河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5478号 上诉人（原审原告）：河北硕章商贸有限公司，住所地石家庄市新华区高东街**商铺**。 法定代表人：刘晓巍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：池立飞、秦振宇，河北太平洋世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵亚楠，男，1989年8月17日出生，汉族，住无极县。 委托诉讼代理人：谷铁刚，河北中宇律师事务所律师。 上诉人河北硕章商贸有限公司（以下简称硕章公司）因与被上诉人赵亚楠居间合同纠纷一案，不服河北省无极县人民法院（2020）冀0130民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人硕章公司的委托诉讼代理人刘晓巍和池立飞、赵亚楠的委托诉讼代理人谷铁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 硕章公司上诉请求：1、撤销无极县人民法院（2020）冀0130民初36号驳回河北硕章商贸有限公司诉讼请求之判决；发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2017年上诉人河北硕章商贸有限公司与被上诉人赵亚楠达成口头协议，约定被上诉人给上诉人介绍客户，售卖“大爱城”项目房屋，如交易成功，上诉人向被上诉人支付每户22000元的居间服务费，如果交易不成，被上诉人退还服务费。2017年10月13日、2017年11月13日被上诉人分别向上诉人介绍了两个客户购买了“大爱城”三套房屋，购房户向上诉人支付了居间服务费9万元，上诉人支付了被上诉人服务费65460元。2018年7月份大爱城因被石家庄市政府列为违建项目而拆除，上诉人于2018年8月8日与二购房人签订了解除协议，并将9万元的服务费退还购房人，后上诉人向被上诉人主张退还其支付的服务费65460元，被上诉人拒绝退款。根据我国法律规定房地产开发企业预售商品房应当取得商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证销售房屋的，违反《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条之规定，销售合同无效。房屋中介机构为没有取得商品房预售许可证的房屋提供居间服务，促成合同成立的，损害了社会公共利益，其居间合同亦应无效。本案双方在达成居间服务合同时“大爱城”项目处于五证不全的情况，没有取得商品房预售许可证，开发商与买受人签订的商品房销售合同无效。上诉人与被上诉人双方为买卖以上房屋提供订立合同的媒介服务而签订的居间合同，面临同样的问题而无效。根据“新华区人民法院庭审笔录”记载的内容显示，双方在达成口头协议时对以上情况均知晓，以上房屋未达到商品房预售条件，根据《民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。另根据2019年9月11日最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会第319次会议通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》显示：“根据下列强制性规定，应当认定为效力性强制性规定：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的根据以上规定”。双方达成的居间合同所涉房屋为违法违规建筑、并且未取得商品房预售许可，上诉人与被上诉人双方达成的售卖以上房屋的口头居间服务合同。自始至终无效。合同无效后，被上诉人应当对基于无效合同取得的财产予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据以上规定原告已将其销售大爱城所获利润9万元全部代为返还给购房户，被告也应将其获利的65460原返还原告。上诉人二审当庭提交补充上诉内容：一、一审判决遗漏了应查明的事实。一审判决没有查明被上诉人的工作性质。被上诉人是从事房产经纪销售工作的专业人员，在明知项目不合法的情况下进行销售，对后果的产生是具有严重过错的。二、被上诉人构成不当得利。明知房产不合法仍然介绍客户销售，属于违法行为。没有合法根据，使他人受到损失而自己获得利益，为不当利益，应当返还。法律依据是《民法总则》第一百二十二条：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。三、被上诉人的行为违反法律和规章的规定、违反市场管理秩序，属于无效民事行为，双方之间的口头合同也属于无效合同：1、双方口头合同内容违反《房地产经纪管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等市场秩序管理规定，这些规定虽然是规章，但《九民纪要》第31条已经明确：“【违反规章的合同效力】违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效”。2、违反《合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。四、上诉人与被上诉人之间的口头协议与客户的购房优惠协议虽然是两个合同，但二者之间是具有重大关联和紧密联系的，并非没有任何关系。一审判决对此部分的认定是错误的。大爱城项目不合法，与之相关联的无论是销售行为、还是居间行为都不合法，被上诉人介绍客户购房的行为也不合法，双方口头合同的内容、合同所针对的项目标的都是不合法的。被上诉人对于结果的发生、财产返还也存在重大过错。任何人不能从违法行为中而获益。五、一审判决未查明双方口头协议的形成过程，未能准确查明双方之问的法律关系性质。本案的销售工作是双方配合共同完成的，收入也是双方共分。双方并非单纯的居间合同关系，还符合合作关系的性质，存在多种法律关系。法律关系性质属于人民法院主动审查的内容，而一审法院没有审查本案是否符合其他法律关系性质，也没有释明。综上，上诉人认为一审法院驳回上诉人诉讼请求之判决明显不当，据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。 赵亚楠答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：一、在一审中已声明，被上诉人赵亚楠在推荐客户前虽然知道该项目没有预售证，但因上诉人的口头承诺，即当时的预售证是在正在办理的过程中，作为从事房产经纪的销售工作专业人员，出售未取得预售证的房屋本身不违法。二、被上诉人认为上诉人与被上诉人之间是居间服务合同，被上诉人只负责介绍客户，在客户与被上诉人签订购房优惠合同后，该居间服务已结束不存在不当得利之事实。三、上诉人认为与被上诉人的居间服务违反法律和规章的规定、违反市场管理秩序，被上诉人认为这是在偷换概念，居间服务协议并不等同于房产销售合同，依据合同相对性原则，上诉人与被上诉人之间口头居间服务协议有效且合法，况且被上诉人已完全履行完毕居间服务所确定的义务。四、上诉人认为上诉人与被上诉人之间的销售工作是双方配合共同完成，收入也是双方共分。第一，该事实部分上诉人在一审中并没有提出，一审中上诉人与被上诉人之间的关于居间服务口头协议内容已查实，被上诉人只负责介绍客源，客户的接待工作以及与客户之间的签订协议的内容均由上诉人负责，被上诉人在介绍客源以后，只要该客户签订优惠合同即可取得居间服务费用。一审中双方对上述的内容都进行了认可。 硕章公司向一审法院起诉请求：一、请求法院依法确认原被告之间的口头居间服务合同无效；二、请求判令被告返还房屋居间服务费65460元（大写：陆万伍任肆佰陆拾元整），并判令被告以65460元为基数按年化6%支付自应退款之日起至退款实际支付之日止期间的利息，截至2019年11月19日利息为5105.88元，以上费用合计为70565.88元（染万零伍佰陆拾伍元捌角捌分）；三、诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：原告河北硕章商贸有限公司原名为河北恒百房产经纪有限公司，经营范围含有房屋中介。石家庄市桥东区新希望老年公寓即“大爱城”项目开发商口头委托原告，由原告为其代售房屋。2017年，原告与被告达成口头协议，由被告为原告介绍客户，交易成功后原告给付被告介绍费24560元/套。2017年10月11日、10月13日，被告介绍的客户与原告分别签订购房优惠单，两名客户购买“大爱城”项目三套房屋，约明本次优惠自选房之日起7日内有效，客户在7日内交清房款首付。后客户与开发商签订了房屋买卖合同。因客户付清首付款时间不一致，原告于2017年10月13日转给赵亚楠介绍费43640元，2017年11月13日转给赵亚楠21820元，共给付被告介绍费64560元。2018年7月，石家庄市人民政府确认“大爱城”项目系违建项目，现已拆除。原告与两名客户于2018年8月8日签订解除协议，原告退还客户中介费90000元。另查明，原被告达成口头协议时，“大爱城”项目的整栋楼房结构已经筑成，客户购买房屋时，楼房外面张贴了条幅，条幅内容的意思为不让出售房屋。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案被告作为居间人，在履行居间义务时，按照双方的口头约定如实向客户告知涉案房屋的信息，不存在隐瞒涉案房屋虚假信息的行为，并且已经成功促成原告与客户之间签订了购房优惠协议，作为委托人的原告亦按照约定向被告支付了居间报酬，故原被告之间的居间协议成立并已履行完毕。原告与被告之间的口头居间协议与原告与客户之间购房优惠协议分别为两个独立的合同，双方当事人具有不同的权利义务，被告履行完毕居间义务后，原告亦促成客户与开发商签订了房屋买卖合同，客户购买的房屋被确认为违规违建后，原告自愿与客户解除双方之间签订的购房优惠协议，不能直接导致原被告之间的协议无效，且被告并非房屋买卖合同及购房优惠协议的合同相对方，对合同的解除亦没有过错，因合同解除产生的损失，不应由被告承担，故原告的主张没有事实理由及法律依据，本院不予支持。判决：驳回原告河北硕章商贸有限公司的诉讼请求。 本院二审中查明的事实与一审一致。 本院认为，居间合同的内容为介绍客户的服务，该内容并不违反法律法规的强制性规定。上诉人硕章公司与被上诉人赵亚楠的口头居间合同系双方当事人真实的意思表示，且独立存在，与购房优惠协议不存在从属关系，硕章公司与购房者的购房优惠协议的解除非因赵亚楠导致，因此不影响居间合同的效力，且该合同已实际履行，基于合同本身产生的权利义务已完成，故上诉人主张赵亚楠返还房屋居间服务费没有事实及法律依据，一审法院认定并无不妥。综上所述，河北硕章商贸有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1564元由上诉人河北硕章商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王秀华 审 判 员 易卫军 审 判 员 史亚宁 二〇二〇年七月二十日 法官助理 李翔野 书 记 员 杨 岚 ——