北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初28950号原告(反诉被告)：北京春海合新型建筑材料厂，住所地北京市顺义区牛板路南侧赵全营段**。投资人：石某，厂长。委托诉讼代理人：高殿民，北京市普贤律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京礼智信投融资咨询有限公司，住，住所地北京市丰台区角门**枫竹苑****楼**/div>法定代表人：张大顺，经理。委托诉讼代理人：杨大成，北京济和律师事务所律师。原告（反诉被告）北京春海合新型建筑材料厂（以下简称春海合材料厂）与被告（反诉原告）北京礼智信投融资咨询有限公司（以下简称礼智信投公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人高殿民，被告（反诉原告）委托诉讼代理人杨大成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春海合材料厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还收取的服务费人民币20万元，并自2018年2月13日起按银行同期贷款利率支付利息直至付清为止；2.赔偿原告损失57747元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系石某投资的个人独资企业，在注册地顺义区牛板路南侧赵全营段110号（原赵全营粮库）有租赁使用的场地院落及自建房屋设施。2018年1月被告工作人员杨某找到原告投资人称案外人杨某2要租赁该处院落房屋，原告如实介绍了院落房屋情况，三方查看场地无疑。被告工作人员杨某与原告投资人达成口头协议，约定被告为原告提供居间服务，促成租赁成功，服务费按首年实收租金的10%计算。2018年1月24日，在被告工作人员杨某主持下，原告投资人与案外人杨某2签署了《定金协议》，被告提供了协议文本并作为见证方盖章确认。2018年2月13日，杨某收取了原告服务费20万元，并出具收据。2018年3月23日，被告拟定《项目合作协议》，约原告投资人和杨某2到顺义区马坡镇西丰乐村签订了该协议。2018年6月，案外人杨某2向顺义区人民法院起诉，请求确认《项目合作协议》无效，返还定金及租赁费。经顺义区人民法院审理，于2018年9月14日判决：“确认《项目合作协议》无效，春海合返还定金30万元，租金60万元，承担案件受理费57747元。”判决后各方均未上诉，春海合已履行判决。原告认为被告作为居间服务者，从事居间服务应当审查并保证服务项目的合法有效，但其没有适当履行义务，造成其所服务的项目合同数月后被人民法院确认无效，属于根本违约，故被告应返还收取的服务费，由此给原告造成的诉讼费损失应当赔偿。为维护原告的合法权益，根据《民诉法》第一百一十九条规定，提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告礼智信投公司辩称，我不同意原告的诉讼请求，双方于2017年12月签订《委托协议》，石某委托我公司对其享有的12000平米厂房出租，协议约定：委托方即原告提供信息不实，所有后果由原告承担。租赁合同无效是因其出租的房屋无任何手续，是违法建筑。顺义法院相关案件审理时，原告出具证据证明其与杨某2的合同有效，故收取诉讼费用5万多元，我认为是原告过错，与我方无关。原告的诉讼请求，法院应予驳回。礼智信投公司向本院提出反诉请求：1.判令原告给付拖欠的佣金报酬84700元；2.判令原告给付2018年3月24日起至实际付清84700元之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金。礼智信投公司称双方签订协议约定反诉被告应按照10%支付代理费，因其签订的租赁合同中第一年租金280万余元，现其拖欠费用84700元，故就此提出反诉。针对礼智信投公司的反诉，春海合材料厂辩称，不同意礼智信投公司的反诉请求，我方认为其陈述事实与实际情况不符。本案双方提供证据及居间服务惯例来看，反诉方提供居间服务应满足合法性，具有高度审查义务。礼智信投公司向我公司提出涉案房屋没有手续的情况下，其应终止。礼智信投公司为促成交易，收取高额服务费，以不是租赁的方式促成双方交易，我认为其有明显过错。我公司实际只收到租金30万元，按照双方协议约定，礼智信投公司已收取10%的服务费，再主张，没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：春海合材料厂系个人独资企业，投资人为石某。春海合材料厂在其租赁的位于北京市顺义区赵全营乡府前街牛板路南侧证号为顺－赵全营乡国用（证）字第005号国有土地使用证登记的土地范围内自行建设了三座大型库房及其他房屋，春海合材料厂在网上发布欲将上述库房及其他房屋出租的信息，礼智信投公司的业务员杨某联系石某表示可以提供订立合同的媒介服务。2017年12月，春海合材料厂委托礼智信投公司就上述房屋为其寻找承租人并促成交易。礼智信投公司提交一份委托方（出租出售方）（甲方）为石某、服务提供方（乙方）为礼智信投公司的《委托协议书》，该协议约定：一、甲方欲出租位于北京市顺义区赵全营镇赵全营粮库的房屋厂房12000平米。二、委托事项：甲方委托乙方寻找同意租赁或购买甲方欲出租或出售房屋的客户，并促成交易。三、经乙方介绍的客户，如未能成交，乙方不收取报酬（佣金）。四、最终价格和面积以甲方与客户方签署的合同为准，并作为佣金支付的标准。…六、甲方在与乙方介绍的客户成交之日按以下规定向乙方一次性支付佣金：（1）出租房屋的，甲方需向乙方一次性支付租赁房屋的一年总租金的10%作为佣金。…八、甲方保证所委托之房屋（物业）为合法房屋（物业），若因该房屋（物业）出租/出售的合法性问题导致本协议无效、被撤销或无法继续履行，甲方应按本协议约定的佣金标准给予乙方赔偿；因此导致的乙方其他经济损失，甲方应一并予以赔偿。若甲方非系委托房屋（物业）的产权人或者最终租赁/买卖关系非甲方签署，本协议书约定之权利义务仍对甲方具有约束力。本条款独立于本协议书，即便本协议无效或被撤销，本条款依旧对甲、乙双方具有约束力。………石某于合同下方“甲方”处签字，礼智信投公司的业务员杨某于“乙方”处签字，双方未填写签订具体时间。后杨某为石某联系到欲承租房屋的杨某2，并促成杨某2与石某于2018年1月24日签订《定金协议》，同年3月23日春海合材料厂（甲方）与杨某2（乙方）签订《项目合作协议》，约定春海合材料厂以项目合作的形式将上述12000平方米库房出租给杨某2，并每年递增获得相应收益。后杨某2与春海合材料厂因租赁事宜发生争议并诉至北京市顺义区人民法院，顺义区法院于2018年9月14日作出（2018）京0113民初18456号民事判决书，认定春海合材料厂与杨某2之间为租赁合同关系，因春海合材料厂出租的房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设，故确认双方所签协议无效判决春海合材料厂返还房屋定金及租金共计90万元，并承担诉讼费57747元。庭审中，礼智信投公司对杨某系其员工予以认可，并认可杨某于《委托协议》上签字所对其产生的合同约束力。春海合材料厂称曾向礼智信投公司出示土地使用权证，认为礼智信投公司应对合同效力具有审查义务，且《项目合作协议》系在杨某主持下起草签署，目的意在规避房屋不具备合法审批手续，故主张现服务的项目合同被确认无效，属于根本违约，应当返还服务费并赔偿损失。礼智信投公司认可《定金协议》是在杨某的主持下起草，不认可《项目合作协议》系其主持签署，但《项目合作协议》的补充条款处有杨某执笔手写的3条补充条款内容。本院认为，春海合材料厂委托礼智信投公司为其促成租赁交易，并签订《委托协议书》，石某作为春海合材料厂的投资人签字确认，礼智信投公司对于其员工杨某在该协议上签字效力予以认可，上述合同依法成立有效，春海合材料厂与礼智信投公司之间形成居间合同关系。根据现已查明的事实，礼智信投公司作为专业居间服务从业者，应当具备签订租赁合同的基本相关法律知识，应当对春海合材料厂的涉讼房屋的合法性进行审查，春海合材料厂称已向其披露涉讼房屋不具备审批规划手续的信息，礼智信投公司不予认可，并否认春海合材料厂与杨某2签订的《项目合作协议》系由其拟定主持签署，认可《定金协议》系由其拟定主持签署，但《项目合作协议》中亦有礼智信投公司的业务员杨某手写的三条补充条款内容，从以上可以看出《项目合作协议》应系礼智信投公司拟定并在其主持下签署。另，从《定金协议》内容可明显看出，春海合材料厂与杨某2之间欲达成租赁合同交易，但双方在之后并未签订租赁合同，而签订了名为项目合作、实为租赁合同的协议，可以推定此协议的签订目的系欲规避出租不具备合法审批手续涉讼房屋可能引发的法律后果，结合春海合材料厂的诉称，可以认定礼智信投公司在促成交易时对于涉讼房屋不具备合法审批手续是明知的。从居间合同成立的要件角度而言，居间人促成合同成立，必须同时满足两个条件：一是合同的成立与居间人的活动有因果关系，二是居间人介绍签订的合同应当是依法成立的有效合同。现委托人春海合材料厂与第三人杨某2之间的合同被确认无效，合同目的无法实现，礼智信投公司未履行合同生效的义务，此时礼智信投公司主张报酬权没有基础，且合同未生效，要求给付报酬明显违反公平原则。礼智信投公司辩称《委托协议》第八条的约定“甲方保证所委托之房屋为合法房屋。因该房屋出租的合法性问题导致本协议无效，被撤销或无法继续履行，甲方应按本协议约定的佣金标准给予乙方赔偿”，该条款系由礼智信投公司提供的《委托协议》中的格式条款，该条款内容显失公平，亦不符合相关法律规定，应当排除适用，对于礼智信投公司的辩称意见，本院不予采信。春海合材料厂要求礼智信投公司支付利息及赔偿损失一节，由于其对于合同无效后果亦具有过错，故对该项请求本院不予支持。对于礼智信投公司的反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、北京礼智信投融资咨询有限公司于本判决生效后七日内返还北京春海合新型建筑材料厂服务费20万元整。二、驳回北京春海合新型建筑材料厂的其他诉讼请求。三、驳回北京礼智信投融资咨询有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2583元，反诉案件受理959元，均由北京礼智信投融资咨询有限公司负担（本诉案件受理费于本判决生效后七日内交纳，反诉案件受理费已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张立楠人民陪审员  薛淑菊人民陪审员  金国栋二〇二〇年七月二十九日书 记 员  王 玉