北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初69225号原告：史书，女，1978年9月10日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：段永辉（史书之夫），男，1967年10月18日生，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李飒，北京市瑞天律师事务所律师。被告：北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社，住所地：北京市朝阳区十八里店乡吕家营村。法定代表人：张金奎，社长。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚文扬，北京市盈科律师事务所律师。原告史书（以下简称原告）与被告北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社（以下简称被告）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人段永辉、李飒及被告的委托诉讼代理人杨伦、戚文扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告赔偿人民币1400万元。事实和理由：2014年3月8日，原、被告签订《农村集体资产租赁经营合同书》，约定被告将8000平方米土地交给原告租赁经营，期限自2014年3月8日至2019年3月7日，年租金为12000元。后双方协商，原告将土地上的患病枣树清除，重新平整土地后，种植1860棵樱桃树、9000棵人参，并根据生产经营需要在租赁土地内铺设、修筑硬化路面、渗水井、围墙围栏，重新申请安装电路等。2018年5月，被告提出解除与原告的租赁经营合同关系，双方对租赁范围内的设施、苗木进行统计确认，于5月11日签订《租赁解除协议》，确认解除原租赁经营合同关系，但双方对租赁范围内的设施、苗木的补偿协商未果，均同意司法诉讼解决。原告认为，双方的租赁经营合同关系是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法、有效，双方均应严格遵守约定。原告取得土地租赁经营权利后，依约履行支付租金等合同义务，并自行投入资金对涉案土地原有患病枣树进行砍伐、深埋处理，购买、铺垫适宜种植人参的有机调和土，规划种植了樱桃树和林下参，为长期经营重新申请安装适用的动力电路、铺设路面、修筑渗水井等上下水设施、围墙围栏、装修生产用房等，投入大量资金和人力、物力，承担了巨大的经营风险。经过三年多的努力，原告在租赁范围内经营的森泰（参枣园）绿色生态种植园已具规模。在园内的樱桃刚产生效益，林下参生长状态良好、尚未获得收益的情况下，被告在合同期限内提出解除原合同，原告为集体利益解除原合同必将遭受巨大的经济损失，应得到相应赔偿。为此，提出诉讼请求如下：被告向原告赔偿人民币1400万元，具体包括：1、大樱桃树（车厘子）1860棵、直径8cm、树龄5年（移植时已生长2年、生长第3年结果）：（1）树木损失：1860棵x购买价650元=1209000元；（2）果实及预期收入：30元x50斤/棵/年x3年x1860棵=8370000元，合计9579000元。2、人参（林下参）：（1）9000棵、种植3年以上，购买价900000元；（2）有机调和土及运费280000元；（3）15年出成品参、出参价格约2000元/棵，4年为中成参，按照520元/棵x9000棵=4680000元。以上共计14259000元，要求被告赔偿1400万元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告自2015年9月8日以后才实际使用土地，根据补充协议约定，2015年9月8日之前，原告未对土地进行经营使用。2、根据合同约定，即便原告存在对土地的所谓改造投入等，均属于应由原告自行承担的费用，被告对此不承担任何责任。3、原、被告之间已经通过协商一致的方式解除了租赁合同，相关事宜已经处理完毕。4、原告在土地上种植树木及其他作物，均属于其经营土地进行的相关活动，原告可通过移栽的方式将作物自行移走，原告要求被告赔偿无合同及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下：2014年3月16日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》（以下简称《租赁经营合同书》），约定：“一、租赁项目：京津塘高速路东侧枣树林，经清查或评估，双方确认所要租赁的集体资产为：固定资产原值370株枣树，占用土地面积总共8000平方米（其中，建筑面积50平方米）。二、租赁期限租赁期限为伍年，即从2014年3月8日起至2019年3月7日止。三、租金及水电费1、租金数额：年租金壹万贰仟元。2、租金交付期限：合同约定的租金按每半年交纳一次，在本合同签字生效后7日内交纳第一次租金。从第二次开始，租金按应交期限的第一个月的15日内交纳……五、双方的权利和义务2、乙方的权利和义务……3）租赁期间，在征得甲方同意的情况下，乙方可以对租赁资产进行改造，费用自理；合同解除或期满时，乙方应将租赁资产交还甲方，如有损坏应及时修复，否则乙方应按甲方的要求进行赔偿……六、违约责任1、本合同在履行过程中期限不满，单方撕毁合同，一方违约时应向对方支付合同标的30%的违约金或赔偿金，以弥补对方损失，损失小按违约金处理，损坏大直接按赔偿金处理。2、租赁期间凡因甲方原因使乙方被迫无法使用租赁的资产，乙方有权解除合同。甲方应返还乙方自中断租赁之日所余的租金，并承担给乙方造成的损失……七、租赁合同解除或期满后资产的返还和验收的约定1、合同解除或租赁期满前30日，甲乙双方成立资产清查小组，对租赁资产进行清查，并形成书面报告，由双方确认。如发生疑义甲乙双方共同聘请有资质的资产评估机构对租赁资产进行评估，按评估报告进行资产的返还和验收。评估费用由甲乙双方各自承担50%。2、合同解除或租赁期满后，乙方将租赁资产交还甲方，对于更新改造后的租赁资产归甲方所有，乙方出资增加的动产归乙方所有。八、合同的变更、解除、终止和续约1、合同履行中一方要求变更、解除或终止合同，应及时书面通知对方，对方应在接到通知书15日内予以书面答复，双方当事人就变更、解除或终止租赁合同达成书面协议后，应当在协议书上签字盖章。并报乡合同管理部门备案后生效。2、合同履行中如遇不可抗力的原因，或签订合同所依据的国家政策发生重大变化时，双方可协商变更或解除本合同。如国家建设征收土地或乡、村实施乡域改造计划统一规划适用土地，合同自动解除。3、凡因政府整体规划因素导致本合同不能继续履行时，由甲方资产所有权所产生的补偿归甲方所有。双方终止本合同，互不承担补偿责任，甲方把乙方已交纳剩余期间的租金退还给乙方……”2015年7月7日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《补充协议书》，约定：“一、甲方固定资产原植370株枣树，现为260株，约200株患枣疯病。该病可导致树木死亡，由此出现的树木死亡现象与乙方无关。由乙方补种其它树木。二、因乙方在2014年3月8日至2015年9月8日期间没有经营使用枣林，甲方减免乙方在此期间的租金，即壹万捌仟元。三、乙方可建50平米临时住房。1、乙方建房期间及房屋建成后如遇到上级部门（市区乡相关部门）要求停工或拆除时，由乙方自行拆除，所造成的损失由乙方自负，甲方不承担任何经济和法律责任……”2018年5月4日，原告与被告对涉案土地上的苗木进行统计，签署《苗木统计表》，内容显示：“苗木种植位置：北京市朝阳区十八里店乡吕家营村A组，原枣树林、现参枣园：1、树种：樱桃；生长情况：良好；数量：1860；备注：平均8公分粗；2、树种：人参；数量：不详；备注：已种植三年以上，林下参。”2018年5月8日，原告与被告对涉案土地内的设施进行确认，签署《史书参枣园所属设施确认单》2份，其中，1份《确认单》内容显示：“1、硬化地面、路面：750㎡，20cm厚度；2、渗水井一座：4米深，长6米，宽6米；3、下水道：44米，直径40cm；4、铁艺围墙：560米长2.5高（其中，90米x3米）彩钢铁片；5、铁艺围栏：22米x2.2米；6、砖混围墙：21米长x高2.5米（37砖）。”另一份《确认单》内容显示：“1、砖混墙：25.7米X0.6米（24砖）；2、彩钢铁片围墙：25.7米x1.6米；3、门禁（？）围墙：16.8x3米；4、铁艺大门：5米x3.5高；5、电表：380伏；6、房屋装修：135.48㎡。”2018年5月11日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《租赁解除协议书》，约定：“一、甲、乙双方经协商，于2018年5月8日解除《朝阳区农村集体资产租赁合同》。解除原因为市、区、乡土地利用用途范围进行调整。二、截至2018年5月8日产生费用：2、甲方预收乙方租金10000元，大写人民币壹万元；清退金额10000元，大写人民币壹万元，清退日期2018年8月15日。三、乙方在签订该协议后，于2018年5月15日前，返还租赁房屋及附属设施。乙方不得损坏甲方原有房屋及基础设施，如有破损，修复费用由乙方承担。甲、乙双方应对房屋及附属设、水电设备使用等情况进行签字验收……七、其他约定：由于甲方按照2017年非首都功能疏解任务要求解除双方《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》，乙方租赁标的内的树木、林下参等其他附属物（除房屋外）没有给予任何经济补偿，由甲乙双方通过司法诉讼解决。”经询，原、被告均认可原告于2018年5月15日前将涉案土地腾退。2018年8月8日，被告退还原告租金12000元。2019年9月10日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《拆除腾退补偿协议》，约定：“根据《十八里店乡吕家营村B70区域功能疏解项目腾退补偿实施细则》，在平等、公正原则的基础上，对位于北京市朝阳区十八里店乡吕家营村现由乙方所使用的土地上的房屋建筑物及附属设施进行拆除腾退。甲乙双方经协商达成一致，签订本协议以兹共同遵守：第一条拆除对象出租时原状甲、乙双方于2014年3月16日签订了《朝阳区农村集体资产租赁合同》，约定由甲方将十八里店乡吕家营村B70出租给乙方使用，出租时土地面积约为8000平方米，其中房屋建筑物面积为50平方米，建筑结构类别为混合结构。出租房屋四至：东至京津塘高速东侧。第二条拆除对象现状拆除对象位于十八里店乡吕家营村B70，东至京津塘高速东侧，土地面积约为8000平方米，其中房屋建筑总面积为135.48平方米。建筑结构类别为混合结构。第三条房屋建筑物及附属设施补偿租赁期间，因出租房屋建筑物不能适应乙方经营使用需要，经甲方同意，乙方在原租赁场地内进行的房屋建筑物翻建、改扩建及装饰装潢部分补偿收益，甲、乙双方经过协商达成一致：1、拆除房屋建筑物总面积135.48平方米，根据本次拆除补偿标准补款总额为155667元整，大写人民币壹拾伍万伍仟陆佰陆拾柒元整。2、拆除房屋建筑物中甲方权属房屋建筑物面积85.48平方米，根据本次拆除补偿标准补偿款金额98217元整，大写人民币玖万捌仟贰佰壹拾柒元整；根据《十八里店乡吕家营村A、B、C、D、E等地块功能疏解项目腾退补偿实施办法》第五款第五条之规定，甲方收回集体资产补偿款项为98217元整，大写人民币玖万捌仟贰佰壹拾柒元整，余款作为乙方翻建房屋建设费用，补偿款归乙方所有，乙方权属房屋建筑物面积50平方米，根据本次拆除补偿标准补偿款金额为57450元，大写人民币伍万柒仟肆佰伍拾元整。第四条其他补偿根据双方协商，甲方根据实际情况及本项目中涉及被腾退企业及个人的工程配合情况、将实际测量总面积的提前搬家等相关补偿的约定，给予乙方除本协议第二条约定以外的其他补偿如下：1、提前搬家奖励费：20322元整；大写人民币贰万零叁佰贰拾贰元整；2、工程配合奖励费：27096元整；大写人民币贰万柒仟零玖拾陆元整。第五条腾退补偿总额：1、甲方给予乙方房屋建筑物补偿款57450元整，大写人民币伍万柒仟肆佰伍拾元整；2、甲方给予乙方提前搬家奖励20322元整，大写人民币贰万零叁佰贰拾贰元整；3、甲方给予乙方工程配合奖励27096元整，大写人民币贰万柒仟零玖拾陆元整……5、甲方给予乙方腾退补偿款总额104868元整，大写人民币壹拾万零肆仟捌佰陆拾捌元整。第六条腾退期限乙方应在2018年5月25日前将本协议第一条约定的土地及房屋、附属物腾空，交付甲方予以拆除。第七条付款方式本协议签订后且疏解腾退补偿款经过乡大额资金审批会上会通过后七日内，甲方先行支付款人民币31460元整，大写叁万壹仟肆佰陆拾元整，在第一笔款项支付后30个工作日内，甲方将剩余补偿款一次性支付乙方。第八条房屋交付条件乙方保证在签订本协议时，上述土地、房屋及附属物未设定任何抵押、担保，无任何被司法机关查封、冻结等情形。乙方将上述土地、房屋、附属物交付甲方后，如留存及发生与交付前有关的债务及纠纷，或第三方存在合同纠纷或债务纠纷为由占用土地、房屋、附属物的，由乙方继续承担因此而产生的民事责任；给甲方造成损失的，由乙方赔偿相应的损失。乙方交付上述土地、房屋及附属物之前，应当与其他承租人即实际使用人终止租赁关系或使用关系，由乙方负责对其他承租人及实际使用人进行清退。房屋内的生产设备等均由乙方自行拆除、搬离，乙方办理有关水、电、气、暖等终止手续及结清相关费用。如乙方在交付时未拆除搬离的物品及附属设施视为乙方放弃财产权利，甲方有权按照任何方式进行处置。”原告认可收到上述腾退补偿款104868元。关于租金支付情况，原告于2014年3月31日支付租金12000元；于2016年3月30日支付租金6000元；于2017年3月8日，原告支付租金12000元。被告认可原告已经付清合同履行期间的全部租金。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于损失原告主张其损失为240吨改良土壤；院内添附的设施：围墙、围栏、硬化地面、渗水井、下水道、电路改造；1860棵樱桃树；9000棵人参；清理病枣树的费用；树木维护费用，并提交收款收据、收据，用以证明为种植林下参购买240吨适宜土壤；购买代培共计9000棵林下参初苗费用；种植2140棵樱桃费用共计1508000元；三相380v电表安装工程费用。被告对收款收据、收据的真实性、合法性、关联性均不予认可，称没有其他证据证明款项确实发生，根据补充协议约定，2015年9月8日之前，原告没有实际经营使用土地，2015年9月8日之前的收据与本案无关；关于补种的收据是因自身需要支出，按合同约定属于原告自行承担的费用。诉讼中，经原告申请，经北京市高级人民法院摇号选定，本院委托开元资产评估有限公司就北京市朝阳区十八里店乡吕家营村厂房场地上的地上物的设施价值和苗木价值进行评估。开元资产评估有限公司回函称“不符合接受委托的条件”。后，经北京市高级人民法院摇号选定，本院就上述事项委托北京中恒正源资产评估有限责任公司评估。该公司回函称“因资产涉及樱桃树、人参等特殊生物资产，经本单位与相关专业人员协调，短时间内不具备评估的专业人员，因此对委托标的的评估难以进行，因此将委托函退回。”本院再次就上述事项委托北京富川房地产土地资产评估有限公司进行评估。该公司出具《不予受理通知书》，理由为“因当事人无法提供双方认可的资产清单（评估标的物林下参的规格和数量），我方评估专业人员无法确定需要评估的具体资产的详细状况”。原告就其主张的添附设施（围墙、围栏、硬化地面、渗水井、下水道、电路改造）、清理病枣树及树木维护费用，未提交相关证据。本院认为，原、被告所签《租赁经营合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，2018年5月，原、被告因“市、区、乡土地利用用途范围调整”协商一致解除合同，并签署《租赁解除协议书》。本案的争议焦点为合同解除后，被告是否应当对原告主张的相关损失进行赔偿。首先，结合原、被告签订的《租赁解除协议书》第一条可知，双方合同解除原因为“市、区、乡土地利用用途范围调整”，系不可归责于双方的原因导致，双方对合同解除均无过错。其次，原、被告在《租赁经营合同书》第八条第3款中约定“凡因政府整体规划因素导致本合同不能继续履行时，由甲方资产所有权所产生的补偿归甲方所有。双方终止本合同，互不承担补偿责任，甲方把乙方已交纳剩余期间的租金退还给乙方。”现双方因“市、区、乡土地利用用途范围调整”，即政府整体规划因素导致合同无法继续履行，并协商一致解除合同。根据前述约定，双方互不承担补偿责任。再次，尽管双方于2019年9月10日签订《拆除腾退补偿协议》，约定由被告对原告所使用土地上的房屋建筑物及附属设施进行补偿。但该约定系被告自愿对原告所使用土地上的房屋建筑物及附属设施所进行的补偿，并不涉及租赁场地内的樱桃树、林下参等，且被告不同意对原告主张的樱桃树、林下参等进行补偿，因此，《拆除腾退补偿协议》不能构成对《租赁经营合同书》第八条第3款约定之变更，且依据本案现有证据，并不能证明樱桃树、林下参等损失数额。综上，原告的诉讼请求，缺乏相应依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告史书的全部诉讼请求。案件受理费105800元，由原告史书负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 于 婷审判员 张佳琪审判员 李 军二〇二〇年七月十五日书记员 刘冠男