新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新21民初6号 原告（执行案外人）：米热吉古丽·克依木，女，1972年3月31日出生，维吾尔族，现住鄯善县。 委托诉讼代理人：柳凯，新疆百丰恒瑞（鄯善）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阿不力提甫·依沙克，男，1970年8月27日生，维吾尔族，现住鄯善县，系米热吉古丽·克依木丈夫。 被告（申请执行人）：段正文，女，1968年3月9日出生，汉族，现住鄯善县。 委托诉讼代理人：朱睿，新疆信达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：鄯善县永城房地产开发有限责任公司，住所地：新疆吐鲁番市鄯善县柳中西侧、苗园路南侧。 法定代表人：张鑫，公司总经理。 原告米热吉古丽·克依木与被告段正文、第三人鄯善县永城房地产开发有限责任公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告米热吉古丽·克依木的委托诉讼代理人柳凯、阿不力提甫·依沙克，被告段正文的委托诉讼代理人朱睿到庭参加诉讼，第三人鄯善县永城房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告米热吉古丽·克依木向本院提出诉讼请求：1、请依法确认位于××县、建筑面积51.57平方米的商铺为原告所有；2、请依法解除(2017)新21执91号《执行裁定书》，中止执行，解除查封，将该商铺归还给原告。3、本案诉讼费以及因诉讼和执行异议产生的相关费用由被告方承担。事实和理由：一、鄯善县永诚房地产开发有限责任公司具备销售商品房屋的法定条件，米热吉古丽·克依木与其签订的商品房买卖合同具有法律效力。鄯善县永诚房地产开发有限责任公司在给原告销售涉案商品房时，已经依法取得以下五证，米热吉古丽·克依木在鄯善县永诚房地产开发有限责任公司在五证齐备的情况下，鄯善县永诚房地产开发有限责任公司销售行为完全合法，米热吉古丽·克依木与之签订的买卖合同更应具有法律效力。二、鄯善县柳中路东侧的××园、建筑面积为51.57平方米的商铺应属原告所有。原告于2013年10月13日向鄯善县永诚房地产开发有限责任公司支付了叁万元购房认筹金，于2013年12月25日依法与鄯善县永诚房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，并于签订合同当天交付合同约定的商品房房款叁拾玖万伍仟零肆角贰分(￥395000.42元)，米热吉古丽·克依木将涉案房款全部付清，该商铺应当属于米热吉古丽·克依木所有。米热吉古丽·克依木对鄯善购物公园二层2B-19号、建筑面积51.57平方米的商铺已实际占有、使用和收益。2013年12月25日米热吉古丽·克依木与新疆世纪亿佰贸易有限公司签订了《商业用房委托投资经营合同》，新疆世纪亿佰贸易有限公司按照协议约定支付租金，足以证实原告已经实际占有该房屋。米热吉古丽·克依木于2019年6月25日得知贵院将属于异议人所有的房屋予以查封。米热吉古丽·克依木已经实际享有涉案房屋的占有、使用和收益的权利，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”规定，米热吉古丽·克依木至少于2015年1月1日已实际依法行使自身所有权而占有涉案商铺的行为，已实际享有涉案商铺的占有、使用和收益的权利，足以认定原告为涉案商铺的真实权利人，即享有涉案商铺的物权。三、鄯善县永诚房地产开发有限责任公司应当将鄯善县柳中路东侧的××园、建筑面积51.57平方米的商铺的产权变更登记在原告名下。四、吐鲁番市中级人民法院(2019)新21执91号《执行裁定书》中查封位于××县、建筑面积51.57平方米的商铺是完全错误的，其行为没有任何法律依据。吐鲁番市中级人民法院于2016年1月19日保全该房屋，但米热吉古丽·克依木根本不知情，且均是在米热吉古丽·克依木依法占有、使用和收益以后才保全的，该保全显然是在未查实房屋权属的情况下作出的保全。综上，米热吉古丽·克依木于2013年12月25日与鄯善县永诚房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，并依法取得涉案商铺的占有、使用和收益的权利，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，完全能够排除被告段正文的申请执行，可吐鲁番地区中级人民法院裁定驳回米热吉古丽·克依木的执行异议申请，显然是认定事实不清，请依法支持米热吉古丽·克依木的诉讼请求，以维护米热吉古丽·克依木的合法权益。 被告段正文答辩称，一、关于米热吉古丽·克依木所提确认涉案商铺为其所有的问题。段正文认为没有事实和法律依据，法院不应予支持。根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经过依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此当事人签订房屋买卖合同不转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，米热吉古丽·克依木虽然与永诚公司签订了商品房买卖合同，但其并未实际占有该房屋，亦未办理房屋所有权过户登记，故米热吉古丽·克依木依据买卖合同仅享有请求永诚公司办理房屋过户登记的债权请求权，但对诉争房屋并不享有所有权，故米热吉古丽·克依木要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，不应予支持。二、关于米热吉古丽·克依木请求解除查封涉案商铺的问题，段正文亦认为没有事实和法律依据，法院不应予支持。《最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，米热吉古丽·克依木作为执行案外人以其对涉案被查封房屋享有所有权为由，主张停止相关诉讼查封和执行行为，故米热吉古丽·克依木应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中米热吉古丽·克依木并未提供证据证明其主张。米热吉古丽·克依木诉称其法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条。段正文认为，上述第二十八条规定的是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，第二十九条规定的则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条系在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用上述规定认定执行案外人，享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。本案中，米热吉古丽·克依木诉称在2013年10月13日缴纳认筹金，12月25日签订了《商品房买卖合同》据米热吉古丽·克依木称缴纳了相关合同款项，但由于该房产于2016年1月19日已被吐鲁番中院予以查封，并且该房产至今未竣工交付(吐鲁番中院已查事实)，永诚公司实际上已无法履行其交付房屋义务，故米热吉古丽·克依木不可能实际占有该房屋，亦未取得对案涉房屋的使用权。原告对登记在永诚公司名下的涉案房屋提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中要求案外人对涉案房屋实际占有的条件，在此情形下，即便米热吉古丽·克依木已交付了全部购房款项，其对案涉房屋所享有的也仅是依据买卖合同取得的债权，而非物权期待权，故米热吉古丽·克依木对案涉房屋所享有的民事权益亦尚不足以排除人民法院的查封行为，故米热吉古丽·克依木要求中止对涉案房屋查封执行行为的请求，依法不应予支持。再者，米热吉古丽·克依木诉称本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，但该条规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件，是针对所购商品房用于自住且名下没有其他用于居住的房屋的情形。本案中，被执行的房产登记在永诚公司名下，故应以该条司法解释规定的三项应当同时具备的条件进行审查。但按其陈述的事实，涉案房产并未用于居住，故米热吉古丽·克依木不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的情形，综上，米热吉古丽·克依木的诉请没有事实和法律依据，鉴于以上请求法院依法驳回原告的请求。 第三人鄯善县永城房地产开发有限责任公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明认定如下： 2013年12月25日，米热吉古丽·克依木与鄯善县永诚房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，鄯善县永诚房地产开发有限责任公司将鄯善购物公园二层2B-19号、建筑面积51.57平方米的商铺以每平方米7659.5元，总价395000.42元的价格卖给米热吉古丽·克依木，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单。鄯善县永诚房地产开发有限责任公司于签订合同当天给米热吉古丽·克依木出具了收到房款（2B-19）395000.42元的收据。2013年12月25日米热吉古丽·克依木与新疆世纪亿佰贸易有限公司签订了商业用房委托投资经营合同，约定将鄯善购物公园二层2B-19号、建筑面积51.57平方米的商铺投资经营管理权委托给新疆世纪亿佰贸易有限公司，委托期限2015年1月1日至2029年12月31日。根据鄯善县房管所在建工程抵押登记证明记载：2013年9月11日，鄯善县永诚房地产开发有限责任公司作为抵押人，将其公司位于鄯善县柳中路东侧、光明路南侧在建工程办理了抵押，抵押权人为李军，抵押建筑面积45676.24平方米。抵押期限：2013年9月11日至2014年9月10日。2016年1月19日，本院依据（2016）新21执保3号民事裁定，查封了鄯善县永诚房地产开发有限责任公司名下位于××县购物城的房产以及鄯善宴会城的房产，查封期限自2016年1月19日至2018年1月18日。2018年1月3日，本院依据（2017）新21执91号执行裁定，查封了鄯善县永诚房地产开发有限责任公司名下位于××县宴会城全部房产，查封期限自2018年1月3日至2020年1月2日。2019年6月27日，米热吉古丽·克依木以案外人身份对查封的的位××县商铺（51.57平方米）提出解封申请，本院于2019年8月24日作出（2019）新21执异21号裁定，驳回其异议请求。米热吉古丽·克依木不服，在法定期间内向本院提起了案外人执行异议之诉。庭审中，米热吉古丽·克依木认可鄯善县购物公园未经过竣工验收，没有验收不能办理房产证。另新疆维吾尔自治区高级人民法院生效判决确定经现场查看，购物城外观上显示为四层建筑，一楼为底商，二至四楼外墙外有橙色装饰。一楼底商的玻璃大部分均已破碎，且进入建筑物内的通道被封锁。入内后，可见该建筑主体工程已完成，但附属工程如分户、装修、电梯、步行楼梯等均未进行施工，用于安装中央空调的屋顶部位尚未封顶。涉案争议房产位于鄯善县柳中路以东、光明路以南鄯善县购物公园，鄯善县购物公园又名鄯善购物城。 本院认为，本案的争议焦点为：1.米热吉古丽·克依木是否对鄯善永诚公司的××园、建筑面积51.57平方米的商铺拥有所有权。2.米热吉古丽·克依木就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于争议焦点一，米热吉古丽·克依木主张就案涉房产享有所有权，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，案涉房产并未登记至米热吉古丽·克依木名下，故尚未产生物权变动的效果。米热吉古丽·克依木主张已实际享有涉案商铺的占有、使用和收益的权利与事实不符。米热吉古丽·克依木尚未取得房产所有权，其确权请求不符合法律规定，本院予以驳回。 关于争议焦点二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房产实际没有完全封顶及全部施工完毕，客观上不具备实际交付的条件。米热吉古丽·克依木提供的商业用房委托投资经营合同等证据不能证实案涉房产在其实际管控之下，不能视为交付。因此，应当认定米热吉古丽·克依木未实际合法占有案涉房产。米热吉古丽·克依木已合法占有涉案商铺的主张不能成立。米热吉古丽·克依木购买的涉案商铺并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其对段正文请求执行登记在永诚房产公司名下的案涉房产，不享有排除执行的权利。米热吉古丽·克依木关于请依法解除(2017)新21执91号《执行裁定书》，中止执行，解除查封，将该商铺归还给米热吉古丽·克依木的诉讼请求不能得到支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告米热吉古丽·克依木的诉讼请求。 案件受理费7225元，由原告米热吉古丽·克依木负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。 审 判 长 曾  小  龙 审 判 员 艾合买提·色提 人民陪审员 周  冬  梅 二〇二〇年七月十七日 书 记 员 丁     茜