广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1765号上诉人（原审原告）：刘杨明，男，汉族，住广东省德庆县***************，公民身份号码441************814。委托诉讼代理人：陈润发，广东通利达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘梅，女，汉族，住广东省阳山县**************，公民身份号码450************642。委托诉讼代理人：卞静，广东天穗律师事务所律师。上诉人刘杨明因与被上诉人刘梅房屋买卖合同纠纷一件，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘杨明上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判支持刘杨明关于继续履行《房屋买卖合同》的诉请，并判令刘梅协助办理过户手续；3.刘梅向刘杨明支付违约金159000元；4.本案一、二审受理费由刘梅负担。事实和理由：（一）一审法院已查明，各方当事人均陈述同意以“转按揭”方式办理贷款，事实上刘杨明在合同签订后已向佛山市南海区锦某房地产中介有限公司（以下简称锦某公司）支付了3万元费用用于办理“转按揭”。若转按揭交易成功，则无需刘杨明垫资赎契。在合同履行过程中，刘杨明多次向锦某公司询问合同进展，并于2019年6月9日按锦某公司要求补交银行流水、收入证明、住房套数等材料。锦某公司和刘梅从未告知刘杨明关于“转按揭”的进展情况，刘杨明在合同履行过程中不存在过错。（二）“转按揭”办理贷款的方式因刘梅征信不良无法办理，但此后锦某公司和刘梅并未将该结果告知刘杨明，也未告知后续办理垫资赎契的事宜。既然刘梅已同意按“转按揭”的方式履行合同，在“转按揭”未能成功办理的情况下，其应履行催告义务，明确告知刘杨明通过垫资赎契完成交易，而非直接解除合同。刘杨明在收到刘梅的《解除合同通知函》后，已向锦某公司、刘梅发出《限期履行〈房屋买卖合同〉的通知》，刘杨明在垫资赎契问题上不存在过错。（三）刘杨明与刘梅均没有对方的联系方式，导致刘杨明未能垫资赎契的过错在锦某公司。在刘杨明已发送了《限期履行〈房屋买卖合同〉的通知》的情况下，刘梅应按约定履行合同。若刘梅认为自身的合法权益受到侵害，则可向锦某公司主张权利。刘梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。刘梅同意刘杨明以“转按揭”的方式办理贷款是为了便于其完成交易，若“转按揭”不能完成，则其应按合同约定以垫资赎契的方式完成交易。刘杨明向一审法院起诉请求：1.刘梅继续履行于2019年3月31日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：100204），并协助刘杨明办理房屋的过户登记手续；2.刘梅支付刘杨明违约金159000元（总房款15%）；3.刘梅承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于广东省佛山市南海区***********************，显示抵押权人为中国银行广州越秀支行。2019年3月31日，刘梅（甲方，出售方）、刘杨明（乙方，购买方）及锦某公司（丙方，经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定刘杨明购买涉案房屋；成交价1060000元；定金150000元，乙方应在签署本合同时自行交付给甲方；乙方垫资赎契：甲方收到定金后10日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，乙方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款项转入甲方贷款账户内……甲方需承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用。付款方式为按揭办理。乙方应在签署本合同后十日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后十日内提供齐全办理银行贷款所需资料。首期款170000元，乙方须在[房管或国土部门受理交易递减当天][交税过户当天]直接支付甲方或存进甲方账户。尾期楼款（即申请贷款额）740000元以银行贷款额实际审批为准。如甲方违约，应将所有的楼款全部退还乙方，并将定金双倍退还给乙方，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金，如乙方违约，甲方将不退还乙方所付定金，以及赔偿甲方总楼款百分之十作为违约金。任何乙方恶意拖欠办理手续进度，赔偿非违约方总楼价百分之十五作为违约金。就上述合同中的约定的“乙方垫资赎契”，（2019）粤0605民初15376号（与本案合并审理），该案件中，锦某公司陈述“签约时三方口头约定通过转按揭方式（以贷款赎契）进行交易，所以合同中约定了由乙方垫资赎契”；刘杨明陈述“签约协商过程中确定以转按揭方式协商过户……支付了转按揭费3万元,刘杨明对其后续黄某龙（经纪方经办人员）与刘梅沟通的情况与结果不知情”；刘梅陈述“转按揭是在签约过程中中介提出转按揭方式成本低、也比较便利，故刘梅是配合刘杨明进行相关操作”。同日，刘杨明向锦某公司支付款项165000元，该款项分别由刘梅出具收据确认收取购房定金150000元、由锦某公司出具收据确认收取中介费（部分）15000元。2019年4月3日，刘杨明另行支付款项30000元予锦某公司，刘杨明陈述该笔费用用于转按揭办理的费用。刘梅持有一份落款时间为2019年4月8日、落款印章为中国银行广州越秀支行按揭中心业务受理章的《申请提前还款受理回执及指引》，要求在2019年4月26日前预存可扣划金额747300元。2019年6月17日，刘梅委托律师发送《解除合同通知函》予锦某公司，要求解除合同及主张违约赔偿，并要求锦某公司转达该份函件予刘杨明。2019年6月18日，锦某公司将上述《解除合同通知函》通过微信照片形式传达给刘杨明。次日刘杨明微信回复“我地交定金之前同你地锦某地产公司已经讲好用你地公司提议的找过桥公司转按揭的，而且我也转了3万元给你地锦某公司作为转按费，现在怎么多了垫资赎契的，都不知道你地怎么同卖方倾的”。2019年6月25日，刘杨明出具《限期履行的通知》，陈述己方无违约行为，要求各方配合办理过户。2019年7月23日，刘杨明向一审法院提起诉讼。至庭审辩论终结之日，涉案房屋尚未办理各方陈述的“转按揭”，亦未办理提前还贷。一审法院认为，涉案《房屋买卖合约》既包含了买卖双方之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现刘杨明、刘梅就涉诉房产买卖事宜发生纠纷，本案仅对刘杨明、刘梅之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉案合同约定尾款支付方式为刘杨明垫资赎契（即“乙方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款项转入甲方贷款账户内”），虽各方陈述同意以转按揭的方式支付尾款，但在签署正式合同时仍约定为“乙方垫资赎契”，且未作任何补充约定，可知，不管是口头约定的转按揭（买方承接涉案房屋贷款）或是书面约定的“乙方垫资赎契”，均可推断尾款支付的方式为买方垫资（包括买方以承接原有贷款的方式实现“垫资”即转按揭）。现后续未能实现转按揭方式垫资的情况下，买方应遵循合同约定及时履行垫资义务。刘杨明未在合同约定的银行预约扣款日（2019年4月26日）之前汇入足额垫资款项，违反合同约定，一审法院已支持刘梅在另案[（2019）粤0605民初15376号]案件中诉请解除合同及违约赔偿的主张，对本案刘杨明诉请继续履行合同、主张违约赔偿的请求，一审法院不予支持。刘杨明主张对涉案合同转按揭及赎契不知情，其己依照合同约定履行义务，而合同约定的尾款支付（刘杨明垫资赎契且期限内履行）实际未履行，义务未履行的一方应依照合同约定承担违约责任，刘杨明主张履行过程中已通过经纪方履行协商、沟通义务、没有收到经纪方要求配合的义务等，其可自行主张经纪方的相应责任，而不影响本案作为合同相对方的违约认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回刘杨明的全部诉讼请求。一审案件受理费7885.5元、财产保全费5000元，合共12885.5元，由刘杨明负担。二审期间，刘杨明向本院提交如下证据：1.个人信用报告及银行存折、个人明细对账单，拟证明刘杨明个人信用良好，且具有履行合同能力，能够继续履行合同；2.出生医学证明、幼儿园收据，拟证明刘杨明购买涉案房屋是为了居住和小孩读书，不存在恶意拖欠过户的情形。刘梅、锦某公司未提交新证据。本院依法组织了当事人进行质证。经审查，证据1即银行存折以及个人明细对账单所显示的数额不足以全额支付涉案购房款，并且刘杨明也表明其无法一次性支付购房款，故该部分证据不足以证明刘杨明在不能获得贷款的情况下能够继续履行合同，故本院对刘杨明的证明主张不予采纳。至于证据2，与本案的基本事实并无直接关联，本院依法不予采纳。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案与本院另案即（2020）粤06民终1764号案审理的是同一法律关系，诉讼请求之间具有因果关系，两案当事人互为原、被告，本质上属本诉与反诉之关系。由于本院在另案中已认定涉案合同因双方存在违约行为，且已判决解除合同，故对刘杨明在本案中要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。至于刘杨明要求刘梅支付违约金的上诉请求，因双方均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，应当各自承担相应的责任。根据本案的具体情况，本院对刘杨明上诉提出刘梅支付违约金159000元的请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15771元，由刘杨明负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年七月十三日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫