吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初2479号 原告：王洪伟，男，1969年11月25日出生，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：辛立成，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。 被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区吉长引线北侧。 法定代表人：蓝踊康，助理总监。 委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。 原告王洪伟与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王洪伟及其委托诉讼代理人辛立成，被告亚琦公司的委托诉讼代理人孙姝婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王洪伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方所签订的商品房买卖合同所约定的义务，立即为原告办理吉林市船营区雾凇西路177号吉林国际物流商贸城（一期B区）A36号街铺商业16幢0003082室房屋的产权证照；2、判令被告向原告支付以本金509,292.00元为基数计算的利息，自2017年11月26日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率5.9%标准计算至实际办理房屋产权证之日止，暂计算利息10万元；3、判令被告承担不具备开业条件的违约责任，赔偿原告10万元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月26日，原告与被告签订房屋买卖合同，合同约定，原告购买被告自行开发的坐落于吉林市船营区雾凇西路177号，吉林国际物流商贸城（一期B区）A36号街铺商业16幢0003082室房屋，建筑面积139.86平方米，每平方米单价为3,641.44元，房屋总价款509,292.00元。原告如数给付了被告房屋总价款509,292.00元，被告将该房屋交付给了原告。2015年12月1日，为了确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业，双方又签订了协议书。被告向原告承诺，2016年5月1日开业，如因被告未做到，影响2016年5月1日开业，被告赔偿所有签完协议乙方每户10万元。由于该房屋经消防检查不合格，不具备开业条件不得营业，且该房屋存在质量问题，原告对该房屋质量问题保留诉权，另案告诉。同时被告向原告承诺，在交齐房款和进户后24个月内负责给原告办理房屋产权证，故被告应承担违约责任和利息损失，该房屋所产生的其他费用原告不予交纳。综上，原告为维护合法权益，诉至法院。 亚琦公司辩称，一、原告的第一、二项诉讼请求于法无据，应当予以驳回。1、我公司与原告签订商品房买卖合同后，一直欲为原告办理房屋产权证书，但因案涉房屋目前尚未在房产部门办理初始登记，尚不具备办理房屋所有权登记的条件。因此，原告要求我公司配合办理房证的诉讼请求不应支持；2、原告第二项诉讼请求所依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，但该条司法解释适用的情况是双方对于逾期办理房屋权属证书没有特殊约定的情况。本案中，我公司与原告对于逾期办理房权证书事项在双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十条中是有明确约定的。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定及双方所签订《商品房买卖合同》的约定，如果我公司未能在房屋交付之日起500日内为原告办理房权证书的，应当继续协助办理。这是我公司与原告之间的特殊约定，合同依法成立生效，双方当事人都应当受合同条款的约束。因此，我公司应当继续为原告办理涉案房屋的房权证书，原告要求我公司支付逾期办理房证的银行同期利息属于违背契约精神，也不符合法律规定，应当予以驳回。二、原告的第三项诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。关于此项诉讼请求，船营法院已于2020年6月12日作出（2020）吉0204民初905至909号民事判决书，对我公司已于2016年5月1日开业的事实进行了确定，我公司不应承担不具备开业条件的违约责任。三、民法总则规定的诉讼时效为三年，原告的第二、三项诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效，诉讼请求不应该得到法律的支持。综上，原告的诉讼请求应当予以驳回。 经审理查明：2015年11月26日，王洪伟（买受人）与亚琦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015A363082）。合同约定，王洪伟购买亚琦公司开发建设的坐落于吉林市船营区雾凇西路177号吉林国际物流商贸城（一期B区）A36号街铺商业16幢0003082室房屋，建筑面积139.86平方米，总价款为509,292.00元。合同第二十条第（二）项约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理，即“出卖人继续协助办理”。合同还约定了双方的其他权利义务。2015年12月1日，亚琦公司（甲方）与王洪伟（乙方）签订《确保亚琦·吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》（以下简称《协议书》），约定：全款的业主，在交齐房款和进户费后的24个月内，甲方负责给乙方办理房屋产权证；双方承诺2016年5月1日开业，如因甲方承诺未做到影响2016年5月1日开业，甲方赔偿所有签完协议乙方每户10万元，如因乙方承诺未做到位影响2016年5月1日开业，则乙方赔偿甲方5万元。协议书中还约定了双方其他权利义务。王洪伟交付全部购房款后，于2015年11月27日办理了房屋入户相关手续，亚琦公司向其交付了房屋。2016年3月7日，亚琦公司向王洪伟开具了销售不动产统一发票。截至庭审结束时，案涉房屋在吉林市房产部门尚不具备办理房屋权属登记条件。 上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、《协议书》、收款专用收据、销售不动产统一发票、吉林市商品房合同备案信息以及当事人陈述在案佐证。 本院认为：王洪伟与亚琦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《协议书》均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。一、关于王洪伟要求办理案涉房屋所有权登记的诉请，因案涉房屋目前尚未办理房屋初始登记，不具备办理房屋所有权登记条件，该项诉请本案中无法支持，王洪伟可在案涉房屋具备办理房屋所有权登记条件时再行主张权利。二、关于王洪伟要求亚琦公司支付逾期办证违约金的诉请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”本案中，《商品房买卖合同（预售）》约定了办理房屋所有权登记的期限，后《协议书》又作了约定，此约定系双方对原合同内容的变更，故办理房屋所有权登记的期限为交齐房款和进户费后的24个月内。王洪伟提供的亚琦公司收款专用收据证明其于2015年11月27日向亚琦公司交纳完毕了全额购房款及进户费用，故办理房屋权属登记期限的届满之日应为2017年11月27日，亚琦公司应自次日起承担逾期办证的违约责任。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，双方未就逾期办证违约金数额及标准进行约定，现王洪伟要求亚琦公司按照年利率5.9%标准计算违约金，未超出上述法律规定，故本院对王洪伟的该项诉请自2017年11月28日起予以支持。关于亚琦公司提出双方有特殊约定，故不予承担逾期办证违约金的抗辩主张，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定办证期限届满后出卖人继续协助办理，并未对出卖人逾期办证的违约责任作特殊约定，亚琦公司的抗辩主张缺乏事实基础及法律依据，本院不予采纳。三、关于王洪伟要求亚琦公司赔偿不具备开业条件的违约金10万元的诉请，本院认为，《协议书》中关于商贸城五金区开业时间及如未按约定时间开业亚琦公司需承担违约责任的约定，对亚琦公司而言，应履行的“开业”义务是指提供相应场所并通过公开宣传等形式宣示案涉商贸城五金区已投入使用。亚琦公司已于2016年5月1日举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动，履行了“2016年5月1日开业”的约定义务，王洪伟的该项诉请无事实依据，本院不予支持。四、关于亚琦公司提出第二、三项诉请已超过诉讼时效期间的抗辩主张，因案涉房屋至今未能办理房屋权属登记，亚琦公司持续违约，本案未超过诉讼时效期间，亚琦公司的该项抗辩主张本院不予采纳。综上，王洪伟诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAxMDAxMDk2MzQ%3D&language=中文""_blank)》第四十四条、第六十条(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAxMDAxMDk2MzQ%3D&language=中文""No308_Z5J2T92""_blank)、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告王洪伟逾期办证违约金，以509,292.00元为基数，按年利率5.9%标准，自2017年11月28日起计算至实际办理房屋产权证之日止； 二、驳回原告王洪伟的其他诉讼请求。 被告吉林亚琦房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,446.00元，由原告王洪伟负担4,296.00元（已交纳）；由被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担1,150.00元，被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  赵欣 二〇二〇年七月二十九日 书记员  梁威