浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初5099号 原告红街公寓第三届业主委员会,住所地杭州市江干区新风路******。 负责人郦轩。 委托代理人袁红义（特别授权）。 委托代理人刘飞艳（特别授权），上海建纬（杭州）律师事务所律师。 被告杭州中江置业有限公司,住所,住所地杭州市江干区庆春东路****div> 法定代表人王云龙。 委托代理人陈军（特别授权），公司员工。 本院受理原告红街公寓第三届业主委员会（以下简称红街公寓第三届业委会）与被告杭州中江置业有限公司（以下简称中江公司）物权保护纠纷一案，原告于2018年6月1日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员钱姣独任审理，于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘飞艳，被告中江公司的委托代理人陈军到庭参加诉讼。后本案由简易程序转为普通程序，由审判员陈维专担任审判长，并与人民陪审员组成合议庭审理，于2019年12月11日公开开庭进行了第二次审理。原告的委托代理人袁红义、刘飞艳，被告的委托代理人陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红街公寓第三届业委会诉称：原告于2017年9月12日经备案登记成立，被告系杭州市江干区红街公寓（以下称小区）的开发建设单位，杭州高盛物业管理有限公司、杭州钱塘物业管理有限公司系小区2010年至2018年3月的物业服务单位。小区共计18幢，于2010年6月交付使用。被告在诉争小区房屋的质量保证书中，对小区住宅作如下质量保证和承诺：本住宅自交付之日起，在住户正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内以下项目（见附表）的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕。其中附表保修内容中第3项地面、墙面、顶棚承诺保修期为2年，对维保期间质量问题的处理，有关维保期间质量问题的来信、来访和投诉等，可与物业管理处联系。 小区交付使用后出现公共过道墙面饰面瓷砖大面积空鼓脱落质量问题，时有瓷砖脱落伤人事件发生，危及2000余户业主的人身安全，存在严重安全隐患。经浙江建院建设检测有限公司检测，1到18幢各单元公共过道墙面饰面瓷砖粘结强度，结果均不合格，需全面修复。针对上诉质量问题。保修期内至今，小区业主、业委会一直向被告、施工单位、物业、社区、街道及政府有关部门反映投诉、信访，要求被告及施工单位解决质量问题无果，物业亦多次向被告、施工单位发函，要求及时履行住宅质量保修义务亦无果。作为小区开发商，被告对属保修范围且发生在保修期限内的质量问题，应履行保修义务。但被告一直怠于履行义务，至今未解决质量问题。原告为维护业主合法权益，提起诉讼，要求判令：1、被告立即对红街公寓小区1到18幢各单元公共过道墙面饰面瓷砖全部进行修复，工程的施工方案技术措施应经过具备相应质量检测资质的机构或部门审核把关，并对修复结果予以验收通过；2、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。 被告中江公司辩称：一、原告所陈述的小区质量问题，在被告交付到发生问题时，已经过了质保期。在过质保期后发生质量问题，然后小区业主把问题反映到江干区笕桥天新社区（以下简称天新社区）、江干区笕桥街道办事处（以下简称笕桥街道）。在2016年1月份的时候，原告、被告以及天新社区、笕桥街道四方签订了《关于支取住宅物业保修金的谅解备忘录》（以下简称《谅解备忘录》），在《谅解备忘录》里面提到了：经过前期的沟通，尽管被告已经过了保修期限，但是考虑到小区居民的安全，在政府部门的协调之下，被告愿意从物业维修基金里面动用250万进行整个小区质量问题的维修，于是签订《谅解备忘录》。该份《谅解备忘录》明确了被告作为建设单位同意在法定保修义务外，给250万元用于墙砖脱落的维修，其他的问题，按照《谅解备忘录》的第3条“甲方的承诺”：被告根据本协议支付的250万的赠与与被告作为建设单位应承担的保修责任无关。为什么作这样的承诺，是因为当时保修期限已过，经咨询政府部门，若要动用物业维修基金，必须要有质量问题，所以后来在政府的协调之下，被告违心写了一份报告，向维修基金部门陈述有质量问题，目的是为了动用这250万。根据《谅解备忘录》的内容，在墙砖维修事项完成后，红街公寓再出现的任何险情或其他类似的情况均与被告无关，被告也不承担补充赠与或承担任何责任。并且《谅解备忘录》第5.1条也谈到了：如果本协议履行有任何问题，四方应协商解决，如无法解决争议的，四方同意将争议提交杭州仲裁委按仲裁规则进行解决。既然《谅解备忘录》已签订，红街公寓业委会应当按照备忘录的约定来履行，不应当再向被告提出额外的要求。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、业主委员会备案表、议事规则、关于红街公寓业主大会决议的公告各一份，证明原告主体适格； 2、竣工验收备案表一份，证明诉争小区由被告开发，由浙江中强建工集团有限公司及浙江昆仑建设股份有限公司施工承建的事实； 3、《商品房买卖合同》一份，证明案涉小区系被告开发建设，并与全体业主存在商品房买卖合同关系的事实以及证明案涉小区于2015年5月30日交付的事实； 4、《中凯红街公寓前期物业服务协议》、《红街公寓物业管理服务合同》各一份，证明诉争小区在2009年12月至2016年3月期间，由杭州高盛物业管理有限公司提供物业服务，2016年4月至2018年3月期间，由杭州钱塘物业管理有限公司提供物业服务的事实； 5、住宅质量保证书一份，证明被告对红街公寓自住宅交付之日起两年，负有墙面维修义务，且被告指定物业管理处为维保期间服务机构； 6、检测报告一份，证明案涉小区公共过道墙面饰面瓷砖存在大面积空鼓、脱落粘结强度检测不合格，需全面修复； 7、照片一组，证明案涉小区公共过道墙面饰面瓷砖存在大面积空鼓脱落，需全面修复； 8、《公证书》一份，证明（1）被告指定的保修服务机构，即杭州高盛物业管理有限公司自2011年起多次就小区案涉质量问题，致函被告及施工单位要求修复；（2）被告对案涉小区存在的诸多问题置之不理，原告曾多次向社区政府相关部门投诉，要求督促被告整改，修复瓷砖空鼓脱落；（3）证明被告施工单位、社区书记、原告业主及物业要求解决瓷砖空鼓、脱落问题函件及诉求；（4）公共过道饰面瓷砖脱落，发生了多起砸伤人事件； 9、联系函一份，证明公共过道墙面瓷砖脱落发生砸伤人事件，物业多次致函被告要求解决，被告曾于2013年6月17日回函承诺解决案涉质量问题； 10、民事判决书一份，证明（1）公共过道饰面瓷砖脱落，发生砸伤人的事；（2）证明高盛物业自2011年起多次向被告及施工单位致函要求修复饰面瓷砖空鼓、脱落等质量问题的事实；（3）被告曾于2013年6月17日回函承诺于2013年7月30日前完成修复工作； 11、仲裁调解书一份，证明公共过道饰面瓷砖脱落砸伤物业服务单位保安队长以及杭州钱塘物业管理有限公司系案涉小区物业服务单位； 12、函一份，证明案涉小区业委会、物业于保修期内多次向被告反映瓷砖空鼓脱落，要求修复； 13、签收单一份，证明被告于2012年3月15日收到原告陈述的函； 14、回函一份，证明被告于2011年3月21日前收到业委会关于瓷砖空鼓、脱落地面沉降等质量问题的书面函件； 15、业委会工作会议纪要一份，证明（1）原告多次向相关部门投诉，要求督促被告修复瓷砖空鼓、脱落质量问题后，杭州市建筑工程质量安全监督总站组织被告施工单位、社区现场勘察，并要求被告及施工单位修复；（2）证明业主一直向被告施工单位、物业、社区政府相关部门反映质量问题，要求修复； 16、关于红街公寓业主投诉问题维修施工时间的答复一份，证明被告曾于2013年6月17日答复整改修缮质量问题； 17、关于红街公寓申请物业保修金的报告一份，证明（1）被告认可红街公寓1到18幢瓷砖空鼓存在较大安全隐患；（2）被告认可案涉质量问题系保修期内发生的事实；（3）被告同意承担保修责任的事实； 18、红街公寓质量问题处理协调会议纪要一份，证明原告、被告、施工单位、物业、社区、杭州市建筑工程质量安全监督总站就红街公寓瓷砖空鼓脱落等质量问题召开协调会议； 19、证人证言一份，证明业主、业委会向被告、社区、媒体反映小区质量问题要求修复的事实以及业主一直在维权； 20、照片一组，证明被告派出工程师杨工勘探现场，业主维权以及被告派人协商案涉质量问题的事实； 21、新闻报道视频一份，证明红街公寓案涉质量问题发生在保修期内的事实； 22、信访材料一组，证明业主一直在维权； 23、工作联系函一组，证明物业公司自2011年起多次函告被告及施工单位要求修复质量问题； 24、关于红街公寓业委会届满到期的公告一份，证明红街公寓第一届业委会于2014年10月20日任期届满； 25、业主委员会备案表一份，证明红街公寓第二届业委会成立于2015年9月20日； 26、关于在红街公寓业委会未换届选举成立期间的相关资料由当地社区代为保管的情况一份，证明（1）红街公寓第一届业委会于2014年10月20日任期届满；（2）第一届业委会的相关资料在笕桥街道天新社区见证下，已于2015年4月21日封存，由社区代为保管的事实证据； 27、四红街公寓小区业主委员会换届通告、关于红街公寓业主委员会召开业主大会的通知及告示图片、红街公寓业主委员会换届通告，证明红街公寓小区于2015年7月启动第二届业委会换届选举，于2015年9月20日召开业主大会，并选举产生第二届业委会的事实； 28、照片一组，证明红街公寓一直存在这个瓷砖空鼓脱落现象，且日趋严重。 以上证据，经出示，被告的质证意见：对证据1，业委会内部材料，真实性无法核实。提醒法庭注意，备案表中应当有第二届业委会的印章，也就是《谅解备忘录》里面的业委会的盖章的印章；对证据2、只能证明案涉小区是由被告开发，且竣工验收合格；对证据3，真实性无异议，但出现质量问题时已经是过了质保期；对证据4，与本案无关，提醒法庭注意，该组证据中也有第二届业委会的章；对证据5，对真实性无异议，墙面的质保期是2年；对证据6，不予认可，并不是通过法院委托的司法鉴定报告；对证据7，三性不予认可；对证据8，公证书的形式真实无异议，但对公证书内容所援引的一些文件，包括一些复印件作为证据资料来进行公正是不认可的；对证据9，三性也不予认可，属证人证言，应该传唤到证人到庭接受双方的质询和质证；对证据10，真实性无异议，但不能证明是在保修期内出现质量问题，实际上已过保修期；对证据11，形式真实性无异议，但因为是调解，只要双方当事人达成一致就可以了，对事实没有经过仲裁庭的调查和证明；对证据12，无原件，三性不予认可；对证据13，证人证言，证人未出庭作证，三性不认可；对证据14，无原件，三性不予认可；对证据15，只是打印件，没有签字和盖章，对三性不予认可；对证据16，无原件，三性不予认可；对证据17，该份报告出具的背景是因为小区出现质量问题，已过了质保期限，但因为小区居民的投诉、信访、媒体曝光，然后在政府的协调干预之下，然后找到被告，经咨询物业维修基金管理中心，只有有质量问题，才可以使用维修基金。提醒法庭注意，该份报告是出具给杭州市物业维修资金管理中心，我不知道原告怎么会有这张原件。但是这个抬头是打给管理中心的，出具的背景，在答辩中已经陈述过，是在政府的干预下，为了动用资金而出具的，但是现在反过来被原告抓住把柄，认为质量是有问题的，向法院来起诉。被告也很心寒。对证据18，是第一届业委会内部的事情，三性不予认可；对证据19，证人王某与原告有利害关系，证言不应采信；对证据20、对照片形成的时间、原因以及具体的地点均无法考证，不予认可；对证据21，真实性无异议，之所以有这样的采访，是因为恒大是上市公司，要考虑公众形象，且《谅解备忘录》的签订也有政府部门的参与，希望协议保密。保密并不是说对全体广大业主保密，对业主没有保密的必要，只是对250万具体来源，不想有过多的透露，因为毕竟不是开发商的责任，这在《谅解备忘录》中有明确约定。不能证明原告的待证事实；对证据22，无原件，三性也不予认可；对证据23，真实性无法确认，高盛物业不能代表被告确认小区存在工程质量问题；对证据24、25，与本案无关；对证据26、27，业委会公章管理系内部管理问题，即使真实也与本案无关，均不能证明《谅解备忘录》上业委会的章不是业委会盖的；对证据28，对照片形成的时间、原因和地点无从考证，有质量问题也已经过了保修期。 本院对原告提交的证据认证如下：对证据1，真实性予以确认，可以证明原告诉讼主体资格；对证据2，真实性予以确认，可以证明案涉小区竣工验收情况；对证据3，真实性予以确认，仅能证明合同约定房屋交付时间为2010年5月31日前；对证据4，真实性予以确认，可以证明案涉小区物业服务单位情况；对证据5，真实性予以确认，可以证明案涉小区“地面、墙面、顶棚;地面quo;的质量保修期为2年；对证据6，形式真实性予以确认，系原告单方委托鉴定，现场检测时间为2016年10月26-27日；对证据7，真实性予以确认，仅能证明小区存在瓷砖脱落的情况；对证据8，对公证书的真实性予以确认，可以证明红街公寓业委会于2014年10月11日向中江公司寄送《关于红街公寓重大建筑质量隐患的函》及《杭州市江干区红街公寓瓷砖围墙问题汇总》的事实；对证据9，业主个人出具的联系函，不予确认；对证据10，真实性予以确认，可以证明2013年12月22日，案外人俞金美在走道上被从墙面上脱落的抛光砖砸伤左脚脚部，当时的物业公司杭州高盛物业管理有限公司被判令向俞金美赔偿损失；对证据11，真实性予以确认，仅能证明2017年，刘文甫申请劳动仲裁，要求当时的物业公司杭州钱塘物业管理有限公司支付工伤待遇5万元，后双方成调解协议；对证据12、13，能证明中江公司办公室收到红街公寓业委会送来的函一份，不能证明送来的具体是哪一份函件；对证据14，真实性无法确认，且该回函主要是关于临时公共停车场、地下停车库的高度、地下停车库的高度以及地面沉降题，与本案所涉瓷砖脱落无关；对证据15，业委会内部会议纪要，仅能证明业委会、社区等工作人员在业委会召开会议，对当月开展的工作进行汇报总结并提出意见建议的事实；对证据16，真实性无法确认；对证据17，形式真实性予以确认，根据被告提交的《谅解备忘录》，该份报告系为支取250万元的维修基金而出具，在该份《谅解备忘录》的效力未被确认无效之前，不能证明被告自认存在质量问题；对证据18，真实性无法确认；对证据19，证人王某系业委会副主任，与原告具有利害关系，不予确认；对证据20，真实性予以确认，仅能证明小区存在瓷砖脱落的情况；对证据21、22，真实性予以确认，可以证明业主维权情况；对证据23，不能证明中江公司已收到该些联系函；对证据24-27，真实性予以确认，可以证明业委会换届情况；对证据28，真实性予以确认，仅能证明小区存在瓷砖脱落的情况。 被告为支持其抗辩意见，向本院提交了以下证据： 1、《关于支取住宅物业保修金的谅解备忘录》一份，证明2年保修期已过，但是在政府部门的协调和干预之下，被告出于人道主义，愿意从维修基金里面动用250万赠与给小区用于外墙瓷砖脱落的维修以及被告向杭州市物业维修基金管理中心出具的说明是为了支取该250万元，就该协议发生纠纷的，应提交仲裁委仲裁解决； 2、《关于红街公寓质量问题处理协调会议纪要》一份，证明2015年4月14日协调会议时，红街公寓业委会是知道250万元的事情的； 3、《关于红街公寓质量问题处理协调会的回复》一份，证明被告一直强调已过保修期，对于承诺的250万元无力支付，建议动用物业维修基金或物业保修金； 4、《关于红街公寓申请物业保修金的报告》一份，证明在笕桥街道和天新社区的协调下，被告出具了该份报告，申请物业保修金用于对红街公寓各栋抛光砖控股脱落进行加固施工维修； 5、《红街公寓业主大会投票方式的公示》一份，证明2015年12月业主大会投票内容包括小区公共区域墙面砖脱落问题； 6、《关于召开红街公寓业主大会的通知》、表决票各一份，证明2015年12月业主大会会议内容就包括是否同意从开发商交存在房管部门的物业保修金（开发商缴存，不是业主缴纳）中使用250万元，用于补助小区墙砖松动脱落的维修，同时证明《谅解备忘录》的签订时在2015年12月之后； 7、红街公寓业主大会公告一份，证明业主大会通过表决事项。 以上证据，经出示，原告的质证意见：对证据1，有异议，该份备忘录业委会成员没有见过，备忘录里有保密条款；备忘录上没有签订时间，实际上当时第二届业委会换届选举未成立，公章是由社区保管的，备忘录的主体有问题；备忘录里提到墙砖脱落发生在两年保修期届满之后，与生效判决查明的事实不符，对备忘录的内容的真实性有异议；对250万元是赠与款项有异议，实际上动用的是物业保修金；该份备忘录是无效的；对证据2、3,原件没有看到，2015年4月，第二届业委会尚未成立，被告的回复也是出具给天新社区的；对证据4、2015年5月16日的报告原件没有看到过，但原告提交的证据中有2015年7月5日的报告，报告明确写了保修期内出现的质量问题；两份报告的内容是不一样的，不是同一份报告；对证据5、6，真实性无法确认，且公示内容已披露了相关的内容，但《谅解备忘录》里又约定保密条款，在逻辑上是存在严重的问题与常理不符；对证据7，表决事项2的发放投票数是1935票，收回表决票504张，同意票数为468票，不足四分之一。根据浙江省物业管理条例的相关规定，票数必须是已交票数，逾期未表决的票数不应计入已表决的多数票，因此，即便确实有部分的业主参加了此次业主大会，表决结果也是无效的。 本院对被告的证据认证如下：对证据1，被告出示了原件，该份备忘录有仲裁条款，原告已向杭州市中级人民法院申请确认该仲裁条款的效力，在仲裁条款未被撤销以及该份备忘录未被确认无效前，本院对红街公寓业委会、天新社区、笕桥街道、被告四方签订备忘录的事实予以确认；对证据2-7，均为复印件，在本案中不予确认。 经审理，本案可以认定的事实如下： 被告中江公司系案涉红街公寓小区开发商。红街公寓小区共有18幢楼房，第一期于2009年12月交付，第二期于2010年6月交付使用。被告中江公司在其提供的质量保证书中承诺“地面、墙面、顶棚;地面quo;的保修期限为2年，维保期间质量问题的来信、来访和投诉等，可与物业管理处联系。 后因红街公寓小区电梯厅等公共部位陆续出现墙砖空鼓脱落现象，并有人受伤。小区业主、业委会向物业公司、天新社区、笕桥街道及相关部门反映情况、投诉，并通过媒体等方式进行曝光。天新社区、笕桥街道也多次进行了协调。被告中江公司始终认为出现墙砖脱落质量问题时已过2年保修期。 红街公寓业委会（甲方）、笕桥街道天新社区（乙方）、笕桥街道（丙方）、中江公司（丁方）四方曾签订一份《谅解备忘录》，明确鉴于红街公寓2009年12月30日一期交付，2010年6月30日二期交付，其小区内电梯厅（前室）设计为抛光砖上墙粘贴，2012年下半年开始，陆续有墙砖脱落，并有伤人事件；由于墙砖脱落发生在丁方应当负责的两年保修期届满之后，根据相关政策规定，维修款项应从专项维修资金中支出；甲方确认红街公寓目前物业专项维修资金短缺，无力独立完成该项维修，乙方和丙方亦确认其缺乏财力支付甲方维修，由此，四方达成协议：1、“丁方赠与”。经协调，丁方作为建设单位现同意在法定保修义务意外额外赠与甲方人民币250万元用于墙砖脱落的维修；甲乙丙三方一致认可前述250万元的赠与系与丁方在开发商所有应承担的法定义务以外自愿为改善甲方成员居住条件而做的赠与，该赠与是一次性的，且与墙砖脱落发生的原因没有任何关联，即该赠与不得被视为丁方对墙砖脱落或其他任何与红街公寓相关的质量问题，公用设施问题（包括但不限于车库出入口、绿化、燃气、电梯等）负有责任而支付的赔偿、补偿或类似性质的支付。2、“物业保修金的提取”。丁方目前暂无现金用于支付250万元，丁方在杭州市物业维修基金管理中心交存了一笔保修金，该保修金可于2018年退还；……经多方协调，特别是得到丙方支付后，杭州市物业维修资金管理中心目前已经同意丁方从保修金中支付该款，但需丁方出具一份说明；为满足法规要求，杭州市物业维修资金管理中心起草的说明中将墙砖脱落的责任归咎于丁方，并强调该原因是依法支付保修金的必要前提，对此，四方均确认丁方向杭州市××期内的保修责任纯系满足法规要求的支取条件所写，与实际情况不符；在丁方出具说明后，由甲方和乙方负责与杭州市物业维修资金管理中心沟通并领取250万元的赠与。3、“甲方的承诺”。甲方承诺丁方根据本协议支付的250万元的赠与与丁方应承担的保修责任无关；250万元赠与与墙砖脱落的原因无关；丁方出具的说明与客观事实不符，甲方绝不据此说明向丁方主张任何权利、赔偿、补偿或其他权利要求，并放弃据该说明可主张的任何权利，一旦红街公寓的任何业主就墙砖脱落事宜向丁方提起诉讼、仲裁或行政、民事程序上的权利要求，甲方将立即无条件以书面证言或出庭作证的方式证明丁方在说明中的陈述不是事实，并竭尽权利协助丁方免于承担赔偿责任，如因甲方拒绝佐证或迟延佐证或其他类似原因造成丁方最终承担责任的，甲方应负责全额赔偿丁方；除法律明确规定，或行政和司法机关有正式文书要求甲方披露相关事实，甲方除公示250万元系丁方赠与外，不对本协议当事人意外的任何第三人披露250万元来源的具体细节；该250万元仅用于瓷砖脱落的维修，如有不足，由甲方自筹资金解决，与丁方无涉，亦不会要求丁方补充赠与；如果多余，转入物业专项维修基金；墙砖维修事项完成后，红街公寓再出现任何险情或其他类似情况均与丁方无关，也绝不再要求丁方补充赠与或承担任何责任。……5、“其他条款”。如本协议履行中有任何问题，四方协商解决，无法解决争议的，同意将争议提交杭州仲裁委按照仲裁规则解决；等等。原告已就《谅解备忘录》中的仲裁条款的效力向杭州市中级人民法院提起诉讼。 被告中江公司曾向杭州市物业维修基金中心出具过《关于红街公寓申请物业保修金的报告》一份，载明：红街公寓住宅项目建于2007年，2009年竣工完成后移交给杭州高盛物业管理有限公司管理。由于当时电梯前厅抛光砖不同程度空鼓脱落，对各业主产生了较大安全隐患。鉴于上述问题，需要对整个小区各栋号前梯前厅进行维修，此问题属于物业保修期内的质量问题，由我建设单位承担物业保修责任，现因公司无法履行保修责任，特申请使用物业保修金250万元，对红街公寓各栋号抛光砖进行维修。该份报告落款时间为2015年7月6日。 另查明，红街公寓第一届业委会于2011年10月成立，于2014年10月届满。第二届业委会于2015年9月成立，于2017年6月结束（第一届业委会相关资料于2015年4月21日封存，并交由社区代为保管，第二届业委会成立后再移交）；第三届业委会于2017年9月成立至今。2009年12月至2016年3月期间，小区物业服务单位为杭州高盛物业管理有限公司，2016年4月至2018年3月期间的物业服务单位为杭州钱塘物业管理有限公司。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”第七十八条规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”根据上述法律规定，为维护业主的共同权益，业主委员会依照法律规定或经业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。本案所涉的墙砖空鼓脱落问题，经小区业委会大会作出决议，授权业委会通过法律诉讼解决案涉纠纷，故本案原告红街公寓业委会的主体适格。 被告中江公司作为案涉红街公寓小区的开发商，对房屋的质量在保修期内应承担维修责任。被告中江公司辩称根据原、被告以及天新社区、笕桥街道四方签署的《谅解备忘录》的约定，红街公寓业委会确认小区墙砖脱落问题出现在2年的保修期之后，且经协商，确定由被告中江公司赠与250万元的形式一次性解决，并确定由中江公司出具与事实不符的说明后，从杭州市物业维修资金管理中心支取250万元。对于该份《谅解备忘录》，红街公寓业委会在本案中不予认可，并就该备忘录的仲裁条款向杭州市中级人民法院提起了诉讼。本院认为，《谅解备忘录》中的仲裁条款现未被确认为无效，即便该仲裁条款无效，因该份《谅解备忘录》的签署主体除本案原、被告外，还涉及到天新社区、笕桥街道，《谅解备忘录》的效力仍待进一步的确认。在该份《谅解备忘录》未被确认无效之前，原告要求被告承担瓷砖脱落维修责任的诉请，依据不足，故其诉请在本案中不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十五条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告红街公寓第三届业主委员会的诉讼请求。 案件受理费人民币80元，由原告红街公寓第三届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  陈维专 人民陪审员  裘咪娜 人民陪审员  陈金根 二〇二〇年七月二十日 代书 记员  李思佳