杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初926号 原告：伍海霞，女，1984年3月13日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：李春望，男，1978年2月20日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：章群艺，浙江泽颂律师事务所律师。 被告：浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区学正街**阳光华城创富中心**901-1，统一社会信用代码9133010131353787XK。 法定代表人：胡继承。 被告：休斯顿投资管理（杭州）有限公司，住所，住所地浙江省杭州经济技术开发区MG8-15-1社会信用代码913301007450528847。 法定代表人：梅洪华。 原告伍海霞与被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司（以下简称蒲公英公司）、休斯顿投资管理（杭州）有限公司（以下简称休斯顿公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍海霞的委托诉讼代理人李春望、章群艺到庭参加诉讼，被告蒲公英公司、休斯顿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍海霞向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判决确认原告与被告蒲公英公司于2015年12月12日签订的《物业使用权转让合同》和《物业委托经营管理合同》于2020年4月14日解除；2.判令蒲公英公司、休斯顿公司退还原告转让款290142元；3.判令被告蒲公英公司、休斯顿公司赔偿原告违约金14507.10元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年12月12日，原告与被告蒲公英公司签订一份《物业使用权转让合同》，约定原告受让被告蒲公英公司所有的位于绿城·蒲公英天地B1层1009号，建筑面积15.31平方米，受让总价为290142元，期限为2015年12月12日至2035年12月11日，交付日期为2016年7月1日。合同对违约责任、争议解决方式等内容进行了约定。同日，原告与被告蒲公英公司签订了《物业委托经营管理合同》，约定原告将上述商铺委托给被告蒲公英公司经营管理，委托经营管理期限为2015年12月12日至2035年12月11日，第一年至第三年的委托经营管理收益以转让总价款为基准，按年固定收益率8%支付；第四年至第二十年，以被告蒲公英公司每年实际收取的租金总额按比例支付；第二年至第二十年委托经营管理收益每半年支付一次，下一次支付实际为上一次支付的六个自然月后。上述两份合同签订后，原告按约支付了转让价款（总价款扣除第一年收益），但被告蒲公英公司在2019年6月10日支付第四年下半年11605.68元的返租款后再未支付。原告于2020年3月26日通过律师函的方式向被告蒲公英公司进行催告，要求其在收到律师函五日内支付第五年上半年的返租款，否则原告可以依法解除《物业委托经营管理合同》。同时告知其如未能在五日内履行付款义务，则需要在期限届满后五日内将上述商铺交付给原告，否则原告将依法解除《物业使用权转让合同》。律师函给定的期限届满后，被告蒲公英公司未支付返租款，亦未交付案涉商铺，构成根本违约。另查明，被告蒲公英公司受被告休斯顿公司委托负责蒲公英天地的销售、招商、后期运营工作。被告休斯顿公司已将蒲公英天地项目部分业务委托被告蒲公英公司负责，但项目主体方仍由被告休斯顿公司负主要责任，故被告休斯顿公司应承担共同付款责任。 被告蒲公英公司向本院提交书面答辩状，辩称：1.原告要求解除《物业委托经营管理合同》不符合合同约定的解除条件，不应当解除。首先，双方系自愿签订《物业委托经营管理合同》，合同签订后双方均按约履行合同义务，被告每半年均向原告支付返租款，直至第五年上半年款项尚未支付，而原告以被告存在暂时性困难未及时交付该半年返租款为由要求解除合同，被告认为有违情理，亦不符合合同约定的解除条件。其次，原告诉称向被告邮寄律师函，但是该函件并未送达，退回的邮件上注明“地址;地址无人无人接”，原告在明知被告及蒲公英地址的情况下却不再次进行联系或催告，仅凭未收到的律师函中的内容向被告主张权利，被告表示不认可原告主张的通过该律师函进行催告过的事实。2.原告要求解除《物业使用权转让合同》不符合约定条件，不应退回转让款及支付违约金。首先，该合同系双方自愿签订的真实有效的合同，而且根据原告提供的收据显示，原告支付的转让款为266931元，并非原告诉称的金额。其次，被告未收到律师函，无法根据合同的约定将律师函视为送达，故原告主张解决合同的前提不存在。因此，被告也不应退回转让款，也不存在逾期交付物业，不应支付违约金。最后，退一步讲，即使原告要求解除合同，也仅能因为返租款未给付而要求解除《物业委托经营管理合同》，不能因此要求解除《物业使用权转让合同》。被告不存在《物业使用权转让合同》中的违约情形，该合同不符合解除的条件，不应解除。 被告休斯顿公司向本院提交书面答辩状，辩称：被告休斯顿公司并非合同相对方，不应承担本案的民事责任。《物业使用权转让合同》《物业委托经营管理合同》的相对方均为原告与被告蒲公英公司。被告休斯顿公司虽然系蒲公英天地整体建设项目的主体方，但已经将物业的租赁、转让、经营等项目部分业务已全部委托给被告蒲公英公司，并对该部分物业全部予以交接完成，对涉及这些方面而产生的问题由被告蒲公英公司负责。原告提供的《项目发展声明书》的声明日期为2016年，而原告与被告蒲公英公司签订的合同在2015年，即原告在签订合同时并不知晓被告蒲公英公司与被告休斯顿公司之间的委托代理关系。因此，被告休斯顿公司并不是本案适格的被告，不应承担相应的责任。 本院经审理查明：2015年12月12日，原告（乙方）与被告蒲公英公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》。合同约定：原告受让的物业使用权为被告蒲公英公司所有的位于绿城·蒲公英天地B1层1009号，建筑面积约为15.31平方米。使用权转让期限为20年，自2015年12月12日至2035年12月11日；期限届满后，原告无偿使用至2045年7月22日。转让总价款为290142元，原告于2015年12月12日前一次性支付。被告蒲公英公司应于2016年7月1日前将物业交付给原告；因整体利益需要，被告蒲公英公司可在约定交付日起六个月内据实予以延期，原告的该物业实际使用期相应顺延，但超出六个月交付的按逾期交付处理。同时约定甲乙双方同意，由甲方代为办理该物业的交付手续，完成物业交付后并告知乙方，视为甲方完成该物业的交付。同日，原告（委托方、甲方）与被告蒲公英公司（受托方、乙方）签订《物业委托经营管理合同》，约定原告委托被告蒲公英公司经营管理上述物业，期限为20年，自2015年12月12日至2035年12月11日。并对委托经营管理收益进行了约定：委托经营管理期的第一年至第三年，以转让总价款290142元为计算基准，按年固定收益率8%支付；第四年至第二十年，以被告蒲公英公司实际收取的租金总额为该物业当年的实际经营收益，其中第四年至第十年，原告与被告蒲公英公司按8:2的比例进行收益分配；第十一年至第二十年，按9:1的比例进行收益分配。委托经营管理的第一年的收益直接在使用权转让价款中扣除，第二年至第二十年每半年支付一次，下一次支付时间为上一次支付的六个自然月后。同时约定协议所列的地址为相应的收件地址，如变更应书面通知对方，否则邮件即使被退回也视为送达。同时约定了原告委托被告蒲公英公司领受物业、进行验收及签署物业交接单，自被告蒲公英公司领受物业之日起视为原告已将该物业交付给被告蒲公英公司。上述合同签订后，原告依约扣除第一期委托管理收益于2015年12月12日支付转让款266931元。被告蒲公英公司亦按约向原告支付了2015年12月12日至2019年12月11日的返租款。2020年3月26日，原告向被告在合同中约定的地址邮寄了律师函，催告其5日内支付返租款，后该邮寄件被退回。 2018年8月31日，被告休斯顿公司（移交方）与被告蒲公英公司（接收方）签订一份《阳光华城二期物业交接书》，约定阳光华城二期（推广名：蒲公英天地）目前已经竣工验收，已具备移交使用之条件，根据购买业主与被告蒲公英公司签订的《物业委托经营管理合同》的约定，购买业主已全权委托被告蒲公英公司从被告休斯顿公司处接收物业并全权授权被告蒲公英公司进行招商及日常经营管理；被告休斯顿公司同时将阳光华城二期项目目前未售部分同时移交并委托被告蒲公英公司进行招商租赁及日常管理。 另查明，案涉物业的所有权人为被告休斯顿公司。被告休斯顿公司于2016年6月11日出具一份《项目发展声明书》，载明被告休斯顿公司已于2015年1月1日起全权委托被告蒲公英公司对蒲公英天地项目进行工程建设、销售、招商及后期运营管理等。庭审中，原告明确表示，其与被告蒲公英公司签订合同时，知晓被告休斯顿公司与被告蒲公英公司之间的委托关系。 以上事实由原告提供的《物业使用权转让合同》《物业委托经营管理合同》、收据、《项目发展声明书》，被告提交的《阳光华城二期物业交接书》等证据以及双方当事人庭审陈述所证实。原告提交的其他证据不能达到其证明目的，本院不予确认。 本院认为：（一）关于合同性质。原告和被告蒲公英公司签订的《物业使用权转让合同》约定被告蒲公英公司将案涉物业的使用权转让给原告，原告向被告蒲公英公司支付物业使用权转让金。原告是以支付转让金的方式取得案涉物业一定期限内的使用权，合同并未涉及案涉物业权属变更问题，该合同符合租赁合同关系特征。（二）关于合同效力。《物业使用权转让合同》约定出让期限为20年，此后由原告无偿使用至2045年7月22日，实际使用年限为355个月10天（355.33个月）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，对于超过20年部分的115.33个月，应认定为无效，相应的转让款应予返还。经本院核算为94171.83元（290142元÷355.33个月×115.33个月）。《物业使用权转让合同》其他内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（三）关于合同解除。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，被告蒲公英公司未按期支付第五年上半年的委托经营收益，经被告催告后至今仍未支付，故原告要求解除《物业委托经营管理合同》，于法有据，本院予以支持。根据原告与被告蒲公英公司同日签订《物业使用权转让合同》《物业委托经营管理合同》内容可知，原告向被告蒲公英公司租赁案涉物业的目的系将该物业委托给被告蒲公英公司经营管理以获取委托经营收益，《物业委托经营管理合同》解除后，《物业使用权转让合同》目的亦不能实现，故原告主张解除《物业使用权转让合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告蒲公英公司应返还原告转让款195970.17元。原告要求被告蒲公英公司支付违约金的诉请，因案涉合同并未约定上述解除合同情形下的违约责任，并结合合同的履行情况、原告实际收取租金收益等事实，本院认为该项诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。（四）关于责任承担主体。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，被告蒲公英公司以自身名义，在被告休斯顿公司授权后对包括案涉物业在内的阳光华城二期部分使用权进行转让，并与原告签订《物业使用权转让合同》，原告在签订合同时已知晓被告休斯顿公司与被告蒲公英公司之间的委托关系，且现亦无证据证明该合同仅约束原告及被告蒲公英公司，故该合同直接约束原告与被告休斯顿公司，被告休斯顿公司应返还原告相应转让款。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告伍海霞与被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于2015年12月12日签订的《物业使用权转让合同》和《物业委托经营管理合同》于本判决生效之日解除； 二、被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告伍海霞94171.83元； 三、被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告伍海霞使用权转让款195970.17元； 四、驳回原告伍海霞的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2935元，保全费2070元，合计5005元，由原告伍海霞负担238元，由被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司负担4767元。原告伍海霞于本判决生效之日起十五日内来本院退费。被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  管 媛 二〇二〇年七月十四日 法官助理  彭娜娜 书 记 员  胡叶倩