广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终806号上诉人（原审原告）：连州市平盛汽车经销店，经营场所：广东省连州市连州镇城南107国道边（**）铺面之一。经营者：邝立高，男，1954年1月1日出生，汉族，住湖南省临武县******委会三组，公民身份号码：432************415。上诉人（原审原告）：欧阳志平，男，1980年10月7日出生，汉族，住广东省连州市**************，公民身份号码：441************617。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：李军苗，广东广信君达（清远）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹志忠，男，1965年12月25日出生，汉族，住广东省连州市******民委员会三联下窝5号，公民身份号码：440************134。委托诉讼代理人：马安信，广东益源律师事务所律师。上诉人连州市平盛汽车经销店、欧阳志平因与被上诉人邹志忠土地租赁合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初1994号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。连州市平盛汽车经销店、欧阳志平上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：（一）一审认定本案合同解除的原因是上诉人不同意履行合同，与事实不符，属认定事实错误。被上诉人作为出租方，负有将案涉土地交予上诉人的先合同义务，只有在被上诉人将案涉土地交付给上诉人后，上诉人才负有根据合同约定支付租金的义务。而本案被上诉人并未履行向上诉人交付案涉土地的义务。首先，交付行为的完成应包括“交付义务人作出交付的意思表示”以及“接收义务人同意接收的意思表示”，本案被上诉人虽然主张已将案涉土地交付给上诉人，但是其既未能举证证实上诉人作出了“同意接收”案涉土地的证据，也未能举证上诉人实际占有或者使用、处分了案涉土地，因此，被上诉人的所谓“交付”，充其量只是其曾向上诉人作出了“要交付案涉土地”的意思表示，并不是就案涉土地向上诉人履行完成了交付义务。其次，根据合同法第107条的规定，被上诉人对其不符合约定的履行行为应采取补救措施，即应当将案涉土地平整铺好石粉后交付给上诉人，但是经上诉人多方要求，被上诉人一直未履行对案涉土地进行平整以及铺石粉的义务。被上诉人一直未能将租赁土地按双方约定的条件交付给上诉人，致使上诉人签订合同的根本目的不能实现。案涉合同解除的原因是上诉人行使法定解除权解除合同。第三，一审法院以“上诉人未就（案涉土地）质量和规格提出异议”为由，作出“推定被上诉人已履行了约定义务”的结论，与事实不符，也没有任何证据和法律依据。（二）上诉人支付给被上诉人的38000元并非定金，而是租金押金。被上诉人出具给上诉人的收据记载“收到平盛汽车经销店交来地租三万八仟元正”，被上诉人对该收据是其本人出具的无异议，可见被上诉人收取该38000元时，也是认为该款项属于“地租”。上诉人在一审庭审中也表示该款项是租金押金，而非定金。被上诉人虽然在一审庭审中辩称上述款项为定金，但与其出具收据时记载的明显不一致，应以其行为当时（即出具收据时）的意思表示为准。一审认定上述38000元是定金没有任何证据和法律依据。（三）案涉合同解除，被上诉人应该将租金押金返还给上诉人。根据《土地租赁协议》的约定，上诉人在被上诉人将土地交付给其使用后的第四个月才有支付租金的义务，被上诉人并未就案涉土地向上诉人完成交付，上诉人至今未接收、占有和使用过案涉土地，因此上诉人支付租金的条件尚未成就，没有支付租金的义务。上诉人行使法定解除权解除合同后，作为租金押金的38000元依法应返还给上诉人。邹志忠答辩称：（一）案涉《土地租赁协议》签订后，被上诉人按协议的约定，投入资金和人力将该土地进行“三通一平”，完工后被上诉人通知上诉人可入场经营，但上诉人至今未见进场。一审法院为了避免双方更大的经济损失，依法解除双方签订的协议书是正确的，应予以维持。（二）上诉人在民事诉状中明确写明其向被上诉人支付的38000元为“定金”，在其列举证据的《证据目录》中亦写道“被告收到38000元租地定金后，出具了收据给原告二收执”，且双方在一审庭审中均认为上述38000元是定金。上诉人上诉认为上述38000元为押金没有事实和法律依据。（三）案涉《土地租赁协议》签订后，被上诉人按协议的约定，投入资金和人力将该土地进行“三通一平”，完工后上诉人到场地进行了查看，其对场地的工程并未提出异议和整改意见。现上诉人提出要被上诉人提供其“同意接收”的手续，已是超出了双方签订协议内容的范畴。连州市平盛汽车经销店、欧阳志平向一审法院起诉请求：1、判令连州市平盛汽车经销店、欧阳志平与邹志忠签订的《土地租赁协议》自起诉之日解除；2、判令邹志忠返还连州市平盛汽车经销店、欧阳志平租地定金38000元及资金占用费2489.47元（以38000元为基数，从2018年7月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际还清款项为止，暂计至2019年11月18日）；3、邹志忠承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月9日以邹志忠为甲方、连州市平盛汽车经销店为乙方双方签订《土地租赁协议》的有关条款约定如下：（一）甲方将位于114线公路边白石三联村旧砖厂及所属自然村的土地5000平方米出租（以三联村民与邹志忠签订的土地承包合同范围为准）给乙方作汽车销售、配件销售、汽车维修等项目使用。（二）1、租赁期限为2018年7月9日至2038年1月1日；2、年租金为21.60元/平方米，租期前五年不增租，从第六年开始每五年递增一次，递增率为原租金108000元（21.60元/平方米×5000平方米）的10%；3、甲方需在签订合同之日起90天内将租赁土地填平铺好石粉交付给乙方，乙方在90天内搭建好厂房设施即在甲方交付土地给乙方使用后的第四个月的第一天开始计算租金；4、乙方需在签订合同后开始计算租金之日起30日内向甲方一次性支付一年租金108000元，之后于每年该日期支付下一年度租金。（三）7、甲方包水、三相电安装至租赁场地交付给乙方使用。安装费用由乙方承担。（四）1、乙方应按约定日期向甲方交纳租金，逾期三十日以内的乙方除应补交租金外还应支付每日千分之一的违约金，逾期超过三十日的甲方有权解除合同；2、甲方不得以任何不正当理由影响该协议的执行，否则乙方有权拒付租金并不承担违约责任，由此造成乙方损失的甲方应按合同法的相关规定予以赔偿。邹志忠在“甲方”处签名，欧阳志平在“乙方法定代表人”处签名。2018年7月10日邹志忠出具一份“收到平盛汽车经销店交来地租38000元”的收据给欧阳志平，根据连州市平盛汽车经销店、欧阳志平提供的账户交易明细查询记录该租地定金38000元系2018年7月18日经欧阳志平在连州市农商行设立的800***********231号账户转账至邹志忠在连州市农商行设立的800***********644号账户的。邹志忠在签订协议和收到连州市平盛汽车经销店、欧阳志平交付的租地定金后对该租赁场地进行交付前的土地平整、夯实、石粉（碎石）铺垫，自来水的安装，包括三相四线电表在内的用电设施的安装布设等工作，有邹志忠提供的现场实物照片证实。邹志忠提供由施工人员出具的收款收据记录：2018年7月13日连州市*****某水电配件厂出售给邹志忠线管等配件一批后该配件厂姚某某经手收到邹志忠支付的材料款和运费若干、7月18日施工方马某峰收到邹志忠支付的泥土运费若干、7月26日施工方熊某章收到邹志忠支付的推土平地工资若干、9月10日施工方刘某记收到邹志忠支付的压路机施工工资及拖车费若干、10月5日施工方徐某业收到邹志忠支付的石渣（指碎石或石粉）。根据上述邹志忠提供的现场照片、收据存根记录，2018年7月9日签订租赁合同至同年10月5日租赁场地铺设石渣不足三个月时间，邹志忠履行了协议中甲方需要履行的义务，该场地可供停车出售使用，连州市平盛汽车经销店、欧阳志平对租赁场地铺设规格也没有提出异议，当邹志忠要将场地交付给连州市平盛汽车经销店、欧阳志平时连州市平盛汽车经销店、欧阳志平却一直没有进场租用。2019年6月1日邹志忠另行与案外人连州市新宏威汽车服务有限公司签订一份土地租赁合同，将位于114线公路边白石三联村旧砖厂厂址面积5000平方米土地出租给新宏威汽车服务有限公司作汽车销售服务，该场地与案涉土地租赁协议约定的租赁场地相邻，虽在后签订合同但已进场经营，且同样是经推土机推平、压路机压实后再铺上碎石的场地。2020年1月1日邹志忠另行与案外人曾某跃、李某娟签订（之前签订好）一份土地租赁合同，将位于114线公路边白石三联村旧砖厂厂址面积1500平方米土地出租给曾某跃、李某娟作为矿山机械销售和钢材销售，并即将开业经营。连州市平盛汽车经销店、欧阳志平迟迟没有进场租用，除签订合同时交付的定金之外再没有交付租金，双方尚未解除合同邹志忠也不便另行出租，导致该场地一直闲置，因长时间闲置现长了野草稍显荒芜。后来连州市平盛汽车经销店、欧阳志平便向一审法院提起诉讼，庭审时在回答法庭关于连州市平盛汽车经销店、欧阳志平现在是否还需要该块场地时称“不需要，已另租了别的地方”。邹志忠在庭审时进行了口头答辩，法庭出示并询问邹志忠开庭时提交的民事答辩与反诉状结尾处答辩人、反诉人处“邹志忠”是否为其本人亲笔签名时邹志忠回答“不是”；法庭再询问邹志忠案涉场地可否另行租出去时邹志忠回答“有个贵州的客户想租，但由于此事还没解决、合同还没解除暂不便出租”。一审法院认为：双方于2018年7月9日签订《土地租赁协议》，邹志忠将其与同村签订承包合同约定范围内位于114线公路边白石三联村旧砖厂及所属自然村的土地5000平方米出租给连州市平盛汽车经销店、欧阳志平作汽车销售、配件销售、汽车维修等项目使用的场地，该协议的签订出于双方自愿协商，是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律的禁止性规定，已依法成立，对合同双方具有法律约束力，双方本应全面、严格地履行合同，开始双方也能履行协议。在签订协议后连州市平盛汽车经销店、欧阳志平作为承租方即向邹志忠支付定金38000元，有邹志忠出具的收款收据和银行交易明细为证。邹志忠在收到连州市平盛汽车经销店、欧阳志平交付的租地定金后对该租赁场地范围的山坡土地进行交付前的土地平整、夯实、石粉（碎石）铺垫和自来水的安装及包括三相四线电表在内的用电设施的安装布设等工作，有现场实物照片和该时间段施工人员出具的收款收据存根记录证实。场地的平整、布设合乎土地租赁协议中“由于此土地是高低不平的山坡，甲方需在签订合同之日起90天内将租赁土地填平铺好石粉交付给乙方”条件，连州市平盛汽车经销店、欧阳志平对该场地也没有提出任何质量或规格异议，视为邹志忠履行了协议中约定需要履行的义务。但当邹志忠提出交付场地时连州市平盛汽车经销店、欧阳志平却一直没有进场租用，除签订合同时交付的定金之外再没有交付租金（按约定21.60元/平方米计该定金不足四个月的租金），如久拖下去会造成拖欠更多的租金和其他不稳定因素。且连州市平盛汽车经销店、欧阳志平承认已另租了别的地方，不再需要邹志忠出租的场地，连州市平盛汽车经销店、欧阳志平方以其行为表明不再履行合同的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项关于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”可以解除合同的规定，以及连州市平盛汽车经销店、欧阳志平关于解除合同的诉讼请求，予以解除双方于2018年7月9日签订的《土地租赁协议》。关于连州市平盛汽车经销店、欧阳志平请求邹志忠退还合同定金38000元的问题。2018年10月初邹志忠交付租赁场地时连州市平盛汽车经销店、欧阳志平却迟迟没有进场经营，也不按约定继续交付租金。直到2019年6月1日邹志忠与案外人连州市新宏威汽车服务有限公司签订土地租赁合同，邹志忠才将与案涉场地相邻的一块场地出租给该公司作汽车销售服务使用。后来邹志忠与案外人曾某跃等人签订土地租赁合同，将与上述两块并列的较小一块土地出租给曾某跃等人作为矿山机械销售和钢材销售使用。邹志忠在双方签订协议后近一年时间才出租相邻场地，且双方签订的土地租赁协议也没有关于不许出租该场地周边土地的约定，没有证据证明邹志忠在履行土地租赁协议过程中存在过错和出现违约。事实上，连州市平盛汽车经销店、欧阳志平于双方签订土地租赁协议后的第七个月即2019年1月8日起，因不进场经营和不交纳第一年租金已经违反了协议的约定，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金”规定，对连州市平盛汽车经销店、欧阳志平要求邹志忠退还定金38000元的请求不予支持。关于邹志忠是否提起反诉的问题。一审法院于开庭当日才收到邹志忠方通过他人向一审法院提交的“民事答辩与反诉状”，且庭审时当法庭询问该民事答辩与反诉状结尾处答辩人、反诉人处“邹志忠”是否为其亲笔签名时，邹志忠回答“不是”，即该民事答辩与反诉状不一定是邹志忠的真实意思，故本案不予合并审理。邹志忠如确实需要追究对方承担解除合同前租金损失责任的也可以在本判决生效后另行主张，这样也可减少另行出租的租金损失。此外，邹志忠知道对方长时间没有进场经营和以其行为表明不愿意继续履行合同时，邹志忠作为出租方也有义务主动采取一些措施（如及时通知对方缴交租金、双方协商解除协议等）以避免场地闲置时间过长及租金损失扩大。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2019年12月27日作出如下判决：（一）连州市平盛汽车经销店、欧阳志平与邹志忠于2018年7月9日签订的《土地租赁协议》于判决生效之日解除；（二）驳回连州市平盛汽车经销店、欧阳志平的其他诉讼请求。本案受理费814.24元，减半收取407.12元，财产保全费400元，均由连州市平盛汽车经销店、欧阳志平负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，案涉《土地租赁协议》第二条第3点约定“甲乙双方在签订合同之日的同时，由于此土地是高低不平的山坡，甲方须在三个月（90）天内填平铺好石粉交付给乙方，乙方在三个月（90）天内搭建厂房设施，即在甲方交付土地给乙方使用后的第三个月的第一天开始计算租金”。二审庭审中，被上诉人确认《土地租赁协议》中约定的“石粉”是碎石头，而根据被上诉人一审时提交的照片可见，案涉租赁场地填平后大部分地面并未铺设碎石头。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要针对上诉人连州市平盛汽车经销店、欧阳志平上诉请求的范围进行审理。综合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人支付给被上诉人38000元款项的性质如何认定，以及被上诉人是否应当将上述款项退还给上诉人。关于上诉人支付给被上诉人38000元款项性质的问题。上诉人虽然在民事起诉状以及一审证据目录中陈述其向被上诉人支付的38000元为定金，但其在一审庭审中又主张该38000元是租地押金，并提供了《收据》予以佐证。经审查，该《收据》是由被上诉人出具的，《收据》中写明“今收到平盛汽车经销店交来地租三万八仟元正”，可见在上诉人向被上诉人支付上述38000元时，双方并无明确为定金的意思表示。故一审认定上述38000元为定金不当，本院予以纠正。关于被上诉人是否应退还38000元给上诉人的问题。双方签订的案涉《土地租赁协议》约定：“甲方（邹志忠）须在三个月（90）天内填平铺好石粉交付给乙方（连州市平盛汽车经销店）”，而根据被上诉人一审时提交的照片可见，案涉租赁场地填平后，大部分地面并未铺设碎石头，不符合《土地租赁协议》约定的交付条件，上诉人依据案涉《土地租赁协议》的约定，请求解除合同，符合法律规定。本案双方当事人对解除案涉《土地租赁协议》均无异议，对此本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在案涉《土地租赁协议》解除后，被上诉人应当将38000元退还给上诉人。另外，被上诉人在收取上诉人支付的38000元后，未在合同约定的期间内将符合交付条件的土地交付给上诉人，上诉人请求被上诉人支付占用上述款项期间的利息损失，符合法律规定，因案涉《土地租赁协议》约定被上诉人交付土地的期限为合同签订后的三个月内，故被上诉人应从2018年10月10日起计付资金占用期间的利息给上诉人，其中2018年10月10日至2019年8月19日的利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，一审判决认定部分事实错误，适用法律和实体处理有不当之处，本院依法予以纠正。上诉人连州市平盛汽车经销店、欧阳志平的部分上诉理由成立，对其上诉请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初1994号民事判决第一项；二、撤销广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初1994号民事判决第二项；三、限邹志忠于本判决发生法律效力之日起十日内向连州市平盛汽车经销店、欧阳志平返还38000元及利息（利息以38000元为基数，自2018年10月10日起计算至本院确定的履行期限届满之日止；2018年10月10日至2019年8月19日间的利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回连州市平盛汽车经销店、欧阳志平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费407.12元，财产保全费400元，由上诉人连州市平盛汽车经销店、欧阳志平负担25元，被上诉人邹志忠负担782.12元；二审案件受理费814.24元，由上诉人连州市平盛汽车经销店、欧阳志平负担25元，被上诉人邹志忠负担789.24元。本判决为终审判决。审 判 长 黄春明审 判 员 房 晔审 判 员 王 凯二〇二〇年六月三十日法官助理 刘艳兰书 记 员 李慧玲