安徽省五河县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0322民初2152号 原告:朱玉辉,男,1984年3月18日出生,汉族，住五河县。 委托代理人：荀环，安徽淮光律师事务所律师。 被告:五河和天医疗投资管理有限公司，住所地五河县城南工业区彩虹大道与惠民路交接处，统一社会信用代码9134032208367590XD。 法定代表人：李方军，董事长。 委托代理人：朱广跃，五河和天医疗投资管理有限公司员工。 委托代理人：徐青森，安徽美林律师事务所律师。 原告朱玉辉与被告五河和天医疗投资管理有限公司（以下简称和天医疗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱玉辉及其委托代理人荀环，被告和天医疗公司到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 朱玉辉诉讼请求：1、判令被告给付两原告违约金56713元；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2016年5月10日，两原告与被告签订了商品房买卖合同，两原告购买被告位于五河县号房屋一套，房屋总价461082元。合同约定该房屋应当在2017年12月31日前交付原告、如逾期超过180天交付原告，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。该合同签订后被告没有按时交付房屋，原告多次要求被告交付该房屋，被告才与2019年9月10日将该房屋交付原告，根据合同约定被告迟迟交付已构成违约，应当承担违约责任。为次原告特提起诉讼，请求判令所诉。 和天医疗公司辩称：1、原告主张的逾期交房违约金超出了合同约定的标的，根据商品房买卖合同约定，逾期交房在180天之内按照日万分之一计算违约金，逾期交房超过180天买受人要求继续履行合同的，出卖人按照日万分之二计算违约金，该条款对逾期交房180天之内和超出180天分别做出约定，原告主张的逾期交房的违约金超出上述标的，缺乏法律依据；2、根据实测报告记载，房屋实际的面积为126.89平米，合同约定面积为126.88平米，根据商品房买卖合同约定，实测面积超出合同约定面积，买受人应当按照合同约定补缴房款，经测算，原告需要补缴房款31.92元；同时，原告购买的房屋在2019年2月2日全额支付了房款，故此，如果计算逾期交房违约金应当从2019年2月2日开始计算，之前原告未按照合同约定全额支付房款，被告有权拒绝交付房屋，实际交房逾期时间为217天；3、原告方在入住期间未缴纳物业费、垃圾清运费、电梯维护费及二次供水费用、电费合计产生费用2204.37元，由于目前该小区尚未成立业主委会，物业公司属于前期物业的服务范围，该费用被告已经按照前期物业服务合同约定代替原告支付上诉费用，代付费用应当在本次计算逾期交房违约金中予以扣除，该抵扣行为符合合同法中抵销权相关规定，综上，请求法院对原告诉请不合理部分依法予以驳回。 原告针对其诉讼请求和理由提交的证据为： 1、原告身份证复印件，证明原告主体适格。 2、商品房买卖合同（复印件），证明原被告之间商品房买卖关系，合同第二项规定，被告应当于2017年12月30日前交付房屋及房屋总价款为461082元，违约金计算方法（合同第12条的第2项第二款，即超出180日，按照总价款日万分之二计算违约金）。 3、前期物业服务协议（复印件）、蚌埠市政府回复2份（复印件），证明被告于2019年9月10日将房屋交付原告，逾期交付615天。 被告和天医疗公司向法庭提供的证据： 1、不动产实测报告，证明4号楼604室房屋实际的面积为126.89平米，合同约定面积为126.88平米，根据商品房买卖合同约定，实测面积超出合同约定面积，买受人应当按照合同约定补缴房款，经测算，原告需要补缴房款31.92元。 2、物业公司抄表垫付电费情况，证明代垫付水电费46.58元，原告方在入住期间未缴纳物业费、垃圾清运费、电梯维护费及二次供水费用、电费合计产生费用2070.27元。 3、银行放款凭证，证明原告方在2019年2月2日才按照合同约定全额支付了房款，在未支付房款之前，原告方无权主张逾期交房违约金。 经庭审举证、质证，经审查，本院对原告所提供的证据合法性、真实性、关联性以及对于本案待证事实的证明力均予以认定；对被告提供的证据1、2的关联性不予认定，证据3真实性予以认定。 根据上述认定的证据和当事人的陈述，审理查明的事实为：2017年2月1日，原告朱玉辉与被告和天医疗公司签订合同编号为201704250010《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将其开发的和天医疗健康广场4号楼1单元02层010204号房屋一套出售给原告，商品房预测建筑面积126.88平方米，总价款为461082元，首付款为113082元，贷款348000元，贷款银行为徽商银行，房屋交付时间为2017年12月31日前，逾期180天之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一违约金，逾期超过180天，买受人要求继续履行合同的，出售人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二违约金。原告按照约定将购房首付款支付个原告，并提供按揭贷款相关材料，因被告合作变更为中国工商银行，致使该贷款于2019年2月2日发放。被告和天医疗公司于2019年9月10日交付给原告，逾期交房时间为615天。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原被告之间签订了《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规强制性、禁止性规定，应为合法有效双方均应严格遵守履行。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，被告和天医疗公司应于2017年12月31日之前将房屋交付给原告，和天医疗公司实际交付房屋时间为2019年9月10日，逾期交付房屋时间达615天，被告和天医疗公司逾期交房构成违约。被告认为，原告按揭贷款在2019年2月2日发放，逾期交房时间为217天，本院认为，原告按照要求提供按揭贷款相关材料，因被告合作银行徽商银行变更为中国工商银行，致使该贷款未能及时办理，且被告亦未提供证据证明延误办理按揭贷款系原告的责任，为此，被告的该项抗辩理由不能成立，不予采信；原告要求被告和天医疗公司按照总房款每日万分之二的标准计算支付违约金，于法有据，本院予以支持。被告和天医疗公司应支付原告违约金56713元（461082*0.0002*615）。被告认为，违约金应当按照180天内为日万分之一、超过180天按日万分之二分段计算，其抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采信。被告为其垫付的物业费用属于另一个法律关系，且原告也不同意予以抵扣，被告可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 被告五河和天医疗投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱玉辉逾期交房违约金56713元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1218元，减半收取609元，由被告五河和天医疗投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。 审判员  祝国强 二〇二〇年七月三十一日 书记员  钟芝红 执行款请汇至：中国工商银行五河支行 收款单位：五河县人民法院执行局 账号：13×××24 还款是注明：(2020)皖0322民初2152号 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条【合同效力】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【履行原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【实际违约】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【支付违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。