湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初3985号原告：湖北大洋华宇投资有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路**十堰国际金融中心****。法定代表人：赵刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘家辉，湖北延津律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：柳静，女，汉族，1980年1月23日生，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：罗天兴，湖北紫霄律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解等。原告湖北大洋华宇投资有限公司（以下简称大洋华宇公司）与被告柳静商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大洋华宇公司的委托诉讼代理人刘家辉、被告柳静及其委托诉讼代理人罗天兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大洋华宇公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的商品房买卖合同；2、判令柳静支付违约金121758元；3、案件受理费由柳静承担。事实与理由：2017年8月18日,大洋华宇公司与柳静签订商品房预售合同,当日办理了网签手续。柳静自愿购买大洋华宇公司位于茅箭区五堰街办朝阳中路1号面积约68.79平米的公寓房一套,总价款为608792元。合同约定柳静先行支付30%的购房款188792元，剩余42万元由柳静以按揭贷款方式支付，并约定了违约责任及合同解释条款。合同签订后，柳静支付了188792元首付购房款，但并未按照约定在合同签订之日7日内办理银行按揭的相关手续。经催问，柳静以没在本地无法办理为由推诿。请予以支持。被告柳静辩称：1、合同约定贷款银行是由大洋华宇公司确定的，柳静于2017年8月18日签订合同当日即在大洋华宇公司工作人员温燕妮带领下到了贷款银行，按照要求提交了材料，签署了《借款合同》。最终导致贷款无法到位的责任不在柳静而在大洋华宇公司；2、截止2018年3月5日，柳静还在催大洋华宇公司工作人员温燕妮赶紧办理按揭手续，并再一次向贷款银行汉口银行提交了所有材料。直到2018年6月16日，柳静通过微信聊天了解到银行还在申请审批。柳静作为业主，所能做的就是提供资料、配合办理所有手续。最终能不能取得贷款，特别是有关放款额度的问题，是银行和开发商之间的事情，柳静左右不了。按揭没能及时取得贷款责任不在柳静；3、大洋华宇公司更换贷款银行没有告知柳静。合同约定贷款银行由出卖人选定认可，但要将认可的贷款银行告知买受人。大洋华宇公司故意不告知贷款银行变更事宜属违约；4、柳静从未收到大洋华宇公司要求支付剩余房款的通知。对于按揭贷款都是柳静一直催大洋华宇公司，大洋华宇公司诉称催问、通知柳静履行不事实；5、大洋华宇公司要求解除合同，无论形式要件还是实质要件都不符合法律规定。首先按约定解除必须要有解除通告的形式要件，而柳静从未收到过解除通知。其次，必须满足法定解除的条件，守约方才享有合同解除权。本案并不符合法定解除的条件；6、合同第6条有关约定解除的条件过于苛刻，违背了公平原则。首先，约定“无论何种原因导致买受人未获得按揭贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足”视为买受人违约，这种解除条件的约定，有违公平原则。其次，约定“其他原因导致未能按照合同约定期限付清全部购房款的，视为买受人违约”，也有违公平原则；7、本案的违约方是大洋华宇公司，柳静没有违约。柳静按约定提供了资料办理按揭贷款，先后两次补充。到2019年7月16日大洋华宇公司工作人员肖东还在与柳静约定两天后再去办理，但后来却不予理睬。大洋华宇公司诉柳静违约不能成立，应当驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2017年8月18日,大洋华宇公司与柳静签订《商品房预售合同》,约定柳静购买大洋华宇公司位于十堰市××箭区××街办朝阳××路××单元××号公寓，总价款为608792元。约定柳静应于签订合同时向大洋华宇公司支付30%购房款计人民币188792元，其余购房款42万元由买受人向经出卖人认可的贷款银行申请按揭贷款支付。合同第六条关于贷款方式付款特别约定：“1、买受人选择按揭贷款付款的，买受人应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由买受人向出卖人认可的按揭银行申请按揭贷款支付。买受人应及时向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。2、买受人承诺签订本合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致买受人未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，买受人应在接出卖人通知后15日内向出卖人付清全部剩余购房款，否则视为买受人违约，出卖人有权解除合同，并要求买受人按本合同第十九条约定承担违约责任。3、买受人选择按揭贷款付款的，如买受人未按约定期限签署《借款合同》，或因其他任何原因（含银行额度不足无法放款）导致未能按照本合同约定期限付清全部购房款的，视为买受人违约。买受人应在接出卖人通知后15日内向出卖人付清全部剩余购房款，否则出卖人有权解除合同，并要求买受人按本合同第十九条约定承担违约责任……”。合同第七条对买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按合同规定的时间付款的：⑴若买受人未按约定期限付清房款，买受人按日向出卖人支付应付未付购房款总额万分之三的违约金。逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。⑵买受人选择按揭贷款付款的，如未能在本合同约定的期限内与银行签订《借款合同》，买受人应比照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。合同第十九条对违约责任约定：“1、如因买人原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：⑴买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。如买受人选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，买受人还应自行办理注销按揭贷款的所有手续……”。合同第九条约定，出卖人应当在2018年5月31日前将符合交付条件的商品房交付买受人使用。合同签订当日，柳静向大洋华宇公司支付了30%的首付款188792元，并向房管部门办理了网签手续。根据大洋华宇公司员工温燕妮的带领，向当时与大洋华宇公司合作的汉口银行提交了办理按揭贷款的相关资料，签署了空白借款合同，等待银行审批发放贷款。柳静与温燕妮微信聊天记录显示，柳静曾于2018年6月16日询问贷款情况，温燕妮告知柳静按揭贷款仍在审批之中。2019年4月，大洋华宇公司将柳静的按揭贷款资料转至十堰市农商行张湾支行，但未告知柳静。2019年7月16日，经大洋华宇公司员工肖东与柳静联系2日后办理按揭贷款手续。后柳静找大洋华宇公司办理按揭贷款手续，大洋华宇公司未予办理，并向本院提起了诉讼。本院认为：柳静与大洋华宇公司签订《商品房预售合同》购买大洋华宇公司案涉房屋，柳静按合同约定支付了购房首付款。对于剩余购房款42万元，双方约定由柳静以向大洋华宇公司认可的银行按揭贷款的方式支付。柳静在签订合同当日即已按大洋华宇公司的指引，向该公司认可的汉口银行提供了办理按揭贷款的相关资料，签署了空白《借款合同》，等待汉口银行审批放款。但此后汉口银行在较长时期内未明确审批意见。后大洋华宇公司于2019年4月将柳静的按揭贷款资料从汉口银行领回转至十堰市农商行张湾支行办理，但未告知柳静。现并无证据证明按揭贷款未能办理系因柳静的原因造成。根据双方合同第六条对贷款方式特别约定，“……买受人应及时向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》”，该约定是对办理按揭贷款手续的要求，并非是柳静实际取得按揭贷款支付大洋华宇公司剩余购房款42万元的时间期限的约定。该条同时约定，无论何种原因导致柳静未能获得银行按揭贷款或所获贷款额度不足，柳静应在接到大洋华宇公司通知后15日内向大洋华宇公司付清全部剩余购房款，否则视为买受人违约，出卖人有权解除合同。从该约定看，在未能获得银行按揭贷款或所获贷款额度不足时，大洋华宇公司通知柳静在15日内付清全部购房款是其依法应尽的合同义务。柳静在大洋华宇公司通知后，未在15日内付清全部购房款，才视为违约。本案中，在办理柳静按揭贷款的过程中，大洋华宇公司并无证据证实其告知了柳静无法办理按揭贷款，也未通知柳静在约定的期限内向大洋华宇公司付清全部购房款。故双方约定的解除合同条件尚未成就，也不足以认定柳静构成违约。大洋华宇公司要求解除与柳静间的《商品房预售合同》，并要求柳静支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条的规定,判决如下：驳回原告湖北大洋华宇投资有限公司的诉讼请求。案件受理费2735元，由原告湖北大洋华宇投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  张昌安人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年七月二十三日书 记 员  陈 芳