广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初1680号原告：梁荣巨，男，1959年*****日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区************。委托诉讼代理人:李国政，广东立顺律师事务所律师。被告：刘丽琼，女，1962年*****日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区************队。被告：黎宇安，男，1991年*****日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区************队。两被告共同委托诉讼代理人：陈海菊，广东安国律师事务所律师。原告梁荣巨诉被告刘丽琼、黎宇安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理，依法适用简易程序，于同年7月3日公开开庭进行了审理，原告梁荣巨及其委托诉讼代理人李国政，被告刘丽琼、黎宇安的委托诉讼代理人陈海菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁荣巨向本院提出诉讼请求：1。解除梁荣巨与刘丽琼、黎宇安于2018年2月15日签订的《房屋买卖合同》；2.判令刘丽琼、黎宇安立即共同向梁荣巨返还以定金名义交付款项人民币300000元，并根据定金罚则共同向梁荣巨支付款项人民币120000元；3.判令刘丽琼、黎宇安立即共同返还梁荣巨支付的购房按揭贷款人民币217100元，并支付违约金人民币65130元；4.判令刘丽琼、黎宇安共同返还由梁荣巨支付的住宅专项维修基金人民币12502.49元，物业管理费2240.71元；5.判令刘丽琼、黎宇安共同承担梁荣巨因本案支付的律师费用人民币12000元；6.本案的案件受理费、财产保全费由刘丽琼、黎宇安承担。诉讼中，梁荣巨变更诉讼请求3为判令刘丽琼、黎宇安立即共同返还梁荣巨代为支付的按揭贷款188200元，并支付违约金56460元。事实与理由：2017年1月19日，刘丽琼、黎宇安同肇庆市信荣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向肇庆市信荣房地产开发有限公司购买位于肇庆市端州区*****侧103区**********房，支付首期购房款人民币482153元，余下购房款人民币1100000元申请银行贷款按揭支付。2018年1月23日，刘丽琼、黎宇安同梁荣巨协商，将案涉房产出售给梁荣巨，并向梁荣巨出具收据，载明收到梁荣巨定金人民币30万元。此后，2018年2月10日，由梁荣巨代为缴存案涉房产的住宅专项维修基金12502.49元，物业管理费2240.71元。2018年2月15日，双方签订《房屋买卖合同》，明确约定刘丽琼、黎宇安将案涉房产出售给梁荣巨，价格为人民币60万元，余下银行按揭款等由梁荣巨支付，并在符合办理过户手续时立即将案涉房产过户登记到梁荣巨名下；《房屋买卖合同》同时约定，因卖方债权债务纠纷、司法查封等非因买方原因导致买卖房屋不能过户的，卖方应承担向买方双倍返还购房定金的违约责任；对买方已支付的该房屋银行按揭贷款，卖方除足额返还外，还应当承担买方已支付按揭贷款数额30%违约金的违约责任。卖方同时承担买方因此产生的诉讼费、律师费等费用。《房屋买卖合同》签订后，从2018年2月起，一直由梁荣巨向刘丽琼、黎宇安银行账户转账支付案涉房产的银行按揭贷款，至2020年4月，梁荣巨转账支付案涉房产银行按揭款合计人民币217100元。《房屋买卖合同》签订后，刘丽琼因自身债务原因，牵涉民间借贷纠纷，案涉房产被司法查封，致使案涉房产不能办理过户。到梁荣巨起诉之日，刘丽琼、黎宇安也未能解决因自身债务原因导致理案涉房产的过户手续问题。刘丽琼、黎宇安因自身原因导致在同梁荣巨签订《房屋买卖合同》后，不能将出卖房屋过户给梁荣巨，合同目的无法实现。刘丽琼、黎宇安行为已构成根本违约，梁荣巨有权请求解除《房屋买卖合同》，并要求刘丽琼、黎宇安返还支付的购房款定金及按揭款，并承担相应违约责任。请求法院支持梁荣巨的诉讼请求。被告刘丽琼、黎宇安辩称：一、对于梁荣巨的诉讼请求2、3，根据合同法第116条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或定金，本案中梁荣巨同时选用定金和违约金于法无据。二、根据梁荣巨提供的证据，梁荣巨向刘丽琼、黎宇安支付的购房按揭款为188200元，并非207100元，诉讼请求3所列金额有误，请法庭予以核实。三、关于梁荣巨主张的住宅专项维修资金物业管理费，梁荣巨并未有证据证明上述费用是其所缴纳的，故梁荣巨要求刘丽琼、黎宇安支付上述费用没有事实及法律依据。四、对于诉讼请求1、5均没有异议。本院经审理认定事实如下：2017年1月19日，刘丽琼、黎宇安向肇庆市信荣房地产开发有限公司购买肇庆市端州区*****侧103区**********房，双方为此签订《商品房买卖合同（预售）》。《商品房买卖合同（预售）》约定该商品房总价款为1582153元，刘丽琼、黎宇安应于2017年1月19日前支付首期房款482153元，余款1100000元申请按揭贷款支付。2018年1月23日，梁荣巨向刘丽琼、黎宇安购买上述房屋支付购房定金300000元，刘丽琼、黎宇安即向梁荣巨开具了收据并交付了房屋锁匙。同年2月15日，刘丽琼、黎宇安（卖方）与梁荣巨（买方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方自愿将其名下所有的位于肇庆市端州区*****侧103区**********房出售给买方，并对买卖房屋价款及支付方式、买卖双方义务、违约责任等进行了约定。其中，合同第二条“买卖房屋价款及支付方式”约定：买卖双方商定该房屋买卖价格为人民币600000元……卖方确认买方已于2018年1月23日支付购房定金人民币300000元，余下购房款人民币300000元待卖方协助买方办理房屋过户登记手续，在该房屋过户登记在买方名下后30日内无息支付。本合同签订后，由买方按卖方与按揭贷款银行签订的个人购房借款合同约定向银行支付按揭月供。卖方应提供该房屋贷款月供银行卡及密码，买方每月按行规定时间打款至该账号（开户行：农业银行卡，账号：622*************572）……合同第三条“买卖双方义务”约定：卖方将所有与该按揭房屋相关的手续凭证（原始购房合同、税单、缴款凭证等）及该房屋的钥匙交于买方，并共同到房屋管理机关备案（如需要），以及到所属物业管理公司登记（如需要）。卖方确保该房屋除本合同载明的银行按揭抵押登记事项外，不存在其他债权债务纠纷、权利主张或产权纠纷，不会被其他债权人查封；该房屋符合办理过户登记手续时，卖方应立即（最迟不得超过5日）无条件协助买方办理该房屋过户手续，不得将该房屋过户给第三人或设置妨碍过户给买房的其他权利障碍（抵押、出租等）。合同第四条“违约责任”约定：在买方支付购房定金后，该买卖房屋因卖方违反本合同第三条约定义务，因卖方债权债务（产权）纠纷、司法查封、卖方过户给第三人或因卖方设置过户给买方的其他权利障碍等非因买方原因导致买卖房屋过户不能的，卖方应当承担向买方双倍返还购房定金的违约责任。对买方已支付的该房屋银行按揭贷款，卖方除足额返还外，还应承担买方已支付按揭贷款数额30%违约金的违约责任。卖方同时承担买方因此而产生的诉讼（仲裁）费、律师费、差旅费、公告费、申请财产保全而支出的保全费等因卖方违约而产生的费用。2018年1月23日至2020年4月期间，梁荣巨共支付涉案房屋贷款188200元。之后刘丽琼、黎宇安未履行过户手续，梁荣巨遂于2020年4月29日向本院提起诉讼。诉讼中，梁荣巨提供了住宅专项维修基金缴款凭证、存折及物业费发票主张其代为支付涉案房屋住宅专项维修基金12502.49元、物业管理费2240.71元。刘丽琼、黎宇安则否认梁荣巨代为支付上述费用，认为其是依据合同约定将涉案房屋的合同及相关单据原件交付梁荣巨的。住宅专项维修基金缴款凭证、存折及物业费发票载明缴费时间均是2018年2月10日。另查明：（一）2020年4月21日，梁荣巨与广东立顺律师事务所签订《委托代理合同》，由广东立顺律师事务所指派律师参加本案诉讼，梁荣巨为此支付律师费12000元。（二）肇庆市*******出具的《不动产资料查询结果证明》载明：坐落肇庆市端州区*****侧103区**********房的权利人为刘丽琼、黎宇安；该房产2017年12月13日办理了预售商品房抵押权预告登记，抵押权人为中国农业银行有限公司肇庆端州支行；该房产2019年6月4日被肇庆市高要区人民法院轮候预查封（查封文号：（2019）粤1204执828号之二）。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。梁荣巨与刘丽琼、黎宇安于2018年2月15日签订的《房屋买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应按《房屋买卖合同》约定履行各自义务。本案中，因涉案房屋被查封问题，刘丽琼、黎宇安未依约履行过户手续致使合同至今没有继续履行，其行为已构成违约，应依约承担责任。对于梁荣巨的诉讼请求，本院作如下认定处理：一、关于解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，梁荣巨有权请求解除合同，故梁荣巨要求解除双方于2018年2月15日签订的《房屋买卖合同》合法有理，本院应予支持。二、关于合同解除后的处理。1.对于已经履行的款项。梁荣巨依约已履行款项包括定金300000元、按揭贷款188200元，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，梁荣巨已经履行的款项，刘丽琼、黎宇安应予返还。故梁荣巨请求返还定金300000元、按揭贷款188200元合理合法，本院予以支持。对于梁荣巨主张刘丽琼、黎宇安返还其代为支付的涉案房屋专项维修基金12502.49元、物业管理费2240.71元的诉讼请求，虽梁荣巨对其该请求提供了涉案房屋专项维修基金、物业管理费收据、发票原件，但根据《房屋买卖合同》第三条“卖方将所有与该按揭房屋相关的手续凭证（原始购房合同、税单、缴款凭证等）及该房屋的钥匙交于买方”之约定，刘丽琼、黎宇安将涉案房屋有关缴款凭证原件交付给梁荣巨是合同约定的卖方义务，故梁荣巨持有涉案房屋专项维修基金、物业管理费收据、发票原件并不能证实其代为支付的涉案房屋专项维修基金、物业管理费，故其该请求证据不足，本院不予支持。2.对于刘丽琼、黎宇安承担的违约责任。根据《房屋买卖合同》第四条“在买方支付购房定金后，该买卖房屋因卖方违反本合同第三条约定义务，因卖方债权债务（产权）纠纷、司法查封、卖方过户给第三人或因卖方设置过户给买方的其他权利障碍等非因买方原因导致买卖房屋过户不能的，卖方应当承担向买方双倍返还购房定金的违约责任。对买方已支付的该房屋银行按揭贷款，卖方除足额返还外，还应承担买方已支付按揭贷款数额30%违约金的违约责任”的约定，刘丽琼、黎宇安承担违约责任有二，一是因卖方原因导致房屋不能过户，卖方需双倍返还定金；二是对买方已支付的房屋银行按揭贷款，卖方需按按揭贷款额30%支付违约金。对此本院认为，涉案合同因刘丽琼、黎宇安没有依约办理房屋过户手续而解除，刘丽琼、黎宇安返还梁荣巨依约支付的按揭贷款是解除合同的附随义务，两者为同一违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，梁荣巨仅可主张其一。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分，人民法院不予支持”的规定，梁荣巨向刘丽琼、黎宇安按合同标的额600000的20%赔偿一倍定金即120000元符合法律规定和合同约定，本院予以支持。鉴于本院已支持梁荣巨有关赔偿一倍定金的诉讼请求，故对其主张按揭贷款违约金的诉讼请求予以驳回。3.对于律师费的承担。《房屋买卖合同》第四条除约定上述违约责任条款外，还约定“卖方同时承担买方因此而产生的诉讼（仲裁）费、律师费、差旅费、公告费、申请财产保全而支出的保全费等因卖方违约而产生的费用”。梁荣巨因本案诉讼支付了律师费12000元，如上述约定，梁荣巨要求刘丽琼、黎宇安承担律师费12000元理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告梁荣巨与被告刘丽琼、黎宇安于2018年2月15日签订的《房屋买卖合同》。二、被告刘丽琼、黎宇安应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁荣巨返还已付的定金300000元及赔偿一倍定金120000元。三、被告刘丽琼、黎宇安应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁荣巨返还已支付的按揭贷款188200元。四、被告刘丽琼、黎宇安应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁荣巨支付律师费12000元。五、驳回原告梁荣巨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5544.87元，财产保全费4165元，合计9709.87元(原告已预交)，由原告梁荣巨负担607.55元，被告刘丽琼、黎宇安负担9102.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄卓贤二〇二〇年七月三十一日书记员  梁思颖