浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初14540号 原告：范期桂，女，1962年8月17日出生，汉族，无固定职业，住宁波市江**。 委托诉讼代理人：谢海攀、朱慧，浙江海泰律师事务所律师。 被告：郑琴，女，1981年5月20日出生，汉族，职业不详，住宁波市。 委托诉讼代理人：蒋勇，系被告郑琴丈夫。 原告范期桂与被告郑琴共有纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法由审判员毛增辉适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法作出裁定，转为普通程序，于2020年7月17日进行了审理。原告范期桂的委托诉讼代理人谢海攀、朱慧，被告郑琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范期桂向本院提出诉讼请求如下：1、被告支付原、被告共有的位于鄞州区××街××弄××号××室房屋出租所得租金81000元；2、被告支付原告代为支付的上述房屋专项维修资金11317.4元；3、被告支付原告代为退还的上述房屋租赁押金20000元及代为支付的退租补偿款10000元。事实和理由：2017年5月26日，原、被告共同向宁波银泰置业有限公司购买位于宁波市鄞州区××广场××号××商品房（商铺），现位于鄞州区××街××弄××号××广场××室。原、被告在商品房买卖合同中约定，原、被告份额分别为60%和40%。房屋交付后，原、被告将涉案房屋予以出租，并先后出租给邹声泉、吴忠成二人。在与邹声泉租赁合同关系中，原、被告一致同意提前解除与邹声泉的租赁合同，退还房屋租赁押金50000元并补偿50000元。因基于房屋共有关系，原告代被告向邹声泉进行了转账租赁押金20000元和退租补偿款10000元。在与吴忠成房屋租赁关系中，被告已收取吴忠成2019年半年租金135000元，但按照份额其中的81000元被告并未支付原告。另基于房屋共有关系，原告代被告支付的房屋专项维修资金11317.4元被告也未曾支付给原告。原、被告就涉案房屋事宜时常有矛盾，该款项经原告多次催讨，被告未予支付。 被告郑琴答辩称：1、被告从租客吴忠成处收取的2019年半年房租费仅为100000元，并非原告主张的135000元，即使按比例也仅需返还原告60000元，原告要求被告返还81000元缺乏事实依据；且该部分租金应与原告收取的吴忠成租金和押金应给被告的部分计54800元抵扣；2、原告要求被告支付房屋专项维修资金缺乏证据，也不符合常理。原告仅提供了一张收款收据，并未提交付款证明和付款理由，根据被告母亲的回忆，该笔款项已按比例进行了分担，原告只是代领了发票，且该款已达两年多，若确有该维修资金未支付，原告早已在租金中进行了扣减；3、原告要求被告支付代垫的退租补偿款10000元和押金20000元缺乏事实依据，从现有事实推断，与邹声泉的租赁关系应为邹声泉单方面解除，被告有权没收押金。原、被告关于邹声泉退租事项一直处在商讨阶段，并未达成最终合意。被告要求邹声泉亲自到场才同意给予退租补偿，系因被告怀疑邹声泉与原告存在损害被告利益的牵连关系，系原告为套取额外利益制造的虚假的租赁关系，邹声泉并非二房东（转租人），被告和实际承租人吴忠成都从未与邹声泉见过面或协商过租赁事宜，更不存在转租事实。原告主张的邹声泉的租赁关系存在不合理之处，既使该租赁关系成立，也可推断为邹声泉单方面解除合同；在租赁合同上邹声泉签字笔迹与其他处不同，在2017年8月19日已经签订了正式的租赁合同，明确约定5万元为履约保证金，违约为2个月租金，不需要在2017年8月20日再签订定金协议；2017年的租赁关系，到2019年才主张双倍定金，且长达两年的时间里，并无催讨与协商过程，该转账的10万元性质不明；该租赁合同明确租期从2017年3月1日至2018年12月30日，此时案涉房屋对外租赁主体为宁波银泰置业有限公司，原、被告并无对外出租的权利；宁波银泰置业有限公司于2017年9月1日将案涉房屋出租给吴忠成，吴忠成也是原告接触和引进，如果邹声泉的租赁和定金赔偿属实，则意味着在同意赔偿10万元的同时，主动解除了与邹声泉的30万元租金的协议，反而撮合和同意变成年租金26万元多的租赁，明显不符合正常人的判断。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院认定以下事实： 2017年5月26日，原、被告共同向宁波银泰置业有限公司购买位于宁波市鄞州区××广场××号××商品房（商铺），现位于鄞州区××街××弄××号××广场××室××0元。原、被告在商品房买卖合同中约定，原、被告份额分别为60%和40%。被告应承担的40%购房款已全部支付给宁波银泰置业有限公司，原告应承担的60%的购房款，支付约10%购房款后，其余306万元以该房屋抵押按揭贷款。该合同约定交房时间在2017年3月30日前，即原、被告购买的为现房。2017年3月15日，原告支付了涉案房屋专项维修资金28293.6元。 2017年8月19日，原、被告与邹声泉签订《商铺租赁合同》1份，约定：原、被告将涉案房屋租赁给邹声泉用于经营，租赁期限为5年，自2017年8月19日起至2022年8月18日止，每年租金为30万元，租金每半年支付一次，邹声泉在签订合同时交纳5万元作为房屋使用保证金。该协议中明确：由于该商铺原、被告当初购买时与银泰城销售方签订了回租协议，时间为2017年3月1日－2018年12月30日，现邹声泉从租赁之日起一次性将租金支付给银泰城销售方，支付金额或多或少都由邹声泉承担；邹声泉从2019年1月开始向原、被告支付租金（支付方式与本合同约定一致），并且从第二年开始租金每年递增6%，直到合同期满。在合同期内，原、被告同意邹声泉转让。2017年8月20日，被告与邹声泉签订《房屋租赁定金协议》，约定邹声泉在签订协议时支付被告定金50000元，在协议签订后至租期开始前，如被告违约，则双倍支付上述定金给邹声泉；如邹声泉违约，则定金由被告没收。2017年8月20日，邹声泉支付原告3万元，支付被告母亲潘菊芬2万元。 2018年底，原、被告与邹声泉确定解除《商铺租赁合同》，由原、被告退还邹声泉5万元押金，并补偿邹声泉5万元，但被告表示只同意退还押金2万元，补偿邹声泉1万元，并要求原告叫邹声泉到场，三方签订解除合同，邹声泉出具收据，避免留下后遗症。后三方未签订解除合同。被告后也未支付押金和补偿款给原告。后原告于2019年1月5日、1月13日分别汇给邹声泉2万元和8万元。邹声泉也向原告出具声明1份，载明：“本人确认因承租原、被告共同所有的案涉房屋，本人已于2018年10月前收到次承租人吴忠成通过原告代为支付本人的房屋租金10万元”。 2017年9月1日，宁波银泰置业有限公司与吴忠成签订《租赁合同》1份，约定：租赁物业为鄞州区××街××弄××号××室，装修及设施为毛坯，租赁期自2017年9月1日起至2018年12月31日，租金标准为自2017年9月1日起至2018年12月31日的应付租金为266318元，租金每3个月为一个结算支付周期，款汇宁波银泰置业有限公司的银行账户。双方还约定了其他事项。 2017年9月1日，原告与吴忠成签订《租房补差协议》1份，约定：宁波银泰置业有限公司与吴忠成租期为2017年9月1日至2018年12月31日，期间的租金每年为338000元计算，租赁期间差价100000元（除银泰置业租金外），分三次支付：2017年9月1日前支付40000元、2018年2月28日支付30000元、2018年8月31日前支付30000元、楼板押金20000元。 2017年8月1日，吴忠成支付原告租金3万元；2017年8月23日，吴忠成支付原告租金4万元和2万元；2018年3月18日，吴忠成支付原告租金4.7万元。 2018年12月10日，原告及被告母亲潘菊芬与吴忠成签订《商铺租赁合同》1份，约定：原、被告将涉案房屋租赁给吴忠成用于经营，租赁期限为4年，自2019年1月1日起至2022年12月31日止，第一年租金为27万元、第二年租金27万元、第三年租金29万元、第四年租金31万元，吴忠成在一次性支付6万元押金，租金每半年支付一次，提前一个月支付。被告方在合同中注明：在未解除前面合同情况下，原告的签字是无效的。后被告从吴忠成处收取租金10万元。 上述事实，由《商品房买卖合同》、宁波市商品房合同备案信息查询结果、浙江省住宅专项维修资金专用收据、原、被告与邹声泉之间签订的《商铺租赁合同》、《房屋租赁定金协议》、招商银行跨行实时转账业务回单、微聊天、银行回单；原、被告与吴忠成之间签订的《房屋租赁合同》、《租房补差协议》、吴忠成的付款记录等佐证。 本院认为：案涉房屋系原、被告按份共有，即原告份额为60%，被告份额分别为40%，按份共有人按照份额享有债权，承担债务。原、被告从吴忠成处收到的租金，即原告收取的13.7万元（包括押金）和被告收取的10万元共计23.7万元，系案涉房屋与吴忠成之间的租赁合同关系得到的共同收益，原、被告可按份享有，原告应享有14.22万元，被告应享有9.48万元，故被告应支付原告收益0.52万元。就案涉房屋与邹声泉之间的租赁关系，因原、被告违约将案涉房屋又租赁给吴忠成，故除应退还邹声泉的押金外，还应支付邹声泉违约金。虽然原、被告与邹声泉未签订解除合同协议，但事实上已解除，原告也已将押金和违约金付给了邹声泉，该款为原、被告的共同债务。故被告应按承诺将押金2万元和补偿款1万元付给原告。被告辩称原告支付给邹声泉的10万元并非定金的双倍返还，与事实不符，本院不予支持。就案涉房屋的专项维修资金，也为原、被告的共同债务，由原、被告共同承担。被告辩称该笔款项已按比例进行了分担，原告只是代领了发票，且该款已达两年多，若确有该维修资金未支付，原告早已在租金中进行了扣减，对此被告未提供证据证明，故本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九十二条、第十四条、第一百零二条之规定，判决如下： 一、被告郑琴支付原告范期桂465**.4元。限在本判决生效后七日内履行完毕； 二、驳回原告范期桂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费2746元，由原告范期桂负担1783元，由被告郑琴负担963元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 毛增辉 二〇二〇年七月二十七日 代书记员 柳 欢