广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2747号上诉人（原审被告）：佛山市高明区福泰物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区***********，统一社会信用代码914***********33N。法定代表人：区锡尧，该司经理。委托诉讼代理人：邹克强，广东蜀粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴友华，男，该司工作人员。被上诉人（原审原告）：佛山市高明区荷城街道福泰华庭第二届业主委员会，住所地广东省佛山市高明区***********。负责人：罗福生，该业委会主任。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：区永华，该业委会成员。原审被告：区锡尧，男，1979年5月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***********，公民身份号码440************436。上诉人佛山市高明区福泰物业管理有限公司（以下简称福泰物业公司）因与被上诉人佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会（以下简称福泰业委会）、原审被告区锡尧物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初4246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福泰物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回福泰业委会所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由福泰业委会承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.福泰物业公司与福泰业委会之间的物业服务合同是服务型合同，福泰物业公司不承担所有权人的物业核心固态保全责任，也不承担房地产开发商的物业保修责任。2.物业服务合同约定福泰物业公司仅可以使用维修基金利息进行相关养护，且福泰物业公司已经使用完维修基金利息。福泰物业公司已利用福泰业委会授予的资源完成了所有合同义务，而使用维修基金进行维修保养是福泰业委会及现任物业管理公司的法定及约定义务。福泰物业公司接管案涉小区服务后，一直按照合同约定做好清洁、绿化等物业服务工作。因此，案涉小区的物业服务费收取正常，物业服务费交费率长期高达90%以上。但从2017年8月起，几位业主对福泰物业公司产生误解，并在小区业主微信群内宣扬将会撤换物业服务公司，导致大部分业主担心福泰物业公司中途撤场，而拒绝支付2017年10月份的物业服务费。福泰业委会在选举筹备期间一直与福泰物业公司密切联系，商讨新旧物业公司交接问题。期间，双方曾达成协议，福泰业委保证案涉小区业主从2017年10月份起于每月15日前向福泰物业公司缴纳当月物业服务费，若业主未准时缴费，则福泰物业公司有权不履行此协议并按合同约定撤场。但直到2017年11月5日，福泰物业公司仅收取了144户业主的物业服务费，共有327户业主欠费共217747.9元，导致福泰物业公司无法运行。当日，福泰物业公司与福泰业委会协商撤场事宜。2017年11月6日，在相关部门协调下，福泰物业公司经同意撤场，并与福泰业委会、佛山市南海区**物业管理有限公司（以下简称**物业公司）相关人员完成工作交接。据此，福泰物业公司不存在违约行为。3.福泰业委会提交的证据不足以证明相关费用已实际发生及支出的必要性。二、一审法院对证据的认定错误。1.福泰业委会与现任物业公司**物业公司是利害关系人，**物业公司提供的证据不应被采信。2.关于电梯保养费，福泰物业公司聘请电梯公司时约定每半年收取一次维保费，且约定提供服务在前，支付费用在后。在福泰物业公司撤场时，尚无须付费。其间，电梯公司按相关部门及合同要求维护保养电梯。福泰物业公司撤场后，已与电梯公司终止合同，电梯使用权同时移交福泰业委会。因此，该费用因福泰物业公司与电梯公司的合同关系而产生，与福泰业委会无关。3.一审法院判决福泰物业公司支付更换玻璃光棚、抗潜泵、补漏、花苗补种产生的费用，缺乏事实依据。4.新旧物业公司已就消防报警系统进行交接，确认正常使用。福泰业委会提交的消防报警系统合同存疑，签约方名称与盖章名称不相符，合同相对方不具备保养维修消防系统资质。在福泰物业公司撤场前，案涉小区已经过佛山市高明区的消防大检查，在福泰物业公司撤场后就出现各种问题，有违常理。5.佛山市公安局高明分局荷城派出所在2017年10月8日的消防检查时未发现消防用水带及枪头缺失。一审法院未查明2017年10月9日至2017年11月30日期间消防设施设备缺失的原因即判决福泰物业公司承担责任不公平。6.上述维修保养事项均由福泰业委会与**物业公司进行检查统计，没有第三方在场进行监督，更未通知福泰物业公司到场，数据的真实性存疑。且维修金额均已超过大中修额度，理应由业主共同承担。三、福泰业委会提供的授权证明中只有业主的房号、签名及指纹，没有证据证明签名的真实性。二审中，福泰物业公司补充以下上诉意见：福泰物业公司除应向福泰业委会支付电梯保养费22080元外，不应向福泰业委会支付任何费用。但该费用属于垫付款追偿权纠纷，不是物业服务合同纠纷，所以在本案中也不应予以支持。福泰业委会辩称，一、业主与福泰物业公司之间的交易习惯是先提供服务后支付物业服务费，福泰物业公司以业主拖欠物业服务费为由突然撤场没有法律和合同依据。二、物业服务涉及公共利益，交接应是在新旧两个物业公司之间进行。但在福泰物业公司与福泰业委会签订协议书约定一个月后撤场的情况下，福泰物业公司却于签订协议当晚突然撤场，已构成违约。福泰物业公司在撤场后与福泰业委会个别委员办理的所谓交接手续不规范、不合法，相关责任应由福泰物业公司承担。三、福泰业委会请求赔偿的损失都是福泰物业公司在管理期间未尽管理义务而导致的必要支出，均有照片和相关支出凭证予以证明，这些支出应由管理费支出。四、案涉小区消防设施在福泰物业公司管理期间丢失，在福泰物业公司没有证据证明开发商交付管理时即不存在的情况下，应推定设施存在。相关设施是由于福泰物业公司疏于管理而丢失，应由福泰物业公司配齐。其他大额的维修费用是由于福泰物业公司管理时积累的小问题导致，应由其承担相关维修费用。五、福泰物业公司突然撤场，小区很多项目需要维修、保养和添加设施。福泰业委会代收的12万元物业服务费已全部用于小区的各项维修项目，费用支出情况均在小区微信群和公共区域公示。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，请求予以维持。区锡尧二审未作答辩。福泰业委会向一审法院提出诉讼请求：1.福泰物业公司、区锡尧连带向福泰业委会支付物业管理支出合计140317.72元及赔偿业委员成员误工损失22000元，合计162317.72元；2.福泰物业公司、区锡尧连带向福泰业委会提供缴存维修资金的原始数据资料、设备设施的合同、使用说明书、每户业主的购房合同或房产证、身份证明复印件、房屋验收交接资料和图纸；3.福泰物业公司、区锡尧承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年7月1日，福泰业委会与福泰物业公司签订《****小区物业管理委托合同》，聘请福泰物业公司为佛山市高明区***********小区提供物业管理服务，委托管理期限自2010年10月1日起至2015年10月1日。该合同约定以下主要内容：“二、委托管理服务事项及质量标准：(一)房屋建筑公用部位的维修、保养和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院。(二)共用设施设备的维修、养护，包括：公用的上下水管道、下水管、共用照明、高压水泵、楼宇消防设施设备、天面水池、电梯。(三)市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、喷水池、自行车棚、停车场。(四)公用绿化地的养护与管理。(五)附属配套建筑和设施的维修、养护和管理……。(九)管理与物业相关的工程图纸、住户资料、竣工验收资料及物业管理的其他资料。……五、乙方（即福泰物业公司）的权利义务：……(二)编制物业保修期后大中修和更新改造方案，按法定程序批准后实施。(三)在本物业管理区域内，负责本物业的日常管理工作，履行本合同。……(八)发现安全隐患及时予以整改，每年至少进行两次对本物业的共用部位、共用设施的安全检查工作。……(十三)乙方负责本物业管理区域内共用设备设施的养护、本物业管理区域内车辆行驶的秩序管理，负责停车场车辆停放管理等。六、物业管理服务费用……(二)房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1.房屋共用部位的小修、养护费用，由管理费承担。2.房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由管理费承担。3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由管理费承担，大中修费用、更新费用由房屋专项维修资金的利息承担。4.公共绿地的养护费用由管理费承担。5.本条中上述内容未明确说明的，原则上由管理费承担，数额较大的，由甲方（即佛山市高明区福泰华庭业主委员会）协商决定。八、责任：……(三)乙方违反合同约定，未能达到约定的管理标准，并给业主造成损失的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权解除合同，造成的经济损失，由乙方负责……(五)因违约而需解除合同的，提出解除合同的一方应至少提前60日通知对方，如有异议，可向本物业所在地人民法院提请解除合同。”2015年10月1日合同到期后，双方未再续签书面合同，福泰物业公司继续按照《****小区物业管理委托合同》的约定为****小区提供物业管理服务。2017年10月20日，****小区重新选举福泰华庭第二届业主委员会，并报中山社区居委会批复同意。2017年11月5日，福泰物业公司向福泰业委会发出《致第二届业主委员会的函》，称该公司由于2017年第四季度物业服务费用收取困难，并得到部分业主拒缴的明确表示，无法继续为****小区提供服务，该公司的工作人员最迟于2017年11月6日凌晨撤出小区。当晚，福泰业委会与区锡尧签订《协议书》，约定自2017年11月6日至2017年11月30日止，由区锡尧接管****小区的物业管理。2017年11月6日凌晨，福泰物业公司撤出****小区，当日上午，荷城街道中山社区居民委员会联同荷城街道国土城建水务局、社区警务室与福泰物业公司、福泰业委会召开协调会议，但是没有达成统一意见的解决方案。福泰业委会与**物业公司达成《劳务派遣协议》，由**物业公司派遣13名劳务人员到原告处工作，期限为2017年11月6日至2017年11月30日。2017年11月7日，福泰业委会在《物业管理移交情况说明表》上盖章，严肖玲签名，福泰业委会与福泰物业公司就****小区的显示屏、广播系统、刷卡系统、柜式空调、电梯、吸水加压泵、消防喷淋加压泵、消防喷淋控制系统、消防栓控制系统、生活水泵控制系统、地下抽水泵控制系统、架空层道闸、发电机组、物管电表、消防监控系统、63.5KG推车式干粉灭火器、（泵房、生活水池、消防监控、发电房、电工宿舍、电梯机房）锁匙进行了交接，是先由福泰业委会盖章后再交由福泰物业公司，其中消防监控系统的情况注明是正常。2017年12月1日，福泰业委会与**物业公司签订《福泰华庭物业管理服务合同》，由福泰业委会委托**物业公司为****小区提供物业服务，期限为2017年12月1日起至2022年11月30日止，该合同第二十五条约定：“房屋的共用部位、共用设施、设备、电梯、公共场地的维修、养护费用。单项维修费用2000元以下属小修；单项维修费用2000元（含）以上属大中修。”2017年11月30日至2017年12月1日，福泰业委会与**物业公司对****小区公共设备设施进行了现场查验，签署了5份备忘录，发现消防系统多处故障、消防设备缺失，采光玻璃破裂、绿化缺失、电梯存在故障等问题，福泰业委会相继与案外人关某签订《光棚更换破裂玻璃合同》，与江某签订《福泰华庭防水补漏合同》，与深圳市***体育设施有限公司签订《**悬浮式拼装地板销售合同》、与**物业公司和黄某签订《高明****小区消防系统维修合同》，福泰业委会向佛山市高明区**电梯工程有限公司支付2017年6月13日至2017年10月31日的电梯保养费22080元；向佛山市高明区**电梯配件部支付了维修配件费11265元、20部电梯专用光幕器费用20500元；向佛山市高明区**消防设备商行支付了购买灭火器和消防灭火器箱2760元、防水带和水枪费用22983元；另外支付了购买消防水带305元；向关某支付更换玻璃光棚9934.17元；向江某支付补漏费用4561.87元；向陈某支付购买花苗费用9808.68元；向佛山市高明区**广告服务部支付门口招牌费用3300元；向刘某支付**悬浮式拼装地板费用1万元；支付了喷水池抗潜泵850元；黄某出具收据载明收到福泰业委会支付的消防报警系统故障维修、设备更新费19416元。《****小区业主大会议事规则》约定****小区业主委员会及相关工作人员可领取适当的工作补贴，主任500元/月，副主任300元/月，委员200元/月，秘书长1200元/月。福泰业委会副主任区永华在《****小区基本情况说明》中确认收到1-9座排污平面图竣工图原件、化粪池大样图原件等物业建筑规划图，区永华确认收到福泰物业公司交付的20部电梯合格证、使用登记证、合同等相关资料作电梯使用人过户手续之用，福泰业委会当庭确认收到部分业主的身份证、一部分图纸、有水管图和装修图纸。福泰业委会于2018年9月19日就本案诉求提起诉讼，法院于2018年12月7日作出(2018)粤0608民初3195号之一民事裁定，以福泰业委会未取得业主大会授权为由，驳回福泰业委会起诉。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。佛山市高明区福泰华庭业主委员会代表业主大会与福泰物业公司签订《****小区物业管理委托合同》，约定由福泰物业公司为****小区提供物业服务合同，福泰物业公司应按合同约定履行相应的义务，提供合乎约定的服务项目和服务质量。在该合同于2015年10月1日到期后，双方没有重新签订物业服务合同，但仍按原合同继续履行，该物业服务合同为不定期合同。2017年11月5日，福泰物业公司向福泰业委会发出《致第二届业主委员会的函》，称无法继续为小区提供服务，最迟于2017年11月6日凌晨撤出小区，并实际于2017年11月6日凌晨撤出****小区。福泰物业公司单方解除了物业服务合同。本案的争议焦点在于：1.福泰业委会的起诉是否取得业主大会的授权？程序以及实体上是否合法？2.福泰物业公司是否构成违约？3.若违约，福泰物业公司应当承担多少的违约责任？4.区锡尧是否与福泰物业公司存在财产混同、人格混同，侵害、损害债权人利益的行为，是否需要对福泰业委会的债权承担连带责任？对于第一个焦点问题，福泰业委会采用书面形式召开业主大会，就是否同意福泰业委会向福泰物业公司和区锡尧提起诉讼提交业主大会表决，根据签名表，统计出来同意起诉的比例大大超过了半数，业主大会作出同意起诉的决议。福泰业委会据此提起本案诉讼是取得了业主大会的授权，没有违反程序。对于第二个焦点问题，虽然福泰业委会与福泰物业公司的物业服务合同是不定期合同，福泰物业公司享有任意解除权，但是应该给予对方合理的准备时间。对于总户数达470余户的小区，物业管理涉及方方面面的问题，福泰业委会并非专业的物业管理人员，福泰物业公司本应待业主大会选定新的物业服务企业、办理好交接手续后再撤离小区，福泰物业公司突然解除合同的行为违反了诚实信用原则，违反了合同附随义务，属于违约。其次，福泰物业公司在物业服务合同履行期间没有提供完善的物业服务，存在玻璃光棚破裂、漏水、绿化缺失等问题，违反了主合同义务。对于第三个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，福泰业委会有权主张福泰物业公司承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。因福泰物业公司的违约行为给福泰业委会造成的损失有：1.福泰业委会向佛山市高明区**电梯工程有限公司支付2017年6月13日至2017年10月31日的电梯保养费22080元。福泰物业公司与佛山市高明区**电梯工程有限公司于2017年5月3日签订《电梯维修保养半保合同》，合同期限由2017年6月13日至2018年6月12日，合同价款为57600元，福泰物业公司没有支付电梯保养费。电梯是业主每天上下楼梯的必要的通行工具，而且属于特种设备，需要定期保养维护，否则容易出现安全事故，福泰业委会为了业主出行的便利和人身安全，垫付了电梯保养费，该费用的支出具有必要性，属于福泰业委会的损失。2.更换玻璃光棚费用9934.17元、更换抗潜泵850元、楼屋补漏4561.87元、花苗补种9808.68元。福泰物业公司与福泰业委会交接时没有彻底对小区的公共设施设备、公用绿化地进行查看交接，玻璃光棚、漏水、喷水池抗潜泵、公用绿化地的情况均未反映在交接表中，福泰物业公司未提供证据证明已对上述设施设备、公共绿地进行妥善维护、保养、养护，且上述损失发生在福泰物业公司撤离小区后的短时期内，应对上述损失承担赔偿责任。3.消防报警系统故障维修更新费9708元（19416元×50%）。虽然福泰业委会与福泰物业公司就消防监控系统进行了交接，并且交接表上注明为正常，但考虑到交接仓促、福泰业委会并非专业人士，该交接表上注明的正常并不当然为真实状态。相反，在福泰物业公司撤离后的短期内检查出故障，并进行相应的维修，有备忘录、维修合同、收据等证据为凭，法院确认在交接时消防监控系统属于损坏状态。消防系统属于公共设施设备，此次维修金额较高，属于大中修，理应从物业维修基金支出，但福泰物业公司未提交其维修保养消防监控系统的记录和凭证，无法证明其尽到了妥善维护、管理的职责，对消防系统的损坏具有过错，且本次损坏的发现及维修发生在福泰物业公司撤离的短时期内，故法院酌定福泰物业公司对维修费承担50%的赔偿责任，以实际支付的款项19416元确定损失额。4.购买消防用水带及枪头费11644元【（22983元+305元）×50%】。佛山市公安局高明分局荷城派出所在2017年10月8日的消防检查时没有检查出消防用水带及枪头缺失，福泰业委会与福泰物业公司之后没有对消防用水带及枪头进行交接，直至2017年11月30日福泰业委会与**物业公司共同查验时发现消防用水带及枪头缺失，在2017年10月9日至2017年11月30日期间因为什么原因导致消防设施设备的缺失无法查明，综合本案情况，福泰物业公司存在突然解除合同、撤场的违约行为，对没有交接消防设施设备具有过错，法院酌定由福泰物业公司承担50%的赔偿责任。5.其他费用0元。福泰物业公司与佛山市高明区**电梯工程有限公司签订了《电梯维修保养半保合同》，定期对电梯进行维保检修，并且电梯年检合格，福泰业委会支付的更换配件费和维修费为福泰物业公司撤离后产生的费用，不应由福泰物业公司负担。佛山市公安局高明分局荷城派出所2017年10月8日检查出室内消火栓完好有效、灭火器未配置，福泰业委会在庭审时确认一直都没有配置消防灭火器40个及消防箱20个，因此购买该消防灭火器40个及消防箱20个的费用2760元属于新增设施费用，不属于《****小区物业管理委托合同》约定的由管理费支出的公共设施维修、保养的范围。20座电梯安装光幕感应器费用、儿童游乐场地板更换费用、小区招牌费用均属于新增或更新费用，不属于物业服务费支付范围。福泰业委会成员处理福泰业委会工作每月可领取福泰业委会工作补贴，此外没有额外报酬，福泰业委会主张福泰业委会成员的误工损失没有事实和法律依据，法院不予支持。综上，福泰业委会的损失为68586.72元，福泰物业公司应向福泰业委会赔偿损失68586.72元。关于第四个焦点问题，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”区锡尧签订的《协议书》是福泰业委会与区锡尧个人签订，并非由区锡尧代表福泰物业公司签订；而区锡尧已举证证明其公布在《追缴函》中的银行账号没有收取到业主交纳的物业服务费，故不存在其与福泰物业公司人格混同和财产混同的情况。福泰业委会未能证明区锡尧滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务并严重损害公司债权人利益，故福泰业委会的主张没有事实和法律理由，法院不予支持。福泰业委会未能证明福泰物业公司和区锡尧持有缴存维修资金的原始数据资料、设备设施的合同、使用说明书、每户业主的购房合同或房产证、身份证明复印件、房屋验收交接资料和图纸，故对于福泰业委会的第二项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、福泰物业公司于判决生效之日起十日内向福泰业委会支付违约损失赔偿款68586.72元；二、驳回福泰业委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3546元，减半收取1773元，财产保全申请费1020元，合计2793元（福泰业委会已预交），由福泰业委会负担1344元，福泰物业公司负担1449元。福泰物业公司负担的诉讼费1449元，由福泰物业公司在履行上述判项时一并向福泰业委会支付，法院不作另作收退。二审期间，福泰业委会和区锡尧未提交新的证据，福泰物业公司提交以下证据：1.彭某的证言，以证明福泰物业公司与福泰业委会交接时的全过程。双方交接时间充分，逐项移交。福泰业委会在交接当天收取了移交表，盖章后于次日将移交表退回福泰物业公司；2.福泰物业公司法定代表人与微信名为福泰业主区永华的微信聊天记录3页，以证明在本案诉讼前，福泰业委会一直与福泰物业公司保持正常沟通。福泰业委会明知自己无权收取物业服务费而违法收取，企图侵占部分物业服务费；3.群名为“福泰4座业主群（67）”的微信聊天记录1页，以证明业主不认可福泰业委会越权代收物业服务费的行为；4.群名为“福泰华庭业主大会群（376）”“福泰华庭业主大会群（375）”的微信聊天记录8页，以证明业主对福泰业委会代收物业服务费后未将收款交给福泰物业公司的行为及现任物业公司的服务不满，大部分业主对福泰物业公司提供的物业服务是满意的；5.****花园监控照片2张，以证明小区的消防报警系统都是平面化、傻瓜式操作，无需大量专业知识即可理解，相关设施的交接相对简单。本院组织各方当事人对上述证据进行质证。福泰物业公司提供的证据1是证人证言，但证人并未出庭作证，本院对该证据不予采纳。福泰物业公司提供的证据2、3、4、5，均没有原件核对，本院不予采纳。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据福泰物业公司的上诉主张，本院作如下论析：关于福泰业委会是否有权提起本案诉讼问题。福泰物业公司虽对福泰业委会提交的签名表的真实性有异议，但未提交证据推翻，本院对其异议不予采纳。一审法院根据签名表认定福泰业委会有权提起本案诉讼正确，本院予以维持。关于福泰物业公司是否应承担违约责任问题。福泰物业公司和福泰业委会在2010年7月1日签订的《****小区物业管理委托合同》因合同期满后未继续签订新的合同而终止。此后，双方当事人之间形成事实上的物业委托管理关系。在此期间，对于物业管理人提出解除委托关系离场的期限，双方当事人并没有具体约定。福泰物业公司在其向福泰业委员会所发的函件中明确表示，2017年第四季度物业服务费的收取存在难度，其无法继续提供物业服务因而计划撤离案涉小区。福泰业委会二审中对案涉小区部分业主欠付福泰物业公司物业服务费的事实予以确认，本院据此对福泰物业公司在双方来往函件中主张收取物业服务费存在难度予以采信。双方当事人之间的物业管理委托合同具有双务性，福泰物业公司因未能足额收取物业服务费而撤离案涉小区是其行使合同履行抗辩权，但该司没有给予福泰业委会合理的交接期限便自行撤场确有不妥，福泰物业公司应为此承担相应责任。福泰业委会在本案中明确要求福泰物业公司承担违约责任。因此，本院将根据福泰物业公司的履约行为逐一分析福泰业委会的主张是否成立：1.电梯保养费22080元，因福泰物业公司与案外人所订立的电梯维修保养合同约定福泰物业公司对案外人履行电梯保修义务须承担付费义务，且福泰物业公司在《上诉状补充说明书》中对其应当承担该项费用表示认可，本院据此确认福泰物业公司须返还电梯保养费22080元予福泰业委会。2.更换玻璃光棚费9934.17元、更换抗潜泵费850元，玻璃光棚、抗潜泵的更换属于案涉小区住宅共用设施设备的更新。根据双方当事人所订立的物业管理委托合同约定，福泰物业公司对于物业管理区域内的共用设施设备负有修理、养护的义务，但并不包括负担共用设施设备的更新费用。福泰业委会在本案中没有提供证据证明更换玻璃光棚、抗潜泵是因福泰物业公司的行为所致，因此，上述费用不应由福泰物业公司负担。3.楼房补漏费4561.87元，该部分费用所依据的防水补漏合同订立于2018年1月5日，福泰物业公司当时已退出案涉小区的物业管理。福泰业委会在本案中没有提供证据证明本次房屋补漏工作是福泰物业公司提供物业管理服务期间的职责所在，其请求福泰物业公司赔偿该项费用的支出缺乏合同约定及法律依据，本院不予支持。4.花苗补种费9808.68元，虽然合同约定案涉小区公共绿地的养护费用由管理费支出，但合同还约定福泰物业公司的绿化养护服务内容仅为花草树木的修剪。据此，福泰业委会在本案所主张的花苗补种费用不属于公共绿地的日常养护开支，且该费用并非发生在福泰物业公司提供物业管理服务期间，因此，福泰物业公司无须承担该费用。5.消防报警系统故障维修更新费19416元，该费用并非发生在福泰物业公司提供物业管理服务期间。福泰业委会也没有提供证据证明相关设施的维修更新是因福泰业委会的物业管理服务缺位所致，且该部分费用数额较高，不应由福泰物业公司负担。6.购买消防用水带及枪头费23288元，相关部门在福泰物业公司退场前一个月进行的消防检查中未检查出消防用水带及枪头缺失，且福泰业委会未举证证明因福泰物业公司的行为导致上述设施设备缺失，其主张福泰物业公司承担赔偿责任，本院不予支持。综上所述，除了电梯保养费22080元外，一审法院认定须由福泰物业公司承担的其余费用均不应由福泰物业公司负担，福泰物业公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初4246号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初4246号民事判决第一项为：佛山市高明区福泰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向佛山市高明区荷城街道福泰华庭第二届业主委员会支付违约损失赔偿款22080元；三、驳回佛山市高明区荷城街道福泰华庭第二届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1773元、财产保全申请费1020元，合计2793元（佛山市高明区荷城街道福泰华庭第二届业主委员会已预交），由佛山市高明区荷城街道福泰华庭第二届业主委员会负担2413.07元，佛山市高明区福泰物业管理有限公司负担379.93元；二审案件受理费1514.67元（佛山市高明区福泰物业管理有限公司已预交），由佛山市高明区福泰物业管理有限公司负担487.62元，佛山市高明区荷城街道福泰华庭第二届业主委员会负担1027.05元。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  吴媛媛审判员  姜欣欣二〇二〇年六月三十日书记员  卢瑶璇