湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5764号上诉人（原审原告）：郑伟，男，1977年2月8日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李寿亭，湖北圣青律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖志明，湖北圣青律师事务所律师。上诉人（原审原告）：员美娟，女，1980年1月17日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区。委托诉讼代理人：李寿亭，湖北圣青律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖志明，湖北圣青律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗保才，男，1961年10月16日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张帆，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李密，湖北维思德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武昌区中北路**复地东湖国际********。法定代表人：金莉，经理。委托诉讼代理人：夏小芳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李玉琳，女，该公司员工。上诉人郑伟、员美娟因与被上诉人罗保才、武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初15614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。郑伟、员美娟上诉请求：撤销（2019）鄂0106民初15614号民事判决，改判支持郑伟、员美娟的一审诉讼请求；一审、二审案件受理费均由吉家房产公司承担。事实和理由：2016年11月1日《武汉市存量房买卖合同》是为了履行《武汉市存量房居间（买卖）合同》，使案涉房屋能够办理变更登记而订立，是《武汉市存量房居间（买卖）合同》的一部分。2016年11月1日《武汉市存量房买卖合同》约定的房屋价格远小于实际成交价款，目的是为了减少交税，属于无效合同。郑伟、员美娟只是按照罗保才的要求将案涉房屋过户给罗志超，并无将合同权利义务装转移罗志超的意思。罗保才发送给员美娟的手机短信中自认没有按照合同约定付款、构成违约。该违约之债未经郑伟、员美娟同意，不能转移，仍应当由罗保才承担责任。吉家房产公司与罗保才串通，隐瞒第一次贷款未通过的事实，造成郑伟、员美娟取得房款迟延，存在过错，应当与罗保才一并承担责任。罗保才辩称，本人并非案涉房屋的买受人，与郑伟、员美娟没有房屋买卖合同关系，不可能违约。罗保才、罗志超均无逾期付款行为，罗保才无需承担违约责任。《武汉市存量房买卖合同》的效力与本案争议无关。请求驳回上诉，维持原判。吉家房产公司辩称，在整个交易过程中，吉家房产公司从未隐瞒任何事实，贷款审批和发放由金融机构决定，与吉家房产公司无关。请求驳回上诉，维持原判。郑伟、员美娟向一审法院起诉请求：1、判决罗保才支付逾期付款违约金190000元；2、判决吉家房产公司对第1项诉请承担连带赔偿责任；3、判决吉家房产公司支付违约金4180元；4、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月17日，经吉家房产公司居间，郑伟、员美娟与罗保才签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定由郑伟、员美娟出售位于武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城G6栋2单元19层1室房屋给罗保才，房屋交易成交价为4390000元。合同签订当日，罗保才向郑伟、员美娟支付定金300000元，郑伟、员美娟向吉家房产公司支付物业交接保证金10000元。首付款1890000元以下列方式支付：以为郑伟、员美娟提前还贷形式支付700000元，剩余首付款1190000元在过户当日见到已是罗保才名下房产证收件单时支付。尾款2200000元委托吉家房产公司办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是罗保才名下房屋的他项权证后（各银行可能存在规定差异，以贷款银行规定为准）7日内（遇节假日顺延），至贷款银行通知放款到郑伟、员美娟指定账户。合同还对物业交接、双方违约责任等权利义务进行了约定。在此之前的2016年7月15日，员美娟收到罗保才支付的购房定金300000元。合同签订后，员美娟分别收到罗保才支付的700000元、1390000元。尚余购房款2000000元未支付。2016年11月1日，郑伟、员美娟与案外人罗志超签订《武汉市存量房买卖合同》，郑伟、员美娟将上述房屋出售给罗志超。2017年2月4日，罗志超将涉案房屋购房尾款2000000元支付给郑伟。2017年3月14日，涉案房屋从郑伟、员美娟名下变更登记至罗志超名下。2018年1月，员美娟向湖北银监局信访，反映武汉农村商业银行违规放贷，2018年2月7日湖北银监局作出信访事项核查意见书，武汉农村商业银行向罗志超发放的个人贷款未违反银监会个人贷款管理规定。2018年6月，罗志超与郑伟、员美娟因房屋买卖合同发生纠纷，罗志超申请仲裁，武汉仲裁委员会作出（2018）武仲调字第000002958号调解书。一审另查明，罗保才与罗志超系父子关系。2016年8月3日、12月26日罗志超分别办理公证，委托方春梅作为其代理人，代为办理涉案房屋签订买卖合同、代付购房款、过户及交易等手续。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。案外人罗志超取得涉案房屋的所有权，郑伟、员美娟获得对价，均系因罗保才与郑伟、员美娟成立生效的《武汉市存量房居间（买卖）合同》产生的。郑伟、员美娟与案外人罗志超在2016年11月1日签订《武汉市存量房买卖合同》并接受了罗志超的购房款，将房屋所有权移转给罗志超应视为同意罗保才将涉案房屋买卖合同的权利义务一并转让给罗志超。合同转让发生效力后，罗志超取代了罗保才的法律地位，依附于罗保才与郑伟、员美娟之间房屋买卖合同的全部权利义务由受让人罗志超承受。郑伟、员美娟主张原合同相对方罗保才违约，承担赔偿责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。居间合同与本案争议的房屋买卖合同是不同的法律关系，对居间合同产生的纠纷，应另案处理，郑伟、员美娟对吉家房产公司的请求本案中不作裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条的规定，判决：驳回郑伟、员美娟的的全部诉讼请求。一审案件受理费4184元，减半收取计2092元，由郑伟、员美娟负担。本院二审期间，郑伟、员美娟、罗保才、吉家房产公司一致确认罗志超取得案涉房屋不动产权证书的时间为2016年11月17日，一审法院关于“2017年3月14日，涉案房屋从郑伟、员美娟名下变更登记至罗志超名下”的查证内容错误，本院予以纠正。一审法院查明的其他事实属实。郑伟、员美娟二审提交了2019（京）求是内民证字第3412号《公证书》作为证据。郑伟、员美娟、吉家房产公司对该证据的真实性均无异议。本院补充查明：1、2017年2月16日下午四点十二分，罗保才向员美娟发送短信称，“您的房子转让尾款于2月3号已支付，虽然按照合同约定有所推迟，但我们家还是尽力而为，请理解！希望就你时间尽快办理交接手续为谢”。2、一审庭审中审判员询问郑伟、员美娟，其请求的违约金的计算起至时间及计算标准为何。郑伟、员美娟称系依据合同第9条约定，从2016年11月1日计算至2017年2月4日。审判员当庭告知：“房屋买卖合同和居间合同属于两个法律关系，不在本案中一并审理，本案仅审理房屋买卖合同关系，就居间合同关系原告可另行诉讼。”郑伟、员美娟的代理人表示：“好的。”本院认为，郑伟、员美娟就名下同一套案涉房屋先与罗保才、吉家房产公司于2016年7月17日签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，后又与罗志超于2016年11月1日签订《武汉市存量房买卖合同》，并配合罗志超办理了房屋权属变更登记、房屋抵押按揭贷款等手续，收取了罗志超支付的尾款。一审法院据此认定郑伟、罗美娟同意罗保才将其在《武汉市存量房居间（买卖）合同》项下的权利义务概括让与给罗志超，具有事实和法律依据，并无不当。在原属罗保才的合同权利义务概括让与之后，郑伟、员美娟无权向罗保才主张违约责任，其关于吉家房产公司应与罗保才承担房屋买卖合同关系项下连带的违约赔偿责任的主张当然更不成立。一审法院在庭审中已经告知郑伟、罗美娟本案争议为房屋买卖合同纠纷，居间合同关系的相关纠纷作另案处理，郑伟、罗美娟并无异议。一审法院该处理方式没有侵害当事人的诉讼权利。2017年2月16日之前郑伟已经收到了罗志超支付的购房尾款200万元，罗保才早已不是案涉房屋的买受人，他发送给员美娟的短信不能视为其对自己迟延支付尾款构成违约的自认。罗保才发送短信时对于法律关系的认知，与本案证据呈现的状态存在偏差：首先，在2016年11月1日《武汉市存量房买卖合同》签订后，罗保才已经没有付款义务。其次，《存量房居间（买卖）合同》约定尾款200万元是通过买方委托经纪代理方办理商业贷款的方式支付，在见到已经是买方名下房屋的他项权证后7日内，由买方在经纪代理方陪同下至贷款银行通知放款。即使认为罗保才具有付款义务，郑伟取得尾款的时间也没有超出合同约定付款时间。综上所述，郑伟、员美娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4184元，由郑伟、员美娟负担。本判决为终审判决。审判长  吴伶俐审判员  张文浩审判员  申光伟二〇二〇年七月七日法官助理邱冠群书记员李超华