四川省梓潼县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0725民初620号 原告：张琼芳，女，生于1971年11月12日，汉族，四川省梓潼县人，住四川省梓潼县。 原告：白佳民，男，生于1999年3月5日，汉族，四川省梓潼县人，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：张琼芳，女，生于1971年11月12日，汉族，四川省梓潼县人，住四川省梓潼县。系白佳民母亲。 被告：绵阳市鑫驰房地产开发有限公司。住所地：四川省绵阳市经开区三江西路北段**（富临桃花岛****）。统一社会信用代码：915107005999732893。 法定代表人：袁建国，董事长。 委托诉讼代理人：李运辉，四川法丛律师事务所律师。 原告张琼芳、白佳民与被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司（以下简称鑫驰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琼芳、原告白佳民的委托诉讼代理人张琼芳，被告鑫驰公司的委托诉讼代理人李运辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，向原告交付房屋并办理产权过户手续；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以房屋总价款420044元为基数，按照每日总价款的万分之三计算，自2016年10月1日至被告实际交房之日为止），目前暂计算至2020年4月1日共计159784元；3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2016年2月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购得由被告公司开发的位于梓潼县间，建筑面积为28.29平方米，总价款420044元。按照双方约定，原告于2016年3月18日支付了201835元的房款，余款按揭130000元，还有90000元是被告预付3年的租金，该90000元抵作房款，实际共计支付了4201835元的房款。被告应于2016年9月30日按照合同约定交付房屋给原告，但被告却迟迟未交房，经原告多次催促，被告以各种理由推迟，仍不履行交房义务。2017年3月14日，被告向原告承诺，逾期未交房从2016年10月1日起，按已交房款总金额万分之三每日计算违约金。现被告不履行交房义务的行为严重损害了原告的合法权益，被告已构成违约，理应承担违约责任，特诉至法院。 鑫驰公司辩称，1、该案原告张琼芳、白佳民在诉状中所述的购房付款客观事实存在无异议；2、针对原告的诉请：本案被告在买卖合同中没有违约行为，不存在原告诉请的逾期办理产权证和逾期交房的客观事实，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求；3、本案的实际买受人应该是三人，除二原告外，还有一位是白元记。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无争议的证据证实如下事实：2016年3月28日，原告张琼芳与被告就购买位于梓潼县两间达成一致意见，双方于当日签订《商品房买卖合同》并备案，合同约定：1、鑫驰公司将位于梓潼县两间出售给原告张琼芳，总建筑面积28.29㎡，总价331835元；2、共同买受人白元记、白佳民，其中白元记份额10%，白佳民份额60%；3、付款方式为贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的60.82%，其余价款向银行借款支付；4、出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付商品房；5、逾期交房责任：逾期90日内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房也可要求继续履行合同，继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；6、产权登记：出卖人应当在2017年9月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方约定合同继续履行，买受人同意初始登记时间顺延180个工作日；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权证书后365天内取得房屋所有权证书的，双方约定合同继续履行，买受人同意转移登记时间顺延180个工作日，若180个工作日后仍未处理，出卖人则按买受人已付房款的万分之一支付违约金。 2016年3月18日，甲方原告张琼芳与乙方绵阳市鑫驰梅西商业管理有限公司（以下简称鑫驰梅西公司）签订《鑫驰·城市中心委托经营管理合同》，约定：1、甲方将其购买的位于梓潼县方进行经营管理，委托期限自委托经营管理协议签署后至2027年1月1日止，委托经营管理的期限为10年，即从开业之日起算十年止；2、商铺全部房款为肆拾贰万零肆拾肆元；3、甲方同意授权委托乙方直接从开发公司办理该商铺的交接手续，并将该商铺交给商户用于装修和经营，但产权登记等相关手续仍需甲方及时办理；4、收益款的支付方式为按房产证载明的实测面积计算的总价作为计价基础金额，2017年1月1日至2020年1月1日乙方应向甲方支付收益款为计价基础金额的7%，2020年1月1日至2022年1月1日乙方应向甲方支付收益款为计价基础金额的8%，2022年1月至2027年1月按市场实收租金按照甲方和乙方9比1分成原则计算收益。合同签订后，鑫驰梅西公司预付了原告2017年1月1日至2020年1月1日的租金90000元，该90000元直接抵作购房款。 上述合同签订后，原告采取现金、按揭及预付租金折抵的方式共计支付了420044元的购房款。2016年3月18日，被告（甲方）与原告张琼芳（乙方）签订《鑫驰·城市中心回购协议》，协议约定自双方签署《商品房买卖合同》与回购协议之日起，若乙方满足协议约定的回购条件，在满十年后一个月内，乙方有权向甲方书面提出回购申请，并全额收回原房款肆拾贰万零肆拾肆元整（￥420044元整）。 2016年12月30日，被告鑫驰公司（甲方）与鑫驰梅西公司（乙方）签订《资产委托经营管理协议》，协议约定：1、甲方将位于梓潼县方托管经营，经营方式为乙方对托管资产进行管理使用，包括对外租赁及租户管理；2、经营期限为二十年：2017年1月1日——2036年12月31日；3、乙方以每年实际受托经营资产收益的20%向甲方支付资产使用费用。 2017年1月10日，被告鑫驰公司向原告出具书面承诺，载明“张琼芳女士；房号：1栋1楼109、110号，已购买鑫驰·城市中心商铺，由于我公司延迟交房，双方达成一致意见。承诺如下：1、因本公司未按合同约定2016年9月30日交房，逾期违约金从2016年10月1日起计算至实际交房之日止，按已交房款总金额万分之三每日计算。2、按合同约定时间，逾期时间内，契税如有上调，差异金额由本公司承担差额部分。3、返租按商管合同执行。4、此份协议双方达成一致签字后，不得再以任何原因对我公司正常工作进行干扰。”原告张琼芳在承诺书上签名捺印，被告鑫驰公司在承诺书上盖章。 2017年6月20日，被告鑫驰公司向业主发送统一短信，载明“尊敬的业主：因目前工程建设尚未完工，未达到合同约定的交房条件，故于2017年6月30日不能完成房屋交接，目前我公司正在竭力完成工程的尾期工作，最迟在2017年9月30日之前完成交房工作，对于交房延期给您造成不便表示由衷的歉意！希望能得到您的理解和支持！绵阳市鑫驰房地产开发有限公司于2017年6月20日发，电话：848×××8”。 另查明，原告张琼芳与白元记原系夫妻关系，原告白佳民系张琼芳、白元记之子，张琼芳与白元记于2017年7月3日在梓潼县民政局登记离婚，双方对案涉两间商铺约定归原告张琼芳所有，白元记于2020年7月1日向本院出具书面申明，申明鑫驰中心一楼109、110号商铺的所有权及出租收益权均归张琼芳所有。鑫驰·城市中心项目于2018年12月26日竣工，并于2019年1月10日取得不动产权证。 本院认为：原告张琼芳、白佳民及白元记与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。原告张琼芳与白元记原系夫妻关系，双方办理离婚登记时，约定案涉两间商铺归原告张琼芳所有，结合白元记向本院出具的书面申明，能够证实案涉房屋不再有白元记的份额，即原告张琼芳与原告白佳民共同共有该房屋，其中张琼芳份额40%、白佳民60%，二原告有权向本院直接提起诉讼。 合同签订后，原告通过现金、按揭及预付租金折抵的方式共计支付了420044元的购房款。依照《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2016年9月30日前向原告交房，但因被告工程建设原因，未能在2016年9月30日前交房，应当承担相应的违约责任。原告提交了被告工作人员于2017年6月20日向全体业主发送的短信打印件一份，拟证明截止2017年6月30日被告尚未向其交房，该短信系被告鑫驰公司向案涉项目所有房屋买受人群发的消息，不同买受人对交房时间的约定不同，且短信中未对住房、商铺交房情况予以区分，无法达到原告的证明目的。原告与鑫驰梅西公司签订的《委托经营管理合同》中约定，原告同意授权鑫驰梅西公司直接从开发公司办理商铺交接手续，被告提交了其与鑫驰梅西公司签订的《资产委托经营管理协议》一份，该份协议中对经营期限的约定为自2017年1月1日起，被告拟证明其已于2017年1月1日向鑫驰梅西公司交房。结合两份管理合同（协议），可知原告购买案涉商铺后，委托鑫驰梅西公司进行经营管理，鑫驰梅西公司可直接与被告鑫驰公司办理房屋交接手续，双方约定鑫驰梅西公司自2017年1月1日起向原告支付收益款，原告已实际收到鑫驰梅西公司支付的2017年1月1日至2020年1月1日的收益款90000元，与被告辩称其2017年1月1日已向鑫驰梅西公司交房的陈述相吻合，故本院认定被告实际交房时间为2017年1月1日。原、被告在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约责任约定为自交付期限届满之次日起至实际交付日止按已付款日万分之1支付违约金，原告提交了2017年1月10日被告鑫驰公司向原告出具的书面承诺一份，该承诺对逾期交房违约责任变更为从2016年10月1日起计算至实际交房之日止按已交房款总金额万分之三每日计算违约金，被告对承诺书三性无异议，但辩称系工作人员失误而向商铺业主作出与住房业主同样的承诺，违约金按已交房款的万分之三每日计算系意思表示错误。该承诺中载明了原告的姓名及购买房屋的具体位置，被告辩称因工作人员失误导致对违约责任进行变更，系其内部管理问题，承诺有原告张琼芳的签名捺印及被告的印章，足以证实双方对逾期交房的违约责任进行了变更，被告应当按照双方变更后的约定承担违约责任。故被告应当向原告支付2016年10月1日至2016年12月31日逾期交房违约金，即420044元×0.0003×92天=11593.21元。 关于办理产权登记的问题，《商品房买卖合同》约定被告应在2017年9月30日前办理初始登记，若逾期未办理则顺延180个工作日。被告未在2017年9月30日前取得初始登记，则顺延180个工作日后被告最迟应当在2018年6月26日前取得初始登记。按照合同约定，买受人未在商品房交付之日起取得总产权证书后365天内取得房屋所有权证书的，买受人同意转移登记时间顺延180个工作日，顺延后仍未办理的，则按已付房款的万分之一支付违约金。被告因办理初始登记时已经违约，导致办理转移登记时间必然违约，被告最迟应在2019年6月25日前协助原告办理产权转移登记，逾期未办，再顺延180个工作日即2020年3月17日前办理产权转移登记，被告至今未协助原告办理产权转移登记，导致原告无法单方完成不动产登记，已构成违约，应立即协助原告办理产权转移登记并承担违约责任。双方约定产权转移登记违约责任为支付已付房款的万分之一作为违约金，即42元，原告在本案中未主张逾期办理产权转移登记违约金，系当事人对自身权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张琼芳、白佳民到梓潼县不动产登记中心办理位于梓潼县文昌镇崇文街东段鑫驰·城市中心1幢1层109、110号房屋的产权过户登记手续； 二、限被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张琼芳、白佳民逾期交房违约金11593.21元； 三、驳回原告张琼芳、白佳民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取1748元，原告张琼芳、白佳民负担748元，被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司负担1000元（原告已预交，在执行程序中一并处理）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 审判员 刘 红 二〇二〇年七月十四日 书记员 周子丁 附：适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。