重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3242号上诉人（原审被告）：冉小平，男，1982年1月7日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：吴文龙，重庆智渝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚和勇，男，1966年8月1日出生，汉族，住福建省罗源县。委托诉讼代理人：许奥林，重庆洛书律师事务所律师。上诉人冉小平因与被上诉人龚和勇房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初21733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，于2020年6月16日进行了询问。上诉人冉小平及其委托诉讼代理人吴文龙、被上诉人龚和勇的委托诉讼代理人许奥林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冉小平上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、在合同履行期间，经双方协商一致，被上诉人同意租金不再每年递增，仅按照第一年每月净租金7775元计算，基于对被上诉人信任，上诉人未再要求与被上诉人签订补充协议，其后上诉人一直按照该标准向被上诉人支付了2019年2月28日以前的租金，被上诉人从未对此提出异议，也未提出过追缴和催收资料。根据双方的电话通话录音和微信聊天记录，可确认该事实，故一审法院确定的租金标准错误，违约金计算标准也相应错误。2、上诉人已于2020年3月5日将案涉房屋归还给被上诉人，此后不应再计算占有使用费。龚和勇辩称，双方签订的租赁合同对租金标准有明确约定，双方未对合同内容进行变更。上诉人并未在2020年3月5日归还房屋，至今未将房屋返还被上诉人。龚和勇向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的租赁合同，责令被告搬离并清空房屋；2、判令冉小平立即支付截至2019年9月4日拖欠的租金等款项共计59099元，并每日按照年租金117804元的万分之二支付滞纳金，直至付清时止；3、判令冉小平按照327.23元/日的标准支付自2019年9月5日起至搬离并清空房屋止的房屋占用使用费；4、判令冉小平支付违约金50000元。一审法院认定事实：龚和勇系位于重庆市渝**房屋的产权人，于2016年11月8日取得产权。2016年11月7日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》一份，约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于重庆市渝北区；2、出租房屋面积共129.59平方米（建筑面积）；3、此房为清水状态出租，户内无装修和办公设施；4、租赁期共5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止，2015年2月3日至2015年4月30日为装修免租期，甲方免收乙方租金，免租期间所产生的物管费、电费、装修费等由乙方自行承担，租期期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期归还；5、租金60元／平方米／月，第二年开始递增6%，第三年在第二年的基础上递增6%，依次计算，第一年净月租金为7775元，第二年净月租金为8242元，第三年净月租金8737元，第四年净月租金9261元，第五年净月租金9817元，每三个月支付一次租金，每期租金需于下一付租日前10天交付甲方，甲方提供相关房屋租金收据；6、乙方需向甲方支付保证金7775元，支付时间为2015年2月5日前，待合同终止履行时，乙方无拖欠租金和破坏房屋结果等违法行为的，甲方应于五日内将保证金退还乙方，保证金不计利息，乙方若于租赁期内违反本合同规定，致使甲方未能如期收取租金或因乙方未足额交纳应由房屋使用人承担的物业管理费等而发生费用，甲方可以按实际损失金额从保证金中扣除，若保证金不足以抵付有关费用，乙方需按接到甲方付款通知书十天内补足；7、房屋租赁期间，乙方拖欠房屋租金累计1个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；8、经双方协商一致同意本合同内规定的违约金为50000元，乙方拖欠房屋租金累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付违约金；9、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按年租金的万分之二支付滞纳金；10、备注：附件有甲方身份证复印件一份、房产证复印件一份（如若房产证未办理下来，提供购房合同复印件一份，后补房产证）、乙方营业执照复印件一份、法人身份证复印件一份、代理人身份证复印件一份；11、乙方在租赁期内，有权转租该物业，如需转租，必须将该物业转租出去至五年合同期满为止，租赁期内，甲方按原租赁合同收取租金。该合同还约定了其他事项。被告承租上述房屋后，向原告支付了2019年2月28日之前的租金。因被告从2019年3月1日起未向原告支付租金，原告于2019年8月21日向一审法院提起诉讼。一审法院于2019年9月4日向被告送达了起诉状副本。审理中，原、被告对租金标准有争议，原告要求按照合同约定的标准计算；被告称租金标准一直为7775元／月，并举示了2018年12月至2019年2月的银行转账记录及其与原告的通话录音为证；银行转账记录显示该三个月内共支付租金23325元，通话录音中原告陈述“我们的租金也是以前那样的租金”；原告对上述证据的真实性无异议，但称双方从未对租金标准进行过变更，即使被告在2019年3月1日之前是按照7775元／月支付，也只能说明被告未足额支付租金，且原告在通话录音中陈述的意思是按原租赁合同收取租金，并不是原告同意按照7775元／月的标准收取租金。原告在庭审中另说明：保证金7775元同意在欠付的租金中扣除；第二项诉讼请求中的租金标准为：2019年3月1日至2019年4月30日按照9261元／月计算，2019年5月1日至2019年9月4日按照9817元／月计算；滞纳金的计算方式为：从2019年3月1日起，每日按照第四年年租金的万分之二计算至付清之日；第三项诉讼请求中327.23元／日的计算方式为第五年的月租金除以30日。一审法院认为，原、被告签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告辩称原告在签订合同时未取得房产证、违反了《重庆市城镇房地产交易管理条例》的有关规定、本案合同无效，因本案合同的备注处明确约定如若房产证未办理下来，提供购房合同复印件一份，后补房产证，且原告在双方签订合同的次日就取得了本案房屋的产权，故原告有权与被告签订合同，对被告的该抗辩理由，一审法院不予采纳。被告承租原告的房屋后，理应按照合同约定按时足额支付租金。被告从2019年3月1日未付租金，根据合同约定，被告拖欠房屋租金累计1个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋，故对原告要求解除本案合同、要求被告搬离并清空本案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持，解除合同的时间为一审法院将起诉状副本送达给被告之日，即2019年9月4日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告应当支付原告2019年3月1日至合同解除之日即2019年9月4日的租金及合同解除后直至被告搬离并清空本案房屋之日的房屋占有使用费。对于租金，尽管被告举示了2018年12月至2019年2月的银行转账记录及其与原告的通话录音以证明租金标准为7775元／月，但银行转账记录不能证明原告同意租金一直按照7775元／月计算，在通话录音中原告亦未明确说明租金按照7775元／月计算，且原告在庭审中要求按照合同计算，故一审法院认为租金标准应当按照合同计算；原告同意将被告交纳的保证金7775元从欠付租金中抵扣，故被告应支付的租金为51323.93元（欠租期从2019年3月1日起至2019年9月4日止，其中2019年3月1日至2019年4月30日按照9261元／月计算，2019年5月1日至2019年9月4日按照9817元／月计算，再扣除7775元），一审法院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于房屋占有使用费，原告主张按照第五年的月租金标准9817元除以30日计算每日的房屋占有使用费，该标准符合合同约定，故被告应按每日327.23元的标准，向原告支付从2019年9月5日起直至被告搬离并清空本案房屋之日的房屋占有使用费。对于滞纳金，合同约定每逾期一日按年租金的万分之二计算，被告辩称过高，未提供证据予以证明，一审法院不予采纳；原告说明滞纳金从2019年3月1日起，每日按照第四年年租金111132元（9261元／月×12个月）的万分之二计算至付清之日，符合合同约定，一审法院予以支持。对于违约金，因被告支付的上述滞纳金已经能够弥补原告的损失，故一审法院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告龚和勇与被告冉小平签订的《写字楼租赁合同》于2019年9月4日解除，被告冉小平在本判决生效之日起十五日内搬离并清空位于重庆市渝北区房屋；二、被告冉小平在本判决生效之日起十五日内支付原告龚和勇2019年3月1日至2019年9月4日的租金51323.93元，并从2019年3月1日起，以111132元为基数，每日按照万分之二的标准支付原告龚和勇滞纳金至51323.93元的租金付清之日止；三、被告冉小平在本判决生效之日起十五日内支付原告龚和勇房屋占有使用费（从2019年9月5日起，每日按照327.23元的标准计算至被告冉小平搬离并清空位于重庆市渝北区房屋之日止）；四、驳回原告龚和勇其他诉讼请求。案件受理费1670元，由原告龚和勇负担587元，被告冉小平负担1083元。二审中，冉小平举示了其与龚和勇于2017年6月至2019年5月期间的微信聊天记录，拟证明龚和勇对冉小平每月按照7775元支付租金未提出异议，并在微信中表示租金可比合同约定少一点，由此可推定双方已达成月租金按照7775元计算的合意。冉小平还举示了其与龚和勇的其他微信聊天记录，拟证明经双方沟通，冉小平清空房屋后将房屋现状的视频发送给龚和勇，并告知其房门开启的密码，龚和勇于2020年3月5日确认交接，以此表明冉小平已经于2020年3月5日退还了房屋。龚和勇质证后认为，其在收到冉小平支付的租金后回复“收到”，并不代表其同意按照月租金7775元计算，改变租金标准应以书面形式确认；冉小平既未腾空房屋，也未付清租金，故其返还房屋不符合条件。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，租金标准系租赁合同的重要事项，双方当事人应当作出明确具体的约定。本案中，双方当事人签订的书面租赁合同对每年的租金标准进行了明确具体的约定，该约定对双方具有约束力。冉小平在本案中主张租赁合同实际履行过程中，双方修改了对租金按年度递增的约定，仍按第一年租金标准执行，龚和勇对此予以否认，则冉小平应当承担举证责任。冉小平举示了双方微信聊天记录和2019年3月1日之前按照每月7775元的标准支付租金的情况，如前所述，租金标准系租赁合同的重要事项，如需修改租金标准，双方应当作出明确具体的意思表示，上述证据不能证明双方对修改租金标准作出了明确具体的意思表示并达成了一致，故冉小平要求在整个租赁合同履行过程中都按照第一年租金标准支付租金的上诉请求本院不予支持，据此要求改判违约金（滞纳金）计算标准的上诉请求本院不予支持。关于冉小平是否于2020年3月5日返还房屋的问题，根据冉小平二审举示的微信聊天记录，冉小平已向龚和勇表达了返还房屋的意思表示，并与龚和勇就房屋返还的时间和方式等问题进行了沟通，且将房屋开门的密码告之了龚和勇，龚和勇在2020年3月5日明确表示“我这边现在这样交接给我可以了”，据此可认定冉小平已于2020年3月5日向龚和勇交还了租赁房屋，之后冉小平不应再支付租赁房屋的占有使用费。该事实发生于一审判决后，故一审判决中由冉小平支付2019年9月5日至冉小平清空并搬离租赁房屋止按每天327.23元计算的占有使用费应作相应变更，即冉小平应支付2019年9月5日至2020年3月5日期间的房屋占有使用费共计59555.86元（327.23元/天×182天）。综上所述，冉小平的上诉请求部分成立。因一审判决后出现新的事实和新证据，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初21733号民事判决第二项；二、撤销重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初21733号民事判决第四项；三、变更重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初21733号民事判决第一项为：龚和勇与冉小平于2016年11月7日签订的《写字楼租赁合同》于2019年9月4日解除；四、变更重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初21733号民事判决第三项为：冉小平在本判决生效之日起十五日内向龚和勇支付租赁房屋于2019年9月5日至2020年3月5日期间的占有使用费59555.86元；五、驳回龚和勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1670元，由龚和勇负担587元，冉小平负担1083元。二审案件受理费1083元，因一审判决后出现的新事实和新证据改判，故由冉小平负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年七月三日法官助理  江满意书 记 员  程 容