苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6873号 原告（反诉被告）：戴伟民，男，1956年12月23日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：朱建中，江苏政纬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘许，女，1989年5月10日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告（反诉原告）：张辉，男，1984年9月6日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陈文（刘许与张辉共同委托），江苏新苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐海林（刘许与张辉共同委托），江苏新苏律师事务所律师。 戴伟民与刘许、张辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年9月20日公开开庭进行了审理，原告当庭申请追加张辉为本案共同被告参加诉讼，后刘许、张辉就本案提起反诉，本院经审查后决定合并审理，并转为适用普通程序，于2020年5月19日再次公开开庭进行了审理。戴伟民的委托诉讼代理人朱建中、刘许及张辉到庭参加全部庭审，戴伟民、刘许及张辉的共同委托诉讼代理人徐海林到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 戴伟民向本院提出诉讼请求：判令被告归还苏州市姑苏区乔司空巷28-38号305室房屋。审理中，戴伟民增加一项诉讼请求：判令被告赔偿原告经济损失15200元（2019年6月至2019年9月期间的转租收益）。事实与理由：2011年8月3日，我与案外人蒋黎明签订房屋租赁合同，自蒋黎明处承租苏州市姑苏区乔司空巷28-38号305室房屋，租期自2011年8月6日至2026年8月5日，月租金3000元、一年一付。合同签订后，我占有使用案涉房屋并对房屋进行了装修，添置家具、家电等生活用品，且自2016年9月起将房屋转租给案外人使用，每月租金6800元。2018年6月，蒋黎明涉及诉讼，案涉房屋被江苏省徐州市泉山区人民法院司法拍卖；拍卖公告中明确案涉房屋系带租拍卖并明确告知了租期、租金、支付方式等，刘许通过竞买取得该房屋产权。然而，其在取得产权后并未直接与我方沟通相关事宜却在2019年6月强行自实际使用人处收回房屋，并损坏了房屋内的设备、家具等。我方认为合法的租赁关系受到法律保护，房屋产权人的变更并不应当妨碍原租赁合同的履行，刘许及张辉购得案涉房屋后擅自收回侵犯了我方房屋使用权且致使我无法获得转租收益，故提起本案诉讼，请求法院判如所请。 刘许、张辉共同辩称并反诉称：我方不同意继续将房屋交付给戴伟民使用，因为我方已经依法解除了与其之间的房屋租赁合同关系，我方解除合同系因为戴伟民在我方多次协商后拒绝支付租金、将房屋违法转租给案外人群租使用，不符合苏州市相关租房规定。综上，我方认为双方间的房屋租赁合同关系已经解除，戴伟民无权继续使用房屋，我方更无需赔偿其所谓的转租收益损失。另一方面，基于以上理由，我方向法院提出如下反诉请求：1.判决确认双方间的房屋租赁关系已经在2019年7月14日反诉原告收回房屋之日解除；2.判令被反诉人向我方支付2018年6月23日至2019年7月14日期间的租金（按照36000元主张）；3.判令被反诉人返还我方已经实际垫付的电费3245元、水费3596.54元、物业管理费1122元，合计7963.54元。 戴伟民就反诉请求辩称：首先，我方并未收到反诉原告的解除通知，只是通过次承租人知晓其被反诉原告赶出房屋，我方不同意解除房屋租赁合同关系。其次，在刘许拍得案涉房屋后，与我联系的是张辉，其也没有向我出示任何房屋成交记录及其与刘许的关系证明，故我对他的身份产生了怀疑，并非故意拖欠租金。第三，我方早已将租期内全部90万元租金支付给蒋黎明，故并不结欠租金；现在我也同意向反诉原告支付2019年1月1日起的房屋租金、物业费及水电费。 当事人围绕诉讼请求进行了举证，本院依法组织质证，根据戴伟民提交的房屋租赁合同、合同、拍卖公告、转租合同、银行存折、协助执行通知书，刘许及张辉提交的执行裁定书、协助执行通知书、不动产权证、结婚证、短信截图、物业公司出具的证明、照片及视频、水电费发票及支付凭证、物业费发票及支付凭证、录音资料，结合当事人庭审陈述及本院自徐州市泉山区人民法院调取的谈话笔录，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区乔司空巷28-38号305室不动产本登记在案外人蒋黎明名下，因其结欠他人借款，上述不动产被徐州市泉山区人民法院依法拍卖；刘许在2018年6月23日的拍卖中竞得该不动产。徐州市泉山区人民法院在2018年7月10日作出执行裁定并要求苏州市不动产登记中心协助将上述不动产过户至刘许名下，后案涉房屋在同年7月26日登记至刘许及其配偶张辉名下（共同共有）。 在上述司法拍卖过程中，徐州市泉山区人民法院执行法官曾在2018年4月8日至案涉房屋实地查看并向戴伟民进行调查，戴伟民明确其自蒋黎明处承租案涉房屋，租期至2026年8月5日，月租金3000元、一年一付，租赁押金15万元，并提交房屋租赁合同一份。该房屋租赁合同约定，租期自2011年8月6日至2026年8月5日，月租金2000元，一年一付，戴伟民承担相关费用（包括水电费等），房屋租赁押金为15万元；徐州市泉山区人民法院遂告知享有优先购买权，并向其送达协助执行通知书告知停止支付租金（扣留、提取租金）。最终，戴伟民并未参与司法拍卖。 另查明，张辉及刘许取得上述不动产权属后，曾多次与戴伟民进行沟通，具体沟通过程如下： 1.2018年11月24日至2019年7月14日期间，张辉先后五次向戴伟民发送短信息，前三次以家中老人希望入住房屋、房屋群租存在安全隐患的原因，表示希望能够提前终止合同收回房屋；第四次（2019年4月9日）向戴伟民发送银行账号要求其支付租金；第五次（2019年7月14日），张辉通知戴伟民其已经自行自次承租人处收回房屋，并指出其在4月就已经提供账号和房产证，而其仍未支付房租故已经违约，其有权收回房屋并已经实际收回。上述沟通过程中，戴伟民并未回复张辉任何信息。 2.2018年12月30日双方电话沟通过程中，戴伟民表示如果张辉能够赔偿损失，其可以提前终止合同，如果不行那就继续履行向张辉支付租金，并要求见面协商具体赔偿金额。 3.2019年2月14日双方见面协商过程中，张辉向戴伟民介绍自己的配偶，且告诉戴伟民成交确认书在办理产证的时候被收掉了，只有房产证；2019年3月24日双方再次见面协商未能成功。 4.2019年3月27日，张辉电话联系戴伟民告知“我回来跟我老婆考虑了以下，然后我老婆说现在手里也没有这么多钱，不行就先继续呗”，戴伟民同意；张辉告知其2018年7月28日取得房产证，要求戴伟民支付2019年3月的房租3000元，戴伟民表示蒋黎明曾表示过如果要出租金就由蒋黎明负担，故需要与蒋黎明商量下并要求过一周再联系。 5.2019年4月19日，张辉再次联系戴伟民，戴伟民要求见面。 6.2019年4月21日，双方再次通话，戴伟民提出蒋黎明想和张辉见面协商，张辉要求支付房租，戴伟民提出他有点不太记得自己和蒋黎明之间的租赁合同是如何约定的了，也不记得15万元租赁押金是否抵扣房租的事情，执行法院虽然给他做过笔录，但是他都不太记得，要求张辉提供执行法院给他做的笔录；4月28日，张辉答复称其并非执行案件当事人，法院告知其无法调取相关材料。 再查明，戴伟民与其前妻刘春兰在2010年结婚，2011年10月10日离婚，戴伟民陈述称其与刘春兰离婚后仍然共同居住。2016年9月27日，刘春兰与案外人于超签订房屋租赁合同，将案涉房屋转租给于超，租期自2016年10月1日至2019年9月30日，月租金6800元，于超承担水电费及物业费。于超承租房屋后将该房屋提供给一培训班学员作为宿舍进行使用，房屋内居住人数从几名到十几名不固定。庭审中，戴伟民陈述其向于超收取了2018年9月份之前的房屋租金。 审理中，本院向于超进行调查，其述称：1.已经向戴伟民（刘春兰）支付房屋租金至2019年6月30日；2.张辉在2018年下半年开始到房屋查看并告知其是新的产权人，在2019年春节以后告知其与戴伟民存在纠纷，并要求其搬离房屋；3.经其了解系因张辉要求提前解约，但戴伟民因与前一产权人之间的纠纷要求张辉赔偿，双方未能协商成功且戴伟民未能支付租金，其还组织过双方见面协商，在未能协商成功的情况下其不胜其扰也不想参与纠纷，就在2019年7月1日前搬离了（具体日期不清楚）。 嗣后，张辉实际控制案涉房屋，开始对房屋进行重新装修且已经拆除原有装修，并支付了2019年4月1日至6月30日期间的物业费1122元、2019年4月及6月抄表的电费共计3245元、2018年10月至2019年6月抄表的水费共计3343.24元，以上合计7710.24元。张辉在庭审中表示拆除装修时保存了房屋内原有家电但并无证据显示是戴伟民添置且案涉房屋评估价有考虑装修价值，故不同意向戴伟民返还家电或折价赔偿。 审理中，戴伟民陈述：我在2005年与蒋黎明达成过购买案涉房屋的合同并实际支付了购房款90万元，后因蒋黎明配偶不同意房屋未能过户（戴伟民在第一次庭审中陈述系因案涉房屋上存在抵押），遂在2011年签订租赁合同由蒋黎明承诺将房屋提供给我使用20年，且可以转租获益（转租月租金在5、6000元左右），上述收益在15年左右的时间里足以抵冲击我已经支付的90万元；合同中明确租赁押金为15万元，该款项实际并未支付，系90万元在租期内产生的利息；执行法院向我调查的时候我有说过房子我买下了，但是因为不懂所以没有提出执行异议，执行法官告知我不要再向蒋黎明支付租金了，自2019年1月1日起向新的产权人支付租金。2018年11月24日张辉跟我短信联系要求我支付租金，我在2019年4月才想起来他应该出示拍卖成交确认书，但是对方也没有提供，我就没有支付租金。 本院认为，不动产权属转移并不影响原设定于不动产上的房屋租赁合同的履行，不动产权利人应当履行原有租赁合同、继续将房屋提供给承租人使用。本案中，戴伟民承租案涉房屋的事实在徐州市泉山区人民法院司法拍卖过程中得到确认，张辉、刘许通过司法拍卖取得案涉房屋不动产权属，应当继续履行租赁合同，将房屋提供给戴伟民使用，双方自2018年7月26日张辉、刘许取得案涉房屋不动产权属时即建立房屋租赁合同关系，张辉、刘许应当将案涉房屋提供给戴伟民使用，戴伟民应当支付租金。 双方虽然在2018年11月至2019年3月期间多次协商提前解除该租赁合同关系，但未能达成协议，故合同应当继续履行。双方合同未约定租金先付后用抑或先用后付，本院根据双方沟通过程及租赁合同交易习惯认定案涉房屋租金系先付后用，理由如下：1.戴伟民在徐州市泉山区人民法院2018年调查时明确案涉房屋租金系一年一付，且在庭审中自认执行法官要求其自2019年1月1日起向新产权人支付租金并愿意向张辉、刘许支付；2.双方沟通过程中（包括张辉开始要求其支付租金时），戴伟民从未以先用后付进行抗辩，仅表示蒋黎明愿意支付租金；3.戴伟民陈述其系以原房款先行支付了租期内全部90万元租金，后使用房屋。结合戴伟民与蒋黎明租赁合同约定的起租日期为2011年8月6日的事实，本院认定戴伟民应当在2018年8月6日前支付2018年8月6日至2019年8月5日期间的租金，且张辉、刘许自2018年7月26日取得案涉房屋产权，故其应向张辉、刘许支付该租金。 经张辉多次催要后戴伟民未能支付租金，应认定戴伟民违约，张辉有权解除房屋租赁合同关系，本院认定张辉收回房屋之日双方间租赁合同关系解除；各方对张辉收回房屋之日陈述不一，本院根据于超陈述认定张辉自2019年7月1日起控制案涉房屋，故认定双方租赁合同关系于2019年6月30日解除。戴伟民辩称其未缴纳租金系因张辉未提供产权证明，该意见与双方多次短信、电话、见面沟通的事实不符，本院不予采信。 关于戴伟民应当支付的租金数额。戴伟民应当向张辉、刘许支付2018年8月6日至2019年6月30日的租金计32900元（3000元/30天*329天），张辉、刘许反诉主张超出部分，本院不予支持。戴伟民与蒋黎明签订的租赁合同明确由戴伟民承担房屋使用过程中产生的水电费等费用，且其亦在转租合同中要求次承租人承担物业管理费，故其应承担使用（包括转租）案涉房屋期间的水电费、物业费，其应当向张辉、刘许支付其二人交付的合同解除前的上述费用合计7710.24元，张辉、刘许主张超出部分因无证据证实，本院不再支持。戴伟民抗辩认为应当由次承租人承担，但其系本案所涉房屋承租人，应由其依约承担，如并非其实际使用，其可以自行与次承租人结算，与本案无涉。 关于戴伟民要求继续使用房屋的诉讼请求。合同解除后，戴伟民要求继续使用房屋没有合同依据，故对其要求张辉、刘许返还房屋给其使用的诉讼请求，本院不予支持。至于戴伟民要求张辉、刘许赔偿2019年6月至9月期间未能获得的转租收益转租的诉讼请求，在其与张辉、刘许之间的租赁合同关系解除后，戴伟民已无权继续转租获益，故其无权主张2019年7月1日起的租金，而2019年7月1日之前未取得的转租租金（如有）也应由其自行与次承租人结算，与张辉、刘许无涉，故对其该诉讼请求，本院亦难支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、戴伟民与张辉、刘许就苏州市姑苏区乔司空巷28-38号305室建立的房屋租赁合同关系于2019年6月30日解除； 二、戴伟民于本判决生效之日起十日内向张辉、刘许支付2019年7月26日至2019年6月30日期间的租金32900元及承租期间未结付的水电费及物业费共计7710.24元； 三、驳回戴伟民诉讼请求； 四、驳回张辉、刘许其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5308元，由戴伟民负担；反诉案件受理费490元，由张辉、刘许负担34元，由戴伟民负担456元，戴伟民负担部分于本判决生效之日起十日内直接向张辉、刘许履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 长  衡晓晴 审 判 员  潘宇容 人民陪审员  包明华 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  冯 涵