广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初18973号原告：游世宏，男，汉族，1985年6月28日出生，户籍地址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：蒋丽洋，广东信达（龙岗）律师事务所。被告：郑胜辉，男，汉族，1972年9月12日出生，户籍地址：广东省惠来县。委托诉讼代理人：敖翔，广东生龙律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，原告提出如下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金153474元（人民币，下同）及违约金（违约金以每月租金24820元为基数按照月利率2%的标准，从逾期之日起计算至全部款项付清之日止，暂计至2020年4月28日的违约金为30826.44元）；2、判令被告立即向原告支付原告代被告垫付的2020年2月至4月期间的物业服务费及维修资金、水电费、排污费、垃圾处理费合计3507.55元；3、判令被告向原告支付律师费10000元；4、本案诉讼费用、公告费、保全费由被告承担。本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况一、房屋租赁合同关系的建立：2018年12月11日原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，约定：1、原告将位于深圳市龙岗区（以下简称涉案商铺）出租给被告，租期5年，自2019年4月1日至2024年3月31日，租金2019年4月1日至2020年3月31日为24820元／月；2020年4月1日至2021年3月31日为24820元／月；2021年4月1日至2022年3月31日为26061元／月；2022年4月1日至2023年3月31日为27364元／月；2023年4月1日至2024年3月31日为28732元／月；2、免租装修期自2018年12月11日至2019年3月31日，免租装修期免收房屋租金，但被告仍需按时交纳物业管理费、水电费、装修押金等费用；3、2018年12月11日被告向原告缴纳2个月租金数额的租赁保证金49640元；4、被告逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的百分之1.5向原告支付违约金，逾期10日或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过5000元整，原告有权立即单方解除合同，并有权向被告进一步追究责任；5、合同租赁期未满，被告提前终止本合同的，原告可不予向被告返还保证金。上述合同签订后，原告于2018年12月11日将涉案商铺交给了被告使用。二、每月租金的支付期限：合同约定每月10日支付当月租金。三、被告支付租赁保证金的情况：原告确认收到被告支付的租赁保证金49640元尚未退还。四、被告支付租金的情况：2019年5月及之前的租金按每月24820元支付，2019年6月至12月的租金按16000元支付，2020年1月1日之后的租金未支付。双方对上述事实予以确认。五、被告搬离的时间：双方确认被告于2020年4月21日搬离。六、合同解除的原因：原告以被告拖欠租金为由于2020年3月8日将涉案商铺大门锁住，于2020年3月14日将涉案商铺大门解锁。2020年4月21日被告搬离涉案商铺。七、涉案商铺的产权情况：涉案商铺的所有权人为原告，不动产权证号为：粤（2018）深圳市不动产权第××号。八、合同效力：原、被告签订的《商铺租赁合同》，未违反自愿原则，合法有效，应受法律保护。九、原告关于第一项诉讼请求中拖欠租金153474元的计算方式：原告称2019年6月至12月，被告每月拖欠8820元，合计拖欠61740元；2020年1月1日至2020年4月21日共计拖欠91834元（按每月24820元计）。十、被告于2020年4月21日搬离涉案商铺的行为是否构成根本违约：本院认为，原告锁涉案商铺门的时间为2020年3月8日至2020年3月14日，被告搬离涉案商铺的时间为2020年4月21日，原告锁门行为与被告搬离涉案商铺不存在因果关系。被告没有证据证明系原告单方解除合同，也没有证据证明被告搬离系经过原告同意，故被告搬离涉案商铺的行为应认定为单方解除房屋租赁合同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款第（二）项规定：疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。被告承租涉案商铺用于商业经营，约定的合同期限截至2024年3月31日，疫情期间占整个合同期间的比例很小，虽然疫情期间不能开业，但疫情过后仍能继续营业，疫情或疫情防控措施可能导致合同履行困难，但尚未导致合同目的不能实现。如疫情或疫情防控措施已导致被告合同履行困难，被告可与原告协商变更合同履行期限、履行方式、价款数额等，如原告不同意协商变更，被告可向法院提起诉讼。综上，被告以疫情为由单方解除合同，其行为显然不妥，已构成根本违约。十一、关于原告主张2019年6月至12月被告每月拖欠8820元租金未付：被告辩称，因万科天誉二期为新楼盘，人气不足，当时周围商铺业主与租客都协商减半收取租金，所以自2019年6月起经原告同意已将每月租金变更为16000元。本院认为，原告对被告提交的租金收款收据以及微信聊天记录的真实性予以认可，上述证据显示被告按16000元/月向原告缴纳2019年6月至12月租金时，原告并未提出异议，且每月向被告出具收据，收据上也未注明尚拖欠租金未付。庭审中，原告称原告与被告确实有协商过将租金调为16000元的事，但是当时原告表示被告必须履行完5年租期，否则6月份至12月份减免的租金应补交给原告。上述租金收款收据、微信聊天记录以及原告的庭审陈述都印证了被告的主张，本院依法认定涉案商铺的每月租金经双方协商已减按16000元收取。原告未能提交证据证明其减租是附条件的，应承担举证不能的法律后果。综上，本院依法认定被告并未拖欠原告2019年6月至12月份的租金。十二、关于原告主张2020年1月1日至2020年4月21日被告共计拖欠91834元租金未付（按每月24820元计）：本院认为，如上所述，双方已将每月租金调整为16000元，故被告2020年1月1日至2020年4月21日期间租金的计算方式为：16000元/月×3个月+16000元/月÷30天/月×21天=59200元。因原告于2020年3月8日至2020年3月14日期间将涉案商铺大门锁住，导致被告实际无法使用，被告不应承担此期间的租金，故2020年3月份的租金尚应减去7466.67元（16000元÷30天×14天），综上，被告拖欠2020年1月1日至2020年4月21日期间租金金额为51733.33元（59200元-7466.67元）。被告称，疫情期间，上述租金应予以减免。本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款第（二）项规定，因疫情或疫情防控措施导致继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。本案中，被告单方解除合同导致合同已无法继续履行，且被告的违约行为已造成原告合同目的无法实现，在此情况下再减免被告的租金支付义务，更会加大守约方原告的负担，有悖公平原则，故对被告要求减免租金的抗辩理由不予采纳。十三、关于原告主张的违约金：本院认为，合同约定被告逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的百分之1.5向原告支付违约金，原告诉请按每月2%的标准支付违约金，未违反双方约定，且符合法律规定，本院予以支持，故被告应按每月2%的标准向原告支付拖欠租金51733.33元的违约金，其中2020年1月份租金16000元的违约金应从2020年1月11日起算，2020年2月份租金16000元的违约金从2020年2月11日起算，2020年3月份租金8533.33元的违约金从2020年3月11日起算，2020年4月份租金11200元的违约金从2020年4月11日起算，上述违约金计算至各笔租金付清日止。十四、关于原告主张的代被告垫付的2020年2月至4月期间的物业服务费及维修资金、水电费、排污费、垃圾处理费等3507.55元：被告称其只同意支付2020年3月8日之前的费用，对2020年3月8日之后的费用不同意支付。本院认为，原告提交的《物业收费通知书》显示截止2020年4月21日，涉案商铺尚欠的物业服务费、维修资金、水费、排污费、垃圾处理费、电费共计3507.55元，被告对《物业收费通知书》真实性认可，该笔费用应为被告搬离前产生的费用，应由被告承担。被告未能提交证据证明2020年3月8日至2020年4月21日期间原告曾占有使用涉案商铺，故其抗辩理由没有事实依据，本院不予采纳。故本院对原告的该项诉请予以支持。十五、关于原告主张的律师费：本院认为，合同对律师费的承担并无约定，律师费损失不属于因合同违约必然导致的损失，故对原告该项诉请不予支持。十六、关于被告主张从租赁保证金中抵扣拖欠的租金及费用：本院认为，原告以被告违约为由没收了租赁保证金，被告未就租赁保证金在本案中提起反诉，本院对租赁保证金不做处理，被告可另循法律途径主张权利。裁决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑胜辉应于本判决生效之日起3日内向原告游世宏支付2020年1月1日至2020年4月21日期间租金51733.33元，并支付拖欠上述租金违约金（其中2020年1月份租金16000元的违约金应从2020年1月11日起算，2020年2月份租金16000元的违约金从2020年2月11日起算，2020年3月份租金8533.33元的违约金从2020年3月11日起算，2020年4月份租金11200元的违约金从2020年4月11日起算，上述违约金计算至各笔租金付清日止）。二、被告郑胜辉应于本判决生效之日起3日内向原告游世宏支付物业服务费、维修资金、水费、排污费、垃圾处理费、电费共计3507.55元。三、驳回原告游世宏的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费2381元，由原告负担1811元、由被告负担570元。原告已预交了2381元，多预交的570元由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费570元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  曾海林二〇二〇年七月二十一日书记员  廖庭婷