广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初10632号原告：许少钦，男，1991年11月13日出生，汉族，住广东省揭东县*****************，公民身份号码445************192。被告：钟建凌，男，1984年12月8日出生，苗族，住湖南省靖州苗族侗族自治县********，公民身份号码431************416。委托诉讼代理人：翁冰璇，北京市盈科（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄青荣，北京市盈科（中山）律师事务所实习律师。原告许少钦与被告钟建凌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许少钦、被告钟建凌的委托诉讼代理人翁冰璇、黄青荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许少钦向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间签订的香港城商铺租赁合同；2．被告向原告返还入场费96000元；3．被告向原告返还押金12000元；4．被告向原告返还二月份、三月份租金12000元；5．被告支付原告违约金21600元；6．被告向原告赔偿装修损失63836.3元。事实和理由：2020年1月13日，原告因经营需要与被告签订香港城商铺租赁合同，约定被告经出租方盛远同意将其承租的位于中山市******元泰队商铺之一卡转租给原告使用，合同约定租期为2020年1月13日至2024年2月1日，其中，2020年1月13日至2020年1月31日为免租期，租金每月6000元，押金为12000元，违约金按全年租金总额的30%计算。合同签订后，原告依约向被告支付入场费96000元，押金12000元及二月份租金6000元。同时为装修商铺花费63836.3元。2019年3月，因被告迟延支付租金，导致出租方盛远解除与被告的租赁合同，并要求原告交还涉案商铺，致使原被告之间的租赁合同无法继续履行。原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告钟建凌辩称，1．本案因出租方盛远违约，导致原、被告双方所签订的香港城商铺租赁合同无法履行，被告同意解除合同；2．被告同意向原告返还入场费、押金；3．被告在2020年1月13日已经将涉案租赁物交付给原告，并且在2020年2月至3月向被告合计支付租金10050元。原告已经实际使用涉案租赁物，原告要求被告返还2020年2月至3月租金12000元无事实和法律依据；4．本案是因出租方盛远违约，才导致原被告所签订的香港城商铺租赁合同无法履行，不属于双方所签订的合同第十二条所规定的违约情形，所以被告无需向原告支付违约金21600元；5．原告的奶茶店是被盛远带人砸烂的，应当由侵权方盛远承担相应的赔偿责任，被告无需向原告赔偿装修损失；6．原告在2020年3月29日晚上强行扣押了被告所驾驶的小轿车，对被告造成了租车费用的损失，合计683元，应当从被告应支付给原告的费用中扣除，请求法院依法驳回原告不合理的诉求。本院经审理认定事实如下：2020年1月10日，盛远（甲方）与钟建凌（乙方）签订香港城商铺租赁合同，约定甲方将位于中山市******元泰队之一卡出租给乙方使用，租赁期限为2020年1月10日至2024年2月1日；每月租金58000元，乙方应在每月10日前交纳当月租金、水电费，如超过期限乙方仍不交租，甲方可以采取停水停电，并有权终止合同及收回出租的铺位，甲方不予退还乙方交纳的押金；在合同签订之日起，乙方应向甲方交纳押金58000元和水电押金58000元（2020年3月1日前交清），待合同期满后退回乙方；乙方不得将原有结构改变和加建，如需变动必须取得甲方许可；乙方不得拖欠租金，如乙方超过一个月未交纳租金，甲方有权终止合同，并将乙方设备折价的抵偿，一切经济责任由承租方负责；在合同履行过程中，如一方提出中途停止合同，需向另一方赔偿全年租金金额的30%作为违约金，并没收乙方交纳的押金，合同还约定了其他事项。2020年1月13日，钟建凌（甲方）与许少钦（乙方）签订香港城商铺租赁合同，约定甲方将位于中山市******元泰队之一卡出租给乙方使用，租赁期限为2020年1月13日至2024年2月1日；每月租金6000元，乙方应在每月5日前交纳当月租金、水电费，如超过期限乙方仍不交租，甲方可以采取停水停电，并有权终止合同及收回出租的铺位，甲方不予退还乙方交纳的押金；在合同签订之日起，乙方应向甲方交纳押金6000元和水电押金6000元，待合同期满后退回乙方；乙方不得将原有结构改变和加建，如需变动必须取得甲方许可；乙方不得拖欠租金，如乙方超过一个月未交纳租金，甲方有权终止合同，并将乙方设备折价的抵偿，一切经济责任由承租方负责；在合同履行过程中，如一方提出中途停止合同，需向另一方赔偿全年租金金额的30%作为违约金，并没收乙方交纳的押金，合同还约定了其他事项。庭审中，双方一致确认钟建凌于2020年1月13日向许少钦交付涉案商铺，双方约定2020年1月13日至1月31日为装修免租期。许少钦称因疫情原因，其于2020年3月5日开始对案涉商铺进行装修，因钟建凌未向案外人盛远交付租金，涉案商铺于同年3月20日被暂停修装，其于同年4月12日发现涉案商铺被破坏，其通过微信联系钟建凌，但钟建凌并未回复。许少钦提交其与钟建凌的微信聊天记录，记载2020年1月9日、1月13日，许少钦分别向钟建凌转账30000元、84000元，并附言已付转租费、押金费共转114000元。2020年3月5日，许少钦向钟建凌转账4050元，并附言6000-工人水电1350-600=4050。钟建凌对此确认。许少钦称因钟建凌违约导致涉案合同无法继续履行，钟建凌应向其退还已支付的入场费96000元、押金12000元、2020年2月至3月的租金12000元，并且因涉案商铺未装水电，其支付了安装水电的费用后，钟建凌同意在租金中予以扣除，其交付的2020年3月租金为4050元，加上其已交付2020年2月租金6000元，合计向钟建凌支付租金12000元。钟建凌确认已收到许少钦交付的入场费96000元、押金12000元、租金10050元，其同意解除双方之间签订的合同，并且同意向许少钦退还入场费96000元、押金12000元，但其认为许少钦已实际使用涉案商铺，其无需向许少钦退还租金。许少钦提交其微信转账记录显示，其向家盛石材（邹春根）、广告牌、黄格文施工师傅、（益财玻璃）观赏缸海鲜缸合计转账19353元（2000元+4000元+4000元+1500元+2000元+3000元+1903元+650元+300元），并提交其与许娜的淘宝订单截图显示购买装修材料合计4397.83元（752.44元+1209.72元+600.1元+220元+967.31元+115.75元+70.01元+27.5元+255元+180元）。中山市坦洲壁记五金店分别于2020年3月4日、3月7日、3月11日、3月12日、3月15日、3月16日、3月18日出具的收款收据显示购买装修材料合计3005元（2236元+67元+125元+176元+321元+60元+20元）。2020年3月25日，建通广告帐篷出具的编号为0297805的收据显示广告牌安装费用15400元。2020年3月7日、3月8日、3月10日、3月11日、3月13日、3月15日、4月15日的收款收据、收据显示购买建筑材料合计1378元（559元+5元+70元+264元+64元+286元+130元）。2020年4月4日，黄格文出具编号为1333835收据显示2020年3月6日至3月20日人工费14800元（37人工×400元），欠人工费5300元。华麟建材送货单、中山市新洪木业装饰材料有限公司、新加坡福和兴板材有限公司送货单显示购买建筑辅材合计3143元（2570元+501元+72元）。编号为816722、6011392、816690、816687、816688的收款收据显示购买建筑材料合计13111元（16元+13000元+3元+80元+12元）。编号为377989的收据显示卷闸门安装费3000元。编号为8007883的收据显示威力塑钢门安装费、车费、锁合计840元。上述款项的性质以及用途，许少钦均未在微信聊天记录、收款收据、收据、送货单、淘宝订单截图中说明或者备注。许少钦称上述款项系其对涉案商铺进行装饰装修产生的费用，钟建凌对此不予确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。许少钦与钟建凌之间的租赁合同系双方在平等自愿的基础上签订，体现了当事人真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法对当事人产生约束力，双方均应恪守履行。关于解除合同、返还入场费及押金的问题。许少钦主张其已向钟建凌支付入场费96000元、押金12000元，并提供租赁合同、微信转账记录予以佐证，钟建凌对此确认。许少钦主张解除其与钟建凌之间签订的香港城商铺租赁合同，并要求钟建凌向其退还入场费96000元、押金12000元，钟建凌亦无异议，本院予以照准。关于退还租金的问题。许少钦通过微信转账向钟建凌交付了2020年2月租金6000元、2020年3月租金4050元，其主张因涉案商铺未装水电，钟建凌同意在租金中扣减其安装水电的费用1950元，并提交微信聊天记录予以证实，钟建凌对此不确认，但并未提供相反证据予以反驳，本院对许少钦主张的内容予以采信。因钟建凌与案外人盛远之间的纠纷导致涉案商铺被提前收回，导致许少钦与钟建凌签订的香港城商铺租赁合同已无继续履行之可能，许少钦对此并无过错，但承租涉案商铺的合同目的因此无法实现，且案涉商铺并未实际投入使用，许少钦所支费用应由钟建凌负担。现许少钦主张钟建凌向其退还已交付租金及安装水电的费用12000元的诉请，理据充分，本院予以支持。关于违约金、装修损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方在租赁合同中约定，在合同履行过程中，如一方提出中途停止合同，需向另一方赔偿全年租金金额的30%作为违约金。因钟建凌产生纠纷的原因致使许少钦未能使用涉案商铺,钟建凌已构成违约。现许少钦要求钟建凌向其支付违约金21600元（6000元/月×12个月×30%）的诉请，理据充分，本院予以支持。至于装修损失的问题。许少钦主张因钟建凌单方违约导致其产生装修损失63836.3元，并要求钟建凌向其支付前述损失。钟建凌对此不予确认，而许少钦提交证据的证明力并不足以证明其所证明的事实，本院无法据此认定许少钦实际装修所受损失及该实际损失明显超出其上述主张违约金的数额，其应承担举证不能的不利后果。许少钦主张钟建凌向其支付前述损失的诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告许少钦与被告钟建凌于2020年1月13日签订的房香港城商铺租赁合同于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告钟建凌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告许少钦退还入场费96000元、押金12000元、租金及水电安装费12000元，三项合计120000元；三、被告钟建凌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告许少钦支付违约金21600元；四、驳回原告许少钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4382元、减半收取计2191元（原告已预交），由原告许少钦负担681元，被告钟建凌负担1510元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年七月十七日书记员  陈嘉婷李晓童