广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初166号原告：珠海经济特区西部副食品总公司，住所地：珠海市*****************602、702房。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：杨武，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钊帆，广东正拓律师事务所律师。被告：王伟，男，汉族，1976年6月10日出生，户籍地：四川省***************附1号，公民身份号码：************。原告珠海经济特区西部副食品总公司诉被告王伟土地赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，因被告下落不明，本案依法适用普通程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李钊帆到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付从2017年6月8日起至2019年6月7日欠付的租金49,593元；2.判令被告支付因欠付租金产生的利息7166.26元（暂计至2019年12月23日，实际应计至被告清偿租金及利息为止）；3.判令原告有权没收押金10,000元，归原告所有；4.判令被告将租赁的土地、房屋腾退交还给原告；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。在审理过程中，原告撤回第四项诉讼请求即判令被告将租赁的土地、房屋腾退交还给原告。事实和理由：2016年4月27日，珠海市**区国有资产经营有限公司授权委托原告经营管理向**村征用的85.4亩土地，租赁收益归原告所有。2016年6月8日，原告与被告签订《土地租赁合同书》，合同约定原告将位于**85.4亩土地中的48亩土地及房屋1栋出租给被告种养经营，租赁期限为三年，即2016年6月8日至2019年6月7日。同时，合同第三条约定第一年租金23,040元（其中房屋租金为7200元，土地租金15,840元），第二年租金24,192元（其中房屋租金为7560元，土地租金16,632元），第三年租金25,401元（其中房屋租金为7938元，土地租金17,463元）。此外，合同还约定被告应在签订合同三日内一次性缴交第一年租金，今后每年的1月20日前缴清当年的租金，并缴交押金10,000元。前述租赁合同签订后，原告仅于2016年6月12日收到被告缴交的押金10,000元及第一年租金23,040元，之后被告再未缴交任何租金。原告曾尝试联系被告督促其缴交租金，但没有得到任何回应。2019年6月7日，原被告签订的《土地租赁合同》已期满，但被告却依旧未缴纳欠付的租金，亦未腾退土地及房屋归还原告。原告认为被告未按时支付租金的行为构成违约，有违诚实信用和契约精神，原告有权没收其缴交的押金。同时，按照年利率6%核算，截至2019年12月23日，被告欠付的租金产生共计7166.26元利息（第二年租金应于2017年1月20日前缴交，拖欠1066天共产生利息4239.23元；第三年租金应于2018年1月20日前缴交，拖欠701天产生利息2927.03元））。且被告应腾退其租赁的土地及房屋交还原告。综上，被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼，请本院依法审理，支持原告的全部诉讼请求。原告向本院提交了以下证据：1.委托书及土地红线图、征用土地协议书；2.土地租赁合同书及土地简图；3.客户收（付）款入账通知、收款收据；4.照片。被告未向本院提交答辩意见及证据材料。经审理查明，珠海市**区于1990年从**生产队征得85.4亩土地。2016年4月27日珠海市**国有资产经营有限公司将85.4亩土地委托给原告经营管理，租赁收益归原告。原告（甲方）与被告（乙方）于2016年6月8日签订《土地租赁合同》，合同约定：原告将位于******区已征用的48亩土地（含三口鱼塘）及房屋1栋三层租赁给乙方发展种养用地；租期3年，从2016年6月8日起至2019年6月7日止；租金：第一年房屋租金7200元，土地租金15,840元，总租金23,040元，第二年房屋租金7560元，土地租金16,632元，总租金24,192元，第三年房屋租金7938元，土地租金17,463元，总租金25,401元；签订合同三天内，乙方一次性缴交第一年租金给甲方，今后每一年的1月20日前缴清当年的租金；乙方缴交甲方租赁押金10,000元，合同期内押金不计息，合同期满后乙方不再租赁土地时，押金退回给乙方，不按期缴清租金，视为违约，甲方有权解除合同；合同签订后，乙方转租必须征得甲方同意，如乙方利用土地进行违法活动，一经发现即停止使用，本合同即时终止并没收押。2016年6月12日，被告向原告转账支付了33,040元，包括押金1万元及第一年租金23,040元。原告陈述，原告将租赁物出租给被告后没有特别关注土地和房屋的使用情况，在约定的第二年租金支付时间到期后，发现被告没有实际使用租赁物，至今土地和房屋均处于荒废状态。本院认为，原告与被告签订的《土地租赁合同》（下简称涉案合同）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。一、关于租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。被告仅缴纳了第一年的租金，如被告需要解除《土地租赁合同》，应当与原告协商解除合同。但未有证据证明被告曾经就解除合同事宜与原告进行过协商，因此双方的《土地租赁合同》在当时并未解除，在合同未解除的情况下，无论被告有无在实际使用涉案土地及房屋，被告仍然需要按照合同约定向原告支付租金，因此被告应当向原告支付第二年、第三年（从2017年6月8日起至2019年6月7日止）的租金共计24,192元+25,401元=49,593元。二、关于押金。《土地租赁合同》约定了被告利用土地进行违法活动的情况下，原告可以没收押金，并未约定未按时支付租金的情况下，原告也可以没收押金。因此原告主张没收押金1万元，没有依据，本院不予支持。为避免当事人就押金另行起诉产生诉累，上述押金1万元应从欠付租金中予以抵扣，抵扣后，被告尚需向原告支付租金39,593元。三、关于利息。《土地租赁合同》未约定被告逾期支付租金的违约责任，但被告未依约向原告支付租金，占用资金期间会造成原告的损失。对于利息起算日期，《土地租赁合同》约定被告在每年1月20日前缴纳当年租金，故利息应从逾期支付之日起计算。对于利息计算基数，以24,192元为基数，从2017年1月21日起计算；以25,401元为基数，从2018年1月21日起计算；因本院认定以押金1万元抵扣欠付租金，因此从本判决作出之日起，以39,593元为基数计算。对于利息的计算标准，本院酌定按照贷款利率计算利息，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，因此本案的利息应分为两个阶段进行计算，第一阶段为：以24,192元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年1月21日起计算至2019年8月19日止；以25,401元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2018年1月21日起计算至2019年8月19日止；第二阶段为：以49,593元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2020年7月15日止；以39,593元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月16日起计算至实际清偿完毕之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王伟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海经济特区西部副食品总公司支付2017年6月8日起至2019年6月7日止的租金39,593元；二、被告王伟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海经济特区西部副食品总公司支付利息（计算方法为：第一阶段为：以24,192元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年1月21日起计算至2019年8月19日止；以25,401元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2018年1月21日起计算至2019年8月19日止；第二阶段为：以49,593元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2020年7月15日止；以39,593元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月16日起计算至实际清偿完毕之日止）；三、驳回原告珠海经济特区西部副食品总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1568元，由被告王伟负担1020元，由原告珠海经济特区西部副食品总公司负担548元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈立涛人民陪审员  何 英人民陪审员  滕姗珊二〇二〇年七月十五日法官 助理  吕扬扬书 记 员  张志锋