广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0703民初4089号原告：广州俊翔物业管理有限公司江门分公司，住所地江门市蓬江区******************。负责人：喻益和。委托诉讼代理人：何文超，系广东练达律师事务所律师。被告：邓林见，男，汉族，1944年10月3日出生，住江门市江海区，公民身份号码。原告广州俊翔物业管理有限公司江门分公司（以下简称“俊翔公司”）诉被告邓林见物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告俊翔公司的委托诉讼代理人何文超到庭参加诉讼,被告邓林见经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告俊翔公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付物业服务费7348.93元（计算至2019年12月31日，要求按实际拖欠期间计算欠费）；2.判决被告向原告支付逾期付款违约金3757.74元（按每日千分之二暂计至2020年2月29日，要求计算至付清欠款之日止）；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是江门市蓬江区***体育馆侧时代领荟公馆的物业管理公司，被告是**********的业主。原、被告于2016年12月9日签订了《前期物业管理服务协议与业主临时规约》约定，物业服务费按2.5元／月／平方米收取，被告的物业服务费为582.35元/月；被告共拖欠原告2019年1月至同年12月期间12个月的物业服务费6988.20元（12×582.35），以及2017年12月的物业服务费360.73元，合计欠费7348.93元。根据约定，物业费用每2个月合并缴交一次，每单月的15日之前交纳当月及次月的物业服务费用，逾期支付的按照日千分之二支付逾期付款违约金。被告的行为已经严重违反合同约定，原告经多次催告无果，现向人民法院提起诉讼，请法院支持原告全部诉讼请求。原告对其起诉提供以下证据：1.原告营业执照；2.前期物业服务合同；3.被告身份证；4.前期物业服务协议与业主临时管理规约；5.发票；6.催缴通知书；7.催缴通知书邮寄信息；8.房屋交接单；9.情况说明；10.电梯保养合同；11.绿化养护外包合同；12.绿化养护外包合同补充协议；13.2017-2019年公摊水电费计算明细及水电费发票。被告邓林见书面答辩称：1.原告与被告约定的物业服务标准2.5元/月/平方米的收费标准违法违规，根据《中华人民共和国价格法》、《广东省定价目录（2018年版）》、《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》(粤发改价格函(2019)2897号)等有关法律、法规规定，前期物业服务收费政府指导价实行最高限价管理，下浮不限。根据蓬江发改[2013]3号文件，住宅物业服务收费政府指导价由基准价及浮动幅度组成，上浮幅度不超过20%。蓬江区、江海区、新会区高层（有电梯）住宅物业服务最高收费标准为2.4元／平方米/月。物业服务收费实行政府指导价的住宅，物业收费标准确需超过政府指导价的，需由所在地定价管理权限的价格主管部门审核批准后方可执行。原告长期收取超过政府指导价的物业服务费，不符合有关法律法规规定。2.根据物业管理服务协议的约定，原告负有维护公共设施、设备的义务，但是原告没有按照合同约定履行维护义务，不维护消防设施、监控设备，没有清理下水渠道并导致雨水天气水淹车库。被告为其答辩提供以下证据：1.蓬江发改[2013]3号《关于公布江门市蓬江区物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》；2.江发改价格函[2019]906号《关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知》；3.照片、微信记录。本院依职权向江门市蓬江区发展和改革局调取以下证据：1.原告的营业执照；2.物业服务备案申请；3.2013年25号备案回执；4.物业服务收费备案表。经审理查明：广州俊翔物业管理有限公司江门分公司于2012年6月15日登记成立，经营范围包括物业管理，房地产中介服务，房地产出租等。2012年6月20日，原告与江门市蓬江区汇峰资产管理有限公司（建设单位）签订《前期物业服务合同》，合同约定主要内容：原告自2012年6月20日起为**********提供物业管理服务，物业服务费用按建筑面积每月2.5元/㎡，物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及单项500元以内的维修费用；（3）物业管理区域绿化养护费用；（4）物业管理区域清洁卫生费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（7）公共水电费……。前述合同签订后，原告一直为涉案**********提供物业管理服务至2019年12月底。涉案的江门市蓬江区**********的建筑面积为232.94㎡，产权人为邓林见，邓林见于2014年6月28日在《房屋交接单》上签名确认。2016年12月9日，原告与被告邓林见签订《前期物业管理服务协议》，协议约定主要内容：物业服务费标准为2.5元/月/平方米（最终按物价局收费标准执行），应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业管理费及公共水电分摊费等，每两个月的物业费用合并缴交一次，在每单月的15日前交纳本月和次月的物业服务费用。公共水、电分摊费与物业管理费同时缴纳。如不按约定标准和时间缴纳物业服务费等费用，从逾期之日起每日按应付未付款的千分之二计收逾期付款违约金。另查明，原告向江门市蓬江区物价局申请实行政府指导价物业服务收费备案，物业服务收费标准为2.4元/㎡；2013年12月27日，江门市蓬江区物价局对该申请予以审批同意。本案中，原告作出《情况说明》，主要说明：原告为涉案小区提供物业管理服务并实行政府指导价物业服务收费，现行2.5元/月/㎡的标准，由已经政府审批并备案的物业管理费2.4元/月/㎡及全区公摊水电费用0.1元/月/㎡组成。被告邓林见未交纳2017年12月的物业服务费360.73元，以及2019年1月至2019年12月的物业服务费6988.20元，其余期间的物业服务费已交纳。原告经催交无果，提起本案诉讼。另，根据原告庭审中的陈述，其在本次诉讼中主张的逾期付款违约金的起算日期是按照当月产生欠费后次月的1日开始计算。根据涉案小区其他业主到庭陈述，每月向水电公司交纳费用均为自用水电费用，每月向原告交纳费用为按照建筑面积每月2.5元/㎡计算，未额外向水电公司或物业公司交纳公摊水电费。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。本案中，建设单位、被告邓林见分别与原告俊翔公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。原告应严格按照合同约定为涉案小区提供物业管理服务，而被告作为涉案小区的业主，亦应履行合同约定的按时缴纳物业服务费用的义务。本案的焦点问题主要体现在两方面，现作具体分析和认定意见如下：一、关于原告所主张的物业服务费的计算期间、收费标准和具体金额如何确定的问题。1.对于收费标准问题。被告辩称原告收取的物业服务费标准超过政府指导价格；原告陈述现行2.5元/月/㎡的收费标准，由物业管理费2.4元/月/㎡及全区公摊水电费用0.1元/月/㎡组成，其中物业管理费2.4元/月/㎡已经政府部门审批备案，0.1元/月/㎡的公摊水、电费收费标准未超出实际发生额，原告自管理服务该小区以来，除按照2.5元/月/㎡的标准收费，未另行收取公摊水、电费。对此，本院认为，《前期物业服务合同》已经约定物业服务费用按建筑面积每月2.5元/㎡计算，包括用于公共水电费的开支，《前期物业管理服务协议》约定业主应交纳的费用包括物业管理费和公摊水、电费，原告按照2.4元/月/㎡的物业管理费收费标准已得到蓬江区物价局的审批，另原告按照0.1元/月/㎡收取公摊水电费并作为物业服务费用统一收取，不违反《前期物业服务合同》的约定，也未超出原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的交费内容和标准；且结合生活实践，原告未加重业主的责任，不存在明显不合理的收费情形，被告在以往交费时亦未就收费标准提出过异议，故被告该抗辩意见，本院不予采纳，原告主张按照建筑面积每月2.5元/㎡的标准收取物业服务费用，本院予以支持。2.对于物业管理服务质量问题。被告辩称原告管理不到位，但被告提供的图片、聊天记录等证据，未能明确指向为涉案小区，且仅显示拍照当时的情况，时间具有片段性，不能证明原告存在长时间明显的物业服务欠缺，也不能否认被告直接或间接享受了该物业公司提供的清洁、绿化、治安、日常园区的维修等其他服务。同时，物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，如果允许部分业主以不满意物业服务为由拒付物业服务费，则必然导致物业公司因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，导致全体业主的共同利益遭受损害。因此，被告反映管理服务不到位的问题不能构成拒绝支付物业服务费用的充分理由。综上，原告请求被告支付尚欠物业服务费用合计7348.93元，依法有据，本院予以支持。二、关于原告所主张的逾期付款违约金是否过高的问题。对于被告拒交物业服务费用的抗辩理由，本院在前述认定中未予采纳，故被告逾期交纳物业服务费的行为已构成违约，应依照合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。基于前述法律的规定并结合本案的实际情况，被告迟延支付物业服务费用而给原告造成的损失可推定为拖欠的物业服务费总额，原告要求以欠费总额为基数按每日2‰计算利息作为违约金，即相当于年利率72%的标准，明显过高，有失公允，虽然被告未提出调整违约金标准的主张，但鉴于公平原则的考量，避免出现双方之间利益严重失衡的情形，本院依法将逾期付款违约金的计算标准酌情调整为每日万分之六。原告主张以当月产生欠费后次月的1日作为逾期付款违约金的起算日，该情形属原告对自身权利的合理处分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邓林见应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州俊翔物业管理有限公司江门分公司支付物业服务费7348.93元以及逾期付款违约金（2017年12月份的违约金应从2018年1月1日起算；2019年1月份的违约金应从2019年2月1日起算，2019年2月的违约金应从2019年3月1日起算，以此类推，以每月应交的物业服务费为基数按每日万分之六的标准计算计至实际给付之日止）；二、驳回原告广州俊翔物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费77.68元减半收取为38.84元，由被告邓林见负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 黄银平二〇二〇年七月十三日法官助理 陈 华书 记 员 容丽萍