重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初8414号原告:王新颜，男，1976年9月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告:王德光，男，1949年2月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告:土湾模范村桃花里小区业主委员会，住所地重庆市沙坪坝区模范村**。负责人:周文丽，该业委会主任。委托诉讼代理人：杨丽娟，女，土湾模范村桃花里小区业主委员会委员。被告:重庆市仁德物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路****，统一社会信用代码91500107683921916B。法定代表人:杨三，该公司董事长。委托诉讼代理人：张凤海，重庆睿渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文丽，女，该公司员工。原告王新颜、王德光与被告土湾模范村桃花里小区业主委员会（以下简称桃花里小区业委会）、重庆市仁德物业管理有限公司（以下简称仁德公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王新颜、王德光，被告桃花里小区业委会的负责人周文丽、杨丽娟，被告仁德公司的委托诉讼代理人张凤海、张文丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王新颜、王德光向本院提出诉讼请求：1.确认二被告于2018年10月29日签订的《补充协议》无效；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系桃花里小区业主并在该小区居住和生活，在原告与被告二的物业合同纠纷诉讼中，被告二提交了与被告一于2018年10月29日签订的《补充协议》，载明：“将甲乙双方于2012年4月25日签订的《物业服务合同》第二十五条、甲乙双方于2013年9月3日签订的《物业服务合同》第二十五条约定内容‘本合同在履行中发生争议，双方可协商解决，协商不成的，可选择：重庆仲裁委员会仲裁、人民法院诉讼’，调整为桃花里小区所在地人民法院诉讼。”原告认为：1、桃花里小区第一届业委会与被告二在2012年4月25日签订《物业服务合同》约定服务期限为一年，2013年9月3日签订的《物业服务合同》约定合同期限三年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。后第二届业委会与被告二于2018年3月16日再次签订《物业服务合同》。2012年和2013年的合同已经终止，故2018年10月29日的补充协议对争议解决方式由仲裁变更为诉讼并非针对有效的正在履行中的合同，该补充协议没有合同依据。2、根据《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2018年10月29日补充协议的签订未经业主大会决定和授权，也未经业委会会议决定并在小区公示，系被停止工作的业委会利用把持的公章擅自签订，违反法定程序。根据《合同法》和《物业管理条例》相关规定起诉至贵院，请求判如所请，维护小区业主的合法权益。被告桃花里小区业委会辩称，1、我方签订的《物业服务合同》被生效的法律文书确定为合法有效的合同，且签订的补充协议也是合法有效的，该协议不违反合同法52条的规定。2、被告仁德物业公司一直为桃花里小区提供业务服务，原告从2014年2月至今一直都没有缴纳过一分物管费，并且在小区造成极其恶劣的社会影响，我方表示严厉的谴责，为了配合物管公司追讨欠费，考虑到仲裁地方远、收费高，为了方便诉讼并在不损害业主利益的情况签订了补充协议。补充协议只对管辖作出变更，并未对《物业服务合同》作出实质性的变更，更加方便诉讼和纠纷的解决，并未损害小区业主的利益。原告在桃花里小区居住，接受物业服务就应该付费，不管是选择仲裁还是法院诉讼原告都应该缴纳物管费。3、业委会是民间组织，街道办事处对业委会的工作进行指导和监督，但无权作出暂停或者撤销业委会工作的决定。根据业委会的议事规则，业委会可以和物管公司签订合同，主任同意就可以用章，该补充协议上的盖章是通过全体业委会成员讨论通过后才盖章的，并且签订补充协议未损害到广大业主的利益不属于擅自使用。综上所述，请求驳回原告全部诉讼请求。被告仁德公司辩称，1、二被告签订的《补充协议》是有效的，具体意见同被告桃花里小区业委会的答辩意见。2、我方与原告之间物业服务合同关系从2012至今从未间断，书面的《物业服务合同》约定的期限届满，但与原告之间事实上《物业服务合同》关系一直存在，因此，二被告之间对《物业服务合同》以补充协议的形式改变管辖，对原告的实体权利义务并未产生影响。3、桃花里小区业委会内部管理和议事程序属于其内部管理问题，对外不产生法律效力。只要加盖该业委会的公章后就应当视为是代表该业委会的真实意思表示。因此，请求驳回原告全部诉讼请求。原告王新颜、王德光围绕诉讼请求依法提交了房管证一份、（2018）渝0106民初6671号民事裁定书及询问笔录各一份、仲裁申请书一份、重庆仲裁委员会仲裁决定书一份、物业合同一份（来源于仲裁委员会）、《补充协议》复印件【来源于（2019）渝0106民初5103号案件拍照打印件】一份、关于调整桃花里小区业主委员会工作模式的告知书及关于暂时停止嘉新桃花里小区第二届业主委员会活动的通知各一份（来源于小区公示栏拍照打印件），被告桃花里小区业委会提交了《桃花里业主大会议事规则》及《会议纪要》复印件各一份、重庆市仲裁委员会裁决书一份，被告仁德公司提交了《物业服务合同》三份、物业服务合同备案证明一份等作为证据。此外，本院向重庆市沙坪坝区土湾街道办事处调取了《重庆市业主委员会备案申请表》、《受理通知书》、《受理通知书存根》、《桃花里小区管理规约》、《桃花里业主大会议事规则》。本院进行审理后，对事实认定如下：原告王新颜、王德光系重庆市沙坪坝区土湾模范村**附**8-7房屋的所有权人，均系土湾模范村桃花里小区的业主。土湾模范村桃花里小区建筑面积124039平方米，其中住宅总建筑面积73859平方米，非住宅总面积50180平方米。非住宅业主总数69，住宅业主总数**。被告桃花里小区业委会系该小区第二届业主委员会，成立于2017年5月。被告桃花里小区业委会成立前，土湾模范村桃花里小区业主委员会（上一届业委会、甲方）于2012年4月13日与被告仁德公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同第二条约定物业名称为嘉新桃花里小区。第四条约定：甲方委托乙方提供的物业服务主要内容：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公共场所、房屋共用部分（包括公共楼道、通道、走廊、小区内的道路）的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通……。第十五条约定：本合同期限为壹年，自2012年6月1日起至2013年5月31日止（其中2012年6月1日前为试用期）等。第二十五条约定：本合同履行过程中如发生争议，双方可协商解决，协商不成的，可依法申请调解，向有关行政管理部门申诉，也可选择以下1（机打）、2（从被告仁德公司提交的该份合同原件显示“2”为手写）方式解决：1、重庆仲裁委员会；2、人民法院诉讼。2013年9月3日，土湾模范村桃花里小区业主委员会（上一届业委会）与被告仁德公司签订《物业服务合同》，合同第二条约定物业名称为嘉新桃花里小区。第四条约定：甲方委托乙方提供的物业服务主要内容：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公共场所、房屋共用部分（包括公共楼道、通道、走廊、小区内的道路）的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通……。第十五条约定：本合同期限为三年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止（其中2013年8月31日前为试用期）等。第二十五条约定：本合同履行过程中如发生争议，双方可协商解决，协商不成的，可依法申请调解，向有关行政管理部门申诉，也可选择以下1（机打）、2（从被告仁德公司提交的该份合同原件显示“2”为手写）方式解决：1、重庆仲裁委员会；2、人民法院诉讼。2017年5月，被告桃花里小区业委会成立时向重庆市沙坪坝区人民政府土湾街道办事处报备了《重庆市业主委员会备案申请表》、《业主大会议事规则》、《桃花里小区管理规约》等。其中《重庆市业主委员会备案申请表》载明业委会成员为周文丽、丁国富、周怀成、田秀芳、兰永红、杨丽娟、汤世萍七人。《业主大会议事规则》第四条规定：业主大会的职责为：1、制定和修改业主大会议事规则；2、制定和修改管理规约；3、选举、补选或罢免业主委员会成员；4、选聘和解聘物业管理企业；决定提出改建、重建建筑物及其附属实施的申请；6、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第五条规定：业主大会、委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、委员会做出的决定违反法律、法规的，由物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五规定：业主委员会履行以下职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；4、监督业主公约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。第二十三条规定：委员会会议由主任召集和支持，主任不在时由副主任指定专人（秘书）管理。使用印章必需经过业委会主任、副主任同意，违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由业委会主任、副主任承担相应的责任。《桃花里小区管理规约》第五条规定：业主大会是代表和维护管理区域内全体业主管理活动中的合法权益的自治组织，有关物业管理区域内应当成立一个业主大会，并有业主大会选举产生一个业主委员会。业主大会由业主委员会召集，需由本区域内过半数表决权的业主参加，方可召开；对通过或修改业主公约、商定业主委员会的办公场所和必要经费、选聘或解聘物业服务企业、维修基金续筹使用等重大事项，业主大会作出决定，必须经全体业主三分之二以上表决权人同意通过，业主大会决定对全体业主、使用人、业主委员会有约束力，但与法律、法规、本公约相抵触的依其法律法规。第六条规定，业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会设定主任一名、副主任一名、委员四名，每届任期五年。2018年10月28日，被告桃花里小区业委会召开会议，形成会议纪要，载明参会人周文丽、田秀芳、杨丽娟、汤世萍，会议内容为：1、物业公司决定起诉不缴纳物管费的部分业主，《物业服务合同》约定在“本合同履行过程中发生争议，双方可协商解决，协商不成的可选择人民法院诉讼”，然而2012年4月25日和2013年9月3日签订的《物业服务合同》约定发生争议的选择重庆仲裁委员会仲裁。为了诉讼经济，简便快捷的提高工作效率，现业委会讨论通过与物业公司签订补充协议，同意履行本合同发生争议，协商不成的情况下选择向人民法院诉讼。2、业委会支持物业公司起诉不缴纳物管费的部分业主，他们享受物业公司服务的同时应当依约缴纳物管费，对这部分业主严厉批评后以正视听。2018年10月29日，被告桃花里小区业委会(甲方)与被告仁德公司（乙方）签订《补充协议》，载明：“甲乙双方就2018年3月16日签定的《物业服务合同》的未尽事项，达成如下条款：将甲乙双方于2012年4月25日签定的《物业服务合同》第二十五条、甲乙双方于2013年9月3日签定的《物业服务合同》第二十五条约定内容‘本合同在履行过程中如发生争议，双方可协商解决，协商不成的，可选择：重庆仲裁委员会仲裁、人民法院诉讼’调整为桃花里小区所在地人民法院诉讼”。另查明，被告桃花里小区业委会提交的重庆市仲裁委员会（2014）渝仲字第591号裁决书，用以证明土湾模范村桃花里小区业主委员会与被告仁德公司签订的两份《物业服务合同》合法有效。该裁定书认定的案件事实如下：2012年4月13日、2013年9月3日，申请人仁德公司分别与土湾模范村桃花里小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定了物业名称嘉新桃花里小区，受益人为物业的全体业主及物业使用人，并约定了委托服务事项;市政共用设施附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理;清洁卫生、垃圾收集及清运、排水管道及污水管道的疏通;物业费及其他费用的收取;合同期限等内容。该裁决书认为，土湾模范村桃花里小区业主委员会（上一届业委会）与被告仁德公司签订的两份《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。二原告对该裁定书的真实性、合法性以及证明目的没有异议，但认为与本案不具有关联性；被告仁德公司对该裁定书的真实性、合法性、关联性均无异议。再查明，2018年5月8日，仁德公司向本院对王新颜、王德光提起物业服务合同纠纷，审理中，仁德公司于2018年5月29日向本院提交撤诉申请，本院于2018年6月1日以（2018）渝0106民初6671号民事裁定书裁定准许仁德公司撤回起诉。后仁德公司向重庆仲裁委员会申请仲裁，重庆仲裁委员会申请仲裁于2018年8月6日受理，2018年10月23日，仁德公司提出撤回仲裁申请，重庆仲裁委员会于2018年10月23日以（2018）渝仲字第1901号决定书决定：同意申请人撤回仲裁申请。现原告起诉来院要求判如所请。审理中，二被告均以签订的补充协议有效为由，要求驳回原告的诉讼请求。双方分歧较大，调解未成。本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，被告桃花里小区业委会与被告仁德公司签订的《补充协议》不属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第一、二、三、五、六项规定的情形，也不属于该款第四项选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、七项有关共有和共同管理权利的其他重大事项的情形，无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其次，根据《重庆市物业管理条例》第二十六条规定，业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。第二十七条规定，业主委员会应当履行下列职责：（一）制定业主委员会工作制度；（二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解聘物业服务合同；（四）组织并监督管理规约的落实；（五）公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共用部分维修、更新、改造的竣工验收；（六）每半年公示一次业委会工作经费等使用情况；（七）及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（八）协调业主、使用人与物业服务企业的关系；（九）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；（十）配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；（十一）管理规约、业主大会赋予的其他职责。土湾模范村桃花里小区业主委员会（上一届业委会）与被告仁德公司签订《物业服务合同》于2012年及2013年签订的《物业服务合同》合法、有效，被告桃花里小区业委会在经半数以上成员同意后决定对2012年及2013年土湾模范村桃花里小区业主委员会（上一届业委会）与被告仁德公司签订的两份《物业服务合同》签订补充协议，符合前述规定。第三，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2012年及2013年土湾模范村桃花里小区业主委员会（上一届业委会）与被告仁德公司签订的两份《物业服务合同》合法有效，原告否认两份合同中第二十五条争议解决方式选项中手书“2”的真实性，根据两份合同其余内容均为机打，结合二被告为此签订补充协议，本院推定该选项“2”为事后添加。2012年及2013年两份《物业服务合同》约定的合同期限虽然已经届满，但是合同内容尚未完全履行，被告桃花里小区业委会作出的对争议解决方式变更的决定不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条的一、三、四、五项规定的情形，也未侵害包含原告在内的广大业主合法权益及利益，不属于该条第二项规定的情形。综上所述，被告桃花里小区业委会与被告仁德公司签订的《补充协议》，不具有法律规定的合同无效的情形，原告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王新颜、王德光的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元（原告已预交），由原告王新颜、王德光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  胡宇音二〇二〇年七月一日书记员  李 玲