安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初2524号 原告：安徽省芜湖化工采购供应站，住所地安徽省芜湖市芜宁路**。 法定代表人：赵立贵、总经理。 委托诉讼代理人：周守春，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张运杰，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 被告：汪跃进，男，1958年2月26日出生，汉族，高中文化，退休职工，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：王云（系被告侄子），住安徽省芜湖市镜湖区。 原告安徽省芜湖化工采购供应站与被告汪跃进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告安徽省芜湖化工采购供应站委托诉讼代理人张运杰、被告汪跃进委托诉讼代理人王云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽省芜湖化工采购供应站向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾空位于芜湖市镜湖区门面小院内平房，并返还给原告；2、被告支付原告违约金700元及房屋占用费（房屋占用费按350元／月标准自2020年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月1日，原、被告签订一份《房屋（门面）租赁协议书》，协议约定，被告承租原告所有的位于门面房小院内平房，租金为350元／月，年租金为4200元，租赁期限为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日止；当月10日前交清当月房租；租赁期限内被告只有承租使用权，不得以任何理由转租他人使用，否则视为被告违约，原告有权终止合同，收回房屋；被告拖欠租金达15日以上，原告有权终止合同，收回房屋；双方应严格遵守本协议的约定，如有违约，赔偿守约方违约金700元等。 合同签订后,被告缴纳了一年房租,原告将房屋交付给被告使用。租赁合同到期前,双方对续租事宜一直未能达成一致,原告于2019年11月已发正式通知给被告,告知合同到期后将不再续租并收回房屋。2020年3月6日，原告委托律师发函给被告,要求被告在2020年3月15日前腾空房屋按原状返还给原告,并补交拖欠的房屋使用费。但被告一直拒交房屋,并占用至今。故原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。 被告汪跃进辩称，一、房屋租赁合同并未到期，原告提出解除合同不符合法律规定。双方租赁协议虽约定“2019年1月1日至2019年12月31日”，但同时又约定“承租期限为一年签约一次，来年续签”。由此可以看出，租赁期限为长期租赁，“来年续签”是原告的合同义务。实际上，原告已收取被告今年3个月的水费，由此也可证明双方在继续履行租赁合同。二、被告是原告的退休职工，1999年租房带有单位福利性质，现原告要求收回房屋不符合相关政策。三、被告是残疾人，且患有慢××，现在独自生活，经济相当困难，失去这个承租房屋，将失去生活来源。故请求法院驳回原告的诉请请求。 原告安徽省芜湖化工采购供应站向本院提交了证据房屋所有权证、房屋租赁协议、告知函、律师函等证据，证明双方租赁合同到期，原告曾通知被告要求腾让房屋。原告提交的证据真实性本院予以确认，结合全案证据本院认定双方的租赁合同已于2019年12月31日到期。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月1日,原、被告签订一份《房屋（门面）租赁协议书》,协议约定，被告承租原告所有的房屋小院内平房,租金为350元／月,年租金为4200元,被告须当月10日前交清当月房租；承租期限为一年签约一次，来年续签,即2019年1月1日至2019年12月31日止；出租的房屋产权属于原告所有,被告只有承租使用权,不得以任何理由转租他人使用,否则视为被告违约,原告有权终止合同,收回房屋；合同到期和中途退租，被告须提前30天书面通知原告；双方应严格遵守本协议的约定,如有违约,赔偿守约方违约金700元。合同签订后，被告按约交纳了租金，原告亦将房屋交付给被告使用。2019年11月，原告发函给被告，以房屋年久失修为由，要求被告在合同到期后搬让出其承租的房屋。2020年3月，原告再次发函，要求被告于2020年3月15日前搬让出其承租的房屋。被告收到函后并没有搬让出其承租的房屋，仍继续使用至今，并缴纳了2020年1月至3月水费。 另查明，1、被告自1999年起即承租涉案房屋至今。2、原告于2002年11月4日被工商部门吊销营业执照；原告法定代表人赵立贵于2002年8月即与原告解除劳动关系，并于同年9月被免去其法定代表人职务，但因原告已被工商部门吊销营业执照，工商登记信息一直未予变更。3、皖市监发〔2020〕18号《关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的若干措施》规定“对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的个体工商户，免收2020年2月、3月、4月房租”。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案的主要争议有两点，第一、原告主体是否适格；第二、对合同约定的“承租期限为一年签约一次，来年续签”如何理解。关于原告的诉讼主体资格问题。企业法人因违反法律、行政法规被国家工商行政管理部门吊销营业执照后，只是停止了清算范围以外的活动，但其法人的主体资格仍然存续，仍具有诉讼的权利能力和行为能力，有权以自己的名义进行诉讼；赵立贵早已与原告解除劳动关系，并被免去法定代表人职务，其是否知晓并同意此次诉讼并不影响原告的诉讼主体资格。关于合同相关条款的理解问题。双方签订的租赁协议中约定“承租期限为一年签约一次，来年续签，即2019年1月1日至2019年12月31日止”，根据《合同法》的相关规定，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则来确定该条款的真实意思。首先，该条款明确约定双方的租赁期限为一年（2019年全年）；其次，基于房屋租赁关系的相关认知，应当认定“来年续签”并非为原、被告必须履行的义务，仅是双方对可能续签的一种期待，是否续签还需双方协商一致，本案中原告已于2019年11月书面通知被告合同到期后搬让租赁房屋。故原告在合同到期后不再与被告签订房屋租赁合同并不违反法律规定。租赁期限届满，原告要求被告腾空并交还位于芜湖市镜湖区门面小院内平房的诉讼请求，于法有据，应予以支持。考虑到被告仅是普通公民，法律认知水平有限，致其对“来年续签”条款理解有误，鉴于公平原则，同时结合新冠××疫情对被告经营的影响，应给予被告一定的过渡期，故被告应至迟于2020年12月31日前腾空并交还租赁房屋。租赁协议到期后，被告仍占有使用租赁房屋，故对原告主张的房屋占有使用费依法予以支持，结合政府相关政策规定，对其中的2020年2月、3月、4月房租予以免除，被告应当按照合同约定的租金标准支付该项费用至实际返还房屋之日止，经计算截至2020年4月30日，被告应付房屋占用费350元。对于原告主张的违约金，考虑到疫情影响及公平原则，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告汪跃进于2020年12月31日前腾空位于芜湖市镜湖区门面小院内平房，并返还给原告安徽省芜湖化工采购供应站； 二、被告汪跃进于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省芜湖化工采购供应站截至2020年4月30日的房屋占有使用费350元； 三、被告汪跃进于腾空并交还房屋之日起十日内向原告安徽省芜湖化工采购供应站支付自2020年5月1日起按合同约定标准（350元/月）计算至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费； 四、驳回原告安徽省芜湖化工采购供应站的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取75元，由原告安徽省芜湖化工采购供应站负担15元，被告汪跃进负担60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  刘翔 二〇二〇年七月十七日 法官助理桂亚运 书记员王任慧子 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。