广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6661号原告：陈淑贞，女，1990年7月15日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：左高兴，广东定海针（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓君，广东定海针（佛山）律师事务所律师助理。被告：佛山招商光华房地产有限公司，住所地：佛山市南海区*********依云公馆38铺，统一社会信用代码91440605MA4WT1688X。法定代表人：周安桥，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄国潮，男，该公司工作人员。原告陈淑贞与被告佛山招商光华房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告陈淑贞的委托诉讼代理人左高兴，被告佛山招商光华房地产有限公司的委托诉讼代理人黄国潮到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告陈淑贞向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方依法解除合同，被告返还原告购房款1511694元；2.被告赔偿损失36712.57元（契税21595.63元和维修基金15116.94元）3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月1日签订《商品房买卖买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买佛山市南海区**********************，总价款为1511694元。合同签订后，原告已经支付了全部购房款，缴纳了契税21595.63元和维修基金15116.94元。2019年12月19日，被告通过邮寄方式向原告寄送了收楼通知书，原告如约前来验收，被销售告知需要先办理收楼手续才能看房，原告即产生怀疑的态度，原告表示不同意。后经双方协商原告签收门禁卡即可看房验收，验收时发现房屋多处出现裂痕，阳台出现倾斜，且地下车库到处修修补补。原告随即感觉被欺骗，并在维修清单上备注要求退房，并要求被告暂不维修保留证据。其后被告告知原告已经维修好，原告可以核验，原告前往查看时发现被告根本没有尽到维修责任，只是简单粉刷掩盖裂痕。原告要求被告给予合理解释，但被告不予理会。原告对被告提供的房屋质量甚是担忧，失去信心，坚持退房或更换其他房型，被告坚决不同意，只是提出赠送各种附加服务罢了。根据《商品房买卖合同（预售）》第七章商品房质量及保修责任第十六条第二项第2点约定经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任，由此发生的检测费用由出卖人承担。由于被告提供的商品房存在严重的质量问题，虽然交易已经完成，但是原告对于被告的行为失去了信心，对产品的质量存在担忧，考虑到商品房是原告一辈子居住的场所，原告同意承担10%的违约金后解除合同。被告佛山招商光华房地产有限公司辩称，一、案涉房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。1.原、被告订立的《商品房买卖合同》合法有效，其约定内容对双方具有法律约束力。原、被告签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》及相关附件，就原告向被告购买本案讼争商品房的相关事宜做了具体约定。《商品房买卖合同》及其附件经原告同意后订立，为双方真实意思表示，且所约定的内容没有违反法律法规的强制性规定，故合同合法有效，具有法律约束力，双方均应遵照履行。2.本案讼争的商品房在合同约定的交付期限前已经取得《竣工验收备案表》与《测绘报告书》，达到合同约定的交楼条件。原、被告在《商品房买卖合同》第九条中对本案涉案房屋的交付条件约定为取得竣工验收备案证明的文件与房屋测绘报告。本案中，涉案房屋的合同约定交付期限为2020年3月30日，被告发出《入伙通知书》的时间为2019年12月19日，而涉案房屋已在2019年9月30日取得竣工验收备案表，2019年11月22日取得了测绘报告，也就是说，商品房在被告发出《入伙通知书》前已经达到约定交楼条件，可交付给原告使用。二、案涉房屋不存在严重影响正常使用的情况，原告不能以质量瑕疵问题拒绝收楼并主张解除《商品房买卖合同》。如前所述，涉案房屋已取得竣工验收备案表与测绘报告，符合交付标准，被告按照合同约定交楼日期提前发出了书面收楼通知，并不存在拖延或者迟延交付涉案房屋的事实，原告也签收了《钥匙/资料/房屋交接表》与《业主承诺书》，确认入伙。原告反映的“客厅天花修补明显”与“生活阳台鹰嘴不平”问题，其中天花板属于毛坯天花表面砂浆层因气温差变化而产生的正常温差开裂，并非结构开裂；阳台为钢筋混凝土结构，外面层为外墙质感涂料，施工过程中可能存在局部位置成型质量观感瑕疵，不影响结构安全及使用，上述问题都属于保修范围内的质量瑕疵问题。原告向被告反映上述问题后，已及时将相应问题予以修复，根本不会影响案涉房屋的正常使用，原告不能以前述质量瑕疵问题拒绝收楼，并主张解除《商品房买卖合同》。三、原告要求被告赔偿契税及维修基金共36712.57元缺乏事实与法律依据。如前所述，案涉房屋不存在严重影响正常使用的情况，原告不能以涉案房屋存在的质量瑕疵问题拒绝收楼并主张解除《商品房买卖合同》，原告主张所谓损失缺乏事实依据。另外，被告并未收取原告的契税与维修基金，该两项费用均由政府相关部门收取，根据佛山当地的有关规定，若《商品房买卖合同》解除，商品房的买受人可按照有关规定向政府相关部门申请退还该两项费用，原告并不会因《商品房买卖合同》解除而产生契税与维修基金这两项损失。综上所述，本案涉案商品房达到合同约定的全部交楼条件，案涉房屋不存在严重影响正常使用的情况，原告不能以涉案房屋质量瑕疵问题拒绝收楼并主张解除《商品房买卖合同》，且原告要求被告赔偿契税及维修基金共36712.57元缺乏事实与法律依据，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、被告企业信用信息打印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.《商品房买卖合同（预售）》原件1份、补充协议复印件1份，用以证明原告向被告购买涉案物业的情况，合同约定经过更换修理仍然严重影响正常使用的，买受人仍然有权解除合同；3.发票复印件1份，用以证明涉案房屋交易价款为1511694元，契税21595.63元；4.存折复印件1份，用以证明产生维修基金15116.94元；5.通知书复印件1份、温馨提示复印件1份，用以证明收楼情况；6.照片打印件1组，用以证明被告交付的房屋存在质量问题，已经严重影响正常使用。诉讼中，被告举证如下：1.验收备案表原件1份、测绘报告书原件1份，用以证明案涉房屋符合交付条件；2.交接表原件1份、业主承诺书原件1份，用以证明原告于2019年12月22日确认入伙；3.温馨提示原件1份、EMS快递单原件1份、EMS物流记录打印件1份，用以证明被告即使整改质量瑕疵问题并发函告知原告。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-6真实性无异议，原告对被告提供的证据1-3真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年9月6日，被告佛山招商光华房地产有限公司（出卖人）和原告陈淑贞（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“涉讼合同”），约定：买受人向出卖人购买广东省佛山市南海区**********************（以下简称涉讼商品房），涉讼商品房已由佛山市住房和城乡建设管理局批准预售；预测建筑面积110.95平方米，总价款1511694元，签订合同前买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；首期款自预售合同网上签订之日起1日支付全部房价款的20.62%，金额311694元；除首期款外，剩余房款1200000元应于2018年9月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；涉讼商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2020年3月30日前向买受人交付涉讼商品房；办理交付收取前，买受人有权对涉讼商品房进行查验，买受人查验的涉讼商品房存在（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，（2）管道堵塞，（3）门窗翘裂、五金件损坏，（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用等除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，在修复后再行交付；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将涉讼商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；出卖人承诺涉讼商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准；经有资质的检测机构检测不合格的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金，因此而发生的检测费用由出卖人承担，买受人不解除合同的，由出卖人负责整改，因整改而给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任；涉讼商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任，因此而发生的检测费用由出卖人承担，买受人不解除合同的，由出卖人负责整改，因整改而给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任；双方并约定其他权利义务。涉讼合同已办理合同登记备案。同日，被告佛山招商光华房地产有限公司（出卖人）和原告陈淑贞（买受人）签订《补充协议》，约定：涉讼商品房经竣工验收合格，如交付验收中发现除地基基础和主体结构外的其他质量问题，双方共同确认该类问题属于质量保修范围内的质量瑕疵，买受人应于验收之日起3日内以书面方式提出，出卖人按实情负责修补或给予合理解决，在不影响买受人对房屋的正常使用情况下买受人不得借此拒绝收楼，也不得以该类问题未修补或未合理解决为由拒绝收楼，出卖人无需承担逾期交楼责任；涉讼商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方共同确认该类问题属于质量保修范围内的质量瑕疵，买受人不得因此拒绝收楼，出卖人除应及时保修责任外，不承担逾期交付的违约责任。2018年9月7日的税收完税证明载明涉讼商品房契税为21595.63元。2019年12月19日，被告向原告发出《入伙通知书》，该通知书写明涉讼商品房具备交付条件，请原告于2019年12月21日8时30分至18时办理相关收楼手续。2019年12月22日，原告在《钥匙/资料/房屋交接表》中签名。2020年2月29日，被告向原告邮寄发出落款日期为2020年2月20日的《关于促请维修事项完成结果的温馨提醒》，该温馨提醒载明原告提出的涉讼商品房生活阳台鹰嘴不平、客厅天花修补明显的维修事项，于2020年1月4日已完成维修，请原告于2020年2月25日前到现场验收。该邮件于2020年3月1日投递并签收。另查明，招商悦府1座、2座已办理竣工验收备案；2019年11月22日，招商悦府1座、2座取得测绘报告书。2020年3月23日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述涉讼商品房存在天花开裂、卫生间地面开裂、阳台有倾斜、门槛过低的质量问题。被告陈述天花和卫生间地面问题已修复；阳台不影响结构安全和使用，关于观感有倾斜的问题，被告已进行打磨修复，但观感上还是有倾斜。本院认为，原告和被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。涉讼合同约定被告应于2020年3月30日前将已取得竣工验收备案证明文件且已取得房屋测绘报告的涉讼商品房交付给原告使用，现涉讼商品房于2019年9月30日经竣工验收备案、于2019年11月22日取得测绘报告，被告亦已通知原告于2019年12月21日收楼，即涉案商品房在双方约定的交楼日时已达到合同约定的交付条件，被告不存在逾期交房的违约行为。关于原告主张的天花开裂、卫生间地面开裂质量问题，被告在诉讼中陈述已对天花和卫生间地面问题进行了修复并通知原告验收，现原告未提供证据证明被告在修复天花和卫生间地面后，其仍存在严重影响正常使用的质量问题，故对原告以天花及卫生间地面开裂为由要求解除涉讼合同的主张，本院依法不予支持。关于原告主张的门槛过低的问题，原告既未提供证据证明其在进行验房时曾向被告提出涉讼房屋存在该质量问题，又未提供证据证明涉讼商品房的门槛石高度标准不符合工程质量规范、标准，故对原告以门槛石过低为由要求解除涉讼合同的主张，本院依法不予支持。关于阳台倾斜的问题，经被告维修后，阳台虽仍存在倾斜的问题，但原告并未提供证据证明涉讼商品房的阳台存在影响结构安全的质量问题，且单纯的阳台观感倾斜并不会严重影响原告正常使用涉讼房屋，故原告以阳台倾斜为由要求解除涉讼合同的主张，本院依法不予支持。综上，原告要求解除涉讼合同并以此为前提要求被告返还购房款1511694元、赔偿契税及维修基金损失共36712.57元的诉请均无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈淑贞的全部诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计9367.83元（原告已预交），由原告陈淑贞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年七月二十四日书记员 陆美羽