河北省张家口市宣化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0705民初550号 原告：高志东，男，1968年6月6日出生，汉族，住张家口市宣化区。 被告：杨岳明，男，1956年9月28日出生，汉族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：田树平，河北纵腾律师事务所律师。 第三人：李**刚，男，1981年7月16日出生，汉族，住张家口市宣化区。 第三人：李**强，男，1984年5月13日出生，汉族，住张家口市宣化区。 原告高志东与被告杨岳明、第三人李**刚、李**强案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告高志东，被告杨岳明的委托诉讼代理人田树平，第三人李**刚，第三人李**强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高志东向本院提出诉讼请求：一、判令立即停止对原告购买的位于宣化区的房屋（2019）冀0705执恢字第625号的强制执行，解除对该房屋的查封；二、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月17日，原告收到宣化区人民法院送达的（2020）冀0705执异9号《执行裁定书》，原告认为贵院驳回原告执行异议的裁定事项缺乏事实和法律依据。被告所申请执行的宣化区的所有权为原告所有。原告2015年5月1日与第三人李**刚签订了房屋买卖协议，被执行人李**刚将其位于宣化区，以总价款2360344.07元出卖给原告，合同签订后，原告支付了135万元购房款，剩余1010344.07元银行贷款由原告负责偿还，被告将诉争房产交付给原告占有至今。宣化区房屋虽登记在被执行人李**刚名下，但在2015年5月1日案外人与被执行人李**刚签订了“购房协议”，同时李**强作为协议的见证人，被执行人李**刚将该房屋卖给了原告，并于当日进行了房屋交接验收；被执行人李**刚也将该房屋的“买卖合同”（正本）交于了原告，只是由于当时该房屋有贷款，房屋产权证无法办理，故该房屋没有产权证，双方也没有办理过户手续； 1、按照双方协议，原告自2015年5月15日起至今每月15日向银行缴纳该房屋贷款。（银行还贷流水原件，及银行出具还贷证明，由原告高志东还贷）。 2、协议达成后，原告一直对该房实际占有、使用、管理；原告将该房出租给王孝艾，且王孝艾也每年将租房款交于原告。（原告与王孝艾有房屋租赁合同）。 3、原告高志东和被执行人李**刚、证明人李**强签订的2015年5月1日房屋买卖协议书。（另有原告和被执行人李**刚，证明人李**强2020年3月28日提供的亲笔证言证词）。 根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被执行人李**刚应当配合原告办理房屋过户手续。 被告杨岳明系执行案件的申请人，被执行人李**刚、李**强系执行案件的被申请人，在执行程序中被告杨岳明作为申请人向宣化区人民法院申请对原告具有所有权的房产（位于宣化区的商用房）申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2020年4月16日作出（2020）冀0705执异9号执行裁定，裁定驳回原告的异议申请。 综上所述，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》、《民事诉讼法》第二百零四条之规定，原告依法在收到《执行裁定书》后十五日内起诉，请法院支持原告的诉讼请求。 被告杨岳明辩称，原告所述不是事实，诉求没有依据。原告主张的买卖合同属于债权合同，不能以此主张物权。原告主张的房屋价款不是市场价格，原购买价格低于评估价格，135万元没有提供支付凭证，银行扣贷款证明不能证明存在真实的买卖关系；出租合同不能证明存在真实的买卖关系；不能以扣款和租赁合同证明买卖交付；李**刚和李**强是亲兄弟，都是案件当事人，与案件存在法律上的利害关系，原告主张因有银行贷款未办理过户，该原因不属于非原告自身原因；涉案房屋首封时间是2016年8月16日，评估、一拍期间从未有人提过异议，综上，请驳回原告诉求。 被告李**刚辩称，我与高志东2015年签订的房屋买卖合同，合同是真实有效的。 被告李**强辩称，2015年李**刚将房屋卖给高志东时我在场，当时高志东给了部分现金，剩下的房贷也是高志东承担的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的与李**刚的购房协议、个人贷款对账单、交易明细、银行证明及房屋租赁合同，因上述证据均系原件，证据来源及形式符合法律规定，能够相互印证，本院予以确认。 本院认定事实如下： 2015年5月1日，原告高志东与第三人李**刚签订了房屋买卖协议，第三人李**刚将其位于宣化区，以总价款2360344.07元出卖给原告，合同签订后，原告支付了135万元购房款，剩余1010344.07元银行贷款由原告负责偿还。当日，双方进行了房屋交接验收；被执行人李**刚也将该房屋的“买卖合同”（正本）交于了原告，由于当时该房屋有贷款，房屋产权证无法办理，双方也没有办理过户手续。协议达成后，原告一直对该房实际占有、使用、管理，并将该房出租，自2015年5月15日起至今每月15日向银行缴纳该房屋贷款。 另查明，涉案房屋系李**刚于2013年3月6日向家园房地产开发公司购买，当时的价格是2438560元。2017年4月17日，本院作出（2016）冀0705民初字2096号民事判决书，判决李**刚、李**强给付杨岳明购房款200万元，并自2014年11月21日起按照中国人民银行人民币贷款基准利率4.75%支付利息。该案诉讼期间，本院于2016年8月16日对本案涉案房屋进行了查封。该判决在执行期间，本案原告作为案外人对执行提出异议，本院于2020年4月16日作出(2020)冀0705执异9号执行裁定，裁定驳回了案外人高志东的异议。 本院认为，房屋产权登记本是当事人所有权的凭证，拥有了房屋产权登记，一般被认为即拥有了登记房屋的所有权。但现实生活中，案外人往往由于诸多不能归责于本人的因素导致案外人虽然实际上已拥有了房屋，但房屋还暂时登记在他人名下，这种现状给司法执行工作带来诸多不确定因素。案外人执行异议诉讼制度即是法律为案外人提供的一个破除"唯房本论"的救济渠道。本案中，原告向法庭提交的证据可以证实，原告在本院查封该涉案房屋前就已经与第三人李**刚签订房屋买卖协议，并履行了交付房款的义务，该协议不违反法律规定的平等自愿、等价有偿原则，协议签订后，原告即占有、使用了该房屋，没有办理房屋过户的原因是由于房屋涉及按揭贷款，并非原告的责任。原告的上述行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告诉请判令立即停止对原告购买的位于宣化区的房屋的强制执行，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 不得执行位于张家口市宣化区的房屋。 案件受理费13800元，由被告杨岳明负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 本院(2020)冀0705执异9号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  徐向军 人民陪审员  徐 静 人民陪审员  冀素梅 二〇二〇年七月六日 书 记 员  段雅欣 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院印发《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》的通知》 312.本意见第145条至第148条、第277条、第278条的规定适用干涉外民事诉讼程序。