海南省定安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9021民初498号 原告：海口长信卓尔物业管理有限公司，住所地海口长秀商住区长怡路长信海景花园会所****。 法定代表人：张某，董事长。 委托诉讼代理人：王某，男，1978年8月29日出生，汉族，海口长信卓尔物业管理有限公司总经理助理。 委托诉讼代理人：林某，女，1976年12月3日出生，汉族，海口长信卓尔物业管理有限公司长信·半岛美庐客服主管。 被告：陈某，男，1952年3月12日出生，汉族，住吉林省通化市。 原告海口长信卓尔物业管理有限公司与被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海口长信卓尔物业管理有限公司的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼，被告陈某经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 原告海口长信卓尔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的物业服务费及违约滞纳金共计16017.54元（违约金调整为按日万分之五来计算）；2、案件受理费由被告负担。事实与理由：原告为长信·半岛美庐的物业服务商，被告为长信·半岛美庐小区29栋72号别墅业主。被告于2011年5月18日签收了《长信·半岛美庐临时管理规约》（以下简称《规约》），和《长信·半岛美庐物业管理服务协议》（以下简称《协议》）。《规约》第三十五条规定，本物业管理区域内物业服务收费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定，按时足额缴纳物业服务费用，物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业费用的义务，业主、使用人应准时缴纳应缴的一切费用并负责赔偿因迟交或欠交而造成的一切损失。第三十九条规定，业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务企业有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金。除此外，物业服务企业有权采取必要的措施进行催缴。协议第四条第七款约定交纳费用时间按季度收取，每季度第一个月15日前交纳当季费用。被告房屋面积为196.04平方米，每月应交物业管理费744.95元，但自2018年1月1日至2019年7月31日，长达19个月未缴纳物业管理服务费用，合计14154.05元，根据约定被告应自逾期之日起按每日3‰支付违约金，原告主动调整按照日万分之五计算违约金为1863.49元。合计欠费（含滞纳金）16017.54元。原告采取电话催缴、短信催缴、邮寄催缴及律师函等形式多次催缴无果。原告认为被告已于2019年8月26日将该房产售卖给徐锦波，且已过户办证，现徐锦波已经承担2019年8月以后的物业服务费，因此，被告理应付清过户前的所有欠费，被告的行为给原告的正常经营和管理造成极大影响，严重侵害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》的相关规定及《长信·半岛美庐临时管理规约》、《长信·半岛美庐物业管理服务协议》的约定，恳请人民法院依法判令被告清偿所欠的物业管理服务费并支付违约金，以维护原告的合法权益。 原告海口长信卓尔物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《长信·半岛美庐临时管理规约》、《承诺书》，2、《长信·半岛美庐物业管理服务协议》，证明原告收取物业管理费用的权利，以及证明被告缴纳物业管理费用的义务和违约应负的责任；3、物业管理缴费通知单，证明原告按期向被告正常催缴物业管理费用和水电费用；4、律师催告函、物业催缴通知书，5、中通快递寄件联、国内挂号信函收据，证明原告在起诉前已充分履行了催告的责任，被告均已收到邮件，挂号信邮寄的是催缴通知单，中通快递邮寄的是律师函。当庭提交证据6、《商品房买卖合同》，证明在2010年2月10日定安长信迪力房地产开发有限公司与被告签订商品房买卖合同，证明该房产是被告所有的，被告理应承担2019年8月之前的物业费。7、《不动产证复印件》证明原告将涉案房屋出售给案外人徐锦波，徐锦波于2019年8月26日办理不动产登记。 被告陈某未到庭，亦未提交书面答辩意见、证据材料、质证意见。 经审查，原告提交的《长信·半岛美庐临时管理规约》（《承诺书》）、《长信·半岛美庐物业管理服务协议》落款处仅有被告陈某的签名未注明签订时间。原告陈述被告陈某于2011年5月18日签署上述二份文书。原告是长信半岛美庐小区的物业服务商也是上述二份文书的权利义务承受方，对上述二份文件的制定、签署的过程是清楚的，故本院对原告陈述的被告陈某于2011年5月18日签署上述二份文书予以采信。本院认为原告海口长信卓尔物业管理有限公司提交的证据均与原件核对无异，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据本院认定的证据及原告的当庭陈述，本院查明事实如下： 2010年2月10日，被告陈某与定安长信迪力房地产开发有限公司签订《定安县商品房买卖合同》，并于2015年4月15日办理产权登记（产权登记证对《定安县商品房买卖合同》的部分记载作了变更），购买取得位于××县房屋所有权。该房屋建筑面积196.04㎡。2011年5月18日原告与被告签订《物业管理服务协议》，协议第四条物业管理服务费用第二项约定：“管理费收费：1、一期住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取；2、一期别墅、商业按建筑面积每月每平方米3.8元收取。”第七项约定：“交纳费用时间：按季度收取，每季度第一个月15日前交纳当季费用。”协议第十一条违约责任第四项约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金”。同日被告签署《承诺书》确认并承诺遵守《业主临时管理规约》内容。被告陈某自2018年1月1日至2019年7月31日的未缴纳物业管理费14154.05元。因被告逾期缴费，原告于2019年3月19日通过邮寄《物业管理费用催缴通知单》，于2019年9月30日通过邮寄《海南法立信律师事务所律师函》的方式向被告催收。经催收未果，原告于2020年5月15日向法院起诉，请求判如前述。 本院认为，原告海口长信卓尔物业管理有限公司与被告陈某签订的《业主临时管理规约》、《物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，属有效合同，应受法律保护。该协议对原、被告双方均具有约束力，被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约定支付物业管理费服务费。按照协议约定，被告应缴纳的物业管理服务费为每月196.04㎡×3.8元/㎡=744.95元，2018年1月1日至2019年7月31日共计19个月，欠缴物业管理服务费14154.05元。原告诉请被告支付物业管理服务费14154.05元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告陈某未按协议约定缴纳物业管理服务费的行已构成违约，原告有权主张被告按照双方签订的《物业管理服务协议》的约定承担违约责任。《物业管理服务协议》第十一条违约责第四项中的“滞纳金”就是对被告逾期缴费所应当承担违约责任的约定。原告主动将违约金的计算标准从协议约定日千分之三调整为日万分之五，在此仅主张违约金1863.49元，是对自身权利的自由处分，不损害他人的合法权益，本院予以照准。 综上所述，对原告请求被告缴纳物业费14154.05元、违约金1863.49元的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告陈某经本庭依法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告陈某于本判决生效之日起十日内向原告海口长信卓尔物业管理有限公司支付位于××县房2018年1月1日至2019年7月31日的物业管理服务费14154.05元及逾期缴费违约金1836.49元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币200.44元（原告海口长信卓尔物业管理有限公司已预交），由被告陈某负担，限被告陈某在本判决生效之日起七日内向本院缴纳，原告海口长信卓尔物业管理有限公司预交的案件受理费200.44元，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 吴紫娟 审 判 员 王敏静 审 判 员 曹贤淑 二〇二〇年七月九日 法官助理 何鹏程 书 记 员 陈永萍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。、 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。