江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初906号 原告（案外人）：葛志军，男，1967年1月1日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告（案外人）：徐佳丽，女，1965年12月8日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告（申请执行人）赵连有，男，1962年11月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：颜东军，江苏华脉律师事务所律师。 第三人（被执行人）：毛广金，男，1955年3月23日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告葛志军、徐佳丽与被告赵连有、第三人毛广金案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告葛志军、徐佳丽、被告赵连有及其委托诉讼代理人颜东军到庭参加诉讼，第三人毛广金经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明：赵连有与毛广金承揽合同纠纷一案，本院于2015年11月3日作出（2015）沭民初字第02992号民事调解书，调解书内容为：“一、毛广金于2016年2月3日前给付赵连有工程款90000元，余款赵连有放弃，同时赵连有也放弃要求毛广金支付利息的诉讼请求。如毛广金不按期给付，则向赵连有支付100000元工程款；二、双方就此案无其他纠纷；三、案件受理费5178元，减半收取2589元，由双方各半负担。”该民事调解书生效后，根据赵连有申请，本院于2016年2月5日立案执行，案号为（2016）苏1322执967号。 执行过程中，本院于2018年12月17日作出（2016）苏1322执967号执行裁定，裁定对被执行人毛广金所有的位于沭阳县两套房屋予以查封。案外人葛志军、徐佳丽以位于沭阳县房屋归其所有为由，提出执行异议。2019年12月24日，本院作出（2019）苏1322执异342号执行裁定，驳回葛志军、徐佳丽的异议请求。 原告葛志军、徐佳丽向本院提出诉讼请求：确认位于沭阳县房屋归二原告所有；停止沭阳县人民法院（2016）苏1322执967号执行裁定对沭阳县房屋的执行。 依据的事实和理由：二原告与毛广金于2011年9月22日就沭阳县房屋签订房屋买卖合同，合同约定：该商品房建筑面积103.58平方米，车库22.09平方米，总价款264000元。二原告在合同签订后一次性付264000元购房款，房屋交付时一次性付清，合同签订同时，毛广金需要向二原告交付房屋，并提供与此房屋有关的所有证件，毛广金有义务协助二原告办理房屋过户手续，办理过户手续费用由二原告承担，如果因毛广金原因导致二原告不能办理过户手续，毛广金赔偿二原告因此造成的所有损失。合同签订当日，二原告向毛广金付清全部264000元房款，毛广金将该房屋交付给二原告，二原告搬进该房屋入住至今。后来二原告多次催告毛广金协助办理过户手续，毛广金以种种理由拖延办理。请求依法支持二原告的诉讼请求。 被告赵连有辩称：涉案房屋登记在毛广金名下，毛广金为涉案房屋的所有权人。请求驳回二原告的诉讼请求。 第三人毛广金未作陈述。 二原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据： 毛广金出具的收条、转账凭证（按毛广金要求转账给毛广同）、购房协议、毛广金于2017年5月2日出具的协议、燃气公司合同、安置补偿协议、结算单、房产证、沭阳县人民法院（2018）苏1322民初16920号民事判决、宿迁市中级人民法院（2019）苏13民终381号民事判决。 被告赵连有对二原告提供的证据质证意见为： 对于房屋买卖协议，被告不是该协议的当事人，对此协议被告不知情，对真实性不予认可。对房屋拆迁安置协议、结算单的真实性无异议，该协议载明的被拆迁人为毛广金，可证明涉案房屋的所有权人为毛广金。对燃气供用气公司的合同真实性无异议，该合同显示用气方为毛广金，可证明涉案房屋为毛广金。对于银行转账凭证系原告与案外人之间的转账情况，与本案无关联性。对毛广金出具的收条，被告不清楚该条据是如何形成，请求法院对其真实性依法认定。涉案房屋的房款是大额，二原告未能提供款项的银行流水，仅凭收条来证明，不能达到其证明目的。对第三人毛广金于2017年5月2日出具的协议，因被告不是该协议的一方，对其真实性不予认可。对房产证真实性无异议，可证明毛广金系涉案房屋的所有权人，房产证显示时间为2012年3月8日，距离二原告起诉毛广金房屋买卖合同一案（2018年10月8日），在这个时间，涉案房屋所在的小区早就具备过户的条件，二原告怠于行使权利，具有重大的过错。目前房屋仍登记在毛广金名下，毛广金仍为房屋的所有权人。对二份判决书真实性无异议，可充分证明二原告怠于行使权利，涉案房屋登记在毛广金名下，已经被执行查封，过错在二原告。 本院认证意见： 本院（2018）苏1322民初16920号民事判决、宿迁市中级人民法院（2019）苏13民终381号民事判决系已生效民事判决，上述判决已认定在本院查封之前，二原告与毛广金签订合法有效的房屋买卖合同并付清购房款，且已将涉案房屋交付二原告占有使用多年，本院予以确认。上述民事判决查明的事实也由二原告提供的其它证据予以佐证。本院对二原告提供的证据的真实性均予以认定。 另查明：2011年9月22日，葛志军（买房人、乙方）与毛广金（售房人、甲方）签订购房协议一份，约定：葛志军购买毛广金所有的位于沭阳县花都锦城21号楼一单元603室面积为103.58平方米房屋及1-16号面积为22.09平方米储藏室；上述房屋占用范围内的土地使用权及相关权益随该房屋一并转让；乙方在9月18日前付给甲方定金伍仟元整，上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款时由甲方退还乙方；该房屋协议价格为人民币贰拾陆万四千元整，房价款的支付方式和支付时间为2011年9月22日以现金支付（一次性付款）；甲、乙双方定于2011年9月22日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，甲方有义务协助乙方到有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，房产过户产生的一切费用均有乙方承担……。同日，葛志军给付毛广金房屋及车库价款264000元，毛广金出具收条，载明“今收到人民币贰拾陆万肆仟元正（收花都锦城21号楼1单元603室、车库全款）”。后毛广金将案涉房屋交付葛志军、徐佳丽使用，并由葛志军支付案涉房屋电费等相关费用。 还查明：二原告直至2016年下半年，始知第三人毛广金取得涉案房屋产权证。涉案房屋从2012年4月11日开始即设定抵押，2018年6月27日还清本息，2019年12月10日办理抵押权注销手续。期间，涉案房屋被法院查封。 本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，在本院查封涉案房屋之前，二原告已与第三人毛广金签订合法有效的书面房屋买卖合同并付清购房款，且占有使用涉案房屋至今。涉案房屋原系拆迁安置房屋，产权登记到毛广金名下之后，二原告才可向毛广金主张办理过户登记手续。二原告于2016年下半年始知毛广金取得涉案房屋产权证，此后，因涉案房屋存在抵押、查封，无法办理过户登记，对此不能归责于二原告，应认定非因二原告自身原因未办理过户登记。 综上，二原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。二原告要求确认涉案房屋归其所有，依据不足，本院依法不予支持。第三人毛广金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行本院（2016）苏1322执967号执行裁定对沭阳县房屋的查封。 二、驳回二原告的其它诉讼请求。 案件受理费5260元（二原告已预交），由二原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费5260元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××66，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。 审 判 长  彭金波 人民陪审员  韦乾元 人民陪审员  王惠平 二〇二〇年七月六日 书 记 员  王治红 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。