湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0503民初864号原告：吴芳林，女，1958年5月16日出生，汉族，住邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：曾广苗，男，1957年1月26日出生，汉族，住址同上，系原告配偶。被告：何权，男，汉族，1978年10月14日出生，住邵阳市大祥区。原告吴芳林诉被告何权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾广苗到庭参加诉讼，被告何权经本院传票传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告吴芳林向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告支付原告门面租金5595.51元，（自2020年3月8日至2020年4月13日止，顺延照计，直至门面恢复原状，交给原告止，按每月租金4600元，即每天151.23元计算），开庭审理时，原告变更为13800元（自2020年3月8日至2020年6月7日止，顺延照计）；判令解除《商铺租赁合同》，恢复门面原状，开庭审理时，原告陈述了恢复原状的具体内容：1、与被告相邻的门面之间的门洞（含二楼夹层的门洞）要恢复好，从一楼到夹层的楼梯恢复好；2、门面后消防通道恢复好；3、拆除原告门面上方的被告招牌；4、恢复水表电表；5、拆除被告在门面内的装饰及恢复防盗门。事实与理由：原、被告双方于2013年10月22日补签订《商铺租赁合同》，原告将坐落在邵阳市由南到北四号门面租赁给被告做经营场地，起租日期是2013年9月8日，租期一年，合同规定每月租金3410元，续租租金每年按10%递增，租金是被告的妻子胡文清从银行转账至原告户头。2020年2月21日原告短信给被告妻子，要求付下半年的租金（合同规定提前二十天付下半年租金），被告妻子回短信，要原告发信息给被告，并告知被告电话号码。原告就给被告发短信：“何老板新年好，我是吴姨，请你打下半年房租，谢谢！”被告没有回信息，原告再给被告打电话，被告要求添加微信，然后原、被告在微信上聊天。聊天中，被告提出要免一个月租金，原告同意免半个月，但必须马上付款，后来被告又说因生意不好做，退门面，原告同意退门面，但必须依合同规定恢复好门面。原告老公于3月24日到门面具体查看、了解情况，然后给被告发短信，意思是要被告不退门面好好商谈一次，达到共赢目的。3月28日被告回复:“经各位股东商量，我们已经决定退门面了，明天你们就可以来收，明天下午三点吧，你看时间上面方便吗？”后来他又另约时间，于3月30日下午在门面会面，被告答应将门面恢复好，并说“只要哪里不满意，尽管提出来，恢复到你满意为止。”原告老公与被告约定4月1日交钥匙，并结算有关款项。可是，4月1日原告老公去门面，被告没按约定到，门面照样一点也没有恢复，更谈不上交钥匙。后来，原告老公多次发短信，请被告将门面恢复好，交给原告，以免造成经济损失，可被告以各种理由，不将原告的门面依合同规定恢复，使原告既收不到租金，又无法收回门面。被告何权未出庭，也未向本院提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原告身份证复印件；2，商铺租赁合同；3、房屋产权证明；4、微信聊天记录；5、银行往来交易明细。上述证据，本院认定真实合法，能够证明本案的事实，均予以采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月22日，原告吴芳林（甲方）与被告何权（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，合同约定的主要内容有：甲方将自己所有的坐落在邵阳市西湖路由南至北第四号门面出租给乙方使用，租期一年，自2013年9月8日至2014年9月7日，每月租金3410元，每6个月交纳一次租金，乙方应提前20天交纳下半年租金，不得拖欠，续租租金每年按10%递增；乙方向甲方交纳租金、水电等押金2000元，合同终止，乙方交清租金及水电、管理费等相关费用后，可退还押金；乙方拆除甲方防盗门需交纳保证金4000元，合同终止，乙方按甲方要求修复，此款即可退还，否则不予退还；经协商甲方同意乙方在由南至北第三间商铺与甲方商铺的间墙中门面和夹层各打开一扇门，租赁到期后，乙方负责恢复原样，费用由乙方负责；乙方在未经甲方同意的情况下将商铺的后面进行了改造，合同期满或乙方不能续租，乙方必须恢复原样，所有费用由乙方负责；本合同期满乙方经甲方同意后，在规定时间内交付租金，本合同自动延长一年，以此类推；乙方如无故拖欠租金，甲方有权向乙方加收滞纳金，每逾期一天，为所欠租金1%加收滞纳金，如拖欠租金20天，视为违约，甲方有权收回商铺，并不退还乙方押金。合同签订后，原告将商铺交给被告使用。合同到期后，双方自动进行了续租。从2018年9月8日开始，租金提高到每月4600元。被告于2019年8月18日向原告交纳了2019年9月8日至2020年3月7日的租金27600元。在原告向被告催收2020年3月8日后的租金时，双方产生了分歧，酌成此讼。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告吴芳林与被告何权签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，被告在租赁期届满后，继续使用原告的房屋，原租赁合同继续有效，租赁期可视为不定期。鉴于今年初的新冠疫情属于突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”情形，并且今年春节后一段时间，政府明令部分商铺不能开业经营，其中包括被告经营的美容美体行业，所以被告在与原告协商时要求减免疫情期间的部分租金，是符合法律规定的，原、被告没有就租金减免事宜达成一致意见，本院结合本案的实际情况，根据公平原则酌情减免一个月租金。但是今年3月开始，因疫情减轻，商铺逐渐恢复营业，被告继续租用原告房屋，在今年3月8日后未按合同交纳租金，原告可以依照合同法的有关规定解除合同。对于被告继续使用原告房屋，应当支付使用房屋期间的租金。解除合同后，被告应当依合同恢复房屋原状。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴芳林与被告何权签订的《商铺租赁合同》，限被告何权在本判决生效之日起五日内将租用原告的坐落在邵阳市西湖路由南至北第四号门面退还给原告吴芳林，并依照合同约定恢复原告房屋原状，即在由南至北第三间商铺与原告商铺的间墙中门面和夹层各打开的一扇门应由被告拆除，并恢复墙面，恢复商铺的后面消防通道，拆除原告房屋上方标牌，恢复原告房屋从一楼到夹层的楼梯，恢复原告门面防盗门；二、被告何权应支付原告吴芳林房屋租金13800元（自2020年3月8日至2020年6月7日止，顺延按月租金4600元照计到被告将房屋交付给原告止），根据不可抗力及公平原则，酌情减免被告一个月租金4600元，在被告按合同交付原告房屋时，原告应依合同退还被告押金2000元及保证金4000元，以上相抵消后，被告何权应支付原告吴芳林房屋租金3200元，此款在本判决生效后五日内支付；三、驳回原告吴芳林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费50元，由被告何权承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 刘莲二〇二〇年七月八日代书记员 陈路附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。