四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初2561号 原告：张国锋，男，1962年12月18日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：蒲江涛，四川贵博律师事务所律师。 被告：许乙兰，女，汉族，1975年8月23日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：蒋萧刚，男，汉族，1974年6月22日出生，汉族，住四川省南部县。 二被告委托诉讼代理人：何永森，南部县南隆法律服务所法律工作者。 原告张国锋与被告许乙兰、蒋萧刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国锋的委托诉讼代理人蒲江涛、二被告的委托诉讼代理人何永森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张国锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告购房款20万元，并按月息2分计付资金占用费；2、判决被告按照房屋的市场升值价格赔偿给原告房屋升值损失。诉讼中，原告对第二项诉请明确为以南部县房地产管理局对案涉楼盘网签备案房屋的4500元/平方米的单价计算增值损失。事实及理由：2016年8月25日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将南部县幸福路颂香府邸D15幢x楼临街中的拆迁安置还房中的一套住房出售给原告。合同签订后，原告按约向被告支付20万元。2018年6月颂香府邸D15幢x楼临街的拆迁安置还房建成开始交房后，原告催促被告交房，被告一直推拖，直至2019年11月5日被告带原告去交接颂香府邸D15幢x楼的临街住房，可被告却未能打开房屋，交接未果。嗣后，被告置之不理，为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。 许乙兰、蒋萧刚辩称，1、案涉合同属无效合同，被告尚未取得房屋所有权，侵害了第三人的利益。2、原告主张的利息损失及价差损失无法律规定，也无证据证实。3、原告购房时未审查房屋所有权，且原告也未按合同约定一次性支付购房款20万元，其本身存在过错和违约行为。综上，原告诉请的利息及价差损失不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对对方当庭提交证据的真实性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2016年8月25日签订一份《房屋买卖合同》内容为“甲方（卖方）蒋萧刚（签字捺印）身份证号码：5129221974××××××××乙方（买方）张国锋（签字捺印）身份证号码：5129221962××××××××甲方将位于南部县幸福路颂香府邸Ｄ15幢x楼临街面其中一套住房出售给乙方，经甲乙双方协商一致，达成如下协议：一、房屋位置与面积房屋地处南部县幸福路颂香府邸Ｄ15幢x楼临街面其中一套住房，面积116.69平方米（实际面积按房产证为准）。二、房屋价格及付款方式1、房屋单价按每平方米2500元（大写每平方米贰仟伍佰元整）。2、付款方式：乙方一次性支付给甲方房屋款人民币200000.00元（大写贰拾万元整），剩余房款在甲方把房产证、土地使用证办理好后交由乙方付清房款。三、房屋产权证、水、电、气、闭路手续办理1、乙方向甲方支付全部房款后房屋实际所有权归属乙方。2、过户时乙方负责房产证税费，其余税费由甲方负责。3、水电气闭路的上户费由乙方自行负责，甲方提供手续。四、违约责任本协议本着自愿、公平、公正的法定效益，如因甲、乙单方面不按照协议，另一方可申请合法的赔偿。五、本合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份，本合同经双方签字生效。甲方：许乙兰（签字捺印）512922197508230044乙方：张国锋5129221962××××××××2016年8月25日本购房议定的以本人现在住的颂香府Ｄ14幢二单元x－x号作担保，如遇还房逾期或其它问题作为保障”。合同签订后，原告分别于2016年8月25日、8月31日、10月5日、10月18日、11月14日、2017年1月27日向二被告付房款6万元、4万元、3.5万元、1万元、5000元、5万元，二被告也逐一向原告出具了相应的收款收据，前述房款总计为20万元。 2008年8月18日，黄杰和被告许乙兰与四川省南部新源房地产有限公司签订《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》，约定了还现房一套，欲还建高层x－x楼住房两套，另作货币补偿一套住房，即折现金189000元。2008年12月29日，许乙兰与黄杰通过南部县人民法院诉讼调解离婚，并对已还现房一套和欲还的二套住房予以分配处理，即现房幸福花园7号楼2单元x楼x号归黄杰所有，欲还住房幸福花园二期（颂香府邸）D14楼2单元x楼4号归许乙兰所有，欲还住房幸福花园二期（颂香府邸）D15栋1单元x楼x号虽约定许乙兰与黄杰各享产权一半，但双方以协议的方式将其赠送婚生子黄相锦。2014年8月11日，二被告登记结婚。拆迁安置补偿协议中的二套欲还住房，四川省南部新源房地产有限公司于2015年1月19日还了幸福花园二期D14楼2单元x楼x号房屋、2018年12月2日还了幸福花园二期D15栋1单元x楼x号房屋。后因原告向被告催要交房未果，遂向本院提起诉讼。 本院认为，买卖合同标的物既可以是现实存在之物，也可以是将来产生之物。本案中，被告外观事实表现为系案涉楼盘的被拆迁户，享有四川省南部新源房地产有限公司拆迁安置补偿的欲还房屋，因此原、被告签订《房屋买卖合同》是以将来财产为标的之买卖合同，这意味着买卖合同缔约时，标的物尚不存在，故原、被告的意思表示内容和结果仅是使其互有债权债务，并不涉及转移房屋所有权，所以，此情形并非《合同法》第51条所谓的无权处分，而是出卖无所有权之物，其性质为负担行为即债权行为。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，案涉的《房屋买卖合同》为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案查明的事实表明，四川省南部新源房地产有限公司并未向原告交付案涉合同中所约定的D15幢x楼中的一套住房，也即，被告对案涉合同中约定住房不享所有权或者处分权，无法履行交付义务，对案涉的《房屋买卖合同》本院依法予以解除，对原告诉请的退还购房款20万元及赔偿损失的诉请，予以支持。 原告诉请中主张的既有资金利息损失，又有房屋差价损失。本院认为，原告投入资金是购房，性质为房价款，现因被告的违约将导致原告无法以同样价格在市场上买到类似的商品，对原告来说实际是一种机会损失，即房价款上涨损失，故房价款上涨的损失含盖了原告投入资金的利息损失，对原告主张的资金利息诉求，本院不予支持。本院综合考量商品房市场的价格变动过程，并结合原告举证的案涉楼盘2020年度房屋单价，参照合同中约定的楼层及面积，综合确定房价差损失为233800元（116.69㎡×2000元）。 综上，对原告的诉讼请求，本院部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告许乙兰、蒋萧刚在本判决生效后十日内向原告张国锋返还购房款200000元，并赔偿房屋价差损失233800元。 二、驳回原告张国锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3904元，由被告许乙兰、蒋萧刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 文涵 二〇二〇年七月三日 法官助理 周韬 书 记 员 杨君