安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1503民初3520号 原告：张毅，男，汉族，1964年10月10日生，住安徽省六安市裕安区。 委托代理人（特别授权）：江山，安徽皋德律师事务所律师。 被告：安徽裕发投资发展有限公司，住所地安徽省六安市裕安区小华山街道长安南路文汇大厦**，统一社会信用代码91341500072377237X。 法定代表人：崔永祥，执行董事。 委托代理人（特别授权）：李忠诚，安徽大别山律师事务所律师。 原告张毅与被告安徽裕发投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年6月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张毅及其委托代理人江山，被告委托代理人李忠诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张毅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付违约金40115元(以729354.1元为基数自2017年5月31日起按日万分之二计息至2018年3月2日止)；2、判令被告支付原告未能取得房屋所有权证书违约金暂计至2020年5月24日52805元(以729354.1元为基数自2017年5月31日起按日万分之二计息至原告取得房屋所有权证书之日止)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》(预售)。合同约定：原告购买被告开发的位于文汇中央广场1栋11层1107号房屋(写字楼)，预测建筑面积145.9㎡、单价4999元/m，总价款729354.1元。合同第十一条交付时间和手续(一)出卖人(被告)应当在2017年5月30日前向买受人(原告)交付该商品房。第十二条逾期交付责任(2)…买受人(原告)要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人(被告)按日计算向买受人(原告)支付全部房价款万分之2的违约金。第二十条房屋登记(二)1、…买受人(原告)不解除合同的，自买受人(原告)应当完成房屋所有权登记的期限届满之此日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人(被告)按日计算向买受人(原告)支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款。然案涉房屋被告于2018年3月2日才交付原告，因被告原因原告至今没有取得案涉房屋所有权证书。现原告依据合同第二十七条争议解决方式1、依法向房屋所在地人民法院起诉，具状诉至贵院，希判如所请。 被告安徽裕发投资发展有限公司辩称：一、答辩人逾期交房系出有因。答辩人开发的文汇中央广场在土地出让时，政府要求提供2000平米的房屋。后因价格原因，答辩人和六安市人民政府一直未能达成协议，导致相关的手续未能按时办理，造成房屋的逾期交付。二、被答辩人诉请答辩人支付逾期交房及逾期办证违约金数额过高，应当降低并参照裕安区人民法院审理类似案件的比例确定。第一，答辩人与被答辩人签订的《商品房预售合同》是政府制定的格式合同，办证时间是合同的约定的，也是答辩人无法调整和变更的。事实上，开发企业是无法在房屋交付后90日内办理产权登记的，也不符合办证的条件。六安市各大开发企业没有哪家能够按照此时间办理完毕的。答辩人的情况并不是答辩人一家现象，是六安市普遍存在的状况。如果被答辩人的请求得到支持，势必造成包括但不限于答辩人在内的企业无法发展，无力生存，直至破产！严重损害六安市的房地产产业和投资环境；第二，逾期办证，真正的受害人是答辩人。包括被答辩人在内的绝大多数业主都是按揭方式购房，答辩人必须按照银行要求提供阶段性担保，并按每户贷款金额的5%交存到银行指定的保证金专用账户用于贷款担保，直至答辩人等取得不动产证书并办理他项证抵押给银行为止。逾期办证，造成申请答辩人担保金不能释放使用，面临的资金压力巨大，给答辩人造成的损失也相应较大。第三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（下称《合同法解释（二）》）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”该条司法解释明确了实际损失是认定约定违约金是否合理的基础，目的是为了防止违约金主张金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等，凸显的是公平主义原则，用以平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突。有损失就弥补，没有损失就不应支持。本案中虽然逾期办证，但被答辩人并未受到实际损失，也未能举证证明因逾期交付、逾期办证给自己造成了多大的损失，且被答辩人房屋已经交付购买的目的已经实现。如果再次支持大额违约金，势必导致被答辩人等获得不公平的利益，不符合现代民法的司法原则。综上所述，答辩人自公司成立以来，一直秉承诚实守信的经营理念，遵循依法办事的观念经营发展。现对答辩人面临的困点、难点和堵点，据实反映，恳请法庭依法公正裁决，切实维护公司的合法利益。 原告张毅为支持其主张向本院提供以下证据： 证据一、原告身份证复印件、被告营业执照信息，证明原、被告基本信息。 证据二、两份《商品房买卖合同》（预售）（编号185614）。证明：1、证明房屋总价款729354.1元；2、证明合同约定交付时间：2017年5月30日前；3、证明逾期交付责任及逾期办证责任（P11、P15，第十二条逾期交付责任（2）…买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之2的违约金。第二十条房屋登记（二）1、…买受人（原告）不解除合同的，自买受人（原告）应当完成房屋所有权登记的期限届满之此日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之1的违约金）。 证据三、交易流水，证明原告依约履行购房款支付义务的事实。 被告安徽裕发投资发展有限公司对原告提供的证据质证意见为： 对证据一、三三性无异议。 对证据二真实性无异议，根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第20条的约定，适用逾期办证万分之一每日的违约金是出卖人的原因，如果不是出卖人的原因，该规定对本案不发生效力。 被告安徽裕发投资发展有限公司未提供证据。 本院对原告提供的证据予以认定。 经审理查明：2016年1月7日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买被告开发建设的坐落于广电中心以西万佛路以北文汇广场1栋11层1105、1107号房屋（写字楼）；房屋建筑面积共145.9平方米，单价4999元/平方米，总价款计729354.1元；双方在合同中约定出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付房屋；逾期交付房屋超过60日的，买受人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金；合同第二十条第（二）款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同……买受人不解除的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约交付了全部房款729354.1元，被告于2018年3月2日履行了交房手续；但被告未能在《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付之日起90日内协助原告办理该商品房所有权转移登记。故原告遂向本院提起民事诉讼。 另查明：案涉房屋目前尚未办理房产权属证。 本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告已按照合同的约定交付了全部购房款，但被告未能在约定的期限内交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。故原告主张的逾期交房违约金自2017年5月31日起，以购房款729354.1元基数，以日万分之二标准，计算至2018年3月2日止，即被告向原告支付违约金40115元（729354.1元×万分之二×275天）；被告不能在交付商品房90日的协助原告办理房屋所有权证书，原告要求逾期办证违约金，应予支持，违约金自2018年5月31日起至2020年5月24日（原告起诉暂定日期），即，被告应支付原告逾期办证违约金52805元（729354.1元×万分之一×724天），后期违约金待房屋产权证实际办理后，另行主张；庭审中，被告主张违约金过高，要求予以调整，但其未提交相应证据证明，双方约定的违约金超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，故本院对其辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告安徽裕发投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告张毅逾期交房违约金40115元； 二、被告安徽裕发投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告张毅逾期办证违约金52805元； 三、驳回原告张毅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2120元减半收取1060元，由被告安徽裕发投资发展有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  张红梅 二〇二〇年七月三十一日 书记员  陈婉倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。