广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4709号原告（反诉被告）：黄建滨，男，1977年7月12日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：谢尧琼，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：周泽胜，男，1947年4月8日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：蒙其焕，广东金纳律师事务所律师。反诉被告：广东捷泰克智能装备有限公司，住所地：佛山市南海区************（厂房一）之一，统一社会信用代码914************588。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：谢尧琼，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。原告黄建滨与被告周泽胜租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日受理后，被告申请追加广东捷泰克智能装备有限公司（以下简称捷泰克公司）参加诉讼，并提起了反诉，本院经审查，决定追加捷泰克公司为本案反诉被告并受理被告的反诉，本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告与反诉被告捷泰克公司的共同委托诉讼代理人谢尧琼、刘勇，被告的委托诉讼代理人蒙其焕，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退回厂房租赁保证金294825.96元及利息44032.06元（按中国人民银行贷款利率4.75%自2016年10月19日起暂计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率4.25%自2019年8月20日起暂计至2019年12月25日，2019年12月26日至实际清偿之日利息另计）予原告；2.被告退回用电保证金50000元及利息20975.34元（按中国人民银行定期贷款利率5.5%自2012年5月11日起暂计至2019年12月25日，2019年12月26日至实际清偿之日利息另计）予原告；3.被告返还厂企、商铺临时租金补偿款610688.7元及利息（按全国人民银行拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日计至实际清偿之日）予原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月10日，原被告签订《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同）约定：被告将位于南海区狮山工业园B区、科韵北路二号的新建宿舍办公楼A座、厂房一、值班室（以下简称涉讼租赁物）出租给原告使用；租赁期限为2012年6月10日至2022年6月30日；原告在签订合同当天支付租赁保证金（即三个月租金）294825.96元给被告，待合同期满后，原告如约履行本合同的，该保证金在合同期满后三天内一次性无息退还给原告；原告在合同签订生效后3天内支付用电保证金50000元给被告，租赁期满原告交清所有电费后被告按银行定期利率一次性退还给原告；租赁期间，因政府城市规划和建设发展需要征用厂房的，不属于违约，双方互不作任何补偿，其赔偿问题按政府有关规定处理。同日，原告支付了厂房租赁保证金294825.96元和用电保证金50000元给被告。2016年10月19日，佛山市南海区人民政府作出《佛山市南海区人民政府关于佛山市城市******线工程南海段征地拆迁的通告》（以下简称拆迁通告），确定了征地拆迁范围。涉讼租赁物位于狮山车辆段用地范围，在本次征地拆迁范围之内。自拆迁通告作出之日起，涉讼租赁物已被征收为国有，被告对涉讼租赁物的物权已经消灭。故涉讼合同依法终止履行，原告有权要求被告退回厂房租赁保证金和用电保证金。2017年7月4日，政府作出的补偿方案确认：厂企、商铺临时租金补偿的补偿期限为12个月。原告作为合法的搬迁补偿申请人，应获得12个月的厂企、商铺临时租金补偿款，被告无权获得该补偿款。被告未经原告签字同意，收取了属于原告的6个月临时租金补偿款610688.7元，应返还予原告。被告辩称：一、2012年5月10日，被告（甲方）与原告、捷泰克公司（乙方）签订涉讼合同，约定：甲方将涉讼租赁物租赁予乙方经营使用，租赁期限自2012年6月10日起至2022年6月30日止；甲方按厂房现状及现有安装的水、电、消防、洗台、洗盘、冲水器等设施一并租赁予乙方使用，其余部分由乙方自行出资建设，在租赁期限内如乙方须对厂房进行装修，须事先向甲方提交装修设计方案，不影响主体结构前提下，并经甲方书面同意，再由乙方自行出资建设，到租约终止时无偿归甲方所有；装修、加建增加的固定及附属物含水、电设施，产权属甲方所有，乙方无权要求甲方予以补偿；本合同提前终止或有效期满，双方未达成续租协议的，乙方应于甲方通知的合同终止之日或租赁期满前搬迁（即厂房内动产物和所有人员离场），并将厂房返还给甲方，乙方安装在涉讼租赁物的一切水、电、供电变压器、配电设施、消防、吊车钢道轨、楼宇装修、加建的建筑物，无偿归甲方所有，乙方不得拆除，甲方不作任何补偿。合同签订后，被告依约将涉讼租赁物交付给原告及捷泰克公司使用，原告及捷泰克公司在厂房内加建了棚房924.5平方米、混合结构厨房68.58平方米、室外设备43.39平方米，价值约300000元；吊车钢道轨约80000元；综合楼首层、二楼办公室装修价值约50000元；厂房内水电线路约40000元；厂房内喷漆房三间约300平方米约价值60000元；车间内简易办公室约80平方米约价值16000元。上述价值约546000元。2018年1月31日，政府因佛山市城市******线建设需要，以佛山市南海区**********工作站（以下简称拆迁办）的名义与被告签订《佛山市城市******线（南海区狮山段）非住宅拆迁补偿协议书》，拆迁涉讼租赁物，但拆迁办却不审查涉讼合同的约定，错误地把原告及捷泰克公司的棚房、混合结构厨房、不锈钢闸门、窒外设备、吊车钢道轨、装修、厂房内水电线路、车间内简易办公室等构筑物补偿款约546000元及30%拆迁奖励金约163800元支付给原告及捷泰克公司，使被告的财产权益受到了损害。二、原告起诉故意隐瞒诉讼主体，并有伪造证据嫌疑。涉讼合同是以被告为出租主体与原告及捷泰克公司共同作为承租主体签订的合同，但原告起诉提供的涉讼合同复印件经过其扫描处理后，去掉了捷泰克公司的盖章，并去掉了合同中多处条款，该合同复印件明显不完整，实有故意隐瞒诉讼主体及伪造证据嫌疑，并致本案遗漏诉讼主体。三、原告请求退回厂房租赁保证金294825.96元，没有事实和法律依据。原告及捷泰克公司没有支付2017年12月1日至2018年1月31日的租金,根据涉讼合同第14.4条、第15.2条约定，原告及捷泰克公司已构成违约，无权主张退回厂房租赁保证金，更不能主张利息，被告有权没收保证金。四、关于退回用电保证金50000元及利息问题。1、被告对退回用电保证金无异议，但原告收取了被告的构筑物补偿款，应从原告应付被告赔偿款中扣除。2、用电保证金利息，按涉讼合同约定应按银行定期利率计算，被告当年向银行存款的一年期存款年利率为1.75%，涉讼合同终止后，被告于2018年5月10日取消该存款账户，而原告于2012年5月10日向被告交纳用电押金，故原告实得利息应为5250元。2018年5月11日起至原告起诉期间，因原告并未向被告要求退款，故不应计算利息。原告主张从起诉之日起按年利率5.5%计息也不符合国家当前金融政策规定。五、原告主张自2016年10月19日政府作出拆迁公告之日起，被告对涉讼租赁物的物权已消失，无事实和法律依据，不能成立。政府作出拆迁公告，只确定拆迁范围，但并不确定拆迁范围的建筑物已收归国有。被告与拆迁办于2018年1月31日签订《佛山市城市******线(南海区狮山段）非住宅拆迁补偿协议书》，涉讼租赁物才转为国有，且原告提供的《移交确认书》也证明了涉讼租赁物于2018年2月2日移交给拆迁办，故涉讼租赁物的所有权在2018年1月31日之前仍属被告所有，且由原告及捷泰克公司实际占用，2017年12月1日至2018年1月31日期间原告及捷泰克公司仍应向被告交纳租金，涉讼合同实际解除时间应为2018年1月31日。原告主张被告无权收取12个月拆迁补偿金中的6个月的费用，无事实和法律依据，根据拆迁补偿方案第9.1条规定，拆迁补偿归土地权属人所有。被告向本院提出反诉请求：1.原告、反诉被告赔偿被告厂房构筑物补偿款709800元；2.本案诉讼费用由原告、反诉被告承担。事实和理由：涉讼合同合法有效，原告及捷泰克公司不支付2017年12月1日至2018年1月31日的租金，已构成根本违约，厂房租赁保证金294825.96元应归被告所有。因政府建设而拆迁涉讼租赁物，故涉讼合同已于2018年1月31日实际解除。原告及捷泰克公司收取了属于被告的构筑补偿款及奖励金，应赔偿予被告。原告对被告的反诉答辩称：一、原告未违约，被告无权没收厂房租赁保证金。2016年10月19日，政府作出拆迁通告决定征收拆迁涉讼租赁物。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，自2016年10月19日起，涉讼租赁物的物权已转移为拆迁人，被告对涉讼厂房的物权已经消灭，涉讼合同依法终止履行，被告无权收租。即使原告有实际使用，收取厂房占用费的权利也应是拆迁人，而非被告。至于被告和拆迁人怎么约定厂房占用费归属，或拆迁人放弃厂房占用费让与给被告，那是另外一层法律关系。退一步讲，涉讼合同已于2016年10月19日终止，包括违约条款在内的全部条款都对双方没有约束力了，原告即使未支付厂房占用费予被告或拆迁人，被告或拆迁人也不能依据涉讼合同没收原告的厂房租赁保证金。二、原被告均已与拆迁办签章确认了各自的补偿项目，不存在漏项和未补偿项目。1、被告在征地拆迁时确认不存在漏项和未补偿项目。被告与拆迁办签订的《拆迁补偿协议》约定，被告确认其是该协议列举的装修、建（构）筑物的权属人，该协议以外的补偿项目不归其所有，故被告无权领取该协议以外的补偿款。如果有漏项或者应归属于被告的补偿项目，被告肯定不会签订该协议条款。2、涉讼合同因征地拆迁导致终止，被告无权主张原告装修及加建建（构）筑物的拆迁补偿款。针对涉讼合同第9.1条、第9.3条、第12.2条的约定，双方约定原意为：因承租人原因导致合同提前终止的或合同期满终止的，原告装修、加建的建（构）筑物才归被告所有。政府发布拆迁通告时，涉讼合同仍在租期内，故涉讼合同是因政府征地拆迁而终止，并非期满终止，也非承租人原因导致提前终止。根据涉讼合同约定，原告装修、加建的建（构）筑物应归原告所有。3、《拆迁补偿协议》对捷泰克公司装修、加建的建（构）筑物权属以及谁享有补偿权作了新的约定。即使原被告、拆迁办没有签订三方协议明确约定补偿给谁，但原被告与拆迁办在协商征地拆迁补偿时，均分别与拆迁办签署了《资产清查核实明细表》，确认各自对装修、建（构）筑物的权属以及谁享有补偿权；原被告分别与拆迁办签订了《拆迁补偿协议》，并确认不存在缺项漏项或者其他未补项目，故即使租赁合同在拆迁时仍对双方发生效力，涉讼合同约定原告装修、加建的建（构）筑物归反被告所有，双方在拆迁办对于项目权属及项目补偿款归属也达成了新的约定，即该部分补偿应归原告。事实上，通过《资产清查核实明细表》和被告提供的测绘地形图可看出：被告获得了部分权属为原告的装修、建(构)筑物补偿款（编号W07、H01-H11的项目）。反诉被告捷泰克公司对被告的反诉答辩称：同意原告的反诉答辩意见。捷泰克公司对原告提起本案诉讼并主张相应权利无异议，承租方为原告及捷泰克公司，但捷泰克公司同意本案所涉款项由原告一人收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证5（2016）粤0605执异336号民事裁定书、举证8百度地图截图，均为打印件，且与本案的处理没有直接利害关系，本院在本案中对其真实性不作认定。2.被告举证1《房地产权证》2份、《国有土地使用证》，举证5《资产清查核实明细表》，均为复印件，原告及反诉被告捷泰克公司对其真实性有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。3.原告举证15《佛山市城市******线（南海区狮山镇段）非住宅拆迁补偿协议书》[罗拆字（2018）三号线（永久）拆第039号]，系复印件，被告代理人在庭审中表示将于庭后以书面形式对其真实性发表意见，但被告庭后未就该举证发表书面意见，本院将综合案件审理情况进行认定。4.被告举证3中国农业银行业务凭证为原件，原告及反诉被告捷泰克公司虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼租赁物是位于佛山市南海区狮山镇狮山工业园B区科韵北路2号的宿舍办公楼A座1934平方米、厂房一3788.2平方米、值班室17.4平方米、电房空地面积31.5平方米、厂房内空地面积2732平方米。2012年5月10日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》（即涉讼合同），约定：甲方将涉讼租赁物租赁给乙方经营，租赁期限从2012年6月10日起至2022年6月30日止；乙方应于签订合同当天向甲方支付厂房租赁保证金（即三个月租金）294825.96元；2015年7月1日至2018年6月30日止月租金为108102.85元；乙方每个月的10号前必须支付当月租金给甲方；因甲方报装变压器前已代乙方向供电部门缴纳用电保证金50000元，乙方应于本合同签订生效后3日内将用电保证金50000元支付给甲方，租赁期满待乙方交清所有电费后，甲方将用电保证金50000元按银行定期利率一次性交还给乙方；（第九条第1点）在租赁期限内如乙方须对厂房进行装修……由乙方自行出资建设，到租约终止时无偿归甲方所有；（第九条第3点）装修、加建增加的固定及附属物含水、电设施，产权属甲方所有，乙方无权要求甲方予以补偿；（第十二条第2点）本合同提前终止……乙方安装在厂房的一切水电、供电变压器、配电设施、消防、吊车钢道轨、楼宇装修、加建的建筑物，无偿归甲方所有，乙方不得拆除，甲方不作任何补偿；（第十三条第2点）租赁期间，因政府城市规划和建设发展需要征用厂房的，不属于违约，双方互不作任何补偿，其赔偿问题按政府有关规定处理；乙方逾期十天以上仍未交纳租金及滞纳金的，属乙方单方违约，甲方有权单方解除合同、收回厂房、没收保证金，乙方已交纳的租金不予退回。同日，被告出具两份《收据》，分别确认收到原告交来涉讼租赁物3个月租赁保证金294825.96元、供电设施电费预存金50000元。2012年6月22日，反诉被告捷泰克公司经核准登记成立。后反诉被告捷泰克公司在被告持有的涉讼合同原件上的乙方栏加盖了印章。2016年10月19日，佛山市南海区人民政府发出《佛山市南海区人民政府关于佛山市城市******线工程南海段征收拆迁的通告》，明确了征地拆迁范围。原告及反诉被告捷泰克公司向被告交纳了涉讼租赁物至2017年11月止的租金。2018年1月31日，佛山市南海区**********工作站（甲方，即拆迁办）与被告（乙方）签订罗拆字（2018）三号线（永久）拆第047号《佛山市城市******线（南海区狮山镇段）非住宅拆迁补偿协议书》，约定：因佛山市城市******线（南海区狮山镇段）的建设需要，必须拆除乙方位于项目狮山车辆段永久征地内的建构筑物，涉及乙方的厂房6785.43㎡和生产设备设施、绿化植被等；具体补偿金额为：有证建筑物重置价值10537102元、无证建筑物建安成本价值37506元、构筑物及其他辅助设施建安成本价值2279556元、损毁性生产设备设施市场价值18824元，绿化植被市场价值42090元、拆迁奖励2285416.4元、搬迁奖励3764.8元、临时租金补偿（补偿期限6个月）610688.7元。同日，拆迁办出具《承诺书》予被告，载明：鉴于拆迁补偿项目可能存在漏项或有争议的现象，为配合地铁三号线车辆段征地拆迁工作进度，该办承诺被告在2018年1月31日前签订拆迁补偿协议后，如有漏项或有争议形成的评估补偿款将会补签协议并补偿给被告。诉讼中，原告持有一份罗拆字（2018）三号线（永久）拆第039号《佛山市城市******线（南海区狮山镇段）非住宅拆迁补偿协议书》复印件，载明：甲方为拆迁办，乙方为案外人黄某1，签订日期为2018年1月30日；因佛山市城市******线（南海区狮山镇段）的建设需要，必须拆除乙方租赁位于项目狮山车辆段永久征地内的建构筑物，涉及乙方租赁厂房建（构）筑物面积6785.43㎡、生产设备设施拆迁等；具体补偿金额为：无证建筑物建安成本价值318097元、构筑物建安成本价值12618元、损毁性生产设备设施市场价值1136544元，非损毁性生产设备拆装搬迁费用349480元、拆迁奖励66143元、搬迁奖励297204.8元、临时租金补偿（补偿期限6个月）610688.7元；乙方确认其收取上述补偿款、奖励金、租金补偿后，甲乙双方关于建（构）筑物及其附属物的清拆、搬迁所产生的债权债务关系已经结清，不存在缺项漏项或者其他未补项目，乙方无权在以建（构）筑物及其附属物的清拆或与此相关的理由，通过诉讼或其他方式向甲方或政府提出其他异议和要求。2018年2月2日，原告出具《移交确认书》，载明：黄某1已将涉讼租赁物内相关的设备设施、机械设备、货物等搬迁完毕，建（构）筑物完整无缺，根据拆迁协议约定，现将涉及的建（构）筑物移交给拆迁办。后拆迁办在该材料上盖章确认“验收合格，同意接收”。2018年2月28日，原告以反诉被告捷泰克公司的法定代表人黄某1的名义（乙方）与佛山市南海区**********工作站（甲方，即拆迁办）签订罗拆字（2018）三号线（永久）拆第074号《佛山市城市******线（南海区狮山镇段）非住宅拆迁补偿协议书》，约定：因佛山市城市******线（南海区狮山镇段）的建设需要，必须拆除乙方承租位于项目狮山车辆段永久征地内的建构筑物，涉及乙方租赁厂房建（构）筑物面积6785.43㎡、生产设备设施拆迁；根据罗拆字（2018）三号线（永久）拆第039号协议书和多方确认的二次搬迁项目数量确认表数据，二次搬迁补偿金额为1486024元。诉讼中，原告与反诉被告捷泰克公司共同确认：黄某1与原告为父子关系，当时黄某1是反诉被告捷泰克公司的法定代表人，所以拆迁办错将黄某1列为拆迁补偿协议的乙方。《佛山市城市******线（南海区狮山镇段）项目非住宅类征地拆迁补偿方案》载明：[第八条第（一）2点]有租赁合同而又确实存在物品或设备搬迁的（含仓库、堆场等），物品和设备的所有权人可视为搬迁补偿申请人；[第八条第（三）点]厂企、商铺临时租金补偿由评估按当时、当地的租金价格进行评估，评估结果作为补偿依据，按拆迁面积乘以评估单价计算，补偿期限为12个月。本院认为：原告与被告、反诉被告捷泰克公司签订的涉讼合同是双方的真实意思表示，各方均确认涉讼租赁物的承租人为被告与反诉被告捷泰克公司，本院予以采信。现原告依据涉讼合同提起本案诉讼主张相应权利，反诉被告捷泰克公司无异议并表示同意由原告一人收取相应款项，这是其对自身权利的处分，本院予以照准。被告及反诉被告捷泰克公司自认于2018年1月30日与拆迁办签订了拆迁补偿协议书，其后涉讼租赁物也实际移交给了拆迁办，涉讼合同因政府拆迁征收无法继续履行，涉讼合同于2018年1月30日解除。原告主张涉讼合同自2016年10月19日拆迁通告发出之日起解除，被告主张涉讼合同因原告拖欠租金而解除，理据不足，本院均不予采纳。一、关于涉讼合同的清理结算。涉讼合同解除后，租赁双方应及时对涉讼租赁物的租金、保证金等进行清理结算。涉讼合同因政府拆迁征收而解除，租赁双方均不存在过错，原告请求被告退还租赁保证金294825.96元、用电保证金50000元，符合双方约定。租赁双方约定由承租方交纳保证金，本质上是为了保证合同顺利履行而采取的民事担保的方式，其主要功能之一即是在于担保人违反合同产生的民事责任的实现，故该保证金应具有抵扣到期债务的功能，应用于抵扣承租方拖欠的租金费用。本案中，涉讼合同于2018年1月30日解除，原告及反诉被告捷泰克公司没有支付2017年12月租金及2018年1月的租金，经扣减该期间的租金216205.7元（108102.85×2），被告应退还租赁保证金78620.26元、用电保证金50000元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告未及时退还租赁保证金，给原告造成损失，本院酌定被告应以78620.26元为本金从原告提起诉讼之日即2020年2月24日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算相应的利息予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。原告主张被告支付用电保证金的利息，符合双方约定，因涉讼合同未明确具体的利息标准，本院根据同期银行定期存款（整存整取）五年期的利率标准，酌定被告应以50000元为本金从2012年5月11日起按年利率4%计算相应的利息予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。二、关于拆迁补偿款的收取。拆迁补偿属拆迁部门的行政职权范围，拆迁补偿的项目、构成应由拆迁部门依职权决定。租赁双方已分别与拆迁办签订了拆迁补偿协议书，对己方应收取的拆迁补偿款的构成、数额进行了约定，现原告请求被告将其收取的6个月临时租金补偿款支付给原告，被告反诉请求原告及反诉被告捷泰克公司将其收取的厂房构筑物补偿款赔偿给被告，没有合同依据，原被告上述主张实为对各自所签订的拆迁补偿协议所罗列的补偿项目有异议，原被告上述主张缺乏事实和法律依据，相对方亦有异议，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周泽胜应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租赁保证金78620.26元及支付以此为本金从2020年2月24日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告（反诉被告）黄建滨；二、被告（反诉原告）周泽胜应于本判决发生法律效力之日起十日内退还用电保证金50000元及支付以此为本金从2012年5月11日起至实际清偿之日止按年利率4%计算的利息予原告（反诉被告）黄建滨；三、驳回原告（反诉被告）黄建滨的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）周泽胜的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计13984.7元（原告已预交），由原告负担10792.7元，被告负担3192元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉受理费13841.63元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年七月二十四日书记员  程学斌