江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初142号原告：石小君，女，1968年7月16日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：吴昌俊，江苏欣正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王喆，江苏欣正律师事务所律师。被告：谈青，女，1972年8月8日出生，汉族，住常州市钟楼区。被告：唐志华，男，1971年10月2日出生，汉族，住常州市钟楼区。两被告委托诉讼代理人：潘芳梅，江苏常一律师事务所律师。被告：常州朗诗置业有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区星港苑**楼**。法定代表人：谢远建。委托诉讼代理人：焦武祥，该公司法务经理。委托诉讼代理人：顾文韬，该公司法务专员。原告石小君诉被告谈青、唐志华、常州朗诗置业有限公司(以下简称朗诗公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。石小君的委托诉讼代理人王雅汝、吴昌俊、谈青、唐志华的委托诉讼代理人潘芳梅、朗诗公司的委托诉讼代理人焦武祥、顾文韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石小君向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即向原告支付房屋修缮款项合计人民币150000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月31日，原告石小君与被告谈青、唐志华签订了位于常州市钟楼区房屋的买卖合同。该合同约定了由原告以350万元的价格购买该房屋，房屋建筑面积为278.28㎡，原告方按约付清了房款，被告谈青、唐志华也交付了该房屋，但原告在入住后不久即发现，该房屋内部有多处严重渗水，随即与被告谈青、唐志华联系，要求对方负责修复或者由原告自行修复后，由被告谈青、唐志华承担修缮费用。后被告谈青、唐志华同意由原告自行修复，并承诺由其承担一切费用。但在原告与维修单位经过现场勘查、洽谈并签订维修合同后，原告要求被告谈青、唐志华承担赔偿责任时，被告始终以各种借口推脱，拒绝承担责任。案涉房屋的开发商为被告常州朗诗置业有限公司。虽然原告与被告常州朗诗置业有限公司之间不存在直接的房屋买卖合同关系，但原告主张权利的基础关系因其开发建设的房屋质量问题引起的赔偿请求权，原告作为现房屋权利人，对房屋内多处渗水并致室内装修受损的事实和热水管错位安装所提出的修复请求既有事实依据，也有法律依据。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告谈青、唐志华辩称，原告所诉与事实不符，被告谈青、唐志华从未同意承担案涉房屋渗漏的维修费用。被告谈青、唐志华对案涉房屋的渗漏无需承担责任，理由一是两被告在2009年购买案涉房屋后至出售从未入住使用过，在出售过程中对房屋的现状没有隐瞒原告，故无过错。根据双方的房屋买卖居间合同对房屋交付的约定，以及合同法的相关规定，原告均有验房的义务，本案中房屋的交付是按照现状交付的，原告多次现场查看，从看房、签订合同、房屋交付、过户，从未提出对房屋质量瑕疵的异议，应当视为原告对房屋质量的认可。案涉房屋虽然被告没有入住但也是二手房，二手房与新房交付对质量要求不同，二手房对质量瑕疵法律没有规定保修期，原告应当意识到购买的二手房质量瑕疵的风险。原告主张案涉房屋多次渗水已经入住两年多，导致渗水的原因无法排除原告使用不当，比如下水管道的堵塞等，也或者防水功能的退化，根据住宅质量保证书的规定，墙面卫生间地面、地、地下管道渗漏的保修期仅只有一年案涉房屋早就过了质保期。本案在2018年诉讼中鉴定过程期间，原告已经发现渗漏的原因系防水层施工不标准导致的，说明该漏水的原因应当由开发商来承担，故与我方被告没有关系，由此原告主张被告谈青、唐志华承担修缮费用，无事实依据也无法律依据。对于原告主张的暂定维修费用15万元没有依据，我方不予认可，综上请求驳回原告对诉讼两被告的诉讼请求。被告朗诗公司辩称，涉案房屋防水工程已过质保期，房屋已于2010年3月12日通过验收合格，并按要求向建设主管部门验收备案，早已交付给一手房东，一手房东出售给被告谈青、唐志华，在此期间均未有人向我公司反映及投诉房屋存在质量问题。原告与被告谈青、唐志华于2017年3月31日签订房屋居间合同，作为对个人及家庭的重大交易活动，根据正常交易习惯在签约之前，原告应该已经在居间方的指导下对房屋进行实地查看，根据正常的完全民事行为能力人的行为习惯原告应该不会购买一个存在质量问题的房屋。原告与被告谈青、唐志华签订买卖居间合同以后，其交付入住，及取得不动产权证时间应该更为靠后，而无论何时交付入住和取得产权证，均已超过最晚的工程质保期，即使有质量瑕疵被告朗诗公司的质量瑕疵也应一应免除。司法鉴定的现场检测日期为2019年2月27日，因被告朗诗公司不在现场，所以不认可该司法鉴定结果，其鉴定意见明确的修复方案之一是铲除原防水层，可见案涉工程是存在防水层，而并非原告提出的均无防水层，何况司法鉴定日期已远远超过案涉房屋工程的质保期，不能作为质保期内涉案房屋质量而以鉴定结论依据使用。根据房屋建筑工程质量保修办法第八条的规定，涉案房屋防水工程质保期于2015年3月11日结束，被告朗诗公司的质量瑕疵担保责任从当时已解除。另外，原告自身原因导致损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，原告2018年6月之前发现渗漏水且按照诉状的说法被告谈青、唐志华同意赔偿，原告应积极修缮以防止损失扩大，但是原告至始至终未向被告朗诗公司告知质量问题申请维修。2018年6月之后，新发现的渗漏点，包括司法鉴定采用的“凿除”等检测手段也会造成防水层损伤，新渗漏点漏水原因不明，原告也从未向被告朗诗公司告知相关情况及申请维修，损失扩大部分也应由原告自行承担，请求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经审理查明，原告石小君与被告谈青、唐志华于2017年3月31日签署常州市房地产买卖居间合同，约定被告谈青、唐志华将坐落于朗诗国际花园13幢乙单元102室房屋，以350万元整出售给原告石小君，于2017年4月7日之前办理产权转让手续并交付房屋。2018年7月2日，钟楼法院受理原告石小君诉被告谈青、唐志华房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）苏0404民初3509号，原告石小君诉请要求两被告立即向原告支付房屋修缮款75803.49元并承担诉讼费，在案件的审理过程中，经当事人石小君申请对房屋渗水原因、修复方案及修复费用进行司法鉴定，常州市建筑科学院集团股份有限公司出具常建科（2019）建鉴字第007号司法鉴定意见书，后原告石小君于2019年12月23日申请撤诉。另查明，案涉房屋所在的朗诗国际花园由开发商被告朗诗公司于2008年6月29日开工，2010年3月12日竣工验收，2010年3月17日向常州市建设局完成竣工验收的备案。案涉房屋于2011年7月25日交付给被告谈青、唐志华，并同时交付关于房屋的质量保证书及住宅使用说明书。根据江苏省住宅质量保证书现行版本的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为五年，保修期以收房通知书上注明的收房日作起始时间。本院认为，买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。本案中，涉案房屋系被告朗诗公司开发建造的精装修房屋，水电均属于隐蔽工程，并非被告谈青、唐志华在装潢、使用过程中产生，原告也未能举证证明被告谈青、唐志华对房屋漏水等问题是知晓的，原告在购买前亦实地多次查看房屋实况，故出卖人不承担瑕疵担保责任。原告作为房屋买受人，可以房屋所有人身份依据合同转让而取得的权利，向开发商主张保修或赔偿。然涉案房屋由漏水引发的问题，据开发商2011年交付房屋已经过去七年，已远超过房屋质量保修期，被告朗诗公司作为开发商不承担保修或赔偿责任。而对于原告在本案中提出的鉴定申请，原告已提交案涉房屋在（2018）苏0404民初3509号案件审理中进行鉴定形成的鉴定报告，该报告中多处明确记述“原防水层”、“一侧楼面防水层防水功能差”等，可知案涉房屋原是有防水层，与原告诉称案涉房屋渗水系未有防水层不符，且案涉房屋由于已远超过工程质量保修期，也无法鉴定出开发商在房屋防水层工程的做工质量是否在当时达标，故本院认为对于案涉房屋无重新再次鉴定的必要。综上，原告向三被告主张的房屋修缮款于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告石小君的全部诉讼请求。本案案件受理费3300元（原告已预交），由原告石小君承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王海岸人民陪审员  李善春人民陪审员  陈 坚二〇二〇年七月三十一日法官 助理  孙 俊书 记 员  沈家琪