江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初4600号原告：李新华，男，1948年12月28日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：蔺亚，江苏红杉树律师事务所律师。被告：裴玉德，男，1962年2月1日出生，汉族，住徐州云龙区。委托诉讼代理人：韩玉祥，徐州市云龙区潘塘法律服务所法律工作者。原告李新华与被告裴玉德农村建房施工合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案，同年8月19日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。同年10月14日依法组成合议庭，于2020年7月10日适用普通程序公开开庭进行了审理。两次开庭，原告李新华的委托诉讼代理人蔺亚、被告裴玉德的委托诉讼代理人韩玉祥均到庭参加诉讼。本案经延长审理期限，现已审理终结。原告李新华向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还房屋建设款及报酬45000元；2.判决被告赔偿原告因房屋倒塌造成的财物损失、垃圾清运损失4000元；3.判决被告赔偿重建房屋损失100000元。庭审时原告变更第3项诉讼请求为：判决被告赔偿重建房屋损失70000元。事实和理由：2014年7月，被告承接原告自家宅基地建房工程，房屋设计及图纸、建材够买、施工全部由被告承揽，建成并交付原告瓦房3间，楼房2间。2019年6月6日夜间，被告交付使用的2层小楼突然倒塌，无法居住。被告承建的另外三间瓦房也出现严重裂缝，无法居住使用。被告在承揽建房中，未尽到承揽合同基本义务，房屋结构设计不合理并使用劣质材料，导致房屋倒塌。被告裴玉德辩称，一、原告诉称与事实不符。2006年部分村庄因拆迁被安置在惠民小区，随后没有拆迁的村庄接二连三地乱建房屋。2006年至2014年间，被告也记不清具体是哪一年，原告找被告建房，双方约定由被告包工包料，楼房两间（一层是墙体砖混、楼板，二层是墙体砌块、石棉瓦封顶），每平方300元×80平方；瓦房墙体砌块、石棉瓦封顶，每平方150元×70平方，开工首付10000元，总造价34500元。建房地点位于老房子东头，施工方式是按原告提供的由第三人事先打好的石头基础进行施工。后被告按原告的施工要求将房屋建好，并经原告验收后交接，工程余款24500元一次性付给了被告，涉案房屋已使用至今。造成的损失客观存在，但并不像原告陈述的突然倒塌那么严重。房子没有倒，只是楼房二层楼顶水泥棒脱落将楼板砸断，这是完全可以修复的。事发后，原告找被告要求修复，被告写下了保证，并及时找建筑队清理了垃圾。二、本次事故责任不能全部由被告承担。涉案房屋原告已使用、受益多年，年久失修，二楼房顶部分坍塌是由多种原因所致。涉案房屋地基不是被告建的，房屋的西面墙是靠着原告老房子的东面墙顺墙而建，根本就没有地基基础，涉案房屋的建设是按照原告的意图，当时的背景就是为了拆迁赔偿，建设过程中所属办事处城管曾多次查处不让乱建。三、原告的诉讼请求不能支持。涉案房屋没有合法的批建手续，原告提供的原“铜山县农民住房准建证”是准建外贴瓷瓦的老房子，而不是涉案房屋，准建证上明白写着89年11月2日批建，70平方一层三间，十米长七米宽，结构平房，施工期限一年。由于原告少批多建，又在90年5月29日补超18平方。这说明被告在90年11月2日前，就在其宅基地范围内建好了房屋，准建证与被告承建涉案房屋无关联性，原告建造涉案房屋行为违法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告李新华提供的集体土地建设用地使用证、保证书、房屋照片、录音，被告裴玉德提供的房屋照片，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的户口簿，证明原告户籍地。经质证，被告不予认可。本院认为，该证据能够证明原告的户籍性质，本院予以确认。2.原告提供的铜山县农民住房准建证，证明原告在宅基地内有权建造房屋。经质证，被告认为该准建证是老房子的准建证，与涉案房屋无关。本院认为，准建证载明签发日期为1989年11月2日，建筑面积70平方米一层3间10米长7米宽，建筑结构平房，施工期限1989年11月2日至1990年1月2日，所批准建造的房屋与本案无关，该证据本院不予确认。3.原告提供的证明，证明房屋因质量问题于夜间倒塌，被告是实际建造人。经质证，被告认为证人未出庭作证，无法确认真实性，且证明内容是原告事先打印，不能完全反映证人的意思。本院认为，该证据属证人证言，证人未出庭作证并接受质证，无法确认证言真实性，本院不予确认。4.原告提供的损失清单、净水器保修卡，证明原告的损失。经质证，被告认为该证据系原告单方制作。本院认为，该组证据需结合其他证据认定。5.原告提供的重建房屋照片，证明原告重建了房屋。经质证，被告认为原告私自翻建房屋，且扩大了建设面积，对房屋造价不予认可。本院认为，该照片能够证明原告重建房屋的事实，本院予以确认。6.原告提供的建房合同、材料清单、收条、转账记录，证明原告委托案外人申继东重建房屋成本51000元。经质证，被告认为申继东未出庭，真实性不予认可。本院认为，该组证据能够证明原告委托申继东重建房屋的事实及产生费用，本院予以确认。7.被告提供的证明，证明原告提供的证明不是证人的真实意思。经质证，原告认为证人未出庭作证，无法确认真实性。本院认为，该证据属证人证言，证人未出庭作证并接受质证，且和原告提供的该证人证言说明的内容相反，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李新华系位于原铜山县的住宅用地使用者。原告在未经审批许可的情况下建造住宅，由被告裴玉德承揽，双方未签订书面合同，具体建设时间原告陈述为2014年7月，被告陈述为2012年左右。被告为原告建设平房三间，150元/平方米；一栋二层楼房，单价300元/平方米，面积80平方米，楼房造价24000元。原被告双方均认可房屋于一个月后建好交付原告使用，原告合计给付被告建房款34500元。2019年6月，楼房倒塌，造成原告电器、家具等被损坏。被告于6月5日向原告出具保证，保证于6月底盖好房屋，因原告起诉，被告尚未开始建设。在本案诉讼过程中，2019年11月16日，原告与申继东签订建房合同，由申继东拆除楼房并进行重建。本院认为，一、关于原被告之间农村建房合同的效力。《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。原告李新华在未经过审批许可的情况下建造住宅，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，其建房行为违法，原告与被告之间的农村建房施工合同应为无效。二、关于被告应否返还原告建房款。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原被告之间的合同无效，但是被告已购买建筑材料并建造房屋，已投入劳动力，已履行的部分具有不可逆转的性质。被告为原告建造了三间平房和一栋二层楼房，楼房因部分倒塌被原告拆除，平房现原告尚在使用。故对于平房，不宜要求原被告互相返还或折价补偿；对于楼房，因楼房存在质量问题部分倒塌，剩余部分安全性无法保证，现原告已将楼房全部拆除重建，故对于楼房的建造费用24000元，被告应该返还原告。三、关于被告应否赔偿原告财物损失、垃圾清运损失。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告建造的楼房存在质量问题，倒塌造成原告房屋内电器、家具等被损坏及产生清理建筑垃圾费用，被告对此存在过错，应当赔偿原告所受损失。原告主张被告赔偿4000元，未提供充分证据证实，本院酌定2000元。四、关于被告应否赔偿原告重建房屋损失。原被告之间的合同无效，原告已要求被告返还楼房建设款，其要求被告承担重建房屋费用无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告裴玉德应于本判决生效之日起十日内返还原告李新华房屋建设款24000元；二、被告裴玉德应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李新华损失2000元；三、驳回原告李新华的其他诉讼请求。案件受理费3280元，由原告李新华负担2680元，被告裴玉德负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 陈 涛人民陪审员 刘 兰人民陪审员 贾新华二〇二〇年七月十五日书 记 员 张春晖