江苏省徐州市泉山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0311执异63号 异议人（案外人）：赵海，男，汉族，1989年2月20日生，户籍地：徐州市铜山区，现住徐州市泉山区。 申请执行人：李凯，男，汉族，1976年12月10日生，住徐州市泉山区。 被执行人：盛力，男，汉族，1975年5月22日生，住徐州市泉山区。 本院在执行申请执行人李凯与被执行人盛力民间借贷纠纷一案后，异议人赵海提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明，李凯与盛力民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月21日作出（2014）泉民初字第4319号民事调解书：一、被告盛力自愿于2104年12月21日前偿还原告李凯借款本息共计920000元；二、如被告盛力未按照上述约定履行，自愿向原告李凯支付违约金10000元。案件受理费7935元、保全费5000元，合计12935元，由被告盛力负担。 根据李凯的申请，本院于2014年10月23日作出（2014）泉民初字第4319号民事裁定：冻结被告盛力的银行存款1250000元或查封、扣押其等值财产；并于2014年10月24日向徐州市不动产登记中心发出协助执行通知：查封被执行人盛力名下的位于本市翟山××＃××室[权证号：**]，查封期限二年。 根据李凯的申请，本院于2018年8月14日立案，案号为（2018）苏0311执2326号，本院于2018年9月18日向徐州市不动产登记中心发出协助执行通知：查封被执行人盛力名下的位于本市翟山××＃××室[权证号：XXXX：**限三年。2018年12月11日，本院作出（2018）苏0311执2326号执行裁定：终结本院（2014）泉民初字第4319号民事调解书的本次执行程序。2020年5月12日，本院作出（2018）苏0311执2326号之三执行裁定：查封被执行人盛力依据《中国石化管道储运公司徐州基地集资新建住房实施办法》取得的新建经济适用住房××＃××室室。 申请执行人李凯未提交意见。 被执行人盛力未提交意见。 异议人赵海提出书面异议称：请求贵院停止对管道公司新建经济适用房××＃××室的执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由为： 1、2017年9月26日，异议人赵海通过徐州市泉山区管道房产中介介绍与盛力、赵娇娇（盛力配偶）签订房屋买卖合同，房屋为管道储运公司东区××＃××室，合同约定：双方于2017年10月31日前交接，期间异议人赵海分多次向盛力汇款（附转账凭证）和现金支付房款。异议人赵海与盛力于2017年10月27日完成交接手续，并签订收据凭证。随后异议人于2017年11月1日开始实际居住此房（提供水电气费缴费凭证）至今。所以该房屋已归属异议人赵海所有，并且买卖合同第五条约定：盛力保证服务权属清楚，自合同签订生效之日起，若发生与此房屋有关的产权纠纷或债权债务，一概由盛力负责处理。 2、异议人赵海和被执行人盛力及中介方三方约定该房产两年内即可办理好房产证，到时即刻安排过户，在此期间异议人赵海曾多次询问中介方以及盛力，催促他们尽快办证过户，但是因徐州市税务部门税款方面等客观问题，导致不动产登记证一直未办理，所以，异议人赵海中只好等待。 3、根据最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。综上故提出异议。 又查明，2017年9月26日，异议人赵海（乙方、购房人）与被执行人盛力、赵娇娇（甲方、售房人）经徐州市泉山区管道房产中介介绍签订了《房屋买卖合同》一份，约定： 一、甲方将拥有独立产权的坐落在本市泉山区管道储运公司东区××＃××室住房（房屋所有权证：暂无；土地使用权证号：暂无），建筑面积90平米，此房屋附着物有地下室一间。甲方自愿将上述房屋及附着物以人民币壹佰贰拾万元出售给乙方，乙方愿意依上述价格向甲方认购该房屋及附着物。 二、由于甲方暂未取得房屋产权证和土地证，甲乙双方同意本合同签订之日起，乙方一次性预付给甲方壹佰壹拾伍万元房款。甲方同意产权证和土地证在取得之日以后过户给乙方。在办理过户时，由乙方付清剩余房款伍万元。过户成功后，产权证和土地证归乙方所有。产权证和土地证在未过户期间暂由中介保管，保管人确保两证安全，不得将两证用于其他用途，否则将由保管人承担一切后果。此后合同签订后，甲方不得再对此房进行转让、出租、抵押贷款，甲方亲属不再享有继承权。 三、甲乙双方同意在乙方付完房款人民币壹佰壹拾伍万元后，甲方立即将该购房确认单交给乙方，付完及其附属物也同时交付给乙方。在房屋实际交付之前，根据有关规定与此房有关的费用（包括水、电、气、暖等）由甲方负责缴付；若甲方未按约缴付所产生的后果由甲方负责，与乙方无关；同时甲方必须配合乙方做好该房屋的所有事宜（用水、电、气、暖、有线电视等开通）。 四、自甲乙双方签订此合同之日起至双方办理过户期间，与此房屋有关的利益由乙方享有。 五、甲方保证上述房屋权属清楚。自本合同生效之日起，如发生与此房有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责处理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。 六、自本合同签订之日起，甲乙双方均不能悔约；如果甲方中途单方悔约，应提前两个月书面通知乙方，并自悔约之日起10日内，甲方赔偿乙方3倍的购房款；如乙方中途悔约，不付给甲方所剩余款，甲方有权收回房屋，所剩房款不退。 七、甲乙双方在办理上述房屋买卖交易过户费由乙方承担。在依法居住使用过程中需办理有关手续，甲方有义务提供相关证件资料协助办理。任何一方未执行此条款，视为悔约，违约方应按本合同第六条的规定承担责任。另外双方约定甲方承诺在2017年10月31日之前腾空房屋交给乙方；中介费由乙方支付壹万壹仟伍佰元整。 上述房屋买卖合同除甲乙双方签字外，甲方证明人张小志、乙方证明人王菊兰均签字确认，徐州市泉山区管道房产中介加盖了业务专用章予以确认。 赵海提供工商银行凭证一份，记载2017年10月27日转账支付给盛力人民币80万元；交通银行交易明细一份，其中载明2017年10月5日转账给盛力人民币5万元；中国银行交易明细一份，其中载明2017年9月28日、10月2日、10月5日分别转账付盛力各5万元，10月15日转账付盛力3万元、10月25日转账给盛力2万元；另支付现金10万元。 基于上述付款情况，2017年10月27日，收款人盛力与付款人赵海签订的收据凭证一份，载明“本人盛力（身份证号）于2017年10月27日收到赵海（身份证号）人民币壹佰壹拾伍万元（大写），此款项用于购置位于本市北京北路中国石化管道储运有限公司院内东区××＃××室房产，付讫两清，空口无凭，立字为据。此收据一经签字，立即生效，同时具有法律效应。” 另赵海提供自2017年11月29日起，户号为××＃××的电费、燃气费、自来水费的缴费凭证。 2020年7月15日，徐州市泉山区翟山街道管道社区居民委员会，出具居住证明一份，载明“现有居民赵海，身份证号居住于管道社区翟山××楼××单元××室，该居民于2017年11月01日入住该房屋至今未搬出。特此说明。” 本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院对登记在盛力名下的涉案房产进行了查封，但从该房产的性质来看，该房屋系中石化集团管道储运公司徐州基地按其新建住房实施办法集资建房，由职工申请参加集资建设的经济适用住房，盛力在取得涉案房屋XX新村东区××＃××室是以旧房屋××＃××室置换并由其夫妻双方与中石化管道储运公司按照《中国石化集团管道储运公司徐州基地集资新建住房实施方案》及《中国石化集团管道储运公司徐州基地集资新建住房实施办法》签订《管道储运公司徐州基地经济适用住房购置协议书》购买而来，该涉案房屋具有职工福利性质，系经济适用住房。国家相关部门对该类住房的变更登记有明确的条件限制，在一定期限内不能转移登记过户；从双方签订的合同内容来看，作为买受人的赵海对涉案房屋的性质情况是明知的，对此，异议人赵海对案涉房屋不能办理变更登记存在过错。异议人在该涉案房屋未转移登记手续完成前，虽然自2017年11月后，实际接收并占有涉案房屋，其在执行过程中提出异议，以排除本院执行的请求，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人赵海提出的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陈 夜 人民陪审员  朱进军 人民陪审员  周生光 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  李为卿