广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2066号原告：邱敏花，女，1990年3月21日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：张志伟，广东政衡律师事务所律师。被告：陈善台，男，1979年9月14日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：林海，广东法海律师事务所律师。被告：陈乙芳，女，1975年7月14日出生，汉族，住广东省广州市从化区，原告邱敏花与被告陈善台、陈乙芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告邱敏花及其委托诉讼代理人张志伟，被告陈善台及其委托诉讼代理人林海到庭参加了诉讼，被告陈乙芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邱敏花向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与两被告2020年1月13日签订的《房地产买卖合约》；2、请求判令两被告共同退还购房定金10万元；3、请求两被告共同支付违约金11.8万元；4、请求判令两被告共同承担原告聘请律师的费用1万元；5、请求判令两被告共同承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2020年1月13日，原告与两被告签订了《房地产买卖合约》，约定原告购买被告位于从××区××水大道××城××单元××房，房屋总价118万元，定金10万元，被告承诺自签订合同之日起60天完成出证手续，然后办理按揭贷款，最后办理房屋过户手续。原告签订合同当日即支付了100000元定金给被告陈善台，其开具了收据给原告。但至今距离签订合同已经超过了100天，被告仍然没有办理出证手续，导致原告买房目的不能继续进行，两被告的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告陈善台辩称，我方不同意原告诉讼请求，我方要求继续履行合同。1、被告不能在约定的时间完成办理出证是因为突发新冠疫情，为应对疫情广东省人民政府2020年1月24日发布了一级应急响应，2020年2月24日调整为二级响应，2020年5月8日调整为三级响应。是政府的疫情防控措施，导致被告不能按照约定的期限完成办证，但是在疫情完结后，被告也积极办理相关手续，继续履行合同的约定。2、全国人大发工委在2月10日答问大会上答复了新冠疫情为不可抗力，根据双方签订的房地产买卖合约的第十五条约定，被告是不应该承担违约责任的。3、本案办理完成出证的时间应当顺延，具体时间由双方重新确认。理由是根据《最高人民法院印发的关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知。第一条关于合同案件的审理，第一点、第四点、要求本案原被告双方应当继续履行房地产买卖合同，被告不应当承担违约责任的。被告陈乙芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见、证据材料，视为放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明：2020年1月13日，原告邱敏花（买方）、被告陈善台、陈乙芳（卖方）及广州德仁实业发展有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合约》，约定：“第一条，买卖之房屋地址为从××区××水大道××城××单元××房，建筑面积101.37平方米（以房产证为准）。第二条，卖方持有该物业之房产权属证明，产权证号码133××××****，买方已经查看过卖方的房产证明，且无异议。卖方保证对该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第三条，该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为1180000元。第四条，本次交易按房地产交易所产生的一切税费由买方承担全部税费。第五条，该物业以现状售予买方，买方已检查并同意按现状购获该物业，该物业现状为不带租约，不带家私电器，但须保留原有入场的固定及基本设施。第六条，卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天。第七条，卖方同意本次交易中，买方可自行指定过户到他人名下。…第十条违约责任，因买方或卖方违反本合约约定，或者拒不配合提供交易所需资料，逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合约相应义务，则按以下情况履行相应违约责任。1、逾期未超过20天的，违约方须按逾期每日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过20天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价10%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书；3、逾期超过30天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金直至合同履行完毕。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起10天为履行期限。第十二条，本合同三方任何一方追究违约方责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约方责任而发生的所有费用包括但不限于评估费、律师费等均由违约方承担。…第十九条双方约定的其他事项（对本合同条款的修改或补充），1、买方知道卖方该房屋未出证，自签买卖三方合同起60天内完成办理出证；2、买方知悉卖方该房屋差银行按揭61万，买方首期为53万，另外8万由买方垫资帮卖方还贷，卖方收到尾款后3天内将8万归还，该房屋成交总价为1180000元。第二十条，买卖双方就楼价款的支付方式达成一致协议，由买方按凃销抵押后按揭付款。1、定金10万元，卖方应在收齐定金后30日内提供齐全办理银行按揭贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后30日内签署银行按揭文件及支付货款所需要费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约同时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请10年65万元的银行按揭贷款。……”上述合同有原被告签名捺印以及广州德仁实业发展有限公司盖章予以确认。2020年1月13日，原告邱敏花通过银行转账向被告支付定金100000元。同日被告陈善台出具收款收据，确认收到原告邱敏花支付承购涉案房产定金人民币100000元。原告邱敏花于2020年4月26日与广东政衡律师事务所签订《委托代理民事诉讼合同》，由广东政衡律师事务所指派张志伟律师作为本案原告代理人，律师费为10000元。2020年4月29日，广东政衡律师事务所向原告开具金额为10000元的发票。另查，被告陈善台分别预约了2020年3月23日、3月27日、4月1日前往从化区街口办税厅办理涉案房产的契税业务，并于2020年3月20日缴纳了涉案房产的增值税、于4月1日缴纳了涉案房产的契税。2020年4月3日，被告陈乙芳、陈善台向广大律师事务所缴纳贷款合同公证费、他项权登记费共计500元，用于涉案房产的代办房产证。同日被告陈善台向案外人谢敏玲微信转账500元，留言“山水城代办房产证费用”。2020年6月23日，珠光御景山水花园销售部出具《情况说明》一份，内容为：“业主陈善台为办理涉案房产的房屋产权证，于2020年1月15日到我司办理补交房屋面积差价和开销售发票，因我司纸质发票已经全部开具完毕而无法办理，需等到春节后我司再次申报并购买纸质发票后才能开具。业主陈善台春节前后曾多次咨询我司什么时候可以开具发票，因春节后国家推行电子发票而取消纸质发票，电子发票系统需要税务工作人员到我司安装，并于2020年3月19日正式安装调试完毕，并通知业主陈善台20**年3月20日到我司财务部第一个进行办理上述业务并成功办理。情况属实，特此说明。”2020年3月20日，广州珠光实业集团有限公司向两被告开具涉案房产的增值税发票。庭审中原被告确认涉案房产的交易流程为：签订合同当天原告交付定金，后被告办理出证，办完后被告申请提前还贷，提前还贷通知书出来后，原告帮被告支付53万元即首期款，后因为银行按揭是61万还差8万元，原告以借款名义借给被告来提前还贷，从银行赎出后再由被告协助原告办理银行按揭最后过户。根据原告提交的查询时间为2020年6月10日的《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》，记载：涉案房产位于从××区××水大道××城××单元（××单元）1802房，预购人为陈善台、陈乙芳，产权情况为“有1个合同抵押/涂销记录，抵押权人为农行从化支行；有4个合同查封解封记录：（1）2020年3月2日被广州市从化区人民法院查封，查封号为2020粤01**民初437号，已于2020年4月23日解封；（2）2020年5月20日被广州市从化区人民法院查封陈善台产权份额，查封号为2020粤01**民初808号；（3）2020年5月26日被广州市从化区人民法院查封陈乙芳产权份额、轮候查封陈善台产权份额，查封号为2020粤01**民初2066号。”另查，原告邱敏花于2020年5月21日向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结、扣押被申请人陈乙芳、陈善台价值人民币228000元的财产，本院作出（2020）粤0117民初2066号民事裁定书，依法查封被告陈乙芳名下位于广州市从××区××水大道××城××单元××房的所占份额及轮候查封被告陈善台名下位于广州市从××区××水大道××城××单元××房的所占份额。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为:1、原被告签订的《房地产买卖合约》能否解除；2、原告主张的各项费用能否得到支持。关于解除合同。原被告签订的《房地产买卖合约》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。”本案原被告签订《房地产买卖合约》后，原告按约支付了定金10万元，故被告应在合同签订之日起60日即2020年3月13日前办理涉案房产的产权证，但至今仍未办证。被告抗辩是由于疫情及开发商的原因导致未能按约履行办证义务，办证期限应当顺延三个月，本院认为，首先，新冠疫情爆发只是导致部分商家在一定时期内无法营业，政府部门在疫情期间一直保持正常办公，故疫情及疫情防控措施不会导致被告无法前往有关行政部门办理涉案房产的不动产权证；其次，被告提供的证据证实开发商在2020年3月20日才向其开具涉案房产的发票，但开发商未及时开具发票并非被告迟延办证的正当理由，且被告作为完全民事行为能力人，在签订合同时应当预见并考虑到办证可能出现的障碍、需要花费的时间，其与原告约定60天的办证时间是综合考虑上述风险后作出的真实意思表示。庭审中原告表示考虑疫情因素愿意办证期限顺延一个月即延至2020年4月13日，但被告在3月20日开好发票后仍未及时办理房产出证手续；第三，涉案房产于2020年3月2日因（2020）粤0117民初437号案件被本院首次查封，后于4月23日解封，又因（2020）粤0017民初808号案件于5月20日被本院再次查封，而在4月23日至5月20日期间，被告亦未积极履行办证义务。现由于被告与他人的诉讼纠纷导致涉案房产被本院多次查封，至今未解封，且房产解封时间无法确定，房产证何时办理完毕亦不确定，涉案房产未能办证并非出于原告过错，其主要过错在于被告。综上，被告依据疫情抗辩办证期限顺延三个月，理据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《房地产买卖合约》第十条约定“2、逾期超过20天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价10%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书；”同时涉案房产已被查封，解封时间无法确定，原告的合同目的实现时间亦无法确定，故原告有权解除《房地产买卖合约》并要求被告承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”庭审中原告确认未向被告发出解除合同通知书，本院分别于2020年5月14日、5月15日将起诉状副本送达给被告陈乙芳、陈善台，故本院确认原被告之间的《房地产买卖合约》于2020年5月15日解除。关于定金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原被告之间的房地产买卖合约已经解除，现原告邱敏花主张被告返还定金100000元于法有据，本院予以支持。关于违约金、律师费。原被告在合同中约定了一方当事人违约时，守约方有权要求违约方承担支付等额于总楼价10%的违约金，并且约定守约方为追究违约方责任而发生的所有费用包括律师费等均由违约方承担。涉案房产的总楼价为1180000元，原告为本案诉讼支出的律师费为10000元，现原告主张被告支付违约金118000元（1180000×10%）和律师费10000元，理据充分，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告邱敏花与被告陈善台、陈乙芳签订的《房地产买卖合约》于2020年5月15日解除；二、被告陈善台、陈乙芳自本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱敏花返还定金100000元；三、被告陈善台、陈乙芳自本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱敏花支付违约金118000元和律师费10000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7710元、保全费1660（原告已预交），由被告陈善台、陈乙芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇二〇年七月八日法官助理龙艳书记员何靖文