江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0205民初4215号 原告：谢娟华，女，1984年3月16日出生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：朱海清，北京市隆安(扬州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄梅玲，北京市隆安(扬州)律师事务所律师。 被告：胡平，男，1970年3月12日出生，汉族，住无锡市锡山区。 被告：胡彬，男，1992年8月15日出生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：王秋英，无锡市锡山区安镇法律服务所法律工作者。 第三人：胡耀兴，男，1947年3月8日出生，汉族，住无锡市锡山区。 第三人：浦明珠，女，1949年8月20日出生，汉族，住无锡市锡山区。 第三人：陆敏芬，女，1968年10月30日出生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：王秋英（受上述第三人共同授权委托），无锡市锡山区安镇法律服务所法律工作者。 原告谢娟华与被告胡平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理，2019年9月3日，本院通知胡彬作为被告参加诉讼。2019年10月12日，本案经批准转为普通程序审理，后经批准延长审限。本院依法组成合议庭，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告谢娟华的委托诉讼代理人黄梅玲、被告胡平、被告胡彬的委托诉讼代理人王秋英到庭参加诉讼。2020年4月8日，本院通知胡耀兴、浦明珠、陆敏芬作为第三人参加诉讼。并于2020年6月4日公开开庭进行审理。原告谢娟华的委托诉讼代理人朱海清，被告胡平，被告胡彬、第三人胡耀兴、浦明珠、陆敏芬的共同委托诉讼代理人王秋英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢娟华向本院提出诉讼请求：要求胡平、胡彬继续履行2012年8月28日签订的《房屋买卖协议》，将坐落于无锡市锡山区大诚苑东175幢801、802室的不动产所有权变更到谢娟华名下。事实和理由：2012年8月28日，谢娟华与胡平签订房屋买卖协议一份，约定胡平自愿将坐落在无锡市锡山区大诚苑东175幢801、802室的房屋出售给谢娟华，成交价格350168元，2012年8月28日前谢娟华向胡平支付购房款，办理房产证、土地权证后，胡平应在出证后15天内通知谢娟华及见证方，并在一个月内无条件配合办理过户手续。合同签订后，谢娟华依约支付了全部购房款，并对房屋装修居住至今。2017年12月6日，胡平取得了上述房屋的不动产权登记证书，但拒绝履行过户手续，为维护自身合法权益，故提起诉讼。 被告胡平辩称，同意按照房屋买卖协议的约定将约定房屋过户给谢娟华，要求谢娟华另行补偿部分损失。房屋买卖协议的签订胡彬不知情。 被告胡彬辩称，胡彬不同意将诉争房屋变更过户至谢娟华名下，胡平在明知胡彬系房产共有人的情况下，未得到胡彬的授权委托，擅自将案涉房屋以低价转让给谢娟华，该房屋买卖协议对胡彬无效，要求驳回谢娟华的诉讼请求。 第三人胡耀兴、浦明珠、陆敏芬共同述称，浦明珠、陆敏芬应中介公司的要求在房屋买卖协议上签字见证，但是并没有收取房屋转让款，胡耀兴的签名并非本人所签。胡耀兴、浦明珠、陆敏芬不是承担责任的主体。 本院经审理认定事实如下： 1986年左右，胡耀兴申请建造了坐落于无锡市锡山区房屋，并于2001年取得了土地使用权证，登记的土地使用者为胡耀兴。 2006年，坐落于无锡市锡山区房屋拆迁，因胡耀兴生育有二个儿子，其中一份拆迁补偿协议系胡耀兴儿子胡平作为被拆迁人，与拆迁人无锡市金锡房屋拆迁有限公司签订，签订时间为2006年12月27日，被拆迁房屋为开发区（原安镇镇）太芙村倪介里村民组16号建筑物及其附着物，拆迁文件双方选择锡府发（2002）68号文，安置面积为195平方米。在配套的拆迁户人口情况统计表载明上述16号房屋家庭人员姓名及安置面积为：浦明珠（胡平母亲）35平方米，胡平35平方米，陆敏芬（胡平妻子）35平方米，胡彬（胡平儿子）55平方米，陆阿妹（胡耀兴母亲）35平方米共计195平方米，在该统计表下方，无锡市锡山区厚桥街道拆迁安置管理办公室又载明：该户安置按210平方米计算，儿子胡彬满18周岁按规定增加15平方米，故由原人头安置195平方米，变更为210平方米。实际安置时，胡平通过购买超面积平方，共安置得三套房屋，分别为：无锡市锡山区大诚苑175－801室，无锡市锡山区大诚苑175－802室，无锡市锡山区大诚苑102－201室。2017年12月，上述房屋办理不动产登记时，胡平将大诚苑175－801室和802室、大诚苑102－201室均登记为所有权人胡平，共有人胡彬。 2012年8月28日，胡平作为售房人，谢娟华作为购房人，签订房屋买卖协议。胡平将大诚苑175－801室和802室（建筑面积134.68平方米）以350168元出售给谢娟华，双方约定于2012年8月31日前支付房款，并约定此房产权证、土地证出证后，胡平应在出证后15天内通知谢娟华及见证方，并在一月内无条件配合谢娟华办理过户手续。此房办理房产证和土地证的过程中所有的办理费税全部由胡平承担，此房办理房产证和土地证过户过程中所有的过户费税由谢娟华承担。在合同甲方处的下方，胡耀兴、浦明珠、陆敏芬分别签名。2012年9月3日，胡平出具收条，载明收到谢娟华房款35万元。胡平收款后一个月内向谢娟华交付了大诚苑175－801室和802室房屋，谢娟华进行装修并居住至今。 对于房屋买卖协议签订以及履行的过程，谢娟华陈述称，谢娟华朋友与胡平谈好买房事宜后，谢娟华与胡平签订了协议，并让胡平的家人也即本案第三人签字，胡平当时称胡彬未成年还在上学，故没有要求胡彬签名。胡平陈述称，因结欠谢娟华朋友货款，经商量用拆迁房屋抵，出售房屋的款项实际取得现金不到22万元，其余用来抵偿货款了。谢娟华明知胡彬为胡平的儿子，当时没有要求胡彬签名，胡彬当时在无锡市钱桥的汽车工程学院上学，毕业后与胡平共同居住在大诚苑102－201室内。胡平称胡彬不知道买卖房屋的真实情况，只知道房屋是抵押给谢娟华。陆敏芬确实在协议书上签名，但胡耀兴、浦明珠实际未签名，是胡平代签。庭审过程中，胡耀兴、浦明珠明确表示对签名的真实性不申请鉴定。 2018年，本院在执行朱炳元与浦明近、朱彩芬、胡平民间借贷纠纷一案过程中，查封了大诚苑175－801室，后谢娟华提出异议，2019年5月8日，本院作出（2019）苏0205执异50号执行裁定，中止了对大诚苑175－801室房产的执行。 以上事实，有当事人陈述及土地使用权证、拆迁补偿协议、拆迁户人口情况统计表、拆迁房安置表、无锡市房屋登记簿证明、房屋买卖协议等作为证据在卷佐证，并经庭审质证。 本院认为，本案争议焦点为1、谢娟华与胡平于2012年8月28日签订的房屋买卖协议是否合法有效；2、该房屋买卖协议能否继续履行。对于争议焦点1合同效力问题，该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。胡平辩称因结欠货款出卖房屋，部分房款抵偿了货款不是合同无效的法定事由，该抗辩意见本院不予采纳。对于争议2合同能否继续履行问题，根据与拆迁补偿协议配套的拆迁户人口情况统计表，结合当事人陈述的房屋建造情况，陆阿妹与胡彬共计可以取得的平方数不超过105平方米，除陆阿妹与胡彬以外，拆迁权利人胡耀兴、浦明珠、陆敏芬均在房屋买卖协议上签名，对于出卖房屋应当认为是明知并且同意的。根据胡平的陈述以及胡彬居住在大诚苑的情况，胡彬对于出卖房屋应当是知情的。在办理拆迁所取得的三套房屋的不动产权登记过程中，在大诚苑102-201室房屋的面积完全可以涵盖陆阿妹与胡彬所拥有的面积平方数的情况下，胡平将实际已出卖的二套房屋也登记为胡平与胡彬共有，结合胡彬对于出卖房屋的明知状态，可以认定将大诚苑175－801室和802室也登记为共有的行为显然属于恶意，该登记行为无效。现该诉争房屋符合过户条件，谢娟华要求继续履行合同，由胡平、胡彬配合办理过户手续符合合同约定及法律规定，本院予以支持，过户所需相关费用根据双方约定由谢娟华承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告谢娟华与被告胡平于2012年8月28日签订的房屋买卖协议合法有效； 二、被告胡平、胡彬在本判决生效之日起十日内配合原告谢娟华办理坐落于无锡市锡山区房屋的过户手续，过户所需相关费用由原告谢娟华承担。 案件受理费6552元，由被告胡平、胡彬负担（原告同意其垫付的诉讼费由被告直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内将应负担的诉讼费给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  王 玄 人民陪审员  缪菊芬 人民陪审员  叶锡忠 二〇二〇年七月十五日 书 记 员  陈敏珠