重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初3601号原告：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路****。统一社会信用代码91500000552008043U。法定代表人：吴自力，董事长。委托诉讼代理人：陈思强，重庆万友律师事务所律师。委托诉讼代理人：任新民，重庆万友律师事务所律师。被告：马静，男，1981年4月17日出生，土家族，住重庆市石柱县。原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称重庆市公共住房开发公司）与被告马静房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市公共住房开发公司的委托诉讼代理人陈思强、任新民，被告马静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆市公共住房开发公司提出如下诉讼请求：1、判决确认双方2018年12月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月12日解除；2、判决被告腾空及搬离北碚区蔡家碚都佳园同康一路23号房屋；3、判决被告支付截止2020年3月12日欠付的租金28301元；4、判决被告支付2019年11月10日至2020年1月9日的违约金2964元（以97174元为基数，按每日万分之五计算61天）；5、判决被告支付欠付租金的违约金，从2020年1月10日起，以102036元为基数，按每日万分之五计算违约金至付清为止；6、判决被告支付房屋占有使用费（从2020年3月13日起至实际返还房屋之日止，按每月9276元计算）；7、判决被告支付商铺空置期间的损失28365元；8、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2018年12月18日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将涉案房屋租赁给被告使用，租赁期三年，以商铺实际交付时间起算，建筑面积约140.13平方米，合同约定以原告取得的实测报告载明的建筑面积为准，还约定了双方的相关权利义务。2019年，北碚区房屋测绘管理所出具《重庆市房产面积竣工测算报告书》，载明涉案房屋面积为156.35平方米，按照合同约定，被告应当按照156.35平方米缴纳租金，被告按照140.13平方米缴纳了第一期租金47502元及保证金47504元后，从2019年7月10日起就未缴纳租金，经原告多次催收，被告拒绝履行合同义务，现起诉法院，望判如所请。被告马静辩称：1、对双方签订的《商铺租赁合同》真实性无异议，对缴纳了第一期租金47502元及保证金47504元无异议，从2019年7月10日起未缴纳租金属实。同意按照140.13平方米支付租金，并同意从保证金中抵扣欠付的租金。2、被告是通过公开招投标的方式租赁的涉案房屋，签订合同时载明的房屋面积为140.13平方米，后变成156.35平方米，与签订合同时相差较大，原告故意隐瞒、欺骗在先，被告有合理理由不支付租金，被告无违约行为，不同意解除合同、支付违约金。3、要求按照原告作出的租金减免通告减免租金；4、涉案房屋目前被告仍在使用，原告无空置损失。综上，要求驳回原告的部分诉讼请求。经审理查明，2018年11月28日，原告重庆市公共住房开发公司通过重庆市公共租赁房信息网发布重庆市北碚区蔡家（碚都佳园A区）同康一路1号等28处房产招租信息。在特别告知的第十一条中载明：“标的面积以甲方取得的实测报告载明的建筑面积为准，不因面积不符合而影响成交结果”。2018年12月17日，重庆联合产权交易所集团股份有限公司向重庆市公共住房开发公司出具交易结果通知书，载明：重庆市北碚区蔡家同一路23号的承租方为马静，成交价格为56.5元/平方米/月。2018年12月18日，原告重庆市公共住房开发公司（甲方）与被告马静（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同主要条款如下：一、甲方将碚都佳园项目，位于重庆市北碚区蔡家碚都佳园**同康一路**，建筑面积140.13平方米的商铺出租给乙方使用，合同的计租面积为建筑面积，以甲方取得的实测报告载明的建筑面积为准。二、商铺经营业态仅限家电、窗帘布艺、五金挂件、绿植鲜花、床上用品。三、商铺租赁时间为三年，从商铺实际交付起算，每月56.5元/平方米，自租期第二年开始（包含第二年）每年在上年租金单价上递增5%。租金每半年计付，首期租金应于合同签订之日起支付，下一次租金应于当期租金届满前30日支付。装修免租期为3个月，按照实际履行租期1年享受1个月的执行，即缴满11个月租金后享有1个月免租期。四、乙方于签订合同之日起向甲方缴纳保证金47504元，若乙方在合同期间拖欠租金，甲方有权从保证金中扣除乙方拖欠的租金及相应的违约金。乙方应从欠付租金之日起7日内补足租金。五、乙方未在约定的期限内向甲方支付租金，每逾期一天，每日向甲方支付年租金额的万分之五作为违约金，若乙方欠缴租金达到90日，甲方有权解除合同。六、在本合同履行中所有书面通知、信函、函件、文书以及诉讼文书等送达地址为本合同签约载明联系地址，按本合同载明的姓名、地址、电话发送信息和快递至该地址均视为履行了告知义务，并视为有效送达。合同签订后，原告重庆市公共住房开发公司将涉案门面交予被告使用，收取了第一期即2019年1月10日至2019年7月9日期间的租金共计47502元（按照140.13平方米计算），并收取了保证金47504元。从2019年7月10日起，被告未再缴纳租金，经原告多次催收未果。2019年9月27日，原告从被告缴纳的保证金中抵扣了2019年1月10日至2019年7月9日欠付的租金差额5502元，并抵扣了2019年7月10日至2019年11月9日期间的租金35336元（按照156.35平方米计算）。2020年3月5日，原告向被告发出《关于解除马静的告知函》，被告于2020年3月12日签收。另查明，北碚区房屋测绘管理所出具《重庆市房产面积竣工测算报告书》，载明同康一路23号（跃1）建筑面积为77.83平方米，同康一路23号（跃2）建筑面积为78.52平方米。还查明，原告于2020年3月4日作出《关于减免公租房商业资产经营商户租金的通告》，主要载明对2020年1月23日前已承租的商户，除党政机关、事业单位及从事水、电、气、银行及通信等带有公共服务性质的国有承租人外，其余承租公租房商业资产的中小微企业和个人工商户均属于政策对象。2020年6月9日，原告又发出《关于进一步实施公租房商业资产租金减免政策的通告》，主要载明减免2020年1月24日至2020年4月23日三个月租金，政策实施对象、程序及要求与上次通告保持一致。以上事实，有《商铺租赁合同》、招租公告、《交易结果通知书》、《重庆市房产面积竣工测算报告书》、《催款通知书》、《关于解除马静的告知函》、邮寄回执、《关于进一步实施公租房商业资产租金减免政策的通告》及原被告的当庭陈述等证据为证，足以认定。本院认为，原告重庆市公共住房开发公司与被告马静签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案当事人争议的焦点为：被告是否应当按照《重庆市房产面积竣工测算报告书》中载明的面积即156.35平方米缴纳租金？被告未按时缴纳租金的行为是否构成根本违约？本院评析如下：虽原被告在合同中约定了房屋面积约为140.13平方米，但也明确约定房屋的计租面积以实测报告载明的建筑面积为准，同时原告在公开招租信息中也予以了告知，被告应当对约定面积与实测面积有差别有一定的心理预期。被告辩称，原告在签订合同时已知道实测面积却故意予以隐瞒，存在欺诈和重大误解的辩解意见，本院认为，原告已在招租信息和合同中多次书面告知计租面积以实测报告载明的建筑面积为准，符合市场交易习惯，不存在欺诈和重大误解的情形，对该辩解意见不予采纳。被告还辩称，签订合同时约定的面积与实测面积相距太大，不符合法律规定的辩解意见，无法律依据，本院不予采纳。综上，被告应按照《重庆市房产面积竣工测算报告书》中载明的面积即156.35平方米缴纳租金。被告经原告多次催收，至今未缴纳租金，其行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。一、关于合同的解除及房屋的腾空问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方解除。本案中，被告至今未缴纳租金，原告有单方解除合同的权利，原告向被告发生了解除合同的通知，被告于2020年3月12日签收，故本院认为双方于2018年12月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月12日解除。合同解除后，被告应当腾空并返还房屋，故本院对原告该诉讼请求予以支持。二、关于被告欠付的租金。（一）2019年11月10日至2020年1月9日期间的租金。按照合同约定，按照156.35平方米计算，减免1个月，计算为56.5元/月×156.35平方米=8833元（取整）。（二）2020年1月10日至2020年3月12日期间的租金。按合同约定，从2020年1月10日起，被告每月应当支付租金计算为59.33元×156.35平方米=9276元（取整）。根据原告发出的《关于进一步实施公租房商业资产租金减免政策的通告》，凡2020年1月23日前承租的商户，均可免除2020年1月24日至2020年4月23日期间租金，被告属于减免租金的对象，故该期间租金计算为9276元÷30天×14天=4328元（取整）。以上欠付租金共计13161元。因双方均认可欠付的租金从保证金中予以抵扣，故被告还应向原告支付的租金金额为13161元-（47504元-5502元-35336元）=6495元。关于欠付租金的违约金。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、根公平原则和诚实守信予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张2019年11月10日至2020年1月9日期间的违约金以97174元为基数，按每日万分之五计算61天即2964元支付违约金的诉讼请求，本院认为计算标准过高，酌情支持以该期间欠付的租金金额（即8833元-6666元=2167元）为基数，按每日万分之五计算61天，计算为2167元×0.0005×61天=66元（取整）。关于原告主张从2019年1月10日起，以102036元为基数，按每日万分之五计算欠付租金的违约金至付清为止的诉讼请求，本院认为标准过高，本院酌情支持从2019年1月10日起，以欠付的租金金额为基数，按每日万分之五计算违约金至付清为止。关于房屋占有使用费。合同解除后，被告仍占有涉案房屋，应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，同时参照租金减免标准予以减免。即2020年3月13日至2020年4月23日期间的房屋占有使用费予以免除，本院支持从2020年4月24日起，按每日9276元÷30天=309元（取整）支付房屋占有使用费至房屋腾空并返还为止。关于商铺空置期间的损失。本院认为，涉案房屋仍由被告实际占有使用，本院在本案中也支持了房屋占有使用费，故对该项诉讼请求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告马静于2018年12月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月12日解除。二、被告马静于本判决生效之日起十日内腾空并向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司返还位于重庆市北碚区蔡家碚都佳园A区同康一路23号房屋。三、被告马静于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司2019年11月10日至2020年3月12日期间的房屋租金6495元；并从2020年4月24日起，按每日309元标准支付房屋占有使用费至实际腾空并返还房屋为止。四、被告马静于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司2019年11月10日至2020年1月9日期间的违约金66元；并从2019年1月10日起，以欠付的租金金额为基数，按每日万分之五利率计算违约金至付清为止。五、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1290.76元，减半收取645.38元，由原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司620.38元，被告马静负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈薇薇二〇二〇年七月二十一日书记员  李 思