贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初2754号原告王中群，女，1980年9月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托代理人王志江，贵州佰益律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告包小焕，女，1973年7月15日出生，汉族，住郑州市中原区。原告王中群诉被告包小焕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡昱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王中群的委托代理人王志江、被告包小焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王中群诉称，2017年10月22日，被告租用原告所有的位于贵阳市乌当区航洋世纪ＭＩＸＣ（2-6号楼）一层26号房屋，并签订了《商铺租赁协议》。该协议主要内容：1、租赁时间5年，租赁物面积179.39平方米；2、租金单价：第一年190元／平方米（计34082元／月），以后每年在上一年的租金基础上递增上涨5%；3、按季度支付租金；4、如乙方违约，则需赔偿甲方违约金100万元。合同签订后，被告未按约足额支付租金，已构成违约，截止2020年8月22日，被告尚拖欠原告租金250869元，原告多次要求被告支付均被拒绝，为维护原告的合法权益，故提起诉讼要求法院判令：一、解除原、被告于2017年10月22日签订的《商铺租赁协议》；二、被告支付原告租赁费250869元及违约金125434.5元，从2020年7月23日起的租赁费按照《商铺租赁协议》约定继续计付至被告实际搬离租赁房屋之日止；三、诉讼费、保全费、担保费由被告负担。被告包小焕辩称，原告所诉不是事实，合同签订后，原告送装修期一个月，租金是从2017年11月22日起按季度交纳，我按合同约定交纳2018年11月22日之前的租金后，双方电话沟通，原告同意不递增5%的租金，我按约交纳租金至2019年8月22日。之后，由于房租高，生意不景气，双方协商从2019年8月22日起的租金为3万元/月，按季度交纳，我又向原告交清了2019年8月22日至2020年2月22日的租金。后因疫情严重影响，原告同意减免半个月租金15000元，即从2020年2月22日至5月22日一个季度的租金总计75000元，我分两次共计转款60000元给原告后，因我账户被冻结无法转账而未支付。我同意解除合同，同意于2020年6月30日前搬走并结清租金。另外，李毓权是原告的爱人，签订合同及交纳租金都是与李毓权商谈，交付租金的账户也是李毓权给我，不递增房租以及房租固定为每个月3万元都是原告同意的，我没有违约，不同意支付违约金。解除合同后，我同意支付拖欠原告的15000元租金及从2020年5月22日到6月30日的租金38000元，同时将我向原告交纳的2万元押金抵扣原告的租金。经审理查明，2017年10月22日，原、被告签订《商铺租赁协议》约定：原告将其所有的位于贵州省贵阳市乌当区航洋世纪ＭＩＸＣ（2-6号楼）1层25号、26号商铺（面积179.38㎡）出租给被告经营，租赁时间五年；租金单价为第一年190元／㎡（计：34082元／月），以后每年在上一年的租金基础上递增上涨5%，先交租金后使用，按季度交纳租金，自签订合同日起免租金一个月；押金2万元，合同期满退还；此租赁物不能转让，被告违约转让应赔偿原告100万元，被告租赁期未到单方退租属违约，须赔偿原告100万元；并约定了双方的相关权利义务及违约责任等事项。合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告使用，被告依约向原告交纳了押金2万元，并支付了从2017年11月22日起至2020年2月22日止的租金，其中，2017年11月22日至2019年8月22日期间的租金系以双方约定租金单价34082元／月的标准按季度支付，2019年8月22日至2020年2月22日的租金系以30000元／月的标准按季度支付。之后，由于疫情影响，被告要求原告减免租金未果，且对2020年2月22日至5月22日的租金，被告仅向原告交纳了60000元。2020年6月4日，原告遂诉至本院要求如前所诉。另查，在诉讼过程中，本院依原告申请对被告采取财产保全措施，原告为此交纳了保全费2370元。审理中，原、被告均同意解除租赁合同（被告表示其2020年6月30日前搬离案涉商铺），并同意被告交纳的20000元押金从其应付款中扣减；原告以其未同意减免租金为由，坚持其要求被告支付租金及违约金的诉请；被告则以双方口头协议租金不递增5%并最终固定为30000元／月，其没有违约为由，不同意支付违约金，仅同意支付2020年2月22日至5月22日期间拖欠原告的租金15000元及2020年5月22日至6月30日期间未付的租金38000元；为此，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。上述事实，有原、被告陈述、原告提供的双方当事人身份信息、《商铺租赁协议》、不动产权证书、保全费收据、被告提供的微信聊天记录、银行转账单、短信聊天记录等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商铺租赁协议》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。双方在审理中均表示同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，对原告要求解除《商铺租赁协议》的诉请，本院予以支持。被告使用原告提供的商铺后，其理应按约向原告支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，原告要求被告支付所欠租金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于被告所欠原告租金的金额，原告主张其未同意减免租金，被告主张双方在合同履行过程中口头协议租金不递增5%并最终固定为30000元/月，根据被告向原告支付2020年2月22日之前租金的情况综合分析，被告的主张更符合双方履行合同的实际，故对被告的该项主张，本院予以采信；被告已付清2020年2月22日之前的租金，对于2020年2月22日至5月22日的租金，依据双方口头约定标准30000元/月计算，被告应支付的租金为90000元，被告仅向原告交纳60000元，尚欠原告租金的金额为30000元；双方均同意解除合同，被告也明确表示其2020年6月30日前搬离案涉商铺，故对2020年5月22日至6月30日期间的租金，依据30000元/月的标准计算，被告应支付原告租金38000元；因此，被告所欠原告的租金金额应为68000元。双方在审理中同意被告交纳的20000元押金从被告应付款中扣减，本院从其自愿，扣减被告交纳的20000元押金后，被告实际应付原告租金48000元。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因双方系自愿解除合同，被告不存在《商铺租赁协议》约定应承担违约责任的行为，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告提出原告在疫情期间同意减免15000元租金的抗辩理由，因其未能提供充分有效的证据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年10月22日签订的《商铺租赁协议》；二、被告包小焕于本判决生效之日起10日内支付原告王中群租金48000元；三、驳回原告王中群的其余诉讼请求。案件受理费6945元，减半收取3472.50元，财产保全费2370元，合计5842.5元，由原告王中群负担4542.50元，被告包小焕负担1300元（此款原告王中群已预交，履行时，由被告包小焕一并支付给原告王中群）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  胡昱二〇二〇年七月七日书记员  邹钰