安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初1896号 原告：合肥保利和众房地产有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区龙岗开发区管委会**楼,统一社会信用代码:91340100343833346K。 法定代表人:王耿,职务:董事长。 委托诉讼代理人：李济，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕妍婷，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被告：李胜中，男，汉族，1970年2月16出生，住安徽省肥东县。 被告：徐海燕，女，汉族，1979年3月10日出生，住安徽省肥东县。 原告合肥保利和众房地产有限公司诉被告李胜中、徐海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合肥保利和众房地产有限公司委托诉讼代理人李济及其被告李胜中到庭参加了诉讼，被告徐海燕经本院依法公告送达开庭传票及诉讼材料，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告合肥保利和众房地产有限公司（以下简称“保利公司”）向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号：20160955800900LL20160110,备案单号1609011453);二、判令两被告承担违约金108296.8元,且原告有权从两被告的已付购房款中直接扣除;三、判令两被告支付原告代偿款732677.06元,且原告有权从两被告的已付购房款中直接扣除;四、判令两被告立即办理商品房买卖合同登记备案注销手续(备案单号1609011453);五、判令两被告承担本案全部诉讼费、保全费及公告费用等。事实与理由:2016年9月25日,原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,并已在合肥市房产局备案。合同约定两被告在原告处购买位于合肥市瑶海区包公大道以南、大众路西的罗兰春天A7幢802室房屋一套,两被告采取按揭方式付款,房屋总价为1082968元,首付款322968元应在2016年9月25日前支付,剩余房款760000元办理按揭贷款,且原告提供了阶段性担保。根据合同附件四《补充协议》第五条第三款第(4)项的约定,在原告提供阶段性担保期间,如因两被告原因,导致银行解除与两被告的抵押贷款协议,或要求原告承担连带清偿责任时,原告有权解除《商品房买卖合同》,且可在合同解除后30日内从应退给被告的房款中扣除与原告代偿银行贷款同等金额的款项(包括银行本金、利息、罚息及银行解除合同产生的诉讼费及律师费等原告已承担的所有费用),同时两被告应承担总房款10%的违约金。《补充协议》第五条第四款第(3)项约定,在《房地产权证》及《房地产他项权证》办理完毕前,未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同,导致原告承担了保证责任的,原告有权单方解除《商品房买卖合同》,收回商品房,且被告按《商品房买卖合同》第七条约定承担违约责任,同时被告在原告履行其保证责任后30天内,协同原告到房管局办理解除合同的手续。《商品房买卖合同》第七条约定原告解除合同的,被告按应累计付款的10%支付违约金。因两被告逾期偿还银行贷款本息,被告的贷款银行扣划原告3.3万元。原告向银行履行了保证责任。同时,根据《商品房买卖合同》第十一条约定,两被告应在收到原告书面通知交付的30日内至原告指定地点办理房屋交接手续,若逾期未办理交接,原告发出通知的交房截止日视为交付使用起始日。若超过30日未办理交房手续的,视为违约,原告有权解除合同,两被告应按总房款的10%支付违约金。合同约定该房屋应在2018年11月30日前交付,经原告多次催告,两被告仍未来交接房屋,不履行收房及缴纳办证费用的义务。综上,两被告的行为已严重违反合同约定,构成违约。为维护原告的合法权益,现诉至人民法院,恳请贵院判如所请。 被告李胜中辩称，1、同意解除双方签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》；2、我愿意承担违约金，但违约金约定过高，请求法庭予以调整；3、对于原告诉求的代偿款项732677.06元无异议并同意予以给付；4、对于原告诉求办理案涉房屋的登记的注销手续予以同意；5、对于原告诉求的要求我承担诉讼费、保全费及公告费用等请求法院依法判决；6、对于原告在诉状中陈述的案涉房屋的坐落位置、合同签订、合同价款、合同履行、首付款及按揭款项以及存在的逾期未偿还贷款等均属实，对于其事实部分的主张予以认可。 被告徐海燕未做答辩。 经本院查明：2016年9月25日被告李胜中、徐海燕与原告保利公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：李胜中、徐海燕以每平方米12248元的价格购买原告保利公司开发的位于合肥市瑶海区包公大道以南、大众路西的罗兰春天小区A7幢802室房屋一套，面积为88.42平方米，房屋总价款为1082968元，付款方式为在2016年9月25日前支付首付款322968元，余款760000元按揭贷款支付，如买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应当在2018年11月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》的房屋交付买受人使用。另双方签订的《补充协议(四)》第五条第4款第（3）项约定：在《房地产权证》及《房地产他项权证》办理完毕前，未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有单方解除本《商品房买卖合同》，收回该房屋，买受人须承担违约责任。 合同签订前后，被告李胜中、徐海燕向原告支付了首付款，案涉房屋在2016年9月25日办理商品房网上认购备案，备案买受人为李胜中，备案单号1609011453。后李胜中、徐海燕按约定向中国建设银行蜀山支行办理按揭贷款申请，另徐海燕在申请贷款的银行开办了账号为34001046480800000001492150的还款账户。之后贷款审批通过，银行按申请金额发放了贷款。2018年11月22日保利公司通过EMS向李胜中、徐海燕寄送了《交付通知书》，通知其2018年11月25日集中办理房屋交付手续，但李胜中、徐海燕未予办理案涉房屋交付手续。 自2019年4月份，被告徐海燕多次出现未按约定偿还银行按揭贷款月供的情况，由于案涉房屋尚未办理《房地产他项权证》，银行要求原告承担阶段性担保责任。2019年6月7日原告保利公司通过律师向被告李胜中、徐海燕发出《律师函》，要求其尽快偿还银行逾期欠款，但两被告未予以偿还。2019年6月27日、9月20日、2020年1月2日原告保利公司共计向徐海燕还款账户转付贷款本息共计732677.06元。在保利公司要求两被告偿还代偿贷款本息未果的情况下，诉至来院，请求判如所请。 另查明，2013年3月5日，保利公司与中国建设银行蜀山支行签订《商品房销售贷款合作协议书》与《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，保利公司为位于合肥市瑶海区包公大道以南、大众路西的“罗兰春天”项目所属住房提供最高额为叁亿叁仟万的最高额保证，被保证的债权是指向购置“罗兰春天”项目房屋的购置人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，保证期间为贷款发放之日至购房人他项权利证书办理并交付银行保管时止。 又查明，被告李胜中与徐海燕于2017年10月26日在安徽省肥东县人民法院调解离婚，双方协议案涉房屋的所有权归被告李胜中，离婚后的按揭贷款由李胜中偿还。 以上事实，由原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《律师函》、中国建设银行网上银行电子回单、《商品房销售贷款合作协议书》与《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》以及原告的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。被告在支付首付款后依约向银行申请按揭贷款，后银行贷款审批通过，并按申请金额予以发放了贷款。被告在银行贷款发放后应按约每月偿还银行贷款的本息，而由于被告未能按约偿还，故而银行要求原告承担阶段性担保责任，为此，原告向被告发出《律师函》要求其履行还款责任，但被告未能还款，导致原告按约承担了担保还款责任，故原告保利公司以双方签订的《补充协议(四)》第五条第4款第（3）项约定为依据，要求判令解除双方的《商品房买卖合同》及《补充协议》并协助原告办理到房屋产权部门办理合同解除手续，本院认为该项诉请符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但对于原告主张的违约金，本院认为违约金应当以实际损失作为基础，原告的损失在于为被告偿还银行贷款本息而造成的资金占用损失，由于双方在合同中约定的利息、违约金明显高于实际损失，本院酌定按实际代偿还款金额基数自代偿之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至案涉房屋备案撤销之日止较为适宜。对于原告保利公司主张的要求两被告支付代偿银行贷款本息732677.06元，本院认为，双方合同解除后，保利公司应将收取的房款予以退还，由于被告李胜中与徐海燕调解离婚中约定，案涉房屋所有归李胜中，李胜中在庭审中要求保利公司在解除合同后退还已支付的房款，保利公司亦同意在本案中一并予以处理，故原告主张的为被告代偿的银行贷款732677.06元可在保利公司退还被告李胜中房款时予以抵扣。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告合肥保利和众房地产有限公司与被告李胜中、徐海燕签订的关于位于合肥市瑶海区包公大道以南、大众路西的罗兰春天小区A7幢802室房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、被告李胜中、徐海燕自本判决生效之日起十日内协助原告合肥保利和众房地产有限公司办理罗兰春天小区A7幢802室房屋的备案撤销手续； 三、被告李胜中、徐海燕自本判决生效之日起十日内支付合肥保利和众房地产有限公司以代偿金额为基数自实际代偿之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至案涉房屋备案撤销之日止的违约金； 四、原告合肥保利和众房地产有限公司在办理罗兰春天小区A7幢802室房屋的备案撤销手续后十五日内将扣除代还银行贷款732677.06元及两被告应支付的违约金后的剩余房款退还被告李胜中； 五、驳回原告合肥保利和众房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费12210元，由原告合肥保利和众房地产有限公司负担1350元，被告李胜中、徐海燕负担10860元。公告费800元，由被告李胜中、徐海燕负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  吴 扬 人民陪审员  孙玉兰 人民陪审员  汤顺萍 二〇二〇年七月七日 书 记 员  丁海恩 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。