广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2684号上诉人（原审被告)：李梨，女，苗族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：冯海龙，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：李钱民，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告)：刘梦飞，女，汉族，住湖南省澧县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁倩洁，广东兴顺律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗美棋，广东兴顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：顺德区容桂上善创富房地产咨询服务部，住所地广东省佛山市顺德区。经营者：胡敏添。委托诉讼代理人：曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。原审被告：胡敏添，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。原审被告：李美军，男，汉族，住湖南省宜章县。委托诉讼代理人：李良军，广东吾信律师事务所律师。上诉人李梨因与被上诉人李钱民、刘梦飞、顺德区容桂上善创富房地产咨询服务部（以下简称上善服务部）及原审被告胡敏添、李美军房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初25751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李梨上诉请求：1.撤销一审判决第二判项中有关办理过户手续所产生的费用由李梨承担的部分内容，改判为该费用由李钱民、刘梦飞和上善服务部共同承担；2.撤销一审判决第三项；3.判决李钱民、刘梦飞退还定金给李美军；4.判决上善服务部向李美军退还收取的中介费用和按揭费用；5.本案诉讼费用由李钱民、刘梦飞、上善服务部共同承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审判决对于涉案房屋买卖合同法律关系买方主体的认定存在明显的错误。在李钱民、刘梦飞同意将房屋出售给李美军后，涉案房屋交易的一系列手续，如申请贷款、取得同贷书、办理网签、过户均是由李钱民、刘梦飞与李美军之间直接完成的，李梨均没有参与。李钱民、刘梦飞与李美军之间不仅仅签订了《补充协议》(2019年6月14日），而且在房管部门过户交易时，还签订了正式的房屋买卖合同。正是依据该房屋买卖合同，李钱民、刘梦飞才将涉案房屋过户至李美军的名下。因此，本案中，涉案房屋的买卖合同的买方主体是李美军，并非是李梨。另外，深圳某某公司(以下简称某某公司）与李美军签订的《房地产买卖合同》并不影响本案中李钱民、刘梦飞与李美军之间形成的房屋买卖合同关系中李美军的买方地位。一审法院以某某公司签订的该《房地产买卖合同》的约定内容（交易价格大幅超出原《商品房屋转让合同》)来否定本案中李美军的买方地位，不符合逻辑。总之，本案房屋买卖合同关系的买方主体是李美军,而非李梨，一审判决认定基本事实严重错误。（二）一审判决错误地认定李梨签订了《承诺书》。李梨并没有签订该《承诺书》，该承诺书中也没有李梨的签名，一审判决认定李梨签订了该《承诺书》显然错误。（三）一审法院没有查明李美军为何没有取得银行贷款的真正原因，没有查清本案的重要事实，导致认定事实和责任错误。涉案房屋交易之所以产生纠纷,完全在于贷款银行拒绝向贷款申请者即李美军放款(即使在办理抵押登记之后）。但是，为什么贷款银行没有向李美军放款，一审判决并没有查清。一审判决仅仅轻信“高评高贷”，而未查清李美军提交的申请贷款资料存在虚假情况,才是导致贷款银行没有放款的真正原因。对此，李美军应当承担全部责任。对于该重要事实，李梨在一审中申请一审法院向贷款银行调查取证,并追加贷款银行为本案的第三人，以配合调查事实，但一审法院并没有调取，也未追加贷款银行作为第三人，直接导致该重要事实未能查清，也最终导致一审判决认定事实和责任严重错误。（四）一审判决错误地没有认定李钱民、刘梦飞作为卖方对于李美军未取得银行贷款也是有过错和责任的。李钱民、刘梦飞是清楚知晓涉案房屋的贷款申请者是李美军，李钱民、刘梦飞也配合李美军办理银行贷款申请手续、评估手续，甚至是房屋的过户手续,也与李美军签订了《补充协议》,要求李美军承诺在过户后一个月内银行放款，同时，李钱民、刘梦飞也向李美军承诺在收到银行所放房款后将超出部分三天内退给李美军或中介。故李钱民、刘梦飞对于银行没有放款也是有过错的。对上述重要事实，一审判决均未查清。二、一审判决认定李梨未按《欠条》中所承诺期限支付剩余购房款,已经构成违约，该认定没有任何事实和法律依据。（一）该欠条是在中国银行未能放款后，李钱民、刘梦飞多次逼迫已经退出房屋买卖关系的李梨，李梨是在逼迫无奈的情况下才在《补充协议》《欠条》上签字的，这种情况下形成的《补充协议》《欠条》均是无效的。（二）退一步讲,即使李梨签订该《欠条》，因李梨已经退出了涉案房屋的买卖关系，故该《欠条》反映的也是由该文件单独产生的债权债务纠纷。而《欠条》中也明确，未按期支付85万元的，仅承担无条件将房屋过户给李钱民、刘梦飞的责任。其他过户所产生的费用、中介费用均由上善服务部承担和退还。显然，该约定中并没有任何有关要求李梨承担违约金的表述。总之，在李梨退出房屋买卖关系后，该《欠条》中也并没有约定李梨承担支付违约金的责任。在这种情况下，一审法院参照《商品房买卖合同》来确定违约金为9万元显然没有事实依据。三、一审判决第二项判令由李梨承担办理过户产生的费用，没有任何事实和法律依据。如上述，即使李梨签订该《欠条》,因李梨已经退出了涉案房屋的买卖关系，该《欠条》反映的是单独产生的债权债务关系。且《补充协议》和《欠条》中也明确，超过三十个自然日未支付85万元的,是由上善服务部归还李钱民、刘梦飞27000元中介费用并承担房屋过户所产生的费用。故根据上述李钱民和上善服务部确认的《补充协议》和《欠条》内容，本案房屋再次过户所产生的费用是由上善服务部承担，并不是由李梨来承担。四、一审判决没有查清本案存在刑民交叉情形，本案应当中止审理，待刑事案件的结果出来以后再恢复审理，一审直接予以判决，存在程序和适用法律的严重错误。上善服务部和胡敏添向一审法院提交了刑事《立案告知书》，显示胡敏添以被伪造公文证件印章为由向公安机关报案，顺德区公安局也于2019年10月25日进行正式立案。目前，该刑事案件正在审理过程中。在这种情况下，本案中出现的《商品房屋转让合同》《补充协议》《承诺书》等协议和文件中上善服务部的印章均可能是被伪造的印章加盖的，而本案房屋买卖过程中出现的所谓的“中介人员”可能根本不是真正中介人员，而是一些犯罪嫌疑人，这些犯罪嫌疑人以欺骗、虚假承诺等方式，虚构了各种虚假、错误的信息，欺骗了各方当事人形成了本案中所谓的房屋买卖合同关系。这种情况下形成的房屋买卖关系显然是无效的，各方均应退还各自取得的财物。故在程序上，一审法院应当中止审理本案，等刑事案件结果确定以后，再恢复本案的审理。但一审判决在刑事案件尚未有任何结果的情况下，对于同一事实的民事案件先行进行主观认定和判决，将必然导致判决结果出现严重错误。另外，上善服务部在经营管理过程中也存在疏于管理的严重问题，这才导致本案其他当事人上当受骗，故上善服务部也应当先行承担相关的责任，之后再向相关犯罪嫌疑人追究由此产生的经济损失。五、一审判决遗漏诉讼请求。李钱民、刘梦飞诉讼请求中包括了解除居间合同关系、要求上善服务部返还中介费用等诉求，故本案审理的范围也应当包括一并解决居间纠纷，一审判决仅以“与本案审理的房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系”为由，对于居间纠纷产生的责任拒绝进行相应的认定和裁判，也属于程序和适用法律严重错误。而实际上，对于中介费用的返还，涉案《补充协议》和《欠条》中也明确，如果房屋要再次过户回去，则上善服务部应当承担和退还所收取的中介费用。故一审法院没有判决上善服务部承担返还中介费用和按揭费用，显然是错误的。李钱民、刘梦飞辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。一、案涉房屋买卖合同关系双方主体为李钱民、刘梦飞与李梨。首先，李梨与李钱民、刘梦飞签订的《商品房屋转让合同》第十四条约定“甲方同意乙方可以转至第三方落名”，李梨出具的《承诺书》也约定：“……李梨转至第三方落名，第三方客户征信必须良好，并积极配合银行签字和办理所有手续。如第三方不配合，则所产生费用由李梨承担。”由此可见，李梨购买房屋当日已要求将案涉房屋过户至其指定的第三方名下。因此，即便如李梨所称“申请贷款、取得同贷书、办理网签、过户均是由李钱民、刘梦飞与李美军之间直接完成”，也是李梨为履行《商品房屋转让合同》及《承诺书》之义务，要求李钱民、刘梦飞协助办理，案涉房屋买卖合同关系双方主体并未因此而改变。其次，李梨是某某公司法定代表人及实际控制人，该公司虽然于2019年6月10日以委托代理方的名义与李美军签订《房地产买卖合同》，但李钱民、刘梦飞从未委托李梨出卖案涉房屋，李钱民、刘梦飞之所以同意将房屋过户至李美军名下，并非基于该《房地产买卖合同》，而是基于李钱民、刘梦飞与李梨的《商品房屋转让合同》。因此，案涉房屋买卖合同关系双方主体并不会因为李美军与某某公司签订的《房地产买卖合同》而改变。然后，虽然李梨认为其与李钱民、刘梦飞的《商品房屋转让合同》已经自动终止，但李梨既未与李钱民、刘梦飞就解除《商品房屋转让合同》达成一致合意，也未出现李梨单方解除合同的约定或法定情形。李梨不具有合同解除权且合同并未履行完毕的情况下，《商品房屋转让合同》并未终止，李梨仍具有履行《商品房屋转让合同》的义务。最后，若如李梨所述其与李钱民、刘梦飞签订的《商品房屋转让合同》已自动终止，李梨没有理由于2019年7月26日与李钱民、刘梦飞签订《补充协议》，承诺向李钱民、刘梦飞支付余下购房款85万元（《商品房屋转让合同》约定总金额90万元，已于2019年4月20日支付定金5万元）。另外，如《商品房屋转让合同》已自动终止，在李钱民、刘梦飞未合法授权的情况下，李梨根本无权与李美军签订《房地产买卖合同》。结合《商品房屋转让合同》（90万元）、《房地产买卖合同》（120万元）及李梨与李钱民、刘梦飞签订的《补充协议》可知，李梨是在购买案涉房屋后办理过户登记前，将案涉房屋转售给李美军，李梨依然承认并履行与李钱民、刘梦飞签订的《商品房屋转让合同》《补充协议》的义务，案涉房屋买卖合同关系双方主体仍为李钱民、刘梦飞与李梨。二、《承诺书》由李梨亲笔签名且内容与《商品房屋转让合同》一致。李梨否认《承诺书》由其签名，但并未申请对《承诺书》中其签名进行鉴定，也未能提供证据证明该签名并非由其亲笔所写，应承担举证不能的后果。而且，《承诺书》中关于李梨指定将案涉房屋过户至第三方名下，内容与《商品房屋转让合同》第十四条约定一致。因此，一审法院认定李梨签订该《承诺书》正确。三、李美军没有取得银行贷款与本案无关。李钱民、刘梦飞与李梨是案涉房屋买卖合同关系的双方主体，李梨签订的《商品房屋转让合同》《补充协议》（2019年7月26日）《欠条》均明确约定李梨应于约定期限内付清购房款，但双方并未约定如因李钱民、刘梦飞或第三方原因导致李梨或第三方没能取得银行贷款导致未能按期付清购房款的情况下，相对减轻李梨或直接由第三方承担逾期付款的违约责任。因此，根据合同相对性原则，李美军为何未能取得银行贷款，其未能取得银行贷款是否应承担违约责任，该问题是李梨与李美军之间的内部问题，应循其内部约定解决，与本案无关。四、李钱民、刘梦飞不应对李美军未能取得银行贷款承担任何责任。如上所述，李钱民、刘梦飞与李梨并未约定李钱民、刘梦飞需对李梨或第三方未能取得银行贷款一事承担任何责任，李梨认为李钱民、刘梦飞应对李美军未能取得银行贷款承担责任没有任何的事实依据及法律依据。相反，《商品房屋转让合同》第七条“乙方责任”第4款约定：“房屋按揭贷款，应及时提供所需的材料，材料必须真实、有效、不得隐瞒事实。如果由于乙方原因造成贷款不能按时批出，超过合同约定时间，一切责任及后果由乙方承担。”由此可见，李梨有义务审核贷款资料，并保证贷款按时批出，现因李梨指定将案涉房屋过户至李美军名下，而李美军未能获得银行贷款的，属于因李梨原因“造成贷款未能按时批出，超过合同约定时间”的情形，李梨应承担逾期付款的违约责任。五、一审法院根据《欠条》认定李梨违约正确。首先，李梨认为《补充协议》（2019年7月26日）及《欠条》是其在被迫的情况下签订的，但其并未于签订后报警、申请法院撤销，也未提供证据证明该《补充协议》（2019年7月26日）及《欠条》无效。其次，《补充协议》（2019年7月26日）及《欠条》是对《商品房屋转让合同》关于支付购房款约定的变更，除变更事项外，双方仍应按《商品房屋转让合同》的约定执行，《补充协议》（2019年7月26日）及《欠条》并不能独立于《商品房屋转让合同》而单独存在。李梨认为在《欠条》并未约定违约的情况下不需承担违约责任没有事实和法律依据。六、李梨违反约定，理应承担过户费用。《承诺书》明确约定李梨应承担第三方不配合办理银行贷款而产生的费用，该《承诺书》由李梨签订，并交由中介及李钱民、刘梦飞保管，已合法成立并生效，李梨应承担过户费用。而且《商品房屋转让合同》第五条约定案涉房屋过户产生的税费及手续费由李梨承担。另外，李梨是案涉房屋买卖合同纠纷中违约一方，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，李梨应承担李钱民、刘梦飞的损失。结合《商品房屋转让合同》《承诺书》的约定，李梨应当承担过户费用。七、本案不属于民刑交叉应当中止审理的情形。案涉房屋买卖中存在两个法律关系，即李钱民、刘梦飞与李梨之间的房屋买卖合同关系，及李钱民、刘梦飞、李梨与上善服务部之间的居间合同关系，本案仅处理了李钱民、刘梦飞与李梨之间的房屋买卖合同关系，该关系与李梨所述的刑事犯罪嫌疑并不是同一法律关系。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百三十条规定，人民法院在审理民商事案件时，如果民商事案件必须以相关刑事案件的审理结果为依据，而刑事案件尚未审结的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定裁定中止诉讼。待刑事案件审结后，再恢复民商事案件的审理。如果民商事案件不是必须以相关的刑事案件的审理结果为依据，则民商事案件应当继续审理。本案处理李钱民、刘梦飞与李梨之间的房屋买卖合同关系并不需要以其他任何刑事案件的审理结果为依据，本案应当继续审理。上善服务部、胡敏添辩称，上善服务部、胡敏添与李梨以及李钱民、刘梦飞均不认识，也未达成任何居间协议更未参与到案涉交易中，对其他当事人之间的债权债务情况也不了解。因此，案涉的交易以及由此所产生的债权债务关系也与上善服务部、胡敏添无关。另上善服务部、胡敏添认为上善服务部也是受害者，对于相关不法分子冒用其名义并伪造印章对外签订合同的行为，上善服务部、胡敏添难以防范。上善服务部、胡敏添认为李梨等在与有关人员进行交易时未妥善核实其身份情况导致的损失与上善服务部、胡敏添无关。因此李梨关于上善服务部、胡敏添应替不法分子先行承担责任的主张没有任何法律依据。综上，请求二审法院依法驳回李梨针对上善服务部、胡敏添部分的上诉请求。李美军辩称,李美军不是涉案房屋买卖合同关系的相对人,买方主体。李美军仅与李梨签订《房地产买卖合同》，单独构成新的房屋买卖关系，李梨上诉称将涉案房屋买卖合同关系全部概括转移给李美军不能成立，李梨上诉主张李钱民、刘梦飞退还定金给李美军不能成立，系混淆法律关系，于法无据。李美军与李梨之间的合同关系，李美军保留另行起诉权利。李美军按照李梨指示购买涉案房屋支出的生活费7861.83元、路费931元、住宿费11736元，及支付的购房款120000元，李梨及其实际控制的某某公司应补偿及退还。李钱民、刘梦飞向一审法院起诉请求：1.判决解除李钱民、刘梦飞、李梨签订的《商品房屋转让合同》，由李梨、李美军将涉案房屋过户给李钱民、刘梦飞，过户费用由李梨、李美军、上善服务部、胡敏添共同承担；2.判令李梨向李钱民、刘梦飞支付违约金（违约金以900000元为基数按日利率千分之一计算，从2019年8月28日起暂计至2019年11月4日为61200元，此后顺延计至违约金支付完毕之日止）；3.判令李梨向李钱民、刘梦飞赔偿因涉案房屋提前解押造成的损失2500元；4.判令李美军、上善服务部、胡敏添对前述第2、3项诉讼请求承担连带责任；5.判令上善服务部、胡敏添向李钱民、刘梦飞双倍返还中介服务费27000元；6.本案诉讼费由李梨、李美军、上善服务部、胡敏添共同承担。一审法院认定事实：2019年4月20日，李钱民、刘梦飞与李梨签订了一份《商品房屋转让合同》，约定李梨以900000元的价格向李钱民、刘梦飞购买两人名下的位于广东省佛山市顺德区某号房屋（以下简称涉案房屋）；购房款支付方式为李梨在签订合同之日支付定金50000元，于2019年4月22日申办按揭贷款630000元，于2019年5月30日支付首付款220000元，如银行批复的贷款金额不足部分，由李梨在支付首付款时补足，批复的贷款金额多余部分，由李钱民、刘梦飞退还给李梨；该合同第九条第3项同时约定“……乙方（即李梨）未按期向甲方（即李钱民、刘梦飞）付清购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方该房屋总房款万分之十的违约金。逾期柒日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除本合同，违约方应承担由此造成损失的赔偿责任……”。同日，李梨另向李钱民、刘梦飞出具了一份《承诺书》，载明“……李梨转至第三方落名，第三方客户征信必须良好，并积极配合银行签字和所有手续。如第三方不配合，则所产生费用由李梨承担……”。上述合同签订后，李梨向李钱民支付了定金50000元。2019年4月，李美军向李梨求购涉案房屋，并先后通过银行转账及现金方式向李梨支付购房款120000元。2019年6月14日，李梨自称某某公司（李梨为该公司法定代表人、持有该公司60%股份）为李钱民、刘梦飞的委托代理人，以该公司名义与李美军签订了一份《房地产买卖合同》，约定以1200000元的价格将涉案房屋出售给李美军；购房款支付方式为：李美军在签约当日支付定金30000元，同时提供按揭贷款资料，由某某公司协助李美军申请按揭贷款869000元，李美军在银行出具同贷书后支付首期购房款100000元，余款201000元在交付涉案房屋时支付。2019年5月，李美军以购买涉案房屋的名义向中国银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称中国银行越秀支行）申请按揭贷款。中国银行越秀支行于2019年5月20日向李美军出具了一份《个人住房贷款意向书》，载明“……贷款已通过我行初步审核，我行意向贷款金额为人民币捌拾陆万玖仟元整（小写869000.00元整），最终以借款申请人落实我行要求并认可的贷款条件后，双方签署贷款合同约定的贷款金额为准”。李钱民、刘梦飞于2019年5月29日提前偿还了涉案房屋的剩余按揭贷款134198.45元，并为此向中国工商银行股份有限公司佛山容桂支行支付了提前还款补偿金833.35元（135031.8元-134198.45元）。2019年6月，李钱民、刘梦飞与李梨指定的权属登记人李美军办理了涉案房屋的过户登记手续［新产权证号：粤（2019）佛顺不动产权第0××8号］。2019年6月21日，李美军与中国银行越秀支行办理了涉案房屋的抵押登记手续。但因李美军存在“高评高贷”情况，中国银行越秀支行未能实际发放贷款。2019年7月29日，中国银行越秀支行就涉案房屋出具了《涂销证明》，载明“……现在由于借款人申请取消该笔贷款，我行同意涂销上述房产的抵押登记，特此证明”。李钱民、刘梦飞得知此事后即向李梨催收剩余购房款，李梨于2019年7月26日向李钱民、刘梦飞出具了一份《欠条》，载明“……由于房屋贷款问题，李梨现欠李钱民、刘梦飞房款捌拾伍万元整，李梨承诺三十个自然日还清，于2019年7月29日起计算，……该欠条于李钱民、刘梦飞收到房款捌拾伍万元后自动失效”。但此后李梨未向李钱民、刘梦飞支付剩余购房款，遂引起本案诉讼。一审法院认为，本案争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同关系当前的买方主体如何确定。二、涉案房屋买卖合同关系是否应予解除，李钱民、刘梦飞要求李梨、李美军协助其办理涉案房屋的过户手续有无依据。三、李梨、李美军是否应向李钱民、刘梦飞承担违约责任。关于争议焦点一，李梨以《补充协议》（2019年6月14日）为据主张其已将涉案房屋买卖合同关系的买方权利义务概括转让给李美军。但此抗辩意见与李梨在当日以其实际控制的某某公司名义另与李美军签订的《房地产买卖合同》的约定内容明显不符（该合同所约定的交易价格大幅超出原《商品房屋转让合同》）；李梨称签订该《商品房屋转让合同》已获李钱民、刘梦飞同意及授权，但此与上述《欠条》反映的李钱民、刘梦飞仍按《商品房屋转让合同》约定价格向李梨主张剩余购房款的事实相悖，李梨称该《欠条》为其受李钱民、刘梦飞胁迫而签订未能提供相应证据佐证；故一审法院对李梨的上述抗辩意见均不予采纳。李美军称李梨自行向其转卖涉案房屋的意见，可与李梨签订的上述《承诺书》、《房地产买卖合同》、《欠条》所载内容相印证，一审法院予以采纳。因此，一审法院确认：涉案房屋买卖合同关系的买方主体仍为李梨；李美军的交易对象为李梨，并非涉案房屋买卖合同关系的相对人。关于争议焦点二，上述《商品房屋转让合同》第九条第3项明确约定，李梨逾期7日未付清购房款的，李钱民、刘梦飞有权解除合同。而在中国银行越秀支行已撤回贷款意向的情况下，李梨仍未按其在上述《欠条》中所承诺期限支付剩余购房款，已构成违约，李钱民、刘梦飞可据此行使合同解除权。因此，李钱民、刘梦飞要求解除上述《商品房屋转让合同》的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持。李美军在庭审中表示其同意将涉案房屋重新过户给李钱民、刘梦飞，视为双方就此达成一致协议，一审法院予以确认。关于争议焦点三，合同的权利义务终止，不影响合同结算与清理条款的效力。李梨仍应就其此前的违约行为向李钱民、刘梦飞承担相应违约责任。故李钱民、刘梦飞要求李梨向其支付违约金，并承担重新过户所产生费用的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持；但上述违约责任条款未能明确在因此违约行为导致合同解除的情况下违约方所承担损失的计算方式，相应违约金数额，一审法院参照上述《商品房屋转让合同》第九条第1项关于“毁约”的责任约定并结合李钱民、刘梦飞实际损失情况酌定为90000元；李钱民、刘梦飞在本案中已选择适用违约金条款，上述定金50000元转为合同预付款与前述违约金相抵，故李梨在本案中尚应向李钱民、刘梦飞支付的违约金40000元。李钱民、刘梦飞未能提供证据证明其存在超出上述违约金数额的损失，故一审法院对李钱民、刘梦飞主张的提前解押造成的损失2500元不再重复计算。此外，李美军并非涉案房屋买卖合同关系的相对人，李钱民、刘梦飞要求李美军亦对上述违约金、过户费用承担清偿责任的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。李梨与李美军之间的房屋买卖合同纠纷，双方可另案主张各自权利。至于李钱民、刘梦飞要求上善服务部、胡敏添对上述违约金、过户费用承担清偿责任，及要求上善服务部、胡敏添返还中介服务费的诉讼请求，均属于双方居间合同关系范畴，与本案审理的房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，一审法院在本案中对此不作处理。李钱民、刘梦飞与上善服务部、胡敏添可另案主张各自权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除李钱民、刘梦飞与李梨签订的上述《商品房屋转让合同》；二、李美军应在判决生效之日起五日内协助李钱民、刘梦飞办理位于广东省佛山市顺德区某某号房屋的过户登记手续，办理过户手续所产生费用，由李梨承担；三、李梨应在判决生效之日起五日内向李钱民、刘梦飞支付违约金40000元；四、驳回李钱民、刘梦飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为6400元，财产保全费927元，合共6327元（已由李钱民、刘梦飞预交），由李钱民、刘梦飞负担2327元，由李梨负担4000元。二审期间，李美军向本院提交《住宿费转账记录》《路费转账记录》《生活费转账记录》，拟证明李美军在涉案房屋交易过程中支付了住宿费、路费等相关费用。李梨、李钱民、刘梦飞、上善服务部、胡敏添均未向本院提交新证据。本院组织当事人进行质证。经审查，李美军提交的上述证据与本案二审讼争焦点认定不具有关联性，本院不予确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。围绕诉辩双方意见，二审审查的焦点为：李梨是否为案涉房屋买卖合同关系主体，应否向李钱民、刘梦飞承担办理涉案房屋过户手续所需费用及支付违约金之责任。李梨上诉主张涉案房屋买卖合同的买方主体为李美军，李梨已退出房屋买卖合同关系，其也没有签订《承诺书》，涉案房屋未能取得银行贷款并非其原因造成，其所出具的《欠条》没有关于违约金之约定，本案中不应承担涉案房屋过户所需费用及支付违约金。李钱民、刘梦飞不予认可，认为根据双方签订的《商品房屋转让合同》及李梨出具的《承诺书》《欠条》，清楚反映李梨为涉案房屋买卖合同关系主体，李梨未依约履行相应义务，依约应承担过户税费及支付违约金。针对涉案房屋买卖合同关系主体认定问题，本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”李梨上诉主张涉案房屋买卖合同关系的买方权利义务已概括转让予李美军，其已退出该合同关系，依据上述法律规定，李梨对此负有举证义务证明其主张。通过李梨提交的《补充协议》（2019年6月14日）及李钱民、刘梦飞将涉案房屋过户予李美军之行为进行分析，上述证据及事实虽可反映李钱民、刘梦飞在与李梨签订案涉《商品房屋转让合同》后，李钱民、刘梦飞与李梨达成一致，确认涉案房屋购买方由李梨变更为李美军且李钱民、刘梦飞协助李美军办理好涉案房屋过户更名手续，李梨以此主张涉案房屋买方主体发生变更具有一定事实依据，但结合案涉《商品房屋转让合同》第十四条“甲方同意乙方可以转至第三方落名”之约定及李梨同时出具的《承诺书》内容进行审查，李梨向李钱民、刘梦飞购房涉案房屋之时，已明确向李钱民、刘梦飞提出将涉案房屋过户至其指定第三方名下。李钱民、刘梦飞提出涉案房屋过户至李美军名下系履行上述合同约定，购买方出现变更不视为原合同权利义务已终止，李梨仍属于案涉《商品房屋转让合同》相对方依据充分。对于李梨上诉提出的《承诺书》并非其本人签名问题，李梨在一审诉讼阶段未申请笔迹鉴定，亦未能提交相反证据予以反驳、推翻，本院不予采信，再者，结合涉案房屋在2019年6月过户至李美军后，李梨再行与李钱民、刘梦飞在2019年7月26日签订《补充协议》、出具《欠条》之行为进行分析，如李梨与李钱民、刘梦飞之间达成《商品房屋转让合同》涉及的权利义务主体已变更，其已退出案涉房屋买卖合同关系，无需作为债务承担主体，另行向李钱民、刘梦飞出具上述文书，确认涉案房屋因贷款问题结欠85万元房款并承诺在期限内向李钱民、刘梦飞承担清偿责任。基于上述事实，一审法院认定涉案房屋买卖合同关系的买方主体仍为李梨，李梨尚未退出该买卖合同关系依据充分，本院予以维持。李梨上诉主张其已退出涉案房屋买卖合同法律关系，应由李美军向李钱民、刘梦飞承担责任与事实不符，本院不予支持。针对李梨责任承担问题，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”李梨与李钱民、刘梦飞在2019年7月26日签订《补充协议》及出具《欠条》，确认在三十个自然日内支付完毕结欠李钱民、刘梦飞的购房款85万元。李梨上诉提出的该《补充协议》及《欠条》系受胁迫所签，对此未能证据证明，亦未在期限内提请撤销，其该项意见，本院不予采纳。李梨未能依约履行上述协议约定的付款义务，李钱民、刘梦飞诉请解除案涉《商品房屋转让合同》之外，同时要求违约方李梨承担办理涉案房屋过户手续需要的费用合法有据，一审法院予以支持正确，本院予以维持。李梨上诉以其已退出案涉房屋买卖合同关系，主张无需承担该项违约责任理据不足，本院不予支持。对于李梨另提出的涉案房屋未能取得银行按揭贷款系银行、李钱民、刘梦飞原因所致，无需就此承担迟延付款违约责任问题，本院认为，李梨与李钱民、刘梦飞签订的房屋买卖合同关系中，约定房屋按揭贷款由购买方提供，并无关于银行迟延批准按揭贷款之约定，李梨亦无证据证实李钱民、刘梦飞在其履行办理按揭贷款义务过程中存在过错。再者，李梨在涉案房屋过户予李美军后，基于涉案房屋购房款未结清之事实，在《补充协议》及《欠条》中向李钱民、刘梦飞明确承诺结欠的85万元购房余款具体付款时间，该时其所主张的事由已发生，现又提出上述事由主张免除其违约责任承担缺乏理据，本院不予采纳。因双方签订的合同中未能明确在因此项违约行为导致合同解除的情况下违约方所承担损失的计算方式及相应违约金数额，一审法院参照案涉《商品房屋转让合同》关于“毁约”的责任约定，结合李钱民、刘梦飞实际损失情况，酌情判令李梨应向李钱民、刘梦飞支付90000元违约金，在冲抵李梨已支付的50000元后，认定李梨在本案中尚应向李钱民、刘梦飞支付的违约金40000元依据充分，本院予以维持。对于李梨上诉提出本案中止审理问题，本院认为，根据李钱民、刘梦飞诉讼请求，仅需审查李梨与李钱民、刘梦飞之间的房屋买卖合同关系，关于李梨责任承担问题无需以李梨所述的刑事案件的审理结果为依据，李梨提请本院中止审理理据不足，本院不予采纳。至于李梨上诉提出的判令李钱民、刘梦飞退还定金给李美军、判令上善服务部向李美军退还收取的中介费用和按揭费用问题，李美军、李梨一审并未就此提起反诉，上述诉请系二审程序新增加的独立诉讼请求，对此本院不予审查。综上，李梨的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人李梨负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年六月二十四日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋