黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0502民初2094号原告：双鸭山市昊源机械制造有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市尖山区矿工大厦**。法定代表人：段升海，该公司总经理。委托代理人：李学辉，该公司副经理。委托代理人：翟新和，双鸭山市新兴法律服务所法律工作者。被告：王长顺，男，1963年5月11日出生，汉族，系双鸭山市尖山区桥北汽车服务站业主，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托代理人：于艳春，双鸭山市正大法律服务所法律工作者。原告双鸭山市昊源机械制造有限公司（以下简称昊源公司）与被告王长顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，昊源公司的委托代理人翟新和、王长顺及其委托代理人于艳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。告昊源公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付房屋租金715000元；2、被告给付逾期付款损失70950元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月10日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定了被告租赁原告房屋的期限和租金。2015年6月，原告因病治疗期间通过电话协商将租金改为每年280000元。但被告自2015年7月至今未给付租金，故要求被告给付租金并赔偿损失。被告王长顺辩称，首先，不同意给付被告租金715000元，因为我已经在2016年6月30日合同期满时搬离了租赁房屋并把房屋钥匙交付给了对方；其次，我同意按照合同约定将房屋内的汽车美容设备返还原告；第三，延期给付租金的诉讼时效是一年，原告已经超过了法定的诉讼时效，请求法院驳回原告要求给付租金的诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认证如下：原告昊源公司提交的证据1可以证实双方存在租赁合同关系，证据2买卖协议及李学辉个人贷款购房的证明可以证实，争议房屋系李学辉购买，现李学辉同意该房屋的权利由昊源公司主张，上述证据与本案具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信；证据3中的证人徐某证言不能明确证实交付钥匙的具体地点，且与王长顺证言内容相互矛盾，本院依法不予采信、证人刘某、金某、李某1、李某2证言不能证明原、被告双方针对上涨租金达成协议的事实，本院依法不予采信；证据4中没有被告王长顺对于租金变更问题的认可内容，不能证明待证事实，本院依法不予采信；证据6戒毒所工作人员唐铁明书面证言，因该人未到庭接受质询，且其证明内容中只提及了李学辉单方要求增加租金，没有体现王长顺是否同意的内容，无法证明双方就租金变更问题达成了协议，本院依法不予采信；证据8现场照片仅体现当天进行了现场拍摄，无法体现具体的交房时间，本院依法不予采信；证据9中的安保刚证言没有证实李学辉要钱的具体时间和名目，不具有证明力，本院依法不予采信；刘某证明了李学辉于2016年年末到矿工大厦一楼要钱，虽没证实具体索要过程，但与王长顺自认的2016年10月交房时，李学辉索要款项70多万元相互印证，可以佐证原告在诉讼期间内主张了权利，本院依法予以采信。被告王长顺提供的证据1房屋租赁合同具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信；证据2李某1收条体现的2015年11月1日之前租金付清，因李某1当庭否认其认可租金付清的情况，且王长顺不能举证证实该认可行为得到了昊源公司的授权，不能证明待证事实，本院依法不予采信；证据3贾立国、王杰证言未具体证实王长顺交付房屋的具体情况，证实情况不清，本院依法不予采信；证据4火灾认定书无法体现王长顺交付房屋的时间，本院依法不予采信；证据5补充光盘资料（打印材料）不能证实所拍摄房屋的具体位置，本院依法不予采信；证据6收条9份中李某1对其签名的除30万元之外的收条没有异议，本院依法予以采信。李某1系其哥哥，李某1认可其代李学辉收取租金5000元，该收条依法予以采信。王长顺2013年3月20日的30万元收条经鉴定，签名及内容系李学辉书写，但大写叁字无法确定是否改动，后针对该项内容，王长顺又提出鉴定申请，鉴定部门以检材不足为由，予以退鉴。王长顺又不能提供实际交付该款的证据，故本院确认该收条中体现的10万元。证据7鉴定意见书，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月1日，原告昊源公司与被告王长顺签订商业房屋租赁合同一份，案外人李学辉时任该公司法定代表人。双方约定，王长顺租赁昊源公司所有的位于尖山区××马路矿工大厦××层面积1200平方米商服房屋，租赁期限五年，自2011年7月1日至2016年6月30日。按上打租标准支付租金，前两年租金每年12万元，后三年租金每年15万元。该案涉房屋的购房协议及按揭贷款办理的抵押登记均体现，购房人为李学辉，现李学辉对于昊源公司与王长顺签订房屋租赁协议并收取租金的行为予以认可。协议签订后，王长顺租赁使用了该房屋。王长顺提供了九份李学辉出具的收条及一份由李学辉哥哥李某1出具的5000元收条，用以证明其交付给李学辉的房租数额为74万元。昊源公司对于其中李学辉签署的于2014年6月10日出具的55000元收条有异议，认为其只收到了45000元，对于李学辉出出具的5000元收条有异议，对于其于2013年3月20日出具的30万元收条有异议。庭审时，李某1认可其代昊源公司收取5000元租金的事实。但不认可收条中关于2015年11月1日前租金给付完毕的记载。王长顺对于昊源公司有异议的2013年3月20日30万元收条提出鉴定申请，黑龙江民强司法鉴定中心作出黑民司文鉴字【2019】第34号鉴定意见书，鉴定结论为：1、该收条收款时间、李学辉签名均为与样本系同一人书写；2、收条中叁拾万元，3月20日有重描字迹，其中叁字是否改动无法确定。此次鉴定，王长顺支付鉴定费7000元。王长顺又针对叁字是否改动申请鉴定，中国人民解放军第二一一医院司法鉴定中心作出不予受理告知书一份，告知内容为，由于检材浸泡，无法进行鉴定。另查，诉讼过程中，原告昊源公司认可其收到租金525000元。2019年8月5日庭审时，昊源公司表示，其主张的违约金系自2015年7月1日起按银行同期利率计算给付至当日。经本院调取，双鸭山市自来水公司于2020年７月22日出具的情况说明体现，案涉房屋末次缴纳水费时间为2016年10月，此后，该房屋经营的刷车场处于关闭状态，自来水公司一直未能入户抄表，正常每月抄表一次。双鸭山矿业集团有限公司供电公司的用电记录显示，李学辉洗车行（本案诉争房屋）自2016年10月至2017年11月期间用电明显减少。本院认为，本案原、被告签订商业房租赁合同后，王长顺租赁使用了李学辉购买的诉争房屋，现李学辉同意由昊源公司主张租金权利，故王长顺依法应向昊源公司支付相应租金。昊源公司虽主张，出租房屋的租金自2015年7月上涨为每年28万元，但双方签订的书面合同中已对租金数额作出明确约定，且昊源公司未提供充分证据证实双方针对租金上涨事宜达成过协议，故该房屋租金仍应按合同约定履行。关于王长顺提出的诉讼时效问题，李学辉哥哥李某1收到的最后一笔租金是在2016年３月26日，王长顺第一次庭审时表示，其于2016年十一期间，交钥匙时，李学辉向其要70多万元，李学辉认为其要求给付的70多万元包含租金，结合昊源公司本案中主张的租金数额，当时李学辉索要的款项应包含租金。另，昊源公司的证人证实了李学辉曾于2016年年末到矿工大厦一层刷车场要账的事实，其虽未听到具体要账经过，但依常理，该要账行为应与租金有关。根据以上情形，结合证据的高度盖然性标准，昊源公司未超过《中华人民共和国民法总则》实施前规定的租赁合同纠纷一年诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》实施后，昊源公司又在法定期限内提起了诉讼，故对于王长顺关于诉讼时效的抗辩意见，本院依法不予采纳。昊源公司对于王长顺提供的李学辉签署的9份收条中的2014年6月10日出具的55000元收条有异议，认为收到租金为45000元，但未提供证据予以反驳，本院认可该笔租金为55000元。李学辉原系昊源公司法定代表人，收条均由其签署，而其哥哥李某1于2016年3月26日，收到了王长顺给付的租金5000元，彼时，李某1正在戒毒所强制戒毒，故该款应认定为租金。王长顺出具的李学辉2013年3月20日出具的30万收条中的叁字是否改动无法确认，王长顺又不能提供证据证实具体的给付过程，同时，2013年3月20日时的30万元租金加上之前给付的租金，已远远超过当期产生的租金数额，在此前提下，2013年3月20日之后，王长顺仍陆续支付租金的情形不符合交易习惯及常理，故本院根据现有证据认定该笔租金为10万元。王长顺主张给付租金74万元，扣除无法认定的20万元，收条体现的给付租金数额为540000元。昊源公司对于55000元收条中的45000元认可，产生了10000元差额，同时不认可的李某1收款5000元，认可收到租金525000元。由此可见，昊源公司亦认可30万元收条中的10万元租金。综上，本院认定，昊源公司实际收到租金540000元。关于房屋交付时间问题，双方均提供证人证言及照片等证据予以佐证，但所证实的时间差距较大，根据自来水公司出具的证明显示，王长顺租赁房屋开办的车王洗车行已于2016年10月关闭，房屋无法入户抄表，王长顺证人王某证实了其于2016年十一左右，陪同王长顺到诉争房屋送钥匙的事实，结合该房屋自2016年10月至2017年10月用电较少的情况，本院认定王长顺倒出房屋并与昊源公司进行房屋交接的时间为2016年10月，此后的租金损失不应再由王长顺承担。双方租赁合同期满后的租金仍按合同约定计算，截至2016年10月，王长顺应支付租金合计740000元。扣除已付部分，尚应给付租金200000元。关于违约金问题，昊源公司在2019年8月5日庭审时主张违约金自2015年7月1日起按银行同期利率标准给付至当日，双方租赁合同约定租金为上打租，最后一笔租金应在2015年7月1日给付，故原告该主张有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告王长顺于本判决生效后十日内一次性给付原告双鸭山市昊源机械制造有限公司租金200000元及逾期付款违约金（违约金以剩余租金数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自2015年7月1日各付至2019年8月5日）二、驳回原告双鸭山市昊源机械制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费7000元由原告双鸭山市昊源机械制造有限公司负担。案件受理费12827元，由原告双鸭山市昊源机械制造有限公司负担9620元，由被告王长顺负担3207元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审 判 长  王广智人民陪审员  苗 丰人民陪审员  马晓东二〇二〇年七月二十六日书 记 员  张 淼