安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0102民初4679号原告：合肥金盛物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区东流路**新际商务中心**1508，统一社会信用代码913401006973758994。法定代表人：葛子菊，该公司总经理。委托诉讼代理人：庞琛琛，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李文娟，女，该公司员工。被告:周海锋,男,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：周守玉（系周海峰哥哥），男，1964年12月4日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告合肥金盛物业管理有限公司（以下简称“金盛物业公司”）诉被告周海锋物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告金盛物业公司的委托诉讼代理人庞琛琛、李文娟，被告周海锋的委托诉讼代理人周守玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2012年11月1日至2019年12月31日的物业管理费7040.82元及违约金(自起诉之日起每天按照应交物业费的千分之三计算至款清时止)；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告金盛物业公司与合肥市万福家园小区业主委员会于2012年12月1日签订了物业管理委托合同，合同约定由原告对该小区进行物业服务管理，业主向原告支付物业管理费。合同履行期间，原告依约履行了物业管理义务。但自2012年11月起，被告就未向原告支付过物业管理费，原告曾多次向被告催要，但被告拒不履行。原告认为被告拒不支付费用的行为已构成严重违约，故为维护自身的合法权益，特提起本次诉讼，望判如所请。周海锋辩称，对原告诉请的未交费时间段我认可，但是我不交物业费的原因是：2013年7月17日，我的车辆右前门在小区被人碰坏了，到物业调监控，但是物业公司说没有监控，并且到现在也没有给我一个说法。小区内的公共设施损坏，消防管道没有水，楼道的单元门是坏的。2019年10月份，我就找过物业公司的工作人员，但物业公司还是没有给一个说法。我要求物业公司给我7.5或者8折的折扣。本院经审理认定事实如下：周海锋系合肥市瑶海区凤阳东路万福家园11幢506室业主，该房屋面积为81.87平方米。2012年12月1日，金盛物业公司与合肥万福家园小区业主委员会签订一份《物业管理委托服务合同书》，合同约定合肥万福家园小区业主委员会选聘金盛物业公司对万福家园小区提供物业管理服务，委托管理期限，议定为三年，即自2012年12月1日起至2015年11月30日止，业主委员会任期到2014年，业委会更换成员与否，金盛物业公司依然按合同约定对万福家园享有三年合同服务期；物业管理服务费实行包干制方式，按一费制收取，物业管理服务费标准为多层（回迁户）按0.43元/㎡/月收取，多层（非回迁户）按0.5元/㎡/月收取，高层住宅按1元/月/平方米收取等；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，应从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三交纳滞纳金，逾期之日为公布缴费通知中规定缴费期限的最后日期，合同签订后，金盛物业公司按约定为万福家园小区提供了物业管理服务。2015年5月24日，金盛物业公司与万福家园第二届业主委员会签订一份《物业管理委托服务合同书》，合同约定：委托服务管理期限为三年，从2014年12月1日至2017年10月8日，业主委员会届满日期为2017年10月8日，期满后在同等条件下由新一届业主委员会优先聘用。合同约定的其他内容与前份物业管理委托服务合同书一致。合同签订后，金盛物业公司继续提供了相关物业服务。2017年10月8日，金盛物业公司与万福家园第二届业主委员会签订一份《物业管理委托服务合同书》，约定：委托服务管理期限为2017年10月8日到2018年5月31日。合同约定的其他内容与前份物业管理委托服务合同书基本一致。合同签订后，金盛物业公司继续提供了相关物业服务。2018年6月21日，金盛物业公司与万福家园第三届业主委员会签订一份《物业管理委托服务合同书》，约定：委托服务管理期限为2018年6月21日到2021年6月21日；金盛物业公司按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：多层住宅按0.5元/月/平方米收取，其中回迁户按0.43元/月/平方米；高层住宅按1元/月/平方米收取等。合同约定的其他内容与前份物业管理委托服务合同书基本一致。合同签订后，金盛物业公司继续提供了相关物业服务。因周海锋自2012年11月1日至2019年12月31日期间未交纳物业费，金盛物业公司催交未果后遂诉讼来院。本院认为，万福家园小区的业主委员会代表业主，与金盛物业公司签订的《物业管理委托服务合同书》系双方真实意思表示，且未违反相关法律和行政法规的规定，合法有效，对全体业主和金盛物业公司均具有约束力。现金盛物业公司已根据《物业管理委托服务合同书》约定为案涉小区提供物业服务，周海锋作为业主在接受金盛物业公司提供的物业服务后，应按约履行交纳物业管理费的义务。现金盛物业公司主张周海锋欠交物业费，周海锋对此予以认可，故本院支持金盛物业公司对物业费的主张。关于物业费欠交期间，现金盛物业公司主张周海锋未交纳2012年11月1日至2019年12月31日期间的物业费，但物业合同约定的服务期限系自2012年12月1日起，故本院对金盛物业公司主张的2012年11月的物业费不予支持。周海锋辩称车辆停放在小区被剐蹭而到物业公司未调取到监控视频，结合其向本院提交的照片打印件，金盛物业公司提供的物业服务未能达到《物业管理委托服务合同书》中承诺的标准，存在不完善之处，故本院对金盛物业公司主张的物业费酌情支持90%。2012年12月1日至2019年12月31日期间，周海锋应支付金盛物业公司的物业费为6263.06元(1元/㎡/月×81.87㎡×85月*90%)，多余部分不予支持。金盛物业公司提供的物业服务确实存在部分不完善之处，故本院对原告主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周海锋于本判决生效之日起三日内支付原告合肥金盛物业管理有限公司2012年12月1日至2019年12月31日期间的物业管理费6263.06元；二、驳回原告合肥金盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周海锋负担。本判决为终审判决。审判员  张慧霞二〇二〇年七月七日书记员  张 莹附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。