持公平透明的服务态度，对双方没有任何隐瞒，被告在其司洽谈房屋买卖合同时，对原告出售的房屋情况及原告获利的事实是完全清楚的，原告主张符合相关事实和法律。且被告在仅出资410000元的情况下就领取了房产证，原告没有任何损害被告合法权益的行为，有可能系被告利用原告签订合同时没有产权证，企图通过诉讼方式不履行原合同的目的。 反诉原告徐胤、张娟向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖协议；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金360000元。事实和理由：2019年9月27日，反诉原告和反诉被告通过顺和公司签订《房屋买卖协议》，约定反诉被告将南通市通州区御景湾3#1801室作价180万元出卖给反诉原告。协议履行中，反诉原告发现反诉被告并非案涉房屋的所有权人或在先购买人，反诉被告系无权处分。反诉原告与安泰公司签署的是案涉房屋唯一的买卖合同，反诉被告缴纳定金后告知安泰公司由反诉原告购买，故反诉被告已退出向安泰公司购买房屋的事实，反诉原告为真实购买人，故反诉被告的行为属于诈骗。案涉房屋系由安泰公司过户给反诉原告，反诉被告未能提供购房合同或发票，虽补齐了房款，但仍系无权卖房。如反诉被告坚持认为其将房子卖给反诉原告，但因案涉房屋直接从安泰公司过户至反诉原告名下，而不是由安泰公司过户给反诉被告，反诉被告再过户至反诉原告名下，故反诉被告的行为系逃税，双方签订的《房屋买卖合同》无效。反诉被告认为反诉原告通过其知晓案涉房屋的存在，仅因房源信息要求反诉原告多支付四十多万元的购房款不合理，违背了诚实守信和公平原则。综上，反诉原告为维护合法权益，诉至法院要求处理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。2019年8月11日，原告钱荣泉汇至案外人曹菁菁(原告王玲尔侄女)中国工商银行卡100000元，并以曹菁菁该卡向第三人安泰公司缴纳100000元定金，订购南通市通州区御景湾3#1801室商品房一套。同年9月5日，案外人郁康康(系原告债务人)将江苏银行贷款777149元汇至安泰公司账户作为案涉房屋的房款；同年9月27日，两原告、被告张娟与第三人顺和公司签订《房屋买卖协议》,约定案涉房屋作价1800000元出售给被告，协议第4条明确乙方即两被告对甲方所出售的房屋已充分了解并自愿购置；第15条第2款约定甲方即原告保证此房可以更名，如不能更名自行承担此房的相关办证、过户等相关费用；第3款约定乙方即两被告自行承担拿钥匙的钱；第4款约定乙方即两被告凭票结算一个车位的钱给甲方即原告。协议另对房款交付时间（约定乙方即两被告在2019年9月27日支付购房定金伍万元、于同年10月8日交付房款叁拾伍万元、于同年11月18日交付房款玖拾万元、于同年11月22日支付房款伍拾万元）、税费、贷款事项、违约责任（总价格20%）及房屋面积等均作了约定，协议下方被告徐胤两字由被告张娟代签。 协议签订后，被告方于当日向原告支付定金50000元，2019年10月6日，原告收到被告购房款350000元并出具收条一份。同年10月14日，原告向安泰公司支付了御景湾3号楼56号车位款79700元。同年10月20日，原告向安泰公司支付上述房屋尾款82851元，被告与安泰公司签订《商品房买卖合同》，案涉房屋总价为1376042元。上述原告所交款项安泰公司根据原告要求均以被告名义开具收据，并交原告持有（其中9月5日发票原告承认系后补开）。两被告于同日向原告方出具借条（借条注明今借到钱荣泉人民币40万元用于购御景湾3#楼1801室，待水榭花城11号楼703贷款到位后一次性还清）用于向安泰公司刷卡支付房款416042元及维修基金7760元。同年10月21日，安泰公司向被告开具金额为1376042元的增值税发票一张。 另查明，2019年10月22日，两被告缴纳房屋买卖契税26210.32元，并办理了不动产权证书（产权证原件在原告处），同时两被告向原告出具欠条一份，载明欠原告1000000元及车位款79700元，欠条注明购御景湾3#楼1801室，并约定待其贷款到安泰房地产开发有限公司帐上后立即归还。现开发商安泰公司已将案涉房屋交付两被告。 又查明，原告王玲尔从事中介职业，庭审中其提供案涉房屋附近小区紫宸铭苑三期商品房在2019年同时间段该区域内房屋销售价格均价每平方米12000元以上。原告另提供了案涉房屋2020年6月22评估报告（评估价为229.69万元），证明案涉房屋在升值。原告主张律师费8万元，但实际支付1万元。另本院（2019）苏0612民初6621号民事判决书认定原告与他人合伙曾在案涉小区购房三套，为其中一套利润分配起诉得到支持，该判决书中载明的房屋楼号（8#202及1#2404及6#2103室）与开发商出具的证明一致。 本案争议焦点为：原、被告于2019年9月27日签订的房屋买卖协议是否有效。 本院认为：案涉房屋买卖协议有效。 理由：1.该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，原、被告双方签订协议时亦不存在欺诈和胁迫的情形。且目前我国的商品房已具备居住和投资双重属性，市场经济的秩序及交易的稳定亦与严守合约息息相关； 2.双方签订协议前，原告已投资在案涉房屋上房款为877149元，原告与开发商安泰公司虽未签订任何书面合同，但其以支付房款行为已与开发商形成了事实合同关系，其在未取得物权前提下将该房源放在其它中介出售，目的是为了逃避缴纳房屋交易税费，但仍属于行政管理的范畴。退一步讲即使原告无权处分，根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条规定也不影响合同的效力，且两被告订立合同的目的已实现（案涉房屋已办产权证且已实际取得）; 3.家庭购房系重大事项，签订协议前，被告方及家人在中介带领下两次去现场看房，其在出具给原告的借条中也注明待通州区水榭花城11栋703室贷款到位后一次性还原告借款40万元，说明两被告有购房经验，按常规，两被告签订协议前对周边二手房屋价格等应已充分了解并多方比较，且协议上被告明确“对所出售的房屋已充分了解并自愿购置”和“保证房屋可以更名”，说明两被告当时已明知案涉房屋不在原告名下。双方约定的价格亦符合当时市场行情（两被告与开发商签订合同价格为每平方7093元，两原告出售给被告价格为每平方9278.35元），案涉房屋现评估价为229.69万元（每平方11839.69元），考虑到原告投资的商业风险、垫付款成本和案涉房屋周边房价，原告所取得差价在合理范围内，并未超出被告可以预见的范围。另两被告在办理案涉房屋房产证时仍出具100万元欠条的行为，也证明两被告仍在继续履行双方签订的协议； 4.被告基于原告亲戚向开发商订购房屋及原告交付房款的事实与原告订立房屋买卖协议，后在原告协助下与开发商签订商品房买卖合同，并办理了产权证，取得了房屋，且在办理产权证的同时仍向原告出具100万元的欠条，承诺贷款到帐后立即归还，证明被告明知房屋不在原告名下仍与原告签订买卖协议，明知原告加价出售仍向原告出具100万元欠条，且案涉房屋市值现已超200余万元，两被告反诉主张解除双方签订的房屋买卖协议，并要求原告支付违约金，无事实和法律依据，也有违诚信原则。 综上，原、被告双方签订的房屋买卖协议有效，考虑到两被告已实际支付房款416042元，两被告尚应依法支付原告房款及车位款合计1463658元（1800000元-416042元+79700元）并支付违约金。两被告反诉要求解除上述协议，于法无据，不予支持。 关于违约金,双方合同虽约定为总标的的20%，综合考虑原告投资风险、协议约定付款时间及原告实际损失，本院根据协议约定付款时间，酌情支持以未付房款为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准、分段计算相应的违约金。关于原告主张的律师费80000元，协议明确约定“违约方另需承担对方实际发生的律师费，诉讼费”，故本院按原告实际支出支持10000元。关于原告支出的保全保险费，案涉房屋买卖协议未有约定，且非必要支出，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、第二十四条之规定，判决如下： 一、限被告徐胤、张娟自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告钱荣泉、王玲尔房款1463658元（含车位款）并支付违约金（计算方式：自2019年11月19日起至实际支付之日止以883958元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，自2019年11月23日起至实际支付之日止以579700元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）； 二、限被告徐胤、张娟自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告钱荣泉、王玲尔为本案支出的律师费10000元； 三、驳回原告钱荣泉、王玲尔的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告徐胤、张娟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22220元、保全费5000元，共计27220元，由原告钱荣泉、王玲尔负担案件受理费5418元，被告徐胤、张娟负担21802元（案件受理费16802元及保全费5000元）；反诉案件受理费11110元，由反诉原告徐胤、张娟负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额向该院交纳案件受理费(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。 审 判 长  季 琴 人民陪审员  朱胡萍 人民陪审员  蒋玉芝 二〇二〇年七月十日 法官 助理  倪 华 书 记 员  黄 朵