广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初17587号 原告（案外人）：南宁冷辉空调冷冻技术服务有限责任公司，住所地：南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场B3栋505号。 法定代表人：李仕凤，董事长。 委托诉讼代理人：蒋林华，系该公司职员。 被告（申请执行人）：商粤，女，1970年6月25日出生，汉族，住南宁市青秀区。 第三人（被执行人）：广西福田房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区佛子岭路**德利-东盟国际文化广场****。 法定代表人：庞伟君，总经理。 委托诉讼代理人：陈宗海，系该公司职员。 案由：案外人执行异议之诉 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年11月28日 开庭时间：2020年4月27日 当事人到庭情况： 原告方：原告南宁冷辉空调冷冻技术服务有限责任公司（下称冷辉公司）的委托诉讼代理人蒋林华到庭。 被告方：被告商粤到庭。 第三人：第三人广西福田房地产开发有限公司（下称福田公司）的委托诉讼代理人陈宗海到庭。 原告诉讼请求 1、立即停止对原告购买的位于南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场B3栋507号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认原告与第三人于2015年11月11日签订的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，并确认位于南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场B3栋507号房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩意见 1、原告与第三人签订的《商品房买卖合同》是否真实有效，被告不得而知。双方自2015年11月11日签订合同至今未对合同进行网签备案，房屋仍登记在被执行人名下，不符合交易习惯。2、假设合同是真实的，原告提交的证据不足以证明其支付了全部房款，也不足以证明其在人民法院查封前已合法占有涉案房屋，亦无法证明涉案房屋未办理过户登记并非原告自身原因所致。3、原告购买涉案房屋并非用于居住，原告名下还有其他房产，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除执行。 第三人陈述意见 我方与原告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是真实合法有效的，目前涉案房屋已具备办理不动产权证书的条件，如法院解封房屋，我方愿意配合办理涉案房屋的不动产权证书。 事实认定 申请执行人商粤与被执行人福田公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日作出（2019）桂0103执1696号之一执行裁定书，裁定查封福田公司名下位于南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场B3栋507号房屋，查封期限从2019年6月24日起至2022年6月23日止。2019年6月21日，本院作出（2019）桂0103执1696号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人福田公司名下的上述涉案507号房屋。原告向本院提出异议，本院于2019年9月27日作出（2019）桂0103执异283号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告于2019年11月12日签收上述裁定书，并于2019年11月20日向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2015年11月11日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》（合同编号YS01700384），约定将南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场B3栋507号房（预售商品房）出售给原告，房屋价款2123160元。同日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订《关于B3栋5楼的补充协议》（下称《补充协议》），约定将德利·东盟国际文化广场B3栋501号、502号、503号、505号、506号、507号房出售给原告，房屋总价款11063880元、公共维修基金70993.23元、预告登记费3300元。《补充协议》第2.1条载明，德利广场项目已完成：德利·东盟国际文化广场一期儿童城及美食城中央空调系统、更改为下送风口签证、变更进水管签证、德利·东盟国际文化广场B3栋5楼办公室空调安装工程、德利·东盟国际文化广场一期商场风幕机、德利·东盟国际文化广场一期B3栋12楼办公室空调安装工程合同金额合计2694842.35元，应收金额合计2610506.58元；第2.2条约定：“甲方已向乙方支付的工程款金额人民币200000元。以上甲方应付乙方未付款金额扣除质保金后合计人民币2410506.58元，经乙方确认后，直接抵扣其认购甲方开发建设的德利·AICC项目B3栋写字楼5楼办公室的购房首付款。”第3条约定：“……甲、乙双方一致确认并同意，乙方需向甲方支付的剩余购房款、公共维修基金和预告登记费合计人民币8727666.65元由甲方从实际应付乙方《德利·东盟国际文化广场项目二期中央空调系统（水冷机组）安装合同》的工程款中予以抵扣。按照乙方的申请，甲方同意按照分期付款的方式与乙方签订德利·AICC项目B3栋写字楼5楼办公室的《商品房买卖合同》并开具购房款、公共维修基金和预告登记费的缴款收据。”第4条约定：“甲、乙双方一致确认，从《德利·东盟国际文化广场项目二期中央空调系统（水冷机组）安装合同》应付工程款中直接抵扣的剩余购房款、公共维修基金和预告登记费合计人民币8727666.65元，平均分配至乙方所认购的陆套物业……” 又查明，福田公司与冷辉公司于2015年4月23日签订了《德利·东盟国际文化广场一期儿童城及美食城中央空调系统施工合同》，该项目于2015年11月18日验收完毕；于2015年6月16日签订了《德利·东盟国际文化广场一期B3栋5楼办公室空调安装工程施工合同》，该项目于2015年11月2日验收完毕；2015年8月17日签订了《德利·东盟国际文化广场一期商场风幕机采购安装合同》；2015年8月31日签订了《德利·东盟国际文化广场一期B3栋12楼办公室空调安装工程施工合同》，该项目于2015年12月1日验收完毕；2015年11月11日签订了《德利·东盟国际文化广场二期B1栋、E1地下室中央空调系统（水冷机组及末端设备）安装合同》，该项目于2020年4月1日验收完毕；2017年6月13日签订了《德利·东盟国际文化广场一期儿童城及美食城中央空调系统施工合同补充协议-（哈德利小镇）风幕机采购安装合同》。 2019年7月9日，原告与第三人共同出具《结算审定单》，载明：德利·东盟国际文化广场一期儿童城及美食城中央空调系统安装工程结算金额为2763946.2元；德利·东盟国际文化广场一期B3栋第5楼办公室空调安装工程结算金额为186477.08元；德利·东盟国际文化广场一期B3栋第12楼办公室空调安装工程结算金额为353600元；德利·东盟国际文化广场一期商场风幕机采购安装工程结算金额为62067元；德利·东盟国际文化广场一期儿童城及美食城中央空调系统施工合同补充协议-（哈德利小镇）风幕机采购安装工程结算金额为25000元；德利·东盟国际文化广场二期B1栋、E1地下室中央空调系统（水冷机组及末端设备）安装工程结算金额为9148231.35元。 还查明，2015年12月17日，原告（乙方）与南宁市宝之源物业服务有限公司德利·东盟国际文化广场服务中心（甲方）签订《德利·东盟国际文化广场代收代缴水费协议书》、《德利·东盟国际文化广场代收代缴电费协议书》，约定由甲方代收代缴德利·东盟国际文化广场业户水费、电费。《德利·东盟国际文化广场缴费通知单》（2017年3月3日）载明，B3507号房公摊水电费、代收垃圾费合计5099元，办公物业服务费合计9554元；《德利·东盟国际文化广场缴费通知单》（2018年4月6日）载明，B3507号房公摊水电费、代收垃圾费、办公物业服务费合计3489元；《德利·东盟国际文化广场缴费通知单》（2018年6月9日）载明，B3507号房公摊水电费、代收垃圾费、办公物业服务费合计2131元。上述《德利·东盟国际文化广场缴费通知单》均载明B3507号房住户姓名为原告。2018年5月22日，原告向广西宝之源物业服务有限公司转账13994.4元，《中国建设银行客户专用回单》载明转账用途为B3栋505、507号物业水电费。 裁判理由 案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议后，经法院审查作出裁定，案外人对执行异议裁定不服可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向人民法院提起案外人执行异议之诉。本案系金钱债权执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋被查封的时间为2019年6月24日，原告与第三人于2015年11月11日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，结合2017年3月3日、2018年4月6日、2018年6月9日的《德利·东盟国际文化广场缴费通知单》以及2018年5月22日原告向广西宝之源物业服务有限公司转账的《中国建设银行客户专用回单》，足以证实原告在法院查封之前已合法占有涉案房屋。再次，根据《补充协议》的约定，结合原告与第三人签订的《德利·东盟国际文化广场一期儿童城及美食城中央空调系统施工合同》、《德利·东盟国际文化广场B3栋5楼办公室空调安装工程施工合同》、《德利·东盟国际文化广场一期商场风幕机采购安装合同》、《德利·东盟国际文化广场一期B3栋12楼办公室空调安装工程施工合同》、《德利·东盟国际文化广场二期B1栋、E1地下室中央空调系统（水冷机组及末端设备）安装合同》以及《结算审定单》、双方在庭审中关于房屋价款是从工程结算款中抵扣的陈述，本院确认原告已通过工程款抵扣支付了全部房屋价款。同时，原告购买的涉案房屋系预售商品房，现未能办理过户登记并非因原告自身原因导致，故根据上述第二十八条之规定，本院对原告主张的排除本案强制执行的诉请予以支持。 关于原告要求确认其对涉案房屋所有权的诉请。如上所述，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》虽合法有效，但原告对涉案房屋享有的是请求办理产权登记的债权请求权，故对原告的该项诉请本院不予支持。 裁判结果 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场B3栋507号房屋； 二、驳回原告南宁冷辉空调冷冻技术服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费22316元，由被告商粤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  朱微微 人民陪审员  李爱芬 人民陪审员  梁美坚 二〇二〇年七月十六日 法官 助理  梁珈瑜 书 记 员  巫林徽 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。