山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0832民初2380号 原告：梁山县兴安物业服务有限公司，住所地梁山。 法定代表人：宋益英，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙培刚，男，1968年8月26日出生，汉族，该公司职工，住梁山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：高向鹏，男，1977年8月13日出生，汉族，该公司职工，住梁山县。 被告：孙常存，男，1971年1月18日出生，汉族，农民，住梁山县。 原告梁山县兴安物业服务有限公司（以下简称梁山兴安物业公司）与被告孙常存物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁山兴安物业公司的委托诉讼代理人孙培刚、高向鹏，被告孙常存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁山兴安物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告物业服务费4208元及逾期付款损失（其中2019年6月29日-2019年12月31日的物业费为1479元，2020年1月1日-2020年12月31日的物业费为2729元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告公司与被告签订了前期物业管理服务协议，并从2018年11月份开始为小区提供服务。该协议约定（小）高层的物业服务费按1.55元/月/㎡（建筑面积）进行收取。停车场车位应按照25元/月标准交纳车位管理服务费。同时约定物业服务费按年交纳，被告应在每年末月20日前交纳下一年的物业服务费。被告违反协议，未按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。被告系10-1-701室房屋所有人，涉案房屋建筑面积为140.32㎡，其应交的2019年6月29日-2019年12月31日的物业费为1479元，2020年1月1日-2020年12月31日的物业费为2729元。经原告多次催要，被告自2019年6月份至今一直未交纳物业费。原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求判如所诉。 被告孙常存辩称，被告同意交纳物业费，但是不同意按照原告的标准交纳。原告物业费收取标准较高，要求原告提高服务标准，且双方没有约定违约金。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据： 1、《天房汇豪庭前期物业管理服务协议》、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》各一份，证明双方对物业费的计算方式即收取标准作出了约定，被告违约没有按照约定交纳物业费，同时合同约定了违约金的计算方式。签订商品房买卖合同时也约定了物业费的计算方式及收取标准。 2、《梁山县兴安物业服务有限公司普通住宅物业服务收费备案材料（天房.汇豪庭小区）》、《梁山县昆仑电梯有限公司合同书》、《建筑消防设施维护保养合同》各一份、《消防设施维护保养报告》10份，证明原告方按照《天房汇豪庭前期物业管理服务协议》的约定提供了物业服务。 经质证，被告孙常存的质证意见为： 1、对《天房汇豪庭前期物业管理服务协议》、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的真实性无异议，是领取钥匙的时候签订的，属于捆绑式的，签订物业服务合同才给钥匙。原告提供的物业服务达不到合同标准，物业费从2020年1月1日起变更为每月1.4元/㎡，因为少了一项软化水服务。小区电梯出现过安全事故，并且小区的绿化、卫生、保安不达标，保安的服务态度不好。 2、对《梁山县兴安物业服务有限公司普通住宅物业服务收费备案材料（天房.汇豪庭小区）》、《梁山县昆仑电梯有限公司合同书》、《建筑消防设施维护保养合同》、《消防设施维护保养报告》的真实性无异议，但是原告提供的证据中载明的服务级别与原告的服务标准不符，原告通过的物业服务达不到五星级标准；原告提供的消防报告与部分事实不符，原告没有提供电梯特种设备维修证。 被告孙常存为支持其主张，向法庭提交以下证据： 1、小区内视频及图片，证明小区内绿化、保安、保洁等物业服务不达标的地方，物业服务达不到物业服务合同中约定的标准。而且用于软化水处理的盐是腌制盐，应当用软化水专用盐。 2、汇豪庭小区物业服务满意度调查问卷及业主签名，证明绿化、管理及保安人员服务不达标。 3、致歉信一份，证明因物业没有及时处理电梯出现故障给业主造成影响。 经质证，原告的质证意见为：对证据1的真实性无法辨别，被告提交证据中反映的快递问题小区目前建立好2个快递柜，也与快递公司进行沟通，尽快将所有快递送至快递柜，减少业主损失。被告提出的物业费达不到物业服务合同标准，物业公司资质不存在星级服务，物业服务标准按星级，星级服务标准由物价局、物业科、房管部门进行评定。软化水的使用盐没有具体的标准，软化水使用盐和饮用水不混合。环境卫生我方服务有瑕疵，但是需要大家配合。对证据2中的调查问卷真实性有异议，调查问卷不正式。对签名情况的真实性有异议，对提出的问题片面模糊不清。对证据3的真实性无异议，因出现电梯被困情况，因保安缺乏专业知识，不敢盲目实施救援，只能等专业人士到达后实施救援。 经审查，原告提供的证据，来源合法，内容客观，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据1，无其他证据相佐 证，不能证明被告的主张，本院不予采信。被告提供的证据2，原告对真实性不予认可，无其他证据相佐证，不能证明被告的主张，本院不予采信。被告提供的证据3，原告认可其真实性，能够证明被告主张，本院予以采信。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月29日，原告梁山兴安物业公司与被告孙常存签订《鼎圣置业天房汇豪庭前期物业管理服务协议》一份，原告为被告提供物业服务。该协议约定物业管理服务内容包括：1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维护和管理；3、公共区域环境卫生的维护；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆管理服务；6、物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；9、装饰装修管理服务；10、物业档案及物业服务档案保管；11、社区文化管理服务。公共性物业服务质量达到《济宁市普通住宅物业服务等级标准》规定五星级标准要求。该协议约定按被告拥有物业的法定房屋产权面积（140.32平方米）1.55元/月/平方米收取物业管理服务费用。收取时间为以建设单位书面通知其办理房屋交付手续之日起交纳（与开发建设单位另有约定的，从其约定），物业费按年交纳，被告应在每年末月20日前交纳下一年的物业管理服务费用。同时约定若被告违反协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰加收滞纳金。停车场车位管理服务费按照每个车位25元/月收取。自2020年1月1日起，物业管理服务费按照1.40元/月/平方米收取。被告孙常存在汇豪庭小区所居住的房屋为电梯小高层住户，被告孙常存物业管理服务费及车位管理服务费缴纳至2019年6月28日。经原告催缴，被告孙常存至今未交纳自2019年6月29日至2019年12月31日的物业管理服务费1326元（140.32㎡×1.55元/㎡×6个月3天）、车位管理服务费152元（25元/月×6个月3天）；自2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费2357元（140.32㎡×1.4元/㎡×12个月）、自2020年1月1日至起诉之日即2020年5月12日的车位管理服务费110元（25元/月×4个月12天）。 本院认为，合同当事人应当全面履行自己的义务。原、被告之间签订了《前期物业管理服务协议》，原、被告之间成立了物业服务合同关系。原、被告双方均应按照合同约定履行义务。原告按照合同约定为被告孙常存提供物业服务，被告孙常存应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费。被告孙常存欠原告物业管理服务费及车位管理服务费共计3945元，有双方签订的《前期物业管理服务协议》等证据在案为凭，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以支持。被告主张因原告物业服务不达标，应当降低收费标准。本院经审查认为，由于物业服务具有时间持续性和无法计量型等特点，被告提供的照片、视频不能反映原告提供的物业服务存在足以影响降低收费标准的质量问题，故对被告的该项主张，本院依法不予支持。对于原告要求被告支付逾期付款损失的问题，虽然协议约定“若被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰加收滞纳金”，但该标准过高，应予以调整，应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。因双方明确约定每年末月20日前交纳下一年的物业服务费用，未约定车位管理服务费的交纳时间，原告可要求被告自逾期支付物业服务管理费之日支付逾期付款违约金。对于原告主张的2019年6月29日至2019年12月31日的物业管理服务费1326元，应于2018年12月20日交纳，原告可要求被告自2018年12月21日开始计算逾期付款违约金；对于原告主张的2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费2357元，应于2019年12月20日交纳，原告可要求被告自2019年12月21日起开始计算逾期付款违约金。 综上所述，原告梁山兴安物业公司要求被告孙常存支付物业管理服务费、车位管理服务费共计3945元及逾期付款违约金（逾期付款违约金分别以1326元为基数，自2018年12月21日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2357元为基数，自2019年12月21日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持；原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告孙常存于本判决生效之日起五日内支付原告梁山县兴安物业服务有限公司物业管理服务费、车位管理服务费共计3945元及逾期付款违约金（逾期付款违约金分别以1326元为基数，自2018年12月21日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2357元为基数，自2019年12月21日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告梁山县兴安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告孙常存负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  丛莹莹 二〇二〇年七月二十五日 书记员  吕童童