河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初1500号原告：南阳市华耀泰富物业服务有限公司，住所地南阳市城乡一体化示范区信臣南二路与长江路交叉口南500米，统一社会信用代码91411300MA44WMDY37。法定代表人：杨贤辉，任经理。委托诉讼代理人：孙悦，该公司员工，代理权限为一般代理。被告：尹清科，男，汉族，1977年10月3日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人刘刚，河南宛龙律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告南阳市华耀泰富物业服务有限公司诉被告尹清科物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南阳市华耀泰富物业服务有限公司及其委托诉讼代理人孙悦、被告尹清科的委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南阳市华耀泰富物业服务有限公司向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.被告尹清科向原告南阳市华耀泰富物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费19571元及逾期违约金26733元（以上款项暂计至2020年5月1日，最终计算至被告按合同约定结清全部款项时止）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2018年3月31日，被告购买了华耀城（南阳）实业有限公司的A-12-1-3-101号房，面积为371.13平方米。2016年4月19日，原告与华耀城（南阳）实业有限公司签订了前期物业管理服务协议（以下简称服务协议），服务协议约定，物业服务费用自房屋实际交付之日或视为交付之日起算，物业费用按（年/季/月交纳），首期物业服务费用由业主或物业使用人在房屋实际交付之日或视为交付之日交纳，被告应在房屋交付时按照3元/月/平方米的标准交纳第一期12个月的物业管理费。服务协议签订后，原告按照约定为被告提供物业管理服务，但被告拒不收房并及时补缴所欠款项，但被告至今仍未履行义务向原告结清欠付款项，截至2020年5月1日，被告共拖欠原告物业管理服务费19571元及逾期违约金26733元，合计46304元，经原告催要无果，遂诉至法院。被告尹清科辩称：1.房地产开放商在变更物业服务公司时没有通知业主，也没有经过半数以上业主的同意，因此原告并不是前期物业管理服务协议的向对方，不具备本案诉讼主体资格；2.被告至今没有与房地产开发企业履行房屋的验收、交付手续，故房屋现仍由房地产开发企业控制、占有，没有实际交付被告，原告至今既没有向被告提供物业服务，被告也没有接受到物业服务，故原告诉称前期物业管理服务协议对被告有约束力，没有事实及法律依据，应依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告南阳市华耀泰富物业服务有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：第一组证据，商品房买卖合同一份，证明被告于2018年3月31日购买了原告商铺；第二组证据，前期物业管理服务协议一份，证明原告向被告提供物业管理服务，物业费每平方米3元，按年缴纳，根据该协议第七条物业服务费用自房屋实际交付之日或视为交付之日（因业主或物业使用人拒按商品房买卖合同约定或交房通知书要求接受房屋的，则将房屋买卖合同约定或交房通知书要求的交房截止日期视为交付之日）起算，物业服务费用按年缴纳；第三组证据，入伙（收房）通知书三份、快递单及回执两份，证明原告多次书面催促被告收房，清缴拖欠物业费；第四组证据，保安人员签到表、垃圾清运评价表、垃圾清运照片、保安工作照片二十份，证明原告依照约定提供了物业服务；第五组证据，竣工验收备案证书两份，证明华耀城商铺2018年7月19日已竣工备案；第六组证据，南阳晚报一份，证明变更物业公司后原告已发公告告知客户。被告尹清科发表质证意见如下：对第一组证据无异议；对第二组证据，因被告不是合同的当事人，不发表意见，涉案房屋并未实际交付，被告与房屋开发方在商品房买卖合同中也没有关于视为交付的约定，因此原告提供前期物业管理服务协议中的“视为交付约定”没有事实依据，该约定对没有实际收到房屋的被告没有约束力，对于其中两份补充协议，协议中可以看出最初开发商选定的物业公司是周口富安物业服务有限公司而不是原告，该公司在2017年4月15日将前期物业管理服务协议转让给周口富安物业服务有限公司南阳分公司。2018年2月15日该南阳分公司又将前期物业管理服务协议的权利义务转让给原告，这些转让行为均没有得到业主的认同，也未告知全体业主，没有经过半数以上业主的同意，因此原告不具备本案的诉讼主体资格；对第三组证据，入伙通知书上没有被告签字，不予质证，根据法律规定，业主在接收房屋时应当与开发商共同对房屋的主体结构、门窗、水电等进行验收，验收后办理房屋移交确认书，才视为房屋已经交付，原告以交房通知书视为已实际交付，该证据不能证实。对于快递单及回执，真实性不予质证，且并不能证明邮寄的内容是否是交房通知，故不能证明原告将交房通知以邮寄方式送达被告；对第四组证据，真实性有异议，该证据无法证实考勤表上人员身份、图片显示的内容所发生的时间及地点；对第五组证据，真实性无异议，但与本案房屋何时交付并无关联性；对第六组证据，真实性无异议，但该公告违反物权法第七十六条规定：“未经半数以上业主同意变更物业公司属于违法变更”。被告未就其答辩意见向本院提交证据。经庭审质证，对原、被告的举证,对方无异议或对真实性无异议的证据,本院确认其真实性；对有异议的证据，本院结合原、被告的陈述及其他证据综合予以认定。根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年4月19日，华耀城（南阳）实业有限公司与周口富安物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，服务协议约定物业服务费用自房屋实际交付之日或视为交付之日起算，物业费用按（年/季/月交纳），首期物业服务费用由业主或物业使用人在房屋实际交付之日或视为交付之日交纳，物业服务费按照3元/月/平方米的标准交纳，每期物业服务费由业主或物业使用人于上期物业服务周期截止前30日交纳，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日3‰的标准支付违约金。2017年4月15日，华耀城（南阳）实业有限公司作为甲方与乙方周口富安物业服务有限公司南阳分公司、丙方周口富安物业服务有限公司签订《前期物业服务合同（补充协议）》，由周口富安物业服务有限公司南阳分公司承继周口富安物业服务有限公司合同项下全部权利义务。2018年2月15日，原告作为乙方与甲方华耀城（南阳）实业有限公司、丙方周口富安物业服务有限公司南阳分公司签订了《前期物业服务合同（补充协议二）》，约定原告承继丙方周口富安物业服务有限公司南阳分公司在物业服务合同项下的全部权利义务，原告作为合同主体履行合同的全部义务，丙方周口富安物业服务有限公司南阳分公司不再是合同主体，不再享有合同权利、承担合同义务。2018年3月31日，被告尹清科与华耀城（南阳）实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了华耀城（南阳）实业有限公司位于南阳城乡××示范区信××南侧、××路北侧、××东侧、××现房××号商业用房，面积为371.13平方米，合同约定的交房日期为2018年6月30日前，由于买受人原因未交付的，视为出卖人已按时履行了交付义务。2018年7月19日，被告所购房屋竣工并经政府验收备案。后被告经多次通知拒不收房，原告按照约定为被告提供物业管理服务并多次以书面形式催告被告交纳物业费，物业费自2018年10月1日起交纳，被告一直拖欠原告物业管理服务费未交，经原告催要无果，遂诉至法院。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告根据约定提供了物业管理服务,双方形成了实质上的物业服务合同关系，被告作为小区业主,应按约定支付相应的物业管理服务费，在约定的缴费期限内，被告无正当理由拒绝缴纳物业费，已构成违约。被告答辩所述理由均不能形成被告拒缴物业费的抗辩理由，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原告主张被告支付物业费，本院予以支持，原告主张的2018年10月1日起至2020年5月1日的物业费应为371.13平方米×3元/月.平方米×19个月=21154.41元，原告在诉讼请求中主张19571元，系对自身权利的处分，未主张部分应视为原告对自身权利的放弃。关于原告主张的按每日3‰支付违约金的诉讼请求，因物业服务合同中约定的违约金过高，被告请求予以适当减少，结合原告的实际损失，同时考虑到本案是物业服务合同纠纷,原、被告双方是物业服务公司及业主,为了有效缓和原、被告间的矛盾,更好地营造和谐的居住环境,本院将违约金调整为按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本院酌定违约金为资金占用期间的利息，即自2019年10月1日起至2020年4月30日以371.13平方米×3元/月.平方米×12个月=13360.68元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率利息，自2020年5月1日起以19571元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下:一、被告尹清科于本判决生效后十日内向原告南阳市华耀泰富物业服务有限公司支付物业服务费19571元及利息，利息自2019年10月1日起至2020年4月30日以13360.68元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，自2020年5月1日起以19571元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至款项付清之日止；二、驳回原告南阳市华耀泰富物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费958元，减半收取479元，由被告尹清科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇二〇年七月二十一日书记员  郭秉政