江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初2895号原告：周华，女，1960年6月26日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：周文进，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：袁国福，男，1957年5月16日出生，汉族，住南京市栖霞区。第三人：丁广友，男，1965年10月6日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：宫霖，南京市玄武区正浩法律服务所法律工作者。第三人：南京创未来投资管理有限公司，统一社会信用代码913201065894057392，住南京市鼓楼区山西路******。法定代表人：李金城。委托诉讼代理人：严玉龙，南京市建邺区正义法律服务所法律工作者。原告周华与被告袁国福民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月30日立案。审理过程中，第三人丁广友申请加入诉讼，并提出诉讼请求，本院依法予以合并审理。为查明事实，本院依职权通知南京创未来投资管理有限公司（以下简称创未来公司）作为无独立请求权第三人参加诉讼。本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周华及其委托诉讼代理人周文进，第三人丁广友及其委托诉讼代理人宫霖，第三人创未来公司的委托诉讼代理人严玉龙到庭参加诉讼。被告袁国福经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周华向本院提出诉讼请求：1、被告袁国福偿还原告借款本金人民币85万元及利息（自2018年8月31日起至实际付清之日止，按年利率11%计算）；2、判令原告在上述债权范围内对南京市栖霞区房屋享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月8日，原告周华与被告袁国福签订《借款合同》一份，约定袁国福向周华借款人民币85万元，借款期限自2018年4月8日至2020年4月7日，借款月利率3%，袁国福以南京市栖霞区房屋作为担保，双方办理了抵押登记手续。现周华已经履行了全部付款义务，袁国福未依约还款，故提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告袁国福未作答辩，亦未参加本院庭审。第三人丁广友向本院提出诉讼请求：判令周华、袁国福协助办理注销涉案房屋的抵押权登记。事实与理由：丁广友与袁国福原系朋友。2010年1月26日，丁广友与袁国福达成房屋买卖合同，袁国福将南京市栖霞区房屋以36万元的价格卖给丁广友，双方约定：袁国福交付房屋后，丁广友一次性付清全部房款，鉴于该房屋系拆迁安置房，暂无法办理房屋所有权证、土地使用权证，待该房屋允许办理房屋所有权证、土地使用权证时，袁国福必须无条件协助丁广友办理两证，所有办理两证的费用由丁广友承担。该合同还约定，该房屋在允许办理两证时，袁国福应无条件协助丁广友办理，否则视为违约，应承担违约责任，并向丁广友偿付房屋总价款30%的违约金。合同签订当日，丁广友即给付袁国福36万元，袁国福出具收条一份，将房屋交付给丁广友。丁广友拿房后对房屋进行了装潢并居住至今。该房屋系拆迁安置房，当时言明五年内办理两证，但袁国福在房屋取得两证后，以种种理由推诿协助丁广友办理过户手续，且拒绝接听电话，拒不见面。更为恶劣的是，袁国福隐瞒该房屋实际权利人是丁广友的真相，与周华恶意串通，以所谓的借款形式将该房屋办理抵押登记，且提起虚假诉讼，严重侵害了丁广友的合法权益。故，丁广友为维护自身合法权益提起诉讼，望判如所请。原告周华辩称：丁广友没有充分的证据证明其购买了案涉房屋，无权要求周华、袁国福注销抵押登记。周华在出借款项时已经尽到了合理的审查义务，属于善意的抵押权人，案涉的抵押合同有效。即便袁国福与丁广友之间存在房屋买卖合同关系，也不影响周华对案涉房屋享有的抵押权。被告袁国福未作答辩，亦未到庭参加诉讼。第三人创未来公司陈述：丁广友与袁国福之间只是房屋买卖关系，虽然丁广友占有案涉房屋，但其并不是房屋所有人。创未来公司协助周华办理借款业务，对袁国福的经营实体和个人信用进行了核实，对房屋进行了考察，同时将上述情况如实告知了周华，尽到了审慎义务，周华亦办理了抵押权登记，故周华的抵押权成立并有效。法律未规定设立抵押权需要对房屋内部进行考察，丁广友享有的债权效力不应高于周华的抵押权，周华的诉讼请求应得到法院支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：自2016年开始，原告周华委托第三人创未来公司提供理财服务。2018年4月，周华（甲方）与创未来公司（乙方）签订《居间合同（出借方）》一份，双方约定：周华委托创未来公司寻求借款方，创未来公司向周华报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务并协助相关事务。委托期限自2018年4月10日至2019年4月9日。创未来公司协助周华办理下列事项：1、协助周华与借款方签订相关合同文本、房屋抵押登记及委托公证等相关手续，代收借款方向周华支付的履约保证金；2、借款期间，协助维护周华的资金安全，协助周华向借款方催缴利息及本金；3、若借款方在规定日期内没有支付约定利息，则延期在15天内由创未来公司从借款方缴纳的履约保证金内先行支付利息给周华，若逾期超过30天，创未来公司进行催款并走司法程序进行追讨；4、若周华出借资金到期后，借款方未按约偿还借款本息，则周华可以委托创未来公司为其实现债权，创未来公司从该借款方保证金里对周华的利息进行每月正常兑付，直至出借方债权实现，并且借款方所产生的罚息归出借方所有。创未来公司在周华实现债权后收回从保证金里前期垫付的费用；5、若周华出借资金到位后，借款方未按约定偿还借款本息，周华可向法院申请执行抵押物。上述居间合同载明出借资金的收益预计年化不低于11%，借款方为袁国福。2018年4月8日，周华与袁国福签订《借款合同》，双方约定：袁国福向周华借款85万元，借款期限自2018年4月8日至2020年4月7日，借款月利率3%，按月结息，到期利随本清；为保证本合同项下的借款得到清偿，袁国福同意将坐落于南京市栖霞区的房屋作为抵押担保。同日，双方签订《南京市房地产抵押合同》，约定：主债权数额85万元，债务履行期自2018年4月8日起至2020年4月7日止，袁国福南京市栖霞区的房屋抵押给周华，房地产总价值130万元，抵押担保范围为主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。周华、袁国福以上述借款合同、抵押合同办理了抵押权登记。2018年4月10日，周华委托创未来公司的法定代表人李金城向袁国福交付借款，李金城转账支付给袁国福85万元。本案审理中，周华、创未来公司陈述：袁国福向周华支付了四个月利息，后创未来公司又向周华支付三个月利息，每月7791元。因袁国福未再继续付息，周华遂提起本案诉讼。坐落于南京市栖霞区的房屋原来是袁国福的父亲袁某甲拆迁所得。2009年11月25日，袁某甲与袁国福等子女签订协议书，将该房屋归袁国福所有。2010年1月26日，袁国福与丁广友签订《房屋买卖合同》，双方约定：一、丁广友购买案涉房屋，该房系拆迁安置房，建筑面积86.97平方米，及房产划定的地下室48号。二、房屋交易价格36万元。三、袁国福交付房屋后，丁广友一次性付清全部房款。四、鉴于该房屋系拆迁安置，暂无法办理房屋所有权证、土地使用权证。待房屋在允许办理房屋所有权证、土地使用权证时，袁国福必须无条件协助丁广友办理两证，所有办理两证的费用由丁广友承担。五、丁广友必须在袁国福交付房屋后，付清全部房款，如逾期，每逾期一天应向偿付逾期付款的违约金，按同期银行贷款利率的四倍计算。六、袁国福必须按约交付房屋，如逾期交付房屋，按同期银行贷款利率的四倍支付违约金。七、在房屋允许办理房屋所有权证、土地使用权证时，袁国福应无条件协助办理，否则视为违约，应承担违约责任，并偿付房屋总价款30%的违约金。同日，袁国福将房屋交付给丁广友，并向丁广友出具一份收条，确认收到购房款36万元。丁广友收房后对房屋进行了装修，，居住使用至今2015年1月6日，上述房屋的所有权登记至袁国福名下，但至今未过户给丁广友。本院受理周华的起诉后，丁广友在本院上门送达过程中得知本案诉讼，申请加入诉讼。审理中，丁广友查询案涉房屋的不动产登记簿，发现该房屋上有三个抵押权登记：2018年4月10日担保主债权数额85万元，抵押权人周华；2018年4月12日担保主债权数额45万元，抵押权人刘某甲；2018年4月19日担保主债权数额20万元，抵押权人李某。2019年6月14日，丁广友以袁国福为被告向本院提起诉讼，请求判令袁国福协助办理房屋过户手续（案号（2019）苏0113民初3865号），该案因房屋上的抵押权尚未涤除，目前中止审理。2019年7月25日，丁广友分别以袁国福、李某和袁国福、刘某甲为被告提起诉讼，请求判令注销抵押权登记（案号（2019）苏0113民初4944号、（2019）苏0113民初4946号）。上述案件审理中查明，周华、刘某甲均是在创未来公司介绍下与袁国福发生的借贷，李某是创未来公司法定代表人李金城的儿子，李某未举证证明与袁国福之间的借款合同已生效。本院于2019年12月17日作出（2019)苏0113民初4944号民事判决，判令被告袁国福、李某办理抵押权登记注销手续，该判决已经生效，于2020年5月15日作出（2019）苏0113民初4946号民事判决，判令被告袁国福、刘某甲办理抵押权登记注销手续，刘某甲不服该判决，提出上诉，判决尚未生效。2019年8月19日，本院组织周华、丁广友、李某、刘某甲谈话，周华、刘某甲均陈述：创未来公司审核袁国福的经济能力和房产情况后，促成周华、刘某甲与袁国福签订了借款合同、抵押合同，办理抵押过程中，创未来公司的人（即李某）上门查看过房屋。李某陈述：袁国福自己有钥匙，把门打开后我在门口看了一下，没有看到什么情况，我没有向左右邻居打听过房屋的居住情况。本院认为：周华与袁国福签订的《借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反强制性法律规定，周华已经举证证明借款实际交付的事实，袁国福未到庭作举证抗辩，丁广友也无证据证明周华与袁国福之间存在恶意串通，故周华与袁国福之间的《借款合同》借款合同成立并生效。袁国福仅支付部分利息后即未再继续还款，其行为构成违约，周华请求其返还借款本金85万元，应当予以支持。对于借款利息，周华认可收到袁国福和创未来公司已付7个月利息，故袁国福应当继续支付2018年11月10日起的利息。周华主张计息标准按年利率11%计算，低于双方约定标准且不违反国家规定，本院予以支持。对于周华与袁国福签订的《南京市房地产抵押合同》的效力问题。本院认为，根据审理查明的事实，袁国福在2010年1月26日即将该房屋出售给丁广友，丁广友已经付清全部房款，房屋亦交给丁广友居住使用。尽管丁广友在收房之后一直未办理房屋过户登记手续，但周华也没有证据证明丁广友与袁国福之间存在恶意串通。在此情况下，本院认定丁广友与袁国福之间所签订的《房屋买卖合同》合法有效。《房屋买卖合同》已经基本履行完毕，即袁国福已经向丁广友让渡了对案涉房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，袁国福作为出卖人对该房屋已不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助办理过户登记的义务。因此，该房屋应不再属于袁国福的财产，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。袁国福以该房屋对外提供抵押担保的行为，属于无权处分他人财产的行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述法律规定的精神，在丁广友未充分举证证明周华、袁国福存在恶意串通的情况下，周华与袁国福签订的《南京市房地产抵押合同》不符合合同无效的构成要件，应认定为成立并有效。对于周华能否基于《南京市房地产抵押合同》取得案涉房屋的抵押权的问题，《中华人民共和国物权法》第一百零六条要求无权处分情形下，主张取得物权的一方应当符合善意、以合理的价格转让、依法办理登记或交付等法律要件。本案中，周华提供的证据证明其已经向袁国福交付了相应的借款，抵押双方也办理了抵押权登记，故周华能否取得抵押权取决于是否属于善意。经查，丁广友与袁国福于2010年1月26日签订《房屋买卖合同》后即付清购房价款、合法占有案涉房屋，丁广友因实际占有该房屋而具有一定的对外公示效力，即该房屋的居住使用状况在一定范围内是公开的事实。周华通过创未来公司办理相关借款及抵押手续，在中介机构的帮助下，应具备更高的审查能力，相应地也应尽到较高的注意义务。案涉房屋系拆迁安置房，本身存在已转让但尚未过户的风险，故应当对房屋实际占有使用状况更加予以注意，而房屋的实际占有使用状况通过上门走访或向物业部门查询物业登记人即可获悉。但周华没有发现该房屋早已交付给丁广友使用的事实，未尽到合理的注意义务，存在重大过失。综合以上分析，本院认为周华不属于善意抵押权人，不能取得案涉房屋的抵押权。因此，周华主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。丁广友作为房屋的实际权利人，诉请周华、袁国福办理抵押权注销登记手续，本院予以支持。袁国福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃诉讼权利，应当承担因此产生的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告袁国福于本判决生效之日起十日内支付原告周华借款本金85万元，并支付利息（自2018年11月10日起至款项付清时止，按年利率11%计算）；二、原告周华、被告袁国福于本判决生效之日起十日内办理南京市栖霞区房屋的抵押权注销登记手续；三、驳回原告周华的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告周华预缴的案件受理费12450元，公告费560元，合计13010元，由被告袁国福负担。第三人丁广友预缴的案件受理费80元，公告费560元，合计640元，由被告袁国福负担。袁国福于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费12530元（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××63），逾期不缴本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  虞爱娟人民陪审员  曹建华人民陪审员  陈福洪二〇二〇年七月三十日书 记 员  马 丽