广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初2214号原告：霍晓君，女，1985年11月2日出生，澳门身份证件号码1408878（5）。委托诉讼代理人：邹燕华，广东葵成律师事务所律师。被告：郑镇海，男，汉族，1985年6月10日出生，住址：江门市新会区***********，公民身份号码440************010。委托诉讼代理人：冼满庆，广东信宇律师事务所律师。被告：梁均源，男，汉族1985年9月20日出生，住址：江门市新会区会城汇泗里**504，公民身份号码440************015。委托诉讼代理人：李小钿，国信信扬（江门）律师事务所律师。原告霍晓君诉被告郑镇海、梁均源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍晓君的委托诉讼代理人邹燕华，被告郑镇海的委托诉讼代理人冼满庆，被告梁均源及其委托诉讼代理人李小钿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告霍晓君向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告郑镇海签订的2013年9月9日签订的租赁合同，由被告郑镇海、被告梁均源立即腾空搬离涉案房产江门市新会区************、209、210、211、212、213、214；被告郑镇海、被告梁均源结清水费4146.33元、电费，具体电费数额不清楚，因为由江门市新会区心怡悦景海鲜餐饮服务有限公司持有电费缴费卡，结清后，被告郑镇海以及梁均源将涉案房产建筑面积794.4平方米返还给原告；2、被告郑镇海、梁均源向原告支付租赁期间拖欠的租金，暂计至2020年3月20日113467元，从2020年3月20日开始按每月15373元向原告支付租金。2020年12月20日起至2021年12月20日按每月16910元向原告支付租金，计算至被告郑镇海、梁均源返还租赁物之日止；3、判令被告梁均源、郑镇海向原告支付2018年、2019年相关房产税15987.60元；4、判令原告没收被告郑镇海租房押金21000元；5、本案诉讼费由梁均源、郑镇海承担。事实和理由：原告与被告郑镇海于2013年9月9日签订一份《租赁合同》，约定由原告将江门市新会区************、209、210、211、212、213、214（建筑面积共794.4平方米）租给被告使用，租赁期限：从2013年12月20日起至2021年12月20日止。租金：从2013年12月20日起至2016年12月30日每月租金人民币10500元，第四年开始每年递增10%。即：从2016年12月20日起至2017年12月20日每月租金人民币11550元，从2017年12月20日起至2018年12月20日每月租金人民币12705元，从2018年12月20日起至2019年12月20日每月租金人民币13975元，从2019年12月20日起至2020年12月20日每月租金人民币15373元，从2020年12月20日起至2021年12月20日每月租金人民币16910元。合同签订后，被告交付21000元作为租房押金（保证金），且合同第十二条第三点约定“被告拖欠两个月租金以上，原告有权收回出租铺位及没收保证金不给于被告任何补偿。”。《租赁合同》签订后，原告按照合同约定将租赁物交付给被告郑镇海使用，由被告郑镇海用于注册经营新会区会城泰庆港式海鲜火锅店，后用于注册经营江门市新会区心怡悦景海鲜餐饮服务有限公司至今。2013年12月至2019年11月期间，被告虽没有按照合同约定足额按时支付租金给原告，但经原告催促也会支付一定数额的款项到合同约定的收租账号。自2019年11月20日起被告拒绝支付租金给原告，原告多次催讨不果，遂提起本案诉讼。被告郑镇海辩称：对原告提出的拖欠租金的数额有异议，应结合各方在庭审中提供的证据进一步核实，另外因租赁期间发生新冠疫情，因不可归责于被告的原因导致情势发生重大变化，我方认为对2020年1月至2月租金数额应适当减免。被告梁均源辩称：对于原告第一项诉讼请求中租金金额有异议，根据我方于2020年6月24日提供的证据相应支付记录可以看出，我方通过支付宝转账向原告母亲在2019年9月30日分两笔支付租金：9990元，3985元，相应支付的租金应在原告诉请中予以扣减。同时，根据原告提供的证据显示从2018年7月3日被告未付金额为7683元，该金额实际为梁均源对承租铺位的漏水位置维修费。被告梁均源进行支付后，在相应租金予以抵消。也从江门市新会区心怡悦景海鲜餐饮服务有限公司所提供的证据3中有关微信聊天记录中可以看出涉案铺位有漏水以及其他需要维修的情况，该欠租表中2018.8.31显示的未付金额6800元同理也属于上述漏水维修费，也应在租金中予以扣减。2、针对原告诉请2020年1月至2月的租金，我方认为因为租赁期间发生新冠疫情，因不可归责于被告的原因导致情势发生重大变化，我方认为根据合同法以及公平原则予以扣减。3、由于新冠疫情影响，郑镇海、江门市新会区心怡悦景海鲜餐饮服务有限公司的实际经营者以及梁均源均多次通过微信或者电话向原告表示不予承租相应的铺位，但由于新冠疫情影响，原告本人一直居住于澳门，三被告无法向原告退还铺位钥匙以及进行相应的交接，同时，负责原告铺位租赁事项的管理人即原告四姨丈也没有与三被告有充分的沟通导致无法进行铺位退租手续，被告梁均源认为三被告在退租事项中由于不可抗力，不存在过错，也已经充分向原告告知退租意愿，因此自2020年3月20日后，三被告不应当向原告支付相应的租金，请法院依法驳回原告诉讼请求。4、关于原告诉请要求补缴2018年至2019年房屋租赁税情况，结合我方提交的支付明细，我方于2018年6月11日向原告四姨丈微信转账5746.80元，该金额用于支付2019年租赁税，而2018年所产生的10370.40元租赁税由于时间久远，被告梁均源印象中是接到需要缴纳租赁税通知后，到税务部门现金交付的。请求法院查明该项税款是否已经缴纳。5、针对租赁税的事项，原告在第一次庭审中增加诉讼请求，若如原告所称是原告交纳租赁税的话，原告应提供相应证据予以证明其缴纳了租赁税。同时，若三被告拖欠如此长时间的租赁税，根据实际情况，若三被告没有支付租赁税，三被告不可能继续经营至今。6、根据原告所提交的欠租表显示，2019年4月1日至2019年12月13日，三被告均已经按月足额支付完毕租金，那么对应的2017年3月1日至2019年3月2日原告列表中被告未付的租金数额，原告直至本次庭审中才要求三被告补交，显然不符合交易习惯，梁均源认为在实际支付租金过程中，原告已默认被告每月实际向原告支付的租金数额属于对原租赁合同约定租金的实际确认。本院经审理认定事实如下：2013年9月9日，原告与被告郑镇海签订《租赁合同》，双方约定：原告将建筑面积为794.40平方米位于江门市新会区************的商铺出租给被告郑镇海，租赁期限自2013年12月20日起至2021年12月20日止，租金按时间分段计算：从2013年12月20日起至2016年12月30日每月租金人民币10500元，第四年开始每年递增10%。即：从2016年12月20日起至2017年12月20日每月租金人民币11550元，从2017年12月20日起至2018年12月20日每月租金人民币12705元，从2018年12月20日起至2019年12月20日每月租金人民币13975元，从2019年12月20日起至2020年12月20日每月租金人民币15373元，从2020年12月20日起至2021年12月20日每月租金人民币16910元。每月5日前支付租金给原告，转账到原告指定中国建设银行账号3123********0084923，户名为刘有女。每月水费、电费、电视天线费、税项以及房产税，由被告郑镇海负责。另外，被告郑镇海需向原告支付21000元作为租房押金。若被告郑镇海拖欠2个月租金以上，原告有权收回出租铺位及没收保证金。原告在2020年4月27日起诉时，将江门市新会区心怡悦景海鲜餐饮服务有限公司列为被告，在本案审理过程中，江门市新会区心怡悦景海鲜餐饮服务有限公司已经注销。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告郑镇海在平等、自愿的基础上进行的租赁行为，是双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。原告与被告郑镇海均确认租赁合同签订后，涉案的房产并没有转租给其他人，故此涉案的房产因用于经营饮食业而成立的主体及主体的变更、主体内部股东的变更，由谁向原告支付租金等等，均没有影响涉案房的承租方为被告郑镇海的事实。被告郑镇海作为承租方应按租赁合同的约定支付租金及其他相关费用，被告拖欠租金及其他费用，已构成违约，原告请求解除与被告郑镇海之间租赁合同及要求被告郑镇海清偿费用，合法有理，本院予以支持。因被告梁均源并非租赁合同的承租人，原告请求被告梁均源支付租金和相应费用，理据不充分，本院不予支持。一、有关租赁合同的解除问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告诉请解除与被告郑镇海之间的租赁合同，理由充分，本院予以支持。被告郑镇海于2020年5月8日收到本案的应诉材料后没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，故此本院认定原告与被告郑镇海于2013年9月9日签订的《租赁合同》于2020年5月8日解除。二、对于拖欠租金数额及税费、其他费用的认定。原告诉请截止2020年3月20日，被告方拖欠租金113467元，被告方认为其于2019年9月30日通过支付宝转账给刘有女的13975元（9990元+3985元）用于交纳租金，原告确认收到该款，故此被告郑镇海至2020年3月20日止仍欠原告租金99492元。对于被告方主张2020年1月、2月受新冠肺炎疫情影响严重，原告应减免该部分租金，原告没有同意，本院对被告方的主张不予支持。被告方主张2018年7月和8月的租金，因涉案铺位漏水的原因，其垫付了维修费用，原告方同意以维修费冲抵部分租金14483元（7683元+6800元），被告方针对其主张没有举证证明，原告对此又不予确认，故此被告方应承担不利的法律后果，本院对其辩解不予采纳。双方的合同于2020年5月8日解除后，因被告方仍没有腾退租赁的房产给原告，故此被告郑镇海应从2020年3月21日起至其实际腾退之日止按合同的约定向原告支付租金（其中2020年12月20日前按每月15373元的标准支付，2020年12月21日后按每月16910元的标准支付）。对于原告诉请的水费4146.33元，原告能提供相关的水费单证明其已垫付的该费用，原告请求被告郑镇海返还水费有理，本院予以支持。对于原告请求的电费，因原告并没有证据证明被告方有拖欠电费，原告也没有垫付电费，故此本院对原告该诉请不予支持。对于原告诉请的房产税，原告提供了相关房产税发票证明其已缴纳房产税，故此原告据此按合同的约定请求被告郑镇海返还房产税15987.60元，理由充分，本院予以支持。被告方抗辩认为于2018年6月11日通过微信转账给被告方署名为“霍四姨丈”的5746.80元是用于支付2018年的税款，原告否认收到该款，因该账户并非租赁合同约定的收款账户，被告方也没有证据证明原告委托该人收取费用，故此本院对被告方该主张不予采纳。三、对于原告诉请的没收押金问题，因被告梁镇海拖欠租金，原告按照租赁合同的约定，请求没收押金21000元，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告与被告郑镇海之间的《租赁合同》解除后，被告郑镇海应将涉案的位于江门市新会区会城东庆南路10号121、209、210、211、212、213、214房产（合共794.4平方米）腾退给原告。综上所述，判决如下：一、确认原告霍晓君与被告郑镇海于2013年9月9日签订的《租赁合同》于2020年5月8日解除；二、被告郑镇海应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告霍晓君支付租金（其中计算至2020年3月20日止的租金为99492元；从2020年3月21日起至其实际腾退之日止按合同的约定向原告霍晓君支付，其中2020年12月20日前按每月15373元的标准支付，2020年12月21日后按每月16910元的标准支付）；三、被告郑镇海应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告霍晓君返还水费4146.33元、房产税15987.60元；四、被告郑镇海支付的押金21000元归原告霍晓君所有；五、被告郑镇海应于本判决发生法律效力之日起二十日内将位于江门市新会区会城东庆南路******房产（合共794.4平方米）给原告霍晓君；六、驳回原告霍晓君的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取4218.08元（原告已预交），由被告郑镇海负担。原告霍晓君已预交的4218.08元诉讼费，由本院退回4218.08给原告，被告郑镇海应向本院补缴一审案件诉讼费4218.08元。如不服本判决，原告霍晓君在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告郑镇海、梁均源可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 李锦玲二〇二〇年七月二十七日法官助理 劳帼坤书 记 员 赵振威