广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2859号上诉人（原审被告）：张铭轩，男，汉族，住云南省昭通市威信县**************，公民身份号码532************713。委托诉讼代理人：蔡铄璇，广东协言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄晋，男，汉族，住四川省隆昌县***********，公民身份号码511************970。委托诉讼代理人：杜剑锋，广东纵横天正律师事务所律师。上诉人张铭轩因与被上诉人黄晋房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初17168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张铭轩上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.驳回黄晋的全部诉讼请求；3.本案的全部诉讼费由黄晋承担。事实和理由:第一，本案的违约责任在于黄晋，而非张铭轩。2019年4月8日，双方就买卖406号房屋达成协议，并签订《房地产买卖合同》。该406号房屋的成交价为1300000元，黄晋于签订合同当天及2019年4月14日前各支付50000元定金给张铭轩。黄晋应于2019年4月15日前签订银行按揭贷款文件，提交全部所需资料，支付所需费用。黄晋申请贷款1200000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入张铭轩的账户。2019年7月10日，张铭轩接到中国银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称中行番禺支行）的电话，该行的工作人员在电话里告知张铭轩，由于黄晋提交虚假材料，将双方签订的房屋买卖合同里的成交金额改为1680000元，申请贷款金额为1170000元，银行经过审查，发现黄晋的虚假材料后，在电话里明确告诉张铭轩，黄晋的贷款将不予批准，并准备将材料退回黄晋。在接到银行的电话后，张铭轩与中介多次联系，希望能有解决方案，无奈中介一直无故予以拒绝。2019年11月29日，张铭轩到中行番禺支行查询有关情况，被告知由于黄晋提交虚假材料，银行已经不予批准黄晋的贷款，并已经将材料退回黄晋。综上所述，黄晋的贷款申请已经被银行拒绝，可以预见黄晋无力偿还余下的房款，其行为已经构成根本违约，依法应当承担违约责任。同时，根据佛山市的购房政策，只有黄晋是首房首贷的情况下，可以给付三成首付，同时向银行贷款七成。在本案中，黄晋却只是在支付了100000元定金后，余款1200000元都向银行申请贷款。黄晋明显有故意骗取贷款的嫌疑，已经构成刑法意义上的金融诈骗罪。张铭轩恳请法院将本案移送司法部门进行侦查，并追究黄晋的刑事责任。第二，一审法院没有认真考虑广东***融资担保有限公司（以下简称***公司）等当事人的地位和作用以及张铭轩在本案中可能存在的风险，将房地产交易各方共同导致的房产交易迟延视为张铭轩的违约行为是错误的。本案中，***公司在办理融资过程中，未在相关协议及融资方案中列明具体融资金额，这样的格式、空白文本谁敢签署。之后，该次房产交易变更为转按，需由黄晋提供反担保而其不同意从而致使交易中止。本案至今，仍不能排除***公司等有企图获取不正当利益的可能，因为黄晋、***公司就曾在转按中拔高购房款项致使银行拒绝审批。本案来龙去脉，需佛山市****房地产经纪有限公司（以下简称****公司）、***公司等参与诉讼才能明了，也才能正确评判各方行为和相应法律后果，一审法院未准许张铭轩申请追加其为第三人，致使未能全面、客观、公正评判本案。第三，一审法院同时支持黄晋返还定金的请求和支付违约金的请求是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，即使本案张铭轩违约，黄晋也只能要么选择定金条款，要么选择违约金条款，不能同时选，这在双方所签订的合同中已明确约定。在当事人主张了两种不能同时主张的条款时，法院只能选择其一予以支持，而本案一审法院既支持返还定金请求，同时也支持了支付违约金的请求，这显然违背了法律规定及双方约定，是完全错误的。第四、在一审庭审的过程中，基于查明案件事实，厘清法律关系的原因，张铭轩申请追加****公司、原某1、***公司作为无独立请求权的第三人参与诉讼，而一审法院不予批准，这明显属于程序违法。根据法律法规的相关规定，第三人包括有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人，故一审法院认定“****公司、原某1、***公司对于本案诉讼标的没有独立请求权，而且本案处理结果也与之没有法律上的利害关系。因此，对于被告该项申请，本院不予准许。”是错误的，无独立请求权的第三人也可参与诉讼。被上诉人黄晋答辩称，张铭轩并未举证证明黄晋提供虚假材料的事实，黄晋申请贷款是如实申请的，且银行也于2019年4月29日出具了同贷书。从时间上看，张铭轩称其在2019年7月收到银行电话，而本次交易是在2019年4月，张铭轩也应在2019年4月办理好提前还贷手续。一审时张铭轩陈述称基于黄晋拖延及中介公司、融资公司的原因，而非基于二审陈述的原因所导致，其一审的说法与二审不一致，自相矛盾。本次交易是因张铭轩没有办理好融资交易，导致交易无法进行，根据合同约定，张铭轩已经构成违约，应当承担违约责任。黄晋向一审法院提出诉讼请求：1.张铭轩向黄晋返还定金100000元；2.张铭轩向黄晋支付违约金130000元；3.张铭轩赔偿黄晋95**元买卖代理费；4.案件诉讼费、保全费由张铭轩承担。一审法院查明：一、2019年4月8日，黄晋、张铭轩就买卖406号房屋达成协议，并签订《房地产买卖合同》。该合同将张铭轩列为卖方，将黄晋列为买方，并在合同第十条约定，“买卖双方各持一份，经双方签名或盖章后生效”。****公司在合同落款处的经纪方一栏加盖印章。黄晋、张铭轩未在该合同中约定各自的联系地址。此时406号房屋设有以中国农业银行股份有限公司顺德**支行（以下简称农行**支行）为抵押权人的抵押登记。二、黄晋、张铭轩在《房地产买卖合同》有约定如下内容：成交价为1300000元，买方于签订合同当天及2019年4月14日前各支付50000元定金给卖方。买方应于2019年4月15日前签订银行按揭贷款文件，提交全部所需资料，支付所需费用。买方申请贷款1200000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。如果银行批准贷款金额少于申请贷款金额，买方须在完成过户手续前以现金方式补足差额给卖方。卖方必须提供贷款所需资料，协助买方办理按揭。卖方尚欠按揭贷款约43万元。卖方在签订合同30日内向农行**支行申请提前还贷，承担提前还贷的一切费用。提前还贷出资方应于农行**支行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户，到账即视为卖方已收取该部分楼款。提前还贷出资方式为由卖方融资，融资费用由买方承担，垫资金额约230000元。卖方需在农行**支行出具还清贷款证明等资料7个工作日内办理涂销抵押手续。在卖方完成涂销抵押手续7日内办理交易递件手续。违约方逾期10天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方须承担定金责任或按总成交价10%支付违约金，且违约方承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。三、2019年4月8日，黄晋向张铭轩支付定金50000元。2019年4月11日，黄晋向张铭轩支付定金50000元。黄晋又分别于2019年3月31日、2019年4月8日向黄某1转账支付5000元、4500元，合计9500元。2019年4月29日，中行番禺支行意向黄晋提供贷款1170000元。四、2019年4月19日，张铭轩在黄某1陪同下到农行**支行办理申请提前还贷手续。****公司就提前还贷事宜为张铭轩介绍了***公司，但最终张铭轩与***公司未签订合同。张铭轩也未筹集资金或寻找第三方公司垫资提前还贷。直至本案庭审结束，406号房屋的抵押登记仍未涂销。五、2019年5月31日，黄晋向张铭轩的身份证住址云南省昭通市威信县**************邮寄律师函。黄晋在律师函中要求张铭轩收到该函二日内申请提前还贷，办理融资，支付黄晋的律师费。该邮件被拒收。2019年6月18日，黄晋再次向上述地址邮寄律师函。黄晋在律师函中通知张铭轩解除《房地产买卖合同》，并要求张铭轩收到该函三日内向黄晋支付违约金、买卖代理费及返还定金。该邮件被拒收。黄晋在庭审中确认没有通过电话或短信方式向张铭轩告知上述律师函内容，也没有向406号房屋邮寄上述律师函。2019年9月7日，上述律师函复印件随本案起诉状副本及案件材料一并送达张铭轩。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄晋已经按照合同约定向张铭轩支付定金100000元。《房地产买卖合同》约定黄晋还负有申请银行贷款1200000元并在2019年4月15日前签订按揭贷款文件的义务。虽然黄晋经过申请，中行番禺支行于2019年4月29日意向提供贷款1170000元；但该金额已经基本可以支付尾期房款，且在时间方面也未致妨碍合同履行。另一方面，《房地产买卖合同》未约定黄晋负有提供款项供张铭轩提前还贷以涂销抵押的义务，张铭轩在合同中承诺由自己承担融资提前还贷的义务。张铭轩述称于2019年4月19日向银行申请提前还贷，并得到回复，提前还贷日为提交申请一周后任一个工作日。因此，农行**支行已经通知张铭轩自2019年4月26日起可于任一个工作日提前还贷。根据《房地产买卖合同》的约定，张铭轩应在之后3个工作日内即2019年4月29日前解决提前还贷的资金问题。张铭轩未能如期解决该资金问题，而且直至本案庭审结束，张铭轩仍未清偿所欠按揭贷款及涂销抵押。406号房屋的抵押登记未能涂销，致使黄晋无法实现购买该房屋并过户至其名下的合同目的。因此，张铭轩已构成违约，黄晋有权解除《房地产买卖合同》。《房地产买卖合同》是黄晋、张铭轩设立民事权利义务关系的协议。虽然****公司在合同落款处的经纪方一栏加盖印章，但合同中并无涉及该公司的民事权利义务，故该公司仅是合同的见证人，而非合同当事人。黄晋主张解除《房地产买卖合同》，只需要通知张铭轩，不需要通知****公司。黄晋虽然于2019年6月18日向张铭轩的身份证住址邮寄通知解除合同的律师函，但该邮件被拒收，解除合同的通知并未到达张铭轩。之后黄晋也没有通过电话或短信方式通知张铭轩解除合同，也没有向406号房屋邮寄解除合同的通知。直至2019年9月7日，上述通知解除合同的律师函复印件随本案起诉状副本及案件材料一并送达张铭轩。因此，黄晋、张铭轩签订的《房地产买卖合同》于2019年9月7日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，黄晋主张张铭轩返还定金100000元，一审法院予以支持。黄晋主张张铭轩支付违约金130000元，但考虑张铭轩在合同中承诺由己方承担融资义务，而且并非故意逾期履行该项义务，同时结合黄晋已经支付购房款的金额、合同解除可能导致的黄晋损失等因素，一审法院对该项违约金调整为100000元，超出部分不予支持。黄晋主张的买卖代理费实质即为中介费。黄晋主张张铭轩同时赔偿中介费损失9500元，但黄晋该项损失已可通过违约金得以弥补。因此，对于黄晋该项诉讼请求，一审法院不再予以支持。张铭轩申请追加****公司、原某1、***公司作为第三人参加诉讼，理由为利于查明案件事实，厘清法律关系。经审查，****公司、原某1、***公司对于本案诉讼标的没有独立请求权，而且本案处理结果也与之没有法律上的利害关系。因此，对于张铭轩该项申请，一审法院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：一、张铭轩于判决发生法律效力之日起十日内向黄晋返还定金100000元；二、张铭轩于判决发生法律效力之日起十日内向黄晋支付违约金100000元；三、驳回黄晋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2446.25元，财产保全费1670元，共计4116.25元（黄晋已预交），由黄晋负担616.25元，张铭轩负担3500元。二审期间，张铭轩向本院提交了录音光盘一张、个人住房贷款意向书，拟证明黄晋向中国银行支行提交虚假材料，将双方签订的合同里的成交金额改为1680000元，骗取贷款金额为1170000元。经审查，录音光盘属于证人证言，应出庭接受询问，对个人贷款意向书的真实性予以确认，在没有其他证据予以佐证的情况下，上述证据不足以充分、有效证明张铭轩所主张之待证事实，故本院不予采信。二审期间，黄晋未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.张铭轩应否向黄晋返还定金100000元及支付违约金100000元；2.本案应否追加****公司、原某1、***公司作为第三人参加诉讼。关于张铭轩应否向黄晋返还定金100000元及支付违约金100000元的问题。张铭轩、黄晋签订的案涉《房地产买卖合同》案系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行。案涉《房地产买卖合同》约定“卖方在签订合同30日内向农行**支行申请提前还贷，承担提前还贷的一切费用。提前还贷出资方应于农行**支行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户，到账即视为卖方已收取该部分楼款。提前还贷出资方式为由卖方融资，融资费用由买方承担，垫资金额约230000元。”可见，合同中约定由张铭轩以融资的方式承担提前还贷的义务。张铭轩自认其已于2019年4月19日向农行**支行申请提前还贷，农行**支行回复其称提前还贷日为提交申请一周后任一个工作日。即农行**支行已通知张铭轩可自2019年4月26日起于任一个工作日提前还贷，根据上述合同的约定，张铭轩应在之后3个工作日内即2019年4月29日前完成提前还贷。根据证人证言及庭审查明的事实可知，因张铭轩自身原因未能完成融资手续的办理，导致未能按约定履行提前还贷的义务，案涉房屋未能涂销抵押，合同目的无法实现，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。张铭轩上诉主张本案是因黄晋提供虚假材料申请贷款而被银行驳回其贷款申请导致合同不能履行的，其是行使不安抗辩权，故张铭轩无需向黄晋返还定金及违约金。对此，本院认为，黄晋已按约定向张铭轩支付了定金100000元，并已就剩余房款1200000元向中行番禺支行申请贷款，中行番禺支行亦于2019年4月29日出具了《个人住房贷款意向书》，意向黄晋提供贷款1170000元，此其一；其二，张铭轩在上诉状中自认其于2019年7月收到中行番禺支行电话得知黄晋的银行贷款被银行拒绝，故黄晋无合同履行能力，其行为构成违约。但基于前述，案涉合同的签订及履行时间均在同年4月份，张铭轩未依约于同年4月29日完成提前还贷之义务，已违约在先，现以其同年7月份得知黄晋无履行能力主张黄晋违约在先，有违逻辑常理。且根据上述合同约定及已查明的事实，张铭轩应在2019年4月29日前完成提前还贷，且中行番禺支行已于2019年4月29日意向黄晋提供贷款1170000元，该金额可以基本支付尾期房款，时间上也未致妨碍合同履行，此时张铭轩亦未有确切证据证明黄晋不能履行合同；其三，张铭轩对其所主张的黄晋提供虚假材料申请贷款而被银行驳回其贷款申请的事实未能提供充分、有效的证据予以证明，根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，其应承担举证不能的法律后果。综上，张铭轩未能举证证明黄晋丧失了或可能丧失履行合同的能力，其上诉主张缺乏依据，本院不予支持。张铭轩未能依约提前还贷的行为已构成违约，根据合同约定，黄晋有权解除合同。故一审法院对黄晋主张解除案涉《房地产买卖合同》予以支持符合事实和法律规定，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，黄晋主张张铭轩返还定金100000元于法有据，本院予以维持。关于违约金的问题，一审法院在综合本案的实际情况，结合黄晋的损失等因素，酌定张铭轩应向黄晋支付违约金100000元并无不当，本院予以维持。关于张铭轩以查明案件事实、厘清法律关系为由申请追加****公司、原某1、***公司作为第三人参加诉讼的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”之规定，本案中，案涉《房地产买卖合同》的相对方为张铭轩和黄晋，****公司、原某1、***公司在本案中为无独立请求权的第三人，对本案的讼争标的没有独立请求权，且本案的处理结果与其没有法律上的利害关系，故张铭轩的该申请不符合上述法律规定，一审法院对其该申请不予准许正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张铭轩的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由张铭轩负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年七月一日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽