广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初849号原告：张齐月，女，1965年6月2日出生，汉族，住广东省江门市*********，公民身份号码：440***************。委托诉讼代理人：任坚明，广东叠力律师事务所律师。被告：张啟新，男，1954年8月7日出生，汉族，住广东省佛山市**************，公民身份号码：440***************。被告：王正，男，1982年3月18日出生，汉族，住广东省广州市*******，公民身份号码：440***************。被告：曾池佳，男，1953年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市*********，公民身份号码：440***************。被告王正、曾池佳、张啟新共同委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。被告王正、曾池佳、张啟新共同委托诉讼代理人：甄德国，广东金信方正律师事务所律师。被告：开平市港汇流行前线投资管理有限公司，住所地：广东省开平市*************。法定代表人：麦某1。原告张齐月与被告王正、曾池佳、张啟新、开平市港汇流行前线投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告张齐月委托诉讼代理人任坚明，被告王正、曾池佳、张啟新的共同委托诉讼代理人甄德国到庭参加诉讼。被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司（以下简称“港汇公司”）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张齐月的诉讼请求：l、判令原告与被告张啟新、王正、曾池佳、开平市港汇流行前线投资管理有限公司解除于2014年1月17日签订的《商铺买卖合同》；2、判令被告张啟新、王正、曾池佳、开平市港汇流行前线投资管理有限公司返还支付原告人民币397660元（原告已支付购房款328197元、税费19463元、定金50000元，共397660元）；以及利息直至上述款项付清为止【按年息6%，自交款日2014年1月20日起计算，暂计算至2020年1月19日，即397660*6%*6=143157.6元】；3、判令被告张啟新、王正、曾池佳、开平市港汇流行前线投资管理有限公司支付原告违约金123639.4元。（即618197*20%=123639.4元）；4、本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：原告于2014年1月15日向被告开平市港汇八八投资管理有限公司（后更名为开平市港汇流行前线投资管理有限公司）交付定金50000元，用于购买开平市*************夹层259铺位，2014年1月17日，开平市港汇八八投资管理有限公司代表张啟新、王正、曾池佳与原告签订《商铺买卖合同》，合同总额618197元，合同约定：“付款方式及期限。1、2014年1月17日前支付全部房价款（包含定金50000元）计378197元；2、余下房价款240000元，买受人按下列第（2）种方式付款：（2）、按揭付款。向银行申请抵押贷款，由贷款人直接拨入出卖人或其指定的银行账号。第十条：关于该商铺的产权过户约定，出卖人与买受人在本合同签订后280个工作日内，出卖人或其委托的第三人与买受人共同向房地产管理部门申办该商铺的产品过户手续；第十一条：逾期办理产权过户的违约责任，1、出卖人如未按本合同第十条规定的时间申办该商铺的产权过户手续,按下列方式处理:……(2)逾期超过60个工作日的,买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款,并按房价款20%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的,本合同继续履行,自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止,出卖人每日按已付房价款5%的标准向买受人支付违约金。”2014年1月17日，原告支付开平市港汇流行前线投资管理有限公司购房款197660元，2014年1月17日支付130537元，税费19463元。原告一直等待被告办理房产过户手续，并办理银行贷款手续，原告曾向开平市港汇八八投资管理有限公司要求履行相关的手续，被告知该商铺已与开平市港汇八八投资管理有限公司无关，相关的手续一直无法办理。2015年4月8日，被告向所有买受人发出《承诺书》，承诺在60日内完成过户手续，但时至今日，被告已被多次起诉，已无履约能力，原告权益应予维护，现特向人民法院提起诉讼，恳请依法判决。被告王正、曾池佳、张啟新辩称，一、涉案商铺已由三被告转让给案外人丁某某，相关的合同权利、义务以及责任应当由丁某某及其组建的公司即港汇公司承担。涉案商铺于2013年8月由三被告转让给丁某某，原合同约定是三被告直接过户给丁某某后再另行出售，但后来丁某某提出为避免双重的税费要求三被告出具相关的授权书直接过户给原告及相关的客户，而对外则由丁某某组建的公司统一进行销售。后来由于丁某某资金链断裂，没有能力为客户办理过户和装修，导致原告等客户提起诉讼。三被告至今未能收到丁某某支付的转让款，所以三被告同样是受害人，原告诉请三被告承担责任没有法律依据且不合理。二、涉案合同未能办理过户手续的原因是由于原告至今未能办理银行按揭手续，导致至今未能付清购房款，按照合同约定，三被告有权顺延过户和交付手续，违约方不应当是三被告。另外，在港汇公司相关人员撤离后，三被告为协助业主处理相关事宜，在此期间也了解到业主因银行贷款的原因无法办理过户和贷款手续，所以也积极向银行落实并分别于2017年11月10日和2017年11月26日发出通知，已协调相关银行机构为原告提供贷款手续并要求原告尽快办理，但原告同样没有回应。可见，涉案商铺无法办理贷款的原因在于原告，与三被告没有关系，原告要求解除合同没有依据。三、原告交付的相关购房款并非由三被告收取，所以相关的退款及赔偿责任不应由三被告承担。四、原告起诉违约金及利息属于重复起诉，应予以削减。被告港汇公司未作答辩。原告张齐月提交以下证据：1、身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格；2、企业信息打印件1份，证明被告诉讼主体资格，被告4原来的名称是开平市港汇八八投资管理有限公司；3、开平市房地产登记信息查询复印件2份、房地产权证（粤房地权证F开平（2014）字第11000****号）复印件1份、授权委托书复印件1份、说明复印件1份、开平港汇88认购书（编号：201****）复印件1份、商铺买卖合同（编号：140117-****号）原件1份，证明被告诉讼主体资格及原、被告签订商铺买卖合同，开平市房地产登记信息查询以及房地产权证是115铺位的登记信息，是用于佐证被告拥有该栋楼的房产；4、收据（No603****、No602****、No603****、No603****）原件4份，证明原告于2014年1月17日支付购房款197660元，2014年1月17日支付130537元、税费19463元、定金50000元；5、承诺书复印件2份，证明被告曾于2015年4月12日向全部购房者承诺办理房产过户；6、交易凭证原件3份，证明原告曾经转账给被告。被告王正、曾池佳、张啟新、港汇公司没有提交证据。经核证，原告张齐月提供的证据来源合法、具有真实性、与本案有关联性，可以作为定案的依据。经审查，本院认定事实如下：坐落于开平市*************夹层259铺位（以下简称“涉案商铺”）的房地产权属人为王正、张啟新和曾池佳，登记时间为2014年1月2日，份额为共同共有，该商铺的建筑面积为17.03平方米。2013年12月19日，王正、张啟新和曾池佳作为委托人签署一份《授权委托书》，载明：就委托人名下位于开平市**********66号首层、夹层铺位，委托人委托受委托人开平市港汇八八投资管理有限公司为合法代理人，全权代理销售、经营、管理该物业，具体委托权限如下：1、全权代表委托人策划、包装、改造、经营、管理、收益该物业及该物业的户外广告；2、全权代表委托人代理销售该物业，并有权代为签署认购书、商铺买卖合同、按揭贷款合同、法律文件、收取定金、转让款及相关税费并办理相关手续等。受委托人可独立办理上述事项，受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件有效。此委托书有效期为十八个月，自签署之日起算。在委托期内不可撤销。受王正、张啟新和曾池佳委托后，开平市港汇八八投资管理有限公司开始陆续对外销售商铺。2014年1月17日，开平市港汇八八投资管理有限公司与张齐月签订一份《商铺买卖合同》，合同编号为140117-****号。该《商铺买卖合同》约定：1、商铺的基本情况：开平市*************夹层259号铺位，建筑面积17.03平方米；2、价款：该商铺属现房，总房价款为618197元；3、付款方式及期限：2014年1月17日前支付购房款378197元（含定金50000元），余下房款240000元通过按揭方式支付。“买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到该商铺所在售楼部办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的（如：签订《个人购房借款合同》、《楼宇按揭合同》等），视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任。”4、商铺使用权约定：自双方签订本合同之日起至2017年12月27日止为委托经营管理期，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；5、商铺交付及逾期交付的违约责任：（1）“出卖人应在2017年12月28日向买受人交付该商铺，届时出卖人或委托的第三方将提前以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，买受人应在交付日到期后15日内到商铺所在管理办公室办理收楼手续。”（2）“逾期不超过15日的，自本合同第七条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款3‰的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金。若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第七条规定的期限届满后第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款5‰的标准向买受人计付违约金。”6、商铺产权过户及逾期办理产权过户的违约责任：出卖人与买受人在本合同签订后280个工作日内,出卖人或其委托的第三人与买受人共同向房地产管理部门申办该商铺的产权过户手续。出卖人如未按本合同第十条规定的时间申办该商铺的产权过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过60个工作日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金。开平市港汇八八投资管理有限公司在该《商铺买卖合同》上“出卖人代理人”一栏盖章，张齐月在买受人一栏签名并捺指模。签订合同后，张齐月于2014年1月15日至2014年1月20日期间分别支付了定金50000元、首期房款197660元及130537元、税费19463元（上述支付款项共计397660元）给开平市港汇八八投资管理有限公司。开平市港汇八八投资管理有限公司出具商铺相关收据交张齐月收执。另查明，经本院（2018）粤0783民初2976号生效判决书确认，开平市港汇八八投资管理有限公司于2013年11月19日登记成立，于2014年7月18日经核准变更企业名称为开平市港汇流行前线投资管理有限公司（以下简称“港汇公司”），法定代表人为麦某1。王正、曾池佳、张啟新、港汇公司于2015年4月12日向张齐月出具一份《承诺书》，内容如下“将在本承诺书出具之日起60个工作日内完成买受人所购商铺的过户申请手续，如出卖人及代理人未能如期办理商铺的过户手续，应承担相关责任……。”本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王正、张啟新、曾池佳是开平市*************夹层259号铺位的合法权属人，其签署《授权委托书》委托港汇公司代为销售涉案商铺，港汇公司据此与张齐月签订《商铺买卖合同》，约定将上述涉案商铺出售给张齐月。根据《授权委托书》的载明事项，港汇公司的代理期限为2013年12月19日至2015年6月18日，而上述《商铺买卖合同》的签订时间为2014年1月17日，在有效代理的期限和权限内。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，港汇公司代理王正、张啟新、曾池佳与张齐月签订的上述《商铺买卖合同》是在港汇公司与王正、张啟新、曾池佳约定的委托权限范围内，且合同内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法应受保护。双方应根据合同约定全面、诚实地履行各自的义务并享有权利。签订合同后，张齐月依约支付了购房定金、首期购房款、税费等费用，共计支付了397660元，有港汇公司出具的《收据》证实，本院依法予以确认。作为出售方的王正、张啟新、曾池佳应按照合同约定的期限交付商铺和办理产权过户登记手续。但签订合同后，王正、张啟新、曾池佳和港汇公司因其自身原因未能按照合同约定的期限交付商铺和办理产权过户登记手续。王正、张啟新、曾池佳于2015年4月12日承诺在60个工作日内完成买受人所购商铺的过户申请手续，但直至本案诉讼之日，已超过合同第十条约定的办理过户登记手续的期限（签订合同后280个工作日内），王正、张啟新、曾池佳也未能履行承诺。王正、张啟新、曾池佳的行为已明显构成违约，依法应承担违约责任。《商铺买卖合同》第十一条约定出卖人与买受人在本合同签订后280个工作日内，出卖人或其委托的第三人与买受人共同向房产管理部门申办该商铺的产权过户手续。出卖人“逾期超过60个工作日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金。”依照上述合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，现张齐月请求解除《商铺买卖合同》，王正、张啟新、曾池佳退回购房定金50000元、已付购房款328197元和税费19463元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告以房价款总金额618197元为基数支付违约金，该计算违约金的基数与《商铺买卖合同》第十一条的约定不符，应按双方约定的已支付房价款20%的标准计付违约金，即被告应支付原告违约金75639.4元【（50000元+328197元）×20%】。原告另主张利息，该主张于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，港汇公司是涉案商铺买卖行为的代理人，以王正、张啟新和曾池佳的名义签订了《商铺买卖合同》和补充协议，相关的法律效果应王正、张啟新和曾池佳承担，张齐月请求港汇公司返还购买房、税费及支付违约金，理据不足，本院不予支持。关于王正、张啟新和曾池佳抗辩涉案的房屋已转让给案外人丁某某，涉案房屋的出卖方是丁某某的问题，因涉案商铺的产权登记人仍为王正、张啟新、曾池佳，且涉案的《商铺买卖合同》是港汇公司基于王正、张啟新、曾池佳的授权与张齐月签订的，根据物权公示公信原则和合同相对性原则，王正、张啟新、曾池佳上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。被告港汇公司经本院的合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告张齐月与被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司就开平市*************夹层259号铺位签订的《商铺买卖合同》；二、被告王正、曾池佳、张啟新应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款328197元、税费19463元和定金50000元给原告张齐月；三、被告王正、曾池佳、张啟新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金75639.4元给原告张齐月；四、驳回原告张齐月的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5088.3元（原告张齐月已预交），由被告王正、张啟新、曾池佳负担（经原告同意，此款由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  陈德展二〇二〇年七月九日书记员  李小茵