广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1685号原告：开平市赛美物业服务有限公司，住所地：广东省开平市长沙区*****************位。统一社会信用代码：914***********121Q。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：张莲凑，该司员工。被告：朱婵玉，女，1983年2月18日出生，汉族，现住广东省开平市长沙街道办事处************区******。公民身份号码：440************327。原告开平市赛美物业服务有限公司（以下简称：赛美公司）与被告朱婵玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行审理。原告赛美公司的委托诉讼代理人张莲凑、被告朱婵玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛美公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年9月至2019年12月住宅物业管理费3595.68元、代收代缴水费474.84元、违约金1618.05元，以上共计5688.57元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告赛美公司变更请求被告支付违约金129.44元（按年利率6%计算）。事实与理由：被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告居住的“****”小区提供物业服务。被告须按《商品房买卖合同》约定的收楼之日起向物业公司交纳物业费；物业费由业主按其拥有物业的建筑面积向物业公司预先缴纳，具体暂定标准为1.725元/平方米/月，且原告受委托代收水费。被告违反协议不按时缴费。被告朱婵玉辩称，被告于2009年购买坐落于开平市长沙区************房。被告从2009年7月23日签预售购房合同起，没有与赛美公司签过任何服务协议。还依时向该前期物业服务企业（据称原****管理有限公司更名为开平市赛美物业服务有限公司，以下简称前期物业服务企业）交纳物业管理费等费用。被告于2018年8月起，拒交物业费理由如下：（一）被告儿子十岁，为了方便其出入，被告为其配备门卡，但儿子多次丢失门卡，后物业公司认为被告补办的门卡太多，不同意再补办，从而导致被告及儿子出入不便，被告经常需要亲自为儿子开门回家，从而影响自己的门店经营。而且被告要求物业人员帮忙开门时，其工作人员服务态度不好。（二）被告房屋漏水，物业人员上门勾烂损坏墙体，久拖约半年之久不给予解决。被告阳台天花板下水道旁发霉掉皮起泡，主人房洗手间漏水，灯罩装满水，灯也换了两套。被告怀疑是楼上漏水，告知了楼上的邻居，楼上的邻居带来了物业的朱经理来查看，朱经理表示需要把洗手间的天花板拆下来才能查找漏水原因，并且由被告自己修复天花板。然后朱经理利用梯子和锄头把发霉的地方勾了个遍，满地的沙土撒满阳台，然后说不确定是不是水管漏水？之后经被告多次沟通，朱经理一拖再拖，一直未明确修复时间，而且态度很不友好。最后拖了几个月，才为被告房屋修复损坏的地方。（三）物业公司强拆水表。2018年8月前，被告均是通过银行账户自动扣缴物业费的，但因未开通账户手机短信通知功能，导致不清楚账户余额情况。2018年8月30日，被告发现家中停水，经了解才知道物业公司认为被告拖欠了两个月的物业费，关了水龙头总开关及拆除了被告的水表。直至被告补缴了物业费，物业公司才为被告重新安装水表。被告认为物业公司无权擅自拆除被告房屋的水表。（四）2018年11月10日，被告为从广州来探亲的亲戚拉电线为其电动汽车充电，以便其顺利回广州。约十五分钟左右，保安人员上门告知被告该行为不安全，被告道歉并立即停止充电。事实上，被告并不知道不允许上述充电行为，物业公司也没有张贴过相关告示。但第二天，物业公司便在被告大门张贴充电一事的通知。但被告事先并不知情，也没有屡教不改。物业公司更无权在被告家门口随意张贴通知。而且物业公司物业服务越来越差，工作人员态度也恶劣。（五）由于物业公司阻挠****小区业主委员会的成立和拒不接受业主委员会的监管破坏了宪法和法律赋予基层群众自治的制度，并侵犯了广大业主对公共收益使用的决定权，以及物业公司逃避协助业委会行使权利开展活动和与新签约物业服务企业进行交接的义务，所以被告拒接继续履行物业公司缴纳相关费用的义务。物业公司违宪违法、侵权和逃避义务的事实主要表现在以下几个方面：1.违法违宪，（1）多次干扰和阻挠小区业主委员会的成立。（2）拒绝接受业委会的监管，从未接受业主委员会的通知、决定，亦未向业主委员会报告开展物业服务的情况。2.侵权，按照法律法规规定，使用小区公共收益（按物业公司提供的数据，****小区公共收益一年共计87多万元）的决定权是广大业主，而物业公司在没有经过广大业主或业主委员会的授权同意情况下将公共收益私自支配。3.逃避义务，物业公司拒绝配合协助业委会开展工作“拒绝支付业委会运作费用”。前期物业服务企业拒绝与正式签约的****物业管理有限公司开平分公司进行交接。（六）2018年8月10日依法成立了开平市****小区业主委员会，业主委员会于2019年8月28日与****物业管理有限公司开平分公司签订《物业服务合同》，合同约定由****物业管理有限公司开平分公司负责****小区的物业管理。被告从来没有与赛美公司签订任何合同。因此，在业委会与新物业服务企业签约后，赛美公司作为前期物业服务公司没有权利向被告收取物业管理等费用。赛美公司在没有与业委会签订物业服务合同的情况下，强行要求被告接受其提供的物业服务，属强买强卖的恶霸行为，给被告带来了困扰，侵犯了被告及签约物业服务企业的合法权益。综上，请求法院依法驳回赛美公司的诉讼请求，及判令赛美公司承担本案的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：开平市****物业服务有限公司于2005年8月10日成立，于2018年9月14日变更名称为开平市赛美物业服务有限公司，该公司是涉案的****小区的前期物业服务公司。2009年7月23日，朱婵玉（乙方）与开平*****有限公司（甲方）签订一份《预售合同》，约定朱婵玉购买开平*****有限公司开发的位于开平市********“****”********号房，建筑面积130.28平方米。属安装电梯的住宅。预售合同第四条第3款约定“乙方使用房屋后，要服从管区和该小区物业服务公司统一管理，并与小区物业服务公司签订协议，按照政府批准的物业服务（管理）收费标准交纳物业服务费用。”朱婵玉确认实际交楼时间约为2009年9月，并于2009年9月1日办理了房屋产权登记手续，房屋的具体地址为“开平市*************************”。2012年8月19日，朱婵玉向赛美公司申请对上述购买的房屋进行装修。朱婵玉依约缴纳物业费至2018年8月（含），期后逾期未缴纳涉案的物业费至2019年12月（含）。赛美公司通过邮寄《催款通知函》向朱婵玉催收涉案的物业费。赛美公司与小区其他业主签订的《前期物业服务协议》第四条第六点约定每月1-10日前缴交当月物业管理费；第七条约定受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）收费标准按有关规定或协议执行，甲方向委托方收取相应的手续费；第十一条第二点约定乙方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠费总额每天千分之二缴纳滞纳金。2017年6月赛美公司根据开平市物价局、开平市房产局于2008年8月28日作出开价函[2008]24号《关于调整****住宅小区物业管理服务收费和车辆停放服务收费的批复》通知****的业主，从2017年7月起，电梯住宅物业管理费收费标准由1.5元/平方米调整为1.725元/平方米。调整后，朱婵玉每月需向赛美公司缴纳224.73元物业服务费。但至法庭辩论终结，朱婵玉没有依约向赛美公司交纳2018年9月（含）至2019年12月（含）（共16个月）的物业费合计3595.68元（224.73×16）；代缴业主自用水费474.84元。另查明，****小区成立了业主委员会，并于2018年8月10日依法办理了备案手续。2019年8月28日，开平市****小区业主委员会（甲方）与****物业管理有限公司开平分公司（乙方）签订了一份《****物业服务合同》，约定由****物业管理有限公司为****小区提供物业服务。2020年4月29日，业主委员会在小区张贴《公告》，内容为“为切实落实解聘旧物业公司（开平市赛美物业服务有限公司）、顺利完成新物业公司（****物业）的备案及进场接管工作，现根据开平市住房和城乡建设局下发的《关于要求公示**业主委员会选聘物业公司表决统计结果和表决清单的函》之要求，对**委员会选聘物业公司表决统计结果和表决清单进行公示，公示期为2020年5月1日至2020年5月31日（共31天）。公示期内，如有业主对公示内容有异议，请在期限内以书面形式向业主委员会提交。过期未有异议或异议不成立的，所有表决事项全部正式生效。”本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于双方是否存在物业服务合同关系问题。****小区的前期物业公司由“开平市****物业服务有限公司”变更名称为“开平市赛美物业服务有限公司”，属其合法的权利，并不影响赛美公司主张合同的相关权利。虽然赛美公司未能提供与朱婵玉签订的物业服务合同，但从朱婵玉缴交2018年8月（含）前物业费的事实可以确认双方存在事实的物业服务合同关系。虽然朱婵玉抗辩小区的业主委员会已于2019年8月28日与其他物业公司签订了物业服务合同，但未能提供业主委员会已合法有效解聘赛美公司及新的物业公司已进场提供物业服务的相关证据，相反从业主委员会于2020年4月29日张贴的《公告》可知，相关的事宜在2020年1月前尚未完成，因此，朱婵玉的上述抗辩意见，理据不足，本院依法不予采纳。另外，朱婵玉认为赛美公司存在提供的物业服务质量不合格等损害其作为业主的合法权益的情形，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，朱婵玉可通过请求赛美公司承担相应的违约责任等积极的形式行使业主权利。再依照上述司法解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，现赛美公司请求朱婵玉支付物业费3595.68元，代缴业主自用水费474.84元，本院依法予以支持。关于违约金的问题。按交易习惯，物业公司与业主签订的物业服务协议为格式合同，结合赛美公司与其他业主签订的《前期物业服务协议》可知，业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠费总额每天千分之二缴纳滞纳金。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”规定，赛美公司主张双方约定了上述的违约金标准，本院依法予以确认。现赛美公司主张按年利率6%分段计付违约金，属其权利的自由处分，本院依法予以支持。故朱婵玉应支付的违约金为129.44元。以上各项合计4199.96元（3595.68+474.84+129.44）。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：被告朱婵玉应自本判决生效之日起十日内支付4199.96元给原告开平市赛美物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（此款原告已预交），由被告朱婵玉负担。原告开平市赛美物业服务有限公司已预交的案件受理费25元，由本院予以退回；被告朱婵玉应向本院补缴一审案件受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  梁素娟二〇二〇年七月二十一日书记员  邝小娴许彩燕