江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初7123号 原告：徐熙然，男，1990年7月7日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住所地在南京市。 委托诉讼代理人：陈永剑，北京市中银（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾炜路，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。 被告：南京临江御景房地产开发有限公司，住所地在南京市。 法定代表人：杨浩。 委托诉讼代理人：黄莉。 被告：恒大地产集团有限公司，住所地深圳市。 法定代表人：甄立涛。 委托诉讼代理人：黄莉。 原告徐熙然与被告南京临江御景房地产开发有限公司（以下简称临江御景房地产公司）、被告恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐熙然及委托诉讼代理人陈永剑、贾炜路，被告临江御景房地产公司及被告恒大地产公司共同委托诉讼代理人黄莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐熙然向本院提出诉讼请求：1.判令被告临江御景房地产公司向原告赔偿涉案房屋所在小区容积率以及绿化率不达宣传标准的损失50000元；2.判令被告临江御景房地产公司向原告赔偿涉案房屋约定装修造价与实际装修造价的差价10000元；3.判令被告恒大地产公司对前两项诉讼请求承担连带赔偿责任；4.诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年9月8日，原、被告双方签订了一份《商品房预售合同》，约定原告购买被告临江御景房地产公司开发建设的鼓楼区恒景滨江城19幢1单元2202室房屋。被告临江御景房地产公司宣称涉案房屋的装修价格标准为5000元每平方米，容积率为7.1，绿化率为30%。房屋交付后原告发现小区的容积率、绿化率以及实际装修费用不达宣传时的标准，故被告临江御景公司应予赔偿。因被告临江御景房地产公司在进行宣传时使用了被告恒大地产公司的字号，两者之间有直接的利害关系，故被告恒大地产公司应对被告临江御景房地产公司的赔偿承担连带责任。综上，为维护原告的合法权利，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告临江御景房地产公司辩称：首先，原告对目前小区的容积率、绿化率存在误解，被告临江御景房地产公司报备的容积率、绿化率是针对整个项目即三期共计15幢房屋整体规划的指标，目前交付的仅有4幢房屋，无法从该4幢房屋的容积率及绿化率判断被告交付的房屋是否符合报备方案中的标准，且涉案房屋所属的地块工程符合规划许可要求，已经取得了建设工程规划核实合格书，原告请求被告赔偿绿化率、容积率不达标的损失50000元，无事实和法律依据。其次，双方签订的《商品房预售合同》并未单列毛坯住宅单价和装修单价，合同附件也未约定装修价格，被告销售的是精装修房屋，装修附着于房屋之上，两者不可分，不能将装修价值分立单独进行评定，价格申报表中所载明的5000元/平方米，是被告在做商品房预售登记时根据物价局的要求所做的价格申报，房屋的销售价格只有一个销售均价，并无装修单价，该价格是物价局作出的限价，是销售价，而非造价，不等同于成本，原告请求对装修造价进行评估，并根据评估价格主张被告赔偿差价损失，无事实和法律依据。综上，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告恒大地产公司辩称：本案的合同相对方系临江御景房地产公司，恒大地产公司并非合同相对人，不应作为本案被告，故请求驳回原告对被告恒大地产公司的起诉。 本院经审理查明如下事实:临江御景房地产公司与恒大地产公司之间具有一定的关联关系，恒大地产集团南京置业有限公司系其股东。临江御景房地产公司取得了宁鼓国用（2016）第02470号、02471号、02472号和02473号国有土地使用权，用以建设恒景滨江城项目，该项目的核准决定书文号为鼓发改发【2015】391号，用地总面积为64020.2平方米，拟建设的总建筑面积为627451平方米，并取得了两个建设工程规划许可证，证号分别为“建字第320106201610276号”和“建字第320106201610277号”。其中，建字第320106201610277号建设工程规划许可证许可建设的地块为“江边路一号地块（NO.2010G32）08-16地块（18幢、19幢），许可建设的总面积为61659平方米。南京城市建设档案馆备案的该地块的工程设计方案中的经济技术指标处显示，该地块的容积率为9，绿化率为20.06%。临江御景房地产公司在销售上述房屋时制作的销售广告使用了“恒大滨江”的字样。 临江御景房地产公司向房产部门报送的《南京市商品房预售方案》载明的容积率为7.1，绿化率为22.03%，项目拟分三期开发建设，第一期为1幢、2幢、10幢、11幢、13幢、14幢、18幢、19幢及一期和二期地下车库项目，二期建设3-9幢、12幢、17幢，三期建设15幢、16幢和三期地下车库，该三期房屋的总建筑面积相加后为627384平方米。第一期项目中，18幢、19幢中的酒店式公寓的建筑面积为61659平方米，拟销售均价为34900元/平方米，商业的毛坯房拟销售单价为10万元/平方米。2016年8月4日，临江御景房地产公司向南京市鼓楼区物价局报送的《南京市商品住房申报价格表》载明18幢、19幢的均价为34900元/平方米，其中装修单价5000元/平方米。临江御景房地产公司在房屋销售现场公示的商品售房价目表中载明：“坐落位置为鼓楼区江边路1号地块（08-23号地块），核准文号为鼓发改发【2015】391号，容积率7.1，绿地率22%，第三方机构装修评估整体均价5000元/㎡”。 2016年9月8日，徐熙然与临江御景房地产公司签订一份《南京市商品房预售合同》，约定购买该公司开发的恒景滨江城19幢1单元2202室房屋（精装修房），房屋单价为35094.38元/平方米，总价1711553元，房屋套内的装饰装修款单价记载为空白，商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，被告应采取补救措施使其达到附件4约定标准，原告不得以被告交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。双方在合同附件中约定了装修交楼标准：一、室内装修：1.门：入户门：豪华装甲入户门，配高级精美入户门锁，厨、厕、房门采用高级实木复合门及门套，配高级门锁及五金件。出阳台门：高级铝合金门或入户门。2.窗：采用高级玻璃铝合金窗，铝合金防护栏杆。3.客厅、卧室：天花：高级乳胶漆，局部天花吊顶。地面：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级抛釉砖。墙身：高级墙纸，局部木饰面豪华造型……注：1.发展商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项；2.业主一律不得更改剪力墙及厨、厕的间墙。双方另就其他事项做了约定。 双方在签署上述合同的同时，还签署了补充协议，该补充协议第九条载明，所有广告宣传内容与本合同不一致，以本合同及附件为准，双方的口头内容不构成合同内容等。 2019年5月，徐熙然在接收案涉房屋后认为容积率和绿地率均达不到预售方案中所载明的标准，且装修标准达不到每平方米5000元，遂到南京市规划局了解情况，南京市、19幢有单独的容积率和绿化率，分别为9%和20.06%。 上述事实，有原、被告双方提供的证据以及本院调取的建设工程规划许可证、图纸等在卷予以佐证，本院予以认定。庭审中，临江御景房地产公司为证明其建设的房屋合格，向本院提供了一份《建设工程规划核实合格书》和一份《建筑工程竣工验收备案表》以及一组工地收货单，该合格书载明南京市.2010G32）08-16地块（18幢、19幢及地下室）进行了规划核实，经查验该工程符合规划许可要求。《建筑工程竣工验收备案表》载明上述工程于2018年12月28日由建设单位组织竣工验收合格。工地收货单载明了临江御景房地产公司收取的货物种类和数量。徐熙然对上述证据的真实性不予确认，并称即使该证据真实，亦与其诉讼请求无关，因其请求系针对临江御景房地产公司建设的房屋不符合当初宣传的容积率、绿化率和装修价格标准而提出的。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者其提供的证据不能证明自己的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 一、关于临江御景房地产公司是否应对绿化率和容积率未达预售方案所载明的标准而赔偿损失的问题 首先，从徐熙然提供的《南京市商品房预售方案》所载明的总建筑面积和建设工程规划许可证来看，该预售方案系对恒景滨江城整个项目的预售方案，而非对18幢、19幢房屋的预售方案，因此该预售方案中所载明的容积率和绿化率应理解为整个项目的容积率和绿化率，而非18幢、19幢房屋的容积率和绿化率。其次，从本院调取的建设工程规划许可证和设计方案来看，18幢、19幢房屋系在江边路一号地块（NO.2010G32）08-16地块上建设的，该地块取得的建设工程规划许可证是建字第320106201610277号，该地块的建设工程设计方案载明的容积率为9，绿化率为20.06%，故18幢、19幢房屋的容积率为9，绿化率为20.06%。但是，因该地块的建设工程规划许可证载明的建筑的面积仅为61659平方米，而非《南京市商品房预售方案》中所载明的627451平方米，故《南京市商品房预售方案》中所载明的容积率7.1和绿化率22%不应被认定为系18幢、19幢房屋的容积率和绿化率，而应被认定为整个项目的容积率和绿化率。再次，本案所涉项目销售现场的《商品住房价目表》虽载明容积率为7.1，绿地率22%，但根据该价目表所载明的地块和核准文号，可以看出该表所在载明的7.1的容积率和22%的绿化率系对整个项目的描述，而非对18幢、19幢房屋的绿化率和容积率的表述，因此徐熙然以18幢、19幢房屋的容积率高于7.1，且绿地率低于22%为由，主张临江御景房地产公司向其赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于临江御景房地产公司是否应对装修造价未达5000元/平方米而赔偿损失的问题 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。原告与被告临江御景公司签订商品房预售合同，购买其开发建设的案涉房屋，就房屋价款等方面进行了约定，双方之间存在合法有效的房屋买卖关系。原告购买的为精装修房，被告临江御景公司向房产部门报备的房屋销售价格中包括了装修价格，该装修价格同时也在被告临江御景公司的销售现场予以公示，该内容虽未载入双方所签订的商品房预售合同中，也应为合同的有效内容。被告临江御景公司向房产部门报备的内容为“装修单价5000”，在销售现场公示的为“第三方机构装修评估整体均价5000元/㎡”，两者均明确为所售房屋的装修报价，并非装修的实际成本，原告在已知该报价的情况下与被告签订预售合同，可视为对该报价的认可。原告与被告临江御景公司并未约定案涉房屋的装修成本为每平方米5000元，仅就案涉房屋的装修项目及用材标准等方面进行了约定，因此被告临江御景公司按双方上述约定内容进行了装修即为履行了合同约定的房屋装修义务，原告认为被告临江御景公司公示及报备的数额为装修成本价，并以此作为主张诉讼请求的基础产生了认识错误。原告在诉讼中未能提供证据证明被告的装修行为在施工项目及选用装修材料品牌标准以及施工质量方面存在违约之处，因此不能确定被告临江御景公司在案涉房屋的装修方面存在违约情形。原告认为合同附件中约定的装修选材（价格）不明确，要求对装修造价进行鉴定，由于该内容系双方自行达成，并不能归责于被告，原告所提鉴定申请与本案所主张的诉讼请求之间缺乏关联性，本院不予准许。综上，原告主张被告临江御景房地产公司向其赔偿装修差价损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于恒大地产公司应否承担责任的问题 被告临江御景房地产公司在宣传时虽然使用了“恒大”的字样，但恒大地产公司并非案涉房屋的开发商，亦未与临江御景房地产公司联合共同开发建设本案所涉房屋，且未与徐熙然签订商品房预售合同，故徐熙然要求恒大地产公司承担共同赔偿责任，无事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告徐熙然的诉讼请求。 案件受理费1300元，由原告徐熙然负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 长  孙晋辉 人民陪审员  杨 玥 人民陪审员  巫 勇 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  赵晶晶