广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初3045号原告：林云钦，男，1964年12月16日出生，香港特别行政区居民。委托代理人：黄润部，广东卓信（东莞）律师事务所律师。被告：石波，男，汉族，1971年12月26日出生，住所地为黑龙江省绥化市北林区。第三人：博辉建设有限公司，住所地为香港新界上水龙琛路**上水广场****。第三人：翁玉祥，男，1948年4月15日出生，香港特别行政区居民。第三人：蔡启文，男，汉族，1970年7月1日出生，住所地为，住所地为广东省东莞市v>第三人：邝志梅，女，1940年10月17日出生，香港特别行政区居民。原告林云钦诉被告石波、第三人博辉建设有限公司（以下简称博辉公司）、翁玉祥、蔡启文、邝志梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2020年7月21日公开开庭进行了审理，原告林云钦的委托代理人黄润部到庭参加了诉讼，被告石波，第三人博辉公司、翁玉祥、蔡启文、邝志梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林云钦向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、被告及第三人协助将位于东莞市樟木头镇××广场××座××楼××室依次办理房屋所有权转移登记，直至该房屋所有权转移登记至原告名下，具体为：博辉公司限期协助原告将位于东莞市樟木头镇××广场××座××楼××室房屋转移登记至翁玉祥名下；翁玉祥于上述执行完毕后限期协助原告将该房屋转移登记至蔡启文名下；蔡启文于上述执行完毕后限期协助原告将该房屋转移登记至邝志梅名下；邝志梅于上述执行完毕后限期协助原告将该房屋转移登记至被告石波名下；石波于上述执行完毕后限期协助原告将该房屋转移登记至原告名下；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由如下：2017年4月，原告向被告购买了位于东莞市樟木头镇××广场××座××楼××室房产，总价168000元。双方在律师见证下签署了《房屋买卖合同》，原告履行了全部付款义务，被告亦如约向原告交付了涉案房屋，此后由原告一直占有使用。因案涉房产原登记在博辉公司名下，且经过多次的连环交易。为履行房产转移登记手续，落实不动产登记制度，维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望法院查明事实依法支持原告诉请。被告石波、第三人博辉公司、翁玉祥、蔡启文在法定期限内未进行答辩，也未提交证据材料。第三人邝志梅辩称，邝志梅于2011年10月22日经东莞市展鹏房地产经纪有限公司介绍向东莞市樟木头镇大富豪管理处袁经理购买东莞市樟木头镇××广场××座××楼××室房产，当时讲明是不能办理房产证，并且在中介公司张丽旋的见证下以现金进行交易。之后由张丽旋带去东莞市樟木头镇龙珠广场管理处进行作实，龙珠广场管理处当场开出证明，证明该房产是发展商博辉公司卖给翁玉祥，又转给蔡启文，再转卖给邝志梅，现该房产属于邝志梅所有。邝志梅购房的目的是自住，邝志梅在该房屋处居住一段时间后就回了香港。过了一段时间，有地产经纪来电话说有人要购买该处房产，当时邝志梅声明是不能办证的，后来该房产由东莞市众合房地产樟木头第二分公司居间卖出，邝志梅没有与买家见过面，也不清楚是谁购买。经审理查明，案涉位于东莞市樟木头镇××广场××座××楼××室房产（以下简称案涉房产）于2003年6月30日办理了房地产权证，证号为粤房地证字第C1880834号，权属人为博辉公司。2011年10月20日，博辉公司出具一份《证明》，证明发展商博辉公司已将案涉房产卖给翁玉祥，楼款已全部付清，该单位无房地产权证，博辉公司不负责办证。2011年7月6日，翁玉祥委托其儿子翁福盛与蔡启文签订《买卖协议》，约定翁玉祥委托翁福盛将案涉房产出售给蔡启文，售价为人民币50000元，自收到楼款之日起该物业产权归蔡启文所有。2011年10月22日，东莞市樟木头镇龙珠广场管理处出具一份《证明》，证明案涉房产是发展商卖给翁玉祥，翁玉祥又转卖给蔡启文，再转卖给邝志梅，现该房产属于邝志梅所有。2012年5月27日，邝志梅与石波在东莞市众合房地产代理有限公司樟木头第二分公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定邝志梅将案涉房产以人民币110000元出售给石波，石波在签订合同时一次性付清楼款给邝志梅，邝志梅于当日将该房产交付给石波使用，双方约定该房产的交易方式是在东莞市龙珠管理处转名给石波的方式过户给石波，该房产交易费用由石波负责缴交。2017年4月30日，石波与林云钦在北京市惠诚（东莞）律师事务所孙家印律师的见证下签订《房屋买卖合同》，约定石波将案涉房产以人民币168000元出售给林云钦，林云钦先支付首付款127000元，余款41000元三日内通过银行汇款一次性付清，石波在收到全部楼款时应将该房产及现有装修家私一并转交给林云钦，合同签订日即为房产交付日，石波不包括办理或协助办理房产证。同日，石波出具收条，确认收到林云钦购房款127000元（包括银行转账114000元、现金13000元）。2017年5月3日，石波出具收据，确认收到林云钦支付的购房款尾款41000元。2020年7月21日，石波出具《尾款情况说明》，确认林云钦已向其付清全部购房款。以上事实，有原告提交的房地产权证、《证明》（博辉公司出具）、《买卖协议》、《委托书》、《证明》（龙珠广场管理处出具）、《房屋买卖合同》（邝志梅与石波）、房屋家私电器清单、《律师见证书》、律师证、《房屋买卖合同》（石波与林云钦）、建设银行客户回单（即收据）、微信聊天记录、《尾款情况说明》等证据，本院调取的不动产登记信息查询结果，以及本案的庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。博辉公司、翁玉祥、蔡启文、石波经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，应视为放弃答辩及举证、质证的权利，由此造成的不利后果应由其自行承担。林云钦与石波之间签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据林云钦提交的房地产权证、《证明》（博辉公司出具）、《买卖协议》、《委托书》、《证明》（龙珠广场管理处出具）、《房屋买卖合同》（邝志梅与石波）、房屋家私电器清单、《律师见证书》、律师证、《房屋买卖合同》（石波与林云钦）、建设银行客户回单（即收据）、微信聊天记录、《尾款情况说明》等证据，可证明案涉房产存在连环买卖均未办理所有权转移登记的事实，交易的顺序依次为博辉公司→翁玉祥→蔡启文→邝志梅→石波→林云钦。石波对林云钦向其购买案涉房产及已付清购房款的事实不持异议，本院予以确认。在没有相反证据予以证明的情况下，本院认定上述全部交易行为均已完成。关于林云钦要求依次办理房屋所有权转移登记的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由该规定可知，办理房屋所有权转移登记系物权变动的公示方式，未经登记的不发生物权变动的效力。本案中，林云钦签订买卖合同的目的是取得案涉房产所有权。现林云钦已经履行了全部合同义务并占有了房屋，只有办理房屋所有权转移登记，才能实现物权。另，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第二十五条规定“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。”本案中，石波、博辉公司、翁玉祥、蔡启文、邝志梅、石波均未对林云钦要求依次办理房屋所有权转移登记提出抗辩，故林云钦要求各买受人依次办理房屋所有权转移登记，本院予以支持。博辉公司、翁玉祥、蔡启文、邝志梅、石波应协助林云钦将案涉房屋依次办理转移登记手续，直至最后登记至林云钦名下。关于办理房屋转移登记的相关税费问题。邝志梅与石波签订的《房屋买卖合同》约定，该房产的交易方式是在东莞市龙珠管理处转名给石波的方式过户给石波，房产交易费用由石波负责缴交。因此，双方实际并未约定向房管部门办理转移登记手续及过户的税费负担问题。案涉房产交易的其余各方也未明确约定房屋过户的税费负担问题，故交易各方在依次办理转移登记手续时应按照国家相关规定各自负担相关税费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告林云钦与被告石波于2017年4月30日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、第三人博辉建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于东莞市樟木头镇龙珠广场二座三十一楼H室的房产转移登记至第三人翁玉祥名下，第三人翁玉祥应于过户登记完成后十五日内将该房产转移登记至第三人蔡启文名下，第三人蔡启文应于过户登记完成后十五日内将该房产转移登记至第三人邝志梅名下，第三人邝志梅应于过户登记完成后十五日内将该房产转移登记至被告石波名下，被告石波应于过户登记完成后十五日内将该房产转移登记至原告林云钦名下；原告林云钦、被告石波、第三人博辉建设有限公司、翁玉祥、蔡启文、邝志梅在房产转移登记的过程中负有协助义务；房屋依次办理转移登记的相关税费按照国家规定各自承担。本案受理费3660元，由被告石波负担。如不服本判决，原告林云钦、第三人博辉建设有限公司、翁玉祥、邝志梅可在判决书送达之日起三十日内，被告石波、第三人蔡启文可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  钱开群审判员  谢嘉禾审判员  管 燕二〇二〇年七月三十一日书记员  赵 萌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。