宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初1257号原告：黄建玲，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：刘东，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：中卫市鼎安房地产开发有限公司，统一社会信用代码91640500MA76EWDW3T法定代表人：施永平。委托诉讼代理人：强瑞，宁夏盐池县人，大学本科，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。代理权限为特别授权。原告黄建玲诉被告中卫市鼎安房地产开发有限公司(以下简称鼎安房产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，于2020年7月6日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄建玲及其委托代理人刘东，被告鼎安房产公司的委托代理人强瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告鼎安房产公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.依法判令被告立即向原告退还购房款195329元、支付利息944元（195329元×4.2%÷365×42日＝944元，自2019年11月1日起计算至2019年12月12日止，之后的利息按照年利率4.2%计算至实际偿还之日），本息共计196273元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告鼎安房产公司系恒大地产集团有限公司全额出资成立。2019年国庆节期间，被告通过广告宣传推出“来恒大都市广场·畅嗨十一黄金周”售房营销活动，并在广告处明确表明“无理由退房承诺”。原告在活动期间到中卫恒大都市广场售楼中心看房，被告的工作人员杨帅、李雪佳依据沙盘向原告介绍商品房的附属设施、住宅环境等具体情况，尤其是关于公摊面积，当时向原告介绍时保证公摊面积控制在占总建筑面积的20%。原告基于对恒大地产集团有限公司“无理由退房承诺”售房政策的信任及工作人员对商品房营销的介绍，于2019年10月6日向被告支付购方定金2万元，10月8日被告通知原告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告支付首期房款175329元。同日，恒大地产集团有限公司向原告出具《无理由退房承诺书》，郑重承诺原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利。合同签订后，经原告核算，发现套内建筑面积为105.77㎡，分摊共有建筑面积为30.91㎡，与被告工作人员营销承诺的实际套内建筑面积110㎡、公摊面积占总建筑面积20%的比例严重不符，导致所购房屋的居住使用面积锐减4.23㎡，损失21519.1944元，超出原告购买预期。在被告通知原告办理合同备案、公积金贷款的过程中，原告向被告处工作人员提出了按照恒大地产集团有限公司“无理由退房”承诺进行退房，被告拒不履行无理由退房承诺，给原告设置各种障碍，提出扣除佣金18516元，且对退款时间不做期限承诺，同时要求原告签订放弃向被告主张权利的具结书及承诺书。在原告与被告协商退房期间，原告发现，在中卫恒大都市广场项目内保留一座寺庙，紧挨着原告所购房屋，被告在向原告介绍房屋时并未将该情况如实向原告告知，给原告居住使用产生了心理阴影。综上认为诚实信用原则是民法的基本原则，原告在购房过程中，被告对“公摊面积”、“住宅内有寺庙”等情形向原告做了虚假承诺、欺诈营销，以欺诈销售的手段，在订立合同时显失公平，使原告在违背真实意思的情况下订立的合同，属于法定撤销条件；且恒大地产集团有限公司向原告出具了《无理由退房承诺书》，应当恪守承诺、严格执行，于任何时间、无条件限制、无理由向原告退还房款。现被告拒不退还房款的行为，严重侵害了原告的合法权益。被告鼎安房产公司辩称：关于原告解除合同的请求，由于原告违约，被告已向原告发出解除合同通知，此时合同已经解除。原告要求退还购房款及支付利息的诉讼请求没有事实和法律依据，按照双方签订的中卫恒大都市广场楼宇认购书及商品房买卖合同（预售）的约定，由于原告未按照认购书约定的日期办理公积金贷款导致合同解除，原告应向出卖人支付商品房总价款10%的违约金；至于原告提到的寺庙问题，原告在购买时案涉小区前的“三清观”已经客观存在，而且被告在售楼部显眼位置已就该小区的状况及红线内外的不利因素进行了公示，被告已经尽到告知义务。同时按照日常生活经验法则，一般人在购买在建房屋时都会对所购房屋进行充分的了解确认是否购买，如口头询问、查看模型、阅览设计图纸等。因此“三清观”已经是客观存在，原告买与不买，“三清观”存在是不争的事实，原告与被告就案涉房屋签订了商品房买卖合同，被告并没有违反双方当事人的合同约定，不构成违约，故没有承担违约责任的合约基础。请求法院依法裁判。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对双方无异议的原告提交的证据1微信名片打印件、微信聊天及头像截图（业务员杨帅）打印件、《中卫市恒大都市广场楼宇认购书》原件、《商品房买卖合同（预售）》原件各1份，证据2恒地司营字[2015]第038号《关于全面实施无理由退房的重大决定》打印件、《无理由退房协议书》照片打印件、《无理由退房承诺书》照片打印件、《2019年第49期博力广告》、中卫市住房公积金管理中心信封内容（含恒大广告售楼广告）原件各1份，证据3收据1份、交易凭证2份（均为原件），证据4照片打印件3张和被告提交的证据1中卫恒大都市广场楼宇认购书、商品房买卖合同（预售）原件各1份的证明效力予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实，本院认证如下：原告提交的证据5微信名片、微信聊天及头像截图（业务员李雪佳）打印件各1份系电子数据资料，来源合法，其内容证明被告发票开具原因的事实客观真实，与本案具有关联性，具有证明效力。被告鼎安房产公司提交的证据2快递单原件2份、催办通知书原件1份、解除商品房买卖合同通知书原件1份、快递妥投截图打印件2份系书证，来源合法，其内容证明被告提出解除合同时间的事实亦客观真实，与本案具有关联性，具有证明效力。综上，对原被告先后主张解除双方签订的商品房买卖合同的事实，有证据证明，本院依法予以认定。经审理查明：被告鼎安房产公司系恒大地产集团有限公司全额出资成立负责中卫恒大都市广场建设项目的公司。2019年国庆节期间，被告通过广告宣传推出“来恒大都市广场·畅嗨十一黄金周”售房营销活动，在广告处表明“无理由退房承诺”。原告在活动期间到中卫恒大都市广场售楼中心看房，被告的工作人员杨帅、李雪佳依据沙盘向原告介绍商品房的附属设施、住宅环境等具体情况，尤其是关于公摊面积，向原告介绍时保证公摊面积控制在占总建筑面积的20%。原告基于对恒大地产集团有限公司“无理由退房承诺”售房政策的信任及工作人员对商品房营销的介绍，于2019年10月6日向被告支付购方定金20000元。10月8日，被告通知原告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告将中卫市恒大都市广场6号楼3-801室房屋以总价款695329元出售给原告，原告向被告支付首期房款175329元，其余款以公积金、银行按揭贷款支付；并约定房屋预测总建筑面积136.68㎡，其中套内建筑面积为105.77㎡，分摊共有建筑面积为30.91㎡等事项。同日，恒大地产集团有限公司向原告出具《无理由退房承诺书》，郑重承诺原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利。合同签订后，原告经核算，发现套内建筑面积为105.77㎡，分摊共有建筑面积为30.91㎡，与被告工作人员营销承诺的实际套内建筑面积110㎡、公摊面积占总建筑面积20%的比例严重不符，导致所购房屋的居住使用面积锐减4.23㎡，损失21519.1944元，超出原告购买预期。在被告通知原告办理合同备案、公积金贷款的过程中，原告向被告处工作人员提出了按照恒大地产集团有限公司“无理由退房”承诺进行退房要求，被告虽然认可退房承诺，但给原告提出扣除佣金等附条件的退房退付房款理由，在此过程中因双方无法达成一致意见，原告不愿再办理后期的公积金银行按揭贷款支付房款。2019年12月12日，原告拟向法院起诉被告鼎安房产公司解除合同、退还预付房款。2020年4月11日，被告鼎安房产公司向原告发出催办函，并发出解除《商品房买卖合同（预售）》的通知。现原告以被告鼎安房产公司拒不“无理由退房”承诺为由，为此诉至本院。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。本案中原告因被告鼎安房产公司对其开发建设的恒大都市广场的房屋促销宣传预订了该小区6号楼3-801室房屋，交付定金20000元，后与被告签订了书面的《商品房买卖合同（预售）》，合同就房屋坐落、面积、总价款及首付款等事项进行了明确约定，故原、被告之间形成商品房预售合同法律关系，双方本应按约履行。但在签订合同后履行过程中，因原告发现被告出售给原告的房屋存在与促销宣传时的承诺有误解，超出原告购买预期，期间发现在中卫恒大都市广场项目内紧挨着原告所购房屋，保留一座寺庙，被告在向原告介绍房屋时并未将该情况向原告尽知，给原告居住使用产生了心理阴影，原告因此不再购买被告的房屋，后协商与被告退房退款事宜，实际上已先行主张解除合同，被告以宣传的“无理由退房”承诺应该进行协商退房退款，后因原告不再办理支付银行按揭贷款事宜，被告亦向原告发出通知解除合同，因此原、被告双方均同意解除于2019年10月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》的事实，本院予以确认。故对于原告请求解除原告与被告鼎安房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。对于原告要求被告向原告退还购房款195329元、支付利息944元（195329元×4.2%÷365×42日＝944元，自2019年11月1日起计算至2019年12月12日止，之后的利息按照年利率4.2%计算至实际偿还之日），本息共计196273元的诉讼请求，在合同履行过程中原告因被告出售给原告的房屋存在与促销宣传时的承诺面积有误解，超出原告购买预期，期间又发现在小区内紧挨着原告所购房屋保留一座寺庙，被告在向原告介绍房屋时并未将该情况向原告尽知，致使原告不再购买被告的房屋，而被告出售的房屋虽对小区内保留一座寺庙在促销宣传时早已存在的客观事实，但被告对此房屋的销售存在一定过错，解除合同后应当向原告退还购房款，而原告未能审慎被告促销的涉案房屋向原告支付定金，又签订了《商品房买卖合同（预售）》，亦存在一定过错，致使被告在销售服务方面有相应的损失，故考虑原、被告双方在履行房屋买卖合同过程中各自存在的过错，原告在交付的定金范围内应酌情承担被告售楼等服务人员的佣金，可以按照房屋总价款695329元的2%比例负担合计13907元较为适宜。故对于原告要求被告返还其购房款175329元、定金（20000-13907）6093元的诉讼请求，本院依法予以支持，对于超出该数额部分诉讼请求，依法不予支持；对于利息，因被告于2020年4月11日亦向原告发出解除合同通知，被告应予退还房款而未退还，自此应承担所给原告造成的利息损失，参照同期人民银行贷款基准利率4.35%，按照原告主张的年利率4.2%计付至款项全部付清为止符合情理，对该部分请求予以支持，对原告主张之前的部分利息请求因原告亦有过错责任，由原告自行承担，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告黄建玲与被告中卫市鼎安房地产开发有限公司于2019年10月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告中卫市鼎安房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告黄建玲退还购房款175329元、定金6093元，共计181422元，并按照年利率4.2%标准计付自2020年4月11日起款项付清之日止的利息；三、驳回原告黄建玲的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取2163元，由原告黄建玲负担122元，由被告鼎安房产公司负担2041元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜 二〇二〇年七月二十日书记员 陈 娜本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。