河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1082民初616号原告（执行案外人）：郑州广城置业有限公司，住所郑州市金水区东风路********。注册号410100000044445。法定代表人：代国钦。诉讼代表人：河南七星灿律师事务所。委托诉讼代理人：张永锋，河南七星灿律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡淑芳，女，1982年9月2日出生，汉族，住长葛市。，住长葛市>委托诉讼代理人：马军利，河南建创律师事务所律师。第三人（被执行人）：胡俊峰，男，1982年10月1日出生，汉族，住长葛市。，住长葛市>原告郑州广城置业有限公司（以下简称广城公司）与被告胡淑芳、第三人胡俊峰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，2019年8月20日公开开庭进行了审理。于2019年10月28日作出（2019）豫1082民初2873号民事判决书，原告不服该判决上诉至许昌市中级人民法院，许昌市中级人民法院于2020年1月7日作出（2019）豫10民终3629号民事裁定书，裁定撤销（2019）豫1082民初2873号民事判决书，将本案发回重审。本院于2020年2月3日立案后，依法另行组成合议庭，分别于2020年4月22日、6月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张永锋、被告胡淑芳及其委托诉讼代理人马军利到庭参加诉讼，第三人胡俊峰经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州广城置业有限公司向本院提出诉讼请求：中止对位于长葛市长社路中段南侧向阳春城小区3号楼（0218003）房产的查封及执行。事实和理由：一、长葛市人民法院（2016）豫1082民初4244号之一民事裁定书所执行的标的物所有权并非属于第三人（被执行人）所有。1.第三人（被执行人）对（2016）豫1082民初4244号之一民事裁定书所执行的标的物并没有支付相应的对价。2015年7月28日，郑州广城置业有限公司被长葛市人民法院裁定破产重整后，管理人向本案第三人胡俊峰送达了债权申报通知书，查阅了郑州广城置业有限公司的财务账簿，本案第三人胡俊峰在债权申报期限内申报债权，管理人发现本案第三人胡俊峰对本案执行标的物并未支付相应的对价，该标的物实际上是郑州广城置业有限公司的债权人胡林军在2013年10月28日以胡林军的名义以购房的形式抵偿了自己的债权，据此，管理人认为本案第三人胡俊峰对本案的执行标的没有真实的交易，其不属于破产重整中的购房债权人。2.管理人已于2015年11月12日，解除了本案第三人胡俊峰和郑州广城置业有限公司的商品房买卖合同。管理人发现上述情况后，在2015年11月12日，根据《企业破产法》第十八条的规定，书面解除了胡俊峰和郑州广城置业有限公司的商品房买卖合同，至此，本案第三人胡俊峰和郑州广城置业有限公司间无任何商品房买卖合同关系，更不存在对本案执行标的具有所有权。3.胡林军已退回了用以抵偿债权的该房产（本案执行标的）。在郑州广城置业有限公司破产重整中，管理人根据破产重整计划及郑州广城置业有限公司涉嫌非法吸收公众存款罪的事实，对用债权抵偿购房款采取利息冲抵本金的办法予以解决，本案执行标的物的实际抵偿人和郑州广城置业有限公司破产管理人签订了协议书，经长葛市人民法院同意，实际抵偿人胡林军退回了本案的执行标的物。4.本案执行标的物虽在2013年备案登记在第三人胡俊峰名下，但该本案登记属合同登记行为，不具有物权登记的效力，仅仅根据备案登记不能确认执行标的物属第三人胡俊峰所有。《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售合同应当进行备案登记，但办法并未对备案登记的性质作出明确规定。根据办法及相关规定，商品房预售合同备案登记目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，而并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗的效力；备案登记的内容是对商品房预售合同本身进行备案，备案登记的方式是在商品房预售合同上加盖备案登记专用章，而不是将特定的权利人及其特定的权利写入登记簿。同时，备案登记没有时间或期限上的要求，不需要在出现特定法律事实或经过一定期限后再进行登记，而预告登记后，当债权消灭或自能够进行不动产（过户）登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记将失效。因此，商品房预售合同备案登记在登记的目的、内容、方式、时限上与《物权法》规定的预告登记存在明显区别。商品房预售合同虽因备案登记而得以公开，但不具有预告登记的效力。备案登记不属于《物权法》所规定的物权取得方式，因此，贵院仅仅依据备案登记对予以查封甚至拍卖不符合相关法律规定。二、长葛市人民法院（2016）豫1082民初4244号之一民事裁定书所执行的标的物其所有权属于原告所有。根据物权法关于不动产物权登记生效原则，除法律另有规定的以外，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，而仍归属于出卖人。而且，一方面，破产法第三十条规定：破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。该条没有但书规定，破产法对本案所涉情形也未作出其他规定；对此，破产法确立了债务人财产范围界定的原则，即破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。在郑州广城置业有限公司裁定破产重整时，涉案财产既未登记在本案第三人名下，该财产亦未交付给本案第三人，因此，本案所涉财产应属破产财产。综上所述，本案被执行财产不属于胡俊峰所有，而属于破产财产，恳请裁定中止对位于长葛市长社路中段南侧向阳春城小区3号楼（0218003）房产的查封及执行。被告胡淑芳辩称，1.备案房屋应为备案登记人所有，未能办理产权登记手续是原告的责任，该房屋备案登记的时间为2013年，被告申请保全的时间为2016年11月15日，当时被告是第二顺序轮候查封，并非第一顺序查封人；2.原告所述2015年11月12日与本案第三人解除商品房买卖合同，至今未能看到原告邮寄送达的相关手续；3.胡林军无权代替第三人签署退房手续，原告和胡林军明知道被告申请的案涉房屋已经被多次查封，在胡林军名下在原告处拥有多套房产，两人的处理意见却是将案涉房屋予以退回，却将没有瑕疵的房屋分配给了胡林军，致法院的查封为儿戏。综合以上情况，原告将案涉房屋登记备案至第三人名下，现在法院已经查封的情况下，肆意将该房屋买卖合同予以解除，程序及法律依据不足，请求驳回原告对被告的诉请。第三人胡俊峰提交的答辩状述称：1、第三人与案外人胡林军系亲属关系，因胡林军与原告存在债权债务，原告将涉案房屋抵偿给胡林军，胡林军借用第三人名义，将该房屋合同备案制第三人名下，第三人没有支付任何对家，亦并非该房屋实际权利人，对该房屋不存在任何权利；2、2014年8月，原告涉嫌非法吸收公众存款，政府介入对集资情况进行审计；2015年4月，原告公司法人被依法逮捕；2015年7月原告破产，在破产重整过程中，因第三人对诉争房屋没有真实交易，且该房屋系胡林军与原告以房屋买卖形式抵债胡林军个人民间借贷债权。2015年11月12日，原告破产管理人向第三人送达了解除商品房买卖合同通知，解除了备案至第三人名下的房屋买卖合同。据胡林军所述，原告虽将涉案房屋按胡林军指示备案至第三人名下，但从未向胡林军及第三人实际交付涉案房屋；3、备案是合同管理行为，与最后的物权登记没有必然联系；买卖合同是否履行完毕适格未知数，按照法律规定双方是可以撤回备案的。法条涉及的登记是物权登记而不是备案，两个概念是不能混同的。综上，涉案房屋虽然登记在第三人名下，但第三人并非该房屋权利人，且在原告破产重整过程中，已经解除以第三人名义备案的房屋买卖合同，未能变更备案是政府职能部门原因，第三人与原告均不存在过错，请法院查明事实依法裁判。经审理查明，2010年，郑州广城置业有限公司在长葛市国有土地使用权交易大厅举行的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得位于长社路××南，面积为16982.18平方米的国有建设用地使用权。2011年11月29日，原告取得3号楼长商品房预（销）售字（2011）第34号商品房预（销）售许可证。在2013年11月4日，郑州广城置业有限公司将其开发的位于长葛市长社路中段南侧3号楼（0218003）房产备案登记在第三人胡俊峰名下，并出具收款收据。2015年7月28日，长葛市人民法院作出（2015）长民破字第02527号民事裁定书，裁定受理债权人对郑州广城置业有限公司破产重整申请，并于当日作出（2015）长民破字第02527-1号决定书，指定河南七星灿律师事务所担任原告公司管理人。2015年10月21日，原告破产管理人对胡俊峰作出郑广破管解字第0035号解除合同通知书，内容显示解除关于长葛市向阳春城小区第3幢楼2单元18层西0218003房屋的《商品房买卖合同》。2015年11月4日，原告向第三人邮寄名为其他的文件，回执单显示于2015年11月5日由胡俊峰签收。2014年，第三人胡俊峰因与被告胡淑芳存在借贷关系。被告胡淑芳于2016年11月2日向本院提起诉讼。本院于2016年11月16日，依据胡淑芳的财产保全申请书，作出（2016）豫1082民初4244号之一民事裁定书及协助执行通知书，查封备案登记在胡俊峰名下长葛市××中段南侧向阳春城小区××楼（××）××房产××套一套，查封期限为三年。2017年1月6日，本院作出（2016）豫1082民初4244号民事判决书，“判决胡俊峰、张燕葛于判决生效后十日内共同偿还胡淑芳借款本金67.925万元并支付利息（利息自2016年11月2日起按年利率6%计算至本判决指定的履行期限届满之日）”。2017年6月19日，本院依据已生效的（2016）豫1082民初4244号民事判决书，作出（2017）豫1082执1044号执行裁定书，冻结、扣划、扣留、提取被执行人胡俊峰、张燕葛在金融机构存款71万元或查封、扣押相同价值的财产。2019年2月14日，原告郑州广城置业有限公司对本院（2016）豫1082民初4244号之一民事裁定书提出书面异议，请求裁定中止对位于长葛市长社路中段南侧向阳春城小区3号楼（0218003）房产的执行。2019年2月20日，本院作出（2019）豫1082执异12号执行裁定书，驳回郑州广城置业有限公司的异议。原告不服该裁定，在法定期间内向本院提起执行异议之诉。2018年5月10日，原告（甲方）与案外人胡林军（乙方）签订《协议书》一份，协议书显示：1、甲方2015年7月28日被长葛市人民法院裁定破产重整；2、2011年8月起，胡东洋、胡林军、胡芳芳、胡俊峰分别出借给郑州广城置业有限公司现金300万元、550万元、300万元、350万元；3、2013年12月31日，甲方和胡林军协商用上述借款中胡林军550万元本金、胡东洋300万元本金及胡俊峰、胡芳芳本金应收取的利息203.3万元（该利息款开成购房收据后，由胡林军代郑州广成置业支付给胡芳芳、胡俊峰）、补缴27.02万元购房款后抵偿给乙方了1号楼门面房780平方（每平方10000元）、住宅12套的房款（抵偿住宅备案登记人为：胡林军、胡芳芳、胡俊峰、胡淑彩、李小勇、胡淑玲、胡彩玲、胡普玲、左帅玲2套、胡晓东、胡俊晓住宅每平方2400元）；4、上述用于抵偿房款的借款数额为1053.3万元、乙方又向郑州广城置业有限公司缴纳现金27.02万元，上述抵偿房屋价值总计：11368806元；5、截止依借款抵偿房款日，胡林军借款本金550万元取得利息数额为153.44万元。….7、原告法定代表人因非法吸收公众存款一案业经长葛市人民法院（2016）豫1082刑初225号刑事判决书予以判决，….对非法吸收公众存款案件出资款本金尚未归还的，已收取的利息可冲抵本金。…经计算，胡林军应退回房源价值2500006元，按住宅单价所对应的面积为1041平方。协议约定将涉案房屋及其他房屋共8套退回给原告。胡林军在该协议中保证，本协议签订其能代表除自己之外（本协议所指的购房人）的其他名义购房人，保证其他名义购房债权人对本协议予以认可，退回房源的名义购房人同意撤销房屋备案登记、不再向管理人主张购房债权，所退回的房源在协议签订前应无任何其他纠纷、设定其他抵押或房源权利被有关部门限制。违背上述承诺，乙方承担相应的赔偿责任。案涉房产备案登记时，为未完工状态。破产重整期间，2016年12月26日原告所建设房产具备了交付条件，原告已向实际购房人交付了房产，本案所涉房产未向第三人交付，第三人也未实际占有和使用涉案房屋。截止现在，原告郑州广城置业有限公司重整程序尚未终结。胡林军与胡俊峰系舅舅与外甥的关系。原告与胡林军曾有借贷民事法律关系。另查明，2014年5月14日，第三人胡俊峰向许昌市中级人民法院起诉原告及郑州正邦房地产开发有限公司、代国钦、陈保锋、万有民间借贷纠纷一案，2014年5月29日，许昌市中院人民法院作出（2014）许民初字第109号民事调解书，调解：“一、被告郑州正邦房地产开发有限公司于2014年6月15日前偿还原告借款本金3500000元及利息(利息自2013年2月22日起至2014年6月15日至按月利率2％计算)，被告郑州广城置业有限公司、陈保峰、万有对该借款本息偿还承担连带保证责任。二、被告郑州正邦房地产开发有限公司如未能在2014年6月15日前履行给付金钱义务，应当除按上述利率支付利息外承担原告方放弃的实现债权的其他费用20万元。三：原告自愿放弃对代国钦的诉讼请求。四：本案诉讼费、保全费由被告承担”。该调解书处理的350万元与胡林军和原告于2018年5月10日签订协议书中第3项显示的胡俊峰出借给原告的350万元系同一笔款。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案涉案房产原告与第三人胡俊峰于2013年10月30日签订商品房买卖合同，并进行了合同备案登记，但未进行不动产的物权登记，不发生物权变动效力。案涉房屋建成后原告未向第三人交付，第三人至今也未实际占有和使用案涉房屋。原告破产管理人受理破产案件后，向胡俊峰发出解除备案合同通知书，依据企业破产法第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”涉案财产物权未登记在胡俊峰名下，亦未交付给胡俊峰，因此，本案所涉财产应属原告的财产。原告申请中止对位于长葛市长社路中段南侧向阳春城小区3号楼（0218003）房产的查封及执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩解，证据不力，本院不予采信。第三人胡俊峰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的诉讼风险应由其自行承受。依照《中华人民共和国企业破产法》第十九条、第三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：中止对位于长葛市长社路中段南侧向阳春城小区3号楼（0218003）房产的查封及执行。案件受理费6136元，由被告胡淑芳负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审 判 长  邱火旺人民陪审员  张云霞人民陪审员  陈红英二〇二〇年七月二十七日书 记 员  赵璐璐