广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3925号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所为：中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：刘宏达，男，1989年7月26日出生，汉族，住黑龙江省肇东市**********。被上诉人（原审原告）：杨冰，女，1990年8月8日出生，汉族，住黑龙江省肇东市**********。委托诉讼代理人：刘宏达，男，1989年7月26日出生，汉族，住黑龙江省肇东市**********,系杨冰的丈夫。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人刘宏达、杨冰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判通大公司向刘宏达、杨冰支付逾期交房违约金4800元。事实和理由：民事行为遵循意思自治原则，双方签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条也规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。双方合同约定的违约金上限符合法律规定，且通过下划线、加黑方式进行了特别提示，买受人也未就该条款申请变更或撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，但本案买受人未就其损失高于合同约定进行充分举证。因房价迅猛上涨，买受人只有获利而无损失。根据合同约定，通大公司逾期交房超过360日的，业主可以选择解除合同。通大公司作为房地产开发企业，逾期交房时间越长，承担的成本越高，通大公司不存在怠于交房的理由。综上，即使通大公司存在逾期交房，通大公司承担的逾期交房违约金也不应超过已付总房价款的1%。一审法院不支持违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。刘宏达、杨冰辩称，我方认可一审的判决结果。刘宏达、杨冰向一审法院起诉请求：请求判令通大公司向刘宏达、杨冰支付逾期交房违约金（自2017年7月1日起以480000元为基数按每日0.01%标准计算至2019年9月1日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，因2019年9月与通大公司已签署提前收楼协议，计至2019年9月1日为37440元）。一审法院认定事实：1.2015年3月22日，刘宏达、杨冰与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，刘宏达、杨冰以480000元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区**********的房屋，合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。合同签订后，刘宏达、杨冰如数支付了全部购房款，并于2019年9月1日办理了收楼手续。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与刘宏达、杨冰签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2017年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付刘宏达、杨冰使用。刘宏达、杨冰按约交付房款后，通大公司直到2019年9月1日才向刘宏达、杨冰交付涉案商品房，已构成逾期交房，应承担相应的违约责任，向刘宏达、杨冰支付违约金。关于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向刘宏达、杨冰支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而刘宏达、杨冰如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房二年有余，何时能将符合合同约定的商品房交付给刘宏达、杨冰使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于刘宏达、杨冰实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于刘宏达、杨冰逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的刘宏达、杨冰以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，一审法院予以支持。刘宏达、杨冰请求将违约金的计算标准调整为不设上限后，按日万分之一的标准计算并不过高，且与刘宏达、杨冰如未按期付款的违约责任相对等，一审法院不予调整。据此，通大公司需向刘宏达、杨冰支付2017年7月1日至2019年9月1日的违约金，刘宏达、杨冰主张金额为37440元，未超出合同约定标准，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：通大公司于一审判决生效之日起十日内向刘宏达、杨冰支付2017年7月1日至2019年9月1日的逾期交房违约金37440元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费368元，由通大公司负担（该费刘宏达、杨冰已预交，通大公司于一审判决生效之日起七日内迳付刘宏达、杨冰）。双方当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案二审争议焦点为：一审法院不以封顶条款为限计算逾期交房违约金是否恰当。刘宏达、杨冰与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》合法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然双方签订的合同中约定了通大公司承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总价款的1%的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系，通大公司的逾期交房行为仍处于持续不确定的状态中。若不论通大公司逾期交房的行为再持续多久，通大公司均只承担涉案商品房总价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司已较长时间逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补刘宏达、杨冰的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。刘宏达、杨冰诉讼主张涉案商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限计算违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人通大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费616元（中山市通大房地产有限公司已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年七月二十一日书记员  张灵芝