上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初5378号原告(反诉被告)：新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司，住所地上海市虹口区天宝路****。法定代表人：梁志明，区域董事。委托诉讼代理人：陈开伟，上海容和律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶鹏翔，上海容和律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会，住所地，住所地上海市长宁区紫云路****2Civ>负责人：陈渊，主任。委托诉讼代理人：颜一峰，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾涛，上海市新闵律师事务所律师。原告新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司与被告上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月8日召开庭前会议。因有不适宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序审理。经当事人申请，本院依法启动司法审计程序。被告提起反诉，本院依法予以受理，并于2020年7月10日、7月17日组织进行证据交换，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司的委托诉讼代理人陈开伟、被告(反诉原告，以下简称被告)上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会的委托诉讼代理人颜一峰、顾涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司向本院提出本诉诉讼请求：1.被告向原告支付历年物业管理实际成本亏损1,132,077.33元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求的金额为2,259,414.35元。事实和理由：原告在2015年11月通过被告招投标，于2015年11月26日签订《虹桥豪苑物业管理服务合同》，约定原告对被告代表的虹桥豪苑小区进行物业管理服务，服务期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止，采用酬金制，并对物业管理范围、服务标准、各项小区收费等事项做了详细约定。管理过程中，产生了亏损，原告服务至2019年3月，双方未能就弥补原告亏损达成一致，故涉讼。被告上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会本诉辩称，原告从未将决算预算材料提交业委会，也没有提交业主大会决议，原告也从未告知经营过程中的盈亏情况，小区实际更符合包干制的模式，亏损是原告管理不善导致，应当由被告自行承担，故不同意原告的本诉诉讼请求。被告上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会向本院提出反诉诉讼请求：1.原告向被告支付2016年1月至2019年3月期间的公益性收入1,504,073.93元；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：按照物业服务合同的约定，小区利用物业公共部分、公用设施设备从事经营获得的收益应每季度进行结算，并于次月5日前纳入专项维修资金账户，整个服务期内，原告仅在2018年7月向业主大会账户划入一笔24,000元的公益性收入，尚有1,504,073.93元未支付。原告新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司反诉辩称，公益性收入金额认可1,471,524.20元，要求抵扣被告应当支付的亏损金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于虹桥豪苑物业管理服务合同、关于虹桥豪苑物业管理服务合同到期后续事宜的通知、律师函、回复函及当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年11月26日，原告(乙方)与被告(甲方)签署《虹桥豪苑物业管理服务合同》一份，约定被告委托原告对虹桥豪苑小区提供物业服务，期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。合同第七条“甲方权利义务”，第2款为审定乙方指定的物业管理方案，物业管理费预算及物业管理费收取标准；第3款为参照上述物业管理方案、物业管理费预算，检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；等。第八条“乙方权利义务”，第1款为根据有关法律、法规、规约及合同规定，制定物业管理方案，物业管理费预算和物业管理费收取标准；第6款为乙方每月向甲方提交物业管理工作报告及管理费收支报表；第8款为每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费收支使用情况；等。合同第十条“管理费”，第2款约定，管理费以能够支付各项有关本物业的公共开支和费用为限，由乙方向业主收取。本合同有效期内管理费的标准不作任何调整，若出现赤字，由甲乙双方协商解决。第十一条“管理酬金”约定，乙方按第二章内容提供管理服务并收取管理者酬金，该酬金按每月定额50,000元(包括地下车库管理)。每月管理酬金于次月第五个工作日由该物业项目独立管理账户内转入乙方指定之银行账户内。乙方要为物业提供专业及优质管理服务，控制日常的管理开支，以避免超出已获甲方批准的管理开支预算。等。第十八条约定，合同项下的物业管理采用酬金制。签约后，原告按约自2016年1月开始为虹桥豪苑小区提供物业服务，直至2019年3月底。2018年12月9日，被告向原告发送“关于虹桥豪苑物业管理服务合同到期后续事宜的通知”，告知虹桥豪苑业主大会已通过决议不再续聘原告提供物业服务，因选聘新物业公司流程需要时间，要求原告按照事实合同继续为小区提供物业管理服务，预计2019年第二季度办理移交。要求原告提供年度工作报告，及2016年至2018年服务期间全部合同、财务资料、物业工作人员岗位设置以及三年内物业年度管理计划、资金使用计划及决算报告等。2018年12月17日，原告向被告发送律师函，告知管理期间发生严重亏损，要求被告代表全体业主制定亏损弥补方案，按实结算，被告要求提供的材料已全部提供，等。2018年12月23日，被告回复原告律师函，告知首次书面得知亏损问题，被告认为应经第三方审计后再行商讨。后双方因就原告提供物业服务期间的收支情况无法协商一致，故涉讼。审理中，因原告申请，本院经上海市高级人民法院委托上海上审会计师事务所对原告2016年1月至2019年3月管理虹桥豪苑期间物业管理收支盈亏情况进行审计。上海上审会计师事务所出具上审专【2020】185号专项审计报告。审计报告第三部分“审计情况”载明：(一)关于在新昌物业公司管理虹桥豪苑期间收入的查证。根据原告提供的2016年1月至2019年3月利润表收入23,290,132.56元，其中主营业务收入21,818,608.36元；其他业务利润1,471,524.20元。由于公共收益不在本次审计范围内，扣除公共收益1,471,524.20元后，收入21,818,608.36元。经审计调整后，收入21,742,874.91元，其中：物业管理费收入20,592,401.28元，停车费收入1,150,473.63元。(二)关于在新昌物业公司管理虹桥豪苑期间支出的查证。1、管理虹桥豪苑期间管理费用情况。(1)水电费2,028,421.02元，无调整事项。(2)电信费51,338.90元，无调整事项。(3)电脑等65,849.39元。经查，2016年2月软件维护费9,600.00元应予调减，调减后电脑等办公设备56,249.39元。(4)办公费等140,414.71元。经查，2笔合计210.00元应予调减，调减后办公费等140,204.71元。(5)管理酬金1,850,943.33元，无调整事项。(6)办公用品45,260.50元，无调整事项。(7)维修材料费227,941.56元，无调整事项。(8)水箱、外墙清洗224,704.48元(包含尚未支付的费用114,272.00元)，无调整事项。(9)门禁卡22,278.89元，经查，门禁卡收入列入公共收益的收入中，故将该费用调整至公共收益的支出中，调减后门禁卡0.00元。(10)其他-136,648.03元。经查,有4笔合计51,519.30元应予调减，调减后其他-188,167.33元。(11)人工成本7,227,842.73元，无调整事项。(12)预提双薪等289,211.61元。经查，2016年1月至2019年3月预提双薪等人员费用589,366.94元，但实际发生300,155.33元，结余289,211.61元，该款项尚挂应付职工薪酬，应予调减，调减后计提双薪等0.00元。(13)福利费208,368.07元。经查，2016年2月2015年年终晚宴1,868.00元，新昌物业公司服务期限为2016年1月开始，应予调减，调减后福利费206,500.07元。(14)保安费5,479,279.81元[包含尚未支付的费用960,000.00元(含税)，2019年12月及2020年1月支付760,000.00元(含税)]。经查，应调减已支付的款项原列支费用时包含的增值税2,253.33元，调减后保安费5,477,026.48元。截止2020年3月31日，尚有200,000.00元的款项未支付。保安费中2016年6月银21号凭证支付2016年5月保安服务费148,000.00元，上海宏盾保安服务有限公司开具相关保安费发票，但款项支付给上海恒翠环保科技有限公司。且新昌物业公司提供的考勤表中2016年的部分考勤记录表是2017年1月版。(15)保洁费3,156,358.49元[包含尚未支付的费用576,000.00元(含税)，2019年12月及2020年1月支付216,000.00元(含税)]。经查，应调减已支付的款项原列支费用时包含的增值税8,150.94元，调减后保洁费3,148,207.55元。截止2020年3月31日，尚有360,000.00元的款项未支付。保洁费中新昌物业公司提供的考勤表中2016年的部分考勤记录表是2017年1月版。(16)保洁材料205,745.06元，无调整事项。(17)电梯维保824,152.99元，无调整事项。截止2020年3月31日，尚有144,000.00元的款项未支付。(18)消防维保270,174.23元。经查，2016年7月及2016年8月预提的消防维保共计16,000.00元，无计提依据，截止2020年3月31日尚未见款项支付，调减该2笔预提的消防维保，调减后消防维保254,174.23元。截止2020年3月31日，尚有93,427.20元的款项未支付。(19)弱电维保425,603.72元[包含尚未支付的费用45,000.00元(含税)，2019年12月及2020年1月支付30,000.00元(含税)]。经查，应调减已支付的款项原列支费用时包含的增值税1,698.12元，调减后弱电维保423,905.60元。截止2020年3月31日，尚有15,000.00元的款项未支付。(20)绿化养护费363,464.33元[包含尚未支付的费用56,550.00元(含税)，2019年12月及2020年1月支付28,275.00元(含税)]，经查，应调减已支付的款项原列支费用时包含的增值税823.54元，调减后绿化养护费362,640.79元。截止2020年3月31日，尚有28,275.00元的款项未支付。(21)游泳池费用379,541.93元，无调整事项。(22)律师费135,983.43元。经查，①2017年12月银13号凭证支付律师代理费6,132.07元，合同中反映系与华天物业公司的物业管理纠纷一案聘请的律师费；②2019年3月转9号凭证计提律师费106,500.00元，预提依据中列明官司的律师费；③2016年9月银1号凭证归还上海分公司代支付律师费9,156.63元，款项划入新昌物业公司，其中4,159.68元未见发票及相关性依据。以上合计116,791.75元，应予调减，调减后律师费19,191.68元。(23)复印机租赁费11,944.20元，无调整事项。(24)财产保险费390,860.49元，无调整事项。(25)代付业主建筑垃圾清运费359,686.92元，其中：代收代付垃圾清运费的结余转入322,886.92元(2016年至2019年3月向业主收取垃圾清运费463,393.70元，支付垃圾清运费786,280.62元，结余-322,886.92元)；2019年3月预提垃圾清运费36,800.00元。经查，代收代付垃圾清运费中2018年6月银37号凭证将施工押金1,000.00元误冲减收取的垃圾清运费，应予调增垃圾清运费；2016年5月银21号凭证少计收取的垃圾清运费117.00元，应予调减垃圾清运费。合计调增垃圾清运费883.00元，调整后代付业主建筑垃圾清运费360,569.92元。截止2020年3月31日，尚有36,800.00元的款项未支付。综上(1)-(25)项合计调减管理费用519,522.48元，调整后管理费用为23,729,200.28元。2、管理虹桥豪苑期间其他费用情况。经审计调整后，2016年1月至2019年3月支出24,002,289.26元，其中：主营业务税金及附加156,628.70元；管理费用23,729,200.28元；财务费用116,460.28元。(三)关于在新昌物业公司管理虹桥豪苑期间盈亏情况的查证。综上述(一)、(二)查证，调整后物业管理结余-2,259,414.35元，即亏损2,259,414.35元。(四)截止2019年3月31日应付款项的查证。截至2019年3月31日已列支管理费用但尚未支付的费用2,026,049.20元，经查，2019年12月及2020年1月已支付1,034,275.00元，尚未支付991,774.20元。审计报告第四部分“审计结论”载明：(一)2016年1月至2019年3月新昌物业公司管理虹桥豪苑期间的物业管理等收入21,742,874.91元，支出24,002,289.26元(包含尚未支付费用2,026,049.20元)，收支结余-2,259,414.35元，即亏损2,259,414.35元。(二)截止2019年3月31日应收住宅管理费1,475,908.54元，会所商业管理费47,136.80元，合计应收管理费1,523,045.34元。审计报告第五部分“其他说明事项”载明：1、截止2019年3月31日预收住宅管理费409,087.38元，停车费13,440.00元，合计422,527.38元已于2019年10月划入虹桥豪苑新物业公司上海仁恒物业管理有限公司。2、本次审计费204,000.00元，由新昌物业公司垫付。对于上述审计报告，原告无异议。被告对三性无异议。双方对如下费用存在争议：1、管理费用支出第(3)项电脑等费用56,249.39元中，电脑7台26,709元、验钞机1,680元、对讲机和安装基站9,760元、税控机1,580元，合计39,729元。被告认为，这些设备原告撤场时均未遗留在小区内，应当按照五年折算三年费用计入支出。原告意见为，原购买电脑7台，2台在工作中报废，其余5台可以返还；对讲机4台可以返还，但没有基站；税控机在使用完毕后需退还税务机关，要求被告配合。其余费用同意折算。如需折算，同意按照五年折算三年的费用计入支出。被告回应意见为，缺损的2台电脑应扣除，同意配合原告退还税控机，其余设备在被告聘请新的物业公司后，已重新添置，被告不同意返还，要求直接折算。2、管理费用支出中的第(4)项办公费等140,204.71元中，支付长宁消防支队、街道房办、天山派出所、居委会联谊餐费、会务费13,380元(未有被告人员参与)，礼品费28,592元，探望业主水果篮200元，培训费200元，2017年金钥匙加盟费9,917.60元，2017年吴江水务参观交通费187.50元，合计52,477.10元。被告认为，上述争议费用与小区业主无关，不应当由业主承担；按照原告投标时的文件，每月招待费2,000元，办公费1,000元，两项合计每月3,000元，按照39个月计应为117,000元，现办公费用总数超出了该标准，故上述争议费用应当核减。原告意见为，培训费和加盟费是行业协会的要求，合同中并未约定；参观交通费是房地部门组织长宁各个楼盘项目经理参观吴江的一个楼盘所支出的费用；购物卡是给相关部门。原告投标时的文件中有每月招待费2,000元的标准。上述费用均是被告为管理被告小区支付的，应当由被告承担。3、管理费用支出中的第(6)项办公用品45,260.50元和第(7)项维修材料费227,941.56元。被告认为，原告撤场时没有遗留任何办公用品和维修材料，不符合常理，要求核减20%的费用。原告意见为，小区内有少量的办公用品和维修材料遗留，因后期原告不再购货，故只有少量物品留存，原告不同意核减。4、管理费用支出中的第(10)项其他费用中，支付3-30B车辆理赔款3,488元。原告陈述，该笔款项是3号楼30B室业主在2018年被道闸两次砸到车，除去保险赔付的2,000元，其余由被告赔付。应当计入支出。被告认为，该笔钱款是被告侵权所致，不应当由小区业主承担。5、管理费用支出中的第(11)项人工成本7,227,842.73元，第(14)项保安费5,477,026.48元，和第(15)项保洁费3,148,207.55元。被告认为，人工成本包括原告管理人员25人，管理部13人，工程部9人，保安部3人，属于原告自聘人员。加上外聘保安保洁人员，总计人数有七八十人。被告认为有虚构人员数量的情况，被告小区没有也不需要这么多人进行服务。原告自聘人员没有进行考勤，实际到岗人数无法确认，按照目前被告小区新物业公司的人员架构，自聘物业人员为13人，故人工成本应当核减一半。即使按照被告的投标文件所列人员架构，被告2016年2月工资明细表中的物业主管、管业助理、客服助理、经理助理、保安三人均未列在原告的投标预算中，该7人39个月工资总计1,599,000元，应当核减。外聘人员考勤记录不完全，原告也没有就此与外包公司进行结算，被告认为保安费和保洁费应当核减每月10,000元，计390,000元。原告意见为，原告在投标时已确定物业自聘人员18人及相应岗位，进入小区后，原物业公司有两位客服人员被告要求保留，因监控室需要有4位保安，应被告要求，同时因监控室保安需要相应监控资质，故增加了4个自聘保安，相应外聘保安减少4个；应被告要求，将原行政出纳由1人改为2人，减少了原投标文件中的会所经理兼行政人事岗位1人，故为25人。外聘保安投标时为39人，被告要求增设2个夜班领班及4个车库保安，核减了监控室保安4人，故签约时为41人，实际运营后改为37人。外聘保安、保洁人数根据实际情况在履约过程中进行过调整，原业委会并无异议，故不同意核减。业委会应当保留有当时的会议记录，原告应当提供。被告回应意见为，原物业确有两人留在小区，是工程部人员而非客服人员，但应当包含在18人之内。外聘保安保洁人员之后也做了调减，证明小区实际不需要这么多人员，应当予以核减。原告提供：1、投标文件一份，显示管理人员架构为项目经理1人，管理处8人，工程部9人，外判保安39人，外判保洁25人。员工成本测算表显示雇主责任险为年薪的0.25%，工会费1,500元/年。收入及开支预算表显示员工薪金福利(服务中心9名员工)95,991.83元/月，办公用品费1,000元/月，电话费2,000元/月，交通费200元/月，法律顾问1,000元/月，业务招待费2,000元/月，保安外判工资及福利156,000元/月，维修工工资及福利(工程技术9名员工)65,819.42元/月。2、2016年-2018年保安服务合同及2016年补充协议，2016年合同约定保安数量41人，每人每月4,000元，合计每月164,000元。补充协议约定2016年3月起减少4人，每月到岗保安37人。2017年约定延续原2016年合同。2018年合同约定每月保安人数33人。3、2016年-2018年保洁服务合同，2016年合同约定每月保洁人员25人，每人每月3,600元，合计每月90,000元。2017年约定延续原2016年合同。2018年合同约定每月保洁人数20人。被告对投标文件不认可，被告认可原告系通过招投标成为小区物业管理公司，因前任业委会成员集体辞职，未移交任何材料给本届业委会，故无法核实投标文件。对保安服务合同和保洁服务合同均不认可真实性。被告认为，审计材料中被告提出异议的7人月工资总额41,070元，39个月共计1,599,000元应当核减。6、管理费用支出中的第(13)项福利费206,500.07元中，手机通讯费35,700元，开门利是封1,800元，旅游费9,147.09元，2016年中秋福利4,266元，消防培训费4,340元，会计继续教育培训费299.06元，电工培训费701.26元，2016年workshop昆山会议相关费用3,667.56元，合计59,920.97元。被告认为，上述争议费用与小区管理无关，不应当由小区业主承担，且按照原告预算，每年工会费1,500元，实际支出也超支了，故应当核减。原告意见为，手机通讯费和办公电话不同，是员工为小区管理事务与业主进行联系的合理支出，其他费用也是为小区管理服务所发生，不同意核减。7、管理费用支出中的第(16)项保洁材料205,745.06元。被告认为，该费用包括垃圾袋和清洁剂费用，每月7,000元左右，垃圾袋每月消耗12,000个，平均每天400个，不符合正常用量。现在小区因实行垃圾分类，增加了垃圾桶，每天的垃圾袋用量也远低于该标准，故要求核减一半。原告意见为，小区共8栋楼，计182层，每层配一个垃圾桶，会所2个，游泳池2个，小区公共区域共10个，每天换两次垃圾，故每天用量400个，不同意核减。8、管理费用支出中的第(17)-(20)项中尚未支付的费用。被告认为，尚未实际支付的费用，被告无法掌握实际支付情况，对该费用是否必然发生有异议。原告陈述，尚未支付的费用是按照合同必须要支付的，原告一直按约支付。9、管理费用支出中的第(21)项游泳池费用379,541.93元。被告认为，该费用应当包括政府部门的检测费用，但原告并未提供检测报告，应当核减该部分费用计13,800元。原告意见为，已经提供了水质监测报告，但政府部门的检测费用是支付给政府部门的，不同意核减。10、管理费用支出中的第(22)项律师费19,191.68元。被告认为，该费用并非为被告小区支出，应当核减。原告意见为，原告总公司聘请法律顾问费用，每个楼盘进行分摊，应当由小区业主承担。11、管理费用支出中的第(24)项财产保险费中2016年、2017年的雇主责任险、雇主忠诚险4,347.03元。被告认为，该保险是被告经营风险的范围，不应当由被告小区承担，应当核减。原告意见为，投保的是雇主责任险，忠诚险是附加险，应当由被告小区承担。12、管理费用支出中的第(25)项代付业主建筑垃圾清运费360,569.92元。被告认为，该垃圾清运费系代装修业主支付，应当由产生费用的业主个人承担，不应当由全体业主承担，应当核减。原告意见为，因无法辨认哪户业主丢弃的垃圾，原告为小区整体环境进行清理清运，费用应当由被告小区承担。另外，关于小区公益收入金额问题，原告认为，被告提出的反诉金额不符合事实，其中应当扣除2018年7月原告已向维修基金账户转付的24,000元，及2016年1-4月公共收益部分被告承担的税费9,964.82元。被告陈述，被告主张的金额按照原告提供的历年公共收益金额确定，对核减2018年7月转付的24,000元无异议，但认为被告无需承担税费，不同意扣除该笔费用。经法庭询问，原告确认，该笔公共收益仍在原告公司账户中。本院认为，双方当事人主要争议焦点在于：一、原告与被告之间物业管理费用结算模式是酬金制还是包干制。依据双方物业服务合同的约定，明确原告适用酬金制模式，并且对酬金金额进行了约定。故被告抗辩双方实际为包干制的意见，缺乏依据，本院难以采信。二、原告为被告小区提供物业管理服务期间的盈亏情况如何确定。双方对于审计报告中原告收入部分无异议，但对管理费用中的支出存在争议。结合审计报告、双方提供证据及双方陈述，本院认为，关于电脑等费用中被告提出异议的39,729元，原告确认设备已搬离，虽然原告同意返还部分设备，但考虑到原告撤场至今已逾一年，被告为保障小区正常管理秩序重新添置设备符合实际需要，故原告要求返还的意见，本院难以支持。原告所称报废的电脑，因使用年限较短，报废不符合常理，税控机属于必要设备，费用应当计入。该项费用本院酌情予以扣减、折算，确定22,242元计入支出，核减17,487元。关于办公费等费用，被告提出异议的费用52,477.10元，关于原告提供的投标文件，双方确定原告系通过招投标与被告缔结物业服务合同，被告对投标文件予以否认，但未能提供相反证据，故本院对该份投标文件予以采信。原告投标时确定的预算中已有招待费、交通费的预算，应当认为被告同意原告支出招待费和交通费，故被告提出异议的该部分费用不应核减。培训费、加盟费无法确定系为被告小区支出，属于原告公司管理事务范畴，应当予以核减，金额为10,117.60元。核减后金额与预算相近，尚属合理，本院予以确认。关于办公用品费用，被告要求酌情核减20%，办公用品属于消耗品，考虑到原告在2019年第一季度属于延期服务，可能存在消耗原有库存的情况，故被告核减亦没有提供有效依据，故本院难以支持。关于车辆理赔款3,488元，系原告与小区业主之间纠纷所致，应当由原告自行承担。关于人工成本、保安费和保洁费，本院认为，原告未能提供被告同意或要求原告变更物业自聘及保安人员配置的证据，不足以证明原告变更人员架构曾获得被告认可；原告工作人员及外聘人员考勤管理存在瑕疵，使得被告对物业人员实际到岗情况存疑；结合双方物业服务合同的约定，如管理项目出现赤字，双方应当协商，原告应当提出调整方案。人员成本作为原告物业管理中的重要成本，原告负有合理规划、严格控制、及时调整的义务，在合同约定的小区收益部分基本不变的情况下，如出现亏损情况，为小区整体利益考虑，原告作为管理方应当及时向被告提出，双方协商调整管理方案。但原告并未就此及时告知被告。故该部分人员成本费用应当予以核减。考虑到，审计报告已查证确定原告的人员成本费用，原告陈述的增加监控室保安的情况符合常理，亦有利于增强小区安全保卫工作；保留两位前物业公司人员的情况符合实际，且原告在管理过程中已调整过外聘人员的人数，本院综合上述因素，酌情予以核减525,000元。关于福利费，被告提出异议的费用52,477.10元，手机通讯费对于提高物业管理人员工作积极性，保障小区业主与物业管理人员沟通的及时性、有效性具有积极作用，其他费用用途、金额尚属合理，故本院不予核减。关于保洁材料费，被告认为消耗量过高，不符合常理。根据原告陈述的小区垃圾桶设置情况，本院认为被告认为过高的依据不充分，不予核减。关于管理费用中尚未支付的费用，属于按约必须支付的费用，应当计入支出。关于游泳池费用，被告的意见缺乏事实依据，律师费金额尚属合理，符合预算，本院对被告的异议难以采信。关于雇主责任险，已包含的预算中，忠诚险并未单列，故该部分费用，本院不予核减。关于代付业主垃圾清运费360,569.92元，属于特定业主需要承担的费用，原告未能及时向业主主张，由此导致的损失不应当由全体业主承担，故该部分费用，本院予以核减。综上，管理费用支出共计核减916,662.52元。按照审计结论中原告收入2,174,2874.91元，支出核减后为23,085,626.74元计算，原告管理被告小区期间亏损1,342,751.83元，该亏损金额由被告小区负担，从小区维修资金账户列支。三、关于公益收入的金额。根据审计报告，按照原告利润表记载，公共收益为1,471,524.20元。被告主张的金额与该金额有差异，被告确认原告曾向小区维修基金账户划转24,000元，该笔费用应当扣除。另有2016年1月-4月税费9,964.82元，因属于必然发生的费用，原告要求扣除，具有法律依据。故公共收益按照1,471,524.20元确定。该笔费用，原告应当支付至小区维修基金账户。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司支付管理亏损1,342,751.83元(该款项从上海市长宁区虹桥豪苑业主大会维修资金账户列支)；二、原告(反诉被告)新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会支付公共收益1,471,524.20元(该款项付至上海市长宁区虹桥豪苑业主大会维修资金账户)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,875元，由原告(反诉被告)新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司负担10,092元，被告(反诉原告)上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会负担14,783元。反诉案件受理费9,168元，由原告(反诉被告)新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司负担8,970元，被告(反诉原告)上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会负担198元。审计费204,000元，由原告(反诉被告)新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司与被告(反诉原告)上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁审 判 员  汪 露人民陪审员  郁晨蕾二〇二〇年七月三十一日书 记 员  卢思洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。