山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2020）晋1102民初137号原告：杜×1，山西省吕梁市离石区交通路93号。委托诉讼代理人：冯×，山西太初律师事务所律师。被告：郝×，山西省吕梁市柳林县孟门镇郝家塔村。第三人：杜×2，山西省吕梁市离石区滨河北东路2号。委托诉讼代理人：刘×，山西律竹律师事务所律师。原、被告及第三人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告郝×、被告杜×2的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法对离石区城北街道办李家沟村河东一区二号楼三单元六楼西的房屋停止查封的措施，并且不予执行；2、依法确认原告与杜×2离石区城北街道办李家沟村河东一区二号楼三单元六楼西的房屋买卖合同成立和生效，该房屋属原告所有（价值58万）。事实和理由：在郝×与杜×2借贷纠纷一案，2018年12月6日，离石区法院作出(2018)晋1102民初2645号民事判决，判决杜×2在该判决书生效后15日内偿还郝×485000元及利息。2018年12月5日离石区法院查封了登记在杜×2名下的××区西的房屋。2019年8月离石区法院张贴了腾房公告。原告获悉该消息后，在2019年8月20日向离石区法院提出书面执行异议，2019年12月19日原告收到离石区法院作出的(2019)晋1102执异47号执行异议裁定：驳回原告杜虎歧的异议。早在2013年5月，被告杜×2向原告借款30万元，借款时原告的妻子从邮政储蓄银行取款176000元，另外又从家里和亲朋凑的部分现金，共计30万元借给了杜×2。2013年10月21日，原告与杜×2签订买卖合同，原告以58万元的价格购买了杜×2在××区西的房屋，除原告已借给杜×230万元外，原告又给杜×2支付了28万元，杜×2给原告打了58万元的收条，在中间人吕梁质监局张建华参与下，原告与杜×2签订了房屋买卖合同。2015年秋原告的儿子在泰化检测线上班，原告一家开始入住××区西的房屋，2016年原告重新贴了地板，2017年更换了电视背景墙，在房顶加盖了彩钢瓦，2019年又对房顶渗漏的部分进行了补修。原告认为：早在2013年10月原告向杜×2购买了李家沟村河东一区二号楼三单元六楼西的房屋，原告已经给杜×2全额支付了58万元购房款，并且于2015年秋入住该房屋，并对该房屋进行了必要的管理维护。房屋交付后，原告要求办理过户手续，被告杜×2向李家沟村委和房产询问过户，由于该房是李家沟村的小产权房，过不成户，所以一直没有办理过户手续。被告郝×辩称，请求支持离石区法院作出(2018)晋1102执行异议裁定，驳回原告的诉讼请求。一、答辩人杜×2借贷纠纷一案，2018年12月6日离石区人民法院作出(2018)晋1102民初2645号民事判决生效后，杜×2不执行生效的判决书，答辩人申请人民法院强制执行。对被执行人杜×2名下的诉讼中保全的××区西，房产证号2008--13000994一套进入执行程序，法院多次在此小区张贴公告，仍然没有人出现，在法院张贴腾房公告后，原告杜×1突然提出异议，驳回案外人杜×1的执行异议申请，最为奇特的是，答辩人和执行人员在查封过程中多次登门，张贴公告均未见到屋内居住的人，并多次敲门也没有人回应，这很不符合常理。二、原告杜×1和被执行人是亲叔伯兄弟，写个收据、合同等是轻而易举之事。三、580000元的价格明显高于市场价格，并且，原告也没有打款凭证，明显是原告和被执行人兄弟合伙进行抗拒执行的一种表现。四、中华人民共和国房屋登记管理办法第五条第二款，房屋登记本是房屋权利归属和内容的根据。六、被执行人杜×2没收到原告杜×1的58万元购房款。却书写购房合同收据，也无其他证据相互印证，也无法证明债权债务关系的存在，何况被执行人至今也逃避执行，未曾露面，答辩人认为，原告杜×1是在串通被执行人杜×2，在转移财产对抗执行，是拒不执行的真正表现。综上所述，驳回原告的诉讼请求。被告杜×2辩称，一、原告的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，答辩人与杜×1签订《房屋买卖契约书》、完成房屋交付的行为均在人民法院查封该房屋之前，且杜×1已经全部付清房款，并承担了从房屋交付至今的水费、电费、物业管理费等费用，己对涉案房屋实际占用多年。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但申请执行人无相关证据证明杜×1存在过错。故不应对离石区城北街道办李家沟河东一区二号楼三单元六楼西的房屋采取查封措施。二、申请执行人享有的是普通债权，在没有优先受偿权的情形下，原告对于涉案房屋进行了实际占有，买受人对该房屋享有物权期待权，物权期待权应当得到优先保护，其应优先于普通债权。三、答辩人与原告房屋买卖真实有效，有双方签订的《房屋买卖契约书》，收款收据，以及当时有中间人张建华在场。双方签订买卖契约时，答辩人以出让房屋的所有权为目的，原告以取得房屋的所有权为目的，进而对价款进行协商确定，原告支付的价款是取得房屋所有权的对价，双方之间才达成的合意。答辩人取得价款的同时，失去对房屋的所有权，答辩人于是将房屋所有权证交给了原告。综上，答辩人与杜×1签订的房屋买卖合同真实有效，该房屋的所有权人为杜×1，故不应对离石区城北街道办李家沟河东一区二号楼三单元六楼西的房屋采取查封措施。四、本案对杜×2诉讼主体地位的列明不恰当，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第307条的规定，案外人提起执行异议之诉，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，在案外人杜×1提起的执行异议之诉中，被执行人杜×2不反对案外人的异议，故被执行人杜×2应列为本案中的第三人。当事人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郝×诉杜×2民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月6日作出(2018)晋1102民初2645号民事判决，判决杜×2偿还郝×485000元及利息，该判决已生效。2018年11月13日，本院作出（2018）晋1102民初2645-1号民事裁定书，查封杜×2名下房屋所有权证号为2008-B000994房屋一套。郝×向本院申请执行（2018）晋1102民初2645号民事判决书，杜×1作为案外人提出异议，本院于2019年12月4日作出（2019）晋1102民初执异47号执行裁定书，驳回杜×1的执行异议申请。杜×1不服提起执行异议之诉。房屋所有权证号2008B字第000994号房屋所有权证，登记的所有权人为杜×2，位于××区），建筑面积为148.03平方米，土地性质为集体土地。原告杜×1提供房屋买卖契约书一份，内容为：甲方杜×2，乙方杜虎琪，一，经甲乙双方协商同意就下列房屋买卖事项签订本条约，共同遵守。甲方愿将自己名下坐落在××区西，面积为148平方米的楼房出售给乙方，售价金额为人民币，（大写）五十八万元整（580000元）。乙方已于2013年10月21日将购房款中二十八万元现金一次性付给甲方，另三十万元由原甲方借了乙方的借款抵顶。所以至之日起甲乙双方的购房款借款两清，互不相欠。至此甲方在正式交接前，该房屋所有发生的水费、电费、取暖费、物业费等由甲方全部付清。二、甲方从双方互清之日起把房屋产权（房产证，该房是小产权）交给乙方。关于房产更名办照，甲方必须提供有效合法证件协助乙方办理房屋过户。甲方楼房卖给乙方后与房屋有关的一切费用均由乙方负责承担。三、甲方要保证所卖房屋产权清楚，若发生该房屋产权纠纷或债务由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。甲，乙双方自愿签订本契约，一经签字即可生效，双方不得以任何理由违约，如有违约者，违约方负责全部责任。四、本契约一式三份，甲、乙双方以及中介人各执一份。甲乙双方签字后生效，具有同等法律效力。五、未尽事宜双方协商。甲方：杜×2，乙方：杜×1，中间人：张建华。2013年10月21日。原告同时提供收据一支，内容为：“今收到杜虎琪交来购房款伍拾捌万元整，收款人杜×2，2013年10月21日”。房屋买卖契约书上的中间人张建华出庭作证：2013年10月21日，杜×2、杜×1在张建华办公室签署了房屋买卖契约，杜×2同时给杜×1出具了58万元的收据，58万元其中28万元当日交付现金，30万元是之前杜×2向杜×1的借款，抵顶了房款，当场将30万元的借据撕毁。李家沟村河东小区管理委员会于2019年9月25日出具证明一份，证明城北街道办李家沟村河东一区2号楼三单元601室房屋，2015年杜×1入住，入住后的物业、水、电由杜×1承担，全部缴清。本院认为，2013年10月21日，杜×2与杜×1在见证人张建华的办公室签订了房屋买卖契约，杜×2给杜×1书写了房款58万元的收据。以上事实因有张建华证实，对杜×2与杜×1房屋买卖及价款交付的真实性予以认定。原告提供了李家沟河东小区管理委员会的证明，可以证实，2015年起原告杜×1在诉争房屋入住的事实。原告购买杜×2的房屋未过户是事实，该房屋占地为村集体土地，集体土地上建设的房屋非本村村民不得过户，原告未将房屋过户非自己的原因。杜×1向杜×2于2013年10月21日购买房屋，郝×与杜×2民间借贷查封房屋的时间为2018年11月13日。杜×1购买在先，郝×申请查封在后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款……；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告购买的房屋符合上述规定，对该房屋不得执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二之规定，判决如下：一、对登记在杜×2名下房屋所有权证号为房权证2008B字第XXXX号房屋不得执行；二、杜×1与杜×2于2013年10月21日签订的《房屋买卖契约》成立。诉讼费9600元，被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判长 张林森人民陪审员 李吉玉人民陪审员 冯艳梅二〇二〇年七月二十七日书记员 陈保宏