大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初360号原告:王传林，男，1955年12月14日出生，汉族，现住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：郑洪锁，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。被告:王华丹，女，1983年7月1日出生，汉族，住大连经济技术开发区。被告：洛传忠，男，1979年10月12日出生，汉族，住址同上。被告:大连锦山机械有限公司，住所地:大连市金州区站前街道杨家村龙湾路**。法定代表人:王华丹，系单位负责人。三被告共同委托诉讼代理人：吕明，辽宁竞业律师事务所律师；魏颖馨，系辽宁竞业律师事务所实习人员。原告王传林诉被告大连锦山机械有限公司、王华丹、洛传忠租赁合同纠纷一案，本院2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王传林及其委托诉讼代理人郑洪锁、被告大连锦山机械有限公司、王华丹、洛传忠的共同委托诉讼代理人吕明、魏颖馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，请求判令：1、解除原告与被告王华丹签订的《房屋租赁合同》，由被告王华丹、大连锦山机械公司连带支付2018年租金5万元、2019年度租金1.5万元、违约金27.5万元；2、被告王华丹、大连锦山机械公司返还特种设备登记证4份、检验报告4份、支付吊车检验费1万元；3、被告王华丹、大连锦山机械公司赔偿吊车损坏损失12.2万元；配电箱损坏损失1万元；门窗损坏损失2.3万元；支付欠缴电费1.5万元；4、判令被告洛传忠对王华丹所负债务承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费由三被告承担。事实理由：2015年12月1日，原告与王华丹就龙湾路68号厂房签订《房屋租赁合同》，约定租期5年，年租金45万元（每年递增5万元）。租赁期间水电费由被告承担。违约解除合同按照租金总价的日千分之一支付违约金。租赁物交付后，被告用于开办大连锦山机械有限公司。2016年4月，该公司与原告签订《补充协议》，自愿加入并承担租赁房屋产生的债务。2019年1月10日，原告到厂房巡查时，发现被告将锦山机械公司设备资产搬离、与被告联系告知解除租赁合同。原告巡查时发现被告将厂房部分门窗、配电箱损坏、吊车无法运行，经询价专业公司，须发生门窗修复费2.3万元、配电箱修复费1万元、吊车修复费12.2万元。另外，租赁期间被告欠付应承担的电费1.5万元、租金6.5万元。被告违约解除租赁合同，应当承担违约责任，并承担损坏物品的修复费用。被告洛传忠与王华丹系夫妻关系，应对夫妻共同债务承担连带赔偿责任。综上，被告违约解除合同并造成原告多宗物品损坏，为维护原告的合法权益，起诉维权。三被告共同辩称：一、答辩人曾与原告签订多份补充协议及确认书，其中2018年10月19日签订的《确认书》载明：截至2018年10月19日，抵扣答辩人已付租金和违约金及原告承担的吊车维修费，答辩人欠付2018年度租金为4万元，并非原告诉称的5万元。2015年12月1日，原告与答辩人签订《房屋租赁合同》的第三条第一款约定押金人民币5万元，且在《租赁合同附件》中第二条可以证明答辩人已将5万元押金交付给原告，根据《合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，交易习惯等。原告在解除合同后应将押金返还给答辩人或与其他应由答辩人承担的费用相抵销。因此，答辩人欠付的4万租金应与《房屋租赁合同》签订时支付的5万元押金中的部分相抵销。二、答辩人不应向原告支付2019年度租金1.5万元。答辩人已在2018年10月被原告禁止入厂经营。也即，原告已通过不让答辩人入厂的方式单方解除租赁关系。另外，2018年11月、12月厂房已被原告控制，这两个月的租金共计7.5万元应与答辩人应承担的其他费用相抵扣。三、原告诉求的27.5万元违约金数额有误，缺乏依据支持。1.如前所述，答辩人欠付的4万元租金已在原告行使单方解除权时与5万元押金相抵销完成，答辩人不应再支付逾期缴纳租金的违约金。2.答辩人曾与原告签订多份补充协议，其中逾期交纳租金的违约金计算方式的仅有2016年12月29日签订的《确认书》，约定：乙方如逾期支付剩余租金，则应自逾期之日起按应付款的20%支付违约金。答辩人承认欠付4万元租金，违约金应为该款的20%，即0.8万元，与原告诉求的27.5万元违约金相差过大。四、答辩人对原告诉求返还特种设备登记证4份、检验报告4份无异议，答辩人将积极履行返还返特种设备登记证4份、检验报告4份的义务。五、原告诉求的租赁物损失费并非事实，也没有依据，答辩人不认可。1.在答辩人承租期间，由于夏季暴雨导致一部分门窗损坏，答辩人愿意承担此门窗维修部分费用，但对原告门窗损失数额有异议，请原告出示维修门窗所产生费用的真实票据，原告提供的报价单不能作为答辩人赔付的依据。2.关于电箱电柜的损失，答辩人愿意承担电箱电柜维修部分费用，但对原告所述的损失数额有异议，请原告出示维修产生费用的真实票据，原告提供的报价单不能作为答辩人赔付的依据。3.吊车检验费1万元、维修费用12.2万元一节，答辩人不认可：⑴.原告提供的4台吊车《吊车维修报价单》费用共计12.2万元，其中已经包含“报检费”项目，原告又提出检验费1万元的诉求，原告两项诉求项目有重叠部分，可见其主观臆断。答辩人根据大连特检《2018年机电类特种设备检验收费标准》认为4台吊车的检测费应为3000元。⑵.原告在2018年10月通过不让答辩人入场的方式单方解除了租赁关系。自此以后，吊车一直由原告控制，原告无法证明吊车的现状是由被告造成的。⑶.答辩人对吊车维修费、报检费产生的依据有异议，原告提供的报价单不能作为答辩人赔付的依据。若原告有报检费的合法票据，答辩人愿意承担报检费部分的费用。4.原告主张的电费产生时间为2018年11月（12986元）、12月（2000元），答辩人已在2018年10月离厂，因此原告主张的电费共计14986元非答辩人产生，不应由答辩人支付。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，答辩人没有违约或者侵权行为，原告的损失也没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：2015年12月1日，原告王传林与被告大连锦山机械有限公司的法定代表人王华丹签订《房屋租赁合同》，主要内容：一、甲方（王传林）出租给乙方（王华丹）的厂房坐落在金州区,厂院内主建筑面积为801平方米×2处,类型为：钢混结构，办公用房，仓库用房及场院，院外职工宿舍约计200平方米，就现状共约计2500平方米(北院以北门为界，另行计算)。厂内吊车四台，龙门吊一台，车间内行吊三台吊车，合同期内乙方必须按技术检验要求及时报检，现场已交验。二、厂房租赁期限：2016年1月1日起至2020年12月31日止，租期五年。租赁期满后，乙方如需继续承租，应提前三个月书面通知甲方。三、租金：每年税后45万元，每年承租前两个月交纳下一年的租金。承租后，发生的一切水费、电费、暖气费等将由乙方自行承担。四、在租赁期间，乙方不得擅自终止合同或租赁期满后，如未能及时搬出，应承担租金总价日万分之十的违约金。乙方如不按时腾退，甲方有权以物抵价。如乙方对原建筑造成损坏，乙方应照价赔偿。租赁期间内禁止乙方将厂房或场地转租他人，禁止乙方在院内及车间等擅自搭建房屋等建筑设施，如果生产需要提方案甲方认可，但租期满后无条件拆除，产生一切费用乙方自行承担。租赁期间乙方可根据自己的经营特点进行装饰，但不得破坏原房结构，费用自负。租期满后，如乙方不再承租，甲方不做任何赔偿，改建后的土建墙体地面属甲方资产，或甲方有权要求乙方恢复原状。王华丹在合同签订后，向王传林交纳首年租金45万元，押金5万元，大连锦山机械有限公司进驻场地。2016年4月23日，原告王传林与（甲方）被告王华丹、洛传忠、大连锦山机械有限公司（乙方）签订《补充协议》，主要内容：乙方已逾期支付租金，现承诺于2016年5月20日付5万元，余款于2016年6月30日前付清。否则双方合同解除，乙方立即撤场，甲方有权保留与欠付租金等值物品。甲方将4台吊车检验报告交付乙方。协议签订后，双方均已履行。2017年12月28日，原告王传林（甲方）与被告大连锦山机械有限公司签订《协议书》（乙方），主要内容：乙方先向甲方交纳10万元定金，该款在乙方向甲方交付2018年底租金时完抵。乙方应于2018年1月15日前向甲方交纳2018年度租金45万元。否则，甲方没收前述10万元定金及先前的5万元履约保证金并收回场地。协议签订后，被告继续使用案涉场地，但未按协议约定向原告交纳2018年度租金45万元。2018年12月23日，被告大连锦山机械有限公司（乙方）向原告出具《补充协议》，主要内容：乙方失约未能按期交付2018年度租金45万元，乙方自愿支付按照2017年12月28日《协议书》支付违约金。乙方承诺于2018年3月15日前一次性付清租金并以租赁场地安装的吊车及生产设备抵顶租金，未经甲方同意，不得擅自拆移。乙方如未能支付租金，双方所签租赁合同解除，乙方撤场，同时依据双方约定承担违约责任。2018年10月19日，被告大连锦山机械有限公司（乙方）向原告出具《确认书》，主要内容：乙方拖欠支付2018年度租金。扣除乙方已付的租金、违约金，截止确认日乙方尚欠付2018年租金5万元。因租赁房屋场地吊车进行维修，甲方自愿承担维修费1万元，该费用从欠付租金中抵扣。抵扣后乙方欠付甲方租金4万元，乙方应于2018年11月15日前付清。乙方承担租赁场地所有吊车的检验工作并承担相关费用，乙方承诺于2018年10月30日前完成上述工作并取得检验证书。若乙方未完成上述工作，应向甲方支付吊车检验费用包括为满足检验需要进行的相关维修维护费用，并承担因本次年检拖延产生的额外费用及造成的一切损失。双方约定应于2019年租金应于2018年11月前交付，现乙方承诺2019年租金于2018年11月30前付清，若逾期未付清，应支付违约金并承担相应的损失。但大连锦山机械有限公司并未履行《确认书》，而是在未通知原告并欠付2018年11月电费12986.06元、12月电费2000元的情况下，擅自搬离案涉场地。原告因此提起本次诉讼。本院所确认的上述事实，有原、被告提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《协议书》、《确认书》等证据材料以及双方当事人的庭审笔录在案为凭，这些材料已经过当庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《协议书》、《确认书》均合法有效，双方皆应依约履行。一、关于租金。被告大连锦山机械有限公司在2018年10月19日《确认书》中明确承认尚欠原告5万元租金未付，由于双方约定租金按年支付，故其理应向原告交付该款。因此本院对原告主张的2018年度租金5万元予以支持。但原告并未举证证明被告在2019年度仍然在使用其厂区，故对其主张的2019年度租金1.5万元，本院不予支持。二、关于违约金。案涉《房屋租赁合同》、《补充协议》、《协议书》、《确认书》均提及违约金。原告与王华丹首次签订租赁合同时（2015年12月1日《房屋租赁合同》），王华丹已向原告交付押金5万元。因被告未能按期交付2018年度租金构成违约，该款作为违约金已被原告收缴（2018年12月23日《补充协议》）。被告大连锦山机械有限公司在租赁合同未到期之时，擅自搬离。其行为已构成违约，其应向原告支付与押金数额相当的违约金。三、关于电费。被告大连锦山机械有限公司在2018年10月19日向原告出具《确认书》，向原告承诺次月底交付2019年度租金。可见，被告此时尚有与原告继续履行合同的意思表示。而且，被告2016年度、2017年度、2018年度迟延交付租金时，均向原告承诺不搬离厂房，以其物资作为抵押。庭审中，被告陈述其被原告强行清场，但无物品被原告扣留。被告此陈述自行矛盾，本院不予采信。因此被告应承担2018年11月电费12986.06元、12月电费2000元。四、被告同意向原告返还特种设备登记证4份、检验报告4份。因此，本院对原告该项诉请予以支持。五、关于吊车检验费1万元、吊车损坏损失12.2万元、配电箱损坏损失1万元、门窗损坏损失2.3万元。原告出示的报价单等证据无法证明该损失已实际发生，而被告在庭审中称其愿意部分承担前述费用，但需原告出示真实票据。因此，本院对原告该诉请不予处理，原告可待完成维修后再向被告主张权利。六、被告王华丹、洛传忠作为被告大连锦山机械有限公司的法定代表人、股东。其在《房屋租赁合同》等协议上的签字行为已得到被告大连锦山机械有限公司的认可，应为职务行为。故本院对原告向这二人提出的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告王传林与被告王华丹在2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告大连锦山机械有限公司于本判决生效后十日内向原告王传林支付租金50,000元，违约金50,000元，电费14，986.06元，合计114，986.06元。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行；三、被告大连锦山机械有限公司于本判决生效后十日内向原告王传林返还特种设备登记证、检验报告各4份；四、驳回原告王传林的其他诉讼请求。案件受理费4500元（原告已预交），由原告王传林负担3300元，被告大连锦山机械有限公司负担1200元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  史振红二〇二〇年七月七日书记员  夏婷婷