广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初1643号原告：深圳市万众鑫物业管理有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道翰岭社区梅东二路**翰岭院**101，统一社会信用代码：91440300745162178A。法定代表人：王汉军，总经理。委托诉讼代理人：钟祥福，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：范宁，广东华商律师事务所律师。被告：罗艳，女，汉族，1979年2月11日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，被告：肖兵，男，汉族，1976年3月7日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，原告深圳市万众鑫物业管理有限公司诉被告罗艳、肖兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟祥福，被告罗艳、肖兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、被告向原告支付2014年8月1日至2018年1月15日期间的管理费10043元（人民币，下同）、本体基金954.5元；2、被告向原告支付2014年8月至2018年1月期间原告代为垫付的水费1348.8元、排污费460.7元、电费9982.3元、垃圾处理费548.6元;3、被告向原告支付逾期滞纳金3295.92元［按中国人民银行同期贷款利率（按照最低利率4.75%计算）自被告逾期之日起暂计算至2019年4月10日止，直至被告付清款项之日止］；4、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确其诉讼请求2要求的电费截至2017年11月30日。事实和理由：2007年11月8日，深圳市南山区时代骄子大厦业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，合同约定：1、服务期限自2007年11月15日至2010年11月14日止；2、住宅物业管理费按建筑面积每月每平米2.6元收取；3、高层本体维修基金按建筑面积每月每平方米0.25元收取；4、业主每月15日前应按时交纳当月管理费，逾期每天按万分之五收取滞纳金。上述《物业管理服务合同》期限届满后，由于时代骄子大厦未再成立业主委员会，双方无法续签书面《物业管理服务合同》，为此，原告与小业主继续按照前期《物业管理服务合同》的约定履行合同，原告继续为时代骄子大厦提供物业服务直至2018年1月15日止。被告于2009年5月21日办理位于时代骄子大厦A座5A2物业（以下简称涉案房产）产权登记。根据原、被告双方《物业服务合同》的约定及相关法律法规的规定，原告向被告提供涉案物业之物业管理服务，被告应向原告支付物业管理费等服务费用。2007年11月起至原告终止时代骄子大厦物业服务止，原告均合法依约为被告提供符合标准的物业管理服务，忠实履行义务。但被告自2014年8月始，便开始以各种理由拒绝向原告支付物业管理费、本体维修基金等各项费用，原告曾多次向被告催讨，被告均以各种理由推托。作为时代骄子大厦小区业主，被告有义务按约定向原告缴交相应的物业管理费等服务费用，被告拒不支付管理费等服务费用的行为已严重违反物业管理服务合同的约定及相关法律法规的规定，严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九规定及相关法律规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决。两被告共同辩称：一、超出诉讼期效之请求予以驳回。本案立案时间为2020年1月9日，故已超过诉讼时效部分即2014年8月1日至2017年1月9日期间的诉讼请求不应得支持，请求法院依法驳回。二、本案的物业合同合法性、生效期。l、本案合同签署日期为2007年11月8日，适用于2007年颁布的《中华人民共和国物权法》，2007年9月份通过的《深圳经济特区物业管理条例》。本小区前期物业为深圳市天健物业管理有限公司（一级资质），在2007年调取的与原告签订的合同信息公开上面，既无召开业主大会就深圳市天健物业管理有限公司不续聘的议题进行表决，也无进行过新物业的招标流程，更无对原告的进驻进行业主大会表决，包括物业合同也无进行过任何业主大会表决。更为过分的是在备案合同落款签字的五人均无一人为住建局当时备案的业委会成员。该合同涉及时代骄子全体业主的公共利益，不应该违背《中华人民共和国物权法》和《深圳经济特区物业管理条例》，该合同也没有生效，故该合同是一个无效合同。在合同无效的前提下，深圳市天健物业管理有限公司撤场、新物业进驻的这个局面，只有两种情况下可以促成，一是前期物业与新物业达成私下协议，枉顾业主权益而强行进驻时代骄子大厦，二是第一届业委会与新物业私下协议，枉顾业主权益而强行进驻时代骄子大厦。无论哪一种情况,当时的《深圳经济特区物业管理条例》都不允许以上行为存在,故原告进驻时代骄子大厦是一个非法行为，原告自2007年1月8日进驻以来所收取的物业管理费用以及各种公共收益均为非法侵占所为。三、万众鑫以及时代骄子在管物业人员的资质问题。1、原告提交的资质证书取得时间为2011年9月8日，该资质取得是在合同签订后的三年多，该资质取得的时间也是在合同期满后。在合同有限期内无资质的物业管理公司是不可能承接我们这个小区的物业服务的。原告提交的三年后的资质证明并不是在当时的约定范围，没有关联性和时效性。2、原告有无有派驻专业人员到时代骄子大厦去进行实际管理。管理人员从未出具相关的职业资格证明。原告既未在小区公示上岗人员名单，也未出具上岗人员的职业资质证书。四、关于物业合同上的条款违约之行为。1、针对各种设备维护和公共部分的维修和保养，原告从未出具相关的维护保养记录。2、除了电梯，还有相关的例如消防设备、高压电房、水泵房、饮用水管等，各类公共电器、设备房维护保养等记录均未看到相关外包保养合同。3、消防审查已经多次出现问题。4、2018年1月16日撤场时，在管的物业人员是零交接的状态，证明这么多年来原告的资料没有进行有效管理。5、合同上约定的管理目标按照一级物业管理资质标准来管理更无从谈起。原告从没有对账目进行过张榜公布，所有收支明细、水电清单在业主心里一直是谜一样的存在。6、更有甚者，原告在4楼架空层公然违建，侵占了业主的公共空间，建立了舞蹈室、麻将室、美术室，来收取一定的月租。原告也没有告知全体业主，这些年违建所收取的费用也没有进行公示，7、物业管理人员公然违背合同约定在四楼生活做饭。8、关于本体维修金的归集。即便相关部门发出催缴函，原告依旧没有按时归集，这本身就是一种非法侵占。五、事实管理的讨论。1、被告已经就上述第二条佐证了物业合同的非法性和生效问题，故原告在合同到期后的管理，并非事实管理，而是属于侵占性的行为。2、事实管理一定是对等关系，给与的管理费用是基于合同的各种服务约定和权力义务，但原告仅仅是单方面的收费行为，没有付出相应的对等服务。3、原告设立时代骄子管理处的合法性。原告设立的所谓时代骄子管理处没有合同支持。首先合同乙方为原告，并未约定原告可以另设定管理处服务于小区；原告并未就时代骄子管理处关于服务小区进行申明和公告，后续的服务并未体现为原告的参与性。4、关于时代骄子大厦管理处与原告的关联性。原告并未针对时代骄子管理处进行实际管理的任何申明和解释，该管理处的设立没有与原告产生任何关联性，若有关联性请原告举证，如若没有，应该是为该管理处对时代骄子大厦的物业管理行为与原告没有实际关联。实际上原告转让管理权给时代骄子大厦管理处的行为，是一种挂靠行为。5、原告的关于实施事实管理实际结果的各种证据等均证明事实管理的标准与合同约定的服务要求严重不符。6、原告并没有提出有效证明来明确业主支付的2.6元／平方米是基于相关规定费用的组成。原告没有实际管理员工合同、没有实际费用支出明细，没有外包管理合同和支出证明，没有责任保险支出证明。没有体现对等关系的实施管理，凭什么来完全要求业主必须全额支付管理费。六、时代骄子大厦在2015年至2018年所遭受的被侵权事件以及维权事件。如时代骄子实际管理处在管理期间，违法进行摆摊、对业主私有财产实施侵权等行为；原告阻碍业主成立业委会；政府对原告的不良行为进行通报等。时代骄子大厦在2004年物业交付之际，曾经是鲁班建筑奖的项目获得者，在前期物业公司转出物业管理权长达十年多之际，大厦的面貌可谓变化之大，小区多少业主为此被迫卖房离开属于自己的家。业主在十年内被管理的，而家园却一天一天破败下去。我们的楼道越来越昏暗，治安问题层出不穷；车辆被划，玻璃被砸，自己家被物业强行停水停电、收取各种费用。我们却连自己家人被恐吓都难于获得保护。大门常年开敞，各类黄色小卡片随意塞进自家的门，坐电梯只能祈求今天的运气。破败、洼地是时代骄子的名片，连业主想成立业委会都难上登天。这十年物业公司带给很多业主是梦魇般的回忆。综上所述，原告未能就其对被告的诉讼请求提供充分有效的法律和事实依据，请求法院驳回被告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区学府路北、南山大道东时代骄子大厦A座5A2房（涉案房产），登记建筑面积93.01平方米，于2009年5月21日核准登记在被告肖兵（50%）、被告罗艳（50%）名下。2007年11月8日，深圳市南山区时代骄子大厦业主委员会(甲方)与原告（乙方）签订《时代骄子大厦物业管理服务合同》，约定：乙方为涉诉小区提供物业管理服务；业主每月15日前应按时缴纳当月管理费，逾期每天按万分之五收取滞纳金；物业服务费的标准为住宅按建筑面积每月每平方米2.6元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日应交万分之五作滞纳金；受有关部门或单位的委托，乙方可代收代交水费、电费等费用；本体维修基金高层按建筑面积每月每平方米0.25元；合同期限三年，自2007年11月15日起到2010年11月14日止；及其他内容。2017年12月18日至12月24日，深圳市南山区南头街道办事处组织涉诉小区召开业主大会临时会议，议题为：1、是否同意与原告续签物业服务合同；2、是否同意南头街道办事处委托大汪山社区居民委员会与临时应急物业服务企业签订临时物业服务合同。2017年12月25日，南头街道办事处作出业主大会临时会议结果公告，公布表决结果为第1项议题不通过，第2项议题通过。2018年1月2日，南头街道办事处向原告出具《关于时代骄子大厦物业管理项目交接事宜的函》，内容为：“2017年12月18日至24日，时代骄子大厦召开业主大会临时会议，会议决定：不同意与你公司续签物业服务合同，并同意我办委托大汪山社区居民委员会与临时应急物业服务企业签订临时物业服务合同。根据《深圳经济特区物业管理条例》等相关规定，并结合实际，现我办决定：你公司于2018年1月15日上午10:00开始，与应急物业公司办理交接手续。所有预收、代收费用结清至1月15日24:00时止。”原告于2018年1月15日退出涉诉小区。为证明涉诉小区的水电费由原告统一代收代缴，且原告已垫付了涉案房产水费、排污费、垃圾处理费及电费的事实，原告提交了《深圳市城市供排水合同》、深圳市水务（集团）有限公司出具的发票、用水量统计表、《供用电合同》、深圳供电局有限公司出具的发票、用电表统计表等证据予以证明。被告对统计表的真实性均不予认可，表示上述证据并无被告签字。原告提交了一份《欠费明细表》，载明了2014年8月至2018年1月期间涉案房产每月的水费、排污费、电费、垃圾处理费的金额，上述期间共计产生水费1348.8元、排污费460.7元、垃圾处理费548.6元、电费9982.3元。被告对该明细表不予认可。为证明原告对涉案小区的管理混乱、管理不作为、小区脏乱差、小区设施设备缺乏维护、原告未移交本体维修基金等，被告提交了相关照片、深圳市南山区住宅发展事务中心向原告出具的《日常收取的物业专项维修资金交存催办书》、深圳市南山区住房和建设局对南山区物业服务企业不良行为进行通报（列举了原告存在的不良行为）等予以证明。原告提交其于2018年1月31日出具的《关于催收物业费等费用的函》及快递详情单，以证明其曾向被告催收相关费用。被告表示其并未收到该函件。另查，本案收案日期为2019年5月17日。本院认为，原告与深圳市南山区时代骄子大厦业主委员会签订的《时代骄子大厦物业管理服务合同》合法有效，该合同到期后，原告继续为涉诉小区提供物业管理服务，故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告未举证证明原告未按《物业管理条例》等法规的相关规定向包括被告在内的涉诉小区业主提供物业管理服务，原告虽存在政府相关部门通报的不良行为，但被告以此为由主张可以不交或者少交物业管理费，理据不足，本院不予采纳。原告为小区提供物业管理服务至2018年1月15日，故被告应向原告支付2018年1月15日之前的物业服务费和本体维修基金。被告未举证证明其已向原告缴纳了前述期间的相关费用，应承担举证不能的法律后果，故应参照《时代骄子大厦物业管理服务合同》中约定的相关费用标准计算相关费用。对于被告提出的诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告未提交证据证明其已向被告催收过相关费用，原告于2019年5月17日提起本案诉讼，故2016年5月18日之前的物业费、水电费等费用已过诉讼时效。本体维修基金系物业专项维修资金，直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与广大业主切身利益密切相关，故原告要求被告支付本体维修基金的请求不适用诉讼时效。综上，被告应向原告支付2016年5月18日至2018年1月15日期间的物业管理费4820.91元（2.6元/月/平方米×93.01平方米×19个月29天）,2014年8月1日至2018年1月15日期间的本体维修基金964.98元（0.25元/月/平方米×93.01平方米×41.5月），原告诉求本体维修基金954.5元，系其对诉权的自由处分，本院予以照准。对于原告要求被告支付的垃圾处理费、水费、排污费、电费。原告代收垃圾处理费、水费、排污费、电费，符合相关规定，且原告已提交相关证据证明涉案房产的用水、用电量及原告已代为垫付的事实，故原告已垫付的涉案房产在2016年5月18日至2018年1月15日期间的水费、排污费、垃圾处理费及2016年5月18日至2017年11月期间的电费，被告应予支付。根据原告提交的《欠费明细表》中载明的每月水电费、排污费及垃圾处理费的金额，经计算，被告应向原告支付上述期间的水费739.02元、排污费246.5元、垃圾处理费262.4元、电费5835.3元。对于原告主张的前述费用的滞纳金。因《时代骄子大厦物业管理服务合同》已到期终止，原、被告之间系事实上的物业服务合同关系，原告要求被告支付滞纳金无相关合同依据，且原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告肖兵、罗艳于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万众鑫物业管理有限公司支付2016年5月18日至2018年1月15日期间的物业管理费4820.91元、2014年8月1日至2018年1月15日期间的本体维修基金954.5元；二、被告肖兵、罗艳于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万众鑫物业管理有限公司支付2016年5月18日至2018年1月15日期间的水费739.02元、排污费246.5元、垃圾处理费262.4元及2016年5月18日至2017年11月30日期间的电费5835.3元；三、驳回原告深圳市万众鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费232.92元，原告已预缴，由原告负担120.47元，由被告负担112.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 黎二〇二〇年七月二日书记员 徐星宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。