陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终5809号上诉人（原审原告）：周松松，男，1991年9月16日出生，汉族，无业，住西安市。被上诉人（原审被告）：程渭娜，女，1985年1月13日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。上诉人周松松因与被上诉人程渭娜房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9772号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员张伟独任审理，本案现已审理终结。周松松上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判程渭娜向其支付21万元违约金；2、本案诉讼费用由程渭娜承担。事实和理由：1、一审法院判决程渭娜仅支付违约金5万元，不符合双方就涉案房屋签订的《西安市存量房买卖合同》中的相关约定。该合同第十条约定程渭娜应当按照合同约定支付房屋总价款（105万）20%（即21万元）的违约金。程渭娜未按照合同履行清还银行贷款等义务，已构成违约，法院应当按照双方合同约定进行判决。2、本案一审过程中，程渭娜并未提出违约金过高，要求法院予以调整，同时其也未提供任何证据证明该违约金过高。因此法院不能主动适用违约金过高的条款，一审法院主动把违约金调低是错误的。3、其要求程渭娜支付的违约金21万元不属于过高的情形。首先，程渭娜在明知自己没有取得房屋产权以及明知自己的房屋属于被多次轮候查封的状态下仍然以自己的名义对涉案房屋进行出售，属于恶意违约，构成欺诈；其次，双方签订房屋买卖合同后，程渭娜没有按照合同约定完成按时还清银行贷款、取得房屋所有权证、交付房屋等义务，因此才导致合同目的不能实现；另外，从程渭娜自身银行卡号已经被查封，提供其父亲银行卡号来看，其明知该房屋处于人民法院的查封状态并隐瞒，仍对房屋进行买卖，属于其自身过错导致合同目的不能实现。程渭娜辩称，不认可周松松的上诉请求，其无力支付21万元违约金，请求法院维持一审判决。周松松向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》；2、判决程渭娜返还其支付的购房款15万元；3、判决程渭娜支付违约金21万元；4、判决本案诉讼费用由程渭娜承担。一审法院经审理查明，2019年6月15日甲方程渭娜与乙方周松松签订《西安市存量房买卖合同》，约定程渭娜将其位于本市莲湖区天朗大兴郡蔚蓝君城一幢一单元17层11701号的房屋出售给周松松，房屋建筑面积78.45平方米，房屋设定抵押，抵押登记日期为2015年8月15日，周松松应于2019年6月23日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年7月30日前办理完毕注销抵押登记手续。双方协商成交价格为105万元，周松松于2019年6月15日向程渭娜支付定金人民币15万元，并于贷款审批通过后3日内将第一笔购房款22万元自行支付给她。双方应于程渭娜完成撤押之后共同办理网上签约手续。关于违约责任约定为：程渭娜若出现下列情形之一的，其构成根本违约，且周松松有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：2、该房屋被查封或限制转让，导致周松松无法取得房屋所有权的。程渭娜若出现上述根本违约情形之一的，周松松有权要求程渭娜双倍返还定金或周松松支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求程渭娜退还其已支付的其他款项。合同签订当日，周松松向程渭娜支付购房定金15万元。后因程渭娜未按合同约定偿还按揭贷款，周松松于2019年9月5日向程渭娜发出《解除合同通知书》，称因其违约，周松松通知解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》。程渭娜于2019年9月5日签收该通知书。另查，案涉房屋被一审法院以（2018）陕0104执3314号协助执行通知书、执行裁定书于2018年11月14日查封至2021年11月13日，又被西安市新城区法院又根据（2019）陕0102执1503、1507、1508、1509、1510、1512、1513、1515、1521、1526、1527号之一执行裁定书文书于2019年7月4日轮候查封至2022年7月3日。一审法院认为，双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定的强制性规定，为合法有效，对双方均有法律拘束力。合同签订后，周松松依约支付15万元，但程渭娜未按协议约定偿还银行按揭贷款、办理撤销抵押登记，且案涉房屋被法院查封，致使合同目的无法实现，合同已无法履行，现周松松主张要求解除合同，程渭娜亦表示同意，法院予以准许。关于违约责任，双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》约定：周松松有权要求程渭娜双倍返还定金或周松松支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求程渭娜退还其已支付的其他款项。结合双方合同履行情况，以及西安市场二手房价格变动情况，双方约定总房款20%违约金明显过高，故一审法院依法调整违约金为5万元，该标准足以弥补周松松之损失，即程渭娜应向其支付违约金5万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定,判决如下:一、周松松与程渭娜于2019年6月15日签订的《西安市存量房屋买卖合同》于2019年11月27日解除；二、本判决生效后十日内，程渭娜返还周松松购房款15万元；三、本判决生效后十日内，程渭娜支付周松松违约金5万元；四、驳回周松松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，周松松已预交，本院减半收取3350元后，由程渭娜承担3350元，保全费2320元，周松松已预交，由程渭娜承担。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。周松松与程渭娜签订买卖合同，约定周松松购买程渭娜的房屋，程渭娜认可因其违约导致合同未继续履行。根据双方合同约定，程渭娜违约的违约责任为双倍返还定金或支付房屋总成交价20%的违约金，根据合同的约定及履行情况，定金的数额为15万元，房屋总成交价20%的数额为21万元。双方合同既约定定金，也约定了违约金，如周松松主张定金罚则，则程渭娜应承担双倍返还定金的违约责任，周松松之所以选择主张违约金，是因约定的违约金高于定金罚则，对其有利，但一审法院在程渭娜未主张调低违约金且涉案房屋差价数额未查清的情况下，降低违约金为5万元不仅依据不足，而且违约责任远远低于定金罚则，明显不妥。二审中周松松辩称程渭娜的违约金即使调低也不应低于定金15万元的意见，本院予以采信，程渭娜除应向周松松返还15万元定金的同时还应承担违约金15万元。综上所述，一审判决事实认定清楚，法律适用不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9772号民事判决第一项、第二项；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9772号民事判决第四项；三、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9772号民事判决第三项：本判决生效后十日内，程渭娜支付周松松违约金15万元；四、驳回周松松其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6700元，减半收取3350元，保全费2320元，周松松均已预交，由程渭娜承担；二审案件受理费3500元，周松松已预交，由周松松承担500元，程渭娜承担3000元。程渭娜连同判决款项一并支付周松松。本判决为终审判决。审判员  张伟二〇二〇年七月一日书记员  袁萱