宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初2905号原告：王钊斌，男，汉族，中共党员，山东省青岛市人，大学文化，中铁十六局集团物资贸易有限公司职工，现住北京市朝阳区**。原告：郝玥，女，汉族，群众，宁夏回族自治区吴忠市人，大学文化，现，现住宁夏回族自治区吴忠市**/div>二原告共同委托诉讼代理人：张晓辉，宁夏黄河志律师事务所律师。被告：于欣平，男，汉族，中共党员，吉林省辉南县人，大学文化，个体户，现住宁夏，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区**v>被告：黎丽莎，女，汉族，群众，宁夏回族自治区中宁县人，大学文化，无业，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区**。被告：闫霞，女，汉族，1978年9月29日出生，宁夏回族自治区中卫市人，现住宁夏回族自，现住宁夏回族自治区银川市金凤区**div style="TEXT-ALIGN: justify; LINE-HEIGHT: 25pt; WIDOWS: 0; MARGIN-TOP: 0pt; TEXT-INDENT: 30pt; ORPHANS: 0; MARGIN-BOTTOM: 0pt" >被告：银川市兴庆区吉佳源房屋中介服务中心，统一社会信用代码92640100MA771M9E39，住所地位于银川市兴庆区丽景北街东侧凤鸣佳苑**。经营者：闫东，男，汉族，宁夏回族自治区中卫市人。委托诉讼代理人：张昊，男，汉族，甘肃省宁县人，中专文化，现住宁夏回族自治区贺，现住宁夏回族自治区贺兰县** id='2'  style="TEXT-ALIGN: justify; LINE-HEIGHT: 25pt; WIDOWS: 0; MARGIN-TOP: 0pt; TEXT-INDENT: 30pt; ORPHANS: 0; MARGIN-BOTTOM: 0pt" >原告王钊斌、郝玥与被告于欣平、黎丽莎、闫霞、银川市兴庆区吉佳源房屋中介服务中心（以下简称吉佳源中介）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年6月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告郝玥及原告王钊斌、郝玥共同委托诉讼代理人张晓辉、被告于欣平、被告吉佳源中介委托诉讼代理人张昊到庭参加诉讼，被告黎丽莎、闫霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于欣平、黎丽莎委托代理人被告闫霞于2020年5月4日签订的《房产交易合同》、《居间服务合同》；2.判令四被告双倍返还购房定金40000元；3.本案诉讼费由被告承担。被告于欣平辩称,我认为我不承担双倍返还的责任。我与被告黎丽莎是2015年10月结婚，系夫妻关系。1.我没有与闫霞签订委托代理手续以及公证委托；2.被告黎丽莎于2020年5月4日以书面形式明确告知被告吉佳源房屋中介及闫霞涉案房屋不出售；3.收款方没有于欣平及黎丽莎名下的任何一张银行卡，没有收到原告任何款项；4.房屋合同是否解除与被告于欣平、黎丽莎无关，合同中无任何于欣平、黎丽莎的签字。被告吉佳源中介辩称,被告于欣平以口头方式委托被告闫霞签订塞上名居续建工程xxxx室房屋的买卖合同，原告与被告闫霞协商房屋买卖事宜时，与被告于欣平通过电话，原告知晓并认可被告闫霞代理于欣平签订房屋买卖合同，定金2万元是被告吉佳源中介收取暂时保管。被告中介公司作为第三方，被告吉佳源房屋中介向原告返还定金是应该的，但是被告公司不应该承担双倍的责任。本院庭前电话与被告闫霞联系，被告闫霞明确表示不到庭参加诉讼并辩称，其与于欣平系朋友关系，于欣平委托其出售涉案房屋，其按照委托与原告签订房屋买卖合同后，于欣平告知其涉案房屋不出售了。被告黎丽莎未到庭，未发表答辩意见。查明的事实1、二原告系夫妻关系。被告于欣平与黎丽莎系夫妻关系。2、庭审中被告于欣平自认其口头委托被告闫霞出售其名下登记的涉案塞上名居续建工程xxxx室房屋，并将房产证原件、被告于欣平、黎丽莎身份证复印件均交与闫霞保管并使用。涉案房屋系其婚前个人财产，其出售涉案房屋与被告黎丽莎协商并经黎丽莎同意。3、2020年5月4日，被告闫霞代被告于欣平与原告王钊斌、郝玥签订《房产交易合同》，约定甲方（于欣平）将坐落于银川市贺兰县德胜商住区大连路以南塞上名居续建工程xxxx室房屋以977000元的价格出售给二原告，乙方王钊斌、郝玥于2020年5月4日将第一笔定金2万元以自行支付的方式支付给甲方，于2020年5月30日前将购房款/首付款297000元以自行支付的方式支付甲方，剩余68万元以银行贷款方式支付。《房产交易合同》第五条约定，房屋总成交价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金；第九条第（二）项约定，甲方出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，……4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……，甲方出现上述根本违约情形之一的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。合同中双方还就房屋的交付、权属转移登记等事项进行了约定；同日，被告闫霞代被告于欣平与二原告、被告吉佳源中介签订《居间服务合同》，三方对居间服务内容及标准、居间代理费及支付等进行了约定。4、2020年5月4日，二原告通过支付宝向被告吉佳源中介支付定金2万元，被告闫霞代于欣平在《居间服务合同》附件收据中签字确认。该收据载明：房屋出售人于欣平收到房屋买受人王钊斌交来的定金2万元。当庭被告吉佳源中介认可收取二原告的定金2万元由被告吉佳源中介保管。2020年5月4日下午7时许被告黎丽莎微信告知闫霞涉案房屋未能达到心理价位不同意出售。5、被告吉佳源中介及二原告当庭陈述2020年5月7日得知被告于欣平不愿出售涉案房屋，后吉佳源中介组织二原告与被告于欣平就涉案房屋买卖事宜进行协商，双方未能协商一致。6、涉案房屋于2013年12月18日办理不动产登记手续，房屋所有权人为被告于欣平。被告于欣平自认其与被告黎丽莎于2015年10月登记结婚。7、被告于欣平认为涉案房屋签订的《房产交易合同》、《居间服务合同》，其未签字与自己无关。被告吉佳源中介同意解除《房产交易合同》、《居间服务合同》，并同意退还暂为保管的二原告支付的定金2万元。判决的理由与结果本案争议焦点为：1.被告于欣平与被告闫霞之间是否存在委托代理关系？2.双倍返还定金的责任如何认定？本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。结合本案查明的事实及被告于欣平当庭陈述，可以明确被告于欣平委托被告闫霞出售涉案房屋，并将房产证原件、身份证复印件交于被告闫霞，故双方之间存在代理与被代理的真实意思表示，被告于欣平与被告闫霞之间的代理行为合法有效，闫霞以被代理人于欣平名义出售涉案房屋，被代理人于欣平应对涉案房屋出售所产生的法律风险承担相应的法律后果。基于有效的代理行为，本案《房产交易合同》与《居间服务合同》合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务，现被告于欣平明确表示不同意出售涉案房屋致使涉案合同目的无法实现，也无法继续履行，故对原告要求解除与被告签订的《房产交易合同》、《居间服务合同》的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。本案中，二原告与被告于欣平约定的定金应认定为履约定金，主要作用是因当事人一方过错造成合同不能履行时需要没收或加倍返还的定金，根据查明的事实，二原告按照合同约定支付定金2万元，被告于欣平虽未收取该笔定金，但是其委托代理人闫霞出具收据。且该定金由被告吉佳源中介保管，又因被告于欣平不愿向二原告出售涉案房屋，致使二原告合同目的无法实现，存在根本违约，符合定金罚则的适用条件，且根据《房产交易合同》第九条的约定，王钊斌、郝玥亦有权要求被告双倍返还定金。又因涉案房屋系被告于欣平婚前购买并登记在其个人名下单独所有，被告于欣平存在违约行为应承担双倍返还定金的责任。被告黎丽莎虽与被告于欣平系夫妻关系，但是涉案房屋系被告于欣平婚前个人财产，且房屋产权证书记载权利人为于欣平单独所有，故被告黎丽莎不承担双倍返还定金的责任。被告闫霞系被告于欣平就涉案房屋出售事宜的委托代理人，其出售房屋所签合同产生的法律后果由被告于欣平承担，故被告闫霞不承担双倍返还定金的责任。被告吉佳源中介当庭认可收取并保管二原告于合同签订之日支付的2万元定金且同意退还，故从减少当事人诉累，方便当事人角度出发，由被告吉佳源公司返还二原告定金2万元，由被告于欣平双倍返还二原告定金2万元为宜。被告黎丽莎、闫霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第九条第二款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款、第二百七十一条、《最高人民法院﹤关于适用简易程序审理民事案件的若干规定﹥》第三十条的规定，判决如下：一、解除原告王钊斌、郝玥与被告于欣平于2020年5月4日签订的《房产交易合同》；二、解除原告王钊斌、郝玥与被告于欣平、被告银川市兴庆区吉佳源房屋中介服务中心于2020年5月4日签订的《居间服务合同》；三、被告于欣平于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告王钊斌、郝玥购房定金2万元；四、被告银川市兴庆区吉佳源房屋中介服务中心于本判决生效之日起十五日内返还原告王钊斌、郝玥购房定金2万元；五、驳回原告王钊斌、郝玥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元(已减半收取)，由被告于欣平负担。本判决为终审判决。审判员 李 瑞 二〇二〇年七月十三日法官助理 张红梅书记员 蔡嘉彬附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十三条代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院﹤关于适用简易程序审理民事案件的若干规定﹥》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。