青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2020）青0104民初2119号原告：王立好，公民身份号码：×××，男，汉族，1969年5月23日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：庞文波，青海徒信律师事务所律师。原告：刘小云，公民身份号码：×××，女，汉族，1968年9月24日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：庞文波，青海徒信律师事务所律师。被告：蔡东丹，公民身份号码：×××，男，汉族，1965年5月31日出生，住青海省西宁市。被告：魁静怡，公民身份号码：×××，女，汉族，1965年1月6日出生，住青海省西宁市。第三人：西宁佳逸房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91630104MA7566KQ3A，住所地：西宁市城**胜利路****砖混结构车库。法定代表人：许树玉，该公司执行董事。原告王立好、刘小云与被告蔡东丹、魁静怡，第三人西宁佳逸房地产营销策划有限公司（以下简称佳逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王立好、刘小云及其诉讼代理人庞文波，被告蔡东丹、魁静怡，第三人佳逸公司法定代表人许树玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王立好、刘小云向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告、第三人于2018年9月9日签订的《房屋买卖三方合同》；2.判令二被告支付违约金10000元；3.本案的诉讼费用由二被告承担。审理过程中，原告王立好、刘小云的诉讼请求变更为：1.判令依法解除原告与被告、第三人于2018年9月9日签订的《房屋买卖三方合同》；2.判令二被告双倍返还定金10000元；3.判令二被告赔偿原告律师费2000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月9日，原告与被告及第三人签订了《房屋买卖三方合同》，合同约定被告将其位于西宁市城西区昆仑大道西段6号西城名邸×室，建筑面积137.8平方米的房屋以1180000元的价格卖给原告。合同签订后，原告按照合同第三条约定支付定金10000元给被告，暂由第三人保管，后来由于被告魁静怡配偶不同意卖掉此房，不能协助原告办理购房贷款审批及房产过户手续，后二被告又将房屋转售案外人储×，构成一房两卖，导致本案合同不能履行。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，二被告应当向原告双倍返还定金，扣除第三人已经返还的10000元定金，二被告应当支付另外10000元，还应当按照合同约定承担本案律师费2000元。综上所述，二被告的所作所为违反了《中华人民共和国民法总则》第七条诚信原则。为了维护原告的合法权益不受损害，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起本案诉讼，恳请法院在查明事实真相的基础上公正裁决，支持原告所有的诉讼请求。被告蔡东丹、魁静怡共同辩称，1.原告起诉我二人主体不适格。原告依据《中华人民共和国担保法》之规定，要求我们支付原告10000元定金，属于不当请求，因为我们与原告、第三人没有担保关系。原告所称交给我们的10000元定金根本没有兑现。中介收到的10000元钱，应属于原告预付的中介费押金，符合中介的一般操作程序。而我们既没有委托中介替我们收10000元的售房定金，也没有这10000元钱的处置权。2.原告认定魁静怡丈夫不能去银行协助原告办理公积金贷款签字，就属于我们的房屋买卖合同违约，我们对此不能认同。我们是否违约是依据房屋买卖合同的执行，房子是否能过户，而不是在本合同之外能否协助原告以他自己所认定的方式完成银行贷款的办理。如果银行对此合同有异议，认为此合同不全备，则原告应该好好做解释及沟通工作，我们也会积极协助。因为银行贷款一直是原告在办理，相关政策和结果都是原告告诉我们的，我们一再坚持一起去银行了解核实情况，但原告坚决不肯，称只有魁静怡丈夫去签字一种解决办法，否则就是不履行合同，就是违约。我们认为原告缺乏起码的合作态度和积极履约的行动，原本就是我们配合原告办理贷款，原告不能把自己的责任义务当成我们的责任义务，更不能当成履约的标的。3.本合同履行的困难完全起因于原告的错误操作。贷款购房的办理程序是：根据西宁市房产交易中心提供的房屋买卖网签合同、付款证明，去银行审核征信并办理银行贷款批复，然后去房产交易大厅办理过户，更换产权证之后，拿新的产权证去银行办理抵押贷款。办理贷款完全是买方及中介公司的责任，与卖方无关。原告一再坚持在没有付定金和首付款的条件下，先办银行贷款，根本就是违反正常操作流程的。这样的操作被银行拒绝，情有可原。因为如果原告不能给银行提交网签合同、首付款支付证明或房产交易中心提供的资金监管证明、银行转款凭证，就不可能得到银行的贷款批复。（我们通过多方咨询了解到，现役军人的公积金贷款流程有其特别规定，必须要依据首付款证明去上级部门开具给银行的贷款委托证明。之后，受委托银行才能开始按相关流程办理。我们无法理解原告在没有给我们首付款的情形下，怎么可能拿到部队的银行贷款委托证明，也不清楚是否有此委托证明）。4.在此次房屋交易过程中，我们没有任何的违约动机和行为，在没有收到一分钱定金，也没有收到一分钱首付款的情况下，我们依然积极履约，没有任何过错。我们之所以在原告一再爽约的情形下，继续坚持履约，是基于我们与人为善的处世原则和对军人的敬意，既没有什么不良的企图，更不是无聊的恶作剧。5.此合同因为原告的停止履行，不仅白白耽误了我们一个多月的时间，而且最终使得我们以低于本房屋买卖合同的价格出售给他人，仅售房款一项就给我们造成了不少的损失，费时，费力，赔钱，我们是真正的利益受损者，却成了今日之被告。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。第三人佳逸公司辩称，我公司虽与买卖双方没有签订书面的代收定金协议，但是原告支付10000元定金时，三方都在场，三方均同意由中介公司代收定金后，才签订了本案的合同。合同约定首付款在2018年9月30日前支付，但因为国庆节假期等因素影响，双方口头协商国庆节过了以后支付首付款。后来因为原告办理银行贷款时，需要魁静怡的丈夫到场签字，但是魁静怡的丈夫未能到场，致使合同无法履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：蔡东丹、魁静怡系同学关系，位于西宁市城**昆仑大道西段**西城名邸×室原系二人共同共有。2018年9月9日，王立好、刘小云（乙方）与蔡东丹、魁静怡（甲方）、佳逸公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，合同约定蔡东丹、魁静怡将二人位于西宁市城西区昆仑大道西段6号西城名邸×室以1180000元出售给王立好、刘小云，房屋建筑面积137.8平方米。合同第三条约定王立好、刘小云在买卖合同签订时向蔡东丹、魁静怡支付定金10000元。合同第四条约定王立好、刘小云于2018年9月30日前筹齐首付款650000元，以便办理后续贷款手续，剩余房款530000元，在银行发放贷款之日由银行向蔡东丹、魁静怡直接支付。合同第七条约定双方应积极协助佳逸公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，双方应互相配合协助其税费的缴纳；由于双方任一方故意拖延或不及时提供相关材料，不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定，追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。合同第十条约定了违约责任：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并承担乙方因此所受到的损失；2.若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金；3.若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金；4.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担；5.甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金；6.违约金额为每天总房款的3‰。合同第十一条补充约定：1.如因一方违约造成本合同无法履行的，由违约方向守约方支付，但不限于律师费、交通费、鉴定费等费用；2.甲方结清交房前所有费用（物业费、采暖费、水、电费等）。合同签订当日，王立好、刘小云向佳逸公司支付10000元，佳逸公司出具《收据》一份，注明“西城名邸×室房屋定金”。2018年10月10日，王立好取得《军人住房公积金贷款资格批准书》，并筹齐首付款。后买卖双方因办理银行购房贷款是否需要蔡东丹、魁静怡各自的配偶到场签字产生争议，合同未继续履行。2018年10月15日，蔡东丹、魁静怡与案外人褚×签订《青海省二手房买卖合同》，蔡东丹、魁静怡将上述房产出售给案外人褚×并办理了不动产变更登记。2018年10月30日，王立好、刘小云从佳逸公司取回支付的10000元，佳逸公司法定代表人许树玉向王立好、刘小云出具“由于卖方无法办理过户手续，买方拿回定金10000元整”的单据。另查明，审理中王立好、刘小云与蔡东丹、魁静怡，佳逸公司均认可三方未明确约定解除《房屋买卖三方合同》。再查明，王立好、刘小云委托青海徒信律师事务所参加本次诉讼，并支付了律师代理费2000元，该律师事务所出具了增值税发票。以上事实，有原告提交的《房屋买卖三方合同》、中国工商银行借记卡历史交易明细、《军人住房公积金贷款资格批准书》《收据》《青海省二手房买卖合同》《不动产权利证书》、律师费发票以及双方当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告王立好、刘小云与被告蔡东丹、魁静怡及第三人佳逸公司经协商一致签订的《房屋买卖三方合同》系三方的真实意思表示，内容符合法律规定，原告王立好、刘小云与被告蔡东丹、魁静怡的房屋买卖合同，以及双方与第三人佳逸公司居间合同同时成立并生效，三方均应按合同履行。现因案涉房屋已转售他人，案涉《房屋买卖三方合同》确已无法继续履行，合同目的无法实现，原告王立好、刘小云主张解除《房屋买卖三方合同》的诉讼请求，符合合同法定解除的条件，本院予以支持。本案的争议焦点之一在于，三方是否约定由佳逸公司代收定金？原告王立好、刘小云以定金罚则主张被告蔡东丹、魁静怡双倍返还定金10000元是否成立？对此，本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。据此，定金担保是通过金钱的给付行为设定的，定金合同为实践合同，从实际交付定金之日起才生效。本案中，《房屋买卖三方合同》签订后，第三人佳逸公司与双方为居间合同关系，《房屋买卖三方合同》第三条明确约定10000元定金由王立好、刘小云支付给被告蔡东丹、魁静怡，该定金合同在原告王立好、刘小云实际交付时生效。但在合同实际履行中，原告王立好、刘小云却将定金交付给第三人佳逸公司，现原告王立好、刘小云及第三人佳逸公司虽主张三方口头约定10000元定金由佳逸公司代为收取和保管，但均未提交证据证实；原告王立好、刘小云及第三人佳逸公司亦无证据证明被告蔡东丹、魁静怡授权第三人佳逸公司代收定金，或有理由相信被告与第三人之间存在代收定金的委托代理关系；第三人佳逸公司向原告王立好、刘小云退还10000元款项时，并无证据证明是在被告蔡东丹、魁静怡的授意下进行。因此原告王立好、刘小云向第三人佳逸公司支付的10000元，客观上被告蔡东丹、魁静怡并无支配和以自己的意思处分的权利，该付款行为不能视为原告王立好、刘小云向被告蔡东丹、魁静怡实际交付了10000元定金，因此买卖双方的定金合同虽已书面形式成立，但未生效。在此情形下，原告王立好、刘小云以定金罚则主张权利的依据不足，本院不予支持。本案的争议焦点之二在于被告蔡东丹、魁静怡是否构成违约？原告王立好、刘小云主张律师费损失2000元是否成立？对此，本院认为买卖双方在合同履行过程中因贷款办理程序发生争议，在双方未解除房屋买卖合同的情形下，被告蔡东丹、魁静怡于2018年10月15日将案涉房产转售他人，致使双方签订的《房屋买卖三方合同》无法继续履行，被告蔡东丹、魁静怡构成违约，原告王立好、刘小云主张被告蔡东丹、魁静怡承担律师代理费损失2000元的诉讼请求，符合合同第十一条补充条款的约定，且原告王立好、刘小云确已委托律师参加诉讼并实际支付了律师代理费2000元，该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，应当依法解除原告王立好、刘小云与被告蔡东丹、魁静怡及第三人佳逸公司于2018年9月9日签订的《房屋买卖三方合同》，被告蔡东丹、魁静怡应当赔偿原告王立好、刘小云律师代理费2000元。原告王立好、刘小云以定金罚则主张被告蔡东丹、魁静怡双倍返还定金10000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、依法解除原告王立好、刘小云与被告蔡东丹、魁静怡、第三人西宁佳逸房地产营销策划有限公司于2018年9月9日签订的《房屋买卖三方合同》；二、被告蔡东丹、魁静怡赔偿原告王立好、刘小云律师代理费损失2000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告王立好、刘小云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告王立好、刘小云负担12.5元，被告蔡东丹、魁静怡负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 李成玲二〇二〇年七月十七日法官助理 郭雪青书记员 张洪彬本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。