黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1202民初1058号原告：郭晶，女，1987年5月25日出生，汉族，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：孙力，绥化市北林区吉泰法律服务所法律工作者。被告：杨立青，女，1952年6月10日出生，汉族，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：张志军，男，1982年4月15日出生，汉族，现住绥化市北林区。原告郭晶与被告杨立青房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭晶及委托诉讼代理人孙力与被告杨立青及委托诉讼代理人张志军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭晶向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告合同违约赔偿原告经济损失造成原告经经济损失222959元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年7月1日于被告及其丈夫张喜山协商一致，签订了房屋租赁合同，合同约定被告夫妇将自己产权所有的绥化市北林区嘉兴花园E1-E2侧商服租赁给原告，租金为每年65000元，租期为5年，自2017年7月1日至2022年7月1日，期间不得以任何理由增加租金，并于被告及丈夫张喜山签订了租赁合同，该合同签订履行后，原告于当年7月份对该房屋进行了装修，装修投入了222959元资金，2019年1月，张喜山因病死亡，合同履行至2019年7月，由于被告没有按合同约定缴纳供热费和物业费，原、被告发生争执，2019年6月份原告多次找被告交付当年租金，被告无理拒收，并称要解除合同，同时到该房屋堵住门口强行阻止原告正常经营，原告两次报警，由北林区公安分局建设派出所出警处理未果，被告及家人亲属强行将原告撵出该房屋。封锁店门。造成原告停业，被告的无理行为，致使合同无法履行，造成原告直接经济损失装修费222959元，及店面经营停业间接经济损失，根据合同法相关规定，原告诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。被告杨立青辩称，1、由于被告没有按合同约定缴纳供热费和物业费，原、被告发生纠纷，此项不属实。2019年8月26日，原告已逾期近两月按合同规定（未）缴纳新年度租金，被告杨立青到原告所开仁德幼儿园找到原告要求其缴纳租金，原告以被告房产证在农村信用社抵押贷款为由拒绝缴纳租金，被告杨立青被原告及其母亲打伤并住院治疗，此事实建设派出所有出警记录。2、原告诉状提出2019年6月份原告多次找到被告要求交付当年租金，被被告无理拒收，并扬言称解除合同，此项不属实。原告根本没有主动找过被告要求缴纳租金，而是被告要求原告缴纳，原告以不合理理由拒绝缴纳租金。请原告举证，2019年6月以来原告何时、何地、以何种方式找过被告要求缴纳租金，是否有通话记录，是否有电话录音，是否有要求缴纳租金的录音录像。3、原告诉状提出被告到原告所开仁德幼儿园堵住门口强行阻止原告正常营业，此项不属实。被告只于2019年8月26日唯一一次到原告所开仁德幼儿园索要租金，被原告打伤后从未再去过该幼儿园，何谈扰乱原告正常经营，请原告举证，被告是如何阻碍原告正常经营的。4、原告诉状提出被告封锁店门，造成原告停业，此项不属实。原告幼儿园遍布监控，请原告提供证据，可有原告封锁店门的视频证据，可有任何原告封锁店门的痕迹，到目前为止，该房屋还在原告控制之下，原告所开幼儿园处于关门状态是因为受疫情影响无法正常营业，据了解周围邻居得知，原告还经常出入该房屋，该房屋唯一钥匙也在原告手中，原告封锁店门从何谈起。我们认为原告所有诉讼请求均不合理、不合法，正是因为受疫情影响，原告幼儿园无法经营，原告才捏造事实，恶意诬陷被告。原告诉讼理由为被告杨立青单方面终止合同，造成原告幼儿园无法正常营业，要求被告赔偿原告装修损失，到目前为止，被告杨立青并未终止合同，而是原告拒绝缴纳租金拒绝履行合同，如原告继续缴纳租金，该房屋将继续按合同约定租赁给原告郭晶。我们主张若原告7日内缴纳当年房租，合同继续生效，该房屋继续由原告使用至2022年7月1日，若原告拒绝缴纳房租，应视为原告单方终止合同，原告应按合同约定提前一个月告知被告，并赔偿被告2019年7月1日至2020年7月30日期间租金71500元。经审理查明：2017年7月日1日，原告郭晶与被告丈夫张喜山签订租房合同（张喜山于2019年初死亡），约定将被告所有的位于绥化市北林区嘉兴花园小区E1-E2侧商服以每年65000元的价格租赁给原告郭晶用于开办幼儿园，租赁期限为5年，租赁时间从2017年7月1日至2022年7月1日，供热费及物业费由被告交纳，其他费用由原告自行负担，租赁费用65000元每年一交，但未约定每年具体什么时间交付。现原告已经交付了2017年7月1日至2019年7月1日止两年的房屋租赁费用，2019年以后的租赁费至今未交付。租房合同签订以后，原告于2017年7月6日与盛世经典装饰工程有限公司签订房屋装修合同，原告将涉案房屋交由该公司进行装修，装修费用合计222950元，原告分别于2017年7月8日支付给装修公司80000元，2017年7月13日支付30000元，2017年7月20日支付100000元，2017年12月9日支付12950元。原、被告对上述事实无异议。后原告诉讼来院，以被告没有按合同约定交纳供热费、物业费、拒收租金、强行堵住门口阻止原告正常经营、封锁店门给原告造成损失为由，诉讼来院要求被告赔偿原告经济损失222959元。庭审时因原告诉讼请求中没有请求是否要求解除合同，本院释明原告租房合同是否继续履行，原告不要求继续履行，而被告要求继续履行合同。审理中被告抗辩2019年8月份原告逾期两个月未交纳年度租金，被告多次找原告要求其交纳，原告从来没有主动找被告交纳租金，被告只于2019年8月26日到原告所开的幼儿园索要租金，双方发生了口角，被告根本没有阻碍其正常营业，也没有封锁店门，原告是因为受疫情影响，幼儿园无法经营才捏造事实，恶意诬陷被告，到目前为止，被告未终止合同，而是原告拒绝交纳租金，如果原告7日内交纳租金，合同可以继续履行，如原告拒绝交纳，应视为原告单方终止合同，并赔偿被告2019年7月1日至2020年7月30日租金71500元。对上述原、被告争议的事实，被告未提供证据，原告由其舅母出庭作证，证明双方因交纳房租金发生纠纷，被告阻止幼儿园的学生进屋学习，原告提供了录像光碟一份，光碟只证明了原、被告双方发生了纠纷，并未证明原告所主张的事实。另查明：现涉案房屋仍由原告控制、管理。再查明：涉案房屋因被告在农村信用社贷款未偿还，已由法院查封，并在拍卖中。本院认为：原告郭晶与被告杨立青丈夫张喜山生前签订了房屋租赁合同，原告郭晶依据合同交纳了2017年7月1日至2019年7月1日两年的房屋租赁费用；房屋租赁合同签订后，原告通过盛世经典装饰工程有限公司对涉案房屋进行了装修，并支付装修费用222950元，对此原、被告无异议，故本院对上述事实予以认定。本案的争议焦点是谁违约问题，因租赁合同未约定每年租金的具体给付时间，只约定了一年一清。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应该按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，原、被告的租赁合同期限为5年，原告已经支付了2017年7月1日至2019年7月1日的租金，2019年7月1日至2020年7月1日的租金应该在2020年7月1日前交付给被告。但按照交易习惯被告于2019年7月1日以后向原告索要租金也并无不当。因此，原、被告均无违约行为。原告陈述被告没有交纳供热费和物业费要求被告赔偿的理由没有事实与法律依据，因为被告是否交纳供热费和物业费是被告与供热公司和物业公司的供热服务和物业服务关系，与原告没有任何法律关系，供热公司和物业公司并没有因为被告未交纳服务费用而停止对涉案房屋的服务，对原告开设幼儿园没有造成影响，因此原告以此理由要求被告赔偿本院不予支持。原告还陈述被告拒收租金、强行堵住门口、封锁店门为理由要求被告赔偿，对此原告只有一位近亲属出庭作证和提供了录像光碟证明，因证人为其近亲属，与原告有利害关系，不符合证据的认证标准，其证言本院不予认定，录像光碟只证明双方发生了纠纷，致于因为什么发生的纠纷并没有证明，不能证明原告的诉讼请求，因此，原告以此为理由要求被告赔偿的诉讼请求因证据不足本院不予支持。庭审时查明涉案房屋现在仍由原告使用、控制，店门也由原告锁门，故原告以此理由要求被告赔偿的诉讼请求也不予支持。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告给付原告为其垫付的2018年至2019年供热费16668元，并提供了证据，但证据交纳供热费的用户名称为谭英楠，不是涉案房屋的所有人杨立青或其丈夫张喜山，其交费金额也不是原告主张的16668元，故该证据本院不能认定供热费是原告交纳，原告如有确凿证据可另案诉讼。总之，原告以上述理由要求被告赔偿的诉讼请求证据不充分，其诉讼请求不予支持，应予驳回。在原告的诉讼请求中只要求被告赔偿222950元，并没有请求解除合同，在租赁合同履行期间，在双方均没有违约的前提下，只请求一方赔偿另一方，不符合合同的履行原则和法律规程，庭审中在本院的释明下，原告表示不再继续履行合同，被告要求继续履行合同，对此本院认为涉案房屋虽因被告在农村信用社贷款没有偿还，房屋已经被法院查封，并正在公示拍卖中，根据《中华人民共和国合同法》二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动时，不影响租赁合同的效力。”的规定，虽然原告表示合同不再继续履行，但被告要求继续履行，原告要求不再履行合同的请求不符合合同法第二百二十九条的规定，也没有充分的证据证明不再履行合同的原因。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，判决如下：驳回原告郭晶的诉讼请求。案件受理费2322元，由原告郭晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  吴国发二〇二〇年七月二十一日书记员  侯金杰