福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0823民初885号 原告：郭文杰，男，1987年4月21日出生，汉族，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：赖丽华（系原告郭文杰之母），女，1963年5月11日出生，汉族，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：蓝国旺，福建汀杭律师事务所律师。 被告：闽西兴杭国有资产投资经营有限公司，统一社会信用代码9135082370511151X7，住所：上杭县临城镇北环二路汀江大厦**。 法定代表人：李建，董事长。 委托诉讼代理人：王锦红、王瑛，福建政华律师事务所律师。 被告：上杭县兴诚实业有限公司，统一社会信用代码913508237640751849，住所：上杭县临城镇北环中路**。 法定代表人：周桂青，董事长。 委托诉讼代理人：林新麒，福建龙航律师事务所律师。 原告郭文杰与被告闽西兴杭国有资产投资经营有限公司（以下简称兴杭国投公司）、上杭县兴诚实业有限公司（以下简称兴诚实业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭文杰的委托诉讼代理人赖丽华、蓝国旺、兴杭国投公司的委托诉讼代理人王瑛、兴诚实业公司的委托诉讼代理人林新麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭文杰向本院提出诉讼请求：１.判令被告闽西兴杭国有资产投资经营有限公司、上杭县兴诚实业有限公司共同赔偿原告郭文杰租金损失、装修及设施设备损失、营业损失计人民币124500元。２.判令被告闽西兴杭国有资产投资经营有限公司、上杭县兴诚实业有限公司退还原告郭文杰保证金人民币3800元。３.判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告闽西兴杭国有资产投资经营有限公司（下称兴杭公司）拥有上杭县建设路18-20号楼的房产，2019年3月22日前委托被告上杭县兴诚实业有限公司（下称兴诚公司）代为管理。该房产第三层原租赁给李某某作为溜冰场使用。2015年10月，原告征得兴诚公司同意从李某某手中转租溜冰场。2015年12月23日，原告向兴诚公司支付3800元租赁押金。2017年12月29日，兴诚公司与原告续订2018年度租赁合同，约定租赁物用于经营溜冰场，租期一年，保证金3800元，月租金1250元，年租金15000元，每6个月支付一次，于每年12月31日前、6月30日前缴交一次。原告之前的3800元押金继续作保证金，也按约支付了一年的租金。2018年8月底，被告兴诚公司以18-20号楼需要统一修缮改造为由，要求原告停业将溜冰场房屋交付改造。2018年9月开始，原告停止营业，并将钥匙交给兴诚公司雇请的施工队。施工队对上杭县建设路18-20号楼三、四层老旧木窗户和门进行更换改造，由于施工进度慢，一直做到2019年1月25日左右才完工。2019年1月16日，兴诚公司与原告续订2019年度租赁合同，租期、租金、保证金等条款与2018年的约定相同。原告之前的3800元押金移作本年度保证金，并支付了上半年租金。但直至2019年1月28日左右，兴诚公司才将修缮改造完成的溜冰场交付给原告。由于兴诚公司修缮改造过程中，对原告溜冰场的灯光和音响线路、墙面、顶板、扶手进行严重破坏，原告只好请人对灯光和音响线路及墙面、顶板重新装修，花费约1.5万元。2019年2月8日（正月初四）左右才得以重新开业。2月18日左右（元宵节前），营业仅10余天的时候，溜冰场的卫生间发生管道堵塞无法使用，请人疏通无效，只好再次停业。原告向兴诚公司反映，兴诚公司来人查看后，决定对溜冰场的卫生间进行改建。兴诚公司派人改建了卫生间，于3月初将场所交还原告。3月8日原告准备再次开业，却发现卫生间涌出了大量粪便、尿水情况，经查看，系卫生间改建不当，至使四楼的粪便污水到三楼无法下泄而溢出，这比改建前更糟糕，根本无法营业。原告当天向兴诚公司人员打电话反映，要求尽快处理，让租赁房屋达到适用状态。但兴诚公司未及时处理。2019年3月22日，兴诚公司告知原告，将租赁房屋交还被告兴杭公司管理，并于当日三方签订《协议书》。由于二被告在交接问题上扯皮，原告反映的卫生间问题到3月底都没得到处理。2019年4月，被告兴杭公司通知对包括溜冰场在内的18-20号楼的房产再次进行改造，即对三四五楼及楼梯进行翻修改造。从此进行漫长的翻修改造，原告一直停业。12月中上旬，兴杭公司告知房屋翻修改造完成，但原告发现溜冰场的楼顶板布满了排水排污管道，溜冰场的电线、电灯、音响线、水池、自来水管都被损坏，场所处于断水断电状态，根本无法营业。原告要求被告对溜冰场的损坏、破坏部分进行修复、补救，以达到适宜营业状态并续订2020年度租赁合同，被告不同意，并于2020年1月7日发律师函给原告，表示租赁期届满，原告只好签收认可合同终止。原告2018年、2019年租赁被告房屋进行溜冰场经营，自2018年9月开始，因被告二次改造、翻修及一次卫生间重建导致原告基本停业，造成如下损失：1．租金损失12500元（2018年9月-12月、2019年1-6月）；2．装修损失15000元（电力线、音响线重新铺设及墙面粉刷）；3．设备损失25000元（电脑5000元、冰柜2000元、冰鞋120双18000元）;4．营业纯利润损失7.2万元（150元／天＊30天／月＊16个月），以上合计损失124500元。为此，原告请求被告补还租赁时间（前提是将溜冰场所修复到适营状态）或进行赔偿，但双方进行协商没有结果。原告为维护自身合法权益，特依《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 兴杭国投公司辩称，一、原告诉状中所称的事实大多不符合客观事实。事实上是：1．2018年10月，是原告以溜冰场的门窗比较旧了为由，要求答辩人帮其更换门窗的。而且根据原告与兴诚公司签订的《租赁合同》第六条租赁物使用要求的约定，答辩人更换门窗的行为是属无偿帮工。2．答辩人更换门窗时并没有对原告的灯光和音响线路、墙面、顶板、扶手进行严重破坏，而是原告自己因为经营时间较长久了，设施设备老化需要重新装修。原告的重新装修与答辩人无任何关系。3．2019年2月，溜冰场的卫生间堵塞，是原告经营管理不善造成的，根据原告与兴诚公司签订的《租赁合同》第六条的约定，溜冰场卫生间的维修改造本就是原告自己的义务，原告理应向兴诚公司支付维修费用。2019年3月溜冰场卫生间再次堵塞亦是原告使用不善造成的，原告自己不进行维修，后果自然由原告自行承担。4．2019年6月至10月，答辩人仅对四楼进行了改造，对原告所租赁的三楼并未进行改造，根本不会影响原告营业，更不用说损坏溜冰场的电线、电灯、音响线、水池、水管。二、原告要求答辩人赔偿租金损失、装修及设施设备损失、营业损失无事实和法律依据。1．租金损失：首先，原告在诉状中自认其有营业。如果原告无法营业，则不可能与被告兴诚实业续订2019年租赁合同，更不可能支付2019年上半年的租金以及与答辩人和兴诚公司再签订三方协议。其次，对场地进行重新装修是原告在经营上的决策，因此导致的停业后果也应由原告自行承担。再者，根据双方合同约定，租赁物及其附属设施的维修及相关费用概由原告负责（详见《租赁合同》第六条租赁物使用要求），可知，原告本就对门窗、卫生间两次堵塞有修缮的义务，停不停止营业是原告自己的选择，答辩人对门窗、卫生间进行维修属于无偿帮工，即使原告有停业也应由原告自行承担。与答辩人没有关系。更何况，答辩人是2019年6月才对房屋四楼进行翻修，根本不影响原告三楼的经营。且至今原告均未提供任何证据证明原告有停业，更无证据证明原告的停业是因答辩人造成的。因此，原告不存在租金损失。2．装修及损失：（1）对租赁物进行装修，是原告经营上的决策，根据合同约定装修费用由原告自行承担的（详见《租赁合同》第六条租赁物使用要求第四点），原告无权要求答辩人承担装修费用。（2)根据租赁合同约定，租赁期间，租赁物及其附属设施的维修及相关费费用一概由原告负责（详见《租赁合同》第六条租赁物使用要求）。可见，租赁物的维修费用本就应由原告自行负责，原告诉称理由完全不能成立。3．设备损失：原告所称的设备损失更是毫无事实根据，原告没有提供证据证明设备损坏的事实，也没有证据可以证明设备的损坏是由答辩人造成的，因此，原告无权要求答辩人赔偿设备损失。4．营业纯利润损失：原告并没有提供相关的证据证明其存在营业损失，且原告营业损失的计算也是毫无根据的。综上所述，原告要求答辩人赔偿租金损失、装修及设备损失、营业损失无事实和法律依据。三、答辩人不应退还原告保证金人民币3800元。答辩人己经按照合同约定履行了全部义务，而原告却没有如期履行支付租金的义务，且双方合同明确约定，原告在逾期支付租金的情况下，答辩人有权从履约保证金中抵扣（详见《租赁合用》第四条租金、支付方式和限期）。因此，答辩人不应将保证金人民币3800元退还给原告。综上所述，原告的诉求无事实和法律依据，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 兴诚实业公司辨称，一、原告起诉答辩人主体不适格，应予以驳回。本案讼争的房屋产权系第一被告闽西兴杭国有资产投资经营有限公司（下称闽西国投公司）拥有的资产。2016年7月25日闽西国投公司出具委托答辩人从2016年1月1日起代为管理，2019年3月22日终止代管关系。答辩人在受托期间只是行使代为管理该房产的义务。二、答辩人在代管期间不存在对原告租赁房产进行修缮的事实。2018年9月初闽西国投公司对原告租赁场所的门窗进行维修更换，并于2018年10月竣工。原告主张由答辩人接收钥匙、雇请施工队统一修缮不符合事实。2019年2月原告反映溜冰场的卫生间堵塞问题，答辩人及时将这一情况转告闽西国投公司。据了解，事后闽西国投公司有请人清理并解决了该卫生间的堵塞问题。原告主张由答辩人改建了卫生间并交还该租赁的场所没有依据。2019年2月28日闽西国投公司来函，终止对该房产的委托管理。2019年3月22日原告、答辩人和闽西国投公司签订《协议书》，约定从签订之日起将2019年1月16日签订的《租赁合同》中答辩人的权利义务由闽西国投公司承接。从此，答辩人代管义务终止。三、原告诉求答辩人赔偿其租金损失、装修及设施设备损失、营业损失等124500元没有事实和法律依据。综上所述，原告起诉答辩人不当，请求一审法院依法判决驳回原告对答辩人的诉求。 原告郭文杰向本院递交的证据材料及要证明的内容、俩被告的质证意见和本院的认证意见如下： １.2018年租赁合同、押金收据各1份，证明原告于2018年向被告兴诚实业公司租赁上杭县建设路18-20号3楼用于经营溜冰场，月租金1250元，保证金3800元，租期一年，保证金已支付。俩被告认为：没有异议。本院经审查认为：俩被告没有异议，本院予以采纳。 ２.2019年租赁合同1份，证明原告与被告兴诚实业公司于2019年1月16日签订租赁合同，约定租赁物用于经营溜冰场，月租金1250元，保证金3800元，租期一年等内容。俩被告认为：真实性没有异议，但合同约定房屋的维修和租赁物的维修和里头的设施设备损坏的维修都是原告自身的义务。本院经审查认为：俩被告没有异议，本院予以采纳。 ３.协议书1份，证明原告与被告兴诚实业公司、兴杭国投公司就租赁合同签订协议，约定租赁合同继续有效，兴诚实业公司的权利义务由兴杭国投公司承受。兴杭国投公司认为：真实性没有异议，和证据2意见一致。兴诚实业公司认为：真实性没有异议，但可以证实2019年3月22日已经终止了被告兴诚公司的租赁关系，租赁的权利义务由兴杭国投公司承受。本院经审查认为：俩被告没有异议，本院予以采纳。 ４.2018年9年至2019年1月修缮改造现场照片l组，证明被告兴诚实业公司于2018年9年开始改造，至2019年1月25日左右结束，改造造成原告停业，并对原告的营业设施造成破坏，原告被迫对溜冰场重新装修。俩被告认为:不能证实原告的主张。无法看出改造对原告的营业设施进行了的破坏，根据合同的约定，营业设施的损害应该由原告自行恢复。本院经审查认为：该证据真实性可以认定，可以认定兴杭国投公司有对租赁房屋进行修缮的事实。 ５．2019年1月底原告对溜冰场装修的照片，证明原告于2019年1月底对溜冰场装修（花费1.5万元）的事实。俩被告认为:不能证实原告的主张，对费用1.5万元没有提供证据证明。本院经审查认为：该证据无法证明原告于2019年1月底对溜冰场装修花费1.5万元的事实，对此，本院不予采纳。 ６．2019年2月溜冰场卫生间改建的相关照片，证明2019年2月18日卫生间堵塞，兴诚实业公司进行改建造成原告停业。兴杭国投公司认为：不能证实原告的主张，从照片上无法看出原告停止营业，卫生间堵塞本应由原告自行维修。兴诚实业公司认为：卫生间不是兴诚实业公司改造的，没有对原告的营业造成损失。本院经审查认为：该照片真实性可以认定，但无法证明卫生间堵塞的原因。 ７．2019年4月至12月翻修改造的照片1组，证明被告兴诚实业公司于2019年4年开始第二次改造，至2019年12月下旬结束，改造造成原告停业，并对原告溜冰场造成更重大破坏而不适宜营业：楼板顶排污管道交错，洗手池水管龙头破坏，电线、电灯、音响线损坏，断电、断水不具备营业条件。兴杭国投公司认为：不能证实原告的主张，排污管道并不影响原告的营业。兴诚实业公司认为：这组照片被告不清楚，兴诚实业公司在2019年3月22日已经将租赁物移交兴杭国投公司管理了。本院经审查认为：根据原告所提供的照片以及兴杭国投公司提供的《建设工程施工合同》、证人罗某的证言，可以证实兴杭国投公司有对租赁房屋进行修缮改造的事实，但改造时间，应结合其他证据综合分析认定。 ８．原告的溜冰场设施、设备损失照片一组，证明原告溜冰场因被告改造损坏或因无法营业造成损失的物品。兴杭国投公司认为：不能证实原告的主张，从照片上不能看出损害是兴杭国投公司改造造成的。兴诚实业公司认为：与被告兴诚实业公司无关联，且不清楚这事实。本院经审查认为：原告提供的照片真实性可以认定，与本院勘察现场情况基本一致，但该照片是静态的，无法确认原告的物品被损坏，对该证据本院不予采纳。 ９．微信截图3份，证明：（1）催要水泥漆3800元的事实；（2）卫生间存在问题事实；(3)被告第二次改造一直拖延。俩被告认为：不能证实原告的主张，合同约定了租赁物维修属于原告的义务。本院经审查认为：该证据仅为部分内容，且证人未出庭作证，无法证实原告的主张，本院不予采纳。 10．手机银行APP截图2张，证明原告支付2018年下半年租金7500元和2019年上半年租金7500元的事实。俩被告认为:真实性没有异议。本院经审查认为：俩被告没有异议，本院予采纳。 11．装修材料费用单据3张，证明原告购买装修的材料花费10844元的事实。俩被告认为：无法看出装修材料用于所租赁溜冰场的，假设用于租赁场，根据合同约定，这些费用也应由原告自己承担。 12．铺设线路工资收条1张，证明原告装修支付谢徐洲铺设线路工资4500元。俩被告认为:装修溜冰场本就是原告自己的责任。和证据11的质证意见一致，对租赁场所的装修是原告自身经营决策。 13．律师函及关于建设路《租赁合同》纠纷申诉报告各1份，证明被告通过律师向原告发函告知租赁期届满，原告同意并通过母亲向被告送交书面报告要求补偿损失。兴杭国投公司认为：没有意见。兴诚实业公司认为：与兴诚实业公司无关。 14．减免租金的报告一份，证明2018年-2019年，被告改造门窗对原告造成的损失，原告有书面要求退还租金的事实，改造门窗是被告的行为。兴杭国投公司认为:不清楚，不是向兴杭国投公司提交的。兴诚实业公司认为：对证据的真实性、合法性及关联性有异议，是原告自行打印的。兴诚实业公司没有对该场所进行维修，不同意原告的主张。 对证据11、12、13、14，本院经审查认为：上述证据真实性可以确认，证明的事实应结合其他证据进行综合分析认定。 兴杭国投公司向本院递交的证据材料及要证明的内容、原告郭文杰、兴诚实业公司的质证意见和本院的认证意见如下： １．租赁合同2份、协议书1份，证明根据合同的约定，租赁物和附属设施的维修及相关的费用都原告自行承担；原告未按期支付租金的情况下，被告有权从履约保证金中抵扣逾期付款的违约金。原告郭文杰认为：租赁合同真实性没有异议，但关联性上不能支持被告兴杭的主张；本案的工程是属于改建翻新，不是一般性的维修，不是正常情况下造成损害的，而是根本性的翻新改造，卫生间也是根本性的功能无法使用，平时卫生间一般堵塞，原告请工人维修。租赁合同明确约定了租赁物的用途是溜冰场，所以场所应符合溜冰场的功能。协议书表明2019年3月22日之后兴诚公司才不承担责任，签订之前的还应承担责任。兴诚实业公司认为：真实性没有异议，同意兴杭国投公司主张的事实。本院经审查认为：该证据的真实性可以确认，本院予以采纳。 ２．证人罗某的证言，证明兴杭国投公司的翻修行为是原告主动提出并要求，兴杭国投公司并无影响原告的正常经营。原告郭文杰认为：2018年施工是被告的原因造成原告经营时间受到影响。2019年卫生间改造即三、四楼改造，原告的营业时间2019年6-12月受到被告的施工影响，营业时间受到损害，也可证实2019年3-12原告没有营业，原因是卫生间的修缮和四楼修缮导致的。被告的装修行为对原告的溜冰场营业确实造成了影响。卫生间原告证实必须全部拆除，被告的证人认为是抹布造成的，原告不予认可，原告没有看到，被告也没有证据证明。证人说是Ｕ型管里堵塞，原因不真实，真正的原因是主管道堵塞。排污管并不是三楼才堵塞，整栋楼都有堵塞，导致整栋楼的排污系统出现问题。钥匙不是原告父亲交付的，是原告的母亲3月份交给被告公司的门卫。兴诚实业公司认为：证人证言与事实相符，可以作为证据使用。罗某证言对租赁房屋门窗更换是兴杭国投公司的行为，与被告兴诚实业公司无关。本院经审查认为：证人罗某是兴杭国投公司两次对租赁房屋进行修缮的经办负责人，其证言可以证实兴杭国投公司两次对租赁房屋修缮的时间、三楼卫生间堵塞的原因。证人的证词可以作为认定案件事实的依据，本院予以采纳。 兴诚实业公司向本院递交的证据材料及要证明的内容、原告郭文杰、兴杭国投公司的质证意见和本院的认证意见如下： １．委托管理函、工作联系函，证明证实闽西兴杭国投公司于2016年1月1日将原百货公司大楼、原五交化公司仓库、原职业中专、林丹羽毛球馆一楼等房屋、店面资产委托兴诚公司管理，于2019年3月22日收回的事实。原告郭文杰认为：真实性没有异议，但这是二被告之间的行为，原告不清楚。兴杭国投公司认为：真实性没有异议。 ２．租赁合同（2018、2019年两年）、协议书，证明被告在2018年1月和2019年2月两年将受托管理的原百货公司大楼3楼出租原告，并在2019年3月22日将租赁合同的权利义务转移给闽西兴杭国投公司承接的事实。原告郭文杰认为：能够证明被告兴诚实业公司是合同的主体，2019也是被告兴诚实业公司签订的，在2019年3月22日之前的被告兴诚实业公司不能免责。溜冰场的用途的基本功能应由出租方俩被告负责。兴杭国投公司认为：真实性没有异议。根据合同约定租赁物维修及费用应由原告自己承担。 对兴诚实业公司提供的证据1、2，本院经审查认为：上述证据真实、合法，本院予以采纳，可以确认原告郭文杰与被告兴诚实业公司在2018年、2019年度分别签订了租赁合同、2019年3月22日兴杭国投公司收回租赁房屋管理权的事实。 ３.证人李某证言，证实兴杭国投公司2018年9月对出租房屋三楼的门窗进行更换、2019年2月原告反映卫生间堵塞要求进行清理的事实。原告郭文杰认为：证人李某称2018年施工时间是10-12月，影响的时间应从9月开始算起，李某明确9月把钥匙给她了，并开始施工，所以从9月开始有影响。兴杭国投公司认为：卫生间的堵塞是原告造成的，根据合同的约定，维修义务是原告。施工时间应该根据合同订立的时间，被告的修缮行为没有对原告的经营造成影响。建筑材料是经原告的要求留下的。本院经审查认为：证人李某在2018年8月底9月初收到郭文杰租赁房屋的钥匙，兴杭国投公司对出租房屋三楼进行门窗更换，其仅是联络人，其证词本院予以采纳。 本院出示现场勘验笔录及现场勘验照片。 原告郭文杰认为：勘验笔录和照片的真实性、合法性没有异议，这与我们上次开庭举证和主张的事实是基本相符的。被告确实对原告租赁的溜冰场进行了更换门窗及卫生间的改造的事实，这些事实影响到原告的经营租赁期限不足约定的期限，原告的更换改造行为确实破坏了溜冰场的水供应，溜冰场场所也有多处破坏并且其更换改造遗留的材料等存放在溜冰场，没有清理。证实了被告对经营溜冰场的溜冰鞋、溜冰场电线电灯等是被告在装修进行导致了损坏，原告进行了成本投入，部分是被告的原因受损，更重要的被告的违约行为，导致原告的投入成本无法得到置换。所以原告方认为是一种成本损失。勘验现场灯光通亮，后面的锁被人破坏，后门敞开，现场有施工过的痕迹，现场有施工的工具一把，证明兴杭公司持有钥匙的事实。兴杭国投公司认为：真实性没有异议，但不能证明原告的主张，质证意见与上次开庭的一致。兴诚实业公司：真实性无异议，关联性不清楚，由法院进行确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落上杭县临江镇建设路18-20号楼房的产权属兴杭国投公司所有，2019年3月22日前兴杭国投公司委托兴诚实业公司代为管理。该楼房第三层在2015年10月前原租赁给李立和作为溜冰场使用。2015年10月，原告郭文杰征得兴诚实业公司同意后从李立和处转租，用于经营溜冰场。2015年12月23日，原告郭文杰向兴诚实业公司交付3800元租赁押金。2017年12月29日，兴诚实业公司与原告郭文杰签订租赁合同。合同约定：第二条租赁期限：租赁期自2018年1月1日起至2018年12月31日止。第三条租赁用途：乙方向甲方承诺租赁该标的物仅用于经营溜冰场；第四条租金、支付方式和限期：该租赁物每月租金1250元，年租金为15000元；每6个月支付一次租金，在每年的12月31日前、6月30日前交清；逾期支付的，逾期一日，乙方按未交缴部分的日千分之五承担逾期付款违约金。甲方有权从租赁履约保证金中抵扣，履约保证金不足抵扣时，超过十五天未付的，甲方有权终止合同。第六条租赁物使用要求：1.……租赁期间，该租赁物及其附属设施的维修及相关费用一概由乙方负责；4.未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋结构和重新装修。如确需装修、改造，乙方应提供装修图纸并以书面形式经甲方同意后方可施工，所需一切费用由乙方负责。原告郭文杰签订合同承租后，交清了2018年度的租金。2018年10月8日，被告兴杭国投公司与福建省上杭县时代广告有限公司签订《零星修缮合同书》，对其所有的建设路18-20号百货大楼三四楼内外墙进行修缮，该合同约定：一、项合同项目：建设路百货大楼三四楼内外墙及铝合金等零星修缮（详见《零星修缮预算单》项目内容）；……；四、合同工期：70个日历天。2018年10月8日—2018年12月18日。在该合同签订、房屋修缮之前，兴杭国投公司经办人有与原告郭文杰沟通，原告郭文杰未提出异议。兴诚实业公司工作人员李某于2018年9月初向原告郭文杰取得租赁房屋的钥匙，并转交兴杭国投公司，故被告兴杭国投公司如期开工，并按期施工完毕。在施工期间，原告郭文杰停止经营。2018年12月，兴杭国投公司施工完毕后，原告郭文杰提出三楼卫生间破旧要求进行修缮，被告兴杭国投公司也应原告郭文杰的要求对三楼卫生间进行了修缮。2019年元月2日，原告向俩被告提交《请求减免租金报告》，要求减免从2018年9月5日至2018年12月22日的租金，俩被告未以答复。2019年1月16日，原告郭文杰与兴诚实业公司续订了2019年度租赁合同，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，其余合同条款与2018年度合同条款一致。2019年3月22日，兴杭国投公司、兴诚实业公司及原告郭文杰签订协议书一份，约定：兴诚实业公司出租给郭文杰的房屋，从协议签订之日起，交由兴杭国投公司经营管理；2019年1月兴诚实业公司与郭文杰签订的租赁合同继续有效，约定的权利义务由兴杭国投公司承受；兴诚实业公司取得的郭文杰的租赁房屋的履约保证金，由兴诚实业公司移交给兴杭国投公司。2019年3月，原告郭文杰向被告兴杭国投公司反映三楼卫生间再次堵塞问题，被告兴杭国投公司未予明确答复。2019年5月，兴杭国投公司因安全问题，研究决定对建设路18-20号百货大楼四楼进行改造修缮，该改造修缮工程由其公司总经理兼办公室主任罗某负责。罗某于2019年6月与原告郭文杰进行沟通，在原告郭文杰同意后，罗某取得了租赁房屋三楼的钥匙，兴杭国投公司对大楼四楼进行了改造修缮。四楼的改造修缮工程完成后，兴杭国投公司对原告郭文杰所租赁三楼的卫生间也进行了修缮，罗某于2019年12月17日将该钥匙归还原告郭文杰之父。 另查明：原告郭文杰租金仅支付至2019年6月30日，2019年7月1日至12月31日的租金7500元未支付。2019年12月31日，租赁合同到期终止时，原告郭文杰提出续签合同，兴杭国投公司不同意按原租赁合同条件续租。庭审过程中，兴杭国投公司表示两次房屋修缮期间对原告郭文杰造成的营业时间的影响不同意顺延租期，但同意减免租赁房屋修缮期间的租金。 本院认为，原告郭文杰与被告兴诚实业公司签订的租赁合同，系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，依法成立有效。2019年3月22日，兴诚实业公司与兴杭国投公司终止委托关系后，合同的权利义务依法由兴杭国投公司承受。兴杭国投公司在2018年、2019年期间，对其所有的房屋进行改造修缮，对原告的营业造成了影响，现因双方之间的租赁合同已终止，兴杭国投公司不同意顺延租期，依照法律规定，承租人有权要求减免租金或者延长租期，原告郭文杰要求赔偿或减免租金，其诉请求合理，本院予以支持。原告郭文杰认为施工时间是2018年10-12月，影响的时间应从9月开始算起。本院认为证人李某于2018年9月初已向原告郭文杰取得租赁房屋的钥匙，结合被告兴诚实业公司答辩状中的自认、原告郭文杰于2019年1月2日向俩被告递交的《请求减免租金的报告》、证人罗某的证词，对兴杭国投公司在2018年下半年改造修缮施工影响原告郭文杰的营业时间，本院认定为从2018年9月5日起至2018年12月18日止，共105日，约3.5个月。2019年6月，兴杭国投公司的经办负责人罗某取得了租赁房屋三楼的钥匙，直至2019年12月17日将该钥匙归还原告郭文杰之父，在此期间对租赁房屋进行了实际的占有管理使用，故本院对兴杭国投公司在2019年下半年改造修缮施工，影响原告郭文杰营业时间认定为从2019年6月1日起至2019年12月17日止，共200日，约6.5个月。因此，本院对兴杭国投公司两次改造修缮对原告郭文杰营业造成影响的时间认定为305日，确定为10个月。原告郭文杰2019年7月至12月的租金未予交付，故其实际租金损失为（10-6）个月×1250元／月＝5000元。原告郭文杰主张电力线、音响线重新铺设及墙面粉刷装修损失15000元，因对租赁房屋进行装修，属原告的经营决策，且根据租赁合同约定，该装修费用应由原告自行承担的。因此，对原告郭文杰的该项请求，本院不予支持。原告郭文杰主张电脑、冰柜、冰鞋设备损失25000元，经本院现场勘验，原告存放在租赁场所中的电脑、冰鞋并无损坏，冰柜已由原告郭文杰自己搬离，原告郭文杰没有提供证据证明上述物品被损坏的事实。对原告郭文杰的该项请求，本院不予支持。原告郭文杰主张营业纯利润损失7.2万元，被告兴杭国投公司是租赁房屋的所有人，其有权对自有的房屋进行修缮，且事先与承租人进行了沟通，并征得了承租人的同意，且原告郭文杰也没有提供相关的证据证明其存在营业损失，故不存在违约及对承租人郭文杰赔偿营业损失的问题。对原告郭文杰的该项请求，本院不予支持。原告郭文杰与被告兴杭国投公司的租赁合同于2019年12月31日终止，原告郭文杰提出顺延租期及续租，被告兴杭国投公司不同意，根据合同约定，合同期满，履约保证金应当归还原告郭文杰。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、被告闽西兴杭国有资产投资经营有限公司应在本判决生效后五日内赔偿原告郭文杰租金损失5000元； 二、被告闽西兴杭国有资产投资经营有限公司应在本判决生效后五日内退还原告郭文杰租赁履约保证金3800元； 三、驳回原告郭文杰其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2866元，适用简易程序减半收取1433元，由原告郭文杰负担1335元，被告闽西兴杭国有资产投资经营有限公司负担98元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  丘其民 二〇二〇年七月八日                            本件与原本核对无异                代理书记员  李宝莲 附：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 执行提示： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2.上杭县人民法院执行暂存款账户：户名：上杭县人民法院；开户行：福建上杭农村商业银行股份有限公司营业部；账号：9090510010010000023191。 当事人转存款项时，请备注注明诉讼案件案号、当事人姓名及转存款人姓名；转存款完成后，请与诉讼案件主审法官联系。