湖南省岳阳市君山区人民法院行 政 判 决 书（2020）湘0611行初54号原告朱永久，男，1964年5月19日出生，汉族，居民，住岳阳县。原告刘盛强，女，1964年2月3日出生，汉族，居民。住岳阳县，系原告朱永久妻子。两原告共同委托诉讼代理人兰正光，岳阳市岳阳楼区洛王法律服务所法律工作者。被告岳阳市不动产登记中心，住所地岳阳大道国土资源局办公楼**（市政协东侧100米）。统一社会信用代码12430600MB0Q65377J。法定代表人唐肱庆，该中心主任。委托诉讼代理人黄一碧。委托诉讼代理人张帅，湖南滳招律师事务所律师。第三人岳阳九顺房地产开发有限公司，，住所地岳阳市南湖大道龙柱东侧**统一社会信用代码9143060061665132XF。法定代表人吴年春，该公司总经理。第三人岳阳华宇置业有限公司，住所，住所地岳阳市岳阳楼区求索西路**社会信用代码：91430600790303427P。法定代表人吴年春，该公司总经理。共同委托诉讼代理人陈丽娟，湖南理威律师事务所律师。共同委托诉讼代理人刘星星，湖南人和人律师事务所律师。第三人××××有限公司，住所地岳，住所地岳阳市岳阳楼区信用代码××××××××。法定代表人×××，该公司董事长。委托诉讼代理人××，男。原告朱永久、刘盛强与被告岳阳市不动产登记中心（原岳阳市国土资源局，以下简称不动产中心）、第三人岳阳九顺房地产开发有限公司（以下简称九顺公司）、岳阳华宇置业有限公司（以下简称华宇公司）、××××有限公司（以下简称××银行）不动产管理抵押登记一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱永久、刘盛强及共同委托诉讼代理人兰正光，被告不动产中心委托诉讼代理人黄一碧、张帅，第三人九顺公司、华宇公司共同委托诉讼代理人陈丽娟、刘星星，第三人××银行委托诉讼代理人××，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。2018年1月9日，第三人九顺公司、××××有限公司××支行（以下简称××支行）向不动产中心提出办理在建工程抵押登记申请，请求为九顺公司坐落在岳阳楼区水韵巴陵101、201号房产抵押给××支行办理抵押登记。2018年1月10日，不动产中心向申请人核发湘（2018）岳阳市不动产证明第0001298号不动产登记证明，抵押人九顺公司，抵押权人××支行，最高债权数额60000000元。原告朱永久、刘盛强诉称，2010年，第三人九顺公司因建设需要征用原告住宅，原告选择用九顺公司在建的位于洛王街道××东路××号“水韵巴陵”两个门面和一套住房作为补偿，2010年12月31日，原告与九顺公司签订《购房协议》。2016年9月18日，因九顺公司不履行协议约定义务，原告诉至岳阳市岳阳楼区人民法院（以下简称楼区法院）并申请财产保全，当日，楼区法院向被告送达了（2016）湘0602第3583—1号民事裁定和协助执行通知书，对九顺公司名下的水韵巴陵一层商业门面从西向东第1,2号门面及房号505房进行了查封。2018年1月10日，第三人九顺公司以包括原告申请查封的两个门面和一套住房在内的岳阳楼洛王街道××东路××号水韵巴陵项目一、二层门面，为华宇公司在××支行的贷款6000万元提供担保。被告明知第三人九顺公司申请抵押登记的水韵巴陵一、二层中的两个门面和一套住房已经被人民法院进行了司法查封，仍然违法办理了抵押登记，其行为严重损害了原告的合法利益，致使原告在民事诉讼中因涉诉房产上有抵押权而无法实现权利，故因此诉至法院，请求：一、确认被告颁发的权利证号为湘（2018）岳阳市不动产证明第0001298号他项权抵押证无效，并予以撤销；二、本案的全部诉讼费用由被告承担。原告朱永久、刘盛强为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据:1、原告的身份证复印件，拟证明原告主体资格；2、（2016）湘0602字第3583-1号协助执行通知书，（2016）湘0602民初3583号民事判决书，拟证明：（1）2016年9月18日被告收到了人民法院的协助执行通知书，对九龙公司名下的“岳阳市水韵巴陵”一层商业门面，从西向东一、二号门面进行了查封、冻结，（2）2017年1月10日，法院下达判决时，九龙公司名下的“岳阳市水韵巴陵”一层商业门面，从西向东一、二号门面仍处于查封、冻结状态；3、他项权利信息，拟证明：（1）2018年1月10日，被告在人民法院不知情的情况下，擅自将人民法院查封的九顺公司名下的“岳阳水韵巴陵”一层商业门面，从西向东1、2号门面解冻解封，并将其为岳阳华宇置业有限公司贷款6000万元设定了抵押，设定抵押的权利号为湘(2018)岳阳市不动产证明第0001298号；4、（2018）湘0602民初1033号民事判决书，拟证明法院判决确认了被告擅自将人民法院查封的九顺公司名下的“岳阳水韵巴陵”一层商业门面，从西向东1、2号门面解封，导致人民法院因争议标的物设定了抵押登记，不能将争议标的物判给原告，损害了原告的利益；5、最高法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法法[2004]5号），拟证明被告必须执行法院协助执行通知书内容，其以执行内容不明确不予执行理由不能成立。被告不动产登记中心辩称，1、原告不是案涉在建工程抵押登记行为的行政相对人及利害关系人，无权提起本案行政诉讼，应裁定驳回其起诉；2、即使原告有诉讼主体资格，但原告起诉要求撤销（2018）岳阳市不动产证明第0001298号他项权证的登记时间为2018年1月10日，本案原告行政起诉状的显示的起诉时间为2019年5月29日，而原告在2018年8月之前即知道案涉在建工程抵押的登记行为，故原告在知道案涉登记行为发生之日起六个月后提起的本案诉讼，已超过法定诉讼期限，也应裁定驳回原告起诉；3、原告没有就案涉抵押基础法律关系争议先行提起民事诉讼，法院亦应“先民后行”裁定驳回原告起诉；4、答辩人在颁发（2018）岳阳市不动产证明第0001298号他项权证过程中，尽到了法定审查义务，且证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序；5、关于原告提到（2016）湘0602字第3583-1号民事裁定书及协助执行通知书，法院要求答辩人协助司法查封行为，不属于本案行政诉讼受案审查范围，且上述协助执行文书存在诸多法律与事实问题，主要是法院裁定对查封的具体事项不清楚具体，导致答辩人一直处于无法协助楼区法院查封的状态。被告不动产中心为证明其行政行为的合法性，向本院提交了以下证据：第一组，案涉在建工程抵押登记行为合法的证据。1、《岳阳市不动产登记申请书》、华宇公司、九顺公司营业执照、授权委托书、方红玉身份证各一份。拟证明2018年1月9日，九顺公司为华宇公司向××支行的贷款提供抵押担保，与××支行共同向被告提交了案涉不动产的在建工程抵押登记申请；2、最高额抵押合同、最高额借款合同、岳市国用（2015）第LZ044号建设用地使用权证、岳规（工）2015048号建设工程规划许可证、岳规（用）2015066号建设用地规划许可证、关于“九顺大厦”项目备案的通知、岳阳市地名委员会关于命名“水韵巴陵”的批复、吴年春身份证、水韵巴陵项目工程完成时间表、土地登记发证档案详细信息、土地及房屋（建筑物）权属调查情况说明、关于九顺公司和华宇公司关系的说明、抵押物说明、房屋交易告知单（抵押）、询问笔录各一份。拟证明被告颁发（2018）岳阳市不动产证明第0001298号他项权证程序合法，不存在违法登记行为。第二组，关于协助执行相关的证据。1、（2016）湘0602字第3583-1号民事裁定书及协助执行通知书各一份，拟证明该协助执行文书不属于本案行政诉讼受案审查范围，且本身存在诸多法律与事实问题，因待查封标的物不明确，被告不能随意扩大或者缩小法院协助执行事项，故一直处于无法协助法院办理查封登记的状态；2、调查笔录一份，拟证明2018年8月22日，被告不动产登记中心法律顾问对原告朱永久进行了事实调查，原告朱永久自述“其申请法院查封的1、2号门面面积大概为160、170平方米的样子，现在为水韵巴陵的营销招商中心的两个相邻小门面”（朱永久出具了门面照片予以确认）；3、关于对协助执行提出审查意见的函，拟证明被告不动产登记中心于2018年8月27日对楼区法院作出关于对（2016）湘0602字第3583-1号民事裁定书及协助执行通知书提出审查建议的函，拟证明原告在2018年8月之前即知道案涉在建工程抵押的登记行为。第三组，规范性文件：《不动产登记暂行条例实施细则》第七十六条，最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条、第八条，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款，拟证明被告无违反法律法规规定的行政行为。第三人九顺公司、华宇公司述称，案涉房产司法查封的执行日期是2018年2月22日；第三人办理抵押登记是递交了相关合法材料，合法有效，民事纠纷已经审结生效，应当按照相关民事判决书执行。第三人九顺公司、华宇公司未提交证据。第三人××银行述称，1、××支行所取得的抵押登记权证合法有效。××支行与九顺公司共同向被告申请，按照抵押程序办理了抵押登记，并取得了抵押权证，合法有效；2、原告诉称水韵巴陵(DADA的水岸)一、二层被楼区法院进行了司法查封。××支行在办理抵押登记时没有发现有司法机关的查封，直至2019年12月20日，案涉房产都没有原告所说的被查封冻结的记录情况。即使抵押物有查封冻结，××支行在依法取得抵押登记时对查封冻结的情况并不知情，属善意第三人。第三人××银行向本院提交以下证据：1、××银行营业执照、法人代表身份证，拟证明第三人的诉讼主体资格；2、最高额借款合同、最高额抵押合同、不动产登记证明，拟证明合法取得九顺公司的抵押权；3、不动产房地产权情况证明，拟证明在2019年12月22日案涉房产并未查封冻结的事实。经审理查明，2010年12月26日，原告朱永久及其儿子朱兵与原岳阳市国土资源局经开区分局签订房屋拆迁补偿协议，依据该协议，原告朱永久可获得拆迁补偿款507157元，按期搬迁补偿奖金42059元。原告朱永久认为拆迁补偿金额偏低不能接受，要求通过购买土地受让方即第三人九顺公司两间商业铺面，九顺公司给予优惠的方式争取更大利益。为加快拆迁步伐，做到互惠共赢，经多方协商，2010年12月31日，原告朱永久（甲方）与第三人九顺公司（乙方）签订购房协议。协议约定：一、购买面积及具体部位。因为建筑设计尚未完全定妥，因此只能确定为两个开间上、下二层，面积不少于200平方米（含公摊面积），待建筑总体方案确定后，具体位置到时由乙方根据实际情况再定（保证二个开间连体，具体面积数量以房产发证部门核准为据）。二、甲方原本拆迁房屋，开发区有一定补偿费用，甲方同意不论各种项目拆迁补偿多少金额，甲方不领，全部由开发区国土分局直接支付给乙方，作为向乙方购买商铺价差的补偿。乙方还同意按销售价优惠10%的价格出售一套住房给甲方，具体待销售方案定妥后，甲方再选定层次户型。《购房协议》签订后，因九顺公司一直不履行协议，2016年，原告朱永久、刘盛强向楼区法院提起民事诉讼，请求将两个门面及一套住房判归原告所有并诉讼中向楼区法院申请财产保全，楼区法院于2016年9月1日作出（2016）湘0602民初3583-1号民事裁定，裁定查封九顺公司名下位于巴陵××水韵××项目××临街门面和住房一套。2016年9月18日,楼区法院向不动产中心送达（2016）湘0602字第3583-1号裁定书及协助执行通知书，协助执行通知书明确要求查封、冻结岳阳市九顺房地产开发有限公司名下，位于岳阳市岳阳楼区，房屋预售证号岳阳楼区字第0099181岳阳市水韵巴陵一层商业门面从西向东第1、2号门面及住房一套房号505号。被告不动产中心收到协助执行通知书后，未办理查封登记。2017年12月22日，××支行（贷款人）与第三人华宇公司（借款人）签订《最高额借款合同》，合同约定华宇公司向××支行贷款30000000元用于水韵巴陵项目建设。同日，××支行（抵押权人）与九顺公司（抵押人）签订《最高额抵押合同》，合同约定第三人九顺公司以其名下位于岳阳楼区商业门面（暂作价60000000元）为华宇公司对××支行的30000000元最高额借款提供担保。2018年1月9日，××支行与九顺公司共同向不动产中心申请在建工程抵押登记（业务宗号为201801090312918），并向不动产中心提交了九顺公司与华宇公司营业执照、最高额借款合同（主债权合同）、最高额抵押合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、关于“九顺大厦”项目备案的通知、岳阳市地名委员会关于命名“水韵巴陵”的批复、吴年春身份证复印件、授权委托书、水韵巴陵项目工程完成时间表、关于九顺公司和华宇公司关系的说明、抵押物说明等材料。2018年1月10日，不动产中心向申请人核发湘（2018）岳阳市不动产证明第0001298号不动产登记证明。该证明记载：证明权利或事项：抵押权；权利人（申请人）：××××有限公司××支行；义务人：岳阳九顺房地产开发有限公司；坐落：岳阳楼区水韵巴陵商业门面；不动产单元号：430602003002ＧＢ0001Ｆ00010002等（详见产权清册）；抵押方式：最高额抵押；最高债权数额：6000万元；债务人：岳阳华宇置业有限公司；债权确定期间：2017年12月22日起至2020年12月22日。2018年8月27日，被告不动产中心作出《关于对协助执行提出审查建议的函》，以（2016）湘0602字第3583-1号协助执行通知书中要求查封的不动产权权属信息不明确，无查封期限等为由，建议楼区法院重新出具协助执行通知书，该建议函于2018年9月19日送达楼区法院。另查明，1、朱永久、刘盛强诉九顺公司买卖合同纠纷一案，经过一、二审，2019年10月8日岳阳市中级人民法院作出终审判决，判决认定九顺公司明知其有《购房协议》约定的交房义务，但仍然将所开发的水韵巴陵项目101号、201号商业门面办理抵押权登记，导致无法向购房人朱永久、刘盛强交付涉案门面的行为已经构成违约，应承担违约责任。因朱永久、刘盛强不愿代为清偿债务消灭涉案抵押权，故驳回了朱永久、刘盛强要求九顺公司将水韵巴陵项目两个开间、上下两层面积不少于200㎡的门面按3500元/㎡的价格出售给朱永久、刘盛强的诉讼请求。2019年9月10日，岳阳市中级人民法院就涉诉房产再次查封。2、××××有限公司××支行系××××有限公司的二级机构，没有营业执照，不具有独立诉讼主体资格，其一切法律事务由总行行使。还查明，原告朱永久、刘盛强就本案于2019年5月29日向本院起诉，本院以超过起诉期限驳回起诉，原告不服，上诉至岳阳市中级人民法院，2019年11月14日，岳阳市中级人民法院作出（2019）湘06行终150号裁定书，认定原告的起诉未超过法定起诉期限，故本院对原告是否超过起诉期限不再审查。本院认为，本案的争议焦点为：一、朱永久、刘盛强是否具有诉讼主体资格；二、本案是否需要先行提起案涉不动产抵押法律关系的民事诉讼；三、被告为第三人办理抵押权证的行为是否合法。关于焦点一，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他与行政作为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。本案中，朱永久于2010年12月31日与第三人九顺公司签订了《购房协议》，协议约定朱永久购买乙方两商业铺面，确定为两个开间上、下二层，待建筑总体方案确定后，具体位置到时由乙方根据实际情况再定。后朱永久、刘盛强与九顺公司因房屋买卖合同纠纷一案诉至法院，法院最终判决已确认朱永久与九顺公司签订的《购房协议》合法有效，九顺公司应按照《购房协议》约定履行交房义务。现因不动产中心办理涉案抵押权证的行为，导致《购房协议》约定的门面交付义务履行不能，对朱永久、刘盛强的合法权益产生了实际影响，与该行政行为存在利害关系，是本案适格诉讼主体。关于焦点二，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八项规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议”。本案中，原告诉称的是不动产中心在已知案涉房屋进行了司法查封的情况下仍为第三人九顺公司办理抵押登记的行政行为违法，并未以抵押合同无效为由提起行政诉讼，不属于上述规定应该“先民后行”的情况。故本院对被告关于应“先民后行”的抗辩意见不予采信。关于焦点三，被诉行政行为是否合法。要解决这个问题，首先必须确认楼区法院向不动产中心送达协助执行通知书和裁定法律文书后，不动产中心没有办理查封手续，该查封是否生效或者说查封是否成立的问题。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定，“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力”。本案中，不动产中心在2016年9月18日收到楼区法院的执行裁定书及协助执行通知书，从即刻起人民法院对本案涉诉房产的查封即发生法律效力。至于不动产中心一直没有按照法律规定办理涉诉房查封手续，属于其内部管理的问题，不能以此否定涉诉房产的查封已于2016年9月18日发生法律效力的事实。根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第15条规定，“执行机构发现本院作出的生效法律文书执行内容不明确的，应书面征询审判部门的意见．．．．．”。即使不动产中心收到楼区法院的裁定书、协助执行通知书后发现执行内容不明确，也应当及时向楼区法院提出书面审查建议。不动产中心最初收到楼区法院裁定书、协助执行通知书的时间是2016年9月18日，但直到2018年8月27日才正式向楼区法院提出书面审查建议，离最初收到裁定书、协助执行通知书已有近两年之久，已经远远超过提出异议的合理时间，故不能认定不动产中心对楼区法院的查封裁定提出了审查建议。不动产中心辩称当时口头向楼区法院反映意见的辩解既没有证据予以证实，也不符合法律规定。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第三条规定，“对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项”。退而言之，即使不动产中心在合理期限内提出了审查建议，在楼区法院没有作出变更查封的裁定前，被告也不应当停止办理协助执行事项。《中华人民共和国担保法》第三十七条第（五）项明确规定，“下列财产不得抵押：（五）依法被查、扣押、监管的财产”。《城市房地产抵押管理办法》第八条第（五）项规定，“以下房地产不得设定抵押，（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产”。不动产中心明知案涉房产部分属于法院查封的财产，仍为第三人九顺公司办理抵押权证，不但没有法律依据，且明显违反法律禁止性规定，故本院确认该行政行为无效，无效行政行为自始无效，故原告要求撤销该无效行政行为的请求，没有法律依据。综上，行政诉讼对行政行为的合法性进行审查，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定:“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第九十九条规定:“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第七十五条规定的‘重大且明显违法’:(一)行政行为实施主体不具有行政主体资格(二)减损权利或者增加义务的行政行为没有法律规范依据(三)行政行为的内容客观上不可能实施(四)其他重大且明显违法的情形”。本案中，不动产中心向法院依法查封的房产办理抵押登记的行为，属于其他重大且明显违法的情形，且属于明显违反法律禁止性规定。据此，判决如下：一、确认湘（2018）岳阳市不动产证明第0001298号不动产登记证明设定抵押的位于岳阳市岳阳楼区门面的抵押权无效；二、驳回原告朱永久、刘盛强的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告岳阳市不动产登记中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数递交上诉状副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  毛学文人民陪审员  纪介一人民陪审员  罗 华二〇二〇年七月三十日书 记 员  黎回香附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第九十九条有下列情形之一的，属于行政诉讼法第七十五条规定的“重大且明显违法”:(一)行政行为实施主体不具有行政主体资格；(二)减损权利或者增加义务的行政行为没有法律规范依据；(三)行政行为的内容客观上不可能实施；(四)其他重大且明显违法的情形。