福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0824民初561号 原告：福建亿航物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城解放北路**（龙达花园）****301，统一社会信用代码913508025875233878。 法定代表人：邱惠英，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑小林，福建公治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗司苒，福建公治律师事务所实习律师。 被告：龙岩骏邦房地产开发有限公司，住所地武平县平川街道教育路**，统一社会信用代码913508245653859642。 法定代表人：陈占福，执行董事。 委托诉讼代理人：周福平，福建义恒律师事务所律师。 原告福建亿航物业管理有限公司（以下简称亿航物业公司）与被告龙岩骏邦房地产开发有限公司（以下简称骏邦公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿航物业公司法定代表人邱惠英的委托诉讼代理人郑小林，被告骏邦公司法定代表人陈占福的委托诉讼代理人周福平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿航物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付自2019年2月1日起至2020年3月31日止的物业服务费21920.81元、车位管理费97860元，合计119780.81元，并支付自起诉之日起至款清之日止，以119780.81元为本金，按利率每日万分之一计算的违约金；2．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，亿航物业公司变更第一项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付自2019年2月1日起至2020年3月31日止的物业服务费14518.68元、车位管理费92183元，合计106701.68元，并支付自起诉之日起至款清之日止，以106701.68元为本金，按利率每日万分之一计算的违约金。 事实和理由：2018年12月12日、2019年12月7日，原告与武平县平川首府小区业主委员会各签订一份《福建省物业服务合同》，两份合同约定自2019年2月1日起至2022年1月31日由原告为武平县平川首府小区提供物业服务。合同第七条第二点约定，高层住宅、商业物业的物业服务费标准为0.89元/月·平方米，业委会办公费为0.05元/月·平方米（代收）。合同第八条第二点约定，机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位和开发商未出售车位）：地下车位30元/个·月；地下摩托车位5元/个·月。原告按照合同约定提供了物业管理服务。自2019年2月1日起至2020年3月31日止，平川首府小区未售店面欠交物业服务费14518.68元、车位管理费（即机动车辆停放服务费）92183元，合计106701.68元（详见《平川首府店面物业管理费用清单》《平川首府尚欠车位管理费用明细情况（2019.2.1-2020.3.31）》）。合同第七条第五点约定，未出售的房屋和车位物业服务费由开发建设单位全额支付。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”因此，被告应支付物业服务费及车位管理费，请求法院判如所请。 骏邦公司辩称，一、武平县平川首府小区共有店面26间、、地下车位372个至2020年6月19日止，店面已售26间；；地下车位实际已售187个未售185个。因有5个车位为分期付款、2个车位为免费赠送给业主，故武平县房地产信息网截图显示可售车位192个。原告诉称的店面及地下车位未销售数量与事实不符。二、被告不是武平县平川首府小区的业主，不受原告与武平县平川首府小区业主委员会所订立的《福建省物业服务合同》的约定所约束，原告主张按照该《福建省物业服务合同》约定的物业服务费标准计算被告未销售的店面、、地下车位的物业费没有法律依据。业委会办公费属于原告代收，应由业主委员会起诉。三、武平县平川首府小区地下车库出入口的电子道闸系统一直由被告自行管理，维修费用等全部由被告自行承担，至今没有移交给该小区的相关物业公司进行管理。因此，被告未销售的地下车位没有享受原告提供的物业服务，原告要求被告应向其支付未销售地下车位的服务费，没有事实根据和法律依据。四、武平县平川首府小区的店面，除沿该小区东边的道路有10间店面外，位于该小区的东南角和南边的其余店面，目前仍属于地处偏僻、无法通行、没有人流量的店面，根本无需物业管理部门提供物业服务（事实上原告也从未提供过任何物业服务）。因此，原告要求被告应向其支付未销售店面的物业服务费，没有事实根据和法律依据。 当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1．亿航物业公司提供的两份催费通知书，证明：催缴物业服务费情况。骏邦公司质证认为，催费通知书没有送给骏邦公司。本院认为，亿航物业公司提供的上述证据，不能证明其已将催费通知书送达给骏邦公司，且骏邦公司提出异议，故本院不予采信。 2．骏邦公司提供的现场照片四张，证明：小区东南角和南边的店面地处偏僻、没有通行道路（指没有与城市道路衔接的道路）、没有人流量。亿航物业公司质证认为，对真实性、合法性、关联性不予认可，但可证明店面已建好且未出售，骏邦公司应当支付物业服务费。本院认为，骏邦公司提供的上述证据，不足以证明骏邦公司的主张，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 武平县平川首府小区系骏邦公司开发建设。2018年12月12日，亿航物业公司（乙方）与武平县平川首府小区业主委员会（甲方）签订《福建省物业服务合同》（以下简称《合同》），约定由亿航物业公司为武平县平川首府小区提供物业服务，小区总占地面积28891.4万平方米，总建筑面积91314.64万平方米，高层住宅68231.64万平方米，商业2977万平方米，物业服务期限为1年，自2019年2月1日起至2020年1月31日终止。《合同》对物业服务企业和全体业主（含承租人、借用人）具有约束力。《合同》第三条约定，乙方提供物业服务的主要内容：（一）根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料等；（二）负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理；（三）负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；（四）负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；（七）其他服务事项。《合同》第七条第（一）项约定，物业服务费计费方式采取包干制方式，1、物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。2、未办理所有权证已出售的房屋，物业服务费暂按房屋买卖合同约定的建筑面积收取；尚未出售的房屋，按照商品房预售建筑面积收取。房屋所有权登记办理后按照登记面积结算，多退少补。《合同》第七条第（二）项约定，物业服务费标准为：高层住宅0.89元/月·平方米，商业物业0.89元/月·平方米，业委会办公费0.05元/月·平方米（代收），等等。《合同》第八条第（二）项约定，机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位和开发商未出售车位）：地下车位30元/个·月；地下摩托车位5元/个·月。《合同》第七条第（五）项约定，未出售的房屋和车位物业服务费由开发建设单位全额支付；已出售但尚未交付给买受人的房屋和车位，物业服务费由开发建设单位全额支付；开发建设单位承诺减免物业服务费的，所减免的物业服务费由开发建设单位承担。《合同》第十六条第（二）项约定，业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日的万分之一标准向乙方支付违约金。《合同》还对其他事项作了约定。《合同》签订后，亿航物业公司依约为武平县平川首府小区提供物业服务。2019年12月7日,亿航物业公司与武平县平川首府小区业主委员会续签一份《福建省物业服务合同》，约定物业服务期限为2年，自2020年2月1日起至2022年1月31日终止。之后，亿航物业公司继续为武平县平川首府小区提供物业服务。 另查明，武平县平川首府小区共有店面26间、、地下室车位372个截至2020年6月19日，26间店面全部已售，已售车位180个（其中，2019年2月1日后销售且已备案车位46个）、未售车位192个。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《物业管理条例》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”具体到本案，亿航物业公司与武平县平川首府小区业主委员会签订的两份《福建省物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对小区内的全体业主均有约束力。骏邦公司作为开发建设单位，属于未售店面及车位的所有权人，应当按约支付物业服务费用。骏邦公司关于其不是武平县平川首府小区的业主，不受《福建省物业服务合同》所约束的意见，本院不予采纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。具体到本案，亿航物业公司依约为武平县平川首府小区提供物业服务，骏邦公司以地下车库电子道闸系统由其自行管理、未销售的地下车位没有享受亿航物业公司提供的物业服务以及小区的东南角和南边的店面无需提供物业服务的意见，本院不予采纳。 关于骏邦公司应付的店面及车位物业服务费具体金额问题。亿航物业公司根据骏邦公司提供的商品房买卖合同备案信息，制作《平川首府店面物业管理费用清单》《平川首府尚欠车位管理费用明细情况（2019.2.1-2020.3.31）》，骏邦公司对计算方法无异议，本院经审查确认金额如下：一、店面物业服务费14518.68元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。二、车位管理费92038元（11818元+80220元），包括：（一）2019年2月1日后销售且已备案的46个车位的车位管理费11818元（11543元+275元）。除1#402（方志强）车位管理费应由420元调整为275元（费用时间为2019年2月1日起至备案日期2019年11月5日）外，其余45个车位的车位管理费11543元（11963元-420元）符合合同约定及法律规定，本院予以支持。（二）未售车位的车位管理费。武平县房地产信息网截图显示可售车位192个，亿航物业公司主张191个车位的车位管理费80220元，系其处分自己民事权利的真实意思表示，于法不悖，本院予以支持。骏邦公司关于5个车位为分期付款、2个车位为免费赠送给业主，实际未售车位为185个的主张，本院不予支持。骏邦公司未提供证据证明店面、车位的交付时间，依法应承担举证不能的不利后果。 关于违约金计算问题。《合同》第十六条第（二）项约定，业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日的万分之一标准向乙方支付违约金。亿航物业公司未提供证据证明其有进行书面催缴，故对其关于骏邦公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对亿航物业公司的诉讼请求，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、龙岩骏邦房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建亿航物业管理有限公司自2019年2月1日起至2020年3月31日止的物业服务费14518.68元、车位管理费92038元，合计106556.68元； 二、驳回福建亿航物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2695.6元，减半收取1347.8元，由福建亿航物业管理有限公司539元，龙岩骏邦房地产开发有限公司负担808.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蔡玲 二〇二〇年七月十日 书记员  王** 附注： 本判决主要法律依据 《中华人民共和国物权法》 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条第一款依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果： 1．被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。 2．被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。 3．诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4．对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。