重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初1773号原告：赵晓莉，女，1971年12月3日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人（特别授权）：赖大川，重庆念南律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：李红燕，重庆念南律师事务所律师。被告：重庆尊胜商业管理有限公司，住所地重庆市长寿区桃花大道******1-4，统一社会信用代码915001150801898341。法定代表人：汤勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：廖拥军，重庆渝都律师事务所律师。第三人：涪陵区仁华堂健康药房，住，住所地重庆市涪陵区望江路**望江新村**一社会信用代码92500102MA5YMD2642。经营者：夏瑜。委托诉讼代理人（特别授权）：黄军农，男，系该药房员工。原告赵晓莉与被告重庆尊胜商业管理有限公司、第三人涪陵区仁华堂健康药房合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵晓莉及其委托诉讼代理人赖大川、被告重庆尊胜商业管理有限公司的委托诉讼代理人廖拥军、第三人涪陵区仁华堂健康药房的委托诉讼代理人黄军农到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵晓莉向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告已收取的定金22978.8元、租金22978元、保证金7659元，并支付逾期利息（以53615.80元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2019年1月1日起计算2019年8月19日，从2019年8月20日起按照银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至付清时止）。事实与理由：2015年5月25日，重庆勇诚置业有限公司（后更名为被告重庆尊胜商业管理有限）与第三人涪陵区仁华堂健康药房签订了为期6年的《南城U街商铺租赁合同》，约定被告将位于重庆市长寿区江南街道南城U街**商铺出租给第三人，合同第三条约定第三人在签订合同当日支付3个月的租金作为定金则被告可提供24个月的免租期，合同第五条约定被告应在2016年4月30日将商铺交付给第三人使用，待交房之日第三人补齐半年租金，如若延期交房则租期顺延。合同签订后，第三人支付定金22978.8元，2018年4月被告交付商铺后，第三人向被告支付了保证金7659元和租金22978元。因被告延期交房，免租期应为2018年4月至2020年4月，第三人缴纳的租金应为2020年5月至10月。原告已于2018年12月20日取得商铺所有权，按照“买卖不破租赁”原则，原告与第三人建立租赁合同，被告收取的费用应移交给原告，但被告拒不履行付款，原告遂起诉来院。被告重庆尊胜商业管理有限公司辩称，诉讼请求中保证金7659元是基于被告有出租权利的前提下产生，现该房屋已经出售给原告，该保证金被告同意退还给原告。对于其他诉讼请求我方不同意，理由是根据被告与第三人之间签订的商铺租赁合同及合同的实际履行情况，本合同是采取的是先计租后免租的规则方式，也就是第三人在与被告签订合同时，被告向第三人出具的收据中明确说明所缴纳的22978.80元系2018年4月30日起至2018年7月31日止的租金，另第三人在2018年4月13日向被告缴纳7660元租房保证金及2018年8月至2018年10月租金22979元。本案原告是在2019年1月1日取得该房屋的出租权利，就之前的第三人所缴纳的租金已经产生，因此第三人所缴纳的租金是按照合同约定正常产生的租金费用，对此费用被告不应当退还。第三人涪陵区仁华堂健康药房述称，1、根据合同法承租人有优先购买的权利，在我方不知晓的情况下，原、被告双方达成了买卖协议，剥夺了我方的优先购买权；2、根据合同规定，延期交房的话则租期顺延，实际上物业公司从2018年10月26日起收取我方的物业费，我方开业时间是2018年10月16日；3、我司租赁房屋是事实，缴纳租金及保证金的金额属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告赵晓莉举示的《选房确认书》、《商品房买卖合同》、《不动产登记证书》、《商铺租赁合同》、票据、被告举示的招商银行收款回单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告重庆尊胜商业管理有限公司原名称为重庆勇诚置业有限公司。2015年11月7日，重庆勇诚置业有限公司（甲方）与赵晓莉（乙方）签订《选房确认书》，双方约定由赵晓莉选购位于重庆市长寿区江南南城U街项目房屋一套，建筑面积126.73平方米，总价1846826元，并约定了购房优惠、《商品房买卖合同》签订等内容。2013年12月3日，重庆勇诚置业有限公司（甲方）与第三人涪陵区仁华堂健康药房（乙方）签订《南城U街商铺租赁合同》，约定第三人承租位于重庆市长寿区江南街道南城U街LGC-1商铺，合同载明：商铺建筑面积为127.66平方米，乙方承租用于药房；租赁期限为6年即2016年4月30日至2022年4月30日；租金未60元/平方米/月，第一年月租金为7569.6元，下一年度的租金按上一年度每平方米租金递增5%；乙方应在签订本合同当日一次性支付3个月租金作为定金，即可免费享受第一次物业费，交半年抵一年的优惠政策，且甲方可免费提供为期24个月的免租期；租金双方在前述本合同且乙方按约定支付3月租金作为定金后，甲方于2016年4月30日前将该商铺交付于乙方使用，待交房之日时应补齐该商铺半年租金。合同签订后，2015年3月26日，第三人向被告缴纳定金22978.8元（收款事由载明为“2018年4月30日-2018年7月30日租金”），2018年3月13日，第三人向被告缴纳租金22978元（回单摘要注明“8-10租金”）、保证金7660元。2018年10月26日，第三人向重庆名宸物业管理有限公司缴纳物管费2298元（收款事由载明为2018年7月1日-2019年6月30日物业费）。2018年12月13日，重庆勇诚置业有限公司（甲方）与赵晓莉（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买案涉房屋，总成交金额1415346元等内容。2018年12月24日，原告取得案涉房屋的不动产权登记证书。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百六十三条规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。案涉房屋租赁合同签订后，房屋所有权人发生变动，应认定原告与第三人按照原租赁合同建立有效的租赁合同关系。对于原告的诉讼请求，被告同意将第三人缴纳的保证金7659元退还原告，故本案的争议焦点为：第三人缴纳的定金、租金应由谁收取，对此，应结合案涉房屋买卖合同的约定、租赁合同的签订及履行情况、所有权变动情况等情况综合评判。对于第三人缴纳的6个月的租金该由谁收取，原、被告签订买卖合同中未作出明确的约定，被告未举示证据证明将房屋出租并附有免租期的情况告知原告，故被告主张应先计收租金再免租，该6个月租金系原告取得所有权前应由其收取的租金的意见不能成立，该6个月租金的归属应结合免租期综合计算，以所有权变动的时间点分别计算原、被告应收取的租金金额。第三人缴纳的租金载明系“2018年4月30日至10月31日的租金”，计租时间为2018年4月30日，对该计租时间虽第三人不予认可但其未举示充分的证据予以否定，原告于2018年12月24日取得房屋的所有权，所以被告应向原告支付租金33701.7元=45956.8元÷30个月（24个月+6个月）×22个月[30个月-8个月（2018年4月30日至2018年12月）]。对于原告资金占用利息的计算方式，不违反法律的规定，计算基数调整为41360.7元（33701.7元+7659元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百六十三条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告重庆尊胜商业管理有限公司于本判决生效后三日内向原告赵晓莉支付租金33701.7元、保证金7659元，共计41360.7元及利息（以41360.7元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2019年1月1日起计算2019年8月19日，以41360.7元为基数从2019年8月20日起按照银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至付清时止）；二、驳回原告赵晓莉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，由被告重庆尊胜商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李中梁二〇二〇年七月一日书记员  郭婉琳