广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初653号 原告：桂林市城和物业服务有限公司，住所地桂林市叠彩区北辰路**华城商贸城****。 法定代表人：胡焕坤。 委托诉讼代理人：尹柄力，男，1965年1月2日出生，汉族，住广西桂林市七星区，该公司员工。 被告：广西壮族自治区烟草公司桂林市公司，住所地，住所地桂林市七星区骖鸾路**iv> 法定代表人：夏孟秋。 委托诉讼代理人：秦川，广西德恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘琪，男，1984年10月3日出生，汉族，住广西桂林市七星区,该公司员工。 原告桂林市城和物业服务有限公司（以下简称城和物业）与被告广西壮族自治区烟草公司桂林市公司（以下简称烟草公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告城和物业的委托诉讼代理人尹柄力、被告烟草公司的委托诉讼代理人秦川、潘琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂林市城和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费65470元、公共水电费及维护费2530元，总计68000元，并从2018年2月1日起至还清欠费款项之日止按每天3％日利率向原告支付违约金;2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年5月25日开发商桂林华城房地产开发有限公司与被告签订了8份《商品房买卖合同》约定：被告购买开发商开发的位于桂林市叠彩区㎡，1-22商铺46.08㎡，1-23商铺32㎡，1-24商铺33.31㎡，1-25商铺33.31㎡、1-100商铺32.9㎡、1-101商铺32.9㎡、1-102商铺58.34㎡（不含1-103杂物间25.47㎡）共8间商铺。2012年5月30日开发商将房屋建成后交付给被告，被告办理了交接手续，同日，原告（开发商选聘的前期物业管理公司）与被告双方签订了《物业管理前期服务协议》，《物业管理前期服务协议》约定：由原告向“xx”小区提供物业管理服务，合同期限至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。协议约定了双方的权利义务及物业管理服务的内容、质量、物业管理费收费标准、代收代缴服务、违约责任等。第十一条违约责任第四款规定：被告不按约定交纳有关费用的，原告有权要求被告补齐并从逾期之日起按每天3％交纳违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，原告认为，按协议约定，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用及交纳有关生活共用费用是受益人应尽的义务。被告系上述物业的业主，按约定被告应按建筑面积3.5元／㎡月的标准向原告缴纳物业管理费，各间商铺每年物业管理费分别为：1-21商铺39.24㎡×3.5×12=1648.1元、1-22商铺46.08㎡×3.5×12＝1935.4元、1-23商铺32㎡×3.5×121344元、1-24商铺33.31㎡×3.5×12=1399元、1-25商铺33.31㎡×3.5×12=1399元、1-100商铺32.9㎡×3.5×12=1381.8元、1-101商铺32.9㎡×3.5×12=1381.8元、1-102商铺58.34㎡×3.5×12=2450.3元（1-103杂物间25.47㎡×3.5×12=1069.7元）。被告从2012年5月30日收房后也按照约定交纳了部分物业管理费及其他约定的费用，但是自2013年1月1日起至2018年1月31日止，被告并未依约向原告缴纳物业管理费及其他约定的费用，期间被告共欠原告费用分别为：1-21商铺欠：物业管理费6730元（2014.11日-2018.1.31日）、公共水电公摊费及维护费245元（每月5元），共计欠费6975元；1-22商铺欠：物业管理费7903元（2014.1.1日-2018.1.31日）、公共水电公摊费及维护费245元（每月5元），共计欠费8148元；1-23商铺欠：物业管理费5488元（2014.1.10-2018.1.31日）、公共水电公摊费及维护费245元（每月5元），共计欠费5733元，1-24商铺欠：物业管理费6295.6元（2013.8.1日-2018.1.31日）、公共水电公摊费及维护费270元（每月5元），共计欠费6565.6元；1-25商铺欠：物业管理费7112元（2013.1.1日-2018.1.31日）、公共水电公摊费及维护费305元（每月5元），共计欠费7417元；1-100商铺欠：物业管理费7024元（2013.1.1日-2018.1.31日）、公共水电公摊费及维护费305元（每月5元），共计欠费7329元；1-101商铺欠：物业管理费7024元（2013.1.10-2018.1.31日）、公共水电公摊费及维护费305元（每月5元），共计欠费7329元；1-102商铺欠：物业管理费12455.6元（2013.1.1日-2018.1.31日）、公共水电公摊费及维护费305元（每月5元），共计欠费12760.6元；1-103商铺杂物间欠：物业管理费5437.8元（2013.1.1日-2018.1.31日）、公共水电公摊费及维护费305元（每月5元），共计欠费5742.8元，以上合计总共欠费金额为68000元。原告多次向被告催交上述费用但均无果。故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告烟草公司辩称，1、关于双方签订的前期物业管理协议，缴纳物业费的时间为每月的20日至30日，根据最高法规定，原告的诉请要求支付2017.9.30日前的物业费已过诉讼时效，之后的物业费的收取标准有异议；2、原告主张的公共水电费，合同中没有收取标准，没有向被告说明收取的依据，原告无权主张，没有事实、法律依据；3、违约金，由法院认定本金进行计算，3％过高，同意按总数的30％计算，违约金是连续性的，也是有诉讼时效的，与本金的诉讼时效一并计算；4、原告主张的其他费用没有法律依据，无权主张；5、本案存在无法使用物业，住户被强制疏散期间，从2012.11.5开始，在疏散期间，业主无法使用该物业，因为小区地面、墙体开裂，存在重大安全隐患，该期间物业无法正常提供服务，如果原告主张已提供该期间的物业服务，应提供相应证据，即便原告已提供服务，业主无法使用房屋期间，物业费由开发商承担；6、物业服务存在重大瑕疵，合同中约定了物业服务内容和质量，包括消防、消防设施以及对房屋的维护，这些方面物业公司均没有按照约定提供符合要求的服务，这些涉及业主的生命安全，物业存在重大瑕疵，即便要收取物业费，也应原约定标准上下浮。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，因与双方抗辩事由有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年，被告购买了位于桂林市叠彩区㎡），1-22商铺（46.08㎡），1-23商铺（32㎡），1-24商铺（33.31㎡），1-25商铺（33.31㎡）、1-100商铺（32.9㎡）、1-101商铺（32.9㎡）、1-102商铺（58.34㎡）、1-103杂物间（25.47㎡）共8间商铺。2012年5月30日，原告与被告就上述8间商铺分别签订了《前期物业管理服务协议》，约定：由原告向“xx”小区提供物业管理服务，合同期限至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。协议约定了双方的权利义务及物业管理服务的内容、质量、物业管理费收费标准、代收代缴服务、违约责任等。第十一条违约责任第四款规定：被告不按约定交纳有关费用的，原告有权要求被告补齐并从逾期之日起按每天3％交纳违约金。其中商铺的物业管理费按3.5元/㎡月收取，公共水电公摊费（按每月实际发生额进行分摊）;第六条规定：单元楼道灯电费及灯具维护费60元/年、业主住宅的垃圾费按市政有关规定执行。 2012年11月5日，xx部分住户疏散安置工作小组出具《xx部分住户疏散安置方案》，确定了安置工作小组成员、疏散的范围及对象、疏散安置方式、疏散安置的经费及保障等。该方案落款处有桂林市叠彩区人民政府办公室的盖章。 xx小区业主委员会出具情况说明，载明：“xx1-3区业主因存在安全隐患，自2012年11月至2014年8月期间，根据叠彩区政府成立的xx部分住户疏散安置工作领导小组出台的《疏散安置方案》，进行了疏散，并从桂加房地产开发公司领取赔付款项，情况属实。特此说明。” 另查明，从2012年11月-2013年8月，被告所有的六个门面（23/24/25/100/101/102）不同程度出现裂纹，均得到了相应的赔付款。本案中被告称，因被告的八个门面及一个杂物间与上述六个门面，在同一个片区，所以都被疏散了，直至2014年8月才搬迁回来。 被告向原告缴纳物业费至2012年12月31日，从2013年1月至2018年1月31日，被告未向原告缴纳全部物业费。2018年2月1日起，原告不再向xx提供物业服务。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告的诉请是否过了相关的诉讼时效；2、原告的各项诉请是否合法有据。 关于争议焦点一，原告的诉请是否过诉讼时效的问题。物业公司提供的物业服务具有连续性，诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算三年。原告于2018年2月1日撤离小区，故原告起诉时未满3年，原告的诉讼请求未过诉讼时效。 关于争议焦点二，原告的各项诉讼请求是否合法有据。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实的意思表示，内容未违反法律规定，合同合法有效。双方应按照合同的约定履行义务。原告辩解疏散期间无法使用物业，根据本案证据，可确认xx1-3区业主在2012年11月-2014年8月期间被疏散，而案涉商铺均属于被疏散的片区。且被告的部分商铺已经领取了赔付款，故本院对被告从2012年11月-2014年8月被疏散无法使用物业的辩解予以采信。被告亦辩解原告的物业服务存在消防等方面瑕疵，但物业存在部分瑕疵应向业委会及物业负责人反应，协商解决，不能成为其拒缴物业费的理由。故本院认为原告在合同存续期间向被告提供了物业服务，被告被疏散期间无法享受物业服务，故被告应按合同约定向原告支付扣除被疏散期间的物业费，即从2014年8月至2018年1月31日期间共42个月的相应物业费用。根据协议约定的商铺的物业管理费为3.5元/㎡每月，故被告应支付原告物业费为3.5元/㎡×（39.24㎡+46.08㎡+32㎡+33.31㎡+33.31㎡+32.9㎡+32.9㎡+58.34㎡+25.47㎡）×42个月=49031.85元；根据协议约定，单元楼道灯电费及灯具维护费60元/年，故原告主张每户5元/月的公共水电公摊费及维护费属于合理范围，被告应支付原告公共水电公摊费及维护费5元/月×9户×42个月=1890元。 关于违约金问题，《前期物业管理服务协议》约定违约金从逾期之日起按每天3％交纳。现被告认为违约金过高，但其表示同意按总数的30%进行缴纳。本院综合被告违约的数额、时间、情形考虑，认为按总数30%计算违约金属于合理范围，且系被告的意思表示，本院予以采纳，故违约金为（49031.85+1890元）×30%=15276.56元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下： 1、被告广西壮族自治区烟草公司桂林市公司支付原告桂林市城和物业服务有限公司物业管理费49031.85元，公共维护费1890元； 2、被告广西壮族自治区烟草公司桂林市公司支付原告桂林市城和物业服务有限公司违约金15276.56元； 3、驳回原告桂林市城和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费2010元，简易程序减半收取1005元，由被告广西壮族自治区烟草公司桂林市公司负担。 上述应付款项，义务人应在判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者被执行的财产所在地的同级法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2010元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  吴 奇 二〇二〇年七月八日 法官助理  陆颖贞 书 记 员  王曼珺 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。