福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0782民初391号 原告：邱为海，男，1966年10月25日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：李寒娟，福建名仕（南平）律师事务所律师。 被告：南平市今日特价网络有限公司，住所地南平市马坑路**（世纪星城**）****，统一社会信用代码913507020665581896。 法定代表人：叶巧镕，执行董事。 被告：福建永乐汇商业运营管理有限公司，住，住所地福建省武夷山市度假区曼陀岩路**一社会信用代码91350782597865866D。 法定代表人：翁绳法，执行董事。 原告邱为海与被告南平市今日特价网络有限公司（以下简称“今日特价公司”）、福建永乐汇商业运营管理有限公司（以下简称“永乐汇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。邱为海的委托诉讼代理人李寒娟到庭参加诉讼，今日特价公司、永乐汇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱为海向本院提出诉讼请求：判令今日特价公司、永乐汇公司立即共同偿还邱为海租金218469.93元及逾期付款违约金65540.98元（该违约金按欠付租金的30%计算），上述两项请求款项合计284010.91元。事实和理由：2014年11月1日，永乐汇公司与邱为海签订《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》，约定永乐汇公司承租今日特价公司所有的位于武夷山市度假区（紫阳古城）11幢楼106号、107号、119号（含地下室）商铺；承租面积106号85.28平方米，107号85.28平方米，119号216.37平方米，租赁期间62个月，自2014年11月1日起至2019年12月31日止，前8个月为免租期（装修期）；双方约定免租期结束后，106、107号第一年租金为32元／平方米，119号第一年租金为27元／平方米，以上租金以后每年在前一年的基础上递增10%，租金每季度支付一次，第一季的租金须在免租期结束之日的前30日内付清；合同第九条约定乙方逾期缴纳租金，应支付自违约之日起至合同期满之日期间租金的100%作为违约金给甲方。该合同签订后，邱为海依约交付了租赁商铺。但该案涉租赁商铺实际由今日特价公司承租使用，今日特价公司在该租赁合同上加盖了公章。2017年4月30日，邱为海与今日特价公司、案外人杨文强签订了《武夷·紫阳古城商铺租赁合同补充协议》，约定案涉租赁商铺转由案外人杨文强承租，租赁期自2017年5月1日至2022年4月30日，且由案外人杨文强直接向邱为海支付租金。今日特价公司租赁期间，在邱为海的催讨下，今日特价公司分别于2017年6月30日向邱为海支付租金28128元，于2018年6月25日支付租金13300元。之后今日特价公司、永乐汇公司在再支付任何租金及违约金。邱为海多次催促未果，故而提起诉讼。 今日特价公司辩称（庭审后法庭向今日特价法定代表人制作调查笔录中发表答辩意见），今日特价公司在邱为海与永乐汇公司的合同上盖章只是作为见证，不是表明公司同意按这份合同的条款履行，公司仍然是向永乐汇公司承租房屋，不是向邱为海承租房屋。 永乐汇公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：邱为海提供了《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》及补充协议、银行账户变动的短信通知、商品房买卖合同备案信息表、房产证；今日特价公司提供了永乐汇公司及今日特价公司的营业执照副本、《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》两份（一份为永乐汇公司与今日特价公司签订，另一份为今日特价公司与杨文强签订）、《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》补充协议（与邱为海提供的补充协议相同）。本院组织进行了证据质证，对邱为海、今日特价公司提供的证据，永乐汇公司未到庭亦未提交书面质证意见；对邱为海提供证据的真实性，今日特价公司未到庭质证，但在庭后本院向其制作的调查笔录中，未对上述证据的真实性提出异议，但认为其在邱为海与永乐汇公司签订的《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》上加盖印章仅为见证，由于邱为海在2017年初拿了房产证找到店面来，要收取租金，公司才知道房子是邱为海的，而公司已将向永乐汇承租的房子出租给业主，在这份合同上盖章表明今日特价公司向永乐汇公司租赁了房屋，并不是表示同意按邱为海与永乐汇签订的租赁合同条款来履行；对于用以证明今日特价公司直接向邱为海支付租金的“短信通知”，今日特价公司确认有付款的事实，原因是2017年初邱为海找到店面来要收取租金，因其提供合同上显示永乐汇公司向邱为海承租，而今日特价公司向永乐汇公司承租，永乐汇公司又找不到人，这时今日特价公司和永乐汇公司的32个月免租期还没到，但如果邱为海收不到租金，其转租的杨文强等业主经营就会受到影响，所以就垫付了租金给邱为海。 本院对上述证据认证如下：对邱为海提供的证据，今日特价公司对真实性不持异议，只对部分证据的证明对象有异议，本院对上述证据真实性予以确认；对今日特价公司提供的证据，真实性可以确认，对载明内容予以采信。 结合本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，可对本案事实归纳认定如下：2014年11月1日，邱为海（甲方）与永乐汇公司（乙方）签订《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》，约定甲方将位于武夷山市度假区（紫阳古城）11幢楼106号、107号、119号（含地下室）商铺出租给乙方使用；商铺计租面积为106号85.28平方米，107号85.28平方米，119号216.37平方米，租赁期限为62个月，自2014年11月1日起至2019年12月31日止，其中前8个月为免租期（装修期）；106、107号第一年租金为32元／平方米／月，119号第一年租金为27元／平方米／月，以上租金以后每年在前一年的基础上递增10%；租金每季度支付一次，第一季度的租金须在免租期结束之日的前30日内付清，以后每季度的租金须同在本计租季度开始之前30日内付清，否则甲方有权从本计租季度的第一日起，按乙方拖欠租金额每日加收1‰的滞纳金。合同第九条9.1约定，若乙方违约，甲方有权终止本合同，同时乙方应支付自违约之日起至合同期满之日期间租金的100%作为违约金给甲方。2014年4月1日，永乐汇公司与今日特价公司签订《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》一份，约定永乐汇公司将业主委托的包括本案所涉106、107、119号店面在内的多处商铺按现有条件出租给今日特价公司使用，租赁期限自2014年5月1日起至2019年12月31日止，其中32个月为免租期；合同第八条约定，本协议所涉及的场所允许今日特价公司分租给各运营商，转租后本协议继续有效；合同还对租金、双方权利义务、违约责任等进行约定。2014年12月18日，今日特价公司与案外人杨文强签订《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》一份，约定将包括本案所涉119号商铺在内的若干处商铺出租给杨文强使用，租赁期限64个月，前32个月为免租期，合同还对租金、双方权利义务、转租、违约责任等进行了约定。2017年4月30日，邱为海（甲方）与今日特价公司（乙方）、杨文强（丙方）三方签订《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》补充协议一份，约定119号商铺的租期统一变更60个月，自2017年5月1日至2022年4月30日止，无免租期，租金变更为地上部分按32元／平方米／月，租期内无递增，租金不再由丙方支付至乙方，再由乙方支付至甲方，变更为由丙方直接支付至甲方。 另查明，案涉107号、119号商铺邱为海于2015年4月14日办理了房屋所有权证，106号商铺的商品房买卖合同（合同号201300395号）于2013年3月9日办理合同备案，目前尚未办理房屋所有权证。 本院认为，本案的争议焦点是邱为海与今日特价公司之间是否形成房屋租赁合同关系。邱为海认为今日特价公司在其与永乐汇公司签订的《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》上加盖印章，实际使用案涉房屋，并直接向邱为海支付租金，故邱为海与今日特价公司形成事实上的租赁关系，应按前述《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》约定向邱为海支付租金。今日特价公司则认为，其与永乐汇公司签订租赁合同，而没有与邱为海订立租赁合同，在邱为海与永乐汇上盖章只是作为见证，不是表明公司同意按这份合同的条款履行。本院认为，判断邱为海与今日特价公司间是否直接形成房屋租赁合同关系，今日特价公司是否同意按邱为海与永乐汇公司订立的租赁合同履行义务，应当分析邱为海与今日特价公司之间是否达成租赁的合意，今日特价公司是否同意接受邱为海与永乐汇公司订立的租赁合同的条款。在2014年11月1日签订的案涉《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》文本中，列明的甲乙双方分别为邱为海和永乐汇公司，今日特价公司虽然有在该份合同上加盖印章，但并非加盖在合同落款“乙方签章”的位置，邱为海虽称今日特价公司的这一印章是合同签订之时就已加盖，但并未提供8个月免租期届满后向今日特价公司催讨租金的证据，且若在2014年11月1日签订合同时就加盖印章，完全可以将今日特价公司列为合同的乙方，并由今日特价公司在“乙方签章”处加盖公司印章，或让今日特价公司在加盖印章的同时注明“同意接受合同条款”等内容；结合邱为海提供的2017年4月30日《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》补充协议（邱为海、今日特价公司、杨文强三方签订），以及今日特价公司系在2017年4月30日之后才向邱为海支付租金的事实，今日特价公司在2017年4月左右才在2014年11月1日的案涉《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》文本上加盖印章可能性较大。关于今日特价公司向邱为海支付租金一节，今日特价公司表明系代永乐汇公司支付，为的是转租的业主经营不受影响。本院认为，在出现房屋承租人转租情形时，次承租人可以代承租人向出租人支付欠付的租金，次承租人代付租金的行为并不能得出次承租人与出租人建立合同关系的结论。综上，邱为海提供的证据不足以证明其与今日特价公司就案涉店铺出租达成合意以及今日特价公司同意接受邱为海与永乐汇公司合同条款，故其要求今日特价公司向其支付租金及承担违约责任没有事实及法律依据。 关于邱为海与永乐汇公司订立的《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应依约履行。因永乐汇公司在免租期满后未依约支付租金，已构成违约，邱为海有权要求其按合同约定计付租金并承担相应违约责任。租赁合同约定免租期为8个月，即应从2015年7月1日开始计付租金。租赁合同约定106、107号商铺按32元/平方米/月计付租金，119号商铺按27元/平方米/月计付租金，结合商铺面积，上述3间商铺第一个租赁年度（2015年7月1日至2016年6月30日）每月租金合计为11299.91元，全年为135598.92元。租赁合同约定租金每年递增10%，即第二个租赁年度（2016年7月1日至2017年6月30日）每月租金合计为12429.90元，因至2017年4月30日106、107号商铺已由邱为海收回，119号商铺由邱为海与今日特价公司、案外人杨文强订立三方合同，故永乐汇公司应向邱为海支付租金至2017年4月30日，经计算2016年7月1日至2017年4月30日的租金为124299.01元。故永乐汇公司欠付的租金合计为259897.93元（135598.92元+124299.01元）。因今日特价公司代永乐汇公司支付了租金41428元，故永乐汇公司尚欠邱为海租金218469.93元，邱为海诉请要求永乐汇公司支付该租金有合同及法律依据，予以支持。关于邱为海要求永乐汇公司按欠付租金的30%计付逾期付款违约金65540.98元的诉请，本院认为，租赁合同第九条9.1约定，永乐汇公司违约，邱为海有权终止本合同，同时永乐汇公司应支付自违约之日起至合同期满之日期间租金的100%作为违约金给邱为海。因永乐汇公司逾期缴纳租金已构成违约，导致案涉合同实际已经解除，邱为海有权要求永乐汇公司按约支付违约金，现邱为海仅主张按所欠租金的30%计付逾期付款违约金，不违反合同约定，可以支持。 今日特价公司、永乐汇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建永乐汇商业运营管理有限公司应于本判决生效之日十日内向邱为海支付租金218469.93元，并支付逾期付款违约金65540.98元； 二、驳回邱为海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5560元，减半收取计2780元，由福建永乐汇商业运营管理有限公司负担，并于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  余崇斌 二〇二〇年七月十五日 书记员  饶付美 本案依据的主要法律条文 1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 2．《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。