广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2342号原告（反诉被告）：广州市丰衣足食食品有限公司，住所地广州市白云区石门街鸦岗中路****。法定代表人：陈海霞，总经理。委托诉讼代理人：杨德明，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅思，广东国慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：凌绍强，男，1971年6月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：萧勇钧，男，1971年2月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：蔡伦声，男，1961年2月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，三被告共同委托诉讼代理人：蔡勇常，广东颖贵律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）广州市丰衣足食食品有限公司（以下简称丰衣足食公司）与被告（反诉原告，以下简称被告）凌绍强、萧勇钧、蔡伦声房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰衣足食公司的委托诉讼的代理人杨德明、刘雅思，被告凌绍强、萧勇钧、蔡伦声的共同委托诉讼代理人蔡勇常到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丰衣足食公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年4月18日签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告返还租赁保证金（押金）24000元；3.判令被告向原告赔偿各项经济损失502000元（包括装修费损失25万元，包装材料费损失15万元，搬迁费用3万元，窝工损失7.2万元）；4.本案诉讼费用由被告承担。后原告变更其第一项诉讼请求为：确认原、被告双方于2018年4月18日签订的《租赁合同》无效。事实与理由如下：三被告合伙经营广州市白云区鸦岗中路44号的商务大厦的租赁业务。2018年4月18日原告的法定代表人陈海霞与凌绍强签订《租赁合同》，约定被告将商务大楼的二层出租给原告使用，租赁期限为5年，自2018年6月1日至2023年5月31日，月租金为12000元。《租赁合同》对双方其他权利义务作了详细约定。《租赁合同》签订后，在被告的居间及协助下原告正常办理了公司营业执照等证照的变更登记手续，，经营地址转移登记至《租赁合同》项下的租赁地址原告于同年5月10日与广州志尚净化工程有限公司签订《工程合约》，由广州志尚净化工程有限公司负责装修原告承租的商务大楼**，原告为此支出装修费306935元。原告于2018年10月正式开始在案涉商务大楼二层开展生产经营活动，经营至2019年8月，被告称因雅岗村要统一升级改造，提出无条件终止租赁合同，要求原告限期搬迁，并威胁租赁场所将于2019年10月份停水停电，但对原告的各项经济损失不作处理，并从2019年9月起拒收原告租金。原告要求被告赔偿后才搬离，被告拒绝，双方就赔偿问题不能达成一致意见。后经双方多次协商，被告承诺从2019年9月至12月给原告免租期，催促原告尽快搬离，并多次要挟停水停电，导致原告近半年来无法和不敢正常生产，业务大受影响。原告因租赁场地投入的装修费用306935元以及提前印制的附有案涉商务大楼二层经营地址的15万元包装材料因被逼搬迁导致地址发生变更将无法正常使用，原告被逼搬迁将产生一笔搬迁费用。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告凌绍强、萧勇钧、蔡伦声共同辩称：一、原告认为三被告合伙经营商务大楼是错误的，本案的商务大楼是凌绍强向鸦岗村委承租地块后自行建设的，与被告萧勇钧、蔡伦声无关。凌绍强与萧勇钧、蔡伦声是朋友关系，而且萧勇钧、蔡伦声均是鸦岗村村民，凌绍强为了方便管理，便委托萧勇钧、蔡伦声代为管理商务大楼的收租以及水电管理。所以，萧勇钧、蔡伦声不是本案的适格被告，不承担本案的相关权利义务。二、2019年9月份，白云区以鸦岗村作为示范整改村，对鸦岗村的出租项目进行升级整改计划，打造新型厂区建设。被告与原告股东邓剑峰协商要求解除租赁关系，被告愿意按照合同约定退还原告押金以及免收两个月的租金作为补偿。邓剑峰一开始同意搬迁，并愿意接受补偿方案（不到一个月的时间，邓剑峰就找到新的厂址，并在10月8日完成新厂址的工商变更登记）。在邓剑峰表示愿意之后，被告向村经济社备案，列为同意搬迁名单。后来原告的法定代表人陈海霞突然表示反对，同时要求赔偿，双方因此难以协商。此后双方一致就租赁关系进行协商。2020年1月10日，被告向原告出示《催缴租金通知书》，要求原告继续履行合同并交纳之前没有支付的租金，被告欲以协商方式解除租赁关系的协商进程到此结束，租赁关系继续履行。三、被告方没有停水停电等行为，也并无存在威胁、要挟等行为。被告向原告发出《催缴租金通知书》后，原告没有做出任何表态，没有补交租金也没有说要解除合同，其在2月8日私自将厂里的东西全部搬走，被告是在收到原告搬离短信才得知。截至原告搬出时，水电仍正常提供，至原告自行关闭用电开关为止，水电费至今也没有结算。四、被告违约私自搬出涉案场地，违约方不是被告，被告不需要承担赔偿责任。原告的装修比较简单，也未提供证据证明包装材料损失，且被告在2019年9月提出希望协商解除租赁关系后，原告在2019年10月8日就已经办理了经营场所的变更登记，因此原告主张的包装材料损失不成立。被告凌绍强向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原告向我支付房屋占有使用费64965.52元（从2019年9月计算至2020年2月8日）及延期付款利息（利息以64965.52为本金，以银行同期贷款利率的四倍计算，从2020年2月9日计算)；2.请求法院判令反诉费用由原告承担。事实与理由如下：2018年4月18日，我与原告签订房屋租赁合同，约定由原告承租我的办公楼。2019年9月份，白云区鸦岗村作为示范整改示例，对鸦岗村的出租项目进行升级改造。我因此与原告协商，要求解除租赁关系。原告一开始同意，后来又不同意我提出的解除方案，双方一直无法继续协商，原告不愿意搬离也不接受补偿方案。2010年1月10日，我向原告发出《催缴租金通知书》，要求原告支付之前拖欠的租金并继续履行《租赁合同》，但原告也不同意。2020年2月8日，原告在没有任何告知的情况下，突然自行搬离办公楼，更没有进行钥匙的交接手续。我认为原告在没有任何协商下，擅自搬离，我有权要求支付合理的场地使用费用。针对凌绍强的反诉，丰衣足食公司辩称：不同意被告凌绍强的反诉请求。被告凌绍强主动要求原告自2019年9月开始不用支付租金，所以被告没有依据主张占有使用费。自从被告以停水停电威胁原告，原告一直不能正常使用涉案物业，因为被告逼迁，原告无法正常生产。原告从事食品生产，更换经营场地需要召回已经出售的食品，时间的不确定性导致原告无法正常经营涉案场地，导致原告的经营损失。相反，被告已经对涉案物业作出了相应的规划，并将涉案物业装修升级，其也能预计不会造成任何租金损失，按照合同法的公平原则，原告有权要求免除上述期间的使用费。另被告要求原告支付逾期支付利息没有事实和法律依据，双方交易习惯是被告先开具租金收据给原告，原告再付款，从2019年9月起被告明确告知原告不用交租金，所以原告无权主张逾期付款利息，而且要求四倍银行利息也不合理。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《租赁合同》、押金收据、催缴租金通知书、通话录音、银行流水记录、《工程合约》、工程报价表予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2018年4月18日，凌绍强（出租方，甲方）与陈海霞（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区鸦岗村鸦岗中路44号的商务大楼共七层半租赁于承租方使用，租赁期限为5年，即从2018年6月1日起至2023年5月31日止。租赁保证金（押金）24000元，乙方承租甲方位于石门街鸦岗村鸦岗中路44号商务大楼第2层（以下简称涉案物业），租金每月12000元，乙方应于每月5号或该日以前向甲方支付当月租金等等。本案审理过程中，陈海霞、丰衣足食公司陈述陈海霞系代表丰衣足食公司与凌绍强签署合同，故上述《租赁合同》的承租方为丰衣足食公司，丰衣足食公司对此无异议。上述合同签订后，丰衣足食公司的股东邓剑峰向凌绍强支付了押金24000元，凌绍强出具的押金收据上注明经手人为萧勇钧。凌绍强并将涉案物业交付给丰衣足食公司使用。丰衣足食公司向凌绍强支付租金至2019年8月31日。丰衣足食公司委托广州志尚净化工程有限公司对涉案物业进行了装修。2019年9月，凌绍强向丰衣足食公司提出，因鸦岗村的出租项目需要进行升级改造，故希望与丰衣足食公司提前解除租赁合同，凌绍强自2019年9月开始不再收取丰衣足食公司的租金，只收取水电费。此后双方一直就赔偿问题进行协商，但一直未能达成一致意见。2020年1月10日，凌绍强向陈海霞发出《催缴租金通知书》，催讨自2019年9月份开始的租金。2020年2月8日，丰衣足食公司从涉案物业中搬离。丰衣足食公司确认在其搬离涉案物业前，涉案物业并未停电。本案审理过程中，本院根据丰衣足食公司的申请，依法委托广东证诚价格评估有限公司对丰衣足食公司对涉案物业已形成附合的装饰装修于2020年2月8日的装修现值进行评估。广东证诚价格评估有限公司于2020年5月7日作出《评估报告书》，评估结论为在评估基准日2020年2月8日位于广州市白云区鸦岗村鸦岗中路44号的商务大楼第二层的房屋内已形成附合的装饰装修现时价值评估总额为209195元（其中双方有争议的项目评估金额为13959元）。根据上述《评估报告书》所附的《案涉商务大楼二层的装饰装修价格评估鉴定表》，双方有争议的项目为1.铲除卫生间面层，金额为1094元（60.80㎡×18元/㎡）；2.卫生间墙壁贴瓷砖4985元（60.80㎡×120元/㎡×68.33%）；3.安装日光灯具金额为2460元（40个×90元×68.33%）；4.办公区域天花抹灰4796元（233.95㎡×30元/㎡×68.33%）；5.办公室木门624元（4.35㎡×210元/㎡×68.33%）。丰衣足食公司预交鉴定费11000元。丰衣足食公司和凌绍强对上述《评估报告书》均无异议。对于《评估报告书》中双方有争议的项目，凌绍强主张有争议的项目属于基本设施的装修，是之前的租户已经完成的装修项目，且丰衣足食公司提交的装修报价表中也并未包含争议项目。丰衣足食公司则主张争议项目是其承租后根据其生产经营需要进行了重新装修，争议项目是当事人自己做的，所以没有列入装修公司的报价范围内。凌绍强陈述涉案物业所在的建筑系其向鸦岗村委承租地块后自行建设的，并未办理规划报建手续。涉案物业现已由村收回。本院认为：本案各方当事人对涉案《租赁合同》的承租方为丰衣足食公司并无异议，本院予以确认。对于《租赁合同》的出租方，因《租赁合同》已载明出租方为凌绍强，萧勇钧、蔡伦声均未在《租赁合同》上签名，故萧勇钧、蔡伦声并非涉案《租赁合同》的当事人，丰衣足食公司要求萧勇钧、蔡伦声承担责任的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。涉案物业所在的建筑未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，丰衣足食公司与凌绍强之间的《租赁合同》为无效合同，丰衣足食公司对此要求予以确认，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故丰衣足食公司要求凌绍强返还押金24000元的诉讼请求本院予以支持。对于丰衣足食公司要求凌绍强赔偿其损失502000元（包括装修费损失25万元，包装材料费损失15万元，搬迁费用3万元，窝工损失7.2万元）的诉讼请求。首先对于装饰装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，租赁合同无效时，对于形成附合的装饰装修物，应当由凌绍强与丰衣足食公司按照导致合同无效的过错分担现值损失。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，对涉案场地的状态应详细了解，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，凌绍强与丰衣足食公司均有过错，故对于因合同无效导致的损失，应当由双方各承担50%的责任。对于形成附合的装饰装修损失的金额，根据广东证诚价格评估有限公司对丰衣足食公司对涉案物业已形成附合的装饰装修于2020年2月8日的装修现值进行评估作出的《评估报告书》，在评估基准日2020年2月8日位于广州市白云区鸦岗村鸦岗中路44号的商务大楼第二层的房屋内已形成附合的装饰装修现值时价值评估总额为209195元，其中双方有争议的项目评估金额为13959元。对于争议项目是否由丰衣足食公司完成的问题，因双方争议项目主要是卫生间及办公室的装饰装修，属于涉案物业的基本设施，丰衣足食公司主张其对相关项目进行了翻新等，但其提交的装修公司的报价表中并未包含争议的项目，丰衣足食公司主张其自行完成了争议项目的装修但未提供证据予以证实，故丰衣足食公司对此应当承担举证不能的不利后果，故本院对丰衣足食公司主张争议项目由其完成的主张不予采信。因此丰衣足食公司的装饰装修损失金额为195236元，由丰衣足食公司和凌绍强各承担一半即97618元。故凌绍强应当赔偿丰衣足食公司装饰装修损失97618元。对于丰衣足食公司主张的包装材料费损失、搬迁费损失及窝工损失等均不属于合同无效的所导致的直接损失，故丰衣足食公司要求凌绍强赔偿上述损失本院不予支持。对于凌绍强主张的房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”鉴于丰衣足食公司实际使用涉案物业至2020年2月8日，故凌绍强要求丰衣足食公司参照双方约定的租金标准即12000元/月的标准支付2019年9月1日至2020年2月8日的房屋占有使用费诉讼请求本院予以支持，金额合计63310.34元（12000元/月×5月+12000元/月÷29天×8天）。对于房屋占有使用费的利息，因双方并未进行最终结算，凌绍强也未退还丰衣足食公司保证金及赔偿装饰装修损失，故本院对凌绍强主张的占用费利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认广州市丰衣足食食品有限公司与凌绍强之间于2018年4月18日签订的《租赁合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，凌绍强向广州市丰衣足食食品有限公司退还保证金24000元；三、在本判决生效之日起三日内，凌绍强向广州市丰衣足食食品有限公司赔偿装饰装修损失97618元；四、在本判决生效之日起三日内，广州市丰衣足食食品有限公司向凌绍强支付房屋占有使用费63310.34元；五、驳回广州市丰衣足食食品有限公司的其他诉讼请求；六、驳回凌绍强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4530元，由广州市丰衣足食食品有限公司负担3164元，凌绍强负担1366元；反诉受理费719元，由凌绍强负担28元，广州市丰衣足食食品有限公司负担691元。鉴定费11000元，由广州市丰衣足食食品有限公司负担5500元，凌绍强负担5500元（鉴定费已由广州市丰衣足食食品有限公司预交，凌绍强负担的鉴定费由其在履行本判决时迳付给广州市丰衣足食食品有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年七月十四日书记员  林嘉仪