广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初5047号 原告：韦克山，男，1979年10月12日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：韦永效，南宁市兴宁区三塘法律服务所工作者。 委托诉讼代理人：方金全，南宁市兴宁区三塘法律服务所工作者。 被告：吴晓新，男，1990年4月10日出生，壮族，住广西西林县。 第三人：中国民生银行股份有限公司南宁分行，住所地：南宁市青秀区民族大道**华润大厦**1F、2F、3F、3MF、30F、31F、36F,统一社会信用代码：9145010356677833XX。 代表人：杨济生。 原告韦克山与被告吴晓新、第三人中国民生银行股份有限公司南宁分行（以下简称“民生银行南宁分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦克山的委托诉讼代理人韦永效到庭参加诉讼，被告吴晓新、第三人民生银行南宁分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告韦克山向本院提出诉讼请求：1．原告韦克山与被告吴晓新于2017年11月14日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；2．位于南宁市兴宁区产归原告韦克山所有，由被告吴晓新于判决生效后协助韦克山办理该房产过户手续；3．被告支付原告违约金100000元；4．被告向原告支付差旅费1866元；5．准许原告提前向第三人偿清按揭贷款（具体数额由各方依法核对为准），并由第三人协助办理解除抵押登记手续；6．本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年11月14日，原告（买方）韦克山与被告（卖方）吴晓新签订的《房屋买卖合同书》，约定：原告韦克山向被告吴晓新购买位于南宁市兴宁区产，房屋价款为504939元……该房产可以办理产权证时，被告（甲方）应当第一时间立即通知原告（乙方）并积极配合开发商和乙方办理过户。办理产权证后，甲方应当根据乙方的安排，配合办理过户手续及如甲方违约的……另外再支付10万元违约金给乙方等。合同签订后，原告依约向被告支付购房合同款，被告就将该房屋移交给原告；2019年5月2日该房办理了不动产权证（房屋所有权证），但被告迟迟不配合原告办理该房过户手续。经原告多次催促通知，至今被告故意躲避无故拒绝协助原告办理该房过户手续。另外，该房产是向第三人办理抵押登记，故原告为便于买卖过户愿意提前向第三人偿清该房产按揭贷款（具体数额由各方依法核对为准），并由第三人协助办理解除该房产抵押登记手续。综上所述，原、被告双方之间的房屋买卖活动依法成立，合法有效，被告的上述行为已经明显构成根本性违约，给原告造成了严重的经济损失。 被告吴晓新未作答辩，亦未提交证据。 第三人民生银行南宁分行作陈述，亦未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月14日，原告韦克山（乙方）与被告吴晓新（甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方于2015年10月向银行贷款出资以甲方名义从广西嘉和城置业集团有限公司购买位于南宁市兴宁区（合同价504939元）。现因甲方经济困难，还款停滞，甲方自愿将该房产的所有相关权益转让给乙方，经甲乙双方在自愿、平等、诚实信用的原则下达成如下协议条款：甲方为购买前述房屋合计支付款项金额为117609元（其中，甲方在民生银行按揭贷款总借款378000元，从2015年12月份至2017年7月份已经向银行还款本息一共39670元整。），自本协议书签订之日起，甲方将该房产全部权益转让给乙方，基于对价，乙方按本协议书约定支付甲方因购买该房产已经支付的117609元折合整数12万元支付给甲方，其中，2017年11月15日支付85000元，剩余部分一共35000元等甲乙双方及时办理过户手续后给付结清。本房屋买卖合同书签订后，该房产所有权归于乙方，甲方应当将该房产交付给乙方并将《南宁市商品房买卖合同》、民生银行《个人购房／车位借款及担保合同》以及所有票据、还款用的民生银行卡、即将从开发商领取的房屋钥匙等原件全部交付给乙方。交付后，乙方在使用该房屋过程中，甲方还应积极配合乙方办理其他相关手续。该房产可以办理产权证时，甲方应当第一时间立即通知乙方并积极配合开发商和乙方办理过户。办理产权证后，甲方应当根据乙方的安排，配合办理过户手续。乙方可根据过户时的情况，决定将房产过户给自己或者指定的第三人。乙方己于2017年ｌ1月15日向甲方支付85000，以收据为证；甲方办理产权过户手续给乙方后十日内，乙方向甲方支付35000，以收据为证。本协议书签订后，甲方不再承担该房产有关费用，相关费用如银行按揭贷款、首付分期、物业费、装修费等一切费用均由乙方承担，本合同签订之日起至办理过户手续期间甲方将用于还款的民生银行卡交给乙方使用还款，卡号为62×××73，过户后银行卡交还甲方。甲方应当根据本协议约定及时办理房产交接和过户手续；如甲方违约的，甲方除了应当支付乙方已经支付的所有款项外（包括装修），还应当支付该房产升值的价值给乙方，另外再支付10万元违约金给乙方。双方还就其他事项进行了约定。 上述合同签订当日，吴晓新向韦克山出具《收据》，确认收到涉案房屋购房款85000元。 因韦克山认为吴晓新未能按约定配合其办理南宁市兴宁区的过户登记手续，韦克山遂向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明，2015年11月22日，吴晓新作为甲方及共有人、民生银行南宁分行作为乙方、广西嘉和置业集团有限公司作为丙方签订《个人购房／车位借款及担保合同》（编号：个房贷字第××号），吴晓新向民生银行南宁分行贷款378000元。 2019年5月2日，南宁市兴宁区房取得不动产权证书〔桂（2019）南宁市不动产权第××号〕，登记为吴晓新单独所有。 2019年5月9日，南宁市兴宁区房办理了以第三人民生银行南宁分行为抵押权人的预购转现房抵押登记〔桂（2019南宁市不动产证明第0152981号）〕。 还查明，2020年7月7日，民生银行南宁分行向本院出具一份《我行客户吴晓新的贷款说明》，载明：“截至2020年7月7日，（2019）桂0102民初5047号案件中我行客户吴晓新（身份证：×××0712）在我行的一手住宅按揭贷款尚欠款本金共350685.99元，利息4148.69元，罚息47.35元。上述数据仅算至2020年7月7日，此后利息按照年利率4.9％和罚息按照7.35％计算至结清之日，具体以结清当日我行提供的对账单为准。” 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告吴晓新、第三人民生银行南宁分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、合同的效力问题。 原告韦克山与被告吴晓新签订《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 二、关于原告要求被告及第三人协助办理涉案房屋过户登记问题。 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，涉案房屋已经办理了以第三人民生银行南宁分行为抵押权人的抵押登记，现韦克山自愿涤除该抵押权，本院对此予以确认。在韦克山涤除该抵押权后，民生银行南宁分行亦应协助韦克山办理涉案房屋的抵押权注销登记手续。 依据原、被告双方的合同约定，韦克山应向吴晓新支付购房款85000元；吴晓新在涉案房屋可以办理产权证时，应根据韦克山的安排配合办理过户手续。现韦克山已经依约向吴晓新支付购房款85000元，且涉案房屋已经取得不动产权证书，已经符合双方约定的办理过户登记的条件，故韦克山要求吴晓新予以配合办理涉案房屋的过户登记手续，符合合同约定和法律规定，在上述抵押权注销登记后，吴晓新应协助原告办理涉案房屋的过户登记手续，所需相关税费由韦克山负担。 三、关于原告要求被告支付违约金及差旅费的问题。 首先，韦克山主张吴晓新未协助其办理涉案房屋的过户登记手续存在违约，一方面，从原、被告双方的约定来看，双方并未约定涉案房屋的抵押权涤除的事宜，而抵押权的涤除却是涉案房屋办理产权过户登记的必要条件之一，在双方未能就此事项达成一致意见的情况下，涉案房屋尚不具备办理过户登记的条件。另一方面，从韦克山给付的购房款来看，其实际仅支付的是吴晓新除购房按揭贷款之外购房款，因此结合合同约定及常理判断，涉案房屋的抵押权涤除费用应当由韦克山负担。且根据双方合同约定，吴晓新系应根据韦克山的安排协助其办理涉案房屋的过户登记手续。现韦克山并无证据证实其已经明确向吴晓新表明其涤除涉案房屋抵押权并要求吴晓新协助其办理过户登记手续，而吴晓新对此予以拒绝的事实。综上，韦克山主张吴晓新违约，没有事实及法律依据，本院不予采信。此外，韦克山主张的违约金10万元，从双方合同约定来看，实际应属于因吴晓新导致韦克山解除合同时，吴晓新应当支付的惩罚性违约金，现在韦克山在要求吴晓新继续履行合同的情况下，其向吴晓新主张该违约金亦缺乏事实及法律依据。因此，韦克山要求吴晓新支付违约金10万元及差旅费，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告韦克山与被告吴晓新于2017年11月14日签订的《房屋买卖合同书》合法有效； 二、原告韦克山于本判决生效之日起十日内向中国民生银行股份有限公司南宁分行清偿《个人购房／车位借款及担保合同》（编号：个房贷字第××号）项下的贷款本息（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、提前还款违约金等，具体金额以实际还款之日中国民生银行股份有限公司南宁分行结算为准）; 三、中国民生银行股份有限公司南宁分行于收到上述第一项款项之日起十日内协助韦克山办理南宁市兴宁区房屋抵押权〔桂（2019）南宁市不动产权第0106498号〕的注销登记手续; 四、被告吴晓新于上述第三项抵押权注销登记之日起十日内协助原告韦克山办理南宁市兴宁区房屋的过户登记手续,将该述房屋的房地产权利过户登记到原告韦克山名下,在办理产权过户登记过程中发生的税费由原告韦克山负担； 五、驳回原告韦克山的其他诉讼请求。 上述义务，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费2337元，由原告韦克山负担2287元，被告吴晓新负担50元。 案件保全费1029元，由原告韦克山负担1007元，被告吴晓新负担22元。 公告费300元，由被告吴晓新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  聂 凯 人民陪审员  梁绍连 人民陪审员  韦道劲 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  滕嘉盼 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。