内蒙古自治区固阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0222民初447号 原告：包头市舒洁美物业有限公司，。 法定代表人：贾玉凤，该公司经理。 被告：马红旺，男，住内蒙古自治区包头市固阳县。 原告包头市舒洁美物业有限公司（以下简称舒洁美物业公司）与被告马红旺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舒洁美物业公司的法定代表人贾玉凤和被告马红旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舒洁美物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告2012年10月1日至2020年9月30日物业费6680元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为包头市舒洁美物业有限公司，被告固阳县锦绣鑫苑小区6号楼二单元二楼西户，包头市舒洁美物业有限公司自2018年12月6日，接管锦绣鑫苑小区物业服务管理工作并与包头市固阳县科教社区居委会签订《物业服务合同》。合同中明确约定物业费收取是按每平米每月0.6元，但是被告自2012年起以各种理由拒绝向包头市舒洁美物业有限公司支付物业费，为了维护包头市舒洁美物业有限公司的合法权益，现包头市舒洁美物业有限公司依法提起诉讼，请法院依法判决支持包头市舒洁美物业有限公司诉讼请求。 被告马红旺在庭审中辩称：1.入住时原被告没有签订任何《物业管理服务合同》，违反了法律规定。2.原告存在违约行为，应减免物业费，如：未对公共设施、设备尽到维护保养义务，小区很多的单元门禁系统陆续出现故障无法使用，小区内的照明路灯因损坏和为节约电费，正常工作的不足50%，小区水压不够，三楼以上长期停水；未对草坪绿植尽到养护义务，小区内杂草丛生，部分公共绿地被住户私自违建成自家小院和菜园；未对公共秩序和坏境卫生尽到维护义务，小区内长时间存在业主不文明养犬行为，业主受到了袭扰。有常年堆放大量垃圾的现象存在，空气恶臭；未对安全防范工作尽到义务，原告从未组织过巡逻，保安人员不负责任，秩序管理混乱，有电动车及电瓶盗窃案件；未对物业综合管理工作尽到义务，原告从来没有对房屋及设施设备进行安全普查，家中漏水漏雨的现象物业不予管理。3.原告存在违法行为。原告从未公示其管理锦绣鑫苑小区期间物业服务资金的收支情况及2019年6月10日使用专项维修资金情况；原告未达到服务标准及收费标准不合理，原告在物业合同中未明确执行何种收费标准及服务标准，在执行过程中私自降低和减少服务项目。4.原告存在欺诈和损害被告合法权益的行为。原告未在其制定的格式合同《物业管理服务合同》中约定各项服务质量标准，在管理服务期间也未达到国家和包头市相关规定所要求的服务质量标准。5.被告主张物业费减免以后款项再与开发商继续相互抵消。前期锦绣鑫苑住宅小区开发商固阳县腾飞房地产有限公司即固阳县锦绣鑫苑房地产服务有限责任公司，委托的包头市晨华担保公司2011年4月23日收取被告担保费3200元，中国工商银行已返还开发商的2011年收取被告个贷费2000元，以上共计5200元，均应按照约定退还被告，在减免相应物业费以后还应抵消5200元。 经审理查明：2018年9月1日固阳县锦绣鑫苑房地产服务有限公司（甲方）与固阳县科教路居民委员会（乙方）签订了《移交物业管理服务合同书》，合同中约定：1.甲方将锦绣鑫苑住宅小区物业服务移交给固阳县科教路居民委员会；2.锦绣鑫苑房地产服务有限公司将历年来所拖欠的物业费用、欠费人员名册、原公司保洁、保安、水暖电工人员移交新接收的物业服务企业负责管理，并由乙方发放人员工资；3.合同还对关于物业服务移交的其他事项及合同备案等事项作了约定。2018年12月6日固阳县金山镇科教路居民委员会（甲方）与舒洁美物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，该合同期限自2018年12月6日起至2021年12月5日止。合同中约定：（1）在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务主要包括以下内容：共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理，公共秩序维护、安全防范，共有绿地养护，物业管理区域的清扫、保洁，物业装饰装修管理服务，物业档案资料管理；（2）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅多层0.6元/月/平方米。除上述约定外，还约定：亮化费每年18元/户收取；物业费每年收费期为每年度11月1日。同时，还对双方的权利义务、物业承接查验及交接、违约责任、合同备案等事项进行了约定。2020年4月9日，固阳县锦绣房地产服务有限公司与包头市舒洁美物业有限公司签订了《锦绣鑫苑房地产服务有限公司移交物业管理合同书补充协议》（以下简称补充协议），补充协议中约定：承接2018年9月1日经固阳县科教路居民委员会移交包头市舒洁美物业服务有限公司提供物业服务后，有关住户从2009年一直拖欠物业费难以收回的情况，经公司领导决定从2009年开始包括历年拖欠的物业费此后全部由包头市舒洁美物业有限公司负责收取，其他情况与原文未变。 另查明，被告马红旺系固阳县锦绣鑫苑小区6号楼二单元二楼西户的业主，房屋建筑面积为108.52平方米。马红旺欠缴2012年至2020年的物业服务费（包括亮化费）。 以上事实有《移交物业管理服务合同书》、《物业服务合同》、《补充协议》以及原、被告的陈述等证据予以佐证。 本院认为，2018年9月1日固阳县锦绣鑫苑房地产服务有限公司（甲方）与固阳县科教路居民委员会（乙方）签订了《移交物业管理服务合同书》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法认定有效。 居民委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，2018年12月6日原告与固阳县金山镇科教路居民委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法认定有效。原告接受委托后，依约对锦绣鑫苑小区进行了物业管理，故原告与被告之间的物业服务合同关系有效成立，本院予以认定。舒洁美物业公司应在合同有效期内收取合同所约定的物业费用。 债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。2020年4月9日，固阳县锦绣房地产服务有限公司与包头市舒洁美物业有限公司签订了《补充协议》，协议主要约定了从2009年开始包括历年拖欠的物业费此后全部由包头市舒洁美物业有限公司负责收取。固阳县锦绣房地产服务有限公司并未提供证据证明其将债权转让的相关事宜通知了小区业主，债权转让未通知小区业主对业主不发生效力，此份补充协议本院不予认可。 关于被告辩称第一项，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。关于被告辩称第二项，被告提供了照片复印件15页，聊天记录打印件23页，此证据显示了原告的服务存在不到位之处，但此瑕疵属于一般瑕疵，尚未持续的、严重的影响业主的正常生活，尚未达到需要核减物业服务费的程度，小区良好坏境的维护得益于业主和物业公司的共同努力，既需要物业公司不断提高服务水平，也需要业主的积极理解和配合。关于被告辩称第三项，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定,业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的,有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告主张原告服务质量存在严重瑕疵、未公示维修资金使用情况、安保义务不到位等问题,应循上述程序予以解决,直接拒交或者直接要求减少物管费无法律依据,其请求本院不予支持,被告可另案予以主张。关于被告辩称第四项，《物业管理服务合同》虽为格式合同，但并未免除一方责任，加重一方义务，排除对方有效权利的内容，而且其中明确约定了物业服务收费的标准、期限，服务的范围，双方的权利义务、物业承接查验及交接、违约责任、合同备案等内容，不存在违法或无效的事由，该项答辩本院不予采信。关于被告辩称第五项，与本案无关，不属于本案的处理范围，被告可另案予以主张。 综上，被告提出的问题并不能成为被告拒交物业费的正当理由。马红旺应按照合同约定标准缴纳2018年至2020年的物业费（包含亮化费）1599元。具体计算如下：物业服务费1563元（0.6元/平/月x108.52平米x24个月=1563元），亮化费36元（18元/户/年x2年=36元），以上共计1599元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下： 被告马红旺于本判决生效后三日内支付原告包头市舒洁美物业有限公司2018年至2020年的物业费（包含亮化费）1599元。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元由被告马红旺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员  高峰 二〇二〇年七月三日 书记员  李平 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的,有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。