广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初6449号原告：小高德（广州）置业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：张伟，职务总经理。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。被告：黄朝燕，男，住广东省茂名市茂**。原告小高德（广州）置业有限公司与被告黄朝燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告小高德（广州）置业有限公司的委托诉讼代理人王永强、被告黄朝燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小高德（广州）置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2018年5月1日至2018年5月22日的租金126399.56元及逾期支付租金的违约金（以126399.56元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的标准自2018年5月6日起至付清之日止，违约金计算以拖欠本金为限）；2.被告向原告支付2017年7月6日至2017年9月20日租金优惠期间的租金差额268120.28元；3.被告向原告支付因追索欠费而产生的律师费11000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月，原告与中聚汇（广州）网络科技有限公司（以下简称中聚汇公司）签订《租赁合同》《租赁合同补充协议以》，约定原告将位于广州市天河区花城大道XX号XXX房之自编X-X单元（以下统称涉案房屋）出租给中聚汇公司作为写字楼使用。合同签订后，原告依约交付涉案房屋交付，中聚汇公司自2018年5月起未向原告支付租金，经原告多次催缴仍拒不支付。2019年9月12日，被告擅自注销中聚汇公司，被告作为中聚汇公司的唯一股东和清算组成员，未书面通知原告申报债权，严重损害原告利益，故提起本案诉讼。被告黄朝燕辩称，1.中聚汇公司于2018年3月向原告提出终止租赁合同，但原告要求多租一个月才可以终止合同，之后中聚汇公司支付了4月份租金后于218年5月5日撤离涉案房屋，所以中聚汇公司无需支付2018年5月的租金和利息。2.租金优惠期条款属于格式条款，应属无效，原告不能以此为依据来追究中聚汇公司的责任。中聚汇公司在退场时遗留在涉案房屋内的财物被原告非法占有和处分，保证金也被全部扣除，原告没有任何经济损失。3.中聚汇公司从未收到原告追讨债权的通知，原告在浪费司法资源。4.类似判决认定驳回原告诉请，应该做到类案类判。5.中聚汇公司已于2019年9月注销，原告未在限期内向中聚汇公司申报债权，现中聚汇公司已经清算完毕，相关权利义务关系终止。6.原告诉请已经超过一年诉讼时效。经审理查明：位于天河区花城大道****为广州市天河区猎德经济发展公司名下物业，建筑面积2232.61平方米，规划用途办公。2010年1月1日，广州市天河区猎德经济发展公司向原告出具《授权委托书》，授权原告经营管理上述建筑物，原告对上述建筑物拥有分租、转租及经营权。原告（出租人、甲方）与中聚汇公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积1092.69平方米。租赁期限、租金情况为2017年7月6日至2018年7月5日，租金178108.47元；2018年7月6日至2019年7月5日，租金185757.3元。租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳（人民币）356216.94元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的0.3%向甲方支付违约金。本合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同之条款以《租赁合同补充协议一》约定为准。之后，双方订立《租赁合同补充协议一》（编号：G.T.L-36-2017-E6.2-XZL160-01）作为《广州市房屋租赁合同》之补充协议。如本协议与原合同有不同规定，以本协议为准。乙方应交履约保证金为相当于本物业两个月的基本租金金额的租赁保证金356216.94元及相当于两个月管理费金额的管理费保证金72117.54元。乙方需在签署本协议时，向甲方缴纳上述的保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行租赁合同各项条款的担保。在本协议有效期内，保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除全部或部分保证金，以抵作违约金或抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失。租金标准：2017年7月6日至2018年7月5日，月租金178108.47元。租金按自然月支付，乙方应于每自然月五日前将该月租金存入甲方账户，如果交租日为国家法定节假日，即交租日顺延至该节假日结束后的第一个工作日。租金优惠期为2017年7月6日至2017年9月20日。租金优惠期间，优惠前租金合计446228.75元，当期优惠后租金178108.47元。自签订本协议时，乙方应向甲方支付优惠期租金，上述优惠不包括管理费及其他费用的优惠。如因乙方原因导致租赁合同提前终止的，乙方无权享有该租金优惠期，并须按优惠前租金向甲方补交已享有的租金优惠。甲方应在2017年7月6日前将本物业交付乙方使用。乙方装修工程全部完毕后，须报请物业管理公司初验及政府有关部门验收，验收合格并取得国家消防部门颁发的验收合格证（如需要）后方可营业。如乙方单方要求提前解除或终止合同，乙方已缴的保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任。乙方的书面解约通知的发出日期和该通知中确定的解除日之间的期间应不短于3个月，否则，乙方除承担签署违约责任外，还须足额支付给甲方自上述解约通知发出之日起计3个月的租金，本合同于该通知中确定的解除日提前解除。乙方未按本协议向甲方及物业管理公司交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方或物业管理公司支付迟延违约金。甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议。因甲方违约而致原合同及本协议解除的，甲方应当向乙方返还保证金，同时向乙方支付相当于二个月租金同等金额的违约金；因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还保证金，同时向甲方支付相当于二个月租金同等金额的违约金。……（2）乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过十五日的……自本协议提前终止或租赁期满之日起，乙方于次日未迁出本物业或恢复原状的，乙方同意甲方自行收回本物业，甲方有权留置或以其他任何方式处理本物业内的物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任（包括但不限于不得要求甲方恢复原状、给予赔偿）。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。乙方未按本协议向甲方及物业管理公司交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，乙方应当承担甲方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用。上述协议还对双方的其他权利义务进行了约定。原告与中汇聚公司分别于甲方、乙方处签字盖章。2017年6月6日，原告向中聚汇公司交付了涉案房屋。原、被告在庭审中确认，中聚汇公司已向原告支付租赁保证金356216.94元，并支付租金至2018年4月30日。由于中聚汇公司拖欠租金及相关费用，原告委托广东金领律师事务所通过中国邮政特快专递于2018年5月23日向其涉案房屋地址发出《关于解除合同的通知》、《律师函》，其中《关于解除合同的通知》中记载解除双方签订的合同及于2018年5月23日收回涉案房屋等。该封快递被退回。原告自述，上述快递被退回后未再向中聚汇公司发出解除合同通知；原告于2018年5月23日将涉案房屋收回并已另行出租给案外人。被告陈述，中聚汇公司于2018年5月5日搬离涉案房屋，但是尚有大部分物品来不及搬走，并向本院提起反诉要求原告退还被扣押的办公室用品并赔偿损失。后被告未按时预交反诉费，本院已另行制作相应的裁定书。由于中聚汇公司未按约定支付租金，原告提起本案诉讼。原告为证明其为实现本案债权支出了律师费11000元，提交其与广东佰卓律师事务所签订的《民事诉讼委托合同》、金额为11000元的发票及相应的转账凭证。另查明，中聚汇公司为有限责任公司，股东为被告一人。2019年5月29日，作为股东的被告决议解散公司，并成立清算组，清算组成员为被告。经过公告程序后，中聚汇公司于2019年9月20日经核准注销登记。本院认为：原告与中聚汇公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定,合法有效，当事人应当切实履行。中聚汇公司在合同履行期间提前撤场，以自己的行为表明不愿意继续履行合同，已构成违约，应由其承担合同解除的违约责任。被告认为原告与中聚汇公司就合同协议解除达成一致意见，但并没有提供证据证明，对被告的上述答辩意见，本院不予采纳。被告陈述中聚汇公司已与2018年5月5日撤离涉案房屋，但又确认涉案房屋尚留有部分物品，故中聚汇公司并未腾空返还涉案房屋给原告，亦未与原告办理撤场交接手续，原告于2018年5月23日发函解除合同并于同日收回涉案场地，并未超过采取措施防止损失进一步扩大的合理期间，故中聚汇公司应当向原告支付2018年5月1日至2018年5月22日的租金126399.56元（178108.47元/31天×22天）。中聚汇公司至今未支付租金构成违约，原告要求以126399.56元为本金，按中国人民银行规定的同期同类基准贷款利率上浮50%的标准自2018年5月6日开始计至实际清偿之日止并未超过合同约定，本院予以照准。违约金应以本金为限。《租赁合同补充协议一》约定因中聚汇公司原因导致协议提前终止的，中聚汇公司须案优惠前租金补交已享受的租金优惠，故中聚汇公司应当补交2017年7月6日至2017年9月20日的优惠租金差额268120.28元（446228.75元-178108.47元）。被告认为约定是格式条款，没有依据，本院不予采纳。原告要求中聚汇公司承担其为维护合法权益所支付的合理律师费用11000元，符合合同约定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”的规定，中聚汇公司注销前，现没有证据显示作为清算组成员的被告有书面通知原告，故本院对原告要求被告支付费用的主张予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，被告认为原告的主张已经诉讼时效，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄朝燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告小高德（广州）置业有限公司支付自2018年5月1日至2018年5月22日的租金126399.56元及相应的违约金（以126399.56元为基数，自2018年5月6日起按中国人民银行规定的同期同类基准贷款利率上浮50%的标准计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日止；违约金总额以126399.56元为限）；二、被告黄朝燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告小高德（广州）置业有限公司支付2017年7月6日至2017年9月20日的租金差额268120.28元；三、被告黄朝燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告小高德（广州）置业有限公司支付律师费11000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3842元，由被告黄朝燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二〇年七月二十三日法官助理贾清宸书记员钟秀娟