江西省分宜县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0521民初817号原告：黄福生，男，1954年9月15日出生，汉族，住江西省新余市分宜县。委托诉讼代理人：梁富生，江西鑫淼犇律师事务所律师。被告：江西金宝源实业有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区洪塘镇大岭村乐家组，统一社会信用代码9136090235205204XP。法定代表人：涂加献，该公司总经理。委托诉讼代理人：管志坚，该公司员工。被告：管志坚，男，1982年5月3日出生，汉族，江西金宝源实业有限公司员工，住江西省上饶市广丰区。原告黄福生（以下简称原告）与被告江西金宝源实业有限公司（以下简称金宝源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月13日第一次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人梁富生、被告金宝源公司的委托诉讼代理人管志坚到庭参加诉讼。2020年6月1日，原告向本院申请追加管志坚为被告参加诉讼，本院经审查后予以准许，并依法通知被告管志坚参加诉讼。本院于2020年6月30日第二次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人梁富生、被告管志坚到庭参加诉讼，被告金宝源公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2.判令二被告共同支付原告房屋租赁费64167元（从2019年5月23日计算至2020年4月20日）、原告垫付的瓷砖费1520元、门款1850元，合计67537元。事实和理由：被告以经营发展为由，要求租赁原告位于分宜县老福山庄房屋一栋。2019年5月23日，经双方协商，签订了一份《房屋租赁合同书》。约定被告租赁原告位于分宜县老福山庄房屋一栋，租期为5年，从2019年5月23日至2024年5月22日止，年租金70000元，租金支付方式为一年一付。合同签订之日，被告支付定金5000元，双方约定按使用需要对卫生间进行装修，双方还就其他条款进行了约定。合同签订后，原告该将房屋交付被告使用，被告支付了5000元履约定金，并对原告房屋的卫生间进行了装修，原告还垫付了瓷砖费及门款，但之后被告一直拒绝支付房屋租赁费。被告的行为属于严重违约，原告多次要求被告履行合同义务，被告一直予以拖延，故原告诉至法院。被告金宝源公司辩称：同意解除房屋租赁合同，其认为早已经解除了合同，去年12月已通过短信方式向原告明确过。1.金宝源公司不是本案适格被告，请法院驳回原告诉请，合同签订人乙方是管志坚个人，并非金宝源公司；2.原告任意篡改合同，该合同篡改条款无效，合同签订之日被告支付了5000元租金，不是定金，原告篡改成定金；3.乙方没有支付租金，是因为原告没有提供合格的房屋给乙方；4.原告要求被告支付垫付的瓷砖费1520元及门款1850元但没有提交证据予以证实，不应得到法院支持，即使原告支付了上述款项，也是原告的义务，原告应提供合格的房屋给乙方，房屋装修维修费用应由原告自行承担；5.乙方承租人早在2019年12月就已经通过短信回复了原告，虽然签订了合同，但并未收房使用，原告的诉求没有事实和法律依据。被告管志坚辩称：合同没有履行不存在解除不解除，其同意解除合同，房屋租赁合同中有明确约定，房屋并没有实际交付，没有真正履行合同，故其没有必要支付租金。当事人为支持其诉请均向本院提交了证据，本院组织双方进行了举证、质证。对于金宝源公司提交的1号证据即《房屋租赁合同书》、2号证据即租金收条、3号证据即短信内容截图，原告均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院综合评述如下：1.对原告的1号证据即《房屋租赁合同书》，二被告对其真实性提出异议，认为原告存在篡改合同的行为，该篡改条款无效。本院经当庭询问原告，其对篡改合同事实予以认可。本院认为，原告篡改过的合同不具备真实性、合法性特征，本院不予认定。2.对原告的2号证据即证人黄某1、黄某2、黄某3证言，被告管志坚认为证人证言不真实不客观，不应予以认定。本院认为，除证人黄某1对本案案件事实基本不清楚不能认定其证言外，证人黄某2及黄某3证言均有其他证据或者当事人陈述与其相互印证，证明本案基本事实，具备真实性、合法性、关联性特征，本院予以认定。3.对被告的4号证据即收据、收条一组，原告对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为该证据证实被告支付了部分装修款，原告认可该装修金额，但不能证明原告有装修义务。本院认为原告的异议合法有据，予以采纳。根据对上述证据的分析认定并结合原被告的当庭陈述，本院可以确定以下事实：2019年5月23日，原告作为甲方，与乙方金宝源公司的经办人即被告管志坚经协商一致，签订了一份《房屋租赁合同书》。约定乙方租赁甲方位于分宜县老福山庄房屋一栋，租期为5年，从2019年5月23日至2024年5月22日止，年租金为70000元，本合同签订之日支付租金5000元，待甲方提供合格的租赁房屋后，一次性支付剩余年度租金，房屋计算租金时间按实际交付时间为准，租金支付方式为一年一付，补充条款约定：甲方交付给乙方的房屋三楼和四楼房间内的卫生间为毛坯状无法使用，双方约定按使用需求对卫生间进行装修，所产生的费用由甲乙双方各承担50%的金额。双方还就其他条款进行了约定。合同签订后，被告管志坚于当天向原告预付了5000元租金，原告出具了收条。之后，被告管志坚委托朋友袁海军请人对原告房屋三楼的卫生间进行了装修，至2019年7月底基本完工，共花费装修费15000元左右。之后原告多次要求被告管志坚支付剩余年度租金65000元，被告管志坚一直拖延支付，也没有和原告办理交接房屋及入住手续。原告请同村村民黄某1、黄某2等人出面找被告管志坚协商支付租金事宜，但没有结果。2019年12月，原告发短信给被告管志坚询问此事如何处理，被告管志坚回复短信明确告知原告：其并没有租用和使用原告的房子，双方只是签订了一份合同，合同备注原告交房被告验房后合同才正式生效，有合适的人租用原告的房子原告可以租给他人，在合同签订时被告支付给原告的5000元人民币作为对原告的补助，不用原告退还。2020年元月21日，原告带装修民工一起到被告管志坚工作的工地向其索要劳务报酬，被告管志坚用金宝源公司的备用金支付了部分装修费6177元，剩余装修费拒绝支付，故原告诉至本院。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告与金宝源公司的经办人管志坚于2019年5月23日签订的《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以保护。本案的争议焦点是：1.被告金宝源公司是否是本案适格被告；2.原告是否已经将房屋交付给被告使用；3.被告金宝源公司及管志坚是否应当向原告支付房屋租赁费64167元及垫付的瓷砖费1520元、门款1850元合计67537元。关于争议焦点1.被告金宝源公司因业务发展需要，委托被告管志坚与原告协商房屋租赁事宜，被告管志坚在合同中明确将被告金宝源公司列为乙方即承租方，自己则在经办人一栏签名，虽然被告金宝源公司未加盖公章，但原告作为善意一方，知道被告管志坚是被告金宝源公司的管理人员且代表公司来签订合同，其完全有理由相信被告管志坚是有代理权的，合同是有效的。被告管志坚后来还用被告金宝源公司的备用金支付了装修费6177元。以上情况足以证明被告管志坚的行为是职务行为，其行为的后果依法应由被告金宝源公司承担，故被告金宝源公司是本案适格被告。关于争议焦点2.虽然原告与被告管志坚没有办理正式的房屋交接手续，被告管志坚也一直没有带人进去入住，但原告事实上已经将房屋交付给被告管志坚使用。因为双方在合同中约定“按使用需求对卫生间进行装修”，这个使用需求是承租方的需求，并不是出租方的需求。在不危害房屋主体结构安全的前提下，如何对房屋进行装修，全部装修还是部分装修，豪华装修还是简单装修，这些都是承租方的权利。被告管志坚委托袁海军花费15000元左右对三楼卫生间进行装修，没有对四楼卫生间进行装修，这些都是被告方的权利和自由，原告没有权利干预或反对，事实上原告也没有干预或反对。原告将房屋交给被告装修就是交给被告使用。关于争议焦点3.《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同合同义务的，对方可以在履行期限届满之前预期其承担违约责任。”第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”结合本案来说，被告管志坚在2019年7月底基本完成装修，本来可以立即与原告办理房屋交接手续并入住，但其由于自身原因一直拖延办理房屋交接手续，也不支付剩余年度租金。经原告多次向其催交剩余年度租金65000元，但其一直拖延支付，直到2019年12月底才在原告发短信催促其处理终止合同事宜时明确表态，其并没有租用原告的房屋，有合适的人租房可以租给他人。被告管志坚的行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。因该合同在2019年12月底就已经解除，故原告要求解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。原告在被告管志坚于2019年12月底明确告知其可以将房屋租给他人的情况下没有出租房屋，由此造成的扩大损失应自行承担。关于原告的损失额，本院酌定为2019年8月至12月共5个月的租金即70000/12*5=29167元。扣除被告管志坚预付的租金5000元及其按合同约定应当承担的装修费7500元，被告金宝源公司还应向原告支付租金16667元。原告要求被告金宝源公司支付瓷砖款1520元及门款1850元，但并未提交任何证据予以证实，本院不予支持。被告金宝源公司应当负责支付剩余的装修费8000余元。被告金宝源公司关于其没有支付租金是因为原告没有提供合格房屋的辩论意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告管志坚关于其没有实际入住就不应支付租金的辩论意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告金宝源公司经本院合法传唤未参加第二次开庭，视为其对自身诉讼权利的放弃。综上所述，原告的诉讼请求部分合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江西金宝源实业有限公司应于本判决生效后三日内支付原告黄福生租金16667元；二、驳回原告黄福生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取744元由被告江西金宝源实业有限公司承担200元，原告黄福生自负544元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  姜志刚二〇二〇年七月十三日书记员  任丽萍