福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2204号 原告：谢末熙，男，1971年6月10出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：冉小琴，女，1993年6月21日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：刘慧铭，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 被告：郭康康，男，1992年8月22日出生，汉族，住湖南省郴州市永兴县。 委托诉讼代理人：陈龙飞，福建合立律师事务所执业律师。 原告谢末熙与被告冉小琴、郭康康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢末熙，被告冉小琴的委托代理人刘慧铭、被告郭康康的委托代理人陈龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢末熙诉讼请求如下：1、判令冉小琴偿还谢末熙购房款40000元，违约金80000元，合计120000元。2、判令本案的诉讼费及律师费由冉小琴承担。 事实与理由如下：冉小琴和谢末熙2019年9月17日签订合同，购买谢末熙位于闽侯县的房屋，双方约定合同总金额为1230000元；合同补充协议规定被告首期付款330000元给原告，其余890000元等到房屋贷款申请下来后付清。可是冉小琴在2020年1月份房屋贷款下来后，先后两次只支付给原告85万，剩下40000元谢末熙屡次催讨，至今拒绝支付。 根据谢末熙、冉小琴的补充协议第八条规定，冉小琴属于违约，需要赔付谢末熙剩余购房款的双倍80000元。 为维护谢末熙的合法权益，诉至贵院，请求人民法院支持被告的诉求。 冉小琴辩称，一、冉小琴已足额支付全部购房款130万元。根据冉小琴与谢末熙签订的《房屋买卖合同》及冉小琴与郭康康供职的福建天之荣房地产营销策划有限公司（以下简称天之荣公司）签订的《承诺函》（实出）约定，冉小琴购买案涉房产实出130万元，其中谢末熙购房款123万款、天之荣公司居间服务费、后期服务费及税费7万元。 冉小琴分别于2019年11月6日支付6万元、2019年9月17日支付2万元、2019年11月6日支付33万元、2020年1月15日通过案外人林方灯支付85万元，2020年3月27日支付5万元，合计支付131万元，超额支付的1万元已由郭康康于2020年7月6日向冉小琴返还。 二、应当由郭康康向谢末熙支付剩余购房款4万元及承担相应的违约责任。 谢末熙仅收到119万元购买款的原因系天之荣公司员工郭康康利用职务便利，非法侵占4万元购房款。因此剩余4万元购房款应当由郭康康向谢末熙支付。另根据冉小琴提供的证据4，郭康康已在微信上同意向谢末熙支付律师费1万、本金4万，诉讼费2700元，损失费1万； 冉小琴针对郭康康侵占4万元购房款没有过错。购买房产过程中，冉小琴找的是如家中介公司，谢末熙找的是天之荣公司。后经谢末熙要求，冉小琴同意天之荣公司为案涉房产买卖提供中介服务。对于款项经由中介公司监管，谢末熙知情并认可。冉小琴已经实际履行付款义务，不应当由冉小琴再行支付4万元尾款及承担8万元高额的违约金。 综上，请求法院驳回谢末熙的诉求，判决由郭康康向谢末熙承担还款义务。 郭康康辩称，一、本案系谢末熙起诉冉小琴房屋买卖合同纠纷一案，郭康康仅系居间服务方天之荣公司的一名员工，郭康康并不是房屋买卖合同的当事人，且谢末熙在提起本案诉讼时仅向买受人冉小琴主张权利，并未向郭康康主张权利。郭康康与冉小琴系委托付款关系，与本案房屋买卖合同法律关系属于不同的法律关系。郭康康与冉小琴之间的纠纷与本案无关，应另案处理。因此，贵院以郭康康与本案有利害关系，追加郭康康作为本案被告没有事实和法律依据。 二、郭康康协助冉小琴的委托人林方灯办理商业抵押贷款时，有替冉小琴代为支付办理贷款所需的评估费等费用共计了17841元，该笔费用应当从85万元款项里扣除。 三、郭康康于2020年6月7日、6月10日分别向冉小琴支付了3000元和10000元，该两笔费用应当从85万元款项里面扣除。 谢末熙为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1、房屋买卖合同，证明和冉小琴发生了房屋买卖，根据合同她还欠我钱。证据2、11月6日冉小琴转账33万元，证明冉小琴转账33万元。证据3、1月15日郭康康转账80万元，证明冉小琴通过中介转账80万元。证据4、3月27日冉小琴转账5万元，证明冉小琴转账5万元。证据5、0405通知短信，证明已经向冉小琴追要剩余购房款，可是她不给。证据6、1月8日中介转账1万元，证明中介已经履行完补充协议里的转账义务。 冉小琴的委托代理人质证意见如下： 对证据1三性无异议，证明对象有异议。冉小琴已经实出130万元款项，其中123万元为向谢末熙支付的购房款，7万元为向天之荣公司支付的居间服务费、后期服务费及税费。对证据2三性及证明对象无异议。对证据3三性无异议，证明对象有异议，冉小琴通过案外人林方灯向天之荣公司员工郭康康实际支付85万元款项，其中84万元款项应当天之荣公司郭康康向谢末熙支付，1万元款项退还给冉小琴。对证据4三性无异议及证明对象无异议。对证据5、6三性无异议，证明对象有异议，天之荣公司应当向谢末熙支付4万元购房款，而非冉小琴支付。 郭康康的委托代理人质证意见如下： 对谢末熙所举的证据1-6三性无异议，证明对象无异议。 冉小琴向法庭举出下列证据： 证据1、天之荣中介公司承诺函，证明1、天之荣公司承诺冉小琴实出130万元；2、其中差额7万元系冉小琴支付给天之荣公司的居间服务费、后期服务费及税费。证据2、转账证明，证明被告冉小琴购买案涉房屋已实际支付131万元。证据3、贷款抵押合同，证明被告冉小琴以案涉房屋抵押贷款，贷款金额为85万元。证据4、委托转账证明，证明案涉房产项下85万元抵押贷款，由冉小琴委托案外人林方灯向福建天之荣房地产营销策划有限公司员工郭康康实际支付，转到郭康康个人账户。郭康康个人只转给原告80万元。证据5、微信聊天记录，证明1、天之荣公司员工郭康康承认收到85万元购房款。因公司濒临破产，郭康康未将4万元购房款向原告支付；2、天之荣公司员工郭康康同意向原告支付律师费1万、本金4万，诉讼费2700元，损失费1万；3、证明贷款费用，由天之荣公司承担，因天之荣公司面临倒闭，未出款。 谢末熙质证意见如下： 对证据1我从来没见过，不管被告之间怎么样，我最后应当实收123万元。对证据2这是冉小琴与郭康康之间的事情，与我无关。对证据3与我无关，我不清楚。对证据4我确实收到郭康康80万元。证据5这是冉小琴与郭康康之间的事情，我不清楚。 郭康康的委托代理人质证意见如下： 对证据1三性无异议，证明对象有异议，该证据仅能证明冉小琴130万元包括123万元购房款、居间服务费、后期服务费及税费，并不包括抵押贷款的评估费等费用。对证据2、3三性无异议，对证明对象无异议。对证据4三性无异议，证明对象有异议，该款项并未转账给中介公司，而是由郭康康代为支付，郭康康转给原告80万元。对证据5三性无异议，证明对象有异议，因为被告冉小琴委托林方灯代为办理商业抵押贷款手续，郭康康在协助冉小琴办理商业抵押贷款时，代冉小琴支付了17841元给林方灯作为评估费等贷款费。 郭康康向法庭举出下列证据： 证据1、证明，证据2、账单，证明郭康康协助冉小琴委托林方灯办理商业抵押贷款时，有替冉小琴代为支付了17841元办理贷款所需的评估费等费用。证据3、微信转账记录，证明郭康康于2020年6月7日支付给被告冉小琴3000元、2020年6月10日支付给冉小琴10000元。 谢末熙质证意见如下： 对郭康康所举的上述证据我都没见过，与我无关，我不清楚。 冉小琴的委托代理人质证意见如下： 对证据1、证据2真实性没有异议，关联性及证明对象有异议。该笔费用发生在天之荣公司与贷款服务公司之间，与本案不具有关联性。另根据实际情况冉小琴也无需承担所谓的办理贷款所需的评估费等费用。理由为1、根据冉小琴证据1承诺函（实出）中，通过对“实出”两个字的文义解释，可知冉小琴无需承担另外所谓的“评估费”；2、承诺函明确，冉小琴向郭康康支付7万元差额，是作为案涉房产过户的居间服务费、后期服务费及税费。其中“评估费”已包含在后期服务费中。3、林方灯系天之荣公司自行寻找的贷款服务方，林方灯与天之荣公司之间所产生的贷款费、评估费等费用，冉小琴对该笔金额不知情；4、根据冉小琴与郭康康的微信聊天记录，郭康康陈述冉小琴贷款的费用，系公司当时面临倒闭，未出款。由此可知，贷款的费用应当由天之荣公司承担。对证据3微信转账记录，真实性没有异议，关联性及证明对象有异议。3000元费用系郭康康担心冉小琴以诈骗罪起诉郭康康，自愿向冉小琴支付的律师费。1万元系郭康康退还给冉小琴超额支付的1万元，根据《承诺书》约定冉小琴实出130万，但冉小琴实际支付了131万元。1.3万的费用与本案不具有关联性。 根据双方当事人在庭审中是陈述及其所举的证据，并经庭审质证，本院认定事实如下：经审理查明，2019年9月17日，谢末熙在福建天之荣房地产营销策划有限公司（下称天之荣公司）的员工郭康康（被告）的撮合下与冉小琴签订了《房产买卖交易合同书》及《居间服务合同》、《交易服务合同》。三方约定，谢末熙以人民币123万元的价款将位于闽侯县的房屋出卖给冉小琴。合同签订后，谢末熙按照合同约定将房子过户给了冉小琴名下，完成合同约定的所有义务。冉小琴分别于2019年9月17日、11月6日向天之荣公司支付8万元，向谢末熙支付33万元，2020年1月15日通过案外人林方灯支付85万元，2020年3月27日向郭康康（被告）支付5万元，以上合计人民币131万元，但郭康康在收到上述款项85万元后，除了退还冉小琴1万元外，对剩余的4万元并未支付给谢末熙，故引起纠纷。审理中，冉小琴认为，其于2020年1月25日向郭康康转款85万元，由郭康康代为支付给谢末熙，经数次催讨，郭康康至今未将4万元余款支付给谢末熙，故郭康康与本案有法律上的关系，要求依法追加郭康康为本案的共同被告参加诉讼，本院经审查后依法向郭康康发出通知，要求其作为本案的共同被告参加诉讼。 本院认为，谢末熙与冉小琴、天之荣公司共同签订的《房产买卖交易合同书》及《居间服务合同》、《交易服务合同》，均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。本案中，冉小琴已向天之荣公司、郭康康支付购房款1310000元，而郭康康在收到冉小琴上述购房款后，除了向谢末熙转款119万元及上交天之荣公司7万元和退还冉小琴1万元外，对剩余的4万元并未支付给谢末熙，故郭康康对此应偿还谢末熙4万元，并承担赔偿谢末熙相应的违约金的民事责任。至于郭康康的委托代理人抗辩称房屋的评估费计17841元应由甲（谢末熙）乙（冉小琴）双方承担，本院认为，根据《房屋买卖合同》第五条（一）约定：“在申请办理该房屋所有权过户登记前，甲（谢末熙）乙（冉小琴）双方应付但尚未支付的居间服务费、房屋交易服务费以及评估费等应予以支付，......”。但冉小琴实际已支付给天之荣公司各种费用计7万元，已远远超过了实际购房款的金额，况且郭康康亦未向法庭提供相关评估费的正式票据，无法证实其具体支出的评估费金额，故郭康康要求冉小琴或者谢末熙承担评估费抗辩主张，本院不予采信。 关于谢末熙要求支付违约金8万元的诉讼请求，本院认为，根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故谢末熙的此项诉请已超过法律规定的范围，应以实际损失的30％为限，即郭康康应赔偿给谢末熙违约金12000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、郭康康应自本判决生效之日起十日内支付谢末熙购房款计人民币40000元及违约金12000元，合计人民币52000元。 二、驳回谢末熙其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，依法减半收取1350元，由郭康康负担600元，由谢末熙负担750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年七月十三日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十八条：出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 第一百五十九条：买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条:申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。