重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初7005号原告:冉竟成，男，1987年11月19日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：张治刚，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。被告：鄂化杰，男，1993年3月2日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：鲁人集，重庆雄明律师事务所律师。原告冉竟成与被告鄂化杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案。诉讼中，被告鄂化杰在法定期限内，对本案管辖权提出异议，认为本案应由安徽省宿州市灵璧县人民法院审理。本院审查后认为被告提出的管辖权异议不能成立，遂于2020年4月23日裁定驳回被告鄂化杰对本案管辖权提出的异议。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冉竟成的委托诉讼代理人张治刚及被告鄂化杰的委托诉讼代理人鲁人集到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冉竟成向本院提出诉讼请求：1.判令被告搬出位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX幢X-X号房屋，将该房屋交还原告；2.判令被告向原告支付逾期交纳房屋租金的违约金900.5元（以被告欠付的房屋租金16500元为基数，按月利率2%，从2019年9月2日起计算至2019年11月24日止）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。事实及理由：2018年9月11日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX幢X-X号房屋出租给被告作为经营用房。双方就租赁期限、租金及支付方式、违约责任等进行了约定。该合同签订后，被告向原告支付了房租费和保证金，原告将案涉房屋交付被告使用。2019年7月16日，原告与被告的代理人刘某某签订了《房屋租赁补充协议》，对房屋租金递增、租期届满后恢复原状以及合同解除事宜进行了约定。因被告未在2019年9月2日按约向原告交纳2019年9月12日之后的房租，且原告多次催缴后仍未交纳。为此，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，决定从2019年11月17日起解除与被告之间的房屋租赁合同关系，要求被告在2019年11月25日前将案涉房屋交还原告并结清所欠相关费用。被告于2019年11月24日向原告支付了三个月的租金16500元。因被告的违约行为，原告依法解除了与被告之间的房屋租赁合同关系，被告应将案涉房屋交还原告。原告为维护合法权益，故诉至法院。被告鄂化杰辩称，原、被告签订的房屋租赁合同明确约定，双方发生争议时应向重庆仲裁委员会申请仲裁裁决，因此本案不应由法院管辖，应驳回原告起诉。被告未授权任何人签订任何补充协议，故原告诉称的补充协议对被告不产生法律效力。此外，根据原、被告签订的房屋租赁合同约定，原告单方解除合同的条件并未成就，其并不享有单方解除合同的权利，双方租赁关系并未解除，原、被告仍在履行租赁合同约定的权利、义务。本院经审理认定案件事实如下：原告系位于渝**XX街道XX路****X-X房屋产权人。2018年9月11日，以原告为甲方（出租方、联系地址为四川省大竹县竹北乡双马村11组，代理人为蔡玲）、被告为乙方（承租方、联系地址为安徽省宿州市、案外人钱某某为丙方，三方共同签订《房屋租赁合同》一份。其中主要约定，被告承租原告的上述房屋作为经营性用房，租赁期限为8年，从2018年9月12日起至2026年9月11日止。第一年租金为每月5000元（不含税费），2019年9月12日至2023年9月11日期间的租金在前一年租金基础上每年递增10%。2023年9月12日至2026年9月11日期间的租金在前一年租金的基础上递增15%。第一次半年交一次，以后每一季度交一次，并且在下一交租期10日之前交付给原告，以此类推。原告指定蔡玲尾号为2130的中国平安银行账户为收款账户。被告应按约缴纳租赁保证金及租金，如未按约支付，应按拖欠金额每日1%的比例承担违约责任。逾期超过30日，经催告后7日内仍未支付的，原告有权解除合同，并可另行要求被告承担相当于三个月租金的违约金。因履行合同发生纠纷，双方应通过友好协商解决，协商不成向重庆仲裁委员会申请裁决。合同载明的联系地址为送达地址，任何一方变更住所地的，应以书面形式通知其他方，否则以合同载明的住所地为准。无法送达时，则由提供地址方自行承担相关法律责任。在履行合同过程中所有的相关法律文件及通知均以特快专递形式邮寄至合同载明的联系地址，以邮戳时间视为送达时间。该《房屋租赁合同》还约定了其他事项。2019年7月16日，以原告为甲方、案外人刘某某为乙方，双方共同签订《房屋租赁补充协议》一份。其中第一条约定：“在原来甲乙双方约定房屋租金缴纳基础时间调整为，乙方在缴纳甲方房屋租金三个月周期更改为每半年缴纳一次给甲方，房屋租金每一年递增甲方实收明细如下：2019年9月12日至2020年9月11日每月租金为5500元/月；2020年9月12日至2021年9月11日每月租金为6050元/月……”第三条约定：“甲乙双方签订的《房屋租赁合同》条款内容《第六条6.8》加以补充内容说明，乙方缴纳的押金不能作为抵扣房屋租金，乙方故意拖延缴纳房屋租金周期超过15天，甲方有权立即收回房屋，并立即终止房屋租赁合同，乙方7天内离场。”第九条约定：“如有争议，双方协商不能解决，向所在地重庆仲裁委员会或者人民法院提起诉讼解决。”庭审中原告陈述，被告平日均未在案涉房屋，刘某某系被告经营案涉房屋的管理人员，关于房屋租赁事宜原告均是与刘某某进行联系和协商的。关于上述补充协议，被告也是知晓的，并根据补充协议约定预付了半年房屋租金及在另案（原告梁某某诉被告鄂化杰房屋租赁合同纠纷一案）案涉房屋大门处加装了防护门禁并向梁某某交付了防护门禁钥匙，因此刘某某签署的该补充协议对被告具有法律约束力。原告为证明被告知晓该补充协议，向本院举示了案外人陈某某于2019年10月21日分别与刘某某、鄂化杰的通话录音以及刘某某于2020年4月15日向原告的代理人蔡玲的前述银行账户转账的转账详情。其中，陈某某与刘某某的通话录音及文字整理材料载明：“陈：你那你们的股东已经有变更情况是吧？刘：哎，对正在搞变更，因为他是跨区域变更的，然后那个好像时间稍微久一点。陈：嗯，那原来跟我们签协议的那个鄂化杰现在还是不是股东呢？刘：他是我们的股东，他一直是监事。陈：监事哈。那就是你们几个股东就是你们的工作，那个范围不一样了是吧？刘：对对对，组织结构变了一下。陈：因为我一直都没跟他那个取得联系过。刘：你是说鄂化杰？陈：嗯，我是说上次你签的那份补充协议，七月份那个他晓不晓得他知不知道？刘：知道啊。陈：他知道是吧？刘：嗯，到时候都可以带他来，带鄂化杰来一趟都行。……”陈某某与鄂化杰的通话录音及文字整理材料载明：“陈：你好，鄂总，我是那个陈姐，就是南方XX这边，上次我们见过面的那个陈姐。鄂：啊？我们见过面了？陈：啊！你来过的呀，然后就是我们不是上次签了合同，后来刘某某和我们一起补充了那个合同，你知不知道？鄂：呃。我们见过面？什么时候见的面呀？你说最开始签的合同，是吧？陈：最开始，因为是你来签的嘛。然后后来一直都是刘某某在跟我们沟通这些啊，协调啊。鄂：我知道我知道，我知道，我知道。陈：知道这事吧？鄂：嗯，你就核实一下是吧。……陈：那上次那个合同补充合同，你知不知道这个事儿？鄂：我知道，我知道，我们是一个公司的，我肯定知道呀！陈：那好那好。”原告举示的银行转账交易详情显示，刘某某于2020年4月15日向蔡玲尾号为2130的平安银行账户转账支付了33000元，留言为“重庆XX城3-8月房租”。诉讼中，被告对其与陈某某的上述通话录音的真实性无异议，但辩称其从未委托或授权其他人签订相关补充协议，其系在原告起诉后才知晓上述补充协议的，因此被告认为上述补充协议对其不产生法律效力。关于被告和刘某某的关系，被告辩称其和刘某某系在酒桌上认识的，不是特别熟悉。其和刘某某也根本没有开设公司，也不是一个公司的。因刘某某欠被告钱，被告才要求刘某某帮其支付了案涉房屋上述六个月的租金。庭审中，原告为证明被告的上述陈述系虚假陈述，向本院举示了重庆摩天城堡酒店管理有限公司的企业信息。根据该企业信息显示，重庆摩天城堡酒店管理有限公司成立于2018年12月6日，其法定代表人为刘某某。股东高管为刘某某及被告，其中刘某某为执行董事兼总经理，鄂化杰为监事。另查明，被告承租案涉房屋用于经营“摩天城堡轰趴”。被告除委托刘某某于2020年4月15日向原告支付了上述33000元租金以外，另分别通过案外人陈某1或陈某2，于2018年9月12日向原告转账支付了2018年9月11日至2019年3月11日期间的房屋租金30000元及保证金2500元，于2019年3月13日向原告转账支付了2019年3月12日至2019年6月11日期间的房屋租金15000元，于2019年7月2日向原告转账支付了2019年6月12日至2019年9月11日期间的房屋租金15000元，2019年11月24日向原告转账支付了16500元（被告该笔转账附言为重庆XX城9-11月季度房租），2020年1月2日向原告支付了16500元（被告该笔转账附言为重庆XX城12-2月季度房租）。庭审中原告陈述，被告于2019年11月24日向其支付的16500元，按合同约定应于2019年9月2日前支付，被告已逾期支付租金80余天，原告遂依约解除了与被告的房屋租赁合同关系。故被告分别于2019年11月24日、2020年1月2日向原告支付的上述款项应为房屋占有使用费而非租金。被告陈述，其在2019年9月2日确实未按约向原告支付下一季度的房租，但其在知道未缴纳租金后的第一时间即2019年11月24日就立即将所欠租金补足了。且被告已经支付房屋租金至2020年8月，原告亦予以了接受。因被告为经营案涉房屋投入巨大，也愿意继续履行房屋租赁合同。再查明，原告为证明其向被告催收了被告应于2019年9月2日缴纳的房屋租金，向本院举示了其于2019年11月1日、2019年11月14日出具的《书面告知书》的手机照片。庭审中，原告陈述其已将该《书面告知书》张贴在被告承租的案涉房屋外墙上。被告对该手机照片的三性均不予认可，且认为房屋租赁合同明确约定了送达地址，原告举示的手机照片不能证明其向被告进行了催收。另，原告于2019年11月18日向被告户籍地寄送了《解除房屋租赁合同通知书》。该邮件因被告“人已他住”，于2019年11月22日退回。上述事实，房屋产权证、《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》、通话录音文字整理材料、重庆摩天城堡酒店管理有限公司企业信息、照片打印件、转账交易明细、《书面告知书》《解除房屋租赁合同通知书》、邮件交寄单（收据）、邮件跟踪查询结果、邮件改退批条及原、被告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。综合原、被告诉辩主张，本案的争议焦点为：一是《房屋租赁合同补充协议》是否对被告产生法律约束力。二是双方签订的房屋租赁合同是否已经解除。对此，本院分述如下：一、关于《房屋租赁合同补充协议》是否对被告产生法律约束力问题。本院认为案涉房屋租赁合同补充协议对被告具有法律约束力。理由如下：第一，关于被告与刘某某的关系，被告在诉讼中辩解其与刘某某系在酒桌上认识的，不是特别熟悉，其和刘某某并未开设公司，也不是一个公司的。但根据原告举示的重庆摩天城堡酒店管理有限公司企业信息显示，被告的上述辩解意见明显系虚假陈述，可见其在本案中提出的相关辩解意见可信度较低。另，被告承租案涉房屋用于经营摩天城堡轰趴，根据该名称可知被告的案涉经营项目与刘某某任法定代表人的重庆摩天城堡酒店管理有限公司亦可能存在一定联系，故刘某某代被告签订案涉补充协议具有一定合理性及可能性。第二，被告知晓该补充协议。根据被告与陈某某的通话录音显示，被告在电话中明确陈述其知道该补充协议。被告辩称其在原告起诉后才知晓补充协议的理由明显不能成立，亦属虚假陈述。第三，被告的后续履行行为应视为其对该补充协议的追认。因案涉补充协议并非被告本人签订，故该补充协议是否对被告产生法律约束力，取决于被告对刘某某签订的该补充协议是否予以了追认。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告支付租金的方式为按季度且在下一交租期10日前支付。据此约定，其在2020年4月2日前只应支付此后三个月的租金即支付至2020年6月的房屋租金即可，但被告却支付了2020年3月至8月共计半年的房屋租金。此外，在刘某某签订另案补充协议后，被告亦在另案案涉房屋大门处安装了安全防护门禁，并向另案原告交付了防护门禁钥匙。被告的上述行为与补充协议载明的租金支付周期及安装安全防护门禁等约定内容一致，应视为其对该补充协议的追认。基于上述事实和理由，本院认为案涉补充协议对被告具有法律约束力。而根据该补充协议约定，原告可依法向人民法院提起诉讼。被告提出的本案应由重庆仲裁委员会管辖，应驳回原告起诉的辩解理由不能成立，本院不予采纳。二、关于双方签订的房屋租赁合同是否已经解除问题。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，尽管被告存在迟延支付房屋租金的违约行为，原告依据补充协议约定亦享有解除合同的权利。但原告举示的手机照片等证据无法证明其向被告进行了催收，被告在此后亦及时向原告补足了所欠房屋租金。且在后续的履约过程中，被告亦积极向原告支付了房屋租金至2020年8月。据此本院认为，被告在履行租赁合同过程中虽有违约行为，但其违约程度比较轻微。被告的该轻微违约行为亦并不影响原告实现出租房屋、收取租金的合同目的。且被告为经营案涉房屋已投入了大量的物力和财力，被告也要求继续履行合同，故根据诚实信用原则以及鼓励交易原则，对原告主张双方签订的房屋租赁合同已经解除的事实，本院不予确认。在合同未解除的情况下，现原告诉请被告搬离案涉房屋并将该房屋交还原告，于法无据，本院不予支持。原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，系其处分自身民事权利的行为，本院予以准许。综上，原告诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十一条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条规定，判决如下：驳回原告冉竟成的诉讼请求。案件受理费80元，因适用简易程序审理，减半收取计40元，由原告冉竟成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈从富二〇二〇年七月十四日书记员  李玉洁