辽宁省盖州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0881民初1823号 原告（执行案外人）：陈东升，男，1969年9月13日出生，汉族，住盖州市。 原告（执行案外人）：邹丽，女，1973年4月26日出生，汉族，住盖州市。 二原告委托诉讼代理人：于成富，盖州市恒通法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：周秀荣，女，1963年2月19日出生，汉族，住盖州市。 委托诉讼代理人：崔娇利，辽宁昌赢律师事务所律师。 被告：伏成利，男，1982年2月16日出生，汉族，住盖州市。 被告：伏成权，男，1989年12月13日出生，汉族，住盖州市。 二被告委托诉讼代理人：聂鑫，盖州市承诚法律服务所法律工作者。 原告陈东升、邹丽与被告周秀荣、伏成利、伏成权案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹丽及其原告陈东升、邹丽委托诉讼代理人于成富，被告周秀荣及其委托诉讼代理人崔娇利，被告伏成利、伏成权委托诉讼代理人聂鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈东升、邹丽向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销盖州市人民法院(2019)辽0881执异76号执行裁定书，解除对涉案房屋的查封；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：二原告在2013年5月22日与第二、第三被告母亲张秀媛签订《房屋买卖合同书》，将盖州市大修厂5＃门市，建筑面积67.03平方米，出卖给二原告，房屋售价为伍拾万元，第二、第三被告父母与第一原告双方均签字，并有中间人签字予以证明，买方将购房款付清后，卖方将该房屋交付原告使用，买方将该房屋购买后入住使用至今，在《房屋买卖合同》中约定:“房屋产权证在2014年5月以前交给乙方”卖方要以《房屋产权证》借用贷款和抵押，遭到买方严正拒绝，经多次催要卖方于2016年5月1日将产权证交付买方手中，房屋买卖合同合法有效。卖方夫妻于2016年8月28日双双过世死亡。盖州市人民法院执行局在执行周秀荣与伏殿森、张秀媛借贷纠纷一案中，将本案原告陈东升、邹丽列为执行案外人，对原告所购置张秀媛所有的房屋（盖房字××号)执行裁定查封。原告于2016年9月1日以正式书面形式提交执行异议，而法院执行局于2020年4月3日才作出裁定，按照《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，违反法律规定时限。盖州市人民法院(2019)辽0881执异76号执行裁定是错误的，共依据如下:1、法院以未办理产权过户为由，驳回原告陈东升、邹丽的执行异议，其理由是牵强的，执行的行为与法律相悖，对未办理产权过户登记时出卖方的拖延不配合所致，买受人无过错。2、依据《物权法》第十五条之规定，没办理产权登记不影响合同效力。原告与出卖人订立《房屋买卖合同》属双方真实意思表示，并原告对涉案房屋使用至今，双方的交易是客观真实存在的。3、(2019)辽0881执异76号执行裁定书上将已故的人列为被执行人是错误的。依据《民事诉讼法》第一百五十条之规定，应将法定继承人伏成利列为诉讼当事人，伏成利本人表示配合参加诉讼。综上所述，原告提起案外执行异议再行救济理由充分，证据确凿，对盖州市人民法院(2019)辽0881执异76号执行裁定不服，因买卖双方没有违反法律法规，出卖人将房屋产权及《房屋产权证》交付买受人，不动产被依法占有，并且购房交易在先，执行查封在后。原告接到《房屋产权证》出卖人夫妇于2016年8月28日死亡，从客观造成未办理产权过户的原因是卖方主要因素。依据《合同法》第一百三十条，第一百三十五条;《物权法》第十五条;《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2015年5月5日法释[2015110号)第二十八条(一)(二)(三)(四)之规定，对原告购买的房屋进行査封是错误的。原告对执行的标的物享有排除强制执行民事权益，应依法撤销盖州市人民法院(2019)辽0881执异76号执行裁定书，解除查封。 周秀荣辩称，原告陈东升、邹丽要求撤销盖州市人民法院(2019)辽0881执异76号执行裁定缺少事实和法律依据。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时符合以下四个条件，且其权利能够排除执行的，人民法院才应当予以支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。原告虽然在人民法院进行查封前与张秀媛、伏殿森签订了书面买卖合同，但该合同并不符合房屋买卖合同的法律特征，是无效的协议。在原告与张秀媛、伏股森签订房屋买卖合同书时，卖方没有提供任何权利凭证(包括但不限于房屋产权证、商品房买卖合同书、交款收据等)，这不符合房屋买卖合同的法律要件;2、《房屋买卖合同书》约定房屋产权证于2014年5月前交付给原告，从原告提供的房屋所有权证可以看出，该房屋登记时间为2014年5月20日，卖方并未在约定时间内交付产权证书，原告没有尽到催告义务，没有要求卖方交付，办理产权过户手续；3、原告自认卖方是于2016年5月1日交付该房屋产权证，但原告并没有急于办理产权的过户登记。所以，虽然原告与张秀媛、伏殿森签订了房屋买卖合同，但该合同不符合买卖合同的法律特征。二、原告没有证明其已支付了买卖房屋（盖房字第××号)的约定对价伍拾万元人民币。因房屋价款巨大，原告没有提供支付方式，不能证明原告已付了全部房款。属因原告自身原因未办理过户登记，原告与张秀媛、伏殿森于2013年5月22日签订房屋买卖合同，合同约定2014年5月前交付原告房屋产权证，2014年5月20日张秀媛办理了房屋产权证，2016年5月1日原告自认收到了产权证，2016年8月28日卖房人去世。时间长达三年之久，原告就应对该房屋的登记变化情况加以关注，特别是原告取得产权证之后，原告更应该积极完成对房屋登记过户，在此期间，原告并未与张秀媛、伏殿森完成房屋过户手续，不符合常理，故属因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，答辩人认为，原告因自身原因未能办理该房屋的过户登记，且原告不能证明其已经向卖方支付了全部的房屋价款。故，原告提出的停止涉案房屋执行的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定能够排除执行的情形，其诉讼请求依法应予驳回。 伏成利、伏成权辩称，于2013年5月22日陈东升购买了伏殿森、张秀媛大修厂5＃门市房。于2012年10月8日和2014年2月26日伏殿森、张秀媛分别两次向周秀荣共借款60万元，周秀荣于2016年7月11日向法院提起诉讼，法院于2016年8月24日作出(2016)辽0881民初3465号民事判决。以上的法律关系均系伏成利、伏成权的父母生前而形成的，根据《民事诉讼法》第一百五十条的規定原则:有下列情形之一的，中止诉讼:(一)一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的:依据这一法律规定，答辩人的父母2016年8月28日去世后就作出“放弃继承权的声明”但伏成利表明同意配合所有主张其权利的当事人的诉讼活动。故此本案原告提起执行异议之诉，将伏成利列为被告没有异议，将伏成权列为被告是与法相悖而欠妥的。对于原告所提出的执行异议观点，答辩人没有异议，以上特此答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月8日伏殿森、张秀媛向周秀荣借款30万元，月息2.5分；2014年2月26日伏殿森、张秀媛向周秀荣借款30万元，月息2分。诉讼中，根据周秀荣的申请，盖州市人民法院于2016年7月1日制作了裁定书并向伏殿森、张秀媛和盖州市房产管理局送到了（2016）辽0881财保49号民事裁定书，查封了盖房字第××号、60××41号房屋。 案外人陈东升、邹丽提出异议，本院于2020年4月3日作出（2019）辽0881执异76号执行裁定书，裁定如下：驳回案外人陈东升、邹丽的异议请求。 陈东升、邹丽不服该裁定，提起诉讼。陈东升、邹丽提供了房照、房屋买卖合同、收条、证人证言证明购买了房屋并实际居住使用。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中陈东升、邹丽提供的房屋买卖合同签订时间虽在法院查封前，但签订合同时案涉房屋未有取得房照，不动产物权的设立、变更、转让和消灭、经依法登记发生效力，案涉房屋未有登记，无法确认房屋所有权。陈东升、邹丽虽提供了张秀媛出具的50万元卖房款收据，如此大额款项交易在未有提供有效转款凭证的情况下，本院无法确认陈东升、邹丽是否支付了买房款。从陈东升、邹丽提供的房照内容看，案涉房屋是在2014年5月20日取得的房照，在通常情况下，买房人在购房过程中为避免上当受骗，会对欲购买的房屋情况进行现场调查、到不动产权属登记机关了解房屋的权属所有权登记、是否办理过抵押登记、查封登记等基本情况，确认无误后才支付全部或大部分对价款，并在付款后会立刻要求办理过户登记。本案中案涉房屋在登记机关颁发房照到法院查封时长达两年之多，陈东升、邹丽未有与伏殿森、张秀媛完成房屋过户手续，不符合常理，属因买受人自身原因未办理过户登记。 综上所述，陈东升、邹丽提出的停止涉案房屋执行的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行的情形，其诉讼请求应依法予以驳回。依照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告陈东升、邹丽的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告陈东升、邹丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。 审 判 长  施全军 人民陪审员  张 楠 人民陪审员  郭 凤 二〇二〇年七月九日 书 记 员  侯莹莹