广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初1877号原告：张锡芬，女，1964年12月23日出生，汉族，住广州市增城区。原告：陈李宏，男，1956年3月11日出生，汉族，住广州市增城区。上述两原告委托诉讼代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。上述两原告委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。被告：范光何，男，1963年8月12日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：刘慧君，广东乐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：范宇聪，男，1993年11月20日出生，汉族，系被告范光何的儿子。第三人：广州市中营房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔乡路**之17首层、18。法定代表人：张雪霞。原告张锡芬、陈李宏与被告范光何、第三人广州市中营房地产代理有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张锡芬、陈李宏的共同委托诉讼代理人李跃，被告范光何及其委托诉讼代理人刘慧君、范宇聪到庭参加诉讼，第三人广州市中营房地产代理有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张锡芬、陈李宏向本院提出诉讼请求：一、被告向原告双倍返还购房定金200000元；二、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年3月16日签订了房地产买卖合同，约定被告将位于广州市增城区荔城街莲灯路1号402房（面积97.21平方米）以928000元转让给原告;原告于签署合同之日支付购房定金100000元，在过户前支付首期房款（含定金）400000元，余款528000元为按揭付款；双方于评估公司出具评估报告后7个工作日内申请银行贷款，被告须配合原告提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件；收文回执答复日期届满后8个工作日内，双方共同到国土部门缴纳房产转让的相关税费，领取买方《房产证》后完成交易。上述合同签订后，原告已经向被告支付购房定金100000元，支付了中介服务费9300元，但由于初次办理银行贷款时仅申请了200000元的贷款额，无法解决原告的现金支付，因此在中国农业银行增城支行2018年4月10日出具《个人住房贷款同意贷款意向书》之后，经各方共同协商同意，明确由原告重新办理528000元的银行商业贷款申请手续。但在重新办理贷款手续需再次进行网签合同时，被告却迟迟不配合签名，导致两原告一直未能继续办理银行按揭贷款手续，此后即便原告和中介方曾经多次进行催促，被告仍以各种理由推搪，还于2018年5月28日向原告发来《律师函》提出解除房地产买卖合同，两原告交付的100000元定金不予退还。收到此函后，原告明确向被告表示不同意解除房屋买卖合同，要求继续履行合同。现根据中介人员反馈，被告已将涉案房屋另行出售。原告两人均为环卫工人，生活在社会底层，经济条件十分拮据，购买涉案房屋本已使用了两人毕生的积蓄。但在原告本想倾尽所有积蓄向被告购买房屋，祈望能够老有所居时，却因被告违反诚信原则，拒不履行合同，致使原告至今未能实现购房目的。现依法提起诉讼，判如所请。庭审中，两原告就事实和理由补充以下：一、合同明确约定总房价为928000元，其中400000元是现金，其余528000元是通过银行按揭贷款支付，但是最后只贷款200000元，跟合同约定及原告意思表示不一致；二、实际上原被告双方确认重新办理贷款手续，且被告已经实际履行，所以被告称逾期七天没有办理与事实不符；三、被告明确同意在4月23日再次与原告到房管局办理网签，配合原告重新申请528000元的贷款手续，但中介方在网签合同中误把原告已经支付给被告的10万元定金写成5万元，需要更正以后再办理过户登记手续，但是被告却拒绝在之后更正的网签合同上签字，直接导致原告无法办理按揭手续；四、由于被告已经将案涉房屋卖给案外第三方，导致交易无法继续，被告存在违约行为，因此原告主张双倍返还定金。被告范光何辩称：不同意原告全部诉讼请求。一、因原告迟延履行支付首期款的主要义务，且经被告多次催告后均无履行的意思表示，根据原被告签订的《房地产买卖居间合同》第十一条第二款第“买方的违约责任”中第l点约定，买方未按约定期限支付房款，逾期超过7日（含7日），买方有权单方面解除合同，没收买方已付的定金。因此被告行使约定解除权并没收了原告的定金。本案中，原告在2018年4月10日获得银行贷款承诺书，按照合同约定原告本应在此后的7个工作日向被告补足并支付首期款，其后双方共同办理过户手续，但经第三人及被告催告后，原告仍不办理，被告最终在2018年5月28日（距离银行出具同贷书后50日）向原告发出解除函。被告与原告签订的《房地产买卖居间合同》第七条第一款“房产的转移登记即过户”1.2约定：买卖双方于买方贷款银行出具贷款承诺书柒个工作日内共同到国土部门办理出安全转移登记手续……买方应在银行出具贷款承诺书后的3个工作日核实首期房款，并于过户当天办理多退少补。根据该约定，被告在2018年5月9日向原告发出《关于催告履行房地产买卖合同义务的函》，催告原告在2018年5月16日前备齐首期款（总房价减去同贷金额及定金的款项），并约定于2018年5月16日14点30分到增城区国土资源和规划局办理缴交税费和交易过户手续。2018年5月16日，被告与中介人员在约定的时间在增城国土局等待原告，而原告却未准备任何首期款项，导致双方无法继续履行合同。自从银行出具同贷书后，原告方未以任何方式主张过继续履行合同，即使在被告提出解除合同后，原告也未要求过继续履行合同，只是一再提出被告没收定金的行为不合理。在履行合同过程中，原告曾经主张要申请第二次贷款，被告积极配合后，原告却拒绝在网签合同签名，且未按按揭工作人员要求提交相关资料，原告消极、懈怠的行为充分反映了其不愿意继续交易，故意拖延交易时间的心理。二、根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案被告在2018年5月29日送达了关于解除房屋买卖合同的律师函，《房地产买卖居间合同》虽然没有约定异议期限，但是原告直到2019年9月14日才对被告解除合同的行为提起诉讼，时间长达一年有余，远远超过司法解释规定的三个月期限，原告的诉请应当不予支持。三、被告没收定金的结果并非纯获益的行为，相反，没收的10万元定余仍不够弥补被告解除合同后的损失。在交易涉案房屋时，被告的打算是以房易房，改善居住条件，因此双方在2018年3月16日确定房屋买卖事宜后，被告在2018年4月1日就物色好新房，并以其儿子范宇斌名义签订了《房地产买卖合同》，支付了定金。被告本预料涉案房屋出售后可以获得一笔款项，填补购买新房的缺口。难料涉案房屋交易被原告一直消极拖延，最终导致解除合同，被告为了继续履行自己的购房合同，不得不四处举债，甚至借取高息贷款，最终所耗费的借款成本远不是本案定金100000元可以覆盖。四、根据《合同法》第121条的规定，因第三人银行而造成的原告违约，原告依旧要向被告承担违约责任。原告选择以贷款方式支付房款，应意识到银行审批放贷具有不确定性，宏观政策、贷款人的条件、房屋评估价格等等因素都会影响贷款数额，而在现实交易中，贷款额不如预期或者贷款不获审批的情况屡屡可见。无论选择自筹付款还是贷款付款，支付购房款都是买方的应负义务，一旦不能如期支付款项，买方都应当向卖方承担违约责任。五、被告与原告二人在2018年3月16日签订的《房地产买卖居间合同》是涉案房屋交易的履行规范，充分反映了双方买卖房屋的各项权利义务，网签合同是房管部门的格式文件，签订时间在《房地产买卖居间合同》之后，仅用于办理按揭及过户手续。根据《房地产买卖居间合同》第十二条第1款规定，买卖双方均确认双方根据交易中心的要求而签署的书面材料，仅是为完成本次交易而必须履行的手续，其并不能完全、真实地表达买卖双方关于本次交易的全部意思，交易中心签署的有关文件与合同约定不一致之处，以本合同约定为准。因此，被告与原告之间关于房屋买卖的权利义务应以《房地产买卖居间合同》内容为准。综上所述，被告是涉案合同的守约方，其解除合同的原因是原告方拒不支付首期款的违约行为导致，被告解除合同并没收定金的行为合法有效。另，被告通过各方面函件多次催促原告，且被告的所有手续都已经办好；第二次申请贷款时，原告已经拖了很长时间提交资料，后来又改网签合同内容，被告不同意，因为改了就不公平公正，对被告方不利。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人广州市中营房地产代理有限公司未发表答辩意见。经审理查明：2018年3月6日，被告（卖方）、两原告（买方）与第三人（居间人）签订《房地产买卖居间合同》，约定：居间人接受买卖双方就位于广东省××灯街××房转让事宜达成一致意见并签署本合同。卖方以928000元的价格将该房产转让给买方。买方于签署本合同之日支付购房定金100000元；买方应在过户前支付首期房款（以银行规定为准）（含定金）400000元；余款528000元为按揭付款，由买家以向银行申请的方式支付给卖方。买卖双方于买方贷款银行出具贷款承诺书7个工作日内共同到国土部门办理产权转移登记手续，并签署《广州市二手房屋买卖合同》等相关资料，收文回执原件由居间人保管。买方应在银行出具贷款承诺书后的3个工作日内核实确认首期房款，并于过户当天办理多退少补。银行以书面形式承诺发放相应的按揭贷款。买方保证充分考虑到因政策、市场变化而导致房价变化并自愿承担。卖方保证：合法拥有上述房产，不存在产权争议、债权纠纷、租赁纠纷、过户受限等情形；在签署合同时已获得合法授权，有完整的处分上述产权的权利。充分考虑到因政策、市场变化而导致房价变化并自愿承担。买方的违约责任：买方未按本合同约定期限支付房款，每逾期1日即应按房产转让价格每日1‰的标准向卖方支付违约金，逾期超过7日（含7日），卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付的定金，并有权将房产另行出售。卖方的违约责任：未按本合同约定期限办理交付《房地产证》原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的水费、向买方交付该房产、结清拖欠的相关费用，上述事项每延迟1日办理，须按房产转让价格每日1‰的标准向买方支付违约金，逾期超过7日（含7日），则买方有权单方书面解除本合同，有权要求卖方承担双倍返还定金的违约责任。等内容。2018年3月16日，原告陈李宏向第三人出具《服务收费确认书》，载明：本人陈李宏经第三人承购位于增城市××灯街××402，现确认经该公司成功介绍承购上述房产。现本人承诺于2018年3月16日支付玖仟叁元（￥9300元）给该公司作为佣金。该公司收齐佣金后，买卖双方在约定时间内办理相关过户手续。此确认书自签署确认后，即产生法律效力。2018年3月17日，被告（产权人）向原告出具《收款收据》，载明：房屋产权人转让物业地址位于增城市××连灯街××房，产权人于2018年3月17日收到购房人交来承购转让物业之定金100000元。2018年4月10日，中国农业银行股份有限公司广州增城支行向原告张锡芬出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明：关于您向我行提出的用于购买位于增城市××灯街××402房屋的个人住房贷款申请，经我行审核，拟同意在符合我行贷款条件的前提下向您发放人民币贷款20万元，贷款期限8年，最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准；等内容。2018年5月9日，被告向两原告出具《关于催告履行房地产买卖合同义务的函》，函称：中国农业银行于2018年4月10日向原告张锡芬发放了《个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意向两原告发放贷款200000元；在银行出具上述同贷书后，中介机构多次联系两原告处理房屋产权转移登记手续，两原告消极对待，随后两原告提出申请第二次按揭贷款，被告也做出让步，积极配合两原告办理，在2018年4月23日被告已经协助签署第二次贷款的文件资料，但据中介机构了解，两原告至今未向中介机构或贷款银行提交第二次按揭贷款所需的材料；为此，通知两原告于2018年5月16日前将房屋首期余额628000元交至第三人代管，于2018年5月16日14时30分到增城区国土资源和规划局与被告共同办理缴交税费及交易过户手续，若继续不配合，被告将解除双方签订的《房地产买卖居间合同》并追究两原告的违约责任。2018年5月28日，被告委托广东乐信律师事务所出具[2018]乐律函字第0052号《律师函》，通知两原告解除双方签订的《房地产买卖居间合同》，并没收定金10万元。两原告于次日收到该律师函。2018年5月31日，两原告向被告出具《告知书》，告知：合同签订后两原告按中营公司相关工作人员的指引及时提交了按揭贷款所需全部资料，但因中营公司相关工作人员操作的原因，银行仅批准贷款200000元，在两原告强烈要求下，中营公司向银行重新提出528000元的贷款申请，但至今未获银行审批同意，在中营公司积极协调下，两原告与被告于2018年4月23日进行了网签，该网答合同第三条约定银行不批准贷款申请或批准的贷款金额少于528000元的，由双方协商解决。鉴于被告单方面解约的行为违反相关协议规定，两原告不排除通过诉讼解决。原告为证明其陈述的事实，向本院提交原告外甥刘海根与中营房地产经纪吴桂霞微信聊天记录：其中，2018年4月20日微信聊天记录显示：[吴桂霞：“刘生，我刚刚问了按揭陈小姐，之前那份20万贷款合同已撤销了，今天刚叫人重新评估，因为要撤销了才能贷53万这份合同”……]，2018年4月25日微信聊天记录显示：[吴桂霞：“按揭员讲，你们想做等额本金会难通过，如果做不了，都是你们的问题，业主没时间等，10万元定金没得退。”……]，2018年4月26日微信聊天记录显示：[吴桂霞：“刘生，我刚刚了解了一下，按揭员讲关于网签合同打5万定金，这一项可以改回10万。但必须要贷款人亲自签名才可改。……不是按揭员粗心，因要换另一间银行贷款，5万元定金不需要银行凭证，10万则需要凭证，要做多个手续。网签的话。5万不需要凭证，10万则需要凭证，做多个手续，但都可以做，大家麻烦些。”……吴桂霞：“业主问你是否明天回来签按揭及网签，及带齐资料”。刘海根：“有劳吴小姐代我向业主范先生讲一下，我已经和按揭部的陈小姐沟通过具体的的事项，我明后实在回不来。真的抱歉！”]，2018年5月3日微信聊天记录显示：[吴桂霞：“我刚才与业主沟通，他不会再出来签网签，按原来的网签贷款，不然就找律师。”……刘海根：“买方张锡芬女士要求修改之前没有按照事实，在没有买卖双方在场协议的网签合同，尽快促成房产交易！”]，2018年5月19日微信聊天记录显示[吴桂霞：“从签合同至今已两个月，第一次按揭贷款是根据买家意愿将贷款金额调低到20万的，后来20万贷款获批，你们又提出过低，要求申请第二次贷款，但到今日买家张阿姨还未在第二次贷款的网签合同上签名，我们中介也多次上门告知你们这些情况，但陈先和张阿姨都不理会，现在贷款资料不完备的情况下，我们无法为你们申请第二次贷款。业主方面多次提出你们买方拖延时间，不配合办理手续，上个礼拜要求你们备足首期余款62.8万，就可以马上办过户，否则不会再妥协和浪费时间。”]庭审期间，两原告陈述：1、我方第一次向银行申请贷款是30万元，因为第三人说我方年龄大申请50多万元可能批不下来，但是最后才批了20万元；2、4月23日与4月27日的合同除了定金条款不一致，其余条款一致，但被告不同意签4月27日这个合同；3、由于被告不同意签4月27日这个网签合同导致我方无法办理按揭手续；4、2018年5月16日是被告函件提出当天去办理过户手续，但由于贷款还没有签名，这个事情还没有解决，所以无法继续下去。被告陈述：1、我方在2018年4月23日协助两原告办理了第二次按揭贷款；2、原告要求改的不是定金条款，而是贷款情况不足后的处理方式，故我方不同意；3、我方约两原告于2018年5月16日去房管局办理过户手续，当天两原告也到场了，因为其没有备齐首期款，我方告诉其这样无法办理过户手续，故两原告说房屋和定金都不要了，就走了；4、涉案房屋已经在2018年10月过户给案外人。本院认为，原、被告及第三人于2018年3月6日签订的《房地产买卖居间合同》是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据本案查明事实及原、被告双方的陈述可知，两原告因为不满意第一次银行按揭贷款发放的金额而要求办理第二次按揭贷款手续，被告已配合两原告签署并提交第二次按揭贷款手续所需资料（包括于2018年4月23日签署的《存量房买卖合同》），但是由于2018年4月23日《存量房买卖合同》中定金金额仅记载5万元（事实上两原告已向被告支付10万元定金），故两原告要求第三人对此予以修改，但被告不同意再签署存量房买卖合同，导致原告无法继续办理银行按揭贷款手续。因此，本院认为涉案房屋买卖合同无法继续交易不可归责于原、被告双方，现由于被告已经将涉案房屋过户至他人名下，涉案房屋买卖合同实际已无法继续履行，因此，现两原告请求被告返还定金10万元，理据充分，本院予以支持。但两原告请求被告双倍返还定金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告范光何于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张锡芬、陈李宏返还定金100000元；二、驳回原告张锡芬、陈李宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由原告张锡芬、陈李宏负担1075元，由被告范光何负担1075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年七月十六日书记员  何晓蕾