江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0211民初2061号 原告：南京银城物业服务有限公司无锡分公司，住所地无锡市滨湖区梁溪路**。 负责人：蒋祖柏。 委托诉讼代理人：葛华舟、杨嘉妮，江苏德善律师事务所律师。 被告：黄丽萍，女，1977年9月18日生，汉族，住无锡市北塘区。 原告南京银城物业服务有限公司无锡分公司（下称南京银城物业）诉被告姜爱平、黄丽萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，原告撤回对姜爱平的起诉，本院经审查后予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京银城物业委托诉讼代理人葛华舟、被告黄丽萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南京银城物业向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠原告物业管理费12922.2元(自2016年1月1日起暂计算至2020年6月30日)；2、被告立即支付违约金(以12922.2元为基数，自2020年2月1日起至实际付清之日止，按年息10%计算)。3、诉讼费用被告承担。事实和理由：被告系无锡市山语银城小区23号202室(下称23号202室)所有权人，原、被告签订物业服务合同，约定原告为被告上述房屋提供物业服务，房屋建筑面积136.76平方米，原告按约提供物业服务，被告未按约付费，经多次催讨无果，成讼。 被告黄丽萍辩称：其系案涉房屋业主，该房面积为136.76平方米，其从2016年1月1日始欠交物业费，因案涉房屋门厅遮雨棚连接餐厅的墙面自2016年开始渗水，被告来修过几次，申请过大修理基金，但至今都没有修好，现在还渗水，故未交纳物业费。 原告南京银城物业为支持其诉请主张，向本院提交证据如下： 证据1、物业服务合同，证明原告为山语银城小区全体业主提供物业服务，双方就物业服务单价、违约金等进行约定。 证据2、物业服务收费价目表，证明原告已经向各位业主公示物业费收费标准为小高层1.75元/平方米。 证据3、现房入住通知单、身份证复印件，证明被告是山语银城23-202房屋所有权人。 证据4、房屋图片，证明被告居住的房屋属小高层。 证据5、律师函及国内挂号信收据，证明原告已经向被告发出催讨物业费通知。 证据6、无锡市滨湖区荣巷街道龙山社区居民委员会（下称龙山居委）情况说明，证明原告已经按照前期物业服务合同的内容完满提供了各项物业服务。 证据7、（2019）苏0211民初1380号民事判决书（下称判决书），证明原告主张的1.75元的物业费标准取得了法院生效判决的认可。 证据8、发票，证明被告按1.3元/平方米交纳物业管理费，按0.45元/平方米标准交纳公摊水电费，合计1.75元/平方米。 上述证据经质证，被告黄丽萍称：对证据1、2、3、4、5、7、8无异议；对证据6真实性有异议，原告提供的物业服务存在问题，其从今年2月始门口电梯大理石脱落，三个月都未维修，案涉房屋从2016年开始渗水，通知物业维修后，物业没有完全修好。 被告黄丽萍为支持其辩称意见，向本院提交证据如下： 证据1、照片，证明案涉房屋墙面渗水，墙皮脱落。 上述证据经质证，原告南京银城物业称：对照片真实性无异议，但2019年4月1日、6月25日的照片是房屋客厅和厨房隔墙情况，与外墙渗水无关，其余照片不能证明房屋有渗水情况，墙面的外在情况是因此前房屋外墙渗水，原告已按大修理基金申请流程进行了处理，墙皮脱落是当时墙面内部粉刷不到位导致。 对上述证据，本院结合举证、质证及庭审情况，予以综合判断。 经审理查明：2011年1月1日，南京银城物业服务有限公司（乙方）与无锡银城房地产开发有限公司（甲方）签订了山语银城前期物业服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对山语银城提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2011年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新物业服务合同生效时止，物业服务费按业主建筑面积交纳，其中小高层住宅物业费收费标准为1.3元/平方米*月（不含公摊水电费），另有公摊水电费0.45元/平方米合同没有约定，但黄丽萍无异议，共计按1.75元/平方米计算。乙方的管理服务违反合同约定的服务内容和质量标准，应按保证金5%的标准向业主支付违约金。物业服务费收费周期按半年度交纳，业主未按时足额交纳物业费，应按10%的标准向乙方支付违约金。 2011年1月至今，南京银城物业为黄丽萍所在山语银城小区提供了物业服务，在该期间内黄丽萍系23号202室房屋权利人，该房建筑面积136.76平方米，系小高层住宅。黄丽萍未支付2016年1月1日至2020年6月间的物业服务费共计12922.2元。南京银城物业多次催收，黄丽萍均已上述辩称理由拒付，成讼。 另查明：黄丽萍称案涉房屋门厅遮雨棚连接餐厅的墙面自2016年开始渗水，原、被告双方均认可被告修过几次，但黄丽萍称至今都没有修好，现在还渗水。对此，南京银城物业称已对渗水问题按流程进行了处理，墙面部分脱落是内部粉刷不到位导致。经本院现场勘验，案涉房屋北面餐厅连接遮雨棚的墙面墙皮脱落，拉开踢脚线，发现踢脚线有受潮现象，南京银城物业认为梅雨季节受潮是正常现象，2017年原告对墙面进行了维修，外部已经维修好，业主房屋内部墙面不属原告物业服务必修范围，但无证据证明。墙皮脱落是因物业维修时工人对房屋墙面内壁进行粉刷时技术不到位导致脱落，踢脚线的受潮就是在渗水点受潮的。黄丽萍认为墙面维修时用的是防水水泥，水泥上现还有渗水的水渍，所以墙面脱落是渗水导致的。 本院认为：南京银城物业依法成立，具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。南京银城物业服务有限公司与无锡银城房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，对业主具有约束力。南京银城物业作为南京银城物业服务有限公司的分公司为黄丽萍提供了物业服务，黄丽萍亦接受了服务，黄丽萍应按照合同约定支付物业管理费。黄丽萍抗辩南京银城物业物业服务存在瑕疵，且提供照片等加以证明南京银城物业在案涉房屋墙面渗水的修理等方面存在多处不规范服务情况，经本院勘验，确实存在因渗水修理粉刷时技术不到位导致墙面脱落情况，南京银城物业未采取积极措施处理，故本院认为减免30%物业费为宜。关于南京银城物业要求黄丽萍支付拖欠物业管理费12922.2元（物业费暂计自2016年1月1日至2020年6月）的诉请，经本院核算，自2016年1月1日至2020年6月物业服务费的金额为9046.67元（136.76平方米×1.75元/每月每平方米×54个月×70%），综上，依照《中华人民共和国合同法 》第四十四条、第六十条、第一百零七条 、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 之规定，判决如下： 一、被告黄丽萍于本判决生效后立即支付给原告南京银城物业服务有限公司无锡分公司物业管理费9046.67元（自2016年1月1日至2020年6月）； 二、驳回原告南京银城物业服务有限公司无锡分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取62元，由被告黄丽萍负担43元，原告南京银城物业服务有限公司无锡分公司负担19元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判员  钱伟东 二〇二〇年七月三十一日 书记员  沈 玥 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。