广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初11804号原告：佛山市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省佛山市禅城区朝安南路**首层**之二，统一社会信用代码9144060439815843XL。法定代表人：潘育成。委托诉讼代理人：张翔宇，系原告公司员工。委托诉讼代理人：区韵嫦，系原告公司员工。被告：广州皇华房地产代理有限公司，住所，住所地广东省广州市越秀区天河路****社会信用代码91440104MA59AU4T3J。法定代表人：李昆耀。委托诉讼代理人：马彦臻，系被告公司员工。原告佛山市乐有家房产经纪有限公司诉被告广州皇华房地产代理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，适用简易程序进行审理，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付代理服务费25000元；2、判令被告向原告支付违约金2500元（应付款10%）；3、判令被告承担本案全部受理费、保全费、担保费等；以上合计27500元。事实和理由：原告与被告基于真实意思表示签订了《联动代理合同》，代理时间为2017年12月8日至2018年1月31日，合同约定原告为被告所属“旭辉华祥花园”楼盘项目提供商品房代理销售服务。上述合作期限内，原告严格履行合同约定义务并促成大量客户购买被告开发的房产，但被告未按照合同约定及时履行对账和付款义务。截至目前，被告仍拖欠原告推介的1套房产的服务费，共计25000元。据此，原告认为，被告的行为已严重违反合同法等价有偿的原则，违背双方约定，为维护原告的合法权益，特起诉。被告未到庭但于庭前提交书面答辩状，称：一、本案所涉旭辉华祥花园7栋1402号单元存在截客情况，由于原告的原因导致被告的合同目的无法实现，被告无需向原告支付该单代理费。1、被告受佛山市华祥房地产开发有限公司委托销售旭辉华祥花园项目，被告作为一家电商平台公司，在一手楼的销售过程中，主要是整合各个经纪公司的资源销售开发商给定房源，被告委托经纪公司推荐的客户必须是距离楼盘较远且不属于开发商的客户，这属于一个公认的行业规则，原告作为分销公司，应当知道这一合作规则。2、开发商佛山市华祥房地产开发有限公司在对旭辉华祥花园的客户进行400电话回访时，发现7栋1402号单元的客户唐小辉、张丽君存在截客情况，客户陈述是自己独自前往项目现场，并不是通过经纪人带过去的，即原告是在距离楼盘较近的地方将本就打算来旭辉华祥花园买房的客户作为自己带来的客户向被告报备，为了确认本单的业绩，争取到本单的佣金，被告便根据开发商的要求，希望原告提供跟客记录，但原告却以各种理由拒绝提供，最终导致开发商不认被告该单业绩，拒绝向被告支付佣金。3、由于原告的原因，导致开发商拒绝向被告支付佣金，被告的合同目的无法实现，无法拿到这一单的代理费，也无法向原告支付代理费，因此，是原告违约在先，被告不向其支付佣金是合理的。二、结算代理费的依据应为代理服务费明细。1、原告提供了被告签字的《客户成交确认单》《客户联动确认单》，认为根据《联动代理合同》4.2.1条被告应支付代理费，但截客的情况属于原告根本没有带客成交，更谈不上完成销售工作。且根据《联动代理合同》4.2.1可以看出，这两份文件是原告带客户一进销售现场就要求被告签字的，当时，被告也根本无法判断客户是不是截客的。2、《联动代理合同》约定的结算代理费的依据应该是3.1.8及6.2条的代理服务费明细，在原告推荐的客户符合结算条件后，原告会按照6.2条向被告提交代理服务费明细，被告对明细中符合条件的佣金予以支付，由于本案所涉7栋1402号存在截客情形，不属于原告带客成交，不符合结算代理费的条件。3、正如原告所说，原告促成大量客户购买旭辉华祥花园项目，除了这一套截客的单位，被告已将其余所有佣金支付给了原告，如果原告这一单没有出现截客情况，被告也会按照合同约定将该单的代理费结算给原告。综上所述，被告认为，原告违约在先，导致被告的合同目的无法实现，且不配合争取本案所涉单元的业绩，被告有权拒绝向其支付代理费相关费用，为了维护被告的合法权益，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、《联动代理合同》。证明原告与被告之间建立了合法的代理服务关系，合同明确约定原告推介房产，被告需向原告支付佣金。被告指定蔡关鋆为授权代表。2、《客户成交确认表》、《客户联动确认单》。证明经被告确认，涉案房产属原告有效推介，被告应按合同约定支付全额代理服务费。3、快递单、催佣函、明细表、退件回执。证明原告及时催告被告履行佣金支付责任，邮寄函件至被告公示营业地址，根据合同约定被告应于10日内确认。4、商品房交付通知书。涉案房产已于2019年12月达成交付，早已满足合同约定佣金支付条件。诉讼中，被告未举证。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年12月8日，被告（委托人、甲方）、原告（受托人、乙方）签订《联动代理合同》，主要约定：甲方为“旭辉城”楼盘项目之代理商，现委托乙方为该项目之外围联动销售代理人。甲方已知悉佛山市乐有家房产经纪有限公司、深圳市乐有家房产交易有限公司均为深圳市乐有家控股集团有限公司之子公司；基于以上公司对本项目进行联合销售，甲方同意以上公司的代理销售业绩均视为乙方业绩。第一条委托之项目。1.1项目名称（登记名称）:旭辉华祥花园，推广方：旭辉城。1.2项目位置：位于佛山市三水区****************，甲方委托乙方代理的项目范围为住宅，共计600套。乙方代理楼盘数量以实际成交为准。第二条代理期限。2.1本合同约定的代理期限自2017年12月8日起至2018年1月31日止。合同期满，双方无异议的，本合同自动延续。4.1对接人。4.1.1甲方指定对接人负责与乙方接洽工作及确认工作服务成果，对接内容见《对接人确认书》（附件一）。4.2代理流程及客户有效性确认。4.2.1本项目代理流程如下：(1)带客前通知：乙方须提前1小时或每天/时前报送带看的看楼客户人数给甲方，甲方于当天将指定接客地点、时间反馈乙方。(2)客户确认：客户到售楼现场后，甲方对接人应在《客户联动确认单》（附件二）上签字确认客户的有效性，该确认表一式两份，甲乙双方各持一份。……(5)成交确认：甲方对接人应在乙方客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》（附件三）上签名确认乙方工作。本表一式两份，甲乙双方各持一份。经甲方对接人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证，视为乙方的代理销售工作已完成。4.2.2甲方进行客户确认当日未对乙方的客户提出书面异议，事后不得以该客户为甲方客户系统已有接待记录的客户为由主张该客户不属乙方推介的有效客户的，该客户仍视为乙方推介的有效客户。第五条代理服务费及奖金。5.1双方同意达到第（4)种条件时甲方须按时支付乙方成功推介之物业的全额代理服务费。(1)客户签订《认购书》；(2)客户缴纳足额定金；(3)客户缴纳首付款；（4）客户签署《商品房买卖合同》；按揭客户网签并交齐首付，银行按揭资料后20天内，结算50%;剩余50%佣金等房款全部回款后于次月结算；一次性客户，交完全部房款后30天内结佣金100%;5.2双方约定按以下第1种计费标准计算代理服务费：(1)25000元/套；每套成交价的/%;第六条费用支付。双方约定按第4种方式支付：（4）分段结算：按揭客户网签并交齐首付，银行按揭资料后20天内，结算50%;剩余50%佣金等房款全部回款后于次月结算；一次性客户，交完全部房款后30天内结佣金100%。第八条违约责任。8.4甲方若逾期支付乙方代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额1‰的标准向乙方支付违约金。该合同附件一《对接人确认书》中，被告确认对接人为蔡观鋆。2017年12月31日，蔡观鋆分别在《乐有家集团客户成交确认单》、《乐有家集团客户联动确认单》上签名确认，联动分行为F裕景分行，成交物业为旭辉华祥花园7栋1402房，客户姓名：张丽君。2019年11月13日，原告向被告出具《催佣函》，于11月18日寄出，向被告催告支付涉案代理服务费26000元。2019年12月14日，佛山市华祥房地产开发有限公司向唐小辉、张丽君发出《商品房交付通知书》，通知其旭辉华祥花园7栋1402号房屋已具备交付使用条件，前来办理交付手续。庭审中，原告陈述要求被告支付违约金2500元的依据是合同第8.4条的约定，主张违约金自起诉之立案日起按日千分之一计算至代理服务费实际付清之日止。本院认为，根据约定，经被告对接人签字确认的客户成交确认表可作为原告结算代理服务费的凭证，视为原告的代理销售工作已完成，而根据原告提交的《乐有家集团客户成交确认单》，被告对接人已签名确认，故可认定原告已完成涉案华祥花园7栋1402房的代理销售工作，有权向被告主张支付代理服务费。被告辩称，上述房屋销售过程中存在截客情况，即原告未带客成交，未完成销售工作，与双方约定及《乐有家集团客户成交确认单》的记载不符，在其未提供充分证据证明的情况下，本院对其抗辩不予支持。开发商已于2019年12月14日通知购房人涉案房屋可交付，故可推定购房人于该日期前已付清房款，无论购房人是按揭付款还是一次性付款，被告均应在次月或30天内结清佣金，故合同中约定的结算代理服务费的条件已成就，原告要求被告支付代理服务费25000元，合法有据，应予支持。至于违约金，原告主张自起诉之立案日起按日千分之一计算至代理服务费实际付清之日止，亦符合合同约定，应予支持。计至2020年7月24日，违约金为1800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：被告广州皇华房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市乐有家房产经纪有限公司支付代理服务费25000元及违约金（违约金计至2020年7月24日为1800元，此后以25000元的未付部分为本金，按日千分之一计至实际清偿日止）。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费244元，财产保全费295元，由被告广州皇华房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇二〇年七月二十四日书记员  吴章斐