广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初17484号 原告：广西全俱物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区东葛路**南宁青秀万达广场****，统一社会信用代码：914501007597554099。 法定代表人：陆生凯，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：廖志磊，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：曾凡君，广西诚上金律师事务所律师。 被告：杨琼，女，1990年10月30日出生，汉族，住湖南省新化县。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年12月30日 开庭时间：2020年6月22日 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人廖志磊、曾凡君到庭 被告方：被告到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付物业服务费5071.6元（计算方式：按1.6元/月/平方米计算，建筑面积72.04平方米，从2015年11月1日至2019年6月30日止）； 二、被告向原告支付2016年1月1日至2019年5月31日期间的公共水电公摊费1025.6元； 三、被告向原告支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的代收生活垃圾处理费336元； 四、被告向原告支付2016年2月1日至2019年5月31日期间的代收水费473.1元； 五、被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金2282.2元（以每月欠缴的物业服务费为基数，按年利率24%计算，从2015年11月1日起计算至实际清偿之日止，先暂计至2019年6月30日）； 六、本案全部诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 被告杨琼答辩称，被告购房时开发商广西天昌投资有限公司给了3000元的物业费抵值券用于抵扣物业费，被告已将该券交给原告，但原告并未抵扣；对于原告主张的违约金有异议，因原告未能抵扣开发商给予的物业费优惠，且原告不单独收取抵扣3000元后的剩余物业费，致使被告至今未缴纳物业费；对原告主张的其他诉讼请求并无异议。 事实认定 案涉房屋坐落于南宁市青秀区桂雅路10号东盟中央城A区6号楼2102号，产权人杨琼，建筑面积72.04平方米。 2015年5月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《东盟中央城小区前期物业管理服务协议》，约定：乙方承认并阅读甲方与开发商签订的《东盟中央城小区前期物业服务合同》，同意甲方对小区实行前期物业有偿管理服务，直至重新签订新的物业管理服务合同为止。第五条约定：乙方同意按以下收费标准自觉按时缴纳物业管理的各种有关费用：（一）物业服务费收费标准：高层住宅部分物业服务费1.6元/月·平方米（含电梯年检费、强制维保费）……（三）业主或物业使用人自用水电费、水电公摊费、二次加压供水用电、电梯运行电费、地下停车场、地下停车场公共用水电维修和耗油费、水电保证金、临时停车场地使用费、装修垃圾清运费等收费按原合同的约定执行。（四）生活垃圾处理费，属政府代收代缴费用，从装修之日起计收，不足15日按半月计收，15日以上按全月计收，收费标准按政府规定执行。第六条第三款约定：《住户手册》、《临时管理规约》、《装修管理手册》以及甲、乙双方签署的有关管理文件与本协议具有同等法律效力，共同作为确认双方权利、义务的依据。2015年5月5日，被告办理了交房手续。 另查明，原告为证明被告的用水情况，提交了2016年至2019年的《水表数据》及截止2019年3月28日的水费发票。《水表数据》载明，案涉房屋于2016年2月的抄表记录为6度，2019年5月的抄表记录175度，则2016年2月1日至2019年5月31日期间，被告用水量应为169度。 再查明，2019年5月18日，原告出具《证明》，载明：兹证明位于南宁市青秀区桂雅路16号天昌·东盟中央城A区6栋2102号房，业主杨琼。物业券编号2015NO：0254，券面总金额3000元，经物业工作人员核实该券未使用过，该券已收回并给开发商。2020年6月17日，原告出具《关于东盟中央城6栋2102房物业费抵值券问题的回函》，载明：物业抵值券是由开发商天昌投资有限公司发放给业主或“老带新”业主购房的优惠，并非原告公司发放；原告与开发商分别为两家不同的、独立的公司，各尽其责，物业抵值券使用首先经物业服务中心接收后，再递交给开发商审核并结算费用给原告，费用到账后原告再给业主进行物业服务费抵扣处理；由于开发商一直未给原告结转物业费抵值券的费用，故原告无法继续给业主使用该券抵扣物业服务费。 诉讼中，原告表示知晓开发商广西天昌投资有限公司向业主发放的物业费抵值券，案涉小区有其他业主使用过物业费抵值券实际抵扣了物业费。 判决理由 原、被告签订的《东盟中央城小区前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》）是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。 关于物业服务费。根据《协议》第五条约定：高层住宅部分物业服务费1.6元/月·平方米，故被告每月应交纳的物业服务费应按每平方米1.6元计72.04平方米为115.26元。2015年11月1日至2019年6月30日期间，被告应向原告支付的物业服务费为：115.26元/月×44个月=5071.44元。被告抗辩称其在开发商领取的物业费抵值券应用于抵扣物业费3000元。对此本院认为，物业费抵值券作为开发商吸引购房者的优惠手段，持券人有理由相信该券的实际使用价值，尤其是物业公司知晓开发商向业主发放物业费抵值券且已为部分使用该物业费抵值券的业主抵扣了物业服务费的情况下，可以认定案涉物业费抵值券真实有效，故在业主持该物业费抵值券要求物业公司为其抵扣物业服务费时，物业公司不得以其与开发商未进行结算为由拒绝。本案中，原告收取了被告交付的3000元物业费抵值券，应当在实际产生的物业服务费中予以抵扣，故原告还有权要求被告支付物业服务费2071.44元（5071.44元－3000元）。 关于代收水费，原告主张水费每度按2.72元计收，并提交了2016年至2019年的抄表记录，显示2016年2月的抄表记录为6度，2019年5月的抄表记录175度，则2016年2月1日至2019年5月31日期间的水费应为459.68元（169度×2.72元）。 关于公共水电公摊费和代收生活垃圾处理费，被告对该项主张并无异议，视为其同意支付，本院亦予以确认。则被告应向原告支付公共水电公摊费1025.6元、代收生活垃圾处理费336元。 关于逾期交纳物业服务费的违约金。如前所述，被告不交纳物业服务费是因原告未能依约抵扣物业费抵值券，不宜认定为被告无故拖欠，不构成违约行为。因此，对于原告主张的违约金，本院不予支持。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨琼应向原告广西全俱物业服务有限公司交纳从2015年11月1日至2019年6月30日期间的物业服务费2071.44元； 二、被告杨琼应向原告广西全俱物业服务有限公司支付2016年2月1日至2019年5月31日期间的代收水费459.68元； 三、被告杨琼应向原告广西全俱物业服务有限公司支付2016年1月1日至2019年5月31日期间的公共水电公摊费1025.6元； 四、被告杨琼应向原告广西全俱物业服务有限公司支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的代收生活垃圾处理费336元； 五、驳回原告广西全俱物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告广西全俱物业服务有限公司负担25元，由被告杨琼负担25元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 莹 人民陪审员  李红艳 人民陪审员  梁美坚 二〇二〇年七月一日 书 记 员  周小如 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。