浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初1079号 原告：徐国红，男，1970年10月4日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：吴岳，浙江浙民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈利青，浙江五磊律师事务所律师。 被告：劳永强，男，1968年1月4日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：黄抚波，男，1978年1月31日出生，汉族，住慈溪市。 原告徐国红与被告劳永强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序于2020年3月24日公开开庭进行了审理。后本院依法裁定将本案转为普通程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告徐国红及其委托代理人吴岳、陈利青到庭参加了两次庭审活动。被告劳永强及其委托诉讼代理人黄抚波到庭参加了第二次庭审活动。案件审理过程中，本院根据原告徐国红的申请，依法对被告劳永强可领取的房屋拆迁补偿款采取财产保全措施。本案现已审理终结。 原告徐国红向本院提起诉讼请求：1.确认原、被告于2004年5月17日签订的《拆迁安置国有住宅土地使用权转让协议》有效；2.在慈溪市房屋征收中心的被告名下位于慈溪市古塘街道和平小区2幢2号（原慈溪市××村××-4）房屋一间拆迁补偿款1967466元归原告所有；3.本案案件受理费、财产保全费由被告负担。事实和理由：原、被告签订《拆迁安置国有住宅土地使用权转让协议》，约定：被告将自己取得的坐落于慈溪市××村××-4一间（现位于慈溪市××街道××小区××幢××号××拆迁安置房转让给原告，房屋转让款为195000元，双方向村、镇、市办妥审批手续后由原告出资建造房屋，房屋建成后以被告名义办理权证等等。合同签订后，原告向被告交付购房款190000元。此后，原告在上述协议所涉不动产原址出资建造了一间三层楼房，并支付了建房所需的各项费用。原告在其建造房屋内居住至今。该房屋因被征收，可获取征收款1967466元。现双方对拆迁补偿款归属发生争议。原告认为，双方签订的房屋转让协议有效，涉案房屋由原告建造；房屋的不动产权属可变更登记至原告名下，房屋被征收的补偿款应归原告所有。另外，合同约定的违约金为每间房屋195000元价款的20倍，即3900000元，高于拆迁补偿款，原告按照拆迁补偿款作为违约金要求被告赔偿，合情合理。 被告答辩称：一、原、被告双方房屋买卖事宜属实。二、关于原告诉请的拆迁补偿款，应按照2018年2月9日达成的人民调解协议书的内容履行，即其中的520000元归被告所有，余款由原告享有。在调解过程中，原告、原告妻子冯利萍参与其中，形成的调解协议经原告同意，由原告妻子冯利萍签字确认，协议应属有效，若原告不认可调解协议，被告亦对房屋买卖协议反悔。 本院经审理认定事实如下：2004年5月17日，原告妻子冯利萍以原告徐国红的名义与被告劳永强及案外人孙瑞乾，签订《拆迁安置国有住宅土地使用权转让协议》一份，约定：被告劳永强将拆迁安置的坐落于慈溪市××村××第4间住宅国有土地使用权转让给原告徐国红，案外人孙瑞乾拆迁安置的坐落于慈溪市××村××第5间住宅国有土地使用权转让给原告；原告支付被告及案外人孙瑞乾转让款为每间195000元；由被告及案外人孙瑞乾向村、镇、市办妥审批手续，批准后由原告出资建造受让的二间三楼Ａ-5第4、5间；房屋建成后，以被告及案外人孙瑞乾的名义办妥土地使用权证及房屋产权证；权证办好后，原告和被告及案外人孙瑞乾办理房屋买卖合同，所签合同仅为办理过户所需，原告不再支付任何费用，办理权证及转户手续由原告负担；每间195000元的转让款支付方式为村镇审批所需费用由原告负担、每间55000元以被告及案外人孙瑞乾的名义向村、镇支付、作为第一期转让款，办妥审批手续后支付每间45000元的费用，房屋建成后支付每间50000元的费用，被告及案外人孙瑞乾协助原告办妥银行抵押手续后，原告获得银行贷款次日支付每间45000元；被告及案外人孙瑞乾在任何一个阶段违约，应支付原告已支付费用及价款总额的十倍作为违约金，被告及案外人孙瑞乾不协助办理土地使用权、房屋所有权转让手续的，支付原告违约金为土地转让款195000元每间的20倍等等。该份房屋转让协议由劳永强、孙瑞乾、龚春分作为出售方签字，原告徐国红作为受让方由其妻子冯利萍签上徐国红名字，案外人黄金荣作为见证人签字。原告认可其妻子以其名义签署的上述房屋转让协议的效力。该份房屋转让协议签订后，原告陆续向被告支付购房款共计190000元。2003年3月，原告以被告劳永强的名义就上述房屋转让协议上的位于慈溪市××村××第4间地块进行建房审批，并获取慈溪市私人建住宅和用地申请审批表一份。该建房审批表上注明申请人为被告劳永强，土地使用权限来源为拆迁安置地块、申请建房和用地理由为住房困难户，慈溪市太屺村民委员会于2003年3月20日在审批表上盖章确认村民代表大会同意在上述地块建房、慈溪市浒山街道建设办公室于2003年3月25日在审批表上盖章确认根据村镇规划同意在上述地块建房，该审批表上陆续加盖有慈溪市浒山街道办事处、慈溪市国土资源局、慈溪市人民政府印章。2003年3月31日，被告劳永强就上述地块获得建设用地规划许可证，并于2004年5月17日获得建设工程规划许可证。原告在上述地块上建房，并承担建房费用及所需税费。2018年2月9日，在慈溪市××街道××村人民调解委员会组织下，原告、原告妻子冯利萍、被告劳永强就上述地块上房屋被拆迁后的政府补偿权益分配事宜进行协商，以原告妻子冯利萍为乙方、被告劳永强为甲方达成以下意见：冯利萍同意劳永强签订拆迁协议，被拆迁房屋性质参照国有土地政策，劳永强同意一间房屋的政策按国有土地的方式办理拆迁手续，冯利萍同意补偿劳永强520000元，余款归冯利萍所有等等。该协议签订时，原告徐国红也在现场。另，涉案房屋已于2020年1月拆除。 以上事实由原告提供的《拆迁安置国有住宅土地使用权转让协议》一份、收条六份、慈溪市私人建住宅和用地申请审批表一份、收款收据及缴费凭证若干份、建设工程及建设规划许可证各一份、住宅房屋征收货币补偿协议一份，被告提供的《人民调解协议书》一份及当事人一致的陈述予以证明。 本院认为：当事人签订合同违反法律、行政法规的强制性规定的无效。农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，虽然双方签订的转让协议中注明被告出售的系国有住宅土地使用权，但土地使用权的性质应依法确定，在原告提供建房审批表等相关资料并未显示该处土地性质为“国有”；且在该土地上建筑房屋需经村民代表大会同意、村委会加盖印章后，由街道、市两级国土资源管理部门加盖印章。即该土地使用权符合村集体所有土地的处分需经村民集体决议的特征，系与被告劳永强所拥有的农村集体经济组织成员身份相关，而原告非该处房产所坐落的农村集体经济组织成员，故原、被告签订的土地使用权转让协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应为无效。同时，无效的民事法律行为，自始无效。本案中，无论涉案房产在被征收时的补偿标准如何选择适用，均不能使转让协议有效。原告请求确认双方于2004年5月17日签订的《拆迁安置国有住宅土地使用权转让协议》有效，于法无据，本院不予支持。 合同无效的，因该合同而取得的财产应当予以返还，或由当事人根据过错程度分担损失。本案中，原告请求享有被告与拆迁部门签订的补偿协议中的利益，是基于认为转让协议有效基础上的请求。经本院释明后，原告表示无论合同是否有效，其诉讼请求不变。原告是否可以获得拆迁利益或可获得多少，就本案而言，首先需考量原告妻子冯利萍与被告就拆迁补偿事宜达成的调解协议书是否对原告有拘束力。毕竟当事人对利益分配达成的一致意见，并不违反法律的效力性强制规定，当事人应当按照约定享有权利及履行义务。本院认为，该份调解协议书对原告具有拘束力。夫妻双方对夫妻共同财产享有平等处理权，夫妻一方非因日常生活所需对共同财产做出的重要决定，在他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。在本案的调解协议形成过程中，原告本人在场，在原告妻子签署调解协议书时、原告未提出异议，被告有理由相信系原告夫妻双方对拆迁款分配的共同决定，有权依据该份调解协议获益，现原告以其不同意调解协议的分配方案为由，要求全额享有拆迁补偿款，于法无据，本院不予支持。 本院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下： 驳回原告徐国红的诉讼请求。 本案案件受理费22570元、财产保全申请费5000元，由原告徐国红负担，已交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。 审 判 长  胡枫君 审 判 员  黄金锦 人民陪审员  施剑阳 二〇二〇年七月九日 代书 记员  黄玲佳 ??10? ??7?