湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1224民初1147号原告：贺花平，女，1988年4月27日出生，汉族，居民，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：贺建平，男，1975年9月23日出生，汉族，住湖南省溆浦县。被告：怀化市家晟房地产开发有限公司，住所地溆浦县卢峰镇。法定代表人：钟国强，该公司执行董事兼总经理。被告：怀化市家晟房地产开发有限公司德山商业广场项目部，住所地溆浦县卢峰镇。法定代表人：严军，该项目部负责人。原告贺花平与被告怀化市家晟房地产开发有限公司（以下简称“家晟公司”）、怀化市家晟房地产开发有限公司德山商业广场项目部（以下简称“家晟公司项目部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺花平及其委托诉讼代理人贺建平到庭参加诉讼，被告家晟公司、家晟公司项目部经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺花平向本院提出诉讼请求：1、责令二被告继续履行合同立即向原告交付房屋；2、判令二被告赔偿原告违约金及各项损失490105.92元，并按付房款每日万分之六的标准向原告承担违约金至房屋交付原告止；3、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年2月1日，原告以419222元的价格购买了二被告位于溆浦县××镇××广场××层××号商铺，并签订了《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同第八条约定:出卖人应当在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。其中对出卖人逾期交房的违约责任也进行了约定，该商品房买卖合同第九条第1款第2项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同后通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。该商品房买卖合同签订后，然而在2014年10月31日前二被告未向原告交付商铺，随之原告多次向二被告提出请求，要求其进行交付使用，均未果，二被告总是以各种理由进行拖延，直到现在都未交付原告购买的商铺。二被告的违约行为导致原告严重受损，侵害了原告正当的合法权益，故原告诉至法院。家晟公司、家晟公司项目部均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告家晟公司、家晟公司项目部经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。原告提交的居民身份证复印件1份1页、内资企业登记基本情况表复印件2份、商品房买卖合同复印件1份（原件当庭核对）、德山商业广场租赁合同复印件1份、（2018）湘1224民初2144号民事判决书复印件1份、委托代理合同、（2019）湘12民终1393号民事判决书、缴费发票复印件各1份、收据原件1份、个人购房借款合同复印件1份、银行明细清单复印件1份，本院认为上述证据来源合法，内容客观真实，与本案相关，本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据，结合庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下：被告家晟公司项目部系被告家晟公司的委托代理机构。2013年2月1日，原告贺花平购买了被告家晟公司所有的位于溆浦县××广场××层××号商铺，并与被告家晟公司项目部签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为419222元，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房交付买受人适用；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但二被告因自身多方面的原因并未按照合同约定在2014年10月31日前将案涉商铺交付给原告使用，以致双方发生纠纷。另查明，合同签订的当日，原告与被告“家晟公司项目部”原法定代表人张家德亦签订了《委托租赁合同》，约定“家晟公司项目部”按照购买商铺总价（高于折后价格）的8%价格向原告支付租金，年租金为35019元，租赁期限10年，自2014年10月31日起至2024年10月31日止，租金按年支付，并直接在购买商铺的款项中预先抵扣了两年（2014年10月31日至2016年10月31日）的租金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。合同签订后，原告贺花平依约向二被告交付了购房款，二被告应当按照合同约定在2014年10月31日前将房屋交付给原告，但二被告至今未将房屋交付给原告，已构成违约，应当承担违约责任。按照合同约定，出卖人未在2014年10月31日前将该商品房交付买受人适用；逾期超过90日后，买受人可以要求解除合同或者继续履行合同的，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，现原告要求二被告继续履行合同，符合约定，故对该项诉求本院予以采信；关于违约金的诉求，因双方在合同中约定按日支付房价款万分之一的违约金过低，且二被告长时间逾期交房给原告造成的损失高于合同约定的违约金,故原告要求违约金适当予以增加的诉求,符合法律规定，本院予以采信；关于违约金的计算标准，因原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，但是房产没有实际交付，被告自购房款中主动抵扣了两年的租金，故本院可酌情参照该合同约定的租金35019元/年计算违约损失，折算为年利率8.35%。根据《房屋租赁合同》，二被告已支付原告2014年10月31日至2016年10月31日的房屋租金损失，故违约金应从2016年11月1日起计算，截止2020年5月11日，二被告应支付原告违约金125143元；关于原告要求二被告赔偿银行贷款利息的诉求，因银行贷款利息系原告购买房屋办理银行贷款时必须支付的款项，属于购房款，不属于被告违约给原告造成的损失，故对该项诉求本院不予支持；关于租赁合同的诉讼费用、可预见的租金损失，根据原告提交的房屋租赁合同纠纷民事判决书，怀化市中级人民法院已对原告要求二被告支付租金、诉讼费的诉讼请求均予以驳回，故对该项诉求，本院不予采信。综上所述，对原告要求二被告继续履行合同，支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告怀化市家晟房地产开发有限公司、怀化市家晟房地产开发有限公司德山商业广场项目部继续履行与原告贺花平签订的《商品房买卖合同》，并在本判决生效后十日内向原告贺花平交付溆浦县××广场××层××号商铺；二、被告怀化市家晟房地产开发有限公司、怀化市家晟房地产开发有限公司德山商业广场项目部在本判决生效后十日内支付原告贺花平违约金125143元，后续违约金按年利率8.35%自2020年5月12日起计算至二被告实际交付房屋之日止；三、驳回原告贺花平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8652元，由原告贺花平负担5849元，被告怀化市家晟房地产开发有限公司、怀化市家晟房地产开发有限公司德山商业广场项目部负担2803元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李 军人民陪审员  覃达发人民陪审员  肖时文二〇二〇年七月十日法官助理刘琼代理书记员  舒竺娇