山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0812民初703号原告：刘洋，男，1991年3月21日出生，回族，原住泰安市宁阳县堽城镇西台村**，现住曲阜市。委托诉讼代理人:杨革，山东胡林律师事务所律师。被告：丁立，男，1987年10月18日出生，汉族，住，住济宁市兖州区/div>委托诉讼代理人：甘兴旺，山东九州匡正律师事务所律师。被告：曲阜丰鹏置业有限公司，住，住所地：曲阜市仓庚路长寿街西首（城区）一社会信用代码：91370881567745441U。法定代表人：陈素浴,总经理。委托诉讼代理人：刘福东，山东创卓律师事务所律师。原告刘洋与被告丁立、曲阜丰鹏置业有限公司（以下简称丰鹏公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘洋及其委托诉讼代理人杨革、被告丁立的委托诉讼代理人甘兴旺、被告丰鹏公司的委托诉讼代理人刘福东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘洋向本院提出诉讼请求：1、确认原告与丰鹏公司签订的《商品房定购协议书》为有效合同，双方的商品房买卖合同关系成立并生效；2、判决人民法院停止对位于曲阜市丰泽园小区2号楼1单元1004室房屋的执行；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2017年9月30日向丰鹏公司交纳购买涉案房屋的首付款19万元，并于2017年12月1日与丰鹏公司签订商品房定购协议书，合同约定余款丰鹏公司负责办理银行贷款。丰鹏公司于2017年12月1日将案涉房屋交付给原告，后原告对涉案房屋进行了装修并居住使用，至今已两年多。原告已购买涉案房屋的所有权，由于出卖人的原因未办理按揭贷款和房屋过户。2018年7月27日，济宁市兖州区人民法院作出（2018）鲁0812民初2472号之一民事裁定书，查封了涉案房屋。原告在该案件执行程序中提出执行异议，兖州区法院作出（2020）鲁0812执异14号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告收到执行裁定书后，才知道两被告就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并办理网签备案登记。这属于开发商一房二卖。涉案房屋原告占有使用在先，网签登记在被告丁立名下，这就证明涉案房屋产权不明，不属于被告丰鹏公司的财产，也不属于被告丁立的财产，法院应该执行的是登记在被执行人名下的财产，不能执行登记在他人名下的财产。因此，该房屋不能执行。就涉案两合同如何履行的问题不属于法院执行异议审查的范围，应当通过一般的民事审判程序解决。涉案房屋应当归原告所有，法院应当停止执行。丁立辩称，涉案房屋为不动产，并没有办理产权登记手续，其所有权人仍为被告丰鹏公司，因此法院有权对案涉房屋进行查封、评估、拍卖，原告的诉讼请求不符合法律规定，应予以驳回。丰鹏公司辩称，原告购买涉案房屋是事实，丰鹏公司已将原告购买的房屋交付原告，原告也已入住，但原告尚有购房款39万元未付。涉案房屋不存在“一房二卖”问题，不认同丰鹏公司与被告丁立存在房屋买卖关系，丁立未付过分文房款，丁立办理涉案房屋的网签是由于原债权转让人甘益东、朱淑鹏夫妇二人用在曲阜丰泽园小区工作之便私自进行的，违法无效。朱淑鹏对丰鹏公司享有的300万元的债权是虚假的。公司已就与丁立民间借贷纠纷一案提起民事再审申请，目前该案已审核通过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和庭审查证的情况，对当事人无争议的事实，本院认定如下：2016年4月26日，朱淑鹏（甲方）与丁立（乙方）达成债权转让协议书，约定甲方将对丰鹏公司享有的255万元债权转让给乙方，由乙方向丰鹏公司主张权利。就上述借款，2016年7月28日，丰鹏公司与丁立达成借款协议，约定：丁立向丰鹏公司出借现金330万元，借期两个月，借款月利率5%。丰鹏公司提供其开发的位于曲阜市静轩西路丰泽园项目六套住宅楼作抵押并网签合同，上述房产未经丁立同意不能对外出售，不能重复设置抵押。当日丰鹏公司向丁立出具收款330万元收据一份，收款方式为转账。2016年9月28日，双方又达成内容基本一致的借款协议书，借款金额增加至363万元。2017年4月6日，双方再次达成内容基本一致的借款协议书，借款金额增加至380万元，借款期限两个月，借款月利率5%，抵押房产变更为包括涉案房产（曲阜丰泽园小区2号楼1单元1004室）在内的四套住宅楼及储藏室和九处车位，对该四套住宅楼双方同时签订了商品房买卖合同，丰鹏公司开具了购房发票，丰鹏公司当日向丁立出具收到借款380万元现金的收据一份。2018年7月25日，因丁立与丰鹏公司存在上述民间借贷关系，丁立向我院起诉，要求丰鹏公司偿还借款380万元及利息。在该案审理过程中，丁立申请法院对预登记（网签）在其名下的曲阜丰泽园小区2号楼1单元1004室进行查封，我院于2018年7月27日作出（2018）鲁0812民初2472号之一民事裁定书，裁定查封涉案房产，2018年7月30日、7月31日将裁定书送达给曲阜市不动产交易中心、曲阜市房地产交易登记中心。该案经审理，我院于2019年4月22日作出（2018）鲁0812民初2472号民事判决书，判决丰鹏公司于判决生效后十日内偿还丁立借款本息及其他损失3102120元，丰鹏公司对判决不服，提出上诉，济宁市中级人民法院于2019年9月10日作出（2019）鲁08民终3433号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，丁立申请执行，本院于2019年11月4日立案执行，案号为（2019）鲁0812执1668号。在执行过程中，刘洋认为其已购买涉案房产，丰鹏公司已于2017年12月1日将该房产交付，其已取得涉案房屋的所有权，遂向本院提出执行异议，请求解除对该房屋的查封、停止执行，我院于2020年3月13日作出（2020）鲁0812执异14号执行裁定书，驳回了刘洋的异议申请，后刘洋向我院提出案外人执行异议之诉，我院于2020年3月26日立案受理。对下述证据，当事人有争议：刘洋提交如下证据。证据一，刘洋的身份证、结婚证复印件各1份，用以证明刘洋的身份、结婚的事实和购买房屋用以居住的目的。证据二，《商品房定购协议书》1份、房款收据2份、房屋交接单1份、农业银行业务凭证1份，用以证明刘洋与丰鹏公司于2017年12月1日签订《商品房定购协议书》，刘洋定购涉案房屋，约定房屋价格58万元，刘洋于2017年9月30日分两次支付购房首付款19万元，其中2万元用现金支付，17万元通过转账支付给孔祥霞，下余39万元办理银行按揭贷款，丰鹏公司于2017年10月10日将房屋交付给刘洋。证据三，刘洋及妻子刘天娇的个人信用报告6张，用以证实2020年3月12日前刘洋及妻子信用良好，符合按揭贷款条件，未办理按揭贷款非刘洋原因造成。证据四，2017年10月30日装修押金收据，2017年10月30日一年生活垃圾费收据，2017年10月30日电梯使用费收据，2017年10月30日装修垃圾清理费收据，2018年4月17日购买太阳能收据，2018年8月1日燃气开口费收据，2018年12月30日热力开口费收据，2019年2月28日一年物业费收据，2018年8月2日、2019年7月25日曲阜富华煤气有限公司出具的燃气收据，2017年11月6日-2019年10月29日用水清单，用以证明刘洋已实际入住涉案房屋的事实。丁立对上述证据质证认为：对证据一真实性没有异议，但无法证明原告购买房屋的目的是为了居住生活需要；对于证据二，原告与丰鹏公司签署的《商品房定购协议书》，真实性无法确认，该协议并非商品房买卖合同，该协议中约定2017年12月1日预交定金19万元，而两份收据记载的收款时间却是2017年9月30日，仅凭两份收据无法证实款项支付情况，房屋交接单加盖的印章为丰鹏公司工程管理部，不符合民诉法规定的法人提供证据所具备的要件，无法证明房屋交付的情况；对农业银行业务凭证的真实性无异议，但该“凭证”载明17万元支付给了孔霞，无法证实支付给了丰鹏公司，也无法证明该17万元为原告支付的购房款。对证据三无异议，但与本案无关。对于证据四，装修押金、垃圾清理费、电梯使用费、生活垃圾费收据记载的时间为2017年10月30日，燃气、热力开口费、太阳能安装费收据时间为2018年，这与《商品房定购协议书》签订的时间不一致，与原告在诉状中陈述的2017年12月1日房屋交付时间及当庭陈述的2017年10月10日房屋交付时间也不一致，尤其是2018年燃气、热力开口费收据，反而可以证明案涉房屋相应的设施设备并不完善，未达到竣工验收的标准，不符合房屋交付的条件，上述证据无法作为认定事实的依据；丰鹏公司对原告提交的证据均无异议。对于原告提交的上述证据，本院经审理认为，丁立认可证据一的真实性，本院予以采信；证据二，《商品房定购协议书》、农业银行业务凭证、两份收据具有客观真实性，可以证实2017年12月1日刘洋与丰鹏公司签订了《商品房定购协议书》，农业银行业务凭证可以证实2017年9月30日刘洋通过银行转账给孔祥霞17万元，两份房款收据证实丰鹏公司于2017年9月30日向刘洋收取房屋预收款19万元。房屋交接单证实丰鹏公司于2017年10月10日将涉案房屋交给刘洋，刘洋也在庭审中陈述其与丰鹏公司的房屋交接时间是2017年10月10日，但刘洋在向本院案件执行部门和本案诉状中陈述房屋交接时间均是2017年12月1日，二者前后矛盾，无法确定房屋交接的具体时间，对房屋交接单本院不予认定。丁立认可证据三的真实性，本院予以采信。对于证据四，本院认为，装修押金、垃圾清理费、电梯使用费、生活垃圾费收据记载的时间为2017年10月30日，燃气、热力开口费、太阳能安装费收据时间为2018年，与《商品房定购协议书》签订的时间、与原告在诉状中陈述的2017年12月1日房屋交付时间、刘洋当庭陈述的2017年10月10日房屋交付时间均存在矛盾，本院无法确定刘洋是否入住涉案房屋，但能够证实刘洋向物业公司、丰鹏公司等交纳费用的事实。本院经审理认定如下事实，2017年9月30日，被告丰鹏公司分两次预收原告房款共计19万元。2017年12月1日，原告刘洋与被告丰鹏公司签订《商品房定购协议书》一份，约定原告刘洋定购曲阜丰泽园小区2号楼1单元1004室住宅一套，总房款58万元，原告同意于2017年12月1日预交定金19万元，余额39万元进行银行贷款。2017年10月30日，物业公司收取刘洋电梯使用费、垃圾清运费、装修押金，2018年后，丰鹏公司收取刘洋热力开口费、燃气开口费，燃气公司收取了刘洋的燃气费。本院认为，本案争议焦点问题为：1、原告与丰鹏公司签订的《商品房定购协议书》是否为有效合同，双方的商品房买卖关系是否成立并生效；2、刘洋是否享有排除对涉案房屋进行执行的权利。关于焦点1，本院认为，2017年12月1日刘洋与丰鹏公司签订《商品房定购协议书》，约定了房产买受人情况、商品房基本情况、房产总价款及银行贷款的付款方式。对付款时间、房产交付条件及日期、供水电气等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益的责任、公共配套建筑的产权归属及办理产权登记有关事宜等内容，刘洋与丰鹏公司并未有约定。《商品房定购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应有的主要内容，从内容上看，《商品房定购协议书》并非买卖合同。故本院认为原告与丰鹏公司的商品房买卖合同关系并不成立。但原告与丰鹏公司签订的《商品房定购协议书》，是双方在签署买卖合同前签订的文书，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，以最终订立买卖合同为目的，是双方真实意思表示，协议不违反法律规定，是有效协议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案系一起案外人执行异议之诉，与原告要求的确认原告与丰鹏公司签订《商品房定购协议书》为有效合同的请求虽不是同一法律关系，但根据上述规定，同时为了减轻当事人的讼累，本院可对原告的该项请求一并作出裁判。关于焦点2，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据该规定，在人民法院查封前刘洋与丰鹏公司是否签有房屋买卖合同、是否已支付房屋价款的百分之五十，是确定涉案房屋能否排除强制执行的两项条件。2017年12月1日刘洋与丰鹏公司签订的《商品房定购协议书》，本院已认定不是商品房买卖合同，双方又未再签订其他与房屋买卖事宜有关的合同，故本院认为，原告与丰鹏公司在人民法院查封前未签有合法有效的房屋买卖合同。刘洋与丰鹏公司在商品房定购协议书中约定房款总价款58万元，根据刘洋和丰鹏公司的陈述及提交的证据，丰鹏公司仅于2017年9月30日收取刘洋19万元，显然不足总房款的百分之五十。综上，刘洋未能证明其与丰鹏公司在人民法院查封前签有合法有效的房屋买卖合同，其也没有支付房屋价款的50%，不符合排除对涉案房屋的执行的法定情形，故对原告的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、三百零五条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、2017年12月1日刘洋与曲阜丰鹏置业有限公司签订的《商品房定购协议书》为有效合同；二、驳回刘洋的其他诉讼请求。案件受理费9600元，由刘洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  陈成治人民陪审员  张春兰人民陪审员  赵长青二〇二〇年七月二十九日书 记 员  李 洁