湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1097号上诉人（原审被告）：张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会。住所地：湖北省十堰市张湾区花果街道方山路**。法定代表人：曾宏，该村委会主任。被上诉人（原审原告）：罗星星，男，1988年12月17日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。被上诉人（原审被告）：裴爱玲，女，1980年9月24日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：方朋，湖北诚智成（十堰）律师事务所律师。上诉人张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会（以下简称“岔河村”）因与被上诉人罗星星、裴爱玲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2019）鄂0303民初2293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷，调查和询问当事人，因没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。岔河村上诉请求：一、撤销一审判决书第二项，并改判上诉人按照每平方米1,100元返还购房款，即1,100元／平方米×88.6平方米=97,460元；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。其理由如下：第一、上诉人建设的房屋并非是违法私自开发建设的。当时政府为了扩建316国道，需要对少数在316国道两边的村民进行搬迁，上诉人在政府部门的要求下完成了村民的搬迁任务。但因有关部门没有安排安置房，导致搬迁的村民居无定所，为解决这个突出矛盾，上诉人层级向政府部门汇报后，政府部门要求上诉人自行想办法建设安置房安置搬迁村民。在多次向政府部门汇报后，同意由上诉人以先行建设再补办手续的方式建设安置房，为此，上诉人于2010年6月24日与十堰市仁房建筑工程有限公司（后来才知实际施工人是裴清华）签订《安置楼及办公楼建设协议》，约定由十堰市仁房建筑工程有限公司全部垫资为上诉人建设安置楼，上诉人用部分所盖的套房抵付十堰市仁房建筑工程有限公司的工程款。前述房屋完工后，上诉人将约定的部分房产交付十堰市仁房建筑工程有限公司用于抵偿工程款，由十堰市仁房建筑工程有限公司自己进行处理，但由于上诉人无法左右的原因，截至目前，前述部分房屋手续仍在办理中。因此，虽然目前房屋尚没有办理全部的房产手续，但从该房屋的来源可以知道，该房屋是因为316国道的扩建安置村民而建设的，与一般大家熟知的由个人纯粹开发的无产权的房屋不同，该房屋目前没有被政府部门认定为非法，且房屋完全具备商品房的使用功能，大家的使用不会受到影响；第二、上诉人用房屋抵付工程款的金额是每平方米1,100元，上诉人只能按照每平方米1,100元返还购房款。2010年6月24日，上诉人与十堰市仁房建筑工程有限公司（后来才知实际施工人是裴清华）签订《安置楼及办公楼建设协议》，约定由十堰市仁房建筑工程有限公司全部垫资为上诉人建设安置楼，上诉人用部分所盖的套房抵付十堰市仁房建筑工程有限公司的工程款，约定抵付的价格为每平方米1,100元。安置楼建设完毕后，上诉人将涉案房屋以每平方米1,100元抵付建设方，由建设方的实际控制人对外进行出售，至于建设方以多少价格对外进行出售，上诉人没有参与，也没有收取任何费用。从这可以知道，上诉人实际只按每平方米1,100元获得利益，如果合同无效，也只能将获得的利益予以返还，而对于超出的价格，应当由实际收取人予以返还。因此，即使要求上诉人返还购房人的购房款，上诉人也只能在每平方米1,100元的价格范围内承担责任。罗星星向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告岔河村、裴爱玲于2012年2月26日签订的《房屋买卖合同》无效；2、依法判决二被告共同返还原告购房款310,000元；3、依法判决二被告赔偿原告装修损失费80,000元；4、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定：2010年6月24日，被告岔河村与十堰市仁房建筑工程有限公司签订了《安置楼及办公楼建设协议》，协议约定由十堰市仁房建筑工程有限公司承建岔河村村民安置楼及办公楼，建筑面积约10000余平方米，该工程由十堰市仁房建筑工程有限公司全垫资建设项目，用承建的部分套房抵工程款，其中被告岔河村预留五个单元，三层（包括三楼）以下套房用于安置拆迁户，其他房屋按每平方米1,100元折算抵给十堰市仁房建筑工程有限公司。安置楼竣工验收后，十堰市仁房建筑工程有限公司安排被告裴爱玲等人在被告岔河村出售房屋并收取购房款，并以被告岔河村的名义与买房人签订《房屋买卖合同》且加盖被告岔河村委会印章。2012年2月26日，原告罗星星与被告岔河村签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告罗星星购买被告岔河村拆迁安置房2幢2单元502号房屋，房屋建筑面积88.6平方米，购房总价款为310,100元，后原告罗星星于2012年3月3日前向被告裴爱玲支付购房款共计310,000元；该《房屋买卖合同》还约定了被告岔河村应保证其销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告岔河村原因造成买受人即原告罗星星购买的房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告岔河村承担全部责任。2017年11月7日，被告岔河村向岔河村安置楼各位住户张贴了《关于岔河安置楼房产手续办理有关问题的公告》，被告岔河村在该公告中承诺在2018年12月31日前将房屋产权证书办理到位，如果到期无法办理房屋产权证书，则被告岔河村按程序在三个月内将实付房款退付到位；退房户的房屋装修补偿，由被告岔河村按照与退房户协商确定的具有房屋评估资质的评估机构出具的评估报告给予补偿。现因被告岔河村未能按照合同约定办理房屋产权登记，原告罗星星故诉至法院。一审法院另查明：1、被告张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会名称变更前为“十堰市张湾区花果街道办事处岔河村民委员会”；2、原告罗星星户籍地湖北省××市××区茶店镇××组，并非被告岔河村集体经济组织成员；3、十堰市城市规划管理局于2010年5月4日向被告岔河村就方山路拆迁安置楼核发了建设项目选址意见书（选字第2010-11号），于2010年5月6日向被告岔河村就方山路拆迁安置楼核发了建设用地规划许可证（（地字第**，核准规划建设用地面积4750平方米，建设规模（总建筑面积）8550平方米。现被告岔河村安置区实际建筑面积20000余平方米（含住宅及商用房）。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，案涉房屋所占用的土地系农村集体土地，而原告罗星星并非集体经济组织成员，无权取得该集体土地使用权。且被告岔河村未举证证明已经对案涉房屋办理了相关征地、出让手续以及其承建案涉房屋符合土地利用总体规划和城乡规划等，结合被告岔河村不具备商品房开发建设资质，未取得案涉房屋所占用土地的国有土地使用权即进行商品房开工建设，在未取得商品房销售许可情况下将建成房屋进行销售，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应当认定原告罗星星与被告岔河村于2012年2月26日签订的《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”现房屋买卖合同已被确认无效，被告岔河村应将其收到的购房款返还原告罗星星。关于被告岔河村辩称其未收到原告罗星星购房款的辩解意见，因被告岔河村开发案涉房屋并未向承建方十堰市仁房建筑工程有限公司支付工程款，而采用超规划审批方式多建房屋来抵工程款，故承建方十堰市仁房建筑工程有限公司及其员工收取的购房款应视为被告岔河村收取的案涉房屋购房款，故对被告岔河村的上述辩解意见，本院不予采纳。因被告裴爱玲不是案涉《房屋买卖合同》的相对人，原告诉请要求被告裴爱玲承担法律责任，于法无据，本院不予支持。关于原告罗星星诉请要求被告岔河村承担案涉房屋装修损失费，因原告罗星星并未向法庭提交任何证据证实，故对该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、原告罗星星与被告张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会于2012年2月26日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会于本判决生效之日起三十日内向原告罗星星返还购房款310,000元；三、驳回原告罗星星的其他诉讼请求。如果被告张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,575元，由被告张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会负担。二审中，双方均未提供新的证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房产是岔河村与罗星星签订《房屋买卖合同》，罗星星已按约支付房款；在房产权证迟迟未能办理的情况下，岔河村张贴公告承诺在2018年12月31日前无法办理房屋产权证书，则将实付房款退付到位，该承诺不违反法律规定，应遵照执行。上诉人称“上诉人将涉案房屋以每平方米1,100元抵付建设方，由建设方的实际控制人对外进行出售，至于建设方以多少价格对外进行出售，上诉人没有参与，也没有收取任何费用”，但售房合同系上诉人与罗星星签订，涉案房屋价格也系双方协商，故该上诉理由不能成立。综上，上诉人上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费2,237元，由张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  袁 昆审判员  徐恩田二〇二〇年七月二十七日书记员  李大旭