丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初5883号 原告（反诉被告）:赖永翠，女，1966年7月1日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：吴玲,浙江万申佳（景宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潘玉叶，女，1967年3月9日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 被告（反诉原告）：章金宝，男，1965年9月1日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：王伟斌、李庄子,浙江博翔律师事务所律师。 原告赖永翠与被告潘玉叶、章金宝房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年9月27日起诉，被告潘玉叶、章金宝提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭于2019年11月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2020年4月10日组成合议庭第二次公开开庭进行了审理。原告赖永翠的委托代理人吴玲、两被告的委托代理人王伟斌、李庄子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赖永翠诉称：2009年7月15日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告向被告租赁莲都区丽青路187号一层至六层的房屋；房屋用途为经营宾馆；租赁期限为2009年8月1日至2019年7月31日；合同还对租金，违约等进行了约定。房屋租赁后，原告对上述房屋进行了装修，安装了电梯，监控系统，太阳能等宾馆设立所需的常备配件。2017年，为了经营之需，原告更是对上述房屋进行了再次装修。2018年，上述被租赁房屋被列入了城中公寓二期后甫村城中村改造储备土地前期开发项目房屋征收范围。2019年5月21日，被告与丽水市莲都区土地和房屋征收工作办公室签订了《丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿协议书》。协议书明确，被告因上述房屋的拆除可获得各项补偿共计22476795.14元的。现今，上述款项已全部领走。原告认为：上述补偿款中，有部分项目是对宾馆开设的补偿，这些补偿依法应该由原告享有。但，被告一直拒绝向原告支付。为此，请求判令：一、依法判令被告向原告支付拆迁补偿款1179226.72元(包含：1、房屋装修补偿费：669831–(500×842.53)=248566元；2、商业停产停业损失费：190657.35元；3、临时安置补偿费：38131.47元；4、宾馆停业补偿费：537556元；5、附属物及附属设施补偿费：141751.5元-2621.5元-90元=139040元；6、搬家补助费：25275.9元)；二、本案诉讼费由被告承担。 被告潘玉叶、章金宝答辩并反诉称：房屋租赁合同已到期，按照合同约定，承租期满后，房屋内的附属物都归被告所有，拆迁方面的补偿与原告没有任何关系。具体为：1、房屋装修补偿费是基于室内装饰装修所得出的一个费用，而室内装饰装修根据合同约定，合同到期后，原告应腾空房屋，除去合同明确约定不能搬动的以外，原告已经将能够搬走的物品都已经搬走了，剩余的东西都归被告所有，该项费用与原告没有任何关联。2、商业停产停业损失费是基于案涉房屋土地性质作出的补偿，由于合同已经到期，案涉房屋与原告没有任何关系，之后如何使用案涉房屋是被告自身享有的权利，该项费用与原告没有任何关系。3、根据相关文件规定，临时安置补助费的补助费用是根据拆迁房屋的面积计算，补偿对象是房屋目前所有权人，而原告与被告之间的租赁合同已经到期，目前房屋的所有权人是被告，遂该项费用与原告没有任何关联。4、根据2017年度市区土地和房屋征收第九次联席会议纪要第六条表明，对二层及以上实际为连续多年经营商业的，按照原房屋性质评估价的5%给予一次性停产停业损失补助，该份文件里已经明确说明宾馆停业补偿费是按照房屋的性质来补偿的，在原告与被告签订租赁合同之前，案涉房屋早就由被告租给其他人经营使用。若原告认为，该笔款项需支付给他，那么被告是否可以认为，之前租给另外一些人经营的，他们是否也需要获得补偿？显然这是不符合逻辑的，遂该项费用与原告没有任何关系。5、附属物补偿及搬家补助费。根据租赁合同约定，合同到期后，电梯等归被告所有，那么附属物补偿理应归被告所有。而搬迁费是对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费，而原告与被告之前的租赁合同已经于2019年7月31日到期，在拆迁之日被告才是案涉房屋的物权人，该笔费用也与原告没有任何关联。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 另，反诉被告并没有按约支付租金，至今尚欠反诉原告租金73205元。2019年8月，反诉被告在腾空房屋时，擅自拆除了电梯。为此，请求判令：一、依法判令反诉被告赖永翠向反诉原告支付租金73205元及利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止）；二、反诉被告赖永翠向反诉原告支付其擅自拆除电梯给反诉原告造成的损失80000元；三、反诉诉讼费由反诉被告承担。 反诉被告赖永翠针对反诉辩称：对租金的数额没有异议，但是这个租金是反诉原告同意免除的，所以不予支付。拆除电梯也是对方同意的，并不是私自拆除。 经审理本院认定，2009年7月15日，原告与被告潘玉叶签订了《房屋租赁合同》，约定：原告向被告租赁莲都区丽青路187号一层至六层的房屋；房屋用途为经营宾馆；租赁期限为2009年8月1日至2019年7月31日；承租方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向出租方提出书面意向，经出租方同意后，重新签订租赁合同；不再续租的，承租方可腾空房屋，但房屋内卫生设施、楼梯、电梯等设施不得拆除，无偿交由出租方；合同还对租金，违约等进行了约定。房屋租赁后，原告对上述房屋进行了装修，安装了电梯、监控系统，太阳能等宾馆设立所需的常备配件。2018年，上述被租赁房屋被列入了城中公寓二期后甫村城中村改造储备土地前期开发项目房屋征收范围。2019年6月19日，两被告与丽水市莲都区土地和房屋征收工作办公室签订了《丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿协议书》,协议确定的腾空搬迁日期为2019年8月10日前。2019年8月份，原告腾空搬离了承租房屋。至今，原告尚欠两被告房屋租金73205元。 本院据以认定上述事实的证据有：原告提交的原被告身份信息、征收与补偿协议书、专题会议纪要、致估价委托人函、估价报告、租赁合同、聊天记录、被告提供的关于“宾馆停业损助费”、专题会议纪要、个体户登记基本情况、房屋搬迁腾空签收单及当事人庭审陈述。 本院认为：原告赖永翠与被告潘玉叶、章金宝签订租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同成立并生效。案涉租赁合同在履行过程中，因政府征收导致合同不能继续履行，应属因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，届时若租期未满，当事人可以解除合同。在签订征收协议时，征收公告确定的搬迁期限未届满，房屋虽列入征收范围，但房屋的占有、使用、收益权仍受被征收人的支配，合同目的尚能实现，征收协议确定的搬迁日期届满，可视为已经对房屋租赁造成实质障碍，合同目的已无法实现。本案中，租赁合同租期届满时，征收协议确定的搬迁日期尚未届满，合同因履行完毕而消灭。案涉租赁合同约定：“期满后，原告可腾空房屋，但房屋内卫生设施、楼梯、电梯等不得拆除，无偿交由被告”，在合同履行完毕时，合同消灭，双方的权利义务终止，原告不能基于案涉租赁合同向原告主张上述诉请中载明的拆迁权益。综上，原告诉请要求被告支付各项拆迁补偿款1179226.72元，没有事实和法律依据，本院不予支持。在合同期内，原告应按合同约定向两被告支付房租，但考虑政府的征收行为对房屋的实际使用造成了一定障碍，故两被告反诉要求原告支付租金73205元及利息损失，本院酌情予以支持30000元，其余部分予以驳回。被告反诉要求原告支付拆除的电梯损失80000元，但没有提供相应的证据予以佐证，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告赖永翠的全部诉讼请求； 二、反诉被告赖永翠于判决生效后十日内支付反诉原告潘玉叶、章金宝房屋租金30000元； 三、驳回反诉原告潘玉叶、章金宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15413元，由原告赖永翠负担负担。反诉案件受理费3364元，由反诉原告潘玉叶、章金宝负担2814元，反诉被告赖永翠负担550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  施丽青 人民陪审员  张 云 人民陪审员  叶小虹 二〇二〇年七月十四日 代书 记员  李张敏