上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初20200号原告：严小群，女，1976年1月20日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区潘桥街道丁岙村丁腰路****。委托诉讼代理人：张卫东，上海高达律师事务所律师。被告：马玉旗，男，1975年10月4日出生，汉族，住上海，住上海市浦东新区川沙新镇大洪村南陈家宅**iv>委托诉讼代理人：赵雪宏，上海岷颉律师事务所律师。原告严小群与被告马玉旗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严小群及其委托诉讼代理人张卫东、被告马玉旗及其委托诉讼代理人赵雪宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严小群向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年5月24日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还位于上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)；3.判令被告支付原告自2018年9月1日起至2019年8月31日止的租金差额人民币41,349元以及自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费(按年租金191,349元的标准计算)；4.本案诉讼费由被告负担。审理中，原告表示如认定合同继续履行，则要求被告支付租金至2020年8月31日止。事实和理由：2016年5月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，总建筑面积为416.07平方米，租期为十年，租期内房屋每平方米每天1.2元整，第一年租金为182,230元，第二年租金与第一年相同，第三年至第五年每三年上调5%，租金采用付六押一方式。合同期内如乙方拖欠租金二十天以上，甲方有权终止合同收回房屋。合同还就其它内容作了约定。2018年9月1日起至2019年8月31日期间，被告实际仅支付租金150,000元，欠付租金41,349元。经原告催讨后，被告仍未支付，遂形成纠纷。原告为维护自己的合法权益，故诉至本院。马玉旗辩称，合同履行过程中，系争房屋所在园区的消防管道改造，园区于2018年8月24日被查封，直至2019年4月5日解封，导致该期间系争房屋内消防管道无水从而无法使用。双方曾达成一致自2018年9月1日起至2019年2月28日期间免租。解封后被告已陆续支付自2019年3月1日起至2019年12月31日止的租金累计150,000元，存在差额系因园区改造产生改装费22,800元，双方商量由被告垫付，原告在被告缴纳租金内抵扣，故被告不存在违约行为。其同意支付2020年1月1日起至2020年8月31日期间的租金，但系争房屋用于开设类宾馆，2020年1月24日起至今因疫情原因不能正常营业，故未能按时支付，希望减免该期间的租金。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市浦东新区川图路****乙XXX、XXX、XXX、XXX室房屋的权利人登记为原告。原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《房屋租赁合同》一份，合同签订日期书写为2016年5月24日。该合同约定原告将系争房屋出租给被告，总建筑面积为416.07平方米；租赁期限自2016年9月1日起至2026年9月1日止；租金为每平方米每天1.2元，免租期自2016年9月1日起至同年12月1日止，第一年、第二年的年租金为182,238元，第三年至第五年递增5%(即年租金为191,349元)；租金支付方式为付六押一，合同签订当日支付押金15,186元，2016年9月1日支付自2016年9月1日起至2017年2月28日止六个月的租金，之后租金按每六个月支付一次,提前十天付下期租金。合同期内如乙方拖欠房租二十天以上，甲方有权终止合同收回出租房。合同还约定了其它事宜。被告实际自2018年3月1日起使用系争房屋，用于经营上海辉客旅游咨询有限公司(以下简称辉客公司)。被告向原告支付了自2018年3月1日起至2018年8月31日止的租金，后于2019年4月至10月期间陆续向原告支付租金共计150,000元。2019年12月8日，原告通过微信向被告发送《租金催款函》。原告认为被告拖欠租金的行为构成违约，故于2020年1月诉至本院，要求判如所请。另查明，2018年8月24日，上海市浦东新区公安消防支队对辉客公司发出《临时查封决定书》，认为辉客公司存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：室内墙式消火栓损坏，不具备灭火功能，故决定对整个场所进行临时查封，查封期限为2018年8月24日17时至2018年9月23日17时，并要求立即整改火灾隐患，整改后经检查合格方可解除查封。2018年12月12日，上海天定投资有限公司出具《关于川图路XXX号园区消防管改造工程费用分摊备忘录》，主要内容为：2018年8月24日，浦东新区消防支队以小区消防管网无水为由对小区内店铺贴了封条。消防管网没水的原因是年久失修严重，已经不具备继续供应消防用水的能力。2019年1月9日，原告签署《确认书》，内容为：“您的房屋位于川图路XXX号1幢乙101号，面积416.07平方米。根据2018年9月18日业主大会上开发商、物业、业主、经营户达成的共识：为顺利完成消防管改造工程，涉及消防改造范围内的消防管网工程费用，由全体业主按建筑面积每平方米55元分摊。经分摊后您需承担的消防工程改造费用为人民币22,880元，敬请周知后签字确认。”2020年5月20日，上海鼎川物业管理有限公司出具《情况说明》，川图路XXX号园区由于消防设备不完善，消防部门于2018年8月份对园区进行消防整改，整改至2019年3月底，整改期间园区酒店停业，上海鼎川物业管理有限公司出于人性化考虑，在消防整改期间(2018年8月份至2019年3月份)物业管理费减免50%，按照50%收缴。审理中，原、被告确认：系争房屋由原告于2016年5月24日出租给案外人张薇使用，张薇向原告支付押金15,186元，以及自2016年9月1日起至2018年2月28日止的租金。自2018年3月1日起，被告承租系争房屋，合同版本延用原合同，故签订日期书写为2016年5月24日。被告认为自2018年3月1日起至2019年2月28日止为合同约定的第一年，适用第一年的租金标准。原告表示被告经营的场所不符合宾馆经营资质，经营风险由其自行承担，被告则表示辉客公司经营范围包含旅游和住宿。关于新冠肺炎疫情期间的租金，原告表示为响应国家号召，疫情期间同意减免两个月租金。被告提供：1.原、被告的微信聊天记录，证明双方曾就免租期起算日期及改装费抵扣租金的事宜进行沟通。经庭审质证，原告认可上述证据的真实性，但表示双方未就免租期达成一致，对于消防管道费用未明确抵扣时间。2.上海天定投资有限公司、上海美芝都实业有限公司于2018年10月29日发布的《关于上海市浦东新区川图路XXX号国际服装服饰时尚中心一期消防工程大修、改造实施公告》，证明园区消防改造的事实以及相关费用情况。经庭审质证，原告表示无法确认上述证据的真实性。以上事实，由原告递交的《上海市房地产权证》《房屋租赁合同》《租金催款函》、租金汇总表，被告递交的(2019)沪0115民初66049号民事判决书、营业执照复印件、微信聊天记录、《临时查封决定书》《关于川图路XXX号园区消防管改造工程费用分摊备忘录》《确认书》《情况说明》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。对园区关停进行消防管网改造期间的租金，根据租赁房屋实际使用情况，本院酌定被告可减少支付六个月租金。根据合同约定，租金按每六个月支付一次,提前十天付下期租金。合同期内如乙方拖欠房租二十天以上，甲方有权终止合同收回房屋。根据本案查明的租金支付情况，对园区恢复使用之后的租金，被告确存在迟延支付的情形，但从本案整体履行情况来看，被告承租系争房屋作为旅游、旅馆经营使用，投入较大，本案纠纷实系因园区消防管网改造所起，争议欠租集中在上述期间内，被告虽存在延期支付部分租金的情形，但不影响原告合同目的的实现，本案租赁合同以继续履行为宜，故原告要求解除合同、腾退房屋的诉请，本院难以支持。在之后的合同履行中，被告应恪守约定，严格履行。关于租金标准，被告认为自2018年3月1日起适用第一年的租金标准的意见，与合同约定不符，本院不予采纳。关于改造费用抵扣租金，因被告未实际支付改造费用，本院不予抵扣。关于疫情期间的租金，原告同意减免两个月，依据公平原则尚属合理，本院予以照准。原告主张截至2020年8月31日止的欠付租金，扣除减免消防管网改造期间的六个月租金以及疫情期间减免的的两个月租金，被告尚需向原告支付租金105,132元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百二十一条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告马玉旗于本判决生效之日起十日内支付原告严小群租金105,132元；二、驳回原告严小群的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,301元，减半收取计1,150.50元，由被告马玉旗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年七月三日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。