湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4434号原告：袁某1，男，2005年8月6日出生，汉族，住长沙市天心区。法定代理人：袁某2，男，1978年10月28日出生，汉族，住长沙市天心区。系原告袁某1之父。原告：袁琳，女，1975年5月23日出生，汉族，住长沙市天心区。以上原告的共同委托诉讼代理人：邹浩，湖南解梵律师事务所律师。被告：长沙黄兴南路步行街商业管理有限公司，住所地长沙市天心黄兴南路步行商业街西厢****。法定代表人：陈明。委托诉讼代理人：文芳，湖南清枫律师事务所律师。原告袁某1、袁琳诉被告长沙黄兴南路步行街商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁某1、袁琳的共同委托诉讼代理人邹浩与被告长沙黄兴南路步行街商业管理有限公司的委托诉讼代理人文芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁某1、袁琳共同向本院提出诉讼请求为：1、判令被告向原告支付租金至判决生效之日止（自2019年6月15日暂计算至2020年4月15日）合计12603.333元；2、判令被告承担违约责任，以未付租金每日千分之五的标准向原告支付延迟履行违约金直至判决生效为止（从2019年9月15日暂计算至2020年4月15日）合计6919.23元；3、判令解除原、被告签订的《关于步行街南段二楼商铺的租赁合同》；4、判令被告向原告支付商铺购买款10%的违约金，合计13750.80元；5、判令被告赔偿原告损失46255.86元；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。其事实和理由如下：原告袁琳、徐敏芝（已故，该商铺份额由原告袁某1继承）于2011年8月10日与被告签订了《商铺租赁合同》，原告将黄兴南路步行商业街南段二楼南2421号商铺出租给被告。合同约定：租赁期从2010年12月12日起至2022年7月14日止；租金为274元／平米／月，被告于每季度第三个月15日前支付季度租金3781元，逾期一天，按未付款千分之五的标准支付迟延履行违约金，违约方承担商铺购买款10%的违约金和赔偿全部损失的违约责任。2019年6月20日，被告以“网络电商的冲击，附近租金下跌”为由，向原告送达《关于降低租赁价格的通知书》（租金降50%或者解除合同），之后再没有向原告支付租金，也未办理商铺返还手续。原告为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。被告长沙黄兴南路步行街商业管理有限公司辩称：1、被告同意支付至2019年8月26日的租金，2019年8月26日之后的租金属于原告自身的扩大损失，与被告无关。原、被告签订的《租赁合同》已于2019年8月26日解除，原告与被告于2011年8月10日签订《租赁合同》，合同按约履行已长达8年。因近几年，网络电商崛起及周边新商业持续不断地冲击、实体市场经济萧条等影响，涉案区域租金价格大幅下降，自2017年开始，该区域商铺长期处于空置状态，无法再转租出去，原本一铺难求的铺面陆续空置，被告作为该区域商场运营方，无力再支撑长期的巨额亏损，无力按原租赁价格继续履行合同。被告不得已于2019年6月20日向原告送达《关于降低租赁价格的通知书》，拟希望通过降低租金标准减少损失，同时希望原告主动解除合同，自主招租。原告收到函件后，坚持要求继续履行合同，被告无奈于2019年8月26日向原告送达《关于终止租赁合同的通知书》，但原告在收到通知之日起三个月内未提出异议，故双方的《租赁合同》已于2019年8月26日解除。2019年8月26日后产生的租金损失属于原告自身扩大损失，应由其自身承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。退一步说，即使双方对合同解除存在争议，原告亦负有减损义务，原告应积极行使自己的合同解除权，减少损失，更好保护自己的权利，但原告对被告的减损建议置之不理，导致损失持续扩大，因此，该扩大损失不应由被告承担。2、原告主张按未付租金日千分之五支付迟延履行违约金标准过高，请求法院结合本案合同履行情况、当事人的过错承担等客观因素，从公平原则和经济原则予以调整。3、原告要求按商铺购买款10%支付违约金以及赔偿损失，于法无据，请求予以驳回。《租赁合同》中仅约定了被告迟延履行付款的违约金，并未约定被告终止合同的违约金，原告要求被告按商铺购买款的10%支付违约金毫无事实及法律依据。被告仅租赁4.6平方米，实际使用面积仅2.37平方米，原告主张拖欠租金一万余元，主张的违约金亦有一万余元，违约金明显过高。此外，原告未提交任何因被告违约造成相应损失的证据，请求法院驳回原告该诉讼请求。综上，请求法庭根据本案合同履行客观情况公正裁决，驳回原告不合理的诉讼请求。经审理查明：2011年8月10日，出租人袁琳、徐敏芝（甲方）与承租人长沙森和步行街商业经营管理有限公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，主要内容为：乙方承租甲方位于黄兴南路步行商业街南段二楼南2421（原南2104B-23）号商铺，面积为4.6平方米；租赁期限从2010年12月12日起至2022年7月14日止，如需延长，双方另行协商；2010年12月12日（即租赁期限起始日）至2014年7月14，租赁价格为224元/平方米/月，甲方获取季度租金3094元，获取年租金12376元；2014年7月15日至2018年7月14日，租赁价格为249元/平方米/月，甲方获取季度租金3438元，获取年租金13751元；2018年7月15日至2022年7月14日，租赁价格为274元/平方米/月，甲方获取季度租金3781元，获取年租金15126元；租赁期限起始日开始计算租金，乙方应于每季度第三个月15日前将该季度租金支付给甲方，逾期一天按未付款千分之五支付违约金，本合同继续履行；相关税费按法律规定各自承担并缴纳；乙方享有该商品的转租、分租、合租权，而无须通知甲方；本合同期限内，甲方保证乙方对商铺的占有、使用、收益权不受甲方以及任何第三人的影响和侵犯，否则，乙方有权停止支付租金，且甲方应按商铺总价款的10%支付违约金；若影响乙方对步行街商铺的经营，则甲方应赔偿乙方的全部损失（包括索赔等产生的间接损失）；租赁期限内，若甲方转让、抵押商铺的任何部分，甲方必须在转让或抵押文件中约定商铺受让人、抵押权人或其它权利人继续承担并履行本协议中甲方的全部权利及义务，并且将转让、抵押情况及时书面通知乙方；由于自然灾害以及其他人力不可预见、不能克服和避免的不可抗力导致本合同无法履行的，双方均不承担违约责任；本合同约定甲方文书送达地址及联系方式如有变更，应书面通知乙方，否则，视为未变更，邮寄的函件按照约定的地址寄出即可视为该函件已经送达，函件送达的一切法律效果即已产生，甲方文书送达地址为天心区轻院路84号雨吴童装屋。合同签订后，徐敏芝和袁琳按约将房屋交付给长沙森和步行街商业经营管理有限公司，该公司亦按约向徐敏芝和袁琳交付了租金。2019年6月20日，长沙黄兴南路步行街商业管理有限公司向徐敏芝（已故，承租人并不知晓）、袁琳送达了一份《关于降低租赁价格的通知书》，主要内容为:双方签订的长沙市黄兴南路步行商业街南段二楼B区2421柜台的《租赁合同》，由于市场经济萧条、网络电商的冲击，南段二楼的租金已大幅下降，柜台区域长期处于空置状态，租赁商铺的成本已远高于市场价格，加上物业管理费、空调费、税金等成本，亏损严重，现选择对《租赁合同》租赁价格降低50%，将于2019年7月15日起按与徐敏芝、袁琳签订的租赁合同约定的租赁价格降低50%进行支付，徐敏芝、袁琳可选择解除租赁合同关系，办理商铺返还手续，自主对外进行招租。2019年8月20日，长沙黄兴南路步行街商业管理有限公司向徐敏芝、袁琳邮寄了一份《关于终止租赁合同的通知书》，主要内容为：因租赁市场经济不景气，经本公司多番努力招商无果，承租的柜台长期闲置，因多次沟通方案无果，现函告徐敏芝、袁琳，于2019年8月25日终止双方签订的《租赁合同》，并告知对方于合同终止之日前办理柜台交接手续，并请自行管理维护柜台。该通知书系承租方按照《租赁合同》约定的地址邮寄的，但出租人的地址已经变更，且未告知承租人。另查明，长沙森和步行街商业经营管理有限公司后更名为长沙黄兴南路步行街商业管理有限公司。涉案房屋系徐敏芝与袁琳共有，徐敏芝于2017年2月11日病故，袁某1系徐敏芝之子。2020年3月23日，涉案房屋变更为袁琳与袁某1按份共有，各占50%。承租人的租金已支付至2019年6月14日。两原告为实现其债权，与湖南解梵律师事务所律师签订了《委托代理合同》，委托该所指派律师为其代理诉讼事务，两原告为此支付了律师费12000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐敏芝、袁琳与长沙森和步行街商业经营管理有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。合同签订后，徐敏芝和袁琳按约将房屋交付给长沙森和步行街商业经营管理有限公司，该公司亦按约向徐敏芝和袁琳交付了租金。后长沙森和步行街商业经营管理有限公司更名为长沙黄兴南路步行街商业管理有限公司，由更名后的公司享有合同的权利并履行合同的义务。2019年6月20日，长沙黄兴南路步行街商业管理有限公司向徐敏芝、袁琳送达了一份《关于降低租赁价格的通知书》，以市场经济萧条、网络电商的冲击，柜台区域长期处于空置状态，租赁商铺的成本已远高于市场价格，亏损严重为由，要求将租赁价格降低50%；同时告知徐敏芝、袁琳可选择解除租赁合同关系，办理商铺返还手续，自主对外进行招租。2019年8月20日，长沙黄兴南路步行街商业管理有限公司向徐敏芝、袁琳邮寄了一份《关于终止租赁合同的通知书》，告知其于2019年8月25日终止双方签订的《租赁合同》，于合同终止之日前办理柜台交接手续。该通知书系承租方按照《租赁合同》约定的地址邮寄的，但出租人的地址已经变更，且未告知承租人。根据《租赁合同》的约定，本合同约定甲方（出租人）文书送达地址及联系方式如有变更，应书面通知乙方（承租人），否则，视为未变更，邮寄的函件已经按照约定的地址寄出即可视为该函件已经送达。因此，该通知书应视为已经送达。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同；第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，被告于2019年8月20日通过书面形式邮寄了终止合同通知书，告知于2019年8月25日终止合同，也未再交纳之后的房屋租金，其行为属于明确表示不履行主要债务，原告有权依据上述规定要求解除合同，本院认定《租赁合同》于被告向原告邮寄送达《关于终止租赁合同的通知书》之日起三个月后即2019年11月20日解除。被告的租金已支付至2019年6月14日，被告还应当向两原告支付自2019年6月15日起至2019年11月20日止的租金，即3871元÷3个月÷30天×155天＝6666.72元。关于违约金的问题，根据合同约定，租赁期限起始日开始计算租金，被告应于每季度第三个月15日前将该季度租金支付给原告，逾期一天按未付款千分之五支付违约金。该约定的计算标准过高，明显高于因违约行为造成的损失，结合本案的实际情况，本院酌情考虑按照每日万分之五的标准计算违约金，因此，被告还应向两原告支付自2019年11月20日起至本判决生效之日止的违约金（以租金6666.72元为基数，按照每日万分之五的标准计算）；关于支付商铺购买款10%的违约金的问题，双方签订的租赁合同并未明确约定单方解除或者单方终止合同承担违约金的合同条款，对该诉讼请求本院不予支持；关于赔偿损失46255.86元的问题，两原告未能提交相应证据予以佐证，对该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十四条、九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告袁琳、袁某1与被告长沙黄兴南路步行街商业管理有限公司签订的《租赁合同》于2019年11月22日解除；二、被告长沙黄兴南路步行街商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告袁琳、袁某1支付租金6666.72元，并支付自2019年11月20日起至本判决生效之日止的违约金（以租金6666.72元为基数，按照每日万分之五的标准计算）；三、驳回原告袁琳、袁某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1788元，减半收取894元，由被告长沙黄兴南路步行街商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方 文二〇二〇年七月二十三日法官助理杨涵代理书记员  袁思思