重庆市北碚区人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝0109执异93号案外人：任红彦，女，汉族，1977年1月21日出生，住重庆市北碚区。委托代理人：梁春蓉，重庆百君律师事务所律师。申请执行人：重庆农村商业银行股份有限公司北碚支行，住所地重庆市北碚区碚峡西路**，统一社会信用代码91500109676130841J。负责人：张菲，该行行长。被执行人：曾志福，男，汉族，1953年6月27日出生，户籍所在地：重庆市北碚区。被执行人：傅仕凤，女，汉族，1963年6月13日出生，户籍所在地：重庆市北碚区，住重庆市沙坪坝区。被执行人：重庆市沙坪坝区曾富织布厂，，住所地重庆市沙坪坝区凤凰镇凤凰村10社统一社会信用代码915001067748683055。投资人：傅仕凤。本院在执行申请执行人重庆农村商业银行股份有限公司北碚支行（以下简称农商行北碚支行）申请执行被执行人曾志福、傅仕凤、重庆市沙坪坝区曾富织布厂（以下简称曾富织布厂）金融借款合同纠纷一案[（2020）渝0109执恢24号案]中，案外人任红彦向本院提出书面执行异议申请，认为本院查封的被执行人曾志福名下的位于重庆市北碚区XX街X号XX栋X-X房屋（以下简称涉案房屋），系案外人任红彦购买并装修入住至今，案外人享有该房屋的所有权，要求不予执行上述房屋并解除查封措施。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人任红彦称，请求法院不得执行位于重庆市北碚区XX街X号XX栋X-X房屋的执行并解除对该房屋的查封冻结措施。事实和理由：在北碚区人民法院受理的申请执行人农商行北碚支行申请执行被执行人曾志福的执行案中，查封了位于北碚区XX街X号XX栋X-X房屋。案外人早在2015年8月就已购得该房屋并自行居住至今，因曾志福的原因未能过户。2015年8月17日，案外人任红彦经居间中介公司与曾志福签订《房屋买卖（居间）合同》，约定曾志福将位于北碚区XX街X号XX栋X-X房屋出售给任红彦，房屋价款为438000元，在2015年8月16日已预付定金50000元，2015年8月17日付房款270000元，2015年11月30日付房款80000元，于2016年8月17日前付房款30000元，于过户之日付尾款8000元。合同还约定曾志福于2015年8月17日即将房屋腾空交付给任红彦。双方约定，由于该房屋为经济适用房，故曾志福保证在2020年1月18日前为该房屋办理过户登记手续。合同签订后，任红彦于2015年8月17日支付给曾志福房款270000元，加之前日支付的50000元，共计320000元，后又在曾志福的不停催告下，任红彦又陆续向其支付了房款100000元。截止2016年任红彦共计支付房款420000元，仅余18000元在过户时支付。2015年8月17日，曾志福向任红彦交付了房屋钥匙和两书一证。2015年8月19日，曾志福向大渡口区公证处办理了过户委托书公证。2016年任红彦将该房屋重新装修后一直居住至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，申请执行人对涉案房屋的查封时间在案外人买房之后，未过户是因为经济适用房的五年之期未到，非因案外人的原因未过户。故任红彦请求法院不予该涉案房屋并解除查封措施。申请执行人农商行北碚支行称，请法院依法裁决，如果案外人异议成立，要求将涉案房屋购房尾款先支付给我行，再解除房屋的查封。被执行人曾志福称，该涉案房屋是我与前妻傅仕凤离婚后购买的，是我卖给任红彦的。本院经审查查明，原告农商行北碚支行诉被告曾志福、傅仕凤、曾富织布厂金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月24日作出（2016）渝0109民初6945号民事调解书，协议如下：一、傅仕凤在2016年10月31日前偿还农商行北碚支行借款本金280000元，截止2016年9月12日的利息984.56元，罚息6456.84元，复利21.03元，共计287462.43元。二、傅仕凤在2016年10月31日前支付农商行北碚支行自2016年9月13日起至付清为止的罚息复利，该罚息以未偿还的本金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%基础上再上浮50%计算；复利以未偿还的利息和罚息为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮30%基础上再上浮50%计算。三、曾富织布厂、曾志福对傅仕凤的第一、二项债务承担连带清偿责任。四、农商行北碚支行对在曾富织布厂名下位于重庆市沙坪坝区凤凰镇凤凰桥村蒋家坝社的房屋（产权证号XXX房地证2006字第XXXXX号）在傅仕凤欠付重庆农村商业银行股份有限公司北碚支行的债务范围内享有优先受偿权。五、本案受理费5612元，减半收取2806元，由傅仕凤、曾志福、曾富织布厂负担（此款已由农商行北碚支行垫付，傅仕凤、曾志福、曾富织布厂在2016年10月31日前支付给农商行北碚支行）。后因曾志福、傅仕凤、曾富织布厂未履行上述生效民事调解书确定的义务，农商行北碚支行于2017年5月2日向本院申请强制执行[执行案号（2017）渝0109执1774号]，于2020年1月3日向本院申请恢复执行[执行案号（2020）渝0109执恢24号]。该案在执行中，本院于2018年9月17日向重庆市北碚不动产登记中心送达了（2018）渝0109执1774号之五执行裁定书及协助执行通知书，查封了曾志福名下的位于重庆市北碚区歇马镇XX街12号X-X房屋（产权证号：**地证2015字第**），查封期限三年，从2018年9月17日至2021年9月16日止。另查明，2015年8月17日，曾志福（甲方、售房人）与任红彦（乙方、购房人）、重庆祥众房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方自愿将座落于北碚区XX街12号X-X房屋出售给乙方，产权证号107-2015-XXXXX，国有土地使用权的取得方式为划拨，权利人曾志福，建筑面积105.77平方米，出售价格为438000元，为清水房。付款方式：第一次付款乙方于2015年8月16日交付定金50000元，第二次付款乙方于2015年8月17日交付房款270000元，第三次付款乙方于2015年11月30日前交付房款80000元，第四次付款乙方于2016年8月17日前交付房款30000元，第五次付款乙方于过户之日付尾款8000元。甲方于2015年8月17日必须腾空该房屋并将房屋钥匙交于乙方，并结清腾房日前该房屋发生的水、电、气、有线电视、物管等相关费用。甲乙双方在知晓该房屋实际情况（经济适用房）下自愿选择成交，甲方保证在2020年1月18日前该房为唯一，如果该房实际过户费用超出20000元部分，甲乙双方各承担一半。等等。《房屋买卖（居间）合同》签订后，任红彦陆续支付给曾志福购房款共计420000元，曾志福分别出具了收条。2016年6月25日，曾志福、傅仕凤向任红彦出具了收到购房款420000元的《收条》，余18000元到2020年过户时完成付清。2015年8月17日，任红彦与曾志福办理了房屋交接手续。之后，任红彦装修入住该房屋居住至今。2015年8月19日，曾志福在重庆市大渡口公证处公证下出具《委托书》委托张志红办理出售北碚区XX街12号X-X房屋的相关事宜。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2018年9月17日查封了涉案房屋，案外人任红彦在本院查封前于2015年8月17日即与被执行人曾志福签订了《房屋买卖（居间）合同》，购买了涉案房屋，并已合法占有使用该房屋，且已按合同约定支付了大部分房款。因该涉案房屋系经济适用房，上述房屋虽未办理产权过户登记手续，但其责任不可归责于任红彦。因此，任红彦提出的异议符合上述规定且其权利能够排除执行。综上，任红彦请求法院不得执行涉案房屋并解除查封的异议理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：中止对位于重庆市位于重庆市北碚区歇马镇XX街12号X-X房屋（产权证号：107房地：**地证2015字第**/div>案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 韦 勇审判员 李仕兵审判员 唐荣璠二〇二〇年七月十日书记员 周陈浩