江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0111民初903号原告：江西汇景酒店管理有限公司，住所地南昌市西湖区洪城路洪池路****，统一社会信用代码91360103MA35K77C86。法定代表人：李意成，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘明京，江西国风律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢瑶，江西国风律师事务所律师。被告：南昌庙街绿滋肴置业有限公司，住所地南昌市青山湖区解放东路**李巷综合楼**，统一社会信用代码91360111MA387AX72E。法定代表人：肖志峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹建军，男，公司员工。原告江西汇景酒店管理有限公司（以下简称汇景公司）与被告南昌庙街绿滋肴置业有限公司（以下简称庙街绿滋肴公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇景公司的委托诉讼代理人刘明京、谢瑶，被告庙街绿滋肴公司的委托诉讼代理人曹建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇景公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还履约保证金10万元，并支付违约金200万元；2.判决被告向原告赔偿损失200万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月13日原告与被告签订了一份《绿滋肴庙街合作协议（桔子精选酒店）》［合同编号：南昌庙街（2Ｓ）合字（2019）0003号］，协议约定：被告在出售南昌市高新大道以东绿滋肴庙街项目1＃楼栋第一层的部分商铺，及第五、六、七、八层整层共计120套毛坯房屋时，应带租约销售，且由原告与房屋买受人签订相应的房屋租赁合同，承租后由原告用于经营酒店及相关配套。协议签订后，原告依照协议约定，向被告支付了合同履约保证金10万元。但被告在销售上述房屋时并未按照协议约定，实行带租约销售，现涉案房屋已售空，被告也无法让房屋买受人与原告签订房屋租赁合同。因被告的违约行为，已致使原吿经营酒店的目的无法实现。依据协议第五条第三款的约定，若因被告违约导致合同无法履行的，被告除向原告返还履约保证金外，还应向原告支付违约金200万元。违约金不足以弥补原告损失的，被告仍需赔偿。依据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故被告还需赔偿原告合同履行后的预期收益损失200万元。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特依法提起诉讼，望判如所请。庙街绿滋肴公司辩称：一、关于“带租约销售”，我公司与汇景公司于2019年6月13日签订了《绿滋肴庙街合作协议（桔子精选酒店）》，协议1.3款确有约定“项目房屋由甲方带租约销售”，按此条约定，应是汇景公司先承租我公司1#楼第5-8层房产，再由汇景公司在有租约的前提下对外进行销售,但汇景公司并未按此条约定先承租我公司的房产，汇景公司自然也无法实现带租约销售。按协议2.1条约定：“甲方对项目房屋进行销售，买受人购买房屋后出租给乙方，并与乙方签订《房屋租赁合同》，就租赁用途、租金及租赁期限等事宜进行约定”以及合同2.3、4.6、5.1、5.2等合同条款都能看出，是由买受人与我公司签订《商品房买卖合同》后，由买受人将购买的房屋出租给汇景公司。也就是说在我公司销售商品房前是不存在租约的，协议里1.3款约定的带租约销售，与合同的其他约定不符，协议双方也未实际执行此条款。二、我公司并未有任何违约。协议签订后，我公司按约定履行协议。汇景公司在诉状中提出“被告无法让房屋买受人与原告签订房屋租赁合同”，违反了合同约定，可协议中并未约定我公司保证让房屋买受人与汇景公司签订房屋租赁合同，是否出租房屋是房屋所有权人的自有权利，我公司不能违法干预.也干预不了。按协议2.1条：“甲方对项目房屋进行销售，买受人购买房屋后出租给乙方，并与乙方签订《房屋租赁合同》，就租赁用途、租金及租赁期限等事宜进行约定”，房屋租赁合同签订的主体是汇景公司与买受人，与买受人签订《房屋租赁合同》应是汇景公司履行协议的前提条件，也应是汇景公司的义务，汇景公司本应采取积极态度与买受人就房屋租赁事宜进行沟通，并完成与买受人签订房屋租赁合同。可汇景公司却怠于履行合同约定的义务，至今未出具其取得桔子精选酒店相关授权的证明文件，至今未与买受人签订房屋租赁合同，汇景公司的违约行为给我公司带来重大损失，在此我公司保留追究汇景公司违约应承担法律责任的权利。三、关于违约责任，汇景公司要求我公司按协议5.3条承担违约责任，协议5.3条约定：“若因甲方不完全履行约定物业交付义务导致本合同无法履行的，甲方除向乙方返还履约保证金外，同时甲方应向乙方支付违约金人民币200万元整”，按此条约定只有我公司未履行物业交付义务才承担违约责任，按协议4.6条约定：“项目房屋甲方应在2021年5月31日前销售完毕”，而我公司与业主签的《商品房买卖合同》的房屋交付时间是2021年7月31日，现在还没到我公司向买受人交付房屋的时间，也就不存在我公司违约的情形，另因汇景公司未履行协议约定承租买受人的房产，我公司是否按《商品房买卖合同》约定向买受人交付商品房与汇景公司无关，我公司无需向汇景公司承担任何违约责任。综上，汇景公司的诉请无任何事实和法律依据，请求依法驳回汇景公司的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对汇景公司所举证据二（合作协议、收据）的真实性予以确认，证明目的部分采信；对证据三中的(品牌许可合同、管理合同)，因该两份合同中的签约双方均非本案当事人，故本院不予采信，对(会议纪要)的真实性予以确认；对证据四（楼栋销售信息）予以采信。对补充提交的证据一（南昌市房屋商品化办公室出具的回复）予以采信；对证据二（汇景公司与部分房屋买受人的通话录音），因无法核实通话双方的身份，故本院不予采信；对证据三（管理合同的第12页），因该页明显超出原合同页码，且落款甲、乙双方均非本案当事人，故本院不予采信。对庙街绿滋肴公司所举证据一中的(证明、沙盘图)，因无出具方经办人签名，本院不予采信，对（签约客户明细单）以南昌市房屋商品化办公室出具的回复所确定的客户明细为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月13日，庙街绿滋肴公司（甲方）与汇景公司（乙方）签订了一份《绿滋肴庙街合作协议（桔子精选酒店）》，约定：“1.1甲方拟出售其位于南昌市高新大道以东绿滋肴庙街项目ｌ＃楼栋第1层的部分商铺（具体以双方协商为准）、第5、6、7、8层整层共计4层的全部物业及商业楼层（一至四层层高4.5米，五层以上层高4.2米），总计约为120套毛坯交付的房源。1.2乙方拟租赁上述项目房屋，用于经营酒店及相关配套。1.3甲、乙双方商定，项目房屋由甲方带租约销售，乙方承诺给予房屋买受人特约租金收益，甲方提供乙方约定物业待遇。2.1甲方对项目房屋进行销售，买受人购买房屋后出租给乙方，并与乙方签订《房屋租赁合同》，就租赁用途、租金及租赁期限等事宜进行约定（项目房屋出售同时签订租赁合同，租赁期限为15年，起租时间为交付日起计）。在甲方确认情况下，乙方可安排置业人员在销售现场对租赁事宜进行讲解，且乙方签订《房屋租赁合同》时，如需甲方协助，甲方应予以协助。4.6项目房屋甲方应在2021年5月31日前销售完毕,如在此期限内，甲方如在乙方拟经营管理的酒店区域有未销售或待售房屋的，甲方同意统一向乙方出租。5.3乙方应提供合同履约保证金10万元，正式合同签订后7个工作日内支付给甲方。该保证金在酒店正式开业运营后7个工作日内乙方无违约、无欠款、双方无争议后一次性无息退还。本合同签订后，若因甲方不完全履行约定物业交付义务导致本合同无法履行的，甲方除向乙方返还履约保证金外，同时甲方应向乙方支付违约金人民币200万元整；若乙方不履行约定物业接受义务导致本合同无法履行的，甲方不退还乙方履约保证金，同时乙方应向甲方支付违约金人民币200万元整。”2019年7月8日，庙街绿滋肴公司向汇景公司开具收据，写明收到1号楼桔子精选酒店履约保证金10万元整。后庙街绿滋肴公司陆续销售涉案商铺，至2020年6月30日止，庙街绿滋肴公司已销售涉案房屋共计95套，但未有房屋买受人与汇景公司签订房屋租赁合同。汇景公司故诉至法院。案经调解未果。审理中，汇景公司认为合同目的无法实现，要求增加诉讼请求，即要求解除合同，庙街绿滋肴公司当庭同意解除合同。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原告要求解除合同，被告也同意解除合同，本院对此予以准许。涉案履约保证金是针对合同履行而进行的担保，现双方同意解除合同，合同已无法继续履行，庙街绿滋肴公司收取的履约保证金100000元理应退还。对汇景公司要求庙街绿滋肴公司返还履约保证金100000元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称其并未违约，且违约金条件未成就的意见。本院认为，首先，就双方签订合作协议的目的而言，原、被告是为开办桔子精选酒店而开展的合作，而“带租约销售”是达成协议目的的根本途径。“带租约销售”是房地产市场售后包租的一种销售方式，通常是指投资者在购买房产的同时，即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商。就本案而言，原告在与被告签订合作协议时，其期望值在于被告在销售房产时已就销售房产的待租赁情况告知购房者，并在购房者同意将所购房屋租赁给原告的前提下销售房产，就此而言，被告答辩称其无法控制购房者与原告签订租赁合同，与原、被告签订协议的目的相悖，即被告明知自己无法履行协议的内容却与原告签订协议，致使协议目的无法实现，导致协议解除，被告存在过错。其次，协议约定“若因甲方不完全履行约定物业交付义务导致本合同无法履行的，乙方应向甲方支付违约金人民币200万元”，这一违约金条款应包含两层意思，其一为交付的物业应为被告已带租约销售的物业，其二为被告应在约定期限内交付，现涉案房屋已销售95套，该95套房屋的买受人均未与汇景公司签订租赁合同，导致涉案协议被解除，被告已不可能将带租约销售的物业交付，违约金条款已成就。但因原告未提供证据证实其损失，且被告也认为违约金过高，故协议约定的200万元违约金明显过分高于造成的损失，本院予以适当调整。针对汇景公司要求庙街绿滋肴公司赔偿损失200万元，因汇景公司未提供充分证据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告江西汇景酒店管理有限公司与被告南昌庙街绿滋肴置业有限公司于2019年6月13日签订的《绿滋肴庙街合作协议（桔子精选酒店）》；二、被告南昌庙街绿滋肴置业有限公司在本判决生效后十五日内向原告江西汇景酒店管理有限公司返还履约保证金100000元；三、被告南昌庙街绿滋肴置业有限公司在本判决生效后十五日内向原告江西汇景酒店管理有限公司支付违约金100000元；四、驳回原告江西汇景酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39600元，由原告江西汇景酒店管理有限公司负担35300元，由南昌庙街绿滋肴置业有限公司负担4300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  黄 丹人民陪审员  万丽丽人民陪审员  杨 惠二〇二〇年七月二十七日书 记 员  金 未