江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初13312号原告：倪佳佳，男，1986年7月30日生，汉族，住无锡市崇安区。委托诉讼代理人：王昊，江苏崇安律师事务所律师。被告：李立，男，1987年7月14日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：蒋波，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐艺庭，江苏国之泰律师事务所律师。原告倪佳佳与被告李立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，适用简易程序由审判员赵春华独任审理。2019年12月18日本院公开开庭进行了审理，原告倪佳佳及其委托诉讼代理人王昊、被告李立及其委托诉讼代理人徐艺庭到庭参加了诉讼。2020年4月24日本案转为普通程序，并由审判员赵春华独任审理，并于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告倪佳佳的委托诉讼代理人王昊、被告李立的委托诉讼代理人蒋波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪佳佳诉称，1、请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月31日解除。2、请求判令被告赔偿原告因租赁房屋所产生的实际损失431318元。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，倪佳佳变更第2项诉讼请求为：请求判令被告赔偿原告因租赁房屋所产生的实际损失376685元。事实与理由：2018年1月6日原被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：由倪佳佳承租位于张家港市的房屋，面积为120m²，租赁期限为3年，自2018年2月15日至2020年11月15日止；租金为12.8万元/年；第7条约定：“甲方保证拥有对租赁物的绝对所有权、使用权，绝对有权按照本合同规定将租赁房屋出租给乙方，而租赁房屋不受任何第三方或其他的权力影响或牵制，如果任何第三方对租赁房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房受损失，则甲方必须赔偿乙方所蒙受的一切损失。”2019年6月，原告获知2018年6月11日张家港市金茂资产管理有限公司（以下简称金茂公司）已经发出对该片区租赁物退租公告，公告称“梁丰大厦有关房地产承租关系将于2019年6月1日提前解除合同，之后将不再续租。”之后，倪佳佳又获知金茂公司于2019年6月6日又发出公告称“根据2018年6月11日的退租公告，由于清场工作的进度情况，现延期到2019年8月31日前解除合同。”据此，原告的租金缴纳至2019年8月31日，实际经营活动于2019年3月18日结束。原告承租该房屋用于加盟经营火锅店，其实际经营时间从2018年2月15日起至2019年3月18日止，由于被通知租赁合同提前解除，致使原告大量投入无法收回，造成了直接经济损失共计431318元(其中：广告费损失4300元、餐具及用品损失29885元、海鲜鱼缸22000元、收银系统设备12000元、厨房设备29800元、加盟费60000元、员工宿舍2间租金38333元，装修损失235000元)。2019年9月24日原告委托江苏崇安律师事务所致函被告，明确双方租赁合同自2019年8月31日解除，并要求被告对上述损失的赔偿问题进行协商，但被告对上述原告的损失置之不理，无奈原告诉至法院，请求人民法院依法判决维护原告合法权益不受侵害。审理中，倪佳佳明确，不向被告主张广告费损失4300元、收银系统设备损失12000元、员工宿舍2间租金损失38333元，因此变更诉讼请求。被告李立辩称，对于原告的全部诉讼请求不予认可。双方签订的租赁合同至今仍未解除，案涉房屋处在可以正常使用经营的状态下，房屋内仍然堆放原告的经营物品并未腾空，房屋产权人金茂公司、转租人祁海龙及被告从未要求原告强制搬离。本案系原告单方面主张退租，被告认为由于原告单方面的行为更不应产生第2项诉讼请求中的损失。恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。对本案事实，本院认定如下：张家港市杨舍镇东环路与沙洲东路交叉口东南梁丰大厦2室的房屋所有权人为金茂公司。鑫盛通服务部与金茂公司于2017年10月1日签订《房屋租赁合同》，约定鑫盛通服务部向金茂公司租赁上述房屋中的部分房屋，租期从2017年10月1日至2020年9月30日，租赁期限三年，保障二年，第三年起，如金茂公司需处置该资产，提前半年通知承租方，承租方无条件搬离；任何一方提出终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。祁海龙是鑫盛通服务部的经营者。祁海龙将鑫盛通服务部向金茂公司租赁的、上述房屋中的2-7号房屋（以下简称涉诉房屋）又转租给李立。祁海龙与李立于2017年10月15日签订《房屋租赁协议书》，约定的租赁期间为2017年11月15日至2020年11月14日。李立租赁涉诉房屋后，又将其中的一半房屋转租给倪佳佳。2018年1月6日李立（甲方、出租人）与倪佳佳（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于张家港巿杨舍镇沙洲东路梁丰大厦2-7号房屋（以下简称涉诉房屋）转租一半给乙方使用，面积约120平方米；二、租期3年，自2018年2月15日至2020年11月15日；三、1、每年租金128000元，每年租金应在下一个租赁周期开始前三个月支付；2、略；房租（屋）隔断费用由甲乙双方各承担一半，金额由乙方承担，甲方部分费用在乙方承担租金内扣除，其余布线，门头等费用有双方各自承担；3、略。四、租赁期间水电费、管理费、电话费和维修费的缴交办法：1、物业管理费：乙方自行向物业管理有限公司缴纳；2、水电费：乙方每月或定期自行缴纳，乙方承租房屋的用电由乙方缴纳，该楼层公共水电费由乙方按承租房屋的面积进行分摊；3、电话费：乙方自行申请室内直拨的电话线路，费用每月由乙方自行向有关部门缴交；4、维修费：乙方在使用出租房屋过程中，如出租房屋结构设施出现妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应通知甲方，维修费由双方协商确定；在租赁期间政府对租赁屋征收的任何税项，都由乙方按照对于面积比例承担；五、甲、乙双方的权利及义务：1、乙方应依约交纳租金及其他费用，如无故拖欠，甲方应立即通知乙方，并给乙方不少于五个工作日的宽限以便乙方及时支付租金或相关费用。如果乙方无正当理由仍然未在宽限期内支付此等款项的，甲方可按每天年租金总额万分之六向乙方加收滞纳金，如一个月仍未支付该等款项的，甲方有权收回房屋，并有权没收租赁房租押金；2、3、略；4、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜租用的清洁、良好状态下(自然折旧、非因乙方原因造成的损坏除外)交给甲方；乙方应将自己带来的可移动的一切物品搬离(包括家具、空调等)；5、租赁期满后或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方有权向人民法院起诉并执行；6、略；7、甲方保证，拥有对租赁房的绝对的所有权、使用权，绝对有权按本合同规定将租赁房屋出租给乙方，而租赁房屋不受任何第三方或其他的权利所影响或牵制，如果任何第三方对租赁房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房受损失，则甲方必须赔偿乙方所蒙受的一切损失；8、略；9、甲方必须积极配合乙方提供必要的原始材料，以便乙方完成工商登记；六、七略；八、租赁期间，如有第三方涉及房屋租赁问题，导致乙方无法经营，甲方承担乙方一切损失；九、略。合同签订后，李立即将自己租赁的涉诉房屋中的一半（面积即合同中约定的约120平方米）交付给倪佳佳使用。倪佳佳也按约支付了第一年租金。倪佳佳在上述房屋中进行装修，在房屋中间进行了隔断，隔断费用16000元由倪佳佳与李立各半负担。因此，李立应负担的8000元隔断费用，已经在倪佳佳应付给李立的租金中直接折抵。倪佳佳装修完毕后，在租赁房屋中开设“鲜炉季”餐厅。2018年6月11日金茂公司发出退租公告，通知：“一、对有关承租户与本公司签订的租赁合同在2019年6月1日前到期的，到期后将不再续租。二、对有关承租户与本公司签订的租赁合同在2019年6月1日以后到期的，将于2019年6月1日提前解除合同，不再续租。”为此，李立与倪佳佳于2018年12月5日又达成补充租房协议，约定：“房租租期：第一年房租为2018年2月15日至2019年2月15日(已缴清)；第二年2019年2月15日至2019年6月1日(3.5个月)，房租为3.73万。整年房租为12.8万。后续如果乙方在房租租期内，出现拆迁等情况，乙方的所有应收赔款都归乙方所得。房租（屋）隔断赔款双方平分。”之后，倪佳佳按约支付了至2019年6月1日的租金给李立，并继续使用涉诉房屋。2019年6月6日金茂公司又发出通告：“根据2018年6月11日退租公告，原定于2019年6月1日之前与承租户提前解除租赁合同，不再续租，但根据承租户的诉求及清场工作的进度情况，现延期到2019年8月31日前解除租赁合同，在此期间的租金正常支付……”。因此，2019年6月1日后，倪佳佳继续使用涉诉房屋，并付清了至2019年8月31日的租金给李立。之后，倪佳佳与金茂公司及李立等未能就搬迁补偿事宜达成一致意见。为此，2019年9月24日，倪佳佳委托江苏崇安律师事务所向李立发出律师函，要求李立在接到律师函后三日内与倪佳佳就租赁合同解除后的赔偿事宜进行磋商。2019年9月28日李立委托江苏国之泰律师事务所回复律师函给倪佳佳，提出：第二年租金128000元应在2019年2月15日前三个月支付，但截至发函之日，倪佳佳支付第二年租金为69298元，尚欠58702元未支付，要求倪佳佳在接到律师函后5日内支付拖欠租金。2019年10月2日倪佳佳向李立发函，认为双方之间的《房屋租赁合同》已经因李立原因在2019年8月31日解除，要求李立与倪佳佳详谈赔偿事宜，否则将以法律途径追究李立的民事责任。之后，李立与倪佳佳无法达成协商意见。为此，倪佳佳于2019年10月11日提起本案诉讼，本院于2019年10月15日受理。倪佳佳并于2019年10月12日将涉诉房屋的钥匙交还给李立，但对在涉诉房屋中的装修及可移动设备等均未拆除及搬离。2019年10月12日倪佳佳将涉诉房屋的钥匙交还给李立时，李立回复“OK”,并未对倪佳佳交还钥匙的情况提出异议。上述事实有2017年10月1日及2018年1月6日《房屋租赁合同》、关于金茂公司所有涉诉出租房屋的不动产登记簿查询记录及不动产产权证、祁海龙与李立签订的房屋租赁协议书、鑫盛通服务部关于祁海龙转租房屋给李立的说明、2018年6月11日金茂公司的退租公告、2019年6月6日金茂公司的通告、2018年12月5日补充租房协议、2019年9月24日及9月28日律师函，2019年10月12日的微信聊天记录，涉诉房屋及周边照片，以及当事人庭审陈述佐证。审理中，倪佳佳举证了：1、其与无锡弗拉兹装饰装潢有限公司的《建筑装饰工程施工合同》及无锡弗拉兹装饰装潢有限公司曹吉庆出具的收款收据（均为现金收据），倪佳佳认为对涉诉房屋的装修期支付了装修费235000元，该费用应由李立赔偿。2、其与无锡康瑜餐饮管理有限公司的《加盟合同书》及无锡康瑜餐饮管理有限公司出具的收取加盟费5万元及保证金1万元的收据，2019年10月20日无锡康瑜餐饮管理有限公司对倪佳佳的回复函，在该函件中，无锡康瑜餐饮管理有限公司不同意退还加盟费5万元，并提出倪佳佳的店铺经营状况异常，对该公司的张家港鲜炉季品牌造成了极为不利的影响，因此对1万元保证金予以罚没。倪佳佳认为上述加盟费及保证金损失6万元应由李立赔偿。3、无锡市昊昊家电经营部出具的厨房设备款29800元的收据及无锡利益达酒店用品有限公司出具的关于密胺餐具款29885元的收据。倪佳佳认为上述两项支出费用应由李立赔偿。4、其与南长区滴滴活水族馆签订的《海鲜缸设计施工合同》及南长区滴滴活水族馆出具的关于海鲜缸款22000元的收据。倪佳佳认为海鲜缸是为涉诉房屋特别定制，该项支出应由李立赔偿。李立对倪佳佳提出的上述赔偿证据真实性均无法确认。为此，倪佳佳提出评估申请，本院予以准许，委托苏州安信兴立联资产评估事务所（普通合伙）对上述房屋装修价值及不可拆除设备资产价值进行了评估，结论为：以2020年3月25日为评估基准日，房屋装修重置价值为83862元，评估价值为77886元；不可拆除设备资产重置价值为44818元，评估价值为42232元；合计重置价值为128680元，评估价值为120118元。倪佳佳为本次评估预付评估费2500元。该评估报告所涉评估对象包括了上述第1项装修、第3项厨房设备、第4项海鲜鱼缸（重置价值22000元，评估价值20900元）。李立与倪佳佳对上述评估结论均无异议。但李立认为，海鲜鱼缸为可拆除设备，不应作为不可拆除设备处理。上述事实有苏信联评报字[2020]第081号资产评估报告及评估费发票，当事人陈述佐证。另查明，倪佳佳提起本案起诉后，李立于2019年10月17日对倪佳佳提起诉讼，本院于2019年10月18日立案为（2019）苏0582民初13567号案件（以下简称13567号案）。13567号案件中，李立要求倪佳佳支付2019年2月15日至2020年2月14日期间（即第二租赁年度）结欠的租金58663元。13567号案件审理过程中，本院根据李立的申请追加金茂公司及鑫盛通服务部为第三人。金茂公司在该案中辩称：金茂公司与鑫盛通服务部的房屋租赁合同约定租赁期限从2017年10月1日至2020年9月30日，任何一方提出终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，在终止合同书签订前，该合同仍有效；金茂公司发布退租公告及通告的目的是启动与承租人（包括鑫盛通服务部）协商提前解除合同的程序，截止2020年5月12日金茂公司与鑫盛通服务部未签订终止合同的书面协议；涉诉房屋目前仍为可适用状态，金茂公司并未采取任何强制搬离措施；李立与倪佳佳之间的纠纷与金茂公司无关。鑫盛通服务部在该案中未答辩。审理中，李立与倪佳佳均陈述，在2019年10月12日前，李立、倪佳佳多次到金茂公司商谈搬迁补偿事宜，在最后一次与金茂公司协商时，金茂公司的经办人陶晓波告知李立、倪佳佳“你们要走的就走，不走的可以继续使用”。但因为倪佳佳提出要出一份公告等要求，被陶晓波赶了出来，没有协商成功。李立与倪佳佳也确认至今涉诉房屋可以正常使用，不论李立、金茂公司还是祁海龙等均未阻拦倪佳佳对涉诉房屋的使用。倪佳佳认为不能继续使用涉诉房屋是因为在与金茂公司的协商中，金茂公司曾经表示最晚到8月31日搬离；且金茂公司出了退租公告后，导致倪佳佳店内职员辞职、周边多家商家搬离，涉诉房屋周边的人流量不如以前，给经营造成了很大损失。2020年5月23日倪佳佳将涉诉房屋中其自行添加的、其认为需要搬离的装修及购买设备、物品搬离涉诉房屋，并与李立在该日对涉诉房屋进行了交接。涉诉房屋周边确有几家租赁户已经搬离。上述事实有当事人庭审陈述及2020年5月20日现场调查笔录及现场拍摄照片佐证。本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同约定的转租期限超过鑫盛通服务部向金茂公司租赁期限的部分无效。原告与被告之间房屋租赁合同的其他约定是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按合同约定履行各自的权利义务。原告认为与被告之间的合同在2019年8月31日解除没有事实依据。原告最早要求解除合同、并要求被告赔偿损失是在2019年9月24日的律师函中提出，但被告回函并未同意解除合同，反而要求原告继续履行合同，支付租金，因此不论是2019年8月31日还是9月24日均不能作为双方合同的解除之日。但是，在2019年10月12日原告将涉诉房屋的钥匙交还被告时，被告回复“OK”并未提出异议，因此，认为被告至此时同意解除合同，双方的房屋租赁合同于2019年10月12日解除。合同法第一百二十条规定:当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同第五条第7项约定：“甲方保证，拥有对租赁房的绝对的所有权、使用权，绝对有权按本合同规定将租赁房屋出租给乙方，而租赁房屋不受任何第三方或其他的权利所影响或牵制，如果任何第三方对租赁房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房受损失，则甲方必须赔偿乙方所蒙受的一切损失；”。李立作为转租的出租方应保证次承租人倪佳佳对租赁房屋的充分的使用权。但是，李立明知自己是转租方，对房东金茂公司与上一手承租人鑫盛通服务部之间的租赁约定不去了解，对于金茂公司与鑫盛通服务部约定第三年租赁期间内，金茂公司可提出提前解除合同的约定也不知晓，却盲目在转租合同中对倪佳佳保证对出租房屋有绝对的所有权和使用权，对倪佳佳订立房屋租赁合同有误导。在倪佳佳租赁期间，正因金茂公司提出提前解除合同的公告、涉诉房屋所在地周边陆续有其他商户搬离，导致倪佳佳租赁的涉诉房屋周边经营环境恶化。该项事实的发生已经变更了倪佳佳在签订转租合同时对涉诉房屋及周边环境的认知，给倪佳佳继续租赁房屋造成了不利的影响。李立未能按转租合同约定时的条件保障倪佳佳对涉诉房屋充分的使用权，对转租合同的解除有过错，对解除合同导致的损失应承担赔偿责任。另一方面，倪佳佳对涉诉房屋是转租而来也明知，也怠于去了解前一手租赁合同的约定，在订立转租合同中也缺乏应有的谨慎。虽然房屋所有权人金茂公司曾发出退租公告及通告，但并未实际阻碍倪佳佳对涉诉房屋的使用；金茂公司与鑫盛通服务部的上一手租赁合同也未实际解除；转租合同中第五条第7项约定的“如果任何第三方对租赁房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房”及第八条约定的“如有第三方涉及房屋租赁问题，导致乙方无法经营”的情况并未实际发生。倪佳佳并非不能实际使用涉诉房屋，而是使用涉诉房屋的环境发生了变化。在此情况下，倪佳佳没有要求变更合同，而是直接提出解除转租合同、单方终止合同的履行，导致其对涉诉房屋的装修等投入不能继续发挥作用，由此产生损失，倪佳佳对损失的产生也有过错。综上，本院酌情认定对解除合同导致损失由李立和倪佳佳各半承担。倪佳佳损失的认定：1、合同中未约定倪佳佳租赁房屋是从事加盟经营，因此，倪佳佳的加盟费及保证金损失超出了订立合同时李立可预见的范围，该项损失李立不应承担。2、鱼缸和餐具可以搬动，按合同第五条第4项：“……乙方应将自己带来的可移动的一切物品搬离(包括家具、空调等)……”的约定，应由倪佳佳自行搬离，不属于损失。3、倪佳佳举证的装修费及不可拆除设备价值有关的收款收据，李立均不予认可。本院认为，该两项支出是倪佳佳的单方行为，为保证其价值的客观公正性，应按评估价值确定其价值。因此，房屋装修及不可拆除设备资产的重置价值为83862+44818-22000（鱼缸）=106680元。转租期间从2018年2月15日至2020年11月15日，共计33个月。倪佳佳已经使用至2019年10月12日，按已经使用20个月计算。因此，房屋装修及不可拆除设备资产的损失为：106680元-106680÷33×20=42025元。李立应承担一半的损失。因此，李立应赔偿倪佳佳21012.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条的规定，判决如下：一、确认原告倪佳佳与被告李立签订的《房屋租赁合同》于2019年10月12日解除；二、被告李立应赔偿原告倪佳佳损失21012.5元，限被告在判决生效后十日内履行。三、驳回原告倪佳佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6950元，由原告倪佳佳负担6625元，由被告李立负担325元。被告负担的325元，由被告李立在本判决生效后十日内直接支付至本院诉讼费账户。鉴定费2500元，由原告倪佳佳与被告李立各半负担1250元。被告负担的1250元，限被告李立在本判决生效后十日内直接支付给原告倪佳佳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  赵春华二〇二〇年七月二十六日书记员  张焱萍张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：62×××62。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：10×××46。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。