广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初1746号原告：谢俊鸣，男，1994年4月5日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托代理人：李涵、卢碧仪，均系广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：赵南，女，1982年11月30日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。第三人：广州市汇河房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：陈其森。第三人：中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，住所地广东省广州市天河区。负责人：吴丽玲，行长。委托代理人：伍雨晴，系该行职员。原告谢俊鸣诉被告赵南，第三人广州市汇河房地产代理有限公司（以下简称“汇河公司”）、中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行（以下简称“工商行高新支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢俊鸣的委托代理人李涵、卢碧仪，第三人工商行高新支行的委托代理人伍雨晴到庭参加了诉讼。被告赵南及第三人汇河公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢俊鸣诉称：原告与被告双方经第三人汇河公司工作人员介绍，于2018年5月20日签订《房屋买卖合同》，约定：由原告向被告购买位于天河区平月路××房，成交价为10000000元，物业现状为不带租约，带家私电器；卖方持有该物业之房产权属证明；卖方保证对该物业享有完整的处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引起的一切责任，由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部己收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金等条款。合同签订后，原告于2018年5月21日通过银行转账和现金交付方式向被告支付70万元房款，其中8280元为定金，以现金方式交付予被告；双方并于2018年5月23日办理房屋买卖网签手续。但此后被告即长期拖延办理清偿抵押贷款和涂销抵押手续，甚至出现下落不明无法联系的状态。经原告反复催告联络之后，被告在2018年11月左右才开始办理相关还款手续，并于2018年11月中旬通知原告第三人工商行高新支行已同意其提前还款申请，要求原告按约向其支付70万元房款，原告遂于2018年11月24日与2018年11月27日以银行转账等方式共向被告支付70万元房款等款项。被告于2018年11月28日向原告提供第三人工商行高新支行出具的被告的《个人贷款结清证明》。但是，此后被告声称涉案物业房地产证已经遗失，并向原告出具《〈房地产证〉遗失声明》等文件，以此为由再次一直拖延办理房屋涂销抵押手续。经原告多次催告，被告仍然以各种理由拒绝配合。后原告经查询发现，涉案物业除未涂销抵押外，并于2018年12月被广州市天河区人民法院查封，而根据原告了解，该案件查封申请人与被告存在亲戚关系，被告明显系恶意拒绝履行合同。原告认为，原告已按约履行向被告支付房款等约定义务，被告根据合同约定应当及时涂销房屋抵押等手续，但被告长期拖延，一直以各种理由不予以配合办理房屋涂销抵押手续；在取得原告支付清偿银行贷款之款项后，仍不办理涂销手续，且提起虚假诉讼恶意查封该物业，明显属于恶意违约，被告依法理当承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求依法判令：1.立即解除原告与被告之间于2018年5月20日签订的《房屋买卖合同》并解除关于该买卖合同的网签；2.被告向原告退回原告已支付的房款1403000元；3.被告向原告支付违约金1000000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。被告赵南未答辩亦未提交证据。第三人汇河公司提交书面材料述称：第三人汇河公司作为房地产中介公司，只是为客户提供中介服务。被告在第三人汇河公司放盘出售天河区平月路××房，原告通过第三人汇河公司介绍购买该房屋，第三人汇河公司在这个过程中妥善地提供中介服务，已经帮助双方签订合同达成交易、办理网签、协助提供咨询等等，没有任何过失。至于房屋的选择、交易的价格都是被告和原告自己确定的，具体的合同也应该由被告和原告自己履行。双方签署合同之后，因为被告失去联系，不履行合同，第三人汇河公司也尽力联络被告，推进合同履行。之后被告还是没有全部履行合同义务，不配合房屋过户，第三人汇河公司作为中介仅能协助催促，没有办法提供更多服务。在被告不履行义务的情况下，原告起诉被告要求履行义务是其合法权利，被告在交易过程中违约应当承担责任，但是第三人汇河公司已完全履行了中介服务，原、被告之间的纠纷与第三人汇河公司无关。第三人工商行高新支行述称：1.被告本人于2018年7月23日、2018年11月22日分别向第三人工商行高新支行提出贷款提前还款申请，第三人工商行高新支行于2018年11月27日扣除全部贷款本金、利息并于2018年11月28日出具个人贷款结清证明。2.2018年11月28日被告前来第三人工商行高新支行处领取个人贷款结清证明并表示其本人的房产证己遗失，需办理挂失补办手续。当时受理工作人员按照受理程序由被告填写申请书申请补办房产证。经审理查明：广州市天河区平月路××房（以下简称“涉案房屋”）查册时间为2020年6月19日的《广州市不动产登记查册表》载明：涉案房屋的产权人为赵南，占有部分为全部，建筑面积为183.696平方米；他项权利摘要载明抵押权利人为工商行高新支行，权利价值为1133320元等。2018年5月20日，谢俊鸣（买方）、赵南（卖方）与汇河公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买卖之房屋地址为涉案房屋；卖方持有涉案房屋之房产权属证明，卖方保证对涉案房屋享有完整的处分权，出售涉案房屋并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关涉案房屋之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引起的一切责任，由于卖方的原因，造成涉案房屋不能办理过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；涉案房屋按套销售，买卖双方同意涉案房屋成交价为10000000元；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付咨询及中介服务费，买方于本合同签订之日向经纪方支付咨询及中介服务费；卖方不能按本合同约定将涉案房屋售予买方，或者因违约而无法将涉案房屋售予买方的，应向买方支付涉案房屋成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付涉案房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按涉案房屋成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买涉案房屋，卖方应退回全部己收款项并向买方支付涉案房屋成交价的10%作违约金；买方不能按本合同约定买入涉案房屋，或者因违约而无法买入涉案房屋的，应向卖方支付涉案房屋成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；三方约定的其他事项（对本合同及附件条款的修改和补充）：卖方保证房屋证过五年非唯一住房，产权为卖方单独所有无共有人，产权无异议；签约好五日内买方支付首期70万元，双方办理网签手续；卖方应当在收到首期款之日起30日内办妥银行按揭提前还款手续；第二期款230万元按以下方式支付：按揭银行同意卖方提前还款申请后，买方收到卖方通知，卖方3日内支付70万元；卖方办妥抵押涂销3日内买方支付60万元；双方办理交易递件取得递件回执当日买方支付100万元；如果卖方违约或隐瞒物业情况的，买方有权选择解约或要房；如买方选择解约按合同约定执行等条款。《合同》附件第5条约定：于签约当日前支付8280元作为定金；于签署合约5天内交付部分楼款（含定金）70万元；卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续15天内协助买方完成申请银行贷款手续；部分楼款共计230万元，付款的前提条件是双方办理递件当日支付；700万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付等条款。2018年5月21日，谢俊鸣向赵南转账支付691720元。本案中，谢俊鸣提供加盖有中国民生银行广州广州大道支行业务专用章的回单凭证证明上述转账情况。同日，赵南出具《收款收据》，确认收到谢俊鸣房款订金700000元。2018年5月23日，谢俊鸣（乙方、买方）与赵南（甲方、卖方）签订《广州市存量房买卖合同》，并对该合同进行网签，网签合同编号为穗存量房合字××号。《广州市存量房买卖合同》约定：涉案房屋总金额为1000000元，签订本合同时，乙方向甲方支付200000元作为购房定金，并按照一次性付款方式按期付款；总金额1000000元乙方应于2019年5月23日前向甲方支付；甲方不按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用等条款。2018年11月24日，案外人王文瑞向赵南转账支付353000元。本案中，谢俊鸣提供加盖有中国工商银行股份有限公司广州中山一路支行自助回单机专用章的回单证明上述转账情况。同日，赵南出具《收款收据》，确认收到谢俊鸣房款353000元。2018年11月27日，案外人王文瑞向赵南转账支付349268元。本案中，谢俊鸣提供加盖有中国工商银行股份有限公司广州中山一路支行自助回单机专用章的回单证明上述转账情况。同日，赵南出具《收款收据》，确认收到谢俊鸣房款350000元。另在本案中，王文瑞到庭表示：其与谢俊鸣系表兄弟关系，当时谢俊鸣委托其向赵南分别支付353000元、349268元，明确上述款项由谢俊鸣向赵南主张，其不另行向赵南主张权利，明确其不参加本案诉讼；2018年11月27日赵南出具的收款收据中的350000元包括原告转账的349268元及现金732元。王文瑞亦当庭出示手机证明其上述两笔转账的支付情况。2018年11月28日，工商行高新支行出具《个人贷款结清证明》，载明：借款人赵南在该行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2001年3月20日，贷款金额为600000元，贷款期限为360个月，该笔贷款本息已于2018年11月27日全部结清。同日，赵南出具《〈房地产证〉遗失声明》，载明赵南所有的涉案房屋的《房地产证》已遗失。2019年1月18日，谢俊鸣以赵南违约为由提起本案诉讼。在本案中，谢俊鸣对本案事实作出以下陈述：其与赵南在买卖涉案房屋前不认识；双方是经过中介公司介绍认识的；其购买涉案房屋时有到涉案房屋查看，当时涉案房屋有家具，有相关人员在涉案房屋，赵南表示相关人员为其家人；其总共向赵南支付了1403000元；根据合同约定，其支付到合同约定的2300000元房款中的第1期70万元，因为赵南没有涂销抵押，所以没有支付剩余房款付款；其现要求解除合同并要求解除网签，赵南并无向其退还房款；双方的权利义务以双方2018年5月20日签订的《合同》为准。谢俊鸣另提交其向汇河公司支付中介费的《收款收据》证明其支付中介费的情况。工商行高新支行另提交《个人贷款提前还款申请审批表》两份证明赵南分别于2018年7月24日及11月22日向该行申请提前还款，该行亦于赵南申请当天表示同意。在本案中，谢俊鸣明确撤回对工商行高新支行的起诉，并明确其第一项诉请为解除《合同》以及要求赵南办理《广州市存量房买卖合同》（合同编号为穗存量房合字××号）的合同注销备案手续。另查明，2018年11月28日，案外人李小平向本院起诉赵南要求确认赵南将涉案房屋过户至李小平名下等。本院在上述案件中根据李小平的保全申请，作出（2018）粤0106民初28115号民事裁定，裁定冻结被告赵南的银行存款6000000元或查封、扣押其等值财产，并实际于2018年12月19日查封涉案房屋。上述案件尚未审结。在本案中，本院根据谢俊鸣的保全申请，作出（2019）粤0106民初1746号民事裁定，裁定冻结被告赵南的银行存款2403000元或查封、扣押其等值财产。本院认为：《合同》涉及买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与居间人之间的居间合同关系，本案审理其中的房屋买卖合同关系。《合同》及《广州市存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，谢俊鸣与赵南均应依约履行。谢俊鸣称双方的权利义务以《合同》为准，谢俊鸣上述主张与其举证的实际履约情况相一致，本院予以采信。关于谢俊鸣要求解除《合同》并要求赵南办理《广州市存量房买卖合同》的合同注销备案手续的诉请。2018年5月20日签订的《合同》约定：签约好五日内买方支付首期70万元，双方办理网签手续；卖方应当在收到首期款之日起30日内办妥银行按揭提前还款手续；第二期款230万元按以下方式支付：按揭银行同意卖方提前还款申请后，买方收到卖方通知，买方3日内支付70万元；卖方办妥抵押涂销3日内买方支付60万元；卖方未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，买方有权不再购买涉案房屋。本案中，谢俊鸣提交银行回单及赵南出具的《收款收据》证明其已按合同约定于2018年5月21日向赵南支付房款700000元。赵南亦应按合同约定在收到首期房款起30日内办妥银行按揭提前还款手续。根据工商行高新支行提交的《个人贷款提前还款申请审批表》，赵南最早于2018年7月24日申请提前还款，因此赵南办理银行按揭提前还款手续已逾期30天以上。另根据涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》，直至谢俊鸣提起本案诉讼之日，涉案房屋的抵押登记尚未涂销，且涉案房屋因赵南与案外人之间的纠纷在另案中被本院查封。据此，谢俊鸣根据上述合同约定诉请解除《合同》并要求赵南办理《广州市存量房买卖合同》（合同编号为穗存量房合字××号）的合同注销备案手续具有事实和法律依据，本院予以支持。关于谢俊鸣要求赵南承担违约责任的诉请。《合同》约定：涉案房屋成交价为10000000元；卖方不能按本合同约定将涉案房屋售予买方，或者因违约而无法将涉案房屋售予买方的，应向买方支付涉案房屋成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付涉案房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，买方有权不再购买涉案房屋，卖方应退回全部己收款项并向买方支付涉案房屋成交价的10%作违约金。如上所述，因赵南构成违约，谢俊鸣根据上述合同约定诉请赵南承担违约责任合法有据，本院予以支持。谢俊鸣提交银行回单及赵南出具的《收款收据》证明其共向赵南支付房款1403000元（700000元＋353000元＋350000元），案外人亦到庭确认其代谢俊鸣向赵南支付房款的事实，据此本院对谢俊鸣有关其共向赵南支付房款1403000元的陈述予以采信。赵南作为收款人应就其退还款项的情况承担举证责任，赵南经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应由赵南自行承担举证不能的法律后果，据此本院对谢俊鸣有关赵南并未向其退还房款的主张予以采信。综上，谢俊鸣要求赵南向其退还房款1403000元并支付违约金1000000元（10000000元×10%）具有事实和法律依据，本院予以支持。谢俊鸣撤回对工商行高新支行的起诉，属其自主处分权利，并无不当，本院予以照准。赵南经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告谢俊鸣与被告赵南就广州市天河区平月路南国二街10号202房于2018年5月20日签订的《房屋买卖合同》中所涉的房屋买卖合同关系已解除；二、被告赵南于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告谢俊鸣办理《广州市存量房买卖合同》（合同编号为穗存量房合字××号）的合同注销备案手续；三、被告赵南于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢俊鸣退还上述房屋的房款1403000元；四、被告赵南于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢俊鸣支付违约金1000000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费81800元及保全费5000元，均由被告赵南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  麦丽欢人民陪审员  谢 明二〇二〇年七月二十四日书 记 员  梁炎梅何瑞雯