吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终698号 上诉人（原审原告）：王东宇，男，1993年1月9日生，汉族，无业，现住吉林省镇赉县。 被上诉人（原审被告）：大安市吉祥房地产开发有限责任公司，住所地吉林省大安市长白街**。 法定代表人：田秀文，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司。。住所地：吉林省镇赉县科苑小区****楼**** 负责人：杨淑娟，该公司经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵向舟，大安市吉祥房地产开发有限责任公司经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：孟宪臣，吉林梦成律师事务所律师。 上诉人王东宇因与被上诉人大安市吉祥房地产开发有限责任公司（以下简称吉祥公司）、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司（以下简称吉祥公司镇赉分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王东宇上诉请求：1、撤销（2020）吉0821民初562号民事判决书中第三项；2、支持上诉人购房办理房本违约金的请求。事实和理由：上诉人诉吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司房屋买卖合同纠纷一案，镇赉法院认定吉祥公司镇赉分公司违约，却未支持违约金的请求，保护了违约金为0的不合理条款，不符合法律规定。该约定是在《房屋买卖合同》之后签订的为了贷款使用的《预售合同》，这是明显违反法律规定的格式条款。该判决结果也是产生同案不同判的影响，白城市中级人民法院已经认定应承担违约金，约定违约金为0不合法。现提出上诉，请求中级人民法院予以撤销该判决书，予以改判。 吉祥公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，答辩人吉祥公司镇赉分公司与被答辩人签订的在房屋管理部门备案登记的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。依法应予确认，请求驳回被答辩人的上诉请求。 吉祥公司镇赉分公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，答辩人吉祥公司镇赉分公司与被答辩人签订的在房屋管理部门备案登记的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。依法应予确认，请求驳回被答辩人的上诉请求。 王东宇向一审法院起诉请求：1．请求裁定吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即协助王东宇办理产权证，并承担违约责任（以总房款160274为基数，自2017年10月11日起直至办理产权证之日止，参照人民银行逾期贷款利息赔偿）；2．请求裁定吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即退还王东宇契税款160274×1％=1,602元及利息（以1602为基数，自2017年7月13日起至实际退还之日止）；3．本案诉讼费用由吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月31日，王东宇与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同》，以160,274元的价格购买吉祥房地产公司开发建设的的位××镇商品房一套，建筑面积54.33平方米，单价为每平方米2950元。合同约定，王东宇向吉祥公司镇赉分公司交付购房首付款32,274元，剩余房款128,000元在银行办理贷款。该合同对关于产权登记未作出明确约定。2017年6月19日，王东宇与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金。该合同已在房屋管理部门备案登记。2017年7月13日，吉祥公司镇赉分公司向王东宇交付涉案房屋，王东宇于当日向吉祥公司镇赉分公司交纳契税1602元。此房屋至今未办理房屋所有权证。 一审法院认为，一、关于第一项诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同（预售）》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。王东宇在签订房屋买卖合同后如约交付购房款已履行了合同义务。吉祥公司镇赉分公司作为出卖方亦应按合同约定，如期向买受人交付房屋，并在约定的期限内协助买受人办理房屋产权过户手续。本案中，吉祥公司镇赉分公司交付房屋后，至今未为买受人办理房屋产权证，吉祥公司镇赉分公司应协助王东宇办理产权证。因吉祥公司镇赉分公司为吉祥公司设立的分支机构，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”据此规定，虽是吉祥公司镇赉分公司与王东宇签订了房屋买卖合同，但吉祥公司仍应对吉祥公司镇赉分公司的民事行为承担责任。吉祥公司亦应协助王东宇办理房屋产权登记手续。虽双方签订两份房屋买卖合同，但《商品房买卖合同（预售）》在房屋管理部门已进行登记备案，也是房产部门办理产权证的合同依据，其作为正式合同文本，买卖双方应受该合同的约束。《商品房买卖合同（预售）》与《商品房买卖合同》约定不一致的内容，应以《商品房买卖合同（预售）》约定的为准。《商品房买卖合同（预售）》中对不能如期办理产权证的违约方式进行了明确约定，出卖方应按《商品房买卖合同（预售）》约定的违约方式履行。《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人未如约办理房屋产权证，“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金”，即出卖方不支付违约金。吉祥公司镇赉分公司虽存在违约行为，但合同中明确约定支付违约金的数额为“全部房价款万分之0”。故原审法院对王东宇要求吉祥公司及吉祥公司镇赉分公司承担违约责任，以总房款为基数计算逾期办理房屋所有权证的违约金的请求不予支持。二、关于第二项诉讼请求。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动”，据此规定，原审法院认为，吉祥公司镇赉分公司无权向王东宇收取契税款，故对王东宇要求返还契税款的诉请应予支持。关于契税款数额1,602元（160,274元×1％），吉祥公司和吉祥公司镇赉分公司对此未持异议，原审法院对此予以确认。关于返还契税款的利息，原审法院认为，因资金占用期间的利息损失系法定孳息，故应予以保护。王东宇于2017年7月13日交纳房屋契税款，故吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司应自2017年7月13日起给付占用契税款期间的利息（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 一审法院判决如下：一、大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司于判决生效后立即协助王东宇办理位于××镇房屋权属登记；二、大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司于判决生效后立即返还王东宇已交纳的契税款1,602元及利息（以1,602元为基数，自2017年7月13日起至实际退还之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回王东宇的其他诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司负担。 本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案中，虽然双方签订两份房屋买卖合同，但《商品房买卖合同（预售）》在房屋管理部门已进行登记备案，也是房产部门办理产权证的合同依据，其作为正式合同文本，买卖双方应受该合同的约束。《商品房买卖合同（预售）》与《商品房买卖合同》约定不一致的内容，应以《商品房买卖合同（预售）》约定的为准。《商品房买卖合同（预售）》中对不能如期办理产权证的违约方式进行了明确约定，出卖方应按《商品房买卖合同（预售）》约定的违约方式履行。《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人未如约办理房屋产权证，“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金”，即出卖方不支付违约金。吉祥公司镇赉分公司虽存在违约行为，但合同中明确约定支付违约金的数额为“全部房价款万分之0”。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”之规定，双方在合同中约定对于逾期办证不支付违约金，视为对逾期办证违约金特殊约定，故原审法院对逾期办理房屋所有权证的违约金的请求不予支持并无不当。 综上所述，王东宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王东宇负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二〇年七月十六日 书记员  崔 岚