海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终125号   上诉人（原审原告）：冯某，住三亚市天涯区。   上诉人（原审原告）：侯某，男，汉族，住三亚市天涯区迎宾路**7天酒店。   上诉人（原审原告）：张某1，男，汉族，，住三亚市天涯区迎宾路**7天酒店   三上诉人共同委托诉讼代理人：张某2，海南惠海律师事务所律师。   三上诉人共同委托诉讼代理人：孙某，海南惠海律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：吴某，住，住三亚市天涯区/div>   委托诉讼代理人：翟某，三亚市崖城法律事务所法律工作者   原审第三人：高某，住，住三亚市/div>   上诉人冯某、侯某、张某1因与被上诉人吴某，原审第三人高某房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初6580号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   冯某、侯某、张某1上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.-审、二审的诉讼费由吴某承担。事实和理由：1.涉案《房屋租赁协议》第一条第1款明确约定吴某将涉案房屋的一层及二层及附属设施在良好可使用的状态下出租给冯某、侯某、张某1，但吴某在签订该《房屋租赁协议》初期向冯某、侯某、张某1隐瞒了涉案房屋只有一层拥有合法产权的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，如果涉案房屋仅一层拥有合法产权，那么该房屋租赁协议应属于部分无效，但是一审法院没有对该事实进行审查认定。2.由于涉案商铺是空置的，没有任何顾客出入，而涉案商铺隔壁的7天酒店是正常经营的，有较多的客流量，吴某便张贴公告在7天酒店的场地，以起到干扰的效果，吴某在履约过程中存在违约行为，根据《房屋租赁协议》第八条第3项的约定，应承担违约和赔偿责任。3.上诉人因为吴某的不断干扰行为导致涉案商铺闲置3年之久，没有产生任何收益。同时，吴某未按约定向上诉人提供良好可使用的房屋，已构成违约，该违约行为严重动摇了租赁合同的履行基础，严重影响了上诉人合同目的实现，符合约定的解除条件。综上，请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。   吴某辩称：一、涉案房屋是复式房屋，第一层的层高为5.80米高，合同涉及两户人家的房，在这份合同里不存在无效行为，合同里所写的第二层是上诉人装修时自己加的隔层；二、张贴公告并没有贴在本案的争议商铺上，只是贴在7天酒店，当时上诉人拖欠吴某7天连锁酒店及涉案商铺的房租，吴某又找不到上诉人和高某，所以只是贴公告催促冯某等人尽快缴纳租金，并没有妨碍他们；三、上诉人目前还在使用该商铺。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。   高某未到庭亦未作陈述。   冯某、侯某、张某1向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法解除冯某、侯某、张某1与吴某之间于2014年10月9日签订的《房屋租赁协议》；2.判令吴某向冯某、侯某、张某1返还房屋押金400,000元；3.判令吴某承担直接损失2,400,000元（按顺丰合同5年的损失计算，即480000×5=2400000元）；4.判令吴某承担违约金543,780元（按年租金的30%计算，实际使用年限4.5年，即402800×30%×4.5=543780元）；5.本案诉讼费由吴某承担。   一审法院认定事实：2014年10月9日，吴某与冯某、侯某、张某1、高某签订《房屋租赁协议》，约定：吴某将位于三亚市××路、朝阳巷24号房屋的第一、第二层附属设施租给冯某、侯某、张某1、高某使用；租赁期间为2015年1月1日至2025年5月30日，房屋押金40万元抵作吴某最后一年租金；房屋租金为402,800元/年，支付方式为1年为一期，2016年及以后每年支付一次，冯某、侯某、张某1、高某应当于下一期开始前10日内支付租金；逾期支付的，每逾期一日，则需要按日租金的千分之五支付滞纳金。协议签订后，吴某向冯某、侯某、张某1、高某交付了房屋，冯某、侯某、张某1、高某支付了2015、2016年两年的租金。2017年4月5日，吴某向一审法院起诉，要求冯某、侯某、张某1、高某支付拖欠2017年租金202,800元，一审法院经审理作出（2017）琼0271民初3039号民事判决支持吴某的诉求。2018年9月3日，吴某向一审法院起诉，请求冯某、侯某、张某1、高某支付2018年度租金402,800元及滞纳金，一审法院经审理作出（2018）琼0271民初8138号民事判决，支持了吴某的诉讼请求。两次判决均认定上述《房屋租赁协议》属有效合同；冯某、侯某、张某1、高某未依合同约定支付租金已构成违约；冯某、侯某、张某1、高某对所欠租金承担连带责任。以上判决已发生法律效力。三亚市中级人民法院（2019）琼02民终290号民事判决书（已生效）查明：2014年3月31日，吴某与案外人符某《联营合作建设楼房合同》，由符某提供位于三亚市××区其所有的土地，吴某出资联营合作兴建楼房，涉案土地及房屋所有权归符某，吴某享有15年使用权即自2015年5月1日至2030年4月31日止。2014年4月1日，吴某与案外人何某签订《房屋租赁合同书》，由吴某承租何某所有的位于三亚市××路的房屋，租期自2015年1月1日至2029年12月31日止。   另查，2014年12月31日，三亚惠兴隆酒店管理有限公司登记设立，登，登记住所为海南省××区（王焕胜住宅楼）定代表人为冯某。住所系吴某与冯某、侯某、张某1、高某签订的另一租赁合同约定的租赁场所，用于经营7天连锁酒店。冯某、侯某、张某1称吴某干扰商铺经营行为以及装修质量问题都是发生在7天连锁酒店的场地，并非是在本案的租赁场地；吴某曾于2017年底至2018年初因冯某、侯某、张某1、高某拖欠租金在7天连锁酒店张贴过书面催交通知。   一审法院认为，本案争议焦点主要是：一、关于吴某是否存在违约，应否向冯某、侯某、张某1支付违约金和赔偿直接损失的问题。吴某对双方于2014年10月9日签订的《房屋租赁协议》所涉及的房屋享有15年的使用权，吴某有权将涉案房屋出租给冯某、侯某、张某1、高某并获得收益。冯某、侯某、张某1主张涉案房屋系违法建筑，吴某在履约过程中存在违约行为，但未提供证据予以佐证，故不予采信。吴某曾于2017年底至2018年初因冯某、侯某、张某1、高某拖欠租金在7天连锁酒店张贴过书面催交通知不属于违约行为，且吴某干扰商铺经营及装修质量问题是发生在另一租赁合同所涉及的场地，并非本案的租赁房屋，故对冯某、侯某、张某1主张吴某因干扰商铺经营及装修质量问题构成违约，以及造成无法与案外人海南顺丰速运有限公司三亚分公司签订租赁合同产生直接损失2,400,000元不予采信。冯某、侯某、张某1所提供的证据不足以证明吴某存在未协助提供相关证照的行为，一审法院对此项主张不予采纳。因此，一审法院对冯某、侯某、张某1关于吴某存在违约行为，应向其支付违约金543,780元和赔偿直接损失2,400,000元的诉求不予支持。二、关于吴某应否向冯某、侯某、张某1返还40万元押金的问题。冯某、侯某、张某1提供《房屋租赁协议》关于“房屋押金40万元抵作吴某最后一年租金”的约定主张吴某收取其押金40万元，但未能提供有关收据和转款凭证予以证明，且吴某不予认可。故一审法院认定吴某未收取40万元押金，对冯某、侯某、张某1请求吴某返还40万元押金的诉求不予支持。三、关于冯某、侯某、张某1、主张解除双方于2014年10月9日签订的《房屋租赁协议》是否有事实和法律依据的问题。事实方面，冯某、侯某、张某1未按《房屋租赁协议》的约定向吴某支付租金已构成根本违约，且吴某不同意解除双方签订的《房屋租赁协议》；法律方面，冯某、侯某、张某1诉请解除双方签订的《房屋租赁协议》不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于可以解除的情形。因此，冯某、侯某、张某1主张解除该《房屋租赁协议》没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决：驳回冯某、侯某、张某1的诉讼请求。案件受理费33,550元（冯某、侯某、张某1已预交），由冯某、侯某、张某1负担。   二审中，冯某、侯某、张某1向本院提交如下证据：1.吴某与高某于2014年9月28日签订房屋租赁协议（7天连锁酒店），拟证明该协议约定押金120万；2.吴某与高某于2017年签订的调解备忘录，拟证明双方确认高某已向吴某支付7天连锁酒店和涉案房屋的租赁押金共计160万元；3.三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初4551号案件庭审笔录，拟证明吴某自认收取了冯某、侯某、张某1、高某120万元的押金。同理，本案40万元押金也已经收到；4.吴某在一审法院审理的（2018）琼0271民初4551号案件中向法庭提交的冯某、侯某、张某1、高某等人于2015年3月8日签订的7天连锁酒店迎宾路海景店股东合作协议，拟证明已支付涉案商铺的押金40万元。吴某的质证意见为：关于7天连锁酒店的房屋租赁协议与本案无关；调解备忘录是约定对方应当向吴某支付160万元押金，并非确认对方已经支付了160万元押金；庭审笔录只能证明吴某承认收到7天连锁酒店的租赁押金，不能推理证明吴某亦承认收到了本案的40万押金；股东协议是对方内部问题，不予质证。综上，上述证据不能证明吴某已经收到涉案房屋的40万元押金，均不予认可。吴某向本院提交如下证据：1.询问笔录，拟证明冯某、侯某、张某1的代理人在另案询问时向法院承认还在使用涉案商铺；2.两张照片，拟证明冯某、侯某、张某1目前还在使用该商铺，商铺里面有桌子、纸箱、电饭煲等；3.三亚市中级人民法院（2019）琼02民终1700号判决书，系吴某主张冯某等人支付涉案商铺2019年租金和滞纳金的案件，拟证明该生效判决已认定该租赁合同有效，且冯某、侯某、张某1还在使用涉案商铺。冯某、侯某、张某1的质证意见为：对该三份证据的真实性、合法性和关联性均予以认可，但询问笔录中代理人所回答的“使用”的含义并不是产生收益，只是摆放物品，从照片中可以看到椅子上有天花板掉的皮，看着就是闲置的状态。由于涉案商铺目前无法经营，因此冯某、侯某、张某1主张合同解除。   鉴于张某1等人提交的上述证据无法直接证明高某已向吴某支付涉案房屋的租赁押金40万元，且吴某否认已收到涉案房屋的押金，故本院不予采纳；张某1等人对吴某提交的上述证据的三性均予以认可，本院予以采纳。   经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。   另查明，涉案《房屋租赁协议》第八条约定解除合同的条件，即甲乙双方同意，下列情况之一的，一方可书面通知另一方解除合同：1.乙方为自然人的情况下，若在租赁期内由于乙方发生人身意外事故导致意外死亡……2.甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全的；或甲方未按合同约定的期限向乙方交付房屋的。3.在租赁期间房屋出现权属纠纷而导致合同无法继续履行的，甲方承担违约和赔偿责任……4.乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏不修复的。5.因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；6.乙方逾期不支付租金累计超过三个月的。   本院认为，本案的争议焦点为：吴某是否构成违约以及上诉人主张解除涉案租赁协议是否有事实和法律依据。1.双方签订的合同为双方当事人的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。2.本案并未出现涉案协议中双方约定解除的第2、3种情形。（1）吴某称涉案房屋的第二层加层系冯某等人在涉案房屋第一层自行增加的隔层，且该隔层至今未被行政机关确认为非法建筑而拆除，并未出现导致租赁房屋无法使用或者不能实现租赁目的的情形。（2）吴某对涉案房屋享有15年的使用权，且并未出现权属纠纷，吴某在其有效使用权限内有权将涉案房屋出租他人获得收益。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，吴某于2017年底至2018年初系因冯某、侯某、张某1、高某拖欠租金而在7天连锁酒店张贴书面催交通知，不构成违约。虽然冯某、侯某、张某1未按《房屋租赁协议》的约定向吴某支付租金已构成根本违约，但吴某不同意解除双方签订的涉案租赁协议。因此，冯某、侯某、张某1主张解除涉案租赁协议没有事实和法律依据，不应予以支持。   综上所述，冯某、侯某、张某1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费33,550元（冯某、侯某、张某1已预交），由冯某、侯某、张某1负担。   本判决为终审判决。   审判长 尹合欢   审判员 黎 金   审判员 李新建      二〇二〇年七月八日   法官助理 张志琴   书记员 吴妍妍   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。