苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初2895号原告：吴雪芬，女，1975年11月26日出生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：陈登峰，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，江苏简文律师事务所实习律师。被告：苏州民健医药连锁有限公司，住所地苏州高新区朝红路**，统一社会信用代码91320505596956213H。法定代表人：朱建。被告：苏州宜居宜家房地产经纪有限公司城邦分公司，住，住所地苏州工业园区星州街******一社会信用代码91320594MA213B3D3F。负责人：金雅珍。委托诉讼代理人：姚丹，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原告吴雪芬与被告苏州民健医药连锁有限公司（以下简称民健公司）、苏州宜居宜家房地产经纪有限公司城邦分公司（以下简称宜居宜家城邦分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告吴雪芬的委托诉讼代理人陈登峰、刘璐，被告民健公司的法定代表人朱建，被告宜居宜家城邦分公司的委托诉讼代理人姚丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴雪芬向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告民健公司签订的商铺租赁合同于2020年4月7日解除；2、判令两被告将租赁房屋腾空并返还原告；3、判令被告民健公司支付原告房屋占有使用费（自2020年4月8日起，按每日1705元计算至实际返还房屋之日止）；4、判令被告民健公司赔偿原告违约金69167元。事实与理由：2017年9月6日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份。约定被告承租原告位于苏州工业园区大湖城邦商业街297幢123室一楼的房屋，租赁期限自2017年9月6日起至2020年9月5日止。房屋年租金为41.5万元，每半年支付一次。被告在租赁期内将租赁房屋转租给第三人。此行为违反了《商铺租赁合同》第8.1条关于“乙方在租赁期内，不得将房屋部分或全部转给、转让、交换给他人”的约定。原告有权依据《商铺租赁合同》第9.2.4条的约定“解除本合同的条件：乙方擅自转租、分租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。”解除本合同并要求被告承担违约责任。并且被告拖延支付房屋租金，至今未支付完毕应付租金。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告民健医药公司辩称：被告没有违约，转租是经过原告同意的，不应支付违约金。房租标准双方已经协商变更为40万/年，被告一直按照该标准支付的，房租愿意按该标准支付到腾房之日止。被告宜居宜家城邦分公司辩称：第一，原告主张的合同解除事由不能成立。出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，即以承租人未经同意为由解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不应予支持。本案中，自被告民健医药公司承租涉案房屋起长期存在转租的情形。在被告宜居宜家城邦分公司接手以前是转租给一家经营小儿推拿的店铺，而原告对此情况是明知的，但从没有主张过解除合同，现在提出主张，已超过六个月的期限，因此原告不享有相应的合同解除权利。第二，两被告签订的租赁合同合法有效，原告无权要求被告宜居宜家城邦分公司腾空房屋。请求驳回原告对被告宜居宜家城邦分公司的诉讼请求。本院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下：原告吴雪芬与被告民健医药公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将位于苏州工业园区大湖城邦商业街297幢123室一楼的房屋出租给民健公司，租赁期限自2017年9月6日起至2020年9月5日止。房屋年租金为41.5万元，每半年支付一次，上半年房租在每年3月6日前支付，下半年房租在每年9月6日前支付。合同第九条“解除本合同的条件”约定，承租方有擅自转租、分租房屋、逾期不支付租金等情形的，出租方可以解除合同并要求承租方按月租金的2倍支付违约金，造成损失的还应赔偿损失与违约金的差额。被告民健医药公司承租房屋后向原告支付了第一年房租415000元、第二年房租400000元、第三年前半年房租207500元，第三年后半年房租本应在2020年3月6日前支付，但被告仅在2020年3月31日支付110000元。2020年4月2日，原告委托律师向民健医药公司发出《律师函》，认为民健医药公司存在将房屋转租给宜居宜家公司并拖欠租金97500元的违约行为，通知其解除租赁合同。该律师函于4月7日送达。另查明，2020年3月，民健公司将前述租赁房屋中45平米部分转租给宜居宜家城邦分公司的负责人金雅珍，用于宜居宜家城邦分公司经营使用。租赁期限自2020年4月1日起至2021年8月31日止。本院认为，原告与被告民健公司双方签订的房屋租赁合同合法有效，对双方具有约束力，双方应诚实信用地履行。被告民健公司未按约向原告足额支付租金，自2020年3月6日起欠付租金97500元且至今未能支付，其行为已构成根本违约，原告于2020年4月2日通知民健公司解除合同，于法有据，本院予以确认。双方租赁合同应于2020年4月7日解除通知送达之日时解除。原告与民健公司的租赁合同解除后，民健公司与金雅珍的转租合同一并解除，被告民健公司应及时将租赁房屋腾空并返还原告，宜居宜家城邦分公司应将其实际占有使用的部分房屋腾空后返还原告。关于欠付房租及占用使用费，民健公司主张双方已经协商将房租降低至400000元/年，但未能就此举证证明，本院不予采信。双方房租应当按合同约定的415000元/年计算。合同解除后，民健公司至今未能交还房屋，还应支付占有使用费，原告主张的标准过高，本院酌情调整为按原租金标准计算。民健公司于2020年3月31日支付的租金110000元应先行清偿租期第二年欠付的租金15000元，剩余95000元用于清偿自2020年3月6日起的房租及合同解除后的占有使用费。经核算，该费用可抵付房租及占有使用费至2020年5月28日，故民健公司还应自2020年5月29日起按415000/年的标准支付原告占用使用费至实际交还房屋之日止。原告自认被告民健公司支付了租赁保证金20000元，民健公司称保证金高于20000元但无法明确具体金额也未能举证证明，本院不予采信。本院按原告自认的金额确认民健公司支付的保证金金额为20000元。被告民健公司违约导致合同解除，还应承担违约责任，原告要求被告民健公司支付违约金，应予支持。但双方租赁合同即将到期，后续占有使用费本院也予以了支持，原告实际损失较小，故双方合同约定的违约金过高，本院酌情将违约金调整为相当于保证金20000元的金额并以保证金抵扣，被告民健公司无需再行支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴雪芬与被告苏州民健医药连锁有限公司签订的关于苏州工业园区大湖城邦商业街297幢123室一楼的《商铺租赁合同》于2020年4月7日解除；二、被告苏州民健医药连锁有限公司于本判决生效之日起十日内将前述租赁房屋腾空后交还原告吴雪芬，被告苏州宜居宜家房地产经纪有限公司城邦分公司应配合腾空其实际占用的部分房屋后交还原告吴雪芬；三、被告苏州民健医药连锁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴雪芬房屋占有使用费（按415000/年的标准，自2020年5月29日起计算至被告实际腾空、交还前述租赁房屋之日止）；四、驳回原告吴雪芬其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1706元，由被告民健医药公司负担。该款已由原告吴雪芬预交，本院不再退还，被告民健医药公司于本判决生效之日起十日内一并支付原告1706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  刘佳政二〇二〇年七月二十四日书记员  郭 朦