宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初1937号原告：宁夏天源达物业服务有限公司，统一社会信用代码9164012275080282XK。法定代表人：宋某。委托诉讼代理人：石某，宁夏宁人律师事务所律师。被告：关某，公民身份号码×××，辽宁省辽阳市人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏天源达物业服务有限公司与被告关某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告宁夏天源达物业服务有限公司的委托诉讼代理人石某、被告关某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费61635元（293.5平方米×2.5元×84个月）；2.本案诉讼请求及其他实现债权的必要费用由被告承担。事实与理由：原告依据其与宁夏天源达房地产开发有限公司（系天鹅湖小镇的建设单位）多次签订的《前期物业服务合同》及相关法律规定，自2006年6月15日起为天鹅湖小镇提供物业服务，并按在贺兰县物业管理中心备案的标准收取相关物业服务费用。被告于2008年购买天鹅湖小镇第20#A幢房屋，该房屋为双拼别墅，面积为293.78平方米，物业服务费标准为2.5元每平方米每月。房屋交付被告后，原告按约定履行了提供物业服务之义务。但被告作为享受物业服务的业主，怠于履行缴纳物业服务费，截止2019年12月31日，被告仍拖欠2013年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费共计61635元。经原告多次催缴，被告仍未交纳。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判如所请。被告辩称，以前的物业服务费我都交清了，我从2013年开始拖欠物业费，原因有：我购房时我家门口只有一个小的配电柜，2013年原告在我家门口又建造安装了两个大型配电柜，因为该配电柜产生的辐射和噪音对人体危害特别大，我多次向物业公司反映情况，物业公司也与我多次协商，未能达成解决方案。根据国家民用电器设计规范，变电室的规格和民用建筑的距离都有规范要求，原告的配电柜没有达到安全距离，加之我购房时，原告也没有告知我旁边会设有配电柜。本院经审理认定事实如下：被告于2006年购买贺兰县天鹅湖小镇第20#A幢双拼别墅，2010年入住该房屋，系该房屋的业主，房屋建筑面积293.78平方米。原告系被告所在小区贺兰县天鹅湖小镇的物业服务公司。2006年7月5日，原告（乙方）与该小区开发商宁夏中房.天源达房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定：由原告对中房天鹅湖小镇小区（大厦）提供以下物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的小修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、花草、树木；2、共用设施设备及其附属建筑物、构筑物的小修、养护、运行和管理；3、附属配套建筑物和设施的小修、养护和管理；4、公共绿地、花卉、园林小品等的养护与管理；5、公共部位环境卫生、垃圾的收集、清运；6、交通与车辆停放秩序的管理；7、维护小区公共秩序，包括：巡视、门岗执勤、车辆管理、安全防范；8、管理与物业相关的工程资料；9、对物业买受人违反《业主临时公约》的行为，进行制止、反映等。本合同期限自2006年6月15日起至2008年6月14日止,物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米2元，非住宅按建筑面积每月每平方米1元。物业保修期内的房屋、设施、设备的保修责任由甲方负责保修，乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其它特约服务，由业主或物业使用人按议定的费用计付。房屋交付使用后，开发建设单位的缴费义务即转移至物业买受人。甲方交纳费用的时间为自验收接管之日起按季度交纳，交纳时间不超过每季度第一个月，甲方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期补交所欠费用，可从逾期之日起每日按所欠费用的0.4‰加收滞纳金。合同中还约定了中房天鹅湖小镇物业管理服务标准。2010年5月10日，原告（乙方）与该小区开发商宁夏天源达房地产开发有限公司（甲方）又签订了《前期物业服务合同》补充协议一份，约定甲方名称由宁夏中房天源达房地产开发有限公司变更为宁夏天源达房地产开发有限公司，双方签订的《前期物业服务合同》继续适用于甲乙双方。双方同意物业服务费重新约定双拼别墅为2.5元/每平方米/月，商业网点2元/每平方米/月等。2010年5月18日，经原告向贺兰县物业管理中心提请对物业费重新核定调整为双拼别墅为2.5元/每平方米/月，商业网点2元/每平方米/月等。2010年5月28日，贺兰县物业管理中心复函，同意原告提请的物业服务收费报告的请示。2014年，原告与宁夏天源达房地产开发有限公司（甲方）再次签订了《前期物业服务合同》，约定的合同期限为10年，自2014年5月27日起至2024年5月26日止。在本合同期限内，如果成立业主委员会并签订《物业服务合同》，本合同继续有效至业主委员会成立止。合同还约定，原告提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理；2、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨水井、污水井、化粪池的清掏和引水渠道的清淤；3、公共绿化的养护管理；4、车辆停放管理；5、公共秩序维护，安全防范等事项管理；6、装饰装修管理服务；7、物业档案管理。物业服务收费选择酬金制的方式，具体标准为一期双拼别墅为2.5元/每平方米/月，商业办公楼为2.5元/每平方米/月等。合同中还约定了中房天鹅湖小镇物业管理服务标准。2016年12月22日，贺兰县物业管理中心做出贺物合同备（2016）第045号贺兰县物业服务合同备案登记表，载明的委托期限为2016年11月21日至2018年11月20日，项目名称为天鹅湖小镇，物业服务费标准为双拼别墅2.5元/每平方米/月，商业网点2.5元/每平方米/月等等。2018年，贺兰县物业管理中心做出贺物合同备（2017）第022号贺兰县物业服务合同备案登记表，载明的委托期限为2018年11月5日至2020年11月4日，项目名称为天鹅湖小镇，物业服务费标准为双拼别墅为2.5元/每平方米/月，商业网点2.5元/每平方米/月等等。2018年11月1日，原告与宁夏天源达房地产开发有限公司（甲方）再次签订了《前期物业服务合同》，约定的合同期限自2018年11月18日起至2020年11月17日止。合同约定的其他内容与上一份前期物业服务合同约定的内容一致。原告在物业服务期限内对小区营业房门头、小区走廊、电梯、停车场进行清洁、对小区绿化进行养护，履行了前期物业服务合同中约定的物业服务义务。因被告未交纳物业费，原告于2017年7月通过快递向被告发出催费通知单，2019年9月4日原告通过手机向被告发出催费短信催收物业费，但被告仍未交纳2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费61635元（293.5平方米×2.5元×84个月）。原告遂诉至法院，请求判如所请。另查明，涉案小区天鹅湖小镇至今未成立业主委员会。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交本院认证采信的《不动产登记信息查询证明》一份、2006年签订的《前期物业服务合同》一份、2010年签订的《前期物业服务合同补充协议》原件一份、2010年关于天鹅湖小镇物业服务费调整的请示及贺兰县物业管理中心答复文件一份，2014年签订的《前期物业服务合同》一份、2016年贺兰县前期物业服务合同备案登记表一份、2018年签订的前期物业服务合同一份、2018年贺兰县前期物业服务合同备案登记表一份、2017年7月催费通知单存根及快递发件人留存联各一份、2019年9月4日催费短信截屏打印件一份，（物业服务）照片打印件五张予以证实。原告提交的户外箱式变电站名牌照片打印件两张，因被告有异议，本院不予采信。被告提交的民用建筑电器设计规范、“小区配电距离到底是多少”的文章、国家电磁辐射管理办法各一份。因原告有异议，该规范、文章、办法系原告从网上调取，真实性本院无法确认，且与本案无关联性，证据效力本院不予采信。本院认为，宁夏天源达房地产开发有限公司（宁夏中房天源达房地产开发有限公司）（开发建设单位）与原告××县成立业主委员会之前签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》，合法、有效，该合同对小区业主具有约束力。原告具备物业管理的合法资质。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区第20#A幢双拼别墅房屋的业主，房屋建筑面积293.78平方米，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的物业服务期间支付相应的物业费。原告举证的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》、贺兰县前期物业服务合同备案登记表证实原告物业服务收费标准为2.5元/月/㎡合法有据。原告主张的自2013年1月1日至2019年12月31日期间，被告应交物业费为61635元（293.5平方米×2.5元×84个月），计算准确、无误。故关于原告要求判令被告支付自2013年1月1日至2019年12月31日期间物业费61635元（293.5平方米×2.5元×84个月）的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称：我不交物业费的原因有：我购房时我家门口只有一个小的配电柜，2013年原告在我家门口建造安装了两个大型配电柜，该配电室产生的辐射和噪音对人体危害特别大等抗辩理由，因该配电室系开发建设单位宁夏天源达房地产开发有限公司规划、涉及、建设，如果该配电室产生的辐射和噪音造成原告人身及财产损害，原告可以向侵权人另行提起诉讼，不能以此为由拒交物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告关某向原告宁夏天源达物业服务有限公司支付自2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业费61635元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670（已减半收取），由被告关某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 闫生利 二〇二〇年七月十五日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。