宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初3153号原告:张雷，男，回族，群众，1986年9月2日出生，身份证号码xxxxx，宁夏回族自治区灵武市人，大学文化，个体户，住宁夏回族自治区银川市金凤区xxxxxx。委托诉讼代理人：王宇欣，宁夏合天律师事务所律师。被告:徐伟，男，汉族，群众，1978年10月24日出生，身份证号码xxxxxx，宁夏回族自治区永宁县人，初中文化，个体户，现住宁夏回族自治区永宁县xxxxxxx。原告张雷诉被告徐伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告请求判令：1.被告支付原告租金96606元；2.判决被告支付原告违约金49035元；3.本案诉讼费由被告承担。被告答辩要点：因为疫情，2020年5月9日我与原告已解除房屋租赁合同，关于违约金因为租赁的营业房由我进行了装修，且经营时间较短，我希望与原告协商解决。原告诉求金额96606元租金属实，租金我同意支付，我不同意支付违约金，希望原告能给我免除违约金。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1.2018年4月1日原告与被告签订《营业房租赁合同》，约定：被告承租原告所有的贺兰县派胜沁园xxxxx，建筑面积174.13平方米用于经营餐厅。租期5年，自2018年4月30日至2023年4月29日止。合同签署后被告向原告交纳押金10000元，合同提前终止或被提前解除，乙方无违约行为并结清租期内水电、煤气、电话、暖气等相关费用后，原告即可无息退还被告押金。涉案房屋租金前三年为94030元／年，自第四年起，每年租金递增7%。合同签订后被告向原告支付第一年租金94030元。以后每年租金于当年的4月29日前一次性全部付清。拖欠租金不超过30日的，原告每天向被告加收全年租金1%的违约金；拖欠30日以上的，原告有权单方解除本合同，无条件收回被告承租房屋，另行出租，且押金不予退回，且由被告一次性向甲方赔付本合同约定租金总额10%的违约金。合同期满后或合同被依法提前解除的，承租房屋的装饰装修、改造增设设施中被告不可移动部分，无偿归原告所有，被告不得就承租房屋的装饰装修、改造增设设施强行拆除或要求原告给予补偿。2.被告应于2019年4月29日前向原告支付2019年4月30日至2020年4月29日期间租金94030元，被告截止本案一审辩论终结时未能按照合同约定支付租金。3.2020年5月9日原告书面通知被告解除涉案房屋租赁合同，并结算租金至2020年5月9日，被告在《解除租赁合同通知书》上签字确认。被告当庭对欠付租金96606元予以认可。判决的理由与结果本院认为，原告与被告签订的《营业房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。被告认可欠付原告租金96606元，亦认可该笔租金未支付，因此对于原告诉求被告支付租金96606元的诉求本院予以支持。原告主张被告支付违约金49035元的诉求，本院认为涉案房屋欠付租金应在2019年4月29日前一次性足额向原告支付，但被告未能按照合同约定履行付款义务，在2020年年初新冠肺炎疫情不可抗力事由消除后，被告经原告在合理期限内催收仍未支付租金，被告存在违约行为。被告当庭抗辩受疫情影响应免除违约金，本院考虑以补偿为主、惩罚为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，本院综合本案实际情况酌情支持以已经实际产生的租金总额190636元（94030元＋96606元）为基数按照合同约定的10%计算违约金19064元较为合理，对该违约金本院予以支持，超出部分本院不予支持。综上，被告应支付原告租金96606元，违约金19064元，合计115670元。原告当庭陈述被告拖欠涉案房屋物业费、水费未结清，但未提交证据予以证明亦未诉讼主张，原告实际支出该费用后可另案诉讼主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下：一、被告徐伟支付原告张雷2019年4月30日至2020年5月9日期间租金96606元、违约金19064元，合计115670元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告张雷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1606元(已减半收取)，由原告张雷负担330元，由被告徐伟负担1276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李 瑞 二〇二〇年七月二十日书记员 蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。