广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14551号原告：戎恬恬，女，1984年5月9日，汉族，身份证住址广东省汕头市龙湖区珠池街道中山路锦泰花园中区*******，公民身份号码440************729。原告：陈锡文，男，1983年5月19日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**************，公民身份号码442************796。以上原告共同委托诉讼代理人：宋俊民，广东启源律师事务所律师。以上原告共同委托诉讼代理人：毕强，广东启源律师事务所实习律师。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地中山市***********锦标路口对面，统一社会信用代码91442********8647N。法定代表人：吴双燕，经理。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告戎恬恬、陈锡文与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称为棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人宋俊民，被告的委托诉讼代理人洪池池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戎恬恬、陈锡文向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付以购房款300677元为基数按每日万分之一从2017年8月28日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日的逾期办证违约金；2.被告向原告支付以购房款300677元为基数按每日万分之一从2016年11月1日起至综合验收备案并实际交付之日的逾期交房违约金。事实与理由:2014年7月13日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同及补充协议，约定原告向被告购买民众镇浪网村阳光大道皓玥花园1期1幢1601房预售商品房，该商品房总价款为300677元，出卖人应当在2016年10月31日前办理工程竣工验收备案手续，将合同约定的商品房交付给买受人使用，并应当在商品房交付使用后300日内（即2017年8月27日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。买卖合同签订后，原告已依约向被告付清全部房款，然而，由于被告的原因至今并未按照合同约定向原告交付房屋，也未在交付房屋后的300日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，进而导致原告不能在约定的期限取得房地产权属证书。被告至今未办理上述手续，其行为已经构成违约，应当向原告承担违约责任。出卖人提供的格式文本商品房买卖合同补充协议第2.2条、第3.2条、第3.3条、第3.4条对于因买受人违约、延迟付款责任规定按照欠付款基数每日万分之六向出卖人承担违约金，没有最高金额限制。而买卖合同约定的出卖人逾期办证时则按已付房款每日万分之0.1承担违约金（见买卖合同第14.4条），并且违约金最高不超过已付房款的3%（见补充协议第8.6条）。原告认为，根据《合同法》第三十九条、第四十条的规定，被告提供的商品房买卖合同格式文本中第十四条、补充协议第八条等有关出卖人违约责任格式条款明显有违公平原则、不符合责任对等原则，免除自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利，该条款应属无效。原告认为，被告逾期办证给原告造成的实际损失无法估量，买卖合同第十四条、补充协议第八条约定的被告逾期办证的违约责任明显过低。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十九条“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持”。截至起诉之日，被告仍不能确定何时能够办理产权登记，过低的违约责任并不能起到敦促被告履行协助办证义务的作用。被告答辩称，1.原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。2.涉案商品房已经取得竣工验收备案登记证并已通知收楼，不存在因考虑敦促被告尽早结束违约行为，担心被告在支付固定违约金后无限期的持续违约下去而不采纳合同约定的上限固定违约金。被告已不存在持续违约的情形，应按合同约定规定违约金的支付上限。3.原告与被告已经就逾期交房事宜签订了违约金支付协议书，且被告已经按协议向原告支付不超过原告已付购房款3%的逾期交房违约金，履行完毕逾期交房的违约责任，原告无权再要求被告主张逾期交房违约金。4.涉案合同约定产权登记的起算时间为涉案商品房实际交付使用之日而非商品房约定的交付期限，而被告通知原告于2020年6月期间交楼，被告不存在逾期办证的事实，原告主张逾期办证违约金没有法律依据。5.因被告已向原告支付逾期交房违约金，若同一时期内重复计算逾期办证违约金将导致原告收取的违约金明显过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2014年7月13日，原告与被告签订广东省商品房买卖合同（合同条码1401041587）1份，由原告向被告购买位于中山市**************皓玥花园1期1幢1601房，购房总价为300677元，付款方式为银行按揭付款（其中90677元于2014年7月13日前支付；210000元于2014年*月13日前商业贷款支付）；被告应在2016年10月31日前将符合国家和当地政府规定、取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；被告应在商品房交付适用后300个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告自迟延之日起每日按原告已付购房款的万分之0.1向原告支付违约金。合同附件六合同补充协议约定：被告逾期交房原告要求继续履行合同的，被告向原告支付的逾期交房违约金最高不超过原告已付款的3%；因被告原因导致该商品房未能按期办理房地产权属证书的，被告按商品房买卖合同第十四条承担违约金最高不超过原告累计已付款的3%。合同还约定其他条款。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2.庭审中，原告主张涉案商品房因存在瑕疵，所以尚未办理收楼手续，但同意逾期交房违约金计算期限计算至2020年7月15日。3.涉案商品房所在工程已于2020年5月14日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。棕榈公司于2020年6月5日向戎恬恬、陈锡文寄发收楼通知书通知其于2020年6月15日至7月15日期间前往物业服务中心办理收楼手续。4.棕榈公司与戎恬恬、陈锡文曾于2018年3月21日签订违约金支付协议书，其中就逾期交楼违约金的支付事项约定：1.双方一致同意被告于协议签订之日起20个工作日内向原告支付违约金9020.3元，作为被告根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任；2.原告收取该违约金后，同意继续按商品房买卖合同及补充协议继续履行。协议签订后，被告向原告支付了上述违约金。庭审中，原告主张上述协议模板由被告单方制作再与原告签订，被告主张上述协议经双方协商后制作再签订。对于上述条款的理解，原告认为该违约金是支付2016年11月1日起300天内的逾期交房违约金，被告认为该违约金就是被告应向原告支付的全部逾期交房违约金。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表达，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应恪守履行。关于逾期交房违约金。涉案合同约定，被告应于2016年10月31日将符合合同约定并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付给原告使用，但涉案商品房在2020年5月14日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（通知原告于2020年6月15日至7月15日期间办理收楼手续），被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告主张双方已于2018年3月21日签订违约金支付协议书，被告逾期交房应付的违约金已全部支付完毕，原告无权再向被告主张逾期交房违约金。原告认为该协议书只是针对2016年11月1日起300日内的逾期交房行为进行赔偿。本院认为，协议书是于2018年3月21日签订，没有注明应支付的9020.3元逾期交房违约金对应的计付期间，故应视为双方对2016年11月1日起至2018年3月21日期间逾期交房违约金的一个结算。虽然条款有约定“作为被告根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任”，但同时也约定了“原告收取前述违约金后，同意继续按照商品房买卖合同及补充协议继续履行”，协议书条款没有注明原告放弃继续追讨2018年3月21日后继续产生逾期交房违约金的权利，上述条款应理解为“双方同意按合同约定的逾期交房违约金计算标准计算违约金，同时原告同意继续履行合同”，此理解也更符合公平原则，该协议不能视作原告放弃追究后续产生的逾期交房违约金的凭证。现原告主张合同约定的逾期交房违约金过低，请求法院予以调高，本院认为，案涉合同约定，若被告逾期交房，按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金，但该违约金累计总额不得超过总房价款的3%。但若按此约定，被告逾期交房违约金计算300天左右即已停止计算，而被告实际逾期交房时间已超过三年多。综合分析被告的违约过错程度、对原告造成的损失，涉案合同约定的逾期交房违约金若按上限计算，则计算标准过低，不足以弥补原告因被告逾期交房所造成的损失，且对于被告而言，持续违约一千多天，仅需对300天左右承担责任，违约成本过低，不利于约束违约方守约。故本院认为，涉案逾期交房违约金计算标准应按已付购房款的万分之一按日计付，不设上限。原告主张按照日利率万分之一计算逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。逾期交房违约金的计算起算时间应为2018年3月22日起，截止时间应计算至案涉房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并由被告通知原告收楼的截止日止，被告通知原告于2020年6月15日至7月15日期间办理收楼手续，原告主张逾期交房违约金计算至2020年7月15日，合情合理，本院予以支持。故被告还应向原告支付逾期交房违约金25467.34元（300677元×0.01%×847天）。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后300个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。本院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指商品房实际交付之日或视为交付之日。本案原告主张因涉案商品房存在瑕疵尚未实际收楼，即便原告拒绝收楼的理由不成立，则也应以收楼通知书通知收楼的截止日视为商品房交付之日即2020年7月15日。按前述约定，被告履行协助办证义务的期限为商品房实际交付之日或视为交付之日后300个工作日内，故被告履行协助办证义务的期限尚未届满，原告认为被告逾期办证并要求被告承担逾期办证违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告戎恬恬、陈锡文支付逾期交房违约金（2018年3月22日至2020年7月15日期间）25467.34元；二、驳回原告戎恬恬、陈锡文的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费766元（该款两原告已预付），由两原告负担547.4元，由被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担218.6元（该款被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年七月二十九日书记员 梁敏霞孙永辉