西安市未央区人民法院民 事 判 决 书     （2020）陕0112民初2115号 原告：凌娜，女，1982年5月6日出生，汉族，住西安市临潼区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：赵占伟，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王航英，北京市尚衡（西安）律师事务所实习律师。被告：西安鼎旭餐饮管理有限公司，住所：楼商业用房，统一社会信用代码。法定代表人：李香鸽，董事长。委托诉讼代理人：李春花，女，该公司员工。被告：曹庆力，男，1987年8月24日出生，汉族，住山东省曹县路口行政村曹路口村**，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李永杰，男，1986年8月2日出生，汉族，住，住陕西省富平县民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告凌娜与被告西安鼎旭餐饮管理有限公司（以下简称“鼎旭公司”）、曹庆力房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凌娜的委托诉讼代理人赵占伟、王航英，被告鼎旭公司的委托诉讼代理人李春花、被告曹庆力的委托诉讼代理人李永杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凌娜向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；2、判令被告向原告支付房屋租赁期间拖欠的物业服务费、水费、电费、暖气费共计4084.6元；3、判令被告赔偿原告房屋合理损失45300元【包括修缮门锁300元，需重新装饰装修费用33000元，合理租金损失12000元（6个月×2000元/月）】；4、判令被告支付违约金4000元。总计53784.60元。5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月14日，其通过西安品胜房地产营销策划有限公司提供中介服务，与被告签订了房屋租赁契约，由被告承租其位于西安市未央区XX城XX路XX城（雅庭）小区9栋1单元107号房屋，用于被告单位员工居住，租赁期限自2017年12月15日至2018年12月14日止，月租金1900元整，租金按半年结算，押金1900元，至2019年6月14日，被告均按合同约定，每半年向其支付一次租金，2019年5月13日，其与被告就该房屋租赁事宜再次签订一份《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年6月15日至2020年6月14日止，月租金2000元，支付方式为一次性支付12个月租金，保证金延续原来合同约定的金额不变，合同签订当日，被告以印鉴没在单位为由，未在合同上盖章，其厨师长曹庆力在合同上签字确认，之后被告支付了全部租赁费，共计24000元整。2019年12月，被告联系其，称其不再租赁该房屋，要退租，并说房内部分设施已损坏，其自行维修，后又反悔以房租还有6个月及押金为由，不进行维修，其到房屋处查看，发现门锁已坏，房屋污损严重，已无再次出租的可能，须经二次装修才能使用，其与被告协商未果，为维护合法权益，故诉至法院，请求法院公正裁判。被告鼎旭公司辩称，对原告的诉讼请求不予认可，原告与其公司租赁涉案房屋属实，但应是2019年12月9日其方就已通知原告要求解除租赁合同，原告当时要求其公司将涉案房屋挂中介公司进行转租，后来原告又同意转租了，关于原告的第二项诉讼请求，其方不存在拖欠物业费等相应费用，租期期间，物业公司要求物业费及水电费半年清一次，每次其都一起缴纳，缴纳时间需核实。第三，对原告主张的损失45300元不予认可，的确涉案租赁房屋存在一些损坏，但因原告未退还其已付的剩余6个月的房租12000元及一个月押金1900元，所以其认为剩余原告未退还的款项就足以修复其造成的损坏，因此其对原告主张的损失金额不予认可。第四，对原告的主张的违约金不认可，其不存在违约。被告曹庆力辩称，其系被告鼎旭公司的员工，其代被告鼎旭公司签订涉案租赁合同，对原告所述的其与被告鼎旭公司承担连带责任不予认可，其个人不承担责任，其余答辩意见同被告鼎旭公司。当事人围绕双方争议的焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，对有争议的证据及事实，本院认定如下：2017年12月14日，原告凌娜（甲方：出租方）与被告鼎旭公司（乙方：承租方）签订《房屋租赁契约》一份，约定由被告鼎旭公司租赁原告凌娜所有的位于西安市未央区XX城XX路XX城（雅庭）9栋1单元107室房屋，租赁期限自2017年12月15日至2018年12月14日止，并约定每月租金1900元。签订上述合同时，被告鼎旭公司应支付原告押金1900元。上述租赁契约签订后，原告凌娜将涉案租赁房屋交付于被告鼎旭公司使用，被告鼎旭公司亦依约支付了房屋租金及押金。该房屋契约租赁期满后，被告鼎旭公司仍继续租赁上述租赁房屋，并向原告支付租金，双方在此期间并未签订书面合同。2019年5月13日，原告凌娜（甲方：出租方）和被告鼎旭公司（乙方：承租方，该合同由被告鼎旭公司员工即被告曹庆力代签）再次签订《房屋租赁合同》（合同编号：20190512-01号），该合同约定如下：“……第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况  1、甲方出租给乙方的房屋位于西安市未央区XX小区XX号楼XX单元XX层XX号。2、出租房屋面积共104平方米（建筑面积），三室一厅一厨一卫。3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。第三条 租赁期限、用途  1、该房屋租赁期共12个月。自2019年6月15日起至2020年6月14日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满壹个月之前通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第四条 租金及支付方式  1、该房屋每月租金2000元（大写：贰仟元整）。2、乙方于本合同签订当日，应向甲方交纳合同保证金1900元（大写：壹仟玖佰元整）。合同期满后，房屋及其设备、设施完好无损且其他费用已结清无拖欠，甲方将保证金退还乙方。3、房屋租金支付方式如下：于本合同签订当日，乙方向甲方一次性支付全部12个月租金，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第五条 租赁期间相关费用及税金 ……2、乙方交纳以下费用：租赁期间，乙方应按时交纳水费、电费、物业管理费、暖气费、卫生费、电话费、有线电视、宽带费等费用。第六条 房屋修缮与使用 ……2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿……第七条 房屋的转让与转租……3、房屋租赁期间，乙方由下列行为之一的，甲方有权解除，收回出租房屋：……（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的……第十一条 乙方违约责任 1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并向甲方支付壹个月租金作为违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……（4）拖欠房租、物业管理费、暖气费、卫生费累计两个月以上的。2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任……”。上述《房屋租赁合同》后附《设施、设备及价格清单》一份，该清单内容载明：“……甲方向乙方提供以下设施、设备：一、燃气管道  数量：物业登记  价格：物业登记 ；二、暖气管道  数量：物业登记 价格：物业登记；三、热水管道 数量：物业登记 价格：物业登记；四、燃气热水器  数量：一台  价格：￥3000；五、天然气灶 数量：一台 价格：￥500；六、抽油烟机 数量：一台  价格：￥500；七、马桶  数量：一个  价格：￥400；八、浴霸  数量：一个 价格：￥100；九、窗帘 数量：四副  价格：￥600；十、其他：钥匙两把（￥200）、门禁卡一个（￥20）、天然气购气卡一张（￥50）、购电卡一张（￥50）；十一、房屋装修情况：简装……”。2019年12月9日，被告鼎旭公司告知原告凌娜不再租赁涉案房屋。2019年12月15日，原、被告双方交接租赁房屋，但因租赁房内存在部分损坏，原、被告双方未就损坏部分的赔偿达成一致，原告凌娜并未收房。2019年12月23日，原告凌娜通过开锁公司自行进入涉案房内实际收回了租赁房屋，至此原告凌娜尚有被告鼎旭公司预付的剩余租金1.2万元及押金1900元未予以退还。同日，原告凌娜垫付了被告鼎旭公司在租赁涉案房屋期间产生的物业费、暖气空置费及水费共计4084.6元。现因原、被告就房内损坏的赔偿事宜未达成一致，故原告诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，因双方分歧太大，致调解未果。诉讼中，原告凌娜申请对涉案租赁房屋损坏部位修复及重新装修进行评估，考虑到被告在租赁涉案房屋时使用租赁物存在正常磨损及折旧与实际损坏部分难以区分，本院对原告申请评估的请求予以驳回，当庭释明后，原、被告均无异议。上述事实，有原告提交的证据材料及庭审笔录等附卷为证。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告凌娜与被告鼎旭公司签订的《房屋租赁契约》及《房屋租赁合同》（合同编号：20190512-01号），均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。该合同签订后，原告依约交付了涉案房屋，履行了其合同义务，被告鼎旭公司因自身原因提前解除合同且造成涉案租赁房内部分损坏，被告鼎旭公司的行为构成违约，应依约承担赔偿损失并支付违约金的法律责任。本案争议的焦点为原告凌娜主张被告赔偿其房屋合理损失45300元是否合理，因被告鼎旭公司损坏的范围系涉案租赁房内的部分设施，而原告主张被告鼎旭公司赔偿其重新对全屋装修装饰的价款并按照装修期间计算其空置房屋租金损失，无事实及法律依据，本院酌情认定被告鼎旭公司赔付原告房内损坏的修复费用及相应损失1.5万元。其次，关于原告主张被告鼎旭公司支付其物业服务费、水电费及暖气费共计4084.6元之诉讼请求，证据充分，且被告鼎旭公司对该数额予以认可，本院依法予以支持。第三，关于违约金一节，依据双方房屋租赁合同约定，被告鼎旭公司应支付原告违约金2000元。故被告鼎旭公司应支付原告修复费用及相应损失1.5万元、物业服务费等4084.6元、违约金2000元，以上合计21084.6元。另外，被告鼎旭公司预付的房屋租金12000元原告凌娜尚未退还，两相折抵后，被告鼎旭公司还应支付原告凌娜修复费用21084.6元-12000元=9084.6元。至于被告鼎旭公司辩称其向原告交纳的房屋押金1900元应抵扣原告损失，因被告鼎旭公司造成房内损坏，构成违约，原告有权依约不予退还，本院对被告鼎旭公司该辩称不予采信。最后，关于原告主张被告曹庆力与被告鼎旭公司承担连带责任之诉讼请求，因合同具有相对性，被告曹庆力作为公司员工代被告鼎旭公司签订租赁合同，被告鼎旭公司亦进行了追认，该租赁合同对被告曹庆力不具有法律约束力，故对原告向被告曹庆力主张承担连带责任的诉讼请求，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告西安鼎旭餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告凌娜支付房屋修复费用等各项损失共计9084.6元。二、驳回原告凌娜其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1144元，原告已预交，由原告凌娜自行承担596元，由被告鼎旭公司承担548元，于履行上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     （此页无正文）    审  判  长    康  璐审  判  员    吕  艳审  判  员    孙  会    二〇二〇年七月二日  法 官助 理    付丽娟书  记  员    李燕维     1