陕西省西安市长安区人民法院   民事判决书   (2020)陕0116民初3031号     原告：西安金阳物业服务有限公司。   法定代表人：张芳，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：聂迂西，陕西勤博律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李守强，陕西勤博律师事务所律师。   被告：徐永刚。   委托诉讼代理人：栗彩萍。   原告西安金阳物业服务有限公司与被告徐永刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李守强及被告委托诉讼代理人栗彩萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告西安金阳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付物业费6869.31元、暖气使用费8338.2元。2.请求判令被告立即向原告支付违约金82168.68元（暂计算至2019年12月15日）。3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系融发·心园小区开发商选聘的物业服务企业，被告系融发·心园小区4号楼3单元6层02号业主，双方于2013年12月2日签订了《前期物业服务协议》，协议约定由原告负责为该小区提供物业服务，被告支付物业费、暖气使用费等费用，如被告未按时支付相关费用，原告从逾期之日起按每日加收欠费3‰的违约金，如协议履行过程中产生纠纷，可以向原告所在地法院诉讼解决。协议签订后，原告按照协议约定提供了物业服务，被告常年不按时交纳物业费、暖气使用费，截止起诉前被告已经欠付物业费6869.31元、暖气使用费8338.2元，截止2019年12月15日已经产生违约金82168.68元。经原告多次催要，被告始终拒绝交纳，故提起诉讼。   被告徐永刚辩称：对原告要求交纳物业费的请求，因为原告没有提供正常的物业服务，致使被告房屋不能正常使用长达13年之久，给被告造成巨大损失，其多次向相关部门投诉，关于暖气费，因为原告没有向被告提供供暖服务，不予认可，2013年12月2日之前，原被告之间没有违约金的约定，2013年12月2日之后，被告多次找原告要求交纳物业费，被原告拒绝，在被告房屋出租时，原告拒绝卖电，导致租客退房，故不同意支付违约金。并提出本案中原告的请求已经超过诉讼时效，请求法院驳回原告诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：2013年12月2日，原告西安金阳物业服务有限公司下属的融发·心园项目部（甲方）与被告徐永刚（乙方）签订融发·心园前期物业服务协议一份，约定甲方作为物业管理企业提供物业服务，乙方住宅面积184.31平方米，坐落于融发·心园小区4栋3单元6层02号。协议约定物业服务费用按照业主拥有的物业建筑面积交纳，住宅多层，0.6元/月·平方米，生活垃圾处理费2元/人·月，乙方应按时交纳有关物业管理的各项费用，逾期交纳的，甲方从逾期之日每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。若业主不使用物业连续超过六个月的，业主应提前书面告知物业管理企业，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。合同签订后，原告为被告提供物业管理服务，被告2014年1月1日至2019年12月15日期间，仅交纳了2016年7月至9月的费用，其余均未交纳，原告主张其多次催要，被告始终拒绝交纳，遂提起诉讼。庭审中，原告坚持诉讼请求，并提交物业服务协议及被告欠费明细证明其主张的各项请求的依据及计算方法，被告认可自2014年1月1日至2019年12月15日，其只交纳了2016年7月至9月的费用，其余物业费及相关费用确实未予交纳，对于原告主张的2014年至2016年6月及2019年的物业服务费计算方法均认可，但提出2016年10月至2019年以前的物业服务费应该按照70%的标准收取，因为其虽然自2016年7月开始办理了装修手续，但因为被告不供电供暖，所以房屋实际是空置的，亦不予认可每月6元的垃圾清运费，对于暖气使用费，被告认可原告主张的2014年、2015年及2019年的暖气使用费的计算方法，但认为2016年至2018年的暖气使用费超过了30%的计算标准，这期间原告未向被告提供水电暖气，阀门均被原告关闭，故不予认可。关于原告主张的违约金，原告主张包括两部分，第一部分是2014年之前被告所欠违约金42980.26元，提交了2013年12月4日有被告签名的情况说明一份予以证明，被告认可该情况说明的真实性，但提出这仅是一份情况说明，不是欠条，且该情况说明上明确写道违约金正在协商中，所以不予认可；对于原告主张的2014年至2018年的违约金，被告提出自从双方签订物业服务协议后，其一直积极向原告交纳相关费用，原告均以被告没有交清之前的违约金为由拒绝收取，不向原告提供水电暖气等物业服务，认为迟延交费是原告造成的，所以均不予认可。庭后，被告补充提交了2015年其房屋租户张鹏与物业人员的谈话录音及被告通过12345市民服务热线反映原告不向被告提供买电服务的查询记录，用于证明原告不向被告提供买电服务的事实，原告对手机录音真实性不予认可，对12345反映情况查询记录真实性认可，但认为只能证明被告向有关部门反映过问题，原告实际每次向被告提供了30元的买电服务，不能证明原告没有向被告卖电的事实，原告的限制只是为了督促被告尽快交费。因双方分歧较大，本案未能调解。   上述事实，有当事人陈述及原告提交的前期物业服务协议、被告欠费明细、关于2014年之前物业费和违约金的情况说明，被告提交的物业服务协议、民事判决书、收款收据、录音光盘、12345市民热线反映问题查询记录等在卷佐证，足以认定。   本院认为，原告下属的融发·心园项目部与被告签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效。原、被告均应按照协议约定全面履行各自义务。被告在本案中提出诉讼时效抗辩，因被告欠缴物业费用属连续行为，至原告起诉时一直在延续，因此，本案未超过诉讼时效，被告应当按照约定交纳物业相关费用。被告提出2016年10月至2019年以前应按空置房按70%收取物业服务费，按照合同约定，若业主不使用物业连续超过六个月的，业主应提前书面告知物业管理企业，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳，被告未提交证据证明其已书面申请，且被告本案中自认其自2016年7月开始办理了装修的相关手续，故存在已经实际使用该房屋的事实，对其该主张不予采信。被告主张原告未向其提供水电暖气，阀门均被原告关闭，但未提交证据证明其主张，亦不予采信。原告要求被告支付物业服务费6869.31元、暖气使用费8338.2元的请求，合理有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，2013年12月4日被告签名的情况说明上载明：“违约金正在协商中”，并未确定被告应当支付违约金的义务，故原告依据该情况说明主张被告支付违约金42980.26元，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持；对于原告主张的2014年至2018年的违约金，结合全案证据，原告确有限制被告用电的事实，可认定其在提供物业服务中存在过错，对其主张的违约金依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及相关法律之规定，判决如下：   一、被告徐永刚于本判决生效后十日内给付原告西安金阳物业服务有限公司6869.31元、暖气使用费8338.2元，共计15207.51元；   二、驳回原告其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2234元，减半收取1117元，由被告负担 180元，原告负担937元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审 判 员  杨少领     二〇二〇年  七  月 一 日     书 记 员  刘 亭