广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5308号原告：广州黄埔国际工程机械展贸有限公司，住所地广州市黄埔区开发大道将军山路段广州黄埔工程机械园区**。法定代表人：陈锐文，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦蕾，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰华，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。被告：李强，男，1974年5月22日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：吴宇鹏，北京市两高律师事务所律师。原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司（以下简称黄埔工程机械公司）诉被告李强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月3日公开开庭进行了审理，原告黄埔工程机械公司的委托诉讼代理人秦蕾、黄钰华，被告李强到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告黄埔工程机械公司向本院提出诉讼请求：1.李强立即向黄埔工程机械公司交还广州黄埔工程机械园区8号西区编号第C5栋48、50号商铺/仓库；2.李强向黄埔工程机械公司支付综合服务费（自2019年8月1日起至退还场地之日止，按每月8049.88元的标准暂计至2020年4月30日为72448.92元）；3.李强向黄埔工程机械公司支付管理费（自2019年8月1日起至退还场地之日止，按每月878.46元的标准暂计至2020年4月30日为7906.14元）；4.李强支付场地占用费（自2019年8月1日起至退还场地之日止，按月租金5366.6元的1.5倍的标准暂计至2020年4月30日为72449.1元）；5.本案诉讼费由李强承担。事实和理由：广州市黄埔区将军山采石场地段属广州市裕东物流股份有限公司，自2009年5月起，广州市润埔投资有限公司根据与上述公司签署的相关协议取得上述用地的合法使用权，使用期限为30年。2009年12月，广州市润埔投资有限公司将上述用地出租给黄埔工程机械公司，后黄埔工程机械公司在上述地块开发建设商铺及仓库。2014年4月2日，黄埔工程机械公司与李强签订编号为XC5-50-00129和XC5-50-00021两份《租赁合同》，约定黄埔工程机械公司将位于广州市黄埔区开发大道将军山路段广州黄埔工程机械园区8号，西区编号为第C5栋48、50号商铺/仓库租给李强经营五金，出租面积共144平方米，租期自2014年4月15日起至2019年4月14日止。2014年4月15日至2016年4月14日，商铺/仓库每月租金4032元、综合服务费6048元，2016年4月15日至2019年4月14日，每月租金、综合服务费均在上一年度的基础上递增10%。商铺/仓库管理费为每月600元，每间商铺/仓库管理费在上一年度基础上递增10%。李强需保证在每月15日前缴纳当月的租金、综合服务费、管理费，逾期未交则以需交总额为基数，每日1%支付逾期滞纳金。合同期限届满除黄埔工程机械公司同意李强续租外，李强应当在本合同租赁期限届满当日向黄埔工程机械公司退还商铺/仓库，否则李强应以所承租商铺/仓库月租金的1.5倍向黄埔工程机械公司按月支付商铺/仓库占用费。因本合同发生的纠纷可向黄埔工程机械公司所在地人民法院起诉。上述合同签订后，黄埔工程机械公司如期将商铺/仓库交付李强使用，合同期限届满后，李强拒绝退还场地，黄埔工程机械公司多次催缴未果，故成诉。被告李强辩称，一、双方签订的租赁合同约定的租赁期限为2014年6月10至2019年6月9日，合同到期后，李强继续缴纳房屋租赁费用并正常经营，截止至2020年3月，黄埔工程机械公司并未提及过不再与李强续租，且对于李强继续使用租赁房屋并未提出任何异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，原合同继续有效，租赁期限应视为“不定期”。二、2013年黄埔工程机械公司公布的“招商广告”中明确表示广州黄埔工程机械城“稳定经营且经营权长达30年”，李强基于信任才与黄埔工程机械公司约定每5年签订一次租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第十四条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”之规定，黄埔工程机械公司发布“招商广告”承诺稳定经营30年，该承诺足以使李强决定是否在此承租经营并签订合同，因此黄埔工程机械公司发布的招商广告的承诺应当视为签订合同的要约。但涉案土地回收以及涉案房屋拆迁，黄埔工程机械公司在巨大的经济利益面前，违反诚实信用原则，损害李强的合法权益，致使被告合同目的无法实现，于法应赔偿李强的预期利益损失。因此，黄埔工程机械公司主张被告违约，事实不清，适用法律错误，法庭应当予以驳回。三、李强通过公司转账分别向黄埔工程机械公司正常缴纳了2019年7月、2019年8月的房屋租赁及管理费等费用，但2019年8月缴纳上述费用后被黄埔工程机械公司退回，其后李强多次催促向黄埔工程机械公司缴纳租赁费用，黄埔工程机械公司均置之不理。根据《中华人民共和国合同法》关于违约责任的规定，李强不存在主动违约的情形，拒绝接收房屋租赁费用并非被告过错，故李强不应当承担合同约定的月租金1.5倍的商铺/仓库占用费。四、根据2020年5月9日，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局联合发布了《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第三项：对承租非国有房屋用于经营、出现困难的小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，减免或延期收取房屋租金。最高人民法院发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。综合上述规定并结合实际，承租人因新冠疫情的影响，经营确系出现营业收入明显减少的状况，但是鉴于契约精神，李强仍表示能按期缴纳租金和管理费等，但黄埔工程机械公司拒绝收取。现黄埔工程机械公司不顾被告的实际情况，毅然要求李强承担违约责任，于法无据，于理不合。五、涉案租赁商铺所属地块因黄埔工程机械公司与收储方达成土地收储协议，该信息已经经过各类新闻媒体平台公布，已成既定事实。黄埔工程机械公司系土地实际使用权人，按照法律规定有权与收储方达成收储协议，本无可厚非，但是，李强作为其土地上商铺的合法承租人，且为该地工商登记经营主体，系实际使用权人，黄埔工程机械公司要将土地转让，应该按照法律规定给予相应的补偿。当初，所有的租户看到黄埔工程机械公司给予的30年经营权的稳定租期，不惜重金投入生产经营，且带动了五金城整体的发展，从而土地的价值提升。现如今，黄埔工程机械公司不念旧情，在面对巨大的商业利益面前丢失了底线，与收储方签署了土地收储协议，也不愿意向商户支付相应的补偿，相反还主动违约，意图解除合同，这是典型的见利忘义。经审理查明：黄埔区将军山采石场地段的土地使用权人是广州市裕东物流股份有限公司，广州市裕东物流股份有限公司、广州市鑫璟投资实业有限公司与广州市润埔投资有限公司签署协议约定，自2009年5月起广州市润埔投资有限公司拥有广州市黄埔区穗东街、南岗街将军山采石场地段的合法使用权，使用期限为30年。2009年12月，广州市润埔投资有限公司将上述用地的使用权出租给本案原告即黄埔工程机械公司，使用期限为30年（有效期至2039年12月21日）。黄埔区将军山采石场地段建设厂房工程（机械加工园A区一期自编A区项目、B区项目、C区工业建筑项目）均于2014年2月17日前取得广州市建设工程规划验收合格证。2014年4月2日，黄埔工程机械公司（出租方、甲方）与李强（承租方、乙方）签订两份《广州黄埔工程机械城租赁合同》，约定甲方同意将广州市黄埔区开发大道将军山路段广州黄埔工程机械园区8号，西区第C5栋48、50号商铺/仓库租给乙方经营五金，两间商铺/仓库计租面积均为首层72平方米、二层72平方米，总计租面积72平方米。租赁期限均从2014年4月15日起至2019年4月14日止，甲方于2014年4月15日将该商铺/仓库交付乙方使用；两间商铺/仓库租金均约定为，从2014年4月15日起至2016年4月14日止28元/㎡/月，合计2016元/月；从2016年4月15日起至2019年4月14日止，每月租金在上一年度的基础上递增10%。两间商铺/仓库综合服务费均约定为，2014年6月1日起至2014年9月30日为免租期，从2014年4月15日起至2016年4月14日止42元/㎡/月，合计3024/月；从2016年4月15日起至2019年4月14日止，每月综合服务费在上一年度的基础上递增10%。两间商铺/仓库管理费均约定为300元/间/月，每间商铺面积80㎡以下（含80㎡）每月管理费300元，每间商铺面积80㎡至140㎡（含140㎡）每月管理费450元，每间商铺面积140㎡以上，每月管理费600元；合计管理费人民币300元/月。每间商铺/仓库每月管理费在上一年度基础上递增10%，自2014年4月15日起计收。第四条收费办法，均约定乙方需于签订本合同当天向甲方交纳保证金15120元，作为履行本合同的担保，该保证金不可抵扣商铺/仓库租金及其由乙方承担的费用，合同期满如乙方无任何违约行为，保证金无息退还乙方，若乙方有违约赔偿或其他费用尚未结清的，甲方有权在保证金中扣除该部分金额，不足抵扣部分甲方有权向乙方追缴；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、综合服务费、管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，按每日1%支付逾期滞纳金。第八条违约责任约定，合同期届满除甲方同意乙方续租外，乙方应当在本合同租赁期届满当日向甲方退还商铺/仓库，否则，乙方应以所承租商铺/仓库月租金的1.5倍向甲方按月支付商铺/仓库占用费。2019年4月14日租赁合同期满后，李强未向黄埔工程机械公司退还租赁场地，继续占有使用，黄埔工程机械公司也收取李强2019年4-7月的商铺/仓库租金、综合服务费、管理费等相关费用。李强陈述2019年8月之后黄埔工程机械公司拒绝收取其租金、服务费等费用。2019年8月5日，黄埔工程机械公司向李强发出《租赁合同到期退铺通知书》，载明：黄埔工程机械公司与李强的两份租赁合同均已于2019年4月14日到期，请李强于2019年9月30日前办理退铺手续，并于2019年9月30日前搬离自有物品、结清所有费用后将商铺清空交还黄埔工程机械公司，同期完成有关工商注册、通信、网络等迁出事宜。即日起至2019年9月30日为搬迁过渡期，免收租金和管理费，水电费等按实际发生额计收，2019年9月5日前正常提供相关服务（供水、供电），商铺可正常经营，2019年9月5日始，终止一切服务的提供（停水、停电）。黄埔工程机械公司通过邮寄的方式将上述通知寄送给李强，邮递回单显示拒收,退回邮戳盖章日期为2019年8月11日。李强确认邮单上的电话为其本人手机号，庭审中李强陈述，黄埔机械城的小业主们成立了统一的维权会，维权会的人说统一拒收，大家都听维权会的，因此拒收黄埔工程机械公司的邮件。2020年3月26日，黄埔工程机械公司再次出具《限期搬离通知书》，限定李强于2020年4月12日前办理退铺手续，搬离自有物品、结清所有费用后将商铺清空交还黄埔工程机械公司。黄埔工程机械公司将该通知书张贴在李强商铺门口。庭审中，李强确认对黄埔工程机械公司第二、三、四项诉讼请求主张的综合服务费每月8049.88元、管理费每月878.46元、月租金每月5366.6元的计算标准无异议。以上事实有《国有土地使用权证》及附图、《证明》《土地使用证明》《关于将军山机械加工园A区一期自编A区、B区、C区项目建筑施工许可的复函》三份、《建设工程规划验收合格证》《广州黄埔工程机械城租赁合同》《租赁合同到期退铺通知书》及快递邮单、广东增值税专用发票照片及当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，黄埔工程机械公司与李强签订的《广州黄埔工程机械城租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方签订的租赁合同约定租赁期限从2014年4月15日起至2019年4月14日止，合同期限届满后，双方并未就涉案商铺续签租赁合同，李强继续使用案涉商铺，黄埔工程机械公司也收取了2019年4月至6月份的租金，双方形成了不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。黄埔工程机械公司于2019年8月5日发出《租赁合同到期退铺通知书》并寄送给李强，要求李强2019年9月30日前到黄埔工程机械公司处办理退铺手续，表明黄埔工程机械公司已行使合同解除权并给予了李强合理的搬离期间。因李强拒收该退铺通知书，该退铺通知书于2019年8月11日退回黄埔工程机械公司，本院确认双方之间的不定期租赁关系于2019年8月11日解除。双方的不定期租赁关系解除后，李强继续占用涉案商铺缺乏理据，理应将涉案商铺腾空并交还给黄埔工程机械公司。黄埔工程机械公司要求李强交还涉案商铺，符合法律规定，本院予以支持。关于综合服务费、管理费、场地占用费。李强对综合服务费每月8049.88元、管理费每月878.46元、租金5366.6元的标准无异议，双方亦确认上述费用李强交至2019年7月30日止。不定期租赁关系解除后，李强继续占用涉案商铺，理应向黄埔工程机械公司支付占用期间的综合服务费、管理费及场地占用费。黄埔工程机械公司要求李强按照8049.88/月的标准支付自2019年8月1日起至李强实际交还场地之日止的综合服务费及按照878.46/月的标准支付自2019年8月1日起至李强实际交还场地之日止的管理费，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于场地占用费。如前所述，本院认定双方不定期租赁关系于2019年8月11日解除，李强应向黄埔工程机械公司支付2019年8月1日起至2019年8月10日期间的租金，本院计算为1788.87元（5366.6元÷30天×10天=1788.87元）；关于2019年8月11日之后的场地占用费，因《租赁合同》第八条第四点是关于违约责任的约定，黄埔工程机械公司主张依该条约定要求李强按月租金1.5倍的标准支付场地占用费不当，本院不予支持。本院参照原租金标准即5366.6元/月计算场地占用费，因此李强应向黄埔工程机械公司按照5366.6元/月的标准支付自2019年8月11日起至李强实际交还场地之日止的场地占用费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告李强于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州黄埔机械园区8号西区编号第C5栋48、50号商铺/仓库腾空并交还给原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司；二、被告李强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司支付综合服务费（按8049.88元/月的标准，自2019年8月1日起至实际交还广州黄埔机械园区8号西区编号第C5栋48、50号商铺/仓库之日止）；三、被告李强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司支付管理费（按878.46元/月的标准，自2019年8月1日起至实际交还广州黄埔机械园区8号西区编号第C5栋48、50号商铺/仓库之日止）；四、被告李强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司支付2019年8月1日起至2019年8月10日期间的租金1788.87元及场地占用费（按5366.6元/月的标准，自2019年8月11日起计至实际交还广州黄埔机械园区8号西区编号第C5栋48、50号商铺/仓库之日止）；五、驳回原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3356元，由原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司负担336元，被告李强负担3020元。诉讼保全申请费1284元，由原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司负担128元，被告李强负担1156元。负担缴付义务的当事人应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉审 判 员  张淳淳人民陪审员  臧玉林二〇二〇年七月十七日书 记 员  姚春华邹忻