河北省曲周县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0435民初18号 原告：谢付喜，男，1964年6月17日出生，汉族，曲周县人。 委托诉讼代理人：徐如昌，男，1948年7月15日出生，汉族，曲周县人，系原告岳父。 委托诉讼代理人：王静义，河北振远律师事务所律师。 被告：邓晓宇，女，1984年8月26日出生，汉族，曲周县人。 委托诉讼代理人：李瑞丰，曲周县博达法律服务所法律工作者。 第三人：陈梅芳，女，1954年10月20日出生，汉族，曲周县人，系被告邓晓宇母亲。 第三人：邓福增，男，1952年7月14日出生，汉族，曲周县人，系被告邓晓宇父亲。 原告谢付喜与被告邓晓宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，被告父母陈梅芳、邓福增于2020年4月22日，向本院申请以第三人的身份参加到该案的诉讼过程之中，本院经依法审查后，予以准许。本院依法适用普通程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告谢付喜及其委托诉讼代理人徐如昌、王静义，被告邓晓宇及其委托诉讼代理人李瑞丰，第三人陈梅芳、邓福增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢付喜向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行2016年6月5日与原告签订的房屋买卖合同，责令被告按合同约定协助原告办理涉案房产稽山南苑小一期11号楼3单元6楼东户（11-3-602）的房产过户手续；2、本案诉讼费用、保全费、诉讼财产保全责任保险费等均由被告负担。事实和理由：原告与被告于2016年6月5日签订一份房屋买卖合同，由原告购买被告私有房产一套。合同内容：被告作为甲方即卖方自愿将位于稽山南苑小区一期11号楼3单元6楼东户（11-3-602）出售给乙方即买方原告；整套房屋面积91.92平方米、带家具、带地下室，共出售价款人民币293000元整（大写：贰拾玖万叁仟元整），此价为一口价，以后价格不准有任何变动；该房产证号为曲周县房权证曲周镇第16-262-6904号。该合同签订后，原告通过银行分两次向被告转账付清购房款290000元，被告也按合同约定向原告交付了涉案房屋及该房屋所有权证，但原被告双方经中间人郑某从中调解，被告不再向原告出售并交付涉案房屋对应的地下室，原告也不用再向被告支付剩余款项3000元，至此原告向被告履行完毕上述房屋买卖合同的约定义务。原被告双方所签订的上述房屋买卖合同是双方的真实意思表示，是合法有效的。原告已对涉案房屋占有使用三年有余，原告现按上述房屋买卖合同约定多次找被告要求其配合办理涉案房产过户手续，但被告一直推脱不予配合。原告认为被告怠于履行涉案房屋过户义务已构成违约，并侵犯了原告的合法权益，为此，原告诉至法院，望判如所请。 案件审理过程中，原告于2020年4月13日向本院提交增加诉讼请求申请书，后于2020年4月20日申请撤回。在庭审过程中又提出增加诉讼请求（并于庭后提交书面申请），请求依法判决被告邓晓宇及第三人陈梅芳、邓福增腾退案涉曲周县稽山南苑小一期11号楼3单元6楼东户即11-3-602房屋，保持该房屋原状，交付申请人居住使用，同时责令被告邓晓宇按照案涉房屋买卖合同约定向申请人交付该房屋对应的地下室。 被告邓晓宇辩称，1、该涉案房产系家庭共有财产，而并非被告个人财产，被告与原告所签订的买卖合同系无效合同。理由是：在购买该涉案房产时，被告父母支付了大部分资金，其出资的目的，是为了对该房产拥有居住权，且目前被告及其父母仍居住在涉案房屋内，故该涉案房屋属于被告父母与被告的家庭共有财产，签订买卖合同时，被告未告知其他共有人，更未经其他共有人同意，所以被告不能单方处分涉案房产，据此，被告在其父母（涉案房产的其他共有人）不知情的情况下，私自同原告单方订立了买卖合同，擅自处分涉案房屋，显然违背了其他共有人居住该房屋的权利和意愿，根据《物权法》相关规定，双方之间签订的房屋买卖合同不成立，系无效合同。2、现涉案房产登记在被告名下，原告没有拥有该不动产的所有权，在签订买卖合同时涉案房产的价格明显低于市场价格，且该涉案房产也一直未交付。3、退一步讲，即使像原告所陈述的那样，被告与原告的房屋买卖合同也未实际履行。双方签订买卖合同后，原告未按约定一次性付清29万元房款，而是分两次付了29万元，且截止到目前为止原告仍未交齐涉案房产的全部款项，原告已明显违约在先，未履行合同约定。4、房屋至今未交付，仍是被告和其父母在居住，而非原告诉称的那样，在该房屋居住了三年。5、当时的实际情况是先签合同后付款，合同日期写的时候推迟了几天。6、认可第三人的意见，所陈述事项均属实。综上所述，原告所诉事实不清，证据不足，法院应依法驳回原告诉求。 第三人陈梅芳、邓福增共同述称，当时是我们夫妇决定在稽山南苑买房，我们出了10万元，被告邓晓宇拿了1万元，钱都给了被告邓晓宇让其办理，事后才知道房屋只登记了邓晓宇一个人的名字，这个房虽然写邓晓宇的名字，但是我们夫妇的房，我们不同意邓晓宇卖房，她无权卖我们共有的房产，不认可原告的诉讼请求，合同应属无效。 原告谢付喜提交证据如下： 1、原告身份证复印件及原被告双方于2016年6月5日签订的案涉稽山南苑11-3-602房屋买卖合同各一份，证明原告的诉讼主体资格及原被告双方存在合法的房屋买卖合同法律关系。 2、中国邮政储蓄银行股份有限公司曲周县支行的汇款收据两份及中国邮政储蓄银行股份有限公司出具的入账汇款凭单和原告身份证复印件附件各一份，证明原告分两次向被告支付购房款290000元，第一次于2016年5月23日原告用现金向被告银行账户为62×××55的银行卡汇款80000元；第二次于2016年6月3日通过亲属徐某的银行卡向被告银行账户，账号为62×××55的银行卡汇款210000元。据此原告履行了原被告双方签订的案涉稽山南苑11-3-602房屋买卖合同中约定的支付购房款义务。 3、证人出庭作证申请书；郑某、徐某的证人证言；以及证人郑某、徐某的身份证复印件各一份及房产证原件。共同证明被告在两次收到原告支付案涉稽山南苑11-3-602房屋的购房款合计290000元后，原被告双方于2016年6月5日在房屋中介郑某的见证下签订了案涉稽山南苑11-3-602房屋买卖合同的事实，该合同是原被告双方的真实意思表示，是合法有效的，以及原告支付购房款后签订房屋买卖合同时被告向原告交付案涉房屋及该房屋的房产证原件等客观事实。 4、诉讼费票据、诉前保全费票据、诉讼财产保全责任保险费增值电子普通发票各一张。证明原告为了实现案涉房屋过户无奈提起诉讼所花费的必要费用，包括案件受理费、诉前保全费、诉讼财产保全责任保险费，合计2,960元，应当由被告承担。 5、原告谢付喜合法占有控制该案涉房屋的录像光盘两张（2020年1月25日，原告在使用该房屋的全程录像；2020年4月18日，原告全程对案涉房屋现场录像，证明原告使用控制该房屋）；被告交付案涉稽山南苑11-3-602房屋原钥匙一把和三次更换该房屋门锁留下钥匙数把及门锁数把，附照片四张；曲周县公安局城关派出所出具原告谢付喜因案涉稽山南苑11-3-602房屋被非法侵入的报警案卷材料复印件一份。证明原告谢付喜购买被告所有的案涉稽山南苑11-3-602房屋后已合法占有控制的事实，以及原告谢付喜合法占有控制的案涉稽山南苑11-3-602号房屋被非法侵入和曲周县公安局城关派出所依法查处的事实。 被告对原告提交的证据质证如下： 1、合同签字的真实性无异议，证明目的不认可，字是邓晓宇签的，具体合同的内容不清楚，只知道一次性给房款29万元，因为当时急需用款，该合同部分内容不符合公平合理原则，明显显失公平，且该涉案房产一直未交付，因此该合同系无效合同。 2、汇款收据中徐某身份不认可，该合同中无徐某，与本案无关。 3、房产证真实性无异议，证明目的有异议。当时原告要求看一下涉案房产的真实性，被告将房产证交付原告，后被告多次要求原告将房产证还给原告，被告不予理睬。 4、诉讼费，保全费，保险费真实性无异议，证明目的不认可，不同意承担该费用。 5、（1）针对光盘，真实性、合法性、关联性均不认可，因为原告没有提交原始载体，也没有相关证据可以佐证，该视频资料内容不能证实与涉案房产存在关联性；（2）门锁和钥匙实物及照片，真实性、合法性、关联性均不认可，原告提供的锁和钥匙实物及照片均与涉案房产不具有关联性，不能作为证据使用；（3）公安局询问笔录，真实性无异议，证明目的不认可。谢付喜陈述的内容真实性不认可，郑某陈述的内容真实性不认可，对邓晓宇陈述的内容无异议，认可。 第三人对原告提交的证据质证如下：对原告提交的五组证据均不认可。 原告申请证人郑某、徐某出庭作证，证人郑某主要证言：我与被告原来是邻居，认识被告邓晓宇和其母亲，不认识她父亲。我当时在房屋中介做兼职，签订合同时我、徐祥云、邓晓宇、谢付喜四人在场。在2016年5月23日交的8万现金，在2016年6月3日交付了21万元，共计29万元，在6月5、6日签订了合同，同时将钥匙2把及房产证交付给我，后我把这些东西交付给原告，是自愿交付，地下室是当时她姨家孩子在用地下室，后扣除了3000元，啥时候交付地下室，啥时候交付3000元，双方都是亲自签字按手印，证明人也签字按手印，地下室后来一直不提了，原告当时买房特别困难，2年以后过户费便宜，具体事宜，在合同上明确表示，后催被告过户，但一直联系不上。签合同时，没跟第三人说过，但邓晓宇母亲知道卖房的事，当时拉家具的时候邓晓宇母亲在场，父亲没有在场。证人徐某主要证言：原告是我姐夫，我与被告无关系。买房转款时我、俺姐姐、姐夫，我们三人在场。因为当时买房钱不够，借用我的卡，也是借我的钱进行转账。 原告对证人证言质证：认可郑某、徐某证言，应采信。 被告对证人证言质证：对证人郑某陈述的，涉案房产已经交付，以及当时拉东西时陈梅芳在场，不予认可。买卖涉案房产时没有告知第三人、以及在场人的情况认可。对徐某陈述的，是转了21万元，当时转钱以前，我已经对证人郑某说不卖房了，并告知原告。把前面收的钱退给原告，双方没有达成协议，没有让原告在转这21万元。 第三人对证人证言质证：有意见，对郑某当庭说的证言有意见，他说的陈梅芳当时在车上坐着不是事实，郑某欺骗了邓晓宇，后陈梅芳对邓晓宇说房款是我拿的你有啥权利卖我的房。对转款的事情我不知道。 被告提交证据如下： 1、稽山物业费交款单2份，时间分别为：2020年1月13日，2020年4月15日；邯郸市腾荣物业出具的物业费票据一张，2018年8月1日至2020年7月30日，在此之前的物业费也是被告提交，恳请法院庭下核实，证明被告一直在涉案房产内居住，该房产没有交付。 2、在诉讼期间，原告方提交的增加诉讼申情书与撤回诉讼申请书各一份，在原告提交的申请书中明确要求被告向原告交付涉案房产，及其涉案房屋的地下室及家具，由此可以证明原告也认可该涉案房产自合同签订之日起一直未交付，因此被告主张合同无效，于法有据，与原告自己认可的未交付房屋相一致，所以该合同无效。 3、视频光盘一张，原始载体为被告手机，于2020年3月19日拍摄，证明被告一直在案涉房屋内居住。 综上所述，被告所提交的证据完全可以证实该涉案房产一直由被告居住至今，未向原告交付，因此该合同无效。 原告对被告提供的证据质证如下： 1、对提交的单据真实性无异议，证明目的有异议，该单据无法证明被告及第三人一直在房屋内居住，该证据证明被告向原告交付房屋后，因自己反悔，所以主动交付案涉房屋的水电费等费用，且交付的相关费用都是在原告起诉后缴纳，被告因反悔卖房，知道原告在案涉房屋未居住，变强制换了门锁，关于这个事原告向公安局报警，被告及第三人的行为侵犯了原告对涉案房屋使用权的合法权益，其在诉讼中提交交付了水电费、物业费的单据等来证明，被告未向原告交付房屋的事实，是不能成立的。 2、房屋买卖合同已经签订，就具有法律效力，被告向原告交付房屋后，第三人及被告强制破锁入住的行为，侵犯了原告的合法权益，因此向法庭提出请求，要求被告及第三人立即腾出涉案房屋，交付原告使用。否则待法院判决后原告将向公安局及法院另行主张原告的合法权益。 3、不认可该光盘。截止到2020年4月18日被告及第三人均没有在案涉房屋居住。 第三人对被告提供的证据无异议。 第三人提交证据如下： 邓村村委会证明一份，四疃镇刘庄村宋爱云证明一份，邓福增教师资格证、荣誉证书各一份，证明案涉房产是由第三人购买及第三人出资情况。 原告对第三人提供的证据质证如下： 教师资格证、荣誉证书真实性无异议，证明目的不认可，不能证明涉案房产是由第三人出资；宋爱云书面证言对真实性、合法性、关联性均有异议，证人应出庭作证，请求法庭不采纳该证言；针对村委会证明，对真实性、合法性、关联性均有异议，该证明不能证明第三人对该房产出资购买。据此，对第三人提交的证据均不认可。 被告对第三人提交的证据无异议。 经本院组织质证、认证及听取当事人陈述，依法确认下列事实： 原告谢付喜（乙方）、被告邓晓宇（甲方）于2016年6月5日在房屋中介郑某的见证下签订了一份《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将位于稽山南苑小区一期11号楼3单元6楼东户出售给乙方；整套房屋面积91.92平方米、带家具、带地下室，共出售价款人民币293000元整（大写：贰拾玖万叁仟元整），此价为一口价，以后价格不准有任何变动；自协议签订之日，乙方一次性给甲方人民币贰拾玖万元整，待甲方把地下室交付乙方后再付3000元（大写：叁仟元整）；合同签订2年后再办理房产过户，过户费、公证费由乙方承担；以房屋交付之日为界限，该房屋交付前所发生的水、电、卫生费等，一切费用由甲方承担，交付后的一切费用由乙方承担；乙方在今后办理该房屋手续时，甲方须无偿、积极主动地帮助乙方办理，所发生的一切手续等均有乙方自行支付。 该合同签订日之前，原告谢付喜分两次向被告支付了购房款290000元（第一次于2016年5月23日原告向邓晓宇银行账户汇款80000元；第二次于2016年6月3日通过原告亲属徐某的银行卡向被告银行账户汇款210000元），至此，除地下室价款（3000元）外，原告已经履行了《房屋买卖合同》约定的支付购房款义务。后原告要求被告按约定办理房屋过户手续，被告以各种理由推脱、不予配合，故原告诉至本院。 本院认为，原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告已支付被告全部房款（除地下室外）290,000元，被告邓晓宇也应履行其相应的合同义务，故原告诉请将涉案房屋（除地下室外）交付给原告居住使用、并过户至原告名下，于法有据，本院予以支持。由于原告并未按合同约定支付地下室对应款项3,000元，故要求被告交付该房屋对应地下室的诉讼请求，不予支持。原告主张被告应负担其为实现债权支付的财产保全保险费900元，对于该费用属于其应当自行承担的诉讼风险范畴，故对原告该主张，不予支持。被告辩称，该涉案房产被告父母支付了大部分资金，系家庭共有财产，而并非被告个人财产，被告在其父母（涉案房产的其他共有人）不知情的情况下，私自同原告单方订立了买卖合同，该买卖合同系无效合同。本院认为，原告谢付喜与被告邓晓宇在2016年签订了房屋买卖合同，当时，邓晓宇已成年，且原告尽了其合理查看的义务，查看了房屋所有权证，证上仅有邓晓宇一人的姓名，邓晓宇本人作为完全民事行为能力人，对涉案房产有完全的处分权利，故对该项辩称，不予支持。被告辩称，在签订买卖合同时涉案房产的价格明显低于市场价格。本院认为，被告虽提出该主张，但没有提供相关证据予以证明，无事实和法律依据，不予支持。被告辩称，被告与原告的房屋买卖合同未实际履行，双方签订买卖合同后，原告未按约定一次性付清29万元房款，而是分两次付了29万元，且截止到目前为止原告仍未交齐涉案房产的全部款项，原告已明显违约在先，未履行合同约定。本院认为，原告两次汇款时间均早于合同签订落款时间，故签订该合同时已经提前履行了合同相应义务，属于一次性付清29万元房款，对于地下室对应的款项3,000元，合同中已明确约定交付后再付清，至此，原告已足额履行了其相应义务，针对被告该项辩称，不予支持。被告辩称，房屋至今未交付，仍是被告和其父母在居住，而非原告诉称的那样，在该房屋居住了三年。本院认为，合同中明确约定，以房屋交付之日为界限，该房屋交付前所发生的水、电、卫生费等，一切费用由甲方承担，交付后的一切费用由乙方承担。原告虽提出在该房屋居住了三年，但是未能提供任何相关水、电、卫生费票据予以证实，故本院认定该涉案房屋并未实际交付原告使用。被告辩称，当时的实际情况是先签合同后付款，合同日期写的时候推迟了几天。本院认为，被告虽提出该主张，但没有提供相关证据予以证明，原告也不予认可，故针对该项辩称，不予支持。第三人陈梅芳、邓福增共同述称，是他们夫妇决定在稽山南苑买房后，出款10万元让被告办理手续，事后才知道房屋只登记了邓晓宇一个人的名字，该涉案房屋属于第三人与被告共同共有。本院认为，虽然第三人提供了村委会证明、四疃镇刘庄村宋爱云证明、邓福增教师资格证、荣誉证书等间接证据，但没有提供直接证据证明案涉房产是由第三人购买或者第三人出资的情况，且原告不予认可，故对第三人所述主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下： 一、被告邓晓宇于本判决生效后十日内将案涉房产曲周县稽山南苑小区一期11号楼3单元6楼东户（除地下室外）交付给原告谢付喜； 二、被告邓晓宇于本判决生效后十日内协助原告谢付喜将案涉房产曲周县稽山南苑小区一期11号楼3单元6楼东户（除地下室外）过户到原告谢付喜名下； 三、驳回原告谢付喜的其他诉讼请求。 案件受理费80元、诉前保全费2,020元，均由被告邓晓宇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  赵学军 人民陪审员  吴香红 人民陪审员  徐 键 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  黄 萌 附相关法律条文: 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 ——