湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初4179号原告（反诉被告）：周荣新，男，1959年6月17日出生，汉族，湖北省黄梅县人，无固定职业，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：张康蝶，广东德纳（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：武汉市青山区新英豪音乐会所，经营场所武汉市青山区市政南路**。经营者：陈祥生，男，1962年11月3日出生，汉族，武汉市人，武汉市青山区新英豪音乐会所经营者，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：路赞昌，湖北楚航律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：陈建，湖北楚航律师事务所律师（特别授权代理）。被告：陈祥生，男，1962年11月3日出生，汉族，武汉市人，武汉市青山区新英豪音乐会所经营者，住武汉市青山区。原告周荣新与被告武汉市青山区新英豪音乐会所、陈祥生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周荣新的委托诉讼代理人张康蝶、被告武汉市青山区新英豪音乐会所（以下简称新英豪音乐会所）的经营者陈祥生及其委托诉讼代理人路赞昌、陈建，被告陈祥生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周荣新向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的租赁合同，并且将房屋恢复原状；2、请求判令被告向原告支付自2019年3月31日至被告归还房产之日的拖欠租金（2019年8月26日暂记拖欠租金为128856元)；3、请求判令被告支付违约金（以128856元为基数，按每日5‰的标准计算自2019年3月31日至付清之日止）；4、请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费、诉讼保全担保费、律师费等实现债权的费用。事实及理由：2017年10月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于武汉市青山区24街坊特1号2层商网的一部分用于从事商业经营活动，出租使用面积为886平方米，租赁期共三年，自2017年10月1日起至2020年9月30日。合同签订后，被告租金交到了2019年3月31日，此后被告以各种理由拖延支付租金，原告向被告多次催交未果。且由于被告涉嫌非法活动，现已被公安机关关停。双方签订的合同中9.3条款约定，甲方（原告周荣新）有权单方提前终止本合同，并要求乙方新英豪音乐会所赔偿其遭受的一切损失：乙方逾期支付租金达到壹个月的；乙方利用承租房产进行非法活动或被政府有关部门行政处罚的；乙方对房屋装修改造，损坏房屋主体结构，危害房屋安全的。原告根据上述情形提前终止合同，并书面通知了被告，但被告在通知的期限内并未交付拖欠租金及房产。故原告诉至法院，请求判如所请。原告（反诉被告）周荣新针对被告（反诉原告）新英豪音乐会所的反诉请求辩称：一、反诉原告主张双方的《房屋租赁合同》自2019年3月13日解除的主张无事实依据，亦无法律依据。双方于2017年签署的《房屋租赁合同》约定租赁时间自2017年10月1日至2020年9月30日，反诉原告无故自2019年4月1日起不再继续缴纳租金，严重违反合同约定在先，反诉原告虽于2019年3月发出解除合同的通知函，但其单方解除合同的理由不属于法定单方解除事由，也不具备合同约定的单方解除的条件，因此不产生合同解除的法律后果。二、反诉被告扣收押金系基于反诉原告违约在先，符合合同约定的行为，系行使正当权利，维护自身合法权益。反诉原告要求返还押金并承担相应利息的主张无事实及法律依据。根据合同约定，反诉原告出现逾期支付租金达1个月，因违法活动被行政处罚等情形，对房屋装修改造，损害了房屋主体结构时，反诉被告有权扣收租房押金。本案中，反诉原告实际违约在先，反诉被告系按照合同约定正当行使权利，不存在任何违反合同约定及法律规定的行为，反诉原告无权要求我方返还租房押金。三、反诉原告主张的反诉被告提供的房屋不符合租赁用途无事实及法律依据。反诉原告主张因受到噪音问题遭到投诉，增加运营成本，以及因经营违法活动受到行政处罚等事实情况，均为反诉原告在经营行为中管理不善、经营不善导致，与反诉被告无关，且案涉房屋系商业用房，不存在对方当事人主张系住宅的情形。反诉原告主张系因反诉被告提供的房屋不符合商业用房的要求进而提出单方解约，与事实情况不符，亦于法无据。被告新英豪音乐会所、陈祥生辩称：一、陈祥生并非本案适格被告。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。本案中，新英豪音乐会所为有字号的个体工商户应以该有字号的个体工商户作为当事人，陈祥生只是在订立合同过程中作为后者的负责人在合同上签字（系代表行为、履职行为），故陈祥生并非本案适格被告。二、原告所诉称的房屋装修发生在案涉《房屋租赁合同》签订（2017年10月31日）之前，且双方合同中并未对房屋恢复原状进行约定，原告无权要求被告承担恢复原状的责任。根据本案相关证据，早在2011年8月8日，被告就开始承租武汉市宏云建材有限公司（宏云公司）名下的案涉房屋从事KTV经营活动，期间经宏云公司的同意对房屋进行过局部的装饰装修用于经营。原告在2017年经以物抵债按照原状继受取得案涉房屋的所有权，被告与原告在2017年10月31日补签了案涉《房屋租赁合同》。换言之，原告所诉称的装修行为发生于原告取得案涉房屋的所有权之前，原告无权主张取得案涉房屋产权之前的合同权利。2017年10月31日之后，被告再未对该房屋进行装修，同时，双方之间签订的《房屋租赁合同》并未对被告承担拆除房屋恢复原状的明确约定，原告诉请被告承担恢复房屋原状的责任，既不符合通常做法，也无事实和法律依据。三、双方之间的《房屋租赁合同》已于2019年3月13日解除，被告已经退出并腾空案涉房屋，原告无权要求被告支付2019年3月31日之后的房屋租金及违约金。原告拖延为被告办理退租、退还押金事宜，有违诚实信用的原则，应当为其损失扩大负主要责任。《合同法》第二百一十六条关于出租人主要义务规定，出租人应该按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因原告出租的案涉房屋系住宅，并不能用于KTV经营之用，被告在使用案涉房屋的过程中经常遭到楼上居民投诉并被城管执法部门处罚，被告为维持经营而付出了巨大的经济成本。原告将不符合合同约定用途的房屋岀租给被告使用，导致被告签订房屋租赁合同的目的无法实现，违反了上述法律的规定，被告（承租人）享有当然的解除权。2019年3月13日，被告就已经上门向原告致送了《关于提前解除房屋租赁合同的通知函》,要求解除合同并办理退还租房押金（六个月房租）、水电费押金共计178600元，但原告在收到被告解除合同的通知之后一直不予配合并以各种理由拖延履行合同义务达六个月之久，其利用拖延拒不退还押金的主观动机显而易见这既有违诚实信用基本原则，也导致其自身损失持续扩大。被告并无违约，原告诉请的违约金年化利率180%，无法律依据。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回其全部的诉讼请求。反诉原告新英豪音乐会所向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告于2017年10月31日签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月13日解除；2、判令反诉被告将租房押金148680元、水电费押金30000元，共计178680元退还反诉原告，并以178680元为基数，按年利率6%的标准向反诉原告支付自2019年3月17日起至全部退还上述款项之日止的利息损失(截至2019年10月8日，该利息损失为6104.90元)；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年10月31日，反诉原告、反诉被告签订《房屋租赁合同》份，双方约定由反诉原告承租反诉被告所有的位于武汉市青山区24街坊特1号2层885㎡的房产做KTV经营之用，租期三年(自2017年10月1日起至2020年9月30日为止),第一个租赁年度的租金按每月每平方米28元计算，第二个租赁年度的租金为每月每平方米29.12元计算，租金按每三个月为一期支付。合同签订当日，反诉原告依约向反诉被告交付148680元（6个月租金)作为租房押金、30000元作为水电费押金，并约定在合同期满不续租或合同解除后的三个工作日内，上述租房押金及水电费押金无息退回给反诉原告。从合同签订至2019年3月，反诉原告依约履行了合同约定的全部义务。但由于反诉被告出租的房屋性质系住宅，不能作为KTV经营用房，反诉原告在经营过程中多次因噪音问题遭楼上居民投诉并被城管部门责令整改，为安抚楼上居民被迫与居民签订多份补偿协议，致使反诉原告成本剧增。另一方面，自2018年下半年以来，武汉市各级政府及职能部门为迎接军运会展开城市环境综合整治工作，致使会所周边市场环境、客流人数发生巨大改变，导致反诉原告生意清淡，不堪重负。反诉原告遂于2019年3月13日通知被告解除合同。反诉原告认为，因反诉被告提供的房屋不符合租赁用途，导致反诉原告无法正常使用租赁房屋正常经营，反诉原告解除租赁合同符合合同的约定和法律相关规定，自通知到达之日双方租赁合同已经解除，故反诉原告依法提起诉讼，请求判如所请。原告周荣新围绕诉讼请求，依法向本院提交的证据如下：2017年10月31日签订的房屋租赁合同、原告发出的合同解除通知函及其照片、贴有封条字样的大门照片、不动产权证、修复工程报价表及图片。被告新英豪音乐会所、陈祥生为支持其答辩意见及反诉请求，依法向本院提交的证据如下：合伙投资协议、2011年8月8日签订的房屋租赁合同、2015年3月28日签订的房屋租赁合同、违法通知书、责令限期改正通知书、协议书、承诺书、合约4份、民事调解书、2017年10月31日签订的房屋租赁合同、收条、关于提前解除房屋租赁合同的通知函、照片3张、视频1份、快递单、快递查询单、微信聊天记录及水电费的结算单、通话录音音频及文字版。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，案涉房屋位于武汉市青山区24街坊特1号2层商网，用途为商业服务。案涉房屋原产权人系武汉市宏云建材有限公司（以下简称宏云公司）。被告新英豪音乐会所自2011年10月28日起向宏云公司租赁案涉房屋，租期至2027年3月27日届满。2016年7月15日，原告依据（2015）鄂武汉中执字第00925之6号裁定书，通过以物抵债，依法取得案涉房屋的所有权。2017年6月16日，原告将被告新英豪音乐会所起诉至本院，提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退其所占用的武汉市青山区24街坊特1号2层商铺（即本案案涉房屋）；2、判令被告承担起诉（2017年6月16日）起至实际腾退出占用房屋并交还原告时止的占用费及其他原告为实现被告腾退所产生的费用；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费。2017年11月8日，本院作出（2017）鄂0107民初1489号民事调解书，原告与被告新英豪音乐会所达成协议：1、原、被告经友好协商，已就继续租赁案涉房屋达成一致性意见，并于调解书生效后立即签订合同；2、被告承诺于签订合同当日向原告补交2017年9月30日之前少算面积的租金差额45057.82元（已付清）；3、原、被告于2017年10月1日起按双方新达成的房屋租赁合同履行。2017年10月31日，原告与被告新英豪音乐会所签订了房屋租赁合同，其中约定：出租方（甲方）周荣新；承租方（乙方）武汉市青山区新英豪音乐会所。第二章租赁房屋。2.1甲方同意按本合同约定将位于武汉市青山区24街坊特1号2层商网的一部分出租给乙方使用，出租使用面积为885平方米。2.2乙方所承租的房屋用于从事商业经营活动。第三章租赁期限。3.1本合同约定租期为三年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止。第四章租金及支付方式。4.1房屋租金标准。第一个租赁年度的租金按每月每平方米贰拾捌元计算，即每月租金合计为贰万肆仟柒佰捌拾元整（￥24780）；从第二个租赁年度起，每个租赁年度的租金比上个租赁年度增长4%，即第二个租赁年度的租金为每月每平方米29.12元，第三个租赁年度的租金为每月每平方米30.28元。甲方不承担房屋租赁税。4.2租金支付方式。租金按照每3个月为一期支付，即乙方在合同签订当日向甲方支付首期租金，并在已交租金期满前15日向甲方支付下一期的租金。4.3特别约定。本合同签订当天，乙方须按每月每平方米22元的标准补交本合同签订之前少算面积的租金，即45057.82元。第五章租赁押金。5.1合同签订当天，乙方须向甲方支付相当于6个月租金的价款作为租房押金。5.2合同签订当天，乙方须向甲方支付3万元作为水电费押金。5.3合同期满不续租或合同解除，在乙方不违约、并无过错责任赔偿的前提下，甲方应于租期届满或合同解除后的三个工作日内将租房押金、水电费押金无息退回给乙方。第九章合同提前终止。9.1在本合同有效期内，若甲、乙双方协商一致，可提前终止合同。9.3有下列情况之一，甲方有权单方提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失。9.3.1乙方逾期支付租金达到壹个月的；9.3.2乙方利用承担房产进行非法活动或被政府有关部门行政处罚的；9.3.3乙方对房屋装修改造，损坏房屋主体结构，危害房屋安全的；甲方根据上述情形提前终止合同时，应书面通知乙方。乙方在通知的期限内交付房产，租金据实结算，甲方有权扣收乙方租房押金。第十一章违约责任。11.1乙方拖欠租金，应向甲方支付违约金，每逾期一日，乙方须向甲方支付逾期未付租金之5‰的违约金；甲方有权随时采取封门、停水、停电等一切措施进行催收。11.2在租赁期内，乙方不得无故提前终止合同，否则甲方有权扣收乙方的全部租房押金，乙方并应向甲方赔偿因合同提前终止而使甲方遭受的一切损失。11.3除合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方支付20万元违约金，如违约金不足以弥补对方损失的，违约方应承担相应的赔偿责任。11.4租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如不归还或逾期归还，除按正常标准计算租金外，另需向甲方支付滞纳金（每逾期一日，按原日租金的5‰计算），同时还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。租赁合同还对税收及费用、甲、乙方保证及责任、续租及期满财产处置、争议解决方式、合同生效及其他等事项进行了约定。该合同签订后，被告新英豪音乐会所向原告交纳了2017年10月1日至2019年3月31日的房屋租金以及房屋押金148680元，水、电费押金30000元。2019年3月13日，被告新英豪音乐会所向原告发出关于提前解除房屋租赁合同的通知函，其中载明：“因武汉市军运会环境整治的需要、加之会所楼上噪音扰民的原因。根据几级政府和相关职能部门的要求，我会所将缩小经营面积、将承租您的商网部分提前退租，退租时间为2019年3月15日。请您安排人员与我会所办理交接。确认房租、水电均不欠费的情况下，及时退回我们的房屋租赁押金和水电费押金。”并且被告已结清2017年10月1日至2019年3月15日租赁房屋的水电费用。但被告新英豪音乐会所向原告发出的提前解除房屋租赁合同通知函未得到原告回应。被告新英豪音乐会所自2019年4月1日开始，未向原告支付案涉房屋租金，且被告新英豪音乐会所未在案涉租赁房屋内经营。2019年8月7日，原告向被告新英豪音乐会所发出合同解除通知函，其中载明：根据贵、我双方2017年10月31日签订的《房屋租赁合同》约定，由于您在租赁期间违反了合同第9.3.2条约定，我方提前解除与贵方签订的租赁合同。原告未向被告退还房屋押金148680元及水、电费押金30000元。原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与被告新英豪会所签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：一、关于被告陈祥生是否为本案适格被告的问题。本案审理过程中，经本院释明，原告表示将陈祥生作为被告新英豪音乐会所的经营者在本案中列明，而不作为本案被告。故被告陈祥生个人作为本案被告不适格。二、关于双方租赁合同的解除的问题。2019年3月13日，被告新英豪音乐会所向原告发出关于提前解除房屋租赁合同的通知函。原告收到该通知函后并未作出相应回复。根据双方签订的房屋租赁合同第九章第9.1条约定，合同提前终止，需双方协商一致。但原告对此提前解除房屋租赁合同通知函，未作明确答复，故被告新英豪音乐会所向原告发出的该通知函，并不能产生解除双方合同的法律效力。2019年8月7日，原告向被告新英豪音乐会所发出了合同解除通知函。该通知函可视为原告对2019年3月13日被告向原告发出的提前解除通知函的同意。即双方签订的房屋租赁合同已于2019年8月7日解除，无需法院判决解除。对于原告要求判决解除原告与被告所签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。三、关于原告要求案涉房屋恢复原状的问题。案涉房屋产权原系武汉市宏云建材有限公司所有，并出租给被告新英豪音乐会所。在承租期间，被告新英豪音乐会所已完成对案涉房屋的装饰、装修及结构改造。后原告作为宏云公司的债权人取得案涉房屋的产权，并重新与被告新英豪音乐会所签订了房屋租赁合同，该合同中对于案涉房屋装饰、装修及结构改造并未有相关约定。故原告要求被告新英豪音乐会所对案涉房屋恢复原状的诉讼请求，缺乏事实依据，对此本院不予支持。四、关于被告新英豪音乐会所应支付房屋租金金额的问题。本案审理过程中，原、被告双方均认可，被告已付清2019年3月31日之前的全部房屋租金。被告新英豪音乐会所还应向原告支付2019年4月1日至双方合同解除时即2019年8月7日（共计4个月零7天）的房屋租金。案涉房屋的面积为885㎡。租赁合同第四章第4.1条中约定，2019年（即第二个租赁年度）租金为每月每平方米29.12元。依据租赁合同计算，2019年案涉房屋的每月租金应为25771.2元（29.12元*885㎡），每天租金应为859.04元（25771.2元÷30天）。故被告新英豪音乐会所还应向原告支付房屋租金109098.08元（25771.2元*4个月+859.04元*7天）。五、关于被告新英豪音乐会所是否应支付违约金的问题。被告已向原告支付了2019年3月31日之前的房屋租金。本案审理过程中，原、被告双方均认可，2019年4月1日至今，被告未实际经营。在此期间，双方持续协商合同解除的相关事宜。本院依据公平原则，被告不再向原告支付违约金。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。六、关于原告的律师费、诉讼保全担保费承担的问题。双方签订的房屋租赁合同中，对律师费、诉讼保全担保费并未进行约定。对此诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。七、关于租房押金及水、电费押金退还的问题。本案审理过程中，原告认可已收取房屋押金148680元及水、电费押金30000元。被告已将2019年3月15日前的水、电费全部结清，此后也并未在租赁房屋内实际经营。双方房屋租赁合同已于2019年8月7日解除，原告应向被告退还租房押金148680元及水、电费押金30000元。同时双方签订的房屋租赁合同中对资金占用利息并未约定，被告要求支付租房押金及水、电费押金的资金占用利息的反诉请求，本院不予支持。综上，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。反诉原告的部分反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市青山区新英豪音乐会所于本判决生效之日起十日内向原告周荣新支付房屋租金109098.08元；二、反诉被告周荣新于本判决生效之日起十日内向反诉原告武汉市青山区新英豪音乐会退还租房押金148680元及水、电费押金30000元；三、驳回原告周荣新的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告武汉市青山区新英豪音乐会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的案件受理费4105元，财产保全费2820元，反诉费1998元，由原告周荣新负担案件受理费903元，反诉费1998元，由被告武汉市青山区新英豪音乐会负担案件受理费3202元，财产保全费2820元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  程 捷人民陪审员  张青武人民陪审员  高晓红二〇二〇年七月十五日书 记 员  常国钰