安徽省泗县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)皖1324执异41号 异议人（案外人）:刘海宁,男,1981年11月27日出生,汉族,住安徽省宿州市泗县。 申请保全人：杨柳，女，1968年5月17日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：宋化友，安徽睿涵律师事务所律师。 被保全人:王栋,男,1981年11月24日出生,汉族,住安徽省宿州市泗县。 本院在审理杨柳与王栋民间借贷纠纷一案中，于2020年6月9日作出（2020）皖1324民初3038号民事裁定书，裁定对王栋名下泗县同辉广场26幢105号房产限额408000元予以保全（预查封）。异议人刘海宁向本院提出执行异议，本院受理后依法进行审查，现已审查终结。 异议人刘海宁向本院提出请求事项：1.请依法撤销(2020)皖1324民初3038号民事裁定书,解除对同辉广场26幢0105号商品房的查封措施。事实与理由:异议人于2019年9月25日购买被申请人王栋所有的位于同辉广场26幢1层0105号一套商品房,该房售价为1650333元,根据双方约定,异议人在签订合同时支付购房款100万元,余款待产权证办理后一次性付清,在付清100万购房款后王栋将该房屋交付给异议人使用,同时还约定王栋应将原购房手续交给异议人,并协助办理产权过户手续。签订合同后,被申请人即将该房交付给异议人开始装修,现在已经基本装修完毕,物业费、水电费等也都是异议人办理和支付。另在签订合同后该房房贷也都是异议人按月支付,异议人已经实际取得该房屋的完全所有权。在近期异议人要求王栋协助办理过户手续时,却发现该房因被申请人之间存在民间借贷纠纷而被保全查封。异议人认为杨柳申请保全查封该房屋,明显错误,也直接侵犯了异议人的合法权益,为此,根据《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第一百七十二条、第一百六十六条的规定,提出复议,请求撤销保全裁定解除查封措施。 申请保全人杨柳辩称：第一、本案的异议申请人不具备异议人资格。案涉房屋所有权现登记在开发商名下，被保全人王栋仅仅购买该房屋，该房屋处在备案登记状态，王栋对该房屋只有债权，没有所有权，异议人刘海宁和王栋之间的买卖合同关系，也未有进行房屋所有权登记，异议称完全占有和使用涉案房产没有法律依据，无论是王栋还是异议人对案涉房屋只有债权，王栋是债权异议人是次债权，本案保全申请人也是对王栋享有债权，在权利性质上和异议人没有区别，也就没有先后之说，所以，异议人要求撤销裁定没有事实和法律依据，目前异议人没有取得案涉房屋所有权，保全申请人的保全是按照法定程序且提供担保，故请求法庭驳回异议人的异议申请。第二、本案异议依据的法律依据不当。本案没有进入执行程序，我们保全措施仅仅是对原告主张的债权一种司法保障，和对法院生效判决顺利执行的顺序保障，但是绝对不是执行目标，不是唯一的执行目标，本案不应当启动执行异议程序，保全裁定限制的仅仅是被保全人对该房屋的债权流通，没有改变他的性质，也不意味房屋被保全申请人执行，这个时候取消保全措施，也将损害保全申请人合法权益。本案启动案涉的执行异议程序，所依据的是最高法院2014年12月24日颁布实施的《最高法院关于办理执行异议和复议案件若干的规定》启动的，该文件施用的程序是执行阶段的程序，也就是说案件要有具体的执行依据，本案没有具体执行依据，保全裁定只是保障性措施，异议人的异议在本案中不应列入异议程序审查范围。故综上，请求法院裁定驳回异议人的异议请求。 被保全人王栋辩称：2019年9月25日，我和异议人签订房屋买卖合同，他已经按约定付了100万元购房款，剩余银行按揭贷款也由他继续偿还，房屋也交付他使用，我认为异议人的异议应当成立。 经审查查明：本院在审理杨柳与王栋民间借贷纠纷一案中，于2020年6月9日作出（2020）皖1324民初3038号民事裁定书，裁定对王栋名下泗县同辉广场26幢105号房产限额408000元予以保全（预查封）。 另查明：2017年3月3日，王栋与宿州同辉房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，王栋以1650333元的价格购买了同辉广场26幢1层0105号一套商品房，首付款830333元，余款820000元向银行申请贷款。2019年5月4日，该房登记备案在王栋名下。2019年9月25日，异议人与被申请保全人王栋签订了一份房屋买卖协议书，该协议书的主要内容：“王栋将位于同辉广场26幢1层0105号一套商品房,以1650333元价格出售给异议人,先支付购房款1000000元,余款待产权证办理后一次性付清，过户费用由异议人承担”。合同签订后，异议人于当日通过银行转款500000元，次日转款500000元给王栋，房贷实际也由异议人按月支付（贷款尚在王栋名下）。在付清1000000元购房款后王栋将该房屋交付给异议人使用,异议人遂准备对该房屋进行装修，因天气原因及疫情原因，自今年3月才开始正式装修,现在已经基本装修完毕,物业费、水电费等也都是异议人办理和支付。现异议人认为本院对上述房产的查封侵害了其合法权益，向本院提起执行异议。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条规定“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对保全财产提出书面异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查处理并作出裁定。”据此规定，本案涉案房屋虽没有进入执行程序，对异议人的异议仍应当进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》系办理执行异议、复议所依据的法律规范，本案可依据该规定进行审查。该规定第28条规定，需同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”等四个条件，其权利才能够排除执行，买受人提出的异议方可得到支持。本案中，异议人刘海宁在查封前虽与王栋签订合法有效的书面买卖合同，也按照合同约定付了1000000元购房款，但并没有支付全部购房款，且在该案听证时，异议人明确表示，不愿意将剩余款交付法院执行，故异议人的异议即便满足其他三个条件，其异议也不能够得到支持。综上，异议人的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条之规定,裁定如下: 驳回异议人刘海宁的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 于 海 审判员 吕庆要 审判员 周维成 二〇二〇年七月二十日 书记员 赵 洋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对保全财产提出书面异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查处理并作出裁定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容: （一）、案外人是否系权利人； （二）、该权利的合法性与真实性； (三)、该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款切将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。