太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初2110号原告（反诉被告）：太原第一摩码房地产经纪有限公司，住所地太原市万柏林区长风西街**万国城小区**楼**。法定代表人:赵志强，职务总经理。委托诉讼代理人：武强强，男，该公司职员。委托诉讼代理人：郭金，男，该公司职员。被告（反诉原告）：韩凯，男，1983年2月19日出生，汉族，自由职业，住太原市。公民身份号码：×××.委托诉讼代理人：孙鹏，山西泰同律师事务所律师。原告（反诉被告）太原第一摩码房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）韩凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太原第一摩码房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人郭金、武强强，被告（反诉原告）韩凯及其委托诉讼代理人孙鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原第一摩码房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金及押金26438元（租金16438元、押金10000元）；2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月16日，被告与原告签订《太原市房屋租赁合同》,合同约定:被告将位于太原市万柏林区迎泽西大街125号1幢1层商铺1008号房屋出租给原告,租赁期限从2019年4月15日至2022年5月25日,租金总额450000元,支付方式为按年支付,即每年支付150000元，押金10000元。合同签订后原告按合同约定交纳了一年的租金150000元及押金10000元,并预先缴纳了相应的物业费、水费、电费,原告由于经营战略的调整决定不再承租房屋,并于2020年1月16日向被告书面发送《告知函》,提出要求解除合同,并按合同第九条约定(租赁期内,甲方需提前收回房屋或乙方提前退租的,应提前60日通知对方,并按月租金的100%向对方支付违约金;甲方退还相应的押金)承担1个月的违约金,要求双方于2020年3月16日解除合同,并将剩余的租金16438元及押金10000元共计26438元返还原告，但是被告迟迟不予退还剩余租金押金。被告韩凯辩称，1、对原告的诉讼请求不予认可；2、原告至今未向被告腾退房屋。原告提前解除合同，导致被告给与的免租期损失，结合未腾退房屋的违约金及免租期的租金损失，扣除原告的主张，原告仍应向被告支付未腾退房屋的违约金及免租期损失，具体数额在反诉中向法庭陈述。反诉原告韩凯向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人承担逾期腾房产生的剩余违约金2729元；2、请求判令被反诉人承担因其未到期解除合同产生的免租期租金损失16400元；3、本案本诉、反诉的诉讼费均由被反诉人承担。事实和理由:根据双方租赁合同约定，被反诉人实际支付年度租金150000元及押金10000元，但由于被反诉人单方解除合同并向贵院提起诉讼，要求在扣除1个月租金作为解除合同违约金后，向反诉人主张退还截止2020年3月16日之后的租金及押金26438元，但由于被反诉人在单方解除租赁合同后至今未向反诉人腾退并移交房屋，且由于被反诉人违约解除租赁合同，致使反诉人因此造成的免租期损失应当由被反诉人承担，理由如下：一、根据双方租赁合同约定，被反诉人未按照约定期限腾退房屋，应当按月租金标准向反诉人承担逾期腾房违约金。根据合同第三条第二款约定，合同解除后，乙方应当按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，并由双方进行验收移交。合同第九条第四款约定，乙方未按照约定时间返还房屋的，应按房屋月租金标准支付违约金。在本案中，被反诉人单方主张从2020年3月16日即解除双方租赁合同，但至今仍未向反诉人腾退、移交房屋，应当向反诉人承担自2020年3月16日起未能按期腾退房违约金，暂按截止本案反诉之日2020年5月25日计，即应向反诉人承担逾期房屋腾退违约金29167元，扣除被反诉人在本案中主张的应退租金及押金26438元后，实际还应支付逾期腾房违约金2729元。二、被反诉人应当向反诉人承担因未能按期履行合同给反诉人造成的免租期损失。根据双方签订的《租赁合同》约定，租期为3年，为此反诉人给与被反诉人40天的免租期（2019年4月16日至5月26日），但由于被反诉人提前解除合同，致使反诉人未能通过给与反诉人免租期获取合同预期内的预期租金收益，其40日内对应的免租期租金损失应当由被反诉人承担，为16400元。综上，被反诉人主张自2020年3月16日解除合同后，要求反诉人返还租金及押金26438元，但截止本案反诉之日仍未向反诉人腾退移交房屋，由此产生的逾期腾房违约金29167元，给反诉人造成的免租期租金损失16400元，扣除上述应当退还的租金及押金外，被反诉人还应当向反诉人支付19129元。故此，提起反诉，请支持反诉人的反诉请求，并驳回被反诉人的诉求。反诉被告太原第一摩码房地产经纪有限公司辩称，1、关于反诉人要求被反诉人承担未腾退房屋的违约金，以及免租期的租金损失的要求，被反诉人不认可逾期腾退房屋的事实。被反诉人就房屋租赁合同解除事宜，曾于2019年12月16日电话通知反诉人，反诉人表示同意，同时被反诉人也已经将房屋进行腾退，并于2019年12月28日叫拉货公司将房屋内的设备清空，所有的办公设备都已腾退，其中里面的前台等设备，被反诉人自愿放弃所有权，等到反诉人办理交接时，可以当面询问反诉人是否需要，如不需要，再进行拆除。被反诉人于2020年1月13日将《房屋租赁合同解除协议》用印后要求反诉人用印后办理解除及房屋交接事宜，但反诉人一直不来交接，我公司于2020年1月16日向反诉人书面发送告知函，提出解除合同，并自愿按合同约定承担提前两个月的损失并承担一个月的违约金。综上，反诉人在2020年前已经办理了房屋腾退，并且被反诉人同意反诉人在一年的租金金额上扣除三个月的租金（包括提前60天的解除合同金额和一个月的违约金共计37500元），足以显示被反诉人的诚意，且双方已经多次沟通要求办理交接手续，是反诉人一直不办理，导致被反诉人的损失进一步扩大。2、关于反诉人要求我公司承担免租期的租金损失，我公司不认可，当时房屋是毛坯房，不具备对外出租条件，我公司要进行装修，所以才有40天的免租期；同时根据双方签订的租赁合同的约定，2019年4月16日至2019年5月26日为免租期，但合同中并没有约定，该免租期是整个合同期内的免租期还是该年度的免租期，所以反诉人主张免租期损失不符合事实和合同的约定，被反诉人不予认可。本院经审理认定事实如下：2019年4月16日，原告太原第一摩码房地产经纪有限公司（承租人、乙方）与被告韩凯（出租人、甲方）签订《太原市房屋租赁合同》,约定被告将位于太原市万柏林区迎泽西大街125号1幢1层商铺1008号房屋出租给原告,租赁用途为办公；租赁期限自2019年4月16日至2022年5月25日,共计三年；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金每年150000元，总计450000元,支付方式为押一万付一年，按年支付,即每年支付150000元，押金10000元；押金租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方应退还相应的租金。同时合同约定，经甲方双方协商，2019年4月16日至2019年5月26日为期40天为免租期，其中时间不计租金。合同签订后，原告太原第一摩码房地产经纪有限公司按合同约定向被告交纳了一年的租金150000元及押金10000元,并对房屋进行了装修。2020年，原告太原第一摩码房地产经纪有限公司由于自身原因欲解除合同，于2020年1月13日通过微信将解除协议发送被告，于2020年1月16日向被告发出书面《告知函》,提出将于2020年2月15日停止承租房屋并解除合同,并要求被告将多余租金和押金在扣除一个月违约金后予以返还。由于双方一直未进行交接，2020年3月24日，原告将承租房屋的一把钥匙放在门房并通知了被告，被告于当日将钥匙取走。因被告认为原告并未向其腾退房屋，于2020年4月25日向原告发出支付次年度租金的通知。另查明，原告已于2019年12月28日将承租房内的办公设备搬走，现留有办公区域隔断、灯的管线、门头架子、门头灯光变压器及卫生间的洁具、地面未、地面未拆除iv>认定上述事实的证据有：太原市房屋租赁合同、告知函、微信聊天记录、装修合同、现场照片及双方当事人的陈述。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告太原第一摩码房地产经纪有限公司与被告韩凯签订的《太原市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应为有效。合同双方应按约定履行自己的义务。现原告由于自身原因提出解除合同，应承担相应的违约责任，向被告支付一个月租金的违约金12500元。根据合同“租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方应退还相应租金”的约定，原告2020年1月16日向被告发出告知函，故租赁合同应于2020年3月16日起解除。合同解除后，尚未履行的部分，终止履行，故被告应将剩余房屋租金及押金退还原告。因原告是于2020年3月24日将租赁房屋钥匙交给被告，故被告应退还原告的租金从2020年3月25日起计算，至2020年5月25日应退还租金为25000元，在扣除一个月租金的违约金后，被告还应退还原告租金12500元、押金10000元。原告要求被告退还租金及押金的诉讼请求，合理部分予以支持。被告辩称原告至今未腾退房屋，应按约定的租金数额支付逾期腾房违约金，本院认为，原告现保留在房屋内的设施、物件，只是满足房屋基本使用功能的物品，符合房屋使用后的状态，且被告已于2020年3月24日拿到房屋钥匙，亦带他人看过房屋，故应认定房屋已于2020年3月24日腾退，被告认为应将房屋恢复到毛墙毛地的状态才是腾退房屋的意见，不符合日常行为习惯，本院不予采纳。对反诉原告要求反诉被告支付逾期腾房违约金的反诉请求，本院不予支持；反诉原告要求反诉被告承担因未到期解除合同产生的免租期租金损失的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告韩凯于本判决生效之日起十日内退还原告太原第一摩码房地产经纪有限公司房屋租金12500元、房屋押金10000元，共计22500元。二、驳回反诉原告韩凯的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取230元，由原告太原第一摩码房地产经纪有限公司负担34元，被告韩凯负担196元。反诉费140元，由反诉原告韩凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘继红 二〇二〇年七月三十日书记员 郭 佳