福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0782民初1121号 原告（反诉被告）：王巧芝，女，1955年1月1日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：廖华杰，系王巧芝之子，住武夷山市。 委托诉讼代理人：廖华巾，系王巧芝之女，住武夷山市。 被告（反诉原告）：武夷山市惠益房地产开发有限公司，住所地武夷山市温岭新街****，统一社会信用代码91350782749088278U。 法定代表人：许启明，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：黄争，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）王巧芝与被告（反诉原告）武夷山市惠益房地产开发有限公司（以下简称惠益公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案，适用简易程序不公开审理，原告王巧芝及委托诉讼代理人廖华杰、廖华巾，被告惠益公司委托诉讼代理人黄争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王巧芝提出诉讼请求，判令武夷山市惠益房地产开发有限公司办理房屋转移登记手续，将位于武夷山市.84平方米）及温岭街58-1号店面（面积25平方米）转移至王巧芝名下。事实和理由：王巧芝原有一栋房屋位于武夷山市，2015年间，惠益房地产因温岭街延伸改造工程项目需要对王巧芝所有的位于武夷山市的房屋进行拆迁，2016年1月15日双方签订武夷山市房屋拆迁补偿安置协议及补充协议，双方约定：王巧芝的上述房屋拆迁，土地给惠益房地产进行项目开发，惠益房地产对王巧芝的房产进行产权调换补偿，将位于武夷山市.84平方米）及温岭街58-1号店面（面积25平方米）与王巧芝的产权进行调换。后惠益房地产将王巧芝的房屋拆除进行开发，2018年8月15日将置换的房产交给王巧芝使用，因为王巧芝的房屋未在拆迁红线内，惠益房地产要求政府提高容积率未获准许，遂迁怒与王巧芝，拒绝办理上述置换房屋的转移登记手续。为保护自身合法权益，王巧芝遂诉至法院。 惠益公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求。原被告之间签订的《武夷山市房屋拆迁补偿安置协议》以及《补充协议》是无效合同，自始无效，当然无效，永久无效，原告无权请求将案涉房产进行转移登记。 惠益公司提出反诉请求：一、确认双方于2016年1月15日签订的《武夷山市房屋拆迁补偿安置协议》以及《补充协议》无效；二、判令王巧芝向惠益房地产返还位于武夷山市.84平方米）及温岭街58-1号店面（面积25平方米）房产，并支付占用期间的使用费（从2018年8月15日开始计算至实际返还之日止），三、诉讼费用由王巧芝承担。事实和理由：案涉项目系温岭街延伸改造项目，是武夷山市委市政府2003年为民办实事项目。原开发商中断开发三年，遗留问题较多。惠益房地产经武夷山市政府招商引资，从原开发商处接手，之后遗留问题得以一一解决，至2009年一百多户被拆迁户全部回迁安置，整个拆迁安置过程做到零上访，收到市委市政府的肯定和好评。王巧芝原房产位于武夷山市，2004年、2005年间因其提出要求远超拆迁安置补偿方案，经多方做工作协商仍未能在规定时间内达成协议，最终剔除王巧芝的房产，王巧芝房产并未在拆迁红线范围内。之后王巧芝见其他邻居得以回迁新房，于2013年至2015年间多次上访，要求重新将其房产纳入规划红线进行拆迁。迫于上访压力，住房保障和城乡规划建设局对已经通过政府相关会议的温岭街延伸改造工程项目扫尾工程“惠芳大厦”建设规划方案迟迟不予办理《建设工程规划许可证》。惠益房地产为了整个项目建设需要，无奈之下按照住建部门要求与王巧芝进行协商，基本取得一致意见后，才于2015年12月29日取得《建设工程规划许可证》。后惠益房地产于2016年1月15日与王巧芝签订《武夷山市房屋拆迁补偿安置协议》以及《补充协议》，但该协议明显违法且不公平。第一，明显重大不公。王巧芝原房产产权登记面积仅为199.85平方米，按照拆迁补偿安置方案为拆一补一，协议却约定三套房产外加一间店面，补充协议甚至还约定“减免643450元购房款”。第二，违反法律法规强制性规定。一是王巧芝该户并未在拆迁红线范围内，不应拆迁。二是开发商作为拆迁主体不合法，应当是“征收部门”，征收部门只能是县市级以上的政府部门。因此，惠益房地产与王巧芝签订的《武夷山市房屋拆迁补偿安置协议》以及《补充协议》无效，王巧芝应依法返还相应房产并支付占有使用费。综上，为维护法律应有秩序，震慑闹访缠访行为，坚持法律效果和社会效果统一，请求法院判如所请。 王巧芝辩称，红线内还是红线外，我们老百姓无法关注，合同和协议是在双方平等自愿的情况下签署的，我们也没有上访过。如果房地产商是不合法的拆迁主体，那为什么被告还要在明知自己不是合法主体的情况下跟我们签订合同？而且我们已经支付了拆迁费和过渡费，也入住使用了案涉房屋，就差最后转移登记。我们的原房产是在惠芳大厦的建筑范围内的，所以如果我们不拆迁对方是无法进行工程建设的。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 对当事人无异议的即原告提供的《武夷山市房屋拆迁补偿安置协议》、《补充协议》、收条、土地证复印件、房产证复印件、支付过渡费的银行支票存根、确认安置房的装修材料单。被告所举的武夷山城乡规划局规划图、红线图、王巧芝户示意图、信访报告、来访登记单、信访处理答复意见书、拆迁安置补偿协议文本、建设工程规划许可证，本院予以采信并在卷佐证。 根据本院采信的证据和当事人在庭审中的陈述，认定本案事实如下： 惠益公司按照其制定的温岭街延伸改造项目《武夷山市房屋拆迁补偿安置协议》的格式，于2016年1月15日与王巧芝签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：惠益公司拆除王巧芝坐落于武夷山市（武房字第200016**），该房屋产权证面积199.85平方米，实地丈测确定补偿建筑面积224.12平方米，土地证号武国用（2000）字第31**，证载用地面积126.76平方米，实地丈测确定补偿的土地使用面积120平方米。惠益公司以温岭街惠芳大厦10层两套商品房、建筑面积111.39平方米、89.7平方米，11层1套111.39平方米，总计建筑面积为312.48平方米，及一层店面、面积25平方米进行产权调换（还约定了计价标准）。协议还约定了搬家费、临时过渡安置补助费、附属物补偿费。在抵扣各项补偿费、补助费后，王巧芝还欠惠益公司643450元，惠益公司应在2018年2月5日前将经竣工验收合格的安置房交付给王巧芝使用，办理回迁安置房房屋所有权证的时间为该房交付使用付清所有款后，在政策允许的范围内。同日，双方还签订了补充协议，约定惠益公司减免抵扣后的、王巧芝应支付的购房款643450元，惠益公司每月10日付给王巧芝2241元，支付24个月。2016年1月25日，惠益公司出具收条，收到王巧芝武夷山市房屋所有权证和土地使用权证。 惠益公司在依约支付了王巧芝过渡费及按照王巧芝确定的装修材料进行装修，竣工验收后，2018年8月15日，惠益公司将武夷山市温岭街58号惠芳大厦1006号、1008号、1108号三套商品房及温岭街58-1号107店面交付给王巧芝使用。 惠芳大厦系惠益公司从2003年开始开发的温岭街延伸改造工程的二期工程，该项目前期开发时，王巧芝的房屋在用地红线范围内，后因与王巧芝未达成拆迁补偿安置协议，王巧芝的房屋被剔除出该项目的用地红线图之外。但王巧芝的房屋又位于惠芳大厦的规划总平图范围内。惠益公司与王巧芝进行了多次、长时间的商谈拆迁补偿事宜，直到双方达成基本一致意见后，2015年12月29日，惠益公司才取得惠芳大厦建设工程规划许可证。尔后，惠益公司进行信访，要求行政机关调整该项目用地红线，至今还没有得到解决，惠益公司以此为由，至今未给王巧芝办理转移登记手续，王巧芝也就未能办证多次到信访部门信访无果后，王巧芝诉至本院。 关于争议焦点的分析： 一、王巧芝有没有在2013年至2015年期间多次上访，要求重新纳入规划红线进行拆迁。惠益公司主张王巧芝有多次上访，王巧芝予以否认，惠益公司未能举证证明王巧芝有上访事实，本院不予采纳。 二、案涉的协议及补充协议是否无效，是否违反法律等强制性规定，明显不公。关于本案法律适用，惠益公司主张适用《国有土地上房屋征收和补偿条例》，本院认为，该条例第八条明确规定了可以征收的情形，本案不属于该条款规定的情形。惠益公司没有行使征收的权力，惠益公司不是征收行为，所以不适用《国有土地上房屋征收和补偿条例》，无论从本案合同的主体和所举的证据，都表明不是房屋征收的行为。本院认可惠益公司所主张的王巧芝原房产本来在拆迁范围内，之后由于无法签订协议被剔除，之后惠芳大厦工程又将王巧芝房屋纳入总平图。本院认为，王巧芝原房屋系其合法财产，享有物权，要使用王巧芝房屋，要取得王巧芝同意。惠益公司主张因为王巧芝在那里，行政部门不给惠益公司颁发规划许可证，总平图中王巧芝房屋在其范围内，意味着必须使用王巧芝房屋，如果不使用王巧芝房屋，不符合规划要求，行政机关要求惠益公司解决这个问题，是合理合法的。协议是否存在重大不公，本院认为，即使有这种情况，根据合同法的规定，惠益公司应该在一年内主张变更或撤销该合同，王巧芝已经在2018年8月18日入住，协议签订时间是2016年1月15日，已经超出期限，惠益公司主张本院不予采纳。根据合同法第五十二条规定，惠益公司没有举证证明案涉协议存在法律规定的无效情形。双方签订的协议系格式合同，是惠益公司方制定，由此产生的违法的情况，应该由惠益公司承担，即使有违法，也不属于合同法第五十二条规定的合同无效情形。根据合同法第六十条规定，惠益公司应当继续履行合同。惠益公司的反诉主张，没有提供相应的证据证明其主张，应当承担不利后果，故惠益公司主张合同无效，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、武夷山市惠益房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于武夷山市店面转移登记至王巧芝名下。 二、驳回武夷山市惠益房地产有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费28549元，减半收取计14274.5元，由武夷山市惠益房地产开发有限公司负担，反诉案件减半收取受理费14274.5元，由武夷山市惠益房地产开发有限公司负担。该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 员  谢 晖 二〇二〇年七月二十九日 法官助理  方梦苑 书 记 员  陈婧婕 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。