陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终1380号上诉人（原审原告、反诉被告）：华润太平洋餐饮管理（北京）有限公司，住所地：北京市东城区。法定代表人：简易，该公司董事长。委托诉讼代理人：任鹏，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘智媛，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安小森酒店管理有限公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：高佩，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡丹，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：何燕，陕西稼轩律师事务所实习律师。上诉人华润太平洋餐饮管理（北京）有限公司（以下简称华润太平洋公司）因与被上诉人西安小森酒店管理有限公司（以下简称小森酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。华润太平洋公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、第二、第三项，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由小森酒店负担。事实与理由：华润太平洋公司支付租金至2017年2月底，系双方协商一致的结果，双方已实质变更租金支付金额。小森酒店将商铺强制停电，经华润太平洋公司要求纠正后，其仍不予以解决，甚至拒绝沟通，其存在违约行为。小森酒店从未否认过停电行为。小森酒店将涉案商铺强制上锁。华润太平洋公司于2017年3月1日向小森酒店发送了《关于终止太平洋咖啡大雁塔店房屋租赁合同的函》，已被小森酒店签收，且能证明内容物名称。合同解除后，由于小森酒店原因不能搬离场地，所有资产都置于商铺内，华润太平洋公司无奈才占用商铺，占用费应在租金标准上予以减免。小森酒店辩称，华润太平洋公司不具备行使合同约定的解除权、安全撤出权的条件。小森酒店从未收到华润太平洋公司出具的任何解除合同的函件，合同解除时间为2019年5月13日。小森酒店与华润太平洋公司并未就变更租金支付达成一致，华润太平洋公司未依约支付租金已构成违约。小森酒店不存在强制停电加锁的行为。小森酒店已履行了合同义务，华润太平洋公司应自行承担闭店损失。请求维持原判。华润太平洋公司向一审法院起诉请求：1、小森酒店返还其租赁保证金80000元；2、小森酒店赔偿其各项损失846852.78元；3、诉讼费由小森酒店承担。。小森酒店向一审法院反诉请求：1、华润太平洋公司向其支付租金649897.94元、滞纳金258329.78元（暂计算至2019年8月15日）及至实际给付之日止按欠款金额按年利率24%计算的滞纳金；2、诉讼费由华润太平洋公司承担。一审法院认定事实：2014年华润太平洋公司（承租方、乙方）与小森酒店（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定出租商位位于西安市XX路XX号，使用面积200平方米（其中第一期138平方米，二期62平方米），外摆摊位75平方米，合同1.2条约定商位用于乙方经营咖啡厅、饮品店；约定乙方一期租用商位期限为2014年7月1日至2024年6月30日止，二期出租商位期限为2014年8月1日至2024年6月30日止；合同第3.2条约定，乙方应向甲方交纳租赁保证金80000元；租金支付方式为先付费后使用，乙方应提前一个月支付下一期租金，每半年支付一次；第3.3.3条约定一期支付租金为：2014年7月1日至2017年6月30日，月租金22080元/月；2017年7月1日至2020年6月30日月租金为24978元/月；2020年7月1日至2024年6月30日月租金为28165元/月。第3.5条约定，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三。合同第9.4条约定乙方解除权，第（2）项为甲方违反合同第1.2条规定，使乙方无法按其用途继续使用房屋；第10.1条约定，如任何一方严重违反本合同并未能及时纠正，另一方有权要求违约方继续全面正确履行本合同，或解除合同并要求违约方赔偿其因此而产生的损失；第10.2条约定，若任何一方严重违反本合同项下的任何责任，应赔偿另一方因此而遭受到的任何损失，包括但不限于实际损失。2016年5月22日，双方签订《终止合同部分条款协议书》，载明《房屋租赁合同》中关于二期出租商位有关条款自2016年4月22日终止。《房屋租赁合同》签订后，小森酒店向华润太平洋公司交付涉案房屋，华润太平洋公司支付租赁保证金80000元并支付租金至2017年2月28日。2019年5月15日，华润太平洋公司搬离了涉案房屋，双方签订了《西安大雁塔店设备及家具交接明细》。关于合同解除时间，华润太平洋公司主张《房屋租赁合同》于2017年3月1日解除。为了证明上述主张，华润太平洋公司提交电子邮件（闭店协议）截屏、微信聊天记录截图、电子邮件（关于太平洋咖啡大雁塔店被强制停电、停业有关事宜的函）、短信截图、《关于终止太平洋咖啡大雁塔店房屋租赁合同的函》、EMS邮寄及签收单据照片，证明小森酒店强制停止供电，其于2017年2月22日以EMS邮寄《关于太平洋咖啡大雁塔店被强制停电、停业有关事宜的函》，并同时以短信形式送达；2017年3月1日，其向小森酒店邮寄了《关于终止太平洋咖啡大雁塔店房屋租赁合同的函》，涉案《房屋租赁合同》于2017年3月1日解除。上述证据中，除《关于终止太平洋咖啡大雁塔店房屋租赁合同的函》以外，其余均无原件，其中电子邮件中未能显示发送邮件的具体内容，微信内容中双方未就解除合同达成一致意思表示，两份EMS邮寄单中未明确内件品名。XX酒店XX组证据均不予认可，称其向公司工作人员核实，未收到任何华润太平洋公司的解除函件。小森酒店主张《房屋租赁合同》于2019年5月13日解除，为了证明其主张，提交《告知函》、《租赁合同解除通知书》及快递单。其中，《告知函》系小森酒店于2019年5月5日向华润太平洋公司邮寄，载明涉案房租支付至2017年2月28日，此后未支付房租，商铺一直由华润太平洋公司占用，为交还小森酒店，告知华润太平洋公司于2019年5月10日前支付2017年3月1日至2019年2月28日共两年的租金，如仍未收到租金，其将解除合同。《租赁合同解除通知书》系，小森酒店于2019年5月12日通过EMS向华润太平洋公司邮寄，内容载明“双方在沟通终止协议未达成一致时，贵司要撤离，我方门卫不让撤离，但现在告知贵司，我方门卫不让撤离是事实，我方没有加锁……我方未收到贵司《关于终止太平洋咖啡雁塔店房屋租赁合同的函》……鉴于贵司长期拖欠租金的行为，自2019年5月13日起双方签订的《房屋租赁合同》正式解除，限贵司于2019年5月17日前履行腾房义务……”EMS快递单中备注为“小森公司解除合同通知书”，华润太平洋公司于2019年5月13日收到该函件。华润太平洋公司认可小森酒店提交的该组证据，称系小森酒店对其强制停电、加锁使其无法正常使用涉案房屋。华润太平洋公司提交照片、视频，证明太平洋咖啡店于2017年2月20日被强制停电，同年2月21日被强制加锁，店铺处于小森酒店控制下。XX酒店XX组证据均不认可，称无法证明拍摄地点及拍摄时间，其从未强制停电及加锁，至2018年春节期间，因涉案店铺在大雁塔景区内，消防安保提出要求，其按要求停电。华润太平洋公司提交其损失清单及装修、设计、家具、灯箱制作、瓷砖、灯具的合同、银行凭证等。XX酒店XX组证据均不予认可。小森酒店明确，其诉请主张的欠付租金自2017年3月1日算至2019年5月15日，共计649897.94元；关于滞纳金，其依据合同第3.5条计算，起诉时自愿降低至年利率24%，分段计算，截止2019年8月15日为258329.78 元。一审法院认为，华润太平洋公司与小森酒店签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定履行己方义务。双方合同约定，一期租期自2014年7月1日至2024年6月30日。关于华润太平洋公司诉称，小森酒店在2017年2月20日强制停电及加锁行为，其提交照片、视频，无法证明系小森酒店在2017年2月20日开始对其强行停电并对商位加锁。华润太平洋公司提交的电子邮件（关于太平洋咖啡大雁塔店被强制停电、停业有关事宜的函），未能提供原始载体，无法核实真实性，且无法证明邮件接收方身份。故对华润太平洋公司的该项诉称，本院依法不予采信。关于合同解除的时间，华润太平洋公司主张《房屋租赁合同》于2017年3月1日解除，其提交的《关于终止太平洋咖啡大雁塔店房屋租赁合同的函》、EMS邮寄及签收单据照片，其中，EMS邮寄凭证中未明确内件品名，无法证明其向小森酒店邮寄解除合同的合同并经由小森酒店接收。根据双方提交的证据，双方就如何解除合同进行持续磋商，未达成一致意见。华润太平洋公司支付租金至2017年2月28日，根据合同约定乙方应提前一个月支付下一期租金，半年支付一次，故华润太平洋公司逾期支付租金，属于违约。另，无证据证明在此期间小森酒店存在违约，故华润太平洋公司不享有通知解除权。对华润太平洋公司诉请主张小森酒店退还租赁保证金80000元及赔偿损失，无事实依据，本院依法不予支持。2019年5月12日，小森酒店向华润太平洋公司邮寄了《租赁合同解除通知书》，通知华润太平洋公司解除合同，华润太平洋公司于2019年5月13日接收。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，双方《房屋租赁合同》于2019年5月13日解除。故，华润太平洋公司应支付自2017年3月1日至2019年5月13日期间的租金及2019年5月14日至2019年5月15日期间按租金标准计算的占有使用费，即649897.94元。另，华润太平洋支付的租赁保证金80000元，应首先冲抵房屋租金，故华润太平洋公司应向小森酒店支付自2017年3月1日至2019年5月15日期间房屋租金及使用费共计569897.94元（649897.94元-80000元）。关于小森酒店反诉主张的滞纳金，根据合同第3.5条约定，实际应属于违约金的性质，且小森酒店在反诉时已经自愿降低至年利率24%，本院依法予以支持。故华润太平洋公司应向小森酒店支付违约金204484.97元（计算至2019年8月15日）及自2019年8月16日起至实际给付之日止，以569897.94元为基数，按年利率24%计算的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决： 一、原告（反诉被告）华润太平洋餐饮管理(北京)有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安小森酒店管理有限公司支付租金及使用费共计569897.94元。二、原告（反诉被告）华润太平洋餐饮管理(北京)有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安小森酒店管理有限公司支付违约金204484.97元（计算至2019年8月15日）及自2019年8月16日起至实际给付之日止，以569897.94元为基数，按年利率24%计算的违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）华润太平洋餐饮管理(北京)有限公司的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）西安小森酒店管理有限公司的其余反诉请求。本案案件受理费13069元，由华润太平洋公司承担。反诉受理费6441元，由华润太平洋公司承担。鉴于反诉受理费由小森酒店预交，华润太平洋公司在履行上述金钱义务时一并给付小森酒店。本院经审理查明，华润太平洋公司主张其于2017年3月1日向小森酒店邮寄的《关于终止太平洋咖啡大雁塔店房屋租赁合同的函》已于备注中注明了“关于终止太平洋咖啡大雁塔店房屋租赁合同的函”，其余事实一审判决查明属实。本院认为，华润太平洋公司与小森酒店于2014年、2016年5月22日分别签订的《房屋租赁合同》、《终止合同部分条款协议书》均系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律法规，应为有效，双方均应依约履行各自义务，享有相应权利。合同签订后，小森酒店向华润太平洋公司交付了房屋，但华润太平洋公司并未依约支付租金，其行为已构成违约，故一审判决判令其缴纳拖欠的租金、占用费及违约金一节并无不当。至于合同解除时间一节，华润太平洋公司主张其于2017年3月1日向小森酒店邮寄的《关于终止太平洋咖啡大雁塔店房屋租赁合同的函》已于备注中注明了“关于终止太平洋咖啡大雁塔店房屋租赁合同的函”，但该函件送达地址与小森酒店住所地并不一致，故并不能证明小森酒店确实收到了该函件。2019年5月12日，小森酒店向华润太平洋公司邮寄了《租赁合同解除通知书》，华润太平洋公司于2019年5月13日接收。故一审认定双方《房屋租赁合同》于2019年5月13日解除一节，亦无不妥。至于华润太平洋公司上诉称双方已变更租金支付金额以及小森酒店将商铺强制停电上锁一节，证据不足，依法不予采信。综上所述，华润太平洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20501元，由华润太平洋餐饮管理（北京）有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年七月三日 书 记 员  杨 雪  薇 1