大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初731号原告：程芹萍，女，1963年3月8日生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：周铁军，系辽宁岭岩律师事务所律师。被告：何萍，女，1980年7月2日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告程芹萍诉被告何萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员谢妍芳依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程芹萍的委托诉讼代理人周铁军、被告何萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令被告给付原告所欠房租20,000元（2018.7.5-2019.7.5）、2019.7.5至2020年7月5日70,000元，合计90,000元，及逾期天数的违约金54,600元。2、解除原被告之间的租赁合同，立即将所租赁房屋交付原告。3、被告承租期间所损坏的房屋财产，要赔偿原告损失1,500元。事实与理由：2013年4月11日，原被告签定租赁合同。约定原告将大连甘井子区公建，面积156.53平方米，租给被告使用。租期从2013年4月11日至2020年7月5日，年租金70,000元。租金提前30日年付。现被告有以下违约行为：一、被告现拖欠（2018.7.5--2019.7.5租期）租金20,000元整。二、被告违背了房屋租赁合同的相关条款，至今所欠租金未补交。三、不爱护承租房屋的财产，明显竖形灯箱损坏，至今未给更新或修复。四、被告曾违规经营，辖区公安部门多次电话寻查客舍法人常士杰，严重影响其正常生活秩序，并给法人和房主造成精神上的损失。五、大连市政府改造工程，外墙保暖及暖气分户，拒不配合，导致暖气分户至今未完工。鉴于以上情况，原告认为：1、暖气分户改造是政府行为，又是为住户着想，房屋使用人何萍、何俊理应积极配合，协助施工改造。2、承租人从7月初到现在拖了四个月，还不从实际出发，讲话不讲道理，让房主给拿钱再说事，政府改造对住户是无偿服务，何萍这种行为性质及其恶劣。多次沟通无果，为此诉至法院请依法支持原告诉讼请求。被告何萍辩称，不同意原告的诉讼请求，被告承认欠原告租金，是因为原告违约了，被告不可能给原告房租和违约金，一分都不会给。同意到2020年7月5日解除合同，被告在合同期内没有违约，想提前解除合同得赔偿被告的损失。第三项诉讼请求不同意，被告不是破坏，灯箱是自然风刮坏的，不是被告损坏的。经审理查明，原告系案涉房屋即坐落于沙河口区公建的所有权人。原、被告于2013年4月11日签订《租赁协议》，协议约定：被告承租原告上述房屋，租赁日期自2013年4月11日起至2020年7月5日止；租金为每年70,000元，自合同签订之日起，被告应给原告付清本年度房租金、取暖费、物业费及相关费用，下年度租赁应提前30日以现金方式一次性给付原告；原告保证所出租房屋水电暖等设施完好，并能够正常使用，若政府部门要求对有关设施进行改造时，所需费用由原告负责；租赁期间被告必须爱护房屋财产，不得违规改造、擅自改变房屋的结构及用途，防止火灾、水灾的发生。房屋所有电器及设备如因被告故意或过失造成租用房屋和设备的毁坏应负责恢复原状及赔偿经济损失，原告有权终止合同；被告逾期交付房屋租金，原告按每日500元向被告加收违约金。2018年7月，大连市甘井子区政府改造工程对案涉房屋在内的所辖房屋进行外墙保温暖气分户改造。在分户改造的过程中，原、被告发生争议，原告进行过报警。原告作出《外墙保温暖气分户改造情况说明》，内容包括：“房屋现使用人何萍（系承租者），她承租后由其哥哥何俊经营，现做旅馆生意（好运客舍）。外墙保温工程施工，当工人进行搭建安全架时，何萍何俊无理阻止不让搭建，当时邻居电话告知此情，无耐我让爱人刘应钦安排马源(大连建源建筑工程有限公司）前去了解情况，马源亲眼看到别人家外墙保温都施工完毕，唯独剩我们房屋这一块，施工人员反复劝解也无效，何萍何俊二人蛮横不讲理，扬言不拿钱不让干，最后惊动了街道和派出所的负责领导，多次前去施工现场进行说服教育，严正指出政府行为惠民工程理应配合，才得以开始施工，严重影响了工期和人力物力。暖气分户施工时何萍何俊更为甚之，二人无理阻止不让施工队进屋施工，并讲十一前别想干，导致小区所有房屋8月底都改造完毕，我的房屋还未能动工。十一后，我爱人刘应钦又找何萍交涉谈暖气分户事，她无理取闹，说让我出钱她自己改造，政府改造分户是不需要住户拿钱的，足以证明她企图不轨，10月12日下午又去找她，何萍又变了卦说现在不改，还说你们的房子你看着弄吧，之后再联系何萍手机处于关机，何俊仍不让施工人员进屋改造。10月13号我爱人刘应钦带战友马辉和施工负责人又到房子现场再次找到何俊协调，研究出两套供暖系统，增加五套暖气设备，以保持其冬季取暖温度，可他又推脱说还得跟其妹何萍商量才能定，无耐之下怕影响室内改造，我只能自己花钱找施工队将主管道先通到了门口，等待何萍的回复。10月14号至11月1号，我爱人刘应钦反复多次给何萍打电话不接，又和战友马辉、马源几次找何俊协调此事，每次去他都说没考虑好，得和他妹妹再商量要多少钱才行，始终不配合，拒绝施工分户改造。11月2号我从老家回连和爱人刘应钦一起又去找何萍，一是要所欠租金2万元，二是协商暖气分户事宜，可之前己微信通知何萍，她仍没到场，其哥何俊蛮不讲理，说不拿几万块不谈。问他妹妹何萍在哪他也不告知，协商洽谈无法进行。……”该情况说明落款处有分化改造施工负责人、现场协调见证人、邻居签字，并盖有辖区派出所公章。被告提供其与原告微信聊天记录，双方就暖气改造事宜进行了协商。本院所确认的上述事实，有房屋产权证明、租赁协议、情况说明、聊天记录截图、照片、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方按照协议的约定享有各自权利，并应履行各自义务。现原告以被告违约为由，主张解除合同，因合同约定租赁期限截至2020年7月5日止，现租赁期限已届满，《租赁协议》已自然终止，故对于原告主张解除合同的诉讼请求，本院不予考虑，被告应将案涉房屋向原告交付。根据《租赁协议》的约定，租金为每年70,000元，下年度租赁应提前30日以现金方式一次性给付。原告主张被告2018年7月5日至2019年7月5日年度欠付租金20,000元，2019年7月5日至2020年7月5日欠付租金70,000元，合计欠付90,000元。被告对租金数额及所欠租金的事实予以认可，但认为原告存在违约，故其不应交纳所欠租金。本院认为，《租赁协议》中约定原告应保证所出租房屋水电暖设施完好，并能够正常使用，若政府部门要求对有关设施进行改造时，所需费用由原告负责。案涉房屋交付被告使用时，水电暖正常，具备承租条件，且已由被告使用多年；至2018年7月政府实施分户改造工程时，被告主张原告不到现场协商，不交钱，施工人员撤离，改造未能完成，故系原告原因导致供暖改造失败。但因暖气分户改造系免费的惠民工程，被告主张改造需要支付费用，但并未对此举证，即使改造的过程中有部分收费项目，被告亦未举证证明案涉房屋交费的必要性，即如不交费则案涉房屋无法进行管道的改造。因此，被告以原告存在违约作为其不交纳租金的抗辩理由不能成立。关于原告主张逾期交费违约金一节，现因疫情影响导致承租人受到较大经济损失，根据公平原则，从平衡双方当事人利益的角度出发，本院对原告主张的该节逾期付款违约金不予支持。关于原告主张被告支付损坏的房屋财产损失1,500元一节，原告并未举证证明该应财产的价值，亦未举证证明损失是由被告过错引起的，故原告该节主张证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告何萍支付原告程芹萍租金合计人民币90,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告何萍将案涉位于大连甘井子区房屋向原告程芹萍交付。三、驳回原告程芹萍的其他诉讼请求。案件受理费1,626元（简易程序已减半收取，原告已预付），由原告程芹萍负担626元，由被告何萍负担1,000元，被告负担部分同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  谢妍芳二〇二〇年七月十二日书记员  戚 鑫本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。