湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初8186号原告：湖北丰铭物业服务有限公司，住所地：武汉市洪山区书城路**华大家园。法定代表人：曾又兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐凤玲，湖北丰铭物业服务有限公司员工。被告：胡瑛，女，1976年11月21日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：胡卫，男，1974年7月18日出生，汉族，被告之兄，住武汉市江岸区。特别授权代理。原告湖北丰铭物业服务有限公司诉被告胡瑛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告湖北丰铭物业服务有限公司的委托诉讼代理人徐凤玲、被告胡瑛的委托诉讼代理人胡卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北丰铭物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2009年3月1日至2019年7月31日的物业管理费20601元，违约金3125元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月，华大家园住宅小区业主委员会委托原告对华大家园小区实施物业管理服务工作，双方于2011年7月10日签订《华大家园小区物业管理服务合同》，约定原告于2011年7月1日进场；物业管理费收取标准为小高层1.1元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米；业主应于每季度第一个月前半个月缴纳，业主违反该义务应承担每日欠费总额5‰的违约金；业主委员会对华大家园小区在自行管理小区期间（即2010年7月1日至2011年6月30日）发生的物业费债权全部转让给原告。原告进场后，按照合同约定履行了物业管理义务，但被告虽经原告多次催要，仍以种种理由拒绝支付物业费至今。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告特依法具状起诉。被告胡瑛辩称：1．原告主张的物业服务费收取的起始时间是2009年3月1日，距今已达11年，因此原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效；2、因房屋质量存在问题，我一直没有收房，根据法律规定，房屋交付使用前所发生的物业服务费用应该由开发商承担。我方在2018年11月与原告现场沟通时，原告公司徐经理表示，华中师范大学后勤已经“兜底性的”补贴给物业方300万。既然开发商已经给予了相关费用，原告即无权要求我方缴纳在我方收房前产生的物业服务费；3、原告在2011年7月才进驻小区，却向我方主张其进驻之前的物业服务费，并无收费依据；4、根据2011年1月1日施行的《武汉市物业管理条例》第十二条的规定，房屋交付一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。因案涉房屋在2009年至2019年期间一直处于空置状态，因此原告无权要求我方全额交付物业服务费用；5、原告对我方要求维修房屋的诉求迟迟未解决，同时为了维修房屋，我方应要求将钥匙交付给原告，原告前后将钥匙遗失了三次，且原告至今无法向我方提供房屋的维修记录；6、因房屋质量问题导致我方无法正常收房，华中师范大学后勤集团及原告应该承担我方不能按时收房的损失。经审理查明：被告胡瑛于2008年购买了武汉市洪山区书城路393号华大家园小区A03-4-1101室的房产，并于2010年11月1日办理了房屋产权登记。房屋建筑面积为137.34平方米，为小区内高层住宅。小区业主委员会分别于2011年7月1日、2014年7月1日、2018年1月1日与原告签订《武汉市物业管理委托合同》、《物业服务延长协议》、《武汉市物业服务合同》，该三份合同约定由原告在2011年7月10日至2020年12月31日期间为案涉小区提供物业管理服务，高层住宅的业主应按建筑面积以每月每平方米1.2元的标准按季度支付物业服务费，若业主未按时足额缴纳物业服务费，应按欠费总额每日千分之五的标准向原告支付违约金。自原告进驻案涉小区至今，被告未支付过物业服务费，原告曾通过微信向被告进行催缴，被告仍未支付。以上事实有原告提供的《武汉市物业管理委托合同》、《物业服务延长协议》、《武汉市物业服务合同》、“华大家园”购房资格确认单、被告提供的微信聊天记截图及双方当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，《武汉市物业管理委托合同》、《物业服务延长协议》、《武汉市物业服务合同》为小区业主委员会与原告的真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，对小区业主及原告均有约束力。因被告已于2010年11月1日办理了房屋产权登记，被告作为房屋的所有权人，在接受原告提供的物业服务后，应向物业服务提供方交付物业服务费。被告以未完成收房手续的抗辩事由拒交物业服务费的，本院不予支持。被告称房屋建设单位已经“兜底性的”给原告补贴了300万元用作支付物业服务费、原告将被告家的钥匙弄丢了三次等抗辩事由，因未提交证据或提交的证据不能达到其证明目的，本院不予认可。被告称就房屋质量有问题向原告反映过多次，原告未及时对房屋进行维修。本院认为，原告并非维修责任的承担主体，因此被告的该抗辩事由本院不予认可。被告称因房屋一直空置，原告无权要求全额交付物业服务费用。本院认为，《武汉市物业管理条例》已经修订，修订后的条例于2019年1月1日实施，被告所引用之条款已被废止，故被告的该项抗辩事由本院不予认可。被告称原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，本院认为，根据被告胡瑛提交的微信聊天记录截图中可知，原告曾于2018年11月20日通过微信向被告送达被告欠缴的2009年3月至2018年期间的物业服务费的金额，应视为被告已收到了原告向其下达的物业服务费催收通知，诉讼时效中断，被告的该抗辩事由本院不予认可。对于原告向被告主张物业服务费的诉讼请求，本院认为，根据原告与案涉小区业主委员会签订的三份协议及双方当事人的当庭陈述可知，原告自2011年7月10日起为案涉小区提供物业管理服务，在此之前原告既未对案涉小区提供物业管理服务，无证据证明其获取了案涉小区前任物业服务公司代为收取物业服务费的授权，因此原告只能向被告主张自2011年7月10日起至2019年7月31日期间的物业服务费。被告作为案涉房产业主在接受了原告提供的物业服务后未按约履行交费义务，根据小区业主委员会与原告签订的协议约定，被告应按欠费总额每日千分之五的标准向原告支付违约金。原告自愿将违约金下调至按300元/年的标准进行收取，本院认为原告的该主张符合合同约定且未违反相关法律法规强制性规定，本院予以支持。综上，被告应向原告支付2011年7月10日至2019年7月31日期间的物业服务费15942元（计算方式：137.34平方米×1.2元/月/平方米×96个月+137.34平方米×1.2元/月/平方米÷30天×22天=15942元）及违约金2418元（300元/年×8年+300元/年÷365天×22天=2418元），共计18360元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、《物业管理条例》第六条、第七条、第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：被告胡瑛于本判决生效之日起十日内向原告湖北丰铭物业服务有限公司支付物业服务费15942元及违约金2418元；驳回原告湖北丰铭物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费402元，由被告胡瑛负担306元，由原告湖北丰铭物业服务有限公司负担96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张拥贵审 判 员  肖 颖人民陪审员  张富瑕二〇二〇年七月五日书 记 员  尹 黎