湖南省衡阳市石鼓区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0407民初506号 原告：肖晴，女。 委托诉讼代理人：张芬，湖南居安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙贺东，湖南居安律师事务所律师。 被告：湖南崇盛晶珠置业有限公司，住所地：衡阳市石鼓区蒸湘北路**。 法定代表人：欧阳斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙昱，湖南大鲲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张帅，湖南大鲲律师事务所律师。 原告肖晴与被告湖南崇盛晶珠置业有限公司（以下简称“崇盛晶珠”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告肖晴及其委托诉讼代理人张芬、孙贺东，被告委托诉讼代理人孙昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖晴诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金297159.9元；2、判令被告向原告支付逾期产权登记违约金1079.6元；3、判令被告将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案；4、判令被告承担本案诉讼费。 被告崇盛晶珠答辩要点：2017年1月1日至2017年5月7日期间的违约金请求已超过诉讼时效，被告存在延期交房的免责事由，不应承担免责事由消失前的违约责任，原告未提供因逾期交房所造成损失的证据，其诉请的违约金过高，且被告出卖的房屋于2017年12月1日已经达到合同约定的交房条件，但原告没有及时办理收房手续，不应视为被告违约；原告自述其于2020年1月7日办理收房手续，根据合同约定被告就不存在产权登记办理违约，原告要求被告支付逾期产权登记违约金及将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的诉请条件不成就。 本院经审理查明，2016年1月28日，肖晴与崇盛晶珠签订《衡阳市商品房买卖合同》，合同编号ＨＹ2016004466,并办理了网签手续。合同约定“崇盛晶珠将位于衡阳市石鼓区出售给肖晴，该房建筑面积78.51平方米，单价6875.6元／平方米，总价539800元，交房时间为2016年12月31日前。逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”同日，肖晴与崇盛晶珠还签订了《补充协议》，其中的第六条第9款约定“出卖人应下列原因无法按主合同第八条约定的期限将商品房交付给买受人或者导致出卖人无法履行合同其他业务的，出卖人有权相应顺延交付日期或者顺延履行相应的合同义务。（3）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或者采取临时措施而引起房屋延期交付。”第10款约定“如发生本条第九款【第（5）项除外】所述延期交房情况之一的，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，但不可抗力等客观原因或因乙方原因导致甲方无法通知的情形除外。” 2015年12月20日，肖晴的哥哥肖杰向崇盛晶珠支付了500000元的崇盛国际中心A07栋201室的定金。2016年1月28日，经崇盛晶珠同意，肖杰将该笔定金转为肖晴的购房款。 2017年12月1日，崇盛晶珠国际中心B-01栋就进行了竣工验收，但是由于供水、供电的原因，无法对已经竣工验收的房屋进行正常的精装修。崇盛晶珠到2020年1月7日才将该房装修完毕并向肖晴交付房屋，也未将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，导致肖晴至今未取得房产证，因此引发纠纷。 本院认为，本案的争议焦点主要为：1、肖晴是否有部分违约金请求已超过诉讼时效；2、崇盛晶珠是否存在合同约定的逾期交房的免责事项；3、崇盛晶珠是否应当向肖晴支付逾期交房违约金及违约金的具体金额；4、崇盛晶珠是否应当将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案和是否应当向肖晴支付逾期产权登记违约金1079.6元。 关于肖晴是否有部分违约金请求已超过诉讼时效问题。本案被告崇盛晶珠未依约如期交房,已构成违约,且该违约行为一直处于持续状态,在被告崇盛晶珠实际交付房屋前，逾期交房的天数尚不明确。崇盛晶珠未在实际交房时一并交付逾期交房的违约金,换言之,肖晴是在2020年1月7日才知道自己的这一权益受到侵害,故诉讼时效应从此日起算,肖晴于2020年5月11日向本院提起诉讼时并未超过诉讼时效。故崇盛晶珠称肖晴诉请的部分违约金已超过诉讼时效的抗辩理由于法无据,本院不予采纳。 关于崇盛晶珠是否存在合同约定的逾期交房免责事项问题。合同约定供水、供电部门的停水、停电确实属于逾期交房免责事项，由于肖晴购买的房屋属于精装房，需要在房屋竣工验收完毕进行精装修后才能交房，停水、停电使崇盛晶珠不能对应当交付的房屋进行装修，对崇盛晶珠如期交房确实造成了很大的不利影响。但《补充协议》约定，出现上述情况时，崇盛晶珠应当在30天内通知肖晴，崇盛晶珠没有尽到及时通知的义务，且停水、停电也非持续三年一直存在的问题。故不能完全免除崇盛晶珠逾期交房的违约责任,但可以在确定违约金金额时予以调整。 关于崇盛晶珠是否应当向肖晴支付逾期交房违约金及违约金具体金额的问题。崇盛晶珠存在逾期交房的事实，其应当按照合同约定向肖晴支付逾期交房违约金。但约定的违约金比例过高，且肖晴本人在庭审中自认没有损失，结合市政供水、供电不足的客观事实，本院认为逾期交房违约金应与房屋租金损失相等为宜。根据城市房产大数据房产服务平台的统计（2020年7月9日），衡阳市石鼓区普通公寓平均租金单价为每平方米23.7元/月，肖晴购买的房屋面积为78.51平方米，每个月的租金收入为1860.68元，崇盛晶珠逾期交房36个月，给肖晴造成的租金损失为36个月×1860.68元=66984.48元。 关于崇盛晶珠是否应当将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案和是否应当向肖晴支付逾期产权登记违约金1079.6元的问题。按照双方合同的约定，崇盛晶珠只需在2022年1月7日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案即可。崇盛晶珠在此之前没有将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，无须承担违约责任。 综上所述，被告崇盛晶珠违反合同约定，逾期向原告肖晴交付房屋属实，虽然，崇盛晶珠逾期交房与市政部门的水电供应不足有关，但崇盛晶珠没有按照约定及时将停水、停电可能影响房屋按时交付的情况告知肖晴，因此，不能完全免除崇盛晶珠的违约责任，崇盛晶珠应当按照合同约定向肖晴支付逾期交房违约金。肖晴向本院的起诉，没有超过法律规定的诉讼时效。崇盛晶珠关于自己不应向肖晴支付违约金且肖晴的起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见，与客观事实和法律规定不符，本院不予采信；但按照双方在合同中约定的违约金比例计算，违约金总额超过了购房款的55%，明显高于肖晴的实际经济损失，过分加重了违约方的经济责任，不利于实现公平正义。因此，崇盛晶珠以违约金约定过高请求予以适当减少的抗辩意见，符合法律规定，本院予以采信；肖晴要求崇盛晶珠将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案和向其支付逾期产权登记违约金1079.6元，因为尚未到合同约定的办理时限，崇盛晶珠在该事项上没有构成违约，无需向肖晴支付逾期产权登记违约金1079.6元。肖晴的该项诉讼请求没有合同依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下： 一、被告湖南崇盛晶珠置业有限公司在本判决生效后五日内向原告肖晴支付逾期交房违约金66984.48元； 二、驳回原告肖晴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费2887元，由被告湖南崇盛晶珠置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。 审判员  罗建业 二〇二〇年七月十三日 法官助理刘婉 书记员贺白平 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。