广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初33515号原告：杨巨云，女，1983年4月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************368。被告：柯创彪，男，1984年2月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*******，公民身份号码440************834。被告：谭静，女，1985年3月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************825。委托诉讼代理人：柯创彪，基本情况同上，系被告谭静的丈夫。被告：佛山市卓泰置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***********之三，统一社会信用代码914***********531C。法定代表人：冯某1。原告杨巨云诉被告谭静、柯创彪、佛山市卓泰置业有限公司（下简称卓泰置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告、被告谭静、被告柯创彪和被告卓泰置业的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告谭静、柯创彪继续履行与原告的房屋买卖合同，向原告支付购房尾款720000元；二、被告谭静、柯创彪以物业总成交价2250000元为本金，按日1%从2019年10月7日起向原告支付违约金至付清尾款之日止；三、被告卓泰置业承担连带责任；四、被告谭静、柯创彪承担所有诉讼费用。事实和理由：就位于佛山市禅城区**************、1702房，原告与被告谭静、柯创彪于2019年1月25日签订房屋买卖合同，约定物业成交价为2250000元，买方选择公积金贷款、银行按揭贷款，买方应于2019年2月25日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料并支付贷款所有费用。被告谭静、柯创彪分别于2019年1月25日支付定金10000元，于2019年1月30日支付定金90000元，于2019年5月31日完税过户当天向原告支付房款1430000元。此后，被告谭静、柯创彪一直以银行未放款为由拖欠尾款720000元。被告卓泰置业作为中介，在原告将房屋过户给被告谭静、柯创彪后，一再欺骗原告银行贷款能当周发放。2019年9月中旬，原告到银行咨询得知，被告谭静、柯创彪的贷款申请资料早已因不符合贷款要求被退回，但被告谭静、柯创彪一直向原告隐瞒，导致原告在没有银行同贷书的情况下将房产过户给了被告谭静、柯创彪。2019年9月27日，原告委托律师向被告谭静、柯创彪发送律师函，但两被告未在期限内履行合同，原告多次催告，两被告多次拒绝。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告谭静、柯创彪答辩称：一、被告签署合同决定按揭贷款购房后，中介卓泰置业佛山分公司安排嘉桥按揭公司为被告办理按揭贷款事宜，由业务员马丽珊负责办理具体事项。被告在马丽珊的指引下，会同交通银行工作人员黄碧妍进行按揭贷款办理。两被告从2019年5月24日开始积极配合马丽珊提供申请贷款的资料，包括夫妻双方近半年流水、收入证明、查册，并于2019年5月27日通知马丽珊收取材料。期间递交的贷款申请资料因不符合贷款要求，被银行退回，后被告重新递交，银行同意办理。业务流程现已到佛山市*******等待轮候放款。二、原告诉称两被告隐瞒事实导致其在没有银行同贷书的情况下过户给被告，没有事实根据，不能成立。事实上，被告从未催促原告办理过户手续，而是经中介卓泰置业佛山分公司工作人员告知，才知是原告称其本人要出差约三个月，期间不在佛山，主动要求不用等银行出具同贷书，可以先办理过户手续。在此期间，被告并未跟原告有过直接接触。根据原告与谭静的微信聊天记录，原告表示自己之所以提出提前过户，原因是中介卓泰置业佛山分公司工作人员对其进行欺骗，说银行已批准贷款。此外，原告自己联系交通银行佛山分行工作人员黄碧妍，得知银行并不出具同贷书，而是在银行的电脑系统审批流程上显示出来，虽银行没有出具同贷书，但确实同意办理贷款。三、现交通银行佛山分行已通过向佛山市*********申请贷款，分别是谭静贷款200000元、柯创彪贷款500000元，已审批通过等候放款。根据房地产买卖合同第5条的约定，尾款应由贷款银行直接划入卖方账户，买方无须以现金补足给卖方。而合同并未规定银行将尾期房款划入卖方账户的具体时限，这是由我国国情决定的。因此，原告主张被告违约不支付或不按期支付尾期房款不成立，被告不构成逾期。四、被告通过咨询佛山市**********了解，因国家住房公积金制度改革，个人可贷款额度由400000元上升至500000元，致使2019半年的申请贷款人员积累在一起，数量非常大，公积金中心为解决该问题发表通告，内容为“各住房公积金缴存职工，根据有关部门意见，为使住房公积金贷款有序进行，从2019年10月9日起，我市住房公积金抵押贷款实行轮候发放”。以上国家政策不是被告可以改变，且原告在聊天记录中也表示其本人也去佛山市*********咨询过，也了解相关的轮候政策。被告为了加快贷款进度，也去该中心进行多次咨询，中心工作人员均表示无法加快贷款进度，必须按照国家规定进行。五、被告在未收到房的情况下，遵守合同已支付1530000元给原告，原告也一直住在其物业内，原告主张存在重大损失不属实。被告对原告着急收取尾款的情况表示理解，但被告也需要住房，也迫切想要完成交易，可见拖欠尾款不符合被告利益，反而对被告造成一定的经济压力。且支付违约金的前提是违约，被告未构成逾期，故原告诉请被告支付违约金不成立。六、两被告积极办理贷款，有积极的还款意愿且均有稳定工作，属银行的优质客户，也具有还款能力。因受国家政策影响未能短时间内放款，被告提出可先以现金或转账的形式支付原告一部分房款，具体金额双方协商，但必须签订补充协议，明确原告在收到银行放贷后将先行支付的房款交还给两被告。被告卓泰置业答辩称：同意被告谭静、柯创彪的意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件；谭静、柯创彪广东公安人口信息查询资料复印件；卓泰置业企业机读档案登记资料复印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、房地产买卖合同、房屋交接书。拟证明谭静、柯创彪通过卓泰置业向原告购买案涉房产，合同约定了付款方式、付款期限及违约责任。3、支付宝账单详情1张、借记卡交易明细1张、中国建设银行客户回单1张。拟证明合同签订后，谭静、柯创彪向原告支付购房款153万元。4、律师函。拟证明房地产买卖合同未约定余款的交付期间，原告通过律师函限定了被告支付余款的期限。5、《不动产权证》2份。拟证明原告有权出售案涉两套房产。6、马丽珊与原告的微信聊天记录截图2张。拟证明马丽珊隐瞒了两被告贷款申请被银行退件的事实，卓泰置业对原告存在欺瞒。7、谭静与原告的微信聊天记录截图8张。拟证明原、被告开始联系的时间，也说明原告发现被告的贷款申请被退回后，积极沟通处理，原告的律师函第一时间拍照通过微信送达。8、黄碧妍与原告的微信聊天记录截图4张。拟证明因原告向交通银行投诉放款问题，黄碧妍主动联系原告说明整个贷款申请的问题，此时原告才知道柯创彪、谭静的贷款申请并未通过，在原告告知两被告贷款申请被退回后，两被告才另行办理贷款事宜。9、卓泰工作人员与原告的微信聊天记录截图47张。拟证明卓泰置业一直向原告解释要出同贷书之后才能网签，才能过户，是卓泰置业工作人员安排原、被告过户，而非原告要求过户，也不存在提前过户，过户后原告多次催促被告支付余款。诉讼中，被告柯创彪、谭静提交以下证据：1、马丽珊与柯创彪的微信聊天截图。拟证明被告积极跟进办理按揭贷款事宜，于2019年5月27日提供了全部贷款所需资料。2、房地产买卖合同。拟证明合同对尾款支付并未约定时限，被告没有违约。3、佛山市*********网页截图5张。拟证明被告的贷款申请正在审批，处于轮候放款，原告对轮候放款的情况是清楚的。被告卓泰置业诉讼中没有提交证据。为查明案件事实，本院依职权向交通银行股份有限公司佛山分行发出两份调查取证函，取得该行作出的回复函两份。经质证，本院认证：原告的证据1、3、5，三被告无异议，本院予以采信；原告的证据2、4、6-9，已当庭核对原件、手机载体，三被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告柯创彪、谭静的证据，原告与被告卓泰置业对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。交通银行股份有限公司佛山分行作出的回复函，来源合法且与本案具有关联性，被告柯创彪、谭静虽有异议，但并未提供有效的证据予以反驳，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：位于佛山市禅城区*************、1702房（下简称“1701房、1702房”）的产权人为原告，权证号为粤房地权证佛字第**00136295号、粤房地权证佛字第**00136296号。2019年1月25日，原告（卖方）、被告柯创彪、谭静（买方）、被告卓泰置业（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定“买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，现买卖双方已就买卖1701房、1702房的所有交易条件达成一致……第二条、物业情况。1、该物业建筑面积为132.27平方米，其中住宅面积132.27平方米……2、产权状况为以下第①项：①卖方持有《房地产权证》，号码为：粤房地权证佛字第**00136295号、粤房地权证佛字第**00136296号……5、该物业之成交价为2250000元……6、该物业现时之抵押状况属于第②项：②抵押中，欠款额约50万元（以银行通知为准），涂销抵押方式如下：卖方在签署本合同后30日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用……提前还贷出资方式为以下①项，①卖方出资……第三条付款方式。买卖双方同意按第②种方式收付房款：②银行按揭付款。买方选择第②种贷款方式办理银行按揭贷款：②公积金贷款。1、定金10000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方……定金余款90000元，买方须在2019年1月31日前支付给卖方。2、按揭贷款：买方应于2019年2月25日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所有费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。3、交易递件：买卖双方同意按以下第②种方式办理交易过户手续：②卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后15个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续。在卖方完成涂销抵押手续后15日内办理交易递件手续。4、首期房款（含定金）1550000元，买方支付时间为①完税当天。5、尾期房款：即申请贷款700000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户……第五条、物业交付。买卖双方同意该物业交付使用时间为：卖方收齐楼款当天……卖方成交前已向户籍登记部门了解迁户口的所有要求，并承诺在签订本合同后30天内迁出户口。为保证户口迁出和以上的各项收费项目过户手续及时完成，买卖双方同意在首期房款中预留2万元作为保证金且按以下方式①执行。①交由买方保管，迁出户口和收费项目过户手续完成后双方自行收付。第六条、违约责任。签订本合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权限根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失……2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：……②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1%支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限……”。被告谭静当天向原告转账支付定金10000元。2019年1月30日，被告谭静向原告转账支付定金90000元。2019年3月6日，卓泰置业工作人员潘家林向原告发送微信“你那边解押进展如何”，原告回复“等银行通知”。2019年4月9日，潘家林向原告发送微信“你还贷那里搞定没……可以安排办你这套的过户手续了”，原告回复“下周应该可以了，我再催一下”。2019年5月16日，原告向潘家林发送微信“我约了明天办解押，你问下能否过户？不能再拖了”、“你约下买家明天一起办过户，我怕下周要出差，到时又拖着”。2019年5月31日，原、被告办理了过户完税手续，被告谭静当天向原告转账支付首期款1430000元。2019年9月26日，原告向交行工作人员黄碧妍发微信“请问你们是已经收件审批了？”，黄碧妍回复“资料没齐”，原告回复“几时退件？”，黄碧妍回复“很久了，不记得”，原告问“几时退件？过户前还是过户后”，黄碧妍回复“几时退不知，不行就退”。同日，原告向马丽珊发送上述和黄碧妍的聊天记录截图，马丽珊回复“银行资料处理过一次，基本没问题”、“搞齐了”。2019年9月27日，原告向被告谭静微信发送律师函，要求被告自收函之日起十日内向其支付剩余购房款720000元并赔偿逾期付款损失。2019年10月15日，原告向黄碧妍发送微信“请问谭静的借款到哪个流程了？”，黄碧妍回复“批了，下周办抵押”，原告问“什么时候能放款？同贷书已出了吗”，黄碧妍回复“公积金拖的久，没额度”、“业务已批，等抵押”、“办好手续，送公积金排队”、“不放心让借款人带身份证自己看”。另查明，佛山市*********于2019年10月9日发布告知，内容为“各住房公积金缴存职工:根据有关部门意见，为使住房公积金贷款有序进行，从2019年10月9日起，我市住房公积金抵押贷款实行轮候发放”。据佛山市*********系统显示，被告柯创彪的贷款金额为500000元，被告谭静的贷款金额为200000元；两被告的贷款申请于2019年9月29日受理，于2019年9月30日经审核通过贷款复审，于2019年10月11日经审核通过贷款审批。交通银行股份有限公司佛山分行向本院复函称：一、谭静、柯创彪于2019年4月向我行申请办理公积金贷款，因客户申请贷款时未提供完税发票、收据等资料，故7月客户提交资料齐全后我行方进行审批。由于客户所购房屋1701房、1702房是双拼房，我行是要求2套房必须同时抵押才符合贷款规定，但借款人只同意用其中一套房作抵押申请贷款，故不符合我行政策，我行作退件处理。后经买卖双方协商，借款人同意上述2套房同时抵押给我行，分别公积金贷款20万元、50万元。我行于9月再次受理并提交审核。谭静、柯创彪共向我行申请过2次公积金贷款，其中第一次做退件处理……目前谭静、柯创彪在我行办理的涉案二手房按揭贷款业务于2019年10月24日办妥抵押提交公积金中心等待放款；二、2019年12月30日佛山市*********划账给我行，我行按规定当天给予谭静发放贷款，金额200000元，柯创彪发放发放贷款，金额500000元。原、被告一致确认：2019年5月30日递件，2019年6月5日过户，原告已于2020年1月15日迁出户口，原、被告于2020年1月16日办理了房屋交接手续，因原告将原房屋内的洗衣机、冰箱搬走，双方协商折价3000元，被告当日向原告实付保证金17000元。原告与卓泰置业一致确认：原告于2019年5月17日涂销抵押。三被告一致确认：马丽珊是佛山嘉桥金源有限公司的员工，其是卓泰置业为方便买方办理按揭而介绍给买方的，主要负责银行按揭的跑腿工作。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告确认已于诉讼中收到购房款700000元及预留保证金20000元，故原告的第一项诉讼请求已履行完毕，本院不再重复处理。关于原告诉请的违约金。涉案《房地产买卖合同》约定“买方应于2019年2月25日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所有费用”，据前查明，被告谭静、柯创彪于2019年4月才向贷款银行申请贷款，且因申请时资料不齐，银行直至2019年7月才进行审批，后作退件处理。此次贷款申请被退件的原因，根据贷款银行的复函，系被告未按要求申请导致不符合银行政策所致。故被告谭静、柯创彪未依约按时办理按揭贷款的行为已构成违约，原告于2019年9月27日向被告发送律师函、催告被告履行付款义务的行为符合《房地产买卖合同》第六条的约定。被告谭静、柯创彪再次申请贷款的受理时间为2019年9月29日，公积金中心发布轮候放款通知的时间为2019年10月9日，因两被告违约在先，故被告抗辩因公积金政策迟延放款应免责，于法无据，本院不予采纳。根据原告催告的履行期限以及银行的实际放款时间，本院确认被告谭静、柯创彪应承担2019年10月8日至2019年12月30日期间的逾期付款违约责任。鉴于买卖合同约定每日总成交价1%的违约金标准过高，本院酌定以未付房款700000元为本金，按年利率24%计付违约金，经计算，被告谭静、柯创彪应向原告支付违约金39200元（700000×24%×84/360）。因原告于2020年1月15日才迁出户口，故被告并不存在迟延退还预留保证金20000元的情形，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告卓泰置业的责任。经查，被告卓泰置业作为居间方已促成涉案房产的交易，三被告一致确认为买方具体经办银行按揭贷款事宜的系佛山嘉桥金源有限公司的工作人员，故并无证据证明被告卓泰置业对于买方的违约行为存在过错，且原告亦未举证证明卓泰置业存在其主张的欺骗行为，原告诉请被告卓泰置业承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告谭静、柯创彪于本判决生效之日起十日内，向原告杨巨云支付违约金39200元；二、驳回原告杨巨云的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取5500元，由被告谭静、柯创彪共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年七月八日书记员 陈佳颖