陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终5437号上诉人（原审被告）：周宇，女，1984年4月20日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：郭磊，陕西咸益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李佳，女，1995年3月31日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：贾晓燕，女，1971年10月1日出生，汉族，山西省运城市绛县国营五四一电厂退休职工，住西安市雁塔区。原审第三人：西安屋大迈房地产中介服务有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区曲江池北路汉华城**楼****。法定代表人：吴阳东，该公司总经理。委托代理人：谢伟，男，汉族，1988年8月24日出生，系该公司员工，住陕西省山阳县。上诉人周宇因与被上诉人李佳、西安屋大迈房地产中介服务有限公司（以下简称屋大迈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省西安市碑林区法院作出的（2019）陕0113民初18973号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周宇上诉请求：一、撤销碑林区法院作出的（2019）陕0113民初18973号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审。二、判令被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，导致对双方合同履行行为事实认定错误。首先，原审法院对双方合同约定情况认定不清，且前后矛盾。原审判决在查明部分引用双方《房屋买卖合同》第四条之约定，即“合同签订30日内乙方向甲方支付房款300000元整”。按期应为2019年5月19日前，而原审当庭已查明事实可以确认被上诉人李佳并未按此约定按时向上诉人支付30万元房款。但原审判决对上诉人多次提出的这一违约事实不予查明视而不见不做认定。其次，原审法院对第三人提出的上诉人拒绝第三人(中介)提出还款事实做了认定，这一认定是错误的。上诉人当庭提出这一对话的时间系8月份，该对话显示第三人提出上诉人接受改由被上诉人直接将30万房款不支付给上诉人而是直接付至还款账户的要求，并要求上诉人也直接将13万付至还款账户。该对话不但不能说明被上诉人系要求支付30万元，反而恰恰说明被上诉人在超过合同约定快三个月的时候仍然没有按约付款反而提出要变更合同约定付款方式的要求。同时，上诉人当庭要求笫三人出示该段对话的前部分，但第三人并未出示。但原审法院却仅凭着距被上诉人未按约付款后三个月之久的有选择编辑的对话片段，认定了上诉人拒绝被上诉人(未按期)支付30万房款的事实。最后，原审判决认定上诉人不应“并非自行收取后不及时办理还款手续”这一事实认定子虚乌有，完全是强加之词。本案未按约支付30万元房款的是被上诉人，而原审法院却在上诉人未收到该款时就认定上诉人自行收取后不及时办理还款手续。二、原审法院在错误认定本案事实的情况下，适用法律错误。首先，原审法院片面的因上诉人在被上诉人李佳未按约付款两个月后拒绝第三人提出的变更原合同约定的要求，视为上诉人违约，是错误的。本案按照双方《房屋买卖合同》第四条的约定，上诉人的义务开始于被上诉人李佳“合同签订30日内乙方向甲方支付房款300000元整”之后再用43万偿还按揭贷款尾款，而就本案已查明事实，被上诉人李佳显然未按约履行这一义务，李佳为违约方。其次，上诉人在被上诉人违约近三个月之后，拒绝第三人提出的变更合同履行方式约定的要求，是合理而有充分法律依据的，依照《合同法》第六十七条明确约定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后另一方有权拒绝其相应的履行要求。”不能视为上诉人违约。但是原审判决却在忽视并错误认定本案主要事实的情况下，又错误的适用法律，本末倒置将未违约的上诉人认定为违约一方，是错误的。李佳辩称，约定过了五一之后付钱，五一后我去找中介可以给钱，但是他们自己说先不还，因此我们不存在违约。等到8月份房产证下来之后上诉人却跟我说不卖了。屋大迈公司辩称，2019年4月19日双方签订定金协议，签订买卖合同约定一个月内支付30万元，五一收假之后公司多次跟卖方核实还尾款的事情，但是上诉人一直没有回复，后来上诉人说让再给她30万元，垫资费由中介支付，直到8月12日房产证办下来之后约定卖方做网签，等到8月底的时候上诉人说房子不卖了。李佳向一审法院提出诉讼请求：1、双方签订的《房屋买卖合同》解除；2、周宇向李佳双倍返还定金260000元、支付居间服务费25000元、大修基金13650.3元、契税9461.09元、加急办证费3500元、担保服务费5528元、房屋溢价损失164460.61元及逾期支付以上款项的利息共计481600元（逾期付款利息自起诉之日按照银行同期贷款利率计算至实际付清之日）；3、本案诉讼费用由周宇承担。一审法院经审理查明，2019年4月19日，李佳（乙方）、周宇（甲方）与屋大迈公司（丙方）签署《房屋买卖合同》，约定：李佳购买周宇出售的坐落于西安市雁塔区房屋，房屋建筑面积94.16平方米，成交价格1500000元，双方交易税费按照西安市市政府的规定由乙方交纳。合同对付款方式的约定为：“第四条.1.…支付方式为商业贷款支付；2.合同签订后，乙方向甲方支付定金130000元；3.合同签订30日内乙方向甲方支付房款300000元整，甲方于收到乙方首付款之日起3日内向乙方提供收款收据；4.该房屋余款1070000元，以商业贷款方式支付……”。合同第十七条约定：“乙方签订合同交付的定金和乙方交付甲方的房款共计（肆拾叁万）用于甲方还银行尾款，甲方房产证办理下来，乙方将首付打到监管账户办理银行按揭，乙方银行放款甲方拿到所有房款当天把乙方垫资的肆拾叁万返还给乙方。”合同对违约责任的约定为：“第十三条、1.…甲方违反本合同约定的义务，致使本合同无法正常履行即构成违约，乙方有权提出解除本合同，甲方应在乙方提出解除合同3日内双倍返还乙方支付的定金和房款，并承担乙方已支付给丙方的居间服务费……”。上述合同签订后，李佳于2019年4月19日向周宇转账130000元，并向第三人西安屋大迈房地产中介服务有限公司支付25000元中介费。周宇向李佳出具了相应的《房屋定金收条》，屋大迈公司向李佳出具了中介费《收款收据》。再查，2019年4月24日，李佳代周宇缴纳涉案房屋契税9461.09元及大修基金13650.3元。经核实，周宇已于2019年8月12日取得了涉案房屋的《不动产权证书》。一审庭审中，李佳向一审法院提交2019年8月28日录音一段，用于证明周宇单方不履行合同，经当庭播放，周宇在该录音中就购房款方式等向屋大迈公司表示异议，并称其“不卖了”，经一审法院询问，周宇称录音时间是在2019年8月，超过合同约定的300000元的付款时间，是李佳不愿意按照合同约定将300000元付给周宇，要求周宇付到银行还款账户里。另查，屋大迈公司向一审法院提交其与周宇沟通的微信聊天记录若干，载明屋大迈公司多次向周宇告知，李佳已准备好300000元，要求周宇配合预约、办理涉案房屋按揭贷款还款手续，周宇并未应允，并称房产证办出后再还尾款。经一审法院询问，周宇认可其上述说辞，并称因李佳和中介让将300000元还到银行账户，但是按照合同约定300000元应当是交付给周宇手中。又查，李佳称其主张的加急办证费用3500元为支付给屋大迈公司用以加急办理涉案房屋产权证书。另李佳于2019年9月18日向一审法院申请诉前财产保全，并以华安财产保险股份有限公司陕西省分公司出具的保函作为担保，李佳就此支出担保服务费5528元。仍查，李佳，周宇及屋大迈公司未就涉案房屋交易办理网签手续，周宇至今尚未清偿涉案房屋的银行按揭贷款。一审法院认为，李佳、周宇、屋大迈公司之间签订的《房屋买卖合同》系三方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行各自权利义务。上述合同签订后，李佳向周宇支付定金130000元，又向屋大迈公司支付中介费25000元。虽涉案合同第四条约定“合同签订30日内李佳向周宇支付房款300000元整”，但涉案合同第十七条又约定了“乙方签订合同交付的定金和乙方交付甲方的房款共计（肆拾叁万）用于甲方还银行尾款”。首先，结合已查明的事实来看，屋大迈公司多次向周宇告知李佳已经准备好300000元，并多次要求其配合预约、办理银行贷款清偿手续，周宇却一直不予配合，并称房产证办出后再还尾款。其次，结合西安市二手房交易流程及资金监管的相关规定，因房屋过户手续办理前应当注销交易房屋的抵押登记，李佳要求将300000元直接存入周宇银行还款账户用于办理注销抵押登记既是出于交易安全考虑，也是为推进涉案房屋交易流程。故不论是依照合同约定，还是按照西安市二手房交易流程规定，周宇均应配合李佳将收取的130000元定金及李佳同意支付的300000元首付款用于清偿银行按揭贷款，而非自行收取后不及时办理还款手续。综上，周宇多次拒绝配合李佳将300000元首付款及130000元定金用于还贷，且要求在房产证办出后再办理还款手续，该过错应由周宇承担，周宇以李佳为依约付款为由主张李佳违约的辩称，一审法院依法不予采信。又因涉案房屋产权证书已于2019年8月12日办出，屋大迈公司与周宇2019年8月28日沟通时周宇称“不卖了”，拒绝配合，构成违约，现李佳诉请解除涉案《房屋买卖合同》，周宇及屋大迈公司均未持异议，故依法予以确认。至于李佳主张周宇双倍返还定金260000元的诉请，系基于合同约定，于法无悖，依法予以支持。因李佳，周宇与屋大迈公司未就涉案房屋交易办理网签手续，屋大迈公司亦未全面尽到居间方义务，故酌定李佳主张的居间服务费25000元应由周宇向李佳赔偿15000元，屋大迈公司向李佳退还10000元。至于李佳诉请周宇支付的大修基金13650.3元和契税9461.09元，根据涉案合同约定及西安市关于契税和大修基金征收的相关规定，上述费用应由周宇负担，现因李佳已代周宇缴纳，涉案合同又因周宇过错不能继续履行，故周宇应向李佳退还其垫付的大修基金13650.3元和契税9461.09元。至于李佳诉请周宇支付加急办证费3500元一节，因该费用并非房屋买卖交易中的必要合法支出，故李佳的上述诉请依法不予支持。至于李佳诉请周宇支付担保费5528元一节，因诉讼保全保险并非诉讼中的必要支出，故该费用应由李佳自行承担。至于李佳诉请周宇支付房屋溢价164460.61元一节，因李佳在本案中举证并不足以证明其遭受的实际损失，涉案合同约定的违约责任已足以弥补其损失，故李佳的上述诉请依法不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告李佳、被告周宇与被告西安屋大迈房地产中介服务有限公司于2019年4月19日签订的《房屋买卖合同》解除。二、被告周宇应于本判决生效之日起十日内向原告李佳双倍返还定金260000元，返还大修基金13650.3元、契税9461.09元，赔偿居间服务费15000元，以上共计298111.39元。三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18300元，由原告李佳承担5300元，由被告周宇承担13000元。保全费5000元，由被告周宇承担。因原告已预交，被告周宇应在履行上述付款义务时将其应承担的费用一并给付原告。二审中，李佳提供其与屋大迈公司工作人员的微信聊天记录，证明一审中屋大迈公司提交的记录是片面的，屋大迈公司一直在要求变更付款方式。周宇对该证据的真实性未予否认，认为根据该微信记录并没有说明其不给李佳钱。屋大迈公司认可该证据的真实性，但认为是上诉人说把13万元花了，其才跟双方协商变更付款方式，是为了资金安全，顺利交易。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，李佳、周宇、屋大迈公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且没有违反国家法律法规的内容，为合法有效合同。该合同约定李佳向周宇支付定金130000元，并合同签订30日支付房款300000元整，但是该款用于周宇返还银行尾款。在实际履行中李佳按约支付了定金13000元，虽然李佳未按约定支付300000元，但是根据周宇提供的其与屋大迈公司工作人员的微信记录，可以证实其将130000元花掉，屋大迈公司才提出变更给付方式，且多次催促周宇配合预约、办理涉案房屋按揭贷款还款手续等，故周宇未按约定将李佳所支付的款项用于合同约定的用途，周宇违约在先，且李佳提供证据证明其已经准备好了300000万元，是周宇称等房产证办出后再还尾款，故李佳并不存在违约的行为。涉案房屋产权证现已办理下来，周宇明确表示不再出售涉案房屋，且涉案房屋的抵押权仍未消灭，导致涉案房屋的交易无法进行，故周宇构成违约，一审判令周宇双倍返还定金并无不当，判令周宇返还李佳已交纳的大修基金及契税、赔偿居间服务费亦无不当。综上，周宇上诉不能成立，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5772元（周宇已预交），由周宇承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年七月一日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜