上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初7057号原告(反诉被告、以下简称原告)：上海尹杨商务咨询有限公司，住所地上海市虹口区广中路****楼**。法定代表人：曾应求，执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师委托诉讼代理人：王翔，北京大成(上海)律师事务所律师被告(反诉原告、以下简称被告)：上海鹏汇房地产开发有限公司，住所地上海，住所地上海市浦东新区惠南镇拱极路****>法定代表人：陈萍，执行董事。委托诉讼代理人：包凯，男，上海鹏汇房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：赵宝满，男，上海鹏汇房地产开发有限公司员工。原告上海尹杨商务咨询有限公司诉被告上海鹏汇房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告提出反诉，本院于2020年3月2日受理反诉。本院对本诉、反诉予以合并审理。本院于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。审理中，原、被告共同申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告上海尹杨商务咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2018年6月30日签订的《包销协议书》及《上海伊顿公馆项目车位包销补充协议书》于2019年8月27日解除；2、被告退还原告保证金150万元；3、被告支付原告保证金利息(以150万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年7月25日计算至实际全额退还之日止)；4、被告赔偿原告损失377,946.31元；5、被告承担诉讼费。原告依据的事实理由：原、被告于2018年6月30日签署《包销协议书》，后又签署《上海伊顿公馆项目车位包销补充协议书》，约定原告代理销售被告伊顿公馆项目剩余车位，包销基价为人民币75,000元/个。协议签订后，原告积极履行合同义务，并根据合同约定向被告支付了150万元作为履约保证金，并投入了巨大的人力物力，包括但不限于营销推广费、销售人员的工作报酬等。实际履行中，原告发现该项目车位的备案价格为55,000-65,000元，远低于包销基价。根据上海市住房销售政策，对外销售商品住房及其地下车位等附属设施不得超备案价格销售。该种情况下，小区业委会牵头集体抵制销售，更多次向政府部门进行投诉。并先后有惠南镇丰海街道、惠南市场监督管理所、惠南镇房管办事处对该项目进行了调查，明确要求不得超备案价格销售，否则将暂停网签资格并进行严厉处罚。原告为此多次要求被告调整备案价格，但被告始终未能解决，导致包销协议无法继续履行。2019年6月28日，被告擅自单方面通知原告解除包销协议。并另行委托了第三方销售车位。被告的行为构成了根本违约。为此，原告于2019年8月23日向被告发出《解除合同通知函》，要求解除《包销协议》，返还150万元保证金及相应利息等，但被告拒绝归还。原告认为，被告严重违约，导致合同目的无法实现，原告有权行使法定解除权。诉讼请求4要求赔偿损失377,946.31元为原告为履行包销合同支付的费用，具体包括包装车位、管理装置、房租、电费、印刷费、人员工资报酬等。被告上海鹏汇房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。合同约定75，000元的价格没有超过备案价。原告所称55,000元-65,000元的价格不是备案价，而是政府指导价，并非强制价格，因此原告解除合同的理由不成立。原告不享有合同解除权。原告未能完成销售考核指标，还有私收款项的行为，属于严重违约，被告有权行使解除权。为此，被告于2019年6月28日发出解约函，合同自同年7月1日正式解除。合同解除后被告有权委托第三方另行销售车位。原告没有完成销售指标，按照协议约定，150万元保证金转为支付被告的销售差额。不应返还及承担利息。原告主张的履约费用依据合同应由原告承担，原告要求被告赔偿没有依据。被告据此提出反诉，请求判令：1、确认原被告签署的《包销协议》于2019年7月1日解除；2、原告已经支付的履约保证金150万元作为原告未能完成销售指标而应向被告支付的差额款的一部分，不予返还原告；3、原告向被告支付因未完成销售指标而应向被告的支付剩余差额款4,087,000元；4、原告向被告支付私自向客户收取的车位款133,000元；5、原告向被告承担逾期支付销售差额款违约金58,662.44元；6、原告承担本案诉讼费针对被告上海鹏汇房地产开发有限公司的反诉，原告上海尹杨商务咨询有限公司辩称，不同意被告的反诉请求。合同无法继续履行是被告造成的。原告补足差额款的前提应当是车位过户给原告，否则该违约责任过重，将导致双方利益严重失衡。经审理查明，2018年6月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签署一份《包销协议》，约定，乙方包销甲方开发的位于上海市浦东新区惠南镇拱北路伊顿公馆项目车位；包销期限自2018年7月15日至2020年7月14日；除非具有合同约定或甲方/乙方严重违约，任何一方不得单方面终止本协议；在包销期内，甲方不得再行指定其他代理商销售上述车位；本项目的营销推广费用包括报纸广告、印制宣传材料、销售人员的报酬及日常支出等由乙方负责支付；销售价格及销售方式：包销车位的包销基价为人民币75,000元/个，298个车位总价款2,235万元；通过乙方代理销售所成交的客户，应由乙方带至甲方，由客户与甲方直接签订《车位买卖合同》，直接向甲方缴纳车位款；乙方在本合同签订生效之日起七个工作日内向甲方支付150万元作为履约保证金，对《包销协议》的履行进行担保；包销期24个月内乙方保证售罄合同附件内的所有车位，其中第一个年度销售车位不低于120个，每季度指标不低于30个，第二年度销售车位不低于178个，每季度指标不低于45个；若乙方没有达到季度销售目标，则乙方未完成指标的车位由乙方按照约定底价75000元/个，在下季度首月10日前将前述差额款项全额支付给甲方，包销期间届满，如乙方仍有未售完车位的，履约保证金150万元直接转为乙方未售完车位需补交的差额款；包销期间届满，车位全部销售完成，甲方于收齐客户全部款项(含乙方包销收购价款)后15个工作日内将履约保证金全额无息退还乙方；……；如乙方未按照合同约定按期、足额向甲方支付款项的，且经甲方催告后3日内仍不支付的，甲方有权向乙方追偿，乙方已交纳的履约保证金甲方不予退还，同时乙方每日应按应付金额的0.50%支付违约金；……；因乙方违约致使甲方解除本合同的，乙方应按照车位总价款的20%向甲方支付违约金。后，原、被告签订一份《上海伊顿公馆项目车位包销补充协议书》，约定原合同第八条第1.3款因乙方违约致使甲方解除本合同的，乙方应按照车位总价款的20%向甲方支付违约金，取消此款协议等内容。2018年7月24日，原告支付被告保证金150万元。合同履行期间，伊顿公馆小区业主以车位销售超过备案价为由向政府相关部门投诉。上海市浦东新区市场监督管理局于2019年4月12日向被告发出《询问通知书》，调查伊顿公馆车位销售情况。导致原告代销车位受阻。原、被告协商无果。2019年6月28日，被告向原告发出《解约告知函》，以原告逾期支付车位包销款及私自收取客户车位款构成严重违约为由通知原告自2019年7月1日解除双方之间的《包销协议》等内容。同年8月23日，原告向被告发出《解除合同通知函》，以包销基价超过备案价格、被告擅自单方解约并委托第三方销售构成根本违约为由，通知解除双方之间的《包销协议》，并要求被告在收到通知之日起3日内返还150万元及利息等内容。该通知于2019年8月27日送达到被告。另查明，2014年8月7日，被告就伊顿公馆向主管部门提交的《商品房销售方案证明申请表》所附《一房(车位)一价表》显示，车位销售价格为55,000元/个。2017年7月21日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市物价局联合发出《关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》，规定商品住房及其附属地下车库(位)等设施的销售实行“一价清”制度，房地产开发企业应当严格按照备案价格以及《上海市发展改革委员会关于贯彻落实的通知》的有关规定，对外销售商品住房及其附属地下车库(位)等设施，不得超备案价格销售。……。在售的商品住房及其附属地下车库(位)等设施需调价的，应当向项目所在地的区房管部门重新提出申请备案。2019年4月22日，被告申请将伊顿公馆剩余267个车位的备案价格由55,000元-65,000元调整至10万元/个。同年5月5日，上海市浦东新区发展和改革委员会批准了上述价格。上述备案价格变更情况被告未告知原告。伊顿公馆车位在“网上房地产”上公示的价格仍为55,000元-65,000元。再查明，经原告代理销售伊顿公馆车位42个。期间，因被告无法及时提供收据，经被告工作人员同意，原告代收了其中15个车位销售款1,125,000元后已全部支付给被告。上述15个车位款之外，原告于2018年11月2日收取客户徐化放8000元车位定金、于2019年3月2日收取徐化放3万元车位款，于2019年3月30日收取牛文虎1万元车位定金，于2019年3月收取倪卫明1万元车位定金。审理中，被告认可已收到原告转交的15个车位款XXXXXXX元，但称，原告另外收取郁晓波75,000元车位款、徐化放3万元车位款、牛文虎1万元车位款、倪卫明1万元车位款，合计133,000元，尚未交付给被告。对此，原告称，郁晓波的75,000元车位款已包含在15个车位款中以转交被告。另外3笔系原告销售车位收取的服务费。上述事实，由原告提供的《包销协议》、《上海伊顿公馆项目车位包销补充协议书》、付款凭证、微信聊天记录、小区业主投诉材料、上海市浦东新区市场监督管理局《询问通知书》、被告2019年6月28日《解约告知函》、原告2019年8月23日《解除合同通知函》及原告持本院调查令调取的2014年8月7日《商品房销售方案证明申请表》附《一房(车位)一价表》、被告2019年4月22日情况说明、2019年5月5日上海市浦东新区发展和改革委员会批复，被告提供的收据、付款凭证等证据，结合原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告在《包销协议》中约定车位销售底价75,000元超出了被告当时的车位备案价格，违反了上海市房地产销售“一价清”政策，导致合同无法正常履行，对此原、被告均有过错。被告虽在2019年5月变更备案价格至10万元，但未将该情况告知原告。被告于2019年6月28日以原告未完成销售指标、私收车位款构成违约为由向原告发出解约通知，但原告未完成销售指标主要因双方合意超备案价格销售，系双方共同的错误所导致，故不属于原告根本违约。原告代收车位款也已经过被告人员同意。故被告上述解除合同的理由不成立。但《包销协议》属于委托合同，根据合同法的规定，委托方、受托方均享有任意解除权。因此，被告解约函具有解除合同的效力，双方之间的《包销协议》自解约函通知的2019年7月1日解除。该包销协议之补充协议亦随之解除。原告主张协议于2019年8月27日解除不符合法律规定，本院对解除日期予以调整。鉴于原告未能完成协议约定的销售指标系因双方合意超备案价格销售所导致，被告2019年5月变更备案价格也未告知原告，故被告要求原告承担违约责任依据不足。合同解除后，被告应及时与原告进行结算车位款并将其收取的150万元履约保证金做相应返还。被告主张原告收取郁晓波75,000元车位款未转交被告，但原告代收并转交的15笔车位款已包含郁晓波的该笔款项，被告的主张与事实不符，本院不予支持。被告主张原告代收徐化放3.80万元车位款、牛文虎1万元车位款、倪卫明1万元车位款(合计5.80万元)未返还被告，原告向上述三人开具的收据分别记载为车位款、车位定金，故原告主张上述款项系原告收取的服务费与事实不符，原告应当返还该笔5.80万元。扣除该笔款项后，被告应当返还原告履约保证金144.20万元并承担相应利息损失。此外，原告要求被告赔偿合同履行期间投入费用缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百一十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海尹杨商务咨询有限公司与被告(反诉原告)上海鹏汇房地产开发有限公司之间的《包销协议》及《上海伊顿公馆项目车位包销补充协议书》于2019年7月1日解除；二、被告(反诉原告)上海鹏汇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海尹杨商务咨询有限公司保证金144.20万元；三、被告(反诉原告)上海鹏汇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海尹杨商务咨询有限公司利息(以144.2万元为基数，自2019年7月2日算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算；以144.2万元为基数，自2019年8月20日算至被告实际支付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、驳回原告(反诉被告)上海尹杨商务咨询有限公司其余本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海鹏汇房地产开发有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,528元(原告已预交)，减半收取计11,264由原告(反诉被告)上海尹杨商务咨询有限公司负担2,375元，由被告(反诉原告)上海鹏汇房地产开发有限公司负担8,889元；反诉案件受理费26,125元，由被告(反诉原告)上海鹏汇房地产开发有限公司负担。上海尹杨商务咨询有限公司如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 邢 怡二〇二〇年七月三十日书记员 贾婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。