河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫民终479号上诉人（一审原告、案外人）：孙红梅，女，汉族，1971年10月19日出生，住新疆乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：张建娟，新疆星河律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：中原资产管理有限公司。住所地：河南省郑州市金水区才高街**。统一社会信用代码91410000356141357Q。法定代表人：马洪斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡涛，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡一帆，河南成务律师事务所实习律师。被上诉人（一审第三人、被执行人）：新疆疆农油脂有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市天山区人民路**南门国际城******。法定代表人：邓运科，该公司总经理。上诉人孙红梅与被上诉人中原资产管理有限公司、新疆疆农油脂有限公司（以下简称疆农油脂公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初2007号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙红梅的上诉请求：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初2007号民事判决。二、停止对位于新疆××市区鲤鱼山北路××号万科金域华府二期7栋3单元301号房产（以下简称涉案房产）的执行。三、依法确认涉案房产归孙红梅所有。事实与理由：2016年6月29日，孙红梅与疆农油脂公司签订房产转让合同，约定孙红梅以1105949.86元的价格购买涉案房屋。因新疆锦棉棉业股份有限公司系疆农油脂公司债权人，孙红梅按疆农油脂公司的指示，委托王小燕向新疆锦棉棉业股份有限公司转款1105949.86元，转款后疆农油脂公司视为收到孙红梅购房款，向孙红梅出具收款凭证。上述事实，孙红梅一审提交的房产转让合同书、网上银行电子回单、王小燕公某书、收据、证人证言、授权公某、声明公某等予以佐证，已形成证据链，足以证实孙红梅2016年从疆农油脂公司购买了涉案房产，支付房款后即取得涉案房屋钥匙居住使用，2018年11月1日孙红梅交纳了维修资金，票据原件由孙红梅持有，居住使用期间交纳了物业费、水电气等费用。该房不能办理过户手续的原因在于开发公司擅自变更小区设计规划，导致房屋不能过户，责任不在孙红梅。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，孙红梅对涉案房屋拥有权利，依法应当排除执行。一审认定事实错误，判决结果显失公平，侵害了孙红梅的合法权益。中原资产管理有限公司辩称：孙红梅不能提供确凿证据证明其向疆农油脂公司支付了房款，也不能证明其在查封前已合法占有该不动产，涉案房屋没有办理过户登记是孙红梅自身原因所致，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。一审认定事实清楚，适用法律正确，孙红梅的上诉请求均无事实及法律依据，依法应予驳回。疆农油脂公司未提交答辩意见。孙红梅的一审诉讼请求：一、依法判令停止对位于新疆××市区鲤鱼山北路××号万科金域华府二期7栋3单元301号房产的执行。二、依法确认位于新疆××市区鲤鱼山北路××号万科金域华府二期7栋3单元301号房产归孙红梅所有。三、本案诉讼费用由中原资产管理有限公司负担（含送达费用）。一审法院查明：一、中国农业发展银行河南省分行营业部（以下简称农发行）诉中原棉业、王金辉、金棉棉业、农建实业、中原粮棉油、疆绒纺织、疆农农业、疆农油脂公司、王献召、凡井华金融借款合同一案，一审法院于2018年8月7日作出（2018）豫01民初33号民事判决书。该案诉讼过程中，一审法院于2018年5月24日保全查封了疆农油脂公司名下位于乌鲁木齐市××市区鲤鱼山北路××号万科金域华府二期7栋3单元3层301号房产（预售合同号：YSO337288号，建筑面积：123.22平方米）。上述判决生效后，农发行申请强制执行，该院于2018年12月19日立案执行。执行过程中，该院于2019年3月11日作出（2019）豫01执异180号执行裁定，变更中原资产管理有限公司为申请执行人。2019年4月10日，该院作出（2018）豫01执1657号执行裁定书，评估、拍卖、变卖被执行人疆农油脂公司名下上述房产。孙红梅对（2018）豫01执1657号执行裁定书不服，提出执行异议，该院经审查，于2019年8月6日作出（2019）豫01执异766号执行裁定书，驳回了孙红梅的异议请求。孙红梅不服，提起执行异议之诉。二、2014年2月26日，疆农油脂公司与新疆金域房地产有限公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0337288号），疆农油脂公司购买新疆金域房地产有限公司开发的位于乌鲁木齐市××市区鲤鱼山北路××号万科金域华府二期7栋3单元3层301号房屋。2014年3月6日，该房屋办理预告登记，预告权利人为疆农油脂公司。2014年8月8日，新疆金域房地产有限公司出具发票显示，疆农油脂公司交付涉案购房款1131888元。三、2016年6月29日，孙红梅与疆农油脂公司签订《房产转让合同书》，约定孙红梅以1105949.86元的价格购买疆农油脂公司该涉案房屋。当日，王小燕账户向新疆锦棉棉业股份有限公司转款1105949.86元，交易用途为棉款。四、孙红梅提交了加盖有疆农油脂公司公章的**（无法辩认）年6月28日的《收据》一份，显示收到房款1105949.86元，但交款人一栏的名字无法辩认，但不是孙红梅或王小燕。五、2019年6月6日，王小燕在乌鲁木齐市亚心公某处作出《证人证言》公某，内容为：王小燕向新疆锦棉棉业股份有限公司转款1105949.86元，系代孙红梅支付。六、孙红梅提交了A4纸打印的显示为乌鲁木齐金域华府物业服务中心的收款收据打印纸五份，收据内容为金域华府7栋3单元0301高层物业服务费。该纸张上没有加盖任何公章，也没有任何签名。客户名字显示为王双龙。一审法院认为，案外人执行异议之诉主要是审查案外人对涉案标的物所拥有的民事权益能否排除法院的强制执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋预告登记在疆农油脂公司名下，依据不动产物权公示原则，疆农油脂公司对涉案房屋拥有物权期待权及占有、使用权，同时拥有物上的财产处分权。由于疆农油脂公司没有履行生效法律文书确定的金钱给付义务，一审法院查封涉案房屋有法律依据。关于案外人孙红梅对涉案房屋所拥有的权利能否排除执行的问题。（1）虽然孙红梅提交的证据显示其与疆农油脂公司签订的房屋转让协议在查封前，但孙红梅提交的转款凭证却显示本案案外人王小燕向本案案外人新疆锦棉棉业股份有限公司转款1105949.86元，交易用途标注为棉款。虽说王小燕于2019年6月6日在乌鲁木齐市亚心公某处作出《证人证言》公某，内容为王小燕向新疆锦棉棉业股份有限公司转款1105949.86元，系代孙红梅支付，但无法证明新疆锦棉棉业股份有限公司与疆农油脂公司存在合法的债权债务关系，也无法证明1105949.86元的款项系涉案房屋的房款。结合孙红梅提交的不能显示孙红梅或王小燕名字的6月28日收据，无法确认孙红梅已向疆农油脂公司支付了涉案房屋的房款。（2）从孙红梅提交的证据看，其没有提交涉案房屋使用过程中交纳水、电、气等其他费用的票据及支付凭证，其提交的A4纸打印件收据也没有加盖任何公章及签字，且客户显示为王双龙而非孙红梅，故其提交的证据无法证明孙红梅已占有使用涉案房屋。故孙红梅要求对涉案房屋排除执行，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决驳回孙红梅的诉讼请求。一审案件受理费14754元，由孙红梅负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点为孙红梅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。孙红梅作为案外人，应承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人物权期待权排除执行的四个条件，必须同时具备，缺一不可。本案中，孙红梅称其从疆农油脂公司以1105949.86元购买涉案房屋，并提供网上银行电子回单、收据、公某书等证据，以证实其支付了购房款。经查，首先，网上银行电子回单显示2016年6月29日王小燕向新疆锦棉棉业股份有限公司付款1105949.86元，交易摘要显示棉款。付款方非孙红梅，收款方非疆农油脂公司。其次，收据是2016年6月28日出具，早于付款时间，不符合交易习惯，交款人一栏的姓名并非孙红梅或王小燕。第三，公某书虽证明王小燕向新疆锦棉棉业股份有限公司转款1105949.86元，系代孙红梅支付，但是，孙红梅未提供其受疆农油脂公司指示，向新疆锦棉棉业股份有限公司支付棉款抵房款的相关证据，不足以证实该款系孙红梅向疆农油脂公司支付的购房款。涉案房屋由疆农油脂公司于2014年2月26日以1131888元从新疆金域房地产有限公司购买，仅办理了预告登记。2016年6月29日，孙红梅与疆农油脂公司签订房产转让合同，孙红梅以1105949.86元的价格购买。房屋的转让价格也不符合常理。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件,不足以排除强制执行。综上，上诉人孙红梅的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14754元，由孙红梅负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年七月二十三日书记员  高 嫱