山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初8949号 原告：青岛宝都物业管理有限公司，住所地青岛保税区。 法定代表人：王炳兴，职务总经理。 委托诉讼代理人：梁丹，山东恒信通律师事务所律师。 被告：鲁秋梅，女，1976年7月23日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被告：李港，男1978年12月7日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：丁洪霞，山东琴岛（西海岸）律师事务所律师。 原告青岛宝都物业管理有限公司诉被告鲁秋梅、李港物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁丹，被告的委托诉讼代理人丁洪霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛宝都物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付欠缴物业管理费和电梯运行费6581.63元（暂计算至起诉日，实际要求计算至被告履行之日）； 2.请求判令被告向原告支付逾期缴费滞纳金3171.67元（暂计算至起诉日，实际要求计算至被告履行之日）；3.案件诉讼费、律师费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月3日，原被告签订《前期物业服务协议》，协议约定：原告向被告所居住“亚德里亚海湾”小区提供物业管理服务，并约定原告提供物业管理服务的受益人为该小区全体业主，受益人应按建筑面积向原告缴纳物业管理费、住宅电梯运行费，缴费标准为3.6元/月/平方米，水费为3.5元/吨，缴费时间为每季度末15日前预付3个月的物业管理费和电梯运行费，逾期缴费按每日千分之三收取滞纳金。被告系原告提供物业服务的“亚德里亚海湾”小区内9栋2单元25层2501号业主，该户住宅建筑面积为145.87平方米，被告按照协议约定应向原告缴纳从2019年6月15日到2020年6月30日的物业管理费和电梯运行费6581.63元，滞纳金3171.67元，（暂计算至起诉日，实际要求计算至被告履行之日），但被告拒不履行协议约定的缴费义务，经原告多次催缴，被告拒不缴费，被告拒不缴纳物业管理费、电梯运行费和水费的行为已严重违反双方签署的《前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。为维护原告及广大业主的合法权益，特诉至法院，请判如所请。 被告鲁秋梅辩称，1.原告收取被告物业费及收取标准没有事实与法律依据。（1）原被告签订的《前期物业服务协议》第五条第二款，每季度缴纳各项费用，时间为每季度末的前15日”第五条第九款“物业管理服务费用标准按政府指导价调整”。第十五条：本协议自签订之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务协议生效时，本协议自动终止。第十八条：在签订本协议前，甲方已将协议样本送至青岛市物业管理行政主管部门备案。原告收取被告物业服务费3.6元/平方米/月，原告应提供其收费的法律依据。根据青发改价格〔2019〕257号文，原告与被告签订物业服务合同期间大多在2017年4月-7月左右，至原告起诉之日均已满2年，配备电梯的物业服务收费应按照青发改价格〔2019〕257号文规定执行，根据服务等级，配备电梯的五级收费标准为2.52元/建筑平方米/月，具体收费标准可在上述收费标准基础上按不超过20%的浮动幅度内确定，下浮不限，即最高收费不得超过3.02元/建筑平方米/月。原告收取被告3.6元/平方米/月物业费，违反该项规定，且区政府主管部门已经多次对原告下发物业收费标准及物业服务整改文件，原告至今扔拒不执行。（2）根据青发改价格〔2019〕257号文，普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月以上的，由业主或物业使用人提前书面告知物业服务企业，经双方共同确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准，或者由双方协商约定衡量标准），其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。被告曾多次要求原告协助办理空置房，原告拒不配合办理，因此原告要求被告按照正常使用房屋费用缴纳物业费没有法律依据。2.关于原告要求被告缴纳电梯费没有法律。原告对被告实行物业费与电梯费捆绑控制，严重损害了被告的合法权益，原告在取消梯控之前无权要求被告缴纳电梯费。3.关于原告要求被告缴纳滞纳金没有法律依据。现行法律规定来看，滞纳金具有法定性，滞纳金是按照法定义务应该向国家缴纳而未缴纳的钱款。原告公司属于商业性服务企业，不是国家法定机关，因而无权收取滞纳金。且原告物业服务存在多处不达标的情况，已经严重偏离前期物业服务协议中规定的原告应达到的服务质量已，严重损害了被告及小区业主的合法权益。4.被告小区业主曾多次去原告处缴纳物业服务等费用，均被原告无理由拒绝，因此被告有理由认为原告为恶意起诉被告。综上，请求法院驳回原告要求被告缴纳物业费、电梯费、滞纳金以及律师费、保全费、诉讼费用等诉讼请求。 被告李港的答辩意见同鲁秋梅。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 1.两被告系涉案小区9号楼2单元2501户业主，房屋建筑面积是145.87平方米，房屋类型为住宅。 2.原告通过公开招标方式取得山东宝都房地产开发有限公司亚德里亚海湾项目南区前期物业管理,2015年7月28日加盖青岛市黄岛区城市管理局公章的中标通知书载明：服务质量标准为五星，中标价格为住宅3.6元/月/平方米、商业5元/月/平方米。2015年8月26日，青岛市黄岛区物业管理办公室盖章的青岛开发区物业服务合同备案证明（编号：2015012）载明：……五、亚德里亚海湾项目南区物业服务费：住宅3.6元/月/平方米（含电梯费0.4元/月/平方米）六、物业服务合同期限：2015年7月30日至业主委员会成立。 2018年12月3日，原告（甲方）与被告鲁秋梅（乙方）签订前期物业服务协议一份，约定：双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议：甲方权利义务为对物业公用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等设备进行维护、修缮、服务与管理。乙方权利义务为依据本协议向甲方交纳物业管理服务、电梯运行等费用。协议第二条、第三条对物业管理服务内容及质量进行了约定。第四条约定：本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费用由乙方或受让人按其拥有物业的建筑面积交纳。第五条物业服务费收取标准：按时交纳各项费用，时间为每季度末15日前为缴费日期，乙方应在上述期限届满前履行交费义务，逾期每日按千分之三交纳滞纳金。物业管理费（以备案价格为准，市政供用费用以政府调节价为准）住宅3.2元/月/平方米，住宅电梯运行费0.4元/月/平方米、水费3.36元/吨。受有关部门或单位委托，甲方可提供水费等代收代缴费服务（代收代缴费服务费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。违约责任约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方自逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金并采取适当措施予以催收。第十八条约定，在签订本协议前，甲方已将协议样本送青岛市物业管理行政主管部门备案，本协议自甲乙双方合法签署之日起生效。双方在该协议上盖章或签字。 3.被告自2019年6月15日至今未向原告缴纳物业管理费、电梯运行费和水费。原告于2019年12月16日、2020年1月17日向被告鲁秋梅发送催收短信。被告称在本案开庭前曾多次到原告处缴纳物业费，但原告拒收。原告未提交其自2020年1月17日以后向被告催收物业费的证据。 原告在本案中诉求被告交纳自2019年6月15日起至2020年6月30日止的物业管理费、电梯运行费。 4.2019年9月12日青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的通知（青发改价格〔2019〕257号文件）第二条第一款规定：普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定。市内六区普通住宅前期物业公共服务费基准价格及其浮动幅度见附件1.附件1载明：服务等级为五级、配备电梯，收费标准为：2.52元/建筑平方米.月（备注：具体收费标准可在上述收费标准基础上按不超过20%的浮动幅度内确定）第二条第五款规定：普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月以上的，由业主或物业使用人提前书面告知物业服务企业，经双方共同确认（原则上以水电气均未使用为衡量标准，或由双方协商约定衡量标准），其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。 2020年5月19日青岛市黄岛区薛家岛街道办事处出具的信访事项处理意见书载明：经调查，你们反映的金沙滩壹号小区物业实行梯控、违规乱收费、物业服务不达标等问题基本属实。 2020年5月22日，青岛市黄岛区市场监督管理局出具的信访事项处理意见书载明：经调查，青岛宝都物业管理有限公司未将调整后物业服务收费标准报送备案，我局已于2020年4月24日依法给予当事人行政处罚，罚款人民币9000元并责令立即改正违法行为。 2020年6月30日，西海岸新区住房和城乡建设局出具的政府信息公开告知书载明：经查，你申请的“依法公开前期物业服务企业中标通知书、前期物业服务合同”信息属于本机关政府信息公开范围（详见附件）；你申请的“前期物业服务招投标文件”信息，属于商业秘密、个人隐私，经征求第三方意见，本机构不予公开；你申请的“请求被申请人依法公开涉及亚德里亚海湾小区前期物业管理的青岛宝都物业服务有限公司全部备案的物业服务收费标准及全部配套文件，并提供该全部文件的复印件”信息为：物业服务收费标准：住宅：3.6元/月/平方米，商业5元/月/平方米，配套文件为参照青岛市物价局《物业服务收费管理办法》（详见附件）。 上述事实由原告提交的亚德里亚海湾项目南区前期物业管理公开招标公告及中标公告、青岛市物业服务合同备案表及备案证明、招标及中标公告、前期物业服务协议、《业主信息登记表》、催收记录、金沙滩壹号小区二期（亚德里亚海湾）保安员值班、交接班、查岗记录簿、卫生清洁签到表、消杀记录及照片、巡查记录及垃圾清运记录，及被告提交的信访事项处理意见书、信访事项复查申请书及运单回执、青岛市商品房预售合同、前期物业管理服务合同、房产证、不交物业说明、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》、青发改价格〔2019〕257号文件、《青岛市普通住宅前期物业服务等级标准》、小区生活在线报道及图片及股权结构图示等证据证实，经庭审质证和本院审查可以认定。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为：一、涉案小区物业费应按什么标准收取？二、原告诉求的逾期缴费滞纳金应否支持？综合本案案情及相关法律规定，本院分析判定如下： 关于焦点问题一。根据《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中，因原被告于2018年12月3日自愿签订了前期物业服务协议，故本案的审理应以原被告签订的前期物业服务协议为依据。原被告所签订的前期物业服务协议系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原被告具有法律约束力。 被告辩称应按照《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施的通知》进行收费，但对物业服务公司收费价格的管理属于行政管理范畴，而非效力性强制规范，不是判定物业合同效力的依据，如果被告认为物业公司存在上述问题，可通过合法途径向相关行政主管部门反映，而不能据此认定其与原告签订的《前期物业服务协议》无效，并拒绝交纳物业费。在原、被告双方签订了明确、具体的包括物业服务收费标准的物业服务合同的情况下，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原告为涉案小区提供了物业管理服务，被告应当依照约定交纳相关物业服务费用，但被告自2019年6月15日起的物业管理费至今未交纳，已构成违约，根据前期物业服务合同约定，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，交纳日期为每季度末15日前，被告房屋建筑面积为145.87平方米，根据原告提交的催缴费证据载明的时间，本案中原告诉求的物业管理费和电梯运行费应计算到2019年12月31日止，应为2888.23元（3.6元/月/平方米×145.87平方米×5.5个月），对超出部分，因原告未提交催收的证据，且至原告提起诉讼时，尚有部分缴费未到期，故在本案中本院暂不处理。 此外，物业服务有其自身特殊性，物业服务合同系持续性的长效双务合同，原告的物业服务对象是小区内全体业主，确定原告是否违约，要在较长期的整体情况中去判定。本院认为被告提交的现有证据尚不能证明原告在履行物业服务合同过程中存在重大违约行为，被告以此作为拒付物业费的理由尚不充分，故对被告的相关抗辩，本院不予采信。 关于焦点问题二。前期物业服务协议虽对逾期缴纳约定了滞纳金，但根据被告提交的证据，原告提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故原告诉求被告承担滞纳金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告鲁秋梅、李港于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宝都物业管理有限公司自2019年6月15日起至2019年12月31日止的物业费2888.23元； 二、驳回原告青岛宝都物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担17.60元，由被告负担7.40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  郝李丽 二〇二〇年七月二十二日 书记员  李晓春