广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3329号原告：周云贵，男，1971年3月9日出生，汉族，住广东省中山市东区*************，公民身份号码330************136。委托诉讼代理人：林文理，广东国融律师事务所律师。被告：刘北灿，男，1975年7月25日出生，汉族，住广东省中山市*************，公民身份号码442************634。原告周云贵与被告刘北灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周云贵委托诉讼代理人林文理，被告刘北灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周云贵向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的租赁关系；2.被告将涉案物业中属于被告的物品搬走清空，将涉案物业恢复原状；3.被告向原告支付房屋租金及利息损失（计算方式：租金按每月800元，从2017年11月28日起暂计至2019年12月27日，暂计25个月，租金暂计20000元；利息以800元为基数，按应付之日起计算至全部清偿之日止）；4.被告向原告支付水电费暂计125元（水电费计算：从2017年11月28日起暂计至2019年12月27日，暂计25个月，每月5元）；5.被告向原告支付物业水电滞纳金500元；6.被告向原告支付律师费3000元。事实与理由：2017年5月28日，被告租用原告位于中山市东区映翠豪庭第03栋3-1-401房，用途为仓库，双方约定租金为每月800元，租期半年。租赁期限届满后，被告继续使用租赁物。2017年11月28日起，被告开始拖欠原告租金，截止至2019年12月27日，共欠租金2万元。此外，被告在租赁涉案物业期间，未按约定交纳水电费用，导致原告垫付水电125元及500元滞纳金。另，被告的违约行为，导致原告产生律师费3000元。原告多次与被告沟通解决租金及搬离涉案房屋问题，被告置之不理，既不向原告缴纳租金，亦不搬离涉案房屋。诉讼中，原告周云贵明确第1-4项诉讼请求为：1.解除原、被告有关位于中山市东区映翠豪庭第03栋3-1-401房的房屋所形成的房屋租赁合同关系；2.被告腾空并向原告返还位于中山市东区映翠豪庭第03栋3-1-401房的房屋；3.被告向原告支付自2017年11月28日起至返还上述第2项房屋之日止的租金及利息（计算方法：①租金部分：2017年11月28日至2019年7月27日期间的租金共计16000元，2019年7月28日起至返还涉案房屋之日止的租金按照每月800元计算；②利息部分：2017年11月28日至2019年7月27日的租金利息以16000元为基数自2019年8月11日起计算，2019年7月28日起的租金利息以800元为基数自当月28日起计算，2019年8月19日前的利息标准为同期同类贷款基准利率、2019年8月20日起的利息标准为贷款市场报价利率）；4.被告支付2017年11月28日至2019年12月27日期间的水电费125元。被告刘北灿辩称，1.其已在2017年5月22日起陆续将合同租赁期内的租金即共计半年的租金支付完毕，原告诉状中提及的16000元租金与本案无关；2.其多次与原告沟通终止合同关系，但原告没有收回涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2017年5月22日，周云贵与刘北灿签订收据一张，载明：“今收到刘北灿给800元房租给周云贵做租金，每个月800元月租，业主包物业，押金2个月1200元。租半年，半年后到期退回押金，如果续租不退押金。用途用作仓库，不能随意改动房内设施与墙体。”刘北灿、周云贵均在收据上签名及捺印，且该收据左上角签注“5月28日起租”。周云贵陈述，双方约定每月28日支付租金,刘北灿已经结清收据载明的租期内的租金；租期届满后，刘北灿实际仍继续使用涉案房屋且未提出终止合同，双方形成不定期的房屋租赁合同关系，但刘北灿自2017年11月28日起没有依约支付租金，也没有腾空及返还涉案房屋；其确认已收前述收据中的押金1200元且尚未退回周云贵，主张用该笔押金抵扣刘北灿欠付的租金。刘北灿称，双方没有明确约定租金的支付时间；合同租期届满后，双方房屋租赁合同关系即已终止，其亦未再支付租金，因其认为双方没有重新签订合同，不需要支付费用；其多次口头告知周云贵不续租涉案房屋，亦向周云贵表示不要留置在涉案房屋内的物品；因其不再租赁涉案房屋，放弃了押金，就未向周云贵提出退回押金；其不清楚周云贵何时没收押金，但从其不再支付租金开始，周云贵即没收了押金1200元，押金没收等于双方合同关系终止。2.2019年8月11日，周云贵（甲方）与中山市长发装饰工程有限公司（以下简称长发公司）签订中山市长发装饰工程有限公司合同（以下简称装修合同），约定：乙方以包工包料的方式为甲方装修；开工日期为2019年8月11日，竣工日期为2019年10月30日；预算工程总造价为不含税50000元，其中合同签订即付首期款35%、水电基础工程完工后泥工进场前支付35%，泥工基本完工后木工油漆进场前支付25%，竣工验收完成七天之内支付5%。该合同还约定了其他内容，并在备注部分载明：“合同总造价5万元，租金1.6万元，实收3.4万元。”甲方签名栏由周云贵在代表处签名，乙方签名盖章栏由长发公司加盖公章，并由刘北灿作为代表人签名。前述合同签订后，周云贵向刘北灿支付了10000元装修款，后装修合同未实际履行，刘北灿向周云贵退回了2000元装修款，尚余8000元未退还，周云贵已就该8000元装修款向本院提起另案诉讼[案号为（2020）粤2071民初3327号]。周云贵称，2019年7月，其与刘北灿就欠付租金事宜进行结算，刘北灿欠付租金共计约16000元，刘北灿提出帮周云贵装修涉案房屋，以所欠租金抵扣装修费，并向其发送了装修报价和前述装修合同；因刘北灿欠租时间过长，为妥善解决租金问题，其同意由刘北灿装修涉案房屋，遂签订了前述装修合同；装修合同签订后，其又向刘北灿支付了10000元装修款，但刘北灿并未就涉案房屋开展任何装修工作，也没有将涉案房屋内刘北灿所留置的物品清空，该装修合同未实际履行。刘北灿称，其与周云贵约定其帮周云贵装修涉案房屋后，由其向周云贵返租涉案房屋两年，16000元系返租两年应支付的租金；因周云贵未作好前期准备工作，没有办好装修许可证及支付押金、也没有提供图纸、支付装修首期款，故其没有开工装修。3.关于双方的微信聊天记录。2019年11月14日,周云贵表示“今天你要想办法共25000元钱退还我”及询问“屋里的你的东西搬完了吗”，刘北灿回复“今天真的没有办法……要下周，屋里的东西我叫朋友帮我处理搬到了”。2019年12月4日，周云贵表示“房屋从今年的7月28日开始到现在又继续租了4个多月了。之前的还欠我租金16000元钱”及“你尽快搬了，否则每天都要房租费的”，刘北灿回复“知道”。之后，周云贵亦多次催促刘北灿搬空涉案房屋及支付欠付的费用。2019年12月9日、10日，周云贵询问“我那屋里你的东西搬空了吗”，刘北灿回复“还没搬完”。2019年12月27日，周云贵发送了律师函，告知催告刘北灿支付租金等费用，刘北灿回复“收到”。4.刘北灿于2017年6月26日、7月29日、10月20日、10月24日、10月25日、11月25日、12月6日、12月7日以及2018年5月5日、5月22日，分别通过微信转账向周云贵支付803元、801.28元、300元、300元、1000元、2元、800元、200元、23元、500元。周云贵称，刘北灿自2017年8月11日起欠付租金，上述在2017年11月28日之前支付的款项系支付2017年11月28日前产生的租金；2017年12月6日支付的800元系支付2017年10月28日至2017年11月27日的租金，2017年12月7日支付的200元系支付2017年11月28日至2017年12月27日的部分租金，2018年5月22日支付的500元系支付2018年4月28日至2018年5月27日的部分租金，确认刘北灿欠付2017年11月28日至2019年7月27日期间涉案房屋租金合共15300元；至于2018年5月5日支付的23元系支付约4个月的水电费。刘北灿称，上述于2017年11月22日之前支付的款项系支付2017年5月22日至2017年11月22日的租金，上述于2017年11月22日之后的支付的款项不是支付租金，系其额外给予周云贵的补偿。5.广州市家保物业管理有限公司中山分公司（以下简称家保物业公司）2019年8月15日出具收款收据，反映收取周云贵映翠豪庭第03栋3-1-401房2019年5月1日至2019年7月31日共计3个月的管理费538.11元、滞纳金500元。周云贵称，前述收款收据中的滞纳金是指逾期支付水电费产生的滞纳金,对于刘北灿欠付的水电费金额没有证据予以证明。刘北灿确认承租涉案房屋期间的水电费约定系由其承担。6.周云贵委托律师进行本案诉讼，已支出律师费3000元。7.庭审中，经本院释明，双方协商由刘北灿于2020年6月12日前自行清理涉案房屋内留置的物品，并将涉案房屋及钥匙返还给周云贵。2020年7月13日，经本院询问，双方确认截止当天，刘北灿尚未腾空及返还涉案房屋给周云贵。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。周云贵与刘北灿签订的收据系是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该收据反映的房屋租赁合同关系合法有效。收据约定的租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同，微信聊天记录以及周云贵提交的涉案房屋现场的有关照片反映，刘北灿仍继续使用涉案房屋，周云贵亦继续向刘北灿催收租金及相关费用，故双方之间的房屋租赁合同关系继续有效，但租赁期限为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人依法可以随时解除合同。现周云贵主张解除双方的不定期租赁合同关系，并要求刘北灿将涉案房屋腾空交还租赁场地，本院均予以支持。关于租金。周云贵在本案主张刘北灿自2017年11月28日起拖欠租金，刘北灿确认其在合同约定的期限届满后未再支付租金，本院认定刘北灿应按约定800元/月的标准支付自2017年11月28日起至实际返还涉案房屋之日止的租金。2017年11月28日至2019年7月27日共计20个月，租金合计为16000元（800元/月×20个月），双方在装修合同、微信聊天记录中亦对该笔款项的金额予以了多次确认，而刘北灿明确其2017年6月26日至2018年5月22日微信转账支付的款项系支付收据所载租赁期间内的租金、给予周云贵的额外补偿，即自认前述款项不是支付2017年11月28日之后租金，现周云贵认可其中的700元系支付2017年11月28日至2019年7月27日产生的租金，且周云贵自愿以刘北灿支付的押金1200元抵扣欠付的租金，故本院认定刘北灿欠付2017年11月28日至2019年7月27日的租金合共14100元（16000元-700元-1200元）。自2019年7月28日起的租金，周云贵主张按照收据约定的800元/月租金标准支付至实际返还涉案房屋之日止，本院予以支持。关于租金利息。刘北灿未及时支付租金，造成周云贵资金被占用的利息损失，周云贵主张刘北灿就欠付的租金支付利息，本院予以支持。对于14100元的租金利息，周云贵主张自2019年8月19日起算，实际减免了刘北灿的责任负担，本院予以支持。对于2019年7月28日起的租金利息，因周云贵主张当月28日至次月27日为一个租金支付周期，租金的利息则应自逾期之日即次月28日起算。对于利息的计算标准，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，周云贵主张2019年8月19日前的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院予以支持。因此，本院认定利息计算方法为：对于2019年7月27日以前租金的利息：以14100元为基数自2019年8月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止；②对于2019年7月28日起租金的利息，以每月800元为基数，均自次月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止。关于水电费、水电滞纳金、律师费。周云贵未能就水电费已实际发生提交证据予以证明，且家保物业公司出具的收款收据所载款项系涉案房屋的物业管理费及滞纳金，并未注明该滞纳金系指延迟支付水电费所产生，周云贵有关水电费及水电费滞纳金的诉求，依据不足，本院不予支持。关于律师费损失3000元，双方未就此进行约定，且不属于周云贵主张权利的必要支出，本院亦不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告周云贵与被告刘北灿就位于中山市东区映翠豪庭第03栋3-1-401房的房屋所形成的房屋租赁合同关系；二、被告刘北灿于本判决发生法律效力之日起七日内腾空位于中山市东区映翠豪庭第03栋3-1-401房的房屋并将该房屋返还给原告周云贵；三、被告刘北灿于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周云贵支付租金(计算方法:2017年7月28日至2019年7月27日的租金共计14100元，自2019年7月28日起的租金按每月800元的标准计算至被告刘北灿返还前述第二项房屋之日止)及利息（计算方法：①对于2019年7月27日之前租金的利息：以14100元为基数，自2019年8月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止；②对于2019年7月28日起租金的利息：以每月800元为基数，均自次月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；四、驳回原告周云贵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398元（原告周云贵已预交），由原告周云贵负担48元，被告刘北灿负担350元（被告刘北灿负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告周云贵）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  姚 班人民陪审员  陈卫华人民陪审员  段衡恒二〇二〇年七月十七日书 记 员  刘尉婷梁琳