江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0923民初938号 原告：王德文，男，1952年6月16日出生，汉族，居民，住阜宁县。 委托诉讼代理人：惠开永，江苏阜一律师事务所律师。 被告：陈广国，男，1972年7月13日出生，汉族，居民，住阜宁县。 委托诉讼代理人：曹卫华，阜宁县沟墩法律服务所法律工作者。 原告王德文与被告陈广国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告王德文及其委托诉讼代理人惠开永，被告陈广国的委托诉讼代理人曹卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王德文向本院提起诉讼请求：1.判决被告向原告交付所售位于阜宁县康居工程三点30号楼104房屋，并支付违约金10000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告同为阜宁县**村民。2018年，原、被告所在村计划将部分危房拆迁并集中安置。因被告有危房一套，遂取得拆迁集中安置资格，但被告无集中安置的意愿，其将该集中安置的资格及房屋产权出售给原告。2018年3月1日，原、被告签订协议将案涉房屋建房资格及产权转让给原告。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部价款，并按村委会的要求及时缴纳了所有的代建款项。2020年1月，新房交付后，被告却将新房占为己有，不予交付给原告，经多方调解未果。原告现诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告陈广国辩称，1、被告从未将危房拆迁计划出售给原告，也未委托他人将该计划出售给原告。在被告夫妻没有签名，也未委托他人处理的情况下，原告与被告的父亲签订协议的行为对被告不产生法律效力。2、争议协议中出售危房拆迁计划具有特定的人身属性，不能构成买卖的标的，依据相关法律规定和国家政策，危房拆迁计划是政府为改善困难住房群体，而给予特定的对象，这种带有福利性质的权利不能转让。3、转让同村宅基地使用权应当同时具备以下条件：转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员；受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；转让行为须征得集体经济组织同意；宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。本案原、被告虽为同村成员，但原告本身在条岗村康居工程三点就安置了53号楼102室1套。依据相关法律规定，原告不符合宅基地分配条件，且案涉协议亦未征得集体同意。另，案涉房屋尚未办理房屋所有权证书和土地使用权证书，也无相关合法审批手续。因此，该协议为无效协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王德文与被告陈广国同为阜宁县**村民。2018年3月1日，被告陈广国的父亲陈德发以陈广国（甲方）的名义与原告王德文（乙方）签订协议书1份，载明：“因甲方危房拆迁分新房计划一套，经双方同意，甲方将新房计划转让给乙方，特订协议如下：1、甲方新房计划转让给乙方，价格五万五千元整。2、当甲方协议交给乙方时，乙方将五万五千元现金交清甲方，不得拖欠。3、甲方的新房所有找价村部的现金和一切上交费用都有（由）乙方支出，与甲方无关。4、新房建成后，永远归乙方所有和居住，与甲方毫无关系。5、以上协议，一式两份，各执一份，共同遵守，不得反回（悔），谁要反回（悔）罚款壹万元。以协议为证。”2018年3月5日，原告将55000元交给陈德发，并由陈德发向原告出具收条1份。上述协议签订后，原告遂请被告的父亲陈德发到所在村转交了押金10000元，陈德发于2018年3月5日向原告出具该10000元收条1份。2018年3月2日，阜宁县出具了收款凭证1份，证明收到押金10000元。该凭证载明交款人为陈广国。2019年，阜宁县村民委员会向被告陈广国发出代建房款催交通知书，该通知书载明被告陈广国安置户型面积为164㎡，实际应缴款94597.32元，被告陈广国应在接到通知后，于2019年2月20日前将全额缴到指定账户。2019年2月9日，原告王德文以被告陈广国名义向阜宁县缴纳84597.32元，由该村出具了该款收款凭证1份。2019年2月15日，原告王德文又向陈德发支付了房屋差价款3500元，并由陈德发向其出具该项收条1份。2019年3月6日，陈德发以被告陈广国名义向原告王德文出具清账收据1份，载明：“我的新房计划转让给王德文，所有账目结清。如新房计划伍万伍千元多六个平方，找价叁千伍百元，旧房拆迁按（安）置搬家弗（费），国家把壹千捌百元，合计陆万另（零）叁百元（60300元）。各种账目全部结清。今后再有账目无效并罚款伍万元。”2020年1月8日，阜宁县村民委员会再次向被告陈广国发出代建房款催缴通知，通知中载明：“陈广国户：你户拆除房屋合法有效面积69.46平方米，房屋拆除补助金22167元，你户选择的安置房户型面积为174.11平方米，根据代建协议约定，选房面积与拆除面积相等部分，按照550元/㎡计算，即—元；100㎡内超平方按照900元/㎡计算；100㎡之外超平方按照招标价计算，即—元；超面积—㎡；超面积部分按照中标价计算，即—元，合计你户应交纳安置房委托代建资金178466.2元，减去你户房屋拆迁补助金22167元，再减安置费1800元。你户应缴代建房款103166.2元，现已缴代建房款94597.32元，还应缴纳代建房款8568.88元。请接到本通知后，于2020年1月13日前全额缴到指定账户，并且拆除的房屋必须立刻复垦到位，所有杂物全部清理干净，逾期未缴清代建房款和未复垦到位的，则不能参加选房，视为自动放弃安置处理……。”2019年1月9日，原告以被告名义向阜宁县缴纳了8568.88元，由该村委会向其出具内部结算凭证1份。2020年1月15日，阜宁县村民委员会向被告开具了介绍信，内容为：“江苏万顺建设项目部：兹有陈广国前来项目部领取30#104号楼号房钥匙，请予发放为感！”原告王德文现认为根据双方签订的协议书，被告陈广国应当将案涉房屋交付给原告王德文，但被告陈广国拒不交付案涉房屋，故而引起本案诉讼。 另查明，原告本人也因拆迁，安置了位于阜宁县康居工程3点53号101室180㎡房屋1套。 本院认为，表见代理是指行为人事实上无代理权，但对有理由认为行为人有代理权限而与其进行的法律行为，行为的法律后果由被代理人承担的代理。本案陈德发与被告陈广国系父子关系，且二人宅基地上的房屋紧密相连，对于危房拆迁安置亦是村里统一进行，原告王德文作为其同村居民，有理由相信被告陈广国的父亲陈德发系代表被告陈广国与其签订协议书，陈德发的行为构成表见代理，故陈德发的代理行为对被告陈广国产生法律效力。根据该协议，被告陈广国将其享有的房屋拆迁安置权利转给原告王德文，实际上含有对被告陈广国享有的宅基地使用权的转让。因为安置时选房面积与拆除面积相等的部分的房价仅为550元/㎡，且所在村要求限期对拆除的房屋必须复垦到位。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”依据相关法律规定，对农村宅基地使用权进行转让应当具备如下条件：需经本村村民委员会同意和乡政府批准；转让人与受让人同为本村村民；受让人无宅基地，符合宅基地申请条件等。宅基地属于农民集体所有，农民的宅基地使用权源于集体经济组织分配。具有福利和身份的双重性。农民退出宅基地而获得的安置指标，应含有退出宅基地而获得相应补偿，仍然具有专属性质。原、被告虽为同村村民，但根据“一户一宅”的原则，原告王德文在村里有自己的宅基地，且在安置点已安置了180㎡的房屋1套，其无权再享有其他宅基地上的权利。故双方签订的协议违反了上述规定，应属无效。庭审中，原告王德文坚持不变更诉讼请求，要求被告陈广国向其交付案涉房屋。故对原告王德文的诉讼请求本院不予支持。对于协议书确认无效后，原告王德文所享有的相关权利，其可以另案主张。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王德文的诉讼请求。 案件受理费3900元，由原告陈德文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  范效飞 人民陪审员  戴 新 人民陪审员  陈红梅 二〇二〇年七月二十七日 法官 助理  刘 洁 书 记 员  罗 岚