重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初24229号原告：李泽，男，1971年5月9日出生，汉族，住广东省深圳市龙华区。委托诉讼代理人：杨林诚，重庆嘉鼎律师事务所律师。被告：程琦，男，1963年9月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：汪瀚波，重庆金牧锦扬律师事务所律师。原告李泽与被告程琦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员陈学军独任审判，公开开庭进行了审理。原告李泽的委托诉讼代理人杨林诚，被告程琦的委托诉讼代理人汪瀚波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李泽向本院提出请求：1.确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年4月3日解除，判令被告立即向原告返还房屋；2.判令被告支付从2018年10月1日起至2019年3月31日止的房屋租金12，192元及滞纳金（即违约金）9，144元（滞纳金以拖欠租金12，192为基数，从2018年10月1日至2018年10月16日按每天5%计算）；3.判令被告支付房屋占有使用费暂计为10，155元（该房屋占有使用费参照合同约定的租金标准即每日67.7元，从2019年4月4日起暂计算至2019年8月31日共150天，房屋占用使用费算至房屋返还之日止）；4.判令被告向原告支付的履约保证金4，064元不退还，归原告所有；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月26日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，原告将自己所有的位于江北区观音桥步行街X号负X-X-X号商铺出租给被告，约定租赁期限为15年，记租日期为2017年7月1日，并约定前3年租金不变，第1-3年每月租金为2，032元，租金按3个月为1期给付。从2018年10月起，被告就未再向原告支付租金。原告多次向被告催收欠租租金，被告都恶意拖欠拒绝支付租金。2019年4月3日，原告向被告发出《解除商铺租赁合同通知函》，被告于当日签收了该通知函。根据原告与被告签订《商铺租赁合同》的约定，在合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，可向重庆市江北区人民法院起诉。故原告为维护自身合法权益，特依法向本院提起诉讼。被告程琦辩称，是拖欠原告2018年10月1日至2019年3月31日租金12，192元，被告会支付，现没能力。但，根据《商铺租赁合同》第六.1条约定，本合同是不可撤销的，原告不享有单方解除权，即使解除也不能达到返还商铺的后果。据约定，租赁合同为世纪金街商场区域性整合合同，涉及130位产权人的权益。合同也约定原告应确保被告正常使用该商铺，不得中途违约终止。原告依被告未按约支付租金解除合同，不符合合同真实的意思表示，不构成解除合同的法律前提。该条款与合同中的其他条款有矛盾，应按合同整体的真实意思进行理解。为维护正常商业业态，增强合同稳定性，双方在合同中明确限制了本合同不能单方解除、终止。因此，原告不享有单方解除权利。约定的房屋收回条件没达成，若强收将损害被告及第三方的合法权益。合同第六.6条约定返还房屋的前提是合同期满未续约时。此外，被告在承租包括涉案房屋在内的整体商铺后，与案外人签订了租赁合同。如原告强行收回，将导致被告非因自身主观意愿对第三方违约，将损害被告及第三方的合法权益。约定的滞纳金是违约金性质，但过高。滞纳金不应超过原告所遭受实际损失的30%，而实际损失应由原告承担举证义务。原告不具单方解除合同的合法性，被告不应支付房屋占有使用费。原告诉请不予退还被告支付的履约保证金4，064元，不具合同依据，且与本案争议焦点没有相关性。合同解除后，履约保证金应当退还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李泽举示的商铺租赁合同、解除商铺租赁合同的通知函，前述证据本院予以确认并在卷佐证。被告程琦未举示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月29日，李泽（甲方）与程琦（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：经甲、乙双方友好协商，就江北观音桥世纪金街原“生活工坊”区域整合租赁一事达成如下协议，双方共同遵守执行；商铺为江北观音桥“世纪金街”109号，面积为7.28㎡；商铺租赁期限15年，起租日期预定为2017年4月1日，计租日期为2017年7月1日，起租日期为涉及整合区域的130个商铺全部签订租赁合同并清场交付乙方之日，计租日期为起租日期后90天（该90天为甲方向乙方提供的卖场装修及设备增、改施工优惠期）。免租期内的水、电公摊费用由乙方承担；双方议定的租金起始计价标准为计租房价金额7.5%的年回报率；第1至3年租金不变，以后每两年在上年度租金基础上按以下标准递增：第1至3年月租金为2，032元/月，第4至5年月租金为2，154元/月，第6至7年月租金为2，238元/月，第8至9年月租金为2，466元/月，第10至11年月租金为2，663元/月，第12至13年月租金为2，956元/月，第14至15年月租金为3,310元/月；履约保证金为两个月租金，即4，046元……；租金按三个月为一期支付，第一期租金支付时间为清场完毕之日后三日内；下期租金支付时间为提前5天支付；甲方权利：有按合同约定收取商铺租金和产权赠与、转让、抵押的权利……；本合同为世纪金街商场区域性整合合同，涉及130位产权人的利益，因此为不可撤销合同；乙方因经营需要对整合区域进行的设施设备改造，如增加的电扶梯、天然气、排烟、上、下水等，在合同期满未续约时，不得拆除，归区域内130位产权人所有，且乙方不得提出补偿；在合同期满双方未续约时，乙方在恢复拆除商铺隔断后将商铺交还产权人，如甲方不要求乙方恢复拆除的商铺隔断，视为乙方已恢复，在乙方正式撤场后三日内无息退还乙方交付的履约保证金；甲方确保乙方正常使用该商铺不得中途违约终止本合同……；乙方未按约支付甲方租金，视为乙方违约，15天内乙方每天按当期应付租金的5%向甲方支付滞纳金，逾期还未支付租金，甲乙方有权终止合同，由此造成的一切经济损失和法律责任由乙方自行承担；本合同执行期间，如双方产生分歧，应协商解决，协商不成，可向江北区人民法院提请诉讼。2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金12，192元，程琦未支付李泽。2019年4月3日，李泽向程琦送达了《解除商铺租赁合同的通知函》，该通知载明：……乙方（程琦）自2018年9月起逾期支付租金后，甲方（李泽）多次要求乙方履约，但乙方未按约给付租金，截止今日，乙方已有三期未按约定支付租金共计18，288元；根据双方签订的商铺租赁合同第七条第三款乙方未按期履行给付租金，甲方有权解除合同的约定，现通知乙方解除商铺租赁合同；按照法律规定和合同约定，乙方接到该函后，应当将商铺退还给甲方，并恢复原貌，同时应当支付逾期未给付的租金，并按约定给付滞纳金，承担因违约给甲方带来的其他损失的赔偿责任……。本院认为，李泽与程琦所签《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人双方具有约束力。关于《商铺租赁合同》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《商铺租赁合同》约定：乙方未按约支付甲方租金，视为乙方违约，15天内乙方每天按当期应付租金的5%向甲方支付滞纳金，逾期还未支付租金，甲乙方有权终止合同……。此是关于解除《商铺租赁合同》条件的约定，前述约定的解除条件成就时，李泽即可以解除与程琦的租赁合同。因此，程琦所称李泽不具单方合同解除权的抗辩不能成立。查，程琦逾期支付李泽租金已超过15日，根据约定李泽有权解除《商铺租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……。程琦于2019年4月3日收到李泽的商铺解除通知，根据前述规定，《商铺租赁合同》于2019年4月3日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，《商铺租赁合同》解除后，程琦有返还房屋的义务。对李泽诉请法院判决被告程琦返还房屋，本院予以支持。关于程琦所称约定的本合同是不可撤销的问题。根据《中华人民共和国合同法》规定可知，撤销与解除是不同的法律规定，因此，用合同不可撤销的约定来否定李泽的合同单方解除权，没有依据，本院不予支持。租赁合同约定甲方确保乙方正常使用该商铺不得中途违约终止本合同。但本案中，李泽解除与程琦的商铺合同，符合法律规定，并非违约解除（终止）合同。审理中，程琦方以维护正常商业业态，增强合同稳定性为由，来否定李泽享有的单方解除权。程琦此称缺乏依据，本院不予支持。李泽解除合同符合法律规定，且系因程琦违约不支付租金所致，返还租赁物房屋是合同解除的法律后果，因此，程琦所称的收回租赁物房屋会损害程琦及第三方权益的主张，没有根据。反倒是若合同解除后李泽不能取回租赁物房屋，则损害了守约方李泽的权益。关于程琦应承担的未付租金及其滞纳金（即违约金）数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。查明，2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金12，192元程琦未付。因此，程琦应继续履行合同约定，支付前述未付的租金。对李泽请求支付欠付租金12，192元，本院予以支持。《商铺租赁合同》约定：乙方未按约支付甲方租金，视为乙方违约，15天内乙方每天按当期应付租金的5%向甲方支付滞纳金……。此是关于违约责任的约定。即是说，逾期支付租金在15日内的，程琦应向李泽支付滞纳金（即违约金）；逾期支付租金在15日外的，合同没有约定要支付滞纳金（即违约金）。因此，对李泽诉求的逾期支付租金超过15日的滞纳金（即违约金），本院不予支持。李泽要求的每天5%的滞纳金（即违约金）过高，应予调整，本院按年24%计算逾期支付租金的滞纳金（即违约金）。合同约定：下期租金支付时间提前5天支付。据此，2018年10月至12月期间的租金6，096元，逾期支付15日内的时间为2018年9月26日至10月10日；2019年1月至3月期间的租金6，096元，逾期支付15日内的时间为2018年12月27日至2019年1月10日。本案中，李泽要求支付滞纳金（即违约金）的期间是2018年10月1日至2018年10月16日。因此，根据李泽的主张滞纳金（即违约金）期间，滞纳金（即违约金）计算为：6，096元×24%÷365天×10天=40.08元。关于房屋占有使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商铺合同解除后，程琦应将租赁的房屋返还李泽。程琦不返还租赁物房屋，给李泽造成损失，应赔偿损失。损失本院参照约定及李泽的主张计算，房屋占有使用费从2019年4月4日至租赁物房屋返还之日止，2020年6月30日前（含6月）按24，384元/年÷365天=66.81元/天计算，之后按67.7元/天计算。关于履约保证金的问题。《商铺租赁合同》中约定履约保证金为两个月租金4，046元，此处履约保证金实质为债务履行的担保，程琦不履行债务时，李泽可以此保证金优先受偿。本案查明，程琦存在不履行债务的情形。因此，履行保证金作为债务履行的担保仍须由李泽占有。根据当事人陈述可知履约保证金现未冲抵程琦未履行债务，故李泽诉求履约保证金归其所有，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六十三条、第七十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：确认原告李泽与被告程琦签订的《商铺租赁合同》于2019年4月3日解除；本判决生效之日起三日内，被告程琦将江北区观音桥“世纪金街”109号商铺返还原告李泽；本判决生效之日起三日内，被告程琦支付原告李泽2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金12，192元及滞纳金（即违约金）40.08元，合计12，232.08元；判决生效之日起三日内，被告程琦支付原告李泽房屋占有使用费，计算为：从2019年4月4日起至江北区观音桥“世纪金街”109号商铺返还原告李泽之日止，2020年6月30日前（含本月）的房屋占有使用费按66.81元/天计算，之后的房屋占有使用费按67.7元/天计算；原告李泽不退还被告程琦履约保证金4，046元；驳回原告李泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费688.88元减半收取344.44元，原告李泽承担114.03元，由被告程琦承担230.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 学 军二〇二〇年七月九日书记员 郎乾睿思