山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0211民初15056号 原告：青岛市黄岛区灵珠山街道办事处韩家台社区居民委员会，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：韩洪光，主任。 委托诉讼代理人：郭丰利，山东润杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董汉琼，山东润杰律师事务所律师。 被告：青岛荣春生态旅游发展有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：谢海榆，总经理。 被告：青岛景昱文化产业园有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：胡志军，总经理。 被告：青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：刘憬禾，执行董事。 委托诉讼代理人：章评，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑爱玲，山东齐鲁（青岛）律师事务所（实习）律师。 原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处韩家台社区居民委员会（以下简称韩家台居委会）与被告青岛荣春生态旅游发展有限公司（以下简称荣春公司）、青岛景昱文化产业园有限公司（以下简称景昱公司）、青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司（以下简称沉檀两香公司）农村山地承包合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩家台居委会委托诉讼代理人董汉琼、被告沉檀两香公司委托诉讼代理人章评、郑爱玲到庭参加诉讼。被告荣春公司、景昱公司经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩家台居委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告各方签订的山地承包合同、合同权利义务转让三方协议；2.判令被告立即将承包原告的142亩山地及承包山地范围内的房屋和其他设施交付给原告；3.请求判令被告立即支付原告承包费和占地使用费32505元（自2015年1月1日起暂计算至2019年7月31日）；4.判令被告立即支付原告占地使用费自2019年8月1日起至承包物实际交付之日止；5.判令被告立即按逾期缴纳金额日万分之五支付原告损失及违约金至实际支付之日止（暂计算至2019年7月31日为16711元）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年1月1日，原告与被告荣春公司签订山地承包合同，约定被告荣春公司承包原告土地用于高效农业项目，承包山地142亩。2012年8月20日，被告荣春公司将承包合同的权利义务转让给被告景昱公司，并约定两被告对前合同义务的履行承担连带责任。2014年7月1日，被告景昱公司将合同全部权利义务转让给被告沉檀两香公司，同时约定各被告对前合同义务的履行承担连带责任。截至2019年7月31日，各被告一直拖欠原告承包费和违约金总计49216元。原告多次要求被告支付，但被告均拒不支付，已构成根本违约，给原告造成了重大经济损失。 被告荣春公司未答辩。 被告景昱公司未答辩。 被告沉檀两香公司辩称，一、原告与被告荣春公司签订合同时未依法履行相应的审批程序，合同权利义务转让未依照程序召开村民会议表决并履行审批手续，是无效的。 本案所涉山地承包合同未履行法律规定的程序，未经乡（镇）人民政府批准，合同无效。村民会议表决时，明确了承包人是被告荣春公司，权利义务转让是变更合同主体，该变更行为未征得村民会议同意，亦未依法报经上级批准。 原告未能证明附件上签名的是否是村民代表，也未能证明签名代表是否达到村民代表总数的三分之二。因此，不能因为附件上的村民签字就认定其达到法律规定的三分之二村民代表标准。 二、合同签订后，原告未向被告荣春公司交付土地及附着物，未实际履行合同义务。 合同签订后，基于合同真实目的是进行项目开发，并非从事农林业生产，双方并未办理过交接手续，原告未将承包合同所涉土地实际交付被告荣春公司，合同未实际履行。此后签订的两份合同权利义务转让三方协议，也仅是合同各方字面上的所谓权利义务转让，原告从未将承包土地实际交付。 合同第八条第3款规定协助乙方办理乙方所有的林权证。原告未能履行相关义务。 三、原告未发生任何损失。 山地承包合同签订，并未改变占有和使用状态。相较于合同签订前，除被告荣春公司向原告支付款项，其他未发生任何变化，原告不存在任何损失。 原告一直占有使用土地，原告主张的承包费和土地占用费没有客观事实基础。 综上，被告沉檀两香公司认为，合同不具备法律效力，原告未实际交付合同标的，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、关于山地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议的内容。 在庭审过程中，原告及被告沉檀两香公司均认可原告与青岛市黄岛区柳花泊街道办事处韩家台社区居民委员会系同一主体。 原告向法庭提交了山地承包合同、附件1原告社区居民代表会议记录、附件2承包山地范围红线图，社区经济合同审核联签登记表，合同权利义务转让三方协议两份。经审查，山地承包合同盖有字样为青岛市黄岛区柳花泊街道办事处韩家台社区居民委员会及字样为青岛荣春生态旅游发展有限公司的印章，落款时间为2010年1月1日。合同约定：原告将部分山地发包给被告荣春公司用于高效农业项目，承包地位于柳花泊街道办事处西阿陀社区西山，东至防火通道，西至山脊线，南至西阿陀社区山地，北至西韩家台社区土地，承包范围祥见坐标图，山地面积142亩。山地承包期限为70年，自2010年1月1日起至2079年12月31日止，承包费标准，山地50元/亩﹒年，承包费标准每五年调整一次，以前一个五年的标准为基数上浮5%，但每一个五年内的标准相同。山地由被告荣春公司免费使用5年，从2015年1月1日起开始计算承包费，每年于12月31日前预交下年度承包费。被告荣春公司逾期缴纳承包费，按逾期缴纳金额日万分之五向原告支付违约金。本合同签订时，承包山地范围内的现有树木等地上附着物予以保留的归原告所有。本合同签订时，承包山地范围内的房屋和其他设施由被告荣春公司一次性补偿两万元。被告荣春公司负责承包区域范围内的护林防火，树木的保护和管理，无论该树木归谁所有。护林防火、树木保护和管理人员由被告荣春公司雇佣并支付报酬。原告协助被告荣春公司办理土地承包经营权证和林权证等证书，登记注册。有下列行为之一的，原告有权单方解除合同，并不视为违约，且被告荣春公司缴纳的承包费不予退回，所造成的损失由被告荣春公司承担。1、被告荣春公司未按合同约定按时足额缴纳承包费，欠缴承包费满一个月。本合同终止，被告荣春公司应于合同终止后三个月内将归其所有的地上附着物、建筑物、设施、设备清理完毕，并将山地恢复至原告交付时的状态。逾期视为自动放弃所有权，原告可自行处分，处分的相关费用由被告荣春公司承担。本合同一式叁份，原告及被告荣春公司各执壹份，交青岛市黄岛区柳花泊街道办事处存档壹份。附件1社区居民代表会议记录，附件2承包山地范围红线图。合同还约定了其他内容。合同附件1载明：会议地点支部办公室，会议时间2009年12月29日，本社区户数82，居民代表数15，参加人数32，会议主要内容，研究表决青岛荣春生态旅游发展有限公司承包社区西翁栏山进行高效农业项目，开会讨论相关事宜，期限70年，前5年无偿使用，每亩每年50元，每5年递增5%。会议表决结果，参会32人，27人同意青岛荣春生态旅游发展有限公司承包翁栏山相关事宜。参加会议的居民27人签字。 社区经济合同审核联签登记表的时间为2010年1月11日，对方单位名称为青岛荣春生态旅游发展有限公司，该登记表的民主决策意见、审核部门意见、司法所审核意见、挂片领导审核意见、办事处主任审核意见各栏中均已签字或盖章。 第一份合同权利义务转让三方协议盖有字样分别为青岛市黄岛区灵珠山街道办事处韩家台社区居民委员会、青岛荣春生态旅游发展有限公司、青岛景昱文化产业园有限公司的印章，署有韩洪光、李爱霞、王成佐的名字，落款时间为2012年8月20日。该份协议载有如下内容：原告与被告荣春公司于2010年1月1日签订土地承包合同，被告荣春公司欲将上述合同中的权利义务整体转移至被告景昱公司，被告荣春公司同意于2012年8月21日将原告与被告荣春公司签订的土地承包合同中被告荣春公司所承担的责任、权利和义务全部转移至被告景昱公司，被告景昱公司同意于2012年8月21日接受并承担土地承包合同中所规定应由被告荣春公司承担的全部责任、权利和义务。原告同意被告荣春公司于2012年8月21日将土地承包合同中的责任、权利和义务全部转移至被告景昱公司。自转让后，被告荣春公司在协议中所承担的所有权利和义务由被告景昱公司承担，被告荣春公司不得再向原告主张协议转让前和转让后的任何权利，被告荣春公司、景昱公司对转让前合同义务的履行承担连带责任，包括但不限于所拖欠承包费、违约金、损害赔偿金、被告荣春公司使用土地不符合合同约定但转让时尚未显现事项应当承担的责任等。 第二份合同权利义务转让三方协议盖有字样分别为青岛市黄岛区灵珠山街道办事处韩家台社区居民委员会、青岛景昱文化产业园有限公司、青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司的印章，落款时间为2014年7月1日。该份协议载有如下内容：原告与被告景昱公司于2012年8月21日签订土地承包合同权利义务转让协议，被告景昱公司欲将上述合同中的权利义务整体转移至被告沉檀两香公司。被告景昱公司同意于2014年7月1日将原告与被告景昱公司签订的土地承包合同中被告景昱公司所承担的责任、权利和义务全部转移至被告沉檀两香公司，被告沉檀两香公司同意于2014年7月1日接受并承担土地承包合同中所规定应由被告景昱公司承担的全部责任、权利和义务。原告同意被告景昱公司于2014年7月1日将土地承包合同中的责任、权利和义务全部转移给被告沉檀两香公司。自转让后，被告景昱公司在协议中所承担的所有权利和义务由被告沉檀两香公司承担，被告景昱公司不得再向原告主张协议转让前和转让后的任何权利，被告景昱公司、沉檀两香公司对转让前合同义务的履行承担连带责任，包括但不限于所拖欠承包费、违约金、损害赔偿金、被告景昱公司使用土地不符合合同约定但转让时尚未显现事项应当承担的责任等。 被告沉檀两香公司质证后表示，对证据的真实性无异议，社区经济合同审核联签登记表上签名人员的身份真实性不能确定，同时相应人员的签名不能证明已经取得乡镇同级人民政府批准。被告沉檀两香公司持有山地承包合同的原件，但未持有山地承包合同的附件1、附件2，被告沉檀两香公司持有两份合同权利义务转让三方协议原件。 经现场查看，山上栽种树木。 原告及被告沉檀两香公司表示土地承包范围由附件2确定。 二、关于山地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议的履行情况。 原告主张，被告荣春公司于2010年1月28日支付房屋补偿款2万元，被告景昱公司于2012年9月28日支付护林队员工资6650元。原告已实际交付土地，涉案合同已经履行。原告提交收据、进账单各两份以证明费用支付情况。经审查，第一份收据载明原告于2010年1月28日收到被告荣春公司补偿款2万元，第二份收据载明原告于2012年9月28日收到被告景昱公司人员工资6650元。第一份进账单载明2010年1月28日被告荣春公司付给原告2万元。第二份进账单载明2012年9月28日被告景昱公司付给原告6650元。被告沉檀两香公司质证后表示，对两份进账单的真实性无异议，但收据是原告单方开具，真实性不予认可，且转账所涉款项不包括在合同内容中，不能认定相关款项的支付是履行合同义务。所谓护队工资也是原告单方记载，从金额上推断即使仅有一名护林队员6000余元也不足以支付其一年的工资，更何况该款项的支付是在合同签订近三年后，原告记载的款项用途不具有真实性。原告认为，山地承包合同对房屋及护林防火等内容进行了约定，不存在被告所述的该款项不包含在合同中的情况。被告长久拖欠承包费及防火队员工资。 原告主张，原告将山地承包合同约定的土地交付被告荣春公司，原、被告在涉案合同签订前对涉案土地进行了现场勘查并达成一致意见。根据土地承包的惯例，双方签订合同后即交付土地，合同签订后被告从未就土地交付提出过异议，被告两次就涉案土地进行了转让。被告沉檀两香公司表示没有交付。土地交付的义务方是原告，原告没有提交交付土地的证据。原告提交的仅是被告荣春公司、景昱公司向原告支付款项的证据，被告荣春公司、景昱公司的付款只是被告履行义务的行为，不能证明原告的交付行为已经发生。两份合同权利义务转让三方协议约定了权利义务的转让，没有提及交付。 在庭审过程中，被告沉檀两香公司表示，1、如果交付承包物的话，应该有交接记录；2、根据被告沉檀两香公司代理人查看，没有任何设施将涉案土地与原告其他土地进行区隔。3、被告沉檀公司未收到土地没有向原告提出异议。承包原告土地与承包刘家庄和西阿陀的土地存在关联性，最终目的是为了推进项目开发。因为项目开发推进没有进展，被告沉檀两香公司没有催促原告交付土地。原告表示，原告实际交付了承包物，没有书面的交接记录，被告荣春公司、被告景昱公司均未就承包物的交付问题向原告提出异议。承包物没有围起来。被告沉檀两香公司表示不知道被告荣春公司、被告景昱公司就承包物的交付问题是否向原告提出异议。 关于承包范围内三被告有何财产。原告表示被告签订合同购买的房屋已经拆除平整，承包合同约定的承包范围内没有三被告的任何财产。被告沉檀两香公司表示因为合同没有履行，三被告在该承包范围内没有财产。 三、关于原告要求解除山地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议的问题。 原告主张，山地承包合同第十一条约定，有下列行为之一的，原告有权单方解除合同，并不视为违约，且被告荣春公司缴纳的承包费不予退回，所造成的损失由被告荣春公司承担。1、被告荣春公司未按合同约定按时足额缴纳承包费，欠缴承包费满一个月。被告沉檀两香公司表示，合同有这一条约定，合同是无效的，无效不适用解除。 原告主张，合同应于2019年4月29日解除。原告向法庭提交了律师函一份、EMS详情单一份、EMS全程跟踪查询一份。经审查，律师函盖有字样为山东润杰律师事务所的印章，通知三被告于2019年4月29日解除与被告景昱公司、沉檀两香公司承包合同。EMS详情单载明原告于2019年5月9日向三被告邮寄信函。EMS全程跟踪查询载明邮件于2019年5月20日他人收。被告沉檀公司质证后表示，对证据的真实性无异议，被告沉檀两香公司不知道是否收到了律师函，涉案合同无效，不存在解除的问题。 四、关于原告要求被告将承包山地及承包山地范围内的房屋和其他设施交付给原告的问题。 原告主张，涉案土地现由被告沉檀两香公司占有，并要求被告将承包原告的142亩山地返还原告。被告沉檀两香公司表示，被告从未占有涉案土地，涉案土地一直由原告占用。 五、关于原告要求被告立即支付承包费和占地使用费的问题。 原告主张，按照合同约定的50元/亩,被告拖欠承包费及占地使用费至今,且一直没有返还承包土地。 被告沉檀两香公司表示，被告从未占用原告场所，不应支付承包费和占用费。 六、关于原告要求被告按逾期缴纳金额日万分之五支付损失及违约金至实际支付之日止的问题。 原告表示，逾期缴纳金额以每年的承包费7100元为准，计算依据是山地承包合同第三条第二款。经审查，山地承包合同第三条第二款约定，被告荣春公司逾期缴纳承包费，按逾期缴纳金额日万分之五向原告支付违约金。被告沉檀两香公司表示，1、合同无效，违约条款不发生法律效力；2、未转移占有，不应支付承包费和占有使用费，也就没有相应的违约了。 本院认为，本案争议焦点是原告与被告景昱公司、沉檀两香公司签订的合同权利义务转让三方协议应否解除。被告荣春公司、景昱公司经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。被告荣春公司、景昱公司未到庭对原告提交的证据进行质证，系对自己诉讼权利的处分。原告提交了会议记录及社区经济合同审核联签登记表，且被告沉檀两香公司未举证证明原告村民就本案的土地发包提出过异议，可以证明原告将承包物发包给本集体经济组织以外的三被告用于高效农业项目，经过了三分之二以上村民代表的同意。原告与三被告签订的山地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议是原告与三被告的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。原告与三被告签订的山地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议是否报乡（镇）人民政府批准，不影响山地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议的效力。被告沉檀两香公司辩称原告与被告荣春公司签订合同时未依法履行相应的审批程序，合同权利义务转让未依照程序召开村民会议表决并履行审批手续，是无效的，本院不予采纳。因被告沉檀两香公司持有山地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议，山地承包合同的附件1、附件2与山地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议相互关联，本院认定被告沉檀两香公司持有山地承包合同的附件1和附件2。 因本案所涉承包物是山地。根据日常生活经验，人们在承包合同签订前通常对承包物进行查看。承包合同签订后，承包物即视为交付承包人。本案中，被告荣春公司于2010年1月28日支付原告2万元，被告景昱公司于2012年9月28日支付原告6650元，原告主张分别系合同约定的补偿款和护林队员工资，与山地承包合同的约定相吻合，被告沉檀两香公司虽然未予认可，但未能举证证明款项用途，本院认定被告荣春公司于2010年1月28日支付原告补偿款2万元，被告景昱公司于2012年9月28日支付原告护林队员工资6650元。被告荣春公司、景昱公司已交付原告补偿款、护林队员工资，且被告沉檀两香认可持有山地承包合同、两份合同权利义务转让三方协议，就承包物的交付未向原告提出异议，本院认定原告将承包物交付了被告荣春公司，被告荣春公司将承包物交付了被告景昱公司，被告景昱公司将承包物交付了被告沉檀两香公司。承包物现由被告沉檀两香公司占有。 原告与被告荣春公司、景昱公司2012年8月20日签订的第一份合同权利义务转让三方协议约定将被告荣春公司依据2010年1月1日签订山地承包合同所承担的责任、权利和义务于2012年8月21日全部转移至被告景昱公司，故原告与被告荣春公司2010年1月1日的山地承包合同于2012年8月21日解除。被告沉檀两香公司自2014年12月31日起未交付承包费，原告要求解除2014年7月1日的第二份合同权利义务转让三方协议，符合该份协议的约定，应予准许。因被告景昱公司、荣春公司依据两份合同权利义务转让三方协议均承担连带责任，2014年7月1日的第二份合同权利义务转让三方协议解除后，2012年8月20日的第一份合同权利义务转让三方协议亦应解除。原告于2019年8月15日起诉，两份合同权利义务转让三方协议可于2019年8月15日解除。原告主张合同应于2019年4月29日解除，因原告未能举证证明三被告收到了律师函，对原告的该项主张，本院不予支持。山地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议解除后，被告沉檀两香公司应将承包物返还原告。根据承包物的实际情况，被告沉檀两香公司可于本判决生效之日起90日内返还。因两份合同权利义务转让三方协议已于2019年8月15日解除，被告沉檀两香公司应交付原告2015年1月1日至2019年8月15日期间的承包费32816元。对于2019年8月15日之后的占地使用费，可参照山地承包合同约定的承包费标准自2019年8月16日起至被告沉檀两香公司实际交付承包物之日止，由被告沉檀两香公司给付原告。被告沉檀两香公司自2014年12月31日前未给付原告承包费，原告要求按日万分五计算违约金，符合原、被告之间的约定，应予准许。被告沉檀两香公司应自2015年起，以每年承包费7100元为基数，分别自每年的1月1日起至被告付清承包费之日止，按日利率万分之五承担违约金。因2015年1月1日前不需要交纳承包费，两份合同权利义务转让三方协议签订的时间分别为2012年8月20日、2014年7月1日，因此，原告要求被告荣春公司、景昱公司给付承包费、占地使用费、违约金，本院不予支持。对被告沉檀两香公司辩称的原告未履行协助被告办理林权证的义务，因被告沉檀两香公司未提交证据证明，原告亦未认可，本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处韩家台社区居民委员会与被告青岛荣春生态旅游发展有限公司2010年1月1日签订的山地承包合同于2012年8月21日解除； 二、原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处韩家台社区居民委员会与被告青岛荣春生态旅游发展有限公司、被告青岛景昱文化产业园有限公司2012年8月20日签订的合同权利义务转让三方协议以及原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处韩家台社区居民委员会与被告青岛景昱生态旅游发展有限公司、被告青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司2014年7月1日签订的合同权利义务转让三方协议均于2019年8月15日解除； 三、被告青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司于本判决生效之日起九十日内交付原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处韩家台社区居民委员会山地承包合同约定的承包范围内的山地142亩（坐落青岛市黄岛区灵珠山街道办事处西阿陀社区西山，东至防火通道，西至山脊线，南至西阿陀社区山地，北至西韩家台社区土地。承包范围详见山地承包合同附件二）； 四、被告青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处韩家台社区居民委员会承包费32816元、占地使用费（自2019年8月16日起至被告青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司实际交付原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处韩家台社区居民委员会承包物之日止，按每年承包费7100元计算）； 五、被告青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处韩家台社区居民委员会违约金（被告青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司应自2015年起，以承包费7100元为基数，分别自每年的1月1日起至被告青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司给付原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处韩家台社区居民委员会山地承包合同约定的当年应缴纳承包费中的7100元之日止，按日万分之五计算）； 六、驳回原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处韩家台社区居民委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1030元，保全费620元，共计1650元，由被告青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司负担。被告青岛荣春生态旅游发展有限公司、青岛景昱文化产业园有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  崔焕志 人民陪审员  李宝君 人民陪审员  孙红玉 二〇二〇年七月十日 书 记 员  卢 萍