文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初4895号原告：蔡佳苡，女，汉族，1979年6月27日出生，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨玮，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路**，统一社会信用代码91500108203166940T。诉讼代表人：重庆学苑律师事务所，破产管理人。委托诉讼代理人：张鹏，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊港渝，重庆学苑律师事务所实习律师。第三人：中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行，营业场所重庆市南岸区江南大道21号，统一社会信用代码91500108903192998J。负责人：江再建，该行行长。委托诉讼代理人：高燕，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宇，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。原告蔡佳苡与被告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）、第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称南岸支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序于2019年3月21日公开开庭进行了审理，原告蔡佳苡及其委托诉讼代理人郭浩、杨雨玮，被告金阳公司的原委托诉讼代理人冯静辉，第三人南岸支行的委托诉讼代理人高燕、何宇到庭参加诉讼。本案于2020年3月16日公开开庭进行了审理，原告蔡佳苡的委托诉讼代理人郭浩，第三人南岸支行的委托诉讼代理人何宇到庭参加诉讼，被告金阳公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。因重庆市南岸区人民法院裁定受理被告金阳公司的破产重整申请，本院于2020年3月26日依法裁定本案中止审理。在破产管理人接管金阳公司的财产后，本案于2020年6月10日公开开庭进行了审理，原告蔡佳苡的委托诉讼代理人杨雨玮，被告金阳公司的委托诉讼代理人张鹏、熊港渝，第三人南岸支行的委托诉讼代理人高燕、何宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡佳苡向本院提出诉讼请求：1、判令被告金阳公司以及第三人将沙坪坝区某号房屋的抵押登记予以注销；2、判令被告重庆金阳房地产开发有限公司立即协助原告将“金阳·易诚国际项目”房屋的产权过户至原告名下。3、判决确认被告重庆金阳房地产开发有限公司应向原告支付2017年2月16日至2017年7月22日期间因逾期签订重庆市商品房买卖合同及办理网签备案的赔偿金，该赔偿金以购房款本金1546111元为基数，自2017年2月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至2017年7月22日止。4、判决确认被告重庆金阳房地产开发有限公司应向原告支付逾期办证违约金，该违约金以购房款本金1546111元为基数，自2017年7月23日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算至涉案房屋产权过户至原告名下之日止。5、判决确认原告已产生的律师费10000元应由被告重庆金阳房地产开发有限公司承担。6、本案诉讼费、保全费由被告重庆金阳房地产开发有限公司承担。事实和理由：被告金阳公司系“金阳·易诚国际项目”的开发商单位，对外公开销售“金阳·易诚国际项目”房屋。2016年5月，被告金阳公司销售人员向原告推荐案涉房屋，并在其销售现场详细地向原告介绍了案涉房屋的具体价格、面积等信息，同时告知原告案涉房屋设立有抵押，抵押权人为本案第三人南岸支行，但抵押权人南岸支行已同意被告金阳公司公开销售房屋，并且在现场公示了第三人南岸支行同意被告金阳公司公开销售房屋的函，还承诺不会对涉案房屋交付及过户产生不利影响。其后，原告与被告金阳公司于2016年5月21日签订了《金阳·易诚国际认购书》，协议主要约定：原告认购的案涉房屋折后总价为1446111元，建筑面积为29.71平方米，原告应在签订认购书当日支付定金200000元，剩余房款1246111元于2016年5月30日前付清，被告金阳公司应在房款付清后180个工作日内与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，若逾期办理的，则应以原告已付房款金额为基数，每日按照人民银行同期贷款利率标准向原告支付赔偿金。上述认购协议签订后，原告按照认购协议约定付清了全部购房价款，被告向原告出具了付清房款的《购房证明》，但被告金阳公司却未按时与原告签订《重庆市商品房买卖合同》。为此，原被告双方又于2017年6月13日签订《补充协议》，再次明确原告已于2016年5月30日支付房款人民币1546111元，协议约定：1、被告金阳公司应于2017年7月9日前完成解押、2017年7月22日与原告正式签订网签合同并完成备案登记、2017年7月27日将案涉房屋产权过户至原告名下；2、由于被告金阳公司未在认购书承诺的180个工作内与原告签订《重庆市商品房买卖合同》及办理网签，构成违约，应从2017年2月16日起至2017年7月22日止，以购房总价款为基数，按照人民银行同期贷款利率标准，向原告支付赔偿金；3、若被告金阳公司未履行本协议约定义务，从2017年7月23日起以已付购房款为基数，按照人民银行同期贷款利率的四倍标准向原告支付违约金；4、原告为维护权益所产生的诉讼费、保全费律师费等费用由被告金阳公司承担。现被告金阳公司仍未将案涉房屋从第三人南岸支行处办理解押，亦未将房屋产权过户至原告名下，严重损害了原告的合法权益，原告因此提起诉讼，望判如所请。被告金阳公司辩称，1、对原告要求过户的请求无异议，但是被告金阳公司资金困难暂时无法偿还第三人债权，因此无法办理解押手续。2、关于要求被告与第三人办理注销抵押登记的要求，被告认为是不合理的，因为在签订认购书时已向原告明确告知该房屋属于抵押房，同时在第三人出具的同意销售函中也明确表示不能侵害第三人的抵押权。3、关于第三项诉讼请求，虽然双方约定的名义为赔偿金，但实际是违约金。理由是没有具体衡量原告的具体损失。4、关于第四项诉讼请求，签订认购书后，原告付清全部房款后，该房屋即交付原告。原告一直收取租金至今。虽然约定了四倍的银行同期贷款利率，但是从计算的最终金额看，合同约定的违约金总额过高，金阳公司在短时间内履行协议的可能性不高，存在继续计算违约金的状况，希望法庭予以调整。5、对关于律师费的诉请，律师费是损失，违约金足以弥补损失，因此，不认可原告的该部分诉讼请求。第三人南岸支行述称：1、根据合同相对性原则，南岸支行并非认购协议及补充协议的相对方，不受合同约束，原告提出的诉讼请求与南岸支行无关，原告无权要求南岸支行办理注销抵押权手续。2、南岸支行对涉案房屋享有的抵押权符合合同约定及法律规定，并已依法登记公示，抵押权合法有效并具有对抗的效力。3、南岸支行基于主管部门对于被告公司办理商品房预售的需要，配合出具同意销售的函，是出于对登记抵押权存续的信赖，该出具函件行为本身并不具有放弃抵押权的意思表示。4、南岸支行出具的同意销售函的内容，也不具有同意放弃抵押权的意思表示。南岸支行对借款合同项下的全部抵押物享有整体的不可随意分割的抵押权。且南岸支行也以实际行为表示并未放弃对涉案房屋的抵押权。5、抵押权的设立注销，均需办理登记，且需有效的公示才能发生物权效力，南岸支行出具的同意销售函不具有使物权变动的效力。6、南岸支行对被告公司的主债权未受清偿，抵押权并未消灭。7、南岸支行对本案涉案房屋不能办理过户没有过错，原告明知涉案房屋设有抵押权仍然购买，应自行承担法律风险。8、第三人认为该认购书及补充协议并不是商品房买卖合同，因为认购书中明确约定了需另行签订商品房买卖合同，且原告的诉讼请求中也提出了要求被告逾期签订商品房买卖合同的违约责任，正说明原被告并未签订正式的商品房买卖合同。本院经审理查明，被告金阳公司系重庆市沙坪坝区凤天大道金阳·易诚国际一期、二期的开发商。2013年6月，被告金阳公司向第三人南岸支行借款1亿元，双方签订了抵押合同，将登记在被告名下的重庆市沙坪坝区凤天大道金阳·易诚国际一期、二期房屋设立抵押，作为被告还款担保，并办理了抵押登记。2016年3月22日，第三人南岸支行向被告金阳公司出具《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》，该函载明：贵公司开发的位于沙坪坝区的金阳易诚国际一期项目已经取得证号为104房地证2010字第115170号、104房地证2009字第508423号、104房地证2009字第503426号、104房地证2010字第09207号、104房地证2013字第53289号、104房地证2010字第116450号的房地产权证，于2016年3与2日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，不动产登记证号：渝（2016）沙坪坝不动产证明第000120683号、抵押登记业务编码：201602261040426号。及位于沙坪坝区凤天大道49号的金阳易诚国际二期项目已经取得证号为104房地证2011字第149096号、104房地证2011字第149216号的房地产权证，于2013年6月18日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201306171040381号。及位于沙坪坝区凤天大道49的金阳·易诚国际二期项目已经取得证号为104房地证2011字第149824号房地产权证，于2013年6月25日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：2013062510402624号。及位于沙坪坝区凤天大道29号的金阳·易诚国际一期项目已经取得证号为104房地证2009字第505973号、104房地证2009字第505968号的房地产权证，于2014年1月13日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押，抵押合同号：201401101040545号。现我行知晓并同意贵公司进行以上产权证下抵押给本行的房屋销售，并按照我行与贵公司约定的程序办理相关手续，上述房产的销售行为，不得侵害或削弱我行抵押权，不得阻碍我行抵押权的实现。2016年5月21日，被告金阳公司（甲方）与原告蔡佳苡（乙方）签订了《金阳·易诚国际认购书》。双方在该认购书中约定：乙方认购金阳易诚国际项目，该物业自编号为3-13，建筑面积29.71平方米，该物业公布销售总价1722222元。甲、乙双方一致同意，乙方认购本物业时，一次性付款享受折扣，折后成交价合计1446111元。上述物业已由甲方委托的重庆锡沐商业有限公司代为出租，乙方对上述租赁情况以及房屋现状完全知晓，现租赁商家为“茜施尔”，月租金为7895.66元，现租赁合同期限为2016年5月1日至2017年4月30日。本《认购书》签订同时，乙方须支付定金200000元，剩余房款1246111元于2016年5月30日补齐，逾期未缴齐定金及房款，甲方有权没收定金，将该房屋另行出售。乙方须于本认购书签订后付完全款之日起180个工作日内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，同时按《买卖合同》的约定缴纳相关费用。乙方已知晓认购物业尚处于抵押状态，甲方对外销售已经取得抵押权人同意，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。违约责任：如乙方在本认购书约定的期限或者甲方通知的时间内不与甲方签订买卖合同的，视为乙方违约，乙方认购的物业将不再保留，同时甲方有权将该物业另行出售，并无须通知乙方，同时乙方应当按照房屋总价款的10%向甲方支付违约金，乙方已收取商户的租金及保证金，需全额退还给甲方。如甲方在认购书约定的期限内不与乙方签订买卖合同的，甲方以乙方已付金额为基数每日按照人民银行同期贷款利率向乙方支付赔偿金。认购书签订当日，原告向被告支付购房定金200000元，被告出具收据一份。2016年5月30日，原告通过POS机刷卡等方式向被告金阳公司或被告金阳公司指定的账户支付了剩余房款1246111元。当日，原告还向重庆北联置业顾问有限公司交纳了购买涉案商铺的团购费100000元。2016年5月31日，被告金阳公司出具《购房证明》，该证明载明，兹有客户蔡佳苡，于2016年5月21日购买金阳易城国际项目3-13号物业，现租赁商家为茜施尔，客户于2016年5月30日已一次性付清房款，该商铺所有权及使用权归蔡佳苡所有，但公司尚未与客户签订《重庆市商品房买卖合同》及办理产权手续，现公司于2016年5月31日将此物业交付给客户蔡佳苡。2016年6月16日，原告蔡佳苡（丙方）、被告金阳公司（甲方）以及案外人罗艳琴（乙方）签订《租赁合同变更协议》。该协议约定：甲乙丙三方经协商一致，现就位于重庆市沙坪坝区房屋房产租赁合同主体变更确认如下，甲方与乙方于2016年4月19日就重庆市沙坪坝区房屋租赁事宜签订《房产租赁合同》以及相关该房屋租赁的其他法律文件，该租赁合同出租方为甲方，承租方为乙方。该房屋建筑面积为29.84平方米。前述租赁合同的出租人自2016年5月30日起由甲方变更为丙方，在前述租赁合同中以及在该合同实际履行过程中原甲方（出租方）相关的全部权利义务和责任，均转归丙方享有、行使和承担，相应的，甲方也不再享有、行使和承担前述任何权利义务和责任，合同的效力、补充、变更、终止和履行也均与甲方无关。乙方从2016年6月1日起支付租金及商业管理费给丙方。该协议签订当日，原告蔡佳苡、被告金阳公司以及案外人罗艳琴办理了涉案房屋的交接手续。2017年6月13日，原告蔡佳苡（乙方）与被告金阳公司（甲方）签订《补充协议》，协议约定，鉴于：甲乙双方于2016年5月21日签订了《金阳·易城国际认购书》，约定乙方购买金阳·易城国际项目物业，该物业自编号为3-13，并约定于签订认购书之日起180个工作日内即于2017年2月16日前签订该物业的《重庆市商品房买卖合同》及正式的网签合同。现由于甲方原因，未能在上述约定时间内与乙方签订合同，为此双方达成协议如下：第一条、甲乙双方再次明确，乙方已购买的房产为金阳·易诚国际项目，该项目物业自编号为3-13，现经营的业态为茜施尔，建筑面积为29.71平方米，甲方已于2016年5月30日收到乙方支付的购房款总金额为1546111元，乙方对该房屋物业拥有所有权和使用权，租金收益归乙方所有。第二条、甲方承诺于2017年6月9日前完成产权分割，在7月9日前完成银行解押，2017年7月22日前与乙方正式签订网签合同并完成备案登记，并在《重庆市商品房买卖合同》签订即2017年7月27日前将该物业产权过户至乙方或乙方指定的人名下，并将产权证交付给乙方。第三条、由于甲方违约，未在认购书承诺的180个工作日内与乙方签订《重庆市商品房买卖合同》及网签，从2017年2月16日起甲方应以乙方购房总金额为基数，每日按照人民银行同期贷款利率计算，向乙方支付赔偿金到2017年7月22日止，并在2017年7月27日前结清。第四条、甲方未能按照本协议前述约定履行相应义务的，则按下列方式对乙方进行违约赔偿。1、甲方从2017年7月23日起赔偿违约金给乙方，违约金以乙方所付购房款总金额为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍计算，每月月底前向乙方支付违约金，不足一月按一个月计算；2、乙方有权通过各种途径维护自身利益，包括向人民法院提起诉讼或向仲裁机构提起仲裁，产生的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费、差旅费、误工费、律师代理费及违约金等由甲方承担，甲方并承担相关法律责任。补充协议签订后，被告金阳公司没有在约定期限内与原告签订《重庆市商品房买卖合同》及办理网签手续，没有按照协议约定支付赔偿金，也没有在约定期限内配合原告办理产权过户登记。另查明，因被告金阳公司尚欠第三人南岸支行银行贷款，涉案房屋现仍处于抵押登记状态，抵押人为被告金阳公司，抵押权人为第三人南岸支行。再查明，2019年4月19日，重庆市公安局沙坪坝区分局覃家岗派出所针对涉案商铺的门牌号出具了《情况说明》，该情况说明载明，商业认购户：蔡佳苡，开发商自编号：金阳·易城国际二期商铺，原户籍号：沙坪坝区，现租赁业态：茜施尔。还查明，重庆市南岸区人民法院于2020年3月12日裁定受理金阳公司的破产重整申请。2020年4月7日，重庆市南岸区人民法院指定重庆学苑律师事务所担任金阳公司的管理人。审理中，原告蔡佳苡向本院申请财产保全并提供了担保。本院根据原告蔡佳苡的申请，于2019年4月8日将登记在被告金阳公司名下的重庆市沙坪坝区某号房屋查封。原告蔡佳苡预交财产保全费5000元。另外，重庆市第五中级人民法院依据另案中金阳公司的申请于2019年9月16日对涉案房屋进行了轮候查封。上述事实，有原告提供的《同意重庆金阳房地产开发有限公司·易诚国际一、二期项目进行销售的函》、《金阳·易诚国际认购书》、收据、个人活期明细结果、对账单、对私客户账户明细、《购房证明》、《租赁合同变更协议》、《商铺租赁合同》、《补充协议》、户室详细情况、不动产登记中心档案查询结果、《情况说明》、执行裁定书，被告金阳公司提供的（2020）渝0108破申1号民事裁定书，（2020）渝0108破5号决定书，第三人南岸支行提交的《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》、借款凭证、《抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《房地产权证》、不动产登记证明及抵押物清单、《同意重庆金阳房地产开发有限公司•易诚国际一、二期项目进行销售的函》、《解押申请》、《银行借款合同变更协议书》、业务凭证、房地产权证、不动产登记证明、《法人借款凭证查询》以及各方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：1、《金阳·易诚国际认购书》的性质是预约合同还是本约合同；2、南岸支行是否负有涤除案涉房屋抵押登记的义务；3、金阳公司是否应当协助蔡佳苡办理案涉房屋的过户登记手续。一、关于《金阳·易诚国际认购书》的性质问题“预约”是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。若当事人存在明确的将来订立本约的意思，则即使预约的内容与本约已经非常接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，《金阳·易诚国际认购书》及《补充协议》明确约定，双方需签订《重庆市商品房买卖合同》并完成备案登记，因此，《金阳·易诚国际认购书》不能被认定为本约。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案《金阳·易诚国际认购书》虽约定双方需订立本约，但在本约订立之前，蔡佳苡已按《金阳·易诚国际认购书》的约定向金阳公司支付了全部购房款，被告金阳公司予以接受并交付了涉案房屋。因此，蔡佳苡与金阳公司之间已达成了合意，形成了事实上的本约关系。《金阳·易诚国际认购书》约定，蔡佳苡须于该认购书签订后付完全款之日起180个工作日内与金阳公司签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，同时按《重庆市商品房买卖合同》的约定缴纳相关费用。蔡佳苡已按约履行自己全部义务。金阳公司违约后，又与蔡佳苡达成《补充协议》。该《补充协议》亦是蔡佳苡、金阳公司双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，属于有效合同。但金阳公司仍未按照《补充协议》履行自己的义务。金阳公司的行为属于违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现涉案房屋由原告申请首轮查封，具备过户条件，故被告金阳公司应当根据双方签订《金阳·易诚国际认购书》及《补充协议》的约定为蔡佳苡办理涉案房屋的产权过户登记。二、关于被告将房屋过户给原告是否构成个别清偿的问题。金阳公司抗辩称，金阳公司已经进入破产重整程序，将金阳公司名下的房屋过户至蔡佳苡名下属于个别清偿的行为，违反企业破产法的规定。本院认为，《中华人民共和国破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。虽然债务人对破产财产个别清偿无效，但本案中，其一，原告基于抵押权人同意销售的函而购买涉案房屋尽到了合理的注意义务，现涉案房屋没有办理过户登记并非原告的过错。其二，原告蔡佳苡已向被告金阳公司付清了全部购房款，已经履行完付款义务并实际占有涉案房屋，且被告金阳公司的办证义务产生于其进入破产程序之前，从合同角度被告已收取全部房款而仅剩办证义务没有履行。其三，如涉案房屋纳入破产财产进而统一清偿债务，则被告需要解除本案认购协议及其附件，并返还全部购房款，如此并不利于被告破产重整，且不符合管理人解除合同的条件，更可能会导致新的更多的社会矛盾和纠纷。因此，涉案房屋不宜纳入破产财产清偿其他债务，被告应当继续履行合同为宜。退一步讲，即使涉案房屋登记在被告金阳公司名下，被告进入破产程序后属于破产财产，但已支付全款且占有房屋的房屋买受人享有的债权，不同于一般债权，是针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，被告履行涉案房屋过户登记义务，不属于企业破产法第十六条所规定的无效个别清偿行为。据此，本院对金阳公司的该项抗辩不予支持。三、关于南岸支行是否应当涤除案涉房屋抵押登记的问题。涉案房屋已存在抵押权人为南岸支行的抵押登记，致使金阳公司不能为蔡佳苡办理产权过户登记。然而南岸支行于2016年3月22日向金阳公司出具了《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》。该函的法律后果直接关系到蔡佳苡能否办理涉案房屋过户登记，也是本案主要争议的焦点。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人在债权人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法就担保财产享有优先受偿的权利。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物所有权，特别是在购买人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购买人，显然不利于保护购买人的所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭，又根据该法的第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提起清偿债务或者提存的规定，可以做出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让抵押物”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于该转让价金抵押权人仍具有优先性。综上，南岸支行出具的《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》，同意转让抵押物，其只能对蔡佳苡支付给金阳公司的购房价金行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于南岸支行是否行使价金代位权，系南岸支行与金阳公司的债权债务关系，南岸支行应当另行主张。另外，本案房屋买卖合同系现房销售，销售所得款项应用于提前清偿债务或者提存。农行南岸支行作为抵押权人，有资金监管的能力，却在明确同意金阳公司可对外出售案涉商铺的情况下，未尽监管之责，存在过错。故南岸支行负有对涉案房屋涤除抵押登记的义务。对蔡佳苡的此一主张，本院予以支持。四、关于逾期签订合同及办理网签赔偿金、逾期办证违约金、律师费的问题。《补充协议》约定，被告已于2016年5月30日收到乙方支付的购房款1546111元，由于金阳公司违约，未在认购书承诺的180个工作日内与乙方签订《重庆市商品房买卖合同》及网签，从2017年2月16日起被告应以原告购房总金额为基数，每日按照人民银行同期贷款利率计算，向乙方支付赔偿金到2017年7月22日止，并在2017年7月27日前结清。本院认为，认购书约定的房款为1446111元，原告除支付1446111元房款外，还支付了团购费100000元，现原被告在补充协议中重新明确了被告已收到房款1546111元，应视为双方对房屋价款约定的变更。现原告蔡佳苡要求被告金阳公司支付2017年2月16日至2017年7月22日期间因逾期签订重庆市商品房买卖合同及办理网签备案的赔偿金，该赔偿金以购房款本金1546111元为基数，自2017年2月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至2017年7月22日止的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。《补充协议》约定，被告承诺于2017年6月9日前完成产权分割，在7月9日前完成银行解押，2017年7月22日前与原告正式签订网签合同并完成备案登记，并在《重庆市商品房买卖合同》签订即2017年7月27日前将该物业产权过户至原告或原告指定的人名下，并将产权证交付给原告。被告未能按照本协议前述约定履行相应义务的，应当从2017年7月23日起赔偿违约金给原告，违约金以原告所付购房款总金额为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍计算，每月月底前向原告支付违约金，不足一月按一个月计算。本案中，被告金阳公司应当按约定在2017年7月27日前将涉案商铺过户至原告或原告指定的人名下，现被告金阳公司至今未为原告办理房地产权证，构成违约，原告有权要去被告支付逾期办证违约金。被告金阳公司针对原告的此项诉讼请求抗辩称约定的违约金过高，被告在短时间内履行协议的可能性不高，存在继续计算违约金的状况，希望法庭予以调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，虽然被告未按约定为原告办理产权证，但被告及时将涉案房屋交付给原告，原告也一直收取房屋租金至今，且原告在本案中并未举示证据证明其因被告逾期办证导致的损失数额，因此，综合本案实际情况，本院将被告应当支付的逾期办证违约金调整为以已付购房款1546111元为基数，从2017年7月23日起，按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至办证之日止。对原告要求被告支付超出上述金额的逾期办证违约金的部分诉讼请求，本院不予支持。《补充协议》约定，被告违约，原告有权通过各种途径维护自身利益，包括向人民法院提起诉讼或向仲裁机构提起仲裁，产生的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费、差旅费、误工费、律师代理费及违约金等由被告承担，被告并承担相关法律责任。但原告蔡佳苡在本案中并未举证证明其所产生的律师费及其金额，因此，原告要求被告承担律师费10000元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。被告金阳公司经本院传票传唤，在第二次庭审时未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行于本判决发生法律效力后三日内涤除位于重庆市沙坪坝区某号房屋的抵押登记。二、被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行涤除位于重庆市沙坪坝区某号房屋抵押登记后三日内，被告重庆金阳房地产开发有限公司协助原告蔡佳苡办理位于重庆市沙坪坝区某号房屋的过户登记手续。三、确认被告重庆金阳房地产开发有限公司应当向原告蔡佳苡支付逾期签订合同及办理网签的赔偿金，该赔偿金以1546111元为基数，从2017年2月16日起至2017年7月22日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付。四、确认被告重庆金阳房地产开发有限公司应当向原告蔡佳苡支付逾期办证违约金，该违约金以1546111元为基数，从2017年7月23日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付；以1546111元为基数，从2019年8月20日起至办理位于重庆市沙坪坝区某号房屋房地产权证之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。五、驳回原告蔡佳苡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8326元，减半交纳4163元（原告已预交），财产保全费5000元（原告已预交），共计9163元。由被告重庆金阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 谢凤鸣二〇二〇年七月二十日法官助理 冯 举书 记 员 郭 琴