山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初2123号 原告：刘凤英，女，1979年6月20日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 委托诉讼代理人：姜英焕，山东隆润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于乐洋，山东隆润律师事务所律师。 被告：周建国，男，1976年6月9日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。 委托诉讼代理人：孙乐友，山东领威律师事务所律师。 原告刘凤英与被告周建国民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘凤英及其委托诉讼代理人姜英焕、被告周建国及其委托诉讼代理人孙乐友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘凤英向本院提出诉讼请求：一、请求确认刘凤英、周建国于2020年3月24日签订的协议书无效；二、请求确认登记在周建国名下的苘山镇威达花园-12号-507室系刘凤英的财产，周建国协助刘凤英办理房屋过户手续。诉讼中，刘凤英将上述第二项诉讼请求变更为：要求法院依法拍卖苘山镇威达花园-12号-507室房屋，用于偿还周建国借款216000元。事实和理由：2020年3月份，刘凤英因有一笔欠款需要偿还，急需卖房，周建国主动提出可以垫资清偿欠款，但是要把涉案房屋过户到周建国名下。后来，双方签订协议书一份，协议中声称涉案房屋是刘凤英从周建国处购买的，如果2020年4月15日前刘凤英不能还清垫资费用，涉案房屋就归周建国所有。其要求将房屋出售以后还清垫资费用，周建国拒绝，故起诉。 周建国辩称，一、涉案协议书系双方真实意思表示，且该份协议已约定在2020年4月15日之前有效，已经超期而自然解除；二、其不认可216000元是刘凤英欠付的借款，其从案外人程庆园处购买涉案房屋，刘凤英的诉讼请求与事实不符。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院认定如下： 诉争的威海临港经济技术开发区威达花园-12号-507室房屋原登记在刘凤英名下。2020年3月11日，刘凤英与程庆园签订不动产转让合同，该合同显示诉争房屋以200000元的价格出售给程庆园，后，该房屋过户至程庆园名下并办理了鲁（2020）威海市不动产权第××号房权证，房证显示诉争房屋为程庆园单独所有。诉讼中，刘凤英称其与程庆园之间并非房屋买卖合同关系，而是其通过微信朋友圈了解到文登一家贷款公司，其不清楚该公司的具体名称，该贷款公司通过林晓琳、谭龙光二人向其转账143000元，其为该公司出具165000元的欠条，并按照该公司要求将房屋过户到程庆园名下，后来周建国垫资从程庆园名下赎回诉争房屋，该165000元的欠条也被周建国收走。 诉讼中，周建国为证实与程庆园存在真实的房屋买卖关系向本院提交如下证据：1、手机银行客户端截图两张，截图显示：2020年3月20日通过文登农商银行黄岚支行向程庆园分别转账169000元、6000元；2、收据一张，收据载明：“今收到购房款169000元（山镇威达花园-12号-507），打款人周建国，收款人程庆园”；3、微信截图一份（显示微信扫码支付20000元，但截图中未显示收款人），周建国主张该20000元系后续向程庆园支付的购房款，加上之前支付的169000元、6000元，购房款共计195000元；4、税收完税证明（纳税人程庆园，金额为12302.64元）及山东省增值税发票各一份（纳税人周建国，金额9764元），周建国主张其支付房屋过户税费22066.64元，购房款及税款共计217066.64元；5、不动产转让合同一份，该合同载明：2020年3月20日，周建国与程庆园签订不动产转让合同，合同约定诉争房屋以204476元的价格出售给周建国；6、鲁（2020）威海市不动产权第××号房权证一份，拟证明诉争房屋现登记在周建国名下并办理，系周建国单独所有。刘凤英质证认为，其因从文登借款公司借款而将房屋过户给程庆园，后其委托周建国垫资赎回诉争房屋，周建国与程庆园之间也不存在房屋买卖关系。 庭审中，刘凤英提交其与周建国签订的协议书一份，该协议约定：“刘凤英想定购周建国名下位于苘山镇威达花园12号楼507室价格为贰拾壹万陆仟元整，所有税款由刘凤英承担，此协议在2020年4月15日之前有效”，刘凤英认可欠付周建国借款216000元，用于赎回诉争房屋，该协议实为还款协议。周建国质证认为，其从程庆园处购买房屋支付购房款及过户税款共计217066.64元，签订协议时为了凑个整数，就给刘凤英减免1000元，若刘凤英能按期支付216000元，其将房屋卖于刘凤英，现已超过协议约定的付款时间，故协议自然无效。 庭审中，刘凤英提交2020年4月1日15时36分至15时41分其与周建国的电话录音资料一份，该证据显示：“周建国称，我帮你把房子赎回来，我还给你背贷款”、“刘凤英称，你这一垫垫到195000，又加上税钱，这不就216000元，我又额外多花了钱”、“周建国称，你现在还没明白，如果我要不出钱买回这个房子，你不但房子没了，你还得欠人家165000元，过一遍10000元多这不就是240000元了吗，你还能让我垫吗，多少给我点”。周建国对该录音证据质证认为，对该通话录音真实性无异议，但其当时有其他的事，所以就顺着刘凤英的意思讲话，该录音系诱导性录音。 本院认为，刘凤英与周建国签订的协议书有双方签名，刘凤英主张协议全部无效，本院不予支持。上述协议约定了房屋的坐落、转让价款、付款期限等，但协议内容过于简单，不足以体现双方真实的法律关系，需要综合案情对该协议背后隐藏的基础法律关系进行认定，本案争议焦点为：一、周建国与程庆园之间是否存在真实的房屋买卖关系；二、刘凤英与周建国之间存在何种基础法律关系；三、诉争房屋如何进行处理。 关于第一个争议焦点。刘凤英陈述其从文登某家贷款公司借款，根据贷款公司指示将诉争房屋过户给程庆园作为借款的担保，后来，周建国主动帮忙赎回诉争房屋。刘凤英提交与周建国的电话录音证实上述主张，周建国认为系诱导性录音，但未提供相反证据否认该事实，本院对刘凤英提供的电话录音予以采信。根据相关电话录音可知周建国事先知晓刘凤英将房屋过户至程庆园名下用作借款担保，周建国帮忙垫资从程庆园处赎回该房屋，该房屋又从程庆园名下过户至周建国名下，周建国要求刘凤英给予垫资款及报酬240000元，才同意将房屋返还刘凤英。综上可认定周建国与程庆园之间不存在房屋买卖关系。 关于第二个争议焦点。诉争房屋作为借款的担保登记在程庆园名下，周建国出资将诉争房屋赎回，其目的是从刘凤英处收取垫资报酬，周建国在电话录音中也要求刘凤英给予报酬或好处，故可认定刘凤英与周建国之间系民间借贷法律关系，诉争房屋以让与担保的方式登记在周建国名下。由于刘凤英与周建国之间不存在书面借条，刘凤英认可涉案协议书中约定购房款216000元即为借款数额，而周建国提交的付款证据及税收发票合计金额与该216000元基本相符，符合民事证据中高度盖然性的标准，故本院认定刘凤英欠付周建国借款216000元。 关于第三个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，按照民间借贷法律关系作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。本案中，刘凤英表示其无能力偿还周建国全部借款，其要求依法拍卖苘山镇威达花园-12号-507室房屋，用于偿还周建国借款216000元，于法有据，本院予以支持。另外，就拍卖所得价款与刘凤英应偿还借款216000元之间的差额，归刘凤英所有。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条之规定，判决如下： 一、对坐落于苘山镇威达花园-12号-507的房屋依法进行拍卖，该房屋拍卖所得价款用于偿还刘凤英欠付周建国的借款216000元； 二、驳回原告刘凤英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元、诉讼保全费2020元，由原告刘凤英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 邵 家 显 二〇二〇年七月二十一日 书记员 王斌（代）