河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫民申4572号再审申请人(一审原告、二审上诉人):赵丽，女，汉族，1978年6月6日出生，住河南省郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：鲁鸿贵，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨学林，河南亚太人律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：河南金荣房地产开发有限公司。住所地：河南省郑州经济技术开发区朝凤路****楼******。法定代表人:杨振国,该公司总经理。被申请人(一审被告、二审上诉人)：河南取予房地产开发有限公司。住。住所地：河南省郑州市经济技术开发区第一大街与经南六辅路交叉口西南角/div>法定代表人:杨海波,该公司董事长。被申请人(一审被告、二审上诉人)：郑州隆竹泽建筑工程有限公司。住。住所地：河南自贸实验区郑州片区（郑东）商务外环******/div>法定代表人：薛栋，该公司总经理。再审申请人赵丽因与被申请人河南金荣房地产开发有限公司（以下简称金荣公司）、河南取予房地产开发有限公司（以下简称取予公司）、郑州隆竹泽建筑工程有限公司（以下简称隆竹泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终13932号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。赵丽申请再审称，（一）生效判决认定购房协议无效错误。1.金荣公司虽然在形式上未取得案涉房产的商品房预售许可证,但案涉房产项目由其实际控制的项目公司即取予公司开发建设,且原审生效判决已经查明并且认定金荣公司、隆竹泽公司、取予公司在人员、财务、资产、业务上高度混同,无法区分,丧失独立人格,构成人格混同,三家公司实际上就是一家公司。取予公司在本案起诉前已经取得的商品房预售许可证,就等同于金荣公司取得了商品房预售许可证,在商品房预售许可证取得的主体上,三家公司不分彼此,都是一回事。所以认购协议书并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效。2.2016年4月6日,在郑州××技术开发区管委会主持下形成的《关于解决金荣房地产团购房有关问题的会议摘要》中,取予公司作出承诺,承担金荣公司团认购协议书的义务作为其开发案涉房产项目地块的条件,团购房户权益保障义务由其承继。据此,取予公司的承诺在法律上已构成“债务加入”,其与购房户暨赵丽形成事实上的房屋买卖法律关系,且本案起诉前取予公司已经取得了《商品房预售许可证》。所以,认购协议书有效。3.《城市房地产管理法》第四十五条第(四)项、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第(四)项“预售商品房应取得商品房预售许可证”内容是关于交易时间的规定，根据《九民会议纪要》第30条“关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定,一般应当认定为管理性强制性规定,《城市房地产管理法》第四十五条第(四)项和《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第(四)项均属于管理性强制性规定。按照《民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”和《合同法司法解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定”之规定,即使金荣公司未取得商品房预售许可证预售商品房,也并不导致认购协议书无效,只是违反了法律、行政法规的管理性强制性规定,并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。所以,生效判决认定认购协议书无效是错误的。（二）生效判决按年利率6%作为赔偿标准,没有法律依据。赵丽与金荣公司签订的购房协议,对房屋位置、面积、价款、付款方式等都做出了明确约定,赵丽已经履行了协议约定的付款义务,剩余尾款未付完全是金荣公司单方撕毁合同的违约行为造成的。取予公司把涉案房屋建成后另售给他人,致使赵丽签订购房协议的合同目的无法实现,导致赵丽遭受巨大经济损失。赵丽按照备案价及同类同地段的市场销售均价主张赔偿购房差价损失89.37万元,不仅符合市场行情而且还低于取予公司的销售备案价,合理合法。而生效判决却主观臆断,随意采用毫无根据的年利率6%作为赔偿损失标准,从而让合同违约一方的金荣公司、取予公司因其自身的违约行为而获得了巨额利益。生效判决按年利率6%计算损失,与赵丽的合法诉求悬殊巨大,与一审判决结果也相去甚远。按照我国金融行业贷款的平均成本,一般在年利率10%以上,金荣公司签订的融资框架协议,其融资成本为年利率17.5%,金荣公司实际控制人所签的借款协议,融资成本为年利率24%。生效判决按年利率6%计算损失,不仅没有体现对违约者金荣公司、取予公司的惩罚,而且还让违约者金荣公司、取予公司因违约而获取了超出合同预期的巨额利益,其违约代价比市场融资成本还低很多,而且由于房价飙升还获取了巨大的房价上涨的超额利润,这显然对赵丽是不公平的,生效判决助长了违约不诚信的社会风气,损害了民事活动诚实信用的价值取向,实属错判。（三）生效判决未支持赔偿已交房款一倍损失是错误的。取予公司一房两卖,构成根本违约。赵丽主张赔偿已付房款一倍损失40万元,完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定。生效判决未予支持该项诉求错误。（四）生效判决适用法律错误。1.错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条。2.错误适用《合同法》第五十二条、第五十八条，本案应当适用第九十四条、第九十七条、第一百一十三条的规定。综上，赵丽请求提审本案。本院经审查认为，（一）关于赵丽与金荣公司签订《协议》效力的问题。二审判决根据《协议》的内容和金荣公司已经收取赵丽购房款的事实，将该《协议》认定为商品房买卖合同，符合法律规定。为维护交易秩序，保护消费者的利益，国家对商品房预售行为作出特殊要求和规定，建立了商品房预售的行政许可制度，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，出卖人取得商品房预售许可证为商品房预售合同有效的条件之一。金荣公司作为出卖人与买受人赵丽订立《协议》时未取得商品房预售许可证，二审判决认定《协议》无效符合上述司法解释规定的精神。因金荣公司不能履约造成购房户多次群体上访，郑州市经济技术开发区管理委员会成立工作组专门负责处理此问题。2016年7月，河南碧桂园置业有限公司以受让股权的形式取得案涉项目，金荣公司退还了大部分购房户的购房款本息。虽然案涉项目整体转让后仍以取予公司的名义进行开发，取予公司在2017年9月28日取得了案涉项目的《商品房预售许可证》，但案涉项目转让后，开发经营主体实质上已经变更为河南碧桂园置业有限公司，金荣公司不再享有项目开发利益以及对项目处分的权利，取予公司后期取得《商品房预售许可证》的事实不能视为对前述《协议》效力的补正。故二审判决认定金荣公司与赵丽所签订的《协议》无效正确。（二）关于损失赔偿问题。金荣公司在未取得案涉项目国有建设土地使用权和商品房预售许可的情况下即与赵丽签订《协议》，对合同无效的后果应当承担主要责任。赵丽在与金荣公司签订《协议》时，案涉房地产项目尚不具备法律规定的基础开发条件，赵丽应当能够预见可能发生的商业风险和法律风险，仍与金荣公司签订协议，二审判决认定赵丽也存在一定过错，并无不当。赵丽没有提供有效证据证明金荣公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的行为，金荣公司转让案涉项目的行为亦不属于“一房两卖”，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条有关惩罚性双倍赔偿的规定，二审判决对赵丽主张金荣公司应当承担惩罚性赔偿责任的请求不予支持，并无不当。二审判决根据缔约时双方的过错程度，并结合郑州××技术开发区管理委员会前期对其他大多数购房户问题的处理情况，衡平各方利益后按年息6%赔偿赵丽的损失，系在正确认定案件事实和适用法律的基础上依法行使自由裁量权，并无不当。综上，赵丽的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回赵丽的再审申请。审判长  蒋瑞芳审判员  李百福审判员  辛季涛二〇二〇年七月二十九日书记员  李琪媛