山东省曹县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1721民初6350号原告：杨得华，男，1981年3月9日出生，汉族，职工，住曹县。委托诉讼代理人：胡英霞，曹县普连法律服务所法律工作者。被告：菏泽鑫光置业有限公司，住所曹县曹邵路中段路东。法定代表人：范海生，执行董事。委托诉讼代理人：徐英，山东汤都律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢彬，山东汤都律师事务所律师。原告杨得华与被告菏泽鑫光置业有限公司（以下简称菏泽鑫光公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告申请自行和解，经审查，本院予准许。经征询，原、被告均同意继续适用简易程序进行审理，本院依法延长审理期限1个月。原告杨得华及委托诉讼代理人胡英霞、被告的委托诉讼代理人徐英、卢彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨得华向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期办理房产证的违约金、逾期交房违约金共计6400元；2、按市场价格退还地下储藏室款23856元；3、退还多收的有线电视安装费、契税共计7700元，以上费用合计37956元；4、被告依法为原告办理产权证；5、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，杨得华第3项诉讼请求变更为：契税3750元，总额为34206元。事实和理由：2011年7月7日，原、被告签订商品房买卖合同，根据合同第八条约定，被告应于2012年6月1日前交付原告使用，但被告到了2014年1月才开始交房，同一时间，原告从被告处购买了5.68平方米的地下室时至今日，地下室还未向原告交付使用。直至目前为止，被告并未按照合同约定内容，为原告办理产权证及安装配套设施。菏泽鑫光公司辩称，1、未按合同约定期限交房是由于政府对规划修路等配套设施没有施工造成房屋无法交付，并非是被告原因导致，根据合同第8条约定，因属于不可抗力，被告不应承担逾期交房的违约责任；2、房产证没有办理的原因是由于涉案房屋由于建筑方的原因导致，仍没有进行竣工验收，没有提供验收报告，非被告的原因造成；3、其公司同意按合同约定的价格返还原告地下室价款，有线电视安装费已退还原告；4、原告的起诉已超过法定的诉讼时效期间，应当予以驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年7月7日，杨得华与菏泽鑫光公司签订商品房买卖合同1份，约定：菏泽鑫光公司将其所开发建设的鑫光嘉苑小区16号楼3单元202室和地下储藏室分别以233735元和13632元的价格出售给杨得华，杨得华首付款99367元，余款148000元以按揭的方式支付；菏泽鑫光公司应当在2012年6月1日前将约定的商品房交付买受人使用；逾期不超过120日，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；菏泽鑫光公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，杨得华按合同约定支付了首付款并办理了按揭手续。2016年7月9日，杨得华到菏泽鑫光公司办理案涉房屋的交付手续，并交纳了契税7750元和有线电视初装费200元。对于未按合同约定期限交房，菏泽鑫光公司称，由于政府对规划修路等配套设施没有施工造成房屋无法交付，属于不可抗力，并非是其原因导致，其不应承担逾期交房的违约责任，为支持其主张提供了曹县城市建设工作领导小组会议纪要、关于修建桂江路道路及配套设施的申请。上述证据能证明案涉商品房所临桂江路在2011年10月9日尚进行修建的事实。2018年3月1日，菏泽鑫光公司支付杨得华碳晶片款800元。菏泽鑫光公司至今未按商品房买卖合同的约定将5.68平方米的地下储藏室交付杨得华使用。本院认为，根据原告的起诉和被告的答辩，本案争议的焦点问题:杨得华的起诉是否已超过法定的诉讼时效期间及菏泽鑫光公司应否支付逾期办理房产证的违约金、逾期交房违约金、地暖费、有线电视安装费、契税及地下室返款等共计34206元并依法为杨得华办理产权证。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”根据商品房买卖合同第8条的约定，菏泽鑫光公司应于2012年6月1日前交付案涉房屋，杨得华于2014年1月24日到菏泽鑫光公司办理了交房手续，菏泽鑫光应当支付违约金。根据上述法律和司法解释的规定，杨得华要求菏泽鑫光公司支付逾期交房违约金的诉讼时效期间应为2年，即自2014年1月24日至2016年1月24日。杨得华于2019年11月13日诉至本院，请求菏泽鑫光公司支付逾期交房的违约金5150元，已超过法定的诉讼时效期间，本院不予支持。杨得华虽称其一直主张权利，但其提供的信访相关材料并不涉及逾期交房违约金的问题，对其的主张，本院不予采纳。根据商品房买卖合同第15条的约定，菏泽鑫光公司应当在商品房交付使用后360日内为杨得华办理房产登记的相关手续，并让杨得华取得案涉房产的产权证书，但菏泽鑫光公司至今未给杨得华办理房产登记的相关手续，杨得华至今未取得案涉房的产权证书，这种违约的状态一直持续到现在，且因为房产证的问题，杨得华也于2017年向有关部门反映，故杨得华请求菏泽鑫光公司为其办理案涉房产的房权证，不超过法定的诉讼时效期间，本院予以支持。案涉房屋于2014年1月24日交付使用，菏泽鑫光公司应在2015年1月24日前为原告办理房产登记手续，根据上述法律和司法解释的规定，杨得华要求菏泽鑫光公司支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应为2年，即自2015年1月24日至2017年1月24日，杨得华于2019年11月13日诉至本院，请求菏泽鑫光公司支付逾期办证违约金，超过了法定的诉讼时效期间，本院不予支持。菏泽鑫光公司收取杨得华200元的有线电视安装费和违反规定多收取3750元的契税，无法律依据，且占有上述费用的状态一直持续到现在，杨得华请求返还上述费用，不超过诉讼时效期间，菏泽鑫光公司应当返还。菏泽鑫光公司至今未按商品房买卖合同的约定将5.68平方米的地下储藏室交付杨得华使用，杨得华请求菏泽鑫光公司按每平方米4200元的价格退还地下储藏室的价款23856元，菏泽鑫光公司仅同意退还已收的价款13632元，杨得华的请求无事实根据，本院不予支持。根据商品房买卖合同第9条的规定，菏泽鑫光公司可按已付款的1%支付违约金，但杨得华要求按每平方米4200元的标准退还，应视为对该违约金的调整，且菏泽鑫光公司自逾期交房之日即2012年6月2日起一直占用该地下储藏室价款，故菏泽鑫光公司应自2012年6月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月20日至2019年11月13日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。综上所述，菏泽鑫光公司应返还杨得华有线电视安装费200元和契税3750元，退还杨得华地下储藏室价款13632元和支付违约金（以地下储藏室价款13632元为基数，自2012年6月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至2019年11月13日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并于判决生效后四十日内为杨得华办理鑫光嘉苑小区16号楼3单元202室房产过户登记手续。驳回杨得华的其他诉讼请求。依照上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告菏泽鑫光置业有限公司返还原告杨得华有线电视安装费200元和契税3750元，于本判决生效后五日内付清；二、被告菏泽鑫光置业有限公司退还原告杨得华地下储藏室价款13632元并支付违约金（以地下储藏室价款13632元为基数，自2012年6月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至2019年11月13日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后五日内付清；三、被告菏泽鑫光置业有限公司于判决生效后四十日内为原告杨得华办理鑫光嘉苑小区16号楼3单元202室房产过户登记手续；四、驳回原告杨得华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费655元，减半收取327元，由原告杨得华负担132元，被告菏泽鑫光置业有限公司负担195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员 刘 波二〇二〇年七月六日书记员 王晓蔚