北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初46011号原告：北京汇和昌贸易有限公司，住北京市西城区茶马街**院**楼**。法定代表人：林妙芳，总经理。委托诉讼代理人：俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霞，北京市海勤勒律师事务所律师。被告：张铁柱，男，1964年5月20日出生，汉族，无业，住河北省衡水市桃城区。委托诉讼代理人：刘昌硕，北京市盈科律师事务所律师。被告：张学宏，男，1978年5月24日出生，汉族，无业，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王睿，上海尚睿律师事务所律师。被告：汤林峰，男，1993年9月11日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王睿，上海尚睿律师事务所律师。原告北京汇和昌贸易有限公司诉被告张铁柱、张学宏、汤林峰财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京汇和昌贸易有限公司的委托诉讼代理人俞延彬、赵霞，被告张铁柱的委托诉讼代理人刘昌硕，被告张学宏、汤林峰的委托诉讼代理人王睿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依据鉴定报告，原告将诉讼请求变更为赔偿损失的总额是232685.92元（此总数额与租金损失的期间范围与起诉书不一致）。具体包含：装修损失73757.92元（依据编号1017的鉴定报告），租金损失自2018年2月11日计算至2019年4月30日期间（共计444天，444天*9.78元每平方米每天*34.32平方米受损区域面积）的数额为149028元（依据编号1009的鉴定报告），货柜维修费用6700元（依据编号1092的鉴定报告），垃圾清运费3200元。要求三被告按照连带责任赔偿原告的损失232685.92元，诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告自2013年租赁位于西城区马连道路茶马街X号院X号楼X室房屋（以下简称:案涉房屋）经营茶叶生意至今。2017年11月底，原告在征得房主同意后自担费用，对案涉房屋进行了整体的精装修。被告张铁柱系案涉房屋楼上X室房屋的业主，被告张学宏和被告汤林峰系承租X室房屋进行经营的租户。2018年2月11日上午十点半左右，由于X室的水管破裂，大量自来水流入案涉房屋，造成案涉房屋的天花板及花窗、橱柜、木地板等装潢严重受损，并导致室内的电路受损，无法继续使用。此次漏水事件给原告的日常经营带来极大的不便，并造成原告较大经济损失。此后，X室又接连发生多次漏水现象。2018年8月27日11时，X号房屋又发生漏水，当时物业也开具了相应的证明。原告依据装修公司对漏水事件的现场进行维修、安装所需的费用进行了相应的报价，结合本案中因进行装修、施工所需要停止经营造成的租金的损失合计得出结果。其中装修和安装共计是十一项，我们制作了相应的清单。具体包含电路拆除及电路重新安装、天花板及花窗墙拆除、花窗墙（包间）补修、木地板维修、吊顶钢管安装、天花板及花窗安装、花窗边框安装、天花板安装、装修的保护费、货柜维修费、垃圾清运等各项共计十一项。该十一项金额预计共计149566元。租金损失预计63189元。另外，我们还有经营损失，但因没法实际计算，因此我们就没主张。原告就漏水事件和三被告多次协商处理，遗憾的是，三被告拒不承担应尽的赔偿义务。被告房屋多次发生漏水，至今还滴水渗水。原告至今未修，是为了保存证据。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告张铁柱辩称，原告所述的X室房屋位于X室房屋的楼下。我是楼上X室房屋的业主，我把X室房屋出租给了张学宏和汤林峰。2018年2月11日确实发生了漏水，但我不清楚原告所述的2018年8月27日的漏水。2018年8月27日，我的X号房屋仍处于出租状态。现我不同意赔偿。理由是：第一、我不是本案的侵权人，我没有也不存在任何侵权行为。X室房屋漏水的原因我不清楚。我认为，原告方主张的各项损失高达21万之多，上述损失与X号房屋漏水没有必然的联系。第二、自2015年6月9日，我与张学宏签订房屋租赁合同后，X室房屋一直由张学宏、汤林峰实际使用。在此期间，X室房屋一直是正常的使用状态，房屋本身不存在任何质量问题。第三、X号屋交付张学宏、汤林峰使用后，张学宏、汤林峰便是房屋的实际占有使用人，其应承担该房屋妥善使用和维护管理房屋内的设施的义务。本案X号房屋漏水是在张学宏和汤林峰使用房屋期间发生。因为两人没有尽到对承租房屋内设施妥善维护和管理的义务，因此，本次漏水造成的损失，应由张学宏和汤林峰两人承担全部责任。第四、X号房屋漏水发生时间在2018年2月份，该时间正是汤林峰、张学宏春节放假返乡期间。X号房屋内长时间没有人，在其离开房屋时，汤林峰、张学宏本应关闭水闸停止用水，但其离开时并没有关掉水闸，这是本次漏水的直接原因。两人疏于对X号房屋的管理，没有尽到谨慎管理义务，因此，张学宏和汤林峰应承担本次漏水事件的全部责任。另外，我认为评估报告关于租金损失部分天数和实际发生的天数不符。原告在第一次庭审中提交的报价单第十项租金损失中明确记载了因为侵权事件造成的租金损失天数是15天，而原告评估报告申请的评估天数长达444天，我们看出其实际损失和评估报告确定的租金损失期间是明显不符的。垃圾清运费我们也不认可，在原告申请的评估报告中明确说明了，垃圾清运费没有实际发生。综上，我不同意原告的诉讼请求。被告张学宏、汤林峰辩称，张学宏是X号房屋的承租人，实际使用人是汤林峰。因为当时本来想合伙做生意，但租赁合同签订后没合作，张学宏就没用X号房屋。X号房屋由汤林峰使用。被告张学宏在2015年和被告张铁柱签订了租赁合同，租期五年。现我们二人不同意原告的诉讼请求。首先，目前漏水的原因不明。第二，原告的这个损失计算缺乏事实依据。关于承担责任的问题，我们认为是应该由产权人张铁柱来向原告承担损害赔偿责任。被告张学宏和被告汤林峰不应当承担赔偿责任。理由是：漏水的房屋是被告张铁柱所有。另外，漏水的原因是被告张铁柱房屋装修老化，导致漏水。被告张铁柱产权房屋的漏水时间是2018年2月11日，但我们不清楚原告所述的2018年8月27日的漏水。2018年8月27日，被告张铁柱的X室房屋仍处于张学宏的承租期间。2018年2月11日漏水后，我们使用人找物业维修，发现漏水的原因是被告张铁柱产权房屋的厨房自来水上水的三通软管坏了，因此导致的漏水。另外，我们二被告认为原告主张的诉讼请求数额过高。原告只是局部场地受损，按照评估报告确定的房屋修复期间15天至20天，而二原告要求按照444天主张租金损失明显超过工程修复期间。原告房屋受损以后，原告有能力应当先止损、修复使用，而原告一直没有修复，放置444天，属于原告自己扩大了损失。就扩大的损失，应该由原告自行承担。我们只认可15天至20天的租金损失。现被告张学宏、汤林峰不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：证据1：原告的房屋租赁合同，租赁期间是2011年8月16日至2019年8月15日，漏水发生在原告租赁期间内。证据2：现场照片。证据3：物业公司证明两份，证明损害发生的事实以及对我们造成的损害结果，同时证明损害发生的原因是因为楼上漏水所导致。其中2018年11月22日的证明记载：2018年8月27日，楼上X漏水至今，导致楼下X天花板、货柜、地板、电路大面积受损。2019年1月1日的证明记载：2019年1月1日，X室水管系统漏水，造成楼下X包间位置天花板大面积积水，渗漏，货柜、地板被水浸泡，电路使用受到影响，多次劝其维修无效，由商户X号委托物业为商户X进行室内水管系统检修，并支付检修费190元。被告张铁柱对原告证据的质证意见：证据1：真实性无法核实，怎么签的合同我们不知情。证据2：真实性不认可，损害事实原因及损害造成的结果，应当以各方在现场勘验达成的意见以及相关的评估机构出具的评估意见为准。证据3：真实性无法核实，证明目的不认可。对于原告主张的损害事实和结果应当以各方在现场勘验达成的意见以及相关的评估机构出具的评估意见为准。被告张学宏、汤林峰对原告证据的质证意见：证据1：真实性没办法认可。证据2、证据3：质证意见同被告张铁柱，应当以现场勘验为主。被告张铁柱向本院提交了如下证据：证据1：房屋租赁合同。这是张铁柱和张学宏签订的，证明漏水时房屋是由张学宏承租的，2018年2月份漏水时，该房屋属于张学宏承租期间，作为本案的承租人张学宏没有尽到对承租房屋设施妥善管理义务，对于本次漏水应该承担责任。依照该租赁合同第五条第四款、第五款规定，结合现场勘验，对于漏水原因，确定是因为阀门损坏造成，由此可知，该漏水事故造成的损失应该由承租方负责。证据2：西城法院出具的案号为（2018）京0102民初22070号民事判决书，该判决二审维持了，二审案号是2019京02民终1026号。第四页第二段法院认定，汤林峰对涉案房屋实际使用，汤林峰应当承担相应义务。原告对被告张铁柱证据的质证意见：证据1：真实性无法确认。我们认为作为产权人对房屋亦具有管理义务，产权人亦应该承担责任。证据2：真实性无异议。我们认为业主亦应该承担管理义务，亦即应当承担本案的赔偿责任。被告张学宏、汤林峰对被告张铁柱证据的质证意见：证据1、真实性认可，关联性我们认为阀门属于房屋的固有设备，房屋所有权人有管理义务，在承担赔偿责任时应该由房屋所有权人承担。证据2、真实性认可，张学宏只是合同签订人，不是实际经营人，房屋实际使用人是汤林峰。判决书上诉后维持原判了，二审案号是2019京02民终1026号。被告张学宏、汤林峰未提交证据。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2011年间，原告租赁北京市西城区马连道路茶马街X号院X号楼X室的涉案房屋，装修后用于经营茶叶生意，租赁期间自2011年8月16日至2019年8月15日。庭审中，原告就租赁涉案房屋事宜提供了房屋租赁合同。三被告表示原告提交的租赁合同的真实性无法核实，但未提供相反证据证明。被告张铁柱系涉案房屋楼上X室房屋（以下简称：X室房屋）的所有权人。2015年间，张铁柱将X室房屋出租给被告张学宏，租赁期间自2015年6月9日至2020年6月8日。被告张学宏取得X室房屋的承租权后，将X号房屋交给了被告汤林峰实际使用。2018年2月11日上午，X室房屋的三通阀门水管破裂，水流进入原告正在使用的案涉房屋，造成案涉房屋的室内装修、屋内家具、木地板、橱柜、花窗等装潢及电路受损。原告表示2018年8月27日，X室房屋又发生漏水，并提供了物业开具的证明。三被告对原告所述的2018年2月11日三通水管破裂漏水的实事实予以认可，但对原告所述的2018年8月27日的漏水问题，三被告表示不知道。庭审中，本院于2018年11月30日至现场勘验，发现原告正在经营使用的X室涉案房屋的一楼卫生间天花板有漏水、潮湿的痕迹，配电箱电源开关及管线因漏水受损，室内天花板、装饰花窗、10平方米左右的地板变形、两组大厅货柜变形等物品亦因漏水发生湿损；到楼上张铁柱所有的X室房屋内查看，各方当事人现场确认，漏水最大的是X室的自来水三通阀门损坏的那次。勘验时，该阀门已经修复。在勘验的2018年11月30日，本院拍摄了涉案房屋的现场照片，双方当事人对本院拍摄的现场照片均无异议。现场照片显示：在涉案房屋内的两组大厅货柜后面的区域，是受损区域，该区域的天花板位置的照明未启动，但在该区域正常摆放着原告日常使用的桌椅，书柜、茶几等物品以及存储的商品。涉案房屋中其他区域的照明正常开启，当时正在营业之中。由于对原告房屋装修费损失、租金损失、货柜维修费损失、垃圾清运费等赔偿数额，原、被告双方当事人不能达成一致意见，原告申请评估鉴定。关于涉案房屋的装修损失，北京市高级人民法院摇号确定的评估机构北京中威正平工程造价咨询有限公司出具的鉴定报告书的评估结论为：涉案房屋修复工程的工程造价为73757.92元，修复工期预计15天-20天。原告预付该评估鉴定费8000元。原告和被告张铁柱对该评估结果无异议。被告张学宏、汤林峰对评估结果的真实性无异议，但认为评估数额过高。关于货柜维修及垃圾清运费损失，北京市高级人民法院摇号确定的评估机构首信（北京）国际资产评估有限公司出具的鉴定报告书的评估结论为：两组货柜因漏水造成的维修费损失价值为6700元。原告预付该评估鉴定费3000元。对于原告主张的垃圾清运费，评估公司表示：由于垃圾清运费的评估基准日时点尚未实际发生，无法作出评估结论。原告对该评估结果无异议。被告张铁柱表示：评估结果没有确定垃圾清运费，故对原告主张的垃圾清运费不同意原告的赔偿请求，其他无意见。被告张学宏、汤林峰表示：垃圾清运费没有发生损失，法院不应该支持原告的该请求，对其他评估结论没有异议。关于涉案房屋的租金损失，北京市高级人民法院摇号确定的评估机构首信（北京）国际资产评估有限公司出具的鉴定报告书的评估结论为：根据产权证确定，涉案房屋为商业用房，建筑面积296.48平方米。涉案房屋中的受损区域面积为34.32平方米，每平方米租赁价格为9.78元每天，自2018年2月11日至2019年4月30日（444天）期间，受损区域的房屋租金损失为（9.78*34.32*444）149028元。原告预付该评估鉴定费5000元。原告对该评估结果无异议。被告张铁柱表示：对评估单价没有异议，但不认可该评估的起止时间，并表示原告的租金损失应以实际修复房屋的期间为计算标准。因为在修复之外的期间，原告仍在正常使用，因此不同意原告主张的修复期限之外的租金损失。被告张学宏、汤林峰表示：对于评估报告的评估单价和面积均没有异议，但对于444天的期间有异议。按照评估报告所记载的，装修修复期间是15天至20天，结合原告提交的证据，应当以实际天数计算租金损失。原告的租金损失按照评估结论的单价，计算15天的期间，原告的租金损失应当是5706元。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，并造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告陈述自己为涉案房屋的承租人，并提供了租赁合同，三被告虽然抗辩不认可原告提供的租赁合同的真实性，但未提供相反证据证明，本院再结合原告提供的物业公司证明及现场勘验的实际情况，确认原告为涉案房屋的承租使用人，原告对涉案房屋享有用益物权。被告张铁柱作为X室房屋的产权人，被告张学宏作为X室房屋的承租人，被告汤林峰作为X室房屋的使用人，均有权也有义务对X室房屋进行合理的使用管理，并且在管理使用过程中，不得侵害他人利益。2018年2月11日，X室房屋发生漏水，导致原告正常使用的涉案房屋装修及财产受损，故三被告均应承担赔偿责任。在本案中，需要解决的是原告的损害赔偿问题，至于X室房屋漏水是房屋本身的防水问题所致，还是因张学宏任意将房屋交由汤林峰使用不当所致，还是直接使用人汤林峰不当使用所致，并不是本案的审查范围。因此本院在本案中无法确定具体的责任人和责任人具体的责任范围。根据三被告所述，三被告之间属于合同关系，合同具有相对性，三被告之间的合同约定，不能对抗第三人。因此，三被告应当对原告的合理损失，承担连带赔偿责任。需要说明的是，三被告在承担赔偿责任后，可根据双方合同的约定、承诺以及自己手中掌握的证据情况，向相应的责任人追偿。关于原告主张的两组货柜因漏水造成的维修费损失6700元，各方当事人对评估鉴定结果无异议，本院认定两组货柜的维修费损失6700元为原告的合理损失。关于涉案房屋修复造价73757.92元费用，原告和被告张铁柱对该评估结果无异议，被告张学宏、汤林峰虽然认为评估数额过高，但未提供相应证据。由于各方摇号确定的评估机构具有评估资质，评估程序合法，故对被告张学宏、汤林峰认为评估数额过高的抗辩理由，本院不予采信。本院认定涉案房屋修复造价73757.92元费用，为原告的合理损失。关于原告的房屋租金损失，由于各方摇号确定的评估机构具有评估资质，评估程序合法，故评估机构确定的涉案房屋为商业用房，建筑面积296.48平方米以及涉案房屋受损区域的面积为34.32平方米的数据，本院予以确认。关于租金损失的期间，由于三被告均不同意承担赔偿责任，维修费用的数额在未经评估鉴定的情况下，合理数额难以确定。在此情况下，原告贸然维修将导致受损现场消失，由此可能导致原告的合法权益因证据的消失而不能得到保护。因此未及时维修的责任不在于原告。因此，对被告抗辩原告一直没有修复，放置444天，属于自己扩大了损失的理由，本院不予采纳。涉案房屋于2018年2月11日因漏水受损是各方当事人确认的事实。本院在现场勘验时，配电箱管线仍存在湿损且涉案房屋内受损区域天花板的照明不能开启，且截至2019年4月30日受损区域尚未修复，因此本院认定原告主张的2018年2月11日至2019年4月30日（444天）期间为原告租金损失的合理期间。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。虽然评估机构评估认定涉案房屋每平方米每天9.78元的单价租金损失，但该数额系涉案房屋实际面积剔除、消失或完全无法使用的租金单价损失。本案中，原告涉案房屋的受损区域除照明未开启外，该区域正常摆放着原告日常使用的桌椅，书柜、茶几等物品及存储的商品，且涉案房屋中其他区域的照明正常开启，并且可以营业，因此本院认定涉案房屋只是受损区域的使用效能有所降低，受损区域并非完全无法使用。对此，本院考虑公平原则，酌情认定该区域的使用效能价低三分之一。对于租金损失，本院以受损区域失去三分之一使用效能的情形，计算原告的租金损失。关于原告主张的垃圾清运费，由于损失尚未实际发生，评估机构难以确定数额，对此本院亦难以认定具体数额。故对原告要求三被告赔偿垃圾清运费的诉讼请求，本院不予支持。需要说明的是，原告可在垃圾清运费实际发生后，另行主张要求三被告赔偿其合理损失数额。由于本院于2018年11月30日至现场进行勘验，并于当日固定了证据。评估鉴定的过程，亦均在2018年11月30日之后。故2018年8月27日是否漏水，对判决结果已无实质意义。故对2018年8月27日是否再次漏水的问题，本案不再审查。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告张铁柱、张学宏、汤林峰连带赔偿给原告北京汇和昌贸易有限公司因漏水造成的房屋修复费用损失七万三千七百五十七元九角二分。二、自本判决生效之日起十日内，被告张铁柱、张学宏、汤林峰连带赔偿给原告北京汇和昌贸易有限公司因漏水造成的货柜维修费损失六千七百元。三、自本判决生效之日起十日内，被告张铁柱、张学宏、汤林峰连带赔偿给原告北京汇和昌贸易有限公司因漏水造成的自二○一八年二月十一日至二○一九年四月三十日期间，受损区域的房屋租金损失四万九千六百七十六元。四、驳回原告北京汇和昌贸易有限公司的其他诉讼请求。如果被告张铁柱、张学宏、汤林峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百九十五元，由原告北京汇和昌贸易有限公司负担九百四十四元（已交纳）；由被告张铁柱、张学宏、汤林峰负担一千四百五十一元（自本判决生效后七日内交纳）。评估鉴定费一万六千元，由被告张铁柱、张学宏、汤林峰负担（自本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王德海二〇二〇年七月二十日法官助理 石 博书 记 员 苏晓明