湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初1653号原告：武汉世纪都会商场有限公司，住所地武汉市江汉区江汉路**世纪都会广场****。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：殷滤，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程林，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。被告：武汉天润川香餐饮管理有限公司，住所，住所地武汉市洪山区关山村下马庄永利国际大厦第******div>法定代表人：张勇，经理。委托诉讼代理人：段顺，男，武汉天润川香餐饮管理有限公司工作人员。原告武汉世纪都会商场有限公司（以下简称世纪公司）与被告武汉天润川香餐饮管理有限公司（以下称川香公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。世纪公司的委托诉讼代理人殷滤、程林到庭参加诉讼，川香公司的委托诉讼代理人段顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签署的《世纪都会广场商铺租赁合同》于2018年6月30日解除；2、确认世纪公司有权没收川香公司已支付的经营保证金113254.68元；3、川香公司向世纪公司支付欠付租金64681.48元、物业管理费15612.52元、推广费2278.69元、中央隔油池费172.36元，并依照合同约定支付逾期付款违约金2420.33元(逾期付款违约金暂计至2018年6月30日，实际支付至付清之日止4、川香公司向世纪公司支付店铺还原费44071元、围挡费用1582元、律师见证费2000元、摄像及光盘制作费500元，并赔偿原告一个月空置租金损失32340.74元。上述第3、4项暂合计金额为165659.12元；5、本案诉讼费由川香公司承担。事实与理由：世纪公司[原名和记黄埔地产（武汉江汉北）有限公司]与川香公司于2016年9月1日、2017年11月20日、2018年1月17日签署了《世纪都会广场商铺租赁合同》及补充协议、《补充协议二》，川香公司向世纪公司承租了世纪都会广场商场负一层B1002-B1003号商铺。世纪公司依约向川香公司交付了商铺，川香公司于2017年4月30日开业。2018年6月14日，川香公司未经世纪公司同意擅自闭店离场，且拖欠世纪公司租金、物业费、推广费等应付费用未支付。世纪公司多次联系川香公司要求限期恢复营业，但其一直未恢复营业。鉴于川香公司上述严重违约行为，世纪公司已于2018年6月29日向川香公司发出书面解除通知书，告知其双方租赁合同己经于2018年6月30日解除，且要求川香公司交纳相应欠付费用，同时要求其进行店铺还原，否则将承担相关还原费用。然截止起诉之时，川香公司未按照上述函件任一内容履行，给世纪公司造成了巨大经济损失，为了维护世纪公司的合法权益，特此向贵院起诉，请求法院依法裁判。川香公司辩称：1、原、被告之间订立的《世纪都会广场商铺租赁合同》解除时间并非世纪公司所述的2018年6月30日。川香公司于2018年5月始即与世纪公司协商解除该租赁合同，2018年5月28日，世纪公司直接停止供水供电，停止空调供应，限制川香公司进入店铺，川香公司已经失去了对租赁物的控制，再无任何基于租赁关系的权利。故双方的租赁合同于2018年5月28日解除；2、世纪公司无权没收川香公司已支付的经营保证金。没收经营保证金的条款均属世纪公司制作的格式条款，且是对川香公司权利的限制，应当无效。再者，已经缴纳的经营保证金应当视为违约金，用于承担因违约而造成的损失，世纪公司无权直接没收；3、川香公司无需向世纪公司支付2018年6月的租金、物业管理费、推广费、中央隔油系统维护费、逾期付款违约金。双方租赁合同已在2018年5月28日解除，故无需支付2018年6月的相应费用；4、世纪公司主张的店铺还原费围挡费过高，主张的律师见证费、摄像及制作光盘费用无依据，主张的空置损失过高。关于店铺拆除还原，川香公司于2018年7月11日准备清理拆铺时，发现店内物品已被世纪公司搬走扣留，因此，川香公司无法完成物品清点、拆铺还原，故世纪公司主张的还原费用及围挡费用产生不完全是川香公司违约造成的损失。世纪公司主张的律师见证费、摄像及光盘制作费用与本案争诉的租赁合同的履行或解除均没有直接关系，也并非解除合同拆铺还原的必要支出。世纪公司主张由川香公司承担空置期的所有可期待利益不应得到支持。世纪公司围绕其诉讼请求提交了不动产权属证明、外商投资企业变更登记通知书、《“世纪都会”商场合作建议书》《世纪都会广场商铺租赁合同》《补充协议一》《补充协议二》《武汉M+商铺验收记录》《法定代表人授权委托书》《武汉M+购物中心开业期暖场活动策划与执行委托合同》《武汉M+购物中心开业期后续活动策划与执行委托合同》《武汉M+DIY工作坊活动策划与执行委托合同》《武汉“蹦床乐园”活动策划与执行委托合同》《M+购物中心6-8月促销活动策划与执行委托合同》《武汉世纪都会商场有限公司关于催缴租金等费用的函（品牌名称：顶鼎祥）》两份及其中一份对应全球邮政特快专递寄件人存根、《武汉世纪都会商场有限公司停止提供空调供应通知函（品牌名称：顶鼎祥）》《武汉世纪都会商场有限公司停止水电供应通知函（品牌名称：顶鼎祥）》《武汉世纪都会商场有限公司关于限期恢复营业的函》《武汉世纪都会商场有限公司世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》及对应全球邮政特快专递寄件人存根和邮件查询记录、短信聊天截图、商铺现场照片、《申请函》《武汉M+商场商铺二次装修还原框架合同》《报价单》《M+商场施工申请单》《付款通知单》《完工证明书》、完工照片、湖北增值税普通发票、《武汉M+商场商铺围挡施工合同》《商铺打围统计表》《法律服务合同》《见证书》《销售数据提交签到表》《员工交班报表》等证据材料。川香公司为反驳世纪公司的诉讼请求，提交了《武汉世纪都会商场有限公司关于催缴租金等费用的函（品牌名称：顶鼎祥）》、电话录音、微信聊天记录截图、邮件往来截图、中国银行交易流水明细清单、收据、《补充协议二》等证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：湖北省武汉市江汉区京汉大道与江汉路交汇处武汉市老浦片商业及住宅项目三层3067号商铺的不动产权利人系和记黄浦地产（武汉江汉北）有限公司，2017年5月16日，和记黄浦地产（武汉江汉北）有限公司经工商行政管理部门核准变更登记为武汉世纪都会商场有限公司（以下称世纪公司）。2016年9月1日、2017年11月20日，世纪公司（出租方下称甲方）与川香公司（承租方下称乙方）签订《世纪都会广场商铺租赁合同》《补充协议一》，甲方同意按本合同约定的条件将世纪都会广场负一层1002、1003号商铺出租给乙方使用。该租赁商铺建筑面积为231.22平方米，套内建筑面积为110.29平方米，租赁期为固定期限3年，从租赁期开始日起算；租赁期开始日为2017年4月1日，但甲方有权因该商场的整体交付情况而以提前30日向乙方发出书面通知的形式调整租赁期开始日，而无需承担任何责任。合同约定，该租赁商铺的租金包括基本租金及提成租金，租赁期第一年每月基本租金为29945.30元，每月提成租金为当月总营业额的10%减去当月基本租金后的差额部分（若该差额为负数，则当月提成租金为零）；第二年每月基本租金为32340.74元，每月提成租金为当月总营业额的11%减去当月基本租金后的差额部分；第三年每月基本租金为34928.09元，每月提成租金为当月总营业额的12%减去当月基本租金后的差额部分。合同约定，装修期为30天，从租赁期开始日起算。本合同内乙方应付租金已包括装修期租金，乙方无须另外支付装修期租金，但乙方须按本合同约定向甲方支付推广费、物业服务费及其他应付款项。乙方保证于装修期届满后的首日或之前开业。无论是否装修或完成装修该房产，乙方应于装修期届满后的首日或之前开业，除非事先获甲方书面批转延期，在开业前三日内，乙方应将其开业事宜通过书面方式正式通知甲方，乙方因任何原因延期开业，均须征得甲方书面批准，否则视为乙方严重违约。合同约定，每月的物业服务费为7554.87元、推广费为1102.90元、中央隔油系统维护费83.82元/月，乙方每次对该房产进行装修时，应向甲方支付装修押金6727.69元（在乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格后60日内，甲方在扣除赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还乙方），乙方每次对房产进行装修时应向甲方支付装修管理费3860.15元。合同还约定，乙方应自本合同签署之日起7日内，向甲方支付经营保证金112500.51元。若由于乙方的原因提前终止本合同，甲方无需向乙方退还经营保证金余额。乙方应于租赁期开始日前15日或之前向甲方支付基本租金、推广费、物业服务费、中央隔油系统维护费、装修管理费等费用；除租赁期之首月外，乙方应于租赁期内每个公历月第5日或之前，向甲方支付上述费用。乙方违反本合同的约定或根据本合同约定，构成或视为严重违约的，甲方有权书面通知乙方终止本合同、收回该房产、甲方无需返还乙方已付的经营保证金；乙方未按照本合同约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应每日按照逾期付款金额万分之五的标准自逾期之日起向甲方支付逾期付款违约金。乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的，视为严重违约，甲方有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，且甲方有权采取终止合同、收回房产等救济措施。甲方应于租赁期开始日向乙方交付该房产，乙方应配合甲方办理移交该房产的手续，并派代表到场检查该房产移交情况，于现场签署房产移交确认书予以确认。除本合同另有约定外，租赁期届满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日将已恢复至甲方将该房产首次交付给乙方时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，并向甲方或受托管理人归还该房产的所有钥匙，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由乙方自行承担。乙方在租赁期限届满时或以任何的理由迁出该房产后，或甲方根据本合同约定提前终止本合同后，如该房产内遗留有乙方所有的或乙方有权处置的任何装饰、家俱装备、物料、设备或其他任何物品，甲方以本合同约定任何通知方式通知乙方，如乙方未在甲方相应通知送达乙方之日起七日内处置完前述物品的，均视为乙方放弃前述物品的所有权及/或处置权，甲方有权留置或以其他任何方式处理前述物品，乙方不得提出异议，也不得追究甲方任何责任(包括但不限于不得要求甲方恢复原状、返还物品、给予赔偿)。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。任何一方就本合同有关事宜发给另一方的任何通知和其他函件均应以书面形式发出，以邮寄特快专递发送至本合同列明的通讯地址或对方提供的最新联络地址，以发出日起第二日视为有效送达。2018年1月17日，世纪公司与川香公司签订《补充协议二》，约定，甲乙双方共同确认：该房产的实测建筑面积为229.33平方米（包括实测套内建筑面积及分摊的共有共用建筑面积），实测套内建筑面积为113.96平方米；甲乙双方确认，乙方应支付的物业服务费调整为7806.26元/月，推广费调整为1139.6元/月，中央隔油系统维护费调整为86.61元/月、装修押金调整为6951.56元、装修管理费调整为3988.6元。因物业服务费有所上调，甲乙双方同意原合同项下乙方应向甲方支付的经营保证金调整为113254.68元，甲乙双方确认，乙方已向甲方支付经营保证金112500.51元，乙方还应向甲方补交经营保证金754.17元。合同签订后，世纪公司于2017年1月13日向川香公司交付了案涉商铺。川香公司向世纪公司缴纳了经营保证金113254.68元、装修押金6951.56元。川香公司在使用商铺过程中，支付了2018年4月30日前的商铺租金、装修管理费、物业服务费、推广费、中央隔油系统维护费等费用。2018年5月6日、21日、28日、6月14日，世纪公司按川香公司在合同中预留的地址向其邮寄《武汉世纪都会商场有限公司关于催缴租金等费用的函（品牌名称：顶鼎祥）》《武汉世纪都会商场有限公司停止提供空调供应通知函（品牌名称：顶鼎祥）》《武汉世纪都会商场有限公司停止水电供应通知函（品牌名称：顶鼎祥）》。2018年6月14日，川香公司闭店离场。2018年6月26日、28日，世纪公司按川香公司在合同中预留的地址向其邮寄两份《武汉世纪都会商场有限公司关于限期恢复营业的函》，要求川香公司限期恢复营业，否则将按照租赁合同约定追究违约责任。川香公司在收到邮件后，并未按期恢复营业。2018年6月29日，世纪公司按川香公司在案涉合同中预留的地址向川香公司邮寄《武汉世纪都会商场有限公司世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》，通知载明：“……然贵方却于2018年6月14日早未开门营业，擅自闭店，我司通过电话方式多次联系贵方未果后，并于2018年6月26日向贵方发出《关于限期恢复营业的函》，要求贵方于2018年6月28日前恢复营业，但贵方仍未履行。贵方的行为已经构成了严重违约。鉴于此，根据租赁合同的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，我司特通知贵方：一、租赁合同自2018年6月30日（即“合同解除日”）起解除；二、贵方应于2018年7月5日前缴纳截至合同解除日贵方欠付的该房产租金、物业服务费、推广费、滞纳金等费用共计人民币85165.34元，逾期支付的将按应付款金额每日万分之五加付违约金；三、我司不予退还贵方己缴纳的人民币112500.51元经营保证金；四、贵方须于2018年7月5日前将已恢复至我司将该房产首次交付给贵方时的原状交还给我司。否则，我司将清理该房屋内物品（如有）并将该房产恢复原状，由此产生的所有费用均由贵方承担……”，2018年7月8日，世纪公司委托湖北聚力律师事务所对案涉商铺的现状进行现场摄像，支出了律师见证费2000元及摄像费500元。为案涉商铺的拆除复原，世纪公司基于和湖北天财建设工程有限公司签订的《武汉M+商场商铺二次装修还原框架合同》，要求湖北天财建设工程有限公司就案涉商铺进行拆除及还原施工，世纪公司为此支付了案涉商铺的拆除复原服务费44071元；为案涉商铺拆除过程中的围挡施工，世纪公司要求深圳市中饰南方建设工程有限公司对案涉商铺进行零星围挡施工，世纪公司为此支付围挡施工费1582元。还查明，世纪公司收取的经营保证金113254.68元未退给川香公司。再查明，世纪公司就案涉房屋于2018年7月25日与案外人武汉兴聪餐饮管理有限公司另行签订租赁合同。本院认为，世纪公司与川香公司签订的《世纪都会广场商铺租赁合同》《补充协议一》《补充协议二》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。世纪公司依约向川香公司交付案涉商铺，川香公司未依约缴纳相应费用，且在未与世纪公司达成合意的情况下，自行撤离案涉商铺，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于案涉合同解除时间问题。川香公司认为，2018年5月川香公司即与世纪公司协商解除合同，2018年5月28日，世纪公司采取停止供水供电、停止空调供应、限制川香公司进入店铺的方式，使川香公司失去了对租赁物的控制，故双方的租赁合同于2018年5月28日解除。而世纪公司认为，双方就解除合同并未协商一致。世纪公司停水停电是在川香公司未依约缴纳租金等费用并且多次催缴无果后，才依据租赁合同相关违约条款为避免损失进一步扩大而采取的行为，但世纪公司从未限制川香公司进入店铺，川香公司在2018年6月14日退场前一直在正常经营；案涉合同是在2018年6月29日，世纪公司向川香送达的《武汉世纪都会商场有限公司世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》时载明的合同解除日2018年6月30日解除。本院认为，根据案涉合同约定，世纪公司在川香公司发生严重违约等情形时，有权书面通知终止合同，并无作为合同乙方的川香公司可以终止合同的约定。川香公司未依约缴纳租金违约在前，且并未举证证明世纪公司限制其进入店铺等租赁合同无法继续履行的证据，故川香公司关于“其已经丧失对租赁物的控制，再无任何基于租赁关系的权利”的抗辩理由无事实和法律依据。因此，川香公司称双方租赁合同于2018年5月28日解除的意见不成立。案涉合同应是在2018年6月29日世纪公司向川香公司送达的《武汉世纪都会商场有限公司世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》中载明的合同解除日2018年6月30日解除。关于案涉相关费用问题。1、案涉合同于2018年6月30日解除，川香公司作为案涉商铺的承租人应向世纪公司支付解除合同日前的相关费用，上述欠缴费用根据合同约定，川香公司应每日按照逾期付款金额万分之五的标准自逾期之日向世纪公司支付逾期付款违约金。川香公司关于其“自2018年5月28日起再无使用该商铺，故无需支付2018年6月的租金、物业管理费等费用”的意见无证据证明，因此该抗辩理由无事实及法律依据，本庭不予采纳。故对世纪公司诉讼请求中要求川香公司支付租金64681.48元、物业管理费15612.52元、推广费2278.69元、中央隔油池费172.36元，计82745.05元，并依照合同约定支付逾期付款违约金（暂计算至2018年6月30日为2420.33元，之后以82745.05元为基数，每日按照逾期付款金额万分之五的标准计算至实际支付之日止）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。2、根据租赁合同约定，在合同乙方严重违约时无需返还经营保证金，同时还约定，“甲方有权直接在经营保证金中扣除其欠缴的费用及相应的违约金”，因此，川香公司欠缴的上述费用可从经营保证金中扣除。上述款项（违约金除外）在经营保证金中扣除后，川香公司缴纳的经营保证金余额为76559.18元（113254.68元-82745.05元=30509.63元）。3、合同解除后，川香公司依约应将案涉商铺恢复原状。川香公司各抗辩称世纪公司主张的店铺还原费、围挡费过高，律师见证费、摄像及光盘制作费并非拆铺还原的必要支出，且川香公司在2018年7月11日准备清理拆铺时发现店内物品已被原告搬走扣留，故无法拆铺还原。因根据案涉租赁合同约定，拆铺还原义务为川香公司的义务，加之世纪公司发出的《武汉世纪都会商场有限公司世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》中载明的拆铺还原时间为2020年7月5日前。川香公司关于“店铺还原费、围挡费过高，律师见证费、摄像及光盘制作费非必要支出、因世纪公司搬走扣留物品无法拆铺还原”的意见无事实及法律依据，本院不予采纳。故对世纪公司主张“川香公司承担店铺还原费44071元、围挡费用1582元、律师见证费2000元及摄像费500元，计48153元”的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。4、世纪公司诉讼请求中要求赔偿案涉商铺空置租金损失一节，鉴于川香公司撤离案涉商铺时双方未取得一致意见，而川香撤离案涉商铺，双方的租赁合同已无法继续履行，根据租赁合同不适宜强制履行的特点，世纪公司应在解除权条件成就后尽快行使合同解除权，收回案涉商铺，防止损失扩大，且案涉房屋已经于2018年7月25日另行出租。综合以上情况，川香公司承担案涉商铺空置半个月的租金损失16170.37元为宜，该款项足以填补世纪公司的实际损失。5、现世纪公司为店铺还原的相关费用为48153元、商铺空置期间的租金损失为16170.37元，川香公司的经营保证金余额为30509.63元，川香公司仍应向世纪公司赔偿损失的费用为33813.74元（48153元+16170.37元-30509.63=33813.74元）。综上所述，世纪公司要求川香公司支付店铺还原费用、租金等相关费用的诉讼请求，要求川香公司赔偿空置租金损失的诉讼请求，要求川香公司支付欠缴费用违约金的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以部分支持。世纪公司的其他诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉天润川香餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉世纪都会商场有限公司赔偿损失33813.74元；二、被告武汉天润川香餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉世纪都会商场有限公司支付逾期付款违约金（暂计算至2018年6月30日为2420.33元，之后以82745.05元为基数，每日按照逾期付款金额万分之五的标准计算至实际支付之日止）；三、驳回原告武汉世纪都会商场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5484元，由原告武汉世纪都会商场有限公司承担2545元（已付），被告武汉天润川香餐饮管理有限公司承担2939元（此款原告武汉世纪都会商场有限公司已预付本院，被告武汉天润川香餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉世纪都会商场有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  吕瑛二〇二〇年七月二十九日书记员  王倩