广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2930号上诉人（原审原告）：闫彩，女，1969年3月20日出生，汉族，住河南省西华县*****************委托诉讼代理人：邓汝松，广东海智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，广东海智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为广东省中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六）（一照多址），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。上诉人闫彩因与被上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初11887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20号立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。闫彩上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判通大公司向闫彩赔偿经济损失50000元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律不当，应依法改判。闫彩已于2017年7月4日全部结清涉案商品房的按揭贷款，但由于通大公司与案外人将抵押银行弄错，且将注销抵押登记的资料递交给了非抵押银行，导致国土部门错误登记抵押银行以及办理注销抵押登记时间延迟。后通大公司得知该情况后不仅未向国土部门核实并纠正其错误，也未向闫彩履行其告知义务，而是任由事态发展，导致闫彩因此不能按时将房屋过户给二手买方以致其向案外人赔偿，遭受巨大损失。因此，闫彩有权向通大公司追偿。二、一审法院审判程序违法，未依法准许闫彩追加共同被告，且也未依职权追加必要参加诉讼的共同被告参加诉讼，应当发回重审。在一审诉讼中，闫彩发现其损失系通大公司、中山农村商业银行股份有限公司、中国银行股份有限公司中山分行、中山市自然资源局四方共同造成，四方当事人应对闫彩的损失承担连带赔偿责任。为此，闫彩申请追加中山农村商业银行股份有限公司、中国银行股份有限公司中山分行、中山市自然资源局为本案共同被告，但一审法院未依法准许，也未依职权追加，审判程序严重违法，应当发回重审。二审期间，闫彩补充以下事实和理由：一、涉案房屋没有注销抵押登记，一审并没有查明真实原因，虽然中山市自然资源局称经办人操作失误，且没有经过涉及本案利害关系主体进行质证，若如中山市自然资源局所称操作失误，根据物权法第二十一条第二款规定登记机构应当承担赔偿责任，故本案涉及国家利益和社会公共利益，要把整个事实查清，分析责任归属就必须把中山农村商业银行股份有限公司、中国银行股份有限公司中山分行、中山市自然资源局追加参与诉讼。二、一审法院以闫彩没有提交追加书面申请和认为闫彩追究的是通大公司违约责任为理由而没有追加当事人错误。《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条并没有规定当事人必须通过书面方式追加，闫彩在一审期间已经提出追加必须参加诉讼当事人，法院没有依法作出相关裁定。三、一审法院不应当适用简易程序审理本案。1.一审法院依职权向中山市自然资源局调取收集证据说明本案争议很大。2.涉及国家利益和社会公共利益不适用简易程序，若中山市自然资源局登记错误是需要承担赔偿责任。3.一审审理期限接近6个月，一审法院并没有经过双方当事人同意，违反了相关法律规定。通大公司辩称：一、闫彩诉称“由于通大公司与案外人将抵押银行弄错，且将注销登记的资料递交给了非抵押银行，导致国土部门错误登记抵押以及办理注销抵押登记时间迟延等”与事实不符。1.在办理涉案房屋的抵押权证，即他项权证的过程中，通大公司不存在任何过错。一审法院在查明本案事实过程中，中山市自然资源局对一审法院的复函已明确：是因中山市自然资源局经办人操作失误，将抵押权人错误登记为中国银行股份有限公司中山分行，故涉案房屋抵押权人登记错误与通大公司无关，通大公司不存在任何过错。2.闫彩称通大公司将注销登记的资料递交给了非抵押银行与事实不符。根据《购房按揭贷款合同（一手楼）》第二十一条“……；在抵押期间内，乙方已按期或提前归还借款本息后，甲方应出具书面证明协助乙方办理抵押登记注销手续，并将已由甲方执管的《商品房买卖合同》、《房地产权证》和《他项权证》等资料正本交还给乙方。”以及第五十八条“当乙方清偿了本合同项下的全部贷款本息及有关费用后，甲方应配合乙方办理抵押注销手续，并退回《商品房买卖合同》或《房地产权证》和《他项权证》，以及抵押物保险单。”的约定可知，抵押登记注销手续的办理义务主体为闫彩及涉案房屋的抵押权利人，即按揭贷款银行，且抵押登记注销手续的办理不需要通大公司履行任何协助义务。通大公司不清楚闫彩与按揭贷款银行按揭贷款合同的履行情况，通大公司没有义务，也不会参与闫彩与按揭贷款银行就涉案房屋抵押登记注销手续的办理，故闫彩有关“通大公司把解除抵押登记的资料错递给中国银行，致使国土办理房屋注销抵押登记时间迟延”的诉称与事实不符。3.涉案房屋注销抵押登记的办理，由闫彩与抵押权人办理即可，不需要通大公司协助办理。一审法院认为需由通大公司协助办理注销抵押登记有误，亦与事实不符。基于前述按揭贷款合同第二十一条、第五十八条以及按揭贷款合同的约定可知，涉案房屋抵押登记的注销，由闫彩与按揭贷款银行办理即可，按揭贷款合同中并无通大公司协助办理注销抵押登记的任何约定，涉案房屋抵押登记的注销，不需要通大公司履行任何协助义务且实际交易过程中也不需要通大公司履行协助办理注销抵押登记的任何义务，故一审法院认为需由通大公司协助办理注销抵押登记有误，亦与事实不符。二、闫彩并未提供任何证据证明抵押权利人登记错误以及注销抵押登记延迟是由通大公司的原因造成的，闫彩应承担举证不能的不利后果。三、涉案房屋未能及时办理注销登记手续，未能办理过户手续是由闫彩造成的，与通大公司无关。1.闫彩提交的证据《登记申请审批表》上载明，2017年10月24日，向中山市国土资源局提出了更正登记申请；2017年11月07日，中山市国土资源局已审批通过并同意了更正登记的申请。故更正抵押权利人登记的时间只需15天，而闫彩与张德灵、张丽丽签署的涉案房屋买卖合同中约定，在张德灵、张丽丽取得银行贷款批复函后35个工作日内自行筹资还清贷款，办妥注销抵押登记手续等。故即使通大公司在办理他项权证时，存在失误，在闫彩与张德灵、张丽丽所签署买卖合同约定的期限内，在闫彩自行筹资还清贷款后，也是完全可以办妥相应的注销抵押登记手续的。且闫彩与张德灵、张丽丽签署的买卖合同，是由闫彩与张德灵、张丽丽共同协商拟定的，闫彩应充分考虑各阶段可能发生的情况并承担合同签署后相应风险，此也超出了闫彩与通大公司就涉案房屋所签署买卖合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失。2.在案号为（2019）粤20民终1082号一案中，张德灵、张丽丽及中山市乐有家房地产经纪有限公司皆表明，在发函催办或要求闫彩办理注销抵押登记的情况下，闫彩违反买卖合同约定，以要求张德灵、张丽丽先行支付200000元为条件才予以办理，由此可知未能及时办理办理注销抵押登记的原因及责任在于闫彩，与通大公司及抵押权利人登记错误无关。3.张德灵、张丽丽在（2019）粤20民终1082号一案中表明，抵押权利人更正登记后，至张德灵、张丽丽于2018年5月18日提起诉讼，在长达6个月的时间里，闫彩与张德灵、张丽丽完全可以完成合同交易办理过户，但闫彩一直不愿意配合办理，可知是闫彩单方面决定不履行合同。四、其他意见与一审法院意见一致。综上所述，通大公司认为本案的一审判决正确，合法而又合情合理，应予维持。闫彩于2019年8月26日向一审法院起诉请求：通大公司向闫彩支付违约金250000元。一审诉讼过程中，闫彩向一审法院申请追加中山农村商业银行股份有限公司、中山市自然资源局及中国银行股份有限公司中山分行作为本案共同被告参与诉讼，并要求上述单位承担连带赔偿责任。同时，闫彩变更诉讼请求为判令通大公司向闫彩赔偿经济损失50000元。一审法院认定事实：2011年1月7日，闫彩（作为买受人）为购买位于中山市三角镇旭日御华庭22幢905房与通大公司（作为出卖人）签订合同编号为HTN2011001336的《中山市商品房买卖合同》约定买受人按银行按揭方式按期付款，该合同附件补充协议一部分约定如下：办理该商品房产权过户手续及领取房地产权证所产生的税费由本合同双方按照国家相关规定支付。如买受人委托出卖人办理房地产权证的，必须积极履行协助义务并在出卖人指定的时间将办证所需资料及费用交清予出卖人。若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延办证期限；无论何种情况之下解除或终止合同的，因买受人向银行申请贷款而导致的律师费、抵押登记费、保险费、公证费、银行按揭利息等费用或其它一切损失，出卖人均无需补偿予买受人，但由于出卖人违约导致解除合同的除外等。该合同及其附件补充协议还约定了其他事宜。2011年1月7日，闫彩（作为乙方）与原中山市**信用合作联社（作为甲方）、通大公司（作为丙方）三方就上述商品房签订《购房按揭贷款合同（一手楼）》，部分约定如下：乙方及丙方应协助甲方或甲方委托的机构办理抵押登记手续，在抵押期间内乙方已按期或提前归还借款本息后，甲方应出具书面证明协助乙方办理抵押登记注销手续，并将已由甲方执管的《商品房买卖合同》、《房地产权证》和《他项权证》等资料正本交还给乙方；丙方在楼宇竣工验收合格之日起三十天内到房地产登记部门办理《房地产权证》，协助甲方以及乙方补办抵押登记，并将《房地产权证》和《他项权证》正本交由甲方执管；乙方授权委托甲方或甲方指定的中介机构办理本合同公证（如需公证）或见证，抵押物之抵押登记/备案/注销，以及购买房屋保险、缴交手续费等手续，领取《房地产权证》、《他项权证》等文件；未经甲方书面同意，乙方上述授权委托及有关承诺不可撤销。上述委托行为不另签委托书，有效期至乙方在本合同中的全部责任和义务完全履行完毕之日止。合同附则部分约定抵押人、抵押权人（即贷款人）同意委托广东香山律师事务所凭本合同到中山市房地产交易管理所办理抵押登记手续。该合同还约定了其他事宜。2017年2月24日，案外人张德灵作为买方，闫彩作为卖方以及案外人中山市家家顺房地产经纪有限公司（后更名为中山市乐有家房地产经纪有限公司）作为居间方就中山市三角镇旭日御华庭22幢905房的二手房买卖及居间服务事宜签订《中山市********服务合同》。2017年6月1日，案外人张德灵、张丽丽与闫彩签订主体变更确认书，双方确认上述合同买方的权利义务由案外人张德灵转给案外人张德灵、张丽丽。后两案外人称由于闫彩领取房产证后没有及时按合同约定期限办理注销抵押登记手续，导致无法办理过户，合同目的也无法实现，其要求解除双方签订的上述合同。闫彩则称系由于开发商把解除抵押的资料错误递交给中国银行导致上述房地产至今没有注销登记，责任不在闫彩。案外人张德灵、张丽丽与闫彩因上述房地产买卖产生的纠纷协商未果，故案外人张德灵、张丽丽于2018年5月18日诉至一审法院。一审法院经审理作出（2018）粤2072民初5771号民事判决书，其中查明上述房地产的权属证书于2017年3月22日出具，闫彩实际于2017年6月1日领取。2017年7月1日，案外人张德灵、张丽丽依约向银行申请按揭，并取得中国工商银行的二手房按揭贷款确认书。中山市不动产登记资料证明表显示，上述房地产于2017年3月22日办理了抵押登记于中国银行股份有限公司中山分行名下，后于2017年11月22日办理了注销抵押登记，但同日又办理了抵押登记于中山农村商业银行股份有限公司名下，至今仍未办理注销该抵押登记。一审法院经过审理后认为案外人张德灵、张丽丽于2017年7月1日取得中国工商银行的二手房按揭贷款取确认书，但闫彩未能在合同约定的期限内办妥注销涉案房地产的抵押登记手续，涉案房地产至今仍处于有抵押登记状态，导致涉案房地产无法在约定的时间内办理过户。闫彩称是由于开发商的原因导致其无法按合同约定注销抵押登记，责任不在闫彩，但其未能提供证据证明，即使属实，这也是闫彩与开发商的内部法律关系，与案外人张德灵、张丽丽无关，闫彩不能以此对抗对其负有合同的义务，另案外人中山市乐有家房地产经纪有限公司明确表示多次要求闫彩履行赎楼义务，但闫彩却要求案外人张德灵、张丽丽先行支付首期款200000元，两案外人不同意闫彩的要求，因闫彩的要求缺乏合同依据，且闫彩怠于履行赎楼义务导致涉案房地产仍未办理注销抵押登记，责任在于闫彩。该判决书判决如下：一、解除张德灵、张丽丽与闫彩、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司于2017年2月24日签订的《中山市********服务合同》；二、闫彩于判决生效之日起十日内向张德灵、张丽丽返还购房定金55000元及佣金17400元；三、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向张德灵、张丽丽返还购房定金5000元；四、闫彩于判决生效之日起十日内向原告张德灵、张丽丽支付违约金116000元及赔偿损失384000元；五、驳回张德灵、张丽丽的其他诉讼请求。闫彩不服，向本院提起上诉，本院于2019年5月27日作出（2019）粤20民终1082号民事判决，判决驳回上诉，维持原判【详见（2018）粤2072民初5771号民事判决书及（2019）粤20民终1082号民事判决书】。闫彩认为，其未能按时办理注销抵押登记的原因在于通大公司，通大公司则认为自身没有过错，双方无法协商一致，闫彩遂于2019年8月26日诉至一审法院，主张前述请求。一审法院另查，中山市商品房销售登记备案表显示，合同编码为HTN2011001336，出卖人为通大公司，买受人为闫彩，商品房坐落中山市三角镇旭日御华庭22幢905房，土地证号为中府国用（2007）第0409**，预售许可证号为中建房（预）字第2010372号，房产用途为住宅，付款方式为银行按揭，签约日期为2011年1月7日，销售登记备案情况：就上述商品房签定的《中山市商品房买卖合同》已办理登记备案，落款时间为2011年1月17日，抵押登记备案情况：上述商品房已办理抵押登记，编号为DY201107867，落款时间为2011年3月29日。一审法院为查明事实向中山市自然资源局发函了解情况，该局复函称：抵押人闫彩与抵押权人中山市**信用合作联社，于2011年3月29日共同向我局申请办理涉案不动产中山市*****************的商品房抵押登记备案业务，我局依申请为申请人办理了该业务，抵押权人为中山市**信用合作联社；经查核，2017年3月22日，我局依申请为涉案不动产办理预售抵押转现楼抵押登记，因经办人操作失误，将抵押权人错误登记为中国银行股份有限公司中山分行。2017年11月7日，我局为该宗业务办理更正登记，由于原抵押权人中山市**信用合作联社已改制，抵押权人更正登记为中山农村商业银行股份有限公司等。一审法院又查，闫彩已于2017年7月4日全额结清案涉商品房的按揭贷款。闫彩主张通大公司人员将抵押银行弄错，且将注销抵押登记的资料递给了非抵押银行，导致国土部门错误登记抵押银行以及办理注销抵押登记时间迟延，以致其向案外人赔偿损失，故其损失系由于通大公司的工作失误及不配合国土部门的行为所致，且其没有按照商品房买卖合同及购房按揭贷款合同的约定履行办理抵押登记及注销抵押登记的相关手续。因本案办理抵押登记及注销抵押登记涉及到中国银行中山分行、中山农村商业银行股份有限公司及中山市自然资源局，因此，闫彩当庭申请追加上述三单位作为本案被告参与诉讼。一审法院当庭（2019年10月24日）要求闫彩在庭后五个工作日内向一审法院提交书面追加被告申请书，明确被告的身份信息、诉讼请求以及事实与理由，逾期未提交的，视为闫彩撤回追加申请，不利后果由其自行承担。但闫彩直至2019年11月25日才向一审法院提交相关追加被告申请书及相应材料。第二次庭审过程中，闫彩坚持申请追加前述三单位为本案被告，且其认为申请追加的三单位是与通大公司实施了共同的侵权行为同时也违反合同的约定导致其利益受损，应当共同赔偿其经济损失，属于必要的共同诉讼参与人。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。闫彩与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其附件补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于通大公司是否应承担赔偿问题。一审法院认为，虽然案涉商品房买卖合同未明确约定关于案涉商品房办理抵押登记或注销抵押登记手续的相关情况，而从闫彩与原中山市**信用合作社、通大公司三方签订的购房按揭贷款合同约定以及一般交易习惯可知，通大公司对案涉商品房办理抵押登记或注销抵押登记负有协助义务，但根据中山市自然资源局复函可知案涉商品房抵押权人的错误登记系该局经办人操作失误，且购房按揭贷款合同约定办理抵押登记、注销系闫彩授权委托的原中山市**信用合作联社或原中山市**信用合作联社指定的中介机构，因此，闫彩未提交充分证据证明系通大公司的行为导致其名下案涉商品房错误抵押登记以及迟延办理注销抵押登记的事实，其应承担举证不能的不利后果。而且，闫彩所主张的损失系基于未能在其与案外人签订的合同约定期限内办妥注销案涉商品房的抵押登记手续导致根本违约而造成，且该损失已超过闫彩订立商品房买卖合同时预见到或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。综上，闫彩基于其与通大公司之间的商品房买卖合同关系诉请通大公司赔偿损失，理据不足，一审法院不予支持。关于本案是否追加中山农村商业银行股份有限公司、中国银行股份有限公司中山分行及中山市自然资源局作为本案共同被告的问题。一审法院认为，闫彩在2019年10月24日的庭审中提出申请追加上述单位作为本案共同被告参与诉讼，一审法院明确告知闫彩应在庭后五个工作日内向一审法院提交书面的追加被告申请书并明确被告的身份信息、诉讼请求以及事实与理由，逾期未提交的，一审法院将视为闫彩撤回追加申请，相关不利法律后果由闫彩自行承担，闫彩明确已清楚。但闫彩直到2019年11月25日才向一审法院提交追加被告申请书及相应材料，已超出一审法院上述指定期限；且《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案中，从闫彩的诉讼请求、陈述的事实与理由可见，闫彩系主张通大公司存在违约行为要求其承担违约责任而提起的房屋买卖合同纠纷，因此说明闫彩已选择了要求通大公司承担违约责任。而闫彩在一审诉讼过程中申请追加上述单位系基于上述单位共同事实侵权行为侵害了其合法权益，属于侵权责任。两者只能选其一而不能同时主张，且通大公司与上述单位并非必须共同进行诉讼的当事人，故一审法院对闫彩的追加被告申请，不予准许。如闫彩认为中山农村商业银行股份有限公司、中国银行股份有限公司中山分行及中山市自然资源局需对其损失承担责任的，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：法规标题最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释驳回闫彩的全部诉讼请求。公布日期2003.04.28时效性现行有效驳回一审案件受理费5050元，减半收取2525元，由闫彩负担（已交）。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，闫彩在一审诉讼中主张通大公司赔偿损失的依据为通大公司没有按照商品房买卖合同及购房按揭贷款合同的约定履行办理抵押登记及注销抵押登记的相关手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合闫彩的上诉事实和理由，本案争议焦点为：一、通大公司是否应赔偿闫彩另案的损失；二、本案是否应追加中山农村商业银行股份有限公司、中国银行股份有限公司中山分行、中山市自然资源局作为共同被告参加诉讼。关于焦点一。闫彩主张通大公司赔偿损失的依据为通大公司没有按照商品房买卖合同及购房按揭贷款合同的约定履行办理抵押登记及注销抵押登记的相关手续。本院认为，《中山市商品房买卖合同》与《购房按揭贷款合同（一手楼）》并没有明确约定通大公司履行关于办理抵押登记及注销抵押登记义务的合同条款。闫彩主张通大公司违反合同约定，依据不足。另根据中山市自然资源局复函的内容，涉案房屋抵押权人的错误登记系经办人操作失误。因此，闫彩在合同无约定及无证据证明抵押权人登记错误以及注销抵押登记延迟是由通大公司的原因造成的情况下，其主张通大公司赔偿另案损失，理据不足，本院不予支持。关于焦点二。从闫彩一审主张的事实和理由来看，其请求权的依据和基础为房屋买卖合同法律关系，而闫彩申请追加中山农村商业银行股份有限公司、中国银行股份有限公司中山分行、中山市自然资源局为本案共同被告系基于上述单位共同侵权行为，属于侵权责任法律关系。两者属于不同法律关系，不能在本案中同时主张。另外，本案系房屋买卖合同纠纷，上述单位并非必须共同进行诉讼的当事人。因此，一审法院对闫彩提出追加上述单位为共同被告的申请，不予准许，处理结果并无不当。另外，闫彩上诉提出一审法院不应当适用简易程序审理本案。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条规定：“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件。”而本案的处理结果并未涉及国家利益、社会公共利益，本案也不符合上述司法解释规定不适用简易程序的情形。因此，一审法院适用简易程序审理本案并未违反法定程序。综上所述，闫彩的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（闫彩已预交），由上诉人闫彩负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年七月二十四日书记员 钱绮丽