广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17711号原告：中山市三乡镇农业服务中心（农产品检验检测站），住所地广东省中山市三乡镇环镇路，统一社会信用代码12442000749953081B。法定代表人：谭进守。委托诉讼代理人：唐丽斌，广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泽鹏，广东国融律师事务所实习律师。被告：孙旭纯，女，1978年11月1日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区，被告：蔡玉辉，男，1972年7月12日出生，汉族，住福建省惠安县，原告中山市三乡镇农业服务中心（农产品检验检测站）（以下简称农业服务中心）诉被告孙旭纯、蔡玉辉土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告农业服务中心的委托诉讼代理人唐丽斌到庭参加了诉讼,被告蔡玉辉经本院传票传唤、被告孙旭纯经本院公告传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告孙旭纯签订的《土地租赁合同》，地上的附属物及农作物归原告所有，由原告处理；2.判令原告无需退还被告孙旭纯缴纳的定金24000元；3.判令被告孙旭纯向原告支付2016年1月1日至2019年5月31日的租金共计91300元；4.判令被告孙旭纯向原告支付2016年1月1日至2019年5月31日租金的滞纳金共计48848.659元；5.判令被告孙旭纯按租赁合同的租金标准，向原告支付自2019年6月1日起至其实际返还涉案土地之日的土地占有使用费；6.判令被告蔡玉辉对第三、第四、第五项诉求承担连带清偿责任。事实与理由：原告于2008年4月23日与中山市××乡镇××队经济合作社（以下简称白石二队）签订《土地租赁合同》。根据该合同的约定，原告对“大门前”等土地享有使用权和转租权，期限为15年。2011年10月8日，原告与白石二队签订补充协议。双方重新确认了原告承租土地的实际面积。2013年3月16日，白石二队取得了“大门前”等土地的不动产权登记证书。2014年1月1日，原告与被告孙旭纯签订了《土地租赁合同》，约定由被告孙旭纯承租“大门前”的土地用于经济作物的种植，租期为10年，交租方式为每年1月1日前一次性缴清下一年的租金。双方还对定金、租金增幅、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约将涉案土地交付给两被告（两人实为夫妻）经营。但自2016年1月1日起，两被告就没有按时支付租金。后原告委托广东国融律师事务所律师向两被告发出《律师函》，要求两被告清缴拖欠的租金和滞纳金。2018年1月5日，被告蔡玉辉向原告出具一份《承诺书》，承诺最迟在20日前缴租金和滞纳金，如限期内没兑现承诺的，同意终止合同，地上的附属物及农作物、押金归出租方处理。但两被告一直没有履行该承诺。2019年5月23日，原告向被告孙旭纯寄出《解除土地租赁合同告知书》。但因为被告的地址已变更且被告没有合理、提前地通知原告，导致了该信件未能有效地送达给被告。综上所述，两被告的行为已经构成严重违约，故原告向法院提起本案诉讼，以维护自身的合法权益，请法院支持原告诉讼请求。原告农业服务中心在诉讼过程中明确其诉求第1项包含要求两被告返还《土地租赁合同》约定的租赁土地。原告农业服务中心对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.土地租赁合同、土地证、土地租赁合同补充协议；2.土地租赁合同；3.押金缴款单；4.律师函及送达回证；5.承诺书；6.解除租赁合同通知书；7.快递信息；8.租金、滞纳金计算明细表；9.（2019）粤20民终5662号民事判决书；10.农地经营现状的情况说明及照片。被告蔡玉辉经本院传票传唤、被告孙旭纯经本院公告传唤，均未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见或相关证据。经审理查明：2008年4月23日，白石二队与原告农业服务中心签订《土地租赁合同》，约定将位于白石村“上下中郎”、“红花庙”、“大门前”农用土地共254.3656亩出租给原告农业服务中心使用；租赁期限为15年（2008年5月31日至2023年5月31日止）等等。2011年10月18日，白石二队与原告农业服务中心签订《土地租赁合同补充协议》，约定经双方核实，实际租用面积为196.9861亩，双方协商同意，农业服务中心租用白石二队（地名:“上下中郎”、“红花庙”、“大门前”）农用地于2008年4月23日签订合同面积254.3656亩变更为196.9861亩。2014年1月1日，原告农业服务中心（甲方）与被告孙旭纯（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将座落在白石二队“大门前”的土地（以图纸为准）共约24亩租赁给乙方使用，该地承包经营期限为10年，自2014年1月1日至2023年5月31日止；土地用途只能用于种植经济作物及花木、果树种植，不允许从事养殖业；第一年和第二年租赁价款为24000元，第三年为26400元，以后递增方式及比例为每三年递增10%，2023年按半年缴交租金；本合同生效后15天内乙方向甲方支付24000元场地设施费和24000元作为合同定金，该定金在合同期满后乙方依合同约定退还土地、交清租金及其他应缴费用并确认无其他违约行为后15日内不计息退回给乙方；本合同生效后15天内乙方向甲方一次性支付本年度的租赁价款、场地设施费和合同定金，以后每年1月1日前乙方向甲方支付下一年度的承包价款；乙方应按照合同规定按时足额向甲方支付土地租赁价款，逾期一天乙方应向甲方支付应付款的1%滞纳金，逾期1个月视为乙方单方违约，甲方有权单方解除合同并收回该土地使用权及没收合同定金，该土地上的建筑物归甲方所有。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将涉案土地交给被告孙旭纯，被告孙旭纯在该土地上种植花卉苗木，2014年5月7日被告孙旭纯向原告交付了定金24000元及当年租金24000元，2016年1月21日交付了2015年租金24000元，之后未再支付过租金。2017年6月14日，原告委托广东国融律师事务所向被告孙旭纯、蔡玉辉发出律师函，要求两被告于2017年6月30日前向原告一次性支付拖欠的2016、2017年租金52800元及截至2017年6月10日的滞纳金11890元，否则原告将依据法律规定和合同的约定行使合同解除权，届时，两被告需根据原告的要求立即交回租赁的土地，同时，原告仍然可依据合同的约定及有关法律规定要求两被告支付租金和滞纳金。2017年6月19日蔡玉辉收到该律师函并在文书送达回证上签名并捺印。2018年1月5日，被告蔡玉辉出具承诺书，内容为：本人蔡玉辉，多年前在白石村9个村民小组租地471.35亩用作耕种，因经营出现问题，故拖欠租金合计1164123元，所租地中现有2个场种有植物，其分别是八亩队水田围及白石二队六角坑共164亩，现本人承诺必须在2018年1月20日前出售树木偿还一半的欠租，2月10日前将所有欠租偿还完毕，包括三乡镇农业服务中心欠租、工人工资欠资，树木所得卖款由村委会直接代收，如限期内没兑现承诺，本人同意终止在白石村所有租地合同，地上的附属物及农作物、押金归所欠租金的村民小组处理。被告蔡玉辉在承诺人处签名并捺印。庭审中，原告称蔡玉辉的前述承诺书是被告蔡玉辉向白石村做出的承诺，基于原告与被告签订的租赁合同所涉土地是原告向白石二队承租再转租，所以被告蔡玉辉在承诺书中对涉案合同涉及租金一并做出承诺，原告当时不知道承诺书存在，在承诺期限届满，被告也没有向原告提出中止租赁合同、返还租赁土地。2019年5月23日，原告向按被告孙旭纯身份证地址向其寄出《解除土地租赁合同告知书》，次日邮局因被告孙旭纯不在该地址且无法联系未能送达并安排退件，原告认为其与被告孙旭纯签订的《土地租赁合同》自2019年5月31日解除。因被告一直没有支付拖欠租金，故诉至法院。另查明，广东省中山市中级人民法院已生效的（2019）粤20民终5662号民事判决查明以下事实：蔡玉辉及孙旭纯原是夫妻关系，2017年2月17日，双方离婚。本案在审理过程中，本院工作人员对涉案土地的现场情况进行察看，涉案土地上现仍存有大量树木，涉案土地上长满杂草，内部没有通行道路，难以深入内部，经清点，涉案土地上现存树木数量较多的为蓝花楹、白兰树两种，另有少量黄花树及鸡蛋花，经清点，黄花树8棵，鸡蛋花约30棵，蓝花楹约250棵，白兰树数量较多，但由于没有明显的通行道路，部分地块被沟渠围住，杂草过多及部分白兰树歪倒，无法进入内部，且白兰树枝叶茂盛，无法在外围清点，仅清点了部分地块的白兰树有一百余棵，有部分地块未能进入清点，从外部看该部分地块也是以白兰树为主，但未能确定全部白兰树的数量。原告于2020年2月10日向本院提交的涉案土地现状情况说明所附照片显示该土地上有一间简易砖木结构的家具房，照片显示该房屋已损坏，门窗均已不见，房顶已坍塌，但现场察看时涉案土地上未见有建筑物，原告表示因农村人居环境整治项目的要求，已于2020年3月13日拆除。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。原告与被告孙旭纯签订的《土地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。根据双方签订的《土地租赁合同》约定：“乙方应按照合同规定按时足额向甲方支付土地租赁价款……逾期1个月视为乙方单方违约，甲方有权单方解除合同并收回该土地使用权及没收合同定金，该土地上的建筑物归甲方所有”。被告逾期未支付租金，原告有权解除合同，原告向被告发出律师函追讨租金未果，又于2019年5月23日向被告孙旭纯身份证地址邮寄《解除土地租赁合同告知书》通知被告在收到告知书7日内未缴付租金及滞纳金则解除租赁合同，该邮件于2019年5月24日因收件人不在收件地址且无法联系收件人未能送达，被告蔡玉辉虽于2018年1月5日出具承诺书，但该承诺书是向白石村委出具，没有证据证明此承诺书有送达到原告或原告对此知情，故本院认定原告已履行合理的催告和解除合同通知手续，双方签订的《土地租赁合同》已于2019年5月31日解除，原告要求解除《土地租赁合同》的诉求，于法有据，本院予以支持。关于租金及土地占用费，原告将涉案土地租予被告孙旭纯使用，被告孙旭纯应按合同约定支付租赁合同期内的租金、迟延交付租金的滞纳金及租赁合同解除后未交还租赁土地期间的占用费。原告与被告孙旭纯签订的《土地租赁合同》约定第一年和第二年租赁价款为24000元，第三年为26400元，以后递增方式及比例为每三年递增10%。被告孙旭纯从2016年1月1日起开始拖欠租金，《土地租赁合同》于2019年5月31日解除，被告孙旭纯应向原告支付2016年1月1日至2019年5月31日的租金91300元（26400元/年×3年+26400元/年×110%÷12个月×5个月=91300元）及按约定的租金标准支付2019年6月1日至被告返还涉案土地之日止的土地占用费。关于滞纳金及定金，原告收取被告孙旭纯的24000元定金，按双方合同约定因孙旭纯违约原告无需退还该24000元定金，双方同时约定了被告孙旭纯应在每年1月1日前支付下一年度的租金，逾期一天应支付应付款的1%滞纳金，该滞纳金符合违约金的特性，是对逾期支付租金设定的违约金条款，原告在本案中同时主张定金及违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，经本院释明后，原告表示如只能择一的话，其主张滞纳金，并同意定金抵扣租金，故本院酌定该款予以抵扣2016年租金24000元，抵扣该租金后，被告还应向原告支付自2016年1月1日起至2016年12月31日期间的未付租金2400元，及自2017年1月1日起交还涉案租赁土地之日止的租金或土地占用费。对原告关于被告孙旭纯支付2016年1月1日至2019年5月31日租金的滞纳金(以拖欠各年的租金为基数，分别自当年的1月1日起按日息1‰计至清偿之日止)的请求予以支持，对原告不予退还被告孙旭纯24000元定金的请求不予支持。关于涉案土地及地上附属物、地上种植物的问题，原、被告双方签订的《土地租赁合同》约定“乙方应按照合同规定按时足额向甲方支付土地租赁价款，逾期一天乙方应向甲方支付应付款的1%滞纳金，逾期1个月视为乙方单方违约，甲方有权单方解除合同并收回该土地使用权及没收合同定金，该土地上的建筑物归甲方所有”，双方合同解除，原告关于返还涉案土地及地上附属物归原告所有，由原告处理的诉求合法有据，本院予以支持，合同解除后，两被告应向原告交付涉案位于中山市××乡镇××队“大门前”的租赁土地，土地上的附属建筑物归原告所有。关于涉案土地地上种植物的问题，《土地租赁合同》没有相关约定，仅有被告蔡玉辉在《承诺书》中表示农作物归所欠租金的村民小组处理。被告蔡玉辉不是该《土地租赁合同》的相对人，广东省中山市中级人民法院已生效的（2019）粤20民终5662号民事判决查明蔡玉辉及孙旭纯原是夫妻关系，但已于2017年2月17日离婚，本案债务部分产生于双方夫妻关系存续期间内，蔡玉辉于2018年出具承诺书，其中其对本案债务进行确认内容是蔡玉辉的真实意思表示，本院予以认可；对于蔡玉辉在承诺中做出的关于地上种植物的处理意见，首先，没有证据证明蔡玉辉关于地上种植物处理意见经过孙玉纯的同意并对孙旭纯产生约束力；其次，从承诺书出具目的来看，该承诺书是蔡玉辉对孙旭纯拖欠租金问题所作出的承诺，目的是解决如何支付拖欠租金的问题，从承诺书的内容来看，“现本人承诺必须在2018年1月20日前出售树木偿还一半的欠租，2月10日前将所有欠租偿还完毕，包括三乡镇农业服务中心欠租、工人工资欠资，树木所得卖款由村委会直接代收，如限期内没兑现承诺，本人同意终止在白石村所有租地合同，地上的附属物及农作物、押金归所欠租金的村民小组处理”，其作出的“地上的附属物及农作物、押金由村民小组处理”的承诺结合上下文及承诺书目的来看并没有明确放弃地上农作物所有权的意思，而是指在蔡玉辉没有及时出售树木清偿债务时可由村民小组代为联系买家出售树木，树木出售后得款项由村民小组收取用以清偿所欠租金的意思，即村民小组自行联系买家后仍应以合理的价格出售所得价款用以清偿欠款，而不是直接将地上种植物直接无偿交给村民小组,亦非无偿交给本案原告处理；第三，承诺书载明“多年前在白石村9个村民小组共租地471.3亩，因经营出现问题，故拖欠租金合计：1164123元，所租地中现有2个场种有植物，其分别是八亩队水田转及白石二队六角坑共164亩”，说明承诺书是被告蔡玉辉为解决白石村9个村民小组租地欠租问题而向白石村委做出的承诺，并非仅针对本案原告从白石二队承租并转租给被告孙旭纯的涉案24亩土地租金问题，不宜将涉案土地上的种植物交由原告处理或直接抵顶本案债务。故关于原告对涉案土地种植物归原告所有，由原告处理的要求理据不足，本院不予支持，因双方签订的《土地租赁合同》已于2019年5月31日解除，被告应在本院指定期限内清理地上种植物并将涉案土地返还给原告。关于蔡玉辉的责任问题，如前所述，蔡玉辉出具《承诺书》承诺其自愿对本案涉案土地的租赁债务承担责任，是其真实意思表示，本院予以确认，其应对前述孙旭纯的租金、滞纳金及土地占用费债务承担连带清偿责任。被告孙旭纯经本院公告传唤、被告蔡玉辉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩等诉讼权利的自动放弃，应承担相应的诉讼风险和后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告中山市三乡镇农业服务中心（农产品检验检测站）与被告孙旭纯2014年1月1日签订的《土地租赁合同》于2019年5月31日解除，被告孙旭纯应于本判决生效之日起七日内向原告中山市三乡镇农业服务中心（农产品检验检测站）返还位于中山市三乡镇白石村白石二队“大门前”的土地并清理该土地上花木种植物，地上附属建筑物归原告中山市三乡镇农业服务中心（农产品检验检测站）所有，由原告中山市三乡镇农业服务中心（农产品检验检测站）处理（该建筑物已于本案审理过程中拆除）；二、被告孙旭纯应于本判决生效之日起七日内向原告中山市三乡镇农业服务中心（农产品检验检测站）支付2016年1月1日至2019年5月31日租金67300元（保证金24000元已用于抵扣2016年的部分租金，2016年未付租金为2400元，2017年租金26400元，2018年租金26400元，2019年1月1日至2019年5月31日租金12100元）；三、被告孙旭纯应于本判决生效之日起七日内向原告中山市三乡镇农业服务中心（农产品检验检测站）支付2016年1月1日至2019年5月31日租金67300元的滞纳金(计算方法：以拖欠各年的租金为基数，分别自当年的1月1日起按日息1‰计至清偿之日止)四、被告孙旭纯应于本判决生效之日起七日内向原告中山市三乡镇农业服务中心（农产品检验检测站）支付2019年6月1日至实际返还涉案土地之日的土地占有使用费（2019年占有使用费26400×110%÷12个月×7个月=16940元，自2020年1月1日起至返还租赁土地之日止的占有使用费按《土地租赁合同》约定的各年年租金的标准计算）；五、被告蔡玉辉对被告孙旭纯前述第二、三、四项承担连带清偿责任；六、驳回原告中山市三乡镇农业服务中心（农产品检验检测站）的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3582元（原告已预交），由被告孙旭纯、蔡玉辉负担（两被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁华乔人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇二〇年七月一日书 记 员  洪艺华陈**龙