上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初7513号原告：唐永国。委托诉讼代理人：卫金芳(系原告唐永国之妻)，住同原告唐永国。委托诉讼代理人：黄玲，上海道舍律师事务所律师。被告：蔡建荣。被告：倪琴珍。两被告委托诉讼代理人：蔡慧平(系两被告之女)，住上海市奉贤区奉浦开发区韩村**。原告唐永国诉被告蔡建荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。后依法追加倪琴珍为被告参加诉讼，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告唐永国及其委托诉讼代理人卫金芳、黄玲，被告蔡建荣、倪琴珍及两被告委托诉讼代理人蔡慧平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐永国向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2006年4月3日签订的《房屋转让协议》有效；2、判令被告协助原告办理位于上海市奉贤区金齐路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续；3、判令被告赔偿原告违约金人民币(下同)58,000元。事实与理由：被告位于上海市奉贤区现代农业园区龙潭村XXX号的房屋遇动拆迁，被告在签订拆迁安置协议后未取得安置房前，于2006年4月3日将其中一套房屋卖给了原告，后原告与被告一同办理了上述房屋的全部手续，并且原告在被告可以办理一手产权证时，一同陪同被告办理，并且支付了相关的契税等产权过户的费用，被告也在产权办理出来后将产证给了原告。但现在被告设置各种障碍使得原告无法过户房屋，被告的行为构成违约，故原告诉讼来院。被告蔡建荣辩称，不同意原告的诉讼请求，被告从来没有签过字，没有签订过买卖合同，也没有办理过产证，被告完全不知道这些事情。被告倪琴珍辩称，原告提供的买卖合同是其签字的，其签了被告蔡建荣的名字，当时因为其不懂，所以就签字了。当初其在拆迁办那里认识了原告的亲戚，说起原告要买房子，其说其有房子，就把房子转让给原告了，也没有跟家里人商量。两被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意涤除抵押权，被告在系争房屋上设置抵押权是为了保住被告的财产。系争房屋转让协议是无效的，被告蔡建荣没有签字，是被告倪琴珍签字的，被告倪琴珍冒签被告蔡建荣的名字，不是被告全家的真实意思表示，故协议无效。所以也不同意支付违约金。原、被告双方针对自己的主张进行了举证，对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审中认定的证据和双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2002年9月11日，被告蔡建荣一户的宅基地房屋遇动迁，由被告蔡建荣与案外人上海奉贤农业发展有限公司签订《拆迁补偿安置协议》一份。被告蔡建荣一户获得安置房两套，系争房屋为其中一套。原宅基地房屋的使用权人为两被告、被告委托诉讼代理人蔡慧平及案外人蔡某某。2006年4月3日，被告倪琴珍以被告蔡建荣名义与原告唐永国签订《房屋转让协议》一份，约定：被告蔡建荣将位于上海市奉贤区现代农业园区金水苑24幢502室房屋转让给原告，原告已付清该房屋的全部房款；其中包括一期房款197,176.21元，一期物业维修基金4,876.06元，垃圾清运费251.02元，煤气安装材料费120元，第一次补贴25,102元，第二次补贴62,755元，总计290,280.29元，扣除过渡费17,069.36元，共计273,210.93元；从2006年4月3日以后，该房屋已属于原告所有，由该房屋引发的一系列政策补贴或商业买卖或居住赠与，皆有原告享有和负责，与被告蔡建荣无关。因国家政策的原因，该房屋尚未办理房产过户手续，一旦政策允许，被告蔡建荣有义务协助原告将该房屋过户到原告名下，办理过户手续的一切费用由原告负担，如在等待过户手续的时间内，被告蔡建荣不同意将该房屋转让，那么被告蔡建荣必须以该房屋总价两倍价格即546,421.86元给原告。系争房屋的购房款、维修基金、垃圾清运费、煤气安装材料费均由原告直接向拆迁单位支付。上述《房屋转让协议》中提到的第一次补贴和第二次补贴由原告直接向被告倪琴珍支付。拆迁单位档案内显示：2009年8月31日，被告蔡建荣作为购房人签字确认系争房屋的《配套商品房供应单》，房屋地址确定为上海市奉贤区金齐路XXX弄XXX号XXX室。2019年12月15日，被告倪琴珍与原告一同前往房地产交易中心办理系争房屋的一手产权证，由原告直接支付办证的相关税费。被告倪琴珍于当日向原告出具《收条》一份，载明：今收到卫金芳交来办房产证契税费2960元，至此，已收到全部房款。2009年12月29日，系争房屋办出上海市房地产权证，权利人登记为蔡建荣。该房产证原件由原告持有。2017年7月3日，被告蔡建荣申请补办系争房屋的产权证。又查明，系争房屋上现设有抵押权，由系争房屋及登记在被告蔡建荣名下的另一套房屋(金齐路XXX弄XXX号XXX室)共同做最高额抵押，抵押权人为浙商银行股份有限公司上海分行，受理日期为2018年1月19日，最高债权限额为6,706,000元。债权发生期间为2018年1月16日起至2028年1月16日。2018年6月24日，原告女儿向上海市公安局奉贤分局南桥派出所报案，称2006年原告购买被告蔡建荣位于奉贤区金水苑24幢502室房屋，但因为房屋是拆迁房当时没有过户；房屋一直由原告居住，直到2018年6月11日得知该房屋已经被蔡建荣抵押给浙商银行了，所以来报案。系争房屋上现另有本院司法查封一个，系原告于2018年以本案相同诉请向本院起诉的案号为(2018)沪0120民初15069号案件中申请的财产保全，该案以原告申请撤诉结案。另查明，系争房屋于2011年起由原告接收并居住使用至今。现系争房屋已符合过户条件。本院认为，被告倪琴珍与被告蔡建荣系夫妻关系，系争拆迁安置房属于两被告的共同财产；原宅基地房屋的拆迁协议由被告蔡建荣出面签订，故其对获得拆迁安置房是明知的；被告倪琴珍代表被告蔡建荣于2006年与原告签订协议，将系争出售给原告，并确认原告已支付了全部房款；系争房屋已交给原告实际居住使用至今，一手房产证办理时被告倪琴珍亦与原告一同前往；系争房屋获得配套商品房供应单并登记在被告蔡建荣名下，表明被告蔡建荣一户的所有成员均同意系争房屋权利人为被告蔡建荣；被告蔡建荣于2017年补办房产证的行为亦表明其认可系争房屋登记于其名下；被告蔡建荣一户自2006年起至原告2018年起诉时长达12年间从未对房屋的转让提出异议；综上，原告有理由相信被告倪琴珍有权代表被告蔡建荣及其自己处分两被告的夫妻共同财产，被告倪琴珍代表被告蔡建荣与原告签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，且不违反强制性法律、法规的规定，应为合法有效，对被告蔡建荣亦具有法律约束力。故本院对原告要求确认原、被告签订的《房屋转让协议》有效的诉讼请求，依法予以支持。原告已按照协议约定付清了购房款，两被告作为出卖人应当按约将系争房屋过户至原告名下，现两被告未能履行该义务，应当承担相应的民事责任。经本院向原告释明，原告已清楚在抵押未涤除情况下房屋无法过户的风险并表示坚持诉请，故本院对原告要求两被告涤除抵押之后协助将系争房屋过户至原告名下的诉讼请求，依法予以支持。对于原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，因双方转让协议约定的违约金为解除合同违约金，转让协议中也未约定过20%的违约责任，故原告该诉讼请求于法无据，本院难以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：一、确认原告唐永国与被告蔡建荣、倪琴珍于2006年4月3日签订的《房屋转让协议》有效；二、被告蔡建荣、倪琴珍于本判决生效之日起十日内涤除设于上海市奉贤区金齐路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权。三、被告蔡建荣、倪琴珍于上述抵押权涤除之日起三日内协助原告唐永国办理位于上海市奉贤区金齐路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续。四、对原告唐永国的其余诉讼请求不予支持。案件受理费21,436元，减半收取，计人民币10,718元，由被告蔡建荣、倪琴珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇二〇年七月三十一日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。