云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5227号上诉人（一审原告）：周洪，女，汉族，1990年1月22日生，住重庆市。委托诉讼代理人：李隆庚，重庆扬华律师事务所律师。被上诉人（一审被告）谢金美，女，汉族，1986年12月13日生，住昆明市西山区。一审第三人：昆明久立房地产经纪公司，住所地昆明市官渡区云秀路翠逸园**商铺。法定代表人：李金香，总经理。委托诉讼代理人：凤超，男，彝族，1987年2月28日生，系公司员工。上诉人周洪与被上诉人谢金美、一审第三人昆明久立房地产经纪公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初8532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周洪不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：上诉人主张解除合同的依据是法定解除权和合同约定解除权，上诉人依据买卖合同第四条第四款的约定能够解除合同退房退款。涉案房屋的土地在2018年11月23日起被查封，被上诉人恶意隐瞒该事实未告知上诉人，且要求上诉人继续偿还贷款，显然属于恶意。上诉人提交证据证明双方达成2018年12月31日前交房的约定，但一审对此未予认定是错误的。上诉人享有法定解除权，上诉人购买房屋的合同目的不能实现，一审对此认定错误，不符合法律规定。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人谢金美答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审第三人昆明久立房地产经纪公司陈述支持上诉人的上诉请求。周洪向一审法院提出诉讼请求:1、请求法院依法判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院依法判令被告返还原告首期购房款300000元；3、请求法院依法判令被告返还原告支付的银行按揭贷款22120元（每月3160元，暂按7个月计算，返还原告银行按揭贷款的金额以确定合同解除时原告支付给被告的全部银行按揭贷款金额为准）；4.增加一项诉讼请求：请求法院依法判令被告向原告支付资金占损失（资金占用损失计算方式为：以322120元为基数，自2019年7月28日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的150%计付），暂计算至2019年10月9日为4262.05元。一审法院经审理确认的本案事实:2016年10月9日，被告与昆明航汇投资有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售）合同，被告购买了位于昆明市官渡区官渡街道办事处，项目名称：云玺城市花园（Ａ1地块）ＩＶ，8幢27-28层2703号。该商品房预售许可号：预许昆字2016113。预测建筑面积98.21平方米，约定该商品房单价为每平方米8127.06元，总价款798159元；付款房式：2016年10月9日前支付首期房款169159元，余款630000元向工商银行申请贷款支付；并约定于2018年12月31日前向买受人交房。合同双方还签订了《补充协议》等，合同还作了其他约定。被告已按上述《商品房买卖合同》（预售）履行了支付首付款义务，并办理余款按揭贷款。2016年10月10日，上述《商品房买卖合同》（预售）办理了合同登记备案，合同登记号ＫＭ2016101061234，合同备案表上记载了开发商出示的国有土地使用证：官国用（2015）第××号；资质证书：昆建房开证字2015第××号等内容。2018年8月4日，原、被告通过第三人昆明久立房地产经纪公司的中介服务，签订了《房屋买卖合同》，被告将上述房屋云玺城市花园（Ａ1地块）8幢27-28层2703号房屋转卖给原告，约定房屋总价为1249000元。2018年8月4日，原告通过银行转账向被告支付定金200000元，被告于次日（2018年8月5日）收到该款项；2018年8月17日，原告又向被告转账100000元的购房款，原告共向被告支付了300000元的首期购房款，余房款949000元原、被告约定“甲方（被告）自收定金之日起至2018年12月31日止的贷款由甲方（被告）负责，自2019年1月2日起由乙方（原告）负责还贷，甲方（被告）不再负责该房产的贷款还贷，…。”并约定银行贷款剩余尾款等房产证下发后，由原告7天内付清银行贷款后办理按揭过户，过户后由银行放款付清剩余房款；合同生效日期从被告收到定金时为准，双方共同认可。原、被告双方还作了其他约定。2018年12月31日起，原告按约定每月向被告开户的房贷银行按揭账户（中国工商银行，卡号:62×××54，户名谢金美）支付按揭贷款3160元，原告提交的证据显示已支付4期。现该房屋尚未交付。2018年11月23日，江西省高级人民法院依据生效（2018）赣民初146号民事裁定书，保全查封了昆明航汇投资有限公司名下位于云南省昆明市官渡区街道办事处［土地证号：官国用第**、官国用（2015）第××号、官国用（2015）第××号］所有在建工程。现原告诉至一审法院，提出前述诉请。归纳本案焦点：1.原、被告双方所签订《房屋买卖合同》是否有效；2.被告是否存在违约行为，《房屋买卖合同》是否应当解除。一审法院认为，焦点1，原、被告双方所签订《房屋买卖合同》是否有效。本案被告于2016年10月9日与昆明航汇投资有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售）合同，向昆明航汇投资有限公司购买了涉案云玺城市花园（Ａ1地块）ＩＶ，8幢27-28层2703号，该商品房取得了商品房预售许可证，证号：预许昆字2016113，故涉案商品房预售合同符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”而本案中，2018年8月4日原、被告在第三人中介股务机构的参与下签订了《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示,其合同内容和目的是将被告向昆明航汇投资有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售）合同取得的合同利用义务一并转让给原告，该合同不违反法律、行政法规强制性规定,故原、被告以及第三人参与下所签订的《房屋买卖合同》合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。焦点2，被告是否存在违约行为，《房屋买卖合同》是否应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五）法律规定的其他情形。本案中，原告以涉案房屋所处宗地［官国用（2015）第××号］所有在建工程于2018年11月23日被司法查封为由要求解除合同，一审法院认为，该司法查封效力并不影响原、被告双方对上述《房屋买卖合同》的履行，且原、被告双方合同生效时间为2018年8月4日，被告也不存在故意隐瞒涉案房屋所处属宗地发生被司法权限制的情况。原告认为涉案房屋所处宗地［官国用（2015）第××号］所有在建工程于2018年11月23日被司法查封的行为，使原来约定的2018年12月31日交房目的至今不能实现。一审法院认为，原、被告签订《房屋买卖合同》后，双方已按合同约定目的进了履行，《房屋买卖合同》中并未对交房时间进行约定，且在双方专门手写字体部分还约定“自2019年1月2日起由乙方（原告）负责还贷，甲方（被告）不再负责该房产的贷款还贷，…。”等内容，能反映出2018年12月31日被告口头承诺过交房是不客观的；虽然在《商品房买卖合同》（预售）中有约定交房时间是2018年12月31日，但是开发商昆明航汇投资有限公司是否于2018年12月31日交房（实物交付），不属于被告的违约行为，如果原告认为权益受损，原告可依其取得的合同权利另寻途径解决。现原告不能举证证明合同争议有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定情形之一存在，故原告主张要求解除《房屋买卖合同》的请求没有事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告周洪的诉讼请求。二审中，各方当事人均无新证据提交，各方对一审认定的事实均无异议故本院对一审认定的事实依法予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人的上诉主张是否成立？本院认为：依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二审中，上诉人明确其主张双方签订的《房屋买卖合同》应依据合同第四条第四款的约定情形予以解除，对此，被上诉人不予认可，根据审理查明的事实，上诉人所主张的解除事由系涉案房屋所处宗地［官国用（2015）第××号］所有在建工程于2018年11月23日被司法查封，涉案合同第四条第四款的约定内容系被上诉人应对其出卖的房屋保证产权明晰无任何产权纠纷或其他按揭贷款、债务抵押、税项等事宜，而上述司法查封的事实系发生在双方签订买卖合同之后，司法查封的事由是由于开发商即案外第三人的原因所致与被上诉人无关，故该司法查封的情形明显不属于合同约定的解除事项，上诉人据此要求解除合同没有事实及法律依据，一审判决对此认定正确且论述理由充分详尽，本院依法予以确认。综上，上诉人的上诉主张不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6132元，由上诉人周洪承担。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  李 蕊审判员  白 昱二〇二〇年七月二十三日书记员  王 欣