北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1364号原告：窦秀芝，女，1973年5月7日出生，汉族，可口可乐公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王月旺（窦秀芝之夫），1972年11月2日出生，汉族，中国铁路文工团科员，住北京市西城区。被告：高美艳，女，1986年3月1日出生，汉族，北京荣通兴达旧机动车经纪有限责任公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈明，北京云韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淼，北京云韬律师事务所实习律师。被告：窦桂英，女，1959年12月8日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被告兼被告窦桂英的委托诉讼代理人：王士国，男，1955年3月17日出生，汉族，门头沟区汽车厂退休职工，住北京市门头沟区。被告窦桂英、王士国共同委托诉讼代理人：王凯，男，1987年12月23日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。原告窦秀芝与被告高美艳、窦桂英、王士国案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告窦秀芝及委托诉讼代理人王春学、王月旺，被告高美艳的委托诉讼代理人陈明、王淼，被告窦桂英、王士国的共同委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。窦秀芝向本院提出诉讼请求：1、请求终止对北京市门头沟区人民法院（2019）京0109财保83号民事裁定书的执行，解除对北京市门头沟区小园二期地块新四区X号楼X单元1503号房屋（以下简称1503号房屋）采取的查封措施；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年8月16日，我与王士国、窦桂英及案外人王凯、北京金城阜业房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定我购买王士国、窦桂英及王凯的1503号房屋。后我按照约定支付了42万元购房款。王士国、窦桂英本应在2018年年底向我交付房屋，但其二人恶意违约，迟迟不履行交付房屋义务。2019年4月25日，我向北京市门头沟区人民法院提起诉讼，请求确认《房屋买卖居间合同》有效，要求王士国、窦桂英交付房屋，并承担违约责任。后北京市门头沟人民法院作出了（2019）京0109民初3398号民事判决书，支持了我部分诉讼请求。在我与王士国、窦桂英诉讼期间，高美艳与王士国、窦桂英发生了民间借贷纠纷，高美艳请求法院查封1503号房屋，法院作出了（2019）京0109财保83号民事裁定书，查封了1503号房屋，因此导致在（2019）京0109民初3398号民事案件中，我要求王士国、窦桂英、王凯交付房屋的诉讼请求没有得到支持。后我向法院提出执行异议申请，北京市门头沟区人民法院作出了（2020）京0109执异15号执行裁定书，驳回了我的异议申请。我认为《房屋买卖居间合同》已经被生效的法律文书确认了有效，我也已经按照约定履行了付款义务，王士国、窦桂英应当履行交付房屋义务。高美艳系与王士国、窦桂英民间借贷纠纷的债权人，我对1503号房屋享有的民事权利，相较于高美艳，应当在先。高美艳与王士国等人的民事纠纷产生和发生于2019年，我与王士国、窦桂英的买卖合同发生于2015年，高美艳无权通过诉讼保全的方式，阻断或干涉我与王士国、窦桂英、王凯的买卖合同。同时，我对高美艳与王士国、窦桂英之间的民间借贷的真实性存疑，存在虚假诉讼的可能性。故诉至法院。高美艳辩称，一、窦秀芝对（2019）京0109财保83号保全过程中查封的涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。窦秀芝就1503号房屋提起诉讼，（2019）京0109民初3398号民事判决书载明：“房屋征收部门于2018年12月通知小园新四地块3号楼业主领取房屋钥匙，王士国于2019年4月15日领取1503号房屋钥匙，高美艳与王士国民间借贷纠纷，高美艳申请查封1503号房屋，本院于2019年6月11日作出了（2019）京0109财保83号民事裁定书，裁定查封王士国、窦桂英名下的1503号房屋”。该判决已经生效，通过上述判决可知，涉案房屋登记在王士国、窦桂英名下，根据现有证据，窦秀芝对涉案房屋并未支付全款且未实际占有，所以窦秀芝提出的诉讼请求没有依据。二、窦秀芝怀疑高美艳与王士国、窦桂英、王凯之间的民间借贷纠纷为虚假诉讼，无任何事实依据。窦秀芝未提供证据证明高美艳与王士国、窦桂英、王凯之间的民间借贷纠纷为虚假诉讼，该主张没有依据，且不属于执行异议之诉的审理范围。综上，不同意窦秀芝的诉讼请求。窦桂英、王士国辩称，一、1503号房屋因高美艳申请已被北京市门头沟区人民法院依法查封，北京市门头沟区人民法院作出了（2019）京0109民初6016号民事判决书，现该房产仍在查封状态。而且高美艳已经向法院申请了强制执行，我们已经收到了法院执行局下达的执行通知书等材料。二、因涉案房产属于回迁房，签订合同时房子还没有盖完，也没有回迁，所以王士国、窦桂英与窦秀芝签订的《房屋买卖居间合同》没有进行不动产登记且至今也未交付。而且根据合同约定，窦秀芝仍欠购房款十多万元未付。三、王凯不是涉案房屋的所有权人，《房屋买卖居间合同》中虽然有王凯的签字，但王凯只是在代理人处签字，作为代理人身份参加了买卖事宜，法院错误判决王凯为房屋所有权人并判决其承担责任没有事实依据和法律依据，是严重错误的。四、异议申请人窦秀芝的申请是否符合法律规定由法院依据事实和法律规定依法处理。本院认定事实如下：王士国就门头沟区七棵树东大街X排4号房屋与门头沟区房屋征收事务中心签订房屋征收安置补偿协议，王士国可获得一套一居室、一套二居室安置房，2015年5月17日，王士国选择征收补偿协议中的一居室安置房，即1503号房屋，该房屋为期房。2015年8月16日，王士国、窦桂英、王凯（甲方）与窦秀芝（乙方）、北京金城阜业房地产经济有限公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，该合同载明，甲方依据国家有关规定，依法取得1503号房屋，回迁协议编号：CB-02-城子D-0109号，建筑面积为40平方米，甲方对房屋享有完全处置权，乙方自愿购买并充分了解认可房屋的现状，房屋售价为535000元，合同签订当天，乙方支付给甲方定金10万元（如无违约充抵房款或首付款），乙方于2015年10月31日之前支付甲方第一笔房款320000元，乙方于收到房屋钥匙当日将第二笔房款30000元支付甲方，剩余房款85000元于房本下发过户当日同时支付给甲方。甲乙双方于开发商通知领取钥匙当日进行房屋交验，交验完毕当日将房屋钥匙交予乙方。窦秀芝已按照合同约定交纳定金10万元及第一笔房款32万元。王士国于2019年4月15日领取1503号房屋钥匙。2019年4月25日，窦秀芝将王士国、窦桂英、王凯诉至本院，要求：1、确认原告与三被告于2015年8月16日签订的房屋买卖居间合同有效；2、请求判令三被告继续履行房屋买卖居间合同，并于五个工作日内办理1503号房屋入住手续，办理入住后三个工作日内将上述房屋交付原告；3、请求判令三被告支付原告自通知领钥匙之日起至实际交付之日止的违约金，按照每天160元计算。后本院于2019年8月30日作出（2019）京0109民初3398号民事判决书，判决：一、窦秀芝与王士国、王凯、窦桂英、北京金城阜业房地产经纪有限公司于二〇一五年八月十六日签订的《房屋买卖居间合同》有效。二、王士国、王凯、窦桂英自判决生效之日起七日内按照每天160元的标准，支付窦秀芝自二〇一九年一月一日至二〇一九年七月二十六日的逾期交房违约金33120元。三、驳回窦秀芝的其他诉讼请求。后王士国、窦桂英、王凯提起上诉，北京市第一中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）京01民终10023号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，2019年6月11日，案外人高美艳向本院提出财产保全，经审查，本院作出（2019）京0109财保83号民事裁定书，裁定：查封被申请人王士国、窦桂英名下的1503号房屋。后高美艳与王士国、窦桂英民间借贷纠纷一案于2019年8月22日立案，本院于2019年11月13日作出（2019）京0109民初6016号民事判决书，查明：“2019年5月23日，高美艳通过中国工商银行、中国建设银行的手机银行分两笔共计转账35万元给王士国，另10万元为现金当场交付，在场人窦桂英。王士国、窦桂英自认收到过高美艳45万元，王士国、窦桂英向高美艳出具借据，载明‘今王士国、窦桂英夫妇向高美艳借款45万元整。上述借款王士国于2019年6月2日前偿还高美艳，借款期内不计算息。如逾期未还，按月利率两分计息至偿还时止。借款人王士国、窦桂英，出借人高美艳，2019年5月23日。’借款人和出借人均在各自姓名处捺印。本案在诉前调解阶段，2019年8月1日王士国偿还高美艳本金5万元”，并判决：“王士国、窦桂英于本判决生效之日起七日内归还高美艳本金40万元及自二〇一九年六月三日起至二〇一九年八月一日止的逾期利息6000元；王士国、窦桂英支付高美艳自二〇一九年八月二日起至实际付清之日止的逾期利息，以40万元为基数，按照年利率24%的标准计算。”2020年，窦秀芝因对查封1503号房屋存在异议，向本院提出书面异议，本院于2020年3月27日作出（2020）京0109执异15号执行裁定书，裁定驳回窦秀芝的异议请求。再查，1503号房屋未办理产权登记，王士国一直未将1503号房屋交付给窦秀芝，窦秀芝未实际占有使用1503号房屋。现1503号房屋仍处于查封状态。审理中，窦秀芝为证明高美艳与王士国、窦桂英之间的民间借贷纠纷涉嫌虚假诉讼，申请法院调取（2019）京0109民初6016号卷宗材料。经质证，高美艳、王士国、窦桂英对上述卷宗材料的真实性没有异议，认为双方之间确实存在民间借贷纠纷，并非虚假诉讼。窦秀芝就其关于高美艳与王士国、窦桂英之间的民间借贷纠纷涉嫌虚假诉讼的主张，未向本院提供相关证据证实，亦未提供足以推翻（2019）京0109民初6016号民事判决书的相关证据。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据查明的事实，涉案房屋系依据王士国就门头沟区七棵树东大街X排4号房屋与门头沟区房屋征收事务中心签订房屋征收安置补偿协议而取得的安置房。窦秀芝在与王士国、窦桂英签订房屋买卖居间合同时，对涉案房屋的性质及其尚未办理房屋所有权证的事实系明知。虽然窦秀芝与王士国、窦桂英、王凯签订的《房屋买卖居间合同》有效，但窦秀芝未实际占有涉案房屋，因此窦秀芝享有的权利不足以排除本院的执行。关于窦秀芝所称高美艳与窦桂英、王士国之间的民间借贷纠纷涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏依据。综上，窦秀芝要求终止对本院（2019）京0109财保83号民事裁定书的执行、解除对1503号房屋采取的查封措施的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：驳回窦秀芝的诉讼请求。案件受理费70元，由窦秀芝负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 韩晓飞审 判 员 郭玉英审 判 员 张 恒二〇二〇年七月二十九日法官助理 任亚杰书 记 员 李梦琪