广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2661号上诉人（原审被告）：开平万冠实业有限公司，住所地：广东省开平市*********。统一社会信用代码：914************695。法定代表人：潘仕早，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许晓峰，广东志信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄文锋，男，1987年11月26日出生，汉族，住广东省台山市********28号。公民身份号码：440************536。上诉人开平万冠实业有限公司（以下简称万冠公司）与被上诉人黄文锋商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万冠公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一判项，依法重新做出判决；2.本案诉讼费用由黄文锋承担。事实与理由：一、两次超强台风是发生在万冠公司实际交付房屋之前的，与本案的履行有直接关联性，依法可以扣除相应天数。一审法院认为两次台风与本案没有关联性是错误的。在买卖合同签订后到房屋交付前，当地经历了两次超强台风。一次是2017年8月份登陆的“天鸽”(2017年第13号台风)，一次是2018年9月份登陆的“山竹”(2018年第22号台风)，这两次台风属于气候原因而导致无法开工，分别造成了30天的延期，合共60天。虽然两次台风是发生在约定交付时间之后，但发生在实际交付之前，台风导致无法施工，是众所周知的事实。由于台风而导致交付时间延长，与本案具有关联性。根据双方在《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第五条第1款：“但遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力......因气候原因导致无法正常施工造成逾期交房的......”的约定，理应扣除60天履约期。二、双方明确约定前90天不作赔偿，法院应尊重双方当事人的意思，不应擅自增加万冠公司的负担。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第六条约定：“按逾期时间，分别处理(不做累加)：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖双方另行约定。”这里明确约定三种情况是“不做累加”，即针对三种不同情况下完全独立的处理方式，即：前90日未交付的处理，第91日至第180日未交付的处理，第181日之后未交付的处理。因此，按此条款的约定，前90日内没交付房屋，万冠公司是不需要支付违约金的，因此，在计算违约金时，应当予以扣减前90日的时间。三、一审判决万冠公司支付37228.18元的违约金，没有事实和法律依据。一审判决认为从“综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、中国人民银行同期贷款利率等逾期利益和黄文锋因万冠逾期交付房屋造成的实际损失等因素考虑”，判令适用“每日万分之二”的标准计算违约金，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，有关违约金的计算，应参照租金标准计算。1、开平市住建局于2019年12月10日发布的《关于公布我市2019年公共租赁住房(含廉租房)出租租金标准和城镇低收入住房困难家庭房租补贴标准的通知》中公布了开平市公共租赁住房租金为按建筑面积每平方米每月不高于6.4元收取。而涉案房屋的面积为92.31平方米，则每月租金不应高于590.78元。但一审法院按房款每日万分之二计算违约金，折合约为每月2298.036元(按每月30天折算)，远高于住建局公布的租金标准。2、逾期交房并没有给黄文锋造成任何损失，且黄文锋也没有证据证明其存在损失。从黄文锋所提交的《民事起诉状》可以得知，黄文锋的住址为台山市水步镇，而涉案房屋的所在地为开平市*******，两地相距甚远，逾期交房根本影响不到黄文锋的生活居住。根据《合同法》第一百一十四条的规定，双方在合同中对第91天至180天的违约金的计算标准过高(每日万分之三)，请二审法院对违约金进行调整，调整为按租金标准每月590.78元计算。而对于第181天之后的违约金，也应参照开平当地的房屋租金标准来计算。因此，在扣除掉前90天、台风影响的60天，万冠公司支付违约金的天数为336天(从应交付房屋至实际交付房屋之日)，总违约金为6616.74元。黄文锋辩称，一、关于台风影响的因素。按合同明确规定开发商应当于2017年7月31日向买受人交付商品房，两次台风遭遇分别是在2017年8月23日“天鸽”和2018年9月份台风“山竹”在规定交付商品房的时间只有台风才登陆，该因素与本案没有任何关联性。不能因为什么原因导致逾期交付商品房都和本案无关，比如银行贷款，不能因为贷款人因为各种原因导致逾期还款，就可以不用承担责任。二、关于双方约定前90天不做赔偿。合同明确约定的逾期不超过90天的不做赔偿，而不是前90天不做赔偿，有规定交付时间为2017年8月1日到2018年11月29日，共逾期486天，情况非常严重，不应扣减90天。三、关于一审判决万冠公司支付37228.18元的违约金。一审按照赔偿全部购房款的万分之二计算赔偿金37228.18元，按照合同明确规定逾期按照赔偿全部购房款的万分之三赔偿，请求二审法院按照合同明确规定判决万分之三赔偿金55842.27元。黄文锋向一审法院起诉请求：1.万冠公司支付逾期交付商品房违约金共72618元；2.案件诉讼费用由万冠公司承担。一审法院经审理，判决：一、开平万冠实业有限公司应在判决生效之日起十日内支付逾期交付商品房违约金37228.18元给黄文锋；二、驳回黄文锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取807.73元，由黄文锋负担393.73元，由开平万冠实业有限公司负担414元。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对万冠公司的上诉请求进行审查，对双方当事人未提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.万冠公司的逾期交房时间是否应扣除60天；2.万冠公司应否支付2017年8月1日至2017年10月30日的逾期交房违约金；3.一审法院认定逾期交房违约金按照每天万分之二的计算标准是否过高，应否调整。关于焦点一。万冠公司上诉主张两次超强台风导致其无法施工，故在交房期间上应顺延60天。经审查，虽然双方在《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第五条第1款约定遭遇不可抗力导致无法正常施工的情况下可以顺延交房，但该约定的交付房屋时间应为双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定的交付时间，即双方在《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定交付时间，而不是万冠公司实际交付房屋的时间。根据万冠公司与黄文锋签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条“交付时间和手续：（一）出卖人应当自2017年7月31日前向买受人交付该商品房……”的约定可知，双方约定的交付时间是2017年7月31日，故虽然2017年8月份登陆的“天鸽”及2018年9月份登陆的“山竹”会对万冠公司的施工造成影响，但由于该两次台风都发生在双方约定交付房屋的时间之后，即是先存在万冠公司的违约才使台风对实际交房时间造成影响，如果万冠公司按时交付房屋，则台风不会对双方交房时间造成任何影响。故在计算万冠公司违约交房时间不应扣除该段时间，万冠公司上诉主张应当扣减两次台风造成的逾期违约时间60天理据不足，本院不予支持。一审法院没有扣除60天并无不当，本院予以维持。关于焦点二，万冠公司应否支付2017年8月1日至2017年10月30日期间逾期交房违约金问题的关键在于对《补充协议》第六条“逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不做累加）：1.逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买卖合同双方另行约定”的约定准确全面理解，万冠公司主张违约金应从交付期限届满后第91日开始计算，黄文锋则主张应从交付期限届满次日开始计算。本院采纳黄文锋的主张，理由如下：首先，从上述约定的字面解释看，双方约定计算逾期交付房屋违约金是按照逾期时间，分别处理。因此，约定的第一种情况是逾期不超过90日，第二种情形是超过90日，第三种情形是逾期超过180日，因此，上述约定中“超过90日后”应理解为对于逾期时间情形的约定，并非计算逾期违约金的起始期间。其次，上述条款是针对逾期违约交房作出的补偿和惩罚性约定，按照日常交易习惯，违约金应从逾期交付次日起计算。由于双方当事人并未明确约定逾期超过90日的情况下免除违约方相应的违约责任，即需支付2017年8月1日至2017年10月30日期间的违约金，故万冠公司应从逾期交付房屋次日起支付违约金。一审法院判令万冠公司应从2017年8月1日起支付逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。万冠公司上诉主张无需支付2017年8月1日至2017年10月30日期间违约金，理由不充分，本院不予采纳。关于焦点三，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，黄文锋针对万冠公司逾期交房事实，请求按照合同约定以房屋价款每日万分之三的标准计算违约金，万冠公司主张该违约金标准过高，一审法院经综合考虑涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、中国人民银行同期贷款利率等逾期利益和黄文锋因万冠公司逾期交付房屋造成的实际损失情况等因素，已将逾期交房违约金调整为按房屋价款每日万分之二的标准计付。由于违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，应侧重维护守约方的权益，体现公平原则。经审查，万冠公司按照按房屋价款每日万分之二的标准计付违约金不存在过分高于造成黄文锋实际损失的情形，万冠公司再次请求减少违约金的标准，依据不足，本院不予采纳。综上所述，万冠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730.7元，由开平万冠实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 甄锦源审 判 员 梅晓凌审 判 员 陈雪娟二〇二〇年七月十五日法官助理 刘 俊书 记 员 梁启洪李静雯