广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初2989号原告：沈炼雄，男，1984年3月14日出生，汉族，住广州市白云区**********。委托诉讼代理人：黄桂玲，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴红波，广东道隆律师事务所律师。被告：广州泊客物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区*********************。法定代表人：胡闯豪，总经理。委托诉讼代理人：黄韬，广东宸韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢德生，广东宸韬律师事务所律师。原告沈炼雄与被告广州泊客物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈炼雄的委托诉讼代理人黄桂玲，吴红波，被告广州泊客物业管理有限公司的委托诉讼代理人谢德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈炼雄向本院提出诉讼请求：1、被告立即将位于清远市清城区静福14号金茂公馆2号楼921房屋交还给原告，并向原告支付逾期交还房屋的占用费（按每月1785元自2020年1月1日起计算至实际交付房屋之日止），以及未结清的水电费、物业管理费暂计100元;2、被告向原告赔偿免租期的租金损失5355元（1785元/月×3个月）、赔偿2019年12月份租金损失1785元、赔偿预期利益损失10710元（1785元/月×6个月）、赔偿软装配置款37000元，支付违约金3500元；3、被告向原告支付逾期利息（以49500元为基数自2020年1月2日起按年利率6%计算至付清为止）；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年3月28日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于清远市清城区静福14号金茂公馆2号楼921房屋出租给被告作为经营性酒店公寓使用，租赁期限自2018年12月31日至2028年12月31日止；被告对房屋进行家私、家电等软装配置，软装配置费用30000元（附件一）由原告承担；被告开业运营调试期三个月为免租期，被告无需向原告支付租金；每月租金1785元，每两年递增6%，每月15日前支付租金，若逾期每日按应付租金的1%支付滞纳金；每年的12月份为维修保养期，被告无需支付该月租金；被告支付保证金3500元；若违约，违约金为3500元，违约金不足弥补损失的，违约方还需就不足部分支付赔偿金。按照合同约定被告应承租10年，但被告支付租金不到一年就要求解除合同。2020年1月1日，被告发出《提前终止房屋租赁合同通知书》，通知自2020年1月1日起，金茂公馆2号楼7-14楼房间作提前退租处理，请7-14楼的业主于2020年1月1日开始到金茂公馆2号楼10层办理退租手续，从2020年1月1日起不再支付7-14楼业主租金，2020年1月1日前产生的物业管理费及水电费等费用由被告负责结清，并将支付给业主的保证金作为提前退租违约金补偿给业主。被告的商业模式没有承租十年的意思表示，是以非法占有为目的，并以签订十年租期为诱饵，欺诈原告等业主签订长期合同，骗取原告的软装配置费。被告收取软装配置费后，没有按照合同约定的软装配置所列物品，配置以次充好。同时，被告提前终止合同构成根本违约，给原告造成巨大损失，被告应承担赔偿责任。原告有权要求被告赔偿房屋闲置期间六个月的租金损失，该损失就是法律规定的可获利益损失。因被告根本违约导致合同解除，原告有权要求赔偿的损失还包括免租期租金损失，请法院考虑到被告不到一年就违约解除合同，即被告未履行合同期间占合同约定期间的比例，支持免租期的租金损失及2019年12月份的租金损失。原告是基于被告长期租赁才同意支付软装配置款，由被告统一配置，现被告违约解除合同，原告收回涉案房屋后软装配置不能适用。因此，被告应赔偿软装配置款。此外，被告在发出《提前终止房屋租赁合同通知书》后，至今也未将涉案房屋交还，强迫原告签署放弃主张违约责任的声明才同意将房屋交还，使原告等业主无法收回房屋对外出租。被告的上述行为导致损失继续扩大，严重侵犯了原告等业主的合法权益。为维护自身权益，原告特诉至贵院，望法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告广州泊客物业管理有限公司辩称，1、我方不存在原告所述强迫其签署声明书的情况。事实上，我方因经营不善以及受到经济环境、后续疫情的影响，导致无法继续经营，故向原告发出提前终止合同通知书，明确从2020年1月1日起退租，请原告办理退租手续，原告也收到该通知书。因此，我方没有未付房租并占用的行为，原告主张交付房屋以及支付占用费的请求不应得到支持。2、合同已明确约定三个月的免租期，所以原告主张的免租期损失没有依据，我方提前终止合同，同时按照合同的约定以保证金抵付原告主张的违约金。因原告自身原因没有接收房屋，所以原告主张的逾期收益，也没有依据。合同同时约定了12月份为保修期，无须支付租金，故原告主张的该月租金损失也没有依据。双方自愿签订租赁合同，我方也按照合同约定进行了家私等软装配置，也现故原告支付了租金，不存在原告所述的骗取软装配置、软装配置以次充好的情况。合同签订之后，我方按照约定支付租金，软装配置一直处于使用中，原告也享受了租金收益，且现在软装配置仍在租赁房屋内，所以原告要求赔偿软装配置损失也没有依据。基于上述理由，原告主张的逾期利息请求也不能得到支持。综上，除我方提前解除合同违约应支付违约金外，原告的其他诉讼请求都应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：原告（出租方）与被告（承租方）就位于清城区静福路14号金茂公馆2号楼921房的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：租赁期自2018年12月31日起至2028年12月31日止，出租方应在2018年12月31日前将经开发商精装修，且政府相关部门验收合格后的房屋交给承租方，承租方对房屋进行家私、家电等软装配置，软装配置费用由出租方承担，家私、家电等软装配置费用见《附件一》；每月租金1785元，承租方开业运营调试期三个月为免租期，每年的12月为承租方的维修保养期，每年的维修保养期承租方不需要支付租金；为确保房屋及其附属设施之完好及租赁期内相关费用之如期结算，承租方同意在起租日当天（即2019年4月1日）支付出租方保证金3500元，承租方违反合同约定产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，可在保证金中抵扣；任何一方违约，双方同意违约金为3500元，若违约金不足以弥补无过错方之损失，违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同附件一列明了软装配置物品的名称、数量及价格，并于尾部备注：签约业主优惠价37000元/套，电器品牌以实物为准，乙方（即被告）有权按照房间情况对家居进行调整，价格为优惠价格不再打折。合同签订后，原告于2018年12月31日前将涉案租赁房屋交付给被告，并向被告支付了软装配置款33000元，被告已支付原告保证金3500元，并按合同约定的租金标准支付了租赁期限内2019年4月至2019年11月期间的租金，上述期间被告正常营业。2020年1月1日，被告向金茂公馆7-14楼业主发出《提前终止房屋租赁合同通知书》，称因天灾及市政商业建设、建筑商防水工程质量问题等导致其酒店式公寓项目年度亏损严重，故决定从2020年1月1日起对7-14楼房屋作提前退租处理，并在此通知7-14楼业主于2020年1月1日起到金茂公馆指定地点办理退租手续，已支付给各业主的保证金作为提前退租违约金补偿给业主。原告确认其于2020年1月1日知悉被告发出的上述通知书，并认可租赁合同于2020年1月1日因被告违约而解除。庭审中，被告称其已在《提前终止房屋租赁合同通知书》中告知原告办理退租手续，并将涉案房屋钥匙交予物管处。原告提供的房屋登记资料显示，涉案清远市清城区*****************屋登记的权利人为沈炼雄及戴凤清，系共同共有。经本院询问案外人戴凤清，其知情沈炼雄将该房屋出租给被告的事实，并认可由沈炼雄收取租赁收益。此外，诉讼过程中原告申请追加彭飞勇作为本案被告参加诉讼。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原被告就涉案租赁物的承租事项协商一致并签订了《房屋租赁合同》，双方均应恪守履行。被告在《房屋租赁合同》约定的租赁期限远未到期的情况下，以其经营业绩不佳为由单方提前解除合同，构成违约。本案原、被告争议的焦点在于原告主张的各项损失及违约金、占用费依据是否充分。庭审中，双方对于合同解除以及解除的时间均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同亦约定“若违约金不足以弥补无过错方之损失，违约方还需就不足部分支付赔偿金”，现原告认为双方约定的违约金过低，可依约要求被告赔偿损失。结合原告起诉的主张及上述法律规定，被告应向原告赔偿如下损失：1、双方虽在《房屋租赁合同》中约定了三个月的免租期以及每年的12月份维修保养期，被告不需要支付租金，但合同没有约定提前解除情况下免租期及维修保养期租金应否支付及如何负担。从本案租赁期限条款来看,免租期包含在租赁期限内，十年的租赁期限给予三个月免租期，即原告同意给予被告三个月免租期，但该免租期是基于被告承租十年而设定，且根据合同关于“原告应在2018年12月31日前将经开发商精装修且政府相关部门验收合格后的房屋交给被告”的约定，原告交付给被告的房屋是已装修完毕符合可用条件的，而被告在承租一年后即解除合同，无法满足原告以放弃三个月租金而获得十年租金收益的目的，故考虑双方实际履行期限较短及被告主观违约的因素，结合免租期内被告也已实际使用租赁物的事实，如此种情况下免租期不计租金则有违常理。从公平合理及诚实信用原则考量，被告应向原告支付免租期租金损失5355元（1785元/月×3个月）。同理，被告亦应向原告支付2019年12月维修期租金损失1785元。2、《房屋租赁合同》约定，被告对房屋进行家私、家电等软装配置，配置费用由原告承担；同时，软装配置表中备注电器品牌以实物为准，家具尺寸按照房间情况微调，价格为优惠价不再打折。原告认为被告未按照合同约定进行配置、配置物品以次充好，但未能提供相应的书面证据。涉案租赁物作为酒店式公寓已对外实际经营，根据双方关于软装配置费由原告承担的约定，故软装配置物的所有权应归属于原告。但综合考虑本案约定的租赁合同期限较长、被告提前解除合同及物品折旧等因素，本院酌定被告赔偿原告软装配置损失11000元。故对于原告要求评估该软装配置价值的申请，本院不予准许。原告要求被告返还涉案租赁物并主张被告自2020年1月1日起支付占有使用费的请求，被告于2020年1月1日单方解除合同并在《提前终止房屋租赁合同通知书》中告知原告办理退租手续，且被告已将租赁房屋钥匙放于物管处，原告对租赁合同于2020年1月1日解除的事实予以认可，亦确认其收到上述通知书，故被告已履行了租赁物的返还义务，其于2020年1月1日之后不存在继续占有使用租赁物的事实，原告应及时收回涉案租赁房屋。否则，对因原告未及时收回房屋而产生的扩大损失，被告不承担赔偿责任。本案无证据显示原告延迟收回租赁物系因被告所致，故原告要求被告返还租赁物并支付占有使用费的请求，本院不予支持。原告要求被告结清水电费、物业管理费暂计100元的请求，因其该项诉请金额不明确，且原告未对此提供任何书面证据，故本院不予支持。原告未对其主张的预期利益损失提供初步证据，故本院不予支持。至于原告要求被告支付的违约金3500元，合同虽明确约定“任何一方未按本合同条款履行导致中途终止本合同，视为违约，双方同意违约金3500元”，但合同同时也约定因被告违反合同约定产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，可在保证金中抵扣，故被告在《提前终止房屋租赁合同通知书》中将已付保证金作为违约金进行抵扣，符合双方合同约定，被告无须另外支付原告违约金。原告以49500元为基数要求被告从2020年1月2日起按年利率6%计付利息的请求，缺乏依据，本院不予支持。对于原告要求追加彭飞勇作为本案被告的申请，经查，彭飞勇系《房屋租赁合同》中约定的被告收取软装配置费的指定银行账户名;被告的股东现为案外人黄存煌及广州泊客不动产服务有限公司。原告未提供彭飞勇与本案租赁合同存在法律上利害关系的初步证据，故对原告该项申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州泊客物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告沈炼雄赔偿免租期租金损失5355元；二、被告广州泊客物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告沈炼雄赔偿维修期租金损失1785元；三、被告广州泊客物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告沈炼雄赔偿软装配置损失11000元；四、驳回原告沈炼雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计654元，由原告沈炼雄负担443元，被告广州泊客物业管理有限公司负担211元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  曲洋逸二〇二〇年七月二十一日书记员  梁朝晖附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。