福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0526民初1258号 原告（执行案外人）：张贞彬，男，1961年10月23日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：刘南钦，福建贤泰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：邱梅玉，女，1984年7月21日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：陈惠能，男，1983年8月2日出生，汉族，住福建省德化县；系邱梅玉丈夫。 被告（被执行人）：郑志辉，男，1989年7月18日出生，汉族，住福建省德化县。 第三人：郑燕琼，女，1990年10月24日出生，汉族，住福建省德化县。 原告张贞彬与被告邱梅玉、郑志辉、第三人郑燕琼案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张贞彬及委托诉讼代理人刘南钦，被告邱梅玉及委托诉讼代理人陈惠能到庭参加诉讼，被告郑志辉、第三人郑燕琼经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张贞彬向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对德化县浔中镇浔中村东埔二期片区旧城改造安置区（聚兴小区）5幢1401室房产的强制执行，解除对该房产的查封；2.确认张贞彬与郑志辉、郑燕琼于2016年10月18日签订的《房产买卖协议》合法有效；3.判令郑志辉、郑燕琼协助张贞彬办理址在德化县浔中镇浔中村东埔二期片区旧城改造安置区（聚兴小区）5幢1401室房产的产权过户登记。事实与理由：2016年10月18日，张贞彬与郑志辉、郑燕琼签订《房产买卖协议》，约定郑志辉、郑燕琼将其因拆迁安置取得的德化县浔中镇浔中村东埔二期（聚兴小区）5幢1401室房屋出售给张贞彬，套房建筑面积121平方米，总成交价65万元。协议签订后，张贞彬依约支付购房款448876.1元，郑志辉、郑燕琼即于次日将房屋交付张贞彬占有、使用，张贞彬对房屋进行装修并于2017年10月入住至今。案涉房屋于2017年2月前已具备办理权属证书条件，但郑志辉、郑燕琼至今未能协助办理产权过户登记，张贞彬为此于2019年9月16日向德化县人民法院提起诉讼，要求郑志辉、郑燕琼协助办理产权过户登记并支付逾期违约金，后因本案提出执行异议之诉而撤回起诉。邱梅玉系（2018）闽0526执1089号案的申请执行人，郑志辉系该案的被执行人，案涉房屋在执行中被查封。张贞彬于2020年4月13日对执行行为提出异议申请，德化县人民法院于2020年4月20日作出（2020）闽0526执异8号民事裁定，驳回异议申请。为维护自身权益，根据民事诉讼法第227条、最高人民法院关于适用民诉法的解释第304条规定，张贞彬同意将剩余房款按法院的要求交付执行，望判如所请。 邱梅玉辩称，1.因郑志辉向答辩人借款5万元及利息未还，被法院强制执行。2.对张贞彬与郑志辉买卖案涉房屋事实无异议，但郑志辉在还清答辩人借款前，未经答辩人同意将案涉房屋出售给张贞彬，双方签订的房产买卖合同是无效的，不同意解除案涉房屋的查封，请求驳回张贞彬的诉讼请求。 郑志辉、郑燕琼未作述辩。 审理中，双方当事人对如下事实无异议：郑志辉与邱梅玉民间借贷纠纷一案，因未能履行（2018）闽0526民初954号判决书确定的还款义务，邱梅玉向本院申请强制执行。本院于2020年3月20日作出（2018）闽0526执1089号执行裁定书，裁定查封郑志辉名下址在德化县房产。张贞彬对查封提出执行异议，本院审查后于2020年4月20日作出（2020）闽0526执异8号裁定书，裁定驳回张贞彬的执行异议。张贞彬对裁定不服，在法定期间内向本院提出执行异议之诉。 上述无争议的事实，本案予以确认。 围绕诉讼请求，张贞彬提交如下证据： 1.房产买卖协议，证实张贞彬于2016年10月18日以65万元向郑志辉、郑燕琼购买案涉房屋，双方达成了协议，约定了各自的权利义务； 2.张贞彬、张志生户口簿，证实张贞彬与张志生系父子关系； 3.郑志辉出具的收据、中国邮政储蓄银行出具的交易明细、历史明细查询单，证实张贞彬于2016年10月18日向郑志辉支付首期购房款1万元，同年10月27日代郑志辉向德化县东埔二期片区改造领导小组办公室转账支付扩购部分的房款及其它费用438876.1元； 4.德化县东埔二期片区旧城改造项目工程拆迁安置协议书，证实案涉房屋来源、房屋基本情况、房屋拆迁产权调换面积、扩购面积及款项互补情况； 5.佳虔物业服务公司专用收据，证实张贞彬于2016年10月27日接收案涉房屋时交纳装修押金，支付垃圾清理费、水电周转金、物业服务费，以及张贞彬的儿子张志生于2019年6月3日交纳案涉房屋物业服务费、水电公摊费，已合法占有案涉不动产； 6.不动产权证书，证实相邻的5幢1403室房屋已于2017年2月办理了产权登记，案涉房屋具备办理产权证条件； 7.德化县人民法院（2019）闽0526民初3292号案受理案件通知书、（2020）闽0526执异8号裁定书，证实张贞彬于2019年9月16日向法院起诉要求郑志辉、郑燕琼协助办理产权过户登记，2020年4月13日张贞彬提出执行异议申请及法院对异议申请处理的结果； 8.福建增值税电子普通发票，证实张贞彬儿子张志生向德化广安天然气有限公司购买燃气用于案涉房屋使用，进一步证实入住占有案涉房屋的事实； 9.照片，证实张贞彬居住在案涉房屋； 10.德化县供电公司电费结算单、历月电费明细、手机微信生活缴费截图，证实案涉房屋的电费由张贞彬通过微信以张志辉名义缴纳事实； 11.德化县自来水公司客户用水清单、手机微信生活缴费截图，证实案涉房屋水费均由张贞彬缴交的事实。 邱梅玉、郑志辉、郑燕琼未提交证据。 上述证据，经庭审质证，真实性均无异议。本院认为，郑志辉、郑燕琼无正当理由未到庭参加诉讼，视其自愿放弃质证等诉讼权利；张贞彬提交的证据来源合法，内容真实客观，能够相互印证，形成完成的证据链，本院予以认定并在卷佐证。 根据上述认定的证据，结合当事人陈述，本案事实认定如下： 郑志辉因旧城改造原房屋被拆除并接受安置，于2015年5月22日与德化县土地储备中心签订《德化县东埔二期片区旧城改造项目工程拆迁安置协议书》（以下简称“安置协议”），约定：黄志辉选取浔中镇浔中村东埔二期片区旧城改造安置区第5幢1401室安置房，建筑面积121.18平方米（其中：等面积产权调换30.5平方米，扩购91.31平方米），扩购安置房款、层次差价、物业专项维修资金、旧换新补差价、冷水入户材料安装款与临时安置补助费对抵后，郑志辉应付德化县土地储备中心差额款438876.1元；同时约定差额款应在收房时交纳，等等。德化县东埔二期片区改造领导小组办公室在上述协议书上盖章。 2016年10月18日，郑志辉、郑燕琼与张贞彬签订《房产买卖协议》，约定：1.甲方（郑志辉、郑燕琼）将拆迁安置取得的座落于德化县浔中镇东埔二期（聚兴小区）5幢1401室套房，建筑面积约121平方米，出售给乙方（张贞彬）。2.房屋价款65万元整。3.付款日期及金额如下：（1）协议签定时支付给甲方1万元；（2）2016年10月27日前甲方将上述房产交付给乙方，乙方支付43万元，一星期内再支付16万元；（3）余下5万元不计利息待房产过户后支付给甲方。4.甲方应按房地产开发商通知的交房时间为准将上述房产交付给乙方使用……。协议签订当日，张贞彬支付郑志辉购房款1万元。2016年10月24日，郑志辉出具收到购房款43万元的收据交张贞彬收执；同月27日，张贞彬根据安置协议约定，通过其儿子张志生中国邮政储蓄银行账户将差额款438876.1元汇入德化县东埔二期片区改造领导小组办公室银行账户内，代郑志辉交清了案涉房屋安置补偿差额款。同日，张贞彬向案涉房屋物业服务公司－泉州市佳虔物业服务有限公司交纳案涉房屋的装修押金、物业服务费、垃圾清运费、水电周转金等费用后，取得案涉房屋并开始装修。2017年10月，张贞彬儿子张志生与德化广安天然气有限公司签订燃气供用协议，开始使用天然气并入户居住至今。居住生活期间，张贞彬以郑志辉的名义通过手机微信纳了相应的水电费。 另查明，截止法庭辩论终结前，案涉房产尚未办理不动产产权登记。 审理中，张贞彬接到本院通知后，于2020年7月17日向本院交清案涉房屋购房款的尾款201123.9元。 本案当事人争议焦点是：1.张贞彬与郑志辉、郑燕琼签订的《房产买卖协议》是否真实合法有效；2.张贞彬对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、张贞彬与郑志辉、郑燕琼签订的《房产买卖协议》是否真实、合法有效。 经中介方德化县乐家置业担保有限公司介绍，郑志辉、郑燕琼将案涉房屋出售给张贞彬，三方为此签订了《房产买卖协议》，该协议在案涉房产被人民法院查封之前签订，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，或具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，因此，《房产买卖协议》合法有效，应受法律保护。本案系案外人执行异议之诉，审查的是张贞彬是否享有排除强制执行的民事权益。故，本院对张贞彬与郑志辉、郑燕琼签订的《房产买卖协议》合同效力虽然进行一并审查,但在判项中不作为一项单独的诉讼请求予以确认。同理，张贞彬要求判令郑志辉、郑燕琼协助办理房产过户登记的诉讼请求，不属于本案审查范围，本院不予支持；对于该项请求，张贞彬可另行提起诉讼。 二、张贞彬对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护,适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”上述规定系在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时,基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的,即案外人对被执行房产享有的物权期待权在满足一定的条件时可排除人民法院的强制执行。本案张贞彬与郑志辉、郑燕琼于2016年10月18日签订《房产买卖协议》后，将房屋交付张贞彬装饰装修，张贞彬于2017年10月入住占有，早于本院裁定查封案涉房屋的时间2020年3月20日；张贞彬已按房产买卖协议及安置协议向郑志辉支付、代付购房款448876.1元，并将购房尾款201123.9元按本院要求交付执行;案涉房屋未能办理过户登记缘于郑志辉至今尚未办理产权初始登记，拒不协助办理过户登记，张贞彬为此于2019年9月16日向本院提起诉讼，要求郑志辉、郑燕琼协助办理过户登记，可见，未能办理过户登记非张贞彬的过错。综上，张贞彬请求排除强制执行的诉讼请求，符合相关法律及司法解释的规定，可予支持。 郑志辉、郑燕琼经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理、判决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得对德化县房屋查封。本院（2020）闽0526执异8号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 二、驳回张贞彬的其它诉讼请求。 案件受理费100元，由张贞彬负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  林  清  源 人民陪审员  李  巧  玲 人民陪审员  赖  开  汪 二〇二〇年七月二十日 法官 助理  兼书记员黄炜杰 附：本案判决依据的相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。