广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3010号上诉人（原审被告）：庞志文，男，汉族，1971年5月19日出生，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：曾凯旋，广东威戈律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海亨爷茶餐厅，住所地广东省佛山市南海区。经营者：夏某。委托诉讼代理人：王金键，广东联合发展律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐锦全，男，汉族，1959年12月27日出生，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：杜骏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人庞志文、佛山市南海亨爷茶餐厅（以下简称亨爷茶餐厅）因与被上诉人唐锦全租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初20976号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庞志文上诉请求（变更后）：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判庞志文不需要向唐锦全支付租金和利息、水电费、物业费；2.本案一审、二审诉讼费用由唐锦全承担。事实和理由：一、一审遗漏主要事实，导致查明事实不清。涉案商铺承租人和使用人是夏某，唐锦全对此知情并同意。体现如下：（一）唐锦全一审中提交的证据7《劳动保障监察调查询问笔录》中，唐锦全陈述：“2015年2月庞志文与夏某一起来找我要求租用涉案商铺用来做亨爷茶餐厅”，可见唐锦全一开始就知道夏某的存在，并且涉案商铺用于亨爷茶餐厅经营。（二）唐锦全一审中提交的证据4农业银行存折明细单显示，租赁合同签订后，一直是夏某和亨爷茶餐厅员工庞某的银行账户支付租金。唐锦全一审中提交的证据3庞某与唐锦全配偶的微信聊天记录显示在履行租赁合同过程中，唐锦全一方都是与庞某沟通的。（三）亨爷茶餐厅在一审庭审中陈述自己是实际的合同相对方，庞志文是代表亨爷茶餐厅签订合同。庞志文的二审新证据1庞志文和夏某的微信聊天记录显示夏某一开始就向唐锦全表示租赁事宜与庞志文无关。（四）庞志文的二审新证据2可以证明唐锦全知道租金一直是夏某交。（五）唐锦全在一审起诉状自认自合同生效至今，商铺由亨爷茶餐厅实际使用并对外开展餐饮类营业。（六）一审已经查明，庞志文从2019年1月开始没有依约全额缴纳租金，之后也没有恢复正常交租。但是一审遗漏事实是唐锦全一直向夏某催交租金。在2019年6月底之前，唐锦全从未向庞志文追讨。可见，唐锦全对于涉案商铺的实际承租人是亨爷茶餐厅和夏某是知情并同意的。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。本案中唐锦全自认亨爷茶餐厅是商铺的实际使用人，唐锦全、亨爷茶餐厅一审提交的证据可以证明唐锦全知道并同意亨爷茶餐厅是实际承租人的情况下，认定“庞志文无举证证明承租主体变更且唐锦全已知、同意的情况下，庞志文应依约履行承租方义务”属于适用法律错误。综上，请求二审予以改判。亨爷茶餐厅上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第六项，改判驳回唐锦全的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由唐锦全承担。事实与理由：一、唐锦全违反诚实信用原则，在诉讼期间一直否认涉案商铺存在漏水事实，并否认与亨爷茶餐厅存在租赁关系。2019年8月14日，唐锦全在某人力资源和社会保障局接受询问时，工作人员询问唐锦全称：“你是否认识夏某？”唐锦全回答：“2015年2月，庞志文与夏某一起来找我，要求租用我在佛山市某中心首层三号商铺，用来做佛山市南海亨爷茶餐厅。”在本案一审期间，亨爷茶餐厅提交了唐锦全妻子的微信语音聊天记录。语音聊天中，唐锦全的妻子承认租赁房屋漏水并承诺尽快维修。一审调解过程中，唐锦全曾打电话责怪其妻子不应该承认漏水和承诺维修。由此可见唐锦全违反诚实信用原则。二、一审法院认定事实错误。涉案租赁合同履行过程中，亨爷茶餐厅均依约履行，从未拖欠费用。但是自2019年1月起，由于涉案商铺存在漏水的状况，且多次维修均未能达到正常的使用目的，直接影响亨爷茶餐厅的正常经营。自2019年4月起，由于经营场地不能正常使用，严重影响亨爷茶餐厅的营业收入，部分员工工资发放受到了影响，导致员工投诉维权。2019年8月底，亨爷茶餐厅被迫停止经营。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条规定，唐锦全应当赔偿包括租金损失、营业收入损失等其他合理损失。一审法院仅判决赔偿亨爷茶餐厅租金损失的一半，缺乏事实和法律依据。三、一审法院确认本案租赁合同于2019年9月26日解除，还判令亨爷茶餐厅承担合同解除后的租金没有事实和法律依据。四、一审法院判决履约保证金归唐锦全所有，对亨爷茶餐厅不公。根据《房产租赁合同》第五条约定：“若因乙方（亨爷茶餐厅）违约导致甲方（唐锦全）经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。”本案中，唐锦全拒不整改存在瑕疵的商铺导致合同解除。唐锦全不存在损失，亨爷茶餐厅亦无违约行为，一审法院判决履约保证金归唐锦全所有，无事实和法律依据。唐锦全辩称，庞志文自认涉案合同由其签订。该合同是双方的真实意思表示，合法有效。庞志文作为完全民事行为能力人知晓合同签订的责任，应承担相应责任。涉案商铺的首期租金是庞志文支付。庞某是庞志文的侄子。亨爷茶餐厅的经营者夏某具有完全民事行为能力，完全可以自己签订合同。庞志文提交的微信记录形成于债务形成之后，不能证明唐锦全知晓亨爷茶餐厅的实际经营人员。唐锦全从未同意变更合同主体。庞志文二审提交的和亨爷茶餐厅对租金事宜的讨论对唐锦全没有法律效力。关于部分租金不是庞志文支付的问题。唐锦全不是专业法律人员，没有注意这个问题，而且法律也没有禁止租金由他人代付。庞志文和亨爷茶餐厅之间的关系可另案主张，不影响唐锦全主张租金。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。唐锦全向一审法院起诉请求：1.解除唐锦全与庞志文之间就佛山市南海区某号商铺签订的《房屋租赁合同》；2.庞志文向唐锦全支付2019年1月份起至实际交还房屋之日的租金（其中2019年1月份欠缴租金为1324元；2019年2月份开始未缴纳租金）；3.庞志文向唐锦全支付逾期支付房屋租金的违约金（按每日3%从2019年2月1日起计算至庞志文付清全部租金之日止）；4.唐锦全依照《房屋租赁合同》约定没收庞志文保证金52872元；5.庞志文、亨爷茶餐厅共同向唐锦全支付拖欠的电费6041.29元、物业费用1360.04元（含物业管理费764.34元、水费584.6元、公摊电费11.1元）；6.亨爷茶餐厅对庞志文的付款义务承担连带还款责任；7.庞志文、亨爷茶餐厅承担本案的诉讼费用。亨爷茶餐厅向一审法院反诉请求：1.唐锦全向亨爷茶餐厅支付修理费39465元；2.唐锦全向亨爷茶餐厅支付租金损失17624元；3.唐锦全向亨爷茶餐厅赔偿经营损失5000元。一审法院认定事实：涉案商铺位于佛山市南海区某号商铺，权属人为唐锦全。2015年2月8日，唐锦全（出租人，甲方）与庞志文（承租人，乙方）签订《房产租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方作商业用途使用，租期为8年，从2015年2月8日至2023年2月7日止；甲方应于2015年2月8日交钥匙将房产付乙方使用。甲乙双方约定月租金为17624元。租金按月结算，乙方应该每月5日前结清当月租金，如乙方逾期交付租金，每逾期一天须按所欠租金3%向甲方支付违约金，如果逾期30日甲方有权解除合同，收回房屋，保证金不予退还。从2017年2月8日开始每年递增10%，即2017年2月8日至2023年2月7日，以此类推（计算2019年2月8日至2020年2月7日租金为23457.5元/月，唐锦全诉状中仅主张23456元/月）。乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金52872元，以及首月租金17624元。房产发生重大损失或倾倒危险的，甲方应负责修缮，甲方不修缮的，乙方可提出退房或代甲方修缮，并以修缮费用抵消租金。庞志文陈述合同签订后商铺已交由亨爷茶餐厅经营，己方没有参与，亨爷茶餐厅主张己方为实际使用人。同日，唐锦全分别出具收据确认收取庞志文交纳的保证金52872元及2015年3月份租金17624元。2019年4月23日，亨爷茶餐厅人员微信发送涉案商铺漏水视频予唐锦全配偶，唐锦全配偶回复联系物业中心。2019年5月3日，亨爷茶餐厅人员微信主张因漏水问题当天暂不营业，双方微信协商维修问题，当天晚上，亨爷茶餐厅微信回复：……就是刚刚在管理处提出的方案我们想在不影响正常营业的情况下进行，因为毕竟我们都要交租…….而且这个事过年前就提出了…唐锦全配偶回复：你今天一天都在营业呀。亨爷茶餐厅回复：今日下午就没正常营业了，物业告知电箱漏电有安全隐患，但系老板意思系唔影响正常营业去处理漏水。同日，涉案商铺的物业公司接商户来电（停电跳闸、电闸冒烟）而派人跟进处理。2019年6月9日，亨爷茶餐厅人员再次微信发送涉案商铺漏水视频予唐锦全配偶，唐锦全配偶回复联系物业。2019年6月28日，唐锦全配偶微信催缴租金，亨爷茶餐厅人员无回复。2019年8月9日，唐锦全配偶微信询问涉案商铺今日为何没有开业，亨爷茶餐厅人员回复称今日整理东西，明天开业。2019年8月23日，唐锦全提起本案诉讼。诉讼中，亨爷茶餐厅提起反诉。诉讼中，亨爷茶餐厅同意解除合同，并交还商铺予唐锦全，唐锦全确认当庭接收并庭后明确已于2019年12月1日实际接收。一审法院认为，唐锦全、庞志文签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订方为唐锦全与庞志文，在庞志文无举证证明承租主体变更且唐锦全已知、同意的情况下，庞志文应依约履行承租方的义务。亨爷茶餐厅自认作为实际承租人且自愿承担承租人义务，为其权利的自由处分。即涉案租赁合同的相对方为唐锦全（出租人）及庞志文（承租人）、亨爷茶餐厅（承租人），庞志文、亨爷茶餐厅均应对涉案商铺的欠付款项承担责任。亨爷茶餐厅举证己方向唐锦全主张漏水问题至2019年6月9日，但无举证证明涉案商铺其后仍存在漏水问题或己方主张过漏水问题，且亨爷茶餐厅在2019年6月28日对唐锦全催缴租金没有表示异议，对唐锦全2019年8月9日询问有无关门时表示没有关门、正常营业，即亨爷茶餐厅对2019年7月份开始的租金及其他费用的迟延交付无正当理由，唐锦全为此诉请解除合同、没收保证金52872元及要求支付2019年7月1日起至庭审之日（2019年11月29日）的租金部分116498元（为7月份23456元+8月份23456元+9月份23456元+10月份23456元+11月份22674元），符合合同约定，一审法院予以支持，并确认以载有解除意思表示的起诉状送达庞志文、亨爷茶餐厅之日（2019年9月26日）为合同解除之日。亨爷茶餐厅对唐锦全拖欠的电费6041.29元、物业费用1360.04元无异议，则亨爷茶餐厅应予支付。对唐锦全诉请庞志文、亨爷茶餐厅支付从2019年2月起至2019年6月份（包含6月份）的租金，亨爷茶餐厅虽主张因漏水问题无法营业，但未能举证证明该期间停止了营业，且亨爷茶餐厅主张己方月均营业额126228元但仅反诉主张漏水导致的营业损失5000元，故一审法院对亨爷茶餐厅主张因漏水问题而无需支付租金的答辩理由不予支持，但因涉案商铺存在漏水问题确实影响亨爷茶餐厅使用（亨爷茶餐厅人员微信陈述从年前开始存在漏水），唐锦全虽主张漏水原因在于亨爷茶餐厅、庞志文但未能举证证明，对唐锦全要求全额计付租金的主张一审法院亦不予支持。综合上述情况，一审法院酌定2019年2月至2019年6月份期间的租金减半计付，经计算为58640元（为23456元/月×5个月×50%），对唐锦全主张欠付的2019年1月份租金1324元不再支持，对亨爷茶餐厅反诉主张的租金损失、营业损失亦不再支持。亨爷茶餐厅主张的维修费用无证据佐证，一审法院不予支持。上述庞志文、亨爷茶餐厅欠付租金合计为175138元=58640元（2019年2月至2019年6月份期间的租金）+116498元（2019年7月1日起至2019年11月29日期间的租金），唐锦全主张租金的超出部分，一审法院不予支持。因作为出租人的唐锦全在履行合同过程中亦存在过错，故对唐锦全主张的违约金，一审法院酌定按照日万分之二的标准自租赁物庭审确认接收次日（2019年11月30日）起计算至实际清偿之日止，对唐锦全主张违约金的超出部分，一审法院不予支持。因涉案商铺已经租赁各方自行交接完毕，唐锦全主张庞志文、亨爷茶餐厅交付租赁物的诉请，一审法院不再重复处理一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认唐锦全与庞志文于2015年2月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月26日解除；二、庞志文支付的履约保证金52872元归唐锦全所有；三、亨爷茶餐厅、庞志文应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金175138元及违约金（以175138元为本金自2019年11月30日起至实际履行之日止按日万分之二的标准计付）予唐锦全；四、亨爷茶餐厅、庞志文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费6041.29元、物业费用1360.04元予唐锦全；五、驳回唐锦全的其他诉讼请求；六、驳回亨爷茶餐厅的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序审理，受理费减半收取计12368.85元，由唐锦全负担633元，由亨爷茶餐厅、庞志文共同负担11735.85元。反诉案件受理费676.11元，由亨爷茶餐厅自行负担。二审期间，庞志文向本院提交新的证据如下:证据1.庞志文和夏某的微信聊天记录，拟证明夏某一直向唐锦全表示租赁事宜和庞志文无关。证据2.唐锦全的配偶和庞某的微信聊天记录，拟证明唐锦全一直找夏某收租金，欠租也向夏某追讨，唐锦全知道实际承租人是夏某。证据3.庞某的证人证言，拟证明庞志文从未参与亨爷茶餐厅经营管理。租金都是夏某缴纳，唐锦全从未找庞志文催缴租金。二审期间，亨爷茶餐厅、唐锦全均未向本院提交新的证据。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。本院经核查认为，庞志文的证据1属于庞志文和夏某的陈述，证据2并非唐锦全本人免除庞志文的责任的意思表示，证据3是庞志文的利害关系人（侄子）的陈述，均不作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.庞志文、亨爷茶餐厅应否向唐锦全支付租金和违约金、电费、物业费；2.唐锦全是否有权没收庞志文保证金52872元；3.唐锦全应否向亨爷茶餐厅支付修理费、赔偿租金损失和经营损失。一、关于庞志文、亨爷茶餐厅应否向唐锦全支付租金和违约金、电费、物业费的问题首先，唐锦全和庞志文就涉案商铺签订的《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。亨爷茶餐厅反诉称己方定期向唐锦全支付租金，是涉案商铺的实际使用人。庞志文亦未退出与唐锦全之间的租赁合同关系。故庞志文和亨爷茶餐厅均应向唐锦全承担涉案租赁合同约定的责任。其次，亨爷茶餐厅使用涉案商铺至2019年11月29日。唐锦全称庞志文、亨爷茶餐厅自2019年1月起欠缴租金，庞志文、亨爷茶餐厅未举证证明其缴纳了该段期间的租金，构成违约，应支付所欠租金和违约金。一审法院已将租赁合同约定的违约金标准调低至每日万分之二。庞志文、亨爷茶餐厅在一审庭审中表示对唐锦全提交的电费通知单和物业管理费、商业税费、公摊电费的通知无异议，庞志文、亨爷茶餐厅应支付使用期间的电费和物业费。最后，亨爷茶餐厅上诉称不应支付合同解除后的租金。经审查，租赁合同自载有唐锦全解除合同意思的起诉状送达庞志文、亨爷茶餐厅之日即2019年9月26日起解除。但庞志文、亨爷茶餐厅未举证证明其于2019年11月29日（一审庭审）前已清空租赁物并返还唐锦全，故庞志文、亨爷茶餐厅须支付以租赁合同约定的租金标准计算的占有使用费至2019年11月29日。一审法院处理恰当，本院依法予以维持。二、关于唐锦全是否有权没收庞志文保证金52872元的问题庞志文、亨爷茶餐厅上诉称租赁物自2019年1月起发生漏水问题，唐锦全拒不整改，根据《房产租赁合同》第五条，庞志文和亨爷茶餐厅没有违约，唐锦全无权没收保证金。本院认为，《房产租赁合同》约定租期为八年，每月租金应在每月5日前结清，若逾期交租，须支付违约金。承租人逾期交租金30天，唐锦全有权解除合同，保证金不予退还。本案中，庞志文、亨爷茶餐厅均未举证证明自2019年1月开始租赁物出现漏水导致租赁物无法使用，庞志文自2019年1月开始拖欠租金，逾期超过30天，唐锦全有权没收庞志文保证金52872元。三、关于唐锦全应否向亨爷茶餐厅支付修理费、赔偿租金损失和经营损失的问题亨爷茶餐厅因租赁物漏水问题，反诉要求唐锦全支付修理费，赔偿租金损失和经营损失。亨爷茶餐厅提交的拟证明修理费的收据未载明修理项目，亦无支出流水佐证，无法证明其为维修租赁物的支出情况，应承担举证不能的不利后果。至于庞志文、亨爷茶餐厅因租赁物漏水遭受损失的问题，一审法院根据合同履行情况、各方的举证，已经从唐锦全主张的全额租金和占有使用费中，免除了庞志文、亨爷茶餐厅缴纳2019年1月租金1324元、2019年2月至2019年6月期间的一半租金58640元的义务，符合公平原则。故一审法院判决驳回亨爷茶餐厅要求唐锦全向亨爷茶餐厅支付修理费、赔偿租金损失和经营损失的反诉请求并无不当，本院依法予以维持。综上所述，庞志文、亨爷茶餐厅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5762.99元，由庞志文负担2415.83元，由佛山市南海亨爷茶餐厅负担3347.16元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年七月六日法官助理 张颂恩书 记 员 肖玲玲