辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初1740号原告：沈阳港晟房产开发有限公司，统一社会信用代码：91210100793177796X，住所地沈阳市东陵区白塔镇白塔村。法定代表人：盛军。委托诉讼代理人：奎媛，系辽宁同泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秋萍，系辽宁同泽律师事务所律师。被告：中国民生银行股份有限公司沈阳分行，统一社会信用代码：91210100583892775D，住所地沈阳市和平区南京北街**。负责人：程清亮，行长。委托诉讼代理人：韩昀鸰，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。第三人:米春兰，女，1980年3月3日出生，汉族，住河北省邢台市晋县。原告沈阳港晟房产开发有限公司（以下简称“沈阳港晟公司”）诉被告中国民生银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“民生银行”）、第三人米春兰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告沈阳港晟公司的委托诉讼代理人奎媛、张秋萍，被告民生银行的委托诉讼代理人韩昀鸰均到庭参加诉讼。第三人米春兰经本院依法公告传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳港晟公司诉称，1、请求法院依法判决中止对沈阳市浑南区房屋的执行；2.请求法院判决确认沈阳市浑南区房屋所有权归原告沈阳港晟房产开发有限公司所有;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月19日,原告与米春兰签订了合同编号为E1527134549的《商品房买卖合同》并依法进行了备案,该合同约定,原告将其开发建设的沈阳市浑南区房屋(下称案涉房屋)销售给米春兰,案涉房屋房款总价为615657元,米春兰应于合同签订当日向原告支付首付款185657元,剩余房款430000元以办理银行按揭贷款的方式支付给原告。同日,原告与米春兰签订了《首付分期借款合同》,期限为3年,金额为175000元,被申请应当于2016年9月30日前支付首付分期款68000元,于2017年9月30日前支付首付分期款68000元,于2018年9月30日前支付首付分期款39000元。米春兰于2015年11月18日向原告支付5000元,11月19日支付5657元,于2016年10月2日还首付分期款68000元,共计78657元,后未支付过首付分期款,至今仍有首付款107000元未付。2016年1月14日,原告(保证人)与米春兰(借款人)及中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行(下称邮政沈阳分行,贷款人)签订了《个人消费贷款及担保合同》,约定贷款430000元,用于购买案涉房屋,原告作为保证人提供连带保证责任,对借款合同项下全部贷款本金、利息(包括罚息和复利)、违约金、赔偿金等金额承担保证责任。2016年1月22日,邮政沈阳分行对案涉房屋办理了抵押登记。2018年1月11日,由于米春兰逾期三期(自2017年10月开始逾期)未偿还向银行的贷款,邮政沈阳分行向原告发出《中国邮政储蓄银行个人贷款逾期催收函》,要求原告在五天内承担保证责任。2018年1月12日至2019年6月17日,经银行催告,原告依据《个人消费贷款及担保合同》约定代米春兰向邮政沈阳分行共偿还应付贷款55859.83元(米春兰自2017年10月至2o19年6月17日的银行欠款)。根据银行催款,后续还将继续偿还,直至全部偿清为止。2018年4月3日,因米春兰逾期支付首付分期房款,逾期偿还银行月供,严重违反商品房买卖合同约定,原告向沈阳市浑南区人民法院(以下称浑南法院)起诉解除与米春兰签订的《商品房买卖合同》,并要求法院判令米春兰支付违约金9234⒏55元。2018年8月27日,经审理浑南法院作出并送达了(2018)辽0112民初3428号民事判决书。判决:“一、解除原告沈阳港晟房产开发有限公司与被告米春兰于2015年11月19日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》;二、被告米春兰于本判决生效之日起10日内向原告沈阳港晟房产开发有限公司支付违约金9234⒏55元;三、被告米春兰于判决生效之日起10日内向原告沈阳港晟房产开发有限公司退还位于沈阳市浑南区房屋;四、被告米春兰于本判决生效之日起10日内协助原告沈阳港晟房产开发有限公司办理《商品房买卖合同》撤销备案登记手续。五、原告沈阳港晟房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向被告米春兰返还购房款78657元。”2018年9月20日,该判决生效,原告在向浑南法院申请强制执行,浑南法院在执行过程之中发现案涉房屋已被和平区法院进行预查封。因预查封及银行抵押存在,无法办理撤销预告登记及备案,从而原告与米春兰解除《商品房买卖合同》的判决无法继续执行。基于上述事实,原告于2018年10月18日提起执行异议申请,请求贵院中止对案涉房屋的执行,贵院于2019年9月23日作出并于2019年10月1日送达了(2019)辽0102执异737号裁定,裁定驳回原告的异议。原告对以上裁定结果不服,故提起执行异议之诉,请求法院依法判决中止对案涉房屋的执行并确认案涉房屋所有权归原告所有。具体理由如下:(2019)辽0102执异737号裁定事实不清并适用法律错误。本案为执行异议纠纷,应围绕原告对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利进行审查。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定:“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)己登记的不动产,按照不动产登记簿判断;”本案案涉房屋因原告开发建设自始取得房屋所有权,在不动产登记机关登记在原告名下。虽案涉房屋因米春兰与原告签订商品房买卖合同并备案在米春兰名下,但未办理不动产物权产权登记,所有权并未从原告名下变更至米春兰名下,房屋所有权一直属于原告,从未发生变更。(2019)辽0102执异737号民事裁定书未审查案涉房屋权属,进行裁定,系事实不清。另贵院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条,认为解除商品房买卖合同判决的时间晚于预查封时间,认定不能排除执行异议,法律适用错误。该法律规定适用范围系原权属归被执行人,因另案判决后归属于案外人,不予支持案外人主张,而本案不属于以上情况,本案案涉房屋所有权一直归原告所有,提供的(2018)辽0112民初3428号判决系原告与米春兰签订商品房买卖合同并备案在米春兰后,米春兰取得案涉房屋的所有权期待权益,但因商品房买卖合同解除,该期待权消失,案涉房屋现与米春兰己无关。而贵院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条为法律依据,裁定驳回,不符合法律制定的初衷,属于适用错误。二、原告享有足以排除执行的权利,应当支持原告的申请。1、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定,不动产的所有权变动要进行物权不动产登记,所有权人即实质权利人系物权登记名下的人,而非备案合同登记名下的人,故原告系所有权人。被告依据相关判决,对米春兰享有债权,对于案涉房屋因米春兰签订商品房买卖合同发生所有权期待权进行预查封,非所有权即物权,案涉房屋所有权一直归原告所有。根据“物权优于债权”原则,原告对涉案房屋享有的权利优于民生银行基于执行程序对涉案房产享有的权利,足以排除执行。2、米春兰对涉案房产付出甚少,未付清房屋全部价款。涉案房屋房款总额615657元，米春兰仅支付首付款78657元,其他首付款107000元至今未能支付,银行贷款米春兰在2017年10月已停止偿还月供,银行通知原告承担连带保证责任,截止2019年6月17日共计代米春兰偿还55859.83元。也是基于米春兰的付款情况及违约行为,法院判决解除了原告与米春兰的买卖合同。因银行未通知原告进行一次性代偿全部贷款,又因本案仍在诉讼当中,所以原告未进行一次性代偿,原告将继续偿还剩余银行欠款。三、综上，(2019)辽0102执异737号裁定事实不清并适用法律错误,对于案涉房屋物权并未实际审查,案涉房屋所有权自始归原告所有，原告对于案涉房屋享有足够排除执行行为的民事权益，求贵院支持原告的全部诉讼请求。庭审中，原告撤回诉讼请求2。被告民生银行辩称，沈阳港晟房产开发有限公司申请解除《商品房买卖合同》无效。沈阳港晟房产开发有限公司与米春兰签署《商品房买卖合同》属于买卖合同，《首付分期借款合同》是该买卖合同之外的借款合同。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为债权合同之一种属于买卖合同，而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。我国《合同法》第167条规定:迟延支付的到期价款达到全部价款的1/5时，出卖人可主张解除合同。该房屋总价款为615657元，由两部分组成，一部分为由米春兰向申请中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行的《个人消费贷款及担保合同》所得430000元，该合同于2016年1月14日签署，所贷房款已由中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行向沈阳港晟房地产开发有限公司一次性付清。一部分为米春兰与沈阳港晟房地产开发有限公司所签署的《首付分期借款合同》所确定的分期借款175000元，借款用于支付买卖房款，已于借款合同成立之日起一次性作为房款给付沈阳港晟房地产开发有限公司，分期偿还的是借款，而非房款。至2016年1月14日为止，米春兰已经实质上完全付清全部房款，不存在延迟支付购房款的情形。即便如原告自认的情形，被执行人米春兰并未按合同约定足额缴付首付款，仅支付了78,657元，剩余首付余款及银行贷款未给付，原告沈阳港晟房地产开发有限公司亦没有全部履行完毕银行贷款代偿义务，在此情形下原告仍为其办理了《商品房买卖合同》登记备案，自身存在过错。故沈阳港晟房地产开发有限公司主张解除《商品房买卖合同》缺乏事实与法律依据。2、沈阳港晟房产开发有限公司无权要求处分涉案房产我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即民法中通用的区分原则。基于之前所确定的事实，根据沈阳港晟房产开发有限公司的表述：……2016年11月5日，港晟公司将案涉房屋交付米春兰……。表明《商品房买卖合同》已经生效并完成，双方均实现了合同规定的给付义务，相应的物权变动业已发生。即使《商品房买卖合同》解除，亦不能适用合同法第九十七条所述“恢复原状”的情形，原告应在承担保证责任后向米春兰追偿，其行使的权利已非物权而是普通债权。故而，《商品房买卖合同》的生效与涉案房产的不动产物权变动不发生影响，《商品房买卖合同》的生效与否亦不得影响已经开始的执行程序。3、沈阳港晟房产开发有限公司以仲裁或诉讼方式解除合同的不得对抗人民法院的执行。江苏省高级人民法院于2018年8月22日发布名为《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》的司法解释[苏高法（2018）86号]中，第三项解释：被执行人已将房款全部支付给开放商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。此司法解释的适用情形与本案完全相同，且发布时间较新，显示了我国司法制度在预告登记相关领域的发展方向，同时体现了物权法中物权公示制度的核心价值，对于本案具有详足的借鉴意义。涉案房产已于2017年8月30日查封，2017年12月6日宣判并经申请进入执行程序，而原告沈阳港晟房产开发有限公司提起用于解除《商品房买卖合同》的诉讼于2018年4月3日方始立案受理，2018年9月20日生效。沈阳港晟房产开发有限公司据（2018）辽0112民初3428号民事判决提起的执行异议属于“以仲裁或诉讼方式解除合同”对抗执行的行为,不应妨碍执行程序的继续进行。第三人米春兰未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年1月19日，原告沈阳港晟公司与第三人米春兰签订《商品房买卖合同》一份，约定：米春兰购买沈阳港晟公司开发的坐落于沈阳市浑南区，建筑面积133.36平方米商品房一处，房屋总价款615657元。合同签订后，原告沈阳港晟公司为上述房屋办理了备案登记手续。后因第三人米春兰未能按期支付房款及银行贷款，沈阳港晟公司以其严重违反合同约定，并导致沈阳港晟公司为其承担担保责任为由起诉至沈阳市浑南区人民法院。2018年8月20日，沈阳市浑南区人民法院做出（2018）辽0112民初3428号民事判决，判决内容为：“一、解除原告沈阳港晟房产开发有限公司与被告米春兰于2015年11月19日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、“被告米春兰于本判决生效之日起10日内向原告沈阳港晟房产开发有限公司支付违约金92348.55元；三、被告米春兰于判决生效之日起10日内向原告沈阳港晟房产开发有限公司退还位于沈阳市浑南区房屋；四、被告米春兰于本判决生效之日起10日内协助原告沈阳港晟房产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（编号为E1527134549）撤销备案登记手续；五、原告沈阳港晟房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向被告返还购房款78657元；六、驳回原告沈阳港晟房产开发有限公司其他诉讼请求。”该判决已于2018年9月20日发生法律效力。2017年12月6日，本院作出（2017）辽0102民初8326号民事判决书，判决内容为：“一、解除原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行与被告武立江、米春兰于2015年12月31日签订的《综合授信合同》；二、被告武立江、米春兰于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国民生股份有限公司沈阳分行借款本金839,864.82元，利息、罚息、复息合计12,098.4元，（以上本金及利息、罚息、复利计算截止至2017年11月29日）,并自2017年11月30日起按《综合授信合同》约定的计息办法给付原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、罚息、复利至本判决实际偿还之日止；三、被告武立江、米春兰于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行律师费2800元。”判决生效后，因被执行人米春兰未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人中国民生银行向本院申请强制执行。在诉讼过程中，经中国民生银行申请，本院于2017年8月7日作出（2017）辽0102民初8326号协助执行通知书和民事裁定书，预查封米春兰名下位于沈阳市浑南区，建筑面积133.36平方米房产一处。在执行过程中，原告沈阳港晟公司向本院提出执行异议，本院经审查，于2019年9月23日作出（2019）辽0102执异737号执行裁定书，认为本院查封行为符合法律规定，案外人请求法院解除预查封、终止房屋执行的异议事项和异议理由不具有阻却、排除执行的法律效力，依法不能成立，故裁定驳回案外人沈阳港晟房产开发有限公司的异议。沈阳港晟公司不服，以申请执行人中国民生银行为被告，被执行人米春兰为第三人提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点在于原告沈阳港晟公司所享有的民事权益能否排除人民法院的执行措施。本案涉案房屋业经沈阳市浑南区人民法院判决解除了原告沈阳港晟公司与第三人米春兰签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并判令第三人米春兰退还房屋，协助原告沈阳港晟公司办理撤销该房屋的备案登记手续，同时判令第三人米春兰向原告沈阳港晟公司支付违约金92348.55元，原告沈阳港晟公司向第三人米春兰返还购房款78657元。而被告中国民生银行亦未能提供证据证明原告与第三人之间存在恶意串通、规避执行的情形。据此，商品房买卖合同解除后，米春兰即不再享有涉案房屋的物权期待权，原告即享有涉案房屋的返还请求权，同时，该房屋的备案登记应予撤销。并且，在法院判决原告沈阳港晟公司应返还第三人米春兰的购房款数额小于第三人米春兰应支付原告沈阳港晟公司违约金数额的情况下，原告沈阳港晟公司作为该房屋的所有权人，有权请求人民法院解除预查封。故对原告沈阳港晟公司提出的解除对沈阳市浑南区房屋的预查封并中止执行的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：原告沈阳港晟房产开发有限公司的异议成立，停止对位于沈阳市浑南区房屋（建筑面积133.36平方米）的执行；案件受理费10870元（原告已预交），由第三人米春兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2019）辽0102执异737号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  盛 雯人民陪审员  周立影人民陪审员  王淑娟二〇二〇年七月八日法官助理谢慧杰书记员任天一本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。