济南市槐荫区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁0104民初2961号 原告：王庆兰，女，1929年10月15日出生，汉族，住济南市。 原告：邵淑美，女，1953年11月11日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 原告：张杰，女，1979年7月31日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 委托诉讼代理人：孙长海（张杰之夫），男，1976年1月27日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 原告：张宇，女，1987年5月20日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 四原告共同的委托诉讼代理人：管延茂，山东华剑律师事务所律师。 王庆兰、邵淑美、张宇共同委托诉讼代理人：邵新春，济南市中正荣凯法律服务所工作者。 被告：王万红，男，1952年3月5日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 委托诉讼代理人：王玉华，山东睿扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李青森，山东睿扬律师事务所律师。 第三人：济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村民委员会，住所地济南市。 法定代表人：孙耀，主任。 委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵婷，山东树营律师事务所律师。 第三人：王福璞，男，1979年7月9日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 委托诉讼代理人：王玉华，山东睿扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李青森，山东睿扬律师事务所律师。 原告王庆兰、原告邵淑美、原告张杰、原告张宇（以下简称四原告）与被告王万红、第三人济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村民委员会（以下简称村委会）、第三人王福璞确认合同效力纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法进行审理。 原告王庆兰、原告邵淑美、原告张杰、原告张宇向本院提出诉讼请求：1.确认张善吉与王万红于1994年12月29日签订的《买卖房屋所有权合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：1.张善吉与王万红系朋友关系，王万红全家户口均是城市户口，是居民。张善吉与邵淑美系夫妻关系，二人共育有长女张杰、次女张宇，此外，无其他子女。其中，张杰与孙长海系夫妻关系，张宇与田云龙系夫妻关系。张善吉与王万红于1994年12月29日签订《买卖房屋所有权合同》一份，张善吉将其名下宅基地使用权证号为槐荫集建(92)字第123xxxx号、地号为123xxxx、宅基地面积为212平方米、位于济南市的房屋（以下简称某某号房屋）的所有权以人民币壹万元叁仟伍佰元整卖给了王万红。该合同上，盖有村委会的印章，所以，本案中列村委会为第三人。由于该房屋系农村宅基地地上房屋，王万红一直不是新沙王庄村村民，也不是该村集体经济组织成员，没有村集体经济组织成员资格，且其全家户口均是城市户口，是居民。宅基地不能在非本村人员之间买卖，王万红无权购买该房屋，双方的买卖行为应当无效，双方签订的《买卖房屋所有权合同》无效。同时，涉案房屋涉及的土地属于农村集体所有土地，农村宅基地属于农民集体所有，农村宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体组织成员享有的，与特定的身份关系紧密联系。由于王万红不是新沙王庄村集体经济组织成员，依法不享有该处农村宅基地使用权，且王万红已经取得了非农业户口，也就丧失了拥有村集体经济组织的成员资格。王万红不是在该房屋所在地村里长期居住生活的农民，属于法律法规禁止城镇居民购买农村房屋的主体范围。故张善吉、王万红之间签订的《买卖房屋所有权合同》违反了国家土地管理法律法规的强制性规定，违反了禁止性规定，故买卖合同应当无效。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。综上，张善吉与王万红签订的《买卖房屋所有权合同》，违反了相关法律、行政法规的强制性规定，应属无效。房屋属张善吉及其配偶邵淑美的夫妻共同财产，但是张善吉与王万红于1994年12月29日签订《买卖房屋所有权合同》时，张善吉并没有经过其配偶邵淑美的同意。张善吉是在邵淑美不知情的情况下私自将二人共有的房屋出卖给了王万红，房屋买卖未经邵淑美同意，损害了邵淑美的房屋所有权、宅基地使用权等相关合法权益。张善吉已于2020年3月21日去世，张善吉的父亲张继贵先于张善吉去世，张善吉的母亲王庆兰尚在世。因张善吉已去世，但位于济南市的房屋的宅基地使用权证一直在张善吉名下。张善吉的父母、配偶、子女是其继承人，故本案中案涉房屋的宅基地中有四原告的份额，四原告与本案有利害关系，且案涉房屋中邵淑美有一半的份额，故王庆兰、邵淑美、张杰、张宇主体适格。2.2020年因济南市槐荫区美里新居学校建设工程需要拆迁某某号房屋，王万红之子王福璞与济南市槐荫区美里新居学校建设工程拆迁项目指挥部签订拆迁安置补偿协议，因此，济南市槐荫区美里新居学校建设工程拆迁项目指挥部要将拆迁安置补偿款发放至王福璞名下。所以本案中，列王福璞为利害关系第三人。另双方买卖房屋前，王万红已取得了城镇非农业户口，不是房屋所在地的村集体成员，王万红不是该村村民，其以城市居民身份受让张善吉的房屋并一直作为个人生活资料使用，损害了村集体经济组织和成员的合法权益。我国法律规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地。房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地的买卖是我国法律法规禁止的。本案中，张善吉与王万红签订的《买卖房屋所有权合同》，实际上是将房屋与宅基地一并转让，虽然从形式上表现为是卖房协议，但从内容上却包含了出售宅基地的卖地内容。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，侵害了农村集体经济组织的合法权益，是法律法规明确禁止的。此外，张善吉所建房屋所占用的土地属宅基地性质，宅基地的流转有其特殊的法律规定，即在我国实行的是审批制，而非张善吉与王万红可以合意转让的行为对象。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县，由原土地登记机关依法进行变更登记”。据此，农村宅基地根据《土地管理法》的规定是可以转让使用权的，但是土地使用权转移的，必须向土地所在地的县，由原土地登记机关依法进行宅基地使用权变更登记，张善吉与王万红签订《买卖房屋所有权合同》后，没有进行变更登记。宅基地使用权证仍登记在张善吉名下。在张善吉的配偶邵淑美，其长女张杰及女婿孙长海、张杰之子，其次女张宇及张宇的子、女不知情、且其户口在该地址的情况下，王万红及其儿子王福璞一户的户口不知何时因何原因迁到了济南市的地址上。王万红的儿子王福璞不知何时以何种名义办理并取得了房屋所有权。但宅基地使用权证仍在原出卖人张善吉名下。因2020年新沙王庄村面临拆迁，济南市被列入拆迁范围，该宅基地使用权证仍在张善吉名下，张善吉拥有该宅基地使用权。户口在该宅基地地址的人有权获得拆迁安置补偿。张善吉的配偶邵淑美，其长女张杰及女婿孙长海、张杰之子，其次女张宇及张宇的子、女的户口均在原宅基地济南市的地址上。现四原告了解到根据国家相关土地管理法律法规农村宅基地房屋除同村村民之外是不允许买卖的，张善吉与王万红签订的《买卖房屋所有权合同》应属无效合同。合同被确认无效后，至始没有法律效力。因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还的或没有必要返还的，应当折价补偿。故原告诉至贵院，望贵院依法判如所请。另本案中，因涉案房屋现已被拆除，拆迁款项将于签订拆迁协议之日(约为5月1日左右)后10日内发放，因本案尚未明确拆迁款项归谁所有，故要求将拆迁款项暂存至第三人村委会处，待没有纠纷后，再行发放。 诉讼过程中，四原告变更诉讼请求为：1.确认张善吉与王万红于1994年12月29日签订的《买卖房屋所有权合同》无效；2.因拆迁济南市槐荫区美里湖新沙王庄村某某号拆迁款的30%归四原告所有。3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。 王万红辩称，1.本案不属于人民法院民事案件的审理范围,应依法驳回原告的起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定:“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。本案宅基地及地上房屋因拆迁已签订拆迁协议书，四原告提起诉讼,请求确认涉案农村房屋买卖合同无效,纠纷实质是集体土地上房屋拆迁安置补偿问题引发的争议。四原告是否属于拆迁安置补偿对象以及是否应享有涉案宅基地拆迁安置补偿权利等问题,均应由政府相关部门予以认定。本案争议不属于人民法院民事案件的审理范围,故四原告的起诉应予驳回。2.房屋买卖合同合法有效,卖方张善吉的配偶邵淑美不存在不知情的可能。1994年张善吉卖房时,张善吉的全家人均居住在济南市,张善吉与王万红签订房屋买卖合同时,其全家人均知情,村委会人员均在场并在买卖合同上签字盖章,张善吉一家人对该房屋的买卖特别慎重,经过了多次讨价还价。房屋是家庭的主要财产,作为一般家庭,会予以特殊的关注,邵淑美从该房屋中搬出其不可能不知情。邵淑美以其对张善吉将涉案房屋卖给王万红不知情为由不会必然导致房屋买卖合同无效。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。结合案件事实,本案涉案房屋为张善吉与邵淑美的夫妻共同财产,张善吉系新沙王庄村村民,一直在本村居住生活,出售其原居住、使用的房屋系生活大额交易并对生活有重大影响,房屋出售二十六年之久,邵淑美称其不知情,不符合常理。即使邵淑美不知情,张善吉不享有完全所有权及处分权,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时,对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。张善吉单独处分其与邵淑美的共同财产并不会导致房屋买卖合同无效。且涉案房屋王万红已支付了相应对价并办理了房屋权属证书,系善意取得。3.房屋买卖合同合法有效,不存在合同无效情形。首先,1999年1月1日,第九届全国人大常委会第四次会议于1998年8月29日修订通过的《土地管理法》开始实施,明确地将城镇非农业户口居民建住宅使用集体土地的权限取消,并进一步确定农村宅基地使用权的主体性,即宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利。在此之前,国家有关立法及政策均未规定禁止城镇居民及其他集体经济组织成员购买农村房屋。1999年1月1日以前的司法实践中也承认城镇居民及其他集体经济组织成员可以购买农村房屋。本案涉案房屋的买卖行为发生在1994年,在1998年修订的《土地管理法》领布之前,根据法不溯及既往的原则,本案房屋买卖合同不存在无效的情形。其次,本案中,涉案房屋系在槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村集体土地上建造,王万红已将13500元购房款支付给了张善吉,同时向村委会支付了房屋配套费9549元,并约定如国家集体需要征占时,被告权益视为村民同等对待,买卖行为是双方真实意思表示,是经村委会同意认可的。1995年6月12日,槐荫区房地产管理局已为王福璞颁发了济房(德)字第5-04924号房屋所有权证,涉案房屋已办理了过户手续。张善吉与王福璞买卖房屋的行为已经有批准权的机关批准且经当地集体经济组织同意,房屋买卖合同已履行完毕,该买卖行为未损害集体及社会公共利益,故本案双方之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形,依法应当认定有效。4.王万红及其父母原本就是本村的村民,因参加工作户口迁离本村,购买涉案房屋后全家人于2011年将户口又迁回至本村,已属于本村的集体组织成员,理应享受本村的集体组织成员的权益。涉案房屋买卖合同的效力已不存在任何障碍,应当认定买卖合同有效。因此,涉案房屋买卖合同不存在“违反法律、行政法规强制性规定”而认定无效的情形。原告主张涉案房屋买卖合同为无效合同,没有事实及法律依据。5.四原告的诉讼请求严重违反公序良俗,违反诚实信用原则,应当驳回其诉讼请求。涉案房屋因济南市槐荫区美里新居学校建设工程被纳入拆迁范围,四原告已将涉案房屋出售给王万红长达二十六年,四原告在诉状中也陈述张善吉与王万红系朋友,其不可能不知晓王万红原本就是本村村民。涉案房屋于2001年经过了翻新改建,由当初购买的房屋99平方米已翻新扩建到196平方米,现因房屋拆迁将要获得补偿权益,在此情形下四原告主张合同无效的行为,违反了民事活动的所应遵循的基本的诚实信用原则。合同法的基本精神是意思自治、诚实信用,当因市场行情变化而使履行合同带来的不利大于因承担合同无效责任而丧失的利益时,如果允许一方以合同无效为借口而逃避合同义务，必然助长市场经济活动中不讲信誉、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾,损害交易主体的合理期待,不利于合同的严守和强化交易中的诚实观念,亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。四原告要求确认合同无效,有违诚实信用原则,法院不应支持。6.涉案房屋已被拆除,不能予以返还,且拆迁部门已与王福璞签订了房屋拆迁补偿安置协议书,房屋拆迁所获得的补偿与四原告无关,四原告要求确认拆迁补偿款等相关权益归其所有没有事实及法律依据。7.四原告起诉已超过法律规定的保护期问。《民法总则》规定“自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护"。涉案房屋买卖行为发生在1994年,且王福璞已于1995年取得涉案房屋所有权证,四原告于2020年提起民事诉讼,已超过法律规定的二十年的保护期间。综上所述,涉案房屋买卖合同依法成立,且不存在合同无效的情形,为有效合同。四原告要求确认合同无效,请求法院判决涉案房屋的拆迁安置补偿款归其所有,没有法律依据,且违反诚实信用原则,请求法院依法驳回原告的诉求。 村委会述称，对签订的《买卖房屋所有权协议》是认可的，没有异议，本次拆迁是政府部门的拆迁，我们认为本次原被告的官司和村委会没有关系，补偿归谁应由相关部门决定。 王福璞述称，同王万红的答辩意见。 诉讼过程中，四原告向本院提交的证据显示：1.张善吉与邵淑美系夫妻关系，二人共育有长女张杰、次女张宇。王庆兰系张善吉的母亲，张善吉于2020年3月21日去世，其父亲已先于其去世。2.张善吉与王万红于1994年12月29日签订《买卖房屋所有权合同》一份，张善吉将其名下某某号房屋的所有权以13500元的价格卖给了王万红，王万红向村委会支付配套费9549元。该合同上，盖有张善吉、王万红及村委会的印章。3.1995年王福璞（系王万红之子）取得某某号房屋的所有权证书。4.2020年5月7日，王福璞作为乙方，与作为甲方的村委会、济南源鸿房屋拆除服务有限公司、济南市槐荫区人民政府美里湖街道办事处签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定甲方需拆除某某号房屋，给予乙方货币安置补偿费共计1893018元。 本院经审查认为，某某号房屋因拆迁已由王福璞与村委会、济南源鸿房屋拆除服务有限公司、济南市槐荫区人民政府美里湖街道办事处签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，四原告提起诉讼,要求确认《买卖房屋所有权合同》无效，并判令拆迁安置补偿款的30%归其所有。根据其提出的请求可知，本案纠纷的实质是集体土地上房屋拆迁安置补偿问题引发的争议，四原告提起诉讼的目的是获得拆迁补偿，但其是否属于拆迁安置补偿对象以及是否应享有涉案宅基地拆迁安置补偿权利等问题,均应由政府相关部门予以认定。故本案不属于人民法院主管民事工作的范围，四原告向本院提起诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项规定的起诉条件，其起诉应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下： 驳回王庆兰、邵淑美、张杰、张宇的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 王 辉 二〇二〇年七月七日 书记员 焦婷婷