陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终2008号上诉人（原审原告）：西安新北城农副产品交易市场管理有限公司，住所地：西安市未央区汉城街办东杨善村。法定代表人：王书馨，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亚炜，陕西再创律师事务所律师。委托诉讼代理人：马苗，陕西再创律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗帮安，男，1966年2月10日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：李源，男，1990年5月17日出生，汉族，住西安市雁塔区，系人。上诉人西安新北城农副产品交易市场管理有限公司（以下简称西安新北城公司）与上诉人罗帮安租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初3979号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。西安新北城公司上诉请求：1.判令罗邦安支付房租1020833元；2.判令罗邦安赔偿损失20万；3.一、二审案件受理费由罗邦安负担。事实与理由：一审判决认定罗邦安已于2015年6月25日返还讼争租赁房屋的认定不当，罗邦安始终未向西安新北城公司履行返还租赁房屋的义务，尤其是方某使用的部分，至今未归还。罗邦安签字认可了郭勇和方某的转租合同，承接了转租合同的权利义务，方某使用罗邦安转租的房屋至今，一直未腾交房屋，亦未缴纳房租。罗邦安未经西安新北城公司同意对租赁物进行拆除和改建，应承担相应损失赔偿责任。罗邦安辩称，自己没有使用过涉案房屋，在办理相关商业手续的过程中，发现其房屋属于违建，不能提供有效的消防、建设等所需手续，故导致无法达到合同目的，不能正常经营，向西安新北城公司提出退房、退租金的请求，但是新北城公司迟迟不来接受钥匙，故意拖延。方某的经营行为不能视为罗邦安的占用行为。罗邦安上诉请求：1.撤销原判，驳回西安新北城公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由西安新北城公司负担。事实与理由：一审判决将无效合同重新认定为有效合同，属于滥用职权，涉案房屋属于违建，不能提供有效的消防、建设等所需手续，故导致无法达到合同目的，不能正常经营。方某的经营行为不能视为罗邦安占用房屋的行为。罗邦安2014年8月26日与西安新北城公司签订《租赁合同》时，方某的租赁关系已经存在并已经营汽修，与方某签订合同的是上一个承租人郭勇，罗邦安从未收取过方某租金，方某的房屋是否返还与本案房屋的返还无关，一审判决不能以罗邦安在方某于郭勇的租赁协议上签字作为罗邦安占用房屋的依据。罗邦安是按照租赁原装返还给西安新北城公司的。西安新北城公司辩称，双方合同合法有效。西安新北城公司依约履行了交付租赁物的义务，罗邦安亦应依约支付租金。罗邦安与方某之间系转租关系，罗邦安是否收取了方某的租金，并不影响其转租关系的成立，不能成为其抗辩支付租金的理由。罗邦安将讼争房屋部分转租给方某，方某一直未返还房屋，因此罗邦安未履行完返还房屋的义务。西安新北城公司向一审法院起诉请求：1.罗邦安返还租赁房屋；2.罗邦安支付租赁房屋租金1020833.33元（自2014年7月1日暂计至2015年12月1日，要求按上一年租金递增10%标准计算至实际返还租赁房屋之日止）；3.罗邦安赔偿拆除租赁房屋内装修、改建费用损失20万元；4.罗邦安承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年2月，西安新北城公司与郭勇签订《租赁合同》一份，约定：西安新北城公司将位于朱宏路以西新北2200平方米租赁于郭勇用于冷库租赁和销售等商业事业，租赁期限10年，即从2014年5月1日起至2023年4月30日止，租金每年70万元，租金从第二年起，每年在上一年的基础上递增10%，连续递增三次止，设施押金10万元。合同签订后，郭勇于2014年5月29日与方某签订《租赁合同》一份,约定：郭勇将承租房屋的1楼南1号档位（建筑面积140平方米）转租给方某，租赁期限自2014年6月1日至2019年5月31日，方某应于2014年5月31日前交付首期租金9.24万元及押金1万元。合同落款处郭勇签字并加盖西安市汉长城保护区君尚品美食馆合同专用章、方某签字。后郭勇提前退出租赁房屋，西安新北城公司与罗帮安就同一处租赁房屋于2014年7月签订《租赁合同》一份，约定：西安新北城公司将上述房屋租给罗邦安用于商业事业，租赁期限10年，即从2014年7月1日起至2023年6月30日止，其余合同条款与郭勇合同条款相同。合同签订后，罗邦安向西安新北城公司交纳了70万元租金及10万元设施押金，西安新北城公司将租赁房屋交付罗邦安，罗邦安并在郭勇与方某的租赁合同中备注：2014年7月1日，由于房东变更，现房东罗帮安认可此合同上的约定合法有效继续履行。此后，罗邦安在办理消防等相关手续时，得知西安新北城公司经营的市场未取得建设规划许可证，遂向西安新北城公司提出协商退房，因未协商一致，罗邦安遂于2014年底将西安新北城公司诉至法院，请求判令：西安新北城公司与罗邦安双方签订的《租赁合同》无效，西安新北城公司返还租金70万元、押金10万元，西安新北城公司赔偿房屋装修款，并承担诉讼费。西安新北城公司针对罗邦安的诉请并提出反诉，请求判令：双方签订的合同有效，合同继续履行。一审经审理后查明，西安新北城公司提供的租赁物未取得建设工程规划许可证及施工许可证，且罗邦安已于2015年6月25日将租赁房屋钥匙退还给西安新北城公司，西安新北城公司与罗邦安双方在法院主持下，办理了交接手续。西安新北城公司称，郭勇将租赁房屋转租于方某后，方某经营汽车修理厂至今，罗邦安在转租合同上签字，表示对方某租赁行为的认可，罗邦安并向方某收取租金及电费，故罗邦安实际占有使用租赁房屋，应向其支付占有使用费。对此，西安新北城公司申请证人方某出庭作证，方某到庭后向法庭陈述，罗邦安与郭勇系合作关系，后郭勇说他不管，以后都由罗邦安负责，其遂要求与罗邦安重新签订合同，罗邦安说以后的事情他负责，并在其和郭勇的合同上签字。在租赁期间，罗邦安收取了其电费及2014年8月至2015年7月的房租、房租押金，之后的房租罗邦安也来要过，但获知西安新北城公司与罗邦安正在打官司后，其不知道应将房租交给谁，故之后的房租至今未交纳，方某并提交2014年5月30日两份收款收据说明房租及押金交付给罗邦安的事实。罗邦安对西安新北城公司所述不予认可，辩称因西安新北城公司经营市场未得到建设规划许可证，致其不能办理相关运营手续，达不到其进行商业经营的合同目的，其无法就租赁房屋进行占有使用；其认可转租事实，是因为其与西安新北城公司签订合同时方某已占据租赁房屋进行经营，其收取过方某的电费，但电费是其代收后交给西安新北城公司的，其从未收取方某交纳的房租及押金，方某将上述费用是交给郭勇的。故其不应向西安新北城公司支付租赁房屋占有使用费，西安新北城公司主张的装修改建损失与其无关，请求驳回西安新北城公司全部诉请。一审法院认为，西安新北城公司要求罗邦安返还租赁房屋的诉请，根据已生效判决查明的事实，西安新北城公司与罗邦安已于2015年6月25日在法院主持下办理了交接手续，罗邦安将所租赁房屋钥匙全部退给西安新北城公司。至此，罗邦安已将租赁房屋返还给西安新北城公司，西安新北城公司现诉请要求罗邦安返还租赁房屋，与生效判决认定的事实不符，不予支持。就西安新北城公司要求罗邦安支付房屋租金的诉请，西安新北城公司虽向罗邦安交付了租赁房屋，但合同明确约定罗邦安租赁房屋目的是为了进行商业经营，西安新北城公司提供的租赁房屋虽未取得相关建设规划手续，但该市场属于政府招商引资项目，允许市场保持现状，因此该合同应为有效。西安新北城公司称罗邦安认可转租事实，并收取方某的租金、押金及电费，视为罗邦安实际占用使用租赁房屋，方某虽出庭作证，称罗邦安收取其第一年度租金，但其证言与其提交的收款收据不符，收款收据是2014年5月30日开具的，而罗邦安是2014年7月1日才认可转租事实，且收款收据上并未有罗邦安的签字，加盖的是西安市汉长城保护区君尚品美食馆财务专用章，因此罗邦安承担租金的期限应为2014年7月1日至2015年6月25日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二、第二百二十六条，判决：一、被告罗帮安于本判决生效后十日内向原告西安新北城农副产品交易市场管理有限公司支付房屋租金68.66万元（按租金每年70万元计算，自2014年7月1日起至2015年6月25日止）；二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费15887元（原告已预交），由原告承担7887元，被告承担8000元，被告于本判决生效后十五日内支付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，西安新北城公司与罗帮安于2014年7月签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，虽然西安新北城公司提供的租赁房屋未取得相关建设规划手续，但该市场属于政府招商引资项目，允许市场保持现状，因此该合同应为有效。西安新北城公司与罗邦安已于2015年6月25日在法院主持下办理了交接手续，罗邦安将所租赁房屋钥匙全部退给西安新北城公司。至此，罗邦安已将租赁房屋返还给西安新北城公司，西安新北城公司现诉请要求罗邦安返还租赁房屋，与生效判决认定的事实不符，不予支持。至于西安新北城公司要求罗邦安支付房屋租金1020833元之诉请一节，西安新北城公司称罗邦安将房屋转租给方某，虽然方某出庭作证称罗邦安收取其第一年度租金，但其证言与其提交的收款收据不符，收款收据是2014年5月30日开具的，而罗邦安是2014年7月1日才认可转租事实，且收款收据上并未有罗邦安的签字，加盖的是西安市汉长城保护区君尚品美食馆财务专用章，故现有证据无法充分证明西安新北城公司的该项主张，因此一审判决认定罗邦安承担租金的期限为2014年7月1日至2015年6月25日一节，并无不当。至于西安新北城公司上诉请求罗邦安赔偿拆除租赁房屋内装修、改建费用损失20万元一节，缺乏事实依据及计算明细等，依法不予支持。综上所述，西安新北城公司、罗邦安的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19808元，由西安新北城公司负担9142元、罗邦安负担10666元。本判决为终审判决。审判长  姜亦君审判员  林 瀚审判员  秦燕燕二〇二〇年七月十七日书记员  杨雪薇