云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初283号原告（反诉被告）：李君义，男，1963年11月27日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：韩炳辉，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：尹丽霞，云南崇圣律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：大理福康物业管理有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东镇海东临时建材市场内。统一社会信用代码：91532900MA6N008XXY。法定代表人：谢开富，职务副总经理。委托诉讼代理人：张跃霞，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。原告李君义与被告大理福康物业管理有限公司(以下简称大理福康公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，被告大理福康公司提起反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告李君义及委托诉讼代理人韩炳辉、尹丽霞，被告大理福康公司的委托诉讼代理人张跃霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李君义向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还租用房屋及其营业执照、特种经营许可证、消防许可证等相关证照；3.判令被告按合同约定的月租金向原告支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金150000元及自2020年1月1日起至房屋实际返还之日止按每月25000元计算的租金，并承担自2019年7月1日至租赁款项付清之日止按年利率4.75%计算的利息；4.判令被告按合同约定向原告支付承租房屋期间的电费3034元；5.判令被告按合同约定向原告支付违约金100000元;6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月15日，原告将坐落于大理市房屋出租给被告，双方签订《房屋租赁合同》，合同对租期、租金、违约金及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，被告按约定支付租金至2019年6月30日后就开始拖欠原告租金。原告向被告多次催交租金未果，被告甚至还编造虚假理由来提出解除合同，其行为构成违约，应向原告支付未付租金、电费、违约金及利息。被告大理福康公司辩称及反诉称，1.针对原告的诉讼请求，解除合同我方无异议；我方从未收取过原告的任何营业执照等证件，故我方不应返还；我方已于2019年7月1日行使法定解除权解除与原告的合同，且租金已支付到2019年7月30日，不存在欠付租金的情况，2019年7月1日起至2017年9月8日案涉房屋由被告占有使用；水、电费分别实际支付到2019年7月1日、2019年4月1日；我方不存在违约，故我方不应支付违约金。2.双方签订合同后，2019年期间，因原告在外欠下巨额债务，时常有很多社会闲散人员前来讨债闹事，导致反诉原告公司员工无法正常的居住休息，我方已于2019年9月8日全部搬走。根据《房屋租赁合同》第六条第一项，因原告个人问题，导致合同目的无法实现。我方多次找原告协商解除《房屋租赁合同》事宜，但原告均置之不理，且其于2019年7月将案涉房屋租赁给案外人李鑫婷做客栈，在被告搬走后，原告将房门锁住，并且进行装修。现因原告存在违约行为，请法院依法支持反诉原告的以下反诉请求：1.解除原、被告于2018年6月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告立即支付反诉原告违约金100,000元；3.本案本诉、反诉案件受理费由反诉被告承担。反诉被告李君义辩称，1.解除合同双方意见一致。2.案件属于被告违约，不是原告违约，故我方不应支付违约金。被告在反诉状中陈述均为虚假陈述，对于被告提出因有人向我方追债，但被告直到2020年1月向其追要租金时才向我方提出上述理由，如有上述情况，被告应当通知原告或报警；对于被告提出我方将案涉客栈租赁给案外人李鑫婷，李鑫婷系我的女儿，我方也从未将案涉客栈出租给其他人使用；案涉客栈是在租房前3-4年装修的，且至今案涉房屋仍由被告的两把锁锁着；我方于2020年1月2日与其法人联系要求解除租赁合同后，被告才于2020年1月10日在案涉房屋上粘贴解除函。我方不存在违约行为，不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告李君义提交的A1.云南增值税电子普通发票1份,证明原告为被告交纳2019年4月1日至2019年11月30日的电费；A2.瞿小丰身份证复印件、通话清单、短信记录截图打印件（并未向法庭提交）各1份，证明原告与被告法人瞿小丰签订了合同并由其与原告联系房租、水电费交纳事宜，在原告催要房租未果告知要起诉后，瞿小丰于2020年1月10日向原告发出了解除函；A3.南村村委会的证明1份，证明案外人李鑫婷与原告之间系父女关系，双方之间不存在转租关系;A4.电话录音，证明原告与被告财务人员联系情况。经质证，被告大理福康公司对第A1组证据真实性、合法性无异议，关联性不认可,认为被告实际使用房屋至2019年7月15日，此日之前的费用被告愿意承担，此日之后的费用不应由被告承担。对第A2组证据中的瞿小丰身份证、通话清单真实性、合法性无异议，关联性不认可；对短信记录截图认为看不出催要租金的情况，但解除函确实是在2020年1月10日发出的。对第A3组证据真实性、合法性无异议，关联性不认可。对第A4组证据三性不认可，认为无法核实通话人员的身份，且通话中并未提及关于本案的实质内容。本院认为，被告对原告提交的第A1、A2、A3组证据真实性均无异议，且与本案有关联，本院予以采信。第A4组证据无法核实通话人员身份情况，且无其他证据相互印证，本院不予采信。被告大理福康公司提交的B1.大理市南台水寨客栈营业执照复印件1份、照片两张，证明2019年7月，原告将案涉房屋出租给案外人李鑫婷经营客栈，客栈名称为大理市南台水寨客栈；B2.照片截图一张、关于解除《房屋租赁合同》的函1份，证明被告履行解除权并通知了原告；B3.华夏银行电子回单、大理福康公司付款审批单打印件各3份、曲靖市商业银行股份有限公司网上银行业务专用凭证打印件2份，证明被告向原告交纳房租及水电费的情况。经质证，原告李君义对第B1组证据中的大理市南台水寨客栈营业执照真实性认可，关联性及证明方向不认可，认为该份证据是2019年6月18日应被告要求办理的，办理后交付给了被告厨师；对照片认为是2020年1月10日拍摄的，证据形式不合法，南台水寨客栈是因2019年6月28日要办理证件粘贴上去的，不是招牌。对第B2组证据证明方向不认可，认为解除函是原告于2020年1月6日告知被告要起诉，被告才制作并粘贴的；对第B3组中水电费单据认可，但2019年6月20日的单据实际是交纳6月份的租金，并非2019年7月1日至7月30日的租金。本院认为，被告提交的证据具备证据真实性，本院予以确认。根据确认的上述证据和庭审中到庭双方的一致陈述，本院认定以下法律事实：2018年6月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大理市（24个房间、1间厨房、1个门面大厅含院子）出租给乙方，房屋租赁期限自2018年6月30日至2023年8月30日，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成，2018年6月30至2018年9月1日为装修期；租金标准及支付方式：月付合计25000元，第一次租金支付日期为2018年9月1日。甲方从6月30日全部搬出给乙方，装修期为两个月，从9月1日起算租金，每月25日支付下一月租金；该房屋为乙方内部员工居住、内部接待使用；经甲乙双方协商一致，可以解除合同；本出租房为李君义所有，无其他关系人，由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关，若由纠纷使乙方不能正常居住而造成的损失由甲方负责赔偿；违约金和违约责任：若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金100000元。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，负责赔偿违约金100000元。合同签订后，2018年9月1日，原告将租赁房屋交付给被告使用，当日被告向原告支付了第一期租金。2020年3月11日，原告为案涉房屋交纳电费3034.4元。2020年1月10日，被告向原告发出“关于解除《房屋租赁合同》的函”一份，载明：“我公司要求解除2018年6月15日签订的《房屋租赁合同》，并要求李君义先生赔偿经济损失。”被告最后一次向原告支付租金的时间为2019年6月20日，被告最后一次交纳电费的时间为2019年4月15日。庭审中，原告认可2020年1月16日被告财务人员将租赁房屋的钥匙交给原告，2020年1月20日原告搬入案涉房屋居住。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。合同签订后，原告向被告交付了标的物。关于《房屋租赁合同》的解除问题，本院认为，现原、被告均要求解除合同，双方达成了解除的一致意思表示，本院对双方要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。对于解除的时间，被告主张因原告欠债导致无法正常使用案涉房屋，其于2019年7月已行使法定解除权解除了案涉合同，并于2019年9月8日将物品从案涉房屋中全部搬走，被告对上述主张均未提交有效证据予以证明，原告不予认可，本院不予采信。被告于2020年1月10日向原告要求解除《房屋租赁合同》，原告认可被告于2020年1月16日将案涉房屋钥匙交还原告，视为双方在该日进行了交接，合同在该日解除。关于租金的问题，如前所述，《房屋租赁合同》解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的合同于2020年1月16日解除，被告应向原告支付未付的房租。对于被告支付的最后一笔房租，本院认为，原告未提交有效证据证明该笔房租是用于支付2019年6月份租金，根据《房屋租赁合同》每月25日支付下一月租金的约定，当月支付的为下月的租金，被告支付的最后一笔房租应为支付2019年7月份的租金。被告还应向原告支付2019年8月1日至2020年1月16日的租金138,333.33元（计算方式为5×25,000元＋25,000元÷30天×16天＝138,333.33元）。被告未按双方签订《房屋租赁合同》支付租金，应承担拖欠租金的违约责任，故原告要求被告按年利率4.75%支付逾期利息的请求，本院予以支持，但利息起算时间应为2019年8月1日。关于电费的问题，合同签订后，原告即交付了案涉房屋，此后房屋即由被告管理使用，在其租赁期间所产生的电费应由被告承担，但原告提交的电费发票开具时间为2020年3月11日，且发票上也未载明具体交纳月份，被告于2020年1月16日已将案涉房屋的钥匙移交给原告，本院根据公平原则，酌定电费由被告承担2,500元，原告承担530元（发票载明交纳电费3,034.40元，原告主张电费3,034元）。关于违约的问题，如前所述，被告未举证证明其在租赁期间因原告欠债遭到骚扰，本院对被告的该主张不予采信。对被告主张的原告将案涉房屋出租给案外人李鑫婷经营客栈，被告亦未举证证实，对被告的该主张本院亦不予采信。对被告要求原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告未按双方签订《房屋租赁合同》支付租金，应承担拖欠租金的违约责任，本案中,原告并未提供有效证据证明因被告拖欠租金而给其造成除租金以外的其他损失,且双方约定的违约金100000元过高，据此,本院综合本案的实际情况,认为本案的违约金数额酌情确认为30,000元较为合适。关于返还租用房屋及其营业执照、特种经营许可证、消防许可证等相关证照的问题，现案涉房屋已由原告占有使用，对原告要求返还租用房屋及相应证照的诉讼请求，不予支持。另，经营证照系行政机关根据特定人的申请颁发的准予申请人从事特定经营活动的凭证，颁发的对象及条件具有特定性，除法律法规有特殊规定外不得进行转让，本案中，双方均认可被告租赁案涉房屋时用于住宿、接待，且原告未举证证明其将属于自己的相关经营证照移交给被告，对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李君义与被告（反诉原告）大理福康物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）大理福康物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李君义房租138,333.33元，并承担该款自2019年8月1日起至款项付清之日止，按年利率4.75%计算的逾期利息。三、被告（反诉原告）大理福康物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李君义电费2,500元、违约金30,000元。四、驳回原告（反诉被告）李君义的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）大理福康物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,050元，减半后收取2,525元，由原告（反诉被告）李君义负担525元，由被告（反诉原告）大理福康物业管理有限公司负担2,000元。反诉案件受理费减半后收取1,150元，由被告（反诉原告）大理福康物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  李绍彪二〇二〇年七月二日书记员  和雨馨