辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初812号原告：辽宁建设实业有限公司第一分公司，住所地辽宁省沈阳市铁**艳粉**，注册号210131100002389（1-1）。负责人：礼坤，该公司经理。委托诉讼代理人：孙娜，辽宁正直律师事务所律师。被告：李志彦，男，1964年3月2日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁**。委托诉讼代理人：王仕华，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕书权，辽宁才宇律师事务所律师。原告辽宁建设实业有限公司第一分公司（以下简称“建设实业一公司”）诉被告李志彦物权保护纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，经审理于2019年7月18日作出（2019）辽0102民初268号民事判决书。该案宣判后，被告李志彦不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院经审理于2019年10月14日作出（2019）辽01民终12580号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重新。本院就本案重新立案受理后，依法另行组成合议庭，于2020年5月14日、5月25日公开开庭进行了审理。原告建设实业一公司的委托诉讼代理人孙娜，被告李志彦的委托诉讼代理人王仕华、吕书权均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告建设实业一公司诉称，1994年3月、4月，案外人沈阳医学院与职工报社、礼坤三方签订《联合建房协议书》《承包协议书》，其中明确约定，由礼坤自筹资金承包职工报社与沈阳医学院联合建房工程，工程地址为沈阳市和平区桂林街一段一里、三里地区。《联合建房协议》第6条中的“房屋补贴”是指给沈阳医学院新建房屋，即工程中的新建房屋。1996年5月3日，在职工报社与礼坤就《联合建房协议》及《承包协议》中权利义务转让给辽宁省远达建设有限公司第一分公司（以下简称“远达建设一公司”）承受的前提下，沈阳医学院基建联合办公室（以下简称“沈阳医学院基建办”）与远达建设一公司达成《联建协议书》，其中明确4号楼安排动迁户的房屋全部归沈阳医学院所有，车库销售部分建筑面积458.91平方米，网点建筑面积为166平方米，归乙方所有（即本案原告）。1994年7月28日，沈阳医学院基建办出具说明一份，内容是为被告李志彦的岳父凌云志原地回迁，还原面积，沈阳医学院基建办为凌云志的原房屋（面积28.67平方米）办理回迁，之后，经沈阳医学院基建办与被告李志彦的岳母刘莹达成协议，协议内容为确定安置房为4号楼15号网点（2轴-3轴房屋）。1996年、1997年前后，被告李志彦将4号楼15号网点（2轴-3轴房屋）及原告自己所有的16号网点（1轴-2轴）房屋强行占有使用。沈阳医学院基建办要求被告李志彦的岳父凌云志、岳母刘莹办理回迁手续，但被告李志彦一直拒绝办理。至今被告李志彦仍占有、使用、出租本案争议房屋即16号网点（1轴-2轴），并由其对外出租，作为经营饭店使用。据原告了解，上述15号、16号网点房屋之间的墙壁在2000年之前还没有被打通，并且也没有在该墙壁上开门。在本案诉讼期间，原告才知道该墙壁被打通，该墙壁是由被告李志彦打通的，但具体打通时间，原告并不了解。本案中，原告主张返还的房屋即该4号楼16号网点（1轴-2轴，建筑面积约为21平方米），目前，该网点房屋在房产管理部门没有办理任何备案和登记，但原告于1997年取得了关于商品房交易的批复以及商品房销售许可证。被告李志彦应当给付原告该房屋的占用费，该笔费用的计算期间为从2017年1月1日至本案判决生效之日止。本案中，原告提供的沈阳市房产管理局于1997年12月10日出具的关于商品房交易的批复可以证明涉案房屋即包含在该批复中所涉及的住宅中，该批复中记载的建筑面积624.91平方米，是指全部非住宅部分的房屋建筑面积。案涉15、16网点即包含在该624.91平方米中。本案原告系涉案房屋的开发建设人，权利来源于医学院与职工报社、礼坤之间签订的联建协议，故本案原告系真正联建的实施者。关于被告李志彦提供的沈阳市计划经济委员会沈计经基建发［1993］133号《关于沈阳医学院建设教学医疗附属用房及职工住宅的批复》、沈阳市规划局土地管理局沈土权字［1994］48号《城镇国有土地使用权批复》、沈阳市规划局土地管理局沈规建证附字（94）（1146）号《建设工程规划许可证》通知书、沈阳市和平区地名办公室《和平区新设门牌号申报表》，对于其真实性没有异议，与本案无关联性。正因为是所依医学院取得房屋相应开发权利之后，与本案原告经过公证，联合建设涉案房屋，原告取得涉案房屋所有权，即本案原告具备诉讼主体资格，享有本案涉案房屋产权。另外，本案诉讼系物权保护纠纷，并非撤销具体行政行为的行政诉讼，被告李志彦所举证据并不适用本案。关于被告李志彦提供的1996年6月26日签订的《协议书》复印件、《协议书》复印件，对其真实性无异议。两份协议均明确约定刘莹的回迁房安置在4号楼15号网点（3轴-4轴），至于约定15号网点与16号网点间壁墙开门系原告为配合安装辅助设施而为。被告李志彦提供的所谓证据并不能证明其主张，开门就意味着原告将房屋使用权处分给被告李志彦的逻辑明显不同，其推理牵强附会。关于上述两份协议书中未载明签署日期的一份协议，其中约定“15号与16号网点间壁墙开门”，对于该条款，15号和16号网点房屋是相邻的两个网点，当时双方之所以约定在该两个网点间壁墙开门，是沈阳医学院基建办公室为了配合刘莹，为其15号网点房屋安装配套设施（上水、下水、煤气等），如不开此门，就无法安装配合设施。该协议内还约定“甲方在一周内将门扩至3.36米宽，由乙方自行安装铝合金门窗，互不找差价”，此处的“将门扩宽”是指将15号网点房屋的临街大门扩宽，而不是指间壁墙上的门。对于案涉15号、16号网点房屋，被告李志彦从何时开始占有使用的问题，针对案涉地块，沈阳市和平区动迁安置管理办公室于1996年11月4日发布回迁统计通知，在此之前刘莹就占用了15、16号网点房屋。从其回迁之后，原告就多次向刘莹和被告主张权利，要求被告李志彦和其岳父凌云志、岳母刘莹办理15号网点回迁手续及腾退16号网点。20年以来，原告多次向他们主张权利，也通过派出所和动迁办、社区找过他们，但一直没有解决。目前暂时没有向他们主张权利的书面证据。原告第一次向法院起诉的时间是2016年。沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初5103号、（2018）辽0102民初186号案件的起诉状、裁定书等材料更加说明了原告一直在主张权利。原告方第一次向法院起诉时，案涉16号网点房已由原告对外出售，但购房人购买后，因被告李志彦占据房屋，购房人无法正常入住，要求索赔，原告给购房人退款，退款后购房人不再配合礼坤诉讼，所以礼坤向法院撤诉了。原告方第二次向法院起诉时以原告的法定代表人礼坤的个人名义起诉，但根据规定，个人不能作为企业向法院起诉，所以撤诉了。本案中，原告基于对案涉16号网点房（1-2轴）享有产权主张对该房屋的物权。因案涉公证书中已确定4号楼车库及网点归本案原告所有，同时案涉16号网点房包含于该公证书中涉及的网点房范围内。因涉案房屋系被告李志彦占有使用，发生的费用相关部门应向其收取。因被告李志彦至今未取得涉案房屋的合法使用权，并未向房产管理部门办理回迁手续及其房屋使用权证。原告认为，在案涉房屋的物权方面双方没有争议，案涉16号网点房屋的物权权利人非常明确为原告。案涉15号网点房屋使用面积为28平方米多，16号网点房屋使用面积22平方米。综上所述，通过相关证据证明原告与沈阳医学院基建办建设涉案房屋，涉案房屋的产权已经分配为原告所有，通过原告的举证能够证明，1994年3月11日，由礼坤承包沈阳医学院与职工报社于1993年4月18日签订的联合开发桂林街的建房协议中的建房工程，全权履行职工报社与沈阳医学院的联合建房合同，自筹资金，以沈阳医学院基建办的名义对外行使业务权。因职工报社与承包人礼坤依据原《联合建房协议》及《承包协议》，将相应的联合开发建设权利及义务转让给了本案原告，1997年4月4日，经沈阳市公证处公证了沈阳医学院基建办与远达建设一公司于1996年5月3日签订的《联建协议书》，该协议明确了沈阳医学院基建办与远达建设一公司联建该地区的一号楼4号，资金800万由原告筹集，4号楼车库销售部分建筑面积45,018.9平方米，网点部分建筑面积166平方米全部归原告所有。1997年4月9日，原告取得沈阳市房产管理局对涉案房屋的商品房交易批复，即商品房销售许可证。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。民事诉讼法司法解释第九十三条规定，已为有效文书所证明的事实，当事人无需举证证明；第一百一十四条规定，国家机关在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，故此上述事实有具备真实性、合法性、关联性的证据佐证，依法应予以认定。被告李志彦在诉讼中已经自认涉案房屋是由原告开发动迁的事实，在本案民事一审卷宗中第72页庭审笔录记载，被告李志彦答辩称“涉案房屋是由原告的开发公司动迁，并达成协议，给一个相应的一楼网点”的陈述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十二条规定，原告无需再行举证证明。被告李志彦占用4号楼1轴-2轴即16号网点房屋及其2轴-3轴15号网点房屋，均无事实及法律依据。因被告李志彦的岳父凌云志、岳母刘莹动迁之前承租的是沈阳医学院所有的位于××段1里单位自有住宅房屋（使用面积28.67平方米），沈阳医学院基建办同意其原地回迁，分给商业网点一处，还原面积不收费。1996年6月，被告李志彦的岳母刘莹与沈阳医学院基建办最终达成协议，明确了回迁安置于4号楼15号网点（2轴-3轴）房屋。至于15号网点房屋和16号网点房屋的间壁墙开门，是原告为了配合被告李志彦安装辅助设施，并非其所述的15号、16号两个网点房都归其使用，其主张开门就是将房屋使用权给被告李志彦的逻辑不通，被告李志彦的岳父凌云志、岳母刘莹均已经去世，被告李志彦对15号网点房屋没有承租使用权，也没有继承权，被告李志彦占用处分该房屋没有事实及法律依据，现原告作为房屋权利人有权收回案涉房屋，被告李志彦的岳父、岳母在世时，原告数次要求其到房产管理部门正常办理15号网点（2轴-3轴）房屋回迁登记手续及返还16号网点房屋，都被拒绝。被告李志彦的岳父、岳母放弃办理合法的房屋登记手续的权利，对涉案房屋已经丧失了物权权利。根据协议书约定，原告安置动迁户的回迁房屋承租使用人仅为被告李志彦的岳父、岳母二人，并没有其他共同居住人，故此在房屋承租使用人死亡后，作为房屋所有权利人的原告有权收回案涉15号网点房屋。对此原告保留对被告李志彦另行诉讼的权利。被告李志彦称原告一直以来没有主张涉案房屋权利，此言不但与事实不符，并且也无任何法律意义。被告李志彦否认原告对涉案房屋从未间断过主张权利的事实，又称原告数次起诉到法院，自相矛盾。另外依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，不动产物权的返还请求权，并不适用诉讼时效制度的规定。综上，本案事实清楚，涉案房屋权属清晰，原告投资开发建设的涉案房屋，被被告李志彦强占，被告李志彦将案涉房屋出租获得利益的行为已经侵犯了原告的权利。依据我国物权法第三十四条、第三十九条的规定，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求，判令：1.被告李志彦向原告返还案涉房屋即4号楼16号网点房屋（1轴-2轴，建筑面积约为21平方米）；2.被告李志彦给付原告案涉房屋的占用费（按照每月2,000元的标准，自2017年1月1日计算至本案判决生效之日止）；3.被告李志彦承担本案诉讼费。被告李志彦辩称，原告建设实业一公司对我方的房屋不享有物权请求权，其不是本案适格主体，其要求我方返还强占的房屋的诉请及要求我方支付占用费的诉求均无事实及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。首先，1993年7月27日，沈阳市计划经济委员会作出沈阳经建发［1993］133号《关于沈阳医学院建设教学医疗附属用房及职工住宅的批复》，批复：同意沈阳医学院建设教学医疗附属用房及职工住宅。建筑面积规模24,000平方米。1994年5月18日，沈阳市规划局土地管理局向沈阳医学院下发沈土权字［1994］48号城镇国有土地使用权证。1994年9月13日，沈阳市规划局土地管理局向沈阳医学院下发了沈规建证附字（94）（1146）号《建设工程规划许可证》通知书，其中记载建设单位为沈阳医学院，建设位置为和平区桂林街一段一、三里，工程性质为新建，栋楼3，建筑面积22,472平方米。1996年8月23日，沈阳医学院向沈阳市和平区地名办公室递交诉争房屋门牌号申报表，《和平区新设门牌号申报表》批准门牌号为××、3号，自1996年8月23日启用（具体位置及平面示意图申报表背面）。另，1994年8月10日，沈阳市房产管理局下发沈房发（1994）148号文件，印发《沈阳市商品房销售许可证管理暂行规定的通知》，该通知第四条规定，办理境内、境外商品房预售许可证，须具备的条件包括：1.在工商局登记并领取营业执照，取得房地产经营开发权；2.已经在土地管理部门取得开发项目范围内的土地使用权证；3.开发建设项目已经市规划管理部门规划审定……第六条第3、4款规定，办理商品房销售应提交：土地管理部门颁发的土地使用权证和土地使用权出让合同；建设工程规划许可证和项目施工许可证。以上材料，足以证明诉争房屋的建设单位是沈阳医学院，不是原告。诉争开发建设项目的规划许可证及土地使用权证主体均为沈阳医学院，且依据：“沈阳市计划经济委员会沈阳经建发［1993］133号《关于沈阳医学院建设教学医疗附属用房及职工住宅的批复》，批复：同意沈阳医学院建设教学医疗附属用房及职工住宅。”可知，该地块具有特殊建房用途，建房用途是建设教学医疗附属用房及职工住宅。据此，原告建设实业一公司不可能取得《商品房预售许可证》，退一步讲，即使取得，也应当是沈阳医学院取得，因为原告建设实业一公司的资质条件并不满足1994年8月10日由沈阳市房产管理局下发的沈房发（1994）148号文件印发《沈阳市商品房销售许可证管理暂行规定的通知》的规定，故在其不具备规划许可证及土地使用权证的情况下，根本无法取得诉争房屋的《商品房预售许可证》。其次，按照原告建设实业一公司与实业医学院基建办的《联建协议书》第二条第2款：4号楼安排动迁户的房屋全部归甲方（医学院基建办）所有；第七条：资金800万由乙方（原告）筹集，纯利分配按双方投资比例确定，比例为7：3分配。依据该份协议，诉争房屋不属于原告建设实业一公司，安排动迁户的房屋均归实业医学院基建办所有，诉争房屋的产权并不属于原告建设实业一公司。该条还明确约定了原告建设实业一公司只享有对联建房屋的利润分配权，在联建房屋没有更名过户之前，原告建设实业一公司只享有对实业医学院的债权请求权，而不享有物权。再根据沈阳市计划经济委员会沈阳经建发［1993］133号《关于沈阳医学院建设教学医疗附属用房及职工住宅的批复》中关于“同意沈阳医学院建设教学医疗附属用房及职工住宅”，可知，沈阳市计划经济委员会在批划地块时明确了该地块的建设用途，其中一部分为教学医疗附属用房，另一部分为职工住宅，也就是当时给职工的福利房，沈阳医学院基建办是否有权将部分房屋所有权约定给原告建设实业一公司，《联建协议书》关于所有权条款约定的效力的问题有待商榷。综上所述，原告建设实业一公司既不能通过正常规定流程获得诉争房屋地块的《商品房预售许可证》，也不能通过《联建协议书》取得诉争房屋的所有权，原告建设实业一公司并非本案适格主体，我方不应承担返还诉争房屋的责任。二、原告建设实业一公司对我方的房屋不享有债权请求权，要求我方给付诉争房屋占用费的诉请无事实及法律依据。首先，1996年6月26日，礼坤（系原告建设实业一公司经理）以沈阳医学院基建办名义与刘莹（系被告的岳母）签订《协议书》，其中约定：刘莹为××段1里3-5号动迁户，经刘莹本人申请，与沈阳医学院协商达成刘莹回迁房安置于4#楼第15#网点内。其后，再次签订协议书（未签写签约日期），约定：刘莹为××段1里3-5号动迁户，刘莹的回迁房安置于4#楼15#网点内，即（2轴-3轴）甲方将小区验收后，为15#网点内设置厨房，厕所1个，排烟道，并三表进户，15#与16#网点间墙壁开门，小区验收后，甲方在一周内将门扩至3.36米宽，由乙方即我方自行安装铝合金门窗，互不找差价。该份协议比有签署日期的协议约定的内容更为详尽并具有沈阳医学院基建办印章及礼坤名章，这种情况更符合是对前述带有签署日期的协议书的进一步补充和完善，且两间网点房屋中间的一面墙也已被打通，这足以说明没有日期的协议签订时间是在有日期的协议签订时间之后签署的。后一协议中约定：15#与16#网点间墙壁开门，小区验收后，甲方在一周内将门扩至3.36米宽，由乙方自安装铝合金门窗，互不找差价。根据现场情况可知，双方已经实际履行、全面履行了间壁墙开门的约定。按照常识，两个房屋之间的墙壁打通，一般是为了扩大房屋的使用面积融为一体共同使用，15#与16#间墙壁于1996年打通实际使用至今，已有24年，充分说明了协议中的约定已成既定事实，15#与16#网点房屋的所有权均是刘莹。故原告建设实业一公司对我方的房屋不享有债权请求权，要求我方给付房屋占用费的诉请无事实及法律依据。三、本案系物权保护纠纷，原告建设实业一公司应就案涉房屋先提起确权之诉。2016年、2018年原告建设实业一公司负责礼坤曾以个人名义向沈阳市和平区人民法院提起过与我方就案涉房屋的物权保护纠纷之诉，两次诉讼均以礼坤撤回起诉结束。2018年10月，原告建设实业一公司也对案涉房屋提起物权保护之诉，前后两次原告主体不同，自相矛盾，礼坤与被告之间就本案诉争房屋权属存在争议。我方认为，本案原告建设实业一公司是否享有案涉房屋的所有权是本案审查的重点，如原告建设实业一公司对案涉房屋根本不享有所有权，那么其主张物权返还请求权就没有了基础。故原告建设实业一公司应先就案涉房屋提起确权之诉，待其物权确定后，再审查我方是否有权对诉争房屋占有、使用。关于案涉15号、16号网点之间的墙壁被打通的时间及原因的问题。1996年6月26日，沈阳医学院基建办与刘莹初步达成安置协议书之后，为进一步明确刘莹安置房屋的面积及情况，最终沈阳医学院基建办与刘莹双方签署了给刘莹两间网点房屋的协议书，因给刘莹的两间房屋并非常规网点房屋，而是车库库位，故与沈阳医学院基建办商定，在小区验收后，在两间房屋的间壁墙上进行开门，沈阳医学院基建办在一周内将门扩宽至3.36米，然后由刘莹自己安装铝合金门窗，互不找差价，因此打通两网点房屋间壁墙的原因是当时双方约定要分给刘莹两间房屋，为了达到使用方便的目的，才要求沈阳医学院基建办进行开门处理。打通间壁墙的具体时间是在1996年前后，具体时间记不清楚了。根据原一审2019年3月22日第二次法庭审理笔录第7页记载，原审承办人对此问题曾进行过询问，原告建设实业一公司当时的回答是“水表、煤气表、电表安装到16号屋，就是开门打通给安装，为了安装辅助设施，互相看表也方便。”根据以上陈述，完全可以证明，案涉两间房屋的间壁墙就是原告建设实业一公司打通的，并且是其在案涉房屋正式交付使用前打通的。目前案涉房屋在房产管理部分尚没有办理任何备案和登记。本案诉争房屋是属于单位自筹自建的办公及职工住宅，根本不可能取得商品房交易批复和商品房销售许可证，因为这套房子并不是开发商开发建设的，而且原告建设实业一公司的商品房预售许可证上并没有表明其预售房屋位于沈阳市××段1里、3里的位置，所以也根本不能证明是案涉房屋的商品房预售许可证。我方也到房产部门进行了相应查询，并没有查询到原告建设实业一公司提供的商品房预售许可备案。关于原告建设实业一公司提供的1993年4月18日签订的《联合建房协议书》的真实性无异议，该证据恰好证明了沈阳市和平区桂林街一段1里、3里地区是由沈阳医学院提供的建筑指标，沈阳医学院是建设单位，乙方即职工报社是施工单位。本案涉案房屋包含在该《联合建房协议书》所涉建筑房屋范围内。原告建设实业一公司所举的《联合建房协议书》证据形成于沈阳医学院与职工报社之间，原告建设实业一公司并不是该协议的当事人，其无权对该协议约定的条款进行解读。关于原告建设实业一公司提供的承包协议书，我方对其真实性、合法性及关联性均有异议，该份证据形成于职工报社、礼坤、沈阳医学院基建办之间，系礼坤就该项目工程施工的承包协议书，并不是实业医学院将开发建设权的转让协议书，该份证据仅能证明礼坤作为承包人，承接了实业医学院办公及住宅楼的施工工程，并不能证明礼坤对该工程项目所涉及的房屋享有所有权。关于建设实业一公司提供的职工报社委托书复印件，我方对其真实性、合法性及关联性均有异议，该证据为复印件，按照法律规定不能作为确定案件事实的依据。另外，礼坤为完成承包协议中的施工所进行的筹集资金、寻求合作伙伴的行为与本案总结的争议焦点没有任何关联性。关于原告建设实业一公司提供的职工报社的担保书（1997年4月4日），我方对其真实性、合法性及关联性均有异议，该组证据无法证明原告建设实业一公司系案涉房屋的实际开发建设者，职工报社的该份担保仅证明在小区没向物业移交之前，小区的维护与保养由原告建设实业一公司承担，但并不能证明原告建设实业一公司就是房屋的开发建设者或者所有者。关于原告建设实业一公司提供的联建协议书（1997年4月4日），我方对其真实性、合法性及关联性均有异议，1993年4月18日，沈阳医学院与职工报社签订《联合建房协议书》，其中约定，对外名称是“沈阳医学院基建联合办公室”（即本案简称的“沈阳医学院基建办”），1994年3月11日，礼坤与职工报社签订承包协议书，后1996年5月3日以沈阳医学院基建办的名义与其担任法定代表人的远达建设一公司签订了该组证据，所以该协议中所记载的内容完全是礼坤自己与自己签订的一份协议，只是利用了不同的公司名头，故协议书的内容不能确认相应房屋的权属问题。另外，沈阳医学院属于财政拨款的事业单位，其单位资产属于国有资产，不可能以沈阳医学院基建办的名义与第三方达成有关财产物权的转让协议。在签订该协议书前，礼坤担任沈阳医学院基建办的负责人，且礼坤也是远达建设一公司的法定代表人，其实质是礼坤自己与自己签订的协议，转让了国有资产，故该协议应属于无效。关于原告建设实业一公司提供的沈阳市房产管理局于1997年12月10日出具的关于商品房交易的批复，我方对其真实性、合法性及关联性均有异议，庭审中原告建设实业一公司已回复法庭，案涉房屋在房产部门未取得备案及产权登记，那么在此情况下，沈阳市房产局不可能为没有确权的房屋开具商品房交易批复，该批复应是仅在房产部门办理初始登记批复且权属清晰的情况下，才能发生交易，所以该份批复的真实性存疑。另，该批复仅记载出售的商品房坐落于沈阳市和平区桂林街，并未表明具体的号段，无法证明该批复的相关内容所指就是本案诉争房屋所在的工程。关于原告建设实业一公司提供的商品房销售许可，我方对其真实性、合法性及关联性均有异议，根据沈阳市房产局于1994年8月10日下发的（1994）148号文件规定，办理商品房预售许可证应提交土地使用权证及建设工程规划许可证和项目施工许可证，所以原告建设实业一公司提交的该份商品房预售许可证并非是真实的，因为其没有土地使用权和施工许可证，是无法在房产部门取得商品房预售许可证的。另外，该商品房预售许可证仅记载建设的综合楼坐落在沈阳市和平区桂林街，并未表明具体的号段，无法证明该许可证所许可的范围就是本案诉争房屋所在的工程项目。最后，结合原告建设实业一公司提交的1994年4月18日、1993年3月11日、1996年5月3日签署的《联合建房协议书》《承包协议书》《联建协议书》，可以看出礼坤或其担任法定代表人的远达建设一公司均为工程的施工方，项目的施工方怎么可能最终在房产部门变成了建设方，从而取得项目房屋的销售许可证。原告建设实业一公司是工程施工单位，并不是开发建设单位，根据沈阳市房产局的文件规定，只有开发建设的企业和具有开发建设资质的才能取得商品房销售许可证，所以原告建设实业一公司提供的商品房销售许可证不能证明其是通过合法渠道办理的，更无法证明对于案涉房屋其拥有物权。据此，该商品房销售许可证不能作为本案证据予以使用和认定。关于原告建设实业一公司提供的公司变更核准通知的真实性，我方没有异议。关于原告建设实业一公司提供的新建楼房门牌编号审批表，我方对其真实性无异议，根据该证据，沈阳市和平区地名办“意见”一栏可见是三栋住宅，应使用沈阳市和平区桂林街路1、3，而审批表批准门牌号××对应的楼号为3号楼，无法证明案涉房屋4号楼就是××。另外，根据“申请单位”一栏可以看出，项目建成后，是由沈阳医学院向地名办递交了门牌号申请表，而不是原告建设实业一公司，这更进一步证明了原告建设实业一公司提交的交易批复和商品房预售许可证是不真实的。关于原告建设实业一公司提供的建筑图纸复印件，我方对其真实性、关联性及合法性均有异议，该证据上并没有加盖任何单位的公章，且为复印件，而且也无法证明15网点就是2轴-3轴，16网点就是1轴-2轴。因该图纸上记载的15#、16#系手写后添加上去的，并不能通过该建筑图纸复印件证明15、16是原告建设实业一公司所有。关于原告建设实业一公司提供的单位自有住宅使用证的真实性无异议，但被告李志彦的岳母刘莹原来在沈阳医学院有两处使用权的房屋，因为被告李志彦的岳父凌云志是残疾人，再加上家里人口较多，所以沈阳医学院分两次分给了其两套使用权的房屋。这就与后期回迁时给刘莹安置两套房屋相对应，所以原告建设实业一公司无权向被告李志彦主张返还房屋。关于该情况，沈阳医学院是否能够给我方出具证明，我方尚不确定，我方将到沈阳医学院进行了解。刘莹是沈阳医学院附属第二医院职工，沈阳医学院附属第二医院与沈阳医学院之间是隶属关系。关于原告建设实业一公司提供的沈阳医学院基建联合办公室出具的证明、协议书（签订日期为1996年6月26日），我方对证明的真实性、关联性和合法性均有异议，该证据并未标明证明的接收人，也未记载凌云志同意按原面积地点安置，该证明形成于1994年7月28日，在该协议后1996年的6月26日基建联合办公室曾与刘莹签署过协议书，但未加盖沈阳医学院基建办的公章，而后经过协商，沈阳医学院基建办与刘莹签署了原告建设实业一公司在举证中提到的协议书，是最终确定给刘莹两间非正式网点房屋，并在间壁墙开门，为刘莹的安置房屋。从始至终，刘莹从没有得到或从未签署过商业网点一处的协议书，根据原一审承办人到案涉房屋现场勘察说明记载，被告李志彦实际使用的两间房屋并非正式网点房屋，原为车库，并间壁墙已打通，所以原告建设实业一公司提到的协议书中是明确了回迁安置房为两间房屋，并非是4号楼15号网点（2轴-3轴房屋）的一间房屋。两间网点房屋可以通行的情况，这足以证明，双方已实际和全面履行了最后签署的《协议书》中分给刘莹两间房屋及间壁墙开门的约定。如回迁安置时，只分给刘莹一间网点房屋，不可能约定两个单独的网点间墙壁开门，更不可能作出由刘莹安装铝合金门窗，独自承担费用的约定条款。关于原告建设实业一公司提供的2017年9月28日的情况说明，我方对其真实性无异议，对证明中所涉职工报社有独立安置回迁权利有异议，该情况说明清晰记载建设单位为沈阳医学院，联建单位为职工报社，根据实施政策，建设单位有独立安置回迁的权利，即沈阳医学院并不是职工报社。任何回迁安置的材料或文件，都不能证明案涉房屋的权属归属于原告建设实业一公司的问题。凌云志和刘莹是1996年回迁安置的，截至2019年原告建设实业一公司提起物权保护纠纷，至今已经23年，并没有相关单位或部门向刘莹或被告李志彦提起过有关动迁安置类的诉讼，证明动迁安置是合理的，不存在问题。关于原告建设实业一公司提供的情况说明，我方对其真实性、合法性及关联性均有异议，首先，原告建设实业一公司应该针对本案总结的争议焦点进行举证，应先证明其对案涉房屋享有所有权，而不是把重点放在刘莹未办理回迁手续上，该情况说明与本案没有关联性，而且刘莹作为回迁户，并不是与开发商达成安置协议，而是与《联合建房协议书》中约定的对外“沈阳医学院基建联合办公室”签订的安置协议。关于原告建设实业一公司提供的房屋租赁协议复印件及沈阳市人口普查登记表复印件，我方对人口普查信息表真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。房屋租赁协议无法证明被告李志彦系强行占有原告建设实业一公司所有的4号楼16号网点（1轴-2轴），根据沈阳医学院基建办与刘莹签署的协议书，本案被告李志彦对外出租的两间房屋均为岳母刘莹的回迁安置房。依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否为权利人，对于未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。我方提供的证据足以证明诉争房屋的建设单位是沈阳医学院，权利人不是原告建设实业一公司，其向我方提起物权保护纠纷，明显属于诉讼主体不适格。关于未载明签署日期的协议中约定“15号与16号网点间壁墙开门”，对于该条款如何理解的问题，当时沈阳医学院基建办与刘莹约定，分给刘莹两间房屋的使用权，为了方便使用，扩大面积，双方这才协议将15、16号网点房屋的间壁墙打通。本案实际分给刘莹的并不是真正意义上的网点，而是车库，一个车库的面积不足够覆盖刘莹原来具有使用权房屋的面积，又因刘莹家人口多，加之其父亲身有残疾，所以才分给了两间网点房屋，并将两间我方房屋打通，费用由刘莹自己承担。关于案涉15号、16号网点房屋，我方是从什么时候占有使用的的问题，是在房屋动迁并回迁之后（大概1996年、1997年）就一直占有使用至今。在刘莹在世时，原告建设实业一公司从未要求其返还房屋，也未提及我方占用的事实，在刘莹去世后，原告建设实业一公司才向我方提起此事。案涉房屋使用的23年里，房屋的采暖费、水电费都是刘莹交纳的。我方提供的沈阳市和平区人民法院受理的（2016）辽0102民初5103号、（2018）辽0102民初186号案件的起诉状及作出的民事裁定书，可以证明2016年、2018年礼坤曾以个人名义，就本案诉争房屋提起过物权保护之诉。2018年10月份，就诉争房屋，本案原告建设实业一公司也提起了物权保护之诉。这足以说明，本案诉争房屋的权属存在争议，且庭审中原告建设实业一公司也未能就诉争房屋提供权属证明文件，无法证明原告建设实业一公司享有案涉房屋的物权。由此也可以看出，在礼坤个人和本案原告建设实业一公司之间对于案涉房屋是存有权属争议，原告建设实业一公司应先提取确权之诉，取得诉争房屋所有权之后才能主张相应的权利。本案中，我方是占有房屋是基于回迁安置行为而产生的房屋使用权。关于自我方占用使用案涉房屋以来，该房屋的相关费用（水费、电费等）由谁交纳，如何交纳的问题，在相关部门的缴费系统记录中，两间诉争网点房屋的使用人均是刘莹，费用也是刘莹交纳。刘莹所交纳两间网点房屋的采暖费都是由刘莹所在工作单位即沈阳医学院第二附属医院报销的。在刘莹去世后，上述费用由被告李志彦交纳。关于本案中我方与原告建设实业一公司就案涉16号网点房屋是否存在物权方面的争议的问题，双方是有争议的，我方是基于回迁安置取得了案涉房屋的使用权，而原告建设实业一公司依据1996年5月3日与礼坤成立的建设实业一公司达成的联建协议书提出主张，该联建协议书不能对权属是沈阳医学院的房产进行协议约定，所以我方认为16号网点房屋的所有权应归属于沈阳医学院，而我方作为沈阳医学院的职工，对沈阳医学院回迁安置给我方的房屋享有使用权。因案涉房屋是由沈阳医学院开发建设的，而职工报社和礼坤均是施工单位，对诉争房屋仅有债权请求权，没有物权。另外，沈阳医学院并未对房屋处置权对第三方作出授权。刘莹在动迁之前，其所居住的房屋系楼上楼下两间房屋，使用面积共计60平方米左右。综上，原告建设实业一公司无法依据沈阳医学院基建办与原告建设实业一公司签署的《联建协议书》取得案涉房屋的物权，因沈阳医学院基建办是不具有处分案涉房屋所有权相应权利的。另外，该份协议是礼坤以沈阳医学院基建办的名义与自己担任法定代表人的原告建设实业一公司签订，并不排除恶意占有案涉房屋的情况。而在整个庭审过程中，原告建设实业一公司也没有提供其就案涉房屋筹资联建以及实际施工并交付验收的相关证据，我方认为原告建设实业一公司提起物权保护纠纷之诉，其前提是对案涉房屋拥有物权。根据我方提交的相关证据，可以证明诉争房屋的所有权并非归本案原告建设实业一公司。我方依据与沈阳医学院基建办签定的协议书，享有15号、16号两间网点房屋的回迁使用权，原因是在回迁之前，我方原来具有使用权的房屋的面积为60平方米，如仅分给一间回迁房屋即原告所述的15号网点房屋，其才仅有28平方米，没有达到原面积回迁的相关标准，又根据协议书中载明的15、16号网点间壁墙开门的约定，完全可以证明我方对案涉房屋享有合法的占有使用权利。15、16号网点房屋墙壁开门，并不是配合我方安装辅助设施，据原告建设实业一公司所述，安装辅助设施是地下挖沟，无需在两个独立的房间间壁墙上开门，而安装辅助设施也应属于开发建设单位应承担的义务，开门费用及安装铝合窗的费用，不应由个人来承担，所以在原告建设实业一公司没有提出、没有提供案涉房屋相应权属证明的情况下，请求法院依法驳回原告建设实业一公司的诉讼请求。其不能仅依据其提交的联合建房协议书、承包协议书即取得诉争房屋的开发权以及该建筑物的所有权。综上，请求依法驳回原告建设实业一公司对我方的全部诉讼请求。经审理查明，1993年4月18日，沈阳医学院（甲方）与职工报社（乙方）签订《联合建房协议书》，协议约定，沈阳医学院与辽宁省总工会职工报社就联合建房达成以下协议：一、甲方双方同意联合开发建设桂林街一段一里三里地区，南至北九马路，北至遂川路，东至北市场小学，西至桂林街。二、甲方向乙方提供20,000㎡—25,000㎡的建筑指标，乙方向甲方提供3,000㎡左右用房。三、乙方享受政府给予甲方的有利政策，甲方不投入资金，资金由乙方自筹。四、甲方同乙方共同努力办理基本建设的一切审定手续。五、对外名称为沈阳医学院基建联合办公室，对内工程由辽宁省总工会职工报社包死。工期为居民动迁后18个月完工。六、乙方在工建时要为甲方提供力所能及的方便，乙方按甲方提供的人力、物力基数为甲方给予房屋补贴。七、双方互给方便，平等互利。八、本协议经双方签字盖章之日起即生效。本协议未尽事宜，由双方协商解决。1994年3月11日，职工报社作为上述《联合建房协议书》所涉工程的发包单位与作为承包人的案外人礼坤签订《承包协议书》，双方约定：一、报社同意礼坤承包职工报社与沈阳医学院联合建房工程，全权履行报社与医学院合同，礼坤自己筹集资金，职工报社不承担原合同中任何条款义务。二、礼坤承包后自负一切法律、经济责任，报社盖（概）不承担责任。三、职工报社承认职工报社与沈阳医学院联合建房协议全部有效，并且同意继续保持与沈阳医学院协调关系。四、礼坤保证该项工程承包后付给职工报社拾万元人民币。其中伍万元为广告费，另伍万元为报社收入。四月五日前付伍万元正（整），七月一月（日）前付清伍万元正（整）。如不按期付款，视自动解除协议。五、礼坤承包后继续以沈阳医学院基建联合办公室名誉（义）对外行使业务权，职工报不予干涉。双方未尽事宜，可协商解决处理。六、双方签字日起，该承包协议生效。协议落款“职工报社”处加盖有职工报社的印章，“总编印”处有“刘跃发”签字。“沈阳医学院基建联合办公室礼坤”处同时加盖有“沈阳医学院基建联合办公室”印章及“礼坤”名章。1994年7月28日，沈阳医学院基建办出具书面材料一份，其中载明：“凌云志同志系桂林街一段一里动迁个体户，一楼门市房，业主本人残疾。经研究同意待新楼简称后，原地回迁，给商业网点一处，还原面积不收费，地点，地点为西侧第一网点房以此为据。特此证明。”该书面材料落款处载有“沈阳医学院基建联合办公室”“主任礼坤”字样，并加盖有沈阳医学院基建办印章。1996年5月3日，沈阳医学院基建办（甲方）与远达建设一公司（乙方）签订《联建协议书》，协议约定，一、沈阳医学院基建办开发建设和平区桂林街一段一、三里过程中，因为资金不足，无法保证动迁户回迁。为了加快小区建设，保证按期配套完工，为寻求资金，保证商品房销售顺利进行，特同远达建设一公司联建该地区1号楼、4号楼，协议是在友好气氛中签订，双方愿意共同遵守执行。二、产权分配如下：1、1号楼安排动迁户的房屋全部归甲方所有。商品房销售部分归乙方所有，商品房住宅建筑面积5,194.85平方米，网点建筑面积1,902.20平方米。3、安排动迁户的房屋详见建筑设计图。三、商品房销售权由乙方申请。建设资金部分由乙方筹集。四、乙方承担商品房销售的营业税。五、本着风险共担，利润共享的原则，决算进行最后分配。六、联建协议规定乙方办理商品房销售许可证、产权、产籍证，所需费用由乙方承担。七、资金8,000万元由乙方筹集，纯利分配按双方投资比例确定，比例额为7:3分配。八、未尽事宜，双方本着友好态度协商解决。协议落款“乙方：辽宁省远达建设有限公司第一份公司/负责人/经办人”处加盖有远达建设一公司印章和礼坤的名章。1997年4月4日，协议双方就该协议在沈阳市公证处办理公证。公证书编号为（97）沈证经字第00829号。1996年6年26日，沈阳医学院基建办负责人礼坤与凌云志之妻刘莹签订《协议书》一份，其中载明：“刘莹为和平区桂林街一段一里3-5号动迁户。经刘莹本人申请，与沈阳医学院基建联合办公室协商达成如下协议：刘莹回迁房安置于4#楼第15#网点内（2轴-3轴）。双方无争议。”后，沈阳医学院基建办（甲方）与刘莹（乙方）再次签订《协议书》一份，其中约定：“刘莹为××段1里3-5号动迁户，经刘莹本人申请与沈阳医学院联建办公室协商达成如下协议：刘莹的回迁房安置于4#楼第15#网点内，即（2轴-3轴），甲方将在小区验收后，为15#网点内设置厨房、厕所、1个排烟道、并三表入户，15#与16#网点间壁墙开门。小区验收后，甲方在一周内将门扩至3.36m宽，由乙方自己按（安）装铝合金门窗，互不找差价。双方无争议。”此后，刘莹占用15#、16#网点房屋，并由其缴纳该房屋的水费、电费等相关费用。1997年12月10日，沈阳市房产管理局向远达建设一公司出具《关于商品房交易的批复》，该批复载明：“你单位出售的商品房坐落：和平区桂林街4#建筑面积624.91平方米，其中，主张建筑面积平方米，非住宅建筑面积624.91平方米。特此批复”。经本院查询，目前，案涉争议房屋在沈阳市不动产登记中心无登记信息。另查明，凌云志与刘莹原系夫妻关系，刘莹原系沈阳医学院附属第二医院职工。凌云志于1999年5月28日死亡。刘莹于2018年1月15日因病死亡。被告李志彦系二人之女婿。刘莹死亡后，案涉房屋由被告李志彦对外出租获益。远达建设一公司于2002年3月13日经工商行政管理部门核准变更为建设实业一公司（即本案原告），该公司负责人为礼坤。再查明，2016年4月18日，礼坤作为原告以房屋买卖合同纠纷为由向本院起诉被告李志彦及第三人冯耀初，要求“被告返还侵占××号4-1-13，36平方米房屋一套，价值11万元。”同年7月29日，礼坤向本院申请撤诉，本院作出（2016）辽0102民初5103号民事裁定书，裁定准予其撤回起诉。2018年1月9日，礼坤作为原告以物权保护纠纷为由向本院起诉被告李志彦，要求“1.被告给付2年房屋使用费，计50,400元；2.被告承担诉讼费。”同年7月11日，礼坤向本院申请撤诉，本院作出（2018）辽0102民初186号民事裁定书，裁定准予其撤回起诉。现原告建设实业一公司起诉来院，认为被告李志彦无权占用其所有的案涉房屋，故主张被告李志彦腾退房屋并支付相应房屋占用费。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、联合建房协议书、承包协议书、职工报社担保书、联建协议书（公证书）、商品房交易批复、单位自有住宅使用证、证明、协议书、公司变更核准登记通知书、起诉状、民事裁定书等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，根据原、被告的庭审诉辩意见，本案的争议焦点在于：诉争房屋即位于沈阳市××6号网点房屋的权利主体如何确定；原告建设实业一公司是否有权要求被告李志彦腾房并支付房屋占用费。第一，关于诉争房屋即位于沈阳市××6号网点房屋的权利主体如何确定的问题。根据本案查明的事实，案涉沈阳市××号（4号楼）15、16号网点房屋系沈阳医学院与职工报社联合开发建设，而根据职工报社于1994年3月11日与礼坤签订的《承包协议书》约定，职工报社将其在1993年4月18日签订的《联合建房协议书》中的权利义务全部转让于承包人礼坤，“礼坤承包后自负一切法律、经济责任，报社盖（概）不承担责任。……”据此，1994年3月11日的《承包协议书》中所涉职工报社的权利义务等已概括转让于礼坤，在礼坤承包后，其仍“继续以沈阳医学院基建联合办公室名誉（义）对外行使业务权，职工报不予干涉。”1996年5月3日，沈阳医学院基建办与远达建设一公司签订《联建协议书》，约定双方联建1号楼、4号楼工程，其中“4号楼安排动迁户的房屋全部归甲方（即沈阳医学院基建办）所有。商品房销售部分归乙方（即远达建设一公司）所有，商品房住宅建筑面积5,194.85平方米，网点建筑面积1,902.20平方米……”，礼坤作为远达建设一公司的负责人在该协议上加盖该公司印章及其名章，至此，依据上述联建协议，4号楼中的商品房销售部分归远达建设一公司所有，其中商品房住宅建筑面积为5,194.85平方米，网点房屋建筑面积为1,902.20平方米。1997年12月10日，上述4号楼非住宅建筑取得沈阳市房产管理局下发的商品房交易批复。根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。由此，对房屋等不动产物权可以基于买卖、继承、赠与等方式继受取得，也可以基于合法建造的方式原始取得。本案中，依据上述事实，原告建设实业一公司对案涉房屋所在的4号楼中“非住宅建筑部分”即系属其通过合法建造方式取得了物权。1996年6月26日，沈阳医学院基建办负责人礼坤与刘莹签订《协议书》一份（以下简称“6月26日协议”），约定“刘莹回迁房安置于4#楼15#网点内（2轴-3轴）”。此外，沈阳医学院基建办（甲方）与刘莹（乙方）还签订《协议书》一份，但该协议中未载明签订日期（以下简称“无日期协议”），其中约定：“……刘莹的回迁房安置于4#楼第15#网点内，即（2轴-3轴），甲方将在小区验收后，为15#网点内设置厨房、厕所、1个排烟道、并三表入户，15#与16#网点间壁墙开门。小区验收后，甲方在一周内将门扩至3.36m宽，由乙方自己按（安）装铝合金门窗，互不找差价。……”根据上述两份协议的内容可见，6月26日协议的内容仅系确定刘莹回迁房屋的位置，即“4#楼第15#网点内（2轴-3轴）”，而无日期协议的内容，除了确定回迁房屋的位置为“4#楼第15#网点内（2轴-3轴）”外，还将双方的权利义务进一步予以明确，其中，沈阳医学院基建办负责在小区验收后为15#网点设置厨房等，并将15#与16#网点房屋之间的间壁墙开门，同时在一周内将门扩宽；刘莹负责自行安装铝合金门窗。双方“互不找差价”。据此可见，无日期协议所约定的内容比6月26日协议所约定的内容更为详尽，应系对6月26日协议的补充和完善，故应认定无日期协议所签订的时间应在6月26日协议的签订时间（1996年6月26日之后）。基于上述分析，案涉4号楼15#、16#网点房屋之物权虽系归属于原告建设实业一公司，但提供该公司负责人礼坤（同时系沈阳医学院基建办负责人）与刘莹签订的两份《协议书》来看，虽然协议中所涉为刘莹回迁安置的房屋系15#网点房屋，但在沈阳医学院基建办、礼坤均同意“将15#与16#网点房屋之间的间壁墙开门”“在一周内将门扩宽”，刘莹负责自行安装铝合金门窗，双方“互不找差价”的条件下，同时，结合刘莹自1996年起就开始占用15#、16#网点房屋至今达20余年的事实来看，应认定刘莹与沈阳医学院基建办、原告建设实业一公司及礼坤已达成将该两处网点房屋因回迁而归其使用的合意。现案涉15#、16#网点房屋由刘莹、凌云志的女婿即被告李志彦占用并对外出租获取收益，系在上述事实基础及其身份关系基础上的承继行为，具有合理依据，并非原告建设实业一公司所主张的“强占房屋”的侵权行为。第二，关于原告建设实业一公司是否有权要求被告李志彦腾房并支付房屋占用费的问题。如前所述，案涉15#、16#网点房屋现由被告李志彦占用并对外出租获益，系其承继刘莹回迁房屋的使用权而来，故原告建设实业一公司要求被告李志彦腾房并支付房屋占用费的诉讼请求理据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告辽宁建设实业有限公司第一分公司的诉讼请求。案件受理费3,700元，由原告辽宁建设实业有限公司第一分公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王金利人民陪审员  吴冬柳人民陪审员  陈凤云二〇二〇年七月十三日法官助理陈荟茹书记员费杨本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。