山西省太原市中级人民法院民事裁定书（2020）晋01民终3366号上诉人(原审被告):李瑞增，男，汉族，1961年2月11日出生，住山西省太原市，住山西省太原市。委托诉讼代理人：康悦，山西纵合横律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦丹，山西纵合横律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：游忠谚，男，汉族，1983年6月17日出生，惠兰灯饰（惠东）有限公司副总经理，住址：广东省惠州市惠东县，住址：广东省惠州市惠东县。委托诉讼代理人：王志斌，山西博斐律师事务所律师。委托诉讼代理人：皮勇霞，女，汉族，1979年1月7日出生，系惠兰灯饰（惠东）有限公司的员工，住上海市闵行区，住上海市闵行区。上诉人李瑞增因与被上诉人游忠谚房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初15号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人李瑞增及其委托诉讼代理人康悦、秦丹，被上诉人游忠谚的委托诉讼代理人王志斌、皮勇霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李瑞增的上诉请求：1、请求贵院依法撤销太原市杏花岭区人民法院(2020)晋0107民初15号民事判决书第一项,依法驳回被上诉人该项诉讼请求;2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1、一审法院对合同相对性原则在判决中作出了互相矛盾的认定,对原、被告诉讼主体均认定错误。对于案外人高鹏与上诉人李瑞增之间的《商铺租赁合同》,一审法院认定为“案涉租赁合同系当事人真实意思表示,合法有效,基于合同相对性原则,被告作为承租人在合同上签字,就应当承担合同义务。”其次又认定“原告虽然不是高鹏与被告李瑞增签订的《商铺租赁合同》的主体,但原告已经与高鹏解除了租赁关系,故对于原告自有房屋占用期间的权利应当予以保障。”一审法院对于上诉人适用合同相对性原则,对于被上诉人则突破合同相对性原则,形成矛盾。一审法院的该认定错误,被上诉人已解除与案外人高鹏的租赁关系不能成为突破合同相对性原则的理由,也忽略了本案中《补充协议》的存在,导致本案原、被告诉讼主体均认定错误。二、《补充协议》是涉案商铺租赁实际履行的协议,《补充协议》的当事人才是合同主体,才是诉讼主体。本案中2017年签订的《补充协议》,签字人为高鹏、皮勇霞、张兰波,该协议载明:从协议生效之日起,三年内房租不变,每年50万元整,合同截止日期为2020年5月5日;其他合同条款继续维持原合同,收款人变更为游世惠先生。被上诉人在原二审及重审中均认可该补充协议已经实际履行,实际收到徐莹支付的2018年度18万元房租。且被上诉人也是按该《补充协议》主张50万元年租金的诉讼请求。而上诉人李瑞增并未在该《补充协议》中签字,也未授权或委托任何第三人签订该《补充协议》,本案诉讼前上诉人根本不知道该协议的存在。一审法院对该补充协议的认定是:“关于被告提供的2017年皮勇霞与高鹏、张兰波签订的《补充协议》,本院认为,合同主体的变更是对合同内容的实质性变更,需以合同当事人明示为必要,该协议并不能当然认定为出租人同意变更承租人的意思表示。”那么合同的价款、期限、收款人的变更也是合同内容的实质性变更,也需要当事人明示,然该《补充协议》并没有《商铺租赁合同》相对人李瑞增本人的签字,皮勇霞与高鹏、张兰波却对合同价款、合同期限、收款人进行了变更,那么该《补充协议》与《商铺租赁合同》也就并无关联。皮勇霞与高鹏、张兰波是否在《补充协议》前存在另外的租赁协议李瑞增无从知晓,皮勇霞与高鹏、张兰波在该《补充协议》中谁是出租人谁是承租人李瑞增也无从知晓。然而被上诉人在本诉讼中主张的是《补充协议》中应付的租金,却要求无关联的上诉人支付。三、案外人高鹏与被告李瑞增签订的《商铺租赁合同》并未实际履行,上诉人李瑞增不是实际承租人,不应承担责任。一审法院认定“案涉租赁合同系当事人真实意思表示,合法有效,基于合同相对性原则,被告作为承租人在合同上签字,就应当承担合同义务”,不仅要考察是否签订合同,也要考察合同是否实际履行。本案中虽然上诉人李瑞增与案外人高鹏签订了《商铺租赁合同》,但该合同并未实际履行,高鹏并未向李瑞增交付商铺,其次李瑞增也并未向高鹏支付过租金。涉案商铺实际使用人一审法院查明为字号“太原市杏花岭区枇杷园火锅店”的个体工商户,经营者为徐莹,实际支付租金也是该案外人徐莹。而李瑞增并未将承租商铺交付或者转租给徐莹使用。既然本案实际使用人为徐莹经营的字号为“太原市杏花岭区枇杷园火锅店”的个体工商户,又存在实际履行的《补充协议》,那么涉案商铺租赁与太原义得利餐饮管理有限公司无关联,也与李瑞增无关联。故一审法院认定“被告辩称房屋实际承租人是义得利公司与张兰波,均是其内部求偿关系,与出租人无涉,不影响出租人向被告主张权利”也属认定事实错误。综上所述,一审法院判令上诉人李瑞增支付被上诉人房屋占用费,属认定事实错误、适用法律错误,特依法提起上诉,请求二审法院查明事实,依法改判。被上诉人游忠谚辩称：一、原审判决认定事实清楚，案涉房屋的所有权人系游忠谚，在与承租人高鹏结束合同后，向次承租人主张租金或者房屋占有使用费合理合法，人民法院应当支持。原审人民法院判决书查明的事实清楚，结合证据《商铺租赁合同》能够证明，合同相对人即案涉房屋承租人李瑞增个人，且由李瑞增本人签署其姓名、身份证号，依据我国《合同法》第8条之规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同；第60条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉房屋所有权人为游忠谚，其与承租人高鹏已经依法解除《商铺租赁合同》，至合同解除之日起，高鹏不再具有房屋出租及收取租金的权利，且游忠谚与高鹏签订的《终止合同补充协议》中明确约定：“高鹏与第三方公司签订的租赁合同都转给游忠谚。”双方该约定不违法我国法律的强制性规定，应当依法保护。再根据我国《物权法》第39条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。游忠谚作为案涉房屋的所有权人，当然享有依法收取租金的收益权。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。第18条之规定，房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。举重以明轻，合同无效、届满的情况下，出租人尚可按租金标准主张房屋占有使用费，因此本案中，被上诉人游忠谚作为房屋所有权人，在与承租人高鹏解除合同后，向次承租人主张租金（或房屋占有使用费）合法合理，否则，承租人高鹏因合同解除已无权收取租金，次承租人无法履行支付租金的义务，租赁合同之目的便无法实现。二、上诉人李瑞增在几次庭审中陈述均不一致，且前后矛盾，明显为多次虚假称述，不符合证据规定的证明效力，人民法院不应当采信。三、《补充协议》明确原合同仍继续维持，与原租赁合同并不矛盾。本案中，李瑞增的租赁合同从未解除，其也从未将所组房租交还给被上诉人，由此也完全能够证明，张兰波系李瑞增的代理人，补充协议系原租赁合同的补充。综上，上诉人李瑞增拒不支付租金的行为直接导致了被上诉人收取租金的租赁合同目的无法实现。一审人民法院判决认定事实清楚，适用法律正确，二审人民法院对应当依法驳回上诉人李瑞增的上诉，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。原告游忠谚向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除2015年9月1日高鹏与被告李瑞增签订的《商铺租赁合同》，并腾空该商铺交付原告；2.判令被告支付2017年的商铺租金32万元及逾期付款违约金24320元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年10月1日起至2019年4月30日止，实际计算至被告返还商铺之日止），共计344320元；同时判令被告支付2018年的商铺租金445200元（实际租期为2018年10月1日暂算至2019年4月30日止，共计212天，实际计算至被告返还商铺之日止）及逾期付款违约金11404元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年10月1日起至2019年4月30日止，实际计算至被告返还商铺之日止），共计456604元；以上共计800924元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于太原市城坊街********房屋(简称“1024号房屋”)系本案原告游忠谚所有，即游忠谚是该房屋的合法产权人。2014年5月28日，原告游忠谚与高鹏签订《商铺租赁合同》，原告将该房屋全部出租给高鹏，建筑面积约2290.69平方米，租期8年(2014年6月1日至2022年9月15日)。2015年9月1日，高鹏将承租的房屋项下其中600平方米商铺与被告李瑞增签订了《商铺租赁合同》，商铺名称：太原龙湖万达广场不夜城项目24号商铺，租期5年(2015年10月1日至2020年10月31日)。2017年3月2日，原告与高鹏签订了《终止合同补充协议》，约定：“现所有高鹏与第三方签订的租赁合同都转给甲方游忠谚所有,重新签订新的租赁合同与高鹏无关。”因此，高鹏与李瑞增签订的《商铺租赁合同》的相关权利与义务已转移给本案原告游忠谚。2017年10月1日，2018年度的租金被告李瑞增应当一次性支付五十万元整，但被告以经营困难等各种理由拒付租金，在高鹏的索要下，被告实际支付租金18万元整，尚欠32万元未支付。2018年10月1日，被告李瑞增应当支付2019年度的租金，但未支付。请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。经审理查明，原告为位于太原市城坊街29号1幢1-2层1024号（晋房权证并字第XXXX号晋房权证并字第XXXX号）的房屋所有权人。2014年5月28日，原告委托皮勇霞与高鹏签订《商铺租赁合同》，约定将本案争议的房屋出租给高鹏，租期自2014年6月1日起至2022年9月15日止；合同期内，高鹏不得擅自进行转租（特殊情况双方另行商议）。2015年9月1日，高鹏与被告李瑞增签订《商铺租赁合同》，约定将其中的600平方米转租给被告李瑞增，租期为5年，自2015年10月1日至2020年10月31日，双方约定该商铺年租金为50万元，每年8月1日支付下一年度租金。原审中被告自认已经支付2018年度租金18万，原告亦认可收到高鹏转来的被告支付的2018年度租金18万元，同时表示，对高鹏的转租行为予以追认。被告未支付剩余租金。2017年3月2日，皮勇霞代表原告与高鹏签订《终止合同补充协议》，约定原告与高鹏于2014年6月签订的《商铺租赁合同》作废，原告收回高鹏与所有第三方租客签订的租赁合同权利，重新签订新的租赁合同，与高鹏无关。2017年皮勇霞与高鹏、案外人张兰波就案涉房屋签订《补充协议》，载明：从协议生效之日起，三年内房租不变，每年五十万元整，合同截止日期为2020年5月5日；其他合同条款继续维持原合同，收款人变更为游世惠先生。另查明，被告租赁的案涉房屋用于“太原市杏花岭区枇杷园火锅店”的经营，该火锅店的经营者为徐莹，成立日期及经营期限起为2016年1月21日。又查明，太原义得利餐饮管理有限公司于2015年9月22日成立，住所地在太原市杏花岭区万达广场酒吧街****，法定代表人徐莹，被告为公司股东，2015年9月20日第一次股东会决议由被告代表本公司签订房屋租赁合同，2015年12月11日第二次股东会决议被告将其持有的股权转让给徐莹，辞去职务，退出股东会。该公司现已注销。上述事实，有台湾居民往来大陆通行证、《房屋所有权证》、2014年5月28日《商铺租赁合同》、2015年9月1日《商铺租赁合同》、《终止合同补充协议》、《补充协议》、工商登记信息及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，基于合同相对性原则，被告作为承租人在合同上签字，就应当承担合同义务，被告辩称的房屋实际承租人是义得利公司与张兰波，均是其内部求偿关系，与出租人无涉，不影响出租人向被告主张权利。关于被告提供的2017年皮勇霞与高鹏、张兰波签订的《补充协议》，本院认为，合同主体的变更是对合同内容的实质性变更，需以合同当事人明示为必要，该协议并不能当然的认定为出租人同意变更承租人主体的意思表示。案涉纠纷自2018年10月至今尚在诉讼中，原告以不能实现合同目的为由，主张解除高鹏与被告李瑞增签订的《商铺租赁合同》的请求，一审法院不予支持。原告虽然不是高鹏与被告李瑞增签订的《商铺租赁合同》的主体，但原告已经与高鹏解除了租赁关系，故对于原告主张自有房屋占用期间费用的权利应当予以保障。原告的诉讼请求中，要求被告支付2017年的租金32万元和2018年的租金445200元，但根据《商铺租赁合同》的约定，2017年度的租期应当自2016年10月1日起至2017年9月30日止，当年度的租金应当在2016年8月1日前即已经交付，原告主张的应为2017年8月1日应当交付的2018年度（截止日为2018年9月30日）的房屋占用费和2018年8月1日应当交付的2019年度（截止日为2019年9月30日）的房屋占用费。根据约定，原告主张2018年度（截止日为2018年9月30日）房屋占用费32万元，2019年度（截止日为2019年9月30日）房屋占用费445200元的请求，并未超出《商铺租赁合同》中被告应承担的合同义务范围，本院予以支持。原告主张违约金的请求，没有合同及法律上的依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李瑞增于本判决生效之日起十日内，支付原告游忠谚2018年度房屋占用费32万元，2019年度房屋占用费445200元。二、驳回原告游忠谚的其他诉讼请求。本院审理查明：2017年3月2日，皮勇霞代表游忠谚与高鹏签订了《终止合同补充协议》，终止了双方2014年5月28日签订的《商铺租赁合同》。2015年9月1日，高鹏与被告李瑞增签订《商铺租赁合同》，约定将其中的600平方米转租给被告李瑞增，租期为5年，自2015年10月1日至2020年10月31日，双方约定该商铺年租金为50万元，每年8月1日支付下一年度租金。2017年皮勇霞代表游忠谚与高鹏、案外人张兰波就案涉房屋签订《补充协议》，载明：从协议生效之日起，三年内房租不变，每年五十万元整，合同截止日期为2020年5月5日；其他合同条款继续维持原合同，收款人变更为游世惠先生。被上诉人认可游世惠已实际收到部分租金18万元。二审中，张兰波出庭认可该涉案房屋由其占有使用与上诉人李瑞增无关，其认为与皮勇霞和高鹏签订的《补充协议》是重新签订的涉案房屋新的租赁协议。本院认为，2014年5月28日被上诉人游忠谚与案外人高鹏签订《商铺租赁合同》。2015年9月1日案外人高鹏与上诉人李瑞增又签订《商铺租赁合同》将部分商铺转租。2017年3月2日，皮勇霞代表游忠谚与案外人高鹏签订《终止合同补充协议》，终止了双方2014年5月28日签订的《商铺租赁合同》。2015年10月1日，案外人张兰波与上诉人李瑞增签订了《退股协议书》，上诉人李瑞增退出合作项目，涉案商铺租金及责任义务由实际控制人张兰波承担。上诉人与被上诉人均认可各自已经履行了《终止合同补充协议》、《退股协议书》。2017年皮勇霞代表游忠谚与案外人高鹏、张兰波就案涉房屋签订了《补充协议》，协议对涉案房屋的租金、房租期限、收款人进行了重新约定。《补充协议》签订后，变更后的收款人游世惠按照《补充协议》约定已实际收到18万元的部分房租，《补充协议》被上诉人游忠谚与案外人张兰波已部分履行。故李瑞增作为本案被告的诉讼主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初15号民事判决；二、驳回游忠谚的起诉。一审案件受理费16508元，退还原告游忠谚；上诉人李瑞增预交的二审案件受理费11452元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 任 峥审判员 赵耀功审判员 段雪丽 二〇二〇年七月三十一日书记员 王 娜