江西省定南县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0728民初1241号原告：赣州宏安物业管理有限公司，住所地：定南县历市镇龙亭路公园华庭****店面。统一社会信用代码：91360728091057482E。法定代表人：何建明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄文军，男，1987年7月1日生，汉族，住定南县，系赣州宏安物业管理有限公司的员工，特别授权。委托诉讼代理人：潘珺璐，女，1996年5月4日生，汉族，住江西省宜春市上高县，系赣州宏安物业管理有限公司的员工，特别授权。被告：龙艳芳，女，1992年2月8日生，汉族，住定南县。委托诉讼代理人：刘光耀，男，1961年8月14日生，汉族，住定南县，与被告龙艳芳系亲属关系，特别授权。原告赣州宏安物业管理有限公司（以下简称“宏安物业公司”）与被告龙艳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏安物业公司的委托诉讼代理人潘珺璐、被告龙艳芳及其委托诉讼代理人刘光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏安物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付利丰山庄B2B3栋2单元1201室物业管理费5102元，违约金1530.6元，共计6632.6元。2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为利丰山庄B2B3栋2单元1201室的业主。原告和定南县定富房地产开发有限公司于2014年8月1日签订了《“定南利丰山庄商住小区”前期物业管理服务委托合同》约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1元。被告的建筑面积为130.82平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2016年3月1日起停止缴纳物业费。截止2019年9月30日，欠费月数为43个月，每月金额130.82元，据此，被告欠缴物业费共计5102元。原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金1530.6元。综上，各项请求金额合计6632.6元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。在诉讼过程中，原告申请变更其诉讼请求和部分事实理由，变更后的诉讼请求为请求法院依法判令被告立即支付利丰山庄B2B3栋2单元1201室物业管理费5494.44元，违约金1648.33元，共计7142.77元。事实和理由部分变更内容为：“被告于2016年7月1日起停止缴纳物业管理服务费，截止2019年12月31日，欠费40个月，每月金额130.82元。被告欠缴物业管理服务费共计5494.44元。原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金1648.33元。综上，各项请求金额合计7142.77元。原告在最初事实与理由中，请求被告缴纳物业费用时间起算时间为2016年3月1日，为记录错误，现更正为被告于2016年7月1日起停止缴纳物业管理服务费。另外在最初事实与理由中，请求被告缴纳物业费用时间仅截止至2019年9月30日，现原告于2019年12月31日终止对利丰山庄小区提供物业服务，且被告直至2019年12月31日仍未缴纳物业服务费用，故原告特此申请。”被告龙艳芳辩称，原告在管理利丰山庄期间不按政府相关规定办事，没有按合同的相关条款履行职责：一、对外来车辆进入本小区长期停放视而不见，对乱停乱放车辆不管不问，对电动车乱拉线充电的现象从未管过。二、电梯故障也不及时维修，导致业主们出行不便，路灯没亮也不及时维修或更换。三、小区西南角的装修垃圾经常堆积如山，小区四周随时都可看见零碎垃圾，电梯间经常都有尿味，甚至有时还有大便，保洁人员也不及时清理。四、该公司未经业主们允许以招商形式在电梯间做商业广告，在物业办公室对面拐弯处人行道上设立纯净水自动售卖机，因该机体积高大影响视线，导致一起交通事故，造成一人轻伤，一人重伤。五、由于物业管理不善，经常导致小区车满为患，本小区业主们的车辆都无法进入小区，车辆刮花之事时有发生，我家的小汽车在本小区停放就被刮花过好几次，我们向物业管理人员反映，得到的答复是“你又不知道是谁刮的”。这种敷衍了事，推卸责任的工作态度，令人难于接受。六、按照原合同第七条之规定：“合同期限2014年8月1日起至小区业主委员会成立日止”。利丰山庄在2018年元月就成立了业主委员会，同年八月正式备案。业主委员会成立之前（1月）就通知了宏安物业必须整改，不整改的话就请离开，本小区另请物业。宏安不但不整改，而且还赖着不愿撤离。2018年8月1日本小区业主委员会发函给宏安物业：“不得以任何理由向业主收取物业管理费”。而宏安物业却把物业管理费计算到了2019年12月底。请问2018年至2019年期间谁给了“宏安”在利丰山庄收取物业费的权利。请求定南县人民法院，本着公平公正的原则查清事实，给予公正的判决。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告宏安物业公司是经依法核准成立的具有包括物业管理、园林景观工程施工等经营范围的有限责任公司。2014年8月1日，原告宏安物业公司作为乙方与定南定富房地产开发有限公司作为甲方签订一份《定南“利丰山庄”商住小区（前期）物业管理服务委托合同》。合同约定：甲方选聘为乙方为定南县“利丰山庄”住宅小区提供前期物业全部管理服务工作，物业服务费用由乙方按多层住宅0.35元/㎡·月，小(高)层住宅1.00元/㎡·月（含电梯使用费），车库（含仓库）0.35元/㎡·月，商业（含写字楼）物业0.50元/㎡·月，，地下停车场物业服务费300元/位﹒月，按季向业主或物业使用人收取（第一年入伙时按年一次性收取物业服务费），合同期限2014年8月1日起至小区业主委员会成立日止，本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤除本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部资料及账目，按规定应移交的所有资料。2015年7月13日，定南定富房地产开发有限公司开具了入伙通知单，介绍龙艳芳业主到利丰山庄物业管理处办理入伙事宜，该通知单上载明，被告龙艳芳系利丰山庄B2B3栋2单元1201房的业主，其房屋面积为130.82㎡；被告缴纳了物业服务费至2016年6月份，自2016年7月1日之后未缴纳物业服务费；此后，原告要求被告缴交截止2019年9月30日拖欠的物业管理费5102元和违约金1530.6元；经催收未果，原告遂于2020年4月29日向法院起诉。在诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为要求被告立即支付截止2019年12月31日拖欠物业管理费5494.44元，违约金1648.33元，共计7142.77元。另查明，2018年11月10日，利丰山庄B区业主委员会成立，并申请雕刻印章及办理了备案登记。2019年12月31日，原告宏安物业公司退出了利丰山庄的物业管理。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案原告宏安物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，其与定南定富房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》的内容未违反法律规定，属合法有效，对定南县“利丰山庄”小区全体业主均有约束力，原、被告均应按照合同的约定各自履行各自的权利和义务，被告作为业主享受了原告提供的物业服务，理应遵照合同的约定履行缴纳物业管理费的义务，本案争议的分歧在于，原告主张被告支付物业费截止至原告实际退出利丰山庄小区的时间即2019年12月31日止；被告则认为物业费缴纳至业主委员会成立时间即2018年11月10日止，理由是按照《前期物业管理委托合同》的约定，物业服务合同自2014年8月1日起至小区业主委员会成立日止，业主委员会成立后物业合同已终止，在合同终止后的时间原告没有收取物业服务费的权利及依据。本院认为，根据《前期物业管理委托合同》中的约定，物业管理服务合同期限自2014年8月1日起至小区业主委员会成立日止，经庭审查明被告所在的小区业主委员会于2018年11月10日成立，故原告提供的物业服务管理的期间按照合同的约定系自2014年8月1日起至2018年11月10日止。对于合同终止后的物业费问题，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，原告作为物业服务公司，在业主委员会成立后，本应按照合同的约定及时移交相关材料，但是原告却以无人对接及给业主委员会一个续签合同的机会等理由未及时撤离，不符合《前期物业管理委托合同》第六条的约定和《物业管理条例》第二十九条的规定，现原告又以存在事实上的物业服务关系为由请求被告支付合同终止后至退出时（2018年11月11日至2019年12月31日）的物业费，于法无据，本院不予支持；因此被告的异议理由成立，本院予以采纳，本院确认物业费的缴纳期间自2014年8月1日至2018年11月10日；经庭审核实，被告自2016年7月1日起未缴纳物业管理费，自2016年7月1日起至2018年11月10日止期间被告欠缴的物业管理费为3758.89元（130.82㎡×1.00元/㎡·月÷30天×862天）。故对原告要求被告支付物业费5494.44元的诉讼请求，本院在被告支付物业费3758.89元的范围内予以支持。关于原告要求被告支付付违约金的问题。本院认为，原告在提供物业服务的期间，存在小区车辆乱停及电动车充电引发火灾的现象，表明其提供的物业服务存在瑕疵，未全面履行合同义务，被告作为业主，对原告存在的服务瑕疵，以不缴纳物业费的方式来解决问题，方法欠妥；据此，原被告双方在履行合同的过程中均存在一定过错，且《前期物业管理委托合同》中对逾期交纳物业管理服务费并未约定违约金，故原告宏安公司要求被告支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条，《物业管理条例》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告龙艳芳应于本判决生效后十日内向原告赣州宏安物业管理有限公司支付拖欠的自2016年7月1日至2018年11月10日的物业服务费3758.89元。二、驳回原告赣州宏安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告龙艳芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  吕金彪二〇二〇年七月三十日书记员  钟 灵