湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初431号原告：湖南博长房地产开发有限公司，住所地湖南省冷水江市轧钢路（冷水江钢铁总厂办公楼**）。法定代表人：庞勇。委托诉讼代理人：蒋聪，湖南正湘律师事务所律师。被告：冉从蓉，女，1973年3月27日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。原告湖南博长房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告冉从蓉（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋聪到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告按《房屋买卖解除协议》的约定办理位于时代阳关大道330号博长山水佳园第10、12栋15层1504号房屋的预告登记注销、网签备案撤销等相关退房手续，并办理上述房屋的退税、退维修资金等相关手续；2、请求判决被告向原告支付赔偿金72991.8元；3、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2015年7月9日签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告第10/12栋15层1504号房屋，总价款为729918元，被告以银行按揭方式付款，首期房款219918元，剩余510000元由被告向银行申请贷款。同时，合同第七条第一款第二项和第三项对被告逾期付款的违约责任也进行了明确约定。合同签订后，上诉房屋在长沙市房产局等相关部门做了预告登记和网签备案。但被告并未按合同约定履行首期款的付款义务。原告多次催告，被告仍欠首期款209918元。无奈之下，原告于2017年提起了诉讼。诉讼中，原被告签订了《调解协议》。2018年，被告告之原告其得了恶行肿瘤，已无力履行《调解协议》的约定，向原告提出退房要求，原告同意。由于被告在广州工作，且身体欠佳，办理退房手续多有不便。于是其签署了授权委托书，同时办理了委托公证，委托他人办理退房手续。在办理的过程中，原被告签署了《房屋买卖解除协议》。待原告按照《房屋买卖解除协议》的约定结清房屋贷款后，被告解除了委托公证，且不按《房屋买卖解除协议》的约定办理合同预告登记的注销、网签备案撤销等相关手续。被告的行为严重违反了《房屋买卖解除协议》的约定，应该按照上述协议的第五条承担违约责任。为了维护自己的合法权益，原告不得不向贵院提起诉讼，请求依法裁决。被告没有到庭，也没有提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月9日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的座落于长沙市雨花区××道××号××栋××层××号房屋，房屋总价款为729918元，被告以银行按揭方式付款，首期房款219918元于合同签订之日支付，剩余510000元由被告向银行申请贷款。合同还对被告逾期付款的违约责任也进行了明确约定。其中合同第七条第1点第（3）点约定，因买受人逾期付款导致出卖人解除合同时，买受人应在出卖人发出解除合同的通知之日起10日内配合出卖人办理好房屋预告或备案登记的注销手续，如买受人不予配合，导致出卖人在合同解除后10日内不能办理好预告或备案登记的注销手续，使出卖人无法将己预告或备案登记在买受人名下的房屋再次对外销售时，买受人除按本条上述第2项向出卖人支付违约金外，还应按本合同约定的总房价款的10%向出卖人支付赔偿金。合同签订后，被告未按合同约定履行首期款的付款义务。为此，原告于2017年8月21日诉至本院，请求判决：1、解除原、被告之间的《长沙市商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金10995.9元；3、被告向原告支付赔偿金72991元；4、被告承担本案全部诉讼费用。在该案审理过程中，经本院组织调解，原、被告双方于2018年3月6日达成如下调解协议：“一、双方一致确认被告冉从蓉已经向原告湖南博长房地产开发有限公司支付了位于长沙市雨花区××道××号××栋××号房屋的房款520000元（其中从中国银行贷款510000元和自行支付定金10000元）。被告冉从蓉另支付了上述房屋的契税及维修基金等相关税费合计29708元。现被告冉从蓉尚欠原告湖南博长房地产开发有限公司房款209918元。经双方协商，被告冉从蓉因其违约行为还愿意支付原告湖南博长房地产开发有限公司违约金50000元，以上合计259918元。被告冉从蓉承诺于2018年9月6日前全部付清；二、原告湖南博长房地产开发有限公司自愿放弃其他诉讼请求；三、双方其他无争议”。为此，本院依法作出（2017）湘0111民初5752号民事调解书，对上述调解协议效力进行了确认。上述调解协议生效后，由于被告疾病花费大量医疗费用，被告无法继续履行上述调解协议。2018年12月4日，被告委托他人（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖解除协议》，约定：一、解除双方之间签订的《长沙市商品房买卖合同》和《调解协议》。二、银行贷款由甲乙双方共同去办理相关结清手续。三、由甲方负责办理合同预告登记的注销、网签备案撤销等相关手续。四、代甲方办理完相关手续后，乙方向甲方返还以下款项：1、甲方支付的定金一万元；2、办证税费29708元；3、甲方已经支付的每月按揭月供款（由甲方提供银行流水，金额以银行流水为准）中的本金部分。五、违约责任：如甲方违约，则甲方需按《长沙市商品房买卖合问》的约定向乙方支付违约金；如乙方违约，则乙方按《长沙市商品房买卖合同》的约定向甲方支付违约金。合同还就其他内容进行了约定。上述协议签订后，原告向贷款银行办理了涉案房屋的贷款结清手续，但被告没有配合办理预告登记注销、网签备案撤销手续。另被告缴纳了房屋契税和维修基金，被告也没有办理退税和退维修基金手续。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖解除协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认，原、被告之间于2015年7月9日签订的《长沙市商品房买卖合同》解除。上述协议签订后，原告依约履行了结清贷款的义务，但被告没有配合原告履行办理预告登记注销、网签备案撤销手续，故原告主张被告配合办理涉案房屋的预告登记注销、网签备案撤销手续符合法律规定，本院依法予以支持。因涉案商品房买卖合同解除，被告基于该合同对涉案房屋享有的相关权利已消灭，被告原缴纳的契税及维修基金也应当同时退出，原告主张被告配合办理房屋的退税、退维修基金手续符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张被告支付赔偿金72991.8元。《房屋买卖解除协议》中约定，如被告违约，则被告需按《长沙市商品房买卖合同》的约定向原告支付违约金。该合同第七条第1点第（3）点约定出现违约被告应按本合同约定的总房价款的10%向出卖人支付赔偿金。该约定违约金标准过高，本院根据案件实际情况酌情认定被告应当向原告支付总房价款5%的赔偿金，计算为36495.9元（729918元×5%），对原告超出部分诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冉从蓉于本判决生效之日起十日内配合原告湖南博长房地产开发有限公司办理位于长沙市雨花区××道××号××栋××层××号房屋预告登记注销、网签备案撤销手续，并办理契税、房屋维修基金的退返手续；二、被告冉从蓉于本判决生效之日起十日内向原告湖南博长房地产开发有限公司支付赔偿金36495.9元；三、驳回原告湖南博长房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1625元，公告费560元，合计2185元，由被告冉从蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王 牌人民陪审员  李玲芝人民陪审员  廖 翠二〇二〇年七月三十日书 记 员  吴叶佳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。