湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异110号案外人：宋某某，女，1974年11月12日出生，汉族，住长沙市开福区。申请执行人：长沙农村商业银行股份有限公司城中支行，住所地长沙市芙蓉区人民西路**。负责人：邓翔宇，行长。被执行人：湖南杰信实业集团有限公司，住，住所地长沙市芙蓉区东牌楼******/div>法定代表人：宋某某，总经理。被执行人：黄某某，男，汉族，1970年12月3日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被执行人：宋某某，女，汉族，1981年7月16日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。在本院执行申请执行人长沙农村商业银行股份有限公司城中支行与被执行人湖南杰信实业集团有限公司、黄某某、宋某某金融借款合同纠纷一案中，案外人宋某某对执行宋某某名下的位于××路××号××大厦××号（权证号码×××**）、蔡锷中路48号永华大厦1007号（权证号码**）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人宋某某提出异议称，2008年8月12日，异议人和案外人长沙创兴房地产开发有限公司（原名为长沙长利房地产开发有限公司，下称创兴公司）签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，异议人购买创兴公司开发的长沙永华大厦第十层1006房，建筑面积为71.36平方米，单价为每平方米3783.6元，房款总金额为270000元。同年12月10日，异议人和创兴公司签订补充协议，将单价调整为每平方米3258.10元，房款总金额为232500元，约定房款在2008年12月10日前全部付清。合同签订后，异议人按合同约定，将该房的购房款全部于2008年12月10日前付清。创兴公司将该房交付异议人占有、使用、收益至今。2012年9月15日，异议人和创兴公司又签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，异议人购买创兴公司开发的长沙永华大厦第十层1007房，建筑面积为80平方米，单价为每平方米3750元，房款总金额为300000元，并约定异议人一次性付款，创兴公司应在2012年9月15日前交房给异议人。合同签订后，异议人按约定，于2012年9月30日将300000元购房款交付给了创兴公司，创兴公司则于当日将1007房交付给了异议人。异议人自当日起一直对该房占有、使用、收益。创兴公司收到异议人购房款后，虽将永华大厦十楼1006、1007房交付异议人占有、使用，但因为永华大厦未能及时办理栋证，导致创兴公司并未在合理期间内将该二套房屋产权登记至异议人名下。2014年5月30日，异议人和创兴公司又签订了二份补充协议书，再次确认异议人所购买的房屋真实、有效，同时规定，创兴公司应在2014年8月将权属证办理给异议人。2015年4月1日，创兴公司和宋某某签订一份借款合同，约定创兴公司向宋某某借款1530万元，用办理产权过户登记的形式将永华大厦10楼抵押给宋某某，其中就包括了异议人已经支付全部购房款的1006、1007房。而宋某某明知1006、1007房属于异议人，且一直为异议人占有、使用、收益，但为了所谓的借款担保将已经属于异议人的房产非法登记至宋某某名下。其后，杰信公司、黄某某、宋某某向长沙农商行借款，因未能按时归还借款，长沙农商行向长沙市芙蓉区人民法院起诉，并申请冻结杰信公司、黄某某、宋某某财产1900万元。长沙市芙蓉区人民法院于2017年7月12日作出(2017)湘0102民初6636、6637号民事裁定书，长沙市芙蓉区人民法院于2017年8月21日向长沙市不动产登记中心发出(2017)湘0102民初6636、6637、6638、6639号协助执行通知书，要求查封宋某某名下的房产，其中包括属于异议人所有的永华大厦1006、1007号房。异议人认为，长沙市芙蓉区人民法院作出的(2017)湘0102民初6636、6637号民事裁定书及其于2017年8月21日向长沙市不动产登记中心发出(2017)湘0102民初6636、6637、6638、6639号协助执行通知书中查封的永华大厦1006、1007号房，侵害了异议人的合法权益。长沙市芙蓉区人民法院(2017)湘0102民初6636、6637号民事裁定书及2017年8月21日向长沙市不动产登记中心发出(2017)湘0102民初6636、6637、6638、6639号协助执行通知书中涉及查封永华大厦1006、1007房的部分，属于查封错误依法应予撤销。现异议人为维护自己的合法权益，请贵院停止拍卖长沙市蔡锷中路48号永华大厦1006、1007号房产，以保护异议人的合法权益。本院查明：长沙市蔡锷中路永华大厦系创兴公司的前身长沙长利房地产开发公司（以下简称长利公司）开发的物业。2008年8月12日，宋某某（买受人）与长沙长利房地产开发有限公司签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人位于永华大厦第十层1006号房；房屋总金额为270000元整；买受人按分期付款的方式付款：2008年8月13日前首付12万元整，余款15万元，由9月1日开始计算，按三年付清，每季度付一次，金额为12500元；按现房现状交付并在2008年8月15日前交房；出卖人应当在商品房交付使用后在买受人2011年8月30日前付清房款后，办理权属证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意退还买受人所付的房款并支付银行贷款利息。合同签订后，宋某某于2008年9月8日支付购房首付款12万元，又于2008年11月21日按照合同约定支付分期购房款12500元。2008年12月10日双方又签订《合同补充协议》，协议约定：宋某某表示愿一次性付清购房款，双方经友好协商，达成如下补充协议，1、同意更改双方所签购房协议的第四条商品房单价由原每平方米3783.6元变更为每平方米3258.1元，合计总金额为232500元；2、同意更改双方所签购房协议的第六条由分期付款改为一次性付款，2008年8月13日前付12万元，余款2008年12月10日前一次性付清。长利公司的相关负责人及宋某某在协议上签字。协议签订后，宋某某于当日支付长利公司剩余房价款10万元。至此，购房款232500元已经全部付清。2012年9月15日，宋某某（买受人）与长利公司（出卖人）签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，向长利公司购买位于永华大厦第十层1007号房，合同约定，房屋总金额30万元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2012年9月15日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。同日，宋某某向长利公司支付购房款30万元，长利公司出具《收条》：今暂收到宋某某购房款人民币30万元。2014年5月30日，宋某某和创兴公司又签订了二份补充协议书，双方确认宋某某所购买的房屋已交付给宋某某使用，因宋某某不知道案涉房屋已抵偿给商业银行，长利公司的法定代表人梁伟雄于2014年4月拍卖回来，同时约定，长利公司应在2014年8月将权属证办理给宋某某。2014年9月2日，永华大厦的栋产权初始登记至长利公司名下。2014年11月10日，长利公司更名为长沙创兴房地产开发有限公司。2015年4月1日，创兴公司的法定代表人梁伟雄和宋某某签订一份《借款合同》，约定创兴公司向宋某某借款1400万元，借款期限自2015年4月1日至2016年3月30日止，用办理产权过户登记的形式将永华大厦10、13楼抵押给宋某某。另查明，同年4月7日，创兴公司与宋某某签订《长沙市商品房买卖合同》，约定宋某某购买创兴公司名下的永华大厦604、605房，合同签订后宋某某支付了相应的房款和税费。2015年4月9日，前述1006、1007房的产权登记至宋某某名下。2015年6月18日，创兴公司的法定代表人梁伟雄在同类另案中当庭表示，其公司与宋某某之间不是真实的房屋买卖行为，而是其公司向宋某某借款，将涉案房屋抵押给宋某某作为担保。2013年11月6日，宋某某将涉案1007房屋出租给蒋小强，期限自2013年11月8日至2014年11月7日。2016年9月5日，宋某某将涉案1006房屋出租给姜松松，期限自2016年9月6日至2017年9月5日。2017年1月10日上午，宋某某向长沙市公安局芙蓉分局定王台派出所报警称案涉1006、1007房内的东西被人搬走，与宋某某发生争议。再查明，长沙农商银行股份有限公司城中支行因与宋某某、黄某某、湖南杰信实业集团有限公司发生金融借款合同纠纷向本院提起诉讼，本院作出（2017）湘0102民初6636号民事调解书已发生法律效力，因宋某某、黄某某、湖南杰信实业集团有限公司未履行调解协议所约定内容，长沙农商银行股份有限公司城中支行向本院申请执行，本院在向被执行人发出执行通知书后，被执行人仍未履行义务，故本院于2020年3月24日作出（2020）湘0102执1943号执行裁定书，裁定查询、冻结、划拨、扣留、提取湖南杰信实业集团有限公司、黄某某、宋某某的银行存款或应当履行义务部分的收入23176235.33元；或查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。案涉永华大厦1006、1007房屋状态已被本院及广东省珠海市香洲区人民法院查封，长沙市不动产登记中心的不动产登记情况表显示，永华大厦1006、1007房存在抵押，抵押权人是长沙天心农村合作银行，抵押贷款总金额是900万元。2017年5月19日，宋某某以房屋买卖合同纠纷为由将宋某某、创兴公司诉至本院，要求宋某某及创兴公司将宋某某已付房款购买永华大厦1006、1007房办理过户登记至宋某某名下，本院于2019年1月31日作出（2017）湘0102民初3958号民事裁定书，以案涉房屋存在查封、抵押权等权利负担无法涤除，则属于事实上的履行不能，宋某某可据此另行主张权利为由裁定驳回宋某某的起诉。据此，宋某某为维护自身合法权益，故向本院提起执行异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，宋某某购得涉案房屋后长期占有、使用并取得收益的事实清楚，证据充分。本案争议的起因系创兴公司就涉案房屋又与宋某某签订了《长沙市商品房买卖合同》且为宋某某办理了过户登记手续。创兴公司与宋某某就涉案房屋签订买卖合同之前，宋某某已经合法买受并占有了该房，故创兴公司此后再与宋某某签订买卖合同属于无权处分行为，宋某某在其中并无过错。据此，宋某某仅依据物权登记而取得的权利不能优于宋某某依合法买卖和实际占有涉案房屋所取得的财产权利。根据上述规定，宋某某依法可以排除对涉案房屋的执行，宋某某的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：宋某某所提异议成立，在本院（2020）湘0102执1943号案件中，中止对××路××号××大厦××号（权证号码×××**）、1007号房屋（权证号码**）的查封措施。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 张 琼人民陪审员 苏 麟人民陪审员 柳满希二〇二〇年七月二十日法官助理邓浪书记员刘雅琪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。