丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初1547号 原告（反诉被告）:周火菊，女，1965年8月28日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告（反诉被告）:周顺用，男，1968年10月11日出生，汉族，住浙江省庆元县。 两原告的委托诉讼代理人：辛本峰,浙江浙联律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈燕南，男，1958年11月7日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：王唯军,浙江博翔律师事务所律师。 原告周火菊、周顺用与被告陈燕南房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年4月16日起诉，被告陈燕南提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告周火菊、周顺用的委托代理人辛本峰、被告陈燕南及其委托代理人王唯军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周火菊、周顺用诉称：2009年2月13日，原告周顺用与被告签订房屋出租合同，租赁被告所有的位于丽水市莲都区××村××幢××号××幢××。2015年2月15日又续签一份房屋出租合同，租期至2023年8月14日止。原告周火菊负责经营该宾馆。在此期间，原告对房屋进行装修，购买附属物设备，线路改造成三相电，使之符合开设宾馆的条件。2019年，案涉租赁房租被列入政府征收范围，但被告对原告承租的房屋损失赔偿事宜拒不商谈。2019年，案涉租赁房屋被列入了政府征收范围。2019年9月16日，被告与丽水市莲都区土地和房屋征收工作办公室签订了房屋征收与补偿协议书，但是其仍然在2019年10月24日向原告收取租金3万。现被告已经领取了全部补偿款，其中包括原告应得的所有款项，但分文未支付给原告。为此，请求判令（当庭变更）：一、被告应赔偿住改店费用545923元、房屋装修费用492658元、宾馆停产停业损失费347091元、房屋各种附属设施费用10424元（包含三相电）；二、所有诉讼费用由被告承担。 被告陈燕南答辩并反诉称：一、关于相关事实问题。被告所有的××村××幢××号房屋于2002年所建，建成之初即用于经营用途，经营范围涉及水管批发、五金批发、汽车服务部、招待所、宾馆等，相关经营场所装修均系答辩自己投入，在原告周顺用承租之初，被告曾减免10000元租金用于其房屋更新装修。 二、针对原告各项诉请的意见答辩如下：1、原告周顺用承租该房屋之前，此房屋用途即为经营性用途(此前分别以邦威昌盛、旺盛招待所名义办理了营业执照)，并不存在第二原告承租后才改变房屋用途的情形，结合双方2015年2月15日租赁合同约定第六条约定，相关住改店费用不属原告享有。2、基于前述房屋用途改变、固定装修均系被告自己改变与投入，双方租赁合同亦约定政府拆迁补偿均由被告享有。原告可移动的物品在拆迁部门强制腾空时已清点并公证，原告可向有关部门自行取回。3、停产停业损失费系补偿被拆迁人，被告房屋被征收拆迁后，租金等经营性收益即为停产停业损失，再则双方租赁合同已明确约定拆迁补偿均归被告享有，故原告此项诉请不能支持。4、关于各附属设施费用问题，房屋各固定附属设施均系被告投入，可移动物品已清点公证，附属物清单加三相电合计只有10424元是属于原告的。 三、双方合同约定问题以及主体问题。1、被告与原告周顺用于2009年2月13日、2015年2月15日先后签订两份租赁合同，并未与原告周火菊签订任何租赁合同，根据合同相对性，被告与第一原告不存在租赁合同关系，第一原告不是适格主体。2、鉴于原告提供营业执照系原告周火菊名义办理，而非原告周顺用，且两原告之间法律关系并不明确，故原告周顺用以用原告周火菊名义办理的营业执照为由而提出各项主张的法律关系基础不存在。3、根据被告与原告周顺用签订的租赁合同之约定，原告的主张不能成立。综上所述，被告恳请人民法院查明事实，依法驳回原告之诉请。 另，根据补偿安置协议第二条、第四条，原告坐落于××村××幢××号的房屋应于2019年10月31日之前搬迁腾空完毕；被征收房屋各项补偿总计为14443170元，签订协议后20日内，预付5000000元，余款9443170元在腾空交付拆除后20内支付完毕。如果被征收房屋按协议约定按期搬迁腾空的话，最迟于2019年11月20日之前可收到全部补偿款项。但，原告在被告及拆迁部门多次催告通知的情况下仍拒绝搬迁腾空。2020年1月3日，拆迁部门依法强制腾空案涉房屋，被告承担了各项腾空费用共计23640元。因原告不配合搬迁腾空导致被告直至2020年1月10日才收到补偿余款9443170元，与协议约定按期腾空支付补偿款余款的最后期限延迟50天，因此造成直接利息损失约78693元。同时，原告尚拖欠水费812.1元未交纳。为此，请求判令：一、反诉被告支付拖欠的水费812.1元；二、依法判令反诉被告支付腾空费用23640元；三.依法判令反诉被告赔偿反诉原告延迟腾空损失78693元；四、诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告周火菊、周顺用针对反诉辩称：水费是没交清，但是没有经过结算，水表被拆了。腾空费用的发票跟本案无关，不同意支付。利息损失没有法律依据，不同意支付。 经审理本院认定，2009年2月13日，原告周顺用与被告签订房屋出租合同，租赁被告所有的位于丽水市莲都区××村××幢××号××幢××。2015年2月15日，原告周顺用与被告又续签一份房屋出租合同，约定：租赁期限至2023年8月14日；租金每年12万元，前三年不变，从第四年开始租金每年递增1万元；租金每半年支付一次；租赁期内如遇政府拆迁，甲方不负赔偿责任，房屋所得拆迁款项均由甲方享受等内容。房屋租赁后，原告对房屋进行了装修。2019年，案涉租赁房屋被列入了政府征收范围。2019年9月16日，被告与丽水市莲都区土地和房屋征收工作办公室签订了房屋征收与补偿协议书,协议确定的腾空搬迁日期为2019年10月31日前。2020年1月3日，原告被强制搬离了承租房屋，被告为其垫付了各项搬迁费用合计23640元。庭审中，原被告双方对下列事实进行了确认无异议：附属物及三相电共计10424元属于原告，其余属于被告；被告向原告交纳了至2019年11月14日的房租，同时还额外向原告交纳了一笔30000元的房租。庭审中，两原告陈述案涉拆迁房屋中开设的宾馆系他们合伙经营。另，原告尚有水费812.1元未支付给被告。 本院据以认定上述事实的证据有：原告提交的原被告身份信息、租赁合同、房屋征收与补偿协议书、营业执照、附属物清单、证明、转账记录、被告提供的房屋租赁合同、房屋征收与补偿协议书、银行流水、通知及当事人庭审陈述。原告提供的收款收据不能证明其所要待证的附属物价值的事实，本院不予采信。 本院认为：原告周顺用与被告陈燕南签订租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同成立并生效。本案的法律关系为房屋租赁合同，原告周火菊并非合同相对人，其依据租赁合同要求被告支付各项拆迁费用，没有事实和法律依据，本院予以驳回；相应的，被告依据租赁合同反诉原告周火菊支付水费、搬迁费用、利息损失也没有事实和法律依据，本院不予支持。租赁合同第六条约定：租赁期内如遇政府拆迁，甲方不负赔偿责任，房屋所得拆迁款项均由甲方享受，故原告诉请要求被告支付房屋装修费用492658元、宾馆停产停业损失费347091元不符合约定，本院不予支持。住改店补贴即房屋改变用途补贴，系因住宅用房在实际使用过程中因改变用途为商业用房而取得的征收补偿，此改变用途的行为是由被征收人为营利目的而实施，与承租人无关，该项补贴应归被征收人所有。故原告诉请要求被告支付住改店费用545923元，没有事实和法律依据，本院予以驳回。庭审中，原被告双方对附属物的归属进行了确认：附属物及三相电共计10424元属于原告，其余属于被告，故本院支持原告诉请的附属物补偿10424元。被告反诉原告周顺用要求其支付水费812.1元，且提供了相应的票据予以佐证，有事实和法律依据，本院予以支持。案涉租赁合同在履行过程中，因政府征收导致合同不能继续履行，应属因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，合同当事人双方对此均没有过错，此时，原告应自行腾空租赁房屋，其未及时搬迁直至被强制腾空所产生的费用，应由原告承担，故被告反诉要求原告向其支付前期垫付的腾空费用23640元，合理合法，本院予以支持。被告向原告主张利息损失78693元，没有事实和法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告周火菊的全部诉讼请求； 二、被告陈燕南于判决生效后五日内支付原告周顺用附属物补偿10424元； 三、驳回原告周顺用的其他诉讼请求； 四、反诉被告周顺用于判决生效后五日内支付反诉原告陈燕南水费812.1元、腾空费用23640元； 五、驳回反诉原告陈燕南对反诉被告周顺用的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告陈燕南对反诉被告周火菊的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17365元，减半收取8682.5元，由原告周火菊、周顺用负担8652元，被告陈燕南负担30.5元。反诉案件受理费2363元，减半收取1181.5元，由反诉原告陈燕南负担976元，反诉被告周顺用负担205.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 施丽青 二〇二〇年七月十六日 代书记员 李张敏