辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初5967号原告：胡海斌,男,1958年7月15日出生,汉族,住址沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人:王恩元,系沈阳市沈河区泉园法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人:左辉,系沈阳市沈河区泉园法律服务所法律工作者。被告：陈娟，女，1962年3月4日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。原告胡海斌诉被告陈娟执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡海斌及其委托诉讼代理人王恩元、左辉，被告陈娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡海斌向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决撤销沈阳市沈河区人民法院作出的（2020)辽0103执异85号执行裁定书；二、请求法院依法判决终止对沈阳市沈北新区9门房产的执行，并解除对该房产的查封；三、请求法院依法确认原告与辽宁海天房地产开发有限公司签订的购房合同合法有效，并确认案涉房屋沈北新区9门归原告所有；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2007年4月10日，与辽宁海天房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，原告购买了位于沈北新区9门签定购房屋协议书，协议约定原告以钢材款顶账的方式交纳了该房款100830元，辽宁海天房地产开发行限公司为原告开具了专用收款收据，此后辽宁海天房地产开发有限公司向原告交付了涉案房屋，原告取得房屋后，已使用多年。居住至今，原告多次找辽宁海天房地产开发有限公司为该房屋办理产权证，但被告总是告知原告由于整个小区一期的房屋车库还没有办房证，而交付原告使用的房屋位于小区9号楼，9号楼都没有开始办理房证，故原告房屋产权证一直拖延未办理，但并没有影响原告居住使用。原告使用该房屋至2019年11月22曰，原告收到沈河区法院下发的（2015)沈河执字2129号公告，内容为：因被告陈娟与辽宁海天房地产开发有限公司借贷纠纷一案，被告陈娟申请执行原告购买的位于沈北新区9门房屋，沈河区法院于2019年2月7日对该房屋首次查封，原告对此提出执行异议，要求终止对上述房产执行，沈河区人民法院执行局以（2020)辽0103执异85号执行裁定书驳回原告的执行异议请求。原告认为，（2020)辽0103执异85号执行裁定书认定事实和适用法律均有错误，案涉房屋是原告在2007年4月10日购买的，并与被告辽宁海天房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，且经原、被告双方协商，原告以钢材款顶账的方式交纳了该房屋的全部房款，即100830元，可以说明原告按合同履行了给付房屋全部对价款的义务，被告辽宁海天房地产开发有限公司在出具了房屋全款收据后，就将案涉房屋交付原告使用，该房屋使用至今所发生的电费等相关费用都是原告缴纳的，有相关缴纳票据为证，这些都完全可以说明原告与被告签订了房屋买卖合同真实合法有效，而原告也给付了该房屋的全部价款，且原告自2007年使用该房屋至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中原告购买房屋是2007年，系在执行局2019年2月7日执行查封之前签订的购房合同，且原告于2007年签合同时就已付清了全部购房款，同年案涉房屋交付原告，原告也已实际占有使用该房屋这么多年，这也可以说明原告系该房屋的合法占有使用人，原告购房行为完全符合上述法律规定的情形，因此，法院执行局应依法终止执行该房产。沈河区法院下发的（2020)辽0103执异85号执行裁定书，认定事实不正确，适用法律不当，裁定不正确。综上所述，法律规定意在保护合法买受人的合法权益，法院在执行案件中，适用法律应扩大对合法买受人的保护，而不是缩小对买受人的保护，故请求法院依法支持原告的诉讼请求，判决撤销沈阳市沈河区人民法院作出的（2020)辽0103执异85号执行裁定书；判决终止对沈阳市沈北新区9门房产的执行，并解除对该房产的查封；并确认原告与辽宁海天房地产开发有限公司签订的购房合同合法有效，确认案涉房屋沈北新区9门归原告所有，以维护原告的合法权益。被告陈娟辩称，一、沈阳市沈河区人民法院作出的（2020）辽0103执异85号执行裁定书事实证据充分、适用法律正确，不应予以撤销。答辩人与辽宁海天房地产开发有限公司因借款合同纠纷一案，因辽宁海天房地产开发有限公司未能按照法院调解书中的承诺按期还款，因此答辩人保全申请执行辽宁海天房地产开发有限公司的房产，沈河区人民法院因此作出的执行合乎法定程序。二、被答辩人并未取得诉争房屋的所有权。被答辩人与辽宁海天房地产开发有限公司签订了抵账方式的房屋买卖合同，实质为债务抵消。但至今辽宁海天房地产开发有限公司并未与其办理房产过户登记，根据《物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此该房屋的所有权仍归属于辽宁海天房地产开发有限公司。答辩人保全执行该房屋没有侵犯任何人的合法权益，而是依据法律法规合法有效地维护自身权利。三、被答辩人以案外人身份提出了执行异议，在执行异议申请书中所提交的与辽宁海天房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同缺少法律支撑，不符合法定程序和要求。被答辩人与辽宁海天房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同不是正规文本合同，其中案外人提供的房屋买卖合同的签订日期为2007年4月10日，而辽宁海天房地产开发有限公司在2009年6月25日才取得沈阳市房产局下发的该房屋所有权初始登记，该公司此前与业主签订的合同均是商品房认购合同，因此答辩人对双方签订此份合同时该公司是否取得商品房销售许可证存疑。如果辽宁海天房地产开发有限公司在未取得房屋所有权的前提下就将位于沈北新区的房产与被答辩人签订了房屋买卖合同是违反相关法律规定的。根据《城市房地产管理法》第三十八条下列房产不得转让其中第六款“未依法登记领取权属证书”属于禁止转让的房地产。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条其中第五款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”综上，如果辽宁海天房地产开发有限公司在未取得房屋所有权的前提下就将位于沈北新区的房产与被答辩人签订了房屋买卖合同，双方所签订的房屋买卖合同是无效的。四、占有使用并非意味着就是诉争房屋的所有权人。占有使用并不是获得不动产所有权的条件，被答辩人称对案件所争议的车库使用多年，根据被答辩人提交的证据来看缺少证明力，缺少证据的支撑。被答辩人提交的车库电费交费收据仅为2016年9月8日，2019年1月5日两次，交费金额支出共计人民币11元，该凭证证明不了实际交款人是谁，况且是在法院执行车库之后的交费行为，故不能认定被答辩人一直在使用该车库。答辩人与沈河法院执行局人员去过两次车库现场，答辩人自己也曾去过多次，从未看到任何人或有车库正在被使用的迹象，车库大门紧锁处于闲置状态。根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目地的。被答辩人胡海斌与辽宁海天房地产开发有限公司的法定代理人胡秀萍系亲兄妹关系，但其在执行异议申请书及起诉状中陈述因找不到开发公司相关人员办不了产权登记手续是无稽之谈。五、答辩人的相关手续及证据合法有效。答辩人与辽宁海天房地产开发公司签属的该商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171）是正规的文本合同，有收款收据和银行转款证明，更重要的是有沈阳市房产局下发的房屋所有权初始登记证明（房屋编号：沈新园3[5]）原件，下发日期是2009年6月25日，双方签署合同日期是2011年3月18日，所有程序合法有效。如果被答辩人与开发公司签署的是真实的买卖合同，那么被答辩人胡海斌与开发公司法人是亲兄妹关系，合同显示双方签署时间在前，那么开发公司为什么不与被答辩人签署合法有效的商品房买卖合同、以及给予其该车库的“户口”--车库的初始证明原件？这是办理过户手续的必备材料。据此答辩人有理由怀疑被答辩人与辽宁海天房地产开发公司签署的这份合同的真实时间和意图。综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法不能成立，请求法庭驳回被答辩人的诉请。本院经审理认定事实如下：陈娟与辽宁海天房地产开发有限公司、沈阳银座投资管理有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月23日查封保全位于沈阳市沈北新区9门车库，后于2015年5月15日作出（2015）沈河民三初字第765号民事调解书，内容为：“一、被告辽宁海天房地产开发有限公司于2015年6月30日前一次性偿还原告陈娟借款本金人民币20万元；二、被告辽宁海天房地产开发有限公司于2015年6月30日前一次性给付原告陈娟借款本金人民币20万元的利息，自2014年11月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；三、被告沈阳银座投资管理有限公司对本调解书第一、二项义务承担连带还款责任；四、双方无其他争议。”该调解书生效后，被告未按期履行给付义务，陈娟向本院申请强制执行。本院于2019年11月22日作出公告，内容为：辽宁海天房地产开发有限公司及房屋实际使用人，本院现责令你或房屋实际使用人于公告之日起15日内将坐落于沈阳市沈北新区9门房屋腾空，以供执行，到期仍不履行，本院将依法强制执行。案外人胡海斌提出异议，并提交2007年4月10日房屋买卖合同及收款收据。该合同载明将案涉车库以100830元的价格出卖给买方胡海斌，收款收据的付款人为胡海斌，收款项目为顶账,辽宁海天房地产开发有限公司加盖财务专用章。涉案房屋本院查封于2019年2月7日轮为首封。根据以上事实，本院于2020年4月10日作出（2020）辽0103执异85号执行裁定书，认为案外人提供的证据不能证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并实际缴纳车库价款，且该房屋为车库，并非用于居住房屋，案外人对涉案房产不享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议主张不予支持，裁定：驳回案外人胡海斌的异议。胡海斌不服，提起诉讼。审理中，原告对其所提交的房屋买卖合同是用钢材顶账100830元、顶账付款的具体情况称：辽宁海天房地产开发有限公司建楼，有建筑方建楼的，有干活的人到我处买钢材，但不是辽宁海天房地产开发有限公司买，最后辽宁海天房地产开发有限公司给建筑商顶房，建筑商又将房子顶给我，具体到我那买钢材料的人记不清了，过去时间太长，证据找不到了。对其为何没有办理房屋所有权证称：应该是房屋开发商办，开发商不给办，并且开发商找不到，整个9号楼都没办，现在这整个楼都办不了。再查明，涉案房屋于2009年6月25日在沈阳市房产产权登记发证中心办理了房屋所有权初始登记证明，载明房屋所有权人为辽宁海天房地产开发有限公司。并说明开发建设单位应当及时与购房人持本证明和《商品房买卖合同》等相关材料申请办理商品房转移登记。本院所确认的上述事实有房屋买卖合同、收据、电费收据、商品房买卖合同、所有权初始登记证明、收款收据，银行转款证明、（2015）沈河民三初字第765号调解书、（2015）沈河民三初字第765号保全裁定书、（2020）辽0103执异85号执行裁定书、2008年1月27日辽宁海天房地产开发有限公司与秦明签订的的认购合同以及当事人陈述笔录在卷佐证。本院认为，原告提供的房屋买卖合同载明系通过顶账支付购房款，而其未提出充分证据证明顶账支付款的具体合法的有效证据。原告提交的房屋买卖合同签订日期为2007年4月10日，涉案房屋于2009年6月25日办理了房屋所有权初始登记证明，该房屋在办理初始登记证明之日起，即可办理商品房登记，而原告未依法办理过户登记。以上，原告诉讼请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条内容的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”为此，案外人即本案原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告诉讼请求没有法律事实依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告胡海斌的诉讼请求。案件受理费2316元，由原告胡海斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院审 判 长  陈福军人民陪审员  金 镝人民陪审员  张国庆二〇二〇年七月二十八日书 记 员  贾 茹