陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终5428号上诉人（原审被告）吴涛,男,1986年5月18日出生,汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：巫国华，陕西智晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亨，陕西智晖律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孟文娟,女,1984年4月18日出生,汉族，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人：于滋堃，上海市汇业（西安）律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行。住所地：西安市雁塔区小寨西路**。负责人庞小丽，该支行行长。委托诉讼代理人薛璇，女，1991年3月25日生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。原审第三人：西安市长安区安地居房产中介服务部。住所地：西安市长安区韦曲北长安街韦曲工委办公楼。诉讼代表人邸攀。上诉人吴涛因与被上诉人孟文娟、中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行（以下简称中邮小寨支行）、西安市长安区安地居房产中介服务部（以下简称安地居房产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初4650号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴涛的上诉请求为：1．依法撤销一审法院(2018)陕0116民初4650号民事判决书第一、二、三、四项判决内容，进行改判或发回重审。2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在开庭结束后数次接受被上诉人的变更诉讼请求，违反法定程序。本案被上诉人是于2018年4月19日提出诉讼的，在2018年6月13日一审法院正式开庭，当庭己开庭结束，时隔一年后，被上诉人申请追加第三人中邮小寨支行，2019年6月21日中邮小寨支行参加开庭审理，此次开庭结束后，一审法院未按法定审限审结本案，却在2019年11月7日又接受被上诉人追加另一个当事人安地居房屋中介服务部为第三人及变更(添加)诉讼请求，于2019年12月4日再次开庭。二、一审法庭不遵照法定程序受理上诉人的反诉请求视为不公正。上诉人针对本案出现的种种不能实现的条件，提出解除合同的反诉要求，一审法院却无法律依据的横加拒绝。唯一的理由是本案庭审结束。其实在本案多次开庭时，上诉人就已经提出过反诉，特别是在2019年12月4日及12月9日，上诉人将书面《民事反诉状》交给主审法官时，法官拒不接受。最令人不解的是，在2019年12月9日，法庭通知上诉人去向法庭提交录音证据，上诉人如期提交此证据，并且还得知本案其他当事人也被法庭传唤对上诉人提交的证据做了质证。上诉人认为该质证表明本案没有辩论结束，所以一审不接受其反诉明显地违反了最高人民法关于《民诉法》解释232条规定。三．一审法院违反民诉法和最高人民法院的司法解释规定采用非法证据。一审法院据以判决定案的二份证据即《西安市存量房交易结算资金监管协议》和《西安市二手房买卖合同》这两份证据的合法性和真实性已被上诉人举出的《房地局证明》正式认定为伪造的，当然是非法不真实的证据。而法庭却无视上诉人的质疑和反对。又无法否认上诉人的举证合法真实性，而以此存在重大非法嫌疑的证据引为判决的依据。这是错误的。四、上诉人请求按照最高人民法院有关规定，将在本案发现刑事犯罪嫌疑线索及事实移交公安机关的申请被无视。西安市长安区住房保障局和房屋管理在2018年6月1日专门向一审法庭出具《证明》，该证明由一级政府部门出具的证明中证实，在涉案合同中存在伪造房屋所有权证，上诉人认为按照最高人民法院《关于审理经济合同纠纷案件中涉及犯罪嫌疑若干问题的规定》及其它法律规定，请求中止本案审理将有关涉嫌犯罪线索移交公安机关侦查后再下判决。但遗憾的是，上诉人这一正当申请，一审法庭既不接受，也不释明为什么不接受上诉人的有关法律规定，断然将有着重大违法行为而出现的上述两份证据作为了本案判决的关键证据。另外，上诉人还认为一审上诉人的关键证据均不列举。孟文娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。中邮小寨支行表示同意被上诉人孟文娟的意见。安地居房产服务部未到庭接受询问。孟文娟向一审法院提出诉讼请求：要求吴涛为其办理房屋过户手续。同时，因该房屋还处于抵押状态，其表示愿意代吴涛清偿债务消灭抵押权。一审法院经审理查明，吴涛购买坐落于西安市长安区吉源美郡6A幢2单元20602号房，吴涛除支付了首付款外，其余37万元房价款通过第三人中邮小寨支行办理了按揭抵押贷款，贷款期限为2015年2月6日至2035年2月6日，双方于2015年2月6日分别签订了西安市房地产抵押合同，吴涛作为房屋所有人在合同中签字。该涉案房屋尚处于抵押状态。2017年12月20日，孟文娟、吴涛经第三人安地居房产服务部介绍签订《房屋买卖定金合同》。双方就本案所涉房屋的出售达成一致，房屋面积89.05平米，成交价格为58万元。孟文娟于2017年12月20日交付给吴涛定金2万元，该款由吴涛收取1万元，中介收取1万元。2017年12月22日，吴涛、孟文娟签订了《西安市二手房买卖合同》，合同约定双方：吴涛自愿将坐落于西安市长安区的房屋出售给孟文娟，房屋成交价格580000元，孟文娟于2018年4月16日前一次性付清给吴涛，付款方式为按揭（商贷），同时约定2018年4月16日吴涛将涉案房屋正式交付孟文娟，合同其它内容亦进行了约定。上述合同签订后，双方向西安市长安区住房保障与房屋管理局提交了合同备案登记申请，备案号为C17004816，并签订了《西安市存量房交易结算资金监管协议》，孟文娟于2018年3月22日按照资金监管协议的约定将首付款180000元打入资金监管账户。后孟文娟向中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市西大街支行申请贷款400000元，并与该行签订《个人消费贷款及担保合同》合同约定孟文娟向该行贷款购买西安市长安区，并以该房屋作为抵押。该行于2018年4月9日将400000元贷款发放给孟文娟，并于当日转入了房屋管理部门的监管账户。因涉案房屋尚处于抵押状态，一直未办理过户手续。由于此案所涉房屋按揭贷款仍未清偿完毕，孟文娟申请追加中邮小寨支行为第三人参与诉讼，其申请获一审法院批准。第三人中邮小寨支行在庭审中表示，吴涛就本案所涉房屋在其银行办理了按揭贷款，以该房屋作为抵押，现按揭贷款仍未清偿完毕，其不接受吴涛之外的第三人自行代为清偿贷款，但是如果有生效的法律文书，其愿意配合法院工作尽快为吴涛办理解除房屋抵押手续。后孟文娟又申请追加安地居房产服务部为第三人，其申请获一审法院批准，安地居房产服务部确实给吴涛找担保公司做垫资赎楼业务，但不负责垫资的具体业务，后期都要吴涛和垫资公司联系。孟文娟认为双方签订的合同有效，其已经按照合同约定缴纳首付款180000元并将贷款400000元一并转入房屋管理部门的监管账户，要求吴涛办理过户手续。吴涛认为中介公司未按照承诺约定寻找垫资完成撤押，由于房屋处于抵押状态，网签合同根本不可能签订，中介伪造房产证，交易存在问题，其不存在过错，认为双方签订的西安市二手房买卖合同及资金监管协议无效。另查明，孟文娟于2018年5月11日向一审法院提交财产保全申请，要求对本案所涉房屋予以查封。一审法院以（2018）陕0116民初4650号民事裁定书裁定，对本案所涉房屋进行了查封。孟文娟通过诉讼保全责任保险提供担保，并交纳保全费3420元。该涉案房屋已经办理了房产证，房屋产权证号为西安市房产权证长安区字第**，房屋所有人为吴涛。因孟文娟、吴涛对于合同是否继续履行的具体细节未协商一致，本案未能调解。一审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。同时，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，孟文娟、吴涛经协商签订房屋买卖合同，该合同内容出自孟文娟、吴涛自愿意思表示，虽然该房屋的所有人即吴涛认为在签订房屋买卖合同所提供的房产证系伪造，但吴涛确系涉案房屋的所有人。该合同内容在不违反相关强制性法律规定的情况下，应为有效，对双方均具有约束力。对吴涛辩称中介未按照承诺约定寻找垫资完成撤押，属恶意违规操作，因房屋处于抵押状态，网签合同根本不可能签订，中介伪造房产证，交易存在问题，其不存在过错，认为双方签订的西安市二手房买卖合同及资金监管协议无效的辩解不予采纳。当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，吴涛、孟文娟在签订合同后，均应按合同约定的内容履行各自的相关义务。现涉案该房屋的产权证已办理（第三人中邮小寨支行处抵押），具备过户条件，吴涛应协助孟文娟办理房屋的过户手续。由于该房屋存在抵押，吴涛、孟文娟应在房屋过户前解除抵押贷款手续，现孟文娟承诺就剩余按揭贷款本息向第三人中邮小寨支行代吴涛进行偿还，第三人中邮小寨支行应涤除该房屋的抵押权涤除手续。同时，由于孟文娟此前向吴涛支付了首付款180000元，剩余款项向中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市西大街支行申请贷款400000元，上述款项都存于名称为西安市置诚资金管理有限公司客户交易结算资金，开户行为中国建设银行股份有限公司西安市长安区智慧城分理处，账号为61×××14，上述款项应给付吴涛。同时，吴涛在庭审结束后，口头向一审法院提出反诉的请求，一审法院不予受理。一审法院遂依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原告孟文娟、被告吴涛于2017年12月22日所签订的二手房屋买卖合同有效，继续履行。二、原告孟文娟于本判决生效之日起十日内支付第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行贷款（被告就本案所涉房屋之剩余贷款）本息、罚息。三、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行、被告吴涛于原告孟文娟偿还贷款本息、罚息后五日内涤除西安市长安区房屋的抵押权。四、原告孟文娟于上述抵押权消除五日内向被告吴涛支付扣减偿还上述按揭贷款本息、罚息后的剩余房价款。五、被告吴涛于上述抵押权消除后五日内将协助原告孟文娟将位于西安市长安区房屋过户至原告孟文娟名下。五、驳回原告对第三人西安市长安区安地居房产中介服务部的诉讼请求。本案受理费100元，保全费3420元，均由原告承担。二审中，吴涛提供三份证据，证据一吴涛与中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行所签《西安市房地产抵押合同》，证明涉案房屋还处于抵押状态不能买卖；证据二长安区法院与当事人《谈话笔录》，证明2019年12月11日一审法院仍在法庭调查质证阶段，但是吴涛在2019年12月4日提出反诉请求一审不予受理。证据三吴涛与中国邮政储蓄银行西安市西大街支行王行长《通话录音》，证明本案存在重大隐患，对于造假而成立的《房屋买卖合同》应为和该支行与孟文娟的贷款都是无效的。孟文娟对证据一的真实性认可，对证明目的不予认可，认为只能证明有抵押关系；对证据二的真实性认可，对证明目的不予认可，认为庭审已经终结，是补充提交证据，一审法院通知代理人去质证；对证据三的真实性无法核实，不属于新证据不予质证。中邮小寨支行对证据一的真实性认可，质证意见同被上诉人一致，剩下两份证据与我行无关不发表意见。经审理查明，一审判决认定事实属实。另外孟文娟与吴涛签订《西安市二手房买卖合同》后通过安地居房产服务部向西安市住房保障与房屋管理局提交了合同备案登记申请，备案号为C17004819,并签订了《西安市存量房交易结算资金监管协议》。在一审诉讼中西安市住房保障与房屋管理局向一审法院出具证明：根据有关群众投诉……该中介涉嫌伪造房屋所有权证，经我局调查，该情况属实。《西安市存量房交易结算资金监管协议》（监管协议号JG017120310）与《西安市二手房买卖合同》（合同号C17004819）无效。本院认为，孟文娟与吴涛签订的《西安市二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且没有违反国家法律法规的内容，应为合法有效合同。该合同虽然在备案过程中由于安地居房产服务部伪造房产证致使已经在西安市住房保障与房屋管理局备案的《西安市存量房交易结算资金监管协议》（监管协议号JG017120310）与《西安市二手房买卖合同》（合同号C17004819）被认定无效，但西安市住房保障与房屋管理局的认定仅是从行政管理角度上对备案合同的认定，并不影响孟文娟与吴涛所签订的《西安市二手房买卖合同》的法律效力。合法有效的合同对双方当事人均产生法律约束力。本案中孟文娟已经履行了合同义务，吴涛亦应履行合同约定的义务，故孟文娟要求吴涛继续履行合同为其办理房屋过户手续依法有据。吴涛称涉案房屋现抵押在中邮小寨支行不能过户，因孟文娟已经表示愿意替吴涛偿还该支行的贷款本息、罚息，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，故一审判令孟文娟清偿债务消灭抵押权后吴涛协助孟文娟办理涉案房屋过户手续亦无不当。关于吴涛在一审中提出反诉，因其提出反诉已在一审法庭辩论终结之后，故一审未予受理其反诉符合法律规定。综上，吴涛的上诉不能成立，一审判决未有不妥，故应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元（吴涛已预交），由吴涛承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年七月一日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜