盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1102民初743号原告：盘锦天沅和物业管理有限公司，住所地：辽宁省盘锦市双台子区庆华社区锦湖花园小区业主会所。法定代表人：郭辉元，公司总经理。委托诉讼代理人：马养海，公司经理。委托诉讼代理人：逄晓昀，公司职员。被告：门悦，男，1987年1月10日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。原告盘锦天沅和物业管理有限公司与被告门悦物业服务合同纠纷一案。本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦天沅和物业管理有限公司委托诉讼代理人马养海、逄晓昀、被告门悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盘锦天沅和物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费12043.2元，判令支付滞纳金500元；2、请求依法判决诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月17日，盘锦渤海物业管理有限公司与被告签订物业管理及协议书（2015年12月20日，盘锦天力房地产开发有限公司与盘锦渤海物业管理有限公司双方终止服务合同，2015年12月20日之前盘锦渤海物业管理有限公司与业主的所有债权、债务全部由我公司承接，详见“终止前期物业服务合同协议”、“水榭春城、锦湖花园项目变更服务企业说明”。2015年12月30日，盘锦天力房地产开发有限公司与我公司签订了前期物业服务合同），原告为被告提供了物业管理及服务，被告应按照每月每平方米1.3元向原告支付物业服务费、每月40元支付电梯使用费。被告家房屋总面积134.66平。协议生效后原告按照约定向被告提供了物业管理及服务，但被告却未依约定向原告支付物业服务费。现被告已拖欠2015年8月至2020年4月共计56个月的物业服务费9803.20元，电梯使用费2240元，共计12043.20元。滞纳金已达上限500元。原告多次催要均遭无理拒绝，原告无奈诉讼至贵院，恳请贵院维护其合法权益。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定向贵院提起诉讼，请查清事实，依法予以公正判决。门悦辩称，原告不是前期物业，债权转让不合法，超过诉讼时效。开发商无权单独终止物业合同，即使小区无法成立业主委员会，应该由行政部门和社区进入，由居委会代表签约服务合同才是符合法律和真实的依据，同时民商法规定，选物业公司必须由半数以上的业主及面积过半数的业主才能更换物业，物业服务费已经超过了诉讼时效，物业缴费时间按办理入户之日计算，也就是物业公司承认按年度交纳物业费的事实，原告并不能举证证明向被告进行催缴过物业费，也就是无法证明诉讼中断，理应承担举证不利的后果。原告为支持自己的主张向本院提交如下证据：证据1，前期物业管理服务协议，证明原告入住小区的时间、房屋坐落位置、面积以及收费标准和违约金的收费标准。合同是由渤海物业公司与业主签订的物业合同。被告门悦的质证意见，物业合同上没有法人代表、没有公章，只有我自己的名字，并不能看出上面的名字是我自己签的。证据2，终止前期物业服务合同协议，证明渤海物业由于自身原因由2015年12月20日主动退出小区管理，债权债务由天力房地产开发有限公司承接。被告门悦的质证意见，债权债务不能转包。证据3，项目变更说明，证明当时情况小区无法成立业主委员会，债权债务由我公司承接。被告门悦的质证意见，我不懂。证据4，前期物业服务合同，证明我公司与天力公司签订的合同对业主有约束力，是承接了渤海物业的债权债务，服务标准与服务标准都作了延续。被告门悦的质证意见，我不懂。证据5，催费单2张，证明我公司一直向被告催缴服务费。被告门悦的质证意见，看不清，门牌号也没有，不能证明贴在我家门上，需要原告出具原件。被告为支持自己的主张向本院提交如下证据：证据1，政府信息公开情况答复2份（复印件）、水榭春城小区物业服务收费认定相关材料答复（复印件）、申请公开政府信息告知书、盘锦市政府办依申请公开政府告知书（复印件）、水榭春城小区更改物业公司答复（复印件）、材料信息公开情况说明，证明原告不是前期物业，没人允许原告收费。原告的质证意见，以上证据与本案无关，我公司与天力公司签订的前期物业合同对被告有约束力，国务院2003年物业管理条例以及辽宁省2008年物业管理条例对前期物业的变更没做政府备案要求，所以我公司与地产公司签订的前期物业合同合法有效。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。水榭春城小区是盘锦天力房地产开发有限公司开发建设。前期物业由盘锦渤海物业管理有限公司管理。2013年5月17日，被告门悦与盘锦渤海物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定：“住宅按建筑面积每月1.3元/平方米，电梯使用费480元户/年”。2015年12月20日，盘锦渤海物业管理有限公司与盘锦天力房地产开发有限公司签订《终止前期物业服务合同协议》，生效后水榭春城小区全体业主的债权债务由盘锦天力房地产开发有限公司承接。2015年12月30日，盘锦天力房地产开发有限公司与盘锦天沅和物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：“多层、高层住宅每月1.3元/平方米，电梯使用费40元/月”，对物业服务费支付周期及履行期限没有约定。被告门悦为该小区A4栋2单元301室房主。房屋建筑面积134.66平方米。2015年8月至2020年4月物业服务费为9803.20元（134.66平方米×1.3元/月×56月），电梯使用费2240.00元（40元/月×56月），合计12043.20元。被告以原告不是前期物业，债权转让不合法，且原告诉请已超诉讼时效为由拒绝缴纳。另查，该小区未成立业主委员会。2016年1月10日，盘锦天力房地产开发有限公司出具一份《水榭春城、锦湖花园项目变更物业服务企业的说明》，该说明中表明，要求盘锦天沅和物业管理有限公司接纳前物业服务企业的主要服务人员，延续和业主服务协议的内容，并将前物业（盘锦渤海物业管理有限公司）转让给我公司的所有债权、债务和物业资料进行移交，于2015年12月30日与盘锦天沅和物业管理有限公司签订物业委托合同，同时盘锦天沅和物业管理有限公司承接这两个项目和前期物业公司的所有债权债务。本院认为，被告门悦居住在水榭春城小区A4栋2单元301室，系该小区业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。由于水榭春城小区未成立业主委员会，盘锦天力房地产开发有限公司与盘锦天沅和物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，对被告门悦具有约束力。原告按合同约定为业主提供了服务，被告就应当按约定交纳物业费。被告房屋建筑面积134.66平方米。根据合同约定2015年8月至2020年4月共计56个月，物业服务费为9,803.20元（134.66平方米×1.3元/月×56月），电梯使用费2,240.00元（40元/月×56月），合计12,043.20元。原告要求被告给付2015年8月至2020年4月期间的物业费及电梯使用费共计12,043.20元的请求，本院予以支持。关于债权转让的问题，根据合同法的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人；债权人转让权利的，应当通知债务人。诉讼中被告亦知悉了该债权的转让，故原告有权向其主张欠缴物业服务费；关于本案是否超过诉讼时效的问题，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业服务费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业服务费之债的请求权,诉讼时效期间从最后一笔物业服务费履行期限届满之日起算或合同到期终止或者解除时起算。本案中的《前期物业服务合同》对物业服务费支付周期及履行期限没有约定，因此，合同到期终止或者解除时,物业服务费的诉讼时效开始起算。综上，对被告认为超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予支持。又因《前期物业服务合同》对物业服务费支付周期及履行期限没有约定，因此，原告主张的滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告门悦于本判决生效后十日内给付原告盘锦天沅和物业管理有限公司物业服务费9,803.20元、电梯费2,240.00元，合计12,043.20元。（2015年8月至2020年4月）如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二、驳回原告盘锦天沅和物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费114.00元，减半收取57.00元，由被告门悦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  张印强二〇二〇年七月二十日书记员  路丝钧