云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初2156号原告（反诉被告）：夏瑞珺，男，汉族，1976年5月6日生，初中文化，个体户，云南省南华县人，户籍地址：云南省楚雄彝族自治州南华县。委托诉讼代理人：罗云花，云南小葵花律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：杨光伟，男，彝族，1983年11月26日生，大学文化，个体户，云南省蒙自市人，户籍地址：云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自市，现住楚雄市。委托诉讼代理人：熊志科，云南熙宁律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：霍毅平，云南熙宁律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告，以下简称原告）夏瑞珺与被告（反诉原告，以下简称被告）杨光伟土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏瑞珺向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告于2019年8月1日签订的《原楚雄市科技局种植基地租用合同》；2.被告杨光伟支付原告2019年8月1日至2020年5月1日的租金90000元；3.被告杨光伟支付原告违约金12000元；4.本案的诉讼费由被告承担。在庭审中，原告增加诉讼请求：由被告将其使用的基地返还原告。事实与理由：原告夏瑞珺自2003年开始就向楚雄市科技局租赁“栗子园科学实验基地”从事餐饮经营。原告在承租“栗子园科学实验基地”后对该地块进行改造，建盖了房舍、种植了各种树木、花草，使得“栗子园科学实验基地”的整体环境和商业价值得以提高。在合同履行期内，“栗子园科学实验基地”作为国有资产被楚雄市人民政府划入楚雄市城乡建设投资有限公司名下，2019年7月29日原合同到期后，楚雄市城乡建设投资有限公司再次与原告签订了《租赁合同》，租金按原先科技局年租金执行。2019年8月1日，被告杨光伟与原告签订了《原楚雄市科技局种植基地租用合同》，合同约定原告将原楚雄市科技局种植基地（整片）出租给被告做农家乐使用，租期自2019年8月1日至政府拆迁时止，租金为每年120000元，分两次支付，第一次支付2019年8、9、10月的租金，第二次支付剩余九个月的租金，以收款凭据为证。如一方违约，要向另一方赔偿总租金15%的违约金。在合同签订前，原告己将涉案基地交付被告使用，被告在涉案基地上经营“半山一只羊农家乐”，并使用涉案基地地址注册了楚雄长恒餐饮服务有限公司。根据合同约定，被告应于合同签订后向原告支付当年度8月、9月、10月的租金30000元，原告曾多次向被告催讨租金，被告都口头答应会尽快支付，至今被告仍在向原告承租的基地上经营“半山一只羊农家乐”，原告于2020年4月1日向被告发出了《租金催告函》，要求被告在2020年4月30日前支付拖欠的租金。被告置之不理，也不接原告电话，拒不支付租金长达九个月之久，属于严重违约，严重损害了原告的合法权益。被告杨光伟辩称，原告的起诉缺乏事实及理由依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。该土地系楚雄市城乡建设投资有限公司名下，除了被告在该土地经营农家乐之外，还有其他4-5家其他的从业者在从事其他的活动，关于该块土地，原告与被告之间其实在2018年开始租赁关系，当时被告杨光伟支付的租金是40000元/年，2019年7月31日双方租赁合同到期。原告夏瑞珺在知晓该块土地将会被政府部门征收征用的情况下，隐瞒该事实，欺骗被告杨光伟签订了新的合同，将租金提高至120000元/年。在签订合同之后原告又谎称说要与原合同租期的时间相衔接一致。又将合同的租赁期限手动改写为8月1日。2019年10月被告通过楚雄市科技局楚雄市城乡建筑有限公司员工知晓其实在2019年的8月19日，楚雄市城乡建设投资有限公司就已经和夏瑞珺解除了土地的租赁关系，解除时间是2019年的8月31日。夏瑞珺与城乡建设公司的租赁关系解除之后，无权再将土地转租杨光伟，也无权向杨光伟要求支付相应的租金。被告杨光伟向本院提出反诉请求：1.被反诉人返还反诉人押金10000元；2.支付反诉人违约金18000元；3.反诉案件受理费由被反诉人承担。在庭审过程中，被告杨光伟放弃第一条反诉请求。事实和理由：2019年8月1日反诉人与被反诉人签订《原楚雄市科技局种植基地租用合同》，反诉人向被反诉人租赁原楚雄市科技局种植基地作为农家乐使用，租期为2019年8月1日起至因政府规划拆迁时止，租金每年120000元，如一方违约要向另一方赔偿总租金15%的违约金。合同签订后，反诉人了解到，城乡建设公司于2019年8月19日向被反诉人发函告知，《租赁合同》2019年8月31日终止。被反诉人明知租用的土地已被收回情况下，将土地出租给反诉人，已经构成违约，应当按照约定支付违约金。原告夏瑞珺对被告杨光伟的反诉辩称，杨光伟的反诉请求没有事实及法律依据。原告于2018年7月29日与城乡投公司签订了租地合同后，依法享有涉案基地的使用权。原告与被告于2018年8月10日签订的基地合同合法有效，原告已经按合同约定交付被告涉案基地，被告也在涉案基地上进行了经营活动。被告应当依法履行合同约定，楚雄城乡投公司于2018年8月29日发出的通知书是在原告的请求之下所作出的。起因是2017年原告与被告的合同到期后，被告提出在涉案基地上的商户经营的商铺较多，影响他们农庄的生意，要求整个农庄包给他，在2018年8月1日签订了租赁合同。但由于其他商户在那里已经经营了很长时间，形成了一定的效益，不愿意搬走。在被告的建议之下，双方协商后，原告就让城乡投公司配合出一个通知书，原告将其他商户清理走之后，整个农庄就全部由被告杨光伟在经营使用。被告杨光伟实际在涉案基地上从事经营活动，截止到4月底仍然在其朋友圈做着营销广告，仍然有客人在那里吃饭，娱乐。也就是说虽然城乡投公司发了这个通知，但这个通知并不是真实的解除，而是以这个通知作为理由配合被告把其他商户清理走，通知并没有解除原告与城乡投公司之间的租赁关系，城乡投公司并没有将商铺收回是客观事实。原告多次向其催收租金过程当中其从来没有提这个合同已经解除，都是以现在经营困难为由请求延期支付租金，在微信聊天中还承诺其用信用卡套现出来缴纳租金。原告围绕其诉讼请求提交了证据：1.楚雄市城乡建设投资有限公司与夏瑞珺签订的《租赁合同》；2.夏瑞珺与杨光伟签订的《原楚雄市科技局种植基地租用合同》；3.微信聊天截图及照片截图；4.租金催告函照片；5.栗源农庄租用合同、补充协议、短信截图；6.视频资料光盘。被告杨光伟围绕其诉讼请求提交了证据：1.栗源农庄租用合同，收款收据；2.夏瑞珺与杨光伟签订的《原楚雄市科技局种植基地租用合同》；3.楚雄市城乡建设投资公司的《通知》复印件。当事人申请本院依职权向楚雄市城乡建设投资公司调取了如下证据：租赁合同3份、通知2份、收条1份、情况说明1份。经质证，当事人对原告提交的证据1、2，被告提交的证据2，无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据4，证据3中的聊天记录，能证明原告催款的事实，本院予以确认；微信照片截图，未提供原始载体，本院不予评判；证据5，与本案诉求无关联性；证据6，未提供原始载体，本院不予评判。被告提交的证据1，与本案诉求无关联性；证据3，能与本院调取证据相印证，本院予以确认。本院向楚雄市城乡建设投资公司调取的证据，来源合法，证明楚雄市城乡建设投资公司与原告签订《租赁合同》，后解除合同，退还租金的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：栗子园科学实验基地原系楚雄市科学技术局出租给彭兴使用，后由楚雄市城乡建设投资公司（以下简称城投公司）出租给彭兴经营使用，租期至2019年7月31日。2019年7月29日城投公司与原告夏瑞珺签订《租赁合同》，主要约定：城投公司将栗子园科学实验基地出租给夏瑞珺经营使用，租金1670元/月，如遇国家政策需要征地拆迁时，城投公司应提前10日通知，夏瑞珺必须在规定时限内搬离等内容。2019年8月19日城投公司向夏瑞珺送达《通知》，主要内容为：《租赁合同》于2019年8月31日终止，请夏瑞珺于2019年9月10日前清理完成承租范围内的物品，交还房屋及场地，退取租赁押金。2019年9月10日城投公司向夏瑞珺退还房租1670元。2019年8月1日原告夏瑞珺与被告杨光伟签订《原楚雄市科技局种植基地租用合同》，主要约定：原告夏瑞珺将上述基地出租给被告杨光伟作为农家乐使用，租期自2019年8月1日起至因政府规划拆迁时止，租金每年12万元，分二次支付，如一方违约要向另一方赔偿总租金15%的违约金等内容。原告夏瑞珺向被告杨光伟催收涉案合同租金未果。在城投公司关闭该基地大门后，被告杨光伟于2020年6月2日搬离该基地。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：1.本案合同是否应当解除？2.被告是否应当支付租金？3.双方当事人的违约金是否应当支付？本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据本案证据及庭审调查，城投公司与夏瑞珺签订《租赁合同》经营使用栗子园科学实验基地，夏瑞珺与被告杨光伟签订的《原楚雄市科技局种植基地租用合同》为当事人之间的转租合同。原租赁合同2019年8月31日解除,故转租合同失去基础，处于履行不能的状态。据此，本院认定《原楚雄市科技局种植基地租用合同》于2019年8月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告夏瑞珺要求被告杨光伟支付租金的诉讼请求，本院支持2019年8月1日至2019年8月31日期间的租金10000元。关于原告夏瑞珺主张的违约金，涉案合同对租金支付期限没有约定，原告夏瑞珺催收后，被告未在合理期限内支付，已属违约，应承担相应违约责任。虽约定了违约金的计算方式，但以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原告主张的违约金过高，以应付而未付部分计算较为合理，本院支持1000元。关于被告杨光伟主张的违约金，涉案合同解除事由，不能完全归责于原告夏瑞珺，对被告杨光伟主张的该诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）夏瑞珺与被告（反诉原告）杨光伟签订的《原楚雄市科技局种植基地租用合同》于2019年8月31日解除；二、由被告（反诉原告）杨光伟于本判决生效之日起15日内支付原告（反诉被告）夏瑞珺租金10000元，违约金1000元；三、驳回原告（反诉被告）夏瑞珺的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨光伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1170元，由原告（反诉被告）夏瑞珺负担1040元（已交）,由被告（反诉原告）杨光伟负担130元（未交，限本判决生效之日起15日内缴纳）；反诉案件受理费250元，由被告（反诉原告）杨光伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  郑云山二〇二〇年七月三十一日书记员  贾忠会