苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初523号 原告：高根妹，女，1944年12月7日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：高锡兴，男，1954年8月24日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：高雅（系高锡兴之女），女，1990年5月26日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：高老土，男，1963年7月25日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：阙爱珍，女，1940年2月3日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：高文英，女，1967年2月6日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：高雪源（曾用名高雪元），男，1969年2月7日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：王惠珍，女，1955年11月19日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：高蓬林，男，1972年11月1日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：高凤娟，女，1980年6月30日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：钱凤英（曾用名高凤英），女，1970年12月10日出生，汉族，住苏州市。 委托诉讼代理人：钱家琦（十原告共同委托），江苏九胜律师事务所律师。 被告：高小弟，男，1959年9月11日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：何洪根，男，1946年12月22日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：杨建功，江苏拙正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪天睐，江苏拙正律师事务所律师。 原告高根妹、高锡兴、高老土、阙爱珍、高文英、高雪源、王惠珍、高蓬林、高凤娟、钱凤英与被告高小弟、何洪根确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告高根妹、高锡兴、高老土、阙爱珍、高文英、高雪源、王惠珍、高蓬林、高凤娟、钱凤英的共同委托诉讼代理人钱家琦、高锡兴的委托诉讼代理人高雅，被告何洪根的委托诉讼代理人杨建功到庭参加诉讼，被告高小弟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高根妹、高锡兴、高老土、阙爱珍、高文英、高雪源、王惠珍、高蓬林、高凤娟、钱凤英向本院提出诉讼请求：判决确认两被告于1991年10月15日签订的购房协议无效。事实与理由：两被告于1991年10月15日签订的购房协议，约定被告高小弟将位于陆家桥x号自建房两间出售给被告何洪根。该房屋所在宅基地系高小弟及其母亲高秀英两人名义于1989年申请取得，并由高秀英的子女（除高小弟之外）出资建造。在签订该购房协议时，被告何洪根在陆家村另有宅基地建造了住房。何洪根明知该房屋并非高小弟出资建造，亦未取得高秀英同意仍然和高小弟签订购房协议，该购房协议也未取得村委会及乡镇有关部门认可批准。高秀英于2000年4月11日死亡，其配偶于建造该房前死亡。高秀英父母早已死亡。高秀英与配偶共生育高水根（2015年7月6日死亡、配偶为阙爱珍、儿子为高雪源、女儿为钱凤英）、高根妹、高金海（2019年12月23日死亡、配偶为王惠珍、儿子为高蓬林、女儿为高凤娟）、高锡兴、高小弟、高老土六个子女。原告认为高小弟无权处分共有人高秀英财产，两被告所签订的购房协议应属无效，且何洪根是明知高小弟无权处分，非善意相对人。基于以上事实与理由，希望法院支持原告诉讼请求。 被告高小弟未作答辩及举证。 被告何洪根辩称：1.无权处分并非合同无效的法定情形，根据相关司法解释的规定，当事人以无权处分主张合同无效的，人民法院不予支持；2.两被告属于同一集体组织，根据江苏省高级人民法院相关解答，买卖双方属于同一集体组织的，并不违反土地管理法中农村宅基地归集体所有的规定，并未侵害集体组织的利益，故协议当然有效；3.原告提起本案诉讼已经超出最长诉讼时效。本案购房协议签订于1991年10月15日，原告在2020年1月提起诉讼，已经近29年；4.村集体组织对两被告之间的买卖是知晓并认可的，何洪根家人已经实际使用并将户口迁入案涉房屋，29年期间从未有人提出异议；5.最后，原告高老土系两被告购房协议中的证明人，现在以其和其他原告均不知晓案涉购房协议，有违诚信原则。综上，请求法院驳回原告对我方的起诉。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据高根妹等原告共同提交的户口底册、户口注销证明、职工登记表、购房协议、宅基地证、建房审批表，何洪根提交的户口本、建房协议、购房协议、谈话笔录、收据、宅基地使用证、临时用地批复、收据、户表、户口本、营业执照，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 1.高根妹、高金海、高锡兴、高小弟、高老土、高水根系同胞兄弟姐妹，其母亲高凤英于2000年4月11日去世，高水根于2015年7月6日去世、高金海于2019年12月23日去世；高水根配偶为阙爱珍，子女为高文英、高雪源；高金海配偶为王惠珍，子女为钱凤英、高凤娟、高蓬林。 2.何洪根及其配偶周瑞珍原系苏州市常熟辛庄乡东荡村村民，1986年10月20日迁入娄葑乡葑塘村第一生产队，并在同年11月3日获批在葑塘村建房三间，1989年6月20日取得葑塘村陆家村组的宅基地使用证（户主周瑞珍、人口5人）；后因1992年12月30日苏州建筑工程建设职工大学征用葑塘村第一生产队土地12.9亩，该村第一生产队村民小组建制被撤销，何洪根一家作为无地队户口迁入葑门派出所（当时由农业户口转变为城镇户口），居住地址在。 3.1989年9月28日，高小弟作为户主向苏州市郊区娄葑乡葑塘村村民委员会申请在原宅基地上扩建一间30平方米的房屋，葑塘村村民委员会予以同意并要求按照建房协议扩建；该申请表显示高小弟户家庭成员还有高秀英。同年，高小弟与该村民委员会签订《建房协议》一份，约定由高小弟按照原有地面扩建平房一间。上述申请及协议均非高小弟本人签字。审理中，何洪根提交一份由高老土签字的建房协议，显示建房人为高小弟，其他内容与上述建房协议基本一致；何洪根陈述该协议系高小弟提供，1989年高小弟在劳动改造故建房协议由高老土代签。 1991年10月15日，高小弟与何洪根签订《购房协议》一份，约定：高小弟自建平房坐落娄葑乡葑塘（陆家村x号），建筑面积为61.2平方米，按葑塘村村委会建房组规定；高小弟平房两间（包括水电原有不拆）售给何洪根通知，售价为人民币壹万元整；购房款由何洪根与高小弟达成协议之日一次性付清，由高小弟当面验清。该协议由高小弟、何洪根签字，高老土、王仁根作为证明人签字。 1992年2月29日，苏州市郊区娄葑乡葑塘村建房组开具缴款人为高小弟的收据一份，载明收到宅基税12.21元；同年4月24日，本市郊区土地管理所发放户主为高小弟（人口为2人）的宅基地使用证，核准宅基地面积为133.50平方米。何洪根陈述该宅基地税系由其实际缴纳，只是宅基地户主显示为高小弟，宅基地使用证原件由村里交付给其，且一直由其保管至今。 1993年2月15日，葑塘村建房组出具用地批复一份，载明同意本村陆家自然村村民高小弟户建造临时附房一间，该批复中由何洪根配偶周瑞珍作为户主签名；同日，葑塘村建房组出具收到缴款人为高小弟的附房平方费172.80元的收据一份。上述用地批复及收据原件均由何洪根持有并保管至今。 4.本市娄葑乡葑塘村陆家村组21号房屋原由高小弟及其前妻居住使用，后高小弟离婚并因劳动改造实际不再使用该房屋；其母亲高秀英虽然居住在陆家村，但实际从未居住在陆家村x号。在何洪根与高小弟签订购房协议后，陆家村x号房屋一直由何洪根居住使用，且其儿子周黎明一家户口自1996年8月30日起迁入该房屋至今，期间还曾作为周黎明设立的公司及个体工商户注册地址。审理中，高根妹等原告表示其均以为何洪根一家系租用在陆家村x号，且并不知晓母亲高秀英也是陆家村**建房申请人，直至最近案涉房屋涉及拆迁经过查档才得知高秀英对案涉房屋享有权利，故提起本案诉讼；高老土虽然在购房协议中签字，但其文化程度不高，不知道母亲享有权益，仅作为证明人确认高小弟与何洪根的买卖事实并确认高小弟收取了1万元购房款。 本院认为，高小弟与何洪根在1991年10月15日签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且经证明人签字确认，双方间房屋买卖合同成立。高根妹等原告以高小弟擅自处分其中高秀英的权益，当属无效；本院认为即便根据1989年的载有共同居住人高秀英的建房审批表及1992年载明户主为高小弟（人口2人）的宅基地使用证认定高秀英对案涉陆家村x号土地使用权及房屋享有权益，高小弟作为户主处分该房屋的行为系其真实意思表示，高秀英作为共有人未予同意或未作追认的事实不能成为阻却高小弟与何洪根间购房协议效力的理由，本院对高根妹等人该诉讼主张依据不予确认。高根妹等人还主张何洪根并非陆家村集体组织成员，故其与高小弟签订的购房协议违反土地管理法当属无效；根据何洪根一家户口迁移情况可以看出，何洪根在1989年迁入陆家村所属的葑塘村，1992年以葑塘村第一生产队撤销建制而转变为城镇户口并在1993年以城镇户口迁入陆家村**，故在双方签订购房协议（1991年10月）时，何洪根与高小弟均属本市娄葑乡葑塘村集体组织成员，仅归属不同村民小组（何洪根系第一生产队村民、高小弟系陆家村组村民），双方间签订购房协议买卖房屋进而处置宅基地使用权并未侵害其他集体组织成员的权益，本院难以据此认定双方间的合同为无效合同；遑论案涉房屋多年来一直由何洪根户占用使用、管理维护且房屋及宅基地相关票证均由其保管的事实。另一方面，虽然何洪根户在陆家村已经获批另一宅基地，但《中华人民共和国土地管理法》中关于农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定并非效力性规定，不影响案涉购房协议的效力。综上，本院对原告高根妹等人的诉讼请求难以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告高根妹、高锡兴、高老土、阙爱珍、高文英、高雪源、王惠珍、高蓬林、高凤娟、钱凤英的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告高根妹、高锡兴、高老土、阙爱珍、高文英、高雪源、王惠珍、高蓬林、高凤娟、钱凤英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审判员  衡晓晴 二〇二〇年七月三十一日 书记员  李艳婷