广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1427民初631号原告：吴文新，男，1966年10月16日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县蕉*******，公民身份号码441************039。委托诉讼代理人：郑学敏，广东义致律师事务所律师。被告：李小红，女，1968年2月24日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县**************，公民身份号码441************826。委托诉讼代理人：陈思玮，广东客中梅律师事务所律师。第三人：汤东海，男，1984年5月2日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县***********，公民身份号码441************91X。原告吴文新与被告李小红、第三人汤东海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴文新及其委托诉讼代理人郑学敏，被告李小红及其委托诉讼代理人陈思玮，第三人汤东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴文新向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年6月29日签订的《风车屋酒吧租赁合同》，被告将承租的风车屋酒吧按照合同约定交还原告；2、判令被告按合同约定向原告支付至2020年6月拖欠的租金67500元，及延迟支付租金所产生的违约金合计30200元（暂计算至2020年6月合计151天，违约金按每天200元计算），合计97700元；3、依法判决被告赔偿风车屋酒吧损失77482元；以上2、3项合计175182元。4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月29日，原、被告签订《风车屋酒吧租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于蕉岭县********风车屋酒吧，酒吧租赁方式为整体租赁，含电视、音响各种设备设施租赁经营，租赁期自2016年8月1日起至2026年8月1日止，共10年，在租赁期限内不得转租转让给其它人员，租金采用先支付租金后租用经营的方式，必须每个月5日前支付给原告，在合同期内前5年月租金为13500元，在合同期内后5年月租金为16500元。合同约定，被告应缴纳给原告人民币100000元整保证金，如因为违法经营造成酒吧证件被注销作废或被告在租赁期内终止合同，被告保证金将不给予退还并不得拆除被告投资在原告店铺的所有固定设施。合同第八条违约责任约定“被告不得推迟应缴纳的租金，每推迟一天缴纳，被告需每天增加租金200元支付给原告作为补偿，以此类推计算，租金支付推迟超过10天，原告有权解除合同并且收回酒吧经营权”。合同第十条约定“租赁期满或合同解除后，原告有权收回酒吧，被告应按照原状返还房屋及其装修、附属物品、设备设施等”。签订合同后，被告向原告支付10万元保证金，原告将风车屋酒吧交由被告经营使用。2019年7月，被告通过其女儿巫姗姗将风车屋酒吧转租给第三人汤东海经营，现风车屋酒吧一直由第三人汤东海经营。从2020年2月起被告未按照合同约定支付租金，经原告多次催收被告仍未按照合同约定支付租金，计算至2020年6月，被告共欠租金67500元，延迟支付租金所产生的违约金合计30200元（暂计算至2020年6月合计151天，违约金按每天200元计算）。经原告了解，2019年1月，被告因犯容留他人吸毒罪被蕉岭县人民法院判处有期徒刑七个月。按照《娱乐场所管理条例》第十四条“娱乐场所及其从业人员不得实施下列行为，不得为进入娱乐场所的人员实施下列行为提供条件：(一）贩卖、提供毒品，或者组织、强迫、教唆、引诱、欺骗、容留他人吸食、注射毒品；”的规定，被告因容留他人吸毒犯罪已不具备经营风车屋酒吧的资格，原、被告签订的《风车屋酒吧租赁合同》已无法继续履行。在被告未按照合同约定支付租金、因犯容留他人吸毒罪且将风车屋酒吧转租给他人经营，原告多次要求被告将风车屋酒吧交回给原告，但被告一直未将风车屋酒吧交回给原告。原告对签订合同时风车屋酒吧设备设施进行清点，清点后确认在被告经营期间造成原告损失合计77482元。综上所述，被告未按照合同约定支付租金、因犯容留他人吸毒罪且将风车屋酒吧转租给他人经营的行为违反了双方所签订的合同约定，已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《风车屋酒吧租赁合同》和法律规定，向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。原告向本院提交的证据有：1、原告身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；2、被告、第三人个人信息表，拟证明被告及第三人的诉讼主体资格；3、营业执照、房地产权证，拟证明位于蕉岭县********风车屋酒吧系原告所有；4、《风车屋酒吧租赁合同》，拟证明原被告签订的租赁合同及约定内容；5、聊天记录截屏，拟证明原告向被告催收租金的事实；6、风车屋转租情况说明、合同、收据、转租合同，拟证明2019年7月被告通过其女儿巫姗姗将风车屋酒吧转租给汤东海经营，现风车屋酒吧一直由汤东海经营；7、风车屋KTV设备损失清单，拟证明原告对签订合同时风车屋酒吧设备设施进行清点，清点后确认被告经营期间造成原告损失合计77482元。被告李小红辩称，一、原告请求解除双方于2018年6月29日签订的《风车屋酒吧租赁合同》没有事实根据和法律依据。1、原告以被告未按合同支付租金为由请求解除《风车屋酒吧租赁合同》不应得到法律支持。我国在2020年1月爆发新冠肺炎疫情，为贯彻落实党中央关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署会议精神，被告按照我省、市、县党委政府的要求，从1月23日起对风车屋酒吧暂停营业，直到2020年5月27日蕉岭县新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发出第7号通告后，被告得以允许营业。因此，被告暂停营业属于新冠肺炎疫情这一不可抗力造成的，导致被告在该期间没有经济来源，从而出现无法按合同约定支付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项之规定，原告以被告未按合同支付租金为由请求解除租赁合同不应得到法律的支持。2、原告以被告曾容留他人吸毒，依照《娱乐场所管理条例》认为被告不具备经营风车屋酒吧的资格而导致双方签订的租赁合同无法继续履行没有法律依据。首先，被告容留他人吸毒不是发生在涉案租赁房屋内，原告援引的法条不适合制约被告的行为。其次，除《娱乐场所管理条例》第五条规定的情形不得经营娱乐场所外，再无其他法律、法规对娱乐场所的经营主体进行限制或禁止的。被告此前是因容留他人吸毒而被科以刑罚，而容留他人吸毒罪并不在前述法规规定的范围内。3、原告就被告将涉案房屋部分转租给他人经营的行为因其未在六个月内向被告提出异议，不应得到法律的支持。2019年6月间，被告就涉案房屋委托其女儿巫姗姗转租给第三人，双方于2019年7月5日签订《风车屋转租合同》予以确认彼此的权利义务。2019年10月21日，原告就该转租行为提醒被告，但并没有明确提出异议。2020年6月15日，原告才以诉讼的方式以被告将房屋转租给他人为由请求解除租赁合同。从原告知道被告转租之日至本案立案之日时间长达将近八个月，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，原告以该理由解除双方的租赁合同不应支持。4、原告主张解除租赁合同，没有向被告履行通知义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，其请求解除租赁合同不应得到法律支持。二、原告请求被告支付延迟支付租金所产生的违约金30200元不应得到支付，此外，被告请求法院依法减免租金。首先，原告主张被告按《风车屋酒吧租赁合同》有关每推迟一天缴纳200元租金的约定向其支付违约金过高。本案中，原告没在约定的时间收到租金，其损失充其量为利息损失。因此，原告主张的违约金过分高于其损失。其次，被告拖欠的是新冠肺炎疫情期间的租金，在此时间段，被告响应政府的召开为抗疫暂停营业，从而导致被告资金周转困难，无法在约定的期限内支付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项、第6项之规定，被告请求法院驳回原告主张的延迟支付租金所产生的违约金30200元的诉求，并根据公平原则，依法减免疫情防控期间的租金。第三，本案中，原告存在恶意唆使次承租人向被告延迟交付租金，这也是被告延迟支付原告租金的另一主要原因。三、原告诉求被告赔偿风车屋酒吧损失77482元证据不足。1、被告承租涉案房屋后，因其设备陈旧不能满足营业需要，故被告在不影响房屋安全的前提下对相关设备花费三十多万元进行升级换代。对更换掉的原告所有的设备，被告现已保存完好。双方现处于合同履行期间，被告的上述设备还需要使用，待合同期满，被告将按约定对租赁房屋恢复原状。2、原告的设备在2012年采购，被告租赁时已使用了相当年限，其存在一定的正常耗损，其价值远远低于采购时的价格。因此，原告对赔偿损失的请求不符合事实。综上所述，被告请求法院依法驳回原告解除双方签订的《风车屋酒吧租赁合同》、要求被告支付违约金和赔偿损失的诉求，并恳请法院依法减免疫情防控期间的租金。被告向本院提交的证据材料有：1、原告与被告于2019年10月21日的通话录音及文字说明，拟证明原告在2019年10月21日前即得知被告将涉案房屋转租给第三人经营的事实，距离其起诉提出解除租赁合同已经超过6个月的异议期；2、通话录音时间表的截图，拟证明证据1的通话时间是2019年10月21日。第三人汤东海陈述，涉案房屋是通过其同学汤志锋、巫姗姗承租，店租18000元，签约时支付了48000元，其也对该酒吧投资了10多万元，对于原、被告的租赁合同其不清楚。在疫情期间其确实没有缴纳租金。今年春节前原告找到其，把转租合同拿给其看并问是否有这回事，其说是的，原告也没有说什么。后面因为疫情的原因至2020年4月份，其找到汤志锋，由汤志锋找到被告，让被告与原告商量是否能继续经营，原告要求其不要开。其也与被告商量在疫情期间能否减免店租，至于原、被告是否达成一致协议其不清楚。汤志峰在5月16日在朋友圈发出设备陈旧，设备应有尽有，价格便宜而转让。原告起诉之后就没有再进行协商了。通过这次诉讼，其同意支付除了48000元外所欠的三个月的店租，即今年2-4月的店租，支付清楚后，其也不再承租涉案店铺了。本院经审查认定事实如下：2018年6月29日，原、被告签订《风车屋酒吧租赁合同》，合同内容有“一、酒吧基本情况：1.酒吧坐落：风车屋酒吧位于蕉岭县********。2.酒吧使用的房屋为甲方的房产。房屋内各种装修及音响设备设施权属甲方所有。3.酒吧装修情况及权属：基于本KTV酒吧现有的装修及设施已经领取消防证书，由乙方来进行经营，乙方仅限于经营KTV酒吧，不得改变、拆建酒吧的房屋结构。二、酒吧用途及租赁方式：1.租赁用途：经营KTV酒吧。证件年审等，甲方可协助乙方年审，但各种证件年审费用由乙方承担。(甲方附有各种合法重要KTV证件共13份，已全部移交给乙方。应妥善保管，遗失自负。）……三、租赁期限：一层KTV酒吧，二层夜宵、餐饮（如需办证由乙方负责甲方可协助）：自2016年8月1日起至2026年8月1日止，租赁期限为10年，在租赁期限内不得转租转让给其他人员。合同期满后如乙方需要继续租赁，在同等条件下乙方优先租用。四、合法经营保证金及租金：1.合法经营保证金：乙方应先缴纳给甲方人民币壹拾万元整（10,0000元）保证金。……在合同期内前5年月租金为人民币：壹万三仟伍佰元整(13500元）。在合同期内后5年月租金为人民币：壹万陆仟伍佰元整（16500元）。合同期内甲方租金不再增加。2.甲方不得转租给第二方，如甲方有违反应赔偿乙方人民币壹拾万元整（10,0000元）作为经济补偿。3.租金支付方式：采用先支付租金后租用经营的方式。前5年的租金必须每个月5日前支付给甲方，每一个月的租金为人民币：壹万三仟伍佰元整（13500元）。后5年的租金为：壹万陆仟伍佰元整（16500元）。必须每个月5日前支付给甲方，支付方式为现金或转账支付给甲方指定的帐户为准。……八、违约责任；乙方不得推迟应缴纳的租金，每推迟一天缴纳，乙方需每天增加租金200元支付给甲方作为补偿，以此类推计算，租金支付推迟超过10天，甲方有权解除合同并且收回酒吧经营权。……十、合同解除：1.经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。2.因人力不可抗拒的导致本合同无法继续履行造成的损失，甲乙双方相互不负任何赔偿责任。本合同自行解除。3.租赁期满或合同解除后，甲方有权收回酒吧，乙方应按照原状（附件清单张）返还房屋及其装修、附属物品、设备设施等。4.乙方有下列情形之一的，甲方有权收回酒吧，可单方面解除合同。①乙方不按照约定支付租金达10日以上的；②乙方擅自改变KTV酒吧用途，造成甲方损失的；③擅自拆改变动或损坏酒吧结构并且造成房屋损坏，乙方应负本房屋损坏的赔偿责任，具体以房屋鉴定为准。④因不合理使用导致装修、附属物品、音响设备设施损坏并拒不赔偿的；⑤利用房屋从事违法活动或者妨碍他人正常工作、生活的；⑥有其他违法情形的。……”租赁合同签订后，被告向原告支付100000元保证金，原告将涉案酒吧交由被告经营使用。2019年7月，被告通过其女儿巫姗姗将涉案酒吧转租给第三人汤东海经营。2019年10月21日原告在与被告手机通话时表示其已知道被告转租给第三人。在2020年1月23日至2020年5月27日期间，因全国新型冠状病毒肺炎疫情防控需要，涉案酒吧作为娱乐公共场所被要求暂停营业。自2020年5月27日起至今涉案酒吧已由被告上锁未营业。从2020年2月起被告未支付租金，原告因此向本院提起诉讼。另查明，被告容留他人吸毒的地点是在其住房客厅，并非在涉案酒吧内。上述事实，有经过庭审质证的证据以及庭审笔录、予以证实，本院予以确认。本院认为，本案首先要解决的问题是原告诉请解除涉案租赁合同和要求被告支付违约金有无事实依据和法律依据。原告主张被告未按照合同约定支付租金、因容留他人吸毒犯罪已不具备经营涉案酒吧的资格且将风车屋酒吧转租给他人经营等事实，要求解除租赁合同。根据本院查明事实，评析如下：一、被告拖欠的是我国爆发新型冠状病毒肺炎疫情期间的租金，涉案酒吧是因疫情防控需要，按照政府部门统一部署，暂停营业，从而导致被告资金周转困难，无法在约定的期限内支付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中关于合同案件的审理的“5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，原告以被告已逾期支付租金而解除合同的主张，本院不予支持。二、被告容留他人吸毒犯罪发生地并不在涉案酒吧内，租赁合同中关于应合法经营的约定仅能约束被告在涉案酒吧内的经营行为。且原告无其他证据证实被告在经营酒吧过程中有其他违法犯罪行为，该项主张，本院不予支持。三、根据被告提交的原、被告之间的通话录音可知原告在2019年10月21日时知道或应当知道被告将涉案酒吧已经转租给第三人，且原告对电话录音的真实性无异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，现原告在超过六个月法定异议期才请求解除合同，本院不予支持。综上，原告诉请判令解除原、被告租赁合同和要求被告支付违约金无事实依据和法律依据，本院不予支持该诉请，本案租赁合同应按合同约定继续履行。原告要求被告赔偿涉案酒吧设备损失，该损失只有在将来合同到期后或解除时才可能确定，现涉案酒吧还在租赁期内，被告按照合同约定有权使用涉案酒吧的设施设备，该项损失现无法确定，本院不予支持。被告提出依法减免疫情防控期间租金的抗辩意见。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中关于合同案件的审理的“6.……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”，结合本案的实际情况，本院根据公平原则适当减免被告在2020年2、3、4、5月疫情防控期间的四个月租金，每月租金从13500元调整为6750元，2020年6月份以后的租金继续按照合同约定履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告李小红在本判决生效之日起一个月内向原告吴文新支付从2020年2月起至2020年6月止的租金共计40500元；二、驳回原告吴文新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1901.82元，由原告吴文新负担1401.82元，被告李小红负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  刘秋芳二〇二〇年七月二十九日书记员  徐利丹