江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初3070号 原告（反诉被告）：黄蕾，女，1981年6月15日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx,住南京市。 原告（反诉被告）：刘慧，女，1970年5月20日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 两原告共同委托诉讼代理人：朱晓峰，江苏熙典律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：戴小闯，江苏熙典律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：梁斌，男，1965年11月25日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx,住南京市。 委托诉讼代理人：李善战，江苏圣典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈佳贝，江苏圣典律师事务所实习律师。 黄蕾、刘慧与梁斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄蕾、刘慧的共同委托诉讼代理人朱晓峰、戴小闯，梁斌的委托诉讼代理人李善战、陈佳贝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 黄蕾、刘慧向本院提出诉讼请求：1、判令梁斌退还预交的2020年2月26日至2020年5月7日的租金21413.79元；2、判令梁斌退还订约定金9000元；3、梁斌承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月24日黄蕾、刘慧向梁斌支付订约定金9000元，预约签订房屋租赁合同；2018年11月4日，双方正式签订房屋租赁合同，黄蕾、刘慧租赁梁斌位于南京市；合同签订后，黄蕾、刘慧依约支付了房租，梁斌依约交付了房屋；2020年1月，受新冠病毒疫情影响，为配合疫情管控，黄蕾、刘慧经营的服装店关门停业、损失惨重；其间，黄蕾、刘慧几次请求梁斌减免部分租金以共渡难关，均被拒绝；无奈，黄蕾、刘慧于2020年2月25日向梁斌发出解除案涉房屋租赁合同通知并自行清空案涉房屋，后要求梁斌退还预交租金及订约定金，其均不予理会,故诉至法院。 梁斌辩称：案涉租赁合同租赁期限为2018年11月4日至2021年11月4日，2020年2月至5月合同在有效期内，故该期间租金黄蕾、刘慧仍应支付；黄蕾、刘慧经营的服装生意，门店位于学校附近，客户群体主要是学生，春节期间正值放假，即使不受疫情影响，也不能确保正常营业收入；双方准备协商租金减免事宜时，黄蕾、刘慧坚持要解除合同，且在未经其同意情况下搬出案涉房屋，双方亦未履行交接手续，该行为给其造成较大损失，故不同意减免租金；合同未到期，双方亦未协商一致，且2020年5月起疫情减轻，案涉租赁合同的合同目的可以实现，故黄蕾、刘慧无权解除合同，应驳回黄蕾、刘慧的诉讼请求。黄蕾、刘慧存在违约行为，故黄蕾、刘慧应赔偿其损失，请求法院：1、判令黄蕾、刘慧支付案涉房屋的水电费80.7元、开锁费150元；2、黄蕾、刘慧支付违约金10800元；3、诉讼费用由黄蕾、刘慧承担。 黄蕾、刘慧针对梁斌的上述诉讼请求辩称，对水电费80.7元无异议，其告知梁斌解除租赁合同和结算水电费是没有关系的；对梁斌陈述的事实均不予认可。请求法院驳回梁斌的诉讼请求。 黄蕾、刘慧及梁斌均提交了个人房屋租赁合同、黄蕾与梁斌妻子张小翠的微信聊天记录，黄蕾、刘慧并提交收据、转账记录等证据，梁斌并提交了水电费结算记录等证据 本院经审理并结合上述证据认定事实如下： 2018年10月24日，梁斌向刘慧出具收条一份：今收到刘慧的定金9000元，备注（汉口路61号101店面）。 2018年11月4日，梁斌（出租方、甲方）与黄蕾、刘慧（承租方、乙方）签订个人房屋租赁合同书，约定：甲方将自有的位于南京市；租期36个月，自2018年11月4日起至2021年11月4日；房屋月租金9000元，每月月初支付全月租金，第三年租金涨5%；如遇拆迁等意外情况无法续租，按实租天数结算租金，与租户无关；拒转租、转让；在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；受不可抗力因素影响，甲方必须终止合同时，一般应提前一个 月书面通知乙方；乙方的经济损失甲方不予补偿；在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金等等。 2019年10月18日，黄蕾向梁斌妻子张小翠转账24000元，11月1日转账30000元。庭审中，双方认可租金已付至2020年5月3日。 庭审中，黄蕾提供其与梁斌妻子张小翠的微信聊天记录，2020年2月18日20：40，张：退房租，我是不可能退给你了，你走人，违约金我也不会给你了；……你问问我们这边所有人家包括那个复印店这边，中间那个做房产的，他一下子付了几年房租，他就做几个月，他不就亏了吗?亏了还不如就关着了，他现在在招租；所以没办法，我跟你讲，做生意就这么回事。2月25日21：14，黄：翠翠姐，因为疫情的原因加上前期和你沟通减免房租事宜，你也不同意减免，经慎重考虑我们还是决定即日起解除租赁合同，我们将在本月27日前迁出并腾空该商铺，也请你按照我们之间的合同约定退还房租和押金，谢谢。其并发送房屋腾空照片及水、电读数照片，黄：今天已经把店铺所有东西都搬出清空，水电表度数也一并附上；张：我不明白你说的意思，你说退就退，那我的损失呢。 梁斌提供其妻子张小翠与黄蕾的微信聊天记录，2020年5月7日，黄：已经跟法院说明过钥匙早就在迁出时放在门下，你现在才来找，找到与否也与我们无关。 2020年5月7日，梁斌妻子张小翠报警,处警经过及结果载明：汉口路61号101室门面房，自己是房主，房子出租后房客不给房租，自己去法院起诉，法院让自己收回房子，现在求助开锁，代为通知开锁公司，告知报警人和开锁公司有异常情况及时报警等等。 另，庭审中，双方认可9000元定金已转为房屋押金。梁斌并认为，就违约金10800元，扣除押金9000元，应再支付1800元。 本院认为，合法的房屋租赁合同关系应受法律保护。本案中，梁斌与黄蕾、刘慧签订的个人房屋租赁合同书，系各方真实意思表示，合法有效。 合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。案涉个人房屋租赁合同书约定，在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。虽然因新冠病毒造成的疫情影响，第三产业首当其冲，特别是2020年2、3、4三个月，经营几近陷入停顿，但黄蕾、刘慧承租房屋系用于经营服装销售，随着5月份疫情影响减轻，其经营亦会趋于正常，故其房屋租赁合同的合同目的并不必然因受影响不能实现。故在双方未能协商一致情形下，黄蕾、刘慧无权解除合同。现其已搬出租赁房屋，案涉合同无法继续履行，黄蕾、刘慧应承担相应违约责任。故梁斌主张黄蕾、刘慧给付违约金10800元（扣除押金9000元，应再支付1800元），于法有据，本院予以支持。房屋交还时，双方应履行清点物品、结算相应费用等手续，黄蕾、刘慧提交的证据不能证明何时交付给梁斌房屋钥匙，双方未履行相应交接手续，不能视为案涉房屋已于2020年2月交还。故2020年2月26日至2020年5月3日的租金，黄蕾、刘慧应予支付（依9000元/月标准，该期间租金应为20400元）。但因受疫情影响因素，依据公平原则，本院酌定上述期间租金20400元中的10200元应予以免收。梁斌主张的水电费80.7元、开锁费150元，本院予以认可，黄蕾、刘慧应予负担。 综上，各项费用相抵后，梁斌应退还黄蕾、刘慧租金8169.3元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、       梁斌于本判决生效之日起五日内退还黄蕾、刘慧租金8169.3元； 二、驳回黄蕾、刘慧的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费560元，减半收取280元，由黄蕾、刘慧共同负担196元，由梁斌负担84元。反诉案件受理费40元，由黄蕾、刘慧共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 苗     军 二〇二〇年七月二十七日 书记员 赵晨