四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0521民初1524号 原告：张正学，男，1970年2月13日生，汉族，住泸县。 委托诉讼代理人：王莉（张正学女儿），女，1991年5月2日生，汉族，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：赵忠，四川九狮律师事务所律师。 被告：李西华，男，1965年10月20日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：秦笳洪，四川蜀泸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：左卫刚，四川蜀泸律师事务所律师。 第三人：徐昌义，男，1963年3月22日生，汉族，住四川省泸县。 第三人：伍中琼，女，1965年8月19日生，汉族，住四川省泸县。 原告张正学与被告李西华及第三人徐昌义、伍中琼案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。原告张正学的委托诉讼代理人王莉、赵忠，被告李西华及其委托诉讼代理人秦笳洪、左卫刚，第三人徐昌义、伍中琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张正学向本院提出诉讼请求：1、请求对被保全房屋的查封、冻结予以解除；2、请求确认争议房产为原告所有；3、请求确认原告与第三人伍中琼的买卖合同有效；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年8月7日泸县人民法院作出（2019）川0521执保261号执行裁定书，对该案涉案的位于泸县的房屋进行强制执行。2019年9月5日，原告张正学对该执行裁定书提出了书面执行异议。泸县人民法院于2020年4月13日作出（2020）川0521执异11号执行裁定书，驳回了原告张正学的执行异议。但原告认为该异议裁定认定事实不清，适用法律错误，理由如下：1、2019年5月14日，原告与第三人在法院采取保全措施以前已签订《房屋买卖居间合同书》，合同书上虽然没有第三人徐昌义的签名，但是取得了第三人徐昌义的同意，该合同的签订是双方真实意思表示，未损害他人利益，是合法有效的。且双方签订合同时，原告并不知晓第三人出卖的房屋存在向银行抵押贷款的情况，交易价格也与市场普遍价格相符，因此原告买房的行为符合善意占有的特征，不存在因占有的恶意而导致合同无效的情形。2、第三人已按合同约定于2019年5月31日将涉案房屋交付原告，且原告已更换锁具并实际居住。3、根据原告与第三人签订的《房屋买卖居间合同书》约定，房屋付款方式为：2019年5月31日前支付250000元，2020年5月31日前支付316000元。原告已依约分别于2019年5月14日向第三人支付了房款20000元，2019年5月31日支付房款230000元。剩余房款因未到支付时间，故尚未支付，但原告愿意将尾款按人民法院的要求交付执行。4、非因买受人自身的原因未办理过户登记。根据《房屋买卖居间合同书》约定，该房屋产权过户的办理时间为2020年5月30日，该涉案房屋产权过户办理时间未到，不属于买受人自身主观原因不办理过户登记，异议裁定在无任何证据支持的情况下，直接将未过户的原因归咎于原告，属于事实认定错误。 被告李西华辩称：被告执行本案涉及的登记在第三人名下的房产，有法律依据，原告的请求并无事实和法律依据，应予以驳回。 第三人徐昌义述称：我们与原告的买卖在先，房子归原告所有，欠李西华的债务我们会逐步归还。我们卖房的第二天，被告就打来电话，当时我们答应收到房款后先向其支付100000元。另外，在卖房之前我们就打了电话给抵押银行，银行同意我卖房。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中原告提交的证据有：1、原、被告和第三人的身份信息，证明当事人主体适格；2、房屋买卖居间合同书、第三人出具的20000元和230000元的收据及柜员机业务回执、中介公司向原告收取的5600元中介费收据、房屋移交清单，证明原告与第三人是在房屋中介的居间下建立的房屋买卖合同，原告已按合同约定支付了房款、中介费，第三人已向原告交付了房屋及房屋内的相关家电；3、锁匠徐某证言，邻居邱某某、梁某某、罗某某证言，东街社区居民委员会出具的证明，泸县瑞源自来水某出具的证明，泸州川油天燃气公司出具的证明，证明原告接手房屋后向水某交纳了水费，向天燃气公司交纳了气费，更换了门锁，已实际入住占有使用了该房屋；4、（2019）川0521民初2372号民事调解书，证明原告的买卖和入住发生在被告提起诉讼和保全房屋之前；5、证人毛某某（房屋中介的法人）的出庭证言，证明原告与第三人在买房前并不认识及房屋买卖的全过程。本院组织当事人对原告提交的证据进行了质证，第三人对原告提交的证据无异议，被告对房屋移交清单、证人证言及水某、天燃气公司、社区出具的证明有异议。本院审查后认为，上述证据之间具有关联性，相互之间能印证，对上述证据予以确认并收集在卷佐证。 被告提交了执行异议裁定书一份，证明被告申请执行第三人的房产有事实和法律依据；第三人提交：1、房屋买卖合同书、中介费收据、收到原告230000元房款的交易记录以及向被告支付100000元的交易记录；2、房屋在银行的扣押合同一份，证明房屋在农商行有贷款的事实；3、房屋中介法人王某某出具的证明，证明第三人的房屋在其他中介也有登记；4、第三人与银行工作人员的通话录音，证明卖房前已与银行工作人员进行了沟通。本院组织当事人对被告提交的证据及第三人提交的证据进行质证，原告对被告提交的执行异议裁定书真实性无异议，但认为原告已对该裁定书提起异议之诉，该裁定书未生效。第三人对裁定书无异议。原告对第三人提交的证据无异议，被告对第三人提交的录音证据及中王某某的证明不认可，对其他证据无异议。本院审查后认为，对被告提交的裁定书及第三人提交的证据符合证据三性，予以确认并收集在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告张正学于2019年5月14日与泸州市中蜀地产营销策划有限公司及第三人伍中琼签订房屋买卖居间合同书，合同约定第三人将本案诉争房屋出售给原告，房屋总价为566000元，签订合同当日支付20000元，在2019年5月31日前支付230000元，剩余房屋316000元在2020年5月30日前付清。双方约定在2020年5月30日办理房屋产权过户手续。合同签订当日，原告及第三人伍中琼分别向房屋中介支付了5600元中介服务费。后原告分别于2019年5月14日、27日向第三人支付了20000元和230000元。2019年5月27日，第三人通过中介将房屋移交给原告。2019年6月3日，原告更换该房大门锁具入住至今。第三人徐昌义对伍中琼的卖房行为予以认可。2018年5月7日，第三人用诉争房屋向泸县农村商业银行股份有限公司玄滩支行抵押贷款270000元。抵押期限2018年5月7日至2021年5月6日。在卖房前，第三人将卖房的意愿告知了银行工作人员。 被告知道第三人将房屋出售后，便向第三人催收借款，第三人于2019年6月6日向被告支付了100000元欠款。 2019年7月16日，被告向本院提起诉讼，要求第三人偿还借款360000元及利息，并申请财产保全。本院于2019年8月7日作出（2019）川0521执保261号执行裁定，对涉案房屋进行了查封。2019年9月17日，被告与第三人在法院的主持下达成调解协议：第三人徐昌义、伍中琼于2019年11月30日前偿还李西华借款本金360000元及利息20000元，若未按时足额偿还，则按原约定支付利息（即截止2019年8月31日尚欠的利息300000元和从2019年9月1日起按年利率24%继续计算至付清款之日止的利息）。 2019年9月5日，原告张正学对（2019）川0521执保261号执行裁定书提出了书面执行异议，认为该房已由其合法占有，请求撤销（2019）川0521执保261号执行裁定，解除对该房屋的查封。我院于2020年4月13日作出（2020）川0521执异11号执行裁定书，驳回原告张正学的执行异议。原告不服，遂提起本案诉讼。 本院认为，本案争议的房屋虽然登记在第三人徐昌义、伍中琼名下，但第三人伍中琼已于2019年5月14日在房屋中介的参与下与原告签订房屋买卖居间合同书。该合同书虽然没有第三人徐昌义的签字，但第三人徐昌义对伍中琼卖房行为已进行了追认。另外，该房屋在泸县农村商业银行股份有限公司玄滩支行抵押贷款270000元，第三人在卖房前已通知抵押权人，抵押权人同意第三人卖房归还贷款。因而原告与第三人伍中琼签订的房屋买卖居间合同书合法有效。在原告按合同约定支付了250000元房款后，第三人将该房屋交与原告占有和使用，原告已经实际占有和使用了该房屋。双方合同约定房屋过户日期为2020年5月30日，虽然该房屋存在抵押贷款，但只要第三人用卖房的钱将贷款归还，该房便可以过户，原告与第三人也是这样约定的。因此未办理过户登记的原因不是原告自身的原因。并且原告与第三人在买卖成立前并不认识，房屋的成交价格也没有明显低于市场行情。排除了第三人与原告恶意串通逃避债务的可能。再有第三人收到房款后将一部分房款支付给被告以还债。被告在知晓该房屋卖与原告后才向我院提起诉讼并申请对该房屋进行保全。原告依据《房屋买卖居间合同》取得将诉争房屋所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权属于对物权的期待利益，是针对本案特定房产产生的权利。被告李西华申请查封诉争房屋的权利基础为偿还借款请求权，其权利性质为普通金钱债权，指向的是徐昌义、伍中琼的不特定财产，而非诉争房屋。因此原告是本案涉案房屋享有足以排除执行的权利人，对原告请求对被保全的房屋的查封、冻结予以解除的诉讼请求，予以支持。原告与第三人的《房屋买卖居间合同》尚在履行过程中，尚未办理过户转移登记。原告对诉争房屋享有的物权期待权，还未转化为物权，对原告请求确认诉争房屋为原告所有的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、原告张正学与第三人伍中琼签订的《房屋买卖居间合同书》合法有效； 二、停止（2019）川0521执保261号执行裁定书对位于泸县房屋的执行； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费9460元，由被告李西华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 本院（2020）川0521执异11号执行裁定书于本判决生效时自行失效。 审 判 长  程 伟 人民陪审员  魏志游 人民陪审员  李镛泰 二〇二〇年七月二十二日 法官 助理  朱天云 书 记 员  张 洁