云南省麻栗坡县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2624民初516号原告：雷德金被告：戴作春委托诉讼代理人：张萍，云南杨柏王（麻栗坡）律师事务所执业律师，特别授权。委托诉讼代理人：李家林，特别授权。原告雷德金与被告戴作春租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷德金、被告戴作春的委托诉讼代理人张萍、李家林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷德金向本院提出诉讼请求：1.依法判决戴作春返还雷德金租金26,800.00元；2.判决戴作春赔偿一切经济损失106000.00元。106000.00+26800.00=132800.00元。事实和理由：2018年5月26日，戴作春把位于窑上村小组原麻栗坡县金辉页岩砖厂场地转租给雷德金进行彩瓦水泥制品加工，租赁期为5年（2018年5月26日至2023年5月30日），租金每年缴纳一次。戴作春负责水、电、路三通。合同签订后，雷德金开始在场地上建厂房和调运机器设备，截止2018年6月20日一切准备好后，戴作春仍未把水、电牵通。因戴作春违反合同造成的损失有：建厂房28,000.00元、打地板12,000.00元、厂房围墙、工钱、住房维修、安水电等共计16,000.00元，机器设备损失50,000.00元。而且，戴作春超越了其原来与窑上村村民租赁的合同期限转租给我，已经构成合同欺诈，现在该场地已经被政府征用，导致了雷德金投资损失。综上，因戴作春未能按照约定履行合同并且超越原租赁期限，导致雷德金投资失误和无法正常生产经营，造成了损失，故向人民法院提起民事诉讼。被告戴作春辩称，雷德金的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。1.戴作春并未超越与窑上村民签订的合同期限转租给雷德金，也已经按照与雷德金的租赁协议履行了合同义务。麻栗坡县盘龙江砖厂（后更名为麻栗坡县金辉页岩砖厂）自建厂以来，一直都是租用盘龙村委会窑上村小组及村民的土地作为厂房和场地使用，最开始几年，戴作春是以被租用土地农户在《租用农户土地面积表》上签字领取租金的方式代替租地合同，直至2009年，戴作春才正式与村民正式签订《土地租赁协议书》，多达十几份，所有《土地租赁协议书》的形式都是一样的，只是在租金和租地时间上有差异。在雷德金来商谈租赁砖厂的时候，戴作春就将自己与村民签订的协议书给雷德金看过，雷德金对原租赁的期限等租赁协议内容都是知晓的。合同中第三条明确约定“合同期满如该厂继续经营，因延续此合同，延续期限届时双方另作协商”。该条款决定了即便是原2019年签订的合同期满，只要砖厂继续经营，土地的租赁期限是继续顺延的，根本不会影响雷德金与戴作春签订的《租地协议》的履行。至于水电的问题，原本戴作春就是在经营砖厂，水电一直都是开通的，雷德金自己也已经生产销售彩瓦了，何来的水电不通。戴作春已经完全履行了自己的义务；2.雷德金的各项诉讼请求不能成立。租金26,800.00元是2018年6月1日至2019年5月30日期间的租金，雷德金搬走的时候已经使用了一年多，从实际时间来看，戴作春还应该向其收取多占用砖厂期间的租金才符合双方约定。《租地协议》第六条规定“如果租用期内政府征用土地，厂房及设施补偿归甲方（即戴作春），机器设备归乙方（即雷德金）”，这一约定说明双方再签订《租地协议》时，已经预见到政府可能会征用砖厂所占用的土地，如今正好是政府征收导致砖厂不能再使用，各方的补偿按照双方协议执行，事实上，政府至今仍未对砖厂进行过任何补偿。而机器设备已经被雷德金自己拉走，为何要求戴作春来赔偿机器损失50,000.00元？至于其他的建厂房的28,000.00元、打地板的12,000.00元以及其他费用16,000.00元，更是没有任何依据。综上，雷德金的诉讼请求不能成立，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无异议的证据是：雷德金提供的证据Ａ3.收条，证明雷德金已向戴作春支付了租金26800.00元；证据Ａ5（2）2018年5月26日双方已经签字的租地协议，证明2018年5月26日，雷德金（甲方）与戴作春（乙方）经协商签订租地协议，协议约定戴作春将原金辉页岩砖厂场地租给雷德金进行彩瓦水泥制品加工，租用时间为5年（2018年6月1日-2023年5月30日止），每年租金26800.00元，合同签订支付第一年租金，以后每年缴纳一次。如果租期内政府征用土地，厂房及设施补偿归甲方所有，机器设备归乙方所有。甲方负责水、电路通。合同还对其他权利义务作出约定。证据Ａ6、通知，证明2020年3月18日，戴作春与窑上村民的原租赁协议已经于2019年10月1日期满，窑上村小组通知金辉页岩砖厂不再续租。戴作春提交的证据Ｂ1.租用农户土地面积表和《土地租赁协议书》，证明麻栗坡县盘龙江砖厂（后更名为麻栗坡县金辉页岩砖厂）自建厂后一直是租用窑上村小组及村民的土地作为场地。2009年与农户签订了《土地租赁协议书》对双方的权利义务作出约定；证据Ｂ2.通知，证明因政府征用土地，原租赁协议已经于2019年10月1日期满，窑上村小组通知金辉页岩砖厂不再续租。经雷德金申请，本院调取证据Ｃ1、国土资源局出具的公示，证明2019年8月，麻栗坡县自然资源局的部分集体农用地进行丈量，根据麻政复［2014］205号进行征地补偿测算，并于2019年8月30日进行了公示。Ｃ2、麻栗坡县金辉页岩砖厂与周胜光、熊兴能、周定南签订的土地租赁协议，证明原戴作春经营的麻栗坡县金辉页岩砖厂与农户签订的部分农户的租赁期限至2019年10月1日。合同期满如该厂继续经营，应延续此合同。租金田每年每亩1200.00元，地每年每亩900.00元。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：雷德金提交的证据Ａ1.购买协议，用于证明雷德金购买了70000.00元的机器设备，因场地无法正常经营，当废铁变卖得20000.00多元，因此主张对方赔偿50000.00元。戴作春质证认为，对该证据不予认可。证据只能证明雷德金购买水泥彩瓦设备，但不能证明是在金辉砖厂使用，而且协议双方是否履行无法看出，协议上说支付定金10000.00元但并无收据佐证。本院认为，虽然雷德金在租用砖厂期间使用机器设备生产加工是事实，但其是向谁购买的机器设备、价格为多少均没有其他证据提交，也无购货清单，该协议为孤证，不予采信；证据Ａ2.与辛某的协议、辛某出具证明、三份购买清单、一份微信转账记录，用以证明2018年6月2日雷德金与辛某协商，将砖厂内、彩瓦厂、厂房内地板承包给辛某包工包料施工，证实建厂房、安装水电、打地板的费用。戴作春质证后认为，对该证据均不予认可。收款收据不是正式发票，雷德金购买应当出具发票，收据并不能证明雷德金购买了货物并履行了付款行为；销货清单不认可，没有其他证据证明；至于协议，雷德金是否已经支付了工钱不清楚，应当附有付款依据。辛某的证明不认可，证人应当在法庭上出庭作证，程序不合法。转账记录不能证明雷德金的观点，该转账是什么钱应当有明细，是否与雷德金的厂房建设有关也不得而知。本院认为，协议相对人辛某已经作为证人出庭接受双方当事人的质询，证人证言与协议、证明相互印证，对证明和协议予以采信，证据能够证明2018年6月2日，雷德金与辛某协商，由辛某包工包料对窑上村小组砖厂内彩瓦厂、厂房内地板进行硬化，费用合计12000.00元，捡石棉瓦、整砖合计费用8600.00元。渝达建材销货清单、微信转账记录与证人渝达建材经营部经营者沈某证人证言相互印证，予以采信，证据能够证明雷德金为建设彩瓦厂向麻栗坡县渝达建材经营部购买材料合计支付28100.00元。2018年6月8日金额为3318.00元的销货清单、2018年6月10日水塔厂收款收据2400.00元虽然非正式发票，但收款收据完整，有客户、制单人、收款人，时间也与雷德金开办彩瓦厂的时间相互吻合，予以采信。证据Ａ4、营业执照两份，用以证明雷德金原在牛滚塘二级路旁开办彩瓦厂（麻栗坡县雁飞彩瓦厂），因政府后来不允许，于2018年9月18日重新办理营业执照，在窑上戴作春处租房开办麻栗坡县红福彩瓦厂。戴作春质证认为，与本案无关。本院认为，该证据与本案无关联性，不予采信。证据Ａ5（1）一份双方未签字的租地协议；（2）双方签字按印的租地协议。用以证明戴作春事先知道政府可能征用土地，在草拟租地协议时，将“机器设备归甲方（戴作春）所有写入第六条”，后雷德金修改为“机器设备归乙方（雷德金）所有”，双方才签订合同，因此戴作春存在欺诈。戴作春质证认为，对该证据中的未签字的租地协议不予认可，对双方签字的租地协议没有意见，但不同意其证明观点。本院认为，双方未签字的租地协议为草拟阶段双方协商的过程，并未成立，不予采信。双方签字按印的租地协议系双方自愿协商，双方对其真实性无异议，予以采信。证据Ａ7、雷德金申请出庭的证人沈某证言，用以证明2018年6月，雷德金向麻栗坡县渝达建材经营部购买材料并包工包料对窑上雷德金的彩瓦厂厂房进行施工，共计费用28100.00元，雷德金工钱材料钱已经支付，但购货清单是雷德金事后找我补签的。戴作春质证后认为，对证人证言部分认可部分不认可，销货清单上的金额是证人根据回忆来制作的，数字不真实，做的东西和价值都不清楚。本院认为，证人在法庭接受了法庭和当事人双方的质询，证言完整无矛盾，与销货清单和转账记录相互印证，真实客观，予以采信。证据Ａ8、雷德金申请出庭证人辛某的证人证言，用以证明2018年，雷德金与辛某协商，将厂房地板硬化和捡石棉瓦和砖等报给辛某施工，地板硬化支付12000.00元，其余支付8600.00元。戴作春质证后对该证据不予认可。本院认为，该证人证言与证据Ａ2能够相互印证，真实客观、来源合法，与本案有关联性，予以采信。戴作春提交的证据Ｂ3《租地协议》，用以证明雷德金支付的26800.00元租金是2018年6月1日至2019年5月30日的，雷德金搬走前已经使用了一年多，戴作春不应再退还租金。租地协议第六条约定说明双方在签订合同时均已经预见到政府可能会对案涉土地进行征用，如今正是由于政府征用导致不能继续履行租地协议，不存在任何一方违约的问题。同时，按照该条款，厂房和设施的补偿应当由戴作春享有，戴作春没有义务支付雷德金建盖厂房等费用。雷德金质证后认为，对协议中的第六条不予认可，其余无异议。本院认为，该证据与雷德金提交的证据Ａ5（2）为同一份证据，真实客观，予以采信。证据Ｂ4、调查笔录，杨柏王律师事务所对证人郑某和熊某所取的调查笔录，即证人证言。两个证人均已出庭，用以证明雷德金在与戴作春砖厂厂长谢应初协商租地协议过程中，郑某和熊某在办公室看到过戴作春与窑上村民的土地租赁协议，雷德金是明知戴作春与村民租赁协议的期限的。雷德金质证后认为，对该证据不予认可。本院认为，证人只是看到桌上放有戴作春与窑上村民的土地租赁协议从而推断雷德金知晓内容，属推断得来，但结合庭审过程，雷德金自己在庭审中也明确其在签订合同前曾找过窑上村民了解到戴作春与窑上村民土地租赁协议的租赁期限。与证人证言能够吻合，因此，证人证言真实客观，予以采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年，戴作春从他人处转受位于的砖厂，开始开办麻栗坡县金辉页岩砖厂，后委任谢应初作为厂长负责管理经营。砖厂办公场所和生产场地为窑上村民小组村民的土地。2009年以前，金辉页岩砖厂并未与农户签订土地租赁协议，而是以农户在租金领取花名册上签字作为替代。2009年，金辉页岩砖厂与窑上村民胡泽波、熊兴能、周胜光、周定南等农户签订土地租赁协议（格式合同）。协议约定：金辉页岩砖厂使用农户的承包田地，租期为十年，自2009年10月1日至2019年10月1日止，合同期满如该厂继续经营，应延续此合同，延续期限届时双方另作协商，租金按照田每年每亩1200.00元，地每年每亩900.00元，付款方式为2020年春节前一次性付清。协议还对双方的违约责任等其他权利义务作出约定。之后，金辉页岩砖厂一直进行生产经营直至2018年初因政策影响而停止生产经营。2018年5月26日，雷德金为开办彩瓦水泥制品加工厂，与戴作春协商租赁金辉页岩砖厂的场地，双方签订了一份租地协议，协议约定，戴作春将原金辉页岩砖厂场地租给雷德金进行彩瓦水泥制品加工，租地内的房屋归雷德金使用。租赁的时间为5年，从2018年6月1日至2023年5月30日，每年租金26800.00元，合同签订付第一年租金，以后每年缴纳一次。如果在租赁期间政府征用土地，厂房及设施补偿归戴作春所有，机械设备归乙方所有。戴作春负责水、电、路通。租地协议还对其他权利义务作出约定。协议签订当天，雷德金支付第一年租金26800.00元，由戴作春委任的原厂长谢应初出具收条给雷德金收执。协议签订后，雷德金在租赁场地上开始修缮厂房并生产彩瓦水泥制品销售。2019年6月左右，为建设麻栗坡（天保）边境贸易加工园区需要，雷德金租赁的场地系土地收储项目征地的范围内。2019年8月30日，麻栗坡县自然资源局对村民的部分土地进行丈量并公示。接到通知后，因无法继续生产，2019年9月，雷德金将购买的机械设备出卖后搬离租赁场地。截止土地征收时，因原戴作春与窑上村民的租地协议已经期满，政府未对戴作春厂房设备以及雷德金作征收补偿。雷德金认为，戴作春超越其与窑上村民的租地期限将场地出租给自己，导致合同期内被征收而无法继续生产经营，构成合同欺诈，同时戴作春也未按协议约定接通水电构成违约，故请求返还已支付租金26800.00元并赔偿经济损失106000.00元。本院认为，合同当事人的合法权益受法律保护。1、关于戴作春与雷德金签订合同是否构成欺诈的问题。雷德金与戴作春签订租地协议，双方成立租赁合同关系。戴作春与村民签订的租地协议虽然截止2019年10月，但合同中明确到期对方应当续签合同，且雷德金在租地协议签订前已经明知戴作春与窑上村民的租赁期限，雷德金并无其他证据证明戴作春在签订合同过程中存在其他欺诈行为，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定诚信、全面履行合同义务。2、关于雷德金请求返还租金并赔偿经济损失的诉讼请求是否成立的问题。结合双方履行合同的情况进行分析，戴作春未能按照原约定的五年租期交付租赁场地给雷德金使用系政府征收造成的，按照合同法第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……从双方签订的租赁协议第六条来看，双方对政府征收是有预见的，因此，戴作春不应承担赔偿责任。关于雷德金主张已履行期限内戴作春未接通水、电、路是否构成违约的问题。双方合同中关于水、电、路的约定仅表述为“甲方（戴作春）负责水、电、路通”，对水、电、路通的标准并未约定，结合生产生活经验，开办彩瓦厂的水应当包括生活以及生产用水、电应当满足生产设备所需，路应当满足生产销售需要。对于生产用水和道路双方并无争议，根据双方无异议的谢应初的证言，出租方戴作春并未帮雷德金接生活用水，生产用电因原砖厂已经长期未生产需要安装新的变压器，但后因协商费用未果没有安装。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失……。戴作春作为出租方，并未完全履行该约定的义务，构成违约，应当承担违约责任。综上，雷德金请求的各项费用中，雷德金已经使用场地一年多，一年的租金26800.00元不应退还；机械设备为雷德金生产所需且已经自行变卖，不应赔偿；建厂房28000.00元和打地板12000.00元费用系雷德金本身生产所需，与戴作春违约没有直接因果关系，并非违约造成的损失，不应赔偿；因戴作春未履行安装必要水电的费用，增加了雷德金安装水电的非合同义务，应当予以赔偿。即购买水塔和电线等费用合计5718.00元。综上所述，雷德金的部分诉讼请求成立，予以支持，其余请求没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、戴作春赔偿雷德金经济损失5718.00元，限判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回雷德金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1478.00元，由戴作春负担78.00元，雷德金负担1400.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  张伟高二〇二〇年七月二十三日书记员  王 婧