呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初1053号原告（反诉被告）：内蒙古何西置业开发有限公司。住所地，内蒙古自治区呼和浩特。法定代表人：任志强，董事长。委托诉讼代理人：谢国伟，内蒙古赤玉律师事务所律师。被告（反诉原告）：李志文，男，现住呼和浩特市。被告（反诉原告）：李志峰，男，现住呼和浩特市。被告（反诉原告）：宦春明，男，，现住呼和浩特市。被告（反诉原告）：贾昀，男，现住呼和浩特市。四被告共同委托诉讼代理人：王健，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：张龙龙，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。原告（反诉被告）内蒙古何西置业开发有限公司诉被告（反诉原告）李志文、李志峰、宦春明、贾昀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）内蒙古何西置业开发有限公司的委托诉讼代理人谢国伟，被告（反诉原告）李志文、李志峰、宦春明、贾昀及其委托诉讼代理人王健、张龙龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告内蒙古何西置业开发有限公司诉称，2016年9月31日，原告与四位被告个人合伙代表李志文、李志峰签订《租赁合同》，约定被告租赁东方维也纳商业楼G座，租赁物面积7890平米，最终以实测面积确定租金，多退少补，租赁期限15年，自2016年10月1日起至2031年9月31日止，2016年10月1日至2017年9月31日期间不计取租金，起租租金标准O.7元／平米／天(包含物业费)，全年租金2015895元。租金前五年不递增，第7至9年在前一个周期的基础上递增8％，第10至12年在前一个周期的基础上递增8％，第13至15年在前一个周期的基础上递增8％，被告须于每年9月1日以现金或银行转账方式将当年租金付至原告指定的账户。合同签订后，原告履行了向被告交付房屋等合同约定的全部义务。四位被告分别以个人名义向社会招商，并分别以个人名义与次承租人签订租赁合同建立租赁合同关系，并将次承租人的租金指定由户名：王海燕，开户行：中国银行(呼市金色华府支行)，账号为：×××收取租金。目前，四位被告没有按照《租赁合同》约定在2019年9月1日支付原告2019年10月1日起至2020年9月31日年度租金2015895元。经过原告2019年11月7日、11月19日发送《催款通知》要求被告依约支付租金，否则有权根据《租赁合同》第7·4款第5)项“逾期支付房租超过30日”解除合同，计收违约金，收回房屋。被告不予理睬。2019年12月9日，原告向被告发送《解除合同告知函》,告知依据《租赁合同》约定，解除原被告双方签订的《租赁合同》，要求被告在收到函件之日起三日内到原告处办理结算手续。被告在2019年12月18日收到函件，至今占有租赁房屋，不予退还，仍向次承租人收取租金，还将G楼KTV外立面损坏拒不修复。综上，被告的行为构成《租赁合同》的根本违约，原告为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》之规定，诉至法院，望判如所请。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原被双方签订《租赁合同》。二、请求法院判令被告支付原告租金466426.51元。三、请求法院判令被告支付原告房屋租赁期间面积差租金376208.42元。四、请求法院判令被告支付原告暂计至2019年12月26日违约金2531858.752元(按照日逾期总额的l％，计算自2019年9月l日起至实际给付日为止)。五、请求法院判令被告支付原告暂计至2019年12月26日房屋占用费117593．875元(每日按照月租金10％标准向原告支付占用费自2019年l2月19日起至搬离之日止)。六、请求法院判令被告将破坏的G楼外立面恢复原状。七、案件受理费、保全费由被告承担。共计金额3492087.557元。本诉被告李志文、李志峰、宦春明、贾昀辩称，1、被告方不存在违约事由，双方应按合同约定继续履行租赁合同。2、被告将承租的房屋部分转租给次承租人不违反合同约定，不是约定解除事由。3、被告不存在破坏G楼外立面的情形。4、被告没有违约不应支付违约金及房屋占用费。5、原告在起诉前未向被告提供过合法有效的实测面积报告。6、假设存在违约金，原告所主张的违约金也过高。7、被告李志峰已于2017年11月1日已将全部股权转让给被告贾昀承担，转让后的一切法律权利和义务均由贾昀承担，故李志峰不应在本案中承担任何责任。反诉原告李志文、李志峰、宦春明、贾昀诉称，2016年2月6日双方签订房屋租赁合同，约定反诉原告租赁反诉被告的房屋(东方维也纳G楼1-3层)。根据合同3．1条的约定租金按年计算，乙方须于每年9月1日前以现金或银行转账方式将当年租金支付至甲方指定的账户。现反诉被告要求解除合同，认为反诉原告应在2019年9月1日前支付2019年10月1日-2020年9月31日的租金，明显不符合合同约定，反诉原告已经在2019年9月1日前将当年的也就是2018年10月1日一2019年9月31日的租金支付完毕，而2019年10月1日-2020年9月31日的租金，反诉原告在2020年9月1日前支付完毕就符合合同约定，故反诉被告不能依据反诉原告未依约支付租金这一情形而要求解除合同，双方应继续履行租赁合同的义务。2018年5月28日因租赁的房屋楼顶漏水导致承租的网吧遭受损失共计76000元，2019年5月9日因维也纳东门绿化水管接口损坏，维修共花费14280元，2019年9月7日因消防主管道爆裂导致承租的悦色音乐广场KTV内多个包间漏水，因维修花费26000元，以上费用共计ll6280元。根据合同第10.1.4条约定反诉被告应保障反诉原告租赁期内正常使用租赁物，以上因租赁物质量问题导致的损失、赔偿、维修费用应由反诉被告承担。2019年10月反诉原告请内蒙古松华消防电气安全监测有限公司对G楼进行消防检查，根据东方维也纳商业楼G号楼的检查记录和检查报告显示，反诉原告所租赁的G号楼一次消防检测不合格，现被要求停业整顿，租赁房无法正常经营，对租赁方造成了严重的经济损失并且该次消防检测费用共计花费3000元，该次消防检测申请内蒙古自治区呼和浩特市正信公证处全程进行行为保全，花费公证费l500元。根据房屋租赁合同约定，一次消防检测由出租方负责。反诉被告应履行合同1.6条义务对不合格的消防设备进行整改。在租赁物一次消防检测不合格的情况下，反诉原告有权拒绝履行支付房租的义务，直到一次消防检测合格，达到消防要求。并且因反诉被告对不合格的一次消防一直不予维修，反诉原告为了维护自身合法权益申请专业公司进行检测并进行公证，所产生的费用依法依约也应当由反诉被告承担。另外在合同履行过程中由于反诉被告没有向我方提供固定有效的租金支付账户，导致在租金支付过程中多次出现问题，原告除了租赁G楼1-3层，还同时租赁G楼4-5层，在支付过程中，反诉原告本来支付的是l-3层的租金却因为反诉被告的疏忽将租金算入4-5层，致使租金支付出现混乱，因此反诉被告应向反诉原告出具书面的合法有效的1-3层租金账户，避免再次出现错误。在本诉中反诉被告向反诉原告主张房屋面积差的租金，由于反诉被告从未向反诉原告出具过合法有效的实测面积报告，所以反诉原告至今无法核实确切的面积差，反诉被告应先向反诉原告提交合法有效的房屋面积实测报告书。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉请求，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。反诉原告向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令反诉被告继续履行房屋租赁合同(东方维也纳商业楼G楼1-3层)。2、请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失共计116280元。3、请求法院依法判令反诉被告对东方维也纳商业楼G号楼消防检测不合格的设备进行整改，直到检测合格，达到消防要求为止。4、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告提供G楼1-3层合法有效的房屋面积实测报告书。5、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告书面提供有效的东方维也纳商业楼G楼I-3层租金支付账户。6、本案诉讼费、公证费、一次消防检测费由反诉被告承担。反诉被告内蒙古何西置业开发有限公司辩称，1、应当驳回反诉原告李志文、李志峰、宦春明、贾昀要求继续履行《房屋租赁合同》的请求，内蒙古何西置业开发有限公司依据合同约定，行使解除权，并向李志文、李志峰、宦春明、贾昀送达解除合同告知函，符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，故请求驳回该项诉讼请求。2、内蒙古何西置业开发有限公司不应该赔偿李志文、李志峰、宦春明、贾昀的损失，内蒙古何西置业开发有限公司认为与其所谓的事故不存在因果关系，且其无法证明有违约的情形存在，故不应当赔偿损失。3、内蒙古何西置业开发有限公司没有义务再次对一次消防进行整改，因为双方合同已经解除。4、内蒙古何西置业开发有限公司在本诉举证中已提供G楼1-3层面积实测报告书，但李志文等人及其代理律师在不明就里的情况下，确认报告书的真实性，但不认为与案件有关联，存在逻辑上的错误。5、内蒙古何西置业开发有限公司可以立即提供对公账户给李志文、李志峰、宦春明、贾昀交纳租金及其他费用，不存在履行不能的障碍。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2016年2月6日,原告内蒙古何西置业开发有限公司（甲方）与被告李志文、李志峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于呼和浩特市××区）出租给乙方，甲乙双方协商，租赁G楼的1-3层（包括该租赁物的外立墙面，公共配套设施设备、配套停车场、衍生部分广告位的使用权）。租赁物面积7890平米，最终以实测面积确定租金，多退少补；乙方确认甲方已告知租赁物消防、综合验收等工作正在办理中（甲方消防验收最晚不能超过2016年6月30日完成），乙方愿现状承租但必须是在水电暖具备前提下，乙方负责二次消防的报验验收办理。租赁物为商业用途，乙方承租用于经营、住宿、零售、快餐、娱乐。租赁物租赁期限共15年，自2016年10月1日起至2031年9月31日止。如果消防在2016年6月30日前没有验收通过，甲方不能以消防为由干涉乙方使用G楼包括：装修、出租、使用。消防的一验、二验合并同步验收，基础消防水系统、报警系统、甲方负责；乙方更改布局与用途消防疏散指示、喷淋、消火栓、烟感、疏散等等移位变更工程以及二次装修材料图纸报审通过乙方负责，乙方不负责原一次消防部分，只负责二次变更拆改部分消防对接验收，双方配合整体消防验收。关于交付：甲方应于合同签订后且乙方按约支付了履约保证金、首期租金后7日内，甲方将租赁物交付乙方使用，乙方未履行相关义务，甲方有权顺延交付时间，但租赁期限不顺延。租赁物交付使用时，双方应依租赁物及相关配套设施的清单（附件3）进行交接，并对其核对后签字确认。关于租金及相关费用：起租租金O.7元／平米／天(包含物业费)，全年租金2015895元。租金前五年不递增，第7至9年在前一个周期的基础上递增8％，第10至12年在前一个周期的基础上递增8％，第13至15年在前一个周期的基础上递增8％，乙方须于每年9月1日以现金或银行转账方式将当年租金付至原告指定的账户；乙方于签署本合同并支付甲方保证金后7日内支付首次租金，首次租金为约定计租日为即2016年10月1日至2018年9月31日的租金分两次支付（无租使用1年）第一次支付6个月的租金，支付期限为本合同签署后7日内，第二次支付时间为甲方通过消防一次验收后7日内（最迟不得超过2016年9月1日之前），乙方支付另外6个月的租金。租赁保证金：双方签订合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付人民币壹拾万元整（100000）给甲方作为履约保证金。关于转租、分租或出借：合同履行期间乙方部分转租、分租的需报甲方备案；若整体转租须经甲方同意；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：1、未经甲方同意整体转租的...5、逾期支付房租超过30日的；6、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，经甲方书面催告后30日内仍未支付且经给甲方造成严重损害的。关于违约责任：1、乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过30日甲方有权解除本合同同时停止租赁物的水电供应（滞纳金计算至实际给付日），并从租金或质保金中扣除。合同落款甲方处盖有原告内蒙古何西置业开发有限公司的公章，乙方处有被告李志文、李志峰签字捺印。合同签订后，原告内蒙古何西置业开发有限公司将租赁房屋交付给被告李志文、李志峰。被告李志文、李志峰分别于2018年10月26日、2018年11月7日、2018年11月8日、2018年11月13日向原告内蒙古何西置业开发有限公司支付房屋租金共计1994433元。2019年11月7日，原告内蒙古何西置业开发有限公司向被告李志文、李志峰发出催款通知，要求被告支付租金。2019年12月10日，原告内蒙古何西置业开发有限公司向被告李志文、李志峰发出解除合同告知函。本院认为，原告内蒙古何西置业开发有限公司与被告李志文、李志峰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律的规定，合法有效。关于原告诉请租赁合同解除及支付房屋租金问题，合同签订后，原告内蒙古何西置业开发有限公司即将案涉房屋交给被告李志文、李志峰使用。根据《房屋租赁合同》的第三条第3.1款约定“乙方须于每年9月1日以现金或银行转账方式将当年租金付至原告指定的账户”，该条款对租金支付时间约定不明，导致双方对该约定存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。针对本案，根据法律规定原告请求支付的2019年10月1日至2020年9月31日期间的租金应在租期届满时支付。且双方的租赁合同关系事实依旧存在，不存在合同约定解除或法定解除的事由，双方应继续履行合同。故本院对于原告要求解除原被双方签订的《租赁合同》及支付租金466426.51元、暂计至2019年12月26日违约金2531858.752元(按照日逾期总额的l％，计算自2019年9月l日起至实际给付日为止）、暂计至2019年12月26日房屋占用费117593．875元等诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋租赁期间面积差租金376208.42元及将破坏的G楼外立面恢复原状问题，因原告内蒙古何西置业开发有限公司提供的证据未能证明上述主张，且没有提供面积差租金计算依据和计算标准，对该诉讼请求本院依法不予支持。关于被告宦春明、贾昀是否承担责任问题，根据本案当事人提交的证据及开庭当事人陈述，因在《房屋租赁合同》中的相对方为李志文、李志峰，其为合同一方履行主体，故对此诉讼请求本院依法不予支持。其中被告李志峰抗辩已将股权转让于被告贾昀，其不应承担责任，但其提供的股权转让协议属内部协议，对外不具有法律约束力，故对该抗辩，本院不予采纳。关于原告内蒙古何西置业开发有限公司要求被告支付案件保全费的主张，因原告内蒙古何西置业开发有限公司并未提供实际支出的相关证据，本院不予支持。反诉原告要求继续履行合同的请求依法予以支持。关于反诉原告诉请的赔偿损失共计116280元及对东方维也纳商业楼G号楼消防检测不合格的设备进行整改，直到检测合格，达到消防要求为止、并提供G楼1-3层合法有效的房屋面积实测报告书等诉讼请求，根据合同约定甲方消防验收不能超过2016年6月30日前，第二次交付租金时间为甲方通过消防一次验收后7日内，根据本诉被告提供的交纳租金的证据表明，其已经交纳完毕，故认定甲方已通过消防一次验收。其提供的证据无法确定上述损失应由原告承担。关于反诉原告要求反诉被告提供书面有效的东方维也纳商业楼G楼I-3层租金支付账户，庭审中，内蒙古何西置业开发有限公司明确表示可以立即提供对公账户给李志文、李志峰交纳租金及其他费用，同时前期交纳租金原告已提供账户，故该诉讼请求已无实际意义。另公证费、一次消防检测费由反诉被告承担，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告内蒙古何西置业开发有限公司的诉讼请求；二、反诉原告李志文、李志峰与反诉被告内蒙古何西置业开发有限公司于2016年2月6日签订的《房屋租赁合同》(东方维也纳商业楼G楼1-3层)继续履行；三、驳回反诉原告李志文、李志峰、宦春明、贾昀的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34737元（本诉原告已预交），由本诉原告内蒙古何西置业开发有限公司负担；反诉费1513元（反诉原告已预交），由反诉原告李志文、李志峰、宦春明、贾昀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 李 冬人民陪审员 续丽霞人民陪审员 陈 磊二○二○年七月一日书记员 丁小娟