-14- 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初8553号 原告：邢某某，女，汉族，1967年5月6日出生，住济南市历下区， 委托诉讼代理人：董红艳、李明，均系北京市君致（济南）律师事务所律师。 被告：苏某某，女，汉族，1951年2月23日出生，住济南市槐荫区， 被告：宋某某，男，汉族，1953年3月23日出生，住济南市槐荫区， 以上二被告共同委托诉讼代理人：孟卫东，济南历城柳埠法律服务所法律工作者。 被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市历城区。 法定代表人：王有军，总经理。 委托诉讼代理人：隋轶，山东平正大律师事务所律师。 原告邢某某与被告苏某某、被告宋某某、被告山东佳汇旅游发展有限公司（以下简称佳汇旅游公司）房屋买卖合同纠纷一案，2019年9月26日立案后，被告佳汇公司在答辩期内提出管辖权异议，被告佳汇公司主张该案应移送济南市市中区人民法院审理，本院做出裁定驳回被告佳汇公司的管辖异议。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员仪挺于2020年4月28日独任审理了本案。原告邢某某的委托诉讼代理人董红艳、李明，被告苏某某、宋某某及其共同委托诉讼代理人孟卫东、被告佳汇旅游公司委托诉讼代理人隋轶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 邢某某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《渤萝峪假日酒店客房中心》房屋转让合同无效；2.被告苏某某、宋某某、佳汇旅游公司退还原告购房款138万元及利息（以138万元万元为基数自2010年6月22日起至2019年8月19日，按同期银行贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；3.被告佳汇旅游公司返还原告改签服务费5000元；4.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：被告苏某某、宋某某（两人系夫妻关系）以43万元的价格自被告三处购买了渤萝峪假日酒店客房中心A区24-2-C号房屋一套，2010年6月22日，被告苏某某、宋某某以138万元的价格将该房屋转售给原告，原告当日向被告苏某某支付了全部款项。同日，原告向被告佳汇旅游公司支付了5000元的改签服务费，原告与被告佳汇旅游公司重新签订了《渤萝峪假日酒店客房中心房屋转让合同》，被告佳汇旅游公司向原告开具了发票并交付了该房屋。2019年7月，济南市南部山区管委会下达通知，称该房产为违章建筑，要求原告自行搬离该房产，并对涉案房产进行拆除。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国发办[2007]71号）》第二条规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。涉案房屋所在的渤萝峪休闲度假区位于仲宫镇东泉泸村，是被告在东泉泸村农村集体土地建设的住宅房屋，该房屋系被告违法建设。被告在农村集体所有土地上违法建造房屋并向社会公开销售，被告苏某某、宋某某及原告都并非东泉泸村村民，故被告苏某某、宋某某转售涉案房屋的行为及原告于被告签订的案涉房屋转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定，根据合同法第五十二条的规定应认定该转让合同无效。被告苏某某、宋某某其因此所获得的非法利益应予以退还。 苏某某、宋某某辩称，原告起诉答辩人无事实及法律依据，具体理由是：一、原告与答辩人不存在房屋买卖关系。1、原告与被告佳汇旅游公司之间系房屋买卖关系。原告在起诉状中称与被告佳汇旅游公司签订了《渤萝峪假日酒店客房中心房屋转让合同》，向被告佳汇旅游公司支付了5000元的改签服务费，被告佳汇旅游公司向原告出具了发票并交付了该房屋。这就充分证明涉案房产转让系原告与被告佳汇旅游公司之间订立合同关系，并非答辩人转售该房屋。原告向被告佳汇旅游公司索要购买房屋款项也可以证明原告与被告佳汇旅游公司存在房屋买卖法律关系。2、原告向答辩人索要95万元款项及相应利息于法无据。2007年答辩人以43万元的价格从被告佳汇旅游公司购买了一栋面积194㎡的别墅，房子是毛坯房，并附带一处24*19.5m的院落。从2007年至2010年历经三年多，答辩人将房屋装修完毕。装修过程中多数装饰材料因当地买不到，答辩人只能驱车到济南市里购买。当时从S103线到波罗峪的道路很难走，进出十分不便，油钱、误工损失无法计算。涉案房屋的院子是开凿山体建的，周围护坡很不稳定，院内石层厚、浮土薄，种植树木很难成活。因此，答辩人不得不雇挖掘机将院内岩石打碎、运走、清理，再从其他地方购买土运来后回填、整平、绿化，对护坡进行加固，对院落进行比较彻底的平整改造，投入了巨额资金。答辩人还投入了大量的精力、财力、物力对房屋进行了精心装修。上述资金涉及装修款、绿化费及答辩人为装修、种树、种花而付出的劳务费80万元。此外，答辩人还有近10万元的零星支出。房屋全部装修完毕后，答辩人一天都没有居住使用。2010年初夏，原告的爱人姜文明到波罗峪看到了答辩人装修完未使用的别墅，产生了购买欲望，但当时答辩人并没有出售房屋的意愿，原告夫妇就反复劝说答辩人将房屋卖给他们，答辩人考虑到孩子已在青岛工作并落户，自己早晚也要和儿孙们安度晚年，且采暖又不知什么时候才能解决，答辩人夫妇冬季怕冷，于是就答应了原告的请求。在此过程中，答辩人明确地告诉原告，房屋本身价值为43万元，但装修价值、零星开支、答辩人劳动付出等共90万元。如果原告坚持买，就房屋本身而言，原告只需支付43万元及5万元利息就可以了，但是装修的价值约90万元不能讨价还价。原告则表示自己就是看上答辩人的装修上档次，同意支付答辩人房屋款43万元、利息5万，并补偿装修款等90万元。后原告积极办理各种手续。当时被告佳汇旅游公司只同意办理三方转让协议，而姜文明担心答辩人反悔，为了撇清涉案房产与答辩人的关系，原告亲自找被告佳汇旅游公司做工作，让答辩人把当初与被告佳汇旅游公司签的《转让合同》和购房发票全部退给被告佳汇旅游公司并作废，然后原告与被告佳汇旅游公司签订了《转让合同》，并让被告佳汇旅游公司为其出具了购房发票，交接了房产，至于购房款43万元就不用开发商再退给答辩人了，原告直接代开发商付给答辩人。答辩人表示同意，后原告将43万元、5万元利息、90万元装修款共计138万元一并转给了答辩人，并对答辩人讲：从此对该房产和答辩人没有任何关系了。当时，姜文明称自己曾在建设委员会工作，对国家的房地产相关政策非常了解，给答辩人留下了精通专业知识、做事干练、严谨、果断，有非常强的办事能力的印象。从以上事实可以看出，原告与答辩人之间并不存在房屋买卖（转售）关系，双方只存在房屋装修补偿关系。以后在长达9年多的时间里，原告一直占有并居住在答辩人付出了大量心血和汗水装修的房屋里。同时这9年多双方也没有任何往来，当然也就谈不上对答辩人的装修有任何异议。二、房屋灭失非答辩人过错，故答辩人不承担返还义务。1、被告佳汇旅游公司在本案中具有主要过错。依据《城市房地产管理法》，《城市房地产开发经营管理条例》等法律规定，从事房地产开发，被告应具备“五证”、“两书”、“一照”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《企业营业执照》，是否能在仲宫镇波罗峪进行房地产开发，作为被告三来讲应该是明知的。但是，在相关建设手续没有完备的前提下，被告三就擅自进行房地产建设，其行为违反了法律的强制性规定，从而导致涉案房屋被拆除。故被告佳汇旅游公司的过错应为故意，因此给原告造成的损失首先应由被告佳汇旅游公司承担主要赔偿责任。原告对本案具有次要过错，原告在起诉状中引用的其与被告佳汇旅游公司订立的《渤萝峪假日酒店客房中心房屋转让合同》第九条规定，如遇该客房拆除，被告佳汇旅游公司同意返还原告扣除房屋折旧后的剩余房款。从此可以看出，原告对于涉案房屋系违章建筑是明知的，其在购买之初对于涉案房屋的风险是有所预见的，但由于其自己的原因而执意购买，所以原告本人对房屋拆除造成损失也有过错，应承担次要责任。答辩人在此处还要强调的是，民法中关于重大过失与一般过失的区别是看行为人的身份，即，如果专业人员未尽到普通人的注意义务，则认为构成重大过失。本案中，原告的爱人姜文明在建委工作，所以其对建设方面法律法规应该是很清楚的。但由于其自身原因，不但没有尽到一个普通人较低的注意义务，而且其也没有尽到作为一个专业人员应尽的较高的注意义务，所以原告主观过错为重大过失，应对本案损失承担次要责任。2、答辩人在本案中没有过错，不应承担责任。涉案房屋并非答辩人个人建设，而是答辩人向第三被告退房后，原告在明知该房屋存在拆除的潜在风险情况下而执意向被告佳汇旅游公司购买。被告佳汇旅游公司向原告开具发票并交付房屋，而非答辩人转售涉案房屋，故房屋灭失的责任不应由答辩人承担。综上所述，原告与被告佳汇旅游公司之间系房屋买卖法律关系，与答辩人系房屋装修补偿关系，属于正常的民间交易。故原告诉求答辩人承担返还义务无事实及法律依据。恳请法庭查明事实，依法驳回原告对答辩人的全部诉求。 被告佳汇旅游公司辩称，1、涉案项目为当地招商引资项目，被告取得了当地政府及相关部门的批复及许可，并办理了相关手续后进行投资建设，面对如今在手续相对齐全的情况下，仍被强拆的局面，被告认为政府违法、违约的行为是根本原因，被告将对其进行评估后适时启动相关司法程序；2、如前所述，合同相对方对涉案标的情况十分清楚，并在此基础上与被告签订涉案合同，被告也依法履行了合同义务，出现现在的问题属于政策风险或不可抗力的范畴，原告方及第被告苏某某、宋某某对此也十分明晰，故被告不应承担责任或不应完全承担责任；3、原告所诉返还款项数额于法无据，应由法院确定原则及标准进行确立；4、原告及第被告苏某某、宋某某在涉案房屋中已居住多年，实际占有涉案房屋，因此返还款项当中对涉案房屋的占用费用应当予以扣除；5、鉴于如认定为合同无效，被告佳汇旅游公司认为原告及被告苏某某、宋某某也负有一定的责任，因此，原告所谓的损失不应由被告独自承担，应由原告及被告苏某某、宋某某进行分担。6、本案的核心法律关系是原告与被告苏某某、宋某某的房屋买卖合同关系，被告佳汇旅游公司只所以与原告签订房屋转让合同并给原告出具发票，是基于因为涉案房屋当时暂时无法办理产权证明，因此，由被告佳汇旅游公司签署转让合同来确定原告的相关权利，但该所谓的合同仅起证明作用，并不能反映真实的法律关系及交易目的，事实上，涉案合同中的房款原告也没有向被告佳汇旅游公司支付，而是依据原告与被告苏某某、宋某某之间的约定支付给了被告苏某某，所以，被告佳汇旅游公司在本案中并不是适格的合同相对方，在被告佳汇旅游公司没有收取原告房款的情况下，如果涉案的法律关系无效，应当遵循原进原出的原则，不应当由被告佳汇旅游公司向原告返还。因此，原告要求我司承担法律责任无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2008年7月2日，转让方山东佳汇旅游发展有限公司与受让方苏某某签订《渤萝峪假日酒店客房中心》房屋转让合同，主要内容为：“第二条房屋基本情况受让方所受让房屋位于《渤萝峪假日酒店客房中心》A区、房号为24-2-C，建筑面积194.23平方米，院落占地面积不低于400平方米……第三条房屋所占土地使用权使用年限受让方所受让的房屋土地使用年限自房屋交付之日起至2057年9月26日止。第四条房屋价款、付款方式转让方与受让方按建筑面积计算，房屋单价1元/平方米，总金额肆拾叁万元整。” 2010年6月22日，转让方山东佳汇旅游发展有限公司与受让方邢某某签订《渤萝峪假日酒店客房中心》房屋转让合同，主要内容为：“第二条房屋基本情况受让方所受让房屋位于《渤萝峪假日酒店客房中心》A区、房号为24-2-C，建筑面积194.23平方米，院落占地面积不低于400平方米……第三条房屋所占土地使用权使用年限受让方所受让的房屋土地使用年限自房屋交付之日起至2052年9月26日止。第四条房屋价款、付款方式转让方与受让方按建筑面积计算，房屋单价1元/平方米，总金额肆拾叁万元整……第九条房屋使用权处置房屋交付使用后，转让方不承诺为受让方办理该房屋产权过户手续，但在受让方占有使用期间，如果国家政策孕育该类房屋办理产权过于，受让方可提出申请，转让方协助办理，所发生的土地出让金及相关税费由受让方承担。如果因国家政策调整，致使受让方房屋被拆除，转让方承诺退还按照元购房款扣除房屋折旧后的剩余房款（即退还款=原购房款-房屋折旧；折旧标准按照房屋使用年限、参照当时市场行情，委托双方共同认可的评估单位确定）”同日，邢某某之夫姜文明向苏某某汇款138万元；佳汇旅游公司为邢某某出具了发票，金额43万元；佳汇旅游公司为邢某某出具了改签服务费收据，金额5000元。现涉案房屋已被拆除。 苏某某主张其收取的138万元中有43万元为代佳汇旅游公司收取，5万元为利息，90万元为装修费，并申请了证人周建红出庭作证，周建红称苏某某之夫宋某某支付其72万元左右的装修费。佳汇旅游公司称，未收到邢某某支付的43万元房款，收取的系苏某某的购房款，佳汇旅游公司与邢某某签订的新合同系其为配合苏某某与邢某某之间的房屋买卖所签、方便以后的房屋过户，故由建设单位签订进行确认。 本院认为，涉案房屋系苏某某与邢某某之间达成房屋买卖的合意，该房屋的实际出卖人为苏某某，房款是由苏某某直接收取，邢某某也是从苏某某手中收房，尽管佳汇旅游公司与邢某某签订了新合同，但未收取邢某某的购房款，只收取了改签合同服务费5000元，佳汇旅游公司解释称，其作为涉案房屋的开发建设单位与邢某某签订的新合同系其为配合苏某某与邢某某之间的房屋买卖所签、方便以后的房屋过户，仅起到维护交易安全的证明作用，该解释符合逻辑及日常生活经验，本院予以采信。故本院认定苏某某购买了佳汇旅游公司位于渤萝峪假日酒店客房中心A区24-2-C号房，后又将该房屋卖给了邢某某，邢某某与苏某某之间成立房屋买卖关系，且涉案房屋未取得规划和建设审批手续，故邢某某与苏某某之间的房屋买卖行为、邢某某与佳汇旅游公司的房屋转让合同均违反法律强制性规定，应为无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。苏某某称收取的138万元中有43万元为代佳汇旅游公司收取，5万元为利息，90万元为装修费，但是未提供证据证实，且装修是附着在房屋上不可分割的一部分，邢某某购买涉案房屋即购买包含装修的整个房屋，故该138万元均为购房款。苏某某与丈夫宋某某收取房款并用于夫妻共同生活，苏某某、宋某某不能因无效合同受益，故苏某某、宋某某向邢某某收取的购房款138万元应予返还，在苏某某、宋某某返还购房款后，可以向佳汇旅游公司主张权利。 鉴于涉案房屋属于违章建筑并已被拆除，故涉案房屋买卖协议均属无效。其后续问题应按照缔约过失责任的原则予以处理，因涉案房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的损失，而非合同标的自身价款，且损失与对方当事人的过错行为之间有因果关系。 本案中关键在于先合同义务之违反和损失是否存在。首先，苏某某、宋某某在明知其出卖的房屋无任何建设及规划审批手续，依旧将其出售，违反诚实信用之先合同义务，邢某某明知其购买的房屋无房产证且对涉案房屋的建设、规划是否合法未尽到审慎的注意义务，双方均存在过错。再看由此产生的相应的损失，邢某某损失为已经支付的购房款利息损失；苏某某、宋某某之损失为涉案房屋被拆除后的建筑成本损失。但需要注意的是，该房屋被强拆的直接原因系该房屋的违章建筑性质。同时，在时间上，该房屋建造在先出售在后，亦非双方协议合作建设，涉案房屋被拆与买房人邢某某之审慎注意义务之间并无因果关系，房屋建筑成本损失不属于缔约过失责任应分担赔偿之范围。 同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付邢某某，亦不影响占用期间的合理使用，原被告均认可房屋交付时间为2010年6月22日，邢某某主张房屋拆除时间为2019年8月份，佳汇旅游公司主张房屋拆除时间为2019年8月24日，邢某某未能提出证据证明该时间有误，故本院认定苏某某、宋某某交付给邢某某房屋的时间为2010年6月22日，房屋的拆除时间为2019年8月24日。邢某某应支付自2010年6月22日至2019年8月24日（共110个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为267724.87元【138万元÷567个月（2010年6月22日至2057年9月26日）×110个月】。苏某某、宋某某在扣除使用费后，余款1112275.13元（138万元-267724.87元）应当返还给邢某某。 关于邢某某主张的利息损失，邢某某在买卖房屋时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，苏某某、宋某某没有及时返还相应购房款，应当赔偿邢某某利息损失，故以1112275.13元为基数，自2019年8月25日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。房屋转让合同无效后，佳汇旅游公司收取的5000元改签服务费应当返还邢某某。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告邢某某与被告苏某某、宋某某之间的房屋（位于《渤萝峪假日酒店客房中心》**、房号为24-2-C）买卖行为无效； 二、原告邢某某与被告山东佳汇旅游发展有限公司签订的《渤萝峪假日酒店客房中心》房屋转让合同无效； 三、被告苏某某、宋某某返还原告邢某某购房款1112275.13元； 四、被告苏某某、宋某某返还原告邢某某利息损失（以1112275.13元为基数，自2019年8月25日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）； 五、被告山东佳汇旅游发展有限公司返还原告邢某某改签服务费5000元； 六、驳回原告邢某某的其他诉讼请求。 以上给付，限被告苏某某、宋某某、山东佳汇旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21921元，原告邢某某负担4237元，被告苏某某、宋某某负担17605元，被告山东佳汇旅游发展有限公司负担79元；保全费5000元，被告苏某某、宋某某负担4978元，被告山东佳汇旅游发展有限公司负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇二〇年七月十五日 书记员 马秀菊