江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初2676号 原告（反诉被告）：朱承，男，1956年10月10日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：汪素琴，江苏臻宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨青磊，江苏臻宇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陶寿银，男，1970年3月15日出生，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：秦寅龙，江苏中虑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴知然，江苏中虑律师事务所律师。 原告（反诉被告）朱承与被告（反诉原告）陶寿银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱承的委托诉讼代理人汪素琴、杨青磊，被告（反诉原告）陶寿银及其委托诉讼代理人秦寅龙、吴知然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱承向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方2018年11月21日签订的租赁转让协议于2020年4月11日解除；2.被告陶寿银支付原告朱承物业管理费17974元、电费4316元、煤气费1913元；3.被告陶寿银支付原告朱承2020年4月14日至2020年5月29日期间的房屋占用使用费98640元。事实和理由：2018年11月21日，原、被告双方签订了租赁转让协议一份，约定原告朱承将合法享有权利的南京市，租赁期限自2018年12月30日至2023年12月30日，第一、二年租金为80万元，每两年递增2%,不含其他各种费用及物业管理费，租金每半年支付一次，先付费后使用，每期租金支付时一并支付租赁保证金10万元；转让费（折旧费）人民币75万元，分三年付清，每期租金支付时一并支付人民币12.5万元；租赁期内接受物业管理，按时缴纳物业管理费。协议签订后，原告朱承按约交付涉案房屋供被告陶寿银使用。被告按照约定应于2019年12月底支付当期租金及转让费（折旧费）52.5万元，但被告仅支付30万元，尚欠付22.5万元。原告曾多次催款均未果。2020年4月1日，原告委托江苏臻宇律师事务所送达催款律师函一份，但与被告商谈后，被告仍拒绝履行付款义务，故原告再次委托寄送解除通知的律师函一份，正式通知解除租赁合同，被告于2020年4月11日签收，至此，双方租赁合同关系正式解除。2020年4月14日，发生双方争议报警后约定，被告自行于次日撤场，但抵达现场后，被告又拒绝搬离。被告多次出尔反尔的行为已经让原告对其严重丧失信任。此外，被告至今仍欠付2019年度全年及2020年1月1日至4月11日期间的物业管理费、2020年1月1日至4月11日期间的水电煤气等各项费用。现为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如诉请。 被告陶寿银辩称，1.原告朱承不享有租赁协议的解除权，受新冠肺炎疫情影响，被告自2020年春节以后即未能正常使用涉案租赁房屋，在2020年3月底4月初被告希望返回租赁场所复工，但原告以各种理由拒绝被告入场，这是租赁协议无法履行的真正原因；2.被告在2019年12月23日、2020年1月10日已经交纳了2020年度的租金30万元，当时和原告口头约定待过年之后将剩余租金补齐，但没想到原告以此为由向被告发出解除函，被告已经预交30万元租金，不构成根本违约，反而是原告的行为构成根本违约；3.鉴于被告已经无法进入涉案的租赁房屋内，应当认定原告已经自己接收该房屋，而且被告无法进入租赁房屋内，其还应将其中物品全部交还被告；4.原告并没有充分证据证明实际发生了物业费、煤气费，被告对该部分诉请不认可，对原告主张的电费被告予以认可；5.原告已经以实际行为接收涉案房屋，故不存在占有使用费问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告陶寿银向本院提出反诉请求：1.反诉被告朱承向反诉原告陶寿银退还房屋租赁保证金10万元；2.反诉被告朱承向反诉原告陶寿银返还转让费25万元；3.反诉被告朱承向反诉原告陶寿银返还2020年的租金23.3万元。事实和理由：2018年11月21日，反诉原、被告签订租赁转让协议一份，约定反诉被告将位于南京市，反诉被告承诺对上述房屋物业享有合法权益并有权对外出租；该房屋租期为5年，自2018年12月30日至2023年12月30日；涉案房屋第一、二年租金为80万元，反诉原告按每半年缴纳二分之一全年房屋租金的方式支付租金；房屋租赁保证金为10万元，于第一次支付租金时一并支付给反诉被告；涉案房屋物业（实际上指的是涉案房屋内的装修、添附等不可移动资产）的转让费为人民币75万元，分三年付清，每次支付房屋时缴纳12.5万元；在租赁期内，反诉被告应当确保反诉原告的相关人员（含来宾）及车辆，在出租房屋物业所在区域内，具有进出、通行、停放的权利。2018年11月22日，反诉原告即向反诉被告支付租赁保证金10万元并提前支付租金10万元，同年11月27日，反诉原告又按照协议约定向反诉被告支付剩余租金及转让费42.5万元，2019年6、7月份，反诉原告亦按约支付了下半年度的租金和转让费52.5万元；2019年12月23日和2020年1月10日，反诉原告又向反诉被告支付租金合计30万元。剩余租金经双方协商，反诉原告原计划于2020年春节后再予支付，反诉被告亦未提出异议。由此可见，反诉原告一直按照协议的约定履行义务，不存在任何违约的情形。2020年1月，新型冠状病毒肺炎疫情忽然爆发。江苏省人民政府于2020年1月24日24时起正式启动突发公共卫生事件一级响应，实施最严格的科学防控措施;南京市人民政府亦于1月26日发出《关于完善新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应措施的通告》，依法对非市民生活必须的场所采取停业的强制措施。受上述不可预见、不可避免且不可克服的客观情况，反诉原告在2020年春节假期结束后未能复工，亦未能正常使用涉案的租赁房屋。2020年3月下旬，鉴于南京市范围内新冠肺炎疫情形势己经趋于平缓，反诉原告计划返回租赁房屋开展复工工作。但是，反诉被告却以各种理由拒绝反诉原告进入租赁房屋，随后，反诉被告竟然以拖欠租金为由恶意解除了租赁转让协议，给反诉原告造成了重大损失。反诉原告认为，反诉被告拒绝反诉原告入场及正常使用的行为已经构成了违约，是导致合同解除的主要原因，反诉被告违法解除租赁转让协议，导致反诉原告无法取回涉案协议中转让的装潢、装修等添附物，涉案协议中关于转让的约定已经无法实现，反诉被告应当向反诉原告返还已经支付的转让费25万元;同时，反诉原告已经支付2020年的租金30万元，因新冠肺炎疫情原因2、3月份未实际使用租赁房屋，后又因反诉被告的违约行为致使反诉原告未能再次进入房屋，故2020年1月后的租金均应当予以返还；除此以外，反诉被告还应当向反诉原告承担返还押金的责任。综上，为维护反诉原告的合法权利，特提起反诉，请求判如所请。 反诉被告朱承辩称，1.对于10万元租赁保证金，因租赁协议约定承租人拒交或迟交租金，租金拖欠满一个月，其所支付的租赁保证金将不予返还，反诉原告应于2019年底支付2020年上半年租金及转让费共计52.5万元，但其仅支付30万元，欠付租金及转让费至协议解除时已经有三月有余，故租赁保证金应不予退还；2.对于转让费25万元，该转让费实际上是涉案房屋内部装修、添附等的折旧费用，因涉案房屋装修时曾花费数百万元，涉案房屋内部装修极其豪华，被告当时签订该租赁转让协议时系对涉案房屋的装修极度认可才愿意出价75万元作为涉案房屋的转让费，现因反诉原告已经实际使用涉案房屋一年有余，租赁协议的合同目的已经部分实现，且涉案房屋内部因反诉原告的经营活动导致多处毁损，故该转让费应不予退还；3.根据租赁协议约定，反诉原告应于2019年12月底支付2020年上半年租金及转让费，但其仅支付30万元，反诉被告在疫情出现前也多次要求反诉原告支付剩余租金及转让费，疫情出现后反诉原告也可使用涉案房屋，疫情不是其少交或延迟支付租金的理由，且三月中下旬南京市企业都复工复产，反诉原告早应支付欠付租金及转让费，因反诉原告迟迟未交，反诉被告才通知解除合同，截至2020年4月11日反诉原告收到解除通知时，其在2020年已使用涉案物业三月有余，故反诉被告不应返还租金23.3万元；4.因反诉原告在合同约定的租金转让费支付时间已产生迟延履行，在疫情发生后，援引不可抗力来免除其自身责任是不应予以支持的。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：南京市，该项目取得了建设工程规划许可证。2013年10月9日，省广电总台出具授权委托书，载明由江苏南京广播电视塔公司与南京嘉柏投资管理公司（以下简称嘉柏公司）合作承建“江苏省广播电视总台综合楼项目”（位于南京市，现授权委托嘉柏公司负责本项目的房屋租赁、经营管理及物业管理等相关事宜。后嘉柏公司授权朱承负责本项目的房屋租赁、经营管理及物业管理等相关具体事宜。 2018年11月21日，朱承（甲方、出租方）与陶寿银（乙方、承租方）签订租赁转让协议，约定甲方自愿将涉案房屋转让并租赁给乙方使用，租赁期为5年，从2018年12月30日至2023年12月30日止；第一、二年租金为80万元，租金每两年递增2%，该租金仅为甲方收取的房屋租赁费，不含乙方在使用过程中应向政府部门交纳的各种费用以及向电视塔公司交纳的物业管理费用（包括清洁、安保、电梯维护等），乙方按每半年缴纳二分之一全年房屋租金，并支付10万元作为房屋租赁保证金，乙方应提前三天向甲方交纳下一笔租金；乙方不得拒交或迟交租金，租金拖欠满一个月，甲方有权终止协议并收回物业，乙方所支付的租赁定金甲方不予返还，如有特殊情况，双方可协商解决；乙方同意支付嘉柏一号四楼转让费75万元，分三年付清，每次支付房租时交纳转让费12.5万元；租赁期内，乙方应接受甲方的物业管理，按时缴纳乙方应承担的水、电、气等各种物业管理费用，甲方确保向乙方提供必需的可正常使用的水、电、气、通讯等工作条件等等。 上述协议签订后，朱承将涉案房屋交付陶寿银使用，陶寿银向朱承支付了租赁保证金10万元、转让费25万元、截至2019年12月30日的租金80万元。 2019年12月23日，陶寿银支付朱承2020年上半年租金20万元。2020年1月10日再次支付10万元。 2020年3月30日，朱承向陶寿银发送律师函，催要2020年上半年剩余房租及物业管理费。2020年4月9日，朱承向陶寿银发送通知解除的律师函，告知自陶寿银收到本函件之日起，双方签订的租赁转让协议正式解除。该通知解除的律师函于2020年4月11日由云柜代收。 2020年4月11日，陶寿银前往涉案房屋，一楼安保人员称根据省广电总台的要求需要找房东走程序才能进入，陶寿银称朱承不接电话无法取得联系，故安保人员未同意陶寿银进入涉案房屋。后陶寿银报警，民警与朱承取得联系后，朱承表示陶寿银不支付租金，所以房屋不租给陶寿银。 另查明，双方在案件审理中均同意解除租赁转让协议，并于2020年5月29日对涉案房屋进行了交接。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，朱承与陶寿银就涉案房屋所签订的租赁转让协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自义务。现双方对租赁转让协议已解除均无异议，本院对此予以确认。 关于房屋占有使用费及租金退还问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，陶寿银作为承租人在合同解除后已于2020年5月29日将涉案房屋返还朱承，故对于2020年5月29日前的租金及占有使用费陶寿银应予支付，考虑新冠疫情对租赁房屋使用的影响及租赁房屋的实际使用情况，对该期间的租金及占有使用费，本院酌减为197849元。陶寿银已支付30万元，朱承称该费用为20万元的租金及10万元的转让费，陶寿银称30万元均为租金，由于陶寿银未按约全额支付相应款项，双方对支付款项的名目不能协商一致，本院按照比例确定为228571元的租金，71429元的转让费，故陶寿银已支付租金与应付的租金占有使用费冲抵后，朱承还应退还陶寿银租金30722元。 关于保证金及转让费问题。双方合同约定承租人拒交或迟交租金满一个月，租赁保证金不予返还。陶寿银虽然已支付了部分租金，由于未按约足额支付，其所辩解的出租人已同意其迟延支付的证据亦不充分，故其行为依然构成违约，朱承不予返还租赁保证金并无不当，陶寿银要求朱承返还租赁保证金的诉请，本院不予支持。对于陶寿银已经支付的转让费，主要是对原有装修装饰的补偿，考虑陶寿银已实际使用了租赁房屋，故对其要求返还转让费的诉请，本院亦不予支持。 关于物业费、电费及煤气费的问题。陶寿银对朱承主张的电费4316元予以认可，本院予以确认。对于朱承主张的物业费及煤气费，其提供的现有证据不能证明物业费及煤气费的标准和其已实际代为缴纳，故对其主张的物业费及煤气费，本院不予支持。朱承可在实际确定后另行主张。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告朱承与被告陶寿银于2018年11月21日签订的租赁转让协议； 二、被告陶寿银于本判决生效后七日内支付原告朱承电费4316元； 三、反诉被告朱承于本判决生效后七日内退还反诉原告陶寿银租金30722元； 四、上述二、三项款项冲抵后，反诉被告朱承还应退还反诉原告陶寿银26406元； 五、驳回原告朱承的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告陶寿银的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18741元，减半收取计9370元，由原告朱承负担4746元，被告陶寿银负担4624元；反诉案件受理费4815元，由反诉原告陶寿银负担4561元，反诉被告朱承负担254元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  朱玉梅 二〇二〇年七月十六日 书记员  陈 悦 履行告知书