广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6414号原告：广州市越秀区金山阁业主委员会，住所地广州市越秀区文化里**之一首层。负责人：姜某文，职务主任。委托诉讼代理人：许世平，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢敬文，广东连越律师事务所律师。被告：向荣蕾，女，1964年5月25日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：李行，广东曜灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：周开明，广东曜灵律师事务所律师。原告广州市越秀区金山阁业主委员会（以下简称金山阁业委会）诉被告向荣蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许世平、谢敬文，被告向荣蕾及其委托诉讼代理人李行、周开明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2015年1月、2016年6至8月、2017年9月至2019年10月广州市越秀区文化里xx号之一地下1层B1xx车位的管理费3000元（按每月100元计付），并按照拖欠数额每日1‰的标准支付滞纳金至付清之日止（每两个月管理费的滞纳金从第三个月的16日开始计算）。事实及理由：原告系位于广州市越秀区东泰路文化里xx号之一、之二金山阁小区业主大会依法成立的群众性自治组织，并依法通过《金山阁业主大会议事规则》《金山阁管理规约》《金山阁车库管理规定》《金山阁物业收费管理规定》。2015年1月9日，经业主大会表决，同意在全体业主、监事会、原告的监督管理下聘请管理团队的方式管理物业，并由原告收取物业管理费、水费、公摊电费、车位管理费。被告是金山阁小区地下**B1xx车位的权属人。根据历史惯例，该车位每月应缴管理费为100元。被告自2015年1月1日起至今未足额缴纳车场管理费，截止2019年10月31日拖欠共计3000元。根据《金山阁物业收费管理规定》第三条、第四条，车位管理费以两个月为一个收费周期，收费期为单月5-15号。若拖欠车位管理费的，按逾期一天加收欠缴金额的千分之一收取滞纳金。因此，原告有权就被告拖欠的车位管理费按拖欠数额每日千分之一收取滞纳金至付清之日。被告拒绝交纳车位管理费的行为侵害了金山阁全体业主的利益，因此，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，一、原告在未获得业主大会授权的情况下，无权作为原告提起本案诉讼。本案原告未提交业主大会的授权决定，其无原告的主体资格，应驳回起诉。二、业主大会并未对车位的物业管理费进行表决。原告要求被告按照车位每月100元的标准交纳管理费缺乏法律依据。三、原告主张收取车位物业管理费的滞纳金没有法律依据。滞纳金是行政主体的管理处罚结果，原告不具备行政处罚权，且滞纳金金额畸高。原告在管理中存在违法行为，使被告无法使用自有的车位，严重侵犯了被告的合法权益，应当承担相应责任。四、原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效。《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案原告起诉时间为2019年12月3日，根据诉讼时效三年的规定，2016年12月3日至2019年12月3日的诉讼尚在诉讼时效范围内，2016年12月3日之前的诉讼请求已超出三年的诉讼时效范围，应不予支持。经审理查明：广州市越秀区文化里xx号之一地下一层B1xx车位登记所有权人为被告，该车位建筑面积13.91平方米，所在小区名称为“金山阁”。2014年4月9日，原广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具越国房物业备【2014】第5号《广州市越秀区业主委员会备案回执》，载明：金山阁第六届业主委员会：你会提交的业主委员会备案材料收悉，备案主要内容如下：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期：2014年2月22日起，至2019年2月21日止；5.本届业主委员会名单：尹某芝、向荣蕾、李某威、陈某珠、杨某伟、周某霞、姜某文、袁某、郭某显。2014年12月12日，原告发出《关于投票表决金山阁管理模式征求意见的通知》，其中载明：金山阁大厦的楼龄已有十多年了，小区公共设备、设施、公共部位均已老化、残旧，随时都需要维护和维修，如仅靠现有80万住宅维修基金是远远不够的。金之地物管公司聘用合同已于9月底到期，但为了继续平稳过渡，金山阁物业服务工作仍暂由现任管理人团队负责。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定“业主可以自行管理建筑物及公共附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的精神，现将聘请物业服务公司和管理人团队为管理两种模式的相关情况介绍如下：一、第一种模式——聘请物业服务公司……二、第二种模式——在全体业主、监事会、业主委员会监督管理下的管理人团队。1.管理人团队是非盈利单位，管理人员采取酬金制。其物管开支为实际开支，所有收入用于小区正常运作和小区建设。保持现在每月1.75元收费标准不变，同时还会有一定的公共积累……以上两种管理模式，希望广大业主多提宝贵意见和建议，意见和建议可送至管理处，也可直接告之业委会。我们将会组织业主投票决定。2014年12月15日，被告向原告支付涉案B1xx车位2014年11-12月两个月的管理费200元，并取得原告开具的《收据》。2015年1月9日，原告作出《金山阁第六届业委会委员补选业主大会表决汇总表》及《金山阁物业管理模式业主大会表决汇总表》，其中载明同意管理人团队管理模式的票数为187，票数百分比83.48%，面积19744.422平方米，面积百分比77.16%；同意招聘物业公司票数为5，票数百分比2.23%，面积446.209平方米，面积百分比1.74%；弃权票数为32，票数百分比14.29%，面积5397.882平方米，面积百分比21.09%。2018年3月26日，广州市越秀区梅花村街道办事处向原告发出《关于你反映信访事项的回复》，载明：你反映“金山阁以姜某文为首的业主委员会存在问题等”信访材料已收悉，现将办理情况答复如下：经了解，金山阁小区目前共有260户住户，该小区已成立业主委员会，暂无物业管理公司，是属于业主自治管理。街城管科针对小区内停车场、电梯等物业管理问题，向越秀区房管局进行咨询。由于金山阁小区没有物业管理公司，目前的物业管理条例也没有对业主自治模式的指引规范，建议你通过司法程序解决问题或者召开业主大会协商小区管理事宜。2018年9月18日，原告发出《关于公示金山阁业主大会议事规则及金山阁管理规约的通知》，对《金山阁业主大会议事规则》和《金山阁管理规约》进行公示并征求意见，证求意见时间从2018年9月18日至2018年9月28日。其中《金山阁管理规约》载明：第五条《根据中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务企业或者其它管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其它管理人，业主有权依法更换”的精神及2015年1月9日全体业主对小区物业管理模式进行投票表决的结果：超过半数以上业主同意金山阁小区实行管理人团队管理的物业管理模式……第六条物业服务收费采取包干制方式，业主应按照《物业收费管理规定》或物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用……第二十四条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主、业主委员会、物业服务团队或物业服务企业可以依据本规约向人民法院提起诉讼。第二十五条业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会、物业服务团队或物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼……上述《金山阁管理规约》附件4为《金山阁物业收费管理规定》，内容包括：二、物业收费是保障物业管理服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主（住户）应积极履行交纳物业费用的义务；物业收费包括收取物业管理费、住宅维修资金、水费、水电公摊费、车库管理费等费用；三、金山阁以两个月为一个收费周期，收费期为单月5-15号；四、第一个周期内未能按时缴纳费用者，须在第二个周期内全部缴纳完毕，如第二个收费期仍未缴清上周期费用者将按照政府有关规定从第一个收费之日起，按逾期一天加收欠费金额的千份之一收取滞纳金……七、本规定从2017年3月1日开始执行。2018年10月23日，原告发出《关于投票表决的通知》，通知业主投票表决定于2018年11月12日至2018年11月22日进行。2018年12月6日，原告发出《关于公示和表决结果的通知》，公示期从2018年12月7日至2019年1月6日，公示内容包括：一、本小区业主总户数为264户（含住宅业主260户、珠江投资公司1户、非业主车主3户）。二、专有部分面积25653.546平方米（含住宅业主、商铺、非业主车主）。三、发出表决票238张（含杨箕公司一张表决票27户业主）收回表决票197票（223户），有效标173票（199户）；无效票24票（24户）。根据广州市物业管理暂行办法精神，表决票存有多选、不选、涂改的情况，视为无效票。四、表决结果（一）金山阁管理规约1.同意《管理规约》的业主有191户，占总业主户数的72.35%；面积16858.021平方米，占业主专有面积的65.71%。2.反对《管理规约》的业主有5户，占总业主户数的1.89%；面积424.756平方米，占业主专有面积的1.66%。3.弃权《管理规约》的业主有3户，占总业主户数的0.82%；面积162.55平方米，占业主专有面积的0.63%。（二）金山阁业主大会议事规则1.同意《议事规则》的业主有187户，占总业主户数的70.83%；面积16559.61平方米，占业主专有面积的64.54%。2.反对《议事规则》的业主有5户，占总业主户数的1.89%；面积425.087平方米，占业主专有面积的1.66%。3.弃权《议事规则》的业主有7户，占总业主户数的2.65%；面积553.784平方米，占业主专有面积的2.16%。附表：1.金山阁《管理规约》同意、反对和弃权表决情况表；2.金山阁《议事规则》同意、反对和弃权表决情况表。此外，2018年7月至2019年3月，广州市越秀区金山阁第六届业主委员会组织开展了该小区业主委员会的换届工作，依次发出《关于金山阁小区进行业主委员会换届的公告》《关于金山阁第七届业主委员会委员选举的通知》《关于公布金山阁第七届业主委员会候选人名单的通知》《关于选举金山阁业主委员会委员的通知》《关于金山阁业主委员会换届记票公告》《关于公示金山阁第七届业主委员会委员选举结果的通知》。2019年5月17日，广州市越秀区人民政府梅花村街道办事处出具越梅物业备[2019]第1号《广州市越秀区梅花村街备案事项回执》，载明收到金山阁第七届业主委员会提交的备案材料，备案主要内容如下：1.广州市越秀区业主委员会备案申报表；2.管理规约、业主大会议事规则；3.业主大会的会议纪要和会议决定；4.广州市越秀区业主委员会备案基本情况表；5.本届业主委员会任期自2019年4月18日起至2024年4月17日止；6.业主委员会委员名单：姜某文、陈某珠、李某威、杨某伟、胡某鹏、姚某城、袁某。2020年3月30日，原告发出《关于召开临时业主大会的通知》，称经业主委员会讨论决定召开临时业主大会，就相关事项进行表决：一、确认表决采取书面征求意见方式，对表决议题进行确认表决。工作人员（含楼长）将上门征求意见，并进行统计汇总工作。二、确认表决定于2020年4月14日至2020年4月20日。三、表决议题：1.就延续按照原物业管理公司收取业主地下停车位管理费标准（每月100元）进行书面确认；2.就住宅业主应当缴纳的首期住宅专项维修资金标准（每户3000元，已缴纳的户数为256户，尚未缴纳的户数4户）进行书面确认；3.就上届业主大会及本届业主大会表决通过的《金山阁业主大会议事规则》《金山阁管理规约》程序问题进行书面确认。四、相关情况说明：1.以前物业公司管理金山阁时，对地下车位业主收取管理费是按照每月100元收取，业主委员会接手后，就住宅物业管理费收取标准（延续物业公司收费标准）进行过表决，未单独就车位管理费进行表决，大家默认按照原来标准收费至今。近期因业主委员会为处理个别业主拖欠车位管理费问题，需要业主大会对上述收费标准进行书面确认。2.历史问题，本大楼入住初期，住宅业主均按照每户3000元标准缴纳首期住宅专项维修资金，个别业主（目前剩余4户）尚未缴纳首期住宅专项维修资金，之前几次维修发生的应由各住户分摊的费用，已经缴纳首期住宅专项维修资金的业主已经在账户中分担，未缴纳首期住宅专项维修资金的业主，其应当负担的费用目前由公用资金垫付。为方便追缴上述垫付的费用，需要业主大会对首期住宅专项维修资金缴纳标准问题作出决议。五、本通知时间为15日。2020年4月21日，原告发出《关于公示表决结果的通知》，公示内容如下：一、在小区确认表决住宅业主260户。二、确认表决结果：（一）确认延续珠江公司金山阁地下停车场私家位100元/月标准收取管理费。同意户233户，占总户数89.62%；不同意户2户，占总户数0.77%；弃权户6户，点总户数2.31%；无效户19户，占总户数7.3%。（二）确认金山阁业主按照每户3000元标准缴纳首期专项维修资金。同意户238户，占总户数91.54%；不同意户1户，占总户数0.38%；弃权户2户，占总户数0.77%；无效户19户，占总户数7.31%。（三）确认本届、上届业主委员会就《金山阁业主大会议事规则》《金山阁管理规约》表决程序合法有效。同意户237户，占总户数91.15%；不同意户3户，占总户数1.15%；弃权户1户，占总户数0.39%；无效户19户，占总户数7.31%。另查明，被告向荣蕾曾以原告金山阁业委会、姜某文侵犯其涉案B1xx车位使用权为由提起诉讼，诉讼请求为：1.判令金山阁业委会、姜某文立即停止侵害B1xx车位，具体指不得在该车位旁边增设临时停车位，不得实施其他影响向荣蕾使用、出租车位的行为；2.判令金山阁业委会、姜某文共同向向荣蕾赔偿因侵权给向荣蕾造成的排除妨害的费用2379.59元；3.判令金山阁业委会、姜某文共同赔偿租金损失14300元；4.判令金山阁业委会、姜某文共同赔偿车位占用费21600元等。该案经审理，本院作出（2019）粤0104民初13271号民事判决，驳回向荣蕾该案诉讼请求。向荣蕾不服判决上诉至广州市中级人民法院。2020年6月28日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终12025号民事判决，驳回向荣蕾的上诉，维持原判。其中，关于金山阁业委会是否为合法的物业管理主体的问题，该判决认为，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及公共附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。该法第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”根据金山阁业委会于2014年12月12日发出的《关于投票表决金山阁管理模式征求意见的通知》、2015年1月9日《金山阁第六届业委会委员补选业主大会表决汇总表》《金山阁物业管理模式业主大会表决汇总表》及《金山阁物业管理模式业表决情况管理人团队》表决记录等证据，可知，金山阁小区业主大会同意管理人团队票数为187，票数百分比83.48%，面积19744.422平方米，面积百分比77.16%，符合上述法律规定的要求。向荣蕾认为金山阁业委会管理行为违法，不是合法的物业管理主体，未提供事实和法律依据。向荣蕾怀疑金山阁物业管理模式业主大会表决不合法，亦未提供证据证实。因此，对向荣蕾认为金山阁业委会不是合法物业管理主体的上诉理由，不予支持……诉讼过程中，原告为证明其诉讼请求未超过诉讼时效，向本院提交以下证据：1.2017年12月22日挂号信收据及邮件查单（载明收件人名址为广州市越秀区文化里xx号之二金山阁302房向荣蕾）；2.2018年12月14日全球邮政特快专递（EMS）寄件单；3.落款时间为2017年12月20日的《关于使用停车位事宜告知》及《关于催缴物业管理费的通知》。被告质证意见为：对上述证据1、2真实性、合法性及关联性予以认可，对证明事实不认可；对上述证据3真实性、合法性、关联性不予认可，被告是车位的产权人，原告在管理中存在违法行为，使被告无法使用自有车位，且原告无停车场的经营资格。本院认为，首先，关于原告是否具备诉讼主体资格的问题。根据原告本案提交的证据及（2020）粤01民终12025号民事判决对涉案车位所在小区物业管理主体方面的认定，金山阁小区业主大会表决决定该小区采取业主自治模式，金山阁业委会即原告是业主大会的执行机构，也是自治管理的组织者，在业主大会没有相反决议的情况下，原告有权就业主拖欠物业管理费的行为提起诉讼。同时，《金山阁管理规约》第二十五条还规定，业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会、物业服务团队或物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。上述规定亦授予原告提起诉讼的权利，故被告关于原告不具备诉讼主体资格的抗辩依据不足，本院不予采纳。关于涉案车位管理费的标准，金山阁小区于2020年4月通过书面征求意见的方式召开业主大会，表决通过了按照100元/月的标准计收车位管理费的决议，被告事实上也曾按照该标准向原告支付过车位管理费。因此，原告主张按此标准向被告计收车位管理费于法有据。被告关于原告侵犯其车位使用权的主张已另案提起诉讼，相关诉讼请求也已被生效判决驳回，故本院对相应答辩不予采信。但因金山阁小区至2020年4月才就车位物业管理费标准进行表决，故对原告关于2020年4月以前滞纳金（即逾期付款违约金）的诉讼请求，本院不予支持。此后，根据金山阁小区业主大会已经表决通过的《金山阁管理规约》附件4《金山阁物业收费管理规定》中物业管理费收费周期及违约责任的规定，原告主张每两个月管理费的滞纳金（即逾期付款违约金）自第三个月的第16日开始按照欠付金额的每日1‰计算于法有据，被告应自2020年5月16日起向原告支付欠付管理费的违约金。关于诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日开始实施，在此之前，原告关于物业管理费的诉讼请求应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效为二年。原告未举证证明在该日前存在诉讼时效中止或中断的情形，故2015年1月物业管理费的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。此后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告又于2017年12月22日、2018年12月14日向被告提出相关权利主张，构成诉讼时效的中断，故2016年6至8月、2017年9月至2019年10月物业管理费共计2900元的诉讼请求并未超过诉讼时效，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告向荣蕾在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告广州市越秀区金山阁业主委员会支付广州市越秀区文化里xx号之一地下一层B1xx车位2016年6至8月及2017年9月至2019年10月的管理费2900元及迟延给付上述管理费的违约金（自2020年5月16日起至实际支付之日止，每日按未付管理费2900元的千分之一计付，总额以不超过管理费2900元为限）；二、驳回原告广州市越秀区金山阁业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州市越秀区金山阁业主委员会负担10元，被告向荣蕾负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  严雪颜人民陪审员  王运锋二〇二〇年七月二十日书 记 员  唐嘉仪