广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1916号上诉人（原审原告、反诉被告）：缪友文，男，1970年9月26日出生，住湖北省武汉市新洲区。委托诉讼代理人：阮宏兴，广东国晖（江门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄建亮，男，1959年11月30日出生，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：冼艳明，广东汉铎律师事务所律师。上诉人缪友文因与被上诉人黄建亮租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初3378号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。缪友文上诉请求：撤销一审判决，改判黄建亮向缪友文支付33942元。事实和理由：一、涉案土地为农用地，双方签订的《租赁土地合同》依法无效，且自始无效，不应作为判决的依据。涉案土地为农用地性质，在2010年7月20日江门市国土资源局杜阮国土资源所就已经责令黄建亮停止违法用地行为，因此黄建亮是明知该土地不能出租而恶意出租，因此一审法院也认定双方签订的《租赁土地合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果是双方返还或折价补偿，而在本案中的建筑物为缪友文所建，则黄建亮应向缪友文返还建筑物或折价补偿，因此一审法院认定补偿款归缪友文所有符合法律规定的。但一审法院根据无效的《租赁土地合同》对补偿款按比例分摊则明显违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，该《租赁土地合同》自始没有法律约束力，关于建筑物、水电设施的约定无效，因此一审法院的判决明显违法。同理，《租赁土地合同》中关于租金标准的约定也是无效的，况且该租金约定的是工业用地的价格，而涉案土地为农业用地，即使一审法院认定需要支付占用费，也只能按农业用地的价格、按实际占用的面积进行计算。《租赁土地合同》中关于租金支付方式的约定也是无效的，况且黄建亮在反诉中只是主张至2018年6月17日的租金，而一审法院却判决支付至2018年11月份的租金，明显违反不告不理的基本原则。因支付方式约定无效，黄建亮在2019年6月6日提起反诉，因此只能主张2016年6月7日至2018年6月17日的费用，2016年6月6日前的费用已经超过诉讼时效，依法应予驳回。二、以事实为根据、以法律为准绳原则是诉讼法的基本原则，缪友文已经履行了举证责任，一审法院采信证据时显失公平。因涉案土地为农业用地，至今无法通电，而相关行政部门也已经对涉案土地上的厂房进行拆除，目前该土地为一片空地废墟，无任何设备厂房，根本不可能用于生产经营，缪友文已经提交了现场照片给一审法院，相关事实一目了然。然而一审法院罔顾事实，仅凭一份税收证明就认定缪友文仍在该空地废墟上继续经营，不经过核实，对缪友文的证据视而不见，却对黄建亮的举证一律采纳,涉案场地是至今无法通电的空地废墟，不会产出GDP。请二审法院本着以事实为根据、以法律为准绳的原则对一审法院的错误予以纠正。三、本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。该解释适用的范围是城镇房屋租赁，该范围存在一定的特殊性，首先前提是城镇的房屋，因此无论是约定的租金或者是市场的租金相差都不大；其次是房屋属于整体，一旦房屋部分被占用即整体房屋也会被占用，因此参照约定的租金标准计算占有使用费符合公平原则。但本案中租赁土地为2.257亩，而所涉及的建筑物面积仅有140平方米，根本不影响其他土地的使用，因此不能按照2.257亩的面积计算占有使用费，况且约定的租金是按工业用地的租金标准计算，用于建厂房生产经营，但实际上该土地为农用地，只能用于耕作，因此只有140平方米的农用地一审法院却按照每年一万多的租金计算显失公平。四、一审判决前后矛盾，判决内容明显错误。一审判决第九页第一段“原告尚应支付给被告的土地占用费为78195.6元”，而判决第二项内容却是“原告应在本判决生效后十天内支付土地占用费89480.6元”，前后矛盾。综上，一审判决事实不清，适用法律错误，导致判决内容背离事实，显失公平，因此请法院依法撤销一审判决，改判黄建亮向缪友文支付33942元。黄建亮辩称，一审判决查明事实及适用法律正确，缪友文的上诉理由不成立。一、虽然一审判决认定涉案的租赁土地合同无效，但合同内双方约定的关于租金及地上建筑物的所有权可作为参照。二、缪友文并没有履行其举证责任证明其没有占用该涉案土地。三、缪友文认为一审判决的第二项与一审判决第9页第二段矛盾，应为笔误，不影响一审判决认定的事实及适用法律，请求二审法院驳回缪友文的上诉请求。缪友文向一审法院起诉请求：1.黄建亮向缪友文支付33942元；2.黄建亮承担本案一切诉讼费用。黄建亮向一审法院提起反诉请求：1.缪友文向黄建亮支付2012年1月至2018年11月租金共计89480.6元；2.本案的全部反诉费用由缪友文承担。一审法院认定事实：2011年1月1日，黄建亮（甲方）与缪友文（乙方）订立《租赁土地合同》，内容约定：甲方将位于江门市蓬江区杜阮镇亭元村龙水坑土名的地块租给乙方作兴办环保隔热砖使用，并约定租赁期十年，自2011年1月1日起至2019年12月30日止，头5年每年租金伍仟伍佰元/亩（5500×2.257=12413.5元/年）。每年的租金分二期支付（即六个月付款一次），但必须按先付款后使用的原则，如有拖欠租金经甲方催促至付款三个月内仍未交付，甲方有权终止合同收回租赁的场地，由此而引起的一切经济损失均由乙方负责，甲方不用负责；租赁期满该地上的建筑物、水电设施乙方不得拆除，完整地归还给甲方等条款。缪友文、黄建亮分别在该份合同上签字确认。2011年5月9日，缪友文支付了租赁押金11285元及2011年的租地租金12413元给黄建亮。缪友文未再向黄建亮支付2012年之后涉案土地的租金。2011年3月25日，缪友文以江门市蓬江区杜阮镇亭园村龙水坑（土名）为经营场所向工商行政管理部门申请办理取得“蓬江区吉顺水泥预制品厂”的营业执照，并同时在租赁的土地上建造砖厂，开展经营活动。2010年7月20日，江门市国土资源局杜阮国土资源所向黄建亮发出的《责令停止土地违法行为通知书》，内容为：“我所发现你未经批准，擅自在亭园龙水坑非法使用土地3亩，违反土地管理法律法规的规定，属违法行为，请你接到通知后，迅速停止违法行为，恢复土地原状，否则，将依法查处”。黄建亮在该通知书上签名确认收到。2010年4月19日，江门市蓬江区杜阮镇亭园村民委员会（以下简称亭园村委会）出具《担保证明》，内容为：“涉案土地租赁给黄建亮使用，经村委一致通过给予30千瓦用电，该用户日后如发生欠缴电费的，由我村委负责清偿”；同日，亭园村委会又出具《证明》，内容为：“涉案土地由我村转让给黄建亮，其土地证正在办理中，现需报装用电，希有关部门给予办理”；2010年4月20日，亭园村委会出具收取黄建亮装电押金8000元的《收据》；2011年6月14日，黄建亮向江西赣北公路工程有限公司江肇高速公路G2合同段项目经理部转让安装在涉案地段的一组315千瓦变压器，双方为此签订《变压器转让协议书》1份；次日上述项目经理部向黄建亮出具《收据》1份，确认收到变压器款85000元；2011年12月29日，亭园村委会为申请单位，黄建亮为申请单位的经办人，长平砖厂为用电单位与供电单位江门蓬江区供电局签订《供用电方案协议》；2012年1月6日，亭园村委会向蓬江供电所出具《申请书》1份，内容为：“由杜阮镇亭园村委会于代表长平砖厂向供电部门申请变更安装欧式箱变供电”；2012年3月20日，江门电力设计院有限公司为亭园村委会长平砖厂配电工程出具《施工设计工程量清单报价》，载明投标总价为576872.37元；2012年4月，长平砖厂为发包方与江门市新会新宝成电气工程有限公司签订《配电安装工程合同》，约定亭园村委会长平砖厂配电工程总造价为32万元”；2012年4月13日，江门市新会新宝成电气工程有限公司出具《工程核算书》，预计上述工程的造价为367278.09元；2012年4月24日，江门市新会新宝成电气工程有限公司向黄建亮开具《税务发票》1份，确认收到黄建亮支付的亭园村委会长平砖厂配电工程款160000元；2012年4月21日，蓬江区长平环保砖厂的法定代表人汪春平出具《证明》1份，载明：位于江门市蓬江区杜阮镇亭元村龙水坑（土名）黄建亮地块新装一组315KVA型欧式箱变供电器是以蓬江区长平环保砖厂名义报装的，安装的一切费用是由该土地业主黄建亮承担，所有权和使用权归黄建亮，与本厂无关。一审法院另查明，2018年6月，蓬江区杜阮人民政府因需要征用涉案土地而对地上建筑物作拆迁补偿。并对应补偿的财产价值委托有资产的机构作鉴定。根据鉴定结论，双方确认属缪友文在租赁期间出资建造的砖木结构房屋两间和铁围栏价值合计33942元。由于双方对该款的所有权发生争议，双方各持已见，缪友文遂向一审法院提起诉讼。一审法院再查明，2003年9月28日，黄建亮和余根好代表乙方与蓬江区杜阮镇亭园村民委员会代表甲方签订《土地出让合同》，由甲方出让位于该村龙水坑（土名）的土地面积约35亩给乙方，每亩2万元，合计价款70万元。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。缪友文主张双方签订的租赁合同无效，黄建亮违法用地被拆除部分建筑，且未能提供用电而造成没有实际使用租赁土地经营，征地拆迁的补偿款33942元归其所有。黄建亮承认该补偿款属拆迁缪友文的建筑物而取得的补偿，并提出反诉要求缪友文支付拖欠的租金89480.6元。综合双方的诉辩意见，本案本诉和反诉的争议焦点是：一、缪友文、黄建亮之间订立的《租赁土地合同》是否有效；二、涉案的拆迁补偿款33942元应归谁所有；三、缪友文应否支付多年的租金给黄建亮。首先，关于涉案合同的法律效力认定问题。经审查，涉案土地使用权为黄建亮所有，黄建亮未按法定程序办理土地“农转非”手续，土地性质仍为农用地性质。缪友文因工业用途而与黄建亮签订《租赁土地合同》，涉案土地因非法使用，收到杜阮国土资源所《责令停止土地违法行为通知书》，责令其停止违法行为，涉案土地使用不符合相关法律规定。因此，双方之间订立的《租赁土地合同》无效。其次，关于涉案的征地拆迁补偿款33942元的归属认定问题。双方均确认杜阮镇人民政府因征用涉案土地拆迁折价补偿款33942元，由于双方对归属的争议，杜阮镇人民政府尚未发放。根据缪友文、黄建亮签订的《租赁土地合同》第七条的约定，租赁期满乙方（即缪友文）的建筑物、水电设施不得拆除，完整归还甲方（即黄建亮）。缪友文从2011年1月1日开始租赁至2018年11月被征用拆迁，实际占用时间为7年11个月，相距合同期满尚有1年1个月。补偿款33942元按9年的比例分摊，每年3771元，缪友文应占4085.25元，黄建亮应占29856.75元。鉴于黄建亮为被征地拆迁主体，故应由黄建亮向杜阮镇人民政府申领补偿款后按比例支付给缪友文。对于缪友文请求超出的部分，一审法院不予支持。再次，关于黄建亮反诉缪友文拖欠多年租金的问题。缪友文认为根据双方合同约定，黄建亮没有向缪友文提供电力，缪友文无需支付租金。黄建亮抗辩涉案土地有用电设备，并提供了《变压器转让协议书》、《供用电方案协议》等证据予以证明。一审法院认为，缪友文虽主张涉案《租赁土地合同》无效，但没有及时要求解除合同并返还土地给黄建亮，而且根据税务部门向一审法院的复函显示，缪友文以涉案土地为经营场所成立的蓬江区吉顺水泥预制品厂一直有正常的纳税经营，缪友文现有的证据不足以证明其已于2012年搬离涉案土地并将涉案土地返还给黄建亮，故参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，黄建亮请求按照《租赁土地合同》的约定标准支付土地占用费，理据充分，依法应予支持。因涉案土地实际在2018年11月已被征用拆迁，故此，占用费应从2012年1月计算至2018年11月，经核算，缪友文应支付的占用费为89480.6元（以12413.5元/年的标准计算2012年1月至2015年12月；以13654.85元/年的标准计算2016年1月至2018年11月）。黄建亮反诉要求缪友文支付2012年1月至2018年11月的占用费89480.6元，于法有据，一审法院予以支持。经审查，黄建亮收取缪友文的定金11285元，因《租赁土地合同》无效，应返还给缪友文，比对，缪友文尚应支付给黄建亮的土地占用费为78195.6元。对于缪友文主张涉案租赁合同于2011年签订，而黄建亮主张的租金已过诉讼时效的问题。因涉案租金是分期支付并持续发生的，诉讼时效应从最后一期租金约定的支付期间届满的次日起计算，黄建亮反诉要求支付租金，并未超过诉讼时效，故对缪友文的上述主张，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、黄建亮应在判决生效后十天内向涉案土地征用单位办理领取征地拆迁补偿款33942元后，按比例支付4085.25元给缪友文；二、缪友文应在判决生效后十天内支付土地占用费89480.6元给黄建亮。上述比对，应由缪友文实际支付占用费85395.35元（89480.6元-4085.25元）给黄建亮。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费648.55元，由缪友文承担570.49元，黄建亮承担78.06元。反诉受理费1018.51元，由缪友文承担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对缪友文的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.黄建亮应否向缪友文支付补偿款33942元；2.缪友文应否向黄建亮支付涉案土地占用费89480.60元。关于第一个争议焦点。黄建亮与缪友文签订《租赁土地合同》将涉案土地用于工业用途，而涉案土地为农用地性质，黄建亮未按法定程序办理土地“农转非”手续，曾收到杜阮国土资源所《责令停止土地违法行为通知书》，责令其停止违法行为，涉案土地使用不符合相关法律规定，双方签订的《租赁土地合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订的《租赁土地合同》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。双方均确认涉案建筑物为缪友文在租赁期间个人出资所建，现该建筑物已因政府征地拆迁而被拆除，因此黄建亮不能向缪友文返还或没有必要返还该建筑物，但黄建亮应向缪友文折价补偿。对于建筑物的具体价值问题，经涉案土地征用单位委托鉴定，建筑物拆除前价值33942元，双方对此均未提异议，故缪友文起诉要求黄建亮向其补偿33942元合理有据，应予支持。因双方签订的租赁合同无效，故租赁合同第七条约定亦属无效条款，本案中不应适用该条款的约定。一审法院根据租赁合同第七条的约定认定补偿款33942元，缪友文占4085.25元，黄建亮占29856.75元不当，本院予以纠正。黄建亮应向缪友文支付33942元。至于其后黄建亮向涉案土地征用单位申领征地拆迁补偿款的具体数额，与缪友文无关。关于第二个争议焦点。首先，缪友文主张涉案土地至今无法通电，其无须支付租金。黄建亮则主张有提供电力，并提供了《变压器转让协议书》《供用电方案协议》《配电安装工程合同》、发票等证据予以证明。经查，双方签订的租赁合同第三条明确约定电力问题双方都有责任，甲方负责办理手续，乙方负责费用，如有一方不合作，责任归不合作方。本案中黄建亮提供充分的证据证明其积极履行办理涉案土地的供电手续，而黄建亮主张涉案场地无法通电并未提供证据予以证明，对黄建亮的该主张本院不予采信。其次，缪友文在诉讼中主张其于2012年已搬离涉案场地，不存在拖欠租金的事实，但其并未提供充分的证据予以证明，对其该主张本院亦不予采信。再次，缪友文认为黄建亮主张2016年6月前的租金已超过诉讼时效，不应支持。经查，黄建亮于2019年5月27日向一审法院提交反诉状向缪友文主张2012年1月至2018年11月的租金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，黄建亮主张2016年5月27日之前的租金，已超过诉讼时效，本院不予支持。本案中黄建亮虽然主张其每年有向缪友文催交租金，但其没有提交证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，黄建亮请求按照《租赁土地合同》的约定标准支付土地占用费，理据充分，应予支持。因涉案土地实际在2018年11月已被征用拆迁，故此，占用费应从2016年5月28日计算至2018年11月，经核算，缪友文应支付的占用费为34286.77元（13654.85元/年÷12个月×30个月+13654.85元/年÷365天×4天）。对于黄建亮主张超出部分本院不予支持。黄建亮收取了缪友文的押金11285元，因《租赁土地合同》无效，应返还给缪友文，比对后，缪友文尚应支付给黄建亮的土地占用费为23001.77元。综上所述，缪友文的上诉请求部分成立，有理部分，应予支持；无理部分，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初3378号民事判决；二、黄建亮应于本判决生效后十天内支付补偿款33942元给缪友文；三、缪友文应于本判决生效后十天内支付土地占用费23001.77元给黄建亮；四、驳回黄建亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费648.55元，由黄建亮负担。反诉受理费1018.51元，由缪友文负担261.81元，黄建亮负担756.70元。二审案件受理费1667.06元（缪友文已预交648.55元），由缪友文负担341.93元，黄建亮负担1325.13元。缪友文多预交的二审案件受理费306.62元，由本院予以退回；黄建亮应向本院补缴二审案件受理费1325.13元。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年七月九日法官助理 李永强书 记 员 张冬梅