江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初662号原告：徐俊，男。被告：南通嘉恒房产经纪有限公司，住所地南通市经济技术开发区鑫湖国贸**。法定代表人：陆万莲，执行董事。第三人：丁苏洵，男。原告徐俊与被告南通嘉恒房产经纪有限公司（以下简称嘉恒公司）、第三人丁苏洵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐俊到庭参加诉讼，被告嘉恒公司、第三人丁苏洵经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐俊向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告订立的《南通嘉恒房产经纪有限公司租赁合同》（合同编号：JHS0001431）于2020年1月19日解除；2、判令被告支付拖欠租金计人民币5840元（以日租金40元为标准，从2019年8月26日至2020年1月19日共计146天），并支付房屋占有使用费给原告（以日租金40元为标准，从2020年1月20日起算至实际腾退房屋之日止）；3、判令被告支付违约金10000元给原告；4、本案诉讼费用由被告负担。2020年3月2日，原告调整诉讼请求如下：1、确认原告与被告订立的《南通嘉恒房产经纪有限公司租赁合同》（合同编号：JHS0001431）于2020年1月19日解除；2、判令第三人迁出南通市崇川区通富公路8号2幢206室，由原告收回该房屋；3、判令被告支付拖欠租金计人民币5840元（以日租金40元为标准，从2019年8月26日至2020年1月19日共计146天），并支付房屋占有使用费给原告（以日租金40元为标准，从2020年1月20日起算至实际腾退房屋之日止）；4、判令被告支付违约金10000元给原告；5、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中原告徐俊调整诉讼请求如下：1、确认原告与被告订立的《南通嘉恒房产经纪有限公司租赁合同》（合同编号：JHS0001431）于2020年1月19日解除；2、判令被告支付拖欠租金计人民币10680元（以日租金40元为标准，从2019年8月26日至2020年5月20日共计267天）；3、判令被告支付违约金10000元给原告；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2018年9月25日签订《南通嘉恒房产经纪有限公司租赁合同》（合同编号：JHS0001431），双方约定：原告将位于南通市崇川区通富公路8号2幢206室，面积约65平方米的房屋出租给被告，租赁期自2018年9月26日至2020年11月25日止，租金标准为每月1200元。后原告按合同约定交付房屋给被告，被告将房屋租给第三人，由第三人实际占有房屋。被告先后于2018年11月2日、2019年1月26日、2019年4月27日共支付租金10800元。后被告无故逾期不付租金至今，经原告多次催要无果，原告于2020年1月16日向被告发出解除合同通知书。诉讼中原告补充事实与理由如下：2020年5月20日第三人丁苏洵已将案涉房屋交付给原告。综上，原告为维护自己合法权益，诉至法院。被告嘉恒公司、第三人丁苏洵未应诉答辩。原告徐俊围绕诉讼请求依法提交了《南通嘉恒房产经纪有限公司租赁合同》、委托书、房屋托管明细、《解除房屋租赁合同通知书》等证据,本院予以确认并在卷佐证。此外，原告还当庭举证EMS查询记录复印件，说明其于2020年1月19日向被告邮寄送达解除合同通知，因原告未提供原始电子介质，送达地址亦非被告的注册地或实际经营地，本院对该组证据难以认定。根据原告徐俊的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2018年9月25日，被告嘉恒公司委托案外人施仕友作为其合法委托代理人，授权其代表被告办理关于通富公路8号2幢206室的租赁事宜。同日，原告徐俊（出租人、甲方）与被告嘉恒公司（承租人、乙方）签订《南通嘉恒房产经纪有限公司租赁合同》（合同编号：JHS0001431）。合同约定甲方出租位于南通市崇川区通富公路8号2幢206室房屋给乙方。房型及面积：2室1厅1厨1卫，65平方米。房屋租赁期自2018年9月26日至2020年11月25日止，共计24个月零60天。甲方应于2018年9月26日前将房屋按约定条件交付给乙方。房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成。甲乙双方约定自交付起至2018年11月25日止为甲乙双方约定的空置期或装修期，空置期或装修期为60天。此期间内乙方不承担房租，但承担空置期期间产生的其它费用（如水电等）。第一次房租及其他费用在空置期结束后支付。租赁期满或合同解除后，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用…乙方租赁用途为：房屋转租及转租管理。租金标准/月：1200元；房屋押金（壹个月租金1200元），待乙方退租后返还。支付形式：季付。第一次支付房租时间为2018年9月25日，第二次支付房租时间为2018年10月26日。（根据付款形式依次类推）…合同第八条违约金和违约责任约定：1、乙方应按约定支付房租，如逾期超过5天后每逾期一天，按照日租金的标准向甲方支付违约金（法定节假日，法定休息日及公司正常假期除外）。2、在租赁期内，乙方单方解除合同的，构成违约，应向甲方支付违约金…甲乙双方约定，违约方应向守约方支付的违约金数额为10000元…此外，合同还就转租与装修、权利与义务、争议解决等事项作出了约定。案外人施仕友代表被告在乙方代理人落款处签字并加盖公司印章。同日，施仕友代表被告嘉恒公司与原告徐俊签订《嘉恒托管—青玖居公寓房屋专业托管收房明细》，双方对案涉南通市崇川区通富公路8号2幢206室房屋的室内装修、水表、电表、燃气表度数等进行了记录，被告嘉恒公司通过案外人曹磊网银账户（尾号3639）向原告徐俊转账1200元。诉讼中，原告徐俊陈述：原、被告双方签订案涉合同及收房明细后，原告将案涉房屋交付给被告使用，后由被告对外转租。租赁期间内，被告嘉恒公司共向原告给付押金1200元及2018年11月26日至2019年8月25日的租金10800元【被告嘉恒公司通过案外人唐行网银账户（尾号2647）于2018年11月2日、2019年1月26日、2019年4月27日分别向原告徐俊转账3600元，共计10800元】。此后，因被告无故拖欠租金，原告于2020年1月16日向被告发出解除合同通知，该通知于2020年1月19日送达被告处。2020年5月20日，第三人丁苏洵（实际占有人）将案涉房屋交还给原告，押金事宜原告自行处理，原告收回案涉房屋后又另行租给他人。被告存在违约，除原告主张租金损失外，原告无其他损失。本院认为原、被告签订的《南通嘉恒房产经纪有限公司租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应合法有效，双方当事人均应恪守履行。被告嘉恒公司未按合同约定支付相应租金，导致双方签订的合同目的不能实现，可认定构成根本违约，原告有权解除租赁合同。虽原告未能充分证明被告收到其作出的解除合同通知，但其仍有权以诉讼方式要求解除合同，本院认定合同自起诉状副本送达被告之日起解除。合同解除后，被告嘉恒公司尚未支付的房屋租金（占有使用费），仍应与原告结清。根据审理查明，原告于2020年5月20日收回案涉房屋，被告应按每日40元的标准支付自2019年8月26日至2020年5月20日止共计269天的租金（占有使用费）10760元。本案中原告主张被告拖欠租金（占有使用费）10680元，本院予以支持。关于原告要求被告嘉恒公司给付相关违约金10000元，本院认为，虽案涉合同第八条约定，违约方应向守约方支付的违约金数额为10000元，但考虑到原告已实际收回案涉房屋并及时外租，并无其他损失。结合被告尚欠租金（占有使用费）的事实，原告向被告主张10000元违约金，明显过高，本院酌定支持1200元。另被告嘉恒公司、第三人丁苏洵经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未应诉答辩，视为对其抗辩权利的放弃，本院可据查明的事实依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告徐俊与被告南通嘉恒房产经纪有限公司于2018年9月25日订立的《南通嘉恒房产经纪有限公司租赁合同》（合同编号：JHS0001431）。二、被告南通嘉恒房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告徐俊房屋租金（占有使用费）10680元。三、被告南通嘉恒房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告徐俊违约金1200元。四、驳回原告徐俊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费317元，由原告徐俊负担135元，被告南通嘉恒房产经纪有限公司负担182元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费317元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号********，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  吴陈根审 判 员  范纪强人民陪审员  施 亮法官 助理  黄晨阳二〇二〇年七月三十一日书 记 员  陈枫茜