江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1182民初4248号原告：北京家田房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91110106MA0075HG8H,住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼****。法定代表人：陈浩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶亚军，上海法线律师事务所律师。被告：镇江雨润中央购物广场有限公司，统一社会信用代码913211825618108479，住所地，住所地江苏省扬中市三茅镇江洲西路**iv>法定代表人：胡伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍铭浩，江苏苏瑞律师事务所律师。原告北京家田房地产经纪有限公司与被告镇江雨润中央购物广场有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告北京家田房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人叶亚军，被告镇江雨润中央购物广场有限公司的委托诉讼代理人鲍铭浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京家田房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告佣金934456.52元；2.判令被告支付原告溢价部分佣金987378.96元；3.判令被告退还原告支付的保证金20万元，以上合计2121835.48元；4.判令被告支付逾期付款利息（以本金2121835.48元为基数，自2019年6月1日起至款项实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付）；5.判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年7月15日，原、被告签订了一份《联合销售代理合同》，双方约定：被告同意原告代理“扬中中央广场”销售事宜，代理期限为2018年7月15日至2019年7月15日止，被告同意按照“代理佣金+溢价分成”的模式向原告支付服务费。1.关于代理佣金点数的约定：完成指标不满60%的，按照进账金额的2%计提佣金；完成60%以上不满80%的，按照3%计提佣金；完成80%以上不满100%的，按照3.5%计提；完成100%以上的，按照4%计提，佣金按月计算。还约定：乙、丙方计提佣金，完全按照各自的签约指标，独立计提，互不影响（详见《联合销售代理合同》第3页代理佣金点数之条款）。2.关于溢价佣金部分的结算约定：销售均价超出本合同约定均价，在完成被告委托总货值的80%销售指标后开始每月计提溢价，按照实际超卖的金额和原告3:7分成，其中原告分3成，被告分7成（详见《联合销售代理合同》第4页第3条溢价部分之条款）。3.关于保证金之约定：原告同意在合同签署后7个工作日内支付被告20万元作为合同保证金，保证金不与业绩挂钩，合同终止后无息退还（详见《联合销售代理合同》第7页第十一条保证金之条款）。4.关于违约条款之约定：由于一方违约而使对方负有义务向任何第三方支付的违约金、赔偿金及其他支出，应由违约方代为支付（详见《联合销售代理合同》第9页第15.5条）。合同签署以后，原告进驻被告的扬中中央广场项目，按照合同约定负责项目销售工作。2019年6月1日开始，原告暂停了销售工作，2019年6月3日，被告通过向原告发送《商榷函》的方式单方解除终止协议。另被告员工郑煜鹏又于2019年6月5日通过微信向原告发送了《家田合同终止协议20190603》，原告也予以接受，因此双方正式解除了《联合销售代理合同》。在合作期间即2018年7月至2019年5月期间，原告共完成商铺认购97套，总成交额79648039元，总底价76356775.79元，溢价3291263.21元；依据合同佣金计算条款之规定，被告截至起诉之日拖欠佣金934456.52元、溢价佣金987378.96元。2019年9月27日，被告员工郑煜鹏通过微信的方式对拖欠的部分佣金予以确认。其后，经原告多次催要，被告至今仍拒不支付拖欠的佣金以及保证金，故原告提起本案诉讼。被告镇江雨润中央购物广场有限公司辩称：1.关于佣金。截止2019年6月1日，原告共计代被告销售房源90套，已签约总成交价75616039元，回款金额70828039元。根据合同约定，被告应付原告佣金1802516.78元，被告已付1005700.26元，剩余796816.52元未付，该金额经过双方确认一致认可。此外，扣除退房的一户，被告实际应当支付佣金788616.52元。2.关于溢价部分佣金。根据合同约定，结合实际情况，原告的实际销售指标并未达到销售房源总数的80%，原告要求被告支付溢价部分佣金并无事实依据。3.关于保证金。由于原告私自收取额外费用，造成被告损失，根据合同约定，被告可以酌情扣除保证金作为处罚。根据目前被告掌握的25户业主的情况，原告已向业主多收电商费用110万元，且未出具相应的发票，原告的行为势必会造成被告的损失，包括退费、补开增值税发票等；4.利息方面，因原告违约造成被告的损失超出被告需支付给原告的佣金，被告才未支付剩余佣金，其过错方在于原告，故被告不应当支付利息及相应的诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的联合销售代理合同、集团内部报告签呈单、微信聊天记录、工作联系单、情况说明、商榷函、合同终止协议、转账记录，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月15日，被告作为委托人（甲方）、上海明基房地产经纪有限公司海安分公司（以下简称明基公司）作为受托人（乙方）、原告作为受托人（丙方），共同签订了一份《联合销售代理合同》，载明“甲方委托乙、丙方为扬中中央广场项目销售代理”；合同第2条约定“联合代理时限自2018年7月15日至2019年7月15日止”；合同4.1.1条约定“代理期内，乙、丙方需各自在2018年12月31日前完成0.975亿签约额，在2019年5月30日前各自完成0.31亿元签约额”；合同4.1.2条约定“甲方同意服务费用采取“代理佣金+溢价分成”的模式向乙、丙方支付，具体为：1.完成签约指标不满60%的，则销售代理费点数为进账总金额的2%；2.完成签约指标60%以上，不满80%的，则销售代理费点数为进账总金额的3%；3.完成签约指标80%以上，不满100%的，则销售代理费点数为进账总金额的3.5%”；约定“甲方每月支付乙、丙方代理佣金：若乙、丙方完成当月签约指标，佣金据实结算，若乙、丙方未完成签约指标，佣金按实际完成的签约指标的比例结算”；约定溢价部分佣金为“乙、丙方在销售服务期完成本项目委托销售房源，销售均价超出本合同约定均价，在乙、丙方完成甲方委托总货值的80%销售指标后开始每月计提溢价，按实际超卖的金额和甲方3：7分成，其中乙、丙方3成（需提供代理费发票），甲方7成”；合同第4.1.3条约定“月度佣金结算办法：回款金额*签约指标完成率（上限为100%）*对应的佣金计提系数”；合同第4.2条电商费约定“乙、丙方代理本项目的统一电商费形式为前佣制，收取标准为：总价50万以下的商铺收取30000元，总价50万以上（含50万）的商铺收取50000元套（需提供正规的发票给客户）”；合同第4.6条约定“客户在签署正式买卖合同且交付首期款后，因各种原内中途停止供楼从而造成违约，致使该售出单位由甲方回购并发至售楼处第二次销售的，甲方按下述情况支付代理佣金：如为甲方全额退款的，乙、丙方成功售出，甲方无需再对该套房向乙、丙方支付代理费；如甲方为非全额退款，乙、丙方成功售出，甲方则需根据该套房剩余回款金额向乙、丙方支付相应代理佣金”；合同第7.8条约定“甲方按照此前乙、丙方提交的月度签约指标进行业绩考核，连续三个月未完成指标的60%，甲方有权无条件解除本合同”；合同第11.1条约定“乙、丙方同意合同签订后7个工作日内支付20万元作为合作保证金,其中保证金的作用用于。(3)私自收取额外费用对甲方造成损失。如乙、丙方存在以上问题，甲方可酌情扣除保证金作为处罚。但因条款中已明确未完成指标的考核点数，故保证金不与业绩挂钩；如未违反上述条款，合同终止后无息退还。合同签订后，原告和明基公司开始进行中央广场的销售工作。2018年10月16日，原告向被告支付了20万元保证金。2019年5月24日至2019年6月5日期间，原告工作人员与被告公司员工郑煜鹏通过微信就代理费结算等事宜进行了沟通。5月31日，原告员工向郑煜鹏发送“家田公司：未结代理费约937552.79元；溢价应结约1092261.60元；保证金应结20万”的内容，6月3日，原告员工又向郑煜鹏发送了“代理费结算申请”和“中央商场签约溢价”两份文件。2019年6月3日，被告向原告发送了一份“商榷函”，称“根据《联合代理销售合同》中第七条中7.8条约定：甲方按照乙方提交的月度签约指标进行业绩考核，连续3个月未完成指标的60%,甲方有权无条件解除合同。因乙方家田公司连续三个月未能达成约定的业绩目标，现甲方直接终止协议！”2019年6月5日，郑煜鹏通过微信向原告员工发送了“家田合同终止协议”。在上述原、被告通过微信互相发送的文件中，原告发送的“中央商场溢价明细表”载明：95套房屋成交总价79648039元、底价76356775.79元、溢价3291263.21元。原告申请收取溢价部分的30%即987378.96元。被告发送的合同终止协议载明“乙方于2018年7月15日进驻扬中中央广场项目，负责该项目销售工作，现经双方友好协商，达成合同终止协议：一、自2019年6月1日开始，乙方停止扬中中央广场项目的新增销售工作，相关工作交接详见扬中中央广场项目交接清单。二、2018年7月15日—2019年5月31日期间，所有已经签定《商品房买卖合同》的销售业绩（详见代理费结算申请），为乙方销售，甲方需按照合同约定向乙方支付佣金，其中，已经达到结佣条件的回款金额为70828039元，应结算代理佣金为1802516.78元，其中未结算佣金为796816.52元；未达到结佣条件的代理佣金为137640元，详见《代理费结算申请》；退回乙方支付的保证金金额20万元，详见《扬中中央联代合同》。”。2019年9月27日，郑煜鹏通过微信向原告员工发送了有被告集团公司各级领导签字的“集团内部报告签呈单”，内容提要为“乙方（即原告）2018年7月15日进驻扬中中央广场项目。自2019年6月1日开始，乙方停止扬中中央广场项目的销售工作，相关工作交接详见扬中中央广场项目交接清单。甲方（即被告）还需按照合同约定向乙方支付未结算佣金796816.52元，未达到结佣条件代理佣金为137640元，详见《代理费结算申请》，退回乙方支付的保证金20万元，详见《扬中中央联代合同》。请批示！附件：1.合同终止协议；2.扬中中央广场项目佣金结算明细；2.联合销售代理合同”。9月29日，原告员工回复郑煜鹏称“郑总，我看了一下以上文件，觉得既然你们中商包括董事长对我们家田的代理费和保证金已经审核完无异议。你马上要辞职了，你就帮我们把付款流程报上去嘛？”庭审中，原告对被告提出的佣金数额表示认可。审理中，被告提供了264-1号套房的镇江市商品房网上销售管理系统截图、退房申请、退房申请书、增值税发票等证据，拟证明2019年11月，264-1号套房业主张群申请退房，故该套房对应的佣金8200元应当扣除。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性表示无法认可。审理中，被告提供了北京家田服务费收取统计汇总表、北京家田收取服务费明细表和收据一组，拟证明原告在销售房屋的过程中，超过合同约定的收费标准，累计多收取电商费110万元。庭审中，原告表示对该组证据需庭后进行核实，但截止法庭辩论终结时，原告未向本院反馈证据核实情况。又查明，本院于2020年4月21日立案受理了原告曹勇均、张群诉被告镇江雨润中央购物广场有限公司和北京家田房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案[案号（2020）苏1182民初898号]，两原告的诉讼请求为要求本案原告退还电商费10万元、要求本案被告承担连带清偿责任，起诉状中载明二人购买的房号为264-1。本案被告办理了退商铺的手续并退回了预交款，但交给本案原告的10万元电商费一直未能退还。该案尚在审理当中。本院认为，原、被告及明基公司共同签订的《联合销售代理合同》系三方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉合同约定联合代理时限至2019年7月15日，原告自2019年6月1日开始停止扬中中央广场项目的新增销售工作，被告于2019年6月5日正式向原告发送了“家田合同终止协议”，原告予以接受，故原、被告之间的《联合销售代理合同》已于2019年6月5日解除。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉合同约定被告采取“代理佣金+溢价分成”的模式向原告支付佣金，至案涉合同解除时，被告尚欠原告佣金796816.52元未付，该事实有家田合同终止协议、集团内部报告签呈表等证据为证，原、被告对该代理佣金数额也均认可，故本院依法予以确认。被告提出案涉合同解除后，有一户业主退房，要求扣除相应佣金，原告虽对被告提供的相关证据不予认可，但结合该业主向本院另案提起诉讼的事实，本院对该户业主退房且被告已全额退回房款的事实予以认可。根据案涉合同第4.6条约定，在此种情形下，被告无需向原告支付该套房的代理佣金，故对被告要求扣减佣金8200元的抗辩，本院予以支持。扣减后，被告尚欠原告代理佣金788616.52元，此款被告应当及时支付给原告。原告要求被告支付溢价佣金987378.76元，提供的证据为原告自行制作并发送给被告的中央商场溢价明确表，被告对此不予认可，原告除此之外未能提供证明被告应当支付佣金的证据。此外，根据案涉合同第4.1.1条之约定，原告需在2019年5月30日前完成1.285亿元的签约额。根据案涉合同关于溢价佣金的约定，原告获得溢价佣金的条件为完成被告委托总货值的80%销售指标。但截止2019年6月1日，原告完成的成交总价为79648039元，未达80%的指标。因此，原告要求被告支付溢价佣金，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告退还20万元保证金的诉讼请求。案涉合同第11条对保证金的用途和退还条件作出了约定，被告提出原告存在超额收取电商费的情形，势必会给其造成损失，故要求扣除保证金作为处罚。本院对此认为，本案所涉主要为合同解除后的佣金支付问题，至于原告是否存在多收取电商费的情形以及其超额收取电商费的情形是否给被告造成了损失、造成何种损失，与本案争议焦点无关，被告也未能提供充分的证据证明其受到的损失，且相关业主已就电商费问题向本院另行提起了诉讼，故双方就电商费的争议以及被告的损失问题可做另案处理。本案中，被告无论是在发送给原告的“家田合同终止协议”还是其集团公司内部的集团内部报告签呈表中，均对退回原告20万元保证金一事无异议，在案涉合同已经解除的情况下，被告应当向原告全额退还保证金。关于原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求。被告提出因原告多收取电商费给其造成了损失，故其没有支付剩余佣金，过错方在原告，其不应支付利息。本院对此认为，案涉合同对佣金支付时间和保证金退还时间均有明确约定，此系被告明确的合同义务，被告应当按约履行，被告在无充分证据证明原告给其造成损失的情况下，以原告存在过错为由拒不支付佣金并退还保证金，不能成立。案涉合同约定佣金按月支付，现原告要求被告自2019年6月1日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%标准计付佣金的逾期付款利息，根据双方履行合同的实际情况，利息宜自2019年6月6日（双方正式解除合同次日）开始计付，利率宜参照中国人民银行同期贷款利率（自2019年8月20日起参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）执行。案涉合同约定保证金于合同终止后无息退还，即被告应于2019年6月5日退还原告，现被告至今未能退还，应向原告承担逾期付款利息损失，该利息应与代理佣金的逾期付款利息按相同标准计付。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第四百零五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江雨润中央购物广场有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告北京家田房地产经纪有限公司代理佣金788616.52元；二、被告镇江雨润中央购物广场有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告北京家田房地产经纪有限公司保证金200000元；三、被告镇江雨润中央购物广场有限公司应向原告北京家田房地产经纪有限公司承担上述两项款项的逾期付款利息（本金988616.52元，自2019年6月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率标准计付，自2019年8月20日起至款项实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付）；四、驳回原告北京家田房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24172元，由原告北京家田房地产经纪有限公司负担11000元，由被告镇江雨润中央购物广场有限公司负担13172元；保全费5000元，由被告镇江雨润中央购物广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  姚圣羽人民陪审员  王纪福人民陪审员  夏 香二〇二〇年七月二十一日书 记 员  张 迪