贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5007号 原告：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路**，统一社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人：范应雄，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：付燕斌（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：沈应梅（一般授权代理）。 被告：方春，女，1975年12月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州省平安盛世物业管理有限公司（下称：平安盛世物业）与被告方春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告平安盛世物业之委托诉讼代理人付燕斌、沈应梅及被告方春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平安盛世物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付拖欠的物业管理费及垃圾费，共计人民币2310.72元，欠费明细如下:从2018年12月15日起至2020年4月15日，共计19个月26天的物业服务费及垃圾费，物业服务费每月138.42元(建筑面积115.35㎡×1.2元/月)及垃圾费6元/月；2、判决被告逾期交纳物业费之日起每日按千分之三支付违约金，共计逾期16个月，支付物业费违约金10165.56元;3.本案全部诉讼费由被告承担。 事实及理由:被告系原告管理的毕节市七星关区百里杜鹃大道“双树望城”小区18栋1单元1903号的业主。被告在接收物业时，与原告签署《前期物业管理服务协议》约定按建筑面积1.2元/㎡/月收取物业管理费及垃圾费6元/月。并约定逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维修养护等按上述协议进行了系列的物业服务管理工作，在原告提供服务之时被告从2018年12月15日起一直拒交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。为此，特依法起诉，请求人民法院依法判决支持原告诉讼请求为谢! 被告方春答辩称：房开商通知交房的时间为2017年1月4日，具体拿钥匙的时间是2016年12月。装修过程中答辩人发现漏水，一直处理不好，找物业公司，物业叫我找房开公司，房开公司叫我找物业公司，物业公司没有尽到责任。房开公司支付给答辩人的逾期交房的违约金被告物业公司截留，作为抵补物业费用，但是剩余的90多元钱我给物业公司说抵水费，他们不答应。门禁卡30元一张，不公平，乱收费，物业公司收取这个钱应该公示。为什么只能充值35元水费。 本院经审理查明：2015年11月16日，贵州省毕节市福明房产开发有限公司与本案原告贵州平安盛世物业服务有限公司签订《毕节“双树·望城·滨河片区城市棚户区改造建设项目”前期物业服务合同》，合同约定，案外人贵州省毕节市福明房产开发有限公司选聘本案原告对“双树望城宾河项目”提供前期物业管理服务。合同约定，原告提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清去边及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、协助安全防范等事项的管理；7、装饰装修管理服务；8、小区文化活动的组织和策划；……。原告提供的前期物业管理服务应达到三级物业服务的质量标准。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积全额交纳，具体标准如下：多层住宅：0.80元/月/平方米；高层住宅：1.20元/月/平方米；办公楼：2.40元/月/平方米；商业物业：3.20元/月/平方米。物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、一般性共用设施设备的日常维修、维护费用。公共照明、电梯运行费、维保费、二次加压费等在公共能耗费中列支，根据实际发生数由相关收益业主分摊。3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、法定税费；9、物业管理企业的利润。物业费用首次缴费按一年的标准缴纳，二次缴费可以按半年或年交纳，业主或物业使用人应在当年期满的前一月履行交纳下一年物业服务费的义务。由辖区地方环卫部门收取的卫生费和生活垃圾处置费不在物业费之列，需由业主自行向相关部门交纳或者由物业公司代收代缴。小区共用部位和共用设施设备维修金额超过300元（含300元）以上的，在公共维修基金中列支，乙方有权申请公共维修资金，甲方或业主委员会应当予以支持，维修金额在300元以内的，在物业费列支。业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，就应每天按本金3‰的标准向乙方支付滞纳金（从欠费次日起算）。乙方违约反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。合同还约定了其他事项。 2017年8月28日，原告又与被告签订“双树.望城小区”《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括房屋共用部位维护和管理服务（房屋基础、承重结构、楼板、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、平台转换层），共用设施设备运行、维护和管理服务（道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、消防设施设备、绿化地、安防设施设备）等；物业理服务费标准按物业服务建筑面积收取（指套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和）收取，其中，高层电梯住宅每月每平方米1.2元计收，商业每月每平方米2.2元计收；该物业服务建筑面积为115.35平方米，按上述方式标准计算，被告住宅按1661.04元/年向原告交纳物业服务费；代收城市垃圾费每月6.00元；物业费用按年交纳，被告应于开发建设单位公布交房之日起全额交纳物业服务费用，被告应于每年12月15日前交纳次年物业服务费用；被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交费用的3‰向原告支付违约金，逾期3个月不交者将在小区公告栏中予以公布，情节严重的，原告可依法向人民法院起诉；原告不履行本协议约定义务，被告有权要求被告在合理期限内履行；造成被告经济损失的，原告应给予赔偿；本协议经双方签署后生效，至本小区内全体业主选聘的物业服务企业与其签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区进行物业服务，原告一直在该小区服务至今。 被告方春系居住在该小区18栋1单元1903号房的业主，经核算，从2018年12月15日至2020年4月15日期间，被告方春应交纳的物业服务管理费为2214.72元（115.35平方米×1.2元/月/平方米×16个月）,城市垃圾费96元（16个月×6.00元/月）。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备、公共部位损坏未及时维修、维护，以不正当手段催收物业费用等问题。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：涉案小区至今未成立业主委员会。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告平安盛世物业与贵州省毕节市福明房产开发有限公司签订的《毕节“双树·望城·滨河片区城市棚户区改造建设项目”前期物业服务合同》，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，本院依法予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告方春作为居住在双树望城小区18栋1单元1903号的业主，《毕节“双树·望城·滨河片区城市棚户区改造建设项目”前期物业服务合同》对被告鲁丕英具有法律上的约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不按合同约定履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，被告房屋漏水，不是拒付物业费的理由。从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担30%的责任，被告向原告履行70%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为2214.72元×70%=1550.30元。对原告要求被告支付代缴城市垃圾费96元的诉请，因双方在合同中有明确约定，原告系代收代缴，故被告应予支付给原告。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，对原告具有事实及法律依据的诉讼请求，本院予以支持；而被告不承担责任的部分抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告方春于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州省平安盛世物业管理有限公司2018年12月15日至2020年4月15日期间的物业服务费1550.30元，并支付原告代缴的城市垃圾费96元。 二、驳回原告贵州省平安盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56元（已按简易程序减半收取），由原告贵州省平安盛世物业管理有限公司负担31元，由被告方春负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年七月十三日 书记员  毛雨