贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初4805号原告：凯里市佳和盛世置业有限公司，住所地：贵州省凯里市凯棉路**，统一社会信用代码：915226010827636928。法定代表人：刘海涛，系该公司董事长。原告：凯里市万象商业管理有限公司，住，住所地：贵州省凯里市凯棉路**********/div>法定代表人：彭新熊，系该公司执行董事兼总经理。二原告共同委托诉讼代理人：郑桂美，男，贵州兄弟律师事务所律师专职律师，执业证号：15226201710012844。代理权限为特别授权。被告：曹伟，男，1984年08月01日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：潘海洋，男，贵州财团律师事务所专职律师，执业证号：15226201810030708。委托诉讼代理人：吴海林，男，贵州财团律师事务所实习律师。原告凯里市佳和盛世置业有限公司（以下简称佳和盛世公司）、凯里市万象商业管理有限公司（万象公司）诉被告曹伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳和盛世公司、万象公司的委托诉讼代理人郑桂美，被告曹伟的委托诉讼代理人潘海洋、吴海林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告佳和盛世公司、万象公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告佳和盛世公司、万象公司与被告曹伟2019年1月12日签订的《凯里市万象商业管理有限公司蝴蝶谷购物公园租赁合同》已于2019年12月22日解除；2、判决被告曹伟立即搬离蝴蝶谷东区二层2XXX、2XX号40㎡商铺，并将该商铺移交给原告佳和盛世公司；3、判决被告曹伟支付原告佳和盛世公司2019年5月18日至2019年12月22日期间欠付的租金5295.45元，及以欠付租金为基数从2019年7月20日起按日千分之一计算至付清之日止的延迟履行违约金（暂计算至2019年12月22日的延迟履行违约金为609.69元）；4、判决被告曹伟支付原告万象公司2019年5月18日至2019年12月22日期间欠付的物业服务费4032.70元，及以欠付物业服务费为基数从2019年7月20日起按日千分之一计算至付清之日止的延迟履行违约金（暂计算至2019年12月22日的延迟履行违约金为467.05元）；5、判决被告曹伟支付原告万象公司2019年5月18日至2019年12月22日期间欠付的商业管理费19921.28元，以及以欠付商业管理费为基数从2019年7月20日起按日千分之一计算至付清之日止的延迟履行违约金（暂计算至2019年12月22日的延迟履行违约金为2293.63元）；6、判决被告曹伟从2019年12月23日起按44.13元/日的标准支付原告佳和盛世公司房屋占用费至被告曹伟将商铺移交给原告佳和盛世公司之日止；7、判决被告曹伟从2019年12月23日起按33.03元/日的标准支付原告万象公司物业服务费损失至被告曹伟将商铺移交给原告佳和盛世公司之日止；按166元/日的标准支付原告万象公司商业管理费损失至被告曹伟将商铺移交给原告佳和盛世公司之日止；8、判决被告曹伟支付原告佳和盛世公司2019年3月1日至2019年4月26日期间的租金2515.26元，支付原告万象公司2019年3月1日至2019年4月26日期间的物业服务费1882.75元、商业管理费9462.25元；9、判决被告曹伟支付原告万象公司未按时开店的罚款800元；（以上合计47280.06元）；10、诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2019年1月12日，被告与二原告签订《凯里市万象商业管理有限公司蝴蝶谷购物公园租赁合同》，由佳和盛世公司将蝴蝶谷东区二层2XXX、2XX号约44㎡商铺租赁给被告经营甘茶度水吧。租赁期限为2019年3月1日至2021年3月31日，租期内租金共33153元、物业服务费24816元、商业管理费124718元，前述三项费用均从开业之日起计算；合同对租金等费用金额和支付方式、进场及房屋交付、被告开业日、违约责任等均作了详细约定。2019年10月14日，双方签订《合同补充协议》，商铺面积变更为40㎡，租期内租金变更为30139元、物业服务费变更为22560元、商业管理费变更为113381元。合同签订后，被告未按照合同约定向原告支付相应费用，原告多次催收未果。2019年12月17日，被告向二原告发出《解除合同告知函》，解除双方签订的租赁合同，二原告于2019年12月20日向被告邮寄送达《解除合同通知书》，同意解除双方签订的租赁合同，并要求被告及时移交商铺并付清相应款项。被告于2019年12月22日签收，但至今无果。原告为维护其合法权利遂起诉至法院。被告曹伟辩称，一、二原告隐瞒蝴蝶谷商场未通过消防安全检查，不具备招商、投入使用、营业条件，违反了法律强制性规定导致被告无法使用租赁商铺，且属于违约在先；二、当被告知悉蝴蝶谷商场并没有通过消防安全检查时，曾多次与二原告协商将商铺内的自购设备搬离，但是二原告均阻拦，因此并不是被告不愿意将案涉商铺移交二原告，而是二原告在故意拖延时间，故意将损失扩大化；三、二原告第3、4、5、8项诉讼请求无事实依据和法律依据，应当予以驳回；四、本案系二原告不具备投入使用、营业条件，违约在先，并在恶意扩大损失，二原告的第6、7项诉讼请求应当驳回；五、二原告的第9项诉求不应支持，没有证据证明万象公司被罚款800元，及时被罚款也是其内部规定，与被告无关。经审理查明：2019年1月12日，佳和盛世公司、万象公司与曹伟签订《蝴蝶谷购物公园租赁合同》，佳和盛世公司将蝴蝶谷中东区二层2XXX、2XX号商铺、设备出租给曹伟使用。佳和盛世公司为出租人，万象公司为佳和盛世公司授权的物业管理人，佳和盛世公司委托万象公司向曹伟收取租金、履约保证金等应由曹伟支付的款项。合同约定第三条约定：“计租面积为44平方米，租期为25个月，自进场日开始计算，自2019年3月1日起至2021年3月31日。租赁期限内租金为33153元。首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。除首期租金外，其他各期租金均按每三个完整的自然月（及每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。租赁期限内，物业服务费、商业管理费等各项总费用合计149535元，其中物业服务费为24816元，商业管理费为124719元。首期物业服务费、商业管理费为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。除首期物业服务费、商业管理费外，其他费用均按每三个完整的自然月（及每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。”2019年4月14日佳和盛世公司、万象公司与曹伟签订《合同补充协议》，变更了部分条款内容，变更内容为：“签约面积40㎡，租金单价180元/㎡，月租金7200元/月；其中租赁期限内的租金为30139元，物业服务费为22560元，商业管理费为113381元，履约保证金为7200元，商品和服务质量保证金为7200元。”合同第五条约定：“本合同签署当日，丙方应当向甲方交纳7920元作为履约保证金；合同终止后30日内，如不存在本合同第20条规定情形的，该保证金甲方于本合同终止且丙方结清所有租金及扣除丙方应支付的相关款项并办妥所租房屋为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续后30个工作日内退还（不计息）。”第九条约定：“作为该房屋的承租人，丙方（曹伟）应当自开业日起，向乙方（万象公司）交纳该房屋的物业服务费和商业管理费。……乙方在第一个年内实际收取的物业服务费按合同约定收取标准执行。”第十九条约定：“本合同因甲方、乙方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金给丙方。……如丙方原因导致本合同提前终止，丙方应当在本合同终止后7日内按第一年的租金、物业服务费、商业管理费标准足额缴纳装修期间的全部租金、物业服务费、商业管理费等相关费用。”合同签订后曹伟向佳和盛世公司交纳了租金4324.32元、履约保证金7920元，向万象公司商业管理费16267.68元、物业服务费3168元、装修保证金4400元、光纤端口费420元。合同第六条约定：“甲（佳和盛世公司）、乙（万象公司）双方计划于2019年3月1日移交房屋给丙方（曹伟）。（具体时间以甲、乙房书面通知为准）。”2019年3月1日，曹伟与案外人张某某签订《装饰工程合同书》，张某某对曹伟承租的蝴蝶谷2XXX号、2XX商铺案涉房屋进行装修，工期为15天，2019年3月2日至2019年3月17日，装修总价款为71800元。同年3月装修完工之后双方进行了结算，曹伟按照合同约定分三次支付了案外人张某某装修款71800元。合同第八条约定：“丙方应当在2019年4月1日开始营业。（具体时间以甲、乙方书面通知为准）。”曹伟与佳和盛世公司、万象公司均认可曹伟系于2019年5月18日对案涉商铺进行试营业，2019年5月30日万象公司向蝴蝶谷的商户发出《通知函》，内容为“感谢各位商户配合我司在4月28日至5月17日进行的东区内部试营业，我司从2019年5月18日开始收取物业管理费，在蝴蝶谷影院正式售票之日开始按照租赁合同履约，相关租期条件自动延后。”因曹伟未交纳相关费用，同年10月20日、24日、25日、27日万象公司向曹伟发出《警告函》，内容为根据规章制度延迟开店或者提前闭店（或无故私自闭店），第一次口头提醒，此后每发现一次，万象公司有权处以200元/次的罚款。同年9月21日万象公司向曹伟发出《催费通知函》、10月14日发出《催费函》，催促其交纳相关费用，2019年10月曹伟停止营业。期间万象公司多次向曹伟发出函件，催促其交纳相关费用，曹伟均未交纳，直至同年11月10日万象公司向曹伟发出《解约合同警示函》，内容为我司将于同月19日解除双方签订的租赁合同。2019年11月15日，凯里市消防救援队对蝴蝶谷购物商城进行消防安全检查，经检查存在消防安全隐患，并出具了凯消安不字[2019]第XXX号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意蝴蝶谷购物商城投入使用、营业。曹伟以蝴蝶谷商场消防验收尚未完成，根据相关法律法规的规定，不同意投入使用、营业为由于2019年12月17日向佳和盛世公司、万象公司发出《关于解除合同告知函》，要求解除双方签订的合同。同年12月20日佳和盛世公司、万象公司以邮寄的方式向曹伟发送《解除合同通知书》，并申请黔东南州中城公证处进行了公证，2019年12月22日曹伟签收了该邮件。该案经调解未果。另查明，2019年1月25日黔东南州消防支队对凯里市佳和盛世置业有限公司“蝴蝶谷”广场综合体建设工程进行消防验收，出具黔东南州消验字[2019]第XXX号《建设工程消防验收意见书》，意见为：1、综合评定该工程消防验收合格；2、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效；3、该工程项目如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。属于公众聚集场所的，在投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。2020年1月3日，佳和盛世“蝴蝶谷”广场综合体“蝴蝶谷购物商场”取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。上述事实，有原告、被告在庭审中的陈述，以及提交的证据材料并经庭审举证质证及庭审笔录等在卷佐证，本院依法审查，可以认定。本院认为，原、被告签订的《蝴蝶谷购物公园租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，内容明确，是双方当事人的真实意思表示，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。关于双方签订的租赁合同是否可以解除问题。曹伟于2019年12月17日向佳和盛世公司、万象公司发出《关于解除合同告知函》，要求解除双方签订的合同。同年12月20日佳和盛世公司、万象公司以邮寄的方式向曹伟发送《解除合同通知书》，并申请黔东南州中城公证处进行了公证，2019年12月22日曹伟签收了该邮件。双方均作出了解除合同的意思表示，故本院认为双方签订的租赁合同可以解除，解除时间应为曹伟最后签收解除合同邮件的时间即为2019年12月22日。关于佳和盛世公司、万象公司要求曹伟搬离承租商铺的诉求，因双方签订的合同已经解除，曹伟有返还租赁物的义务，故该项诉求本院予以支持。关于佳和盛世公司、万象公司诉请曹伟支付相关费用问题。曹伟在承租期内使用租赁物，应按照合同约定履行支付相关费用的义务。首先，关于租赁费、物业服务费、商业管理费支付的时间问题。双方签订的租赁合同约定首期租金、首期物业服务费、商业管理费为开业日起至第3个月最后一日期间的费用。庭审中，双方均认可试营业时间为2019年5月18日，佳和盛世公司、万象公司自认正式营业时间为2019年6月18日，同时万象公司向各商户出具《通知函》，“物业管理费从2019年5月18日开始收取，在蝴蝶谷影院正式售票之日开始按照租赁合同履约，相关租期条件自动延后。”该通知系为对该三项费用交纳时间的新约定，故物业服务费的起算时间应为2019年5月18日，租金、商业管理费的起算时间应为2019年6月18日，虽双方的租赁合同于2019年12月22日解除，但根据2019年11月15日凯里市消防救援大队作出的凯消不安字（2019）第XXX号《不同意投入使用、营业决定书》来看，消防队对案涉商铺所在的购物商城已作出不同意投入使用，营业的决定，导致曹伟未能正常使用案涉商铺系商城存在消防安全隐患，不是曹伟自身原因所致，出租方提供的租赁物不符合使用条件，为此该三项费用的截止时间应为2019年11月15日。故物业服务费起止时间应为2019年5月18日至2019年11月15日，共计181天，租金、商业管理费的起止时间应为2019年6月18日至2019年11月15日，共计150天。关于三项费用问题，双方签订的租赁合同约定租期为25个月，租赁期限内租金为30139元、物业服务费为22560元，商业管理费为113381元。结合租期折算三项费用租金为1205.56元/月（40.19元/天）、物业服务费为902.4元/月（30.08元/天）、商业管理费为4535.24元/月（151.17元/天）。故三项费用应为：1、租金，40.19元/天×150天-曹伟已支付的租金4324.32元=1704.18元；2、物业服务费，30.08元/天×181天-曹伟已支付的物业服务费3168元=2276.48元；3、商业管理费，151.17元/天×150天-曹伟已支付的商业管理费16267.68元=6407.82元。原告诉请曹伟支付从2019年3月1日至2019年4月26日期间的租金、物业服务费、商业管理本院不予支持，对此，不再赘述。因佳和盛世公司系委托万象公司代为收取上述费用，为此，对佳和盛世公司诉请曹伟支付租金，本院予以支持。关于诉请曹伟支付迟延支付违约金问题。从双方提交的证据来看，2019年1月25日黔东南州消防支队对凯里市佳和盛世置业有限公司“蝴蝶谷”广场综合体建设工程进行消防验收，出具黔东南州消验字[2019]第XXX号《建设工程消防验收意见书》，其中意见书第3条指出：“该工程项目如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。属于公众聚集场所的，在投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。”直至2020年1月3日，佳和盛世“蝴蝶谷”广场综合体“蝴蝶谷购物商场”才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。双方签订合同的时间为2019年1月12日，签订合同时“蝴蝶谷购物商场”并未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该证据能够证实双方在签订合同之时佳和盛世公司、万象公司存在违约情形，同时2019年11月15日，凯里市消防救援队对蝴蝶谷购物商城进行消防安全检查，经检查存在消防安全隐患，并出具了凯消安不字[2019]第XXX号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意蝴蝶谷购物商城投入使用、营业。故对佳和盛世公司、万象公司提出的该诉求不予支持。关于曹伟支付房屋占用费及自2019年12月23日起至曹伟将商铺移交给佳和盛世公司之日止的物业服务费、商业管理费的问题，本案中，双方签订的租赁合同解除，曹伟到承租商铺将相关物品搬离，受到了佳和盛世公司、万象公司公司工作人员的阻止，导致曹伟相关物品无法搬离致使商铺占用的后果，佳和盛世公司、万象公司主张房屋占用费于法无据，本院不予支持。关于曹伟支付未按时开店罚款的问题，因佳和盛世公司、万象公司在曹伟租期内未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，存在违约情形，故其诉求未按时开店罚金无事实和法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司与被告曹伟于2019年1月12日签订的《蝴蝶谷购物公园租赁合同》于2019年12月22日解除；二、被告曹伟于本判决生效后十日内搬离蝴蝶谷东区二层2XXX、2XX号商铺，并将该商铺移交给原告凯里市佳和盛世置业有限公司；三、被告曹伟于本判决生效后十日内支付原告凯里市佳和盛世置业有限公司租金1704.18元；被告曹伟于本判决生效后十日内支付原告凯里市万象商业管理有限公司物业服务费2276.48元、商业管理费6407.82元；四、驳回原告凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为491元，保全费520元，共计1011元，由原告凯里市佳和盛世置业有限公司、凯里市万象商业管理有限公司负担789元，由被告曹伟负担222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  吴晨二〇二〇年七月六日法官助理秦周斌书记员韦琪