广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初12542号原告（反诉被告）深圳市艾纳豪斯有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道文锦南路**粤运大厦1202A，统一社会信用代码91440300MA5DF7KPOC。法定代表人陈军。委托代理人刘宏斌，广东广和律师事务所律师。委托代理人何昌喜，广东广和律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市睿华涂布科技有限公司，住所，住所地深圳市光明新区公明街道楼村社区狮山工业区****B段社会信用代码91440300069254519L。法定代表人丁乔宜。委托代理人杨龙庚，北京盈科（上海）律师事务所律师。上列当事人租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1.被告立即搬迁并向原告返还位于深圳市光明新区楼村社区狮山工业区12号立德康科技园A3厂房（厂房面积3162平方米）、宿舍28间（宿舍编号：B2栋101—112、301—312，B1栋305—308）和铁皮屋；2.被告向原告支付A3栋厂房和28间宿舍的房屋占有使用费1411368元（房屋占有使用费以租金100812元为基数，按照双倍租金标准，自2019年9月16日暂时计算至2020年4月15日，此后继续计算至被告迁离之日止）；3.被告向原告支付铁皮房的房屋占有使用费119000元（房屋占有使用费以租金8500元为基数，按照双倍租金标准，自2019年9月16日暂时计算至2020年4月15日，此后继续计算至被告搬迁之日止）；4.被告向原告支付拖欠的水费671.55元、电费50754.6元；5.被告向原告支付本次维权支出的律师费68000元；6.本案的诉讼费、保全费、先予执行费由被告承担。庭前，原告将第四项诉讼请求中的电费“50754.6元”变更为“73245.37元”。被告反诉请求：1.原告赔偿被告光明中心区项目（楼村）土地整备补偿安置款项（生产性赔偿等）合计3383437元；2.本案诉讼费、保全费均由原告负担。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告到庭参加诉讼，现已审理终结。本案相关案情2017年8月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于深圳市光明新区楼村社区狮山工业区12号立德科技园A3栋厂房（3163㎡）及宿舍28间（编号为B1栋305-308、B2栋101-112、301-312）出租给被告使用，合同期限为2017年8月1日至2019年9月15日，厂房租金79050元/月，管理费3162元/月，宿舍总租金17600元/月，卫生费1000元/月，上述总费用共计100812元/月。合同第六条约定，租赁期内，若政府征收或拆迁租赁物及所属地块，原告需提前三个月告知被告，并代表被告与政府商讨生产性赔偿问题，政府对被告生产性赔偿归被告所有。2018年7月2日，原、被告签订另一份《租赁合同》，约定原告将位于深圳市光明新区楼村社区狮山工业区12号立德康科技园的铁皮屋出租给被告使用，合同期限2018年7月1日至2019年9月15日，租金8500元/月。2019年6月28日，原告向被告出具关于“租赁合同期满搬迁通知”。被告于7月1日复函原告，答复如下：1、双方于5月份达成按原合同条件续签两年合同，故不存在通知所说租赁期限2019年9月15日搬离租赁物之说；2、我司在合同到期前四个月已与贵司达成续签两年的口头协议，对于贵司提出合同期满搬迁，违反了双方约定；3、即使贵司强行解约，我司也无法在两个月内完成搬迁。2019年7月12日，原告收到上述复函后回函被告，回复如下：1、租赁期限届满前，我司已向贵司书面明确表示不再出租该场地，所以贵司对9月15日前应当搬离并返还租赁物是明知且有预期的，贵司有充分时间搬离；2、贵司应于合同期限届满前搬离，并将租赁物完好归还；3、如贵司逾期不搬离，我司将立即收回租赁物，并强行搬离租赁物内物品，届时发生的一切损失和后果由贵司承担。2019年7月22日，被告收到原告回函后再次复函原告，载明若原告继续停止续约，其搬迁时间预期最少需要顺延至2019年12月底，根据双方合同约定，若政府征收或拆迁租赁物及所属地块，被告需提前三个月告知，但经查询深圳市光明区土地整备局关于《楼村社区土地整备利益统筹项目实施方案》的公告于2019年3月15日有公示，但原告并未按合同约定告知，属于违约，所以在合同期限届满前无法迁离时，将按合同标准延续执行。接到原告通知后，被告搬迁工作已在准备中，但搬迁完成时间最少要到2019年12月31日前，因此租赁合同需延期到2019年12月31日。2019年9月3日，原告再次向被告邮寄《关于告知深圳市睿华涂布科技有限公司协商租赁合同到期搬迁事宜的函》，记载鉴于被告租赁原告B1栋及B2栋宿舍于2019年9月15日到期，该宿舍纳入光辉大道项目范围内，为配合政府征收，原告多次邀请被告商讨搬迁事宜，但被告均以各种理由拒绝协商，现再次函请被告法定代表人于9月4日联系面谈协商搬迁事宜，并请被告于9月15日前搬离。另查，案涉租赁房屋无不动产产权证明，亦未取得建设工程规划许可。诉讼过程中，被告以案涉租赁房屋属于光明中心区项目（楼村）土地整备范围，原告与深圳市新湖楼村股份合作公司系光明中心区项目（楼村）土地整备的主要实施对象为由，申请追加深圳市新湖楼村股份合作公司作为第三人参加诉讼。本案审理过程中，因深圳市新湖楼村股份合作公司是否参加本案诉讼并不影响本案的审理，故本院未予追加。原告主张租赁期限届满后，被告拒绝搬离案涉厂房，遂向本院起诉。被告辩称双方于租赁期限届满前已达成了继续租赁的合意，仅是未签订正式的书面租赁合同，故现仍未搬离案涉厂房。根据合同约定，租赁期内若政府征收，对被告的生产性赔偿应归被告所有，故原告应支付被告土地整备补偿款项合计3383437元。裁判理由及结果本院认为，根据查明的相关事实，原、被告双方约定的租赁期限于2019年9月15日届满，被告虽辩称双方口头约定租赁期限延续，但就该事实除其单方陈述外，并未提交充分证据予以证明，且从双方往来的函件内容看，原告曾多次明确租赁期限届满后需收回租赁房屋的意思表示，故对其抗辩理由，本院不予采纳。被告于约定的租赁期限届满后仍然占有使用租赁房屋，构成无权占有，根据我国相关法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故原告请求被告立即返还案涉租赁物于法有据，本院予以支持。因被告无正当理由占用原告房屋，故原告诉请被告支付2019年9月16日起至实际搬离之日期间的占有使用费，本院亦予以支持，支付标准参照约定的租金标准计算，即A3栋厂房及28间宿舍按100812元/月、铁皮屋按8500元/月计算。关于原告主张被告拖欠2020年1-5月水费671.55元、宿舍电费73245.37元问题，庭审时，原告确认被告此期间已付水费671.55元，本院予以确认。关于电费数额，原告主张此期间电费总计88670.36元，被告仅付15424.99元，尚欠73245.37元，提交了中国南方电网电费单予以证明，其中2020年1-5月应结电费分别为21917.89元、9909.38元、18927.33元、18471.86元、19443.9元，电费构成为峰、平、谷期电费+基本电费11000元+力调电费。被告辩称，其仅应付电费金额为8229.72元，多付7195.27元。经核对，被告辩称的应付电费主要为峰、平、谷期电量电费。本院认为，根据合同第六条记载，该合同用电量为400千伏安，原告另按国家规定收取被告超额用电量增容费。电费计费方式为基本电费+电量计费，基本电费分摊。据此，被告除缴纳峰、平、谷期电量电费外，还需分摊基本电费，因被告于双方约定的租赁期限届满后仍继续占用租赁房屋，由此产生的上述基本电费及力调电费均应由被告全额负担，故原告主张的上述未付电费73245.37元，本院予以支持。关于律师费68000元，因原告仅提交委托代理合同，未提交相应付款凭证予以证明，无法证实其是否支付以及实际支付的数额，故原告该项请求，本院不予支持。关于被告反诉请求的土地整备安置款项3383437元问题，被告提交了深圳市世纪中盛土地房地产资产评估咨询有限公司报告书一份，就被告承租的厂房、宿舍的室内装修及设备搬迁等价值进行咨询评估，估价结果为室内自行装饰装修（二次装修）1326861元、可搬迁设备1512128元、搬迁补助费51176元、停产、停业补偿费493272元。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。据此，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》应为无效合同。根据我国《合同法》相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告使用案涉租赁房屋至双方约定的租赁期满，租赁期内案涉房屋地块虽属政府土地整备范围需进行搬迁，但在约定的租赁期限内并未实际影响被告占有使用租赁房屋，即被告的合同目的已经实现，被告反诉主张的上述费用3383437元均不属于原告应承担的损失范围，被告反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告深圳市睿华涂布科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市艾纳豪斯有限公司自2019年9月16日起的厂房及宿舍占有使用费（以100812元/月为标准，计至实际搬离之日止）；二、被告深圳市睿华涂布科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市艾纳豪斯有限公司自2019年9月16日起的铁皮屋占有使用费（以8500元/月为标准，计至实际搬离之日止）；三、被告深圳市睿华涂布科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市艾纳豪斯有限公司电费73245.37元；四、驳回原告深圳市艾纳豪斯有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市睿华涂布科技有限公司全部反诉请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9925元，反诉受理费16933.8元，保全费5000元，由原告深圳市艾纳豪斯有限公司负担5402元，被告深圳市睿华涂布科技有限公司26456.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 梁 俊 辉二〇二〇年七月二十日书记员 肖蓉(兼)书记员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。