云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初557号原告：李祖凤，女，1959年6月7日生，汉族，初中文化，农村信用社退休职工，住云南省德宏傣族景颇族自治州盈江县。委托诉讼代理人：李癸，云南君坤律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨剑忠，男，1958年9月19日生，汉族，中专文化，农村信用社退休职工，住云南省德宏傣族景颇族自治州盈江县。委托诉讼代理人：董诗强，云南清诚律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘文庆，女，1961年12月20日生，汉族，大专文化，龙陵县政协退休职工，户籍地云南省保山市隆阳区，现住云南省保山市龙陵县凯龙城**。委托诉讼代理人：姚洪芳，云南杰云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：董丽梅，云南杰云律师事务所律师，特别授权代理。原告李祖凤与被告杨剑忠、刘文庆确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李祖凤的委托诉讼代理人李癸，被告杨剑忠的委托诉讼代理人董诗强，被告刘文庆及委托诉讼代理人姚洪芳、董丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李祖凤向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告2019年3月6日擅自转让原告与被告杨剑忠共同共有的建设用地的转让行为无效；2.本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告杨剑忠系夫妻，2018年二人共同在芒市南蚌路购买土地一宗（不动产权证号为云（2018）芒市不动产权证第0004266号），不动产权证明确载明，原告与被告杨剑忠是共同共有关系。2019年3月6日，被告杨剑忠与被告刘文庆未经原告李祖凤同意，擅自转让原告李祖凤与被告杨剑忠共有的上述土地。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”规定，两被告擅自转让原告与被告杨剑忠共同共有土地的行为违反了《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，严重侵犯了原告的合法权益，属于无效的民事行为，请求贵院判决支持原告的诉讼请求。被告杨剑忠辩称，2019年3月6日，杨剑忠与刘文庆签订的《定金收据》仅是杨剑忠同刘文庆协议后签订，签订协议之前杨剑忠没有同李祖凤商量。协议签署当天，刘文庆也没有同李祖凤协商，《定金收据》只有杨剑忠和刘文庆的签名。杨剑忠与李祖凤系夫妻关系，李祖凤得知杨剑忠将共同共有的位于芒市土地擅自转让给刘文庆后，责怪杨剑忠在没有得到她和小叔子同意的情况下就转让给了刘文庆。二人因此多次发生争吵。2019年11月26日刘文庆到杨剑忠家进一步协商土地转让事宜，杨剑忠基于2019年3月6日同刘文庆签订的《定金收据》，也想将土地转让给刘文庆，但再次遭到李祖凤的强烈反对，因此杨剑忠迫于无奈将土地转让协议撕毁，并向刘文庆明确表示，因妻子李祖凤不同意，双方原来协商转让土地的事宜作废。2019年12月10日，刘文庆再次来到杨剑忠家，尽力要求杨剑忠及妻子李祖凤将土地转让给她，杨剑忠和李祖凤再次明确的表示“当初不同意，现在也不同意”，土地转让的事情再次无果。由于杨剑忠对有关土地转让的法律法规不了解，简单的认为属于夫妻共有的房地产，丈夫可以代表妻子做决定，对夫妻共有财产丈夫具有任意处置权，杨剑忠认为产生本案纠纷，二被告均有过错。被告刘文庆辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、刘文庆与杨剑忠（系原告丈夫）商议转让土地行为原告是同意的，转让行为合法有效。2019年2月，刘文庆经人介绍得知原告家里有一宗土地要出售，刘文庆到原告家里商议土地转让事宜，在商议过程中，杨剑忠让原告拿出土地相关证件给刘文庆查看，刘文庆与原告、杨剑忠经过口头协商达成一致意见，杨剑忠及原告同意将共同共有的位于芒市国有建设用地【不动产权证号为云（2018）芒市不动产权第××号、权利人为杨剑忠与李祖凤共同共有、权利性质为出让】以6080000元的价格转让给刘文庆，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，该地已经取得了土地使用权证书，刘文庆与杨剑忠商议的土地转让行为合法有效。刘文庆与杨剑忠、原告达成一致意见后，刘文庆多次到原告家里协商按《定金收据》约定签订土地转让协议，从刘文庆到原告盈江家里的视频录音可知，原告同意刘文庆将定金汇至杨剑忠账户。二、刘文庆与杨剑忠于2019年3月6日签订的《定金收据》合法有效。2019年3月6日，杨剑忠在经过原告同意后与刘文庆签订《定金收据》，约定1.刘文庆付给杨剑忠、李祖凤转让坐落于芒市国有建设用地【不动产权证号为云（2018）芒市不动产权第××号】定金1000000元，双方协商约定该宗地成交价为6080000元；2.杨剑忠、李祖凤保证此宗地面积1245.26平方米是实际使用面积（已扣除土地、城建等部门规定的退让面积），另有34.68平方米是否退让待定，需要退让由刘文庆承担，杨剑忠、李祖凤保证并承诺刘文庆购买的土地实际使用面积不小于1210.58平方米，如果达不到1210.58平方米，不足部分由杨剑忠、李祖凤承担，刘文庆从支付给杨剑忠、李祖凤的土地款中扣除，按每平方米5000元扣除；3.杨剑忠、李祖凤协助刘文庆办理土地转让过程中的建房和过户手续；4.在杨剑忠、李祖凤办理好此宗地块的建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证等建房手续后签订土地转让协议；5.签订土地转让协议当日刘文庆付给杨剑忠、李祖凤4000000元；6.待不动产证过户到刘文庆名下时付清尾款1080000元。签订《定金收据》后，刘文庆于当日将1000000元定金汇至杨剑忠提供的银行账户。2019年11月4日，刘文庆请芒市四维科技有限公司对转让土地面积进行测量。2019年11月24日，杨剑忠通过电话联系邻居到原告家里征求建房情况意见。《定金收据》是在刘文庆与原告、杨剑忠达成土地转让协议的情况下签订的，原告虽未在《定金收据》上签字，但系刘文庆与原告、杨剑忠真实意思表示，是为保障顺利完成转让行为签订，刘文庆将定金汇至杨剑忠提供的账户时成立，合法有效。综上，刘文庆与原告、杨剑忠商议的土地转让行为合法有效，从刘文庆与杨剑忠商议土地转让事宜到签订《定金收据》，原告全程在场，现其欲将该土地高价转让给他人而拒绝履行约定，其行为已构成违约。本院综合原、被告的诉辩主张，在征求当事人意见的基础上，归纳本案争议焦点如下：本案二被告签订的建设用地使用权转让合同是否合法有效？原告及被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证。原告李祖凤提交的第一组证据原告李祖凤及被告杨剑忠、刘文庆身份证复印件，证明原、被告主体适格；第二组证据不动产权证书，证明云（2018）芒市不动产权第××号国有土地面积为1246.26平方米，属于原告李祖凤和被告杨剑忠共同共有。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李祖凤提交的第三组证据《定金收据》，欲证明2019年3月6日被告杨剑忠、刘文庆未经原告书面同意擅自转让云（2018）芒市不动产权第××号国有土地的违法事实；第四组证据（2020）云3103民初501号案件《民事起诉状》，欲证明1.被告刘文庆在2020年3月20日的《民事起诉状》中明确诉称“被告杨剑忠与原告就该宗地转让预约合同事宜协商一致”，被告杨剑忠、刘文庆协商转让李祖凤与杨剑忠共同共有的土地，李祖凤未参与协商；2.二被告协商转让共有的土地后，于2019年3月6日非法签署《定金收据》，当日被告刘文庆将1000000元定金转入被告杨剑忠账户；3.二被告于2019年11月24日非法签订《土地转让协议》，在2019年11月26日上午二被告双方商谈《土地转让协议》，被告杨剑忠单方面撕毁二被告非法签订的《土地转让协议》。经质证，被告杨剑忠对原告提交的第三组、第四组证据无异议。经质证，被告刘文庆对原告提交的第三组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容不认可；对第四组证据真实性、合法性无异议，对关联性、证明内容不认可。本院认为，原告李祖凤提交的第三组、第四组证据来源合法、内容真实，与本案有关联，本院予以采信，但对原告欲证明的内容本院不予采信。被告刘文庆提交的第一组证据不动产权证，欲证明原告与杨剑忠共同共有的土地性质为出让地，刘文庆与原告、杨剑忠之间的转让行为合法有效。第二组证据原告与刘文庆的录像（3段），刘文庆与原告、杨剑忠协商的谈话录音（1段），欲证明原告知道转让土地的行为以及支付定金的事实。第三组证据《定金收据》，欲证明刘文庆与原告、杨剑忠共同商议转让事项后签订《定金收据》，原告并未提出异议。第四组证据中国工商银行回单凭证，欲证明签订《定金收据》后，刘文庆按约定将定金1,000,000元汇入杨剑忠提供的账户。第五组证据芒市四维科技有限公司《收据》《拟建房屋周边利害关系人征求意见书》，欲证明1.刘文庆与原告、杨剑忠达成转让协议后请芒市四维科技有限公司对转让土地面积进行测量；2.杨剑忠和原告就建房情况征求周边邻居意见的情况，该份征求意见书是在原告和被告杨剑忠的家里签字，证明原告同意转让土地。第六组证据杨桂仙证人证言“具体时间记不清，我听到同学刘文庆说在芒市买的土地有异议，让搭伙一起看看，一起去到盈江后当时卖地这家男主人不在，女主人在家，女主人说‘男主人去钓鱼了不在家，你们不用来了，我们不卖了，我们兄弟要建房，不用等了，我们违约就算我们违约了’。之后刘文庆说既然已经来了就等一下。我们吃晚饭回来，男主人回来了，说不卖了，算是违约了，问要赔多少钱”；邱免芝证人证言“具体时间我记不清，刘文庆约我们早上一起去找土地卖家协商，去了盈江之后只有女主人在家，女主人说‘男主人不在家，地我们不卖了，算我们违约，男主人去钓鱼了，要到下午才回来’。之后我们出去吃饭，吃了饭回来又去他家，男主人回来了，回来说地不卖了，兄弟要用来建房。后来说要赔多少让我们自己说，最后赔偿也没有协商一致，他家说让把定金拿回来，刘文庆说定金暂时不拿”，欲证明刘文庆与原告、杨剑忠最后一次协商情况，原告当时同意卖地，后来以兄弟不同意为由反悔。经质证，原告李祖凤对被告刘文庆提交的第一组证据真实性、合法性无异议，对证明内容该宗土地属于原告李祖凤与被告杨剑忠共同共有、且属于出让土地认可，对证明内容被告刘文庆与原告、杨剑忠的转让行为合法有效不认可。对第二组证据真实性、合法性、证明内容均不认可，称被告刘文庆只能提供拷贝后的电子数据，未提供原始录音录像，且录音录像的时间未确定。录音提交的时间已经超过举证期限，不予质证。该录音是被告刘文庆故意秘密录制，虽然也具有证明力，但其证明力较弱，被告刘文庆自己说的话不能作为认定案件事实的依据。该录音中原告李祖凤7次明确的不同意转让土地给被告刘文庆，而且明确说当初原告不同意转让共有土地。对第三组证据真实性无异议，合法性及证明内容不认可，称原告从未与被告刘文庆协商转让共有土地，《定金收据》签订主体是被告刘文庆与被告杨剑忠，定金支付给被告杨剑忠，转让土地的主体双方是被告刘文庆与被告杨剑忠。对第四组证据真实性无异议，合法性及证明内容不认可，称该组证据证明两被告非法转让共有土地。对第五组证据真实性认可，合法性及证明内容不认可，称是二被告非法达成转让共有土地的协议，原告从来没有与被告刘文庆达成转让共有土地的协议，原告不同意转让共有土地。被告刘文庆委托测量公司对非法转让的土地进行测量及拟建房征求周边邻居意见的行为，只能证明两被告非法转让共有土地的客观事实，不能证明转让行为的合法性。对第六组证据杨桂仙证人证言真实性不认可；对邱免芝证人证言真实性部分认可部分不认可，对证人证言中女主人李祖凤说“我们违约了”及男主人说“我们违约了”不认可。经质证，被告杨剑忠对被告刘文庆提交的第一组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容不认可。对第二组证据合法性不认可。对第三组、第四组、第五组证据真实性无异议，合法性、关联性不认可。对第六组证据两位证人证言均不认可，称两位证人的证言带有明显倾向，两人都证实了李祖凤说过“违约就违约了”，但在播放的录音中并没有听到李祖凤和杨剑忠说“违约就违约了”。李祖凤在录音中讲到“当初我就不同意”，但证人说不清楚。本院认为，被告刘文庆提交的第一组证据来源合法、内容真实，与本案有关，本院予以采信，但仅能证明本案所涉转让土地的权属情况。第二组证据刘文庆当庭向本院提交了视频和录音的原始录制文件予以核对，本院予以采信，3段视频的录制时间是2019年11月25日，2019年11月24日就本案土地转让签订了正式的转让协议，但当天协议并未交付刘文庆，第二天（2019年11月25日）刘文庆到原告家索要协议，杨剑忠未在家，在视频中对刘文庆索要转让协议原告回答“我拿不到合同，找不到他摆东西的地方，车也开走了，大多数放在他车上”，原告主张对二被告转让土地不知情，但从原告的回答来看并非对本案土地转让不知情。录音的录制时间是2019年12月10日，在录音中原告和杨剑忠一直强调现在兄弟家要用地建房，无法再将土地转让给刘文庆，并提出协商赔偿。第三组、第四组证据来源合法、内容真实，与本案有关，本院予以采信，能证明2019年3月6日，二被告签订《定金收据》，当日刘文庆即将定金1,000,000元汇入杨剑忠账户。第五组证据来源合法、内容真实，与本案有关，本院予以采信，能证明刘文庆为履行本案转让合同进行了土地测量和向周边邻居进行拟建房征求意见。第六组证据证人证言与第二组证据中的录音相互印证，本院予以采信。被告杨剑忠未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李祖凤与被告杨剑忠系夫妻关系，二人共同共有位于芒市土地建设用地使用权【不动产权证号为云（2018）芒市不动产权第××号】。2019年3月6日，刘文庆与杨剑忠签订《定金收据》，约定杨剑忠、李祖凤将位于芒市土地建设用地使用权【不动产权证号为云（2018）芒市不动产权第××号】以6080000元的价格转让给刘文庆，刘文庆支付定金1000000元；杨剑忠、李祖凤保证此宗地面积1245.26平方米是实际使用面积（已扣除土地、城建等部门规定的退让面积），另有34.68平方米是否退让待定，需要退让由刘文庆承担，杨剑忠、李祖凤保证并承诺刘文庆购买的土地实际使用面积不小于1210.58平方米，如果达不到1210.58平方米，不足部分由杨剑忠、李祖凤承担，刘文庆从支付给杨剑忠、李祖凤的土地款中扣除，按每平方米5000元扣除；杨剑忠、李祖凤协助刘文庆办理土地转让过程中的建房和过户手续；在杨剑忠、李祖凤办理好此宗地块的建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证等建房手续后签订土地转让协议；签订土地转让协议当日刘文庆付给杨剑忠、李祖凤4000000元；待不动产证过户到刘文庆名下时付清尾款1080000元。当日，刘文庆即向杨剑忠账户汇入定金1000000元。2019年11月，刘文庆为履行转让合同请芒市四维科技有限公司对土地进行测量，并向土地周边邻居对拟建房征求意见。之后李祖凤、杨剑忠向刘文庆表示，因兄弟要用地建房，不同意转让，该建设用地使用权不能继续转让给刘文庆。本院认为，虽然刘文庆与杨剑忠签订的协议名为《定金收据》，但协议内容已经对建设用地使用权转让的地块情况、价款、付款等具体事宜进行了约定，已经构成建设用地使用权转让合同关系。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案二被告签订的转让合同系二人的真实意思表示，未损害国家、集体或社会公共利益。原告称二被告在其不知情的情况下转让其共有的财产，但从刘文庆提交的证据来看，本院认为原告对二被告之间签订转让合同是知情的，并且从合同协商至签订其从未向刘文庆做出不同意转让的意思表示，刘文庆系善意签订合同，并非明知原告不同意转让而恶意签订合同。原告称二被告的转让协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，但两条法律规定都并非《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定，不影响合同效力。综上，本案二被告签订的转让合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李祖凤的诉讼请求。案件受理费13,800元，由原告李祖凤负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  汤婧人民陪审员  沈波人民陪审员  杨利二〇二〇年七月二日书 记 员  邹嘉