广东省中山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤20民终3159号 上诉人（原审被告）：远洋地产（中山）开发有限公司，住所地广东省中山市东区***************办公楼23楼，统一社会信用代码914***********240B。 法定代表人：黄**洪,该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱志强，广东凯行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施人铭，广东凯行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王春明，男，1964年1月29日出生，汉族，住广东省中山市**蔷薇山庄****。 被上诉人（原审原告）：张明，女，1964年1月1日出生，汉族，住广，住广东省中山市**蔷薇山庄****div> 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：张博洋，广东中亿律师事务所律师。 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。 上诉人远洋地产（中山）开发有限公司（以下简称远洋公司）因与被上诉人王春明、张明商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初15064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28号立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 远洋公司上诉请求：1.维持一审判决第三项；2.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回王春明、张明的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院驳回王春明、张明主张物业管理费及滞纳金的诉求，但在分摊一审诉讼费用时却判决由远洋公司承担全部诉讼费用，处理不当，请求二审法院依法纠正。二、远洋公司自始至终均表示愿意承担保修的修复义务，从未拒绝修复或者在合理期限内拖延修复。即使涉案房屋的质量问题全部属于保修期内，应当判决由远洋公司承担修复责任，一审判决远洋公司迳行向王春明、张明赔偿修复费用90595.97元没有法律依据。三、一审法院认定远洋公司承担保修责任并赔偿修复费用90595.97元，没有事实依据。鉴定机构于2018年3月23日开始对涉案房屋进行现场勘察，而涉案房屋管道渗漏的保修期在2016年8月16日已届满。鉴定机构作出的鉴定结论只能证明涉案房屋在2018年3月23日之后的现状，无法证明鉴定结论中的质量问题全部发生在保修期内。因此，一审法院将鉴定结论的质量问题全部认定属于保修期内的质量问题属于事实认定错误。四、一审法院认定远洋公司承担逾期交付房屋的违约责任属于事实认定错误、法律适用错误。1.根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案房屋已于2015年6月12日通过竣工验收，符合法律上的交付标准。涉案工程实际于2015年7月31日办妥竣工验收手续，并取得竣工验收备案登记证，符合合同约定的交付条件。远洋公司于2015年8月10日向王春明、张明寄出交付通知书。王春明、张明于2015年8月11日签收，但未按指定时间办理收楼手续。因此，远洋公司已经履行了交房的通知义务，王春明、张明不按合同约定办理收楼手续，不影响涉案房屋已实际交付的事实，远洋公司不应承担逾期交房的违约责任。2.一审法院认定“远洋公司不及时按约定时间将质量合格的房屋交付王春明、张明，应当承担逾期交房的违约责任”缺少法律依据，也明显与《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同案件指引》第31条第一款规定“出卖人交付的商品房符合合同约定以及法律交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人逾期交房违约责任的不予支持”相违背。二审期间，远洋公司补充事实和理由如下：一、王春明、张明在一审时提交的律师函显示：2017年7月3日，王春明、张明向远洋公司发出律师函称，王春明、张明在2016年10月得知收楼公告后与远洋公司联系发现房屋存在渗水漏水问题，要求远洋公司在收到函件的7日内协商解决问题，否则王春明、张明另请施工人员对房屋进行修缮，所产生的费用由远洋公司承担。该律师函一方面显示主张房屋质量问题的时间是2016年10月，已经超出远洋公司发函要求其在2015年8月16日前收楼的时间，另一方面在房屋交付不存在其他障碍的情况下，只是瑕疵的修复，王春明、张明完全可以先行修复采取合理措施避免损失扩大，现一审判决的违约金一年大概八九万元，从2015年10月计算至现在已经接近40万元，本案购房款只有79万元，王春明、张明的损失明显过高，损失被扩大。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，王春明、张明不得就没有采取适当措施避免损失扩大而主张远洋公司承担全部赔偿责任。二、远洋公司交付的房屋已经具备法定及约定的交房条件，在房屋不存在主体结构质量不合格，或者影响主体结构安全的问题，属于瑕疵交付，王春明、张明应当先予收楼再由远洋公司承担保修责任，且涉案房屋也已办理出房地产权证，一审法院要求远洋公司对单个房屋再进行验收没有法律依据，客观上也加大了出卖方的责任。涉案房屋是毛坯房，渗水问题可以在装修时一并处理，只是相应维修费用的承担问题。三、一审判决的违约金明显过高，已经超出王春明、张明的实际损失，根据调研发现同小区同面积同地段的月租金为3500元以下，而一审判决的违约金超过每月7000元，超过实际损失的30%，属于违约金标准过高，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，法院应当予以调整降低。四、一审判决未对交房日期作出截止日期，在本案已经判决由王春明、张明一方自行修复房屋的情况下，法院应当判决至少在远洋公司给付修复费用时视为涉案房屋完成交付。 王春明、张明辩称：一、远洋公司的行为属于“在合理期限内拖延修复”，自2015年至今，在长达5年的时间里，涉案房屋的漏水问题一直没有解决。二、远洋公司并未合法交付房屋。1.《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款相关规定是交付的前提条件之一，而不是交付的全部条件。2.远洋公司断章取义引用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同案件指引》第31条，该条明确规定“但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题除外”。涉案房屋的漏水修复方案，经鉴定修复工程量造价高达9万余元，已经完全达到了存在严重影响正常居住使用的质量问题的程度。三、涉案房屋的保修期尚未起算。保修期从交付之日起计算，但远洋公司并未合法交付质量符合法定和约定条件的房屋，因此，保修期尚未起算。退一步讲，即使远洋公司认为有必要区别漏水问题形成的时间，也应当由其就质量问题产生于2016年8月16日之前或者之后的主张承担举证责任，否则其应承担举证不能的法律后果。四、王春明、张明在律师函中提到其有权自请施工人员进行修复，但仅是权利而非义务，也不能免除远洋公司的相关维修义务，同时该陈述是以远洋公司拒绝进行修复为前提，但远洋公司在上诉状中称其始终在进行房屋修复，因此王春明、张明也在耐心等待远洋公司修复而没有自行进行修复。五、涉案房屋的漏水问题严重到无法进行装修，是漏水而非渗水，在进行鉴定时墙面有肉眼可见的水向下流淌，远洋公司的工作人员也在现场签名确认了，从修复方案可以知道，修复涉案房屋的漏水问题，需要对天台的墙面进行部分破拆和重新施工，不仅属于室内装修问题，还涉及建筑的主体结构。六、远洋公司以租金为标准衡量损失是错误的。王春明、张明购买房屋的目的是自用而非出租，现在的租金和房屋的售价比例本身也不在合理区间。七、王春明、张明同意在本案中直接确定交房日期，但应在远洋公司支付修复费用后的合理区间内。 王春明、张明于2017年8月11日向一审法院起诉请求：1.远洋公司向王春明、张明支付房屋维修金2.5万元（具体金额以评估公司认定为准）；2.远洋公司向王春明、张明支付逾期交房违约金（计算方式：以己付房款79万元为本金，按日万分之三计算，自2015年10月1日起计付至实际交楼之日止），违约金暂计至2017年8月11日为161159.98元；3.远洋公司承担实际交楼前的物业管理费及滞纳金，暂计为15516.94元。一审诉讼中，王春明、张明变更第1项诉讼请求中的房屋维修金为90595.7元，并明确其第3项诉讼请求中的物业管理费及滞纳金尚未实际产生。 一审法院认定事实：1.2013年10月11日，远洋公司作为出卖人与王春明、张明作为买受人签订中山市商品房买卖合同，约定王春明、张明购买远洋公司开发的位于中山市东区********************（以下简称1302房），房屋建筑面积为129.39平方米，房屋总价款79万元；合同第八条约定出卖人应在2015年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如出卖人遇本合同第八条所列特殊原因未能按照买卖合同的约定交房，买受人同意给予出卖人宽限期，但出卖人应提前书面通知买受人同时确定具体延后时间，出卖人在此宽限期内向买受人交付商品房的，不视为出卖人逾期交房，如出卖人无特殊原因未按照买卖合同约定交房的，买受人同意放弃行使解除合同的权利，出卖人应当按照逾期时间分别承担如下违约责任：逾期在60日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，按附件六补充协议第四条约定执行；买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担；合同附件《住宅质量保证书》约定出卖人对房屋工程的质量负责，其中地基基础和主体结构保修期为合理使用寿命年限，房屋防水的保修期为3年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓、开裂、门窗翘裂、五金件损坏的保修期为1年，保修期以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间；上述房屋仅作住宅使用，业主在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；补充协议第四条约定，出卖人同意按照本合同第八条约定的时间将符合本合同第八条约定的商品房交付给买受人，双方明确，本合同第八条载明的交付期限是该商品房交付的最后日期，出卖人可选择在此时间前（含当日）的任一时间内交付该商品房，具体的交付日期以出卖人发出中山远洋城商品房交付通知书规定的时间为准，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交付期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用；买受人同意按照出卖人发出的商品房交付通知书规定的时间、地点及流程，办理商品房交接手续，对买受人在查验该商品房时提出的工程瑕疵，出卖人应及时予以返修、保修，如买受人未按照交付通知书规定的时间、地点及流程与出卖人办理该商品房交接手续，或拒绝签订房屋交接单或类似文件，或因出卖人对买受人提出的工程瑕疵予以返修、保修，或买受人未按交付通知书的要求支付物业管理等情况，导致出卖人无法与买受人完成全部交接手续的，均不影响出卖人向买受人交付商品房义务的完成，亦不构成本合同第九条及第十一条约定的逾期交房责任，并视交付通知书规定收楼时间的最后一日为出卖人向买受人实际交房的时间；合同还约定了其他事项。合同签订后，王春明、张明按约支付了全部购房款。2015年7月31日，中山市住房和城乡建设局颁发中建验字2015年第279号中山市建设工程竣工验收备案登记证，载明的工程名称为远洋城A12区1-14幢及1#地下室。 2.2015年8月10日，远洋公司向王春明、张明发出商品房交付通知书，要求王春明、张明于2015年8月12日至同年8月16日到天曜花园41卡商铺办理收楼手续。王春明于2015年8月12日签收前述通知书。2015年9月25日，远洋公司再次向王春明、张明发出催告函，要求王春明、张明到远洋天祺物业服务中心完善收楼手续。王春明于次日签收催告函。2017年8月8日，远洋公司向王春明、张明发出回复函，反映王春明、张明的信函已收悉，对于王春明、张明反映的涉案房屋质量瑕疵维修事项，远洋公司已经积极跟进并及时维修完毕，并将对维修效果继续进行跟进观察，若日后确实出现所述渗漏情形，将保证承担保修责任。 一审庭审中，王春明、张明与远洋公司一致确认涉案房屋位于顶层，验收时存在渗水、漏水现象及远洋公司已经对渗漏水进行过维修，王春明、张明至今未办理收楼手续。王春明、张明称，远洋公司第一次通知王春明、张明收楼时，王春明、张明发现涉案房屋内多处严重渗水，且外墙存在明显的裂缝和渗水现象，故拒绝收楼，后远洋公司维修至少10次，时间为2015年8月至2017年8月，但每次都未修复好，故至今未收取涉案房屋钥匙。远洋公司称其收到王春明、张明的口头维修通知后积极对涉案房屋进行维修，2015年8月16日，远洋公司派出维修人员对涉案房屋进行维修，后于同年9月11日维修完毕并通知王春明、张明验收，维修的部位即为王春明、张明前述主张的渗漏部位，对于维修次数不清楚，最后一次远洋公司维修时间为2017年8月2日，维修完毕后通过王春明、张明验收，但王春明、张明不配合验收。 3.一审诉讼中，一审法院根据王春明、张明的申请依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称仲恒公司）就涉案房屋是否存在严重漏水等房屋质量问题及持续漏水的原因进行鉴定。仲恒公司于2018年3月23日、4月10日、2018年5月4日、5月14日、5月15日进行了现场勘察，分别对渗漏情况、渗漏点和受损情况进行了检查、检测。其中，2018年3月23日检查的损害情况：室外：主卧:南侧窗户右上角有一条水平裂缝，有修补痕迹;南侧窗户左上角有一条水平裂缝，缝长约为0.6m，缝宽为0.1mm-1.5mm;南房:南侧窗户右上角有一条水平裂缝，有修补痕迹。室内:主卧:南侧窗户左上角有修补痕迹;西墙上方有一条水平修补痕迹;南侧窗户左侧柱面抹灰层有粉化、脱落现象;东墙中部有修补痕迹;南房:南侧窗户左上角、左下角均有修补痕迹;南侧窗户右侧有修补痕迹;空调间天面板与北墙交接处有一条水平通长裂缝，缝宽为0.1mm～1mm;楼顶:南房南墙上方女儿墙与西侧装饰墙交接处有一条竖向贯穿裂缝，缝宽为0.1mm～2mm;裂缝表面涂有防水胶且胶体已脆化;南房南墙上方女儿墙基部与板交接处有水泥硬性防水处理痕迹。2018年5月4日检查的房屋损害情况:厨房:西北角离天花板0.6m，离地面1.8m处有渗水痕迹;西墙外是楼梯:北墙外是客厅;西墙与北墙交接处有条竖向通长裂缝，缝宽为0.1mm～0.3mm，凿开时，西墙是混凝土剪力墙，北墙是轻质砖，里面没有潮湿现象;南房:南墙窗口西侧有修补痕迹，无潮湿及渗水痕迹;南墙窗口东侧墙与梁交接处有修补痕迹，无潮湿及渗水痕迹；主卧:西墙与梁交接处有修补痕迹，南墙窗口上西侧板与墙交接处有修补痕迹，无潮湿及渗水痕迹。2018年5月14日上午11点做淋水试验和天面闭水试验：淋水试验时生活水表读数为1m³;淋水位置有三处:第一处在南房③渗水位置后面空调位置，第二处在天面女儿墙南立面空调位置上方，第三处在南房对应的天面，南女儿墙与西墙交接处；天面进行闭水试验；三处淋水位置采用软管，24小时固定位置放水。南房:通过主卧预留孔对空调间③点位置外墙进行淋水试验，当天2018年5月14日上午11点15分发现③点渗水位置有水从裂缝渗出，沿墙往下流现象，结束淋水;当天2018年5月14日上午11点25分，把淋水管放在第二处、第三处位置外墙进行淋水，第二处淋水位置因现场因素，改为在南房③点位置通过预留孔对外墙及天面进行淋水，室内渗水位置④点窗口上方西墙有水从裂缝处渗出，并且南墙与西墙交接处也有渗水现象;2018年5月14日上午12点40分对1302房大门贴封条，2018年5月15日上午10点30分1302房生活水表读数为21m³;1302房大门封条完好。室内:主卧:淋水、闭水试验后，2018年5月15日上午10点35分，发现南墙东侧与东墙天花板交接处有新增的渗水位置⑤，有渗水现象，西南角渗水位置④，淋水后，2018年5月15日上午10点40分发现有大面积渗水现象，地面也有渗水现象;南墙窗口西侧墙体己全部潮湿;背面外墙窗口西上角裂缝处有水往外渗出，且有沿墙体往下流现象;南房:在淋水试验后，2018年5月15日上午10点50分发现渗水位置②有渗水现象，墙体有潮湿现象;渗水位置③，2018年5月14日发现裂缝有渗水现象，现在水已干;东侧墙角有渗水痕迹;南阳台:天面板东南角与南梁交接处有渗水痕迹，是在淋水、天面闭水之后发现的渗水位置⑥;天花板西北角与雨水管交接处有渗水现象;是在天面闭水之后发现的渗水位置⑦；厨房:西北角渗水位置①没有发现渗水现象;客厅:天面闭水后，客厅天花板东北角与东墙空调上交接处有渗水痕迹，抹灰层是潮湿状态，新发现渗水位置⑧;天面闭水深度情况:2018年5月15日上午11点40分，天面西南角排水沟位置水深大约0.16m;天面立管(南阳台西侧立管)在瓷砖上面量水深大约0.035m，天面东南角排水沟位置量水深大约0.048m(照片78);天面东侧中部水位刚到地面瓷砖面；双方争议渗水位置是①②③④点，做淋水、天面闭水后新增⑤⑥⑦⑧点位置(见渗水、淋水试验位置示意图)。仲恒鉴定公司于2018年6月22日作出房屋漏水原因鉴定报告，鉴定结论为：综合现场的检查、检测结果分析，1302房存在渗水的质量问题；通过淋水、闭水试验及图纸资料分析：（1）厨房西北角墙体中部不存在渗漏现象:（2）主卧南墙东侧与天面板交接处、阳台天面板、客厅天面板的渗水点，其原因主要是由于屋面板防水层失效，楼顶水通过楼板缝隙，渗漏至楼下所致;（3）南房窗口西侧、南房窗口东侧梁与墙交接处、主卧西墙(窗口西侧)与梁交接处渗水，其原因主要是由于外墙开裂，雨水通过缝隙渗漏至墙内所致。建议处理为对1302房所有渗水处重新做防水处理。 上述鉴定意见送达后，远洋公司提出异议，认为外墙淋水试验方法不符合要求，鉴定结论只能说明1302房的现状，不能得出房屋交付时不符合交付条件的结论。仲恒公司经复核后于2018年8月18日出具了回复函，回复函对上述鉴定意见未作变更。 2018年10月9日，一审法院依法委托佛山市顺正特种工程建设有限公司（以下简称顺正公司）对1302房的漏水问题制定修复方案。顺正公司于2018年11月21日作出1302房防水修复工程施工方案：（1）室内墙面装修修复：①主卧:东墙、南墙、西墙、北墙墙面均有渗水痕迹或微裂纹，需重刮腻子刮白，室内墙面及天花重新刮腻子刮白，面积共约68.42㎡;②南房:南墙、北墙、西墙，有渗水痕迹，墙面重新刮腻子刮白，面积共约29.56㎡;③南阳台:天花有渗水、腻子灰脱落现象，重刮腻子共约6.7㎡，悬空处需搭满堂红脚手架约8.8m³；④客厅:东墙与天花交接处，有1处板露筋，需凿除钢筋处混凝土露出钢筋，对钢筋进行打磨除锈，用丙酮拭擦干净铁锈，批环氧胶泥恢复保护层;天花重刮腻子面积约9.8㎡；⑤入户花园:北墙、西墙有渗水痕迹，需重新刮腻子刮白，刮腻子面积约6.6㎡；（2）天面及外墙防水：天面防水:由于屋面板防水层失效，故天面防水层考虑铲除重做处理，屋面面积约113㎡，做法如下:①拆除天面地板砖、隔热层、防水层及找平层，②清理干净界面，砂浆找平，厚约25㎜，③涂刷一层2.0mm厚JS聚合物防水涂料，④铺抹3～5㎜厚水泥浆，铺3.0㎜厚自粘改性沥青聚脂胎防水卷材，⑤防水铺贴完成后，做一层30mm厚细石混凝土保护层(里设一层钢丝网)，⑥采用轻质隔热砖重做隔热层，⑦屋面重新铺贴300x300地板砖；外墙开裂渗水，铲除墙面砂浆层，挂钢丝网，批防水砂浆恢复，做法如下：拆除外墙水泥砂灰涂料层，清理干浄表面，墙体裂缝灌膨胀水泥浆补强裂缝长度共约25m，墙体表面挂10x10x0.6钢丝网，批25mm厚聚合防水砂浆层，然后恢复墙面白色涂料(注:墙内外表面积共约136㎡;外脚手架采用悬挑脚手架，从门、窗口挑出横杆或斜杆组成挑出式支架，再设置栏杆，铺设脚手板等，共约153㎡)；（3）施工工艺：①墙体裂缝补强施工工艺：墙面砂浆铲除，安装灌浆嘴:沿裂缝长度方向每隔300mm～400mm安装一个灌浆嘴，然后用环氧胶泥或环氧树脂砂浆将灌浆嘴固定，封闭裂缝:用水泥砂浆封闭裂缝，用压力灌浆机对预埋的灌浆嘴灌注膨胀水泥浆；灌浆应符合下列要求:空气压缩机的压力宜控制在0.2MPa-0.4MPa;将配好的浆液倒入储浆灌，进行灌浆，直至临近灌浆嘴溢浆为止；灌浆时边灌边用塞子堵住已灌浆的嘴，灌浆完毕且已初凝后，即可拆除灌浆嘴；①屋面防水施工工艺：施工流程：清理基面—→湿润基层(如基层湿润无需此项工序)—→定位、弹线—→搅拌并铺抹水泥浆—→铺贴卷材—→提浆、排气、晾放—→搭接边密封—→卷材收头、密封—→检查验收；基层要求：基层表面已清理干净，并基本平整，无明显突出部位；施工时基面不得有明水，如有积水部位，则需进行排水后才可施工；各种预埋构、配件已安装完毕，固定牢固；施工方法：清除基层表面的灰尘、杂物；表面涂刷一层2.0mm厚JS聚合物防水涂料；在基层上宜弹设基准线，以确定防水卷材铺贴位置。根据现场基层平整度情况，确定水泥浆铺抹厚度，厚度通常为3～5mm，在卷材铺贴范围内抹水泥浆(范围不宜过大、边抹边铺)；揭掉防水卷材下表面的隔离膜，将防水卷材平铺在刚刚铺抹的水泥浆上；第一幅卷材铺贴完毕后，再抹水泥浆，铺设第二幅卷材，以此类推；用抹子或橡胶板赶压卷材上表面，提浆、排出卷材下表面的空气，使卷材与水泥浆紧密贴合;根据现场情况，可选择铺贴卷材时进行搭接或在水泥浆具有足够强度时再进行搭接。搭接时，将位于下层的卷材搭接部位的透明隔离膜揭起，将上层卷材平整粘贴在下层卷材上，卷材搭接宽度为6cm;卷材铺贴完毕后，将卷材收头、管道包裹等部位可用密封膏密封；（4）施工注意事项：①施工防水层之前，须将各种管道及预埋件安装固定好，以避免在防水层施工好后，打洞凿孔，破坏防水层，留下渗漏隐患；②相邻两排卷材的短边接头应相互错开1/3幅宽以上，以免多层接头重叠而使得卷材粘贴不平整；③滚铺卷材时水泥浆不要污染卷材边缘的自粘胶面，若有不慎污染要及时清理干净；④在侧墙上防水卷材铺贴时，宜在水泥浆表面失水前粘贴卷材，施工中若铺抹好的水泥浆失水过快，可在表面重新用宽幅软刷子刷上适量清水使其表面恢复粘性和流动性；⑤施工完毕并通过验收后应保护。上述修复方案送达后，远洋公司提出异议，认为上述修复方案中天面女儿墙裂缝与渗漏无关，不应列入修复范围。顺正公司针对异议出具了回复函，认为外墙形象是导致室内渗漏的原因之一，与1302房有关，故女儿墙应一并处理。 2018年9月10日，一审法院依法委托广东建瀚工程管理有限公司中山分公司（以下简称建瀚公司）对1302房的修复费用进行评估。建瀚公司于2019年9月4日作出评估报告，评估意见为1302房漏水问题的修复费用为90595.97元。上述评估报告送达后，远洋公司提出异议，建瀚公司于2019年11月27日出具了回复函，回复函对上述评估意见未作变更。 4.1302房于2016年11月30日取得不动产权证，登记的权利人为王春明、张明。 一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。王春明、张明与远洋公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依合同约定全面履行自己的义务。一审法院综合双方各自的主张就本案争议焦点评析如下： 关于远洋公司是否应负保修责任的问题。房地产开发企业应当对其出售给房屋买受人的商品房承担瑕疵担保义务，保证其出卖的房屋符合法律规定或者合同约定的品质，若交付的房屋质量出现问题，房地产开发企业应当承担相应责任。易言之，交付符合合同约定或法定质量标准的房屋是远洋公司应当履行的主要合同义务。本案中，王春明、张明与远洋公司确认王春明、张明验收时存在渗水、漏水现象及远洋公司已经对渗漏水问题进行维修的事实，一审法院予以认定。仲恒公司、顺正公司、建瀚公司均是具备相关鉴定评估资质的鉴定评估机构，经一审法院依法委托鉴定、评估，其分别作出的漏水原因鉴定报告、修复方案评估报告、修复费用评估报告，不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，经质证，远洋公司提出异议，鉴定机构进行了回复，亦维持原鉴定意见；且鉴定程序合法有效，鉴定内容真实可信，鉴定结论清楚，故一审法院对上述鉴定评估意见予以采信。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，涉案房屋在王春明、张明验房发现质量问题，且远洋公司亦进行了多次修复，结合鉴定报告认定的修复范围及合同约定的修复期限，一审法院认定涉案房屋的质量问题属于保修期限内，王春明、张明有权要求远洋公司承担修复责任。故王春明、张明主张远洋公司赔偿修复费用90595.97元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。 关于远洋公司应否承担逾期交付商品房的违约责任的问题。涉案房屋虽然已取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，但仅证明整体工程验收合格，符合房屋交付的最低条件，并不排除具体个别房屋存在质量问题，远洋公司仍需对房屋是否存在影响正常居住使用的其他质量问题进行检查验收。本案中经鉴定认定涉案房屋存在渗漏的问题，该质量问题明显影响王春明、张明正常使用且在王春明、张明验收时已经发现，远洋公司亦进行多次修复，但仍存在渗漏水问题。因此，远洋公司不及时按约定时间将质量合格的房屋交付王春明、张明，应当承担逾期交房的违约责任。王春明、张明主张远洋公司应以已付购房款79万元为基数，自2015年10月1日起按每日万分之三的标准计付违约金至实际交付商品房之日止，该违约金诉求符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。 对于王春明、张明主张的物业管理费及滞纳金的诉求，因该损失尚未实际产生，故一审法院不予支持，可待实际产生后，另寻法律途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、远洋公司于判决发生法律效力之日起七日内向王春明、张明给付修复费用90595.97元；二、远洋公司于判决发生法律效力之日起七日内向王春明、张明支付逾期交房违约金（计算方式为：以79万元为基数，自2015年10月1日起按照每日万分之三标准计算至实际交付商品房之日止）。三、驳回王春明、张明的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4326元（王春明、张明已预交），鉴定费、评估费20300元（王春明、张明已预交），合计24626元，由远洋公司负担（远洋公司于判决生效之日起七日内迳付王春明、张明）。 二审期间，远洋公司向本院提交新的证据：租房平台网页打印的相关房屋租金情况，拟证明涉案小区同地段同面积的房屋现在的租金价格大概为每月3500元。经质证，王春明、张明不确认该证据的真实性、合法性，并认为租金标准与本案并无关联。王春明、张明未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，二审期间，王春明、张明同意远洋公司支付修复费用之日为实际收楼日期，逾期交楼违约金的截止日期则由法院依法认定。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王春明、张明与远洋公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有：一、远洋公司是否应承担维修责任并赔偿修复费用；二、远洋公司是否应承担逾期交付房屋的违约责任；三、如承担违约责任，违约金的标准如何确定。 关于焦点一。双方在中山市商品房买卖合同中约定：出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。同时，双方在合同附件《住宅质量保证书》约定：出卖人对房屋工程的质量负责，其中地基基础和主体结构保修期为合理使用寿命年限，房屋防水的保修期为3年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓、开裂、门窗翘裂、五金件损坏的保修期为1年，保修期以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间。本案中，王春明、张明已经依据合同约定支付了全部购房款，远洋公司也应向王春明、张明交付符合法律规定和合同约定标准的房屋。现双方均认可王春明、张明在验收时涉案房屋存在渗水、漏水问题及远洋公司已经对涉案房屋渗漏水问题进行维修的事实。且涉案房屋的渗水、漏水问题经鉴定机构作出的房屋漏水原因鉴定报告，鉴定结论为：涉案房屋存在渗水的质量问题；主卧南墙东侧与天面板交接处、阳台天面板、客厅天面板的渗水点，其原因主要是由于屋面板防水层失效，楼顶水通过楼板缝隙，渗漏至楼下所致;南房窗口西侧、南房窗口东侧梁与墙交接处、主卧西墙(窗口西侧)与梁交接处渗水，其原因主要是由于外墙开裂，雨水通过缝隙渗漏至墙内所致。建议处理为对涉案房屋所有渗水处重新做防水处理。以上事实已经充分证明涉案房屋存在渗水的质量问题。远洋公司上诉称无法证明鉴定结论中的质量问题全部发生在保修期内。对此本院认为，从查明事实来看，远洋公司于2015年8月16日就派员维修，最后一次维修时间为2017年8月2日。但经鉴定后，涉案房屋仍存在渗水的质量问题，而该质量问题属于房屋防水，合同约定的保修期为3年。王春明、张明已经在验收时提出质量问题并要求维修，而远洋公司并未提交证据证明质量问题发生在保修期之后，即涉案房屋尚未交付，故可认定涉案房屋的保修期尚未起算，远洋公司该上诉意见，缺乏理据，本院不予采信，其应承担维修责任。关于赔偿修复费用的问题。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，本案中，远洋公司经多次修复仍无法完成修复义务，且涉案房屋的质量问题并非简单通过表面维修即能解决问题，在无法彻底解决质量问题的情形下，王春明、张明可以自行或者委托他人修复，修复费用由远洋公司承担。涉案房屋的修复费用经鉴定机构作出修复方案，并对修复费用进行评估，评估意见为修复费用为90595.97元。以上鉴定报告不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，经质证，远洋公司提出异议，但没有提供足以反驳的相反证据和理由；而鉴定机构对其异议进行了回复，亦维持原鉴定意见；且鉴定程序合法有效，鉴定内容真实可信，鉴定结论清楚，故本院对上述鉴定评估意见予以采信。现王春明、张明直接要求远洋公司赔偿房屋修复费用90595.97的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。远洋公司主张其承担的仅是修复责任而非赔偿修复费用，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 关于焦点二。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”该规定是我国法律对商品房交付条件的强制性规定。从性质上讲，“验收合格”是商品房交付的必要条件而不是充分条件，商品房交付还要符合我国法律的其他规定以及合同约定。《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”因此，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合“交付使用条件”的商品房按期交付给买受人，开发商交付的房屋也要符合“使用条件”的基本要求。具体到本案中，远洋公司交付涉案房屋时，已经发现涉案房屋存在渗水、漏水问题，并经多次维修也未能解决，经鉴定后也认定涉案房屋存在渗水的质量问题。从修复方案及修复费用来看，该质量问题已经严重影响王春明、张明正常居住使用，涉案房屋不具有相应的居住使用价值，王春明、张明购买房屋的目的无法实现。因此，王春明、张明有权拒绝接收涉案房屋。远洋公司以王春明、张明不能因交房时房屋存在一般质量瑕疵而拒绝办理房屋接收手续的主张不能成立。现远洋公司未能按约定将质量合格并符合使用条件的房屋交付王春明、张明，已构成违约，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。 关于焦点三。双方签订的商品房买卖合同约定：逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金。王春明、张明主张按每日万分之三的标准计付违约金。远洋公司上诉主张违约金约定过高，应调整为按每月租金3500元的标准计付违约金。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院考虑到合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定逾期交楼违约金的计算标准为：以79万元为基数，自2015年10月1日起按年利率6％计至实际交付商品房之日止。因王春明、张明二审期间同意远洋公司支付修复费用之日为实际收楼日期。鉴于涉案房屋由王春明、张明自行修复，其应先收楼才能自行修复，故本院认定远洋公司支付全部修复费用之日为王春明、张明实际收楼日期，逾期交楼违约金的截止日期为远洋公司支付全部修复费用之日。 对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。 综上所述，远洋公司的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初15064号民事判决第一项； 二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初15064号民事判决第三项； 三、变更广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初15064号民事判决第二项为：远洋地产（中山）开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向王春明、张明支付逾期交房违约金（计算方式为：以79万元为基数，自2015年10月1日起按年利率6％计至远洋地产（中山）开发有限公司支付全部修复费用之日止）； 四、驳回王春明、张明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4326元（王春明、张明已预交），由王春明、张明负担333元，远洋地产（中山）开发有限公司负担3993元〔远洋地产（中山）开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付王春明、张明〕；鉴定费、评估费合计20300元（王春明、张明已预交），由远洋地产（中山）开发有限公司负担〔远洋地产（中山）开发有限公司于本判决生效之日起七日内迳付王春明、张明〕。二审案件受理费4326元〔远洋地产（中山）开发有限公司已预交〕，由远洋地产（中山）开发有限公司负担3993元，王春明、张明负担333元〔王春明、张明负担部分于本判决生效之日起七日内迳付远洋地产（中山）开发有限公司〕。 本判决为终审判决。 审判长 官 琳 审判员 黎 妙 审判员 刘 通 二〇二〇年七月二日 书记员 张欣琪