云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0902民初755号原告：曾志军，男，1985年12月10日出生，汉族，江西省新干县人，居民，住临沧市临翔区。原告：曾伟军，男，1990年9月5日出生，汉族，江西省新干县人，居民，住红河州绿春县。共同委托诉讼代理人：郑鸿，云南山海律师事务所律师，执业证号15309201710636389。代理权限：一般授权代理。被告：临沧市临翔区客货运输商贸有限责任公司，统一社会信用代码915309027134997613，住所地临沧市临翔区南天路**。法定代表人：刘应武，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐晶晶，云南聚盈律师事务所律师，执业证号15309201911126077。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李若玙，云南聚盈律师事务所实习律师，实习证号53171904210001。代理权限：特别授权代理。被告：李祥美（，女，1952年5月6日出生，汉族，云南省临翔区人，居民，住临沧市临翔区南天路**。原告曾志军、曾伟军与被告临沧市临翔区客货运输商贸有限责任公司（以下简称商贸公司）、李祥美合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告曾志军、曾伟军的共同委托诉讼代理人郑鸿，被告商贸公司的委托诉讼代理人徐晶晶、李若玙，被告李祥美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾志军、曾伟军向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告商贸公司签订的《福星宴馆承包经营合同》；2.判令被告商贸公司返还原告租金、保证金共计400000元并支付自2020年3月25日起至付清款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（暂计算至起诉之日止为1015元）；3.判令被告商贸公司支付原告违约金（含赔偿直接经济损失、预期可得利益损失等）共计1200000元；4.判令被告李祥美对第二、三项诉讼请求中的债务共计1601015元承担连带清偿责任；5.由被告承担本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、鉴定费、评估费、保全费等一切诉讼费用）。事实和理由：原、被告经协商签订了《福星宾馆承包经营合同》，约定承包期限为十年，每年承包金为600000元，原告依约支付了首年半年的承包金、全额保证金并作了大量经营准备。被告恶意违约，未在约定时间将福星宾馆交付给原告经营。原告多次主动与二被告协商解决，愿意按被告的要求适当增加年租金，但被告仍以各种理由拒绝将福星宾馆交付给原告经营。福星宾馆地处临翔区客运站门口，人流客流量很大，属于住宿业经营的黄金位置，近三年年平均纯收入约为500000元，二被告作为实际经营者在订立合同时应该完全能够预见违反合同会造成原告的预期每年利润损失不低于500000元，二被告违背诚实信用原则单方违约，致使原告的合同目的及预期收益完全不能实现。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告商贸公司辩称，被告商贸公司享有福星宾馆的经营权，但福星宾馆经营使用房屋的所有人系案外人刘凡，被告李祥美不具有签订福星宾馆承包经营合同的能力，无权代理、无权处分权，签订的合同无效。被告商贸公司对原告提出的第一项讼请求无意见；第二项诉讼请求，原告只向被告商贸公司支付了租金250000元，被告商贸公司同意退还租金250000元；第三项诉讼请求，原告提出的违约金金额过高，依照合同法规定，违约金应当以原告的实际损失为计算依据；对第四项诉讼请求，被告商贸公司不予认可；第五项诉讼请求由法院公平判决。被告李祥美辩称：同意解除与原告签订的《福星宾馆承包经营合同》。原告主张的租金400000元，被告李祥美只收到150000元，此租金被告李祥美可以退回原告。被告商贸公司答辩可以退回租金250000元，被告李祥美总体意见是退回原告租金和保证金，资金占用期间，被告李祥美原意按银行贷款利息向原告支付资金占用费，诉讼费由法院公平判决。被告李祥美与原告互不相识，原告认识被告李祥美的女儿，听被告李祥美的女儿讲福星宾馆招租，原告就与被告商量承租。由于没有更多的考虑，双方于2020年3月23日签订了租赁合同。因为当时处在疫情期间，宾馆经营可能会受治安、交警、运政、卫生等管制，被告李祥美并电话与原告商量终止履行双方签订的合同，原告没有同意。2020年3月25日，原告向被告李祥美支付了租金。原告曾志军、曾伟军为证实自己的主张，向本院提交了以下证据：1.原告曾志军、曾伟军的身份证复印件，证明原告的身份信息；2.原告与被告商贸公司签订的《福星宾馆承包经营合同》，证明原告与被告商贸公司对福星宾馆的租赁订立合同，明确了双方的权利义务，约定违约金按合同总值的20%计算并由违约方赔偿损失的违约责任，被告商贸公司的法定代表人为刘应武，刘应武与被告李祥美系夫妻关系；3.原告与被告李祥美签订的《福星宾馆承包经营合同》，证明被告为逃避税务，要求原告与被告李祥美另行签订《福星宾馆承包经营合同》一份，并据此向被告李祥美支付部分租金，刘应武与被告李祥美系夫妻关系，被告李祥美系福星宾馆的实际控制人之一；4.原告曾志军的银行转账交易记录，证明原告向被告商贸公司支付租金250000元，按被告提出的避税要求，将剩余租金150000元支付给被告李祥美，实际原告共计向被告商贸公司支付租金400000元，其中100000元为保证金，300000元为合同约定的半年租金，被告收到原告支付的租金及保证金后，一直占用至今；5.原告曾志军、曾伟军与被告李祥美协商谈话录音光盘及文字整理材料，证明被告李祥美系福星宾馆的实际控制人，与原告签订合同时预见到合同履行后原告可以获得的利益；6.原告曾伟军与被告代理律师李若玙的微信聊天记录截图，证明双方多次协商，原告同意被告提出每年增加租金60000元的意见，后被告又反悔，提出了不扣除装修期、不提供车位、不允许宾馆改造等违约事实；7.临翔区瑞特商务酒店、临翔区桔子酒店的日记账目，证明原告曾志军从业经验丰富，经营的瑞特商务酒店经营利润每年约800000元，福星宾馆的地理位置更好，客流量更大，房间比瑞特商务酒店多一倍，交由原告经营预期的年经营利润将不低于700000元，合同约定经营期限十年，造成原告的预期经营利润损失远超过约定的违约金1200000元，因此原告主张违约金1200000元符合法律规定；8.增值税发票，证明原告曾伟军为福星宾馆的承包事宜和经营准备数次到临沧，支出住宿费用4872元；9.中国银行股份有限公司个人网络循环贷款合同、用款明细手机页面截图，证明原告与被告签订合同后，原告开始为福星宾馆装修费用筹备，通过中国银行股份有限公司个人网络循环贷款209000元，借款期限十二个月，利率为4.95%，因被告违约，直接造成原告支出利息损失10345.5元。经质证，被告商贸公司对原告提交的第1组证据无异议；对第2证据的证明内容不予认可，原告主张向被告商贸公司支付了250000元，其中租金为150000元、履约保证金为100000元，原告能获得对应的合同价值只有租金，履约保证金系合同履行的保证，在合同期满后无息退还，不能计入原告可获得对应的合同价值里面，被告商贸公司只应当承担退还租金的违约责任；对第3组证据不予认可，原告与被告李祥美签订的合同无效；对第4组证据的关联性不予认可，被告商贸公司没有恶意占用原告资金的意思表示，双方解除合同后，被告商贸公司可以返还原告的租金和履约金；对第5组证据不予认可，录音的真实性无法核实，原告未经被告李祥美同意录音的行为违法，不应该作为合法证据采信；对第6组证据的关联性不予认可，该份聊天记录第14页记录，代理律师确实转达了被告的调解意见，提出了如果要继续履行合同无法提供车位是一个调解方案，并不是原告诉称不给装修期、不给车位的事实；对于第7组证据不予认可，酒店经营日记账目属于单方证据，无客观性可言，真实性无法确认，原告对一家宾馆的经营记录，不能证明其经营经验丰富，宾馆存在等级之分，原告以此作对比，不能证明原告的实际损失，证据与本案毫无关联；对第8组证据提出，双方签订的合同中，原告填写的住址为临翔区，证据不能证实原告主张的事实；对于第9组证据的关联性不予认可，原告先期的租金都是来源于贷款，据原告称装修宾馆要支出百万资金，如果期间出现资金问题，同样会对被告商贸公司造成损失，对原告贷款的金额是无异议，贷款的利息被告商贸公司可以返还，但对损失事实不予认可。经质证，被告李祥美对原告提交的证据的质证意见同于被告商贸公司的质证意见。被告商贸公司为证实自己的主张，向本院提交了以下证据：1.《营业执照》《特种行业许可证》，证明被告商贸公司的经营范围含旅社经营，合法取得特种行业许可，是福星宾馆的实际经营者；2.临国用（2006）第××号土地证、临沧市房权证临字第**房产证，证明福星宾馆使用的房地产产权人为被告李祥美的长子刘凡；3.《福星宾馆承包经营合同》，证明二被告将位于临沧市临翔区一楼宾馆大厅、二、三、四、楼共45间客房、二楼平台厨房及仓库，整体出租给二原告宾馆经营，二被告应于2020年4月1日将房屋整体交付二原告使用，租赁期限自2020年5月1日起至2030年5月1日止；4.临翔区客货运输商贸有限责任公司向原告曾志军出具的收据两份，证明2020年3月25日，原告曾志军向被告支付了保证金100000元及半年的租金150000元；5.福星宾馆营业厅监控录像光盘，证明2020年4月1日，二原告要求被告履行合同，到福星宾馆吵闹，严重影响了福星宾馆的正常经营，2020年4月3日晚10时，二原告为让被告履行合同，强行进入福星宾馆前台，抢走了九十张房卡；6.接处警记录，证明因二原告扰乱福星宾馆经营，经报警，凤翔派出所作了接处警登记，双方的矛盾激化，已无继续履行合同的可能；7.照片四张，证明被告商贸公司的客运站内并未设置外来车辆停放的车位，站内车位仅供客货运输车辆停放。经质证，原告曾志军、曾伟军对被告商贸公司提交的第**证据提出现实中营业执照的经营人并不一定就实际经营人；对第2组证据的证明内容有异议，房地产的权利人和经营者或者获益者并非必须一致；对第3组证据提出，签订两份承包合同，系被告出于避税的原因形成，将一部分租金支付给被告李祥美减少被告商贸公司缴税金额；对第4组证据的证明内容不予认可，原告支付的履约金和租金，分别向被告商贸公司和被告李祥美支付，事实上原告只向被告商贸公司支付；对第5组证据的证明内容不予认可，证据与本案毫无关系；对第6组证据的关联性和证明目的不予认可，被告主张的抢夺房卡，应另案主张或者采取其他的法律途径救济；对第7组证据的证明目的和关联性不予认可，证据与本案无关，无法成为被告违约的客观因素。经质证，被告李祥美对被告商贸公司提交的证据无异议。被告李祥美为证实自己的主张，向本院提交了原告与被告李祥美签订的《福星宾馆承包合同》，证明原告与被告签订合同的事实。经质证，原告曾志军、曾伟军，对被告李祥美提交的证据提出该合同是出于被告避税的目的，部分租金要向被告李祥美支付，所以并不能说是无效合同。经质证，被告商贸公司对被告李祥美提交的证据提出，被告李祥美无权签订合同，被告商贸公司系福星宾馆经营权人，被告商贸公司未授权被告李祥美签订合同。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的第1-7组证据，能够证实原告的诉讼主体适格；原告与被告商贸公司签订《福星宾馆承包经营合同》约定租赁双方的权利义务；原告与被告李祥美签订《福星宾馆承包经营合同》约定租赁双方的权利义务；原告曾志军向被告商贸公司支付了租金及保证金250000元，向被告李祥美支付了租150000元；被告李祥美系福星宾馆的实际控制人，于2020年3月26日向原告提出终止租赁福星宾馆合同，不再向二原告交付福星宾馆，愿意支付违约金80000元的明确意见，双方对纠纷进行协商无果；原告同意被告提出每年增加租金60000元的意见，后被告反悔。被告商贸公司提交的七组证据，能够证实被告商贸公司系福星宾馆的经营权人；福星宾馆使用的房地产产权人为刘凡；二被告将位于临沧市临翔区一楼宾馆大厅、二、三、四、楼共45间客房、二楼平台厨房及仓库，整体出租给二原告经营使用，二被告应于2020年4月1日将房屋整体交付二原告使用，租赁期限自2020年5月1日起至2030年5月1日止；2020年4月1日、2020年4月3日，二原告到福星宾馆，抢走了福星宾馆的房卡；经报警，凤翔派出所作了接处警记录；临翔区客运站的车位情况。被告李祥美提交的证据，能够证实原告与被告李祥美签订《福星宾馆承包经营合同》，约定租赁双方的权利义务。以上证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院均予以采信。原告提交的第7组证据，与本案无关联性；第8组证据，出证主体为原告经营的酒店，欲证明的内容无其他证据印证；第9组证据，与本案无关联性。故本院不予采信。本院对本案事实认定如下：二原、被告经协商，于2020年4月1日签订了《福星宾馆承包经营合同》两份，约定二被告将位于临沧市临翔区的一楼大厅，二、三、四楼共45间客房，二楼平台厨房及仓库，整体出租给二原告开设宾馆，租赁期限为十年，自2020年5月1日至2030年5月1日止。两份合同分别约定二原告每年向二被告支付租金的金额，每半年支付一次，先支付租金后使用，自合同签订之日起三日内付清首付租金及合同保证金100000元，保证金在合同期满交房时无息退还。二被告应于2020年4月1日将租赁物整体交付二原告使用。任何一方违约造成终止合同，应向对方赔偿合同总价值20%的违约金，并赔偿其他损失。双方的租赁合同虽为两份，但租赁物系同一物。原告曾志军于2020年3月25日通过工商银行分别向被告商贸公司汇款250000元、向被告李祥美汇款150000元，作为支付二被告的首付半年租金及合同保证金。2020年3月26日，被告李祥美向原告提出终止福星宾馆租赁合同，不再向二原告交付福星宾馆，愿意支付被告违约金80000元的明确意见。2020年4月1日，被告商贸公司、李祥美未将福星宾馆交付二原告。2020年4月1日、2020年4月3日，二原告到福星宾馆维权，抢走了福星宾馆的房卡，被告报警后，凤翔派出所作了接处警处理。为此，二原告向本院提起诉讼，要求解除原告与被告签订的《福星宴馆承包经营合同》、判令被告返还原告租金、保证金共计400000元并支付自2020年3月25日起至付清款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息、判令被告支付原告违约金1200000元、判令被告李祥美与被告商贸公司承担连带责任向原告清偿债务并由被告承担本案诉讼费用。二被告同意解除分别与原告签订的《福星宴馆承包经营合同》，愿意向原告支付违约金及已付资金的占用期间的利息，但认为原告提出违约金的数额过高，要求予以调整。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途承。承租人应当按照约定期限支付租金。本案中，二原告分别与被告商贸公司、李祥美签订租赁合同，两份合同约定条款相同，租赁同一物，系同一合同的两份文件，签订两份合同达到分两笔支付的目的。二原告按合同约定支付了半年的租金及合同保证金，二被告未按合同约定交付租赁物，导致合同目的不能实现，二被告存在违约的事实。二原告提出解除分别与二被告分别签订的《福星宴馆承包经营合同》的诉讼请求，二被告同意解除合同，本院对双方当事人的诉讼意见予以确认。二原告要求被告返还租金、合同保证金共计400000元并支付自2020年3月25日起至付清款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，符合合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的法律规定，故本院支持由二被告共同返还二原告租金、合同保证金共计400000元，并支付自2020年3月25日起至付清款之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。依照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据约定情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方约定任何一方违约造成终止合同，应向对方赔偿合同总价值20%的违约金，并赔偿其他损失。二原告要求被告支付违约金1200000元，二被告愿意支付违约金，但提出原告主张的违约金金额过高，结合双方的合同履行情况，二被告未按约定交付租赁物，原告向二被告支付了半年的租金及合同保证金合计400000元，对此本院调整二被告向二原告支付的违约金金额，按400000元×20%﹦80000元计算较为适宜。原告起诉标的额本院支持部分的案件受理费由被告负担，本院不予支持部分的案件受理费由原告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告曾志军、曾伟军与被告临沧市临翔区客货运输商贸有限责任公司、李祥美于2020年3月25日分别签订的《福星宾馆承包经营合同》自本判决生效之日起解除；二、被告临沧市临翔区客货运输商贸有限责任公司、李祥美于本判决生效之日起十日内返还原告曾志军、曾伟军租金及合同保证金共计400000元，并支付自2020年3月25日起至付清款之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、由被告临沧市临翔区客货运输商贸有限责任公司、李祥美于本判决生效之日起十日内向原告曾志军、曾伟军支付违约金80000元；四、驳回原告曾志军、曾伟军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19210元，适用简易程序审理减半收取9605元，由原告曾志军、曾伟军负担6672元，被告临沧市临翔区客货运输商贸有限责任公司、李祥美负担2933元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判员  李树华二〇二〇年七月二十日书记员  曾恕宗