江苏省海安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0621民初2618号 原告：童宝芳，女，1928年4月8日生，住海安市。 委托诉讼代理人：杨本月（系童宝芳儿子），男，1970年2月18日生，住海安市。 委托诉讼代理人：卢勇，江苏钻石律师事务所律师。 被告：董和平，女，1953年1月27日生，住海安市。 委托诉讼代理人：沈群，江苏震阳律师事务所律师。 第三人：马融，女，1974年5月7日生，住海安市。 委托诉讼代理人：陈书侠，江苏维多利律师事务所律师。 原告童宝芳诉被告董和平，第三人马融房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告童宝芳的委托诉讼代理人杨本月、卢勇，被告董和平的委托诉讼代理人沈群，第三人马融及委托诉讼代理人陈书侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 童宝芳向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2000年11月14日签订的房地产买卖协议无效。2.判令坐落于海安市的房屋因拆迁所得征收利益的50%及土地补偿利益归原告所有。3.本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原告系海安市原北城街道新元村**村民，被告系海安市城镇非新元村居民。十九年前，原告因建房需要向前移两米，前邻张吉义同意前移，但右邻（被告）以遮其风水为由不肯前邻前移，导致原告无法建房。原告迫于无奈，擅自将其与已去世丈夫杨章朋的共有房屋（房屋产权证号：海安房权证海安镇字第[2000]102924号；房屋集体土地使用证号：苏海集建[94]字第240500791号）出售给被告，转让价为人民币5000元（实为36000元），双方于2000年11月14曰签订了房地产买卖契约。现原告年事已高，还居无定所，希望有个固定的居所养老（此前在四个子女之间轮流居住），且子女亦要求继承已卖的房屋。近期，原告得知其出售的房屋已列入征收程序，与征收部门协商希望回迁安置一养老商品房时遭拒绝，原告不得以提起诉讼，请求法院依法处理。 董和平辩称，原、被告确于2000年11月就案涉房屋进行了买卖，但原告所诉买卖的原因与实际不符。案涉买卖协议已履行完毕，董和平对房屋进行了处分和维修，现有房屋状态已不是出售时的原始状态，董和平亦领取了案涉房屋的产权证。综上，原、被告的案涉买卖关系合法有效。此前被告对案涉房屋设想拆迁，但是基于多种因素被告本身也不再申请房屋拆迁，所以原告的第二项诉讼请求目前不具备实现的条件和时间。综上，请求法庭驳回原告的诉请。 马融陈述，其原系被告董和平儿媳，其与被告之子陈晋波（现改名陈晋铭）离婚时分得案涉房屋，其获得案涉房屋是善意取得和合法取得，且在获得该房屋后对房屋进行了多次维修和翻建，现应为案涉房屋的合法所有权人。案涉房屋现在未进入征收程序，马融也未向相关部门申请拆迁。综上，原告的诉请侵犯了第三人的合法权益，请求法庭依法驳回原告的诉请。 经审理认定事实如下：童宝芳系新元村村民。董和平（又名董和萍）自小落户于爷爷奶奶家并随之生活在新元村。原、被告系邻居。童宝芳的亡夫杨章朋系新元村6组地号58-31的集体土地使用者，宗地用地面积213.6平方米，其中建筑占地面积71.53平方米。2001年4月11日，海安县国土规划管理局向杨本月就上述宗地填发土地使用权证（地号为0126010），用途为住宅用地，宗地面积255.5平方米。 2000年11月12日，杨本月与陈晋波签订房屋出售协议，约定杨本月将案涉房屋（约66.42平方米，住房3间、厨房1间及厕所）出售给陈晋波，并办理房产证过户。2000年11月14日，童宝芳与董和平就坐落于的房地产（房屋建筑面积66.42平方米）签订房地产买卖契约，约定：童宝芳将上述房地产以5000元出售给董和平，并约定房屋移交给董和平时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给董和平。该协议有海安县房地产交易所监证盖章。2000年11月22日董和平对案涉房屋领取了其为房屋所有权人的产权证[编号：海安房权证海安镇字第（2000）102923号]。 2000年12月17日，杨本月与陈晋波签订房屋出售补充协议，主要约定：房屋出售协议有效后，杨本月将房屋所在的土地使用证（新发）交给陈晋波；协议签订后，陈晋波于2000年12月17日给付杨本月1万元，于2000年12月24日给付2.5万元。杨本月于2000年12月24日将室内物品全部搬迁完毕，将房屋移交给陈晋波。2000年12月18日，董和平给付杨本月3.5万元。同月底，童宝芳将案涉房屋移交给董和平。2004年12月31日，陈晋波与马融协议离婚，约定案涉房屋归马融所有。此后马融将户口迁入该房屋。 另查明，案涉房屋在移交给董和平之后，董和平和马融对房屋进行的维修和翻建。 因案涉房屋所在区域进行工程改造，原、被告双方就案涉房屋的征收权益形成争议，引发诉讼。 以上事实，有房屋出售协议及补充协议、房地产买卖契约、集体土地使用权证、房屋产权证、收条、居民户口底册及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，根据我国相关法律法规的规定，农村房屋买卖与城市房屋买卖具有不同的要求和特性。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，也即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济成员仅能享有一处宅基地，方确认为有效。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，本案中董和平虽然户籍在房屋所在地集体经济组织，但其在案涉买卖关系形成时已为工人，户口性质已变更为非农户口，其并非案涉房屋所在地集体经济组织成员，故原、被告就案涉房屋签订的房屋买卖协议应确认为无效。对于无效合同的处理，一般原则应当各自返还所得的利益，但本案首先原告不要求被告返还房屋；其次本案是基于案涉房屋可能存在的征收利益形成，童宝芳提起诉讼违反了交易诚信，其行为违反市场经济中的交易规律，不应得到提倡；再者，我国现有的政策规定，农村居民宅基地使用权并非独立存在，而是依附于房屋形成的一项地权，农村房屋出让后，房屋所有权人即丧失了房屋所占土地的宅基地使用权，而宅基地合法使用权人失去使用权后的土地使用权仍应归原集体经济组织所享有。董和平虽不能合法享有宅基地使用权，但其对房屋享有权利，所以在案涉房屋征收利益尚未确定时，按返还房屋、恢复原状处理有失公允。法院确定合同无效的理由并非房屋买卖无效，而是因房屋所占用的宅基地使用权不能转让而无效，对董和平所购买房屋占用土地的使用权应由村集体经济组织处置，对于房屋部分的权益可由原、被告另行处理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 原告童宝芳与被告董和平于2000年11月14日签订的《房屋买卖契约》无效。 案件受理费675元，减半收取338元，由被告董和平负担（被告负担部分已由原告代垫，被告于判决生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费675元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。                            审判员                                             唐霄                                           二○二○年七月二十一日                               法官助理                                             时慧明                               书记员                                             吉倩瑶