福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终1509号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨成兰，女，1975年9月25日出生，汉族，住四川省彭州市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈剑峰，男，1987年12月22日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：赖海田，福建民丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪巧红，福建民丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：孙家成，男，1974年12月23日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人杨成兰因与被上诉人陈剑峰、孙家成房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 杨成兰上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令陈剑峰立即返还房屋贷款170万元的50%的金额（85万）及产生的利息，杨成兰返还其拥有的50%房屋产权给陈剑峰；3.判令陈剑峰、孙家成承担房屋买卖涉及的所有费用和损失（含已发生税费231790.49元）；4.由陈剑峰、孙家成承担本案诉讼费用。事实和理由：《存量房买卖合同》签订过程中，宜锦贸易公司三名股东江秋宾、朱清波和孙家成曾向上诉人表示已经支付首付款给陈剑峰。且各方在2017年3月28日在光大银行办理按揭手续时，陈剑峰曾向上诉人出示了130万元的首付款收据。正是由于两被上诉人的恶意串通，才使杨成兰听信谎言签订贷款合同，并且在对两被上诉人签订的《房产买卖居间协议》及《补充协议》不知情的情况下，在《存量房买卖合同》上签字。而后面经了解，所谓130万元的首付款是不存在的，系被上诉人孙家成、陈剑峰凭空捏造。并且，在合同签订过程中，陈剑峰还介绍自己是房产中介人员，合同所交易的房产是别人委托他处置的，后面发现该房产原本是属于陈剑峰的。因此，杨成兰是受欺诈而产生错误才签署《存量房买卖合同》，陈剑峰、孙家成和宜锦贸易公司其他股东系恶意串通，严重损害上诉人的合法权益，合同依法应当认定无效。 陈剑峰答辩称，《存量房买卖合同》合法有效。陈剑峰从未对杨成兰骗称已收到或支付过首付款。出具首付款收条是应买方夫妻的请求，方便买方夫妻向银行贷款。杨成兰应当清楚她自己和丈夫在当时的经济状态。请求驳回杨成兰的上诉。 孙家成答辩称，首付款收据是陈剑锋开的票据欺骗杨成兰，银行里陈剑峰拿着这个票据给杨成兰签字。 陈剑峰向一审法院起诉请求：1.孙家成、杨成兰支付原告购房款109万元；2.孙家成、杨成兰支付原告违约金（违约金以283万元为基数，按照日万分之三，从2017年5月13日起计至购房款付清之日止）；3.孙家成、杨成兰支付原告律师费50000元；4.本案诉讼费用由孙家成、杨成兰承担。 杨成兰反诉请求：1.确认孙家成、杨成兰与陈剑峰于2017年5月6日签订的《存量房买卖合同》无效；2.判令陈剑峰向杨成兰返还购房款220万元；3.判令陈剑峰和孙家成各承担税费231790.49元的一半。 一审法院认定事实如下：2017年5月6日，陈剑峰作为出售人（卖方），将其座落在厦门市同安区环城东路28号的602室及该28号第一层第25号储藏间（建筑面积分别为151.61平方米、7.15平方米，以下简称为案涉房产）出售给买受人（买方）孙家成、杨成兰。双方为此签订一份合同编号为00753799的《存量房买卖合同》。该合同第四条约定，上述房产成交价283万元。第五条约定，买方应向卖方支付定金5万元。第六条约定，买卖双方同意按下列第3种方式给付定金、交房保证金之外的剩余房款：……（3）买方向银行按揭贷款方式付款①买方须于2017年5月12日之前支付除交房定金、交房保证金之外的剩余首期款108万元……②买方须于×之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款的金额以银行承诺发放的贷款金额为准。因买方办理贷款手续所产生的相关费用由买方自行承担。第七条约定，交房保证金0元。第八条约定，买方承担全部交易税费。第九条约定，卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起7日内将上述房产正式交付给买方。第十条约定，自本合同签订之日起7日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。第十二条约定，双方签订本合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约。第十三条约定：（一）自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之三向守约方支付违约金。违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。（二）自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过7日仍未回复并履约的，守约方可以解除合同。若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付的购房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金；若买方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付的购房款退还给买方，买方已支付的定金则作为对卖方的赔偿。同时，守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。第十九条约定，本合同自双方签字（或盖章）之日起生效。该合同还约定了其他内容。孙家成、杨成兰在买受人落款处均有签名。 在签订上述合同及收到5万元购房定金之后，陈剑峰于2017年5月18日将其名下的案涉房产转移过户登记至孙家成、杨成兰名下。孙家成、杨成兰再用该案涉房产作抵押，向中国光大银行股份有限公司厦门分行申请贷款170万元。2017年6月15日，经孙家成授权，该170万元贷款转账支付至陈剑峰的银行账户。2017年9月23日、9月24日，孙家成另向陈剑峰转账支付共40万元，并于2017年9月23日通过其哥哥孙进成的银行账户向陈剑峰转账支付5万元。以上定金连同其他付款共计220万元。陈剑峰在将案涉房产转移过户登记至杨成兰、孙家成名下过程中，垫付案涉房交易契税、个人所得税等税费共计231790.49元。2017年11月8日，陈剑峰因孙家成、杨成兰未付清购房款向一审法院提起诉讼。期间，陈剑峰聘请律师代理其参加本案诉讼，共支出律师费50000元。 一审另查明，2017年3月20日，陈剑峰与孙家成就上述房产买卖另外签订一份《房产买卖居间协议书》和一份《补充协议书》。其中，《房产买卖居间协议书》约定上述房产成交价为300万元，乙方（即孙家成）应于2017年3月25日前向甲方（即陈剑峰）支付220万元，另向银行申请贷款180万元转账至甲方账户；甲方应于收到余款将房产交付给乙方使用等内容。该协议第十八条载明：本协议与双方日后签订的《厦门市房地产买卖合同》规定不一致的，以本协议为准。《补充协议》约定：1.乙方在尾款未结清之前需向甲方写欠条。2.若该房产银行贷款不足部分由乙方于放款后两个月内将尾款支付给甲方，若乙方两个月后无法支付该房产尾款，赔偿甲方该房产价格百分之二十的违约金，并清偿该房产尾款。若不履行合约甲方有权向该房产所在地人民法院提起诉讼乙方承担所有律师费及法院起诉所有费用。3.其余详见房产买卖居间协议。该《房产买卖居间协议书》和《补充协议书》上均无杨成兰签名。 再查明，杨成兰与孙家成系夫妻关系。孙家成与陈剑峰签订上述《房产买卖居间协议书》、《补充协议书》，以及孙家成、杨成兰与陈剑峰签订《存量房买卖合同》，孙家成向光大银行贷款等行为，均发生在二人婚姻关系存续期间。 庭审中，孙家成向一审法院提供了一份陈剑峰出具的《首付款收据》复印件，载明陈剑峰收到孙家成、杨成兰所购案涉房产首付款130万元，收据落款时间为2017年3月23日。经一审法院询问，孙家成、杨成兰均确认未向陈剑峰支付过该款，陈剑峰亦确认未收到该款。孙家成另向一审法院提供一份《协议书》复印件，以及一份自称是从国家企业信用信息公示系统截图的厦门宜锦贸易有限公司信息。其中，《协议书》载明“厦门宜锦贸易有限公司所有股东同意投资以下房产，房产座落：同安区环城东路28号602室及第一层第25号储藏间。盈亏各按股东与股比例承担，现以股东孙家成名义购买。各股东比例：江某占60%，孙家成占30%，朱清波占10%，特立此据……”。厦门宜锦贸易有限公司信息显示该公司成立于2014年1月15日，股东分别为伍叶平、孙家成、朱清波，未显示股东的各自出资金额或股份比例。证人江某出庭作证称，他与孙家成、朱清波于2017年2、3月份开的网店“厦门宜锦贸易有限公司”因缺少资金需要贷款，后听陈剑峰说可以零首付购房贷款，就决定采用买房的方式贷款，并约定以孙家成的名义购买；《协议书》是案涉房过户到孙家成、杨成兰名下之后补签的；他没有向杨成兰说过已支付130万元购房首付款，只是因陈剑峰说过零首付买房，所以他告诉过杨成兰首付款不用考虑。陈剑峰、孙家成对江某的证言未提出异议。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人的争议焦点主要是：一、案涉《存量房买卖合同》的效力；二、孙家成、杨成兰尚欠购房款的数额及违约责任。 关于案涉《存量房买卖合同》的效力。合同法第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉《存量房买卖合同》系当事人采用合同书形式订立的合同，上面有孙家成、杨成兰、陈剑峰三人签字，且三人均为心智正常的成年人，具有相应的民事行为能力，故依照上述规定，该合同从三人签字之日起成立并生效。上述法律未规定合同必须经按手印才成立并生效，孙家成辩称其和杨成兰未在案涉合同上按手印，不影响合同的成立和生效。杨成兰辩称其在合同上签字系受到陈剑峰、江某和孙家成等人的欺骗，经查陈剑峰、江某均未承认有对杨成兰骗称已收到或支付过130万元的购房首付款。即使陈剑峰确认其出具过一份收到孙家成、杨成兰130万元购房首付款的收条，但陈剑峰称其出具该收条是为了向银行贷款，且杨成兰应当清楚自己及丈夫孙家成是否真实支付过该130万元的首付款，所以仅凭该收条并不能证明陈剑峰对杨成兰构成欺诈。江某证称陈剑峰说过零首付购房，自己也告诉过杨成兰不用考虑首付款，但无论是零首付购房还是不用考虑首付款，对买房人来说只是减轻其支付首付款的压力，并不等同于买房人除了申请购房贷款之外，不用向卖方支付剩余的购房尾款。《存量房买卖合同》明确写了案涉房交易价格为283万元，杨成兰应当清楚除了购房贷款之外，自己和孙家成还应向卖方支付不足部分的房款。仅凭江某等人说过不用考虑首付款，不足以说明江某等人对杨成兰构成欺诈，且江某、朱清波并非是《存量房买卖合同》的一方当事人，即使其有对杨成兰欺诈，也不符合合同法第五十二条规定的无效情形。孙家成虽然承认自己有欺骗杨成兰，但孙家成系杨成兰的丈夫，其欺骗自己的妻子已付购房首付款130万元不合情理，且其与杨成兰同为《存量房买卖合同》的一方当事人，与杨成兰有明显的利害关系，故其相关陈述一审法院不予采信。而且，即便孙家成对杨成兰构成欺诈，因其与杨成兰同属合同一方当事人，杨成兰也不是合同当事人之外的第三人，同样不符合合同法第五十二条规定的无效情形。此外，结合孙家成、杨成兰的陈述，不管其签约买房是为了贷款还是其他目的，签约买房的行为都属于其真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，在其未能举证证明该合同具有其他无效情形的情况下，该合同依法应当认定有效。合同生效后，对双方当事人均有约束力，一方不履行合同的，对方有权要求违约方继续履行和承担违约责任。杨成兰反诉主张该合同无效，以及基于合同无效提出的返还财产等主张，证据和理由不足，不予支持。 关于孙家成、杨成兰尚欠购房款的数额及违约责任。孙家成与陈剑峰就买卖同一处房产先后签订了《房产买卖居间协议书》、《存量房买卖合同》，分别约定了300万元和283万元的不同房屋交易价格。虽然《房产买卖居间协议书》第十八条载明“本协议与双方日后签订的《厦门市房地产买卖合同》规定不一致的，以本协议为准。”但依照合同法第七十七条第一款的规定，当事人协商一致，可以变更合同。结合双方之后签订的《存量房买卖合同》对合同主体、房屋交易价格、付款时间、方式和违约责任等均作了变更，且双方实际上并未按照《房产买卖居间协议书》履行，故可视为双方对包括《房产买卖居间协议书》第十八条的约定亦作了变更。因此，双方应当按照变更后的《存量房买卖合同》履行，即认定双方约定的案涉房产的交易价格为283万元。孙家成辩称双方口头约定的案涉房产的交易价格是240万元，既未得到陈剑峰的确认，也未提供相应的证据证明，不予采信。此外，按照《存量房买卖合同》第八条的约定，案涉房产的交易税费全部由买方承担，且双方均确认陈剑峰在将案涉房产转移过户登记至孙家成、杨成兰名下的过程中垫付了231790.49元税费，故该税费亦应由孙家成、杨成兰向陈剑峰支付。上述房产交易价格283万元加上孙家成、杨成兰应向陈剑峰支付税费231790.49元，合计为3061790.49元，孙家成、杨成兰已向陈剑峰付款220万元，故孙家成、杨成兰尚欠陈剑峰购房款861790.49元。陈剑峰述称孙家成、杨成兰尚欠其购房款109万元，证据不足，不予采信。《存量房买卖合同》第六条约定双方同意按下列第3种方式即银行按揭贷款的方式付款，其中约定除交房定金、交房保证金之外的剩余首期款108万元须于2017年5月12日之前支付，未约定剩余房款何时付清。因此，孙家成、杨成兰于2017年6月15日向陈剑峰支付170万元只逾期34天，按照《存量房买卖合同》第十三条的约定，需向陈剑峰承担28866元违约金（2830000×0.0003×34）。陈剑峰该项诉讼请求中的超出部分的金额，证据不足，不予支持。陈剑峰因孙家成、杨成兰违约而聘请律师支出的代理费50000元，按照《存量房买卖合同》第十三条的约定，亦应由违约方孙家成、杨成兰承担。陈剑峰的该项诉讼请求，予以支持。 此外，孙家成主张其系与江某等“厦门宜锦贸易有限公司”股东合伙投资案涉房产，但其提供的厦门宜锦贸易有限公司企业信息登记的股东与其另外提供的协议书上载明的股东并不一致，不予确认。即便其确与他人合伙投资案涉房产，根据合同的相对性原则，亦属于另外一种法律关系，可由其另行向他人主张权利，本案不作审理。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、孙家成、杨成兰应于判决生效之日起十日内支付陈剑峰购房款861790.49元。二、孙家成、杨成兰应判决生效之日起十日内向陈剑峰支付违约金28866元。三、孙家成、杨成兰应于判决生效之日起十日内向陈剑峰支付律师费损失50000元。四、驳回陈剑峰的其他诉讼请求。五、驳回杨成兰的全部反诉请求。本案本诉案件受理费20154元，由陈剑峰负担6040元，由孙家成负担14114元；本案反诉案件受理费26254.32元，由杨成兰负担。 经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，陈剑峰与孙家成、杨成兰于2017年5月6日签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。杨成兰以陈建峰、孙家成在签合同时向其骗称已经支付过首付款，构成恶意串通为由主张合同无效。经查，陈剑峰虽曾向银行出具过一份收到130万元购房首付款的收条，但其已经就该收条的用途进行了合理说明，仅凭该收条并不能证明陈剑峰对杨成兰欺诈或构成恶意串通。并且，杨成兰作为购房人，依约应承担支付购房款的义务，对自身付款情况负有查证义务。一审法院以杨成兰未能举证证明讼争合同具有无效情形认定合同合法有效并无不当，杨成兰基于合同无效提出的上诉请求均不能成立。 综上，杨成兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费20154元，由杨成兰承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  张水波 审 判 员  彭亚奴 二〇二〇年七月十三日 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。