山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终2092号 上诉人（原审被告）:李金良,男,汉族,1977年6月6日生,农民,住址：山东省无棣县。 委托诉讼代理人：李同成，与李金良系兄弟关系。 委托诉讼代理人：刘福国，山东方明达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:岳升岭,男,汉族,1950年12月23日生,农民住山东省阳信县。 委托诉讼代理人：王荣田，山东王田律师事务所律师。 上诉人李金良因与被上诉人岳升岭房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省阳信县人民法院（2019）鲁1622民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李金良上诉请求：1.撤销阳信县人民法院(2019)鲁1622民初1121号民事判决,依法改判驳回被上诉人对上诉人的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误,程序违法。一审法院认定双方存在楼房买卖关系是错误的，实际上是上诉人的哥哥李同成与被上诉人之间存在民间借贷关系，因被上诉人担心借给李同成的15万元钱不能归还，他提出用上诉人的楼房以买卖的形式作担保，其实质法律关系仍然是民间借贷关系。一审法院认定：“2011年11月8日,原被告在阳信县公证处的主持下,双方签订《楼房转让协议》一份,主要内容为：涉案楼房以200000元的价格转让给岳升岭,本协议签订之日交付150000元。2014年12月31日交付剩余的50000元,本协议协定后,涉案楼房交岳升岭所有,相关手续交岳升岭保存。如楼房办理产权过户手续,李金良协助办理,相关费用由岳升岭负担。”一审法院这一认定是错误的，该案事实是：被上诉人系上诉人哥哥李同成的岳父，上诉人的哥哥李同成因经营图书等业务的需要从被上诉人处借款15万元，被上诉人提出以上诉人的楼房转让作为抵押（实际当时房子市场价格32万元左右，上诉人邻居就是这个价格销售的，因此上诉人不可能20万元转让给被上诉人），借款偿还后再把转让手续撤回去，在此情况下才办理的楼房转让合同，这一事实多名证人可以证实，在办理公证书时，在公证处双方达成如上口头协议。该楼房一直有上诉人的嫂子岳艳芳和孩子李晓宇居住，不存在楼房交付的问题；一审法院认定5万元欠条的问题是错误的，根本不存在向上诉人交付5万元的问题，因为当时是以楼房转让作为抵押，不是真实的买卖，因此根本不可能存在交付剩余的购房款5万元，5万元欠条是被上诉人采取胁迫上诉人哥哥李同成的方式取得，有多名证人可以证实，上诉人也未给其出具合同约定的收条。以后上诉人的嫂子岳艳芳（2016年3月28日李同成与岳艳芳协议离婚）多次向被上诉人提出偿还被上诉人15万元，把楼房转让撤回去，但被上诉人违反当时的口头协议，一直没有办成，被上诉人起诉上诉人也不知道，法院也没有依法向上诉人送到开庭传票及诉状，如果上诉人知道被上诉人起诉，上诉人会向一审法院说明，因新型冠状病毒疫情的不可抗的原因，春节过后上诉人从外地回来，发现一审法院张贴的公告，才联系的一审法院签收的判决书。看到判决书时才发现一审法院判决认定事实，适用法律的错误，为了维护上诉人的合法权益，提出上诉，请求二审法院查明事实,支持上诉人的上诉请求。 岳升岭辩称，一审法院认定事实清楚。涉案房产的房屋所有权人为李金良，登记证号为阳信房权证城区字第2××4号。李金良对案涉楼房依法享有收益、处分的 权利。2011年11月8日，上诉人与被上诉人在阳信县公证处的主持下，双方签订《楼房转让协议》一份，该协议内容是双方真实意思的表示，自双方签字之日起成立并生效。被上诉人依约给付了剩余的50000元房款，取得了涉案房屋的所有权。后经被上诉人多次联系上诉人办理楼房过户手续未果。一审法院认定的上述案件事实清楚。二、一审法院审理程序合法。一审法院受理本案后，法院工作人员到上诉人的原籍阳信县劳店镇北朱村送达传票，但被上诉人的家人避而不见。一审法院依法进行的公告送达并组成合议庭对本案进行了审理。一审法院的审理程序符合法律规定。三、一审判决在查清案件事实的基础上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决上诉人李金良于本判决生效之日起十日内协助被上诉人办理涉案房屋的过户登记手续，适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 岳升岭向一审法院起诉请求：1.责令李金良协助岳升岭办理涉案楼房的产权过户手续；2.判令李金良承担违约金40000元；3.本案诉讼费由李金良承担。 一审法院认定事实，因房屋买卖合同纠纷一案，2019年5月20日，岳升岭曾诉至一审法院，因岳升岭未能提供李金良的准确地址，裁定驳回岳升岭的起诉。2019年6月27日，岳升岭又以同一诉求诉至一审法院，根据李金良的公民身份号码，经公安机关人口信息管理机构查询，李金良的户籍地址为山东省无棣县。 经查，涉案房产的房屋所有权人为李金良，位于阳信县城梨园小区第Ｅ幢504室，住房面积为102.45㎡，储藏室面积20.33㎡，登记证号为阳信房权证城区字第2××4号。 2011年11月8日，诉讼双方在阳信县公证处的主持下，签订《楼房转让协议》一份，主要内容为：涉案楼房以200000元的价格转让给岳升岭，本协议签订之日交付150000元。2014年12月31日交付剩余的50000元，本协议协定后，涉案楼房交岳升岭所有，相关手续交岳升岭保存。如楼房办理产权过户手续，李金良协助办理，相关费用由岳升岭负担。 在该协议的实际履行过程中，楼房款剩余的50000元2011年11月8日付清后，只是要回了2011年11月8日出具的欠条，李金良没有开具收条。 当初签订上述协议时，岳升岭的女儿是李金良的嫂子，后于2016年离婚，岳升岭联系李金良数次无果。 一审法院认为，诉讼双方于2011年11月8日签订的《楼房转让协议》，其实质内容为房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签订或者盖章时合同成立”，第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，本案岳升岭、李金良签订的《楼房转让协议》符合书面合同成立的形式要件，是双方当事人真实意思的表示，自签订之日起成立并生效，对双方均具有约束力，李金良在收到合同约定的购房款200000元后应当协助岳升岭办理涉案房屋的所有权变更手续，故对岳升岭的该项诉求，予以支持。 关于岳升岭诉求的违约金40000元无相关证据提出，不予支持。李金良经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其诉讼权利的放弃。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李金良于本判决生效之日起十日内协助岳升岭办理阳信县阳城六路西段北侧梨园小区第Ｅ幢504室（阳信房权证城区字第2××4号）涉案房屋的过户登记手续；二、驳回岳升岭的其他诉讼请求。案件受理费800元，由李金良承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院二审查明的事实：李金良之兄李同成与岳升岭之女岳艳芳原系夫妻关系。2016年李同成与岳艳芳离婚。 涉案房屋位于阳信县城梨园小区第Ｅ幢504室，住房面积为102.45㎡，储藏室面积20.33㎡，登记证号为阳信房权证城区字第2××4号。该房屋系李同成于2007年购买，2009年李同成将该房屋过户给李金良。但涉案房屋一直由李同成、岳艳芳一家居住、使用。李同成因经营需要向岳升岭借款未能偿还，并因不能归还其他人借款由岳升岭代偿。2011年11月8日，李同成与岳升岭协商，由李金良与岳升岭在阳信县公证处的主持下，双方签订《楼房转让协议》，主要内容为：“涉案楼房以200000元的价格转让给岳升岭，本协议签订之日交付150000元。2014年12月31日交付剩余的50000元，李金良一方收款后给岳升岭开收据。本协议协定后，涉案楼房交岳升岭所有，相关手续交岳升岭保存。如楼房办理产权过户手续，李金良协助办理，相关费用由岳升岭负担。”李同成所借岳升岭的借款及岳升岭代偿款共计15万元左右，由李金良向岳升岭出具150000元的收条，李同成将之前的借条收回。同日，岳升岭另向李金良出具了50000元欠条。 另查明，因房屋买卖合同纠纷一案，2019年5月20日，岳升岭曾诉至一审法院，因岳升岭未能提供李金良的准确地址，一审法院裁定驳回岳升岭的起诉。 二审期间，岳升岭向法院交付了50000元房款。 本院认为，李金良之兄李同成因欠岳升岭到期债务不能归还，由李金良与岳升岭签订涉案《楼房转让协议》，约定涉案房屋转让价款为200000元，其中李同成与岳升岭间借款抵款150000元，其余房款于2014年年底交付，从该协议内容看其实质为以物抵债协议，经查，涉案债务在抵顶时属到期债务，上述协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，现岳升岭主张继续履行，应予支持。该房屋登记在李金良名下，李金良主张协议约定的50000元岳升岭并未交付，经查，双方协议特别约定，李金良收款后给岳升岭开收据，现岳升岭主张该50000元已交付给李同成、李金良之父，其仅提交50000元欠条，并未能提交收据，故对其主张该50000元已交付不予认定。本案合同双方均有未履行完毕之义务，鉴于岳升岭在本院二审期间主动支付剩余房款，其已履行完主要合同义务，故李金良应协助办理涉案房屋转移登记手续。在此情况下，原审判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李金良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 崔诗君 审 判 员 张 珊                            本件与原本核对无异                二〇二〇年七月二十八日 法官助理 徐丽萍 书 记 员 崔玮琦