陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终1516号上诉人（原审被告）：西安航华房地产开发有限责任公司。住所地：西安市阎良区润天路南段西侧（人民东路路口）。法定代表人：王家华，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦花妮，陕西荆山塬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王博，男，1984年10月19日出生，汉族，西飞公司系统件厂厂长助理，住西安市阎良区。委托诉讼代理人：王建庄，男，1958年7月23日出生，汉族，住址同上，系王博之父。上诉人西安航华房地产开发有限责任公司（以下简称航华公司）因与被上诉人王博房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院（2019）陕0114民初1564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。航华公司向本院提起上诉，上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审；二、一、二审诉讼费由王博承担。事实及理由：一、一审法院在没有查明案件事实的情况下草率认定定案事实，判决航华公司向王博赔偿租金损失明显错误，涉案房屋出现质量问题后航华公司已积极修复，该房屋已经达到可以居住的标准，王博在房屋可以居住却不居住的情况下，主张租房损失的理由显然不能成立。一审庭审过程中王博的委托人代理人王建庄（系王博的父亲）在法庭调查阶段提供租赁合同2份、收条2份，举证证明王博租房产生租金损失，航华公司认为王博的举证并不充分，由王博和其作为委托代理人的父亲签订租房合同，该证据的真实性一审法院并未查明，一审庭审质证过程中，航华公司不认可该证据的真实性，且本案关于租金的损失业经陕西省高级人民法院作出(2018)陕民再63号民事判决书，认定由航华公司一次性赔偿王博租金损失76800元。一审法院并未查明本案事实，就草率的根据王博的举证认定王博租房居住产生租金损失，属于事实认定不清。二、一审王博主张的物业费损失没有法律和事实上的依据，王博2018年9月30日前产生的物业费等各项费用已经西安市阎良区人民法院作出(2019)陕0114民初1564号民事调解书，对于王博主张该生效文书所应履行的义务系损失的理由不能成立。另根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》(陕价服发(2014)85号）之规定：“空置房、其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳”。(2019)陕0114民初1564号民事调解书即是按收费标准的70%计算的，故王博一审诉请的物业费、电梯费等交纳与王博何时正式入住房屋无关，因此一审法院判决航华公司赔偿王博物业费15529元毫无事实与法律依据。三、一审法院在判决第二项判决航华公司赔偿王博案件受理费117.5元违反了处分原则，王博在起诉时并没有主张该项诉请，一审法院的判决已经超出了王博的诉讼请求。王博辩称，1、此前法院处理截止16年年底，我现在主张的是17年和18年产生的租金损失，我认为没有处理过，高院也没有说对租金损失一次性处理；2、我开始装修房屋的时候，航华公司一直没有给我解决漏水的问题，我认为存在安全隐患，一直到19年元月，航华公司才开始给我维修，到目前为止只把大梁修了，我还没有检测。关于物业费，高院判决装修期间的物业费是由我自己交，装修以后的我交到了18年年底，因为房屋问题我没有居住，这期间的物业费应该由航华公司承担。请求驳回上诉，维持原判。王博向一审法院提出诉讼请求：1.判令航华公司赔偿王博临时租住房屋损失45600元；2.判令航华公司赔偿王博2018年12月31日前产生的物业费、电梯费等损失16788.8元；3.本案诉讼费由航华公司承担。一审法院经审理认定事实如下：王博（买受人）与航华公司（出卖人）于2012年3月27日签订《商品房买卖合同》附《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，约定：王博购买航华公司位于前进路中段南侧盛世华都住宅小区第L5-1幢2单元18层21802号商品房一套，建筑面积129.98平方米。第十六条约定保修责任，墙面渗漏及主体结构均属约定的维修项目。2013年3月王博发现该商品房有质量问题，通知航华公司维修后，王博重新装修时发现维修处质量问题仍然存在。双方为此发生纠纷，王博于2016年9月21日诉至本院，本院于2016年12月19日作出（2016）陕0114民初1474号民事判决书，判决：“一、航华公司于本判决生效之日起30日内为王博修补座落于西安市阎良区飘窗大梁上混凝土缺陷的空洞至质量合格；二、航华公司于本判决生效之日起30日内为王博修补座落于西安市阎良区商品房东北卧室窗户周围及墙面渗漏问题至质量合格；三、航华公司于本判决生效之日起15日内一次性支付王博装修损失费14000元；四、驳回王博其余诉讼请求。”宣判后，王博不服上诉至西安市中院，西安市中院于2017年6月14日以（2017）陕01民终2592号判决书，驳回上诉，维持原判。宣判后，王博不服，向陕西省高院申请再审，陕西省高院以（2018）陕民再63号民事判决书，判决：“一、撤销西安市中院（2017）陕01民终2592号民事判决和西安市阎良区人民法院（2016）陕0114民初1474号民事判决第四项；二、维持西安市阎良区人民法院（2016）陕0114民初1474号民事判决第一、二、三项；三、被申请人航华公司于本判决生效后15日内一次性赔偿再审申请人王博租金损失76800元；四、驳回再审申请人王博的其余诉讼请求。”再审宣判后，航华公司对王博的房屋进行了维修，至2019年2月王博入住到位于西安市阎良区房屋。2018年11月6日，西安市阎良区华宇物业管理有限公司将王博诉至本院，要求其支付2013至2017年的暖气费、物业费、电梯费等共计25383.2元。后经调解，王博支付西安市阎良区华宇物业管理有限公司截止2018年9月30日前产生的物业费等各项费用共计15529元，王博负担案件受理费117.5元。2019年7月3日，王博诉至本院要求航华公司赔偿损失。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。买卖合同的出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。本案中，航华公司（出卖人）交付给王博（买受人）的商品房存在质量瑕疵，影响王博的正常居住，在房屋质量未解决之前，王博在外租房居住符合情理。王博对2016年12月31前的房屋租金赔偿已经前案处理，现王博要求对其2017年和2018年产生的租金损失赔偿，予法有据，应予支持。考虑到王博购买的房屋为三室两厅两卫结构，结合本地同等房屋租金价格，本院酌情认定王博在外租房费用为1800元/月，两年产生的租金损失为43200元。另，因航华公司的原因导致告王博未能入住房屋，但实际产生物业费等费用15529元及案件受理117.5元，对该费用，航华公司亦应予以赔偿。王博其余诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一佰零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安航华房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内一次性赔偿原告王博租金损失43200元；二、被告西安航华房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内一次性赔偿原告王博物业费等15529元、案件受理费117.5元，共计15646.5元；三、驳回原告王博其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1360元，减半收取计680元，由被告西安航华房地产开发有限责任公司负担642元，原告王博负担38元。因原告王博已预交，被告西安航华房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告王博642元。经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，航华公司上诉称，涉案房屋出现质量问题后航华公司已积极修复，该房屋已经达到可以居住的标准，王博主张租房损失的理由不能成立，并称王博主张的物业费损失没有法律和事实上的依据，请求撤销原判，发回重审。因航华公司（出卖人）交付给王博（买受人）的商品房存在质量瑕疵，影响王博的正常居住，在房屋质量未解决之前，王博在外租房居住符合情理。王博对2016年12月31前的房屋租金赔偿已经前案处理，原审法院对其2017年和2018年产生的租金损失予以支持，并无不当。原审法院考虑到王博购买的房屋为三室两厅两卫结构，结合本地同等房屋租金价格，酌情认定王博在外租房费用为1800元/月，两年产生的租金损失为43200元；航华公司的原因导致告王博未能入住房屋，实际产生物业费等费用15529元及案件受理117.5元，原审法院予以认定，亦无不当。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1271元（西安航华房地产开发有限责任公司已预交），由西安航华房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年七月二十九日书记员  孙 妍