广东省佛山市顺德区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0606民初11449号 原告：佛山市高吉房地产咨询有限公司，住所地佛山市南海区桂城街道桂澜北路**依云置地中心******。 法定代表人：梁炜，总经理。 委托诉讼代理人:宋智军，广东立复律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张凤，广东立复律师事务所工作人员。 被告：广东顺德力合智德科技园投资有限公司，住所地佛山，住所地佛山市顺德区大良街道办事处近良社区居民委员会环市东路康湖名苑商厦****A之八> 法定代表人：张**。 委托诉讼代理人:方程，广东泽康律师事务所律师。 委托诉讼代理人:马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。 原告佛山市高吉房地产咨询有限公司与被告广东顺德力合智德科技园投资有限公司因商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序于2020年7月2日、7月15日两次公开开庭进行了审理。本案第一次开庭时，原告的委托诉讼代理人宋智军、张凤，被告的委托诉讼代理人方程、马颖仪到庭参加诉讼；本案第二次开庭时，原告的委托诉讼代理人宋智军，被告的委托诉讼代理人马颖仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付佣金5968860元及违约金（自起诉之日按照全国银行间同业拆借中心公布的同类报价利率上浮50%进行计算，直至付清全款为止）；2.被告赔偿因其违约而导致原告的损失合计88000元（包括律师费80000元、担保费8000元）；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：被告是位于佛山市顺德区智城路9号云谷广场的开发商，被告委托原告代理上述项目的商品房销售工作，双方签订了合同，约定了各自的权利和义务（详见合同内容）。在上述合同期内，原告共为被告售出商品房280套，其中279套已经被告确认为原告的有效推介，剩余1套拒不确认，产生总佣金6837000元（详见《云谷广场待结佣金明细》），已付868140元，尚欠5968860元未付。因客户签约和办理银行按揭的资料均在被告处，原告无法核实具体每一个客户的放款情况，但是按照商品房的交易规律，银行一般会在签约后2-3个月内完成放款，而原告所代理的商品房销售均是2019年10月以前完成签约的，因此推算全部的交易已达到结算节点。原告多次通过上门协商或发函的行为催促被告履行付款义务，但被告均不支付，甚至提出以房抵佣金的和解方案来履行，迫于无奈原告只好通过诉讼解决。 被告辩称，一、被告尚未实际向原告支付的款项应为5498460元。1.被告实际确认原告的渠道客户数量为278套（虽然原告提交的证据中确认的总数为279套，但B4-1733房确认了两次），按照确认数量计算的应付佣金总额为6787000元（实际应付金额需经被告计算核实后确定）。虽然原告提交了其自行制作的《云谷广场待结算佣金明细》列明的数量为280套（总额为6837000元），但是其中B4-1724房、B4-2328房由于已退房，根据案涉合同第三条第（3）款的约定，出现客户退房的不予结算佣金，因此这两户应当予以剔除。2.在原告提起本案诉讼之前，被告已经实际向原告支付了佣金953540元。3.在原告于2020年4月20日提起本案诉讼之后，被告于2020年4月28日另行向原告支付了285000元的佣金。4.经过被告后续的计算核实，发现已经确认的278套房中存在两套房（分别为B5-1737、B5-1524）出现业主在《客户首访确认单》和《商品房买卖合同》上的签名不一致的情况。根据案涉合同第七条第5点的约定，出现客户签名不一致的情况，视为成交无效，不予计算，因此应当扣减该两户的佣金共计50000元。综上，被告尚未实际向原告支付的款项应为5498460元。二、原告未按照案涉合同的约定向被告提交发票等结算资料，剩余款项的付款条件未成就，因此被告不应支付逾期付款违约金。1.根据案涉合同第三条第（4）、（5）款的约定，原告在收款前应向原告提供发票，否则被告有权拒绝付款并顺延付款时间。本案中，原告至今未向被告提交发票，因此被告有权顺延付款时间，且无须承担逾期付款违约金。2.案涉合同并未约定被告逾期付款的违约金。3.退一步而言，即便存在逾期付款违约金，原告主张在LPR的基数上上浮50%计算也没有法律依据，且明显存在违约金过高的情形。三、原告主张赔偿律师费、担保费的损失没有法律依据。1.根据民事诉讼举证规则的规定，主张赔偿损失的一方应当承担举证责任。本案中，原告主张律师费损失80000元，既没有提供合同，也没有提供支付证明，应承担举证不能的后果。退一步而言，即便原告能够提供相应证据，案涉合同也没有约定律师费、担保费应由被告承担。这些费用即便产生，也应当由原告自行承担。2.原告一方面主张逾期付款违约金，另一方面同时主张损失赔偿，明显存在违约金过高的情形，不应得到支持。综上所述，原告的诉讼请求缺乏法律及事实依据，故请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据1（主体信息材料），被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据2（中介合作合同及补充协议），被告对真实性无异议，本院予以确认；关于证明内容的争议，是本案认定问题。原告提供的证据3（已成交单位代理佣金确认表），被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；双方在庭审中确认B4-1733房确实是重复确认，本院予以采纳。原告提供的证据4（催款函、顺丰运单网上查询截图），该邮件是寄往被告案涉楼宇的销售中心给梁小姐收（电话18*****2264），顺丰快递公司一般在投递时会与收件人梁小姐电话联系，梁小姐让他人（李云）代收并不违反日常经验法则，因此本院予以采信。原告提供的证据5（委托代理合同、律师费发票、担保费电子发票）真实合法，证实了原告因诉讼支出的费用，被告无证据推翻，故本院予以采信；至于被告应否承担该费用，是本案争议认定问题。原告提供的证据6（待结佣金明细表、汇入汇出款项交易电子凭证），该表是原告自行制作，被告有异议，具体应付佣金以法院认定为准；被告对交易电子凭证无异议，本院予以采信。原告提供的证据7（朱业琪名片的照片），被告确认朱业琪曾为案涉项目的移交负责人（现已离职），故本院对原告主张的朱业琪的身份予以采信。原告提供的证据8-10（阳光房宝小程序截图及电子确认单、微信聊天截图等），其中阳光房宝小程序是合同约定的小程序，被告未提供反证推翻，因此予以采信；微信聊天记录，因未提供原始载体核对，被告有异议，因此不予采信。被告提供的证据1（B4-1724及B4-2328房的退房资料），原告对真实性无异议并同意扣减这两套房的佣金，本院予以确认。被告提供的证据2（B5-1737及B5-1524房的购房资料），原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；关于是否应剔除这两套房的佣金，是本案争议认定问题。 本院经审理认定事实如下：被告是位于佛山市顺德区智城路9号云谷广场项目的开发商，被告委托原告为该项目的销售委托代理，双方签订《中介合作合同》一份，约定委托日期从2019年6月12日至同年7月20日，原告协助被告进行销售，被告在客户成交后支付给原告相应服务费（佣金）。合同第三条第（4）、（5）款中约定：在被告向原告支付合同约定的佣金前，原告应按照被告要求的时间开具税率为6%的增值税专用发票并提供被告所需资料供被告查验，被告验证发票符合规定并可进行抵扣后方付款，否则被告有权拒绝付款并顺延付款时间。合同第七条中约定：关于佣金结算资料要求是原告提出佣金结算时，需提供以下资料给被告审核是否符合结算条件，包括《泛销售渠道-客户首访确认单》、“阳光房宝”客户推荐截屏复印件等资料，《泛销售渠道-客户首访确认单》中的客户姓名和电话必须与被告明源系统的客户登记信息、“阳光房宝”系统报备记录以及《商品房预售/销售合同》中保持一致，如客户名称不一致，必须提供“直系亲属关系证明”，否则视为无效成交，不予结算佣金；如电话号码不一致，必须提供通信运营商的电话号码归属本人证明，否则视为无效成交，不予结算佣金。2019年8月17日，双方就上述云谷广场项目又签订了一份《中介合同合同》，其后签订了补充协议，约定的委托日期从2019年8月17日至同年10月13日。该合同中关于发票开具及提供结算资料等约定同上一份《中介合作合同》。 上述两份合同签订后，原告进行了销售代理工作。被告已陆续向原告支付了佣金1251296元（其中98156元是诉讼中即2020年5月28日支付的）。原告认为被告欠其佣金未付清，遂于2020年3月26日邮寄催款函至被告的销售中心，该函件于2020年3月28日已被签收。原告其后委托律师事务所指派律师代理于2020年5月14日提起本案诉讼。原告因此支出了律师费80000元。因申请财产保全需要提供担保，原告为了取得其他公司开具的担保函而支出了担保费8000元。2020年7月2日庭审过程中，双方对数后确认：若B5-1737及B5-1524两套房应结算佣金50000元给原告，则未付的佣金是5535704元（应收总佣金6787000元-已付佣金1251296元）。 本院认为，原告与被告之间的《中介合作合同》合法有效，应受法律保护。原告已为被告提供销售服务并促成了云谷广场相关房产的交易，被告应按合同约定履行支付佣金的义务。关于B5-1737及B5-1524两套房应否支付佣金给原告的争议。根据B5-1524的《商品房买卖合同》显示购房人为李虹懿，电话为133*****363，而《泛销售渠道-客户首访确认单》显示客户信息“李小姐”，电话“133****363”，且该确认单“客户签字”处有“李虹懿”的签名，被告亦在确认单上确认该套房产是原告的员工销售的房产，原告还提供了“阳光房宝”客户推荐截屏佐证其工作人员销售该房产的事实，上述证据已形成证据链，证实了原告主张的内容，被告无反证推翻，因此B5-1524应认定是原告销售的房产。同上分析，B5-1737亦认定是原告销售的房产。结合双方在诉讼中对账情况，本院认定被告未付给原告的佣金是5535704元。 关于被告提出原告未提供发票的抗辩意见。被告已支付部分佣金给原告，但双方均未提供证据证实付款时严格按照合同约定履行，故本院有理由相信双方虽然作出此约定，但实际履行过程中并不严格执行此规定。另，法律规定当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。合同约定：在被告向原告支付合同约定的佣金前，原告应按照被告要求的时间开具税率为6%的增值税专用发票。原告已于2020年3月底发函催收，被告未回复应付佣金数，亦未向被告提出明确的开具发票时间。因此，本案纠纷的发生实际并不在于原告不按被告的要求配合开具发票，故本院对被告该抗辩不予采纳。当然，被告应及时支付佣金给原告，原告亦应及时依法开具发票。 在原告已催收的情况下，被告仍未履行付款义务，被告已构成违约。被告违约会导致原告资金被占用的利息损失，双方合同中对于违约金标准并无约定，故本院对于违约责任（即原告请求的违约金）只支持按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日起计算至被告实际付款之日止的利息。原告请求的律师费、担保费，鉴于合同中无约定该费用由违约方承担，该费用又是原告自行选择的支出，故不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告广东顺德力合智德科技园投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市高吉房地产咨询有限公司支付佣金5535704元及逾期付款利息（利息计算方法：自2020年5月14日起至2020年5月28日止，以该期间所欠佣金5633860元为基数计算利息；2020年5月29日起至佣金实际支付之日止，以所欠佣金5535704元为基数计算利息；均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告佛山市高吉房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为27099.01元、财产保全费5000元，两项合共32099.01元（原告已预交），由原告佛山市高吉房地产咨询有限公司负担1893.01元，被告广东顺德力合智德科技园投资有限公司负担30206元（应连同上述款项一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  梁逵 二〇二〇年七月十五日 书记员  范文