山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0923民初1605号 原告：东平万通恒业工程有限公司，住所地：山东省泰安市东平县东平街道一担土村,统一社会信用代码：913709235677364499. 法定代表人：杨效常，经理。 委托诉讼代理人：冯晓，山东超然律师事务所律师。 被告：李顺，男，1973年12月7日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县。 委托诉讼代理人：谷新杰，山东尚明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙月萍，山东尚明律师事务所律师。 被告：东平天坤盈基房地产开发有限公司，住所地：泰安市东平县东平街道虹桥路天坤国际花园会所,统一社会信用代码：91370923587194982Q。 法定代表人：刘志远，总经理。 委托诉讼代理人：袁吉祥，山东慧哲律师事务所律师。 被告：山东三川置业有限公司，住所地：济南市高新区新宇路西侧世纪财富中心****，统一社会信用代码：91370100075780670G。 法定代表人：刘志刚，董事长。 委托诉讼代理人：胡冠宝，山东圣义律师事务所律师。 被告：广西五鸿建设集团有限公司，住所地：广西，住所地：广西宜州市金宜大道** 原告东平万通恒业工程有限公司（以下简称万通公司）与被告李顺、被告东平天坤盈基房地产开发有限公司（以下简称天坤公司）、被告山东三川置业有限公司（以下简称三川公司）、被告广西五鸿建设集团有限公司（以下简称五鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人冯晓，被告李顺的委托诉讼代理人谷新杰、孙月萍，被告天坤公司的委托诉讼代理人袁吉祥，被告三川公司的委托诉讼代理人胡冠宝已到庭参加诉讼，被告五鸿公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万通公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋损失525,200元变更为528，552元，具体为：房屋按5700元每平方米计算85.36平方米，储藏室按3000元每平方米计算14平方米；2、一切诉讼费由被告承担。事实和理由：被告天坤公司、三川公司、五鸿公司共同合作开发了东平国际花园居住小区，原告万通公司为被告五鸿公司提供混凝土，因拖欠原告万通公司材料款，被告天坤公司、三川公司、五鸿公司同意将开发的天坤国际花园10号楼1单元202室楼房及储藏室抵账。2016年6月7日，被告李顺在原告万通公司不知情的情况下，将原告万通公司的所有购房手续原件拿走，并与被告天坤公司将原告万通公司的涉案楼房及储藏室卖给他人，原告万通公司得知这一情况后，多次与四被告交涉，要求其向原告万通公司交付涉案楼房及储藏室，均遭到拒绝。 天坤公司辩称，原告与被告东平天坤公司之间不存在房屋买卖合同关系，双方并没有就涉案房产的买卖达成合意，原告以房屋买卖合同纠纷为由向被告主张权利无事实依据。被告三川公司在天坤公司享用抵偿债权的8套房产，被告李顺系天坤国际花园一期建设项目中被告三川公司和五鸿公司授权的项目代表，李顺代表上述二被告处置该8套房产，被告天坤公司按照被告李顺的指示协助办理房产手续。2016年1月16日，被告天坤公司按照被告李顺的要求出具了涉案房产的认购书，据李顺陈述该房产系被告五鸿公司抵偿的混凝土款，该事实与原告诉称的被告广西五鸿公司欠原告混凝土款相一致。以上事实足以证明，被告天坤公司出具的认购书仅是被告五鸿公司意欲抵偿债务的凭证，原告与被告天坤公司之间并不存在房屋买卖合同关系，原告依据认购书主张房屋买卖的民事权利义务明显不当。具体理由如下：1、涉案的认购书是被告天坤公司向杨效常出具，根据（2019）鲁0923民初3979号房屋买卖合同纠纷一案查明的事实，认购书中的购房款项实际上系原告万通公司对被告五鸿公司享有的债权，并不能视为法定代表人个人享有的债权，因此，东平县人民法院依法驳回杨效常的起诉。由于杨效常并没有支付任何购房款项，原告所诉的购房手续不产生法律上拘束力。2、原告与被告天坤公司之间不存在房屋买卖合同关系，涉案认购书与原告无关，根据合同的相对性原理，原告无权依据认购书主张权利。3、本案应当属于混凝土买卖合同纠纷，即使原告与五鸿公司之间有用房屋抵偿债权债务的合意，也仅是消灭债权债务的一种方式。在抵偿行为不能成就的情况下，原告的债权并没有灭失，但不能必然产生房屋买卖的法律关系，因此，原告应依据其与五鸿公司的结算手续主张混凝土款及相应利息，不应当主张房屋损失。原告诉称“被告李顺在原告不知情的情况下，将原告的所有购房手续原件拿走，将涉案楼房及储藏室卖给他人。”与事实不符。在（2019）鲁0923民初3979号房屋买卖合同一案中，被告李顺的答辩与原告万通公司的法定代表人的陈述相吻合，能够证实因杨效常对涉案房屋的位置不满意，授权被告李顺另行调换房屋，也就是说，被告李顺持杨效常的认购书到天坤公司办理退房手续是得到杨效常授权的合法行为，并非原告诉称的非法行为。在上述调换房屋的过程中，被告天坤公司并无过错。原告主张赔偿房屋损失525，200元没有法律依据。根据上述答辩意见，原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告依据房屋买卖法律关系主张权利明显不当，其应当依据混凝土买卖关系主张相应的权利。 李顺辩称，1、涉案房屋所在的小区是被告天坤公司与被告三川公司合作开发的项目，被告三川公司负责项目的施工，因被告三川公司没有施工资质，就借用被告五鸿公司的资质进行施工，原告是项目混凝土的提供方，因被告三川公司欠付原告的混凝土款，发生过因房屋抵顶混凝土的事实；2、李顺是被告三川公司大股东，是被告三川公司委派在该项目的负责人，李顺的行为是被告三川公司的职务行为，原告起诉被告李顺没有事实依据。3、李顺没有在原告不知情的情况下将购房手续拿走，其实际情况是原告对被告三川公司抵顶给原告的房屋不满意，要求将房屋退回。综上，应该驳回原告对被告李顺的诉讼请求。 三川公司辩称，被告五鸿公司与原告万通公司之间存在混凝土买卖合同关系，被告五鸿公司拖欠原告混凝土材料款，于2016年1月15日，将涉案的房屋抵顶给原告万通公司。原告万通公司以其法定代表人杨效常个人名义与被告天坤公司签订了《天坤国际花园商品房认购书》。根据原告万通公司在诉状中的陈述，被告李顺在原告万通公司不知情的情况下将购房手续拿走，实际上应当是在原告万通公司与被告李顺之间发生了侵权关系，被告李顺应当承担责任，其他被告如果对原告万通公司的损失有过错承担相应的责任。被告三川公司与原告万通公司之间不存在任何法律关系。被告三川公司与被告天坤公司合作开发天坤国际花园项目，2016年1月7日，双方终止合作开发，被告天坤公司用涉案房屋的出售权及因出售获得的房款的权利抵顶被告三川公司的投资利益分成款。被告三川公司将涉案房屋的权利投资到被告五鸿公司，被告五鸿公司又将涉案房屋的权利抵顶了欠原告万通公司的混凝土材料款虽然涉案房屋与被告三川公司有关联，但从法律角度分析，被告三川公司与原告万通公司之间不存在任何应承担责任的法律关系。被告五鸿公司与原告万通公司仅存在混凝土买卖合同关系，不存在房屋买卖合同关系。原告万通公司在被告五鸿公司将涉案房屋抵顶给混凝土款后，后被告五鸿公司出具了收到相应混凝土款的收款收据，该收款收据原件仍保存在被告五鸿公司财务账目中。原告万通公司因主张混凝土材料款于2018年1月15日以五鸿北方建设工程有限公司、五鸿公司、天坤公司为被告起诉至东平县人民法院，东平县人民法院与2018年2月26日以（2018）鲁0923民初307号民事调解书调解结案。因此原告万通公司与被告五鸿公司之间的混凝土买卖合同纠纷已处理完结。从法律角度分析，因原告万通公司签收了该调解书，任何时候原告万通公司无权再因混凝土买卖事宜向被告五鸿公司主张权利，原告万通公司更无权因混凝土买卖事宜向被告三川公司主张权利。根据原告万通公司在诉状中的陈述，被告李顺的行为完全是其个人行为，并非履行被告五鸿公司的职务行为，更不是履行被告三川公司的职务行为，被告三川公司与被告五鸿公司对原告万通公司的房屋损失没有任何过错，被告三川公司与五鸿公司依法不对原告万通公司的房屋损失承担责任。被告李顺的行为未经被告五鸿公司及被告三川公司的任何授权，作为原告万通公司而言，其知道或应当知道李顺的上述行为是个人行为并非职务行为，原告万通公司并非完全善意的一方，从发生的时间上来看，被告五鸿公司将涉案房屋抵顶给原告万通公司的时间是2016年1月15日，而被告李顺从原告万通公司处拿走购房手续的时间是2016年6月7日，已过去5个月时间；原来被告五鸿公司给原告万通公司办理抵房手续的也不是被告李顺，而是被告五鸿公司的财务人员；如果原告万通公司认为被告李顺的上述行为是职务行为，原告万通公司在2018年1月15日向东平县人民法院起诉要求混凝土材料款时不管能否胜诉，就应该起诉主张该部分款项，但原告万通公司当时认可收到了抵房相应价值的混凝土材料款，原告万通公司签收了上述调解书即视同原告万通公司放弃了要求被告五鸿公司因混凝土买卖事宜及抵房事宜承担任何责任的权利，原告万通公司在本案中无权再向被告五鸿公司主张权利，更无权向被告三川公司主张权利；原告万通公司以其法定代表人杨效常的名义，在2019年8月30日因本案相同事实向东平县人民法院提起诉讼，起诉的被告是天坤公司及李顺，说明原告万通公司确认应由两被告承担责任，被告三川公司及五鸿公司不应当承担责任；原告万通公司与被告李顺个人之间还存在借贷关系，被告李顺当时从原告万通公司处拿走购房手续的具体情形不明；从实际情况来看，被告李顺将原告万通公司的购房手续拿走后用于处理了个人事务。被告三川公司与被告五鸿公司并没有收益；被告三川公司与被告五鸿公司与原告万通公司起诉的房屋损失没有任何过错。 五鸿公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对原告万通公司提交的《天坤国际花园商品房认购书》及收据、结算单，被告李顺提交的东平天坤国际花园房地产开发合作书复印件以及债权转让协议书，被告三川公司提交的收据、东平县人民法院（2018）鲁0923民初307号民事调解书、民事起诉状，被告天坤公司提交的企业信息查询记录、2013年9月2日签订的《东平天坤国际花园房地产开发合作书》、《开发成本确认书》、泰安市中级人民法院（2019）鲁09民终2727号民事判决书、2014年7月3日签订的《天坤国际花园合作开发（一期）主体阶段的补充协议书》、2016年1月7日签订的《协议书》均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月2日，被告天坤公司、三川公司签订《东平天坤国际花园房地产开发合作书》，共同投资东平国际花园居住小区开发项目，后被告天坤公司将涉案房屋抵偿给了被告三川公司。2017年4月20日，被告三川公司与被告五鸿公司及五鸿北方建设工程有限公司签订《债权转让协议》，载明被告五鸿公司与被告三川公司为合作关系，广西五鸿建设集团有限公司泰安分公司为被告五鸿公司的分公司，因东平万通恒业工程有限公司与广西五鸿建设集团有限公司泰安分公司间存在材料买卖关系，广西五鸿建设集团有限公司泰安分公司为向东平万通恒业工程有限公司支付材料款项，经被告三川公司同意将涉案房屋抵偿给了东平万通恒业工程有限公司。后原告万通公司的法定代表人杨效常代表原告万通公司与被告天坤公司签订了《天坤国际花园商品房认购书》，抵顶了被告五鸿公司欠付原告万通公司的材料款283，000元。后原告万通公司对抵顶的房屋位置不满意，要求调换。被告李顺将原告万通公司与被告天坤公司签订的《天坤国际花园商品房认购书》取走，将抵顶材料款的房屋出卖给了案外人。 本院认为，本案中，被告天坤公司辩称：被告李顺系天坤国际花园一期建设项目中被告三川公司和五鸿公司授权的项目代表，李顺代表上述二被告处置该8套房产，被告天坤公司按照被告李顺的指示协助办理房产手续。被告李顺也自称是该案房产所涉项目的负责人，被告三川公司虽辩称原告万通公司经理杨效常把购房合同交给被告李顺，被告李顺安排销售他人的行为是个人行为而非职务行为因未提供证据证实，故该辩称理由不予采信。另被告五鸿公司经本院合法传唤既不答辩，也不到庭举证、质证，应视为对该项权利的放弃，因此应认定被告李顺是被告三川公司与被告五鸿公司授权的项目代表。用房屋抵顶原告万通公司与被告五鸿公司之间的材料款账目时是由被告李顺负责联系办理的，被告天坤公司依据被告李顺系被告三川公司与被告五鸿公司授权的项目代表的身份而听从被告李顺的指示与原告万通公司签订了《天坤国际花园商品房认购书》，因此当原告万通公司对用于抵顶材料款的房屋位置不满意而联系被告李顺调换时，被告李顺将原告万通公司的《天坤国际花园商品房认购书》取走的行为应当是代表被告五鸿公司的行为，进而表明原告万通公司与被告五鸿公司之间以房屋抵顶材料款的行为未完成，因此原告万通公司与被告五鸿公司之间的欠付材料款283，000元的债权债务关系仍然存在，涉案房屋已由被告天坤公司按照被告李顺的安排另售他人，因此再向原告万通公司交付涉案房屋已处于履行不能，原告万通公司系自愿将购房合同交给被告李顺，被告李顺已将房屋销售给他人，因此房屋以房抵债已不能实现，但原告万通公司的债权并没有消灭，因此原告万通公司以其与被告五鸿公司之间的结算手续主张混凝土款并按照涉案房屋价值主张权利不妥，被告五鸿公司对欠付原告万通公司的材料款283，000元应具有偿还的责任。《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动,其法律后果由法人承受。本案中，2017年10月7日被告三川公司的法定代表人刘志刚向原告万通公司出具了保证书，依据上述法规定，被告三川公司的法定代表人刘志刚的行为应当由被告三川公司承担责任。同时《中华人民共和国担保法》第十七条规定，当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任，为一般保证。本案中上述保证书载明：“山东三川置业有限公司股东李顺欠杨效常款项共三十五万元，其中借款五万元，另叁拾万元是李顺欠杨效常购买的天坤国际花园10#-1-202房屋卖掉的价款。以上三十五万元款项在东平天坤盈基房地产开发有限公司一千四百万的债权款到山东三川置业有限公司时，在李顺应分的收益中有山东三川置业有限公司通知李顺与杨效常办理付款手续，如不通知杨效常及时办理手续，将由山东三川置业有限公司偿还杨效常三十五万元整。保证人：刘志刚山东三川置业有限公司”，依据上述法规定，结合上述保证书的内容，被告三川公司应当为保证人，因此被告三川公司应当对被告五鸿公司欠付原告万通公司的材料款283，000元承担保证责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、，《中华人民共和国担保法》第十七条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十五条的规定，判决如下： 一、被告广西五鸿建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿还欠付原告东平万通恒业工程有限公司的材料款283，000元； 二、上述欠付的材料款283，000元，在对被告广西五鸿建设集团有限公司的财产依法强制执行后仍不能履行时，由被告山东三川置业有限公司承担保证责任； 三、驳回原告东平万通恒业工程有限公司对被告李顺的诉讼请求； 四、驳回原告东平万通恒业工程有限公司对被告东平天坤盈基房地产开发有限公司的诉讼请求； 五、驳回原告东平万通恒业工程有限公司的其它诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内付清（户名：东平县人民法院，账号：62×××64，开户行：中国农业银行股份有限公司东平东原支行）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4543元，由原告东平万通恒业工程有限公司负担2111元，由被告广西五鸿建设集团有限公司负担2432元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  李道广 二〇二〇年七月三十日 书记员  孙艳丽