河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初767号原告郑州永恒万通置业有限公司，住所地郑州市金水区英协路南段****楼**307。法定代表人何国勋。委托代理人潘宏建，河南仟问律师事务所律师。委托代理人胡浩波，河南仟问律师事务所律师。被告邹健美，女，汉族，1984年5月3日出生，住山东省青岛市莱西市。原告郑州永恒万通置业有限公司诉被告邹健美合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑州永恒万通置业有限公司委托代理人胡浩波到庭参加诉讼，被告邹健美经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告邹健美于2015年10月16日签订《商品房买卖合同》约定：被告购买原告位于郑州市××路东××北××单元××房屋××套，房屋总价款为925027元；2015年10月16日购房当日支付首付款285027元，余款640000元以银行贷款方式支付；被告未能按期向银行偿还到期贷款本息超过30日后，原告有权解除合同，并要求被告按日万分之五支付补偿金。被告与第三人兴业银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房借款合同》约定：被告向兴业银行股份有限公司郑州分行借款640000元，并以其所购房屋向兴业银行提供抵押担保，原告作为保证人为上述借款承担保证责任。后被告逾期未偿还银行贷款，导致原告承担保证责任，截至原告起诉之日，兴业银行从原告保证金账户扣款人民币90629.25元用于偿还被告拖欠的银行本息。现被告已拖欠银行贷款数月，银行告知原告要提前收回剩余按揭贷款并从原告保证金账户直接扣划，原告已面临再次被扣划剩余全部按揭款项的危急形势。原告与被告签订《商品房买卖合同》的根本目的已经不能实现，故请求法院解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，以保护原告利益。为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告邹健美之间的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理《商品房买卖合同》的备案注销和该房产的抵押注销手续；2、依法判令被告邹健美支付垫付款90629.25元及暂计补偿金15566元（补偿金应按日万分之五的利率自原告被扣款之日起计算至被告实际偿还之日止）；3、依法判令本案诉讼费、律师费等费用由被告承担。被告未答辩。经审理查明：2015年10月16日，原告与被告邹健美签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告位于郑州市××路东××北××单元××房，房屋总价款为925027元。2015年10月16日被告支付首付款285027元，余款640000元以商业贷款方式支付。附件四合同补充协议约定，被告未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。被告没有付清上述款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同。2015年10月29日，被告与兴业银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：被告向兴业银行股份有限公司郑州分行借款640000元，借款期限为240个月，自2015年10月29日至2035年10月29日止。还款方式为等额本息。被告并以其所购涉案房屋向兴业银行提供抵押担保，原告作为保证人为上述借款承担保证责任。后被告逾期未偿还银行贷款，导致原告承担保证责任。2018年3月2日，兴业银行从原告保证金账户扣款5253.48元、9171.67元,共计14425.15元；2018年6月26日，兴业银行从原告保证金账户扣款5584.62元、7124.08元，共计12708.7元；2018年6月29日，兴业银行从原告保证金账户扣款5318.09元、7338.21元，共计12656.3元；2018年9月26日，兴业银行从原告保证金账户扣款5653.31元、7056.25元，共计12709.56元；2018年9月29日，兴业银行从原告保证金账户扣款5383.51元、7333.80元，共计12717.31元；2018年12月25日，兴业银行从原告保证金账户扣款5449.74元、7255.53元，共计12705.27元；2019年3月27日，兴业银行从原告保证金账户扣款5516.76元、7190.20元，共计12706.96元。以上共计90629.25元。原告提交的不动产资料查询结果证明载明：不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0091154号；涉案房屋产权人：郑州永恒万通置业有限公司；座落：金水区建业路131号1号楼2单元25层2504；预告信息：2015年11月5日预售商品房预告登记（登记号：1509100489），权利人邹健美；2015年11月12日预售商品房抵押权登记，1507099489，权利人：兴业银行股份有限公司郑州分行，抵押金额640000元；抵押信息：无抵押信息。查封信息：2018年2月11日由河南省高新技术产业开发区人民法院预查封，预查封文号：（2018）豫0191财保326号，查封期限2018年2月11日至2021年2月10日。2018年5月16日由郑州市金水区人民法院预查封，预查封文号：（2018）豫0105财保763号，查封期限：2018年5月16日至2021年5月15日。2018年10月19日由郑州市金水区人民法院预查封，预查封文号：（2018）豫0105财保2153号，查封期限：2018年10月19日至2021年10月18日。2019年10月16日由郑州市金水区人民法院预查封，预查封文号：（2019）豫0105民初25031号，查封期限：2019年10月16日至2022年10月15日。本院认为：原告与被告邹健美签订的《商品房买卖合同》，被告与兴业银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》均系各方当事人真实意思表示，合法有效。被告逾期未偿还银行贷款，导致原告承担保证责任，构成违约。故原告主张解除与被告邹健美之间的《商品房买卖合同》，本院予以支持。原告主张被告协助原告办理《商品房买卖合同》的备案注销和该房产的抵押注销手续，根据该房屋的不动产资料查询结果证明，该房屋处于预查封状态，故原告主张被告协助办理备案注销手续和抵押注销手续，事实上无法履行，本院不予支持。双方合同解除后，原告应当将其收取的被告支付的购房款返还原告，包括被告支付的首付款及银行贷款，因兴业银行股份有限公司郑州分行已将购房贷款64万元全额支付给原告，故对于被告已偿还的银行贷款，应由原告返还给被告，因被告未到庭，未就其偿还贷款情况予以举证，故对于原告应当返还被告的金额，本案无法确定，被告可另行向原告主张返还。原告主张被告支付垫付款90629.25元，本院予以支持。原告主张被告按日万分之五的利率自原告被扣款之日起支付补偿金至被告实际偿还之日止，有双方合同约定为据，本院予以支持。原告主张被告支付律师费，但未提交其委托律师代为诉讼的委托合同及支付律师费的发票等予以证明，本院对其该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告郑州永恒万通置业有限公司与被告邹健美于2015年10月16日签订的《商品房买卖合同》。二、被告邹健美于本判决生效后十日内支付给原告郑州永恒万通置业有限公司垫付款90626.25元及补偿金（其中14425.15元从2018年3月2日开始计息；12708.7元从2018年6月26日开始计息；12656.3元从2018年6月29日开始计息；12709.56元从2018年9月26日开始计息；12717.31元从2018年9月29日开始计息；12705.27元从2018年12月25日开始计息；12706.96元从2019年3月27日开始计息，均按照日利率万分之五计算至实际还款之日止）。三、驳回原告郑州永恒万通置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2424元，由被告邹健美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 张 艳二〇二〇年七月二十七日书记员 张聪源