陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院     民  事  判 决  书     （2020）陕01民终1984号   上诉人（原审被告、反诉原告）：周仁祖，男，1948年6月13日出生，汉族，西安铁路第五中学退休职工，住西安市碑林区。   委托诉讼代理人：李解放，陕西一元律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张迪，陕西一元律师事务所实习律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：王静，女，1979年7月31日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。   委托诉讼代理人：黄**平，陕西普和律师事务所律师。   上诉人周仁祖因与被上诉人王静房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院作出的（2019）陕0103民初13958号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。   周仁祖上诉请求：1．撤销原判第六项，改判王静赔偿周仁祖修理墙面的费用1000元;2.一、二审诉讼费用由王静负担。事实与理由：王静未经允许将房屋转租给程某某，程某某是个工头，负责给民宿打扫卫生，在墙上打了27个孔用作拴绳子晾床单。2019年6月5日周仁祖找来了修理工杜彪，将墙面修理，花费1000元整，有照片、维修项目表、杜彪证词等为证，该1000元应由王静承担。   王静辩称，不认可周仁祖的上诉请求及理由。请求：驳回上诉，维持原判。   王静向一审法院提出诉讼请求：1.判令周仁祖返还王静房租10000元、违约金2600元及房屋押金2600元，合计15200元；2.诉讼费由周仁祖承担。   周仁祖向一审法院提出反诉请求：1.依法判令王静支付周仁祖合同违约金2600元，物业费300元，房屋维修费2550元，合计5450元；2.诉讼费由周仁祖承担。   一审法院认定事实：2019年3月26日，周仁祖（出租方甲方）与王静（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将坐落在中贸广场2#楼1406室的房屋出租给乙方使用。月租金为2600元，租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日止，租金为半年一付，乙方在住进该房屋前，必须付给甲方6个月租金，共计15600元。合同第四条约定，房屋租赁期间，甲方保证在乙方租用期间，如房屋及室内设施损坏，影响乙方使用时，甲方应协助乙方共同和物业办或相关维修人员联系修复，甲方有保证责任。属于常损坏的由甲方负责，属于使用损坏的，由乙方负责费用。合同第五条约定，乙方保证如需转租第三人使用或者与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方书面同意，因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。租赁期间物业所产生的水电、卫生、物业、暖气、电话、有线等相关费用由乙方承担。第八条约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，违约金为一个月房租。第十四条约定，乙方支付房屋综合保证押金2600元，租期满时无拖欠水、电、物业等费用，房屋及室内设施无损坏现象，如数退还乙方。同日，王静向周仁祖交纳房屋押金2600元，并通过中国工商银行银行卡向周仁祖支付六个月租金15600元，周仁祖向王静出具相应收条。2019年4月2日，王静将上述房屋转租给案外人程某某。2019年6月5日，周仁祖从程某某处将房屋收回。庭审中，王静称，其在2019年3月31日曾因更换洗手池之事与周仁祖产生分歧，其提出解除合同并自愿支付一个月租金作为违约金，但是双方协商未果并发生争执，后其表示欲将房屋租给他人，周仁祖称他不管，只收钱。故据此认为周仁祖对其转租房屋的事实知晓。周仁祖对此不认可，称从未同意王静转租。另查，双方签订上述租赁合同时，该房屋的物业费由周仁祖交至2019年3月31日，后王静再未交纳过物业费。庭审中，王静称其听程某某的朋友说过要去交物业费。周仁祖对此不予认可，称物业费均由其交纳，并提供案涉房屋4、5月的物业管理费、垃圾处理费及公摊电费等费用的交费票据一张，交费金额共277元，以及6月份的物业管理费、垃圾处理费及公摊电费等费用的交费票据一张，交费金额共138.5元。此外，周仁祖主张因王静及程某某等人未合理使用案涉房屋，导致案涉房屋出现了厨房下水管道漏水、墙面被打洞、门锁灯具被损坏等一系列问题，其找维修人员修理自行花费1600元，并提供收条等证据，此外还提供银都卫浴三森专卖店于2019年8月10日出具的证明一张，主张购买水槽及龙头花费材料费及人工费 1700元。王静则称，在其入住之前案涉房屋已经漏水，居住期间水槽并无故障，周仁祖亦未告知过有门锁灯具被损坏的情况。   一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。王静与周仁祖签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应诚信履行。合同签订后，周仁祖将产权清晰、符合居住条件的案涉房屋交付王静，王静向周仁祖交纳六个月的租金15600元及押金2600元。因合同约定“乙方保证如需转租第三人使用或者与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方书面同意，因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复”。王静未经周仁祖书面同意将案涉房屋转租给案外人程某某，已构成违约，周仁祖有权解除与王静之间的《房屋租赁合同》。王静称，其在因更换水池与周仁祖意见不合后，双方协商解除合同的过程中，其已告知周仁祖欲将案涉房屋转租，周仁祖对此未提出异议，故认为周仁祖对转租事实已经明知。但王静对此未提供证据予以证明，周仁祖亦不认可，结合合同中转租事宜需经周仁祖书面同意的约定，对王静所述不予采信。因周仁祖已于2019年6月5日从案外人程某某处收回案涉房屋，故合同已于2019年6月5日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故现王静要周仁祖返还2019年6月5日至2019年9月30日的租金，符合法律规定，但应调整为9967元（2600元×3个月＋2600元÷30天×25天）。因王静违约，故其要求周仁祖支持违约金的请求不予支持。对于反诉请求，因王静未经周仁祖书面同意将案涉房屋转租构成违约，故现周仁祖要求王静按照合同约定支付一个月的租金2600元作为违约金，符合法律规定，应依法予以支持。双方签订合同时，物业费交至2019年3月31日，合同履行过程中，王静未缴纳过物业费，王静称其听程某某的朋友说过要去交物业费，但对该物业费是否由程某某交纳未提供证据予以证明。庭审中，周仁祖主张4、5、6月的物业费均由其交纳，并提供4、5月的物业管理费等费用交费票据一张，交费金额为277元，以及6月份的物业管理费等费用的交费票据一张，交费金额为138.5元。故对周仁祖要求王静支付2019年4月1日至2019年6月5日的物业费300元（277元＋138.5元÷30天×5）的诉讼请求，应依法予以支持。周仁祖主张因王静及程某某等人使用不当造成案涉房屋厨房下水漏水严重，渗水已将橱柜泡坏，墙面产生27个墙孔，墙面损坏严重，以及灯具门锁损坏等问题，故要求王静赔偿其维修费2550元。但其对此仅提供现金收条及证明等材料，对房屋损害的实际情况以及该损害系王静等人导致的事实未提供证据证明，王静亦不认可，故对此不予支持。因合同约定租期满时无拖欠水、电、物业等费用，房屋及室内设施无损坏现象，押金应如数退还。因周仁祖已在反诉中主张王静支付欠付的物业费，故押金应予退回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告周仁祖于本判决生效之日起十五日内返还原告王静房屋租金9967元；二、被告周仁祖于本判决生效之日起十五日内返还原告王静房屋押金2600元；三、驳回原告王静其余诉讼请求；四、反诉被告王静于本判决生效之日起十五日内支付给反诉原告周仁祖违约金2600元；五、反诉被告王静于本判决生效之日起十五日内支付给反诉原告周仁祖物业费300元；六、驳回反诉原告周仁祖其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费120元（其中本诉受理费190元减半收取95元，反诉受理费25元），由原告王静负担32元，被告周仁祖负担88元。（被告周仁祖于本判决生效后十五日内给付原告王静63元）。   本院经审理查明，程某某在西安市碑林区人民法院于2020年4月30日的谈话笔录中表示，“自己在墙上打眼时问过王静，王静说可以打，但之后房东来了要求赔偿”。其余事实一审判决查明属实。   本院认为，王静与周仁祖于2019年3月26日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律法规，应为有效。双方均应依约履行各自义务，享有相应权利。上述合同明确约定：“乙方（王静）保证如需转租第三人使用或者与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方（周仁祖）书面同意，因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方（王静）负责赔偿或给予修复”，而王静未经周仁祖书面同意将案涉房屋转租给案外人程某某，已构成违约。且结合周仁祖提供的照片、维修项目表、杜彪证词及程某某在西安市碑林区人民法院的前述谈话笔录可证明，程某某在房屋内确实存在墙壁打孔之行为，该行为给房东周仁祖造成了一定经济损失，而该赔偿责任依约应由承租人王静承担。结合现有证据，将该项损失金额酌定为700元为宜。   综上所述，周仁祖的上诉请求部分成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市碑林区人民法院作出的（2019）陕0103民初13958号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；   二、撤销西安市碑林区人民法院作出的（2019）陕0103民初13958号民事判决第六项；   三、王静于本判决生效之日起十五日内支付给周仁祖墙面打孔赔偿金700元；   四、驳回周仁祖其余反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费120元（其中本诉受理费190元减半收取95元，反诉受理费25元），由王静负担45元，周仁祖负担75元；二审案件受理费50元（周仁祖已预交），由王静承担。（以上一、二审案件受理费折抵后，双方关于诉讼费用两不相欠）。   本判决为终审判决。           审 判 长  马 莉 莉   审 判 员  马 延 环   审 判 员  秦 燕 燕     二Ｏ二Ｏ年七月十日     书 记 员  杨 雪薇            1