广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2274号原告（反诉被告，以下简称原告）：叶树森，男，1987年10月22日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：苏萍、杜营营，北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告，以下简称被告）：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：张健宏。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。原告叶树森与被告广州市继丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏萍，被告的委托诉讼代理人朱毅华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告因与被告签订房屋买卖合同后，被告迟延办理产权登记，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付逾期办证违约金（以1865102元为本金，按照每日万分之五自2017年11月7日计算至被告为原告办妥不动产登记证书并交付原告之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，系原告违约在先，未按照合同约定支付购房款，应向被告支付违约金，而有关逾期付款的违约金是可以在购房款中由被告直接扣减，扣减后原告并未足额支付购房款，故在原告未按照合同约定支付房款及违约金时，被告有权拒绝原告按期办证的要求。被告于2016年12月申请规划验收，后因国土房管部门变更了验收条件导致涉讼房屋验收和确权延迟。根据合同约定，被告需取得规划验收合格证后才可办理房产证，规划部门因机构改革变更规划验收要求被告事前根本无法预知，应属于不可抗力，且根据补充协议第13条的约定，政府办证部门原因导致房产证迟延办理的，被告不承担任何责任。另外，国土部门就地下室的土地出让金进行了调整，由不收取到收取，也导致大确权时间相应迟延。除去政府部门原因，被告申请办理确权登记和为小业主办理产权登记的时间并未超过210个工作日，故被告不应承担逾期办证违约金。被告因原告未能在合同签订之日起5日内支付首付款1315102元，且未能在合同签订之日起120日内支付贷款房款550000元，提起反诉诉讼请求：1.原告向被告支付逾期付款违约金152975元（按每日万分之五计算）并赔偿被告损失373020元；2、本案反诉费由原告承担。原告对反诉辩称：不同意被告的反诉诉讼请求。原告并未逾期支付购房款，原告早于2014年12月25日通过原告母亲刘自雪支付首期款30万元，又于2015年2月17日支付1315102元。2016年3月19日，原告支付购房款250000元、房屋契税55954元、印花税933元，维修基金12319.65元，合计319206.65元。2016年6月8日，双方签订《补充协议》，约定由原来的按揭付款方式更改了一次性付款。此时，原告已支付完所有房款。由此可见，双方已实际变更了支付付款方式，原告并没有违约，不存在逾期支付房款的事实。即使按照原来的支付方式，被告也从未向原告主张过逾期付款违约金，被告现提起该主张已超过诉讼时效，不应得到支持。原告并无任何违约付款行为，不存在合同解除和支付赔偿金的情形。请求驳回被告的全部反诉诉讼请求。经审理查明，2014年12月25日，案外人刘自雪代原告支付300000元。2015年1月25日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买位于广州市白云区***路**号（自编号**栋）***房（以下简称涉案房屋），建筑面积117.33平方米、套内面积100.78平方米、共有分摊面积16.55平方米；总金额1865102元，首期款1615102元自本合同签订之日起5日内支付，剩余房款250000元需于2015年2月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广东省分行；乙方在签定本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；如乙方未能按期支付首付款，需每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。甲方应当在2016年12月31日前将房屋交付乙方使用，房屋交付时甲方应向乙方提供下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）甲乙双方协商约定的其他收楼文件，如双方对收楼标准另有约定的，以最终约定的交楼文件为准。乙方委托甲方办理产权登记，甲方应当在该房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。逾期办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。合同附件补充协议约定：乙方以按揭方式付款的，应自本合同签订之日起120日内将剩余房款支付至甲方的监控账户，如果乙方贷款申请未获批准或所批准的贷款金额不足支付剩余房款，乙方应在本补充协议约定的120日付款期限届满之日起7日内以其他方式及时付清或补足剩余房款，否则视为逾期付款，甲方有权解除合同；乙方同意，若乙方发生逾期付款的违约事实，甲方无论是否催告，均有权在乙方逾期付款的违约事实发生之日起2年内随时行使单方面解除合同的权利；甲方行使单方解除权，有权向乙方收取房款总价20%的违约金，因乙方违约造成甲方损失的，乙方还应另行赔偿甲方的损失；乙方逾期付款，甲方不解除合同，愿意继续履行的，甲方除有权收取违约金及赔偿金外，还有权同时行使以下权利：若合同约定的交房日期到达，但乙方仍未交清应付房款的，甲方有权拒绝交付房屋；若房屋已经交付但尚未过户的，甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料。交付房屋时甲方只需提供上述第（七）、（八）、（九）三项资料给乙方，视为甲方交付房屋符合约定。乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限，如因乙方未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料和并交纳相关费用，则甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任；等等。2015年2月16日，原告向被告转账支付1315102元。2016年3月19日，原告向广东中粤云天律师事务所支付登记费、办证综合费共计850元；向被告支付契税及印花税共56887元、剩余房款250000元。2016年4月8日，被告向原告出具金额为1865102元的房款发票。2016年6月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2015年1月25日签订《广州市商品房买卖合同》，原合同第八条第3种方式规定的付款方式为按揭贷款方式付款，现经双方协商一致，决定将付款方式改为一次性付款，原合同项目下的其他条款内容保持不变。2016年12月24日，被告将涉案房屋交付给原告。被告称系政府部门原因造成迟延办证，并提交穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证等证据。原告对上述证据关联性均不予确认，称不能得出被告所称的规划部门变更了验收要求，被告系因自身过错导致无法及时完成规划验收，不能免除被告迟延办证的责任。2020年2月25日，本案第一次庭审中，被告主张因税务部门要求代缴税费必须出具公证的授权委托书，导致被告无法为原告代缴税费，考虑公证手续繁琐且需另外支出费用，故需要将预收的税费退还原告并由原告自行前往税务部门缴纳，再将税费发票提交给被告进行不动产权证的办理。对此被告出示以下证据：1、短信记录，显示2019年4月15日向“135××××****”的手机号码发送信息，通知收信人到指定位置办理税费退还业务及不动产证手续。2、催促办理产权登记通知，记载被告于2019年11月12日向原告作出该通知，要求原告于2019年11月20日前到被告处退回契税并在2019年11月25日前将契税完税凭证交付被告，等等。3、顺丰邮单。原告对上述证据1真实性予以确认，但主张该短信并非有效通知，也无法确定发送信息的人员是被告员工或有代理权的人；并当庭表示同意办理代缴税费的公证手续；对证据2、3不予确认，称未收到且顺丰邮单也无法查到投递记录。2020年3月23日，原告办理出公证委托书，记载原告委托案外人区明洁代为办理涉案房屋的缴税、减免（不征）税、领取受理回执手续等。2020年3月24日，原告将公证委托书交至被告处。2020年4月16日，涉案房屋登记至原告名下，建筑面积117.81平方米。2020年4月23日，原告从被告处领取涉案房屋的不动产权证。对于被告是否可以代为缴纳税费，本院向税务部门发函询问。2020年4月10日，国家税务总局广州市白云区税务局向向本院复函，函载该局没有委托房地产开发企业代收契税。在办理房地产交易涉税业务时，交易双方可自行到办税服务厅办理或者委托中介机构或者个人代为办理，对委托证明没有特殊要求，只要委托证明写清楚正确的委托事项即可。以上事实，有广州市商品房买卖合同（预售）及补充协议、缴款通知书、发票、转账凭证、不动产权证、银行进账单、补充协议、收据、交楼通知书、代付款确认函、银行账户交易明细、穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证、短信记录、催促办理产权登记通知、顺丰邮单、公证委托书、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当恪守履行。关于逾期办证违约金，按合同约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付不动产权证。被告于2016年12月24日向原告交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2017年10月30日。被告于2020年4月16日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》已构成违约，应承担违约责任。现原告主张于2020年4月23日领取《不动产权证》，根据合同约定，被告在210个工作日内负有将《不动产权证》交付给原告的义务，故本院对原告提出的逾期办证违约金应自2017年11月7日起计算至领取之日的主张予以采纳，故被告迟延履行办证义务899天。被告抗辩因政府部门调整规划验收条件及调整土地的用地性质情况均应免除其违约责任的问题。对此本院认为，被告提出的上述情况均属于被告应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。被告上述抗辩于法无据，本院不予采纳。被告抗辩因原告拒绝提交办证所需的契税完税凭证，拖延办证，本院认为，被告虽于2019年4月15日通过短信通知原告领回契税，但在短信沟通中，被告方人员并未告知还可通过出具授权委托书的形式由被告代为缴纳契税，且该短信亦非合同约定的正式通知方式；被告另主张于2019年11月12日向原告作出催促办理产权登记通知并已将该通知邮寄送达给原告，现被告未能举证证实该通知的签收情况，原告亦不予确认，应由被告承担举证不能的不利法律后果。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应一次性如实告知原告需提供的证件资料，现被告直至2020年2月25日庭审时才说明还可通过出具授权委托书的方式由被告代缴契税，应认定在此之前被告并未尽到如实告知的义务，故相关逾期办证的责任应由被告承担。原告于2020年2月25日获悉并同意由原告出具公证后的授权委托书交由被告继续办证，并最终于2020年3月24日将公证委托书交至被告处，间隔28天，该期间可予以扣减；但考虑出具公证委托书亦需被告方提供被委托人情况，需要双方共同配合，故本院酌情认定扣减14天。故被告逾期天数应为885天（899天-14天）。关于逾期付款违约金。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，原告应于合同签订之日起5日内支付首付款，最迟应于合同签订之日起127日内将贷款房款支付至被告指定的账户，即2015年6月1日前，现原告于2015年2月17日向被告支付房款1315102元、于2016年3月19日支付剩余房款250000元，存在迟延付款情况。但原告主张被告该项诉讼请求已超过诉讼时效，被告未能提供证据证实在诉讼时效届满前存在中止、中断及重新计算的情形，故原告主张诉讼时效已届满合理，本院予以采纳。故原告无需向被告承担逾期付款违约金。关于违约金标准，因《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议未明确约定贷款房款迟延支付的违约责任标准，故本院统一将逾期付款违约金及逾期办证违约金标准酌情认定为每日0.02%。故被告应当承担的逾期办证违约金应为330123.05元（1865102元×0.02%×885天）。关于赔偿损失，因被告未能举证证实因原告迟延付款导致被告的损失，故被告要求原告赔偿损失无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广州市继丰房地产开发有限公司向原告叶树森支付逾期办证违约金330123.05元；二、驳回原告叶树森的其他诉讼请求；三、驳回被告广州市继丰房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11242元，由原告叶树森承担6255元，由被告广州市继丰房地产开发有限公司承担4987元。本案反诉受理费4530元，由被告广州市继丰房地产开发有限公司承担。被告承担的本诉诉讼费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年七月十五日书记员  任丽霞