贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初4535号原告（反诉被告）：云婷，女，1985年7月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：冯先国，贵州合兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：顾亮，男，1980年8月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张礼贵，贵州恒商律师所律师。委托诉讼代理人：王绒，贵州恒商律师所律师。反诉第三人：王坚，男，1982年5月5日，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：冯先国，贵州合兴律师事务所律师。原告云婷与被告顾亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，被告顾亮于2020年5月28日向本院提起反诉，本院于2020年7月15日将本诉以及反诉依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）云婷委托诉讼代理人冯先国及被告（反诉原告）顾亮及其委托诉讼代理人张礼贵、反诉第三人王坚及其委托诉讼代理人冯先国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云婷向本院提起诉讼请求：1.解除原被告双方于2016年12月8日签订的房屋交易合同书。2.判令被告退还原告位于花溪区保利溪湖6栋2单元10楼4号住房并恢复原状。3.判令被告赔偿原告违约金81800元及办证费用9890.38元。4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月8日，原被告就原告所有位于花溪区保利溪湖6栋2单元10楼4号按揭住房达成交易并签订房屋交易合同书，约定总价款818000元，被告预付定金300000元，余款518000元房屋移交时一并付清，并约定签订合同之日起立即办理房产证，房产证办完后一周内交付房屋，相关税费由被告承担，逾期付款按总房款的10%支付违约金，逾期15日合同自动解除，原告将房屋交付被告居住使用至今，2017年10月原告完善房产手续后，告知被告前来办理过户事宜，但被告推诿拒绝，原告故诉至法院。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告按每月2500元的标准支付原告自2016年12月8日起至实际返还原告房屋之日止的房屋使用费。被告顾亮辩称，同意解除合同，同意返还房屋，对恢复原状而言，应当由原告举证证明房屋现状和交付给被告时的原状不符，否则请法院驳回原告诉请。对于违约金、办证费用、房屋使用费，被告从签订合同之后一直都在催促原告办理产权过户，而原告方因为自身房屋上存在抵押的权利负担，导致原告至今不能向被告办理产权过户，原告行为属于根本违约，导致被告合同目的不能实现，其诉讼请求没有事实和法律依据，反而应当向被告承担违约责任。反诉原告顾亮向本院提起诉讼请求：1.解除反诉人与被反诉人于2016年12月8日签订的房屋交易合同书。2.判令被反诉人退还反诉人已支付的购房定金300000元，并按定金罚则再向反诉人返还定金163600元。3.诉讼费、保全费、保险费全部由被反诉人承担。事实和理由：2016年12月8日，反诉人与被告反诉人经协商一致签订了《房屋交易合同书》，约定被反诉将其名下位于贵阳市花溪区住房已总价818000元的价格卖给被反诉人，反诉人应于合同签订之日向被反诉人支付定金300000元，余款518000元在房产证手续完善后并将房屋实际交付给反诉人时一次性付清，如一方违约，因向对方支付双倍定金作为赔偿，被反诉人同意反诉人在支付定金后在房屋内暂住，合同签订后，反诉人按约定向被反诉人支付了定金300000元。之后，被反诉人不仅未按合同约定办理房产证，并在反诉人多次催促下拒不办理过户手续，构成根本违约，反诉人故提起反诉。反诉被告云婷辩称，同意解除合同，对第二、三项反诉请求，请法院驳回，构成根本违约的是反诉原告，根据合同第三、四条规定，反诉原告支付尾款的条件有二，一是移交房屋，二是办理完产权证，并不是办理完过户手续作为尾款支付条件，反诉被告在2017年10月份即将房屋产权证办妥，并通过电话、当面沟通的方式要求反诉原告办理过户，反诉原告均以没有钱要求等其他处房屋拆迁后再办理过户，直到2019年8月份，仍未办理过户，反诉被告通过手机短信及邮件方式向反诉原告提出办理过户要求，但反诉原告没有回复，根据合同法115条、担保法89条规定，给付定金一方不履行义务无权要求返还定金，故反诉原告无权主张返还定金。反诉第三人王坚述称，意见同云婷的答辩意见一致，本案与第三人王坚没有任何关联。本院经审理认定的事实如下：2016年12月8日，云婷作为（卖方／甲方）与顾亮作为（买方／乙方）签订《房屋交易合同书》，主要约定：甲方将其坐落于贵阳市花溪区“保利·溪湖”6栋2单元10楼4号建筑面积为124平方米的房屋及其附属设施、设备出售给乙方，总价款818000元，其中第三条付款方式：乙方于本合同签订之日向甲方支付定金300000元整（大写：叁拾万元正），余款518000元（大写：伍拾壹万捌仟元正）在甲方移交房屋时一次性付清。第四条房屋交付期限约定：甲方应于本合同签订之日起立即办理房产证，并在房产证手续完善后的一周内将房屋交付乙方。第五条：该房屋在办理过户手续过程中所需缴纳的税费由乙方承担。第六条违约责任：（一）甲方不能如期签订《房地产买卖契约》，或者甲方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款对已办理完的过户手续中所产生的费用，甲方应全部承担，并向乙方支付总房款10%的违约金。（二）乙方不能如期付款，或者乙方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款项。但对已办理完的过户手续所产生的费用，乙方应全部承担，并向甲方支付总房款10%的违约金，逾期超过15日，即视为乙方不履行本合同，合同自动解除，乙方无条件返还甲方房屋。第七条关于产权登记的约定：甲方的房产证尚未办理，正在协商办理之中，甲方在已交房屋之时，同时移交房产登记的权利和义务。合同落款下方，应被告要求，原告手写添加第十一条补充违约责任和协议：①甲乙双方如有一方违约，支付定金双倍的违约金。②一方在支付甲方定金后可以暂住甲方房屋。合同签订当日，云婷将涉案房屋钥匙一把移交给顾亮，2016年12月9日，顾亮向王坚账户转账250000元，另向云婷交付现金50000元，云婷向顾亮出具收条，确认收到顾亮预付涉案房屋定金300000元。2017年10月10日云婷取得涉案房屋不动产权证书（编号：黔（2017）花溪区不动产权第0002978号），载明涉案房屋为云婷单独所有，为此云婷向有关部门交纳了契税9810.38元、登记费80元。诉讼过程中，云婷提供通知及邮寄信息打印件、短信聊天记录截屏，拟证明于2019年8月23日通过邮寄通知的形式，告知顾亮房产证办理完毕，要求办理过户，还向顾亮母亲发送短信询问多久能过户。顾亮表示陈述邮寄收件人签收人是谁不清楚，短信接收人身份不清楚，真实性合法性关联性均不予认可。云婷提供银行账户交易明细，拟证明签订合同至今，涉案房屋按揭贷款一致由云婷偿还。顾亮表示该证据证明了云婷向顾亮隐瞒了房屋存在按揭贷款、抵押而不能办理过户的事实。顾亮提供与云婷的通话录音三段及视频两段，通话录音时间为2019年10月28日、2019年11月4日、2019年11月6日，视频录制时间为2020年4月10日，通话主要内容为顾亮要求云婷处理房屋过户事宜。云婷回复因此前顾亮承诺帮忙偿还房屋银行按揭贷款，但之后又反悔，故而过户事宜拖延至今，顾亮陈述其只是答应帮忙，缴纳尾款并非其义务，且购买房屋时云婷并未告知房屋存在按揭贷款。云婷陈述未告知房屋按揭贷款是因为顾亮没有询问。顾亮陈述如果要继续卖房，就赶紧过户，如果认为卖便宜了，要卖给其他人，就补偿其损失，云婷表示可以。视频内容主要为，顾亮到云婷工作单位，要求云婷答复，凭什么要求其多付几万元或是承担银行利息，云婷答复称已起诉至法院，不想说了，等待法院判决。另，庭审中，顾亮表示入住房屋后，未对房屋进行过装饰装修，未改变房屋原状。云婷未提交证据予以证实顾亮入住房屋后改变房屋原状。审理中，顾亮向本院申请财产保全，经本院作出（2020）黔0111民初4535号民事裁定书裁定：查封被申请人云婷价值人民币463600元的财产。上述事实，有当事人陈述、身份信息、房屋交易合同书、收条、进账单、不动产权证书、视听资料等收集在卷，可以作为认定本案案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。云婷与顾亮签订《房屋交易合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。现双方均同意解除合同，故本院解除云婷与顾亮于2016年12月8日签订的《房屋交易合同书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，现该《房屋交易合同书》解除，顾亮应当将涉案房屋返还云婷，云婷应当向顾亮返还已付购房款300000元，因云婷未提交证据予以证实顾亮入住房屋后改变房屋原状。且顾亮在庭审中明确表示入住房屋后，未对房屋进行过装饰装修，未改变房屋原状。因此，对云婷要求顾亮将房屋恢复原状的请求，本院不予支持。关于云婷主张的违约金及办证费用以及顾亮主张云婷支付1636000元请求，涉案合同第三条、第四条、第七条均约定了移交房屋，根据生活常识，该移交房屋应当指云婷将房屋交付顾亮使用，合同第十一条补充约定顾亮支付定金后可以暂住该房屋，应当视为双方对上述约定中的移交房屋事宜进行了变更，至此顾亮向云婷支付尾款的时间及云婷办理不动产权证书、将房屋所有权登记变更至顾亮名下的时间无法确定，在未约定或约定不明的情况下，结合本案实际情况，均不能认定云婷及顾亮存在违约行为，故而对云婷、顾亮的上述主张，本院均不予支持。关于云婷主张的房屋使用费，顾亮占有使用房屋是基于双方签订了房屋买卖合同，并协商一致由云婷交付房屋给顾亮使用，顾亮使用涉案房屋有合理理由，故对云婷的该主张，本院不予支持。就办证费用而言，合同约定的办理过户手续过程中产生的税费由顾亮承担，但房屋并未实际过户，云婷办理产权证书的费用，不属于该合同条款约定的范围，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）云婷与被告（反诉原告）顾亮于2016年12月8日签订的《房屋交易合同书》。二、被告顾亮于本判决生效之日起十日内将位于贵州省贵阳市花溪区房屋退还原告云婷。三、反诉被告云婷于本判决生效之日起十日内退还反诉原告顾亮购房款300000元。四、驳回原告云婷的其余诉讼请求。五、驳回反诉原告顾亮的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2155元（已减半收取），由原告云婷负担1955元，由被告顾亮负担200元。反诉案件受理费4227元，反诉案件保全费2838元，由反诉原告顾亮负担2045元，由反诉被告云婷负担5020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇二〇年七月二十日法官助理王丽书记员  张艺群