浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0324民初2565号原告（反诉被告）：胡琼仙，女，1975年11月12日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：戴成峰，浙江浙合律师事务所律师。被告（反诉原告）：张顺来，男，1962年8月22日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告（反诉原告）：陈建琴，女，1961年1月21日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告（反诉原告）：陈洁，女，1976年8月29日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告（反诉原告）：黄海林，男，1969年12月14日出生，汉族，住浙江省永嘉县。上述四被告的共同委托诉讼代理人：王大伟，北京泰维律师事务所律师。胡琼仙与张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序审理。张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林在本案法庭辩论结束前提起反诉，本院审查后予以受理，并决定合并审理，于2020年7月6日公开开庭审理本案，胡琼仙及其委托诉讼代理人戴成峰，张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林及其委托诉讼代理人王大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡琼仙向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方于2007年5月30日签订的《契约》有效；2.因上述契约转让的房屋（永嘉县上塘镇县前路47-49号202室）被拆迁所产生的补偿利益归胡琼仙所有；3.本案的诉讼费用由张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林承担。事实和理由：张顺来、陈建琴系夫妻关系，陈洁、黄海林系夫妻关系。张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林将两户联合建造的房屋其中一间出卖于胡琼仙。双方于2007年5月30日签订一份《契约》，约定：张顺来、陈洁将其共有的坐落于永嘉县上塘镇县前路47-49号202室出卖给胡琼仙所有管业，该套房总房价计人民币425000元整，己于2007年5月30日前付该套房定金375000元整，剩余50000元待该套房的产权证及国有土地权证交给胡琼仙办理过户手续或公证完毕后，胡琼仙再付给张顺来、陈洁余款等内容。张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林在出卖人处签字并按指印。该《契约》签订后，涉案房屋由胡琼仙居住使用至今。由于国家政策需要，涉案房屋被列入东城街道城中村改造项目范围。胡琼仙于2019年8月30日在东城街道城中村项目一期房屋搬迁腾空验收单上签字，但由于张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林不协助配合办理相关手续，致使涉案房屋的拆迁补偿利益不能及时到位。综上，双方当事人之间的房屋买卖关系事实清楚。现胡琼仙为维护自身合法权益，提起诉讼，请求依法判如诉请。张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林答辩称：1.案涉《契约》违反法律的强制性规定，属无效合同；2.胡琼仙未经张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林授权，签订案涉房屋腾空单，导致房屋被违法强制拆除，胡琼仙应承担侵权赔偿责任；3.胡琼仙未按约支付房款，案涉房屋被违法强拆，合同内容违反法律强制性规定，合同已无法履行，合同目的无法实现；4.案涉房屋为张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林合法所有，该四人系房屋的所有权人，胡琼仙要求获得案涉房屋的拆迁补偿利益，无法律依据。综上，要求驳回胡琼仙的诉讼请求。张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林向本院提出反诉请求：1.确认张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林与胡琼仙于2007年5月30日签订的《契约》无效；2.诉讼费用由胡琼仙承担。事实和理由：2007年5月30日，张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林与胡琼仙签订由胡琼仙提供的《契约》（以下简称“案涉合同”），约定由张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林将位于浙江省永嘉县××镇××路××号××房屋，以425000元出卖给胡琼仙；胡琼仙应于2007年5月30日前支付定金375000元，剩余50000元待房屋产权证及国有土地权证交给胡琼仙办理转户手续或者公证完毕后支付。胡琼仙支付定金后，至今未支付剩余的50000元转让款。2019年8月30日，胡琼仙未经张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林授权，擅自在东城街道城中村改造项目一期房屋搬迁腾空验收单上签字，导致案涉房屋被违法强制拆除。张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林遭受巨大的财产损失。根据《合同法》第五十二条、《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。双方当事人签订案涉合同时，案涉房屋由于政府有关部门原因至今未办理权属证书。因此，双方签订的案涉合同违反法律的强制性规定，应当确认案涉合同无效。胡琼仙针对张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林的反诉答辩称：1.案涉房屋土地性质属于划拨，不属于《城市房地产管理法》调整范围，《契约》并非无效；2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定；双方当事人签订的《契约》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均已按合同约定履行义务，胡琼仙已依约支付了大部分购房款，张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林也履行交付房屋的义务，《契约》合法、有效；3.胡琼仙通过《契约》取得涉案房屋占有、使用、收益权利，系涉案房屋的实际拥有者，在腾空单上签字的行为也是对于居住权利的行使，无需授权也没有侵犯他人利益；4.胡琼仙未支付部分购房款系《契约》约定的成就条件未达成，因张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林存在超面积建房，不能办理全部产权证书，一直拖延办理涉案房屋的产权证书；5.张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林已将案涉房屋出卖胡琼仙并由胡琼仙居住10多年，胡琼仙系房屋实际拥有者，拆迁权益应归胡琼仙所有，拆迁补偿权益应在本案中处理。综上，要求驳回张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林的反诉请求，支持胡琼仙的本诉请求，诉讼费用由张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.对于双方当事人均提交的《契约》，双方当事人对真实性均不持异议，本院对该证据的真实性予以认定，对于《契约》的效力问题在说理部分进行阐述。2.对于双方当事人均提交的房屋腾空验收单，双方当事人对真实性均不持异议，本院对该证据的真实性予以认定，结合婚姻登记信息、有线电线信息及当事人陈述等证据，可证明胡琼仙在案涉房屋中居住至腾空。3.对于张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林提交的照片、（2019）浙0324行初207号《行政判决书》，本院认为，该组证明反映出包括案涉房屋在内的房屋被拆情况，及经法院判决认定强制拆除行为违法，但不能证明张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林主张的涉案房屋系其四人所有等待证事实。本院经审理认定事实如下：张顺来、陈建琴系夫妻关系，陈洁、黄海林系夫妻关系。张顺来、陈建琴与陈洁、黄海林分属两户，与他人联合建造坐落在永嘉县××街××路××号的房屋，并将其中四人共有的47-49号的202室套房出卖于胡琼仙。2007年5月30日，胡琼仙与张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林一方签订《契约》一份，约定张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林将坐落于永嘉县××镇××路××号××室××房，面积约壹佰壹拾伍平方连同地下室一个出卖给胡琼仙所有管业，总房价为425000元，已于2007年5月30日前付该套房定金375000元，剩余50000元待套房的产权证及国有土地权证交给胡琼仙办理转户手续或公证完毕后，再付给张顺来、陈洁。《契约》签订后，张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林将案涉房屋交付胡琼仙管业使用至今。2019年，涉案房屋被纳入永嘉县东城街道城中村改造范围，胡琼仙于同年8月30日腾空房屋。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于涉案的《契约》是否有效的问题。张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林认为案涉房屋未领取权属证书，不得转让，《契约》应属无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定属于管理性禁止性规定，并非效力性禁止性规定，故张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林据此主张涉案《契约》无效缺乏法律依据，本院不予采信。关于胡琼仙的本诉诉讼请求，双方当事人签订的《契约》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该《契约》明确了房屋坐落地点、面积、房价等，已具备房屋买卖合同的基本内容，故合法有效。双方已按《契约》约定履行合同义务，涉案房屋一直由胡琼仙管业使用至今。虽房款尚有50000元未支付，但双方约定待房屋产权证及国有土地权证交给胡琼仙办理转户手续或公证完毕后支付，而涉案房屋不具备过户条件，故胡琼仙未支付剩余50000元并不构成违约。胡琼仙要求确认该《契约》有效的诉请，应予以支持。现张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林未在本案中主张支付剩余房款，故在本案中不作处理，张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林可另案主张。鉴于前述房屋已纳入永嘉县东城街道城中村改造范围并已拆迁安置，相应的拆迁补偿权益应归胡琼仙享有。胡琼仙的该两项诉讼请求符合法律规定，应予以支持。关于张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林的反诉诉讼请求，双方当事人对于胡琼仙与张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林签订的《契约》真实性均无异议，但张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林以《契约》违反法律的强制性规定而主张无效，诉请的证据和理由均不足，不应予以支持。综上，胡琼仙的本诉诉讼请求，理由正当，本院予以支持；张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林的反诉诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告胡琼仙与被告张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林于2007年5月30日签订的《契约》有效；二、原坐落于浙江省永嘉县××街××路××号××室房屋产生的拆迁补偿权益归原告胡琼仙所有；三、驳回反诉原告张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林的诉讼请求。本案本诉案件受理费6925元，减半收取计3462.5元，由被告张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林负担；反诉案件受理费80元，减半收取计40元，由反诉原告张顺来、陈建琴、陈洁、黄海林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  虞玲玲二〇二〇年七月二十四日书记员  叶琼华永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ