江西省定南县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0728民初1240号原告：赣州宏安物业管理有限公司，住所地：定南县历市镇龙亭路公园华庭****店面。统一社会信用代码：91360728091057482E。法定代表人：何建明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄文军，男，1987年7月1日生，汉族，住定南县，系赣州宏安物业管理有限公司的员工，特别授权。委托诉讼代理人：潘珺璐，女，1996年5月4日生，汉族，住江西省宜春市上高县，系赣州宏安物业管理有限公司的员工，特别授权。被告：卢金信，男，1978年8月21日生，汉族，住定南县。原告赣州宏安物业管理有限公司（以下简称“宏安物业公司”）与被告卢金信物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月28日第一次公开开庭进行了审理，因原告当庭变更诉讼请求，于2020年6月24日第二次公开开庭进行审理，原告宏安物业公司的委托诉讼代理人潘珺璐、被告卢金信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏安物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付利丰山庄B2B3栋1单元406室物业管理费4190元，违约金1257元，共计5447元。2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为利丰山庄B2B3栋1单元406室的业主。原告和定南县定富房地产开发有限公司于2014年8月1日签订了《“定南利丰山庄商住小区”前期物业管理服务委托合同》约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1元。被告的建筑面积为130.94平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2016年3月1日起停止缴纳物业费。截止2019年9月30日，欠费月数为43个月，每月金额130.94元，据此，被告欠缴物业费共计4190元。原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金1257元。综上，各项请求金额合计5447元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。在诉讼过程中，原告申请变更其诉讼请求和部分事实理由，变更后的诉讼请求为请求法院依法判令被告立即支付利丰山庄B2B3栋1单元406室物业管理费4582.9元，违约金1374.87元，共计5957.77元。事实和理由部分变更内容为：“被告于2016年7月1日起停止缴纳物业管理服务费，截止至2019年12月31日，被告欠费42个月，由于被告在此期间三次缴纳预收物业费，每次300元，共计900元，因此原告酌情考虑减去被告7个月物业费用。故被告欠费35个月，每月金额130.94元。被告欠缴物业管理服务费共计4582.9元。原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金1374.87元。综上，各项请求金额合计5957.77元。原告在最初诉讼请求中，请求被告缴纳物业费用时间仅截止至2019年9月30日，现原告于2019年12月31日终止对利丰山庄小区提供物业服务，且被告直至2019年12月31日仍未缴纳物业服务费，故原告特此申请。”被告卢金信辩称，一、原告与定南定富房地产开发有限公司是否签订合同，被告并不清楚，原告也未告知被告。二、原告的诉讼请求不符合事实。被告于2016年6月30日缴交物业管理费1571元，而且被告分别于2017年4月8日缴纳物业费300元、2017年10月2日缴纳物业费300元、2018年3月24日缴纳物业费300元，共缴纳物业管理费900元。三、原告没有履行物业管理义务。1、原告没有履行对房屋共同绿化，环境卫生不好，没有尽心尽责为业主服务。2、对小区没有绿化好，下雨后到处淤泥，垃圾成堆，污水满地。3、小区进出管理不善，外来车辆和闲杂人员随时进出，楼梯口堆放杂物，楼梯间的灯泡坏了也不去换，都业主出钱换，而且小区无人管理，业主的东西多次被盗和损坏，无法取得赔偿。电动车乱停乱放乱充电，形成过火灾。物业管理也不善，安全通道和电梯也堵塞，物业视而不管。原告没有履行物业管理职责，原告在物业管理上没有起到半点作用，2018年1月8日业主提出了整改，2018年11月9日利丰山庄B区已成立物业管理委员会后，由利丰山庄B区业主委员会接管，从2018年11月10日终止赣州宏安物业有限公司管理，并不是原告所陈述计算至2019年12月31日止的物业管理费，所以，原告现在提起的诉讼完全是不符合事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告宏安物业公司是经依法核准成立的具有包括物业管理、园林景观工程施工等经营范围的有限责任公司。2014年8月1日，原告宏安物业公司作为乙方与定南定富房地产开发有限公司作为甲方签订一份《定南“利丰山庄”商住小区（前期）物业管理服务委托合同》。合同约定：甲方选聘为乙方为定南县“利丰山庄”住宅小区提供前期物业全部管理服务工作，物业服务费用由乙方按多层住宅0.35元/㎡·月，小(高)层住宅1.00元/㎡·月（含电梯使用费），车库（含仓库）0.35元/㎡·月，商业（含写字楼）物业0.50元/㎡·月，，地下停车场物业服务费300元/位﹒月，按季向业主或物业使用人收取（第一年入伙时按年一次性收取物业服务费），合同期限2014年8月1日起至小区业主委员会成立日止，本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤除本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部资料及账目，按规定应移交的所有资料。被告卢金信系利丰山庄B2B3栋1单元406室的业主，其房屋面积为130.94㎡；物业服务费按照小(高)层住宅1.00元/㎡·月（含电梯使用费）缴纳，被告缴纳物业费至2016年6月份止，自2016年7月1日之后未缴纳物业服务费；此后，原告要求被告缴交截止2019年9月30日拖欠的物业管理费4190元和违约金1257元；经催收未果，原告遂于2020年4月29日向法院起诉。在诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为要求被告立即支付截止2019年12月31日拖欠物业管理费4582.9元，违约金1374.87元，共计5957.77元。另查明，2018年11月10日，利丰山庄B区业主委员会成立，并办理了备案登记及申请雕刻印章。2019年12月31日，原告宏安物业公司退出了利丰山庄的物业管理。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案原告宏安物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，其与定南定富房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》的内容未违反法律规定，属合法有效，对定南县“利丰山庄”小区全体业主均有约束力，原、被告均应按照合同的约定各自履行各自的权利和义务，被告作为业主享受了原告提供的物业服务，理应遵照合同的约定履行缴纳物业管理费的义务，本案争议的分歧在于，原告主张被告支付物业费截止至原告实际退出利丰山庄小区的时间即2019年12月31日止；被告则认为物业费缴纳至业主委员会成立时间即2018年11月10日止，理由是按照《前期物业管理委托合同》的约定，物业服务合同自2014年8月1日起至小区业主委员会成立日止，业主委员会成立后物业合同已终止，在合同终止后的时间原告没有收取物业服务费的权利及依据。本院认为，根据《前期物业管理委托合同》中的约定，物业管理服务合同期限自2014年8月1日起至小区业主委员会成立日止，经庭审查明被告所在的小区业主委员会于2018年11月10日成立，故原告提供的物业服务管理的期间按照合同的约定系自2014年8月1日起至2018年11月10日止。对于合同终止后的物业费问题，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，原告作为物业服务公司，在业主委员会成立后，本应按照合同的约定及时移交相关材料，但是原告却以无人对接及给业主委员会一个续签合同的机会等理由未及时撤离，不符合《前期物业管理委托合同》第六条的约定和《物业管理条例》第二十九条的规定，现原告又以存在事实上的物业服务关系为由请求被告支付合同终止后至退出时（2018年11月11日至2019年12月31日）的物业费，于法无据，本院不予支持；因此被告的异议理由成立，本院予以采纳，本院确认物业费的缴纳期间自2014年8月1日至2018年11月10日；经庭审核实，被告自2016年7月1日起未缴纳物业管理费，自2016年7月1日起至2018年11月10日止期间被告欠缴的物业管理费为3762.34元（130.94㎡×1.00元/㎡·月÷30天×862天）。故原告要求被告支付物业费4582.9元的诉讼请求，本院在被告支付物业费3762.34元的范围内予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题。本院认为，原告在提供物业服务的期间，存在小区车辆乱停及电动车充电引发火灾的现象，表明其提供的物业服务存在瑕疵，未全面履行合同义务，被告作为业主，对原告存在的服务瑕疵，以不缴纳物业费的方式来解决问题，方法欠妥；据此，原被告双方在履行合同的过程中均存在一定过错，且《前期物业管理委托合同》中对逾期交纳物业管理服务费并未约定违约金，故原告宏安公司要求被告支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条，《物业管理条例》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告卢金信应于本判决生效后十五日内向原告赣州宏安物业管理有限公司支付拖欠的自2016年7月1日至2018年11月10日的物业服务费3762.34元。二、驳回原告赣州宏安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告卢金信负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  吕金彪二〇二〇年七月三十日书记员  钟 灵