广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终965号上诉人（原审被告）：阳春市银汇日用品商行（原登记字号：阳春市银汇物管中心）。经营场所：广东省阳春市xxx汇银商厦地下室。经营者：姚权锋，男，1971年10月20日出生，汉族，住广东省阳春市春城。委托诉讼代理人：岑光明，广东正澳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖明芝，女，1950年4月5日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：林攀，阳春市法律援助处工作人员。上诉人阳春市银汇日用品商行（以下简称银汇商行）因与被上诉人肖明芝房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2019）粤1781民初3583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。银汇商行上诉请求：一、撤销一审判决，驳回肖明芝的诉讼请求及变更确认肖明芝已经支付的购房款为36万元，应交购房款为45万元。二、本案一、二审诉讼费用由肖明芝承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审认定银汇商行的诉讼主体适格是错误的。肖明芝是以阳春市银汇物管中心（以下简称银汇物管中心）作为被告提起本案诉讼，而在起诉前，银汇物管中心已变更字号为银汇商行。因此，应驳回肖明芝的起诉。2.一审法院对银汇商行庭审后（2019年12月20日）补正庭审笔录的事实无论证，又无认定，是错误的。3.代理人姚权新未经银汇物管中心授权，在2019年8月20日以银汇物管中心的名义与肖明芝签订《协议书》，该协议是无效的。4.一审法院认为本案诉争金额的基数是52.8万元，无事实和法律依据。（1）一审未查明《协议书》约定的52.8万元包括多少购房款、多少装修款、多少利息，计算的利息是否超出法律的规定。（2）肖明芝已交40万元，其中支付购房款25万元（还有5万元未支付）、装修款15万元。如果按照《协议书》的约定，退回购房款及利息52.8万元，则该52.8万元中包括购房款25万元，余下的27.8万元是利息，即利息高于本金。这表明利息高于本金，存在按复利计算的情形。二、一审判决适用法律错误。如前所述，《协议书》约定返还的52.8万元存在按复利计算的情形，一审法院认定以52.8万元基数，判决银汇商行按照月利率2%的标准从2019年10月1日起计算至款项实际给付日止，适用法律明显错误。三、一审在判决退回购房款时没有判决解除合同不当。四、一审判决银汇商行退回购房款及利息给肖明芝，但没有判决肖明芝支付房屋实际占用费用及没有判决肖明芝退回房屋给银汇商行，上述处理均不当。综上所述，请支持银汇商行的上诉意见。肖明芝答辩称：一、银汇物管中心在2018年12月7日变更字号为银汇商行，肖明芝根本不知道。并且银汇商行在2019年8月20日还以银汇物管中心的名义、使用该印章与肖明芝签订《协议书》，至今仍然以银汇物管中心名义和印章收取物业管理费。由此可见，银汇商行变更执照名称实为故意隐瞒事实，试图拖延时间，转移财产，逃避债务。二、肖明芝是经姚权新（姚权锋的兄弟）、王德群夫妻的提议购买位于阳春市xxx号房屋。当时姚权新、王德群夫妻出示了《房地产权证》和《委托书》，称该房产是其夫妻的产业，因《房地产权证》权属人是王德灿（王德灿与王德群是亲兄弟姐妹关系），王德灿在《委托书》上注明阳春市xxx号第xxx层是挂靠其本人入户，该房产和阳春市银汇物管中心实属姚权新所有。且肖明芝与姚权新、王德群夫妻相识多年，肖明芝基于对其的信任于2014年9月5日与姚权新签订《房屋买卖合同》（该合同卖方有姚权新的签名，签名后才盖上银汇物管中心的印章）。签订合同后，肖明芝将40万元购房款按照出卖方的指示交付到王德群名下的阳春农商行账户。2017年3月28日，肖明芝交付的1万元办证费也是由王德群收取。由于该房产不能办证，肖明芝一直与姚权新夫妻协商退房退款的事宜，且2019年8月20日签订的《协议书》，也是经姚权新签字。另外，经肖明芝到阳春市不动产登记中心查询，姚权锋已将阳春市春城镇红旗路xxx号房产分成多个产权证，全部转移到姚权新的名下。姚权新借用无房产人姚权锋的名义骗取肖明芝签订买卖合同。从上述事实反映，姚权锋、王德群夫妻实际上是本案房产的出卖人，也是银汇物管中心的幕后老板。综上所述，一审认定事实不清，遗漏了姚权新、王德群、王德灿这三个诉讼主体，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审。肖明芝向一审法院起诉请求：一、银汇商行退还购房款528000元给肖明芝；二、银汇商行支付违约金（该违约金以528000元为基数，按照日利率千分之二的标准，从2019年10月1日起计算至尚欠的款项实际给付之日止；暂计至起诉之日止的违约金约为21120元)给肖明芝；三、案件受理费由银汇商行负担。一审法院查明事实：银汇商行是于2013年11月19日成立的个体工商户，字号原为银汇物管中心，经营范围原为物业管理、房屋买卖、房屋租赁、房地产中介等，经营者为姚权锋。2018年12月7日变更登记字号为银汇商行，经营范围变更登记为零售日用品、床上用品、装饰材料、建筑材料（不含河砂），房屋租赁等，经营者仍为姚权锋。2014年9月5日，肖明芝与银汇商行签订《房屋买卖合同书》，主要约定银汇商行将案涉房屋以450000元的价款转让给肖明芝；肖明芝在签订合同当天支付了定金20000元，尚欠购房款430000元未支付，并定于2014年10月15日前支付280000元，在2015年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日分别支付25000元，在银汇商行为肖明芝办理案涉房屋的产权登记时付清剩余50000元；在2017年1月25日后待银汇商行所建房屋申领证期满五年后再办理产权登记或过户手续的，产生的税费由双方各承担一半；肖明芝在2017年12月25日前（银汇商行建房领证未满五年的）要求办理产权确权或过户的，产生的税费全部由肖明芝承担；银汇商行在收到肖明芝交付的定金20000元当天将案涉房屋交付给肖明芝验收使用，肖明芝可对室内进行改动装修，费用由肖明芝承担；银汇商行因产权纠纷不能办理案涉房屋的产权确认的，应将已收取的价款本金返还给肖明芝并赔偿经济损失等内容条款。肖明芝共支付了案涉房屋的购房款400000元和办证费10000元给银汇商行，其中在签订《房屋买卖合同书》当天支付了定金20000元，在2014年10月14日支付了购房款280000元，在2015年1月18日支付了购房款100000元和在2017年4月6日支付了办证费10000元。银汇商行在2014年已将案涉房屋交付给肖明芝使用，但至今未将案涉房屋办理产权登记至肖明芝名下。2019年8月20日，虽银汇商行的字号已由原银汇物管中心变更登记为银汇商行，但仍以原银汇物管中心的名义与肖明芝签订《协议书》，主要约定银汇商行返还购房款和利息共528000元给肖明芝，其中在签订协议之日起10个工作日内返还购房款10000元至100000元，剩余款项在2019年10月分批返还；如银汇商行逾期未返还清上述款项，则以尚欠款项总额按每日千分之二的标准计算支付违约金给肖明芝；肖明芝在收到银汇商行返还的购房款和利息之日起30日内将案涉房屋按现状返还给银汇商行；协议履行完毕之日起，双方于2014年9月5日签订的《房屋买卖合同》自动解除失效等内容条款。签订《协议书》后，银汇商行至今没有返还相关款项给肖明芝，肖明芝亦未将案涉房屋返还给银汇商行。2019年11月11日，肖明芝以原银汇物管中心为银汇商行向一审法院提起本案民事诉讼。一审法院于2019年11月28日向银汇商行送达了起诉状副本、肖明芝提供的证据、开庭传票及其他应诉材料。2019年12月19日，银汇商行在本案开庭前提供了《核准变更登记通知书》证明原银汇物管中心已于2018年12月7日经阳春市工商行政管理局核准变更登记为银汇商行，统一社会信用代码、经营范围亦作了相应变更；并在当天的庭审中陈述因银汇商行尚未刻制印章，故在2019年8月20日仍以原银汇物管中心的名义与肖明芝签订《协议书》和加盖原银汇物管中心的印章。肖明芝当庭要求变更银汇商行的名称为银汇商行，银汇商行表示不同意肖明芝当庭变更银汇商行名称。经一审法院释明，银汇商行仍没有就如法院认定其诉讼主体适格的情形下对肖明芝的诉称发表其他辩论意见，但认为肖明芝请求的违约金过高，主张调整减少，并认为肖明芝一直占用案涉房屋，不应由银汇商行支付违约金，如需支付违约金则肖明芝亦应支付房屋占用费给银汇商行。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于本案银汇商行的主体是否适格的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”本案的银汇商行为姚权锋经营的个体工商户。银汇商行的字号由原银汇物管中心变更登记为银汇商行后，仍为个体工商户，经营者仍为姚权锋。肖明芝以原银汇物管中心为银汇商行提起本案诉讼，并注明了经营者姚权锋的基本信息，符合法律规定。同时，原银汇物管中心即为银汇商行，肖明芝在庭审中变更被告名称为银汇商行，并非变更被告，且一审法院已给予银汇商行合理的答辩期。综上，一审法院对肖明芝变更银汇商行名称为银汇商行的请求予以准许，并认定银汇商行在本案的诉讼主体适格。银汇商行抗辩认为原银汇物管中心已变更登记为银汇商行，肖明芝以原银汇物管中心为银汇商行提起本案诉讼为银汇商行不适格，和不同意肖明芝当庭变更被告名称为银汇商行，理据不足，不予采纳。关于案涉《房屋买卖合同书》和《协议书》的效力问题。肖明芝与银汇商行于2014年9月5日自愿签订《房屋买卖合同书》约定银汇商行将案涉房屋以450000元的价款转让给肖明芝，和于2019年8月20日自愿签订《协议书》约定银汇商行返还购房款和支付利息共528000元给肖明芝、肖明芝将案涉房屋按现状返还给银汇商行、案涉《房屋买卖合同书》在协议履行完毕之日自动解除等。上述《房屋买卖合同书》和《协议书》均是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，均依法成立有效。其中，双方在《协议书》约定银汇商行返还购房款给肖明芝、肖明芝返还案涉房屋给银汇商行，充分表明双方已达成不再履行《房屋买卖合同书》的一致意思表示，故双方当事人应按《协议书》的约定全面履行各自的义务。按照《协议书》的约定，银汇商行应返还购房款和支付利息共528000元给肖明芝，其中在签订协议之日起10个工作日内即2019年9月3日前返还购房款10000元至100000元，和在2019年10月分批返还、支付剩余款项，否则应以尚欠款项总额按每日千分之二的标准计算支付违约金给肖明芝。银汇商行至今没有返还购房款和支付利息给肖明芝，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，肖明芝请求银汇商行返还购房款并支付利息共528000元和支付逾期付款的违约金，理据充分，予以支持。银汇商行抗辩认为不应支付违约金给肖明芝，理据不足，不予采纳。关于违约金是否应予调整的问题。肖明芝请求违约金以528000元为基数，按照日利率千分之二（即月利率6%）的标准从2019年10月1日起计算至尚欠的款项实际给付之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，综合本案肖明芝的实际损失、合同的履行情况及当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，银汇商行抗辩认为该违约金过高并请求调整减少，一审法院予以支持，并调整该违约金为以528000元为基数，按照月利率2%的标准从2019年10月1日起计算至尚欠的款项实际给付之日止。另，肖明芝亦应按《协议书》的约定在银汇商行返还、支付清相关款项之日起30日内将案涉房屋按现状返还给银汇商行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决：一、银汇商行在判决发生法律效力之日起10日内返还购房款和支付利息共528000元给肖明芝；二、银汇商行在判决发生法律效力之日起10日内支付违约金（该违约金以528000元为基数，按照月利率2%的标准从2019年10月1日起计算至尚欠的款项实际给付之日止）给肖明芝；三、驳回肖明芝的其他诉讼请求。一审案件受理费9292元，减半收取计4646元，由银汇商行负担4527元，由肖明芝负担119元。二审期间，肖明芝供以下证据：证据一、《委托书》，拟证明房屋所有人实际为姚权新；证据二、《收据》一份，拟证明王德群收取购房款；证据三、《收据》一份，拟证明银汇商行一直以银汇物管中心经营；证据四、《不动产查询结果证明》，拟证明姚权新借用无房产人姚权锋签名买卖合同。银汇商行质证意见：对证据一、二、三的三性无异议；对证据四的三性由法院依法认定。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，涉案《房屋买卖合同书》和《协议书》上均加盖了银汇物管中心的印章。银汇商行主张变更商户名称后没有刻制新的印章，因此仍继续使用银汇物管中心的印章与肖明芝签订涉案《协议书》。肖明芝主张《协议书》约定返还528000元是合理的，因为当时已经支付41万元，加上用去装修费5万多元，还有搬迁费和利息等因素。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。银汇商行是由银汇物管中心变更而来，根据法律规定，自变更登记之日即2018年12月7日起银汇物管中心的权利义务由银汇商行承继。虽然肖明芝是以银汇物管中心作为被告提起本案诉讼，但一审已查明银汇物管中心与银汇商行的关系，肖明芝亦当庭请求变更了银汇商行为被告，一审准许肖明芝变更本案被告，符合法律规定，银汇商行是本案适格的被告。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是银汇商行应否返还528000元及支付逾期付款违约金给肖明芝。涉案《房屋买卖合同书》和《协议书》是双方在协商一致的基础上签订，且均加盖了银汇物管中心的印章，内容没有违反法律法规的强制性规定，因此，应予认定两份协议均是合法有效的。依法成立的有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行合同的义务。根据《协议书》的约定，银汇商行应返还购房款和支付利息共528000元给肖明芝。一审法院据此判令银汇商行返回528000元给肖明芝正确。银汇商行认为该528000元的金额中的利息是按复利计算，但并没有提供证据证明，其主张不应按照528000元返还给肖明芝的理据不足，本院不予支持。因返还款项528000元中的利息与逾期付款违约金属不同的范畴，一审法院在支持返还528000元的同时，判令银汇商行支付逾期付款违约金符合法律规定。至于银汇商行主张的解除合同和返还房屋问题，因双方已在《协议书》中对此进行约定，现未达解除合同和返还房屋的条件，一审对此不予处理正确。综上所述，银汇商行的上诉理据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9292元，由阳春市银汇日用品商行负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年七月九日法官助理  李凤霞书 记 员  许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。