苏州市吴中区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0506执异18号案外人：赵静，女，汉族，1986年10月2日生，住昆山市。申请执行人：苏州市吴中典当有限责任公司，统一社会信用代码：913205067149974983，住所地苏州市吴中西路**。法定代表人：吴敏，董事长。委托诉讼代理人：张盖，江苏吴中集团有限公司律师事务部律师。被执行人：苏州市东宝金属材料有限公司，住所地苏州市桐泾北路****。法定代表人：徐阿大，董事长。被执行人：苏州市东宝置业有限公司，住所，住所地苏州市桐泾北路**div>法定代表人：陆仁根，董事长。被执行人：徐阿大，男，汉族，1957年10月18日生，住苏州市金阊区。本院在执行苏州市吴中典当有限责任公司申请执行苏州市东宝金属材料有限公司、苏州市东宝置业有限公司、徐阿大典当纠纷一案中，案外人赵静向本院提出书面异议。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2015年1月30日，苏州市中级人民法院立案受理苏州市吴中区典当有限责任公司诉苏州市东宝金属材料有限公司、苏州市东宝置业有限公司、徐阿大典当纠纷一案，并于2015年12月18日作出（2015）苏中商初字第41号民事判决：（一）苏州市东宝金属材料有限公司归还苏州市吴中典当有限责任公司当金本金3000万元，支付至2014年6月8日止的当金利息和综合费250万元，并赔偿苏州市吴中典当有限责任公司以3000万元为本金自2014年6月9日起至实际清偿之日止按照年利率24%计算的利息损失；（二）苏州市东宝金属材料有限公司如到期未履行上述第一项债务，苏州市吴中典当有限责任公司有权以苏州市东宝金属材料有限公司名下所有的坐落于金门路××号××大厦-1层、26层、25层，编号为苏房他证姑苏字第××号、苏房他证姑苏字第××号、苏房他证姑苏字第××号他项权证下的抵押房产折价或以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿；（三）苏州市东宝置业有限公司、徐阿大对苏州市东宝金属材料有限公司的上述债务承担连带清偿责任，苏州市东宝置业有限公司、徐阿大承担保证责任后，有权向苏州市东宝金属材料有限公司追偿。根据苏州市吴中典当有限责任公司的申请，苏州市中级人民法院于2017年3月6日作出（2016）苏05执512号执行裁定，指定（2015）苏中商初字第00041号民事判决由本院执行。本院立案执行后，终结本次执行程序。2019年10月10日，本院恢复执行，并于2019年10月18日作出（2019）苏0506执恢580号执行裁定书：（一）拍卖、变卖登记在被执行人苏州市东宝金属材料有限公司名下坐落于苏州市××路××号-1层、25层、26层不动产。（二）拍卖、变卖登记在吴县市棉麻公司名下属被执行人苏州市东宝金属材料有限公司所有的坐落于苏州市浒关镇下塘北街91号不动产（包含无证建筑及部分房屋内的固定装修，详见评估报告）。案外人赵静于2019年12月20日通过竞价方式在淘宝网司法拍卖网络平台上以总价3325320元人民币拍得坐落于苏州市××路××号25层不动产。案外人赵静提出异议称：其于2019年12月20日通过阿里平台竞得了“苏州市××路××号××大厦25层”并冻结了保证金，在后续尾款缴纳过程中，通过物业老员工告知大约在十年前曾发生过“凶宅”事件，房屋直至今日也从未有过入住。故其多次积极与法院沟通处理，才未在规定的时间支付余款。该拍卖房屋为毛坯状态闲置至今、拍卖公告也未特别说明、原房屋产权人也未透露此次重大事件，除当时办案民警外，此类非正常死亡案件只有相关当事人才有权调查。其在现有条件（包括周围住户打听、重大瑕疵的自我预设）下很难做出全面调查，不利于其做出准确判断。基于上述情况，且其所拍房屋系企业日常经营生活自用，与此房屋紧密联系的非正常死亡事件不仅造成忌讳、不安，特别是晚上待在现场心存芥蒂，容易产生恐惧、害怕等抵触心理，从而影响其正常使用。而且客观上影响普遍大众对该房屋价值的认定，也影响房屋对外转让、出租。且有损今后实际使用的不良事件已经发生，有损房屋价值偏差也已经客观存在。综上，“趋吉避凶”作为社会普通民众由来已久的善良习俗，将房屋是否发生过非正常死亡事件作为必要披露的影响交易决策的重要事项，应受到法律的尊重。造成违背其真实购买意愿及价值判断的，不应当作为其悔拍行为去约束强制购买或承担相应的法律责任。请求撤销此次拍卖并退回其在阿里拍卖平台竞买该不动产的66万保证金。为此提供了U盘一个及网上检索与跳楼凶宅相关的案例文书材料。申请执行人苏州市吴中典当有限责任公司答辩称，（一）案外人未提供证据材料，无法证明涉案房屋存在自杀事件。案外人在异议申请中陈述的事项均为案外人的一面之词，并无证据佐证。当前××大厦是否发生死亡事件、死亡事件是否发生在涉案房屋内、死亡事件是跳楼自杀还是意外坠楼或其他死亡事件对涉案房屋价值的减损如何，当前均没有证据证明。案外人以自杀事件提起异议，理应为其所主张的事项进行举证说明，如不能举证证明，应自行承担举证不能的责任。（二）即使涉案房屋内发生非正常死亡事件，也不会对涉案房屋的价值产生重大不利影响。涉案房屋属于商业用房而非住宅用房，由于房屋用于商业经营，人员的流动性较强，且办公经营时间基本都发生在白天，即使涉案房屋内发生类似坠楼死亡的事件，从使用角度来说也基本不会对房产的使用等产生不利影响。此外，涉案房屋的成交价基本是评估价的五六折，在很大程度上低于市场价，而且当时拍卖时，除案外人外还有另外一人报名参拍并出价，从常理来看，涉案房屋的拍卖成交价不存在严重高于市场价的情况，从而严重影响交易公平。（三）法院的拍卖合法合规，已尽到提示义务。挂拍时，法院已将涉案房屋所有已知的情况在竞买公告中予以说明，而且在竞买公告中写明了“竞买人决定参与竞买的视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵”，在竞买须知第九条中也有类似说明。法院的挂拍完全符合拍卖规定。案外人作为竞买人应在竞拍前仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况。如案外人对涉案房屋存在疑问可以向执行法官等进行咨询，必要时也可要求执行法官出具调查令协助调查，所以说案外人完全有能力去充分调查涉案房屋。此外，在交易习惯中房屋是否存在非正常死亡事件，往往是买受人优先考虑的事项。因此，在竞价前案外人理应知晓且能够调查涉案房屋的状况，案外人陈述其不知晓与事实情况及交易习惯不符。根据竞买公告及竞买须知，一旦案外人竞拍即视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵，也就是说，即使涉案房屋存在瑕疵，案外人在参拍时也是为其完全了解情况并自愿承担相应法律后果。案外人在竞拍后以涉案房屋存在自杀事件为由申请撤销拍卖并退回66万元保证金的行为，无疑是逃避法律责任的行为。综上，案外人既不能举证证明其主张，涉案房屋的拍卖也不存在法定的无效、可撤销或解除的事由。故请求驳回案外人的异议请求。被执行人苏州市东宝金属材料有限公司、苏州东宝置业有限公司、徐阿大未作答辩。另查明，根据苏州市不动产权属登记载明：××大厦总楼层28层。根据法院拍卖公告载明：苏州市××路××号××大厦25层不动产，其中25、26层实际为顶楼最后二层，并非电梯所示25、26层。根据苏州公安局金阊分局石路派出所出具的《非正常死亡报告表》，载明2010年9月27日石路××大厦有人已经跳楼，经分局刑大、市局法医勘查现场后，排除他杀，家属对自杀无异议。再查明，（一）2010年9月27日石路派出所对××大厦物业保洁员何某某的询问笔录，载明其与保洁员张某某中午吃完饭后，约12点时至27楼休息，大约快1点的时候另一个保洁员钟某某说有人跳楼了，但其未看见有人进出过27楼。（二）2010年9月27日石路派出所对××大厦物业保洁员张某某的询问笔录，载明××大厦27楼一直都是空关的，只有几个保洁员作为休息室，大约中午12点左右其与保洁员何某某在27楼休息，直到另一个保洁员钟某某来说有人跳楼了，问知不知道情况，其表示不清楚，后来就下楼了，到了底楼，楼外都是围观的人，但在其与何某某在27楼休息的时候没有看到其他人上楼。（三）2010年9月27日石路派出所对××大厦物业工作人员吴某某的询问笔录，载明其在××大厦一楼物业上班，大约在12点53分的时候，其看完钟准备上厕所，听到有东西落在一楼的屋顶上，出去看的时候发现有一只脚在屋顶上，他们物业工作人员找来梯子爬上去看的时候，已经没有呼吸了，其未看到跳楼男子是从几楼跳下的，跳楼男子落在××大厦北面一楼的楼顶上。（四）案外人赵静提供的U盘中有与物业工作人员的对话，“问：我就是随便问一下，这边以前是不是有人跳过楼的是吧？答：对。问：从几层？答：27。问：是27不是28对吧？答：对”。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，法院未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的，或由其他严重违反拍卖程序且有损害当事人或者竞买人利益的情形的，当事人、利害关系人申请撤销拍卖，法院应予支持。本案中，案外人认为本院在公告拍卖苏州市××路××号××大厦25层不动产（实际为27层）时，未将拍卖房产在2010年期间发生“凶宅”事件在拍卖公告中予以披露，致其对拍卖标的的价值判断有误，也因“趋吉避凶”的习俗影响其今后对拍卖标的的正常使用，因此要求撤销本次拍卖符合上述法律规定。虽查明涉案标的在2010年确有跳楼死亡事件的发生，但本院本次拍卖标的为苏州市××路××号××大厦25层不动产（实际为27层），现有证据不能证明跳楼事件发生在本案本次拍卖的房产内。案外人将本案本次拍卖房产定义为“凶宅”，肆意扩大了“凶宅”当为在房屋内发生非正常死亡事件的外延，故案外人的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：驳回案外人赵静的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按双方当事人的人数提出副本，向苏州市中级人民法院申请复议。审判长  张峥嵘审判员  徐国聪审判员  姜春燕二〇二〇年七月二日书记员  金 茜