江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初6018号原告：盐城市黄沙港闸管理所，住所地为江苏省射阳县黄沙港镇海堤路**。法定代表人：陈其美，该所所长。委托诉讼代理人：周海生，该所副所长。委托诉讼代理人：戴海霞，江苏一正律师事务所律师。被告：刘立成，男，1956年9月9日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：张俞，江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈群，江苏瀛鑫律师事务所律师。原告盐城市黄沙港闸管理所(以下至判决主文前简称“闸管所”)与被告刘立成合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，先依法适用简易程序，后因案情复杂依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告闸管所委托诉讼代理人戴海霞、周海生，被告刘立成及其委托诉讼代理人成群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闸管所向本院提出诉讼请求：判令被告支付从2006年7月至实际返还之日止，按每月140.5元计算的房屋门面占用费，被告立即迁让出非法占用原告的门面房（黄沙路110号）。事实和理由：1990年5月30日，闸管所与吴某等6人签订一份集资建房合同，约定经上级批准，在黄沙港闸南首西侧路口兴建一幢综合楼，房屋底层十一间营业门面房归闸管所所有，二、三楼层房屋和楼梯间、小仓库归吴某等集资建房户即租户所有。闸管所的营业门面房原则上长期租赁给集资建房户使用，但要保证原告纯得租金100元整，只要租户按期缴纳租金，无违法行为，重合同守信用，原告即将门面房长期租赁给乙方使用。合同签订后，原告将一层门面房租赁给乙方使用。但乙方吴某在使用过程中将所租门面房擅自转租给被告刘立成使用。转租行为未经过原告同意已构成违约，于是原告通知原租户解除双方租赁合同关系，并要求被告刘立成搬出租赁房屋。但被告拒不搬出且没有向原告支付房屋占用使用费。原告认为，被告占用原告一层门面房没有合同依据和法律依据，侵害了原告合法权益。原告诉至法院，请求判如所请。刘立成辩称，1.原、被告之间不是一般的租赁合同关系，而是集资建房合同关系，原、被告之间虽未签订书面合同，但在原告与吴某签订的建房集资合同中，吴某将其中的一间转由被告集资兴建，被告直接向原告缴纳了集资款，在矛盾发生前也一直由被告本人直接向原告按照合同约定缴纳每月100元租金，原告的行为已经默认被告享有和负担吴某等人同样的合同权利和义务；2.被告一直按合同约定履行义务，足额缴纳了集资建房款，并按时足额缴纳租金，双方因射阳县人民法院（2004）射民一初字1619号民事判决所确定的内容，原告同意退还12000元给各集资建房人，原告当时没有经费支付，原、被告双方口头约定以12000元的利息冲抵每年1200元的租金，连续十几年来，原告并未就房租事宜向被告催收过，故被告没有违约；合同当事人应当遵循诚实信用原则，原告在一定程度上代表政府部门形象，双方共建房屋时对相应权属作了约定，原告擅自制造被告违约情形，主张收回案涉房屋，有损政府诚信形象，租金的多少，双方可按协商途径解决，综上请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1990年5月30日，闸管所（甲方）与（乙方）吴某、王某、汪某、韩某、陈某、丁某6人签订集资建房合同。约定甲方经上级批准，在黄沙港闸南首西侧路口兴建综合楼一幢，建筑面积1210平方米，工程总造价55万元，其中甲方投资15万元，乙方集资40万元，为明确各自的产权，以及有关事宜，经双方充分协商达成如下协议：一、甲方负责人建房用地，拆除夹板仓库，与承建单位签订建房合同，检查施工质量和组织验收，无特殊情况，在一九九一年一月十五日前将房屋交付乙方使用；二、房屋产权：底层十一间营业门面归甲方所有；二、三两层和楼梯间、小仓库归乙方所有；三、甲方的房产原则上长期租赁给乙方使用，租金优惠，但要保证甲方每间每月纯得租金100元正，只要乙方按期缴纳租金，无违法行为，重合同守信用，甲方即将该门面房长期租赁给乙方使用；四、在租赁期内，甲方房产的修缮费、以及有关部门征收的各项费用均由乙方负担；五、甲乙双方的房产允许变卖、交还和转让，但事先要协商，并经镇政府批准，不得擅自处理，其中变卖必须按城建房管部门核定的价格，优先处理给对方；六、乙方对房屋集资的款项，分三次付给甲方，其交付办法是：双方合同签订经公证后二日内，乙方向甲方缴纳集资总额的50%，主体工程结束时付30%，下余20%在工程竣工交付乙方使用时全部结清。七、违约责任：1、本合同自签订和公证后，即具有法律的约束力，任何一方均不得擅自违约；2、在房屋建造期间，乙方如不能按期向甲方交付集资款，影响甲方工程建设进度，由乙方承担承建部门的经济损失，甲方有权中止合同，而另与他人签订集资建房合同；3、房屋建成后，甲方与乙方签订租赁门市协议后，如乙方连续三个月不向甲方缴纳租金，或甲方每月每间得不到纯租金100元，甲方可中止租赁门市合同，另行租赁房主等内容。其中吴某将其集资建房二、三楼层转让给刘立成、许某，并言明某与闸管所签订的集资建房合同所有权利和义务均由刘立成、许某承担。刘立成于1991年1月21日、3月3日、4月8日向闸管所缴纳3000元、20000元、9000元，合计32000元房屋集资款。闸管所在房屋建成后将底层11间门面房中的一间门面房租赁给刘立成集资建房户使用，并将该底层门面房以上的房屋交付给刘立成。刘立成按闸管所与吴某、王某、汪某、韩某、陈某、丁某等人签订集资建房合同约定的每月租金100元向闸管所缴纳租金至2005年。后，闸管所要求被告按每月140.5元缴纳租金，被告于2006年、2007年、2008年分别按1200元/年、1440元/年、1200元/年向闸管所汇款缴纳租金，均遭闸管所拒收。2019年4月26日，闸管所向刘立成发出房屋收回通知书，通知内容为：刘立成户，你与闸管所签订承租房屋位于黄沙港闸南首西侧路口综合楼底层一间门面由北向南第八家，由于你户长期不按原约定缴纳房屋租金每月140.5元履行，已构成违约，现通知你户在收到本通知一个月内搬出并要求结清所欠房租费，逾期不搬出我所将依法通过诉讼程序处理。自2006年起因闸管所要求变更案涉综合楼底层门面房租金缴纳数额，双方发生争议。闸管所诉至本院，要求被告自2006年7月起至实际给付之日止，按140.5元/每月支付门面房占用费，并搬离腾出门面房。审理期间被告同意按140.5元/每月继续支付案涉门面房租金。另查明，2009年7月20日，闸管所取得案涉集资建房土地使用权证权，权证证号为射国用（2009）第06225号，地，地类用途27水利设施用地用权类型为划拨。案涉集资门面房未办理产权证，建房年代较久，手续提供不全。再查明，案涉刘立成租赁使用的综合楼底层门面房系通往其集资房二楼的必经唯一通道。本院认为，1.案涉集资门面房虽未办理产权证，建房年代较久，手续提供不全，但不影响闸管所对案涉门面房屋享有的相应合法权益。闸管所与吴某等6人于1990年5月30日签订的集资建房合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应确定合法有效。合同签订后，吴某又将其中的一间门面房楼上二、三层房屋集资权利义务转让给刘立成，刘立成履行了向闸管所缴纳集资款的合同义务，并按约定租赁使用其集资建房对应底层门面房。刘立成与闸管所之间集资建房合同权利义务关系系双方对1990年5月30日签订的集资建房合同的追认。双方均应受该合同约束。后，刘立成按合同约定向闸管所缴纳租金，履行集资建房合同租金约定义务至2005年。其后因闸管所要求增加门面房租金数额，刘立成不同意增加租金而引发纠纷，审理期间，双方对2006年起租金缴纳数额达成一致，故本院对原告主张被告支付自2016年7月起至实际给付之日止，按140.5元/每月计算的租金予以支持。对之后的门面房租金，原告可与被告另行协商或另行主张解决。2.对原告要求被告迁让出原告所有的案涉门面房的诉讼请求，本院不予支持。理由如下：首先，闸管所与刘立成之间的门面房租赁并非典型单纯的房屋租赁关系，双方是因集资建房合同这一基础合同关系而衍生出的门面房租赁，虽集资建房合同中有约定门面房租赁条款，但该租赁条款是基于双方集资建房后整体权益的分享，是集资建房合同难以分割的组成部分，刘立成一直按合同约定100元/每月租金履约至2005年，2006年至2008年连续三年仍按约定向闸管所履行给付租金义务，闸管所提高租金与刘立成因未达成一致意见，其而拒收租金，后双方未就租金变更履行达成一致意见，之后十几年，现有证据未能证实闸管所就案涉门面租金采取积极处置措施，现刘立成对原告主张的每月租金没有异议，消弭了租金支付上的分歧。综上，闸管所与刘立成之间的案涉门面房租赁关系不易解除。其次，经过现场察看，刘立成所租赁经营的案涉门面房系刘立成所有的集资房二、三楼房屋必经且唯一的出入通道，一方面如闸管所单方解除租赁关系，势必造成案涉门面房之上的二、三楼出入问题难解，即便闸管所同意隔出门面房通道，但门面房价值尽失，亦非科学的解决之道。另一方面，亦进一步印证了双方的租赁关系并非典型纯粹的租赁合同关系，双方的门面租赁关系系集资建房合同不可分割的组成部分。故原告单方主张解除租赁关系，本院不予支持。被告辩称之后租金系双方口头约定的在原告差欠其集资退款利息中冲抵，集资退款冲抵租金。被告刘立成对其辩称主张并未提供证据予以证实双方达成利息冲抵租金的事实存在，闸管所亦未予认可，本院对被告此辩称主张不予采信。双方集资退款问题系另一法律关系可另行协商处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告刘立成于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城市黄沙港闸管理所支付自2016年7月1日起至实际给付之日止，按每月140.5元计算的门面房租金；二、驳回原告盐城市黄沙港闸管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费351元，由被告刘立成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  周子荣人民陪审员  华茂仁人民陪审员  刘爱全二〇二〇年七月二十九日法官 助理  王 伟书 记 员  张慧雯附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。