广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初16254号原告：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市天河区珠江东路****、3701房之自编02、04、05单元，统一社会信用代码9144000076494110XG。法定代表人：李耀智，华南总裁。委托代理人：陈宇平、关怡钧，均系该司职员。被告：何翠桃，女，1947年8月10日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：甘国良、冯露，均系广东雄远律师事务所律师。第三人：丁小娟，女，1981年4月29日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：夏俊松，男，1981年6月13日出生，汉族，住址同上，系第三人配偶。原告广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）诉被告何翠桃及第三人丁小娟居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月17日第一次公开开庭进行了审理，原告中原公司的委托代理人陈宇平，被告何翠桃的委托代理人戴鑫垚、廖常军（后撤销委托），第三人丁小娟的委托代理人夏俊松到庭参加了诉讼；后本院又于2020年7月3日第二次公开开庭进行了审理，原告中原公司的委托代理人陈宇平，被告何翠桃的委托代理人甘国良、冯露到庭参加了诉讼，第三人丁小娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司诉称：原告促成广州市番禺区南村镇华南碧桂园岭御苑岭御二街3号1802房（以下简称涉案房屋）的卖方即第三人与买方即被告签订了《存量房买卖合同》，被告与第三人均书面签署了《咨询及中介服务费确认书》，确认基于原告促成了买卖双方签订合同，提供了中介服务，被告应向原告支付咨询及中介服务费71000元，第三人应向原告支付咨询及中介服务费71000元。但合同签订后，被告拒绝按合同约定支付楼价款及办理交易过户手续，原告及第三人多次催告无果，《存量房买卖合同》亦因被告违约无法继续履行。因被告的违约行为给原告造成损失，故原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付咨询及中介服务费35500元；二、被告向原告支付逾期支付前述费用的违约金（以35500元为本金，按0.1%/日的标准计算，从2019年3月5日起计至清偿之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。被告何翠桃辩称：一、被告与第三人于2018年8月17日签订《存量房买卖合同》，约定第三人应于2018年9月15日前负责把涉案房屋外墙的空调主机搬离，如移不成被告有权选择退房并互不追究责任。后第三人一直未将空调主机的问题处理好，故被告与第三人无法继续交易，双方未签署网签合同，也未办理过户手续。二、根据原告出具的《告知书》及相关规定，原告提供的服务应包括整个买卖交易过程，具体为协调买卖双方磋商，协助办理签约、抵押、完税、过户等。2018年8月17日被告与第三人签订《存量房买卖合同》当天，被告就向原告支付了中介服务费35500元，并表明会在完成过户后支付剩余的中介咨询费。由于目前因第三人的原因导致涉案房屋的交易终止，被告没有义务向原告支付剩余的中介服务费。另，原、被告签订的《咨询及中介服务费确认书（买卖）》明显不具备合同的基本要件，不应视为合同，被告也就不存在违约。三、因被告无需再向原告支付中介服务费，故也无需承担逾期支付中介服务费的违约金。四、即便法院认为被告应支付违约金，原告主张的0.1%/日的标准也过高，请求法院予以调整。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人丁小娟述称：我方希望正常履约，对于居间合同纠纷没有意见。经审理查明：原告为证明其促成了被告与第三人签订房屋买卖合同，但被告拒不向其支付中介服务费，向本院提交了如下证据：一、《存量房买卖合同》，显示系第三人（甲方/卖方）与被告（乙方/买方）于2018年8月17日签订，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方；涉案房屋存在抵押等他项权利情况；涉案房屋总成交价为710万元；甲乙双方一致同意由乙方按涂销抵押一次性付款的方式支付楼款并办理交易手续。签订本合同时支付80万元作为定金，本合同签订后支付楼款（含定金）500万元，甲方收款当天即须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续5个工作天内与乙方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付；交易过户完成当天付清楼价余款共计210万元，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成；甲乙双方同意委托原告办理网签手续；另手写条款注明：1、甲方完成涂销抵押登记手续后乙方最迟于2018年10月17日前支付楼款420万元；2、双方约定于2019年2月1日前办理交易过户手续，于交易过户完成当天付清楼价余款210万元；3、甲方于2018年9月15日前负责把涉案房屋外墙的空调主机搬离，如移不成乙方有权选择退房并互不追究责任等。二、《咨询及中介服务费确认书》，主要内容为被告确认经原告独家提供咨询及中介服务成功签订《存量房买卖合同》，被告同意支付71000元给原告作为咨询及中介服务费，该确认书自原告签署之日生效，被告承诺于签署确认书之日付清上述费用，逾期支付将按0.1%/天支付违约金；尾部空白处手写字体“补充确认支付日期，2019年2月1日前过户当天付清咨询及中介服务费”；确认人签署处显示被告的签名，原告亦于2018年8月17日在该文件尾部加章确认，并写明“我司确认该确认书中介服务费数额”。三、显示由原、被告共同签署的《告知书》，载明服务内容及收费标准：原告向被告提供交易信息、市场行情咨询、协助察看物业，最终促成双方签署合同，被告需在签署合同当天支付咨询及中介服务费，具体数额及标准以被告签署的咨询及中介服务费确认书为准，或以三方约上注明的金额为准，如逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，需按欠款金额的0.1%支付违约金等。四、显示原告于2019年3月12日向被告作出的《催交咨询及中介服务费通知》，主要内容为原告催促被告支付咨询及中介服务费35500元；EMS邮寄底单，显示发件人为原告，收件人为被告，收件地址为被告的身份证地址，内件品名为《催交中介服务费通知》，寄件时间为2019年3月12日。经质证，被告确认上述证据一至三是其签署，但其并没有收到过证据四。又，原、被告确认被告已向原告支付了中介服务费35500元。关于被告未支付剩余中介服务费的原因，被告称是因《存量房买卖合同》因第三人违约无法继续履行，原告未提供完整的居间服务，加之《咨询及中介服务费确认书》已约定过户当天付清中介服务费，故在涉案房屋并未办理交易过户的情况下，原告要求被告支付剩余中介服务费的条件不成就。对此，原告称《咨询及中介服务费确认书》中载明的“补充确认支付日期，2019年2月1日前过户当天付清咨询及中介服务费”只是对付款时间的约定，并不是对付款条件的约定，现涉案房屋未能完成交易并不是原告的原因导致，故被告应支付剩余的中介服务费。另查，2019年9月，第三人向广州市番禺区人民法院提起诉讼，以被告违约为由要求解除第三人与原、被告签订的《存量房买卖合同》等，广州市番禺区人民法院以（2019）粤0113民初11865号案立案受理；被告表示其在该案中亦提起了反诉，系基于其已解除《存量房买卖合同》的情况下提起的，诉请为第三人返还定金等。本院认为：原、被告之间成立居间合同法律关系。根据被告签署的《咨询及中介服务费确认书》及《告知书》，被告确认经原告独家提供咨询及中介服务成功签订《存量房买卖合同》，其同意支付71000元给原告作为咨询及中介服务费。虽被告与第三人的《存量房买卖合同》未能履行完毕，但结合被告及第三人的陈述，原告未能协助被告及第三人办理涉案房屋的交易过户手续不可归责于原告；且根据《咨询及中介服务费确认书》中的“补充确认支付日期，2019年2月1日前过户当天付清咨询及中介服务费”约定，也无法得出双方已变更71000元咨询及中介服务费的支付条件；但基于原告确未能向被告提供完整的居间服务的事实，从公平合理和按劳取酬的原则考虑，本院酌情判令被告应向原告支付剩余的咨询及中介服务费12000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。另就原告诉请的违约金，因《咨询及中介服务费确认书》明确剩余的咨询及中介服务费需在过户当天付清，而涉案房屋因被告及第三人存在争议一直未办理过户，且涉案房屋是否能够继续办理过户直到本案诉讼发生后方才明晰，故原告主张被告迟延支付剩余咨询及中介服务费缺乏理据，本院不予采纳，对原告诉请的违约金不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何翠桃于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东中原地产代理有限公司支付咨询及中介服务费12000元；二、驳回原告广东中原地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费728元，由原告广东中原地产代理有限公司负担493元，由被告何翠桃负担235元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起15日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  杨春梅人民陪审员  苏 梅二〇二〇年七月十日书 记 员  邱莉晶