山东省荣成市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1082执异105号 案外人：荣成市供热有限公司，住所地荣成市伟德大道东段**。 法定代表人：李永刚，总经理。 委托诉讼代理人：王国强，山东时中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐文，公司职工。 申请执行人：山东庆隆木塑环保材料科技有限公司，，住所地荣成市俚岛镇东庄村北 法定代表人：耿庆涛，董事长。 委托诉讼代理人：何立民，山东荣顺律师事务所律师。 被执行人：淄博新亮房地产开发有限公司荣成俚岛分公司，，住所地荣成市俚岛镇中我岛村 法定代表人：袁延亮，总经理。 被执行人：淄博新亮房地产开发有限公司，，住所地淄博市张店区北西六路**中关村科技城**** 法定代表人：袁延亮，总经理。 本院在执行申请执行人山东庆隆木塑环保材料科技有限公司（以下简称庆隆木塑环保材料公司）与被执行人淄博新亮房地产开发有限公司荣成俚岛分公司（以下简称新亮房地产公司俚岛分公司）、淄博新亮房地产开发有限公司（以下简称新亮房地产公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人荣成市供热有限公司（以下简称荣成供热公司）对本院的执行行为不服，向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 荣成供热公司向本院提出异议称：新亮房地产公司俚岛分公司于2012年5月开发的避风港项目16栋商住楼于2015年6月建成交付，由于新亮房地产公司俚岛分公司资金紧张，未能缴纳该项目暖气配套费约190万元，后经荣成市解决城市建设领域矛盾纠纷问题领导小组2019年7月4日作出的第6期专题会议纪要（以下简称会议纪要）确定，新亮房地产公司俚岛分公司拖欠的供暖配套费以避风港项目8套（1336号楼203室、204室、303室、304室、403室、404室、503室、504室）、建筑面积约591平方米的房屋（以下简称案涉房屋）抵顶，并将案涉房屋网签至其名下。荣成供热公司认为本院在执行庆隆木塑环保材料公司与新亮房地产公司俚岛分公司、新亮房地产公司建设工程合同纠纷一案中将其所有的案涉房屋错误查封、执行，请求本院解除查封、中止执行。 庆隆木塑环保材料公司称，案涉房屋在2012年12月至2013年12月间已出售给我单位的职工并签订了购房协议书，单位职工在2014年已将案涉房屋装修完毕并入住。我单位在向本院提起的（2019）鲁1082民初5444号案件中诉讼请求就是要求新亮房地产公司俚岛分公司、新亮房地产公司将案涉房屋协助办理过户手续，后法官释明由于案涉房屋属于单位职工，我单位的该诉讼请求不能成立，我们才变更了诉讼请求。在（2019）鲁1082民初5444号案件中，我单位申请了诉前财产保全，查封了案涉房屋，故荣成供热公司的异议请求不能成立。 新亮房地产公司俚岛分公司、新亮房地产公司称，我公司根据会议纪要的精神与荣成供热公司签订了房屋买卖合同并网签备案，案涉房屋我公司未出售给除荣成供热公司之外的其他人。直到今年三四月份我单位才知道案涉房屋被本院查封，此时案涉房屋已抵顶给了荣成供热公司。 本院查明，庆隆木塑环保材料公司与新亮房地产公司俚岛分公司、新亮房地产公司因建设工程合同纠纷，庆隆木塑环保材料公司向本院申请诉前财产保全，本院于2019年7月12日立案受理，作出了（2019）鲁1082财保143号裁定书，裁定（摘要）：查封新亮房地产公司俚岛分公司所有的位于荣成市俚岛镇避风港小区15号楼2单元103、104、203、204、303、304、403、404、503、504、603、604室不动产各一处。（15号楼即庆隆木塑环保材料公司异议申请中主张的1336号楼）查封期限三年。2019年7月18日，本院在案涉房屋所在小区张贴了查封公告，并于2019年7月19日向新亮房地产公司俚岛分公司进行了邮寄送达，同年7月23日新亮房地产公司俚岛分公司予以签收。 2019年9月16日，本院立案受理了庆隆木塑环保材料公司诉于文政、新亮房地产公司俚岛分公司、新亮房地产公司、第三人淄博庆隆实业有限公司合同纠纷一案，庆隆木塑环保材料公司请求法院判令三被告在符合过户条件时积极配合其将位于荣成市俚岛镇避风港小区15号楼二单元104、203、204、303、304、403、404、503、504号房屋过户至第三人名下，后变更诉讼请求为要求三被告支付装修工程款1766986.18元及利息。2020年1月22日本院作出（2019）鲁1082民初5444号民事判决书，判决（摘要）：一、于文政于本判决生效后三十日内支付庆隆木塑环保材料公司工程款1766986.18元及利息；二、新亮房地产公司俚岛分公司、新亮房地产公司对上述债务承担连带责任……判决生效后，义务人未履行生效判决确定的义务，庆隆木塑环保材料公司向本院申请执行，本院于2020年3月4日立案，2020年4月1日以（2020）鲁1082执833号之一执行裁定书对案涉房屋予以续封，2020年6月28日发出了拍卖预告。 在听证过程中，荣成供热公司提交如下证据：证据一，《新建商品房买卖合同》8份，证明案涉房屋于2019年7月15日网签至其名下；证据二，收据复印件八份，证明其支付了案涉房屋的对价2353452元；证据三，会议纪要复印件一份，证明新亮房地产公司俚岛分公司以案涉房屋抵顶欠其的供热配套费；证据四，照片打印件，证明案涉房屋已装修，其已合法占有。 对荣成供热公司提交的证据，庆隆木塑环保材料公司质证称，对证据一的真实性没有异议，但对证据的效力有异议，此前新亮房地产公司俚岛分公司已与其职工签订了购房协议，案涉房屋已由我单位全部装修完毕，现又将其出售给荣成供热公司属一房两卖，该买卖合同依法不能成立，且该合同中载明房屋现状与真实情况不符，内容存在虚假；对证据二的真实性有异议，荣成供热公司主张以房抵顶供热配套费，取得房产没有款项交付，也不可能有银行交易记录；对证据三的真实性无异议，但政府的会议纪要不能产生指导行政行为的法律效力，政府的管理行为不会参与到当事人的民事行为中；对证据四的真实性有异议，案涉房屋我单位职工已入住多年，房屋的装修也是统一实施的，目前部分职工仍然住在案涉房屋内，该证据显示的装修就是我单位统一实施的。 新亮房地产公司俚岛分公司、新亮房地产公司对荣成供热公司提交的证据无异议，称案涉房屋确实已装修，其现任法定代表人袁延亮自2015年从于文政（新亮房地产公司俚岛分公司的前任负责人）接收避风港小区时案涉房屋就已完成装修。 庆隆木塑环保材料公司提交了三份证据：证据一，（2019）鲁1082财保143号民事裁定书及诉讼费专用票据一张，证明本院查封了案涉房屋；证据二，1336号楼203室、204室、303室、403室、503室认购协议书五份，证明案涉房屋早在2012年至2013年已出卖给其单位职工；证据三，光盘一张，证明案涉房屋已装修完毕并入住。 对庆隆木塑环保材料公司提交的证据，荣成供热公司质证称，对证据一的真实性没有异议，但查封行为发生在政府会议纪要之后，是恶意查封；对证据二的真实性不清楚，认购协议只有五份，只是买房人的购房意向，继续履行需要有房屋买卖合同、支付购房款，且协议书的买方均为个人不能证明是庆隆木塑环保材料公司购买；对证据三的真实性无异议，但现在只有204、403两户被他人强占，但不是申请人占有。 新亮房地产公司俚岛分公司、新亮房地产公司对庆隆木塑环保材料公司提交的证据质证称，对认购协议的真实性没有异议，是新亮房地产公司俚岛分公司与业主签订的，这个协议怎么到了庆隆木塑环保材料公司手中其不清楚，且这些认购协议因业主没有付款均已作废。 新亮房地产公司俚岛分公司、新亮房地产公司提交了《鉴定报告》，证明案涉房屋符合交付条件。 荣成供热公司对新亮房地产公司俚岛分公司、新亮房地产公司提交的证据质证称，对证据真实性无异议，但报告达不到综合验收的条件，尚不具备正常使用的条件。 庆隆木塑环保材料公司对新亮房地产公司俚岛分公司、新亮房地产公司提交的证据质证称，报告只是对建设楼房的安全性进行了鉴定，不具备综合验收的条件。 另查明，荣成供热公司未向水务部门、电力部门缴纳案涉房屋的水费、电费，案涉房屋尚未开通暖气、燃气；案涉房屋 抵顶给荣成供热公司的单价分别为：203、204室4136.39元/m2，303、304室4218.49元/m2；403、404室3961.89元/m2；503、504室3612.91元/m2；新亮房地产公司俚岛分公司、新亮房地产公司法定代表人袁延亮听证时称，案涉房屋所在小区近期对外出售的价格为毛坯5300元/m2,装修约6000元/m2。 上述事实有《新建商品房买卖合同》、（2019）鲁1082民初5444号民事判决书等证据在案佐证。 本院认为，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中荣成供热公司主张新亮房地产公司俚岛分公司用案涉的房屋抵顶其供热配套费，其购买案涉房屋实质为通过以房抵债的方式实现其债权，非一般的消费者，故对其异议应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定进行审查。依照《执行异议和复议规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人请求排除执行，应当举证证明同时满足上述四个条件。本案中荣成供热公司虽主张在本院查封前签订了房屋买卖合同并网签备案、以拖欠的供热配套费的方式支付购房款、非其自身原因未办理过户登记，但对案涉房屋是否一房两卖，抵顶价格是否合理，房屋价款（2353452元）大于债权（190余万元）部分款项是否实际交付等尚有争议，因部分事项涉及实体法律问题，本院在程序性的异议审查中不宜认定。即使该三项主张成立，其应同时举证证明在本院查封前已合法占有案涉房屋。听证中，荣成供热公司认为案涉房屋不符合交付使用条件，对占有使用房屋通常会产生的水费、电费等费用明确表示未向相关部门缴纳，也不能提供其他实际占有使用的有效证据。在部分房屋已被他人在先占有使用的情况下，荣成供热公司提供的现有证据不足以认定在本院查封前已合法占有案涉房屋，依法应承担举证不能的法律责任。综上，荣成供热公司之异议主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，本院依法不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人荣成市供热有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向荣成市人民法院提起诉讼。 审 判 长  姜宝超 人民陪审员  韩赤军 人民陪审员  隋思海 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  袁 嘉