广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3165号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁伟俊，男，1992年8月21日出生，汉族，住广东省中山市************。委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨涛，男，1976年5月8日出生，汉族，住湖南省长沙县****************。委托诉讼代理人：黎立华，广东帅毅律师事务所律师。原审被告：中山市中恩房地产有限公司，住所地广东省中山市*********************。法定代表人：邱某1。上诉人梁伟俊因与被上诉人杨涛、原审被告中山市中恩房地产有限公司（以下简称中恩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2072民初13642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。梁伟俊上诉请求：撤销一审判决第二项、第五项，改判杨涛向梁伟俊双倍返还定金12万元。事实和理由：一、梁伟俊不存在任何违约行为，杨涛主张梁伟俊逾期赎楼没有任何事实和法律依据。1.本案的交易具有特殊性，梁伟俊指定第三方过户，赎楼由双方共同完成，赎楼的方式是先通过申请按揭获得同贷书，金融公司见同贷书后提供资金赎楼，双方的实际履行行为并非按主合同的约定进行。2.《补充协议》的签订、抵押登记的办理及杨涛在2019年4月配合梁伟俊指定的第三方受让人林镇华签字及提前收取房款的行为，表明主合同的赎楼主体、方式及期限均已发生变更，双方确认赎楼的义务需要由双方共同完成，赎楼的期限不局限于30日，双方以自身实际履行合同的事实行为变更了房屋赎楼的主体、方式及期限。双方于2018年12月5日签订了《补充协议》，协议对赎楼方式、利息分摊、双方的权利义务进行了明确约定，但该协议并未明确约定赎楼期限。一审庭审时，杨涛对梁伟俊陈述的交易予以确认。同时，杨涛确认其在2018年12月至2019年4月并未提出任何异议，且还配合梁伟俊办理抵押登记手续。杨涛在2019年4月还配合梁伟俊指定的第三人林镇华签字并收取梁伟俊提前支付的购房款1万元。根据日常房屋交易习惯，如果赎楼期限仅限于30日，杨涛完全有权拒绝履行合同。上述事实表明，双方在《补充协议》签订后，赎楼期限已不局限于30天，杨涛以自身实际履行合同的行为变更了赎楼期限，双方履行合同应当以变更后的合同内容为准，杨涛以梁伟俊逾期赎楼为由解除合同，于法无据。二、杨涛有义务配合梁伟俊进行第二次签字，涉案房屋无法赎楼的原因在于杨涛，杨涛明示毁约应承担相应的违约责任。1.涉案房屋赎楼需要双方共同完成，其前提是杨涛需要配合梁伟俊指定的受让人签字办理按揭获得同贷书，金融担保公司见同贷书后提供资金赎楼。2.依据主合同第4.2.2、4.2.3条、《补充协议》的约定以及双方的交易习惯推定杨涛有义务配合梁伟俊进行第二次签字。涉案《二手房买卖合同》第4.2.2条约定：“卖方需无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约”；第4.2.3条约定：“若银行不批准贷款，买方在前述期限内有权选择（含更换）不超过三家银行申请贷款”。《补充协议》约定：“卖方需配合买方完成赎楼手续”。根据主合同的约定，即使林镇华的贷款不予通过，梁伟俊完全有权更换第三人选及银行并再次进行按揭赎楼。同时，结合杨涛办理抵押登记以及在2019年4月配合第一次签字及收取1万元的交易习惯，杨涛都有义务配合梁伟俊进行第二次签字办理按揭。3.第三人是本案交易推动的决定性人物，其作出的陈述及提交证据所证明的事实符合常理，杨涛明示毁约应依法承担相应违约责任。杨涛辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉、维持原判。二、梁伟俊对合同约定作扩充解释，主张其赎楼期限并非30日，但其又未明确赎楼的具体期限，而涉案交易不可能无限期延长赎楼期限。三、梁伟俊主张杨涛有义务配合其办理第二次按揭贷款没有事实和法律依据，目的在于规避资金违约在先的事实。中恩公司述称，其对本案没有意见。杨涛于2019年9月12日向一审法院起诉请求：1.解除杨涛与梁伟俊于2018年9月14日签订的二手房买卖合同；2.杨涛没收梁伟俊的定金60000元；3.梁伟俊协助杨涛办理位于中山市*************************的注销抵押登记手续。梁伟俊向一审法院反诉请求：1.解除杨涛与梁伟俊于2018年9月14日签订的二手房买卖合同、合同主体变更书及同年12月5日签订的补充协议；2.杨涛向梁伟俊退回购房定金60000元及购房预付款10000元；3.杨涛向梁伟俊支付违约金120000元。诉讼过程中，梁伟俊将第2、3项诉讼请求变更为请求判令杨涛向梁伟俊双倍返还定金共120000元并退回购房预付款10000元。一审法院认定事实：涉案房地产位于中山市*************************[不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第XXXX号]，权利人为杨涛，权属证书出证日期为2018年10月15日。抵押登记情况，2018年10月15日办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司中山东升支行，抵押金额为315000元；同年12月6日再次办理抵押登记，抵押权人为梁伟俊，抵押金额为120000元。2018年9月14日，杨涛作为卖方、梁伟俊作为买方、中恩公司作为居间方，三方签订二手房买卖合同，约定梁伟俊购买杨涛名下位于中山市*************************的房地产。合同的主要内容为：1.价款，转让总价款为600000元。2.定金，60000元，于签署本合同之日起3日内支付，前述定金均交由中恩公司监管，梁伟俊将定金支付给中恩公司即视为杨涛收讫定金。3.房款支付方式和时间，除定金之外的房款540000元，由梁伟俊以银行按揭付款，首期房款具体以银行借款为准，并于递件过户当天支付。4.银行按揭，梁伟俊应自具体以拿到房产证之日起60日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，杨涛需无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；若梁伟俊已按上述约定期限内向按揭贷款银行办结全部银行按揭申请手续后60日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的（梁伟俊在前述期限内有权选择不超过共三家银行申请贷款），或如因梁伟俊自身原因及贷款政策调整，梁伟俊无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，梁伟俊应在本款前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起30日内一次性向杨涛补足应付房款，否则视为违约。5.买方违约责任，如梁伟俊未按照合同约定的期限履行义务，杨涛有权要求梁伟俊以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如梁伟俊逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，杨涛可要求梁伟俊继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收梁伟俊已支付的定金。6.卖方违约责任，如杨涛未按照合同约定的期限履行义务，梁伟俊有权要求杨涛以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如杨涛逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，梁伟俊可要求杨涛继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还梁伟俊已支付的定金。7.备注条款，另附合同主体变更确认书一份，梁伟俊指定第三方过户；梁伟俊赎楼；定金需在2018年9月17日之前到账。同日，杨涛与梁伟俊签订合同主体变更确认书，并由梁伟俊向中恩公司支付定金60000元。2018年10月15日,杨涛取得涉案房产的权属证书。同年12月5日，由于杨涛个人征信问题致使双方对合同履行过程中的赎楼款利息支付产生争议，双方于当日签订补充协议，约定梁伟俊赎楼款部分的正常利息（月利息的1.5%范围内）由梁伟俊支付，多出部分由杨涛承担，杨涛需配合梁伟俊完成赎楼手续。同年12月6日，双方就合同的履行达成了共识，同意以双方存在借贷关系为由，将涉案房地产办理抵押登记。同日，双方到国土部门办理了抵押登记，抵押权人为梁伟俊，抵押金额为120000元，不动产登记证明号为粤（2018）中山市不动产证明第XXXX号。2019年4月15日，杨涛与梁伟俊指定的借名买受人林镇华、中恩公司一起到中国建设银行股份有限公司中山分行申请办理二手楼按揭贷款手续，当日，杨涛按中恩公司和银行的指引签署了文件，但未知审批结果。同年4月16日，杨涛请求梁伟俊先行支付预付购房款10000元缓解资金压力，当日梁伟俊同意并向杨涛支付了预付购房款10000元。2019年5月21日，因林镇华不符合按揭贷款的条件,中恩公司通知杨涛重新到按揭贷款银行与新的借名买受人办理手续，但杨涛没有到场。后中恩公司与杨涛多次进行协商，杨涛要求梁伟俊赔偿15000元及先注销涉案房地产的抵押登记才同意继续履行合同，协助梁伟俊办理以其指定的新的借名买受人的名义的同意贷款书及后期赎楼手续，但梁伟俊不同意，双方协商不成。2019年9月12日，杨涛向一审法院提起诉讼。一审法院认为，杨涛与梁伟俊对解除双方签署的关于涉案房地产买卖的有关合同和文件无异议，梁伟俊同意注销涉案房地产的抵押登记，属当事人对自己权利的自由处分，杨涛相应的诉讼请求及梁伟俊相应的反诉请求，一审法院予以支持。对于涉案合同解除的违约责任问题，一审法院作如下分析：首先，从双方签订的二手房买卖合同及补充协议来看，合同第四条第2.2、2.3款分别约定：“买方应自买卖双方签署本合同之日起（具体以拿到房产证之日起60日）内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方需无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；……”“若买方已按2.2款约定期限内向贷款银行办结全部银行按揭申请手续后60日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的（买方在前述期限内有权选择不超过共三家银行申请贷款），或如因买方自身原因及贷款政策调整，买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的。买方应在本款前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起30日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约。”上述约定可获知双方对杨涛履行协助义务的时间和梁伟俊的付款时间为涉案房产出证之日即2018年10月15日起60日内，但双方在合同履行过程中，确因杨涛个人征信原因影响了赎楼手续的开展，故双方履行上述义务的起始时间，应从双方签订补充协议之日即2018年12月5日起算，即杨涛履行协助办理按揭手续义务的届满期限为2019年2月3日前，梁伟俊履行付款义务的届满期限为2019年5月4日前，但梁伟俊在无证据证明杨涛在上述期间存在违约行为或双方达成延期付款的前提下，却不依期支付购房款，本身已违约在先。其次，杨涛虽然在其协助办理按揭手续义务的期限届满后于2019年4月15日协助梁伟俊办理了第一次同意贷款书的相关手续，但仅能说明杨涛只是给予该次协助手续的展期便利，并不能推断杨涛在该次按揭手续办理失败后再次给予梁伟俊类似的展期便利，故如梁伟俊认为双方存在诸如前述的展期约定，应承担举证责任，但梁伟俊提供的证据不足以证明，理应承担举证不能的不利后果，杨涛有权拒绝再次协助梁伟俊办理同意贷款书的相关手续。综上，梁伟俊为违约方，应承担全部违约责任，杨涛请求没收梁伟俊定金60000元的本诉诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持，梁伟俊请求杨涛双倍返还定金120000元的反诉请求，理据不足，一审法院不予支持。合同解除后，杨涛亦应向梁伟俊返还购房款10000元，梁伟俊相应的反诉诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，杨涛的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。梁伟俊的反诉请求，理据充分部分，一审法院予以支持；理据不足部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨涛与梁伟俊于2018年9月14日签订的二手房买卖合同、合同主体变更确认书和2018年12月5日签订补充协议于一审判决发生法律效力之日起解除；二、梁伟俊交纳的定金60000元由杨涛没收；三、梁伟俊于一审判决发生法律效力之日起三十日内协助杨涛办理中山市*************************[不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第XXXX号]的注销抵押登记；四、杨涛于一审判决发生法律效力之日向梁伟俊退回购房款10000元；五、驳回梁伟俊的其他反诉请求。本诉案件受理费1550元，由梁伟俊负担；反诉案件受理费2900元，减半收取计1450元，由梁伟俊负担1338元，由杨涛负担112元[上述本诉、反诉案件受理费已经分别由杨涛、梁伟俊向一审法院预交，各自负担的款项相抵扣后，梁伟俊应当向杨涛支付1438元，并于上述付款期限内一并迳付，一审法院不再另行收退]。二审中，各方均未向本院提交新的证据。本院另查明：杨涛在一审期间提交的《中山市不动产登记资料查询结果》显示涉案房屋出证时间为2018年10月15日，杨涛在本案中未提交证据证明其实际取得涉案房屋权属证书的时间。二审庭审时，梁伟俊主张杨涛取得涉案房屋权属证书的时间应为2018年12月。除上述事实外，本院对一审判决审理查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据梁伟俊的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点为：涉案《二手房买卖合同》及《补充协议》未能继续履行可归责于哪一方。对此，本院作如下分析：第一，杨涛与梁伟俊签订的涉案《二手房买卖合同》已明确约定由买方梁伟俊负责赎楼，虽然双方在该合同中对于梁伟俊赎楼的方式及时间均未作明确约定，但双方在合同第四条“房款支付方式”一栏已对梁伟俊支付购房款的时间作出明确约定，即梁伟俊应在杨涛拿到涉案房屋的房产证之日起60日内向银行递交按揭申请资料，按揭银行受理后60日内仍未出具同贷书的，梁伟俊在上述期限届满后30日内一次性补足应付购房款。所以，根据合同约定，梁伟俊最迟应在杨涛拿到涉案房屋的房产证之日起150日内付清合同约定的购房款。同时，因梁伟俊支付的购房款必然包括了赎楼的款项，故梁伟俊办理赎楼的时间亦应在杨涛拿到涉案房屋的房产证之日起150日内办理完毕。第二，本案中，虽然杨涛提交的《中山市不动产登记资料查询结果》显示涉案房屋出证时间为2018年10月15日，但杨涛未提交证据证明其在该日已实际取得涉案房屋的权属证书，一审判决认定杨涛在该日即已取得涉案房屋的权属证书不当，本院予以纠正。根据审理查明的事实可知，杨涛与梁伟俊在2018年12月6日签订《补充协议》，双方对于梁伟俊赎楼的方式予以明晰，即双方明确梁伟俊系通过第三方赎楼。但双方在该《补充协议》中并未对梁伟俊办理赎楼或支付购房款的时间进行约定，故根据双方的约定，梁伟俊办理赎楼及支付购房款的时间仍应受双方在《二手房买卖合同》所约定内容的拘束。同时，因杨涛与梁伟俊在2018年12月6日已就涉案房屋办理了抵押金额为12万元的抵押登记，梁伟俊在二审时亦确认杨涛在2018年12月即已取得涉案房屋的权属证书，故本院认定杨涛至迟至双方办理抵押登记之日即2018年12月6日即已取得涉案房屋的权属证书，而此时双方亦已对梁伟俊办理赎楼的事宜进行明晰，故梁伟俊办理赎楼及支付购房款的期限应为2018年12月6日起加上150天，即在2019年5月6日届满，一审对此认定有误，本院予以纠正。第三，如上所述，梁伟俊应在2019年5月6日前办理完赎楼手续并向杨涛支付全部购房款。现根据审理查明的事实可知，杨涛在上述期限内已履行其协助梁伟俊及其指定的第三人林镇华办理相关按揭贷款手续，但因林镇华不符合按揭贷款的条件，中恩公司于2019年5月21日通知杨涛与梁伟俊指定的其他人办理按揭贷款手续。因此时已超过杨涛与梁伟俊约定的办理赎楼及支付购房款的时间，故杨涛予以拒绝并无不当。相反，梁伟俊在上述约定的期限内未成功办理赎楼手续及支付购房款，其行为已构成违约，其无权要求杨涛向其退还已交纳的购房款定金6万元。虽然杨涛在2019年4月15日协助梁伟俊指定的买受人林镇华办理申请按揭贷款手续，且梁伟俊亦于2019年4月16日向杨涛预付购房款10000元，但因上述行为均发生在合同约定的梁伟俊应办理完赎楼手续及支付完购房款的期限内（2019年5月6日前），且双方并未就梁伟俊办理赎楼及支付购房款的期限达成新的合意，所以梁伟俊主张的因杨涛存在上述行为故应视为双方已对合同约定的赎楼期限及支付购房款的时间进行变更的说法不能成立。一审法院认定梁伟俊的行为构成违约，其无权要求杨涛退还已支付的购房定金6万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，梁伟俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人梁伟俊负担（梁伟俊已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年七月六日书记员  郑 蕙