河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初514号原告：宋明丽，女，汉族，1972年9月6日出生，住河南省邓州市。委托代理人：宋伟、张航（实习），河南召栋律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：南阳林源置业有限公司。地址：南阳市张衡东路金融总部港。统一社会信用代码：914113006780595320。委托代理人：王璠，河南两相律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告宋明丽诉称，原告购买被告开发的位于张衡东路尚座花园8号楼东单元14层西户房屋一套，并于2012年7月11日一次性交付购房款30万元。后双方于2015年1月5日补签房屋认购协议，约定交房日期为2015年8月31日，如超出协议规定期限15日，被告按原告已支付房款的日万分之五支付违约金，截止起诉之日，被告仍未按约定向原告交付房屋。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求：1、判令被告按照购房协议约定交付位于张衡东路尚座花园8号楼东单元14层西户房屋；2、判令被告按照购房协议约定按日万分之五自2015年9月15日起支付违约金至交付房屋之日止，截止起诉之日共计234000元；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。被告南阳林源置业有限公司辩称，原告请求不能成立，1、原告不具备购买经济适用房的主体资格，按照原建设部等7部位经济适用住房管理办法及南阳市经济适用住房管理办法的规定，申请购买经济适用房必须具有当地城镇户口而本案原告宋户籍所在地是邓州市不是南阳市。2、认购协议对房屋的建筑面积单价均未约定，原告交付的31万元只是预付款，这种情况下原告要求交付涉案标的物的房屋没有事实依据。3、被告不应当承担违约责任，本案原告不具备主体资格，违约金是按照损失的百分之30承担责任，原告并未出具损失的依据，且违约金过高。答辩人认为原告的请求不能成立。原告为支持其主张向本院提交如下证据：第一组证据：宋明丽身份证复印件一份证明方向：证明原告主体资格适格第二组证据：南阳林源置业有限公司于2012年7月11日出具收到宋明丽支付的300000元购房款收据复印件、2013年6月25日出具的收到宋明丽支付的15000元的暖气设施统一安装费收据复印件一份。证明方向：证明被告已收到原告全额支付的涉案房屋的购房款及暖气安装费。第三组证据：2007年9月1日，南阳市人民政府关于印发南阳市经济适用住房管理办法的通知宛政[2007]81号，2014年12月10日，由南阳市卧龙区保障性住房建设管理中心出具的（卧龙区）NO:J20111111号南阳市中心城区经济适用住房资格核准通知单复印件一份证明方向：证明原告符合购买经济适用房的资格，且已通过南阳市卧龙区保障性住房建设管理中心资格审批。第四组证据：2015年1月5日，南阳林源置业有限公司与宋明丽签订的经济适用房认购协议复印件一份证明方向：证明原被告双方签订了合法有效的经济适用房买卖合同，购买被告开发的位于张衡东路与邓禹路东南角的尚座花园8号楼东单元十四层西户，认购证编号：J20111111号房屋，原告已经全额支付购房款，被告应依据合同交付该涉案房屋。第五组证据：2016年2月4日，南阳林源置业有限公司出具的宋明丽购买的尚座花园8号楼东单元十四层西户燃气初装费收据复印件一份证明方向：证明被告已收到原告支付的燃气初装费。第六组证据：2016年5月3日，由被告销售部及财务部人员签字确认的尚座花园钥匙交接传递单复印件一份证明方向：证明原告已经准备接钥匙，接收房屋，由于被告方原因，拒绝向原告交钥匙，导致时至今日被告仍未向原告交付涉案房屋。第七组证据：国家企业信用信息公示系统中关于南阳林源置业有限公司企业信用信息公示报告一份证明方向：南阳林源置业有限公司存续，企业处于正常经营状态。被告针对原告所提供的证据质证如下：对第一组证据本身无异议，证明方向有异议，不能证明原告主体资格适合；对第二组证据本身无异议，方向有异议，但不能证明支付这些涉及涉案房屋全部购房款；对第三组证据本身无异议，证明方向有异议，认为取得资格证据不符合经济适用房主体资格；对第四组证据无异议，证明方向有异议不能证明全额支付了购房款；对第五组证据无异议；对第六组证据有异议，显示的交接人不显示名字是谁，需要我回去落实。对证据7无异议。被告为支持原告主张向本院提供如下证据：卧龙区经济××房办公室宋明丽的情况说明一份，证明宋明丽档案在南阳市××××房办公室，档案没有在卧龙区经济××房办公室。已经将此情况反映给南阳市保障办，随后我们会根据情况提起行政诉讼要求撤销资格证。原告针对被告所提供的证据质证如下：情况说明仅仅是说原告档案未提交南阳市××××房办公室，但原告资格已经认证有资格证号，在被告不能撤销的情况下，原告拥有认购资格。经查明，本案事实如下：原告宋明丽于2015年1月5日与被告南阳林源置业签订经济适用房认购协议书，购买位于南阳市××与××路东南角尚××花园××楼××西户的房产一套。其中第二条第三款、第四条分别对逾期交房的违约金承担、交房日期进行了约定。协议签订前，原告向被告南阳林源置业支付购房款300000元，暖气统一安装费15000元，燃气初装费2500元。2016年5月3日，被告销售部、财务部人员签字同意向原告交付案涉房屋。另查明，2020年4月22日，南阳市卧龙区保障性安居工程领导小组出具情况说明一份，内容为“经核查，宋明丽，身份证号：，我部门依据2013年11月13日，南阳市保障性安居工程领导小组办公室《宛保安居办（2013]5号》文件及所附卧龙区符合经济适用住房资格名单，对其发放《经济适用住房资格核准通知单》，宋明丽申请档案未移交我部门。”还查明，本院对该小区争议的同类案件认定有效，判决已发生效力。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原被告双方所签《经济适用房认购协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。关于原告是否具备购买经济适用房资格问题。首先，根据南阳市卧龙区保障性安居工程领导小组所出具的情况说明及南阳市中心城区经济适用房住房资格核准通知单，可以证实原告宋明丽具备购买经济适用房的准购资格，依法可以认购案涉经济适用房，宋明丽与林源置业在尚座花园小区尚在建设中时签订的认购协议是双方真实意思表示。其次，自本判决作出之日，被告未提供相反证据证明案涉经济适用房购房协议违反合同法第五十二条关于合同无效情形之规定。案涉经济适用房签订日期为2015年5月1日，距今已经五年有余，同时期业主均已经入住完毕。故原告要求被告交付涉案房屋依法有据，本院依法予以支持。关于原告是否已全额交清购房款问题。由于本案所争议的房产系经济适用房，且认购协议中价款问题明确约定房屋最终价格以南阳市物价部门核定价格为准、据实结算，因此本院对此不予处理，原被告双方可以另行主张结算。关于被告是否承担应当支付违约金问题。被告林源公司未按照《经济适用房认购协议》约定向宋明丽交付房屋，已构成违约，依法应按照协议约定的违约条款承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本院认为，《经济适用房认购协议》中约定逾期交房由林源公司按宋明丽所付购房款的日万分之五向宋明丽承担违约金的数额明显高于宋明丽所受损失的30%，应认定为过分高于造成的损失，本院依法应对双方约定的违约金进行调整。鉴于《中华人民共和国合同法》中规定的违约金以弥补损失为主,适度体现一定的惩罚性,因宋明丽未提供证据证明因逾期交房给其造成的损失及损失大小,本院综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，认为酌定由林源公司自协议约定的逾期交房之日起即2016年5月3日起，按宋明丽所付购房款315000元的中国人民银行同期贷款利率的两倍支付违约金至林源公司实际交房之日止较妥。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、被告南阳林源置业有限公司于判决生效后三十日内按《经济适用房认购协议》的约定向宋明丽交付房屋；二、被告南阳林源置业有限公司自2016年5月3日起按宋明丽所付购房款315000元的中国人民银行同期贷款利率的两倍向宋明丽支付违约金至南阳林源置业有限公司实际交房之日止。三、驳回原告宋明丽的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间利息。案件受理费4810元，由被告南阳林源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  宋良中审判员  郜付林审判员  张治菊二〇二〇年七月六日书记员  龚 正