江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1090号上诉人（原审被告）：张浩，男，1990年9月15日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：吴海波，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:泰兴市天润购物广场管理有限公司，统一社会信用代码91321283060176235C，住所地泰兴市银泰城市广场****。法定代表人：张新生，任执行董事。委托诉讼代理人：黄亚杰，该公司员工。上诉人张浩因与被上诉人泰兴市天润购物广场管理有限公司（以下简称天润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2019）苏1283民初5025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张浩的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判，并由被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：原审法院认定事实不清，被上诉人重大违约在先。双方早在2016年9月份就签订三年租赁合同，上诉人承租的是被上诉人5楼，承租面积500平方左右，之后被上诉人将天润广场5楼整体承租给喜米格主题婚礼酒店，所以被上诉人在上诉人承租期限内要求搬至楼下经营，后双方重新签订了租赁合同，约定第一年免租金。被上诉人又将上诉人承租的的部分房屋私自承租给别人获取利益，在整个承租合同过程中，被上诉人一直违约，而原审法院却对此事予以不顾，以及被上诉人的违约行为，就以此《合同法》第二百二十六条作出了错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益。即使法院判决上诉人给付租金，租金计算是错误的，因为被上诉人将上诉人承租的部分房屋又重新承租给别人获取利益。被上诉人在诉讼过程中一直未提供上诉人提前解约的证据，一审法院也认定了被上诉人将案涉房屋另租他人的事实，这充分证明是被上诉人严重违约。被上诉人天润公司答辩称，关于上诉人提出的2016年9月就签订租赁合同相关内容，当时该租赁合同是和上诉人的老婆曹婷签订的，与上诉人无关且由于曹婷不能及时按照时间节点支付租金，我公司已经多次发函向她催缴，并要求解除租赁合同。至于上诉人后来在我公司一楼开设九宫格火锅店，是在解除原租赁合同后发生的。所以这是两回事，不是同一个主体，上诉人陈述的五楼相关事务与本案无关。另上诉人于2017年11月28日开业，当时的品牌是九宫格火锅店，但上诉人于2018年6月1日将该品牌擅自改成了老九门，并未得到甲方的认同，是严重的违约行为。后来经营老九门约一个月后，由于上诉人的经营不善，导致该店铺倒闭，我公司多次要求上诉人出面解释，但一直未得到回复。上诉人只是让他的员工把老九门的钥匙还给我公司，且我司多次通过电话形式要求上诉人将店铺内的剩余物资搬走，但至今未得到上诉人的回应。综上，我方认为上诉人是因为管理不善和经营不善导致店铺无法持续经营，且我方根据合同约定将房屋收回，我方不存在违约行为，希望维持原判。天润公司向一审法院起诉请求：1、请求判令张浩向天润公司支付拖欠租金人民币140000元；2、判令张浩向天润公司支付违约金人民币35000元；3、本案诉讼费用由张浩承担。事实与理由：天润公司与张浩于2017年6月5日签订《租赁合同》，将位于泰兴市租赁给张浩使用，约定承租期限从2017年11月1日至2020年10月30日止，合同同时约定2017年10月15日至2018年10月14日为免租期，若张浩提前解约，则不享受免租期政策，第一年房租按14万计算，租金按每季度为一个租期，先支付后使用。天润公司按照合同约定将房屋交付给张浩使用，后张浩通知天润公司提前解除《租赁合同》，按照合同第4.4条约定，张浩不再享受免租期政策，应当支付天润公司第一年租金14万元，张浩未予支付。同时，按照合同第15.2条规定，张浩提前终止合同应向天润公司支付合同终止前三个月租金作为经济补偿。天润公司认为张浩的行为损害了天润公司的合法权益，特诉至法院，请求支持天润公司的诉讼请求。一审法院认定事实：天润公司（出租方，简称甲方）、张浩（承租方，简称乙方）于2017年10月10日签订《租赁合同》，将位于泰兴市租赁给张浩使用，套内面积1F120㎡，-1F400㎡（以实际测量面积为准，含公摊面积）的场地出租给乙方使用，具体位置见《商铺红线图》，商铺的详细建筑位置、使用范围以《商铺红线图》红线圈定部分为准（施工前因防火分区调整，出现店铺范围变动的，以实际为准），约定承租期限3年，自2017年11月1日至2020年10月30日止。合同4.2.1条约定，租金为2017年11月1日至2018年10月30日，租金为0元/年；2018年11月1日至2019年10月30日，租金为290000元/年；2019年11月1日至2020年10月30日，租金为290000元/年。支付租金时，租金按每季度为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为开业前15天，（2017年10月15日-2018年10月14日为免租期）。合同4.3条约定物业管理费包含于房租内。合同4.4约定，若乙方提前解约，则不享受免租期政策，第一年房租按14万计算。合同15.2条约定，乙方提前终止合同需提前一个月书面通知甲方，征得甲方书面同意的，应向甲方支付合同终止前三个月租金作为乙方给甲方的经济补偿。如乙方单方终止合同，甲方有权没收乙方的合同保证金及追究乙方相当于合同终止前6个月租金的违约责任。天润公司按照合同约定将房屋交付给张浩使用，后张浩于2018年6月撤场，将钥匙交还给天润公司。2018年8月天润公司将场地另租赁给他人。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案天润公司、张浩于2017年10月10日签订的房屋租赁协议，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。关于张浩辩称其实际于2018年10月撤场，因张浩未提证据予以证明，且未在天润公司将部分案涉商铺出租给案外人的情况下提出异议，故对于张浩的该项辩称意见不予采信。关于天润公司主张张浩按照合同约定给付其拖欠的租金140000元，因天润公司、张浩在合同中约定的租期为3年（即2017年11月1日至2020年10月30日止），但张浩实际于2018年6月撤场，系因张浩原因提前解除租赁合同，故天润公司有权要求张浩按照合同约定的4.4条款，即张浩不享受免租期政策，第一年（2017年11月1日至2018年10月30日）租金按140000元/年计算，故张浩实际租赁期间（即2017年11月1日至2018年6月，共计8个月）的租金为93333元（140000元/年/12个月*8个月=93333元）。关于天润公司主张要求张浩支付违约金35000元的诉讼请求，因张浩向天润公司支付第一年租期内的租金标准系按年租金140000元计算，已具备承担违约责任的性质，且天润公司已将案涉房屋另租他人，故该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条规定，判决如下：一、张浩于本判决生效后十日内给付泰兴市天润购物广场管理有限公司租金93333元；二、驳回泰兴市天润购物广场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，由天润公司负担1000元，张浩负担2800元（此款天润公司已垫付，张浩于本判决生效后十日内给付天润公司）。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，我国合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，天润公司与张浩于2017年10月10日签订为期三年的房屋租赁协议(自2017年11月1日至2020年10月30日止)，天润公司按照合同约定将房屋交付给张浩使用，张浩于2018年6月撤场，并将钥匙交还给天润公司，表明系因张浩原因提前解除租赁合同，天润公司有权要求张浩按照租赁合同约定按租金140000元/年标准支付租金，张浩承租天润公司房屋8个月，一审法院判决张浩给付天润公司租金93333元（140000元/年/12个月×8个月），符合法律规定，本院予以支持。关于张浩称2018年8月天润公司将场地另租赁给他人，天润公司违约的上诉请求，本院认为，张浩已经提前解除租赁合同，天润公司为了避免损失扩大，有权将场地另行租赁给他人。故张浩认为系天润公司违约的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。至于张浩称在签订本案租赁合同前与天润公司另外签订的合同，不属于本案审理范围，本院不予理涉。综上所述，张浩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由张浩负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇二〇年七月二十二日法官助理 沈 艳书 记 员 季栋燕