广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初49186号原告深圳市皇庭房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路**岗厦皇庭大厦**，统一社会信用代码91440300764989728U。法定代表人郑康豪，总经理。委托诉讼代理人张黎明，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人郑伊然，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。被告深圳市恒富汇通投资管理有限公司，住所地深圳，住所地深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路**岗厦皇庭大厦25F用代码91440300094353965N。法定代表人王富贵。委托诉讼代理人王岩飞、樊思琪，均系北京京师（深圳）律师事务所律师。原告深圳市皇庭房地产开发有限公司（以下简称皇庭公司）与被告深圳市恒富汇通投资管理有限公司（以下简称恒富汇通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告皇庭公司委托诉讼代理人张黎明、郑伊然，被告恒富汇通公司委托诉讼代理人王岩飞、樊思琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告皇庭公司向本院提出诉讼，请求：1、确认原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》于2019年3月17日解除；2、判令被告向原告支付租金1021247元及违约金419370元（违约金应以每月应付租金的数额为基数，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年5月31日，为419370元）（庭审时，原告变更该项诉讼请求为：被告向原告支付租金287806元及违约金170956.76元，违约金以每期应付租金数额为基数，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日，暂计至2020年3月31日为170956.76元）；3、判令被告向原告支付逾期返还租赁房屋的赔偿金345367.3元（赔偿金应按照每月575612.1元的租金标准，自2019年3月23日起计至2019年4月9日止，为345367.3元）（庭审时，原告撤回该项诉讼请求）；4、判令原告不予退还租赁保证金575612.1元；5、判令原告不予退还管理费保证金60302元；6、判令被告向原告支付律师费37790元；7、判令本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2018年1月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》（下称“《房屋租赁合同》”），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日起至2022年5月30日止；2018年1月1日至2019年5月30日，月租金为287806元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金；月管理费为30151元；乙方应在签订合同之日向甲方缴纳租赁保证金575612.1元、管理费保证金60302.22元；乙方逾期支付租金和其他应付费用的，每逾期一日，乙方应从逾期支付款项开始之日起计算，按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金，且甲方有权解除合同，不予退还保证金，并要求乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用，以及甲方因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、交通费、差旅费等费用，乙方须在合同解除之日起3日内搬出，按照租赁房屋交付时的状态将租赁房地产返还给甲方；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；甲方对乙方发出的通知等文件，均以专人递送或特快专递形式按双方签订的通讯地址发出，通知如以人手交递，则视为在交递签收后立即送达，若以特快专递方式发出，则文件寄出后第三个工作日即视为送达；甲乙双方就本合同发生的纠纷，应向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼；以及其他条款。《房屋租赁合同》签订后，原告按约交付了涉案房屋并履行相关义务，但被告自2018年12月1日起，未按约向原告支付租金等款项。为此，原告于2019牟3月14日向被告发出《解除租赁合同通知书》，载明：《房屋租赁合同》于通知送达后立即解除；被告应于解除之日起3日内交清租金、违约金、赔偿金等款项，5日内恢复涉案房屋原状并搬离；原告没收被告已交纳的租赁保证金575612.1元；以及其他内容。《解除租赁合同通知书》发出后，被告未有任何反馈，继续占用原告涉案房屋，为此，原告于2019年3月22日向被告发出《关于收回XXXX28层ABCGH单元的告知函》，再次要求被告迁离并交回涉案房屋且声明保留追究被告违约责任的权利，但被告直至2019年4月9日方迁离。现原告与被告母公司深圳市恒富金融集团有限公司于2019年4月29日签订《解除租赁合同协议书》，双方约定了被告实际应支付的拖欠租金数额、期限及逾期支付的违约责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，恳请法院判如所请。被告恒富汇通公司辩称，第一项诉请被告认为双方已经于2019年4月29日签订解除租赁合同协议书，一致同意于2019年1月31日解除租赁合同；认可第二、四、五项诉请；关于第六项诉请，因为双方已经在解除租赁合同协议中第六条约定双方同意本协议构成双方对于租赁合同的履行、解除，解除后的安排及租赁合同约定的其他一切事项的最终一次性解决方案，并未就律师费进行约定。原告主张律师费没有依据，而且根据原告提交的证据10，其中律师费发票金受为208133元,难以区分其主张的37790元律师费。经审理查明，2018年月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》及补充协议，约定甲方将位于深圳市福田区的房屋（均已取得不动产权证书）出租给乙方使用。租赁期限为2018年1月1日至2022年5月30日。租赁房屋建筑面积共计913.67平方米。2018年1月1日至2019年5月30日期间，月租金总额为287806元。乙方于每月5日前向甲方交付租金。乙方在签订合同及协议时向甲方交纳租赁保证金575612.1元及管理费保证金60302.22元。返还租赁保证金和管理费保证金的条件为：1、乙方按合同约定条款全面履行合同至合同期满；2、乙方须向甲方或其他相关单位结清全部租金和应由乙方承担的各项费用，并向甲方按本合同及补充协议的约定完好无损的返还租赁房屋；3、乙方须同时持有本合同及补充协议的原件，以及加盖甲方单位财务公章的保证金收据原件并将该保证金收据原件返还甲方。补充协议第八条约定：如乙方逾期支付租金或其他费用达5天，每逾期一日，乙方应从逾期支付款项开始之日起按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金，甲方有权单方面解除合同且保证金不退还乙方，不予退还保证金的行为不免除乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用的义务。甲方因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、交通费、差旅费等由乙方承担。双方约定了通知和文件的送达地址。2019年4月29日，原告与案外人深圳市恒富金融集团有限公司签订了《解除租赁合同协议书》，协议内容为：双方就乙方租赁的XXX28层DEF单元于2018年1月签订了租赁合同，双方一致同意于2019年1月31日解除租赁合同，租赁关系自该日终止；被告于2019年4月15日前搬离租赁物业并承担由此产生的全部费用；被告同意原告不予退还租赁保证金人民币575612.1元；原告同意被告于2019年10月31日前向原告支付优惠后拖欠租金人民币287806元，具体分两次支付，其中被告于2019年7月31日前向甲方支付合同总金额50%（即143903元），在2019年10月31日前支付合同总金额50%（即143903元），如任一期未按时支付的，甲方有权要求乙方立即支付全部款项，乙方并应每日按拖欠租金总额的千分之三向甲方支付违约金；双方同意本协议构成双方对于租赁合同的履行、解除、解除后的安排及租赁合同约定的其他一切事宜的最终一次性解决方案。2019年8月29日，原告与上海市锦天城（深圳）律师事务所签订了包括本案在内的委托代理合同，约定本案支付律师费37790元，该批案件一审阶段总代理费208133元。2020年1月10日，原告向上海市锦天城（深圳）律师事务所支付了包含本案在内的费用共计208133元。另查明，案外人深圳市恒富金融集团有限公司持有被告100%股权。庭审时，被告确认仍未按照《解除租赁合同协议书》向原告实际支付款项。上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、深圳市房屋租赁合同书之补充协议、《委托代理合同》、增值税专用发票及招商银行付款回单等证据，被告提交的《解除租赁合同协议书》等证据予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，出租的房屋已依法取得不动产权证书，双方签订的房屋租赁合同合法、真实、有效，双方当事人均应按照合同约定忠实行使权利、履行义务。被告与原告均向法庭提交了原告与案外人深圳市恒富金融集团有限公司于2019年4月29日签订的《解除租赁合同协议书》，故应视为被告认可该份协议书内容和效力，该份协议书中已经约定双方一致同意于2019年1月31日解除租赁合同，租赁关系自该日终止，因该协议书已经明确合同解除日期，故原告请求确认《房屋租赁合同》《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》于2019年3月17日解除，本院不予支持。被告在答辩意见中已经认可原告第二、四、五项诉请，故本院对原告要求支付租金287806元及违约金、不予退还租赁保证金及管理费保证金的请求均予以支持。但原告主张按照《解除租赁合同协议书》约定的每日千分之三的利率支付违约金，该利率标准过高，有违公平原则，本院酌情将日利率标准调整至0.5‰。被告应向原告支付的违约金分为两部分，均应以143903元为基数，按照0.5‰的标准，分别从2019年8月1日、2019年11月1日起计算至被告实际清偿之日止。关于律师费，双方虽在补充协议第八条中进行了约定，原告亦提交了该费用实际发生的相关证据，但因双方已在《解除租赁合同协议书》约定“本协议构成双方对于租赁合同的履行、解除、解除后的安排及租赁合同约定的其他一切事宜的最终一次性解决方案”，该协议书签订时间晚于补充协议，且未约定由被告支付律师费，故本院对原告该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市皇庭房地产开发有限公司与被告深圳市恒富汇通投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及其补充协议于2019年1月31日解除；二、被告深圳市恒富汇通投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭房地产开发有限公司支付租金人民币287606元及违约金（违约金分两部分予以计算，均以143903元为基数，均按照0.5‰的日利率，第一部分从2019年8月1日起计算至实际清偿之日，第二部分从2019年11月1日起计算至实际清偿之日，截至2020年3月31日，两部分违约金合计28492.8元）；三、原告深圳市皇庭房地产开发有限公司无需返还被告深圳市恒富汇通投资管理有限公司租赁保证金575612.1元及管理费保证金60302元；四、驳回原告深圳市皇庭房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14992元（已由原告深圳市皇庭房地产开发有限公司预交26478元），由被告深圳市恒富汇通投资管理有限公司负担12593元，由原告深圳市皇庭房地产开发有限公司负担2399元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  曹 阳人民陪审员  杨晋丽二〇二〇年七月七日书 记 员  叶连根附本判决所适用法律：一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。