贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7108号 原告：熊建伟，男，1978年7月2日出生，汉族，住所地：贵州省纳雍县。 原告：叶丽，女，1981年9月22日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：熊建伟（特别授权代理），系原告叶丽之夫。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），执业证号：15224201611458443，系贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告熊建伟、叶丽与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊建伟、叶丽，被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊建伟、叶丽向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即为原告办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；二、恳请人民法院依法判决被告立即支付逾期交付转移登记有关文书违约金人民币贰仟伍佰壹拾壹元（￥2511.00元）整、逾期交房违约金人民币柒万零捌佰壹拾元贰角零分（￥70810.20），二项合计为人民币柒万叁仟叁佰贰拾壹元贰角零分（￥73321.20）。三、本案所涉诉讼费由被告承担。诉讼过程中，因被告尚不具备办理商品房转移登记条件，原告撤回第一项诉讼请求。 事实及理由：原、被告于2014年9月30日签订《商品房买卖合同》（有购房收据为辅证），约定被告将自己开发的位于毕节市七星关区陈家祠堂（东客站旁）商品房出售给原告，房屋坐落于博泰·美欣明珠（二期）第6幢1单元16层2号，房号为6-1—1602，房屋总面积93平方米，总房价款251100.00元）。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第四章第十一条第（一）款约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。同时在该章第十三条逾期交房责任1、按照逾期时间，分别处理（2）逾期超过60日......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，但根据双方于2014年9月16日签订的《协议书》第二条约定：2016年1月1日起甲方未能按时交房，将每天按万分之叁支付给乙方。因被告违约并未支付逾期交房违约金，故原告有权要求被告按照双方于2014年9月16日签订的《协议书》第二条约定的逾期交房违约金计算标准来计算并支付违约金。被告实际交房时间为2018年8月1日，被告延迟交房时间为二年七个月，折合为940日，故被告应支付的逾期交房违约金为：940×251100.00×3／10000＝70810.20。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定：（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、超出约定日期起逾期180内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照买受人已支付房款的1%支付违约金；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。故逾期办证违约金为2511元。原告已经按照合同约定向被告付清购房款以及办证相关费用，被告未在合同约定时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已经构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告至今仍未能将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人，综上所述，原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉请为谢。 被告博泰房开公司答辩称：一、原告已过诉讼时效的部分不应支持；二、双方合同约定的违约金，其中逾期交房仅为日万分之一，原告方超过合同约定部分不予认可。 本院经审理查明事实如下：2014年9月16日，原、被告签订《协议书》，协议书约定了原、被告签约《商品房买卖合同》的时间为2014年9月30日前、不能签约被告应承担的责任及交房时间和逾期交房违约金的计算方式。2014年9月30日，原告熊建伟、叶丽作为买受人，被告博泰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区陈家祠堂（东客站旁）商品房出售给原告，房屋坐落于博泰·美欣明珠（二期）第6幢1单元16层2号房，房号为6-1—1602；建筑面积93平方米，套内建筑面积77.13平方米，该商品房总价款为251100元。商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款101100元，余款150000元以银行按揭贷款方式支付。出卖人应当在2015年12月31日前将商品房交付买受人使用。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）］不作累加：（1）、逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之次日起30日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1、2）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照买受人已支付房款的1%支付违约金给买受人，造成其他损失的，由出卖人承担赔偿责任;（2）买受人选择不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,向买受人支付已付房价款1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款251100元、办证费12029元。2018年8月1日，被告向原告交付涉案商品房，原告取得了涉案商品房使用权。因被告逾期交房和逾期办理商品房转移登记，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告也应按合同约定向原告交付涉案商品房。涉案合同约定，被告应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，被告实际于2018年8月1日向原告交付涉案商品房，构成违约，应承担违约责任，违约责任的起算时间为2016年1月1日。根据合同约定，被告应在该商品房实际交付之日起30日内（2018年8月31日前）向买受人支付违约金，为此，原告就此提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年5月12日提起本案诉讼，其逾期交房违约金请求权未超过诉讼时效期间，被告的抗辩理由不成立。原告诉请求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。本案中，原告提交的《协议书》性质属预约合同，就原、被告之间产生的逾期交房违约金、逾期办证违约金争议，只能依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定解决。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。该约定符合法律不违反法律规定，本院予以支持。综上，被告逾期交房已超过60日，对原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，应以原告已付购房款251100元为基数，按日万分之一的标准，从2016年1月1日计算至2018年8月1日。违约金为23678.73元（251100元×0.01%/日×943日）。 本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中约定，出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人选择不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,向买受人支付已交付房价款1%的违约金。原告于2018年8月1日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的180日内（2019年1月28日前）为原告办理商品房转移登记。因涉案商品房至今尚不具备办理商品房转移登记条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。综上，原告诉请判决被告支付逾期办理转移登记有关文书违约金的请求，应按原告已付购房款的1%计算，经计算为2511元（251100元×1%）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告熊建伟、叶丽逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金2511元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告熊建伟、叶丽逾期交房违约金23678.73元； 三、驳回原告熊建伟、叶丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费817元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担454元，原告熊建伟、叶丽负担363元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年七月二十九日 书记员  毛雨