青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初1495号原告:刘培军，男，1971年8月23日出生，汉族，公民身份号码:×××，住西宁市。委托诉讼代理人：刘玉梅，女，1969年8月27日出生，汉族，公民身份号码：×××，住西宁市。被告:西宁市城中区城乡建设局，统一社会信用代码：116301030150138326，住所地:西宁市城中区庄和路**。负责人:李占芳，该局局长。委托诉讼代理人：张蓉，青海诚嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：景映勤，该局副主任。被告:西宁房地产集团有限公司，统一社会信用代码：91630100781410423P，住所地:西宁市城**黄河路**联通大厦**。法定代表人:韩舜，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫艳，青海乾润律师事务所律师。原告刘培军与被告西宁市房地产集团有限公司（以下简称：西房集团）、西宁市城中区城乡建设局（以下简称：城中建设局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘培军的委托诉讼代理人刘玉梅，被告西房集团的委托诉讼代理人闫艳、城中建设局的委托诉讼代理人张蓉、景映勤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘培军向本院提出诉讼请求，请求判令：1、回迁房超过3%的房屋面积归业主所有，费用由西房集团承担；2、西房集团履行2013年和业主所签协议，在厨房和卫生间地面铺装瓷砖，四墙瓷砖到顶；3、由于西房集团的违法违约，本案结案前原告不能按时收房，造成过度期延长所产生的房租费，每月1800元，从2016年7月1日起至本案结案止的过渡费4、本案的诉讼费由西房集团公司承担。事实和理由：原告系是海山棚户区改造的业主，2013年根据开发商给出的回迁房户型图纸和面积按个人需求与开发商签定了回迁房协议，房子在逾期3年后总算建成。2013年和开发商签的协议规定的面积为75.1平方米，房屋建成后的面积为93.29平方米，大了18.19平方米，误差25%，远远超出了有关部门规定的最大3%的合理误差。根据中华人民共和国建设部令第88号文《商品房销售管理办法》第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。(二)买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)，部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。双方协议约定厨房、厕所瓷砖到顶，地面，地面瓷砖门安装。原告与被告就回迁房面积、所签协议的履行产生纠纷，为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告西房集团公司辩称，本案中答辩人与被答辩人之间系房屋拆迁安置补偿纠纷，并不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，且双方对于超面积如何支付已经做了明确约定，故被答辩人第一项诉讼请求于法无据，请求驳回。西宁市城中区建设局因海山家属院棚户区改造房屋项目建设需要，决定征收被答辩人房屋，并于2013年6月16日，与被答辩人签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定被答辩人位于西宁市××路，建筑面积为43.12平方米，套内面积为35.10平方米房屋，以产权调换作为补偿方式，安置地点位于西宁市××区房，建筑面积为75.1平方米（最终以房屋测绘部门核定的面积为准）。现被答辩人却以实测面积超出18平方米，要求答辩人根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条将超出面积的房屋无偿给予被答辩人，属于法律适用错误。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而城中建设局与被答辩人签订的是《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，并不是商品房买卖合同，故答辩人与被答辩人之间系房屋拆迁安置补偿纠纷，并不是商品房买卖合同纠纷，被答辩人的第一项诉讼请求于法无据，请求驳回。原告与城中建设局签订合同时并未将房屋面积固定，合同第八条明确记载最终面积由房屋测绘部门核定的面积为准，若发生差异，按照多退少补的方式结算，而且现在答辩人并没有按照巿场价要求被答辩人补交，是给了很大的优惠补交方案，超出面积每平米4200元补交。故被答辩人的第一项诉讼请求与事实不符，应当驳回。在房屋交付后，大部分业主进行装修时会拆除贴好的瓷砖，这就增加了业主的装修负担，答辩人为避免出现此种情况，通常是应业主要求是否贴瓷砖，如果被答辩人要求答辩人贴瓷砖，答辩人可以贴瓷砖；原告的第三项诉讼请求无证据予以证实，请求法院依法驳回。被告城中建设局辩称，西宁市城中区城乡建设局不应是本案适格被告。2013年5月，根据《城中区人民政府房屋征收决定》，海山家属院棚户区改造房屋征收项目开始实施。被告西宁市城中区城乡建设局作为房屋征收实施单位，2013年5月开始对海山家属院棚户区改造房屋征收项目建设用地红线内的房屋进行入户丈量评估，正式启动征地拆迁工作。原告2013年6月16日与城中区建设局签订《国有地上房屋征收与补偿协议书》，原告选择房屋产权调换方式补偿，根据原告选择的房屋面积，应向西宁市城中区建设局支付94783元后，得到建筑面积75.1平方米的安置房屋。根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条“行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议”、“第二条公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理:(二)土地、房屋等征收征用补偿协议”，原告与被告西宁市城中区建设局2013年6月16日签订的《国有地上房屋征收与补偿协议书》，属于行政协议，因行政协议的履行发生纠纷，应当提起行政诉讼，而不是在提起民事纠纷中将行政征拆部门列为被告。应依法驳回原告对被告西宁市城中区城乡建设局的诉讼请求。原告与被告《国有地上房屋征收与补偿协议书》后，被告西宁市城中区城乡建设局的工作就告一段落，后续由西宁房地产集团有限公司与原告等回迁户签订《回迁房协议》，现双方就履行《回迁房协议》发生争议。从原告的三项诉讼请求而言，均是围绕《回迁房协议》进行主张的，主张针对开发商，并不是对《国有地上房屋征收与补偿协议书》的履行发生的争议，与被告西宁市城中区城乡建设局基本上没有关联。本案涉案房屋属于棚户区改造房屋征收后原地建还安置的房屋(回迁安置房屋)，不是“商品房”，发生争议后应当按照“西宁市原海山轴承厂(家属院)及周边改造项目房屋征收补偿安置方案”处理，“商品房销售管理办法”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律问题的解释》不适用于本案，原告其诉讼请求缺乏法律根据和事实基础。综上所述，请人民法院查明事实，依法驳回原告对被告西宁市城中区城乡建设局的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据1、《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，证明被告提供方案后，我们双方签订了协议；证据2、户型图，证明被告提供了户型图，我们根据户型图签订的协议。被告城中区建设局经质证认为，对证据1的真实性无异议，对证明方向有异议不认可，本案中是征收安置补偿房屋，补偿条件要以相关规定来进行，按照签订合同时的价格进行多退少补；证据2真实性无异议，与建设局没有关联性。被告西房集团经质证认为，对证据1、2的真实性无异议，对证明方向有异议不认可，房屋面积产生差异应当按照多退少补来处理，房屋拆迁协议并未约定户型，只约定了面积。被告城中区建设局提交以下证据：证据1、房屋征收公告，证明本案涉及的海山改造项目是经过国家批准是合法的项目，该公告能证明房屋的征收部门是区政府，实施单位是建设局；证据2、《西宁市原海山轴承厂（家属院）及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》，证明该方案确定房屋的补偿方式及补偿标准，补偿方式是产权调换等，原告选择原地建还安置；补偿标准，超面积部分在补偿中根据11-20平方米的按照4200每平米计算，回迁安置房屋最终以房屋测绘部门核准；证据3、《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，证明双方签订的补偿协议为行政协议，原告在补偿安置方案的补偿上选择原地建还的方式，回迁后房屋的约定面积最终以房屋测绘部门核准，结算方式以多退少补的方式结算；原告经质证认为，对证据1、2、3的真实性及证明方向均无异议认可。被告西房集团经质证认为，对证据1、2、3的真实性及证明方向均无异议认可。被告西房集团提交以下证据：证据1、《西宁市原海山轴承厂（家属院）及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》，证明2013年5月17日西宁市城中区人民政府发布案涉项目房屋征收补偿安置方案，方案中关于超面积价格中表述的很清楚超出21平方米以上，按照4860元每平米结算，且房屋面积最终以房屋测绘部门核准为准，因此不存在开发商承担超出面积房款的情况；证据2、《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，证明2013年5月19日原告与被告西宁市城中区建设局签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定被告城中建设局征收位于××路建筑面积为43.12平方米，套内面积为35.10平方米房屋，以产权调换作为补偿方式，安置地点××区房，建筑面积为75.1平方米（最终以房屋测绘部门核定的面积为准），在合同第八条第二款中明确规定，安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘部门核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格以多退少补的方式结算，因此，原告应当补交原告超出面积房款，而不是由被告西宁房地产集团公司承担超出面积房款；证据3、海山项目协调会议纪要、《西房集团龙华房地产开发有限公司关于海山棚户区改造项目更改住房面积延期交房和过度费补偿等问题的回复》；证明2018年10月11日、2018年10月15日，海山回迁业主与西宁龙华房地产公司就超面积、过渡费等问题进行协商，最终协商结果为，超出合同面积10平方米以上的住户按照4200元每平方米补交房款，故原告应当按照上述方案补交房款；证据4、交房公告，证明2019年10月30日被告西宁房地产集团发布交房公告，通知业主在2019年11月6日至11月10日进行集中交房，现原告的房屋已经具备交付条件；原告经质证对证据1、2、4真实性无异议；证据3有异议，不予认可。被告城中区建设局经质证对1、2、3、4证据的真实性及证明方向均无异议认可。本院依据双方当事人的举证、质证、认证如下：原告提交的证据二被告对其真实性均无异议，对其真实性本院予以采信；被告城中建设局提交的证据原告及西房集团对其真实性均无异议，对其真实性本院予以采信；被告西房集团提交的证据1、2、4原告及城中建设局均无异议，对其真实性本院予以采信，对西房集团提交的证据3原告虽不认可但未提交反驳证据，故对其真实性本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月17日，西宁市城中区人民政府发布《城中区人民政府房屋征收公告》及《西宁市原海山轴承厂家属院及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》，对原海山轴承厂（家属院）及周边改造项目房屋进行征收，该房屋征收补偿安置方案第五条第（一）款约定：住宅征收分为三种补偿方式，即：产权调换（原地建还安置、异地安置）、货币安置。原地建还安置超面积价格：超出面积0～10㎡（含10㎡）按成本价3200元/㎡结算，楼层差价另计；11～20㎡（含20㎡）回迁优惠价按4200元/㎡结算，楼层差价另计；21㎡以上按市场优惠价4860元/㎡结算，楼层差价另计。回迁安置房屋全部为高层住宅，安置楼为新建4#、6#楼，其中4#楼（临街1～4为商业用房，5～31层住宅），户型面积分别为75.1㎡、50.4㎡、86.3㎡、131.7㎡；6#楼（位于原海山家属院中间，1～27层均为住宅），户型面积分别为73.7㎡、49.4㎡、84.7㎡、96.1㎡、124.5㎡、39.1㎡（房屋面积最终以房屋测绘部门核准为准）。被告城中建设局作为房屋征收实施单位，对海山轴承厂家属院棚户区改造房屋征收项目进行征收拆迁工作。2013年6月16日，原告与城中建设局签订了《国有土地上征收与补偿协议书》，协议约定被征收房屋座落于西宁市××路，建筑面积为43.12平方米，套内面积为35.10平方米，房屋规划用途为住宅，补偿方式采用房屋产权调换方式，房屋回迁安置地点位于西宁市××区，建筑面积为75.1平方米；该协议的第四条第一款、第八条第二项均约定安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式结算；协议还约定回迁房厨房、卫生间墙面、地面、地面铺装瓷砖告未铺装瓷砖，庭审中被告西房集团同意铺设上述设施。2018年10月11日、10月15日，海山棚户区改造回迁业主代表与西宁龙华房地产公司就超面积、过渡费等问题进行协商，最终协商结果为，超出合同面积10㎡以上的住户按照4200元/㎡补交房款。2019年10月30日，被告西房集团公司发布交房公告，通知回迁业主在2019年11月6日至11月10日进行集中交房，原告未办理交房事宜。另查明，被告西房集团公司作为开发商承建安置房的建设，安置房建成后，原告回迁房的建筑面积为93.29平方米，比协议约定面积75.1平方米超出18.19平方米，原告以超过3%的房屋面积归原告所有，超出面积的费用由被告西房集团公司承担为由诉至法院。再查明，原“西宁市城中区建设局”现更名为“西宁市城中区城乡建设局”。本院认为，原被告签订的《国有土地上征收与补偿协议书》，系双方真实意思表示，内容合法有效，证明双方形成了合法的房屋拆迁安置补偿合同关系，应予以确认，应受法律的保护，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，商品房买卖是出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人；本案中，被告城中建设局与原告签订的是《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，针对的主体系被拆迁业主，其补偿方式采用房屋产权调换方式，并非向社会销售的主体，故该协议不是商品房买卖合同，属房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不属于商品房买卖合同纠纷；同时按协议第四条第一款、第八条第二项的约定安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式结算；且《西宁市原海山轴承厂家属院及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》及海山棚户区改造回迁业主代表与西宁龙华房地产公司就超面积、过渡费等问题进行协商的纪要，能够证明对回迁房屋超面积部分，应按4200元/㎡补交房款；故原告主张超过3%的房屋面积归原告所有，超出面积的费用由被告西房集团承担的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原告与被告城中建设局签订的《国有土地上征收与补偿协议书》约定，回迁房的厨房、卫生间墙面、地面、地面铺装瓷砖告未铺装瓷砖，庭审中，被告西房集团同意对上述区域铺装瓷砖，故原告主张对回迁房厨房、卫生间墙面、地面、地面铺装瓷砖的诉讼请求予以支持；对原告主张的因不能按时收房，延长过渡房的过渡期所产生的房租每月约1800元由被告西房集团承担的诉讼请求，因原告未提交证据予以证实，原告的诉求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告西宁房地产集团有限公司于本判决发生法律效力后三十日内将回迁安置给原告刘培军位于西宁市××区的房屋厨房、卫生间墙面、地面、地面铺装瓷砖div>二、驳回原告刘培军的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘培军负担50元，被告西宁房地产集团有限公司负担50元（此款于本判决发生法律效力后三十日内给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 丁玉娟 二〇二〇年七月六日书记员 马 杰附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。