贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终496号上诉人（一审被告）：贵阳白云东方房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区白云中路****。法定代表人:凌伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王颖，贵州佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐琴。被上诉人（一审原告）：韩家福，男，1970年8月9日出生，汉族，住贵州省修文县。被上诉人（一审原告）：孙超，男，1983年4月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨普，贵州法以正律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：皮林彤，贵州法以正律师事务所实习律师。一审被告：遵义欣鼎房地产开发有限公司，住所地，住所地：贵州省遵义市汇川区珠海路丰乐学府芳邻******iv>法定代表人:邹锐，该公司总经理。上诉人贵阳白云东方房地产开发有限公司（以下简称东方公司）因与被上诉人韩家福、孙超及一审被告遵义欣鼎房地产开发有限公司（以下简称欣鼎公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市中级人民法院（2019）黔03民初516号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东方公司上诉请求：撤销贵州省遵义市中级人民法院（2019）黔03民初516号民事判决，依法改判支持东方公司提出的执行异议。事实和理由：1.东方公司与欣鼎公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，东方公司也已按遵义中院的要求将案涉房屋尾款付清，且欣鼎公司于2018年12月24日为案涉房屋办理了商品房预售合同登记备案，东方公司支付了房屋维修基金，欣鼎公司在2018年12月26日向东方公司出具了房屋移交证明书，因此案涉房屋可以排除韩家福、孙超申请的强制执行。2.东方公司对案涉房屋享有物权期待权，属于能够排除强制执行的民事权益，足以排除执行。韩家福、孙超申请申请法院查封案涉房屋，是基于其与欣鼎公司之间存在的债权债务关系，该债权为一般债权。当同一物上存在多种权益冲突时，物权期待权优于一般债权。3.东方公司对案涉房屋已合法占有。合法占有是指依据法律规定和当事人约定能实际控制和管理不动产，购房人是否实际入住不是认定合法占有的必要条件，欣鼎公司于2018年12月26日向东方公司出具房屋移交证明书时，说明东方公司已取得案涉房屋的实际控制和管理权，东方公司对案涉房屋的合法占有处于法院查封之前，一审判决错误地理解合法占有的含义导致判决结果错误，请二审法院予以纠正。韩家福、孙超二审辩称，1.贵州煜川建设工程有限公司因与欣鼎公司建设工程施工合同纠纷一案，贵州煜川建设工程有限公司申请财产保全措施，案涉房屋已在2018年4月4日被遵义市汇川区人民法院作出的（2018）黔0303财保11号协助执行通知书予以查封，而东方公司与欣鼎公司签订《商品房买卖合同》的时间是在2018年9月14日，处于人民法院查封案涉房屋之后。2.东方公司尚未支付完毕案涉房屋的全部价款，而且案涉房屋的商品房预售备案登记虚假。如上所述，东方公司未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋、未支付全部价款，也没有办理案涉房屋的过户登记，不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的能够排除强制执行的条件，应依法驳回其复议申请。欣鼎公司二审期间未作答辩。韩家福、孙超向一审法院起诉请求：1.撤销贵州省遵义市中级人民法院（2019）黔03执异104号执行裁定书；2.准许执行遵义市汇川区房屋。一审法院认定事实：2018年9月14日，东方公司与欣鼎公司签订《商品房买卖合同》，约定欣鼎公司将其开发的位于遵义市汇川区0元价款出售给东方公司。东方公司以冲抵借款、转账等形式支付购房款1560万元（剩余购房款2045440元未支付），前述房屋已在遵义市不动产登记事务中心办理了网签，且支付了房屋维修基金。欣鼎公司于2018年12月26日向东方公司出具房屋移交证明书,后因该院于2019年2月18日作出（2019）黔03执247号执行裁定书、协助执行通知书对前述房屋进行了查封，涉案房屋未能实际交付。东方公司提出执行异议后，经该院通知于2019年5月29日将房屋尾款2045440元通过银行补缴到（2019）黔03执249号一案账户62×××72上。一审法院认为，本案的争议焦点是东方公司是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，东方公司与欣鼎公司于2018年9月14日签订《商品房买卖合同》，但其未在诉争房屋被人民法院查封前合法占有该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，东方公司因在人民法院查封前未占有诉争房屋，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应继续执行。韩家福、孙超关于准许执行遵义市汇川区房屋的诉讼请求成立，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决：准许执行遵义市汇川区房屋。案件受理费100元，由东方公司负担。东方公司围绕其上诉请求提交了以下证据，本院依法组织当事人进行了质证：第1组证据：东方公司与案外人肖明生于2018年12月28日签订的《房屋装修合同》，欲证明案涉房屋交付给东方公司后，东方公司准备将案涉房屋装修用于东方公司的办公用房及湘江湾楼盘的临时项目部，并于2019年3月20日向肖明生支付3万元、于2019年3月27日向肖明生支付7万元，肖明生组织工人拉沙进场后，因案涉房屋于2019年3月7日被遵义市中级人民法院查封，导致装修未能进行。韩家福、孙超的质证意见：不予认可。理由是该《装修合同》系复印件，无法核实其真实性，而且该《装修合同》签订之前案涉房屋已被人民法院查封。欣鼎公司的质证意见：欣鼎公司与东方公司之间就案涉房屋确实存在真实的买卖关系，欣鼎公司将案涉房屋交付给东方公司后，东方公司曾谈及将对案涉房屋进行装修，至于东方公司与谁签订房屋装修合同欣鼎公司不清楚情况。第2组证据：欣鼎公司于2020年6月11日出具的《说明》，欲证明案涉房屋所在裙楼主体已完工，单项验收合格，已交付大部分业主，因欣鼎公司差钱施工单位工程款，所以消防未验收，导致不能办理大产权证，案涉房屋的过户手续也无法办理。韩家福、孙超的质证意见：不予认可。理由是该《说明》系欣鼎公司单方出具，韩家福、孙超不清楚案涉房屋的竣工验收情况，东方公司与欣鼎公司之间存在恶意串通的可能。第3组证据：《遵义汇川农商行城北支行个人账户明细账查询》、《建设银行遵义航汽城支行个人活期账户交易明细》、《东方公司于2020年6月24日出具的证明》、《欣鼎公司于2018年6月10日出具的委托函》及《许金龙于2020年6月29日出具的情况说明》，欲证明袁胜华（东方公司开发的湘江湾项目负责人及股东）于2018年6月11日向许金龙转款150万元、于2018年6月25日向许金龙转款150万元、于2018年7月17日向许金龙转款500万元，共计800万元。韩家福、孙超的质证意见：真实性请法院核实，对证明目的不予认可。理由是该组证据的证明目的与东方公司在一审中提交的《商品房买卖合同备案登记表》互相矛盾，《商品房买卖合同备案登记表》上明确东方公司需向欣鼎公司指定的监管账户转款，但通过查询欣鼎公司的监管账户的流水，并没有该笔交易发生，不排除袁胜华、许金龙与欣鼎公司之间有其他经济往来的可能。欣鼎公司的质证意见：认可，无异议。韩家福、孙超、欣鼎公司二审期间未向本院提交证据。本院对东方公司在二审期间提交的上述证据将在综合分析全案后予以评定。本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，虽然欣鼎公司在2018年12月26日向东方公司出具了《房屋移交证明书》，但是东方公司在本案中提交的证据尚不足以证明其已实际合法占有案涉房屋。对于东方公司主张案涉房屋在查封前已向欣鼎公司支付购房款1560万元，经审查，东方公司主张“其中560万元系欣鼎公司拖欠其500万元借款本金所产生的借款本息，故以该560万元借款本息冲抵东方公司购买案涉房屋款”，但上述司法解释第三项规定不包括“以物抵债”的情形；其中的800万元，虽然东方公司提交了其与欣鼎公司签订的《关于购买时代港湾二楼商业支付购房款的相关说明》及欣鼎公司出具的《委托支付函》，明确该800万元由东方公司向案外人许金龙支付，具体由东方公司支付给案外人袁胜华，再由袁胜华支付给许金龙，但是东方公司、袁胜华、欣鼎公司及许金龙之间是否存在真实有效的债权债务关系不能确定，故本院对该800万元不予认定；对于另外的200万元，东方公司也未向其与欣鼎公司约定的监管账户支付，而是支付给案外人许金龙，如前所述理由，本院对该200万元亦不予认定。因此，东方公司在本案中提出的上诉理由不符合上述司法解释第二项、第三项规定的情形，本院不予支持。综上所述，东方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由贵阳白云东方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵传毅审判员  谭董新审判员  罗 二二〇二〇年七月九日法官助理李文权书记员李茂青