四川省广元市昭化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0811民初1542号 原告：周巧凤，女，1970年3月27日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 原告：魏成，男，1962年3月5日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：曹念，四川致中吉律师事务所律师。 被告：马崇志，男，1968年8月19日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 委托诉讼代理人：李成麟，四川中玉律师事务所律师。 被告：牟玉珍，女，1975年9月3日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 委托诉讼代理人：张健，四川中玉律师事务所律师。 第三人：胡碧波，男，1972年6月12日出生，汉族，住四川省射洪县。 第三人：刘莉，女，1984年8月19日出生，汉族，住四川省南江县。 第三人：蔡元林，男，1973年2月2日出生，汉族，住四川省南江县。 原告周巧凤、魏成与被告马崇志、牟玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日作出（2018）川0811民初1229号民事判决，原告周巧凤、魏成不服提起上诉，四川省广元市中级人民法院作出（2019）川08民终1394号民事裁定，裁定发回重审。本院于2019年11月13日立案后，依职权追加案外买受人胡碧波、刘莉、蔡元林为本案第三人参加诉讼。周巧凤、魏成于2020年1月21日向本院申请财产保全，本院经审查作出(2019)川0811民初1542号民事裁定，将案涉房屋拆迁款予以冻结。本院于2020年3月25日依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周巧凤、魏成及共同委托诉讼代理人曹念，被告马崇志及其委托诉讼代理人李成麟、被告牟玉珍及其委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼，第三人胡碧波、刘莉、蔡元林经传票传唤未到庭参加诉讼。本院于2020年6月18日公开开庭进行了第二次审理。原告魏成、被告马崇志、被告牟玉珍及其委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。原告周巧凤、第三人胡碧波、刘莉、蔡元林经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周巧凤、魏成向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2010年2月22日签订的《房屋转让合同》；2.请求判决被告将广元市昭化区葭萌路130号第二、三、六、七层房屋返还给原告（当庭变更为案涉房屋拆迁款归原告所有）；3.本案诉讼、保全费由被告承担。事实和理由：原告周巧凤通过公开竞价，以53万元的价格成功竞得广元市昭化区葭萌路130号第二、三、六、七层房产，从而取得该房屋的处分权。2010年2月22日，二原告与二被告签订《房屋转让合同》，将广元市昭化区葭萌路130号第二、三、六、七层房产以115万元的价格转让给二被告。二被告按约首付60万元后，二原告将该房屋移交给二被告使用。合同第十条约定，如过不了户办不了双证，二原告退还60万元首付款，二被告应将房屋退还给二原告。合同签订后，二原告积极办理房屋过户的相关手续，但因该房屋在拍卖时无双证、房屋占用的土地为划拨土地等原因致使二原告无法取得该房屋的双证，也无法按照合同约定的时间将产权变更登记至二被告名下。《房屋转让合同》签订至今已近9年，二原告无法取得剩余的房款55万元，二被告也无法取得房屋的所有权证，双方的合同目的无法实现，且亦符合双方约定的解除条件。根据合同法相关规定，二原告有权解除合同、终止履行、恢复原状。 被告马崇志、牟玉珍辩称，一、原、被告签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，真实有效，且已经实际履行；二、二原告的事实理由没有依据，房屋至今未办理房屋过户手续的原因是二原告为了少缴纳土地出让金，故案涉房屋的产权一直未办理，因为合同约定土地出让金和税费均由二原告支付，其一直让二被告等一下；三、双方合同目的能够实现，二被告依照合同取得房屋已经10年了，二被告取得房屋后进行了装修、出租等，不违反法律规定；四、本案诉争的事实理由表明，本案已超过诉讼时效，请求人民法院驳回二原告的诉讼请求。 第三人胡碧波未出庭参与诉讼，也未提交书面陈述意见。 第三人蔡元林未出庭参与诉讼，其通过微信述称，其与刘莉离婚很长时间，房子是刘莉的，与本人无任何关系，具体情况由刘莉处理。 第三人刘莉未出庭参与诉讼，其通过微信述称，本人不认识二原告，未与其签订过任何协议、合同，更无合同纠纷之说。粮贸大厦六楼的房屋系本人合法购买，现已居住十年。拆迁办和区政府一直与本人联系商量拆迁事宜，若房子不是本人的，拆迁办和政府也不会找本人联系。刘莉十年前合法全款购买了房屋，房屋就是本人的，如有合同纠纷或拆迁事宜商量，也是本人与出卖人牟玉珍协商，与二原告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 关于二原告提交的证据：第一组：1.拍卖成交确认书；2.致委托方函；3.拍卖公司对房屋买卖关系的说明，旨在证明：⑴原告周巧凤通过拍卖公开竞价以53万元购得案涉房屋；⑵原告周巧凤取得案涉房屋不是由人民法院司法拍卖的方式取得，不能依法院裁定的形式办理房屋产权过户登记，只能由农行元坝支行取得案涉房屋权属后过户给原告周巧凤；⑶元坝支行一直未将案涉房屋产权过户到其名下，经原告周巧凤催促后元坝支行也未将案涉房屋产权过户到原告周巧凤名下，故原告周巧凤无法为二被告办理房屋双证。二被告质证对拍卖成交确认书真实性有异议，关联性不予认可；对致委托方函，三性无异议；对房屋买卖关系的说明，从性质上为证人证言，形式不符合法律规定，对三性都不予认可，该说明内容中称周巧凤为了节省费用，故不能作为定案依据。经审查，本院对二原告、二被告均无异议的致委托方函的真实性、合法性、关联性予以采信。拍卖成交确认书证明原告周巧凤于2007年5月31日通过四川晨曦拍卖有限公司的公开拍卖以53万元的价格竞得广元市昭化区葭萌路130号第二、三、六、七层房产的事实，对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信；房屋买卖关系的说明虽为复印件，但与原一审卷宗中加盖广元市昭化区房屋征收中心公章的复印件内容一致，能够证明四川晨曦拍卖有限公司向广元市昭化区住建局说明周巧凤等人为节省办证费用通过其公司经办人员擅自将竞买人更名为周巧凤、马崇志、牟玉珍的行为无效，确认与周巧凤签订的《拍卖成交确认书》真实有效，周巧凤与马崇志、牟玉珍的房屋买卖合同关系应以《房屋买卖合同》为依据；也说明至2018年11月15日，周巧凤未将两证办妥交给马崇志、牟玉珍，后者也未支付剩余房款的事实，对该说明的真实性、合法性、关联性予以采信；二原告提交的上述证据中未反映出原告周巧凤催促农行元坝支行将房产过户到原告周巧凤名下，故对二原告的证明目的之⑵、⑶不予采信。第二组：4.《房屋转让合同》，旨在证明二原告与二被告约定了不能办理双证时的处理方式：如过不了户办不了双证，二原告将首付款60万元退还给二被告，二被告将案涉房屋返还给二原告。二被告质证对买卖合同三性无异议，第十条约定为不能办理双证予以退还，但本案是二原告为了省钱没有办理过户。经审查，本院对合同的真实性予以采信；5.广元市昭化区城乡规划建设和住房保障局关于广元市昭化区昭化城区（汽车站片区、农资公司片区）棚户区改造房屋项目房屋征收范围的公告；二被告质证无异议；经审查，本院对该公告予以采信；6.昭国土资函［2018］173号《广元市国土资源局昭化区分局关于区人民法院律师调查函的复函》，旨在证明：⑴2010年2月22日签订《房屋转让合同》，二原告将房屋转让给二被告，合同价款115万元，首付60万元后，二原告将案涉房屋移交给二被告使用。下余55万元待二原告为二被告办理好双证后向银行抵押贷款一次性付清，但双证须以二被告内部协商各层所有权人名单提前交给二原告，二原告按二被告提供的名单办理双证；⑵如过不了户办不了双证，二原告将首付款60万元退还给二被告，二被告将房屋退还给二原告；⑶2018年10月18日，政府发布公告包含案涉房屋在内的征收范围内的房屋不得再办理过户，因此导致房屋买卖合同彻底不能履行；⑷截至2018年12月20日，广元市昭化区人民法院将原属于元坝城关粮站的案涉房屋执行给农行元坝支行，但至今未办理房地产转移登记。因此，二原告在政府发布不得转让公告之前未将案涉房屋产权过户给二被告的原因是因为农行元坝支行未取得案涉房屋产权证书，农行元坝支行未过户给原告周巧凤，原告周巧凤也就无法给被告办理过户登记；二原告没有办理过户登记是确实不能，而不是能办而故意不办，二原告的违约行为不存在恶意。二被告质证对复函真实性无异议，关联性有异议；经审查，本院对复函的真实性、合法性、关联性予以采信，认为复函说明案涉房屋的来源、转让过程及至今未办理房地产转移登记的事实，对证明目的不予采信。 关于二被告提交的证据：第一组：四川省广元市元坝区人民法院（2001）元坝经破字第200-6号民事裁定书、（2001）元坝经破字第200-7号民事裁定书复印件两份，旨在证明：⑴本案所涉房屋原系广元市元坝区城关粮油食品经营站所有，该企业于2001年经政府职能部门清算组清算后法院裁定破产，裁定案涉房屋以物抵债给农行元坝支行所有；⑵案涉房屋在裁定以物抵债时虽无双证，但该房屋的交易行为已取得了政府相关职能部门的同意，能办理所有权证书。二原告质证对真实性认可，对证明目的不予认可，认为肖开军经法院司法拍卖得到房屋，和二原告取得房屋途径不同。二原告取得的是粮站抵债给农行的房屋，农行经拍卖给原告周巧凤，农行要先办理产权过户后，才能给原告周巧凤办理过户登记，非二原告怠于过户。经审查，本院认为该复印件与人民法院裁判文书原件一致，客观、真实地反映出案涉房屋以物抵债给农行广元市元坝区支行的情况，对真实性、合法性、关联性予以采信。第二组：中国农业银行广元市分行上西支行委托四川晨曦拍卖有限公司进行拍卖的拍卖标的清单一份、四川晨曦拍卖有限公司拍卖成交确认书一份，旨在证明：⑴中国农业银行广元市分行上西支行经人民法院裁定取得案涉房屋的所有权后，委托四川晨曦拍卖有限公司依法公开拍卖案涉房屋，说明案涉房屋虽无双证，但可以依法进行交易；⑵原告周巧凤于2007年5月31日通过竞拍的方式以53万元的成交价取得了案涉房屋的所有权。二原告质证认为该证据系复印件，对真实性不予认可，二原告提交的证据说明该成交拍卖确认书无效。经审查，本院对拍卖清单的真实性予以认可；结合原告第一组证据核实，成交拍卖确认书中马崇志、牟玉珍姓名系拍卖后擅自添加，故对其三性不予采信。第三组：房屋转让合同一份、收条一份，旨在证明：⑴原告周巧凤、魏成于2010年2月22日将案涉房屋作价115万元转让给被告马崇志、牟玉珍；⑵合同约定二被告在签订协议时向二原告支付转让款60万元，余款55万元待办理完双证后再付，二被告按约定支付60万元后，二原告出具了收条；⑶合同约定双方的成交价格包括房屋过户所产生的土地出让金、税费等一切费用，并由二原告负责办理国有土地使用权证及房屋所有权证书，但二原告一直怠于履行合同约定的义务，至今未给二被告办理相应产权证书；⑷二原告与二被告在签订房屋转让协议的过程中，均明知案涉房屋无双证，但原告周巧凤拍卖所得房屋可办理产权证书，二被告签订转让协议时要求在拍卖成交书上署名，二原告同意后双方在拍卖公司的见证下在拍卖成交书上签署了二被告的名字。二原告质证对真实性无异议，合同签订时，双方均知道没有双证。二原告按二被告要求手写第十条，是双方真实意思表示。二被告支付60万元，二原告向其交付房屋。二被告一直在获取房屋收益，未支付尾款。经审查，本院认为房屋转让合同、收条均系当事人双方真实意思表示，证明了双方就案涉房屋订立书面买卖合同及二原告收到购房款60万元的事实，对真实性、关联性予以采信。第四组：肖开军所有的国有土地使用权证（证号：元国用（2003）字第××号）及房屋所有权证（证号：广房权证城Ｃ元字第××号）一份，旨在证明：案外人肖开军在人民法院处置城关粮站资产中通过变卖程序取得与案涉房屋情形、位置等一致的房屋，其于2003年通过补缴土地出让金及相应的税费，将划拨土地变更为出让土地，并办理国有土地使用权证和房屋所有权证。说明案涉房屋的交易经政府相关职能部门许可，能办理国有土地使用权证和房屋所有权证书。二原告质证认为肖开军是经法院司法拍卖取得房屋，原告周巧凤是拍卖取得粮站抵债给农行的房屋，二者取得房屋途径不同，达不到二被告的证明目的。经审查，本院认为该组证据与原件一致，真实性予以认可。第五组：广元市昭化区人民政府办公室（昭府办函［2015］130号）文件一份,旨在证明：广元市昭化区人民政府于2015年9月30日作出的“广元市昭化区人民政府办公室关于已建成商服住宅用途房屋土地改变用地条件缴纳土地出让价款标准的通知”说明案涉房屋可通过补缴土地出让金后办理国有土地使用权和房屋所有权证。二原告质证认为与本案无关，涉案房屋不能过户是农行要先办理产权过户后，才能给原告周巧凤办理过户登记，达不到二被告的证明目的。经审查，本院对该文件真实性予以认可。第六组：国家税务总局广元市昭化区税务局房地产交易纳税证明书一份、税收完税证明三份、印花税票销售凭证两份及印花税票两份、广元市昭化区城乡规划建设和住房保障局关于暂停办理相关手续的函一份,旨在证明：⑴二被告已向相关政府职能部门申请案涉房屋产权证书的办理并缴纳了相应税收；⑵二被告未取得产权证书是因案涉房屋位于棚户区改造范围，政府暂停办理权属证书，而非二原告诉称的该房屋不能进行过户交易。二原告质证暂停办理的函是2018年10月15日，二被告是在2018年10月16日缴纳的税款，其行为违背诚信原则。经审查，本院对真实性予以认可。第七组：电梯使用协议及收条一份、房屋买卖合同二份、房屋租赁合同二份、广元市昭化区城区汽车站片区棚户区房屋面积统计表一份,旨在证明：⑴二被告对案涉房屋的使用环境进行投资改善（安装电梯等）；⑵二被告取得案涉房屋所有权后将部分房屋所有权再次转移，其房屋所有权人又对房屋进行投资修缮；⑶案涉房屋的周围邻居及政府部门均认可案涉房屋为二被告所有。二原告质证不能达到被告的证明目的，二被告所称的拆迁补偿和装饰装修补偿是可以分开计算的，说明二被告占有、使用房屋收益的事实。经审查，本院对上述证据真实性予以认可。 关于本院依职权调取的证据：第一组：1.昭化区政府征收中心副主任姚军祥的调查笔录；2.广元市昭化区土地房屋征收中心与肖开军签订的房屋征收补偿协议及肖开军土地使用证、房产证；3.广元市昭化区土地房屋征收中心与廖文柏签订的房屋征收补偿协议及廖文柏土地使用证、房产证；4.广元市昭化区土地房屋征收中心办分别与马崇志、牟玉珍签订的房屋征收补偿协议(其中包括房屋补偿计算表、房屋评估明细表)；5.广元市昭化区土地房屋征收中心办分别与刘莉、胡碧波签订的房屋征收补偿协议。以上证据证明：（1）案涉房屋的征收补偿款9686657元（包括被告已出售给第三人的两套房屋）只包含房屋本身的价值，不包括装修等其他费用，第三人已领取房屋装修补偿等费用；（2）区征收中心在对同一幢楼房进行征收时，委托评估机构进行评估，根据土地取得的方式是划拨取得还是出让取得来确定补偿标准，案涉房屋系划拨土地，第三人刘莉、蔡元林购买房屋的评估价值为420714元，第三人胡碧波购买房屋的评估价值为387174元。第二组：马崇志与胡碧波、李银华之间的人民调解协议书，牟玉珍与刘莉之间的人民调解协议书，证明二被告分别与第三人就本次诉讼终结后，对已出售给第三人的房屋如何处理作出了约定。第三组：蔡元林的申明及其与刘莉的离婚协议书、离婚证，证明第三人蔡元林与与刘莉已离婚，双方对婚姻存续期间从被告牟玉珍处购买的房屋的归属进行了约定。 二原告质证对区征收中心与马崇志、牟玉珍签订的房屋征收补偿协议的真实性、合法性、关联性没有异议，但该两份协议是在双方诉讼过程中，二原告为配合政府拆迁工作，同意暂由区政府与马崇志、牟玉珍签订协议，协议明确约定不能作为确认案涉房屋权属以及补偿款归属的依据，也不能证明补偿款属于二被告，应由法院判决确认。对其他证据的真实性、合法性无异议，但与二原告的诉讼请求无关联性。 被告牟玉珍质证对第一组证据的三性没有意见，但对证明目的进行补充：1.更能印证二被告实际取得了房屋所有权；2.二原告的违约行为给二被告造成了上千万的损失，导致房屋的拆迁补偿差价很明显，二被告保留起诉的权利；对第二组证据三性没有异议，更能印证二被告遵守了合约，二原告明显违反诚实信用原则；对第三组证据无异议，但该组证据与本案无关。 被告马崇志同意被告牟玉珍的上述质证意见，又补充质证意见为：1.关于区征收中心与肖开军、廖文柏、马崇志、牟玉珍签订的房屋征收补偿协议及肖开军、廖文柏土地使用证、房产证说明：一是区征收中心确认被拆迁房屋与案涉房屋一致，目前拆迁补偿协议签订方为被告马崇志、牟玉珍。从日常交易习惯及诚实信用原则上来看，案涉房屋的补偿主体为本案二被告；二是确认案涉的拆迁房屋能够办理权属证书，不存在双方购房合同第十条约定的“无法办理产权过户的情况”；三是案涉的拆迁房屋因土地性质存在区别，拆迁补偿标准也存在差异，未缴纳土地出让金的房屋拆迁补偿标准远低于办理土地证的房屋。2.关于马崇志与胡碧波、李银华之间的人民调解协议书，牟玉珍与刘莉之间的人民调解协议书，说明二被告有权处分案涉房屋，其与第三人之间的房屋买卖行为合法有效；也更加印证二被告遵守诚实信用原则，其行为更加符合民事的交易习惯。 第三人胡碧波未发表质证意见。 第三人刘莉通过微信发表质证意见对证据的真实性无异议，尊重法院的认证意见。 第三人蔡元林通过微信发表质证意见对证据无异议，同意法院的决定。 。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案案涉的广元市昭化区葭萌路130号二、三、六、七层房产的土地系广元市元坝区城关粮站于1993年经登记依法取得的国有划拨土地，证号元国用（1993）字第0067号，登记面积8607.50平方米，用途为仓储、办公、住宿，土地性质为划拨。1999年5月5日，广元市元坝区城关粮站依据区粮食局《关于实施粮食企业收储业务与附营业务分离的通知》，将部分土地使用权转让给广元市元坝区城关粮油食品经营站。2001年，广元市元坝区城关粮油食品经营站资不抵债进行破产清算。本院裁定将案涉房产以物抵债给中国农业银行广元市元坝区支行。2018年12月20日，广元市国土资源局昭化区分局在昭国土资函〔2018〕173号关于区人民法院律师调查令的复函中回复如下：“2002年12月6日，广元市元坝区人民法院出具《协助执行通知书》（〔2001〕元坝经破权字第2000-7号）与《民事裁定书》（〔2001〕元坝经破权字第2000-7号），要求：一是城管粮油食品经营站银河大楼一楼门面7间过户给元坝场镇肖开军，二是将银河大楼二、三、六、七过户给农行元坝区支行。区人民法院将二、三、六、七楼执行给农行元坝支行，至今未办理房地产转移登记。”肖开军于2003年通过补缴土地出让金及相应的税、费后，将土地使用权类型变更为出让，办理了国有土地使用权证和房屋所有权证。 2007年，中国农业银行广元上西支行委托四川晨曦拍卖有限公司对案涉房产进行拍卖，房产拍卖时无房屋所有权证和土地使用权证。2007年5月31日，原告周巧凤通过竞拍，以53万元的成交价竞得案涉房产。拍卖款系原告周巧凤、魏成共筹。 2010年2月22日，原告周巧凤的丈夫刘国元(二人现已离婚)代表周巧凤同魏成一起（甲方）与马崇志、牟玉珍（乙方）签订《房屋转让合同》。约定：“一、甲方经拍卖竞得地处广元元坝葭萌路130号第二、三、六、七楼房一幢（附四川晨曦拍卖有限公司川晨拍成字[07]第01号《拍卖成交确认》），现转让给乙方，总价款为人民币壹佰壹拾伍万元（此价款包含房屋价款和过户所产生的土地出让金、税、费等一切费用）。二、在本合同签订后第二日，乙方向甲方首付60万元，即甲方将该房屋移交给乙方使用，下余55万元待甲方向乙方办理好房屋所有权证和国有土地使用证后向银行抵押贷款一次性付清。但双证须以乙方内部协商各层所有权人名单提前交给甲方，甲方按乙方名单办理双证。三、甲方必须保证该房屋未设置抵押、担保或者其他权利瑕疵，也无其他纠纷，由此发生的瑕疵及纠纷概由甲方负责处理，不得影响乙方接收和管理该房屋。四、在本合同签订后，甲方应当立即向乙方提交竞得拍卖标的物的确认书及相关资料，同时保证在乙方首付款后接收该房屋并正常使用。五、在本合同签订之日起12个月内，甲方完成给乙方产权过户手续（双证），过户所产生的一切税、费、出让金等一律由甲方支付，乙方不再支付任何费用。六、在甲方完成给乙方各用户产权过户手续（双证）后，若乙方未付清余款，甲方有留置权。七、本合同条款，甲、乙双方应当自觉履行，不得违反，任何乙方违约，即按照该转让价总额的15%向对方支付违约金，同时赔偿对方应违约造成的实际经济损失。八、本合同经甲、乙双方签字生效。九、本合同一式四份，甲、乙双方各一份，办理二证的部门各一份。十、如过不了户办不了双证，甲方将首付款60万退给乙方，乙方将此房屋退还给甲方。”合同签订后，二被告向二原告支付首付款60万元，二原告出具收条一张并将案涉房产移交给二被告占有使用。案涉房产至今未办理房屋所有权证和土地使用证，二被告也未支付尾款55万元。二被告在接收案涉房产后，对案涉房产进行投资修缮后部分出租。2011年11月22日，被告牟玉珍将六楼的一套房产出售给第三人刘莉、蔡元林。2011年12月5日，被告马崇志将六楼的一套房产出售给第三人胡碧波。第三人刘莉、蔡元林于2015年7月7日离婚，第三人蔡元林明确表示夫妻存续期间在被告牟玉珍购买的房屋归刘莉所有。 广元市昭化区城乡规划建设和住房保障局于2018年10月15日发布《关于暂停办理相关手续的函》，因案涉房产属于昭化城区棚户区改造项目征收范围，暂停办理相关过户手续。国家税务局广元市昭化区税务局房地产交易纳税证明书中记载，房地产交易行为的转让方为广元市昭化区城关粮油食品经营站，承受方为牟玉珍、马崇志，二人于2018年10月16日缴纳各类税款合计68682.87元。 广元市昭化区土地房屋征收中心在对该幢楼房进行征收，委托评估机构对房屋价值进行评估时，根据土地使用权类型是划拨还是出让来确定补偿标准。涉案的同幢房屋中一楼肖开军的房屋及四楼、五楼廖文柏的房屋办理了房产证和土地使用证，土地使用权类型为出让。本案案涉房屋的土地使用权类型为划拨。广元市昭化区土地房屋征收中心于2020年2月19日、2020年2月26日分别与被告马崇志、牟玉珍签订了房屋征收补偿协议，对案涉房屋自身价值进行了征收补偿，扣除相关税（费）后，马崇志补偿4917778元，牟玉珍补偿4768879元，共计9686657元，同时约定该补偿款暂存于马崇志、牟玉珍在银行开设的共管账户，由人民法院生效文书确认其权利主体。第三人刘莉、蔡元林从被告牟玉珍处购买房屋的评估价值为420714元，第三人胡碧波从被告马崇志购买房屋的评估价值为387174元。广元市昭化区土地房屋征收中心于2020年2月20日、2020年3月14日分别与第三人胡碧波、刘莉签订了房屋征收补偿协议，对第三人从二被告处购买房屋除房屋自身价值外的装修、搬迁等费用进行了补偿。2020年2月20日，被告马崇志与第三人胡碧波夫妇在广元市昭化区人民调解委员会主持下就住房征收补偿房屋价值款达成了调解协议。2020年3月14日，被告牟玉珍与第三人刘莉在广元市昭化区人民调解委员会主持下就住房征收补偿房屋价值款达成了调解协议。 庭审中，本院向二被告释明其“继续履行合同”的主张应当以反诉的方式提出，二被告认为合同已经履行完毕，不主张继续履行合同，其愿意向二原告支付尾款。二原告自认确有违约行为，应按《房屋转让合同》第七条的约定承担违约责任。 本案在审理过程中，案涉房屋被拆除，房屋拆迁补偿款9686657元暂存于马崇志、牟玉珍的广元农村商业银行股份有限公司昭化支行账户31×××90，经二原告申请财产保全，本院予以冻结。 本院认为，本案争议的焦点主要有：一、二原告是否享有对案涉《房屋转让合同》的解除权；二、案涉房屋征收补偿款的归属问题；三、二原告的起诉是否超过了诉讼时效。 一、关于二原告是否享有对案涉《房屋转让合同》的解除权。 根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告周巧凤、魏成与被告马崇志、牟玉珍2010年2月22日签订的《房屋转让合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原、被告在《房屋转让合同》中约定在本合同签订之日起12个月内，二原告负责办理产权过户手续（双证），如过不了户办不了双证，二原告退还首付款60万元，二被告退还房屋，该约定应视为双方对合同解除条件的约定。二原告诉称其催促后元坝支行未将案涉房屋产权过户到原告名下，故无法为被告办理房屋双证，应按约定解除合同，但未提交其有催促元坝支行为其办理房产过户及有关行政管理机关答复不能办证的相关证据，也未提交证据证明其按约定向二被告履行了过户及办理双证的义务。案外人肖开军购得的一楼房产与案涉房产为同幢楼房的不同楼层，肖开军于2003年通过补缴土地出让金及相应税、费后，将土地使用权类型变更为出让并办理了双证；案外人廖文柏名下四、五楼房产与案涉房产为同幢楼房的不同楼层，也办理了双证。以上事实证明该楼所涉房产在相关部门办理相应手续后，可以办理产权转移手续。故案涉房产不属于“过不了户办不了双证”情形，双方约定的合同解除条件未成就。合同履行过程中，二原告作为先履行一方未履行合同约定的过户及办理双证义务属违约行为，二原告作为违约方起诉解除合同也不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定的条件。因此，二原告以房屋拆迁后补偿款近千万元，继续履行合同对其显失公平为由主张解除合同缺乏事实和法律依据，对该诉讼请求不予支持。 二、关于案涉房屋的征收补偿款的归属问题。“人无信不立，业无信不兴”，诚信是每一名公民必须遵守的基本道德规范，是人类社会千百年传承的优良传统。自《论语》记载“言必信、行必果”，到今天诚信已成为社会主义核心价值观公民个人层面的价值准则之一，无不强调“诚实守信”是一个人的立身之本。《中华人民共和国民法总则》明确规定：“民事主体从事民事活动，应当遵行诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”然而本案中原、被告在《房屋转让合同》中明确约定办理产权过户手续为12个月，如过不了户办不了双证，各自返还各自取得的财产。自2010年2月22日签订《房屋转让合同》至2018年11月19日的八年多时间里，二原告不积极履行合同义务办理双证、也未向法院提起诉讼的行为，明显有违诚实信用原则。虽二原告违约在先，但二被告在二原告未按约办妥双证的情况下，本可以根据合同的约定请求二被告履行办证义务或依法请求解除合同或其他方式来维护自身合法权益，但其在长达八年多时间里怠于行使上述权利的行为，也有违诚信。由此可见，二原告与二被告对目前形成的客观状态均有违约行为。案涉房屋现已拆除，物权已消灭，办理产权登记已不具备条件，房产的价值已转化为拆迁补偿款。因此，为平衡各方利益，避免当事人长期陷于诉讼中，应当将案涉房屋的拆迁补偿款根据各自违约行为酌情予以适当比例划分。二被告从二原告处购买房屋后，又将案涉房屋六楼两套分别出卖给第三人刘莉、蔡元林和胡碧波，系真实意思表示，第三人支付房款，二被告交付房屋后，第三人已入住使用，虽也未办理房屋双证，但应保护其作为善意第三人的权益。因第三人未出庭参加诉讼，也未提出明确的诉讼主张，且已与二被告就此达成了协议，故本案不予处理。因此，结合本案原、被告违约及房屋增值实际，酌定案涉房屋拆迁补偿款9686657.00元的30%即2905997.10元归二原告所有，70%即6780659.90元由二被告所有，第三人应取得的房屋拆迁补偿款由二被告在其分配的房屋拆迁补偿款中与第三人进行结算。 三、关于二原告的起诉是否超过了诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律法规或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，合同解除权为形成权，适用除斥期间，而非诉讼时效。故二被告认为二原告的诉请已超过诉讼时效的理由不成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、暂存于二被告马崇志、牟玉珍在广元农村商业银行股份有限公司昭化支行账户31×××90的案涉房屋拆迁补偿款9686657.00元中2905997.10元归原告周巧凤、魏成所有，其余拆迁补偿款归被告马崇志、牟玉珍所有； 二、驳回原告周巧凤、魏成的其他诉讼请求。 案件受理费79607元、诉讼保全费5000元，共计84607元，由原告周巧凤、魏成负担59225元，被告马崇志、牟玉珍负担25382元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  田仁剑 审 判 员  陈小霞 人民陪审员  吴 林 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  蔡汐雨 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第十五当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。