山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终2321号 上诉人(原审被告)：滨州舜泰置业有限公司，住所地：滨州市滨城区北镇街道办事处渤海三路****楼。 法定代表人：赵希花，总经理。 委托诉讼代理人：安磊，山东民颂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：代奎德，男，1982年4月1日出生，汉族，住滨州市。 被上诉人（原审原告）：张立霞，女，1982年9月6日出生，汉族，住滨州市滨城区。 以上两上诉人委托诉讼代理人：孙树曼，山东雍徽律师事务所律师。 原审第三人：王伦，男，1985年11月18日出生，汉族，住山东省阳信县。 原审第三人：王永建，男，1981年12月29日出生，汉族，住滨州市。 原审第三人：胡相静，女，1981年6月5日出生，汉族，住滨州市。 上诉人滨州舜泰置业有限公司（以下简称舜泰公司）因与被上诉人代奎德、张立霞，原审第三人王伦、王永建、胡相静排除妨害纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人舜泰公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。理由如下：1.本案所涉及的《商品房抵房协议》并未成立生效。本案协议中王伦的签名并非其亲笔签名，其事后也不主张任何权利，拒绝追认，该协议并未成立生效。在协议未成立生效的情况下，被上诉人取得涉案房屋没有任何依据。2.涉案项目系上诉人与滨城区供销社合作开发的棚户区改造项目，时至今日除具有土地使用权证外没有任何审批手续，更没有竣工验收，不具备房屋交付的条件。且商品房抵房协议第八条明确约定交房时签订房屋交接单，但一审中被上诉人没有提供交接单。3.一审法院认定2014年1月前，王永建与赵宏涛（时任舜泰公司法定代表人）之间存在欠款借用交易，认定该事实证据不足。赵宏涛在2014年1月并不是上诉人公司的法定代表人，商品房抵房协议也没有明确记载王永建与赵宏涛存在借款及借款金额的详细信息，一审中被上诉人及第三人也均没有证据证实借款事实。4.王永建与被上诉人之间的商品房转让行为系虚假行为。商品房抵房协议系王伦名义所签，王永建没有权限出售涉案房屋，在此情况下正常的购房人是不会签订商品房转让协议，购买未交付有争议的房产。从被上诉人一审出示的支付房款的银行转账记录来看，支付十五万元的用途是还款，也就是该笔款项并不是支付房款，而是被上诉人向王永建偿还借款。商品房抵房协议中明确约定，不得二次抵账或销售，因此可以认定王永建与被上诉人之间是虚假转让行为。5.本案系民间借贷泛滥时，赵宏涛、王永建与被上诉人串通损害上诉人利益的行为，此行为不应得到保护。如法院驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人可向王永建要求返还已支付的房款，王永建可向赵宏涛追索借款，但按照一审判决结果，上诉人没有任何救济途径获得售房款，一审判决结果不合理。 被上诉人代奎德、张立霞辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与第三人王永建签订的以房抵债协议系双方真实意思表示，真实有效，后第三人王永建将该协议中设定的权利义务概括转让给了被上诉人，并经过上诉人许可确认，随后上诉人也履行了上述协议中设定的义务，向被上诉人交付了房屋，收取了各项开口费用，以及装修保证金等，被上诉人对涉案房屋及储藏室取得了实际占用、使用、控制的权利，该权利任何单位和个人不得干涉，而上诉人单方更换涉案房屋门锁的行为构成侵权，应依法向被上诉人承担侵权责任。因此上诉人的上诉请求不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人王永建、王伦述称，驳回上诉，维持原判。 原审第三人胡相静未作陈述。 代奎德、张立霞向一审法院起诉请求：1.判决被告舜泰公司停止侵权、排除妨害；2.被告舜泰公司赔偿原告代奎德、张立霞经济损失20000元；3.案件诉讼费用由被告舜泰公司负担。 一审法院认定事实：2014年1月之前，王永建与舜泰公司赵宏涛（时任舜泰公司法定代表人）之间存在钱款借用交易。2014年1月28日，赵宏涛（甲方）与王永建（乙方）及滨州舜泰置业有限公司（丙方）签订商品房抵房协议，约定舜泰公司以其开发建设的位于滨州市滨城区××路××公寓小区××号楼××单元××室××号××房抵顶赵宏涛拖欠王永建的债务。合同同时约定，丙方在2015年5月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将滨州市质检站验收合格的房子交与乙方使用；因乙方所购抵房产不存在规划设计变更问题，如有变更书面通知乙方；房产达到交付使用条件后，丙方书面通知乙方办理交付手续，双方签订房屋交接单，由于乙方的原因未能按期交付的，乙方逾期不超过10天的，应向丙方支付总房款的1%作为看管费，逾期超过10天的，丙方有权重新出售该房屋；房产证由丙方根据政府规定办理，相关费用由乙方承担；办理交房时，乙方必须按丙方指定的物业公司签订物业管理协议，交纳物业管理费用等。赵宏涛、滨州舜泰置业有限公司分别在签字栏甲方和丙方项下签名、签章，王永建在签字栏乙方项下签署了其弟弟王伦的名字。 2014年4月14日，王永建和妻子胡相静与张立霞、代奎德签订房屋买卖协议，约定王永建将其依合同受让即将取得的位于滨州市滨城区××路××公寓××号楼××室××号××室转让给张立霞、代奎德。合同约定，转让价款为237000元，首付150000元，剩余房款在房屋办理完贷款后一次性付清等。协议签订当日，张立霞、代奎德向王永建、胡相静支付首付款150000元。随后张立霞、代奎德几次向王永建、胡相静支付房屋转让价款，至2018年9月3日，张立霞、代奎德将全部转让价款付清。 在王永建、胡相静与张立霞、代奎霞签订转让协议后，王永建便协助张立霞到舜泰公司办理原先签署商品房抵房协议的变更手续。应王永建要求，舜泰公司同意王永建转让原商品房抵房协议的相关权利，并且舜泰公司许可在原协议上增加签署张立霞的名字，并在张立霞增加的签名处加盖舜泰公司的印章。 2017年12月26日，舜泰公司向张立霞、代奎德交付房屋，并在交付时确定所交付房屋的最终序号为爱情公寓小区1号楼1单元201室（1楼）及附属1-15号储藏室，面积分别为77.26平方米、8.83平方米。舜泰公司与张立霞将最终确认交付的房屋信息变更标注在原商品房抵房协议当中。张立霞、代奎德接受舜泰公司交付的房屋储藏室钥匙的同时向舜泰公司交纳了燃气开口费、暖气开口费、有线电视开口费等费用，之后取得并实际占有房屋。次日张立霞、代奎德向物业公司交纳了装修保证金、装修垃圾清理费等费用。2018年10月14日，张立霞、代奎德持钥匙无法打开房门，经询问了解得知系舜泰公司更换了其房屋钥匙，随后与舜泰公司交涉未果，当日，张立霞、代奎德向公安机关报警处理。现涉案房屋更换后的门锁钥匙由舜泰公司持有。 一审法院认为，舜泰公司与赵宏涛、王永建签署协议处分其开发建设的房屋，之后，王永建与张立霞、代奎德签署协议转让自己与舜泰公司签署协议约定的合同权利，此行为经舜泰公司许可确认，由此，原商品房抵房协议发生变更、转让或权利义务概括转让，使得舜泰公司与张立霞、代奎德之间设立合同关系。舜泰公司履行合同或协议设定的义务，向张立霞、代奎德交付涉案房屋钥匙，转移对房屋的实际占有的权利，张立霞、代奎德因而取得对房屋的占有控制。张立霞、代奎德通过订立履行合同而取得对房屋、储藏室等不动产的占有权和控制权应当受到法律保护。包括舜泰公司在内的自然人、法人或其他组织不得干涉张立霞、代奎德对不动产的占有控制。舜泰公司单方更换涉案房屋的门锁，妨害张立霞、代奎德对房屋的占用控制，构成侵权，依法应当承担侵权责任。舜泰公司提出商品房抵房协议对其显失公平、行为人赵宏涛越权代理、本公司利益无法保障等项抗辩，一审法院审查认为，舜泰公司已经自愿履行了商品房抵房协议的主要义务，在已经将商品房交付给张立霞、代奎德的情况下，其再无权干涉或妨害对方占有使用房屋。如舜泰公司认为商品房抵房协议存在显失公平、缔约人越权代理、缔约行为损害公司利益等情形，可另行提起有关确认合同无效、合同撤销或合同解除之诉，进而达到使相对方返还房屋之目的。但在上述救济之诉发起和法律文书生效之前，舜泰公司无权以自己的行为干涉妨害合法占有人行使相关物权权利。第三人王永建未经授权以王伦的名义订立合同协议，并且事后名义被代理人王伦拒绝追认，行为人王永建应当承担此民事法律行为的后果，即商品房抵房协议只约束实际缔约行为人王永建，而对名义被代理人王伦不发生法律效力。原告张立霞、代奎德未就其主张受到损失的事实提供证据，所主张内容不成立，依法不予确认，对应提出的赔偿损失的诉讼请求，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定判决：一、被告滨州舜泰置业有限公司停止并排除其对原告代奎德、张立霞就位于滨州市滨城区××路××公寓小区××号楼××单元××室××号××室等不动产进行占有、使用行为的妨害；二、驳回原告代奎德、张立霞的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告滨州舜泰置业有限公司负担。 二审中，上诉人舜泰公司提交公司企业变更工商登记一份，拟证明：2012年12月10日赵宏涛已不再是上诉人的股东及法定代表人，一审中对于该事实认定错误。经质证，两被上诉人对该证据真实性无异议，但认为一审判决只是认定第三人王永建与赵宏涛及上诉人的债务是发生在2014年1月之前，那时赵宏涛系法定代表人，而且这属于上诉人企业内部变更，被上诉人一直认为赵宏涛系上诉人方的法定代表人。王永建、王伦对该证据真实性无异议。本院认为，原审第三人胡相静未到庭视为对其质证权利的放弃，上诉人舜泰公司提交的该份证据，内容真实、来源合法，本院予以确认。 二审查明：赵宏涛自2012年6月26日至2012年12月10日为上诉人舜泰公司法定代表人及股东。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，上诉人舜泰公司在其与赵宏涛、原审第三人王永建签订的涉案商品房抵房协议中以及在王永建将涉案商品房转让给两被上诉人后，在该协议上增加的张立霞签名处加盖印章的行为，能够证实上诉人对涉案商品房抵房协议的效力进行了确认。两被上诉人支付了购房款，2017年12月26日，上诉人舜泰公司与张立霞在涉案商品房抵房协议中将确认交付的房屋信息进行了变更标注，两被上诉人向舜泰公司交纳了燃气开口费、暖气开口费、有线电视开口费等费用，即取得了房屋的占有权和控制权。上诉人将涉案房屋换锁，侵害了两被上诉人的合法权利，两被上诉人有权要求上诉人对其占有和控制的房屋排除妨害、恢复原状，本院依法予以支持。 综上所述，上诉人舜泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人滨州舜泰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 景晨光 审 判 员 邵佳宁 审 判 员 张 雷 二〇二〇年七月十三日 法官助理 宋蕾蕾 书 记 员 韩昊宇