河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民初233号 原告：肖利，女，1957年5月16日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：赵亚骎，北京平商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张家盛，北京平商律师事务所实习律师。 被告：三河时代天华文化发展有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区留山大街**。 法定代表人：赵晓敏，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄浩，河北侯凤梅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艳亮，河北侯凤梅律师事务所律师。 原告肖利与被告三河时代天华文化发展有限公司（以下简称时代天华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月12日、2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告肖利与委托诉讼代理人赵亚骎、张家盛及被告时代天华公司委托诉讼代理人黄浩、张艳亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖利向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付房屋与办理产权登记等合同义务，并支付原告逾期交付厂房违约金7,125,300元（以已付房款的日万分之五计算，暂计至2019年5月29日，实际金额自完成厂房交付之日起算），逾期办理厂房及土地权属登记违约金1,740,000（合同总价款的10%），另租工作室所产生的租金、保证金费用共248,900元，以上共计9,114,200元；二、如被告出现合同履行不能情形，判决解除合同，并由被告返还原告已支付房款17,400,000元及利息4,084,234.72元（按照中国人民银行同期同类贷款利息的2倍计算，暂计至2019年5月29日，截止至实际支付之日），支付违约金1,740,000元（合同总价款的10%），溢价损失22,600,000元（暂以房屋市场价10,000元／平方米×4000平方米计算，实际损失以房屋评估价为准），另租工作室所产生的租金、保证金费用共248,900元，以上共计46,073,134.72元。三、判决本案产生的鉴定费、评估费、诉讼费等费用由被告承担。原告在证据交换及庭审时明确表示放弃第一项诉讼请求，坚持第二、三项诉讼请求。事实和理由：原告已根据合同约定于2017年1月17日之前支付了全部房款，但被告逾期两年未交付厂房，也逾期未办理厂房及土地权属登记，经原告多次催告至今未果，构成严重违约，给原告造成重大损失。如出现合同履行不能情形解除合同，按照合同第七条第一款第2项或第七条第二款约定，被告应退还全部已付款及其利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算），并按照全部已付款的10%支付违约金。同时根据《合同法》第113条，原告有权请求被告赔偿因被告不能履行合同造成的房屋溢价损失（以房屋经评估后计算的溢价损失为准）。同时，被告还应承担因不能按时交房给原告造成的另行租房的租金和保证金等实际损失。 时代天华公司辩称，一、原、被告双方签订的合同违反了《城市房地产管理法》、《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》、《廊坊市土地交易管理办法》、《廊坊市人民政府办公室关于印发的通知》的相关规定，合同无效。二、原、被告双方签订的土地及厂房出售合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应归于无效，双方各自返还即可。三、双方签署的《厂房转让合同》因违反政策的强制性规定，原告不具有购买资格，合同目的无法实现。即使合同有效，也应依法予以解除。1、依据双方签订的《厂房转让合同》第六条的约定，如遇政府政策遇不可抗力，除买受人行使解除权或经协商变更合同外，出卖人可据实予以延期。2、原告所主张的利息损失，所依据的是合同第七条第八款的约定，即返还购房款及银行利息。但其后括号中却标注利率是贷款利率的2倍。这显然不是银行利息的范畴，不应得到法院支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交九组证据，证据一系《厂房转让合同》，拟证实原告与被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，原告按约支付购房款，被告逾期未交付房屋未办证应承担相应的违约责任。证据二系《交易明细表》、《业务受理回单》、《客户回单》、被告出具的收据，拟证实原告按照合同约定支付了全部购房款已履行全部合同义务。证据三系《工作室租赁合同》、《银行交易明细》、《情况说明》，拟证实因被告违约未交房致原告租房经营产生房租损失。证据四系聊天截屏，拟证实原告多次催促交付事宜，被告承认未交付厂房未办理权属登记。证据五系厂房现状照片，拟证实厂房基本具备交付条件，被告怠于履行交付等合同义务。证据六系市场价格网络截屏，拟证实厂房溢价损失。证据七系录音2份，拟证实被告自认违约，未按合同约定向原告交付厂房、办理产权证。证据八系房屋溢价损失的案例，拟证实合同违约的损失包括实际损失，还包括合同履行后可获得的利益即房屋溢价损失。证据九系录音2份，拟证实被告自认违约，违约的原因系被告不想投资，故意拖延以实现自身利益。被告发表质证意见称，对证据一、二的真实性没有异议。对证据三的真实性、合法性、关联性均不予认可，原告未提供出租房屋权属登记证书和房屋租赁证等证明材料，且银行交易明细与合同约定的缴纳房租金额不符，同时房屋租赁合同的保证金不应该作为损失向法庭主张。原告未提供证据四的原件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。不认可证据五的证明目的，交易厂房因政策原因未通过消防验收、综合验收等，未达到交付条件，非被告怠于履行交付义务。不认可证据六的真实性、合法性、关联性，其参照的标准为商务写字楼，与工业厂房不具有可比性。不认可证据七、九的真实性、合法性、关联性，均非原始录音文件，录音文件生成时间、文件名称、文件属性均进行了修改。录音人与被录音人的身份不能确定。证据八不属于证据范畴，与本案不具有参照性和关联性。被告提交十四组证据，证据一系时代天华公司工商登记信息，拟证实被告主体资格、经营范围。证据二系河北省固定资产投资项目备案证（三发改备字[2009]94号），证据三系国有建设用地使用权公开出让规划设计条件（规（条）2010-17号），证据四系国有建设用地使用权出让合同，证据五系时代天华公司规划方案设计，证据六系国有土地使用权证，证据七系燕郊高新区管委关于三河时代天华公司“时代天华数字出版园”投资计划的批复；证据八系建设工程规划许可证；证据九系建设工程施工许可证，上述证据拟证实时代天华公司为该国有土地的使用权人，并进行了政府批复、规划、施工许可。证据十至证据十三系建设银行客户回单，证据十四系收据，拟证实肖利付款情况。原告发表质证意见称，证据1是案件基本材料，不能证明案件事实，证据2-9与本案无关，认可证据10-14的真实性、合法性、关联性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明，三国用（燕开）第2010-066号土地使用权人为时代天华公司，坐落燕郊开发区孤山南路南侧、规划路西侧，权属性质国有建设用地使用权，使用权取得方式招标出让，地类（用途）工业，使用期限2010年8月18日至2060年8月17日。 2010年3月22日三河市国土资源局（出让人）与时代天华公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，将三国用（燕开）第2010-066号土地使用证记载的土地出让给时代天华公司，该合同第二十一条约定：“受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。……” 2016年9月1日，时代天华公司（出卖人）与肖利（买受人）签订《厂房转让合同》，双方约定出卖方自愿将厂房（数字出版创意及研发中心南区1-1号楼）及该厂房占用范围内的土地使用权出售（转让）给买受方。合同约定：1、基本情况：买受人购买的厂房所在国有土地用途为：工业用地。该块土地的使用证号为：三国用燕开第2010-066号，土地使用年限自2010年8月18日至2060年8月17日止。出卖人经批准，该工业厂房项目现定名为：时代天华数字出版园。项目位于：燕郊开发区路西侧。该厂房的用途为：办公、研发、组装生产。2、厂房总价款17400000元，买受人采取分期付款方式付款。3、出卖人应当在2017年3月1日前，将具备条件，经综合验收合格并符合本合同约定的厂房交付买受人使用。4、出卖人在买受人支付全部合同价款之日起24个月内，将本合同项下厂房及其土地权属转移登记至买受人或买受人指定的第三方名下。5、除因政府政策原因或遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人、买受人逾期付款还未付完全款的原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，逾期超30日后，买受人有单方解除合同的权利。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款及其利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算），并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。6、出卖方逾期履行将本合同项下厂房及土地权属转移登记至买受人或买受人指定的第三方名下，则视为出卖方根本违约，出卖方应在违约行为发生之日起15日内，按该本合同总价款的10%支付违约金。同时，买受方有权根据合同可否继续履行情况选择解除合同，若买受方选择解除本合同，出卖方除了支付上述违约金外，还应从收到解除合同通知书之日起15日内全部返还买受方购房款及其银行利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算）。 2016年9月2日柳青向时代天华公司转账1,000,000元；2016年10月30日肖利向时代天华公司转账4,100,000元；2017年1月17日肖利向时代天华公司转账6,500,000元；2017年1月18日肖利向时代天华公司转账5,800,000元；2017年1月17日时代天华公司向肖利开具收款17,400,000元的收据。 案涉房屋至今未通过消防验收、综合验收，未办理房屋产权证书，也未交付肖利。 肖利于2019年10月21日向本院提交《房屋评估申请书》，申请对案涉房屋委托评估机构进行房屋价值评估。2019年11月15日肖利重新提交《房屋评估申请书》，请求评估事项为申请评估案涉房屋周边有产权证的类似厂房单位建筑面积价值的市场均价。廊坊开发区博泰房地产咨询评估有限公司接受委托后，认为该项委托在技术上无法操作并说明原因，不承接该项委托并将该案退回。肖利于2019年12月13日再次提交《房屋评估申请书》，变更评估事项为参照市场已取得所有权证书的厂房，对案涉厂房在设定取得所有权证书情况下的市场价值进行评估。廊坊市安居房地产价格评估有限公司(以下简称安居评估公司)接受委托后对案涉房屋进行了房地产市场价值评估，于2020年4月10日出具《房地产估价报告》，结论系以2020年1月15日为价值时点评估的市场价值合计为37,020,000元。第二次庭审时，安居评估公司指派评估师牛宏宇、田建茂出庭接受质询，时代天华公司对《房地产估价报告》提出异议，对真实性认可，对证明目的不认可。理由是：一、该估价报告违反《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）中的合法性原则，内容严重不完整，估价方法选择错误，鉴定结论缺乏依据，不应成为法庭定案的依据。二、综上所述估价机构出具的报告内容不完整，价格缺乏依据，不具有可参照性。如参照该价格判定被告赔偿原告溢价损失，明显违反法律规定。三、原被告双方在最初选取的评估机构为廊坊开发区博泰房地产咨询有限公司，经过向贵院技术处了解，因博泰公司出具意见委托评估事项不符合《资产评估法》和《房地产估价规范》的要求，技术上无法操作，所以博泰公司最终未能接受贵院的委托，从这个角度可以说明原告要求法院对涉案标物假设在取得所有权证书的情况下进行评估，是不符合房地产估价规范要求的。肖利对《房地产估价报告》和安居评估公司的答复均无异议。 本院认为，综合双方诉辩主张及法院查明的事实，本案的争议焦点为：1、肖利与时代天华公司签订的《厂房转让合同》的效力认定；2、如案涉《厂房转让合同》有效，是否能够履行；3、如案涉《厂房转让合同》不能履行，原告的损失及承担。 一、肖利与时代天华公司签订的《厂房转让合同》的效力认定 肖利与时代天华公司签订的《厂房转让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家利益和社会公共利益，该合同合法有效。 根据相关法律规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。《城市房地产管理法》第三十八条第六项、第三十九条第二项规定“未依法登记领取权属证书的房地产”不得转让，是对物权变动效力的限制，未涉及合同效力问题。根据合同效力、物权变动区分原则和《中华人民共和国物权法》第十五条规定“未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故时代天华公司抗辩案涉合同违反《城市房地产管理法》、在案涉厂房未取得所有权证书的情况下签订的转让合同无效不能成立。《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》的制定主体是国土资源部，性质上属于部门规章，《廊坊市土地交易管理办法》、《廊坊市人民政府办公室关于印发廊坊市大数据产业发展规划纲要的通知》的制定主体是廊坊市政府办公室，性质上属于地方性政策文件，上述通知、办法均非法律和行政法规，时代天华公司依据上述文件主张案涉合同无效不能成立。 根据三河市国土资源局与时代天华公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，时代天华公司有权将合同项下全部或部分国有建设用地使用权转让，案涉《厂房转让合同》约定厂房的用途为：办公、研发、组装生产，肖利购买该厂房的用途亦为办公（工作室），并未将工业用地变为商业用地和住宅用地，时代天华公司抗辩案涉合同破坏国家土地管理秩序、损害国家利益不能成立。 二、如案涉《厂房转让合同》有效，是否能够履行 案涉《厂房转让合同》合法有效，双方本应依约履行，享有合同权利各尽合同义务。但涉案诉讼标的物，即数字出版创意及研发中心南区1-1号楼占用范围内的土地，非现成可分割转让之物，而是登记在时代天华公司名下三国用（燕开）第2010-066号土地使用证中的一部分，这一部分若想实现转让登记，依法需经相关主管部门的审批，更需时代天华公司申请并依相关法律法规办理相应手续，但案涉房产、土地分割转让或分证登记的条件在本案中并未成就。 根据案涉《厂房转让合同》约定，时代天华公司转让给肖利的厂房为工业厂房，用途为办公、研发、组装生产，时代天华公司应将具备条件经综合验收合格的厂房交付买受人使用。依据《中华人民共和国建筑法》和《消防法》的相关规定，时代天华公司交付的厂房必须符合规定的建筑工程质量标准，亦必须符合国家工程建设消防技术标准，但该厂房工程至今未通过消防验收、综合验收，而身为画家的肖利购买该厂房的目的是要作为工作室，故案涉房屋虽已建设完成，肖利却无法占有使用，其合同权益亦无法实现。 作为买受方的肖利，已依约支付全部转让价款，却不能占有使用案涉房屋，亦不能取得房地产权证，不能以登记排他或对抗第三人，不能实现完全物权。本案中，鉴于时代天华公司存在未按合同约定交付房屋、办理房产土地转移登记情形，肖利根据合同约定请求解除案涉《厂房转让合同》，时代天华公司亦未反诉要求继续履行合同，且因肖利的合同目的无法实现，双方已丧失继续履行合同或维持合同关系的基础，本院认为案涉《厂房转让合同》虽合法有效，但因无法履行，应予以解除。 三、如案涉《厂房转让合同》不能履行，原告的损失及承担 时代天华公司与肖利签订案涉《厂房转让合同》，且在肖利按照合同约定支付全部价款后，时代天华公司未按合同约定交付房屋、办理房产转移登记，有违诚实信用原则，已构成根本违约。时代天华公司应承担违约责任，并赔偿肖利损失。 关于肖利主张的房屋溢价损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，房屋升值产生的差价系肖利预期可得利益。在市场经济中买卖合同标的物的价格涨跌是交易方应当认知的基本风险，涉案厂房的差价损失属一般人即可预见的常见可得利益损失类型。故肖利诉求时代天华公司给付溢价损失具有事实及法律依据，本院予以支持。本院委托廊坊市安居房地产价格评估有限公司作出的《房地产估价报告》，时代天华公司虽提出异议，但未提交证据予以反驳，亦未申请重新评估，本院对该评估结果予以采信。溢价损失应为扣除购买房屋应当支付的对价的剩余部分，即时代天华公司应给付肖利的房屋溢价损失为：19,620,000元（37,020,000元-17,400,000元）。 关于肖利主张的返还已支付房款及利息损失，本院认为，案涉合同予以解除，时代天华公司应返还肖利已付购房款。但买受人要获得房屋差价损失这一预期可得利益，在不发生纠纷的情况下是要以支付房款为前提的。即在一个正常的房屋买卖中，买受人支付了全部的房屋价款，获得了房屋所有权，房价上涨的利益才能归属于买受人。但由于出卖人的违约，买受人不能实际获得房屋所有权，也不能实际获得房价上涨的利益，因此出卖人应当赔偿买受人的房屋差价损失。故房屋差价损失已经包含了买受人已付房款的利息损失，如肖利主张的房屋差价损失和已付房款的银行利息损失均得到支持，等于实际认可肖利在未支出任何成本的情况下仍可获取案涉房屋相应升值利益，有违公平原则。故肖利主张已付购房款的利息损失，本院不予支持。 关于肖利主张的违约金，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十八条规定，在请求增加违约金数额的情况下，禁止同时主张约定违约金和损失赔偿。虽然违约金的适用不以造成实际损失为前提，但最终违约金的金额的确定是以造成的实际损失为参考标准的，因此，如对同一违约事实同时适用约定违约金和损失赔偿，则赔偿的数额将超过造成损害的数额，不符合补偿性为主惩罚性为辅的原则。案涉《厂房转让合同》在出卖方违约责任中约定了合同总价款10%的违约金，但本案中肖利的损失已通过房屋溢价损失得到补偿，且赔偿的数额与造成损害的数额相等，鉴于对同一违约事实不能同时主张约定违约金和赔偿损失，故肖利诉请时代天华公司支付违约金1,740,000元（合同总价款的10%），本院不予支持。 关于肖利主张的另租工作室所产生的租金、保证金损失。本院认为，因《房地产估价报告》于2020年4月10日出具，结论系以2020年1月15日为价值时点评估的市场价值，其中的溢价部分足以弥补肖利的实际损失。鉴于肖利提交的《工作室租赁合同》涉及案外人，肖利提供的银行流水中的打款数额与合同约定的租金金额不符，真实性、必要性均存疑，故本院对肖利主张的2017年5月16日至2019年5月15日租金152000元、2019年5月16日至2020年5月15日租金83600元，共计235,600元不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、解除三河时代天华文化发展有限公司与肖利于2016年 9月1日签订的《厂房转让合同》； 二、三河时代天华文化发展有限公司于本判决生效后十日内返还肖利购房款17,400,000元； 三、三河时代天华文化发展有限公司于本判决生效后十日内给付肖利房屋溢价损失19,620,000元； 四、驳回肖利其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费272,166元，评估费84000元，由三河时代天华文化发展有限公司负担。保全费5000元，由肖利负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长 黄汝端 审 判 员 刘建刚 审 判 员 柴秋芬 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 齐向欣 书 记 员 贾 莹