山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初1991号原告：山西太原先河文化实业有限公司,住所地太原市小店区体育路**，注册号：140XXXXXXXX0175（1－1）。法定代表人:梁庆海,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李刚，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张巧娥，山西国晋律师事务所律师。被告:太原化学工业集团物业管理有限公司,住,住所地太原市晋源区西峪东街**一社会信用代码：×××。法定代表人:杨陆林,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王宇，山西德为律师事务所律师原告山西太原先河文化实业有限公司与被告太原化学工业集团物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西太原先河文化实业有限公司的委托诉讼代理人李刚、张巧娥，被告太原化学工业集团物业管理有限公司委托诉讼代理人王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西太原先河文化实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告山西太原先河文化实业有限公司与被告太原化学工业集团物业管理有限公司签订的《租赁合同》解除。2、依法判令被告向原告双倍返还定金100万元。3、依法判令被告向原告支付资金占用期间利息损失29.7万元。4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月18日,原告与被告签订《租赁合同》,约定被告将位于太原市朝阳街的星月阁商贸城租赁给原告。合同签订后,原告依照合同约定于2011年3月24日将50万元定金交纳给被告,并由被告向原告出具了定金收据。原告交付定金后,被告迟迟未向原告交付租赁标的物。之后因第三方与太原化学工业集团有限公司(以下简称太化集团)因租赁标的物引发诉讼,导致被告不能按时交付原告。太化集团与第三方的诉讼直至2016年8月9日才以太化集团的胜诉而尘埃落定,但生效判决至今未能予以执行,被告还是无法向原告交付租赁标的物。从2011年原告与被告签订租赁合同至今已过去九年多,被告仍然无法向原告交付租赁标的物,原告为此于2019年8月5日向被告发函督促履行租赁合同,被告未予回复。2019年11月29日,原告通知被告解除租赁合同,并要求返还定金并赔偿损失,被告仍未予回复。2020年3月24日原告向被告发送律师函,被告未正式书面回复。原告为维护其合法权益,只得依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律法规之规定诉至法院，请求依法裁决。被告太原化学工业集团物业管理有限公司辩称，1、本案的背景：1995年10月13日，原太原化学工业集团公司溶剂厂(简称“溶剂厂”)与太原市晋武实业有限公司(后名称变更为山西星月阁实业有限公司，简称“星月阁公司”)签订租赁协议，约定星月阁公司承租溶剂厂位于朝阳街的土地一宗[土地证号:并改地国用(2003)字第205**]，面积7654.82平方米，租期十五年，至2010年10月13日，租期届满后星月阁公司应将土地及地上的建筑物一并返还。2006年1月，溶剂厂与太原化学工业集团有限公司(简称“太化集团”)签订《抵顶欠款协议》及《补充协议》，将该土地及地上建筑物抵顶给太化集团。2007年6月太原市人民政府颁发并政地(2007)第20324号土地使用权，权利人变更为太化集团，太化集团将租赁标的委托被告进行管理。租赁合同到期后，星月阁公司迟迟不退还土地及地上建筑。为此，被告于2010年10月25日专门召开会议，会议决定通过引进第三方协助把租赁物收回。2010年11月3日，被告与原告签订《合作意向书》，约定由原告负责收回星月阁商城。2011年3月，双方签订本案租赁合同，但因原告未能收回房屋，合同一直未能实际履行。2013年，太化集团启动了对星月阁公司的诉讼程序，主张收回土地及地上建筑，案件经历一审、二审、再审，目前正处于强制执行阶段。现距租赁合同签订时隔近十年，原告突然起诉要求双倍返还定金及利息，遂形成本案。2、本案租赁合同无效，定金合同/罚则作为从合同，也属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案中，租赁标的为星月阁商贸城(六层楼)，是星月阁公司自行加盖的，属于证照不全的房产，据了解该房屋至今未取得建设工程规划许可证，因此本案租赁合同应属无效合同。定金罚则/合同是担保合同的一种，具有从属性，在主合同无效的情形下，定金罚则/合同当然无效。故本案在租赁合同自始无效的情况下，定金罚则条款也当然无效，原告根本无权主张双倍返还定金。3、被告从未收到原告定金。原告提供的收据与被告平时对外出具的收据加盖的印章不符，被告对外开具收据均加盖“财务专用章”，而非“票据专用章”，原告在什么情形下取得这样的收据，我们是存疑的。4、原告对房屋无法交付是明知且有过错的。第一，本案租赁合同签订的背景是星月阁在原租期届满后拒不返还土地及地上建筑。被告是以原告负责协调收回租赁物为前提，才与其签署租赁合同的。为此，被告于2010年10月25日专门召开了“关于星月阁协议到期资产收回问题”的会议，决定引入第三方协助收回星月阁商城。随后，2010年11月3日，双方签订了《合作意向书》，约定由原告负责收回星月阁商城，资产收回后双方合作另行协商。第二，退一步讲，原告即便没有协助收回租赁物的义务，但其作为承租人，作为商业主体，在准备租赁一整栋楼来从事商业经营前，不可能对租赁房屋被他人持续占有的现状一概不知，完全不符合常理。第三，由于原告未能按约收回房屋，被告于2013年开始启动诉讼程序向星月阁公司主张权利，案件经历一审、二审、再审，现正处于强制执行阶段，原告对被告积极主张权利也是完全清楚的。因此，租赁合同签订时，原告对租赁房屋能否交付的现状是完全知晓的，并对之后房屋未能按时交付是有过错、有责任的。5、原告关于双倍返还定金的诉请已过诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条规定，原告应当自租赁合同约定的房屋交付日，即2011年3月21日便知道自已权利受损了，应当开始计算主张双倍定金的诉讼时效，当时诉讼时效为两年，应于2013年3月21日已过诉讼时效。另外，原告在相隔将近十年后，才开始主张返还定金，本身也不符合常理。综上，本案租赁合同应属无效合同，且从未实际履行，定金罚则作为从合同也属无效。同时被告至今未收到原告定金，被告也无义务向原告返还定金和利息。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有异议的证据及事实，本院认定如下：原告提供的李刚和被告处曾秀英微信记录、2020年3月11日李刚与被告王建国录音，证明曾秀英在通话记录里认可通过水电费账户收取了原告缴纳的50万元定金，王建国认可原告缴纳过50万元定金。被告发表质证意见称对前述证据真实性认可，证明内容不认可，曾秀英和王建国都未明确打到哪个账户上，二人说法不一，曾秀英说可能打到交水电费账户上，王建国说可能打到集团账户了。事实上被告没有水电费账户，若认为在集团账户，我们愿意查查集团账户。本院对前述证据的真实性予以确认，且前述证据能够与被告出具的收款收据相互佐证，本院对前述证据的证明力予以确认。2010年11月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作意向书》，双方就被告名下资产星月阁商城的收回达成合作意向，约定：由乙方负责协调收回星月阁商贸城，在收回商贸城过程中所产生的一切费用由乙方承担，甲方要求乙方在三个月内收回星月阁商贸城。原告（乙方）与被告（甲方）于2011年3月18日签订一份《租赁合同》，合同约定：1、甲方提供租赁标的物出租乙方经营使用；2、租赁标的物为原“星月阁商贸城”（六层楼），地下，地下**，地上**，租赁标的物位于太原市朝阳街**（原**）面积23400平方米，其中地下室约3306平方米；3、甲方应于2011年3月21日前将租赁标的物交付给乙方，具体以双方签字盖章的标的物《交付确认书》为准；4、合同期限：2011年4月1日至2012年1月31日为装修期，租赁期限为5年，自2012年2月1日至2017年1月31日；5、租赁五年期内，甲方收取每年100万元的租赁费；6、首年甲方应收取的租赁费收款方式为本合同签订后五个工作日内乙方向甲方支付50万元作为合同定金，正式开业后五个工作日内向甲方支付剩余的50万元。2011年3月24日，被告向原告出具一张收款收据，载明收到原告合同定金50万元。收据上加盖的公章为被告“票据专用章”。2019年8月5日，原告向被告邮寄《关于尽快履行的督促函》，2019年11月29日，原告向被告邮寄《解除合同通知》，要求解除双方签订的《租赁合同》，并要求被告在十日内按照《合同法》关于定金的规定双倍返还原告定金共计100万元。被告当庭陈述收到《关于尽快履行的督促函》、《解除合同通知》。原告陈述其主张的利息自2011年3月24日起至2020年4月25日，以50万元本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。证实上述事实的证据有，《合作意向书》、《租赁合同》、李刚与曾秀英微信记录、李刚与王建国通话录音、《关于尽快履行的督促函》、《解除合同通知》、EMS邮寄信息等书证，及双方当事人当庭陈述等。本院认为，原、被告之间构成房屋租赁关系。原、被告均未提供涉案房屋取得建设工程规划许可证的证据，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，据此双方签订的《租赁合同》无效。经本院释明，租赁合同无效，原告应变更其第一项诉讼请求，原告仍坚持其原诉讼请求。因双方签订的《租赁合同》无效，故原告主张确认其与被告签订的《租赁合同》解除的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告向被告支付了50万元定金，有被告向原告出具的收款收据及李刚与曾秀英微信记录、李刚与王建国通话录音相互印证，本院予以确认。被告应当向原告返还定金。被告长期占用原告资金，给原告造成一定的损失，应当予以赔偿，原告主张被告按中国人民银行同期贷款利率向其支付资金占用费的诉讼请求本院予以支持，但自2019年8月20日起至2020年4月25日止应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用费。关于原告主张被告双倍返还定金，因租赁合同无效，因此其中关于定金的约定无效，原告相关诉讼请求本院不予支持，被告相关辩解意见本院予以采信。关于诉讼时效，被告收取原告定金，至今尚未向原告交付租赁房屋，致使原告租赁房屋的目的一直未能实现，故被告的义务一直未能履行，原告的起诉未超过诉讼时效，对被告的相关辩解意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告太原化学工业集团物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告山西太原先河文化实业有限公司定金50万元；二、被告太原化学工业集团物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西太原先河文化实业有限公司以50万元为基数自2011年3月24日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费，自2019年8月20日起至2020年4月25日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用费；三、驳回原告山西太原先河文化实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8237元，由原告山西太原先河文化实业有限公司负担4000元，被告太原化学工业集团物业管理有限公司负担4237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张盈敏 二〇二〇年七月八日书记员 侯文燕相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。