广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1667号 上诉人（原审原告）：肖志唐，男，1986年10月14日出生，汉族，住广东省普宁市。 委托诉讼代理人：莫托，广东今久律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：程晫，男，1971年10月14日出生，汉族，住湖北省房县。 委托诉讼代理人：李成灿，广西振祺律师事务所律师。 上诉人肖志唐因与被上诉人程晫房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市福绵区人民法院（2019）桂0903民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖志唐上诉请求：一、变更原审判决第二、三项，撤销原审判决第四项，改判为：被上诉人支付上诉人（一）厂房占用费92131元（1865平方米×38元×1.3月）；（二）“滞纳金”93759.86元；（三）违约金264708元（月租金38元/平方米×1935平方米×12个月×30%），本项合计450598.86元。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定被上诉人擅自占用上诉人厂房面积为640平方米并以此计算被上诉人应付上诉人厂房占用费为31616元显然存在认定事实错误。上诉人已向原审法院提供相关证据证明被上诉人擅自占用其另一半厂房（1865平方米）用于堆放货物和杂物及被上诉人员工在该另一半厂房使用推车、电动车进出装货拉货的事实且被上诉人对此亦予以自认。即使如被上诉人所抗辩的占用面积仅为640平方米及占用日期为2019年5月16日至2019年6月2日，但另一半厂房作为不可分割之整体，由于被上诉人的占用行为引致另一半厂房的整体损失。故被上诉人应向上诉人计付的厂房占用费应当以厂房整体面积1865平方米计算：1865平方米×38元×1.3月=92131元。二、原审法院认为“滞纳金”按照每日3‰加收明显过高参照民间借贷利息年利率24%作为“滞纳金”计算标准显然没有法律依据。当事人约定逾期缴交租金、水电费、蒸汽费、管理费、排污费的，逾期将按照每日日3‰加收滞纳金的约定系当事人之间的真实意思表示，该约定并未超出法律规定的范围，应当予以支持。按该约定，被上诉人应向上诉人支付“滞纳金”93759.86元。三、原审法院认为当事人双方均存在违约行为，当事人双方各自主张的违约金应当抵销显然是错误的。根据双方所订立的《厂房及宿舍租赁合同》第六条、第七条的约定，上诉人以被上诉人擅自占用其另一半厂房为由要求被上诉人计付违约金完全存在合同依据和事实依据。被上诉人主张2019年6月21日及2019年6月25日两次被案外人广西天德纺织有限公司停止供应蒸汽服务，被上诉人在该期间仍未撤出其占用的上诉人另一半厂房，即使上诉人逾期向案外人缴交租金等款项继而发生如被上诉人主张的停止供应蒸汽服务的事实，鉴于被上诉人一直未停止占用上诉人另一半厂房的违约行为，上诉人亦有权通知案外人停止供应蒸汽服务，此并未与“先履行抗辩原则”相悖。再者，被上诉人亦未提供证据证明其主张的两次停止供应蒸汽服务的所谓事实及由此所造成的损失，仅凭一面之词，实不足以采信。综上，请求依法查明案件事实，依法予以改判。 程晫辩称，一审判决正确，上诉人的上诉请求没有事实依据，理由不成立，请求二审法院予以驳回。 肖志唐向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告2018年6月23日订立的《厂房及宿舍租赁合同》和2018年9月8日订立的《合同补充协议》；2.判令被告支付原告违约金人民币264708元；3.判令被告参照原租赁合同约定的租金标准支付原告房屋占有使用费（自2019年4月1日起至实际搬出之日止，暂计至2019年6月15日为177175元）；4.判令被告参照原租赁合同约定的管理费标准支付原告擅自占用房屋期间的管理费（自2019年4月1日起至实际搬出之日止，暂计至2019年6月15日为6993.75元）；5.判令被告支付原告2018年8月至2019年7月期间逾期支付租金、水电费、管理费、排污费、蒸汽费的滞纳金93759.86元；6.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：肖志唐与案外人广西天德纺织有限公司订立《厂房及宿舍租赁合同》，约定后者将坐落于玉林市福绵区樟木镇中滔环保工业园穗冠纺织有限公司A3栋3楼面积为3800平方米的厂房及宿舍9间出租给肖志唐使用。2018年6月，肖志唐将上述厂房中的1935平方米及宿舍9间转租给程晫，双方签订了《厂房及宿舍租赁合同》及《合同补充协议》。合同主要约定：租赁期限为6年，自2018年6月8日起至2024年1月1日止，2018年8月1日前为免租期；厂房每月租金以38元/平方米、宿舍每月租金500元/间计算，另收取管理费1.5元/平方米；承租方于每月5日前交付当月的租金、水电费、蒸汽费、管理费、排污费等费用，逾期则每天加收3%的滞纳金；双方必须信守合同，违反合同的任何一方应承担违约责任，按年租金的30%向对方支付违约金；造成对方经济损失的还应当赔偿对方的损失等。2019年5月16日至2019年6月24日（1.3个月），程晫未经肖志唐同意，占用了未租赁给其使用的厂房约640平方米用于存放货物。参照肖志唐与程晫对租金的约定，此期间产生的占有使用费为31616元（38元/月×640平方米×1.3个月）。2019年7月30日庭审结束后，经肖志唐与程晫核对，双方确认自2018年8月至2019年7月止，程晫每月逾期缴纳租金、水电费、蒸汽费、排污费等费用的金额及天数如下：1.2018年8月金额73122.66元逾期3天；2.2018年9月金额461728元逾期3天，金额61728元逾期2天；3.2018年10月金额391699元逾期4天；4.2018年11月金额279527.82元逾期5天；5.2018年12月金额256811.94元逾期5天；6.2019年1月金额441583.42元逾期11天；7.2019年2月金额122939元逾期21天；8.2019年3月金额150921元逾期14天；9.2019年4月金额389442.66元逾期12天，金额209442.66元逾期9天；10.2019年5月金额260071.5元逾期11天；11.2019年6月金额368270.23元逾期9天，金额68270.23元逾期7天；12.2019年7月金额359053.63元逾期7天。此期间产生的滞纳金如下（参照民间借贷利息年利率24%计算，每天为0.07%）：1.2018年8月153.56元（73122.66元×0.07%×3天）；2.2018年9月1056.05元（461728元×0.07%×3天＋61728元×0.07%×2天）；3.2018年10月1096.76元（391699元×0.07%×4天）；4.2018年11月978.35元（279527.82元×0.07%×5天）；5.2018年12月898.84元（256811.94元×0.07%×5天）；6.2019年1月3400.19元（441583.42元×0.07%×11天）；7.2019年2月1807.20元（122939元×0.07%×21天）；8.2019年3月1479.03元（150921元×0.07%×14天）；9.2019年4月4590.81元（389442.66元×0.07%×12天+209442.66元×0.07%×9天）；10.2019年5月2002.55元（260071.5元×0.07%×11天）；11.2019年6月2654.62元（368270.23元×0.07%×9天+68270.23元×0.07%×7天）；12.2019年7月1759.36元（359053.63元×0.07%×7天）。滞纳金合计21877.32元。租赁期间，由于肖志唐没有按时（每月5日前）向广西天德纺织有限公司缴纳租金，该公司于2019年3月20日、6月17日、6月23日向肖志唐发出《费用催缴通知》，并于2019年6月21日和6月25日两次停止了向涉案车间的蒸汽服务，程晫遂向该院提起诉讼，同意与肖志唐解除合同及要求肖志唐支付违约金等，该院以（2019）桂0903民初776号案进行审理。 一审法院认为，肖志唐与程晫签订的《厂房及宿舍租赁合同》及《合同补充协议》合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。但由于肖志唐未按时向其出租方广西天德纺织有限公司缴纳租金，程晫也存在同样情形，双方均有违约行为。肖志唐提出解除合同，程晫认为双方已产生矛盾，合同已无继续履行的必要，当庭表示同意解除合同，该院予以支持。根据案件具体情况，该院认为以庭审之日作为合同解除的时间为宜。合同的解除不影响违约责任的追究。关于肖志唐主张违约金的问题。根据合同的约定违约方应当向对方支付年租金的30%的违约金280908元（78030元×12月×30%），但肖志唐和程晫均未按时向出租方缴纳租金，在履行合同中都存在违约行为。为此，肖志唐和程晫均应当承担违约责任，但鉴于肖志唐在本案中主张违约金，而程晫在另案中亦主张违约金，且两项义务对等，应当予以抵消。关于程晫占用肖志唐未出租部分的厂房租金及管理费的问题。程晫擅自占用了未承租的部分厂房，乃侵权行为，不属于双方签订的合同的调整范围，故不应当向肖志唐支付管理费。但程晫侵犯肖志唐的合法权益，应当承担侵权责任赔偿损失，即应当支付占用的使用费，因双方均同意参照厂房租金的标准计算占用的使用费，该院予以支持。为此，程晫应当支付使用费31616元给肖志唐。关于程晫逾期支付租金、水电费等费用产生的滞纳金问题。程晫因未按时缴纳上述费用，根据合同的约定，应当向肖志唐支付滞纳金，但双方在合同中约定滞纳金的计算标准明显过高，不符合法律的规定，该院依法予以调整，以参照《最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中的民间借贷利息年利率24%计算较为适宜。以此计算的滞纳金为21877.32元，程晫应当予以支付。程晫提出没有逾期交付租金的抗辩，因其未能提供充分有效的证据佐证，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告肖志唐与被告程晫于2018年6月23日签订的《厂房及宿舍租赁合同》和2018年9月8日签订的《合同补充协议》；二、被告程晫支付厂房占用费31616元给原告肖志唐；三、被告程晫支付滞纳金21877.32元给原告肖志唐；四、驳回原告肖志唐的其他诉讼请求。案件受理费9666元（原告已预交），由原告肖志唐负担8713元，被告程晫负担953元。 本院二审期间，程晫提交玉林市福绵区人民法院（2019）桂0903民初776号民事判决，欲证明因租赁纠纷程晫作为原告起诉上诉人肖志唐的案件中，福绵区人民法院认定肖志唐存在违约行为，判决肖志唐在本案中所主张的违约金与（2019）桂0903民初776号案中其应向被上诉人程晫承担的违约金予以抵销。因该判决尚未生效，不作为认定本案事实的依据。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人肖志唐与被上诉人程晫签订的《厂房及宿舍租赁合同》和《合同补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，一审判决对合同的效力认定正确,本院予以确认。因双方均同意解除合同，一审判决解除合同及以庭审之日作为合同解除的时间并无不当，本院予以维持。肖志唐主张，程晫擅自占用未租用厂房的部分应按1865平方米计算占用费，因未能提供证据证明实际占用的面积及占用其中一部分后导致该半厂房整体使用功能丧失，故应承担举证不能的责任，程晫占用未承租的部分厂房属侵权行为，与本案房屋租赁合同纠纷不属同一法律关系，但为避免讼累，且双方当事人均同意参照厂房租金的约定计算占用费，一审以程晫自认的占用面积支持占用费并无不当，本院予以维持。肖志唐还主张，逾期交纳租金等各项费用的“滞纳金”应按合同约定的每日3‰加收，租赁合同约定的滞纳金,本质上属于违约金。本案合同约定每日3‰逾期滞纳金明显过高,与《合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定不相符,且出租人实际损失无法确定,故一审以欠付租金等各项费用为基数,以年利率24%的标准对违约金数额进行相应调整并无不当,本院对此予以维持。本案中，程晫的违约行为在于未按时交纳租金等各项费用，对于该违约行为其已承担逾期交纳费用的违约金，肖志唐同时主张逾期付款的滞纳金和支付年租金30%的违约金是对同一违约行为的重复主张，本院不予支持。肖志唐未向其出租方广西天德纺织有限公司缴纳租金系其与他人之间的合同关系，不能用作本案合同违约金的抵销事由，且本案中程晫未按时支付租金等费用的违约行为其已承担支付滞纳金的违约责任，不具有其他抵销情形，一审对该部分责任的认定不当，本院予以纠正。 综上所述，肖志唐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，虽然部分责任认定不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9666元（上诉人已预交），由上诉人肖志唐负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  姚 莉 二〇二〇年七月三日 书记员  欧 媛