山东省昌乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0725民初1941号 原告：昌乐万和包装制品有限公司，住所地：山东省昌乐县朱刘街道办事处三庙村西，统一社会信用代码：91370725071328740H。 法定代表人：胡永学，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李军强，北京市京师（潍坊）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘旭东，北京市京师（潍坊）律师事务所实习律师。 被告：李德刚，男，1975年1月27日出生，汉族，住山东省临朐县。 被告：王新庆，男，1972年12月9日出生，汉族，住山东省昌乐县。 原告昌乐万和包装制品有限公司（以下简称万和包装公司）诉被告李德刚、王新庆所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万和包装公司的委托诉讼代理人李军强、刘旭东，被告李德刚、王新庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万和包装公司诉称，朱刘街道三庙村西001号1号楼02号房，一直属于其所有。为了向银行贷款，将涉案房产于2019年8月20日过户给两被告，双方订立合同的目的，系以涉案不动产所有权的让渡作为债权的担保，实为担保合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”、《中华人民共和国担保法》第四十条规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。双方当事人的约定，违反了法律的强制性规定，实属无效。为维护原告的合法权益，请求法院确认在李德刚、王新庆名下的朱刘街道三庙村西001号1号楼02号房所有权一直为昌乐万和包装制品有限公司所有；本案的诉讼费用由两被告承担。 被告李德刚、王新庆辩称,第一、该涉案房产在第一次诉讼中，法院判决认定系让与担保，由于原告欠本案被告工程款，该房产正在担保中，如果法院判决该房产为原告所有，原告对该房产依据法院的生效文书恶意处理该房产，将会对本案被告主张的债权造成重大损失，另外该案原告一直居住在本案涉案房产内，涉案房产被本案原告实际占有；第二、因为当前约定的涉案房产价值双方没有达成一致，我们已经依法申请法院拍卖、变卖，一审法院一审判决，该案需要本案被告诉原告归还工程款的审理结果为依据，且本案被告诉原告归还工程款的案件审理中，没有结果，请求法庭对该案中止审理，待上一案件有结果后，予以处理。 经审理查明，2018年3月28日，原告与潍坊海斯特钢结构工程有限公司（以下简称海斯特公司）法定代表人被告李德刚签订《建筑工程承包合同》，海斯特公司以226万元价格包工包料承包原告年产1000万套纸箱（盒）项目车间钢结构部分（含独立基础）。同年4月11日，原告与被告王新庆订立《施工协议书》一份，约定由被告为原告的包装机械配件加工（冷加工）项目车间建筑施工，工程总价113万元。2018年11月18日，原告（甲方）与海斯特公司（乙方）、王红、李玉强（丙方）签订《补充合同》一份，约定原告保证于2019年1月15日前支付乙方工程款30万元整，甲方以乙方所承建的建筑物及土地自留部分，对该债务作为抵押。丙方自愿为甲方的欠款提供担保等。2019年6月15日，原告（甲方）与海斯特公司、被告王新庆、李玉强、王红（乙方）订立《土地使用权转让及地面附属物买卖协议》一份，约定甲方拥有土地使用权及地面附属物一处，地面附属物系钢混二层结构车间及小房屋，甲方欠海斯特公司工程款225万元；欠王新庆94.25万元；欠李玉强、王红222.9974万元，自愿达成协议：甲方对土地使用权及地上附属物有绝对权利；土地使用权转让及地面附属物买卖款共计800万元；该土地使用权尚有抵押未解除，外欠他方105万元，由乙方代为支付100万元作为买卖款项，将该款直接支付给对方，用以解除抵押；甲方保证在乙方替甲方支付100万元后45天内支付所欠乙方款项，即海斯特公司工程款及滞纳金225万元、王新庆工程款、滞纳金、利息94.25万元、李玉强及王红房屋购买预付款222.9974万元，甲方支付乙方共同为甲方支付的解押款项100万元；甲方到期不能支付，该协议中约定的土地使用权及地面附属物使用权归属于乙方，由甲方会同乙方到相关部门办理产权变更手续等。 2019年8月8日，原告（甲方）与被告李德刚（乙方）、王新庆（丙方）订立《合同》一份，约定：“由乙方、丙方承建，甲方所有的包装配件加工（冷加工）车间（以下简称车间），尚欠乙方工程款225万元，丙方94.25万元。另外，乙方代甲方偿还昌乐乐安村镇银行贷款47.4万元，丙方代甲方还昌乐乐安村镇银行贷款18.54万元。上述款项共计385.19万元。三方达成以下协议：一、标的物为车间北半部分，即原告的1号楼02号房。二、甲方将标的物过户给乙方、丙方，过户费由甲方承担，由乙方、丙方暂为代付，实际数额以交款数额为准，随欠款一同偿还。甲方在过户完成后30日内将所欠乙方、丙方款项还清，标的物仍归甲方所有。三、过户完成后，甲方向相关银行申请贷款，乙方、丙方提供标的物作为抵押，所贷款项优先归还乙方、丙方欠款。四、甲方还清乙方、丙方欠款后，标的物过户给甲方或甲方指定单位或个人，过户时间由甲方确定，乙方、丙方必须无条件配合。如发生以下情况之一：1、乙方、丙方不配合甲方过户，不配合情形包括：⑴不承认甲方还清欠款后甲方拥有标的物的产权⑵不积极配合甲方贷款⑶甲方通知相关人员办理过户手续时不到场办理或不按约定时间到场⑶不提供过户所需要的资料⑷故意设置障碍阻碍或影响甲方办理过户手续⑸影响办理过户的其他情形。2、乙方、丙方或其中一方在约定期限内不得出让或买卖标的物。标的物作价650万元，由违约方支付房款，并支付违约金。五、如甲方在规定期限内未按约定还清欠款，该房产作价430万元，乙方、丙方支付房价与欠款差额后，房产归乙方、丙方所有。六、在约定期限内，标的物由甲方管理、使用等。《合同》订立后，案涉房产已办理变更登记至两被告名下。 另查明，2019年10月25日，原告向两被告提起诉讼， 主张原与两被告于2019年8月8日签订的案涉合同，合同履行过程中原告将房产过户给被告，但被告违约不配合原告办理抵押登记手续，故主张根据合同约定两被告应支付原告房款差额300万元并承担违约金、诉讼费用。后本院于2019年12月9日出具（2019）鲁0725民初3328号民事判决书，认定原告与两被告签订案涉合同，约定将案涉财产转移至两被告名下，原告偿还债务后，被告将财产转移给原告或者第三人等，是当事人真实的意思表示，不违反有关法律规定，予以确认。双方订立合同的目的，系以案涉不动产所有权的让渡作为债权的担保，实为担保合同。但案涉合同第五条约定：“如甲方在规定期限内未按约定还清欠款，该房产作价430万元，乙方、丙方支付房价与欠款差额后，房产归乙方、丙方所有”，违反《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，上述约定无效。该判决现已生效。 上述事实有庭审笔录、《建筑工程承包合同》、《施工协议书》、《补充合同》、《土地使用权转让及地面附属物买卖协议》、《合同》、证明、（2019）鲁0725民初3328号民事判决书、（2020）鲁0725刑初21号刑事判决书等在案为证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案系确认不动产物权所有权归属产生的纠纷，根据上述法律规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力，本案案涉不动产已经经原、被告协商并办理变更登记手续，登记至两被告名下，已经发生物权登记变更的法律效力。原告诉请确认在两被告名下的朱刘街道三庙村西001号1号楼02号房所有权一直为昌乐万和包装制品有限公司所有，与上述物权变更产生的法律后果相矛盾，不予支持。原告可在清偿2019年8月8日签订的案涉合同约定的债务后，向两被告主张返还上述不动产所有权。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第九条和第十四条之规定，判决如下： 驳回原告昌乐万和包装制品有限公司的诉讼请求。 案件受理200元，减半收取100元，由原告昌乐万和包装制品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  郑世花 二〇二〇年七月二十八日 书记员  于雪宁