重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4165号上诉人（原审原告）：刘显良，男，1978年4月30日出生，无固定职业，汉族，住重庆市潼**，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：蒲星伍，重庆弘双律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤国红，男，1971年6月5日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：张小兰，女，，汉族，1973年4月4日出生，住重庆市长寿区，现住重庆市渝**，系汤国红妻子。上诉人刘显良因与被上诉人汤国红排除妨害纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初21582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，于2020年7月1日进行了询问。上诉人刘显良的委托诉讼代理人蒲星伍、被上诉人汤国红及其委托诉讼代理人张小兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘显良上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、刘显良与罗森便利店解除租赁合同后，罗森便利店于2019年7月5日凌晨将其租赁的附13号、14号房屋交还给刘显良，汤国红于2019年7月5日早晨以撬锁的方式强行进入附14号房屋经营酥肉店，上诉人多次要求其搬离，但其仍非法侵占。汤国红虽只使用了附14号房屋其中的前半部分，但该房屋后半部分只能从该门面临街卷帘门进入，没有其他入口，其行为妨害了上诉人对整个房屋的占有、使用和收益，故其应当按照整个房屋面积的租金向上诉人支付占有损失。一审法院判决被上诉人仅按照其与罗森便利店租房合同支付15个平方米租金，没有事实依据和法律依据。2、上诉人从业主处租赁房屋，第一年即2019年年租金32万元，第二年即2020年年租金35.2万元。而一审法院判决汤国红按照其与罗森便利店约定的租金标准支付占有使用费明显不当，损害了上诉人利益，应当按照上诉人与罗森便利店签订的租赁合同计算。汤国红辩称，我与罗森便利店签订了租赁合同，我仅租赁附14号房屋的前面部分，并向罗森便利店缴纳了房租，我租赁的部分与该门市后面部分有隔断，我未占有和使用门市后面部分，同时，门市后面部分与附13号门市相通，由13号门市的租赁人占有使用，故我不应该支付整个房屋的租金。我不清楚上诉人与罗森便利店解除了租赁合同，罗森便利店向我发出解除合同通知函，要求我搬离涉案商铺，并于2019年7月5日凌晨强行将我店铺内的东西搬出，我发现后向公安机关报了案，并将东西搬回店铺继续经营。一审判决后，我已于2020年4月14日搬离了该房屋，并短信告知了上诉人。刘显良向一审法院起诉请求：1、判决被告立即停止侵害，清空并返还原告重庆市沙坪坝区门面；2、判决被告支付清空返还门面前所产生的物业费、水费、电费、天然气费（审理中原告申请撤回该项诉讼请求）；3、判决被告支付自其侵占之日至腾还止的房屋占有使用费（房屋占有使用费以原告出租给罗森便利店有限公司的租赁合同中约定的租金为计算标准），截至2019年9月2日，房屋占用损失费为73750元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：沙坪坝区房屋证载建筑面积46.2平方米，套内面积44.55平方米。原告刘显良从他人处承租了位于沙坪坝区商业铺面，并被允许转租。其后，原告刘显良将该门面及相邻相通的沙坪坝区磁南街12栋附13号门面一并转租给了罗森便利店，约定租赁期限为2018年11月28日至2021年11月27日。2018年12月5日，罗森便利店与被告汤国红签订《房屋租赁合同》，约定罗森便利店将坐落于沙坪坝区中的15平方米（以现场具体测量为准）分租给被告汤国红用于酥肉炸制。租赁期限为2018年12月10日至2021年11月27日，租金（不含税）按半年度支付，被告汤国红应在每个租期届满前15个工作日内支付下个租金期的租金。租金每月22000元，第二年和第三年分别递增10%。被告汤国红应在租金以外每月向物业管理公司支付物业管理费。本合同期限内，若罗森便利店中途和房屋租赁方解约，优先保证被告汤国红正常经营面积；若无法满足，则赔偿当年度月租金的3倍作为违约金。合同随附的测量图显示，被告汤国红承租房屋为沙坪坝区门面门头处15平方米（宽2.93米、长5.12米）区域。其后，罗森便利店将沙坪坝区门面的门头部分15平方米交付给被告汤国红使用，被告汤国红使用的边界处立有隔断。2019年7月1日，罗森便利店给原告刘显良发出解约联络函，载明“自双方于2018年11月28日签订《房屋租赁合同》以来，贵我双方保持着良好的合作关系。但因我司门店自开业以来，长期处于亏损状态，经我司多次努力调整，仍无法扭亏为盈。现根据《房屋租赁合同》之约定，我司正式向贵方就位于沙坪坝区门店提出解除租赁合同通知，并对解约相应事宜函告如下：解除双方于2018年11月28日签订的《房屋租赁合同》。我司将于2019年7月5日前将租赁房屋内的商品、设施、设备全部撤出，并于2019年7月20日前结清截止到2019年7月5日前实际产生的租金、水电费、物业费、通讯费等全部费用。根据《房屋租赁合同》的约定，我司已实际缴纳租赁保证金100000元，将作为我司提前解约的违约金，贵方不予退还。双方租赁合同于2019年7月5日正式解除”。因原告刘显良与罗森便利店的租赁合同纠纷，原告刘显良曾诉至法院，审理中，双方确认于2019年7月5日协商解除租赁合同。期间，被告汤国红曾于2019年7月1日给原告刘显良发短信，称罗森便利店给被告汤国红的（解约）条件，被告汤国红无法接受，罗森便利店一天不付清损失，则被告汤国红将继续营业。2019年7月5日凌晨，被告汤国红经营的酥肉店被人砸坏，与相邻的附13号门面的玻璃隔断被损毁。当天早上，被告汤国红发现并报警，后自行修复并继续经营至今。原告刘显良与罗森便利店的租赁合同解除后，沙坪坝区磁南街12栋附13号门面已由他人承租用于经营水果，被告汤国红称沙坪坝区门面后半部分与附13号门面相通，用作水果店的库房。原告刘显良则认为虽然被告汤国红只占用了附14号门面的门头部分，但从门面的使用性质、商业性能来看，原告刘显良已失去了整个附14号门面的占有、收益，故要求被告汤国红按照原告刘显良与罗森便利店租赁合同约定的租金的一半支付房屋占用费。审理中，原告刘显良认可被告汤国红已经缴纳了截至2019年11月30日的物管、水电、燃气费，原告刘显良撤回第二项诉讼请求。一审法院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。罗森便利店与原告刘显良间的租赁合同已解除，被告汤国红作为次承租人，其占有房屋的权源消失，被告汤国红应将承租的沙坪坝区门面门头处15平方米交还给原告。原告刘显良未提供证据证明被告汤国红占有整个沙坪坝区门面，故对原告要求腾空的诉讼请求，一审法院予以部分支持。至于占有使用费的金额，根据被告汤国红与罗森便利店的租赁合同及现有证据，被告汤国红占有的门面为沙坪坝区门面门头部分的15平方米，原告刘显良未举证证明被告汤国红侵占了整个附14号门面，故原告刘显良主张按照附14号整个门面的租金标准计付，没有事实和法律依据。根据被告汤国红与罗森便利店的租赁合同，被告汤国红每月支付租金为22000元，第二年和第三年分别递增10%，与市场价格相符，一审法院认定以此为标准计算占有使用费。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告汤国红于本判决生效后立即将其占用的沙坪坝区门面门头处15平方米清空并交还给原告刘显良；二、被告汤国红于本判决生效后立即支付原告刘显良从2019年7月6日起至交还门面止的房屋占用费，其中2019年7月6日至2019年12月9日期间按照22000元／月计算，2019年12月10日至2020年12月9日期间按照24200元／月计算，2020年12月10日后按照26620元／月计算；三、驳回原告刘显良的其他诉讼请求。案件受理费1644元，减半收取822元（原告已预交），由被告汤国红负担。二审中，刘显良举示了下列证据：1、光碟一张（内含涉案房屋的现状视频及照片），拟证明被上诉人已于2020年4月14日交还房屋，同时证明该房屋只能从临街的门出入，被上诉人占用了一部分后导致整个房屋无法再使用；2、商铺租赁合同，拟证明上诉人需要支付的租金远高于一审判决汤国红支付的占有使用费。汤国红质证认为，该房屋已经重新装修，不能反映当时的真实情况，认可其已于2020年4月14日搬离，商铺租赁合同系伪造，不认可其真实性。二审另查明，1、刘显良与罗森便利店于2018年11月28日签订的《房屋租赁合同》第6条第（1）项约定，甲方同意乙方可以利用“租赁房屋”以转租或分租的方式与乙方自行选定的加盟对象进行特许加盟（包括委托管理业务等类似形态）“LAWSON”便利店业务。第（2）约定，甲方同意乙方将“租赁房屋”进行部分分租，乙方需转租转让的需经甲方同意，否则视为乙方违约，甲方有权不退还租赁保证金，本合同另有约定的除外。2、刘显良的代理人在二审中对于“涉案门市后面部分当时与附13号门市相通”的事实询问时回答，“是的，这一点以一审查明的事实为准”。二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，刘显良与罗森便利店签订的《房屋租赁合同》显示，其同意罗森便利店对涉案房屋进行转租或分租，故汤国红与罗森便利店签订的《房屋租赁合同》应视为取得了刘显良的同意，刘显良知道并同意罗森便利店将附14号门市的前半部分约15平方米租赁给汤国红经营酥肉炸制。当双方为返还涉案门市发生争议时，附14号门市中间有隔断，汤国红对门市后面部分没有占有使用，该部分与附13号门市相通。上述情况表明，汤国红仅占有和使用了附14号门市的前面约15平方米，且刘显良对汤国红以此方式租赁使用涉案门市是明知和同意的，该门市后面部分当时与附13号门市相通，故刘显良在本案中要求按照附14号门市的全部面积计算占有使用费的上诉请求本院不予支持。同时，汤国红与罗森便利店签订的房屋租赁合同约定了租金标准，如前所述，刘显良知道并同意罗森便利店将附13号门市前面约15平方米出租给汤国红，故一审法院以此标准计算汤国红应当支付的占有使用费并无不当，刘显良要求按照其与罗森便利店签订的租赁合同约定的标准计算占有使用费的请求本院不予支持。一审判决后，汤国红于2020年4月14日搬离了涉案门市，占有使用费应计算至2020年4月14日。一审判决第二项关于占有使用费分段计算的标准正确，该项判决中确定占有使用费计算至门面交还止，本院在此明确计算该项占有使用费的截止时间为2020年4月14日，因汤国红未对一审判决提起上诉，故本院依法维持一审判决。综上所述，刘显良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1643.75元，由刘显良负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年七月十三日法官助理  江满意书 记 员  程 容