广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终887号上诉人（原审原告）：英德市恒基物业经营管理有限公司。住所地：广东省英德市*****。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：黎勇，广东群立弘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴少位，男，1981年9月10日出生，汉族，住湖南省涟源市*******。上诉人（原审被告）：张淑均，女，1985年9月10日出生，汉族，住广东省英德市******。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张金青，广东清豪律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：黄伟鹏，广东清豪律师事务所律师。原审第三人：英德市万昌房地产开发有限公司。住所地：广东省英德市**********。法定代表人：董某1。上诉人英德市恒基物业经营管理有限公司（以下简称恒基物业）、上诉人吴少位、张淑均因与原审第三人英德市万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2019）粤1881民初2484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人恒基物业上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判吴少位向恒基物业支付2016年6月至9月的租金（含物业管理费）148914.5元（38677元+39407元×3个月-7983.5元=148914.5元），水电费7637.5元，并从实欠之日起按月2%计算逾期违约金至实际清偿完毕之日止；2.改判张淑均对前述债务承担共同清偿责任；3.一、二审的全部诉讼费由吴少位、张淑均负担。事实和理由：一、原审法院认定“吴少位于2016年6月支付后40000元，后未再支付交纳租金”是错误的。事实上，吴少位于2016年7月向恒基物业支付了40000元，恒基物业于2016年7月26日向吴少位出具《恒基物业收款凭证》明确了该40000元支付的具体款项。该40000元是用于支付恒基物业2016年5月1日至2016年5月31日的租金尾款29521元、2016年6月的部分物业管理费7983.5元，其余的支付吴少位2016年5月29日至6月27日的水电费以及支付2016年7月1日至7月30日的卫生费和广告位电费。因此，吴少位于2016年7月支付的40000元，只有7983.5元是用于支付2016年6月的部分管理费，其余费用是吴少位支付之前的费用，不应在本案中扣除。二、原审法院在计算租金和管理费时，计算错误。原审法院认定“经核减，吴少位应承担的租金（含物业管理费）为38677元+39407元×3个月-40000元=11898元”是计算错误，即使按照原审法院的计算方式，吴少位应承担的租金为116898元而非11898元。如前所述，原审法院认定吴少位于2016年7月支付的40000元在本案中予以扣减是错误的。该40000元中只有7983.5元是支付2016年6月的部分管理费，其余费用不应扣除，故吴少位应承担的租金（含物业管理费）38677元+39407元×3个月-7983.5元=148914.5元。张淑均对该债务承担共同清偿责任。上诉人吴少位、张淑均共同辩称，恒基物业认为吴少位支付的40000元是支付涉案商铺2016年5月1日至31日期间的租金尾款29251元，缺乏事实依据。据恒基物业上诉状所称，恒基物业认为其向吴少位出具的《恒基物业收款凭证》明确了该40000元支付的具体款项，但事实上，该《恒基物业收款凭证》是恒基物业单方出具，并无吴少位、张淑均签字确认，该《恒基物业收款凭证》缺乏证据的真实性、合法性，故不能以此认定吴少位支付的40000元是支付涉案商铺2016年5月1日至31日期间的租金尾款29251元。恒基物业应承担举证不能的法律后果。上诉人吴少位、张淑均上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回恒基物业的起诉；2.一、二审的受理费由恒基物业负担。事实和理由：原判决认定事实不清、适用法律不当。一、本案中，恒基物业的原告主体不适格。l、本案的案由为租赁合同纠纷，但据恒基物业在一审中提交《明珠广场商铺租赁合同》、《明珠广场商铺租赁合同之补充协议》可以反映，涉案商铺的所有权人是万昌公司，并不是恒基物业，上述合同、补充协议反映的是吴少位与商铺的所有权人万昌公司成立了商铺租赁关系。故根据国务院颁布实施的《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，恒基物业作为物业服务企业，只能按上述规定收取物业服务费，故恒基物业涉案的商铺租金、电费、水费及相关违约金只能是由业主即万昌公司及供电、供水企业作为本案原告向承租人收取，但本案案由为租赁合同纠纷，故恒基物业的原告主体不适格。2、恒基物业与万昌公司于2012年8月1日签署的《商场租赁合同》、《租赁合同之权利转让协议书》不具有证据的真实性。据恒基物业在一审中提交的《商场租赁合同》、《租赁合同之权利转让协议书》反映，万昌公司既然将涉案商铺出租给恒基物业，但同日又签署《租赁合同之权利转让协议书》，约定将《商场租赁合同》的全部权利（包括但不限于收租权）转让给恒基物业，这等于是恒基物业作为承租人即当出租人，又当承租人，非常不符合常理。且万昌公司作为合同一方当事人将自己全部权利转让给合同另一方当事人也不符合合同法的规定，上述合同在万昌公司全部权利转让后变为只有一方当事人也失去了意义。3、原判决认定显然万昌公司与恒基物业之间的法律关系，双方并未理清，存在混乱情形，以及无证据证实万昌公司已将案涉商铺的租金收取权转让给恒基物业的通知送达给吴少位，原判决在未查明案件事实的情况下，下文又认为吴少位依法有义务向恒基物业履行尚未支付租金的义务，明显存在认定事实不清、前后矛盾。二、根据合同相对性原则，张淑均不是涉案商铺租赁合同和物业服务合同的当事人，不应承担涉案租金、电费、水费、物业管理费及相关违约金的连带清偿责任。1、据恒基物业在一审中提交的《明珠广场商铺租赁合同》、《明珠广场商铺租赁合同之补充协议》可以反映，涉案租赁和物业服务合同的当事人系本案吴少位和万昌公司。且据恒基物业提交的《明珠广场商铺业户管理公约》也可以反映，该公约的三方当事人为万昌公司、恒基物业和吴少位，并没有张淑均。故张淑均不是涉案商铺租赁合同和物业服务合同的当事人。2、据张淑均在一审中提交的证据二《法人聘请协议》可以反映，张淑均是本案吴少位聘请的作为英德市*******的“法人”，且张淑均并不参与该健身中心的管理，也不承担健身中心的运营及管理的任何责任。也就是说，该健身中心实际经营者、权利人为吴少位，张淑均只是其聘请的代为挂名的“法人”，且据恒基物业在一审提交的证据7《企业信用信息公示报告》可以反映，英德市*******己于2016年11月注销。因此，原判决在认定吴少位为英德市德利信健身中实际经营者的情况下，仍判决张淑均承担共同清偿责任，缺乏事实和法律依据。上诉人恒基物业辩称，我方答辩意见与一审意见一致。原审第三人万昌公司没有提交陈述意见。上诉人恒基物业向一审法院起诉请求：1.立即解除恒基物业与吴少位的《明珠广场商铺租赁合同》；2.吴少位、张淑均立即向恒基物业支付所欠2016年6月-2016年10月商铺租金149717元，管理费38604.5元，电费、水费等7637.5元及违约金（滞纳金）47275元（注：滞纳金为从逾期之日起每日按应缴费用的3%滚动计算，截止2016年10月31日的滞纳金为45993元）；3.由吴少位、张淑均负担案件诉讼费。一审法院认定事实：2012年8月1日，万昌公司与恒基物业签订《商场租赁合同》、《租赁合同之权利转让协议书》，约定将万昌公司所有的涉案商铺交付恒基物业经营管理，由恒基物业收取租金、管理费，期限为15年。2014年4月30日，万昌公司与吴少位签署了《明珠广场商铺租赁合同》，由万昌公司将案涉商铺1017.25平方米出租给吴少位，租期3年，2015年7月1日至2016年6月30日期间每月租金11393元，2016年7月1日至2017年6月30日期间每月租金11597元，每月10日前付清；2015年7月1日至2016年6月30日期间物业管理费4578元每月，2016年7月1日至2017年6月30日期间物业管理费4679元每月，水电费由承租人承担，环卫费每月300元，前述费用每月5日前付清；逾期按日千分之三计算违约金，并有权解除合同。2014年7月11日，万昌公司与吴少位签署了《明珠广场商铺租赁合同之补充协议》，由吴少位向万昌公司增加租赁案涉商铺305平方米，租期3年，2015年7月1日至2016年6月30日期间每月租金6735元，2016年7月1日至2017年6月30日期间每月租金6855元，每月10日前付清；2015年7月1日至2016年6月30日期间物业管理费4578元每月，2016年7月1日至2017年6月30日期间物业管理费4679元每月。两合同每月总租金（含物业费）调整为2015年7月1日至2016年6月30日期间每月租金38677元，2016年7月1日至2017年6月30日期间每月租金39407元。吴少位于2016年6月支付后40000元，后未再支付交纳租金。2016年10月，恒基物业与英德市公证处的人员一起收回涉案商铺。2015年4月14日，万昌公司向恒基物业出具了经营管理委托证明，证明案涉商铺系其委托恒基物业进行全面经营与管理。另查明，张淑均系英德市*******的登记经营者，实际经营者为吴少位。该健身中心的经营地点为吴少位承租的涉案商铺。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案中，万昌公司将案涉商铺出租给恒基物业后，又以个人名义向本案的吴少位出租，并在2015年出具案涉商铺系委托恒基物业进行经营管理的证明，显然，万昌公司与恒基物业之间的法律关系，双方并未理清，存在混乱情形。但是根据双方2012年《租赁合同之权利转让协议书》内容可以确认，恒基物业取得了案涉商铺的租金收取权，尽管无证据证实万昌公司已将案涉商铺的租金收取权转让给恒基物业的通知送达给吴少位，但是恒基物业起诉后，将相关材料送达给吴少位，且该材料的真实被法院认可后，应视为万昌公司已将转让案涉商铺的租金收取权的事实告知了吴少位，吴少位依法有义务向恒基物业履行尚未支付租金的义务。对于吴少位欠付租金（含物业管理费）数额的问题。吴少位新增租赁物面积后，租金进行了调整，吴少位辩称新增租金过高，不符合常理，是重大误解造成的。根据相关法律规定，重大误解属于可撤销合同。本案中并无证据证实吴少位在规定的期限内行使了撤销权，亦无证据证实该意思表示非吴少位的真实意思表示，故一审法院对吴少位的抗辩理由不予采信。而2010年10月，恒基物业已事实上收回了案涉租赁商铺，案涉租赁合同已事实解除，吴少位应承担的为2016年6月至9月份租金（含物业管理费）。吴少位已在2016年6月份支付了40000元，应予扣减。经核减，吴少位应承承担的租金（含物业管理费）为38677元+39407元×3个月-40000元=11898元。合同中约定由吴少位承担水电费，恒基物业主张的7637.5元水电费，符合常理，吴少位应予以承担。关于违约金问题。双方合同中约定的日千分之三的滞纳金，实为违约金，折算成年利率为110%，恒基物业主张滚动计算，则更高，明显高于恒基物业的实际损失，现吴少位请求调整，一审法院酌情按年利率6%予以支持。案涉的租赁合同，恒基物业已通过实际行动于2016年10月予以了解除，吴少位亦无异议，恒基物业诉请判令解除，已无必要，一审法院不再予以处理。案涉商铺系吴少位所租，实际用于吴少位作为实际经营者的个体工商户德利信健身中心，因此，德利信健身中心作为法律上的实际使用人应承担本案的相关租金及相关其他费用。张淑均为德利信健身中心的登记经营者，应与实际经营者共同承担属于个体工商户的债务，恒基物业请求其共同承担案涉债务，并无不当，一审法院依法予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条、第六十四条之规定，于2019年11月12日作出判决：一、限吴少位在判决发生法律效力之日起三日内向英德市恒基物业经营管理有限公司支付2016年7月至9月的租金（含物业管理费）11898元，水电费7637.5元，并从实欠之日起按年利率6%计算逾期违约金；二、由张淑均对前述债务承担共同清偿责任；三、驳回英德市恒基物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4929.28元，由吴少位、张淑均共同承担2500元，其余部分2429.28元，由英德市恒基物业经营管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为：1.恒基物业是否本案的适格原告；2.吴少位应支付恒基物业的租金和水电费应为多少；3.张淑均应否与吴少位承担共同清偿责任。关于焦点一。经查，2014年万昌公司与吴少位签订《明珠广场商铺租赁合同》和《明珠广场商铺租赁合同之补充协议》，将万昌公司所有的涉案商铺出租给吴少位。2015年万昌公司出具《经营管理委托证明》，委托恒基物业对涉案商铺进行全面经营与管理。虽然没有证据显示万昌公司委托恒基物业对涉案商铺进行全面经营与管理之事已经通知吴少位，但是自本案诉讼材料送达给吴少位之日，视为吴少位对委托事实已经获悉，故恒基物业有权依照万昌公司与吴少位之间的相关租赁合同向吴少位主张权利，恒基物业是本案的适格原告。关于焦点二。经查，2016年10月，恒基物业已实际收回涉案商铺，万昌公司与吴少位签订的《明珠广场商铺租赁合同》和《明珠广场商铺租赁合同之补充协议》已事实解除。按照合同约定，吴少位应当支付至2016年9月产生的租金、管理费、水电费等，但吴少位未完全支付，恒基物业请求吴少位支付，一审法院予以支持正确。恒基物业提交的《恒基物业收款凭证》中显示，吴少位最后一次支付的40000元，包括：2016年5月的租金29521元，2016年6月的管理费7983元，2016年5月29日至6月27日的电费1801元、水费174元，2016年7月的卫生费300元、广告位电费220.5元。因此，吴少位仍需支付2016年6月至9月的租金（含管理费）148915元[38677元+39407元×3个月-7983元]和水电费7637.5元，合计156552.5元。一审法院对此认定及计算有误，本院予以纠正。合同中约定的日千分之三的滞纳金，实为违约金，该违约金明显高于恒基物业的实际损失，一审法院根据吴少位的请求调整为年利率6%，并无不妥。关于焦点三。涉案商铺系吴少位承租用于经营德利信健身中心，德利信健身中心作为涉案商铺的实际使用人，应当承担上述债务。而张淑均作为德利信健身中心的登记经营者，应对德利信健身中心的债务对外承担责任。张淑均主张德利信健身中心的实际经营者系吴少位，其是吴少位聘请的代为挂名的经营者，并提交《法人聘请协议》证明其不参与德利信健身中心的运营及管理，但是该协议书也证实张淑均有就德利信健身中心的经营获取收益，因此，恒基物业请求张淑均对上述债务承担共同清偿责任，一审法院予以支持，并无不当。综上所述，上诉人恒基物业的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人吴少位、张淑均的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省英德市人民法院（2019）粤1881民初2484号民事判决；二、限吴少位在本判决发生法律效力之日起三日内向英德市恒基物业经营管理有限公司支付2016年6月至9月的租金（含管理费）148915元，水电费7637.5元，并从实欠之日起按年利率6%计付逾期违约金至实际清偿完毕之日止；三、由张淑均对前述债务承担共同清偿责任；四、驳回英德市恒基物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4929.28元，由吴少位、张淑均负担2500元，英德市恒基物业经营管理有限公司负担2429.28元；二审案件受理费3719.38元，由吴少位、张淑均负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年七月十四日法官助理 梁家惠书 记 员 韦思烨