广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1423民初508号 原告（反诉被告）：黄海，男，1986年4月29日出生，壮族，广西宁明县人，农民，住广西宁明县。 原告（反诉被告）：韦巧光，女，1987年10月9日出生，广西宁明县人，农民，住广西宁明县。 以上原告共同委托诉讼代理人：郑建立，宁明县法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住龙州县龙州镇龙锦大道**，统一社会信用代码：9145143561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：古梅花，该公司销售经理。 委托诉讼代理人：雷静，该公司办公室主任。 原告（反诉被告）黄海、韦巧光与被告（反诉原告）广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2020年4月27日立案后，2020年5月29日广西龙州东一盟国际投资有限公司又提出反诉，依法适用简易程序本院公开开庭进行了合并审理。原告黄海及其委托诉讼代理人郑建立，被告东一盟公司的委托诉讼代理人古梅花、雷静到庭参加诉讼，本案现已审理终。 黄海、韦巧光向本院提出诉讼请求：一、解除原告黄海、韦巧光与东一盟公司于2013年12月24日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:DM11138);二、请求法院判令被告东一盟公司按照《商品房买卖合同》退还购房首付款84308元和原告已交付房款万分之一的违约金14078.1元及违约金843.08元及银行利息13910元，四项共计113139.18元。事实和理由：2013年12月24日原告支付被告东一盟公司购买商铺首付款84308元，次日,双方签订《商品房买卖合同》(合同编号:DM11138),约定购买广西龙州东盟国际商贸城第11幢138号商铺,房款共计167308元。合同第八条约定，被告应当在2015年5月30日前向买受人交付商品房。由于被告至今未交房逾期4年10个月，在逾期期间，原告多次向被告协商退款事宜，被告置之不理，为维护原告的合法权益不受侵犯，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 东一盟公司答辩并反诉称，一、由于原告黄海、韦巧光在合同约定15天之内没有办理按揭手续，原告应该继续履行合同并承担违约责任，2013年12月23日原告交付首付款84308元，剩余房款83000元并没有按合同规定期限内办理按揭手续或一次性付清，原告违约在先，其对原告主张违约金和活期存款利息，不予认可,如果解除合同，原告应支付违约金55278元；二、由于原告在合同约定期限内未支付剩余房款83000元，已经构成根本违约，不符合法定解除条件，东一盟公司反诉请求双方继续履行2013年12月24日签订《商品房买卖合同》，自2014年1月8日起至2020年5月8日止，共计2225天，按每天万分之三计算违约金，由黄海、韦巧光支付违约金55278元，请求人民法院依法支持反诉请求。 黄海、韦巧光针对反诉辩称，2013年12月23日原告交付首付款84308元，约定东一盟公司在2015年5月30日之前交房，由于东一盟公司至今未交房逾期4年10个月，请求人民法院依法驳回东一盟公司反诉请求。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下:位于广西壮族自治区龙州县的“广西龙州东盟国际商贸城”,系东一盟公司开发商品房。2013年12月23日原告付给东一盟公司购买商铺首付款84308元，次日,双方签订《商品房买卖合同》(合同编号:DM11138),约定购买广西龙州东盟国际商贸城第11幢138号商铺,房款共计167308元。合同第六条规定，买受人于2013年12月23日付给东一盟公司购买商铺首付款84308元，应于本合同签定之日起15日内办完银行按揭手续。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付商品房。合同第九条还约定,如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的,按逾期时间分别处理(不作累加):(1)逾期不超过90日,自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 另查明,黄海、韦巧光是夫妻关系，涉案房屋东一盟公司至今未进行竣工验收,不符合合同约定的交付条件,中国人民银行2015年10月24日规定的活期存款年利率为0.35%。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是:一、黄海、韦巧光与东一盟公司签订《商品房买卖合同》是否应当解除或者继续履行;二、东一盟公司如何承担责任。 关于焦点一,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”即双方解除合同的条件成就时,无需经过催告这一程序。2013年12月23日双方签订《商品房买卖合同》约定交房日期为2015年5月30日,并约定东一盟公司逾期交房超过90天,原告黄海、韦巧光有权解除合同。原告交付首付购房款后,东一盟公司未按合同约定期限交房,属于违约行为,东一盟公司应承担逾期交房的违约责任。自2015年5月30日至今东一盟公司没有明确交付涉案房屋具体时间，双方约定的解除合同的条件已成就。符合双方签订的《商品房买卖合同》第九条即逾期超过90日后,买受人有权解除合同的规定，原告黄海、韦巧光主张解除合同符合《合同法》第九十三条第二款规定，本院予以支持，根据合同相对性原则，被告东一盟公司反诉继续履行合同理由不成立，本院不予支持。 关于焦点二,关于东一盟公司应否承担违约责任的问题。虽然原告黄海、韦巧光已向东一盟公司支付了大部分房屋款，但按照《商品房买卖合同》第六条约定，应认定原告负有先履行义务，鉴于双方当事人均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，直至到本案开庭之日，“广西龙州东盟国际商贸城”项目仍未验收合格，故原告有权对东一盟公司逾期交房90天后的两种约定承担违约责任方式，选择适用解除合同。东一盟公司应向原告返还已付购房款84308元。由于原告违约在先，原告主张东一盟公司承担已交付房款万分之一的违约金14078.1元是没有事实和法律依据，本院不予支持。被告东一盟公司也存在逾期违约不能交房的情形，其反诉主张黄海、韦巧光继续履行合同并承担违约金55278元，本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金,原告黄海、韦巧光解除合同后,东一盟公司应当按照合同的约定向原告返还购房款84308元,原告要求东一盟公司返还已付购房款84308元的请求，本院予以支持。关于东一盟公司应否支付0.01%违约金问题，因依据双方签订商品房买卖合同第九条的约定,东一盟公司应向原告支付违约金8.43元(84308×0.01%),该约定的违约金明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告为购买案涉商品房支付购房款84308元,东一盟公司未能按期交付房屋,导致原告不能实现预期目的,造成其支付购房款84308元利息损失,而双方约定的违约金计算标准明显低于实际利息损失,因此,原告主张按中国人民银行同期活期利率计算违约利息损失,符合其实际经济损失情况,也符合法律规定,本院予以支持。本院结合东一盟公司的过错程度及所受到的实际损失,依据公平及诚实信用原则,原告黄海、韦巧光请求活期存款利息符合中国人民银行2015年10月24日规定的活期存款年利率0.35%计算的规定，其利息1448.83元（以本金84308元为基数，从2015年5月31日起至2020年4月27日止共计1791天，即84308元×0.35%×1791天/365天=1448.83元），本院予以支持，超出部分利息，本院不予支持。 综上所述，涉案《房屋买卖合同》解除后，东一盟公司应当向原告返还房屋款84308元并支付逾期期间占用利息1448.83元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定,判决如下: 一、解除原告黄海、韦巧光与被告广西龙州东一盟国际投资有限公司于2013年12月23日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:DM11138); 二、被告广西龙州东一盟国际投资有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告黄海、韦巧光购房款84308元（此款由被告转入本院账户后再转给原告，开户行：中国农业银行龙州县支行振龙分理处，户名：龙州县人民法院，账号：20×××85）； 三、被告广西龙州东一盟国际投资有限公司于本判决生效之日起三十日内返支付原告黄海、韦巧光购房款占用期间的利息1448.83元（以84308元为基数,按中国人民银行2015年10月24日同期活期年利率0.35%支付占用期间的利息，自2015年5月31日起至2020年4月27日止)； 四、驳回原告黄海、韦巧光其他诉讼请求； 五、驳回被告广西龙州东一盟国际投资有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本诉受理费2562元,减半收取1281元,反诉受理费1182元，减半收取591元，二项合计1872元，由原告黄海、韦巧光共同负担151元，由被告广西龙州东一盟国际投资有限公司负担1721元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 张瑞明 二〇二〇年七月八日 法官助理 余 意 书 记 员 陆香丽 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。