广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初7668号原告:广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市中山大道**华景新城华门阁**，统一社会信用代码91440000707684880R。法定代表人：黄宇航,系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴米琪、曾景熙，均系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：吴毅敏，男，1970年2月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景公司”）与被告吴毅敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康景公司的委托诉讼代理人曾景熙、被告吴毅敏，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康景公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴毅敏支付拖欠的管理费5539.60元以及违约金1780元（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额1‰的标准收取，从发生之日起计至吴毅敏实际付清之日止，暂计至起诉之日），共计7319.60元；2.本案的诉讼费由吴毅敏承担。事实与理由：2003年7月6日，吴毅敏因购买位于广州市番禺区兴南大道163号华南新城碧波居2栋401单元，与我司签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：我司提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行维护管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；吴毅敏自向开发商收楼之日起，需依时交纳物业服务费；吴毅敏违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，我司有权要求吴毅敏补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。吴毅敏在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，吴毅敏签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2017年10月起，吴毅敏未按期向我司交纳物业管理费，至2019年8月止共拖欠物业管理费5539.60元。我司多次催要，但吴毅敏均拒不交纳。吴毅敏的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，现为维护自身的合法债权不受侵犯，特向法院提起本案诉讼。被告吴毅敏辩称：一、康景公司所提供的“物业管理委托合同”并非与我所签订；康景公司所提供的“前期物业管理服务协议”签订的日期为2008年8月8日，与2003年7月6日“收楼表格”最后一栏所签订的“前期物业管理服务协议”并不相同，且2008年签订的房屋单元为碧波半地下车库220号，该房产至今不存在拖欠管理费的事实。二、我不存在拖欠、拒交管理费的问题，2018年3月至2019年3月期间，我多次主动到物业管理中心交管理费，但康景公司要求必须绑定公摊费一起收，并且“合生活"app上也必须绑定公摊费一起收缴，根据2003年7月6日签订的“前期物业管理服务协议"第五页第四条规定：物业管理费服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，水电费的公共分摊及会所设施的使用），况且业主按住宅建筑面积缴交管理费已经包括公共分摊费用，康景公司违规重复收取！三、针对商业街靠别墅入口消防通道阻塞，以及碧波6栋三楼闲置户堆满纸皮的消防安全隐患，2018年3月我多次向康景公司反映，但康景公司置之不理，2018年5月24日该户发生火警，消防车因消防通道阻塞延误了救火工作，康景公司的失职导致多户业主受损！四、10号别墅2017年底至2020年初饲养大公鸡，每天晚上打鸣扰民，康景公司放任不管，严重影响周边业主休息，康景公司违反了《至尊服务》手册第18页噪音管理和《广州市物业管理暂行办法》相关规定。我因长期失眠导致住院手术。此外，碧波六××一住户屋内饲养20多只猫狗，并且在整个小区喂养流浪猫狗，长期占用绿化用水，严重影响公共卫生，碧波六栋三楼屋内猫狗每晚狂吠扰民，康景公司至今不睬不理。五、7、8、10号别墅自2013年起未经相关部门审批，擅自改变房产外立面进行加建，至今仍在施工，其中8号别墅兴建阳光房、私挖地下，严重影响住宅小区的形象、周边住户的通风采光和楼宇安全（8号别墅与我房产距离不到10米，自2017年至2020年开挖上千立方的地下室，导致碧波一二栋的楼板、排污渠多次爆裂，地，地下停车场靠近该别墅的墙体至今仍在渗水区规划局、住建局和城管局多次执法和处罚，并明确定性为无法采取改正措施消除对规划实施的影响的情形，但在政府部门多次采取停水停电整改期间，康景公司依然为违建别墅提供水电继续强行施工，根据《装修手册》第四页第二条装修申请的批准，康景公司享有业主二次装修的审批权和监督权，但康景公司同时也违反该手册第八页装修规则的所有条款及《物权法》的规定，造成违建成为事实的主要原因，导致业主之间的不和谐，并且把责任推向政府部门，因此康景公司没有履行其职责，属于私自违约，并且触犯了《广州市城市规划条例》、《广州市违法建设查处条例》、《广州市房屋安全管理规定》、《物业管理条例》、《物权法》等法律法规。六、康景公司非法经营业主共用物业，侵占公共收益，并明目仗胆地用于弥补物业费亏空。依据《物权法》，电梯广告及停车场等公共收益属于全体业主所有，但一直被康景公司侵占，并向商业街房产中介、废品收购等进入小区经营收取服务费，且从未公布过公共收益的账目，其行为严重侵犯业主知情权和共同权益，既违反了法律规定及合同约定，更不符合物业服务的起码要求。七、针对以上二至六项，本人多次通过华新居委会要求康景公司进行三方协调，但遭康景公司多次拒绝，直至2018年10月23日新物业经理到任，在华新居委会的主持下进行了一次三方协调，但康景公司至今仍没有履行其职责，对我的诉求亦没有任何回复。八、康景公司服务制度不公开不明确，2020年5月，我到北区物业管理中心向康景公司索取《管理公约》、《业主手册》、《装修手册》等资料，但康景公司无法提供，例如业主装修申请和审批手续，仅仅在文件夹封皮用便笺标注，作为一家依靠服务经营的企业，对自身的职责和义务都不清楚，凭什么向业主收取管理费？九、康景公司所提供的物业服务质量低劣，实际提供服务与合同要求相差甚远。（一）康景公司未尽合同约定的安全保障义务，小区在2005到2019年期间发生了多起恶性刑事案件及危害业主生命财产利益的安全事故。1.康景公司是2005年2月15日华南新城业主李刚被殴打的直接侵权人，直接参与犯罪。2.《南方都市报》2009年5月27日AII10-11版，康景公司所“管理"的涉案小区华南新城发生男童被绑架撕票案。3.小区入室盗窃持续发生：山韵轩10座和14座分别于2005年4月8日和5月27日，山趣轩7座和4座分别于2014年2月25日和11月24日发生深夜入室盗窃案。4.2013年10号别墅改建期间，碧波三栋四楼业主遭恐吓被逼搬走。5.2014年11月28日，华南新城南区门口发生小区楼巴撞死小区业主的意外事故。6.2016年8月11日，山趣轩2座发生意外失火。7.2018年5月24日，北区碧波六栋三楼因闲置房堆满纸皮发生意外失火。8.2018年8号别墅改建被城管处罚期间，康景公司向违建业主涉漏投诉人的资料。9.2018年康景公司疏于防范，台风“山竹"淹毁数百辆汽车。（二）其他“物业管理服务质量"亦未实现。1.江边别墅多户业主破坏小区围栏，占用绿化带、人行道私开门户进出，8号别墅自2017年改建至今，施工人员随意进出小区，给小区安全造成安全隐患。2.《物业管理委托合同》第十六条规定，楼巴安排是康景公司物业管理的内容之一，可是康景公司将楼巴的班次从2003年8月承诺的每天往返302班次锐减至2010年后的176班次。2016年7月，再次在所有业主强烈反对的情况下，一意孤行，将班次由176班次减至目前的不足100班次，并将价格上调40％，给业主的出行带来的严重的不便。3.《物业管理委托合同》第十九条规定康景公司，“每六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目"。我自入住以来，从来没看到康景公司公布的经营收支账目。康景公司没有尽到该项义务。4.《物业管理委托合同》第八条规定的公共环境卫生清洁、垃圾的收集、清运、除四害，康景公司并未配合政府的做好垃圾分类，把公共卫生清洁、废品收购外判，导致清洁工和废品收购人争抢可回收垃圾，垃圾桶在楼道随便乱放，恶臭难闻，蚊子滋生，老鼠横行。5.《物业管理委托合同》第十条规定的安全监控、巡视、门岗执勤，康景公司大量裁减保安人员，日常巡逻改成队长巡查，许多保安亭，并无固定安排人员24小时值班；而监控设备也只是摆设。6.《物业管理委托合同》第九条明确了进入小区的车辆管理，康景公司除了每月收取停车费外，根本没有管理车辆停放秩序，小区乱停车现象极其严重，私拉电线给电动车充电现象经常发生。7.废品收购属于特种行业，然而康景公司指定某人经营，并允许其无需检查自由进出小区，给小区安全造成安全隐患。8.江边别墅属于原建设单位的关系户，自2013年起不断改建加建，并且经常在节假日和休息时段继续施工，康景公司采取选择性管理，对所有投诉置之不理，并且在政府部门采取停水停电的期间，通过地下车库拉电缆跨过道路给8号别墅继续施工。8号别墅的空调机安装，违反了《装修手册》的规定，康景公司对此视而不见。十、康景公司重复分摊电梯、梯灯、路灯、水泵等用电成本及公用水费及超出政府指导价收费，应予以退还。广州市物价局《转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》（穗价[2007]56号）、《广州市物业服务收费管理事实细则》（穗价[2004]200号）第十条、《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法》等明确规定：绿化水费、电梯电费、公用水泵电费、电梯梯灯用电费等属于物业费的成本范围之内，另行分摊属于重复收费，康景公司无权再次另行分摊涉案小区业主承担。十一、康景公司对华南新城小区的管理系非法行为，其与建设单位之间签订的物业管理委托合同无效。《物业管理条例》第二十四条规定：“物业的建设单位，应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准。可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”此规定表明：1.建设单位选聘前期物业企业应当在业主入住前，并按相应的法定程序进行，否则违法并将面临相应的处罚；2.在业主入住之后，原建设单位只是作为小区的一个普通业主，已经失去了代替全体业主选聘物业服务机构的资格和必要，其无权擅自私下与原建设单位存在利益关系的康景公司签订所谓的物业管理委托合同，原建设单位和康景公司的行为侵犯了广大业主的物业服务方式选择权。并且康景公司在以前的庭审中确认及向番禺区房管局查询的资料显示，从2014年以来，建筑面积83万平方米的华南新城之建设单位——广东华南新城房地产有限公司从未通过招投标的方式或者经房地产行政主管部门的批准采用协议方式选聘过物业服务企业，因此，康景公司作为华南新城的前期物业管理企业不具备合法地位，其管理华南新城小区从始至终都是非法的，因此，康景公司在小区收取物业管理费并无有效的法律依据。十二、根据《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》的规定，康景公司于2005年2月15日直接参与殴打业主“李刚"危害业主生命安全的刑事案件，2013年至今协助别墅违建成为事实，严重影响小区形象和损害业主利益等行为已经触犯法律法规，已经完全失去了从事物业服务的资质和资格，其事实管理行为依法无效。十三、康景公司只管收费而不尽其职能，长期霸占业主的公共收益，根据《物权法》、《广州市物业管理暂行办法》和之前签订的《管理公约》、《装修手册》、《前期物业管理服务协议》，康景公司已构成违约；例如别墅的违建，康景公司享有二次装修的审批权和监督权，由于康景公司的不作为，导致业主之间矛盾尖锐，加重了政府部门的负担，康景公司所为触犯了《广州市城市规划条例》、《广州市违法建设查处条例》、《广州市房屋安全管理规定》、《物业管理条例》、《物权法》等法律法规，自动失去了从事物业服务的资格，并应当承担相应的法律责任。十四、我的房产临近江边，地，地下沙石层容易流失且经常受天文潮影响（台风“山竹"令河水倒灌造成几百辆汽车损毁），8号别墅破坏地基私挖地下室，严重影响周边楼宇的安全；我努力保护穷一生积蓄购买的房产，并希望安居乐业，一直以来希望通过对话与康景公司解决纠纷，但康景公司拒绝协商，并漠视法律法规，屡次选择性管理，纵容违法令违建成为事实，严重损害广大业主的利益。根据《物业管理委托合同》第七章违约责任规定，我有权解除合同，由于康景公司的不作为导致小区形象城市农村化的改变，造成我房产价值损失10万元以上，并且向被投诉人泄露我的资料，严重危害我的生命安全，康景公司违约在先并起诉，我为应诉而影响工作和生活，精神上备受打击，故此康景公司应向我支付违约金、误工费、交通费、精神损失费和房产价值损失，共计15万元。此外，康景公司还应退还公共收益和承担本案的诉讼费。经审理查明：康景公司属于有限责任公司（外国法人独资），于1999年8月11日成立，经营期限为1999年8月11日至2049年8月10日，经营范围为物业管理、酒店管理、房地产资讯及中介服务、经营工程安装维修（限于所管理物业）及会所经营管理业务、停车场经营管理（限于所管理物业），资质等级为壹级。广州市番禺区南村镇华南新城碧波居2座401房是吴毅敏名下的房产，该房产建筑面积为139.90平方米。涉案房产所在小区至今没有成立业主委员会。2011年3月29日，康景公司与广东华南新城房地产有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由康景公司对华南新城（含江山帝景）进行物业管理，委托管理期限自2011年5月29日至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止，双方约定物业管理服务费的收费标准为住宅房屋按照建筑面积每月每平方米1.80（北区）、2.00（南区）、3.80（江山帝景）元向业主或物业使用人收取，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交而未交物业服务费的0.1%交纳滞纳金。该合同还对其它事项进行了相关约定，但并未约定交纳物业服务费的具体时间。上述合同签订后，康景公司称其依约提供了物业管理服务，吴毅敏于2017年10月1日至2017年11月30日及2018年1月1日至2019年8月31日拖欠物业服务管理费合共5539.6元（251.8元/月×22个月）。吴毅敏称对2017年10月1日至2017年11月30日及2018年1月1日至2019年8月31日的物业服务管理费数额为5539.6元没有异议，表示其去交纳该管理费时，由于该管理费需要绑定公摊费一起才可以交纳，无法单独交纳管理费，故康景公司不应该收取违约金。另外，吴毅敏表示其拒绝交纳物业服务管理费的原因是其诉求得不到康景公司的回应，具体的意见与其上述答辩意见一致，其主张包括康景公司服务质量太差，且存在违约行为，没有公开收益情况，消防问题、小区安全不能保证，小区违建严重、小区整体外观形象不好等，特别是小区存在近10年的违建问题，违建造成下水管道堵塞，房屋的地库出现漏水，8号别墅违建房屋装空调的位置没有按照正常的规定装；违建别墅遮挡其房子的采光，而康景公司一直没有对违建进行处理；康景公司明知存在违建问题，仍然同意施工，对违建问题监管不力，也没有向相关的部门投诉反映。为此，吴毅敏向本院提交了其录制的光盘一张予以证实。康景公司称其司已经依约履行物业服务，应当收取物业费；如存在违建问题，待执法部门确认违建事实后，其司将向相关违建业主发送限期整改通知，但本案的管理费不应以相邻关系的纠纷进行抗辩，对超出许可范围的建筑，确认违建事实后其司会发送限期整改通知；关于捆绑公摊费的问题，其司起诉的是物业管理费，并没有主张公摊费用，吴毅敏完全可以直接交物业管理费。本院认为：本案的争议焦点:一、关于《物业管理委托合同》的效力问题。吴毅敏认为康景物业公司对华南新城小区的管理是非法行为，其与建设单位之间签订的物业管理委托合同无效。《物业管理委托合同》的性质是前期物业服务合同，是在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同，区别于全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业签订的物业服务合同。并且，基于前期物业服务合同的特殊性以及业主委员会成立后续聘或选聘物业服务企业尚需合理时间的客观实际，为确保小区的正常生活秩序，由建设单位先行选择某物业服务企业对项目进行管理和提供服务，符合物业服务行业惯例，也是必需、可行的，康景公司作为具有相应物业管理资质的公司，其与涉案的物业小区开发商签订的上述合同应为合法有效，故吴毅敏以此认为合同无效的主张，本院不予采纳。二、吴毅敏应否向康景物业公司支付涉案的物业管理费5539.60元的问题。现本院分析如下：1.吴毅敏虽然并非物业管理委托合同形式上的当事人，但其是《物业管理委托合同》项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，根据《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，康景物业公司依照《物业管理委托合同》对该小区提供了物业服务，吴毅敏作为涉案小区的房屋业主，享受了康景物业公司提供的物业管理服务后，有义务缴纳物业管理费。2.康景公司作为涉案小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并非针对特定业主，而是涉及整个案涉小区及全体业主，小区内的每一业主都应为其享受的物业服务支付相应对价。虽吴毅敏辩称其不交纳物业服务费的原因是康景公司提供的物业管理服务不到位，未对其提出的问题进行积极、有效的处理，但物业服务是一个动态的长期的过程，且物业服务合同由多项服务内容组成，吴毅敏的上述抗辩只能证明案涉小区在某时段、某方面的物业服务状况，如果业主仅以物业服务企业在某时段、某方面的物业服务工作不到位，就拒绝支付物业服务费，那么物业服务企业在服务费长期收缴不到位的情况下，服务水平必然会不断降低，而最终损害的将是全体业主的利益。同时，吴毅敏所提交的证据亦不能充分证实康景公司在提供的物业服务中存在重大瑕疵的事实，因此，吴毅敏拒绝支付物业服务管理费缺乏事实依据。3.《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据上述规定，当物业服务企业对业主造成侵害时，业主完全可以依法主张相应的合法权益，而不是以拒绝支付物业服务费作为维权的方式。4.吴毅敏认为康景物业公司重复分摊电梯、梯灯、路灯、水泵等用电成本及公用水费超出政府指导价收费，应予退还；以及认为因康景公司违约并提起诉讼影响其工作和生活，要求康景公司支付违约金、误工费、交通费、精神损失费和房产价值损失等15万元，并退还公共收益。本案诉讼中，吴毅敏以此作为不交物业服务管理费的抗辩理由，没有提起反诉，故对吴毅敏的上述请求不予审查。综上，康景公司在履行相应义务后，有权向物业相对人吴毅敏收取物业服务管理费，鉴于双方对2017年10月1日至2017年11月30日及2018年1月1日至2019年8月31日的物业服务管理费数额为5539.6元没有异议，故本院对康景公司要求吴毅敏给付上述期间物业服务管理费5539.6元的请求予以支持。三、关于康景公司主张的违约金的问题。根据吴毅敏提供的证据显示，涉案小区确实存在物业服务不到位现象，属康景公司履行义务不当，故本院对康景公司提出的违约金请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴毅敏应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东康景物业服务有限公司交纳2017年10月1日至2017年11月30日及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务管理费5539.6元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴毅敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈国盛二〇二〇年七月十七日法官助理陈家园书记员杜瑞婷