黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑0103民初1500号 原告：孔繁忠，男，1989年6月29日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。 委托诉讼代理人：秦利，黑龙江高盛律师集团事务所律师。 被告：哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨经开区南岗集中区长江路**鸿翔名苑****。统一社会信用代码：91230199056320628K。 法定代表人：马忠荣，职务：董事长。 委托诉讼代理人：李欣，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟晶，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。 被告：哈尔滨岚宇房地产经纪有限公司，住所地哈，住所地哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口**楼******信用代码：91230103300879993H。 法定代表人：王伟，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙琦，男，1989年6月1日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。 原告孔繁忠与被告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司（以下简称德诚智公司）、哈尔滨岚宇房地产经纪有限公司（以下简称岚宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔繁忠的委托诉讼代理人秦利，被告德诚智公司委托诉讼代理人李欣、李伟晶，被告岚宇公司委托诉讼代理人孙琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔繁忠向本院提出诉讼请求：一、判令二被告于判决生效后30日内出具办理房屋所有权转移登记的相关手续并协助原告办理房屋产权转移登记；二、判令被告德诚智公司向原告支付逾期办证违约金（自2018年4月9日起至原告取得不动产权属登记证书之日止，以已付购房款535276元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算）；三、判令二被告返还契税款2676.38元；四、二被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年8月18日原告与德诚智公司签订了商品房买卖合同，原告购买德诚智公司开发的位于哈尔滨市香坊区××与××米路东新松茂樾山一期2栋2单元17层3号房屋，原告依约履行了给付全部购房款的义务，德诚智公司于2016年10月15日向原告交付了房屋，并委托岚宇公司为原告办理产权证书，原告按照德诚智公司的要求在进户时向其缴纳了契税、印花税、产权登记费、代办费等相关费用，岚宇公司向原告收取了办理产权证书的相关手续，但在合同约定办理产权证的时间内（交付后540天）原告未能依约取得产权证书，原告向二被告索要产权证及违约金，二被告以各种理由推脱。 德诚智公司辩称，一、对于原告所诉房屋产权登记事宜，德诚智公司已出具办理房屋所有权转移登记的相关手续，并协助原告办理房屋转移登记。德诚智公司与原告于2015年8月18日签订商品房买卖合同，原告购买德诚智公司开发的位于哈尔滨市××××号新松茂樾山一期2号楼2单元17层3号房产，并委托哈尔滨岚宇房地产经纪有限公司办理产权证书。原告已支付总房款535276元。原告于2016年10月15日进户，进户时案外人物业公司代收了契税、代办费等费用，德诚智公司仅收取了专项维修基金。根据商品房买卖合同第十五条约定，德诚智公司于2018年12月26日办理完成案涉房产的不动产权初始登记（初始登记权证号为0005076），2019年1月14日德诚智公司为原告开具购房款等额的增值税普通发票。案涉房产产权转移登记的相关材料已提交至黑龙江省农垦总局哈尔滨管理局不动产中心香坊分中心。原告于2019年8月12日前往不动产中心进行转移登记签字。案涉房产于2019年10月28日完成专维审批，2019年11月8日缴付专维资金，2019年11月22日完成农垦房产查询审批，受2019新冠疫情不可抗力因素影响，2020年6月11日完成缴税手续，并将完税凭证提交至不动产中心。受2019新冠疫情不可抗力因素影响，目前尚待不动产中心通知进行材料签字。德诚智公司只要在商品房交付后540日内，将办理权属登记需要出卖人提供的必要证明文件报产权登记机关备案，即完成商品房买卖合同第十五条约定的义务，后续办理不动产登记的流程及事项，应由原告及代办公司办理。履约时间节点为德诚智公司办理完成案涉房屋的不动产权初始登记之日，即2018年12月26日。二、原告未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金计算的起止时间应为2018年4月9日（商品房交付后540日）至2018年12月26日（德诚智公司办理完成案涉房屋的产权初始登记之日）。三、不动产权属证书需要根据行政机关规定的程序（包括提交材料即集中签字时间、每批次办理的人数限制、审批时间等）办理，需根据产权中心的办理进度及审核、通知的要求，上述进度并非德诚智公司可以自主控制。同时，鉴于新冠疫情影响，不动产中心未正常复工，亦影响房屋产权的办理进度，自2019年12月30日尚未办理初始产权登记的，应免除德诚智公司的违约责任。 岚宇公司辩称，答辩意见同德诚智公司。 原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、收条及统一收款收据、进户单。德诚智公司及岚宇公司对商品房买卖合同、收条及统一收款收据的真实性无异议，对进户单的真实性有异议，且认为与本案无关联性。二被告不是返还契税的责任主体。 德诚智公司举示证据商品房买卖合同、不动产权初始登记证、黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产（交易）登记申请书、黑龙江省住宅专项维修资金票据、税收完税证明、增值税普通发票。原告对德诚智公司提交证据的真实性均无异议，但认为原告在进户时按照德诚智公司的指示向其交付了契税8029.14元，在向不动产登记中心办理权属证书时二被告向税务机关交付的契税系按总房款的1%缴纳即5352.76元，原告多支付的契税款项应当由二被告返还。岚宇公司对德诚智公司提交的证据均无异议。 双方当事人提交的证据具备真实性，本院予以确认。 本院认定事实如下：2015年8月18日原告与德诚智公司签订了商品房买卖合同，原告购买德诚智公司开发的位于哈尔滨市××××号新松茂樾山一期2号楼2单元17层3号房屋，原告依约给付了全部购房款535276元，德诚智公司于2016年10月15日向原告交付了房屋，并委托岚宇公司为原告办理产权证书，原告按照德诚智公司的要求在进户时向案外人物业公司缴纳印花税、产权登记费、代办费等相关费用，按总房款的1.5%缴纳了契税8029.14元，在向不动产登记中心办理权属证书时二被告向税务机关交付的契税系按总房款的1%即5352.76元缴纳。向德诚智公司缴纳了专项维修基金。岚宇公司向原告收取了办理产权证书的相关手续。合同约定办理产权证的截止时间为2018年4月9日（交付后540天）。如逾期办证，以已付购房款为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算向原告支付违约金。德诚智公司于2018年12月26日办理完成案涉房产的不动产权初始登记（初始登记权证号为0005076），2019年1月14日德诚智公司为原告开具购房款等额的增值税普通发票。案涉房产产权转移登记的相关材料已提交至黑龙江省农垦总局哈尔滨管理局不动产中心香坊分中心。原告于2019年8月12日前往不动产中心进行转移登记签字。案涉房产于2019年10月28日完成专维审批，2019年11月8日缴付专维资金，2019年11月22日完成农垦房产查询审批，2020年6月11日完成缴税手续，并将完税凭证提交至不动产中心。 本院认为，原告与德诚智公司自愿签订商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。德诚智公司有义务交付房屋并将房屋所有权转移给买受人。按照合同约定和办证流程，德诚智公司应当在原告进户后540日内，开具购房款等额的增值税普通发票、缴付专项维修基金，并通知原告签字确认。德诚智公司未能按期完成上述义务，应按合同约定承担违约责任。 德诚智公司与原告签订的商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条款所约定的德诚智公司义务包括办理初始登记，还包括开具涉案房屋增值税发票、缴付专项维修基金、将符合办理权属转移登记的相关手续递交产权登记机关及通知买受人，买受人可以办理不动产权属转移登记事宜等一系列义务。德诚智公司认为取得初始登记证书即已完成协助义务显然不当。应以其向不动产登记部门递交完备手续的时间为其履行合同义务完毕的时间节点，即2020年6月11日。自2018年4月9日起，德诚智公司已经迟延履行，此后发生不可抗力的，不能免除责任。案外人收取房屋契税及岚宇公司协助办证是受德诚智公司委托履行代理职责，对于多收部分契税款应由德诚智公司返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司、被告哈尔滨岚宇房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告孔繁忠办理位于哈尔滨市香坊区香福路219-6-6号新松茂樾山一期2号楼2单元17层3号房屋所有权转移登记； 二、被告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告孔繁忠逾期办证的违约金（自2018年4月9日起至2020年6月11日止，以已付购房款535276元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计付）； 三、被告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告孔繁忠契税款2676.38元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长  王汉 人民陪审员  毛丽 人民陪审员  关杰 二〇二〇年七月十五日 法官助理逯蒙 书记员郭芳