宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初2506号原告：宁夏兆丰物业服务有限公司，统一社会信用代码：91640500352667124K。法定代表人：马某。委托诉讼代理人：郭某，代理权限为特别授权。被告：雷某1，宁夏中卫市人，自由职业，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：雷某2，男，汉族，宁夏中卫市人，小学文化，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区中杞郦都小区**楼****。系被告雷某1的父亲，代理权限为特别授权。原告宁夏兆丰物业服务有限公司诉被告雷某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁夏兆丰物业服务有限公司的委托诉讼代理人郭某，被告雷某1的委托诉讼代理人雷某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付下欠的物业服务费2350元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系三级物业服务单位，被告系中卫市沙坡头区中杞郦都小区某房屋的业主。原告为该小区提供物业服务期间，被告未能支付2017年4月13日至2019年12月31日期间的物业服务费共计2350元，经原告多次催缴，被告至今未付，故原告诉至法院。被告辩称，1.被告乱收费，不按照政府部门的规定一站式收费标准执行，随便加收电梯费、照明费、公摊面积的物业费，水费每方加收0.3元的增压费。一期交房入住后，二期工程严重影响了22号楼1单元的出入，门口道路挖断，搭建的通道摔坏过人，丢了电动车的电瓶，墙体裂缝，就和物业交涉过，但扯皮推诿，按有关部门的规定，在小区物业设施还没完善的情况下，物业收费应按70%收取，而原告大收特收。2.被告服务不到位，擅自停用业主的太阳能集中供热循环系统，造成了经济损失。人行道上小车乱停放，影响了行人的安全，电动车、自行车停放无车棚，致使车辆赌在单元门口，无法正常出入，门口电线如蜘蛛网，给居民埋下严重的消防安全隐患。3.管理无章法，物业管理不用契约用欺凌，小区似无主之地，让人随意霸占，业主的公共资产管理收入无账目，无公布，公共设施是全体业主的每年都摊了十几万元的公摊面积费用的，物业随便卖断产权全部收入囊中。业主有疑问提出时却遭到物业的谩骂或人身攻击，费用交不齐原告就锁楼霸道，如黑帮如实、民众叫苦不迭，强烈要求拆除电梯卡，用契约用文明来服务业主，共建和谐小区。针对事实部分，原告补充如下：原告是按照政府规定收取物业费，原告没有收取电梯费和公摊费。照明费是各户分摊，按照每年的用电量平摊，每户每年50元，收取照明费没有明确政府文件要求，是按照习惯收取的，照明费采取自愿的形式收取，如住户不自行交付，原告就代收。自来水加压费，如果真的每方多收了0.3元，原告会如数退回。被告的物业费是按照869元/年（114.43平米×0.65元/平米×12个月），且包含电梯费、二次加压费，不包含照明费）。被告所述的太阳能问题是因为房屋建造设计的弊端导致顶层房屋漏水，电路没有独立分户，原告已经与开发公司进行了协商，原告是在与开发公司协商后停用的。因车棚都在地下，业主不愿停在地下，导致电动车乱停放。原告对被告所说的一期入住，二期建造期间家人摔伤的事情不知情，原告在入驻服务后一二期已经全部完工，这一问题是在入驻前发生的。自行车将楼道口堵住无法出入不属实。针对事实部分，被告补充如下：被告没有负一层，车无法停到负一层。太阳能循环系统在被告入住后原告入驻之前一直好着，使用了四个月，原告入驻后就停用了，导致现在用电烧，每年至少多交800元电费。小区的公摊属于大家的，收取的广告费及其他公摊盈利也不向业主公布，盈利的钱也没有返还给业主。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告向法庭提交的证据，本院认定如下：证据一：（1）营业执照、资质等级，被告经质证无异议，对其证明效力予以确认。（2）物业服务委托合同，系双方争议焦点，将在判决书本院认为部分予以详述，在此不予赘述。证据二：催缴单，结合被告的陈述及其提交的证据，能够证明被告未缴纳2017年4月13日之后的物业费，对其证明效力将在本院认为部分予以综合认定。证据三：收费政策通知，与被告提交的收费指导标准中载明的收费标准一致，对其证明效力予以确认。对被告向法庭提交的证据，本院认定如下：证据一：收费指导标准，与原告提交的收费政策通知中载明的收费标准一致，对其证明效力予以确认。证据二：收据，经审查，收费主体并非原告，与原告无关，不能证明原告多收取了被告的物业费，对其证明效力不予确认。证据三：照片，证明目的系双方争议焦点，将在判决书的本院认为部分予以详述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告雷某1系中杞郦都小区某房屋的业主，房屋建筑面积为111.43平方米。2017年11月30日，原告与宁夏银湖房地产开发有限公司就中杞郦都小区物业服务签订《物业服务委托合同》，主要约定：（1）中杞郦都小区共有住宅10栋楼，共计887户，商铺5栋楼，具体物业费按实测面积收取。（2）合同自2017年12月1日起生效，合同期限为5年。（3）原告提供的服务如下：房屋建筑共用部位的维护和管理，共用设施及其附属建筑物的维修、养护、运行和管理，包括已过保修期外小区各楼的墙面瓷砖路面、地下停车场、亮化、硬化及落雨管、自行车棚等；共用绿化、树木、花卉、园林小品等的养护和管理；共用部位环境卫生及楼道卫生的清扫，垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理，维护小区公共秩序，包括巡视、门岗执勤、24小时巡逻；共用电梯、消防设备、监控设备的定期检测及维修保养。年检费和维保费由原告承担；管理服务业主或业主使用者对物业的装饰装修。另查明：原告物业服务的等级资质为叁级。按照被告居住的楼层对应的物业收费标准为0.65元/㎡，且包含电梯使用费及二次供水加压费用。现原告认为被告未将2017年4月13日至2019年12月31日期间的物业服务费共计2350元交清，故诉至本院并提出如上诉讼请求。本院认为，原告提交的《物业服务委托合同》能够证明其于2017年12月1日开始进入被告居住的中杞郦都小区进行物业服务，故原被告自2017年12月1日起开始形成事实物业服务合同关系。本案系原告认为被告未交纳物业费引发的诉讼，故本案应综合原告实际提供的物业服务时间、收取的标准是否符合相关规定及服务是否达标进行考量。首先，结合被告居住的楼层所应收取的物业标准为0.65元/㎡（包含电梯费及二次供水加压费）、被告房屋的建筑面积为111.43㎡及原告实际提供的物业服务期间是自2017年12月1日至2019年12月31日共计25个月，故如原告服务达标的情况下，被告应交付原告物业费1810.7元（111.43㎡×0.65元/㎡×25个月）。其次，原告对小区业主有管理服务之责，理应对业主的要求进行听取并进行相应的协调或整改。原告虽认可小区确有电动车乱停放的现象，但未能对该现象进行及时整改，对被告显然造成了不便，故应当承担管理服务不到位的责任。原告认为太阳能供热循环系统是因房屋设计不合理，但仅与小区开发公司协调后就将太阳能供热循环系统关闭，未协调开发公司对被告使用热水的问题进行解决，故也应承担管理服务不到位的责任。综合上述原因酌定扣减25%物业费，即1358元（1810.7元×0.75）。被告主张小区二期工程建设时影响了其居住生活，原告对此不予认可，现被告未提交证据证明二期工程建设时原告已进驻小区进行物业服务，故证据不足，对其辩解意见不予采纳。被告主张其房屋墙体裂缝，原告应当承担责任。因涉及房屋质量问题与原告无关，被告应另行解决，对其辩解意见不予采纳。被告主张2017年4月13日之前其交纳的物业费超出了规定的标准，经审查，原告提交的证据中，收取方并非原告，故与原告无关，原告可另行处理，对其辩解意见不予采纳。被告主张原告多收取供水加压费，原告当庭承诺庭外查询系统后对照被告所购买的水量按照0.3元/平方的标准向被告退还多收取的费用，现考虑原、被告均未向法庭提交被告已购买的水方量，故本院不予处理，双方可另行途径处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告雷某1于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏兆丰物业服务有限公司自2017年12月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1358元；二、驳回原告宁夏兆丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁夏兆丰物业服务有限公司负担11元，被告雷某1负担14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 曾美静 二〇二〇年七月二十四日（法官助理 余 艳书记员 韩 芬本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。