广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3378号上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市福安钢木制品有限公司，住所地广东省珠海市******鹅寮，统一社会信用代码/注册号：企独粤珠总字第002084号。法定代表人：陈秋平，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨新华，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱春鹏，男，1971年1月28日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：郑英伟，广东广和（中山）律师事务所律师。上诉人珠海市福安钢木制品有限公司（以下简称福安公司）因与被上诉人邱春鹏建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。福安公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项至第六项，改判驳回邱春鹏的诉讼请求；2.判令邱春鹏已支付的73万元定金，福安公司无须退还；3.判令邱春鹏向福安公司支付涉案土地使用租金3246268元（租金收益自2013年9月起至2020年5月按4元/m2/月，面积为10273m2，合计3246268元）；4.判令邱春鹏赔偿福安公司利息损失1140万元（利息损失以625万元为基数，按年利率24%每月利息人民币15万元/月，从2013年12月计算至2018年12月共计76个月）；5.判令邱春鹏支付其因非法占有使用土地出租长达7年的地上违章建筑垃圾及出租给他人堆放旧船木危险垃圾的清理费、钩机租赁费28900元；6.判令邱春鹏立即向福安公司交还其非法持有的土地使用权证［不动产权证号：159416/3100416］；7.判令邱春鹏承担本案的诉讼费、诉讼保全费、评估费及福安公司的一审、二审律师费13.8万元。事实和理由：一、根据《售让合同》第三条的约定，双方当事人在国土局签名确认当天（2013年11月7日），邱春鹏即应当向福安公司支付合同价款400万元。邱春鹏在合同约定的付款条件成就后，未依照约定支付400万元的合同价款，其违约在先。福安公司有权按照合同约定和定金罚则没收邱春鹏支付的定金73万元（转账支付53万元、现金支付20万元），且福安公司无需承担任何违约责任和赔偿责任。一审判决未对邱春鹏逾期付款的事实进行认定，属于认定事实错误。邱春鹏在签约前已进行尽职调查，其完全清楚涉案土地的状况，其清楚福安公司卖地还债的真正目的。根据《售让合同》第三条的约定，双方在国土局签名确认的当天，邱春鹏应向福安公司支付400万元，在出国土证后一星期内支付80万元，余款165万元在两个月内付清。2013年11月7日，邱春鹏与福安公司成员陈秋平、黄**、吴**一同前往中山市土地资源局三乡分局（以下简称原市国土局三乡分局）办理土地证过户手续，双方现场签署了土地使用权转让合同和确认书，并有国土局的办公视频拍照和签名为证。按照《售让合同》第三条的约定，双方在国土部门签名确认的当天，邱春鹏即应向福安公司付款400万元。退一步而言，即使是以2013年11月8日原市国土局三乡分局出具受理回执的时间节点为准，邱春鹏亦应在2013年11月8日向福安公司付款400万元。但邱春鹏至今未履行该合同义务，其行为已构成违约。二、邱春鹏在（2017）粤2071民初10285号租赁合同纠纷案件中自认其与福安公司就买卖涉案土地签订《售让合同》及办理过户递交资料时，涉案土地并没有被查封。同时，邱春鹏在2015年11月11日，（2015）珠中法民四初字第34号案外人执行异议之诉一案的庭审中自认称：“事实上，我办理过户是在法院查封之前，因为国土局办理前肯定需要核实是否有抵押查封情况。”即邱春鹏已自认其在2013年11月7日签署确认书和2013年11月8日原市国土局三乡分局出具受理回执时，涉案土地无查封的事实。一审法院没有审理和查明邱春鹏在珠海市中级人民法院的执行异议之诉案件中当庭多次陈述涉案土地在2013年11月7日至8日均没有查封的事实。此外，按照操作程序，国土部门办理收件业务时，会依照相关规定审查涉案土地有无查封、抵押的情况再出具受理回执。三、邱春鹏没有证据证明其有支付六百多万元购地款的能力。四、一审法院认定涉案合同已解除，邱春鹏应向福安公司返还土地及占用土地出租的租金。但一审法院却判决福安公司向邱春鹏双倍返还定金和赔偿土地升值损失、建设厂房损失、评估费损失等违约责任，未考虑邱春鹏违约在先的过错行为以及其实际收益和损失弥补程度等客观事实，一审判决赔偿的损失高于邱春鹏的实际损失。一审判决同时适用定金和违约条款，违背了合同法和买卖合同司法解释有关违约责任的规定。邱春鹏明知涉案土地尚未办理过户手续，其在未办理规划报建手续的情况下于2013年9月进行厂房建设，其应自行负担违法建设的损失和后果。福安公司对邱春鹏的建设行为是否取得批复和准许不承担任何责任。五、一审法院判决福安公司向邱春鹏赔偿律师费损失20000元没有合同依据。邱春鹏辩称：一、不同意福安公司当庭变更上诉请求，其变更上诉请求的时间已超过了上诉期。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，二审应予维持。二、双方签订的《售让合同》已明确约定涉案土地上的产权纠纷及财务欠债纠纷等其他权利限制由福安公司负责解决，由此造成邱春鹏损失的，福安公司应当予以赔偿。一审法院判决福安公司赔偿邱春鹏的损失，符合合同约定。涉案土地在双方于2013年8月28日签订涉案《售让合同》时已被债权人黎顺明申请一审法院进行查封。而该土地在一审法院查封前已于2013年6月28日被珠海市香洲区人民法院解封。福安公司收受邱春鹏支付的定金后，偿还了欠黎顺明的债务，一审法院于2013年9月4日解除对涉案土地的查封。后福安公司又拖欠黎顺明其他债务未还，被列入失信被执行人名单。而涉案土地又于2013年10月31日被福安公司的债权人邱财加和黄茂常申请法院查封，福安公司的法定代表人陈秋平对此熟视无睹，于2013年11月7日通知邱春鹏到国土局办理登记过户，但又故意不带齐资料，并以母亲生病为由，骗取国土局工作人员的同情，工作人员接收资料后要求补齐资料再进行网络登记。后陈秋平于2013年11月8日独自一人前往国土局补齐资料。国土局工作人员在2013年11月8日及时上网查证发现涉案土地已被查封，并通知邱春鹏，才避免邱春鹏受骗。三、因涉案土地至今仍被查封，无法办理过户登记，福安公司要求邱春鹏支付购地款没有正当理由。福安公司在本案上诉期间，于2020年5月7日强行抢占涉案土地，而一审判决确定邱春鹏在本案判决生效后才返还土地。邱春鹏已就福安公司擅自拆毁涉案土地上建筑物及陈秋平推打邱春鹏的行为报警处理。邱春鹏于2018年1月4日向一审法院起诉请求：判令福安公司立即协助邱春鹏办理位于中山市***“松毛埔”土地的不动产权登记手续[土地证号码为中府国用字（1992）第310041**]。一审审理过程中，邱春鹏变更诉讼请求，要求：1.判令福安公司向邱春鹏双倍返还定金150万元；2.判令福安公司向邱春鹏赔偿土地升值损失200万元（暂定，以评估价为准）；3.判令福安公司向邱春鹏赔偿建设厂房二间共2117.9平方米的损失717093元；4.判令福安公司向邱春鹏支付邱春鹏在本案支付的律师费20000元，财产保全担保费21300元；5.判令福安公司向邱春鹏支付邱春鹏在（2015）珠中法民四初字第34号、（2017）粤民终579号两案中支付的诉讼费113548元、律师费98000元；6.判令福安公司向邱春鹏支付查档费200元、消防安装费6000元、土地定点放桩费1500元、开水表费9585元、开电表费6800元、土地平整费9750元、评估费14100元，以上合计4517876元。后邱春鹏根据评估报告给出的价值，将第2项诉讼请求主张的200万元变更为3173000元，第5项诉讼请求主张的诉讼费113548元变更为113346元。福安公司反诉请求：1.依双方合同约定判处邱春鹏违约；2.判处售让合同因邱春鹏违约无效；3.判处邱春鹏违约应用已交的53万元作违约金；4.判处邱春鹏退回使用福安公司土地出租得利（待中山中院判处2018粤20**民初375号二审判决结案）为准；5.判处邱春鹏拆除福安公司土地上的违建材料及交还土地。后增加诉讼请求，要求：依双方合同约定判处邱春鹏违约，售让合同因邱春鹏违约无效，福安公司行使撤销权。后确定为要求判处：1.邱春鹏未按合同约定付款构成违约；2.福安公司行使撤销权，售让合同无效；3.邱春鹏的定金53万元作违约金，另20万元今后抵扣；4.邱春鹏赔偿因其违约没钱支付余款，累及福安公司多支付5年的利息损失900万元，要求邱春鹏承担；5.邱春鹏在2013年11月8日违约后仍以业主身份出租福安公司土地牟利应向福安公司支付租金2465520元；6.裁定邱春鹏的查封担保不许中途撤销；7.邱春鹏清走土地上垃圾交还土地给福安公司，否则福安公司将继续主张收取土地使用租金。后提交计算公式称：以2013年12月应付625万元计，以福安公司应付珠海中级法院邱财加或珠海香洲法院还澳门1999一人有限公司欠款案两个案件福安公司均应付银行贷款的四倍利息即24%，每月利息625×0.24／12＝125000元，从2013年12月至2018年12月共计60个月，福安公司应付利息750万元。更正之前的约900万元赔偿为750万元。邱春鹏在2013年11月8日没有依合同约定支付400万元，构成违约，但在违约后仍继续使用福安公司土地出租，获利约达200万元之巨，为此邱春鹏理应向福安公司缴交违法使用福安公司土地租金，以10273平方米、4元每平方米计租，每月租金10273×4=41029元，从2013年11月至2018年11月共计60个月，共应付土地租金41029元×60=2461740元（租金计算至交还土地为止）。一审法院认定事实：1992年6月18日，位于中山市******松毛铺的土地使用权登记为福安公司所有，用地面积10273亩，用途厂房，国有土地使用证号：中府国用字（1992）第3100416号。2012年6月1日，涉案土地被珠海市香洲区人民法院查封，申请执行人为广州市**投资咨询有限公司，查封期限起算日期为2012年6月1日，查封期限截止日期为2015年6月1日，解封登记时间2013年7月3日。2012年6月26日，广东省珠海市中级人民法院作出（2011）珠中法民四初字第13号民事判决，就邱财加、黄茂常与中山市盈富房地产有限公司（以下简称盈富公司）、福安公司、吴秀玉、陈秋平借款合同纠纷一案，判决盈富公司、福安公司、陈秋平于判决发生法律效力之日起十日内向邱财加、黄茂常偿还借款21170827元及相应利息，盈富公司、福安公司、陈秋平不服该判决，上诉至广东省高级人民法院。广东省高级人民法院于2013年4月18日作出（2013）粤高法民四终字第7号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2013年7月5日，广东省珠海市中级人民法院受理邱财加、黄茂常的申请，立案强制执行上述案件，案号为（2013）珠中法执字第501号。2013年7月12日，该土地被一审法院查封，申请执行人黎顺明，查封文件：（2013）中一法民三初字第134号，查封期限起算日期为2013年7月12日，查封期限截止日期为2016年7月12日，解封文号：（2013）中一法民三初字第134-2号，解封登记时间2013年9月5日。2013年7月26日，广东省珠海市香洲区人民法院作出（2013）珠香法民四初字第63号民事调解书，主要内容：福安公司、陈秋平连带将6574180元在本协议签订之日起90日内向1999一人有限公司偿还完毕；还款优先用于清偿利息、逾期付款违约金、诉讼费、保全费，后续还款用于清偿借款本金；如福安公司未能在2013年10月25日前全额清偿本金，还应支付自2013年10月26日起，以尚未清偿的借款本金为基数按日利率万分之六点六八计算逾期付款违约金。2013年8月28日，出让方（以下简称甲方）福安公司与购买方（以下简称乙方）邱春鹏签订《售让合同》，约定：甲方自愿将其名下公司土地出售给乙方，土地面积10273平方米，土土地证号码：中府国用字（1992）第31004**总价710万元，签订售让地合同当天甲方收取乙方购地定金65万元，因为甲方新办土地证未出，需等甲方出新土地证后，再交由乙方自办理过户手续，甲方提供协助，双方在国土局签名确认出让给乙方的当天，乙方支付甲方400万元，余款245万元在出国土证后一星期内乙方应先支付给甲方80万元，余款165万元在两个月付清，若乙方在两个月内无支付余款，乙方应承担违约责任，按上述款金每日按千分之二十利息支付给甲方，因乙方急需土地开工，在双方签订合同后乙方可先开工建设；若甲方不履行本合同或因甲方原因停止或无法售让该土地，则视甲方违约，甲方必须赔偿双倍定金款给乙方即130万元，及乙方先开工建设所造成的经济损失，若认购方不买，视为乙方放弃，由甲方没收乙方所交定金，或没能准时交付土地买卖款，则甲方可依法追索银行贷款4倍利息或收回土地；甲方要保证该土地没有产权纠纷和财务欠债纠纷或其它权利限制，若发生买卖前已存在的任何纠纷、债务款项或权利障碍问题（例如村道路分摊费、闲置费）等，全部由甲方负责处理清缴，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。合同还约定了其它内容。合同甲方落款处盖福安公司印章，法人代表签名处签陈秋平名并捺印，乙方落款处签邱春鹏名并捺印。同日，邱春鹏通过其中国农业银行帐户向福安公司法定代表人陈秋平帐户转账53万元。福安公司出具收据，收到邱春鹏购本人古鹤村15.4亩土地定金65万元，收据落款处盖福安公司印章，经手人落款处签陈秋平名。2013年9月4日，一审法院作出（2013）中一法民三初字第134-2号民事裁定，其主要内容：在该院审理黎顺明诉陈秋平、黄志连、盈富公司、福安公司民间借贷纠纷一案中，该院依法作出（2013）中一法民三初字第134-1号民事裁定，裁定查封福安公司名下位于中山市******“松毛埔”[土地土地证号：1594163100416]价值相当于4080**国有土地使用权的产权份额，在该案审理过程中，黎顺明于2013年9月3日以陈秋平已偿还借款本息，该案纠纷已解决为由，向该院申请解除该案中对福安公司及担保人黎顺明名下房地产所采取的财产保全措施，一审法院裁定如下：解除一审法院（2013）中一法民三初字第134-1号民事裁定对福安公司名下位于中山市******“松毛埔”的国有土地使用权[土地土地证号：1594163100416]价值相当于4080**产权份额的查封。邱春鹏收到土地后，即雇请人员在涉案地块上建设简易厂房出租，向相关部门支付相关费用，邱春鹏陈述从2013年9月21日至2015年2月15日，邱春鹏建设简易厂房购买材料、人工支出费用、缴纳费用共计703203.5元。2013年10月18日，广东省珠海市中级人民法院作出（2013）珠中法执字第501之三号协助执行通书，内容为：中山市国土房产局，关于邱财加、黄茂常申请执行福安公司等返还借款纠纷一案，我院作出的（2013）珠中法执字第501号之一执行裁定书已经发生法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条之规定，请协助执行如下事项：查封被执行人福安公司（原珠海市福安钢木制品厂）位于中山市的工业用地，产权证号*****、面积10273平方米的土地使用权，本次查封的期限为二年，自2013年10月31日至2015年10月31日止。2013年10月24日，福安公司法定代表人陈秋平出具收款收据，收到邱春鹏购本人位于古鹤水节头15.4亩地部分土地款10万元，收据收款人落款处签陈秋平名并捺印，收款单位落款处签福安陈秋平。2013年10月31日，原中山市国土资源局签收广东省珠海市中级人民法院送达的（2013）珠中法执字第501号之一执行裁定书、（2013）珠中法执字第501号之三协助执行通知书，查封了被执行人福安公司（原珠海市福安钢木制品厂）位于中山市古鹤松毛埔的工业用地，产权证号1594163100416、面积10273平方米的土地使用权。查封期限为三年，自2013年10月31日至2015年10月31日止。2013年11月2日，福安公司法定代表人陈秋平出具收款收据，收到邱春鹏购本人位于古鹤水节头工业用地15.4亩地定金10万元，收据收款人落款处签陈秋平名，收款单位落款处签陈秋平名。2013年11月6日，邱春鹏为办理过户手续，需办理土地估价。中山市益盛土地房地产估价咨询有限公司开具发票，顾客名称：邱春鹏，项目说明：估价费，金额：14100元。2013年11月7日，甲方（转让方）福安公司与乙方（受让方）邱春鹏签订《中山市土地使用权转让合同》，甲方落款处签陈秋平、黄志连、吴雪梅（福安公司股东）名并捺印，乙方落款处签邱春鹏名并捺印。同日，陈秋平、黄志连、吴雪梅与邱春鹏邱春鹏在中山市国土资源局三乡分局签署《确认书》，内容为：作为位于三乡镇古鹤村松毛埔的房地产（土地）转让的双方当事人，我们承诺以下事项，自中山市房地产交易登记管理所受理该房地产（土地）的转让申请之日起三个月内，交易双方按照国家的有关规定足额缴纳相关税费，如出现下列情况，中山市房地产交易登记管理所终止办理该房地产（土地）的转让登记手续，并作退件处理，……（二）该房地产（土地）经司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。2013年11月8日14时54分，原市国土局三乡分局出具收件回执，内容为：兹收到邱春鹏交来办理位于中山市******“松毛埔”的房地产办证二手交易资料。回执上列出收资料清单，包括确认书、土地测绘图。2013年11月17日，福安公司向珠海市香洲法院执行局、广州鑫路投资咨询有限公司发送《关于履行（2012）珠香法民二初字第1276号民事调解书约定偿还300万元协商函》，主要内容：福安公司用位于三乡镇地段18.3亩价值3600元商住土地置换鑫路公司查封福安公司位于三乡镇古鹤村15.4亩工业用地，而福安公司偿还300万元计划出售15.4亩土地来实现，2013年6月28日在香洲南湾法庭主持下和广州鑫路公司达成调解协议后即积极出售该土地。福安公司与买家谈好协议准备签合同时，发现黎顺明向法院起诉了我，又查封了15.4亩土地，造成无法交易，无奈让利12万元给买家，要他把定金先支付给我用于支付黎顺明欠款40万元，以达到黎顺明撤诉取消查封之后我们付了40多万元，在法院达成和解在9月6日取消查封后，本司即向中山市国土局办理土地证换证和办理过户手续。……中山市政府及监察局将我们列入黑名单事情拖了我们到11月7日，我们在补充所有手续后，中山市国土局才在11月8日接受我们和邱春鹏的土地买卖交易并给了交易回执。但在11月11日中山市国土局又电话告知我们15.4亩土地被珠海市中级法院查封。2013年12月16日，发包方（简称甲方）邱春鹏与承包方（简称乙方）李光俊、王占辉签订《建筑工程承包合同》，约定：工程名称：邱春鹏厂房建设，工程地点：中山市******松毛埔，工程内容：以纯包工发包给乙方承建，工程建筑面积约7500平方米，以分期分间开工，以每间完工计量地面实际面积为准，工程采用纯包工方式承包，盖项单价为23元/平方米，侧面封边单价为16元/平方米，砌砖墙批水泥灰单价为55元/平方米，倒地面单价为16元/平方米（含铺平压实）。合同甲方落款处签邱春鹏名，乙方落款处签李光俊、王占辉名。2015年8月27日，广东省珠海市中级人民法院出具人民法院诉讼收费专用票据（预收），交款人：邱春鹏，案号：（2015）珠中法民四初字第34号，案件受理费56673元。2015年9月2日，甲方邱春鹏与乙方高洪平签订《租赁合同》，将中山市**************屋租给乙方做展厅使用，月租金6500元，合同期限3年，若因甲方地没有土地使用证，导致拆除，要赔乙方损失，三年不涨租。2016年8月5日，中山市城市管理行政执法局三乡城管执法分局向邱春鹏作询问调查笔录，城管执法人员问：“2016年6月1日，中山市三乡测绘工程有限公司对你的工业厂房进行了房产测量，测量的结果与2016年5月6日制作的《现场检查（勘验）笔录》和2016年5月17日制作的《询问调查笔录》的相关资料有关你建设的工业厂房情况进行了重新核查，你清楚吗？”，邱答：“清楚”，问：“你建设的工业厂房的结构是什么？层数是多少？面积是多少？”，答：“我建设了五间工业厂房，建筑面积7621.37平方米，一间是砖墙锌铁棚顶结构的工业厂房，建筑面积764.17平方米，一间是单层砖墙锌铁棚顶结构的工业厂房，建筑面积1353.73平方米，一间是单层砖墙锌铁棚顶结构的工业厂房，建筑面积2936.22平方米，一间是单层砖墙锌铁棚顶结构的工业厂房，建筑面积2221.63平方米，一间是单层简易棚房，建筑面积345.62平方米”。2016年9月7日，甲方邱春鹏与乙方谢生余签订《租赁合同》，约定：简易厂房位置位于中山市******松毛埔地块，面积约1385平方米，租赁期限2016年9月15日至2018年9月15日，月租金11800元。2016年12月31日，广东省珠海市中级人民法院就邱春鹏诉邱财加、黄茂常、第三人福安公司、盈富公司、陈秋平案外人执行异议之诉一案，作出（2015）珠中法民四初字第34号民事判决书，该判决书有内容：邱春鹏在该案开庭时称同意在执行阶段将剩余土地转让款交由法院保管，待办理过户之后再支付给福安公司，在庭后的法庭调查中又表示其支付剩余土地转让款的前提是将案涉土地使用权过户至其名下。珠海市中级人民法院书面通知邱春鹏将剩余土地转让款625万元汇入法院暂存账户，邱春鹏在法院指定期限内未将剩余土地转让款625万元汇入法院暂存账户。判决驳回邱春鹏的诉讼请求。案件受理费56673元由邱春鹏负担。邱春鹏不服，上诉至广东省高级人民法院，2017年10月31日，广东省高级人民法院作出（2017）粤民终579号民事判决书，驳回上诉，维持原判，一审案件受理费56673元，由邱春鹏负担，二审案件受理费56673元由邱春鹏负担。2017年2月16日，中国银行中山三乡支付营业部出具广东省非税收入电子票据，代收邱春鹏向广东省高级人民法院交诉讼费56673元。2017年12月26日，甲方邱春鹏与乙方广东广和（中山）律师事务所签订《委托代理合同》，约定：甲方因与福安公司不动产买卖合同纠纷一案，委托广东广和（中山）律师事务所作为诉讼代理人，代理费首期20000元，收到本案生效判决及协助执行通知书后三天内支付第二期50万元，涉案不动产过户到甲方或甲方指定人员名下后三天内向乙方支付50万元。合同甲方落款处签邱春鹏名并捺印，乙方落款处盖广东广和（中山）律师事务所印章。2018年1月4日，邱春鹏提起本案诉讼。2018年1月5日，广东德鸿投资担保有限公司开具发票，购买方：邱春鹏，货物或应税劳务、服务名称：财产保全担保费，价税合计21300元。2018年1月5日，一审法院作出（2017）粤2071民初10285号民事判决，就闫**、尹**诉邱春鹏、第三人福安公司租赁合同纠纷一案，作出判决：解除闫**、尹**与邱春鹏于2014年7月8日签订的《协议书》；闫**、尹**于判决生效之日起五日内向邱春鹏支付所欠租金195000元（已减扣邱春鹏应退还的押金60000元）、代缴的水电费3004.02元；邱春鹏于判决生效之日起五日内向闫法秋、尹业兰支付合同无法继续履行被解除产生的经济损失371484.2元。抵消后，邱春鹏应于判决生效之日起五日内向闫法秋、尹业兰支付差额款173480.18元。判决书其中有内容：关于本诉两原告的违章厂房建筑拆除损失，酌情按200元/平方米作为投入建筑面积资金，分摊10年计算建筑厂房拆除前时残存价值。2018年1月31日，广东广和（中山）律师事务所开具发票，购买方名称：邱春鹏，货物或应税劳务、服务名称：鉴证咨询服务案件代理，价税合计：20000元。2018年9月3日，福安公司发出郑重告知公告，称：致现在使用本司土地的用户：本司在1992年购买此位于侨兴花园隔邻土地10273平方米，在2013年8月28日出售给邱春鹏，在出售合同中约定邱春鹏和本司签订合同后到国土局办理过户手续时应支付400万元，但在2013年11月8日在三乡国土局办理过户手续后，邱春鹏并没有付钱，已构成违约。为此本司以邱春鹏违约收回土地。特草本公开告知书，告知相关使用本司土地的人士在收到本公告后即2018年9月份开始向本司缴交土地使用费。公告落款处盖福安公司印章。2018年9月25日，中山市国土资源局出具《关于邱春鹏与珠海市福安钢木制品有限公司过户受理情况的复函》（以下简称复函），其内容：2013年11月7日珠海市福安钢木制品有限公司与邱春鹏到该局办理位于中山市******“松毛埔”用地过户手续，当时由于资料不齐，该局不予受理，在双方要求下，该局本着便民原则，先为其拍照、签订确认书。11月8日双方补齐资料后，该局受理该业务申请，发出受理凭证。2018年10月31日，广东铭兴律师事务所开具发票2份，购买方邱春鹏，货物或应税劳务、服务名称：鉴证咨询服务律师费30000元、40000元。2018年11月14日，广东铭兴律师事务所开具发票2份，购买方邱春鹏，货物或应税劳务、服务名称：鉴证咨询服务律师费15000元、13000元。2019年4月1日，广东省珠海市中级人民法院作出（2019）粤04执异31号执行裁定书，就福安公司、盈富公司、陈秋平对广东省珠海市中级人民法院在执行邱财加、黄茂常申请执行福安公司、盈富公司、陈秋平借款合同纠纷一案中，查封土地及房产，提出执行异议，要求对查封的异议人所有资产进行评估、对珠海市香洲区人民法院、中山市第一人民法院的三个执行案件由珠海中院统一执行，对超标的查封的资产予以解除查封。作出裁定，驳回福安公司、盈富公司、陈秋平的异议申请。一审审理过程中，根据邱春鹏的申请，一审法院委托中山市中鑫房地产土地评估有限公司（以下简称中鑫公司）对涉案土地在2013年8月28日与2018年1月4日的价格差额进行司法鉴定。2019年7月29日，中鑫公司出具两份房地产估价报告，确认估价对象：国有土地使用证中府国用[总字第159416号/字（1992）第3100416号]在价值时点2013年8月28日的土地评估价值为6266530元，在2018年1月4日的土地评估价值为10273000元。一审法院认为，邱春鹏与福安公司形成建设用地使用权转让合同关系，双方应按法律规定和合同约定履行自己的义务。根据法律规定和合同约定，福安公司负有保障转让的涉案土地没有权利限制的义务，现因涉案土地被广东省珠海市中级人民法院查封，无法办理过户手续，使售让合同无法履行。邱春鹏在法庭释明后，已变更诉讼请求，其诉讼请求已包含解除合同的意思表示，福安公司反诉要求返还土地，故邱春鹏、福安公司均表达了解除合同的意愿，故双方签订的售让合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对福安公司反诉邱春鹏要求拆除土地上垃圾，交还土地的请求予以支持。根据中山市国土资源局出具的中山市不动产登记资料查询结果，中山市第一人民法院根据黎顺明的申请，于2013年7月12日依（2013）中一法民三初字第134号民事裁定书查封涉案土地，直至2013年9月5日解封。邱春鹏、福安公司签订售让合同日（2013年8月28日）在上述查封期间，故邱春鹏、福安公司签订售让合同时，涉案土地处于被查封状态。在福安公司与黎顺明达成调解协议，解封涉案土地后，该土地又在2013年10月31日被广东省珠海市中级人民法院依（2013）珠中法执字第501号之一裁定书查封，不能办理过户手续，福安公司应承担违约责任。应双倍返还定金，赔偿邱春鹏因此所受损失。1.关于定金，虽然合同约定定金数额为65万元，但福安公司或其法定代表人陈秋平向邱春鹏出具了合计75万元的定金收据，应认定双方协议变更了定金数额为75万元，故福安公司应双倍返还定金150万元；2.关于土地升值损失，根据中鑫公司对涉案土地在2013年8月28日与2018年1月4日的价格差额进行的司法鉴定估价报告，涉案土地在2013年8月28日的土地评估价值为6266530元，在2018年1月4日的土地评估价值为10273000元，故其差额为4006470元（10273000元－6266530元）。邱春鹏主张损失按2018年1月4日的土地评估价值10273000元与其成交价710万元的差额3173000元（10273000元－7100000元）计算符合法律规定，予以支持；3.对于建设厂房的损失，售让合同约定：若甲方不履行本合同或因甲方原因停止或无法售让该土地，甲方必须赔偿乙方先开工建设所造成的经济损失，现因甲方原因涉案土地被查封，导致无法售让该土地，故对邱春鹏要求福安公司赔偿建设厂房损失的请求予以支持，邱春鹏建设的锌铁棚因违章被拆除，已无法评估鉴定其建筑成本，邱春鹏主张厂房二间2117.9平方米（该面积远少于邱春鹏向城管部门报告的面积，按该面积认定）建筑成本717093元，折合建筑成本每平方米338.59元（717093元÷2117.9平方米），其提交的单据无法核实真实性，参照（2017）粤2071民初10285号民事判决书中对违章厂房建筑拆除损失的计算方法，酌情按200元/平方米作为投入建筑面积资金，分摊10年计算建筑厂房拆除前时残存价值。即总投入资金为423580元（2117.9平方米×200元/平方米），至建筑厂房于2017年11月15日被拆除时，已使用3年3个月（因邱春鹏未提交该建筑厂房具体建造的时间，故以其支出建设费用期间2013年12月29日至2015年2月15日的中间时间即2014年8月15日起计算，为方便计算，超过半月不足1月按一个月计算），经分摊租赁期限十年，计算得赔偿的金额为423580元÷10年×（10年-3.25年）=290152.3元；4.关于办理过户支付的估价费14100元福安公司应予赔偿；5.关于律师费20000元及财产保全担保费21300元，属于福安公司过错给邱春鹏造成的损失，对邱春鹏该请求予以支持；6.关于邱春鹏在（2013）珠中法民四初字第34号、（2017）粤民终579号案件中支付的诉讼费113346元、律师费98000元，该诉讼系邱春鹏自行选择的维护权利的方式，其败诉后果由其自行承担，邱春鹏要求福安公司承担其在该案中的诉讼费、律师费没有法律依据，对邱春鹏的该请求不予支持；7.2013年12月10日，中山市土地房产产权档案馆开具发票收取的200元，付款方名称是广东皓粤律师事务所，邱春鹏没有证据证实该费用与邱春鹏有何关系，对邱春鹏要求福安公司支付该费用的请求不予支持。对于福安公司的反诉请求，因涉案土地被查封，致使无法办理过户手续，邱春鹏并无过错，对福安公司反诉要求认定邱春鹏违约、已交纳的53万元作违约金的请求不予支持；福安公司关于售让合同因邱春鹏违约无效的主张没有法律依据，不予支持；在判决确认邱春鹏应退回土地给福安公司前，邱春鹏属于合法占有土地，其利用土地收益不构成不当得利，故对福安公司反诉要求邱春鹏退回出租土地所得不予支持；福安公司反诉要求邱春鹏赔偿其应支付给广东省珠海市中级人民法院邱财加或珠海香洲法院还澳门1999一人有限公司的利息损失750万元没有法律依据，不予支持；福安公司反诉要求判处售让合同因邱春鹏违约，福安公司行使撤销权没有依据，对福安公司的该反诉请求不予支持；关于福安公司反诉要求裁定邱春鹏的查封担保不许中途撤销的诉讼请求，该请求不构成诉讼，本案对该请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、邱春鹏于一审判决生效之日起七日向福安公司交还涉案土地；二、福安公司双倍返还邱春鹏定金1500000元；三、福安公司赔偿邱春鹏涉案土地升值损失3173000元；四、福安公司赔偿邱春鹏建设厂房损失290152.3元；五、福安公司赔偿邱春鹏办理过户手续损失14100元；六、福安公司赔偿邱春鹏律师费20000元、财产保全担保费21300元；上述第二至六项，合计5018552.3元，于一审判决生效之日起七日内付清。七、驳回邱春鹏的其他诉讼请求；八、驳回福安公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费61500元（邱春鹏已预缴），保全费5000元，合计66500元，由福安公司负担。反诉案件受理费30750元（福安公司已预缴），由邱春鹏负担100元，由福安公司负担30650元，于一审判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。评估费23410元（邱春鹏已预缴），由福安公司负担，于一审判决生效之日起七日内迳付邱春鹏。二审中，邱春鹏未向本院提交新的证据。福安公司围绕其上诉请求向本院提交了证据：1.邱春鹏将涉案土地出租给家私厂用于堆放船木的照片；2.福安公司于2020年5月聘请钩机对涉案土地上堆放的船木等污染物进行清理的照片；3.发票；4.邱春鹏持有涉案土地使用权证的照片以及邱春鹏伙同他人到涉案土地现场干扰福安公司日常工作的照片。经庭审质证，邱春鹏对上述证据的真实性均确认，但对合法性、关联性均不确认。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.一审诉讼期间，邱春鹏向一审法院提交了其与陈秋平的短信聊天记录。陈秋平在短信中称：“邱春鹏先生，你说我诬陷你什么？说我听听？我从来没有诬陷你任何事，因为我卖地给又逢中山国土局不作为让我损失很多时间，之后又遇到无良朋友伙同律师的陷害导致我们双方的交易失败，我是一个明事理的人，在这件事中我承认有对不起你的地方！所以你说我诬陷你我并没有说你什么坏话！而且我也积极找资金退给你和赔偿你……”福安公司对邱春鹏提交的该证据的真实性不予确认，理由是认为这些证据仅系双方进行协商的过程，双方并未达成一致意见，故这些证据没有用且已超过法律规定的期限。2.二审期间，双方均确认福安公司已收回涉案土地。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，我国民事诉讼实行相对性审查规则，即二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，双方当事人对于一审法院判决邱春鹏向福安公司返还涉案土地均未提出上诉，且双方在二审诉讼中确认福安公司已收回涉案土地，故一审判决的部分判项内容已无意义，本院二审根据双方确认的新的案件事实予以改判。根据福安公司的上诉请求，本案二审的争议焦点有二：一是双方当事人签订的涉案《售让合同》未能继续履行，应归责于哪一方；二是涉案的《售让合同》解除后，双方当事人的权利义务应如何进行处理。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即双方当事人签订的涉案《售让合同》未能继续履行，应归责于哪一方的问题。福安公司与邱春鹏于2013年8月28日签订的涉案《售让合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。同时，双方在合同履行过程中应秉承诚实信用原则，相互信任、相互配合，以促成涉案合同的顺利履行。福安公司与邱春鹏在本案中均指责涉案合同未能继续履行应归责于对方。福安公司主张邱春鹏未按合同约定支付400万元购地款的行为已构成违约，而邱春鹏则主张其支付该部分购地款的条件尚未成就，涉案土地因一直被法院查封，无法交易过户，最终导致合同未能成功履行。双方的该点争议意见实质上系双方对于上述合同约定的400万元的购地款的支付条件是否已成就的争议，即福安公司主张其一方已偕同邱春鹏到原市国土局三乡分局递交涉案土地的过户登记资料，故邱春鹏付款的条件已成就。而邱春鹏一方则主张双方到国土部门办理过户手续时，因涉案土地被法院查封而未能成功办理，故其付款条件尚未成就。双方的该点争议，涉及事实认定及合同条款解释两个方面的问题，即双方前往国土部门办理产权登记时涉案土地是否存在查封而无法办理过户登记手续，以及邱春鹏支付购地款400万元是否应以涉案土地上无查封为前提条件。关于第一个问题，根据一审法院审理查明的事实可以认定2013年11月7日、8日双方当事人到国土部门办理涉案土地的过户登记手续时，涉案土地已被珠海市中级人民法院在另案中查封，此客观事实并不以双方当事人的主观认识而转移，该事实所发生的阻却过户登记的法律效力亦系法律所明确规定的，同样不以双方当事人的主观意志而转移。福安公司关于邱春鹏在另案中确认双方办理过户登记时涉案土地上并无查封的上诉主张，邱春鹏并不确认，福安公司亦未提供充分的证据佐证其该说法。同时，即使福安公司的该说法属实，亦不能排除邱春鹏在另案中表达的该意见系在另案中的诉讼策略选择的结果，更不能否定双方当事人前往国土部门办理过户登记时，涉案土地客观上已存在法院的查封而无法办理过户登记的事实。关于邱春鹏支付购地款400万元是否应以涉案土地上无查封为前提条件的问题，涉及对合同条款进行解释的问题，应由人民法院通过行使合同解释权的方式，综合运用文义解释、目的解释及体系解释等解释方法对争议的条款的内涵进行界定。本案中，虽然从文义上看，双方当事人签订的《售让合同》第三条约定了邱春鹏支付400万元购地款的条件系“双方（福安公司、邱春鹏）在国土局签名确认出让给乙方（邱春鹏）”，双方在该条款中并未出现福安公司保证涉案土地无查封的内容。但福安公司签订该《售让合同》的目的在于转让涉案土地使用权并获取对价，邱春鹏签订合同的目的在于获取涉案土地使用权，而涉案土地上的查封显然可以阻却土地使用权的转移，系邱春鹏实现合同目的的法定障碍之一。而上述合同约定的“双方（福安公司、邱春鹏）在国土局签名确认出让给乙方（邱春鹏）”的内容显然系双方办理土地使用权过户登记的相关手续，目的在于将涉案土地使用权转移至邱春鹏的名下。因此，即使双方在该条款中未明确约定福安公司在双方到国土部门办理过户登记手续时须保证涉案土地上不存在查封的情况，从实现当事人合同目的的角度进行分析，此亦系该合同条款的应有之义。同时，涉案的《售让合同》第六条已明确约定福安公司要保证该土地没有产权纠纷和财务欠债纠纷或其它权利限制，因此从合同体系解释的方法进行分析，亦能得出双方合同第三条约定的邱春鹏支付400万元购地款应以涉案土地上无查封为前提条件。如上所述，双方当事人到国土部门递交过户资料办理过户手续时，涉案土地上存在法院的查封而无法办理过户手续，故邱春鹏支付400万元购地款的条件尚未成就，福安公司以此为由主张邱春鹏的行为已构成违约，并要求邱春鹏承担相应的违约责任，理据不足，本院不予支持。相反，福安公司因其另案纠纷导致涉案土地被法院另案查封而无法办理过户登记手续，致使涉案《售让合同》无法继续履行，福安公司的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。关于争议焦点二，即涉案《售让合同》解除后，双方的权利义务应如何进行处理的问题。如上所述，本院已认定福安公司在履行涉案的《售让合同》过程中存在违约行为，其应承担相应的违约责任。邱春鹏主张福安公司向其双倍返还定金150万元，并提交了福安公司开具的金额分别为10万元及65万元的定金收据佐证其交纳定金的情况。福安公司虽然主张邱春鹏实际支付的定金为73万元（转账支付53万元、现金支付20万元），但其未能对其开具定金收据的情况作出合理说明，结合福安公司自认邱春鹏通过现金支付部分定金的事实，本院认定邱春鹏已实际支付的定金为75万元（65万元+10万元）。一审法院根据邱春鹏的诉请，判决福安公司向邱春鹏双倍返还定金150万元，并无不当，本院予以维持。关于邱春鹏主张的涉案土地升值损失的问题。中鑫公司受一审法院的委托所出具的估价报告是基于其专业水平作出的专业判断，不存在鉴定人不具备相应资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定意见明显依据不足，或者鉴定意见不能作为证据使用的其他情形的情况，福安公司亦未提交有效证据反驳或推翻鉴定结论，故本院认为鉴定程序合法有效、内容真实可信、结论清楚，对鉴定结论予以采信。根据中鑫公司出具的估价报告，以及涉案《售让合同》约定的交易价格，应认定邱春鹏遭受的土地升值损失为3173000元（10273000元-7100000元）。关于邱春鹏主张的建设厂房的损失的问题。一审法院根据邱春鹏主张的被拆除厂房的面积，参照（2017）粤2071民初10285号民事判决对违章厂房建筑拆除损失的计算方法，结合涉案厂房租期、已实际租赁的期限等情况，确定邱春鹏遭受的厂房被拆除的损失为290152.3元，福安公司亦未提供证据推翻该认定的结论，本院对此予以确认。就该项损失的分摊问题。双方签订的《售让合同》已明确约定：邱春鹏因急需土地开工，故双方签订合同后邱春鹏可先开工建设，若福安公司的原因无法售让土地，福安公司应赔偿邱春鹏先行开工建设所造成的经济损失。福安公司并未否认邱春鹏存在厂房被拆除的损失，其仅上诉主张邱春鹏在涉案土地未办理过户手续及未办理规划报建手续的情况下进行厂房建设，应由邱春鹏自行承担相应的损失。对此，本院认为邱春鹏在未取得涉案土地使用权前使用涉案土地进行厂房建设符合双方的约定，且相关厂房因涉案土地被查封而无法过户至邱春鹏名下，邱春鹏实际上无法办理厂房的规划报建手续，故其遭受的厂房被拆除的损失，福安公司应承担相应的责任。同时，邱春鹏作为完全民事行为能力人，其应当预见到其在未取得涉案土地产权前进行厂房建设所存在的法律风险，故其对于涉案土地上的厂房被认定为违章建筑并被拆除亦存在过错，其遭受的该项损失应由双方根据过错各承担一半的责任。即福安公司应向邱春鹏赔偿其建设厂房的损失145076.15元（290152.3元÷2）。关于邱春鹏主张的过户手续费损失（评估费损失）的问题。因涉案土地未能过户登记至邱春鹏名下，邱春鹏为促成涉案土地办理过户登记所交纳的评估费14100元属于为实际履行涉案合同所支出的费用，在邱春鹏已提交了相应的发票佐证其该项损失的情况下，福安公司作为违约方应赔偿邱春鹏的该部分损失。关于邱春鹏主张的律师费及财产保全担保费损失的问题。虽然邱春鹏提交了相应的委托代理合同及律师费发票佐证其主张，邱春鹏亦确实委托了律师参加本案诉讼活动。但因双方签订的涉案《售让合同》并未约定违约方须赔偿守约方的律师费损失，律师费支出亦非当事人参与诉讼所必须支出的费用，故一审法院判决福安公司须赔偿邱春鹏的律师费损失不当，本院予以纠正。同理，邱春鹏在本案中进行诉讼保全所支出的财产保全担保费21300元系邱春鹏选择第三方提供担保所支出的费用，并非本案诉讼所必须支出的费用，双方签订的《售让合同》对该部分费用的负担问题亦未作明确约定，故邱春鹏主张该项费用由福安公司承担，理据不足，本院亦不予支持。综上，邱春鹏因涉案《售让合同》被解除所遭受的损失（土地升值损失、建设厂房的损失及过户手续费损失）共计3332176.15元（土地升值损失3173000元+建设厂房的损失145076.15元+过户手续费损失14100元）。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”由此可见，定金与损失赔偿均具有填补守约方损失的功能，二者虽然可以并处，但二者的总和不应高于守约方因对方违约所造成的损失。本案中，邱春鹏起诉主张本案适用定金罚则，要求福安公司向其双倍返还定金150万元并赔偿其土地升值及建设厂房等损失。而本院已认定邱春鹏因涉案合同解除遭受的土地升值及建设厂房等损失共计3332176.15元，故本院在判决福安公司向邱春鹏双倍返还定金150万元的情况下，相应扣减福安公司应向邱春鹏赔偿的土地升值及建设厂房等损失75万元（定金的数额），故福安公司应赔偿邱春鹏土地升值及建设厂房等损失为2582176.15元（3332176.15元-750000元）。一审判决对此认定有误，本院亦予以纠正。关于福安公司上诉主张邱春鹏应向其支付租金的问题。因邱春鹏系根据双方合同约定提前占有、使用涉案土地，且双方并未约定邱春鹏须向福安公司支付租金。故邱春鹏占用涉案土地不属于无权占有，福安公司向邱春鹏主张租金损失缺乏依据，本院不予支持。对双方未上诉的其他部分，本院不作审查。综上所述，福安公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实及适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款，第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初375号民事判决；二、上诉人珠海市福安钢木制品有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人邱春鹏双倍返还定金150万元并赔偿被上诉人邱春鹏的损失2582176.15元；三、驳回被上诉人邱春鹏的其他诉讼请求；四、驳回上诉人珠海市福安钢木制品有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费61500元、保全费5000元、评估费23410元，合共89910元（邱春鹏已预交），由邱春鹏负担25400元，由珠海市福安钢木制品有限公司负担64510元。一审反诉案件受理费30750元（珠海市福安钢木制品有限公司已预交），由珠海市福安钢木制品有限公司负担。二审案件受理费37010元（珠海市福安钢木制品有限公司已预交），由珠海市福安钢木制品有限公司负担26500元，由邱春鹏负担10510元。经抵扣，珠海市福安钢木制品有限公司应向邱春鹏支付一、二审诉讼费及保全费、评估费54000元，该款珠海市福安钢木制品有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内径付邱春鹏。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年七月九日书记员  韦健淳