上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初9776号原告：赵越，女，1968年7月23日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。被告：上海启贤置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李昇辉，董事长。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆宇，上海小城律师事务所律师。原告赵越诉被告上海启贤置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案分别于2019年7月4日、10月24日公开开庭进行了审理，原告赵越、被告委托诉讼代理人孙睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵越诉称：原、被告于2017年11月29日签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买青浦区赵巷镇业文路x弄《和悦锦庐》x号x层x(复式)室住宅。合同约定被告应于2019年1月10日向原告交房。被告于2018年12月12日通知原告交房，但因原告此前听说房屋存在质量问题，故未按通知的时间去接收房屋。后原告在小区维权时进入房屋发现房屋内有施工工人在维修，直到2019年4月才修复完毕。2019年3月28日，被告将房屋钥匙交付原告，但原告尚未使用，房屋处于空置状态。目前房屋内还存在烟道问题没有解决,整个小区家家烟道都存在漏烟的质量问题,导致原告不能按时入住。由于原告与其他业主投诉被告解决烟道问题,被告最终没有给出确切而科学合理的解决方案，而是为了减少麻烦和避免其利益损失，强迫业主放弃原来烟道设计方案维修,转而改为在厨房直接从墙面凿洞排烟。原告认为，经鉴定被告未按图施工烟道导致房屋存在严重的漏烟问题，导致原告无法使用房屋，被告构成逾期交房，故原告诉诸本院要求：判令被告向原告支付逾期交房违约金(以房价款5,794,108元为基数，按照日万分之五，自2019年1月11日计算至烟道修复完毕之日止)。原告还认为房屋存在漏水，被告修复后目前没有发现漏水，故原告就漏水问题暂时不申请鉴定，待日后出现漏水后再进行鉴定。后原告增加诉请如下：2、判令被告按照鉴定报告出具的修复方案修复烟道问题；3、判令被告支付原告房屋漏水漏烟期间的空置费损失暂计70,000元(以现房地产中介公司挂牌的租金标准即7,000元/月，自2019年1月10日计算至漏水漏烟问题修复之日止)。针对第三项诉请，原告后要求空置费损失应计算至本判决生效之日起2个月止。被告上海启贤置业有限公司辩称：一、针对诉请一，被告不存在逾期交房，不存在违约，故不同意赔偿逾期交房违约金。2018年12月12日，被告向原告发交房通知书，要求原告在2019年1月10日前办理交房手续。2019年1月7日前，原告前往验房，但因原告提出种种质量问题，拒绝接收房屋。直至2019年3月28日，双方才办理房屋交接手续。二、针对诉请二，被告已经向原告提出烟道的维修方案，但是原告不予认可，对于鉴定报告被告不认可。施工过程中，设计发生变更，被告是按照设计变更后的图纸进行施工的。鉴定机构是按照竣工图纸来鉴定的，但是设计变更的情况没有反映在竣工图纸上。烟道的设计变更发生在竣工之前，完工之后才通过竣工验收。不是所有的设计变更都需要审批，所以对烟道进行设计变更之后，被告就没有上报审批。被告对鉴定意见结论不予认可，故对修复方案也不予认可。被告自己有一套可行的、符合规范的维修方案，因原告拒绝该维修方案，才导致现在的局面，被告仅同意按照自己的修复方案予以维修，不同意按照鉴定报告出具的修复方案进行维修。诉请三，被告去房屋现场的时候，原告正在装修，可见原告是在实际使用房屋的，不存在空置损失。烟道虽存在问题，但没有原告说的那么严重，不影响使用。原告主张空置费损失无依据。涉案房屋的租金为每月6,000元。经开庭审理查明，2017年11月29日，原被告签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》x号x层x(复式)室住宅。第三条约定房屋总价款为5,794,108元。第十条约定房屋的交付必须符合下列条件：取得住宅交付使用许可证、甲方对房屋设定的抵押已注销、甲方按规定缴纳维修基金。第十一条约定甲方定于2019年1月10日前将房屋交付乙方，除不可抗力外。第十二条约定逾期交房违约金按乙方已支付房款的日万分之五计算。第十三条约定房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方向乙方发出交楼通知书。合同补充条款一第十五条约定：“正文第十条增加一款：双方确认,甲方实际缴纳物业维修基金的时间为甲方办理大产证时,房屋交付时未缴纳维修基金不影响房屋正常进行交付。”合同补充条款一第二十四条约定：“在房屋交付过程中，发现的质量问题或装修或设备标准达不到合同附件约定的标准的不影响交接手续的办理，甲方不构成延期交房。乙方应在房屋交付后根据本合同规定要求甲方承担修复责任。如乙方拒绝交接，甲方不承担延期交房的责任，自约定的交接之日起由乙方承担该房屋的物业管理费用且房屋的风险责任转移至乙方。”合同还约定了其他内容。2018年9月29日，被告就涉案房屋取得交付使用许可证。2019年1月25日，被告缴纳了物业维修基金。合同签订后，原告按约支付了全部房款。2018年12月12日，被告向原告发交楼通知书。原告于2018年12月15日签收该通知书，但以房屋存在质量问题为由未按通知时间办理交房手续。2019年3月28日，原、被告办理房屋交接手续。因原被告双方无法就烟道问题的成因、修复方案达成一致，原告就上述问题申请鉴定。2019年7月11日，本院根据原告的申请委托上海源正科技有限责任公司进行鉴定。2019年9月23日，该公司出具源正司鉴【2019】建鉴字第139号司法鉴定意见书，载明系争房屋室内烟道未按设计图纸进行施工，室内烟道井未贯通，未形成有效排烟路径，烟道排烟不畅，导致烟道阻塞漏烟。建议修复方案：按原设计要求恢复烟道，闷顶层混凝土楼板(对应二层烟道井位置)开300mm*300mm孔(切割成孔)，采用成品排烟道沿屋面板敷设至出屋面烟道，施工缝采用1：2水泥砂浆封堵严密，详见图4：系争房屋建筑竣工图-出屋面烟道详图。鉴定人员出庭接受质询表示修复期为2个月。原告为此支付鉴定费15,000元。以上事实，由原被告的陈述、上海市商品房预售合同、交楼通知书挂号邮戳、交付使用许可证、维修基金缴纳凭证、鉴定意见书、发票证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告变更诉请要求被告支付修复费自行修复并申请对修复费进行审价，不再要求被告修复。对此，被告不同意支付修复费，并表示同意按鉴定机构出具的修复方案修复。审理中，被告主张被告已于2019年11月22日就涉案房屋的烟道按鉴定机构出具的修复方案进行了修复，为此被告提供照片1张、维修工人和被告项目工程人员的微信聊天记录，维修工人修复好烟道之后拍照发给项目工程人员。因原告不确认被告的修复事实，且对上述证据的真实性不予认可。故被告申请就其已按鉴定方案修复的事实进行鉴定。上海源正科技有限责任公司根据本院的委托于2020年4月1日至涉案房屋现场进行勘查，并于2020年4月7日出具修复现状说明，检查结果如下：1、闷顶层内未见敷设成品烟道(详见照片四)；2、闷顶层混凝土楼板(对应二层烟道井位置)开200mm*210mm孔(凿除成孔)(详见照片二、三)；3、屋面混凝土板及屋面烟道可见多个固定膨胀螺栓切割痕迹(详见照片五、六)。鉴定人现场未见修复后的完整烟道，现状与修复方案不符。鉴定机构出庭接受质询时表示，根据修复方案，应先开一个300mm*300mm的正方形孔，然后烟道自该孔开始铺设，沿屋面斜板往上，中间需要拐弯至烟囱。经测量，涉案房屋内孔的尺寸为200mm*210mm，膨胀螺丝的痕迹确实自孔开始沿着屋面打到烟囱处。现场未看到有成品烟道，仅根据现场存在的痕迹，无法判断是否已按修复方案修复完毕，现场打孔的尺寸太小，会导致油烟粘在板上及排烟路径会变窄。被告为此支付鉴定费3,000元。被告补充提供视频光盘、原告和物业管家维修聊天记录、照片、施工许可证，证明原告的装修工人拆除了被告修复好的烟道并把成品烟道扔在车库，被告提供的视频对比原告此前提供的阁楼视频，看出房梁上有一样的开洞、开槽的痕迹，故可证是工人修复的是原告的房屋。原告单方面拆除被告修复好的烟道存在恶意，不能因此获利，故被告不应支付空置费损失。原告质证如下：视频中不清楚是不是原告的房屋，聊天记录确认，但原告只是和物业沟通能否在车位上堆放垃圾，原告没有在聊天中确认停放在车位上的垃圾是原告的。对施工许可证真实性没有异议，原告在2019年3、4月第一次办理了装修许可证，因发现烟道问题就起诉了，装修到2020年年前停工，后因为疫情一直停工，直到3月29日申请许可证后又重新开工，申请许可证是承诺装修时控制噪音。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的预售合同补充条款约定，被告实际缴纳物业维修基金的时间为被告办理大产证时,房屋交付时未缴纳维修基金不影响房屋正常进行交付。被告于2019年1月25日缴纳维修基金，不影响系争房屋的正常交付。故原告以被告逾期缴纳维修基金为由要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋存在的质量问题，原告是否有权拒绝接收房屋。本院认为，开发商作为房屋的实际销售单位，对其交付的房屋负有瑕疵担保之义务，若开发商交付的房屋导致购房者无法实现合同之目的，则购房者有权拒收房屋。如房屋主体质量不合格，购房者有权拒收房屋；房屋出现严重影响使用的质量问题，且通过修复亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的，购房者可拒收房屋。本案中，房屋存在的烟道问题，能够根据鉴定机构出具的修复方案予以解决，该质量问题并不能导致原告合同目的无法实现，故原告不能以此为由拒绝接收房屋。鉴定意见书明确被告未按竣工图施工烟道，故被告理应按鉴定意见书出具的修复方案进行修复，原告应予以配合。原告后变更诉请不要求被告维修而要求被告支付修复费并申请审价，本院认为被告并未拒绝修复且修复行为可能涉及其他业主利益，应由被告修复为宜，故对原告变更诉请及审价的申请不予准许。被告主张被告于2019年11月22日按鉴定机构出具的修复方案修复了涉案房屋的烟道。根据被告提供的证据及鉴定机构出具的现状说明，本院确认修复事实，但被告并未完全按修复方案修复，仍应赔偿空置费损失。被告未按设计图纸进行烟道施工且未按修复方案进行修复，确有过错，且修复烟道，亦对原告的正常生活造成影响。根据修复建议，本院酌情被告赔偿原告空置费损失共计4,000元。关于被告预付的鉴定费3,000元，因原告擅自拆除，存在过错，故双方应各半承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海启贤置业有限公司应于本判决生效之日起60日内按源正司鉴【2019】建鉴字第139号司法鉴定意见书出具的修复方案对原告赵越位于上海市青浦区赵巷镇业文路x弄《和悦锦庐》x号x室(复式)房屋的烟道进行修复；二、被告上海启贤置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵越空置费损失4,000元；三、驳回原告赵越其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,400元，减半收取计8,700元，由原告负担8,675元，被告负担25元；鉴定费15,000元(原告预付)，由被告承担；鉴定费3,000元(被告预付)，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 琳二〇二〇年七月六日法官助理  赵晓霞书 记 员  赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。…二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条…交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。