江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1012民初2510号原告：中国农业银行股份有限公司扬州江都支行，住所在扬州市江都区仙女镇文昌东路**。负责人：张连华，该支行行长。委托诉讼代理人：潘国俊，江苏旭昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志勇，该支行经理。被告：徐祥妹，女，1974年8月6日出生，汉族，住扬，住扬州市江都区div>被告：丁斌，男，1972年3月3日出生，汉族，住扬，住扬州市江都区div>被告：扬州市鑫龙房产有限公司，住所，住所在扬州市江都区仙女镇新都路东侧div>法定代表人：丁爱民，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜远健，该公司副经理。原告中国农业银行股份有限公司扬州江都支行（以下简称农行江都支行）与被告徐祥妹、丁斌、扬州市鑫龙房产有限公司（以下简称鑫龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行江都支行的委托诉讼代理人潘国俊、刘志勇、被告鑫龙公司的委托诉讼代理人姜远健到庭参加诉讼，被告徐祥妹、丁斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行江都支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐祥妹、丁斌立即偿还原告借款本金625490.15元（计算至2020年5月12日），并从2020年5月13日起至借款本息实际清偿之日，按合同约定利率继续支付利息、罚息；2、判令被告徐祥妹、丁斌承担律师费32000元；3、判令被告鑫龙公司对上述诉请承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月3日，原告与被告徐祥妹、丁斌、鑫龙公司签订《个人购房担保借款合同》一份，用于购买扬州市江都区屋，约定借款金额700000元，借款期限312个月，自2017年6月1日起至2043年5月31日止，借款年利率4.312%（基准利率下浮12%），等额本息按月还款，借款人不按期归还借款本息的，贷款人从逾期之日按借款利率上浮50%即以年利率6.468％加收罚息，同时约定因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费等实现债权的费用。被告徐祥妹、丁斌还将涉案房屋抵押给原告并签订不动产抵押合同，被告鑫龙公司在涉案房屋不动产抵押登记手续办妥前承担连带保证责任。2017年6月1日原告依约向被告徐祥妹、丁斌发放贷款700000元，之后被告徐祥妹、丁斌长期存在逾期还款现象，并从2019年3月起至起诉时不再向原告偿还借款本息，违反了合同约定，应承担合同违约责任，根据合同约定全部贷款已提前到期。后原告根据合同约定划收被告鑫龙公司部分款项用于偿还涉案借款本息。截至2020年5月12日被告徐祥妹、丁斌拖欠原告借款本金625490.15元。原告为维护自身合法权益，故向本院提起诉讼。被告徐祥妹、丁斌未答辩，亦未提交证据。被告鑫龙公司辩称，被告徐祥妹、丁斌在向原告贷款时已将所购房屋抵押给原告，由于该房屋产权证尚未领取，所以办理的是预告登记。但是依照法律规定，原告与被告徐祥妹、丁斌于2017年5月3日订立的《房地产抵押合同》是合法有效的，即在被告鑫龙公司提供的保证担保之外，存在着债务人自己提供的有效的物的担保。而原告与被告徐祥妹、丁斌订立的《个人购房担保借款合同》对债务人提供物的担保和被告鑫龙公司提供的保证担保的偿付顺序表述不清、约定不明，没有明确表明是物的担保优先还是人的担保优先，故属于《物权法》第176条规定的约定不明的情形。在此情形之下，原告应当先以被告徐祥妹、丁斌提供的物的担保实现债权，故请求法院依法驳回原告要求被告鑫龙公司承担保证责任的诉讼请求。根据原告的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告徐祥妹、丁斌因购买扬州市江都区屋向原告申请贷款。2017年5月3日，原告与被告徐祥妹、丁斌、鑫龙公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定借款金额700000元，借款期限312个月，自2017年6月1日起至2043年5月31日止，借款年利率4.312%，偿还方式为按月等额本息还款，借款人不按期归还借款本金的，贷款人从逾期之日按约定的借款利率上浮50%加收罚息。同时被告鑫龙公司为被告徐祥妹、丁斌的借款提供阶段性连带责任保证，担保阶段自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；若被告徐祥妹、丁斌未按期足额偿还借款，构成违约，原告有权收回已发放借款、有权提前行使担保权；原告为实现债权发生的费用包括律师费在内的各项费用由借款人承担。同日，原告与被告徐祥妹、丁斌签订《房地产抵押合同》，被告徐祥妹、丁斌将购买的位于扬州市江都区产抵押给原告，并办理了抵押预告登记手续。2017年6月1日原告依约向被告徐祥妹、丁斌发放借款700000元。被告徐祥妹、丁斌自2019年3月起未按约定归还借款本金及利息，后原告根据合同约定从被告鑫龙公司账户扣收部分款项用于偿还涉案借款本息。截止2020年5月12日，原告共计从被告鑫龙公司扣收借款本息合计52827.37元，被告徐祥妹、丁斌仍欠原告借款本金625490.15元。另查明，合同签订后，被告徐祥妹、丁斌未办理涉案抵押房产的所有权证，也未办理房产他项权证书。2020年5月21日，原告委托江苏旭昊律师事务所进行诉讼代理，双方签订《委托代理合同》，约定律师费为32000元。本院认为，原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，原告农行江都支行按约向被告徐祥妹、丁斌发放了贷款，履行了合同义务，但被告徐祥妹、丁斌未能按约偿还贷款，显属违约。原告农行江都支行根据合同的约定有权要求被告提前偿还全部贷款本息、罚息及为实现债权而支付的律师费用。被告鑫龙公司自愿为被告徐祥妹、丁斌的借款提供阶段性连带责任保证，担保阶段自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，现被告徐祥妹、丁斌抵押的房产未领取所有权证，亦未办理抵押登记手续，故保证人鑫龙公司应当按照合同约定对被告徐祥妹、丁斌的全部债务承担连带清偿责任。被告鑫龙公司辩称原告应当先以被告徐祥妹、丁斌提供的物的担保实现债权的抗辩意见没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。被告鑫龙公司承担保证责任后，有权向被告徐祥妹、丁斌追偿。对于原告于2020年5月12日之后从被告鑫龙公司扣划的款项在被告徐祥妹、丁斌所欠款项中直接予以扣减。被告徐祥妹、丁斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐祥妹、丁斌于本判决生效之日起十日内，向原告中国农业银行股份有限公司扬州江都支行偿还借款本金625490.15元（截至2020年5月12日）；从2020年5月13日起至借款实际清偿之日止按照合同约定继续偿付利息、罚息（原告于2020年5月13日之后从被告鑫龙公司扣划的款项直接从中予以扣减）；二、被告徐祥妹、丁斌于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司扬州江都支行支付律师费32000元；三、被告扬州市鑫龙房产有限公司对被告徐祥妹、丁斌的上述债务承担连带保证责任；四、被告扬州市鑫龙房产有限公司承担保证责任后，有权向被告徐祥妹、丁斌追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10375元，减半收取计5187.5元，保全费3870元，由被告徐祥妹、丁斌、扬州市鑫龙房产有限公司负担，此款原告已垫付，被告在给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于扬州市中级人民法院。审判员  杜丽丽二〇二〇年七月二十八日书记员  李 璐