湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初231号原告：湖北中凯基础工程有限公司，住所地武汉市汉**湘口街晨曦路**。法定代表人：张凯，公司总经理。委托代理人：朱志勇、李婷，湖北平渊律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：廖长生，男，1941年7月10日出生，汉族，住湖北省鄂州市华容区，委托代理人：倪子燕、曾昭洪，湖北若磐律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖北国龙木业有限公司，住，住所地湖北省鄂州市葛店经济技术开发区/div>法定代表人：张坚。委托代理人：吴国定，(原)公司总经理，代理权限为特别授权。原告湖北中凯基础工程有限公司（以下简称中凯公司）诉被告廖长生、湖北国龙木业有限公司（以下简称国龙公司）返还原物纠纷一案，本院2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭并适用普通程序于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告中凯公司的委托代理人朱志勇、李婷，被告廖长生的委托代理人曾昭洪，被告国龙公司的委托代理人吴国定均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中凯公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认两被告于2013年11月5日签订的《房屋维修及租赁协议》无效；2.判令两被告立即将位于湖北省××店开发区××号工业区的房屋及该房屋所占土地腾退给原告，并恢复原状；3.判令被告支付从2019年3月20日起至房屋腾退之日止的房屋占用使用费，按每月47982元计算；4.本案诉讼费用由被告负担。庭审时，原告方当庭将第一项诉讼请求更改为：确认两被告于2013年11月5日签订的《房屋维修及租赁协议》于2019年的3月19月终止。事实与理由：2007年11月6日，湖南省长沙市岳麓区人民法院在执行申请执行人中国农业银行湖南省分行营业部与被执行人湖南省国龙外贸有限公司、广州天佳房地产有限公司、湖北国龙木业有限公司、湖北天佳塑料制品有限公司借款合同纠纷一案中，查封了被告湖北国龙木业有限公司位于湖北省××店开发区××号工业区的房屋及该房屋所占土地。2018年12月11日，原告通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得被告湖北国龙木业有限公司名下的位于湖北省××店开发区××号工业区的房屋、所占土地使用权、湖北国龙木业有限公司厂区内国有土地使用权、以及湖北天佳塑料制品有限公司名下的位于湖北省××店开发区××号工业区内的国有土地使用权。2013年11月5日，湖北国龙木业有限公司总经理吴国定以该公司名义将葛店开发区一号工业区的房屋及该房屋所占土地出租给被告廖长生，双方签订了《房屋维修及租赁协议》。2019年3月26日，湖北国龙木业有限公司致函通知被告廖长生，终止租赁合同并要求被告廖长生尽快完成所租房屋及场地的腾退工作。原告取得上述房屋所有权、国有土地使用权后，多次找到两被告要求其腾退，但该场地一直未腾退出来，故原告根据《民事诉讼法》第119条之规定，特向贵院提起诉讼。原告中凯公司为支持其诉讼主张，在举证期内向本院提交了如下证据：证据一，湖北省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104执恢162号之一执行裁定书、长沙市岳麓区人民法院拍卖成交确认书、湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）执恢162号协助执行通知书。证明目的：2018年12月11日，原告通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得被告湖北国龙木业有限公司名下的位于湖北省××店开发区××号工业区的房屋（权证号：鄂葛开房第××号，建筑面积2028平方米）、所占土地使用权（权证号97-2-23，面积14371.7平方米）。证据二，湖南省长沙市岳麓区人民法院（2007）岳执字第0716-1号协助执行通知书、（2007）岳执字第0716-2号协助执行通知书、（2007）岳执恢716号执行裁定书，长沙市岳麓区人民法院执行通知书稿（分别2013、2015、2017、2018年）四份及送达回证五份。证明目的：1.2007年11月6日，湖南省长沙市岳麓区人民法院查封了被告湖北国龙木业有限公司位于湖北省××店开发区××号工业区的房屋及该房屋所占土地，2013年11月4日恢复执行；2.从2013年11月4日恢复执行起，涉案土地及厂房一直在查封期间。证据三，《房屋维修及租赁协议》（2013年11月5日签订）。证明目的：1.在法院查封期间，湖北国龙木业有限公司原总经理吴国定以该公司名义将葛店开发区一号工业区的房屋及该房屋所占土地出租给被告廖长生；2.《房屋维修及租赁协议》中第6.1条约定了合同终止的条件。证据四，终止《房屋维修及租赁协议》的联系函。证明目的：2019年3月26日，湖北国龙木业有限公司致函通知被告廖长生，终止双方的租赁合同并要求被告廖长生尽快完成所租房屋及场地的腾退工作。证据五，敦促腾退场地联系函及送达视频。证明目的：2019年11月25日，原告致函通知被告廖长生，接到此函后于七日内腾退所占用房屋及场地。被告廖长生未提交书面答辩意见。庭审时辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。1.维修租赁合同合法有效，该合同不是在法院查封期间签订的。国龙公司单方要求终止合同，答辩人明确表示不同意，要求继续交纳租金履行合同。该合同没有违反国家强制性法律规定，真实有效。2.买卖不破租赁，在租赁期间内该合同应当继续履行。被告廖长生为证实自己的答辩主张，向本院提交了一份微信聊天记录，证明被告廖长生要求履行协议、继续交纳2020年租金，被国龙公司拒绝。被告国龙公司未提交书面答辩意见。庭审时辩称，1.该房屋维修租赁合同是真实的。当时涉案厂房、土地一直空着，而我们的厂房还没有开始生产，且有点漏雨，葛店开发区管委会的领导说这块土地空着不好，建议我们出租，所以我们跟廖长生签订了该维修租赁合同。2.我公司知道厂房、土地被拍卖后，依合同约定向廖长生下了个终止合约并要求腾退的函件，且该函件已经送达给了廖长生。被告国龙公司在举证期内未向本院提交任何证据。经庭审质证，被告国龙公司对于原告的五份证据的真实性及证明目的均无异议。被告廖长生对原告的五份证据真实性无异议，对证据一、五的证明目的无异议，对证据二、三、四的证明目的有异议。认为，证据二，不能证实涉案房产、土地于2009年至2013年的期间内处于查封状态；证据三，即使查封了也不影响出租；证据四只能证明国龙公司单方要求终止合同。原告中凯公司及被告国龙公司对被告廖长生提交的证据“微信聊天记录”无异议。对上述各方当事人均无异议的证据，本院依法予以采信。对有异议的证明内容，本院认为，被告廖长生对证据二、三、四的质证意见不能成立。涉案不动产上本身就有抵押权，而且在法院查封期间，终止合同的解约函也是依据合同约定。故本院对原告方证据二、三、四的证明目的亦予以采信。经审理查明，2007年11月6日，湖南省长沙市岳麓区人民法院在执行申请执行人中国农业银行湖南省分行营业部与被执行人湖南省国龙外贸有限公司、广州天佳房地产有限公司、湖北国龙木业有限公司、湖北天佳塑料制品有限公司借款合同纠纷一案中，查封了被告湖北国龙木业有限公司湖北省××店开发区××号工业区的房屋（权证号:鄂葛开房第××号）及该房屋所占土地（权证号97-2-**）。2018年12月11日，原告中凯公司通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得被告湖北国龙木业有限公司名下的位于湖北省××店开发区××号工业区的房屋（权证号：鄂葛开房第××号，建筑面积2028平方米）、所占土地使用权（权证号97-2-23，面积14371.7平方米）、湖北国龙木业有限公司厂区内国有土地使用权（权证号：97-2-32，面积11349.4平方米）、以及湖北天佳塑料制品有限公司名下的位于湖北省××店开发区××号工业区内的国有土地使用权（权证号：97-2-24，面积9805.4平方米）。上述房屋所有权、国有土地使用权已依法转移至原告中凯公司名下。2013年11月5日，国龙公司将葛店开发区一号工业区的房屋（权证号：鄂葛开房第××号）及该房屋所占土地出租给被告廖长生，双方签订了《房屋维修及租赁协议》。该协议主要内容摘录如下：（第二条）本次修缮及水电配套有情，由乙方（指廖长生）自行维修并承担该费用，乙方可自用也可以出租，收益部分作为对乙方的相应补偿；（第三条）乙方租赁使用期限为十五年，自2013年11月5日起至2028年11月5日止，乙方每年支付甲方（指国龙公司）租赁管理费人民币贰万贰仟元，于合同签订同时乙方一次性支付给甲方。乙方应及时向甲方支付新一年租赁管理费方可获得继续租赁资格。（第四条）乙方负责租赁厂区内的水、电及相关配套设施建设和维护，承担相应费用。(第五条)甲方按协议规定时间，交付房屋供乙方使用；甲方协助乙方做好房屋维修、修缮及厂房租赁期间的相关工作。（第六条）在协议履行期间，因乙方经营困难，需终止合同时，或甲方原有土地及房屋设立的银行抵押原因所造成的法院裁决，甲方需在法院裁决前告知法院本协议内容，双方免责。但应于合同终止前3个月书面通知双方。因上述原因出现提前终止合同时，无论时间长短，乙方已向甲方支付的当年租赁管理费不予退还；因自然灾害、政府规划、土地征用等不可抗力导致本协议无法履行，协议终止。（第七条）在本协议解除或终止时，乙方应依约退还厂区使用权并结清各项费用。乙方若有欠款现象（包括但不限于：水电费、人员工资），乙方应及时补足；在本协议解除或终止时，乙方应在30日内交还该房屋，并将存放的自有财产物资及时处置。如逾期不归还或未处置的财产物资，由甲方代为处置。（第八条）双方产生争端，应友好协商，互谅互让，协商不成，可向辖区所在地人民法院起诉。2019年3月26日，国龙公司致函被告廖长生，告知其涉案房、地、地产已被依法拍卖双方之间的租赁合同依约定终止并要求被告廖长生尽快完成腾退清场事宜。被告廖长生接到该终止合同的函件后一直未予腾退，并要求继续支付2020年的租金2.2万元，国龙公司拒绝继续接受该租金。另查明，湖北国龙木业有限公司于2009年2月24日被工商行政管理部门吊销企业法人营业执照。本院认为，被告国龙公司与被告廖长生于2013年11月5日签订的《房屋维修及租赁协议》，系双方当事人之间的真实意志，合法有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。本案中，涉案房、地、地产在出租前既设定了抵押权被人民法院依法查封，且租赁双方对租赁物在协议履行期间因抵押权被法院依法裁决拍卖至合同终止等情形均作出了明确约定，故原告中凯公司要求确认上述租赁合同已终止、并要求被告廖长生立即从相关房、地、地产中腾退出来的诉讼请求符合合同约定及相关法律规定院予以支持。原告中凯公司要求被告支付涉案房、地、地产占用使用费的诉请证据不足予支持。被告国龙公司已依约履行了终止合同、并拒绝继续出租的主体责任，且未实施阻碍原告取得涉案房、地、地产的不良行为原告中凯公司对被告国龙公司的诉请缺乏法律依据，不予支持。被告廖长生关于合同应继续履行的辩称不符合合同约定及相关法律规定，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告湖北国龙木业有限公司与被告廖长生于2013年11月5日签订的《房屋维修及租赁协议》于2019年3月19日终止。二、被告廖长生应于本判决生效之日起十日内将位于湖北省鄂州市葛店开发区一号工业区的房屋及该房屋所占土地腾退给原告湖北中凯基础工程有限公司，并恢复原状。三、驳回原告湖北中凯基础工程有限公司的其他诉讼请求。本案受理费42355元，由被告廖长生负担38800元，由原告湖北中凯基础工程有限公司负担3555元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长  魏早云审 判 员  孔能飞人民陪审员  高梦琴二〇二〇年七月二十日书 记 员  夏江伦