重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0113民初3044号 原告（反诉被告）：高联波，男，1977年12月14日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：罗之华，重庆捷讯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘相汛，重庆捷讯律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何湖燕，女，1984年9月17日出生，汉族，住重庆市江**。 原告（反诉被告）高联波与被告（反诉原告）何湖燕、被告重庆到家了网络科技有限公司天骄年华分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘漫红独任审理，诉讼过程中，原告（反诉被告）高联波自愿撤回了对被告重庆到家了网络科技有限公司天骄年华分公司的起诉。2020年4月30日，被告何湖燕提起反诉，本院先后于2020年6月30日、2020年7月8日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）高联波的委托诉讼代理人罗之华、被告（反诉原告）何湖燕均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）高联波向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2019年5月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月28日解除；2、判令被告退还押金2078.75元及已支付的2019年11月的租金2078.75元，合计4157.5元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月29日签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告何湖燕等11户位于重庆市巴南区渝南大道某号附某号至某号房屋用作开办幼儿园，其中合同第十条第2项约定“因政府政策等原因导致合同不能全面履行的，双方互不承担违约责任，租金按实际使用时间计算，多退少补。”履行中，因巴南区教育委员会审批未予通过，原告高联波未能办成幼儿园，故原告高联波于2019年10月28日向被告发出解除合同的律师函，因与被告协商退还押金及租金未果，故原告高联波起诉至法院。 被告（反诉原告）何湖燕辩称，请求驳回原告高联波的诉讼请求。原、被告于2019年5月29日签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年9月1日起至2029年8月31日止。合同签订后，高联波于2019年10月28日以短信方式通知解除租赁合同，构成违约，不同意退还押金，且反诉被告一直占用门面直于2020年4月15日才腾空，不同意退还租金。 反诉原告何湖燕向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付2019年6月1日至2019年9月1日期间的租金6236.25元（2078.75元×3个月）；2、判令反诉被告支付2019年12月1日至2020年4月15日期间的租金10393.75元（2078.75元×5个月）；3、判令反诉被告支付2019年6月1日至2020年4月30日期间的物业费4573.25元（5元/月•平方米×83.15平方米×11个月）；4、判令反诉被告支付提前解除合同违约金2078.75元；5、判令反诉被告支付违约金10523.05元；6、由反诉被告承担本案本诉和反诉的诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年5月29日签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定高联波租赁何湖燕位于重庆市巴南区渝南大道某号附某号房屋用作开办幼儿园，租赁期限自2019年9月1日起至2029年8月31日止，租金为25元/月•平方米，按季度支付，租赁保证金2078.75元；补充协议约定如果出租人任何一个人违约则算所有业主整体违约，承担违约金100000元，如果高联波与出租人任何一个人违约则算高联波与所有业主整体违约，向所有出租人共计赔付违约金100000元，还约定物业费从2019年6月1日起由承租人支付。基于租赁期限较长，反诉原告口头给予了反诉被告2019年6月至2019年9月期间的免租期。合同签订后，反诉被告高联波于2019年10月28日以短信方式通知解除租赁合同，构成违约，应当支付免租期的租金。反诉被告一直占用门面至2020年4月15日才腾空，期间，反诉原告向物业公司结清了2019年6月1日至2020年4月30日的物业费4573.25元。对于违约金，签订补充协议的10名出租人一致同意按照房屋面积平分约定的100000元违约金，故反诉原告向本院提起诉讼。 反诉被告高联波辩称，1、租赁合同约定的租期自2019年9月1日，反诉原告请求在此之前的租金不认可；2、高联波于2019年10月28日通知解除合同后就撤离了租赁门面，之后的租金不认可，且仅将物品存放在其中一个门面；3、物业费只认可2019年9月1日至2019年10月28日期间的物业费，其余不认可，要求对押金予以扣减，且2020年1月至4月系疫情期间，应当对物业费予以降低；4、导致合同解除并非高联波违约，而是租赁房屋无法通过开办幼儿园审批手续导致，且反诉原告在签订合同时明知案涉房屋无法办理幼儿园审批手续，故反诉被告不应当承担违约金，且原告第四、五项诉请的违约金系重复主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：１、原告（反诉被告）高联波举示的《房屋租赁合同》、收据，经审查，本院予以确认；2、原告（反诉被告）高联波举示的《律师函》2份，经审查，本院予以确认；3、原告（反诉被告）高联波举示的（2019）渝0113民初20449号受理案件通知书及民事裁定书，经审查，本院予以确认；4、原告（反诉被告）高联波举示的重庆市民办教育机构设立申办资料，经审查，本院予以确认；5、被告（反诉原告）何湖燕举示的情况说明、物业服务费收据，经审查，情况说明系复印件，且原告（反诉被告）高联波不予认可，故本院不予确认，对物业服务费催费通知单，本院予以确认；6、被告（反诉原告）何湖燕举示的微信聊天记录，经审查，该聊天记录无法显示双方身份，本院不予确认；7、被告（反诉原告）何湖燕举示的截图（杜春未取得开办幼儿园资格的政府回复），经审查，本院予以确认；8、被告（反诉原告）何湖燕举示的《补充协议》，经审查，本院予以确认；9、本院依职权调查的证人重庆到家了网络科技有限公司天骄年华分公司员工石洪亮、重庆新天源物业管理有限公司巴南分公司原经理何静旨、证人贺方军等的证言，经审查，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：何湖燕系重庆市巴**渝南大道某号附某号房屋所有人。2019年，包括何湖燕在内的重庆市巴南区渝南大道某号附某号至附某号11户的业主共同委托案外人重庆到家了网络科技有限公司天骄年华分公司（以下简称到家了公司）出租其房屋，在到家了公司的居间磋商下，高联波作为承租人、何湖燕作为出租人、到家了公司作为经纪人三方于2019年5月29日签订了《房屋租赁合同》，约定，何湖燕将其位于重庆市巴南区渝南大道某号附某号房屋出租给高联波开办幼儿园，房屋建筑面积83.15平方米；租赁期限自2019年9月1日起至2029年8月31日止；租金为每月2078.75元，租金从第二年开始每年递增6%，于每季度提前15日支付，拖欠租金超过15天，出租人有权收回房屋，承租人须按实际使用时间交纳租金并承担违约责任；承租人承担该房屋租赁期间内的物业管理费等费用（双方如有特殊约定，从其约定）；承租人在交纳首期租金时支付押金2078.75元，合同期满，不再续租且无违约情况，承租人结清所有费用后，出租人将押金退还承租人；租赁期内，承租人逾期未交物业管理费、宽带费等费用一个月以上，出租人有权用押金垫付上述费用；租赁期内若承租人中途擅自退租，须按一个月的租金金额支付违约金；因政府政策等原因导致合同不能全面履行的，双方互不承担违约责任，租金按实际使用时间计算，多退少补等。同日，高联波还分别与重庆市巴南区渝南大道某号附某号至某号的其他10名业主、到家了公司签订了《房屋租赁合同》，约定的内容与上述合同基本一致，仅因各自房屋面积不一，月租金有所不同。 之后，高联波作为乙方与包括本案何湖燕在内的附某号至某号的10名出租人共同作为甲方签订了一份《补充协议》，约定，1、租赁上述房屋用于开办幼儿园；2、如果甲方任何一个人违约则算所有业主整体违约，向乙方承担违约金100000元，如果乙方与甲方任何一个人违约则算乙方与所有业主整体违约，向甲方所有人共计赔付违约金100000元；3、物业费从2019年6月1日起由乙方支付。 合同履行中，高联波按约定支付了押金2078.75元，并支付了2019年9月1日至11月30日期间的租金共计6236.25元。之后，因高联波提交的开办幼儿园申请未获巴南区教育委员会审批，无法开办幼儿园，故于2019年10月28日向包括何湖燕在内的11名出租人发出了《律师函》，载明，由于巴南区教委不批准其在租赁场所开办幼儿园，导致合同目的无法实现，政府审批与禁止属于客观原因，并非其主动违约，故通知其与包括何湖燕等11名出租人签订的《房屋租赁合同》自2019年10月25日解除，并要求各出租人退还押金及2019年11月的租金等，何湖燕认可收到该邮件。2020年4月1日，高联波的合伙人刘有芬前往租赁房屋搬运室内物品，与该11户出租人代表即附某号的业主李忠明发生纠纷，重庆市公安局巴南区分局土桥派出所接报后出警协调，因双方未达成一致，当日室内物品未能搬走。2020年4月15日，高联波与11户出租人通过物业公司及到家了公司协调，高联波将租赁房屋内床、垫子、杂物等物品搬走腾空房屋并交还钥匙。搬离前，高联波将室内物品放置在附某号、附某号房屋内。 另查明，涉案附某号至附某号房屋系11户产权人各自从案外人重庆浩广商业经营管理有限公司购买的带租约的门面，2017年4月，重庆浩广商业经营管理有限公司与案外人杜春签订了《青年国际租赁合同》，约定杜春承租该11套门面用于开办早教中心等。合同签订后，杜春将租赁房屋进行改造，将11套门面的门封闭改成门窗，保留了4个通往外部的大门并将部分房屋进行了室内装修。之后，杜春向巴南区教育委员会申请在此开设幼儿园，但未通过行政审批。自2017年12月起杜春未支付租金，何湖燕等出租人分别向本院提起诉讼要求与杜春解除合同、支付租金等，本院于2018年10月16日作出（2018）渝0113民初9700号民事判决书，判决租赁合同于2018年5月31日解除等。经本院依法询问案涉房屋隔壁业主贺万军，其陈述杜春系因户外场地问题开办幼儿园未通过行政审批，高联波承租涉案11间房屋前曾到现场查看时，已提醒高联波该场地开办幼儿园不能获批需谨慎。经本院依法询问案涉租赁合同经办人到家了公司员工石洪亮，其陈述高联波承租涉案11套房屋时已清楚杜春在此开办幼儿园未获行政审批，且由此产生了诉讼的事实。 因双方就租赁合同解除、租金、违约金等发生纠纷，经协商未果，双方遂起诉至本院，审理中，反诉原告向重庆新天源物业管理有限公司巴南分公司缴纳了2019年6月1日至2020年4月30日期间的物业费4573.25元（5元/月•平方米×83.15平方米×11个月）。因双方各持己见，本案调解未果。 本院认为，原、被告于2019年5月29日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付违约金等责任。 对于本案高联波是否构成违约的争议焦点，高联波认为合同未能继续履行系由于行政审批原因，根据合同中“因政府政策等原因导致合同不能全面履行的，双方互不承担违约责任”的约定，高联波并未违约；何湖燕认为系高联波明知案外人杜春投入大量装修亦未能通过教委审批而与反诉原告签订租赁合同，现擅自退租构成违约。经审查，本院认为，租赁合同约定的“政府政策原因”应当理解为合同履行中政府政策变动等非双方能够预见的原因而导致合同履行障碍，而开办幼儿园需要行政审批及相关硬件设施，其能否获批是应当能够预见的正常商业风险，且非合同履行中的政府政策变动导致。高联波作为完全民事行为能力人在明知前一承租人未获审批的情况下，未先行获得相关行政审批，贸然签订租赁合同，自身具有过错，构成违约。 至于《房屋租赁合同》的解除时间，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”经审查，高联波虽于2019年10月28日向何湖燕发出了解除合同的通知，但高联波作为违约方并不享有合同约定解除权，该通知达不到解除合同的法律效力。2020年4月15日，双方经协商腾空退还房屋，足以认定双方对租赁合同解除协商一致，合同不再继续履行，故本院确认《房屋租赁合同》及补充协议于2020年4月15日解除。 合同解除后，高联波还应当承担支付合同履行期间的租金、物业服务费、支付违约金等责任。故对本诉原告高联波要求退还2019年11月的租金的请求，于法无据，本院不予支持；此外，反诉被告高联波还应当支付2019年12月1日至2020年4月15日期间（4个月零15日）的租金。由于期间发生新冠肺炎疫情，依照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，参照该规定，综合当地疫情及防控情况，基于公平原则，本院认定因新冠肺炎疫情影响导致3个月租金损失，由高联波、何湖燕各负担损失的二分之一，即对高联波应当承担的租金予以扣减一个半月，高联波应当支付2019年12月1日至2020年4月15日期间的租金6236.25元（2078.75元×3个月），超出部分，不予支持。对于反诉原告何湖燕请求的反诉被告高联波支付2019年6月1日至2019年9月1日免租期的租金6236.25元，因无合同约定，本院不予认可。 对于物业服务费，因双方在《补充协议》中已明确约定由高联波承担2019年6月1日起的物业服务费，且该物业服务费反诉原告何湖燕已实际支付给物业服务公司，现反诉原告实为向反诉被告高联波行使追偿权，故反诉被告高联波应当支付2019年6月1日至2020年4月15日期间的物业费4365.38元（5元/月•平方米×83.15平方米×10个月零15日），超出部分，不予支持。其中，高联波已经支付的押金2078.75元，按照合同约定，应当在物业服务费中予以抵扣，即高联波实际应当支付物业服务费2286.63元。 对于违约金，双方虽在《房屋租赁合同》中约定“承租人擅自退租，按一个月的租金金额支付违约金”，之后何湖燕等10名出租人又在《补充协议》中共同另行约定了整体违约金100000元，基于双方意思自治及考虑本案实际情况，本院主张由反诉被告高联波赔偿包括何湖燕等10名反诉原告违约金共计100000元，因10户出租人自愿按照各自房屋面积予以主张各自违约金的金额，本院予以认可，即反诉被告高联波应当支付反诉原告何湖燕违约金10523.05元。对反诉原告何湖燕要求高联波另给付以一个月租金标准的违约金2078.75元，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）高联波与被告（反诉原告）何湖燕于2019年5月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除； 二、原告（反诉被告）高联波于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）何湖燕2019年12月1日至2020年4月15日期间的租金6236.25元； 三、原告（反诉被告）高联波于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）何湖燕2019年6月1日至2020年4月15日期间的物业服务费4365.38元，抵扣高联波已经支付的押金2078.75元，高联波实际应当支付物业服务费2286.63元； 四、原告（反诉被告）高联波于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）何湖燕违约金10523.05元； 五、驳回原告（反诉被告）高联波的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）何湖燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由本诉原告高联波负担13元，由本诉被告何湖燕负担12元（本诉受理费已由本诉原告垫付，本诉被告何湖燕于本判决生效后十日内支付本诉原告高联波12元，本院预收受理费不作清退）。 反诉案件受理费644元，减半收取322元，由反诉原告何湖燕承担184元，由反诉被告高联波负担138元（反诉受理费已由反诉原告何湖燕垫付，反诉被告高联波于本判决生效后十日内支付反诉原告何湖燕138元，本院预收受理费不作清退）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 刘漫红 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 陈 宸 书 记 员 张雅婷