广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4854号原告：谢立文，男，***出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码：360************。委托诉讼代理人：熊氢玲，广东雄爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶伟智，广东雄爵律师事务所律师。被告：洪吉民，男，***出生，汉族，住浙江省泰顺县************，公民身份号码：330************。委托诉讼代理人：周学民，广东聚来律师事务所律师。原告谢立文与被告洪吉民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因本案案情复杂，依法转为普通程序，并于2020年6月29日公开开庭进行审理，原告谢立文的委托诉讼代理人叶伟智、被告洪吉民的委托诉讼代理人周学民均已到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢立文向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付铺位租金人民币70139元，且按合同约定支付租金至交回铺位之日止；2.被告向原告支付铺位水电费587元；3.被告向原告支付违约金97862元（逾期每日按应付款金额1%支付违约金，违约金自2019年4月31日起算至被告支付所欠占有使用费之日，暂算至2020年1月13日为97862元）；4.被告承担本案诉讼费。经本院释明后，原告于2020年6月5日将上述租金变更为占有使用费。事实和理由：2016年10月10日被告作为承租方与东莞市博脑汇实业投资有限公司（原告自然人独资，已于2016年11月1日注销）签订《租赁合同书》，合同约定原告将坐落于广东省东莞市博脑汇实业投资有限公司一层A08a号铺位出租给被告作为办公室经营使用，被告采用3年一签，按月度付款的方式，租期从2010年10月10日起至2019年10月9日，月租金为人民币6655元，合同期内按每年租金总额递增10%，被告须于每月结束的前5天交清下个月租金及管理费，逾期每日按应付款金额1%向原告支付违约金。被告自2019年4月31日起一直拖欠原告铺位租金未付，原告多次催促，被告均不予理会，截止起诉之日起被告未支付租金合计人民币70139元和水电费人民币587元，被告的行为已构成严重违约，原告为维护自身合法权益，故诉请法院，请法院支持其诉讼请求。被告洪吉民辩称，1.本案的原告不具备诉讼的资格，应当驳回起诉；2.假定原告具备诉讼资格，那本案纠纷的产生也是因为原告向被告提交的租赁财产不符合租赁条件；3.根据（2019）粤1973民初9956号民事判决书可以说明案涉的租赁财产因未取得建设工程规划许可证而无效，那原告要求的滞纳金没有法律依据；4.因合同无效，原告应向被告返还保证金10000元。经审理查明，2016年10月10日，东莞市博脑汇实业投资有限公司作为出租方、甲方，被告洪吉民作为承租方、乙方，双方共同签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定如下：东莞市博脑汇实业投资有限公司将东莞市博脑汇实业投资有限公司一层A08a号铺位出租给被告洪吉民，租赁期限为2016年10月10日至2019年10月9日、月租金6655元，合同期内按每年租金总额递增10%，被告洪吉民在签订合同时交付10000元作为履约保证金。东莞市博脑汇实业投资有限公司属于自然人独资有限责任公司，原告谢立文系其唯一股东，2016年11月1日，东莞市博脑汇实业投资有限公司登记注销。原告谢立文主张被告洪吉民自2019年4月31日开始拖欠案涉铺位的租金和水电费，截止至2019年12月31日，原告谢立文称被告洪吉民未支付租金共计70139元及水电费587元；被告洪吉民认为原告谢立文不具备本案诉讼主体资格，且案涉租赁物不符合出租条件，案涉《商铺租赁合同》无效，原告谢立文诉请滞纳金缺乏法律依据，并要求原告谢立文返还履约保证金10000元，为此提交了通知函、《租赁合同书》、网络报道（打印件）、收款收据予以佐证。（2019）粤1973民初9956号民事判决书中查明:案涉房屋由东莞市塘厦镇***会投资建造，由东莞市华江实业投资有限公司向东莞市塘厦镇***会承租，后东莞市华江实业投资有限公司准许东莞市***商贸有限公司将案涉房屋用于经营美登居广场及对外租赁；2012年11月21日，东莞市***商贸有限公司作为出租方、甲方，东莞市正琦贸易有限公司作为承租方、乙方，双方共同签订了一份《租赁合同书》，约定甲方将案涉房屋的一部分即美登居广场一楼局部铺位出租给乙方使用；东莞市正琦贸易有限公司承租后，在所承租的铺位内开办名为“博脑汇电脑城”的商城及部分分租；经发函向东莞市自然资源局进行调查，上述集体土地使用证上的案涉房屋，尚未取得建设工程规划许可证；2019年4月1日8时51分许，“博脑汇电脑城”发生火灾。另查明，2016年12月8日，东莞市正琦贸易有限公司与东莞市博脑汇实业投资有限公司签订授权委托书，东莞市正琦贸易有限公司将案涉铺位的招商事务全权委托东莞市博脑汇实业投资有限公司负责；2019年4月26日，东莞市***商贸有限公司向东莞市正琦贸易有限公司的承租户发出一份通知函，主要告知东莞市***商贸有限公司已解除与被告东莞市正琦贸易有限公司之间的《租赁合同书》及《协议书》，近期将暂停水电供应及收回铺位，等。被告洪吉民称案涉铺位发生火灾后，确认其并未缴纳2019年4月至2019年12月的租金以及2019年3月的水电费，亦确认月租金为8053元，但由于东莞市***商贸有限公司与东莞市正琦贸易有限公司之间的纠纷，导致其不清楚向谁缴纳租金和水电费，且由于发生火灾导致案涉租赁物不具备租赁条件，故拒付相应的租金；原告谢立文则认为双方的《商铺租赁合同》仍属于有效期间内，被告洪吉民理应按照合同的约定向其支付租金，而被告洪吉民以收到通知函作为拒付租金的抗辩理由不能成立，且目前被告洪吉民仍正在经营案涉铺位。2020年3月11日，原告谢立文向本院提起本案诉讼。本院依法向双方释明，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，案涉《商铺租赁合同》依法无效。本院释明后，原告谢立文将诉请的租金变更为占有使用费。以上事实，有《商铺租赁合同》、博脑汇电子广场缴费通知单、授权委托书、营业照片、通知函、《租赁合同书》、网络报道（打印件）、收款收据、（2019）粤1973民初9956号民事判决书、授权委托书、收款收据及本案庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉房屋未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，东莞市博脑汇实业投资有限公司与被告洪吉民于2016年10月10日签订的《商铺租赁合同》无效。关于诉讼主体资格问题。房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人，凡对标的物享有合法的使用权的人，经所有权人同意都有权将其使用的标的物转由他人使用，成为出租人。本案中，东莞市***商贸有限公司将案涉房屋的一部分即美登居广场一楼局部铺位出租给东莞市正琦贸易有限公司使用，东莞市正琦贸易有限公司又将案涉铺位的招商事务全权委托东莞市博脑汇实业投资有限公司负责，东莞市博脑汇实业投资有限公司属于案涉铺位的合法使用权人，符合出租人的主体资格。再根据《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款的规定“公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配”，可见对于公司注销登记后遗漏的债权或其他财产性权利属于公司的剩余财产，公司全体股东基于民法权利义务承继原则成为遗漏债权的权利继受主体，本案中，东莞市博脑汇实业投资有限公司注销后，其法人人格已消灭，但公司的债权不因其主体的消灭而灭失，原告谢立文作为东莞市博脑汇实业投资有限公司的唯一股东，仍有权以原告的诉讼主体资格主张已注销公司对被告洪吉民享有的债权，故原告谢立文在本案中的诉讼主体适格。关于占有使用费，案涉《商铺租赁合同》虽然无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告洪吉民应按约定的租金标准支付原告谢立文占有承租商铺期间的房屋占有使用费。本案中，被告洪吉民提出通知函显示东莞市***商贸有限公司已解除与东莞市正琦贸易有限公司之间的租赁关系且案涉铺位经历火灾后不具备租赁条件，故以此为由拒付租金。根据合同的相对性性质，与被告洪吉民确立房屋租赁关系的是东莞市博脑汇实业投资有限公司，东莞市***商贸有限公司与东莞市正琦贸易有限公司之间租赁关系纠纷不影响其向原告谢立文缴纳相应的房屋占有使用费，被告洪吉民认为火灾后导致案涉铺位不具备租赁条件并未提交相应证据证明，且其确认案涉铺位仍在正常经营，故被告洪吉民提出的上述抗辩事由不成立，对于自2019年4月10日起的房屋占有使用费应予以缴纳。缴纳房屋占有使用费的标准，参照《商铺租赁合同》约定的6655元/月，每年租金总额递增10%，原告谢立文主张租金已递增至8053元/月，被告洪吉民对此予以确认，故原告谢立文主张被告洪吉民应支付2019年4月10日至2019年12月31日的房屋占有使用费共计70139元，本院依法予以支持。关于水电费，原告谢立文要求被告洪吉民支付水电费587元，但未提供相应的水电费发票等证据佐证，无法证明其已为被告洪吉民缴纳了相应水电费，故原告谢立文要求被告洪吉民支付水电费587元，缺乏事实依据，本院不予支持。需要指出的是，因《商铺租赁合同》依法无效，约定的违约条款包括滞纳金均为无效，故原告谢立文诉请的房屋占有使用费的滞纳金，无法律依据，本院不予支持。另外，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。原告谢立文应将收取被告洪吉民的履约保证金10000元退还给被告洪吉民。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认东莞市博脑汇实业投资有限公司与被告洪吉民于2016年10月10日签订的《商铺租赁合同》依法无效；二、限被告洪吉民于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告谢立文2019年4月10日至2019年12月31日的房屋占有使用费共计70139元；三、限原告谢立文于本判决发生法律效力之日起五日内向被告洪吉民返还履约保证金10000元；四、驳回原告谢立文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3671.76元，由原告谢立文负担2144.17元，被告洪吉民负担1527.59元。上述受理费原告谢立文已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  谭雅婷人民陪审员  何学斌人民陪审员  谢政辉二〇二〇年七月二十七日书 记 员  赵亮明附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。