四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初7001号 原告：成都馨成佳物业服务有限公司，住所地：成都市成华区槐树店路**********。 法定代表人：杨雪，执行董事。 委托诉讼代理人：余红，女，1981年10月30日出生，汉族，住成都市金牛区。系公司员工。 被告：成都豆丁酒店管理有限公司，住所地：四川省成都市青羊区万和路******。 法定代表人：朱晖，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：戚平，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭美红，女，1981年2月6日出生，汉族，住四川省彭山县。系公司员工。 被告：高仲杰，男，1956年8月29日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：谢迎宇，四川兴远律师事务所律师。 原告成都馨成佳物业服务有限公司（以下简称馨成佳物业）与被告成都豆丁酒店管理有限公司（以下简称豆丁酒店）、被告高仲杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告馨成佳物业的委托诉讼代理人余红，被告豆丁酒店的委托诉讼代理人戚平，被告高仲杰的委托诉讼代理人谢迎宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告馨成佳物业向本院提出诉讼请求：1.判令豆丁酒店、高仲杰向馨成佳物业支付2020年1月-6月物业服务费56975.1元；2.判令豆丁酒店、高仲杰向馨成佳物业支付2020年4月至5月的水电费1497.46元；3.判令豆丁酒店、高仲杰支付拖欠2020年1-6月物业服务费的违约金14481.1元；4.豆丁酒店、高仲杰承担本案全部诉讼费。馨成佳物业当庭撤回第2项诉讼请求。事实和理由：馨成佳物业在青羊区万和路99号“丽阳天下”履行物业服务工作，豆丁酒店租用丽阳天下商业房第三层开办连锁酒店，丽阳天下商业房第三层业主是高仲杰，物业服务费每月5元每平方米。豆丁酒店拖欠馨成佳物业2020年1月至6月物业服务费56975.1元，多次催缴无果。故请求法院判如所请。 馨成佳物业为支持其主张，提交了以下证据：一、《物业服务合同备案表》及丽阳天下《物业服务合同》，证明物业费的金额及违约责任约定。二、催缴费用单（复印件），证明催缴情况。 豆丁酒店辩称，1.豆丁酒店并未与馨成佳物业签订物业合同，租赁合同也并未约定物业费应当由豆丁酒店支付，馨成佳物业诉请支付物业费并无法律依据，根据合同的相对性原则，请法院依法驳回；2.因疫情影响，豆丁酒店亏损严重，已无力替业主支付物业费；3.即使法院判决由豆丁酒店支付物业费，因租赁合同已于2020年5月21日解除，法院应当予以驳回馨成佳物业关于2020年5月21日后的物业费的诉讼请求；4.新冠疫情属于不可抗力，馨成佳物业应当减免物业费；5.馨成佳物业擅自关停电梯，地，地下停车场按照合同提供物业服务，豆丁酒店有权行使抵销权，抵销物业费用；6.馨成佳物业主张的违约金不符合法律规定，违约金过高，豆丁酒店有权请求法院进行降低，馨成佳物业的损失仅仅是存款利息，因此违约金不应该超过年利率1.5%，法院应当依法驳回其诉讼请求。 豆丁酒店为支持其主张，提交了以下证据：一、房屋租赁合同、租房补充协议，证明租赁合同并未约定物业费应当由豆丁酒店支付，馨成佳物业的诉讼请求并无依据。二、2019年营收报表、2020年营收表表，证明疫情期间，豆丁酒店营业收入急剧减少，房租远高于营业收入，无力替业主支付物业费。三、酒店停业期间照片、光盘、录像、交还钥匙的公证书、告知书、解约通知书、律师函，证明受疫情影响，豆丁酒店自2020年1月24日已经停业，并已解除租赁合同，豆丁酒店无力支付物业费，并且馨成佳物业擅自关停电梯，给豆丁酒店造成重大损失。四、减免物管费的申请函、物业交接通知，证明为了解决物业费纠纷，豆丁酒店申请减免物业费，但馨成佳物业拒绝减免。五、成都市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部2020第1号通知、成都市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部2020第2号通知，证明因不可抗力，导致豆丁酒店无法完全履行租赁合同，馨成佳物业应当对物业费进行减免。六、水电费交接通知单、交水电费的付款回单，证明豆丁酒店于2020年6月9日通过转账形式已经付清全部的水电费。 高仲杰辩称，1.生效判决书对案涉双方之间的权利义务阐述很清楚，高仲杰愿意履行法律规定的义务；2.关于物业费的纠纷是豆丁酒店和馨成佳物业的纠纷，高仲杰不持异议，请法院依法查明；3.豆丁酒店主张租赁合同已经解除没有法律依据，高仲杰已经依法提起诉讼，请求法院确认解除合同的效力，因此在法院确认租赁合同是否解除之前，豆丁酒店都应该履行前述合同约定的权利义务；4.关于诉讼费，请求法院判决豆丁酒店支付本案诉讼费。 本院经审理认定事实如下： 高仲杰系青羊区万和路99号1栋3层，建筑面积为1899.17平方米商业用房的所有权人。 2010年12月19日，高仲杰将其所有的青羊区万和路99号1栋3楼建筑面积为1899.17平方米的房产出租给杭州住友酒店管理有限公司（以下简称住友酒店）开设旅馆并签订《房屋租赁合同》，该合同约定：2.1租赁期限十年，自2011年4月1日起至2021年3月31日止。5.1租赁期内，高仲杰负责支付因土地使用权或房产所有权而产生的国家或地方的任何税收和费用，如房产税、土地使用税、土地使用费等。住友酒店负责支付因经营所产生的所有费用及政府法律法规规定的由住友酒店支付的各项费用。5.2高仲杰交付房后，按现有独立安装的水、电表读数和政府规定标准计算，由住友酒店在收到相关部门或高仲杰的付款通知及合法发票后，直接向当地的公用事业单位管理部门或高仲杰缴纳。 2012年10月8日，高仲杰与住友酒店、豆丁酒店签订《协议书》，三方约定自2012年7月30日起，住友酒店将原合同约定的其享有的权利和义务全部转让于豆丁酒店。 2017年6月20日，馨成佳物业作为乙方与甲方青羊区丽阳天下业主大会、青羊区丽阳天下第二届业主委员会签订《物业服务合同》，约定：第一条建筑区划名称成都市青羊区万和路99号丽阳天下小区……第六条乙方根据物业的使用性质及特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。1.住宅：1.8元/月·平方米。2.商业：5元/月·平方米……第十条物业服务费用按月交纳，业主应当在月底前履行当月交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：每天承担应交金额的千分之五……第十六条……乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用……第三十五条本合同为期叁年，自2017年6月20日起至2020年6月19日止。2017年8月18日，该合同经成都市青羊区房产管理局备案。 2017年6月25日，馨成佳物业作为乙方与甲方青羊区丽阳天下业主大会、青羊区丽阳天下第二届业主委员会签订《丽阳天下物业服务合同补充协议》，约定：“……甲方委托乙方代收全体业主的用水、用电费用并代向供电局和自来水公司缴纳（按月代收代缴）”。 2020年1月至6月案涉房屋欠缴物业服务费56975.1元（1899.17平方米×5元×6个月）。 高仲杰和豆丁酒店均认可，双方虽然在《房屋租赁合同》中对于物业费由谁承担约定不明，但是在合同履行过程中，案涉房屋的物业费均由豆丁酒店承担并直接向物业公司交纳。 2020年5月9日，豆丁酒店向高仲杰发出《解约通知书》，以疫情及亏损为由要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。高仲杰于同日收到该通知。 2020年5月18日，豆丁酒店向高仲杰发出《物业交接通知》，请高仲杰安排人员于2020年5月21日下午在案涉房屋处办理物业交接手续，若未到场办理交接手续，将通过公证送达的方式将房屋钥匙送达给高仲杰。 2020年5月29日，豆丁酒店以邮政特快专递方式向高仲杰位于成都市金牛区的地址邮寄了案涉房屋的钥匙7把。物流显示为他人签收。 另查明：1.已生效判决认定案涉房屋物业费由豆丁酒店向馨成佳物业缴纳。2.高仲杰因不同意解除《房屋租赁合同》已提起诉讼要求确认解除通知无效。 本院认为，馨成佳物业与青羊区丽阳天下业主大会、青羊区丽阳天下第二届业主委员会签订的《物业服务合同》、《物业服务合同》、《丽阳天下物业服务合同补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效。上述合同对全体业主均具有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于豆丁酒店及高仲杰的责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”及《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。的规定，豆丁酒店与高仲杰虽然并未在《房屋租赁合同》中明确约定物业费由豆丁酒店交纳，但实际履行过程中，案涉房屋的物业费由豆丁酒店缴纳。因豆丁酒店于2020年5月29日已通过邮寄方式交还钥匙，其不再实际使用案涉房屋，故2020年5月29日前的物业服务费46846.25元（1899.17平方米×5元×5个月-1899.17平方米×5元÷30天×2天）应由高仲杰和豆丁酒店承担连带责任，2020年5月30日至2020年6月30日的物业服务费10128.85元（56975.1元-46846.25元）应由业主高仲杰承担。 关于违约金。根据《物业服务合同》之约定，业主应当在月底前履行当月交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，每天承担应交金额的千分之五的违约金。现高仲杰和豆丁酒店并未按照上述期间缴费，其行为构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，违约金的本质具备以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重属性，其主要功能为补偿守约方损失，现高仲杰和豆丁酒店均提出违约金过高的抗辩意见。本院综合考虑馨成佳物业的实际损失为资金占用利息损失、豆丁酒店的违约情节、违约持续时间等因素，将违约金调整为4000元，故对馨成佳物业的该项诉讼予以部分支持。 豆丁酒店主张因疫情原因应当减免物业服务费，因馨成佳物业一直未中断物业服务，接受物业服务一方应当支付相应费用，豆丁酒店要求减免物业服务费的抗辩理由无法律依据，本院不予支持。豆丁酒店主张馨成佳物业擅自关停电梯，地，地下停车场按照合同提供物业服务对其造成损失，要求行使抵销权，但其提交的证据不能证明馨成佳物业的物业服务行为存在瑕疵，也不能证明对馨成佳物业的行为对豆丁酒店造成了实际损失及损失的具体金额，豆丁酒店行使抵销权无事实基础也无法律依据，故本院对其该抗辩主张也不予支持。 综上，本院对馨成佳物业的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都豆丁酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都馨成佳物业服务有限公司支付2020年1月1日至2020年5月29日的物业服务费46846.25元及违约金4000元； 二、高仲杰对上述第一项支付款项承担连带责任； 三、高仲杰于本判决发生法律效力之日起十日内向成都馨成佳物业服务有限公司支付2020年5月30日至2020年6月30日的物业服务费10128.85元； 四、驳回成都馨成佳物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费631元，由成都豆丁酒店管理有限公司承担438元，高仲杰承担193元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇二〇年七月二十日 书记员 李蓓菡