陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终1655号上诉人（原审被告、反诉原告）：任殿英，男，1973年4月5日出生，汉族，住甘肃省庆阳市庆城县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李建军，男，1971年1月26日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：鲁佳佳，陕西圣迪律师事务所律师。原审被告：张树强，男，1964年1月21日出生，汉族，住西安市高陵区。原审第三人：陕西乐华不动产营销策划有限公司，住所地：西安市高陵区泾渭街道西营村**。法定代表人：王飞，系该公司经理。上诉人任殿英因与被上诉人李建军，原审被告张树强，原审第三人陕西乐华不动产营销策划有限公司（以下简称乐华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2019）陕0117民初第3048号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任殿英上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或直接改判为：1、驳回李建军的全部诉讼请求。2、确认双方间签订的《房屋买卖合同》已于解除通知告知李建军时解除，并终止履行。3、判令李建军支付违约金50000元。4、判令李建军返还涉案房屋钥匙，恢复房屋原状。二、由李建军承担一、二审全部受理费。事实及理由：一、一审法院认定案件的基本事实存在明显错误。将违约与守约的事实错误认定，让已履行交房义务的守约方权利受损，让根本违约的李建军的非法利益得到守护。并且侵害了任殿英解除合同的权利。1、对上诉人交房等履约事实及如期办妥交易手续的事实未予以认定。任殿英作为房屋买卖合同的出卖方，依据合同十四条约定，在多方约定的最后期限内，2017年6月30日前，将房屋钥匙交于买受人；并结清了前期产生的物业等费用；对房屋的现状予以维持。因签约时任殿英远在外省，已通过中介方将钥匙交于李建军。因此，任殿英履行了出卖方的全部义务，不存在任何违约事实。人民法院对合同第十四条的约定未予认定，明显错误。6月30日是双方所约定的交易期限的事实，不仅有合同依据，也被各方当事人如约按时来到中介进行交易的行为所印证，同时原审第三人在庭审中也明确表示6月30日前办完手续，同时，原审第三人与张树强的陈述是一致的。因此，一审法院所认定的6月30日一次性付清无事实依据是完全错误的。因此，法院不应当将任殿英合理合法行使解除权的行为视为违约。2、一审法院对李建军不按时一次性支付购房款的事实、存在根本违约行为的事实视而不见，也拒不依证据规则及证据材料予以认定。李建军的根本违约行为，导致了任殿英无法及时到银川另购房屋，并产生额外的重大损失，基于合同中关于违约责任的约定，与李建军不按期支付购房款的事实，李建军理应承担违约责任。3、对任殿英的解除通知行为及法律后果进行错误的认定。因急需用款等原因，任殿英才急于低价出售房屋。因李建军不能按期一次性交付购房款的行为，导致任殿英错失良机，不能在银川购房，不得不保留涉案房屋。李建军的继续履行合同的诉请无事实和法律依据，不应得到支持。一审法院无视解除的事实及解除后终止履行的法律规定，理应纠正。4、原判决中存在的错误认定事实的其他表现。李建军所称的“2017年6月30日，李建军又依照任殿英及原审第三人的要求向原审第三人支付了需转的购房款30000元”，此为不符合实际情况的虚假陈述。任殿英从未要求过其向原审第三人中介方转款。这个事实也能证明购房者的违约事实。不向卖方付款，却向中介付款，实属违约行为。同时，该行为本身也能证明合同中向交易“专用账户”付款并非约定的履行方式。合同中第三条第三款也并非交易双方约定并经任殿英知情同意的条款。同时，本次交易是对现房的、产权证已办好的、毛坯房的、一次性付款的房屋二手房交易，不会产生期房、无产权证、分期付款交易所面临的风险，不需要将购房款在签订《结算资金监管协议》后，倒手交于专用账户。综上，无论怎样都不能推翻李建军违约的本质。5、乐华公司陈述应不予采信。乐华公司实际身份应为证人，无权旁听整个庭审，同时，其证人证言应经质证方可作为认定事实依据。二、原判决存在众多适用法律的错误之处，具体表现如下：1、一审法院违背《合同法》中自愿、公平的基本原则，侵害了任殿英作为守约方依法享有的合同解除权，扩大审判权力的边界，在未确定合同的效力及是否解除的前提下，判令继续履行已解除的、情势发生变化的、内容空洞的合同，有偏袒一方之嫌，有将有损于司法公信力。2、合同表述不清，内容不具可执行性，给付行为不明确，还造成房屋登记行政管理权与审判权、执行权的冲突，将双务合同中均未履行的义务进行强判。任殿英也未告知配偶卖房之事，也未经共有权人同意出售此房。另外，任殿英也未授权张树强签订出售房屋合同。李建军答辩称：1.原审判决事实认定事实清楚，适用法律正确。购房款实际支付日应为2017年7月15日之前。上诉人称合同签订后10日内一次性支付房款无事实依据。本案系上诉人反悔违约，李建军无违约行为。乐华公司作为居间方其陈述完全印证了合同的真实性及有效性。2.本案争议系上诉人见房价上涨所致，其行为构成严重违约，给李建军造成重大经济损失，李建军要求上诉人继续履行合同，一审判决正确。3.请求驳回上诉维持原判。张树强述称，认可上诉人上诉请求。不认可一审判决。其代理任殿英卖房子只是给任殿英打电话说了一下，最后给任殿英说了一下办理房屋买卖的手续，签三方协议的时候其也是后来给任殿英说的。乐华公司未答辩。李建军向一审法院起诉请求判令：1、任殿英、张树强继续履行合同，尽快办理过户相关手续；2、任殿英、张树强向李建军支付合同违约金50000元；3、本案诉讼费用由任殿英承担。任殿英反诉请求：1、确认双方间签订的《房屋买卖合同》已于解除通知告知李建军后解除；2、李建军向任殿英支付违约金50000元；3、判令李建军返还涉案房屋钥匙，恢复房屋原状；4、反诉费用由李建军承担。原审法院审理查明，任殿英通过电话授权委托张树强代为出售西安市高陵区泾河工业园区天正花园19幢1单元402室房屋。2017年6月20日，任殿英（甲方）的委托代理人张树强与李建军（乙方）、丙方（居间方）乐华公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“第一条：乙方同意购买甲方拥有的座落在西安市高陵区泾河工业园区天正花园19幢1单元402室拥有的房产，第二条：交易价格总价为人民币305000元，第三条：付款方式为甲、乙双方同意以一次性方式付款：1、甲、乙双方2017年6月20日签定合同房屋成交价人民币305000元，定金为人民币10000元，乙方交定金给予中介方，中介方转交给甲方代理人张树强；2、乙方于签订合同之日起，等待甲方取得房产证后，正式前往高陵区房管所办理二手房合同和资金监管等手续；3、乙方在2017年7月15日前，西安市高陵区房产管理所签订《西安市存量房交易结算资金监管协议》3日内将付人民币290000元整购房款汇入西安市高陵区房产管理所客户交易结算资金“专用账户”。第四条：甲方应于签订本合同当天将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水、电、气、物业、有线等费用结清，签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。第五条：甲方保证上述房地产权属清楚。第六条：经双方协商，交易增值税、个人所得税由甲方承担，中介服务费由甲乙双方各自承担4575元，代办产权过户手续费由乙方承担。第七条：违约责任，甲乙双方合同签订后，……若甲方中途违约，应书面通知乙方，且归还乙方已支付房款，并应向乙方支付不低于已支付房款金额的赔偿金。1、本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金50000元；2、本合同签署后，若甲方未能按约定将该房地产交付乙方，或乙方未能按约向甲方支付房款，或甲乙双方任何一方未能按约定办理产权转移手续的，均按逾期时间处理，1）……2)逾期超过三十日，则守约方有权主张解除本合同，违约方应在接到守约方解约通知之日起七日内，向守约方支付违约金，并退房或退款，且守约方有追究其他损失的权利。3）……”。2017年6月20日，李建军向乐华公司支付定金10000元，乐华公司转交张树强。同年6月30日，任殿英通知乐华公司要求李建军支付下余290000元房款，经乐华公司和李建军询问，李建军拿出30000元先行给付任殿英，但任殿英不予接收。同年7月12日，李建军告知乐华公司290000元购房款已到位要求通知任殿英办理相关手续，但任殿英表示该下余房款应在2017年6月30日全部一次性付清，李建军已经违约，故该房屋不卖了，解除合同。自此，双方发生纠纷，诉至法院。原审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，任殿英委托张树强代为出售涉案房屋，对张树强的代理行为承担民事责任，故张树强代任殿英与李建军签订的《房屋买卖合同》对任殿英具有约束力，该合同系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据《房屋买卖合同》第三条付款时间与办法的约定，李建军（乙方）在2017年7月15日前，签订资金监管协议3日内将290000元汇入交易资金“专用账户”。故可以确定支付房屋尾款的时间点为2017年7月15日前，签订资金监管协议3日内。根据李建军银行流水显示2017年7月12日存款283648.55元，其具备支付房款能力；同时，乐华公司陈述李建军在2017年7月12日通知其公司购房款已备齐要求任殿英办理手续，可以认定李建军按照该合同约定在支付节点前做好了履约准备。而任殿英并未按合同约定的给付房款日期积极履行合同，且在乐华公司通知后表示该房不卖了而不予配合，故任殿英的行为属于违约。同时，该涉案房屋还登记在任殿英名下，不动产登记信息显示为单独所有，且庭审中任殿英并未提出该房产存在所有权瑕疵，故双方有继续履行合同的基础。加之，李建军具备可以履约的能力，本着依法制裁违约不诚信行为、保护守约方合法权益、维护市场正常交易秩序的原则，对李建军要求继续履行合同的诉请，予以支持。但乐华公司提供的合同表述不清，具体办理节点不明，为便于实际操作，对各自义务根据双方签订的合同及相关法律法规规定予以明确：在本判决生效后十日内，李建军向任殿英支付295000元；在支付完毕后十日内，由任殿英配合李建军进行房屋产权变更登记，将房屋产权变更登记在李建军名下。其余事项按照合同约定继续履行。对于李建军诉请要求任殿英承担违约金，在合同约定的履约时间中，李建军做好给付准备，而任殿英不予配合，其应该承担违约责任。但因乐华公司提供的制式合同未明确签订资金监管协议的具体日期，存在过错；加之，乐华公司提供的合同中对违约金的约定有三种表述，无法确定具体适用；且已经支持李建军继续履行合同的诉请，违约行为未给其造成重大损失，故综合以上，原审认为应驳回李建军要求任殿英给付违约金的诉请。任殿英辩称，李建军未在2017年6月30日一次性给付全部房款属于违约，反诉要求确认该合同解除，并要求李建军支付违约金。原审认为，任殿英辩称的必须在2017年6月30日一次性给付下余290000元房款，无合同约定，且无其他证据予以佐证，故对任殿英的该项辩称不予采纳。对任殿英反诉要求的解除《房屋买卖合同》并要求李建军承担违约金的诉请不予支持。任殿英庭审中明确恢复房屋原状即由李建军交付该涉案房屋钥匙，根据双方合同约定，任殿英应于签订合同当天将房产全部交付李建军使用，且庭审中，李建军承认钥匙在其处，但该房屋门锁已经被更换，返还钥匙已无现实意义，故驳回任殿英的该项反诉诉请。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李建军与任殿英签订的《房屋买卖合同》继续履行（在本判决生效后十日内，李建军向任殿英支付下余购房款295000元；在支付完毕后十日内，由任殿英配合李建军进行房屋产权变更登记，将房屋产权变更登记在李建军名下）；二、驳回李建军的其它诉讼请求；三、驳回任殿英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1300元，由李建军负担300元，任殿英负担1000元；反诉费700元，由任殿英负担。二审中，任殿英提交证据一、四组录音：1.2017年8月23日其与中介公司职员田海莉电话录音。2.2017年8月30日两段电话录音（一段是其与田海莉的、一段是其和李建军的）。3.2019年8月26日任殿英与其一审律师梁东陵的录音。以证明2017年8月23日任殿英给田海莉打电话要合同，2017年8月30日任殿英给李建军打电话说这个合同与其没有关系，之后任殿英又给田海莉打电话说这个合同与其没有关系，2019年8月26日任殿英律师和任殿英商量主张对方违约的诉讼策略。证据二、任殿英与中介公司田海莉微信记录8页，用于证明任殿英没有见过涉案合同，任殿英没有授权张树强签订这个合同。李建军质证称，对微信记录真实性不认可，证明目的不认可。2017年8月23日的一段录音以及2017年8月30日两段录音一审中均提交，对其真实性，证明目的均不认可。录音形成时间当时双方已经就合同履行发生争议，李建军明确合同履行期限在7月，任殿英6月30日要求提前履行合同的行为，收取定金的行为已经明确以行为对张树强的代理行为进行了追认。张树强质证对证据真实性认可，证明目的认可。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案一审中，任殿英明确称买房的事是其委托张树强给其处理的，其把钥匙给了张树强，张树强也称是任殿英电话委托其卖房，张树强找的中介公司。任殿英并未对张树强代理其签订涉案房屋买卖合同提出异议，而且还认为李建军违反合同约定，反诉要求李建军承担违约责任。现任殿英上诉称其并未授权张树强签订涉案合同，其提交的证据不足以否定其原审中对张树强代理其签订房屋买卖合同的表示认可的意见，故本院对任殿英未授权张树强签订涉案房屋买卖合同的上诉意见不予采信。原审判决认定张树强代理任殿英与李建军签订的《房屋买卖合同》对任殿英具有约束力，该合同系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，为合法有效合同，判处并无不当。双方《房屋买卖合同》约定李建军在2017年7月15日前，签订资金监管协议3日内将290000元汇入交易资金“专用账户”。故应认定李建军支付房屋尾款的时间点为2017年7月15日前，签订资金监管协议3日内。任殿英并无证据证明2017年7月15日之前因李建军的原因未能签订资金监管协议。任殿英关于2017年6月30日是双方交易最后期限、李建军构成违约的上诉理由依据不足。在2017年7月15日前乐华公司通知任殿英履行合同后，任殿英表示该房不卖了而不予配合，任殿英的行为构成违约，其要求解除合同，而其并不具有合同解除权。故任殿英关于确认双方《房屋买卖合同》已于解除通知告知李建军时解除，由李建军支付其违约金、返还房屋钥匙并恢复房屋原状的上诉请求，本院依法不予支持。综上，原审法院判决双方《房屋买卖合同》继续履行，李建军向任殿英支付下余购房款、任殿英配合李建军进行产权变更登记正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5875元，由任殿英承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年七月十三日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩