湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终697号上诉人（原审被告）：李竹，女，1981年10月8日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：郑鹏，湖北夷桢律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴宜坡，湖北夷桢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘永春，男，1973年3月19日出生，汉族，住宜昌市西陵区。被上诉人（原审原告）：毛华陵，女，1979年1月31日出生，汉族，住宜昌市西陵区。二被上诉人共同委托的诉讼代理人：余立宁，湖北三雄律师事务所律师。二被上诉人共同委托的诉讼代理人：张家泉，湖北三雄律师事务所律师。原审被告：宋继诗，男，1975年11月23日出生，汉族，住宜昌市西陵区。上诉人李竹因与被上诉人刘永春、毛华陵、原审被告宋继诗房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初3462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李竹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；由被上诉人承担本案全部诉讼费用。其主要事实及理由：一审认定事实有误，上诉人没有在宋继诗不知情、不同意的情况下签订房屋买卖合同，在缔约阶段无过错，该合同因宋继诗未签字而未成立生效，不适用该合同中的定金罚则，中介公司亦无权收取支付居间费，被上诉人应当对给付错误承担责任；三雄律师事务所超标收取代理费；一审诉讼费因原告根本性诉讼请求变更理应大幅下降；被上诉人应当对损害扩大的后果自行承担责任。刘永春、毛华陵辩称：李竹关于其在签订房屋买卖合同前已与宋继诗商量过的陈述，与宋继诗在一审中的陈述不同；李竹关于合同未成立的主张，与李竹在合同上签字并收取5万元定金的事实及合同约定生效条款不符；一审判决上诉人承担全部违约责任并赔偿损失符合法律规定，被上诉人依法诉讼，不存在故意扩大损失的情节。宋继诗称自己没有作虚假陈述。刘永春、毛华陵向一审法院起诉请求：1、解除2018年6月27日签订的《宜昌市存量房买卖（居间）合同》；2、李竹赔偿刘永春、毛华陵定金5万元、律师代理费5万元、中介费3万元，退还少退定金5000元；3、诉讼费、保全费、保全担保保险费由李竹承担；4、以上损失宋继诗对李竹承担连带赔偿责任。一审法院查明的事实：李竹、宋继诗共同共有位于宜昌市北门外××街××号建筑面积为124.15平方米的房屋（所有权证号为宜市房权证西陵字第**、宜市房房权证西陵字第**，下简称案涉房屋）。2018年6月28日，刘永春、毛华陵与李竹在宜昌市嘉诚房地产经纪有限公司的居间下签订《宜昌市存量房买卖（居间）合同》，约定：（出卖方）甲方李竹、宋继诗，（买受人）乙方刘永春、毛华陵，丙方宜昌市嘉诚房地产经纪有限公司；房屋位于宜昌市北门外××街××号、建筑面积124.18平方米、交易总价款172万元；该房屋处于抵押状态，由乙方首付赎证，办妥解除抵押登记手续，并将房屋产权证原件托管于丙方作为办理产权转移登记手续之用；乙方在2018年6月27日支付定金5万元给甲方，收到乙方定金同时，甲方不得将房屋再次出售他人，如甲方违约，则甲方须双倍返还乙方所交之购房定金，如乙方违约，则甲方有权定金不予退还，解除合同后，可以再次出售该房屋；乙方须于2018年7月13日前向甲方支付40万元；2018年8月13日前支付127万元；在本合同签订当天，甲、乙双方须提供相关证件交由丙方，丙方在甲、乙双方提供相关证件齐全后20个工作日内协助办理过户手续。在办理产权登记之日起3个工作日内，甲、乙双方须办理交纳税费的手续；甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方须向丙方支付咨询及居间服务费3万元，权证办理费3000元，本合同签订完毕，居间服务完成；甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，甲方未按合同约定的期限将该房产交付乙方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，甲方按总房价款万分之五每日的标准向甲方支付逾期交楼违约金，合同继续履行，乙方要求解除合同的，甲方应退还乙方所付房款且应支付逾期期间的违约金；合同发生纠纷，应由甲、乙、丙协商解决，协商不成时，可向房屋所在地法院提起诉讼，一切诉讼成本和律师代理费由违约方承担；甲方于2018年6月27日支付交楼押金人民币5000元于丙方监管，于水、电、气、物业费过户交接完成当日退还给甲方等内容。2018年6月28日，刘永春向李竹支付45000元，并代李竹向宜昌市嘉诚房地产经纪有限公司支付交楼押金5000元。李竹出具收据，内容为“今收到刘永春购买碧水兰亭2栋2504房定金50000元，大写伍万元整。收款人：李竹2018年6月27日此收据以款项转到李竹本人中行卡为准。卡号62×××28”。刘永春向宜昌市嘉诚房地产经纪有限公司支付佣金30000元、办证费3000元。2018年7月1日，刘永春、毛华陵要求李竹、宋继诗协助办理赎证手续，李竹、宋继诗未予配合。2018年7月28日，宋继诗电话与宜昌市嘉诚房地产经纪有限公司员工李某明确表示不出售房屋。2019年1月19日，李竹向刘永春退还45000元。刘永春、毛华陵为提起诉讼、财产保全，开支了律师代理代理费5万元、财产保全保险费3440元。一审法院认为：李竹系案涉房屋的共有人，其与刘永春、毛华陵签订了《宜昌市存量房买卖（居间）合同》，该合同事后未取得共有人宋继诗的追认，双方对该合同的效力存在分歧。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故刘永春、毛华陵与李竹于2018年6月27日签订的《宜昌市存量房买卖（居间）合同》有效。鉴于李竹已以实际行为（在原审庭审中明确表示无法履行合同，退还定金45000元）表示不再履行合同的主要义务，故刘永春、毛华陵请求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。关于刘永春、毛华陵的损失：1、定金，合同约定刘永春、毛华陵向李竹、宋继诗支付定金50000元、李竹、宋继诗向宜昌市嘉诚房地产经纪有限公司支付交楼押金5000元，实际是刘永春、毛华陵向李竹转账45000元，代李竹向宜昌市嘉诚房地产经纪有限公司支付交楼押金5000元。一审法院结合合同约定及李竹出具的定金收据、宜昌市嘉诚房地产经纪有限公司开具的交楼押金收据，认定定金金额应为5万元，李竹已退还45000元。刘永春、毛华陵请求适用定金罚则判令返还定金5.5万元（10万元-4.5万元），符合合同约定及《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定。2、律师代理费5万，双方对律师代理费在合同中有约定，应遵从约定。李竹、宋继诗对刘永春、毛华陵提交的律师代理费发票、委托代理合同无异议，但辩称没有实际支付，该辩称缺乏事实依据，一审法院不予采纳。3、中介费3万元，双方约定2018年6月27日签订合同即居间服务完成，刘永春、毛华陵应支付中介费。李竹、宋继诗对证人李某的证言及宜昌市嘉诚房地产经纪有限公司的中介费收据无异议，但辩称未实际开支，该辩称缺乏事实依据，一审法院不予采纳。4、财产保全保险费3440元，有保险合同足以证实已实际开支。因该费用符合双方在合同中约定的“一切诉讼成本”，故就认定为刘永春、毛华陵的损失。综上，刘永春、毛华陵的实际损失为律师代理费5万元、中介费3万元、财产保全保险费3440元，合计83440元，已超过定金金额。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，刘永春、毛华陵主张赔偿损失的诉讼请求，在33440元（83440元-50000元）的范围内予以支持。刘永春、毛华陵另主张宋继诗对李竹的赔偿承担连带责任，因宋继诗不是合同相对人，且刘永春、毛华陵未举证证实二人存在连带赔偿的事实及法律依据，故对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：解除刘永春、毛华陵与李竹于2018年6月27日签订的《宜昌市存量房买卖（居间）合同》；李竹向刘永春、毛华陵退还定金55000元；李竹赔偿刘永春、毛华陵各项经济损失33440元（中介费3万元、律师代理费5万元、财产保全保险费3440元合计83440元中超过定金罚则5万元的部分）；驳回刘永春、毛华陵的其他诉讼请求。案件受理费10767元、保全费5000元，合计15767元，由刘永春、毛华陵负担12929元，李竹、宋继诗负担2838元。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人的上诉请求进行审查。1、本案中，刘永春、毛华陵与李竹签订的《宜昌市存量房买卖（居间）合同》内容不违反法律、法规的禁止性规定，反映了合同当事人的真实意思表示，双方不存在恶意串通并损害国家、集体或者第三人利益的情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因《宜昌市存量房买卖（居间）合同》已由刘永春、毛华陵、李竹签字确认，即使该合同未取得宋继诗的追认，亦不影响该合同生效；李竹已明确表示无法履行合同，其退还定金45000元等行为表示不再履行合同的主要义务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定的合同法定解除情形。李竹以宋继诗未在《宜昌市存量房买卖（居间）合同》上签字为由主张合同未生效，本院不予支持。2、刘永春、毛华陵通过委托律师督促李竹履行合同义务，向法院提起诉讼，并负担律师代理费5万元，《宜昌市存量房买卖（居间）合同》约定“一切诉讼成本和律师代理费由违约方承担”，湖北三雄律师事务所收取5万元不违反法律、法规的禁止性规定，李竹主张湖北三雄律师事务所超标收取代理费无法律依据；财产保全保险费3440元亦系刘永春、毛华陵为依法完成诉讼活动所必要的开支费用；《宜昌市存量房买卖（居间）合同》约定，中介公司在双方签订合同时收取“咨询及居间服务费”3万元，该费用刘永春已支付给中介公司，如前所述，因李竹明确表示不再履行合同的主要义务，其行为已构成违约，故李竹应当对该3万元费用承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”一审认定刘永春、毛华陵各项经济损失共计33440元（中介费3万元、律师代理费5万元、财产保全保险费3440元合计83440元中超过定金罚则5万元的部分）符合本案实际情况，并无不当。综上所述，李竹的上诉请求均不能成立，应予驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2011元，由上诉人李竹负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  罗 娟审判员  周铁金二〇二〇年七月二十二日法官助理郭政书记员李望同