文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初4874号原告：重庆市风驰体育文化发展有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路****15-5，统一社会信用代码9150010632781281XM。法定代表人：罗学洪，重庆市风驰体育文化发展有限责任公司执行董事。被告：重庆市金龟子商业管理有限公司，，住所地重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子**负**第-2商业区A3统一社会信用代码91500106327743383U。法定代表人：马金学，重庆市金龟子商业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：赵五洲，重庆公鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：简娇娇，重庆公鸣律师事务所律师。原告重庆市风驰体育文化发展有限责任公司（以下简称风驰公司）与被告重庆金龟子商业管理有限公司（以下简称金龟子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告风驰公司的法定代表人马金学，被告金龟子公司的委托诉讼代理人简娇娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告风驰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2017年11月29日所签订的《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》；2、判令诉讼费由被告承担。事实及理由：原告成立于2015年1月15日，经营范围为承办经批准的体育赛事，体育训练及辅导（不含专业艺术院校招考科目辅导、不含高危险性体育项目）等。其中，以体育训练及辅导为主营业务。2017年11月29日，原告为开展经营活动，与被告签订《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》，约定原告租赁被告位于煌华国贸中心.新纪元购物广场的8层07号商铺用于开展跆拳道培训（道馆名为“走起跆拳道”），租赁期为72个月，自2018年4月15日至2024年4月14日止，同时还约定了租金及租金支付方式，违约责任等。合同签订后，原告正常开展经营活动，但2020年1月底，全国爆发“新冠肺炎”疫情。受疫情影响，原告服务的诸多训练及辅导客户电话通知原告，要求解除合同并退款。又因原告主营体育训练及辅导，涉及大量人员聚集，直到原告起诉之日，相关行政主管部门仍未批准复工复产，且口头告知需数月尚能复工复产，导致原告无法继续经营。2020年春节放假时，原告关门歇业，后因为疫情原因未能开业。商场恢复营业后，原告处也没有参加体育培训的学员。沙坪坝区教委后发布通知准许线下培训机构于5月21日展开线下培训后，原告处仍然没有学员参加培训，原有的学员也已退费，无法继续经营。为此，原告多次想与被告协商降租、减租或解除合同等事宜，被告一直以各种理由予以推诿。原告认为，本次疫情对原告影响较大、较深远，直接致使原告无力正常开展经营活动，原告已濒临关闭窘境，若继续履行租赁合同对原告明显不公平，也不能实现合同目的。因此，原、被告签订的租赁合同理应予以解除。此前原、被告曾进行了协商，但是被告拒绝解除合同，也不同意交还房屋。原告遂起诉来院，请求判如所请。被告金龟子公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告要求解除合同没有事实及法律依据，现在培训机构已经具备复工的条件，双方合同具备继续履行的基础。依据最高人民法院法院的相关司法解释，原告有权要求变更合同约定，但无权要求解除合同。商场于2020年2月3日因为疫情原因停业，已经于2020年3月4日全面恢复营业。原告其实是从2019年11月起就一直未缴纳租金，构成根本性违约，其诉讼目的只是企图借疫情影响来解除合同，达到不承担或者少承担违约责任的目的。原告的上述行为不应鼓励，恳请人民法院公平合理的审查。即使要支持原告解除合同的诉讼请求，原告也应当承担相应解除合同的责任。并且被告将保留对原告拖欠租金追溯的权利。本院经审理查明如下事实：2017年11月29日，风驰公司（乙方）与金龟子公司（甲方）签订《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》。合同约定：甲方将位于新纪元购物广场8层07号商铺及其设施出租给乙方经营使用；租赁期72个月，自2018年4月15日至2024年4月14日。5.1保底租金的标准如下：2018年4月15日至2019年4月14日期间的月租金为56000元，2019年4月15日至2020年4月14日的月租金56000元；2020年4月15日至2021年4月14日的月租金60480元。5.2保底租金按期足额缴纳，以每三个月为一期。乙方须于每期开始前1个月的25-30日将改期的租金、推广费等应缴费用交给甲方（如遇节假日需提前至少一个工作日缴纳）。乙方向甲方缴纳履约保证金16800元、POS机押金1000元。乙方只能以走起跆拳道为商号，将承租商铺用于经营跆拳道类品牌的销售与服务。合同第4.5条约定：未经甲方同意，乙方在上述租赁期间擅自停止经营或私自撤场，视为乙方根本性违约，按本合同21.1条处理；第20.1条约定：本合同将因下述任一事件之发生而解除：20.1.1：在承租期内，双方就提前解除合同事宜协商一致并以书面确认。20.1.2：在承租期内，违约方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行，经诉讼法院判决合同解除或守约方给予书面通知合同可以解除。20.2条约定：本合同将因下述任一事件之发生而终止：20.2.1：承租期满。20.2.2在承租期内，因本合同约定的不可抗力事件（即战争、、地震出现而致使本合同无法或不能履行。第20.6条约定：本合同提前终止，违约方就其在合同终止前的违约行为应向守约方承担的违约责任不能免除；第21.1条约定：若乙方根本性违约，甲方有权利选择单方面解除合同，乙方已交租金、物管费、履约保证金等作为违约金补偿给甲方，乙方认可此违约金兼具惩罚性和补偿性，除作为乙方违约的处罚，同时以弥补甲方因商场整体经营和重新招商带来的影响和损失及解除合同而另行租赁产生的房屋空置期及新承租人装修期的租金损失等（甲方无需另行承担举证责任）。乙方认可此违约金的约定具有惩罚性，乙方放弃提出违约金过高的抗辩理由。但若该违约金不足以弥补乙方给甲方造成的损失，甲方有权继续追偿。若甲方根本性违约（如甲方原因造成乙方未能整体经营或停业），乙方有权单方面解除合同，乙方同意甲方可以双倍返还乙方履约保证金的标准承担违约赔偿责任并解除本合同。合同签订后，风驰公司按约向金龟子公司交纳履约保证金16800元。金龟子公司按约将租赁商铺交付给风驰公司经营“走起跆拳道馆”。租赁期间，风驰公司于2019年10月起向金龟子公司申请缩减租赁面积。双方未能协商达成一致意见。风驰公司仅按约支付金龟子公司至2019年10月的租金，未交纳从2019年11月起的租金。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。2020年3月初，风驰公司向金龟子公司邮寄《申请》一份，表明因疫情原因亏损严重，向金龟子公司申请提前解除合同。2020年3月19日，金龟子公司针对该解约申请向风驰公司发出《公函》一份，表明国内疫情已受到控制，风驰公司即将被获准恢复营业，双方租赁合同具有继续履行的基础，不同意提前终止合同。2020年5月1日起，沙坪坝区符合复训条件的校外培训机构可以申请开展线下培训。风驰公司未提出开展线下培训的申请，也未能恢复跆拳道培训。现风驰公司向本院提起诉讼，要求判如所请。双方对案涉新纪元购物广场于2020年2月3日停业，于2020年3月4日恢复营业无异议，但风驰公司表示，因疫情影响，跆拳道馆实际上从2020年春节放假时就停业至今，商场恢复营业至沙坪坝区教委准许开展线下培训后，由于原有学员陆续退费，又没有新学员参加培训，跆拳道馆至今未能恢复营业。庭审中，风驰公司表示，由于承租面积过大，跆拳道馆从开业起就一直经营困难，风驰公司从2019年10月起就多次申请减少租赁面积。2019年11月，风驰公司在金龟子公司起草的变更协议书上签字盖章，等待金龟子公司走流程盖章。2020年1月，金龟子公司工作人员告知风驰公司流程已经完成，但没有将变更协议书返还风驰公司。疫情来临后，金龟子公司就不承认达成了变更协议，且疫情更加重了风驰公司的经营困难。现跆拳道教练已全部解聘，原有学员也已陆续退费或者转交他人继续履行培训合同，跆拳道馆无法继续经营。风驰公司还举示了营业点自主经营自负盈亏的协议、2018年1月至2019年12月现金流水账、解聘协议书、营业执照，拟证明跆拳道馆经营困难，无力继续履行租赁合同。金龟子公司质证认为该组证据系风驰公司自行制作或与案外人定理，金龟子公司无法核实真实性，对上述证据不予认可。金龟子公司认可双方确就变更租赁面积事宜进行过协商，但认为协商发生在疫情以前，且未能达成一致意见。金龟子公司还举示了2020年6月22日拍摄的涉案商铺周边店铺照片，拟证明跆拳道馆周边的培训机构早已恢复营业，开展线下培训；举示了微信聊天记录截屏图，拟证明跆拳道馆早在疫情爆发前就擅自单方闭馆，其关闭原因与本次疫情影响无关；举示了2019年11月6日公函、快递单及物流投递信息，拟证明风驰公司一直拖欠从2019年11月起的租金，违约在先，金龟子公司多次催告其缴费未果，并非疫情影响导致无法继续履行合同。风驰公司对上述证据的真实性均无异议，但认为风驰公司未支付租金的原因是经营困难，无力支付；跆拳道馆在春节前就闭馆的原因是金龟子公司同意缩减租赁面积后，允许跆拳道馆闭馆重新装修，因此风驰公司才在2020年1月17日给职工放假。由于双方对原告是否享有单方解除合同的权利争议较大，调解未果。上述事实，有风驰公司提交的《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》、《公函》（2020年3月19日）、营业点自主经营自负盈亏的协议、2018年1月至2019年12月现金流水账、解聘协议书、营业执照，金龟子公司提交的沙坪坝区教委微信公众号推送通知、微信群聊天记录截屏图、工商信息资料、2020年涉案商铺周边店铺照片、微信聊天记录截屏图、支付业务回单（收款）、增值税发票、公函（2019年11月6日）、快递单、物流投递信息及当事人双方的陈述在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。风驰公司、金龟子公司双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应当遵照履行。本案的争议焦点为风驰公司对双方签订的租赁合同是否享有单方解除的权利。结合本案具体情况来看，风驰公司不享有单方解除合同的权利。理由是：首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本次新冠肺炎疫情不能预见、不能避免、不能克服，可以将其视为不可抗力，但金龟子公司根据当地政府防控疫情采取的禁业措施只有一个月左右的时间，且在党和政府的坚强领导和全社会的共同努力下，本次新冠疫情在两三个月的短时间内就得到了有效控制，各行各业也逐渐恢复正常生产经营。因此，虽然此次疫情给合同履行带来了一定程度的影响，但金龟子公司可以对风驰公司等承租经营户采取一定的租金减免措施，减少风驰公司因疫情所受影响。故此次疫情在国内的短时间流行并未从根本上导致风驰公司租赁房屋进行服装销售经营的合同目的不能实现，因此风驰公司不享有法律规定的单方解除合同的权利。其次，从合同中有关合同解除和终止的约定内容来看，合同第20.1条约定了双方协商解除、法院判决解除和守约方在对方违约致使合同不能履行情况下通知解除合同。第20.2.2条约定因承租期届满、不可抗力事件（即战争、、地震出现致使合同无法或不能履行合同终止。本案未出现符合上述合同约定解除或终止的事由，风驰公司并不享有根据合同约定得以行使单方解除合同的权利。综上，风驰公司单方向金龟子公司发出的解除通知，并不发生解除合同的法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，守约方负有防止损失扩大的义务。鉴于风驰公司从自身利益考虑决定终止履行合同，且已经实际在案涉租赁商铺停止经营较长时间，金龟子公司虽要求继续履行合同，但继续维系租赁合同的履行已无实际意义，且不利于租赁物发挥其使用效益，因此，为打破合同僵局，本院判令双方之间的租赁合同关系解除。此外需要说明的是，根据《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》第4.5条和21.1条约定，风驰公司在上述租赁期间擅自停止经营或私自撤场，风驰公司交纳的保证金应当作为弥补金龟子公司因商场整体经营和重新招商带来的影响和损失，以及解除合同而另行租赁产生的房屋空置期及新承租人装修期的租金损失等不予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：原告重庆市风驰体育文化发展有限责任公司与被告重庆市金龟子商业管理有限公司于2017年11月29日签订《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除。案件受理费25650元，减半交纳12825元（原告已预交），由原告重庆市风驰体育文化发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 李 勤二〇二〇年七月二十二日书记员 张玲玲