广东省五华县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1424民初3004号原告（申请执行人）：古留芳，男，汉族，1972年5月8日出生，公民身份号码441************336，住广东省五华县***********。委托诉讼代理人：廖秀妮，广东诚优律师事务所律师。被告（案外人）：古素珍（曾用名古琪），女，汉族，1975年3月8日出生，公民身份号码441************967，住广东省深圳市福田区金地一路金地海景花园E区***35B。委托诉讼代理人：邓宗燎，广东深宝律师事务所律师。被告（被申请执行人）：古志松，男，汉族，1974年7月16日出生，公民身份号码441************975，住广东省五华县*********。原告古留芳诉被告古素珍、古志松申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告古留芳及其委托诉讼代理人廖秀妮、被告古素珍的委托诉讼代理人邓宗燎到庭参加了诉讼，被告古志松经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销古素珍与古志松2019年5月24日订立的转让协议；2、准许执行被告古志松所有的位于五华县****犁滩管区（证号：粤房地证字第**）房产；3、本案诉讼费和房产评估费15000元由被告承担。事实与理由：2019年8月29日，五华县人民法院对古留芳诉古志松民间借贷纠纷一案[案号：（2019）粤1124民初1815号]作出民事判决，判决：被告古志松应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款800000元及利息（以800000元为本金从2014年7月21日起至还清款之日止按年利率24%计）给原告古留芳。2019年7月9日，五华县人民法院根据原告的诉讼保全申请，依法作出（2019）粤1424民初1845号之一民事裁定书，查封了被告古志松所有的位于五华县****犁滩管区（证号：粤房地证字：粤房地证字第**生效后，被告古志松没有按照生效判决履行义务，故原告古留芳依法向五华县人民法院申请执行。2019年11月6日，被告（案外人）古素珍对执行标的提出书面异议。五华县人民法院于2019年11月19日作出（2019）粤1424执异18号执行裁定书：裁定中止对古志松名下位于五华县****犁滩管区（证号：粤房地证字第08795：粤房地证字第**提出上述诉求，具体理由如下：一、古素珍与古志松签订的房产转让协议不属于合法有效合同。1、古志松与古素珍系同胞兄妹，原告十多年前就一直和古志松帮助古素珍管理华侨酒店。古素珍也是明知其哥哥古志松欠原告涉案债务的事实：古素珍与古志松在订立上述转让协议之前，原告多次与古素珍沟通，希望古素珍劝其哥哥古志松还钱给原告，古素珍也曾多次表态会做其哥哥古志松还钱的工作。2、古素珍与古志松在2019年5月24日，既与水寨镇人民政府签订了相关房屋拆迁安置补偿协议，又签订了上述转让协议，说明其兄妹均明知涉案房屋已由五华县人民政府发布公告拟进行旧房改造而列入拆迁安置补偿范围。涉案房屋占地面积73㎡，共有四层（房产证记载仅为地上部分三层，另有地下部分一层）。根据五华县人民政府办公室2019年4月8日的华府办函（2019）37号通知及拆迁安置补偿方案，涉案房屋的一至二层按1：⒈1、三至四层按1：1核算，涉案房屋至少可获得两层共146平方米的店面一间及146平方米的精装修住房一套。根据临近的东方花园市场价格，门店至少20000元/平方米、精装修商品房至少11000元/平方米，共价值达4526000元。如果按古素珍与水寨镇人民政府签订的相关房屋拆迁安置补偿协议约定的323.79平方米店铺，价值更大。因此，为准确认定该协议转让价值是否属明显低价，特申请法院委托评估机构对该房屋进行价值评估。古素珍明知古志松借古留芳的涉案债务，但他们为逃避古志松债务履行，恶意串通，将价值五百多万元的房屋以60万元价款进行转让，差价悬殊，属于恶意串通以明显的低价转让财产的行为，严重损害了古留芳的合法权益。依照《合同法》第五十二条规定“恶意串通，损害第三人利益的合同，应当确认为无效”、第七十四条及《合同法解释二》第十九条的规定该合同转让价属明显不合理的低价，“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”，该转让协议不属于合法有效合同。因此，古素珍的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项关于“在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同”的规定。二、古素珍对涉案房屋房产至今未合法占有。根据古素珍的执行申请书所称，其于2019年5月24日签订房产转让协议，于同年7月2日付清房款，并交付房屋。但古留芳半年多来，多次到涉案房屋所在地走访邻居及现场查看，该房屋一年多来无人居住，可见屋内老旧家私仍在，也无变更门锁，到处可见蜘蛛网和灰尘，很久无人进入。且到水电部门了解，该房屋的用电从2018年2月至今为零，用水从2019年5月欠费至今。古素珍仅提供4把钥匙的相片，不能证明其对涉案房产的合法占有。古素珍的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。为维护原告的合法权益，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。原告古留芳提交如下证据：1、五华县人民法院（2019）粤1424执异18号《执行裁定书》，证明原告是在15日法定起诉期内提起诉讼；2、五华县人民法院（2019）粤1424民初1845号《民事判决书》、（2019）粤1424民初1845号之一《民事裁定书》，证明五华县人民法院于2019年7月9日依法查封涉案房屋（粤房地字第08795**），以及判决被告古志松应偿还借款800000元及利息（以800000元为本金从2014年7月21日起至还清款之日止按年利率24%计）给原告；3、执行《受理案件通知书》、《执行通知书》，证明（2019）粤1424民初1845号判决生效后，被告古志松没有按照生效判决履行义务，原告依法向五华县人民法院申请执行；4、房地产权证存根复印件，证明涉案房屋是被告古志松所有的；5、原告与古素珍2019年6月6日微信聊天记录，证明古素珍明知其哥哥古志松欠原告涉案债务的事实;6、2019年4月8日《五华县人民政府办公室关于印发五华县犁滩片区城市更新项目土地征收及房屋拆迁安置补偿方案的通知》，证明古素珍、古志松两兄妹均明知涉案房屋已被列入征收拆迁范围，并获知相关补偿条款；7、2019年5月24日，古素珍与古志松订立的《房产转让协议》、古素珍与五华县水寨镇人民政府签订的《五华县犁滩片区城市更新项目土地征收及房屋拆迁安置补偿协议》、拆迁补偿费发放表，证明根据拆迁安置补偿方案，涉案房屋的一至二层按1:1.1、三至四层按1:1核算，涉案房屋至少可获得两层共146平方米的店面一间及146平方米的精装修住房一套，价值达4526000元，古素珍明知古志松借古留芳的涉案债务，但他们为逃避古志松债务履行，恶意串通，将价值4526000元的房屋以60万元价款进行转让，差价悬殊，属于恶意串通以明显的低价转让财产的行为，严重损害了古留芳的合法权益；8、涉案房屋水电费信息表、涉案房屋现状照片，证明古素珍对涉案房屋房产至今未合法占有，因为该房屋的用电从2018年2月至今为零，用水从2019年5月欠费至今，一年多来无人居住也无人进入。9、光盘及光盘音频文字内容五份，证明古素珍从2014年至今是明知其哥哥古志松欠他人巨额债务的事实，古素珍对涉案房屋房产至今未合法占有，屋主搬走多年后一直无人居住涉案房屋。被告古素珍辩称：1、本案是申请执行人执行异议之诉纠纷，而第一项诉请是债权人撤销权纠纷，是两个不同的案由，彼此没有包含关系，亦没有共同的上一级案由，他们是两个事实关系，两个法律关系，债权人撤销权纠纷撤销的是古志松处分其财产的行为，古志松为被告，古素珍为第三人，而本案是以古素珍为被告，故第一项诉请不属于本案受理范围，原告应另行提起诉讼，请求法庭驳回原告第一项起诉；2、应排除执行登记在古志松名下的涉案财产，因为双方签订的房产转让协议是在民间借贷案件查封之前，查封前古素珍已经合法占有该房产，在涉案房产评估时也是由古素珍委托他人去开门的，就可以证明这点。另外古素珍已经按照约定支付全部房款，而未过户的原因是因为相应的（2009）华法执字第553号案未及时解封，并不是因为买受人古素珍的原因，这完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条；3、古素珍与古志松之间房产转让行为不属于《中华人民共和国合同法》第七十四条规定情形，古素珍没有与古志松串通损害原告利益，房产转让是应贵院的请求，为了协助贵院执行的，大部分购房款也是用于支付执行款，转至法院账户，协议也有在贵院备存，原告本为古素珍公司员工，古素珍委托其协助处理房产转让事宜，配合法院执行，原告对古素珍与古志松之间的房产转让是知情的，但是原告一直也没有提出任何异议，原告提出帮其解决古志松欠款是在房产转让合同签订且付清款项交付房产之后也就是2019年6月6日，同时也是在这个时间古素珍才知道原告与古志松存在债务关系，古志松与古素珍之间的房产转让行为是在贵院的居间调解下达成并履行的不属于《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的情形，当时古素珍并不清楚原告与古志松之间有债务关系，另外古志松买房的钱有相当一部分是古素珍给的，其实涉案房产本来就是古素珍与古志松的共有房产，是用来供其父母养老的，这一点原告也是清楚的。被告古素珍提交如下证据：1、五华县人民法院（2019）粤1424民初1845号案的《应诉通知书》和（2019）粤1424民初1845号之一《民事裁定书》复印件，证明被告古素珍在2019年7月9日之后才知道古志松被诉民间借贷纠纷及涉案房产被查封；2、《房产转让协议》、《广东省人民法院案款收据》和《收款收据》复印件，证明两被告在法院查封前（2019年5月24日）已签订合法有效的书面协议且古素珍依约支付了全部购房款，且大部分购房款用于支付五华县人民法院（2009）华法执字第553号案执行款，被告买房是应法院要求而协助法院执行；3、《证明》复印件，证明支付法院执行案款的古琪与被告古素珍是同一人；4、粤房地证字第08795**《房地产权证》、钥匙照片，证明古志松已将涉案房屋的《房地产权证》和钥匙交付给古素珍，古素珍已合法占有涉案房产。被告古志松未作答辩，亦未提交有证据。本院经审理认定如下事实：被告古志松与被告古素珍是兄妹关系。涉案房屋坐落于五华县****犁滩管区（房地产权证号：粤房地证字第**79577号），权：粤房地证字第**区城市更新项目土地征收及房屋拆迁安置补偿方案》（以下简称拆迁安置补偿方案）于2019年3月26日经五华县人民政府常务会议同意，由五华县人民政府办公室于2019年4月8日印发并要求相关单位组织实施。拆迁安置补偿方案涉及五华县城犁滩片区的土地征收补偿、住宅房屋征拆补偿及附属房、附着物、残垣断壁、坟墓、青苗的补偿和集体物业补偿等。2019年5月24日，被告古志松与被告古素珍签订《房产转让协议》，双方约定上述涉案房产以600000元转让给古素珍，古素珍在签订协议之日付100000元，2019年6月20日前付54632元，余款445368元由古素珍于2019年7月3日前直接付至五华县人民法院，用于偿还本院（2009）华法执字第553号郑庆龙与古志松、温映科经营合同纠纷案的执行款。被告古志松在该协议第七条约定该协议壹式叁份，双方各执壹份，交本院（2009）华法执字第553号案留存壹份。同日，被告古素珍（乙方）与五华县水寨镇人民政府（甲方）签订《五华县犁滩片区城市更新项目土地征收及房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称拆迁安置补偿协议），双方主要约定：乙方被拆迁房屋坐落于犁滩村水寨东堤47-5号，房屋产权证号粤房地证字第**79577号，产权人为古志松，层数为三层，房屋现状总建筑面积323.79㎡；总补偿金额：48568.5元；按照已批复的拆迁补偿方案规定的产权置换原则，乙方可获得的符合产权置换总建筑面积为323.79㎡……。被告古素珍依约在2019年5月24日、6月20日和7月2日共支付购房款600000元。本院根据2019年7月10日（2019）粤1424执恢86号案执行款收据反映2019年7月2日到账438000元和7368元，合计445368元，与被告之间签订《房产转让协议》第三条约定的余款一致。原告古留芳于2019年7月8日诉古志松民间借贷纠纷案至本院并对涉案房产申请诉讼保全，本院于2019年7月9日依法作出（2019）粤1424民初1845号之一民事裁定，裁定查封被申请人古志松所有的位于五华县****犁滩管区（证号：粤房地证字第0879577号)房产，查封价值以：粤房地证字第**三年。但此前该房产已被本院在执行（2019）华法执字第553号郑庆龙与被告古志松、温映科经营合同纠纷一案中于2016年8月15日查封（查封期限为三年），该查封于2019年7月22日解除。2019年8月29日，本院依法作出（2019）粤1424民初1845号民事判决，判决被告古志松应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款800000元及利息（以800000元为本金从2014年7月21日起至还清之日止按年利率24%计）给原告古留芳。因被告古志松逾期未履行上述生效判决，原告古留芳依法向本院申请强制执行。在执行过程中，被告古素珍于2019年11月7日对执行标的提出书面执行异议，请求排除执行登记在被告古志松名下的涉案房产，并解除对该房产的查封。本院于2019年11月19日作出（2019）粤1424执异18号执行裁定，裁定中止对被执行人古志松名下位于五华县****犁滩管区房产（房产证号：粤房地证字第**79577号）的执行。原告古留芳不服，于2：粤房地证字第**执行异议之诉，并提出上述诉讼请求。本案审理过程中，原告古留芳向本院申请对涉案房屋进行房产价值评估，经司法程序本院依法委托梅州市嘉平资产房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行价值评估，该司于2020年4月13日作出梅市嘉平评报字（2020）第039号《评估报告书》，评估涉案房产价值为1780800元，原告古留芳支付了评估费15000元。原告主张两被告恶意串通以明显低价600000元转让涉案房屋属合同无效、被告古素珍至今对涉案房屋未合法占有，并提交微信聊天记录、拆迁安置补偿方案、《房产转让协议》、拆迁安置补偿协议、拆迁补偿费发放表、涉案房屋水电费信息表、涉案房屋现状照片和光盘及光盘音频文字内容等拟证实其主张。被告古素珍则认为其是应五华法院执行案件的要求而协助解决古志松在五华法院（2009）华法执字第553号执行案件，经双方协商及执行人员协调达成涉案房屋以60万元（无第三方评估）转让的协议，并于2019年5月24日上午与被告古志松签订《房产转让协议》，同日到五华县水寨镇人民政府签订了房屋拆迁安置补偿协议，其也依约在2019年7月2日前支付了全部购房款，古志松已将涉案房屋的《房地产权证》和钥匙交付给古素珍，古素珍认为对涉案房产已实际占有使用。庭审中，被告古素珍认可涉案房屋的水电费均是以两被告的父亲古宗超的名义缴交的，并表示古素珍是在2019年5月24日下午到五华县水寨镇人民政府签订拆迁安置补偿协议时才知道拆迁安置补偿方案。从原告与被告古素珍微信聊天记录来看，被告古素珍在2019年6月6日明知原告与被告古志松间存在债权债务关系。从原告提交的涉案房屋水电信息表、涉案房屋现状图片来看，该房屋较长时间无人居住，且该房屋的用电记录从2018年2月至今为零、用水从2019年5月欠费至今。以上事实有相关证据、庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。本案的主要争议焦点：一、两被告签订的《房产转让协议》的效力如何认定；二、被告古素珍对执行标的享有足以排除强制执行的权益的主张是否成立。一、关于两被告签订的《房产转让协议》的效力认定问题。被告古素珍虽辩称其是在2019年5月24日下午到五华县水寨镇人民政府签订拆迁安置补偿协议时才知道拆迁安置补偿方案，但该拆迁安置补偿方案是由五华县人民政府办公室在2019年4月8日印发并要求组织落实，从拆迁安置补偿方案来看，征收、征拆的范围较大，涉及面也较广，而两被告是同胞兄妹关系，且两被告在2019年5月24日上午签订《房产转让协议》，因此，本院对被告古素珍该抗辩意见依法不予采纳，依法推定两被告是在明知涉案房屋已经列入五华县犁滩片区城市更新项目土地征收及房屋拆迁范围的情况下签订《房产转让协议》。该协议虽然是两被告双方自由意志的表现，但是不得对抗强制执行力。由于涉案房产从2016年8月15日开始已被本院依法查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”规定，涉案房屋依法不得转让。且涉案房屋经司法程序由梅州市嘉平资产房地产土地评估有限公司评估房产价值为1780800元，而两被告以600000元的低价转让涉案房产，该转让价格是该房产市场价值1780800元的34%，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，两被告是以明显不合理低价转让涉案房产，且从原告与被告古素珍微信聊天记录来看，被告古素珍在2019年6月6日明知原告与被告古志松间存在债权债务情况下，仍在2019年6月20日以后支付购房款500000元。对于被告约定将双方签订的《房产转让协议》交本院（2009）华法执字第553号执行案留存，是被告双方约定用于偿还该案申请执行人郑庆龙执行款445368元，涉案房产转让费60万元是被告自行约定的价款，并非由第三方或经人民法院所确定的合同价款。被告古志松、古素珍对涉案房产的问题均存在过错，因此，两被告存在恶意串通的情形，损害了原告等第三人的利益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“恶意串通，损害第三人利益的合同，应当确认为无效”规定，本院依法确认被告古素珍和古志松于2019年5月24日签订的《房产转让协议》无效。二、被告古素珍对执行标的享有足以排除强制执行的权益的主张是否成立。被告古素珍虽然在原告古留芳起诉被告古志松前已经签订了《房产转让协议》，但被告古素珍明知涉案房屋已被列入五华县犁滩片区房屋拆迁范围和涉案房屋处于法院查封状态的情况下仍与被告古志松签订《房产转让协议》，以及在2019年6月6日已明知原告与被告古志松间存在债权债务关系的情况下仍支付购房款500000元，且被告古素珍与古志松于2019年5月24日签订的《房产转让协议》损害了原告的利益，属无效合同；另被告古素珍提供了三张连号（编号分别为347937、347938、347939）但不同收款日期（分别为2019年5月24日、6月20日和7月3日）的现金购房款《收款收据》，这与当前正常的交易习惯不相符；被告古素珍也认可其经常在深圳居住，偶尔回来也是住其自有的华侨酒店，结合原告提交的涉案房屋水电信息表、涉案房屋现状图片，被告古素珍在涉案房产被人民法院查封之前以及在签订《房产转让协议》后也并未实际占有或使用涉案不动产。因此，被告古素珍对登记在被执行人古志松名下的不动产提出的异议不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的条件，依法不能对抗原告的债权，故被告古素珍对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，被告古素珍（案外人）对涉案房产的异议不成立。被告古志松经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，可视为其放弃质证和抗辩的权利，其不到庭参加应诉，不影响本院对本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：一、准许对被执行人古志松坐落于五华县****犁滩管区（证号：粤房地证字第0879577号)房产的执行。二、驳回原告古留芳的其他诉讼请求。案件受理费100元、房产鉴定费15000元，合计15100元，由被告古素珍、古志松共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向五华县人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。本院（2019）粤1424执异18号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  甘焕东审 判 员  周思娟人民陪审员  黄胜霞二〇二〇年六月二十九日书 记 员  陈丽丹