广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1607号 上诉人(原审原告、反诉被告）：王永胜，男，1991年2月1日出生，汉族，住广西容县。 委托诉讼代理人：刘敏，广西铭鑫律师事务所律师。 上诉人(原审被告、反诉原告):广西宽华农业物流有限公司，住所地广西容县容州镇城南大道**。 法定代表人：王贵洪。 委托诉讼代理人：江喜才，广西峤山绣水律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃思斯，广西峤山绣水律师事务所实习律师。 上诉人王永胜因与上诉人广西宽华农业物流有限公司（以下简称宽华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服容县人民法院（2020）桂0921民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王永胜上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判宽华公司向王永胜支付2018年12月31日至2019年7月8日逾期交房的违约金25851.1元。3.一、二审诉讼费用由宽华公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.《建设工程质量监督报告》和《竣工验收备案表》显示讼争6＃楼的竣工日期是2018年7月25日，宽华公司在6＃楼设置的工程竣工永久性质量责任标志牌显示的竣工日期是2018年7月18日。根据《建设工程质量监督报告》的记载，2018年1月29日五方初步预验收未通过，2019年7月4日宽华公司所建的房屋才通过工程竣工验收。一审法院以2018年1月29日五方初步与验收合格等同于工程竣工验收合格，认定宽华公司所交房屋符合交房条件不存在逾期交房行为，与事实不符。2.附件十一补充协议第三条第2款的约定晚上22.00-07.00的中雨天数是不能计算的。一审法院认定53天中雨天数因计有晚上22.00-07.00的中雨天数是错误的。根据上诉人提交的《气象报告书》计算，应为41天。能否扣除中雨天数应结合《施工日志》的停工记录作出判断，宽华公司所提交的证据只是证明发生中雨情形但不能证明是否因中雨停工的事实，扣除影响工程进度53天中雨天是错误的。3.一审法院无视《建设工程质量监督报告》显示6＃楼水表电表检定时间是2019年5月13日，被上诉人至今未按附件十一补充协议第10条的约定做到一户一表，供电局按表收费，并且宽华公司庭上自认因上述问题导致6＃楼竣工验收不合格，无法取得建设工程竣工验收备案证明文件的事实。二、一审法院适用法律错误。1.根据《建造工程质量管理条例》第十六条的规定，五方单位验收合格文件只是建设工程竣工验收其中应当具备的一项条件，并不等同于建设工程验收合格。2.一审法院无视宽华公司交给王永胜的房屋不符合合同约定的交房条件的事实，以合同法和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条认定宽华公司不存在逾期交房行为，片面适用法律，是错误的。三、一审法院以商品房经五方主体初步预验收通过，视为达到交房条件，认定交房时间是2018年1月29日是错误的，应以取得建设工程竣工验收备案证明文件《竣工验收备案表》的时间2019年7月8日为准。宽华公司已经逾期交房，逾期天数是190天，应支付逾期交房违约金25851.10元。四、虽然宽华公司2018年2月2日将房屋交给王永胜，但宽华公司所交房屋直到2019年7月8日才符合法定和合同第九条约定的交房条件，已逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。 宽华公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分。1施工、监理、勘察、设计、建设五个部门预验收通过（简称五方验收）、竣工验收（简称综合验收）及竣工验收备案是三个不同概念。2.双方签订的《补充协议》第三条第10点约定，交房条件是通过“五方验收”即可。一审判决认定交房时符合约定交房条件是正确的。3.一审判决认定2018年1月29日五方预验收合格，2018年7月25日五个部门竣工验收合格、2019年7月8日出具竣工验收备案表的事实完全清楚、正确。王永胜上诉状提及的《建设工程质量监督报告》说到发出整改6次是指整个项目实施质量监督期间，并不是验收期间发出6次整改意见。5.王永胜提交的《气象报告》来源不合法，与本案没有关联。6.对于水电表安装部分，宽华公司交房前已经完成了一户一表的安装。二、一审判决适用法律正确。1.《建设工程质量管理条例》第十六条规定的交付使用规定，只是管理性规定，不影响双方补充协议约定条款的效力。2.双方在补充协议中约定了通过“五方验收”即视为达到交房条件，宽华公司于2018年1月29日通过了“五方验收”通知王永胜在2018年2月2日交房，符合合同约定的条件。三、上诉人在接收房屋时没有提出异议，视为其同意变更原合同约定的交房条件。四、宽华公司不存在逾期交房的违约事实，一审判决驳回王永胜的诉讼请求是正确的。 宽华公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持宽华公司的一审反诉请求，即判决王永胜向宽华公司支付房屋面积差价7632元及支付逾期付款违约金（以7632元为本金，自2020年2月16日起至付清款日止，按日万分之三计算）。2.王永胜承担本案一审和二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决作出“现涉案商品房尚未办理产权登记，双方约定的条件未成就，故在本案中不作处理”的认定是错误的，应予纠正。一、宽华公司已经办理了涉案商品房的产权初始登记，有桂（2019）容县不动产权第0003570不动产权证证实。二、虽然初始登记颁发的不动产权证中的权属人为宽华公司，不是王永胜，但足以证明涉案商品房已经办理了产权登记，以及产权登记的面积是128.10平方米。三、应判决王永胜向宽华公司支付房屋面积差价款7632元。1.双方对于面积差异处理方式在《补充协议》第八条进行了约定，该约定是合法有效的约定。2.2017年12月9日，容县容州房地产测绘站对本案商品房实地测量并出具了《房产实测成果报告》，测定出本案商品房的实测建筑面积为128.10平方米，与商品房买卖合同约定的预测面积125.98平方米相比，实测面积比预测面积多2.12平方米。该报告是不动产登记机关核发不动产权证的依据。容县不动产登记局依据该报告等资料向宽华公司颁发了不动产初始登记权属证书，证书上载明的建造面积为128.10平方米。因此容县不动产登记局在办理本案商品房的房屋所有权转移登记时，房屋建筑面积以128.10平方米为准。3.单价不变，实测面积比预测面积多2.12平方米，王永胜应补交房屋面积差价款7632元。只有王永胜补交房屋差价款重新开具按实测面积计算出来的成交价款的增值税票后，不动产登记机关才受理变更登记，才能把涉案商品房变更登记到王永胜名下。因此，王永胜补交差价款成为先履行义务，变更登记过户成为后履行义务。四、应判决王永胜支付逾期付款违约金。根据《补充协议》第八条约定，上诉人已经多次催告王永胜补交房屋差价款，并在2020年1月16日再次发出《补交差额购房款的再次催告书》，要求王永胜在收到催告书之日起15日内补交，王永胜在2020年1月31人拒收该催告书的邮政快递，视为其于2020年1月31日收到了该催告书，因此王永胜应从2020年2月16日起支付逾期付款违约金，并按日万分之三的约定标准支付。 王永胜辩称，《不动产初始登记权属证书》是宽华公司申请登记到自己名下的证书，不能证明宽华公司已为王永胜进行产权登记的事实，待产权登记在王永胜名下，才知道要补多少差价，按照合同约定是要登记在王永胜名下才补交差价。 王永胜向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付2018年12月31日至2019年7月8日的逾期交房违约金人民币25851.10元；2、本案诉讼费由被告承担。 宽华公司向一审法院反诉请求：一、判决反诉被告向反诉原告支付房屋面积差价款7632元；二、判决反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金（计算方法：以7632元为本金，自2020年2月16日起付清款项之日止，按日万分之三计付）；三、判决反诉被告承担反诉受理费等诉讼费用。 一审法院认定事实：宽华公司系华盛名都小区（又名宽华城-华盛名都小区）的开发商。2017年1月31日，王永胜与宽华公司签订《商品房买卖合同》（预售）和《补充协议》，约定王永胜向宽华公司购买位于容县德昌电子厂南面第6幢18层1805号商品房，该房建筑面积125.98平方米，单价3600元/平方米，总价为453528元。宽华公司应在2018年12月30日前向王永胜交付房屋。商品房的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、检验竣工验收合格、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。气象部门记录下中雨以上（晚上22：00至7：00下中雨的不计入）致使无法施工的天数顺延延期交房。该楼在2017年12月31日前，经过建设单位、监理单位、设计单位、施工单位和勘察单位联合验收通过后，视为达到交房条件即可向王永胜安排交房。逾期交房违约金计算方法是按买受人支付全部房价款万分之三计付。实测房屋面积与合同约定面积误差绝对值在3%（含3%）以内的，单价不变，按实际的建筑面积结算房款，多退少补，不计利息。买受人应在收到补交差价款通知之次日起15日内交清差价款，每逾期一日按应交或者应退款的万分之三向支付违约金。合同订立后，王永胜依约向宽华公司付清了全部购房款。2017年12月9日，容县容州房地产测绘站对讼争房屋作出《房产实测成果报告》，测绘讼争房屋实际建筑面积128.10平方米，宽华公司多次通知王永胜缴纳房屋差价款。2018年1月21日，宽华公司发出《房屋交付通知书》，通知王永胜于2018年2月2日办理交房手续。2018年1月26日，王永胜接收讼争房屋。2018年1月29日，施工、监理、勘察、设计、建设五个部门进行预验收合格。2018年5月开始，王永胜入住、使用讼争房屋。2018年7月25日，施工、监理、勘察、设计、建设五个部门竣工验收合格。2019年7月8日，容县住房和城乡建设局签订备案意见,出具竣工验收备案表。另查明，从原、被告双方签订合同之日（2017年1月31日）起至2017年12月31日期间，当地有降雨量≧10.0毫米中雨以上的雨天分别有53天。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，王永胜已按约定向宽华公司付清了房价款，宽华公司作为房地产开发商，应结合天气等综合因素合理预计工程工期，保证工程按质按时完工，在合同约定的交房期限履行交房义务。关于宽华公司是否存在逾期交房的问题，王永胜主张《补充协议》第三条对商品房交付条件的约定违反《中华人民共和国建筑法》等相关法律、法规禁止性、强制性规定而无效，依据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程只有经验收合格后，方可交付使用。从上述规定可见，工程竣工验收合格是交房的强制性条件，故只有经过五方验收才符合交房条件。本案讼争房屋在2018年1月29日经五方初步预验收合格，即可认定为符合交房条件，扣除影响工程进度中雨以上天数，故宽华公司不存在逾期交房的违约行为，对王永胜主张宽华公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，该院依法不予支持。关于宽华公司请求王永胜支付房屋差价款及逾期违约金的问题，根据双方签订的《补充协议》第八条“售房单价不变，按产权登记的建筑面积结算房款，多退少补，不计利息。……”的约定，讼争房屋面积差额款应按产权登记的建筑面积结算房款，现涉案商品房尚未办理产权登记，双方约定的条件未成就，故该院在本案中不作处理。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定,判决：一、驳回原告（反诉被告）王永胜的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）广西宽华农业物流有限公司的反诉诉讼请求。本案减半收取本诉案件受理费223元，由原告（反诉被告）王永胜负担。减半收取反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）广西宽华农业物流有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：王永胜提供的《工程竣工永久性质量责任标牌》，欲证明王永胜的房屋所在华盛名都6#楼的竣工时间为2018年7月18日。宽华公司对该标牌的真实性无异议，但认为标牌上记载的时间是整个项目综合竣工的时间不是五方验收的时间。因该标牌所记载的内容反映了案涉房产的竣工时间，与本案具有关联性，本院予以采纳。宽华公司提交的《企业商品房首次登记收件材料清单》、《不动产权初始登记权属证书》、王永胜收取10000元办证费的《收据》以及办证部分发票，欲证明宽华公司已经办理了案涉房产的产权初始登记及有关费用情况，王永胜对以上产权登记材料及票据的真实性无异议，但认为是登记到宽华公司名下，不能证明已为王永胜进行产权登记的事实。因以上证据反映案涉房产的面积及产权登记情况，本院对以上证据予以采纳并作为认定事实的依据。宽华公司提交的《企业商品房转移登记收件材料清单》、《不动产登记“一窗受理”综合申请表》因无相关部门或经办人签名（签章），且王永胜不予认可，本院对其真实性不予认定。宽华公司提供的案涉房屋的办证费确认表，因所记载的费用有票据予以证实，本院予以采纳。宽华公司提交的容县气象局出具的2016年-2018年的气象报告书及容县城南供水公司提供的停水停电记录，本院对2017年12月31日至2018年12月29日的部分予以采纳并作为认定事实的依据，其余部分因不在双方所签订的合同期间内，本院不予采纳。 二审经审理查明，一审认定的事实中除了“从原、被告双方签订合同之日（2017年1月31日）起至2017年12月31日期间，当地有降雨量≥10.0毫米中雨以上的雨天分别有53天。”未依合同约定扣除晚上22:00至07:00下中雨的天数且与宽华公司二审补充提交的中雨天数不一致外，其他认定的事实属实，本院予以确认。 二审另查明，双方签订的附件十一《补充协议》第三条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.气象部门记录下中雨无法施工的（晚上22:00至07:00下中雨的不计）。3.因供水、供电相关部门停水停电造成停工的。……7.其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、高考、中考、庆典、禁令、自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水等；……。根据容县气象部门出具的气象报告书，双方签订合同之日即2017年1月31日至合同约定交房前一日即2018年12月29日期间，受台风影响的天数为12天，受中雨影响天数为78天。根据容县城南供水有限公司出具的停水停电记录，停水停电天数为14天。法定节假日、高考、中考等天数为26天。以上台风、雨天、停水停电、法定节假日、高考、中考日重叠的均只计算一次，不重复计算，以上情形共抵减天数合计119天。再查明，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定的面积差异处理按照附件十一第八条即“售房单价保持不变，按产权登记的建筑面积结算房款，多退少补，不计利息。…买受人应在接到出卖人结算房款的通知之次日起15日内到出卖人指定地点补交或者领回面积差价款；买受人逾期不补交差价或者出卖人拒绝退还差价的视为其违约，每逾期一日，违约方按应交或者应退款的万分之三向守约方支付违约金。”王永胜于2020年1月31日拒收宽华公司向其邮寄的补交差额购房款通知书。 本院认为，上诉人王永胜与上诉人宽华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应恪守履行。关于王永胜主张宽华公司逾期交房的违约问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交房条件有三项，即1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.详见附件十一第三条。此外还约定该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。双方所签订的合同对交房条件应为同时具备上述三项，且不得违反法律法规的规定。根据《建设工程质量管理条例》的有关规定，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，除此外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，案涉商品房竣工验收备案表是认定其达到验收合格的有效法定证明文件，亦是合同约定的交房条件之一。宽华公司抗辩附件十一第三条已经协议将交房条件变更为五方验收，无法律依据，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间为2018年12月30日，而容县住房和城乡建设局签署备案意见，出具竣工验收备案表的时间为2019年7月8日，王永胜主张2019年7月8日作为案涉商品房符合交房条件的时间有理，宽华公司存在逾期交房的违约行为，违约期间为2018年12月31日至2019年7月8日，共190天。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第三条的约定，扣减双方签订合同之日起至合同约定交房前一日的期间可据实延期交房的天数119天，故宽华公司应承担逾期交房的违约天数为71天。由于王永胜已经收房获得了使用利益，根据公平原则，酌情减轻宽华公司的违约责任，按日万分之0.5计算，案涉房屋价款为453528元，宽华公司应支付给王永胜的违约金为453528元×71天×0.00005=1610.02元。 关于宽华公司主张王永胜支付房屋面积差价款及逾期违约金的问题。案涉商品房经容县容州房地产测绘站作出《房产实测成果报告》载明实际建筑面积为128.10平方米，多出合同所载面积2.12平方米。根据双方所签订协议中有关房屋面积差的约定为按产权登记的建筑面积结算房款，现宽华公司对该商品房已经进行不动产权初始登记，并以王永胜的名义交纳了部分费用，该套房屋的实际面积已经确定，王永胜应补交面积差价款7632元给宽华公司。宽华公司通过邮政快递向王永胜在合同中预留的地址邮寄补交差价款通知，该邮件因王永胜拒收被退回,因此退回日期即2020年1月31日应当视为邮件送达，王永胜应在2020年2月15日内向宽华公司补交该笔费用，但王永胜至今未交纳存在违约。宽华公司主张王永胜应补交房屋面积差价款及违约期间从2020年2月16日起计算符合合同约定，本院予以采纳。对于违约金的计算方式，本案中双方均存在违约行为，对双方承担违约金的计算应采用统一标准，故王永胜逾期交纳房屋差价款的违约金应按日万分之0.5自2020年2月16日起计算至付清为止。 综上所述，本院对双方上诉有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销容县人法院（2020）桂0921民初228号民事判决； 二、上诉人广西宽华农业物流有限公司支付逾期交房违约金1610.02元给上诉人王永胜； 三、上诉人王永胜支付房屋面积差价7632元及逾期付款违约金给上诉人广西宽华农业物流有限公司（违约金的计算：以7632元为基数，自2020年2月16日起按日万分之0.5计算至付清为止）； 四、驳回上诉人王永胜的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人广西宽华农业物流有限公司的其他诉讼请求。 六、上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审减半收取本诉案件受理费223元，由上诉人广西宽华农业物流有限公司负担，减半收取反诉案件受理费25元，由上诉人王永胜负担。二审案件受理费719元（王永胜已预交223元，宽华公司已预交496元），由上诉人王永胜负担223元，广西宽华农业物流有限公司负担496元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕海欢 审 判 员 谭泉清 审 判 员 姚 莉 二〇二〇年七月二日 法官助理 邓苑林 书 记 员 庞世旺