湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2019)鄂0984民初3421号原告：张广学，男，1959年12月4日生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区。原告：李凤霞，女，1963年12月20日生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：陈长久，湖北国涵律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李明照，湖北元申律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北川东置业发展有限公司。住所地：汉川市经济开发区新河工业园。统一社会信用代码：91420984726110006G负责人：胡振环，总经理。委托诉讼代理人：张应波，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘海蔚，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：中国工商银行股份有限公司汉川支行。住所地：湖北省汉川市仙女山街道办事处仙女大道**。统一社会信用代码：91420984881172514D负责人：王涛，该支行行长。委托诉讼代理人：张年仿、陈泽平，系中国工商银行股份有限公司汉川支行员工。代理权限为一般代理。原告张广学、李凤霞与被告湖北川东置业发展有限公司（以下简称川东公司）、第三人中国工商银行股份有限公司汉川支行（以下简称工行汉川支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张广学、李凤霞的委托诉讼代理人陈长久、李明照，被告川东公司的委托诉讼代理人张应波、刘海蔚，第三人工行汉川支行的委托诉讼代理人张年仿、陈泽平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张广学、李凤霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2015年4月2日签订的《商品房买卖合同》;2.判令被告返还购房款206308元,并按中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付2015年4月2日起至购房款实际偿还完毕之日止的利息;3.判令被告承担双倍返还责任，向原告返还已付房款一倍的赔偿款206308元；4.判令被告返还原告已付银行贷款本金及利息91725.26元，支付原告仍需向银行支付贷款余额本金142357.18元;5.判令被告向原告返还20000元；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月2日,张广学、李凤霞与被告签订一份《商品房买卖合同》,约定：购买被告预售的汉正古镇明清商业街第41幢商162号房,合同对党务的计价方式、价款、交付房屋的期限及办理房屋权属登记的时间进行了约定。合同订立后,原告支付首付款206308元，余款通过向第三人工行汉川支行按揭贷款方式支付。然至今为止，被告未能按约办理房地产权属证书。为此，原告起诉。原告张广学、李凤霞为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：商品房买卖合同、销售不动产统一发票。拟证明原、被告签订商品房买卖合同后，原告依约向被告支付了首付款，被告未按约办理房屋产权证书；证据二：收据。拟证明除了支付购房款外，被告还向原告收取了其他费用；证据三：个人贷款凭证、银行贷款截图。拟证明原告为了购买商铺办理了贷款，截止到2017年7月22日，原告已向银行支付贷款本金及利息，原告仍需向银行支付贷款。被告川东公司辩称，1.公司不存在欺诈，该涉案房屋系汉川市房产局批准，也向原告告知没有预售许可证；2.案涉的房屋买卖合同是答辩人与被答辩人意思自治的结果，经由双方签字盖章，不应被解除；3.如果合同解除后，公司会偿还银行贷款，该退的费用也会退还。被告川东公司未向本院提交任何证据。第三人工行汉川支行辩称，根据原、被告的商品房买卖合同，与原告签订了个人贷款合同，且银行已实际履行发放贷款。第三人工行汉川支行为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一：商品房买卖合同，个人购房贷款合同、借据信息。拟证明：1.个人购房贷款合同是基于原、被告房屋买卖合同签订的；2.原告欠银行贷款的金额。当事人围绕诉讼请求和答辩意见均依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：对非被告出具收据的收款及物业费，应由原告另行主张权利。经审理查明，被告川东公司开发了位于汉川经济开发区新河工业园的汉正古镇明清商业街商铺项目。2015年4月2日,张广学、李凤霞与被告签订一份《商品房买卖合同》,约定：购买被告预售的汉正古镇明清商业街第41幢商162号房,建筑面积40.73平方米,单价为每平方米9975.64元,总金额406308元。被告应当在约定的期限前将验收合格的商品房交付给原告使用；被告应当在商品房交付使用后270日内,将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同订立后,原告支付首付款206308元，余款张广学、李凤霞于2015年12月28日与第三人工行汉川支行签订10年期《个人购房借款担保合同》，以按揭贷款方式支付。然至今为止，被告未能按约办理房地产权属证书。为此，原告起诉。另查明，至本案原告起诉前，被告川东公司尚未取得商品房预售许可证。本案争议的焦点：一、原告张广学、李凤霞诉请解除与被告川东公司所签订的《商品房买卖合同》的诉请应否予以支持。本院认为，原告张广学、李凤霞与被告川东公司于2015年4月2日签订的《商品房买卖合同》成立，双方已依约履行交付房款及交房等合同主要义务，但被告川东公司至今尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，双方所签订的《商品房买卖合同》无效。但原告的诉请第一项为解除《商品房买卖合同》，解除合同是基于合同有效成立且没有履行完毕的前提下，合同无效则自始无效，且合同解除与合同无效产生的法律后果不同。因此，本院认为，无效合同违反了法律和社会公共利益,由此决定了国家要对无效合同予以主动干预。这种干预主要体现在:合同纠纷诉至法院后,法院不待当事人请求确认合同无效,便可以主动依职权审查合同是否具有无效的因素,如果发现合同属于无效范畴,便应主动确认合同无效。故本院对原告诉请判令解除《商品房买卖合同》不予支持，并确认原告张广学、李凤霞与被告川东公司于2015年4月2日签订的《商品房买卖合同》无效。对被告要求返还购房首付款206308元并支付利息的诉请，本院予以支持，同时依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告应返还商品房给被告。二、双方签订《商品房买卖合同》时，被告是否存在故意隐瞒的欺诈行为？是否应承担惩罚性赔偿责任？本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项的规定：“商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”本案中，被告川东公司在未取得商品房预售许可证明的情况下即预售商品房，其主观上是明知其没有取得商品房预售许可证明而销售商品房，故本院认定被告在销售时存在故意隐瞒的欺诈行为，依法应承担惩罚性赔偿责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但该条司法解释规定的“已付购房款一倍”是责任上限，具体责任比例应结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况加以确认，本案被告川东公司在签订合同之后，已积极履行了交付房屋的主要合同义务，且原告接收了房屋，结合该情况，本院认定原告对被告是否具有预售许可资格未尽审慎审查义务，亦存在一定过错，可减轻被告的赔偿责任。故对原告要求被告赔偿206308元的诉请，综合本院已判令被告承担支付购房款利息损失，本院酌予确定惩罚性赔偿款的数额为已付购房款的5%，即10315.4元，原告第三项诉请超过的部分，本院不予支持，对被告的辩称意见，与事实不符，本院不予采纳。三、关于原告诉请判令被告返还原告已付银行贷款本金及利息91725.06元，支付原告仍需向银行支付贷款余额本金142357.18元是否应予支持。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条:“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，据此规定，出卖人返还购房款于购房人，及返还购房贷款于银行，均应以购房借款担保合同解除为前提，但本案原告未诉请解除购房借款担保合同，法院不能超越当事人诉请作出判决，故在本案原告与第三人中国工商银行股份有限公司汉川支行所签订的《个人借款担保合同》未解除的情况下，原告该诉请本院依法不予支持，其可另诉主张权利。四、关于二原告要求被告返还办理权属证书的费用20000元的诉讼请求。原告并未提交被告出具的收款凭证，购房合同条款亦未对此作出约定，在原告无其他证据印证被告收款的情况下，本院不予支持，二原告可另行主张权利。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告张广学、李凤霞与被告湖北川东置业发展有限公司于2015年4月2日所订立的《商品房买卖合同》无效；二、被告湖北川东置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告张广学、李凤霞购房款206308元并支付利息损失（以206308元为基数，从2015年4月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项之日止）；三、被告湖北川东置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告张广学、李凤霞10315.4元；四、原告张广学、李凤霞于本判决生效之日起五日内返还汉正古镇明清商业街第41幢商162号商铺给被告湖北川东置业发展有限公司；五、驳回原告张广学、李凤霞的其他诉讼请求。上述给付内容，逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费10467元，由原告负担3977.5元，由被告湖北川东置业发展有限公司负担6489.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  蒋正炎人民陪审员  涂同宽二〇二〇年七月十四日书 记 员  宋 高附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。