广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初28529号原告：梁金好，女，1946年5月5日出生，汉族,住广东省中山市***********，公民身份号码440************94X。委托诉讼代理人：欧社城，广东盛泽知博律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢扬见，广东盛泽知博律师事务所律师。被告：黄荣彩，女，1976年3月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************，公民身份号码450************368。原告梁金好与被告黄荣彩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁金好的委托诉讼代理人欧社城到庭参加诉讼，被告黄荣彩经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁金好向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告黄荣彩之间的不定期租赁合同于起诉之日解除；2．被告立即搬离案涉租赁物并向原告返还案涉租赁物；3．原告有权不予退还被告交纳的押金3600元；4．被告向原告支付自2019年8月1日起至起诉之日止的租金6000元（按2000元/月的标准计算）；5．被告向原告支付案涉租赁物的占有使用费（按2000元/月的标准，自起诉次日起计算至被告实际搬离案涉租赁物之日止）。事实与理由：2017年4月1日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定原告将位于中山市***********侧对面商铺26卡出租给被告，租赁期限为2017年4月1日至2018年4月1日，每月租金2000元，押金3600元；若被告逾期5日未交付租金、水电费的，原告有权终止租赁合同，追缴欠讨的租金并不予退还被告交纳的押金。2018年4月1日，租赁期限届满后，虽然双方并未重新签订租赁协议，但被告仍按原租金标准交付租金，并继续租赁案涉商铺，双方之间建立不定期的租赁合同关系。自2019年8月1日起，被告开始拖欠租金、水电费，但仍继续使用案涉租赁物。经多次协商，原、被告至今未能达成一致意见。原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告黄荣彩未到庭应诉，提交了书面答辩状，辩称，原告无法提供案涉商铺的产权证、土地使用证明，原告对案涉商铺并无所有权及租售权，原、被告之间的商铺租凭协议应属无效。被告在租赁期间从未拖欠租金，在案涉租赁协议到期后，双方虽未续签合同，但原告仍继续将案涉商铺出租给被告。2019年7月2日，原告收取被告交付的租金后，于2019年7月13日通过微信通知被告于7月30日前搬离案涉商铺，并于2019年7月18日开始对案涉商铺进行拆除，破坏经营环境，导致被告无法正常经营，被告已搬离案涉商铺，被告无需支付占有使用费。原告在未与租户达成一致意见的情况下，拆除案涉商铺的行为已导致双方之间的合同解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：2017年4月1日，梁金好（出租方）与黄荣彩（承租方）签订《商铺租赁协议》，约定梁金好将位于中山市***********侧对面商铺26卡出租给黄荣彩用于商业用途；租赁期限为2017年4月1日至2018年4月1日；每月租金2000元，承租方应在每月5日前交付当月租金；合同签订之日，承租方应向出租方交付一个月租金2000元和商铺押金3600元；承租方负责支付租赁期间所产生的水电费、卫生费、出租方出租的租赁税（租赁税由承租方按时向税务机关申报和缴付）；租赁期满，承租方需继续租用案涉租赁物，应在租赁期限届满前三个月向出租方书面通知续约事宜；租赁期限内，若承租方逾期五日未交付租金、水电费及其他费用，出租方有权终止合同，除追收承租方拖欠的款项外，出租方不予退还承租方交纳的押金，合同还约定了其他事项。梁金好确认已收取黄荣彩交付的押金3600元。黄荣彩称案涉商铺已被拆除，其已搬离无需支付占有使用费，但并未举证。梁金好对此不确认，并称黄荣彩自2019年8月1日起开始拖欠租金，但仍继续使用商铺，并且至今仍未搬离，商铺并未拆迁，拆迁的是已经搬离的商铺，以及自来水公司和供电局自2019年11月1日起对案涉商铺停水停电，并非梁金好的原因，系租户未缴纳水电费所致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。具体到本案中,梁金好未提交房产证、土地证等证据显示其出租的案涉商铺已经主管部门批准建设或者已经取得建设工程规划许可证，案涉租赁合同无效,故梁金好要求解除合同的诉请并无依据，本院不予支持。关于返还案涉商铺、是否退还押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”之规定,案涉租赁合同无效,黄荣彩应将案涉商铺返还梁金好，梁金好亦应向黄荣彩退还押金3600元，因此其要求不予退还黄荣彩交付的押金的诉请，于法无据，本院不予支持。黄荣彩称案涉商铺已被拆除，且已搬离，但未举证，对其抗辩意见本院不予采纳。本院认为，黄荣彩与梁金好并未就搬离案涉商铺达成一致意见，其亦未举证证明已向梁金好交还了案涉商铺。故梁金好要求黄荣彩搬离并返还案涉商铺的诉请,本院予以支持。关于占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。黄荣彩自2019年8月1日起，未向梁金好支付占有使用费，但仍继续使用案涉商铺，并且至今仍未搬离，应向梁金好支付2019年8月1日起至同年10月31日止的占有使用费（按2000元/月计付）。梁金好自认案涉商铺自2019年11月1日开始停水停电。本院认为，按照一般常理而言，停水停电后案涉商铺已无法正常使用，亦无法实际经营，梁金好主张按2000元/月的标准计算2019年11月1日之后的占有使用费，超过合理范围，本院酌定按1000元/月的标准计算自2019年11月1日起至实际返还案涉商铺之日止的占有使用费。双方互负的金钱给付义务，可相互主张抵消，黄荣彩已交付的押金3600元可用于抵扣占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄荣彩于判决发生法律效力之日起七日内搬离并返还案涉商铺；二、被告黄荣彩于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁金好支付2019年8月1日起至实际搬离案涉商铺之日止的占有使用费（计算方式：2019年8月1日起按2000元/月计付至同年10月31日止，2019年11月1日起按1000元/月计付至实际返还案涉商铺之日止）；三、驳回原告梁金好的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告黄荣彩负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  陈见娣二〇二〇年七月六日书 记 员  陈大钊李晓童