陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终2488号上诉人（原审被告）：孙春玲，女，1986年12月25日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:马利军，陕西瑞拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑怡，陕西瑞拓律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：龚圆圆，男，1988年1月2日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:马利军，陕西瑞拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑怡，陕西瑞拓律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：翟海亮，男，汉族，1988年8月15日出生，住西安市曲江新区。委托诉讼代理人：高峰，北京市惠诚（西安）律师事务所律师。原审第三人：陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市高新区电子工业园电子五路北侧金泰假日花城第********房。法定代表人：杨帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李季袁，男，1992年5月15日出生，汉族，职工，住。原审第三人：中国农业银行股份有限公司西安永宁门支行，住所地：西，住所地：西安市南关正街****>负责人：雷蓓，该支行行长。委托诉讼代理人：周继学，男，1962年5月12日出生，汉族，系职工，住。上诉人孙春玲、龚圆圆与被上诉人翟海亮及原审第三人陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称“陕西新环境公司”）、中国农业银行股份有限公司西安永宁门支行（以下简称“农业银行西安永宁门支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。孙春玲、龚圆圆上诉请求：1、撤销原判并改判驳回翟海亮的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由翟海亮承担。事实与理由：1.其与翟海亮及陕西新环境公司签订的《房屋买卖合同》属实，但涉案房屋当时没有取得不动产证书，不符合西安市人民政府2017年4月18日发文限定的取得不动产证书满两年才能交易的条件，故案涉《房屋买卖合同》不成立，不发生法律效力。2.是因为翟海亮未按期前来办理房屋相关手续，并非其不按期办理。3.翟海亮代为支付的相关执行款未经其同意，也未通知过其，故代为支付行为无效。翟海亮辩称，双方签订的合同系真实意思表示，亦合法有效。至今已过两年，符合买卖条件。合同履行中孙春玲、龚圆圆明确要求加价且迟延履行合同亦不办理交付手续。翟海亮为了保证合同能够继续履行，解除查封，符合法律规定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，孙春玲、龚圆圆上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。陕西新环境公司发表意见称，是因为孙春玲的征信有问题，所以垫付解押才没有办成。翟海亮是守约方，孙春玲、龚圆圆一方一直想涨价。请求驳回上诉，维持原判。翟海亮向一审法院起诉请求：1、继续履行翟海亮与孙春玲、龚圆圆及陕西新环境公司签订的《房屋买卖合同》，将位于西安市曲江新区金花南路海德堡公园小区1幢2单元16层21603室房屋办理产权移转过户至翟海亮名下；2、翟海亮向农业银行永宁门支行偿还剩余房屋按揭贷款510000元；3、孙春玲、龚圆圆支付翟海亮自2017年12月21日起至起诉之日的违约金51500元，（按每日100元暂计算至起诉之日，实际计算至房屋办理产权移转过户至翟海亮名下止）；4、本案诉讼费、保全费、保险费由孙春玲、龚圆圆承担。一审法院经审理认定事实如下：孙春玲、龚圆圆系夫妻关系，于2010年2月3日登记结婚。孙春玲于2015年5月29日与陕西华商豪盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以首付款+按揭贷款的方式购买位于西安市曲江新区金花南路海德堡公园小区1幢2单元16层21603室房屋。该房屋抵押于农业银行西安永宁门支行，现尚有剩余按揭贷款476675.69元未予偿还。西安市不动产信息档案管理中心于2017年9月6日将本案所涉房屋登记在孙春玲名下，不动产单元号为：610113017002GB00003F00010127，不动产权证号：20171310708。2017年8月22日，翟海亮（乙方）与孙春玲、龚圆圆（甲方）、以及第三人陕西新环境公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：“1、甲方自愿将坐落于西安市曲江新区黄渠头南路以南、金华路以东、南三环以北海德堡公园1栋21603房出售给乙方;房屋现状为设有抵押，抵押金额约为500000元，甲方应于2017年12月21日前还清剩余银行按揭贷款;2、双方确认房屋售价为950000元，乙方应于2017年8月22日支付甲方购房定金150000元，乙方于产权过户进窗后缴税前支付甲方购房首付款140000元。乙方通过银行贷款向甲方支付购房款660000元。银行按揭贷款660000元由乙方贷款银行直接放款至甲方指定账户;3、签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，乙方应支付丙方居间服务费25600元;4、甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性、有效性负全责，并已取得共有权人同意出售并签订本合同，可依约配合乙方办理过户和交付房屋，保证房屋其他状况真实，由此引起的一切法律后果及经济责任由甲方全部承担;甲方应在签订本合同后200日内办理该房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构;乙方在签订本合同后200日内将办理该房屋过户、贷款所需一切资料提交贷款服务机构;5、甲乙双方交房时间为过户当日;6、合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付每日100元的违约金，如通过诉讼的，违约方还应承担守约方支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用；7、甲、乙双方于2018年5月1日进行过户流程。”2017年8月22日，翟海亮向孙春玲支付购房定金150000元，向陕西新环境公司支付居间服务费25000元。同日，孙春玲向翟海亮出具《收条》载明收到翟海亮购房定金150000元。陕西新环境公司于2018年9月19日向孙春玲发出《履约通知书》，通知孙春玲、龚圆圆于2018年9月24日前配合翟海亮办理相关手续。另查，因案外人与孙春玲、龚圆圆之间的纠纷，西安市雁塔区人民法院于2017年12月15日，西安市灞桥区人民法院于2018年7月3日将本案所涉房屋予以查封。翟海亮代孙春玲、龚圆圆于2019年7月1日向西安市灞桥区人民法院缴纳案款74281.88元，于2019年7月2日向西安市雁塔区人民法院缴纳案款260000元，于2019年7月4日缴纳案款3800元。再查，西安市雁塔区人民法院于2019年6月6日作出（2019）陕0113民初11122号《民事裁定书》，裁定查封被申请人孙春玲名下位于西安市曲江新区金花南路海德堡公园小区1幢2单元16层21603室房屋。翟海亮为此支出保全费5000元、保险费3900元。一审庭审中，翟海亮提交装修管理协议、施工许可证、物业费收据等证明涉案房屋现由翟海亮居住使用，孙春玲、龚圆圆认可房屋已交付翟海亮。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。本案中，翟海亮与孙春玲、龚圆圆签订的《房屋买卖合同》，约定孙春玲、龚圆圆将其所有的位于西安市曲江新区金花南路海德堡公园小区1幢2单元16层21603室房屋出售给翟海亮，但因孙春玲、龚圆圆未按合同约定的期限偿还银行按揭贷款，解除抵押登记且涉案房屋存在债权，导致合同未履行完毕。现翟海亮已代孙春玲、龚圆圆缴纳其二人所欠他人案款，且涉案房屋已依法登记，符合交易条件，故对翟海亮要求孙春玲、龚圆圆继续履行其及陕西新环境公司签订的《房屋买卖合同》，将位于西安市曲江新区金花南路海德堡公园小区1幢2单元16层21603室房屋办理产权移转过户至翟海亮名下的诉讼请求，依法予以支持。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案所涉房屋因有剩余按揭贷款未向农业银行西安永宁门支行偿还，并抵押于农业银行西安永宁门支行。现翟海亮要求向抵押权人代为清偿房屋剩余按揭贷款，符合法律规定，依法予以支持。当事人可以约定一方违约时损失赔偿额的计算方法，《房屋买卖合同》约定合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付每日100元的违约金，如通过诉讼的，违约方还应承担守约方支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等。故对翟海亮要求孙春玲、龚圆圆支付违约金及本案诉讼费、保全费、保险费的诉讼请求，依法予以支持。违约金按每日100元，自2017年12月21日起计算至房屋办理产权移转过户至翟海亮名下止。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定，遂判决：一、翟海亮与孙春玲、龚圆圆于2017年8月22日签订《房屋买卖合同》继续履行，孙春玲、龚圆圆于本判决生效后三十日内将位于西安市曲江新区金花南路海德堡公园小区1幢2单元16层21603室房屋办理产权移转过户至翟海亮名下；二、翟海亮于本判决生效之日起十日内代孙春玲向第三人农业银行西安永宁门支行偿还剩余房屋按揭贷款（具体数额银行系统数据为准）。三、孙春玲、龚圆圆于本判决生效之日起十日内向翟海亮违约金51500元（2017年12月21日至2019年5月24日），并承担自2019年5月25日起，按每日100元计算至房屋办理产权移转过户至翟海亮名下之日止的违约金。二审期间，翟海亮提交了其偿还的案涉房屋开发商已经代偿按揭贷款的收款收据，证明房屋按揭贷款现实际由其偿还。孙春玲、龚圆圆对该证据真实性认可，但认为与本案无关。经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，翟海亮与孙春玲、龚圆圆及陕西新环境公司签订了书面的《房屋买卖合同》，该合同依法自双方签署之日成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。故案涉《房屋买卖合同》自其成立时即已生效。孙春玲、龚圆圆称案涉房屋不符合交易条件故案涉《房屋买卖合同》不成立亦不发生法律效力的上诉理由，与上述法律规定相悖，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实，案涉合同未能履行的原因在于孙春玲、龚圆圆未按合同约定的期限偿还银行按揭贷款。孙春玲、龚圆圆上诉称系因翟海亮未按时办理房屋相关手续，并未提供足以证明其主张的事实的相关证据，应当承担举证不能的不利后果。现翟海亮自愿代偿案涉房屋在农业银行西安永宁门支行的按揭贷款，涤除案涉房屋上设定的抵押权利，案涉合同已不存在继续履行的事实上的障碍，翟海亮主张继续履行合同于法有据，孙春玲、龚圆圆不同意继续履行合同，既无事实依据，又不符合法律规定，对本院其上诉理由不予采纳。综上，孙春玲、龚圆圆的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47181元，由孙春玲、龚圆圆负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 张 楠审判员 张 伟二〇二〇年七月二日书记员 周美丽