江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初4778号 原告：田家麟，男，1978年2月15日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：李媛，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈海麟，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。 被告：尤胜宇，男，1968年10月10日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：苏洋，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告田家麟与被告尤胜宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田家麟及委托诉讼代理人李媛、陈海麟，被告尤胜宇委托诉讼代理人苏洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田家麟向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房定金100000元以及利息（利息自2020年5月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；2、判令被告支付原告违约金714780元；3、判令被告支付原告律师代理费35000元；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2020年3月28日原被告及南京昊川房产经纪有限公司（下简称房产经纪公司）三方签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定由原告购买被告位于新河一村12号1幢1单元501室的房产作为原告孩子的学区房，房屋总价款3610000元，该笔房款支付分为四部分，2020年3月28日原告支付定金100000元，双方申请办理房屋权属转移登记前，原告支付首付款1660000元，双方于5月10日前向贷款机构办理贷款申请手续，由原告采取商业贷款形式贷款1800000元，最后一笔尾款50000元由原告在双方房屋交付当日支付；还约定原被告双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款万分之五的违约金，逾期履行约定义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。合同签订生效后，原告于3月28日当天通过银行转账向被告支付定金100000元，被告出具了定金收据。为了给孩子创造优质的教育资源，原告一直积极履行合同义务，筹措资金，办理申请贷款前的相关事务，但由于原告在申请本次购房贷款前还需要完成原房屋过户等事务，再加上疫情的影响，房产交易中心限流、离婚手续等事项办理均需要预约排队，故最终于5月14日方才获得《本市户籍居民家庭购房证明》，同时己具备办理贷款的条件，此时按照合同第五条第三款第一项2020年5月10日前提供办理贷款的材料的约定原告仅逾期4天。而原告在意识到原定贷款时间会延后时，就己将情况及缘由告知房产经纪公司，并请房产经纪公司与被告进行沟通协商，恳请被告能够理解疫情期间办事的难度和速度。但被告却于5月12日以原告未能于约定时间去银行办理贷款手续，己构成合同违约为由，突然致电房产经纪公司要求解除合同，并在微信群内发布讯息明确告知原告“卖方决定取消此次房屋买卖协议”。事后得知，被告要求解除合同的根本原因是其认为“房子卖便宜了”。经过原告、房产经纪公司等沟通，被告仍明确表示拒绝出售房屋，要求解除合同。在学区房房价每日持续高涨的情况下，为避免自身损失进一步扩大，原告无奈于当月15日同意解除合同，并于当日在微信群内告知被告和房产经纪公司，合同终止后，被告并于5月17日从房产经纪公司处取回了房产证。被告拒绝出售房屋已构成根本违约，合同解除后，原告有权向被告主张违约金722000元，在扣除原告应承担的逾期4天的违约金7220元后，被告应当向原告支付违约金714780元。双方解除合同后，被告不但拒绝支付违约金，甚至连定金也拒不返还，态度恶劣。更令人匪夷所思的是，合同己于5月15日解除而终止了，被告竟然于5月28日又突然要求原告继续履行合同，这种视合同与法律为儿戏的行为实在令原告汗颜。综上，被告行为构成根本违约，合同解除后，应当按照合同约定向原告承担支付违约金的责任，同时应当返还原告定金，因追究被告违约责任而产生的律师费、诉讼费、保全费应由被告承担，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告尤胜宇辩称，被告基于对合同条款的错误理解，作出了错误的行为，但如果没有原告的违约行为，被告不会解除合同。被告同意返还定金10万元。原告没有证据证明有无损失及损失大小，且原告主张的违约金过高，请求法院依法调整。双方在合同的履行中都存在违约行为，不存在守约方，不同意承担律师费。 本院经审理认定事实如下：2020年3月28日原被告及房产经纪公司三方签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定由原告购买被告位于新河一村12号1幢1单元501室的房产作为原告孩子的学区房，建筑面积为46.53平方米，房屋总价款3610000元，该笔房款支付分为四部分，2020年3月28日原告支付定金100000元，双方申请办理房屋权属转移登记前，原告支付首付款1660000元，双方于5月10日前向贷款机构办理贷款申请手续，由原告采取商业贷款形式贷款1800000元，最后一笔尾款50000元由原告在双方房屋交付当日支付；还约定原被告双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款万分之五的违约金，逾期履行约定义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。合同签订生效后，原告于2020年3月28日向被告支付定金100000元。原告于2020年5月14日获得《本市户籍居民家庭购房证明》，同时己具备办理贷款的条件。被告于2020年5月12日以原告未能于约定时间去银行办理贷款手续，己构成合同违约为由，终止房屋买卖协议履行。具体内容为：大家好，鉴于买方未能于约定时间去银行办理贷款手续，已构成合同违约，现卖方决定取消此次房屋买卖协议，望周知。原告于当月15日在微信群内告知被告和房产经纪公司同意解除合同，通知内容为：致尤胜宇、南京昊川房产经纪有限公司，2020年5月14日因尤胜宇明确告知我田家麟不再履行我们三方签订的《居间合同》，为了避免我自身损害进一步扩大，我田家麟同意与尤胜宇、南京昊川房产经纪公司解除合同，合同于2020年5月15日终止。因该合同解除而终止的后续事宜，我田家麟另行主张。 在审理中，原告提交了关联方通话记录，显示被告解除合同有关于原告逾期提交贷款资料的原因，也有嫌房价出售偏低的原因。同时原告为证明其解除合同后购置其他学区房时产生的实际损失，提供了自己新购房源的成交价为360万元，面积为39.01平方米，成交时间为2020年5月15日，成交单价为92285元。以及同地区另一参照学区房，成交价为308万元，面积为39.06平方米，成交时间为2020年4月4日，成交单价为78854元。被告为此向法庭提交了安选房源网站上关于同一地区记载的学区房成交记录及4—5月间的价格波动情况，其中下载的2020年5月13日，涉案小区（新河一村）平均销售单价为73275元，出现环比下跌0.45%。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均诚实履行合同义务。本案中原被告在房屋买卖合同履行中均存在不同程度的违约事实，被告在原告延迟提供贷款资料的第三天便明确提出合同不再履行，虽原告出现轻微违约但还不具备法定或合同约定的解除合同的条件，被告的解约行为已构成根本违约，依法应承担违约的后果。原告要求被告按照合同约定的总房款的20%承担违约责任，扣除原告按约承担的逾期4天的违约金后，其主张违约金714780元。本院认为违约金具有补偿性和惩罚性两重性，但应以补偿性为主，有限度地体现惩罚性。根据合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告为证明其实际损失接近于诉讼请求，将同一学区的两处房源在一个多月内的成交价加以比对，从而得出52万元的差价。原告选择的比较法缺少科学性和合理性，因为学区房的功能不同于一般的商品房，商品房主要功能在于居住，而学区房重在学生的入学资格。人们在选购学区房时，更多地看重自己的经济承受能力，由于不在于居住功能，往往会忽略居住面积，也往往面积越小越容易被接受，流转越快，价格也越高，加之房源的紧缺性、购房人的急迫性等因素，仅凭两房之间进行比对显然缺少说服力，也不公平。根据被告提供的公众网络平台下载的数据，以及随时可从不同的房源网知悉，在2020年4月至5月间涉案学区的学区房单价有微跌，也有微涨现象，远没有原告主张的差额量。如参照正负0.45%×3610000元=16245元，原告选择的比较法显然不宜被采信。本院结合本案合同履行情况、当事人过错程度以及原告利益受损程度等因素综合确定，被告应承担参照定金法则的双倍返还的标准更为合理，并承担原告律师代理费35000元中的30000元。被告抗辩双方已形成事实上的合意解除，无事实依据。原告在解除合同时明确表明，因该合同解除而终止的后续事宜，我田家麟另行主张。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告尤胜宇于本判决生效后七日内一次性退还原告田家麟购房定金10万元，并承担利息（此款自2020年5月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）； 二、被告尤胜宇于本判决生效后七日内一次性赔付原告田家麟律师代理费3万元； 三、被告尤胜宇于本判决生效后七日内一次性赔付原告田家麟违约金10万元； 四、驳回原告田家麟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费12300元，减半收取6150元，保全费4770元，合计10920元，由原告田家麟负担7964元，被告尤胜宇负担2956元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  韩先革 二〇二〇年七月二十九日 书记员  赵红芳