四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0903民初4514号 原告：四川永逸实业有限公司，住所地：遂宁市遂州南路**。 法定代表人：吴乐天。 特别授权委托诉讼代理人：杜智勇，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗妙慧，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被告：李兴蓉，女，汉族，生于1971年8月1日，住四川省遂宁市船山区。 被告：武侯区强建建筑设备机械租赁站，住所地：四川省成都市武侯区双安东巷**附**。 经营者：曾健，该租赁站负责人。 委托诉讼代理人：李兴蓉，女，汉族，生于1971年8月1日，住四川省遂宁市船山区。 第三人：遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司，住，住所地：遂宁市开发区明月路**永耀大厦/div> 法定代表人：杨承业，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨建，系该公司员工，男，汉族，生于1981年5月7日，住四川省遂宁市船山区。 原告四川永逸实业有限公司（以下简称：永逸实业公司）诉被告李兴蓉、武侯区强建建筑设备机械租赁站（以下简称：强建建筑设备租赁站）、第三人遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司（以下简称：中通实业集团）执行异议之诉一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月19日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告永逸实业公司的特别授权委托诉讼代理人杜智勇、委托诉讼代理人罗妙慧，被告李兴蓉、被告强建建筑设备租赁站的委托诉讼代理人李兴蓉、第三人中通实业集团的委托诉讼代理人杨建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永逸实业公司向本院提出诉讼请求:1.不得执行登记在第三人名下的位于遂宁市船山区（不动产权证号：遂宁市房权证城区字第××号）的房屋；2.确认原告享有遂宁市船山区开善东路1号2层1号房屋的所有权；3.解除遂宁市船山区人民法院（2018）川0903执2874号之二执行裁定书中对位于遂宁市房屋的查封；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年2月5日，被告与第三人签订了《房屋买卖协议》，约定第三人将其名下位于遂宁市0万卖给原告，在签订协议之日首付40万，余款在办理过户手续时支付。协议签订当日，申请人以银行转账的方式向第三人支付了购房款40万元。第三人向原告交付了房屋，原告将案涉房屋用作员工宿舍使用至今。但由于第三人长期将房屋用于银行抵押贷款，原告多次要求被告办理房屋过户手续，被告以各种理由拖延，至今未将案涉房屋过户到原告名下。原告认为，原告与第三人的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，该合同在（2018）川0903执2874号之二执行裁定书查封之前签订。原告依约定向第三人支付了40万元购房款，被告将房屋交付原告占有、使用、收益至今。因被告原因造成涉案房屋未办理过户手续，对此原告无过错，原告愿意按照合同约定在办理过户手续时付清余下款项。原告的执行异议之诉请求符合《最高人民法院关于人民法院在办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对涉案房屋享有足以排除执行的权利。应当停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封，依法确认原告对该房屋享有所有权。 被告李兴蓉、强建建筑设备租赁站共同辩称，案涉房屋法院通过产权查封，因中通公司欠我租赁费，我起诉后进行查封的，产权没有过户给原告，不管原告与第三人是什么原因没有过户，不影响我的执行案件。 第三人中通实业集团称，签订房屋买卖合同是真实的，但款项如何支付的我作为员工不清楚。案涉房屋未过户的原因，付了一部分款项，剩下的款项需要计算利息，但不知道什么原告后面没有算利息，过户需要钱，原告没有给钱所以导致没有过户。房屋已交付原告占有使用，具体交付时间不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据与事实，本院经审理认定如下： 2008年2月5日，原告永逸实业公司（受让方、乙方）与第三人中通实业集团（出让方、甲方）签订《房屋买卖协议》，约定由原告永逸实业公司购买中通实业集团所有的位于遂宁市，产权面积613平方米，出让价格人民币玖拾万元。支付方式：签订买卖协议之日首付肆拾万元，余额在办理过户手续时支付。两证过户过程中发生的一切税费均由乙方承担。甲方按乙方要求配合乙方办理过户手续，协议签订后，乙方即刻获得使用权。签订协议当天，原告永逸实业公司向第三人中通实业集团支付了首付款400000元，第三人中通实业集团也将案涉房屋交付原告永逸实业公司使用至今。2010年8月24日，原告永逸实业公司向第三人中通实业集团出具《关于与中通公司房屋买卖的补充协议及说明》，载明：1.四川永逸实业有限公司与中通建筑工程有限公司于2008年11月20日就开善东路1号二层房屋（面积612.00平方米）达成购买协议，本公司出资90万元购买其房屋并按协议实际支付了40万元。2.中通公司承诺在2010年1月20日前将上述房产过户至本公司名下，时至今日由于中通公司原因，致该房屋产权证仍未能完成过户。所以，望贵公司尽快配合我方办理相关过户程序，本公司并声明该房屋余款40万元所产生的利息至2010年1月20日截止。该事件之后发生的利息本公司不再承担。朱璐在该协议上签字。2004年9月29日，第三人中通实业集团在案涉房屋上设置了抵押权，2011年1月11日注销了该抵押登记。2011年1月11日，第三人中通实业集团再次以案涉房屋为抵押物，与中国农业银行股份有限公司签订了《抵押合同》，2011年1月20日，进行了抵押登记。2016年10月20日，原告永逸实业公司向第三人中通实业集团出具《四川永逸实业有限公司关于及时办理产权过户的函告》，称：望第三人中通实业集团在2016年10月30日前，双方积极配合，及时办理产权过户，结清余款。否则，我方对原约定的资金利息全部不予认可。并对因贵方责任造成我方无法行使产权造成的损失保留追偿的权利。该函告由第三人中通实业集团员工罗顺萍签收。2016年12月16日，原告永逸实业公司向第三人中通实业集团出具了一份《关于办理南奇大厦2楼房屋产权证的备忘录》，称，经双方协商，中通实业集团承诺在2017年5月份之前还款解除抵押取出房产证，配合办理房产手续，结算余款。第三人中通实业集团在该备忘录上盖章。 强建机械设备租赁站、李兴蓉与中通实业集团债务转移合同纠纷一案，本院于2018年7月18日作出《民事判决书》判决：被告遂宁市中通实业集团建筑工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告武侯区强建建筑设备租赁站、李兴蓉租赁费643300元及逾期利息，逾期利息的计算方式为以643300元为基数，按照中人民银行公布的同期同档贷款基准利率为计算标准，从2017年1月26日开始计算至本判决确定的本金给付之日止……。中通实业集团不服该判决，向遂宁市中级人民法院上诉，2018年10月12日，遂宁市中级人民法院作出（2018）川09民终994号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因中通实业集团未履行生效判决，2018年11月23日，强建建筑设备租赁站、李兴蓉向本院申请执行。执行中，本院于2019年2月25日作出（2018）川0903执2874号之二执行裁定书，对中通实业集团名下的包括案涉遂宁市开善东路1号南奇大厦2楼在内的房屋进行了查封。原告永逸实业公司对上述查封不服，向本院申请执行异议，本院于2019年10月31日作出（2019）川0903执异79号《民事裁定书》，驳回了永逸实业公司的异议请求。永逸实业公司不服该裁定，遂向本院提起本诉。 本院认为，本案争议焦点为本案原告永逸实业公司对案涉遂宁市开善东路1号南奇大厦2楼的房屋是否享有足够排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告永逸实业公司要排除强制执行，必须同时满足以上四个条件。原告永逸实业公司与第三人中通实业集团签订的《房屋买卖协议》的时间在本院对案涉房屋查封前。该买卖协议系双方原告永逸实业公司与第三人中通实业集团签订协议当天，第三人中通实业集团向原告交付了房屋，原告永逸实业公司也依约向第三人中通实业集团支付了首付款400000元。剩余500000元房款，原告永逸实业公司与第三人中通实业集团约定在房屋过户时交付，但至今，该房屋未办理过户登记，剩余的500000元房款也未支付。原告永逸实业公司在与第三人中通实业集团签订房屋买卖协议时，案涉房屋上已经设置了抵押权，但原告永逸实业公司没有进行查询就与第三人中通实业集团签订了《房屋买卖协议》，没有尽到一个房屋买受人合理的注意义务，也是导致其购买房屋后数十年都无法办理房产转移登记的原因之一。原告永逸实业公司自身对未办理案涉房屋过户登记存在过错。故原告永逸实业公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一款第四项的规定，不足以排除强制执行。对原告永逸实业公司的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告四川永逸实业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币12800元，由原告四川永逸实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  陈海军 人民陪审员  邓先荣 人民陪审员  廖地英 二〇二〇年七月八日 法官 助理  张 燕 书 记 员  唐 忠