江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0423民初605号原告：刘丽，女，1964年9月15日出生，汉族，江西省武宁县人，退休工人，住武宁县。原告：朱新好，男，1967年3月9日出生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。原告：鄢和敏，男，1964年4月12日出生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。三原告共同推荐诉讼代表人：即原告鄢和敏。被告：彭某，男，汉族，1968年8月26日出生，江西省九江市人，住九江市浔阳区。被告：江西省浙赣房地产开发有限公司，住所地武宁县新宁镇人民路**，统一社会信用代码91360423733910124T。法定代表人：李步红，该公司执行董事、总经理。委托代理人：李华，男，1985年10月13日出生，汉族，浙江省桐庐县人，住九江市开发区，该公司监事。原告刘丽、鄢和敏、朱新好与被告彭某、江西省浙赣房地产开发有限公司（以下简称浙赣公司）执行异议之诉一案，本院于2020年3月24日立案受理后，于2020年4月13日、4月28日、6月23日三次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，三原告、被告彭某及被告浙赣公司法定代表人李步红到庭参加诉讼；第二次开庭时，三原告推荐诉讼代表人鄢和敏、被告浙赣公司委托代理人李华到庭参加诉讼，被告彭某未到庭应诉；第三次开庭时，三原告推荐诉讼代表人鄢和敏、被告彭某到庭参加诉讼，被告浙赣公司未到庭应诉。本案现已审理终结。原告刘丽、鄢和敏、朱新好向本院提出诉讼请求：1、请求判令法院准予恢复对九江市步红花园第7栋Ｊ06号房产（产权证号：浔**。以下简称涉案车库）的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：三原告与被告浙赣公司民间借贷纠纷一案判决生效后，三原告向法院申请强制执行，执行案号为（2018）赣0423执812号，执行标的为1314944元及利息，法院在执行过程中作出（2018）赣0423执812号之三裁定书，查封了登记在被告浙赣公司名下的涉案车库，后被告彭某提出异议，要求解除对该房产的查封执行。武宁县人民法院作出（2020）赣0423执异7号裁定中止了执行。原告认为，被告彭某主张于2015年2月份向被告浙赣公司购买涉案车库，但至今5年多未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。符合下列情形且其权利能够排除执行的，……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的”之规定，被告彭某没有提交证据证明未办理过户登记并非因其自身原因所致，且购房合同及收款收据真实性亦存疑，存在虚构房屋买卖的可能，故原告诉至法院。被告彭某辩称，其已于2015年2月份从被告浙赣公司处购买了包括涉案车库在内的一楼两个车库及二楼一套房屋，并已占有使用，购买后曾多次要求被告浙赣公司办理过户登记，但被告公司一直未能办理，并非被告自身原因不办理过户登记。被告浙赣公司辩称，被告彭某的辩称属实，因被告浙赣公司经营不善、人员不齐、无法开票等原因导致无法为被告彭某办理房屋过户登记。经审理查明，2015年2月3日，被告彭某代表其儿子彭尧哲（买受方，系1997年6月3日出生），与李步红（出卖方）签订一份《房屋买卖补充协议》，协议约定：出卖人将位于九江市步红花园金桂苑大门口右侧第一间车库（分为两间，其中一间为涉案车库）及二楼房屋，每层43㎡，两层共计86㎡，出卖于买受人；总价款30万元（含二楼装修、家居、电器及办理不动产权证、契税等所有费用），房屋交付时买受人支付28万元，出卖人必须两个月内将产权证等各种证照办理齐全交给买受人，交证件时买受人再支付剩余2万元；出卖人保证该房屋无任何抵押及债务纠纷等，若出现纠纷或不能办理产权证等，出卖人需无条件退回买受人30万元并自协议签订之日起按月息3分计算支付利息。次日，李步红先出具了一张收到彭尧哲30万元房款的收条，被告彭某即向李步红付款28万元。同时，该房屋交付给被告彭某，并一直由其占有使用。之后，被告彭某曾多次向被告浙赣公司要求协助办理房产过户登记手续，但由于被告浙赣公司经营不善、人员不在岗及开不了税票等原因导致涉案车库至今一直未能办理过户登记。目前涉案车库仍登记在被告浙赣公司名下。原告刘丽、鄢和敏、朱新好与被告浙赣公司民间借贷纠纷一案判决生效后，三原告向本院申请强制执行，本院于2018年9月5日立案执行，执行案号为（2018）赣0423执812号。执行过程中，本院于2019年6月26日作出（2018）赣0423执812号之三执行裁定书，查封了涉案车库。被告彭某发现车库被法院查封后，即找李步红交涉，李步红答应办理过户手续，并由被告浙赣公司（出卖人）与被告彭某（买受人）签订了一份落款时间为2015年2月3日的《商品房买卖合同》，合同约定出卖人将涉案车库出售给买受人，面积为21.08平方米，房屋总价款80000元，买受人一次性付清，由出卖人负责办理产权登记。同时，被告浙赣公司向被告彭某开具了一份入账日期为2015年2月3日、金额28万元的收据（含涉案车库即7-Ｊ06、7-Ｊ11、7-Ｄ103三个房产）。之后，被告彭某向本院提出执行异议，主张在查封前其已购买涉案车库，请求解除查封。2020年3月5日，本院作出（2020）赣0423执异7号执行裁定书，认为异议人彭某已于本院查封之前购买并实际占有涉案车库，未办理过户登记并非因买受人自身原因所致，彭某对涉案车库享有足以排除强制执行的权益，故裁定中止对涉案车库的执行。三原告不服，认为被告彭某并没有证据证明未办理过户登记并非因其自身原因所致，于法定期间内向本院提起本案诉讼。以上事实有当事人庭审陈述，三原告提交的本院（2020）赣0423执异7号执行裁定书，被告彭某提交的《房屋买卖补充协议》、李步红出具的收条、彭尧哲的户口簿、《商品房买卖合同》、被告浙赣公司出具的收据、房屋照片、微信缴费记录、证人李某证言等证据为证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为被告彭某对涉案车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，依照上述规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，只要同时满足上述四个条件，就能排除执行。关于查封前两被告是否签订合法有效书面买卖合同问题。首先，虽然在2015年2月3日签订《房屋买卖补充协议》的合同主体是被告彭某的儿子彭尧哲（买受人）与李步红（出卖人），但李步红系被告浙赣公司的法定代表人及控股股东，其出卖被告浙赣公司开发的房屋，相对人有理由相信其系代表被告浙赣公司签署合同。至于买受人为彭尧哲，被告彭某抗辩当时是想把产权登记在其儿子彭尧哲名下，故以其儿子名义签订合同；彭尧哲当时尚未成年，结合全案事实，本院对该抗辩意见予以采纳。其次，涉案车库的付款人、交付之后的占有使用人均是被告彭某，故可以认定实际买受人是被告彭某。再次，两被告在本院2019年6月份查封涉案车库后签订了一份落款时间为2015年2月3日的《商品房买卖合同》，该合同虽然是查封后签订，但通过该合同可以进一步认定，彭尧哲与李步红当时签订《房屋买卖补充协议》的实际当事人是两被告。最后，原告主张《房屋买卖补充协议》系以房产买卖担保的借款合同，非真正的房屋买卖合同。本院认为，该协议对买卖标的、价款等房屋买卖主要条款进行了明确约定，应认定为房屋买卖合同，且李步红当时出具的收条是注明收到房款而非收到借款，至于协议中约定如出卖人因抵押等原因不能办理过户手续需无条件退回购房款并自协议签订之日起按月息3分支付利息，应认定为该约定系出卖人不能依约履行过户手续时的违约责任条款，并非表明以房产买卖担保借款，故本院认定该协议系合法有效的房屋买卖合同。综上，本院认为，两被告在本院查封涉案车库之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。关于查封前买受人被告彭某是否支付房款问题。在2015年2月3日签订《房屋买卖补充协议》的次日，李步红向彭尧哲出具了一张30万元的收条；被告彭某认可当时其实际付款金额为28万元，另外2万元根据协议待两个月内办好过户手续再付。2019年6月份法院查封房屋后，被告浙赣公司又向被告彭某补开了一张入账时间为2015年2月3日的28万元的收据（三套房产），同时在补签的《商品房买卖合同》中约定涉案车库房款8万元一次性付清。根据以上事实，并结合前段关于合同签订的论述，本院同理认定被告彭某在查封前已向被告浙赣公司支付涉案车库房款，至于被告彭某不能提交当时的银行转账记录，并不能据此就否认以上事实。关于查封前买受人被告彭某是否合法占有涉案车库问题。本院认为，根据两被告的陈述以及被告彭某提供的房屋照片、证人证言、微信缴电费记录等证据，可以认定被告彭某从2015年2月份签订协议后即一直占有使用该房屋，原告虽然提供了房屋的外部照片，但并不能推翻上述证据证明的事实，故本院认定查封前买受人被告彭某已合法占有涉案车库。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记问题。三原告诉称被告彭某并没有提交证据证实并非其自身原因未办理过户登记，本院认为，根据《房屋买卖补充协议》《商品房买卖合同》的约定，应由被告浙赣公司承担办理产权过户义务。在本案庭审中，被告彭某主张在房产被本院查封前，其曾多次要求浙赣公司办理过户登记手续，但因被告浙赣公司的原因至今一直未能办理，对此主张浙赣公司予以认可。故本院认定，涉案车库在被本院查封前未能办理过户的原因系出卖人浙赣公司未按约履行合同义务所致，而非买受人彭某自身的原因造成，彭某在办理过户登记问题上已尽到了合理注意义务，并不存在过错。综上所述，本院认定被告彭某就涉案车库提出的执行异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件情形，其对涉案车库依法享有排除执行的民事权益。三原告关于被告彭某对涉案车库提出执行异议的理由不能成立的主张缺乏事实与法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下:驳回原告刘丽、鄢和敏、朱新好的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告刘丽、鄢和敏、朱新好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  明金华人民陪审员  柯松华人民陪审员  王才森二０二〇年七月一日书 记 员  黎亚林