北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初5601号原告（反诉被告）：刘娜，女，1986年5月8日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：许永杰，北京市中同律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京京港城物业管理有限公司，住所地北京市丰台区石榴庄西街****。法定代表人：王建新，董事长。委托诉讼代理人：张文生，北京诉源律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪铮，北京诉源律师事务所实习律师。刘娜与北京京港城物业管理有限公司（以下简称京港城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘娜及其委托诉讼代理人许永杰，京港城物业公司委托诉讼代理人张文生、倪铮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘娜向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》无效；2.返还租赁合同保证金及装修保证金共计95446元；3.返还商铺租金76892.4元；4.赔偿各项损失637002.16元（装修损失281842.16元、店铺投资款236380元、消防工程费用29600元、烟道排风费用47000元、收银系统7500元、桌椅19500元、网线费用15180元）；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月28日，原被告经协商一致，签订了《商铺租赁合同》，约定由原告承租被告管理的“京港城生活广场”四层的商铺用于经营亲子餐厅（品牌名称为“考拉小厨亲子餐厅”），同时，合同也约定了租赁期限、租金及支付期限、保证金、违约责任等相关内容。鉴于北京市对餐饮商铺有着诸多的限制和特殊的要求，原告曾在签订合同前多次与被告的招商人员沟通，询问该商铺能否顺利办理相关的证照，在得到原告的工作人员肯定的答复后，双方才签订了上述协议。协议签订后，原告依约交纳了租金、保证金等相关费用，并与装修公司等相关单位签订了协议，进场施工、筹备开业。2018年9月，就在原告准备开业时，被告为原告指定的证照代理公司却通知原告，原告所从事经营的大红门地区已经停止办理营业执照，如果原告想开业，可以接受北京云斟餐饮有限公司的营业执照。原告无奈，只能被动受让该公司的营业执照。在受让后，原告发现所受让的执照注册地与原告的实际经营地址不符。如果被市场监管部门发现，原告将面临1-10万元的罚款和责令停业的处罚。同时，原告受让该公司的执照后亦不能开具发票，这也严重影响了原告的正常经营。为此，原告多次通知被告，表示不接受该执照，并要求被告为原告办理正规的营业执照。2018年12月13日，在多次要求被告办理正规的营业执照未果的情况下，原告关门停业并与商场的其他商户一起联名向工商部门举报了被告的违法行为。经了解后得知，被告所管理的“京港城生活广场”并未取得北京市丰台区规划委员会的规划许可，该地址所规划的是北京市食品公司的厂房翻建项目，且项目用途为食品包装配送中心而非商业经营场所，该项目规划的面积为6559平米，由地下2层和地上2层组成；同时，工商部门给与原告肯定的答复：大红门地区从未停止过办理营业执照，只要符合条件的企业都能顺利办理。因此，被告的上述行为显然属于欺诈行为，这直接导致了原告实际处于无证经营的状态，随时面临着行政机关处罚和关店的风险。原告认为，“诚实信用原则”是我国法律所确定从事民事行为的基本原则。“合法经营”是我国法律对每一个市场主体的基本要求。而被告明知其所管理的“京港城生活广场”没有取得规划许可，不具备办理营业执照的条件，却故意对原告隐瞒租赁物的真实情况，使原告作出了错误的判断、错误的意思表示，继而签订了《商铺租赁合同》，其行为显然违反了“诚实信用”的原则，已经构成了欺诈。在合同签订后，被告再次欺骗原告大红门地区停止办理营业执照，妄图使原告受让云斟公司的执照，造成原告违法受让执照的后果，使原告面临着高额的罚款和责令停业的巨大风险，这也使得原告无法正常、安心地经营企业，更不能实现合同目的。因此，被告的主观过错是十分明显的。为此，特诉至法院，望判如所请。京港城物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。认可租赁合同无效，因为房屋产权证没有办下来，但我方对此没有过错。原告办理营业执照是其自己的工作，是经营所必需的，被告只是协助。原告自行办照还是转用是其自己的行为，与被告无关，被告提供的房屋符合合同约定，符合经营条件。原告因经营不善，其损失应由其自行承担。京港城物业公司向本院提出反诉请求：1.判令原告支付2018年6月28日至2018年8月12日、2019年2月13日至2019年10月15日的房屋租金、使用费，共计360980.2元；2.原告承担反诉费。事实和理由：我司负责“京港城生活广场”的物业管理与商铺招租工作。2018年6月28日，我司与刘娜协商一致，签订了《商铺租赁合同》，约定刘娜承租我司位于丰台区石榴庄西街232号“京港城生活广场”四层的一家商铺，建筑面积234平米，日租金5.3元/平米，租赁期限为5年。协商过程中，我司充分告知了刘娜商铺的具体情况。刘娜应于2019年1月13日前交纳第二期租金，但其一直拖延支付租金至今。我司多次向其通知催缴，均未果。刘娜的行为给商场和我司的荣誉造成了极大的负面影响，且欠款行为给我司造成了巨大的经济损失。综上，特向贵院提起反诉，请依法判决。刘娜对反诉答辩称，不同意对方的反诉请求，导致合同无效的过错都是因为京港城物业公司，请法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据和事实，本院认定如下：2018年6月28日，刘娜（乙方）与京港城物业公司（甲方）签订《京港城生活广场商铺租赁合同》，合同约定乙方承租涉案商铺用于亲子餐厅，租赁期限自2018年6月28日至2023年6月27日，装修期限45日，租期起算日为2018年8月13日；第一、二年租金452673元、单价5.3元/平米/日，合同生效当日交付首期租金，以后租金六个月为一周期，乙方在每周期结束的30日前交纳下一期租金；乙方签订合同的同时，向甲方交纳租赁保证金75446元；乙方进场装修前，应交纳装修保证金；乙方逾期支付租金等费用，甲方有权停水、停电。合同签订后，刘娜交纳首期租金226365元（交至2019年2月12日）、租赁保证金75446元、装修保证金20000元，并进场装修、购置设备，后以“考拉小厨亲子餐厅”对外经营。刘娜称因商场没有规划手续，故不能办理营业执照，为此京港城物业公司指定了一家办照公司，转让商场5层一家公司（北京云斟餐饮管理有限公司）的营业执照用于亲子餐厅。2018年12月10日，北京市工商行政管理局丰台分局大红门工商所出具检查情况记录单，认定该亲子餐厅属于无照经营、无证经营，并要求其对上述问题予以改正。2018年12月13日，刘娜关闭亲子餐厅，停止经营。2019年10月15日，双方办理商铺交接。诉讼中，刘娜向本院提交了合同书及收据，用以证明其加盟“考拉小厨亲子餐厅”支出加盟费用236380元；消防合同及发票，用以证明其支出消防工程费用29600元；排烟设备收据及发票，用以证明其支出烟道排风费用47000元；收银系统发票，用以证明其支出7500元；机械设备、游乐设备等发票，用以证明其购买桌椅支出19500元、网线费用15180元。另查，案涉京港城生活广场建设工程规划许可证显示工程名称为食品包装配送中心工业厂房翻建项目，建筑物地上2层、地下-、地下**9年4月17日，北京市规划和自然资源委员会丰台分局给举报人回复举报事项处理结果告知书，大意为：“关于丰台区石榴庄西街232号京港大厦3-7层违法建设问题，经查:2015年4月10日，我局依法对违法建设进行了处罚，下达《限期拆除决定书》，责令建设单位于2015年4月30日前将增建相应部分违法建设自行拆除。因当事人未履行拆除义务，也未申请行政复议及行政诉讼。2015年5月，我局将上述情况报至原市规划委监察执法大队；2015年8月，市规划委以《商请依法处理北京市食品公司违法建设的函》致函区政府…”诉讼中，根据刘娜申请，本院委托立信中德勤（北京）工程咨询有限公司对案涉商铺的装修工程进行造价鉴定，该公司于2019年11月8日出具造价鉴定意见书，确认：装修价值242306.28元，刘娜预付评估费3500元。本院认为：因商铺所在建筑物在改造时并未取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《商铺租赁合同》应为无效。合同无效后，京港城物业公司应当将已经收取的租赁保证金及装修保证金予以返还。双方对上述保证金的数额达成一致，本院不持异议。合同无效，承租人应当参照《商铺租赁合同》给付占有使用费，但承租人不能正常使用商铺的除外。《商铺租赁合同》约定商铺的用途为经营餐饮，办理相应证照系经营餐饮的前提条件。商铺所在建筑物未取得建设工程规划许可证，显然使刘娜无法正常办理证照，商铺属于在办照方面存在行政管理限制。双方当事人对刘娜于2018年12月13日停止经营不持异议，本院予以认定。结合刘娜提交的《检查情况记录单》以及《询问通知书》，本院可以认定停止经营的原因系无证照经营。因此，本院认定刘娜自2018年12月13日起无须再给付占有使用费。双方当事人认定刘娜已将占有使用费交至2019年2月12日，故京港城物业公司应当将已收取的2018年12月13日至2019年2月12日的占有使用费予以返还。合同无效，对于已形成附和的装饰装修由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。刘娜主张的损失中，装修损失、消防工程费用、烟道排风费用属于上述已形成附和的装饰装修。上述三项中，装修损失的部分依据鉴定结论及双方过错确定。刘娜坚持就消防工程费用及烟道排风费用的部分不申请鉴定，故本院依据现有证据并结合双方过错程度酌情确定。依据刘娜与考拉小厨公司签订的协议以及相应收据，本院对刘娜主张的投资款损失予以认定。具体损失数额，由本院结合考拉小厨授权经营期间、已经营期间、双方过错程度酌情确定。刘娜主张的收银系统、桌椅、网线费用属于未形成附和的装饰装修，故本院对上述损失不予支持。关于反诉，合同无效，应当参照合同标准给付占有使用费，免租期亦属于双方当事人对于租金的约定。因此，虽然合同无效，但本院对京港城物业公司要求刘娜给付2018年6月28日至8月12日的租金、使用费，不予支持。如前，本院已认定刘娜因无法正常使用商铺，无须给付自2018年12月13日起的占有使用费，故本院对京港城公司反诉要求给付自2019年2月13日起的租金、使用费，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、刘娜与北京京港城物业管理有限公司于2018年6月28日签订的《京港城生活广场商铺租赁合同》无效；二、北京京港城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘娜租赁合同保证金75446元、装修保证金20000元；三、北京京港城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘娜商铺租金76892.4元；四、北京京港城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘娜装修损失121153元、消防工程费12500元、烟道排风费20000元；五、北京京港城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘娜店铺投资款74332元；六、驳回刘娜的其他诉讼请求；七、驳回北京京港城物业管理有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12454元，由刘娜负担6227元（已交纳），由北京京港城物业管理有限公司负担6227元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1063元，由北京京港城物业管理有限公司负担（已交纳）。评估费3500元，由刘娜负担1750元（已交纳）、北京京港城物业管理有限公司负担1750元（于本判决生效之日起七日内给付给刘娜）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  潘 磊人民陪审员  丁宏滨人民陪审员  刘 媛二〇二〇年七月三十一日书 记 员  李书聪