江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1283民初395号原告：张中泉，男，1967年2月14日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：蒋庆东，泰兴市新街法律服务所法律工作者。被告：周晓美，女，1971年10月10日生，汉族，住泰兴市。原告张中泉与被告周晓美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张中泉及其委托诉讼代理人蒋庆东，被告周晓美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张中泉向本院提出诉讼请求:1、请求确认原被告于2018年12月15日签订的《房屋租赁协议》无效；2、被告立即搬出原告的房屋，支付自2019年12月15日起至实际搬出房屋之日止的占有使用费（参照年租金15000元标准计算）;3、被告承担诉讼费。事实与理由:被告租赁原告的房屋居住生活及从事经营活动。2018年12月15日双方续订房屋租赁协议，协议约定房屋租期三年,2018年12月15日至2022年12月15日止，租金一年一交。2019年7月份原告就通知被告该房屋属于拆迁范围，2019年12月15日后不再续租，但时至今日，被告拒不搬离，拆迁部门多次通知要求立即搬出，原告无奈诉至法院，请求依法判决。周晓美辩称,2019年10月18日，原告就贴告知书在我门口，要求在第一年到期后搬出，双方合同不再履行。2019年12月15日，房子到期后原告对我停水停电，110也到场进行调解。我在2013年就领取了营业执照，并对房屋进行了装潢，如果原告不补偿我装修、营业损失、搬迁等费用，我不同意搬离。原告说合同无效，我要求他退还我房租。经审理查明，2013年10月起，被告承租原告建造的、位于泰兴市济川街道东园村张**济川路西侧、江苏省泰兴市烟草专卖局北侧的平顶门面房门一间（未经批准的临时建筑，由他人转租给被告），用途为经营房屋中介。2016年，原房屋租赁协议到期后，双方续签租赁合同。期间，被告于2017年在租赁房屋中安装了壁挂空调一台，加装了前后门（其中前门为铝合金移动门，原房屋的卷帘门仍在原处），房屋正门、南侧上方由城管部门统一制作了灯箱广告牌（被告未支付费用），被告加装了灯具和“佳美房产”广告贴。2018年12月15日双方重新签订了房屋租赁协议一份,约定被告周晓美(乙方)租张忠泉、其父张同生（甲方）门面房平顶一间，一年计币壹万肆仟元正。2018年到2019租房价计人民币壹万伍仟元正。2020年到2022年三年价格壹万伍仟元正不变。房屋后棚子每年壹仟元正，乙方水电自理，爱护公物，损坏赔偿。协议签订后,原告依约向被告支付租金至2019年12月15日。2019年4月23日,拆迁部门向原告张中泉送达房屋动迁通知书，载明：根据泰兴市城市规划，原告位于泰兴市的房屋将于2019年7月20日前实施动迁。同年6月19日，原告与泰兴市人民政府济川街道办事处达成集体土地上房屋动迁补偿协议书。同年10月18日，原告向被告周晓美送达告知书，该告知书载明：由于你户租住我家房屋已于2019年12月15日到期，租期届满，希望你们尽快搬出，此房属拆迁范围，不得继续居住，否则一切后果由住者自行承担。因双方未就装修、营业损失、搬迁费等事宜协商一致,被告拒绝腾房交钥匙，一直占用房屋。审理中，本院经勘查现场，租赁房屋内被告尚有办公桌椅、电脑等物品未搬离。张同生向本院明确表示放弃张中泉与周晓美房屋租赁合同纠纷的实体和诉讼权利，不作为原告参与诉讼。另查明，因承租房屋无合法产权证，被告领取的营业执照中载明的经营场所不在讼争房屋内。原告于2019年12月15日起对租赁房屋实施停水停电，被告未能继续经营。本院认为,本案的争议焦点为:1、原被告于2018年12月15日签订的房屋租赁协议是否有效；2、被告是否应当搬出房屋并支付自2019年12月15日至实际搬出之日止的占有使用费；3、原告是否赔偿被告的装修、营业损失、搬迁费用损失；4、原告已收取被告的租金是否应当返还。关于争议焦点1，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉房屋系未经批准建设的临时建筑,双方当事人均无异议,且该临时建筑建设至今未得到主管部门的批准,故原被告于2018年12月15日签订的《房屋租赁协议》无效。关于争议焦点2，合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还。《房屋租赁协议》为无效合同，原告要求被告搬出承租房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因双方均确认2019年12月15日以后租赁房屋已经被断电断水，不具备正常经营条件，原告对此亦予认可，故对原告要求被告按15000元/年的标准承担自2019年12月15日至实际搬出之日的房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点3，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。首先，本案被告在2017年（上一个合同期内）对承租房屋加装了前后门（前门为移动门，后门是固定门），安装了挂壁空调一台，房屋正门、南侧上方加装灯具及“佳美房产”广告贴，通过庭审查明的事实可以确认，对此原告是明知的，也未明确提出反对，其陈述未经其同意不符合事实。但由于上述装饰装修系被告加装未形成附合，加之讼争房屋已经列入拆迁范围，且2018年12月15日签订本次讼争的《房屋租赁协议》后，被告未进行装修装饰，现原告不同意利用，故应由被告自行拆除；其次，被告本次合同期内未有装修损失，因案涉房屋系未经批准建设的临时建筑而导致合同无效，其主张装修、营业损失、搬迁费用于法无据，本院不予支持；关于争议焦点4，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述规定，本案被告实际占有、使用了租赁物,按照约定支付租金既符合当事人的约定,也符合法律规定。被告依据案涉房屋租赁合同无效要求原告返还已付租金的理由及请求不成立,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、原被告于2018年12月15日签订的《房屋租赁协议》无效;二、被告周晓美于本判决发生法律效力之日起十日内拆除原告张中泉建造的、位于泰兴市济川街道东园村张**济川路西侧、江苏省泰兴市烟草专卖局北侧的一间平顶门面房室内的空调、前后铝合金门（前门为移动门、后门为固定门）、房屋正门、南侧上方的灯具及“佳美房产”广告贴，腾空室内物品后将房屋返还原告；三、驳回原告张中泉的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告负担（此款原告已垫付，被告应履行上述义务时一并加付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  戴爱明人民陪审员  羊彭善人民陪审员  周沁园二〇二〇年七月七日法官 助理  周 红书 记 员  朱静云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。