宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初1696号原告（反诉被告）：固原金华房地产开发有限责任公司。法定代表人：张劲学，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨泽忠，宁夏朔北律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：马如平，男，1982年3月5日出生，回族，宁夏固原市人，系该公司职工,住宁夏固原市。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：夏秀琴，女，1973年8月3日出生，汉族，宁夏固原市人，个体户，住固原市。委托诉讼代理人：康继业，宁夏萧关律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：曹天库，男，1968年3月12日出生，个体户，汉族，甘肃省宁县人，住固原市原州区福馨园**401。系被告夏秀琴丈夫。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）固原金华房地产开发有限责任公司（以下简称金华地产公司）与被告（反诉原告）夏秀琴租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，被告夏秀琴于2020年4月27日提起反诉。后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金华地产公司的委托诉讼代理人杨泽忠、马如平，被告（反诉原告）夏秀琴及其委托诉讼代理人康继业、曹天库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金华地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《租赁合同书》，由被告向原告返还租赁合同标的物即交付位于××区商铺；2、判令被告向原告支付自2018年11月15日起至2020年5月15日期间拖欠的租赁费96390元、物业费18360元、暖气费15988元，共计130738元,扣除被告预先支付的采暖费3506元，共计127232元；3、判令被告按照合同约定向原告支付自2020年5月15日起至实际交付承租商铺期间的租赁费、暖气费、物业费；4、依法判令被告按照租赁合同约定承担相应的违约责任即向原告支付违约金10000元；5、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告系金华家居生活广场的所有人。2014年8月27日，原告将位于金华家居生活广场三层3-23-l号，面积255平方米的商铺租赁给被告，并签订《租赁合同》，合同约定由被告承租此商铺用作经营永吉地板，租期3年，约定年租金为64260元，自合同签订之日起缴纳租赁期期间的全部租金，以后每一年度费用在第一年使用到期前10日内一次性缴纳，约定租赁期间的水、电、暖由被告承担。在租赁合同期间，被告按照租赁合同约定履行了合同义务。合同到期后，双方未续签租赁合同，被告仍按照原租赁合同约定履行部分合同义务，但自2017年11月15日起被告不能完全履行租赁合同义务，原告要求解除双方租赁合同，由被告支付拖欠的费用，并及时交付合同标的物，被告不予理会。原告无奈于2019年11月12日向被告出具《告知函》，告知被告如不能及时履行合同义务，原告可以行使合同解除权，并有权行使相应的诉讼权利，但被告在知悉此事后仍未履行相应的合同义务，也未能及时就《告知函》内容作出回复，其承租商铺至今处于无人经营状态。综上，望判如所请。被告（反诉原告）夏秀琴辩称，因被告对店铺进行了重新装修，准备一直经营，所以不同意解除合同。理由如下：1.原告诉请的要求支付租赁费、物业费、暖气费等的诉请不成立，自2017年11月15日至2019年5月24日共计一年零六个月，被告方应向原告交纳租金96390元、物业费18360元、暖气费15988元*30%=4796元（2017年-2018年、2018年-2019年），以上合计119546元。2019年3月18日后，被告向原告交纳2000元的装修押金，准备对经营的摊位进行装修，按照公司规定，应当扣减两个月的租金10710元及物业费2040元，除去上述款项，被告应交费用为106796元，被告现已向原告交纳111191.6，实际已经多付4395.6元。另外，因暖气不热，原告答应对2014-2017年三个采暖期的采暖费按30%收取（已按全额收取取暖费23982元），因此原告应向被告返还多付的取暖费16787.4元；2.2019年5月24日，由于原告无故将被告经营的商铺断电，导致此后被告无法经营。合同履行过程中，原告限制被告的购电行为已构成违约，系其未全面履行租赁义务的表现。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）夏秀琴向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还原告多缴纳的费用21183元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失89655元、停电期间的经营损失83695元，共计171350元；3.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告租赁反诉被告的商铺用于经营永吉地板，在反诉原告经营期间，其按期缴纳各项费用。因暖气不热，反诉被告承诺减除相关费用，但至今未减除，又因反诉被告单方对反诉原告经营的商铺强行断电，导致反诉原告经营的地板后续的经营活动无法进行，好多客户交了定金，来店面选择颜色时因无电无法选择，客户强烈要求退单，后反诉原告因反诉被告断电导致退单十三单，共涉及278982元，并使反诉原告重新装修的商铺废弃，给反诉原告造成较大的经济损失。综上，支持反诉原告的诉请。原告（反诉被告）金华地产公司辩称，1.反诉原告称反诉被告对其进行了断电，与事实不符，实际为反诉被告对商户进行电力限购政策，并不存在断电行为，且电卡由反诉原告保管，其可以到反诉被告处进行购电，故断电的行为不存在，其所主张的停电期间的经营损失也不存在；2.对于反诉原告称应当由反诉被告返还多交纳的费用21183元，反诉原告仍拖欠其2018年11月15日至今的租赁费、物业费、采暖费等，并不存在多交纳费用的情况；3.对于反诉原告诉请的装修损失89655元，由于合同双方约定反诉原告应当经营的范围为永吉地板，并不包含其未经反诉被告同意自行的雅诗澜壁纸，故其诉请的装修损失是由于其自己违约进行装修，故解除合同后，依据相关法律规定，不论是其永吉地板门面的装修、还是雅诗澜壁纸门面的装修，都应当由其自行拆除，与反诉被告无关。原、被告依法向本院提供了证据。本院对原告提供的证据认定如下：《固原金华家具生活广场租赁合同书》、《固原金华家具生活广场租赁合同书补充协议》、申请、还款承诺书、商场经营图片5张、手机拍摄图片8张，来源形式合法，内容真实，能够证明原、被告就涉案商铺签订了租赁合同，对商铺出租事宜进行约定、被告于2019年3月19日向原告申请停业装修两个月及双方于2019年5月24日对欠付费用进行协商的事实，予以采信；《告知书》及手机截屏图片能够证明原告要求解除合同并于同日向被告通知的事实，予以采信；《固原市市场监督投诉举报平台投诉单》2张，能够证明被告在经营期间曾被顾客投诉的事实，予以采信。本院对被告提供的证据认定如下：收款收据20张，能够证明其交纳相关费用的数额，予以采信；营业执照复印件不能够证明其有权在同一店面内，不经原告同意经营不同类型、不同厂家的商品，不予采信；被告申请的证人韩某所作证言不能证明被告所处的商场位置暖气不热，应当按照30%收取费用的事实，不予采信；永吉地板订货单13份（其中含2019年5月23日前3张，其余为2017年至2018年期间），上述单据时间跨度较大，如存在停电导致退单，被告应当及时反映，但无其他证据佐证，故上述证据无法证明其退单是因为原告的停电造成，不予采信；收据1份、销货清单3份、收条3份，上述证据无法证明被告已经实际支付的装修费、材料费，与本案没有关联性，不予采信；马如平与被告夫妻于2020年3月14日下午协商处理纠纷谈话录音1份，能够证明双方就涉案纠纷进行过协商，但无法证明停电是客观存在及暖气不热，答应扣减暖气费的事实，不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年8月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《固原金华家具生活广场租赁合同书》、《固原金华家具生活广场租赁合同书补充协议》，原告将金华家居生活广场三层3-23-1号、面积为255平方米的商铺出租给被告，由被告经营永吉木地板，租赁期限三年，年租金为64230元，自合同签订时交纳当年度费用，以后每一年度费用在前一年使用到期前10日内交纳。双方补充约定租金自甲方正式开业之日起计算，第一年度为32130元，第二年度为48195元，第三年度为64260元，以后均按照64260元计算租金、物业管理费为4元/平方米/月即每年12240元,暖气费按照统一标准收取即每年7994元，并约定租赁期间被告不得改变房屋用途，否则原告有权解除合同并追究违约责任。合同签订后，被告交纳了管理保证金1000元、质量保证金5355元，现由原告保管。合同期满后，原、被告未再续签合同。2019年3月19日，被告向原告提出店面升级改造，需要停业装修，历时2个月，被告交纳装修押金2000元，由原告保管。2019年5月23日，原告向被告发出停电通知，告知其欠各项费用共计108982元，需于同年5月24日下午交40000元，否则强行停电，一切后果由被告自负。同年5月24日，原、被告对截至2019年11月15日的各项费用进行了结算，被告仍须向原告支付租金、暖气费及物业费合计84494元，并约定同年5月29日支付15000元。后被告向原告支付25000元。2019年11月12日，原告向被告送达《告知书》，要求被告恢复店面正常经营，并交纳所欠费用，如三日内未履行，则原告单方面解除合同。另查明：被告申请对店面进行升级装修后，在经营的永吉地板店面内，添加了雅诗澜壁布的装修，双方至今未对被告增加的雅诗澜壁布达成一致意见，导致租赁合同无法继续履行。原告在经营期间曾被客户投诉。针对店面装修物，双方在《租赁合同》第七条第十八项约定，经原告同意进行的装修或增设的其他附属物，在合同终止或解除，被告腾房交付房屋时，原告不承担被告的任何装修补偿费用。能够拆除的被告可拆除带走，无法拆除的被告不得拆除，归原告所有。本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》《补充协议》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。合同约定租赁期限为三年，期满后双方未再续签合同，被告继续使用涉案商铺，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。本案争议的焦点有四：一、原告可否单独行使合同解除权。被告在租赁期间未按约定期限支付租金且违反合同约定，未经原告同意改变商铺用途，符合合同的法定解除条件，故原告单方行使合同解除权的行为合法有效，对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。被告现仍占有该商铺，合同解除后，应当向原告返还涉案商铺，故对原告要求被告交付涉案商铺的诉讼请求予以支持。二、导致租赁合同无法继续履行的责任应由谁承担。原告限制被告购电电量的行为对被告的经营造成了一定的不良影响且不利于租赁合同目的的实现，但被告未按期交纳相关的租赁费用，且在未经原告同意的情况下，在商铺内装修经营不同类型、品牌的商品，违反双方的合同约定，不符合商场统一管理要求，应由被告承担合同无法继续履行主要责任，原告承担次要责任。出现上述情形后，被告继续占用涉案商铺，原告对此未采取有效措施合理解决双方之间纠纷，对其主张被告占用期间的租金等费用，本院酌情予以支持。因2020年1月底全国范围内疫情爆发，商场普遍未开门营业，本院酌情扣减2个月租金。被告辩称因暖气不热，要求按照30%计收暖气费，双方合同已实际履行近6年，被告一直全额交付，未提出异议且庭审中未提供证据证明存在该事实及双方曾协商按照30%收取的事实，对被告的抗辩理由不予采纳。被告辩称按照合同约定，应当扣减装修期内的两个月的租金，因双方于2019年5月24日即装修后对相关费用进行结算，该结算对双方有效，本院按照结算的84494元计算，故对被告的该项抗辩理由，不予采纳。综上，相关费用计算如下：因2019年11月15日之前的租赁费、物业管理费、采暖费为84494元计算，扣除结算后被告已支付的25000元，下余59494元。之后按照合同约定计算2019年11月16日至2020年7月16日的租金为32130元（64260元÷12个月×6个月）、物业费6120元（12240元÷12个月×6）、采暖费4488元（255平方米×5.5月×5.7元/月/平方米=7994元，扣除已支付的3506元），以上合计102232元，考虑到原告的限购电力的行为，本院酌情支持71562元。双方对被告支付的装修押金2000元、管理保证金1000元、质量保证金5355元如何处分，未达成一致意见，本院认为合同已经解除，相关费用应当顶抵欠款，顶抵后被告尚欠租赁期内的租金、物业费、采暖费共计63207元；三、合同解除后至实际返还期间的商铺费用如何计算。被告至今仍占用原告的商铺，需要腾房交付给原告，故其应当按照合同约定，继续承担合同解除后至商铺返还之日止的实际占用期间的费用。四、原告的违约金主张能否得到支持。原告在租赁期内接受被告分期支付租金，视为默认了被告迟延履行付款义务，故对其主张的违约金不予支持。五、被告的反诉请求能否成立。因被告尚欠原告费用未支付，不存在多支付的情形，故对其要求返还多缴纳的费用的诉请，不予支持；对被告主张的装修损失，因被告装修过程中在同一商铺内装修不同种类商品，不符合合同对装修物的约定，且其提供的证据无法证明其实际装修金额及损失，故对其该项诉请不予支持；对被告诉请的停电期间的经营损失，被告提交的证据无法证明停电事实的存在，且其主张的是2019年5月24日以后停电，其提供的证据均为停电前的票据，且时间间隔较大，亦未提供其他证据佐证，故对其该项诉请亦不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。被告的反诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）固原金华房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）夏秀琴之间的《租赁合同》，由被告（反诉原告）夏秀琴于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）固原金华房地产开发有限责任公司返还位于××区商铺；二、被告（反诉原告）夏秀琴于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）固原金华房地产开发有限责任公司支付合同租赁期内的租金、物业费、采暖费共计63207元；三、被告（反诉原告）夏秀琴按照合同约定向原告（反诉被告）固原金华房地产开发有限责任公司支付自2020年7月17日至实际返还承租商铺期间的租赁费、物业费、暖气费；四、驳回原告（反诉被告）固原金华房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）夏秀琴的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1824元，由原告固原金华房地产开发有限责任公司负担444元，被告夏秀琴负担1380元。反诉受理费2075元，由被告夏秀琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 郑银花人民陪审员 王晓荣人民陪审员 马正军 二○二○年七月二十日书记员 谢明娟附：本案引用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第七十五条第一款人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。