江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1299号上诉人（原审原告）：赣州市贞利实业有限公司，住所地：江西省赣州市经济技术开发区客家大道**。法定代表人：徐红英，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林传通，江西仁天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀春，江西仁天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赣州小红实业有限公司，住，住所地：江西省赣州市赣州经济技术开发区迎宾大道北侧铸造车间州有色冶金机械有限公司内）。法定代表人：张小红，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹鑫，江西创兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泉，江西创兴律师事务所律师。上诉人赣州市贞利实业有限公司（以下简称贞利公司）因与上诉人赣州小红实业有限公司（以下简称小红公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初1646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贞利公司上诉请求：（2019）赣0702民初1646号民事判决第一、三项，并依法改判：1.小红公司向贞利公司支付截止2019年8月16日止的租金共计2300616.54元；2.63万元定金不予返还，归贞利公司所有；3.小红公司向贞利公司支付前期修复清运垃圾费用11340元及承担电路修复费用；4.本案一、二审诉讼费用由小红公司承担。事实与理由：一、小红公司逾期支付租金，擅自搬离租赁展厅，并破坏地拆除了租赁展厅的装修及设施，造成租赁展厅现场一片狼藉，其行为明显违反了《展厅租赁合同》的约定，根据《展厅租赁合同》第四条、第八条中的明确约定，若小红公司违约，除不予退还小红公司租赁定金外，小红公司还应向贞利公司支付违约金伍拾万元。现一审法院在小红公司与贞利公司有合同约定以及小红公司确存在违约行为的情况下却驳回了贞利公司不返还定金的诉请，而且还直接将定金抵扣了小红公司应付的租金，明显存在错误。二、小红公司违约，贞利公司有权不予退还定金，本案63万元定金不能再抵扣租金，小红公司就应向贞利公司支付截止2019年8月16日止的租金共计2300616.54元。三、根据贞利公司提供的租赁展厅交付出租时的照片可知，贞利公司交付给小红公司的展厅电路每个接口都是留有比较长的线路供外接线供电，但是小红公司擅自搬离租赁展厅时，却故意破坏性地将贞利公司原有的线路剪短、毁坏，以致于贞利公司现在根本无法再进行接线供电使用。若需展厅电路正常使用，展厅达到适租状态，则必须敲掉地板再另行铺设线路。因此，对于小红公司造成的该线路毁坏，小红公司应继续承担修复责任，或者由小红公司支付修复费用（待鉴定后确定金额）,贞利公司自己修复。另外，小红公司擅自搬离租赁场地后，展厅现场一片狼藉，贞利公司遂委托第三人对租赁展厅进行了部分基础修复和清理工作，共花费11340元。因此，对于贞利公司支付的前期修复和清理垃圾的费用11340元，也应由小红公司承担。综上所述，请二审法院支持贞利公司上诉请求。小红公司辩称，1.关于案涉租赁合同，贞利公司主张其在2019年8月16日解除，我方认为不符合事实。2.贞利公司认为63万元定金不予以返还，应当归其所有，也是与事实不符，缺乏法律依据。定金和合同所约定的利息实际上都是违约处罚的性质，所以，一审法院认定其抵扣相应的租金具有合同及法律依据。更何况，案涉租赁合同的解除是双方确实经过合意后达成一致意见，从基础事实上来讲，并不存在小红公司违反了合同约定存在逾期支付租金的行为。也就是说，本案小红公司不存在违约事由。所以，不存在定金或者违约金需要没收的情形。3.关于贞利公司主张的相关垃圾清运费用，一审法院以没有证据证明为由驳回符合客观事实，适用法律正确。小红公司上诉请求：1.请求撤销（2019）赣0702民初1646号民事判决第一、二项，改判为驳回贞利公司要求小红公司支付租金及利息的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。[不服一审判决金额为：一审判决第一项租金1670616.54元、第二项利息(以1535957.50元为基数按月利率2%计算自2018年11月1日至2018年11月22日共22天利息22504.8元；以1397978.5元为基数按月利率2%计算自2018年11月23日至2019年4月30日共159天利息148037.5元；以2300616.54元为基数按月利率2%计算自2019年5月1日至2019年8月16日共108天利息165478.7元；以1670616.54元为基数按月利率2%计算自2019年8月17日至2020年1月10日上诉日共147天利息163556.7元，四段利息合计：499577.7元)两项合计：2170194.24元。]事实与理由：一、一审遗漏部分事实，导致作出错误判项，请求二审法院对未予查明的案件遗漏事实重新查明认定。1.一审判决第11页倒数第1-4行查明“2018年11月22日，小红公司向贞利公司银行账户转入137979元……”，此处遗漏查明当日小红公司还向贞利公司转账33407元，附言为“补房租税金”。该事实对本案处理较为关键，因为小红公司对租金税金数额多少是不知情的，税务部门是向贞利公司征纳税收，只有贞利公司才知晓具体租金税的数额。该事实反证，确实是双方当事人商议好解除租赁合同事宜后，贞利公司向小红公司出具结算单，结算单中包含了该笔税金（详见上诉人小红公司一审提交证据第20-25页）。2.一审判决第12页第12-14行查明“在审理过程中，一审法院分别于2019年4月1日……”，此处遗漏查明在2019年5月份本案原主审法官还组织双方到租赁展厅查看过，查看当时已基本确定展厅已恢复至贞利公司认可状态，该事实也较为关键。首先，是否需要恢复展厅现状以及展厅在2014年起租交付小红公司首租之时，双方并未对租赁展厅的现状进行交接确认，据此，贞利公司要求展厅恢复到某种现状本身缺乏依据，小红公司也本身不予认可。其次，小红公司是站在案结事了，减少争议矛盾的出发点，才同意双方到现场查看并按贞利公司要求恢复至其所称状态，但恢复期间并不能被认定为租赁合同仍在继续履行，恢复期间本应只能争论恢复费用如何承担问题，而不应当仍判令要求小红公司支付租金。据此，一审判决却依据法官最后一次于2019年8月9日到现场走访的事实而依职权判决案涉租赁合同于8月16日解除缺乏事实依据。特别是，本案本可在2019年5月开庭审理，并查明确定租赁展厅是否实际已经交还等问题，是因原主审法官工作调动将此案移出，才导致新接收本案的法官于2019年8月才到现场走访。据此，在此期间并非因租赁展厅还在恢复等原因，是因法官工作衔接产生的时间差，在此时间段的租金仍判决上诉人小红公司承担却无依据，显失公平公正。二、一审判决未根据已查明的案件事实作出对应判项，查明的事实与判决事项不一致，请求二审法院予以纠正并改判。1.一审判决第12页第2-6行查明“另查明，小红公司于2019年1月份搬离案涉租赁展厅……”。根据一审查明的事实，本应作出案涉租赁合同实际已于2019年1月解除，小红公司将房屋租金、水电费用及租金税结算支付至2019年1月31日完全符合客观情况，也与一审法院查明的事实吻合，但一审判决却依职权认定案涉租赁合同于2019年8月16日解除，进而作出了仍需支付贞利公司自2018年11月1日至2019年8月16日房屋租金及违约利息的判项，缺乏事实依据，也显失公平公正。2.一审判决第13-14页认定“小红公司辩称贞利公司、小红公司双方已经过协商达成解除合同的合意……租赁合同于该日解除”缺乏事实依据，认定不公。其一，小红公司承租案涉展厅前也是租赁贞利公司汽车城的房屋进行经营，双方除案涉展厅租赁关系外，在此前已有多年租赁关系；其二，租赁案涉展厅后小红公司已支付1千多万元租金，在此期间从未有过拖欠租金现象，足以证明如果未经双方协商同意解除，小红公司是没有必要提前解除租赁合同的，也不存在小红公司无力支付租金或恶意拖欠租金情形；其三，租赁合同本身在2019年10月到期，如果存在未经协商解除合同63万元定金抵扣租金，小红公司也不可能冒着63万元定金被没收的风险而擅自提前搬离出租赁展厅。其四，小红公司搬离出租赁展厅后又重新寻找并租赁了赣州有色冶金机械有限公司场地，一方面可说明小红公司仍需要租赁场地经营，并非改行或不再经营，另一方面也再次说明如未经协商同意解除合同，不可能同时需要支付贞利公司租金情况下，又花费巨额费用装修现有场地，又需同时支付现有场地的巨额租金，这显然违背常理。其五，一审判决已认定小红公司缴清2019年1月31日前的租金和水电等费用后，已于2019年1月搬离案涉租赁展厅，另行承租赣州有色金属冶金机械有限公司铸造辅料库二跨厂房和铸造办公楼，且贞利公司对解除租赁合同不持异议，在此情况下一审法院本应认定案涉租赁合同于2019年1月解除，而不应当依职权认定2019年8月16日解除。综上，请支持小红公司的上诉请求。贞利公司答辩称，一审认定双方之间的租赁合同于2019年8月16日解除，小红公司应当向贞利公司支付租金至2019年8月16日，并应按合同约定向贞利公司支付逾期付款利息，系符合事实与法律规定，小红公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法不能成立，故请求贵院依法驳回小红公司的上诉。一、租金税的点数是固定的，总计8.7个点，小红公司按租赁合同第五条约定承担50%,即4.35个点，小红公司完全知晓，也是按此计算并支付的，故小红公司以对账明细表中包含了其自认为不知情的税金为由辩称对账明细表是贞利公司制作，进而主张双方就提前解除合同达成了一致意见，系完全没有事实与法律依据。二、贞利公司自始至终均未同意小红公司提前解除租赁合同，因此租赁合同仍应继续履行。另外，小红公司在未与贞利公司协商一致的情况下擅自搬离租赁展厅，并未向贞利公司交还展厅，且还破坏性地拆除了租赁展厅的装修及设施，造成展厅无法适租（有租给小红公司前后的展厅现场图片以及公证书为证）。而在贞利公司起诉后，也是小红公司主动提出由他们自己对其破坏的展厅装修设施进行修复，并要求给他们一定修复时间，修复费用他们自己承担。因此小红公司依法依理均应当继续支付租金直至向贞利公司交还适租的房屋时为止。三、小红公司主动要求由他们自己对破坏的展厅装修设施进行修复后，一审法院给予了小红公司修复时间，但是本案一审主审法官与贞利公司、小红公司于2019年8月9日最后一次去展厅现场查看时，小红公司却仍然尚未修复完毕，在当天法院制作的询问笔录中，小红公司还要求再给其一个星期的时间进行修复。因此，是小红公司此前一直未将展厅修复好，法院才认定租赁合同于2019年8月16日解除，并非因为案件主审法官调动的原因所致，小红公司的该上诉理由不能成立。而且，事实上，在2019年8月16日，被小红公司破坏的展厅电路都仍然没有修复，直至现在均未修复，现一审法院认定租赁合同于2019年8月16日解除已经是有利于小红公司。四、贞利公司对解除租赁合同不持异议，并非对小红公司主张的在2019年1月31日解除租赁合同不持异议（实际贞利公司自始至终均未同意小红公司提前解除租赁合同）,贞利公司在起诉时的诉讼请求都是要求小红公司继续履行租赁合同并对展厅进行修复。在贞利公司立案之后，因小红公司主动提出由他们自己对破坏的展厅进行修复，同时考虑到小红公司之后也不可能再诚信履行租赁合同，贞利公司遂同意在小红公司修复完毕并交回适租的展厅时解除租赁合同。现小红公司上诉称贞利公司对解除租赁合同不持异议是对小红公司主张的在2019年1月31日解除租赁合同不持异议，这完全是小红公司断章取义，混淆视听，该上诉理由不能成立。综上所述，小红公司的上诉请求没有任何事实与法律依据，恳请贵院依法驳回小红公司的上诉。贞利公司向一审法院起诉请求：1.请求判令小红公司向贞利公司支付所欠展厅租金款1535957.50元（截至2019年4月30日止）；并向贞利公司支付该欠款自2018年11月1日起至付清款项之日止的利息1535957.5×2%×6个月=184314.9元（暂计算至2019年4月30日止）。2.请依法判令63万元定金不予返还，归贞利公司所有。3.请依法判令小红公司应当履行《展厅租赁合同》至合同期满之日止。4.合同期满后恢复、修复原状的费用大约为30万元，由小红公司承担，具体数据以司法鉴定为准。5.本案诉讼费由小红公司承担。一审审理过程中，贞利公司变更诉讼请求第三项为小红公司支付租金至案涉租赁展厅适租为止；变更第四项诉讼请求为前期修复清运垃圾费用11340元及电路修复费用由小红公司承担，因还没有修复完毕，具体金额待定。一审法院认定事实：2014年9月5日，贞利公司与小红公司签订一份《展厅租赁合同》，合同约定：小红公司承租贞利公司开发建设的赣州国际汽车城车博汇2号展厅，展厅建筑面积一楼为7020.2平方米，二楼面积为1188平方米，用于汽车类经营服务；小红公司在承租前述展厅之前，已实地察看展厅的现有状况、周边环境以及现有供水、供电等设施条件予以认可，不持有任何异议；租赁期限为五年，即自2014年11月1日起至2019年10月31日止；小红公司承租贞利公司展厅第一年的年租金为2527272元，第二年的年租金为2653636元，第三年的年租金为2786318元，第四年的年租金为2925034元，第五年的年租金为3071915元；租金实行半年支付制，即每六个月为一个租金支付期，小红公司对于每期应付租金需提前十天支付，租金支付方式为现金或转账支付，支付至贞利公司财务部门或转账至贞利公司指定账户；小红公司在合同计租日前十日内需支付第一期租金1263636元；鉴于贞利公司收取的租金较低，小红公司同意承担贞利公司50%的租赁税款及租赁展厅的日常维修、保养费用；在合同解除、终止后，对于小红公司投资在租赁展厅的装饰装修设施，小红公司同意无偿归贞利公司所有；小红公司于合同签订当日向贞利公司支付定金63万元，作为其诚信履行租赁合同的担保，在租赁期限内，小红公司不得以该定金抵扣租金，合同期满后，若小红公司无违约事项，该定金应由贞利公司一次性退还给小红公司，不计算任何利息；因本合同产生的租赁税，无论法定纳税主体为哪一方，由贞利公司、小红公司按实际开票金额各自承担50%；贞利公司按照小红公司实际使用水、电的数量加上公摊耗损为基数计算小红公司每月应缴纳的水、电费用，小红公司应按月及时足额向贞利公司缴纳水、电费用。租赁合同还就其他事项进行了约定。合同签订当日，小红公司按照约定支付了定金63万元。此后，小红公司向贞利公司陆续支付了展厅租金合计11030239元，具体金额如下：2014年10月31日1263636元、2015年5月11日1263636元、2015年10月29日1326818元、2016年5月10日1326818元、2016年11月30日1393159元、2017年5月5日1393159元、2017年12月29日1462517元、2018年5月7日1462517元、2018年11月22日137979元。2018年11月22日，小红公司向贞利公司银行账户转入137979元，附言为补公司房租差价；转入37998元，附言为2018年8月、9月水电费；转入12499元，附言为支付10月份水电费。现贞利公司以小红公司擅自搬离且未缴清租金为由起诉至一审法院。另查明，小红公司于2019年1月份搬离案涉租赁展厅，另行租用赣州有色冶金机械有限公司铸造辅料库二跨厂房和铸造办公楼，租赁期限为自2019年1月1日起至2021年12月31日止，并于2019年2月18日向赣州有色冶金机械有限公司支付了2019年1月-2月的店面租金104340元。在审理过程中，贞利公司向一审法院申请对案涉租赁展厅恢复原状所需的费用进行鉴定，一审法院予以准许并移交一审法院司法技术部门。后因缺少案涉租赁展厅的相关图纸、材料及双方认可的装修计价依据，且贞利公司同意由小红公司进行恢复原状并承担相关费用，故该鉴定事项予以退回。在审理过程中，一审法院分别于2019年4月1日和2019年8月9日前往案涉租赁展厅组织贞利公司、小红公司双方对案涉租赁展厅恢复原状事宜进行协商和验收并制作询问笔录。具体情况为：2019年4月1日贞利公司同意由小红公司限期对案涉租赁展厅进行恢复，恢复费用由小红公司承担。2019年8月9日贞利公司对小红公司尚未恢复原状的意见为案涉租赁展厅缺少一块玻璃门，楼梯扶手高度不够及电路问题，小红公司同意在一个星期内安装玻璃门及增加楼梯扶手高度，另外，对电路问题，其认为是他人偷盗行为所致，与其无关，且贞利公司在交付租赁物时电路是无法使用的，因此小红公司不应承担相关恢复费用。贞利公司同意由其对电路问题进行恢复，费用由贞利公司先行垫付，由法院裁决。一审法院认为，贞利公司与小红公司签订的《展厅租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。首先，关于小红公司是否还应向贞利公司支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”小红公司辩称贞利公司、小红公司双方已经过协商达成解除合同的合意，并提供对账明细表、付款申请书，银行回单及水电费确认单等证据以证实其答辩理由，但上述对账单、付款申请书未有贞利公司的签章予以确认，水电费确认书虽有贞利公司工作人员签字，但该证据仅能证明2019年3月22日的水、电表数据，不能证明贞利公司、小红公司双方已就解除合同事宜协商一致，且贞利公司亦不认可双方解除合同，故小红公司属于单方面解除租赁合同，此时案涉租赁合同并未解除，因此，对小红公司的上述答辩理由，一审法院不予采信。小红公司用定金抵扣租金并缴清至2019年1月31日的水电费等费用后搬离案涉租赁展厅，另行承租赣州有色冶金机械有限公司铸造辅料库二跨厂房和铸造办公楼，以其行为明确表示不再继续履行租赁合同，且贞利公司对解除租赁合同不持异议，但不认可小红公司已将案涉租赁展厅恢复原状并予以交还。结合一审法院先后两次走访案涉租赁展厅现场制作的询问笔录，一审法院确认小红公司于2019年8月16日将案涉租赁展厅交还给贞利公司，双方签订的租赁合同于该日解除。综上，贞利公司要求小红公司支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持，因案涉租赁合同已于2019年8月16日解除，小红公司应支付自2018年11月1日起至2019年8月16日止的租金共计2438595.54元，小红公司已支付的137979元应予以扣除，扣除后还应支付2300616.54元。对于贞利公司要求小红公司支付利息的诉讼请求，该利息实质为违约金，虽然贞利公司、小红公司双方签订的《展厅租赁合同》约定违约金为50万元，该约定过高，现贞利公司自愿将标准调整为按月利率2%计算，一审法院予以支持，但利息计算以不超过50万元为限。其次，对于定金是否应该返还的问题。由于本案展厅租赁合同中约定的定金，从性质上看应当属于合同法中规定的违约金。作为定金及利息均是弥补贞利公司损失的方式，不宜重复计算。因此，对贞利公司要求没收定金63万元的诉讼请求，一审法院不予以支持，该笔定金可予以抵扣租金，抵扣后小红公司尚欠租金为1670616.54元。再次，对于小红公司是否需要向贞利公司支付前期清理垃圾费用的问题，因贞利公司未提交充足的证据证实该笔费用应由小红公司承担且已由贞利公司实际支付，因此，对贞利公司要求小红公司支付前期垃圾清理费用的诉讼请求，一审法院不予支持。最后，对于小红公司是否应当支付修复电路费用的问题。因贞利公司现有证据无法证明案涉租赁展厅交付租赁时的电路原状，且该笔金额亦未有确定数额，因此，一审法院对贞利公司要求小红公司支付修理费用的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告小红公司于本判决生效之日起十日内向原告贞利公司支付的租金1670616.54元；二、被告小红公司于本判决生效之日起十日内向原告贞利公司支付利息（以1535957.50元为基数，自2018年11月1日起至2018年11月22日止；以1397978.5元为基数，自2018年11月23日起至2019年4月30日止；以2300616.54元为基数，自2019年5月1日起至2019年8月16日止；以1670616.54元为基数，自2019年8月17日起至清偿之日止。均按月利率2%计算，利息总额以不超过50万元为限）；三、驳回原告贞利公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28002元，由原告贞利公司负担12002元，被告小红公司负担16000元。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。本院认定的事实与一审查明的一致。本院认为，小红公司与贞利公司签订的《展厅租赁合同》合法有效。小红公司在租赁期限届满前擅自搬离展厅的行为构成违约，依法应向贞利公司承担违约责任；小红公司主张双方已协商解除租赁合同、贞利公司同意其提前搬离的事实，因无证据证实，本院不予采信。关于小红公司违约责任的承担问题，首先，我国《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因小红公司已搬离租赁物，其不可能继续履行租赁合同，且该义务性质不宜强制履行，故小红公司继续履行租赁合同不具有可行性，其应以赔偿损失的形式向贞利公司承担违约责任。其次，关于损失赔偿范围，2019年1月31日小红公司已搬离展厅，贞利公司于2019年2月27日向法院起诉，剩余租期为9个月（即2019年2月至2019年10月31日租期到期），在诉讼期间小红公司同意从2019年4月1日起至4月30日止对房屋恢复原状。根据我国《合同法》相关规定，违约损害虽以完全赔偿为原则，但同时要受到可预见性规则、减损规则的限制，结合小红公司违约程度以及贞利公司应尽减损义务等因素，本院认为一审法院认为涉案合同于2019年8月16日解除，判决小红公司租金支付至2019年8月16日止无事实依据，且明显加重小红公司违约责任，应予调整。根据小红公司实际搬离的时间以及贞利公司提起诉讼的时间，本院认为可以认定双方租赁合同于2019年2月28日已解除，小红公司仍应支付2019年1月31日至2019年2月28日的租金；另外根据合同约定小红公司违约应支付违约金50万元以及小红公司在诉讼中同意从2019年4月1日起给予其1个月的恢复原状期间，本院酌定小红公司向贞利公司赔付2019年3月、2019年4月、2019年5月共计3个月的租金损失。因小红公司支付63万元定金的目的在于担保租赁合同的履行，根据租赁合同约定，租赁期限内小红公司不得以该定金抵扣租金，但本案租赁合同提前解除，涉及双方租金结算，并且我国《合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定定金条款，因此在本院判令小红公司向贞利公司赔付的损失超出50万元违约金时，小红公司支付的630000元定金首先应当抵扣其结欠租金，贞利公司主张没收该630000元定金不予返还的上诉请求，于法无据，本院不予支持。贞利公司提交的《协议书》及《签证单》并不能充分证明其已实际支付了11340元前期修复和清理垃圾费用，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，小红公司应当支付2018年11月1日至2019年1月31日租金为767978.75元（3071915/12×3），扣除2018年11月22日转账的137979元和630000元定金，2019年1月31日之前的租金已结清。小红公司应当向贞利公司支付2019年2月的租金为255992.92元（3071915/12×1）以及赔付2019年3月、2019年4月、2019年5月的租金损失为767978.75元（3071915/12×3）。其中关于2019年2月租金255992.92元逾期支付违约金的问题，因双方对是否解除合同以及合同解除时间存在争议，同时考虑到本院已判令小红公司赔付贞利公司租金损失已达767978.75元，故就不再按一审判令的月利率2%计算2019年2月租金255992.92元的违约金，酌情确定按拖欠255992.92元租金总额的20%来确定违约金即为51198.58元（255992.92元×20%）。综上所述，小红公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；贞利公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初1646号民事判决；二、解除上诉人（原审原告）赣州市贞利实业有限公司与上诉人（原审被告）赣州小红实业有限公司于2014年9月5日签订的《展厅租赁合同》；三、上诉人（原审被告）赣州小红实业有限公司于本判决生效后30日内向上诉人（原审原告）赣州市贞利实业有限公司支付截止到2019年2月28日的租金为255992.92元，并支付该笔款逾期付款违约金51198.58元；四、上诉人（原审被告）赣州小红实业有限公司于本判决生效后30日内向上诉人（原审原告）赣州市贞利实业有限公司赔付三个月租金损失计767978.75元；五、驳回上诉人（原审原告）赣州市贞利实业有限公司在本案的其他诉讼请求；六、驳回上诉人（原审被告）赣州小红实业有限公司在本案的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28002元，由上诉人赣州市贞利实业有限公司负担14000元，上诉人赣州小红实业有限公司负担14002元；二审案件受理费16242元（上诉人赣州市贞利实业有限公司预缴），由上诉人赣州市贞利实业有限公司负担，二审案件受理费24162元（上诉人赣州小红实业有限公司预缴），上诉人赣州小红实业有限公司负担13000元，上诉人赣州市贞利实业有限公司负担11162元。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年七月二十三日代理书记员  葛颖婷代理书记员  姚冰霞