广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初3742号原告：广州市万茂房地产有限公司，住所地广州市增城区朱村街朱村大道**。法定代表人：陆文军。委托诉讼代理人：张兆明、陈晓航（实习），广东洛亚律师事务所律师。被告：刘明祥，男，1964年12月24日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：吴珏，广东鸿峰律师事务所律师。原告广州市万茂房地产有限公司诉被告刘明祥商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市万茂房地产有限公司的委托诉讼代理人张兆明、陈晓航，被告刘明祥的委托诉讼代理人吴珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市万茂房地产有限公司的诉讼请求为：1.解除原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.被告向原告支付违约金346354.35元；3.被告在判决生效后10日内协助原告办理撤销合同备案手续，且被告承担办理相应手续的费用；4.被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年6月25日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告的房屋，并约定了相关的违约责任。2018年9月29日，被告因自身原因未能获得贷款机构的贷款审批。原告于2018年10月18日向被告发出催告函，要求被告向原告支付拖欠的购房款，但被告仍未支付。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告刘明祥答辩称：被告同意解除合同，被告不存在违约的情况。事实上合同签订后，被告一直积极履行申请贷款的义务，因为银行的原因一直没有放款。后来原告同意被告更换银行继续申请贷款，但是由于原告自己的管理混乱，原销售人员离职后，一直没有安排后续人员跟进此事。被告多次找到原告要求其配合办理贷款义务，但一直没有得到回应。且2018年9月贷款未能办下来的时候，被告已经要求原告按照合同约定解除合同退房。但是原告一直以更换银行申请贷款为由拖延时间，因此被告不存在违约的情况。被告不同意原告关于违约金的诉讼请求，即使法院认定被告违约，原告违约金计算标准明显超过了必要限度，与实际损失不相符。同时，如果解除合同，被告已经累计交付各项费用71万元，请求原告返还本金加利息。经审理查明：2018年6月25日，广州市万茂房地产有限公司（甲方、卖方）与刘明祥（乙方、买方）签订编号201806236265《广州市商品房买卖合同（预售）》，内容为：乙方购买甲方开发的位于增城区朱村街××大道东××（自××＃）802房，房屋总价2309029元，付款方式为按揭付款，首期款支付全部房价款的30.27%，即699029元。剩余房款1610000元申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国银行股份有限公司广州开发区分行、中国农业银行股份有限公司广州开发区支行……附件七，特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，已提醒买方注意，且卖方已按要求做了合理说明（包括但不限于划线提醒等方式），买方充分理解并接受。……买方按揭付款的：1、在卖方向买方推荐按揭代办机构的情况下，买方应在签订合同当天内与按揭代办机构订立代办按揭服务合同，并在该期限内支付相关服务费。鉴于买方已于签订认购书时根据卖方提供的《置业指南》知悉办理按揭所需的全部真实资料，买方应在与按揭代办机构签订代办按揭服务合同当天内按照按揭代办机构的要求提供办理按揭所需的全部真实资料（如买卖双方签订了《履约协议书》的，则买方提供所有资料的时间以该协议的约定为准），买方拒不在前述期限内提供资料的，视为违约，买方须自逾期之日起每日按总房价款0.02%的标准向卖方计付违约金。买方逾期超过10日仍未提供前述资料的，买方应在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款，且不能享受一次性付款方式的优惠折扣。买方未在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款的，应自逾期之日起每日按总房价款0.05%的标准向卖方计付违约金，逾期超过10日仍未付清的，卖方有权解除合同，买方须按总房价款的15%向卖方支付违约金。……买方按上述期限补充提交资料后仍不能通过贷款机构（若无特别说明，本补充协议中所指“贷款机构”均包括【当地住房公积金管理中心】）贷款审批的，买方应在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款，且不能享受一次性付款方式的优惠折扣。买方未在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款的，应自逾期之日起每日按总房价款0.05%的标准向卖方计付违约金，逾期超过l0日仍未付清的，卖方有权解除合同，买方须按总房价款的15%向卖方支付违约金。买方申请按揭的年限、金额等仅为意向，最终以贷款机构批复为准，如贷款机构批准的按揭贷款额低于买方的申请金额，则差额部分买方须在贷款机构贷款审批确认之日起1O日内付清，卖方没有义务同意和协助买方另行寻求可以批准买方要求之贷款金额的贷款机构。买方未在前述10日期限内付清差额的，须自逾期之日起每日按总房价款0.02%的标准向卖方计付违约金，逾期超过1O日仍未付清的，买方应在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款，且不能享受一次性付款方式的优惠折扣。买方未在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款的，应自逾期之日起每日按总房价款0.05%的标准向卖方计付违约金，逾期超过10日仍未付清的，卖方有权解除合同，买方须按总房价款的15%向卖方支付违约金。按揭代办机构有权利也有义务向卖方告知买方办理按揭的相关情况，并移交相关资料给卖方，买方对此无异议。因买方原因不能通过贷款机构办理按揭支付剩余房款的（包括但不限于买方没有提交资料、资料不齐、资料不真实、资料不符合贷款机构要求等），卖方有权利在收到按揭代办机构或贷款机构告知上述情况内容的通知后，通知买方一次性付清剩余房款，买方对此接受且无异议。……如因政府房地产调控政策的变化导致买方购房资格发生变动的，买方同意自收到卖方说明该等情况的通知之日起解除合同，并配合卖方到有关管理部门办理注销合同备案和预告登记手续（在房屋已交付的情况下，买方还应在前述期限内与卖方办理退房手续）。因本项所述情况解除合同的，买方承诺不要求卖方返还已支付房款利息。刘明祥支付了定金30000元、首期款669029元、装修款16902元、物业维修资金12476.1元、相关费用合计3200元。2018年10月，广州市万茂房地产有限公司向刘明祥发出《催告函》，内容为因刘明祥原因，其银行按揭申请在2018年9月29日未获得贷款机构审批通过，要求刘明祥在接到通知之日起10日内一次性付清剩余房款等内容。2020年2月25日，广州市万茂房地产有限公司委托广东洛亚律师事务所向刘明祥发出《律师函》，内容为告知刘明祥解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，并要求刘明祥支付违约金346354.35元。刘明祥提供微信聊天记录及电话录音，拟证明其一直在积极履行合同。广州市万茂房地产有限公司陈述以下情况：1.涉案房屋有装修合同的，是刘明祥与广东上城建设有限公司签订的装修合同。广州市万茂房地产有限公司不清楚具体装修金额。2.装修合同与购房合同是不可分割的整体。刘明祥陈述以下事实：1.涉案房屋的总房款是3003539元，当时签订的是双合同，房屋买卖合同约定的价款是2309029元，装修合同约定的是694510元。2.之所以申请按揭贷款银行没有批准，是因为贷款申请人的年龄存在问题。3.在2019年9月20日左右，刘明祥知道贷款申请没有获得审批。本院认为：关于广州市万茂房地产有限公司请求解除《广州市商品房买卖合同（预售）》及要求刘明祥支付违约金的诉讼请求，本院分析如下：根据刘明祥庭审中自认，按揭贷款是因其自身年龄原因导致，故责任应当由刘明祥负担。刘明祥在2019年9月20日得知银行按揭贷款未能获得审批，以及在广州市万茂房地产有限公司发出《催告函》后，刘明祥未能按照合同约定履行付款义务。因此，广州市万茂房地产有限公司要求解除合同并由刘明祥支付违约金的主张，符合合同约定，本院予以支持。至于违约金的数额，首先，对于违约金的计算基数，根据庭审可知，涉案房屋买卖合同存在房屋买卖合同和装修合同，且刘明祥确认装修合同也是房价款的组成部分。但广州市万茂房地产有限公司在起诉中自愿以2309029元为基数计算违约金，上述请求属于广州市万茂房地产有限公司对自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。其次，对于违约金的计算标准，根据刘明祥提供的证据以及综合刘明祥履约的情况、刘明祥违约的程度，本院酌定违约金200000元为宜。至于广州市万茂房地产有限公司要求刘明祥配合办理撤销合同备案手续，在双方合同已经解除的情况下，本院予以准许。因刘明祥过错导致合同解除，故解除上述备案手续的费用应由刘明祥负担。但因上述费用尚未产生，故可待实际产生后，广州市万茂房地产有限公司再行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告广州市万茂房地产有限公司与被告刘明祥签订的编号201806236265《广州市商品房买卖合同（预售）》；二、被告刘明祥在本判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金200000元给原告广州市万茂房地产有限公司；三、被告刘明祥在本判决发生法律效力之日起十日内，配合原告广州市万茂房地产有限公司办理编号201806236265《广州市商品房买卖合同（预售）》的撤销手续；四、驳回原告广州市万茂房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12636元，由被告刘明祥负担12000元，由原告广州市万茂房地产有限公司负担636元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇二〇年七月八日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。