安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2245号 上诉人（原审被告）：泗县远程房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县开发区，统一社会信用代码91341324672630881Ｂ。 法定代表人：卜家富，该公司执行董事。 上诉人（原审被告）：卜家富，男，1952年4月2日出生，住安徽省泗县开发区。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：孙龙，安徽焕然律师事务所律师。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：顾昊，安徽焕然律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李成录，男，1973年9月11日出生，汉族，住安徽省泗县。 被上诉人（原审原告）：方美玲，女，1975年5月5日出生，汉族，住安徽省泗县。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：杨涛，安徽法理律师事务所律师。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：董龙，安徽法理律师事务所律师。 上诉人泗县远程房地产开发有限公司（以下简称远程房产公司）、卜家富因与被上诉人李成录、方美玲商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初2008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，当事人均没有提出新的事实和理由，本院对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 远程房产公司、卜家富上诉请求：1、撤销原判，改判驳回李成录、方美玲一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由李成录、方美玲承担。事实与理由：一、案涉房屋未在约定时间内整体交付属于商品房买卖合同约定的政府因素。案涉地块系远程房产公司在2008年以出让方式取得，出让合同约定由泗县人民政府负责拆除地上附着物，但直至2015年4月30日泗县人民政府与该项目的拆迁户达成调解后远程房产公司才完整取得案涉地块土地使用权。远程房产公司自完整取得地块后，从地块附着物清理、施工建设，再到单体竣工验收需要一定时间。在该栋楼房建设周期内，其余房屋基本竣工并陆续交付使用，但是房屋验收备案并办理权属登记是以小区整体综合验收通过为前提，被拆迁户所占用地点上的房屋建设严重拖延了小区综合整体验收的步伐，导致了其余楼栋由于综合验收未能通过而无法办理权属登记。故，造成迟延取得房屋权属证书原因的拆迁问题应认定为商品房买卖合同第十五条约定的政府因素。二、远程房产公司已经实际交付房屋，买受人实现了购买房屋的基本功能和价值。除房屋已经实际交付并入住使用的因素外，采取按揭贷款方式购买业主的权属证书颁发后要保管在不动产登记部门，权属证书取得时间早晚对业主无影响及损失。三、卜家富不应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十三条的规定属于行政管理性规定，远程房产公司是否进行审计与卜家富、远程房产公司之间是否产生财产混同不具有直接因果关系，且李成录、方美玲应对卜家富与远程房产公司资产出现混同进而应承担连带责任承担举证责任。四、一审判决结果会造成远程房产公司破产，极易引发社会群体性矛盾。远程房产公司在交房时己按合同约定支付所有业主的逾期交房违约金。 李成录、方美玲辩称，远程房产公司主张因政府因素导致逾期办证的理由不能成立，2015年4月30日拆迁户解媚娜就拆迁安置补偿事宜与政府达成协议，且泗县人民政府已经完成拆迁，政府因素的除外情形已经消除。远程房产公司承建的瑞兴花园小区工程在2016年9月25日已总体竣工，已具备办证条件。远程房产公司作为一家专业的房地产开发公司，对于土地何时能够拆迁完毕、工程何时竣工、办理权属登记所需资料何时能够提交备案应当有一定的判断及预期。不能因案涉房屋己交付李成录、方美玲占有使用，及案涉房屋是以按揭贷款的方式购买，延期办证就不影响李成录、方美玲购买房屋的基本功能和价值。李成录、方美玲购房的目的是供子女上学居住，因远程房产公司未及时给予办理产权证，李成录、方美玲无法证明其房屋属于学区房，从而导致孩子不能正常就学，同时没有产权证也影响房屋的出售及出售价格。卜家富主张不应当承担违约责任的理由不能成立。瑞兴花园小区业主李杰、杨琼在购买该小区房屋时，购房款410000元是通过转账方式转入卜家富个人账户，且事后ト家富并未将该410000元转入远程公司账户，从而能够证明卜家富的个人财产并未独立于公司财对产。远程房产公司系自然人独资企业，卜家富是该公司的唯一股东，且卜家富没有提供证据证明其财产独立于公司财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，卜家富应当对公司债务承担连带清偿责任。购房合同系远程房产公司提供，该违约金标准是在商品房买卖合同第十五条中有明确约定，该约定不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。远程房产公司认为已支付李成录、方美玲在逾期交房违约金，故对逾期办证违约金不予赔偿不当。 李成录、方美玲向一审法院诉请：1、判令远程房产公司赔偿李成录、方美玲违约金192132.6元；2、卜家富对上述款项承担连带责任；3、诉讼费由远程房产公司、卜家富承担。 一审法院认定事实：2015年7月17日，李成录、方美玲与远程房产公司在远程房产公司售楼处签订商品房买卖合同三份，合同约定，李成录、方美玲购买远程房产公司所开发的瑞兴花园第3栋00101、00102、00201号房屋三套，总价款2234100元。李成录、方美玲应于签订案涉合同当日付清上述三套房屋首付款合计1118100元，余款1116000元办理银行按揭支付。根据合同约定，远程房产应于2015年8月31日前将案涉房屋交付给李成录、方美玲使用，如果逾期交房，将按照案涉合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中的规定处理：“（1）逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）……”。根据合同约定，远程房产公司应于2017年3月27日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则，将按照案涉合同第十五条关于产权登记的约定中的规定处理：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，……”。李成录、方美玲于合同签订当日交付了案涉房屋首付款合计1118100元，余款依约办理了银行按揭贷款，直到2016年4月1日，远程房产公司才将案涉房屋交付李成录、方美玲使用。2019年1月4日远程房产公司将案涉房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。至今，李成录、方美玲尚未办理房屋权属证书。为此，特诉至法院。远程房产公司，系卜家富一人独资有限公司。 一审法院认为，李成录、方美玲与远程房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效的合同，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。根据案涉合同约定，远程房产公司应于2015年8月31日前将案涉房屋交付给李成录、方美玲使用，但远程房产公司直到2016年4月1日才将案涉房屋交付给李成录、方美玲使用，故其构成违约，每天应按李成录、方美玲已交付房价款的万分之一支付违约。对于原告诉请的违约金事项，本院予以支持。李成录、方美玲于2015年6月16日付清案涉房屋首付款，余款也依约办理银行按揭支付，故远程房产公司应支付给李成录、方美玲违约金47809.74元（自2015年9月1日计算至2016年4月1日，以2234100元为基数，以万分之一标准计算）。远程房产公司于2016年4月1日将房屋交付李成录、方美玲使用，依约应于2017年3月27日前将办理权属登记资料报产权登记机关备案，然而直到2019年1月4日，远程房产公司才将案涉房屋办理权属登记资料报产权登记机关备案，导致李成录、方美玲没有在规定期限内取得房地产权属证书，按合同约定，远程房产公司已构成违约，对于原告诉请的违约金事项，本院予以支持。远程房产公司于2019年1月4日完成资料的备案登记，此时已具备办理权属登记证书的条件，故远程房产公司承担的违约金计算截止日期应为2019年1月4日。李成录、方美玲要求远程房产公司实际支付违约金日期截止至2018年12月31日，并无不妥。案涉房屋实际交房后至能办理房屋权属证书登记前的违约金是143876.04元（自2017年3月27日计算至2018年12月31日，以2234100元为基数，以万分之一标准计算）。综上，案涉房屋的违约金总计为191685.78元。李成录、方美玲诉求违约金中超出的部分，不予支持。关于卜家富是否应承担连带责任。被告泗县远程房产公司系一人独资公司，卜家富系该公司唯一股东，因卜家富未提出答辩，亦未提供任何证据证明远程房产公司财产独立于股东自己的财产，故卜家富应对公司债务承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、远程房地产公司于判决生效后三十日内支付李成录、方美玲违约金191685.78元；二、卜家富对上述违约金承担连带责任；三、驳回李成录、方美玲其他诉讼请求。一审案件受理费2071元，由远程房地产公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李成录、方美玲提供安徽省宿州市中级人民法院（2020）皖13民终43号民事判决书，内容为业主的410000元购房款直接转入卜家富的账户，且未从卜家富的账户转入远程房产公司账户，证明卜家富的财产和远程房产公司的财产发生混同，卜家富应承担连带责任。远程房产公司、卜家富的质证意见为，对于证据的真实性无异议，但是我方提供的2015-2018年的资产负债表中没有显示该债权，该判决书认定事实错误。本院认证意见为，对于证据的真实性予以认定。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、逾期交房及逾期办证是否系政府因素及按揭购房者无损失并基于此主张免责能否成立；2、卜家富应否承担连带责任。 关于争议焦点一 远程房产公司与李成录、方美玲签订的商品房销售合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效。按照约定，远程房产公司应于2015年8月31日前将案涉房屋交付给李成录、方美玲使用，如果逾期交房将按照案涉合同约定承担违约金；同时远程房产公司应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则亦应承担相应的违约责任。对于存在逾期交房及逾期办证的事实，远程房产公司并无异议，只是认为系因拆迁这一政府因素造成工程延误。审理认为，二审中远程房产公司及李成录、方美玲均认可2015年4月30日案涉地块的最后一户拆迁户解媚娜才就拆迁安置补偿事宜与政府达成协议，即在签订案涉商品房销售合同时地块拆迁已经完成；且远程房产公司作为一家专业的房产开发公司，对于土地何时能够拆迁完毕、工程何时竣工、办理权属登记所需资料何时能够提交备案应当有一定的判断及预期。结合上述事实，无论是否因拆迁原因导致案涉纠纷，在李成录、方美玲无过错的情况下，相应的法律后果均应由远程房产公司自行承担。同时，购房者购买房屋用途及目的多样，有婚姻、就学等需求，远程房产公司辩称按揭购房者无损失故不应承担违约责任无事实及法律依据，不予采信。故，远程房产公司关于逾期交房及逾期办证系政府因素及按揭购房者无损失故应免责的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于争议焦点二 《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。根据该规定，一人有限责任公司的股东对公司财产独立于自己财产承担举证责任。本案中，远程房产公司系一人独资公司，卜家富为该公司唯一股东，但卜家富并未举证证明公司财产独立于自己财产，其应承担举证不能的不利后果。综上，卜家富主张其不应承担连带责任的上诉理由不能成立,本院不予采纳。 综上所述，远程房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4134元，由泗县远程房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙强 审判员  王磊 审判员  赵路 二〇二〇年七月三十一日 法官助理崔玉凤 书记员于倩男（代） 附：适用法律条款 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。