杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初12666号 原告：杭州优儿宝健康管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道秀浦街**。 法定代表人：骆梦儿，公司董事长。 委托代理人：周智刚，公司员工。 委托代理人：黄云鹿，北京中银（杭州）师事务所律师。 被告：杭州园里园外餐饮有限公司，住所地浙江，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道秀浦街**> 法定代表人：贾婷婷，公司执行董事。 委托代理人：兰艳萍，浙江禾杭律师事务所律师。 委托代理人：沈凤虎，浙江禾杭律师事务所律师。 原告杭州优儿宝健康管理有限公司诉被告杭州园里园外餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年7月3日向本院起诉。诉请（变更后）：1.被告腾退租赁房屋；2.被告支付拖欠的房租252000元（租金计算从2019年5月1日至7月30日，此后期间仍按双方合同计算至被告腾退为止），并支付违约金168000元；3.被告支付原告垫付的2019年5月20日之前水费1000元、2019年5月20日之前的电费51488.46元，2019年7月份之前的物业费60000元。本院依法适用简易程序于2019年8月30日、9月24日公开开庭审理，依法适用普通程序于2020年5月9日公开开庭审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2018年11月20日，原、被告签订案涉商铺租赁合同。被告已支付三个月的房租252000元，第二次租金应于2019年4月1日支付，但被告一直拖欠未付，已拖欠596400元。经原告催促，被告仍不支付租金。根据合同约定，原告有权解除合同，违约方应支付另一方违约金168000元。另，原告为被告垫付的水费、电费、物业费等，被告均为支付。 原告为证明诉称事实，提交了相关证据材料。 被告辩称：案外人杭州余杭熹妍医疗美容门诊部有限公司内部装修造成三层整个消防回路短路。2019年4月15日左右，原告试营业。因消防问题，2019年5月22日，杭州市消防救援支队余杭区大队作出余（消）行罚决字﹝2019﹞18000167号行政处理决定书，以被告“未经消防安全检查擅自于2019年4月15日投入使用营业”为由作出处罚。到2019年6月5日，因消防问题未解决，2019年6月6日，杭州市消防救援支队余杭区大队向被告作出余消安不字﹝2019﹞第0039号不同意投入使用、营业决定书。房屋产权人也以原告擅自将房屋转租给被告为由阻碍被告经营。综上，被告未付款项是有理由的。 被告为证明辩称事实，提交了相关证据材料。 本院经审理查明： 2018年11月19日，案外人杭州同济置业有限公司出具商铺产权人证明一份。该证明称，杭州同济置业有限公司作为杭州市余杭区南苑街道秀浦街**的产权所有人，同意原告将该商铺中的913平方转租给贾婷婷（被告方）作为餐饮的营业场所，特此证明。 2018年11月20日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》。双方约定：甲乙双方在平等互利、等价有偿的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方商铺事宜，订立本合同，共同遵守。第一条租赁位置、面积、用途乙方自愿承租甲方位于IFC裙楼三楼即南苑街道秀浦街1-8-301-3室商铺出租给乙方作为经营场地使用。商铺的建筑面积为913平方米。第二条交付日期和租赁期限1.合同期限为六年。从2018年12月1日起至2024年11月30日。甲方于2018年11月30日前向乙方交付该商铺。2.甲方给予乙方从2018年12月1日至2019年1月31日，共62日的免租期供乙方进行商铺装修。3.租赁期满，甲方有权收回该商铺的，乙方应如期返还。乙方如需继续承租该商铺的，应在合同期满前30日内提出续租要求，经甲方同意后重新签订商铺租赁合同，且乙方享有优先和该商铺产权所有人续签房屋租赁合同的权利。第三条租金及支付方式1.甲乙双方约定，该商铺的租金具体支付方式：第一年度：2018年12月1日至2019年11月30日，每平方米为2.8元/天，扣除62天装修期，按303天计算，租金为人民币774589元。2.租金递增幅度为每年在第一年基础上递增5%，其第二年度：2019年12月1日至2020年11月30日，租金为人民币979740元；第三年度：2020年12月1日至2021年11月30日，租金为人民币1028727元。第四年度：2021年12月1日至2022年11月30日，租金为人民币1080163元……3.租房押金：人民币20万元整，合同期满或其他情况解除后，双方结清相关费用，甲方将租赁押金无条件归还乙方（不计息）。4.租金支付方式：第一年度第一次支付三个月租金，第二次支付七个月房租，从第二年度开始租金半年一付。合同签订后7日内乙方将首期租金及押金交付甲方。以后每次租金提早一个月支付。甲方收到每笔款项后5日内提供收据给乙方。5.乙方支付租金的方式：乙方可使用支票、现金支付租金。第四条相关费用的承担1.租赁期间，乙方使用该商铺所产生的水费、电费、通讯费、物业管理费以及卫生费等经营费用均应由乙方承担，并按规定向个相关部门交纳。3.租赁期内，该商铺和设备日常维修由乙方承担（日常维修指商铺日常发生的小的损坏所造成的维修费用，具体标准为每次维修费用金额在人民币3000元以下的，包括灯、门、水电、燃气设施以及其他属于甲方的设施）。商铺出现大的、非因乙方使用所造成的损坏所造成的维修费用，具体标准为每次费用金额在人民币3000元以上的，由甲方承担。第五条房屋使用要求和维修责任1.租赁期间，乙方发现该商铺及其附属设施（属甲方负责保修的范围内）有损坏或故障时，应及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。2.租期期间，乙方应合理使用并爱护该商铺及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该商铺及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。3.甲方应保证该商铺的水、电（三相五线电）路通畅，如需增容，费用由乙方承担。第六条房屋返还时的状态1.除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3日内返还该商铺。2.乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态。第八条解除本合同的条件2.甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当期月份租金的二倍支付违约金：（1）甲方未按时交付该商铺，经乙方催告后15日内仍未交付的；（2）乙方逾期不支付、拖欠租金和其他费用超过15日的；（3）因甲方原因导致乙方不能正常营业超过3日的，乙方有权书面通知甲方解除本合同。第九条违约责任7.租赁期间，甲方应确保商铺的水、电、消防等设施完整良好，且能够满足乙方的正常生产经营活动需求。如供电无法满足乙方正式使用需求，甲方应积极配合乙方增加电容，确因客观原因无法满足乙方正常用电使用需求的，乙方有权书面通知甲方解除本合同，甲方应将所收租金及押金如数退还乙方。双方还就其他事项进行了约定。 2019年5月22日，杭州市消防救援支队余杭区大队作出余（消）行罚决字﹝2019﹞18000167号行政处理决定书，该决定书称：现查明杭州园里园外餐饮有限公司未经消防安全检查擅自于2019年4月15日投入使用营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项《浙江省公安机关行政处罚裁量基准》第四百六十三条第二阶次，决定给予杭州园里园外餐饮有限公司责令停产停业，并处罚款人民币伍仟元整的处罚。执行方式和期限：限你单位于收到本决定书之日起对杭州园里园外餐饮有限公司责令停产停业，并在十五日内将罚款交农业银行余杭支行缴纳罚款。 2019年6月6日，杭州市消防救援支队余杭区大队向被告作出余消安不字﹝2019﹞第0039号不同意投入使用、营业决定书。该决定书载明：根据你单位（场所）关于杭州园里园外餐饮有限公司（地址：浙江省杭州市余杭区南（地址：浙江省杭州市余杭区南苑街道秀浦街**查的申请，我大队于2019年6月5日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：1、火灾自动报警系统无法测试。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。如不服本决定，可在收到本决定书之日起六十日内依法向余杭区人民政府申请行政复议，或者在六个月内依法向余杭区人民法院提起行政诉讼。 2019年6月9日，案外人杭州保源消防设备安装有限公司出具情况说明一份。该说明称：ＩＦＣ园里园外火锅店项目消防工程于2018年12月26号签订施工合同，内部装修于2019年3月15号装修完毕，3月20号第三方消防检测单位对该项目进行消防检测，系统一切正常，并出具项目检测合格证明文件。在进行该项目的消防验收及消防开业检查报批的过程中发现由于裙房三层杭州余杭熹妍医疗美容门诊部有限公司内部装修（地址：余杭区）造成三层整个消防回路短路。随（地址：余杭区Ｃ物业对接上述问题，要求该美容整形医院恢复该回路并排除主机故障，以备园里园外火锅店项目消防验收及开业检查实施，经物业沟通无果迟迟无法办理相关手续！在沟通过程中消防部门对园里园外火锅店进行消防检查发现该项目迟迟未进行相关消防手续办理，故责令其进行相关整改及处理。 2019年6月19日，案外人杭州默乐健身有限公司（地址为杭州市余杭区南苑街道秀浦街1-8-3（地址为杭州市余杭区南苑街道秀浦街**-2消防安全检查合格证。 2019年6月21日，案外人杭州余杭熹妍医疗美容门诊部有限公司（地址为杭州市余杭区）有限公司取得公众聚集场所投入使用前（地址为杭州市余杭区合格证。 2019年6月20日，案外人杭州同济置业有限公司向被告递交《关于优儿宝转租条款的说明》一份。该声明称：园里园外火锅店：杭州优儿宝健康管理有限公司与我司签订《优儿宝物业租赁合同》，承租我司位于。该合同第“10-2”条款约定：未经甲方书面同意，乙方不得将该物业转租、分租、转借给第三方或与第三方互换房屋使用。特此说明！ 2019年9月22日，浙江广大物业管理有限公司迎宾同济服务中心出具情况说明一份。该说明称：园里园外火锅店于2019年1月11日开始营业，此后正常经营。特此说明。 2019年9月23日，浙江广大物业管理有限公司迎宾同济服务中心出具情况说明一份。该说明称：位于的杭州余杭熹妍医疗美容门诊部有限公司在进行内部装修施工中曾造成消防回路短路，半个月左右未修复，后接到园里园外通知，园里园外要求三天之内将短路修复，后期他们将进行消防验收。在接到这个通知之后三天内（4月25日），已将短路情况修复，目前可正常使用。另杭州余杭熹妍医疗美容门诊部有限公司所在三层商户共用一个消防主机及消防报警系统。 另查明： 原告给被告出具律师函，向被告催讨租金，并称，请被告接函后一周内付清拖欠的租金596400元，否则原告将以被告根本性违约为由行使合同解除权，并追究被告的违约责任。 2019年6月27日，被告给原告出具回复函。该回复函称：合同签订后，被告已支付了第一年度三个月租金，更是耗费280多万元进行装修并购买设备。根据合同约定，原告应征得产权人同意将房屋转租给被告。租赁期间，原告应确保水、电、消防等设施完整良好，且能够满足被告的正常生产经营需求，同时确保其他租户不得干扰被告的正常经营等。但被告装修完毕于2018年12月份开始正常经营时，案涉商铺的所有权人以原告未经其同意转租为由，对被告的正常经营进行干扰。且同楼三层的租户杭州余杭熹妍医疗美容门诊部有限公司在装修过程中，造成整个消防回路短路，导致火灾自动报警系统无法测试，不能通过消防。被告及被告委托的杭州保源消防设备安装有限公司与原告及IFC物业对接上述问题，但原告与IFC物业却一直拒不处理上述问题。2019年5月22日，消防部门给予原告处罚。2019年6月6日，消防部门向原告作出不同意投入使用、营业决定书。综上，系原告根本性违约，在原告不解决闪烁问题及被告损失的情况下，被告不敢继续支付租金。 关于消防问题，双方确认：原告将案涉房屋交付给被告时，消防设施正常。被告租赁房屋后，对所租房屋消防设施根据租赁用途局部改造后，2019年3月20日，消防设施（含主机、分支点位等）经检测正常。2019年4月，案外人装修致整个三楼消防回路出现问题。2019年4月22日，被告通知原告及物业进行维修，2019年4月25日物业通知已经维修完毕。2019年5月30日，被告报消防部门验收，2019年6月5日，消防部门就案涉房屋消防系统进行检测，2019年6月6日消防部门出具决定书认定火灾自动报警系统无法检测。2019年6月10日、12日同层其他两家租户的消防设施通过了消防部门的检测。双方分歧：原告认为，被告对租赁房屋的消防设施进行了局部改造，增加了部分点位，2019年6月5日无法检测的具体原因不明，且被告未通知原告维修（被告于2019年6月5日关门后，过几天原告才了解相关情况），实际上该分支点位一直都是正常的，故原告不承担责任。被告认为，被告只是局部改造，且改造后经检测正常，2019年6月5日无法检测的具体原因不明，原告应承担相应的后果。 关于断电问题。被告称所租房屋于2019年7月断电。原告曾认可被告被断电，但后核实称系被告主动要求物业断电。双方确认断电的部位在被告所租房屋内。 关于产权人是否阻挠被告经营的问题。原告认为，系产权人同意转租，故未阻挠被告经营。被告称，就产权人阻挠其正常经营情况，被告无法提交造成实际影响的确切证据。 关于租金费用等情况，双方确认：原、被告签订的案涉合同于2020年5月9日解除。被告已支付原告自2019年2月1日至2019年4月30日前的租金252000元（每月84000元），第一年度第二期7个月租金596400元按约定应于2019年4月1日支付，被告尚未支付。自2019年5月1日至2020年5月9日租金数额共计1025875元，此后系占有使用费（按每月88200元不再继续上浮）。如系被告违约，违约金按约定为168000元。关于房租（合同解除后为占有使用费）和违约金数额，由法院判决。2019年5月20日前的水费1000元、电费51488.46元，2017年7月底之前物业费60000元，合计112488.46元，扣除10万元押金，被告尚欠原告12488.46元。 本院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，均应当遵守相关约定。双方确认合同于2020年5月9日解除，合同解除后被告应依法向原告腾退租赁房屋。经核，2019年5月20日前的水费1000元、电费51488.46元，2017年7月底之前物业费60000元，合计112488.46元，扣除双方同意扣除的10万元押金，尚余12488.46元，被告应支付原告上述余款。被告已支付原告至2019年4月30日前的租金，因双方存在纠纷，故被告未支付原告后续租金（合同解除后为占有使用费）。根据合同约定,租赁期间，原告“应确保商铺的水、电、消防等设施完整良好,且能够满足乙方（被告）的正常生产经营需求”。2019年4月，案外人在进行内部装修施工中曾造成消防回路短路，4月22日被告通知原告进行修复，4月25日物业公司通知已将短路情况修复。2019年6月5日，被告的消防分支系统及点位无法检测。6月10日、12日同层共用消防检测系统的案外人均通过了消防检测。被告租房房屋消防系统无法检测的具体原因不明，被告认为，即使同层其他租户消防无问题，但也不排除系4月25日并未真正修好，即该问题仍造成了被告消防分支点位无法检测。原告认为，被告消防分支及点位并无问题，实际上系被告不愿意继续营业所致。当被告房屋消防分支点位出现无法检测的问题后，是被告改造的部分出现故障，还是其他部分出现故障，原因并不明确。被告应检查其局部改造的部分是否出现故障，原告也有相应的义务查清问题原因。查清并解决该消防问题后，被告应及时联系消防部门进行再次检测验收，以便恢复营业。在本案的审理中，原、被告双方纠缠于租金是否应当支付等其他问题，原告认为被告并无消防问题，实际就是不想继续经营；而被告又怀疑无法检测系案外人装修引起（或已对他人无影响，但未修复至被告可正常使用情形）。双方争论有余，解决问题的意愿不足。鉴于双方争议较大，且涉及消防专业问题，本院多次就相关问题进行询问核实。本院认为，双方应在各自过错范围内承担后果。合同解除后，被告未及时腾退，损失进一步扩大，也应承担相应的不利后果。自2019年5月1日至2020年5月9日租金数额共计1025875元，本院酌情支持615525元。此后的占有使用费，系被告未及时腾退造成，按每月88200元（双方确认租金标准为每月88200元）计算至实际腾退之日止。关于被告逾期支付租金的违约金问题，鉴于双方确实存在纠纷（2019年4月消防损坏，原告自认于2019年4月25日修复），2019年6月5日被告消防未通过检测，被告只是对消防进行局部改造，且本案中原告主张解除合同，被告暂未支付后续租金也有其合理性，为平衡双方利益，本院酌情不予支持。关于被告房屋断电的问题。断电部位在被告所租房屋内，且断电时间系在2019年7月，被告已因消防问题停业无法经营，对被告而言已无新的实质性影响，且断电问题系消防问题引发，也非双方真正的争议点，故本院不作赘述。关于产权人阻挠被告经营的问题，被告未提交充分证据予以证明，也未证明给其造成实际影响，故对该抗辩意见本院不予采纳。综上，对原告诉请之合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州园里园外餐饮有限公司于本判决生效后三十日内向原告杭州优儿宝健康管理有限公司腾退位于杭州市余杭区的房屋； 二、被告杭州园里园外餐饮有限公司于本判决生效后三十日内向原告杭州优儿宝健康管理有限公司支付租金615525元（自2020年5月10日起至实际腾退之日止为占有使用费，每月按88200元的标准另行计算）； 三、被告杭州园里园外餐饮有限公司于本判决生效后三十日内向原告杭州优儿宝健康管理有限公司支付水费1000元、电费51488.46元、物业费60000元，扣除10万元押金，尚余12488.46元； 四、驳回原告杭州优儿宝健康管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9124元，由原告杭州优儿宝健康管理有限公司负担3650元，由被告杭州园里园外餐饮有限公司负担5474元。于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9124元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  马 超 人民陪审员  许亚新 人民陪审员  林金英 二〇二〇年七月二十二日 代书 记员  黄若兰 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-11-?