北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初1362号原告:张润泽，男，1981年11月24日出生,汉族,住北京市顺义区。被告：袁明，男，1986年6月8日出生，汉族，住北京市昌平区。原告张润泽与被告袁明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序（独任制）公开开庭进行了审理。原告张润泽、被告袁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张润泽向本院提出诉讼请求：1．判令袁明返还张润泽房屋；2．判令袁明返还张润泽多扣除的委托延伸服务费13600元；3．判令袁明赔偿张润泽房租损失16800元；4．判令合同解除袁明承担违约责任，支付违约金6800元；5．判令袁明将房屋及附属物恢复原状，将房屋配备的物品留下，并赔偿恢复房屋格局期间房租损失；6．判令袁明清洁房屋，结清水电煤气卫生公共用电等费用；7．诉讼费由袁明负担。现变更为：1．请求判令解除合同，袁明返还房屋，支付拖欠的房屋租金至房屋交接完毕，暂计23800元，从2019年11月5日至2020年6月4日止；2．判令袁明承担违约责任，赔偿张润泽的租金损失11200元[800元/月×14个月，（从2020年6月4日至2021年8月4日）]、家具损失4000元、家电损失1380元、恢复格局的花费2000元、空置期租金的损失20400[3400元/月×6个月（从2020年6月4日至2020年12月4日）]；3．判令袁明返还张润泽多扣除的委托延伸服务费（免租期）7924元[566元/月（3400元×2÷12）×14个月（从2020年6月4日至2021年8月4日）];4．判令袁明结清水费115元、电费剩余55元、燃气费剩余70元、卫生费240元（2018年8月至2020年6月）、楼房保洁200元、楼道照明电费40元。事实与理由：2018年8月4日，张润泽与北京金祥易居房地产开发有限公司双方签订《房屋出租委托合同》，原告将坐落于昌平区XXX小区XX号楼X单元X楼西门房屋委托给该公司出租，合同期限36个月，合同约定租金3400元每月，每年2个月免租期，该费用以延伸服务费形式体现，在首次付款中一次性扣除。2018年8月张润泽发现该公司私自改变房屋结构，交涉后该公司于2018年9月1日在合同上签补充条款。2019年10月袁明单方提出解除合同。经查实，北京金祥易居房地产开发有限公司法人代表为袁明，经济类型为自然人独资，该公司已于2019年2月注销。根据《北京市住房和城乡建设委员会关于加强房地产经纪机构备案及经营场所公示管理的通知》（京建法(2018)3号），第一条：凡在本市行政区域内从事房地产经纪活动的，应当依法在本市设立房地产经纪机构，工商登记经营范围应当包含“房地产经纪服务”项目，并自机构成立之日起30日内到所在区房屋行政管理部门办理初始备案，取得《北京市房地产经纪机构备案证明》。袁明开办的公司违法经营，未取得备案资质，其工商登记经营范围也不包含“房地产经纪服务”项目。《民法通则》第四十二条规定企业法人应当在核准登记的经营范围内从事经营。第四十九条企业法人有下列情形之一的，除法人承担责任外，对法定代表人可以给予行政处分、罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）超出登记机关核准登记的经营范围从事非法经营的。依据《公司法》的规定，公司注销前需要对公司的债务进行清算，合同的另一方当事人签订公司要清算的，可以向公司主张合同的利益。依据《合同法》的规定，公司如果注销的，造成合同无法继续履行的，合同的另一方当事人可以要求公司承担违约的责任。北京金祥易居房地产开发有限公司已于2019年2月注销，公司注销前后未与张润泽进行合同的清算。根据《房地产经纪管理办法》第十八条房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示毎一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。第十九条房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。袁明开办的公司与张润泽约定，以延伸服务费形式收取张润泽每年2个月租金作为免租期，在首次付款中一次性扣除了6个月的，而其履约时间仅1年，未完成合同约定事项，应返还已扣除的委托延伸服务费13600元。根据《合同法》第一百一十三条损害赔偿的范围当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。张润泽与袁明开办公司所签订合同约定租金3400元每月，现在租金市场行情为2600元每月，张润泽每月损失租金800元，合同尚余21个月，袁明需赔偿房租损失16800元。袁明不遵守合同约定，应支付违约金6800元。张润泽发现袁明开办公司私自改变房屋结构，交涉后该公司承诺到期后恢复原状，并补签相关条款，袁明须履行合同承诺，将房屋格局恢复原状，并赔偿至房屋格局恢复期间张润泽房租损失。张润泽向袁明开办公司交验房屋时，张润泽房中家具包括双人床2个、大衣柜3组、餐桌椅一套、电视柜2个、沙发1个、茶几1个、写字台1个、床头柜1个，家电包括空调2个、冰箱1个、洗衣机1个、微波炉1个、电磁炉1个。截止2019年10月13日张润泽房屋内设施如下：原物品含餐桌1个、空调2个、冰箱1个，袁明所开办公司为房屋配备物品包括双人床2个、大衣柜1组、办公桌椅2组、洗衣机1个。根据合同约定袁明须将房屋附属物恢复原状，将此房屋配备的物品全部留下。根据双方签订的《房屋出租委托合同》（六)乙方权责，袁明须在归还房屋前清洁房屋，按时结清水电煤气卫生公共用电等费用。综上所述，袁明及原所开公司违反法律法规，违反合同约定,侵害了张润泽的合法权益，为了维护张润泽的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持张润泽的诉讼请求。被告袁明辩称：对张润泽的诉讼请求不认可。合同我方于2019年10月10日正式提出解约，张润泽也同意了。同年10月11日我把钥匙放在了房屋门口脚垫下面，拍张照片告诉了张润泽。后来张润泽想让我赔钱，双方未能达成一致意见。租金支付到2019年11月5日。合同免租期6个月，预留6个月对张润泽的房子进行简单的装修，不是每年2月免租期。租金损失不认可，该房屋是两居室，按照三居室的标准给的房屋，租金已经是最高价了。空置期和我没有关系，我方已经正式提出了解除合同。家具当时房子里有一些，都是非常旧非常破的，装修前已和张润泽沟通过的，所以装修的时候就给清理了。家电给留在房子里面了。我们确实改了格局，次卧室没有实墙是玻璃的，加了一个隔断墙，改了一个门的朝向，我方可以给张润泽恢复格局。当时电卡和燃气卡都有余钱，认可电卡55元、燃气70元、水费115元。卫生费没有，因为是老小区。楼道灯应该是包括在物业费里面。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事2018人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2018年8月4日，张润泽与北京金祥易居房地产开发有限公司（以下简称金祥公司）就委托出租位于北京市昌平区XXX小区XX-X-XXX室房屋的相关事宜签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称委托合同），合同主要约定：委托方（甲方）张润泽，受托方（乙方）金祥公司。（一）委托事项：1）委托内容：甲方委托乙方代为寻找适租客户、代为签署客户承租合同，乙方在代理范围内，与客户签署的承租合同及相关附件，甲方均予授权并认可；2）延伸服务：甲方并委托乙方在客户承租期内，监督承租客户的履约、垫付客户欠交租金、代收代转客户租金、代理代办房屋出租备案手续、出租前后的房屋清洁出新、提供一般设施维护管理等。费用为180天房租。此费用在首次付款中扣除。（二）委托期限。甲方委托乙方全权代理出租该房屋的期限共36个月，即2018年8月5日至2021年8月4日。委托代理期满如乙方仍有客户居住该房屋，乙方有权将租期适当延长。双方同意延长期最长不超过3个月。延长期限内，乙方应按委托租金标准支付租金。（三）房屋租金：1）租金价格为3400元/月；2）收取方式：甲方账户开户行为光大银行，并通过张瑞泽的该行账户收取乙方划转的租金。3）划转日期：甲乙双方约定，乙方按季度将各期租金划入甲方账户。首次付款日期为：免租期后的3个工作日内；二次付款日期为2019年5月4日，余不列举。（四）其他费用：在委托期限内，该房屋的水、电、燃气费、电话费、有线电视收视费、卫生费、公用电费等因使用而发生的费用，由乙方负责向承租人代收；供暖费、物业费、有限电视初装费等不因使用而发生的费用均由甲方自行负担。（五）甲方权责：其中，1）甲方自愿将该房屋全权委托乙方，并以乙方的名义代理出租。3）甲方承诺该房屋为其合法拥有，并具备合法出租的资格。如因甲方不具备上述资格而造成的有关争议纠纷，甲方应负责解决，并赔偿因此给乙方带来的经济损失。7）签订《房屋租赁交验清单》之前，该房屋的水、电、燃气费、电话费、有限电视收视费、卫生费、公共电费、供暖费及物业费等相关费用必须处于结清状态，如因费用未结清而导致乙方损失的，其损失部分应由甲方支付，或由乙方自应支付给甲方的租金中扣除。（六）乙方权责：其中3）乙方有义务按照本合同约定付款条件向甲方划转房屋租金；4）乙方有义务按照本合同约定付款条件，在承租人未能按期交纳房租时，向甲方垫付房屋租金；5）乙方从甲方接收该房屋后及向甲方归还该房屋前，负责该房屋的清洁工作；6）乙方应在委托期满，退还该房屋后40天内，向甲方结清委托期内发生的水、电、煤气、电话、有限电视收视、卫生、公共用电等相关费用。（八）违约责任：1）甲乙双方任何一方不遵守本合同约定提前提出解约的，合同自违约方提出之日终止，但违约方须支付对方违约金，违约金标准为二个月房租。3）乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同并不承担责任，因此而造成的损失，由乙方赔偿：其中一项为，乙方擅自拆改或变动房屋主体结构的。（十一）争议解决：甲乙双方因履行本合同所产生的争议。应协商解决，如协商未果，则任何一方可以依法向房屋所在地人民法院起诉。委托合同附件《房屋交割清单》载明，房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况为：空调2个，冰箱1个；其他相关费用：水费起计底数621吨、电费74．82。合同落款日期后添加手写内容为：1、合同到期后，此房屋配备的物品全部留下；2、合同期满，乙方将房屋格局恢复原状。委托合同还约定了其他事项。袁明提交的委托合同中落款日期后添加手写内容为：合同到期之后，此房屋配备的物品全部留下。合同打印内容与张润泽提交的合同内容一致。上述合同签订当日，张润泽向金祥公司交付房屋，后金祥公司向张润泽支付自2018年8月5日至2019年11月4日的房租30600元（含免租期6个月，即延伸服务费）。2018年8月14日，金祥公司对涉案房屋进行装修改造，将原二室二厅改造为三室一厅；装修期间，金祥公司清理了涉案房屋内原部分旧家具，购买了双人床两张、书桌和椅子两套、双开门衣柜一个、三开门衣柜一个、货架一个、洗衣机一台。2019年10月10日，金祥公司以短信的形式向张润泽发送终止合同通知书，该短信载明“您好张先生，由于公司资金周转出现问题，公司倒闭。所承租的XXX小区XX号楼X单元XXX的房屋今日起终止合同，给您带来的不便请谅解。如有问题请与袁先生联系186XXXX****。”2019年10月11日，张润泽向袁明提议，商定时间交接房屋。2019年10月13日，双方查看房屋后，因双方存在争议未交接成功。2019年10月16日，袁明将屋内两张床、桌椅两套、洗衣机一台搬离涉案房屋后，将房屋钥匙、电卡放在房屋入户门口前的脚垫下面，并通过微信告知张润泽。张润泽称，其于2020年5月2日进入房间。2019年10月17日张润泽诉至本院，诉请如上。庭审中，袁明同意支付水费、卫生费和楼道灯电费。另查，金祥公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人袁明，注册资本50万元。2019年2月26日金祥公司决议解散申请注销登记，北京市工商行政管理局昌平分局核定，准予注销。袁明称，本案债务由其承担。再查，涉案房屋系原北京市昌平区沙河木器厂宿舍楼，张润泽于2012年8月从他人处购买取得，尚未取得房屋所有权登记证书。经现场勘验，涉案房屋四壁清洁，地面有灰尘，屋内设施有1．卫生间有电热水器一台，2．厨房阳台有抽油烟机、灶台、燃气罩柜一套和木柜一个；3．门厅有电冰箱一台；4．隔间有壁挂空调一台、货架一个和双开门衣柜一个；5．南卧室有三开门衣柜一个、壁挂空调一台；6．门厅有餐桌一个。案件审理过程中，张润泽与袁明就以下事项达成如下协议：1、房屋格局恢复费用：袁明给付张润泽房屋格局拆除恢复费用1000元，由张润泽自行恢复，若张润泽未拆除恢复原格局，继续利用现有格局，袁明有权要求张润泽返还其支付的恢复费用；2、房屋交付后，剩余电费55元，剩余燃气费70元，袁明应付水费115元、卫生费240元和楼道灯电费40元，前述折抵后，袁明应付张润泽费用为270元。庭审中，袁明主张涉案房屋交付时存在漏雨情况，并提交照片予以佐证。张润泽质证称，不知道漏雨情况，漏雨可以找物业维修。审理中，张润泽已自行将涉案房屋改建部分拆除，恢复原状。上述事实，有当事人的陈述、张润泽提交的《北京市房屋出租委托合同》、营业执照照片、录音及文字整理稿、微信聊天记录、房屋转让协议、收据、房屋格局图等，袁明提交的《北京市房屋出租委托合同》、照片、短信记录、施工任务单、微信聊天记录、转账记录、注销核准通知书等；本院制作的勘验笔录及勘验照片等证据在案佐证。本院认为：企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任。本案中，金祥公司系自然人独资有限公司，袁明系该公司的出资人，现金祥公司已注销，袁明作为出资人应对金祥公司存续期间的债务承担偿还责任，且其也未提交金祥公司清算的相关证据，故袁明应对金祥公司签订涉案租赁合同的法律后果承担相应民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方签订的委托合同其性质为租赁合同，张润泽出租的房屋未取得房屋产权证，其也未提交涉案房屋的建设已取得规划许可的相关证据，故双方签订的合同违反了上述法律规定，应属无效。张润泽主张解除合同的请求，本院不予支持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故张润泽主张违约责任的请求，本院不予支持。张润泽主张的房屋返还和房屋租金。根据双方提交的微信聊天记录显示，双方于2019年10月11已经协商办理房屋交接手续，2019年10月13日，双方因存在争议，未办理交接手续。2019年10月16日，袁明将房屋钥匙放置在门口脚垫下并将上述情况告知了张润泽。故自2019年10月16日起，袁明已明确向张润泽移交房屋使用权，并告知其钥匙放置地点，张润泽应及时收房，对袁明主张房屋于2019年10月16日返还的主张予以确认；张润泽虽主张2020年5月拿钥匙进入房屋，系其怠于收房所致，故其主张的2019年11月5日至2020年6月4日的租金（房屋使用费），本院不予支持，其主张返还房屋的诉讼请求因已经实现，本院不再予以处理。张润泽主张的损失。金祥公司作为从事房地产经纪业务的公司，应当知晓房屋租赁关系中法律禁止性的规定，其在明知涉案房屋未取得房屋产权证书的情况下与张润泽签订租赁合同，而在履行合同中因其自身经营原因单方终止合同，因此，其应对合同无效给对方造成的损失承担主要赔偿责任（70%）；张润泽作为出租人，在明知自己购买的房屋仅享有使用权的情况下对外出租，对合同无效的法律后果承担次要责任（30%）。1．房屋租金差价损失800×14=11200元（2020年6月4日至2021年8月4日）和空置期租金损失20400元（2020年6月4日至2021年8月4日）。因双方签订的合同无效，且该期间房屋已经实际交付给张润泽，故张润泽主张的上述损失无法律和事实依据，本院不予支持；2．家具、家电和恢复房屋格局的损失。根据《房屋交割清单》显示，家电有空调2台、冰箱1台，上述物品经现场勘验均已返还张润泽。微波炉、电磁炉及歌华机顶盒无证据佐证，本院不予支持，其他家具等物品损失，根据双方的陈述，并结合合同中手写内容“合同到期后，此房屋配备的物品全部留下”的约定，该项损失以袁明取走的为涉案房屋配备的物品（洗衣机1台、书桌2套和双人床2张）价值为限，其价值参照该物品的使用情况、使用年限和市场价值及双方的过错等因素，酌定为1800元×70%=1260元；恢复原状拆除费用，案件审理过程中，双方已达成一致意见，本院对此予以确认。3．委托延伸服务费。因双方签订的合同无效，故合同中关于委托延伸服务费的条款亦系无效，扣除的该项费用（6个月房屋使用费）应作为出租方的损失，根据双方合同实际履行情况，张润泽主张该项损失金额为7924元，本院不持异议，但因考虑承租方自身的过错，袁明应承担的赔偿金额为7924×70%=5546元，超出部分，本院不予支持；4．水费、卫生费、楼道公共照明电费及保洁费。袁明对应付的水费、卫生费、公共照明费电费无异议，本院对此予以确认，同时将房屋交付后剩余的电费和燃气费与前述水费、卫生费、楼道公共照明电费折抵；涉案房屋保洁费。根据现场勘验，房屋内清洁，地面和家具等物品上有灰尘，该表象是因房屋长期无人居住管理导致，而房屋自交付给张润泽至现场勘验已经有半年以上，该期间由张润泽进行房屋管理，同时，张润泽也无证据证明房屋现状系由其雇用保洁员保洁后所致，故其主张的该项损失，依据不足，本院不予支持。此外，袁明主张涉案房屋漏雨，仅提供了照片，但该照片的形成时间无法确认，如果该事实存在，给其造成损失，其可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、张润泽与袁明于二〇一八年八月四日签订的《北京市房屋出租委托合同》无效；二、袁明赔偿张润泽房屋格局恢复原状（拆除费）费用1000元，于本判决生效后十日内执行；三、袁明赔偿张润泽家具等物品损失1260元，于本判决生效后十日内执行；四、袁明给付张润泽委托延伸服务期间房屋使用费5546元，于本判决生效后十日内执行；五、袁明给付张润泽折抵后应付的水费、卫生费和楼道公共照明电费共计270元，于本判决生效后十日内执行；六、驳回张润泽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1554元，原告张润泽负担1504元，已交纳；被告袁明负担50元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李保清二〇二〇年七月三十日书记员  杨 蕊