广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初8355号原告（反诉被告）深圳市永兴源投资发展有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处将石社区水库路尖峰工业区**，统一社会信用代码91440300596775762F。法定代表人郭登源。委托代理人陈树文，广东华商律师事务所律师。委托代理人杨硕，广东华商律师事务所实习律师。被告（反诉原告）彭家好，男，汉族，1980年2月5日出生，住址广东省云浮市郁南县，委托代理人吴志林，广东贝亿律师事务所律师。委托代理人周晓峰，广东贝亿律师事务所实习律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告深圳市永兴源投资发展有限公司诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》（合同编号：YXY—20170901）；2、被告支付原告2019年6月至2020年2月的租金及免租期租金共计689211.29元；3、被告向原告支付2019年2月至2020年2月的逾期违约金共计684215.25元（按拖欠租金的日千分之五计算，应实际计至全部付清之日止）及解约违约金人民币210000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告彭家好反诉请求：1、原告退还被告押金21万元；2、原告不得妨碍被告进入涉案租赁场地拆除及搬走设施设备、办公用品及工具；3、本案反诉费由原告承担。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关案情2017年8月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：YXY—20170901），约定原告将位于深圳市光明区新湖办事处楼村马头岭工业区的厂房及宿舍租赁给被告使用，租期为6年，自2017年9月1日至2023年8月31日止，免租期为20天，自2017年10月1日起计算租金，免租期内只免租金，厂房及宿舍押金为210000元，租金为70000元/月，租金每两年递增一次，即2019年9月1日起在原有的总租金上递增10%，即77000元/月，2021年9月1日起在原有的总租金上递增10%，即84700元/月。厂长费已包含在房屋租金内，垃圾费由被告自行支付环卫清洁公司。合同第二条第5款约定：被告应与每月5日前向原告支付所有款项（包括但不限于当月的租金、厂长费、垃圾费管理费及上月的水电费等费用），如被告迟延交付，被告需无条件向原告支付拖欠费用总额每天千分之五的滞纳金，原告可通过停水、停电、限制被告货物进出或其他所示督促被告交费，期间造成的损失由被告自行承担；如被告当月30日仍拖欠当月房租、上月水电费等相关费用，原告可单方解除本合同，并按被告违约的条款执行，被告滞留在原告房屋内的所有财产原告有权处理用以弥补被告拖欠的各项费用，不足部分原告保有追索权;第7款约定：合同期满，经原告确认被告无违反合同的任何约定，同时无任何损坏承租的物业和配套设施及装修，在交清租金及其他一切费用后二十天内，原告将押金全额无息退还被告。合同第四条第1款约定，合同有效期内，如任何一方需提前解除合同，双方均需提前三个月书面通知对方，让对方提前准备出租或搬迁，如不能提前通知，需支付三个月租金用作补偿对方，如被告提前解除合同，在双方解除合同时，被告还需支付原告免租期的租金及原告为签订合同支付的介绍费（佣金）……；第2款约定，合同期间如任何一方违约均需支付与押金同等金额的款项给双方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同……；第5款约定，本合同解除时，被告应立即将租赁房屋内的财产搬离，如逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权随时收回被告租赁的房屋，并就逾期部分向被告收取租金及其他费用，被告滞留在原告房屋内的所有财产视为被告放弃，原告有权处理用以弥补原告的损失，不足部分原告保有追索权。2017年8月28日，原告出具收款收据，载明收到被告押金21万元。另，案涉租赁物业未取得产权证明，亦无建设工程规划许可证明。原告主张因被告自2019年2月开始拖欠其房屋租金，其于2019年9月30日向被告送达《催款通知函》，后被告租金至2019年6月，但6月仅支付27950元，仍拖欠2019年7月至2020年2月的租金，被告的行为已构成违约，遂向本院提起诉讼。被告辩称其不存在恶意拖欠租金的情形，其缴纳租金方式为不定期交纳，原告之前并未提出异议，且2019年2月份被原告告知涉案租赁物被列入政府整备土地范围，如被告不退租，原告承诺由其获得搬迁补偿以抵偿租金，并允许被告迟延缴纳租金，且被告已支付原告租金至2019年6月份，2019年6月份已支付了5万元租金，原告将差额22050元认定为滞纳金，被告不予认可。至2020年2月，涉案租赁物被原告锁住并收回，故被告不存在恶意违约的行为，不应当支付逾期违约金及解约违约金。另，被告反诉称原告于2020年2月春节期间，趁其不在，强行进入租赁场地并更换门锁，致其复工后无法入内。裁判理由及结果本院认为，当事人未能提供涉案房屋的所有权登记证明，亦不能提供该房屋系经建设工程规划许可所建设的证据，涉案房屋租赁有违《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款关于建设工程规划许可的强制性规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁合同因违反法律强制性规定而应为无效，故本案租赁合同无需另行判决解除。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告请求原告返还租赁押金21万元，本院予以支持。因合同无效，双方关于的违约金的约定不具有法律约束力，原告诉请被告承担逾期违约金及解约违约金均缺乏依据，本院不予支持。关于房屋占用费问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。庭审时，双方确认被告已付清占用费用至2019年5月。被告主张2019年6月份房租已支付了5万元，原告确认27950元，差额部分22050元应为滞纳金，本院认为，因合同自始不具有法律约束力，原告主张差额部分为滞纳金依据不足，本院不予采纳，故本院认定被告已支付原告6月份占用费用5万元，经核算，被告还应支付原告2019年6月至2020年2月份房屋占有使用费622000元（20000+70000×2+77000×6）。关于免租期间房屋占有使用费，因被告已实际占用，故应当结合剩余租期与合同租期的比例予以支付，经核算，原告仍需支付被告免租期间占有使用费用26194元（70000÷31天×20天×58%）。被告当庭撤回要求原告不得妨碍被告进入涉案租赁场地拆除及搬走设施设备、办公用品及工具的反诉请求，是其对自身权利的处分，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市永兴源投资发展有限公司与被告彭家好于2017年8月30日签订的《深圳市房屋租赁合同书》（合同编号：YXY—20170901）无效；二、被告彭家好于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市永兴源投资发展有限公司2019年6月至2020年2月房屋占有使用费622000元；三、被告彭家好于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市永兴源投资发展有限公司免租期占用费用26194元；四、原告深圳市永兴源投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告彭家好租赁房屋押金210000元；五、驳回原告深圳市永兴源投资发展有限公司其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9525元、反诉受理费2225元、保全费5000元，由被告彭家好负担5955元，原告深圳市永兴源投资发展有限公司负担10795元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 梁 俊 辉二〇二〇年七月十五日书记员 肖蓉（兼）书记员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。