广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2989号上诉人(原审被告)：龙顺波，男，1958年7月21日出生，汉族，住广东省中山市××。上诉人（原审被告）：高镜明，男，1973年10月15日出生，汉族，住广东省中山市××。共同委托诉讼代理人：陈思，广东扬真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁武兴，男，1966年9月7日出生，汉族，住广东省中山市××。被上诉人（原审原告）：许少游，男，1979年6月27日出生，汉族，住广东省中山市××。共同委托诉讼代理人：欧社城，广东盛泽知博律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：邱秀数，广东盛泽知博律师事务所实习律师。上诉人龙顺波、高镜明因与被上诉人梁武兴、许少游土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初27232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。龙顺波、高镜明共同上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五项，依法驳回梁武兴、许少游的诉讼请求。事实和理由：一、关于涉案鱼塘返还的问题。根据（2019）粤2071民初2953号-2969号、2995号、2996号等民事判决认定的事实，由于案外18人目前正强占鱼塘，拒不向龙顺波、高镜明归还，因此，其也无法向梁武兴、许少游返还，该18人已就前案向中山市中级人民法院提起了上诉，案号为（2020）粤20民终65－83号，上述二审案件在2020年4月27日进行了开庭审理，但尚未作出判决，上述二审案件未作出判决前龙顺波、高镜明无法向18名塘户强制要求返还鱼塘，也暂时无法向梁武兴、许少游返还鱼塘，请求二审法院在上述二审案件作出判决后再进行判决，一审判决返还涉案鱼塘的判项，将会导致其损失明显增加，显失公平，故应在案外人向龙顺波、高镜明返还鱼塘后，其再向梁武兴、许少游返还鱼塘。二、2019年7月1日以后，涉案鱼塘由案外人强占，因此导致梁武兴、许少游损失的并非龙顺波、高镜明造成，而是案外人的非法强占行为，故梁武兴、许少游的损失不应当由龙顺波、高镜明承担。三、龙顺波、高镜明与梁武兴、许少游并未在合同中对押金的没收作出约定，且其未按期返还涉案鱼塘的客观原因是案外人强占鱼塘，而非其主观过错，因此押金10万元应抵扣其应付的租金，而不是直接予以没收。四、一审判决的违约金属于重复计算。梁武兴、许少游自2019年7月1日起已对涉案鱼塘不具有使用权益，梁武兴、许少游的实际损失是因梁武兴无法按时归还鱼塘，导致梁武兴、许少游应向案外人中山粤冠交通科技股份有限公司（以下简称粤冠公司）支付占用费，对于梁武兴、许少游的实际损失，一审法院已经判决其按梁武兴、许少游与粤冠公司签订的合同支付占用费，因此，梁武兴、许少游的损失已经得到了有效赔偿，在此情况下，不应再支持梁武兴、许少游关于违约金的要求，否则龙顺波、高镜明的赔偿即超过了梁武兴、许少游的损失，成为梁武兴、许少游的获益，显属不当。五、一审支持的律师费明显偏高，且该费用应当由正占据鱼塘的案外人承担，而不应当由龙顺波、高镜明承担。梁武兴、许少游口头答辩称，一、龙顺波、高镜明的上诉请求无事实及法律依据，根据合同相对性，梁武兴、许少游与龙顺波、高镜明签订了租赁合同，据此向龙顺波、高镜明主张返还租赁物，支付违约金及相关损失有合同依据，龙顺波、高镜明不得以其管理疏忽或第三人的行为进行抗辩。二、由于龙顺波、高镜明的违约造成梁武兴、许少游的实际损失远大于本案一审判决认定的损失，因粤冠公司将1700多亩土地出租给梁武兴、许少游，由于梁武兴承租其中的1200多亩土地无法在租赁合同期满交还，导致梁武兴、许少游被粤冠公司追究违约责任，生效的判决除要求梁武兴、许少游承担返还土地、清偿所有占用费外还要求梁武兴、许少游支付租赁保证金17万多元，以及支付违约金折算后的标准是280元一天，此外还需要梁武兴、许少游赔偿粤冠公司律师费3万元。因此由于龙顺波、高镜明的拖欠，导致梁武兴、许少游仍未收到土地，粤冠公司也向法院申请强制执行，并查封梁武兴、许少游两台汽车、两套房子及90多万的银行存款。龙顺波、高镜明的行为对梁武兴、许少游造成的损失远大于一审判决的判项。三、即使龙顺波、高镜明因客观原因不能交还土地，也应向梁武兴、许少游支付违约金赔偿损失以减少梁武兴、许少游被粤冠公司强制执行造成的损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判，梁武兴、许少游向一审法院起诉请求：1.龙顺波、高镜明立即向梁武兴、许少游交还位于中山市××“××”的土地；2.梁武兴、许少游没收龙顺波、高镜明交纳的租赁保证金10万元；3.龙顺波、高镜明向梁武兴、许少游支付自2019年1月1日起至交还土地之日止的占用费（计算方式：按占用面积1238.35亩计算，以1050元/亩/年，自2019年1月1日起计算至交还土地之日止，减去龙顺波、高镜明已支付的租金40万元，暂计至2019年10月31日为679400元）；4.龙顺波、高镜明向梁武兴、许少游支付自2019年1月1日起按每日200元的标准计算至土地交还之日止的违约金，暂计至2019年10月31日为60600元；5.龙顺波、高镜明向梁武兴、许少游赔偿律师费损失9万元；6.龙顺波、高镜明向梁武兴、许少游赔偿保证金损失171132元和违约金损失（计算标准：以570439元为基数，自2019年7月1日起至土地交还之日止，按每日万分之五计算，暂计至2019年10月31日为34797元）。庭审中，梁武兴、许少游变更第4项诉求中违约金的起算时间为2019年7月1日；第5项诉求变更为龙顺波、高镜明向梁武兴、许少游赔偿律师费损失75000元。一审法院认定事实：2017年12月29日，粤冠公司与梁武兴、许少游签订土地租赁协议约定，将涉案位于中山市××“××”面积约1723.3792亩土地出租梁武兴、许少游用作农业养殖，租期为2018年1月1日至2018年12月31日止，租金为662元/亩/年，租赁保证金为342264元，该协议相关违约责任等其他事项。2018年1月1日，梁武兴、许少游（甲方，出租方）与龙顺波、高镜明（乙方，承租方）签订土地租赁协议书约定，甲方将位于中山市××“××”面积约1238.35亩土地出租给乙方用于农业养殖使用，租金按1050元／亩／年，年租金为1300267.5元，租期为1年（即2018年1月1日起至2018年12月31日止）。未经甲方同意不得擅自改变土地用途，合同终止，2019年不再续租。本协议签署3天内由乙方一次性支付租赁保证金，如乙方违约，则甲方没收租赁保证金。乙方逾期支付租金、逾期或者未清理交还土地的，均视为违约行为，甲方有权按逾期每天200元的标准计算违约金，同时按实际使用或者交还日期计算租金。乙方逾期15天未交还土地，或者未做清理交还土地的，甲方除有权按协议约定计收违约金及租金外，还有权没收保证金。乙方逾期30天以上未支付租金的，甲方有权单方面解除协议，乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失。协议签订后，乙方依约缴纳了相应的租赁保证金100000元。上述合同到期后,龙顺波、高镜明与梁武兴、许少游达成口头协议约定继续使用涉案土地至2019年6月30日，并向梁武兴、许少游缴纳了400000元租金（未足额）。但口头协议期限届满后，龙顺波、高镜明仍未返还涉案土地，梁武兴、许少游遂诉至法院，主张前述实体权利。梁武兴、许少游为本案诉讼已支付律师费45000元。另查，粤冠公司与梁武兴、许少游于2019年2月21日续签土地租赁协议书（土地租赁面积约1723.3792亩，范围包括本案土地），租期为6个月，即自2019年1月1日起至2019年6月30日止，其中约定允许转租；并约定梁武兴、许少游逾期30天未交还土地，粤冠公司有权按协议中的租金总额570439元为基础以每日万分之五的标准计收违约金。协议到期后梁武兴、许少游未能返还土地，粤冠公司以梁武兴、许少游逾期返还土地为由诉至法院，案号为（2019）粤2071民初20069号。一审法院于2019年11月28日作出判决：一、梁武兴、许少游于判决发生法律效力之日起三十日内自行清除位于中山市××“××”的政府储备（预控）用地内[租赁地块面积约1723.3792亩，并由其临时管理剩余东侧填土面积3034.3309亩，合共4757.7101亩]的养殖物、种植物、构建物及其他附着物，并将清理后的土地交还给粤冠公司；二、粤冠公司无需向梁武兴、许少游返还租赁保证金171132元；三、梁武兴、许少游于判决发生法律效力之日起七日向粤冠公司支付涉案土地的占用使用费（计算方式：自2019年7月1日起至涉案土地交还之日止，按计租面积1723.3792亩及662元/亩/年计算）；四、梁武兴、许少游于判决发生法律效力之日起七日向粤冠公司支付违约金（以570439元为基数，自2019年7月1日起至涉案土地交还之日止，按每日万分之五计算）；五、梁武兴、许少游于判决发生法律效力之日起七日向粤冠公司赔偿律师费30000元。该判决现已发生法律效力。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。梁武兴、许少游与龙顺波、高镜明签订的涉案土地租赁合同系基于双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,真实合法有效,双方均恪守履行。土地租赁合同明确约定租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，双方达成口头协议延期至2019年6月30日。现租赁期届满，龙顺波、高镜明未依约返还土地，并以案外人钟振雄等18人目前正强占鱼塘，拒不向其归还导致违约为由进行抗辩。根据合同相对性原理，租赁合同约束双方当事人，因案外人导致违约并非法定的抗辩事由，故对于龙顺波、高镜明上述抗辩不予采纳。龙顺波、高镜明应向梁武兴、许少游交还位于中山市××“××”约1238.35亩的土地，并因其未按约定返还涉案土地的行为承担相应违约责任。关于占用费的问题。鉴于梁武兴、许少游与粤冠公司于2019年2月21日签订租赁合同中关于租期的约定，梁武兴、许少游取得对涉案租赁物自2019年1月1日起至2019年6月30日止的部分物权权益，即其系该租赁期间的合法权益人。龙顺波、高镜明于租赁期届满日（即2018年12月31日）之后仍在占用租赁物，故梁武兴、许少游有权主张仍按照双方原协议（即2018年1月1日双方签订的租赁协议）标准计算租金，但该租金标准计算不得超过其合同权利终止之日（即2019年6月30日），即按年租金为1300267.5元/年计算，自2019年1月1日起至2019年6月30日止，所得占用费扣除龙顺波、高镜明已支付的40万元，该期间的占用费应为250133.75元（1300267.5元/年÷2-400000元）。2019年6月30日之后梁武兴、许少游并未取得涉案租赁土地的相关权益，但梁武兴、许少游无法向粤冠公司交还涉案土地导致其仍需承担龙顺波、高镜明逾期返还土地之日止的占用费---该损失已由生效判决确定，且根据双方合同约定应当由龙顺波、高镜明负担。故龙顺波、高镜明应向梁武兴、许少游支付2019年1月1日至2019年6月30日的占用费250133.75元及后续占用费（后续占用费计算方式：自2019年7月1日起至实际返还租赁物之日止，按计租面积约1238.35亩，662元/亩/年计算）。关于其他违约责任问题。涉案租赁合同中明确约定，“龙顺波、高镜明逾期支付租金、逾期或者未清理交还土地的，均视为违约行为，梁武兴、许少游有权单方面解除协议，龙顺波、高镜明应赔偿甲方因此遭受的一切损失”。梁武兴、许少游主张龙顺波、高镜明向其赔偿保证金损失171132元及违约金损失（570439元为基数，自2019年7月1日起至实际返还租赁物之日止，按每日万分之五计算）。上述损失虽有生效判决确定，但系基于梁武兴、许少游未向粤冠公司返还1723.3792亩土地而产生，与本案龙顺波、高镜明未向梁武兴、许少游返还1238.35亩土地仍有所不同，梁武兴、许少游据此直接向龙顺波、高镜明主张损失理据不足，不予支持。土地租赁合同中约定若龙顺波、高镜明违约，梁武兴、许少游有权按逾期每天200元的标准计算违约金，并有权没收保证金。故对于梁武兴、许少游没收10万元租赁保证金及自2019年7月1日起至实际返还土地之日止按200元/天计算违约金的诉讼请求予以支持。关于律师费的问题。因龙顺波、高镜明的违约行为不应受到双重惩罚，且结合案件难易程度、诉讼标的额大小、开庭次数及已支持梁武兴、许少游违约金等相关因素，酌定由龙顺波、高镜明向梁武兴、许少游赔偿律师费3万元较为适宜。对梁武兴、许少游诉求合理部分予以支持。故一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、龙顺波、高镜明于判决发生法律效力之日起三十日内向梁武兴、许少游返还涉案位于中山市××“××”约1238.35亩的土地；二、龙顺波、高镜明于判决发生法律效力之日起七日向梁武兴、许少游支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金250133.75元及后续占用费（后续占用费计算方式：自2019年7月1日起至实际返还涉案土地之日止，按计租面积1238.35亩，662元/亩/年计算）；三、梁武兴、许少游无需向龙顺波、高镜明返还租赁保证金100000元；四、龙顺波、高镜明于判决发生法律效力之日起七日向梁武兴、许少游支付违约金（违约金计算方式：自2019年7月1日起至涉案土地交还之日止，按每日200元计算）；五、龙顺波、高镜明于判决发生法律效力之日起七日向梁武兴、许少游赔偿律师费损失30000元；六、驳回梁武兴、许少游的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15023.36元，诉讼保全费5000元，合计20023.36元（梁武兴、许少游已预交），由梁武兴、许少游负担7023.36元，龙顺波、高镜明负担13000元，龙顺波、高镜明负担部分于判决生效之日起七日内迳付梁武兴、许少游。二审期间，龙顺波、高镜明提交了（2019）粤2071民初2953-2969号民事判决书。二审期间，梁武兴、许少游提交了（2020）粤2071执7085号执行裁定，拟证明因龙顺波、高镜明拒不交还土地导致粤冠公司提起诉讼并申请强制执行，给其造成了违约金、保证金、律师费等损失。双方当事人对彼此二审提交的证据的真实性均无异议，本院均予以确认。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院又查明，龙顺波、高镜明二审明确表示对一审判决第一、二项无异议。本院认为，综合龙顺波、高镜明与梁武兴、许少游二审诉辩主张，本案二审争议焦点是：梁武兴、许少游收取的租赁保证金是否应当返还；龙顺波、高镜明是否应当支付违约金以及违约金的给付标准、是否应当承担律师费。第一，关于梁武兴、许少游收取的租赁保证金是否应当返还的问题。依据《土地租赁协议》约定，龙顺波、高镜明逾期15天未交还土地的，或未作清理交还土地的，梁武兴、许少游有权按照前述标准收取违约金及租金外，还有权没收保证金。梁武兴、许少游与龙顺波、高镜明在租赁合同期限届满后，口头达成土地使用期限至2019年6月30日，但是，该期限届满后，龙顺波、高镜明仍未归还土地，因此，龙顺波、高镜明存在逾期交还土地的违约行为，依据合同约定，梁武兴、许少游有权没收保证金，一审判决符合合同约定。龙顺波、高镜明上诉提出其未按期返还涉案鱼塘是因第三方强占造成，其无过错的问题，即使该理由存在，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”龙顺波、高镜明认为其不应当承担违约责任，保证金应当抵扣租金的理由不成立，不予采纳。第二，关于龙顺波、高镜明是否应当支付违约金以及违约金的计付标准、是否应当承担律师费。龙顺波、高镜明上诉提出一审判决的违约金属于重复计算，该上诉理由的实质是针对违约金标准是否存在过高，是否应当予以调整提出的异议。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”又据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，就本案言，依据合同约定，龙顺波、高镜明逾期支付租金、逾期未作清理交还土地的，均视为违约行为，梁武兴、许少游有权按逾期200元/天的标准计收违约金…逾期15天未交还土地的，梁武兴、许少游还有权没收保证金。上述约定均属于违约金条款。违约金是否过高的调整是以梁武兴、许少游的实际损失为依据。现有证据表明，由于龙顺波、高镜明的违约行为，梁武兴、许少游已经向土地使用权人粤冠公司承担的违约责任有：无权退回保证金171132元，支付以570439元为基数，按每日万分之五计算的违约金，承担律师费3万元。此均属于梁武兴、许少游的实际损失，而本案前述的违约金计算标准，并没有超过梁武兴、许少游的实际损失，因此，龙顺波、高镜明要求对违约金进行调低的理据不成立，不予采纳。律师费是粤冠公司起诉梁武兴、许少游一案的生效判决所确定的数额，龙顺波、高镜明应当支付。综上所述，龙顺波、高镜明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7060元，由上诉人龙顺波、高镜明负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇二〇年七月二十八日书记员  廖建锋