四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民再294号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘国全，男，1941年10月3日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区，系原再审申请人刘平的继承人。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘意，女，1995年8月7日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区，系原再审申请人刘平的继承人。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘熙来，男，2001年11月6日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区，系原再审申请人刘平的继承人。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：熊燕，女，1974年8月24日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市南溪区，现住四川省宜宾市翠屏区。 以上再审申请人的共同委托诉讼代理人：郭杰钢，四川叙府律师事务所律师。 以上再审申请人的共同委托诉讼代理人：姜治国，四川叙府律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：宜宾市富华房地产开发有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区象鼻镇街村。 法定代表人：郑忠华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱兴梅，四川富绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张皓，四川明炬律师事务所律师。 再审申请人刘平、熊燕因与被申请人宜宾市富华房地产开发有限责任公司（以下简称富华公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民终2172号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年1月6日作出（2019）川民申6013号民事裁定，提审本案。再审审理中，因刘平于2020年3月4日死亡，本院依法变更再审申请人为其继承人刘国全、刘意、刘熙来。本院依法组成合议庭，于2020年6月17日公开开庭审理了本案，再审申请人刘国全、刘意、刘熙来、熊燕的共同委托诉讼代理人郭杰钢、姜治国，被申请人富华公司的委托诉讼代理人朱兴梅、张皓庭参加诉讼，本案现已审理终结。 刘国全、刘意、刘熙来、熊燕申请再审称：一、二审判决认定事实错误。首先，二审判决认定“由于宜宾市翠屏区从2016年10月31日起实施不动产统一登记，即房产证和土地使用权证双证合一，富华公司要在双方约定的2016年12月31日前办理初始登记已不可能”是错误的，且没有任何依据。其次，二审判决认定“富华公司2016年10月31日向刘平、熊燕所在小区各业主发出告知函和公告，告知实行‘双证合一’新政令……相关部门已停止接件”并没有证据予以证实。二、二审判决适用法律错误。首先，“双证合一”新政令的实施不属于不可抗力或情势变更，不能作为富华公司的免责事由，办证期间重新计算没有依据。富华公司逾期办证完全不是因为新政令的实施，而是由于其自身怠于履行合同义务所致。其次，双方签订的《商品房买卖合同》及所附的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）是富华公司提供的格式合同。根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的规定,对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。但二审法院却就格式条款作出对富华公司有利的解释，免除了富华公司应当承担的责任，违反法律规定。并且，《补充协议》没有刘平、熊燕的签字确认，对刘平、熊燕也不具有约束力。三、二审判决认为富华公司的办证期间应从2016年10月31日（即新政令实施之日）重新计算，且办理产权证和土地使用权证的时间应当叠加，从而认定富华公司没有违约，没有事实和法律依据。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，申请再审，请求撤销二审判决，改判支持其一审诉讼请求。 富华公司辩称：一、富华公司不存在违约情形，是因不动产登记政策发生变化，不可抗力的法定免责事由所直接导致的办证不能，同时也是《商品房买卖合同》第二十条、《补充协议》第三条中明确约定的免责事由。二、再审申请人购买商品房用于居住的合同目的完全实现，其合法权益并未受到损害，反而因为新政的实施享受到了2016年10月份新质性的税收优惠政策。综上请求驳回再审申请。 刘平、熊燕向宜宾市翠屏区人民法院起诉请求：1.判令富华公司立即办理位于宜宾市翠屏区江北翠屏新区华富·戎州兴城××幢××单元××层××号房屋的不动产权证书（包括办理该房屋初始产权登记和办理转移登记后的产权证书）并交付给刘平、熊燕；2.判令富华公司支付刘平、熊燕逾期未办理上述房屋初始登记和转移登记后的产权证书的违约金（该两项违约金以刘平、熊燕已付房款为基数，按银行同期贷款利率，从2017年1月1日起计算至富华公司办理好转移登记的产权证书之日止）。庭审中，因富华公司于2018年9月5日向刘平、熊燕交付了案涉房屋的不动产权证书，刘平、熊燕撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为：判令富华公司支付刘平、熊燕逾期未办理上述房屋初始登记和转移登记后的产权证书的违约金80212元（该两项违约金以刘平、熊燕已付房款为基数，按银行同期贷款利率，从2017年1月1日起计算至富华公司交付转移登记的产权证书之日2018年9月5日止）。 一审法院认定事实：富华公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。宜宾市翠屏区江北翠屏新区华富·戎州兴城小区由富华公司开发。2013年9月5日，刘平、熊燕与富华公司签订《商品房买卖合同》约定，由富华公司向刘平、熊燕出售该小区6幢2单元第5层2-5-5号房屋，其预测建筑面积121.01平方米，其中套内建筑面积104.66平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.35平方米，按建筑面积计算单价5029.66元/平方米，总价608639元，付款方式为一次性付款，交房日期2014年12月31日前。合同载明：“第二十条产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金（买受人在商品房交付后730日内未提供有效的办理权属登记资料或其他不可抗力因素造成的除外）。（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金（买受人在商品房交付后730日内未提供有效的办理权属登记资料或不可抗力因素造成的除外）。如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。第二十七条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明的或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。合同签订当日，刘平、熊燕向富华公司支付了全部房款608639元。2014年11月24日，富华公司向刘平、熊燕交付了房屋，刘平、熊燕向富华公司预付了办证所需的契税、维修基金、“两证”工本费及代办费等，并按富华公司要求提供了相关资料。2015年10月20日，应富华公司要求，刘平、熊燕再次提供了办证所需的相关资料。刘平、熊燕接房后多次催促富华公司办理房屋产权证未果，于2018年5月诉至一审法院，请求判如所诉。 另查明，案涉小区共修建有10幢住宅，900余户。2016年10月28日，宜宾市人民政府发布了《关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》，其中规定取消《房屋所有权证》《国有土地使用权证》等产权登记，统一登记为《不动产权证书》。2017年5月，宜宾市国土资源局对案涉小区地块地上部分予以验收。2018年4月，宜宾市翠屏区不动产中心对案涉地块6幢的不动产单元权籍调查合格，并于同月26日受理了富华公司案涉房屋所在楼栋的首次登记资料；2018年5月18日，富华公司取得案涉房屋楼栋的不动产权初始登记证明。2018年7月20日，富华公司为刘平、熊燕所购房屋办理了《不动产权证书》，并于同年9月5日交付刘平、熊燕，同时退还刘平、熊燕减免的税费3478元。 经审判委员会讨论决定，四川省宜宾市翠屏区人民法院于2018年9月26日作出（2018）川1502民初3759号民事判决：富华公司于本判决生效之日起十日内向刘平、熊燕支付逾期办理房房屋所有权证书违约金29275.54元。案件受理费1855元，由富华公司负担。 刘平、熊燕不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。 富华公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判驳回刘平、熊燕的全部诉讼请求。 二审法院查明的事实与一审法院一致。二审法院认为，本案的争议焦点为，不动产登记发生变化是否构成富华公司不可抗力或者情势变更的免责事由，富华公司是否应当对逾期办理房屋初始登记和转移登记承担违约责任。刘平、熊燕与富华公司签订的合同约定，在2016年12月31日前富华公司应当取得该商品房所在楼栋的初始产权登记，但2016年10月28日，宜宾市人民政府发布《关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通知》，决定从2016年10月31日起实施不动产统一登记，即房产证和土地使用权证实行双证合一。因此，富华公司要在双方约定的2016年12月31日前办理初始产权登记已不可能，而此时离双方约定的初始产权登记最后期限还有两个月，富华公司此时并未违约。富华公司在宜宾市人民政府发布《关于宜宾市翠屏行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通知》后，于2016年10月31日向戎州兴城各业主发出告知函和公告，告之实行“双证合一”新政令，原来办理“房屋产权证”和办理“国有土地使用权证”的办证方式改由双证合一的形式办理“不动产证”，办理双证的资料相关部门已停止接件，富华公司将按新要求重新准备办理不动产证的办证资料。因此，办证期间应从2016年10月31日重新计算。根据新规双证合一，买房人取得房屋产权证书已不可能，因此，办理房屋产权证的时间和办理土地使用证的时间应当叠加，并以刘平、熊燕向富华公司重新提交资料齐全之日起重新计算办证期限。因当事人双方在一审、二审中均未提供证据证明重新提交资料齐全之日，从有利于买房人刘平、熊燕出发，应从富华公司公告日即2016年10月31日起算，即富华公司应自2016年10月31日起的900日内办理《不动产权证书》并交付刘平、熊燕，而刘平、熊燕已于2018年9月5日取得《不动产权证书》，富华公司于上述期限内完成了办证并交付，履行了合同义务。因此，富华公司并未违约，其上诉理由成立；刘平、熊燕的上诉理由不能成立。 四川省宜宾市中级人民法院于2019年8月30日作出（2018）川15民终2172号民事判决：一、撤销一审判决；二、驳回刘平、熊燕的诉讼请求。一审案件受理费1855元，由刘平、熊燕负担；二审案件受理费1605元，由刘平、熊燕负担。 再审审理中，富华公司提交了以下新的证据：第一组：国有土地范围内的房屋所有权初始登记（单位）办证指南、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办证指南。第二组：《竣工验收备案文件》《建设工程施工许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程规划核实合格证》《证明》。共同证明：在2016年10月30日“双证合一”的新政实施前，富华公司为办理涉案房屋的初始登记，积极收集需提交的相关资料，并未怠于履行合同义务。 刘国全、刘意、刘熙来、熊燕质证认为：1.不属于新证据，都是在一审之前存在的；2.只有竣工验收备案书是原件，其余都是复印件，对真实性不认可；3.富华公司无法证明将这些资料提交给了产权登记机关，办理产权证需要申请表和相应的契税和维修基金缴纳的材料。富华公司提交的证据无法达到其证明目的。 本院对竣工验收备案书的真实性予以确认。因该证据不能证明富华公司调取资料当时已经将办理产权证所需的全部资料提交给了产权登记机关，本院不予采信。 经本院再审审理查明的事实与二审判决认定事实基本一致。 另查明：《商品房买卖合同》第二十八条载明，本合同及附件共24页，具有同等法律效力，其中买受人1份，宜宾市房地产管理局翠屏区分局1份。《补充协议》第三条载明：如买受人委托出卖人办理分户《国有土地使用证》的，出卖人应在该小区所有住宅的分户《房屋所有权证》颁发完毕之日起1年内办理分户《国有土地使用证》，如因出卖人的原因未能在约定的时间内办理《国有土地使用证》，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》第二十条第（二）项中所载明的转移登记日期，无论出卖人是否提前交房，均以购房合同中约定的交房日期开始计算，出卖人承诺按照合同约定的日期向当地主管部门提交办理产权的相关手续，最终的产权证的颁证交付日期以主管部门的颁证日期为准。 本院再审认为，本案争议焦点为富华公司是否构成违约，如果构成违约应当如何承担违约责任。 本案中没有证据证明当地不动产权登记中心在双证合一开始后，停止接件，也没有证据证明相关产权登记机关要求开发商重新准备资料导致办证时间过分延长，因此，新证实施并非造成开发商办证迟延的原因。本案不符合《商品房买卖合同》第二十条约定的不可抗力情形。所以本案中富华公司应按照双方合同约定，在办理土地证后的合理期限内向买房人交付不动产权证。 关于办证合理期限的认定。《商品房买卖合同》约定，本合同及附件共24页，《商品房买卖合同》还载明《补充协议》在合同的第23页至第24页，系合同附件。因《商品房买卖合同》已经双方签字生效，而其中载明《补充协议》系合同附件，且《商品房买卖合同》和《补充协议》均已备案，应视为刘平、熊燕对《补充协议》内容系明知。《补充协议》亦系双方真实意思表示，合法有效。双方《商品房买卖合同》约定，交房日期2014年12月31日前；商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金。《补充协议》约定，出卖人应在该小区所有住宅的分户《房屋所有权证》颁发完毕之日起1年办理分户《国有土地使用证》。根据上述约定计算的富华公司办证合理期间为2018年5月20日止。富华公司逾期办证期间为2018年5月20日至实际办理不动产权证书日期2018年7月20日。鉴于刘国全、刘意、刘熙来、熊燕没有证据证明其产生了实际损失及具体金额，且富华公司在一审中曾以双方约定违约金过高请求予以调整，综合本案合同履行情况、当事人过程程度以及预期利益等因素，本院酌定其损失为2000元。二审判决认定刘平、熊燕在2018年7月20日取得不动产权证书未超出双方约定的办理土地使用权证的最后期限，富华公司未违约不当，一审判决富华公司支付违约金数额过高，本院均予以纠正。因初始登记与购房人利益无关，本院以富华公司办理转移登记违约情形计算富华公司的违约责任。 综上，刘国全、刘意、刘熙来、熊燕的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民终2172号民事判决及宜宾市翠屏区人民法院（2018)川1502民初3759号民事判决； 二、宜宾市富华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向刘国全、刘意、刘熙来、熊燕支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金2000元； 三、驳回刘国全、刘意、刘熙来、熊燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1855元，由宜宾市富华房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费1605元，由宜宾市富华房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蔡源原 审 判 员 刘小玫 审 判 员 林 薇 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 张 帆 书 记 员 刘 闽