江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初14245号原告：昆山市志诚金属制品厂,统一社会信用代码：9132058374941503XK，住所地昆山市玉山镇长阳路****厂房。经营者：张阿三。委托诉讼代理人：孙根林，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡道林，江苏海联海律师事务所律师。被告：昆山市玉山资产经营有限责任公司,统一社会信用代码：91320583703687179U，，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路**法定代表人：张美峰。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪，江苏嘉昆律师事务所律师。被告：昆山市双扶汽车修配厂,统一社会信用代码：9132058313811983XR，住所，住所地江苏省昆山市玉山镇三里桥西侧div>投资人：张怡。委托诉讼代理人：沈雪兴，江苏21世纪众仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁洁玉，江苏21世纪众仁律师事务所律师。原告昆山市志诚金属制品厂与被告昆山市玉山资产经营有限责任公司、昆山市双扶汽车修配厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理，适用简易程序，后因案情复杂依法转为普通程序，于2020年4月9日组成合议庭公开开庭审理。原告昆山市志诚金属制品厂委托诉讼代理人孙根林，被告昆山市玉山资产经营有限责任公司委托诉讼代理人王雪，被告昆山市双扶汽车修配厂郁洁玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山市志诚金属制品厂向本院提出诉讼请求:1.赔偿原告428181.43元（13号厂房附属物彩钢房23235.23元、13号厂房设备评估95458元、13号厂房装修17560.6元、退房租7个月房租58400元、评估搬迁费用和停产损失233527.6元）；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与昆山市双扶汽车修配厂长期建立厂房租赁关系，由原告租赁昆山市双扶汽车修配厂厂房用于经营，长期以来原告投入了大量的固定资产(包括并不限于建造的简易厂房、围墙、厂区内道路，购买的机器设备等)。2019年5月15日，昆山法院出具了(2019)0583执4866号公告，告知了二被告之间（2018）苏0583民初4939号民事判决书己产生法律效力，并且要求并非该案当事人的原告(承租户)也要搬离租赁厂房。2019年6月17日，昆山法院再次发出公告，要求包括原告在内的非该案件当事人的承租户搬离，否则将强制执行，昆山法院已于2019年6月27日进行了强制执行，但原告认为：二被告已经侵犯了原告的合法权益，理由：1、昆山法院要求原告在内非案件当事人强制执行是被告昆山市玉山资产经营有限责任公司提出了强制执行申请，被告昆山市玉山资产经营有限责任公司在未对原告进行各项补偿的情况下要求强制执行既程序不合法，又侵犯了申请人的合法权益，被告昆山市玉山资产经营有限责任公司理应承担给原告各项补偿的民事责任。2、根据已经生效的二被告之间的(2018)苏0583民初4939号民事判决书显示，判决内容包含部分应当补偿给原告的份额理应支付给原告。现昆山法院已经实施了强制执行，申请人搬迁出涉案租赁厂房，二被告理应对给予原告相应各项补偿。被告昆山市玉山资产经营有限责任公司答辩：原告与昆山市玉山资产经营有限责任公司不存在房屋拆迁安置补偿关系，也不存在房屋租赁合同关系，原告要求昆山市玉山资产经营有限责任公司补偿有关基础设施、变压器等损失缺乏法律关系的支撑，也没有相应任何法律事实。昆山市玉山资产经营有限责任公司与被告昆山市双扶汽车修配厂之间之前存在土地租赁关系，昆山市玉山资产经营有限责任公司与被告昆山市双扶汽车修配厂之间土地租赁纠纷已经由贵院审理和作出的的（2018）苏0583民初4939号民事判决书作出了相应处理并且该判决书已经执行完毕。昆山市玉山资产经营有限责任公司要求法院驳回原告对昆山市玉山资产经营有限责任公司的全部诉讼请求。被告昆山市双扶汽车修配厂答辩：原告的诉讼请求内容与本质为厂房拆迁安置补偿，本案案由为“房屋拆迁安置纠纷”。拆迁主体只能是政府或受政府委托从事拆迁事项的单位。答辩人不是拆迁主体，而是被拆迁单位。所以原告将答辩人列为被告属诉讼主体错误。答辩人也没有进行过实际的拆迁行为。事实上，正如原告诉状所述，拆迁行为是被告玉山资产经营管理有限责任公司向法院申请强制执行而实施的。二、对(2018)苏0583民初4939号判决，玉山资产经营公司申请强制拆迁、法院依照强拆执行是错误的。1、答辩人昆山市双扶汽车修配厂是在1999年以购买厂房建筑物以及机器设备等、土地租赁的方式从集体企业转制为私营企业。(2018)苏0583民初4939号判决的内容是：玉山资产经营公司以1100万元的价格回购双扶厂地上建筑物和附属设施；双扶厂、张志明返还涉案地块和变压器。判决并无拆迁内容!涉案地块本来就登记在玉山资产经营公司名下，就权利状态而言不存在返还；就使用状态而言，工业工地的使用价值体现为建造厂房等特定用途，双扶厂只要将厂房和建筑物过户到玉山资产公司名下后，土地和房屋合并为玉山资产公司所有，双扶厂即完成了返还地块的义务。因此，该案的执行措施只能是在1100万元收购款支付后，裁定双扶厂将地上建筑物过户到玉山资产公司名下。2、在(2018)苏0583民初4939号案判决前，双扶厂已经长期将合法拥有的相关厂房出租给包括本案原告在内的企业，在判决后双扶厂也已将涉案厂房租赁合同以及2019年度已收取租金的情况移交给玉山资产经营公司，依据“买卖不破租赁”的原则，玉山资产公司收购厂房建筑物后，在已经收取租金的租赁期内不得解除租赁，更无权强制拆迁。在法院强制执行前，依据以上1、2点答辩人提出了执行异议，但执行局受理后并未依法审理，而是在强拆后再直接出书面裁定无理由驳回异议。根据诉状内容原告也提出了执行异议，但同样也未被依法审理。这违反了实施强制执行措施前必须依法排除执行异议的法律规定。三、原告诉状称(2018)苏0583民初4939号案判决内容包含部分应当补偿给原告的份额，没有任何依据。首先，该案判决书根本就没有提到过双扶厂出租厂房的情况，更没有对厂房出租的事实进行认定，整篇判决没有一个字可以推断出1100万包含应当补偿原告的份额。其次，本案原告等承租户也不是(2018)苏0583民初4939号案的当事人，判决内容依法也不得确定案件当事人与案外人之间的权利义务内容。再次，在(2018)苏0583民初4939号案判决书中，玉山资产经营公司明确涉案土地及地上建筑物不涉及拆迁及征用的情形(判决书第10页最后一节)，法官怎么可能依照拆迁来判决应当补偿给租赁户的份额?四、原告也无权按照厂房租赁合同向答辩人主张补偿。答辩人与原告的厂房租赁合同是一年一签，最后一份租赁合同的到期日是2018年12月31日，2019年度没有签订租赁合同。故从2019年1月1日之后依法视为不定期租赁，出租方可以随时解除合同。2019年的租赁期限应当按照答辩人已经收取租金的到期日确定。《房屋租赁协议书》第五条明确规定“乙方在租赁期内进行内部改造或改变原有结构时需通知甲方，并征得甲方同意后方可实施。协议期满后对已改造、扩建的临时房、装饰部分不得拆除并无偿交给甲方”。第七条规定“如遇拆迁、道路拓宽等不可抗力的因素，导致本协议无法履行，则甲乙双方均不承担违约责任。”综上所述，原告的主张是基于被告昆山市玉山资产经营有限责任公司错误的执行申请而法院又错误的超出判决内容而强制执行，原告请求答辩人承担拆迁补偿责任于法无据。请求法院依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。经审理查明：1984年11月24日，经城南乡敬老院申请，昆山县城南乡人民政府批转设立了昆山县双扶汽车修配厂，企业性质为集体企业，1984年11月30日经昆山县工商行政管理局核准开业。1989年10月5日，昆山县双扶汽车修配厂经核准变更为原昆山市双扶汽车修配厂（与后设立的相区分），法定代表人张志明，企业性质为集体企业。1997年6月24日，玉山镇农工商总公司作为甲方，张志明作为乙方，玉山镇民政工业公司作为丙方，签订《双扶汽修厂不动产租赁、动产拍卖协议书》，约定原昆山市双扶汽车修配厂的债权债务及动产由乙方买断。土地6325.2平方米、用电30KVA、建筑面积、场地面积、不动产净值实行租赁经营，年租金34.89万元，其中土地6325.2平方米，按5元/平方米计算，年租金为3.16万元，租赁期限至1997年6月1日至2002年5月31日止，届时是否延续，于期满前三个月由三方另行协商…本协议在执行过程中，如政策有变化，则按政策规定办。该份协议书于1997年6月24日进行了公证。1998年12月8日，原昆山市双扶汽车修配厂申请实行股份合作制改革，1998年12月11日，昆山市经济体制改革委员会、中共昆山市委农村工作部批复同意。其中，玉山镇资产经营公司占总股本30%，职工个人股占股70%。1999年3月8日，玉山镇农工商总公司作为甲方，张志明作为乙方，玉山镇民政工业公司作为丙方，签订关于对《双扶汽修厂不动产租赁、动产拍卖协议书》的补充协议书，约定将租赁经营的资产变更为：土地6325.2平方米、用电，年租金3.61万元，其中土地6325.2平方米，按5元/平方米计算，年租金为3.16万元。租赁期限至1998年6月1日至2008年5月31日止，届时是否延续，于期满前三个月由三方另行协商。该份补充协议书同日进行了公证。1999年7月15日，原昆山市双扶汽车修配厂申请注销登记，注销理由为企业转制，1999年7月20日，经苏州市昆山工商行政管理局核准注销。1999年7月28日，现昆山市双扶汽车修配厂成立，企业性质为个人独资企业，法定代表人张志明。1999年6月21日，经昆山县城乡建设局登记，昆山市玉山镇312国道北，地号，地号XXXX面积1920平方米，用途工业，使用权类型为出让，性质为国有，土地使用权证号昆国用（99）字第XXXX号，土地使用者为原告，地号，地号XXXX面积4499.3平方米，用途工业，使用权类型批准拨用企业用地，性质为集体，土地使用权证号昆集用（99）字第XXXX号，土地使用者为原告，所有者为昆山市农工商总公司。2013年1月1日，昆山高新技术产业开发区资产经营有限公司（甲方）与昆山市双扶汽车修配厂（乙方）签订《土地租赁协议（续签）》一份，约定乙方与原玉山资产经营管理公司土地租赁协议于2012年12月31日到期：该租赁标的现委托甲方全权管理，甲方将昆山高新区震川西路工业用地6352.2平方米继续租赁给乙方用于生产经营，租赁标的为场地及变压器，场地按5元/平方米/年，年租金为31600元，另变压器年租金4500元，租赁期限三年，自2013年1月1日至2015年12月31日止，先付后租，每年的1月1日前缴纳，合同到期是否延续，于本协议期满前三个月内双方另行协商，如在合同期内遇市、区建设规划需要拆迁，此合约随即终止。合同到期期，乙方应保证华府该场地的原有状态。2016年7月21日，昆山高新集团有限公司（甲方）与昆山市双扶汽车修配厂（乙方）签订《土地租赁协议（续签）》一份，约定：甲方将坐落于震川西路老312国道被的工业用地，面积6325.2平方米，租赁给乙方用于生产经营，场地按5元/平方米/年，年租金为31600元，另变压器年租金4500元，租赁期限一年，自2016年1月1日至2016年12月31日止，先付后租。签署《土地租赁协议（续签）》并未约定合同到期或解除时，昆山市玉山资产经营有限责任公司对地上建筑物应予补偿。2016年11月28日，昆山市双扶汽车修配厂向昆山高新集团有限公司申请购买土地。2017年3月7日，被告昆山市玉山资产经营有限责任公司向被告昆山市双扶汽车修配厂发出《通知书》一份，载明：贵公司于2016年7月21日与我公司签订《土地租赁协议（续签）》，承租于震川西路老312国道北的工业用地，面积6325.2平方米，作为生产经营使用，至2016年12月31日该协议期限已到期。特此，我公司向贵公司通知如下事项：1.2017年高新区政府将该地块列入市政府拆迁规划，为了保障双方公司权益，我公司不再出租此地块，不再办理续签手续，请贵公司尽快搬迁；2.请贵公司顾全大局，积极配合区政府拆迁规划工作，以保障此工作顺利开展。……2018年7月18日，昆山市玉山资产经营有限责任公司向本院出具《委托资产管理说明函》，载明：我公司于昆山高新集团有限公司（原名称为昆山高新技术产业开发区资产经营有限公司）2007年6月28日成立以来就一直将昆山高新技术产业开发区辖区范围内的房产、土地使用权等国有资产授权委托给昆山高新集团有限公司经营管理，由昆山高新集团有限公司统一对外出租经营，签署租赁等相关协议，收取经营收益。案涉昆山双扶汽车修配厂房屋占用范围的土地使用权出租，亦由我公司授权委托昆山高新集团有限公司与昆山市双扶汽车修配厂签署土地租赁协议，收取租金。应昆山市玉山资产经营有限责任公司申请，本院委托昆山市新世纪房地产评估有限公司对昆山市双扶汽车修配厂未予昆山市玉山镇震川西路XXX号地块上建筑物及附属设施的市场价值进行评估。2018年9月14日，该公司出具估价报告，鉴定报告认为该估价对象在2018年6月12日的市场总价为4299135元。本次鉴定费27346元。关于该地块上建筑物及附属设施的市场价值，昆山市玉山资产经营有限责任公司同意按照5706005元计算该部分价值。2019年3月26日，昆山市人民法院出具（2018）苏0583民初4939号判决书一份，判决一、原告昆山市玉山资产经营有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被告张志明、昆山双扶汽车修配厂补偿款11000000元。二、被告张志明、昆山双扶汽车修配厂于本判决生效之日起十日内向原告昆山市玉山资产经营有限责任公司返还昆山市玉山镇312国道北地块[土地使用权证号昆国用（99）字第XXXX号、昆集用（99）字第XXXX号]及变压器。又查明，原告（乙方）与被告昆山市双扶汽车修配厂（甲方）签订《房屋租赁协议书》，合同约定：一、乙方向甲方租赁大车间，税后年租赁费152000元。本协议租赁期限自2018年元月1日至2018年12月31日止。五、乙方在租赁期间，应对房屋进行维修保养。屋面维修由甲方负责。乙方在租赁期间内进行内部改造或改变现有结构时需通知甲方，并征得甲方同意后方可实施，协议期满后对已改造、扩建的临时房，装饰部分不得拆除并无偿交给甲方。七、违约责任：甲方如中途终止协议或违约，应按年租金17%赔偿给乙方经济损失，乙方如中途终止协议或违约，应按年租金17%赔偿给乙方经济损失。如遇拆迁、道路拓宽等不可抗拒的因素，导致本协议无法履行，则甲、乙双方均不承担违约责任。庭审中，原告与被告昆山市双扶汽车修配厂一致确认合同一年一签，其中合同签订到2018年，2019年未签订合同，原告已经将2019年租金支付了10万元。合同无法履行的原因是否涉及拆迁，原告方陈述是的。两被告陈述系法院进行强制执行导致的。2019年5月10日，被告昆山市双扶汽车修配厂向原告发送通知：依照江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初4939号《民事判决书》，昆山市双扶汽车修配厂、张志明在判决生效后将昆山市玉山镇312国道北双扶汽车修配厂范围内的地块返还给昆山市玉山资产经营有限责任公司；该地块上双扶厂的房屋、建筑物由玉山资产经营有限责任公司收购。敬请各租户与昆山市玉山资产经营有限责任公司联系租赁以及与租赁相关的事宜。2019年5月7日，昆山市人民法院出具2019苏05**执4866号执行通知书：一、被执行人向申请人返还昆山市玉山镇312国道北地块[土地使用权号昆国用（99）字第XXXX号、昆集用（99）字XXXX号]及变压器；二、支付申请执行费500元。2019年6月28日该案强制执行完毕。2020年1月8日，江苏徽商保险公估有限公司苏州分公司出具公估报告（公估案号：SZHS201912107）：昆山市志诚金属制品厂财产损失金额233527.6元。原告为本次评估花费16712元。上述事实，由民事判决书、公估报告及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原告与被告昆山市双扶汽车修配厂双方签订的土地租赁协议于2018年12月31日到期后未再签订书面的关于租赁案涉土地的租赁合同，原告继续使用该土地的，双方就案涉土地形成不定期租赁合同关系。被告昆山市双扶汽车修配厂有权随时要求解除租赁合同。后因涉案土地通过(2018)苏0583民初4939号《民事判决书》返还给被告昆山市玉山资产经营有限责任公司，故原告与被告昆山市双扶汽车修配厂的租赁合同客观上不能履行，合同终止。根据双方合同约定：协议期满后对已改造、扩建的临时房，装饰部分不得拆除并无偿交给甲方；如遇拆迁、道路拓宽等不可抗拒的因素，导致本协议无法履行，则甲、乙双方均不承担违约责任。故本案原告要求两被告承担搬迁和停产损失评估及装修损失并无依据。关于原告主张要求13号厂房的附属物和装修部分的损失，因从合同上无法确认其承租的具体厂房，合同也约定看关于装饰扩建部分无偿交给甲方使用，故原告该部分诉请并无事实法律依据，本院不予支持。关于租金部分，因原告已经缴纳2019年租金100000元，且被告在庭审中陈述“2019年的全年租金10万元是收取了”。故本院认定2019年租金为10万元。2019年5月7日，昆山市人民法院出具2019苏05**执4866号执行通知书，2019年6月28日强制执行完毕。故原告在5月份后客观上难以实际占用涉案厂房，故本院判令被告昆山市双扶汽车修配厂退还原告剩余租金58333元(100000-10000÷12×5)。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告昆山市双扶汽车修配厂于本判决生效之日起十日内退还原告昆山市志诚金属制品厂房屋租金58333元。二、驳回原告昆山市志诚金属制品厂其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号3220198643605151526044372）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费7722元，由被告昆山市双扶汽车修配厂负担1272元，由原告昆山市志诚金属制品厂负担6450元。被告昆山市玉山资产经营有限责任公司应当负担的部分缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811148397；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。保全费2020元由原告昆山市志诚金属制品厂负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长 郑 羚人民陪审员 倪 琴人民陪审员 王海军二〇二〇年七月十五日法官 助理 尹 瑾书 记 员 王 晶