广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异494号异议人（案外人）：蒋耀坤，男，1962年12月6日出生，汉族，住广州市越秀区。申请执行人：广州市桓昇投资咨询有限公司。住所地：广州市天河区科韵路4之一地层自编101-102铺（仅限办公用途）。法定代表人：翁子明。委托诉讼代理人：薛冰，广东法丞汇俊律师事务所律师。被执行人：广州市天河迪隆数据卡片制造厂，住所地：广州市天河区渔沙坦村委大楼侧。法定代表人：刘嘉杰。被执行人：广州市天河区金海经济发展公司，住所地：广州市天河紫荆街**首层。法定代表人：梁平。被执行人：广州市天河金迪实业开发总公司，住，住所地：广州市体育东路****/div>法定代表人：唐燕春。本院执行的申请执行人广州市桓昇投资咨询有限公司（下称桓昇公司）与被执行人广州市天河迪隆数据卡片制造厂（下称迪隆制造厂）、广州市天河区金海经济发展公司（下称金海公司）、广州市天河金迪实业开发总公司（下称金迪总公司）借款合同纠纷一案，执行依据为（2003）粤高法民二终字第172号民事判决。由于被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院先后以（2003）穗中法执字第1415号、（2020）粤01执恢38号案立案执行和恢复执行。在恢复执行过程中，本院查封了登记在金迪总公司名下位于广州市机场西路金迪城市花园的金桥阁7H（现地址：广州市白云区机场路乐陶街76号708房，下称涉案房产）。案外人蒋耀坤向本院提出书面异议，请求中止对涉案房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月10日对该案进行了听证，蒋耀坤、桓昇公司的委托诉讼代理人薛冰参加了听证，本案现已审查终结。案外人蒋耀坤异议请求：中止对涉案房产的执行。事实与理由：上述房屋是上世纪90年代中期建造，由蒋耀坤原单位国企广东省华侨企业进出口公司（下称华侨公司）向金迪公司购买，单位后将该房福利分配给蒋耀坤，蒋耀坤对涉案房产享有完整的权利。但是，由于当时所处的历史原因，该房屋之前无法办理房产证，且蒋耀坤单位之后又被解散，单位所存的资料已被检察院查封，部分资料更有可能难以找到，加上时间较久，蒋耀坤确有困难在短时间内收集所需资料证明房产产权权属为蒋耀坤所有。事实上，因政策调整，该楼盘已可以办理房产证，蒋耀坤也正考虑申请办理房产证明。这种情况下，广州市中级人民法院若继续执行涉案房产，包括蒋耀坤在内的原华侨公司数名员工将面临巨大的财产损失，对生活也将产生严重影响，而包括蒋耀坤在内的在原国企单位辛勤工作多年甚至几十年的老员工应有的财产权利将无法得到法律保护！鉴此，蒋耀坤强烈恳请广州市中级人民法院中止执行上述房屋，保护蒋耀坤在内的原国企单位老员工的财产权利。蒋耀坤等也将尽快采取相关措施，尽量在现有政策下尽快完善产权证明，解决因历史和现实问题（包括当时无法办理房产证、原单位倒闭、原单位人员尤其是主管领导分散等）造成的蒋耀坤等房屋合法所有人尚未能取得权利证明的状况。望广州市中级人民法院对广州市机场西路金迪城市花园金桥阁7H给予解封。为此案外人提交证据：1、华侨公司关于胡美哉、殷立新等同志职务任免的通知（复印件）；2、证明（复印件）；3、水电费缴费单；4、商品房买卖合同；5、职工养老保险个人账户对账单、收款收据、发票等材料。申请执行人桓昇公司答辩如下：案外人异议请求及事实理由不成立，应予驳回。广州市中级人民法院应继续查封涉案房产并推动相关执行处置程序。具体理由如下：一、涉案房产权利人是金迪总公司。根据广州市规划和自然资源局向广州市中级人民法院出具的《关于（2003）穗中法执字第1415号的复函》（穗规划资源协查[2019]833号）记载可知：“1995年，金迪城市花园所在地块以广东省信托房产开发公司（下称广信公司）的名义核发穗国土建用字[1995]第287号《建设用地批准书》，广信公司依据287号批准书等材料办理了统字472851号国土证。1999年，该地块用地单位变更为广信公司和金迪总公司，核发穗国土建用字[1999]第286号《建设用地批准书》，随文注销287号批准书。广信公司和金迪总公司未重新办理该地块的国土证。金迪城市花园已核发950277号预售证（有效期至2002年12月12日），申报单位为广信公司和金迪总公司。”及广信公司在其他案件【（2015）穗云法民四初字第716号、（2014）穗云法民四初字第322号、（2015）穗中法民五终字第1740号等】中自认“其不是金迪城市花园实际开发商，其与金迪总公司名为合作，实为土地使用权转让。其向金迪总公司转让金迪城市花园所在地块土地使用权后收取固定的收益。”可以确认，包括涉案房产在内的金迪城花园所在地块、建筑物报建人及权利人为金迪总公司。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条及第二十五条第一项的规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人”“未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款的规定“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属”，金迪总公司是涉案房产的权利人，案外人不是涉案房产的权利人，桓昇公司有权向广州市中级人民法院申请执行债务人金迪总公司名下的财产。二、案外人从未取得涉案房产的所有权，其异议请求应予以驳回。1、经询广州市规划和自然资源局，涉案房产至今没有预告登记、抵押、首次登记信息。案外人提供的《商品房买卖合同》及证明的材料并不产生物权转移的法律效力，不能证明其已经取得涉案房产的所有权。如前所述，涉案房产所在物业至今在主管部门登记的用地单位、报建单位均是金迪总公司，故涉案房产的所有权至今属于金迪总公司，而非案外人。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，无论是华侨公司还是案外人，均不能仅凭《商品房买卖合同》阻止本案执行。3、无论是华侨公司及案外人以何种方式占有涉案房产，由于不动产产权以登记为法定生效要件，在未办理涉案房产产权首次登记或转移登记的情况下，华侨公司及案外人均不享有涉案房产的所有权。虽然此前由于历史原因，涉案房产无法办理房产证，但是如案外人所述，涉案房产所在物业早已可以办理不动产产权登记，案外人至今未通过诉讼等法律途径厘清涉案房产权属关系，也未采取任何有效措施予以争取或补救，涉案房产未完成过户登记系案外人自身过错。因此，案外人至今未取得涉案房产所有权，其主张不足以排除本案执行。综上所述，案外人不享有涉案房产的所有权，也不享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，其异议请求没有事实及法律依据，应予驳回。被执行人迪隆制造厂、金海公司、金迪总公司经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据。被执行人迪隆制造厂、金海公司、金迪总公司经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据。本院查明，关于广州市石井农村信用合作社（下称石井农信社）与金海公司、迪隆制造厂、金迪总公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2002）穗中法民三初字第542号民事判决，判决如下：金海公司在本判决发生法律效力之日起十日内清偿石井农信社贷款本金8964112.73元及该款利息（自2000年12月22日至2001年12月10日按月利率6.3375‰计算，自2001年12月11日至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算）。二、石井农信社对迪隆制造厂的房屋（详见抵押物清单）享有抵押权，有权以上述房屋折价或者以拍卖、变卖上述房屋的价款优先受偿。三、迪隆制造厂对上述抵押物不足清偿借款本息的债务，负连带清偿责任。四、驳回石井农信社的其他诉讼请求。根据中国人民银行广州分行广州银复（2002）652号批复，石井农信社于2002年11月撤销，其财产及债权债务由广州市黄石农村信用合作社（下称黄石农信社）承接。黄石农信社不服该判决，向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院作出（2003）粤高法民二终字第172号民事判决，判决如下：维持本院（2002）穗中法民三初字第542号民事判决第一项、第二项、第三项及关于一审案件受理费负担部分的判决；二、撤销本院（2002）穗中法民三初字第542号民事判决书第四项；三、金迪总公司在550万元的范围内对迪隆制造厂本案应负的债务承担连带清偿责任。（2003）粤高法民二终字第172号民事判决生效后，由于被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院分别以（2003）穗中法执字第1415号和（2003）穗中法执字第1415号执恢1号立案执行，执行到8，662，542元并发放给申请执行人后，本院裁定终结本次执行。2018年9月12日，本院以（2003）穗中法执字第1415号执行裁定查封了涉案房产，查封期限自2018年9月18日至2021年9月17日。2020年1月16日，本院根据申请执行人的请求，立案恢复执行，案号为（2020）粤01执恢38号。2020年4月7日，本院到涉案房产张贴处置公告，公告内容如下：“……现本院拟依法处置（评估、拍卖等）上述房产，有异议者，请于本公告之日起十天内，书面向本院提出……”。再查明，2019年3月22日，本院作出（2019）粤01执异105号执行裁定，裁定变更桓昇公司为（2003）穗中法执字第1415号案的申请执行人。本院认为，第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”。本案中，涉案房产登记在被执行人金迪总公司名下，本院对涉案房产采取执行措施，符合法律规定，并无不当。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人蒋耀坤虽然主张其对涉案房产享有实体权利，但未能提供书面购房合同、付款凭证等证据予以证实，其提交的书面商品房买卖合同的签订主体为华侨公司与金迪总公司，根据合同相对性原理，该合同效力只对华侨公司与金迪公司有约束力。另外，案外人主张涉案房产为华侨公司为其分配的福利房，但因涉案房产仍登记在金迪总公司名下，不属于华侨公司可自行处分的财产，华侨公司将涉案房产分配给案外人，系无权处分行为。据此，案外人提交的证据材料不足以证实案外人在本院查封前就涉案房产已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该房产，不足以证实其对涉案房产享有排除执行的实体权利，其异议请求不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人蒋耀坤的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 黄 征审判员 胡伟东审判员 刘 皓二〇二〇年七月三十一日书记员 陈洁雅莫乔珍