四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初2406号 原告（反诉被告）：付洁，女，1990年11月24日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：杨峰，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗丽萍，女，1970年5月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：戚玉卿，北京盈科（成都）律师事务所律师。 原告付洁诉被告罗丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，经本院释明若双方签订的租赁合同已解除，被告罗丽萍是否向原告付洁主张违约金后，罗丽萍对付洁提起反诉。经审查后，本院依法受理了罗丽萍提起的反诉。本诉和反诉案件依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）付洁及委托诉讼代理人杨峰，被告（反诉原告）罗丽萍及委托诉讼代理人戚玉卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）付洁本诉诉称和反诉辩称：一、关于本诉提出以下诉讼请求：1、判决被告向原告退还预缴房租及定金、电费共计35500元（2020年2月1日至2020年4月15日租金25000元、预缴电费500元、定金10000元）；2、本案诉讼费用依法负担。庭审中，原告增加诉讼请求：确认双方签订的租赁合同已解除。事实与理由：原、被告通过中介居间于2018年7月21日在锦江区银石广场签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于成都市锦江区，面积为14.38平方米的商铺出租给原告用于餐饮经营，租赁合同期限为2018年10月15日至2020年10月14日共计24个月，双方同时约定房租每月10000元，三个月一付，定金10000元。合同签订后双方均按照合同各自履行，2019年12月15日原告向被告转款30000元预缴了2020年1月15日至2020年4月15日共计三个月房租，2020年1月16日原告向物管公司预缴电费500元。2020年春节期间新冠肺炎疫情爆发，原告本计划于2020年2月1日回成都开门营业，但由于成都市内处于疫情严管地区，所承租的商铺更位于人员流动较××春熙路商圈，在疫情未解除前无法营业，随后原告主动与被告沟通关于减免房租等相关事宜，而被告一直处于不置可否的态度，原告眼看房租在持续计算，而疫情结束时间不能确定，故原告在征得被告同意的情形下，在本案起诉之日已将承租商铺腾空恢复原状并已通知被告，同时将商铺钥匙邮寄至双方合同约定的被告通信地址。综上，为维护双方合法权益，故提起诉讼。二、关于反诉辩称：原告是经过了被告的同意解除的合同，并恢复了原状，故原告不存在违约行为，被告主张的违约金、律师费没有事实依据，系不存在的损失。 被告（反诉原告）罗丽萍本诉辩称和反诉诉称：一、关于本诉辩称：1、原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效且未到期，原告应继续履行合同至2020年10月14日，被告无义务返还原告主张的租金、定金、电费。2、疫情未对本案房屋租赁合同造成无法实现合同目的影响，原告无权以此解除合同。案涉房屋租赁合同限期长达2年，原告的经营可能会受疫情影响，但其在租赁合同中的履行行为具有持续性，不能因为疫情的短期影响就认定其全部的合同目的无法实现，而事实上其合同目的已经基本实现。原告陈述其“无法营业”严重违背客观事实，成都市并未有文件规定禁止餐饮店营业，只须做好防护措施即可营业，事实上，由于租赁房屋所在的银石广场应对疫情得当，管理防护措施完善，疫情期间并未停业，与原告处于同一楼层的商家并未因疫情导致无法营业，且疫情期间银石广场的外卖业务也未受影响，无接触配送运营正常，各商家均可开展外卖业务。原告在疫情开始前的很长一段时间，多次向被告诉苦生意难做，且在疫情开始之前，还擅自将租赁房屋挂于中介处转租，原告是因自身原因不想继续经营，与本次疫情无关。原告无权在不可抗力因素已消失的情况下解除合同，被告于2020年3月5日收到了原告的《解约函》，但2020年2月份以来，各个行业已逐渐复工，至3月份，疫情的影响已经很小，对于原告而言的不可抗力的因素已经消失，合同早已可以正常履行，此时原告更加无权援引不可抗力解除合同。疫情对原告经营店铺的影响很小，疫情对餐饮行业的主要影响在于堂食，本案租赁房屋面积小，本身堂食业务的收入就占比很小，即使受疫情影响堂食的客流量变小，疫情对于其客流量的影响自然也很小，且不影响原告的外卖业务。3、原告出具的《解约函》不构成原告以双方合同约定解除合同，按合同约定，原告解除合同的条件是提前1个月通知及支付10000元赔偿，但原告的《解约函》依据的是不可抗力的相关规定，原告在无权援引不可抗力解除合同的情况下，也仍然无权根据合同约定解除合同。2020年4月15日至2020年7月15日的租金本应于2020年3月15日前支付，但原告尚未支付。二、关于反诉提出以下诉讼请求：1、请求法院确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》解除，并判令反诉被告支付反诉原告10000元赔偿金；2、请求法院判令反诉被告支付反诉原告的律师费5000元；3、请求法院判令反诉被告承担本反诉案件的诉讼费。事实与理由：2018年7月21日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，合同履行至2020年3月时，付洁单方面向罗丽萍提出解约，罗丽萍并未同意。但付洁自行决定搬离了所租商铺。根据《房屋租赁合同》第六条第11款约定，付洁还应支付罗丽萍10000元赔偿金，但付洁至今不予支付。付洁违约解除合同且未支付赔偿金的行为违反合同约定，根据《房屋租赁合同》第七条第1款约定，付洁应承担本案反诉的诉讼费、律师费。罗丽萍为维护其合法权益，故提起诉讼。 本院经审理查明认定事实如下：罗丽萍系位于锦江区商业用房（权2829894）所有权人。2018年7月21日，罗丽萍（出租方、甲方）与付洁（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方拥有的房屋位于四川省成都市锦江区（该房屋所履楼盘银石广场），建筑面积14.38平方米（以产权面积为准），产权权属号：权2829894，产权人：罗丽萍。该房屋由甲方租给乙方使用，用途为餐饮；该房屋租赁期为24个月，2018年10月15日至2020年10月14日止，房屋交付时间2018年10月15日该房屋月租金10000元；该房屋租金每3个月交付一次，每次交付租金须于下期租金到期前提前30天交付甲方；乙方首次支付时间2018年9月15日，租金合计人民币30000元，首次租金对应时间为2018年10月15日至2019年1月14日；乙方于本合同签订后支付甲方首次租金同时向甲方支付租赁押金10000元，租赁期届满房屋及设施若无损坏遗失，且水电气及物管费等相关费用结算后，甲方于当日内将押金无息退还乙方，乙方若于本房屋租赁合约内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，乙方需在接到甲方付款通知书十天内补足；签订本合同的同时，乙方向甲方支付人民币10000元作为房屋定金，该笔款项由甲方直接收取，若甲方在合约规定交房日期交房且乙方收房后，该定金即转为租金，从乙方应支付给甲方的租金中扣除该部分；在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方，同时甲方所收取的押金不予退还乙方，并赔偿甲方人民币10000元作为赔偿金；本合同在履行过程中发生争议，应协商解决，协商不成，任何一方均可向合同签订地人民法院提起诉讼，由此所产生的一切费用（包含不仅限于诉讼费、律师费、误工费等）由违约方全部承担。同日，罗丽萍出具收条确认收到付洁定金10000元。除上述定金外，付洁支付罗丽萍租金至2020年4月14日，其中于2019年12月15日最后一次向罗丽萍支付款项30000元系2020年1月15日至2020年4月14日租金。案涉店铺电费余额为426.08元。 双方微信聊天记录显示有如下内容：2020年2月9日至2020年3月3日期间，付洁与罗丽萍就新冠疫情影响协商案涉商铺租金减免情况，付洁的意见是“2月免租，3月4月减半”，罗丽萍表示“可以减免半个月5000元租金，下一次租金可推迟到2020年4月1号前支付”，双方未能达成一致意见。2020年3月4日，罗丽萍表示“这次疫情不构成提前解约的条件”“你单方面解约，应为违约”。2020年3月6日，罗丽萍表示“银石物业来电话，说你要搬走191号的东西，但先说是要重新装修，后又说是不做了要撤走，物业方需要确认，我跟你确定一下，你到底是重新装修还是要解约离场”，付洁表示“我是解约离场，解约函也发给你了，但是物业很坚定的不让我搬东西我没有办法，我需要办个施工单才能施工给你铺子恢复原貌”，罗丽萍表示“解约函发哪里的？”，付洁随即发送解约函，解约函内容为因新冠疫情影响致合同目的无法实现，经与罗丽萍协商无果，故通知罗丽萍双方签订的《商铺租赁合同》于罗丽萍收到本通知函之日起解除，要求罗丽萍自收到本函之日起3日内退还2月份因疫情导致未实际投入使用商铺的租金，以及截止到发函之日已经支付过的租金但实际未使用的租期租金并退还房屋押金，罗丽萍表示“你提前解约我是不会退你钱的”“我不同意你提前解约的条件”，付洁表示“现在我需要给你恢复铺子原貌，所以还需要你协助我让物业把施工单开一下”，罗丽萍表示“我同意你离场恢复空铺原貌，但不同意退款条件”，付洁表示“你说你不同意解约条件，那你开出什么样的解约条件”，罗丽萍表示“我没想解约，只是你不想做了我也不能强留”。2020年3月9日，付洁表示“电卡怎么处理”，罗丽萍表示“合同没到期，你自己提前退租，是你违约”“你让物业帮忙收一下，还剩多少钱我微信退你”，付洁表示“物业不受，你先跟物业说下吧”，罗丽萍表示“你是说退房交接了，我就要退你押金和一个月租金，那我暂时不去交接了，4月份办”。2020年3月10日，付洁表示“由于事先约好2020年3月9日办理铺面验收交接手续但你未来，故今日将银石广场负二楼191铺面钥匙邮寄至你所填写的合同通信地址，后期铺面如有任何问题，本人概不负责”并附邮寄凭证，罗丽萍表示“事先约好？？？”。邮件查询单显示上述邮件于2020年3月11日由他人代收，罗丽萍确认收到邮寄的钥匙。 2020年1月27日，《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发出通告》包含“宾馆、商场、超市（含食品经营店）、医院、农（集）贸市场、加油（加气）站、婴幼儿用品店、药店等公共场所的从业人员和消费者必须佩戴口罩。宾馆、旅馆等住宿场所进出人员必须佩戴口罩并自觉接受体温检测”。 罗丽萍就其与付洁房屋租赁合同纠纷一案委托北京盈科（成都）律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费5000元。 以上事实有双方当事人陈述及付洁提交的《房屋租赁合同》、房产证复印件、收条、工商银行电子回单、成都银石商业经营管理有限公司收据、聊天记录、邮寄单及物流记录、电费剩余图片，罗丽萍提交的成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发出通告》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《委托代理合同》在案为证。关于罗丽萍提交的《情况说明》，付洁不予认可，《情况说明》系证人证言，对出具人的身份本院无法核实且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条关于“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，该项证据本院不将其作为本案证据使用。关于罗丽萍提交的银石广场公众号通知截图，付洁不予认可，该证据系截图打印件，在没有其他证据予以印证的情况下，本院对其真实性无法确认，故不将其作为本案证据使用。 本院认为，付洁与罗丽萍签订《房屋租赁合同》，双方建立租赁合同关系，此系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于双方主张的合同解除的诉讼请求。本院认为，2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，政府针对疫情采取系列防控措施，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见不能避免，系法律规定的不可抗力情形。本案中，新冠肺炎疫情及疫情防控措施必然对承租人付洁的餐饮经营造成不良影响，但该影响尚未达到令租赁合同目的不能实现的程度，案涉租赁商铺位于的银石广场并非属于政府采取疫情防控措施明文要求不能开业经营的商场，且3月中旬左右，因疫情缓解，银石广场商业经营逐步恢复正常，案涉租赁合同并非因疫情影响不能履行，合同目的可以实现，故承租人付洁无权以不可抗力为由要求解除合同，在出租人罗丽萍不同意提前解除合同的情况下，承租人付洁以不可抗力为由要求解除合同不能达到解除合同的效力。按合同关于“在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方”的约定，双方微信记录显示，付洁于2020年3月6日明确向罗丽萍表示解除合同，故本院确认双方签订的租赁合同于2020年4月5日解除。虽然罗丽萍于2020年3月11日收到付洁邮寄的商铺钥匙，但在罗丽萍并未同意提前解除合同的情况下，其接收商铺钥匙的行为并不代表其认可租赁合同的解除。 关于付洁主张的退还预缴房租及电费的诉讼请求。本院确认双方签订的租赁合同于2020年4月5日解除，付洁应支付租金至2020年4月5日，2020年4月6日至2020年4月14日租金3000元（10000元/30天×9天），罗丽萍应予退还。新冠肺炎疫情于2020年1月底爆发，于2020年3月中旬缓解，根据公平原则，结合本地实际疫情情况，本院酌定对付洁应支付的2020年2月1日至2020年4月5日租金予以适当减免，酌情减免1.5个月的租金15000元，该部分租金罗丽萍应予退还。罗丽萍应退还付洁租金共计18000元。案涉商铺剩余电费426.08元，罗丽萍应当予以退还。 关于付洁主张的退还定金的诉讼请求及罗丽萍主张赔偿金的诉讼请求。租赁合同签订当日，付洁支付罗丽萍定金10000元，按合同约定罗丽萍将案涉房屋按约定时间交付付洁后，定金即转化为租金从付洁应支付的租金中扣除，但案涉房屋完成交付后，双方并未将定金从租金中抵扣，定金10000元一直存放于罗丽萍处。按合同约定，合同签订后付洁应支付罗丽萍押金10000元，租赁期届满后退还，但该笔款项并未实际支付。双方微信聊天记录显示内容均提及押金的退还问题，而不涉及定金。结合合同约定及合同的履行情况，本院确认付洁支付罗丽萍的定金10000已转为押金。付洁在租赁期内提前解约，按合同约定，在租赁期内若付洁提前解约，罗丽萍收取的押金不予退还，并赔偿罗丽萍10000元作为赔偿金，故付洁主张的退还定金（实质为押金）10000元的诉讼请求本院不予支持，罗丽萍向付洁主张赔偿金10000元的诉讼请求本院予以支持。 关于罗丽萍主张的律师费的诉讼请求。按照合同约定，因争议所产生的律师费由违约方全部承担，本案诉讼系因新冠肺炎疫情突发公共卫生事件发生，双方对租金减免问题未能协商达成一致意见致付洁提前解约导致，在此情形下，付洁并不属于按合同约定应承担律师费的违约方，且律师费也并非罗丽萍必然应当产生的费用，故该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条，之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）罗丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）付洁退还租金18000元、剩余电费426.08元； 二、原告（反诉被告）付洁于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）罗丽萍支付赔偿金10000元； 三、驳回原告（反诉被告）付洁的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）罗丽萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取688元，由原告（反诉被告）付洁负担388元，被告（反诉原告）罗丽萍负担300元。本案反诉案件受理费减半收取87.5元由原告（反诉被告）付洁负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 范 薇 二〇二〇年七月二十八日 书记员 邹聪颖