广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2765号上诉人（原审被告)：佛山市三水裕华房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：周四阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树欣，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：杨卫华，男，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：何浩然，广东务正律师事务所律师。上诉人佛山市三水裕华房地产发展有限公司（以下简称裕华房地产公司）因与被上诉人杨卫华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初1832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。裕华房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨卫华的全部诉讼请求；2.判令本案一审、二审诉讼费用由杨卫华承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，裕华房地产公司不存在逾期交付案涉车位的行为，案涉《某某花园车位协议书》（以下简称涉案协议书）已经解除，裕华房地产公司不再负有向杨卫华交付车位的义务。（一）2017年6月30日仅为案涉车位暂定交付日，双方签订涉案协议书时清楚知悉，案涉车位的交付需以车位竣工验收、办妥初始登记为前提，裕华房地产公司未在2017年6月30日前向杨卫华交付车位不能视为违约。（二）案涉车位符合规划条件要求，且已通过竣工验收备案，符合交付条件。案涉车位符合交付条件后，裕华房地产公司已依约履行通知交付车位的义务，但杨卫华无合理理由拒收车位。杨卫华无理拒收车位不应当视为裕华房地产公司违约逾期交付车位，更不应判定裕华房地产公司需承担违约责任。（三）杨卫华拒不签订案涉车位的《商品房买卖合同》已构成违约，裕华房地产公司依约有权解除涉案协议书，且裕华房地产公司已经行使解除权。虽杨卫华一直无理拒不接收案涉车位，但为维护买卖双方的友好关系，且为继续履行涉案协议书，裕华房地产公司在案涉车位满足网签商品房买卖合同条件之时，于2019年2月28日向杨卫华发出书面《签约通知书》，通知杨卫华就案涉车位与裕华房地产公司签订《商品房买卖合同》。杨卫华在接收签约通知后，又以案涉车位不符合其要求为由，拒不签订《商品房买卖合同》，认为《商品房买卖合同》中车位的面积需以其主观意愿进行调整，继而出具一份《车位申诉书》，再次向裕华房地产公司提出案涉车位尺寸、公摊面积问题，为此裕华房地产公司已再次向其解释，并说明情况，但均无果。依据涉案协议书的约定，杨卫华已知悉买卖合同的内容，且应当按照销售现场公示的买卖合同版本与裕华房地产公司签订合同。除此之外，商品房买卖合同是政府规定的版本文件，除商品房的价格、付款时间部分商业条款可在网签时按照实际情况填写外，大部分条款均不得调整、修改。案涉车位在裕华房地产公司办理首次登记前已经政府相关单位进行面积测绘，该测绘面积即为产权登记面积，故车位的面积也不可由裕华房地产公司或杨卫华自行调整。因此，在本案中，杨卫华要求调整合同约定车位面积，拒不签订合同，已构成根本性违约。二、涉案协议书并未对逾期交付车位约定违约责任，一审法院在杨卫华无法证明其损失的情况下，按照涉案协议书约定的“逾期签约”、“逾期付款”的违约责任，认定裕华房地产公司应向杨卫华支付的违约金缺乏事实及法律依据，违背公平合理原则。（一）在本案中，涉案协议书解除前，未能完成车位交付的原因在于杨卫华。从案件的证据以及杨卫华庭审的陈述足以证明，杨卫华因认为案涉车位不符合其心理预期，其不愿接收，并非裕华房地产公司不交付。同时，案涉车位符合交付条件，案涉车位的面积与案涉小区的其他车位面积基本一致，为正规的停车位，裕华房地产公司也已向其他购买车位的买受人交付车位，裕华房地产公司无任何理由拒不向杨卫华交付车位。（二）《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条所规定的损失是指实际的损失，并非指可能遭受的损失。但一审法院在杨卫华没有举证证明其所遭受的实际损失的情况下，仅以杨卫华可能遭受损失为由认定裕华房地产公司需支付的违约金，严重违背法律法规的规定。在本案中，裕华房地产公司在签订涉案协议书时也根本不能预见杨卫华会因未能接收车位可能造成如一审判决认定的巨额损失，一审法院的判决有违公平原则。综上，涉案协议书履行过程中，裕华房地产公司不存在逾期向杨卫华交付案涉车位的行为，且涉案协议书已因杨卫华违约导致解除，裕华房地产公司在涉案协议书解除后对杨卫华不负有交付车位的义务。请求二审法院在查清事实的基础上，依法驳回杨卫华的全部诉讼请求。杨卫华辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。杨卫华与裕华房地产公司于2015年8月13日签订的涉案协议书约定，裕华房地产公司应于2017年6月30日前向杨卫华交付涉案车位。但裕华房地产公司至2019年2月28日才向杨卫华发出《签约通知书》，杨卫华于2019年3月2日到裕华房地产公司处，要求杨卫华签订《商品房买卖合同》。但该合同与之前签订的涉案协议书的内容相差过大，且对杨卫华极其不利，故杨卫华未签订《商品房买卖合同》。二、裕华房地产公司作为房地产开发公司，对于房地产的开发理应有一套完整的计划，包括规划、报建、施工、竣工、验收、初始登记等。裕华房地产公司与杨卫华签订涉案协议书的时间为2015年8月13日，约定交付车位的时间是2016年6月30日前，期间已相差一年左右。裕华房地产公司与杨卫华签订涉案协议书表明裕华房地产公司已对涉案车位进行开发，杨卫华已依约全额支付了所购车位款项，杨卫华和裕华房地产公司应当预知在2016年9月30日前可以交付车位，裕华房地产公司不能依约交付车位已构成违约。杨卫华不同意解除涉案协议书且已向人民法院提出诉讼要求继续履行涉案协议书，所以根本不存在涉案协议书已解除的情形。三、杨卫华在2016年有一期车位款逾期几日支付，裕华房地产公司却要杨卫华承担违约责任，杨卫华支付了39元违约金。而裕华房地产公司自己迟延了两年多才交付涉案车位，却反而认为杨卫华违约要求解除合同，显然是店大欺客。四、因裕华房地产公司迟延交付涉案车位长达两年多，且杨卫华已全额交付车位款，但却无法使用，一审法院依法判令裕华房地产公司承担违约责任并无不妥。综上所述，请求二审法院予以维持一审判决，驳回裕华房地产公司的上诉。杨卫华向一审法院起诉请求：1．裕华房地产公司立即交付位于佛山市三水区********某某花园南区负一层第五防火分区075号（暂编号）车位；2．裕华房地产公司支付从2017年7月1日起至车位交付之日止的违约金，以101300元为本金按日万分之五计算，暂计至2019年3月31日的违约金为31909.50元；3．本案诉讼费由裕华房地产公司负担。一审法院认定事实：2015年8月13日，杨卫华（乙方）与裕华房地产公司（甲方）签订《某某花园车位协议书》，约定：“乙方同意购买位于佛山市三水区***********某某花园南区负一层第五防火分区075号车位（该车位编号为暂定，车位编号以政府部门最终确认的编号为准，实际面积以产权登记面积为准），乙方认购该物业总房价为101300元，该物业按套出售和计价，成交总房价不因面积差异而退补，乙方须在签订本《协议书》的同时向甲方付清定金10000元，该定金将于该物业《商品房买卖合同》签订后转化为房款。首期房款于2016年6月5日支付，第二期房款于2016年12月5日前支付，第三期房款于2017年6月5日前支付。乙方确认签订本《协议书》时清楚知道该物业尚未办理初始登记，乙方承诺在甲方完成该物业的初始登记手续和具备签约条件并发出书面通知之日起三日内与甲方签订《商品房买卖合同》。若发生下列情况之一，则甲方有权选择单方解除本《协议书》，不予退还乙方已经支付的定金，并可以不通知乙方而将该物业另行出售：……（2）乙方未于本《协议书》约定期限按前述示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》。发生上述情况之一，若甲方选择继续履行本《协议书》的，则每逾期一日，乙方逾期付款的应按逾期付款金额的万分之五向甲方支付违约金，乙方逾期签约的应按该物业总房价的万分之五向甲方支付违约金。该物业暂定于2017年6月30日前交付使用。”涉案协议书签订后，杨卫华已将购买车位的款项交付给裕华房地产公司。涉案的车位于2016年11月30日进行竣工验收备案。2018年11月，杨卫华到三水区消费者委员会就车位的问题进行投诉。涉案的车位首次登记确权为坐落于佛山市三水区***********某某花园南区地下二区1064。2019年2月28日，裕华房地产公司向杨卫华发出《签约通知书》，通知要求杨卫华于2019年3月5日前到佛山市三水区*********销售中心签约室与裕华房地产公司签署该物业的《商品房买卖合同》。杨卫华于2019年3月2日收取该通知书，次日杨卫华到裕华房地产公司处，但双方协商不成，未能签订商品房买卖合同。2019年3月12日，裕华房地产公司向杨卫华发出《解除〈认购书〉通知书》，通知杨卫华双方签署的《认购书》已于2019年3月6日自动解除，已付定金10000元不予退还。杨卫华于2019年3月13日收取该通知。上述事实，有杨卫华提供《某某花园车位协议书》、收款收据，裕华房地产公司提供的竣工验收备案表、首次登记确权清单、签约通知书等证据予以证实，结合当事人的陈述，一审法院予以确认。一审法院认为，杨卫华、裕华房地产公司在平等自愿、协商一致的基础上签订《某某花园车位协议书》，内容合法，一审法院予以确认。涉案协议书签订后，杨卫华已将购买车位的款项交付给裕华房地产公司，涉案协议书约定车位暂定于2017年6月30日前交付使用，但裕华房地产公司未能按约定的时间交付，已构成违约，应承担违约责任。现杨卫华主张裕华房地产公司交付车位，合法有理，一审法院予以支持。裕华房地产公司辩称杨卫华未按约定时间签订合同，涉案协议书已自动解除，但根据双方的陈述，杨卫华在收到签约通知书后次日已与裕华房地产公司进行沟通，只是双方协商不成而未能签订合同，杨卫华的行为并不符合法定解除合同的情形，故一审法院对裕华房地产公司的辩解意见不予采纳。关于违约金数额的问题。裕华房地产公司辩称杨卫华主张按车位价值每日万分之五计算的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，双方签订的涉案协议书并未约定裕华房地产公司迟延交付车位的违约责任，综合裕华房地产公司迟延交付的原因、杨卫华可能造成的损失等因素，参照涉案协议书关于杨卫华逾期签约的按总房价万分之五支付违约金的约定，一审法院酌定裕华房地产公司需支付杨卫华违约金20000元，并支付从起诉之日即2019年4月3日至实际交付之日按车位价值每日万分之五计算的违约金。杨卫华主张过高部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、裕华房地产公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨卫华交付位于佛山市三水区***********某某花园南区地下二区1064车位；二、裕华房地产公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨卫华支付违约金20000元，并支付从2019年4月3日至车位实际交付之日止，以101300元为本金，按日万分之五计算的违约金；三、驳回杨卫华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1482元，由杨卫华负担119元，裕华房地产公司负担1363元。二审期间，裕华房地产公司向本院提交《承诺书》，拟证明涉案协议书并无约定逾期交付车位的违约责任，根据法律规定，在双方无约定违约责任的情况下，应当参照同地段同租金的标准计付违约金，该承诺书表明涉案车位的使用费为250元/月，即使裕华房地产公司需承担违约责任，应当参照该标准计付违约金。经质证，杨卫华认为，该《承诺书》的签订时间是2015年8月，裕华房地产公司一审时没有提交，且适用该《承诺书》约定的前提是杨卫华不是1407单元的业主，而杨卫华现为1407单元的业主，因此该证据与本案无关。杨卫华未向本院提交新证据。经审查，裕华房地产公司提交的《承诺书》有原件核对，本院对其真实性予以确认，但该《承诺书》并未反映双方曾就逾期交付车位的违约责任事宜作出约定，与本案二审讼争的焦点认定不具有关联性，本院不予确认。庭审中,经法庭询问，裕华房地产公司陈述，涉案车位取得竣工验收备案，即具备交付条件。经审理，一审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。围绕诉辩双方意见，二审主要争议焦点为：1.裕华房地产公司在合同履行的过程中是否构成违约；2.一审判决认定裕华房地产公司应向杨卫华承担的违约金是否合理，应否予以调整。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”案涉《某某花园车位协议书》签订后，杨卫华已将购买车位的款项交付给裕华房地产公司，裕华房地产公司应依约向杨卫华交付涉案车位。裕华房地产公司上诉主张《某某花园车位协议书》约定的车位交付时间仅为暂定交付日，具体交付时间应结合车位的建设竣工、验收备案、初始登记等来确定。对此本院认为，虽然案涉《某某花园车位协议书》约定车位暂定于2017年6月30日前交付使用，但双方并未明确约定交付时间应结合车位的建设竣工、验收备案、初始登记等来确定，亦未另行约定具体的交付时间。裕华房地产公司该上诉意见无合同依据，本院不予采纳。在双方未就具体交付时间另作约定的情况下，一审法院认定裕华房地产公司应在《某某花园车位协议书》约定的暂定交付日前交付车位正确，本院予以维持。裕华房地产公司上诉主张其已于2019年2月28日向杨卫华发出签约通知，杨卫华未按约定时间签约，裕华房地产公司已依法解除涉案协议书。对此本院认为，涉案的车位于2016年11月30日已进行竣工验收备案，已具备交付条件，但裕华房地产公司于2019年2月28日才向杨卫华发出签约通知，且根据双方的陈述，杨卫华在收到签约通知书后次日已与裕华房地产公司进行沟通，只是双方协商不成而未能签订合同，杨卫华之行为不构成违约，裕华房地产公司以此解除合同缺乏理据。裕华房地产公司上诉主张其已依约通知杨卫华接收涉案车位，但其未提供证据予以佐证，本院亦不予采纳。因裕华房地产公司未能按约定的时间交付涉案车位，一审法院认定裕华房地产公司构成违约正确，本院予以维持。关于争议焦点二。裕华房地产公司上诉主张案涉《某某花园车位协议书》并未约定裕华房地产公司逾期交付车位的违约责任，一审法院参照该协议书有关杨卫华逾期付款、逾期签约的违约责任认定裕华房地产公司应承担的违约金错误。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方签订的涉案协议书并未约定裕华房地产公司迟延交付车位的违约责任，只约定了杨卫华逾期付款、逾期签约的违约责任。而裕华房地产公司至本诉之时，长达几年时间未向杨卫华交付车位，客观上对杨卫华生活带来影响，杨卫华的损失客观存在。综合案涉合同履行、裕华房地产公司违约情节及过错承担、杨卫华的具体损失等因素考虑，一审法院参照协议书有关杨卫华逾期付款、逾期签约的违约责任确定裕华房地产公司逾期交付车位的违约责任，酌情判令裕华房地产公司向杨卫华支付20000元违约金，并从起诉之日至车位实际交付之日止按车位价值日万分之五计付违约金并无不当，本院予以维持。裕华房地产公司上诉主张一审判决认定的违约金远高于杨卫华的实际损失，要求法院予以调整，本院不予支持。综上，裕华房地产公司的上诉请求理据不足，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2726元，由上诉人佛山市三水裕华房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年六月二十四日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋