黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初3463号原告：王良鹏，男，1989年2月24日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市农垦久丰肥业有限公司销售经理，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。原告：王云凤，女，1990年4月23日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市兆森网络有限公司销售经理，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。二原告共同委托诉讼代理人：马国微，黑龙江龙广律师事务所律师。被告：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：冀江，该公司总经理。委托诉讼代理人：张中文，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张禹，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。原告王良鹏、王云凤与被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告王云凤及二原告共同委托诉讼代理人马国微，被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司委托诉讼代理人张禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王良鹏、王云凤向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理房屋权属证书并将房屋权属证书原件交付原告；2.请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，每日按已付房款的万分之一标准计算，自2017年10月10日起计算至房屋产权证实际交付止。截止至起诉时暂计51863元（2017年10月10日至2020年5月8日共计941天，暂计51863元）；3.请求判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告于2015年1月27日与被告签订商品房买卖合同，购买位于哈尔滨市香坊区××与××路交口××东北角永泰·香福汇地块五10号楼1单元31层003号预售商品房，房款总价为551156元，被告于2015年10月20日交房，原告按照要求将办理产权证的所有材料和费用交付给被告，并交纳代办费。按照双方签订的商品房买卖合同第十五条及附件四第六条约定，被告应该在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付后720日内取得房屋权属证明，原告不退房的，被告在房屋交付720日后，每日按照已付房款万分之一向原告支付违约金。依据该条款约定，原告未在约定的时间内取得不动产权登记证书，被告即为违约。至今原告也未收到产权证书，故被告应支付的逾期办证违约金，并办理房屋产权证书交付给原告。哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：一、产权证件在未办理抵押权他项权证之前不能交付给原告。1、依据《合同补充协议》第二条第3款的约定：“因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保）”。这就是说被告为原告在购买房屋时提供担保的时间直到在房产证上办理他项权证时止。被告主观上也希望该房产尽快办理完产权证，然后再及时办理他项权证。不动产物权的公示效力为登记，其中包括抵押他项权利登记，本案中如果将未办他项权证的房产证交给原告，那么就难以在房产证上载明房产的权利限制，对外起不到公示作用，无论是对于贷款银行还是房产的下一购买人都起不到保护的作用，相反会带来交易的不稳定，这不符合正常的办证流程，损害的是其他社会公众的利益。2、依据《合同补充协议》第六条第3款的约定，原告应委托被告或被告指定的代办公司办理抵押登记。如果将房产证交给原告，意味着原告违反了《合同补充协议》关于委托办理的约定，被告可据此追究原告的违约责任。3、在未办理他项权时将产权证交给原告，那么对于是否办理抵押登记则完全取决于原告意愿，这对于提供全额担保的出卖人来讲存在巨大风险，且不符合合同约定。4、原告的该项诉讼请求属于错列诉讼主体，房产证的代办人和保管人均不是被告，该证书在代办公司保存。二、被告在《商品房买卖合同》履行过程中不存在任何违约行为，已完全履行了办理产权登记所需出卖人应履行的义务和责任，因此，不存在因被告的责任导致原告不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的问题。1、《合同补充协议》第六条第5款约定：“出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”此处按照文意的正常理解，被告只有在交付房屋后的540日内进行房屋初始登记备案的义务，其他非被告原因导致的房产证逾期办理，被告不应承担违约责任。即使按原告的观点，把被告的义务扩大到需要协助原告及代办公司按时缴纳转移登记的公共维修基金和契税，被告也积极履行了上述义务：被告在接到代办公司通知后3日内就及时缴纳了公共维修基金，之所以在缴纳公共维修基金之后两三个月才缴纳契税，是因为缴纳契税之前代办公司还要分别到市房产局和农垦房产局查询业主二套房情况以确认税率，被告在接到代办公司通知后就立即缴纳了契税。因此，被告完成了应尽的义务。此外，即使认为被告在履行协助义务（代收业主登记材料、缴纳公共维修基金、契税）的过程中存在影响房产证办理速度的因素，被告也只能基于原告的损失承担赔偿责任，而不是承担违约责任，在原告不能举证证明自身损失的情况下，法院也无法确定。2、依据《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第六条第5款的约定：“出卖人应当在房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方（被告）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”该条款中明确约定了被告作为出卖人应承担的合同义务为：在房屋交付使用后540日内，将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案。本案中，出卖人已经在房屋交付使用后的540日内将项目竣工验收备案手续交至农垦产权登记机关，就足以证明出卖人已经履行了合同义务。根据2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。通过上述法律规定可以看出，本案中商品房买卖合同约定的甲方（被告）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料，仅是办理初始登记的材料，初始登记证办理完毕，意味着出卖人提交的材料均符合规定，也就履行了合同约定的义务。办理房产证所需出卖人提供资料，出卖人也已履行协助义务向原告的委托人宏玛房产交付。在被告完成法定和合同约定的初始登记义务后，时隔一年多不能办结产权证，但责任应该在于买受人（受托人）或者房产登记机关，不能笼统地归责于被告。因此，被告在产权证逾期事件中不存在任何违约行为及责任。3、原告的诉请所要求的违约金是基于合同中“如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”的表述，此条款明确写明，出卖人支付违约金的前提是：因出卖人的责任。本案中,出卖人在办理房屋产权过程中应承担的责任仅为提交竣工验收备案手续。如因开发商的初始登记材料不完备;建设项目违法不能取得规划、用地等手续;擅自变更规划设计等。如因开发商的上述原因造成房产证逾期，该开发商应承担违约责任。本案中，被告五证齐全，土地出让金按时足额缴纳，且已在房屋交付使用后在540日内递交了竣工验收备案手续，办理了初始登记，足以证明，被告不存在上述因开发商原因而造成房产证逾期的情形。因此，出卖人承担违约金的前提是不存在的。另外，从举证角度来讲，法律规定谁主张谁举证，既然原告依据“如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”条款主张违约金，那么为了支持其诉讼主张也有责任提供证据证实该违约金的支付前提是被告的原因导致其不能按期取得产权证。4、依据2017年实施的《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”可见办理房产证是买受人的主要义务，并且是法定义务，而出卖人仅是协助义务。办理房产证涉及三方当事人参与，分别是买受人（受托人宏玛公司）、出卖人、房产管理部门，其间要遵循两次申请、审查、通知等。出卖人在约定期限内将办理产权证所需全部资料报送产权登记机关，产权登记机关全部接收并受理，就意味着在出卖人已履行了法定的义务，初始登记证的办理完成，意味着如不存在产权登记机关不作为、买受人及其委托人消极行使权利的原因则房屋产权证必定会如期办理完成。可见，在初始登记完成至产权证办理完成这一过程中，不涉及出卖人。本案中，被告依约定履行了报送材料的义务。至于初始登记办理完成后能否办理房产证或能否及时下证，出卖人起不到任何作用和影响。《商品房买卖合同》第十二条明确约定：“由于政府原因或者买受人原因等非出卖人原因造成的该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任。”；《合同补充协议》第六条第6项也明确约定：“因国家及地方政府政策、、地方政府主管部门原因工作程序或其他非甲方（被告）原因，造成产权登记机关不能如期接收甲方所报送的资料和按本合同约定时间办理产权登记相关手续或发生债权债务纠纷的，甲方不承担任何责任”被告作为出卖人，只有交付具备办理产权条件的相关手续的备案义务，不具有批准产权性质及发证的职权与义务。房屋是否具备发证条件，什么时间发证，属于房产登记机关的权利范围，被告也无权干涉。三、办理产权证事项原告已委托代办公司办理，原告与代办公司之间形成了委托代理关系，无权再向被告主张违约责任。依据《合同补充协议》第六条第3款的约定：“如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办单位统一办理，乙方承担代办费用。本案中，原告作为商品房的购买人，依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定具有办理房屋所有权登记手续的义务，且已经向代办公司哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司交纳了代办费用500元。他们双方之间已经形成了委托代办产权证的法律关系。后续代办过程中也是代办公司相关工作人员与原告进行对接联系，这也表明委托代理关系在商品房买卖合同签订后独立存在，人民法院应确认原告与代办公司之间的这种独立委托关系，判决被告不承担责任。四、原告主张计算违约金错误。1、退一步讲如果被告真有责任导致原告不能在720日内取得产权证。被告仅存在协助义务，法院应该正确认识这种协助办证关系的独立性，不能加重被告的责任。本案原告为按揭贷款买房，迟延拿到房产证对其来讲没有任何经济损失，原告也没有举证证明其损失的存在，如按每日万分之一计算违约金，违约金明显过高，应予调整。2、原告违约天数计算错误。被告提交备案材料后，登记机关能否按期办理相关手续不受原告控制，由于登记机关原因导致被告未在720日内取得房屋权属证书的超期部分被告不应承担违约责任。因此，被告违约天数应当是被告超过540天未提交备案材料的时间，而不是原告超过720天未取得房屋权属证书的时间。3、延误初始登记的政府原因。原告的房产证未及时下发的原因是农垦产权登记机关机构改革，办理人员数量少、设备不足，导致改革后周边多家房产开发公司都集中在同一时间办理房屋产权，而农垦产权登记机关每天只能受理60件，造成了原告办理房产证出证时间延长。而原告却将此责任推给被告，实属歪曲事实。4、由于新冠疫情的影响，我省防疫指挥部下发公告，自2020年1月29日起，全省各地交通封闭，各企业、政府及事业单位均停止办公，且防疫指挥部至今没有下发关于复工的任何文件，农垦房产登记机关自2020年春节假期结束（即2020年2月3日起）至今不予办理房产登记相关手续，根据最高人民法院关于妥善处理新冠疫情民事案件指导意见，本次疫情属于不可抗力，自2020年2月3日起至农垦房产登记机关恢复办理房产登记相关手续期间，不应作为计算违约金的期限，应予排除；5、《商品房买卖合同》中关于价款的表述有总价额（第四条）、购房款（第六条第三款）、已交付房价款（第九条、第十五条）；《合同补充协议》中关于价款的表述有：剩余房款、首付款（第二条第一款）、购房款总额（第三条第一款、第四条第四款）、合同总价款（第五条第六款）、已付购房款（第五条五款）等等。上述有关价款的表述，从文意中就可得出已付购房款就是指签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时被答辩人交纳的购房款数额。因原告是贷款购房，签订合同时的已付购房款就是指首付加上定金金额，不含贷款部分。所以原告在主张违约金时按照房屋总价款计算违约金是错误的，已付购房款不是房屋总价款。目前，黑龙江省、哈尔滨市两级政府都在狠抓优化、完善营商环境。根据《黑龙江省优化营商环境条例》第二条规定，营商环境包括法制环境。如果属于被告的责任，被告愿意承担，但不能把本属于政务环境的责任、本属于买房人和代办公司的责任不加辨析，强加于被告。综上所述，被告在商品房买卖过程中履行了作为出卖人的责任，在房产证逾期办理事件中不存在任何责任，也就不应担承担给付违约金的责任。希望人民法院驳回原告全部诉请，创造良好的营商环境服务大局。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的原告提交的《商品房买卖合同》、交通银行黑龙江省个人贷款凭证、招商银行小票、销售不动产统一发票、哈尔滨永泰城管理处的收费收据、产权代办费收据、贷款客户产权代办资料产权收取明细单，被告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、授权委托书、产权代办公司出具的产权代办费收据、银行按揭贷款业务合作协议、宏玛公司出具的情况说明，本院调取的房屋权属登记审批书、房屋所有权初始登记申请书、黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产（交易）登记申请书，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的交通银行按揭贷款业务合作协议虽为复印件，但银行按揭贷款业务合作协议显示的贷款金额、房屋坐落位置与双方提交的购房合同一致，且该证据与被告提交的银行按揭贷款业务合作协议的内容能够相互印证，能够证明原告向交通银行按揭贷款的事实，本院对该份证据予以采信。被告举示的产权资料领取明细表虽未加盖代办公司印章，但代办公司出具了加盖印章的授权委托书，该委托书载明谢娜娜系该公司员工，而产权资料领取明细表领取人处有谢娜娜的签字，且原告本人亦在该明细表上签字，能够证明被告将产权资料交给宏玛公司的事实，本院予以采信。被告提交的两份不动产权证书虽为复印件，但该两份证据显示的权利人姓名及房屋坐落位置及房屋的基本信息与双方举示的商品房买卖合同一致，且房屋产权证附记显示的原证号与本院在房产部门调取的不动产登记申请书一致，能够证明案涉房产的房产证及土地证均已办理完毕，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年1月27日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：原告购买被告开发的位于哈尔滨市香坊区××路与××交叉口东北角永泰·香福汇10号楼1单元31层003号预售商品房，房屋总价款551156元。《合同补充协议》第六条第3款约定：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办公司统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。合同补充协议第六条第5款约定：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。原告以首付款及银行按揭贷款的形式向被告支付了全部购房款。被告于2015年10月20日向原告交付了房屋。2017年3月9日，被告为案涉房屋办理了房屋初始登记，2018年12月11日，原、被告为案涉房屋办理了房屋所有权转移登记。2019年7月11日，案涉房屋产权证办理完毕，产权证号码为黑（2019）农垦哈尔滨不动产权第0010406号。2019年9月29日，案涉房屋土地权属证书办理完毕，产权证号码为黑（2019）哈尔滨市不动产权第0270276号。被告指定哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（以下简称宏玛公司）为原告办理产权登记手续及抵押手续，原告办理进户手续当日向宏玛公司交纳了代办费500元。由于该房屋的抵押手续未办理完毕，涉诉房屋的房屋权属证书及土地权属证书均保管在宏玛公司处。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。第一，关于原告主张被告立即为原告办理房屋权属证书并将将房屋权属证书、土地权属证书交付给原告的诉讼请求。因案涉房屋的房屋权属证书及土地权属证书均已办理完毕，故对原告主张被告立即办理房屋权属证书的诉讼请求本院不再重复处理。不动产权证是权利人拥有该项财产的法律证明，原告作为案涉房屋的所有权人，有权取得房屋权属证书及土地权属证书，故本院对原告主张被告将房屋权属证书及土地权属证书的诉讼请求予以支持。但因案涉房屋尚未办理完毕他项权证，在办理抵押登记手续期间，宏玛公司必然需要使用原告的房屋权属证书及土地权属证书，但抵押登记手续应在合理期限内办理完毕，考虑到受新冠疫情影响，房产部门尚未完全复工，同时结合本案的具体情况，本院酌定被告应在判决生效后70日内为案涉房屋办理完毕他项权证，并将房屋权属证书及土地权属证书交付给原告。关于被告抗辩称案涉房屋的产权证书保管在宏玛公司，不应由被告返还原告房屋权属证书的问题。诉讼中，被告自认在宏玛公司办理完毕他项权证后，应将房屋权属证书交给被告，被告核对无误后再交付给原告，可见被告负有将产权证交付给原告的义务。故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。第二，关于原告主张被告向其支付逾期交付房屋权属证书的违约金51863元（计算期限暂自2017年10月10日起至2020年5月8日止，计算方式：购房款551156元×941天×1/10000），后续违约金计算标准同上，给付直至将房屋权属证书交付原告之日止的诉讼请求。关于被告是否存在违约情形的问题。被告作为出卖人，在办理房屋权属证书过程中负有为案涉房屋开具增值税发票、在约定期限内将有关办理房屋权属证书的资料备齐并提交至房地产权属登记部门，为案涉房屋办理初始登记、在房屋具备办证条件后，及时通知买受人可以办理权属登记并协助原告办理产权证等一系列义务。本案中，被告在办理初始登记后，应及时通知并协助原告办理转移登记手续，但因被告怠于履行上述义务，导致案涉房屋未能在约定的房屋交付后720日内取得房屋权属证书，应承担违约责任。是否尽到通知及协助原告办理转移登记手续的义务应由被告承担举证责任，被告未能举示相关证据，应承担举证不能的法律后果。被告抗辩称上述义务应由宏玛公司履行，但《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是原、被告签订的，宏玛公司并非案涉合同的主体，即使原告与宏玛公司另行形成委托关系，也不能影响《商品房买卖合同》中关于被告对原告的协助办证义务及相应违约责任的内容，且在办理转移登记手续的过程中，被告除了需要承担通知义务外，还要根据房产部门的要求，承担与买受人共同向房产部门提交办理转移登记的申请及提供不动产权属证书等义务，被告既未能提供证据证实其履行了通知义务，亦未能提供证据证实其及时履行了协助买受人办理转移登记手续的其他义务，故被告应承担违约责任。关于计算违约金的起止时间的问题。办理完毕转移登记手续之后，被告即已完成了协助原告办理房屋权属证书的约定义务，故违约金应计算至原、被告向房产部门申请办理房屋所有权转移登记的日期较为适宜。被告2015年10月20日向原告交付了房屋，按照《合同补充协议》约定，被告应自房屋交付720日后，即从自2017年10月10日起按总房款的日万分之一的标准给付违约金，计算至2018年12月11日案涉房屋办理转移登记之日止。故被告应当给付原告违约金为23534.36元（551156元×1/10000×427天）。原告主张计算违约金的截止日期为被告将房屋权属证书交付给原告时，但原告自述主张违约金的依据为《合同补充协议》第六条第5项的约定，该条款指的是逾期办理房屋权属证明时被告应承担的违约责任，而并非被告逾期交付房屋权属证明时的违约责任，故对原告的该项主张不予支持。被告抗辩称应由代办公司履行为原告办理房屋权属证书的义务，但代办公司系由被告指定，并非由原告选择，协助原告办理房屋产权证系被告的法定义务，不能因被告指定了代办公司而免除被告的义务，故被告的抗辩理由不成立。被告抗辩称已付购房款应按照原告的首付款计算，因合同中明确约定原告应保证贷款于合同签订后30日内支付至出卖人（即被告）银行账户，且被告已向原告开具了《销售不动产统一发票》，可见被告已经收取到全部的房款，故其这一主张缺少事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司于本判决生效后七十日内将黑（2019）农垦哈尔滨不动产权第0010406号、黑（2019）哈尔滨市不动产权第0270276号不动产权证书交付给原告王良鹏、王云凤；二、被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告王良鹏、王云凤违约金23534.36元；三、驳回原告王良鹏、王云凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取548.29元（原告预交1097元），由哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司负担194.18元，王良鹏、王云凤负担354.11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王亚秋二〇二〇年七月十四日法官助理徐佩佩书记员郭金雪附本判决依照的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。