辽宁省朝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1321民初1022号原告：陆彩平，女，1974年12月30日出生，汉族，农民，住辽宁省朝阳县。委托诉讼代理人：茹云飞，辽宁三燕律师事务所律师。被告：佟文礼，男，1973年1月19日出生，蒙古族，无业，户籍地住辽宁省朝阳市双塔区，住朝阳市双塔区。被告：宋玉（系佟文礼之妻），女，1972年7月6日出生，汉族，无业，住朝阳市双塔区。被告：赵守旭，男，1993年7月26日出生，汉族，无业，住朝阳县。三被告共同委托诉讼代理人：魏高峰，辽宁天维律师事务所律师。被告：朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司，住所地朝阳县南双庙镇南双庙村。法定代表人：杨竣深，执行董事。委托诉讼代理人：杨双荣，男，1964年12月26日出生，汉族，该公司负责人，住沈阳市皇姑区。原告陆彩平与被告佟文礼、宋玉、赵守旭、朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司（以下简称金桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法由审判员贾岩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆彩平的委托诉讼代理人茹云飞，被告佟文礼、宋玉、赵守旭的委托诉讼代理人魏高峰及被告金桥公司的委托诉讼代理人杨双荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆彩平向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告金桥公司为原告出具办理房屋产权证的一切手续并协助办理，其他三被告协助办理；2.判令被告金桥公司为原告门市房通水通电，完备设施，达到使用标准；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月16日被告朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司因欠被告佟文礼工程款，将南双庙市场大门南23、24号门市房抵账给被告佟文礼，被告佟文礼及被告宋玉（双方系夫妻)，同意将两户门市房写在女婿被告赵守旭名下，金桥公司为被告赵守旭出具了房款收据，每户价格为38.048万元。2018年5月17日，被告佟文礼因案件被龙城区人民法院列为被执行人，其为了偿还执行款，决定将该两户门市房低价出售，暂定每户10万元，原告得知此消息后决定购买，并经双方自愿充分协商最后原告以人民币17万元的价格购得该两户房屋，并在龙城区人民法院缴纳了上述购房款。后双方发生纠纷，原告诉至法院请求确认该买卖合同效力，经朝阳县人民法院及朝阳市中级人民法院审理，认为该合同有效，判决己经发生法律效力。现原告需要办理该门市房房屋产权证及正常使用该门市房，但被告拒绝配合，故诉至法院，以维护原告合法权益。被告赵守旭、佟文礼、宋玉辩称：不同意原告的诉讼请求。原告所诉事实属实，朝阳县人民法院（2019）辽1321民初855号民事判决书系围绕本案合同的签订及效力进行，认定争议房屋买卖合同生效，本案围绕合同如何履行进行，本次诉讼要求我方履行合同，我方表示该合同不能履行，客观上是履行不了的，商品房买卖是特殊的买卖，受到国家产权登记制度规范，佟文礼未取得该房的产权，无权处分，其处分给本案原告的行为是履行不了，尽管合同有效，但不能履行。被告朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我公司确实想将案涉房屋抵账给佟文礼，即签订了合同，开具收据，可是佟文礼实际施工房屋一直出现质量问题，多次找他维修，他既不来也不进行维修，至今房屋电线、上下水没有，不能使用，我公司对房屋进行维修墙体，花费近100万元，此后我公司决定不将案涉房屋抵账给佟文礼。我公司在收到起诉状后才知道有人向佟文礼主张房屋，官司还赢了，我公司的房子没过户给佟文礼，没办理房产登记，我公司准备起诉佟文礼要回房子。原告陆彩平围绕其诉讼请求以及主张的事实依法向本院提交了下列证据：1.朝阳县人民法院（2019）辽1321民初855号判决书及朝阳市中级人民法院（2019）辽13民终1904号判决书各一份，证明原告与被告佟文礼、赵守旭、宋玉签订的合同合法有效，两份判决已生效。被告佟文礼、宋玉、赵守旭质证意见为，对两份判决的真实性及效力无异议，虽然对判决是否正确存疑，但尊重判决，尽管判决确认合同有效，因客观原因合同履行不能，正如最高法对一房二卖的司法解释，两份合同都有效，但客观只能履行一份。正因佟文礼未取得争议房屋的产权，因此佟文礼无权处分该房屋，被告金桥公司如不同意完全履行用房抵账合同，我方也无法履行给付原告房屋义务。被告金桥公司质证意见为，我公司准备撤销该合同，所以不能履行与佟文礼的抵账协议。2.被告金桥公司与佟文礼的协议书一份及收据两份，证明被告金桥公司于2016年12月16日将该两户涉案房屋以给佟文礼结算工程款的方式抵账给被告佟文礼，为其女婿赵守旭出具收款收据两份，该协议合法有效，已履行完毕，金桥公司作为开发商，应履行开发商应履行的给原告过户进行产权登记及完善房屋设施等义务。被告佟文礼、宋玉、赵守旭质证意见为，协议及收据是非正规手续，体现了顶账的意思表示，但商品房作为特殊商品，其买卖应签订国家职能部门制定的制式合同，应开具专用发票，依法纳税，才能完成产权登记，故本协议没有履行。被告金桥公司质证意见为，对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，开发商和建筑商之间有不成文规矩，一半现金结算，一半房屋抵账，佟文礼承建工程存在房屋质量问题，现金部分已结算完，房屋部分不再抵账给佟文礼进行工程结算。3.房屋买卖合同及收条各一份，证明原告已履行给付房款义务，三被告出具收款收条，并交付房屋，但房屋设施不完备无法使用，佟文礼等三被告与被告金桥公司之间相互推诿不履行各自义务，所以起诉到法院。被告佟文礼、宋玉、赵守旭质证意见为，对证据本身无异议，证据没有证实佟文礼已交付房屋，客观上金桥公司未向佟文礼、赵守旭交付房屋，该房屋一直处于金桥公司管理下，不具备交付条件，所以一直也没有交付。后出现质量争议，佟文礼未坚持交付，故佟文礼没给本案原告交付房屋。被告金桥公司质证意见为，不存在把房屋交付佟文礼的事实。本院认为，四被告对于原告提供的上述证据的真实性均无异议，且上述证据具有客观性、真实性，并与案件事实相关联，故本院予以采信并在卷佐证。经审理查明，被告金桥公司与被告佟文礼就工程款结算问题，于2016年12月16日签订协议书一份，该协议载明：“甲方：朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司，经理：杨双荣；乙方：佟文礼，建筑商；由于甲方朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司欠乙方佟文礼工程款，甲方给予乙方佟文礼网点两套，每套房款30万元，两套共计60万元。分别为大门南23号-24号”。同日被告金桥公司出具收款收据两张，收据分别载明交款人为被告赵守旭，每套房款数额为38.048万元（116*3280元），收款事由为金桥市场1号楼23号、24号网点。被告赵守旭系被告佟文礼女婿，被告佟文礼与被告宋玉系夫妻关系。被告佟文礼系朝阳市龙城区人民法院执行案件的被执行人，在该案件执行过程中佟文礼为履行给付义务，兑现到期还款的承诺，在急需用钱的情况下，欲低价出售案涉的两套房屋用以给付执行款。原告陆彩平得到朝阳市龙城区人民法院有执行案件房屋欲低价出售的消息，且该房屋位于其居住地南双庙村，便欲购买案涉房屋。2018年5月17日在朝阳市龙城区人民法院，原告陆彩平与三被告佟文礼、宋玉、赵守旭就案涉两套房屋的买卖问题进行协商，佟文礼一方表示以每套10万元的价格出售房屋，最终经过双方自愿协商确定两套房屋的交易价格共计为17万元，并签订房屋买卖合同一份，该合同载明：“甲方（卖方）：佟文礼、宋玉、赵守旭；乙方（买方）：陆彩平；……第一条：经甲乙双方私下协商，乙方同意购买甲方拥有的坐落在朝阳县蔬菜批发市场大门南侧23号、24号网点两户…。第二条：上述房产交易价格为人民币17万元。此两户网点系朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司欠乙方佟文礼工程款给付佟文礼的抵账房屋。房屋收据名为佟文礼女婿赵守旭。抵账给佟文礼的工程款，因这两户网点没有产权证，现办理不了这两户网点的过户手续。待能够办理过户手续时，卖方协助买方办理过户手续。第三条：甲方应于收到乙方全额房款当日将两户网点的房产、收据及钥匙交付乙方……”。当日陆彩平给付三被告佟文礼、宋玉、赵守旭房款17万元，被告宋玉带原告到案涉房屋处，宋玉通过被告金桥公司工作人员取得案涉房屋钥匙并交付给原告。此后，原告在准备对案涉房屋进行装修时，发现房屋没有接通水、电，设施不完备无法使用，于是找被告佟文礼要求接通水电，佟文礼以水电是金桥公司负责为由，让原告找金桥公司，原告遂通过电话就此事联系金桥公司经理杨双荣，杨双荣予以拒绝。原、被告双方发生纠纷后，原告诉至本院，本院于2019年3月18日立案受理了原告陆彩平（反诉被告）与被告（反诉原告）佟文礼、赵守旭、宋玉确认合同有效纠纷一案，原告陆彩平向本院提出诉讼请求：1.要求依法确认原、被告于2018年5月17日签订的房屋买卖合同合法有效；2.要求被告将朝阳县蔬菜批发市场大门南侧23、24号网点通水通电；3.赔偿2018年5月17日至2019年1月30日的经济损失；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告撤回第2、3项诉讼请求。三被告佟文礼、赵守旭、宋玉以买卖合同显失公平为由，向本院提出反诉，请求依法撤销双方签订的房屋买卖合同。本院于2019年6月17日作出（2019）辽1321民初855号民事判决，判决原告（反诉被告）陆彩平与三被告（反诉原告）佟文礼、宋玉、赵守旭签订的房屋买卖合同有效；驳回三被告（反诉原告）佟文礼、宋玉、赵守旭的反诉请求。三被告不服该判决，向朝阳市中级人民法院提起上诉，朝阳市中级人民法院于2019年10月30日作出（2019）辽13民终1904号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现原告需要办理案涉房屋产权证及正常使用该房屋，被告拒绝配合，故原告诉至本院。本院认为，被告金桥公司与被告佟文礼于2016年12月16日签订的《协议书》系以房抵债协议，该协议应为诺成性合同，双方达成合意时即成立，且该协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对协议双方具有约束力。原告陆彩平与三被告佟文礼、宋玉、赵守旭于2018年5月17日就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》，系买卖双方的的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同亦合法有效。关于被告金桥公司是否有义务协助原告办理案涉房屋所有权登记手续问题，本院认为，被告佟文礼一方虽然在签订《房屋买卖合同》时未取得案涉房屋的所有权，但基于《协议书》及《房屋买卖合同》不存在法定无效或可变更、可撤销的情形，均合法有效，以及原告在《房屋买卖合同》签订后，按约定给付了购房款，被告佟文礼一方亦通过被告金桥公司的工作人员将案涉房屋钥匙交付给原告的事实，足以认定被告佟文礼将其享有的案涉《协议书》的相关债权转让给了原告，同时可视为被告金桥公司作为债务人已认可原告成为案涉《协议书》新的债权人。被告金桥公司虽主张其对原告与被告佟文礼一方就案涉房屋签订买卖合同的事实并不知情，案涉房屋钥匙是原告与其公司员工串通取得或者可能是原告自己将房锁撬开重新换一把锁，但其未提供相关证据证明原告非法取得案涉房屋钥匙，故对保利公司的该项抗辩本院不予采纳。被告金桥公司虽然不是案涉《房屋买卖合同》的合同相对人，但因原告受让佟文礼享有的债权后，已成为案涉《协议书》的债权人，取得相应的债权，故被告金桥公司有义务协助原告办理案涉房屋所有权登记手续。关于原告要求被告金桥公司为案涉房屋通水、通电，完备设施问题。本院认为，房屋配套基础设施包括水、电、气、暖等，基础设施完备是买受人正常居住使用的必备条件，现案涉房屋未接通水电，被告金桥公司作为开发单位有义务为原告接通水、电，完备基础设施。关于被告金桥公司主张的被告佟文礼承建工程存在房屋质量问题，系其与佟文礼之间的建设工程施工合同纠纷，并不影响案涉《协议书》及《房屋买卖合同》的效力，应另行诉讼解决。另外，本案是否涉及房屋的二次转让，以及金桥公司直接协助原告办理案涉房屋所有权登记手续是否会导致国家税收损失的问题。本院认为，按照现行的契税政策规定，购房者应在签订房屋买卖合同后，办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税，因此房产交易只有在进行权属登记的情况下才纳税。本案中，金桥公司与佟文礼达成以房屋抵顶工程款的协议，但并未履行变更房屋产权登记的手续，佟文礼未取得案涉房屋的所有权，其转让债权的行为属于办理房屋所有权变更登记之前的行为，不构成二次交易，故不存在恶意串通规避国家税费的问题。综上，原告的诉讼请求的合理部分有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司于本判决生效后在房屋登记机构能够为案涉房屋办理所有权登记时，协助原告陆彩平办理案涉房屋（位于朝阳县蔬菜批发市场大门南侧****）所有权登记手续；二、被告朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司于本判决生效后立即为案涉房屋（位于（位于朝阳县蔬菜批发市场大门南侧****水、电；三、驳回原告陆彩平的其他诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由被告朝阳县金桥蔬菜批发市场有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审判员  贾岩二〇二〇年七月十五日法官助理于景皓书记员陈莹泽