山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0828民初1620号原告：济宁恒成物业管理有限公司，住所地山东省嘉祥县城建设北路路东（演武广场北邻），统一社会信用代码913708297871916Q。法定代表人：苏宁，总经理。委托诉讼代理人：杨苗苗，金乡华宇法律服务所法律工作者。被告：李娜娜，女，1984年12月17日出生，汉族，住山东省金乡县。原告济宁恒成物业管理有限公司（以下简称恒成物业公司）与被告李娜娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒成物业公司的委托诉讼代理人杨苗苗、被告李娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒成物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告支付原告物业费1268元，二次加压费113元及违约金1035元，共计2416元；2.本案的案件受理费及其他费用由被告负担。事实和理由：2017年9月28日，原告与被告签订了物业服务合同，原告按照物业管理服务协议，对住建佳苑小区提供了物业服务。在原告为其提供服务期间，被告拖欠物业费共计1381元（从2018年9月28日至2019年7月1日），对该费用原告向被告催要，被告以种种理由至今未交纳，现已逾期。据此，为维护原告的合法权益，以实现诉求，现向法院提起诉讼。李娜娜辩称，起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按照合同规定进行履约且存在超范围收费，业主暂缓交纳物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以暂缓交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。答辩人是住建佳苑小区的业主，与嘉祥城市建设集团有限公司金乡分公司委托的物业服务公司--济宁恒成物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同，约定由恒成物业公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。但是，由于恒成物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，被告于2017年9月28日交房并足额交纳全年物业费（四星级收费每平方每月1.3元）；被告于2018年5月12日正式入住小区后发现，小区配套设施极不完善，与交房时签订的四星级物业服务合同所约定的物业服务收费明码标价公示栏不符。被告于2018年5月18日上午就电动车停放混乱，物业私自堵路事件跟物业管理人员正式沟通，并约定于2018年5月20日业主向物业管理人员提出小区需要改进的问题。此后，在业主多次向政府相关职能部门反映及多次跟物业沟通交涉下，物业根据业主提出的12项问题逐步整改、增加相应的配套设施。（例：增加绿化、整改小区西大门、安装部分分健身器材、增建充电车棚、增加消防通道标志线、加固喷小桥栏杆）。其余部分问题与物业多次交涉至今仍未得到解决。2018年10月30日，私自安装电梯梯控，业主一天报警4次，出警人员严厉警告物业负责人，立即停止其违法行为，不经业主同意绝对禁止私自安装梯控。但物业不听警员警告不顾业主反对于深夜私自安装，严重危及业主的生命安全，侵犯业主合法权益。业主多次向物业公司和有关部门反映，事情截止到目前一直没有得到解决；（注：物权法第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外）。物业公司于2019年1月25日无视业主反对强制启用梯控，造成多位业主被困（包含孕妇及老人）。物业管理人员就梯控问题恐吓业主。金乡生活网于2019年1月26日关于小区电梯改装、公共场所广告、物业服务不达标等问题进行了采访报道，并于2月19日进行了追踪报道，2019年8月9日微金乡对小区电梯落梯事件进行采访报道，恒成物业公司不主动去解决业主反映的问题，而是通过不同的途径和方式去掩盖事实。物业私自堵路私搭乱建、公共场所被损毁侵占；2018年8月27日（停电一天）因物业未及时与开发商沟通交涉应急线路配备问题，造成小区因应急线路配备问题于2019年7月底（连续停电三天）致使小区业主忍受高达35—38度气温，影响了业主的正常生活，给业主造成严重损失。因恒成物业公司是开发商下属单位，有利益输送关系存在巨大的利益漏洞。根据合同法的规定，业主行使先履行抗辩权，被告于2017年9月交付房产后按合同约定交纳物业费至2018年9月，原告提供的服务一直未达到四星级标准，且存在超范围收费，业主迫于无奈暂缓交纳不合理物业费及超范围收费，完全是情理中的事，是迫于无奈，合理合法。答辩人认为，被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。答辩人认为，本案争议的焦点是恒成物业公司是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而业主能否行使先履行抗辩权。由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也可暂缓交纳物业费，依法行使先履行抗辩权。第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。首先，业主提供的证据已经证明：1.物业公司于2018年10月下旬违背物权法强制安装电梯梯控并启用，严重危及业主的生命财产安全，侵犯业主合法权益；2．根据《济宁市住宅物业服务收费管理办法》中四星级达标的要求，恒成物业公司无法进行履约，原告从提供服务至今，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函(其间业主就物业不达标等问题多次跟恒成物业公司沟通，但物业不予回复)，最后法院诉讼。其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，且存在超范围收费行为，本案中恒成物业公司事实上明显未提供符合行业标准的服务，住建佳苑小区属于在建小区，一期交付使用后，二期、三期一直在施工，（截至目前仍在施工中，根据济宁市住宅物业服务收费管理实施办法第十二条前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应适当减免，减免比例不低于30%，并在前期物业服务合同中载明，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。）配套设施不完善未达到四星级标准(济宁市住宅物业服务收费管理实施办法关于四星级标准要求)，且存在交房时必须先交物业管理费才给钥匙，交纳的装修押金一直不退给业主。法律有明文规定，在装修验房后三十日就得退还业主，目前仍存在部分业主装修押金未退还，第二年直接抵扣物业费的行为；恒成物业公司对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内私搭乱建现象严重……因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在恒成物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。答辩人认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务不达标也可以收取服务费（并存在超范围收费），在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益保护的，不能作为弱势群体的业主的利益的保护，也是十分不公平的，因此，请求法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳物业管理费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理？对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕疵？作出一个正确的评判。原告未完全履行物业服务合同的义务，无权要求原告支付全额物业费用。1．根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求原告履行付费。然而原告没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并没有完全履行合同义务。2．实际上原告也没有完全履行合同义务：①行使管理责任不到位。物业公司人员滥用职权（人情物业、人情车位、未及时有效制止违章搭建等违法行为等等）。②不公示账目，侵害业主知情权。③侵占本属于包括被告在内的小区业主的公共收益。根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如小区里的广告费、净水机租赁费等，归全体业主所有。④建筑质量存在问题，物业公司未尽协助维修义务，如房屋、储藏室漏水，经向物业公司报修后一直未能妥善解决。业主们忍无可忍，多次要求物业公司整改，但物业公司却一拖再拖，业主们于2018年10月一直维权至今，但物业公司依然如故管理。如物业公司不能提交或者拒绝提交其四星级服务标准证据则应由物业公司承担举证不能的法律后果。业主是否应承担的违约责任——滞纳金问题。如果上述物业“合同”有效，由于合同是由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然，本案“合同”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失。原告诉称收取二次加压费，违反了《山东省住宅物业服务收费管理办法》第九条规定：“供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本”，被告有权不予交纳。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：恒成物业公司系依法成立的物业服务公司，曾负责金乡县住建佳苑小区的物业服务工作。李娜娜系金乡县住建佳苑小区2幢3单元1501室的业主，该房屋建筑面积为107.61㎡。2017年9月28日，恒成物业公司（甲方）与李娜娜（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，第一条约定，甲方根据本服务协议的相关约定，向乙方提供物业管理服务。对物业区域（不含本物业）的公共部位、公共设施设备、绿化景观、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理（依法应由专业部门负责的除外）；甲方不得擅自占用本物业的公共部位、共用设施设备或改变其实用功能；甲方接受乙方委托后及时对乙方房屋自用部位，自用设施设备、共用部位、毗邻部位进行维修。第二条约定，乙方根据本服务协议的相关规定，接受甲方提供的物业管理服务；乙方有权要求物业公司对小区内各种违章建筑、违章装修行为以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正，制止不了的，乙方有权报执法部门处理；乙方有权监督甲方的物业服务行为，就物业管理服务的有关问题向甲方提出意见和建议；乙方根据本服务协议的相关约定，向甲方缴纳物业管理服务费（不包括房屋共有部位、共用设施设备保修期满后的维修费用）、停车场（位）使用管理费、装修垃圾清运费等合理费用，以及代收代缴等费用。第四条约定，物业管理服务费用（不包括房屋共有部位、共用设施设备保修期满后的维修费用）的收费标准为：物业管理服务费按房屋建筑面积计算，高层住宅收费标准为1.3元/平方米/月。乙方在甲方办理房屋交接及入住手续时，预交一年物业管理服务费，此后每年须提前一个月向甲方预交下年度的物业管理服务费；物业费采用酬金制形式物业管理费自2017年9月28日起生效，以后每年预收一次；二次加压泵的费用根据实际发生的费用收取，采取预收每户每年150元，每年结算多退少补。第六条约定，乙方违反本协议不按约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务及有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应从逾期之日起按全年物业管理费的日千分之三向甲方缴纳违约金，代收代缴的费用按日1元缴纳违约金，其他费用按日百分之二缴纳违约金；甲方违反本协议，未履行物业服务内容的，乙方有权要求甲方改正，直至符合协议约定要求为止，造成损失的，甲方承担日千分之三的违约金。《前期物业管理服务协议》签订后，恒成物业公司与小区业主曾因安装电梯梯控等问题产生矛盾。恒成物业公司自2019年7月1日起不再负责金乡县住建佳苑小区的物业服务工作。李娜娜按照《前期物业管理服务协议》约定应缴纳自2018年9月29日至2019年6月30日物业费1268.37元［1.3元/㎡/月×107.61㎡×9个月+（1.3元/㎡/月×107.61㎡÷30天）×2天］。另查明，金乡县住建佳苑小区至今未成立业主委员会。本院认为，恒成物业公司与李娜娜签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实的意思表示，且不违反有关法律规定，因此，该协议依法成立并合法有效。双方均应按照协议约定履行各自义务，不履行义务或者履行有瑕疵的，应当承担相应的法律后果。在本案中，李娜娜提供的证据可以证明恒成物业公司提供的服务存在瑕疵，恒成物业公司应承担相应的违约责任，适当减免李娜娜的物业费用。但恒成物业公司实际提供了物业服务，且李娜娜在庭审中亦表示“保安和保洁服务还行，东西坏了维修不及时”。因此，恒成物业公司的服务瑕疵并不能完全免除李娜娜缴纳物业费的义务。李娜娜在本案中可按物业费标准80％缴纳2018年9月29日至2019年6月30日的物业费，即1014.70元（1268.37元×80％）。物业服务合同是平等主体之间签订的合同，应当受民事法律调整，因恒成物业公司的物业服务存在瑕疵，原、被告均有违约行为，对于原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。恒成物业公司要求李娜娜向其缴纳二次加压费113元，但该公司在本案中并未提交证据证明其收取该项费用的合理性，且未向本院说明如收取该费用后的资金去向，本院对该诉求亦不予支持。综上所述，原告的诉求，合理部分应予支持；不合理部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李娜娜于本判决生效之日起十日内支付原告济宁恒成物业管理有限公司2018年9月29日至2019年6月30日的物业服务费1014.70元；二、驳回原告济宁恒成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告济宁恒成物业管理有限公司负担15元，被告李娜娜负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  张雷二〇二〇年七月七日法官助理张莹书记员朱玲燕附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。