西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初2903号 原告（反诉被告）：樊作胜，男，1972年2月28日出生，汉族，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王青莉，陕西宇斌诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏伟，陕西宇斌诚律师事务所律师。原告（反诉被告）：曹贤丰，男，1972年10月23日出生，汉族，住浙江省义乌市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：陈小奎，陕西万兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：高起和，曾用名高琦，高琪，1963年1月20日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：唐军，男，1970年11月16日出生，汉族，现住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系被告高起和单位同事。原告樊作胜、曹贤丰（反诉被告）与被告高起和（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告樊作胜及其委托诉讼代理人王青莉、张宏伟、原告曹贤丰的委托诉讼代理人陈小奎，被告高起和及其委托诉讼代理人唐军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊作胜、曹贤丰向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年11月30日解除；2、判令被告退还原告剩余租金3166413元；3、判令被告赔偿原告各项经济损失959683.9元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年3月20日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定原告租赁被告位于西安市未央区XX路XX路围墙以内的场地及库房，租赁期为20年（即2019年6月1日至2039年5月31日止）；租金标准为450万元/年，并给原告两个月的施工改造期（即2019年4月1日至5月31日）。合同签订后原告以转账的方式依约向被告支付租金450万元，履行了合同义务。合同签订后，被告提供的标的物存在重大瑕疵及严重的违约行为，致使原告的合同目的无法实现，具体如下：合同签订后被告拒不提供租赁物的权属证明（包括土地所有权或使用权证、房屋所有权证及房屋建设的相关政府的立项、批准文件等），致使原告在施工改造期间受到了街办、城管、环保等多部门的阻挠而无法正常进行施工改造工作。合同第四条约定“草八、草九路口的开口由甲方负责协调（包括地磅的迁移），协调赔偿费均由甲方负责；”然至今，被告都未履行草八路的开口协调事宜，致使原告无法正常使用该场地及库房。被告存在一房二租的违约行为，致使原告实际上至今未能完全按照《租赁合同》中约定的接受到厂房及场地，原被告于2019年3月20日签订了《租赁合同》，然被告却分别于2019年3月31日、2019年4月1日分别与案外人签订了涉案厂房及场地的租赁期限6个月至1年不等的租赁合同，同时被告一房二租的商户均是从事石材加工、石材堆放的商户，与原告计划从事的物流中心用途完全无法相容。2019年9月底，部分从事石材加工的商户在搬离时，对厂房进行了大面积的破坏更加导致原告不能正常使用涉案场地，原告多次要求被告对破坏的厂房进行修缮，但被告均没有理会。在原告进场施工改造期间，西安市未央区铁腕治霾工作领导小组办公室于2019年5月15日以商户石材加工污染环境为由对厂房断水、断电并予以查封要求整改，因此对原告造成经济损失。被告的行为已经严重违法《合同法》的相关规定，原被告双方多次协商未果。为维护合法权益，故诉至法院。被告高起和答辩称，一、其不同意解除合同，双方签订的《租赁合同》是经过双方实地考察后真实的意愿，且其已经依照合同约定将涉案场地及厂房交付给原告，合同中约定的解除条件和法定的解除条件均未实际出现，故对于原告要求解除合同的诉请请法院予以驳回；二、被告并不存在一房二租的违约行为，其已按照合同约定在2019年4月9日将场地和库房内全部商户所预缴租房费用1333587元汇款给原告，故原告主张被告存在一房二租的违约行为事实不存在；三、原告在使用和管理场地时，破坏了被告已建成的高于地面的桩基基础，并且拖欠2020年2-3月的水电费，违反了合同的约定，且截至原告所发出的律师函的解除合同的期限后，原告仍对库房和场地进行着实际的经营和管理。综上，原告的起诉无任何法律依据，请法院予以驳回。被告高起和（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、被反诉人依法继续履行合同；2、被反诉人共同赔偿损坏反诉人场地桩基基础，费用为667000元；3、赔偿反诉人代为赔偿租赁商户判决费用11831元；4、赔偿下一年度占用三天费用为36900元；5、赔偿反诉人垫付水电费用为9155.2元；6、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人高起和与被反诉人樊作胜、曹贤丰于2019年3月20日签订了租赁合同，合同约定被反诉人租赁反诉人位于西安市未央区XX路XX路围墙以内的场地及库房，租赁期限为20年。合同签订后，反诉人于2019年3月30日将合同指定的标的物交付给被反诉人，并有双方交付清单为证。2019年4月9日反诉人通过两次转账手续向被反诉人交付了退还房租款1333587元，并于2019年5月6日通过跨行汇款交付了场地内所有的水电费用，有被反诉人开具的转账收据为证。被反诉人由于在其经营过程中不严格遵守国家相关的法律法规，不严格管理商户，导致因未能完善国家相关手续，六村堡街道办采取了限期搬离场地内的加工石材设备的措施，给其造成了损失，且在商户办理过程中，被反诉人未尽管理责任，致使搬离商户对反诉人的房屋进行了大面积的破坏。在双方租赁合同履行期间，被反诉人不听劝阻破坏反诉人场地内的固定财产，且由于被反诉人经营不善，未经协商私自搬离场地、拖欠水电费等致使反诉人财物处于重大风险之中。综上，为维护反诉人合法权益，依法提起反诉。二原告（反诉被告）答辩称，一、因被告的过错导致原告无法实现合同目的，原告已于2019年11月30日向被告发出解除合同的通知，故不存在继续履行合同的问题。二、被告要求原告赔偿667000元，无事实及法律依据，原告未曾见过被告所诉桩基存在于涉案的租赁场地，被告无证据证明是原告损坏了所谓的桩基，故原告不承担赔偿责任。三、被告要求原告赔偿11831元，无事实及法律依据，该案是被告与案外人的合同纠纷，该判决书中并未提到该合同与原告有任何的利害关系。四、原告不承担占有使用费36900元，原告已于2019年11月30日向被告发出了解除合同的通知，并于12月7日从租赁场地办理，故不存在占有使用费的问题。五、原告已于12月7日将涉案租赁场地交付给被告，被告也已经实际接收涉案租赁场地，被告在接受租赁场地后并于2019年12月24日与未央区政府六村堡街道办工作人员沟通并组织人员修整涉案租赁场地，所以在这期间及之后产生的水电费应由被告自行承担。综上所述，被告提出的反诉请求无事实及法律依据，请法院驳回被告的反诉请求，本诉及反诉的诉讼费用均由被告承担。经审理查明, 2019年3月20日，原告（反诉被告）樊作胜、曹贤丰与被告（反诉原告）高起和签订《租赁合同》，约定甲方（高起和）将XX路XX路围墙以内的场地及库房出租给乙方（樊作胜、曹贤丰），租赁期限为20年，即自2019年6月1日至2039年5月31日（甲方同意给乙方改造施工期两个月，即2019年4月1日至5月31日）。年租金为450万元，租金每满三年递增百分之五。合同签订后，原告樊作胜、曹贤丰向被告高起和支付场地及库房租金共计450万元。2019年3月30日，原、被告双方完成了仓库移交手续，共有石材城移交清单4份，第一份石材城移交清单：1、场地及道路硬化面积：35159.8m2，其中场地面积10307.2m2、道路面积24891.6m2，总面积含桥墩5个/21.5m2；2、房屋总面积：11633.4m2，其中库房面积9975.8m2、二层楼面积1657.6m2;3、南围墙414.65m，其中西段73m，中段150.9m，东段190.75m；4、西边围墙200套；5、大门三个，其中东门四扇，中门六扇，西门六扇（门扇规格2.5*1.7m）。说明：1、场地水泥厚度为15公分，道路水泥厚度为25公分，所用混凝土标号为C25;2、本移交清单作为石材城租赁合同附件，与租赁合同作为备查资料共同保管。第二份石材城移交清单：1、配售电IC卡读卡器一台；2、售水充值水卡读卡器一台；3、旌旗智能充电卡一张；4、旌旗智能三相电表清零卡一张；5、旌旗智能两相电表清零卡一张；6、办公室沙发一套（一大两小）；7、石材茶几一张；8、办公椅子五把；9、文件柜一个；10、办公桌三个；11、电脑一台；12、映美打印机一台；13、点钞机一台；14、电话座机一部；15、字画五幅；16、五层反渗透净水机一台；17、工艺马摆件三个。说明：本清单作为石材城租赁合同附件使用，与租赁合同共同保管。合同期满后，乙方照此清单归还甲方。第三份石材城租赁移交清单：1、商户租赁合同34份（未签合同的商户5份）；2、截止2019年3月23日，石材城商户水电表剩余情况表及石材城水电总表及供电局、自来水公司抄表数1份；2019年华夏石材城各商户明细表1份。本表作为本次移交情况的汇总表，连同以上3个附表均作为租赁合同的附件。双方签字确认，各自妥善保管。第四份石材城租赁移交清单：1、配电房：350千瓦变压器一台，配电柜3台；2、自来水供水井一个，自来水公司水表一块，用户编号090547。说明：本移交清单作为石材城租赁合同附件，与租赁合同作为备查资料共同保管。2019年5月31日，被告高起和退还原告樊作胜、曹贤丰房租款1333587元，并将水、电费余款10153元转给原告樊作胜。2020年3月23日，被告高起和缴纳水费580元，用户号为090547。庭审中，原告樊作胜、曹贤丰称其于2019年11月30日向被告高起和发出解除合同的通知，并于同年12月7日搬离租赁场地。被告高起和认可二原告于2020年4月3日搬离，2020年4月6日向其交付了办公室钥匙。被告高起和未能提供涉案租赁物的产权证书及建设工程规划许可证。以上事实，有《租赁合同》、移交清单、收款收据、转账凭证、银行账户交易明细、水费收据、调解笔录及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，出租方高起和在本案法庭辩论终结前，就其出租的库房及场地未能提供建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的合法手续，亦未能提供土地使用权证书，故其与承租人樊作胜、曹贤丰签订的《租赁合同》无效。关于本诉部分：1、二原告请求确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年11月30日解除，因该合同无效自始没有法律约束力，故不存在解除问题；2、关于二原告要求被告退还剩余租金3166413元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。但对于退还租金的数额，应当以二原告未实际占有使用涉案租赁物的时间计算，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项之规定，主张法律关系变更、消灭的当事人，应当对该法律关系变更、消灭的基本事实承担举证证明责任。故原告应当就其腾交涉案租赁场地的事实承担举证责任。现二原告称其于2019年12月7日从涉案场地搬离，但未提供有效证据加以证明，被告高起和对此亦不认可，故二原告搬离涉案场地的时间应以被告高起和认可的2020年4月3日为准。本案中，二原告向被告缴纳了一年的租金450万元，后被告高起和向二原告退还了1333587元租金，即二原告实际缴纳的租金应为3166413元，双方约定租金的起算时间为2019年6月1日，故被告高起和应向二原告退还2020年4月4日至2020年5月31日期间的租金501349元；3、关于二原告主张要求被告高起和赔偿其各项经济损失959682.90元，因合同无效，原、被告均有过错，应对各自损失承担相应的责任，故对原告该项诉讼请求不予支持。关于反诉部分：1、反诉原告高起和请求继续履行合同的诉讼请求，因双方签订的租赁合同无效，故对该反诉请求不予支持；2、关于反诉原告高起和要求反诉二被告共同赔偿其地桩基基础费用667000元的诉请，因其未提供有效证据加以证明，且损失费用无依据，故对该反诉请求不予支持；3、关于反诉原告高起和主张要求反诉二被告代为赔偿租赁商户判决费用11831元，于法无据，故不予支持；4、关于反诉原告高起和要求反诉二被告赔偿下一年度占用费36900元，因反诉二被告已将租金缴纳至2020年5月31日，且于2020年4月3日从涉案场地搬离，故反诉原告该项反诉请求于法无据，不予支持；5、关于反诉原告高起和要求反诉二被告赔偿其垫付的水电费用9155.20元，因其对于自己垫付二被告电费未提供有效证据加以证明，故本院不予支持，对其垫付水费580元的诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高起和于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）樊作胜、曹贤丰缴纳的2020年4月4日至2020年5月31日期间的租金501349元；二、反诉被告（原告）樊作胜、曹贤丰于本判决生效之日起十日内支付反诉原告（被告）高起和水费580元；三、驳回原告（反诉被告）樊作胜、曹贤丰的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）高起和的其他反诉请求。案件受理费39808元（原告樊作胜、曹贤丰已预交），由原告樊作胜、曹贤丰负担34952元，被告高起和负担4856元；反诉案件受理费5524元（被告高起和已预交），由原告樊作胜、曹贤丰负担45元，被告高起和负担5479元。 如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。      （此页无正文）      审  判  长   严  丹审  判  员   许晓娟审  判  员     武晓伟   二〇二〇年七月十五日 法 官 助 理    沙亚娜                 书   记  员    卜思怡-1-