上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初29963号原告：丁禺，男，1952年1月3日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：白树海，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：刘晨，男，1973年12月14日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告丁禺与被告刘晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。丁禺及其委托诉讼代理人白树海到庭参加诉讼。刘晨经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。丁禺向本院提出诉讼请求：1、要求解除丁禺与刘晨订立的《上海市房地产买卖合同》；2、要求刘晨返还已支付的购房款68.52万元；3、要求刘晨支付违约金29.40万元。事实与理由：2019年11月10日，丁禺的女儿丁琪与刘晨订立《房地产买卖合同》，约定刘晨将其名下的上海市普陀区中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给丁琪。该房屋上设立了抵押权人为案外人中国对外经济贸易信托有限公司的抵押。次日，丁琪向刘晨支付首付款67万元，用于偿还债务并办理抵押登记注销手续，但刘晨收到首付款后并未归还借款。2019年11月15日，丁禺与刘晨订立《上海市房地产买卖合同》，变更了系争房屋的买受人。现由于系争房屋被上海市黄浦区人民法院于2019年12月18日司法查封，《上海市房地产买卖合同》无法继续履行，刘晨已经构成根本违约，故诉至法院要求判如所请。刘晨未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：丁禺与丁琪系父女关系。系争房屋产权人为刘晨，2018年11月7日，系争房屋上设有抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，债权数额为65万元，债务履行期限自2018年10月29日至2021年10月29日的抵押权。2019年11月10日，刘晨(甲方、卖售人)与丁琪(乙方、买受人)经德祐房地产经纪有限公司居间订立了《房地产买卖合同》一份，约定系争房屋已设立抵押权，抵押权人中国对外经济贸易信托有限公司，债权数额65万元，抵押期限2018年10月29日至2021年10月29日；房地产转让价款共计152万元；2019年12月15日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺自房地产权利转移之日起180日内向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，甲方未能及时迁出户口的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，计算至户口实际迁出之日止。《补充条款(一)》约定甲乙双方最晚不得晚于2019年11月15日前签订《上海市房地产买卖合同》示范文本用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜；在本合同及补充协议(若有)约定的买卖交易条件保持不变的情形下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更合同中的买受人，且乙方依据本合同或相关补充协议已经部分履行(包括付款行为等)的，视为增加、减少、变更后的“买受人”已经部分履行；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日，该房地产被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房地产所有权的，视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同，乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金，若双方已签署《上海市房地产买卖合同》示范文本，则根本性违约金责任的标准为总房价款的20%的违约金。《附件三付款协议》约定，乙方于2019年11月10日前支付定金9万元，双方签订本合同后一日内，乙方自行支付部分房价款67万元，甲方只能用该笔款项专款偿还甲方于2018年10月30日向中国对外经济贸易信托有限公司借款的67万元，部分房价款73万元乙方通过向公积金管理中心申请贷款的方式支付，交房尾款1万元于双方签署《房屋交接书》当日交付，为确保甲方及时迁出户口，甲乙双方约定户口迁出保证金2万元，该户口迁出保证金由乙方自行保管，待甲方向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续后当日内转付至甲方指定账户，甲方于不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的不动产权证、且甲方已收到除尾款和户口保证金外的其他款项后五日内将该房屋交付给乙方。同日，刘晨(甲方、卖售人)与丁琪(乙方、买受人)订立《协议书》一份，约定乙方在2019年11月11日转付给业主的房款67万元，当日专款用于偿还该房地产的抵押，若2019年11月11日未能及时偿还该房地产抵押(抵押权人：中国对外经济贸易信托有限公司，债权数额：65万元)，双方同意该笔房款67万元转入德祐房地产经纪有限公司专用账户，暂由居间方保管，待确定可以进行偿还该房地产抵押流程的当日，再由居间方转付给业主；若甲乙双方任何一方逾期一日按总合同的万分之五支付给守约方违约金，若逾期超过十日，视为根本性违约，则按总房价款的20%赔偿给守约方，并且继续按总房价款的万分之五支付给守约方，直到退还前面所支付的房款为止。同日，丁琪向刘晨转账支付定金9万元，刘晨对此出具收款收据。2019年11月11日，丁琪向刘晨转账支付67万元首付款，刘晨对此出具收款收据。2019年11月15日，刘晨(甲方、卖售人)与丁禺(乙方、买受人)订立《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款147万元，双方于2019年11月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续等等。《补充条款一》约定甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除合同，乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金：甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过三个工作日的，甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的，该房地产被查封或限制转让导致乙方无法取得该房地产所有权的，甲方无正当理由单方要求解除本合同的。《附件三付款协议》约定，首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款76万元，乙方已在甲乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金9万元，在签署本合同后，转为部分首期房价款，该笔款项由居间方代为保管，待甲乙双方签订光大银行监管协议后1个工作日内，由居间方将该笔款项转付至光大银行监管账户，待不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的《上海市房地产权证》后由第三方光大银行将上述监管款项转付甲方，甲乙双方均应按照第三方的要求提供相应材料、签署相关协议，乙方已于本合同签订前直接支付甲方部分首期房价款67万元，甲方应于本房地产办理权利转移之日前，自行筹款归还债务并办理抵押登记注销手续；第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款68万元，该笔款项交由第三方进行托管/监管(光大银行)，甲乙双方应于签订本合同后3日内，至第三方光大银行签署托管/监管协议，乙方应于甲乙双方签订监管协议后3日内将该笔款项支付至光大银行监管账户，待不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的《上海市房地产权证》后由第三方光大银行将上述监管款项转付给甲方，甲乙双方均应按照第三方的要求提供相应材料、签署相关协议并办理相关手续；交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后1日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区不动产登记事务中心申请产权过户及抵押登记(若有)，在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)，甲乙双方应于相关部门通知后2日内办理完成交税手续，若双方逾期未办理完成缴税手续的，将重新办理不动产登记预受理；交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款1万元，待甲方已收到除尾款及户口保证金的其他款项后2日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准等等。2019年11月18日，刘晨(甲方、卖方)、丁禺(乙方、买方)、中国光大银行(丙方、银行)订立《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》，约定入金托管账户户名丁禺，开户行中国光大银行，约定入金托管账号XXXXXXXXX********，申请托管资金金额754,800元，支付条件为办妥乙方为权利人的房本后支付给甲方，2019年12月5日，该房产还未变更为乙方退还乙方账户等等。2019年11月18日，德祐房地产经纪有限公司向户名为丁禺、开户行为中国光大银行、账号为XXXXXXXXX********的托管账户转账74,800元。2019年11月19日，丁禺分别向户名为丁禺、开户行为中国光大银行、账号为XXXXXXXXX********的托管账户转账18万元和50万元。2019年12月7日，光大银行短信通知丁禺，资金已解除托管，买方可支取。另查明，2019年12月18日，上海市黄浦区人民法院对系争房屋进行司法查封，限制起始日期自2019年12月18日，预期结束日期2022年12月17日。审理中，丁禺表示，其向刘晨转账支付定金9万元后，刘晨将前述9万元转账给德祐房地产经纪有限公司，德祐房地产经纪有限公司扣除其中的15,200元作为刘晨支付的佣金后，将剩余的74,800元支付至托管账户。本院认为，丁禺与刘晨订立的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同订立后，由于刘晨未按约偿还抵押借款、涤除抵押，且此后系争房屋被上海市黄浦区人民法院司法查封，导致交易无法继续履行，丁禺的合同目的无法实现，刘晨构成根本违约。现丁禺要求解除《上海市房地产买卖合同》，要求刘晨退还购房款68.52万元，符合合同约定，依法应予支持。关于合同解除时间，应为本案诉状副本送达刘晨之日，即2020年5月10日。关于违约金，根据双方合同约定，系争房屋被查封或限制转让导致丁禺无法取得该房地产所有权的，丁禺有权解除合同并主张总房价款20%的违约金，现因刘晨违约导致系争房屋无法过户，丁禺主张解除合同的同时要求刘晨支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。刘晨经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法作出缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告丁禺与被告刘晨于2019年11月15日订立的《上海市房地产买卖合同》于2020年5月10日解除；二、被告刘晨应于本判决生效之日起十日内返还原告丁禺购房款68.52万元；三、被告刘晨应于本判决生效之日起十日内支付原告丁禺违约金29.40万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,800元，由被告刘晨负担；财产保全申请费5,000元，由被告刘晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 彬审 判 员  戴 燚人民陪审员  蒋国伟二〇二〇年七月二十二日书 记 员  计晓菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。