广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5659号上诉人（原审被告）：欧阳卫，男，汉族，住广东省佛山市顺德区*****************，公民身份号码432************01X。上诉人（原审被告）：佛山市顺德区麟洲会计咨询服务部，住所地广东省佛山市顺德区***********************，统一社会信用代码914***********729W。投资人：欧阳卫。两上诉人共同委托诉讼代理人：何善彬，广东常道律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：林敬富，广东常道律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区德威物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*****************************,统一社会信用代码914***********333J。法定代表人：陈友凡。委托诉讼代理人：陈婉莹，广东沛宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：林德洪，广东沛宇律师事务所律师。上诉人欧阳卫、佛山市顺德区麟洲会计咨询服务部（以下简称麟洲会计咨询部）因与被上诉人佛山市顺德区德威物业管理有限公司（以下简称德威物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧阳卫、麟洲会计咨询部上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判：1.麟洲会计咨询部只需向德威物业公司支付2017年12月至2019年10月期间共23个月的物业服务费5724.24元；2.麟洲会计咨询部只需向德威物业服务部支付2017年12月至2019年10月期间的共23个月的车辆管理费553.82元；3.麟洲会计咨询部只需向德威物业公司支付2017年12月至2019年10月期间共23个月的物业服务公摊电费2000.77元及公摊水费512.16元；4.欧阳卫对上述三项民事责任承担补充责任；5.驳回德威物业公司的其他诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由德威物业公司承担。事实和理由:一、一审判决对双方提供的证据均予以采纳，但没有根据采纳的证据进行事实认定和判决，只是照抄了（2018）粤0606民初676号判决书的内容。欧阳卫、麟洲会计咨询部在一审中提交了《顺德区住宅物业服务收费参考标准》等证据证明德威物业公司提供的物业服务不符合一级管理服务水平的收费标准，且违反了《物业管理条例》第四十九条的规定。（2018）粤0606民初676号判决书判决欧阳卫、麟洲会计咨询部全额支付物业管理费的原因是当时没有《顺德区住宅物业服务收费参考标准》。二、根据双方签订的顺德区（前期）物业服务协议书第二条的约定及比照《顺德区住宅物业服务收费参考标准》，德威物业公司提供的物业管理服务连五级都达不到，一审法院判决按照一级物业管理服务收费标准支持德威物业公司的诉讼请求是错误的。经政府部门答复，德威物业公司申报物业管理备案为：综合管理服务三级、物业共用部分和共用设施设备维护三级，公共秩序维护三级，保洁服务二级，绿化养护四级。而双方签订的顺德区（前期）物业服务协议书则约定德威物业公司按照一级标准提供上述五项物业管理服务，故德威物业公司没有全面履行合同，不应按一级收取费用，应降低物业费的收取，至多按五级服务收取，每平方米收取1.22元/月。三、从德威物业公司在（2016）粤0606民初12814号案提交的《委托银行代收费协议书》及活期一本通可知，德威物业公司可在此扣费。所以欧阳卫、麟洲会计咨询部也没有违约，德威物业公司主张律师费没有依据。四、双方签订的顺德区（前期）物业服务协议书没有逾期利息的约定，一审法院判决按年息24%计算利息没有任何依据。五、欧阳卫是麟洲会计咨询部的投资人，麟洲会计咨询部是独立企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定，投资人只应承担补充责任。被上诉人德威物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。德威物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.欧阳卫、麟洲会计咨询部立即向德威物业公司支付2017年12月至2019年10月期间共23个月的物业服务费17829.6元及利息4279.1元（利息暂计至2019年11月30日，实际计至款项全部支付完毕之日止）；2.欧阳卫、麟洲会计咨询部立即向德威物业公司支付2017年12月至2019年10月期间共23个月的车位管理费1725元及利息414元（利息暂计至2019年11月30日，实际计至款项全部支付完毕之日止）；3.欧阳卫、麟洲会计咨询部立即向德威物业公司支付2017年12月至2019年10月期间共23个月的公摊电费2000.77元、公摊水费512.16元及利息582.29元（利息暂计至2019年11月30日，实际计至款项全部支付完毕之日止）；4.欧阳卫、麟洲会计咨询部赔偿德威物业公司律师费3000元；5.本案所有诉讼费用由欧阳卫、麟洲会计咨询部承担。一审法院查明：德威物业公司是****楼发展商选定的前期物业管理服务企业，为****楼各业主提供物业管理服务。****楼由*座主楼组成一个商住物业小区，其中1、2座主要为住宅，*座为商业办公又称为**中心。麟洲会计咨询部购买了****楼*座302、303、304三个单元和负一层69号、70号、71号三个车位。2014年9月22日，欧阳卫代表麟洲会计咨询部办理了收楼手续并与德威物业公司签订《（前期）物业服务协议》，协议约定：由德威物业公司为欧阳卫、麟洲会计咨询部提供物业管理服务，欧阳卫、麟洲会计咨询部按时支付物业服务费等费用，逾期交费按日5‰支付逾期付款违约金，追讨欠费产生的律师费等费用由欠费方承担；商铺物业服务费按建筑面积或套内面积每月每平方米3.8元计算，车位每个每月管理费25元，物业服务费不包含公共水电费用及电梯费，如拖欠德威物业公司代收代缴的水、电、燃气等费用，该费用已由德威物业公司垫付的，德威物业公司有权追讨，欧阳卫、麟洲会计咨询部应及时清偿并支付相应的违约金，违约金按相关行业规定的标准计收等。签订协议后，欧阳卫、麟洲会计咨询部按其302、303、304三个单元商铺的建筑面积每月每平方米3.8元的标准支付物业服务费、按每个每月25元支付车位管理费和公共水电分摊费用。至2016年3月初，因**中心门前市政人行道出现乱停车现象，德威物业公司以配合市政部门对人行道施工为由擅自对两边出入口设置桩柱阻止车辆进入，给麟洲会计咨询部客户的车辆进出办理业务造成不便，德威物业公司、欧阳卫、麟洲会计咨询部因此而产生矛盾，自2016年3月起欧阳卫、麟洲会计咨询部停止向德威物业公司支付物业服务费、车位管理费和公共水电分摊费等费用。至2016年6月底，德威物业公司已拆除了**中心门前人行道的围闭设施。因欧阳卫、麟洲会计咨询部自2016年3月起拖欠物业服务费等费用，德威物业公司于2018年1月8日起诉欧阳卫、麟洲会计咨询部，要求欧阳卫、麟洲会计咨询部支付至2017年11月30日前的欠费，一审法院经审查后作作出判决：“一、被告欧阳卫、佛山市顺德区麟洲会计咨询服务部应于本判决生效之日起三日内向原告佛山市顺德区德威物业管理有限公司支付2016年3月至2017年11月期间共21个月的物业服务费16279.2元、车位管理费1575元和截止2017年9月30日的公共水电分摊费1353.8元；二、驳回原告佛山市顺德区德威物业管理有限公司的其他诉讼请求。”欧阳卫、麟洲会计咨询部不服，提起上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出判决：“驳回上诉，维持原判。”之后，欧阳卫、麟洲会计咨询部仍拒不交纳2017年11月30日之后相关的费用，德威物业公司因此委托律师事务所提起本诉讼，并支付了律师费3000元。一审法院认为，德威物业公司与欧阳卫、麟洲会计咨询部签订《（前期）物业服务协议》有效。按经生效的判决确认的收费标准计算，欧阳卫、麟洲会计咨询部尚欠2017年12月至2019年10月期间共23个月的物业服务费17829.6元、车位管理费1725元、公摊电费2000.77元、公摊水费512.16元，这些费用，欧阳卫、麟洲会计咨询部应予缴纳。对于德威物业公司要求的利息及律师费。《顺德区（前期）物业管理服务协议书》约定，逾期交费按日5‰支付逾期付款违约金，追讨欠费产生的律师费等费用由欠费方承担。欧阳卫、麟洲会计咨询部在生效判决判令其应交纳相关费用后，仍拒不交纳后期的费用，显属违约，应向德威物业公司支付欠费的利息及律师费3000元。对于物业服务费及车位管理费的利息。《顺德区（前期）物业管理服务协议书》约定的违约金过高，现德威物业公司要求按处利率24%计算利息，一审法院予以支持。对于水、电公摊费，因顺德区《（前期）物业管理服务协议书》没有明确约定利息或违约金的计算标准，且德威物业公司没有举证证明德威物业公司代付这些费用的具体时间，故一审法院仅支持从立案之日起按年利率6%计算的利息，超出部分一审法院不予支持。欧阳卫、麟洲会计咨询部提供的证据不足以证明德威物业公司的服务有重大瑕疵，欧阳卫、麟洲会计咨询部拒绝交纳相关费用的辩解意见，证据不足，理由不充分，一审法院不予采纳。对于德威物业公司在提交的证据中添加打钩，涂改证据的行为，一审法院在（2018）粤0606民初676号案中已作出处理，欧阳卫、麟洲会计咨询部要求再追究德威物业公司法律责任的意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、欧阳卫、麟洲会计咨询部应于判决生效之日起三日内向德威物业公司支付2017年12月至2019年10月期间共23个月的物业服务费17829.6元及利息（利息计算方法：至2019年11月30日为4279.1元，从2019年12月1日起至付款之日止，以17829.6元为基数，按年利率24%计算）；二、欧阳卫、麟洲会计咨询部应于判决生效之日起三日内向德威物业公司支付2017年12月至2019年10月期间共23个月的车位管理费1725元及利息（利息计算方法：至2019年11月30日为414元，从2019年12月1日起至付款之日止，以1725元为基数，按年利率24%计算）；三、欧阳卫、麟洲会计咨询部应于判决生效之日起三日内向德威物业公司支付2017年12月至2019年10月期间共23个月的物业服务费公摊电费2000.77元、公摊水费512.16元及利息（利息计算方法：从2020年1月6日起至付款之日止，以2512.93元为基数，按年利率6%计算）；四、欧阳卫、麟洲会计咨询部应于判决生效之日起三日内向德威物业公司支付律师费3000元；五、驳回德威物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计279.29元（德威物业公司已预交），由德威物业公司负担29.29元，欧阳卫、麟洲会计咨询部负担250元。二审期间，欧阳卫、麟洲会计咨询部向本院提交如下证据：证据1.佛山市顺德区住房城乡建设和水利局关于欧阳卫反映事项的答复（顺住建信复[2020]152号），拟证明德威物业公司提供的物业管理服务达不到合同标准。证据2.委托银行代收费协议书（B类）、佛山市顺德区**信用社合作联社个人活期一本通，拟证明约定的扣费账户欧阳卫、麟洲会计咨询部仍在使用，德威物业公司可在此账户扣费，欧阳卫、麟洲会计咨询部并未违约。本院经核查认证如下,上述证据不足以证实欧阳卫、麟洲会计咨询部所主张的待证事实，故本院不予采信。二审期间，德威物业公司未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系欧阳卫、麟洲会计咨询部应向德威物业公司支付的物业服务费、车位管理费、公摊电费、公摊水费以及相应利息之具体数额的确定；欧阳卫、麟洲会计咨询部应否向德威物业公司支付律师费3000元。双方当事人所签订之前期物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面、切实的履行合同义务。因物业服务具有公共性，收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必须的费用，个别业主拒交或少交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体的服务质量及水平。具体到本案中，根据一审法院查明的事实，欧阳卫、麟洲会计咨询部自2016年3月起即拖欠物业服务费等费用，德威物业公司于2018年1月8日起诉欧阳卫、麟洲会计咨询部，一、二审法院经审理后依法作出民事判决书，判令欧阳卫、麟洲会计咨询部支付拖欠的物业服务费、车位管理费等费用。现欧阳卫、麟洲会计咨询部在上述民事判决书作出生效后仍然拖欠2017年11月30日之后的相关费用，一审法院依据前述生效判决书所依据的收费标准，认定欧阳卫、麟洲会计咨询部需向德威物业公司支付尚欠的物业服务费、车位管理费、公摊电费、水费等费用处理正确，本院予以维持。对于物业服务费及车位管理费的利息，因案涉合同约定的违约金计算标准过高，一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金的计算标准按照年利率的24%计算妥当，本院予以维持。对于水、电公摊费，因案涉合同没有明确约定利息或者违约金的计算方式，一审法院根据本案实际酌定从立案之日起按年利率6%计算利息并无不妥，本院予以维持。至于律师费的问题，因欧阳卫、麟洲会计咨询部未依约支付物业管理服务费等各项费用，其行为构成违约，依照合同之约定，其应向德威物业公司支付律师费3000元。在此，值得说明的是，欧阳卫、麟洲会计咨询部提供的证据虽不足以证明德威物业公司的服务存在重大问题，但其在物业服务过程中确实存在一定程度的瑕疵，德威物业公司作为案涉小区的物业服务公司，理应严格按照合同约定的物业服务项目、内容及物业服务标准，提供质价相符的物业服务，并努力提高物业服务管理水平，尽可能最大程度的满足业主需求，提升业主对物业服务的满意程度，以此减少双方矛盾及纠纷的产生。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。欧阳卫、麟洲会计咨询部的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206.91元，由上诉人欧阳卫、佛山市顺德区麟洲会计咨询服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年七月二十日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽