安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1182民初1456号 原告：刘宝梅，女，1975年9月6日生，汉族，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：余云峰，安徽俊和律师事务所律师。 被告：赵娟，女，1982年4月24日生，汉族，现住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：胡学仕，明光市明光法律服务所法律工作者。 原告刘宝梅与被告赵娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘宝梅的委托诉讼代理人余云峰、被告赵娟及其委托诉讼代理人胡学仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘宝梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金46.4万元【11.6万元/年×4年（从2016年12月20日起至2020年12月19日止）﹦46.4万元】。事实和理由：2015年11月17日，原告通过招投标取得明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目的招租权。同年12月3日，原被告签订《明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目协议书》,约定原告将位于该小区营业用房的一号楼一层门牌号为:商铺四,面积约52.65平方米;二层门牌号为:商铺一、二、三、四,面积约253.53平方米,出租给被告使用,出租期五年（从2015年12月20日起至2020年12月19日止）,出租费每年11.6万元。协议签订后,原告将约定的房屋交付被告,被告一直经营该房,但被告只向原告缴纳2015年至2016年的租金11.6万元,拖欠原告三年的租金34.8万元至今不愿缴纳。 被告赵娟当庭辩称：1、因案涉房屋未能通过消防验收，不符合租赁条件；且原告在无转租房屋的权利和未得到房屋产权人追认的情况下，与被告签订租赁协议书，故该协议应属无效。2、原告仅交纳房屋产权人一年的租金，且被告在2020年3月27日已取得案涉房屋的租赁权，故原告主张被告支付租金46.4万元无事实和法律依据。综上，应驳回原告诉请。 经审理查明：2015年11月17日，原告通过招投标取得明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目的招租权。当日，明光市房产管理局向原告出具《安徽省明光市公共资源交易中标通知书》，内容如下：刘宝梅：我单位的明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目(项目名称),于2015年11月11日在明光市公共资源交易中心(开标地点)公开开标后,已完成评标工作和向公共资源交易监管机构提交该项目招标投标情况的书面报告，现确定你单位为中标人，中标标价为430100元/年，中标工期（供货期）自2015年11月20日至2020年11月20日,质量要求符合相关的质量标准（五年）。 请你单位收到中标通知书后,于2015年11月19日17时前到招标人办公室(地点)与招标人签订合同。 项目名称:明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租 项目地点:棚改安置房 中标范围:招标文件中的内容 项目内容:出租 开工日期:2015年11月20日竣工日期:2020年11月20日 项目负责人:刘宝梅 2015年12月3日，原、被告签订《明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目协议书》,约定原告将位于明光市花园路棚改安置房小区营业用房的一号楼一层门牌号为:商铺四,面积约52.65平方米;二层门牌号为:商铺一、二、三、四,面积约253.53平方米,出租给被告使用。出租期五年（从2015年12月20日起至2020年12月19日止）,出租费每年11.6万元。被告必须在签订本合同前缴纳第一年年承租费；第二年，在第一年租赁期满前15日内，并以每两年递增3%的方式向原告缴纳第二年年承租费，以此类推。 协议签订后,原告按约将涉案房屋交付给被告,由被告占有至今。但被告仅向原告缴纳第一年（从2015年12月20日起至2016年12月19日止）租金11.6万元,此后的租金至今没有缴纳。 另查明:2020年3月，明光市国信资产运营有限公司（以下简称：国信公司）委托上海大公拍卖有限公司对其所属的明光市花园东路17-1至12号（曹庄一区西侧整体）一至二层商业用房（建筑面积为1307.81平方米）五年租赁权进行拍卖。同年3月27日，被告和上海大公拍卖有限公司签订“拍卖成交确认书”，取得上述房屋的五年租赁权。 再查明：庭审结束后，本院要求被告提交以下证据： 1、被告在2020年3月拍卖取得承租权的房屋中包含本案中原告租赁给被告的房屋; 2、被告拍卖取得承租权的房屋中，约定的五年承租权的起至时间; 3、被告的交款凭证; 后被告向本院提交以下三份证据，分别是： 1、国信公司于2020年6月11日出具的证明一份，内容如下：兹证明位于明光市花园路棚改安置房小区营业用房的一号楼一层门牌号为:商铺四,面积为52.65平方米;二层门牌号为:商铺一、二、三、四,面积约253.53平方米。上述房屋包含在2020年3月18日,赵娟从上海大公拍卖有限公司通过竞标取得的明光市花园东路17-1至12号曹庄一区西侧整体一至二层商业用房之中。 2、《明光市国有房屋短期租赁合同》一份,证明在2020年6月1日,国信公司（甲方、出租方）、被告赵娟（乙方、承租方）签订《明光市国有房屋短期租赁合同》,约定甲方将位于明光市花园东路17-1至12号（曹庄一区西侧整体）一至二层商业用房（建筑面积约1307.81平方米）出租给乙方使用，出租期五年（从2020年6月1日起至2025年7月29日止）。第一年租金为235406元，租金每年递增3%，租金一年一付，下年租金在2021年8月1日前付清等。 3、转账单一张，证实被告于2020年6月1日将第一年租金141243.60元（含减免）支付给国信公司。 2020年7月1日，本院向明光市自然资源和规划局发“函”，请该局就以下问题给予答复： 1、明光市房产管理局与明光市国信资产运营有限公司之间的关系； 2、明光市花园路棚改安置房小区营业用房的一号楼一层门牌号为:商铺四,面积为52.65平方米;二层门牌号为:商铺一、二、三、四,面积约253.53平方米和明光市花园东路17-1至12号曹庄一区西侧整体一至二层商业用房是否系同一处房屋； 3、《安徽省明光市公共资源交易中标通知书》中的中标工期（自2015年11月20日至2020年11月20日）和《明光市国有房屋短期租赁合同》中的出租期（从2020年6月1日起至2025年7月29日止）存在时间上交叉的原因。 后明光市自然资源和规划局向本院出具“答复函”，内容如下： 1、原明光市房产管理局在2016年3月前是政府的独立机构，明光市花园路棚改安置房小区营业用房由其管理。2015年11月份，该营业用房招租项目在明光市公共资源交易中心公开开标，刘宝梅中标，租赁期限为2015年11月20日至2020年11月20日，但双方未签订《房屋租赁合同》。 2019年4月16日，明光市政府专题会议决定将我局等单位资产产权划转并登记到明光市城市建设投资有限公司子公司国信公司名下。同年5月份，花园路棚改安置房小区营业用房全部划转并登记到国信公司。 2、明光市花园路棚改安置房小区已更名为曹庄一区；原棚改安置房小区营业用房一号楼一层商铺四以及二层商铺一、二、三、四,在划转登记时对应名称为花园东路17-4一层和二层、17-1二层、17-2二层、17-3二层，上述房产为同一处。 3、刘宝梅在2015年11月份中标承租的曹庄一区17-1至17-12号（均为两层）营业用房，自2016年起一直未缴纳租金，也未签订《房屋租赁合同》。该处营业用房被划转给国信公司后，国信公司多次与刘宝梅就房屋租赁问题进行协商，最终口头协议解除房屋租赁关系。2020年5月11日，刘宝梅丈夫周峰正式将该处营业用房的钥匙交给曹庄东区物业处。国信公司对该处营业用房17-1至17-12号（均为两层）重新开标，中标人为赵娟，并签订了《明光市国有房屋短期租赁合同》，租期为从2020年6月1日起至2025年7月31日止。 上述事实，有当事人陈述、《安徽省明光市公共资源交易中标通知书》、《明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目协议书》、《明光市国有房屋短期租赁合同》、答复函、证明以及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。 对有争议的事实和证据，本院认定如下： 一、对被告提出的因案涉房屋未能通过消防验收，不符合租赁条件；且原告在无转租房屋的权利和未得到房屋产权人追认的情况下，与被告签订租赁协议书，故该协议应属无效的辩解意见。本院认为，1、被告未能举证证明案涉房屋未能通过消防验收，不符合租赁条件；且在案证据《安徽省明光市公共资源交易中标通知书》中载明涉案房屋质量要求符合相关的质量标准。2、被告自认至今仍占有该房屋；另被告在2020年通过拍卖取得了案涉房屋从2020年6月1日起的五年租赁权。若该房屋不符合租赁条件的话，被告也不至于通过拍卖，继续租赁该房屋。3、在案证据《安徽省明光市公共资源交易中标通知书》证实原告在2015年11月17日，中标取得明光市房产管理局的明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目的招租权；答复函证实虽然双方未签订《房屋租赁合同》，但涉案房屋产权人认可原告的租赁期限为2015年11月20日至2020年11月20日，因此原告具有转租房屋的权利。后原告在2015年12月3日与被告签订《明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目协议书》，将涉案房屋租赁给被告，该协议书属合法有效。综上，对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。 二、对原告提出的要求被告支付房屋租金46.4万元（2016年12月20日至2020年12月19日）的诉讼请求以及被告提出的原告仅交纳房屋产权人一年的租金，且被告在2020年3月27日已取得案涉房屋的租赁权，故应驳回原告诉请的辩解意见。本院认为，1、当庭原被告均认可，涉案房屋现仍由被告占有；且被告在签订《明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目协议书》后至今，仅向原告缴纳了第一年（2015年12月20日到2016年12月19日）的租金11.6万元，此后的租金一直没有交纳。2、原被告签订的协议书约定：被告必须在签订本合同前缴纳第一年年承租费；第二年，在第一年租赁期满前15日内，并以每两年递增3%的方式向原告缴纳第二年年承租费，以此类推。据此，原告现要求被告支付2016年12月20日之后的租金符合合同约定。另因原告在诉请中主张的年租金均为11.6万元，系其对自身权利的处置，故本院予以采信。3、原被告签订的《明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目协议书》中约定原告将涉案房屋出租给被告使用，被告虽然没有和明光市房产管理局签订任何合同，但明光市房产管理局向原告出具的《安徽省明光市公共资源交易中标通知书》，是被告对涉案房屋占有、使用的合法依据。在案证据“答复函”证实涉案房屋被划转给国信公司后，原告和国信公司于2020年5月11日口头协议解除房屋租赁关系。故原被告签订的《明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目协议书》中涉及的房屋租赁期限在2020年5月11日也归于到期。因此，被告应当向原告支付从2016年12月20日起至2020年5月11日的租金39.15万元（11.6万元/年÷12个月×40.5个月﹦39.15万元）。4、对被告提出的原告仅交纳房屋产权人一年的租金，且被告在2020年3月27日已取得案涉房屋的租赁权，故原告主张被告支付租金46.4万元无事实和法律依据的辩解意见。本院认为，首先，被告和国信公司签订的《明光市国有房屋短期租赁合同》明确载明被告的租赁期从2020年6月1日起至2025年7月29日止，证实被告并非在2020年3月27日取得案涉房屋的租赁权。其次，原告是否向房屋产权人缴纳租金以及缴纳多少，属另外一个法律关系，并不能成为被告也仅需支付一年租金的抗辩理由，被告应当按照双方约定履行支付租金的义务。综上，对原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持；对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。 本院认为，原、被告签订的《明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，故双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。在案证据“答复函”证实涉案房屋被划转给国信公司后，原告和国信公司于2020年5月11日解除房屋租赁关系，因此原被告签订的《明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目协议书》中涉及的房屋租赁期限在2020年5月11日也归于到期，故被告应当向原告支付从2016年12月20日起至2020年5月11日止的租金39.15万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告赵娟于本判决生效之日起十日内向原告刘宝梅支付从2016年12月20日起至2020年5月11日止的房屋租金共计39.15万元； 二、驳回原告刘宝梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8260元，减半收取计4130元，由原告刘宝梅负担630元、被告赵娟负担3500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  陈克燕 二〇二〇年七月二十一日 书记员  林 洁 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。