广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25598号原告：梁瀚祺，男，1991年7月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************之一，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：游钻妍，广东沥桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭华诗，广东沥桂律师事务所实习律师。被告：刘骁聪，男，1990年11月24日出生，汉族，住湖北省潜江市*********4********，公民身份号码429************658。委托诉讼代理人：沈振，广东众帮律师事务所律师。第三人：佛山中海环宇城房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***************，统一社会信用代码914***********505P。法定代表人：庄某1。委托诉讼代理人：王芸天，女，第三人公司员工。原告梁瀚祺与被告刘骁聪租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法追加佛山中海环宇城房地产开发有限公司（以下简称中海环宇城公司）作为第三人参加诉讼。诉讼中，被告刘骁聪提起反诉，本院经审查，对被告所提反诉予以受理，并将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年1月16日、4月16日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人游钻妍、被告的委托诉讼代理人沈振、第三人的委托诉讼代理人王芸天到庭参加了两次庭审，原告的委托诉讼代理人郭华诗到庭参加了第二次庭审。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金200000元；2.被告向原告支付剩余转让款25000元，并以25000元为本金从起诉日起至实际清偿日止按照年利率4%支付利息；3.被告向原告支付原告垫付的的水电等相关费用合计33063.42元，并以33063.42元为本金从起诉日起至实际清偿日止按照年利率4%支付利息；4.被告立即办理佛山市大目餐饮管理有限公司（以下简称大目公司）营业执照工商登记地址变更或者注销手续；5.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年1月与第三人签订《租赁合同》，承租*************铺（以下统称涉讼商铺），并对相关事宜进行约定。2019年4月20日，原告与被告就上述铺位转租事宜签订了《店铺转让合同》。根据合同约定，原告将涉讼商铺一次性转让给被告经营，合同约定租期到2021年7月31日止；被告向原告支付转让费共200000元，其中被告在签订合同当日支付175000元，余款25000元在合同到期后，被告拿回押金之日支付给原告。合同还约定，被告接手后该门面的一切经营行为及产生的租金、水电、管理费、税费、工人工资等债权债务均由被告负责；原、被告双方需严格遵守本合同内容，不得毁约，单方面违约的，向对方赔偿总转让款金额。签订合同后，被告向原告支付了175000元转让款，原告协助被告在商铺地址办理了营业执照及装修等相关手续，被告也按合同约定按月直接向中海环宇城公司支付租金、管理费至2019年8月止。2019年8月18日，被告在未通知原告的情况下，自行向中海环宇城公司提交撤场申请书并停止经营，拖欠水电等相关费用。原告曾多次与被告协商，被告均表示水电等相关费用不支付，撤场等相关手续不办理。现被告违反合同约定，单方毁约，应当承担相应的违约责任。原告多次与被告协商沟通，希望双方能友好解决，但协商未果，故起诉。被告辩称，具体答辩意见如下：1.被告没有向原告提出解除《店铺转让合同》，也没有向中海环宇城公司申请撤场，更没有主动撤场，被告还想继续履行与原告之间的《店铺转让合同》，准备按照《店铺转让合同》第7条的约定转让给别的商家，罗佩欣与刘骁聪的微信聊天记录第8页刘晓聪说“我们也通过自己的途径在转”，还带人去看铺，将苏阁鲜茶想进驻的事情跟中海环宇城公司吴经理协商，但事与愿违，因为原告与中海环宇城公司签订的房屋租赁合同约定原告不得转租或分租给无关联关系的第三方，导致被告寻求别的商家接手涉讼商铺时被中海环宇城公司的吴经理制止，不允许转租，以及原告主动向中海环宇城公司提出提前撤场申请，主动申请提前终止其与中海环宇城之间的《房屋租赁合同》，要把涉讼商铺提前退还给中海环宇城公司，致使刘骁聪无法继续根据《店铺转让合同》的约定转让给别的商家，因此，违约的是原告，而非被告。2.根据原告与中海环宇城公司签订的《房屋租赁合同》第17.1条“分租、转租”约定：乙方（原告）不得对本房屋全部或部分进行转租或分租。确需转租/分租给关联公司的，必须取得甲方（中海环宇城公司）书面同意并签署补充协议。乙方（原告）应当对关联关系提供证明材料并为其关联公司的履约向甲方（中海环宇城公司）承担连带保证责任，保证期间不少于2年。因此，中海环宇城公司只允许原告将涉讼商铺转租/分租给其关联公司，而不允许原告转租/分租给与原告无关的公司。因此，原告不可能取得中海环宇城公司允许其转租/分租的书面同意。原告未取得中海环宇城公司的书面同意即擅自转租，在法律上属于无权处分，而原告事后也不可能取得中海环宇城公司的追认。因此，原告擅自转租与刘骁聪签订的《店铺转让合同》属于无效合同。既然《店铺转让合同》无效，则原告向被告主张违约金的《店铺转让合同》第9条属于无效条款，不能作为合同依据向被告主张20万元违约金，原告的该项诉讼请求应予驳回。3.根据合同法第113、114条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。由此可以充分说明，我国合同法明确规定当事人约定的违约金应当相当于违约所造成的损失，违约金具有补偿守约方经济损失的功能。一被告没有违约，二原告不能举证证明其所受经济损失相当于200000元，因此，原告的主张无事实和法律依据，请求予以驳回。4.《店铺转让合同》明确约定了剩余转让款25000元的支付条件，即在原告与中海环宇城公司商场合同到期时拿回押金100000元打款到被告账户时，被告第二次支付25000元给原告；合同期满后，被告如果需要继续与商场签订合同，原告应当出面协调，被告应支付原告剩余押金25000元。原告向被告主张剩余25000元的押金没有合同依据，不应被支持。5.原、被告签订《店铺转让合同》时，原告并没有将原告与中海环宇城公司之间签订的《房屋租赁合同》交给被告查看，《房屋租赁合同》文本从没有交给被告，被告也无从未知悉《房屋租赁合同》的具体内容，被告所知悉的是原告是二房东，以及因为办理大目公司地址注册事宜拿到了原告给的《场地使用证明》及《商品房买卖合同》。因为被告从未看过原告与中海环宇城公司之间签订的《房屋租赁合同》，更不知道所谓的撤场费用（或装修恢复费）。因此，被告不应该受到该《房屋租赁合同》的约束，该《房屋租赁合同》对被告没有约束力。因为被告承接原告商铺时，原告没有明确告知被告撤场有所谓的撤场费用或装修恢复费用，也没有看过其与中海环宇城公司的房屋租赁合同，被告对所谓的撤场费用或装修恢复费是不知情的，因此原告要求被告支付撤场费用（或装修恢复费），没有合同依据和事实依据，依法应予驳回，30000元撤场费用（或装修恢复费）应当由原告承担。6.《店铺转让合同》第七条约定：原告承诺该商铺的转让已征得商铺权利人和商场的同意和认可，并保证乙方同等享有甲方在原商铺租赁合同中所享有的权利和义务……若被告在租期中经营不善，可以转让给别的商家。但《店铺转让合同》履行过程中，原告从未取得商铺权利人和商场的书面同意和认可，也未保障乙方在租期中经营不善可以转让给别的商家的权利，致使涉讼商铺被收回，令被告丧失了175000元的转让费、押金以及滞留在涉讼商铺的厨房设备等设施设备，遭受了224428元（175000+39500+5978+3950）以上的经济损失。原告应当赔偿被告该损失。7.关于《撤场申请书》，刘骁聪本人没有向中海环宇城公司申请撤场，提出撤场申请的是大目公司，经大目公司股东会一致决议，刘骁聪代表大目公司向中海环宇城的物业管理公司提出了撤场申请，刘骁聪是作为大目公司的法定代表人在撤场申请书中签字，刘骁聪在撤场申请书上的签字并不能认定为刘骁聪的个人行为，应当认定为其代表公司的职务行为。罗佩欣与刘骁聪微信聊天记录第5页刘骁聪说：“133*****532。我在处理点事情。他是股东之一。你跟他聊下罗总”，罗佩欣回复：“你们内部问题你们自己处理比较好吧我也无权干涉，只能提醒你们商场有权封铺的”。在罗佩欣与中海环宇城吴经理微信聊天记录中，第2页昵称为“CO”的吴经理说：“我怕佢地内部几个股东出现问题”，第3页吴经理说：“叫阿聪的那位大股东，是不是刘总？”第18页罗佩欣说：“都好无奈啊，哎。我都无霖到他们这样”“几个股东。都撑不到半年，我也服了。”这些聊天记录充分说明罗佩欣、吴经理是知道大目龙虾店由多个股东组成开设的餐饮店，撤场是众多股东一起决定作出来的，不可能刘骁聪一人就可以单独决定撤场的。因此，刘骁聪代表大目公司向中海环宇城公司提出撤场明显属于刘晓聪的职务行为，而不是刘骁聪的个人行为。并且，虽然大目公司提交了撤场申请，但是按照中海环宇城公司吴经理的说法，罗佩欣与中海环宇城公司吴经理微信聊天记录第6页“佢就交左张撤场申请，但系唔合规噶”，第4页吴经理对罗佩欣说“我们只对接你”。吴经理在2019年8月23日晚上23:26明确对被告说“要等入樽提交撤场申请，我们财务做清算，你们提交的无效，合同我们只对接法人”，故大目公司的撤场申请对中海环宇城公司来说是不合规的，也是无效的，要使撤场有效，必须由原告提出方具有效力。因此，大目公司没有违约，刘骁聪更没有违约。8.刘骁聪并没有单方毁约，虽然大目公司向中海环宇城公司提出了撤场申请，但是大目公司撤场的行为并不代表刘骁聪会解除与原告之间的《店铺转让合同》，公司的行为并不代表刘骁聪的个人行为，刘骁聪是愿意继续履行与原告之间的《店铺转让合同》的，刘骁聪准备按照《店铺转让合同》第7条的约定转让给别的商家，但根据原告提交的《房屋租赁合同提前终止协议》鉴于第2条向“乙方由于自身原因向甲方申请提前终止《房屋租赁合同》”、正文第2条第2）款“鉴于乙方提前退租”，罗佩欣与中海环宇城公司吴经理微信聊天记录第9页罗佩欣说：“甘宜家怎样处理”，吴经理说“你地撤场定系点”罗佩欣说“那就撤场咯”，“无办法”，“还有我想知道，我们撤场，还能拿回一点押金吗？”，第11页罗佩欣说：“吴经理，我最迟月底递交撤场申请”，可见，是原告因其自身原因向中海环宇城公司提出终止其与中海环宇城公司之间的《房屋租赁合同》，收回涉讼商铺，导致刘骁聪无法转让给别的商家，无法继续履行与原告之间的《店铺转让合同》，原告毁约在先，刘骁聪无奈，只得离场。但因是原告提出撤场的，刘骁聪不愿意承担撤场费用（水电费同意由大目公司承担），致有本案诉讼。原告要求被告承担20万元违约金毫无事实依据，相反，被告应当向原告赔偿20万元违约金。同时，原告主张被告承担30000元的撤场费用，没有事实依据，请求予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金200000元；2.原告退还被告100000元转让费；3.原告向被告赔偿未经被告同意擅自清理被告留滞在涉讼商铺的厨房设备、冰柜、桌椅、碗碟等物品所遭受的经济损失75926.4元；4.原告承担本案反诉费用。事实与理由：2019年4月20日，梁瀚祺与刘骁聪签订的《店铺转让合同》第七条明确约定：甲方（梁瀚祺）承诺：该商铺的转让已征得商铺权利人和商场的同意和认可。该商铺的权利人为刘隽慧（身份证号：******************）。商场即为中海环宇城公司。但双方签约之后，梁瀚祺却从未按照合同约定取得商铺权利人刘隽慧和中海环宇城公司的同意和认可。因此，梁瀚祺已构成违约。同时，因为中海环宇城公司禁止原告转租或分租涉讼商铺至无关联关系的第三人，被告无法按照《店铺转让合同》的约定将涉讼商铺转租给别的商家，被告无法收回被原告所收取的175000元转让费和押金，遭受巨大损失。根据该合同第九条的约定，梁瀚祺单方面违约的话，应当向刘骁聪赔偿总转让款200000元作为违约金。根据2017年1月4日梁瀚祺与中海环宇城公司签订的《房屋租赁合同》第17.1条“分租、转租”的约定，乙方（梁瀚祺）不得对本房屋全部或部分进行转租或分租。确需转租/分租给关联公司的，必须取得甲方（中海环宇城公司）书面同意并签署补充协议。乙方（梁瀚祺）应当对关联关系提供证明材料并为其关联公司的履约向甲方（中海环宇城公司）承担连带保证责任，保证期间不少于2年。因此，中海环宇城公司只允许梁瀚祺将涉讼商铺转租/分租给其关联公司，而不允许梁瀚祺转租/分租给与梁瀚祺无关的公司。刘骁聪经营的大目公司并非梁瀚祺的关联公司，与梁翰祺无关。因此，梁瀚祺不可能取得中海环宇城公司允许其转租/分租的书面同意。梁瀚祺未取得中海环宇城公司的书面同意即擅自转租，在法律上属于无权处分，而梁瀚祺事后也不可能取得中海环宇城公司的追认。因此，梁瀚祺擅自转租与刘骁聪签订的《店铺转让合同》属于无效合同。根据合同法的规定，因无效合同取得的财产应予返还。故梁瀚祺应当将其从刘骁聪收取的100000元转让费返还给刘骁聪。2019年8月底，刘骁聪从涉讼商铺撤场时，因为商场物业的干预，刘骁聪经营商铺的厨房设备、冰柜、桌椅、碗碟等物品被迫留在铺内未取回，至今梁瀚祺也未交还给刘骁聪。因被告滞留在涉讼商铺的厨房设备、冰柜、桌椅、碗碟等物品已被原告所清理，该些物品已经无法返还，故被告只能向原告主张赔偿因其未经被告同意擅自清理物品所遭受的经济损失。经统计，店内物品购置价为94908元，按一年折旧率80%计算，被告经济损失为94908×80%=75926.4元。综上，梁瀚祺应向刘骁聪支付200000元违约金，并退还给刘骁聪100000元转让费和赔偿经济损失75926.4元，故反诉。原告辩称，具体答辩意见如下：1.被告的第1、2项诉讼请求的法律基础相互矛盾。根据被告反诉陈述，第1项诉讼请求要求支付违约金200000元是基于店铺转让合同有效，要求支付违约金，承担违约责任。第2项诉讼请求要求返还100000元转让费是基于原告无权处分、合同无效而提出财产返还，两者诉讼请求基础不一致，不能同时主张。2.店铺转让合同合法有效，主要表现：（1）合同没有违反合同法规定的五种合同无效情形；（2）原告的转租行为经过中海环宇城公司同意，中海环宇城公司在原被告签订转让合同后，协助被告办理大目公司的营业执照，涉讼商铺由入樽餐厅转为大目公司，需经中海环宇城公司的配合才能进行入场、装修及日常经营，被告的撤场申请书是其直接提交给中海环宇城公司，原告是从中海环宇城公司管理人员得知被告撤场，中海环宇城公司的商铺结算通知单明确标明涉讼商铺的品牌名称是大目龙虾。（3）即使中海环宇城公司未同意原告转租，主张合同无效的权利人是中海环宇城公司，非被告，在本案中，中海环宇城公司并没有因为原告转租而根据合同约定提出书面整改或要求解除合同，因此店铺转让合同合法有效。3.第3项诉讼请求没有事实与法律依据，原告在得知被告经营困难，需要撤场，立即与被告联系沟通处理方案，希望将双方的损失降到最低，多次联系被告及中海环宇城公司沟通处理撤场的相关事宜，后因被告没有及时处理，原告才无奈发函通知要求处理，并清走店铺内的物品，但被告在收到通知后，没有及时处理商品内的商品，回复函中也没有明确商铺内的物品的处理方案，被告在2019年8月19日提出撤场申请，并从8月21日没有交纳租金，原告在发函后于9月21日与中海环宇城公司签订终止合同，在一个月的时间里，被告并没有及时店铺内的物品，商铺内的物品若不处理将占用中海环宇城公司的商铺，产生不必要的损失，因此原告视为被告自己放弃处理的权利，在签订终止合同后，由中海环宇城公司处理店铺内的物品，因此，被告不能在本案中要求返还。原告对商铺内物品的数量、种类并不清楚，被告没有充分证据证实商铺内物品的数量。4.被告违约在先，在此造成的损失由其本人承担。2019年8月18日，被告因经营不善向第三人提出申请。2019年8月18日至9月17日，原告通过电话、微信、面谈多次与被告确认，被告因经营不善而要求撤场，8月23日被告通过微信再次明确没钱再投，并经沟通同意将撤场后的后续事情处理好，等第三人赔偿清单出来后及时处理。2019年9月17日，原告为解除合同的后续事宜，通过微信、邮件将律师函送达被告，要求其交清费用，并清理其所有的财产。2019年9月21日，被告通过微信向原告妻子送达被告代理人的回复函，声称店铺转让合同无效，不配合处理后续事宜，其也没有清空店内的物品，是其怠于行使自己的权利，因此产生的损失应由其本人承担。5.被告在原告多次催促处理店内财物的情况下，仍不及时处理，被告在原告发出律师函明确提出后，被告代理人明知在店内有被告的财物的情况下，在回复函中没有向原告主张权利，也没有通过其他途径与原告沟通，收回财物，可以证明被告对于店内财物是持一种放弃态度，为此，被告应为自己的行为负责。6.被告没有证据证明其反诉请求中滞留物品的数量、种类及金额，被告在向第三人提出撤场申请后，已经将店铺内大部分的财物搬走，其所举证证据不能证明被告所述物品仍滞留在涉讼商铺。被告2019年9月21日被告通过微信向原告妻子送达被告代理人的回复函，声称店铺转让合同无效，不配合处理解除合同后续事宜，不清空涉讼商铺的财物，怠于行驶自己的权利。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。第三人针对原告的本诉及被告的反诉共同辩称，本案与第三人无关，第三人不知道原告与被告之间存在店铺转让合同，也没有同意过原告将涉讼商铺转租给他人。原、被告及第三人围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证，对相对方就其真实性未提出异议的证据，本院采信其真实性并综合认定其证明力，对相对方就其真实性提出异议的证据，本院综合认证如下：1.原告提交的《租赁合同》及房产证资料反映其向第三人承租涉讼商铺的情形及该商铺的产权登记情况，作为相对方的第三人确认其真实性，故本院予以采信。2.原告提交的《撤场申请书》虽是复印件，但原告并非该申请的提出方或接受方，不持有该份申请原件合情合理，现第三人作为该申请的接收方确认其真实性，被告也确认有交过撤场申请给第三人，故本院确认该份材料的真实性。3.原告提交的《律师函》及EMS邮单反映其向被告邮寄《律师函》主张权利的事实，被告确认收函，故本院采信其真实性。4.原告提交的《房屋租赁合同提前终止协议》、《结算通知单》、《撤场费用和水电费等结算费用转账凭证》反映原告与第三人就其租赁关系进行清算的事实，第三人确认其真实性，被告也确认存在清算的事实，故本院采信其真实性。5.被告提交的店内资产清单及相应的购货订单、与出售人的微信聊天记录、付款记录，本院采信有原件且原件核对一致的部分形式上的真实性，并综合认定该组证据的真实性。6.被告提交的大目公司股东会决议是原件，本院采信其形式上的真实性，并综合认定其证明力。7.被告提交的照片（苏阁鲜茶），第三人确认其真实性，本院予以采信。8.被告提交的其与“吴先生”的微信聊天记录与原件核对一致，第三人确认其真实性，本院予以采信。9.被告提交的其与吴经理在2019年10月10日的微信聊天记录及商铺照片，因第三人确认其真实性，本院采信其真实性，并综合认定其证明力。10.被告提交的其与招伟江的微信聊天记录反映，第三人确认其真实性，本院采信其真实性，并综合认定其证明力。11.被告提交的其与“华峰二手厨具谭俊豪”的微信聊天记录，因聊天相对方的身份无以核实与佐证，本院不予采信。12.第三人提交的品牌名称更改申请、合同变更补充协议，相对方原告确认其真实性，本院予以采信。综合本案采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年1月4日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼商铺出租予乙方，乙方应当对商铺统一以入樽餐厅商号或名称对外经营入樽餐厅品牌，并限于从事西式简餐经营范围内的项目；交付日期、租赁期限起始日及租金等各项费用计收起始日均为2017年3月1日，租赁期限自交付日起算至2021年7月31日届满，开业日为2017年5月1日；合同项下各项费用按自然月计付，采用固定租金标准，其中2017年6月1日至2018年12月31日期间月租金为24691元，2019年1月1日至2019年12月31日期间月租金为28394.65元，2020年1月1日至2020年12月31日期间月租金为30863.75元，2021年1月1日至2021年7月31日期间月租金为34567.4元，该租金不含物业管理费，含5%的增值税，超5%的增值税部分由乙方承担；物业管理费每月4938.2元；乙方应于合同签订之日起五个工作日内向甲方支付相当于三个月的租金及管理费共88887.6元作为租赁保证金，以担保乙方切实履行合同项下的各项约定义务；乙方须于每月的20日前支付下月的固定租金；乙方未按合同约定交付或补足租金、管理费、租赁保证金、质量保证金、公共事业费及其他费用的，自合同约定付款期限届满之次日起，应按应付未付金额千分之五每日支付逾期付款的违约金，若乙方超过甲方书面催款通知规定3日后，仍不缴纳租金、管理费或其他费用的，物业公司可对商铺暂停部分或全部能源供应（水、电、空调等）或物业管理服务至乙方履行相关付款义务为止；非因甲方原因，乙方在租赁期限内未按规定的营业时间保持持续营业的，在不影响合同下甲方其他权利的前提下，甲方有权按实际发生或持续期间的天数按月租金标准双倍计收租金，作为乙方对甲方的特别约定违约赔偿；乙方违反合同项下关于租金等各项费用的缴付约定，在租赁期间经甲方或物业公司发出书面催缴通知后超过30天的，或三次拖延履行支付义务，或拖欠租金达三个月以上的，或擅自变更租赁用途、擅自分租转租、不以合同约定的名称、品牌等对外经营并经甲方书面通知后未在7天内改正的，甲方有权经书面通知乙方立即解除合同；因乙方违约导致甲方解除合同或乙方擅自解除合同的，乙方应将房屋恢复原状、保持租赁房屋干净、整洁并经甲方书面认可后交还甲方，乙方应向甲方支付违约金，违约金相当于三个月租金、管理费之和，作为甲方房屋空置期损失的弥补；乙方理解甲方给予的2017年3月1日至2017年5月31日的租金是以乙方能完整履行租约租期为前提条件，如乙方无法正常履约至租期届满，则不能享受上述期限约定的租金标准，因此，乙方同意，乙方还应向甲方补缴上述期限内少交纳的租金及管理费，补缴租金及管理费按照上述期限结束后第一个月的月租金、管理费计算；乙方不得对涉讼商铺全部或部分进行转租/分租，确需转租/分租给其他关联公司的，必须取得甲方书面同意并签署补充协议，乙方应对关联关系提供证明材料并为其关联公司的履约向甲方承担连带保证责任，保证期间不少于2年。2019年4月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《店铺转让合同》，约定：甲方于2019年4月20日将涉讼商铺、入樽餐厅一次性转让给乙方经营；甲方与佛山中海寰宇城商场签订了租赁合同，租期到2021年7月31日止，2019年5月1日到2019年12月31日月租金为28394.65元（管理费4938.2元），2020年1月1日到2020年12月31日月租金为30863.75元（管理费4938.2元），2021年1月1日到2021年7月31日月租金为34567.4元（管理费4938.2元）；店铺交给乙方后，乙方代替甲方履行原甲方与佛山中海寰宇城商场的租赁合同；甲方与商场的质保金与押金由乙方自本合同签订时，应支付予甲方100000元，甲方向乙方出收据作为凭证，合同期后，乙方在没有拖欠租金、水电、管理费及工人工资等费用的前提下，甲方需协助乙方前往商城物管方退回质保金和押金；乙方向甲方支付转让费200000元，其中乙方在2019年4月20日第一次向甲方支付转让费175000元（备注：100000元的转让费，750000元的押金）；在甲方和中海环宇城商场合同到期时拿回押金100000元打款到乙方账户时，乙方第二次支付25000元给甲方，如甲方拿取商铺押金后未将此笔资金当日内转给乙方，乙方将可进行法律维权；合同期满后，乙方如果需要继续与商场签订合同，甲方应出面协调，乙方应支付甲方剩余押金25000元，如乙方未将此笔资金当日内转给甲方，甲方将可进行法律维权；店铺现有装修、装饰、产品和设备，乙方付清所有款项后，自动归乙方所有，并于合同签订当日，甲方向乙方腾让门面并交出钥匙；交接前该门面所有的一切债权、债务均由甲方负责解决：乙方接手后该门面的一切经营行为及产生的租金水电、管理费，税费、工人工资等债权，债务均由乙方负责，与甲方无关；甲方在收到相应款项后，在15个工作日内进行营业执照注销事宜，在7天内协助乙方办理水电费帐号的转户手续，逾期一天按每天0.1%的转让费标准向乙方支付违约金，店铺工商手续甲方协助乙方进行办理，注销营业执照费用由甲方承担，成立新公司费用由乙方承担；甲方承诺涉讼商铺的转让已征得商铺权利人和商场的同意和认可，并保证乙方同等享有甲方在原商铺租赁合同中所享有的权利和义务；租期到期后，乙方享有优先续租权，甲方应配合乙方完成商场的续约工作；若乙方在租期中经营不善，可以转让给别的商家，但甲乙合同条款不受影响，互相履行合同义务和承诺；甲方保证该门面有合法承租权，应该按时交付门面，逾期一天按每天0.1%的转让费标准向乙方支付违约金，超过7天乙方有权解除合同；乙方应该按时接收门面，逾期一天按每天01%的转让费的标准向甲方支付违约金，超过7天甲方有权解除合同；本合同自甲方收到乙方总计款项后自动生效，双方严格遵守，不得毁约，单方面违约向对方赔偿总转让款金额。同日，原告出具《收款收据》（No.040225、No.040229），分别确认收到被告支付的转让费100000元、商场押金75000元。2019年5月13日，原告梁翰祺签署《品牌名称更改申请》，主张涉讼商铺原“入樽餐厅”因产品换代需要，向第三人申请更改为“大目龙虾”。同月，原告（乙方）与第三人（甲方）签署《合同变更补充协议》，将前述《房屋租赁合同》中“乙方应当对租赁房屋统一以入樽餐厅商号或名称对外经营入樽餐厅品牌，并仅限于从事西式简餐经营范围内的项目”变更为“乙方应当对租赁房屋统一以大目龙虾商号或名称对外经营大目龙虾品牌，并仅限于从事休闲餐饮经营范围内的项目”，并明确原租赁合同其他条款不予变更。2019年8月18日，被告向第三人提交了《撤场申请书》，主张由于经营不善、亏损较多，难以为继，故提出放弃继续租赁场地。该申请书落款申请人栏加盖了大目公司的公章，并有刘骁聪的签名。2019年8月19日，涉讼商铺所在商场的管理人员吴经理通过微信告知原告的配偶罗佩欣称被告提交了撤场申请，并表示其只和原告对接。从2019年8月中旬开始，罗佩欣多次联系被告刘骁聪，催促尽快交租，被告表示会沟通处理。2019年8月23日，被告称其股东称“真的没钱再投，押金就不要了”，并表示涉讼商铺不适合其产品。罗佩欣表示下周一吴经理会出具一份赔偿清单，并抱怨被告的行为摆明“光明正大转让”。同时，罗佩欣联系吴经理要求出具清算费用清单。同日，吴经理通过微信告知被告称合同事宜只跟入樽餐厅对接。2019年8月29日，被告询问吴经理涉讼商铺能否招苏阁鲜茶品牌，吴经理回复称这个位置非大品牌、好业态不给投放，苏阁鲜茶品牌不够。2019年8月30日，吴经理将清算清单电子版发予原告，表示装修恢复费因为要砌墙，所以比较贵。2019年9月6日，原告通过微信要求被告抓紧时间处理商铺内的物品，被告表示其正跟吴经理沟通处理。2019年9月9日，第三人正式出具《商户结算通知单》，载明“商户名称”为“梁瀚祺”，“商铺+品牌名称”为“16B157；16B158大目龙虾”，费用明细包括撤场费用30000元、2019年8月1日至2019年8月31日电费1300.71元、2019年8月1日至2019年8月31日空调电费1383.76元、2019年9月1日至2019年9月30日电费124.75元、2019年8月1日至2019年8月31日水费254.2元，合计33063.42元。2019年9月17日，原告委托广东沥桂律师事务所游钻妍律师向被告发出《律师函》，要求被告在2019年9月20日前联系原告协商解约后的相关事宜、向第三人支付拖欠的租金、水电费、管理费等相关费用，办理注销被告在涉讼工商铺登记的营业执照、食品安全、消防安全等相关证照的注销登记手续，腾空并将涉讼商铺返还原告。该邮件于同月19日妥投。2019年9月21日，原告向第三人支付33063.42元，转账附言为“大目龙虾撤场费用和水电费用”。同日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订《房屋租赁合同提前终止协议》，约定：双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月31日终止，并办理结算手续；双方确认，乙方已向甲方预缴1094291.96元，其中预缴2017年3月1日至2019年8月31日的租金696286.2元、管理费148146元，装修保证金12350元，租赁保证金88887.6元，其他已预缴费用148622.16元；乙方应向甲方承担包括违约金在内的费用为1124416.71元，包括2017年3月1日至2019年8月31日的租金696286.2元、管理费148146元，水电费148985.38元，进场装修费用3805元，免租期违约金74073元，违约金23121.13元，上述费用抵扣后，乙方还应向甲方缴纳30124.75元。同日，被告委托广东众帮律师事务所的沈振律师向原告作出《回复函》，主张其已交清2018年8月以来的租金、管理费等费用，不存在拖欠的情况，因原告未经第三人同意擅自转让涉讼商铺，导致《店铺转让合同》无效，故要求以其支付的转让费用10万元冲抵其拖欠的水电费，至于营业执照等证照的注销办理因需要时间，被告正在办理，至于腾空商铺事宜，因原告已通知第三人撤场，第三人已向原告收回商铺，故其无法满足原告收铺要求。2019年10月8日，原告以“入樽餐厅”名义出具《佛山环宇城/寰宇天地商铺杂物清理授权委托书》，授权海纳万商物业管理有限公司佛山分公司负责涉讼工商铺内的一切杂物的清理工作，清运费用结算按铺内杂物回收费用作为抵扣，原废品清理工作由受托方负责。诉讼中，被告主张其在涉讼商铺内的设备、家具、餐具明细及价值情况如下表，并提交了其购买设备、家具、餐具的相应订货、付款材料予以佐证。类型名称规格/型号数量单价金额设备燃气环保静音双头单尾炒炉2000×800×800+45011530015300挂墙式煤气气化炉20kg中邦168006800离心式抽风机GLD-SX-10格利达142004200送先锋管L×500×400203106200过载保护启动开关箱1.5kw格利达1600600弯头L×500×40055002500出风口防水百叶350×3005100500国标帆布软接1300300风机机架5#钢槽116001600风管8.21401148四头煲仔炉110001000小型消毒柜彪牛1450450三门冷藏展示型冰箱加承159785978无烟烧烤车加烧烤炉139503950不锈钢六门冰箱（二手）116001600不锈钢四门冰箱（二手）1600600冰柜（二手）穗凌23006001.5米操作台1500500扫码POS机42501000二维火收银机系统135003500家具定制收银台御品森134003400定制餐桌大142203080定制餐桌小4160640定制餐椅461808280餐具蓝色螺纹82044寸反口碗406.5260蓝色螺纹5211211.8寸带边盘2528700蓝色螺纹5331211.5寸条纹瓦盘3028840蓝色螺纹315014寸长方盘30351050蓝色螺纹314012寸长方盘40251000蓝色螺纹331111寸凹凸盘2026520蓝色螺纹534088寸三角盘4019760蓝色螺纹530077寸心形盘3010300蓝色螺纹522099寸心形盘2016320蓝色螺纹1106勺子802160蓝色螺纹606杯子1506.5975蓝色螺纹84004.8寸四方水纹碗1507.51125蓝色螺纹50757.5寸圆盘加厚150121800蓝色螺纹2030味碟204.590蓝色螺纹53001汤碗70261820条纹扎壶1020200黑筷子1501.8270十八子刀18585蒜蓉机德尔1185185双层圆桶开水桶35L1340340炒锅45cm13232合计86558诉讼中，第三人向本院提交《情况说明函》，陈述其向原告收取的款项33063.42元的构成是原告依约应向其支付的款项（具体明细为违约金23121.13元＋免租期违约金74073元+房屋恢复原状费用30000元+2019年7月水费533元+2019年8月水费254.2元+2019年7月电费8203.47元+2019年8月电费1300.71元+2019年9月电费124.75元+2019年8月空调使用费1383.76元）减去原告在经营期间支付的押金及保证金（具体明细为装修押金12350元+租赁保证金88887.6元+水电押金4693元）所得。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与第三人签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告从第三人处承租涉讼商铺后，于2019年4月20日签订《店铺转让合同》，将涉讼商铺剩余租期及铺内装饰装修、物品转让予被告。虽然《租赁合同》约定原告未经第三人同意不得转租涉讼商铺，且现有证据未能反映第三人明确同意原告转租，故双方签署《店铺转让合同》时，原告转租涉讼商铺确属无权处分。又因为至《租赁合同》、《店铺转让合同》终止履行之时，第三人均未主张撤销该《店铺转让合同》，或以此为由主张解除《租赁合同》，故《店铺转让合同》对原、被告仍具有约束力，双方仍应依约履行义务，不得擅自解除或变更合同。被告主张原告未经第三人同意擅自转租涉讼商铺，对其构成违约。经审查，结合《店铺转让合同》的约定，被告对原告从第三人处承租涉讼商铺必然是知情的，其与原告签订《店铺转让合同》，在无相反证据推翻的情况下，应推定其对原告与第三人签订的《租赁合同》及相关约定已详细知情，即被告在签订《店铺转让合同》时，对《租赁合同》关于未经第三人书面同意，不得对涉讼商铺全部或部分进行转租/分租已完全知情。从罗佩欣与被告在2019年8月23日的微信聊天记录以可推定，不以“光明正大”转租的形式进行店铺转让亦是双方协商一致的结果。因此，被告在本案中再主张原告未经第三人同意擅自转租涉讼商铺对其构成违约不符合双方约定及实际履约情况，本院不予采纳。因《店铺转让合同》既包含原告将涉讼商铺的装饰装修及物品转让予被告的约定，也包含原告将涉讼商铺剩余租期转租予被告的相关约定。根据《店铺转让合同》的约定及双方庭审中的确认情况，被告根据该合同应向原告支付的款项200000元中，已支付的100000元是涉讼商铺装修及物品的对价，另已支付的75000元及未支付的25000元是商场押金。因双方签订《店铺转让合同》之后，原告已将涉讼商铺交付被告使用，故双方关于《店铺转让合同》项下转让涉讼商铺的装饰装修及物品的约定已经履行完毕，被告诉请原告退还转让款100000元没有依据，本院不予支持。因未付款项25000元为商场押金，性质上属于金钱质押，因双方在《店铺转让合同》中已经明确约定了该款的支付条件，而本案中该条件并未成就。而且，原告支付予第三人的押金款项，双方另行已办理清算手续，《店铺转让合同》也已经终止履行，故剩余押金款项已无支付之必要。因此，原告诉请被告支付剩余的25000元并计付利息亦没有依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院依照以上规定，结合双方的履约情况，认定违约方及其应承担的违约责任如下：1.关于违约方的认定。综合本案查明的事实可见，《店铺转让合同》提前终止是因被告经营不善停止营业，并拖欠水电相关费用所致，因此被告构成违约。虽然《店铺转让合同》约定若被告在租期中经营不善，可以转让给别的商家，但被告在本案中并未举证证明已有其他商家同意承接、承租涉讼商铺，且在此情况下，被告未尽按期支付水电相关费用的义务，并提交了撤场申请，反映其已无意于继续承租涉讼商铺，且未能确定承接商户。同时，被告在签订《店铺转让合同》之前，对《租赁合同》的约定已经知情，即其对第三人不允许转租是明知的，在此情况下其签订《店铺转让合同》，则应承担第三人不同意其在经营不善的情况下转租商铺的风险。另外，根据原告、被告、吴经理之间的微信聊天记录可见，虽然被告曾提出“苏阁鲜茶”有意承接涉讼商铺，且不论被告并未提交证据证明双方就此已达成协议，从吴经理的回复可见，第三人不接受“苏阁鲜茶”承租涉讼商铺的理由与原告或被告无关，因此，被告关于原告未尽配合转租商铺的抗辩不成立。综上所述，本院认定被告违反《店铺转让合同》约定的义务，应承担相应的违约责任。2.关于违约责任的核定。虽然《店铺转让合同》约定，单方面违约向对方赔偿总转让款金额，但被告根据的《店铺转让合同》约定应向原告支付的款项，却并非均为转让款。虽然《店铺转让合同》提前终止的主要原因是被告经营不善停止营业、拖欠水电相关费用并向第三人提交了撤场申请，但考虑双方明知第三人不允许擅自转租商铺仍选择以此方式进行交易，对《店铺转让合同》的终止及本案的发生均有一定的责任，故本院以弥补实际损失为原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，核定被告应承担的违约责任如下：首先，因《店铺转让合同》约定原告将涉讼商铺转让予被告，故被告在承租期间的违约行为导致原告对第三人违约，原告基于《租赁合同》与第三人结算并承担的违约金属于因被告的违约行为造成的损失，被告应予赔偿。基于此，结合第三人提交的《情况说明函》，原告承担的违约金23121.13元、免租期违约金74073元，合计97194.13元应由被告承担。其次，因被告受让原告在涉讼商铺内的装饰装修，故基于公平原则，在租赁期限届满之后，恢复场地原状的责任应由被告承担。因被告在签订《店铺转让合同》时，已知悉《租赁合同》的约定，故原告与第三人结算过程中支出的房屋恢复原状费用30000元亦应由被告承担。最后，因被告在签订《店铺转让合同》之后，实际接收涉讼商铺进行经营，故其在占用涉讼商铺期间产生的2019年7月水费533元、2019年8月水费254.2元、2019年7月电费8203.47元、2019年8月电费1300.71元、2019年9月电费124.75元、2019年8月空调使用费1383.76元应由其承担。综上所述，原告基于《租赁合同》解约清算所承担的债务138994.02元（前述三项违约责任所涉金额之和）属因被告违约造成的损失，依法应由被告承担。因双方确定，被告已付75000元性质为商场押金，而根据第三人提交的《情况说明函》反映，第三人并未没收原告支付的商场押金，因此，被告支付予原告的该75000元，原告亦无权没收，该款用于抵扣上述违约金，故核算得出被告还应向原告支付违约金63994.02元。原告第1项、第3项诉请超以上核定的，本院不予支持。因被告是违约方，故被告诉请原告向其支付违约金200000元没有依据，本院不予支持。被告反诉请求原告赔偿因擅自清理被告滞留在涉讼商铺的厨房设备、冰柜、桌椅、碗碟等物品所遭受的经济损失75926.4元，但未提交证据证明其停止营业时涉讼商铺滞留物品的明细情况及价值情况，应承担举证不能的不利后果。同时，因被告是《租赁合同》、《店铺转让合同》提前清算的主要责任方，涉讼商铺所在商场限制商铺内物品出入的原因系因该商铺相关款项未及时支付，此责任在于被告。另外，从原、被告双方的微信聊天记录可见，原告也有通知被告及时清理商铺内的设备、物品。因此，涉讼商铺内的设备、物品即便存在被清理的客观事实，亦为被告怠于履行合同义务所致，被告应自负其责，故本院对其该项诉请不予支持。原告诉请被告办理大目公司营业执照工商登记地址变更或注销的手续，该诉请涉及的工商登记变更事项不属于民事诉讼的审查处理范围，本院在本案中不作处理，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告（反诉原告）刘骁聪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金63994.02元予原告（反诉被告）梁翰祺；驳回原告（反诉被告）梁翰祺的其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）刘骁聪的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计2585.48元（原告已预交），由原告负担1885.55元，由被告负担699.93元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉案件受理费减半收取计3469.45元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年七月二十四日书记员  许晓璇