河北省廊坊市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀10民终2518号 上诉人（原审被告）：吴双，女，1984年10月10日出生，汉族，住河北省固安县。 委托诉讼代理人：李建伟，河北冠廷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汪树林，男，1962年5月3日出生，汉族,住河北省固安县。 委托诉讼代理人：丁兰琴，固安县昱璋法律服务所法律工作者。 上诉人吴双因与被上诉人汪树林房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初3414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴双上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院将固安县万泰房地产开发有限公司（以下简称万泰公司）定性为个人独资企业并适用《中华人民共和国个人独资企业法》是错误的。万泰公司的企业性质为有限责任公司，应适用《中华人民共和国公司法》的规定。2、吴双与万泰公司签订《门店购置协议》，买卖双方为吴双与万泰公司，根据合同相对性，万泰公司为权利主体，以公司全部财产及名义享有权利及承担义务，与汪树林个人无关。3、吴双与万泰公司之间合同纠纷的生效判决确认双方签订的《门店购置协议》合法有效，并判令万泰公司向吴双支付违约金。4、《门店购置协议》约定的付款时间和条件尚未成就。5、向万泰公司主张违约金并不等于房屋已交付。6、若汪树林与万泰公司承担连带责任，则万泰公司未支付的违约金，汪树林也应承担给付责任。 汪树林经本院依法通知未参加诉讼，未提交书面答辩意见。 汪树林向一审法院起诉请求：1、判令被告给付尚欠购房款745,440元；2、判令被告支付从2013年11月19日起至本案实际执行完毕止的利息损失；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：一、玉井商住小区4＃楼1-102号门店所有权变更的事实。2012年9月6日，万泰公司与城关供销社签订《房屋置换协议书》，万泰公司取得了玉井商住小区1＃-12＃首层门店的所有权。2013年4月1日，本案被告吴双与万泰公司（法定代表人本案原告汪树林经手）签订《门店购置协议》，万泰公司（汪树林）将自己所有的固安县惠文街南侧、城关供销社小区（现在称：玉井商住小区）4＃楼1-102号门店（88.96平方米底商），以每平方14000元的价格卖予被告吴双所有。按照《门店购置协议》的约定，2013年4月17日被告吴双给付原告汪树林购买门店首付款500000元，汪树林配合吴双于2013年5月9日取得玉井商住小区4＃楼1-102号门店的产权证书（固房权字第××号）。因2008年5月1日原房屋所有人城管供销社与邢亚军签有房屋租赁协议书，邢亚军于2008年5月1日至2028年5月1日对玉井商住小区4＃楼1-102号门店享有承租权。所以，万泰公司取得玉井商住小区4＃1-102号门店所有权后，邢亚军对4＃楼1-102号门店依法继续享有承租权；吴双购买取得玉井商住小区4＃1-102号门店所有权后，同样邢亚军对4＃楼1-102号门店依法继续享有承租权。在万泰公司与城关供销社签订《房屋置换协议书》和被告吴双与万泰公司签订的《门店购置协议》中都有“清退门店租户腾清房屋的约定”。但因此约定违背最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百一十九条第二款“私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”的规定和违反《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，而无效。二、万泰公司股东股权转让和法定代表人变更的事实。2006年12月8日汪树林个人独资518万元注册成立了“固安县万泰房地产开发有限公司”，营业期限为2006年12月8日至2026年12月7日，法定代表人为汪树林；2012年8月1日汪树林与祝永刚签订《协议书》，汪树林以30万元将万泰公司转让给祝永刚，同年9月17日汪树林与祝永刚签订《股权转让协议》，完成了万泰公司独资518万元股权的转让，同年9月20日，万泰公司完成了法定代表人的变更登记祝永刚；万泰公司法定代表人变更登记的当日（9月20日）汪树林与祝永刚签订了《固安县万泰房地产开发有限公司法人变更前期遗留问题协议书》，该协议书约定：“1、城关供销社小区二期预售证、维修基金、契税、房产证及后期物业管理均由汪树林负责办理（均含回迁户）；2、玉井商住小区房产证已办结，后期管理由汪树林负责；3、以后另行开发的新立项目由祝永刚负责；……”。 一审法院认为，庭审认定事实中所列证据，与本案有直接联系，客观真实，是当事人之间进行民事行为依法依约定形成的文件，具有本案证据的证明力，一审法院予以采信确认。本案双方当事人就原告吴双购买了万泰公司（汪树林任法定代表人时期）所有的供销社小区（现在称：玉井商住小区）4＃楼1-102号门店的事实均表示认可，本院予以确认。现就本案双方当事人诉争焦点问题作如下分析说理并认定：一、关于汪树林是否具有本案原告诉讼主体资格问题。万泰公司是汪树林个人投资518万元注册成立的个人独资公司。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定：个人独资企业，是指由一个自然人投资，资产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业承担无限责任的经营实体。第十七条规定：个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。根据以上法律规定，作为万泰公司的独资人汪树林个人，对公司经营期间的财产享有所有权。汪树林经营万泰公司期间，被告吴双购买了4＃楼1-102号门店且欠付万泰公司购房款。依据上述法律规定，该笔款项既是万泰公司的债权，同时也是汪树林个人的债权；对吴双欠付的购房款，可以以万泰公司名义追偿，同样，也可以汪树林个人的名义追偿。鉴于2012年8月至9月间，万泰公司的独资人汪树林已经通过法律程序将万泰公司股权转让给祝永刚，且有对遗留问题处置权的约定协议。所以，在万泰公司转让之后，原万泰公司的财产所有权，将以投资人汪树林个人所有的形式存在。万泰公司转让之后，万泰公司转让以前的公司财产所有权，就不能再以万泰公司的名义行使，而只能以原公司独资人汪树林个人的名义行使。据以上理由，汪树林具备本案原告主体资格，是本案适格原告主体。二、关于汪树林与祝永刚之间转让万泰公司及股权一事，是否需要通知吴双？对吴双是否有效的问题。本案当事人在抗辩中将公司股权转让混同于合同权利转让，误读了合同法中合同权利转让“应当通知债务人”的规定与公司股权转让的不同。合同的转让是指债权人依法可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。而股权是投资人投入公司的资本，股权上不存在债务及债务人，因而也就不存在通知债务人的要求。本案中的股权转让，与吴双无关，更没有通知的义务。关于吴双与万泰公司存在的《门店购置协议》关系，在万泰公司股权转让及公司转让中，并未一同转让，而是仍由万泰公司原独资人继续履行与吴双的《门店购置协议》，不存在《门店购置协议》中债权人转让权利的情形。三、《门店购置协议》中约定的付款时间及条件是否成就？时间起算点是否到来的问题。《门店购置协议》中这样约定：“乙方（汪树林方）于甲方（吴双）办理完毕房产证后六个月之内向甲方移交所购置门店；甲方在收到乙方移交的门店以及相关手续后（乙方向甲方移交门店即目前门店承租人同意与甲方重新签订承租协议或搬离此门店），于10个工作日内付清乙方所有余款”。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百一十九条规定：“私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”据以上法律规定我们可以得出这样的结论，门店买卖双方约定交付的实质条件即承租人搬离所租房屋或者与新房主重新签订租赁协议的约定，是违背房屋买卖不破租赁上述法律规定的，此约定应属无效。既然如此，要问，在房屋买卖遇到存在租赁关系时，买卖的房屋该如何交付呢？民法理论认为，“交付”可分为现实交付和拟制交付。现实交付是出卖人将其标的物的事实管领权转移给买受人，使标的物处于买受人的实际控制之下，由买受人直接占有标的物。拟制交付是出卖人将标的物的权利转移给买受人，以替代对实物的交付。既然在法律上拟制交付是用来替代现实交付的，那么在法律效果上应该是等同的。本案的买卖交付，由于存在租赁关系，现实交付已不可能，那么只有实行拟制交付，来完成权利交付，以实现合同目的。依合同约定，出卖人汪树林为买受人吴双办理交付了房屋所有权证书，届时已经实现了房屋所有权的交付；从那时起，吴双已经是案涉门店房的新的所有人。门店房新所有权人吴双，从那时起就享有了4＃楼1-102号门店房屋所有人的相应权利，依法享有房屋租赁中承继的出租人的权利，承担出租人的义务。同时，吴双作为案涉门店的购买人，应当向出卖人汪树林支付剩余的购房，已完成原被告双方签订《门店购置协议》之目的。因原被告就移交房屋的时间、方式方法的约定，违反相关法律规定，侵犯承租人合法权利，依法应当认定为无效约定。由此引出的购房款余款给付时间问题，应确定为房屋购买人吴双取得该房屋产权证之日为应当给付之日。但是，由于双方遵循无效约定而无法履行，对此原被告应承担同等责任。原告主张被告存在逾期付款事实，缺乏证据证实，以此要求被告承担逾期付款利息损失的主张，没有事实根据，一审法院不予支持。因原被告双方对买卖房屋交付上的无效约定，导致购房款余款的给付无法履行，其责任在于双方。因此，本案的案件受理费应由原被告平均分担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）、第一百三十五条、第一百六十一条、第二百二十九条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、原告汪树林（原万泰公司）与被告吴双签订的《门店购置协议》中第2条中的“六个月之内向甲方移交所购置门店”的约定和第3条的约定无效；二、被告吴双于2013年5月9日取得玉井商住小区4＃楼1-102号门店的产权证书（固房权字第××号）之日起享有对玉井商住小区4＃楼1-102号门店的所有权；同时承继该房屋原已存在的租赁合同的权利与义务；三、被告吴双于本判决书发生法律效力之日起十五日内，给付原告汪树林出卖门店房余款745440元；四、驳回原告汪树林的其他诉讼请求。案件受理费11254.4元，减半收取计5627.2元,由原告汪树林负担2813.6元，被告吴双承担2813.6元。 本院经审理查明，固安县万泰房地产开发有限公司于2006年12月8日成立，注册号131022000003640，法定代表人汪树林，公司类型为有限责任公司（自然人独资）。2013年4月1日，吴双与万泰公司签订《门店购置协议》，万泰公司将名下固安县惠文街南侧、城关供销社小区（现称：玉井商住小区）4#楼1-102号门店，88.96平方米，以每平方14000元的价格卖予吴双。2013年4月17日，吴双给付万泰公司首付款500000元，吴双于2013年5月9日取得玉井商住小区4#楼1-102号门店的产权证书。其他关于汪树林将万泰公司全部股权转让给祝永刚，以及与祝永刚签订《协议书》的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国公司法》的规定，有限责任公司是企业法人，由独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。而个人独资企业的行为由《中华人民共和国个人独资企业法》规范。个人独资企业的投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任。本案中，万泰公司的公司类型为有限责任公司（自然人独资），属于《中华人民共和国公司法》规定的一人有限责任公司，万泰公司的组织、行为及汪树林的股东权益受《中华人民共和国公司法》的规范。而吴双系与万泰公司签订的《门店购置协议》，合同相对人为吴双与万泰公司，且双方互负权利、义务。即使万泰公司财产并未独立于汪树林的个人财产，也是汪树林对公司债务承担连带责任，而非享有公司权利。另，汪树林与祝永刚签订的《协议书》也不具有债权转让及对抗吴双的效力。汪树林以其个人名义起诉吴双，主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初3414号民事判决； 二、驳回原审原告汪树林的起诉。 一审案件受理费11,254.4元退还原审原告汪树林，二审案件受理费11,254元退还上诉人吴双。 本裁定为终审裁定。 审判长 杨 帆 审判员 丁德松 审判员 汪铁刚 二〇二〇年七月二十八日 书记员 牛紫薇