贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初2608号原告：姜程钟，男，1987年08月26日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原告：尚鑫，女，1994年05月06日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：姜程钟（系尚鑫之夫），男，1987年08月26日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被告：贵州汉华房地产开发有限公司。法定代表人：彭亚林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李章倩，女，汉族，住六盘水市钟山区。原告姜程钟、尚鑫与被告贵州汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜程钟、原告尚鑫的委托诉讼代理人姜程钟及被告贵州汉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李章倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜程钟、尚鑫向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付逾期交房违约金人民币76308.85元（从2018年01月01日到2020年05月15日止，共866天，按照合同约定万分之一点五计算，即866天×1.5/10000×587443元=76308.85元）;2.请求判令被告按照《商品房买卖合同》约定满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的违约金共计3464元（866天×4项×1元=3464元）,一、二项费用共计：76308.85+3464-79772.85元；3.请求判令被告向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据；4.请求法院判令将物业管理费和停车费从起诉之日起调整为与周边小区同等价位水平的物业管理收费标准，即物业管理费按每月每平方1元收取，停车费按每月120元收取；5.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2017年07月27日在宝隆购物广场售楼部认购宝隆购物广场3-3006房，并于当日交纳认购金30000元。后于2017年10月11日交纳房款109977.05元（两次共计交纳139977.05元），并于当日与被告签订了一份《商品房买卖合同》（下称合同）。合同签订后，到2017年11月24日按揭贷款下来，共计支付房屋款587443元。按双方签定的合同第四章第十一条约定被告应于2017年12月31日将房屋交给原告，否则应按合同的第四章第十三条逾期交房责任的第（2）项约定，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日支付原告全部付款万分之1.5的违约金。根据合同第四章第十二条之规定，被告未提供能够满足原告正常使用的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，依照约定被告应当按目录每一项1元的违约金，共有四项违约，违约天数从2018年01月01日至2020年05月15日（共有866天），故违约金共计3464元。根据合同第二十三条规定，前期物业管理费为1.8元/月×平方米，地下停车费400元。此物业管理费包括物业区域保洁费、公共秩序维护费、绿化养护费、综合管理费等费用，然而原告所购买的房屋坐落的小区根本不存在绿化面积，更不应当存在绿化养护费，此物业管理费用及停车费的收取明显高于六盘水周边同等水平小区的收费标准，故请求法院做出调整。为维护原告的合法权益，依法诉至法院，请求判决加前诉。现我自愿放弃第四项诉讼请求，其余诉讼请求不变。被告贵州汉华房地产开发有限公司辩称，原告的房屋已经移交，我方认为原告诉请的违约金过高，请求法院予以调整降低，本案违约金的计算起始点应该为2018年6月30日。原告房屋的电话通信，有线电视、宽带网络工程已于2018年11月28日通过验收，按商品房买卖合同第十二条第一款第五、六、七项约定，交付时线路铺设到户由业主自行办理开通手续。另外商品房买卖合同中并未约定燃气逾期交付使用的违约责任，商品房实测报告将作为证据提供给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：原告提交的二原告的身份证复印件、2017年10月10日商品房买卖合同、2017年11月24日商品房按揭借款合同、2017年7月27日商品房认购书各一份，2017年10月11日收据一份、2020年5月15日收据四份、2020年5月15日房屋移交清册一份；被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，经质证后对方当事人均无异议，故本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的商品房预售许可证，该证的发证时间为2016年12月16日，虽该商品房预售许可证中“交付使用日期”为2018年6月30日，但原、被告签订《商品房买卖合同》时间为2017年10月11日，双方在合同中约定的房屋交付时间为2017年12月31日，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，交房时间应为双方合同约定的时间，故对被告主张该证据用于证明被告交房时间为2018年6月30日的证明目的，本院不予确认；2.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的工程质量验收会议结论、验收申请、宝隆国际三网合一系统说明、三网合一用户表各一份，可以证明被告对案涉房屋的电话通信、有线电视、宽带网络，已于2018年11月28日安装完成线路敷设到户的事实，故本院予以确认；3.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的58同城出租信息截图复印件六页，与本案无关联性，不能证明被告的证明目的，故本院不予确认；4.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的2020年2月3日《六盘水市住房和城乡建设局关于房地产开发企业、房地产中介机构做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》、2020.2.26日关于汉华公司进行局部复工复产的备案表各一份，与本案无关联性，不能证明被告的证明目的，故本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年10月11日原告（买受人）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给原告；总价款为587443元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款127443元，余款460000元以公积金贷款方式支付；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”；双方合同第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项“城市基础设施”中约定：“4、燃气2017年12月31日达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件。双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）以上设施中第3、4项未按时达到交付条件的出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；第5项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金；第6项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金；第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金。”；第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按第1种方式处理1（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”原被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。合同签订后，原告于2017年10月11日合同签订当日支付给被告购房款127443元。原告于2017年11月24日向贵阳银行股份有限公司六盘水分行申请贷款460000元，被告于2017年11月30日收到银行发放贷款460000元。原告支付给被告的购房款共计587443元。因被告未按约定期限交付房屋给原告使用，故原告诉至本院。被告于2020年5月15日交付房屋给原告。本院认为，本案争议焦点为：1、被告应否支付原告主张的各项违约金；如支付、违约金按什么标准计算；2、原告主张请求被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据诉讼请求应否得到支持。针对焦点1：案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系双方当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由本院不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。在原告按合同约定履行了给付房款义务后，被告未按约定交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告逾期交房违约金的起算点应为2018年1月1日。被告辩称原告要求计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低，但对此被告未能提供相应证据证明依照合同约定标准计付的违约金过分高于其给原告造成的损失，故对被告的该辩称理由本院不予采信，对原告主张从2018年1月1日起计算至2020年5月15日按原告已付款587443元的日万分之1.5计算逾期交房违约金的诉讼请求本院予以支持，违约金计算金额应为76220.73元，对原告该主张超出部分本院不予支持。对原告主张被告未按约定满足燃气使用条件应支付违约金的诉讼请求，双方在合同中约定燃气应在2017年12月31日达到使用条件，案涉房屋燃气在2017年12月31日未达到使用条件，被告对此存在违约，但双方对此在合同中约定：“未按时达到交付条件的出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任”，对逾期交付的违约责任双方并未具体约定，被告已承担逾期交房的违约责任，故在双方对此未特别约定的情况下，对原告主张的此项违约金本院不予支持。对原告主张由被告支付未按约定满足原告使用电话通信、有线电视、宽带网络的违约金的诉讼请求，双方在合同中约定的交付条件为交付时线路敷设到户而非原告主张的达到使用条件，对该三项设施被告在交房前已完成敷设到户，被告对此没有违约，故对原告主张由被告支付该违约金的诉讼请求本院不予支持。针对焦点2：对原告主张由被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据的诉讼请求，对此双方在合同中约定：该商品房交付时应当符合下列条件：有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，双方并未约定被告负有向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据的义务，被告在2018年11月已取得该商品房面积实测技术报告书，被告在交付房屋时符合双方约定的此项条件，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对原告主张请求调整物业管理费、停车费的诉讼请求，审理中原告已自愿放弃，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜程钟、尚鑫逾期交房违约金76220.73元（从2018年1月1日起算至2020年5月15日止，按原告已付款587443元的日万分之1.5计算）；二、驳回原告姜程钟、尚鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费897元，由原告姜程钟、尚鑫负担55元，被告贵州汉华房地产开发有限公司负担842元（原告已预交，被告应负担部分在本判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  闻兴玲二〇二〇年七月十五日法官助理贝茜书记员朱真琳