陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终2490号上诉人（原审被告）：程松，男，1987年10月3日出生，汉族，无业，住陕西省山阳县。上诉人（原审被告）：许先艳（曾用名许先焰），女，1987年5月5日出生，汉族，万科物业服务有限公司安防机电部员工，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：陕西创鑫房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市经开区文景路东侧、凤城十路以北西安世茂都售楼部**。法定代表人：牛伟星，该公司董事长。委托诉讼代理人：张贺才，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丹，陕西博硕律师事务所实习律师。上诉人程松、许先艳与被上诉人陕西创鑫房地产开发有限公司（以下简称创鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初8680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。程松、许先艳上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回创鑫公司要求解除合同、返还房屋及注销合同备案的诉讼请求。2、一、二审案件受理费由创鑫公司承担。事实和理由：一、一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》认定事实和适用法律错误。程松、许先艳拖欠银行贷款属实，但程松、许先艳拖欠银行贷款是其与银行之间的借贷纠纷，与创鑫公司无关，程松、许先艳已经将首付款支付给创鑫公司，且按揭贷款也已发放给创鑫公司，程松、许先艳已履行向创鑫公司的付款义务，创鑫公司公司无权要求解除《商品房买卖合同》。二、一审法院判决程松、许先艳返还房屋，认定事实错误。程松、许先艳已经履行完向创鑫公司的付款义务，本案《商品房买卖合同》不应被解除；另外，程松、许先艳目前在涉案房屋居住，且是唯一住房，因此，一审判决程松、许先艳返还房屋错误。三、一审法院判决程松、许先艳配合创鑫公司办理《商品房买卖合同》的备案注销及预抵押登记注销手续，认定事实错误。如前所述，本案的合同不应被解除，因此一审法院判决程松、许先艳配合创鑫公司办理备案注销等手续错误。四、人民法院应保障弱势群体的权利。程松、许先艳作为弱势群体，确实无力偿还银行贷款，人民法院应本着人道主义原则，给予程松、许先艳一定的宽限期限来筹集资金，直接判决解除合同不利于矛盾的解决，且损害了程松、许先艳的合法权益。综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法改判，维护程松、许先艳的合法权益。创鑫公司辩称，一、因程松、许先艳未按时还贷，导致创鑫公司承担了担保责任，代程松、许先艳向银行还贷。但程松、许先艳并未在约定时间内偿还创鑫公司代偿款项。程松及许先艳的行为已经构成违约，并使创鑫公司的合同目的无法实现，因此，创鑫公司享有解除权。一审法院判决解除《商品房买卖合同》符合合同约定和法律规定，应依法予以维持。二、程松、许先艳违反合同约定，创鑫公司行使解除权后，程松、许先艳占有使用涉案房屋已无法律根据，应依法向创鑫公司返还房屋。另，程松、许先艳称其在房屋居住且是唯一住房无证据支持，且不能做为拒绝返还房屋的理由。三、人民法院保护弱势群体的权利应当是合法且正当的权利，而不是保护其违法、违约的行为。且一审法院对于程松、许先艳的权利已经给予充分保护。一审法院在庭审后并未作出判决，而是给予程松、许先艳四个多月的宽限期让其筹款归还创鑫公司代偿款项，但程松、许先艳始终拒绝偿还创鑫公司代偿的款项。综上所述，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应依法予以维持。创鑫公司向一审法院起诉请求：1、判令解除创鑫公司与程松、许先艳签订商品房买卖合同（合同登记号：Y16044945），程松、许先艳协助其办理商品房买卖合同的注销备案登记手续及涉案房屋的预抵押登记手续；2、判令程松、许先艳返还房屋，支付房屋占用费暂计3万元（自2018年1月1日起至2019年3月31日，按2000元/月计算，至实际履行完毕之日），并从程松、许先艳已经向创鑫公司支付的首期购房款中扣除；3、判令程松、许先艳向其支付违约金14636.7元，并从程松、许先艳已经向其支付的首期购房款中扣除；本案诉讼费（公告费）、律师费4万元由程松、许先艳承担，并从程松、许先艳已经向其支付的首期购房款中扣除。一审法院认定事实：程松、许先艳系夫妻关系。2016年3月15日，买卖双方签订商品房买卖合同（合同登记号：Y16044945）及附件约定，创鑫公司将位于西安市经开区世融嘉境（世茂都）第21幢2单元10层21001号房屋出售给程松、许先艳，建筑面积87.79㎡，总价487890元，买受人应于2016年3月14日前支付首期购房款97890元，余款39万元办理银行按揭贷款。出卖人应当于2017年6月30日前向买受人交付该商品房。合同附件四第3条第3款：“因买受人责任（包括但不限于未按时还款等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款3%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等）。”2016年5月2日，程松、许先艳（借款人）与中国工商银行西安经济技术开发区支行（贷款人，以下简称工行经开支行）及创鑫公司（保证人）签订个人购房借款/担保合同约定，程松、许先艳向工行经开支行贷款39万元用于购买西安市经开区第21幢2单元10层21001号房屋，贷款期限360个月，担保方式为保证、抵押，保证人提供阶段性连带责任保证，程松、许先艳所购房屋作为抵押等。合同签订后，程松、许先艳向支付了首付款97890元，工行经开支行依约向程松、许先艳发放贷款39万元。2017年12月29日，创鑫公司将涉案房屋交付程松、许先艳使用。2017年12月10日，程松、许先艳开始断供。2018年3月30日、2018年9月10日，工行经开支行两次向创鑫公司发放履行担保责任通知书。截止2018年9月30日，工行经开支行从创鑫公司保证金账户扣划贷款本息共计383236元，贷款全部结清。双方就合同解除事宜无法达成一致意见，形成诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同生效后，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，买卖双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应严格履行。根据合同附件四第3条第3款之约定，创鑫公司承担保证责任，依约代程松、许先艳支付贷款本息383236元后，二人应将上述款项在约定时间内偿还创鑫公司，而程松、许先艳至今未履行上述义务，根据本条约定，创鑫公司有权解除双方签订的商品房买卖合同，并要求程松、许先艳承担总房款3%的违约金计14636.7元。商品房买卖合同解除后，创鑫公司请求程松、许先艳退房，并配合办理商品房买卖合同注销备案登记手续及涉案房屋预抵押登记手续，符合法律规定，本院予以支持；创鑫公司应退还程松、许先艳已付房款。根据本案的实际情况，程松、许先艳应支付给创鑫公司的相关款项应从其向程松、许先艳退还房款中予以扣除为宜。创鑫公司要求程松、许先艳承担房屋占用费、律师费，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除陕西创鑫房地产开发有限公司与许先艳、程松签订的合同登记号为Y16044945的《商品房买卖合同》；二、许先艳、程松于本判决生效之日起十五日内退还陕西创鑫房地产开发有限公司位于西安市经开区世融嘉境（世茂都）小区第21幢2单元10层21001号房屋；三、许先艳、程松于本判决生效之日起十五日内配合陕西创鑫房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及预抵押登记注销手续；四、许先艳、程松应支付陕西创鑫房地产开发有限公司违约金14636.7元元，该款项由陕西创鑫房地产开发有限公司应退还给许先艳、程松的房款中予以扣除；五、驳回陕西创鑫房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8618元（陕西创鑫公司已预交），由陕西创鑫房地产开发有限公司承担1723元，由许先艳、程松负担6895元，其负担部分于本判决生效后十五日内支付给陕西创鑫公司。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院审理查明一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，程松、许先艳与创鑫公司订立《商品房买卖合同》符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在涉案合同履行期间，程松、许先艳未按期向贷款银行偿还按揭贷款，创鑫公司代程松、许先艳履行了付款义务，此后，程松、许先艳仍未向创鑫公司支付代偿款项，按照双方合同约定，创鑫公司有权解除涉案合同。故创鑫公司的诉请符合双方合同约定，予以支持。程松、许先艳上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，程松、许先艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8618元，因程松身有残疾予以免交。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年七月二十日书记员 宁 越