广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1678号原告：佛山市联强物业投资管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：宋开国，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭利，广东晋元律师事务所律师。被告：江建华，男，1985年11月13日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告佛山市联强物业投资管理有限公司（以下简称联强物业公司）与被告江建华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法适用简易程序，分别于2020年6月11日、2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告联强物业公司的委托诉讼代理人宋开国、彭利（到庭参加了第一次庭审），被告江建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联强物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2016年3月1日至2020年4月30日物业管理服务费6892元及暂计至2020年2月29日的逾期付款违约金32862.43元（此后逾期付款违约金按年利率24%计算至实际清偿日止），合计39754.43元；2.判令被告立即向原告支付2015年2月至2020年3月的公摊电费余额837.45元；3.判令本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由：被告是佛山市高明区荷城街道沧江路633号喜悦家园小区*******的业主，原告是该小区的物业服务企业。按照原被告双方签订的《喜悦家园前期物业服务协议》，被告应在每季度5日前按季度交纳物业服务费（计费标准1.3元/平方米/月，专业物业面积106.03平方米）。被告无故拖欠原告2016年3月至2020年4月物业管理服务费6892元及暂计至2020年2月29日的逾期付款违约金32862.43元。根据前期物业服务协议第九条的约定，被告应按照每月35元的标准向原告支付公摊部分的电费，原告按照实际发生的公摊电费向被告主张，2015年2月至2020年3月共产生公摊电费1187.45元，扣除被告已经预交的350元，尚欠837.45元。被告的欠费行为已构成违约，经原告多次催讨，被告毫无付款的诚意。江建华辩称：一、原告佛山市联强物业投资管理有限公司在物业管理期间，严重不履行双方签订的业主（临时）规约中规定管理维护义务，由于联强公司收钱不作为，导致小区物业脏乱差，小区垃圾随处可见，车辆随意停放，内墙瓷砖严重空鼓到处脱落，造成安全隐患极大，聘请无上岗资格的社会闲杂人员从事保安管理工作且上岗时间打瞌睡或长时间离岗，公共照明和公共设施长期损坏不修理，小区大门和车库闸门长期趟开任意闲杂人员和车辆自由进出不过问不登记信息，电梯无定期维护和及时维修，小区视频监控设备大部分损坏无法正常工作，小区绿化破败不堪，杂草丛生，滋生蚊虫，楼下商铺违规经营扰民不协调处理，严重降低服务标准和质量。小区消防设施大部份失效，不维护。居民随意安装防盗网，空调支架不按指定位置安装，放任小区内高空隐患存在。利用共有部份引进广告，快件箱收费从事经营行为，且不公示收益情况，侵占公共财物。小区居民怨声载道，小区居民联名向区信访部门投诉，有记录可查。应当对已收取的物管费进行退赔或核减，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。建议判决按应收费用的减半收取。二、关于违约金事项，根据双方《前期物业服务协议（喜悦家园）》未有对违约金部分作出明确约定，对方诉求无法律依据。三、关于被告江建华与原告联强物业公司自签订《前期物业服务协议》有效期问题。被告于2015年2月1日与原告联强物业公司签订《前期物业服务协议》，明确约定此合同有效期为三年，所以合同的有效期应止于2018年2月1日。根据双方前期物业服务协议（喜悦家园）第六章第二十二条第一款：“本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在满前3个月书面通知甲方。”第二款：“双方同意续签，应于本合同到期前30日内签署新的物业服务合同。”第三款：“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，书面通知甲方后，视为此合同自动延续。”结合以上情况，被告没有与原告重新签署新的合同，应认定2018年2月1日为合同终止时间。根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条，下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销:(一)行为人对行为内容有重大误解的;(二)显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。根据最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知第72条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”第73条“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。”根据《中华人民共和国合同法》第三条的规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。结合上述法律规定，双方签订的《前期物业服务协议（喜悦家园）》第六章第二十二条第三款的内容以格式合同形式明显侵害被告合法权利，应认定为部分无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院做如下认证：对被告所举证据，原告对信访情况截屏不予确认，本院认为该证据与待证事实无关，不予确认；关于联强物业行业差评公示情况，原告对其真实性有异议，因联强物业行业差评公示情况在“佛山发布”可以查询到，本院确认该证据的真实性；关于失信企业名单打印件，本院核查后确认其真实性；关于消防栓图片，原告对该证据不予确认，在原告未举出相反证据予以反驳的情况下，该证据具有真实性，本院对该证据予以采信。本院经审理查明：2013年1月18日，佛山市银豪房地产有限公司与原告联强物业公司签订了一份《喜悦家园前期物业服务委托合同》，双方约定，佛山市银豪房地产有限公司选聘联强物业公司对喜悦家园实施前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括环境卫生、公共绿化的养护和管理、安全监控等；高层住宅物业服务费按1.3元/平方米收取；关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，物业管理电梯住宅按照35元每月每户，实行包干制形式收费；业主应自收楼日交纳物业服务费，业主逾期未办理收楼的，视为同意按《收楼通知书》上约定时间接收所购物业，即从《收楼通知书》确定的收楼期限届满之次日开始计收物业服务费；逾期交纳物业服务费及其他费用的，每逾期一天，按未付款的千分之一收滞纳金；合同期限自2013年1月18日起至2016年1月17日止，合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止（其余约定详见该合同）。2015年2月1日，被告江建华与原告联强物业公司签订了一份《喜悦家园前期物业服务协议》，双方约定，联强物业公司为业主提供物业服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位的相关场地的清洁卫生、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等；物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体标准为带电梯住宅1.3元/平方米/月，被告自2015年2月1日开始缴交物业服务费；关于物业管理区域内公用水电费分摊问题，按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规规定；业主应在每季度5日前按季度交纳物业服务费；物业服务期限为3年，合同期满，被告没有将续聘或解聘原告的意见通知原告，且没有选聘新的物业管理企业，原告继续管理的，书面通知被告后，视为合同自动延续（其余约定详见该协议）。2015年2月1日，被告江建华在原告联强物业公司的《收楼确认书》上签名并按指模确认接收涉案物业。另查明，佛山市高明区*******************每月的物业服务费为137.84元。被告自2016年3月1日起未向原告交纳案涉物业的物业服务费，自2015年2月起至2020年3月止尚欠原告公摊电费837.45元。再查明，“佛山发布”平台曾公开发布佛山市住房和城乡建设管理局通报批评由原告联强物业公司服务的喜悦家园小区的信息并列明了喜悦家园小区的物业服务问题。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告联强物业公司与被告于2015年2月1日签订了《喜悦家园前期物业服务协议》，原被告之间已经形成物业服务合同关系。依照该协议的约定，没有选聘新的物业管理企业的，该协议自动延续。原告提供前期物业管理服务，被告作为业主，应当向原告交纳物业服务费。被告江建华在原告联强物业公司的收楼确认书上签名并按指模，确认于2015年2月1日起接收物业，被告江建华应按《喜悦家园前期物业服务协议》的约定以每月1.3元/平方米的标准向原告交纳物业服务费。对于原告要求被告支付的2016年3月1日起至2020年4月30日止的物业服务费6892元的诉讼请求，本院予以支持。关于公摊电费的问题，虽然由被告保管的《喜悦家园前期物业服务协议》中原告把“物业管理电梯住宅按照35元每月每户，多层住宅按照35元每月每户实行包干制形式收费，物业公司对公共水电费用不再加收，自负盈亏”删除，但“关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规规定”并未删除。由此看出，订约双方的真实意思表示是关于公摊水电费的问题按照《佛山市物业管理办法》的规定处理，双方不再另行约定。根据《佛山市物业管理办法》第八十六条第三款规定“实行包干制的物业服务收费，不含公用水电费，各区另有规定或双方另有约定的除外。物业服务企业应当每半年公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向所有相关业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊”，原告联强物业公司对涉案小区提供的服务实行包干制，其物业服务费并未包含公用水电费，其按实际产生的公用水电费用向业主分摊，并无不妥。经本院核实，被告尚欠原告自2015年2月起至2020年3月止的公摊电费余额837.45元。对于原告要求被告支付2015年2月至2020年3月的公摊电费余额837.45元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题，根据《喜悦家园前期物业服务委托合同》第八条约定“逾期交纳物业服务费及其他费用的，每逾期一天，按未付款的千分之一收滞纳金”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”，虽然上述合同中约定的是“滞纳金”，但通过合同的文义解释可以推出该约定是订约双方对于违约金的约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《喜悦家园前期物业服务委托合同》第八条关于违约金的约定对本案的原被告均有约束力。因“佛山发布”平台曾公开发布佛山市住房和城乡建设管理局通报批评由原告联强物业公司管理的喜悦家园小区的信息并列明了喜悦家园小区的物业服务问题，本院确认原告联强物业公司在对喜悦家园小区提供物业服务过程中存在服务瑕疵。对于原告主张被告支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告江建华抗辩要求减少物业服务费的问题。根据本院查明的事实，被告拖欠物业服务费达4年，该行为给原告联强物业公司造成了迟延支付期间资金被占用的利息损失。在本院已驳回原告有关违约金的诉讼请求的情况下，对于上述利息损失，原告并未获得弥补。如果再减少物业服务费的话，将会不利于涉案小区物业服务质量的提高和小区的和谐稳定，同时对已按时交纳物业服务费的大多数业主来说，也是不公平的。综上，对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳，对被告每月应交纳的物业服务费暂不作调整处理。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十四条第二项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告江建华于本判决生效之日起十日内支付2016年3月1日起至2020年4月30日止的物业服务费6892元给原告佛山市联强物业投资管理有限公司；二、被告江建华于本判决生效之日起十日内支付2015年2月至2020年3月的公摊电费余额837.45元给原告佛山市联强物业投资管理有限公司；三、驳回原告佛山市联强物业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费814.79元，减半收取407.4元（原告佛山市联强物业投资管理有限公司已预交），由原告佛山市联强物业投资管理有限公司负担329.83元，被告江建华负担77.57元。被告江建华于支付判项确认的款项时一并将其负担的受理费77.57元支付给原告佛山市联强物业投资管理有限公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 邹志刚二〇二〇年七月十七日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪