福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2270号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福建安拍置业有限公司，注册登记住所地福建省福州市台江区鳌峰街道曙光路**（原鳌峰路南侧、光明路东侧）宇洋中央金座13层06办公，办，办事机构住所地福建省福州市晋安区东二环泰禾城市广场**楼**一社会信用代码91350103MA322MP12Q。 法定代表人：段晓波，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李卓、林瑾轩，福建八闽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张仁柳，女，1976年10月16日出生，汉族，住福建，住福建省福州市晋安区iv> 委托诉讼代理人：刘荣信、汤丽娟，福建君顺律师事务所律师。 上诉人福建安拍置业有限公司（以下简称“安拍公司”）因与被上诉人张仁柳委托合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2754号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安拍公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二项；2、依法改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；3、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案的争议焦点是杜二明的最后出价是否经过被上诉人的授权，以及被上诉人支付剩余购房款的行为是否可以视为对上诉人拍卖代理行为的现场授权的进一步确认，但是一审判决书并没有就此作出任何论述，显然属于回避争议焦点，认定事实不清。从拍卖出价记录来看，仅从392万到411万之间，被上诉人就有四次出价的记录，且四次出价间隔时间有二十分钟，可以看出当时被上诉人同意杜二明继续出价，最终成交的价格是经过被上诉人授权后出价的。其次，从被上诉人一审提交的补充证据中信聊天记录截图显示，被上诉人陈述：“你看10:30钟（最后一次出价成交的时间）还跟我讲，说不下手就被人买走了，我就这样被中介绕进去了。”该内容可以反映杜二明最后一次出价前与被上诉人及时沟通，最后一次出价得到了被上诉人的授权确认。成交的当天晚上，被上诉人也认为拍下这套房屋是自己的理解错误等过失，或是由于中介的误导，上诉人并没有责任。最后，如果被上诉人对最终出价没有授权，那么被上诉人完全可以不支付后续购房款。综上，被上诉人对杜二明最终411万的出价行为的现场授权已经变更了《购买房屋委托代理合同》对代理总价的约定。二、一审判决对被上诉人为购买案涉房屋支出各项费用的计算存在错误。根据《竞买公告》第六条以及《购买房屋委托代理合同》第二条的约定，由买受人（被上诉人）承担并包含在代理总价里的物业费指的是“欠缴的物业费”。而根据被上诉人一审提交的物业费票据显示的开票时间，从2016年4月1日至2017年12月31日6634.74元的物业费在2018年9月27日已经缴纳，从缴款时间和该发票抬头来看，该笔物业费的缴费人是原产权人易会德，不能将该笔费用认定为拍卖时欠缴的物业费，该笔物业费不应当计入被上诉人的购房成本。三、被上诉人在一审提出反诉，要求上诉人赔偿损失。但是一审法院在判决第三项中已经驳回被上诉人的全部反诉请求，却仍然要求上诉人承担拍卖代理行为给被上诉人造成的161867.77元的损失，显然前后矛盾，请求二审法院依法予以纠正。 张仁柳辩称，一、上诉人擅自以高达411万元的竞拍价竞拍成交，违反合同约定，依法应当承担赔偿责任。二、上诉人的法定代表人在拍卖成交后与答辩人的聊天记录可以证实，上诉人自认此次的高价竞拍房产系因员工杜二明状态不好、做事不靠谱等原因，对上诉人存在重大过错不持异议，并且愿意赔偿。三、由于上诉人不懂法拍流程、不懂法拍的操作方法，才会委托上诉人代为参与竞拍。竞拍全过程均由上诉人的工作人员杜二明用自己的手机和淘宝账号操作。在竞拍过程中答辩人外出上洗手间，接电话，回来时杜二明就告知已成交。答辩人根本不知道最后的竞拍价已经高达411万，更不可能对杜二明超越代理权限竞价的行为予以授权。三、答辩人支付购房款的行为是依法履行竞买合同的义务，也是受答辩人的胁迫而采取的无奈之举，并非对上诉人越权代理行为认可或追认。四、一审判决对答辩人为购买案涉房屋支出各项费用的计算正确，物业费属于答辩人的购房成本。上诉人庭前提交的《建设银行支出交易明细》及《证明》可以证实2016年4月1日至2017年12月31日案涉房产的物业费系由答辩人交纳的。虽然物业费票据开具日期为2018年9月27日，但该笔物业费实际缴款日为2019年4月18日，发票打印的日期与答辩人缴纳物业费日期不一致，系因为物业公司预先把所有业主欠费的发票计提出来方便入账。 安拍公司向一审法院起诉请求：1.判令张仁柳返还安拍公司代其缴纳的拍卖购买资格保证金31万元并按银行同期同类贷款基准利率向安拍公司支付前述保证金所产生的自起诉之日起至实际还清之日止的利息；2.判令本案诉讼费和1万元律师代理费由张仁柳承担。 张仁柳向一审法院反诉请求：1.判令安拍公司赔偿张仁柳损失254697.56元；2.判令安拍公司向张仁柳支付律师代理费1万元；3.本案诉讼费由安拍公司承担。 一审判决认定事实：2018年11月23日，福建省宁德市中级人民法院在淘宝司法拍卖网络平台（阿里拍卖）发布关于“第一次拍卖福州晋安区岳峰镇连江北路东侧香槟花园（二期）20#楼3601单元”的《竞买公告》，定于2018年12月26日10时起至2018年12月27日10时止（延时除外）在该平台公开拍卖上述房屋。《竞买公告》第一条中载明“起拍价：306万元，保证金：31万元，增价幅度：1万元”；第六条载明“标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程所产生的税费依据法律规定由买卖双方各自承担，物业费、水、电等欠款均由买受人承担，请各竞买人向相关职能部分咨询确认”；第十条载明“拍卖竞价前将通过网拍系统将在竞买人支付宝账户内冻结相应资金作为应缴的保证金，拍卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入法院指定账户”；第十一条载明“拍卖余款请在2019年1月4日前缴纳，可通过银行付款或者支付宝网上支付……”。福建省宁德市中级人民法院同时发布的《拍卖须知》第十二条载明“买受人逾期未支付拍卖款或未办理交接手续，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人债务”；第十四条载明“本次拍卖活动计价货币为人民币，拍卖时的起拍价、成交价均不含买受人在拍卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费”。 2018年12月23日，张仁柳作为委托方（甲方）、安拍公司作为受托方（乙方）、福建骊特担保有限公司作为服务方（丙方），三方共同签订《购买房屋委托代理合同》，约定：乙方代理甲方购买案涉房屋，甲方委托乙方的指定代表为代理人参加购买与报价。乙方代理甲方购买该物业的代理总价为406万元，该总价以甲方该物业银行应付首付款、银行按揭款、购买资格保证金及以下相关费用总计，相关费用含：契税（1%-3%）、个税（3%）、增值税（5.6%）、按揭担保费（3%-6%）、评估费（1%）、担保费、代理服务费、该物业欠缴的物业管理费水电煤气费、房屋登记费等其他所有费用。甲方于2018年12月28日前向乙方支付20万元履约保证金，该履约保证金将由丙方收取，若甲方领到上述房产的产权证后，该履约保证金将在领证后次日转为甲方应付乙方代理服务费的一部分，由丙方转账于乙方账户。甲方需于2018年12月24日前配合乙方完成购买委托手续，办理报名登记和缴纳购买保证金100万元，乙方负责“购买资格保证金”实际缴纳，甲方需与乙方指定代理人段晓波在双方认可的银行做关联账户冻结该笔资金额100万元。若乙方代理甲方购买成功（以该物业成交确认书、购买成功确认书、房地产交易合同及类似法律文书为准），甲方须按交易成交文件标明的付款金额、时间及付款方式等要求支付该物业剩余部分成交价款，否则因此而造成“购买资格保证金”被扣罚而损失的，由甲方承担该责任，甲方须解冻双方关联账户的资金给乙方。如果在该物业实际竞购价及相关费用高于“代理总价”的情况下，乙方有自主权利可放弃购买该物业，甲方应无任何理由拒绝，若乙方代理甲方购买该物业未成功（非因甲方原因），在一个工作日内将双方“关联账户资金”解冻给甲方，乙方不得向甲方收取任何费用，丙方须在2个工作日内将本协议中“履约保证金”全部退还给甲方。甲方承诺在乙方通知购买成功后七日内（约2019年1月3日）将上述物业成交款余款（除购房资格保证金、履约保证金外）与乙方指定人员段晓波联名冻结。交易成功后，乙方协助甲方办理房产过户、税费缴纳、房产交付事宜，甲方须配合乙方完成上述事项的委托手续，若甲方自行完成上述部分或全部工作，不减少支付给乙方的代理服务费。如因任何一方违约导致守约方为实现债权而需支付费用（包括但不限于律师费、诉讼费、担保费、保全费等费用），则违约方应向守约方赔偿前述实现债权的费用。如发生争议，由三方当事人协商解决，协商解决不成的，依法向该物业所在地的人民法院起诉。 2018年12月24日，张仁柳作为甲方（付款方）、安拍公司法定代表人段晓波作为乙方（收款方）、中国建设银行股份有限公司作为丙方，三方共同签订《中国建设银行个人账户交易资金托管协议》，张仁柳将其个人账户资金100万元交由中国建设银行托管。同日，张仁柳出具《委托代理书》委托安拍公司员工杜二明办理购买案涉房屋事宜。 2018年12月26日，安拍公司通过杜二明的支付宝账户向福建省宁德市中级人民法院交纳了竞买案涉房屋的保证金31万元。2018年12月27日，杜二明以411万元的拍卖成交价为张仁柳拍得案涉房屋。2019年1月4日，张仁柳与段晓波共同办理了上述100万元资金托管退款手续。2019年1月7日，福建省宁德市中级人民法院向张仁柳开具了四份福建省行政事业单位资金往来结算票据，分别载明2018年12月28日张仁柳（杜二明）交款31万元、2019年1月3日张仁柳交款50万元、2019年1月4日张仁柳交款253万元、2019年1月4日张仁柳交款77万元。2019年2月1日，张仁柳交纳了案涉房屋物业专项维修资金21541.5元。2019年2月13日，张仁柳通过案外人张霞的银行账户代为案涉房屋出卖人易会德交纳了契税74784.68元并支付不动产登记费80元。同日，国家税务总局福州市鼓楼区税务局就前述74784.68元税费出具了税收完税证明。2019年2月22日，张仁柳代为易会德交纳了教育费附加2935.71元、城市维护建设税6850元、地方教育附加1957.14元、增值税195714.29元、个人所得税117428.57元，合计324885.71元。同日，张仁柳通过张霞的银行账户交纳了契税78285.71元，张仁柳还支付了不动产登记费80元。当日，国家税务总局福州市鼓楼区税务局向张仁柳开具了价税金额合计411万元的购房发票，并就前述324885.71元及78285.71元的税费出具了税收完税证明。2019年2月27日，安拍公司委托福建八闽律师事务所向张仁柳发出《律师催告函》，称安拍公司代为张仁柳垫付的购买资格保证金31万元已冲抵案涉房屋购房款，要求张仁柳收到该函后五个工作日内向安拍公司返还前述保证金。此后，张仁柳未返还上述保证金，安拍公司遂于2019年5月16日诉至本院。 诉讼过程中，双方当事人均确认案涉房屋不存在银行按揭，没有担保费；《购买房屋委托代理合同》中约定的履约保证金与本案无关，张仁柳亦未缴纳该保证金；杜二明竞拍案涉房屋时张仁柳在场。另查明，1.张仁柳已取得案涉房屋的不动产权证书。2.安拍公司、张仁柳因本案诉讼分别支出了律师代理费1万元。3.张仁柳代为易会德交纳了案涉房屋2016年4月1日至2017年12月31日的物业服务费6634.74元、2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3791.28元、2019年1月1日至2019年2月28日的物业服务费631.88元、公摊水电费822.66元。此外，张仁柳交纳了案涉房屋2019年3月1日至2019年3月31日的物业服务费315.94元、2019年4月1日至2019年12月31日的物业服务费2843.46元。4.安拍公司法定代表人段晓波与张仁柳之间的微信聊天记录，其中显示：2018年12月27日，张仁柳称“完蛋了”、“你的同事说顶他一下，结果成交”、“我心脏病了”，段晓波称“你当时肯定也会有些犹豫，我能想象当时的情境，他个猪脑，又不是第一次拍，我听说后，真的被气死掉，这么大事”、“我们的费用，你也不用给了，我帮你解决后续问题”、“这次教训非常深刻，没能帮你省到钱”。2019年12月29日，张仁柳称“你今天来给我解冻，我一次性买房，你帮我办证，你补我12万的操作失误”，段晓波称“12万太多，我接受不了”。5.福建省宁德市中级人民法院于2019年3月21日向张仁柳转账了执行款的退款399670.39元。 一审法院认为，根据福建省宁德市中级人民法院发布的《竞买公告》、《拍卖须知》及案涉《购买房屋委托代理合同》约定，案涉房屋的转让登记手续由买受人自行办理，交易过程所产生的税费依据法律规定由买卖双方各自承担，物业费、水电费等欠款均由买受人承担。据此，张仁柳代案涉房屋出卖人易会德交纳的教育费附加、城市维护建设税、地方教育附加、增值税、个人所得税合计324885.71元以及契税74784.68元，不应计入张仁柳委托安拍公司购买案涉房屋的代理总价中，且福建省宁德市中级人民法院亦已将张仁柳代付的应由易会德承担的上述税费399670.39元（324885.71元+74784.68元）退还给张仁柳。另，张仁柳已于2019年2月22日取得案涉房屋的购房发票及税收完税证明并支付了不动产登记费，故其就案涉房屋交纳的2019年3月1日至2019年12月31日的物业服务费合计3475.34元（315.94元+2843.46元）亦不应计入案涉房屋的代理总价中。因此，结合案涉房屋拍卖成交价及张仁柳实际应承担的税费及相关欠款，张仁柳为购买案涉房屋支出的费用为房屋拍卖成交价411万元、契税78285.71元、不动产登记费160元（80元×2）、物业专项维修资金21541.5元、2016年4月1日至2019年2月28日的物业服务费（6634.74元+3791.28元+631.88元）、公摊水电费822.66元，合计4221867.77元，已超过合同约定的代理总价406万元，其差额部分161867.77元（4221867.77元-406万元）属于安拍公司给张仁柳造成的损失额，安拍公司应予赔偿。由于安拍公司代为张仁柳向福建省宁德市中级人民法院交纳了竞买案涉房屋的保证金31万元已充抵部分购房款，故扣除前述损失161867.77元后，张仁柳还应退还安拍公司保证金148132.23元。张仁柳主张安拍公司给其造成损失564697.56元并诉请在不予退还保证金的情况下安拍公司另行赔偿其损失254697.56元，缺乏事实根据，一审法院不予支持。 鉴于安拍公司在竞拍房屋过程中给张仁柳造成损失，而张仁柳亦未向安拍公司退还损失额之外的剩余保证金，双方均存在过错，故一审法院对双方当事人互相诉请对方赔付律师费1万元之主张均不予支持。因张仁柳未及时退还保证金148132.23元必将产生利息损失，故安拍公司关于张仁柳支付该部分保证金的利息之主张，一审法院予以支持。 一审法院判决：一、张仁柳应于判决生效之日起十日内向安拍公司返还保证金148132.23元及利息（以148132.23元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年5月16日起计算至还清款项之日止）；二、驳回安拍公司的其他诉讼请求；三、驳回张仁柳的反诉请求。本诉案件受理费5950元，减半收取计2975元，由安拍公司负担1344元，张仁柳负担1631元；反诉案件受理费2560.2元（已减半收取），由张仁柳负担。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，被上诉人张仁柳提交交易明细和涉诉房产物业处《证明》，证明其涉诉房屋2016年4月1日至2017年12月31日物业费的缴纳人系张仁柳。经质证和审查，被上诉人提交的该证明资料具备证据的真实性、合法性及与本案的关联性，可以作为本案认定事实的依据。 根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查，张仁柳在购买房屋时，缴纳了涉诉房屋欠付的2016年4月1日至2017年12月31日物业费。 本院认为，涉诉《购买房屋委托代理合同》已明确安拍公司为张仁柳代理竞拍购买房屋的代理总价为406万元，安拍公司作为专业公司理当明晰扣除房屋应缴纳各项费用后的可竞拍价格上限，并在竞拍过程中合理举牌报价，如报价超过合同价格应得到张仁柳的明确认可。现上诉人诉称其工作人员杜二明的最后出价已经被上诉人授权，被上诉人否认，故上诉人应就此承担举证责任。但上诉人提交其与被上诉人微信聊天记录中，被上诉人表示的“你的同事说顶他一下，结果成交”“我们没商理，如果有商量我不会在关键时接电话”等记录，均并不能得出被上诉人认可房屋价格超过合同价格的结论。相反，上诉人法定代表人在微信中表示的无需费用、杜二明存在过错等记录，可以证明上诉人自认其竞拍房屋存在过错。此外，虽然张仁柳亦在拍卖现场，但其仅是一般自然人且无证据证明其此前具备相关经验，安拍公司仅以张仁柳在场为由加重其应承担责任不合理。因此，上诉人关于被上诉人认可房屋竞拍价格的诉讼理由不成立。 上诉人安拍公司诉称被上诉人支付购房余款、物业费等系对涉诉高价拍卖代理行为的认可或追认，被上诉人辩称其系因已缴纳高额保证金才被迫支付购房款，并非对上诉人代理行为的认可。经查，依据福建省宁德市中级人民法院发布的《竞买公告》、《拍卖须知》和相关法律规定可知，张仁柳在竞拍成交后不支付购房款确需承担高额保证金被收缴的责任，故张仁柳诉讼理由成立。上诉人相关诉讼理由，与法律规定不符，本院不予采信。 一审判决认定安拍公司超越代理权限高额竞拍，造成张仁柳损失161867.77元，该计算过程有事实依据，本院予以认可。张仁柳已提交证据证明涉诉房屋2016年4月1日至2017年12月31日物业费系其在购买房屋后代缴，上诉人关于该物业费系原房主支付的诉讼理由不成立。 根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条关于“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。……受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失”的规定，安拍公司应向张仁柳赔偿损失161867.77元。因张仁柳实际取得安拍公司预存在福建省宁德市中级人民法院的保证金31万，一审法院经核减后在本诉中判决张仁柳返还安拍公司148132.23元，并驳回张仁柳反诉请求，计算正确且并无不当，本院予以认可。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3537元，由上诉人负担；一审案件受理费按一审决定执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 雷晓琴 审 判 员 薛闳引 审 判 员 田始凤 二〇二〇年七月九日 法官助理 赖钟炜 书 记 员 李昕宇