江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0112民初1720号 原告：江西众森物业服务有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇黄家湖东路**众森国际花园****，统一社会信用代码：91360100696067237N。 法定代表人：文春先，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭建忠，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：郑文辉，男，系该公司员工。 被告：叶香，女，1989年6月12日生，汉族，住江西省吉安市万安县。 原告江西众森物业服务有限公司（以下简称众森物业公司）与被告叶香物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日适用简易程序立案，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭建忠、郑文辉，被告叶香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众森物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付拖欠的物业管理费7983元，违约金2394元，总计10377元；2．本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月19日，被告购买了位于南昌市新建区房屋一套，与江西众森实业集团有限公司签订《新建县商品房买卖合同》，2017年8月26日，原告办理了收房手续，在合同的附件第九章中约定原告接受江西众森实业集团有限公司委派对被告小区进行前期物业管理，按照《新建县商品房买卖合同》的约定，原告有权按照3.2元／㎡／月的标准向被告收取物业费，被告房屋的面积为118.81平方米，被告应当从2017年1月6日开始向原告缴纳物业服务费，物业服务费为380元／月。2018年4月1日开始，被告一直拒绝缴纳物业服务费，截止2019年12月31日，被告尚欠物业服务费7983元，违约金2394元，共计10377元。 被告叶香辩称，其不缴纳物业服务费的理由如下：一、其房屋两次出现漏水，原告众森物业公司维修不到位，修复后也会出现漏水情况。二、房屋地板出现塌陷，已多次与原告众森物业公司反映，却无人修理。三、房屋外墙的草地上的杂草太长，没有人修理，最后是被告叶香自行修理。四、原告众森物业公司答应的多项条件没有落实，一是收房时厨房的吊柜没有安装，经多次反应，仍无结果；二是小区的广告收入、物业费收支情况未及时公示；三是在房屋的维保期内多次反映房屋的门有问题，但是物业一直以维修师傅没有时间为由拖延时间，等到维保期过后，物业又以过了维保期拒绝维修。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认证如下： 1．被告叶香提供的录音一份，证明被告叶香与其丈夫在原告众森物业公司的郑主管和楼管催收物业费时，反映过相关情况。原告众森物业公司对该证据的真实性无异议，但是对关联性、合法性有异议。本院认为，该份录音中，被告叶香系对房屋的吊柜等房屋设施提出异议，该情况与本案的物业费并无关联，故本院对该证据的关联性不予确认，对该证据不予采信。 2．被告叶香提供的视频一份，证明小区内杂草过高，需要被告叶香自行清理的情况。原告众森物业公司对该证据的真实性无异议，对关联性、合法性有异议。本院对该证据的真实性予以确认，确认被告叶香曾自行清理其房屋窗外的草地的情况。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月19日，被告叶香与江西众森实业集团有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买众森国际花园二期48栋3单元101房屋一套，房屋的预测建筑面积为117.84㎡。2017年8月4日，原告众森物业公司在《众森国际花园二期交房（入伙）通知书》中向被告叶香告知案涉房屋实测面积为118.81㎡。2017年8月26日，被告叶香签署了一份众森国际花园二期《临时管理规约》承诺书，承诺已经全文详细阅读、理解并愿意遵守众森国际花园二期《临时管理规约》。《临时管理规约》第九章第一条约定物业管理服务内容为：包括房屋公共部位及其设施设备维修、公共设施设备运行维护保养、公用设施节能管理、日常安全防范、园艺绿化、环境卫生、公共秩序维护、车辆管理、档案资料管理、项目公共区域保险等；第十章第二条约定物业收费标准为：高层住宅为每月每平方米3.2元，并约定日常收费采取按季（每三个月）收取的方式，于每季度开始前10日内缴纳相关费用，还约定迟延缴费滞纳金标准为每日千分之二，直至缴清为止。2018年4月1日之后，被告叶香未向原告众森物业公司缴纳物业费，本案中原告众森物业公司诉请被告叶香缴纳2018年4月1日至2019年12月31日的物业服务费。 另查明，被告叶香曾自行清理其屋外的草地。原告众森公司认可案涉房屋出现过漏水情况。 本院认为，原告众森物业公司提供了众森国际花园二期《临时管理规约》，被告叶香签署了承诺书承诺愿意遵守该规约，所以原、被告双方均应当按照该规约的约定履行各自的义务。《临时管理规约》中约定物业服务费收费标准为高层住宅按照每月每平方米3.2元收取，所以计算2018年4月1日至2019年12月31日期间被告叶香应当缴纳的物业费为：3.2元×21个月×118.81㎡=7984.032元，原告众森物业公司主张7983元，未超过该数额，本院予以支持。被告叶香提出的房屋设施问题、房屋出现漏水未维修等问题，因不属于《临时管理规约》中约定的物业服务范围，故该拒缴物业费的抗辩理由不成立。对于被告叶香提出的原告众森物业公司存在未及时清理其屋外草地、未公示广告收入等物业服务不到位的情况，本院认为，物业服务企业提供的服务是具有公共性和整体性的，在物业服务企业不存在重大瑕疵的情况下，业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也有所不公，所以，本院对于被告叶香提出的该抗辩理由不予采纳。 对于被告叶香是否应当承担违约金的问题。本院认为，案涉房屋的设施问题、漏水维修等问题虽然不在物业服务范围之内，但原告众森物业公司作为该小区物业服务企业，应当积极联系开发商沟通小区业主反映的问题，并引导小区业主向开发商合理合法主张权利。现在被告叶香以其所有的案涉房屋的问题一直未予解决为由拒交物业费，原告众森物业公司对此亦存在一定过错，为激励原告众森物业公司更好的改进服务，及时满足小区业主的合理要求，本院对原告众森物业公司诉请的违约金2394元不予支持。 综上所述，原告众森物业公司的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，判决如下： 一、由被告叶香于本判决生效之日起十日内向原告江西众森物业服务有限公司支付物业费7983元。 二、驳回原告江西众森物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30元（已经减半收取），由被告叶香负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 杨书兴 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 公 芬 书 记 员 夏琴思 法条： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业管理费用…… 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。