盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0991民初752号原告：江苏瑞尔地产集团有限公司，住所地盐城市盐南高新区新都街道人民南路**国际创投中心******。法定代表人：吴小霞，执行董事。委托诉讼代理人：管大翔，江苏鑫鼐律师事务所律师。被告：徐如银，男，1986年12月23日生，汉族，住盐城市盐都区。被告：成娟，女，1989年4月18日生，汉族，住盐城市盐都区。原告江苏瑞尔地产集团有限公司（下称瑞尔公司）与被告徐如银、成娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法适用简易程序由审判员邵海峰独任审判，于同年6月10日公开开庭进行了审理。原告瑞尔公司的委托诉讼代理人管大翔，被告徐如银、成娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞尔公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年1月18日签订的《商品房买卖合同》；2、两被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案及预告登记手续；3、两被告向原告支付案涉房屋总价20%的违约金308956元；4、判令两被告支付律师费64243元。事实及理由：2019年1月18日，我司与两被告签订一份《商品房买卖合同》。约定，两被告购买我司开发的奥体壹号3号楼601室，房价为1544784元，被告首付464784元，余款108万元办理银行按揭贷款。该合同《补充协议》（附件十一）第五条第三款约定，买受人同意获得贷款后，按合同约定定期归还贷款本息，出卖人担保期内，因买受人未及时还本付息而导致银行直接向出卖人扣收贷款本息或相关费用，或银行通过诉讼要求出卖人承担担保责任的，买受人应当在出卖人产生损失之日起3日内到出卖人处归还出卖人的所有损失，并承担自出卖人产生损失之日起到买受人归还之日期间按月息3分计算的利息，否则，出卖人有权单方解除合同，收回房产，出卖人扣除合同总房价款20%违约金及已发生的诉讼费、律师费等相关费用后，余款在买受人配合办理网上撤销备案、该商品房二次销售资金到位后方可退还给买受人。2018年12月28日我司、被告与案外人黄某第签订一份《借款协议书》，约定，两被告向黄某弟借款410000元用于支付案涉房屋首付款，原告作为该借款保证人提供担保，如被告经催告后仍然不能偿还的，被告同意无条件配合原告解除《商品房买卖合同》。截止起诉之日止，两被告已停止偿还银行按揭贷款，且对我司担保的41万元首付款借款，经案外人黄某弟两次催告分文未付。2019年12月3日，上海银行股份有限公司盐城分行向我司邮寄《上海银行零售授信业务逾期/欠息催款通知书》，要求原告代偿被告欠付银行的贷款本息及罚息。因此，根据《商品房买卖合同》、《借款协议》的约定，原告有权单方解除合同，收回房产，原告在扣除合同总房价款20%违约金及已发生的包括诉讼费、律师费等相关费用后，余款在被告办理网上撤销备案、该商品房二次销售资金到位后方可退还给被告。故作如上诉请。被告徐如银、成娟共同辩称：我方同意解除合同，同意配合办理《商品房买卖合同》备案及预告登记撤销手续。原告应当将首付款464784元归还我方。房贷已还四万，因为疫情的原因我所有的银行卡都逾期了。我也想尽量多还点钱。至于违约金我们没有钱支付。我们已于2019年5月27日离婚。房屋协议归徐如银所有。经审理查明：2019年1月9日，徐如银（主借款人）、成娟（共同借款人）与上海银行股份有限公司盐城分行（贷款人）、阶段性保证人瑞尔公司签订一份《个人住房借款担保合同》，约定（摘要）：第四章阶段性保证：第十七条阶段性保证：1、在阶段性保证人保证期间内，出现本合同第四十条所列的情形或其他违约情形时，阶段性保证人应在接到贷款人向其出具的《履行保证责任通知书》后的五个工作日内向贷款人履行保证责任……第十一章特别签约条款：第五十三条借款金额：借款人向贷款人借个人住房商业性贷款金额为人民币（大写）壹佰零捌万元整；第五十四条借款人所购房地产信息1、售房人瑞尔公司，房地产坐落盐城市城南新区奥体壹号3幢601室，用途住宅，价值全额人民币（大写）壹佰伍拾肆万肆仟柒佰捌拾肆元整。第五十五条借款期限：个人住房商业性借款期限为叁佰陆拾月，预计从2019年1月9日起至2049年1月9日止，借款凭证记载的实际放款日期、到期日与本合同约定不一致时，以借款凭证的记载为准，贷款有宽限日的，宽限期起始日与到期日以借款凭证的记载为准。第五十七条：贷款利率1、截止本合同签订日，本合同项下商业性贷款适用的基准利率为4.9%，合同各方约定，本合同项下的个人住房商业性贷款的执行利率为基准利率的1.15倍。第五十八条还款方式与月还款金额：采用等额本息还款法或气球式固定本息还款方式的，每月归还本息金额为人民币（大写）陆仟贰佰贰拾叁元玖角壹分。第五十九条资金划拨账户：借款人委托贷款人将贷款资金一次性全额划入下列瑞尔公司账户。徐如银、成娟作为借款人和抵押物共有人，上海银行盐城分行作为贷款人、瑞尔公司作为阶段性保证人分别在该份合同上签字、盖章。2019年1月18日，瑞尔公司（出卖人）与徐如银、成娟（买受人、共同买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售版）》。约定（摘要）：第三章商品房价款：第六条计价方式与价款：3幢601室，建筑面积14483，单价10666.19，合价1544784元，该合同总价款1544784（大写壹佰伍拾肆万肆仟柒佰捌拾肆元整）。第七条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元（大写伍万元整），该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取第3种方式付款：3、贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2018年12月28日前支付首期房价款人民币464784元（大写肆拾陆万肆仟柒佰捌拾肆元整），占全部房价款的30.09%，余款人民币1080000元（大写壹佰零捌万元整）向银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在7日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之1的违约金；（2）逾期超过7日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同附件十一《补充协议》约定（摘要）：第五条第3条、买受人同意在获得贷款后，按合同约定定期归还贷款本息，在出卖人担保期限内，因买受人未及时还本付息而导致银行直接向出卖人扣收贷款本息或相关费用，或银行通过诉讼要求出卖人承担担保责任的，买受人应当在出卖人产生损失之日起3日内到出卖人除归还出卖人的所有损失，并承担自出卖人产生损失之日起到买受人归还之日期间按月息3分计算的利息，否则，出卖人有权单方面解除合同，收回该房产，出卖人合同总房价款20%违约金及已发生的包括诉讼费、律师费等相关费用后，余款在买受人配合办理网上撤销备案，该商品房二次销售资金到位后方可退还给买受人。第十二条、出卖人已将双方签订的商品房合同以及本补充协议的所有条款向买受人作详细，买受人表示理解并同意，如因买受人违约而产生的诉讼费、律师费等均由买受人负担。同年12月3日，上海银行盐城分行向瑞尔公司发出《上海银行零售授信业务逾期/欠息催款通知书》（NO.20191203）：受信人徐如银，担保人瑞尔公司，根据《个人住房借款担保合同》，贵单位向我行借款（担保）人民币壹佰零捌万元整现已逾期/欠息。截止2019年12月3日止，受信人尚欠我行借款本金1068229.31元，欠利息、罚息5025.67元，请尽快清偿（代偿）债务，否则，本行将依法行使追索权。1月21日，上海银行盐城分行出具一份《（个人住房贷款）借款凭证》，载明：借款人徐如银，收款人徐如银，贷款期限360月，贷款利率5.635%，贷款种类个人住房贷款，担保方式抵押，贷款到期日2041年1月21日，借款金额人民币1080000元，支付类型受托支付。该凭证下方注明“上述贷款已转入借款人指定账户”。借款人成娟在落款处签字、捺印。2020年3月30日，瑞尔公司（甲方）与江苏鑫鼐律师事务所（乙方）签订一份《委托代理合同》，约定（摘要）：一、甲方委托乙方为成娟、徐如银因商品房买卖合同纠纷一案提供一审诉讼代理；二、甲方向乙方提交有效委托手续和有关部门的函件，乙方接受委托，指派朱某、管大翔律师承办，乙方有权在必要时或根据甲方要求另行指派其他律师承办。三、本案诉讼标的为1544784元，根据《江苏律师收费标准》规定，本案律师费应在64243元至87091元之间收取，乙方按最低标准收取律师费为64243元……四、本合同有限期自签订之日起至乙方委托服务阶段终结时止。4月20日，江苏鑫鼐律师事务所出具一份江苏增值税专用发票，载明购买方瑞尔公司，鉴证咨询服务代理费，价税合计64243元。4月22日，瑞尔公司通过中国建设银行网银转款64243元给江苏鑫鼐律师事务所。2020年6月5日，上海银行盐城分行再发函给瑞尔公司，言明：本行于2019年1月21日向借款人徐如银发放了由你公司开发的奥体壹号3幢601室住房按揭贷款108万元，根据阶段性担保条款，你公司应承担连带还款责任，截止2020年6月5日，借款人徐如银已结欠贷款本息共7期合计44421.78元（其中本金8524.14元，欠息35033.63元，罚息和复利864.01元），请你公司尽快代偿，我行将视你公司代偿情况决定是否采取法律措施。6月9日，上海银行盐城分行将瑞尔公司代偿款项划转，付款电子回单上载明：户名瑞尔公司，开户行招商银行盐城分行应约不，金额（大写）人民币肆万肆仟肆佰贰拾壹元柒角捌分，小写CNY44421.78，收款人户名：贷款代偿待划转款项，收款人开户行上海银行盐城分行，摘要：代偿奥体壹号3幢601室徐如银银行按揭本息。另查明:2019年1月21日，案涉房屋在盐城市不动产登记中心办理预售商品房买卖预告登记，权利人为徐如银、成娟。又查明：徐如银与成娟于2019年5月27日离婚。本案经本院组织调解，双方当事人各执己见，致调解无果。本院认为：合法的民事权益受法律保护。一、关于原告解除与被告于2019年1月18日签订的《商品房买卖合同》的诉求。原告以被告违约为由，主张解除与被告签订的额《商品房买卖合同》，被告当庭表示同意，双方意思表示一致。故本院确认原、被告于2019年1月18日签订的《商品房买卖合同》解除。二、原告主张两被告配合办理撤销双方之间的《商品房买卖合同》备案及预告登记手续的诉求。由于《商品房买卖合同》解除，不再继续履行，故原告该项主张成立；且庭审中两被告亦表示同意配合办理合同备案登记及预售房地产买卖预告登记的撤销手续。故本院对原告的该项诉求依法予以支持。三、关于原告主张两被告支付房屋总价款的20%违约金308956元的诉求。案涉合同附件十一《补充协议》约定：因买受人未及时还本付息而导致银行直接向出卖人扣收贷款本息或相关费用，或银行通过诉讼要求出卖人承担担保责任的，买受人应当在出卖人产生损失之日起3日内到出卖人处归还出卖人的所有损失……出卖人有权单方解除合同，收回房产，出卖人扣除合同总房价款20%违约金及已发生的包括诉讼费、律师费等相关费用后，余款在买受人配合办理网上撤销备案、该商品房二次销售资金到位后方可退还给买受人。该约定合法有效。但目前贷款银行上海银行盐城分行尚未向“出卖人”即原告扣收全部贷款本息，原告现主张被告支付全部违约金不符合约定，该项诉求本院依法不予支持。原告可待条件具备后相应进行处理。四、关于被告首付款464784元应否由原告返还的问题。按照法律规定合同解除后，原告应将依据合同收取的款项退还，但《补充协议》约定“出卖人扣除合同总房价款20%违约金及已发生的包括诉讼费、律师费等相关费用后，余款在买受人配合办理网上撤销备案、该商品房二次销售资金到位后方可退还买受人”。根据该约定，退还被告已付款与扣除违约金、配合办理撤销备案、商品房二次销售资金到位等事项系同时履行。目前，撤销备案登记、二次销售资金到位等事实尚未发生，该笔首付款在本案中亦应暂不退还。五、关于原告主张的律师费64243元诉求。根据上述附件十一《补充协议》第五条第3条约定，该款亦应在退还两被告已付款的同时从退款中直接予以扣取，而前文已确定原告暂无需退还两被告的已付款，则律师费亦应暂不由两被告支付。原告可待条件成就时一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告江苏瑞尔地产集团有限公司与被告徐如银、成娟于2019年1月18日签订的HTBA201901189938《商品房买卖合同（预售版）》；二、被告徐如银、成娟应于本判决生效之日起十日内协助原告江苏瑞尔地产集团有限公司办理《商品房买卖合同（预售版）》备案登记及预售商品房买卖预告登记的撤销手续；三、驳回原告江苏瑞尔地产集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币17958元，依法减半收取8979元，由原告江苏瑞尔地产集团有限公司负担3979元，被告徐如银、成娟负担5000元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  邵海峰二〇二〇年七月十五日书记员  赵明慧附录相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。