江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1562号上诉人（原审原告）：万一斌，男，1979年1月16日生，侗族，住贵州省玉屏侗族自治县。委托诉讼代理人：蒋浩亮，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：袁利明，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赣州市旺达房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区客家大道****。法定代表人：赖东望，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹涛，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李建，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赣州市富智商业运营管理有限公司，住，住所地：江西省赣州市章贡区张家围路**/div>法定代表人：刘宏艳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张龙铭，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。上诉人万一斌因与被上诉人赣州市旺达房地产开发有限公司（以下简称旺达公司）、赣州市富智商业运营管理有限公司（以下简称富智公司）合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万一斌上诉请求：一、依法撤销章贡区人民法院（2019)赣0702民初5417号民事判决书，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，且部分事实未查明，应当予以纠正。1、两被上诉人对旺达广场开业事项均负有义务，其未能按照其承诺时间开业已经构成违约，同时也涉嫌虚假宣传。首先，上诉人在一审中已经提供充分的证据证实两被上诉人属于关联公司，两被上诉人公司股东之间存在重合及近亲属关系，被上诉人2实际属于被上诉人1控制下的公司，被上诉人2的义务被上诉人1也应当承担。同时本案被上诉人1出售给上诉人的系商铺，属于经营性质的商业体，在上诉人与被上诉人1签订《商品房买卖合同》时，被上诉人1就要求与被上诉人2签订《委托经营管理合同》，由被上诉人1指定的被上诉人2对购买商铺进行统一经营管理用于出租，那么作为卖方及指定被上诉人2担任经营管理者的被上诉人1就有责任、有义务确保其出售的商铺具备经营条件，确保上诉人的购房目的能够得到实现。同时本案一审中上诉人已经提供被上诉人在销售商铺时对外所作的大量广告宣传资料证实被上诉人对外承诺旺达广场开业时间为2017年12月17日，但一审法院对此认为被上诉人的上述广告宣传只是商铺对外招租的广告，而不是针对购房进行的广告宣传，上诉人认为一审法院的上述观点无任何依据，因为被上诉人的广告宣传本身既是购房宣传也是招商宣传，两种目的同时存在相辅相成并不冲突，且被上诉人的广告宣传对上诉人的购房选择具有极大影响，故根据《商品房买卖合同司法解释》第三条，上述广告宣传即使未写入《商品房买卖合同》亦应当视为合同内容。2、被上诉人在其承诺的2017年12月17日未能开业且延续至今，目前逾期已经超过2年，即使在上诉人与被上诉人2签订的《委托经营管理合同》中载明了自2021年1月1日开始上诉人才享有相关的租金回报，但这一条款本身并不影响被上诉人违约的事实，同时因旺达广场长期未能开业的现状导致旺达广场声誉及口碑一落千丈，上诉人所购商铺的商业、品牌价值已经遭到了极大的贬损。同时在《委托经营管理合同》中约定的2018年1月1日至2020年12月31日的三年养商期被上诉人也没能按照约定完成装修及经营推广，在这种情况下，即使旺达广场之后能够开业，可以预见到上诉人的后续经营收益也必然会受到极大影响，被上诉人能否按照约定提供租金也存在极大的疑问，一审法院认为上诉人利益未受损显然与事实不符。3、被上诉人在与上诉人签订的《商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》中利用其在签订合同时的优势地位单方面设置了大量对上诉人明显不公平的格式条款（包括排除上诉人解除合同权利的条款、双方违约金标准的不对等、无论何种原因只要原告按揭未获银行审批通过则应当无条件支付剩余房款并承担违约责任等)，从而排除上诉人的合法权利、明显加重上诉人的义务及减免被上诉人自身责任、义务，上述条款依法均属于显失公平的无效条款，一审法院对此未予以认定也应当进行纠正。4、一审法院在一审期间已经组织各方实地查看了旺达广场现场情况，可以看出旺达广场项目内部绝大部分仍然未进行装修(包括上诉人购买的商铺部分），旺达广场根本无人施工或零散施工，目前现状与之前仍然无太大差别，远远未能达到开业的前期准备条件及合理的装修进度，而造成以上状况的根本原因正是因为被上诉人的经营状况不佳，未投入足够资金导致。此外据了解，被上诉人目前因信用状况不良已经被人民法院列为失信被执行人，从上述情况可以看出，被上诉人目前确实经营状况不佳，有丧失债务履行能力的现实危险，案涉的旺达广场项目之所以长期未开业也是与此有关，上述种种情形足以引起上诉人对自身交易资金安全的担忧及对被上诉人履行能力及商业信誉的质疑，上诉人是基于不安抗辩权的行使中止合同履行拒绝支付尾款，同时根据《合同法》第六十八条及六十九条的规定，被上诉人在合理期限内一直未恢复履行能力并且未提供适当担保，上诉人也可依法终止履行并解除与被上诉人签订的合同，而一审法院对上诉人的上述主张未予以支持也是与事实及法律规定严重不符，应当予以纠正。被上诉人赣州市旺达房地产开发有限公司答辩称：一、答辩人与富智公司属于两个独立的法人，富智公司的民事行为所产生的法律后果由其独立承担，与答辩人无关；答辩人与被答辩人所签订的《商品房买卖合同》及富智公司与被答辩人所签订的《委托经营管理合同》没有相互依存的主从关系，所以答辩人仅对自己的民事行为承担责任，而不需对另一方的义务承担责任。二、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中，并未对开业时间作出约定，被答辩人一审提交的广告宣传来源不明，并且该广告不是针对购房的宣传，而是商铺对外招商租赁的广告，不适用《商品房买卖合同司法解释》第三条，不应当视为商品房买卖合同的内容。况且只有在商业广告本身内容具体确定，同时广告发出者表达了收到者不需要与之进行进一步的商谈即可订立合同的意思表示，要约邀请才可视为要约，因此，答辩人不构成违约，更不存在虚假宣传。三、《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》是双方在平等自愿的基础上协商签订，且不违反强制性规定，因而合法有效。首先，根据《合同法》的规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，而不是请求解除合同。其次，根据《民法总则》第一百五十一条的规定：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。合同签订时，双方都是自愿签订，答辩人不可能利用自身优势单方面设置大量对上诉人明显不公平的条款。被答辩人也不存在处于危困、缺乏判断能力等情形。合同任何一方不得单方面擅自解除合同是合同法基于维护交易稳定和鼓励交易的要求。约定解除作为合同解除的一种方式，只有双方协商一致才能实施，不可能单方面赋予合同一方享有该权利。对于违约金标准也不存在双方不对等的情形，而付清购房款本就是购房人的义务，又何来加重。被答辩人也是经慎重考虑并认可相关条款的情况下才签订合同。因此，上述合同不存在显失公平的情形，是合法有效的。四、被答辩人提出答辩人目前经营状况不佳，有丧失履行债务能力的现实危险，并且已被法院列为失信被执行人。上诉人是基于不安抗辩权的行使拒绝履行合同义务，并要求解除合同。上诉人的该主张是没有任何依据的。《合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三)丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。被答辩人无任何证据证明答辩人经营状况恶化，存在丧失履行债务能力等情形。答辩人也未被法院列为失信被执行人。如前所述，旺达广场内的大润发超市和华夏影城从去年开业至今一直正常营业，天虹百货的装修工作和其他开业的前期准备工作也一直在积极进行中，虽然由于疫情的影响，导致开业时间延期三个月，但答辩人经营状态良好，完全具备履约能力。同时，被答辩人在上诉之前从未提出不安抗辩权问题。可见，被答辩人以不安抗辩权为由中止合同的履行，进而要求解除合同，显系其为恶意违约并逃避承担违约责任的托词，其行为违反诚实信用原则，因而不足为信。五、时至今日被答辩人仍未向答辩人付清剩余购房款，根据《补充协议》第五条第一款第二项约定：如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的，出卖人可据实予以延期交付时间。因此被答辩人应当依据合同约定向答辩人缴付剩余购房款，答辩人才会将房屋交付。被上诉人赣州市富智商业运营管理有限公司答辩称：一、答辩人不构成违约，更不存在虚假宣传。答辩人与被上诉人1旺达公司属于独立的民事主体，双方不存在控制与被控制的关系，也就不构成公司法上的关联公司。两公司仅对自己的民事行为承担责任，而不需对另一方的义务承担责任。而连带责任的承担需要法律的明确规定或当事人的约定。上诉人在一审中提交的相关宣传广告，本就来源不明，不能证明其真实性。且宣传广告也只是商铺对外招商租赁的广告，而非针对购房人的广告宣传，不能认定为商品房买卖的要约，当然也不适用《商品房买卖合同司法解释》第三条的规定，不应当视为商品房买卖合同的内容。《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》均未约定具体的开业时间，上诉人主张答辩人与旺达公司承诺旺达广场2017年12月17日开业，显然没有事实依据。二、《委托经营管理合同》约定2018年1月1日至2020年12月31日前，上诉人所委托的商铺经营权免租给答辩人作为养商期，自2021年1月1日开始上诉人才享有相关的租金回报。上诉人在2020年12月31日前并没有经营收益。到目前为止，上诉人的利益并未受到任何损害。其认为即使旺达广场之后能够开业，上诉人的后续经营收益也必然会受到极大影响，这完全系其个人臆想，没有事实依据。事实上，旺达广场内的大润发超市和华夏影城去年就已开业，天虹百货的装修工作和其他开业的前期准备工作一直在积极进行。现只是因为疫情影响，可能延后开业。上诉人以购买商铺获得经营收益的根本目的无法实现为由要求解除合同显然没有任何事实和法律依据。反倒是上诉人至今仍未向旺达公司支付剩余购房款，已构成严重违约。三、《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》是双方在平等自愿的基础上协商签订，且不违反强制性规定，因而合法有效。首先，根据《合同法》的规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，而不是请求解除合同。其次，根据《民法总则》第一百五十一条规定，合同签订时，双方都是自愿签订，答辩人不可能利用自身优势单方面设置大量对上诉人明显不公平的条款。上诉人也不存在处于危困、缺乏判断能力等情形。合同任何一方不得单方面擅自解除合同是合同法基于维护交易稳定和鼓励交易的要求。约定解除作为合同解除的一种方式，只有双方协商一致才能实施，不可能单方面赋予合同一方享有该权利。对于违约金标准也不存在双方不对等的情形，而付清购房款本就是购房人的义务，又何来加重。上诉人也是经慎重考虑并认可相关条款的情况下才签订合同。因此，上述合同不存在显失公平的情形，是合法有效的。四、上诉人提出答辩人目前经营状况不佳，有丧失履行债务能力的现实危险，并且已被法院列为失信被执行人。上诉人是基于不安抗辩权的行使拒绝支付尾款中止合同履行，并要求解除合同。上诉人的该主张没有任何依据，依据《合同法》第六十八条规定，上诉人无任何证据证明答辩人经营状况恶化，存在丧失履行债务能力等情形，答辩人也未被法院列为失信被执行人。如前所述，旺达广场内的大润发超市和华夏影城从去年开业至今一直正常营业，天虹百货的装修工作和其他开业的前期准备工作也一直在积极进行中。答辩人经营状态良好，完全具备履约能力。同时，上诉人在上诉之前从未提出不安抗辩权问题。可见，上诉人以不安抗辩权为由中止合同的履行，进而要求解除合同，显系其为恶意违约并逃避承担违约责任的托词，其行为违反诚实信用原则，因而不足为信。上诉人万一斌向一审法院起诉请求：1?依法解除原告与被告旺达公司签订的《赣州市商品房买卖合同》；2、依法解除原告与被告富智公司签订的《委托经营管理合同》；3、由被告旺达公司退还原告支付的购房首付款537083元及双倍返还购房定金4万元，并自2017年8月3日起按同期银行贷款基准利率支付利息至返还所有款项之日止；4、由被告富智公司对第三项诉讼请求承担连带责任；5、由被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年7月22日，原告与被告旺达公司签订《赣州市商品房买卖合同》（×××）及《补充协议》1份，约定：原告向被告旺达公司购买坐落于河套老城区×××，建筑面积34.12㎡，套内面积24㎡，分摊面积10.12㎡，单价32446.75元／平方米，总价1107083元，签订本合同前，原告已向被告旺达公司支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，原告应当于2017年8月2日前支付首期房价款557083元，占全部房价款的50.31%，余款550000元，向银行（贷款机构）申请贷款支付。如原告的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，原告应在银行、公积金中心审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，原告承担逾期付款的违约责任。原告逾期付款超过180日后，被告旺达公司有权解除合同。被告旺达公司不解除合同的，原告应当向被告旺达公司支付逾期应付款万分之五的违约金。被告旺达公司不解除合同的，原告一次性按总购房款的10%向被告旺达公司支付违约金，解除合同产生的一切注销费用均由原告承担。被告旺达公司应当在2017年6月30日前向原告交付该商品房，逾期超过180日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告旺达公司应当自原告解除合同通知到达之日起15日内退还合同已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。如合同约定的交付期限届满时，原告仍未能依约向被告旺达公司支付全部到期款项，被告旺达公司可据实予以延期交付时间。原告选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，原告的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（即按揭款未划入监控账户），交楼期限顺延。合同还就其他事项进行了约定。2017年8月2日，原告万一斌（甲方）与被告富智公司（乙方）签订《委托经营管理合同》1份，约定：甲方系赣州市章贡区张家围路58号旺达中心广场（一期）商铺的购买者，乙方系专业从事商业运营管理的公司，甲方委托乙方统一运营管理甲方购买的商铺，乙方同意接受甲方的上述委托。甲方购买的商铺位于赣州市章贡区×××，建筑面积为34.12平方米。本委托为不可撤销唯一授权委托，甲方不得就该商铺委托其他第三方代理租赁、经营管理事宜或自行租赁、自行经营。委托期限：自甲方收房起算（以甲方收房手续资料时间为准），须向乙方提供六个月的装修及经营推广期（为免租期），期满后，甲方将委托商铺给乙方运营管理计120个月。委托对外租赁的基本租金是甲方委托乙方对外招租的底限租金，基本租金全部由甲方享有，并各自按国家规定承担相关税费。Ａ、甲方双方确认：委托期内前三年，即2018年1月1日至2020年12月31日，甲方同意将所委托商铺的前三年内的经营权免租给乙方作为养商期；Ｂ、委托期内2021年1月1日至2021年12月31日的租金按实际成交价的5.5%为年租金回报，每月租金合计5970元；Ｃ、委托期内2022年1月1日至2022年12月31日的租金按实际成交价的6.05%为年租金回报，每月租金合计6567元；Ｄ、委托期内2023年1月1日至2023年12月31日的租金按实际成交价的6.655%为年租金回报，每月租金合计7223元；Ｅ、委托期内2024年1月1日至2027年12月31日的租金按照市场实际租金9：1比例分成，即租金按甲方90%，乙方10%的比例进行分配。本合同约定的委托期限内，任何一方不得单方解除合同，如因一方原因而导致本合同解除的，违约方应赔偿守约方因此所遭受的相关损失。合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告向被告旺达公司支付了购房首付款557083元（含定金20000元），但原告申请银行贷款未能取得银行的审批同意，原告至今未向被告旺达公司交付余款55万元。2018年6月28日，旺达中心广场（一期）取得竣工验收备案表【赣建备第（18185）号】。2018年11月5日，被告旺达公司针对收到部分业主交来的《关于旺达中心广场（一期）就有关开业等问题请求书面答复的函》向包括原告在内的业主发送了《关于旺达中心广场（一期）有关开业问题的回复函》。2019年4月30日，被告旺达公司向赣州市旺达中心广场（一期）业主发送《承诺函》，载明：被告旺达公司承诺赣州市旺达中心广场（一期）项目地上1至3楼于2020年6月30日整体开业，并承诺：一、被告旺达公司对业主与“富智公司”签订的《委托经营管理合同》中第三条“委托对外租赁的基本租金、增值收益和管理服务费”中第1款Ａ至Ｅ项及第四条“基本租金的支付”条款作全程兑现担保，如未按期支付应付租金，被告旺达公司除继续支付应付租金外，另按日向业主支付逾期应付款万分之五的违约金。如富智公司出现违约行为，由被告旺达公司承担相应连带法律责任。二、如赣州市旺达中心广场逾期开业，被告旺达公司无条件与所有愿意解除合同的业主解除《商品房买卖合同》，并在约定开业日起三个自然月内办结所有手续，全额退还业主已付款项及因购房所产生的税费、银行利息等，解除合同过程中产生的所有费用均由被告旺达公司负责。如被告旺达公司造成逾期，则按日向业主支付应付未付款的万分之五的违约金。三、原购房合同及附件中相关条款如有与承诺函不一致的，以承诺函为准。承诺函与原购房合同具有同等法律效力。2019年4月28日，被告旺达公司向原告发出《关于按时缴纳购房款的通知》，载明：原告欠购房款17万元，请原告于2019年5月31日前向被告旺达公司支付剩余购房款。一审法院认为，原告与被告旺达公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，原告与被告富智公司签订的《委托经营管理合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。关于原告提出的几点解除合同的理由：1、被告未在承诺的时间内开业并拖延至今，导致原告合同目的不能实现，构成根本违约，原告可主张解除合同。原告与被告旺达公司签订的商品房买卖合同中并未对旺达中心广场（一期）开业时间作出明确约定，原告提交的相关广告宣传，并非商铺销售广告，不是针对作为购房人的原告购房进行的广告宣传，而是商铺对外招商租赁的广告，不宜认定为商品房买卖的要约，不应当视为商品房买卖合同内容；原告与被告富智公司签订的《委托经营管理合同》约定：2018年1月1日至2020年12月31日前，原告所委托的商铺的经营权免租给被告富智公司作为养商期，自2021年1月1日开始原告才享有相关的租金回报，从这一约定来看，被告并未承诺原告在2017年12月17日开业，且原告在2020年12月31日前并没有经营收益。因此，原告以被告未在承诺的时间内开业，构成根本违约，原告购买商铺获得经营收益的根本目的无法实现为由，要求解除《赣州市商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》没有事实和法律依据；2、被告在本案中存在变相售后包租的行为，将商品房销售与出租捆绑违反了《商品房销售管理办法》，原告可依法解除合同。首先，案涉旺达中心广场（一期）已取得预售许可证；其次，《商品房销售管理办法》是原建设部发布的行政规章，不属于法律和行政法规，《赣州市商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同有效。故原告不能据此要求解除《赣州市商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》；3、被告在签订合同时明知涉案项目不具备交房条件就向原告承诺无法履行的交房时间，构成欺诈，原告可依法解除合同。首先，根据合同法的相关规定一方以欺诈手段订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，而不是请求解除合同；其次，被告旺达公司此后已取得《竣工验收备案表》，不宜认定为欺诈，且原告因银行贷款未能取得银行的审批同意，尚未付清购房余款，被告旺达公司交楼期限依合同约定应当顺延。因此，原告也不能据此要求解除《赣州市商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》；4、原告提出的现实危险，原告中止合同的履行拒绝交付尾款有正当理由，同时可依法解除合同。原告提交的证据不足以证明被告经营状况不佳，丧失了履行债务能力，原告以此要求解除合同没有事实依据。另《委托经营管理合同》约定任何一方不得单方解除合同。综上，原告要求解除合同没有法定或合同约定的理由，对原告要求解除与被告旺达公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，与被告富智公司签订的《委托经营管理合同》的诉讼请求，一审法院不予支持；对原告要求被告旺达公司退还购房首付款537083元、双倍返还购房定金4万元、支付利息的诉讼请求及被告富智公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告万一斌的诉讼请求。案件受理费9571元，由原告万一斌负担。本院二审期间，上诉人万一斌提交证据：证据1、章贡区人民法院（2018）赣0702执3300号、（2018）赣0702执3532号、（2019）赣0702执3945号执行裁定书，证明目的：证明被上诉人旺达公司之前有多个案件未履行相关清偿义务已经被人民法院强制执行，涉及数额巨大，也无可供执行的财产，至今未得到履行，其已经被人民法院列入失信被执行人名单及限制高消费被执行人名单，足以证实其经营状况严重恶化，有丧失履行债务能力的现实危险，上诉人可依法要求解除双方所签合同；证据2、《关于旺达广场延期开业的告知书》，证明目的：证明被上诉人旺达公司之前明确承诺上诉人所购商铺所在的旺达广场将于2020年6月30日整体开业，否则将自愿解除双方所签合同并退款，现其明确承认其无法履行2020年6月30日开业的承诺，其一再违背其自身对业主的承诺，显然已经丧失商业信誉，上诉人可依法解除合同；证据3、赣州市人民政府办公室发布的赣市府办字（2020）10号文件，证明目的：证明该文件第九条针对的是确实受疫情影响导致延期交房的楼盘，而本案案涉商铺存在纠纷的系开业问题而并非该文件针对的交房问题；同时本案被上诉人在疫情之前就已经属于违约状态，疫情并不影响其之前就已违约的事实；综上，本案情况并不适用该文件条款，被上诉人要求延期开业的告知书无效；证据4、旺达广场现状照片、视频光盘（2020年4月25日拍摄），证明目的：证明案涉的旺达广场现状仍然远远未达到开业的前期条件及合理的装修进度；证据5、赣州市中级人民法院（2020）赣07民终1298号案件庭审笔录，证明目的：两被上诉人在之前与其他业主的诉讼中再次明确承诺如案涉旺达广场在2020年9月30日无法开业则无条件解除与原告所签合同，退房退款。本院认为，证据1中执行裁定书及失信被执行人查询只能反映当时被上诉人旺达公司在特定案件中的执行履行情况，不能达到其经营状况严重恶化的证明目的。证据2至证据5，因被上诉人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认，但不能达到上诉人的证明目的。被上诉人旺达公司提交证据：证据1、赣州市人民政府办公室发布的《关于有效应对疫情促进我市房地产业健康发展的通知》，证明目的：疫情造成建设项目工期延长和商品房延期交付的，适用合同不可抗力等相关条款规定，延长时间为三个月，顺延时间不计违约责任；证据2、关于旺达广场延期开业的告知书，证明目的：由于疫情影响，向购房业主告知延期三个月开业；证据3、失信名单查询，证明目的：旺达公司并未被列入失信名单。因上诉人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。本院二审查明的事实和一审查明的事实一致。本院认为，关于被上诉人是否存在违约行为。首先，上诉人与被上诉人旺达公司签订的《商品房买卖合同》中并未约定开业时间，故不能依据合同认定被上诉人逾期开业。其次，上诉人主张被上诉人在销售商铺时所作广告宣传已对外承诺开业时间为2017年12月17日，该宣传既是招商宣传也是购房宣传，对上诉人选择购房具有重大影响，应当视为商品房买卖合同内容。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”按照通常理解，上诉人购买商铺的合同目的是通过履行合同期望得到经济利益，而根据上诉人签订的案涉合同内容，其合同目的则是获取案涉商铺运营后的租金收益。但是，上诉人与被上诉人富智公司签订的《委托经营管理合同》中明确约定了三年养商期，在双方约定的养商期未届满前，上诉人并不能获得租金收益。因此，商场何时开业并不影响租金计收的起始时间，即使商场延期开业，上诉人依据《委托经营管理合同》的约定依然有权向被上诉人富智公司主张支付养商期届满后的租金收益。换言之，整个商场的开业时间并不影响上诉人合同目的的实现，即不属于上述司法解释中规定的对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的因素。基于上述理由，且被上诉人广告宣传的开业时间2017年12月17日未载入商品房买卖合同，故不论该广告宣传是招商宣传还是购房宣传，因被上诉人宣传的商场开业时间实质上并不影响上诉人选择购房，故不能视为商品房买卖合同的内容，亦对被上诉人不具有约束力。据此，被上诉人不存在逾期开业的违约行为，上诉人主张解除案涉合同无事实和法律依据。关于被上诉人是否存在虚假宣传，因该事实认定对认定被上诉人在本案中是否存在违约行为无关，本院对此不作评判。关于被上诉人富智公司是否承担连带责任，因被上诉人不存在违约行为，则无从涉及因违约承担连带责任的问题，故本院对两公司是否属于关联公司不作认定。关于上诉人能否行使不安抗辩权拒绝支付购房尾款。上诉人主张旺达广场商铺价值遭贬损、其租金收益将受到影响，但上诉人并未提交确切证据证明被上诉人已丧失商业信誉，且旺达广场内的部分商户已经在实施装修准备营业。同时，上诉人主张被上诉人有丧失债务履行能力的危险，但上诉人所提交的证据只能反映被上诉人在之前案件中的被执行情况及信用情况，并不能证明上诉人经营状况持续严重恶化，目前仍无履行能力。因此，上诉人不能依据不安抗辩权中止案涉合同的履行，更不能据此解除合同。由于上诉人中止履行购房尾款的支付没有事实和法律依据，被上诉人据此顺延交付案涉商铺符合双方所签合同的约定。上诉人主张其与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》存在大量格式条款。对此，本院认为，上诉人提交的证据不足以证实双方所签订的《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》非双方自愿协商的结果，也不存在排除上诉人主要权利的条款，且上诉人已经履行了上述两份合同，若合同显失公平，上诉人应依法请求撤销，但上诉人并未行使撤销权，故该项上诉理由不成立。关于被上诉人承诺旺达广场将于2020年6月30日整体开业问题。因双方提交的《关于旺达广场延期开业的告知书》系旺达公司向其他购房业主作出的承诺，旺达公司是否对上诉人作出相关承诺及承诺的开业时间是否对双方具有约束力，还需再行审查。同时，因疫情影响根据赣州市政府文件及法律规定，被上诉人可将承诺的开业时间顺延3个月，由于顺延后的开业时间未至履行期，本院无法认定被上诉人是否逾期开业，故本案对此应不予审查。若被上诉人后期确实存在逾期开业行为，上诉人可另行主张。综上所述，上诉人万一斌的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9571元，由上诉人万一斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年七月三十一日书 记 员  刘玉华代理书记员  雷 娜