四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初3775号 原告：乐山城市建设投资有限公司，住所地，四川省乐山市市中区春华路**，统一社会信用代码：91511100680447921K。 法定代表人：刘叔勇，执行董事。 委托诉讼代理人：张途耀，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡丹丹，四川高贸律师事务所实习律师。 被告：潘文华，男，1966年5月21日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告乐山城市建设投资有限公司（以下简称：乐山城投公司）与被告潘文华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐山城投公司的委托诉讼代理人、被告潘文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 乐山城投公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2017年11月15日签订的《乐山市中心城区房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾退并向原告交还位于乐山市市中区××小区××路××号房屋；3.被告从2019年11月1日起按每天35.24元的标准（12861元／年÷365日）向原告支付租金及租金损失至其归还门市之日止；4.判令被告向原告支付违约金2572.2元，且租赁保证金3000元不予退还。审理中，乐山城投公司明确第三项诉讼请求：判令被告从2019年11月1日起至起诉状副本送达被告之日止，按每天35.24元的标准（12861元／年÷365日）向原告支付租金，从起诉状副本送达次日止至实际腾退房屋之日止按每天35.24元的标准（12861元／年÷365日）向原告支付占有使用费。撤回“租赁保证金3000元不予退还”的诉讼请求。事实和理由：2017年11月15日，乐山城市建设投资有限公司保障性安居工程建设管理中心（该中心系原告内设机构）与被告签订了编号为ＭＳ2017Ａ173号《乐山市中心城区房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于乐山市市中区××路××号××平方米的房屋，租期为三年，从2017年11月1日起至2020年10月31日止，租金按年支付，其中第三年租金12861元，被告应于2019年11月ｌ日前支付。该合同还约定，如被告不支付或不按约定时间支付租金达30日的，原告有权解除合同，收回房屋，除预先支付租金不予退还外，被告还应按本年度租金额的20%向原告支付违约金，且租赁保证金不予退还。合同签订后，被告未支付第三年租金且经原告多次催告，被告至今仍未支付。综上，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。为此，原告特依法诉来贵院，望判如诉请。 潘文华辩称，1.合同直至现在还没有期满，所以不算占有；２.2019年10月31日之后的租金没有交，确实没交是我的原因，违约金可以适当的付点，因为受到疫情影响生意都不好做，又要交违约金又要扣保证金就说不过去，只能占一头不能两头都给我占了。合同到2020年10月30日才到期，在到期之前我把费用交上去可以，违约金过高，可以调低一点，适当付一点可以，钱也不好挣。暂时不同意解除合同，因为合同还没到期。第三年租金我想办法凑钱交，但我现在交不起，钱我是肯定要付清的，在合同到期之前交完。 本院经审理认定事实如下：原告系乐山市市中区竹林路**商业房屋所有人（房屋所有权证号：乐房权证乐山市字第2××5号）。乐山城市建设投资有限公司保障性安居工程建设管理中心系乐山城投公司内设机构。乐山城市建设投资有限公司保障性安居工程建设管理中心（甲方）与被告（乙方）于2017年11月15日签订《乐山市中心城区门市租赁合同》，约定：“甲方将位于乐山市市中区××路××号商用房屋出租给乙方使用，租赁期限为2017年11月1日至2020年10月31日；租金第一年11666元，第二年12249元，第三年租金为12861元；租金按年度交付，具体交付时间为2017年11月1日前、2018年10月1日前、2019年10月1日前；合同签订乙方向甲方缴纳门市租赁保证金3000元；合同第九条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该门市房屋：1.不支付或不按约定支付租金达30日的;2.欠缴各项费用达2000元的；合同第十条第五款违约责任约定，乙方有本合同第九条第四款约定的情形之一的，除已预先支付租金额甲方不予退还外，还应按本年度租金额的20%向甲方支付违约金。同时，租赁期间的保证金不予退还；第十条第八款，甲方未按约定时间交付该门市或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，乙方未按约定时间返还门市房屋的，按一个月的租金标准支付违约金；第十条第九款租赁期限届满或合同解除后，乙方应腾退门市并将门市及附属设施交付给甲方，若乙方逾期5日后腾退房屋，视为乙方违约，门市内的物品甲方有权自行处置，乙方已交纳的租赁保证金不予退还……。”合同签订后，原告依约将杨山路812号商用房屋交付被告使用。被告向原告支付门市租赁保证金3000元，并按约向原告支付了2017年11月1日至2019年10月31日二年期间房屋租金。被告至今未支付2019年11月1日至2020年10月31日租金12861元。 2020年1月6日，四川高贸律师事务所律师张途耀向潘文华住所地址“四川省乐山市市中区”邮寄律师函，载明：受乐山城投公司的委托，就你方未按约支付租金事宜，致函你方。根据《乐山市中心城区门市租赁合同》约定，你方应于2019年11月1日前向城投公司交纳第三年度租金12861元，但你方至今未按约交纳租金，也未办理退租手续、腾退租赁门市，你方的行为已严重违反合同约定和相关法律法规的规定。希望你方在收到本函后5日内，能自觉与城投公司联系，办理相关手续、结清欠付费用。如你方继续拖延或拒绝，本律师将根据城投公司的授权，提起法律诉讼，依法收回租赁门市、追索你方欠付相关费用并追究你方违约责任。 审理中，潘文华陈述现在还没把门市还给原告，也未支付所欠租金。 以上事实，有《房屋所有权证》《乐山市中心城区门市租赁合同》《律师函》、圆通速递单及查询信息，以及原、被告的陈述等证据予以证实。 本院认为：乐山城投公司与潘文华于2017年11月15日签订的《乐山市中心城区门市租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。租赁合同履行期限内，承租人负有支付租赁费的义务。本案中，乐山城投公司与潘文华签订的《门市租赁合同》约定的2019年11月1日至2020年10月31日租金为12861元，承租人潘文华未按照约定及时支付乐山城投公司。2020年1月6日，乐山城投公司委托律师向潘文华邮寄律师函，要求办理相关手续、结清欠付费用，否则收回租赁门市，并追究违约责任。但至今潘文华既未交纳租金，也未返还门市，潘文华的行为属迟延履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在《乐山市中心城区门市租赁合同》第九条第四款明确约定，不支付或不按约定支付租金达30日的，乐山城投公司有权单方解除合同，故乐山城投公司现起诉要求解除合同，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。本院确认起诉状副本送达潘文华之日解除，即《乐山市中心城区门市租赁合同》已于2020年7月7日解除。 《乐山市中心城区门市租赁合同》第十条第九款明确约定了合同解除后潘文华负有腾退门市并将门市及附属设施交付给乐山城投公司的义务，故对于乐山城投公司主张立即腾退并向原告交还位于乐山市市中区××小区××路××号房屋的诉讼请求，本院予以支持。另外，潘文华对于合同解除前的租金应依约按每天租金35.24元（12861元÷365天）支付，对于合同解除后至房屋实际腾退返还之日止的租金损失额应参照该期间合同约定的租金标准计算，即每天35.24元（12861元÷365天）计算。 对于乐山城投公司约定违约金是否过高，是否应予以调低的问题。《乐山市中心城区门市租赁合同》第十条第五款违约责任约定，潘文华有本合同第九条第四款约定的情形之一的，除租赁期间的保证金乐山城投公司不予退还外，还应按本年度租金额的20%向甲方支付违约金。潘文华至今仍未支付第三年度租金12861元，属严重违约。潘文华既未支付租金、也未腾退房屋，违约状态持续，本院以被告迟延支付给原告造成的实际损失为基础，兼顾被告过错以及原告预期利益，认定以年度租金额20%计算违约金并未过分高于造成的损失，不能予以调低。另外，被告应在2019年11月1日前给付第三年度租金，当时疫情尚未发生，被告理应按约支付。2020年1月6日，原告向被告寄送律师函，疫情也尚未对本地产生影响，疫情不能作为责任免责理由。故根据上述约定，本院对原告要求被告支付违约金2572.2元（12861元×20%）的诉请依法支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告乐山城市建设投资有限公司与被告潘文华于2017年11月15日签订的《乐山市中心城区门市租赁合同》已于2020年7月7日解除； 二、被告潘文华于本判决生效之日起十日内向原告乐山城市建设投资有限公司腾退并交付乐山市市中区××小区××路××号房屋； 三、从2019年11月1日起至乐山市市中区××小区××路××号房屋实际返还之日止，被告潘文华向原告乐山城市建设投资有限公司支付租金及租金损失（按每天35.24元计算）； 四、被告潘文华于本判决生效之日起十日内向原告乐山城市建设投资有限公司支付违约金2572.2元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取58元，由被告潘文华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  马涛 二〇二〇年七月二十三日 书记员  向虹