安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终335号 上诉人（原审原告）：左建新，女，1952年8月21日生，汉族，住南京市玄武区。 上诉人（原审原告）：薛国亚，男，1953年7月1日生，汉族，住南京市玄武区。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：薛晓康，江苏协恒律师事务所律师。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：滁州白鹭岛国际生态旅游度假村置业有限公司，住所地滁州市来安县舜山镇，统一社会信用代码91341122799839658C。 法定代表人：郑维奇，执行董事。 委托诉讼代理人：陈宁，女，该公司总裁助理。 委托诉讼代理人：张勇，安徽会峰律师事务所律师。 上诉人左建新、薛国亚因与被上诉人滁州白鹭岛国际生态旅游度假村置业有限公司（以下简称白鹭岛置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2019）皖1102民初2293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 左建新、薛国亚上诉请求：1.撤销原判发回重审或依法改判支持左建新、薛国亚的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由白鹭岛公司承担。事实和理由：1.左建新、薛国亚与白鹭岛置业公司于2015年11月21日和2017年5月6日分别签订了《房屋买卖协议(A)》和《滁州市来安县商品房预售合同》,两份合同签订时隔近两年。《房屋买卖协议(A)》约定房屋总价款为，应退还的总金额+装修等费用+土地出让金等办证费用+公共设施分摊费用。该协议约定涉案商品房总价款合计407508.8元,远远大于破产重组前原本实际购买涉案房屋价款及《滁州市来安县商品房预售合同》约定的房价200000元；2.相关法律规定,土地出让金应由开发商来交,土地出让金是开发商在取得该项土地时向国家支付的款项。其在该地块开发销售并取得收益,购房者支付的房款已包含了土地成本。国家在计算开发商土地增值税时,土地出让金是作为扣除项目在其房屋收益中扣除的(根据1995年土地增值税管理条例实施细则)。因此,《房屋买卖协议(A)》本身就是非法的；3.《滁州市来安县商品房预售合同》是左建新、薛国亚与白鹭岛置业公司在后签订的合同,是双方最终就购买涉案房屋达成的合意,同日左建新出具《白鹭山庄购房销售确认单》明确载明房款还是最初的200000元,不存在所谓的是为了去办理合同备案而签订的合同。白鹭岛置业公司为了掩盖让左建新、薛国亚缴纳土地出让金的非法事实,制造两份价格不同的购房合同,本身就是一种欺诈行为。 白鹭岛置业公司辩称，1.本案《房屋买卖协议（A）》是双方真实意思表示，且双方也是按照此协议进行实际履行的，现已经履行完毕。《滁州市来安县商品房预售合同》只是办理房产证中按照政府格式合同签订的，双方也没有按此协议进行履行。故左建新、薛国亚要求按预售合同进行履行没有依据；2.土地出让金是双方在合同中约定的作为房款的一部分，且此出让金也是由白鹭岛的投资人团力公司垫付的，左建新、薛国亚无权要求退还；3.办证费不在本案审理范围内，左建新、薛国亚如其有证据可按合同约定向白鹭岛置业公司另行主张。 左建新、薛国亚向一审法院起诉请求：1.判令白鹭岛置业公司退还土地出让金34349元；2.判令白鹭岛置业公司退还购房差价（258698-200000﹦58698元）；3.判令白鹭岛置业公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年12月，本院受理了由安徽来安农村商业银行股份有限公司申请滁州白鹭岛国际生态旅游度假村有限公司（以下简称白鹭岛度假村公司）破产重整案（包括合并审理的白鹭岛度假村置业公司）。此前，左建新、薛国亚在白鹭岛度假村置业公司购买了坐落于白鹭山庄16栋101号房屋，支付购房款200000元。白鹭岛度假村公司重整期间，引进团力兴业（来安）投资发展有限公司入股投资。 2015年11月21日，白鹭岛置业公司为甲方与乙方左建新签订一份《房屋买卖协议（A）》，甲乙双方经过友好协商，就商品房买卖事宜，在平等、自愿的前提下，达成如下协议：第一条、甲方同意将其位于白鹭岛度假村的商品房出售给乙方，乙方也已充分了解该商品房具体状况，并自愿买受该商品房。1、该商品房坐落于白鹭山庄16栋101号，面积以产权证面积为准。2、该商品房原买受人经来安县法院和管理人（即滁州市白鹭岛国际生态旅游度假村有限公司管理人，下同）审定的应退还总金额为258698元（包括原购房款、利息和办证费），其中应由管理人支 付的150432.89元，应由来安县政府支付的108265.11元。3、甲方同时将附属于该商品房的阳台、卫生间、装修、家具、电器设备等，转让给买受人，其转让价格已包含在商品房的总价款中，乙方不需要再另行支付该价款。第二条、计价方式与价款。该商品房总价款为：应退还的总金额+装修等费用+土地出让金等办证费用+公共设施分摊费用，即：1、应退还的总金额：为管理人审查核定金额；2、装修等费用为：室内外装修、家具、电器等费用共计10万元，另加5%管理费，合计10.5万元；3、土地出让金等办证费用为：分摊土地出让金和办理相关产权证书所需的一切费用；根据土地摘牌价及政府收取的一切费用按实结算；4、公共设施分摊费用为：绿化费、道路建设费、地下管网等费用，共计1.2万元/户（返租业主免付此项费用）。第三条、商品房价款给付的条件、方式及时间。1、双方签订本协议；2、乙方按本协议第一条第二款的金额签署委托管理人支付函和签署委托来安县政府支付函各二份；3、政府挂牌出让土地，甲方摘牌取得土地使用权证后的七天内，（1）乙方与甲方签订返租十年的协议；（2） 根据土地摘牌价及政府收取的一切费用，乙方一次性以现款全额支付分摊的土地出让金和办理相关产权证所需的一切费用给甲方，按实结算。4、乙方将所购的该商品房返租给甲方经营10年，返租期间的租金全部用于冲抵乙方应支付给甲方的10.5万元装修等费用。第四条、乙方将该商品房返租给甲方经营10年期间可享受：1、免付公共设施分摊费；2、免付物业管理费，每平方米3元/月；3、免付停车费每月200元；4、享有每年30天免费度假权，包括每年二次到境内外联盟度假区免费住宿的权利（详细方案另定）；5、乙方享有白鹭岛度假村内黄金卡会员待遇（待遇 另告）；6、返租协议期满，甲乙双方可续约；第五条、违约责任。本协议签署后，双方应严格遵守协议条款，如有违反，违约方应赔偿守约方的经济损失。第六条、本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充协议。第七条、甲、乙双方在履行本协议中若发生异议，应友好协商解除。协商不成的，双方均可向来安县人民法院提起诉讼。第八条、本协议一式六份。甲乙双发各执一份、管理人、来安县政府各执一份，均具有相同的法律效果。第九条、 本协议在甲乙双方签订之日起生效。 2015年11月21日，委托人左建新向来安县委、县政府出具《委托支付函》，载明：“委托人特委托贵单位将按《重整计划》已确认并应退还给本人的原张旭东为法人代表的滁州白鹭岛国际生态旅游度假村的债权额108265.11元支付给现以郑维奇为法人代表的滁州白鹭岛国际生态旅游度假村置业有限公司，作为本人重新购买房屋的部分款项（具体房屋位置及价款见购房合同）。特此委托！”同日，委托人左建新向滁州白鹭岛国际生态旅游度假村有限公司管理人出具《委托支付函》，载明：“委托人特委托贵单位将按《重整计划》已确认并应退还给本人的原张旭东为法人代表的滁州白鹭岛国际生态旅游度假村的债权额150432.89元支付给现以郑维奇为法人代表的滁州白鹭岛国际生态旅游度假村置业有限公司，作为本人重新购买房屋的部分款项（具体房屋位置及价款见购房合同）。特此委托！”同日，白鹭岛置业公司出具《承诺函》，承诺原白鹭岛业主在原购房过程中已缴纳的办证费，以管理人审定的金额为准，在支付本次购房办证费时相抵扣，多退少补。 2016年1月11日，团力兴业（来安）投资发展有限公司竞得来安县土地储备中心挂牌出让的白鹭岛生态旅游区内碧云山庄和白鹭山庄两个项目区内的六宗国有建设用地使用权（含地面建筑物），总成交价款为3993万元，其中土地出让金为2353万元、建筑物价款为1640万元。团力兴业（来安）投资发展有限公司缴纳了上述款项。2016年1月28日，来安县土地储备中心向县政府提交《白鹭岛景区六宗地面建筑物收购价款以及挂牌出让地块 （含地面建筑物）成交价款的说明》，载明：“县国土房产局于2015年12月9日将《关于白鹭岛生态旅游区内的用地情况以及已批未供土地的挂牌出让方案》上报县国有土地资产管理委员会第10次主任办公会，经研究决定，同意按评估的价值先收购碧云山庄和白鹭岛山庄两个项目区内的六宗地面建筑，再挂牌出让该六宗国有建设用地使用权和其地面建筑：该六宗地面建筑物的收购补偿总价为1639.7063万元，挂牌转让总价为1640元。县国土房产局公开挂牌后，团力兴业（来安）投资发展有限公司于2016 年1月11日竞得挂牌出让的六宗国有建设用地使用权（含地面建筑），总成交价款为人民币3993万元，其中土地出让金为2353万，建筑物价款为1640万”。后团力兴业（来安）投资发展有限公司向来安县土地储备中心缴纳土地出让金2353万元。2016年8月18日，滁州白鹭岛国际生态旅游度假村有限公司管理人、来安县白鹭岛“二次创业”领导小组办公室向原白鹭岛公司广大债权人发布《公告》：对于原白鹭岛购房债权人，现白鹭岛公司已启动“二次回购”，对有意回购原房屋的债权人，按债权确认金额（不含应付的土地出让金和检测费）出售房屋并予以办理不动产权证，以便一次性解决债权问题。 2016年10月11日，来安县人民政府为研究白鹭岛发展工作召开专题会议，会议议定鉴于原滁州白鹭岛旅游度假村置业有限公司已将全部房屋在没有办理有关合法手续的情况下销售给业主，并收取业主相关的办证费用。破产重整后，白鹭岛部分原购房户申请重新回购房屋，因此，破产前，此部分回购房屋在销售房屋时所产生的增值税和所得税等相关税款，由白鹭岛置业公司统一缴纳，县政府委托舜山镇人民政府将公司缴纳的税款用于白鹭岛基础设施建设，由白鹭岛置业公司负责实施，应由购房户缴纳的契税等税款由购房户自行承担。 2017年5月6日，白鹭岛置业公司为甲方与乙方左建新为办理网上备案签订了一份《滁州市来安县商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买来安县舜山镇白鹭山庄16#楼101室，该房屋的总房价款暂定为200000元。同日，购房确认人左建新出具《白鹭山庄购房销售确认单》，载明：“购房姓名左建新，房号16-101，债权确认书中确认的房款200000元、债权确认书中确认的利息51172元、补交土地出让金34349元、测绘费1738元、白蚁防治费117.8元、合同备案费80元（代收）、已付办证费7526元。”同日，白鹭岛旅游度假村置业有限公司向左建新出具相应的收据。 另查明，滁州白鹭岛国际生态旅游度假村有限公司管理人审查核定左建新、薛国亚的债权总额为258698元。案涉房屋于2018年6月7日取得不动产权证书皖〔（2018）来安县不动产权第××号〕。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。左建新、薛国亚与白鹭岛置业公司签订《房屋买卖协议（A）》后，左建新按照《房屋买卖协议（A）》约定及时出具两份《委托函》，并在与白鹭岛置业公司签订《滁州市来安县商品房预售合同》时出具与《房屋买卖协议（A）》中约定的计价方式和价款一致的《白鹭山庄购房销售确认单》，且双方签订《房屋买卖协议（A）》的内容与白鹭岛置业公司提交《公告》、《白鹭岛景区六宗地面建筑物收购价款以及挂牌出让地块（含地面建筑物）成交价款的说明》的内容相吻合，足以证明左建新、薛国亚与白鹭岛置业公司签订的《房屋买卖协议（A）》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效合同。根据《房屋买卖协议（A）》约定，案涉房屋总价款为：应退还的总金额+装修等费用+土地出让金等办证费用+公共设施分摊费用。该商品房经管理人核定应退还的总金额为258698元。左建新、薛国亚与白鹭岛置业公司签订的《滁州市来安县商品房预售合同》是双方为了办理合同备案而签订的合同，并非双方就案涉房屋买卖价款所达成的合意。因此，左建新、薛国亚要求退还购房差价58698元的诉讼请求，没有事实与法律依据，不予支持。白鹭岛度假村置业公司破产重整前，左建新、薛国亚购买的白鹭岛度假村置业公司坐落于白鹭山庄房屋土地使用权缺乏批准手续，为土地使用权（含地面建筑物）合法化，团力兴业（来安）投资发展有限公司竞得来安县土地储备中心挂牌出让的白鹭山庄项目区内的国有建设用地使用权（含地面建筑物），左建新、薛国亚便与白鹭岛度假村置业公司签订《房屋买卖协议（A）》，约定左建新、薛国亚应支付的土地出让金包含在案涉房屋总价款之中，系左建新、薛国亚为案涉房屋办理合法产权证自愿承担的费用，故左建新、薛国亚要求白鹭岛度假村置业公司退还土地出让金34349元的诉讼请求，没有事实与法律依据，本不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回左建新、薛国亚的诉讼请求。案件受理费2126元，由左建新、薛国亚负担。 二审中当事人未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见、举证、质证，本案的二审争议焦点是，左建新、薛国亚要求白鹭岛置业公司退还土地出让金、购房差价的请求能否成立。 2015年11月21日，白鹭岛置业公司与左建新签订一份《房屋买卖协议（A）》，约定白鹭岛公司将位于白鹭岛度假村白鹭山庄16栋101号的商品房出售给左建新，合同还约定涉案房屋总价款为，应退还的总金额+装修等费用+土地出让金等办证费用+公共设施分摊费用，其中经审定的应退还总金额为258698元（包括原购房款、利息和办证费）。2017年5月6日，白鹭岛置业公司与左建新签订一份《滁州市来安县商品房预售合同》，约定涉案房屋总房价款暂定为200000元，该合同为网签备案合同。左建新、薛国亚上诉称，与白鹭岛置业公司实际履行的系《滁州市来安县商品房预售合同》，《房屋买卖协议（A）》约定的涉案房屋总价款远远大于《滁州市来安县商品房预售合同》约定的房价，白鹭岛置业公司应当退还购房差价58698元（258698元-200000元），退还土地出让金34349元。白鹭岛置业公司抗辩双方实际履行的系《房屋买卖协议（A）》，《滁州市来安县商品房预售合同》仅仅是为了网签备案而签订。2017年5月6日左建新出具的《白鹭山庄购房销售确认单》载明的涉案房屋总价款与《房屋买卖协议（A）》约定的涉案房屋总价款一致，且左建新已实际补缴土地出让金34349元，由此足以认定双方实际履行的合同为《房屋买卖协议（A）》。左建新与白鹭岛置业公司签订的《房屋买卖协议（A）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人理应按照合同的约定履行自己的义务。左建新、薛国亚已实际取得涉案房屋的所有权，故左建新、薛国亚应当按约支付全部购房款。左建新、薛国亚要退还土地出让金、购房差价的上诉理由不能成立，本院不予支持。结合双方签订网签备案的时间可以看出《滁州市来安县商品房预售合同》仅仅是为了网签备案而签订的合同。白鹭岛置业公司抗辩理由成立，本院予以采纳。 综上，上诉人左建新、薛国亚的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2126元，由上诉人左建新、薛国亚负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 刘 勇 审判员 王 敏 二〇二〇年七月十四日 书记员 王倩倩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；