阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初2982号原告：林晓丹，女，1994年7月出生，汉族，住阳江市江城区**********************(确认的送达地址：阳江市江城区*******之103)。公民身份号码：441************762。委托诉讼代理人：陈仪，女，江城区南恩街道法律服务所法律工作者。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房（确认的送达地址：江城区江朗大道38号丰怡豪庭会所）。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。原告林晓丹与被告阳江丰怡房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林晓丹的委托诉讼代理人陈仪到庭参加了诉讼，被告阳江丰怡房地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林晓丹向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期办证违约金3342.44元给原告；2、被告返还办证税费31726元及利息（以31726元为基数，从2018年5月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告还清该款之日止）给原告；3、本案受理费全部由被告承担。事实和理由：2017年2月6日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（预售），约定“买受人（原告）购买出卖人（被告）预售的位于阳江市江城区**********************商品房；该商品房建筑面积共151.58平方米，其中套内建筑面积117.82平方米，分摊共有建筑面积33.76平方米；按照套内面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5673.64元，总价款为668488元；出卖人应当在2018年2月15日前向买受人交付该商品房；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；……。合同签订后，原告按合约全部付清了购房款668488元给了被告，被告还另行收取了原告办证税费31726元。被告于2018年2月23日交房给原告，按合约被告应在约定的交房期满后90日内（即2018年5月15日前）为原告上述商品房缴税办证。但被告没有按依约为原告商品房缴税办证，一直拖延，并占用原告办证税费至今。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。根据上述合同约定及相关法律规定，被告应支付逾期办证违约金3342.44元（全部房价款668488元×0.5%）、返还办证税费31726元及占用该资金的利息（以31726元为基数，从2018年5月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告还清该款之日止）给原告。被告阳江丰怡房地产发展有限公司辩称，一、本案涉及的买卖合同和收款行为均发生在被告公司前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费挪作他处。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人变更登记。在此之前，新法定代表人并不知道公司收取业主办证费及为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，意见如下：1、涉及办证需要根据不动产登记中心的工作安排，期间并非被告单方所能控制，不能将因前期政府部门的原因视为被告违约。2、对于原告要求支付办证费占用利息问题，由于办证费是被告为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，被告认为原告提出的该项请求没有依据，不同意按照原告诉请支付办证费利息。本院经审理认定事实如下：2017年2月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于阳江市江城区**********************出售给原告，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2016087*，该房建筑面积共151.58平方米，其中套内建筑面积117.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.76平方米，按套内建筑面积计算，每平方米5673.64元，总价款为668468元，付款方式为一次性付款，于2017年2月6日前付清。合同第十一条关于交付时间的约定：出卖人应当在2018年2月15日前交付商品房，交付时商品房应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期。合同第二十条关于房屋登记的约定:（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告按合同约定付清了全部购房款给被告。被告于2018年2月23日将商品房交付原告使用。被告于2019年10月8日协助原告办理了涉案商品房的权属证书。签订合同当日，被告收取了原告办证费31726元，被告在该费用中代原告支付了维修基金11672元。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。对于原告请求的逾期办证违约金问题。被告于2018年2月23日将商品房交付原告使用，按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，即应在2018年5月24日前协助原告取得涉案商品房的权属证书，而被告迟于2019年10月8日才协助原告办理了涉案商品房的权属证书，构成违约，原告请求被告按合同约定的已付房价款的0.5%支付逾期办证违约金3342.34元（668468元×0.5%），本院予以支持。对于原告请求被告退还办证费31726元及利息问题，由于被告逾期办证，构成违约，现原告主张被告退还办证费，应予准许。扣除被告代原告支出的合理费用后，被告应将剩余办证费用20054元（31726元-11672元）退还给原告。对于该款的利息，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但被告未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，被告代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，因此，被告应从逾期办证之日计算利息给原告，即应从2018年5月25日起计付利息。2018年5月25日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3342.34元给原告林晓丹；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费20054元及该款利息（从2018年5月25日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告林晓丹；三、驳回原告林晓丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取358元（原告已预交），由原告林晓丹负担135元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇二年六月三十日书记员  苏壁映附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。