广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1950号原告：中国农业银行股份有限公司四会市支行。住所地：四会市************。统一社会信用代码：914***********884X。负责人：李汉邦，该支行行长。委托诉讼代理人：蒋嘉晖，广东格林律师事务所律师。被告：黄进荣，男，1994年6月2日出生，汉族，住四会市****************，公民身份号码：441************114。被告：黄冠华，男，1968年11月8日出生，汉族，住四会市****************，公民身份号码：442************138。被告：彭少萍，女，1974年6月14日出生，汉族，住四会市****************，公民身份号码：441************22X。被告：四会臻汇园物业发展有限公司，住所地：四会市***************。统一社会信用代码：914************885。法定代表人：庞晓贇，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏超洲、严文敏，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司四会市支行与被告黄进荣、黄冠华、彭少萍、四会臻汇园物业发展有限公司（以下简称“臻汇园物业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋嘉晖、被告臻汇园物业公司的委托诉讼代理人魏超洲到庭参加诉讼。被告黄进荣、黄冠华、彭少萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与四被告签订的《个人购房担保借款合同》（编号：440***********210）；2.被告黄进荣、黄冠华、彭少萍立即向原告归还贷款本金449333.41元；3.被告黄进荣、黄冠华、彭少萍立即向原告支付利息（暂计至20**年*月22日利息为10798.73元，；之后的利息应按照《个人购房担保借款合同》和《借款凭证》约定计至被告还清所有欠款之日止)；4.本案原告的律师费23006.61元由四被告承担。以上本金、利息、律师费暂共计483138.75元；5.本案诉讼费用由被告黄进荣、黄冠华、彭少萍承担(包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费等)；6.被告臻汇园物业公司对被告黄进荣、黄冠华、彭少萍上述全部款项承担连带清偿责任。诉讼中，原告向本院书面申请撤回第一项诉讼请求“解除原告与四被告签订的《个人购房担保借款合同》”。事实与理由：2017年9月2*日，被告黄进荣、黄冠华、彭少萍为购买位于四会市************碧桂园凤凰半岛花园凤湖一街*栋2104号的房屋，作为申请人向原告申请“一手农民安家贷”贷款，填写了《个人信贷业务申请表》并签名。经原告审核批准后，2017年10月9日，原告与被告黄进荣、黄冠华、臻汇园物业公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告黄进荣、黄冠华作为借款人，被告臻汇园物业公司作为保证人向原告借款48万元；借款用途为购买住房；借款期限为360个月；还款方式为等本递减还款法；执行利率为浮动利率，按人民银行同期贷款利率上浮15%确定；借款人逾期还款的，从逾期之日起在执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息(含罚息)计算复利；抵押人应在房地产权属证书办妥之日起一个月内办妥抵押登记，借款人和抵押人逾期办理抵押预告登记或抵押登记的，自约定期限届满次日起，对借款剩余本金按每日万分之五的比例支付违约金；贷款人采取诉讼方式实现债权的，律师费、差旅费及其他实现债权的费用由借款人和担保人承担；保证人的担保方式为阶段性担保+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。上述《个人购房担保借款合同》签订后，2017年11月1日，原告依照约定将借款48万元转入被告被告指定账户。同日，被告黄进荣、黄冠华在《借款凭证》上签字，确认约定的借款已经全部到款，正常执行利率为年利率5.635%、逾期利率为年利率8.4525%，借款日期为2017年11月1日，还款日为每月3日。原告贷款发放后，从2019年11月起停止向原告偿还借款本息，截至2020年3月22日，被告拖欠原告借款本金449333.41元，利息10798.73元没有偿还。因被告未按合同约定及时向原告还款，原告多次通过电话等方式要求上述被告还款，上述被告在知悉上述还款要求后，但仍拒不付款。被告黄进荣、黄冠华、彭少萍不履行还款义务的行为已构成违约，并造成原告巨大的经济损失，上述被告应及时还本息并赔偿原告律师费等相关损失，被告臻汇园物业公司应对上述款项承担连带担保责任。被告臻汇园物业公司辩称：一、原告无权要求臻汇园物业公司对购房者的债务承担保证责任。原告与臻汇园物业公司签署《按揭业务担保合作协议》（以下简称：协议），是双方真实意思表示，依法生效，臻汇园物业公司的担保方式和范围以约定为准。协议约定购房者连续未支付4期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第4期贷款本息还款期限届满之日起5个工作日内书面通知臻汇园物业公司，原告逾期通知则臻汇园物业公司对购房者连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款本息、逾期利息等不承担保证责任。黄进荣、黄冠华自2019年11月起未偿还贷款本金，计至2020年2月3日连续未偿还4期贷款。原告最迟应于2020年2月10日前书面通知臻汇园物业公司，但原告未在该时限内书面通知。按照约定，臻汇园物业公司不再对黄进荣、黄冠华第5期（含第5期）起的贷款本息、逾期利息等承担保证责任。二、臻汇园物业公司仅对案涉房屋处置后不足清偿或无法处置的部分承担清偿责任。根据协议第五条第3款约定，如原告追索债务时购房者所购房屋的预抵押登记已办妥的，原告承诺先向购房者追索、处置房产，处置后仍不足清偿或房产无法处置的，臻汇园物业公司承担连带清偿责任。三、臻汇园物业公司承担保证责任的范围不包括律师费。协议约定臻汇园物业公司保证范围为借款合同项下购房者所欠的贷款本息、逾期利息及实现债权而支出的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。臻汇园物业公司即使承担前4期逾期还贷的补充清偿责任，也无需承担律师费。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.中国农业银行个人信贷业务申请表，证明被告黄进荣、黄冠华向原告申请个人信贷业务；2.个人购房担保借款合同，证明原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》，原、被告在上述合同中的各项约定，及四会臻汇园物业发展有限公司为阶段性担保人为借款人的债务承担连带担保责任；3.借款凭证，证明原告依约向被告发放按揭贷款，并直接汇入个人购房担保借款合同中被告指定的账户，被告在《借款凭证》上签字，确定约定的借款已经全部到款，并对执行利率、逾期利率等内容进行了确认；4.不动产抵押登记证明，证明被告以贷款所购的涉案房产，仅办理了以原告为抵押权人的抵押预告登记手续，被告四会臻汇园物业发展有限公司应承担连带担保责任；5.结婚证，证明本案相关债务属于被告黄冠华、彭少萍的夫妻共同债务；6.贷后管理系统截图；7.被告还款银行流水明细，证据6与7证明被告逾期还房贷的事实；补充证据：8.委托代理协议；9.委托诉讼清收清单；10.律师费发票，证据8、9、10证明原告有权依照约定要求被告承担律师费。被告臻汇园物业公司对原告上述证据发表质证意见如下：对证据1三性不予认可，该证据为银行与借款人的业务，我司不清楚，不予确认。对证据2真实性、关联性不予认可，原告与我方之间的权利义务应与按揭业务担保合作协议为准，该份证据无法证明臻汇园公司应当无条件的为借款人承担连带责任。对证据3三性不予认可。对证据4三性予以确认，证明已办理预抵押登记。对证据5三性不予确认，我司不清楚。对证据6与7三性不予认可，我方未参与，从还款明细上可看出被告每月应还款的日期为每月3日，该还款明细显示是客户按期还贷，无法反应客户的逾期情况，该资料无法反应被告最新的欠款情况。对证据8-10，三性不予确认，原告未提供律师费支付的凭证，该发票有可能是付款前支付，属于先开票后付款，原告应提交相应的支付凭证，此外即使有律师费的产生，我方也不应支付律师费的承担责任。被告臻汇园物业公司提交证据如下：《按揭业务担保合作协议》，证明原告和被告签署《按揭业务担保合作协议》，该协议为双方真实的意思表示，合法有效，双方均应遵照执行，被告臻汇园公司承担的担保方式和范围等均应以约定为准。原告对被告臻汇园物业公司提交的上述证据发表质证意见如下：对该组证据真实性与合法性予以承认，对关联性不予承认，该合同为楼盘的开发商与银行之间的总合作合同，它是针对整个楼盘合作的框架协议，具体的房屋贷款以及保证责任应当以本案具体担保借款合同为准来约定双方之间的权利义务关系，我方提交的担保借款合同签订时间后于被告方提交的合作协议，其次它是双方意思表示一致的结果，构成合同变更，故本案双方之间的权利义务与责任应与双方签订的担保合同为准，退一步说，我方对于本案已经在4月份进行起诉以及诉前工作，已完成书面通知的义务，总来说本案相关关系应以借款合同为准，被告臻汇园公司应当承担全部的连带责任包括律师费诉讼费等。被告黄进荣、黄冠华、彭少萍均未提供答辩意见及提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下法律事实：2017年9月23日，被告黄进荣、黄冠华以购房为由向原告申请贷款并填写《个人信贷业务申请表》，被告黄进荣、黄冠华、彭少萍在该表（共同）申请人及配偶签字一栏签名及捺有指印。2017年10月9日，原告（贷款人）与被告黄进荣、黄冠华（借款人）、臻汇园物业公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告黄进荣、黄冠华向原告借款48万元，用于购买位于四会市************碧桂园凤凰半岛花园凤湖一街3栋2104*的房屋；借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十五后确定；借款人授权贷款人将全部借款划入臻汇园物业公司的银行账户；还款方式为等本递减还款，还款周期为一个月;借款担保为阶段性保证+抵押，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；被告黄进荣、黄冠华所购房屋设定为抵押物；担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在约定借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用等内容。被告黄进荣、黄冠华在合同借款人及抵押人一栏上签名捺印，被告臻汇园物业公司在借款合同保证人一栏上加盖公章。2017年11月1日，原告依约发放贷款48万元到合同约定的臻汇园物业公司的银行账户，被告黄进荣、黄冠华在《借款凭证》借款人一栏上签名捺印予以确认。《借款凭证》载明借款日为2017年11月1日，到期日期为2047年10月31日，执行利率5.635%，逾期利率8.4525%，还款日为每月3日等内容。2019年2月15日，四会市国土资源局向原告核发了四会市************碧桂园凤凰半岛花园凤湖一街3栋2104号房屋的不动产登记证明，证号[粤(2019)四会市不动产证明第0004384号]，抵押权为预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为原告。被告黄进荣、黄冠华自2019年11月起停止向原告偿还借款本息。据原告提交的《贷后管理系统截图》，截止至2020年3月22日，被告黄进荣、黄冠华拖欠原告借款本金449333.41元、利息10798.73元。2020年1月18日，原告与广东格林律师事务所签订了《委托代理合同》，约定原告委托广东格林律师事务所的蒋嘉晖律师团队作为其与被告黄进荣、黄冠华、彭少萍、臻汇园物业公司金融借款合同纠纷一案的代理人，并以本案标的的5%计收律师服务费，即23006.61元。2020年7月6日，广东格林律师事务所向原告出具金额为23006.61元的律师费发票。另，2017年9月20日，原告（甲方、按揭银行）与被告臻汇园物业公司（乙方、发展商）签订《按揭业务担保合作协议》，约定乙方同意为购买该项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供连带责任保证；乙方的保证期间自甲方将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的他项权证书出具之日止；乙方保证范围为借款合同项下购房者所欠的贷款本息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；购房者连续未支付4期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第4期贷款本息还款期限届满之日起5个工作日内书面通知乙方，甲方逾期通知的，则乙方对购房者连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款本息、逾期利息等不承担保证责任；如甲方主张时购房者所购房产的预抵押登记已办妥的，甲方承诺先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则乙方应立即承担连带清偿责任；鉴于甲方和购房者需就贷款事宜另行签订借款合同，甲乙双方一致同意不管借款合同对甲乙双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及甲乙双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行等内容，原告及被告臻汇园物业公司均在协议上加盖公章。经查明，被告黄冠华与彭少萍于1993年登记结婚。本院认为，被告黄进荣、黄冠华因购买房屋缺乏资金为由向原告借款48万元，并签订《个人购房担保借款合同》，双方的借贷关系合法有效，受法律保护。根据原告证据显示，截止至2020年3月22日，被告黄进荣、黄冠华拖欠原告借款本金449333.41元、利息10798.73元，已构成违约，根据《个人购房担保借款合同》“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款”的约定，原告要求被告黄进荣、黄冠华归还借款本金449333.41元及支付利息10798.73元（利息暂计至2020年3月22日，之后的利息按照《个人购房担保借款合同》和《借款凭证》约定计至还清借款本息之日止）的诉求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。该借款发生在被告黄冠华与彭少萍夫妻存续期间，且系基于被告黄冠华与彭少萍夫妻合意而举债，属于夫妻共同债务，故该债务应由被告黄冠华与彭少萍共同偿还。关于原告主张的律师费，根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告为实现债权而发生的律师费应由借款人承担，现原告委托广东格林律师事务所起诉被告追讨拖欠的借款，双方签订了书面委托合同，且原告已按合同支付了律师费23006.61元，该律所亦已履行委托代理职责。因此，原告要求被告黄进荣、黄冠华、彭少萍支付律师费23006.61元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告臻汇园物业公司承担连带清偿责任的诉求。因原告与被告臻汇园物业公司签订了《按揭业务担保合作协议》及《个人购房担保借款合同》，该协议（合同）是双方真实意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应按照合同约定行使权利及履行义务。根据《按揭业务担保合作协议》“鉴于甲方和购房者需就贷款事宜另行签订借款合同，甲乙双方一致同意不管借款合同对甲乙双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及甲乙双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行”的约定，原告与被告臻汇园物业公司关于担保权利及义务的履行应以《按揭业务担保合作协议》为准。由于被告黄进荣、黄冠华自2019年11月起未按约定足额归还借款本息给原告，根据《按揭业务担保合作协议》“购房者连续未支付4期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第4期贷款本息还款期限届满之日起5个工作日内书面通知被告臻汇园物业公司，原告逾期通知的，则被告臻汇园物业公司对购房者连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款本息、逾期利息等不承担保证责任”的约定，原告未提供证据证明已在约定期限内将被告黄进荣、黄冠华逾期还款的事宜书面通知了被告臻汇园物业公司，故被告臻汇园物业公司对被告黄进荣、黄冠华欠原告的借款，仅在2019年11月3日至2020年2月3日期间欠付的借款本金及利息的范围内承担连带清偿责任。另根据《按揭业务担保合作协议》约定，原告应先处置被告黄进荣、黄冠华的所购房产，处置不足或无法处置的，被告臻汇园物业公司承担连带清偿责任。被告臻汇园物业公司承担连带清偿责任后有权向被告黄进荣、黄冠华追偿。根据前述协议，被告臻汇园物业公司承担的保证范围并不包括原告为实现债权支出的律师费，故原告要求被告臻汇园物业公司对律师费承担连带清偿责任的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告黄进荣、黄冠华、彭少萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄进荣、黄冠华、彭少萍应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司四会市支行借款本金449333.41元、利息10798.73元（利息暂计至2020年3月22日，之后产生的利息按照《个人购房担保借款合同》和《借款凭证》的约定计至还清借款本息之日止）；二、被告黄进荣、黄冠华、彭少萍应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司四会市支行支付律师费23006.61元；三、被告四会臻汇园物业发展有限公司对被告黄进荣、黄冠华、彭少萍所欠原告中国农业银行股份有限公司四会市支行上述第一项债务，在原告处置黄进荣、黄冠华所购四会市************碧桂园凤凰半岛花园凤湖一街3栋2104号房屋不足以清偿或无法处置时，在被告欠付原告2019年11月3日至2020年2月3日的债务（金额）范围内承担连带清偿责任，被告四会臻汇园物业发展有限公司承担责任后，有权向被告黄进荣、黄冠华、彭少萍追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司四会市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4274元，由被告黄进荣、黄冠华、彭少萍负担；被告四会臻汇园物业发展有限公司在122元的范围内承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 周 忠 海二〇二〇年七月十三日书记员 欧阳杜鹃