江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初1619号原告：连云港绿中业蔬菜有限公司，住所地连云港市海州区南极北路**。法定代表人：牟善元，董事长。委托诉讼代理人：苏民，江苏泰有律师事务所律师。被告：江苏金手指食品科技有限公司，住，住所地连云港市海州区岗埠农场建中路西侧温岭路南侧办公楼/div>法定代表人：孙传学。被告：盛泽，女，1971年6月20日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：孙传学，男，1947年9月13日出生，汉族，住连云港市赣榆区。原告连云港绿中业蔬菜有限公司（以下简称绿中业公司）与被告江苏金手指食品科技有限公司（以下简称金手指公司）、盛泽、孙传学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告绿中业公司的委托诉讼代理人苏民到庭参加诉讼。被告金手指公司、盛泽、孙传学经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告绿中业公司向本院提出以下诉讼请求：1.被告返还海州区南极北路108号绿中业商务楼一楼西门面6号的租赁房屋；2.判令三被告连带支付原告2018年租金47600元、违约金9520元；3.判令三被告连带支付2019年租金78000元、违约金15600元；4.判令三被告连带支付2020年1月-4月租金130002元并按每天1083.35元的标准从2020年5月1日计算至实际返还房屋之日；5.判令三被告支付律师费25000元；6.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告绿中业公司于2018年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将海州区南极北路108号绿中业商务楼一楼西门面6号房屋以每年78000元的价格出租给被告金手指公司，期限自2018年1月1日至12月31日。被告已支付当年租金30400元，尚余47600元租金未支付。2019年8月16日，被告盛泽承诺愿意与该公司共同承担租金支付责任。2019年原告与盛泽签订《房屋租赁合同》并继续经营，但被告未支付2019年租金。合同到期后，原告多次要求被告支付拖欠租金并返还房屋，但被告拒绝履行义务。根据法律规定，房屋租赁应签订书面租赁合同，未签订书面合同的，原告有权随时解除合同，并按未付租金总额的20％计算违约金。现提起诉讼，请求判如所请。被告金手指公司、盛泽、孙传学均未到庭，亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告未到庭质证。经审查，原告提交的不动产登记证、房屋租赁合同、催缴租金通知书、承诺书、工商查询材料等均真实、合法，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月15日，原告绿中业公司（甲方）与被告金手指公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的海州区南极北路108号绿中业商务楼一楼西门面6号房屋出租给乙方，经营蛋糕店，租期一年，自2018年1月1日至2018年12月31日，年租金78000元，租金按半年结算，乙方在每半年的前10日内交付甲方。合同第六条约定，如乙方有不支付租金等行为，甲方有权解除本合同，保证金不予退还，且应向甲方支付合同总金额20％的违约金。合同第七条第三款约定，乙方应在合同到期或者解除之日向甲方返还租赁标的物，逾期返还的每逾期一日，按合同约定租金单日金额的五倍向甲方支付租金。合同还约定了其他事项。合同落款处有甲乙双方公司印章，乙方处有被告盛泽签字。合同签订后，金手指公司向绿中业公司支付部分租金，至2018年12月31日合同到期仅支付当年租金30400元，拖欠47600元。此后，金手指公司未续签合同且继续占用房屋经营。2019年7月26日，绿中业公司向金手指公司发出《催缴租金通知书》，要求该公司缴纳截至2019年7月31日的租金99400元。同年8月16日，被告盛泽出具《承诺书》称，金手指公司在8月31日前支付上述租金，否则其愿意与金手指公司共同承担租金、违约金和其他相关义务。后盛泽与绿中业公司补签《房屋租赁合同》，约定由金手指公司继续承租涉案房屋至2019年12月31日，年租金仍为78000元，其他内容与之前的合同内容一致。合同签订后，金手指公司和盛泽仍拖欠租金且一直占有使用涉案房屋至今，故原告诉至本院。另查:金手指公司系自然人独资公司，出资人为被告孙传学。本院认为，原告绿中业公司与被告金手指公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。金手指公司承租案涉房屋用于经营蛋糕店，合同到期后虽由被告盛泽续签，但承租主体和经营主体仍是金手指公司，而非盛泽个人，故本院认定绿中业公司与金手指公司存在租赁合同关系，两份合同均为合法有效。关于房屋返还。根据《合同法》第二百三十六条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁合同至2019年12月31日到期，金手指公司未与绿中业公司续签合同而是继续占有使用案涉房屋，因绿中业公司无证据证明其在合同到期后提出异议或不同意继续租赁，故应认定此后双方构成不定期租赁，绿中业公司有权随时解除合同。现绿中业公司向本院诉请返还房屋，实为行使合同解除权，本院将载有返还房屋内容的起诉状副本和其他应诉材料送达给金手指公司，该公司于2020年5月21日签收。根据《合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，租赁合同应自2020年5月21日解除。根据该法第九十七条，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现绿中业公司在合同解除后要求返还房屋符合法律规定，本院予以支持。关于房屋租金和占有使用费。因租赁合同约定年租金78000元，故自2018年1月1日至2019年12月31日租金应为156000元（78000×2），金手指公司仅支付租金30400元已构成违约，应对剩余租金125600元（156000-30400）承担继续给付责任。2020年1月1日至5月21日期间为不定期租赁，原租赁合同继续有效，租金应按原租金标准计算，即37050元（78000÷12×5+78000÷12÷30×21）。2020年5月22日起，因租赁合同已经解除，金手指公司继续占有使用案涉房屋没有依据，依法应当承担房屋占有使用费。租赁合同第七条虽约定逾期返还房屋按日租金五倍支付，但该约定标准明显过高，本院酌定按原租金标准计算至实际返还房屋之日。关于违约金。合同约定拖欠租金的情形下，违约方应承担合同总金额20％的违约金。金手指公司拖欠租金125600元，绿中业公司自愿按欠付租金的20％计算违约金25120元（125600×20％），经审查，该标准不属于明显过高，故本院予以支持。关于责任承担。因盛泽出具承诺书表示愿意与金手指公司共同承担支付租金等相关义务，属于债务加入，故其应对金手指公司上述责任承担连带责任。此外，金手指公司系自然人独资公司，被告孙传学为出资人，其未到庭举证证明其个人资产与公司资产是否混同，依法应对上述义务承担连带责任。关于律师费，因无相关约定，原告该主张无事实依据，本院不予支持。综上，本案租赁合同应予解除，被告金手指公司应返还案涉房屋，并给付租金、违约金共计187770元（125600+37050+25120），按原租金标准给付占有使用费至实际给付之日。被告盛泽、孙传学对上述义务承担连带责任。三被告无正当理由均未到庭，应承担相应不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏金手指食品科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告连云港绿中业蔬菜有限公司返还海州区南极北路108号绿中业商务楼一楼西门面6号房屋；二、被告江苏金手指食品科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告连云港绿中业蔬菜有限公司租金、违约金共计187770元；三、被告江苏金手指食品科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告连云港绿中业蔬菜有限公司房屋占有使用费（自2020年5月22日至实际返还房屋之日按年租金78000元计算）；四、被告盛泽、孙传学对上述三项承担连带责任；五、驳回原告连云港绿中业蔬菜有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5886元（原告已预交），由被告金手指公司、盛泽、孙传学连带负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（按照上诉金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  于华天人民陪审员  贺 君人民陪审员  汪素琴二〇二〇年七月二十二日书 记 员  孙凤娟法律条文附录一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……【二】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。【三】法信超链：地方法规1篇案例12篇裁判7309篇期刊55篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。