贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5319号 原告：聂亚梅，女，汉族，1978年8月5日出生，住贵州省毕节市。现住贵州省毕节市七星关区。 被告:贵州泰然房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码:91520500573310903W。 法定代表人:陈黎，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:阮大双（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205201910141867。 原告聂亚梅与被告贵州泰然房地产开发有限公司（下称:泰然房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序于2020年6月22日公开开庭进行审理。原告聂亚梅，被告委托诉讼代理人阮大双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂亚梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定以购房总价款442,161元为基准，按日万分之二计付原告从2017年4月21日起截止至原告起诉之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计为20,000元；2、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。 事实及理由：2012年10月4日，原被告双方签订了合同编号为037号的《商品房买卖合同》。合同约定被告将其毕节市圣峰苑A幢1单元23层4号商品房出售给原告，该商品房的购房总价款为442,161元。此外，合同中还约定了被告应在2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。逾期原告(买受人)不退房的，被告(出卖人)自约定日期至实际交付商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约支付了被告购房款及银行贷款等相关费用，被告也将房屋交付给原告。但至今为止，被告却未按照合同约定于2014年12月31日前履行办证交付给原告的义务，致使原告房屋的产权长期处于不稳定的状态。综上所述，原被告双方基于平等自愿且在协商致的基础上签订了《商品房买卖合同》，该购房合同真实合法有效。然而，因为被告不按照合同约定期限履行办证义务，其在客观上已经严重损害了原告的合法权益。所以，原告为维护自身合法权益，特具此状前来人民法院提起民事诉讼，请求人民法院依法判如所诉。 庭审中，原告增加诉讼请求：判令被告退还原告三通费共计3,359元。 被告泰然房开公司答辩称：答辩人认为，答辩人不应向被答辩人承担延迟交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。理由有以下几点：1、被答辩人的起诉已超过法定诉讼时效期间，其诉求不应得到支持。涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三项第(一)款约定：“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条第一款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”根据该规定，本案诉讼时效期间的起算时间应为2015年1月1日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被答辩人直到2019年才向法院提起诉讼，主张权利，其起诉已超过法定诉讼时效期间，其诉求不应得到支持；2、答辩人已于2014年12月就涉案项目办理了商品房权属初始登记，且将有关办理房屋权属初始登记的资料提交产权登记机关，依法不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。答辩人开发的涉案项目——“圣峰苑”项目于2012年1月8日动工，2013年12月完工。2013年12月9日经测绘后形成《房屋建筑面积测绘成果书》，2014年1月竣工验收。涉案项目竣工后，答辩人及时将涉案项目商品房预售许可证、房屋测绘结果，房屋竣工验收资料等依据法律法规规定必须的办证文件提交给了产权登记机关进行初始备案登记。2015年1月20日，涉案项目的初始备案登记完成，获得编号为毕房商备BJ15第03号《商品房备案登记证明书》。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第6条规定：“出卖人能够举证证明自已办理商品房权属初始登记时，已经在合同约定或法定期限内之合理时间将有关办理房屋权属初始登记的资料提交产权登记机关的，可不承担违约责任。”第7条规定：“本意见第6条所指有关办理商品房权属初始登记的资料包括商品房预售许可证、房屋测绘结果、房屋竣工验收资料等依据法律法规规定必须的办证文件、.....”答辩人不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。另，根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第5条：“逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出实人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间。”也就是说，本案中，即使计算违约金，违约金的的计算期间也仅应从2015年1月1日计算至答辩人完成商品房权属初始登记的时间，即2015年1月20日；3、根据涉案《商品房买卖合同》约定，答辩人不必再履行向被答辩人交付办理商品房转移登记有关文书的义务，答辩人不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三项第(一)款约定，虽然答辩人应履行的义务是于2014年12月31日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被答辩人。但是，根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三项第(四)款第2点约定：“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记.....”，被答辩人已委托答辩人向房屋登记机关申请办理房星权属转移登记，答辩人没有必要将办理商品房转移登记的有关文书再交付给被答辩人。况且，该条款并未明确约定被答辩人实际取得房屋权属证明书的时间。商品房买卖合同中，出卖人有关权属登记的义务应为备案义务，即出卖人仅应履行向相关职能部门提供房屋所有权或土地使用权所需的登记资料的义务。因答辩人在办证过程中的义务仅为备案登记义务，故答辩人将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门至取得房屋产权证期间答辩人已不能控制，产权证书未及时办理已非“出卖人”原因，答辩人也不应承担任何违约责任；4、涉案项目房屋权属证书已办理完部分后再次重新办理新证，存在典型的不可抗力情形。答辩人不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。答辩人完成涉案项目的初始登记并向相关职能部门提供房屋权属登记所需的相关资料后，至2016年9月前已为相关37户业主办理了房屋所有权证。后因政府机构及房屋权属登记制度改革，相关职能部门整合，不动产登记系统变更、升级等客观原因，整个毕节市范围内的房产登记工作全面中止，两年之内未能办理任何权属证书。涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三项第(五)款第2点约定：“如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延，并不按本合同第二十二条第二、三项处理。”根据答辩人与被答辩人的该条约定，因政府职能部门因素导致办证时间顺延，答辩人也不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任；5、因房屋权属登记部门委托的测绘单位就涉案项目的测绘成果滞后，影响办理房屋登记及交付有关证照文书，答辩人不应向被答辩人承担交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。涉案《商品房买卖合同》第二十二条第一项第(五)款约定：“出卖人在办理房屋登记(过程)中，如因测绘单位提供测绘成果滞后，房地产主管部门审核测绘成果滞后及其他非出卖人所能控制的原因，影响办理房屋登记及交付有关证照文书，出卖人不承担责任，但出卖人有督促义务。”答辩人在办理房屋登记过程中，在已经办理了部分房产证的情况下，职能部门突然提出新的要求，要求就已完成的房屋建筑面积测绘工作重新按新的标准测绘，已办理的房屋所有权证必须收回重办。期间，房屋权属登记部门委托的测绘单位就涉案项目重新进行了测绘，直到2018年7月31日才出具了《不动产测量报告》。根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条第一项第(五)款的约定，结合毕节区域内的实际情况，答辩人不应向被答辩人承担任何违约责任。综上，被答辩人的诉求缺乏事实及法律依据，恳请人民法院依法予以驳回。 庭审中，被告补充答辩称：根据原被告双方签订的合同，原告诉请的三通费中，其仅委托被告方代其缴纳有线电视入户费，故被告方无义务替原告缴纳除有线电视入户费之外的其他费用。原告诉请被告退还三通费已超过诉讼时效。 本院经审查查明：2012年10月4日，原告为买受人，被告为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区。该房号为Ａ-2304；该商品房总价款为442161元；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的,按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列方式第2项处理：（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由买受人承担。合同还约定其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款440240元。2016年4月27日，原告向被告交付了有线电视入户费330元，燃气入户费2500元，电入户费529元。2019年1月16日，涉案商品房登记至原告聂亚梅及李红名下。原告认为，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书，构成违约，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据，并经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告已履行了支付购房款的义务，被告应按约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告同意委托被告申请办理房屋权属转移登记，则被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告未提供证据证实其何时具备办理转移登记的条件并通知原告，但涉案房屋于2019年1月16日已登记至原告名下，表明至迟于2019年1月16日前，被告已具备办理转移登记的条件并通知原告。但此时已超过合同约定的期限，被告构成违约，应承担违约责任，从合同约定的2014年12月31日之次日2015年1月1日起至2019年1月16日止，向原告计付违约金。但被告提出了诉讼时效抗辩主张。本案中，原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，系持续违约行为，合同约定违约金以日为单位进行计算，则该违约金以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年4月22日）往前回溯三年即2017年4月22日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间。原告也未举证证明对该违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断情形。故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金从2017年4月22日起计算至2019年1月16日。对于该违约金的计算标准，原、被告在《商品房买卖合同》中约定：“约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”被告违约期间已超过180日，故该违约金按原告已交付房价款的日万分之二的标准计算。即原告诉请的违约金，以原告已付购房款440,240元为基数，按日万分之二的标准，从2017年4月22日起计算至2019年1月16日止（634天）。具体计算为：440,240元×2?×634天=55,822.43元。 对于原告诉请退还三通费的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一)土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三)建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的有线电视入户费330元、燃气入户费2,500元、电入户费529元，共计3,359元，无事实及法律依据，理应予以退还。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告聂亚梅逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金55,822.43元； 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告聂亚梅各项入户费3,359元; 三、驳回原告聂亚梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费640元（已减半收取），由被告贵州泰然房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月二十一日 书记员  王晓莉