广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9016号原告：陈伟刚，男，1975年6月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码441************033。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李勇勇，广东瀛双律师事务所律师。原告陈伟刚诉被告佛山盛明置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序于同年6月8日公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告一次性支付原告已交的购房款214500元；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告要求增加诉讼请求：3.解除原、被告签订的《物业使用权转让合同》及《装修协议》；4.被告向原告支付违约金14700元（自2019年10月1日起至2020年5月1日共七个月，按补贴款标准每月计2100元）。事实和理由：原告与被告于2017年8月31日在广东创顺律师事务所的居间服务下，签订了《物业使用权转让合同》、《装修协议》、《委托经营管理合同》，房屋含装修总价为214500元，位于广东省佛山市南海区***********************。由于被告从2018年12月份开始一直停工，未能按合同约定2019年4月30日前期限交楼，造成原告利益受损害，续双方在和平协商状况下，于2019年4月20日签订《协议书》，协议约定：被告自愿于2019年5月开始补贴原告人民币2100元/月，直到该物业实际交付原告使用为止，最迟交楼时间不超过2020年5月31日，然而被告交了5个月的补贴款之后，就从2019年10月份开始未能按期支付补贴款项。综上所述，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条定，被告违约，应当立即一次性支付原告已交购房款项。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。被告辩称，原告要求返还已支付的购房款214500元无事实与法律依据。若被告需向原告退还款项，应当扣减被告盛明公司已向原告退还的款项10500元，故扣减后，被告盛明公司退还的物业使用权转让款应为204000元。根据原告与被告盛明公司签订的《补充协议》第一条“甲方（被告盛明公司）自愿补贴乙方（原告）2100元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，”约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取2100元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告要求解除涉讼的《物业使用权转让合同》及《装修协议》，即原告已不满足涉讼《协议书》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告应当将其已经收取共计2100元的补贴款用于抵扣其诉请返还的物业使用权转让款，故抵扣后，被告向原告返还的物业使用权转让款应为204000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。对当事人无提供原件核对的证据，本院对其证据效力不予采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年8月31日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3座C幢1515号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为178000元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款107008元于本合同签订当日支付（含定金）。余款70992元在三年内平均分12期免息付清，从2017年11月29日起至2020年8月29日止，每三个月一期，每期5916元。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年8月31日前一次性支付装修费用36500元给甲方。双方并约定其他权利义务。原告已支付完毕上述转让合同约定的款项178000元及上述装修协议约定的款项36500元。2019年4月20日，原告、被告与佛山市戴斯物业管理有限公司签订《协议书》，约定因建设工程中的客观原因，导致原告向盛明公司租赁使用权的涉案物业实际交付使用时间将会延后，盛明公司自愿补贴原告2100元/月，直至该物业实际交付原告使用，最迟交楼时间不超过2020年5月31日。双方并约定其他权利义务。2020年4月16日，原告提起本案诉讼。被告于同年5月1日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告陈述涉案楼栋尚未办理竣工验收备案。原告陈述已收取被告因逾期交付而支付的补贴款10500元（每月2100元，共支付了5个月，自2019年10月起开始未付）。本院认为，原、被告签订《物业使用权转让合同》时并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原、被告之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告之日（2020年5月1日）为合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款178000元，本院予以支持。原告诉请被告因逾期交付涉案物业而支付自2019年10月1日至2020年5月1日（共7个月）期间按照2100元/月标准计付的违约金共14700元，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定予以支持。《盛明广场装修协议》已经解除，被告应退还装修款项，原告诉请退还装修款36500元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、确认原告陈伟刚与被告佛山盛明置业有限公司于2017年8月31日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2020年5月1日解除；二、确认原告陈伟刚与被告佛山盛明置业有限公司于2017年8月31日签订的《盛明广场装修协议》于2020年5月1日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款178000元及支付违约金14700元予原告陈伟刚；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款36500元予原告陈伟刚。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2258.75元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的案件受理费2258.75元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年七月十七日书记员 孙王成欣