甘肃省玉门市人民法院民事判决书（2020）甘0981民初1455号原告:李军强，男，汉族，农民，现住甘肃省玉门市。委托诉讼代理人：王建辉，甘肃律诚林律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丽（李军强妻子），女，汉族，农民，现住甘肃省玉门市。被告:陈小东，男，汉族，个体，现住甘肃省玉门市。第三人：李效斌，男，汉族，现住玉门市新市区。原告李军强诉被告陈小东、第三人李效斌农村房屋买卖合同及土地承包经营权流转纠纷一案，于2020年5月18日向本院起诉，本院适用简易程序,于2020年6月4日公开开庭进行审理。原告李军强及其委托诉讼代理人王建辉、罗丽，被告陈小东、第三人李效斌到庭参加诉讼，本案现己审理终结。原告李军强向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的农村房屋买卖协议无效；2.请求被告退还购房款及承包土地费用共计248000元，承担利息89280元（自2014年4月3日至2020年4月3日，年息6%），本息合计337280元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月2日，在原告姐夫李效斌的介绍下，原、被告双方签订农村房屋买卖协议，约定将被告名下房屋及13亩土地以248000元价格转让给原告。原告将款项全部转给介绍人李效斌，李效斌于2014年3月3日和4月2日将购房款全部转给陈小东。之后被告将房屋及土地办理到同村村民李效斌名下，但因违反国家法律规定，至今无法将房屋及土地过户至原告名下。现原告起诉至法院，请求判如所请。被告陈小东未做书面答辩，庭审中辩称，房屋买卖协议是他与李效斌订立，购买房屋与土地的价款也是李效斌付给他，他只承认与李效斌间有买卖协议。原告想要退房、退地去找李效斌。他不承担原告购房屋与承包地的本息。第三人李效斌未做书面答辩，庭审中辩称：他是具有红旗村**户籍的村民。原告是他妻弟。陈小东与他是朋友，也是同队的村民。2014年因陈小东举家搬迁进城，陈家在红旗村6组的农宅及陈小东父亲陈富名下的承包地欲出售，李效斌介绍陈小东与李军强商谈，李军强购买了陈家的房屋及土地。经协商后，陈小东同意将红旗村农村住房一院前后院约四百平方米左右，带土地13亩，以248000元的价格出售李军强。2014年3月2日他与陈小东订立了房屋买卖协议，书写房屋买卖协议时他在购房人落款处签了李军强的姓名。合同订立期间，李军强向他的账户转款248000元，他随即将李军强的购房款全部转给陈小东。因李军强无红旗村村民户籍，购买陈小东家的承包地在2016年土地确权时，将承包地全部登记在李效斌的确权证书内。所购房屋2020年正在进行农村房屋产权登记，拟登记在李军强名下。李军强购买房屋是自愿协商同意，他只是替代签订了合同，价款是李军强支付，房屋是李军强购买，李军强居住，承包地由李军强耕种，均与他无关。现李军强起诉陈小东请求退回房屋与耕地，请求返还购买房屋土地价款，后果由李军强个人承担。原告李军强向法院提交的证据有：证据一、2014年3月2日陈小东、李军强签订的农村房屋买卖协议原件一份，欲证明陈小东向李军强出售房屋与承包地，订立书面协议对出售的价格进行约定；证据二、2014年4月2日、2014年3月3日工商银行转账凭证，李效斌向陈小东支付全部购房款248000元；证据三、2014年3月15李军强向李效斌帐户转款49999元，欲证明购房款是李军强向李效斌转账后，经由李效斌替李军强向陈小东付房款。李效斌对以上证据的真实性均认可，证实买方系李军强，签订合同、付款由他替代完成。房屋买卖协议是他拟定，是李军强口头委托他与陈小东签订，协议书上李军强的名字是他代签，购买房屋与承包地的价款是经他付给陈小东。陈小东对李军强提交证据的真实性无异议，对证据的证明目的提出异议，他不认识李军强，他的房屋与承包地是本村村民李效斌购买，出售房屋承包地的价款是李效斌付给他，李军强应当向李效斌主张退回房款。对李军强提交的证据，综合其他证据予以认定。被告陈小东向法院提交的证据有：2020年6月3日红旗村委会出具的证明一份，欲证明2017年土地确权时流转承包地至李效斌。李效斌、李军强对证据的真实性无异议。本院予以确认。第三人李效斌向法院提交的证据有：户名为李效斌的土地直补存折一份、土地确权证书原件一份，以上两份证据欲证明购买陈小东房屋时附带的承包地因李军强的户口不在红旗村，土地确权时确定在李效斌的名下。国土局房屋产权登记列表电脑打印件一份，欲证明李军强购买的农村房屋正在进行的产权登记，登记在李军强名下。对土地直补存折与承包地确权证书的真实性陈小东与李军强无异议，本院予以确认。对房屋产权登记列表的电脑打印件李军强不认可，该证据未与原件核对，无其他证据印证，结合案情综合其他证据后再予以认定。根据李军强、陈小东、李效斌提交证据及陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈小东与李效斌是朋友，均系玉门市柳河镇红旗村**村民。李效斌已取得红旗村村民户籍在红旗村有承包地和农宅。李军强系李效斌妻弟，现与李效斌同组居住，现仍未取得红旗村户籍。2014年3月2日李效斌以李军强的名义与陈小东签订了农村房屋买卖协议一份，约定陈小东将玉门市柳河镇红旗村6组3号，原属于陈小东父亲陈富的农村住宅一套，附带陈富名下承包地，以价格248000元，全部出售给李军强。协议订立后，李军强将248000元交给李效斌，李效斌附即将购房款支付给陈小东。购房款付清，陈小东将协议约定的承包地与房屋交付。李军强接受房屋与承包地，居住耕种。2017年执行土地确权政策，李军强购房时附带的承包地因李军强户籍不在红旗村，承包地不能确权给李军强，遂与李效斌自种的承包地，共同确权至李效斌名下。因李军强的户籍问题未解决，李军强于2020年5月18日向法院起诉请求确认与陈小东订立的房屋买卖协议无效，请求返还购房及土地费用248000元，利息89280元。另外，经向红旗村村委会调查，双方订立的房屋买卖协议书上虽有红旗村村委会的印章，但红旗村未对涉案房屋的出售备案，也未经村委会同意，属于私自买卖行为，村委会对双方买卖农村住房不认可，己流转的土地是经柳河镇经管站办理的，村委会未经办。房屋是李效斌向陈小东推荐介绍，替李军强购买，实际居住人是李军强，承包地由李军强耕种。本院认为：本案系买卖农村房屋与农村承包地流转的纠纷。按照最高人民法院法（2016）年399号《第八次全国法院民事商事工作会议民事部分纪要》第十九条关于农村房屋买卖问题规定：……“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，房屋买卖合同认定无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。法律规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”承包地的流转也只能在同一集体经济成员间流转，陈小东出售农村住宅附带的承包地转让虽然有村委会印章，经调查红旗村负责人，对该转让行为村委会在房屋承包地交接后才得知，承包方未经发包方同意，流转土地经营权不符合法律规定，李军强做为房屋附带的承包地的实际受让人，虽然承包地经确权己流转于李效斌，但房屋与承包地的购买使用者是李军强，承包地流转无效。李军强在2014年购买了陈小东父亲陈富农村房屋与承包地，价格248000元，李效斌以李军强的名义与陈小东订立房屋买卖协议，有证据证明涉案房屋与承包地的受让人为李军强，因李军强自始不具有红旗村集体经济组织成员身份，陈小东将宅基地上的房屋出售给本集体经济以外的个人房屋买卖无效。李军强与陈小东应按各自过错，互负返还义务。陈小东与李效斌属于同组村民，李效斌在本村己拥有承包地与住宅，陈小东应当知道所购房屋非李效斌本人居住耕种，李军强非红旗村集体经济组织成员购房时应当考虑购买后所承担的风险。综合本案事实，陈小东承担60%责任，李军强承担40%责任。陈小东已收到购房款248000元，退还李军强148800元。李军强退还陈小东房屋及承包地。随附房屋购买的承包地已在2017年确权至李效斌名下，李效斌将涉案的承包地流转归还原承包人。房屋买卖合同无效，自始对双方不具有法律约束力，李军强请求支付利息，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款、第一百五十二条，最高人民法院法（2016）年399号《第八次全国法院民事商事工作会议民事部分纪要》第十九条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、第三人李效斌以原告李军强名义与被告陈小东于2014年3月2日订立的房屋买卖协议无效；二、被告陈小东返还原告李军强购买房屋及承包地价款148800元；三、原告李军强退还被告陈小东柳河镇红旗村六组居民点砖木结构农村房屋一院（包括前、后院及附属建筑、砖制养殖温棚一座）；四、原告李军强返还房屋买卖协议房屋附带属于被告陈小东父亲陈富的全部承包地；五、第三人李效斌将已确权登记在其名下原属于被告陈小东父亲陈富的全部土地流转归还原承包人陈富（以柳河镇经管站记载为准）；六、驳回原告李军强的其他诉讼请求。（以上第二、三、四、五项于本判决生效后十日内履行）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费己减半收取3180元，原告李军强负担1402元，被告陈小东负担1778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审判员 张艳鸿二〇二〇年七月十三日书记员 李 丹申请执行期限为本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内。