陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕01民终4299号 上诉人（原审被告）：陶文文，男，1980年6月27日出生，汉族，住甘肃省合水县。 委托诉讼代理人：向波，陕西赢弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟峰，陕西赢弘律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈章乾，男，1988年10月31日出生，汉族，住陕西省西安市新城区。 第三人：西安曲江新区渊博房屋中介服务部，住所地：陕西省西安市曲江新区曲江**著中诚32栋1F202室。 经营者：杨振华，男，1989年12月8日出生，汉族，住陕西省西安市阎良区。 委托诉讼代理人：杨渊博，男，1995年11月19日出生，汉族，住西安市阎良区。 第三人：陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市高新区电子工业园电子五路北侧金泰假日花城**第********房。 法定代表人：杨帅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李季袁，男，汉族，1992年5月15日出生，该公司职员，住西安市莲湖区。 上诉人陶文文因与被上诉人陈章乾，第三人陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境公司）、西安曲江新区渊博房屋中介服务部（以下简称渊博服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初15149号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现本案已审理终结。 陶文文上诉请求：1、改判其按照中国人民银行同期贷款基准利率给付陈章乾违约金；2、本案诉讼费由陈章乾承担。事实和理由：1、一审法院按照《房屋买卖合同》总金额20%判决违约金属于认定违约金过高。本案中，陈章乾仅支付了43万元的购房款，且支付房款时间不长，陈章乾实际损失就是该笔资金被占用的损失，即便按照民间借贷的二分利息计算损失也远远少于双方约定的总购房款的20%即276000元，该违约金属于过分高于造成的损失，应当予以纠正。2、此次交易是合同更名交易，是将已经在房管局备案的陶文文与开发商备案的合同变更为陈章乾与开发商的合同，这一行为是偷税漏税行为，是双方串通损害国家利益的行为，所以合同无效，一审判决第一、二项也是错误的。按照合同约定，本案中合同解除后应该由渊博服务部退还中介费，所以陈章乾不存在中介费的损失。 陈章乾辩称，涉案合同签订为双方真实意思表示，应该受到法律支持与保护。按照解除合同时该房屋市场价格170万元计算，其利益损失约为30万元，其按照合同主张的276000元违约金可以补偿大部分损失。此外，由于陶文文单方面违约造成房屋无法交付，迫使其另外租房花费3万元整，并造成心理压力，也应计算在赔偿范围内。陶文文没有按照补充协议第三条的约定将所收取的42万元用于清偿开发商的滞纳金27万元，导致合同无法继续履行，构成违约。 渊博服务部陈述称，1、陶文文主张的违约金约定过高的问题，自签订合同至今，涉案房屋的差价部分远远大于违约金，故陶文文的主张没有事实依据；2、该房屋买卖合同约定的交易方式为更名或过户，但截至今日陶文文仍未将所欠开发商的滞纳金还清，无论是更名还是过户，都因为陶文文这一根本违约行为导致合同无法继续履行；3、依照合同约定，违约方应承担守约方的中介损失，陶文文一审中已经承认自己违约，并愿意承担中介费，只是对违约金的约定数额有异议。 新环境公司陈述意见与渊博服务部的陈述意见一致。 陈章乾向一审法院提出诉讼请求：1、确认其与陶文文签订的《商品房买卖合同》于2019年9月4日解除。2、判令陶文文向其返还已支付的购房款合计43万元。3、判令陶文文以购房款43万元为基数，按同期银行贷款利率，向其支付从2019年1月14日起至实际支付之日止的利息，暂计算至2019年9月6日止，为12210.21元。4、判令陶文文向其支付总房款20%的违约金276000元。5、判令陶文文向其返还已交中介费18000元。6、判令陶文文承担其因本案所支付的律师代理费40000元。7、本案诉讼费用保全费、鉴定费和房屋评估费由陶文文承担。 一审法院经审理查明，2019年1月2日，陈章乾就购买位于西安市曲江新区事宜向渊博服务部交纳诚意金5千元。2019年1月3日，陈章乾（买受方、乙方）、陶文文（出售房、甲方）、渊博服务部（居间方、丙方）就陶文文向陈章乾出售案涉房屋事宜签订《定金协议》。2019年1月4日，陈章乾（买受方、乙方）、陶文文（出售房、甲方）、渊博服务部（居间方、丙方）、新环境公司（管理方、丁方）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定双方的交易为合同更名，由丙方负责办理更名；或甲乙双方协议过户，甲方配合开发商办理房产证，在此期间不得变动房屋价格；案涉房屋总价为138万元，陈章乾以购房定金、购房款、交房尾款的形式付款，于2019年1月4日前向陶文文支付定金15万元，于2019年1月20日前支付购房款42万元，用于陶文文还清所欠开发商的首付款15万元及滞纳金27万元，在签变更手续当日支付购房款48万元，陈章乾签订新合同当天将剩余购房款33万元支付给陶文文。《房屋买卖合同》第三条约定，乙方向丙方支付居间费36500元。《房屋买卖合同》第七条约定，“甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费”。2019年1月3日，陈章乾向陶文文支付定金15万元。2019年1月4日，陈章乾向其支付居间费1.3万元。2019年1月14日，陈章乾向其支付购房款28万元。合同签订后至一审法庭辩论终结时，陶文文未完成其与开发商签订的商品房买卖合同项下的买受人主体变更手续，亦未将房屋交付并转移登记至陈章乾名下。2019年9月4日，陈章乾向陶文文发送短信息，要求解除商品房买卖合同。另查，陈章乾因本案诉讼产生律师费4万元，因申请诉讼财产保全产生诉讼财产保全责任保险费5250元。 一审法院认为，案涉《房屋买卖合同》《补充协议》《定金协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。陈章乾已依约向陶文文支付定金和部分购房款。陶文文在收款后未依约履行合同义务，导致陈章乾的合同目的无法实现，属根本违约。陈章乾有权据此解除买卖合同，并于2019年9月4日将解除通知送达陶文文。故一审法院确认双方之间的房屋买卖合同关系于2019年9月4日解除。合同解除后，陶文文应向陈章乾退还已收款项43万元，并承担违约责任。陈章乾关于按照购房款总价20%计算违约金27.6万元，以及律师费4万元的主张，属陶文文违约行为造成的损失，且有合同依据，一审法院予以支持。陈章乾主张的中介费1.8万元、诉讼保全担保费5250元，亦属陶文文违约行为造成的损失，故一审法院对陈章乾的前述主张，予以支持。至于其主张的利息问题。因违约金已足以弥补其损失，故一审法院对其该项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第一款、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、确认陈章乾与陶文文就位于西安市曲江新区而形成的房屋买卖合同关系于2019年9月4日解除；二、陶文文于本判决生效之日起十日内向陈章乾退还430000元；三、陶文文于本判决生效之日起十日内向陈章乾支付违约金276000元；四、陶文文于本判决生效之日起十日内向陈章乾赔偿居间费18000元；五、陶文文于本判决生效之日起十日内向陈章乾赔偿律师费40000元；六、陶文文于本判决生效之日起十日内向陈章乾赔偿诉讼财产保全责任保险费5250元；七、驳回陈章乾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20226元（陈章乾已预交），由陶文文负担17220元并于履行本判决金钱给付义务时直接支付给陈章乾；其余部分3006元于本判决生效后退还给陈章乾。保全申请费5000元（陈章乾已预交），由陶文文负担并于履行本判决金钱给付义务时直接支付给陈章乾。 二审经审理查明，一审法院查明的事实属实。 本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 陈章乾购买陶文文的涉案房屋，陈章乾按照合同约定于2019年1月3日向陶文文支付了15万元定金，于2019年1月14日向陶文文支付了购房款28万元，共计支付了43万元。因陶文文购买涉案房屋时与涉案房屋的开发商存在经济纠纷，为保证涉案房屋顺利转让，陈章乾与陶文文约定陈章乾所付的上述款项中的42万元是用于陶文文清偿欠付开发商的42万元债务，但陶文文在收到款项后并未按照约定去清偿开发商的债务，导致本案的房屋买卖交易无法继续履行，陶文文构成违约，应按照合同约定承担违约责任，根据双方《房屋买卖合同》第七条的约定，陶文文应向陈章乾承担总房价款20%的违约金，即27.6万元。 双方的《房屋买卖合同》系2018年1月4日签订，至一审法院确定的双方合同解除之日2019年9月4日，涉案房屋的市场价格有较大幅度的上涨，现因陶文文违约导致双方交易无法继续，涉案房屋在合同履行过程中的增值利益可认定为陈章乾的损失，参考增值幅度，双方合同约定的违约金并未过高，故一审法院按照合同判令陶文文承担违约责任是正确的，陶文文上诉要求减少违约金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，陶文文的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5182元，陶文文已预交，由陶文文承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 宏 审判员 侯新省 审判员 张 伟 二〇二〇年七月二十日 书记员 袁 萱