贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6346号 原告：张明，男，汉族，1975年4月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：郭静，女，汉族，1975年3月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：汪应红（特别授权），贵州众正律师事务所律师，执业证号：15205201810018383。 委托诉讼代理人：糜家欢（一般授权），贵州众正律师事务所实习律师，证号：230713012110631。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权），系贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15205200310883797。 委托诉讼代理人：付甜（一般授权），系贵州创驰律师事务所实习律师。证号：230713012110709。 原告张明、郭静与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张明、郭静共同委托诉讼代理人汪应红、糜家欢，被告委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期3.5年办证的违约金合计人民币193080.82元(违约金以购房总价款738006元为基数，按2015年中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算从2015年5月1日起至2018年12月1日止的利息，即738006元*(5.75%+1.725%)*3.5年=193080.82元)。二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:原被告双方于2013年12月6日签订了一份编号为2012-0072号的《商铺买卖合同》，约定被告将其第10幢1单元2层4号的商铺出售给原告，单价为每平方米4596.45元，原订套内面积为177.42平方米，原购房价款是815503元，但实际套内面积只有160.56平方米，据此，被告于2017年12月27日经核算退回原告77496元短少平方面积的差价款，原告的实际购房价款即为738006元。合同订立后、原告依约向被告支付了购房款、契税、维修基金、办证费等相关费用，并按合同约定办理了银行按揭贷款手续及支付了月供费用，切实全面的履行了合同义务，而被告虽然按照合同约定的期限交了房，但严重违反了合同约定的办证期限给原告办证，被告于2018年11月才为原告办证，故从2015年5月1日起算，被告明显违约3.5年共计1278天才给原告办证，客观上造成原告对涉案房屋的出租、转让及居住使用都极大不便。按照合同第八条的约定，被告的交房时期为2014年4月30日前，该合同的第十五条明确约定了被告为原告的办证日期为交房后的365日内，即2015年5月1日前，《补充协议》第八条约定了买方按购房款总价的每日万分之一的标准计付办证违约金，而买方主张退房或不退房时卖方对办证违约金赔付问题，双方则尚未约定或约定不明，故被告应当按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍承担违约金，只因去年年终法院停止立案和冠状病毒疫情影响的原因，原告现才特具此状前来人民法院提起民事诉讼予以解决。综上所述，被告违约办证的事实客观存在，为此，根据我国《合同法》第107条、第114条、第135条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条及该院《房屋买卖合同的11条裁判意见》第3条之规定，请求贵院依法判决支持原告合理合法之诉求为谢! 被告碧阳置业公司答辩称，被答辩人要求答辩人承担逾期办证违约金的诉讼请求依法不能成立，被答辩人所购房屋系商铺，因此买卖合同的约定与答辩人所售住宅的约定并不相同，在产权转移登记过程中答辩人承担的是协助义务，即按合同约定完成使房屋具备转移登记的条件即完成协助义务。因此双方在合同第十五条约定出卖人应当在商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理，同时双方在补充协议第八条第一款约定:买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及地土分割登记，但应当向出卖人支付代办费，每户300元。上述约定并未违反法律。行政法规的禁止性规定，应予尊重。且相同案件已有毕节市中级法院(2019)黔05民终163号判决已对此进行了确认。据此，双方已约定答辩人的义务为完成备案登记使房屋具备转移登记条件的协助义务，被答辩人可与答辩人签署代办协议委托答辩人代为办理转移登记，也可自行办理。被答辩人的房屋10-1-2-4号商铺交付于2014年4月23日，答辩人应于2015年4月23日完成备案登记，答辩人在2015年7月22日完成了案涉房屋的备案登记义务，确实未按合同的约定，对于2015年4月24日至2015年7月21日期间应承担违约责任。但被答辩人于2020年4月21日(以实际立案时间为准)才提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效期限，其诉讼请求依法不能得到支持。且被答辩人的商铺一直使用获利并未造成任何损失，请法庭依法驳回被答辩人的诉讼请求为谢 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商铺买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款815503.00元,出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房。”第十五条关于产权登记有关事项约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房……”《补充协议》第八条约定：“买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费每户300元。”合同签订后，原告向被告支付购房款738006.00元。2014年5月5日，被告向原告交付房屋。 另查明，2015年7月22日，被告提交办理权属登记的资料到产权登记机关备案，并取得《商品房屋备案证明书》，2018年1月15日，被告在涉案房屋所在楼栋张贴通知，通知原告等业主提交资料办理不动产权证书。涉案房屋不动产权证书已于2018年11月20日办理完毕。 本院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于原告诉请的逾期办证违约金。被告于2014年5月5日向原告交房，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据上述约定，被告负有在涉案商品房交付使用后365日内将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，该义务系双方关于被告履行其办证义务的特别约定，未违反法律规定，司法予以尊重。根据上述约定，被告应于2015年5月5日前履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。被告于2015年7月22日履行该义务，超过合同约定的履行备案义务的期限，已构成违约，故被告应向原告承担2015年5月6日至2015年7月22日期间的违约责任，合同未约定被告此种违约情况下原告不退房时的违约责任，视为约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应以原告已付房款738,006.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告计付2015年5月6日至2015年7月22日的违约金。但被告对此提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”之规定，原告于2020年5月7日诉至本院，其请求权已超过二年诉讼时效期间，故原告关于逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张明、郭静的诉讼请求。 案件受理费2,081.00元，由原告张明、郭静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年七月二十七日 书记员  李长江