辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终400号上诉人（原审原告）：宋亮辉，男，1988年12月15日出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。委托诉讼代理人：邱岳峰，辽宁明峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚凤元，辽宁明峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司，住所地辽宁省大连市西岗区花园广场**。负责人：刘世汉，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张雅斐，北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卓颖，北京德恒（大连）律师事务所律师。原审第三人：大连文景房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区太平街道办事处柳家社区。法定代表人：景克瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯瀛璐，辽宁锴亿律师事务所律师。上诉人宋亮辉因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司（以下简称长城资产）及原审第三人大连文景房地产开发有限公司（以下简称文景房地产）案外人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2018）辽02民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋亮辉的委托诉讼代理人邱岳峰、姚凤元，被上诉人长城资产的委托诉讼代理人张雅斐、黄卓颖参加诉讼，原审第三人文景房地产经本院传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。宋亮辉的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持宋亮辉的诉讼请求或发回重审。事实和理由：大连恒溢建筑工程有限公司（以下简称恒溢建筑）欠付宋亮辉模板施工工程款，将文景房地产向其抵顶工程款的房屋抵顶给宋亮辉，并签订了《房屋抵顶确认书》，为确保该确认书得以实际履行，宋亮辉与文景房地产签订了《普兰店市鞍子河水上公园景观改造工程二中东南侧地块征地搬迁房屋回迁合同》（以下简称《回迁合同》），且在案涉房屋被查封之前文景房地产、大连文景物业管理有限公司（以下简称文景物业）、宋亮辉签订了《文景清华园房屋验收交付书》，宋亮辉依该交付书合法占有案涉房屋，实际居住，并交付各项费用。《房屋抵顶确认书》是以房抵工程款，是一种非典型的买卖合同，是诺成合同，并不违反法律规定，应为合法有效。文景房地产虽对在建工程进行抵押，但恒溢建筑享有建筑工程价款优先受偿权，《房屋抵顶确认书》、《文景清华园房屋验收交付书》证明恒溢建筑主张工程价款优先受偿权已经实现，宋亮辉依法有取得案涉房屋的权利。文景房地产的账目被公安机关查封扣押，不能办理房产过户登记。综上，宋亮辉在法院查封案涉房屋前实际合法占有该房屋，并居住至今，且以工程款抵顶的方式支付了全部购房款，《房屋抵顶确认书》、《回迁合同》具有书面买卖合同的基本要素，未办理过户登记非宋亮辉自身原因，宋亮辉对案涉房屋享有权利，完全符合《合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定及相关建设工程价款优先受偿权的法律规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条和《物权法》第一百零六条的规定，依据上述规定，属于《执行异议和复议规定》第二十七条规定的另有规定的情形，人民法院应停止执行，解除对案涉房屋的查封。长城资产辩称，宋亮辉提供的文景物业出具的收款收据及无原始载体和拍摄时间的房屋内外照片不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款的规定，其提交的《文景清华园房屋验收交付书》无文景房地产和文景物业的盖章，上述证据不足以证明其在法院查封之前合法占有案涉房屋；宋亮辉未能提交充分的证据证明其与恒溢建筑存在真实有效的模板施工合同关系及欠付工程款关系，无法认定《房屋抵顶确认书》的真实性；建设工程价款优先受偿权是债权优先得到清偿的权利，不属于足以排除强制执行的民事权益，且宋亮辉并非案涉文景清华园项目工程的承包人，无权主张工程价款优先受偿权，案涉房屋并未办理过户登记手续，宋亮辉未取得该房屋的所有权，案涉以房抵债协议未履行完毕，宋亮辉主张基于对恒溢建筑的工程价款优先受偿权取得案涉房屋所有权而享有足以排除抵押权和其他债权强制执行的权利没有事实和法律依据；宋亮辉、恒溢建筑、文景房地产签订《房屋抵顶确认书》之前，案涉房屋已经办理抵押登记，宋亮辉应当知晓案涉房屋存在权利障碍，其不符合《中华人民共和国物权法》规定的善意取得不动产的基本要件，无法取得案涉房屋的所有权；现有法律规定并未将以房抵债的受让人列入物权期待权的保护范围，宋亮辉对案涉房屋未办理过户登记存在过错，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权利。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应驳回宋亮辉的上诉，维持原判。文景房地产未到庭应诉。宋亮辉向一审法院提出诉讼请求：1.不得执行大连市普兰店区久寿街443号1单元16层3号房屋，并解除查封措施；2.确认宋亮辉为前述房屋的实际权利人。事实和理由：文景房地产是文景清华园住宅小区的开发商，恒溢建筑是中标建筑施工企业，由恒溢建筑第五项目部管理文景清华园建筑施工业务，负责人为刘德喜，负责办理工程相关手续及开具发票。2012年宋亮辉承包施工恒溢建筑承建的文景清华园12号楼公建及主体部分木工模板工程，至2013年10月完工。2013年11月，经恒溢建筑负责人刘德喜确认工程量，宋亮辉共完成16,721平方米，每平方米按38元计算，合计工程款为635,000元。宋亮辉多次向恒溢建筑和负责人刘德喜索要工程款。为解决欠款问题，文景房地产、恒溢建筑和宋亮辉三方协商一致，2014年3月11日三方签订《房屋抵顶确认书》，文景房地产同意用其开发的文景清华11号楼1单元16层3号房屋，面积91.96平方米，每平方米5300元，共计487,388元抵欠恒溢建筑工程款487,388元，再由恒溢建筑抵顶欠宋亮辉的工程款，将房屋抵顶到恒溢建筑指定人员宋亮辉名下。为确保宋亮辉实际得到工程款抵顶的房屋，同日，文景房地产和宋亮辉签订《回迁合同》，确认回迁房屋为案涉房屋。甲方文景房地产盖章、法定代表人景克瑞签字确认，乙方宋亮辉签字，同时文景房地产经办人张兵、邹永建签字。该房屋即是查封裁定书中的普兰店区久寿街443号1单元16层3号房屋。《房屋抵顶确认书》、《回迁合同》签订后，2014年3月22日，文景房地产、文景物业将案涉房屋交付给宋亮辉，前述合同已履行完毕。同日，宋亮辉向文景物业交纳装修押金、电费、维修基金、采暖费、电梯运料费、电梯卡、物业费、水费、垃圾清理费，宋亮辉装修后入住至今4年多。宋亮辉认为该房屋是恒溢建筑抵顶欠宋亮辉木工模板工程款，是恒溢建筑为文景房地产工程施工所欠的工程款抵顶的。恒溢建筑主张建筑工程价款优先权，签订《房屋抵顶确认书》并已实际履行完毕，工程价款优先权已经实现，该房屋有合法的来源，宋亮辉在房屋被查封前就已经合法占有房屋并实际居住至今。根据合同法第286条规定，承包人可以与发包人协议将该工程折价抵给承包人，工程款优先权已经实现，但长城资产申请法院将已经实现工程款优先权的房屋予以查封，于法无据。宋亮辉至今实际居住4年多，只是因房屋被查封、文景房地产财务账全部被查封，导致宋亮辉无法过户登记。（2018）辽02执异1062号执行异议裁定认为宋亮辉系案涉房屋的合法权利人，认定宋亮辉有依法排除执行案涉房屋的权利，予以支持，但裁定结论驳回宋亮辉的异议请求，是认定事实清楚，法律适用正确，裁定结果错误。一审法院经审理查明：长城资产与文景房地产、景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵、陈丽、聂利平、李娜、李艳艳金融借款合同纠纷系列案件，一审法院于2017年12月25日作出（2017）辽02民初676号民事判决：一、文景房地产偿还长城资产借款本金人民币8246万元及至付清之日的利息（截止2017年9月19日欠息1665.05万元，自2017年9月20日起至款项还清之日按年利率18.85％的标准计算罚息、复利）；二、长城资产对文景房地产提供的抵押物即其所有的位于普兰店市.78平方米在建工程（土地证号为：普房建普字第××号）及其分摊的土地使用权（面积**,996.92平方米、证号：普他项2014第**）享有优先受偿权；三、长城资产对景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵持有的文景房地产共计100％的股权享有优先受偿权；四、景克瑞、陈丽对文景房地产的上述还款承担连带清偿责任，景克瑞、陈丽对文景房地产的上述还款承担连带责任后有权向文景房地产追偿。一审法院于2017年12月22日作出（2017）辽02民初677号民事判决：一、文景房地产自判决发生法律效力之日起十日内偿还长城资产债务本金人民币6800万元及至付清之日的利息、罚息和复利（截止2017年9月30日欠息2560.58万元，自2017年10月1日起至款项还清之日按年利率18.85％的标准计算罚息、复利）；如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、长城资产对文景房地产提供的抵押物即其所有的位于普兰店市.55平方米在建工程（土地证号为：普房建普字第××号）及其分摊的土地使用权（面积**,996.92平方米、证号：普：普他项2014第**依据该他项权利证的记载在判决主文第一项所列债权范围内享有第二顺位优先受偿权；三、景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳对文景房地产前述第一项债务在《连带保证合同》范围内承担连带保证责任；景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳承担连带保证责任后，有权向文景房地产追偿；四、驳回长城资产其他诉讼请求。上述两件案件在诉讼过程中，一审法院依据长城资产的诉讼保全申请于2017年11月7日查封了文景房地产建设开发的相关房屋（包括案涉房屋）。本案在执行过程中，一审法院于2018年5月8日作出（2018）辽02执228、229号公告，即一审法院拟对查封文景房地产的相关房屋（包括案涉房屋）进行评估拍卖。案外人宋亮辉对查封案涉房屋提出书面异议。一审法院作出（2018）辽02执异1062号执行裁定书，裁定驳回案外人宋亮辉的异议请求。宋亮辉对该裁定不服，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。宋亮辉提交如下证据：案外人恒溢建筑的工商登记信息、刘德喜的身份证、刘德喜出具的证言、文景房地产与恒溢建筑签订的施工合同及补充协议（均系复印件），拟证明宋亮辉施工模板工程的来源和情况；案外人刘德喜出具的《模板工程量》，拟证明宋亮辉施工的工程量；文景房地产、恒溢建筑及宋亮辉签订的房屋抵顶确认书，拟证明文景房地产将案涉房屋抵顶给宋亮辉支付工程款；文景房地产与宋亮辉签订的房屋回迁合同，拟证明文景房地产同意将案涉房屋交付给宋亮辉；文景房地产于2014年3月22日出具的房屋验收交付书，拟证明案涉房屋已实际交付；案外人文景物业出具的21张专用收款收据，拟证明宋亮辉于2014年3月22日收到案涉房屋后交纳的水费、电费、采暖费等相关费用；房屋内外照片（无原始载体），拟证明宋亮辉已实际入住多年。在庭审时，宋亮辉自认虽然签订了房屋回迁合同，但双方之间实际上是以房屋抵顶工程款的关系。一审法院认为，《执行异议和复议规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。案外人执行异议之诉作为一种在执行程序中衍生出的特殊类型的诉讼，应以案外人的权利系合法且真实为保护基础和原则。为避免案外人与被执行人通过虚假诉讼的方式妨碍生效裁判的既判力，案外人执行异议之诉的审理不能仅以案外人与被执行人的共同确认来认定案件事实，而是要根据案外人与被执行人提交的证据，严格判断案外人是否具有能够排除执行的权利。本案中，作为案外人的宋亮辉诉称其与作为被执行人的文景房地产之间存在欠付工程款的法律关系且就该工程款双方已通过房屋抵顶的方式支付。为此，虽然宋亮辉提交了案外人恒溢建筑与文景房地产签订的施工合同以及补充协议、刘德喜的书面证言等证据，但均系无法与原件核对的复印件，刘德喜出具的《模板工程量》仅系个人书写材料，实系证人证言，在刘德喜未出庭接受质询的情况下，仅凭前述复印件以及刘德喜自行书写的相应材料，一审法院无法认定宋亮辉与恒溢建筑及文景房地产之间存在真实的施工合同关系以及真实的欠付工程款关系，进而无法认定该房屋抵顶确认书的真实性。同时，虽然宋亮辉主张其在人民法院查封之前实际接收了案涉房屋，但是却未能提交充分证据予以证明。依据已查明的事实，宋亮辉只提交了21张由与文景房地产具有一定关联性的案外人文景物业出具的收款收据，而宋亮辉提交的房屋内外照片无原始载体且未能直接显示拍摄时间，故在仅有前述证据而无其他证据佐证的情况下，一审法院无法客观且直接认定宋亮辉在人民法院查封之前便已合法有效占有使用案涉房屋。因此，宋亮辉提供的现有证据无法证明宋亮辉对案涉房屋享有法律规定的足以排除强制执行的民事实体权益。至于宋亮辉诉请（2018）辽02执异1062号执行裁定认定宋亮辉是案涉房屋合法权利人，但裁定驳回执行异议诉请是错误的一节，一审法院认为，宋亮辉在庭审时自认案涉房屋实际是用以抵顶工程款，即其与文景房地产之间不存在真实的房屋拆迁安置补偿合同法律关系，（2018）辽02执异1062号执行裁定在“本院认为”中认定宋亮辉享有拆迁安置补偿权利以及可以排除执行不妥。因此，宋亮辉的执行异议不成立，应驳回宋亮辉要求停止对案涉房屋执行的诉请。关于宋亮辉诉请确认其为案涉房屋的实际权利人一节，一审法院认为，我国物权法对不动产物权变动原则上采用登记生效主义，即人民法院在处理处理未经登记而直接主张确权的案件中，一般不宜直接认定权利归属。本案即属于此类情况，因此，宋亮辉此项主张，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《执行异议和复议规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回宋亮辉的诉讼请求。案件受理费8610元，由宋亮辉负担。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，案外人宋亮辉就案涉房产提起执行异议之诉，人民法院应当审查宋亮辉对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，宋亮辉主张案涉房产系抵顶欠付其工程款。其所主张的与其结算工程款的刘德喜在本案中仅出具书面说明，而未出庭作证。宋亮辉提交的《房屋抵顶确认书》、施工合同等均为复印件，且文景房地产对宋亮辉所提交的证据亦不予认可，宋亮辉的此项主张证据并不充分。一审判决对宋亮辉与恒溢建筑及文景房地产之间存在真实的施工合同关系以及真实的欠付工程款关系、案涉房屋抵顶确认书的真实性均未予认定，并无不妥。其次，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之间已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。根据上述规定，认定案外人对被执行人名下的不动产或被执行的房地产开发企业名下的商品房具有物权期待权均应符合的条件之一是案外人应就案涉房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，宋亮辉仅提交了关于案涉房产的《回迁合同》，但该合同中无签订时间、无社区和办事处盖章，文景房地产在一审庭审中亦不认可，回迁合同不同于商品房买卖合同，依该回迁合同不能认定宋亮辉与文景房地产之间系房屋买卖合同关系，故不能认定宋亮辉就案涉房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。一审期间宋亮辉提交的文景物业出具的《文景清华园房屋验收交付书》因无原件金广公司和文景房地产均不予认可，宋亮辉提交的物业费、水电费等收款收据，二审期间又提交了2019年、2020年电费发票等，仅能证明宋亮辉在案涉房屋实际居住，宋亮辉在二审期间提交的房屋登记信息查询亦仅可证明宋亮辉在大连市普兰店区无其他用于居住的房产，但宋亮辉并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条规定的其他条件，一审判决认定宋亮辉对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对宋亮辉的诉讼请求未予支持并无不妥。综上所述，宋亮辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8610元，由宋亮辉负担。本判决为终审判决。审判长  孙维良审判员  赵碧涛审判员  黄海洋二〇二〇年七月二十九日法官助理刘文静书记员解明璐（代）