广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3310号原告：广州豪派集成房屋有限公司，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇良田村良沙一路**，统一社会信用代码91440101MA5AUQ2K6E。法定代表人：李春玲，经理。委托诉讼代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。被告：广州志程供应链管理有限公司，住，住所地广东省广州市白云区太和镇北太路**中和货运市场**504档一社会信用代码91440101MA5CMFGL15。法定代表人：戴华珍，总经理。委托诉讼代理人：纪金标，广州金鹏律师事务所律师。被告：周志权，男，1982年9月11日出生，汉族，身份证住址广东省五华县，委托诉讼代理人：胡梦桐，广州金鹏律师事务所律师。第三人：陈章华，男，1970年1月9日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：胡志刚，广东粤鑫律师事务所律师。原告广州豪派集成房屋有限公司（以下简称豪派公司）诉被告广州志程供应链管理有限公司（以下简称志程公司）、周志权，第三人陈章华租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员罗晓华独任审判，公开开庭进行审理。原告豪派公司的委托诉讼代理人周斌，被告志程公司的委托诉讼代理人纪金标，被告周志权的委托诉讼代理人胡梦桐，第三人陈章华的委托诉讼代理人胡志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪派公司诉称：我方与志程公司于2019年3月28日签订《租赁合同》，志程公司将位于广州市白云区钟落潭镇良田村良沙一路496号的厂房出租给我方使用，合同约定厂房性质为工业用途，自2019年4月15日至2019年5月1日为免租装修期。4月29日我方转账10万元至志程公司的股东周志权银行账号中，作为租赁保证金，由志程公司出具了收据。合同签订后，我方委托广东顺发起重设备有限公司按照租赁厂房的规格，定制了与厂房相适应的起重设备，花费19万元，并对整个厂房进行翻新装修，共花费近12万元。我方发现厂房存在多个问题：其一，租赁物未经过消防备案，不能投入作为工厂使用；其二，租赁物属于违规建筑不具有建设工程规划许可证，租赁合同约定为工业用地的厂房，实际为农业用地性质，租赁厂房随时面临被拆除的风险。我方联系两被告及第三人沟通解决，但对方一直拖延，我方不愿再承租，被告也以各种理由不办理交接，后我方于2019年10月15日搬出，并将钥匙和厂房交付给第三人，由第三人转交给两被告。我方认为，周志权是志程公司的股东，其用个人账户收取保证金的行为，视为两方的财产混同，周志权应对志程公司的债务承担连带责任。第三人作为厂房修建人，明知涉案厂房没有相应的报建手续，仍然出租房屋给志程公司，让志程公司再转租给我方，应当对我方的损失承担连带责任。现我方请求法院判令：1、确认我方与志程公司于2019年3月28日签订的《租赁合同》无效。2、志程公司、周志权连带返还我方保证金10万元及利息（利息以10万元为基数，自2020年1月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至保证金付清之日止）。3、两被告和第三人连带赔偿我方损失13万元。4、两被告及第三人承担本案的诉讼费用。被告志程公司辩称：一、双方签订的租赁合同合法有效，双方应该按照合同的约定履行各自的义务。二、由于原告提前终止租赁，其应该承担相应的违约责任，我方可没收保证金。根据双方的往来工作函，原告还应承担拖欠租金、水电费以及律师费等责任。三、由于原告提前终止租赁合同的违约行为，其要求我方承担其所谓的违约损失，没有事实根据和法律依据，也没有合同根据。被告周志权辩称：我作为公司员工，于2019年3月28日接受公司委托与原告签订了案涉合同并负责收款工作，上述行为均属于履职的正常职务行为，因此我并非本案的适格主体。合同签订前，原告已经充分了解该房屋现状，事后又以各种理由拒绝履行，合同不能实现的根本原因是原告违约，其无权要求志程公司和我退回原来的保证金，也无权主张赔偿。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人陈章华述称：不同意原告的诉请。第一、原告的行为典型没有契约精神和责任。原告想在白云区从事生意和租赁房屋，就必须按照白云区现有的房屋现状来履行合同，原告现在要求确认租赁合同无效，缺乏契约精神。第二、原告要求我方承担责任缺乏依据。我方与原、被告在本案中没有相应的法律关系。原告主张的损失赔偿，也没有提供合法有效的证据，且不能证明损失是我方所导致或者我方和被告共同导致，所以原告要求我方承担连带责任没有任何法律依据。第三、原告将我方的仓库擅自改为厂房，也损害了我方的权益。我方和志程公司签署的是仓库租赁，但原告却将它改造为厂房，已经改变了我方房屋的出租用途。第四、原告只是想当然地称存在拆除的风险，但实际上厂房并没有被拆除，原告将自己经营上的风险推脱为房屋租赁的风险缺乏依据。原告从事生意往来，对其经营的场所非常清楚，也清楚所需要的手续。根据原告的工商注册资料，他之前的经营地址是在白云区石井，完全有理由相信他在租赁之前非常清楚案涉房屋的现状、场地的性质等状况。经审理查明:2019年3月28日，志程公司（甲方）与豪派公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方已对甲方物业作现场实地视察，对甲方物业之现状及权属情况清楚了解，由甲方将位于广州市白云区钟落潭镇良沙一路496号内厂房出租给乙方使用，厂房为工业用途；租期6年，自2019年4月15日至2019年5月1日为免租装修期；自2019年5月1日至2022年4月30日每月租金50000元，自2022年5月1日至2025年4月30日每月租金55000元；乙方在签订本合同当天支付甲方保证金100000元；签订本合同当天乙方预付第一个月租金，以后每月5日前支付当月租金；租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有，乙方自行加装的设备可拆走，仓库要恢复原有面貌；租赁期内，如乙方在厂区增建或修建设施，须双方协商同意，经甲方同意后，在不影响主体结构，乙方可自行改造；租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前60天通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金，乙方还需支付一个月的租金作为违约赔偿。4月29日，豪派公司向志程公司的股东周志权转账支付了租赁保证金100000元，志程公司向豪派公司出具了收据。合同签订后，志程公司将案涉租赁物交付给豪派公司，豪派公司进场装修使用。2019年8月24日，志程公司向豪派公司发出关于环保检查事宜工作函，表示关于环保及安监等政府检查事宜，在双方沟通厂房租赁时，其司一直表示，豪派公司进行铁制品简单加工的模式，环保应没问题，可进行网上环保备案，并强调其司不知道当地政府政策及具体规定以后如何变化调整，需由豪派公司自行评估风险及承担由此产生的损失，如遇到政府环保及安监部门检查，其司会协助豪派公司与政府部门沟通。2019年9月3日，豪派公司向志程公司发出通知书，表示双方签订的租赁合同有违规及违法内容等不明因素，租赁合同中没有详细说明，且志程公司没有明确表达该场地办厂不能办理合法的安全生产许可证及环保相关证件，只表示可以协助办理，导致其司入场装修厂房并增设机械设备，在开工试业阶段，被环保及安监部门两次查封，剪断生产线电源，无法正常生产经营，损失严重，其司决定于2019年9月1日起不再租赁该厂房。次日，志程公司回函称：豪派公司因生产达不到环保及安全要求导致被处罚整改，应由豪派公司承担全部责任，豪派公司中途解除合同，应支付2019年9月租金，并支付相当于一个月的租金作为违约赔偿，其司不予退还保证金，豪派公司应于2019年9月8日搬离及归还厂房，并表示经现场查看，发现厂房因豪派公司原因造成破损、毁坏，及未经其司同意进行改造的设施设备，要求豪派公司进行修复及复原。2019年10月18日，志程公司再次发函表示，豪派公司未经其司同意，拆除破坏原有装修，并拆除厂房墙体改建为门窗，要求豪派公司将擅自改建部分复原。次日，志程公司再次发函要求豪派公司交纳租金、撤离归还厂房。另查，案涉租赁物由志程公司向陈章华承租，原为仓库，双方于2018年11月30日签订了《仓库租赁合同》，约定：租期从2019年1月1日起至2025年1月1日止；仓库可作为货物储存用途，也可改为生产或加工厂用途；志程公司有权根据需要自行添加设施（不违反国家相关法律前提下），陈章华应予以配合；志程公司有权根据自身业务需要将仓库转租给第三方，等等。陈章华自认从良田村承包了案涉租赁物所在的土地后进行了建设，大部分的案涉租赁物由其兴建，没有办理建设工程规划许可等合法手续。诉讼中，本院委托广州市华盟价格事务所有限公司对案涉租赁物的装修现值进行评估，评估报告初稿作出后，就三方当事人对评估报告初稿提出的异议，广州市华盟价格事务所有限公司于2020年6月19日作出《关于质证意见的函复》，并于2020年6月22日出具穗华价估[2020]198号评估报告，评估结论为：有争议项目装修现值评估价格为29698元，无争议项目装修现值评估价格为26321元。另评估报告载明：厂房内的起重设备一般不属于装修的项目，但在现场勘查时，豪派公司反复强调机器设备是租赁厂房后修建的，应纳入损失范围中，故先予以评估，并因现场勘查时起重设备已被拆除，无法对标的实物进行勘查，根据《起重机制造安装合同》和《回收协议书》等资料进行评估，起重设备评估现值为111629元。豪派公司支付了厂房装修评估费2400元、起重设备评估费5600元。豪派公司提供了《厂房装修合同书》、收据、送货单、微信转账记录截图、《起重机制造安装合同》、账单详情、境内汇款电子回单、《回收协议书》、广告牌和形象墙照片等证据到庭，拟证实装修的事实及损失。其中《厂房装修合同书》列明16项工程内容、数量、材料、单价及总价；2019年4月20日收据记载“豪派彩钢板厂天花吊顶装修合计6600元”，2019年4月27日收据记载“装电动卷闸2栋合计8000元”；微信转账记录大部分发生在2019年5月中上旬。《起重机制造安装合同》记载：签订日期2019年3月30日，起重机供方为广东顺发起重设备有限公司（以下简称顺发公司）；约定：起重机工程项目总价190000元，起重机运输至广州人和，合同签订三个工作日内支付60000元，基础材料进场支付30000元，起重机安装调试完毕当日起10个月内付清余款100000元（即每月支付10000元）等等。账单详情及境内汇款电子回单显示：豪派公司向顺发公司共转账支付了130000元，其中于2019年4月1日支付60000元，2019年4月20日支付30000元，2019年6月15日支付20000元，2019年7月15日支付10000元，2019年8月19日支付10000元。《回收协议书》记载：签订日期2019年10月12日；豪派公司因生产经营需要起重设备，联系顺发公司根据广州市白云区钟落潭镇良沙一路496号厂房情况进行专门设计定制，起重机造价为190000元，双方签订《起重机制造安装合同》后，顺发公司按照合同约定制造、安装并调试起重机设备，于2019年6月18日交付豪派公司使用；豪派公司因与出租方发生租赁合同纠纷，根据租赁厂房专门设计安装的起重设备无法转移到其他厂房中使用，本着物尽其用的原则，由顺发公司将起重设备中可以利用的部分材料设施（起重机设备主机、承轨梁）以60000元折价回收利用，期间产生的拆卸、运输费由顺发公司承担，豪派公司拖欠《起重机制造安装合同》项下的60000元与回收设备材料60000元相互抵扣，无需另外支付。豪派公司表示其司已于2019年10月15日腾空搬离了案涉租赁物，两被告及第三人认为豪派公司于2019年10月15日只是把钥匙交给第三人，但于2019年11月初才搬走起重设备，彻底搬离案涉租赁物。对此，志程公司提供了微信聊天记录和视频光盘到庭，其中微信聊天记录显示：2019年10月19日，志程公司认为豪派公司还没有拆走厂房中的横吊，客户无法正常使用，要求豪派公司在工作函中规定时间内撤走所有财物和人员，并通知其司现场验收交接，不认可不接受豪派公司向其司以外的第三方移交厂房；豪派公司则认为房东已经接受，其司已经退场交还，让志程公司找房东沟通后续问题。以上事实，有《租赁合同》、《仓库租赁合同》、收据、《厂房装修合同书》、送货单、微信转账记录截图、《起重机制造安装合同》、境内汇款电子回单、《回收协议书》、照片、证明、通知书、工作函、微信聊天记录、视频光盘及当事人陈述等证据证实。本院认为：志程公司向豪派公司出租的案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，志程公司与豪派公司签订的《租赁合同》当属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”志程公司收取了豪派公司租赁保证金100000元，现豪派公司已经腾空交还案涉租赁物，故其主张志程公司退回保证金100000元及该款按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从起诉之日起（即2020年1月19日）至付清之日止的利息合理合法，本院予以支持。志程公司作为出租方，对承租方负有全面如实地说明包括租赁物规划报建等相关情况的义务，《租赁合同》虽记载“乙方已对甲方物业作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解”，但只能证实豪派公司了解案涉租赁物承租时的场地现场状况及权属情况，不能证明志程公司已经向豪派公司明确说明案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证的事实，故志程公司对合同无效负有过错。另一方面，豪派公司承租时对案涉租赁物未尽到谨慎审查义务，同样存在过错。鉴于双方的过错程度相当，故豪派公司因合同无效造成的损失，应当由志程公司与豪派公司各承担50%的责任。对于豪派公司造成的损失，本院认定如下：1、案涉租赁物的装修损失。案涉租赁物原为仓库，豪派公司承租作为工业厂房使用，志程公司对此知情及同意，双方约定了免租装修期，并在《租赁合同》约定“不再续租时，所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有，乙方自行加装的设备可拆走，仓库要恢复原有面貌”，豪派公司进场装修并使用数月，志程公司对此未提出异议，故本院认定豪派公司对案涉物业的装修经过志程公司的同意。双方对于豪派公司的装修项目存在争议，对此本院认为，评估机构经现场勘查，确认现场存在争议的装修项目，并在评估报告中予以列明，该争议项目与豪派公司提供的《厂房装修合同书》所列工程项目以及收据等证据之间相互印证，相反，出租方认为出租时案涉租赁物已经具备争议项目的装修，并非豪派公司进行的装修，但对此未能举证证实，因此，本院采信豪派公司的主张，认定评估报告中的有争议项目及无争议项目均为豪派公司的厂房装修损失，共计56019元。志程公司对此承担50%的责任，即赔偿损失28009.50元。豪派公司主张评估报告并未计算其广告牌、形象墙的损失，对此，本院认为，结合《厂房装修合同书》的室内外广告牌工程内容及照片来看，上述广告牌等并非与案涉物业形成附合的装饰装修物，可进行拆除继续利用，案涉租赁物现场也不存在豪派公司主张的上述装饰装修物，因此，豪派公司主张上述损失依据不足，本院不予支持。2、起重设备损失。起重设备只是豪派公司基于自身生产经营需要在案涉租赁物加装的设备，没有证据证实该起重设备的加装经过出租方志程公司的同意，志程公司对该设备损失不可预见，而且案涉租赁合同的履行与否不必然产生起重设备的损失，两者之间不具有法律上的因果关系。因此，豪派公司主张起重设备损失依据不足，本院不予支持。3、评估费。如前分析所述，厂房装修评估费2400元应由豪派公司、志程公司各承担一半，起重设备评估费5600元由豪派公司自行承担。周志权作为志程公司的员工，代表公司签订合同并收取保证金，仅为履行职务行为，周志权并非案涉合同的相对方，而且仅凭周志权以个人账户代公司收取保证金不足以证实其个人财产与公司的财产存在混同，故豪派公司主张周志权承担连带责任依据不足，本院不予支持。陈章华与豪派公司之间不存在合同关系，豪派公司主张陈章华连带赔偿损失同样缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、广州豪派集成房屋有限公司与广州志程供应链管理有限公司于2019年3月28日签订的《租赁合同》无效。二、自本判决生效之日起三日内，广州志程供应链管理有限公司向广州豪派集成房屋有限公司支付保证金100000元及利息（利息以100000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年1月19日计算至付清之日止）。三、自本判决生效之日起三日内，广州志程供应链管理有限公司向广州豪派集成房屋有限公司支付厂房装修损失28009.50元、评估费1200元。四、驳回广州豪派集成房屋有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4870元，由广州豪派集成房屋有限公司负担2643.90元，广州志程供应链管理有限公司负担2226.10元（广州豪派集成房屋有限公司已经预交受理费2375元。于本判决书送达之日起三日内，广州豪派集成房屋有限公司向本院交纳受理费268.90元，广州志程供应链管理有限公司向本院交纳受理费2226.10元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  罗晓华二〇二〇年七月二十七日书记员  吴剑萍