贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初2230号原告：李元柱，男，汉族，1985年11月13日出生，住贵州省毕节市，现住贵州省毕节市七星关区。原告：丁雪梅，女，汉族，1987年9月26日出生，住贵州省毕节市，现住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：李元柱（特别授权代理），系丁雪梅之丈夫。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：915205005806698OXN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾志东（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205200910912294。委托诉讼代理人：付甜（一般代理），贵州创驰律师事务所实习律师。实习证号：230713012110709。原告李元柱、丁雪梅与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（原告丁雪梅委托诉讼代理人）李元柱，被告委托诉讼代理人顾志东、付甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李元柱、丁雪梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理产权证;2、判决被告逾期办理房屋权属证书违约金暂计10,000元(以法院最终计算为准)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2015年8月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:2013-3218)，约定原告购买被告开发的碧阳国际诚C3幢2单元29-4号商品房(房号:C3-2-29-4)，商品房总价款:382,906元，原告于合同签订之日向被告支付该套房屋的首付款114,906元，之后通过向银行贷款支付剩余268,000元，完全履行了自己的付款义务。《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。但并未明确约定涉案房屋办理商品房产权证的时间。根据《最高人民法院于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案中，涉案商品房已由被告于2016年1月2日交付原告使用，故被告应从2016年1月2日起90日内，即在2016年4月2日之前将办理涉案房屋权属登记交付给原告，然而至今涉案商品房未办理房屋产权证。原告认为:被告迟延交付办理商品房产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任，为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。庭审中，原告明确诉请的违约金从2016年1月2日计算至2020年1月19日，计算标准以法律规定的标准计算。同时，原告表示已取得不动产权证书，申请撤回第一项诉讼请求。被告碧阳恒通公司答辩称：请求将本案合同约定的办证违约金计算标准统一下调至按已付房款日0.001%计算。一、关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二条关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，但被答辩人在实际收房办理入住时（2016年1月2日）没有提交办证所需费用及资料。直至2019年9月24日答辩人向被答辩人发送短信告知其应提交办证所需的材料后，于2019年11月29日被答辩人才向答辩人完税，于2019年12月1日出具委托书提交资料；而正因被答辩人未按时向答辩人提供资料、出具委托书，导致答辩人于2020年1月21日为其办证。但毕节市不动产登记中心于2020年1月13日经审核同意办理C1-C3幢住宅首次登记，取得涉案房屋具备办证条件，且答辩人积极为被答辩人进行办理，违约时间应当计算至取得办证条件之日，即2020年1月13日；其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定，依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算。基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算；再次，从违约金性质来说，违约金是指由法律规定或依当事人约定，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，而从双方签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金，更加利于解决双方纠纷。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋并不享有绝对完整的所有权，无法将涉案房屋转让给他人，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见：二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。以上，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金的计算标准，均在是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减,其中在遵义市两级法院均将合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.002%支付。关于本案，应结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同签订时间基本上早于我市二证合一之前等客观情况，考虑答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变更为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。若法院最终支持被答辩人主张的办证违约金，则请求法院参照贵州省高级人民法院及相邻的遵义、安顺市各级法院的判决，并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析，对合同约定的办证违约金进行调减；最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国各个行业均遭受不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈，法院及企业的负担过大，其中包括部分业主产生期望值过高。如依然按照此前判决，七星关区房开企业将濒临死亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本系高成本融资进行开发，本身并不存在高额利润，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为判决的违约金额明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并未产生任何影响和损失。省高院及安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均采取充分考虑是否由于逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望贵法院充分考虑以上因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护致使企业走上消亡之路，最终损害业主利益，影响社会稳定。本院经审理查明：2015年8月19日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，或3-2-29-4，总价款382906元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。同时，双方签订的合同附件十二补充协议，约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款382171元。2016年1月2日，被告向原告交房。2019年12月1日，原告向被告交付代收登记费80元。2019年9月24日，被告向原告发送短信通知原告提交办证相关资料。2019年12月1日，二原告与被告签署委托书，委托被告办理涉案房屋的不动产产权证等。2020年1月13日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记审查意见》，同意办理Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记。2020年1月20日，涉案房屋已登记至二原告名下。原告认为被告迟延交付办理商品房产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此原告以前述诉请诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记，未按约定履行，应承担相应的违约责任。对于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在合同附件十二《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续，并履行披露义务。被告于2016年1月2日向原告交房，即应于2016年12月27日前具备办理转移登记的条件。毕节市不动产登记中心2020年1月13日出具《贵州碧阳恒通置业有限公司C1-C3幢住宅部分首次登记审查意见》，同意办理C1-C3幢住宅部分首次登记，表明涉案房屋已具备办理转移登记的条件。如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，即被告在具备办理转移登记的条件后，还负有履行披露的义务。被告未提供证据证明在具备办理涉案房屋转移登记条件时履行了通知义务，但2020年1月20日，涉案商品房已登记至二原告名下，表明至迟于2020年1月20日，被告已履行了通知义务。此时已超过约定的期限，构成违约，应承担违约责任，按约定向原告计付违约金，从约定的2016年12月27日之次日起计算至2020年6月5日止。但对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张，原告诉请的违约金属于单纯的债权请求权，适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，原告于2020年1月20日向本院提起诉讼主张该项违约金，从原告提起诉讼之日起往前倒退三年的期间已过诉讼时效，即2017年1月20日前的违约金已过诉讼时效，被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请2017年1月20日前的违约金，已超过诉讼时效期间，本院不予保护，2017年1月20日后的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持，故原告诉请的违约金从2017年1月20日起计算。同时，原告诉请该项违约金计算至2020年1月19日，故该违约金计算至2020年1月19日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。故原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款382,171元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月20日起计算至2020年1月19日止(共1094天),计算为：382,171元×0.01%×1094天=41,809.51元。另，庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李元柱、丁雪梅支付逾期办理房屋权属证书违约金41,809.51元；二、驳回原告李元柱、丁雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元（已减半收取），由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇二〇年七月三十一日书记员  王晓莉