安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0221民初595号 原告:芜湖中成置业有限公司，住所地安徽省芜湖县湾沚镇延安东路，统一社会信用代码913402216973606461（1-1）。 法定代表人：苏日青，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏芦山，安徽古圣律师事务所律师。 被告:周炯，男，1988年10月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：李磊磊，安徽端维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤震，安徽端维律师事务所实习律师。 原告芜湖中成置业有限公司（以下简称中成公司）诉被告周炯商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月26日作出（2016）皖0221民初2152号民事判决。中成公司不服提起上诉。2018年8月27日，芜湖市中级人民法院作出（2018）皖02民终661民事判决，维持原判。中成公司向安徽省高级人民法院申请再审，2019年12月10日，安徽省高级人民法院裁定撤销一、二审判决，发回本院重审。2020年4月22日,本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中成公司的委托诉讼代理人苏芦山，被告周炯的委托诉讼代理人李磊磊、汤震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中成公司向本院提出诉讼请求：判令被告周炯立即支付购房款1111296元，诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月份，被告周炯来原告中成公司处商讨购买原告开发的坐落于芜湖县南侧丽晶财富广场商业网点房事务。当月26日，双方商定由被告购买财富广场07幢4室商业网点房，均价为每平方米4800元。合同签订前，原告要求被告就该间网点房办理银行按揭贷款，但被告要求在房屋过户后办理商业贷款，以使其有可用资金，为此双方同意在房屋过户后即付清购房款，并且被告在付清购房款之前无权就该间网点房办理抵押登记。合同签订后，原告即配合被告办理了前述商业网点房的过户登记手续，但被告至今未支付分文。现因被告经催告仍不支付购房款，故原告无奈之下起诉，请求查明事实，支持诉请。 被告周炯辩称，1、本案非商品房买卖合同而是以房抵债，原、被告之间从未就购买涉案房屋达成合意，而是巫亚红、安徽凯博尔特种电缆集团有限公司（以下简称凯博尔公司）等人，欠安徽省合肥市中基小额贷款有限公司（以下简称中基公司）借款，周炯系中基公司员工，巫亚红与原告，中基公司三方协商后，由原告以涉案房产抵偿巫亚红等人所负债务。2、原告诉称双方口头约定房屋过户后办理贷款付清房款不属实，双方不是房屋买卖,被告没有付款义务，且原告诉状中诉称的付款事实与原告的法定代表人梅林在芜湖市中级人民法院所称的由被告贷款原告与贷款银行签订协议，由贷款银行转付给原告相互矛盾，与原告代理人在再审时回答法庭询问时所称由于销售不景气赊账销售也相互矛盾，关于如何付款原告单方在原一审，原二审，再审期间出现了三个版本的陈述，均为其单方陈述，我方不予认可，由此可见，双方根本没有关于付款的约定。3、同涉案的七个系列案件一样，本案的抵偿价格并非每平方米4800元，而是被告另行出具了承诺书，上面不仅有真实的抵偿价格，还注明了涉案房屋是抵偿，所以原告并未作为证据提交。4、原告作为房产开发企业，在被告没有支付任何房款的情况下将房屋交付给被告，而且产权登记给被告，显然不符合房产开发企业销售房屋的交易习惯。同时，除本案外，还有徐家顺等六户与本案情形一模一样，都是巫亚红及其控制的企业欠付这六户债务，而原告以房产抵偿，很显然这不是巧合事件，而是巫亚红，原告以及包含周炯在内的七户均协商一致，以原告的房产抵偿巫亚红等人的负债，并均已实际履行完毕。5、原告与巫亚红及其控制的企业存在债权债务关系，这是抵债的背景，也是原告同意以房产抵巫亚红等人债务的原因。综上，请求驳回原告的诉请。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：除原告中成公司提交的证据5两张发票与本案无关联性，被告周炯提交的证据《欠条》真实性无法确认外，原、被告双方提交的其他证据均与本案存在关联且来源合法，真实可以相互印证，本院予以全部确认。是否达到双方的证明目的，本院结合全案予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 一、2015年2月3日，中基公司向合肥市庐阳区法院起诉，要求凯博尔公司归还借款400万元及相应利息，安徽弘博电缆集团有限公司（以下简称弘博公司）、巫亚红、巫亚敏三被告对上述债务承担连带清偿责任。2015年3月24日，该案调解结案（案号为2015庐民二初字第00512号）。2015年2月4日，中基公司向合肥市庐阳区法院起诉，要求巫亚敏、骆彩英归还借款100万元及相应利息，凯博尔公司、弘博公司、巫亚红、李艳对上述债务承担连带清偿责任，该案也调解结案（案号为2015庐民二初字第00516号）。因各被告未主动履行还款义务，上述两案进入强制执行程序。2016年4月25日，中基公司作为甲方，弘博公司、凯博尔公司、巫亚敏、巫亚红、骆彩英5方作为乙方，双方达成书面协议，就上述两案借款500万元及相应利息及其他费用，乙方用芜湖县湾沚镇丽晶财富广场7幢4室（一楼89.3平方米，二楼142.22平方米）来抵偿，上述房产办证至甲方或甲方指定人员的名下，则视为乙方已全部履行了2015庐民二初字第00512号和2015庐民二初字第00516号两调解书所确定的义务；双方各自承担应付税费。周炯受中基公司指派，次日，原、被告签订一份商品房买卖合同（现售），编号分别为ＸＳ00006664，“被告购买原告开发的位于芜湖县商业房，合同约定，总面积为231.52㎡，单价4800元／㎡，合同总价款为1111296元，付款方式为于2016年4月26日前一次性付清房款”；2016年5月24日，案涉房屋办理了产权登记，被告取得案涉房屋的产权证书。 二、2016年8月29日，原告提起本案之诉，同时向本院还起诉相类似的乔秋福（诉讼标的额854万元）、赵峰和孙宗梅（诉讼标的额413万元）、何宏亮（诉讼标的额549万元）、叶雷生和阮婷婷（诉讼标的额724万元）、徐家顺（诉讼标的额759万元），另向芜湖市中级人民法院起诉乔秋福和蒋津（诉讼标的额4858万），七案总计诉讼标的额为8268万元。2016年11月3日，原告作为甲方，乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅四人作为乙方，凯博尔公司、无为县广通铜业有限公司（以下简称广通公司）、巫亚红、何俊燕作为丙方，三方达成诉讼和解协议，约定，乙方向甲方分两期支付购房款共1000万元后，剩余应有乙方承担的房款转有丙方承担，与乙方无关；乙方支付首期600万元房款后，甲方撤回对乙方的诉讼并解除对乙方房屋的保全措施。2016年11月28日，原告作为甲方，凯博尔公司、广通公司、巫亚红、何俊燕作为乙方，双方达成清偿协议书，约定除乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅已承担的1000万元购房款外，乙方确认还另需向甲方支付2980万元的购房款，此2980万元购房款包括乔秋福、乔秋福与蒋津、赵峰和孙宗梅三户已支付1000万元后的剩余房款和何宏亮、叶雷生和阮婷婷、周炯，徐家顺四户的全部房款，在本协议签订后，该七户中若有人向甲方交纳购房款，则在该2980万元购房款中扣除同等金额。同时约定，甲方有权对剩余何宏亮、叶雷生和阮婷婷、周炯、徐家顺的购房款提起诉讼，乙方不得因甲方起诉而拒绝支付该2980万元。在此前的当月2日，原告将该2980万元债权转让给顺通公司，随即，顺通公司（甲方）与广通公司（乙方）签订了一份债务清偿协议书，乙方承诺向甲方清偿全部2980万元的债务；并约定在2017年6月30日前，向甲方支付500万元，逾期未付，按月息2%承担违约责任；同时乙方还将20亩国有土地使用权及10000平方米的厂房抵押给甲方，作为担保。 三、2017年3月7日，中成公司作为原告就上述2980万元中的1000万元向无为县人民法院起诉凯博尔公司、巫亚红、何俊燕三被告，当月21日，该案调解结案（案号为2017皖02**民初1424号）。后因三被告未能自动履行，该案进入强制执行程序。2017年7月17日，顺通公司作为原告就上述2980万元中的500万元向无为县人民法院起诉凯博尔公司、巫亚红、何俊燕、广通公司，同年8月23日，该案也调解结案（案号为2017皖02**民初3139号）。后该案也进入了执行程序。 四、2017年6月26日，本院向案外人巫亚红核实，巫亚红陈述当时其与中成公司的法定代表人梅林联系确定，以本案诉争的房屋折抵给被告，以抵偿其所欠债务。2017年8月22日，案外人巫亚红在向无为县法院工作人员调查应询时，承认中成公司以房替自己及公司向乔秋福、乔秋福与蒋津、赵峰和孙宗梅、何宏亮、叶雷生和阮婷婷、周炯，徐家顺七户抵债的事实，中成公司因此要求我归还3980万元购房款，扣除乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅已支付的1000万元，还欠购房款2980万元。 本院认为：原告中成公司诉称，被告周炯购买房屋系案外人巫亚红的介绍，以及被告拟在购房并办理产权登记后通过办理商业贷款再支付购房款的说法与本案查明事实不符，本院不予认同。但是否如被告周炯所述是原告中成公司以房替凯博尔公司等债务人向债权人中基公司抵偿债务呢？综合全案，虽无直接证据证实是以房抵债，但从已查明事实可以得出上述结论，理由如下：其一，关于购房合同的签订及房屋交付。2016年4月25日，中基公司作为甲方，弘博公司、凯博尔公司、巫亚敏、巫亚红、骆彩英5方作为乙方，双方达成书面协议，就乙方欠甲方借款500万元及相应利息及其他费用，乙方用原告芜湖县湾沚镇丽晶财富广场7幢4室来抵偿。次日，本案原、被告便签订了该房屋的商品房买卖合同。在被告分文未付的情况下，5月12日双方办理了交房等手续。5月24日原告协助被告办理了产权证。作为房地产开发企业的原告，却未要求被告出具任何相应的欠条或要求其提供相应担保，这显然有悖于正常的交易习惯。其二，涉案房款的结算。2016年11月28日，在本案被告周炯未参与的情况下，原告作为甲方，案外人凯博尔公司、广通公司、巫亚红、何俊燕四方作为乙方，双方达成清偿协议书，约定除乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅已承担的1000万元外，乙方还另需向甲方支付2980万元的购房款，此2980万元购房款包括就包含了本案被告周炯在内的涉案购房款，并约定在本协议签订后，该七户中若有人向甲方交纳购房款，则在该2980万元购房款中扣除同等金额。此举表明，原告中成公司及案外人凯博尔公司等均同意涉案购房款由案外人凯博尔公司等已结算并最终承担。其三，涉案房款的价格。原告提起七案诉讼总标的额约为8200万元，而原告与案外人凯博尔公司等达成清偿协议的总标的额为3980万元，相同标的物但两者结算价格悬殊，这也印证了案外人巫亚红在调查笔录中以房抵债的陈述，中成公司与各被告的结算价格要远高于中成公司与案外人凯博尔公司等的结算价格，其合理解释就是当时中成公司房产极难销售，案外人凯博尔公司欠借款无力偿还，于是用中成公司的房屋按市场价格来抵偿凯博尔公司等债务，凯博尔公司等以较低价格向中成公司付款，各方各取所需，但最终因凯博尔公司等的自身原因，无力向中成公司支付房款，导致中成公司提起本案之诉。其四，涉案房款的债权已被原告转让。2016年11月2日，中成公司将该2980万元债权转让给顺通公司，顺通公司又与广通公司另行达成协议并办理了抵押手续。这表明中成公司不仅已就涉案房款与案外人结算，并且还对该债权进行了处置，此过程被告周炯未参与其中。综上，本院认定，原告中成公司以房屋替案外人抵债，涉案房屋交付完成即意味着案外人凯博尔公司等与中基公司原债权债务关系消灭，中成公司与案外人凯博尔公司等产生新的债权债务关系。原、被告间并不存在真实的房屋买卖关系，被告周炯无支付相应房款义务。 此外，中成公司向无为县人民法院就上述2980万元欠付房款中的1000万元向案外人凯博尔公司等提起给付之诉，顺通公司就上述2980万元中的500万元向案外人凯博尔公司等提起给付之诉，后两案经调解结案，并已进入强制执行程序。原告所享有的部分房款请求权已经生效法律文书确定，给付义务人为凯博尔公司、巫亚红、何俊燕、顺通公司。其再对周炯要求支付涉案房款已构成重复主张权利且与生效调解相悖，也应予以驳回。为维护当事人的合法权益，经本院审判委员讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告芜湖中成置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费14802元，由原告芜湖中成置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  芮庆云 人民陪审员  乔 芸 人民陪审员  颜世明 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  张彩云 附： 一、本案适用法条 一《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、原被告举质证情况 原告中成公司向本院提交如下证据： 1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体适格； 2、被告的身份证复印件，证明被告的身信息； 3、买卖合同一份，证明双方签订了买卖合同，双方约定每平方米4800元； 4、芜湖县不动产登记查询单，证明该房屋已过户登记至被告名下； 5、两张发票（案外人的发票），其他人购买网点房的价格，一个成交价是每平方米27332.24元，另一个是每平方米13972元，证明我们的售房是一户一价。 被告周炯向本院提交如下证据： 被告举证：欠条、（2015）庐执字第01056号执行通知书、庐执字第01057号执行通知书、协议书，证明原、被告之间以房抵债的债务背景事实；以及原、被告之间存在以房抵债事实。 第二组：合肥市社会保险个人参保证明、劳动合同书、私营企业基本注册信息查询单、章程修改方案，证明被告受涉案债权人安徽省合肥市中基小额贷款股份有限公司指派，办理以房抵债的事实。 第三组证据：《以房抵债事实经过》、合肥市社会保险个人参保证明、劳动合同书，证明巫亚红作为受托人与中成公司和中基公司协商以房抵债的事实，中基公司指派周炯、吴南珍、郭冰晶办理过户的事实。 第四组证据：纳税证明及发票，证明被告为办理房屋过户支付了各项税费，并将税费凭证交付原告工作人员，由原告办理产权登记手续。 第五组证据：芜湖县不动产登记中心告知单，证明芜湖县不动产登记中心要求，开发企业（商品房）不动产商品房办理过户登记，必须签订《商品房买卖合同》。周炯签订的《商品房买卖合同》是为办理房屋过户登记所需要，并非购买。 第六组证据：调查笔录、《清偿协议书》、《关于我公司与安徽省铜陵市顺通典当有限责任公司债权转让的情况说明》、《债务清偿协议书》、无为县人民法院（2017）皖0225民初3139号民事调解书，证明1、从调查笔录、《关于我公司与安徽省铜陵市顺通典当有限责任公司债权转让的情况说明》内容可知：巫亚红、安徽凯博尔特种电缆集团有限公司等欠7户八千多万的债务，原告用房子替巫亚红等抵7户债务并将房子分别登记在7户指定人员名下。为此原告要求巫亚红等支付3980万元购房款。其中1000万元在法院另案调解，剩余2980万元转让给安徽省铜陵市顺通典当有限责任公司；2、从《清偿协议书》内容可知：（1）7户债权人指定房屋登记人员分别是乔秋福、乔秋福和蒋津、赵峰和孙宗梅、何宏亮、叶雷生和阮婷婷、徐家顺、周炯；（2）为担保债务履行，原告要求巫亚红、无为县广通铜业有限公司、安徽凯博尔特种电缆集团有限公司分别提供担保，包括土地和房产抵押、委托原告全权办理安徽凯博尔特种电缆集团有限公司土地收储等事宜；3、从民事调解书内容可知：由于巫亚红、无为县广通铜业有限公司、安徽凯博尔特种电缆集团有限公司等未按期偿还欠款，2017年7月17日，安徽省铜陵市顺通典当有限责任公司向无为县人民法院提起诉讼，申请对无为县广通铜业有限公司提供的抵押财产进行保全，后达成一致调解协议，并申请强制执行。 第七组证据：诉讼和解协议书、无为县人民法院（2017）皖0225民初1424号民事调解书，无为县人民法院（2017）皖0225执455-1号执行裁定书，证明1、从和解内容看，原告虽名义上与乔秋福、乔秋福和蒋津、赵峰和孙宗梅、何宏亮4户达成和解，由该四户支付购房款1000万元。实际是让乔秋福将涉案房屋进行销售，用部分销售款支付1000万元，并承诺给乔秋福320万元补偿；2、从民事调解书、裁定书等内容看，原告与巫亚红、何俊燕、安徽凯博尔特种电缆集团有限公司签订《补充协议》，又将上述1000万元债务转移给巫亚红等人承担。因巫亚红等人未履行，原告提起诉讼、申请财产保全，并达成一致调解协议后申请执行。 第八组证据：谈话笔录、补充协议（二）、委托书，证明原告芜湖中成置业公司代巫亚红、无为县广通铜业有限公司等人履行债务背景：原告芜湖中成置业公司所有的商业房产销售困难，巫亚红的安徽凯博尔特种电缆有限公司名下有243亩土地拟被无为县无城镇人民政府征收。原告欲以较高的价格出售难以销售的商业房产，巫亚红等欲以较少的款项结清债务，于是两方达成协议。原告用存量商业房以市场价的两倍折价代巫亚红等抵偿7户约八千多万债务，待巫亚红的安徽凯博尔特种电缆有限公司名下243亩土地被无为县无城镇人民政府征收后，用征收补偿款支付原告房款3980万元，并委托原告公司的洪胜利办理收储土地相关事宜。