云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终729号上诉人（原审原告）：曾维智，男，1956年8月17日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区。上诉人（原审原告）：谢兴无，女，1957年9月26日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区。上诉人曾维智、谢兴无共同委托诉讼代理人：李美科，云南新序律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王评，女，1969年4月19日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：熊莹，云南谦律律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：西双版纳星星祥龙经贸有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市。法定代表人：舒涛。上诉人曾维智、谢兴无因与被上诉人王评、西双版纳星星祥龙经贸有限公司（以下简称祥龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院(2018)云2801民初690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾维智、谢兴无的委托诉讼代理人李美科、被上诉人王评及其委托诉讼代理人熊莹到庭参加诉讼，被上诉人祥龙公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾维智、谢兴无上诉请求:1.撤销景洪市人民法院(2018)云2801民初690号民事判决，改判支持曾维智、谢兴无诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王评、祥龙公司承担。事实和理由：依据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，共有房屋未取得共有人同意的不得出租。王评未经共有人曾维智、谢兴无同意便出租房屋，王评的行为系无权处分，也未得到共有人的追认，应当认定王评与祥龙公司签订的租赁合同无效。即便王评与祥龙公司签订的租赁合同有效，所取得的租金也应是三人共有，曾维智、谢兴无作为涉案房屋的共有人，对房屋出租所取得的收益（租金）也有权要求分配。王评辩称,一审认定事实清楚，王评与祥龙公司所签订的《房屋租赁合同》真实有效，收取的租金也去偿还了银行的贷款。而该案所涉房产的全部购房款都由王评出资购买，曾维智、谢兴无并没有支付过一分房款。王评已申诉（2017）云2801民初3919号民事案件，是关于房产房款及份额的事情。恳请法院驳回曾维智、谢兴无的上诉请求。祥龙公司未提出辩称意见。曾维智、谢兴无向一审法院起诉请求:1.确认王评与祥龙公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.祥龙公司搬离景洪市嘎兰中路2号傣江南滨江豪苑06号房屋并将房屋恢复原状返还给曾维智、谢兴无；3.由王评、祥龙公司支付曾维智、谢兴无自2017年6月30日起至2018年3月30日止房屋租金150000元；4.案件受理费由王评、祥龙公司承担。一审法院认定事实：2017年11月14日，景洪市人民法院立案受理了王评诉曾维智、谢兴无合同纠纷一案，王评在该案中诉讼请求确认曾维智、谢兴无未履行任何购房出资义务，返还三分之二的傣江南滨江豪苑6幢3层商铺购房款给王评，其中购房款合计6278487.59元，利息自2013年11月20日按照中国工商银行的《个人购房借款合同》以贷款发放时贷款利率7.5325%支付至该房款还清止。景洪市人民法院于2018年12月25日作出了（2017）云2801民初3919号民事判决，该判决认定的基本事实为：王评、曾维智、案外人曾维霞为景洪市物资贸易有限责任公司的股东，王评系公司的法定代表人。曾维智、曾维霞为兄妹关系，曾维智、谢兴无为夫妻关系。2012年5月10日，王评、案外人景洪市物资贸易有限责任公司作为合同乙方与案外人景洪市城市投资开发有限公司作为合同甲方签订《傣江南滨江豪苑商铺定购协议书》，主要约定：乙方向甲方定购甲方开发建设的傣江南滨江豪苑第6栋商铺，销售总价为9370877元，其中首付款为4690877元、其余房款按揭贷款支付。乙方应于协议签定之日向甲方支付定金10万元，作为购房定金。在该协议的乙方落款处由王评、曾维智予以签名捺印。2013年11月20日，王评、曾维智、谢兴无作为商品房买受人（合同乙方）与景洪市城市投资开发有限公司作为商品房出卖人（合同甲方）签订《商品房购销合同》，主要约定：乙方向甲方购买傣江南滨江豪苑第06幢房屋，房屋总价款为9370877元。乙方选择按揭贷款的方式支付房款，乙方应于2013年11月20日前向甲方支付房款，支付50%的首付款4690877元。2014年8月5日，王评与曾维智、谢兴无作为共同借款人及抵押人、中国工商银行西双版纳分行作为贷款人、景洪市城市投资开发有限公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：曾维智、谢兴无与王评所购买上述房屋的除首付款的其他4680000元房款由贷款人根据借款人要求直接发放贷款至景洪市城市投资开发有限公司账户，贷款期限为120个月，由借款人按月还款，还款账户为王评的个人账户，傣江南滨江豪苑第06幢房屋作为该借款抵押物。后王评一直按约定向银行偿还该购房贷款。在上述《傣江南滨江豪苑商铺定购协议书》、《商品房购销合同》的履行过程中，王评通过转账、现金交付等方式向景洪市城市投资开发有限公司交付购房款210万元。景洪市物资贸易有限责任公司陆续转入景洪市城市投资开发有限公司款项2590877元，景洪市物资贸易有限责任公司及王评在每次转账后均向景洪市城市投资开发有限公司出具变更说明，载明景洪市物资贸易有限责任公司转入的款项系王评、曾维智、曾维霞的购房款，该变更说明加盖景洪市物资贸易有限责任公司公章并由王评签名。2014年6月23日，曾维智、谢兴无、王评、景洪市物资贸易有限责任公司向景洪市城市投资开发有限公司出具情况说明，主要载明：曾维智、谢兴无、王评购买的第6栋商铺在办理按揭贷款的过程中，银行根据相关规定，景洪市物资贸易有限责任公司的付款凭证不符合银行按揭资料要求，必须是个人购房提交个人交款凭证，故向景洪市城市投资开发有限公司申请退回景洪市物资贸易有限责任公司转入的购房首付款2590877元。款到账后再以王评个人名义不得超过1天时间全额交款到景洪市城市投资开发有限公司。2014年6月25日，景洪市城市投资开发有限公司将2590877元退回景洪市物资贸易有限责任公司。2014年7月初，王评自个人银行账户向景洪市城市投资开发有限公司转入购房款2590877元。该案所涉商铺的商品房买卖合同登记备案表显示房屋买受人是曾维智，共有人为谢兴无、王评，但该商铺的产权证尚未办理完毕。（2017）云2801民初3919号民事判决在作出上述事实认定后，以“......本案所涉房产的商品房买卖合同登记备案表显示房屋买受人是曾维智，共有人为谢兴无、王评，在该房产尚未办理完毕不动产权证，三方享有的物权是共同共有，还是按份共有，享有比例如何等均不能明确的情况下，不宜按原告诉请所主张的比例进行确认......”等为由，驳回了王评的诉讼请求。该判决现已生效。再查明，王评在没有曾维智、谢兴无认可的情况下，于2017年3月28日与祥龙公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定租期10年，从2017年6月30日至2027年6月30日，租金前五年为每年20万元，后五年为每年28万元。一审法院认为，（2017）云2801民初3919号民事判决已经在事实上确认了曾维智、谢兴无是争议房屋的共有权人，故王评未经共有权人，即曾维智、谢兴无同意的情况下将房屋出租损害了曾维智、谢兴无的合法权益。作为承租方的祥龙公司，知道或是应当知道在租用房屋时房屋的权属系共有，故祥龙公司对此未行使注意义务的相关责任应当由祥龙公司自行承担。但对于曾维智、谢兴无依据上述理由要求确认王评、祥龙公司签订的《房屋租赁合同》无效的主张，现有证据无法证明曾维智、谢兴无或是王评均符合“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”条件。其次，王评作为共有人，也具有“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”的权利，在无法查明曾维智、谢兴无与王评所占份额的情况和曾维智、谢兴无、王评对房屋管理有明确约定时，该案只应当视为王评与祥龙公司具有过错而非合同无效。因此，曾维智、谢兴无要求确认合同无效和祥龙公司搬离及相应诉讼请求不予支持。曾维智、谢兴无还要求王评与祥龙公司支付2017年6月30日起至2018年3月30日止房屋租金150000元。在无法查明各方所占份额的情况下，采信王评所称房屋租金用于归还购房贷款的主张，曾维智、谢兴无的此项诉讼请求亦不予支持。另，对于王评庭审中提交的录音及其文字记录，因曾维智、谢兴无否认，王评提出鉴定申请，一审认为该录音即便成立，也应当参照已生效判决作出裁判。加之，录音的内容本身即便成立，同样有过多可能性解释和争议，无法支持王评所主张的事项，故最终决定撤销庭审中同意王评进行鉴定的申请。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条；《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决：驳回曾维智、谢兴无的诉讼请求。案件受理费3300元，由曾维智、谢兴无负担。本院二审期间，曾维智、谢兴无提供(2020)云28民申32号案件信息1份、电子送达平台信息1份。(2020)云28民申32号案件信息欲证明涉案房产系曾维智、谢兴无、王评共有，同时证明王评无权处分共有的房屋。王评无权与祥龙公司签订租赁合同，即便收取了租金，租金应归曾维智、谢兴无、王评共有。电子送达平台信息欲证明诉争房屋租赁而收取的租金，王评没有交付房屋按揭款，因房屋按揭款未付，银行已提起诉讼，同时证明王评应将收取的租金中的15万元退还给曾维智、谢兴无。经质证，王评认为曾维智、谢兴无故意逾期提供证据，请不予采纳。两份证据均无原件，不认可两份证据的真实性、关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：曾维智、谢兴无提供的(2020)云28民申32号案件信息，可证明(2020)云28民申32号案件结案方式为裁定驳回再审申请。本院结合《商品房购销合同》《商品房买卖合同登记备案表》，曾维智、谢兴无、王评当庭认可涉案房屋傣江南滨江豪苑第06幢房屋为共有，对(2020)云28民申32号案件信息证明涉案房屋为曾维智、谢兴无、王评共有，本院予以采纳。对(2020)云28民申32号案件信息其他证明内容本院不予采纳。电子送达平台信息所涉案件与本案无关联性，本院不予采纳。曾维智、谢兴无、王评对一审已认定事实无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：是否支持曾维智、谢兴无的上诉请求。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案房屋傣江南滨江豪苑第06幢房屋虽为曾维智、谢兴无、王评共有，但涉案房屋是共同共有，还是按份共有，购房出资额均不明确，且现有证据不能证明曾维智、谢兴无与王评对涉案房屋的管理有约定。王评将涉案房屋出租未有法律规定的合同无效情形。曾维智、谢兴无要求确认王评与祥龙公司签订的《房屋租赁合同》无效；祥龙公司搬离景洪市嘎兰中路2号傣江南滨江豪苑第06号房屋并将房屋恢复原状返还给曾维智、谢兴无的诉讼请求，无法律依据。一审未支持此项诉讼请求，并无不当。在涉案房屋是共同共有，还是按份共有，购房出资额均不明确以及涉案房屋亦需还贷款的情况下，不宜支持曾维智、谢兴无要求支付房屋租金的诉求。综上所述，曾维智、谢兴无的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由曾维智、谢兴无负担。本判决为终审判决。审判长  刘树华审判员  吕 勇审判员  玉 儿二〇二〇年七月一日书记员  刘全坤