湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0611民初363号原告（执行案外人）罗莹，女，1989年8月1日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。委托代理人高向华，湖南银城律师事务所律师。被告（申请执行人）叶国军，男，1969年9月21日出生，汉族，住湖南省岳阳县。委托代理人焦中文，湖南天朋律师事务所律师。第三人（被执行人）王岳明，男，1964年3月10日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。委托代理人王意坤，男，1963年11月16日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区，经君山区XX社区居民委员会推荐，与第三人王岳明系堂兄弟关系。第三人林向阳，男，1982年3月10日出生，汉族，住湖南省南县，现住湖南省岳阳市岳阳楼区。原告罗莹与被告叶国军、第三人王岳明案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月22日立案受理后，林向阳请求以第三人身份参与本案诉讼，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗莹及其委托代理人高向华，被告叶国军的委托代理人焦中文，第三人王岳明的委托代理人王意坤，第三人林向阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗莹向本院提出如下诉讼请求：1.判令贵院停止对位于岳阳市君山区房屋执行；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：在涉案房屋被查封之前，罗莹与林向阳签订房屋买卖合同并已交付款项，现已实际接收、占有并装修了房屋，买卖合同意思表示真实，未违反法律的禁止性规定，依法应认定有效。2020年1月6日，原告罗莹收到贵院作出的(2019)湘0611执异12号执行裁定书，裁定驳回罗莹提出的执行异议申请。贵院以林向阳与王岳明之间的“抵押合同”是法律上的抵押合同，属于流质条款，因而认定“抵押合同”无效，林向阳不能取得涉案标的物所有权，是无权处分等理由，得出罗莹的权益不能对抗执行的结论。原告罗莹认为，1.林向阳与王岳明之间的“抵押合同”系王岳明单方意思表示，无林向阳签字确认，不具备合同的基本特征；2.林向阳与王岳明并无约定房屋所有权转移的意思表示，因此不属于流质条款；3.双方亦无办理抵押登记的意向；4.“抵押合同”最后文字表述为“逾期未还，由债主拍卖抵债”，应当理解为原借款合同的善后条款和授权委托，即林向阳有权代为出售王岳明的房屋，并收取款项抵充债务。因此应当认定原告罗莹享有对抗被告叶国军申请执行的权利。原告罗莹向本院提交了如下证据：1.执行裁定书，拟证明执行异议之诉已经过前置程序，(2019)湘0611执异12号执行裁定查明的事实原告基本认可，但认为没有将“逾期未还，由债主拍卖抵债”的文字内容载入该裁定书，内容不全面；2.王岳明出具的证明一份，拟证明王岳明向林向阳借款建房、用房抵债的事实；3.岳阳市XX村村委会出具的证明一份，拟证明王岳明为涉案房屋的权利人；4.抵押合同一份，拟证明王岳明委托林向阳出卖房屋，林向阳有权代王岳明处理涉案房屋；5.担保书一份，拟证明王岳明有权处理涉案房屋。被告叶国军对原告罗莹提交的证据发表如下质证意见：对证据1有异议，认为罗莹已提出执行异议之诉，(2019)湘0611执异12号执行裁定未发生法律效力；对证据2，认为证明上写的是2013年王岳明向案外人林向明借款114万元，但未提供相关借款凭据，真实性存疑，亦不能证明借款来源于林向阳，且林向阳当庭陈述向王岳明提供的借款金额是85万元，与该份证明相矛盾；对证据3无异议；对证据4有异议，认为是抵押合同不是委托合同，且合同上记载的房号与实际房号分布不符；对证据5，认为不能证明王岳明有权处分涉案房屋，只能证明案外人谭国华出具担保的情况。第三人王岳明对原告罗莹提交的证据均无异议。第三人林向阳对原告罗莹提交的证据发表如下质证意见：对证据1、3、4、5均无异议；对证据2有异议，认为案外人林向明与林向阳是堂兄弟关系，2013年5月7日，王岳明向案外人林向明提出借款114万元，用于向XX市场投资，后款项由林向阳向王岳明实际支付借款85万元。被告叶国军辩称，原告罗莹的诉请无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。理由：1.罗莹的执行异议行为属于重复诉讼。根据贵院作出的（2019）湘0611执异2号执行裁定，林向阳与叶国军执行异议一案中，林向阳提出异议的十套房屋包含了本案诉争房屋，当时裁定驳回林向阳的执行异议，故本案属于重复诉讼，应根据民事诉讼“一事不再理”原则驳回原告的起诉。2.叶国军对涉案房屋签约在先、占有在先。叶国军在2014年4月26日就已实际占有涉案房屋，而林向阳与王岳明设定抵押的时间是2014年5月2日，本案罗莹签约的时间更是到了2018年，叶国军签约时间和实际占有涉案房屋的时间都早于原告。3.王岳明出具的《抵押合同》不应认定是授权委托条款。该《抵押合同》的内容有“将涉案的十套房屋以不转移占有的方式抵押给林向阳，作为履行债务的担保，并约定在王岳明不履行债务时，由林向阳拍卖抵债”，符合抵押的构成要件。且林向阳在与叶国军执行异议一案的申请书中，明确承认其接收涉案房屋的行为属于“以物抵债”行为，而不是受委托的出售行为，罗莹亦自认“该房屋系开发者王岳明用于抵偿林向阳债务而来”。4.涉案房屋系罗莹从林向阳处购买所得，而林向阳并未合法取得涉案房屋的所有权和处分权。林向阳与王岳明之间的债权债务关系未经生效文书确认，二人签订的《抵押合同》未向不动产登记部门办理抵押登记，（2019）湘0611执异2号执行裁定亦是以未办理抵押登记的抵押权不得对抗第三人为由驳回了林向阳的执行异议。另该《抵押合同》中“逾期未还，自愿抵偿”的约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性之规定，属于无效的民事行为。被告叶国军向本院提交了如下证据：1.（2019)湘0611执异2号执行裁定，拟证明该裁定已发生法律效力，林向阳就10套房屋（包含涉案的房屋）向贵院提出了执行异议，现罗莹再次对涉案房屋提出执行异议和执行异议之诉，属于重复诉讼；2.涉案集贸市场项目立项、规划、国土手续，拟证明涉案集贸市场项目办理了立项、规划、国土相关法律手续；3.会议纪要一份、情况说明二份、证明一份，拟证明涉案房屋由王岳明自筹资金、自负盈亏进行全面开发建设，且涉案房屋所有权归王岳明所有的事实；4.涉案集贸市场项目南栋房屋平面图，拟证明涉案房屋现场分布情况；5.民事调解书、承诺说明书各一份，拟证明将查封的涉案房屋以房抵债给叶国军是王岳明的真实意思表示，在民事调解书之后得到了王岳明的进一步确认。原告罗莹对被告叶国军提交的证据发表如下质证意见：对证据1，认为不是重复起诉，本案与林向阳和叶国军的执行异议案诉讼主体不同，且被告提供的执行裁定书属非诉程序，本案是诉讼程序，不构成重复起诉，林向阳和叶国军的执行异议与罗莹无法律上的关联性。对证据2、3无异议。对证据4有异议，户型图没有经不动产机构登记，是个人制图，对所列房号不认可。对证据5中民事调解书的合法性、真实性无异议，认可王岳明与叶国军之间有债权债务关系，但认为与本案无关；对承诺书认为仅能证明王岳明曾有过以房抵债的意向，但不能证明涉案房屋已实际交付给叶国军以房抵债的事实；2018年12月16日之前，罗莹已签订合同、交付房款并实际占有房屋，即使以房抵债的承诺在2018年12月16日之后进行履行，王岳明也无权处分涉案房屋。第三人王岳明对被告叶国军提交的证据均无异议。第三人林向阳对被告叶国军提交的证据发表如下质证意见：对证据1裁定书认定的房屋编号有异议，南栋东单元与裁定书上的房号是相反的；对证据3有异议，谭国华2020年3月31日出具的证明应认定无效；对证据2、4、5均无异议。第三人王岳明述称，2013年7、8月期间，王岳明向林向阳借款共计50万元左右。2014年8月底，因王岳明未还款，林向阳带着几个人将其扣留在岳阳市太阳桥市场某洗脚城的四楼包厢里，要求其还款。大概十天后，因王岳明当时没有钱还款，所以林向阳提出要王岳明将其在岳阳君山XX镇XX村修建的房子用于抵押债务，为核实房产是否真实，林向阳要求王岳明联系XX村支部书记谭国华携带公章过来办理抵押手续。2014年9月10日谭国华过来后，王岳明按照林向阳的要求在其胁迫下出具了一张借款114万元现金的借条、一份证明、一份《抵押合同》以及一份由王岳明填写内容，谭国华签字的担保书。《抵押合同》上的具体房号是王岳明乱写的，因XX村项目的房子由其二哥王建国负责对外出售，王岳明并不清楚哪部分房子已出售，所以《抵押合同》上包含已出售的房号以及不存在的房号。第三人林向阳述称，1.2013年至2014年期间，王岳明向林向阳多次借款共计80万元左右，仅支付了小部分利息。2014年5月2日，林向阳找王岳明要求还钱，王岳明同意把涉案房屋抵押给林向阳，并委托其出售抵债，林向阳还找王岳明出具了证明；2.林向阳没有挟持王岳明，王岳明因当时欠债太多，不敢外出，并且居住在林向阳经营的康桥足浴3到4天，林向阳帮王岳明还款3000元左右，帮其充手机话费；3.王岳明将房屋钥匙交给林向阳后，当时钥匙能打开对应的房门，后面房屋钥匙更换后，林向阳还向XX镇派出所报案，派出所有出警记录；4.叶国军和王岳明是合作伙伴，房屋问题交由他人处理，叶国军并未实际出面。第三人王岳明、林向阳均未向本院提交证据。本院组织原、被告及第三人对上述证据进行了质证。本院对原、被告提交的证据认定如下：对原告罗莹提交的证据1，能够反映本案执行异议之诉已经过法定前置程序处理的情况，予以采信；对证据2，仅能反映王岳明出具了一份证明，内容为向案外人林向明借款114万元现金用于投资XX农贸市场的情况；对证据3，仅能反映XX村村委会于2014年7月5日出具了一份证明，内容为位于XX农贸市场新建房产实际投资人及所有权人为王岳明的情况；对证据4，能够反映2014年5月2日，王岳明出具了一份“抵押合同”，内容为其自愿将XX农贸市场的十套房屋（包含涉案房屋在内）抵押给林向阳、林向明至2014年12月19日，逾期未还，由债主拍卖抵债的情况；对证据5，仅能反映2014年9月10日案外人谭国华出具了一份担保，内容为其自愿担保王岳明于2014年9月18日到岳阳法院办理相关破产抵债手续，否则由其承担该债务责任的情况，但该份担保约定不明确，仅就内容而言，与本案并无关联。对被告叶国军提交的证据1，能够反映林向阳与叶国军执行异议一案已经本院执行程序处理，并作出（2019）湘0611执异2号执行裁定的情况，但该案与本案主体不一致，不应认定为重复起诉，不适用“一事不再理”原则；对证据2中的用地预审意见和乡村建设规划许可证，能够反映涉案XX集贸市场项目已由岳阳市国土资源局出具用地预审意见，明确该项目为商服用地，并于2012年4月25日办理乡村建设规划许可证，但君山区发展和改革局于2013年6月1日下发的批复是关于XX镇XX村村民安置点项目建设的内容而非XX集贸市场项目；对证据3中的二份情况说明，系单位向法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作材料的人签名或者盖章，并加盖单位印章，但该二份情况说明仅加盖了单位公章，无相关人员的签名或盖章，不符合形式要件，不予采信；对证据3中的会议纪要，能够反映XX村召开村委会，表态同意XX开发工程；对证据3中的证明，是君山区XX社区居委员会于2020年3月31日出具，能够反映涉案XX集贸市场项目由王岳明负责筹资建设；对证据4能够反映涉案XX集贸市场项目南栋房屋房号分布的大致情况，但该建房平面图系个人绘制，无相关单位的有效签章确认，不予采信；对证据5能够反映叶国军与王岳明之间的纠纷已通过本院调解处理，王岳明于2018年12月16日书面承诺将涉案项目房屋若干套以房抵债给叶国军的情况，但实际是否交付以及交付的具体房号不能确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月5日，XX村委会召开全体村支两委组长和全体共产党员会议，会上提到一致表态同意XX开发工程。2013年至2014年期间，王岳明向案外人林向明多次借款，用于投资建设岳阳市君山区XX农贸市场。2013年5月20日，王岳明出具一份证明，载明：“2013年5月7日，本人向林向明所借的114万元是现金支付，林向明当天已将款项交给本人，该笔资金用于本人投资XX农贸市场。证明人：王岳明，2013.5.20”。庭审中，第三人林向阳表示实际向王岳明共支付借款85万元。2014年5月2日，王岳明出具一份抬头为“抵押合同”的书面材料，载明：“抵押人：王岳明，我自愿以XX农贸市场内（老1804省道旁）南栋房屋东1单元601#、602#、501#、502#、401#、402#、201#，东2单元203#、403#、402#抵押给林向阳、林向明至2014.12.10日，逾期未还，由债主拍卖抵债。抵押人：王岳明，2014.5.2”。2014年7月5日，XX村委会出具了一份证明，载明：“位于XX农贸市场（由XX镇往许市方向前行老1804线省道旁）新建的全部房产虽是以我村居委会的名义向国土部及规划部门报批的，但该房产实际投资人及所有权人均为王岳明（身份证号4306211964********）。特此证明。XX村村委会，王岳明2014.7.5，谭国华2014.7.5”。2018年8月4日，罗莹从林向阳处购买房屋一套，双方签订了书面的房屋买卖合同，合同中约定林向阳将其合法拥有的一处房屋转让给罗莹，房屋位于XX镇XX农贸市场东402号，面积约为123平方米，房屋价款为90000元，罗莹已向林向阳支付了购房款70000元。2020年3月31日，君山区XX社区居民委员会出具一份证明，证明单位一栏有该单位公章，经办人签名一栏有“谭国华”签字确认，载明：“兹证明君山区人民法院（2018）湘0611民初字510号民事裁定书中查封的XX集贸市场南栋楼中的住房十七套、门面两个、车库一个，以上房屋由王岳明（身份证号4306111987********）自筹资金开发，房屋所有权归王岳明个人所有。以上情况属实，特具证明！”。另查明，叶国军与王岳明之间的纠纷，经叶国军申请财产保全，本院于2018年9月25日作出（2018）湘0611民初510号民事裁定，查封叶国军购买的由王岳明自筹资金建设的位于××市场××住房××、门面两个、车库一个；具体房号为：西边1号楼3号门面、203、304、403、405、602房，东边3号楼6号门面、204、205、401、402、403、404、503、504、505、603、604房，5号楼601房、东边第一个车库。2018年11月1日，本院就该案作出（2018）湘0611民初510号民事调解，确认叶国军与王岳明双方借款数额为1943650元，由王岳明在2018年11月20日前支付叶国军上述借款，叶国军在收到款项后立即返还王岳明抵偿的住房及门面。2018年12月16日，王岳明向本院出具一份承诺说明，同意将位于XX小学后面新建房屋南栋楼房套房若干以房抵债给叶国军。后叶国军以（2018）湘0611民初510号民事调解书为执行依据向本院申请强制执行，该案目前已进入执行程序。2018年11月26日，林向阳认为本院作出的（2018）湘0611民初510号民事裁定中查封的部分房屋已由王岳明通过以物抵债的方式向其进行抵押，故提出执行异议申请，本院于2019年3月15日作出（2019）湘0611执异2号执行裁定书，裁定驳回林向阳提出的执行异议。2019年11月12日，罗莹认为本院作出的（2018）湘0611民初510号民事裁定中查封的一套房屋（房号为东边3号楼404）已由其从林向阳处购买并进行了部分装修，故提出执行异议申请，本院于2019年12月15日作出（2019）湘0611执异12号执行裁定书，裁定驳回罗莹的执行异议。罗莹不服该执行裁定，故提起本案诉讼。罗莹与林向阳购房合同中载明房号为东402号，罗莹在本案中诉称的房号为南栋1单元401，本院（2018）湘0611民初510号民事裁定查封的本案诉争房号为东边3号楼404，上述三个房号实际为同一套房屋，该套房屋现已由罗莹接收并进行了部分装修，但未实际入住。还查明，2012年4月25日，岳阳市规划局君山区分局向建设单位君山区下发《中华人民共和国乡村建设规划许可证》，建设项目名称XX集贸市场，建设位置位于君山区。2012年5月14日，岳阳市国土资源局下发《关于XX集贸市场项目用地预审意见》，主要内容为：一、该项目是君山区XX集贸市场建设项目，符合君山区土地利用总体规划，同意通过用地预审。二、该项目为商服用地，拟选址君山区；……五、项目必须按照《中华人民共和国土地管理法》和有关文件规定办理建设用地报批手续。未取得建设用地批准手续的不得开工建设。六、本用地预审意见有效期为两年，至2014年5月14日。2013年6月17日，岳阳市君山区发展和改革局下发了关于XX村村民安置点项目建议书的批复，主要内容为：一、同意XX村村民安置点项目建设；二、请岳阳市君山区村民委员会组织开展做好项目可行性研究报告编制工程，用地面积按国土分局出具的土地预审意见批复为准；三、据此办理用地、规划、环评等相关手续，报该局备案。本院认为，本案是执行异议之诉，应着重审查执行标的物的权属问题。本案的争议焦点主要有如下问题：一、涉案房屋的性质如何？二、林向阳与王岳明之间的抵押合同是否导致物权发生变动？三、罗莹与林向阳之间的房屋买卖合同是否导致物权发生变动？四、本案是否适用善意取得制度？关于争议焦点一。涉案房屋虽已建成并供人居住，但从房屋的建设报批情况来看，仅有岳阳市君山区发展和改革局下发了关于XX村村民安置点项目建议书的批复，同意XX村村民安置点项目建设，无用地、规划、环评等相关手续。被告叶国军称有规划、用地手续，经查，岳阳市规划局君山区分局和岳阳市国土资源局虽有下发文件，但均是针对XX集贸市场的建设项目，而非涉案房屋的建设项目。由此可知，涉案房屋建设项目因未经规划土地主管部门批准，亦未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，遂无法办理相关产权登记手续。关于争议焦点二。王岳明与林向阳之间因借款而签订“抵押合同”，是双方的真实意思表示，王岳明认为是受胁迫而签订，但未提供相应证据证明，故抵押合同应认定有效。同时，双方约定的“抵押合同”内容中有关于“逾期未还，由债主拍卖抵债”违反了《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性规定，该条款应认定无效，林向阳无权处分涉案房屋。涉案房屋是不动产，物权变动以登记为要件，而涉案房屋无法办理产权登记，实际上亦未办理产权登记，故涉案房屋不因抵押合同而发生物权变动的效力，林向阳亦未取得涉案房屋的所有权。关于争议焦点三。林向阳与罗莹之间签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，房屋买卖合同应认定有效。但同理，涉案房屋是不动产，物权变动以登记为要件，而涉案房屋无法办理产权登记，实际上亦未办理产权登记，故涉案房屋不因房屋买卖合同而发生物权变动的效力，罗莹亦未取得涉案房屋的所有权。关于争议焦点四。从上述争议焦点二分析得知，林向阳对涉案房屋无权处分，罗莹向林向阳实际支付了大部分房款即7万元，总房款9万元，随后罗莹接收了涉案房屋并进行了部分装修，但未实际入住。本案中罗莹在明知涉案房屋系王岳明建设，且应当知悉涉案房屋无法办理产权登记，但其仍与林向阳签订了房屋买卖合同，不具有善意。目前涉案房屋无法办理产权登记，实际上亦未办理产权登记，故本案不适用善意取得制度。对罗莹提出的涉案“抵押合同”系委托合同的主张。经查，涉案“抵押合同”在格式和条款上虽存在瑕疵，但从内容上分析，王岳明将包含涉案房屋在内的十套房屋抵押给林向阳、林向明，债务履行期限至2014年12月10日，若王岳明不履行到期债务，该十套房屋由林向阳、林向明拍卖，拍卖所得的款项用于清偿债务，王岳明与林向阳之间无授权委托的明确意思表示，更符合抵押条款约定，故对该项主张不予支持。综上所述，原告罗莹主张本院执行机关对涉案房屋停止执行的证据不充分，无事实和法律依据，对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条第一款、第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告罗莹的所有诉讼请求。案件受理费80元，由原告罗莹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  唐 秧审 判 员  彭岳翔人民陪审员  张 君二〇二〇年七月二十四日法官助理魏婷书记员赵伟婷关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。