湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初753号原告：张艳，女，1988年4月2日出生住宜昌市西陵区夜明珠路15-501号。市政公司员工。原告：黄海冬，男，1992年12月2日出生住宜昌市点军区，个体工商户。二原告委托诉讼代理人：吴宜坡，湖北夷桢律师事务所律师。特别授权。被告:宜昌东方金亚房地产有限公司，住所地宜昌市夷陵区发展大道**（夷陵国际），统一社会信用代码91420506352355032U。法定代表人：孔德恒，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：胡祺岚，女，汉族，1994年4月11日出生住宜昌市西陵区，该公司员工。原告张艳、黄海冬与被告宜昌东方金亚房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳、黄海冬及其委托诉讼代理人吴宜坡、被告委托诉讼代理人胡祺岚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳、黄海冬向本院提出诉讼请求：判令被告返还预交的购房款103409元及购房定金20000元。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年2月29日，原告经与被告工作人员微信联系，认购了恒大名都小区23-1-503号房屋，并于当日交纳定金2万元。因该房屋位于腰线层，经询问专业人员得知腰线层房屋可能存在质量隐患，而且采光不能满足原告居住需要，故向被告提出换房被拒绝。又因被告提供的房屋买卖合同中有严重损害原告利益的格式条款，故原告未与被告签订合同并交纳剩余房款。原告张艳、黄海冬为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：第一组：证据1即张艳与崔家钰的微信聊天记录截图，证明：1.在未提供购房合同主要内容的情况下，被告要求张艳通过微信按照被告给出的认购承诺书文字模板复制后，发回给被告。该认购承诺书内容未与张艳协商，亦未同时向张艳告知双方权利义务。仅规定了付款义务及违约责任。没有对被告规定任何义务或者责任。2.被告在明知黄海冬为共同的合同相对人的情况下，未征得黄海冬的书面同意，未向黄海冬告知购房合同主要内容或者双方权利义务。3.案涉房屋位于腰线层，但被告在收取定金前未明确告知房屋可能存在的瑕疵，在张艳提出异议后，亦不同意张艳提出的退还要求。第二组：证据2即名为《关于全面实施无理由退房的重大决定》的恒大地产有限公司文件；证据3即被告发布的含有无理由退房字样的商业广告，证明被告对外承诺同意消费者无理由退房的义务，但实际未向张艳履行。企图通过所谓认购承诺书令张艳单方声明放弃该项权利，违背诚实信用原则。（在售楼部拍摄）第三组：证据4即张艳中国银行账户转账流水单，证明张艳一次性向被告账户转入定金2万元,分四次向被告账户转入预交的购房款103409元。第四组：证据5即被告现场公示的购房合同格式文本、证据6即原告代理人与被告工作人员的现场录音，证明购房合同部分格式条款内容超出法定合理范围（合同第35页第7条条款超出法定合理范围），严重损害消费者利益。且不可进行协商。张艳作为消费者有权拒绝与被告签订该购房合同。第五组：证据7即结婚证复印件，证明二原告为夫妻关系。被告宜昌东方金亚房地产有限公司的质证意见为:第一组证据中的证据1证据来源无异议，但是达不到原告的证明目的，认购承诺书是为将来签订购房合同双方之间的承诺，并不需要提供购房合同作为前提，其次当时是在疫情期间，因此采取的方式是置业顾问将认购承诺发给原告，原告核实认购信息无异议后再将认购承诺发回置业顾问，视为双方之间对认购承诺达成合意。案涉房屋为腰线层，在签订认购承诺时，置业顾问已发风险提示，原告签订认购承诺视为接受案涉房屋将来可能存在因位于腰线层所产生的相应问题。认购承诺里面明确约定房屋不退不换，不更名不减名不享受无理由退房，因此置业顾问拒绝原告的退还要求合理合法。第二组证据中的证据2的文件是2015年出台，不知道现在是否有效，对真实性有异议，而且这个文件与本案无关联性。证据3无理由退房的宣传为要约邀请，具体要以双方签订的协议为准。其次无理由退房是被告给予客户一个福利，并没有限制对方的权利，也没有增加对方的义务。并且本案置业顾问也明确告知原告在房屋不适用无理由退房，原告对此未提出异议，其后按认购承诺交了部分首付款和装修款，视为对认购承诺的履行。第三组证据真实性无异议，对房款金额无异议。第四组证据原告认为购房合同办证时间过长，超出法定合理范围，并没有相关证据来佐证，对此被告不予认可。第五组证据真实性无异议。被告宜昌东方金亚房地产有限公司辩称：1.原被告于2020年2月29日认购恒大名都23号楼一单元503号房屋，原被告认购承诺已经成立并生效。交付定金2万元后房屋不退不换。现原告未按时交付第三期房屋首付款，并不配合办理签订房屋买卖合同，已经构成违约。被告有权没收原告定金。2.原被告之间虽然未签订正式的买卖合同，但原告根据认购承诺交付了部分首付款和装修款，双方之间合同已实际成立。由于未约定违约责任，请求法庭酌情认定被告的损失。被告宜昌东方金亚房地产有限公司为支持抗辩理由，提供了以下证据：1.置业顾问向原告发放的对楼层可能位于腰线层的风险提示，证明被告已经就该房屋位于腰线层尽到提醒说明的义务。2.原告与置业顾问微信聊天记录复印件，证明该房屋不适用无理由退房，原告明确知悉，未提出异议。3.原告与置业顾问聊天记录复印件，证明被告于2020年4月26日提醒原告于2020年4月30日交纳第三期首付款并签约，原告知悉此事。原告张艳、黄海冬对被告宜昌东方金亚房地产有限公司提交的证据的质证意见为：对三份证据聊天记录真实性无异议。在风险提示的23点，原告有意无意未将此处拍摄完整发给原告，以至于原告至今未了解房屋具体的瑕疵，具体是指24点顶端的那部分文字。只能看到前面的文字我们猜测采光通风等受到影响，然后22号、24号、28号楼13层有消防连廊。因为这部分正好承接的是第23点后半段，也就是关键的瑕疵未尽到告知义务，并且在聊天记录中也不承认腰线层存在瑕疵。关于证据2不适用无理由退房，不是原告的真实意思，而且关于无理由退房的承诺书被告也未征得原告黄海冬的同意。然后关于证据3提示交款，因为当时已经发生争议，因此没有交款。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告张艳与原告黄海冬系夫妻关系。2020年2月，原告张艳、黄海冬欲购买商品房，便在网络上通过恒房通了解到恒大名都有房屋出售，二原告便联系置业顾问崔家钰。由于在疫情期间，二原告于2020年2月29日以微信方式向崔家钰发出认购承诺书，该承诺书载明“本人张艳、黄海冬自愿购买恒大名都23-1-503号房源，本人自愿对公（宜昌东方金亚房地产有限公司）转账定金20000元，因疫情期间本人无法办理相关认购文件的前述手续，但已知晓该房屋的相关信息及按揭办理事宜，同时知晓该定金不退，认购（定金转账）后房屋不退不换不更名不增减名不享受无理由退房。”该承诺书还载明了付款方式等。二原告并于当日向被告宜昌东方金亚房地产有限公司支付定金20000元和房屋首付款65836元。2020年3月31日，二原告又向被告支付房屋首付款37573元。事后，二原告要求退房无果，双方也没有签订《商品房买卖合同》。本院认为，公民和法人合法的权益受法律保护。被告辩称二原告由于未约定违约责任，请求法院酌情认定被告的损失，由于被告未向本院提交相关证据证实，本院不予支持。一、关于本案的购房款的处理。二原告已经支付的购房款103409元，有原告向本院提交的银行交易流水明细清单证实，且被告当庭予以认可，本院予以认定。由于原被告双方一直没有签订《商品房买卖合同》，致使合同目的不能实现，被告理应返还二原告支付的购房款。二、关于定金的处理。定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由乙方当事人给付另一方当事人一定数额的货币作为担保。二原告向被告购买恒大名都23-1-503号房，向被告支付20000元定金作为将来签订买卖合同的担保。根据《中人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条、《最高人民法院关于》第四条规定，处理定金方式有三种：一是给付定金一方不履行约定债务的或给付定金一方拒绝签订合同的，无权要求返还定金；二是收受定金一方不履行约定债务的或收受定金一方拒绝签订合同的，双倍返还定金；三是因不归责双方当事人事由的，出卖人应当将定金返还。本案中，二原告认为在购买房屋时，被告未告知二原告所购买的房屋位于腰线层，但从原告提交的微信聊天记录（2020年2月23日）中，可以看出二原告已经知道其所购买的房屋位于腰线层，因此二原告在知道所购买的房屋位于腰线层的情况后，仍于2020年2月29日支付了定金，现以此拒签合同，理由不能成立。另外，二原告还认为被告提供的商品房买卖合同中的条款不符合相关规定而严重损害原告利益。但该合同系格式合同，并在相关部门登记备案。若合同中的条款违反相关规定，此条款应属无效，并不影响整个合同的效力，二原告就此条款应与被告商量，且在认购承诺中，已将商品房买卖合同的其他主要条款达成一致意见，并已部分履行，也明确告知二原告不享受无理由退房等，现二原告以此拒签合同，理由也不能成立。综上，二原告购买位于恒大名都23-1-503号房，不能签订商品房买卖合同，是由于支付定金的二原告一方的原因，属于无权要求返还定金的情形,但被告应返还二原告的购房首付款103409元。本案经过本院组织调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告宜昌东方金亚房地产有限公司在本判决书发生法律效力后十日内返还原告张艳、黄海冬购房首付款103409元。二、驳回原告张艳、黄海冬其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2768元，减半收取1384元，由宜昌东方金亚房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  刘忠慧二〇二〇年七月三日书记员  周 怡