山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0481民初7024号原告：滕州市星期六教育咨询有限公司，地址：滕州市北辛街道北关街**。法定代表人：徐连秋，经理。委托诉讼代理人：宋成文，山东滕国律师事务所律师。被告：山东滕墨教育信息咨询有限公司，组织机构代码：MA3N371W7。。地址：滕州市龙泉街道人和天地**楼**商业**法定代表人：褚夫圳，经理。委托诉讼代理人：施广勇，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。原告滕州市星期六教育咨询有限公司与被告山东滕墨教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滕州市星期六教育咨询有限公司的委托诉讼代理人宋成文，被告山东滕墨教育信息咨询有限公司的法定代表人褚夫圳及其委托诉讼代理人施广勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告滕州市星期六教育咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决依法解除双方于2019年4月4日签订的《租赁合同》，判决被告返还原告支付的租赁款270000元及物业费28470元；2、请求法院依法判决被告支付违约金及损失80万；3、本案的诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月4日签订租赁合同，后原告支付租金27万元，并交纳了物业费28470元，被告收款后，原告开始装修运营。2019年8月13日，被告无故向原告发通知解除合同，并让原告搬出该租赁房屋，后原告多次与被告协商无果，被告多次书面通知原告搬离租赁房屋，致原告无法经营。被告山东滕墨教育信息咨询有限公司辩称，合同没有约定解除的条件，也不存在解除条件。本案不存在法定解除的情形，被告不同意解除合同，被告没有解除合同的真实意思，现原告仍继续占有房屋，也可以继续使用，在履行合同期间未减少原告的经营成本，改善经营场所，双方多次协商，希望把经营场所予以变更，原告的负责人、代理人陈帅多次找到被告，希望出具一个解除合同通知书，有书面的材料才有利于和其他股东进行协商搬迁事宜，该通知书意思并不是真实的。涉案合同未解除，原告可继续使用，不存在损失的问题。综上，原告的事实及诉请没有法律依据，请法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：滕州市星期六教育咨询有限公司与山东滕墨教育信息咨询有限公司于2019年4月4日签订《租赁合同》，合同约定：甲方：山东滕墨教育信息咨询有限公司。乙方：滕州市星期六教育咨询有限公司。一、甲方将梦育城，见图，租赁给乙方使用。二、租期自2019年4月1日起至2027年3月31日止（即八年）。三、年租金27万元整，乙方于每年3月15日一次性向甲方交清当年的租金。每年在前一年的基础上递增3%。按照建筑面积780平方米计算物业管理费0.1元每平方米每天，电费1.3元/度。四、承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰。合同期满如不续租，房屋归甲方所有，其他设施归乙方所有。--九、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方，并取得乙方同意，如乙方需退还也必须提前三个月书面通知甲方，并取得甲方同意，如甲方违约，除退还租金外另赔偿乙方的装修建筑违约金。如乙方违约不得要求返还租金，不得故意损害装修建筑部分。乙方有权在租赁期间转让其经营的业务。甲方有优先收购权。乙方经营国学托管课以外项目要及时通知甲方，进行协商。乙方不得经营与三楼相同业务，如发现，将视为违约行为，甲方可单方解除合同，同时制约甲方，如违约，赔偿乙方项目投入。合同签订后，滕州市星期六教育咨询有限公司依约支付了第一年度的租金27万元，物业费28470元，山东滕墨教育信息咨询有限公司将房屋交付给滕州市星期六教育咨询有限公司使用。滕州市星期六教育咨询有限公司收到房屋后，将涉案房屋的基础装修交给滕州市龙泉大野装修部施工，提供了装修工程款支出收据，显示支出工程款110432元。另外，安装了空调等电器、购置了办公设施物品。庭审中，滕州市星期六教育咨询有限公司申请对装修费用损失、物品搬离费用及损失、经营损失进行评估鉴定，本院委托山东鲁扬信衡资产评估有限公司进行评估鉴定，该评估公司出具说明，表示无法鉴定。但对空调电器及办公物品的现价值给以了评估鉴定，物品原值为314052.6元，现值为287634.21元，滕州市星期六教育咨询有限公司支出鉴定费4000元。涉案房屋系山东滕墨教育信息咨询有限公司与山东来自购超市签订租赁合同，由山东滕墨教育信息咨询有限公司租赁了该房屋。2019年8月2日，山东滕墨教育信息咨询有限公司向包括滕州市星期六教育咨询有限公司在内的所有业主发出告知书，告知书第二条载明：梦育城教育综合体二楼整体来自购超市收回另作他用，如乙方需要继续承租，请于2019年8月15日前告知甲方。2019年8月16日，山东滕墨教育信息咨询有限公司向滕州市星期六教育咨询有限公司发出“关于来自购超市二楼扩建并收回的告知函”，内容为：“甲方（山东滕墨教育信息咨询有限公司）。乙方（滕州市星期六教育咨询有限公司）。甲方于2019年8月接到来自购超市对二楼整体扩建回收的通知。目前来自购超市，需从甲方整体回收二楼，扩建超市，筹建配套游乐场。因此甲方需从乙方手中将二楼租赁区域收回。目前甲方已于接到通知后，第一时间通知乙方，被告知人是星期六教育公司（乙方），现场负责人陈帅及其他股东，并已知晓此事，通知时间是2019年8月3日，回复时间是2019年8月10日前。2019年8月11日来自购超市再次通知询问甲方二楼整体回收改建进展。并通知乙方，乙方没有确切回复，以及具体赔偿事宜。甲方给予（乙方）星期六教育公司建议，在2019年8月18日18:00前将此事沟通到位，并书面告知甲方，如因乙方没能及时反馈具体情况，造成甲方三楼区域租赁延误，或者来自购超市方，扩建回收延期，造成一切损失，并由乙方承担全部责任。因甲方三楼场地有限，现有其他机构需入住三楼原托管区域，使用三间，如果乙方租赁三楼区域，甲方可协调三楼场地，如果不继续使用，甲方退还乙方所剩场地租金。如因在回复期内没能及时协调沟通到位，甲方三楼房屋租给第三方，甲方不赔偿乙方由此造成的任何损失”。山东滕墨教育信息咨询有限公司法定代表人褚夫圳为滕州市星期六教育咨询有限公司的合伙人，2019年9月16日滕州市星期六教育咨询有限公司全体合伙人签订了《关于梦育城二楼项目合伙人解散协议》一份，内容为：“经过全体合伙人表决，达成以下协议：1、星期六教育公司梦育城二楼项目同意撤离。2、认可星期六教育公司梦育城二楼项目财务报表情况：截止2019年8月20日账面结余50494.43元。预计转让退款还需大约20万元，8、9月份工资大约3.5万元，以上两项据实核算。3、认可星期六教育公司梦育城项目亏损分配方案：按合伙时约定比例承担亏损。4、固定资产处理问题：同意公司处置，抵亏损”。庭审中，山东滕墨教育信息咨询有限公司称2019年12月1日，滕州市星期六教育咨询有限公司仍在上课培训，仍然使用涉案房屋，并提供其法定代表人与滕州市星期六教育咨询有限公司的陈帅通话录音资料、照片、微信通话记录等加以佐证；对此，滕州市星期六教育咨询有限公司不予认可，称2019年10月1日前就开始陆续退费清场，因为9月份没有招生，在10月份就已经进行停止经营搬离。另，滕州市星期六教育咨询有限公司称损失还包括：用于教职工宿舍房租7000元,通盛路宣传一间教室房租6000元,梦育城三楼房租用于二楼装修时过渡用房租金24460.8元、物业费23177元（物业费12329.3元、物业费3321.5元、物业费1538元），水费5988.2元；装修、固定资产：中央空调：90000元、小空调6270元、空调加长管135元，折旧后约46000元；桌椅、床、柜子等34405元，其中：桌椅20879元、沙发4490元、柜子600元、积木桌306元、毛巾架1170元、锁28元。滕州市星期六教育咨询有限公司认可梦育城三楼房租24460.8元、物业费23177元，与2019年4月4日的合同没有关系，是租赁被告的，签完合同后，二楼整体装修，所以租的三楼临时使用。另外损失还包括山东滕墨教育信息咨询有限公司法定代表人褚夫圳以餐厅作价10万元入股损失，庭审中褚夫圳称入股的10万元包括引进的生源和餐厅设备，不包括墙面地面的装修，生源占4万元，设备占6万元。另外损失还包括经营性损失因收了生源，钱收了但是没有办法继续为他们服务了，需要将生源转到其他的培训机构，又把费用进行支出了，就是转让费用。本院认为，滕州市星期六教育咨询有限公司与山东滕墨教育信息咨询有限公司就涉案房屋于2019年4月4日签订的《租赁合同》，双方出于自愿，意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。关于本案双方租赁合同是否解除、何时解除的问题。因涉案房屋系山东滕墨教育信息咨询有限公司与山东来自购超市签订租赁合同，由山东滕墨教育信息咨询有限公司租赁的该房屋，故滕州市星期六教育咨询有限公司与山东滕墨教育信息咨询有限公司签订的房屋租赁合同实际为转租合同。因来自购超市二楼扩建，需收回涉案房屋，2019年8月2日，山东滕墨教育信息咨询有限公司向包括滕州市星期六教育咨询有限公司在内的所有业主发出告知书，又于2019年8月16日，山东滕墨教育信息咨询有限公司向滕州市星期六教育咨询有限公司发出“关于来自购超市二楼扩建并收回的告知函”，明确了山东滕墨教育信息咨询有限公司将涉案房屋收回，并告知滕州市星期六教育咨询有限公司收回涉案房屋后可以变更租赁三楼房屋，答复时间限定为2019年8月18日18:00时，即滕州市星期六教育咨询有限公司在限定期限内不予答复，双方租赁合同即行解除，而滕州市星期六教育咨询有限公司至2019年8月18日18:00时未予答复，故双方的租赁合同至此解除。关于滕州市星期六教育咨询有限公司使用涉案房屋至何时的认定问题。因山东滕墨教育信息咨询有限公司法定代表人褚夫圳为滕州市星期六教育咨询有限公司的合伙人，2019年9月16日滕州市星期六教育咨询有限公司全体合伙人签订了《关于梦育城二楼项目合伙人解散协议》，其中约定了星期六教育公司梦育城二楼项目同意撤离，并约定了财产处置方式，自此合伙终止，合伙项目自然终止。因滕州市星期六教育咨询有限公司主张2019年10月1日前就开始陆续退费清场，搬离涉案房屋，即实际使用至2019年9月30日，山东滕墨教育信息咨询有限公司称2019年12月1日滕州市星期六教育咨询有限公司仍然使用涉案房屋，虽提供部分证据，但不足以证明系滕州市星期六教育咨询有限公司仍占有使用涉案房屋，故应当认定滕州市星期六教育咨询有限公司实际使用至2019年9月30日。关于应当退还房屋租金、物业费的数额问题。根据合同约定，滕州市星期六教育咨询有限公司依约支付了第一年度即自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金27万元、物业费28470元，实际使用183天，故应当退还的房屋租金为270000元*182/365=134630元，应当退还物业费28470元*182/365=14196元。梦育城三楼房租用于二楼装修时过渡用房租金24460.8元、物业费23177元（物业费12329.3元、物业费3321.5元、物业费1538元）、水费5988.2元，为滕州市星期六教育咨询有限公司实际使用发生的费用，其要求返还无事实和法律依据，本院不予支持。教职工宿舍房租7000元、通盛路宣传一间教室房租6000元，滕州市星期六教育咨询有限公司未提供证明其未继续使用的证据，其要求赔偿该部分房租，证据不力，本院不予支持。关于装修损失的认定问题。因约定的合同期限未届满，故而造成滕州市星期六教育咨询有限公司因对房屋进行装修、装饰产生损失，即未使用期间部分的份额，滕州市星期六教育咨询有限公司提供的对房屋进行装修、装饰的滕州市龙泉大野装修部出具的工程款票据真实、合法有效，该部分装修为基础装修、装饰部分，应认定为已形成附和的装饰装修物，该部分工程款为110432元，按照实际使用期间和未履行合同期间的比例计算，该部分装修、装饰损失应为110432元*（182+7*365）/（8*365）=103511元。对于空调电器设备、办公物品属于不附和的装饰装修物，应由滕州市星期六教育咨询有限公司搬走（现已搬走），虽然滕州市星期六教育咨询有限公司申请对该部分设备及物品的损失及搬离费用进行鉴定，但鉴定机构表示不能鉴定，参照山东鲁扬信衡资产评估有限公司对空调电器及办公物品的现价值给以了评估鉴定，物品原值为314052.6元，现值为287634.21元，结合合同期限及设备物品拆装、搬离给设备物品会造成价值损耗、出生拆装、搬运费用的日常经验，酌定该部分损失为（314052.6-287634.21）*10%=2642元。鉴定费4000元应当由山东滕墨教育信息咨询有限公司负担。关于经营损失问题，滕州市星期六教育咨询有限公司申请对经营损失进行鉴定，因本院委托的鉴定机构认为无法鉴定，其提交的证据不足以证明其具体的经营损失，故对其该项主张本院不予支持。滕州市星期六教育咨询有限公司关于违约金的主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东滕墨教育信息咨询有限公司于本判决生效后十日内返还给原告滕州市星期六教育咨询有限公司租金134630元、物业费14196元；二、被告山东滕墨教育信息咨询有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告滕州市星期六教育咨询有限公司房屋装饰、装修损失103511元、设备及物品的损失及搬离费用2642元、鉴定费4000元；三、驳回原告滕州市星期六教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14686元减半收取7343元，由原告滕州市星期六教育咨询有限公司负担3643元，被告山东滕墨教育信息咨询有限公司负担3700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  彭向森二〇二〇年七月十四日书记员  殷昭玲