云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初445号 原告（反诉被告）：宏侨.伟华小区业主委员会。 住所地：保山市隆阳区宏侨时代广场****。 负责人：袁林，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：徐维保，男，住保山市隆阳区。特别授权代理。 委托诉讼代理人：赵安富。特别授权代理。 被告（反诉原告）：保山景苑物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91530502069844367R。 住所地：云南省保山市隆阳区兰城街道永昌商贸园******。 法定代表人：陈俊岌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：鲁正礼，男，住，住云南省昆明市西山区别授权代理。 被告：兰春桥，男，1968年8月14日出生，汉族，保山市隆阳区人，住，住隆阳区/div> 被告：苏星，女，1984年9月14日出生，汉族，保山市隆阳区人，住，住隆阳区/div> 被告：李雪梅，女，1975年3月8日出生，汉族，保山市隆阳区人，住，住隆阳区/div> 被告：陈雷华，男，1983年8月18日出生，汉族，保山市隆阳区人，住，住隆阳区/div> 原告宏侨.伟华小区业主委员会（以下简称“宏侨.伟华业委会”）与被告保山景苑物业管理有限公司（以下简称“景苑物业公司”）物业服务合同纠纷，被告景苑物业公司反诉一案，本院于2020年2月17日立案后，经被告景苑物业公司申请，依法追加兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华为本案被告参加诉讼。2020年4月8日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏侨.伟华业委会委托诉讼代理人徐维保、赵安富，被告景苑物业公司法定代表人陈俊岌及其委托诉讼代理人鲁正礼，被告兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院依法将本案转为普通程序审理，并于2020年5月22日第二次公开开庭进行审理，原告宏侨.伟华业委会委托诉讼代理人徐维保、赵安富，被告景苑物业公司法定代表人陈俊岌及其委托诉讼代理人鲁正礼，被告兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏侨.伟华业委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告景苑物业公司于2017年10月22日签订的《宏侨·华伟小区物业服务合同》。2.判令被告景苑物业公司支付原告办公经费10万元、地面车位停车费94500元(21个月×4500元)、违约金38900元[(100000元+94500元)×20%]，合计233400元。3.判令被告景苑物业公司移交《物业管理条例》第二十九条规定的物业管理所必须的设备及资料。4.判令被告景苑物业公司返还为其垫付的2019年6月至7月的公用电费18681.11元。5.判令被告景苑物业公司赔偿公共设施（设备）建筑、绿化等损毁更新修缮的费用292572元。6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月22日，原告与被告景苑物业公司签订《宏侨.伟华小区物业服务合同》，合同履行期限自2017年10月1日至2022年12月31日。因被告景苑物业公司未按合同约定全面履行服务义务，如：整个小区电梯、水、电故障频频发生；各栋（单元）门禁、小区监控系统长期损坏失效；停车混乱；地面、地下公共场所照明昏暗、保洁不到位等，业主意见较大，原告便向被告景苑物业公司提出十一条整改措施，被告景苑物业公司未按时按质整改，业主纷纷提出要求更换物业管理公司，原告经业主代表书面征求意见，2/3以上业主投票同意更换物业管理公司，并强烈要求解除与被告景苑物业公司签订的物业服务合同。在此情况下，2019年6月29日，原告与保山市云露佳园物业管理有限公司签订了《宏侨.伟华小区物业服务合同》。2019年8月1日，被告景苑物业公司工作人员全部撤离小区，终止服务。为此，依照合同法第九十四条的规定，被告景苑物业公司构成根本性违约已停止服务，双方签订的合同目的不能实现，合同依法应当解除。小区共有579户业主，原告为了给业主提供优质服务，打造“示范”小区，成立了党支部，为了小区有“家”的温馨，有节日氛围，每逢喜庆佳节，原告组织业主活动，购买奖品及活动器材，为了业委会健康长足发展，双方签订的合同第五条约定：每年1月底前交物业办公经费5万元，地面车位停车费按每月4500元交给原告，至今被告景苑物业公司未缴纳，已构成违约。被告景苑物业公司已于2019年8月1日撤离，自2017年至2019年8月1日共21个月，被告景苑物业公司应给付原告10万元办公经费；地面车位停车费21个月，每月4500元，共计94500元；违约金38900元[(10000元+94500元)×20%]；扣除2018年与被告景苑物业公司借支的10000元，被告景苑物业公司应实际给付原告234000元。2015年“宏侨尚都时代广场”和“伟华豪庭”开发商将小区建设好后，招聘被告景苑物业公司为小区提供服务，开发商移交给被告景苑物业公司物业用房，竣工总平面图，地下管网等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明书文件以及其他物业管理所必需的其他资料，被告景苑物业公司撤离小区拒绝移交，依照《物业管理条例》第二十九条规定，被告景苑物业公司有义务移交。被告景苑物业公司未全面履行服务合同的义务，导致与业主矛盾尖锐，在原告书面通知及被告景苑物业公司书面通知业主，2019年物业管理费交至2019年6月30日的情况下，被告景苑物业公司仍以电话通知的方式，采取欺骗、恐吓等手段通知2019年物业管理费交至2019年12月31日。部分业主已交至2019年8月、9月至12月不等，少数已交至以年为单位的物业费。被告景苑物业公司起诉业主批案，经判决、调解确定，业主应交物业管理费至2019年8月1日止。多交物业管理费的业主要求被告景苑物业公司退还多交纳的物业管理费，被告景苑物业公司以未解除合同为由拒绝退还。同时，被告景苑物业公司与业主的矛盾从2019年4月开始突出。2019年6月部分员工撤离，被告景苑物业公司明知继续为小区提供服务已不可能，故未交纳6-7月两个月公共电费。为了确保小区不停电、避免矛盾激化，原告安排保山市云露佳园物业管理有限公司向电力公司支付了6-7月的公用电费共18681.11元，被告景苑物业公司起诉小区业主批案已发生法律效力。被告景苑物业公司收取了物业管理费含门禁、电梯运行费等公共服务及维修费用。伟华豪庭、宏侨尚都时代广场门禁、电梯长期未及时修理，门禁及电梯形同虚设，导致业主权益被损害，违反了权利和义务对等原则，即业主已支付了维修费、电梯运行费，而业主没有享受到正常使用门禁、电梯运行的权利。为此，被告应退回给业主门禁物业费、电梯运行费，合计74390元。现起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告景苑物业公司辩称，一、申请追加兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华为本案被告。兰春桥对景苑物业公司进行多次敲诈未果（成功一次，派出所已经核实），怀恨在心，邀约苏星、李雪梅、陈雷华等人于2019年8月1日对景苑物业公司进行打砸抢，造成景苑物业公司财产损失达20余万元（损失部分公司将另行起诉），原告诉讼请求第3项，因被告景苑物业公司的大部分票据被抢走，景苑物业公司无法核对。如果事实成立，应当由兰春桥，苏星，李雪梅，陈雷华等人承担全部赔偿责任。二、本案原告诉讼主体不适格，应当驳回全部诉讼请求。其一，宏侨.伟华业委会主任不知道此事，也没有书面委托代理；其二，宏侨.伟华业委会诉讼代理人委托程序不合法，按《议事规则》之规定“公章必须在业主大会和业主委员会集体作出决定时才能使用”，在未召开业主大会且业委会主任不知情的情况下，在委托书加盖公章程序不合法；其三，原告的诉讼目的是为了获取更多非法利益，目的不合法。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及《宏侨.伟华小区业主大会议事规则（草案）》的规定，宏侨.伟华业委会副主任兰春桥、徐维保二人自始至终不具备业委会委员资格。兰春桥、徐维保二人在2017年10月份签订合同之前向被告景苑物业公司索要4万元（被告景苑物业公司已经向派出所报案并查证属实）；被告景苑物业公司开始履行合同后，兰春桥、徐维保又找各种理由不交纳物业费。2018年初，大部分业主对业委会的行为不满意，因此业委会被迫停止工作。2018年年底，兰春桥、徐维保又再次向被告景苑物业公司索要10万元，被告景苑物业公司不同意支付，此二人就怀恨在心，伙同李雪梅开始蛊惑业主解除物业服务合同，阻止业主交费。2019年4月24日，由没有组织会议资格的李雪梅、兰春桥等人组织召开业主委员会会议，其中会议第一项议程就是与被告景苑物业公司解除合同。2019年5月5日，让被告景苑物业公司到业委会开会，向被告景苑物业公司提出了无数个不满意事项，并提出让被告景苑物业公司不收物业费的无理要求。2019年6月1日，用欺骗业主的手段，以业委会的名义进行公示，其公示多处违背事实，违背《宏侨.伟华小区业主大会议事规则（草案）》，在招聘保山市物业管理有限公司过程中，徇私舞弊，暗箱操作；业委会主任袁林多次劝阻无效，曾到兰城街道司法所、住、住建局进行调解部门认为案情复杂，要求到法院起诉。2019年7月27日，兰春桥又邀约部分不明真相的业主和社会闲杂人员来景苑物业公司闹事，被告景苑物业公司报警后。兰春桥当晚召开会议，组织对景苑物业公司进行打砸抢。2019年8月1日，兰春桥召集部分业主和社会闲杂人员对被告景苑物业公司进行打砸抢，派出所出警后，为了防止事态扩大，要求被告景苑物业公司克制，先暂时退出管理，待处理后再工作。被告景苑物业公司为了配合派出所，同意暂时撤出小区。三、对诉讼请求部分答辩。1、根据《物业服务合同》第六章第一条、第二条、第六条，第七章第一条、第三条之规定，尚未达到依合同解除的条件；原告主张的三分之二以上业主同意也没有证据证明，所以第1项诉讼请求应当予以驳回。2、原告提出的第2项请求中办公经费问题，被告景苑物业公司在原告提供的《关于业主委员会约谈物业管理公司的回函》第一项中已经明确答复，被告景苑物业公司按业主委员会的要求，提前垫付了电梯钢丝绳更换费59600元（承诺用维修基金报销），原告向被告景苑物业公司借款1万元未归还，被告缴纳的1万元保证金未归还。原告应多退少补。地面停车位问题，当时主要考虑停放在小区消防通道上，后来政府部门不允许摆放，故一直没有停车，原告也一直没有将可以用于经营的车位移交给被告景苑物业公司，所以该项内容至今还没有真正开始进行，没有相关费用。按法律规定应当于实物交付使用之日开始计算费用。同时合同第四章第一条“停车费”中也作明确说明，执行时间是地下室停车问题正式解决后开始执行，但至今未解决。所以应当驳回第2项全部请求。3、原告第3项请求中所涉及资料已经被兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华抢走，应当由兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华等人共同返还。4、原告提出的第4项请求不存在，被告景苑物业公司没有要求原告进行垫付，也不知道原告为谁垫付。原告提供的发票与被告景苑物业公司无关。5、原告提出的第5项请求应当给予驳回，理由是没有具体的损毁内容、鉴定标准、评估标准，原告所提供的购货清单中收货人并非原告，原告所提供的照片不知道是什么时间拍摄，况且照片的前后对比，是更新、改造，不是维护、保养，而物业服务费只负责维护、保养。四、事实理由部分答辩：1、停水停电不属于物业公司能左右的行为；2、照明、保洁等问题没有事实依据；3、2019年8月1日，被告景苑物业公司撤出小区是因为兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华等人的违法行为所致，并非被告景苑物业公司真实意思表示；4、本案违约方为原告，而非被告景苑物业公司。 被告兰春桥辩称，被告兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华未对被告景苑物业公司进行打砸。 被告苏星辩称，兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华未对被告景苑物业公司进行打砸，兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华做为本案被告主体不适格。 被告李雪梅辩称，其作为本案被告主体不适格，2019年8月1日，被告李雪梅所在单位进行宣传及上级领导指导工作，被告李雪梅和书记全程在一起，没有动手，也没有进行打砸抢。 被告陈雷华辩称，并未拿走被告景苑物业公司的单据，被告景苑物业公司办公室被公安机关贴了封条，拿走什么都有记录。 被告景苑物业公司向本院提出反诉请求：1.判令原告宏侨.伟华业委会排除妨害，保障《宏侨.伟华小区物业服务合同》正常履行。2.判令原告宏侨.伟华业委会归还被告景苑物业公司投资设备费用205991元。3.反诉诉讼费由原告宏侨.伟华业委会承担。事实与理由：原告宏侨.伟华业委会与被告景苑物业公司于2017年10月22日签订《宏侨.伟华小区物业服务合同》，有效期为2017年10月1日至2022年12月31日。被告景苑物业公司按时积极履行合同，并在2017年就按合同第四章第五条第三项支付了定金，预支了业委会经费；根据第六章第六条的约定投资了相关设备，被告景苑物业公司在原告要求下，投资了以下费用进行更新改造：1、宏侨320国道旁围栏封闭，伟华安装大门支出26010元（153平方米×170元/平方米），后因为开发公司不同意，业主意见也不统一，全部撤除，当时价格和1.5米的高度是由原告副主任兰春桥定的。2、岗亭四个，其中东北角一个为砖混结构，彩钢瓦顶，10平方米，造价3万元；西南角和西北角各1个，东南角1个，为可移动岗亭，造价为1.5万元，合计45000元。2019年8月1日被兰春桥等人抬走或砸坏。3、道闸系统二套，合计45000元（2019年8月1日被兰春桥等人抬走或砸坏）；充电桩3个2400元；宏侨地下室电梯入口加装电子门锁三把4500元；减速带2000元；合计53900元。4、监控摄像头10个，每个2600元，合计26000元。5、装修业主委员会办公室20000元。6、物业公司办公室装修20000元。7、购置垃圾箱1个7000元。8、2栋1单元电梯被业主朱国阳（有精神问题）砸坏，被告景苑物业公司垫付28630元。9、5栋和6栋电梯钢丝绳更换59600元（原告宏侨.伟华业委会要求被告景苑物业公司垫资，并承诺用维修基金处理，价格也在施工前经过原告宏侨.伟华业委会同意才施工）。10、被告景苑物业公司借款给原告宏侨.伟华业委会1万元，缴纳保证金1万元，共计20000元；按第六章第三条约定任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金10万元；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。被告景苑物业公司在依法履行合同的同时，按原告的要求支付了以上更新改造和维修费用，依法不属于物业费支付范围，被告景苑物业公司投入如此高的费用，其目的也是为了更好的履行合同，服务好业主，而如今63个月的服务期限，只履行了22个月，1至11项按合同约定，合同期满后归全体业主所有，所以可以按63个月折旧返还，折旧后为：286140×41/63(0.65)=185991元，第12项应当全额返还，合计费用为：205991元。现起诉，请依法支持被告景苑物业公司的反诉请求。 针对被告景苑物业公司的反诉，原告宏侨.伟华业委会辩称，一、2017年10月22日双方签订《宏侨·伟华小区物业管理服务合同》依法应当解除、停止履行，不存在排除妨害。被告景苑物业公司在履行服务合同过程中，因服务质量极差，小区业主意见极大，导致业主与被告景苑物业公司矛盾日益突出，强烈要求解除服务合同。2019年8月1日被告景苑物业公司已经撤离小区，新物业管理公司已经为小区提供服务，被告景苑物业公司已经构成违约，且合同目的已经无法实现。被告景苑物业公司诉称的服务合同第四章第五条第三项约定是合同履约保证金，并不是定金性质。二、被告景苑物业公司要求返还投资的设备费用205991元，不应得到支持，其理由如下：1、宏侨320国道旁围栏封闭，伟华安装大门问题，隆阳区在创建卫生城市期间，上级部门就小区打造示范亮点小区，为了小区安全，预先准备封闭，但必须经开发商、商铺业主、业主委员会三方同意下才可以封闭，被告景苑物业公司未经三方同意自行封闭施工，施工一半时，因开发商和商铺业主不同意封闭，被告景苑物业公司才自行拆除，且收据不真实。2、2017年10月22日双方签订合同之前，被告景苑物业公司与宏侨.伟华开发商已存在服务合同关系为宏侨伟华小区提供物业服务。被告景苑物业公司诉称的岗亭四个在2017年10月22日前已存在，其中东北、西边门岗亭是开发商建立的，双方合同签订后，被告景苑物业公司为了改变岗亭用途，对东北角岗亭进行加固，为了与被告景苑物业公司解除协议，部分业主搬移了三个岗亭，拆除了东北角岗亭一个，其材料仍存放在原地。3、道闸系统二套、软件部分如电脑等物被告景苑物业公司已经取走硬件部分已经拆除，充电桩还存在。4、宏侨尚都时代广场小区地下室电梯入口加装电子门锁三把，减速带，监控摄像头10个，依据双方签订服务合同约定，每年进行投入，是属于服务合同第五条约定的义务，且发票不真实。5、装修业主委员会办公室、物业公司办公室，是被告景苑物业公司为了在小区承揽生意，2015年擅自将规划验收规定的物业用房改为景苑物业装修公司（2017年3月业委会成立后才收回办公室）、将卫生服务用房作为物业公司办公室，且装修部分主要是由开发商投资。6、业主朱国阳是否存在精神问题、损坏电梯及修复、赔偿与本案无关。7、被告景苑物业公司更换5栋和6栋电梯钢索是履行合同规定义务，与每年应交业委会5万元的办公经费无关。8、原告没有向被告景苑物业公司借支1万元。原告确实收到过被告景苑物业公司1万元合同履约保证金，是确保被告景苑物业公司应按合同约定履行义务，否则，不应退还。综上所述，2019年8月1日被告景苑物业公司已经撤离了小区停止服务，合同目的不可能实现，合同无存在价值和意义，依法应当解除。开发商建设施工结束后，将小区公共部分资产移交给被告景苑物业公司管理和为业主提供服务，被告景苑物业公司反诉的一部分属开发商移交的，本应属于广大业主，不存在赔偿问题；一部分是被告景苑物业公司依照合同约定投资或投入；一部分是被告景苑物业公司为了占用公共部分成立装修公司赚取利润，擅自改变物业、小区公共用房而进行装修，其行为属非法侵占行为，请依法驳回被告景苑物业公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 原告宏侨.伟华业委会针对本诉部分提交的证据：1、《保山市隆阳区业主委员会备案申请表》一份、《宏侨.伟华小区物业服务合同》（2017年10月22日签订）一份、《约谈通知》（2019年4月29日）一份、《约谈物管公司议程》一份、《关于业委会约谈物管公司的回函》（2019年5月6日、2019年5月8日）二份、《宏侨.伟华小区物业服务合同》（2019年6月29日）一份、(2019)云0502民初6083号《民事判决书》一份，欲证明①原告主体适格；②原告与被告景苑物业公司签订《宏侨.伟华小区物业服务合同》；③被告景苑物业公司根本性违约；④被告景苑物业公司因违约于2019年8月1日停止服务。 2、《情况说明》一份、《移交证明》一份、《移交单》（2015年9月5日、2015年9月6日）二份、《电梯移交单》一份、《电梯培训记录表》一份，欲证明开发商移交给被告景苑物业公司管理相关设备及资料。 3、《云南增值税普通发票》（NO.02160470）一份，欲证明原告为被告景苑物业公司垫付2019年6月至7月公共电费18681.11元。 4、收款凭证（段仙虹）一份、《保山景苑物业管理有限公司收据》（段仙虹、刘玉庆、张磊鑫）三份，欲证明段仙虹、刘玉庆、张磊鑫等250余户业主已交至2019年8月1日之后不同时间的物业管理费，被告景苑物业公司应予以返还。 5、《隆阳区翠云园苗圃购货清单》（NO.0001908、NO.0001909）二份、《天朗士收据单》（2019年9月28日）一份、《收据》（NO.7109148）一份、《保山市洲岭数码喷绘制作单》一份、《收款收据》（NO.7929808、NO.125506、NO.7039683、NO.1011102）三份、《付款证明单》（2019年9月16日、2019年9月22日）二份、《收条》（2019年9月30日）一份，欲证明因被告景苑物业公司违约给原告造成的经济损失。 6、现场照片一百五十五张，欲证明单元门禁、过道路灯、公共设施等损坏及毁损，被告景苑物业公司没有及时修复和赔偿，给业主造成了经济损失。 7、《伟华.宏侨停车场收费情况登记表》一份，证明①被告景苑物业公司对地面停车费正常收取；②被告景苑物业公司应按《宏侨.伟华小区物业服务合同》第四章第五条第二项的约定每月向原告支付4500元停车费。 8、《宏侨.伟华小区物业服务管理考核方案》一份、《小区试聘期物业服务协议》（2019年6月29日）一份、《会议内容》（2019年10月13日）一份，欲证明①2017年10月22日为提升小区服务质量，原告与被告景苑物业公司共同制定了量化考核方案；②因被告景苑物业公司服务质量差考核不合格，2019年6月29日，原告与保山市云露佳园物业管理有限公司签订了《小区试聘期物业服务协议》，就被告景苑物业公司服务期间，服务不到位进行了约定完善；③试用后，经原告及相关部门验收，保山市云露佳园物业管理有限公司达到原告满意度。 9、《备忘录》（2017年4月24日）一份、《会议内容》（2019年5月5日、2019年9月16日、2019年9月18日）三份、会议照片三张、《约谈》（2017年5月19日）一份、《创卫关于小区管理的函》（2017年7月25日）一份、“伟华豪庭业主群（100）”微信聊天记录一份、《植物配置图》一份、《隆阳区市场监督管理局投诉调解协议书》一份、《6月1日到监控室调取5月31日晚上监控录像情况记录》（2019年6月1日15:46）一份、《情况说明》（2019年5月22日、2020年3月23日）二份、《举证说明》（2020年3月19日、2020年3月21日）二份，欲证明①被告景苑物业公司没有认真履行服务合同，小区脏、乱、差，业主意见大；②业主要求被告景苑物业公司退还多交的物业费、水电费涉及到的装修押金；③被告景苑物业公司口头同意持收据退还给业主，事后拒不退还；④被告景苑物业公司认可在其服务期间花草树木枯死，公共部分财产有损毁。 10、《会议内容》（2019年9月6日、2019年10月6日、2019年10月13日、2019年10月22日、2019年11月6日、2019年11月10日、2019年11月16日、2019年11月25日）八份、“宏侨伟华业委会商议群（8）”微信聊天记录一份、“宏侨.伟华代表群（17）”微信聊天记录一份、“保山宏侨时代广场.伟华豪庭业主（486）”微信聊天记录一份、《2019年11月16日业主代表会议议程》一份、《决定起诉景苑物业公司的公示（保留15天）》一份、《宏侨.伟华小区业主大会议事规则（草案）》一份，欲证明①此次诉讼经业委会讨论决定并公示；②业委会主任袁林知晓，并明示由副主任兰春桥代为承办；③公章保管和使用明确的规定。 11、《补充协议》（2016年6月11日）一份，欲证明被告景苑物业公司收取相关费用，自2016年开始小区所有公共设施已经交付给被告景苑物业公司。 本院认为，原告本诉部分提交的证据2中《电梯培训记录表》仅能证实进行培训，对其证明目的，本院不予采信。证据4、证据5、证据11，未提交原件核对，本院不予采信。证据6，仅能反应现场状况，针对原告主张的更换设备及其数量应由相关证据佐证，故对该组证据，本院不予采信。证据7，不符合证据形式要件，本院不予采信。证据8，对其真实性，被告不持异议，本院予以采信，对其证明目的，本院不予采信。证据9中的《植物配置图》，未提交原件核对且复印件内容不清晰，本院不予采信；《隆阳区市场监督管理局投诉调解协议书》，与本案争议无关，对其关联性，本院不予采信；《6月1日到监控室调取5月31日晚上监控录像情况记录》、《情况说明》（2020年3月23日）及《举证说明》（2020年3月19日、2020年3月21日）实为证人证言，但出具上述材料的人员未到庭接受质询，本院不予采信；《创卫关于小区管理的函》（2017年7月25日）送达对象非本案当事人，对其关联性，本院不予采信。证据10中《会议内容》（2019年10月22日、2019年11月6日、2019年11月10日、2019年11月25日）无参会人员签名，本院不予采信。原告本诉部分提交的其他证据来源合法，本院予以采信。 被告景苑物业公司本诉部分提交的证据：1、视听资料（2019年8月1日）一份，欲证明被告兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华存在打砸抢行为。 2、“保山宏侨时代广场.伟华豪庭业主（486）”微信聊天记录一份、“宏侨伟华业委会商议群（8）”微信聊天记录一份、“漂泊.正袁牧业138××××4663”微信聊天记录一份，欲证明原告的起诉不符合法律规定。 3、《公示》（兰城街道办事处关楼社区于2019年4月21日作出）一份，欲证明被告李雪梅等人利用社区名义，违背议事规则的规定，拉帮结派、排除异己。 4、《会议内容》（2019年4月24日）一份，欲证明兰春桥、李雪梅等人为实现个人目的，违规操作业委会，并准备违约解除案涉物业服务合同。 5、《关于终止物业合同的公告（一）》（2019年6月1日）一份，欲证明为达到私欲，在被告景苑物业公司整改之前，原告开展解除合同工作，程序不合法，原告利用虚假信息欺骗业主签字，利用逃避业主义务的业主蛊惑其他业主。 6、《隆阳区住房和城乡建设局关于面向社会征集住房城乡建设领域涉黑涉恶违法犯罪线索的通告》一份，欲证明兰春桥、李雪梅等人的行为构成涉黑涉恶。 7、《关于楼宇对讲系统维修的函》一份，欲证明伟华豪庭小区楼宇对讲系统无法正常使用。 本院认为，被告景苑物业公司本诉部分提交的证据1中“兰春桥确认金额＠139××××2180-20190721181735”的音频，无法核实对话者身份，本院不予采信；证据1中其余三段视频，无录制时间、录制人且事发当日情况应以公安机关调查为准，故本院不予采信。证据6，与本案争议无关，对其关联性，本院不予采信。证据7，保山市伟华房地产开发公司未盖章，且无其他证据佐证，本院不予采信。被告景苑物业公司本诉部分提交的其他证据，对其真实性，原告及被告兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华均不持异议，本院予以采信；但前述证据无法反应被告景苑物业公司主张的证明目的，故对其证明目的，本院不予采信。 经被告景苑物业公司申请，本院准许证人袁林出庭作证。证人袁林到庭证实“证人系宏侨.伟华业委会主任。2019年4月24日业主委员会开会从开始到结束都是思路清楚明白、有安排的，兰春桥他们强行更换了物业公司。会议记录中涉及‘袁林’的签名系证人自己签署，但起诉前没有人向证人进行说明。证人认为，自2019年4月24日后其无法正常履职；2019年4月24日业委会议事程序不符合要求，罢免证人业委会主任职务需要召开业主大会；证人作为业委会负责人没有授权和委托任何人，也没有委托律师出庭提起本次诉讼。2019年4月25日的会议，在未经证人授权的情况下由兰春桥主持。2019年6月23日，在物业办公室，兰春桥、苏星在场，新聘用物业公司幕后老板对证人进行威胁。2019年6月24日，证人因被威胁没有表态。2019年6月27日，证人不知晓开会主题，但在微信群中发了一个公告，证明兰春桥非法无效个人行为。2019年10月13日，证人参加对物业公司考察；因新的物业及兰春桥曾找人威胁证人，且业委会公章已被兰春桥拿走，故2019年小区引进新物业的事宜由兰春桥承办，证人因被胁迫被迫避让，兰春桥应承担办理的后果。证人认可2018年4月到2019年11月期间，业委会的所有讨论证人均签字，公章也是由证人加盖。证人对被告景苑物业公司的服务态度及服务质量未做评价。”证人向某提交《宏侨伟华小区物业合同纠纷案证词》一份。 本院认为，针对证人袁林当庭所做证词中涉及其本人并未参与此次诉讼事宜的陈述，与客观事实相符，本院予以采信；证人袁林所做其他陈述，无证据佐证，本院不予采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第二款“证人作证前不得旁听法庭审理，作证时不得以宣读事先准备的书面材料的方式陈述证言。”之规定，对证人袁林提交的《宏侨伟华小区物业合同纠纷案证词》，本院不予采信。 被告景苑物业公司反诉部分提交的证据：《收款收据》（NO.9962806、NO.0172111）二份、《借款单》（2017年10月16日）一份、《隆阳区景鑫电子产品经营部销售明细单》（NO.0003906）一份、《保山兴隆彩钢瓦厂销售明细单》（NO.0000838、NO.0000841）二份、《收据》（NO.0440650、NO.0440629、NO.3952131）三份、《云南增值税普通发票》（NO.16750142、NO.16750143、NO.16750117、NO.16750062、NO.04124656、NO.02160517）六份、《收款证明》（张丽艳出具）一份、《情况说明》（李广出具）一份、《电梯配件报价表》（2017年10月9日、2017年10月31日）二份，欲证明原告应向被告景苑物业公司支付更新改造费用。 本院认为，被告景苑物业公司反诉部分提交的证据中《收款收据》（NO.0172111），无收款单位信息，本院不予采信；《收款收据》（NO.9962806）能够证明待证事实，本院予以采信；《借款单》与本案争议事实非同一法律关系，本院不作为证据使用；《隆阳区景鑫电子产品经营部销售明细单》及《保山兴隆彩钢瓦厂销售明细单》，无客户信息，本院不予采信；《云南增值税普通发票》客观真实，本院予以采信；《收据》（NO.0440650、NO.0440629）不符合证据形式要件，本院不予采信；《收款证明》及《情况说明》实为证人证言，但该两份材料出具人员未到庭接受质询，本院不予采信；《收据》（NO.3952131），被告景苑物业公司未提交原件核对，本院不予采信；《电梯配件报价表》客观真实，本院予以采信，但具体电梯维修费用支出，应以相应发票为准。 原告宏侨.伟华业委会反诉部分提交的证据：1、《保山市建设工程竣工规划验收合格证（存根）》（规验字第2015-46号、规验字第2016-6号）二份，欲证明伟华宏侨承建原告小区经验收合格。 2、《宏侨尚都时代广场商业分摊》一份、《伟华豪庭2栋商业分摊》一份、《配套设施分析图》一份，欲证明被告景苑物业公司将物业用房非法改做装饰公司进行个人盈利，将卫生服务中心非法改为物业管理用房。 3、光碟一张，欲证明①原告没有组织邀约他人砸抢；②被告景苑物业公司组织员工及相关人员执行撤离并取走其财产；③被告景苑物业公司存在恶意诉讼行为；④被告景苑物业公司实施暴力，有意诬陷业委会部分成员。 本院认为，原告反诉部分提交的证据1，由保山市规划局出具，对其真实性，本院予以采信；证据2，从该组证据内容中无法反应原告主张的事实，故对其证明目的，本院不予采信；证据3中“2019年8月21号业委会到保山电力公司永昌所交6-7月公用电费”与原告本诉部分证据3互相吻合，本院予以采信；证据3中其他照片及视频因部分内容不完整，本院不予采信。 举证期限内，经被告兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华申请，本院依法向保山市公安局隆阳分局兰城派出所调取《询问笔录》（杨徐桥、方雪梅、苏星、兰春桥、鲁正礼、方新玉、陈甜、陈雷华、杨树华、张永刚、乔杰、徐维保、唐传军、李用军、李雪梅、陈涛）十六份、2019年8月1日及2019年9月30日出警执法记录视频各一份，欲证实被告景苑物业公司提出的请求不真实、不合理，被告兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华未曾邀约社会人士对被告景苑物业公司打砸抢。 本院认为，被告兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华申请调取的证据中2019年9月30日出警执法记录与本案无关，对其关联性，本院不予采信；《询问笔录》及2019年8月1日出警执法记录客观真实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月20日，宏侨.伟华业委会到隆阳区住房和城乡建设局进行备案登记。2017年10月22日，原告与被告景苑物业公司签订《宏侨.伟华小区物业服务合同》，约定“甲方：宏侨.伟华小区业主委会，乙方：景苑物业公司……第二条物业管理区域基本情况：物业名称：宏侨.伟华小区；物业用途：商住（住宅为主）；座落位置：隆阳区兰城街道办兰城社区(九龙路东--永昌路西)；物业管理区域:东至永昌路边‘宏侨时代广场’建筑红线；西至九龙路边‘伟华豪庭’建筑红线；南至天成酒店旁，（原汽修厂外）市政通道；北至市武警支队（后院）墙外消防通道。占地面积：15880.69㎡，总建筑面积107480.92㎡，住，住宅面积719099㎡，商铺面积17342.32㎡，地下面积18229.21㎡，委托管理的物业范围及构成细目（见附件一）。……第四章物业服务费用：……第五条费用支付管理：1、服务费用实行包干制，其收支构成包括：法定税收、服务企业利润、物业服务成本(含:①员工工资、保险、福利。②办公费用。③公用部位、设施、设备的日常运行、维护费用。④公用部位、设施设备服务及公共责任险。⑤公共绿化养护费用。⑥管理区域公共秩序维护费用。⑦物业公司固定资产折旧。⑧经业主同意的其它费用)。……3、本着物业服务与小区自治相辅相成，合作共赢的原则，根据小区交房入住时间短、业主与业主、业主与物业公司、业主与开发商之间彼此的认同度不高，其中的分歧、矛盾短时间内较多，造成了业委会的工作量较大，为保证业委会今后的正常工作，促进小区的持久长远发展，物业公司需按以下规定保证业委会的基本工作经费和小区发展基金适当累积。①合同期内，每年1月底前交业委会办公经费伍万元。②地面车位停车费按每月4500元、广告费2018、2019、2020年度各以50%、60%、70%的比例按实际总收入交业委会作为小区发展基金。③物业管理公司每月预交合同履约保证金10000元给业委会，业委会当月考核后按考核数兑现给物业公司；若出现罚款，其收入归小区发展基金。4、公用部位、公用设施设备依据相关法规，其大、中修和更新改造费用经2/3以上业主同意，政府相关部门批准，从公用维修基金支出。第五章双方的权利和义务……第二条乙方的权利和义务……5、本合同所涉及的物业服务内容，乙方不得委托或转包给第三方，遇特殊事项（如垃圾清运、绿化、电梯维保等）需事先征得甲方认可。乙方代收的公共事项费用(如水费、垃圾清运费等)，需有委托部门代收协议（委托书），若业主已交费而乙方拖欠，由协议方担责；甲方及业主不承担任何责任，甚至有权追究相应损失。……第六章违约责任：第一条因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同。造成乙方较大经济损失的，甲方应给予乙方适当的经济赔偿。第二条乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方经业主大会2/3以上投票权的业主通过后有权解除合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三条任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金10万元，由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿。……第五条乙方不履行或不按时兑现本合同第四章物业服务费用收支条款规定内容，经甲方督促无果，甲方可对乙方处以涉及事项总金额10%-20%的违约金；若仍无果，甲方可单方中止或解除合同。第六条因乙方违反法律法规或未完全履行物业服务管理方案之规定，发生严重管理事故等，经相关部门认定，甲方可终止或解除合同，且乙方按本章第三条规定承担违约责任。第七章附则：第一条：本合同自2017年10月1日至2022年12月31日有效。……”。2017年11月11日，被告景苑物业公司向原告交纳物业保证金10000元。2018年6月1日，被告景苑物业公司支付宏侨.伟华小区“平层感应器、轿顶检修盒”费用480元。2018年6月3日，被告景苑物业公司支付宏侨.伟华小区“电线电缆”费用1150元。2018年6月4日，被告景苑物业公司支付电梯维修费3800元、电梯配件费2000元、工时费1200元。2019年4月29日，关楼社区居民委员会和原告向被告景苑物业公司制作并送达《约谈通知》，要求与被告景苑物业公司就整改问题进行协商。被告景苑物业公司分别于2019年5月6日、2019年5月8日两次向原告回函说明情况。2019年6月29日，原告与保山市云露佳园物业管理有限公司签订《小区试聘用物业服务协议》和《宏侨.伟华小区物业服务合同》，约定2019年7月1日至2024年6月30日期间，由保山市云露佳园物业管理有限公司对宏侨.伟华小区进行物业管理，其中2019年7月1日至2019年9月1日为试用期。2019年8月1日，因宏侨.伟华小区业主与被告景苑物业公司发生纠纷，部分业主拆除被告景苑物业公司于宏侨.伟华小区安装的道闸系统、岗亭，被告景苑物业公司退出宏侨.伟华小区。2019年9月6日，宏侨.伟华业委会开会讨论拟起诉被告景苑物业公司。2019年11月16日原告宏侨.伟华业委会委员及业主代表召开会议讨论起诉被告景苑物业公司事宜。2019年11月17日，原告就起诉被告景苑物业公司诉讼方案于小区公示15天。2019年8月23日，原告以保山市云露佳园物业管理有限公司名义为宏侨.伟华小区交纳电费18681.11元。2019年8月26日，被告景苑物业公司代宏侨.伟华小区交纳电费14509.50元。另查明，《宏侨.伟华小区业主大会议事规则（草案）》第九条第三款第二项规定，召开业主大会可采用集体讨论的形式：1、全体业主直接参加业主大会，讨论重大事项，进行表决；2、由各幢（单元）业主代表以下面方式代表业主参加业主大会：一种是各幢（单元）业主各自将自己的意见（经本人签字）交业主代表如实反映到业主大会；一种是在开会前3天各幢（单元）业主（经1/2以上表决通过）形成统一意见，由业主代表全权行使表决权。再查明，2015年9月5日，保山市宏侨房地产开发有限公司将位于宏侨尚都时代广场小区6幢入口处的物管用房（115.25㎡）以及警务室（12.8㎡）移交给被告景苑物业公司。2015年9月6日，保山市宏侨房地产开发有限公司将位于宏侨尚都时代广场小区7幢夹层自行车库移交给被告景苑物业公司。2016年7月21日，保山市宏侨房地产开发有限公司向被告景苑物业公司移交：上海富士电梯12台、电梯合格证12份、电梯验收检验报告12份、电梯使用标志12份、特种设备注册登记表12份、特种设备使用登记证12份、电气调试使用说明1本、电梯的维护保养检查与调整说明1本、电梯安装说明1本、自动扶梯安装调试手册1本、自动扶梯维护手册1本、电梯钥匙3套、三角钥匙1把。2016年12月6日，保山市宏侨房地产开发有限公司将位于宏侨尚都时代广场小区6栋2楼的社区活动中心（236.32㎡）移交给被告景苑物业公司。庭审中，原告认可，被告景苑物业公司曾为宏侨.伟华小区安装围栏、道闸系统2套、充电桩3个、减速带、电子门锁3把、监控摄像头10个、垃圾箱1个，加固岗亭并维修电梯、更换电梯钢丝绳。 本院认为，根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动。同时根据《物业管理条例》第十九条第一款“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”之规定，处理与物业有关的事宜，属于业主委员会的职责范围。本案中，宏侨.伟华业委会提起此次诉讼前曾开会酝酿并以公示的方式征求业主意见，其诉讼主体适格。2019年8月1日发生纠纷后，被告景苑物业公司退出宏侨.伟华小区，且现原告已另行聘用保山市云露佳园物业管理有限公司对小区进行物业管理，原告与被告景苑物业公司所签订《宏侨.伟华小区物业服务合同》已无继续履行之可能，故对原告要求解除案涉《宏侨.伟华小区物业服务合同》的诉讼请求，本院予以支持；对被告景苑物业公司要求原告继续履行案涉《宏侨.伟华小区物业服务合同》的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告与被告景苑物业公司签订的《宏侨.伟华小区物业服务合同》第四章第五条第3项约定，由景苑物业公司“合同期内，每年1月底前交业委会办公经费5万元；地面停车费按每月4500元……交业委会作为小区发展资金”，根据前述约定，自2017年10月1日《宏侨.伟华小区物业服务合同》开始履行至2019年8月1日被告景苑物业公司离开，被告景苑物业公司应向原告支付办公经费91666.67元（50000元÷12个月×22个月）；停车费99000元（4500元×22个月）；原告主张的办公经费数额应以本院确认数额为准，原告主张的停车费94500元未超出本院确认数额，本院予以支持。根据原告与被告景苑物业公司签订的《宏侨.伟华小区物业服务合同》第六章第五条“乙方不履行或不按时兑现本合同第四章物业服务费用收支条款规定内容，经甲方督促无果，甲方可对乙方处以涉及事项总金额10%-20%的违约金;若仍无果，甲方可单方中止或解除合同”之约定，被告景苑物业公司未按合同约定向原告支付办公经费和停车费，其行为构成违约，结合前述合同约定和本案案情，本院确认，被告景苑物业公司应向原告支付违约金18616.67元[（91666.67元+94500元）×10%]。原告与被告景苑物业公司签订的《宏侨.伟华小区物业服务合同》解除后，保山市宏侨房地产开发有限公司移交被告景苑物业公司的设备及资料，被告景苑物业公司应向原告移交。虽被告景苑物业公司提出前述设备及资料被被告兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华抢夺，应由被告兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华移交原告，但保山市公安局隆阳分局兰城派出所所做《询问笔录》中并无被告景苑物业公司所主张内容的记载且兰城派出所亦未认定被告兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华抢夺被告景苑物业公司资料及设备，故对被告景苑物业公司的上述答辩主张，本院不予采纳。因2019年6月至7月仍属于原告与被告景苑物业公司的合同履行期间，在此期间为案涉小区交纳公用电费系被告景苑物业公司的合同义务，故对原告主张被告景苑物业公司向原告返还原告已垫付2019年6月至7月的公用电费18681.11元的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，根据该规定，原告提交的证据不足以证实其所主张的公共设施（设备）建筑、绿化等损毁更新修缮的损失，故对原告要求被告景苑物业公司向其赔偿公共设施（设备）建筑、绿化等损毁更新修缮费用292572元的诉讼请求，本院不予支持。本院确认，被告景苑物业公司应向原告支付办公经费91666.67元、停车费94500元、违约金18616.67元并返还2019年6月至7月电费18681.11元，合计223464.45元。庭审中，原告认可收到被告景苑物业公司交纳保证金10000元，对该笔费用，原告应予以返还。被告景苑物业公司为小区安装围栏、道闸系统、充电桩、减速带、电子门锁、垃圾箱、加固岗亭、并维修电梯、更换电梯钢丝绳，因案涉《宏侨.伟华小区物业服务合同》履行期限较短，原告应就被告景苑物业公司上述支出予以赔偿。本院确认，原告应赔偿被告景苑物业公司支出的平层感应器及轿顶检修盒费用480元、“电线电缆”费用1150元、电梯维修费3800元、电梯配件费2000元、工时费1200元；因被告景苑物业公司提交的证据不足以证实其所主张的电子锁、充电桩、减速带费用、道闸系统、岗亭的具体费用数额，而庭审中原告认可被告景苑物业公司已为宏桥.伟华小区进行配置，故本院根据案件实际，酌情确认80000元；以上费用合计88630元（480元+1150元+3800元+2000元+1200元+80000元）。被告景苑物业公司主张的借款与本案非同一法律关系，被告景苑物业公司可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告宏侨.伟华小区业主委员会与被告保山景苑物业管理有限公司于2017年10月22日签订的《宏侨.伟华小区物业服务合同》。 二、被告保山景苑物业管理有限公司向原告宏侨.伟华小区业主委员会支付办公经费、停车费、违约金及电费合计223464.45元。 三、被告保山景苑物业管理有限公司向原告宏侨.伟华小区业主委员会移交上海富士电梯12台、电梯合格证12份、电梯验收检验报告12份、电梯使用标志12份、特种设备注册登记表12份、特种设备使用登记证12份、电气调试使用说明1本、电梯维护保养检查与调整说明1本、电梯安装说明1本、自动扶梯安装调试手册1本、自动扶梯维护手册1本、电梯钥匙3套、三角钥匙1把、位于宏侨尚都时代广场小区**入口处面积115.25㎡的物管用房、面积12.8㎡的警务室、位于宏侨尚都时代广场小区****面积236.32㎡的社区活动中心及位于宏侨尚都时代广场小区7幢夹层的自行车库。 四、驳回原告宏侨.伟华小区业主委员会的其他诉讼请求。 五、原告宏侨.伟华小区业主委员会返还被告保山景苑物业管理有限公司保证金10000元。 六、原告宏侨.伟华小区业主委员会赔偿被告保山景苑物业管理有限公司88630元。 七、驳回被告保山景苑物业管理有限公司的其他反诉请求。 八、以上第二、三、五、六项于本判决生效之日起三十日内履行完毕。 如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9990元，由原告宏侨.伟华小区业主委员会负担6384元，由被告保山景苑物业管理有限公司负担3606元；反诉受理费4389元，由原告宏侨.伟华小区业主委员会负担2101元，由被告保山景苑物业管理有限公司负担2288元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利另一方当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。 审 判 长  刘莉青 审 判 员  储换英 人民陪审员  张玉英 二〇二〇年七月二十八日 书 记 员  李 珊