河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初4351号原告：程小舟，男，1992年9月11日出生，汉族，住郑州市郑东新区。委托诉讼代理人：王宇丽，河南华融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李武斌，河南华融律师事务所实习律师。被告：郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯**楼112铺。法定代表人：金小兵，总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。原告程小舟与被告郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程小舟及其委托诉讼代理人王宇丽，被告威利公司的委托诉讼代理人宋鹏帅、原甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程小舟向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即为原告办理土地使用权证和房屋权属登记证书；2．判令被告支付逾期办理土地使用权证和房屋权属登记证书的违约金共计3806.77元（按照银行同期活期存款利率暂计算至2019年8月12日，实际计算至原告取得房屋权属登记证书之日止）；3．判令被告支付未按合同约定交付房屋违约金238847.4元（按总房款的日万分之五暂计算至2017年12月19日，实际计算至达到合同约定交房标准为止）；4．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于中牟县白沙镇××大道西侧、××路东侧、××路南侧×座×单元×层××××号商品房一套，合同约定该商品房总价为723759元，被告应于2016年2月28日前将取得商品住宅交付使用审批文件的商品房交付给原告，同时，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。因合同对取得房地产权属证书的时间没有约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当自房屋交付使用之日起90日内为原告办理房屋权属证书。合同签订后，原告于2014年5月6日向被告缴纳了维修基金6202元、测绘费260元，于2014年8月27日向被告支付了房屋首付款223759元，余款500000元也已于2015年3月31日付清，后又于2019年5月16日缴纳契税10856.38元。然而，被告并未按照合同的约定履行义务，未能将符合约定的商品房交付原告，现涉案房屋暖气不通、经常停电、水质严重不达标；另，在原告已付清房款、维修基金、测绘费等所有费用的情况下，被告至今未为原告办理房产证，经原告多次催促，被告一直以种种理由拖延推诿。因此，被告应当依照合同第九条及第十五条的约定向原告支付违约金，并及时为原告办理所购商品房的权属登记证书。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。威利公司辩称：1．涉案小区业主代表要求被告进行消防设施改造，直接导致消防无法及时验收，交房期限延期，该不利后果应当由业主自行承担，应当依法免除或减少被告的逾期交房责任；2．案涉房屋经过原告验收无误后实际交付给原告使用，且原告已经装修入住，交房入住后房屋并未出现任何质量问题，涉案房屋也已经顺利取得竣工备案表，原告实际收房视为被告的交付义务完成；3．案涉房屋建设过程中存在不可抗力因素，且因政府环保要求、恶劣天气影响、重大考试或者会议等均应顺延相应期限，顺延的期限不仅是交房期限顺延，也是办证期限顺延；4．根据合同约定，被告仅有持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的义务，无办理房屋产权登记的义务，合同也未约定取得权属证书的时间，故被告不应当承担逾期办理产权登记的违约责任；5．原告诉请存在矛盾，逾期交房违约金与逾期办理权属登记违约金不能一并主张，且原告主张的逾期交房违约金过高，法院应当依职权予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月27日，威利公司（出卖人）与程小舟（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1．买受人购买位于中牟县白沙镇××大道西侧、××路东侧、××路南侧×座×单元×层××××号房屋一套，建筑面积95.42平方米，总价款723759元。其中，现金支付223759元，交纳比例30.92%，付款时间为2014年8月27日；商业贷款500000元，交纳比例69.08%。2．第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”并符合合同约定的商品房交付买受人使用。3．第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。4．第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。上述合同签订后，程小舟向威利公司支付房屋价款723759元。2016年4月17日，威利公司向程小舟交付涉案房屋。另查明，涉案房屋于2017年10月14日经消防部门验收合格，于2017年10月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，于2017年12月19日取得行政主管部门建设工程竣工验收备案。另，威利公司于2019年8月21日向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，并取得不动产权证书，载明：“权利人：郑州威利实业有限公司；坐落：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区4号楼2单元22层2202。”威利公司提交郑州市公安局龙子湖分局治安管理服务大队于2018年11月14日出具的《证明》一份，载明：“威利公司开发的×××××项目位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧，经我局实地勘察，按照门牌号编排规则，该项目门牌号为：郑东新区××路××号。原E座现编排为1号楼，原D座现编排为2号楼，原C座现编排为3号楼，原A座现编排为4号楼，原B座现编排为5号楼，原F座现编排为6号楼。”此外，关于被告交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，郑州力保“9·3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工8天；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。还查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，履行了合同义务，郑州威利实业有限公司作为出卖人具有转移案涉房屋所有权于程小舟的义务。故原告主张被告协助其办理涉案房屋的不动产权属证书的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》未约定完成协助办理不动产权证书的时间，无法确认逾期办证的起始时间，故程小舟主张郑州威利实业有限公司支付逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求没有依据，应予以驳回。关于逾期交房违约金，《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年2月28日前将涉案房屋交付原告使用，被告实际交房时间为2016年4月17日，延期49天。但由于治理大气污染被告在合同期内停工158天，应予扣除，故被告不存在逾期交房的情形，不应支付逾期交房的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告程小舟办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路××号××住宅小区×号楼×单元×层××××）；驳回原告程小舟的其他诉讼请求。案件受理费5040元，减半收取计2520元，由原告程小舟负担1000元，由被告郑州威利实业有限公司负担1520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  白卡娟二〇二〇年七月三十一日法官助理李萌书记员曹娇阳