广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初20391号原告（反诉被告）：深圳卓越文化艺术传播有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道石岩大道**阳台山庄****，统一社会信用代码91440300358212585U。法定代表人：蒋堂祥。委托诉讼代理人：杨中硕、林婷兰，广东万诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：高俊峰，男，汉族，1980年10月4日出生，住址湖北省枣阳市，委托诉讼代理人：刘志飞，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪晓燕，广东鼎方律师事务所实习律师。上列原、被告之间房屋租赁合同纠纷本诉及反诉一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林婷兰，被告高俊峰及委托诉讼代理人刘志飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判令被告向原告返还租赁保证金851529.6元；2.判令被告向原告返还支付的首期租金141921.6元；3.判令被告向原告返还水电费保证金5000元；4.判令被告赔偿原告的装修损失270000元；5.判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：原被告于2018年12月17日签订《租赁合同书》，约定原告承租被告位于深圳市宝安区石岩街道石岩大道26号农艺大厦二楼房屋，租赁期限八年，其中免租装修期为三个月，租金前两年每月为141921.6元，租赁保证金为425764.8元。另合同还约定被告应于2018年12月17日将案涉物业交付原告使用，如因案涉物业本身问题导致原告不能正常营业的，被告应退还原告三个月押金及赔偿原告装修损失。合同签署后，原告依据合同约定向被告缴纳了租赁保证金及首月租金，但双方在物业交接时，发现天花板处存在严重的渗水、漏水现象，被告向原告承诺会及时进行维修，使租赁物业尽早符合原告正常使用之目的。其后原告相信被告的承诺，与施工方签署了相应的装修、装饰合同，并对未漏水片区进行局部的装修，但被告并未对漏水渗水进行处理。且案涉物业的其他业主因排污管道纠纷对原告装修进行阻拦，致使施工工程无法推进。被告的行为违反了《租赁合同书》的约定，原告向被告出具并送达了《解除合同通知书》，被告未提出异议，并将案涉物业租赁给了案外人。被告的违约行为给原告造成了损失，应退还原告支付的租赁保证金、租金、水电费保证金，并赔偿原告的损失。被告答辩称，1.其向原告交付的房屋符合法律规定，该房屋渗水问题轻微，不影响原告正常使用，双方原本已在商讨解决渗水问题的方案，但原告突然向被告发出《解除租赁合同通知书》，原告从进场装修到发出解除合同通知书仅相隔不到12天，其实是原告自己不想租赁该物业；2.原告未按照合同约定遵守装修要求，也未按照相关规定申领施工许可证，其应自行承担由此产生的一切风险；3.原告的行为构成违约，被告有权解除《租赁合同书》并要求原告承担违约责任。被告反诉请求：1.确认原被告签订的《租赁合同书》于2019年9月2日解除；2.判令被告没收原告已支付的租赁保证金425764.8元；3.判令原告支付2018年1月17日至2019年6月30日期间的租金（已扣除原告预交的首月租金）775838.08元，并从逾期之日起按照拖欠金额每日千分之一收取滞纳金直至原告实际清偿之日止；4.判令原告承担全部诉讼费用。事实及理由：2018年12月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区××大道××农艺大厦××楼的房屋出租给乙方使用，租赁期限为2018年12月17日至2026年12月17日，免租装修期上限为三个月，甲方2018年12月17日将租赁房屋交付乙方使用，自场地交接后的第91天开始计算租金，每月租金141921.6元，第合同生效后第三年起每年递增5%，乙方应当在合同签订之日支付首期租金141921.6元；乙方每月五号前向甲方缴纳租金，乙方在合同签订后支付租赁保证金425764.8元。合同还对装修及违约进行了约定。上述合同签订后，被告将案涉物业交付原告，原告在装修期未按照合同约定将施工方案报被告审批，且聘请没有资质的施工单位进行施工，导致装修被相关部门制止。2019年3月14日，原告向被告发出《关于延长农艺大厦二楼装修免租期及催促出租方履行义务的函》，要求延长免租期。随后又立即发出《解除租赁合同通知书》。被告书面回复表示不同意延长免租期以及不同意原告单方面解除合同，并要求原告继续履行合同。后原告停止装修，不缴纳租金且不搬离现场。为避免损失扩大，被告于2019年6月26日与出租方深圳市柏斯顿文化娱乐有限公司签署了《合同终止协议》。原告辩称，1.被告请求确认涉案租赁合同书于2019年9月2日解除，无事实及法律依据，理由如下：依据原告提供的证据，被告于2019年5月6日明确双方租赁合同关系已经解除，案涉租赁合同的解除时间应当为2019年3月15日；2.被告请求要求没收租赁合同的租赁保证金，无法律依据，本案租赁合同的解除根本原因在于被告不履行房屋修缮的义务，而房屋主体漏水致使原告无法实现合同目的，最终致使租赁合同解除，该责任在于被告，被告应当双倍返还租金保证金；3.被告要求原告支付2018年1月17日至2019年6月30日期间的租金及滞纳金，无事实及法律依据，理由如下：首先，案涉租赁合同签订时间为2018年12月17日，并非2018年1月17日，其次，本案原告在向被告发送解除合同通知函件之日已经将场地交还本案被告，被告确认双方的租赁合同关系已于2019年3月15日解除，故2019年3月15日后不存在任何租金。且本案租赁合同约定原告享有3个月免租期，同时原告也向被告预付了1个月租金，故原告不拖欠案涉租赁物业任何租金。本院查明，被告（乙方）与深圳市柏斯顿文化娱乐发展有限公司（甲方）于2018年10月11日签订了一份《租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区××大道××农艺大厦××楼出租给乙方使用，租赁期限为8年；2018年12月1日至2020年11月30日期间的租金为111081元/月；甲方应于2018年12月1日将房屋交付乙方使用，计租日为房屋交接后的第61天；租赁期间，乙方根据经营需要，可以进行转租，但不得超过该合同的租赁期限。2018年12月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区××大道××农艺大厦××楼出租给乙方使用，租赁期限为8年，自2018年12月17日至2026年12月17日；装修免租期上限为三个月；甲方应于2018年12月17日将租赁房屋交付乙方，计租日为房屋交接后的第91天；每月租金141921.6元，乙方应于合同签订之日支付首期租金141921.6元，之后的租金自计租起算日起的次月支付；乙方应于每月五号前（法定节假日顺延至节后第一个工作日）向甲方交纳当月租金；乙方于合同签订之日支付租赁保证金425764.8元；房屋交付使用后，乙方可进场装修，但必须将装修方案事先报甲方审核，事先向政府有关部门申报装修手续，并取得相关的批准或验收文件，聘请有合法资质的施工组织进行装修，不得破坏、影响租赁房屋的主体结构、外墙，尽量不影响一楼租户的正常经营；乙方拖欠租金或水电费、其他费用的，甲方有权按拖欠金额的日千分之二收取滞纳金；乙方逾期支付租金超过60天，或者乙方逾期支付的租金及水电费、其他费用合计超过两个月租金标准的，甲方有权单方解除合同，没收租赁保证金、收回租赁房屋，因此造成的损失可向乙方请求赔偿，包括甲方支出的律师费、差旅费；因乙方违约的原因合同被解除的，乙方不享有装修免租的优惠，应按月租金标准补交装修期的租金；因甲方原因，致使乙方无法按本合同约定的用途使用或继续使用租赁房屋的，乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方相当于租赁保证金金额的损失，并且全额退还乙方支付的保证金；在租赁期限内，除法律法规及本合同另有约定外，任何一方均不得擅自解除本合同。上述合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金425764.8元、首月租金141921.6元及水电保证金5000元。被告于2018年12月17日向原告交付了物业。原告称当时正值跨年，且交付房屋时就发现存在漏水问题，需要给被告时间修缮，故未立即入场装修。2019年1月30日，原告向石岩安监办提交了《零星装修工程责任人履行安全责任承诺书》。2019年2月15日，原告向深圳市宝安区石岩街道官田社区工作站提交了《新版零星工程备案登记表》进行施工备案，但未提交装修方的资质证明。2019年2月13日，原告与深圳市华可可设计工程有限公司签订了《建设工程设计合同》，委托深圳市华可可设计工程有限公司对案涉物业进行设计，设计费70000元。原告主张该70000元设计费已经产生但尚无力支付。2019年2月14日，原告与案外人倪根签订了《装修工程施工合同》，委托倪根对案涉物业进行装修，2019年2月14日开工，4月4日完工，合同价款426000元。原告提交了部分装修材料的送货单以及装修费支出的收款收据，金额为34959元，但未提交相应的付款凭证。原告主张已产生的装修、设计费共270000元，但因资金紧张，目前仅支付了一部分。原告法定代表人蒋堂祥与被告的微信聊天记录以及“卓越装修工作群”（其中包含蒋堂祥及被告）的群聊记录显示，原告于2019年3月2日正式进场装修，于2019年3月8日告知被告案涉物业漏水，要求被告予以协调，以免影响装修进度。2019年3月9日，被告承诺由其与业主负责对漏水问题进行修缮，且雨过天晴后即施工，原告未提出异议。2019年3月9日，被告告知原告其装修行为之所以被投诉，导致被社区工作人员上门核查，系因原告办理的零星工程装修备案和消防审核未通过，属于违法装修，装修过程中电钻产生的建筑垃圾飞到窗外，存在安全隐患，被告同时要求原告提供全套装修图纸及施工单位资质等资料给房东。2019年3月11日上午7时22分，被告告知原告补漏工程队已进场。2019年3月11日上午11时46分，原告称经其询问工作站，其装修工具被没收系因案涉物业二、三楼之间的排污纠纷导致，被告称已将此事反馈房东，由房东进行处理。2019年3月11日下午9时15分，原告向被告发送《关于延长农艺大厦二楼装修免租期及催促出租方履行义务的函》，要求被告支付重新出具消防图纸的费用，确认防水施工的时间及工期，处理好排污管纠纷的问题并延长免租期2至3个月，且因施工再次被投诉产生的损失由被告承担，并要求被告同意上述条件后再进行下一步工作。2019年3月12日，被告告知原告消防部门现场检查，提出没有消防合规手续，要求施工单位立即申请办理消防手续，被告对原告说，装修手续及消防报建手续要正规正常办理，原告称装修项目已停工，要求被告与业主对其停工损失诉求进行处理后再进行施工。针对原告的《关于延长农艺大厦二楼装修免租期及催促出租方履行义务的函》，被告于2019年3月15日复函称，其已向原告移交了房地产证、建筑规划许可证、主体建筑消防验收的相关文件，履行了合同约定的配合义务，原告应自行办理其他消防手续，原告未按照合同约定将装修施工方案报被告审核，且聘请没有合法资质的施工队进行施工，且未向政府相关部门申报装修手续，导致装修被责令停止，由此产生的损失不应由被告承担，原告要求延长免租期的要求，被告不予同意。同日，被告向原告发出《督促函》，督促原告向其提交装修施工方案进行审核；向政府有关部门申报装修手续，办理合格的装修工程施工许可证；聘请有合法资质的施工组织进行装修施工，按照法律法规开展装修活动；办理装饰工程的消防及相关报批和验收工作。2019年3月15日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，内容为因案涉物业的业主因排污管道纠纷通过各种途径威胁并强行阻拦施工，导致无法在免租期内完成装修工作，同时，被告仍未对漏水进行处理，进一步拖慢施工进度，造成装修材料及场地损坏，至今无法恢复装修，耽误了原告正常开业，原告决定行使合同解除权，并要求被告返还保证金并赔偿其全部损失。2019年5月6日，原被告就合同事宜进行了协商，原告提交的对话录音显示，被告确认在原告向其发函后合同已经解除，且案涉物业二楼其已另行出租给第三方。被告提交的证据显示，其于2019年6月26日与深圳市柏斯顿文化娱乐发展有限公司解除了双方的房屋租赁合同，该物业于当日被业主另行出租，新租户已于2019年11月22日装修完毕且开始营业。经查，案涉物业已取得房地产权证。判决理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原被告之间的《租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用原则履行各自的合同义务。原告于2019年3月15日向被告发出《解除租赁合同通知书》，被告在对话录音中认可在原告向其发出解除函后双方租赁合同已解除，且案涉物业已被另行出租，故本院确认原被告之间的《租赁合同书》已于2019年3月15日解除，且原告已于当日将案涉物业交还被告。关于《租赁合同书》解除的责任问题。原告主张，系被告不处理房屋漏水问题，且由于业主之间的排污管的问题导致其装修项目被周围业主强行阻止，影响原告施工进度，被告未尽到出租人的义务，构成违约，合同解除的责任在被告。被告主张，原告的装修项目系因其未办理装修备案及消防审批，且聘请无装修资质的施工队违法施工而被附近的业主投诉，因而被相关部门责令停止，并非被告的原因导致。本院认为，首先，从双方的微信聊天记录可以看出，关于房屋漏水的问题，被告已承诺尽快进行维修，原告未表示异议，双方已就该问题达成一致意见，且被告已于2019年3月11日开始对房屋漏水进行修缮，在该问题上被告并无违约行为；其次，从双方的微信聊天记录来看，原告的施工项目多次受阻的主要原因系其违法施工，对周围业主产生影响而被投诉导致，原告未按照合同约定将装修方案事先报被告审核，未提交证据证明其装修备案申请已通过，未办理消防审批手续，亦未聘请有合法资质的施工组织进行装修，装修项目被耽误的主要责任应在原告自身，至于原告主张的业主之间关于排污管的纠纷，被告已告知业主进行协调，被告并未怠于履行出租人的协调、配合义务，也未向原告反馈排污管纠纷问题无法解决，上述事实不能证明被告存在严重违约行为；再次，案涉《租赁合同书》中约定，除法律规定及合同约定的情形外，双方均不得擅自解除合同，如因被告原因使原告无法按合同约定的用途使用或继续使用租赁房屋的，原告才有权解除合同，但原告的装修项目因未办理相关审批手续以及因业主之间的纠纷暂时被责令停止，并未达到无法继续使用物业的严重程度，案涉物业在被另行出租后能正常装修和经营，亦能说明案涉物业能够办理装修备案及消防备案手续，符合正常使用的条件；最后，原告提交的装修合同显示其预计的装修时间仅为50天，而双方约定的免租期为90天，该免租期应已包含了原告装修过程中被告履行配合义务所花费的时间，且原告于2019年3月2日才进场装修，其在装修免租期内无法完成装修的责任主要在于其自身。综上所述，本院认为被告在履行合同过程中并无严重违约行为，案涉物业并未达到无法使用的严重程度，原告无权解除合同，其应承担合同解除的责任。但考虑到修缮漏水以及处理业主之间关于排污管的纠纷确实在一定程度上拖延了原告的装修进度，而双方在协商处理问题时未本着促进合同良好履行的态度，导致合同在并未出现履行不能的情况下被解除，被告亦负有一定的过错。因此，本院酌定合同解除的责任由原告承担70%，被告承担30%。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同约定，如因原告违约而被解除，原告不享有装修免租的优惠。因双方对合同解除均负有一定的责任，故本院根据原告的责任比例确认其应支付被告2018年12月17日至2019年2月17日的占有使用费298035.36元（141921.6元*3月*70%）。2019年2月18日至2019年3月15日的租金118268元（141921.6元/月÷30天*25天）原告应正常支付。扣除原告已支付的141921.6元，其还应支付被告租金274381.76元（298035.36元+118268元-141921.6元）。原告支付的425764.8元租赁保证金系用于担保其如约履行合同，其性质属在原告违约给被告造成损失情况下的违约金，被告要求没收该违约金的实质系要求原告承担违约赔偿责任。但根据原告提交的录音资料，案涉物业在2019年5月6日前已被另行出租，被告的损失显著低于履约保证金的数额，故本院根据该情形以及原告的责任比例，酌定原告应赔偿被告违约金141921.6元。履约保证金扣除原告应支付的赔偿金后剩余的283843.2元，被告应予返还。原告向被告支付的5000元水电保证金，应是用于担保原告如期支付水电费，被告未举证证明原告存在拖欠水电费的情形，故该5000元水电保证金被告应予返还。原告主张其存在装修损失270000元，但其提交的证据并不足以证明其该主张。考虑到原告确已投入部分装修，结合其着手装修的时间以及其提交的证据，本院酌定其装修损失为50000元。根据责任比例计算，被告应赔偿原告装修费损失15000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告深圳卓越文化艺术传播有限公司与被告高俊峰于2018年12月17日签订的《租赁合同书》于2019年3月15日解除；二、被告高俊峰于本判决生效之日起十日内返还原告深圳卓越文化艺术传播有限公司租赁保证金283843.2元；三、被告高俊峰于本判决生效之日起十日内返还原告深圳卓越文化艺术传播有限公司水电保证金5000元；四、被告高俊峰于本判决生效之日起十日内赔偿原告深圳卓越文化艺术传播有限公司装修费损失15000元；五、原告深圳卓越文化艺术传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告高俊峰租金274381.76元；六、驳回原告深圳卓越文化艺术传播有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告高俊峰其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8108元，财产保全费5000元，合计13108元，由原告承担9968元，被告负担3140元；反诉受理费8350元，由原告负担1733元，被告负担6617元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇二〇年七月九日书记员 张俊鑫(兼)书记员 王  茂  娜附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。