广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6078号原告：广东恒宝物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区宝华路**恒宝华庭负********。法定代表人:孙国林，职务董事长。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：朱心四，男，汉族，1979年8月30日出生，住安徽省巢湖市和县。原告广东恒宝物业管理有限公司（下称恒宝公司）诉被告朱心四物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广东恒宝物业管理有限公司委托诉讼代理人柳听克、被告朱心四到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东恒宝物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年6月19日签订的《恒宝广场商场物业服务合同》己于2019年10月16日解除。2、判令被告向原告支付2019年9月1日至2019年10月16日的物业服务费人民币15673.70元（按每月人民币10222元，不足一个月的，按30天计算）。3、判令被告向原告支付拖欠物业服务费的滞纳金（按每月拖欠物业服务费为标准；自当月6日起计至付清之日止，每日千分之一计算）；4、判令被告向原告支付拖欠的2019年7月15日至2019年10月16日的电费人民币10625.80元;5、判令被告向原告支付拖欠2019年7月15日至2019年10月16日水费人民币795.80元；6、判令被告向原告支付拖欠2019年7月15日至2019年10月16日城市污水处理费人民币322.00元；7、判令被告向原告支付拖欠2019年7月15日至2019年10月16日油污处理费人民币759.00元；8、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费人民币3000.00元；9、判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月19日，原告与被告签订了《恒宝广场商场物业服务合同》，约定就被告承租广州市荔湾区宝华路133号三层14号铺，由原告提供物业管理服务，合同期限为2017年7月1日至2022年6月30日，每月物业管理费为人民币10222.00元，被告应于每月5日前支付。《恒宝广场商场物业服务合同》的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，经双方签字盖章后生效。被告因自身经营不善，自2019年9月1日起拖欠物业管理费，于2019年10月16日擅自撤场，根据《恒宝广场商场物业服务合同》的约定，被告的行为已构成严重违约，已经严重损害原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告朱心四辩称：同意原告的诉讼请求一的解除时间，确认合同是在2019年10月16日解除。同意支付物业管理费15673.70元，确认2019年9月1日至2019年10月16日没有缴纳物业管理费。诉请三的滞纳金过高，请求法院调低至银行贷款利息标准计算。同意原告的诉讼请求四、五、六、七的费用，同意向原告支付。不同意支付律师费，没看到相关律师费的发票，且委托律师不是实现债权的唯一方法，退铺通知书我是在收到法院传票和诉状时才得知该费用，之前并不知道所欠费用，也未曾有任何人通知我。我认为上述我同意支付的费用应用我所缴纳保证金及水电周转金抵扣。保证金及水电周转金是担保合同履行的保证金，主要是承租方违约时对原告损失的弥补，我认为我所缴纳的保证金足够抵扣我所欠的费用，抵扣后多出来的保证金和水电周转金也不需要原告退还给我。经审理查明：2017年6月19日，案外人广州捷骏房地产开发有限公司（甲方，出租人）与被告朱心四（乙方，承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件，约定：乙方向甲方承租广州市荔湾区宝华路133号三层14房作为商业之用，建筑面积204.44平方米；租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日止；等等。原告恒宝公司（甲方）与被告朱心四（乙方）签订《恒宝广场商场物业服务合同》约定：恒宝公司依法接受恒宝广场所有权人广州捷骏房地产开发有限公司委托，对恒宝广场提供物业服务管理；甲方对乙方所承租的商业物业之商铺提供物业管理服务；承租铺位位置及面积：恒宝广场商场第三层14铺，建筑面积204.44平方米，套内面积126.51平方米；合同有效期：自2017年7月1日起至2022年6月30日止；物业服务费暂定标准为50元/月/平方米（按建筑面积计，敞开式铺位按套内面积计），每月物业服务费不论大小月均按30天计为一期，即：每月服务费=50元×承租商铺建筑面积。租用期内第一次及最后一次支付物业服务费，不足一个月的按实际租用天数计算收取，即：不足一个月的物业服务费＝（50×承租商铺建筑面积）÷30×实际租用天数。乙方独立使用的公共干事业供应使用费（包括但不限于水费、电费、煤气费、电话费、通讯费、有限电视费、网络费等），以及乙方商铺在营业时间外的空调费用未包含于物业服务费用之内，乙方应另行支付。若乙方属于餐饮行业或非经营餐饮但铺内排水经商场专用污水处理设备集中处理后再排放的，除政府定价的水费、城市污水处理费外，乙方需另行向甲方交纳单价为3.3元/立方米（按乙方的实际用水量的90%计）的油污处理费。乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付相当于3个月物业服务费，总额共30666元作为物业服务保证金、水电费周转金3067元（作为乙方依约、按时支付水电费用的保证金）。乙方须于每月5日或之前向甲方缴纳下列费用：1、当月物业服务费，共计人民币10222元。2、乙方上月单独使用的水费、城市污水处理费、油污处理费、电费（包括但不限于水电及其他应由甲方收取的费用），每项费用总额=单价×（乙方独立计量数量×商场水电损耗分摊系数）。双方均应履行本合同，任何一方违反合同约定的，应当按照本合同约定承担违约责任。合同期内，乙方未能依约按时支付物业服务费、水费、电费、油污处理费、赔偿金、滞纳金或其他费用中的任何一项的，逾期一日按拖欠金额千分之一计付违约金。如逾期十五日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同并提请业主解除《租赁合同》，不予退还乙方的物业服务保证金、水电费周转金，并追究乙方的违约责任；逾期支付时间达十五日或以上的，为避免甲方的经济损失进一步扩大，甲方通知乙方后有权采取停水、停电或者暂停提供物业服务等措施减少损失。乙方违反合同约定，甲方书面通知乙方限期改正，乙方在限期内未改正的或乙方擅自提前终止本合同的，甲方有权停止物业管理服务，不予退还物业服务保证金和水电周转金，并有权解除本合同且提请业主解除租赁合同，同时，甲方有权要求乙方承担违约责任和对第三方的赔偿责任。合同期内，除本合同有明确约定外，未经双方书面协议，任何一方不得单方变更或解除合同；若乙方与业主签订的《租赁合同》解除/终止（不论任何原因），本合同将同时、自动解除/终止。合同期满，如乙方清缴全部费用及其他一切应缴费用且无其他违约行为，甲方验收商铺完好无损后，乙方迁出商铺之日起45个工作日内，甲方将物业服务保证金、是电费周转金无息退还乙方。乙方正式进场后，物业管理相关的通知、函件等文函，张贴于公告栏或者投送到乙方商铺中即视为对乙方的有效送达；等等。上述合同签订后，原告恒宝公司向被告朱心四提供物业管理服务；被告朱心四于2017年6月16日缴纳水电周转金3067元、物业服务费保证金30666元。被告向原告缴纳物业管理费至2019年8月，于2019年10月16日撤场，原告同日对案涉商铺进行验铺并于2020年10月21日作出《退铺通知书》核算被告的有关欠费。庭审中，原告陈述知道被告撤场，撤场时曾口头告知被告相关欠费情况，但被告未能与原告就物业管理费等费用进行结清，被告与商场业主也未能就撤场事宜达成一致，被告撤场后也曾到商场业主及原告处协商欠费事宜。被告陈述其在案涉商铺内经营餐饮，因连续亏损无法经营故撤场，否认原告曾告知欠费情况。经查，广州捷骏房地产开发有限公司向本院提起诉讼，请求判令朱心四与广州捷骏房地产开发有限公司于2017年6月19日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2019年10月16日解除、支付2019年9月1日至2019年10月16日的租金、滞纳金及赔偿损失等。本院于2020年7月28日作出（2020）粤0103民初6074号民事判决，认定朱心四未经广州捷骏房地产开发有限公司同意于2019年10月16日擅自离场，根据双方签订的租赁合同、补充协议及附件的约定，朱心四的行为已构成根本违约，导致合同无法继续履行，广州捷骏房地产开发有限公司因此要求确认租赁合同及补充合同于2019年10月16日解除合法合理，本院依法予以支持。判决广州捷骏房地产开发有限公司与朱心四签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2019年10月16日解除；等等。该判决现暂未发生法律效力。本院认为：原、被告签订的《恒宝广场商场物业服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律规定、合法有效，双方均应依约履行。对于合同解除时间，原、被告双方均认为合同解除时间为2019年10月16日；且被告确认其在2019年10月16日自行撤场，因此，案涉物业服务合同在当日已无法继续履行，被告是导致《恒宝广场商场物业服务合同》解除的过错方。本院依法确认原告与被告于2017年6月19日签订的《恒宝广场商场物业服务合同》于2019年10月16日解除。被告在答辩时同意原告要求其支付2019年9月1日至2019年10月16日的物业服务费15673.70元、2019年7月15日至2019年10月16日的电费10625.80元、水费795.80元、城市污水处理费322.00元和油污处理费759元的诉请，没有违反法律规定，本院依法予以准许。至于原告诉请的拖欠物业管理费的滞纳金。根据《恒宝广场商场物业服务合同》的约定，被告应在每月5日前缴纳物业服务费，如被告逾期缴纳租金，须向原告支付滞纳金，即从逾期之日起，按日加收所欠金额千分之一的滞纳金。现被告拖欠物业服务费，故原告诉请被告支付拖欠2019年9月1日至2019年10月16日物业服务费滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。至于滞纳金的标准，因合同约定每月千分之一的标准过高，本院以实际损失为基础，对滞纳金的标准酌情予以调整为参照全国银行间同业拆解中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%的标准计算，且滞纳金应以当月本金为限。关于原告诉请的律师费，由于原告未能提供证据证明其因本案诉讼聘请律师并因此支出了律师费的金额，故本院对于该项诉请不予支持，依法予以驳回。至于被告要求以其交纳的物业服务费保证金和水电费周转金抵扣物业管理费等费用的抗辩，实际上是要求原告退还保证金和水电费周转金再予以冲抵欠费。本院对此认为，根据《恒宝广场商场物业服务合同》的约定，被告未依约按时支付物业服务费、电费、滞纳金或其他费用中任何一项，如逾期15日缴付，视为严重违约，原告有权没收物业服务保证金，不予退还被告的物业服务保证金、水电费周转金并追究被告的违约责任；被告擅自提前终止合同的，原告有权停止物业管理服务，不予退还物业服务保证金。现被告擅自撤场导致合同解除，其本应在撤场前与原告结清欠费，但被告在撤场时未与原告结清，且至今未向原告付清欠费，违约行为严重。根据前述合同约定，原告在此情形下有权追究被告违约责任，且被告预交的物业服务保证金和水电周转金不予退回。故对于被告要求以物业保证金和水电周转金抵扣欠费的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、确认原告广东恒宝物业管理有限公司与被告朱心四于2017年6月19日签订的《恒宝广场商场物业服务合同》于2019年10月16日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告朱心四向原告广东恒宝物业管理有限公司支付自2019年9月1日至2019年10月16日的物业服务费15673.70元。三、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告朱心四向原告广东恒宝物业管理有限公司支付拖欠2019年9月1日至2019年10月16日的物业服务费15673.70元的滞纳金（滞纳金分两期计算，第一期滞纳金以10222元为本金，自2019年9月6日起计至付清本金之日止；第二期滞纳金以5451.7元为本金，自2019年10月6日起计至付清本金之日止；滞纳金均参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算并以每期本金为限）。四、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告朱心四向原告广东恒宝物业管理有限公司支付2019年7月15日至2019年10月16日的电费10625.80元、水费795.80元、城市污水处理费322.00元和油污处理费759元。五、驳回原告广东恒宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费322元，原告广东恒宝物业管理有限公司负担25元，由朱心四朱心四负担297元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五日内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年七月二十九日书记员  李 婷胡晓琴