湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4409号原告:湖南东怡置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路**。法定代表人：李宏坤。原告：湖南湘邮置业有限公司，住，住所地湖南省长沙高新开发区桐梓坡西路**麓谷林语小区****/div>法定代表人：黄新华。两原告共同委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师被告:汪**，女，1991年2月7日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：高东明，湖南湘知远律师事务所律师。原告湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）与被告汪**商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法由审判员谭小松适用简易程序独任审判，于2020年6月8日公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人张友友、被告汪**及其委托诉讼代理人高东明到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告东怡公司、湘邮公司向本院提出诉讼请求：1、判令汪**支付原告剩余房款470000元；2、判令汪**承担47000元的违约金（按照未支付剩余房款的10%计算）；3、判令汪**承担本案的诉讼费。被告汪**辩称：1、本案承诺书出具的时间为2016年11月16日，原告承诺由其联系中信银行办理按揭贷款，要求被告等待通知，但被告至今未收到任何通知，被告没有任何负债，征信亦无任何不良记录，故按揭贷款没有办理下来系原告未履行义务所致，被告并无任何违约行为；2、原告要求被告支付购房款的权利已经超过诉讼时效；3、案涉争议房产为现房，只有将案涉房产变更登记至原告名下才能办理按揭贷款，原告没有履行变更登记义务，且两原告现官司缠身，案涉房屋已被长沙县人民法院冻结，目前原告已经无法履行变更登记义务，原告违约在先，被告没有支付剩余房款的义务。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。经审理查明：2016年10月14日，原告东怡公司（出卖人）、湘邮公司（出卖人）与被告汪**（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人购买原告东怡公司、湘邮公司开发建设的位于天心区房屋（以下简称1204房），建筑面积51.36平方米，总房价590000元，买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款人民币120000元，剩余房款470000元向银行按揭申请贷款，出卖人应协助办理；买受人选择银行按揭方式付款的，应在签订本合同的同时，按银行要求交齐所有贷款资料及保险费用，买受人应按出卖人通知的时间到银行和房地产交易管理部分办理贷款面签手续，逾期超过三十日，出卖人有权解除合同，并且买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金；由于买受人的原因导致无法办理银行按揭贷款手续或获得银行按揭贷款少于申请贷款数额的，买受人在接到银行或出卖人通知之日起十五日内，应按一次性付款方式付清所有房款或贷款差额，否则出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金。买受人逾期付款，出卖人交房时间及办理该商品房权属证书的时间相应顺延，且无需承担延期交房和办证的违约责任。合同签订后，被告汪**向原告东怡公司、湘邮公司支付了120000元首付款，并缴纳了契税、物业维修基金,被告汪**就剩余房款向中国银行申请按揭贷款，未获批准。2016年11月16日，被告汪**出具《承诺书》，载明：“由于中国银行系统原因导致本人无法办理按揭贷款，需等待通知办理中信银行按揭手续，现本人急需对房屋进行装修，特向贵公司申请提前交房，并做出如下承诺：1、本人自愿提前交房，并愿意承担提前交房产生的物业管理费。2、如若因本人原因或者政策原因导致贵公司无法取得剩余的肆拾柒万元整（￥470000.00）的银行贷款，本人承诺在接到通知后的15个工作日内以现金形式付清剩余的肆拾柒万元整（￥470000.00）的房款，或接到通知后的15个工作日更名办理按揭贷款，如因本人逾期付款或无法取得按揭贷款导致贵公司与本人解除合同的，本人除承担合同约定的违约金外，并愿意配合贵公司解除网签，装修费用的损失由本人负责，与贵公司无关。”后被告汪**就1204号房屋的剩余房款未能完成按揭贷款手续，原告东怡公司、湘邮公司至今未收到剩余购房款。2020年4月29日，原告诉至本院。被告汪**陈述，其从未收到过银行或原告东怡公司、湘邮公司的任何通知。另查明，被告为证明其征信记录良好，向本院提交了其截至2020年4月27日的征信报告，报告显示，2016年至2020年期间，被告汪**在湖南祁阳农村商业银行股份有限公司、招商银行股份有限公司、北京银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司湖南省分行等银行均有借贷业务发生，现均已结清。还查明，案涉1204房于2016年7月20日办理了产权登记手续，产权一直登记在原告东怡公司及湘邮公司名下（产权证号为：716211252、716211253）。因原告东怡公司及湘邮公司与他人存在债权债务纠纷，案涉1204房以及1417号、1518号等66套房屋于2020年4月26日被长沙县人民法院查封。以上事实，有《商品房买卖合同》、《承诺书》、税费票据、维修基金缴费证明、《个人信用报告》、《不动产登记情况表》、当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自的权利和义务，即被告汪**应按合同的约定及时、足额支付购房款，原告东怡公司、湘邮公司应向被告汪**交付符合交付条件的房屋，并办妥买受人的房屋所有权证或不动产权证。现被告汪**至今未向原告东怡公司、湘邮公司付清剩余房款470000元，原告东怡公司、湘邮公司要求被告汪**继续履行支付义务，付清剩余房款470000元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告东怡公司、湘邮公司主张的违约金，本院认为，《商品房买卖合同》约定：“由于买受人的原因导致无法办理银行按揭贷款手续或获得银行按揭贷款少于申请贷款数额的，买受人在接到银行或出卖人通知之日起十五日内，应按一次性付款方式付清所有房款或贷款差额，否则出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金”以及被告汪**于2016年11月26日出具的《承诺书》中约定：“本人承诺在接到通知后的15个工作日内以现金形式付清剩余的肆拾柒万元整（￥470000.00）的房款，或接到通知后的15个工作日更名办理按揭贷款”，但该买卖合同和《承诺书》均未明确约定被告汪**完成按揭贷款手续截至期限或者被告汪**应当付清购房款的截至期限，且原告东怡公司、湘邮公司也未提交证据证实其曾向被告汪**催讨过剩余房款或者银行以明确的方式告知被告汪**无法办理按揭贷款的具体时间，故原告东怡公司、湘邮公司认为被告汪**存在逾期付款行为，没有事实依据，对于其主张的违约金，本院不予支持。对于被告汪**辩称，本案已经超过诉讼时效,本院认为，因原、被告并未明确约定被告汪**完成按揭贷款手续或付清剩余购房款的截至期限，且其至今尚欠购房款470000元，故原告东怡公司、湘邮公司有权要求被告汪**继续履行付款义务，本案并未超过诉讼时效；对于被告汪**辩称案涉房屋已被长沙县人民法院冻结，原告已经无法履行变更登记义务，本院认为，《商品房买卖合同》约定：“买受人逾期付款，出卖人交房时间及办理该商品房权属证书的时间相应顺延”，由此可以确定被告汪**具有支付购房款的先履行义务，被告应在其履行完支付义务后再行向原告东怡公司、湘邮公司主张协助办理产权变更登记手续或不能办理产权变更登记手续的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告汪**于本判决生效之日起十日内向原告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司支付购房款470000元；二、驳回原告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8970元，减半收取4485元，由原告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司共同承担485元，由被告汪**负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  谭小松二〇二〇年七月二十九日法官助理任文静代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。