广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1679号原告：开平市赛美物业服务有限公司，住所地：广东省开平市长沙区*****************位。统一社会信用代码：914***********121Q。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：张莲凑，该司员工。被告：吴景飞，男，1980年8月20日出生，汉族，住广东省开平市*************************。公民身份号码：522*************19。原告开平市赛美物业服务有限公司（以下简称：赛美公司）与被告吴景飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行审理。原告赛美公司的委托诉讼代理人张莲凑、被告吴景飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛美公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年7月至2019年12月住宅物业管理费1027.38元、代收代缴水费164.85元、违约金154.1元，以上共计1346.33元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告赛美公司变更请求被告支付违约金12.32元（按年利率6%计算）。事实与理由：原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告向被告居住的****小区提供物业服务，被告须按《商品房买卖合同》约定收楼之日起向物业公司缴纳物业费；物业费由业主按其拥有物业的建筑面积向物业公司预先缴纳，具体标准暂定为1.5元/平方米/月，且原告受委托代收水费。被告违反协议不按时缴费。被告吴景飞辩称，被告于2006年购买坐落于开平市长沙区************房。被告与赛美公司（原名称为“开平市****物业管理有限公司”）于2008年9月13日签订《前期物业服务协议》，协议约定赛美公司为被告房屋所属小区的物业公司。被告签订协议后，一直按时足额缴纳物业费。但由于赛美公司阻挠****小区业主委员会的成立和拒不接受业主委员会的监管破坏了宪法和法律赋予基层群众自治的制度，并侵犯了广大业主对公共收益使用的决定权，以及赛美公司逃避协助业委会行使权利开展活动和拒绝履行与新签约物业服务企业进行交接的义务，所以被告拒接继续履行缴纳相关费用的义务。赛美公司违宪违法、侵权和逃避义务的事实主要表现在以下几个方面：1.违法违宪，（1）多次干扰和阻挠小区业主委员会的成立。（2）拒绝接受业委会的监管，从未接受业主委员会的通知、决定，亦未向业主委员会报告开展物业服务的情况。2.侵权，按照法律法规规定，使用小区公共收益（按物业公司提供的数据，****小区公共收益一年共计87多万元）的决定权是广大业主，而赛美公司在没有经过广大业主或业主委员会的授权同意情况下将公共收益私自支配。3.逃避义务，前期物业服务企业拒绝配合协助业委会开展工作“拒绝支付业委会运作费用”。赛美公司拒绝与正式签约的****物业管理有限公司开平分公司进行交接。此外，****小区于2018年8月10日依法成立小区业主委员会，业主委员会于2019年8月28日与****物业管理有限公司开平分公司签订《物业服务合同》，合同约定由****物业管理有限公司开平分公司负责****小区的物业管理。被告从来没有与赛美公司签订任何合同。因此，在业委会与新物业服务企业签约后，赛美公司作为前期物业服务公司没有权利向被告收取物业管理等费用。赛美公司在没有与业委会签订物业服务合同的情况下，强行要求被告接受其提供的物业服务，属强买强卖的恶霸行为，给被告带来了困扰，侵犯了被告及签约物业服务企业的合法权益。综上，请求法院依法驳回赛美公司的诉讼请求，及判令赛美公司承担本案的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：开平市****物业服务有限公司于2005年8月10日成立，于2018年9月14日变更名称为开平市赛美物业服务有限公司，该公司是涉案的****小区的前期物业服务公司。而坐落于开平市*************************的权属人为吴景飞，登记时间为2008年1月10日，建筑面积为124.08平方米，属未安装电梯的住宅。2008年9月13日，赛美公司（原开平市****物业服务有限公司）（甲方）与吴景飞（乙方）签订《前期物业服务协议》，合同第四条第一、二款约定“乙方交纳费用的开始时间：收楼通知发出日起计，并按月交纳。住宅按建筑面积每月每平方米0.85元（包括已购车库）。”第六款约定每月1-10日前缴交当月物业管理费；第七条约定受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按有关规定或协议执行，甲方向委托方收取相应的手续费；第十一条第二款约定乙方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠费总额每天千分之二缴纳滞纳金。第十七条“本协议自双方签字之日起生效。”签订物业服务协议后，吴景飞缴纳物业费等至2019年6月（含）。赛美公司通过邮寄《催款通知函》向吴景飞催收涉案的物业费。另查明，2017年6月赛美公司根据开平市物价局、开平市房产局于2008年8月28日作出开价函[2008]24号《关于调整****住宅小区物业管理服务收费和车辆停放服务收费的批复》通知****的业主，从2017年7月起，无电梯住宅物业管理费收费标准调整为1.38元/平方米/月。调整后，吴景飞每月需向赛美公司缴纳171.23元物业服务费。但至法庭辩论终结，吴景飞没有依约向赛美公司交纳2019年7月（含）至2019年12月（含）（共6个月）的物业费合计1027.38元（171.23×6）；代缴业主自用水费164.85元。再查明，****小区成立了业主委员会，并于2018年8月10日依法办理了备案手续。2019年8月28日，开平市****小区业主委员会（甲方）与****物业管理有限公司开平分公司（乙方）签订了一份《****物业服务合同》，约定由****物业管理有限公司为****小区提供物业服务。2020年4月29日，业主委员会在小区张贴《公告》，内容为“为切实落实解聘旧物业公司（开平市赛美物业服务有限公司）、顺利完成新物业公司（****物业）的备案及进场接管工作，现根据开平市住房和城乡建设局下发的《关于要求公示**业主委员会选聘物业公司表决统计结果和表决清单的函》之要求，对**委员会选聘物业公司表决统计结果和表决清单进行公示，公示期为2020年5月1日至2020年5月31日（共31天）。公示期内，如有业主对公示内容有异议，请在期限内以书面形式向业主委员会提交。过期未有异议或异议不成立的，所有表决事项全部正式生效。”本院认为，本案为物业服务合同纠纷。赛美公司与吴景飞于2008年9月13日签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人自愿、真实的意思表示，无证据显示该协议违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。双方应按协议享有权利和承担义务。虽然吴景飞抗辩小区的业主委员会已于2019年8月28日与其他物业公司签订了物业服务合同，但未能提供业主委员会已合法有效解聘赛美公司及新的物业公司已进场提供物业服务的相关证据，相反从业主委员会于2020年4月29日张贴的《公告》可知，相关的事宜在2020年1月前尚未完成，因此，吴景飞的上述抗辩意见，理据不足，本院依法不予采纳。另外，吴景飞认为赛美公司提供的物业服务质量不合格，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，吴景飞可通过请求赛美公司承担相应的违约责任等积极的形式行使业主权利。再依照上述司法解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，现赛美公司请求吴景飞支付物业费1027.38元，代缴业主自用水费164.85元，本院依法予以支持。至于违约金的问题。依照《前期物业服务协议》第十一条第二款“乙方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠费总额每天千分之二缴纳滞纳金”的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”赛美公司与吴景飞关于逾期支付物业费的违约金标准符合法律规定。现赛美公司主张按年利率6%分段计付违约金，属其权利的自由处分，本院依法予以支持。故吴景飞应支付的违约金为12.32元。上述各项合计为：1204.55元（1027.38+164.85+12.32）。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：被告吴景飞应自本判决生效之日起十日内支付1204.55元给原告开平市赛美物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（原告开平市赛美物业服务有限公司已预缴纳25元），由被告吴景飞负担。原告开平市赛美物业服务有限公司已预交的案件受理费25元，由本院予以退回；被告吴景飞应向本院补缴一审案件受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  梁素娟二〇二〇年七月二十二日书记员  邝小娴许彩燕