四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0184民初1938号 原告（反诉被告）：李梦铭，男，1996年12月25日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：江勇，四川田珏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市中顺城投投资有限公司，住所地：四川省崇州市羊马镇鹤兴路**。 法定代表人：肖恩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，该公司员工。 原告李梦铭（反诉被告）与被告成都市中顺城投投资有限公司（反诉原告，以下简称中顺公司）商品房预约合同纠纷一案以及反诉原告中顺公司与反诉被告李梦铭商品房预约合同纠纷一案，本院分别于2020年6月5日和2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。李梦铭的委托诉讼代理人江勇和中顺公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李梦铭向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除李梦铭与中顺公司签订的《成都恒大湖商品房认购书》；2.请求依法判决中顺公司立即向李梦铭退还购房款人民币88932元，并支付资金占用利息，资金占用利息的计算方式为：从李梦铭起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至中顺公司实际退还全部款项之日止；3.本案诉讼费、保全费等费用由中顺公司承担。事实和理由：2019年7月5日，原告拟在被告处购买商品房，于是前往被告售楼部了解房屋信息。由于原告不具有买房资格对成都楼市限购政策也不了解，后工作人员告知，可通过暗箱操作让原告具有购房资格，于是原告当天与被告签订了《成都恒大湖商品房认购书》（以下简称认购书），约定原告按揭购买位于崇州市，后向被告支付购房款人民币88932元，被告向原告出具编号为3120478的收据一张。由于原告不具有购买成都商品房资格，无法在房管局办理网签备案，也不能办理不动产权过户登记等手续。原告曾多次前往被告公司沟通，要求被告将购房款全部退还原告均无果。为维护原告的合法权利，特提起诉讼。 中顺公司辩称，1.原告不享有合同解除权，双方签订商品房买卖合同、补充协议均有法律效力，案涉房屋合同的解除系因原告违约、中顺公司进行合同维权导致合同解除。2.成都市限购政策系政府公开信息，且中顺公司在签订商品房认购书之前，明确告知了原告购房政策，在原告出具承诺书明确其知晓成都市政策，且明确表明符合购房资格的情况下，与其签订案涉房屋的相关合同。3.原告主张资金占用利息无合同依据、法律依据，在商品房买卖合同解除前中顺公司收取相关房款，系根据合同合法收取。综上所述，原告诉称无任何法律及事实依据，不应得到支持，请求法院驳回原告诉讼请求。 中顺公司向本院提出反讼请求：1.判令解除中顺公司与李梦铭于2019年7月5日签订的《商品房买卖合同(预售)》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》；2.判令李梦铭按照已付房款的50%向中顺公司支付违约金44,466元；3.判令李梦铭承担本案诉讼费。事实和理由：中顺公司与李梦铭于2019年7月5日签订《商品房买卖合同(预售)》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》（以下简称房屋买卖合同及补充协议），根据合同约定，李梦铭以分期付款方式购买案涉房屋，房屋总价889,323元。根据《补充协议》第三、2条约定：买方逾期180天仍未按照约定全额支付购房款的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房屋，买受人应当按照已付房款的50%向出卖人支付违约金。合同签订后，李梦铭仅支付了第一笔房款，后续房款经中顺公司多次催收后，截至目前均未支付，根据补充协议的约定，中顺公司享有合同解除权，且有权要求李梦铭承担违约责任，按照已付房款的50%向中顺公司支付违约金，为维护自身合法权益，中顺公司特向法院提起诉讼。 李梦铭辩称，1.李梦铭已经起诉要求解除与中顺公司签订的房屋买卖合同及补充协议，因此就解除合同的事实说明双方已经达成了一致。2.基于合同解除能否向李梦铭主张违约金的问题。如果李梦铭不具有成都购房资格，其与中顺公司签订的商品房预售合同就违反法律、法规的禁止性规定，合同无效，中顺公司不能基于无效合同向李梦铭主张违约金；即使双方签订的合同有效，根据合同法及合同法司法解释二相关规定，中顺公司主张的违约金明显过高，不符合法律规定，请求法院依法予以调减。中顺公司作为一个长期从事房地产开发项目的公司，对成都的限购政策比李梦铭有更清晰的了解，李梦铭不具有成都市购房资格属于客观事实，因此中顺公司并无任何实际损失，其主张的违约金没有事实和法律依据，同时中顺公司向李梦铭预售的商品房并未进行任何交付，中顺公司不存在任何损失，且可以另售他人。 根据双方当事人的陈述及经过质证的证据，本院查明事实如下： 2019年7月5日，李梦铭向中顺公司出具一份《购房承诺书》，载明其自愿购买中顺公司开发的成都恒大银海湖项目三期4栋1单元8楼803号商品房，其已知晓成都市相关购房政策，并承诺“1.本人符合在成都限购区域购房的条件，能够成功购买上述房屋……”，承诺人李梦铭，承诺日期2019年7月5日。同日，中顺公司作为出卖人、李梦铭作为买受人共同签订《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，约定中顺公司将坐落于羊马镇泗安村，预售许可证为51018420191829号的恒大银海湖项目第4幢1单元8层803号商品房预先出售给李梦铭，商品房总价款为人民币889,323元，买受人采取分期付款。合同备案与房屋登记约定，有关预售合同登记备案的其他约定如下：双方商定，在买受人就所购商品房与按揭银行签订按揭贷款合同之前或采取分期付款方式未付清全部房款之前，出卖人不对合同予以备案登记。合同是否登记备案不影响合同效力。《补充协议》第二条约定，买受人按分期付款方式向出卖人支付房款：买受人于2019年7月5日前，支付房价款88,932元整，于2019年10月3日前，支付房价款133,398元整；于2020年1月3日前，支付房价款133,398元整；于2020年4月3日前，支付房价款133,398元整；于2020年7月3日前，支付房价款400,197元整。第三条约定，如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金,该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。中顺公司在该两份合同尾部出卖人处加盖公章，李梦铭在买受人处签名按印。李梦铭于2019年7月3日、2019年7月5日共计向中顺公司支付88,932元购房款，中顺公司于2019年7月5日向李梦铭出具了收到88,932元购房款的《收据》一张，之后李梦铭未再继续支付剩余购房款。 庭审中，李梦铭称与中顺公司签订了《成都恒大湖商品房认购书》、商品房买卖合同及补充协议，但中顺公司并未将上述文件交给李梦铭，并同意解除商品房买卖合同及补充协议。 以上事实，有双方当事人身份信息、《购房承诺书》《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《收据》、交易凭证及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，李梦铭与中顺公司签订的《商品房认购书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，权利义务关系明确，上述合同均合法、有效，本院予以确认。 关于李梦铭是否享有合同解除权的问题。本院认为，李梦铭向中顺公司承诺其符合在成都限购区域购房的条件，能够成功购买案涉房屋。但事实是，李梦铭并没有成都市户籍，也并没有在成都市连续缴纳社保12个月以上的记录，因此，李梦铭并没有购买案涉房屋的资格而承诺其符合在成都限购区域购房的条件，李梦铭的行为构成根本违约。李梦铭作为违约方不享有单方解除合同的权利。但中顺公司提出反诉要求解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，李梦铭在庭审中明确表示同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致可以解除合同的规定，双方签订的商品房买卖合同及补充协议于本案开庭时，即2020年7月8日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”的规定，李梦铭并未实际取得案涉房屋，中顺公司应返还购房款，故李梦铭请求返还购房款88,932元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。但因李梦铭根本违约，中顺公司并无违约行为，因此，对李梦铭主张中顺公司违约支付退还房款的资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。 关于李梦铭如何承担违约责任的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案中李梦铭未按照约定履行合同义务，构成违约，且双方签订的商品房买卖合同和补充协议明确约定违约方应向守约方支付违约金，因此，李梦铭作为违约方应向作为守约方的中顺公司支付违约金。中顺公司主张按照补充协议约定违约方解除合同的应按已付购房款88,932元的50%作为违约金，李梦铭认为违约金过高，请求人民法院予以调整。本院认为，违约金认定应以实际损失为基础予以衡量。庭审中，中顺公司未举证证明其实际损失数额及预期利益等，而中顺公司收取了李梦铭88,932元购房款，且案涉房屋并未向李梦铭交付，中顺公司可以将案涉房屋另卖他人。因此，本院综合案件的事实，违约的情节和守约方的损失，认为中顺公司主张的已收房款50%的违约金过高，李梦铭主张违约金过高请求调整的理由部分成立。本院酌情将违约金调整为按照已付购房款的20%计算违约金金额，即17,786.4元（88,932元×20%）。与前述中顺公司需退还李梦铭的购房款88，932元品迭后，由中顺公司返还李梦铭购房款71,145.6元（88,932元-17,786.4元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，判决如下： 一、李梦铭与成都市中顺城投投资有限公司于2019年7月5日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》于2020年7月8日解除； 二、成都市中顺城投投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还李梦铭购房款71,145.6元； 三、驳回李梦铭的其他诉讼请求； 四、驳回成都市中顺城投投资有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果成都市中顺城投投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1012元，由李梦铭负担506元，成都市中顺城投投资有限公司负担506元；反诉案件受理费455.83元，由成都市中顺城投投资有限公司负担180元，李梦铭负担275.83元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周亚军 二〇二〇年七月三十一日 书记员  宛 悦