四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3426民初941号 原告：冉跃，女，汉族，1982年8月6日出生，四川省成都市人，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：简树清（系原告之母）,女,汉族,1944年8月8日出生,四川省会东县人,个体户,住四川省会东县,代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：黄挺，四川耀东律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：胥德富，男，汉族，1973年3月23日出生，四川省会东县人，村民，住四川省会东县。 委托诉讼代理人：胥德发，男，汉族，1970年12月16日出生，四川省会东县人，村民，初中文化，住四川省会东县，代理权限为特别授权。 原告冉跃与被告胥德富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序于2020年6月30日公开开庭进行了审理，原告冉跃委托诉讼代理人简树清、黄挺，被告胥德富及其委托诉讼代理人胥德发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冉跃向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方的《房屋租赁合同》；2、判决被告支付所欠案涉房屋租赁租金97000元；3、由被告承担本案案件受理费。原告冉跃主张的事实和理由：原、被告双方于2014年6月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、被告向原告租赁位于会东县房屋（以下简称“房屋”），租期为2014年6月8日至2017年9月1日，经营用途为：茶楼；2、房屋租金每年13万元，租房期间保证金为1万元；3、租金付款方式为现金交纳，每年提前预交房租；4、被告保证不擅自更改租房用途，不转让他人经营；5、被告按照合同约定交纳房租费、水电费等。原、被告双方签订《房屋租赁合同》后，被告于2014年6月18日支付原告第一年租金13万元及保证金1万元。合同到期后，被告继续租赁并使用该房屋。另，被告在房屋租赁期间多次将房屋转租给他人。原告因此事多次找被告协商，要求其予以纠正，但被告置若罔闻。原告分别于2020年1月29日、2020年5月13日两次向被告发送《限期办理腾空房屋通知》，通知与其解除租赁合同并收回房屋，要求被告交清所欠水电等费用并腾空房屋，未果。被告租赁房屋期间，未按约定支付房屋租赁费用，原告多次索要后被告先后支付了部分房租费用。截止2020年5月1日，被告尚欠原告房屋租金221820元，被告多次请求原告减少部分房屋租金，原告同意被告只支付房租97000元，但被告至今未予以支付。原告认为双方签订的租赁合同合法有效，被告租赁并使用了该房屋，应履行合同约定义务。被告未按约定支付租金、未经原告同意擅自转租违反了合同约定，原告有权解除租赁合同并要求被告支付所欠租金。故原告诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告胥德富辩称，一、关于原告提出解除《房屋租赁合同》的诉求，被告胥德富认为，2014年9月1日，原、被告双方协商后租赁原告位于会东县房屋，用于茶楼、娱乐。经双方协商，保证金1万元、每年租金为13万。并支付前期租房人（名字不详）房屋转让费13万元整（原告在场），租房协议为三年，2014年9月1日至2017年9月1日终止此合同。根据此合同的第一条第一款所规定于2017年9月1日终止合同的协议，双方并未有过续签，所以被告诉求解除原、被告《房屋租赁合同》的诉求系无中生有，无理取闹。二、关于原告提出被告所欠房屋租金97000元诉求，被告胥德富认为，1、在2017年9月1日房屋到期后，由于生意清淡被告无法继续经营，双方协商后，原告同意每年减租三万，以每年十万元的租金继续租赁房屋给被告使用。被告在2017年9月1日至2018年9月1日内，由于经济的低迷、被告生意清淡经常关门，导致无法支付房租。所以被告再次找到原告商议，最终双方协商为先保证房租，并且双方一起寻找租房人，原告也打出了广告，贴了租房通知，并留了电话号码（此广告系原告张贴。至今还在张贴，被告也有照像留档）。2019年1月份起，被告找到了一家理发店来租房，但开理发店的又只租了上楼道的右手面大半部分的房子，以每年7万元的价租给理发店，理发店的房租就直接交给了原告（被告有理发店交房租的转款记录证明）。原告从2019年1月起至今一直收取理发店房租，所以原告在诉状中称被告将房屋转租他人纯属无理。2、2019年1月至2020年1月，小部分房屋由被告苦苦经营，大半时间关门，被告也清楚。2020年1月原告提出交清房租，交不出就马上搬走并腾空房屋。最后双方协商，原告找到租房后，限被告三天内腾空，被告同意后，双方又开始寻找租房人，但今年疫情严重，生意难做，被告一直关门帮助寻找，至今双方未找到。3、被告自2014年至2017年每年房租均已付清。2017年至2018年应付原告10万元，2018年至2019年租金为10万减去理发店支付的7万元应付原告3万元。2019年9月至2020年1月应付原告4个月房租1万元。合计共欠原告租金14万元，被告已经付原告9万元（有付款凭证），只欠原告租金5万元。4、综上，原告诉求的97000元的理由并不成立，更无法明确原告所述欠租金221820元，要求减少后尚欠97000元。在被告经营期间，原告将房屋转租他人。违反规定，被告要求原告赔付损失费每年30万元，赔付转让费13万元。另有被告装修费用（下有装修清单）187000元，合计赔付被告617000元整。5、如果原告要求被告支付5万元房租、被告同意支付，但要求原告赔付理发店的装修租用费。并在法院判决后，被告安全拆除。为不损坏原告房屋的情况下，被告要求2至3个月内才能拆除完成。6、被告认可欠原告房租5万元整。但原告必须赔付被告理发店装修租金一年1.5万元，房屋转让费13万的一半6.5万元，加上押金一万合计9万元，另给三个月时间拆出被告的一切装修。 本院经审理对当事人双方没有争议的事实，予以确认。对双方当事人无异议的证据：案涉房屋房产证复印件、土地使用证复印件、房屋租赁合同，本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据，本院认定如下： 一、原告与被告通话录音一段（承载工具为光盘，附有通话录音内容打印件），被告对该证据真实性无异议，对原告证明被告欠97000元房租的证明目的不予认可，本院对该证据真实性予以采信。 二、证人卢某出庭作证的证言、证人与胥德富签订的转让协议、收条、微信转账记录复印件8张，证人拟证被告胥德富2020年4月1日转让了案涉房屋租赁给证人。被告对证人证言有异议，认为没有与证人签订租赁合同，本院认为证人证言、转让协议、收条、微信转账记录形成了完整的证据锁链，能够证明胥德富于2020年4月1日已将案涉房屋的其中部分租赁给他人，本院对证人证言及其出示的证据予以采信。 三、出租广告照片打印件一页，被告拟证2019年1月，原告已经发出出租广告。原告代理人认为照片上没有时间戳，对照片打印件有异议。本院认为出租广告并不能证明原告已将案涉房屋租赁他人，故本院仅对照片打印件真实性予以采信，达不到其证明目的。 四、被告提交的微信转账记录复印件2页，被告拟证原告自2019年1月就将案涉房屋中一部分出租给理发店老板，本院经过核查，对微信转账记录真实性予以采信。 五、被告胥德富给原告的转账记录一组、转账打印件三页、租赁合同原件一份，证明被告已经履行了合同租金给付义务，原告代理人称请法院核实该组证据，本院认为该组证据系本案的关键证据，证明被告转给原告的案涉房屋的租金总额，该证据本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2014年6月18日签订《房屋租赁合同》后，原告将位于会东县的房屋租给被告。合同约定租期为2014年6月18日至2017年9月11日，被告每年提前支付租金130000元。2014年6月18日，被告支付了租金130000元及保证金1万元。合同到期后，被告继续租赁并使用案涉房屋，截止2020年4月1日被告仍在使用案涉房屋。 另查明，2014年6月8日被告胥德富从他人转租案涉房屋，原告冉跃实际计算房租起始时间为2014年9月1日。2018年7月被告胥德富现金给付案涉房屋租金10000元。被告胥德富共向原告冉跃支付房租491400元（包含理发店老板向原告的转账金额）。 本院认为，原、被告双方签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。租房合同到期后，双方未签订新的租赁合同，被告继续租赁并使用案涉房屋，原告未提出反对且接受了租金，双方于2014年6月18日签订的《房屋租赁合同》仍然有效，原告与被告原来的期限租赁合同关系转为不定期租赁合同关系，双方当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告分别于2020年1月29日、2020年5月13日通过微信向被告发送了《限期办理腾空房屋通知》，提出解除房屋租赁合同并结清所欠房屋租金。原告给予了被告合理的期限，故原告提出解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的诉请请求，本院予以支持。被告租房时间为2014年9月1日至被告转租给证人卢某的租房时间2020年4月1日，共66个月。被告未举证说明其提出的原、被告双方协商后减少房租为每年10万元的主张，应该承担举证不利的诉讼后果。根据房屋租赁合同约定每年房租费130000元，被告胥德富共需要支付原告冉跃房租715000元。经本院核查，被告胥德富共向原告冉跃转款491400元。原告提出要求被告支付97000元房租的诉讼请求未超过本院核查的金额，故原告提出的该项请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告冉跃与被告胥德富于2014年6月8日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告胥德富于本判决生效之日起十五日内给付原告冉跃房屋租金97000元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1113元，由被告胥德富承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  陈锡章 二〇二〇年七月二十二日 书记员  李 飞 附：本案引用的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。