广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10524号原告:广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司。负责人：刘海鹏。委托诉讼代理人：林丹，女。系公司员工。被告：王兰，女。委托诉讼代理人：陈弦，广东思为律师事务所律师。原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司与被告王兰居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后转为适用普通程序由本院审判员郑泽霞担任审判长，与人民陪审员吴红霞、夏爱玲组成合议庭公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人林丹、被告王兰及其委托诉讼代理人陈弦依法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付代理费34000元以及违约金（违约金以代理费34000元为本金，按每日千分之五计算，从2016年12月29日起计至清偿之日止并以34000元为限）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告是于2005年5月26日依法成立的具有房地产中介服务资格的公司，原告原名为满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（以下简称满堂红佛山公司），已于2018年7月2日变更为现名称。2016年12月29日，原、被告签订《买卖代理费支付承诺书》，约定：被告委托原告向卖方购买位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大桥以东珠江半岛花园E座75-302房的房产，原告为买卖双方提供居间服务；原告促成买卖双方签署《房地产买卖合同》的，被告应向原告支付房地产咨询及买卖代理费39000元；逾期支付的，须从签订买卖合同之日起按每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。原告已促成被告与卖方签订《房地产买卖合同》，但被告至今尚未代理费34000元未支付。原告认为，原、被告签订的《买卖代理费支付承诺书》和被告与卖方签订的《房地产买卖合同》合法有效，原告作为居间人已履行其义务促成交易。被告无故不履行合约，其行为已构成违约，造成原告严重损失，依法应承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。被告答辩称：第一，原告主张34000元的代理费没有依据。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人在中介活动中，以促成委托人与第三人订立合同、从而获取报酬为目的，故居间人收取佣金的前提之一是按照委托人的要求促成交易。本案中原告虽然促成了被告与案外人黄云宏签订《房地产买卖合同》，但是与被告要求的住宅面积为110平方米不符。2017年2月13日经过三方协商，原告的员工于2017年2月20日发送信息显示，业主即案外人黄云宏愿意减掉房价10000元，原告也愿意减掉中介费的一半即减去19500元。业主已经按照协商结果减去相关费用，但原告不仅按原来的主张，更是违反三方协商的内容，违背诚信。故不论从法律上还是从事实上，原告要求34000元代理费都没有依据。根据原告提供的《买卖代理费支付承诺书》约定，被告同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共为39000元。但2016年12月29日被告与案外人黄云宏就签订了《房地产买卖合同》，被告也于当日支付5000元服务费。但考虑到在起诉前如此长的时间里，原告并未向被告催款。另外，被告所购房屋与原告经营地点相距不远，可原告却一直未与被告沟通，这完全不符合常理。实际情况是原告未按照被告的要求提供合适的房屋存在隐瞒欺骗的行为，所以最终三方协商减少部分款项。第二，关于违约金的问题。根据上述分析，实质为原告违约在先，所以根据《中华人民共和国合同法》相关规定，被告有权拒绝支付款项。在原告出具三方协商后的最终方案后，本应此时支付剩余代理款项。鉴于原告承诺为被告办理收尾工作，被告认为支付代理费相应顺延，并且在收尾完成前原告也并未向被告催要相应款项，直至起诉前也并未有过任何沟通，所以实际上原告对被告顺延支付的行为予以认可。即使按照《买卖代理费支付承诺书》约定逾期支付的须从签订买卖合同之日起按每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。该承诺书为格式条款，原告占优势地位，但违约条款只针对被告，原告没有违约责任条款的设计。违约金应当以实际损失为基础，承诺书约定的违约金总金额的千分之五过高。最后，即使认定被告违约，其违约的起算因原告违约在先应相应发生变化，所以原告起算点的主张没有依据。另，原告与案外人黄云宏、被告签订的《房地产买卖合同》第三条第五点约定，首期房款490000元于2017年2月28日前由被告支付。根据被告的转账记录，时间为2017年3月30日，以及从收款短信可知，原告违约导致被告未支付该代理费。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、核准变更登记通知书、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.《买卖代理费支付承诺书》，证明原、被告间存在居间合同法律关系，被告应向原告支付居间代理费39000元，但被告至今仍有34000元未支付。3.《房地产买卖合同》，证明原告成功促成被告与卖方签订房地产买卖合同且合同成立。4.不动产登记信息查询结果、房地产权证，证明案外人黄云宏是涉案房屋的产权人，有权出售涉案房屋，被告已知悉房屋产权情况。5.通知书、寄件单，证明原告一直有与当事人协商收取代理费事宜，但被告未如期支付，后原告于2017年8月31日向被告发出催款通知书，被告未签收，邮件予以退回。被告在诉讼中举证：1.短信截图（原告的员工发给被告的配偶），证明原告、案外人黄云宏与被告达成协议，案外人黄云宏愿意减掉房价10000元，原告也愿意减掉中介费的一半即减去19500元。三方确认代理费减半。2.收款证明、工商银行转账凭证，证明案外人黄云宏收取首期房款490000元，与合同约定的500000元相差10000元，即按照协商的结果减少10000元。3.微信截图（原告员工与被告），证明原告企图违反确认的三方协商结果，而直接按照协议的违约金及金额主张款项。4.收款收据，证明被告向原告支付5000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提交的证据1、3，无法核实证据的真实性，本院不予采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年12月29日，被告作为承诺人与经纪方满堂红佛山公司签订《买卖代理费支付承诺书》，约定被告独家委托满堂红佛山公司代理承购位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大桥以东珠江半岛花园E座75-302房的房产，如满堂红佛山公司成功促成卖方与被告达成买卖合同，被告同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共39000元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。经纪方未授权任何经纪个人签署补充协议或作出任何口头或书面承诺，签订补充协议或者承诺须由经纪方盖章方对经纪方具法律效力。同日，被告（买方）、案外人黄云宏（卖方）与满堂红佛山公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，双方已就买卖广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大桥以东珠江半岛花园E座75-302房达成约定，主要有：该物业以现状按套出售并计价，物业之成交价为1300000元，其中定金50000元、首期房款450000元、尾期房款即申请贷款额800000元。经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其它任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。同日，佛山市南海区国土城建和水务局出具的佛山市（南海区）房产查询证明上载，涉案房屋的权利人系案外人黄云宏，以及该房屋的相关信息。被告于该证明下方签名及捺印。同日，满堂红佛山公司向原告出具收款收据，确认收取原告支付的服务费5000元。另查明：2018年7月2日，满堂红佛山公司经工商行政管理部门核准变更企业名称为广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司即本案原告。本院认为，本案属居间合同纠纷。被告与满堂红佛山公司签订的《买卖代理费支付承诺书》及与案外人黄云宏签订的《房地产买卖合同》均系各方真实意思表示，与法律法规不相悖，合法有效，应依约履行。满堂红佛山公司经工商行政管理部门核准变更企业名称为本案原告，故上述合同对本案原告具有法律效力，原告有权提起本案诉讼。关于原告主张被告支付代理费的诉请。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。据此，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。本案原告已依约向被告提供了媒介服务，并促成了被告与案外人黄云宏的合同成立，原告的居间行为已经完成。涉案《买卖代理费支付承诺书》约定，如原告成功促成卖方与被告达成买卖合同，被告同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共39000元。现双方均确认被告已支付代理费5000元，但对剩余尚欠代理费的数额有争议，原告主张被告尚欠代理费34000元未支付，而被告则认为仅有14500元未支付。被告的抗辩理由系原告提供的涉案房屋并非被告要求的建筑面积110平方米的住宅，经过被告、业主黄云宏以及原告员工的协商，确认由业主减少房价款10000元，原告同意减半收取代理费19500元。对此，原告不予确认。根据《买卖代理费支付承诺书》的约定，经纪方未授权任何经纪个人签署补充协议或作出任何口头或书面承诺，签订补充协议或者承诺须由经纪方盖章方对经纪方具法律效力。被告以原告员工的短信为依据认定三方达成变更代理费的合意，但未经得原告的授权和确认，本院对此抗辩意见不予采纳。且，即使业主减少收取房价款，也属于被告与业主之间关于房屋买卖合同的协商与变更，不能对抗原告与被告之间的居间合同。故，根据上述法律规定及合同约定，被告应向原告支付剩余代理费34000元。关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案《买卖代理费支付承诺书》约定，被告同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共39000元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。因被告尚有34000元代理费未支付，故原告有权向被告主张违约金。被告抗辩认为在原告办理完成房屋交易的收尾工作之前代理费的支付时间应相应顺延，违约金的起算时间点不应按照上述合同的约定。被告的该项主张缺乏理据，本院不予采纳。至于违约金的计算标准，被告认为原告依据《买卖代理费支付承诺书》的约定所主张的违约金标准明显过高，要求予以调整，本院酌定调整为按照年利率12%计算违约金。故，被告应向原告支付自2016年12月29日起以34000元为本金按照年利率12%计算至被告实际清偿之日止的违约金，并以34000元为限。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司支付代理费34000元及违约金（以34000元为本金，自2016年12月29日起按照年利率12%计算至被告王兰实际清偿之日止，并以34000元为限）；二、驳回原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告王兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1500元，由原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司负担450元，被告王兰负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郑泽霞人民陪审员  吴红霞人民陪审员  夏爱玲二〇二〇年七月二十日书 记 员  林嘉敏附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。