广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12231号原告：劳丹玲，女，1981年5月8日出生，汉族，住广东省中山市*********古镇高级中学教师宿舍3幢402房，公民身份号码441************521。被告：中山市庆丰房地产有限公司，住所地广东省中山市西区******************，统一社会信用代码914********3731881。法定代表人：卢齐荣，执行董事。委托诉讼代理人：祝猛，广东刘志均律师事务所律师。原告劳丹玲与被告中山市庆丰房地产有限公司（以下简称庆丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告劳丹玲、被告庆丰公司委托诉讼代理人祝猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告劳丹玲向本院提出诉讼请求：被告庆丰公司因逾期交房而向原告支付违约金13154.94元（从2019年11月30日起计至2020年3月17日止）。事实与理由：原告与被告于2018年5月9日签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），购买位于中山市西区*******************的商品房，购房金额为1218050元。原告已经按照合同约定履行付款义务。合同约定被告应当在2019年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将符合约定的商品房交付原告使用，被告如未能按合同约定交付商品房，则自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止被告按日向原告支付已付房款万分之一作为违约金。原告认为，被告逾期交房，应承担违约责任。故为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法作出判决。庭审中，原告劳丹玲变更诉讼请求为：被告庆丰公司向原告支付逾期交房违约金8160.93元（计算方法：以购房款1218050元为基数，从2019年12月1日起按日万分之一计算至2020年2月5日止）。被告庆丰公司辩称，1.2018年9月15日的台风山竹导致的恶劣天气，全市五停（停工、停产、停课、停市、停运），阻碍了涉案商品房的工程进度，拖延了5天工期。2.2019年9月，被告向中山市消防局（以下简称消防局）提出了消防验收申请，并向消防局提供了所需的文件，但因中山市政府部门体制改革、管理机构合并等政策变化，原来由消防局负责验收的消防工程变更为由中山市住房和城乡建设局（以下简称住建局）进行消防验收，但住建局的验收流程直到2019年10月14日才明确，被告所交的消防工程验收文件被消防局退回。住建局明确要求消防检测机构出具建筑消防设施检测报告（以下简称检测报告）后，方可进行消防验收申报（以前消防局验收时并无此项要求）。被告自收到上述通知后积极联系消防检测机构安排消防检测并出具检测报告，至2019年11月月底才办理了消防验收，以上由于行政机关职能归属变更，导致涉案商品房所在的工程整体验收进度相应推迟两个月。根据商品房买卖合同补充协议的约定，由于政府行为政策变化等原因导致被告延迟获得验收文件，或因市政规划导致小区配套设施需延迟交付使用的，发生恶劣异常的气象条件或出现恶劣的地质条件，被告可以顺延交楼时间。综上，被告延期交付涉案商品房有合法的抗辩事由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年11月3日，劳丹玲（买受人）与庆丰公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市西区*******************的商品房，建筑面积107.72平方米；总价款为1218050元，于2018年11月3日以现金方式一次性支付；出卖人应当在2019年11月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（以下简称竣工验收备案登记证），并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未能按合同及补充协议约定的期限交房，则自合同及补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一作为违约金，但最终该违约金总额最高不能超过房价款的1%；在下列情况下，出卖人可以顺延交楼时间，（1）发生不可抗力且出卖人须在不可抗力排除之日起30日内通知买受人，（2）由于政府行为、政策变化等原因导致出卖人延迟获得验收文件或因市政府规划导致小区配套设施需延期交付使用的，（3）发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件，（4）房屋交付期限届满前，买受人仍未能向出卖人付清全部应付款项、未缴纳专项维修基金等；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同及补充协议还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，劳丹玲依约支付了全部购房款1218050元。2.涉案商品房于2018年11月23日取得预告登记证。3.2019年12月31日，中山市**********向庆丰公司出具工程现场施工质量监督任务完成告知书，告知庆丰公司建设的丰雅园工程（含消防验收、人防验收）已竣工验收合格，请及时到住建局办理竣工验收备案。4.2020年1月20日，涉案商品房取得竣工验收备案登记。同日，庆丰公司向劳丹玲邮寄收楼通知书，告知：收楼时间为2020年1月22日至2月5日，若在安排时间内劳丹玲未办理收楼手续，视为庆丰公司已实际交付涉案商品房，物业公司从2020年2月6日起开始计收物业服务费。前述通知书于同月22日被签收。5.2020年3月17日，劳丹玲与庆丰公司办理了收楼手续。及后，劳丹玲认为，庆丰公司逾期交付商品房构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，劳丹玲称，收楼通知书签收时其已经回到外地老家，故未能在通知书指定的收楼期限内办理收楼手续，同意逾期交付违约金计算至通知书指定的收楼期限届满之日即2020年2月5日。6.庆丰公司提交的住建局政务网截图显示：2018年9月15日，中山市人民政府防汛防旱防风指挥部发出通知，称今年第22号台风“山竹”9月16日严重影响本市，将带来强风、强降雨和风暴潮，从15日19时10分开始启动全市防台风1级应急响应，响应期间在全市范围内实现“五停”，即停工（业）、停产、停课、停市、停运。7.发布于2019年10月14日的住建局关于进一步明确消防业务有关事项的通知（以下简称消防通知）载明：自2019年5月13日起，住建局正式承接了消防设计审查和验收工作，针对承接过程中遇到的问题并结合工程建设项目审批制度改革精神对有关事项进一步明确，其中机构改革期间已经消防部门消防设计审核合格的室内装修工程由质量监督机构对建设单位组织的各方消防验收到场监督，并根据具有资质的第三方消防技术服务机构出具的检测报告和盖有审图章的消防施工图纸，出具建设工程消防技术核查报告。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。劳丹玲与庆丰公司之间所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。涉案商品房买卖合同明确约定“出卖人（即庆丰公司）应当在2019年11月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人（即劳丹玲）使用”，但庆丰公司于2020年1月20日才取得竣工验收备案登记证，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任，劳丹玲有权据此主张逾期交房违约金。庆丰公司辩称受台风影响以及政府行为、政策变化等原因等原因，交付时间应据实顺延。对此，本院认为，台风、暴雨等天气在广东珠三角地区普遍存在，并非不能预见，庆丰公司作为专业的房地产开发商，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限，并且庆丰公司并未提交如现场施工日志或监理日志等证据证明确实存在由于台风原因停工5天的事实。另外，庆丰公司称其于2019年9月向消防局提交消防验收申请，但因政府部门体制改革、管理机构合并等原因导致消防验收变更为由住建局负责，及后消防局退回其申请，其因根据住建局的要求委托消防检测机构安排消防检测才导致2019年11月办理完毕消防验收，并因此导致涉案商品房所在工程验收进度推迟两个月。因庆丰公司对其前述辩解未能提供证据予以佐证，且前述辩解亦与其作为证据提交的消防通知载明的内容相矛盾，消防通知载明住建局早自2019年5月13日起承接了消防设计审查和验收工作，故对于被告上述辩解，本院不予采纳。现原告依照商品房买卖合同中关于逾期交房违约责任的约定,主张自交楼期限届满次日即2019年12月1日起以已交房款1218050元为基数按每日万分之一的标准计付逾期交房违约金的诉求，本院予以支持。对于上述诉求中违约金截止日期的认定，根据劳丹玲庭审中的自认可知，其收取收楼通知书后系基于自身原因拖延至2020年3月17日才与庆丰公司办理收楼手续，故其同意根据收楼通知书载明的内容计算逾期交房违约金的截止日期为收楼期限届满之日即2020年2月5日，前述主张符合收楼通知书的约定且合情合理，庆丰公司对该截止日期未提出异议，故本院对其主张予以支持。经计算，庆丰公司向劳丹玲交房时间延迟天数为67天（2019年12月1日至2020年2月5日），庆丰公司应向劳丹玲支付逾期交房违约金为8160.94元（1218050元×1/10000/天×67天）。现劳丹玲于本案中主张逾期交房违约金8160.93元，系其对自身权利的自由处分且减免了庆丰公司的责任承担，故本院对其诉求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告中山市庆丰房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告劳丹玲支付逾期交房违约金8160.93元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告劳丹玲已预交64元），由被告中山市庆丰房地产有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇二〇年六月三十日书记员  郭小琪黄怡凤