广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0881民初1988号 原告:广西桂平市红锋物业服务有限公司，住所地：桂平市西山镇大起村7队马记岭叶绍伟出租屋，统一社会信用代码：91450881MA5KFN5L24。 法定代表人:叶绿，该公司总经理。 委托诉讼代理人:南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告:黄记彬，男，1976年5月6日出生，汉族，住桂平市。 被告:蒋海珍，女，1980年1月13日出生，汉族，住桂平市。 上述两被告共同委托诉讼代理人:韦诚，广西桂盟律师事务所律师。 原告广西桂平市红锋物业服务有限公司（以下简称红锋物业公司）与被告黄记彬、蒋海珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告红锋物业公司的委托诉讼代理人南瑞芳,被告黄记彬、蒋海珍的共同委托诉讼代理人韦诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红锋物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令两被告向原告支付红锋华府小区4-1509号房物业管理费1256.85元（2018年7月至2019年9月）；电梯运行费427.50元（2018年7月至2019年9月）;公摊水电费100.41元（2018年7月至2019年9月）;水费505.68元（2018年7月至2019年9月）;二次加压费113.29元（2018年7月至2019年9月）;柴油费5元（2018年7月至2019年9月）;生活垃圾费97.50元（2018年7月至2019年9月）;违约金791.82元（物业费×（欠费月数-1）/2×30×0.003），共计3298.05元（暂计至2019年9月30日，以后另计）；2.本案诉讼费由两被告承担。 事实和理由：两被告系红锋华府小区**房房屋共有人，房屋面积为93.1平方米。原告与被告于2017年8月29日签订《前期物业服务协议》,协议约定由原告为红锋华府小区提供物业管理服务。合同签订后，原告积极履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约对两被告居住的小区实施规范的物业管理，为两被告提供了完善的物业管理服务。但是，两被告于2018年7月起未交纳物业管理费及其他应交费用，截止至2019年9月30日，两被告欠缴物业管理费及其他相关费用合计2506.23元。根据《前期物业服务协议》第二十条第一款第3项约定：甲方(即被告)违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方(即原告)有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。由此计算，两被告拖欠15个月物业服务费产生的违约金为791.82元，上述费用合计为3298.05元。经原告多次催缴，两被告仍拒绝交纳物业服务费。基于上述事实，为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。 被告黄记彬、蒋海珍辩称,1.原告违反购房合同及前期物业服务协议的约定，擅自违规重复收费，协议双方约定的物业费是包干制，按每平方米0.9元计，原告收取的物业费应包含生活垃圾费、公摊水电费、二次加压费、柴油费等所有物业服务费在内，不应再继续重复收费。如需额外收费应征得全体业主的同意并签订书面协议。2.合同虽然约定了电梯运行费，但原告收取的电梯运行费明显过高，原告未能提供证据证实该费用的计算方式及该费用得到了房管局、物价局批复，属于不合理的收费。3.被告没有与原告达成代缴水费的合意，双方不存在委托关系，原告没有提供证据证实其已代被告交纳了水费，如确有代缴构成不当得利，原告可以另案主张，该水费不应在本案中进行处理。4.协议中约定逾期交纳物业费的，按日千分之三收取滞纳金，该约定是滞纳金不是违约金。滞纳金是行政处罚的范围，原告不属于行政机关，无权收取滞纳金，该约定违反法律规定的，应认定无效。且违约金是给对方造成损失的赔偿，在没有违约金的约定或约定不明的情况下，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算逾期付款的违约金。5.原告没有按约定的物业服务质量标准提供服务，存在管理不到位，质价不相符，根据公平原则，被告的物业费应予减免。综上，被告以延交物业费方式抗议不合理收费及督促原告提高物业服务水平的行为具有合理性，应得到法律的支持，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告是管理桂平市红锋华府小区的物业公司，被告黄记彬、蒋海珍是红锋华府小区4单元1509号房的业主，该房屋面积为93.1平方米，两被告于2017年8月29日接收了该房屋。同日，被告蒋海珍与原告红锋物业公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定：乙方(红锋物业公司)按协议的约定内容要求提供物业服务,按以下标准向甲方(即业主)收取物业服务费:(1)物业费：住宅按0.9元/平方米（按建筑面积计算）；（2）电梯运行费：28.5元/月/户、电梯检测费10元/月/户；（3）生活垃圾代运费：8元/月/户；（4）公共设施维护费：0.2元/平方米（按建筑面积计算）。业主从办理收楼手续后次日开始缴交物业服务费，以后每月收缴一次，时间为每月的10日前。如被告未按时交纳的，处每日千分之三的滞纳金。签订协议后，原告依约提供了物业服务，并每月代业主交纳了水费、生活垃圾代运费。两被告按时交纳物业服务费用给原告至2018年6月份，被告自2018年7月开始拖欠物业费及其他应交费用未交纳给原告。经计算，被告从2018年7月份计至2019年9月份（共15个月），共拖欠物业费1256.85元、电梯运行费427.5元、公摊水电费100.41元、水费505.68元（庭审中被告自认没有交纳其自用的水费，原告已代为交纳）、二次加压费113.29元、生活垃圾费97.5元（合同约定按8元/月/户，现原告主动按6.5元/月/户计算）;期间另因小区停电时需要发电机发电照明及电梯运行产生柴油费被告需承担5元。以上合计2506.23元。 另查明，由于被告没有按时支付上述物业费用，原告委托了湖南德都律师事务所于2020年1月21日向被告发出了《物业费催款律师函》进行了催收。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷，原告红锋物业公司与被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，各方均应按协议全面履行各自的义务。原告红锋物业公司进驻了被告所居住的涉案小区后，已经履行了合同的主要义务提供了物业服务并垫付了相关的物业费用，两被告实际享受了原告红锋物业公司提供的物业服务，应依约交纳相应的物业费用给原告。对于被告辩称物业费应属于包干收取，电梯运行费收费过高。对此，本院认为，被告主张的包干制并非属于双方具体的、明确的约定，合同中已经另外明确单列了各项物业费用具体的收费标准，应按具体的标准执行，原告的请求物业费和电梯运行费并未超出双方的约定，被告的辩称无事实和法律依据，本院不予采纳。对于被告辩称水费不应在本案中处理的问题，水费属于被告自用产生的费用，庭审中被告亦承认其没有交付，现原告已经按交易习惯和自来水厂要求统一代为交纳，被告理应支付给原告，原告在本案中一并主张，并未违反法律的规定。对于被告辩称原告收取的生活垃圾费、公摊水电费、二次加压费、柴油费属于重复收费、不合理收费，被告不应交纳的问题。因原、被告双方签订的前期物业服务协议中已经明确约定了生活垃圾费按8元/月/户计收，现原告主张6.5元/月/户收取，并未超出双方的约定；对于公摊水电费、二次加压费、柴油费，虽然协议中没有明确约定，但协议中对于公共设施维护费明确约定了每月按0.2元/平方米（按建筑面积计算），现原告收取的公摊水电费、二次加压费属于公共设施维护的范围内，柴油费亦是因小区停电需发电产生的费用，上述费用在物业服务中属于的必要支出项目，且不超出上述公共设施维护收费范围，现被告已经实际享受了该服务，理应承担支付上述费用的义务。故被告主张不应交纳上述费用，理由不成立，本院不予采纳。至于被告还提出原告的服务存在问题，收费不合理，其可以通过合理、合法的途径向红锋物业公司主张并督促其积极改进，亦可成立业主委员会依法维护业主权益，但被告以此为由拒交上述物业服务费，于法无据，本院不予支持。综上，原告请求被告支付拖欠的物业费、电梯运行费、公摊水电费、水费、二次加压费、生活垃圾费、柴油费合计2506.23元，依法有据，本院予以支持。 至于原告还请求被告支付逾期付款的违约金791.82元的问题，在双方签订的《前期物业服务协议》中约定如被告未按时交纳物业费用的，按每日千分之三支付滞纳金。虽然合同所写的是滞纳金，但其本质是收取逾期付款违约金的性质。现被告逾期交纳物业费用，其行为显属违约，应承担相应的违约责任，应当支付逾期缴费的违约金给原告。但违约金应以实际损失为基础，根据原告的实际损失情况，合同中约定的违约金按日3‰标准计算显属过高。结合本案实际，被告应从原告催收之日起即2020年1月21日计至付清上述款项之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算逾期付款违约金给原告为宜。原告主张超出该部分的，本院不予支持。对于被告辩称不应支付违约金的辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告黄记彬、蒋海珍应支付拖欠的计至2019年9月份的物业费、电梯运行费、公摊水电费、水费、二次加压费、生活垃圾费、柴油费合计2506.23元给原告广西桂平市红锋物业服务有限公司； 二、被告黄记彬、蒋海珍应支付违约金（以2506.23元为基数，从2020年1月21日起计至付清款项之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付）给原告广西桂平市红锋物业服务有限公司； 三、驳回原告广西桂平市红锋物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费25元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告黄记彬、蒋海珍负担。 上述给付义务，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  黄君玉 二〇二〇年七月二十一日 书记员  罗睎文