福建省福州市台江区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽0103民初5414号 原告：肖惠贞，女，1954年12月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：邹金狮、廖生营，福建凯峰律师事务所律师。 被告：陈静，女，1979年6月14日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：薛振、邵鑫，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：杨爱华，女，1980年8月8日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告肖惠贞与被告陈静、杨爱华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖惠贞及其委托诉讼代理人邹金狮、廖生营，被告陈静及其委托诉讼代理人薛振到庭参加诉讼，被告杨爱华经传票公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖惠贞向本院提出诉讼请求：请求法院依法停止对福州市仓山区下渡街道南江滨西大道96号港头商务中心（港头广场）2#楼20层08商务办公、福州市仓山区下渡街道南江滨西大道96号港头商务中心（港头广场）1#、2#楼、1#2#楼地下室2#楼20层09商务办公号房产的执行，并对上述房产予以解除查封冻结。事实与理由：2019年8月9日，原告肖惠贞向福州市仓山区人民法院起诉与杨爱华、黄杰等房屋买卖合同纠纷时，被告知上述杨爱华名下的两房产已因其他案件被贵院冻结查封(案号为：（2019）闽0103执保324号，申请人为陈静，查封期限：2019年7月16日起三年)，后原告向贵院依法提出执行异议，但被驳回，现依法提起民事诉讼，具体理由如下：被告杨爱华的配偶黄杰曾多次向原告借款用于生意周转，前期均有按时支付利息。但之后黄杰因生意经营不善，开始无法偿还本息。经原告与杨爱华夫妻商量，杨爱华夫妻同意将上述两套房屋作价300万元出售给原告，用于抵销300万元债务，其他债务再另行处理。2018年4月16日，原告肖惠贞与杨爱华签订了上述两套房屋的《房屋买卖合同》，约定上述房屋成交价为人民币300万元，办理房屋所有权过户登记所需缴纳的税费由双方各自承担。杨爱华应在2018年12月31日前向抵押权人（中国建设银行股份有限公司福州城北支行）申请还款，出资解除抵押。原告在合同签订当天一次性向杨爱华夫妻支付购房款人民币300万元，杨爱华应在解除抵押权三个工作日内将房产证过户给原告。合同签订当天，原告即将三百万的借条归还给黄杰，黄杰也当场写下收到三百万购房款的收条。杨爱华还将上述房屋的钥匙交付给原告。之后原告就将房屋装修并出租给他人。2018年7月，杨爱华办理了上述两套房屋的不动产权证书，并将证书交付给原告。但杨爱华并没有在2018年12月31日前办理提前还款及抵押注销手续。2019年初，黄杰声称已经在着手办理房屋的抵押注销手续，并已经公证委托给其父亲全权办理。之后黄杰又声称其无法筹到68万用于偿还贷款，希望原告能再借给68万元。基于对黄杰、杨爱华的信任，也为了能挽回自己损失，2019年3月11日，原告向杨爱华转款人民币68万元，用于偿还房屋贷款，并由黄杰的父亲黄武代写了借条（收据）。但迄今为止，杨爱华仍没有办理上述房屋的提前还款及抵押注销手续。原告之后向仓山法院提起诉讼，要求其履行过户所需相关手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称执行异议规定）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如上所述，上述房产的《房屋买卖合同》系在贵院查封之前一年多签订，且原告已支付了全部房款，并已实际占有房屋，未办理过户登记系黄杰、杨爱华不配合过户导致，属于前款规定之应当排除执行之情形。原告认为，原告的情况符合执行异议规定第二十八条相关规定，属于应当排除执行之情形。原告以借款的金额作为购买诉争房屋的购房款时间发生在2018年4月16日，签订合同后，相应借款即转为购房款。而陈静与杨爱华发生纠纷的时间是在2019年，系因陈静购买了杨爱华的另外一套房产所产生的纠纷。因此，原告肖惠贞与杨爱华签订《房屋买卖合同》时，并未损害到其他债权人合法权益。原告与杨爱华签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，没有违背法律法规的强制性规定，合法有效。原告提起执行异议的法律依据是上述第二十八条规定，并未以“物权已经发生变动”为由。贵院却适用上述第二十四、二十五条的规定，且认为《房屋买卖合同》应经法定程序予以确认，驳回原告的执行异议，适用法律错误。因此，原告特依法向贵院提起诉讼，恳请判如所请！ 陈静辩称，肖惠贞的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）第二十八条所规定的前提条件，依法不应予以支持。案涉《房屋买卖合同》系以物抵债协议，并非真实的房屋买卖合同法律关系，不符合执行异议和复议规定第二十八条第一项的实质要件。执行异议和复议规定第二十八条系在特殊情况下，出于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，因而应对该条款的适用条件进行严格限制。该条款第一项强调买受人应在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而案涉《房屋买卖合同》虽具有房屋买卖合同的外在形式，但系基于肖惠贞与杨爱华之间的借款法律关系发生，双方的真实意思表示为以物抵债，而非购买案涉不动产，该协议只是债务人履行债务的变通方式,因而不符合执行异议和复议规定第二十八条第一项的条件。肖惠贞采取借款抵销购房款的方式“支付”购房款，不符合执行异议和复议规定第二十八条第三项的付款条件。本案中肖惠贞未支付任何的购房款，而采取借款抵销购房款的方式结算购房款，不符合执行异议和复议规定第二十八条第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的付款条件。本案系肖惠贞因自身原因未办理过户登记手续，因而不符合执行异议和复议规定第二十八条第四项的适用前提。肖惠贞在受让案涉房产时，对该房产设置了抵押贷款一事是明知的，其理应知道这种情况下该房产是无法办理过户登记手续的，但仍与杨爱华签订房屋买卖合同，其对无法办理过户登记手续存在一定过错，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的第三人无过错的情形及执行异议和复议规定第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，故肖惠贞主张其享有足以排除强制执行的民事权益缺乏依据。综上，本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的房屋买卖合同性质、付款条件以及无过错前提，肖惠贞诉请中止案涉房产的执行程序缺乏法律依据，不应支持。以物抵债协议目的在于消灭债权，基于债的平等性,肖惠贞对杨爱华的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。执行异议和复议规定第二十八条确定了该条款适用主体是不动产买卖合同中的买受人,保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。物权期待权之所以要进行特殊的保护,系因物之交付的债权优于金钱债权。而以物抵债协议约定的交付房产,是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式,在完成房屋变更登记之前,以物抵债协议并不形成优于其他债权的利益，仅能产生债法上的效力。再者，该以物抵债协议破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他债权人的合法权益，故不能认定案涉以物抵债协议产生物权期待权。不动产物权以登记为公示生效要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，我国不动产物权采取是登记生效主义,本案异议人肖惠贞与杨爱华虽签订有《房屋买卖合同》，但案涉房产至今仍登记在杨爱华名下，即诉争房产尚未完成物权变更登记,依法不能发生物权变动的法律效果,诉争房产的所有权人仍为杨爱华,肖惠贞对杨爱华只享有债权请求权。因此，肖惠贞既非案涉房产的所有权人，对案涉房产也不享有物权及物权期待权，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，肖惠贞无法证明其对案涉房产享有权利，其对案涉房产的执行不具有足以排除强制执行的民事权益，对其诉请不应予以支持。综上所述，原告肖惠贞的请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回起诉。 杨爱华未应诉答辩。 本院经审查认为，本院在审理（2019）闽0103民初3060号原告陈静与被告杨爱华房屋买卖合同纠纷一案中，作出（2019）闽0103民初3060号民事裁定书，执行中冻结了涉案房屋产权，肖惠贞为此作为案外人对该涉案房屋的执行提起执行异议，以及本案执行异议之诉。但在本案审理过程中，查明（2019）闽0103民初3060号原告陈静与被告杨爱华房屋买卖合同纠纷一案，经审查认为杨爱华涉嫌诈骗，不应以民事案件立案受理，遂于2019年12月19日作出（2019）闽0103民初3060号之一民事裁定书，驳回了原告的起诉，并移送公安机关处理。本院执行部门也于2020年7月15日根据（2019）闽0103民初3060号之二民事裁定书，解除了对涉案房屋产权的冻结。因此，原告肖惠贞基于（2019）闽0103民初3060号案件审理中对涉案房屋的冻结而提起的执行异议，以及本案执行异议之诉事由已灭失，已不符合本案起诉条件。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项、第一百五十四条第一款第三项规定，裁定如下： 驳回原告肖惠贞的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  傅建勇 人民陪审员  陈昭容 人民陪审员  王 雁 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员  马艳珍