南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初7478号 原告：南京金陵饭店物业管理有限责任公司，统一社会信用代码：91320105724557189R，住所地南京市。 法定代表人：陈远。 委托诉讼代理人：申汉江，江苏维世德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐家维，江苏维世德律师事务所实习律师。 被告：南京苏宁房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91320106135238585N，住所地南京市。 法定代表人：张康黎。 委托诉讼代理人：吕菁，江苏新高的律师事务所律师。 被告：南京苏宁环球商贸城有限公司，统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地南京市。 法定代表人：吴兆兰。 委托诉讼代理人：吕菁，江苏新高的律师事务所律师。 原告南京金陵饭店物业管理有限责任公司（以下简称金陵饭店物业公司）与被告南京苏宁房地产开发有限公司（以下简称苏宁房地产公司）、被告南京苏宁环球商贸城有限公司（以下简称苏宁商贸城公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金陵饭店物业公司的委托诉讼代理人申汉江、徐家维，被告苏宁房地产公司、被告苏宁商贸城公司的委托诉讼代理人吕菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金陵饭店物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令两被告共同支付自2018年1月至2020年6月期间的物业服务费3103668元（计算方法：5元/月/平米×20691.12平米×30月）、同期垫付水费9000元（计算方法：300元/月×30月）、同期共享系统服务费959400元（31980元/月×30月）、垫付电费262528.02元（2018年1月至2019年6月，14584.89元/月×18月），合计4334596.02元及滞纳金（其中2836118.34元自2019年6月5日起诉之日按每天百万分之五计算，1564867.2元自2020年6月12日变更诉讼请求之日起计算至支付完毕止）。事实和理由：原告与被告苏宁房地产公司于2011年9月22日签订《前期物业服务合同》，受该被告委托对其开发的南京天玺国际广场提供前期物业服务。原告与该被告于2014年10月9日签订《补充协议》，双方确认：1、2号楼负一层至五层商业用房共计20691.12平方米按每月5元/㎡收取物业费。2016年1月14日，双方签订《补充协议》（二），确认：2016年1月1日起1、2号楼负一层至五层商业用房的物业服务费仍按照季度付款，于每年的4月、7月、10月、次年1月的15日前支付。现该被告拖欠自2018年1月起的物业服务费、水电费等合计4334596.02元。案涉物业由被告苏宁商贸城公司经营出租，故其应承担连带责任。 被告苏宁房地产公司辩称：1、原告并未就案涉商贸城内部提供物业服务，该事实已由原告自认，两级法院在前案的审理中对该事实也予以认定，故原告诉请要求被告根据案涉物业合同标准支付物业服务费没有事实依据。2、根据二审法院已查明的事实及认定的理由，在双方能够举证证明原告物业服务的商贸城外围具体范围的前提下，物业费可以据实结算。本案中，被告可以举证证明原告就商贸城外围提供服务的具体面积，根据测量原告服务的外围面积为2677.8平米，2677.8/（2677.8+20691.12）=11.4588%，因此，根据二审判决应当根据占比重新计算物业服务费。即使原告提供了商贸城外围服务，被告应当支付的物业服务费用和共享服务费用标准也应根据约定的标准按此比例予以计算。3、原告垫付的电费应当据实结算；被告自2019年5月起自行缴纳了电费。4、滞纳金不予认可。根据合同原告提供的服务存在瑕疵，被告对付款产生争议系行使合理的抗辩权，故不应承担滞纳金。 被告苏宁商贸城公司辩称，原告的主张已经突破合同相对性，原告与被告苏宁商贸城公司没有法律关系，其要求被告承担民事责任无事实与合同依据。 本院经审理认定事实如下：苏宁房地产公司系南京天玺国际广场1、2号楼负一层至五层商业用房（以下简称涉案房屋，建筑面积20691.12㎡）的房屋所有权人。2011年9月22日，苏宁房地产公司作为甲方与乙方金陵饭店物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将南京天玺国际广场委托乙方实行物业管理，物业位置在南京市，占地面积27990.6平方米，建筑面积112352.1平方米。在物业管理区域，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护（电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等服务。物业服务收费实行包干制，商铺用房为5元/月/㎡，物业服务费用按每季交纳。甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额每天0.0005%向乙方支付违约金等等。《前期物业服务合同》附件二载明：物业由高层住宅、小高层住宅、商铺、商业用房、菜场、地下机械车库、物业管理配套等其它用房构成。《前期物业服务合同》附件三载明：物业共用部位为房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室。 2014年3月18日，苏宁商贸城公司（甲方）与案外人南京市鼓楼区吴美全保洁服务部（乙方）签订了《天玺裙楼商业保洁承包合同书》，约定乙方承包甲方苏宁环球商贸天玺商业广场保洁工作，包括各楼层营业场所公共区域、地面等清洁卫生等。 2014年10月9日，苏宁房地产公司作为甲方与乙方金陵饭店物业公司签订《补充协议》，约定：天玺国际广场1、2号楼负一层至五层商业用房（建筑面积20691.12㎡），乙方对该部分物业的共用部位、共用设备设施、保洁、绿化、公共秩序维护等提供物业管理服务，物业费支付标准为5元/月/㎡。第二条第二款约定双方同意自本协议签订之日起商贸城一期的监控系统、消防系统中共享部分由乙方负责运行、维修养护、提供物业管理服务，并承担相应的管理责任。乙方不收取上述部分的服务费，甲方以提供乙方车位的经营收益作为补偿，除此之外，乙方不得向甲方主张其他任何费用。 2016年1月14日，苏宁房地产公司作为甲方与乙方金陵饭店物业公司签订《补充协议》（二），约定：《补充协议》第二条第二款约定的补偿方式改为甲方按照31980元/月的标准按季向乙方支付服务费，乙方不得向甲方再主张其他任何费用。该费用甲方于每年的4月、7月、10月、次年的1月的15日前支付。自2016年1月1日起，甲方负责本物业所有机动车位的日常保洁、秩序维护、车辆道闸、消防器材、标识标牌、照明灯具的使用、维护保养和管理，乙方仍应按照双方签订的相关约定履行服务义务、管理责任。上述机动车位使用实际产生的水电费、维修养护费由甲方承担。除此之外，甲方不再支付其他任何费用。乙方每月15日前将上月水电费、维修养护费支出明细提交给甲方，甲方经书面审核确认后10个工作日内，按照每月实际发生的金额从甲方收取的停车管理服务费中支付给乙方。双方确认2016年1月1日起1、2号楼负一层至五层商业用房的物业服务费仍按照季度付款，于每年的4月、7月、10月、次年的1月的15日前支付。 苏宁房地产公司自2016年7月至2017年9月，每季度向原告金陵饭店物业公司支付了服务费405940元，其中包括物业费310000元（20691.12㎡×5元/月/㎡×3个月，实际按照310000元收取）及补偿商贸城地下车库共享系统服务费95940元（31980元/月×3个月）。苏宁房地产公司自2016年7月至2017年9月，每季度向原告支付了地下车库产生的水费、电费、垃圾清运费、养护维修费合计66786.39元，其中包括水费900元（300元/月×3个月）、电费43754.67元（14584.89元/月×3个月）、垃圾清运费900元（300元/月×3个月）、养护维修费21231.72元（7077.24元/月×3个月）。 2017年11月28日，原告金陵饭店物业公司向国网江苏省电力公司南京供电公司交纳南京天玺国际广场的电费203434.07元，向南京水务集团有限公司交纳南京天玺国际广场的水费4006.52元。2018年10月10日，原告向国网江苏省电力公司南京供电公司交纳南京天玺国际广场的电费282824.05元。 2018年8月9日，金陵饭店物业公司以苏宁房地产公司拖欠2017年10月至同年12月期间的物业费、水电费等共计472686.39元为由向本院提起诉讼，即（2018）苏0106民初9334号民事案件。该案本院于2018年11月作出如下判决：一、被告苏宁房地产公司向原告金陵饭店物业公司支付2017年10月至2017年12月期间的物业费405900元、水费900元、电费900元，合计407700元及按每天0.0005%标准的滞纳金；二、驳回原告金陵饭店物业公司的其他诉讼请求。双方均提起上诉，南京市中级人民法院于2020年5月12日作出终审判决：其中物业费按60%认定变更为243540元、电费变更为43754.67元（计算方法：14584.89元/月×3个月）。 本案审理中，原告金陵饭店物业公司认可被告苏宁房地产公司自2019年5月起自行缴纳电费，并变更垫付电费的请求为233358.24元（14584.89元/月×16个月）。 苏宁房地产公司未缴纳自2018年1月至2020年6月期间的物业服务费、共享系统服务费、垫付水费及2018年1月至2019年4月期间的垫付电费。 以上事实，有双方当事人陈述、本院（2018）苏0106民初9334号民事判决书、南京市中级人民法院（2019）苏01民终463号民事判决书、缴纳电费的发票、收据等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告金陵饭店物业公司与被告苏宁房地产公司签订的《前期物业服务合同》、《补充协议》、《补充协议》（二）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 根据合同法的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点、履行方式等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 就原告各项诉讼请求分析认定如下： 一、物业服务费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，原告金陵饭店物业公司与被告苏宁房地产公司2011年9月22日签订的《前期物业服务合同》第八章第二十九条第六款约定：共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。双方2014年10月9日在《补充协议》中约定，金陵饭店物业公司对该部分物业的共用部位、共用设备设施等等提供物业管理服务，且物业服务费计取的面积亦为全部建筑面积。故应当认为，双方对共用部位的约定比较明确，应当包括楼内楼梯间、走廓通道等。但根据已查明的事实，双方在签订《补充协议》前，2014年3月18日涉案物业楼内保洁等工作已承包给了案外人。双方在签订《补充协议》时对上述情形亦应明知。由此应当认为，根据合同约定，涉案大楼内物业服务虽然应由金陵饭店物业公司负担，但在金陵饭店物业公司未实际提供服务的情况下，苏宁房地产公司将涉案楼内保洁工作交由案外人负责，并按合同约定的标准向金陵饭店物业公司支付了相应的服务费，系其自愿免除金陵饭店物业公司的部分合同义务。根据双方合同约定及已付物业费给付的时间可以认定，苏宁房地产公司应当于2018年1月给付2017年第四季度的涉案服务费，但双方产生争议，苏宁房地产公司不予支付，此时，即应根据合同约定来确定双方权利义务，而不必要求苏宁房地产公司明示免除取消。根据以上事实，苏宁房地产公司以实际行为表示不再免除自2017年10月1日起金陵饭店物业公司相应的合同义务，故双方当事人应当根据合同约定来履行各自的合同义务。据上分析，金陵饭店物业公司虽未完全履行自己的合同义务，但双方当事人提供的现有证据等亦无法具体确定金陵饭店物业公司实际提供的物业服务范围以及与合同约定的占比，双方当事人就此亦无法达成一致意见，现本院结合各方当事人陈述，综合考量，酌定苏宁房地产公司按照60%的标准支付2018年1月至2020年6月期间的物业服务费1862200.8元（计算方法：5元/月/平米×20691.12平米×30月×60%）。本案审理中被告苏宁房地产公司提出可根据测量的商贸城外围面积2677.8平米与总面积的占比重新计算物业服务费，对此本院认为，由于物业服务是由多项不同性质、不同质量的服务内容所组成，不同质量的服务项目在整个服务范围内所占的权重不同，简单以面积关系来测算并无科学依据，故不予采纳。 二、垫付电费。本案中，原告金陵饭店物业公司与被告苏宁房地产公司约定涉案地下车库产生的电费由苏宁房地产公司承担。根据金陵饭店物业公司提供的加盖苏宁房地产公司公章的《苏宁天玺项目地下车库运转电费分割表》，可以明确反映涉案车库每月电费总计14584.89元，且该分割表亦得到苏宁房地产公司认可，故苏宁房地产公司应向金陵饭店物业公司交纳2018年1月至2019年4月期间的垫付电费233358.24元（14584.89元/月×16个月）。 三、垫付水费。原告金陵饭店物业公司与被告苏宁房地产公司约定涉案房屋地下车库实际产生的水费由苏宁房地产公司承担。本院根据该被告前期交纳水费的情况，认定该被告每月应向原告交纳水费300元。故该被告应向原告交纳2018年1月至2020年6月期间的垫付水费9000元（300元/月×30个月）。 四、共享系统服务费。本案中，因原告金陵饭店物业公司与被告苏宁房地产公司在《补充协议》（二）第二条第三款约定被告苏宁房地产公司每月补偿原告商贸城共享系统服务费31980元，该费用按季支付，于每年的4月、7月、10月、次年的1月的15日前支付。故被告苏宁房地产公司应缴纳自2018年1月至2020年6月期间的共享系统服务费959400元（31980/月×30个月）。 五、滞纳金问题。滞纳金的性质为违约金，被告应按合同约定的期限履行缴纳物业费用的义务，逾期应承担违约责任。根据约定逾期应按应交数额每天0.0005%向原告支付违约金，故应在支持的物业服务费用范围内给予相应的保护。 六、关于被告苏宁商贸城公司应否承担民事责任的问题。原告与该被告之间无民事合同关系，该被告与苏宁房地产公司系关联公司，或因集团内部管理需要处理商贸城的租赁事务，属于委托关系，法律后果亦应由委托人承担，故对原告要求其共同承担民事责任的意见不予采纳。 综上所述，被告苏宁房地产公司应向原告支付自2018年1月至2020年6月期间的物业服务费1862200.8元、共享系统服务费959400元、垫付水费9000元及2018年1月至2019年4月期间的垫付电费233358.24元，合计3063959.04元，并按照每天0.0005%的标准分段计算滞纳金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项、第一百零五条的规定，判决如下： 一、被告南京苏宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京金陵饭店物业管理有限责任公司支付自2018年1月至2020年6月期间的物业服务费1862200.8元、共享系统服务费959400元、垫付水费9000元及2018年1月至2019年4月期间的垫付电费233358.24元，合计3063959.04元及滞纳金（其中1931718.72元自2019年7月16日起，1132240.32元自2020年7月16日起，均按每天0.0005%标准，计算至实际给付之日止）。 二、驳回原告南京金陵饭店物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41476元，减半收取20738元，由原告南京金陵饭店物业管理有限责任公司负担6079元，被告南京苏宁房地产开发有限公司负担14659元（此款已由原告预付，被告支付上述款项时加付此款）。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 吕 军 二〇二〇年七月三十一日 书记员 汪秋银