广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终910号上诉人（原审被告）：广东连州农村商业银行股份有限公司。住所地：连州市**********（1栋）。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：周兴胜，广东品格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张立新，男，1966年7月9日出生，汉族，住连州市******************。被上诉人（原审原告）：罗海燕，女，1969年7月2日出生，汉族，住连州市******************。两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗卫权，广东畅崎律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：廖莉思，广东畅崎律师事务所律师。原审第三人：连州市金泰矿冶有限公司。住所地：连州市***********“吉大名居”A幢二楼101房西面。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：陈杰，该公司员工。上诉人广东连州农村商业银行股份有限公司（以下简称连州农商行）因与被上诉人张立新、罗海燕及原审第三人连州市金泰矿冶有限公司（以下简称金泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人连州农商行上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回张立新、罗海燕的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张立新、罗海燕负担。事实和理由：一、一审判决确权结果及支持排除执行请求实际否决（2017）粤1882民初765号生效判决，造成生效判决冲突。二、张立新、罗海燕存在过错，不符合善意第三人的认定规则，其就该执行标的物主张的权益不足以阻却连州农商行执行程序的正当权利。三、一审判决确认涉案房屋归张立新、罗海燕所有属于适用法律错误，违背物权法的公示公信原则。涉案房屋为未经竣工验收的在建工程，不具备物权确认条件，张立新、罗海燕现未办理房屋权属变更登记，未取得涉案房屋的产权证，依法不产生物权变动的法律效果。四、一审判决认定连州农商行默许金泰公司出售涉案房屋并已实现对涉案房屋的优先受偿与事实不符，且无相应法律依据。五、涉案房屋的抵押日期早于张立新、罗海燕购买房屋的日期，张立新、罗海燕不构成善意取得，属于非法占有房屋，且自身存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的第四个要件。被上诉人张立新、罗海燕辩称，一、一审法院确认张立新、罗海燕对涉案房屋享有所有权适用法律正确。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，一审法院判令张立新、罗海燕对涉案房屋享有所有权于法有据。二、张立新、罗海燕是无过错不动产买受人，对不动产未办理过户登记不存在过错。故，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院维持原判。原审第三人金泰公司述称，一、张立新、罗海燕的购房款已经全部用于偿还连州农商行的部分贷款（全部贷款2100万元，还款680多万元、利息222万元），连州农商行事实上已经实现对涉案房屋价款的优先受偿权，涉案房屋应当解除抵押。二、张立新、罗海燕购买的房屋应该归张立新、罗海燕所有，张立新、罗海燕就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故，一审判决依据的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人张立新、罗海燕向一审法院起诉请求：1.确认金泰公司名下的连州镇湟川北路金泰名居A栋1006号房屋的所有权归张立新、罗海燕所有，并协助张立新、罗海燕办理房产变更登记手续；2.终止对该房屋的执行；3.案件诉讼费用由连州农商行负担。一审法院认定事实：2012年3月9日连州农商行（即原连州市**信用合作联社）与金泰公司签订借款合同约定：金泰公司向连州农商行借款2100万元；借款种类为农村企业流动资金贷款，借款用途为进货；借款期限2012年3月9日至2015年2月20日；还款方式为分期还本（2012年8月20日还100万元、2013年2月20日还100万元、2013年8月20日还100万元、2014年2月20日还200万元、2014年8月20日还200万元、2015年2月20日还1400万元），按月清息；放贷和还款均为金泰公司名下在连州农商行处设立的800***********508号专用账户等条款。同日连州农商行与金泰公司签订抵押担保合同约定：以金泰公司名下位于连州市***********金泰名居51套、建筑面积8996.87平方米、价值3006.78万元的在建商品房作上述2100万元借款的抵押。但在实施过程中设立了抵押登记的仅是上述51套中剩余的9套即金泰名居A栋303室、706室、906室、1003室、1006室、1102室、1104室、1105室、1202室，抵押权证编号分别为粤房地建抵登连州字第0100000963、0100000983号、0100000991、0100000994、0100000998、0100000999、0100001001、0100001002、0100001005号，抵押人为金泰公司，抵押权人为连州农商行，抵押设立抵押登记的时间为2012年3月13日。案外人连州市吉大房地产开发有限公司、陈某1、黄春彬与连州农商行签订保证合同约定对上述2100万元贷款提供连带清偿保证担保。根据金泰公司持有由连州市房屋管理局于2012年2月13日出具的（2012）第001号广东省连州市商品房预售许可证记载：预售房屋栋号及层数、发证时和各栋已建层数均为A幢十二层；预售房屋占用土地是否抵押情况为“否”；预售款专用账户是金泰公司在连州农商行处设立的800***********706号账户；有效期自2012年2月13日至2013年2月12日（过期无效）。2013年6月3日金泰公司与张立新、罗海燕签订连州市****认购书，张立新、罗海燕认购金泰公司开发预售位于连州市***********金泰名居A幢1006室（抵押权证编号为粤房地建抵登连州字第0100000998）商品房，并预付认购定金2万元。2013年6月7日金泰公司与张立新、罗海燕夫妇签订商品房买卖合同，张立新、罗海燕购买上述认购的商品房一套。该房屋套内建筑面积109.28平方米，每平方米3843.34元，张立新、罗海燕一次性付清总价款42万元至金泰公司在连州农商行设立的预售房款专用账户800***********706号。根据连州农商行出具的结算业务委托书记载，售楼款中除土地分割费260元汇入金泰公司在连州农商行处设立的800***********508号账户之外，购房订金2万元及购房款42万元均汇入金泰公司在连州农商行处设立的800***********706号预售房款专用账户。张立新、罗海燕于2013年7月9日收楼，经装修于2013年8月搬入该房屋居住。但因整幢楼房建设项目未经竣工验收导致上述包括张立新、罗海燕购买房屋在内的全部预售房屋仍为在建工程，即上述金泰名居A栋303、706、906、1003、1006、1102、1104、1105、1202室，张立新、罗海燕等人购买的商品房至今仍未办理不动产权登记。2014年4月11日案外人连州市小北江置业有限公司与连州农商行签订最高额抵押担保合同，约定以该公司名下坐落于连州市连州镇城西规划小区猫岭地段的土地作抵押，并办理了抵押登记手续。2015年2月13日金泰公司、案外人连州市小北江置业有限公司、案外人吉大房地产开发有限公司、案外人陈某1、案外人黄春彬与连州农商行签订借款展期协议，约定金泰公司的借款2100万元中除了已经偿还的本金860万元及其利息之外剩下本金1240万元展期至2015年10月5日，并约定上述案外人作为担保人对展期后的借款承担担保和保证责任。截止至2017年7月11日，金泰公司共偿还本金860万元及其利息252万余元，余下本金1240万元及其利息未能依约归还，为此连州农商行向一审法院提起金融借款合同纠纷一案。一审法院经审理于2017年12月20日作出（2017）粤1882民初765号民事判决书判决：一、金泰公司应于判决发生法律效力之日起三十日内归还连州农商行借款本金1211万元及其利息314.3808万元（暂计至2017年7月11日）；二、案外人连州市吉大房地产开发有限公司、陈某1、黄春彬对上述借款本息承担连带清偿责任；三、连州农商行对金泰公司名下位于连州镇湟川北路金泰名居A幢在建工程（九套商品房）折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；四、连州农商行对案外人连州市小北江置业有限公司名下位于连州镇城西规划小区猫岭地段的土地在折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。判决已经发生法律效力，2018年3月5日连州农商行申请（2017）粤1882民初765号民事判决的强制执行，执行过程中一审法院作出（2018）粤执135号执行裁定书裁定拍卖金泰名居A幢305、706、906、1003、1006、1102、1104、1105、1202室共九套房屋[金泰公司因另欠有债务该九套房屋已于2017年7月5日被一审法院作出的（2017）粤1882民初641号之二民事裁定书裁定查封]。2018年5月4日张立新、罗海燕向一审法院提起诉讼请求判决确认其与金泰公司之间签订的商品房买卖合同有效和判决金泰公司办理金泰名居A幢1006房屋的不动产登记证。一审法院经审理于2018年6月26日作出（2018）粤1882民初575号民事判决书判决确认张立新、罗海燕与金泰公司于2013年6月7日签订的商品房买卖合同合法有效，判决驳回张立新、罗海燕的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。之后张立新、罗海燕等六购买户就一审法院作出（2018）粤执135号执行裁定分别向一审法院提出执行异议：一、请求裁定解除对金泰名居A幢1006号房屋查封；二、停止拍卖金泰名居A幢1006号房屋；三、中止执行程序，以维护异议人的合法权益。2019年2月25日一审法院作出（2019）粤1882执异10号等执行裁定书裁定驳回张立新、罗海燕等购买户的异议请求。为此张立新、罗海燕等六购买户分别[另见（2019）粤1882民初446、447、448、453、663号案]向一审法院提起案外人执行异议之诉。根据审理期间一审法院从连州农商行处调取的“连州市金泰矿冶有限公司账户贷款明细”记录，张立新、罗海燕等六购买户购买上述被抵押登记房屋期间的2012年5月30日、8月8日、11月30日、12月3日和2013年6月13日金泰公司分别偿还给连州农商行贷款本金46万多元、89万元、300万元、5万多元和240万元，期间共偿还连州农商行贷款本金680多万元及其利息222万多元。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案的金泰名居A幢房屋在2017年7月5日法院查封之前的2013年6月7日签订了书面房屋买卖合同，该合同经已由发生法律效力的（2018）粤1882民初575号民事判决书判决确认合法有效；2013年7月9日金泰公司将房屋交付给张立新、罗海燕，张立新、罗海燕对房屋进行装修装饰之后于2013年8月搬入该房屋居住，善意取得并实际占有该房屋；张立新、罗海燕已按约定一次性付清购房款42万元至金泰公司在连州农商行处设立的预售房专用账户；上述已生效的判决认定未办理过户登记的原因是包括张立新、罗海燕所购买房屋在内的金泰名居A幢房屋未经相关部门进行竣工验收，尚不具备办理产权登记的条件，并非购买方的过错。张立新、罗海燕对涉案房屋有足以排除强制执行的民事权益，现诉请停止对该房屋的执行，予以支持。张立新、罗海燕同时提出确认其对涉案房屋享有所有权亦于法有据，予以支持。张立新、罗海燕请求协助办理房屋产权变更登记，因张立新、罗海燕在（2018）粤1882民初575号案请求事项中已提出，该案认定未办理过户原因是该房屋未经验收，并作出“驳回其的其他诉讼请求的实体判项”，故本案不再审理。关于双方争议的涉案房屋出售款优先受偿问题。根据审理期间一审法院从连州农商行处调取的金泰公司账户贷款明细记录，张立新、罗海燕等六购买户购买上述被抵押登记房屋期间的2012年5月30日至2013年6月13日期间，金泰公司分五次向连州农商行共偿还贷款本金680万元及其利息222万多元，比借款合同约定同期计划偿还本金300万元多出380万元，且该房屋出售款按约定都汇入金泰公司在连州农商行处设立的预售房专门账户。虽没明确逐一解除抵押之后再出售，事实上连州农商行已实现涉案房屋价款的优先受偿权。金泰公司在连州农商行处借款2100万元，设定抵押担保的不仅仅是张立新、罗海燕等人购买的九套，该九套房屋按每套42万元计，共有售房款378万元，何况不是每套都是一次性付款。案外人连州市吉大房地产开发有限公司、陈某1、黄春彬均与连州农商行签订保证合同约定对上述2100万元借款提供连带清偿保证；案外人连州市小北江置业有限公司与连州农商行签订最高额抵押担保合同，约定以该公司名下位于连州镇城西规划小区猫岭地段的土地使用权作抵押，设立了抵押登记。可以说连州农商行巨额借款未能按时收回的原因是多方面的，但主要原因不是张立新、罗海燕等购买户购房款的优先受偿问题。关于一案认定房屋买卖合同有效与另一案认定对房屋享有优先受偿权是否产生冲突的问题。涉案的金泰名居A幢1006号等九套房屋在办理借款时设立了抵押，确实存在抵押在先、出售在后的情况。（2017）粤1882民初765号民事判决书判决第三项确定连州农商行对涉案的九套商品房折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权，该判决已发生法律效力。一审法院根据连州农商行的执行申请以（2018）粤执135号立案执行，并裁定拍卖[金泰公司另因债务纠纷该九套房屋之前被一审法院采取财产保全措施时作出的（2017）粤1882民初641号之二民事裁定查封]涉案的九套房屋等项；张立新、罗海燕等涉案房屋购买户提出执行异议，一审法院以（2019）粤1882执异9号执行裁定驳回张立新、罗海燕等购房户的异议请求。而（2018）粤1882民初575号民事判决书判决张立新、罗海燕与金泰公司于2013年6月7日签订的《商品房买卖合同》合法有效，与（2017）粤1882民初765号案判决结果似乎发生了冲突的问题。事实上，二者并不冲突，其理由前面已作分析即视为连州农商行在经历一段时间的售楼过程中默许金泰公司出售涉案房屋，并已实现对涉案房屋的优先受偿。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项和第二款、第三百一十四条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，于2019年12月9日作出判决：一、确认张立新、罗海燕出资购买的连州市金泰矿冶有限公司名下位于连州镇湟川北路154号金泰名居A幢1006号房屋归张立新、罗海燕所有；二、终止对张立新、罗海燕出资购买的连州市金泰矿冶有限公司名下位于连州市***********金泰名居A栋1006室房屋的执行，（2019）粤1882执异9号执行裁定在判决生效时自然失效；三、驳回张立新、罗海燕的其他诉讼请求。案件受理费7600元，由广东连州农村商业银行股份有限公司负担。本院二审期间，被上诉人张立新、罗海燕提交一组证据：连州市*******查询结果证明，拟证明张立新、罗海燕名下至今没有房产及土地的登记信息。上诉人连州农商行质证称，对查询结果证明的三性没有异议，但是查询范围只在连州市内，不能代表在其他地方没有。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为张立新、罗海燕就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，金泰名居A幢1006号房屋于2017年7月5日被法院查封。而张立新、罗海燕早于2013年6月7日与金泰公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋。合同签订后，张立新、罗海燕也已依约支付全部购房款，并于2013年7月9日收楼，经装修后搬入占有居住。而涉案房屋未能办理过户登记的原因不在于张立新、罗海燕自身。因此，参照上述法律规定，张立新、罗海燕就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。关于张立新、罗海燕的民事权益与连州农商行的抵押权冲突问题，一审判决已经注意到连州农商行在案中的抵押权源于在建商品房抵押，张立新、罗海燕的购房款系付至金泰公司开设于连州农商行的预售房款专用账户等事实，并依据法律、司法解释的规定对该争议进行了充分论述。本院对一审判决该节处理予以认同，理由在此不再赘述。另外，虽然一审法院判令涉案金泰名居A幢1006号房屋归张立新、罗海燕所有，但是依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，张立新、罗海燕应到当地房管部门办理相关手续后，方可取得涉案房屋的不动产物权。综上所述，上诉人连州农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人广东连州农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年七月三日法官助理 梁家惠书 记 员 韦思烨