广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初1150号原告：林建庆，男，1965年2月19日出生，汉族，住广东省*****************，公民身份号码：************。委托诉讼代理人：马锋云，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢飞源，广东正拓律师事务所实习律师。被告：邹立根，男，1972年3月23日出生，汉族，户籍地：湖南省************，公民身份号码：************。原告林建庆诉被告邹立根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用简易程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人马锋云、谢飞源,被告邹立根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除原、被告的《房屋租赁协议书》；二、判令被告立即返还位于珠海市金湾区*********商铺；*、判令被告将珠海市金湾区*********商铺之间的墙体砌好，以达到最初租赁时的状态；四、判令被告支付租金52,880元（暂计至2020年3月31日，实际应计至被告返还租赁物并恢复原状之日止）；五、判令被告支付滞纳金17,762元（暂计至2020年3月31日，实际应计至全部清偿之日止）；六、判令原告没收被告已交的押金*万元；七、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：珠海市金湾区*********************的业主为林嘉福，与原告是兄弟关系，由于林嘉福长期不在珠海，因此将该6号商铺的所有相关事宜交给原告处理。2015年8月21日，原告与被告签订了《房屋租赁协议书》，双方约定原告将珠海市金湾区*******************（面积133㎡)出租给被告使用，双方约定租赁期自2015年9月1日起至2020年8月31日止，其中2019年9月1日起至2020年8月31日的租金为每月11,970元（即每平方每月90元）。合同第四条约定，当月租金必须在当月5日前一次性支付给原告，逾期十天支付的每天还应按欠款缴费额的0.5%收取违约滞纳金；逾期一个月不交租金的，原告可以单方终止合同，同时，被告支付的租赁押金不予归还。上述协议签订后，原告已全面履行合同义务，并按约将租赁物交付给被告使用，然而，被告却未能按约履行合同义务，经常拖欠租金。原告曾先后通过打电话、发微信等方式催促被告支付租金，但被告均以多种理由进行推脱，拒不支付。截止至2020年3月31日，被告尚欠该*号商铺租金52,880元未付（其中2019年11月拖欠5000元，2019年12月拖欠11,970元，2020年1月拖欠11,970元，2020年2月拖欠11,970元，2020年3月拖欠11,970元）。原告向本院提交了以下证据：1.房产证；2.确认书；3.房屋租赁协议书；4.聊天记录。被告辩称，一、受新冠肺炎疫情影响，1月24日起全市所有餐饮企业不得营业，因此被告深受影响，属于不可抗力因素，造成无法支付租金情况。国家也出台政策支持出租方减租免租，但多次与原告沟通，原告均不同意。而3、4号商铺业主则同意免租。被告因疫情且原告不愿意减免租金，造成被告无法经营，被迫关门。且被告3月初已通知原告终止合同，原告一直以未缴纳租金为由不同意被告终止合同，1月份租金只应当支付租金7000元，2-3月份租金不应当予以计算。二、原告要求将5、6号商铺之间的墙体砌好，举证责任在原告。被告租赁时已是如此，退还商铺不应当由被告砌好。三、双方约定的滞纳金太高，应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、原告也是不诚实守信的一方。原告在整个交易过程中，在明知被告逾期付款的情况下，从未向被告提起过违约金的事项，更没有提出过要求支付违约金。更是连通知都不发的情况下，径直提起诉讼。原告的此番行为表明，从一开始原告就是希望通过放任违约行为的发生并扩大，从而达到多拿违约金的目的。五、原告不理会不支持国家政策，是造成本案纠纷的主要过错方。原告主动要求返还商铺，违约方不属于被告，因此原告要求没收被告的押金无法理依据。被告未向本院提交证据。经审理查明，涉案的珠海市金湾区*******************商铺权属人为林嘉福。林嘉福出具《确认书》，载明林嘉福是原告林建庆的哥哥，其委托林建庆代为出租涉案商铺，林建庆有权代为寻找承租方，签订租赁协议，收取租金、押金，缴纳水电费、物业费，沟通或处理所有与该商铺相关的事宜，如因商铺租赁与承租方或第三人发生纠纷时，林建庆有权以其名义直接提起诉讼，也有权以其名义委托律师进行该商铺所有相关诉讼事宜。林建庆以其名义代本人行使的上述民事法律行为，本人均予认可。原告（甲方）与被告（乙方）共签订3份《房屋租赁协议书》，约定将涉案的商铺出租给被告，合同期限分别为2009年9月1日至2012年8月30日、2012年9月1日至2015年8月31日、2015年9月1日至2020年8月30日。第三份《房屋租赁协议书》于2015年8月21日签订，合同期限2015年9月1日至2020年8月30日，约定：2019年9月1日至2020年8月31日的租金为11,970元/月；乙方支付租赁押金1万元给甲方；当月租金在当月5日前一次性支付给甲方，逾期十天交付的除应及时如数补交外，以每天按欠款缴费额的0.5%收取违约滞纳金，逾期一个月不交租金，甲方可以单方终止合同，同时乙方支付给甲方的租赁押金不予归还；因人力不可抗拒的原因，造成的损失，双方各自承担。被告承租该商铺作为经营餐饮酒楼之用。原告确认被告2019年11月的租金尚余5000元未支付，之后的租金也未支付。2020年5月8日，被告将涉案商铺的钥匙归还给原告。2020年1月23日20:23，广东省启动省重大突发公共卫生事件一级响应。“一是停止集市、花卉、集会、影剧院演出，以及其他人群聚集的活动，全市所有节庆活动全部暂停举办，公安部门将给予管制。......”2020年1月28日，珠海市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部公告（第1号）发布。“......二、请市民群众增强自我保护意识，疫情存续期请市民务必做好个人防护，减少探亲访友和到人多的地方，尽量避免前往封闭或人流密集的公共场所，如确需前往，务必要戴口罩。同时要认识旅行风险，避免去已有疫情的地区旅游和居住。......”2020年2月6日，珠海市金湾区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布通告（第1号），第六条规定：全区各类群体性活动、人群聚集性活动一律暂停；全区居民必须落实个人防护措施，公共场所一律戴口罩，全区餐饮服务单位一律禁止提供现场就餐（堂食、桌餐）。2020年3月18日，珠海市金湾区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布通告（第5号），第二条规定：有序开放公共场所。美容、美发、美甲、保健按摩（含足浴）等经营场所可恢复正常营业。餐饮服务单位（酒吧除外）可正常提供堂食服务，每桌须通过“粤康码”扫码或书面登记方式留存至少一名顾客姓名和联系电话，禁止接待大规模聚餐活动。2020年3月21日，珠海市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布《关于做好疫情防控期间湖北低风险地区人员安全有序来珠返珠工作的通告》，适用对象为湖北低风险地区人员安全有序来珠返珠人员。管理措施：对低风险地区持“湖北健康码”绿码从事一般职业的人员，体温检测正常的可直接上岗；对在公安司法监管场所、精神卫生医疗机构、社会福利养老机构、母婴服务类机构等重点场所工作的人员，须在返岗前进行核酸检测，检测合格的方可返岗。本院认为，涉案商铺的权属人林嘉福出具的《确认书》合法有效。根据该《确认书》的内容，原告有权对涉案商铺进行管理，收取租金，并提起诉讼。因此，原、被告之间形成的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告系出租人，被告系承租人，双方应当依约履行自己的义务。结合双方的诉辩理由，本案双方争议焦点如下：一、关于新冠肺炎疫情能否作为被告减免租金的理由；二、关于《房屋租赁协议书》能否解除的问题；三、关于返还涉案商铺、恢复涉案6号商铺和另案5号商铺之间墙体的问题；四、关于租金的问题；五、关于违约金的问题；六、关于押金的问题。一、关于新冠肺炎疫情能否作为被告减免租金的理由。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据这一规定，新冠肺炎疫情属于突发的公共卫生事件，是难以预见的，符合“不可抗力”的条件，因此新冠肺炎疫情属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定的不可抗力，可以作为被告减免房屋的理由。关于减免的标准。2020年1月23日广东省启动省重大突发公共卫生事件一级响应，“停止集市、花卉、集会、影剧院演出，以及其他人群聚集的活动，全市所有节庆活动全部暂停举办，公安部门将给予管制。......”即日起，省内所有企业都要遵循政府关于停产停工的规定，被告经营的酒店受到影响，无法经营。2020年3月21日，珠海市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布《关于做好疫情防控期间湖北低风险地区人员安全有序来珠返珠工作的通告》，“......对在公安司法监管场所、精神卫生医疗机构、社会福利养老机构、母婴服务类机构等重点场所工作的人员，须在返岗前进行核酸检测，检测合格的方可返岗。”即日起，企业可以投入到生产经营中。介于被告经营餐饮行业的属性，员工在返岗前进行核酸检测，合格后可以正常上班。在新冠肺炎疫情期间，被告的饭店无法正常经营，但可以有外卖订单。被告的饭店无法正常经营属于不可抗力，原、被告双方均无过错。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发[17]号）第5条的规定，同时根据公平原则，本院认为，自2020年3月21日后，酌情给予被告通知员工上班10天的准备期和14天的隔离期，即从2020年1月23日到2020年4月14日，被告的租金按原租金60%的比例缴纳，其余时间按照租金100%的比例缴纳。二、关于《房屋租赁协议书》能否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，由下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。被告从2019年11月起逾期支付租金，被告迟延支付租金的行为在新冠肺炎疫情发生之前。《房屋租赁协议书》约定被告逾期一个月不交租金，原告可以解除合同；且《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因被告在新冠肺炎疫情发生之前已经存在违约行为，原告作为非违约方，有权请求解除涉案的《房屋租赁协议书》。因此原告主张解除涉案的《房屋租赁协议书》，有事实及法律依据，本院予以支持。三、关于返还涉案商铺、恢复涉案6号商铺和另案5号商铺之间墙体的问题。被告于2020年5月8日将涉案商铺的钥匙交还给原告，被告已没有实际占用涉案商铺，原告可以自行处理涉案商铺，被告无须再向原告返还商铺。对于原告主张的被告私自打通涉案6号商铺和另案5号商铺之间墙体，要求被告恢复，因原告未能举证证明该两间商铺之间的墙体在交付给被告时的状态，原告主张被告恢复墙体，没有事实依据，本院不予支持。四、关于租金的问题。被告于2020年5月8日将涉案商铺的钥匙交还给原告，被告已没有实际占用涉案商铺，因此租金应当计算至2020年5月8日止。本院已认定从2020年1月23日到2020年4月14日，被告的租金按原租金60%的比例缴纳，其余时间按照租金100%的比例缴纳。因此被告应当支付的租金为：（2019年11月）5000元+（2019年12月）11,970元+（2020年1月1日-1月22日）8494.84元+（2020年1月23日-1月31日）2085.1元（3475.16元×60%）+（2020年2月1日-3月31日）14,364元（11,970元×2个月×60%）+（2020年4月1日-4月14日）3351.6元（5586元×60%）+（2020年4月15日-4月30日）6384元+（2020年5月1日-5月8日）3089.03元=54,738.57元。五、关于违约金的问题。如前所述，被告作为承租方迟延支付租金，存在违约行为，应当支付违约金，承担相应的违约责任。《中国人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。涉案《房屋租赁协议书》虽约定了每日0.5%的违约金，但该标准明显过高。被告未依约向原告支付租金，占用资金期间会造成原告的损失，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。涉案合同约定租金在每月5日前缴纳，故从逾期之日即每月6日起应当支付违约金，故从2019年11月6日起，以每月拖欠的租金为基数，从当月6日起算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止。至于自2020年1月23日到2020年4月14日期间，被告因受疫情的影响而未按期支付租金，无需支付该期间租金的违约金（详见违约金计算表）。原告诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。六、关于押金的问题。涉案《房屋租赁协议书》约定，被告逾期一个月不支付租金，原告可以解除合同并不归还押金。根据合同约定，因被告已逾期一个月未能缴足租金，故原告主张不予退还押金1万元，有事实依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告林建庆与被告邹立根于2015年8月21日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告邹立根于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林建庆支付自2019年11月1日起至2020年5月8日止的租金54,738.57元；三、被告邹立根于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林建庆支付违约金，违约金计算方法为：从2019年11月6日起，以每月拖欠的租金为基数，从当月6日起算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止（详见附表），其中2020年1月23日至2020年4月14日期间的租金，被告邹立根无需支付违约金；四、原告林建庆不予退回被告邹立根租赁押金1万元；五、驳回原告林建庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序审理受理费减半收取为1535元，由被告邹立根负担1261元，原告林建庆负担274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 陈立涛二〇二〇年七月二十日法官助理 吕扬扬书 记 员 张志锋附表：违约金计算表租金对应期间应交日期基数（元）起算日期截止日期2019.112019.11.550002019.11.6被告实际清偿之日止2019.122019.12.5116102019.12.6被告实际清偿之日止2020.1.1-2020.1.222020.1.58239.352020.1.6被告实际清偿之日止2020.1.23-2020.1.312020.1.232022.39无需支付2020.22020.2.56966无需支付2020.32020.3.56966无需支付2020.4.1-2020.4.142020.4.53351.6无需支付2020.4.15-2020.4.302020.4.1563842020.4.16被告实际清偿之日止2020.5.1-2020.5.82020.5.53089.032020.5.6被告实际清偿之日止均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算