海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1224号 上诉人（原审原告、反诉被告）：五指山正岛百货商贸有限公司，住所地海南省五指山市三月三大道(三月三国际购物广场)。 法定代表人：刘振强，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周才仁，海南椰树春律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：林顺理，男，1982年8月20日出生，汉族，住海南省海口市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：庄燕红，女，1983年10月23日出生，汉族，住海南省海口市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：云天成，海南坤和律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：赵征，海南坤和律师事务所律师。 原审第三人：朱雅芬，女，1993年9月8日出生，黎族，住海南省五指山市。 上诉人五指山正岛百货商贸有限公司（以下简称正岛公司）与上诉人林顺理、庄燕红、原审第三人朱雅芬房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院(2019)琼9001民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 正岛公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、确认正岛公司与林顺理、庄燕红在2018年7月1日已解除双方所签订《三月三国际购物广场租赁合同书》及补充协议；三、判令林顺理、庄燕红向正岛公司支付截止2018年7月1日的房屋租金（457750元）及物业管理费（18000元）共541750元、2018年7月-8月的场地占用费及物业管理费117000元、截止2018年8月13日的电费255339元，以上合计845089元。四、林顺理、庄燕红承担本案诉讼费用。二审审理过程中，正岛公司明确第二项上诉请求为:确认正岛公司与林顺理、庄燕红在2018年6月9日已解除双方所签订房屋租赁合同关系。事实和理由：一审认定事实不清，程序违法。一、关于本案的基本事实。林顺理和庄燕红系夫妻，正岛公司和林顺理于2015年6月13日签订《三月三国际购物广场租赁合同书》，正岛公司将涉案商铺出租给二人作为经营之用。合同主要约定：1、租期为6年，自2015年10月1日至2021年9月31日；2、租金为每月28500元，物业管理费1500元，即每季度租金85500元、物业管理费4500元，按季度支付，在每季度末5日前支付下季度的租金及物业管理费；3、承租人无权转包、转租；4、承租方在商铺内自用的水电费按实际使用于每月5日前缴纳上月的水电费；5、承租方拖欠各种费用累计超过10000元且拖欠累计达60天，正岛公司有权收回商铺；6、终止合同之日起当日内迁出商铺，否则场地占用费为租金的双倍等。启用该商铺后，林顺理、庄燕红经营了一家永和豆浆店，自2015年10月开业。2017年11月10日，林顺理、庄燕红未经上诉人同意，将该商铺的一部分转租给第三人。林顺理、庄燕红自租赁商铺以来，租金及物业管理费由庄燕红支付，支付情况为，从2015年10月1日至2018年6月30日的共十一个季度中，除了2015年10月1日至2016年6月30日共三个季度、2017年7月1日至2017年9月30日共一个季度支付完毕外，2016年7月1日至2016年9月30日共一个季度拖欠11750元租金，2017年10月1日至2017年12月31日共一个季度拖欠80000元租金，其余的共五个季度未交租金及物业管理费。其所拖欠的租金及物业管理费为11750元租金+80000元租金+85500元租金×5+4500元物业管理费×5=541750元；另外，由于林顺理、庄燕红恶意拖欠租金及物业管理费超过10000元且拖欠累计超过60天、违约转租，正岛公司于2018年6月9日向林顺理发出《解除租赁合同通知书》，宣布解除合同，并要求其最迟在2018年6月30日前搬出该商铺。但林顺理、庄燕红至今不肯搬出，仍在经营。另外，关于电费问题。该商铺自2015年10月开业至今，使用两个电表。其中永和豆浆店的电表为总电表，薇薇安蛋糕店为分电表。该总电表为德力西三相四线电子式电能表DTSY607型，该电表连接德力西LMZJ1-0.5电流互感器（使用电量×倍率20）。截止到2018年5月25日正岛公司曾查看该商铺电表实际用电197934度（使用电量9896.7度×互感器倍率20=197934度），应交电费为：197934度×1.3元/度＝257314.2元，而林顺理、庄燕红实际支付的电费为25500元，其还应补交电费差额为：257314.2元－25500元（德力西系统计费）＝231814.2元。但林顺理、庄燕红不但不肯缴费，反而至今仍未交一分钱电费。二、一审认定事实不清的地方在于：（一）关于房租及物业管理费部分。一审单方全部采纳林顺理、庄燕红意见，并无理由认定正岛公司和林顺理、庄燕红于2018年5月3日签订补充协议后又口头变更最后履行期限为5月15日。另外，一审认为双方当事人的租金及物业管理费已经由正岛公司的员工张微为林顺理、庄燕红申请将租金降为每季度63000元、物业费3000元，且林顺理、庄燕红从2016年5月按照此标准缴纳从2016年5月至2017年6月的房租及物业管理费错误。(二）关于电费部分。一审判决忽略林顺理、庄燕红电表为20倍率电表的事实，仅以电表中尚有剩余电量为由认定林顺理、庄燕红不拖欠电费错误。三、依据相关事实，对一审认定事实不清之处分析如下。1、关于正岛公司历年来所收到的租金及物业费的问题。林顺理、庄燕红从来都没有按照合同约定时间、金额交付租金及物业费。双方约定林顺理、庄燕红从2015年10月1日起按季度支付租金（每季度85500元）及物业费（每季度4500元），从正岛公司提供的出账表可知，从2015年10月1日起至正岛公司起诉的2018年9月3日止，林顺理、庄燕红所支付的租金及物业费的时间为：2016年3月23日的租金84000元、物业费4500元；2016年11月26日的租金73750元；2017年10月20日的租金63000元、物业费3000元；2018年5月5日的租金100000元；2018年5月15日的租金120000元.以上合计448250元的租金及物业费。由上可知，正岛公司所收到的租金及物业费都是林顺理、庄燕红超过支付期限数月甚至一年多后才付的租金及物业费，并且金额远远不足。一审所采纳林顺理、庄燕红答辩称2017年7月1日以前的租金及物业费已转账到正岛公司提供的陈钢强、刘野、刘野账户。这样的说法没有事实依据：（1）陈钢强、刘野并非正岛公司员工；（2）正岛公司也没有委托陈钢强、刘野收取租金及物业费。（3）林顺理、庄燕红所谓的向陈钢强、刘野转账的金额并非租金及物业费的凭证，与本案无关。即使从林顺理、庄燕红提供的正岛公司员工名单中，也没有陈刘张三人，一审认定其转账给三人就是给正岛公司的房租没有依据。另外，从本案的证据来看，张微只是正岛公司的生产安全负责人，并非店长或经理，不具备变更租赁及物业管理费标准的权限。2、关于月租金及物业费从3万元降为2.2万元的问题。正岛公司和林顺理、庄燕红所签订的补充协议，仅仅是针对林顺理、庄燕红要求降费的回复，而且明确了必须在2018年5月5日前全部缴纳22万元。由于林顺理、庄燕红在2018年5月5日才交10万元，直到2018年5月15日经正岛公司催促后才交付另外的12万元，已经超过协议约定的期限。故不认可永和豆浆按2.2万元/月的标准交付租金。虽然林顺理、庄燕红对所谓的柯钰泓做录音，说是柯钰泓个人口头同意了其可以延期至2018年5月15日支付所拖欠的租金22万元。对此正岛公司并不认可，因无法确认该证据的真实性，且柯钰泓现在并非正岛公司员工，其不能代表正岛公司，双方只能按照签订的补充协议来执行。另外，从正岛公司和林顺理、庄燕红所签订的补充协议可知，林顺理、庄燕红要求从2017年7月1日起至2018年4月30日期间，由原合同约定的每月租金28500元降为21000元，物业费由1500元降为1000元。显然，该证据证明在2017年7月1日之前是不存在降费的。而一审认定从2016年5月至2017年6月的每月房租及物业管理费从3万元降为2.2万元显然错误。3、林顺理、庄燕红存在未经正岛公司同意擅自转租部分房屋的违约行为。从林顺理、庄燕红的答辩、反诉、庭审发言可知，林顺理、庄燕红承认其转租了部分房屋给第三人，但认为经过了正岛公司同意。林顺理、庄燕红的答辩不成立。从其和第三人订立的合同可知，其收取第三人的租金标准是正岛公司收取林顺理、庄燕红租金标准的近一倍。如其所言正岛公司通知其转租部分房屋给第三人，是熟人感情，那为何林顺理、庄燕红收取这么高的租金？且其提供的证据均无法证实真实性。四、应当认定租赁合同已经被解除。综上所述，林顺理、庄燕红存在拖延支付租金及物业费的租赁合同主要义务、擅自转租部分房屋的违约行为。林顺理、庄燕红在其民事反诉状亦承认其存在暂缓支付租金的事实。无论如何，未经正岛公司同意，林顺理、庄燕红无权暂缓支付租金。退一步而言，林顺理、庄燕红从2017年7月1日起至2018年4月30日期间共10个月的房租及物业管理费共30万元并未缴纳。违反租房合同约定的承租方拖欠各种费用累计超过10000元且拖欠累计达60天，正岛公司有权收回商铺之内容。根据《中华人民共和国合同法》第93条、第94条、第224条、第96条，应当认定租赁合同已经被解除。五、关于电费问题。1、林顺理、庄燕红使用租赁房屋自2015年10月开业至今，使用两个电表。其中永和豆浆店的电表为总电表，薇薇安蛋糕店为分电表。该总电表为德力西三相四线电子式电能表DTSY607型，该电表连接德力西LMZJ1-0.5电流互感器（使用电量×倍率20）。德力西三相四线电子式电能表DTSY607型，该电表连接德力西LMZJ1-0.5电流互感器，总计有3个LMZJ1-0.5电流互感器。每个LMZJ1-0.5电流互感器上的铭牌都标注了电流比为：100/5A。该LMZJ1-0.5电流互感器上的电流比100/5A，表示智能电表系统所显示的用电度数常数应当乘以20的倍率，这样才是该电表的实际用电度数。对此，林顺理、庄燕红在庭审中也承认此点。2、林顺理、庄燕红2015年10月1日开张至诉讼保全截止2018年8月13日止，共预先支付电费25500元不符合常理，林顺理、庄燕红仅仅以其预存电费、如没有电费则会停电为由进行抗辩，并无道理。3、从林顺理、庄燕红的答辩及反诉来看，其从来不否认电费为1.3元/度。毕竟任何租房用电不可能不约定电价。4、依据该商铺电表，自2015年10月7日起使用，截止2016年2月4日使用电量4186度；自2016年8月31日起至贵院的诉讼保全截止2018年8月13日使用电量10801.4度，两者相加为4186度+10801.4度=14987.4度。实际用电299748度（使用电量14987.4度×互感器倍率20=299748度），应交电费为：299748度×1.3元/度＝389672.4元，而二林顺理、庄燕红实际支付的电费为30942元，其还应补交电费差额为：389672.4元－30942元（德力西系统计费）＝358730.4元。应当说明的是，2018年6月9日正岛公司向林顺理、庄燕红发出《解除租赁合同通知书》认定林顺理、庄燕红拖欠租金及物业费170000元、电费231814.2元。林顺理、庄燕红在回函中对租金及物业费进行辩解，但对电费并无异议。另外，林顺理、庄燕红曾在（2019）琼96民终448号一案中提供多份收据，来证明其缴费情况。正岛公司提出异议后法院发回重审要求一审进行鉴定，但一审并未鉴定，程序违法。六、正岛公司之诉求应予以支持，林顺理、庄燕红之诉求应予以驳回。1、林顺理、庄燕红存在拖延支付租金及物业费、擅自转租部分房屋的违约行为，应当认定租赁合同已经被解除。2、林顺理、庄燕红存在拖欠租金及物业费的违约行为，应当支付所拖欠租金及物业费541750元。由于2018年7月1日之后合同已经解除，依据合同规定，场地占用费为租金的两倍，以2018年7月-8月两个月计算，场地占用费及物业管理费117000元。综上所述，一审认定事实不清，程序违法。正岛公司之诉有理，恳请法院支持。 林顺理、庄燕红辩称，一、一审判决认定涉案租赁合同履行期内林顺理、庄燕红无拖欠房租属于事实认定清楚，法律适用正确。《三月三国际购物广场租赁合同书》签订后，林顺理、庄燕红的租金缴纳情况如下：1.承租后，林顺理、庄燕红按照合同约定88500元/季度的标准足额支付了前两季度即2015年10月-2016年3月的租金和物业管理费。2.2016年4月开始，正岛公司开始对涉案商场的部分商铺降租，林顺理、庄燕红承租的商铺降租后的租金及物业费标准为66000元/季度。林顺理、庄燕红在2016年10月11日按照降租标准支付了2015年4月-2015年6月的租金物业费66000元。由于2016年11月23日应正岛公司工作人员张微的要求支付了该季度的租金差额7750元。3.2017年3月15日，林顺理、庄燕红根据张微的指示，继续按照降租标准66000元/季度支付了2016年7-9月租金和物业管理费。2017年5月10日、2017年7月24日、2017年11月9日，林顺理、庄燕红分三笔66000元/季度的标准支付了2016年10月-12月、2017年1-3月、2017年4-6月的租金和物业管理费。至此，林顺理、庄燕红已按照双方约定足额缴纳了2015年10月1日至2017年6月30日的租金和物业管理费的。虽然正岛公司在上诉阶段仍然不认可其对林顺理、庄燕红进行过降租。但从林顺理、庄燕红与张微的聊天记录中清楚显示，林顺理、庄燕红系根据正岛公司工作人员张微的指示，按照降租后66000元/季租金物业管理费的标准支付至指定账户的。而正岛公司对于张微的身份以及收到这些款项也是没有异议的。除此之外，正岛公司在本案原二审阶段【（2019）琼96民终448号案】制作的《收到林顺理租金及物业出账单》中系认可2017年7月24日收到的66000元、2017年11月9日收到的66000元。但林顺理、庄燕红2017年7月24日转账的66000元是转给刘野、2017年11月9日转账的66000元转给陈刚强。这与正岛公司上诉状中陈述刘野、陈刚强不是其员工无权代收租金完全自相矛盾。因此，从双方的实际履行上来看，自2016年以来林顺理、庄燕红与正岛公司就已经形成降租后66000元的租金标准，应视为正岛公司已经同意林顺理、庄燕红按照该标准变更双方合同之间关于租金及物业费的约定。从正岛公司发送的解除合同通知中，也可清楚证明正岛公司2018年6月9日时主张解除合同是认为林顺理、庄燕红缴纳2018年4-6月租金。故根据反向推理说明，2015年10月1日至2017年6月30日林顺理、庄燕红是不存在欠租情况的。因此，一审依据双方证据认定林顺理、庄燕红足额缴付2015年10月1日自2017年6月30日的租金和物业费，并认定双方已通过实际履行变更原有合同租金约定属于事实认定清楚，法律适用正确。二、一审判决认定林顺理、庄燕红与正岛公司《补充协议》依法生效，并认定正岛公司于2018年6月9日单方作出的解除通知行为无效属于事实认定清楚，法律适用正确。2018年5月3日，林顺理、庄燕红与正岛公司签订《补充协议》，确认林顺理、庄燕红欠缴租金和物业管理费的期间为2017年7月1日至2018年4月30日。除此之外，《补充协议》还将双方一直以来形成降租的租金价格66000元落实到书面上，确认每月租金28500元降为21000元，每月物业管理费1500元降为1000元。根据《补充协议》约定，林顺理、庄燕红应于2018年5月5日前支付十个月欠缴租金和物业费共计22万元。后经正岛公司工作人员同意，付款时间延长至2018年5月15日。截止2018年5月15日，林顺理、庄燕红按照《补充协议》约定向正岛公司转付这10个月的租金和物业管理费共计22万元至谢秀平银行账户。至此，林顺理、庄燕红已将2018年4月30日之前所有的租金和物业费支付完毕，《补充协议》已依法生效。原本林顺理、庄燕红按照《补充协议》约定缴纳完22万元租金后，双方后续租金就应按照《补充协议》变更的租金标准来履行。然而，正岛公司却出尔反尔，要求林顺理、庄燕红继续依据原合同约定的租金标准支付租金。除此之外，正岛公司更是要求林顺理、庄燕红在不拖欠电费的情况下承担莫须有的电费高达280836.4元，并声称如果林顺理、庄燕红不缴纳电费就继续按照原合同约定执行租金和物业管理费。在双方对后续租金标准存在争议的情况下，2018年6月9日，正岛公司单方作出一份《解除租赁合同通知书》，以林顺理、庄燕红拖欠2018年4月-6月9日的租金为由，声称解除双方租赁合同。就该解除通知的效力问题，一审法院认为正岛公司行使合同约定解除权的前提是林顺理、庄燕红拖欠各种费用10000元且拖欠累计达到60天。但如前所述，林顺理、庄燕红已经足额缴纳了2015年10月1日-2018年4月30日的租金和物业管理费。正岛公司在林顺理、庄燕红欠租未满60天的情况下单方作出的《解除租赁合同通知书》不具备单方解除双方合同的法律效力。故，一审法院认定《补充协议》依法生效，并认定正岛公司2018年6月9日的通知解除行为无效，属于事实认定清楚，法律适用正确。三、一审法院认定林顺理、庄燕红不拖欠正岛公司电费，进而驳回正岛公司要求林顺理、庄燕红支付231814.2元电费的请求属于事实认定清楚，法律适用正确。实际上，本案双方矛盾的根源，系因为正岛公司2017年股东更换引发的内部纠纷。原本公司内部纠纷应当由其自行解决，但正岛公司更换领导层后，对之前的公司行为不认可，从而导致双方矛盾加剧。关于电费这一问题。一审庭审过程中正岛公司已自认林顺理、庄燕红承租涉案商铺的电表属于预付式电表，该电表只有在电量不足时才会自动断电。根据日常经验推理，正岛公司主张的林顺理、庄燕红自2015年以来仅交过5000元电费却使用了19万度电，明显违反常理。因此本案客观情况来看，在涉案商铺现仍有电量的情况下，林顺理、庄燕红根本不可能拖欠正岛公司电费。故，一审法院驳回正岛公司要求林顺理、庄燕红支付电费的诉讼请求完全系正确的。综上所述，望二审法院依法驳回正岛公司的全部上诉请求，维护林顺理、庄燕红的合法权益。 林顺理、庄燕红上诉请求：一撤销一审判决书第二项，依法改判林顺理、庄燕红向正岛公司支付2018年5月1日至2018年7月24日租金及物业费5600元；二本案的诉讼费用（一审、二审）由正岛公司承担。事实与理由：一审判决认定部分事实不清，适用部分法律错误。一、一审法院仅依据第三人陈述及正岛公司单方录制视频就武断认定正岛公司2018年7月25日停水时间仅持续两天，属事实认定错误。关于一审判决认定的正岛公司与上诉人关于承租租金约定及合同履行情况的事实认定林顺理、庄燕红没有异议。但就2018年7月25日正岛公司对林顺理、庄燕红的停水时间的认定，一审法院认为“林顺理、庄燕红并未提供证据证明正岛公司的停水确实造成了其无法进行营业，且根据第三人的陈述，正岛公司的停水行为仅为2天，并不必然导致林顺理、庄燕红无法经营。且根据正岛公司提供的视频证据，证明了林顺理、庄燕红直至2018年10月仍在经营。林顺理、庄燕红停业系自行决定，并非正岛公司过错造成”，故对林顺理、庄燕红主张租金缴纳时间截止至2018年7月24日不予认可。林顺理、庄燕红认为，一审法院上述事实认定是毫无事实依据，具体论述如下：1、林顺理、庄燕红承租涉案商铺用于经营永和豆浆食品餐厅。作为一个以食品加工、餐饮出售为主的经营店铺，水源的正常供应是餐厅正常经营的基础。本案中，林顺理、庄燕红已提供了证据8《停水致函》、送达该函件视频文件等证据，证明了正岛公司在林顺理、庄燕红无过错情况下于2018年7月25日对涉案商铺进行停水。庭审中正岛公司也认可了其停水的事实。因此，在商铺停水情况下，势必会对林顺理、庄燕红造成经营性打击。因无法提供正常经营场所，林顺理、庄燕红后续停止缴纳租金并无不当。2、本案审理过程中，正岛公司承认确实对涉案商铺停水，但主张其仅停水两天。在该种情况下，正岛公司必须根据“谁主张谁举证”原则举证其恢复供水的相关证据。但本案中正岛公司并未提供任何证据证明其恢复供水的时间，也未举证证明仅停水2天，因此其应当承担举证不能的后果。至于2018年10月的视频，系正岛公司单方录制，也不能达到证明其已恢复供水的状态。故应当以双方都认可的开始停水时间即2018年7月25日为林顺理、庄燕红开始停缴租金的时间节点，双方租赁关系中止。3、就具体停水时间无法查明情况下，一审法院依据第三人的单方陈述就武断认定正岛公司仅停水两天，是完全错误的。首先，本案从原一审、二审、发回重审后一审过程中，第三人根本未到庭，林顺理、庄燕红也未收到第三人的任何陈述材料。其次，第三人的供水与林顺理、庄燕红供水是分开的。在该种情况下第三人不可能清楚了解正岛公司对林顺理、庄燕红具体停水的时间。最后，一审法院已对正岛公司当庭提供的第三人缴纳水费的证据真实性不予认可。在不认可该证据真实性情况下又依据第三人的陈述作为定案依据，明显自相矛盾。二、因五指山市人民法院工作疏忽，导致林顺理、庄燕红在申请财产保全受理后，未能及时作出保全查封措施。因此本案中未能及时退场并非林顺理、庄燕红过错。一审法院判决林顺理、庄燕红缴付租金时间至2019年12月16日明显错误。本案审理过程中，林顺理、庄燕红在正岛公司第一次起诉后于2018年10月1日向五指山市人民法院申请证据保全涉案商铺，10月26日缴纳保全费3104元，10月29日清点商铺封存。但五指山市人民法院在收取保全费后，一直没有对林顺理、庄燕红承租商铺内的设备和财产进行查封、封存。直至2020年5月21日反复沟通后，才得知是因为原（2018）琼9001民初556号案的书记员问题，造成保全裁定即（2018）琼9001民初620号民事裁定书早在2018年11月12日作出后没有移送执行局，造成保全工作一直未做，林顺理、庄燕红直至5月21日才拿到保全裁定。林顺理、庄燕红认为，截止至2018年11月12日，五指山市人民法院已作出针对涉案商铺内设备、家具及相关资产查封的裁定书，后续系因法院内部原因造成保全行为未做，林顺理、庄燕红未能清场，其过错责任不在林顺理、庄燕红一方。因此，截止2018年11月12日，涉案商铺内的设备、家具及相关资产已处于法院司法保全状态下，林顺理、庄燕红后续并未使用该商铺。退一步来说，即使法院计算租赁合同履行，也只能计算至2018年11月12日止。现一审法院却将租金自2018年5月1日起计算至2019年12月16日林顺理、庄燕红搬离商铺，明显不符合本案客观情况。综上两点充分证明，一审法院认定正岛公司2018年7月25日的停水行为仅持续2天并将林顺理、庄燕红支付租金时间计算至2019年12月16日完全是毫无事实依据的，二审法院对该部分错误事实认定应当依法修正。三、一审法院依据上述错误事实认定，判令林顺理、庄燕红向正岛公司缴纳2018年5月起至2019年12月16日止租金及物业费429000元错误。二审法院应当依法改判，判令林顺理、庄燕红向正岛公司支付2018年5月起至2018年7月24日租金及物业费61600元。与正岛公司需返还林顺理、庄燕红租赁保证金56000元抵扣后，实付5600元。林顺理、庄燕红认为，2018年7月25日起正岛公司对其进行停水，已导致林顺理、庄燕红无法正常经营。由于正岛公司枉顾《补充协议》约定，编造巨额电费、擅自停水等原因，导致双方合同履行已出现无法调和的矛盾。正岛公司过错在先，还先行起诉林顺理、庄燕红违约。林顺理、庄燕红为维护自身权益，只能反诉解除合同，并申请法院保全涉案商铺。而后，本案经历一审、二审发回重审、发回重审后一审鉴定等原因，林顺理、庄燕红最终在2019年12月16日搬离涉案商铺。因此，林顺理、庄燕红认为，从正岛公司过错停水时间即2018年7月25日起，双方的租赁关系应当中止。自该期间起，林顺理、庄燕红不再缴纳租金并无不当。现因林顺理、庄燕红已反诉解除合同，并于2019年12月16日搬离涉案商铺，双方租赁关系终止。故林顺理、庄燕红仅需按照每季度66000元标准向正岛公司支付自2018年5月1日起至2018年7月24日的租金及物业费合计61600元（其中租金58800元、物业费2800元，详见（2018）琼9001民初620号民事判决书）。又因双方合同已约定，合同解除后正岛公司需返还林顺理、庄燕红租赁押金56000元，对于该押金正岛公司在一审庭审过程中明确同意抵扣。但一审法院在两次审理判决过程中一直遗漏押金抵扣问题，本次二审法院应当依法调整。因此，林顺理、庄燕红需支付给正岛公司2018年5月1日至2018年7月24日的租金和物业管理费61600元与正岛公司同意退还林顺理、庄燕红的租赁保证金56000元抵扣后，林顺理、庄燕红实付5600元。综上所述，望二审法院依法查明本案事实，支持林顺理、庄燕红的全部上诉请求，维护林顺理、庄燕红的合法权益。 正岛公司辩称，一、林顺理、庄燕红对其和第三人签订的商铺承租合同的三性无异议，该合同写明水电费按月支付。可见，第三人的水电是经林顺理、庄燕红提供的，两者的水电是一体的，如果林顺理、庄燕红无水、无电，则第三人也无水无电。在第三人述称只在2018年7、8月停水两天的情况下，林顺理、庄燕红如认为不止2天，则其应举证。事实上，正岛公司提供的反诉证据1、2照片、视频显示林顺理、庄燕红在2018年10月27、28日仍正常经营，林顺理、庄燕红对此真实性无异议。故林顺理、庄燕红要求自2018年7月25日起至今为停水时间的理由不成立。二、在正岛公司的起诉请求及理由中，均未涉及水费。即正岛公司一直承认林顺理、庄燕红缴足水费，并不拖欠水费，林顺理、庄燕红提供的水费单与本案无关，也不能证明正岛公司一直对其停水。三、林顺理、庄燕红以证据保全为由不撤场的理由不成立。 1、所谓证据保全，是指在证据可能丢失或不再存在的情况下，采取的一种救济措施，即证据锁定，乃一种临时性行为，证据锁定之后，即不再继续采取救济。2、2018年正岛公司起林顺理、庄燕红后，林顺理、庄燕红在2018年10月自己申请对自己的店铺证据保全。这种证据保全申请是毫无必要的，该店铺一直在林顺理、庄燕红占有经营使用中，不存在证据遗失或不再存续的情况，店铺又非易损物或易耗物，林顺理、庄燕红的目的不过是企图无偿使用店铺。3、在2018年10月林顺理、庄燕红申请证据保全之后，在整个一审期间甚至二审期间，从未提出对该店铺保全的诉讼需求，这说明证据保全与案件的审理无关。4、本案发回重审后，林顺理、庄燕红提出司法鉴定该店铺的家具、装修损失，由于该店铺一直在二人占有之下，故其申请司法鉴定与证据保全没有关联性。5、2019年12月16日，在一审案件尚未审结一审，二审有可能进行的情况下，林顺理、庄燕红却撤场，充分说明了其所谓店铺是“处于法院司法保全状态下”的理由是不成立的。综上所述，林顺理、庄燕红出于无偿使用的目的，自导自演，申请所谓证据保全，一直占用涉案店铺，拒不交纳房租无事实和法律依据。综上所述，应驳回林顺理、庄燕红的上诉请求。 正岛公司向一审法院提起诉讼请求：一、确认正岛公司与林顺理、庄燕红已解除双方所签订《三月三国际购物广场租赁合同书》；二、判令林顺理、庄燕红向正岛公司支付房屋租金及物业管理费541750元、场地占用费及物业管理费117000元、电费280836.4元，以上合计939586.4元。第三人对上述费用承担支付连带责任；三、判令正岛公司及第三人立即搬离三月三国际购物广场首层F181号商铺，将该商铺(包含商铺内物品)完整交付正岛公司。四、正岛公司承担本案诉讼费用。正岛公司当庭表示放弃第二项诉求中要求第三人对上述费用承担支付连带责任的诉求。 林顺理、庄燕红向一审法院提出反诉请求：1、判令解除林顺理与正岛公司签订的《三月三国际购物广场租赁合同书》、《补充协议》；2、判令正岛公司向林顺理、庄燕红赔偿损失656829元；3、本案的诉讼费用由正岛公司承担。后林顺理、庄燕红表示放弃第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年6月13日，正岛公司与林顺理签订了《三月三国际购物广场租赁合同书》（以下简称租赁合同），合同约定林顺理承租三月三国际购物广场首层F181号商铺（商铺面积为505平方米），用于经营永和豆浆店，租赁期限为六年，自2015年10月1日至2021年9月31日，甲方（正岛公司）于2015年6月8日前，将合同约定商铺的经营使用权租赁给乙方（林顺理）。该商铺租金为28000元，物业管理费每月为1500元，物业管理费包括：保安、公共水、公共用电、公共卫生清洁、设备设施维修保养、消防安全、环境维护、商场形象塑造、公共照明等。合同还约定，乙方出现拖欠商场各种费用累计超过10000元且拖欠累计达60天等情形的，视为乙方自动放弃经营商场的权利，甲方有权收回商铺。乙方须缴纳一个季度租金及费用。乙方按季度支付一个季度的租金为84000元，乙方在每季末5日前向甲方支付下季度的租金及物业管理费。乙方在合同期限内，无权在合同使用期限内将商铺的经营使用权进行转包、转租、转让、转借给他人。乙方在商铺内自用的电费、水费按实际使用于每月5日前缴纳上月的电费、水费。上述合同签订后，林顺理入场装修完毕后开始经营。 林顺理于2015年6月18日委托其员工罗云向正岛公司缴纳了商铺租赁保证金56000元；2015年11月13日向正岛公司财务温宇连转账88500元（2015年10月-12月）；2016年3月23日，林顺理向正岛公司财务温宇连转账88500元（2016年1月-3月）；2016年10月11日，林顺理向陈刚强转账66000元（2016年4月-6月）；2016年11月23日，林顺理应正岛公司员工张微的要求向陈刚强账户转账7750元；2017年3月15日，林顺理按照正岛公司员工张微的要求将66000元（2016年7月-9月）转账至刘野账户；2017年5月10日，林顺理向刘野账户转账66000元（2016年10月-12月）；2017年7月24日，林顺理向刘野账户转账66000元（2017年1月-3月），正岛公司认可收到该笔款项；2017年11月9日，林顺理向陈刚强账户转账66000元（2017年4月-6月），正岛公司认可收到该笔款项。 2018年4月28日，正岛公司向林顺理发出《欠租函》，该函内容为：林顺理（永和豆浆）：2015年6月13日，您与我司签定F181商铺的租赁合同，合同编号ZD1561381。按合同约定您商铺租金28500元/月，物业管理费1500元/月。须每季度末5日前支付下一季度租金及物业管理费。我司4月21日向您发出《欠租函》后，贵司财务庄会计向我司提交三笔电子转账记录，经我司财务核查2017年7月24日和2017年11月9日的两笔转账记录是您交纳2017年1月至6月的租金及物业管理费，但您未足额交纳该租期费用，尚欠我司48000元，之后再无交租记录。另外，2017年10月5日的一笔66000元转账我司已退回贵司账户。现已查明，您实际拖欠租金及物业管理费408000元。 2018年5月3日，正岛公司与林顺理签订了《补充协议》，协议内容为：甲、乙双方于2015年6月13日在五指山签定F181商铺的租赁合同，合同编号ZDL561381(简称原合同)2018年4月28日甲方向乙方发送《欠租函》，乙方对所拖欠的租金及物业管理费向甲方电话口头提出优惠的请求，要求自2017年7月1日至2018年4月30日期间，由原合同约定每月租金28500元降为21000元，原合同约定物业管理费每月1500元降为1000元。乙方承诺这10个月的租金及物业管理费甲方如果能够按照（即租金为21000元/月，物业管理费为1000元/月）收取，则在2018年5月5日之前交清这10个月的租金，甲方对乙方降租的请求答复如下：乙方在2018年5月5日前交清所拖欠2017年7月1日至2018年4月30日期间的租金及物业管理费，则可以由原合同约定每月租金28500元降为21000元，原合同约定物业管理费每月1500元降为1000元。如甲方在2018年5月5日前未足额收到乙方该期间所拖欠的租金及物业管理费，则补充协议无效，双方仍按原合同执行。乙方按照甲方提供的如下账户进行银行转账交付：户名：谢秀平，账号:×××，开户行:中国邮政储蓄银行五指山市迎宾路营业所。该协议签订后，正岛公司与林顺理又口头变更最后履行期限为5月15日。 2018年5月5日，林顺理、庄燕红向正岛公司指定谢秀平的账号上汇款100000元，2018年5月15日，林顺理、庄燕红又汇款120000元。 2018年6月9日，正岛公司向林顺理发出《解除租赁合同通知书》，合同内容为，林顺理(永和豆浆)：2015年6月13日，您与我司签定F181商铺的租赁合同，合同编号ZD1561381。在履行合同期间，我司完全按合同履行了义务将商铺交付给您使用，合同约定您应在每季度末5日前向我司支付下季度租金及物业管理费，但您无正当理由拒不支付商铺租金及物业管理费，经我司多次发函催告后仍拒不支付租金及物业管理费，根据合同法相关规定及依据合同的相关约定，我司有权解除我们之前签订的租赁合同。因此，我司现在依法通知您：履行期间，您所拖欠上述商铺的租金及物业管理费等其他费用如下：1、合同约定商铺月租金28500元，月物业费1500元。2018年5月3日双方协商签定《补充协议》，该协议约定您在2018年5月5日前须补缴2017年7月1至2018年4月30日的租金及物业管理费，方可由原合同约定每月租金28500元降为21000元，原合同约定物业管理费每月1500元降为1000元。但您未按协议约定时间补缴租金及物业管理费，则《补充协议》无效，双方仍按原合同执行。则您仍欠商铺2017年7月1日至2018年4月30日的租金及物业费合计80000元。2、我司2018年5年21日给您发《催租函》，2018年6月7日给您发《欠租函》，要求您支付5月、6月、7月的租金及物业管理费合计90000元，但您仍拒不支付。3、2018年6月1日我司向您发送《电费催收函》，要求您按电表互感倍率补交实际使用的电费差额231814.2元，但您仍拒不支付。4、综上您所拖欠的租金及物业管理费为170000元，电费为231814.2元。二、鉴于您的严重违约，自本通知书发出之日起，您与我司之间签订的《三月三国际购物广场商铺经营使用权租赁合同》解除。请您在收到本通知书15天之内(最迟在2018年6月30日12时前)搬出位于五指山市三月三大道三月三国际购物广场首层F181号商铺。三、若您在上述期限不搬出上述商铺，我司按照合同约定租金的双倍计算您每天占用商铺的租金，并将通过法律途径追讨所拖欠的一切租金及费用。 2018年6月10日，关于《解除租赁合同通知书》的复函，五指山正岛百货商贸有限公司：贵司于2018年5月9日送达于我的《解除租赁合同通知书》已收悉，贵司的《解除租赁合司通知》所陈述的内容违背客观事实，针对贵司无理通知解除租赁合同，我方函复如下：一、贵司与我方于2018年5月3日签订《补充协议》，约定我方在2018年5月5日前将2017年7月1日至2018年4月30日期间的租金和物业管理费付清，则原合同租金从每月28500元降至21000元，物业管理费从每月1500元降至1000元。补充协议签订后，经双方沟通，贵司同意将2018年4月30日前的租金款付款时间变更至5月15日。2018年5月15日，我方已足额支付了2018年4月30日前的租金及物业管理费总计220000元，并要求贵司开具合同履行至今的租金发票，贵司财务人员确认收到租金，并对开票要求予以确认。贵司以行为变更补充协议中付款时间至2018年5月15日，我方已经依据贵司要求的付款时间履行了补充协议中的付款义务，《补充协议》合法有效，对合同双方均具有法律约束力。贵司主张《补充协议》有效，要求我方再支付2018年4月30日前的租金及物业管理费80000元，没有事实和法律依据，我方不予认可。二、依据《补充协议》约定的租金标准每月21000元、物业管理费1000元，5、6、7月的租金共计63000元、物业管理费3000元，总计66000元。贵司主张5、6、7月的和金及物业管理费90000元，违反双方补充协议的约定。 2018年6月1日，正岛公司向林顺理、庄燕红发出《电费催收函》，该函内容为：“林顺理(永和豆浆)：你商铺自2015年10月开业至今，一直使用德力西三相四线电子式电能表DTSY607型，该电表连接德力西LMZJ1-0.5电流互感器(使用电量×倍率20)。截止到2018年5月25日我司查看你商铺电表实际用电197934度(使用电量9896.7度×互感器倍率20=197934度)，应交电费为：197934度×1.3元/度=257314.2元，而你实际支付的电费为25500元，你还应补交电费差额为：257314.2元-25500元(德力西系统计费)=231814.2元，请您收到本函后五日内以转帐方式交清电费差额，若我司在规定时间内未收到该款项，将对你商铺做停电处理。为避免造成不必要的纠纷，请您尽快缴纳电费差额。户名：谢秀平，帐号：×××，开户行：中国邮政储蓄银行五指山市迎宾路营业所”。该《电费催收函》发出后，林顺理、庄燕红并没有向正岛公司交纳电费，正岛公司于2018年7月25日停止对林顺理、庄燕红经营的永和豆浆进行供水。本案在审理过程中，正岛公司申请对林顺理、庄燕红使用的电表进行证据保全，林顺理、庄燕红用电是采取先买电后用电的方式，本院查封电表时，电表显示使用电量为10801.5度，剩余电量为8813.5度。2019年12月16日，林顺理、庄燕红已将铺面清空，并将铺面钥匙交付正岛公司。 另查明，2017年11月10日，林顺理、庄燕红的管理人员庄亚明把其承租的永和豆浆左侧19平方米商铺转租给第三人朱雅芬，并签订了《商铺承租合同》，合同约定，每月租金为2000元，租期为2017年11月10日起至2018年11月11日止。2018年8月至今的租金，第三人系向正岛公司缴纳。 一审法院认为，本案焦点为：一、双方签订的租赁合同是否应当予以解除，是否已于2018年6月9日解除；二、正岛公司诉请的租金、物业管理费、场地占用费、电费是否有事实和法律依据。 双方签订的租赁合同是否应当予以解除，是否已于2018年6月9日解除。正岛公司与林顺理签订的《租赁合同》及《补充协议》均是当事人真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，依法受到法律的保护。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的解除可以由当事人协商解除或约定条件解除，本案正岛公司有意与林顺理、庄燕红解除合同，而林顺理、庄燕红亦愿意解除合同，可见，双方当事人对解除合同已经达成了合意，本案合同应当予以解除。且林顺理、庄燕红已于2019年12月16日已将铺面清空，并将铺面钥匙交付正岛公司，应视为正岛公司与林顺理、庄燕红之间的《租赁合同》已于2019年12月16日解除。 关于合同是否已于2018年6月9日解除的问题。双方合同的约定，林顺理、庄燕红出现拖欠商场各种费用达10000元且拖欠累计达60天的，视为林顺理、庄燕红自动放弃经营商铺的权利，正岛公司有权收回商铺。根据林顺理、庄燕红提供的证据，林顺理、庄燕红已向正岛公司缴纳了2015年10月至2018年4月的租金，而正岛公司系2018年6月9日向林顺理、庄燕红发出《解除租赁合同通知书》，林顺理、庄燕红欠租的条件尚未满足合同约定的解除条件，故正岛公司认为合同已于2018年6月9日解除，理由不充分，一审法院不予支持。 二、正岛公司诉请的租金、物业管理费、场地占用费、电费是否有事实和法律依据。1、租金问题。根据合同的约定，林顺理、庄燕红应当按照每季度租金88500元，物业费每季度4500元向正岛公司缴纳租金及物业费。但从林顺理、庄燕红提交的与张微的微信聊天记录及转款记录来看，正岛公司与林顺理双方的租金及物业费已经由正岛公司的员工张微为林顺理、庄燕红申请将租金降为每季度63000元，物业费每季度3000元，且林顺理、庄燕红亦从2016年5月按照此标准向正岛公司缴纳了2016年5月至2017年6月的租金及物业费，应视为正岛公司已经同意林顺理、庄燕红按照此标准变更双方之间的合同中关于租金及物业费的约定。林顺理在《补充协议》签订后按照每季度66000元向正岛公司缴纳了欠缴的租金，应视为《补充协议》有效。故林顺理、庄燕红在2018年5月至2019年12月16日的租金及物业费应按照每季度66000元向正岛公司缴纳，即林顺理、庄燕红应向正岛公司缴纳租金及物业费429000元。对正岛公司诉请要求超过429000元部分的租金及物业费一审法院不予支持。林顺理、庄燕红认为2018年7月24日正岛公司停止向林顺理、庄燕红供水，因正岛公司停水的行为造成林顺理、庄燕红不具备经营餐饮条件，双方的租赁关系应当中止，林顺理、庄燕红从2018年7月24日以后不需要再缴纳租金。但林顺理、庄燕红并未提供证据证明正岛公司的停水确实造成了其无法进行营业，且根据第三人朱雅芬的陈述，正岛公司的停水行为仅有2天，并不必然导致林顺理、庄燕红无法经营。且根据正岛公司提供的视频证据，证明了林顺理、庄燕红直至2018年10月仍在经营。林顺理、庄燕红停业系林顺理、庄燕红自行决定，并非正岛公司过错造成，对林顺理、庄燕红的该项辩称，一审法院不予采纳。直至2019年12月16日林顺理、庄燕红才将铺面钥匙交付给正岛公司，双方的租赁关系直至2019年12月16日才终止，林顺理、庄燕红应向正岛公司缴纳租金及物业管理费至2019年12月16日。 2.场地占用费问题。正岛公司认为合同已于2018年6月9日解除，林顺理、庄燕红应在2018年6月30日前搬出，但林顺理、庄燕红直至起诉时尚未搬出，故认为从2018年7月1日起林顺理、庄燕红应当按照合同的约定向正岛公司按照租金及物业费的双倍支付场地占用费的场地占用费。但从本案实际情况看，正岛公司主张案涉租赁合同于2018年6月9日已解除并不成立，且林顺理、庄燕红直至2019年12月16日将铺面钥匙交付正岛公司，租赁合同直至2019年12月16日才予以解除，故林顺理、庄燕红并不应当向正岛公司缴纳场地占用费。正岛公司的诉求理由不充分，一审法院不予支持。 3、电费问题。林顺理、庄燕红的用电方式是先买电后用电，也就是说，林顺理、庄燕红先向正岛公司购买电量，然后再将购买的电量充入电表，电量用完，电表会自动断电，就要充值后才能正常用电。本案在审理过程中，一审法院保全林顺理、庄燕红正在使用中的电表，电表显示使用电量为10801.5度，剩余电量为8813.5度。可见林顺理、庄燕红并未拖欠电费。正岛公司主张林顺理、庄燕红拖欠电费理由不充分，一审法院不予支持。 三、正岛公司要求第三人朱雅芬搬出租赁铺面的问题。林顺理、庄燕红将其承租的部分铺面转租给了第三人朱雅芬，第三人已向林顺理、庄燕红缴纳了租金。从2018年8月起的租金系向正岛公司缴纳的，应视为正岛公司认可第三人朱雅芬对使用铺面租赁，现该租赁合同尚未解除，正岛公司诉请要求第三人搬出铺面理由不充分，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、五指山正岛百货商贸有限公司与林顺理、庄燕红于2015年6月13日签订的《三月三国际购物广场租赁合同书》已于2019年12月16日解除；二、林顺理、庄燕红应从2018年5月起至2019年12月16日止向五指山正岛百货商贸有限公司支付租金及物业费429000元；三、驳回五指山正岛百货商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13196元，由五指山正岛百货商贸有限公司承担5461元，林顺理、庄燕红承担7735元。反诉案件受理费5184元，林顺理、庄燕红已放弃要求赔偿损失的诉求，反诉案件受理费应退还给林顺理、庄燕红。证据保全费3104元，由林顺理、庄燕红承担。 二审中，正岛公司没有提交新证据。林顺理、庄燕红提供如下证据：证据一、（2018）琼9001民初620号民事裁定书，证据二、送达回证，证据三、EMS邮寄单，共同证明：林顺理在2018年10月26日已向一审法院申请证据保全，要求查封涉案商铺内设备、家具及相关资产用于评估，一审法院于2018年11月12日作出民事裁定书后，未送达当事人，未将该裁定移送执行局进行执行查封，导致一审法院执行局未将上述所有设备移出商铺保全，直到2020年5月21日林顺理才收到，本案系因法院工作疏忽导致涉案商铺内财产未能保全，因此一审判决判令林顺理缴纳租金计算至2019年12月16日明显错误。正岛公司质证对上述证据真实性、合法性没有异议，关联性和证明内容有异议，证据保全于本案而言并无意义，不符合法律规定，该保全是对林顺理经营的设备、家具保全，但上述设备和家具均一直由林顺理占有并使用，保全申请没有意义。本院对林顺理提交的证据一至证据三的真实性、合法性予以确认。 另，林顺理、庄燕红向本院申请证人庄文波出庭，拟证明正岛公司于2018年7月25日对涉案商铺停水导致无法经营、被迫关店的事实。正岛公司质证认为证人负责永和豆浆在海口、五指山两个城市的区域经营，涉案店铺具体经营事务并不是其经营范围，对真实情况并不清楚，且根据正岛公司提供的证据，涉案店铺的经营时间截至2018年11月并非证人所称的8月份，故对证人证言的三性均不予认可。本院认为，证人到庭时陈述“大概在2018年7、8月份的时候有停过水，具体停了多久我不记得了。”则证人所述情况不能明确，且对本案争议焦点待证事实无实质意义，本院对该证人证言不予采信。 二审审理过程中，正岛公司认可张微系其公司工作人员。二审另查明，张微在2015年8月8日《商场装修防火安全责任书》中公司负责人处签字。另，正岛公司及林顺理在《三月三国际购物广场租赁合同书》中约定，林顺理需向正岛公司交付履约保证金56000元，如林顺理拖欠各项应收费用及其他滞纳费用时，正岛公司可以从保证金中扣除，正岛公司及林顺理、庄燕红对本案保证金用于抵扣相关费用均没有异议。 二审还查明，海南省物价局颁布的琼价价管﹝2015﹞94号规定了工商业及其他电用，35千伏以下的峰时段单价为1.078元、平时段单价为0.67元，该文件自2015年4月20日起执行；海南省物价局颁布的琼价价管﹝2016﹞1号规定，工商业及其他电用，35千伏以下的峰时段单价为1.0581元、平时段单价为0.6597元，该文件自2016年1月1日起执行；海南省物价局颁布的琼价价管﹝2017﹞410号规定了工商业及其他电用，35千伏以下的峰时段单价为1.0373元、平时段单价为0.64元，该文件自2017年4月1日起执行；海南省物价局颁布的琼价价管﹝2018﹞342号规定了工商业及其他电用，35千伏以下的峰时段单价为1.0311元、平时段单价为0.6362元，该文件自2018年5月1日起执行。海南省物价局颁布的分时电价时段划分为：峰时段10:00-12:00，16:00-22:00;平时段7：00-10:00，12:00-16:00，22:00-23:00;谷时段23:00-次日7：00。即峰时段和平时段的时间合计为7：00-23:00。本案在审理过程中，正岛公司申请对林顺理、庄燕红使用的电表进行证据保全，一审法院于2018年8月13日查封电表时，电表显示使用电量为10801.5度，剩余电量为8813.5度。至一审法院2018年8月13日查封电表时，林顺理已支付的电费数额为45100元。再查明，林顺理、庄燕红承租三月三国际购物广场首层F181号经营品类为餐饮（永和豆浆）。该商铺除了使用商场中央空调外，根据林顺理、庄燕红提供的永和豆浆店自购物品清单，该商店还单独使用2台5匹空调，厨房设备还使用大量的电器，包括电热开水机、烤箱、八格保温台、电平扒炉、四门急冻冰箱、蒸炉、小炸炉、卧式冷柜、六口煲仔炉、电热消毒柜、双缸双筛电炸炉、微波炉、冻库、冷饮机、腌制搅拌机、冰淇淋机、小烤箱、电饭煲、监控系统、风幕机等。在一审及二审期间，双方对林顺理、庄燕红使用的电表是20倍率的电表无异议，即双方认可林顺理、庄燕红使用的电价计算公式为：电表度数（10801.5度）×20×单价。二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案租赁合同解除时间如何确定，林顺理、庄燕红应否向正岛公司支付租金、物业管理费、场地占用费、电费及相应数额如何确定。 本案中，争议双方对解除《三月三国际购物广场租赁合同书》及《补充协议》达成合意，本院予以确认。现双方主要就该两份协议解除时间发生争议。正岛公司认为林顺理、庄燕红恶意拖欠租金及物业管理费超过10000元且拖欠累计超过60天、转租的行为构成违约，正岛公司已于2018年6月9日发出《解除租赁合同通知书》解除上述两份协议。经查，林顺理、庄燕红于2015年11月13日至2017年11月9日期间支付了2015年10月至2017年6月份的租金（2015年11月13日、2016年3月23日分别向正岛公司财务温宇连转账88500元；2016年10月11日、2016年11月23日、2017年11月9日向陈刚强分别转账66000元、7750元、66000元；2017年3月15日、2017年5月10日、2017年7月24日分别向刘野转账三笔66000元），于2018年5月5日、2018年5月15日支付了2017年7月1日至2018年4月30日的租金（分别为100000元、120000元）。 正岛公司虽称张微无权减少租金，但其认可张微系其公司工作人员，且张微在《商场装修防火安全责任书》中以公司负责人身份签字，故本院对正岛公司该主张不予采信。根据林顺理、庄燕红提交的聊天截图及转账凭证，林顺理、庄燕红经与张微确定租金及物业管理费为每季度66000元后按照张微的指示向陈刚强、刘野转账支付，正岛公司亦在2018年4月28日《欠租函》中确认已收到转账，林顺理、庄燕红提交的证据已形成完整的证据链，应认定双方就涉案商铺租金及物业管理费金额调整为每季度66000元，林顺理已完成2015年10月至2017年6月的租金及物业管理费义务。正岛公司关于林顺理、庄燕红支付数额、支付对象的异议本院不予采信。 至于2017年7月1日至2018年4月30日的租金及物业管理费问题。《补充协议》是双方真实意思表示，双方应按照合同约定履行。根据《补充协议》，如林顺理在2018年5月5日前交清所拖欠2017年7月1日至2018年4月30日期间的租金及物业管理费，则可以由原合同约定每月租金28500元降为21000元，原合同约定物业管理费每月1500元降为1000元。协议签订后，双方变更最后履行期限为5月15日。林顺理按照《补充协议》的约定，于2018年5月5日、2018年5月15日分别支付了2017年7月1日至2018年4月30日的租金220000元，应认定林顺理依约完成了2017年7月1日至2018年4月30日的租金及物业管理费支付义务。正岛公司不认可曾变更履行期限为2018年5月15日，但根据柯钰泓的语音录音、李齐与林顺理的短信可以确认履行期限变更的事实，故正岛公司该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 根据《三月三国际购物广场租赁合同书》的约定，林顺理拖欠商场各种费用累计超过10000元且拖欠累计达60天的，视为林顺理自动放弃经营商场的权利，正岛公司有权收回商铺。而正岛公司于2018年6月9日发出《解除租赁合同通知书》时，并不符合上述解除合同的条件，故正岛公司主张涉案两份协议已于2018年6月9日解除没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院按照双方解除涉案协议的意思表示及林顺理将铺面钥匙交付正岛公司时间（2019年12月16日）为协议解除时间并无不当，本院予以确认。但一审法院遗漏对双方《补充协议》解除的认定，本院予以纠正。 此外，2018年8月至一审法院审理期间，第三人朱雅芬系向正岛公司缴纳租金，故正岛公司上诉认为林顺理擅自转租的主张本院不予采信。 如前所述，双方已变更了合同中关于租金及物业管理费的约定，则林顺理应按每季度66000元向正岛公司支付2018年5月至合同解除之日2019年12月16日的租金及物业管理费，共计429000元。根据《三月三国际购物广场租赁合同书》约定，如林顺理拖欠各项应收费用及其他滞纳费用时，正岛公司可以从林顺理已缴纳的56000元保证金中扣除。本案二审审理过程中，正岛公司及林顺理、庄燕红对于本案保证金用于抵扣相关费用没有异议。则林顺理仍应向正岛公司支付租金及物业管理费373000元（429000元-56000元）。因涉案协议于2019年12月16日解除且林顺理已搬离涉案房屋，故正岛公司主张场地占用费的主张不能成立，本院不予支持。 至于林顺理、庄燕红主张2018年7月24日正岛公司停止供水导致其无法营业期间应中止双方租赁关系、无需缴纳租金的问题。因林顺理、庄燕红未提供充分证据证明其主张，本院对其主张不予采信。 关于本案电费问题。一审法院于2018年8月13日保全了林顺理正在使用中的电表，电表显示使用电量为10801.5度，剩余电量为8813.5度。由于林顺理使用的电表是20倍率的电表，则林顺理实际用电量应为216030度（10801.5度×20）。因无法确定林顺理每年分别使用了多少电量，亦无证据证明双方曾对电费单价作出明确约定，根据公平原则，本院参照2015年至2018年海南省物价局颁布的电价文件（琼价价管﹝2015﹞94号、琼价价管﹝2016﹞1号、琼价价管﹝2017﹞410号、琼价价管﹝2018﹞342号）公布的电价平均值作为林顺理缴纳电费的依据。根据公布用电的峰时段和平时段合计的时间为7：00-23：00，而每日7：00-23：00属于林顺理、庄燕红营业的正常时间，故应以峰时段和平时段用电平均值作为认定林顺理、庄燕红的用电量。2015年峰时段和平时段用电平均值为0.874元【（1.078+0.670）÷2】，2016年峰时段和平时段用电平均值为0.859元【（1.0581+0.6597）÷2】，2017年峰时段和平时段用电平均值为0.838元【（1.0373+0.6400）÷2】，2018年峰时段和平时段用电平均值为0.834元【（1.0311+0.6362）÷2】。计算林顺理实际应交电费为：216030度×【（0.874+0.859+0.838+0.834）÷4）】=183895.54元。这与林顺理、庄燕红承租商铺的面积、期限及使用的各种空调、电器等营业用电相吻合。结合林顺理提交的收款收据，可确认林顺理已支付的电费为45100元，林顺理主张其不存在欠付电费的理由不成立，其仍应向正岛公司支付电费138795.54元。至于2018年8月13日之后的电费问题，正岛公司未主张，本院不予审查。 因林顺理与庄燕红系夫妻关系，在向正岛公司支付涉案房租等费用时，多笔款项系庄燕红支付，可认定涉案商铺收入及支出均系林顺理与庄燕红共同管理，故庄燕红应与林顺理共同承担上述债务的支付责任。 综上，正岛公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销海南省五指山市人民法院(2019)琼9001民初556号民事判决； 二、五指山正岛百货商贸有限公司与林顺理于2015年6月13日签订的《三月三国际购物广场租赁合同书》、于2018年5月3日签订的《补充协议》已于2019年12月16日解除； 三、林顺理、庄燕红于本判决生效之日起十日内向五指山正岛百货商贸有限公司支付自2018年5月1日起至2019年12月16日止的租金及物业费373000元； 四、林顺理、庄燕红于本判决生效之日起十日内向五指山正岛百货商贸有限公司支付电费138795.54元。 五、驳回五指山正岛百货商贸有限公司的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费13196元，由五指山正岛百货商贸有限公司承担6008元，林顺理、庄燕红承担7188元。一审反诉案件受理费5184元，林顺理、庄燕红已放弃要求赔偿损失的诉求，反诉案件受理费应退还给林顺理、庄燕红。证据保全费3104元，由林顺理、庄燕红承担。 二审案件受理费19985.9元，由五指山正岛百货商贸有限公司承担5577.8元，林顺理、庄燕红承担11408.1元。 本判决为终审判决。 审 判 长 蔡于干 审 判 员 吴党恩 审 判 员 卢艳萍 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 魏 榕 书 记 员 邓芬芬 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。