广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1974号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司，住所地肇庆市*************负责人：王新洲，任该公司总经理。委托诉讼代理人：高卫军，广东七星律师事务所律师。被告：钱秀玲，女，1957年1月24日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区************。被告：黄学宁，男，1956年9月9日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区************。原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司与被告钱秀玲、黄学宁物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，并于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高卫军，被告钱秀玲、黄学宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付物业服务费4118.58元、公摊费3774.02元、违约金375.93元（按日1‰从2013年1月1日起暂计至2020年2月29日，此后按日1‰计算至付清日止），合计8268.53元人民币；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年5月5日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定了对被告肇庆市端州区**********房的物业服务内容及物业服务费标准、违约责任等内容。被告自2013年1月起开始拖欠物业服务费，截止2020年3月，已拖欠物业服务费4118.58元、公摊费3774.02元。期间，原告多次催款，被告仍未支付。原告认为，原告为嘉湖新都市小区提供物业服务多年，被告享受了服务成果，却一直拖欠物业服务费，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，立即付清欠款本金并支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物业管理条例》等法律规定，特向法院起诉，望及时判决，保障原告的合法权益。被告钱秀玲、黄学宁辩称，答辩人认为，本案事实复杂，在合同主体确认以及拖延交物管费原因存在争议，答辩人请求贵院依法裁定驳回其诉讼请求。为了进一步澄清事实，分清是非，答辩人现依法提出答辩意见如下：一、对被答辩人作为诉讼主体不认可.其一：2006年5月5日，答辩人与肇庆嘉湖物业管理有限公司签订《前其物业管理服务协议》，而被答辩人出具证明中写的是“在2005年3月始，交由广州珠江物业管理有限公司负责其下的肇庆嘉湖物业管理有限公司接管。证明人是肇庆市太古物业管理有限公司和肇庆市嘉湖物业管理有限公司,而起诉人却是广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司。很明显，被答辩人主体资格不合法。其二，当被答辩人接收物业管理后，没有通知答辩人，被答辩人也没有在《前其物业管理服务协议》上加盖公章。综上所述，答辩人对诉讼主体不认可。二、答辩人没有收到任何催款通知。三、2018年6月，答辩人收到七星律师事务所发来的《律师函》，函中称答辩人拖欠物管费，催答辩人按期交费。答辩人当即给律师阐述了没有按时交物管费的原因是因为答辩人多次向物管公司反映楼下私搭雨蓬，至使家里阳台经常垃圾满地，而且留下了安全隐患（为此，家里阳台专门安装了防护设施），需要协商好再交。律师回答向被答辩人反映，此后没有回音。四、答辩人早在2014年就向物管公司第一时间反映2B1-103正在违规搭建雨蓬，而物管公司却迟迟不出面协调处理。2014年5月16日，答辩人向嘉湖物业管理公司递交了投诉信，同时，向城市规划局城东规划站进行投诉，陈述了在该公共场地违规搭建私人设施，是违反了《业主（临时）公约》第二章第三条3、4款的违规行为，应该及时制止，否则将对我方造成安全隐患。对此，规划站的业务人员和物管公司派人到现场查看，但没有作出明确回应。于是答辩人在2014年10月24日向端州分局黄岗派出所报案，民警和物业管理人员再次到现场，派出所要求由物业管理公司协调处理，而这次的协调处理仍然没有下文。五、2019年8月3日，答辩人收到被答辩人的“暂停服务通知“，2019年8月9日答辩人前往物业公司前台将上述原因告诉前台服务主管，主张物业公司出面解决乱搭乱建问题：1、协调*****屋主帮答辩人安装窗门防盗设施，或者由物业公司出资帮答辩人安装窗门防盗设施。2、问题没有解决前，暂时不交物管费。前台服务主管答应暂时可不交物管费，并提供****屋主电话13*****333,让我们先与该屋主协调，协调不成他们再出面处理。随后答辩人电话与该屋主陈先生协商不成。将协商结果告诉物业公司前台，请他们出面找居委会一起协商处理，但最终没有回音。综合上所述事实，被答辩人违反了《前期物业管理服务协议》第一条甲方权利与义务第10款“不得占用本物业共同部位，共同设施设备或改变其使用功能（完善小区共同设施的除外）”，和《广东省业主（临时）公约》第二章第三条第3款“不得在房屋门口、阳台乱搭乱建，不封闭阳台。”第4款“不得在房屋门口、阳台、窗户搭装外伸衣架、雨蓬、天线和其他影响他人居住和通行的设施”，第13条“首层私家花园、阳台和屋顶天台务必保持整洁和美观，不得有违反规划进行封闭、搭建，改造和占用公用面积为己有等行为。”在业主（临时）公约的第四章第十二条明确了“业主或非业主使用人违反本公约，物业管理公司可采取劝阻或责成其限期改正，造成他人经济损失的，应当负责赔偿。逾期未改正的，物业管理公司可以采取以下措施……”但是，由于被答辩人的不作为，造成答辩人拖延交物业管理费，责任在被答辩人。为此，答辩人提出2点要求：1、被答辩人出资为答辩人房屋门窗增设防盗设施，或计算出设施造价（含己安装的阳台防护设施），在物管费中扣减。2、由于被答辩人停止了对答辩人的服务，至使答辩人一直未能领取小区入门卡，造成出入小区受阻和其它日常生活不便，要求从发给答辩人《暂停服务通知》的2019年8月3日至2020年6月3日的物业管理费和公摊费给予减免。本院认定案件基本事实如下：原告于2012年7月13日依法登记成立的有限责任公司分公司（法人独资），经营范围为物业管理等。2012年7月16日，原告与嘉湖新都市小区开发商肇庆市星汇实业有限公司（下简称星汇公司）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对肇庆市嘉湖新都市物业进行物业服务。嘉湖新都市位于肇庆市端州区****，占地面积15.6万平方米，总建筑面积38.4万平方米；甲方委托乙方管理嘉湖新都市物业的期限为：自2012年8月1日起至业委会重新聘请物业管理公司止；乙方对嘉湖新都市物业进行“管理、养护、维修、服务”；合同约定“物业管理费用”收取标准如下：一期、二期高层住宅按建筑面积为每月1元/平方米；一期、二期底层住宅按建筑面积为每月0.45元/平方米；三期、四期高层住宅按建筑面积为每月1.6元/平方米；停车场车位按建筑面积为每月2元/平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳本月度的物业服务费……。原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司为嘉湖新都市小区提供物业管理服务。原告认为，其公司多次催收相关费用未果，为此，原告遂起诉至法院。另查明，根据不动产登记资料查询结果证明所示，1、肇庆市端州区***********房的权利人为案外人黄硕丹，被告钱秀玲、黄学宁共同共有，房屋建筑面积105.2平方米。2、星湖大道嘉湖新都市美湖居地下室***小汽车位的权利人为钱秀玲单独所有，房屋建筑面积28.63平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是依法登记设立的物业服务企业。原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司与肇庆市星汇实业有限公司签订《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”肇庆市星汇实业有限公司与原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司签订《前期物业服务合同》，对全体业主产生同等法律效力，原告向嘉湖新都市小区提供了基本物业服务，被告理应按该《前期物业服务合同》的约定，向原告支付物业管理费等相关费用。因此，原告主张被告应支付2013年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费4118.58元（0.45元×105.2平方米×87个月=4118.58元）合理合法，本院予以支持。关于原告主张2013年1月1日至2020年3月31日期间的车位管理费2989.32元的请求。根据原告与肇庆市星汇实业有限公司签订的《前期物业服务合同》第六章第十条第一项的约定，停车场车位按建筑面积为每月2元/平方米。位于星湖大道嘉湖新都市美湖居地下室****小汽车位的权利人为被告钱秀玲单独所有。被告钱秀玲应按合同约定向原告支付2013年1月1日至2020年3月31日期间的车位管理费为4466.28元（2元×28.63平方米×87个月=4981.62元）。对原告主张被告支付车位管理费2989.32元的请求，并未超出合同约定的范围，属其对权利的自主处分，因此，本院予以照准。关于原告主张2013年1月1日至2020年3月31日期间分摊电费645.18元、对讲维修费46.33元、清污费93.19元的请求。根据原告与肇庆市星汇实业有限公司签订的《前期管理服务合同》的约定，公共场地、共用专项设备运行的能源消耗，设独立计量表核算，由原告向业主或物业使用人合理分摊计收。根据原告现已提交的证据，未能充分提供各项费用的具体计算依据，导致该费用无法正确核算。因此，原告主张被告支付2013年1月1日至2020年3月31日期间的分摊电费645.18元、对讲维修费46.33元、清污费93.19元证据不足，本院于本案不作处理，原告可另行主张。关于原告主张违约金的请求。虽然原告与肇庆市星汇实业有限公司签订的合同对此未有约定，但被告未按该《前期物业服务合同》的约定支付物业服务等相关费用，且经原告催收后仍未缴交，确实造成了原告一定的经济损失。但原告主张按日1‰的计算违约金标准显属过高，本院应予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算为宜。物业管理费的违约金的计算以欠付物业管理费7107.9元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年4月1日起计至付清之日止。故本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算的金额部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告钱秀玲、黄学宁应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司支付自2013年1月1至2020年3月31日期间的物业管理服务费4118.58元；二、被告钱秀玲应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司支付自2013年1月1至2020年3月31日期间的车位管理费2989.32元；三、被告钱秀玲、黄学宁应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司支付违约金（违约金以7107.9元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年4月1日起计至付清之日止）；四、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司负担5元，被告钱秀玲、黄学宁负担20元。被告钱秀玲、黄学宁在履行判决书确定的义务时迳付给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年七月二十二日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉