广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1704民初1862号原告：阳江市阳东区长盛房地产有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区***********。法定代表人：金生，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜传开，男，该公司员工。被告：崔国精，男，1984年5月6日出生，汉族，住广东省茂名市电白区***********。第三人：中国工商银行股份有限公司阳东支行，住所地：广东省阳江市阳东区***********。主要负责人：郑先强，该行行长。委托诉讼代理人：朱健，男，该行员工。委托诉讼代理人：陈晓华，女，该行员工。原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司（以下简称长盛公司）与被告崔国精、第三人中国工商银行股份有限公司阳东支行（以下简称工商银行阳东支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告长盛公司的委托诉讼代理人杜传开、被告崔国精、第三人工商银行阳东支行的委托诉讼代理人朱健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告崔国精协助原告长盛公司办理《商品房买卖合同》（合同编号2013110864）商品房买卖（预购）登记（合同备案号：预合备201304342）的涂销手续；2、判令被告崔国精协助原告长盛公司办理阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层103号预购商品房预告登记（粤房地预登阳东预购字第0300023109号）的涂销手续；3、本案诉讼费用由被告崔国精承担。事实与理由：长盛公司与崔国精于2013年11月15日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013110864），约定崔国精购买长盛公司位于阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层103号房产，总房价款为20105630元。上述《商品房买卖合同》签订后，长盛公司与崔国精于2013年12月23日办理了商品房买卖（预购）登记（合同备案号为：预合备201304342），并于2014年1月14日办理了预购商品房预告登记（房地产预告登记证号为：粤房地预登阳东预购字第0300023109号）。为了支付长盛公司购房款，崔国精于2014年1月8日与工商银行阳东支行签订《个人购房借款/担保合同》，由崔国精向工商银行阳东支行贷款9820000元，用于支付上述购房款。2016年2月1日，长盛公司与崔国精签订《商品房买卖合同》补充协议，对上述《商品房买卖合同》进行了补充约定。2020年5月6日，经长盛公司与崔国精协商一致，双方签订《解除〈商品房买卖合同〉协议》，约定解除上述《商品房买卖合同》及其《补充协议》，且崔国精应及时协助长盛公司办理上述房产的商品房买卖（预购）登记涂销手续和预购商品房预告登记涂销手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，因上述《商品房买卖合同》已进行了网签备案（合同备案号：预合备201304342），且涉案房产已于2014年1月14日进行了预购商品房预告登记（粤房地预登阳东预购字第0300023109号），故崔国精应协助长盛公司办理涂销上述网签备案和预告登记手续，且崔国精还应将上述房产返还给长盛公司。为维护自身合法权益,长盛公司特向阳江市阳东区人民法院提起诉讼，望判如诉请。被告崔国精辩称，崔国精对长盛公司的诉请没有异议，崔国精同意协助长盛公司办理合山新城金山小区B区B3栋1层103号商品房的预购登记涂销手续和预告登记涂销手续。第三人工商银行阳东支行述称，工商银行阳东支行对长盛公司的诉请没有异议，崔国精已全部清偿案涉合山新城金山小区B区B3栋1层103号商品房的按揭贷款9820000元，且上述房地产抵押权预告登记已于2020年7月27日涂销。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本案证据及双方当事人的陈述，本院认定如下事实：长盛公司（长盛公司原名称为阳东县长盛房地产有限公司，后变更名称为阳江市阳东区长盛房地产有限公司）的公司类型属有限责任公司（自然人投资或控股），其经营范围为房地产开发、经营等。长盛公司经有关部门批准，在位于阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段的地块上建设商品房，定名为合山新城金山小区B区。本案讼争商品房属预售商品房，商品房预售许可证号为东预许字［2013］第027号。2013年11月15日，长盛公司与崔国精签订一份合同编号为2013110864《商品房买卖合同》，合同约定：长盛公司将其开发建设的位于阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层103号商品房出卖给崔国精；该商品房建筑面积共2680.76平方米，套内面积2627.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积53.26平方米；该商品房属于预售商品房，按套内面积计算，单价为每平方米7652元，总价款20105630元；首期楼款(含已付定金)10285630元整已付清,余款共计9820000元整由崔国精向贷款银行申请按揭贷款支付给长盛公司等。上述合同签订后，崔国精并未实际向长盛公司支付首期购房款10285630元，而是由长盛公司代其垫付该首期购房款10285630元（长盛公司为崔国精垫付首期购房款的方式为：长盛公司于2013年12月13日通过其公司员工梁力尹的账户向崔国精转账支付10285630元，崔国精再将该10285630元转账支付给长盛公司），并由崔国精于2013年11月15日、2015年11月15日、2017年11月15日、2019年11月5日各出具一份《欠条》交长盛公司收执，崔国精确认欠长盛公司垫付的首期购房款10285630元。上述《商品房买卖合同》签订后，长盛公司与崔国精于2013年12月23日就上述商品房向原阳东县*******办理了商品房买卖（预购）登记（合同编号：2013110864，合同备案号为：预合备201304342），并于2014年1月14日向阳江市阳东区住房和城乡规划建设局办理了预购商品房预告登记（房地产预告登记证号为：粤房地预登阳东预购字第0300023109号）。为了支付余下购房款9820000元给长盛公司，崔国精与案外人崔春燕作为共同借款人，与贷款人中国工商银行股份有限公司阳江东区支行（以下简称工商银行东区支行）于2014年1月签订一份《个人购房借款/担保合同》，主要约定：工商银行东区支行同意向崔国精、崔春燕发放个人购置商用房贷款9820000元，由工商银行东区支行将上述贷款划入长盛公司在工商银行东区支行的账户（201********01061559），崔国精、崔春燕按等额本息还款法还款；崔国精提供位于阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层103号房地产作上述贷款的抵押担保等。上述合同签订后，工商银行东区支行与崔国精于2014年1月15日为合山新城金山小区B区B3栋1层103号商品房办理了预购商品房抵押权预告登记（预告登记证号：粤房地预登阳东预押字第**）。2014年1月26日，工商银行东区支行按照上述《个人购房借款/担保合同》的约定，将崔国精与崔春燕所贷款项9820000元汇入长盛公司的银行账户，长盛公司遂在2014年5月份将合山新城金山小区B区B3栋1层103号商品房交付崔国精使用。2016年2月1日，长盛公司与崔国精签订一份《补充协议》，约定：“根据出卖人（长盛公司）和买受人（崔国精）双方在2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013110864），就《商品房买卖合同》中未尽事宜订立本补充协议……第二条：鉴于出卖人依据按揭贷款合作协议就买受人的按揭贷款向有关按揭贷款银行承担阶段性的连带担保责任，如因买受人未依约履行义务，导致出卖人承担连带担保责任（包括但不限于：代为还款、对该商品房进行回购），出卖人即取得对该商品房的优先受偿权，出卖人有权单方解除双方签订《商品房买卖合同》……第三条：因非出卖人的原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致出卖人未能在约定期限内取得确权的，出卖人不承担违约责任。第四条：买受人余欠款（出卖方垫付首期款）￥10285630元（大写：壹仟零贰拾捌万伍仟陆佰叁拾元整），应于2017年1月15日前付清给出卖方，否则出卖人有权单方解除双方签订《商品房买卖合同》……”2020年5月6日，经长盛公司与崔国精协商一致，双方自愿解除上述《商品房买卖合同》及其补充协议，为此双方于2020年5月6日签订一份《解除协议》，协议的甲方为长盛公司，乙方为崔国精，协议约定：“甲、乙双方平等协商，就解除广东省阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区的B3栋1层103号房产（以下简称房产）买卖关系一事达成如下协议条款。一、本协议生效之日，甲、乙双方于2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013110864）及2016年2月1日签订的《商品房买卖合同补充协议》即视为解除。二、本协议生效后，乙方应及时协助甲方前往有关行政部门办理涂销上述房产的商品房买卖（预购）登记手续以及预购商品房预告登记手续。三、鉴于乙方未支付上述房产的首期款，仅归还了部分贷款，甲方应在乙方完成本协议第二条规定的相关涂销手续之日起60日内退还房款人民币5440000元给乙方。四、本协议生效后，购买本房产所欠工商银行按揭款未还款部分约4380000元由甲方负责处理及归还。五、本协议生效后，上述房产的租金在手续完成后归甲方所有，由甲方负责收取，与乙方无关。六、本协议产生的一切纠纷由阳东区人民法院管辖，本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，自签名之日起生效。”上述协议签订后，崔国精即将合山新城金山小区B区B3栋1层103号商品房返还给长盛公司，长盛公司亦在2020年6月22日至2020年7月27日期间通过阳江农村商业银行股份有限公司向崔国精转账退还购房款合计9820000元。对于长盛公司代崔国精垫付的首期购房款10285630元，长盛公司与崔国精在庭审中确认该款项已直接抵消，长盛公司不再要求崔国精支付该首期购房款，长盛公司亦无需向崔国精返还该首期购房款。崔国精收到长盛公司退还的9820000元购房款后，其即向工商银行阳东支行（工商银行东区支行的营业场所已搬迁，该网点公章已暂停使用，其相关信贷业务由工商银行阳东支行承继）清偿了案涉的9820000元按揭贷款，工商银行阳东支行亦即与崔国精涂销了合山新城金山小区B区B3栋1层103号商品房的抵押权预告登记。以上事实，有长盛公司提交的营业执照副本、《商品房买卖合同》及其补充协议、房地产预告登记证、《商品房买卖（预购）登记证明书》、《解除协议》、《欠条》、中国工商银行个人业务凭证、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行个人贷款借据、《结清证明》、《不动产登记资料查询结果证明》、《广东省农村信用社交易回单》，以及本案庭审笔录、询问笔录等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，进行商品房预售应当取得商品房预售许可证。依法取得在建商品房预售许可证后才可进行商品房预售交易是房地产开发企业的法定义务。本案中，长盛公司是房地产开发经营企业，本案的合山新城金山小区B区是由长盛公司开发建设，并已取得商品房预售许可证。长盛公司将合山新城金山小区B区B3栋1层103号商品房出卖给崔国精，双方为此于2013年11月15日签订的合同编号为2013110864《商品房买卖合同》以及于2016年2月1日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。上述合同签订后，长盛公司与崔国精又于2020年5月6日协商一致解除上述《商品房买卖合同》及其补充协议，并签订了《解除协议》，因长盛公司与崔国精对此均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，应认定上述《商品房买卖合同》及其补充协议已于2020年5月6日解除。上述合同解除后，长盛公司已向崔国精退还购房款9820000元，崔国精理应协助长盛公司办理案涉商品房买卖（预购）登记（合同备案号为：预合备201304337）和预购商品房预告登记（房地产预告登记证号为：粤房地预登阳东预购字第0300023110号）涂销手续。现长盛公司请求崔国精协助其办理案涉合山新城金山小区B区B3栋1层103号商品房买卖（预购）登记（合同备案号为：预合备201304337）和预购商品房预告登记（房地产预告登记证号为：粤房地预登阳东预购字第0300023110号）涂销手续，合法有据，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告崔国精于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司办理阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层103号商品房买卖（预购）登记（合同备案号为：预合备201304342）涂销手续；二、被告崔国精于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司办理阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层103号商品房的预购商品房预告登记（房地产预告登记证号为：粤房地预登阳东预购字第0300023109号）涂销手续。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告崔国精负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 许伟强二〇二〇年七月二十九日法官助理 林长青书 记 员 彭麒霖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。