陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终3944号上诉人（原审被告）：崔小义，男，1970年9月13日出生，汉族，中农大地原点现代冷链有限责任公司总经理，住西安市未央区。委托诉讼代理人：卢霞，陕西浩公律师事务所律师。委托诉讼代理人：周思同，陕西浩公律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：叶夏硕（系崔小义之妻），女，1970年5月6日出生，汉族，中国石油长庆油田分公司第二采油厂职员，住西安市未央区。委托诉讼代理人：卢霞，陕西浩公律师事务所律师。委托诉讼代理人：周思同，陕西浩公律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：康芳玲，女，1972年7月29日出生，汉族，川庆钻探长庆钻井总公司信息与档案管理中心职员，住西安市未央区。委托诉讼代理人：康永民，陕西若定律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚娟，陕西若定律师事务所实习律师。上诉人崔小义、叶夏硕因与被上诉人康芳玲房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初18584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔小义、叶夏硕上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回康芳玲的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由康芳玲负担。事实和理由：第一，一审法院仅凭康芳玲持有交购房款凭证原件、房产证原件及案涉房屋由康芳玲居住等事实，就认定双方之间存在购房资格无偿转让的法律关系，纯属主观臆断，认定事实错误。案涉房屋是崔小义、叶夏硕原工作单位的房改房，崔小义、叶夏硕知晓该房屋购买资格不能转让，也没有转让的意思表示，购房资格无偿转让亦不符合日常交易习惯。康芳玲持有交购房款凭证原件，不足以证明其为交款人。实际交款人是崔小义、叶夏硕。第二，崔小义、叶夏硕与康芳玲之间实为好意施惠与委托关系。康芳玲是崔小义朋友的亲戚，当时无处居住，崔小义、叶夏硕好意同意由康芳玲居住案涉房屋。康芳玲为能尽快入住，代办相关手续并持有相关资料原件，双方之间构成委托关系。第三，双方之间不存在购房资格转让法律关系，一审判决适用法律错误。康芳玲辩称：案涉房屋属于单位为员工集资建设的商品房，不是房改房，并无员工福利性质。康芳玲与崔小义、叶夏硕之间系购房资格转让关系，由康芳玲出资购买、装修、使用案涉房屋已长达十余年，双方之间不存在好意施惠与委托关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，崔小义、叶夏硕的上诉请求不能成立，应予驳回。康芳玲向一审法院起诉请求：1.崔小义、叶夏硕协助将位于西安市未央区房屋过户至康芳玲名下；2.本案诉讼费由崔小义、叶夏硕负担。一审法院认定事实：康芳玲与崔小义、叶夏硕夫妇原均曾系长庆油田职工。2007年长庆油田分房，崔小义因系中层领导，有资格分配涉案房屋。康芳玲以崔小义的名义与长庆石油勘探局签订了《房地产买卖契约》，载明：房屋建筑面积116㎡，房地产成交价格为156832元。该协议同时载明：1.根据石油系统房改政策的有关规定，未经长庆油田勘探局批准，本住宅不得进入社会市场交易。2.本住宅的楼梯楼道等公用部位和公共设施设备，任何人不得私自占用。3.住户应遵守长庆油田勘探局房屋管理的有关规定，不得擅自改变房屋结构。2007年9月24日康芳玲从其在中国建设银行长庆支行账户（42×××99）下支取现金165049元，同日该支行出具现金交款单载明：收款单位为：长庆石油勘探局兴隆园小区建设项目组。帐号为：61×××76。金额为：165049元。存款人为崔小义。2008年（应为2007年，错写为2008年）9月27日，长庆石油勘探局矿区服务事业部兴隆园物业服务处开具了《长庆兴隆园小区出售住房交款凭证》，载明：购房人崔小义、房款为163292元、天然气费料费为1500元计164792元，交款人处有叶夏硕签名，该交款凭证载明系个人留存联。2008年12月10日，涉案房屋取得产权证，产权证号为：西安市房权证未央区第1125116007-1-38-10202号，载明房屋坐落于西安市未央区，该房屋与西安市未央区长庆兴隆园小区3区38幢10202号房屋和长庆石油勘探局兴隆园物业服务处收款收据载明的为房号为3-38-1-202均系同一套房屋。2009年10月23日长庆石油勘探局矿区服务事业部兴隆园物业服务处出具长庆石油勘探局兴隆园物业服务处收款收据，载明：房产证办证费940元，房号为3-38-1-202。该收款收据系交款人留存联。康芳玲自称其实际拿到涉案房屋房产证的时间为2009年年底前。另查，2007年10月25日康芳玲以崔小义的名义与房屋所在物业签订了《装修管理协议》，装修后康芳玲一直自己居住至2017年，从2017年起康芳玲将涉案房屋出租他人。2019年8月崔小义、叶夏硕将康芳玲承租户清除，收回房屋至今。在康芳玲居住涉案房屋期间，涉案房屋物业管理费等相关费用先由崔小义、叶夏硕交纳，康芳玲再将崔小义、叶夏硕所交物业费等相关费用支付崔小义、叶夏硕，多年来一直采取该形式，无一例外。又查，康芳玲与崔小义、叶夏硕未签订书面的购房资格转让合同，也未签订涉案房屋租赁合同，崔小义、叶夏硕未收取康芳玲购房资格转让费及房屋租赁费。2014年康芳玲之舅康健周去世。康芳玲现持有《房地产买卖契约》、《长庆兴隆园小区出售住房交款凭证》、长庆石油勘探局兴隆园物业服务处收款收据（房产证办证费）、《装修管理协议》、西安市房权证未央区第1125116007-1-38-10202号房产证原件。同时查明：兴隆园三区36栋、37栋、38栋多层住宅房款计算表载明：崔小义住宅区域及房号为3-38-1-202、房屋售价1300元/㎡、房屋面积116.19㎡、房款合计157089元；地下售价500元/㎡、地下室面积12.92㎡、房款合计6460元；天然气费1500元。天然气及房款合计165040.88元，实交房款165049元。一审庭审中，康芳玲称，涉案房产证下来后，5年后办理过户手续，房产证登记时间为2008年12月10日，其实际拿到房产证的时间为2009年10月23日，到2014年年底才能办理转让相关手续，此时崔小义已不在长庆公司工作，其爱人也在外工作，所以过户拖延至今。崔小义抗辩称，其2007年去四川工作时，康芳玲之舅康健周答应分房、劳保等相关问题由他代管，但未提供证据。又抗辩，涉案房屋房款系其交纳，但未提供证据。同时抗辩，2014年其子出国出具资金证明时，得知涉案房屋已取得房产证，未主张收回的原因是，其猜想康芳玲可能要用房产证。并称，其于2016年离开长庆石油勘探局，但办理房产证部门从未通知其办理房产证。一审法院认为，本案争议的焦点是：1.涉案房屋相关费用实际交纳主体；2.康芳玲与崔小义、叶夏硕之间就涉案房屋形成的法律关系。焦点一：涉案房屋相关费用实际交纳主体。中国建设银行股份有限公司西安长庆支行（以下简称建设银行长庆支行）的取款凭条上显示康芳玲从其银行账号支取现金的时间、数额与该行出具的现金交款单显示交款时间（2007年9月24日）、取款数额（165049元）一致，现现金交款单显示收款单位为长庆石油勘探局兴隆园小区建设项目组，并为崔小义的（3区38栋1单元202号）房号。且康芳玲现持有涉案房屋交纳房款、房产证办证费等相关票据原件，按通常交易习惯，谁持有票据原件，实为谁交纳的费用。据此，结合上述事实，应认定康芳玲交纳涉案房款。焦点二：康芳玲与崔小义、叶夏硕之间就涉案房屋形成的法律关系。从本案事实分析，一是康芳玲实际交纳涉案房屋相关费用，且包括涉案房屋产权证及其所有费用票据原件康芳玲均持有；二是崔小义之妻叶夏硕在出售涉案房屋的交款凭证（即《长庆兴隆园小区出售住房交款凭证》）上签名，而该交款凭证原件由康芳玲持有；三是从2007年至2019年8月长达12年之久，康芳玲仅承担物业管理费、水电费等相关费用外，未向崔小义、叶夏硕交纳任何费用，崔小义、叶夏硕从未主张过；四是2014年崔小义、叶夏硕之子出国出具资金证明时，曾让康芳玲将涉案房屋产权证拍照与其，说明崔小义、叶夏硕知道涉案房屋已取得房产证和取得房产证的时间，但并未收回房产证，而在一审庭审中猜想康芳玲可能要用房产证；五是崔小义、叶夏硕未收取分文转让费。据此，因崔小义、叶夏硕就涉案房屋的房款等相关费用未交纳分文，结合以上事实，应认定康芳玲与崔小义、叶夏硕之间就涉案房屋形成购房资格无偿转让的法律关系。综上所述，2018年12月10日涉案房屋取得权属证书，该证书上房屋所有权人虽登记为崔小义，但系与叶夏硕的夫妻共同财产，至此崔小义、叶夏硕具备了处分房屋的权利，购房资格转让行为自崔小义、叶夏硕取得房屋所有权之日即生效。因康芳玲与崔小义、叶夏硕之间的购房资格转让行为，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性、强制性规定，应为有效。现康芳玲已交清全部房款及相关费用，崔小义、叶夏硕应当协助康芳玲办理过户手续。康芳玲请求办理，一审法院予以支持。崔小义、叶夏硕称系其交纳房款，未向法庭提供证据，一审法院不予采信。又抗辩，双方形成房屋租赁关系，因崔小义、叶夏硕在一审庭审中承认其未与康芳玲商谈过房屋租赁事宜，也从未收取康芳玲分文房屋租赁费用，其抗辩理由不成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：崔小义、叶夏硕于本判决生效之日起三十日内协助康芳玲将位于西安市未央区房屋过户至康芳玲名下。案件受理费100元（康芳玲已预交），由崔小义、叶夏硕负担，于本判决生效之日起十日内支付康芳玲。本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：崔小义、叶夏硕二人与康芳玲之间是否存在购房资格无偿转让关系。经查实，2007年康芳玲以崔小义的名义与长庆石油勘探局就案涉房屋签订《房地产买卖契约》，并从自己银行账户支取现金165049元用于交纳案涉房屋购房款与天然气款，随后又以崔小义的名义签订《装修管理协议》，将案涉房屋装修后一直居住使用，该房屋的《房地产买卖契约》原件、交购房款凭证原件、《装修管理协议》原件、房产证原件均由康芳玲持有。根据以上事实足以判断，康芳玲所述其与崔小义、叶夏硕存在口头约定无偿转让案涉房屋购房资格的事实具有高度可能性。崔小义在一审中陈述，其与康芳玲之间系房屋租赁关系，但未签订过租赁合同，亦未商谈过租赁费事宜，二审中崔小义、叶夏硕又改称其与康芳玲之间系好意施惠与委托关系，但均未提供任何证据予以证明。因此，应认定康芳玲与崔小义、叶夏硕之间就案涉房屋存在购房资格无偿转让关系。一审判决崔小义、叶夏硕协助康芳玲办理案涉房屋过户手续，并无错误。崔小义、叶夏硕认为一审判决认定事实错误、适用法律错误的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。综上所述，崔小义、叶夏硕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3601元，崔小义、叶夏硕已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  杨晓昱二〇二〇年七月三十一日书记员  张佳欣