江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初2110号 原告：夏民，男，1981年11月24日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：陈根存，江苏尚科律师事务所律师。 原告：周晓丽，女，1982年5月1日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：夏民，周晓丽之夫。 被告：杨长明，男，1972年6月4日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：郭静芳，江苏森远律师事务所律师。 原告夏民、周晓丽与被告杨长明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏民暨原告周晓丽委托诉讼代理人、原告夏民委托诉讼代理人陈根存、被告杨长明及其委托诉讼代理人郭静芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏民、周晓丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金366000元；2.判令被告支付律师费72200元、购房居间代理费35136元；3.判令被告双倍返还原告定金20000元；3.判令解除原被告于2020年1月1日签署的《南京市存量房屋买卖合同》、解除原被告之间合同编号为2020018010的《南京市存量房屋买卖合同》。事实与理由：两原告因小孩上学问题急需购置学区房。2020年1月1日，两原告在南京链家房地产经纪有限公司居间介绍下，与被告杨长明签署了《南京市存量房屋买卖合同》，合同约定两原告购买被告所有的南京市，房价款为183万元整。合同同时对房款的支付、过户及违约事项等进行了详细约定；2020年3月下旬，原被告到南京链家房地产经纪有限公司总部进行网签，双方签定了合同编号为2020018010的《南京市存量房屋买卖合同》。签约后，原告一直积极履行合同，但被告却多次违约。被告违约行为如下：（1）被告没有在合同约定时间内办理完毕解除抵押登记手续；（2）被告没有在约定好的网签、面签一再拖延；（3）2020年4月2日被告分别在微信、手机通话中明确表示不卖了，明确表示拒绝履行合同；（4）2020年4月3日，被告在手机通知中明确表明房子不卖了，明确表示拒绝履行合同。依据合同约定，被告除应当支付违约金给原告外，还应当承担原告律师费、购房居间代理费等一切费用，并应双倍返还定金。被告的违约，严重影响了孩子落户上学，给原告及家庭带来极大的困扰和伤害，造成原告家庭矛盾，同时，随着房价的上涨，原告再次购买同小区类似房屋的成本将大幅增加，而这一切均是由于被告的根本违约导致的，被告应当赔偿原告。被告的根本违约导致原告无法及时取得房屋产权证，原告购房及时解决家庭小孩的落户上学问题的目的已无法实现。恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告杨长明辩称，1.被告同意解除原被告于2020年1月1日签署的《南京市存量房屋买卖合同》以及2020年3月下旬签订的合同编号为2020018010的《南京市存量房屋买卖合同》。2.被告同意退回已收取的定金10000元。3.因被告无违约行为，不同意原告的其他几项诉讼请求。原被告因为疫情原因均未履行除了定金条款外的其他条款，即使承担违约金，违约金也过高，请求依法调整。 经审理查明，南京市。 2020年1月1日，房屋出卖人杨长明、房屋买卖人夏民、周晓丽签订《南京市存量房买卖合同》（简称0378合同），约定杨长明将南京市.58平方米）出售给夏民、周晓丽，房屋总价款为183万元，定金10万元（给付定金的一方不履行本合同约定义务导致合同解除的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行本合同约定义务导致合同解除的，应双倍返还定金）；首付款107万元（双方于申请办理房屋权属转移登记及抵押登记手续当日且于办理前述手续共同办理资金监管手续，夏民、周晓丽以存量房资金监管的方式支付杨长明首付款107万元）；杨长明同意夏民、周晓丽以组合贷款的方式向贷款机构申请个人住房抵押贷款，拟贷款金额为73万元；2020年2月10日前与贷款机构签订借款合同等贷款相关材料；双方应于银行出具贷款审批通过后5个工作日内共同办理房屋权属转移登记及抵押登记手续。违约责任，除本合同其他条款另有规定，双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款每日万分之五的违约金。逾期履行约定义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房价款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。杨长明若出现下列情形之一的，杨长明构成根本违约，且夏民、周晓丽有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：4.杨长明拒绝将该房屋出售给夏民、周晓丽或者擅自提高房屋交易价格的。因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。 同日，杨长明、夏民、周晓丽与南京链家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，约定居间代理费35136元，由夏民、周晓丽承担，杨长明、夏民、周晓丽中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。 2020年3月，杨长明、夏民、周晓丽签订编号为2020018010的《南京市存量房买卖合同》（简称8010合同），约定南京市。贷款：（1）送件前将首付款107万元，解交监管账户；（3）杨长明同意夏民、周晓丽向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为73万元，用于支付房屋转让价款的余额。夏民、周晓丽同意于2020年3月28日前与贷款银行签订借款合同。杨长明同意夏民、周晓丽自留尾款20000元，在房屋交付时，双方自行交割。双方同意，在本合同生效后90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记。夏民、周晓丽逾期支付房屋价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的的万分之五违约金。杨长明逾期交付房屋的，每逾期一天，按总价款的万分之五支付违约金。本合同未约定或约定不明确的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。附件约定，本合同与链家合同（即0378合同）基本一致，如有差异，以链家合同为准。 2020年1月1日杨长明收到定金1万元。2020年2月16日，微信群聊天记录显示，杨长明、夏民、周晓丽均表示同意，由于新冠疫情影响，将交易时间节点进行顺延，2020年3月15日前与贷款机构签订借款合同等贷款相关资料。变更贷款方式为商业贷款。2020年3月23日，微信群聊天记录显示，中介说，“@杨哥如果您对合同有异议，可以到法院提起诉讼。如果您再不办理解押，将按照合同追究违约责任。”夏民紧接着，“@杨哥怎么说？”中介说，“走诉讼吧，沟通过了不行”。杨长明与夏民微信聊天记录显示，2020年3月23日，夏民一再催促杨长民去宁波银行把产证土地证借出来，杨长明以还缺22万元未还上为由而不配合。3月26日，夏民再次表示确定买房子给小孩上学，现在就等批贷手续通过，估计明天或下周就能过。下周就能走过户及你房子解押的事宜，并且希望杨长明配合。后又问杨长明“大哥，你确定房子不卖了吗？”杨长明表示，因家庭等原因表示不卖房子了。夏民明确“我明确一下我的态度我自己我的老婆是不同意你违约，我们是想买你的房子的，希望你履行合同。如果你不履行合同，那我只能按照合同规定的你违约来处理下面的事了。”杨长明表示，“如果你不愿意调解那只能走这一步了”。 2020年4月5日，夏民与江苏尚科律师事务所签订委托代理合同，约定基础代理费5000元并已支付。另约定风险代理费（法院判决或调解生效金额-3万元）×20%。 2020年4月6日，杨长明与中介郝晓磊的微信聊天记录显示，杨长明说，“现在我协调好了，答应卖了还不行嘛。” 2020年4月8日夏民、周晓丽通过顺丰速运向杨长明发出解除合同通知书，通知杨长明“解除我们与你2020年1月1日签署的《南京市存量房屋买卖合同》、解除我们与你2020年3月下旬签署的编号为2020018010的《南京市存量房屋买卖合同》，解除我们与你之间存在的所有房屋买卖合同，并且，我们依照合同约定及法律规定要求你支付违约金、律师费、中介购房居间代理费等，您收取的1万元定金也应当双倍返还”。该邮件4月9日显示签收。 为证实夏民、周晓丽的损失，夏民、周晓丽提供五塘村目前的二手房价格行情，显示房屋均价为27069元/平方米，其中2020年3月12日五塘村房屋（55.7平方米、中楼层）成交价格为163万元。杨长明认为与本案无关联性。如果夏民、周晓丽认为再买房成本增加，杨长明愿意继续卖房。 为证实需要提前一年落户，并实际居住在户口产权证所在地，夏民、周晓丽提供鼓楼区公办初中入学政策，因夏民、周晓丽孩子现在五年级，所以必须在2020年4月底前将小孩户口落户到鼓楼区，才有可能报名鼓楼区公办初中，而杨长明的多次严重违约，已将这一切变成几乎不可能。夏民、周晓丽已不再相信杨长明。夏民、周晓丽解除购房合同一方面是行使法定解除权，另一方面也是无奈之举。杨长明认为该证据与本案无关。双方签订的两份合同均未提及孩子上学的问题，因此，杨长明的这组证据与本案的房屋买卖无直接关系。夏民、周晓丽补充陈述，签约前与中介以及杨长明都讲过是为了上学问题。证据27页，3月23日晚，夏民说，我买房是要住的，落户口的，证据30页，4月2日中午12：39，落户口给小孩上学的，夏民反复说过买房为了解决小孩上学问题，房屋买卖合同是标准合同，没有进行添加。 以上事实，有房屋买卖合同、微信聊天记录、委托代理合同、律师费发票、APP截图、当事人陈述等证据为证。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，杨长明与夏民、周晓丽签订的链家合同（即0378合同）、8010合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。 双方合同约定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，2020年3月26日，杨长明作出明确意思表示其不再履行合同。2020年4月8日，夏民、周晓丽向杨长明发出解除合同通知书。本院确认夏民、周晓丽与杨长明之间的链家合同（即0378合同）、8010合同在夏民签收解除合同通知书之日即2020年4月9日解除。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。关于杨长明应当承担违约责任的依据，8010合同明确约定，与链家合同（即0378合同）基本一致，如有差异，以链家合同为准。故应当以0378合同作为确定违约责任的依据。本案中，杨长明拒绝履行合同义务的行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。夏民、周晓丽要求杨长明依据0378合同约定支付违约金366000元（1830000×20%），杨长明认为违约金过分高于损失，要求调整。依据夏民、周晓丽提供的证据，比涉案房屋楼层底、面积小的房屋成交单价为29229元，小区均价为27069元，结合本案2020年1月1日房屋成交单价25214元的情况，综合考虑系杨长明违约、当事人的逾期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，本院将违约金调整为200000元。0378合同约定，守约方通过诉讼向违约方主张权利的，违约方须承担律师代理费。故夏民、周晓丽要求被告承担律师代理费符合合同约定，本院予以支持。夏民已支付的律师费为5000元，杨长明应予支付。 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。夏民、周晓丽要求双倍返还的请求，因本院已支持夏民、周晓丽要求杨长明支付违约金的请求，本院仅支持杨长明应返还夏民、周晓丽定金10000元。 本案中，《居间服务合同》约定，任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。因该合同与买卖合同并非同一法律关系且房屋买卖合同已经解除，双方居间服务合同并未完全履行，中介费处理尚未完全确定，故夏民、周晓丽要求被告承担居间代理费35136元的主张，本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第一百一十六条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条规定，判决如下： 一、杨长明与夏民、周晓丽之间的2020年1月1日签订的《南京市存量房屋买卖合同》和编号为2020018010的《南京市存量房屋买卖合同》于2020年4月9日解除； 二、杨长明于本判决生效之日起十日内支付夏民、周晓丽违约金200000元、律师费5000元、定金10000元； 三、驳回夏民、周晓丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8700元，减半收取4350元，由杨长明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  贾亚东 二〇二〇年七月三日 书记员  吴 丹