甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初5013号原告：王XX,男,汉族,2000年11月1日出生,甘肃省张掖市甘州区人,住本区,系张掖市消防支队队员,公民身份号码:×××。委托诉讼代理人：祁XX,女,汉族,1971年1月5日出生,甘肃省张掖市甘州区人,住本区,农民,系原告母亲,公民身份号码:×××。委托诉讼代理人:吴XX，甘州区西街街道法律服务所法律工作者。被告：刘X，男，汉族，1997年8月22日出生，甘肃省张掖市甘州区人，住本区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：陈XX，甘肃正峰律师事务所律师。被告：张掖市XX有限责任公司。住所地：甘州区滨河新区甘泉东街与南华街交叉口西北角。统一社会信用代码：9162070207042022XL。法定代表人：刘XX，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕X，该公司销售经理。委托诉讼代理人：胡XX，该公司按揭专员。被告：张掖XX有限责任公司。住所地：张掖市甘州区滨河新区临泽北路毓秀花园住宅小区怡园**综合楼由南向**商铺。统一社会信用代码：法定代表人：杨XX，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐X，甘肃雪山律师事务所律师。原告王彤彤与被告刘辛、张掖市华通房地产开发有限责任公司（以下简称华通公司）、张掖峰禾房产经纪有限责任公司（以下简称峰禾经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人祁玉红、吴进军，被告刘辛委托诉讼代理人陈健博，被告华通公司委托诉讼代理人吕杰、胡晓平，被告峰禾经纪公司委托诉讼代理人徐鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王彤彤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告刘辛签订的房屋买卖合同；2.判令解除原告与被告华通公司签订的商品房买卖合同；3.判令三被告立即退还原告房款28万元；4.判令被告刘辛承担违约金5万元；5.判令被告华通公司承担违约金3万元；6.判令被告峰禾经纪公司承担损失1万元，以上合计37万元；7.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月15日，原告与被告峰禾经纪公司签订买卖斡旋协议，协议约定购买位于世贸大厦3号楼1单元房屋一套，该房屋由被告华通公司开发。后原告与被告刘辛签订了房屋买卖合同，合同约定了房屋的基本情况、转让价款、支付方式等权利义务。合同签订后，原告按照约定履行了义务，但被告严重违约，原告在第一次诉讼中才发现被告又将房屋出售给了他人，房屋已经无法交付，故提起了本次解除合同、退还房款、承担违约金的诉讼。被告华通公司在本次房屋买卖过程中，与原告签订了商品房买卖合同，并收取了原告3万元房款，且双方约定，未经原告同意，不得将房屋再出售给他人，后被告华通公司未经原告同意，将房屋更名给他人，给原告造成了很大的经济损失，故应该承担原告违约金3万元。原告在购房过程中与被告峰禾经纪公司签订了斡旋协议，且收取了原告斡旋金3000元，但峰禾经纪公司却提供了不真实的信息且预留原告房款2万元，故要求被告峰禾经纪公司承担违约金1万元。被告刘辛与原告签订了房屋买卖合同，并约定了5万元的违约金，但却违反合同约定将出售给原告的房屋又转售给他人，应该按照合同约定承担违约金5万元。被告刘辛在庭审中辩称：对第一项诉请无异议，同意解除与原告签订的合同，并积极退还收到原告的房款23万元，原告主张的违约金过高，被告刘辛愿意承担一部分。针对违约金诉请答辩如下，虽然原被告签订的房屋买卖合同约定了违约金5万元，但被告刘辛在履行合同过程中积极带原告与被告华通公司签订商品房买卖合同，办理过户和更名手续，收到原告房款后出具了收据，被告没有随意解除合同的行为，不存在原告所主张的违约情形，因此，请求驳回原告提出的5万元违约金的诉请。被告华通公司在庭审中辩称：原告起诉华通公司主体不适格，华通公司并未与原告签订房屋买卖合同，不存在合同解除关系，未收到原告交来的任何房款，不存在退房款的责任，也不承担违约责任，请求法庭驳回原告对华通公司的全部诉请。被告峰禾经纪公司在庭审中辩称：原告与三被告所签合同均属实，合同签订后由于被告刘辛和华通公司违约，导致被告峰禾经纪公司收到原告的2万元尾款未转交支付，因此，在此过程中峰禾经纪公司没有任何过错，不应承担原告主张的1万元损失，对于收到的房款2万元同意返还。本院经审理认定事实如下：2019年4月15日，原告与被告峰禾经纪公司签订买卖斡旋金协议一份，约定峰禾经纪公司为原告购买位于世贸大厦3号楼1单元楼房一套提供中介居间服务，因买方与卖方之间的房价尚有差距，原告愿意提供3000元的斡旋金由被告峰禾经纪公司代为斡旋，双方还约定房产认购金额、斡旋期限以及斡旋金的退还问题。2019年12月4日，华通公司作为甲方，陕西建工第十建设集团有限公司作为乙方，张掖市华禹建材有限责任公司（唐斌）作为丙方，三方签订“房屋抵工程款协议书”一份，约定：甲方开发建设的位于张掖市甘州区滨河新区世贸大厦，应乙方要求，甲方同意将该项目中的1套房屋抵给乙方，用于抵付工程款。抵工程款的房屋为3-1-1303室，房款总价为480852元，从甲方应付给乙方的总工程款中扣除。所抵房屋总房款抵减工程款后，所剩房屋的不足资金的缴纳需按甲方售房的统一要求进行，乙方必须书面通知甲方将售房合同办理在某人名下，房款必须入华通公司账户。2019年12月9日，被告峰禾经纪公司与原告等人一同到被告华通公司，就上述斡旋购买的由被告华通公司开发，抵顶给被告刘辛的位于世贸大厦3号楼1单元1303室，被告华通公司提供了一份制式《商品房买卖合同（预售）》，该合同中记载出卖人为华通公司，买受人为王彤彤，约定王彤彤购买上述房屋一套，房屋总价款为37.5万元，在2019年12月21日前支付全部房款。合同还约定了其他权利义务内容，合同第二十九条约定，本合同自双方签字或盖章之日起生效。原告在合同的买受人处进行了签名捺印，因全部房款未进入被告华通公司的账户，故上述合同被告华通公司未签字盖章，仅有原告王彤彤进行了签字捺印，并由华通公司留存该合同。2019年12月20日，原告向被告峰禾经纪公司工作人员转账支付房款10万元，同年12月23日，再次向峰禾经纪公司支付房款10万元，同日，通过微信转账支付房款3万元。2019年12月21日，原告王彤彤作为乙方，被告刘辛作为甲方，双方签订房屋买卖合同一份，约定乙方同意购买甲方位于世贸大厦3号楼1单元1303室，并约定该房屋为顶账房，房屋票面出售价格为40万元，双方协商实际价格为35.5万元。自本合同生效后，乙方于2019年12月20日向甲方支付房屋定金10万元，甲方应于本合同签订当日将房屋交付给乙方，并在7日内负责将房屋合同、票据变更到乙方名下，并协助办理产权过户手续。甲方承诺保证上述房屋若发生任何产权纠纷或债务纠纷，概由甲方承担并负责赔偿。并约定甲方擅自解除合同、不办理或不能办理合同、收据更名的，应向乙方支付违约金5万元。双方在合同下方用手写体特别约定：①乙方于2019年12月20日向甲方支付10万元房款，剩余18万元在甲方把房屋票据交于乙方后再支付完成；②乙方剩余7.5万元于2020年5月31日前交于甲方；③自2019年12月21日起物业费、暖气费、水电费由甲方承担，之后的所有费用由乙方承担。同日，被告刘辛给原告出具收条一份，内容为：今收到王彤彤房款28万元整，注：世贸大厦3号楼1单元1303室房款。2020年1月7日，被告峰禾经纪公司工作人员向被告华通公司账户转入3万元，并备注系王彤彤房款。2020年4月22日，被告刘辛出具“退房撤销说明”一份，内容为：本人刘辛有华通公司开发的世贸大厦3号楼1单元1303室顶账住宅一套，此顶账房由2019年12月9日刘辛通过峰禾经纪公司出售给王彤彤，王彤彤已给刘辛支付20万元房款，由于此房尾款未付清，刘辛与王彤彤协商退房，华通公司未收到该顶账房房款，由刘辛向华通公司申请撤销该房的商品房买卖合同，因此所产生的一切法律经济纠纷均由刘辛承担，与华通公司无关。2020年4月23日，被告华通公司与案外人王斌签订《商品房买卖合同（预售）》一份，将上述出售给原告王彤彤的世贸大厦3-1-1303室房屋又出售给了案外人王斌。并给王斌开具了收到房款的收据。之后，王斌未付清的房款办理了按揭贷款手续，双方正式签订了网签合同并办理了备案。2020年4月25日，被告刘辛与案外人唐斌签名出具“更名说明”一份，内容为：世贸大厦3号楼1单元1303室，此房系张掖市华禹建材公司唐斌抵顶给刘辛，刘辛卖给王彤彤，2020年1月7日，刘辛通过峰禾经纪公司王虎进账3万元王彤彤房款，剩余房款未支付，刘辛退给峰禾经纪公司部分房款，刘辛另售给王斌，申请原王彤彤进账现变更为买受人王斌名下，因此所产生的一切法律责任均由刘辛承担，与华通公司无关。2020年5月7日，在原、被告及其亲属、工作人员均在场的情况下，几方达成“声明”一份，内容为：2019年12月21日，刘辛（卖房人）与王彤彤（买受人）签署房屋买卖合同，合同金额为35.5万元，2019年12月21日王彤彤交款给刘辛28万元，其中实收23万元，还有3万元进入华通公司账户（待查明），峰禾经纪公司预留2万元，其中5000元为中介费，15000元为客户领取合同后（网签合同）付清，合计为28万元。于2020年5月7日签此声明，张掖世贸大厦查明此房产是刘辛无异议，世贸大厦特此声明刘辛、峰禾公司、世贸大厦、王彤彤四方协议，此事以法院判决为准，刘辛书面授权给世贸大厦3号楼1单元1303室房款打给法院账户，由世贸大厦监督执行。声明下方，原告及其被告刘辛、被告华通公司工作人员吕杰、胡晓平、被告峰禾经纪公司工作人员均进行了签字捺印。另查明，原告王彤彤于2020年4月15日将刘辛作为被告向本院提起了要求交付房屋、承担违约金的诉讼，在该案开庭时，查明了王彤彤要求交付的上述房屋已被刘辛出售给案外人王斌，并已签订网签合同做了备案、办理了按揭贷款，随后法庭向原告释明后，原告坚持自己的诉请，本院裁定驳回了原告的起诉。之后原告又提起了本案解除合同、赔偿违约金的诉讼。本院认为：关于原告要求解除与被告刘辛所签合同的主张，根据被告刘辛同意解除合同的答辩意见，以及庭审中所查明的原告所购买的房屋现已被被告再次出售给他人，并已办理了相关备案登记手续，因此，原告与被告所签的房屋买卖合同在事实上已无法履行和完成交付，故原告要求解除与被告刘辛所签订的房屋买卖合同的诉讼请求既符合事实，也符合法律规定，本院予以支持，本院依法准予解除原告与被告刘辛所签房屋买卖合同。关于原告要求被告刘辛承担违约金5万元的诉讼请求，双方在所签订的合同中关于违约金做了明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。而本案中原告与被告刘辛在签订房屋买卖合同时，对违约情形即不得再将此房出售给他人的行为进行了明确的限制约定，并约定了出现此种违约情形，应该承担违约金5万元。虽然被告刘辛在庭审中主张约定的违约金过高，但本院认为，正是基于双方的这种明确约定以及原告在这种约定基础上的高度信任，原告积极履行了付款的义务，而被告刘辛在收到约定的房款后却擅自又将此房另售他人的行为显示出被告刘辛诚信的严重缺失，也给原告造成了很大的诉讼成本，且在本案的几次开庭中，至今为止并没有按照庭审中所承诺和陈述的积极主动地退回收到原告的房款，因此，被告刘辛请求减少违约金数额、按照占用房款期间的银行利息承担违约责任的请求与其行为所表现出的重大过错、主观态度极不相符，因此，原告主张按照双方约定的5万元承担违约金的诉讼请求符合被告刘辛的违约程度和不诚信态度，本院依法予以支持。关于被告刘辛辩称的是因和原告达成了解除合同的意向才将房屋另售他人的理由，被告刘辛在庭审中提供的出具给被告华通公司的说明均系被告刘辛单方出具、签名，并未提交双方协商一致解除合同的证据，庭审中，原告对此辩解理由也不予认可，故对被告的以上辩解理由不予采信。关于原告与被告华通公司之间的商品房买卖合同是否依法成立并生效的问题，根据当事人提供法庭的只有原告一方签字的商品房买卖合同以及本院调取的合同，可以证实该合同中对合同成立和生效约定了条件，现因合同中约定双方必须签字盖章的条件并未达成，故原告与被告华通公司之间的商品房买卖合同并未成立和生效，原告要求解除合同的请求即失去了前提，该请求不能成立。关于被告华通公司是否收到原告房款的问题，经过原、被告的举证、质证，以及本院向被告华通公司当时的经办人员所做的调查，可以证实被告华通公司对涉案房屋是出售给原告王彤彤的事实是知情的，其公司收到被告峰禾经纪公司转交的原告王彤彤的房款3万元也是确定无疑的，因此，被告华通公司应该将收到的房款3万元直接返还原告。对于原告主张的违约金3万元，本院认为，《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，被告华通公司作为房屋最初的开发商，也作为本案房屋抵顶者，在原告与被告刘辛正式签订房屋买卖合同前，原告与中介方即到被告华通公司，以此确定该房屋存在的真实性和买卖的可能性，同时被告华通公司提供制式合同要求原告签字的行为更进一步让原告对此房屋的买卖达到了确信的程度，也是基于此，才推进了原告和被告刘辛正式签订了房屋买卖合同，但被告华通公司在明知此房已出售给原告的情况下，在未见到被告刘辛和原告解除合同的任何前提下，又将此房在诉讼期间出售他人，违反了上述合同法规定的诚实信用原则以及通知等附随义务，因此，虽然其与原告之间的合同并未成立，但具有缔约过失责任，因此，应该承担相应的损害赔偿责任。即被告华通公司应按照年利率6%的标准承担自收款之日至返还之日的房款占用利息，即3万元*年利率6%÷12个月*6个月（至2020年7月7日）=900元，并以此标准计算至退还房款为止。关于原告要求被告峰禾经纪公司返还房款2万元的主张，庭审中，被告峰禾经纪公司对此无异议，本院予以支持。关于原告要求被告峰禾经纪公司承担损失1万元的主张，通过庭审查明，被告峰禾经纪公司并未积极将收到的房款2万元转交被告刘辛或华通公司，故应按照年利率6%的标准承担自收款之日至返还之日的房款占用利息，即2万元*年利率6%÷12个月*6个月（至2020年6月20日）=600元，并以此标准计算至退还房款为止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条规定，判决如下：一、原告王彤彤与被告刘辛于2019年12月21日签订的房屋买卖合同于本判决生效之日予以解除；二、被告刘辛返还原告王彤彤房款23万元，并承担违约金5万元，合计28万元；三、被告张掖市华通房地产开发有限责任公司返还原告王彤彤房款3万元，并承担违约金900元（计算至2020年7月7日），违约金以年利率6%的标准计算至全部房款退还为止；四、被告张掖峰禾房产经纪有限责任公司返还原告王彤彤房款2万元，并承担损失600元（计算至2020年6月20日），违约损失以年利率6%的标准计算至全部房款退还为止；五、驳回原告王彤彤的其他诉讼请求。上述第二、三、四项，于本判决生效后三日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。案件受理费6850元，减半收取3425元，由被告刘辛负担2000元，被告张掖市华通房地产开发有限责任公司负担1000元，被告张掖峰禾房产经纪有限责任公司负担425元。被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费3425元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 刘 艳二〇二〇年七月六日书记员 张符慧注：本判决书生效后，当事人必须履行，一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起在二年内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的视为自动放弃权利。［本案适用的法律法规、司法解释］《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。