北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初31575号原告：马某1，男，1943年12月22日出生，汉族，中科院动物所退休员工，住北京市朝阳区。原告：王某，女，1955年12月27日出生，汉族，飞达集团退休职工，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：武春玲，北京市京翰（太原）律师事务所律师。被告：马某2，男，1957年9月3日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：汪某，女，1957年8月16日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：马某3，女，1982年2月5日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：马某4，男，2010年7月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。法定代理人：马某3（马某4之母），女，1982年2月5日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。四被告共同委托诉讼代理人：韩续，北京市智舟律师事务所律师。原告马某1、原告王某（以下一并提及时简称二原告，分别提及时简称姓名）与被告马某2、被告汪某、被告马某3、被告马某4（以下一并提及时简称四被告，分别提及时简称姓名）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。马某1及二原告之共同委托诉讼代理人武春玲，四被告之共同委托诉讼代理人韩续均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令二原告与汪某、马某2于2009年12月16日签订的《购房协议书》合法有效；2、请求判令解除二原告与汪某、马某2签订的《购房协议书》；3、请求判令马某3、马某4配合马某1办理房屋所有权属转移登记手续，把翠成馨园X-X-X房屋过户到马某1名下；4、请求判令汪某、马某2承担翠成馨园X-X-X房屋过户到马某1名下所产生的过户费用。事实和理由：马某1与马某2为亲兄弟。2004年，原、被告两家都获得翠成馨园经济适用房购买资格，后来马某2的妻子汪某找马某1协商，考虑到将来要跟闺女一家住在一起，想以他们申请到的两居室（Y栋Y单元Y号）换二原告的三居室（X栋X单元X号）。马某1当时离异单身，两家关系又一直很好，还有一起投资合作的生意，于是同意了汪某的要求。2006年，马某1选购了位于朝阳区垡头翠成馨园X栋X单元X号房屋。两居室先交房，被告方就把钥匙给了原告，由原告装修并入住。2009年三居室交房后，被告从原告处拿钥匙，对房屋进行了装修并入住。2011年3月，三居室先办理到房屋产权证，过了数月两居室房屋取得房屋产权证。2016年3月，汪某和原告口头协商一致，把原告的三居室过户到马某4、马某3名下，然后把汪某名下的两居室过户到马某1女儿马某5名下。2016年4月，马某1配合马某3和马某4办理了三居室的房屋权属转移登记。但是后来原告去找马某2和汪某，要求其按照约定把两居室过户到马某5名下时，遭到对方的推脱和拒绝。涉案翠成馨园Y-Y-Y号房屋已经被汪某、马某2卖给第三人，履行《购房协议书》已经没有可能，构成了法律上的履行不能。汪某、马某2主观恶意明显，已构成根本违约，致使原告方的合同目的无法实现。故诉至法院，请求支持原告方的诉讼请求。被告辩称：原告方的诉求中包括确认之诉、变更之诉和给付之诉，这三类诉不应当在同一件案件中审理，法院应先行审理确认之诉，再审理变更和给付之诉。本案中被告方没有违反购房协议书约定，而是原告方存在违约行为，原告方不享有合同解除权，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月16日，二原告（作为甲方）与马某2、汪某（作为乙方）签订《购房协议书》，主要内容如下：甲乙双方为兄弟妯娌关系，甲乙双方为各自购得位于朝阳区翠城X号楼X单元X号三居室及位于朝阳区翠城Y号楼Y单元Y号两居室，共同达成以下协议，望各自遵守：一、关于房款的交纳及挂名的房主：1、甲方目的是得到位于朝阳区翠城（实际应为翠成）Y号楼Y层Y单元两居室，但购房时挂名房主是乙方汪某，该房已交的各项费用，都是由乙方汪某垫付，甲方未支付任何与该房款有关的任何费用给乙方。在甲方未给付乙方为其垫付的房款前，甲方有该房屋的使用权。二、乙方目的是得到位于朝阳翠城X号楼X单元X号三居室，但购房时挂名房主是甲方马某1，该房已交的各项费用都是由乙方汪某垫付。甲方未支付任何与该房款有关的任何费用给乙方。甲方不享有与该房有关的任何权利。三、关于房屋的过房与房屋产权的归属。1、甲方承诺。根据翠城房的性质（经济适用房），一旦该房允许过户时，甲方无条件配合乙方将位于朝阳区翠城X号楼X单元X号三居室过户到乙方名下，产权归乙方所有。2、乙方承诺，根据翠城房的性质（经济适用房），一旦该房允许过户，并且甲方已付清了乙方为其垫付的房款等费用后，乙方无条件配合甲方将位于朝阳区翠城Y号楼Y单元Y号房屋两居室过户到甲方名下，产权归甲方所有。三、关于甲乙方的违约责任。1、本合同一经签订，任何一方不得违约，并且任何一方均不得从事与两套房约定内容相违背的事宜，否则，后果由行为人自负。如将来甲方不能给付乙方为其垫付的房款时，乙方有权收回朝阳区翠城Y号楼Y层Y单元两居室，产权归乙方所有。四、本合同如发生争议，双方即应本着诚实守信、实事求是、友好协商解决。五、本合同有效期为永远。关于北京市朝阳区垡头翠成馨园X号楼X层X单元X号房屋（以下简称X号房屋）的购买及登记情况如下：X号房屋于2011年3月9日登记至马某1名下。2016年4月18日，马某1（作为出卖人）与马某4（作为买受人，由马某3代签）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定马某1将X号房屋出售给马某4。在另案审理中，马某4、马某3称汪某与二原告口头达成一致，将X号房屋过户到马某4名下，然后把汪某名下的两居室房屋过户给马某1女儿马某5名下，就X号房屋买卖事宜，马某4未支付相应购房款。之所以签订存量房屋买卖合同，只是为了将房屋从原告名下过户至马某4名下。关于北京市朝阳区垡头翠成馨园Y号楼Y层Y单元Y号房屋（以下简称Y号房屋）的购买及登记情况如下：2004年7月29日，汪某与北京住总房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由汪某购买位于北京市朝阳区垡头第A-C6幢Y单元Y号房屋（后房屋地址确定为北京市朝阳区垡头翠成馨园Y号楼Y层Y单元Y号）。四被告主张汪某已将Y号房屋出售，并提交《（编号：XXXX）》予以佐证，该合同载明汪某已将Y号房屋出售给案外人王某2。二原告未认可上述证据的真实性，但主张汪某、马某2将涉案房屋出卖构成根本违约，双方合同目的无法实现，要求解除合同。此外，在另案审理过程中，马某4、马某3委托诉讼代理人于2019年1月21日称Y号房屋登记在马某3母亲汪某名下，由汪某居住使用。2019年8月20日，在本院组织的庭前会议中，二原告当庭要求解除双方之间签署的《购房协议书》，该解除通知于当日送达汪某、马某2。庭审中，二原告提交如下证据：1、翠城客户选房单、北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表，用以证明二原告购买X号房屋的事实；2、Y号房屋购电卡、用电登记表、有线电视服务协议、用户申请表、电费及天然气费用收费发票，用以证明二原告长期居住使用Y号房屋。三被告认可上述证据的真实性，但未认可证明目的。审理中，被告提交如下证据：1、钥匙托管书、专项维修基金交款通知、住宅专项基金专用收据、超标购买经济适用住房综合地价款缴款通知书，非税收入一般缴款书、物业费发票等，用以证明Y号房屋由汪某购买，汪某为房屋的合法所有人。2、保证书一份，载明马某1保证于2018年6月13日前将Y号房屋物品搬出。二原告认可上述证据的真实性，但未认可证明目的。此外，本案审理过程中，根据二原告的申请，本院作出裁定，查封X号房屋。本院认为：基于当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审中的陈述意见，本案的争议焦点有二：其一，汪某、马某2是否构成违约；其二、马某4是否负有配合办理过户的义务。关于争议焦点一，二原告与汪某、马某2自愿签署《购房协议书》，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定全面、适当履行自己的义务。《购房协议书》名为购房，实为换房，即将双方各自名下的房屋进行互换。合同履行过程中，双方口头协议变更履行方式，马某1依约将X号房屋过户至马某4名下。而汪某却将Y号房屋对外出售，以自己的行为明确表明不再履行换房义务，二原告的合同目的无法实现。因此，汪某、马某2构成违约，二原告要求解除《购房协议书》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除时间以解除通知到达对方即2019年8月20日为准。关于争议焦点二，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。马某1之所以与马某4签订《房屋买卖合同（自行成交版）》，将房屋出售给马某4，并配合办理过户，是因为其需履行与汪某之间的换房协议。也就是说，马某1与马某4之间并无买卖房屋的意思表示，亦不存在真实的房屋买卖关系，双方之间签署《房屋买卖合同》的民事法律行为应属无效。马某1、马某4实质上是在履行马某1与汪某之间的换房协议。从债的相对性原则出发，马某1因为换房协议负担对马某4的给付义务，马某4受领房屋法律上原因也是因为换房协议的存在。如前所述，换房协议因汪某、马某2违约而被解除，现并无证据证明马某4与汪某之间存在补偿关系或其他对价关系，即马某4取得房屋缺乏法律上的依据，构成不当得利，应予返还。二原告要求马某4将涉案房屋过户至马某1名下，于法有据，本院予以支持。马某3并非买卖合同或换房协议的相对人，且未因合同取得任何利益，不应承担相应责任。对于二原告要求汪某、马某2承担过户费用的诉讼请求，鉴于相应费用数额尚不明确，本案中不予处理，当事人可待费用实际发生后另行主张。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告马某1、原告王某与被告汪某、被告马某2签订的《购房协议书》有效；二、确认原告马某1、原告王某与被告汪某、被告马某2所签署的《购房协议书》于二〇一九年八月二十日解除；三、被告马某4于本判决生效后七日内协助将位于北京市朝阳区垡头翠成馨园X号楼X层X单元X号房屋过户至原告马某1名下；四、驳回原告马某1、原告王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42800元，由原告马某1、原告王某负担70元（已交纳），由被告汪某、被告马某2负担42730元（原告马某1已交纳，被告汪某、被告马某2于本判决生效后七日内交纳给付原告马某1、原告王某）。案件保全费5000元，由被告汪某、被告马某2负担（原告马某1已交纳，被告汪某、被告马某2于本判决生效后七日内交纳给付原告马某1、原告王某）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 乐人民陪审员  马云兰人民陪审员  李 英二〇二〇年七月二十四日书 记 员  贾宜臻