上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17522号原告(案外人)：上海仓桥经济联合总公司，住所地上海市松江区仓桥镇松汇西路**。法定代表人：毛利俊，经理。原告(案外人)：上海市松江区人民政府永丰街道办事处，住，住所地上海市松江区松汇西路**/div>法定代表人：肖刚，主任。上述两原告共同委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：沈冬毅，上海巨明律师事务所律师。被告(申请执行人)：上海锦浩建筑安装工程公司，住所地，住所地上海市杨浦区松花江路******iv>法定代表人：陈和炯，董事长。委托诉讼代理人：赵晓明，上海市嘉诚律师事务所律师。被告(被执行人)：上海古树园实业集团有限公司，住所地上海市松江区，住所地上海市松江区玉树路****楼**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：谭文华，总经理。委托诉讼代理人：顾继云，上海环绮律师事务所律师。原告上海仓桥经济联合总公司(以下简称仓桥公司)、上海市松江区人民政府永丰街道办事处(以下简称永丰街道办事处)与被告上海锦浩建筑安装工程公司(以下简称锦浩公司)、上海古树园实业集团有限公司(以下简称古树园公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用普通程序，并先后于2019年12月10日、2020年3月16日、2020年6月17日三次公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人沈冬毅，被告锦浩公司的委托诉讼代理人赵晓明，被告古树园公司的委托诉讼代理人顾继云均到庭参加诉讼，两原告的共同委托诉讼代理人诸巨明到庭参加了前两次庭审。本案现已审理终结。两原告诉称：请求法院依法判决：1、不得执行上海市松江区富永路XXX弄XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX室、XXX号XXX-XXX层房屋；2、确认上海市松江区富永路XXX弄XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX室、XXX号XXX-XXX层房屋系两原告所有。事实和理由：被告古树园公司与上海市松江区房屋土地管理局签订的《上海市国有建设用地使用权出让合同》附件《上海市松江区盐仓中心村农民动迁安置配套商品房二期地块国有建设用地使用条件》8.7条约定，经批准建设的商业配套房屋，由永丰街道办事处按住宅销售均价统一回购。同时，原告仓桥公司与被告古树园公司签订了回购协议书，约定回购的价款等，其中仓桥公司为委托方、古树园公司为被委托方，而协议最后的盖章处委托人又包含了永丰街道办事处。从两原告与被告古树园公司签署的协议、实际履行过程、工程中的款项请款与对外支付过程来看，原告与古树园公司是委托关系：两原告与被告古树园公司之间是通过前期借名、中期款项拨付、后期回购房屋，即原告因自身无资质而委托古树园公司报批、开发整个永丰街道盐仓中心村二期的建设，由原告指令被告古树园公司进行项目施工，原告在建设过程中通过逐步款项拨付，再在完成建设后全部回购，从而实现原告对古树园公司的委托。现盐仓中心村二期的住宅(安置房)已过户至动迁户名下，而商业配套房仍在古树园公司名下[包括本案中申请执行的上海市松江区富永路XXX弄XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX室、XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称涉案房屋)]，所以两原告一直没能完成过户。该部分房屋自建成后一直由原告占有、使用至今，用途为居委会等。2010年1月起至2019年3月止，原告仓桥公司先后为被告古树园公司支付永丰盐仓中心村第二期商品房(含涉案房屋)的工程款、土地款、设施费、税后利润费以及古树园为被执行人的执行案件中的费用合计3.8亿余元，尚余的1,800余万元也愿意交付至法院。被告锦浩公司辩称：不同意两原告的诉讼请求。涉案房屋所在土地，包括建设后的房屋均登记在被告古树园公司名下，产权清晰，两原告同时主张回购和委托属自相矛盾，且按照回购协议，原告仅仅是协助被告古树园公司办理相关事宜，借名开发和委托都是不存在的。原告的第二项诉请已经在(2015)松民三(民)初字第1173号一案中被判决驳回，属重复诉讼。原告至今未付清所有款项，如果是“委托”那么被告古树园公司无需融资，建设工程的费用就应当直接由两原告负担，但事实上并非如此，被告古树园公司在建设过程中因为资金缺乏而大量融资，本案执行就是因古树园公司欠付该工程建设费用所致。此外，两原告曾经起诉被告古树园公司，请求将涉案房屋过户至两原告名下，但未获支持。被告古树园公司辩称：不同意原告的诉讼请求，其诉请均为重复诉讼。在古树园公司与两原告房屋买卖合同纠纷一案中，原告永丰街道办事处曾表示愿意支付所有款项，为此古树园公司撤回起诉，但永丰街道办事处并未按承诺支付款项。涉案房屋由古树园公司开发、建设，并登记在古树园公司名下，其所有权当然归属于古树园公司。对于建设好的住宅安置房，也都是由古树园公司与被安置人签订房屋买卖协议，由古树园公司直接过户至买受人名下。两原告与古树园公司之间是回购关系并非委托关系，但因为两原告没有付清回购款项，导致回购协议没有履行，古树园公司就涉案房屋从没有和原告办理过书面交接手续，房屋也没有实际交付原告。若原告能付清款项，被告古树园公司愿意配合办理涉案房屋的过户手续。经审理查明：2008年10月30日，上海市松江区房屋土地管理局作为甲方、被告古树园公司(原名上海古树园实业有限公司)作为乙方签订《上海市国有建设用地使用权出让合同》，合同载明甲方出让给乙方土地位于上海市松江区盐仓中心村农民动迁安置配套商品房二期地块，地块总面积99,308.5平方，地块总面积99,308围如本合同附图所示。土地使用权出让金为69,515,950元。该合同附件《上海市松江区盐仓中心村农民动迁安置配套商品房二期地块国有建设用地使用条件》中约定了土地使用条件、建设管理要求等内容，其中第八条“特殊约定”中第8.4款约定，配套商品房房源，由甲方安排定向供应。本项目供应对象为：松江区永丰街道区域重点工程、老城改造等建设项目被拆迁农(居)民。房产建设单位不得自行销售。购房者的房屋在取得房地产权证后的五年内不得转让。该条第8.5款规定，本项目接受政府指导价限制。本项目售价最高价不得高于3,500元/平方米，均价不得高于2,570元/平方米。该条第8.6款约定，本项目的销售接受政府指令，不得自行销售。如果在中标单位项目竣工验收完毕，发放《住宅交付使用许可证》后一年内尚未销售完毕的，由永丰街道办事处全部回购。该条第8.7款约定，经批准建设的商业配套房屋，由永丰街道办事处按住宅销售均价统一回购。2008年11月9日，原告仓桥公司作为委托方(甲方)、被告古树园公司作为被委托方(乙方)签订《松江区永丰盐仓中心村第二期商品房回购协议书》。协议书首部约定，经公开招标，乙方获得永丰盐仓中心村二期配套商品房地块即(盐仓中心村二期)开发权。按照松江区中心村建设工作有关精神，为进一步规范、有序推进永丰盐仓中心村建设工作，经街道办事处讨论研究，从永丰今后几年动拆迁房的实际出发，决定分成若干期逐步开发建造盐仓中心村第二期，工程坐落位置为：东至盐平路、西至富民路、北至金玉路、南至高新技术开发区，总占地面积约150亩，拟建多种房型的动迁安置房，总建筑面积约12万平方米(具体以实测面积为准)，现根据中心村工程建设的实际情况，委托乙方负责实施开发建设，甲方将上述房屋予以回购。合同第一条“双方责任”第1款“甲方”第1项约定，协助乙方办理项目开发建设等有关前期手续，办理土地手续等前期所需的费用均由乙方支付。第2项约定，负责该地块办理合法拆迁手续和原有建筑物的拆迁工作，费用由甲方承担。第3项约定，负责收购乙方所建的安置房，收购价为该工程结算审定价(根据建筑2000年定额按实结算，决算以审计为准，加上房屋建筑面积每平方米200元的税后利润。审价单位由甲方指定，并对工程进行跟踪审价)。合同第一条“双方责任”第2款“乙方”约定，全面负责中心村建设的招投标工作，负责审核工程队伍的资质；负责地块的勘探、设计、监理、施工及费用；按照松江区中心村建设有关标准，负责该地块红线内水、电、电讯、煤气、有线电视、安防、小区照明、绿化景点、雨污水等配套工程及费用；按照甲方建设方案进行施工建设，如有变更须征得甲方、监理及设计单位书面同意；负责公建配套，不得擅自出售安置房和商业房；负责工程队伍的文明施工和质量安全；乙方公司必须注册在永丰街道，所有税收属地化。协议第二条“付款期限”约定：1、工程基础完成+0.000，甲方支付30％工程款，全部结构封顶再支付乙方20％，工程全部竣工验收合格后支付20％。2、工程竣工验收合格后在三个月内审计完毕，并在审计完毕一个月内支付25％，其余5％交房(交房以取得住宅交付使用证为标准)后二年内付清，房屋建筑面积每平方米200元的税后利润交房后二年内付清。该合同还对建设方案分期实施的原则、双方违约责任及管辖进行了约定。合同尾部由两原告在委托人处盖章，被告古树园公司在被委托人处盖章。2010年9月28日，被告古树园公司取得了松江区永丰街道11街坊49/13丘(松江区盐仓中心村)土地使用权的《上海市房地产权证》，该证载明使用权面积为99,308.5平方米，使用期限从2008年10月30日至2078年10月29日止。2013年1月25日，上海市松江区住房保障和房屋管理局向被告古树园公司出具永丰街道盐仓中心村二期配套商品房的《上海市新建住宅交付使用许可证》两份，发证面积分别为49,613.1平方米和39,897.36平方米。2013年6月9日，锦浩公司向上海仲裁委员会提交仲裁申请书，要求古树园公司支付工程款154,881,884元和逾期付款的违约金1,548,818.84元。在仲裁过程中，锦浩公司申请财产保全，本院于2013年7月3日作出(2013)松民保字第6号民事裁定书，并于2013年7月11日查封了古树园公司位于松江区永丰街道11街坊49/12丘(松江区盐仓中心村)的房屋。嗣后，因双方达成协议，锦浩公司于2014年1月申请解封了被查封的204套房屋中的100套房屋。2014年8月28日，上海仲裁委员会作出(2013)沪松仲案字第0650号裁决书，裁决：古树园公司支付锦浩公司工程款100,567,297.23元，另加上审价费、仲裁费等，古树园公司应于裁决作出之日起十日内支付锦浩公司101,595,682.23元。因古树园公司未履行上述生效裁决书确定的给付义务，锦浩公司于2014年9月26日向上海市第一中级人民法院申请执行，要求古树园公司支付工程款100,567,297.23元、垫付的审价费450,000元及仲裁费578,385元。上海市第一中级人民法院于2014年10月20日裁定指定本院执行，本院于2014年10月27日以(2014)松执字第6258号案件立案执行。执行过程中，因古树园公司位于松江区永丰街道11街坊49/12丘地块上的房屋一直处于被查封状态，为了解决建设项目大产证、安置房屋小产证的办理，锦浩公司于2017年7月26日同意解除司法查封，并要求对配套商务房屋在产权登记完成后进行查封，故本院于2017年10月首先解除了对古树园公司位于松江区永丰街道11街坊49/12丘(松江区盐仓中心村)的房屋查封，并在2018年1月2日对坐落于上海市松江区富永路XXX弄XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX室、XXX号XXX-XXX层房屋进行了查封(即本案涉案房屋)，查封期限至2021年1月1日，同时查封的还有(2014)松执字第6335号及(2015)松执字第123号案件。另查明，涉案房屋登记的权利人为古树园公司，房地产权证核准日期为2017年12月18日，其不动产登记簿显示的房屋用途为：特种用途。审理中，各方均确认涉案房屋实际为商业配套房，目前涉案房屋由永丰街道办事处占有、使用。2014年8月7日，本院以(2015)松民三(民)初字第41号立案受理古树园公司与仓桥公司、永丰街道办事处房屋买卖合同纠纷一案。2015年1月15日，仓桥公司、永丰街道办事处提起反诉，本院依法予以受理。2015年4月10日，本院作出准予古树园公司撤回本诉，仓桥公司、永丰街道办事处撤回反诉的民事裁定。2015年4月10日，仓桥公司、永丰街道办事处起诉古树园公司要求返还多付的工程款2,681,640.74元、交付回购的安置房212套以及商业配套房并确认上述房屋产权归属两原告、要求被告古树园公司立即办理松江区盐仓中心村二期住宅房及商业配套建设项目产权证并在办理大产证后30天内将大产证过户登记至原告仓桥公司名下等。2016年9月8日，本院作出(2015)松民三(民)初字第1173号民事判决书，判决驳回了仓桥公司、永丰街道办事处的全部诉讼请求。在该案审理中，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司对松江区永丰盐仓中心村二期配套商品房红线范围内的项目总投资进行审价鉴定，鉴定单位确定该建设项目的总投资为366,924,574元(不含诉讼双方约定的被告利润部分)。该判决书本院认为部分载明：“就两原告要求被告立即交付未销售的安置房、商品配套房的主张，鉴于上述房屋及其所在土地处于司法查封状态，存在交付障碍，故就上述诉请本院难以支持。”2019年9月5日，仓桥公司、永丰街道办事处对本院查封涉案房屋提出书面异议，本院经听证审查后于2019年9月27日作出(2019)沪0117执异206号执行裁定书，驳回仓桥公司、永丰街道办事处的异议。仓桥公司、永丰街道办事处不服该裁定，遂提起案外人执行异议之诉。本案审理过程中，两原告表示：1、松江区永丰盐仓中心村二期配套商品房红线范围内的项目总投资为366,924,574元，已支付370,454,245元(包括了土地出让金，办理大产证、测量和维修基金等规费，税款，全部主体工程和配套工程款)，再按古树园公司对整个工程享有每平方米200元的利润即22,000,000元,则剩余18,470,329元两原告愿意提存至法院；2、原告虽未与被告古树园公司办理房屋交接手续，但原告永丰街道办事处实际控制的下属单位上海仓城文化创意发展有限公司于2012年下半年即占有使用涉案房屋。原告为证明对涉案房屋的占有、使用，提供了上海仓城文化创意发展有限公司就上海市松江区富永路XXX弄XXX号办公大楼装饰工程施工招标文件、上海仓桥建筑工程有限公司建筑工程合同、上海仓城文化创意发展有限公司将富永路XXX弄XXX号1层和4层和富永路XXX弄XXX号房屋出租与明泽润之(上海)影视文化传媒有限公司的房屋租赁协议、明泽润之(上海)影视文化传媒有限公司支付的租金凭证、部分涉案房屋的水电费发票等予以证明。对此，被告锦浩公司认为，原告仍欠付被告古树园公司1亿多元，上海仓城文化创意发展有限公司等案外人占有涉案房屋均不能证明为原告合法占有、使用涉案房屋；古树园公司认为，原告尚有1亿多元的差额尚未结清，古树园公司至今未将涉案房屋交付给原告，如果有租金收益，其保留追诉的权利。以上事实，有上海市国有建设用地使用权出让合同、松江区永丰盐仓中心村第二期商品房回购协议书、上海市不动产登记簿、付款凭证、司法鉴定书、(2013)松民保字第6号民事裁定书、(2015)松民三(民)初字第41号民事裁定书、(2015)松民三(民)初字第1173号民事判决书、(2019)沪0117执异206号执行裁定书以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，两原告作为案外人提出排除对涉案房屋执行异议之诉的，应以两原告对涉案房屋是否系权利人、该权利是否真实合法、该权利能否足以排除强制执行来判断。现两原告坚持认为与被告古树园公司为委托关系，进而主张登记于被告古树园公司名下的涉案房屋的所有权系两原告所有，并不得执行涉案房屋。本案中，被告古树园公司与上海市松江区房屋土地管理局签订的《上海市国有建设用地使用权出让合同》中载明：经批准建设的商业配套房，由永丰街道办事处按住宅销售均价统一回购；被告古树园公司与两原告签订的《松江区永丰盐仓中心村第二期商品房回购协议书》中也载明了两原告负责收购古树园公司所建的安置房，同时对收购价及其付款进度均作了相应的约定。虽然两原告与被告古树园公司在签订的回购协议书中对双方地位的表述为“委托方”、“被委托方”，但在中心村第二期工程开发过程中，被告古树园公司对外均是以自己的名义从事民事法律行为，包括土地使用权的购买、与实际施工单位签订合同等，购买的土地使用权、建设后的房屋产权亦均登记在被告古树园公司名下，且被告古树园公司否认双方存在委托关系。由此可见，两原告与被告古树园公司之间并不存在法律意义上的委托代理关系，不能仅以回购协议书中对双方地位的表述以及在协议书首段中描述的“现根据中心村工程建设的实际情况，委托乙方……负责实施开发建设”中的“委托”字样即认定双方为委托代理关系，而仍应按照双方在合同中约定的权利义务及民事责任的承担等来确定双方的合同关系。因此，两原告以委托被告古树园公司开发建设涉案房屋为由，主张其对涉案房屋享有所有权缺乏依据，本院不予支持。本案两原告与被告古树园公司之间就涉案房屋存在的还是基于回购协议而产生的房屋买卖关系，至于两原告就涉案房屋的回购约定能否排除强制执行问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，关于涉案房屋查封时间的确定。虽然不动产登记簿记载的查封时间为2018年1月2日，但从房屋的房地产权证(大产证)办理时间来看是在2017年12月18日，而此前之所以没有办理产证是因为锦浩公司对涉案房屋的土地也进行了查封，这在(2015)松民三(民)初字第1173号判决书中也进行了论述，因此对涉案房屋的查封时间，本院按照锦浩公司首次查封永丰街道11街坊49/12丘地块上的房屋的时间进行确定，即2013年7月11日。第二、关于涉案房屋在查封之前是否签订了合法有效的书面买卖协议。结合《上海市国有建设用地使用权出让合同》及该合同附件《上海市松江区盐仓中心村农民动迁安置配套商品房二期地块国有建设用地使用条件》、《松江区永丰盐仓中心村第二期商品房回购协议书》，可以确定两原告与被告古树园公司之间就涉案商业配套房的购买达成了合意，协议同时对回购的价格也进行了约定，从时间上看,上述两份协议的签订时间均在本院查封之日前。第三、关于两原告是否在查封之前已经合法占有房屋。庭审中，两原告坚持认为涉案房屋自建成后一直由原告占有、使用，并认为由原告永丰街道办事处全额投资的上海仓城文化创意发展有限公司于2012年10月始至2013年3月期间已对涉案房屋进行装修并出租等行为即已证明原告于2012年下半年即占有、使用涉案房屋；而被告古树园公司表示至今未将涉案房屋交付两原告。对此，本院认为，在(2015)松民三(民)初字第1173号案件的审理中，两原告的诉讼请求之一便是要求被告古树园公司交付商业配套房，由此可见，在原告起诉之时(即2015年4月)其尚未合法占有房屋，而原告所提供的上海仓城文化创意发展有限公司的施工招标文件等证据，无论在占有的主体还是占有的范围上均存在瑕疵，故两原告称其在查封之前(2013年7月)合法占有涉案房屋缺乏依据。第四、关于两原告是否支付了全部价款问题，回购协议约定“收购价为该工程结算审定价(根据建筑2000年定额按时结算，决算以审计为准，加上房屋建筑面积每平方米200元的税后利润)”。在(2015)松民三(民)初字第1173号案件审理中，本院也委托了鉴定单位进行审价，最后确定该建设项目的总投资为366,924,574元(不含诉讼双方约定的被告利润部分)，对于被告古树园公司应当享有的每平方米200元税后利润，两原告自述约22,000,000元，两者相加即两原告确认应当支付的回购价款应为388,924,574元，而现两原告自认已经支付的金额为370,454,245元，并愿意将余款交付法院，由此可视为符合已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的要求。第五、关于涉案房屋未能办理过户是否系两原告自身原因所致问题。根据审理查明，涉案房屋在办理房地产权证(大产证)之前已被司法查封，两原告虽在(2015)松民三(民)初字第1173号案件中要求被告古树园公司将涉案房屋过户登记至原告仓桥公司名下，但因涉案房屋上已有司法查封而未获支持。因此，涉案房屋未能办理过户并非两原告自身原因所致。综上，虽然《松江区永丰盐仓中心村第二期商品房回购协议书》签订于司法查封之前，两原告已支付部分价款并愿意将剩余款项交付法院，涉案房屋未能办理过户亦非两原告的自身原因所致，但两原告提供的证据不足以证明其在司法查封之前已经合法占有涉案房屋，故两原告要求排除对涉案房屋执行的诉讼请求，依据不足，本院难以支持。两原告要求确认涉案房屋的所有权归两原告所有并排除执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告上海仓桥经济联合总公司、上海市松江区人民政府永丰街道办事处的全部诉讼请求。案件受理费2,584,312元,由原告上海仓桥经济联合总公司、上海市松江区人民政府永丰街道办事处负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  张惠萍人民陪审员  陈佩佩二〇二〇年七月二十日法官 助理  赵璋翊书 记 员  赵璋翊附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。