福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）闽02民终214号上诉人（原审原告）：陈水南，男，1951年11月11日出生，系台湾地区居民，住台湾地区金门县。委托诉讼代理人：苏宗新，福建泉中律师事务所律师。委托诉讼代理人：周昌淦，福建泉中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林芳珍，女，1972年8月14日出生，汉族，户籍地浙江省龙泉市，现住福建省厦门市思明区。原审第三人：中国建设银行股份有限公司厦门市分行，住所地福建省厦门市鹭江道**建设银行大厦。负责人：黄建锋，行长。委托诉讼代理人：常昱，男。委托诉讼代理人：王春阳，男。原审第三人：毕思特大酒店（厦门）有限公司，，住所地福建省厦门市思明区局中北街**法定代表人：陶展辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘娟，女，该公司职员。委托诉讼代理人：孙薇羚，女，该公司职员。上诉人陈水南因与被上诉人林芳珍、原审第三人中国建设银行股份有限公司厦门市分行（以下简称建行厦门分行）、毕思特大酒店（厦门）有限公司（以下简称毕思特酒店）共有物分割纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈水南上诉请求：一、撤销福建省厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初327号民事判决，改判林芳珍于判决生效之日起十日内配合陈水南共同拍卖、变卖坐落于厦门市思明区房产（不动产权证号：闽（2017）厦门不动产权第××号），就所得价款按陈水南、林芳珍享有的份额即各50%予以分配，建行厦门分行按揭贷款由林芳珍偿还；第三人毕思特酒店支付的逾期违约金、租金等按陈水南、林芳珍享有的份额即各50%一并予以分配。二、本案一、二审案件受理费由林芳珍承担。事实与理由：1、一审判决“所得价款扣除按揭贷款后的款项，按陈水南、林芳珍享有的份额即各50%予以分配”是错误的。根据陈水南与林芳珍2018年3月19日签订并公证的《协议书》约定，陈水南支付讼争房产的首付款，林芳珍支付银行按揭贷款本息及房产的税费，陈水南已经完成支付首付款义务，应该分得讼争房产拍卖、变卖款的50%，而非扣除未清银行按揭款项后的50%。2、陈水南有权取得林芳珍收取的第三人毕思特酒店支付的逾期违约金、租金50%份额，一审认定违约金与本案不属于同一法律关系错误。根据公证协议约定，讼争房产购买后登记在乙方林芳珍名下，但与此有关的一切权利、义务由陈水南、林芳珍均等份额享有和承担，因此违约金、租金属于该房产所产生的权益，分割时应一并分配。林芳珍答辩称，与陈水南作为男女朋友交往多年，双方存在感情基础，为共同购买讼争房产支付了80000元，并以个人名义向建行厦门分行贷款人民币1020000元，至本案一审辩论终结已偿还贷款本金367000元及相应利息。陈水南违反双方的协议约定，擅自要求提前分割讼争房产的做法实属违约，双方签订并公证的《协议书》和《委托公证书》均未约定双方共同购买的房产若出现提前分割的情况时，对尚欠的按揭贷款应当由林芳珍一方负担，陈水南要求林芳珍负责偿还未清的按揭款明显不公平。关于陈水南要求一并分割违约金、租金问题，一审判决认定与本案不属同一法律关系正确，应予维持。建行厦门分行述称，对讼争房产享有合法有效的抵押权，应优先受偿讼争房产拍卖、变卖所得款项。无论陈水南与林芳珍如何分割讼争房产，均不能影响建行厦门分行享有的抵押权及优先受偿权，讼争房产拍卖、变卖所得款项应先将银行的贷款结清，银行才会配合解除抵押手续。毕思特酒店述称，与讼争房产的租约合法有效，同等条件下毕思特酒店享有优先购买权。陈水南向一审法院起诉请求：依法对位于厦门市思明区（思明区局口西二街304号）的房产依法折价或者拍卖、变卖，并对取得的价款予以分割。一审法院认定事实：2017年4月19日，林芳珍与南中投资集团（厦门）有限公司（以下简称“南中投资公司”）签订编号为03329207的《商品房买卖合同》，约定：林芳珍购买位于南中大地广场3层059单元（思明区局口西二街304号）商品房，产权登记建筑面积共67.96平方米，总金额2044961元；林芳珍按“部分首付，其余银行按揭付款”方式按期付款；南中投资公司应当在2017年9月30日前将商品房交付林芳珍使用等。讼争房产由陈水南、林芳珍共同出资，陈水南分别于2017年3月28日、2017年4月6日、2017年4月19日向南中投资公司转账30000元、70000元、844961元购房款，上述款项合计944961元；林芳珍于2017年6月2日向南中投资公司转账80000元购房款，并向厦门建行借款1020000元，建行厦门市分行于2017年9月4日将上述借款一次性划入南中投资公司账户。随后，林芳珍负责讼争房产银行贷款的逐月还款，截至2019年7月18日法庭辩论终结，讼争房产剩余贷款金额为833000元。2017年11月15日，陈水南与林芳珍签订《委托公证书》，约定：双方应共同遵守如下条款：1.陈水南付首付款项10年期满如未买卖，自住时陈水南住第1层；2层由林芳珍自住。2.如有买卖时双方平分。3.买卖合同双方应各持有正本。4.委托期限10年自上述事项办结为止。5.产权证10年到期后共同到银行领回，财产管理双方共同享有。6.陈水南第1顺位受益人李钱，第二顺位受益人陈佳妤。2017年12月12日，厦门市国土资源与房产管理局向林芳珍颁发闽（2017）厦门市不动产权第××号不动产权证书，其载明讼争房产的权利人为林芳珍，林芳珍支付讼争房产印花税、契税合计59449.96元及不动产登记费550元。2018年3月19日，陈水南（甲方）与林芳珍（乙方）签订一份《协议书》，并于2018年3月20日至厦门市鹭江公证处办理公证。《协议书》载明：一、甲方陈水南与乙方林芳珍共同出资以乙方林芳珍的名义购买位于厦门市“思明区局口西二街304号”房产［详见闽（2017）厦门市不动产权第××号《不动产权证书》］。上述房产的首付款1354961元是由甲方陈水南出资的。二、甲方陈水南与乙方林芳珍以乙方林芳珍的名义就上述房产办理银行按揭贷款，按揭贷款本息由乙方清偿（即贷款人民币1020000元）；该房产的税费60000元也是乙方林芳珍支付的。三、上述房产购买后登记在乙方林芳珍名下，但与此有关的一切权利、义务由陈水南、林芳珍双方均等份额实际享有和承担；商品房买卖合同、房地产权证等有关材料原件由乙方保管。四、甲、乙双方对上述购房的房产享有均等份额的权利，若任一方欲处分（包括但不限于抵押贷款、出租、出售）上述房产，应告知对方并经过对方同意，但所发生的一切费用均由甲、乙双方均等份额承担，产生的收益均由甲、乙双方均等份额承担享有，因上述房产产生的其他任何有利或不利后果均由甲、乙双方均等份额享有及承担，但双方另有约定的除外。……八、本协议自甲、乙双方签字之日起生效。2018年12月25日，陈水南委托福建泉中律师事务所律师向林芳珍邮寄律师函，该函件主要内容为：通知林芳珍与陈水南可以协商确定讼争房产分割方式，双方如达不成协议应对共有房产折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割，并要求林芳珍在接函后十日内给予明确的书面回复。林芳珍庭审时确认收到该律师函。一审法院另查明：一、2017年4月19日，林芳珍与毕思特酒店共签订三份协议书，分别为：《委托管理服务协议书》、《委托装修协议书》、《房产租赁协议书》：（一）《委托管理服务协议书》约定：林芳珍委托毕思特酒店按照酒店经营的标准配备相关设备设施及配套物品并提供相应的管理服务，委托有效期为10年，林芳珍应于协议书签订之日一次性向乙方支付管理服务费合计230000元等。当日，陈水南向毕思特酒店转账230000元。（二）《委托装修协议书》约定：林芳珍委托毕思特酒店对讼争房产及配套部位进行装修分割，毕思特酒店应于2017年9月30日前将讼争房产装修分割完毕并与甲方办理交接手续，若毕思特酒店未在上述约定的期限向林芳珍交付装修分割后的讼争房产，则自交付期限届满后的次日起至实际交付日止，毕思特酒店应当按照每日人民币153.42元的标准向林芳珍支付违约金，协议继续履行。截至2019年7月18日法庭辩论终结，毕思特酒店仍未向林芳珍交付讼争房产，为此毕思特酒店自2018年1月至2019年7月共向林芳珍支付逾期违约金97881.96元。（三）《房产租赁协议书》约定：林芳珍将讼争房产出租给毕思特酒店使用，租赁期限自该租赁物装修完毕交付之日起10年，并约定了租金支付、违约责任等其他事项。二、2017年5月16日，林芳珍（甲方、借款人、抵押人）与建行厦门市分行（乙方、贷款人、抵押权人）、南中投资集团（厦门）有限公司（保证人）签订编号为351203215600429374的《个人住房（商业用房）借款合同》（含保证、抵押条款），约定：借款金额102万元；借款期限为120个月，自2017年5月16日起至2027年5月16日止；本合同项下贷款执行浮动利率，贷款年利率暂约定为5.39%，即在基准利率水平上上浮10%；本合同项下借款采用等额本金还款法（递减法）分期还款，还款总期数为120期，在本合同签订时的贷款利率水平下，借款首期应还金额为13081.5元，借款每期应还借款本金金额为8500元。合同还约定林芳珍以讼争房产设定抵押。三、陈水南向一审法院提交财产保全申请，一审法院于2019年1月17日作出（2019）闽0205民初327号民事裁定书，依法查封了林芳珍名下坐落于福建省厦门市思明区房产。陈水南并为此支付了财产保全申请费5000元。一审法院认为，陈水南系台湾地区居民，本案属福建省厦门市中级人民法院指定集中管辖的涉台案件，故一审法院享有管辖权。本案当事人并未约定适用的法律，根据最密切联系原则，适用中华人民共和国法律。本案系共有物分割纠纷。本案的争议焦点为讼争房产分割条件是否成就。根据已查明事实，陈水南与林芳珍共同出资以林芳珍的名义购买了讼争房产，为明确双方权责关系，双方于2018年3月19日签订了《协议书》并经厦门市鹭江公证处公证，该《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。根据《协议书》约定，陈水南与林芳珍对讼争房产享有均等份额的权利，为均等份额按份共有。林芳珍提出陈水南实际出资金额少于1354961元，一审法院认为双方经协议已对按份共有的份额进行了约定，应从其约定，故对林芳珍该答辩意见不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人对共有财产的分割没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。林芳珍辩称，双方有约定要待十年后再对讼争房产进行分割，但其提交的《委托公证书》无法证明双方存在十年内不分割的明确约定，且讼争房产带有十年租约并不影响共有人对讼争房产分割，故对于林芳珍的该抗辩理由亦不予采纳，陈水南作为按份共有人可随时请求分割共有财产。就上述讼争房产分割方式，一审法院数次组织陈水南、林芳珍双方当事人协商，但均无法达成一致意见，且其双方均不愿取得讼争房产，在此情形下，依据《中华人民共和国物权法》第一百条规定，应对讼争房产拍卖或者变卖取得的价款予以对半分割。至于林芳珍已收取毕思特酒店的逾期违约金97881.96元，陈水南主张该收益应一并分割，林芳珍辩称该钱款与本案无关，双方约定租金等收益归其所有。一审法院认为，毕思特酒店支付给林芳珍的违约金与本案不属于同一法律关系，陈水南可另行主张。第三人建行厦门市分行述称，贷款人处分讼争房产所得价款应优先清偿银行，一审法院认为，讼争房产已办理银行抵押贷款手续，对讼争房产拍卖或变卖所得的价款，在支付拍卖或变卖过程中的费用后，应优先用于清偿仍欠建行厦门市分行的借款本息。第三人毕思特酒店述称，讼争房产应维持租赁关系且其依法享有优先购买权，一审法院认为，林芳珍与毕思特酒店签订租赁合同依法有效，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条规定，毕思特酒店在租赁期限内可继续租用讼争房产且享有以同等条件优先购买的权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条、第一百九十一条，《中华人民共和合同法》第二百二十九条、第二百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林芳珍于判决生效之日起十日内配合陈水南共同拍卖、变卖坐落于厦门市思明区房产〔不动产权证号：闽（2017）厦门市不动产权第××号〕，就所得价款扣除建行厦门市分行按揭贷款（贷款本息总额扣除实际履行部分和其他按照约定应向银行支付的费用以及相关拍卖或变卖费用）后的款项，按陈水南、林芳珍享有的份额即各50%予以分配。二、驳回陈水南的其他诉讼请求。案件受理费23160元，由林芳珍负担。林芳珍应于判决生效之日起七日内缴纳。本院二审期间，林芳珍提交一份《资金交易查询》，拟证明在本案一审判决后的2019年11月4日至2020年7月4日，林芳珍就讼争房产又向建行厦门分行支付贷款本息144378.8元。陈水南质证认为，对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，根据《协议书》约定，偿还按揭款项是林芳珍应该履行的义务，陈水南对共有出资义务已经履行完毕。建行厦门分行、毕思特酒店没有发表质证意见。各方当事人均陈述对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，陈水南与林芳珍共同出资以林芳珍的名义购买讼争房产，为明确权责关系，双方签订并经公证的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。根据查明事实，双方当事人签订的《协议书》在林芳珍与建行厦门分行、南中投资集团（厦门）有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》之后，该《协议书》关于讼争房产权利、义务的约定依法不能对抗建行厦门分行对讼争房产的抵押优先权，且厦门市鹭江公证处（2018）厦鹭证内字第13682号《公证书》明确指出，本协议只能作为双方内部确认权利义务的依据，并不能作为申请人对抗对外应承担法律责任的依据。因此，陈水南要求讼争房产拍卖、变卖款项按陈水南、林芳珍享有的份额即各50%予以分配，建行厦门分行按揭贷款由林芳珍偿还的上诉请求不符合法律规定，不予采纳。第三人毕思特酒店支付给林芳珍的违约金、租金，不属于讼争房产折价或者拍卖、变卖款项，一审判决认定该项诉求与本案不属于同一法律关系并无不当。综上所述，陈水南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23160元，由陈水南负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 伟审 判 员  张水波审 判 员  彭亚奴二〇二〇年七月二十七日代书记员  张 菁附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。