山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0705民初1562号 原告：张安娜，女，1995年1月5日生，汉族，住内蒙古扎兰屯市。 委托诉讼代理人：孙松海，山东衡明律师事务所律师。 被告：李娜，女，1980年4月26日生，汉族，户籍所在地潍坊市坊子区，现住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：崔常山，山东元康律师事务所律师。 原告张安娜与被告李娜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张安娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租房押金2000元并赔偿原告损失14310元（装修损失12310元、鉴定费2000元）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年10月12日，原告和被告签订房屋租赁合同，租赁位于福寿街四平路西北角门头房一间用于经营甲艺馆，约定可以长租，租赁合同一年一签，租赁合同签订后，原告支付半年房租并将租赁房屋装修使用。2020年3月，有一个自称房主的人找到原告说原告所租房屋是被告租赁他的，被告的租期已到，要求原告返还房屋。被告签订合同时隐瞒了房子系转租的事实，导致合同目的不能实现，给原告造成损失。 被告李娜辩称，1、李娜与秦某是合法的租赁关系，在李娜与秦某的租赁合同中，李娜有转租权。李娜是否是房东不影响与张安娜合同的履行。在张安娜租赁期间，没有其他人来让张安娜搬走，没有对张安娜造成任何损失。是张安娜自己决定不租了，张安娜构成违约，因此押金2000元不退。再者，张安娜租赁房子用来开店，需要办理营业执照，办理营业执照需要提供房东的房产证和身份证复印件，作为出租方的李娜已经提供了房东（李晓红）的房产证和身份证复印件，因此原告说被告隐瞒自己不是房东而导致合同目的不能实现的理由，是不真实的，也是站不住脚的。涉案房屋是李晓红委托秦某出租经营和管理的。2、在原告与被告的租房合同中约定，需要提前一个月支付下半年的房租。2020年2月26日，被告打电话给原告，说如果想继续经营，就要缴纳下半年的房租一万元。因为二月份还是疫情期间，政府不允许随便外出，便让原告把房租用微信转给被告，被告给原告打个收条，并发微信给原告作为证明，或者交给旁边开宾馆的秦老板（秦某）让秦老板打个收条。原告在电话中同意，被告也给秦某打电话说明了情况。到了2020年3月7日左右，被告才知道原告并没有把房租钱交给秦某，于是被告让原告搬走。后来发生纠纷，在奎文区公安局东关派出所民警、原告张安娜、秦某三方进行调解。如果张安娜继续经营，就要缴纳下半年房租，把原先的合同履行完毕。如果不打算经营，半年合同到期就搬走。原告张安娜同意继续经营，并说先回家考虑考虑。2020年3月22日左右，秦某给张安娜打电话要求缴纳下半年房租，张安娜说不干了，并说在3月26日之前把东西搬走把房子腾出来。3、关于原告主张的损失14310元没有法律依据，依法应予驳回。理由如下：（1）原告所谓的损失依据的是一份评估报告，该份评估报告系原告单方委托，我方不予认可。（2）原告租赁合同签订的一年，已经使用了半年，而评估却按5%的折旧价评估，显然不合理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因此被告没有义务承担该项损失。（3）根据房东秦某的证言：3月22日秦某给张安娜打电话催问房租，张安娜答复说自己不租了，并且说3月26日之前把东西搬走把房子腾出来。3月25日下午，张安娜和一个小伙子一起来店里把东西搬走了，剩下一个玻璃门、一个门头牌子、一个灯。秦某问这些东西怎么处理？张安娜说，玻璃门如果下一个租户能用上就看着给我几个钱，灯给我放好，过几天我来拿。玻璃门和牌子秦某一直给她放在门边保存着，一直保存到4月22日，期间秦某给张安娜打电话让其拉走，电话打通了但是张安娜却不接电话。在这期间奎文区城管因为这些东西放在门旁影响市容来催了多次让处理，结果张安娜不回信息也不拉走。一直到4月22日，秦某给张安娜发信息说，你再不拉走，城管就拉走了。张安娜仍然不接电话不回信息也不拉走。4月22日晚上奎文区城管把玻璃门和牌子拉走了。灯，秦某仍然给她保存着。张安娜上半年的合同是3月26日到期，3月25日下午和人一起搬走东西，却在3月22日委托评估公司评估，其目的不言自明。是张安娜自己决定不干的，张安娜违约在先，因此对于其主张的所谓财产损失不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提交的视频和通话录音，被告质证认可视频和录音中的人是秦某，秦某亦认可视频和录音的真实性，该视频与本案事实有关联，对其证明效力本院予以确认；2、对于原告提交的资产评估报告书，被告质证不予认可，本院认为因该评估报告虽系原告单方委托，但被告未提供证据予以反驳，且涉案房屋秦某称现又出租给他人使用并进行了装修，不具备再次评估的条件，故对该评估报告所作出的结果本院在判决时予以参照；3、对于原告提交的证人秦某的证言及秦某与李娜签订的两份租赁合同，因秦某陈述其与李娜的租赁合同2020年9月26日到期，与其在原告提交的视频中所称“其与李娜的合同2020年3月9日已经到期，涉案房屋与李娜没有关系了”的陈述相矛盾，两份租赁合同的时间亦与视频中的陈述相矛盾，故对秦某的证言及秦某与李娜签订的两份租赁合同本院依法不予采信；4、对于原告提交的店铺内监控录像主张装修时被告到过现场，被告对原告的装修是知情且认可的，被告质证后监控录像真实性无异议，称原告装修与被告无关，被告转租给原告的房屋与另外两间店铺相连，被告如果要去里面那间店铺，必须经过原告的店铺，并非被告查看原告装修现场。本院认为，被告对该视频真实性无异议，该视频能够证明原告装修时被告曾到过装修现场，对该证据本院依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张安娜作为乙方与被告李娜作为甲方签订租赁合同一份，约定甲方有位于四平路福寿街西北角，建筑面积40平方米的门面1件，室内水、电二通，设施完好，意欲出租，现经双方协商，达成以下协议，共同遵守执行。（洗手间仓库1间20个平方米）。甲乙双方本着平等、互利、互惠的原则，自愿签订门面出租合同。租期自2019年9月26日至2020年9月26日，房屋租金每年为20000元，合同签订之日起房租分一次付清。若甲乙任何一方提出提前解除合同，均需征得双方同意，甲方需提前收回，退还已收乙方租金，乙方需提前退租，乙方已交租金甲方不退还。甲方收乙方保证金2000元，退房时保证金退回，如在规定时间内房租未交，甲方有权房子收回，保证金作废不退。乙方在租房期间，每月的水、电费按实数向收取水、电费的单位或个人如实缴纳。如因拖欠上述费用而造成对方的停水、停电甲方概不负责。乙方在租房期间应遵守国家的法律规定及有关治安条例，承租人不得在出租房内非法生产、储存、经营易燃易爆、有毒及黄色等物品，或从事其他违法犯罪活动，如因甲乙不遵守国家的法律规定，所造成的一切后果及经济损失，由乙方承担全部责任。备注：1、房租半年一交，房费10000元；2、房租期内可以转让；3、室内有美的空调全自动洗衣机。合同签订后，原告向被告缴纳了10000元租金，并缴纳了2000元押金。 原告提交潍坊市公安局奎文分局东关派出所2020年3月23日出具的证明一份，载明2020年3月8日9时33分，张安娜（身份证号：×××3646）报警自称：2019年9月26日在潍坊市奎文区××路××街，奎文区东关指爱美甲工作室与李娜签订房屋租赁合同并缴纳房屋租金，现李娜无法联系。 庭审中，原告提交与秦某视频一份，视频中秦某称其与李娜的租赁合同2020年3月9日就到期了，涉案房屋与李娜无关了，秦某认可该视频，但称租赁日期其想错了，其是看原告不想干了，才说涉案房屋与被告无关了，其实3月26日之前其没有权力赶走原告；庭审中，原告提交了与秦某通话录音一份，通话中秦某称“你26号过来搬东西，26号以前把房子倒出来，到时候你搬不出来我把东西给你扔出来哈……我跟你说26号以前把东西搬出来，我不租给你，十万块钱也不租给你。”秦某对该通话录音真实性无异议，称电话是在3月26日之前打的，当时是因为原告不接电话，其很生气，就说了气话，让原告26日腾出房子。 庭审中，原告提交山东乾业土地房地产资产评估有限公司2020年3月26日做出的鲁乾业资评报字（2020）1-02号资产评估报告书，载明涉案房屋装修资产评估明细为1、玻璃门及玻璃隔断，重置成本2130元，95%成新，评估价值2023.5元，2、pvc吊顶重置成本1085.18元，95%成新，评估价值1030.92元，3、地毯重置成本885元，90%成新，评估价值796.5元，4、壁纸重置成本2046.24元，90%成新，评估价值1841.62元,5、石膏板重置成本1708.14元，90%成新，评估价值1537.33元,6、店铺牌子重置成本4350元，90%成新，评估价值3915元,7、踢脚线重置成本520元，95%成新，评估价值494元,8、布线重置成本375元，95%成新，评估价值356.25元,9、吊灯重置成本300元，90%成新，评估价值270元,10、电表盒重置成本50元，90%成新，评估价值45元。重置成本合计13449.56元，评估价值合计12310元。原告为此花费评估费2000元。 本院认为，综合本案的证据及当事人的陈述，能够认定秦某与被告李娜系租赁合同关系，李娜与原告张安娜系转租合同关系的事实。被告虽提交秦某证言及与秦某签订的书面合同，主张其与秦某的租赁期限到2020年9月26日，但上述证据与原告提交的视频相矛盾，秦某在视频中明确称其与李娜的租赁合同2020年3月9日就到期了，涉案房屋与李娜无关了，其当庭辩解系“想错了”不能成立，结合张安娜报警时间系2020年3月8日，可见双方在当时就已发生争议，故对被告抗辩其与秦某租赁合同尚未到期的辩解意见，本院不予采信，对于秦某在视频资料中自认与李娜的租赁期限到2020年3月9日，本院予以采信。综合当事人陈述、原告提交的录音及视频、报警记录，能够认定本案租赁合同未能继续履行，系李娜与秦某房屋租赁期限到期后，秦某又向张安娜主张房租，双方发生争议，经公安机关调解未果，秦某让原告搬走，不租给原告了，导致原告无法使用涉案房屋，并实际于2020年3月25日搬离，即系因李娜的违约行为导致合同未能继续履行。被告关于系原告不交下半年租金而导致合同未能继续履行的抗辩意见，与本院查明的事实不符，本院依法不予采信。 关于原告主张的2000元保证金，因合同约定退房时保证金退回，故对于原告的该诉讼请求，本院依法予以支持。 关于原告主张的装修损失及评估费，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……。法律另有规定的，适用其规定。本案中，原、被告在签订租赁合同时，被告即明知原告租赁涉案房屋用于经营，需要进行装修，原告提交的监控视频亦可以证实在原告装修期间，被告曾到过装修现场，对于原告的装修是明知的，被告并未提供证据证实其对原告的装修提出过异议，故应认定被告对原告进行装修是明知且同意的。按照上述司法解释，本案系因被告违约导致，被告应赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失。因评估报告中载明的玻璃门及玻璃隔断、地毯、店铺牌子、吊灯为未形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。故对原告主张的上述物品的损失，本院依法不予支持。因原告租赁期限为一年，实际使用涉案房屋半年，参照评估报告，应以未形成附合装饰装修物重置成本的50%计算装修残值为宜，故被告应向原告赔偿装修残值损失2892.28元（5784.56元×50%）。关于评估费2000元，综合考虑本院支持原告数额的比例，由被告承担470元，原告自担1530元。 综上所述，原告的部分诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决如下： 一、被告李娜于本判决生效之日起十日内赔偿原告张安娜装修残值损失2892.28元、评估费470元； 二、被告李娜于本判决生效之日起十日内退还原告张安娜保证金2000元； 三、驳回原告张安娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费208元，保全费183元，由原告张安娜负担262元，被告李娜负担129元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  姜 浩 人民陪审员  伦永涛 人民陪审员  王 珣 二〇二〇年七月七日 书 记 员  马明彤