阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初3423号原告：林泽江，男，1990年5月出生，汉族，住阳江市江城区****************(确认的送达地址：阳江市江城区***************)。公民身份号码：441************810。委托诉讼代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房（确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所）。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。原告林泽江与被告阳江丰怡房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告林泽江及其委托诉讼代理人蔡伟航到庭参加了诉讼，被告阳江丰怡房地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林泽江向本院提出诉讼请求：1、被告立即付逾期交房违约金62629.52元（以535295元为基数，按日万分之2.5计算，从2019年1月1日计至被告取得竣工验收备案证明文件并通知原告收楼之日止）给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），向被告购买位于阳江市江城区********************，总价535295元，合同签订后，原告依约付清全部房款。根据合同第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前交付涉案商品房给原告，然而被告至今未依约通知原告收楼。根据合同第十二条约定，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之5的违约金，现原告根据现有已生效判决，主动按全部房价款日万分之2.5的标准计算违约金。截止至2020年4月13日，被告已经逾期交楼468天，被告暂应当支付逾期交房违约金62629.52元给原告。被告阳江丰怡房地产发展有限公司辩称：一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。对此，被告表示歉意。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。本着对公司及广大购房人认真负责的态度，新的法定代表人接任职务后，便着手研究及解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题。就变更交付楼房的时间，被告在2018年12月15日前已经通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼已经完成竣工验收备案手续。本公司于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，包括已经通知原告，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。被告已经在2019年10月29日通过合同约定的送达地址向原告送达了《交付通知书》，而原告以已经向法院起诉要求解除合同为由拒绝接收通知书。原告向法院提出解除商品买卖合同及退还相关购房款一案，经一二审法院审理，原告二审期间撤回起诉。现提出新的诉讼，仅要求被告支付逾期交楼违约金。四、根据原告提出的请求，被告意见如下：原告曾在2020年4月16日（本案起诉前），前往丰怡豪庭会所办理收楼手续，但要求被告变更交付楼常房时间以及要求被告支付2020年1月21日至2020年2月23日期间的物业管理费。由于双方未能达成一致意见，原告至今未办理接收手续。鉴于涉案商品房已经在2020年1月20日前完成备案手续，而且原告在2019年10月31日前知道被告发出收楼通知，可以办理房屋交接手续，基于其原来想解除买卖合同才拒绝收楼，并非因为涉案房屋未办理备案手续，因此，2020年1月21日应作为被告实际交楼时间，原告交付物业管理费的义务应以此作为起算时间。如上所述，2020年1月20日应认定为被告建造的房屋完全符合合同约定交付条件时间，而且被告早于该时间已经发出交付房屋通知，即使被告存在逾期交楼，其违约金计算时间应计至2020年1月20日止。现原告要求被告支付逾期交付房屋违约金暂计至2020年4月13日为62629.50元，即还将计算今后的违约金。被告认为原告将因自己原因延迟收楼时间归为被告逾期交楼明显不当，因此，被告不同意原告计算违约金至2020年4月13日以及今后计算违约金。同时，虽然买卖合同对逾期交楼违约金有规定，但原告诉请的逾期交楼违约金过高，请法院予以调低。对于逾期交楼违约金补偿方案，被告愿意与原告协商解决。本院经审理认定事实如下：2017年8月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区************房出售给原告，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2017060号按套出售，房屋预测建筑面积共98.69平方米，总价款为535295元，付款方式为商业贷款，原告应当于2017年8月7日前支付首期房价款134295元，余款401000元向被告指定的按揭银行申请贷款支付，被告应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告并符合合同其他约定条件的商品房交付给买受人。合同第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。原告按合同约定付清了购房款给被告。被告未能按合同约定交房给原告。2019年10月29日，被告按合同约定的通讯地址向原告邮寄《房屋交付通知书》，原告拒收，邮件于2019年11月1日退回。后被告又于2020年2月21日按合同约定的通讯地址向原告邮寄《房屋交付通知书》，原告再次拒收，邮件于2020年2月25日退回。被告提供的《同意备案通知书》证实涉案商品房于2020年1月20日竣工验收备案，但被告没有提供房屋测绘报告。另查明，原告以被告逾期交房为由，于2019年9月29日向本院提起诉讼，请求解除与被告签订的商品房买卖合同并退还购房款等，后在二审中撤诉。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于逾期交房违约金的问题。本案中，原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给原告，但被告未能按合同约定交房给原告，构成违约，应向原告支付违约金。被告虽然在2019年10月29日向原告邮寄《房屋交付通知书》，但涉案商品房于2020年1月20日才竣工验收备案，显然，房屋尚未达到交付条件，原告有权拒绝接收房屋。后被告又于2020年2月21日向原告邮寄《房屋交付通知书》，鉴于原告诉讼请求的逾期交房违约金是“从2019年1月1日计至被告取得竣工验收备案证明文件并通知原告收楼之日止”，因此，逾期交房时间从2019年1月1日计至2020年2月21日止，共417天，按全部房价款的日万分之二点五计算，被告应向原告支付逾期交房违约金55804.50元（535295元×0.00025/天×417天）。被告经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金55804.50元给原告林泽江；二、驳回原告林泽江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取682元（原告已预交），由原告林泽江负担84元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担598元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇二〇年六月三十日书记员  苏壁映附本案相关法律条文：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。