重庆市南岸区人民法院民 事 裁 定 书（2019）渝0108民初11766号原告：重庆康乐物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪北路**负****，统一社会信用代码915001087474707561。法定代表人：郭明英，董事长。委托诉讼代理人：李必仲，男，1956年出生，汉族，系原告公司员工，住重庆市南岸区。被告：重庆市代伐物业管理有限公司，，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪北路****统一社会信用代码91500108355631135F。法定代表人：刘代伐，经理。委托诉讼代理人：何健，重庆安广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王里刚，男，1950年出生，汉族，系被告公司员工，住重庆市南岸区。原告重庆康乐物业管理有限公司（以下简称“康乐物业公司”）诉被告重庆市代伐物业管理有限公司（以下简称“代伐物业公司”）侵权责任纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。康业物业公司的委托诉讼代理人李必仲、被告代伐物业公司的法定代表人刘代伐、委托诉讼代理人何健、王里刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康乐物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即恢复供电；2、请求判令被告赔偿原告经济损失：电线电缆等安装费15906元、合同违约金20000元、两个月房屋租金40000元；3、本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：原告于2008年到2025年从产权人租用的南坪新街91号金明大厦5-3号房，于2019年3月1日起将该房租给重庆海岸物资有限公司作为办公场所使用。因被告从2019年1月21日起将原告出租房进行了断电。原告通过书面、手机短信、电话、“110”报警等反复多次要求被告开通电源，以便原告出租使用。但被告止于2019年4月30日都未开通。其理由是因该房2018年10月产权（未见产权证）已转移给渝北区鸳鸯镇政府，是鸳鸯镇政府要求不开电源的。原告在2016年3月1日至2019年2月28日期间将该房租赁给另一租户，而该租户也以鸳鸯镇政府的产权和镇政府有通知拒付租金为由拒交房租，对此原告将欠费租户诉至法院。根据（2018）渝0108民初16510号民事判决书的判决，原告是合法的租赁。被告无视110民警的劝告和人民法院的判决，在没有任何法律法规载明物管公司有停电权的前提下，仍然关闭原告租赁房的电源，导致了原告出租该房无电承担了经济赔偿和损失。原告为防止损失进一步扩大，于2019年4月27日自行购买电线电缆等材料，请工人在该房邻居处临时搭电，共用去人、材、机费用15906元。被告要赔偿租户因原告2019年3月1日前无电即不能按双方合同约定交房的违约金20000元。被告不通电造成原告2019年3月1日至4月30日两个月租金40000元的损失。被告给原告造成直接经济损失共计75906元。根据相关法律规定，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告代伐物业公司辩称，依据电力法第29条和供电条例的规定，起诉的主体应为用电户，原告未在电力公司开户，是金明大厦作为一户在电力公司开户，因此原告主体不适格。原告不享有金明大厦5-3的用益物权。原告与重庆金明物业发展有限公司签订的租赁合同，该租赁合同属于抵债，具体为金明大厦5-3号房的业主欠原告物管费、大修费用等200多万，当时的业务为开发商，不是合同法规定的租赁关系，不适用买卖不破租赁。原告的租赁关系应当于重庆市渝北区人民法院（2004）渝北法再执字第593-1号作出之日，即2007年7月20日自行终止，因为该裁定载明，金明大厦5-3号房过户给重庆市渝北区鸳鸯街道办事处。不论原告是否享有金明大厦5-3的用益物权，只要原告欠付电费，被告有权对5-3号房作出停电处理。金明大厦是独栋，为一户总表，电表户号为1543152472，每月13日由被告先垫资缴纳总表产生的电费，后再向每户业务收取电费，包括金明大厦5-3的业主。被告无义务为5-3号房垫付电费，更何况5-3号房已经有3301度电未支付电费，被告已经为5-3号房垫付了3700多元电费，根本没有义务为5-3号房垫付电费。由于5-3号房长期拖欠物管费和电费，被告多次催收，并于2019年1月6日向5-3号房发出催款通知，该通知表明5-3号房欠物管费4752元、电费3627.1元，请十天内完成欠费，否则被告将停止供电，造成的一切后果由原告自行承担。被告已经将实施停电的行为和后果以书面形式提前告知了原告。原告要求供电，被告同意，但必须完清物管费和欠缴的电费。原告与重庆衡生体育用品有限公司签约，2019年5月起在金明大厦5-3房办公，因此原告代理人将被告管理的大厦的配电室的锁砸坏，进入配电室将金明大厦5-3用户的用电设备设施拆除。被告立即报警，后来与原告代理人签订了人民调解书，解决了这个事件。经审理查明，2000年9月28日，康乐物业公司与重庆金明物业发展有限公司（以下简称金明物业公司）签订《关于金明大厦五楼部分物业的物管等费用缴纳的协议》，约定金明物业公司所属南坪金明大厦五楼660平米的物业委托康乐物业公司全权管理。金明物业公司从2000年10月1日起，按每月每平方米2.3元建面计算向康乐物业缴纳物管费。康乐物业公司管理期间的大修和维护费用，由康乐物业公司代金明物业公司出租物业予以解决。无论康乐物业公司出租收取租金多少，金明物业公司不再负担维修费用。金明物业公司用自己所属五楼660平米物业担保康乐物业管理费。金明物业公司在处置或使用该物业时，一次性向康乐物业公司缴清所欠费用，否则康乐物业公司有权阻止金明物业公司处置或使用该物业，由此造成的损失由金明物业公司负责。2000年10月23日，金明物业公司向康乐物业公司出具《关于金明大厦五楼部分物业委托出租的委托书》，载明“我公司开发且自有的南坪金明大厦五楼建筑面积660平米的写字楼全权委托贵公司出租并进行管理，委托时间为长期。”2007年11月19日，康乐物业公司与金明物业公司签订《南坪金明大厦房屋租用协议》，约定金明物业公司所属南坪金明大厦五楼3号房产建面660平米，抵押给渝北区鸳鸯镇政府。根据《抵押合同》第四条第一款“已作抵押的房产，由甲方占管，乙方有权检查抵押物的规定”，现金明物业公司将该抵押物业出租给康乐物业公司，由康乐物业公司经营和管理。因金明物业公司止于2007年已欠康乐物业公司物业管理费约300万元左右，而受抵押方鸳鸯镇政府因产权问题，也不支付康乐物业公司物业费，现金明物业公司无偿还能力，金明物业公司将自己所属660平方米清水房产出租给康乐物业公司。2008年1月1日-2015年12月31日租金3元/月/平米，即每月租金为1980元。2016年1月1日-2025年12月31日，租金6元/月/平米，即每月租金3960元。康乐物业公司租用期间，房屋装修费、维修费、物业费等全部由康乐物业公司负责，金明物业公司不承担任何费用。2008年之前金明物业公司所欠物业费康乐物业公司不再收取。金明物业公司所属房产因已作抵押，若产权发生转移，康乐物业公司租期仍然不变，租期满后由产权人另行处置。另查明，1999年6月10日，金明物业公司作为甲方与渝北区鸳鸯镇人民政府作为乙方签订《重庆市房地产抵押合同》，约定甲方以涉案房屋设定抵押权作为其向乙方履行债务的担保。贷款金额2094097.5元，期限1999年6月10日至1999年12月10日。已作抵押的房地产，由甲方占管。甲方在占管期间应维护抵押物的完好，乙方有权检查抵押物。后该合同抵押期限变更至2001年10月31日。2007年7月13日，康乐物业公司向渝北区鸳鸯镇政府发出《关于通知渝北区鸳鸯镇政府交纳物管费的函》，康乐物业公司向渝北区鸳鸯镇政府催收2001年10月31日至2007年8月30日的物管费3114108.31元。2007年7月20日，重庆市渝北区人民法院作出（2004）渝北法再执字第593-1号民事裁定书，裁定将金明物业公司所有的违约重庆市南岸区南坪北路9号金明大厦第五层非住宅④至⑨轴、H至L轴按拍卖流标价2046000元交付申请执行人重庆市渝北区鸳鸯街道办事处抵偿债务。同时将该房屋的所有权和国土使用权过户给重庆市渝北区鸳鸯街道办事处。2019年1月6日，代伐物业通知金明大厦5-1（原5-3）租户在10天内完清所欠物管费、电费，否则在10天后停止供电。2019年1月17日，代伐物业公司向涉案房屋商家发《催款、停电通知书》，要求涉案房屋承租商家在1月18日前完清所拖欠电费和物管费，否则代伐物业公司将在1月21日早上八点半停止供电。2019年1月21日，代伐物业公司停止了金明大厦5-1（原5-3）的供电。2019年4月27日，康乐物业公司自行购买电线电缆等材料，请工人在金明大厦5-1（原5-3）的邻居处临时搭电。另查明，2010年11月1日，康乐物业公司作为甲方与重庆正港公共关系顾问有限责任公司作为乙方签订《金明大厦五楼部分物业出租协议》，约定甲方将南坪新街91号金明大厦五楼3号区写字楼出租给乙方，乙方每月按4000元向甲方缴纳租金。租期从2011年3月1日起至2016年2月28日止，从第二年其租金在原租金基础上每年上调10%。2016年3月4日，康乐物业公司作为甲方与重庆正港公共关系顾问有限责任公司作为乙方签订《金明大厦五楼部分物业出租协议》，约定甲方将南坪新街91号金明大厦五楼3号区写字楼出租给乙方，乙方每月按8000元向甲方缴纳租金，2016年3月28日前乙方支付48000元租金给甲方，乙方每六个月向甲方交一次，瑕疵缴费在上诉缴费租期满10天内乙方向甲方缴纳，乙方付款以银行转账凭证为准。甲方收费后向乙方出具收据。本协议签订后3日内，乙方此前向甲方交付的3000元保证金继续作为本次租期内的保证金。租金支付方式6个月缴费一次，按期缴纳。租期从2016年3月1日起至2019年2月28日止，合同期内租金不变，乙方应按时向甲方缴纳租金，若延期超过10天仍未缴纳，甲方有权无条件将房屋收回，并要求乙方退场，乙方保证金待期满后，双方完善全部收的两天内，甲方无息退还乙方保证金。上述合同签订后，乙方向甲方缴纳租金至2018年2月。2018年3月至2018年8月租金为48000元，乙方于2018年4月12日向甲方支付24000元，余款未付。康乐物业公司因重庆正港公共关系顾问有限责任公司未支付欠付的房租24000元，于2018年向本院提起诉讼。本院于2018年12月26日作出（2018）渝0108民初16510号民事判决书，认为康乐物业公司与重庆正港公共关系顾问有限责任公司签订的租赁协议合法有效，重庆正港公共关系顾问有限责任公司未按协议约定按时足额支付租金属违约行为，对康乐物业公司要求重庆正港公共关系顾问有限责任公司支付租金余款24000元予以支持，并认定涉案房屋权属变更不影响康乐物业公司出租涉案房屋，房屋产权人与康乐物业公司之间对于租金的争议、康乐物业公司与重庆正港公共关系顾问有限责任公司之间的租赁合同属不同的法律关系，不存在必然的关联性。还查明，2015年11月2日，重庆市南坪金明大厦业主委员会与代伐物业公司签订《重庆金明大厦商住楼物业管理服务合同》，约定由代伐物业公司为金明大厦商住楼提供物业服务，合同期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。以上事实有《房屋租赁协议》、（2018）渝0108民初16510号民事判决书、催款停电通知书、人民调解协议书、金明大厦5楼物业费缴费协议、关于恢复供电停止侵权赔偿损失的告知函、南坪金明大厦房屋租用协议、金明大厦5楼3号房屋出租委托书、重庆市房地产抵押合同、展期协议、金明大厦5楼部分物业出租协议、重庆金明大厦商住楼物业管理服务合同、电费缴费卡、电费收据、情况说明、不动产权证以及当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，被告代伐物业公司仅为金明大厦商住楼提供物业服务，其为金明大厦商住楼业主代缴电费后向业主催收。金明大厦5-1（原5-3）业主未及时交纳电费，被告代伐物业应当行使正当的救济途径，对其垫付的电费进行催收。被告代伐物业并非该金明大厦商住楼供电企业，无权对未支付电费的业主中断供电，故本院对原告康乐物业请求被告代伐物业恢复对金明大厦5-1（原5-3）的供电予以支持。同时，康乐物业擅自从邻居处搭电，亦违反了电力法的相关规定，故本院对原告康乐物业请求被告代伐物业赔偿电线电缆安装费15906元，本院不予支持。另，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院的法律文书，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书生效时发生效力。案涉房屋所有权在2007年7月20日就已经归原告鸳鸯街道所有，鸳鸯街道自此对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。2007年11月19日金明公司依据《抵押合同》第四条第一款“已作抵押的房产，由金明公司（甲方）占管”，现将案涉房屋出租给康乐物业由其经营和管理，就金明公司而言，金明公司此时已经知道案涉物权已经转移给鸳鸯街道，金明公司无权将他人房屋进行对外出租。故康乐物业将案涉出租给他人，也系无权处分他人财产。故康乐物业请求代伐物业公司赔偿其合同违约金及房屋租金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国电力法》第二十九条、第三十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条的规定，判决如下：一、被告重庆市代伐物业管理有限公司在本判决生效后立即恢复金明大厦5-1（原5-3）的供电；二、驳回原告重庆康乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1777元，由原告重庆康乐物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  吕金伟人民陪审员  阎文俊人民陪审员  程征雁二〇二〇年七月二十八日法官 助理  陈伟伟书 记 员  张贵琼