福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终2255号 上诉人（原审被告）：黄哲，男，1970年11月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈永杰，福建信海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭培坚，男，1983年1月6日出生，回族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑希恺，福建大雄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱梦梅，福建大雄律师事务所律师。 原审被告：宋坤杰，女，1938年12月7日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人黄哲因与被上诉人郭培坚、原审被告宋坤杰房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初18178号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院立案后依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄哲上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判郭培坚关于违约金、中介费的诉讼请求；2.由郭培坚承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决将郭培坚认定为善意相对人，系认定事实错误。郭培坚在签购房合同前已经明确知道黄哲系无权代理人，上诉人除返还定金外，不应承担任何赔偿责任。二、上诉人因无权处分和无权代理行为，与被上诉人签订的购房合同及补充协议自始无效，一审判决却参照补充协议总房款20%的违约金约定，判决上诉人支付违约金，显然适用法律与合同依据错误。三、一审判决一方面认定被上诉人未能就合同无法履行造成的损失进行举证，一方面却判决沈支付32万元违约金，不仅判决没有事实依据，而且违约金数额明显过分高于被上诉人损失，极不公平。四、一审判决上诉人支付被上诉人8万元中介费损失没有事实依据，而且赔偿损失和违约金同时适用，有违合同法关于违约责任承担之规定，系适用法律错误。 郭培坚答辩称，黄哲的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其上诉，维持一审判决。 郭培坚向一审法院起诉请求：1.解除黄哲与郭培坚于2019年4月24日签订的《房产买卖居间协议书》及2019年7月19日签订的《房产买卖居间协议书》；2.黄哲向郭培坚返还购房定金30万元、解除合同违约金64万元及中介费8万元。 一审法院认定事实：厦门市思明区镇海路12号之九205室房屋即讼争房屋产权登记在宋坤杰名下，产权来源为1998年购买住改房。 2019年4月24日，经高鹏房产服务部居间，黄哲以宋坤杰（甲方）代理人名义与郭培坚（乙方）签订了一份《房产买卖居间协议书》，约定甲方将讼争房屋出售给乙方，成交价为320万元，乙方于房管局递件成功当日同时向甲方支付153万元，乙方向银行申请公积金贷款167万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款3日内将差额部分以现金方式支付给甲方；甲方应于收到全部购房款3日内将房产交付给乙方使用；双方保证齐备资料于2019年7月10日前前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《厦门市存量房买卖合同》。合同第十八条约定乙方分别于签订协议当日支付购房定金6万元，于2019年4月28日前支付购房定金4万元，于2019年5月4日前支付购房定金10万元，于2019年5月24日前支付购房定金10万元；黄哲与产权人宋坤杰为母子关系，如产权人有任何异议的，一切责任由黄哲承担。同日，黄哲还签署了一份《产权人及配偶未到场声明》及《代理人关于代理权的承诺书》，其中承诺书中载明其受宋坤杰的合法委托，代为出售讼争房屋并签署相关合同文本，保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的《委托授权书》或《授权委托书》，并承诺若因其违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，同意承担相关法律责任。 前述合同签订后，郭培坚向黄哲支付了30万元定金，向高鹏房产服务部支付了8万元中介费。后因宋坤杰不同意出售讼争房屋，黄哲又与郭培坚于2019年7月10日签订了一份《房产买卖居间协议书》（以下简称补充协议），约定将过户时间延期至2019年7月12日前，并约定如宋坤杰于2019年7月12日前无法将产权过户给郭培坚的，黄哲须退回购房定金30万元，并承担郭培坚支付给高鹏房产服务部的中介佣金及赔偿总房款20%的违约金，并承担一切违约责任及法律责任。 另查明，黄哲系宋坤杰与黄重添之子，黄重添已于1992年9月去世。黄哲签订讼争合同时，并未持有宋坤杰的委托授权材料，事后宋坤杰对黄哲代为售房的行为也表示不予追认。 一审审理中，黄哲陈述其于2019年3至4月份期间将讼争房屋委托高鹏房产服务部出售，当时提交了产权证复印件并告知系其母亲的房产，确认中介人员曾带郭培坚看房；为积极促成交易，因此其在此后也配合办理了黄重添的相关证明资料及亲属关系证明。郭培坚陈述其通过高鹏房产服务部购房，曾上门看房，基于对黄哲与产权人亲属关系的信赖与其签订讼争合同，宋坤杰于2019年8月份明确表示拒绝履约。 一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。黄哲未经宋坤杰委托授权，以宋坤杰名义与郭培坚签订讼争合同及补充协议，且宋坤杰亦不予追认，因此该两份协议对宋坤杰不发生效力。郭培坚系通过中介机构购房，并曾实地看房，其基于黄哲与产权人系母子关系的信赖与其签订合同，已尽到买受人的合理义务，应视为善意相对人；且讼争协议及补充协议系黄哲与郭培坚的真实意思表示，因此对黄哲与郭培坚发生法律效力。 因讼争房屋产权人宋坤杰明确拒绝履约，讼争合同及补充协议已无法履行，郭培坚要求解除之诉讼请求，本院予以支持。另，根据补充协议约定，郭培坚有权要求黄哲退还购房定金30万元，并承担其支付给高鹏房产服务部的中介佣金及赔偿总房款20%的违约金。因此，对郭培坚要求黄哲退还30万元定金及赔偿8万元中介费的诉讼请求，予以支持。鉴于郭培坚并未就其因合同无法履行造成的其他损失进行举证，综合双方实际履约情况及宋坤杰在合同签订后三个月左右即明确表示拒绝履约等事实，基于公平原则及诚实信用原则，酌定该项违约金为32万元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除黄哲与郭培坚就厦门市思明区镇海路12号之九205室房屋于2019年4月24日签订的《房产买卖居间协议书》及于2019年7月19日签订的《房产买卖居间协议书》；二、黄哲于判决生效之日起十日内向郭培坚返还购房定金30万元及支付解除合同违约金32万元、中介费8万元；三、驳回郭培坚的其他诉讼请求。案件受理费16200元，由郭培坚负担6200元，黄哲负担10000元。 二审中，郭培坚向本院提交网页截图，拟证明案涉房产周边房价大涨。黄哲质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 经审理查明，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，黄哲与郭培坚签订的两份《房产买卖居间协议书》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该房屋买卖合同未经宋坤杰追认，对其不发生效力，依法对黄哲与郭培坚发生法律效力。黄哲上诉主张该协议无效无理，不予支持。现讼争协议因为黄哲在签订协议后未能获得房屋产权人宋坤杰的配合而无法继续履行，黄哲依法应承担违约责任。根据协议约定，在违约情形下，黄哲应“退还定金30万元，并承担乙方支付给中介的佣金及赔偿总房款20%的违约金，并承担一切违约责任及法律责任”。一审判决判决黄哲向郭培坚返还购房定金30万元、支付中介费8万元，并综合案件情况酌定其应支付违约金32万元，并无不当。 综上，黄哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费7300元，由黄哲承担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （江伟） 二〇二〇年七月十四日 代书记员（ 巫粤峰） 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。