贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初1650号原告：王朝金，男，1966年2月22日生，汉族，贵州省普定县人，住贵州省普定县。委托诉讼代理人：毛莉佳，贵州磐正律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：贺东艳，贵州磐正律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：安顺阳光妇科医院有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区中华北路客车北站旁，统一社会信用代码：91520490683978859A。法定代表人：徐秋建。原告王朝金诉被告安顺阳光妇科医院有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王朝金及其委托诉讼代理人毛莉佳、贺东艳，被告安顺阳光妇科医院有限公司的法定代表人徐秋建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王朝金向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金人民币147627元（暂时计算至起诉之日）、逾期付款违约金人民币28325元（分阶段按照中国人民银行同类人民币贷款逾期罚息利率标准暂时计算至起诉之日）。2、判令被告于判决生效之日10日内恢复租赁门面的门窗、墙面、水电户并将门面交付于原告。3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年12月30日，被告因业务发展需要，与原告签订了《房屋租赁协议书》，双方约定将原告所有的位于中华北路客车北站（西秀区气象局隔壁）的门面一间租赁给被告，租赁门面面积约38平方米，租赁期限从2010年9月29日至2019年9月28日。租金付款方式为按年支付门面租金，先付后用。乙方给付甲方门面租金第一年24000元（每月2000），第二年在第一年基础上递增8%，第三年在第二年的基础上递增8%，第四年至第十年的租金以此类推。合同期满，乙方如需继续租用，应提前2个月同甲方协调，在同等条件下，乙方享有优先租赁权；乙方如不继续租用甲方门面，乙方不允许转租他人，则乙方给甲方恢复门面的门窗和墙面，保护水电户头。协议双方签订后，原告按照协议约定，如期将门面交付给被告租赁使用。但是被告仅仅支付租金至2016年9月份，就不再按照协议约定的付款期限向原告支付租金。原告多次向被告催要租金，但被告以各种理由拒绝履行其付款义务。现租赁协议约定的租赁期间已满，被告并未与原告协商续租事宜，并且拒绝将门面交付于原告。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告安顺阳光妇科医院有限公司辩称：案涉租赁房屋从2016年1月2号已转给陈志建，陈志建向原告支付了一年多的租金。原告围绕其诉讼请求向本院提交了原告的身份证复印件、被告的企业工商登记信息打印件、《合资建房协议书》复印件、收款收据复印件、证明、《房屋租赁协议书》、收条照片打印件；被告提交了法定代表人身份证复印件等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。对于被告提交的《协议书》复印件，被告的法定代表人徐秋建及股东陈德龙与案外人签订的关于转让原安顺阳光妇科医院资产的该份协议书的约定，不能对抗原告诉请要求被告支付租金的主张，故本院不予采信。经本院审理认定事实如下：2010年12月30日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定被告租用原告位于安顺市西秀区站（西秀区气象局隔壁）面积约38平方米的门面一间，租赁期限从2010年9月29日至2019年9月28日止，共10年，房租从2010年9月29日计算。第一年的租金每月2000元，总计24000元；第二年的租金在第一年租金的基础上递增8%；第三年的租金在第二年租金的基础上递增8%；第四年至第十年的租金以此类推；租金按年支付，先付后用。同时还约定了：租赁期间产生的水、电费由被告自行承担；合同期满，被告如需继续租用，应提前两个月同原告协调，在同等条件下，被告享有优先租赁权；被告如不继续租用原告门面，不允许转租他人，应给原告恢复门面门、窗和墙面，保护水电户头。合同尾部落款处有原告的签名以及被告方代表的签名，并加盖有被告方印章。原告实际已于合同签订前将案涉房屋交付被告使用，合同系事后补签。合同签订后，被告按约向原告支付了截至2016年9月的房屋租金，之后便未再向原告支付任何款项。2019年9月28日，原、被告约定的租赁期限届满，被告未向原告支付欠付租金，也未与原告协商续租事宜，并且未将租赁房屋交还原告。同时查明，案涉门面房所在楼房系于1992年1月23日由安顺市南马村委统筹实施的集资建房，原告王朝金属集资人之一，其先是交纳了建房集资款人民币3000元，后又支付了购房款人民币25160元。房屋产权证约定由南马村委办理。庭审中，原告自认案涉房屋现尚未办理不动产权证书。本院认为：原告于2010年12月30日前将其出资购买的房屋出租并实际交付给被告使用，后双方于2010年12月30日补签《房屋租赁协议书》，对租期、租金的计算及支付方式、续租相关事宜等进行了约定，双方租赁合同关系成立，该协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，依法受法律保护，对原、被告双方均具有约束力。被告租赁使用原告房屋期间，依约支付了截至2016年9月的租金后，便未再向原告支付租金，违反了其应负的主要合同义务。原告起诉时，双方约定的租赁期限（2010年9月29日至2019年9月28日）已届满，现原告提出要求被告将案涉租赁门面房的门、窗、墙面恢复并向其交还房屋的诉请符合双方合同约定，本院予以支持。对于原告诉请要求被告恢复水电户，因双方合同中对于水电户头的约定为“保护水电户头”，此处的保护并未明确是对水、电表外观的保护还是需维持房屋租赁期间水、电户名与出租前户名的一致性，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告要求被告向其支付租金的诉请，原告自认房屋租金被告已付至2016年9月，根据双方约定的租金计算方法：2016年9月29日至2019年9月28日的租金计算为人民币123639元；自2019年9月29日起，租赁合同因约定的租赁期限届满而终止，但被告未向原告交还房屋，被告应参照双方对于租金计算的约定向原告支付房屋占有使用费，因被告向原告交还房屋的时间尚不可知，故对于租赁期限届满后的房屋占有使用费暂时计算至原告起诉立案当月的28日（2020年4月28日）止，之后的房屋占有使用费，待被告向原告交还房屋后，原告可另行主张。自2019年9月29日至2020年4月28日的房屋占有使用费参照租金标准计算为27986元。前述租金及房屋占有使用费共计人民币151625元。对于原告要求被告按照应当支付租金的时间节点及对应金额向其计付逾期付款违约金的诉请，双方在合同中虽未对逾期付款违约金作约定，原告亦并未举证证明其因被告违约造成的实际经济损失，但考虑到被告多次逾期支付租金的行为势必会给原告造成一定经济损失，故对于原告的此项诉请，酌情支持如下：1、以被告欠付原告的租金人民币123639元为基数，自原告起诉之日（2020年4月26日）起，按照全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率计算至前述租金付清之日止；2、以被告应向原告支付的房屋占有使用费人民币27986元为基数，自2020年4月29日起，按照全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率计算至前述房屋占有使用费付清之日止。对于被告辩称陈志建向原告支付过一年多的租金的意见，因被告未能提交证据证实，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺阳光妇科医院有限公司于本判决生效之日起十日内将其向原告王朝金承租的位于安顺市西秀区站（西秀区气象局隔壁）的门面房屋的门、窗及墙面恢复原状，并将房屋交还原告王朝金。二、由被告安顺阳光妇科医院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王朝金支付2016年9月29日至2019年9月28日的房屋租金人民币123639元，并支付逾期付款违约金（违约金以人民币123639元为基数，自2020年4月26日起，按照全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止）。三、由被告安顺阳光妇科医院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王朝金支付2019年9月29日至2020年4月28日的房屋占有使用费人民币27986元，并支付逾期付款违约金（该违约金以人民币27986元为基数，自2020年4月29日起，按照全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率计算至房屋占有使用费付清之日止）。四、驳回原告王朝金的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3870元，减半收取人民币1935元，由被告安顺阳光妇科医院有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员  付蓉二〇二〇年七月二十日法官助理高静书记员姜俊亮