广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终8223号 上诉人（原审被告）：莫振亮，男，1973年4月4日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：翁鸿权，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢岳峰，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：莫雅竹，女，1968年1月24日出生，汉族，住广西南丹县。 委托诉讼代理人：柳福东，广西冠益律师事务所律师。 上诉人莫振亮因与被上诉人莫雅竹房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2019）桂0107民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 莫振亮上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人未就涉案房屋办理交接手续，是因被上诉人不同意上诉人退房，但上诉人已搬离涉案房屋，双方合同早已于2011年10月解除，一审认定上诉人对涉案房屋仍处于承租状态错误。二、上诉人早已退租，涉案房屋早已归被上诉人占有，一审判决上诉人返还涉案房屋没有依据。三、上诉人未使用涉案房屋，不应当支付租金。且被上诉人明知上诉人已搬离涉案房屋，并不支付租金等费用，被上诉人却未在合理期限内主张权利，由此导致的损失应由被上诉人自行承担。 莫雅竹辩称，一审判决正确，请求予以维持。 莫雅竹向一审法院起诉请求：1．解除莫雅竹与莫振亮签订的《商铺合同》，并判令莫振亮返还租赁房屋；2．莫振亮向莫雅竹支付暂计至2018年12月20日的租金201083.44元、违约金151263.99元（租金计算至租赁房屋返还之日止，押金冲抵租金，莫振亮负责安装水电，冲抵1000元租金；违约金计算方法为：以上一年度欠付租金数额为基数，按每年24%计算至实际支付之日止。）；3．本案诉讼费由莫振亮承担。 一审法院查明事实：2010年7月8日，莫雅竹（出租方，甲方）与莫振亮（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁协议》，主要约定：1．甲方将南宁市西乡塘区秀安路1-3号棕榈湾23号楼A35号商铺出租给乙方；2．租期10年，即自2010年7月10日起至2020年7月9日止，其中，2010年7月10日至同年8月10日为免租期；3．商铺面积为59.16平方米，租金按30元/平方米计算，即每月租金1775元，租金每年按5%递增；水电及房屋押金2000元，3个月房屋押金5325元；4．乙方于签订协议当日向甲方支付租金5325元；租金按季度结算，交租时间是上次租金到期前5天，每迟延一日，按月租金的千分之五向甲方支付滞纳金；5．乙方拖欠租金累计达1个月，甲方可以终止协议，并收回商铺；6．乙方交清水电押金、房屋维修基金、物业管理协议后，本协议方生效。协议签订当日，莫振亮向莫雅竹支付2010年8月10日至2010年11月10日的租金5325元及铺面押金5325元、水电押金2000元。此外，对于莫振亮自行安装水电所产生的费用，莫雅竹同意抵扣1000元租金。租赁协议签订后，莫雅竹已向莫振亮交付商铺，但在支付前述费用后，莫振亮不再向莫雅竹支付租金，莫雅竹无证据证明其曾向莫振亮主张过权利。2019年1月24日，莫雅竹向一审法院提起民事诉讼，提出前述诉讼请求；同年2月23日，一审法院向莫振亮送达起诉状副本。莫振亮提出承租案涉房屋大约一年后已搬离等答辩意见，但未能举证证明其已将案涉房屋交还莫雅竹，并与莫雅竹办理交接手续的证据。 一审法院认为，莫雅竹与莫振亮签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。 关于合同解除及房屋返还问题。莫振亮主张承租案涉房屋不满一年就已搬离，但莫雅竹对此不予认可，莫振亮未能举证证明其与莫雅竹就案涉房屋办理了交接手续，故一审法院认为莫振亮对案涉房屋仍处于承租状态。莫振亮拒不支付租金，致莫雅竹合同目的不能实现，莫雅竹诉请解除合同，于法有据，依法应予以支持。合同解除后，莫振亮应将案涉房屋返还莫雅竹。合同虽设置了生效条件，即使莫振亮尚未向莫雅竹支付房屋维修基金、物业管理费，但莫雅竹已向莫振亮交付租赁房屋，履行了主要义务，莫振亮予以接受，故应认定合同已生效，莫振亮主张合同尚未生效理据不足，一审法院不予支持。 关于租金及违约金问题。莫雅竹未能举证证明其曾向莫振亮主张权利，根据合同“租金按季度结算，交租时间是上次租金到期前5天”的约定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，莫雅竹主张的2016年11月9日之前的租金、违约金已超过诉讼时效（2016年8月10日至11月9日的租金，应在2016年8月4日前支付），对于莫雅竹主张的该部分租金、违约金，不予支持；但2016年11月10日（含10日）之后的租金及相应的违约金仍在诉讼时效内，依法应予以支持。根据合同的约定，2016年7月10日至2017年7月9日租赁年度每月租金为2375元（相关计算结果均取整数），故租金计算方法为：2016年11月10日至2017年7月9日，租金每月按2375元计算，之后租金每年递增5%（以7月10日至次年7月9日为一个计算年度），即2017年7月10日至2018年7月9日每月租金为2375元×（1+5%），以此类推，租金计算莫振亮向莫雅竹实际返还房屋之日止。莫振亮已支付的铺面押金冲抵相应的租金，莫振亮安装水电的费用冲抵1000元租金。莫振亮迟延支付租金，已构成违约，应承担违约责任，但莫雅竹主张的违约金过高，一审法院予以调整，具体而言，违约金计算方法为：以莫振亮欠付租金数额为基数，从逾期之日起按年利率6%计算至莫振亮实际支付租金之日止。租赁合同为继续性合同，莫振亮占有、使用租赁物期间应依约向莫雅竹支付租金，不存在适用合同法第一百一十九条规定的减损规则的问题；莫雅竹怠于催收租金、行使约定解除权，只会对相应租赁时段的租金、违约金请求权产生诉讼时效上的法律后果，莫振亮支付诉讼时效内的租金的义务并不因此消灭，因此，莫振亮以减损规则进行抗辩不能成立，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六第一款、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决：一、解除莫雅竹与莫振亮于2010年7月8日签订的《房屋租赁协议》，莫振亮向莫雅竹返还南宁市西乡塘区秀安路1-3号棕榈湾23号楼A35号房；二、莫振亮向莫雅竹支付2016年11月10日至实际返还房屋之日的租金[计算方法：2016年11月10日至2017年7月9日，租金每月按2375元计算，之后租金每年递增5%（以7月10日至次年7月9日为一个计算年度），即2017年7月10日至2018年7月9日每月租金为2375元×（1+5%），以此类推，计算莫振亮向莫雅竹实际返还房屋之日止；莫振亮已支付的铺面押金冲抵相应的租金，莫振亮安装水电的费用冲抵1000元租金]；三、莫振亮向莫雅竹支付违约金（计算方法：以莫振亮欠付租金数额为基数，从逾期之日起按年利率6%计算至莫振亮实际支付租金之日止，具体计算方法详见附表）。案件受理费6585元（莫雅竹已预交），由莫雅竹负担5235元，莫振亮负担1350元。 二审中，被上诉人莫雅竹提交下列证据：1、南宁翼骋运输有限公司工商登记信息；2、南宁翼骋运输有限公司的2019年度报告；3、2019年5月涉案商铺现场图片。上述证据共同证明上诉人至今仍然在使用涉案商铺。被上诉人二审提交的上述证据在一审已经存在，故不属于新证据，且上述证据也不足以证实上诉人至今仍在使用涉案商铺。对上述证据，本院不予确认。 上诉人莫振亮对一审查明“其未能举证证明其已将案涉房屋交还莫雅竹”提出异议，但莫振亮在二审中亦未举证证实其已将案涉房屋交还莫雅竹，故对其异议，本院不予采纳。一审查明事实正确，本院予以确认。 本案二审争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同是否已于2011年10月依法解除？上诉人是否已向被上诉人返还涉案的房屋？2、上诉人应否向被上诉人支付租金及违约金？上述费用如何计算？ 本院认为，一、案涉合同的解除问题。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》第十条明确约定“租赁期间，任何一方提出终止协议，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止协议书，在终止协议书签订前，本协议仍有效。”上诉人莫振亮主张案涉的合同已于2011年10月份解除，被上诉人莫雅竹不予认可，上诉人莫振亮又未举证证明其已就提前解除合同事宜依合同约定的方式与被上诉人莫雅竹协商一致。同时，莫振亮亦未举证证明其已将租赁房屋交还给莫雅竹，故上诉人莫振亮主张案涉合同已于2011年10月依法解除，本院不予支持。根据案涉合同约定，租赁期限为2010年7月10日至2020年7月9日，但合同签订后，上诉人莫振亮仅交纳了2010年8月10日至2010年11月10日的租金，此后的租金莫振亮未再支付，已构成违约，莫雅竹请求解除案涉合同，符合双方合同第九条的约定，本院予以支持。 上诉人应否支付租金及违约金问题。上诉人莫振亮自2010年11月11日至合同解除前的租金均未支付，被上诉人莫雅竹主张莫振亮支付拖欠的租金，依法有据。虽然案涉合同约定的租金支付方式为按季度分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于合同的继续履行。因双方合同约定的期限至2020年7月9日才届满，故莫雅竹于2019年1月24日向一审法院提起诉讼时，双方合同履行期限尚未届满，其主张的租金、违约金并未超过诉讼时效，一审认定莫雅竹主张的2016年11月9日之前的租金、违约金已超过诉讼时效不当，但莫雅竹对一审判决莫振亮仅支付2016年11月10日至实际返还房屋之日的租金及违约金没有异议，故本院予以维持。 综上所述，上诉人莫振亮的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6585元，由上诉人莫振亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年七月二十二日 法官助理  李姝雯 书 记 员  蒙柯羽