广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初1306号 原告（反诉被告）：周想琳，女，1971年2月23日生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 委托代理人：唐随生，桂林市桂海法律事务所律师。 被告（反诉原告）：苏江丽，女，1983年10月12日生，汉族，住广西荔浦市。 被告（反诉原告）：范淑玲，女，1989年6月4日生，汉族，住广西桂林市象山区。 二被告（反诉原告）委托代理人：韦肖，广西嘉沁律师事务所律师。 原告周想琳诉被告苏江丽、范淑玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，依法适用简易程序由审判员廖诺独任审判。被告在答辩期内，向本院提起反诉。本院决定本诉与反诉合并审理，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告周想琳的委托代理人唐随生、被告范淑玲及二被告的委托代理人韦肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周想琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年1、2月租金损失16400元（当庭变更为：要求被告支付2020年1-6月租金损失49200元）；2、判令被告支付原告违约金24600元；3、判令被告支付原告恢复房屋原状损失5000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年1月8日，原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》，双方约定：原告将原告所有位于桂林市七星区商铺出租给被告，租赁期限为10年，每月租金为8200元，每年的租金在上一年的基础上增加3%，每月5日前支付当月租金，租赁期间，如乙方中途退租，乙方应当向甲方支付三个月的租金做赔偿，原告交付商铺时，被告支付原告两个月租金作为保证金。被告即对房屋进行装修。2020年2月27日，被告突然通知原告称资金紧张、没有足够资金流运营，要求解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》，原告即要求被告支付原告两个月的租金并按三个月租金标准支付原告违约金，将房屋恢复原状，被告以种种理由拒绝，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，被告中途单方解除双方签订的《商铺租赁合同》已构成违约，应承担违约的民事责任。原告依照《合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十三条之规定，诉至法院，请求依法判决。 被告苏江丽、范淑玲辩称：请求驳回原告周想琳的诉讼请求。 反诉原告苏江丽、范淑玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令反诉被告返还房屋押金16400元；2、本案所有诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2020年1月8日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，反诉被告将位于桂林市七星区商铺出租给反诉原告，反诉原告租该场地作为牙科诊所。合同签订后，口头约定装修期为45天免租金，租赁期为10年，每月租金8200元。由于2020年1月底突发公共卫生新冠××疫情，国家启动了突发公共卫生事件一级响应机制。全国各城市万巷无人，要求所有人都居家隔离少出门，这时候反诉原告找不到工人对场地进行装修，各行各业都停工歇业，牙科又是比较特殊行业，开业无望。反诉原告于2020年2月27日在微信上通知了反诉被告由于疫情严峻，属不可抗力事件，要求解除合同。并将门面及电卡、钥匙放物业归还了反诉被告。反诉被告于2月27日回信息给反诉原告，表明反诉原告要求解除合同是单方违约，要求反诉原告承担违约赔偿责任。根据《民事通则》、《合同法》的有关不可抗力的法律规定，因不可抗力不能履行合同的应免责，双方互不追究责任。综上所述根据《民诉法》之相关规定，反诉原告依法提出反诉，请求判如所请。 反诉被告周想琳辩称：原告与被告的租赁合同至今没有解除，按照合同约定必须在合同约定后才能返还押金，所以被告要求退还押金没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2020年1月8日，原告周想琳（出租方、甲方）与被告苏江丽、范淑玲（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》一份，约定（节选）：乙方向甲方承租坐落于桂林市七星区商铺，期限自2020年1月8日至2030年1月8日，每月房租8200元（每年租金在上一年的基础上增加30%）；每月5日前支付租金，逾期一日则按日租金的千分之五支付滞纳金；乙方需向甲方交纳两个月租金计16400元作为租赁保证金，该保证金于租赁关系终止时由甲方在抵扣乙方应付费用后无息归还乙方剩余部分款项；甲乙双方同意有如下情形之一的合同终止，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公共利益被依法征用的；（三）该商铺因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修商铺或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复原状；（8-4条）租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付三个月的资金作为赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣；保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。次日，被告向原告交付了租赁保证金16400元。2020年2月27日，被告将涉案铺面电卡、钥匙交给物业，并通过微信告知原告因“牙科什么时候能批、能正常营业未知；租金无法承担、欠合同次日隔壁新开一家牙科而因疫情本门面牙科一直没能开”等原因遂“从三月份这门面归还”、“电卡、钥匙已放物业”。次日，原告回以被告微信，称“2020年2月27日，你方以微信方式解除了我与你方签订的《商铺租赁合同》，你方单独解除租赁合同的行为已经构成违约，你方应承担赔偿损失的违约责任。我方要求如下：1、将租赁房屋按原状交还给我；2、支付我2020年1月-2月的租金16400元；3、按三个月的租金标准支付我违约金26400元；4、结清租赁期间水电费用。”被告回应称：“1、鉴于疫情影响，我方要求增加免租金，你方不予认可；2、因为不可抗力，现金流进展，没有足够的资金运营，根据法律规定，我方有解除合同权利，合同继续履行有失公平；3、你方曾承诺小区内无牙科相关门店，但实际存在，我方也不追究你方欺骗的违约责任；4、双方协商2020年1月和2月为免租装修期间，因疫情等不可抗力原因我方提出解除合同，同时我方愿意将押金作为支付1-2月免租期间的房租，水电费如存在我方也同意结清，违约金我方不承担。”原告接被告通知后自物业处领取了审判的电卡、钥匙。本案中，原告以被告构成违约为由，提出了前述诉讼请求。原告向本院提交的诉状上原列载了解除双方《商铺租赁合同》之请求，庭审中原告陈述因此项请求需缴纳较大数额案件受理费用，故其予以删除。原告亦陈述其关于违约金之诉请的合同依据系涉案租赁合同8-4条。被告提交答辩状期间，亦以新冠疫情属不可抗力导致牙科门店开业无望、其享有法定解除权为由，提出了前述反诉请求。案件审理过程中，原、被告均确认涉案商铺内卫生间地板砖被破坏，被告愿承担恢复原状费用2000元，原告亦表示接受。 本院认为，涉案《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，属合法有效。 关于被告解除合同是否构成违约。被告主张合同解除的理由为新冠疫情系不可抗力，故其享有法定解除权。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”不可抗力包括四个构成要件，即：不能预见、不能避免、不能克服、属客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本次新冠疫情虽为不可抗力，但并非不能控制与克服，通过医务人员的努力与全体人民的配合，新冠疫情已经得到有效的控制。而涉案租赁合同的剩余合同履行期还有9年多时间，新冠疫情期间对合同剩余履行期间而言影响很小。从不可抗力对合同目的影响程度而言，应将房屋租赁合同的目的与使用租赁房屋的目的进行区分。被告主张其租赁房屋的目的为牙科经营，即其使用租赁房屋的目的是为了经营营利。房屋能否经营是发挥房屋物的使用功能，而经营能否营利则涉及到管理、市场等各方面因素。本次新冠疫情并不妨碍房屋本身的使用功能，但影响了消费市场，造成了近期营利目的无法实现，本案被告混淆了房屋租赁合同的目的与使用租赁房屋经营目的。结合本次新冠疫情的持续时间、合同剩余履行期间、本次新冠疫情对合同目的的影响程度，该院认为，本次新冠疫情并不影响涉案租赁合同目的之实现，被告以新冠疫情系不可抗力为由要求解除合同，无法律依据，应承担违约责任。 关于被告应承担的违约责任。一、房屋租金：被告于2020年2月27日通知原告其解除涉案租赁合同，就其使用涉案商铺期间（2020年1-2月）房租，其未予交纳原告，原告要求其交纳此期间房租，有充分依据，本院予以支持。被告辩称原告承诺其装修免租期，无充分证据予以证实，原告亦予以否认，且被告在与原告的微信交流中亦表示过愿意支付2020年1-2月房租；故被告此辩称意见本院不予采纳。原告亦要求被告支付2020年3-6月期间租金损失；但被告于2020年2月27日已向原告发出解除合同通知，原告亦于次日回应被告要求就其单方解除行为承担违约责任，再结合原告在收到被告通知后已自物业处取回商铺电卡及钥匙、商铺已回归由其控制的状态等事实，双方的涉案合同实际已于2020年2月底解除，原告要求被告再支付2020年3-6月的租金，无充分依据，本院不予支持。二、关于房屋恢复原状损失：案件审理过程中，原、被告均确认涉案商铺内卫生间地板砖被破坏，被告愿承担恢复原状费用2000元，原告亦表示接受，对此本院亦予以确认。综上，对原告要求被告支付房租、违约金及恢复原状损失之请求中合理合法的部分，本院予以支持。三、关于违约金：涉案租赁合同约定了被告违约提前解除合同应支付3个月租金作为违约金，但考虑到新冠疫情对案涉门面经营的影响，以及综合原告的实际损失、被告已付款项情况等因素，本院酌减违约金为2个月租金，即16400元。四、关于商铺租赁保证金。被告提出反诉要求原告返还房屋押金，此押金即为双方合同中约定的租赁保证金；被告实际向原告交付了保证金16400元，其要求原告返还，有充分事实依据，本院予以支持。另外，根据涉案租赁合同中“被告中途擅自退租应赔偿，原告可从租赁保证金中抵扣”之约定，被告需向原告支付的违约金16400元，与原告获得而应予返还被告的租赁保证金16400元，互相抵销。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(一)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告苏江丽、范淑玲支付原告周想琳2020年1-2月房租16400元； 二、被告苏江丽、范淑玲支付原告周想琳2020年1-2月违约金16400元； 三、被告苏江丽、范淑玲支付原告周想琳恢复房屋原状损失2000元； 四、反诉被告周想琳返还反诉原告苏江丽、范淑玲保证金16400元。 本案适用简易程序，减半后收取本诉案件受理费475元（原告周想琳已预付本院），由被告苏江丽、范淑玲负担；收取反诉案件受理费105元（反诉原告苏江丽、范淑玲已预付本院），由反诉原告负担。 上述第二、四项义务互相抵销。其余给付义务，由义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费950元，反诉上诉案件受理费210元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 廖 诺 二〇二〇年七月七日 书记员 何静琳