河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1729民初4139号原告：曹晋林，男，汉族，1963年2月10日生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：彭志伟，河南发时达律师事务所律师。被告：漯河核辉置业有限公司,住所地：河南省漯河市召陵区中山大道与黄河路交叉口,统一社会信用代码:91411100786230720F。法定代表人：韩国奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李东风，河南大美圆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗璞，金研（郑州）律师事务所律师。第三人：戚展（曾用名戚如涛、戚展展），男，回族，1992年7月23日生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：闫将军，河南劝学律师事务所律师。原告曹晋林诉被告漯河核辉置业有限公司、第三人戚展确认合同有效纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹晋林及其委托诉讼代理人彭志伟，被告漯河核辉置业有限公司的委托诉讼代理人李东风、苗璞，第三人戚展的委托诉讼代理人闫将军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹晋林向本院提出诉讼请求：1、确认《合作建房协议》合法有效，原告具有新蔡县御景苑综合楼地上房屋百分之二十五的所有权，并办理产权登记；2、确认原告具有新蔡县御景苑综合楼底下车位百分之二十五的所有权，并办理产权登记；3、判令被告承担案件受理费。事实和理由：2014年8月22日，原告与被告双方本着实事求是，公平、公正、合法的原则，经过双方充分协商签订《合作建房协议》一式四份。该项目是2010年12月通过新蔡县政府招拍挂摘取该县XCR-01043地块的土地出让使用权，面积37841.78平方米，并于2011年1月12日与国土局签订土地出让合同。2011年4月10日取得新蔡县住房和城乡建设局下发《建设用地规划许可证》；2011年11月8日取得新蔡国土资源局下发《土地证书》；2011年11月9日取得新蔡县住房和城乡建设局下发《建设工程规划许可证》；2012年1月1日取得新蔡县住房和城乡建设局下发《建设工程施工许可证》；2015年6月3日取得新蔡县住房和城乡建设局下发《新蔡县商品房预售许可证》。新蔡县住房和城乡建设局规划许可证审批的建筑面积为105500平方米，目前已建成房屋约115475平方米，约超9977平方米，其中住宅67815平方米，综合楼商业25302平方米，公寓楼11852平方米，裙楼二层商业10506平方米，以上面积不含地下车库等地下部分。未建部分是已建的第3号楼和第4号楼北侧剩余土地（11.79亩）规划的裙楼二层商业和住宅第1号楼及第2号楼。除综合楼商业和剩余未开发建设用地（11.79亩）未建设外，其他已全部出售。本协议约定双方投资合作建设《河南省新蔡县御景苑》项目，被告提供项目的土地使用权证、规划许可证、建设施工许可证及后续建设资金，负责建设管理、销售，固定分取项目百分之七十五的房屋。原告提供投资一千二百五十万元的资金，用于《河南省新蔡县御景苑》项目建设，参加项目的管理，固定分取项目百分之二十五的房屋。被告确认原告已经完成投资一千二百五十万元。原告于2010年11月1日，通过银行转账支付投资500万元。于2010年12月22日，原告通过银行转账支付投资430万元。于2011年2月11日，原告通过银行转账支付投资320万元。以上合计1250万元整。2012年3月13日，被告给原告开具《收据》3份。被告收到原告项目投资1250万元。协议第二条约定：被告以综合楼最西边外墙南北中轴线为起点，至西向东所占面积的百分之七十五处分割点，综合楼东边外墙轴线距西边外墙轴线间距为102米，即从西外墙中轴线向东76.5米处，以上分割点处南北轴线为分割线区域线，从综合楼地上第四层至地上第一层整体自上而下分割，分割线以西归被告所有，分割线以东的房屋归原告所有。协议第二条约定，原告以综合楼最东边外墙南北中轴线为起点，至东向西所占面积的百分之二十五为分割点，即从东外墙中轴线向西25.5米处，以此分割点南北轴线为分割线，从综合楼地上第四层至地上第一层整体自上而下分割，分割线以西归被告所有，分割线以东为原告所有。（详见分配图一）。协议第三条约定，双方确认原告分取地下车库百分之二十五的车位，被告分得地下车库百分之七十五车位。原告认真履行了投资项目义务后，多次要求被告履行分割手续，办理产权登记手续。被告承诺办理产权及分割登记手续。但一直没有办理产权分割登记手续。原告别无他法，只好依法向人民法院提起诉讼，提出前列请求事项，请求人民法院依法判决。被告漯河核辉置业有限公司辩称：1、本案的案由应为合伙权益纠纷，而非简单的确认合同效力的诉讼。根据原告的诉请及事实理由的陈述，原告是典型的借确认合同有效之名，行合伙资产分割之实。2、被告也承认原被告双方对于涉案项目属于合作建房，分别以不同的形式出资，占有项目对应的股份，现原告要行使分割股份对应的资产，前提要对合伙项目的债权债务进行清算，目前预分割的项目，还未经五大主体竣工验收，且尚未进行最终的工程结算，在对内尚欠工程款，对外仍有借款及银行贷款之前提下，原告想借确认合同有效，来分割合伙资产，明显侵害了合伙人之外债权人的利益，不符合合伙企业法及公司法的有关规定，也明显显失公平。原告要求分割财产的条件不成就。3、从目前涉案项目的现状来看，除上述实体因素不能分割外，从程序上来讲原告的诉请也无法实现，目前，涉案项目尚未进行产权分割，因容积率出现问题，后期能否进行产权分割尚未明确，合作建房协议约定的分割界限看似明确实则务虚，不符合法定分割的要求。4、原告尚未完成对涉案项目的全部出资，被告保留要求原告履行继续出资的义务，因此，原告想借确认之诉来分割合伙资产，无论从情与法均不能成就，要求依法驳回原告诉请。第三人戚展诉称：一、原告和被告双方签订的协议应当属于无效协议，1、根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释第十四条规定，原被告争议的法律关系应当系合资合作开发房地产合同纠纷，因通过原告起诉的事实以及原被告和第三人在2013年5月12日签订的房地产联合开发合同可以看出三者系合作关系，而第三人享有65%的合作份额，原被告在第三人不知情的情况下擅自对合作项目资产进行处分，侵害了第三人的投资以及资产的权益，并且也未经过三方合议，根据民法总则以及司法解释，属于侵害合伙人的权益，应当属于无效。2、原被告签订的协议，属于对房地产项目利益分配,根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释，第十九条第一款第三项的规定，也应当属于无效，因该项目已经严重违反工程规划许可，目前属于违法建筑状态，根据该规定，擅自变更建设工程规划合伙人要求分配房地产项目利益的不予受理，受理的应当依法驳回起诉。二、原告无权要求分割25%的商场及地下停车位，理由为：1、双方签订协议应当为无效协议，而原告要求该协议进行分割，无事实和法律依据。2、根据物权法以及不动产登记条例，不动产权利是以登记为主，而原告要求的分割的财产登记在被告处，被告享有所有权，法院不能直接进行确认，并且原告只享有的是合作份额权利，只能根据投资合同约定，只能享有自己投资份额的收益权利，所以原告要求直接确认所有权无事实及法律依据，应确认合同无效并驳回要求分割的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2013年5月12日戚展和曹晋林、漯河核辉置业有限公司签订房地产联合开发合同，约定开发新蔡县御景苑项目，合同约定三方共同投资建设经营管理项目，按照投资比例行使权力，戚展出资6500万元，占项目投资的百分之六十五，曹晋林按照百分之二十五投资建设资金，漯河核辉置业有限公司按照百分之十投资建设资金。2014年8月19日在邦友集团办公室召开项目投资人会议，会议决议内容：投资人退出时、项目收购人应付其他原投资人相应的投资款和项目收益，戚如涛相应的投资款和项目收益为2800万元。2014年8月19日，戚如涛、漯河核辉置业有限公司、谢邦友签订一份股权转让协议，由漯河核辉置业有限公司收购戚如涛2800万元的股权，并约定结算条款及违约条款。2017年1月7日戚如涛、漯河核辉置业有限公司、谢邦友签订一份股权转让协议，由漯河核辉置业有限公司和谢邦友购买戚如涛2800万元的股权，并约定结算条款及违约条款。2、2014年8月22日，原告曹晋林作为乙方与被告漯河核辉置业有限公司作为甲方签订了《合作建房协议》，鉴于：1、双方投资合作建设《河南省新蔡县御景苑》项目，被告漯河核辉置业有限公司提供项目的土地使用权证、规划许可证、建设施工许可证及后续建设资金，负责建设管理、销售，固定分取项目百分之七十五的房屋。原告曹晋林提供投资一千二百五十万元的资金，用于《河南省新蔡县御景苑》项目建设，参加项目的管理，固定分取项目百分之二十五的房屋。2、《河南省新蔡县御景苑》项目已经建设竣工，五证齐全。3、乙方已经完成投资一千二百五十万元。合作建房协议第一条约定：项目基本概况：新蔡县御景苑项目综合楼商业位于新蔡县××××路北侧，地上一直**，地下**为车库，建筑面积约30396.535平方米，其中地下建筑面积6307.764平方米；地上建筑面积约24088.825平方米（一层6039.917平方米、二层6024.445平方米，三层5996.890平方米、四层6027.519平方米）。最终面积以房管部门测绘为准。第二条约定地上建筑物分配：综合楼西侧位置好，甲方漯河核辉置业有限公司以综合楼最西边外墙南北中轴线为起点，至西向东所占面积的百分之七十五处分割点，综合楼东边外墙轴线距西边外墙轴线间距为102米，即从西外墙中轴线向东76.5米处，以上分割点处南北轴线为分割线区域线，从综合楼地上第四层至地上第一层整体自上而下分割，分割线以西归被告所有，分割线以东的房屋归原告所有。协议第二条约定，原告以综合楼最东边外墙南北中轴线为起点，至东向西所占面积的百分之二十五为分割点，即从东外墙中轴线向西25.5米处，以此分割点南北轴线为分割线，从综合楼地上第四层至地上第一层整体自上而下分割，分割线以西归被告所有，分割线以东为原告所有。（详见分配图一）。协议第三条约定地下车库的分配：根据建筑图纸和现场实测，依据实际的车位数量，漯河核辉置业有限公司占车位数为百分之七十五（75%），曹晋林占车位数为百分之二十五（25%）。（详见分配图二）。同时协议第四条、第五条约定：双方以实际测量的各层建筑面积各自办理自己的房屋不动产产权证，产权证登记所发生的费用按照投资人的比例分摊。协议上确认原告曹晋林已经完成投资的1250万元，是曹晋林于2010年11月1日通过银行转账支付投资500万元；于2010年12月22日通过银行转账支付投资430万元；于2011年2月11日通过银行转账支付投资320万元。以上合计1250万元整。2012年3月13日，被告漯河核辉置业有限公司给原告开具《收据》3份，载明收到原告曹晋林股金1250万元。3、案涉项目是2010年12月通过新蔡县政府招拍挂摘取该县XCR-01043地块的土地出让使用权，面积37841.78平方米，并于2011年1月12日与国土局签订土地出让合同。2011年4月10日取得新蔡县住房和城乡建设局下发《建设用地规划许可证》；2011年11月8日取得新蔡国土资源局下发《土地证书》；2011年11月9日取得新蔡县住房和城乡建设局下发《建设工程规划许可证》；2012年1月1日取得新蔡县住房和城乡建设局下发《建设工程施工许可证》；2015年6月3日取得新蔡县住房和城乡建设局下发《新蔡县商品房预售许可证》。案涉的综合楼商业现在建设中，没有竣工验收。另查明，戚展，曾用名戚如涛、戚展展。戚展于2018年4月8日向驻马店市中级人民法院提起诉漯河核辉置业有限公司、谢邦友股权转让纠纷的诉讼，请求漯河核辉置业有限公司、谢邦友连带支付戚展股份转让款2800万元以及从2014年8月19日至2017年4月19日的利息1792万元，共计4592万元，并判令从2017年4月19日至偿还完毕为止每月按照月息2分支付利息，并连带支付违约金560万元，漯河核辉置业有限公司、谢邦友提出反诉，要求确认三方于2014年8月19日签订的《股权转让协议》和双方于2017年1月6日签订的《股权转让协议》无效；戚展履行出资6500万元的义务并从2013年5月12日起至2018年5月22日，按日万分之三支付逾期付款的违约赔偿金3500万元。驻马店市中级人民法院于2018年8月17日作出（2018）豫17民初39号民事判决书，认定2013年5月12日戚展和曹晋林、漯河核辉置业有限公司签订的《房地产联合开发合同》无效，判决：一、确认2014年8月19日戚如涛、漯河核辉置业有限公司、谢邦友签订的《股权转让协议》和2017年1月7日戚如涛、漯河核辉置业有限公司、谢邦友签订一份《股权转让协议》无效；二、驳回戚展的诉讼请求；三、驳回漯河核辉置业有限公司、谢邦友的反诉请求。戚展和曹晋林、漯河核辉置业有限公司均未提出上诉，驻马店市中级人民法院（2018）豫17民初39号民事判决书已经生效。以上事实，有《房地产联合开发合同》、《合作建房协议》、驻马店市中级人民法院（2018）豫17民初39号民事判决书等证据在卷为凭，且经庭审质证，本院据以认定。本院认为，本案系合作开发房地产合同纠纷。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。原告曹晋林和被告漯河核辉置业有限公司2014年8月22日签订《合作建房协议》是原告曹晋林提供资金、被告漯河核辉置业有限公司提供出让土地使用权及资金，该合同双方当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，且被告漯河核辉置业有限公司具备房地产开发经营资质，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。”，该合同为有效合同，故对原告曹晋林请求确认其与被告漯河核辉置业有限公司2014年8月22日签订的《合作建房协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。因为合作开发房地产合同的各方当事人共同投资，应当共享利润、共担风险，而案涉的综合楼商业现在建设中，没有竣工验收，因合作开发房地产未进行清算，合作开发房地产期间支出、收入多少，是否盈利等现在均无法确定，故对原告曹晋林请求确认其具有新蔡县御景苑综合楼地上房屋百分之二十五的所有权及新蔡县御景苑综合楼底下车位百分之二十五的所有权，并办理产权登记的诉讼请求，本院不予支持；对于被告漯河核辉置业有限公司辩称原告要求分割财产的条件不成就，涉案项目现在进行产权分割尚未明确，不符合法定分割的要求的意见，本院予以采纳。对于第三人戚展诉称原告和被告双方签订的协议应当属于无效协议，应当依法驳回原告起诉的请求，经查，从原被告和第三人在2013年5月12日签订的《房地产联合开发合同》、2014年8月22日原被告签订《合作建房协议》以及被告漯河核辉置业有限公司提供的曹晋林参与经营的账目、报销凭证、票据、股东会决议等都可以证实，原告曹晋林和被告漯河核辉置业有限公司双方均有合作开发房地产的合意，且原告曹晋林进行了出资，原告曹晋林和被告漯河核辉置业有限公司2014年8月22日签订《合作建房协议》是在2014年8月19日戚如涛、漯河核辉置业有限公司、谢邦友签订《股权转让协议》，第三人退出房地产联合开发之后签订的，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，案涉新蔡县御景苑综合楼商业楼现在是在建状态，没有进行竣工验收，第三人没有提供证据证明案涉新蔡县御景苑综合楼商业楼擅自变更建设工程规划，故对第三人戚展的该意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告曹晋林与被告漯河核辉置业有限公司2014年8月22日签订的《合作建房协议》有效。二、驳回原告曹晋林的其他诉讼请求。案件受理费96800元、财产保全费5000元，由原告曹晋林负担50900元，被告漯河核辉置业有限公司负担50900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张俊芝人民陪审员  张锦东人民陪审员  苗 宁二〇二〇年七月七日书 记 员  李亚光