山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初1893号   原告：太原富力城房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区胜利东街**富力中心****。   法定代表人：杨培军，执行董事。   委托诉讼代理人：秦少东，该公司法务专员，住太原市。   被告：刘云则，男，1982年7月14日出生，汉族，现住太原市。   原告太原富力城房地产开发有限公司与被告刘云则房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原富力城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人秦少东、被告刘云则均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告太原富力城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、被告承担违约金119183.8元；3、被告协助原告办理解除房屋备案登记相关手续；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月28日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的富力城八号园东园区12号楼1单元2004号房屋，并约定2019年10月16日交付22万元首付款，剩余房款以银行按揭形式支付。经原告多次催告未果，至今被告仍未支付，依据合同约定及相关法律规定，原告有权要求解除该合同并由被告承担相应违约责任。故提起诉讼，请求判如所请。   被告刘云则辩称，对原告称已付的首付款数额有异议，需核对，认可未足额支付首付款22万元。不同意解除房屋买卖合同及承担违约金。如双方协商解除合同，则违约金数额不能过高，同意协助原告解除该房屋备案登记。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换证据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告太原富力城房地产开发有限公司与被告刘云则于2019年7月16日签订《太原富力城八号园商品房认购书》，约定被告购买原告位于太原富力城八号园东园区XX号楼X单元XXXX号房屋，价格1191838元，首期于2019年7月22日前付121838元（已扣除定金）、二期于2019年10月16日前付22万元，余款83万元于2019年7月22日前办理银行按揭，并载明超过认购书规定期限缴付首期款，自应缴纳房款的第二日至实缴之日，开发商按应付款的日万分之二支付违约金。2019年8月8日，被告签署《承诺书》，内容载明如个人原因无法办理按揭贷款，出卖人有权解除合同，买受人按商品房款的10%支付违约金，并承担解除合同的所有费用。另有《客户交款通知书》，载明具体缴款日期，并备注如未遵守，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同另行出售房屋，买受人应按商品房价款的10%向出卖人支付违约金。   2019年8月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于太原市富安北路XX号XX幢X单元XXXX号房屋一套，为预售商品房，建筑面积120.04㎡，毛坯房总价为1011778元，精装购房总价1191838元；付款方式为：2019年7月16日已交定金2万元（定金转入首期款）、签订本合同时交纳141838元（含定金）、2019年10月16日前交纳房款22万元，余款83万元以银行按揭方式支付。逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同的，买受人按累计应付款的3%支付违约金；交房期限为2021年5月30日前；在该合同附件四《补充协议》约定，出卖人要求解除合同的，买受人应按商品房价款的10%向出卖人支付违约金，同时应承担逾期付款违约责任。   上述合同签订后，被告对合同约定的2019年10月16日前应付首付款220000元未付，亦未办理银行按揭贷款。原告向被告发出《律师函》，催促于2020年2月27日前一次性支付应付房款，如未履行则有权按约要求被告承担违约责任直至解除合同。被告仍未支付，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告认可被告已支付购房首付款141838元及公共维修金10804元，尚未交付房屋。经调解双方无法达成一致意见。   上述事实，有《太原富力城八号园商品房认购书》、承诺书、客户交款通知书、《商品房买卖合同》、律师函及邮寄签收单、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规的规定，合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。被告未能按期支付首付款及办理银行按揭贷款手续，构成违约，应承担违约责任。按照双方合同约定内容，现原告主张解除合同条件成立，对原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，涉案合同解除后，原告应向被告返还已收款项首付款141838元及公共维修金10804元，被告协助原告解除房屋备案登记手续。本案为商品房预售合同，付款方式为首付款分期支付，余款办理银行按揭，虽合同约定了被告违约应按“商品房总价款”的10%向原告支付违约金，但内容系合同附件中格式条款，原告未能尽到提醒注意义务，且预售房屋尚未交付，明显加重买受人的责任。原告要求被告按约支付违约金119183.8元，被告抗辩该违约金过高，原告对其损失也未举证证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十六条的规定，对原告主张的违约金酌情减少，支付50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、原告太原富力城房地产开发有限公司与被告刘云则于2019年8月28日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；   二、原告太原富力城房地产开发有限公司本判决生效之日起十五日内向被告刘云则退还购房首付款141838元及公共维修金10804元；   三、被告刘云则于本判决生效之日起十五日内向原告太原富力城房地产开发有限公司支付违约金50000元（可与原告上述应退款数额相折抵）；   四、被告刘云则于本判决生效之日起十五日内协助原告太原富力城房地产开发有限公司办理解除上述房屋备案登记手续；   五、驳回原告太原富力城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取1342元（原告已预交），由被告刘云则负担（与上述款项一并支付原告）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。     审 判 员 李 芳    二〇二〇年七月二日   代书记员 王正茂   附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条第二款解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》   第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。