山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1493号上诉人（原审被告）：山西鑫河湾酒店管理有限公司，住所地太原市万柏林区西渠路**，统一社会信用代码×××。法定代表人：陆点念，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任渊，山西晋杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿仁刚，山西晋杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军空军房地产管理局太原办事处，住所地山西省太原市迎泽区朝阳街**。法定代表人：杜江平，主任。委托诉讼代理人：牛立，山西谙正律师事务所律师。上诉人山西鑫河湾酒店管理有限公司（以下简称鑫河湾公司）因与被上诉人中国人民解放军空军房地产管理局太原办事处（以下简称空军房管局太原办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初9845号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇二〇年三月六日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫河湾公司的委托诉讼代理人任渊，被上诉人空军房管局太原办事处的委托诉讼代理人牛立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫河湾公司上诉请求：1．撤销一审民事判决，依法改判；2．判令本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定本案涉案房屋停水、停电并非被上诉人的原因所致，显属事实认定不清，适用法律错误。本案中，上诉人于二〇一二年六月合法承租被上诉人位于太原市小店区亲贤北街53号的房产用于酒店经营。二〇一六年二月，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（下称《通知》）。二〇一八年四月，为贯彻《通知》精神，被上诉人对租赁房产按照终止收回的方式进行处置，同时有关部门协助被上诉人切断了租赁房产的水电供应。后经双方多次协商，二〇一八年六月三十日，被上诉人与上诉人重新签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》（下称《整治协议》），由上诉人继续承租租赁房产，租赁用途仍为酒店经营，整治后租赁期限自二〇一八年六月三十日至二〇二四年六月三十日，年租金人民币1110000元。一审法院在认定《整治协议》“系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应当为有效协议，双方应按合同的约定履行各自的义务”的基础上，却认定“停水、停电并非被上诉人的原因所致”，无任何事实及法律依据。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，向上诉人提供符合酒店经营条件的适格房屋系被上诉人当然的法定义务，即被上诉人完成交付租赁物的标准应为符合使用条件的适格房屋，但一审法院却无视这一法定标准，认为被上诉人将处于断水断电状态的房屋交付上诉人即完成了交付租赁物的义务，显然有悖上述法律规定。其次，租赁房产断水、断电系有关部门配合被上诉人停止有偿服务所致，同时，提供适格房屋亦系被上诉人的法定义务。因此，被上诉人在双方重新设立租赁合同法律关系后，理应积极协调相关部门立即恢复对租赁房产的供水供电，确保租赁房产具备使用条件。然而，一审法院却在被上诉人没有任何免责事由的情况下，认定断水断电并非被上诉人原因造成，被上诉人无需承担任何责任。该认定显然无任何事实及法律依据，严重侵害了上诉人的合法权益。二、一审法院无视双方签约目的，将上诉人明知租赁房产停水、停电作为被上诉人的免责事由，于法无据且严重有违民法公平、诚实信用、等价有偿原则。如前所述，二〇一八年四月，为贯彻《通知》精神，被上诉人对租赁房产按照终止收回的方式进行处置，同时有关部门协助被上诉人切断了租赁房产的水电供应。此种情况下，被上诉人方与上诉人多次协商，最终于二〇一八年六月重新签订《整治协议》。而签订该《整治协议》的根本目的即为恢复租赁合同关系、有效解决因停止有偿服务导致租赁房产停水停电的事实状态。而一审法院非但无视双方上述签约目的，反而作出“本案中涉案房屋在合同签订时的状态已为停水停电，被告对这种情况为知情，且该段时间的停水、停电并非原告的原因造成的，故对被告的抗辩意见本院不予采纳”之认定。上诉人认为，任何免责事由均应由当事人事前约定或法律明确规定，而本案中，一审法院却将双方意图改变的事实状态作为一方当事人的免责事由，显然无任何法律依据，且与当事人的真实意思表示相悖。同时，在签订合同时，该项事实状态不仅上诉人是明知的，被上诉人对此也是明知的，此种情况下被上诉人仍同意签订协议，显然系其同意恢复房屋的使用条件，上诉人亦相信其有能力恢复。然而在《整治协议》签订后，被上诉人却迟迟不予恢复供水、供电，显然有违诚实信用原则；一审法院又无视法律赋予出租人的根本义务，将被上诉人的失信行为导致的不利后果判由上诉人承担法律责任，显然有违公平原则；在租赁房产无法正常使用给上诉人造成巨大经济损失的同时，仍然让上诉人承担巨额房屋租金，显然有违等价有偿原则，严重侵害了上诉人的合法权益。三、一审法院在被上诉人未能依约提供符合约定用途的租赁房产的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定支持其诉讼请求，属于适用法律错误。本案中，上诉人与被上诉人通过签订《整治协议》重新确立合法有效的租赁关系，明确约定租赁用途为酒店经营。根据相关法律规定，当事人应按照约定全面履行自己的义务，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但事实上租赁房产在《整治协议》签订后直至二〇一八年十二月，一直处于停水停电的状态，被上诉人在此期间内并未履行合同义务，保持租赁房产符合酒店经营的基本条件，已构成严重违约，上诉人依法有权行使同时履行抗辩权并拒绝支付租赁房产在此期间产生的租金。《中华人民共和国合同法》第六十条以及第二百二十六条系对当事人已全面履行约定义务以及租赁合同中租金支付期限不明的规定，但一审法院却在被上诉人存在严重违约行为的情形下，无端否定了上诉人的法定抗辩权，显然属于适用法律错误。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，严重损害上诉人的合法权益。请求贵院支持上诉人的上诉请求，依法改判，维护上诉人的合法权益。空军房管局太原办事处答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。一、停水停电是政府及相关部门配合中央军委停止有偿工作这一政治任务所采取的必要措施，基于合同终止的情况，政府根据有关部门的指示，对酒店采取了措施，我方没有权利也没有能力命令政府部门对上诉人采取直接措施。我方不是停水停电的直接责任者。二、对承租酒店合同签订时的真实状况，上诉人是知情的，我方交付房屋时，上诉人并没有提出异议，说明其对房屋状况认可。此后在法定期间内，上诉人没有提出对合同相关条款予以变更或撤销的要求，我方认为上诉人既然已经接收了酒店，就应该履行交付租金的义务。三、至于我方交付的酒店是否符合约定用途，我方不同意上诉人的意见，上诉人至今仍在涉案房屋经营酒店，我方认为交付的房屋符合合同约定用途。至于供水电的问题，不是我方所能左右决定的了的。上诉人的上诉请求应予驳回。空军房管局太原办事处向一审法院起诉请求：1．判令被告鑫河湾公司立即支付原告拖欠的租金555000元；2．本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：二〇〇八年二月二十五日，原告空军房管局太原办事处与案外人山西真如工贸有限公司签订《军队房地产租赁合同》，合同约定原告将位于太原市小店区亲贤北街53号，建筑面积1400平方米出租给山西真如工贸有限公司使用，租赁期限为二〇〇七年八月一日至二〇一七年七月三十一日，年租金为320000元。后山西真如工贸有限公司成为案外人山西天昶房地产开发有限公司的法人股东。二〇一一年十一月二十八日，原告与山西天昶房地产开发有限公司签订《租赁合同补充协议》，将上述合同年租赁增加至450000元。后山西天昶房地产开发有限公司与被告鑫河湾公司签订合同，将上述合同权利转让给被告，原告知情并予以认可。二〇一八年四月，根据军队全面停止有偿协议服务政策，原告终止了相关租赁协议，有关部门配合停止了涉案房屋的水、电，被告鑫河湾公司也腾退了房屋。二〇一八年六月三十日，原告与被告签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，协议约定，原告案涉房屋租赁给被告使用，租赁期限为六年，自二〇一八年六月三十日至二〇二四年六月三十日，将年租金调整为1110000元整，租赁用途为酒店。协议签订后至二〇一八年十二月三十一日，被告拖欠原告半年租金555000元。原、被告双方均认可，二〇一八年六月三十日原告将涉案房屋移交给被告，二〇一八年十一月八日涉案房屋恢复供暖。另查明，原告于二〇一八年六月十九日致函于太原停止有偿办公室，要求恢复供水供电。二〇一八年八月三十日，原告致函于太原市军队停止有偿服务办公室，要求相关部门恢复该项目的供水供电，使其达到正常营业条件。二〇一八年十月十九日，驻并部队全面停止有偿服务工作军队协调领导小组办公室向有关部门请示，是否恢复涉案项目的供水、供电问题。二〇一八年十二月十七日，太原市小店区人民政府向太原市供水集团有限公司、太原市供电公司出具函件，内容为“我区亲贤街53号有一处占地面积2227㎡的建筑（原椰子酒店及商铺）属于空军房管局太原办事处。按照中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，我区营盘街办组织有关部门对原椰子酒店及商铺开展了清退工作，全部停止有偿服务并移交空军房管局太原办事处。根据空军房管局太原办事处的来函，因气温下降，为保障原椰子酒店及商铺设施设备安全，恳请贵单位及时恢复供水为盼”。一审法院认为，原告空军房管局太原办事处与被告鑫河湾公司签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效协议，双方应按照合同的约定履行各自的义务。现原告将合同约定的房屋交给被告使用，被告应按照合同的约定履行交付租金的义务，故现原告主张被告支付自二〇一八年六月三十日至二〇一八年十二月三十一日的租金555000元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告以原告交付的房屋停水、停电，故不应支付租金的抗辩意见，本院认为本案中涉案房屋在合同签订时的状态已为停水停电，被告对这种情况为知情，且该时间段的停水、停电并非原告的原因造成的，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：被告鑫河湾公司于本判决生效后十日内支付原告空军房管局太原办事处租金555000元。二审所查与一审基本一致。上诉人鑫河湾公司认可涉案房屋于二〇一八年十二月七日恢复了供水、供电。本院认为，根据当事双方所签租赁合同约定及履行情况，向承租人鑫河湾公司提供基本的水电便利，属于出租人空军房管局太原办事处的法定义务。事实上，租赁合同签订后，被上诉人空军房管局太原办事处亦在向相关部门发函以解决涉租房屋的水电供应问题，但直至二〇一八年十二月才恢复供水、供电，导致此前鑫河湾公司无法经营，由此引发双方关于租金支付、损失承担等纠纷。若双方本着实事求是、友好协商的态度，争议并非无法解决，但空军房管局太原办事处回避自身履行义务不足，单方面强调其租金权利，显然于理于情均难以服众。依据合同法相对性原则，与地方协调事宜并不能成为空军房管局太原办事处推脱其法定义务的抗辩理由，对于本案纠纷的产生，空军房管局太原办事处无疑应承担主要过错和责任。另一方面，因政策原因双方原租赁合同终止，在二〇一八年六月三十日双方签订整改协议、重新建立租赁关系时，涉案房屋处于停水停电状态，对此鑫河湾公司亦明知，但在协议中仍约定租期从签订之日开始起算，且在签约后数月出租方未能恢复水电供应、酒店无法经营的情况下，鑫河湾公司也未及时行使权利解除合同而是继续占有房屋，导致双方损失人为扩大，有其自身原因。故本院根据具体案情，对于空军房管局太原办事处主张的租金诉求，按30%的比例计付支持。综上所述，鑫河湾公司的上诉理由部分成立，予以采纳。一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六十条、第六十六条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，判决如下：变更太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初9845号民事判决为上诉人山西鑫河湾酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人中国人民解放军空军房地产管理局太原办事处租金166500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共14025元，由上诉人鑫河湾公司负担4208元，由被上诉人空军房管局太原办事处负担9817元。本判决为终审判决。审判长 雷 晨审判员 孙广金审判员 米青山 二〇二〇年七月三十一日书记员 齐文姝