宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1031号 上诉人（原审被告）：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：李小强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王佳怡，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘炜，男，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司因与被上诉人刘炜商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初14557号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 宁夏颐和金凤房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第一项，依法改判上诉人承担逾期交房违约金24156.4元（482164元×0.00015×334天，自2016年1月1日至2016年12月1日）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人已经于2016年12月1日实际收房入住，逾期交房违约金应计算至该日截止。双方合同对逾期交房违约金进行了明确约定，总额不应超过已付房款的2%，应按该约定计算。涉案房屋现已取得竣工备案登记，且房屋也有较大升值，没有对被上诉人造成损失。 刘炜辩称，上诉人未按照合同约定交付条件向被上诉人交付房屋的行为给被上诉人造成损害，一审法院按照合同约定判决上诉人向被上诉人承担违约责任，判决结果正确，上诉人的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 刘炜向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金105666.25元（482164元×0.15‰×1461天=105666.25元，自2015年12月31日暂计算至2019年12月31日共计1461天），2019年12月31日之后的逾期交付房屋违约金以482164元为基数，按照日万分之一点五计算至房屋实际交付为止；2.本案诉讼费、保全费等由被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买出卖人开发的位于银川市黄河西路与良田渠交汇处金凤花园*室房屋；预测建筑面积为107.47平方米，单价为4486.5元／平方米，房屋总价款为482164元；出卖人应在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，交房条件为经出卖人会同设计方、施工方、监理方等各方共同进行的工程竣工验收合格后取得竣工验收报告且该商品房已取得房屋测绘报告；逾期交房买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付房款482164元，但被告未按期向原告交付房屋。2015年10月11日，原、被告签订《金凤花园一期延期交房说明》约定被告自合同约定交房日次日开始到实际交房日前一日止按日万分之一点五标准支付逾期交房违约金。2018年4月27日，被告取得案涉房屋房产测绘成果报告书，案涉房屋实测建筑面积为112.28平方米。2018年12月1日，原告接收案涉房屋。因被告未按照合同约定交付房屋，故原告诉至该院，请求判如所请。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定及社会公益，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行己方义务。合同明确约定交房期限为2015年12月31日前，交房条件为被告会同设计方、施工方、监理方等各方共同进行的工程竣工验收合格后取得竣工验收报告且商品房已取得房屋测绘报告，原告虽于2018年12月1日接收房屋，但至此案涉房屋仍未取得竣工验收报告，被告的行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。同时结合双方关于按日万分之一点五支付逾期交房违约金的约定，该院暂计算逾期交房违约金103496.5元[482164元×0.15‰×1431天（2015年12月31日至2019年12月1日）]，2019年12月1日以后的逾期交房违约金以482164元为基数，按照日万分之1.5支付至被告取得竣工验收报告前一日止。关于被告的抗辩意见，第一，被告提交的证据不足以证明案涉房屋未能在约定交付期限前办理竣工验收备案手续系因不可抗力等法律或者合同规定的可以免责的事由造成，故其辩解无需承担违约责任理由不能成立。第二，《银川市商品房买卖合同（预售）》签订后，原、被告又于2015年10月11日签订《金凤花园一期延期交房说明》约定被告自合同约定交房日次日开始到实际交房日前一日止按日万分之一点五标准支付逾期交房违约金，故被告关于合同约定违约金总额不超过全部房价款的2%的辩解理由不能成立。第三，被告辩称原告未付清房款不应向被告追究违约责任。经核，银川市房地产测绘中心（有限公司）于2018年4月27日出具报告确认案涉房屋实测面积为112.28平方米，合同约定的面积为107.47平方米，面积误差比超过3%，故原告应按合同约定向被告补交房款差价款21580元[（112.28平方米-107.47平方米）×4486.5元／平方米]。同时，合同还约定若房屋面积发生差异，被告应先向原告发出退（补）款通知书。本案中，原告依约向被告支付房款482164元，而被告在案涉房屋的实测面积确认后未按合同约定向原告发出退（补）款通知书，故被告该辩解理由不能成立。但该院从节约司法资源和减少当事人诉累角度考虑，对房款差价21580元从被告应付的逾期交房违约金103496.5元中予以扣减，即被告应向原告支付逾期交房违约金81916.5元（103496.5元-21580元），2019年12月1日以后的逾期交房违约金以482164元为基数，按照日万分之1.5支付至被告取得竣工验收报告前一日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告刘炜支付逾期交房违约金81916.5元，2019年12月1日以后的逾期交房违约金以482164元为基数，按照日万分之1.5支付至被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司取得竣工验收报告前一日止。案件受理费1207元，由原告刘炜负担284元，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担923元。 本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审查明事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人主张被上诉人已经于2016年12月1日实际收房入住，逾期交房违约金应计算至该日截止。但双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件为取得竣工验收报告和房屋测绘报告。本案中，涉案房屋一直未取得竣工验收报告，一审判决逾期交房违约金计算至上诉人取得竣工验收报告前一日符合合同约定和法律规定，对上诉人的该主张本院不予支持。上诉人还主张双方约定出卖方承担的违约责任不超过房屋总价款的2%，但在双方签订《银川市商品房买卖合同（预售）》后，上诉人又与被上诉人签订《金凤花园一期延期交房说明》，对违约责任进行承诺，应视为对合同中违约责任的修改。故一审法院对其该主张未予支持并无不当。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1244元，由上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文浩 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年七月二十一日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。