贵州省贵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔01执异277号案外人：李俊，男，1976年9月10日出生，汉族，住贵州省镇远县。案外人：杨晓慧，女，1991年3月2日出生，苗族，住贵州省凯里市。申请执行人：北方联合铝业(深圳)有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道宝城**宝民路鸿景园**201。法定代表人：安巍，该公司总经理。委托代理人：刘春雷，上海刘春雷律师事务所律师，执业证号13101200110796816。被执行人：曾超前，男，1982年8月16日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被执行人：贵州大地联创房地产开发有限公司，，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路**法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。被执行人：深圳市曾氏宏大铝业有限公司，住，住所地广东省深圳市福田中心区益田路与福华路交汇处卓越时代广场4808/div>法定代表人：曾超毅，该公司董事长。被执行人：深圳市联美达投资发展有限公司，住，住所地广东省深圳市福田区滨河大道深业泰然水松大厦10D/div>法定代表人：罗海能，该公司执行董事。被执行人：贵州省安顺黄果树铝业有限公司，住，住所地贵州省安顺市西秀区蔡官镇青山工业园/div>法定代表人：曾超毅，该公司董事长。在本院执行北方联合铝业（深圳）有限公司（以下简称北铝公司）申请执行曾超前、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地公司）、深圳市曾氏宏大铝业有限公司、深圳市联美达投资发展有限公司、贵州省安顺黄果树铝业有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人杨晓慧、李俊向本院提出书面异议，请求本院中止对位于贵州省凯里市X路127号大地春城5-8栋2-8-2号查封和拍卖的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨晓慧、李俊称，贵阳市中级人民法院在执行（2017）粤03民初1525号民事判决书过程中，查封并拟拍卖的贵州省凯里市X路127号大地春城5-8栋2-8-2号房产属于异议人所有，继续执行该财产将侵害异议人的合法权益。本人于2018年4月9日到贵州省凯里市X路127号大地春城售房部预定了大地春城5-8栋2-8-2号房产，并于当日向大地公司一次性付清购房款680000元，总计购房款金额为680000元，以上所有交款均有收据为证，以上均能证明本人已向大地公司购买该套房屋并付清所有房款。至此该房子已经是本人的财产了。大地公司于2018年4月9日将该套房交付给本人，本人在接到房屋后便装修入住至今。我的房子应该早在2018年就应该办理了相关的备案登记，也就是说凯里市X路127号大地春城5-8栋2-8-2号房早在2018年就已经是我的个人财产了。为维护异议人的合法权益，根据民诉法227条的规定请求中止对凯里市X路127号大地春城5-8栋2-8-2号查封和拍卖的执行。申请执行人北铝公司答辩称，李俊在2018年4月9日与张国谦签订《房屋买卖合同》，约定李俊购买未办理所有权证的案涉房产，价格83万元，然后双方配合，同日由李俊、杨晓慧与大地公司签订了《商品房买卖合同》。现案涉房产仍登记在大地公司名下。因此，案外人请求排除答辩人的申请强制执行，应满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合李俊、杨晓慧的执行异议申请书和提交的证据材料，答辩人经过分析认为，李俊、杨晓慧提出的执行异议申请不能成立，理由如下：其一，在深圳市中级人民法院2017粤03民初1525号案中，答辩人申请对“大地春城”进行了诉讼保全查封，期限为2017年8月28日至2020年8月27日。而李俊、杨晓慧提交的《商品房买卖合同》复印件显示的签约时间是2018年4月9日。很显然，李俊、杨晓慧在查封“大地春城”前没有与大地公司签订有合法有效的书面买卖合同。其二，李俊、杨晓慧在执行异议申请书中没有表示案涉房产是其用来居住且名下无其他居住房屋，说明李俊、杨晓慧购房有可能是用来出租获益或者名下还有其他居住房屋，从提交的身份证复印件也能看出，李俊的户籍地在镇远县，杨晓慧的户籍地在凯里丰球领地****702，很明显李俊、杨晓慧的户户籍地应该有居住房屋，合看来，李俊、杨晓慧处理案涉房产外，应该有多处居住房屋。综上，应驳回李俊、杨晓慧的执行异议申请。本院查明，北铝公司申请执行曾超前、大地公司、深圳市曾氏宏大铝业有限公司、深圳市联美达投资发展有限公司、贵州省安顺黄果树铝业有限公司买卖合同纠纷一案，本院依据已经发生效力的广东省深圳市中级人民法院作出的（2017）粤03民初1525号民事判决书，于2019年1月25日立案执行，执行案号为（2019）黔01执88号。该案在诉讼期间，广东省深圳市中级人民法院于2017年8月30日以（2017）粤03民初1525号之十八民事裁定书及协助执行通知书保全查封了大地公司名下的案涉房屋大地春城5-8栋2-8-2号等房产。本院于2020年4月16日发出（2019）黔01执88号《拟评估、拍卖公告》，拟对上述房屋启动拍卖程序，案外人李俊、杨晓慧遂提出异议，请求如前。另查明，案外人李俊与杨晓慧于2014年8月4日在民政部门登记结婚。案外人李俊于2018年4月9日与张国谦签订《房屋买卖合同》一份，该合同载明：张国谦自愿将坐落于凯里市大地春城X栋X楼802室，购房合同编号（2011XX）建筑面积196.72平方米的自有商品房一套出售给李俊，李俊已对该房屋作了充分了解并实地看房，对房屋现状无异议，愿意购买该房屋，该房屋所有权人张国谦，物业用途住宅，房屋成交总价为人民币830000.00元。该房屋现在还没有在房产部门备案，双方协商到房开商办理更改购房合同，更名产生的费用由李俊承担，张国谦将房屋实体于2018年4月9日交割给李俊，购房款支付当日起该房屋的使用权归李俊，张国谦不得有任何异议和干涉，张国谦不得已任何理由抬高该房屋总价等内容。同日，李俊、杨晓慧与大地公司签订《商品房买卖合同》一份，以680000元的价格购买了上述房屋。同日，李俊向张国谦支付了购房款830000元，张国谦出具了收条。大地春城物业服务中心于2020年4月20日出具《证明》一份，载明：兹有大地春城6栋802业主，身份证号码5226251976********，接房日期为2017年6月16日，物业费已交至2012年2月15日，特此证明。案外人李俊、杨晓慧提交了案涉房屋的室内照片，拟证实其实际已装修、入住案涉房屋。贵州大地联创房地产开发有限公司2020年6月29日出具《情况说明》一份，载明：张国谦于2017年6月12日购买大地春城小区6栋802号房，已签订商品房买卖合同。张国谦本人于2018年4月9号申请更名为李俊，并解除张国谦与我公司签订的商品房合同。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，案外人针对执行标的提出排除执行异议，同时符合上述四个条件的，人民法院应予支持。本案中，现有证据表明人民法院系2017年8月30日查封了案涉房屋，案外人李俊、杨晓慧于2018年4月9日与张国谦、大地公司分别签订了《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》，均系在人民法院查封案涉房屋后所签订，故案外人李俊、杨晓慧所提异议请求及理由不符合前述法律规定。案外人所提交的大地春城物业服务中心于2020年4月20日出具《证明》，载明李俊系2017年6月16日接收案涉房屋，该《证明》与李俊、杨晓慧与张国谦2018年4月9日签订的《房屋买卖合同》内容上矛盾，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人李俊、杨晓慧的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  孙雪梅审判员  朱小龙审判员  张世海二〇二〇年七月八日法官助理李肇星书记员明远帆