文书内容济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初2636号原告：济南齐鲁软件园发展中心有限公司，住所地山东省济南市高新区新泺大街1768号齐鲁软件园大厦B座A211，统一社会信用代码91370100726207924U。法定代表人：王庚，董事长。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。被告：大唐智教(山东)大数据服务有限公司，住所地山东省济南市高新区舜华路1000号齐鲁软件园5号楼(创业广场E座)五层A515房间，统一社会信用代码91370100MA3F8RWR8A。法定代表人：马光明，执行董事。原告济南齐鲁软件园发展中心有限公司（以下简称：济南齐鲁软件园）与被告大唐智教(山东)大数据服务有限公司（以下简称：大唐智教公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南齐鲁软件园的委托诉讼代理人马明芹、李荣荣、大唐智教公司法定代表人马光明到庭参加了诉讼，被告张付长经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南齐鲁软件园向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房屋租金51365元(自2019年4月1日至2020年1月16日)。2、请求判令被告向原告支付违约金3763元(暂计算至2020年3月20日，并以52365元为基数持续计算至实际支付之日)。3、请求判令被告缴纳的保证金不予退还。4、请求判令本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：2018年4月12日，原被告签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定原告将济南市高新区舜华路1000号齐鲁软件园创业广场5号楼(创业广场E座)五层A515房屋出租给被告使用，租赁期限自2018年4月1日起至2019年3月31日止，租金为0.8元/平方米/天，每半年支付一次，上一个缴费期限届满前15日预缴下半年房屋租金。合同期满后，被告一直占有和使用房屋。为有效发挥产业孵化器的载体作用，济南高新区管委会研究决定调整2019年高新区财政出资建设的产业孵化器出租价格，涉案房屋所在的齐鲁软件园创业广场作为高新区国资全额出资建设的产业孵化器，属于本次调价范围。价格调整政策出台后，原告通知被告重新签订租赁合同，明确2019年8月31日前执行原合同约定租金价格，2019年9月1日开始执行1.7元/平方米/天价格，经多次催促被告拒不签订合同，且2019年4月1日至今租金仍未支付。被告的行为已经严重违反合同约定，达到约定的解除条件，原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。大唐智教公司辩称：因为租赁房屋漏雨，请求将房租、物业费予以减免，维修时产生的电费予以减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证，当事人对以下无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。2018年4月12日,出租方（甲方）济南齐鲁软件园发展中心（以下简称：济南齐鲁软件园）与承租方（乙方）山东森联享付信息技术有限公司签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：房屋坐落于济南高新区舜华路1000号齐鲁软件园创业广场五号楼（创业广场E座）五层A515房间，租赁面积143.88平方米，用途科研办公。第二条约定：租期从2018年4月1日起至2019年3月31日止，如果本合同到期后，甲、乙双方未就上述房屋达成续租协议，乙方应于2019年3月31日前将承租房屋返还甲方，实际交付时间应以房产交接书为准。第三条约定：租金计算方式：租金等=租赁面积*租赁期限*0.8元每平方米，每天租金总额为42012.96元。支付时间：租金每半年为一个缴费期，乙方应于上一个缴费期届满之前15日预先主动缴清下一个缴费期的租金。合同第四条约定：双方签订合同时，乙方应缴纳7500元。作为履行本合同的保证金，上述保证金待合同期满或合同提前解除，双方交接后验证，乙方无违约行为和欠费的情况下，由甲方如数无息退还乙方，如乙方存在违约行为，上述保证金不予退还。合同第十一条约定：乙方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日按未付租金总额的万分之三向甲方支付违约金。2019年1月7日，山东森联享付信息技术有限公司更名为大唐智教(山东)大数据服务有限公司（以下简称：大唐智教公司）。2019年4月至2020年1月期间，大唐智教公司正常向山东宏泰物业发展有限公司缴纳电费。其实际欠付租金的期限为2019年4月1日至2020年1月16日。2019年齐鲁软件园产业孵化器租赁政策中明确载明：创业广场：入驻不超过10年（含10年）的企业实行1.7元/平方米/天。经双方举证、质证，当事人对以下事实有争议：涉案房屋是否漏雨，是否符合交付使用条件。大唐智教公司辩称涉案房屋漏雨，请求减免租金，提交证据一、告知书，证明2017年6月6日，因房屋窗户和屋顶漏水，大唐智教公司向物业发的告知书一份，证明此房屋从大唐智教公司入住时就存在漏水问题。证据二、2018年3月5日聊天记录及视频，济南下雨，涉案房屋里有积水。证据三、2019年11月26日至2019年11月29日的照片，证明物业公司一直在维修涉案房屋，截止到2019年11月29日涉案房屋还在漏水。经质证，济南齐鲁软件园对上述证据的真实性不认可，告知书并未显示告知的对象，济南齐鲁软件园未收到涉案房屋漏雨的需要维修的反馈。且聊天及视频内容没有显示其聊天记录与录制的视频、照片中的房屋是涉案房屋。本院认为，济南齐鲁软件园的反驳使大唐智教公司提交的证据处于不确定状态，大唐智教公司亦未提交相应的证据证明漏雨房屋系涉案房屋。故，本院对大唐智教公司提交的上述证据不予采纳。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，当事人对自己主张的诉讼请求负有举证义务，如不能证实自己的主张，应承担举证不能的不利法律后果。本案中，按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金、违约金计算方法及2019年齐鲁软件园产业孵化器租赁政策载明的租金计收方法，大唐智教公司应支付自2019年4月1日至2020年1月16日期间的租金51365元及违约金3763元。济南齐鲁软件园的要求大唐智教公司支付其租金为51365元及违约金3763元既有合同依据，又有租赁事实，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。另，根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定：双方签订合同时，乙方应缴纳7500元。作为履行本合同的保证金，上述保证金待合同期满或合同提前解除，双方交接后验证，乙方无违约行为可欠费的情况下，由甲方如数无息退还乙方，如乙方存在违约行为，上述保证金不予退还。本案中双方当事人均未要求解除《房屋租赁合同》，故，济南齐鲁软件园要求涉案合同保证金7500元不予退还，未达到合同约定保证金的处理条件，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告大唐智教(山东)大数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付济南齐鲁软件园发展中心有限公司房屋租金51365元；二、被告大唐智教(山东)大数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南齐鲁软件园发展中心有限公司违约金3763元；三、驳回原告济南齐鲁软件园发展中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1178元，减半收取589元，由被告大唐智教(山东)大数据服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 马东升二〇二〇年七月二十日法官助理 刘卫冬书 记 员 邓成皓