广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终433号上诉人（原审原告）：南澳国信混凝土有限公司，住所地南澳县后宅镇亨翔工业区。法定代表人：黄俊波，系该司总经理。委托诉讼代理人：郑涌锷，广东鼎柱铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯蕾，广东鼎柱铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南澳县恒生富通房地产开发有限公司，住所地南澳县*************。法定代表人：杨岱琛，系该司总经理。被上诉人（原审被告）：潮州市建筑安装总公司南澳县分公司，住所地南澳县****************。负责人：章绵侨，系该司经理。被上诉人（原审被告）：潮州市建筑安装总公司，住所地广东省潮州市湘桥区******（*、3、4、5、6层）。法定代表人：张淳，系该司副总经理。委托诉讼代理人：徐兆深，广东执信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏端烈。委托诉讼代理人：肖寅凯，广东法帆律师事务所律师。上诉人南澳国信混凝土有限公司（以下简称国信公司）因与被上诉人南澳县恒生富通房地产开发有限公司（以下简称南澳恒生公司）、潮州市建筑安装总公司南澳县分公司（以下简称潮建南澳分公司）、潮州市建筑安装总公司（以下简称潮建公司）、魏端烈商品房预约合同纠纷一案，不服广东省南澳县人民法院（2019）粤0523民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国信公司的委托诉讼代理人郑涌锷、冯蕾，被上诉人潮建南澳分公司的负责人章绵侨，被上诉人潮建公司的委托诉讼代理人徐兆深，被上诉人魏端烈的委托诉讼代理人肖寅凯到庭参加诉讼。被上诉人南澳恒生公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人国信公司上诉请求：1.撤销广东省南澳县人民法院（2019）粤0523民初175号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定国信公司已付的购房款为947537元与事实不符，属认定事实错误。上诉人国信公司与被上诉人恒生公司、潮建南澳公司和案外人南澳建材有限公司于2015年4月2日签署的《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》，确认潮建南澳公司累计结欠国信公司和国信建材公司货款1266407.5元，减去合同已付定金300000元，实际欠款为966407.5元，建材公司确认其债权由国信公司行使。对于潮建南澳公司所欠的上述债务，由恒生公司提供未经销售的房产抵除欠款，恒生公司提供了恒生府邸住宅小区（①3栋1101号，117.43m²，②3栋301号，117.43m²，③1栋1102号，75.39m²，④1栋302号，75.39m²，合计面积385.64m²）抵偿给上诉人。故应认定国信公司已付恒生公司的购房款应为966407.5元。原审判决认为上诉人国信公司主张返还购房款966407.50元，应剔除南澳国信建材有限公司提供的其他建筑材料款与事实不符，属认定事实错误。2.上诉人国信公司主张被上诉人潮建南澳公司等支付逾期还款违约金依法有据，原审判决认定本案中的三份《协议书》内容涉及流质条款的约定，应为无效约定，从而未认定潮建南澳公司等应支付的违约金是错误的。被上诉人潮建南澳公司向上诉人国信公司购买混凝土等材料，拖欠上诉人国信公司的材料款。上诉人国信公司与被上诉人潮建南澳公司、被上诉人恒生公司先后签订了三份《协议书》，以及《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》，约定了逾期还款违约金条款。因被上诉人恒生公司的原因，导致被上诉人恒生公司以房产抵偿其逾期付款的违约金无法实现，同时考虑原来约定的违约金过高。故，上诉人国信公司主张按民间借贷月2%计算，以欠款1247537元要求被上诉人潮建南澳公司支付逾期付款违约金人民币122258.6元是有法有据的。原审判决认为本案中的三份《协议书》中涉及流质条款的约定，应为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，《协议书》中约定的违约金条款也无效是认定事实错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》中第57条的规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。故本案中，不管《协议书》中流质条款的效力如何，都不影响逾期付款违约金条款的效力。原审判决认为《协议书》内容涉及流质条款的约定，从而未认定潮建南澳公司等应支付的违约金是错误的。二、上诉人国信公司主张被上诉人恒生公司等返还购房款并承担已付购房款一倍的赔偿责任依法有据，原审判决不支持赔偿是适用法律错误。上诉人国信公司与被上诉人恒生公司签订了四份《认购协议书》，向被上诉人恒生公司购买位于南澳县后宅镇“恒生府邸”商品房项目的四套房屋。上述四套房屋总面积为385.64m²，房屋转让款总计玖拾陆万肆仟壹佰元整（964100元）。上诉人国信公司已付清全部房款，被上诉人恒生公司一直未履行交房及过户义务，后更将涉案的房屋一房二卖。故作为买受人的上诉人国信公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称解释）第八条的规定，诉请作为房地产开发企业的被上诉人恒生公司返还已付购房款并承担已付房款一倍的赔偿责任依法有据。原审判决认为解释第八条规定的惩罚性赔偿是对《消费者权益法》所规定的惩罚性赔偿的扩大解释，并以上诉人国信公司不是一般消费者，不应适用解释第八条的规定为由，判决不予支持赔偿显属适用法律错误。解释明确了其制定的依据是《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》。解释第八条的适用对象明确规定是买受人，只要是买受人就有权主张惩罚性赔偿。解释规定了一套针对商品房买卖中适用惩罚性赔偿责任的制度，这种制度与《消费者权益保护法》的规定，无论是主体范围，还是赔偿数额，或是适用范围，都是完全不同的。故原审判决认为解释第八条规定是对《消费者权益法》所规定的惩罚性赔偿的扩大解释无法律依据，不支持上诉人国信公司主张的已付购房款一倍的赔偿责任诉求属于适用法律错误。三、原审判决认为国信公司不能在同一案件中既基于混凝土买卖合同主张权利，又基于商品房预约合同主张权利没有法律依据，属程序错误。本案中，上诉人国信公司因销售混凝土被潮建南澳公司拖欠货款，而潮建南澳公司又因承建恒生府邸项目被恒生公司拖欠工程款。上述当事人为解决三角债，先后签订了债务归还、担保以及以房抵债等相关协议。上诉人国信公司基于上述相同法律事实，向法院诉请被上诉人恒生公司、潮建南澳公司、潮建公司、魏端烈连带承担返还购房款、赔偿损失，及诉请潮建南澳公司、潮建公司、魏端烈、恒生公司连带承担逾期付款违约责任，主体相同、诉讼标的属同一类，符合民诉法等诉的合并的相关法律规定，依法有据。故，原审以上诉人国信公司在同一民事案件中，不能诉请主张两个不同民事法律关系为由，不支持违约金的诉请依法无据，属程序违法。综上所述，原审判决无论从认定事实还是适用法律均为错误，程序违法，为此特提出上诉，请二审法院发回重审或依法改判。被上诉人潮建公司辩称，一、一审判决认定上诉人已付的购房款为947537元与事实相符。根据上诉人出具给被上诉人、潮建南澳公司、南澳恒生公司，由南澳恒生公司盖章、魏端烈签名确认的《确认书》，以及《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》和协议编号为000046号、000047号、000048号、000049号的四份《认购协议书》，足以可以确认潮建南澳公司合计结欠上诉人混凝土款947537元。涉案《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》形成后，因南澳恒生公司有自愿以房抵债的意思表示，并经得上诉人同意，潮建南澳公司与上诉人的混凝土债务发生债务转移，南澳恒生公司成为新债务人，上诉人对南澳恒生公司享有债权人的权利，与被上诉人、潮建南澳公司、魏端烈之间已不存在法律上的权利义务。上诉人基于债务转移成立，原混凝土债权转化为已付购房款，而涉案四份《认购协议书》无法履行，向南澳恒生公司主张返还购房款，因此本案审理的是商品房预约合同关系。民事案件案由应当依据诉争的民事法律关系之性质来确定。上诉人主张潮建南澳公司支付逾期付款的违约金，系基于混凝土买卖合同主张权利，上诉人不能在同一案件中既在商品房预约合同主张权利，又基于商品混凝土买卖合同主张权利。至于上诉人要求被上诉人等支付逾期违约金的问题，被上诉人认为，涉案《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》和四份《认购协议书》形成后，因上诉人与南澳恒生公司原来的买卖合同关系已转变为购房关系，而上诉人是基于商品房预约合同主张权利的，因而不能就原来已终止的买卖合同向被上诉人等主张权利。二、一审法院判决不支持上诉人要求被上诉人南澳恒生公司承担一倍的赔偿责任依法有据。南澳恒生公司与上诉人签订的四份《认购协议书》是基于以房还债而订立的，不是因需购房居住而订立的，其目的在于要钱而不是购房，因而，一审法院没有适用《最高人民法院关于审理建设商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条而是适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定是正确的。三、一审法院判决认为上诉人在同一案件中既主张买卖合同权利又主张商品房预约合同权利是正确的。本案原是一起买卖合同关系，后转化为商品房预约合同关系，这一转化的过程导致买卖合同关系的消亡和商品房预约合同关系的产生。上诉人在一审中把已消亡的的买卖合同关系拿出来主张权利是不当的，即使二个法律关系同时存在的话，也不能同案主张权利。因此，一审法院的认定是正确的。需要说明的是，一审法院称上诉人的权利主张未超过诉讼时效。被上诉人认为，上诉人的权利主张对南澳恒生公司未超过诉讼时效，对被上诉人及另二位被上诉人的权利主张就超过诉讼时效，因其在长达五年之久从没有向被上诉人及另二位被上诉人主张权利。被上诉人潮建南澳分公司的答辩意见与其一审所提交的《答辩意见》与《质证和补充答辩意见》以及潮建公司的答辩意见一致。被上诉人魏端烈辩称，一、原审法院认定本案潮建南澳公司结欠国信公司混凝土的债务已转让给南澳恒生公司承担，有充分的事实和法律依据。债权债务转让之后，国信公司依法不能再向潮建公司、潮建南澳分公司以及被上诉人主张任何权利。二、根据原审法院查明的事实，可以明确国信公司与南澳恒生公司另行签订的《认购协议书》是新的合同关系，潮建公司、潮建南澳公司以及被上诉人不是合同主体，不应承担连带清偿责任。三、国信公司向潮建南澳公司主张权利的诉讼时效应当从2015年4月1日起计，直至原审法院受理的日期，明显已超过法律规定的诉讼时效，潮建公司以及被上诉人依法不应承担连带清偿责任。被上诉人南澳恒生公司未作答辩。国信公司向一审法院起诉请求：一、南澳恒生公司返还国信公司购房款966407.50元，并承担已付房款一倍即966407.50元的赔偿责任；潮建南澳公司、潮建公司、魏端烈对南澳恒生公司的上述债务承担连带责任。二、潮建南澳公司向国信公司支付逾期付款违约金122258.60元（按欠款1247537元月利率2%计自2014年9月3日起至2015年3月1日止），南澳恒生公司、潮建公司、魏端烈对潮建南澳公司的上述债务承担连带清偿责任。三、本案全部诉讼费用由南澳恒生公司、潮建南澳分公司、潮建公司、魏端烈承担。一审法院认定事实：南澳恒生公司是从事房地产开发的企业，潮建南澳公司是具有建筑施工企业资质的企业，承接总公司在南澳开展的业务，潮建南澳公司是潮建公司属下不具法人资格的分公司，负责人是章绵侨。魏端烈是南澳恒生府邸住宅小区工程的实际施工人。2012年5月18日，南澳恒生公司（发包方）与潮建公司（承包方）签订了《南澳恒生府邸住宅小区建筑工程承包框架协议》，约定：潮建南澳公司承建位于南澳县*******，建设规模为总建筑面积50581.30平方米的南澳恒生府邸住宅小区项目工程。2012年9月23日，潮建南澳公司（甲方）与魏端烈（乙方）签订《恒生府邸工程施工承包经营责任书》，约定：承建方潮建公司与发包方南澳恒生公司签订的《南澳恒生府邸住宅小区建筑工程承包框架协议》，由工程项目责任人魏端烈负责承包经营；虽然甲方没有直接承包经营该工程项目，但甲方根据2012年9月25日潮建公司的授权书内容实施全面管理、协调、理顺该工程的各项工作，直至该项目工程竣工验收合格，移交业主使用；恒生府邸住宅小区工程由南澳恒生公司投资建设，承建方工程项目负责人魏端烈负责全项目承包经营施工，依法经营，对甲方和发包方负责，经济上承包经营，独立核算，自负盈亏。2012年10月8日，潮建南澳公司出具一份《委托授权书》，载明“委托朱树钦与贵站直接洽商混凝土供货一切相关内容与特别措施，代理人在其权限范围内签署相关文件。特此声明！工程名称：恒生府邸住宅小区工程；委托单位：潮州市建筑安装总公司南澳县分公司；代理联系人：朱树钦”。2012年10月17日，潮建南澳公司（需方）与国信公司（供方）签订《南澳县商品混凝土供需合同》（合同编号：1211），约定：为规范商品混凝土购销行为，供需双方就恒生府邸住宅小区建设工程购销商品混凝土事项协商一致，订立合同，并约定商品混凝土合计数量30630立方米，合计货款金额按实结算；合同签订后三天内，需方应预付货款定金30万元给供方，预付款可抵作最后货款，其余货款每30天（自然月）双方进行核对确认数量及金额，5天内付清款项；双方还对其他事项作了约定。该份《南澳县商品混凝土供需合同》落款需方加盖潮建南澳公司的印章，下方“授权负责人”处由朱树钦签名；落款供方处加盖国信公司的印章，下方“授权负责人”处由黄汉庭签名。2014年9月24日，国信公司发出一份《确认书》，抬头单位为潮建南澳公司，其内容载明：你司承建位于后宅镇南光新村边的“恒生府邸”住宅小区工程，与我司签订《南澳县商品混凝土供需合同》，合同编号：1211。但自2013年11月至2014年9月3日止，累计尚欠我司供应的商品混凝土款人民币1247537元。为进一步明确双方各自职责，根据双方签订的《南澳县商品混凝土供需合同》条款，请贵司予以确认。该份《确认书》尾部落款“贵司确认”处有南澳恒生公司的盖章及魏端烈的签名。2014年10月17日，南澳恒生公司、潮建南澳公司、国信公司作为立协议单位（首部载明）的一份《协议书》约定，因“恒生府邸”住宅小区工程的混凝土供应签订了《南澳县商品混凝土供需合同》，自2013年11月份起，由于开发商南澳恒生公司与承建方潮建南澳公司在工程款支付方面存在问题，造成潮建南澳公司拖欠国信公司供应的商品混凝土款，至2014年9月3日，累计尚欠商品混凝土款项1247537元；协议第1条约定潮建南澳公司应于2014年11月30日前还清拖欠国信公司的商品混凝土款1247537元，并按合同计息；第2条约定南澳恒生公司提供位于“恒生府邸”住宅小区的一套房产（1幢402号房、价值42万元）作为潮建南澳公司在本次还款计划时间内再逾期的担保；第3条约定潮建南澳公司再若逾期还款，南澳恒生公司提供担保的上述房产产权无偿归国信公司（可另行指定受益人）所有并同时办理相关手续（面积75.60㎡）；第4条约定潮建南澳公司于2014年11月30日前还清拖欠国信公司的商品混凝土款项时，协议自然废止。该份《协议书》落款协议单位“南澳县恒生富通房地产开发有限公司”及“南澳国信混凝土有限公司”处分别有南澳恒生公司与国信公司的盖章，而“潮州市建筑安装总公司南澳县分公司”代表人处则由魏端烈签名。2014年12月24日，南澳恒生公司、潮建南澳公司、国信公司作为立协议单位（首部载明）的一份《协议书（二）》约定，至2014年10月30日还款期满，潮建南澳公司无法履行《协议书》约定的内容，南澳恒生公司理应按《协议书》履行为潮建南澳公司担保的相关手续，但经南澳恒生公司和潮建南澳公司再三要求，三方口头同意在原欠商品混凝土款1247537元，再加上拖欠南澳国信建材有限公司材料款50多万元于2014年11月10日前一次性归还，期间南澳恒生公司先为潮建南澳公司垫付50万元归还南澳国信建材有限公司材料款；因剩余资金无法按期归还，经一再要求后，国信公司口头同意再延长至2014年11月17日前还清，但时至2014年12月24日还款计划无法履行；2014年12月24日三方在国信公司会议室再次通过协议：1.2014年12月25日下午，南澳恒生公司必须为原提供担保的“恒生府邸”住宅小区的一套房产（1幢402号房，面积75.60平方米，价值约420000元）免费办理过户手续至国信公司；2.国信公司同意尚欠的约130万元（含南澳国信建材有限公司材料款）还款期延长至2015年1月20日止，若能按期还款，原担保免费过户至国信公司名下的1幢402号房归还南澳恒生公司；3.南澳恒生公司再次提供位于“恒生府邸”住宅小区的一套房产（3幢401号房、面积117.43平方米）作为潮建南澳公司在本次协议还款计划时间内再逾期的担保；4.潮建南澳公司若再逾期还款，南澳恒生公司提供担保的上述房产产权无偿归国信公司（可另行指定收益人）所有并同时办理相关手续；5.本协议不论能否按期执行，至2015年1月20日止为还款终止时间。该份《协议书（二）》落款协议单位“南澳县恒生富通房地产开发有限公司”处有南澳恒生公司的盖章及法定代表人杨岱琛的签名，“潮州市建筑安装总公司南澳县分公司”代表人处有魏端烈签名，“南澳国信混凝土有限公司”处有国信公司的盖章。2014年12月25日，南澳恒生公司之法定代表人杨岱琛出具一份《声明》，称根据潮建南澳公司、南澳恒生公司、国信公司于2014年9月30日签订的《协议书》向潮建南澳公司之混凝土款担保承诺，同意按2014年12月24日三方签订的《协议书（二）》第①条款执行，将“恒生府邸”住宅小区（1幢402房）过户至国信公司名下。该份《声明》落款有南澳恒生公司盖章及杨岱琛签名。同日，南澳恒生公司（甲方）与国信公司（乙方）签订了协议编号为000024号《认购协议书》，约定乙方自愿认购甲方位于南澳县后宅镇“恒生府邸”商品房项目第1栋402号单元，暂测整套建筑面积约75.39平方米，单价为5180元，房屋总价款为390520元；乙方应在2014年12月25日前一次性向甲方付清房款；房产预定于2015年4月30日前交付使用，最终交房时间以《汕头市商品房买卖合同》的约定为准；甲方在乙方订立本协议书后违反约定将该房产另售他人的，应向乙方双倍返还定金并返还已收的认购价款及代收代付款，同时按银行同期活期存款利率赔偿乙方已付房价款的利息损失；该份《认购协议书》还对其他事项作了约定。2015年1月21日，南澳恒生公司之法定代表人杨岱琛又出具一份《声明》，称根据潮建南澳公司、南澳恒生公司、国信公司于2014年12月24日所签订《协议书（二）》向潮建南澳公司之混凝土款的担保承诺，同意按三方签订《协议书（二）》第①条款约定执行，将“恒生府邸”住宅小区3幢401号房（面积117.43平方米）过户至国信公司名下，还款事项再行协议解决，南澳恒生公司将继续履行担保。该份《声明》落款有南澳恒生公司盖章及杨岱琛签名。同日，南澳恒生公司（甲方）与国信公司（乙方）签订了协议编号为000037号《认购协议书》，约定乙方自愿认购甲方位于南澳县后宅镇“恒生府邸”商品房项目第3栋401号单元，暂测整套建筑面积约117.43平方米，单价为5480元，房屋总价款为643516元；乙方应在2015年1月21日前一次性向甲方付清房款；房产预定于2015年4月30日前交付使用，最终交房时间以《汕头市商品房买卖合同》的约定为准；甲方在乙方订立本协议书后违反约定将该房产另售他人的，应向乙方双倍返还定金并返还已收的认购价款及代收代付款，同时按银行同期活期存款利率赔偿乙方已付房价款的利息损失；该份《认购协议书》还对其他事项作了约定。2015年2月1日，南澳恒生公司、潮建南澳公司、国信公司作为立协议单位（首部载明）的一份《协议书（三）》约定，2015年1月20日还款期满，潮建南澳公司无法履行协议还款，至今尚欠国信公司供应的商品混凝土款和南澳国信建材有限公司材料款合计1266407.50元，只有南澳恒生公司履行了《协议书》、《协议书（二）》中的担保手续，2015年2月1日三方再次通过协议：1.潮建南澳公司尚欠国信公司混凝土款和南澳国信建材有限公司材料款合计1266407.50元，定于2015年3月31日前还清；2.南澳恒生公司再次提供位于“恒生府邸”住宅小区的一套房产（1幢1202号房、面积76.12平方米）作为潮建南澳公司在本次协议还款计划时间内再逾期的担保；3.潮建南澳公司若再逾期还款，南澳恒生公司提供担保的上述房产产权无偿归国信公司（或另行指定受益人）所有并同时办理相关手续；4.潮建南澳公司若再逾期还款，南澳恒生公司应提供所开发、未经销售的恒生府邸住宅小区房产，按建筑成本价每平方米2500元抵除欠款，若房产发生差价问题，由开发商和承建方自己协商解决，不影响本次三方协议的执行，抵除欠款的房产之相关过户手续于2015年4月5日前办结，南澳恒生公司应主动配合，不得故意拖延。该份《协议书（三）》落款协议单位“南澳县恒生富通房地产开发有限公司”处有南澳恒生公司的盖章及法定代表人杨岱琛的签名，“潮州市建筑安装总公司南澳县分公司”代表人处有魏端烈签名，“南澳国信混凝土有限公司”处有国信公司的盖章。2015年3月1日，南澳恒生公司（甲方）与国信公司（乙方）签订了协议编号分别为000046号、000047号、000048号、000049号、000050号的《认购协议书》，分别约定乙方自愿认购甲方位于南澳县后宅镇“恒生府邸”商品房项目第1栋302号单元、第1栋1102号单元、第3栋301号单元、第3栋1101号单元、第1栋1202号单元。其中第1栋302号单元、第1栋1102号单元的暂测整套建筑面积均为75.39平方米，折后建筑面积单价为2500元，房屋总价款均为188475元；第3栋301号单元、第3栋1101号单元的暂测整套建筑面积均为117.43平方米，折后建筑面积单价为2500元，房屋总价款均为293575元；第1栋1202号单元的暂测整套建筑面积为76.13平方米，折后建筑面积单价为2500元，房屋总价款为190325元；第1栋1102号单元预定于2015年8月30日前交付，其余4套房产预定于2015年10月30日前交付。2015年4月2日，南澳恒生公司、魏端烈、国信公司、南澳国信建材有限公司达成的《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》中，第二条结算第1项载明潮建南澳公司使用国信公司和南澳国信建材有限公司提供的商品混凝土及其他建筑材料合计欠款1266407.50元，减去合同已付定金30万元，实际欠款为966407.50元；第2项载明“恒生府邸”住宅小区未经销售的房产按建筑成本价每平方米2500元抵除欠款应为：966407.50元÷2500元/㎡=386.56㎡，即南澳恒生公司应提供所开发的未经销售的“恒生府邸”住宅小区房产面积386.56㎡抵除欠款；第3项载明“恒生府邸”住宅小区项目结欠南澳国信建材有限公司建筑材料款由国信公司负责结算；第4项载明南澳恒生公司提供所开发的未经销售“恒生府邸”住宅小区具体房产楼层位置、面积为：①、3栋1101号，117.43㎡；②、3栋301号，117.43㎡；③、1栋1102号，75.39㎡；④、1栋302号，75.39㎡；合计面积385.64㎡；第5项载明结算时潮建南澳公司应将已付定金30万元的收据归还国信公司，国信公司应开具结算收据；第6项载明交房时间与恒生府邸住宅小区项目其他住户相同，南澳恒生公司提供抵除欠款的房产不得有欺诈行为，否则应负相关法律责任。该份《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》落款“南澳县恒生富通房地产开发有限公司”处有南澳恒生公司盖章及其法定代表人杨岱琛签名，“潮州市建筑安装总公司南澳县分公司”代表人处有魏端烈签名，“南澳国信混凝土有限公司”及“南澳国信建材有限公司”处分别有国信公司、南澳国信建材有限公司盖章。一审法院另查明，2017年8月23日，南澳县住房和城乡建设局发给南澳恒生公司南预售字[2017]04号《广东省南澳县商品房预售许可证》，同意南澳恒生公司开发的恒生府邸开发项目预售房屋建筑面积为31353.57平方米，计303套（后变更为302套），其中住宅为29388.05平方米，计283套（后变更为282套）；商业用房1965.52平方米，计20套。有效期自2017年8月23日至2018年2月8日止（后延至2020年5月8日）。涉案《认购协议书》项下“恒生府邸”住宅小区的7套房产中，1栋1102号房产已被汕头市金平区人民法院裁定查封，其余3幢1101号、1幢302号、3幢301号、1幢1202号、1幢402号、3幢401号房产已售予他人并办理了不动产预告登记。2019年10月23日，南澳县住房和城乡建设局出具一份说明，载明由南澳恒生公司开发建设的位于南澳县后宅镇宫前盐田的“恒生府邸”项目，到目前为止尚未竣工验收。一审法院又查明，国信公司曾就与南澳恒生公司之间的商品房预约合同纠纷起诉至一审法院，诉请要求南澳恒生公司继续履行合同，将位于南澳县后宅镇“恒生府邸”3栋301号单元、3栋1101号单元、3栋401号单元、1栋302号单元、1栋1102号单元、1栋402号单元、1栋1202号单元的房产向国信公司交付并办理房产过户手续。本院于2019年4月28日立案受理，受理案号为（2019）粤0523民初95号。在该案审理过程中，南澳恒生公司于2019年5月30日向本院出具一份《关于南澳县国信混凝土公司诉讼案件的情况说明》，载明：我司与“国信混凝土公司”的债务经济纠纷，现由于我司法人杨岱琛在逮捕期间，我司也无法履清债务的由来，原公司质押7套房产，是由于承建商没有及时支付供货商（“国信混凝土公司”）的货款，我司提供7套房产作为质押，目前其中6套房产已于2018年销售并进行了网签及不动产预告登记，1套已被债权人查封，2019年期间“混凝土公司”与我司及工作组协商此事，我司也表态债务我司可以承认，金额待由法人代表杨岱琛确认，签订的《认购协议书》（当时作为一种质押）我司不能履行。嗣后，国信公司于2019年6月12日向一审法院申请撤回起诉。一审法院于2019年6月12日作出（2019）粤0523民初95号民事裁定书，裁定准许国信公司撤回起诉。一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷，双方当事人争议的焦点为：一、国信公司主张南澳恒生公司返还国信公司购房款，并承担已付房款一倍的赔偿责任，潮建南澳公司、潮建公司、魏端烈对南澳恒生公司的上述债务承担连带责任，是否合法有据？二、国信公司主张潮建南澳公司支付逾期违约金，南澳恒生公司、潮建公司、魏端烈对潮建南澳公司的上述债务承担连带清偿责任，是否合法有据？三、国信公司的诉讼请求是否已超过法律规定的诉讼时效？一、关于国信公司主张南澳恒生公司返还国信公司购房款，并承担已付房款一倍的赔偿责任，潮建南澳公司、潮建公司、魏端烈对被告南澳恒生公司的上述债务承担连带责任，是否合法有据之问题。本案的《南澳恒生府邸住宅小区建筑工程承包框架协议》、《南澳县商品混凝土供需合同》是各签约当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。魏端烈是“恒生府邸”住宅小区建筑工程项目实际施工人，其依与潮建南澳公司签订的《恒生府邸工程施工承包经营责任书》，负责该项目承包经营施工，魏端烈在涉案送达与潮建南澳公司的《确认书》落款“贵司确认”处签名，以及在涉案《协议书》、《协议书（二）》、《协议书（三）》以及《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》的落款潮建南澳公司代表人处签名，其行为并不超出承包经营范畴，上述魏端烈签订的文书，应视为代表潮建南澳公司履行职务行为，对潮建南澳公司发生效力，有关法律后果应由潮建南澳公司承担。在潮建南澳公司与国信公司签订《南澳县商品混凝土供需合同》后，南澳恒生公司、魏端烈在国信公司于2014年9月24日发出的一份《确认书》上签章，确认潮建南澳公司累计尚欠国信公司混凝土款1247537元。嗣后，南澳恒生公司与国信公司、潮建南澳公司在涉案《协议书》、《协议书（二）》、《协议书（三）》中约定，南澳恒生公司提供其开发的“恒生府邸”住宅小区1幢402号房、3幢401号房、1幢1202号房的3套房产分别作为潮建南澳公司逾期还款的担保，若潮建南澳公司未按期还款，南澳恒生公司将其提供担保的上述3套房产之产权无偿归国信公司所有并同时办理相关手续。因潮建南澳公司没有按三份协议书确认的还款时间还清款项，南澳恒生公司之法定代表人杨岱琛出具两份声明，声明将作为担保的1幢402号房、3幢401号房过户至国信公司名下，并与国信公司签订了协议编号为000024号、000037号、000050号的《认购协议书》。根据《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，以及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，本案《协议书》、《协议书（二）》、《协议书（三）》的内容涉及流质条款，流质条款为法律所禁止，故本案《协议书》、《协议书（二）》、《协议书（三）》中涉及流质条款的约定，应为无效约定。南澳恒生公司与国信公司签订的协议编号为000024号、000037号、000050号《认购协议书》是为实现上述三份协议书中的流质条款而签订，因流质条款无效，故三份《认购协议书》应为无效合同，无效合同自始没有法律约束力。涉案《协议书（三）》中还约定潮建南澳公司若再逾期还款，由南澳恒生公司提供所开发未经销售的房产，按建筑成本价每平方米2500元抵除欠款；2015年4月2日的《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》中，也载明潮建南澳公司的欠款966407.50元，由南澳恒生公司提供所开发的未经销售之“恒生府邸”住宅小区房产抵除，恒生府邸住宅小区项目结欠南澳国信建材有限公司的建筑材料款由国信公司负责结算。上述条款所表述内容应是包括商品混凝土款在内的建筑材料款之还款义务从潮建南澳公司转由南澳恒生公司承担，南澳恒生公司于2019年5月30日在（2019）粤0523民初95号案件向本院出具的《关于南澳县国信混凝土公司诉讼案件的情况说明》中，表示对上述债务予以承认，也证实了这一事实。国信公司作为债权人，在《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》中盖章确认，同意上述债务转移行为。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。潮建南澳公司结欠的966407.50元，自国信公司及南澳国信建材有限公司同意上述债款由南澳恒生公司提供房产予以抵偿之日起发生转移，南澳恒生公司成为上述债款的新债务人，应当履行原债务人潮建南澳公司的给付义务。关于债务履行方式问题，南澳恒生公司同意以房抵债的方式予以给付，并确认南澳恒生公司作为提供抵债房产的开发商，此行为是行使对其开发房产处分的权利，且是发生于潮建南澳公司在2014年10月17日的《协议书》确定的债务清偿期届满后的代物清偿行为，并非抵押担保中对抵押财产预先约定的流质条款，未违反法律效力性强制性规定，合法有效。国信公司就涉案4套房产虽未直接支付购房款给南澳恒生公司，但根据《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》的约定，涉案4套房产系用于抵除潮建南澳公司欠款，故应认定国信公司已履行了支付购房款的义务。2015年3月1日协议编号为000046号、000047号、000048号、000049号的四份《认购协议书》签订后，因南澳恒生公司原因，涉案4套房产或被其他债权人申请查封，或被一房二卖，导致国信公司无法取得涉案房屋，上述四份《认购协议书》的合同目的不能实现，国信公司诉请要求返还房款，依法有据，但对于经当事人约定转化为购房款的混凝土款金额，不应仅以《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》中载明抵除欠款的金额，或者上述四份《认购协议书》载明的房屋总价款金额作为认定依据，而应根据国信公司出具予潮建南澳公司，由南澳恒生公司盖章、魏端烈签名确认的《确认书》，以及《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》和协议编号为000046号、000047号、000048号、000049号的四份《认购协议书》予以综合审查认定，由此确认潮建南澳公司合计结欠混凝土款947537元。国信公司主张返还购房款966407.50元，该款项包括南澳国信建材有限公司提供的其他建筑材料款产生的欠款，应从本案混凝土欠款转化为购房款的金额中剔除。故南澳恒生公司返还购房款的金额，以上述认定947537元为限，国信公司诉请要求超出部分的金额，一审法院不予支持。关于国信公司主张南澳恒生公司承担已付房款一倍的赔偿责任之问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿，是对消费者权益法所规定的惩罚性赔偿的扩大解释，涉案的四份《认购协议书》系商品房预约合同，因以房抵债的商事交易而产生，不同于一般消费者与经营者之间的买卖，故不应适用上述司法解释规定的惩罚性赔偿，但鉴于南澳恒生公司的违约行为，确已造成国信公司损失，南澳恒生公司应承担相应的民事责任，涉案《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》并未约定南澳恒生公司提供抵除欠款的房产如违约应作如何处罚，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，南澳恒生公司应支付国信公司的利息损失。考虑到涉案购房款系原商品混凝土款转化而来，参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，有关南澳恒生公司应支付国信公司的利息损失之计付标准及期限，确定以南澳恒生公司应返还的购房款947537元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月27日起诉之日起计算至还清之日止。二、关于国信公司主张潮建南澳公司支付逾期违约金，南澳恒生公司、潮建公司、魏端烈对潮建南澳公司的上述债务承担连带清偿责任，是否合法有据之问题。国信公司主张潮建南澳公司支付逾期违约金，涉及商品混凝土买卖合同的违约责任，与本案商品房预约合同纠纷是两个不同的法律关系。涉案《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》形成后，因南澳恒生公司有自愿以房抵债的意思表示，并经得国信公司同意，潮建南澳公司与国信公司的混凝土债务发生债务转移，南澳恒生公司成为新债务人，国信公司对南澳恒生公司享有债权人的权利，与潮建南澳公司、潮建公司、魏端烈之间已不存在法律上的权利义务。国信公司基于债务转移成立，原混凝土债权转化为已付购房款，而涉案四份《认购协议书》无法履行，向南澳恒生公司主张返还购房款，因此本案审理的是商品房预约合同关系。民事案件案由应当依据诉争的民事法律关系之性质来确定。国信公司主张潮建南澳公司支付逾期付款的违约金，系基于商品混凝土买卖合同主张权利，国信公司不能在同一案件中，既基于商品房预约合同主张权利，又基于商品混凝土买卖合同主张权利。经法院释明，国信公司坚持不变更诉讼请求。国信公司在同一民事案件中，诉请主张两个不同民事法律关系，没有法律依据，且经审理查明事实，本案债务转移成立后，潮建南澳公司与国信公司之间的商品混凝土买卖合同权利义务已终止，故对国信公司的第二项诉讼请求，一审法院予以驳回。三、关于国信公司的诉讼请求是否已超过法律规定的诉讼时效之问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。在2015年4月2日签订的涉案《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》中，对南澳恒生公司以房抵债之房产的交房时间并未作明确约定，仅约定交房时间与恒生府邸住宅小区项目其他住户相同，虽然南澳恒生公司与国信公司签订的涉案四份《认购协议书》分别约定于2015年8月30日及10月30日前交付使用，但协议书仅载明是预定，且载明交房时间以《汕头市商品房买卖合同》的约定为准，故并未具体确定交房日期。本案诉讼时效期间应自国信公司知道或者应当知道南澳恒生公司对其以房抵债的承诺无法兑现时起算。2019年4月18日，国信公司曾就主张南澳恒生公司继续履行涉案《认购协议书》向一审法院提起诉讼，一审法院以（2019）粤0523民初95号立案受理。在该案审理过程中，国信公司获悉其主张的房产或被其他法院裁定查封，或被出售并办理了不动产预告登记，由此知道其权利受到损害，致涉案《认购协议书》已无法继续履行，向法院申请撤回起诉。尔后，国信公司于2019年8月27日另行提起本案诉讼，故国信公司的诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、第一百八十八条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院作出如下判决：一、南澳恒生公司于判决发生法律效力之日起七日内返还国信公司购房款947537元，并支付自2019年8月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至款项还清之日止的利息。二、驳回国信公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23240.59元，由国信公司负担9965.22元，南澳恒生公司负担13275.37元。南澳恒生公司应负担的受理费13275.37元应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴交。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决认定的基本事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的主要争议焦点是：1.一审判决认定国信公司已付的购房款为947537元是否正确；2.国信公司要求南澳恒生公司承担已付购房款一倍的赔偿责任是否依法有据；3.国信公司要求潮建南澳分公司支付逾期付款违约金，南澳恒生公司、潮建公司、魏端烈对上述债务承担连带清偿责任能否予以支持。关于一审判决认定国信公司已付的购房款为947537元是否正确的问题。根据本案查明的事实，国信公司主张返还的购房款966407.50元实际包括国信公司提供的混凝土产生的欠款及南澳国信建材有限公司提供的其他建筑材料产生的欠款。虽然国信公司提交的《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》“结算”部分约定，“（恒生府邸住宅小区）项目欠南澳国信建材有限公司建筑材料款由南澳国信混泥土有限公司负责结算”，南澳国信建材有限公司有在该结算说明书落款处盖章，但该结算说明书落款处并无其公司法定代表人的签名，国信公司也未能进一步提供证据证明其有权就恒生府邸住宅小区项目结欠南澳国信建材有限公司的建筑材料款项向相关责任主体主张权利。另外，因该约定涉及南澳国信建材有限公司的自身利益，而南澳国信建材有限公司并没有作为诉讼参与人参与本案诉讼，故恒生府邸住宅小区项目结欠南澳国信建材有限公司的建筑材料款项的问题应由相关权利义务关系人另循途径厘清为宜，本案不予一并处理。一审法院根据国信公司出具予潮建南澳公司，由南澳恒生公司盖章、魏端烈签名确认的《确认书》，以及《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》和协议编号为000046号、000047号、000048号、000049号的四份《认购协议书》予以综合审查认定潮建南澳公司合计结欠国信公司混凝土款947537元，并以此作为南澳恒生公司应当返还国信公司的购房款并无不当，本院予以维持。关于国信公司要求南澳恒生公司承担已付购房款一倍的赔偿责任是否依法有据的问题。本案中，国信公司主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，要求南澳恒生公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。本院对此分析认为，上述法律条款主要适用于商品房买卖合同，包括商品房现售和商品房预售合同。而从涉案相关协议书中载明“……最终交房时间以《商品房买卖合同》的约定为准”等相关约定可以看出，涉案相关协议书并不具备商品房买卖合同要求所应明确的主要内容，涉案相关协议书的性质应认定为商品房预约合同。据此，因国信公司与南澳恒生公司并未签订正式书面商品房买卖合同，故国信公司诉求南澳恒生公司承担已付购房款一倍的赔偿责任缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审法院根据国信公司的实际损失情况，认定南澳恒生公司应返还国信公司利息损失的有关处理并无不当，本院予以维持。关于国信公司要求潮建南澳分公司支付逾期付款违约金，南澳恒生公司、潮建公司、魏端烈对上述债务承担连带清偿责任能否予以支持的问题。《恒生府邸住宅小区项目材料款结算及说明书》已经约定原潮建南澳分公司结欠国信公司的混凝土款项由南澳恒生公司的有关房产予以抵除，诉讼中各当事人对该约定也并无异议。故自该结算说明书签订之日起，原潮建南澳分公司结欠国信公司的混凝土款项已经发生债务转移，南澳恒生公司承接了相关债务，成为新债务人，国信公司与潮建南澳分公司之间因商品混凝土买卖合同产生的权利义务已经终止，国信公司再以原先的债权债务关系要求原债务人潮建南澳分公司承担相关法律责任缺乏依据，依法应予驳回。另外，本案为商品房预约合同纠纷，而国信公司要求潮建南澳分公司承担基于商品混凝土买卖合同产生的相关法律责任并不属于本案审理范围，在一审法院予以释明后，国信公司拒不变更此项诉讼请求，一审法院据此对国信公司的该项诉讼请求予以驳回理由充分，本院予以维持。综上所述，上诉人国信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23240.59元，由上诉人南澳国信混凝土有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈瑞琳审判员  陈瑛瑾审判员  翁汉光二〇二〇年六月二十二日书记员  周丹晖