广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初363号原告：罗心，女，汉族，1985年11月8日出生，住广东省珠海市香洲区**************，公民身份号码：430************046。委托诉讼代理人：罗宏武，系原告的父亲。被告：珠海市卓财发展有限公司，住所：珠海市香洲区*********商铺，统一社会信用代码：914***********273C。法定代表人：李燕绥，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：严伟宏，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：成当荣，广东瀛凯邦律师事务所律师。原告罗心诉被告珠海市卓财发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭、适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗心及其委托诉讼代理人罗宏武、被告珠海市卓财发展有限公司的委托代理人严伟宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.依法确认被告单方提价收取380号元停车费的行为无效；2.依法判令案件受理费由被告承担；3.依法判令被告继续履行双方签订的物业管理合同。事实与理由：原告2015年9月5日购入荟雅XXXXXX商品房，与被告于2015年9月5日经双方协商一致，自愿签订《荟雅名苑前期物业服务协议书》，原告为乙方，被告为甲方。该协议书第十一条（一）2项“地下室小车位出租费280元/月/辆（半年一次性缴费按240元/月/辆；一年一次性交费按220元/月/辆），停放服务费40元/月/辆。”第五章第十九条“物业公司违反第三章约定，擅自提高收费标准的，乙方有权要求物业管理公司清退多收的费用。”第六章第二十三条“服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。”在该协议书履行期间，被告于2019年12月2日单方提价，宣布自2020年1月1日起由原合同约定的280元/月/辆涨价至380元/月/辆。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”根据《关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知-珠发改价格〔2019〕10号》第四条“我市住宅物业服务收费政府指导价实行最高限价管理。其中高层（有电梯）最高收费标准为3元/平方米/月，多层（无电梯）最高收费标准为1.90元/平方米/月；自有产权车位、车库最高收费标准为70元/车位/月（含公摊水电费，子母车位按照普通车位的1.5倍收费）。”《关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知》（珠发改价格〔2019〕10号）政策解读第三条“关于自有产权车位（车库）收费。住宅小区停车收费已经于2015年8月15日由省发改委统一公布放开由市场调节，但对未成立业主大会、实行包干制收费的住宅小区业主自有产权的车位（车库）物业服务收费，仍然实行政府指导价管理，而且政府指导价已经包含该车位（车库）公用水电费用，不得再向业主分摊。”综上，被告单方提价行为既不符合合同约定，也不符合法律规定、更不符合正常市场价格及政府指导价格。此外，被告提出于2020年3月1日解除与原告签订的具有车位租赁内容的物业管理合同，原告认为双方签订的合同时租赁车位与物业管理并存的合同，租赁期限是一致的，被告仍然对包括车位在内的物业进行管理的期限，不得单方解除包括车位租赁的合同，也没有合同依据，双方签订的合同为有效合同，应全部履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，被告单方解除车位租赁行为不符合合同约定，也不符合法律规定。恳请法院支持原告诉求，保障原告合法权益。原告为证明其诉讼主张提交了以下证据：1.发票；2.珠海卓财发展有限公司登记信息；3.珠海卓财物业管理有限公司登记信息；4.不动产权证；5.公告；6.通知；7.前期物业服务协议书；8.关于终止荟雅名苑42号车位租赁的通知；9.珠海市人民政府关于印发珠海经济特区物业管理条例实施细则的通知。被告辩称：第一，原告起诉的案由定性错误，本案应系停车位租赁合同纠纷，而非物业服务合同纠纷。首先，被告是涉案停车位的开发商，而非物业服务方，被告将涉案停车位租赁给原告使用，收取的是租金，而非停车位服务费，故被告与原告之间实际上系停车位租赁关系，故本案的案由应为租赁合同纠纷。虽然涉案《前期物业服务协议》的当事人是被告与原告，但被告是“荟雅XX”以及地下室停车位的开发商，因“荟雅XX”自2007年开盘以来一直未成立业主委员会，故一直沿用珠海市住建局公布的示范性的前期物业服务协议的版本，以开发商（被告）的名义与业主签订《前期物业服务协议》，而涉案《前期物业服务协议》主要是针对物业服务相关的条款进行约定，被告作为开发商，为了减少繁琐的签约，所以将停车位租金一并进行列明，实际上停车位租金并不属于物业服务费的范畴。故涉案《前期物业服务协议》主要约束原告与物业服务方之间的物业服务合同关系，被告与原告之间实际上是不定期的停车位租赁合同关系。其次，原告故意将停车位租金与停车位服务费混为一谈，错误解读政府的规章规定，误导法庭。被告必须说明的是，被告作为“荟雅XX”及其地下室停车位的开发商仅仅是委托物业公司代收停车位租金，两家公司分别进行独立的财务结算。原告诉称的380元停车费，实际上该费用包含了停车位租金340元和停车位服务费40元，其中停车位租金340元由被告收取，对应的是无固定期的车位租赁合同关系；而停车位服务费40元由物业服务方收取，对应物业服务公司与原告之间的物业服务合同关系，两者是不同的法律关系。结合珠发改价格〔2019〕10号文件第四条中“我市住宅物业服务收费政府指导价实行最高限价管理，自有产权停车位、车库最高收费标准为70元/车位/月。”该条分明是针对停车位服务费的政府指导价，而非针对停车位租金的指导价。实际上，被告作为涉案停车位的开发商，仅对停车位的租金作了调整，将原来的停车位租金240元/月提升至340元/月，而停车位服务费仍然是40元/月，被告长达10年都未对停车位服务费进行任何调整，原告罔顾珠发改价格〔2019〕10号文件的适用前提是停车位物业服务收费，认为被告提高停车位租金的行为违反了该规章文件中的政府指导价，实际上是被告曲解政府规章，误导法庭。第二，本案争议焦点在于开发商对自有产权停车位的租金收费，是否具有自主决定权？（一）被告与原告之间实际上存在停车位租赁合同关系，故应受民事法律规范的调整，被告对涉案停车位享有自主产权，有权对停车位的租赁价格进行调整。首先，必须提醒法庭注意的是，原告的起诉依据是《荟雅名苑前期物业服务协议书》，该协议是由珠海市建设局下发的示范性文本，通读全文，该协议书第六章第二十三条服务期限从本物业交付之日起至本物业业主委员会与选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日起止。细读该条款，可知服务期限是针对前期物业管理期限所作的约定，并没有扩大理解适用至车位租金的期限约定。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，开发商可以就建筑区内规划用于停放的车位、车库的归属，通过出售、附赠或者出租的方式约定。因此，被告对涉案停车位享有自主产权，有权对停车位进行出售或者租赁。（二）被告对涉案停车位价格的调整合法合理，与周边楼盘比较，亦符合市场行情价格。首先，荟雅XX于2010年1月22日登报入伙，随后取得商品房地产权权属证明书，涉案停车位可以办理独立产权证，停车位租金长达十年均为240元/月维持不变，被告此次对停车位租金的涨价，是十年以来的首次涨价。其次，虽然原告系2015年在“荟雅XX”购入物业和租赁地下室停车位，但被告与原告之间签订的《前期物业服务协议》项下的停车位租金和停车位服务费，收费水平仍然执行小区开盘时的价格，长达10年之久维持不变，此次涨价并非针对原告。最后，被告针对停车位租金的涨价，是经过对周边的小区进行了市场调查，综合评估后的结果，没有偏离市场行情，同时考虑了小区业主的承受能力。自从2015年广东省发改委下发通知后，对住宅小区停车场的停放服务费放开采用市场价后，珠海的很多小区开发商纷纷涨价。经被告多方考察比较得知，有些小区的停车租金位每月高达600元，“荟雅XX”周边地区的“御景XX”小区的地下室停车位租金也于2019年11月份从300元每月涨至400元每月；思源府、学府道每月车位租金是350元。综合对比可知，被告将地下室停车位的租金适当提高到340元每月，参照周边地区，考虑业主的实际承受力更是兼顾十年来，物价通胀、人力资源成本的大幅上涨趋势，被告对停车位的租金作出了适度的调整，是完全符合市场价格的，甚至价格偏低。原告完全是利己思想，没有换位思维，为了私欲，在小区鼓动了几十户业主联合签名反对被告的车位涨价行为，甚至发动购买了自有产权车位的业主参与其中。第三，基于原告反悔行为，双方就不定期的停车位租赁合同已无法达成一致意见，现被告就涉案车位已决定只售不租，因此双方不必要围绕涉案车位的租金问题再展开争议，有鉴于此，请贵院驳回原告的诉求主张。被告于2019年12月2日发出关于地下室停车位涨价的公告后，原告于2020年1月7日按照涨价后的价格（380元/月）向被告支付地下室停车位租金，视为被告与原告之间就涉案停车位就新的租金达成共识，形成了新的租赁合同关系。因原告在2020年1月8日以起诉方式毁约，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人。前已述及，被告与原告就涉案的停车位并没有约定租赁期间，可以视为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。因此被告决定解除双方的不定期租赁合同，将涉案停车位收回另行处分。综上所述，原告在本案的主张既没有法律法规以及行政规章的依据，也没有合同根据支持，其诉请是无理的。对涉案停车位提价的行为本身属于被告作为所有人的权利处分，且提价的幅度也符合周边市场行情，具有合理性和合法性。现因原告对被告的涨价行为有异议，被告已明确告知其涉案车位不再对外出租，因此双方已经终止没有固定期限的车位租赁合同，双方已经不存在租赁合同关系，原告的诉请成为无水之源，不应得到法庭支持。另，对于该物业合同我方一直履行，没有违背物业服务合同项下的约定。但是案涉焦点问题在于停车位涨价的问题，并不是在物业服务的涨价问题，两者是不同的法律关系。而且也是不同的法律主体，适用的不同的法律调整。关于物业服务的费用按目前现行的法律法规和珠海的政府规章的确有政府指导价，然而本案争议的停车位租金问题，自从2015年广东省发改委的2015年483号文件已将车位的租金定价权采取了市场调节价，因此，租金的定价行为已经属于业主的自主权利。因此，原告的此项诉求与案涉的焦点问题无涉。被告向珠海市管理协会做了咨询了解，整个珠海市关于停车位租赁已经全部放开，珠海停车位价格都有调整。故被告请求贵院依法予以驳回原告的诉讼请求。被告为其辩称向本院提交如下证据：1.商品房地产权权属证明书；2.房屋建筑面积最小单元明细表；3.停车位租金收据（御景XX）；4.《关于终止荟雅XX42号车位租赁的通知》及张贴图片；5.营业执照；6.资质证书；7.珠海市物业服务企业登记备案证明；8.物业管理委托协议；9.“荟雅XX”委托物业服务管理确认书；10.前期物业服务协议（节选）；11.荟雅XX业主手册（节选）；12.物业费、公用电费发票（2019年9月27日）；13.物业费、公用电费发票（2020年3月2日）。经审理查明：被告系涉“荟雅XX”小区（以下简称“涉案小区”）争议停车位的产权人。2015年9月5日，原告与被告签署《前期物业服务协议》，约定原告为涉案小区提供物业管理服务。协议第三章中关于“物业服务费用”有如下约定：第十条“物业服务费的调整和违约责任。1.物业服务费收取标准在合同期内不作调整……”；第十一条“本物业工程竣工验收交付使用后，机动车辆车位停放服务费和停车保管费按下列标准向车位使用人收取：一、车位出租费及车位停放服务费（已购买车位的，收取车位服务费；未购买车位的，收取车位出租费和停放服务费）。1.业主购买车位产权的，每月应向甲方交纳车位停放服务费80元/月/辆；2.地下室小车车位出租费280元/月/辆（半年一次性缴费按240元/月/辆；一年一次性交费按220元/月/辆），停放服务费40元/月/辆……二、本物业小区不设停车保管费服务项目。”协议第五章关于“违约责任”有如下约定：第十九条“物业公司违反本协议第三章约定，擅自提高收费标准的，乙方有权要求管理公司清退多收的费用。”协议第六章关于“服务期限”有如下约定：第二十三条“服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。”2019年12月2日，被告向涉案小区业主发出《公告》，载明：“各位业主：随着物价上涨、维修成本增高，现公司对地下室停车位的租金进行调整，调整如下：租金从2020年1月1日开始，由原来的每月280元调整为每月租金380元。希望租车位的客户理解支持！”2020年1月7日，珠海市卓财物业管理有限公司出具发票，载明原告向其交纳“企业管理服务费：停车费340元、停车服务费40元，合计380元。”2020年2月28日，被告向原告发出《关于终止荟雅XX42号车位租赁的通知》，其中载明被告决定以35万元的价格出售42号车位，故自2020年3月1日起不再与原告续租42号车位，解除双方的租赁关系。原告委托诉讼代理人于庭审中陈述，涉案小区目前并未成立业主委员会，亦并未召开业主大会。原告和被告签署涉案的《前期物业服务协议》后原告自行选择了42号车位，从2015年开始使用42号车位。被告委托诉讼代理人于庭审中陈述，涉案小区车位合计180个，已售39个，已出租136个，未出租5个。因被告有11套物业尚未出售，也有亲友在涉案小区居住，因此被告收回42号车位是自用，目前车位已经被另作处分。涉案小区车位原每月收费280元中包含240元租金及40元车位服务费，调整后每月收费380元包含340元租金及40元车位服务费。被告委托珠海市卓财物业管理有限公司为涉案小区提供物业管理服务。涉案的《前期物业服务协议》在签订时采取的是珠海市建设局的示范性文本，系由被告提供给原告的。其中关于“服务期限”的约定实际只针对物业管理范畴，双方并未就车位期限达成合意，但当时合二为一未作区分。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，对原、被告双方物业管理及服务的有关权利和义务作出了约定，符合物业管理合同特征且合法有效，双方之间成立物业管理服务合同关系。而根据《前期物业服务协议》第十一条第一款的约定，原告向作为产权人的被告租赁车位并支付相应租金，即该协议的内容并非单一约定物业服务管理事宜，其中还包含了对涉案小区车位租赁事宜的约定。即双方根据该协议不仅成立了物业管理服务合同关系，还成立了车位租赁合同关系。针对双方现主要系对车位租赁费用的问题存在争议，本院将本案的立案由物业服务合同纠纷变更为租赁合同纠纷，对本案的焦点主要分析如下：第一，关于被告单方将车位使用费调整至380元/月的行为是否无效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条关于“民事法律行为有效要件”的规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”被告系作为经工商登记注册成立的法人，其具备相应的民事行为能力，其单方将涉案车位使用费进行提价的行为系其真实意思表示，亦并不违反法律、行政法规的强制性规定、并未违背公序良俗，即具备以上民事法律行为有效的要件，并不存在行为无效的情形。因此，关于原告提出被告单方提价的行为无效的主张并无相应合法依据，本院不予支持。第二，关于《前期物业服务协议》中车位使用费280元/月的条款是否应继续履行的问题。本院经审理后认为，虽被告单方提高车位使用费的行为并不属于无效的民事行为，但被告单方提价并发出解除租赁的通知违反了双方的合同约定，属于违约行为。首先，双方于《前期物业服务协议》中明确约定了车位使用费280元（包含租金及物业管理费），该约定合法有效。而根据《前期物业服务协议》第六章“服务期限”第二十三条的约定，“服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。”该条款属于合同的约定解除条款。根据庭审调查，涉案小区目前尚未选任业主委员会或签订新的物业服务合同，故《前期物业服务协议》仍处于有效的期限内，双方均应予以充分履行。其次，《前期物业服务协议》第十条约定“物业服务费收取标准在合同期内不作调整。”该条款与第十一条关于车位费用金额的约定在合同条款的排列上并列隶属于第三章“物业服务费用”。即从逻辑关系上来看，车位租金应属于物业服务费用下列的一项，相关收费标准亦应遵循第十条的约定，在合同期内不作调整。再者，根据《前期物业服务协议》第五章“违约责任”第十九条，“物业公司违反本协议第三章约定，擅自提高收费标准的，乙方有权要求管理公司清退多收的费用。”该条款亦并未对于第三章中的车位租金和服务费作出排除性的约定，进一步印证双方在签署《前期物业服务协议》时理应达成了合同期限内维持租金金额不变的合意。最后，被告于庭审中的陈述，《前期物业服务协议》系被告根据珠海市建设局的示范性文本制作的格式合同，由被告提供给原告签署的。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“格式合同的解释”规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故如双方对于《前期物业服务协议》中的车位使用费是否适用合同期内不作调整的条款存在不同理解的，应作出不利于被告一方的解释。综上，本院认定《前期物业服务协议》的车位使用费应遵循合同期内不作调整的约定，故被告单方提价及单方通知解约的行为违反了合同的约定。原告现主张被告继续履行双方签订的《前期物业服务协议》有合理依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告珠海市卓财发展有限公司继续履行《前期物业服务协议》；二、驳回原告罗心的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告珠海市卓财发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张念波审 判 员  吴晓璐人民陪审员  曾祥云二〇二〇年七月三日书 记 员  梁 缙苏海婷李洁仪