山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0303民初1995号 原告：浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司，住所地张店区柳泉路**。 负责人：滕永刚，总经理。 委托诉讼代理人：李泽祥，山东致公律师事务所律师。 被告：陈俭省，男，1976年11月25日出生,汉族,住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：刘秀美,女,1975年8月21日出生,汉族,住址，系被告之妻。 原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司（以下简称“颐景园物业公司”）诉被告陈俭省物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月4日作出（2019）鲁0303民初962号民事判决书，宣判后被告不服，提起上诉，淄博市中级人民法院于2019年8月28日作出（2019）鲁03民终2472号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2019）鲁0303民初962号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李泽祥、被告陈俭省及其委托诉讼代理人刘秀美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颐景园物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业费、电梯费、水电费、卫生费等8179.75元，滞纳金14730元，共计22909.75元；2、诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：2006年11月12日，原告和被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为淄博颐景园小区提供物业管理服务，被告系淄博颐景园小区2-1-803业主。合同签订后，原告依约履行物业服务，并为被告垫付水电费、卫生费、电梯运行费等费用。被告至今无故拖欠原告物业费、电梯费、水电费、卫生费、滞纳金等22909.75元。为此，原告多次向被告催缴，但被告拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院依法裁判。 被告陈俭省答辩称：1、颐景园小区是2005年8月21日交房至2013年7月分批开发分批交付使用的，《售房合同》、《交房合同》和《前期物业合同》中都明确规定了颐景园小区是预售房。在原告淄颐物字(2011)02号文件和浙颐物请字(2013)001号文件中都明确指出了颐景园小区是分期开发，分批交付的，根据淄博市物价局和淄博市房管局的文件《淄价字[2013]33号》第二十四条：前期物业服务住宅小区，因开发建设单位分期开发分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应适当降低，具体收费标准可按不超过物业服务收费标准的70%确定。原告不但没有适当减免，反而在原有的物业费基础上，上调百分之二十，根据2016年《山东省物业管理条例》第六章第七十二条“物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝缴纳”。2、原告出示了二份《收费许可证》，第一份《收费许可证》中有效日期为2008年7月30日至2011年6月30日，也就是说2008年7月30日以前原告没有收费依据。此《收费许可证》中标明的收费项目三项(1)住宅：0.78元/㎡(2)非住宅：1.17元/㎡(3))地下停车场停放服务费每月每车位30元，电梯费收费没有依据，物业服务费应包含电梯费。第二份《收费许可证》有效日期为2011年6月27日至2014年6月30日。此证中批准收费机关及文号是淄价字[2005]248号文件。淄博市物价局淄价字[2005]248号文件《关于淄博颐景园住宅小区前期物业服务收费标准备案的批复》，文件抬头是浙江颐景园物业服务有限公司，与原告是两个完全不同的法人主体，原告用此文件来办理《收费许可证》有涉嫌违规操作，欺骗政府，骗取资质嫌疑，申请法庭取证调查。3、2011年9月27日淄博市物价局文件淄价字[2011]153号《关于颐景园小区物业服务收费标准备案的通知》中，明确规定了此收费标准执行至2012年12月31日止，原淄价字[2005]248号文件同时废止。直到2013年5月28日淄博市物价局才又发布淄价字[2013]54号文件《淄博市物价局关于颐景园小区前期物业服务收费标准备案的通知》，2013年1月1日至2013年5月27日物业没有收费依据。4、由于原告在颐景园服务期间，严重违反地方物业管理法规和拒不执行政府物价管理部门、房屋管理部门对其达不到一级服务的责令，违反预售、分期开发、分批交付使用均达不到合同的约定标准，收费不合理，服务质量低下，态度蛮横等，造成业主极度反感，也引起淄博市物价局、房管局等部门的高度重视。于2013年7月1日和7月8日在颐景园召开了由物业服务公司、业主代表、房管局、物价局现场论证会。2013年7月19日淄博市物价局下发了《关于颐景园小区物业收费问题的通知》中明确指出原告公司达不到一级物业硬件设施配置标准，并责令其与业主就2013年5月1日新办法实施之前物业服务收费标准问题重新进行协商，并按有关规定、程序于2013年7月31日前重新到物价部门进行备案。原告直到撤出也未与业主进行协商。5、依据淄价(2005)86号文《淄博市物业服务收费管理实施细则》第十三条规定：物业管理企业在向政府价格主管部门申请确认收费等级、收费标准或备案收费标准时应分别提供以下资料：(1)工商营业执照(2)物业管理资质证书(3)物业管理委托合同(4)业主委员会章程及成员名单；(5)申请核准物业服务收费等级、收费标准的书面报告；(6)淄博市公共性物业服务收费标准申请表；(7)淄博市公共性物业服务收费标准备案表。根据淄博市发展和改革委员会向答辨人提供的政府信息公开申请答复书中的资料，原告在向政府部门办理物业资质和收费许可证的备案、申请过程中所用的资证证明均为浙江颐景园物业服务有限公司的物业资质。原告和浙江颐景园物业服务有限公司是两个完全不同的法人，浙江颐景园物业服务有限公司的物业资质不能套用于原告，原告这是欺骗政府职能部门，违规操作，答辩人特依法申请审判庭依法调查收集原告在向政府价格主管部门申请确认收费等级收费标准和备案收费标准时，所提供资料原件的完整性、真实性、合法性、时效性。(6)2013年10月22日之前物业服务标准和配套没有达到一级标准，不应按一级服务标准收费(7)由于房屋质量问题补偿的四千元赔偿款，答辩人没领取，原告理应归还。答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为以前，有权拒绝支付物业服务费用。原告不完全履行物业服务合同义务，履行义务有太多瑕疵，给答辩人造成经济损失和生活上的困扰，因原告未能提供良好的物业服务，原告及众多所在小区业主(数百户业主)对此意见巨大，民怨沸腾。根据《最高人民法院建筑物区分使用权.物业服务司法解释理解与适用》物业企业确实不履行服务管理指责，存在严重过错，法院应当认定物业服务企业违约，业主以此为由拒交物业服务管理费用，属于行使合同履行中抗辩权的行为，答辩人有权拒绝支付物业服务费。答辩人要求原告应按政府物价部门要求，按实际服务水准重新定价，或按二级物业服务收费标准计费(0.45元每平，共2435.4)。被告要求原告退回被告交付的多余物业费用和电梯费共计3136.5元。被告要求原告返还4000元赔偿款，并由上诉人承担诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张向本院提交如下证据：1、派出所户籍信息证明一份、淄博市不动产登记中心证明一份、案件受理通知书及撤诉裁定书一份、工商局证明一份，拟证明被告曾用名陈贞省，原告曾起诉陈贞省，因被告拒不认可其身份，原告申请撤诉；2、前期物业服务协议一份，拟证明原告为被告提供物业服务，合同第四条约定物业费为0.78元/月/㎡，电梯费逐月交纳，第六条约定逾期物业费滞纳金按每日0.2%计算；3、欠费明细、滞纳金计算方法一份，拟证明被告自2008年9月至2012年5月31日、2016年6月至2016年11月15日欠原告物业费、电梯费、水费等计8179.75元，滞纳金计算至2018年12月31日止为29459.93元，共计37639.68元；4、催款记录照片一宗，拟证明原告多次向被告催缴相关费用；5、收据三份，拟证明被告物业费、电梯费缴费至2008年8月31日（2012年6月1日至2016年5月31日的物业费、电梯费承租人已代缴）；6、电梯维保、电梯年检、水、电、卫生费发票六张，拟证明原告已经为被告垫付水费、电费、卫生费、电梯维保费等；7、物业服务资质证书三份，拟证明原告为壹级资质等级物业服务企业；8、荣誉证书一份，物业服务标准及收费公示、公共部位维修、绿化养护、保洁保安服务、业主锦旗等照片一宗，拟证明原告依照约定为被告提供物业服务；9、收费许可证二份，拟证明原告收取的物业费0.78元/月/㎡、电梯运行年检维护费0.42元/月/㎡已经在淄博市物价局审批备案；10、淄博市房管局批复一份；市物价局批复一份、通知四份、张店区环卫局委托书一份，拟证明原告的收费标准符合规定，其中淄价字（2014）91号文件第3页规定收费标准可上浮20%；11、电梯分摊明细一份，拟证明被告的电梯运行、年检、维护费为0.42元/月/㎡；12、业委会授权委托书、物业移交资料一宗，拟证明自2016年11月17日起，原告终止被告小区的物业服务。13、淄博市物价局2016年5月9日回复一份，拟证明因我公司与被告等小区业主没有对2013年5月1日之前的物业收费标准协商一致，物价局特此回复，针对2013年1月1日-4月30日的物业服务费，建议给业主优惠0.18元/月/㎡。 被告对原告提交证据的质证意见为：对证据1无异议，其余均有异议。证据2是前期物业协议，不是正式的物业协议。证据3中2016年6月-11月期间的物业费，是租户缴纳的，租户走了后，我们去物业查，物业说缴清了，因是租户缴纳我们没有收据。因为原告没有收费标准，我不知道怎么缴纳，不存在滞纳金。证据4的催款通知我们没收到。证据5物业费、电梯费我们从2012年6月1日交到了2016年11月底。证据6中，原告没有证据证明是替我缴纳的，没有我的信息。证据7系复印件不予认可。证据8不能证明原告达到一级服务标准。证据9中，2008年到2012年之间没有电梯费的审批，物业费虽然有审批，但是没有达到服务标准。证据10中，对市房管局批复、区环卫局委托书无异议，市物价局批复是2013年以后的，2013年我不欠原告的物业费，通知是通知原告按照一级服务标准服务，但是原告并没有按照一级服务标准服务。证据11电梯分摊明细证明不了电梯维修、维护费、电梯费应当在物业费里，没有单独收取电梯费的文件。对证据12均无异议，但与本案无关。证据13淄博市物价局的回复是2016年的，与我们无关。 被告陈俭省为证明其主张提交了以下证据：1、物业管理用房情况配置说明书一份；2、限令期限整改通知书一份，证据1-2拟证明管理用房在2013年10月22日之前达不到一级标准；3、墙体裂缝问题的处理方案，拟证明当时房屋有裂缝，当时原告给出的方案是给我们补偿；4、关于处理小区墙体裂缝问题的通知一份，拟证明当时原告给我们下的通知，让我们去物业办理补偿；5、关于淄博颐景园一期住宅工程墙体裂缝问题质量鉴定结果的公告一份，拟证明房屋确实有裂缝问题；6、淄博市物价局关于颐景园小区物业收费问题的通知一份，拟证明原告的物业服务达不到文件规定的一级物业服务标准；7、会议记录等三份，拟证明经过协商，原告与小区业主代表没有达成一致，所以原告没有收费标准。 原告对被告提交证据的质证意见为：对证据的真实性均予以认可，对证明内容不认可，证据1和2是发文给开发商淄博泰盛房地产有限公司的材料，与原告无关。物业服务管理用房，根据物权法和山东省物业管理条例的规定，是开发商的法定配套义务，不是原告的法定义务。证据3-5是房屋质量问题，与本案无关联性。证据6-7说明虽然物业费收费标准经双方协商，但并未达成一致性的协商意见。 经审核本院认为，原告提交的1-13号证据及被告提交的6-7号证据均具备客观性、合法性、关联性，为有效证据，本院予以确认。被告提交的1-5号证据与本案无关联性，本院不予确认。 根据以上审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告陈俭省，曾用名陈贞省，系淄博颐景园小区2号楼1单元803室业主。2006年11月20日，颐景园物业公司（甲方）与陈贞省（乙方）签订前期物业服务协议一份。协议第三条物业管理服务质量第一项约定：物业服务标准执行淄博市物业服务一级标准。第四条物业管理服务费约定：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）选择包干制。一、乙方缴费起始时间：以自入伙通知书通知交房日期起算，物业管理费按其拥有物业的建筑面积逐月计收；电梯、水泵、楼道灯运行能耗费及维护年检费按实分摊。二、收费标准（按建筑面积）：高层住宅公寓0.78元/㎡?月，商铺1.17元/㎡?月，以上收费标准以物价局批准为准。第六条违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权提出要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方或第三方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议使甲方未达到管理服务质量约定目标的,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正且给甲方或第三方造成损失的,乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还多收费用；四、乙方违反协议，不按照约定交纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的0.2%的标准支付滞纳金。 原告物业服务资质等级为一级物业服务企业。前期物业服务协议约定的物业服务收费标准0.78元/㎡?月，业经淄博市物价局淄价字（2005）248号、（2011）153号、（2013）54号、（2016）50号文件先后核准、备案。 因颐景园小区部分业主对原告物业服务不满意，认为存在物业服务设施设备配置不到位、一期小高层部分房屋墙体裂缝、服务达不到一级收费标准等问题，多次向物价、房产部门、社区居委会等反映，有关部门也多次介入进行处理。其中社区居委会多次组织原告与业主代表协商，但双方并未就收费标准调整问题达成一致意见。在淄博市物价局2011年9月27日给原告的淄价字[2011]153号《关于颐景园小区物业收费标准备案的通知》及2016年5月9日给原告的《关于颐景园小区物业收费问题的回复》中，均载明：同意原告公司与颐景园小区业主签订的前期物业收费标准及优惠补偿办法；具体收费标准按建筑面积0.78元/月?㎡；具体优惠补偿标准：按建筑面积0.18元/月?㎡，优惠补偿期限：截止到2011年8月30日前入住的业主，入住满30个月以上的按30个月计算补偿。 2016年11月15日，淄博颐景园小区业主委员会授权济南银宇物业管理有限公司淄博分公司代表其与原告就物业管理所有事项进行交接，交接双方于2016年11月17日完成交接，原告退出颐景园小区的物业管理服务。 在原告为颐景园小区提供物业服务期间，被告拖欠原告物业费4893.45元、电梯费2602元、公摊电费66.5元、卫生费234元、水费383.8元，合计8179.75元。原告多次向被告催收上述款项未果，诉至本院，请求被告支付上述款项，并承担逾期缴纳物业费4893.45元的滞纳金14730元（原告依据前期物业服务协议约定，分段计算该滞纳金至2018年12月31日为29459.93元，原告诉求被告减半交纳）。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告争议的焦点有以下几点： 一、原告是否有权利按照一级物业收费标准收费。物业收费属于政府指导价格标准范畴，在指导价格基础范围之内，取决于合同双方的具体约定。因此，合同约定标准是物业服务收费的基本依据。原告取得了在淄博市范围内依法从事物业管理业务的市场准入资质和按照一级物业收费标准收费的资质证书，故原告与被告陈俭省2016年11月20日签订的前期物业服务协议符合有关法律规定，系原、被告双方真实意思表示，为合法有效协议，双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物业管理条例》规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 具体到本案，双方当事人在前期物业服务协议中明确约定物业管理服务费的收费标准为0.78元/月?㎡，该标准符合原告的资质等级要求，业经淄博市物价局根据收费年限多次审核批准或备案。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”合同为当事人之间的法律，该收费标准，在未经当事人协商变更之前，当事人应当也必须遵守。因此，原告有权按照该标准收取物业服务相关费用，被告陈俭省应当如约交纳。 二、被告拒绝缴纳物业费、电梯费的主张能否成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条规定：业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中原告已经按照合同约定为被告提供了相关物业服务，被告应当支付物业服务费用。被告辩称原告在物业管理服务过程中不达标，服务不到位，并以此为由拒交物业服务费、电梯费、水费、卫生费等费用，其理由不能成立，本院不予支持。被告所称房屋裂缝问题系其与房屋开发商之间的纠纷，与本案非同一法律关系，亦不能成为本案抗辩理由。原、被告在租期物业服务协议中明确约定：电梯、水泵、楼道灯运行能耗费及维护年检费按实分摊。被告在2008.9.1-2012.5.31日及2016.6.1-11.15日期间均正常使用电梯，应当依照协议约定按实分摊该项费用，其抗辩理由于法无据，本院不予支持。 三、关于本案纠纷具体的处理意见与依据。按照前期物业服务协议的约定标准计算，被告欠交物业费计4893.45元。因原告该项诉求中，未按照前述淄博市物价局的两份文件精神给予被告相应优惠补偿，本院认为被告符合优惠条件，原告应遵照执行。被告入住颐景园小区在文件下发时已满30个月，按被告住房建筑面积126.43㎡计算，应补偿金额为682.72元，扣减后，被告应缴物业费为4210.73元。原告代收的水费及储藏室电费包含了涉案小区用水及用电的实际损耗分摊至各业主的费用，代收的卫生费亦符合有关规定，被告均应当交纳。因此，原告要求被告支付电梯费2602元、公摊电费66.5元、卫生费234元、水费383.8元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告抗辩称2016年6月1日至2016年11月15日的物业费、电梯费、卫生费已由承租户缴纳，但未提交相应证据证实，本院不予采信。 关于原告诉求被告支付的滞纳金14730元，系原告自行降低为按照双方前期物业服务协议约定减半收取，且仅计算至2018年12月31日，但鉴于原告提供的物业服务确实存在些许瑕疵，虽达不到降低或减少收费标准的要求，亦应承担部分民事责任，本院综合考量，认为原告应当再行降低其滞纳金计算标准，本院酌情予以调整为按同期银行贷款基准利率4.75%/年的1.3倍计算，起算期间为自2016年11月15日至原告主张的日期2018年12月31日，以物业费欠款4210.73元为基数，共计776天，计算得滞纳金为552.8元。故该项诉讼请求，本院予以部分支持。 综上，本院采取的优惠补偿办法、降低违约金计算收取标准等措施，已与原告提供的服务瑕疵应承担的民事责任基本一致，因此，对上述各项欠款7497.03元及逾期交纳物业费的滞纳金552.8元，被告陈俭省应当支付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告陈俭省于本判决生效之日起十日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司物业费4210.73元、电梯费2602元、公摊电费66.5元、卫生费234元、水费383.8元，合计7497.03元； 二、被告陈俭省于本判决生效之日起十日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司逾期付款违约金552.8元； 三、驳回原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费372.74元，由原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司负担322.74元，被告陈俭省负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  何会英 人民陪审员  张宇亭 人民陪审员  占 辉 二〇二〇年七月八日 书 记 员  王 菲