湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初2958号原告（反诉被告）：株洲市长城房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区建设南路**。法定代表人：蔡志林，总经理。委托诉讼代理人：郭曦，湖南金州（株洲）律师事务所律师，代理权限：特别授权（包括但不限于代为进行调解、和解，进行调查取证；代为提起诉讼及撤诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代理一审各项法律事宜；代为提起上诉，代理二审各项法律事宜；代为提起反诉；代为签收各项法律文书；代为申请执行；代交法院诉讼费及代为领取法院退回的诉讼费等）。委托诉讼代理人：黄婉容，湖南金州（株洲）律师事务所律师，代理权限：一般授权。被告（反诉原告）：易康林，男，1986年9月27日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：王振翔，株洲市芦淞区诚信法律法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与诉讼、调解活动；申请强制执行、进行和解、代为收取款项或执行款；代签法律文书等）。原告株洲市长城房地产开发有限公司（以下简称长城房地产公司）与被告易康林租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法由审判员唐全召适用简易程序进行审理，在本案诉讼过程中，易康林就本案提起反诉，本院受理后，于2020年7月9日就本诉及反诉合并公开开庭进行了审理。长城房地产公司的委托诉讼代理人郭曦、黄婉容，易康林及委托诉讼代理人王振翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长城房地产公司向本院提出本诉请求（变更后）：1.被告向原告支付欠付租金268104元；2.被告缴纳的履约保证金50000元作为违约金归原告所有；3.被告支付租赁合同解除后逾期搬离商铺的违约金65400元以及占用费94471元（占用费参照1/3的租金即7267元/月，自2019年4月1日暂计算至2020年4月31日）；4.被告向原告支付燃气开通费10000元；5.本案诉讼费与律师费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2017年12月4日签订了《株洲市长城国际商业广场租赁合同》，由原告将位于株洲长城国际商业广场（一期）二层022号商铺出租给被告用于经营餐饮串串火锅（上上签钢管厂小菌肝串串香），合同约定租期为2017年12月12日至2020年12月11日，月租金为21800元，租金按季度缴纳。被告仅缴纳了一个月的租金后就再也没缴纳过租金，原告经过多次催缴租金等费用未果后，于2018年10月26日向被告发出《催缴租金、物业费等费用的律师函》仍旧未果，原告又于2019年4月1日向被告发出《解约通知书》，但截止至今，被告仍未缴纳租金。另被告因经营需要开通使用天然气，需向原告支付燃气开通费15000元，但被告实际仅向原告支付了5000元，尚余10000元未支付给原告。原告为维护其合法权益，故诉至法院。易康林针对本诉辩称：租赁合同因本诉原告的原因于2018年7月22日已全部解除，改为经营服装。被告因此遭受巨大损失，相互冲抵后，被告不需要支付原告租金，且被告多次要求搬离商铺，但原告拒绝，占用费系原告自身在扩大损失。易康林向本院提出反诉请求：1.确认双方在2017年12月4日签订的租赁合同于2018年7月22日已经解除；2.被反诉人返还反诉人店铺押金50000元、店铺装修费118000元、2017年12月12日至2018年1月11日物业管理费5000元、2017年12月12日至2018年1月11日租金21800元、燃气开通费5000元、广告推广费20000元，合计219800元；3.本案本诉及反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人签订的租赁合同约定租期为2017年12月12日至2020年12月11日，月租金21800元。开业后美食城因生意不景气，于2018年7月22日全部停业而重新招商经营服装。此后，反诉人因押金及装修费的退还等与被反诉人发生争议，反诉人为维护自己合法权益，故提起诉讼。长城房地产公司针对反诉辩称：1.租赁合同解除是在2019年4月1日而非2018年7月22日；2.易康林要求长城房地产公司向其返还相关费用无事实和法律依据。本院经审理认定如下事实：2013年1月长城房地产公司取得了位于株洲市芦淞区××路××号××楼的产权。2017年长城房地产公司将该楼部分房产开发长城国际商业广场，对其二楼进行味中心·美食城招商（以下简称美食城）。易康林（乙方）于2017年12月4日与长城房地产公司（甲方）签订了《租赁合同》，约定：由甲方将位于株洲长城国际商业广场（一期）二层022号商铺出租给乙方用于经营餐饮串串火锅（上上签钢管厂小菌肝串串香）；租赁期限为三年，自2017年12月12日起至2020年12月11日止，月租金21800元，租金按季度支付，乙方应在每季度末月的30日前将下一季度的租金一次性足额支付给甲方；乙方应在本合同签订之日向甲方支付履约保证金50000元，合同终止或解除时若乙方没有违约行为、双方结清全部往来费用、乙方按时搬出租赁场地并将租赁物业交还给甲方后，甲方应当于30日内将履约保证金退还给乙方；租赁期间，乙方有权根据经营需要对商铺进行相应装修。合同履行期限届满未续签或被依法提前终止或解除后，乙方的装修按“来修去丢”的原则，全部无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除或毁坏；乙方未按本合同约定的时间足额支付履约保证金、租金以及《商业管理服务协议》约定的包含但不限于商业管理费等乙方应付费用中的任何一项费用，逾期超过30日的或累计达到三次的，甲方有权单方面提前解除合同，无条件收回商铺另行出租，并按本合同的约定追究乙方的违约责任；本合同履行期限届满未续签或依法被提前终止或解除后，乙方应当在本合同履行期限届满或依法被提前终止或解除当日内自行将其所有的可移动物品搬离，将租赁场地交还给甲方，如乙方逾期未搬出其物品，视为乙方放弃遗留物品的所有权和处置权，乙方同意甲方可自行进入店铺进行清理并处置遗留物品，同时，乙方还应按照本合同终止时当年度月租金的三倍向甲方支付逾期搬离期间的场地占用费；合同期内乙方逾期支付租金、商业管理费及本合同约定的其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期部分金额的千分之二向甲方支付违约金，同时，甲方有权停止乙方店铺的水、电、燃气、空调的供应；如合同期满未续约或本合同依法被提前终止或解除后，乙方逾期搬离商铺的，乙方除应按月租金标准的三倍支付逾期期间的占用费外，乙方所缴纳的履约保证金全部作为违约金归甲方；因乙方违反本合同的约定，甲方按合同的规定单方面终止或解除合同的，乙方应按当年度三个月的租金总额向甲方支付违约金。同日，湖南广宇商业发展有限公司（甲方）与易康林（乙方）签订《长城国际商业广场商业管理服务协议》，约定：由甲方向乙方提供商业管理服务，乙方须自2017年12月12日起向甲方缴纳物业管理费5000元/月、宣传推广费20000元/年。合同签订后，易康林向长城房地产公司缴纳商铺押金50000元、2017年12月12日至2018年1月11日的租金21800元、燃气开通费5000元（燃气开通费共15000元，长城房地产公司垫付10000元）；向湖南广宇商业发展有限公司缴纳广告推广费20000元、2017年12月12日至2018年1月11日的物业管理费5000元。2017年12月29日，美食城开业，易康林进场经营。因生意不景气，易康林一直未缴纳之后的租金。2018年7月22日，美食城停业而重新招商。2019年4月1日，长城房地产公司向易康林发出解除合同通知书，通知易康林解除双方签订的租赁合同，并要求其七天内搬离。易康林因押金及装修费的退还等问题未与长城房地产公司协商一致，未予搬离。双方由此产生纠纷，诉至本院。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1.双方签订的《租赁合同》于何时解除；2.合同履行过程中各方是否违约及如何承担责任。1.双方签订的租赁合同于何时解除合同解除分为合意解除和法定解除两种情形，其中单方解除和法定解除合同须通知对方，合同自通知到达对方时解除。现长城房地产公司认为其发出解除合同通知系2019年4月1日，应以该日视为合同解除日期，而易康林认为合同解除日期系美食城停业并重新招租的2018年7月22日。本院认为，美食城停业并重新招租不构成解除合同的意思表示，长城房地产公司与易康林并未就解除合同协商一致，任何一方亦未向对方发出解除合同通知，故此时租赁合同尚未解除。直至2019年4月1日，长城房地产公司根据合同中约定的解除条件而发出解除合同通知书并邮寄给易康林，其明确行使合同解除权，此时租赁合同可视为解除。故双方签订的租赁合同于2019年4月1日解除。2.合同履行过程中各方是否违约及如何承担责任。本案中，易康林在签订租赁合同后，仅向长城房地产公司支付了一个月租金，明显违反租赁合同中关于租金支付的约定；另一方面，原告易康林在案涉店铺的前期投入较大，后期经营惨淡，基本未能实现合同目的，虽然这属于商业投资风险，但为了公平合理，本诉主张的违约金及占用费等与反诉主张的装修损失、广告推广费等相互冲抵为宜。综合全案事实，本院认为易康林应向长城房地产公司支付至2019年4月1日的租金268104元，抵扣易康林交纳的履约保证金50000元后，还应支付218104元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)易康林于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）株洲市长城房地产开发有限公司支付欠付租金218104元；二、驳回原告（反诉被告）株洲市长城房地产开发有限公司其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）易康林其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币8469元，减半收取4235元，保全费2660元，反诉费2299元，合计9194元，由原告（反诉被告）负担2303元，由被告（反诉原告）易康林负担6891元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  唐全召二〇二〇年七月二十九日法官助理肖雅兰书记员邬佳芮附判决书引用的法律条文的原文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。