广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初3506号 原告：覃湘琳，女，1976年10月21日出生，瑶族，住广西金秀县。 原告：覃子权，男，1978年6月25日出生，瑶族，住广西金秀县。 被告：覃健，男，1972年12月26日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 原告覃湘琳、覃子权与被告覃健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭审理，原告覃湘琳、覃子权，被告覃健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃湘琳、覃子权向本院提出诉讼请求：一、被告向原告归还购房款300000元（原告放弃要求被告另行双倍返还定金40000元）；二、被告支付给原告利息，利息以300000元为基数自2019年7月1日起按月利率2%计算至本息还清之日止；三、确认原告对被告登记抵柙的来宾市滨江北路X号房地产（不动产权证号为：桂[2018]来宾市不动产权第0008391号）有优先受偿权；四、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2019年2月15日、2019年2月27日，二原告与被告分别签订《购房意向金协议》、《房屋买卖合同书》，二原告共同出资购买被告名下单独所有的来宾市滨江北路X号房地产；房屋总价1080000元。按双方签订的协议及合同，二原告已向被告支付了购房款及购房定金共计300000元。双方签订合同后，因被告违约，双方于2019年6月27日共同协商签订《还款协议书》解除《房屋买卖合同》，并约定：被告自愿向二原告返还购房款及购房定金共计340000元；还款期间及逾期，均以300000元为基数按年利率24%计算还款利息直至本息还清之日止；被告于2019年6月27日登记抵押其单独所有来宾市滨江北路X号房地产给原告。双方签订《还款协议书》至今，被告未按协议履行还款义务，二原告多次催款无果。为此，二原告为维护自身合法权益特诉至人民法院，请求人民法院依法判决。 被告覃健辩称，一、被告是与原告覃湘琳签订的《房屋买卖合同》，并未与原告覃子权签订。被告与覃子权签订的解除《房屋买卖合同》的《还款协议》，因覃子权没有得到覃湘琳的授权，该《还款协议》无效。二、被告仅收到原告支付的300000元，不是340000元。而且，在履行《房屋买卖合同》的过程中，被告并未违约，因此被告仅同意返还300000元，不同意返还340000元。三、原告要求被告支付的利息过高，时间过长。被告同意按《还款协议》支付三个月利息，之后的利息按银行活期贷款利息支付至款项付清之日止。 经审理查明，被告通过来宾市儒房房产经纪有限公司居间，将自己单独所有的来宾市滨江北路X号房屋出卖给二原告。原告覃子权于2019年2月15日支付了购房意向金20000元，原告覃湘琳（乙方）于2019年2月27日与被告（甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方承诺房屋权属无任何瑕疵；甲乙双方同意签订合同当日支付购房首付款330000元，含定金20000元；在该房过户到买方名下，到银行办理二手房按揭贷款手续一次性付清……；甲乙双方同意在银行解押之前乙方转部分首付款30000元给甲方；此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约，如甲方违约，双倍返还乙方购房定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明，如乙方违约，应向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金，佣金费从已交定金中优先扣除等。合同还约定了其他事项。签订合同当日，原告覃湘琳支付了280000元给被告。被告将原告支付的首付购房款300000元用于偿还被告的其他债务并解除案涉房屋的第一顺位抵押。因被告出售的房屋还有550000元债务抵押登记，被告又无钱还款，被告无法将案涉房产过户到原告名下。因此，2019年6月27日，原告覃子权（乙方）与被告（甲方）再次签订《还款协议》，约定：因甲方违约，解除房屋买卖合同，甲方自愿向乙方退还乙方的购房款及购房定金340000元；乙方同胞姐姐全权委托乙方处理与甲方解除房屋买卖合同的一切事务，并由乙方收取甲方的还款；甲方自愿以案涉房屋作为还款的抵押担保，并办理抵押登记；还款期限为2019年7月1日起至2019年9月30日止；经双方协商，甲方自愿以300000元为基数，按年利率24%支付利息给乙方；逾期未还清利息和本金的，逾期利息同等计算。当日，原告覃子权同被告办理了案涉房屋的抵押登记。此次抵押登记前，案涉房屋仍尚有抵押，抵押债权金额550000元。签订《还款协议》后，被告没有返还给原告款项分文。 以上事实有原告提交的《购房意向金协议》、《房屋买卖合同书》、收据、广西农村信用社业务收费凭证、银行回单、《不动产权证书》、《还款协议书》、《不动产登记证明》及当事人陈述在卷，经过庭审举证、质证，能够作为认定上述事实的依据。 本院认为，因被告出售的房屋无法过户，原告覃子权与被告签订了解除房屋买卖合同的《还款协议》，综合全案证据及原告覃湘琳的出庭陈述，该《还款协议》显然已经成立，且未违反法律强制性规定，合法有效，对合同签订双方具有约束力。《还款协议》既有定金的约定，又有利息的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。根据目的解释法，在本案中，定金与利息亦不能同时适用。现原告已主动放弃要求被告支付定金40000元，则本案处理如下：一、被告未按《还款协议》履行返还购房款300000元的义务，原告要求被告返还购房款300000元，本院予以支持。二、原告要求以300000元为基数从2019年7月1日起按月利率2%计算利息，符合《还款协议》的约定，本院予以支持；但利息持续计算将超过300000元的30%，考虑到被告的经济能力有限、原告在履行合同中也存在过错，原告的实际损失难以界定等因素，则利息应计算至2020年9月1日止总计利息为84000元。三、案涉房屋已经办理抵押登记，应当确认原告的优先受偿权。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下： 一、被告覃健返还给原告覃湘琳、覃子权购房款300000元； 二、被告覃健支付给原告覃湘琳、覃子权购房款300000元的利息，利息以300000元为基数按月利率2%从2019年7月1日计算至2020年9月1日总计84000元； 三、确认原告覃湘琳、覃子权在本案债权范围内对原告单独所有的来宾市滨江北路X号房屋享有优先受偿权； 四、驳回原告覃湘琳、覃子权的其他诉讼请求。 上述债务，被告应当于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6400元，减半收取3200元，由被告覃健负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  覃丽 二〇二〇年七月二十七日 书记员  张婷 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。