广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2773号上诉人（原审原告)：佛山市三水裕华房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：周四阳，总经理。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘智，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：吴冬梅，女，汉族，住陕西省石泉县。被上诉人（原审被告)：席兆才，男，汉族，住陕西省石泉县。上诉人佛山市三水裕华房地产发展有限公司（以下简称裕华公司）与被上诉人吴冬梅、席兆才房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初3160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。裕华公司上诉请求：1.撤销一审判决第六项、第七项、第八项，改判吴冬梅须向裕华公司支付律师费人民币29000元，并承担涉案物业房价款总金额20%的违约金（即人民币138149.4元）、支付房屋使用费147958.65元（房屋使用费每天按照138.15元计算，自2016年6月28日吴冬梅收楼之日起至将房屋腾空归还给裕华公司之日止，暂计至2019年6月3日为人民币147958.65元）；2.判令吴冬梅、席兆才承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、裕华公司与吴冬梅签订的《广东省商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》（以下简称《补充协议》）合法有效，裕华公司主张吴冬梅支付违约金具有事实以及法律依据。（一）吴冬梅依法依约应支付房屋总价20%的违约金。首先，裕华公司与吴冬梅就涉案物业签订的补充协议第四条第5款明确约定，若因吴冬梅未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致裕华公司需向按揭银行承担担保责任的，裕华公司有权在承担保证责任的范围内向吴冬梅追偿，并有权单方面解除合同，要求吴冬梅支付涉案物业总价款20%的违约金。一审法院已认定涉案《买卖合同》、《补充协议》系双方真实的意思表示，主要内容没有违反法律、法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力。同时，一审法院也确认裕华公司已实际承担保证人责任，为吴冬梅、席兆才向贷款银行清偿贷款本息。因此，在本案中，涉案买卖合同及其补充协议合法有效，吴冬梅亦已构成根本性违约，吴冬梅应当按照合同的约定承担支付违约金的责任。（二）一审法院判定涉案买卖合同解除、吴冬梅交还物业，向裕华公司返还全部代偿费用及利息,并承担裕华公司实现债权所产生的诉讼费和部分律师费,但这并不能弥补裕华公司因吴冬梅违约所遭受的损失。首先，吴冬梅存在根本性违约行为，裕华公司依法依约有权解除涉案买卖合同，合同解除的情况下，吴冬梅应当交还涉案物业，同样地，如一审判决认定部分所述，裕华公司也应当退还吴冬梅支付的购房款690747元，仅因吴冬梅未到庭应诉并提出反诉，故在本案中暂不处理，但并非判定裕华公司无需退还已收房款。其次，在银行起诉吴冬梅、席兆才、裕华公司金融借贷案件纠纷中，裕华公司除支出代偿款费用除外，还消耗了人力、物力、时间成本等，该支出、损失并没有实际包含在代偿款中，因此，不能因吴冬梅、席兆才清偿代偿款本息而得到弥补。再者，裕华公司作为一家房地产开发企业，收回涉案物业后，无法通过自住的方式实现物业的使用价值，须出租或出售方可获得收益。现涉案物业所在小区已完成销售工作，销售团队早已撤场。因此，裕华公司收回涉案物业后再次出租、出售将需重新投成本、委托第三方中介，且成功销售或出租的时间均不能确定。同时，在再次销售或出租之前，涉案物业有降价、灭失的风险，且裕华公司还承担涉案物业的物业管理费。此外，涉案物业的价值也与物业所在土地的使用年限有关，涉案物业所在土地的使用年限因吴冬梅使用物业而减少，物业的价值也随之减少。最后，裕华公司的代偿行为相当于将款项出借给吴冬梅、席兆才。民间借贷关系中，法定最高可支持的利率为年息24%。民间借贷关系中的利息亦高于本案判决支持的按照中国人民银行同期同类贷款基准利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。换言之，吴冬梅、席兆才以较低的利率占用裕华公司的资金，客观上也造成裕华公司的损失。（三）涉案补充协议约定的违约金不存在过高的情形。因吴冬梅违约，裕华公司为处理按揭银行与吴冬梅、席兆才、裕华公司之间的诉讼、本案诉讼以及涉案买卖合同解除后涉案物业的出租、销售、管理等事务需要额外投入大量的人力、物力、财力，并承担涉案物业价格下跌、毁损、灭失的风险，涉案补充协议约定的违约金不能够弥补裕华公司的全部损失。二、裕华公司要求吴冬梅支付房屋占用费的请求有事实和法律的依据，吴冬梅并未主张要求抵销，一审法院径直将吴冬梅应支付的房屋使用费与资金占用费（利息）进行抵销缺乏依据。首先，涉案补充协议第十五条第3款明确约定，自吴冬梅已办理收楼手续后本合同解除的，自吴冬梅收楼之日起至将涉案物业归还给裕华公司之日止，吴冬梅应按涉案物业总价款的每日0.02%向裕华公司支付房屋使用费。以上关于房屋使用费的约定合法有效，对双方均具有约束力。涉案补充协议系因吴冬梅的原因解除，裕华公司有权要求吴冬梅支付房屋使用费。其次，行使抵销权的前提是双方互负债务。在本案中，房屋占有使用费与退还房款的利息不属于裕华公司与吴冬梅互付债务的情况。双方已明确在补充协议中约定，吴冬梅接收涉案物业后买卖合同解除的，吴冬梅应当支付房屋占有使用费，但并未约定裕华公司在此情况下就所退还房款需支付利息。此外，涉案买卖合同是基于吴冬梅违约导致解除，因违约导致的损失（包括房款对应的利息）应当由吴冬梅自行承担。裕华公司在合同解除后，也应当无息退还吴冬梅己付房款。最后，抵销权应当由权利人以通知或者抗辩、提起反诉的方式提出。在本案中，即便法院认为，吴冬梅有主张抵销权的前提基础,但吴冬梅并无该抵销的意思表示。三、裕华公司要求吴冬梅支付的律师费合法有据，吴冬梅应当足额支付。（一）按照《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的规定，本案对应的律师费适用市场调节价，不适用政府指导价。因此，一审法院酌情调整律师费为12000元，是对市场调节价进行干预，违反了《国家发展改革委关于开放部分服务价格意见的通知》的规定。（二）按照原《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》确定的涉及财产的民事诉讼的律师费的收费标准，裕华公司要求吴冬梅、席兆才支付的各项钱款金额暂计为735942.7元，按照该办法的规定计算，一审阶段的律师费范围为34437.71元—41437.71元，二审阶段将在一审阶段的基础上减半收取。结合上述的收费标准以及本区域律师收费情况，裕华公司与广东泽康律师事务所协商确定，一审阶段的律师费用为29000元，该价格符合行业收费标准，且该价格已相对优惠，低于行业收费标准，公平合理。一审法院酌定的律师费用12000元远低于本地区律师收费标准以及原收费管理实施办法规定的计费标准。（三）裕华公司己经实际支出该律师费用，如按照一审法院酌定的律师费金额，将导致裕华公司经济损失。四、一审法院判决酌情减少吴冬梅应承担的违约金以及律师费，并以房屋使用费与资金占用费（利息）进行抵销，该判决将大大降低吴冬梅应承担的违约责任，加重裕华公司的责任，损害裕华公司的合法权益,也将影响合同的稳定性和房地产交易市场的稳定性。首先，吴冬梅、席兆才向贷款银行借款的利率并非按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，且如吴冬梅、席兆才逾期还款的，还需要支付罚息。但裕华公司为吴冬梅、席兆才代偿贷款后，因裕华公司并非金融机构，不能按照金融机构签署的贷款合同约定的利率、罚息，或视作民间借贷要求吴冬梅、席兆才承担支付利息、罚息义务，只能按照中国人民银行同期同类贷款基准利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率主张利息。对比贷款银行的利率与代偿款的利率可知，吴冬梅、席兆才还款的成本已降低。其次，在涉案买卖合同解除后，即便判定需交还涉案物业，但因无需另行支付使用费，相当于可无偿继续使用房屋、拖延交还。此外，吴冬梅经合法传唤，未到庭参与庭审，且未作出任何抗辩或答辩，换言之，吴冬梅对于裕华公司的诉讼请求（包括要求其依约支付涉案物业总价款20%的违约金、律师费、物业占有使用费等）并无异议，也认可应当按照合同约定处理。针对裕华公司的上诉请求，吴冬梅、席兆才未发表答辩意见。裕华公司向一审法院起诉请求：1．判令解除裕华公司与吴冬梅签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议；2．判令吴冬梅在合同解除之日起15日内协助裕华公司到房管部门办妥解除合同备案、注销佛山市三水区***********************的预告登记全部手续，并承担由此产生的相关税费和手续费用；3．判令吴冬梅在合同解除之日起15日内协助裕华公司到住建部门、银行办理佛山市三水区***********************住宅专项维修资金6907.47元的退款手续；*．判令吴冬梅向裕华公司支付解除合同违约金138149.4元；5．判令吴冬梅在合同解除之日起30日内办妥退还佛山市三水区***********************的相关手续并将房屋腾空归还给裕华公司；*．判令吴冬梅向裕华公司支付房屋使用费（按照138.15元/天计算，自2016年*月28起至将案涉物业归还给裕华公司之日止，暂计至2019年*月3日为147958.65元）；*．判令吴冬梅、席兆才向裕华公司返还代偿款449245.71元及计至实际清偿之日止的利息（自2019年5月24日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，暂计至2019年*月3日为588.94元）；8．判令吴冬梅向裕华公司支付律师费29000元；9．判令吴冬梅、席兆才承担本案全部诉讼费、财产保全费。一审法院认定事实：裕华公司与中国工商银行股份有限公司佛山分行（以下简称工行佛山分行）签订协议，约定工行佛山分行为购买某某花园的购房人提供贷款服务。根据合同约定，在购房人办妥正式抵押登记手续并将《房屋他项权证》交工行佛山分行收押之前，裕华公司为购房人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2015年6月4日，裕华公司与吴冬梅签订了合同编号为201********405的《买卖合同》以及《补充协议》，约定吴冬梅向裕华公司购买位于佛山市三水区*****************6*****，总价690747元，吴冬梅选择按揭贷款方式付款。《补充协议》第四条第5款、第十五条约定，因吴冬梅未能按照其与按揭银行签署的按揭贷款合同约定偿付按揭款，导致裕华公司需向银行承担担保责任的，裕华公司有权在承担保证责任的范围内向吴冬梅追偿，并有权单方面解除《买卖合同》；有权要求吴冬梅按照案涉房产总价款的20%支付违约金，裕华公司将在吴冬梅已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费后，将余款无息退回给吴冬梅；吴冬梅应自合同解除之日起15日内与裕华公司到房管部门办妥合同解除的全部手续；吴冬梅应于《买卖合同》解除之日起30日内办妥退房手续并将案涉房产腾空归还给裕华公司；吴冬梅应自收楼之日起至将案涉房产归还给裕华公司之日止，每日按涉案房产总价款的0.02%向裕华公司支付房屋使用费。裕华公司已于2016年6月28日将案涉房产交付吴冬梅。2015年12月9日，吴冬梅、席兆才与中国工商银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称工行三水支行）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定吴冬梅、席兆才向工行三水支行贷款480000元用于支付案涉房产的房价款。工行三水支行依约发放了上述贷款。2019年2月11日，因吴冬梅、席兆才未如期偿还月供款，工行三水支行提起诉讼，佛山市三水区人民法院经审理于2019年3月19日作出（2019）粤0607民初XX号民事判决书，判令：一、吴冬梅、席兆才于判决生效之日起十日内向裕华公司偿还借款本金420000元及其利息和罚息（利息和罚息的计算方式：1.至2019年1月21日止的利息和罚息共11485.49元；2.自2019年1月22日起至借款本息清偿之日止，以420000元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮7%计算借款利息，再上浮50%计算罚息）；二、裕华公司对上述判项确定的给付义务承担连带清偿责任；三、驳回工行三水支行其他的诉讼请求。案件受理费3886元由吴冬梅、席兆才和裕华公司共同负担。该判决还认定，裕华公司“在承担本案连带清偿责任后，有权向席兆才、吴冬梅追偿。”该案判决于2019年4月**日已生效。在催告吴冬梅、席兆才履行生效判决确定的支付义务无果后，按工行三水支行要求，裕华公司已于2019年5月23日代吴冬梅、席兆才支付了共计449245.71元（含诉讼费3886元）。（2019）粤0607民初974号判决确定的义务已由裕华公司履行完毕。但吴冬梅、席兆才至今未向裕华公司清偿该笔代偿款。裕华公司为了解决与吴冬梅、席兆才之间的纠纷，已依法委托广东泽康律师事务所代理本案，为此产生律师费29000元。另查明，吴冬梅所购的案涉房产于2015年12月22日办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为粤房地预登佛预字第3300034658号。裕华公司提起本案之诉后，一审法院通过中国邮政EMS（法院专递邮件），按照吴冬梅、席兆才在《个人购房借款/担保合同》中预留的法律文书送达地址以及身份证上的户籍所在地，先后两次向吴冬梅、席兆才送达起诉状等应诉材料未果后，依法进行了公告送达，2019年11月2日视为吴冬梅、席兆才收到应诉材料。一审法院认为，裕华公司与吴冬梅签订的《买卖合同》、《补充协议》系双方平等自愿协商的意思表示，主要内容没有违反法律、法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据《补充协议》的约定，若吴冬梅未按约定偿付按揭款，导致银行要求裕华公司承担担保责任的，裕华公司有权在承担保证责任的范围内向吴冬梅追偿，并有权单方面解除合同，要求吴冬梅承担相应的手续费、税费、违约金及因此而支出的诉讼费、律师费。上述合同及补充协议签订后，吴冬梅因未按期向工行三水支行清偿案涉房屋的按揭贷款而被提起诉讼，裕华公司依约履行其担保责任，代吴冬梅、席兆才向工行三水支行归还了全部贷款本息及相应的诉讼费。裕华公司代为清偿后，吴冬梅、席兆才至今未向裕华公司返还代为偿还的费用。现裕华公司据此要求解除与吴冬梅签订的《买卖合同》并追偿相关费用，符合约定，一审法院予以支持。诉讼中裕华公司明确表示以提起本次诉讼的方式通知吴冬梅解除《买卖合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案应以吴冬梅收到应诉材料之日（即2019年11月2日）为《买卖合同》解除之日。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一审法院对裕华公司的其他诉讼请求作如下认定：（一）关于裕华公司要求吴冬梅协助办理解除合同备案、注销案涉房产的预告登记手续并承担相关税费、手续费用，以及办理案涉房产住宅专项维修资金退款手续上述合同解除后，吴冬梅应遵循诚实信用原则，协助裕华公司办理该合同解除后的全部手续，包括配合裕华公司办理案涉房产的买卖合同备案登记注销、住宅专项维修资金的退款等一系列相关手续，并承担相应的税费、手续费，以便裕华公司能够顺利进行下一次房屋买卖交易，裕华公司提出的相关诉请合法有理，一审法院予以支持。（二）关于《买卖合同》、《补充协议》解除后，裕华公司与吴冬梅之间的房产和购房款相互返还问题依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，恢复原状为合同解除后果之一。作为双务合同的《买卖合同》被解除后，吴冬梅应当将房屋返还给裕华公司，并支付房屋占有使用的费用，裕华公司则应将收取的房价款同时返还给吴冬梅，并支付资金占用费（利息），双方互为返还之前，房屋占用使用费与资金占用费相互抵消，故在吴冬梅腾退案涉房产之前，裕华公司仅须向吴冬梅支付本金，无须支付利息。据此，裕华公司诉请吴冬梅腾退案涉房产合理，应予支持。因冲抵了应支付给对方的资金占用费，故对裕华公司诉请的房屋占有使用费，不予支持。《买卖合同》解除后，按理裕华公司亦应同时向吴冬梅退还该房屋全部购房款690747元，但由于吴冬梅未到庭应诉，未能在本案中提出反诉，也没有提出抵销主张，故对该部分款项本案不作处理，当事人可以另行协商或诉讼处理。（三）关于裕华公司就代为偿还银行贷款向吴冬梅、席兆才追偿的问题根据《补充协议》相关约定，裕华公司有权在承担保证责任的范围内向吴冬梅追偿，并要求其承担因此而支出的诉讼费。因此，裕华公司代为向工行三水支行偿还的449245.71元（含诉讼费3886元），吴冬梅应予返还并支付利息（利息计算方式：以449245.71元为初始基数，自2019年5月24日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。据裕华公司诉请以及（2019）粤0607民初974号民事判决书，席兆才对吴冬梅应返还的代偿费用及相应的利息承担连带责任。（四）关于律师代理费《补充协议》约定了因解除合同而产生的律师费由吴冬梅一方承担，该费用也是裕华公司在本案中实现债权的必然支出，应予以相应支持。但考虑到：1、本案委托属于同一房地产公司将一系列案情基本相同的合同纠纷，打包交给相对固定的代理人进行诉讼，具体案情也相对简单、类型化，收费理应少于普通的个案委托；2、本案中，因吴冬梅、席兆才的违约行为明确且被生效民事判决所确认，可以确定吴冬梅、席兆才将承担相应的败诉后果，加上案涉房产尚属裕华公司所有，吴冬梅、席兆才也已向裕华公司实际支付了一定数额的购房款，因此裕华公司包括返还代偿费用、赔偿律师费等在本案中诉请的债权基本上都能够得到足额清偿。在这种情况下，若对吴冬梅、席兆才未能介入、仅由裕华公司与律师事务所双方合意直接确定的代理费全部予以支持，可能导致权利滥用进而影响吴冬梅、席兆才的合法权益。故对裕华公司主张的律师代理费，一审法院根据公平原则以及本案实际，参照广东省律师收费标准及本区域律师收费情况，酌定支持12000元，裕华公司主张过高的部分不予支持。（五）关于违约金《买卖合同》因吴冬梅的违约行为而被解除，按照《补充协议》约定，吴冬梅理应承担违约责任。但如上所述，一审法院已确认涉讼合同解除，吴冬梅、席兆才方丧失将案涉房屋登记至自己名下的请求权，且还应向裕华公司返还全部代偿费用及利息，并承担裕华公司实现债权所产生的诉讼费、律师费，结合案涉房产所在区域的现行房价不低于《买卖合同》订立时的价格，裕华公司所受损失基本得到弥补。故裕华公司再另行请求违约方支付相当于总房价20%违约金过高，一审法院酌情支持10%，即69074.7元（690747元×10%）。吴冬梅、席兆才经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，一审法院依法进行缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认裕华公司与吴冬梅于2015年6月4日签订的《买卖合同》及《补充协议》于2019年11月2日解除；二、吴冬梅于判决生效之日起三十日内将位于佛山市三水区*****************6****的房屋腾空退还给裕华公司；三、吴冬梅于判决生效之日起十五日内协助裕华公司到房地产管理部门办理佛山市三水区*****************6*****的合同备案解除、预告登记注销等全部合同解除手续，并承担相关费用；四、吴冬梅于判决生效之日起十五日内协助裕华公司办理佛山市三水区*****************6*****住宅专项维修资金的退款手续；五、吴冬梅、席兆才于判决生效之日起十五日内向裕华公司返还代偿款449245.71元（含诉讼费3886元）及利息（利息计算方式：以449245.71元为初始基数，自2019年5月24日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、吴冬梅于判决生效之日起十五日内向裕华公司支付律师费12000元；七、吴冬梅于判决生效之日起十日内向裕华公司支付违约金69074.7元；八、驳回裕华公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17964元，财产保全费4345元，合共22309元（裕华公司已预交），由裕华公司负担2964元，吴冬梅负担19345元。二审期间，裕华公司、吴冬梅、席兆才均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”围绕裕华公司上诉提出的吴冬梅应否向其支付全额律师代理费29000元、相当于总房价20%的违约金及房屋占有使用费问题，本院论析如下：关于律师代理费问题。涉案《补充协议》第十五条第一款约定：“出卖人依据本合同及本补充协议选择解除合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，出卖人有权要求买受人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人将在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费后将无息退回买受人。”本案中，吴冬梅未能按照按揭贷款合同约定偿付按揭款，导致裕华公司需向银行承担担保责任并解除涉案《买卖合同》。依据上述约定，吴冬梅应承担裕华公司为此产生的律师费。根据裕华公司提交的《广东泽康律师事务所诉讼委托代理合同》《广东增值税专用发票》，可证明其为处理该纠纷实际支出律师费29000元。结合本案性质、诉讼标的额，该律师费并未高于《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》确定的涉及财产的民事诉讼的收费标准，亦符合本区域律师收费情况。裕华公司上诉主张吴冬梅向其支付全额律师代理费29000元理据充分，本院予以采纳。关于违约金问题。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”经本院上述认定，吴冬梅构成违约，应将案涉房屋退还予裕华公司，并还应向裕华公司返还全部代偿费用及利息。对于吴冬梅应支付的违约金具体金额，本案中裕华公司并未能举证证明其具体损失，综合案涉合同的履行情况、当事人的过错程度、案涉房产所在区域的现行房价与案涉《买卖合同》订立时的价格之间差额等因素考虑，一审法院酌定吴冬梅应向裕华公司支付相当于总房价10%违约金即69074.7元（690747元×10%）并无不妥，本院予以维持。裕华公司上诉主张一审判决所认定的相当于总房价10%的违约金并不足弥补裕华公司的损失，二审其并未提供的证据证明其实际损失高于总房价10%，对此本院不予支持。关于房屋占有使用费问题。裕华公司上诉主张吴冬梅并未提出抵销的意思表示，不应将房屋占用使用费与资金占用费相互抵销。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”案涉《商品房买卖合同》解除后，吴冬梅应当将房屋返还给裕华公司，并支付房屋占有使用费，裕华公司则应将收取的房价款同时返还给吴冬梅，并支付资金占用费。虽然吴冬梅并未在本案中提出抵销的意思表示，但裕华公司确已从占用吴冬梅所支付的购房款中获益。且经本院认定，吴冬梅还应向裕华公司支付违约金和律师费、返还全部代偿费用及利息，退还涉案房屋给裕华公司，裕华公司所受损失基本得到弥补。一审法院判定裕华公司与吴冬梅之间的房屋占有使用费与资金占用费相互抵销公平合理，本院予以维持。综上论析，裕华公司的部分上诉请求合理，本院予以支持；因当事人提出新的事实，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初3160号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初3160号民事判决第八项；三、变更广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初3160号民事判决第六项为：吴冬梅于判决生效之日起十五日内向佛山市三水裕华房地产发展有限公司支付律师费29000元；四、驳回佛山市三水裕华房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费1827元,吴冬梅负担225元，佛山市三水裕华房地产发展有限公司负担1602元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年六月二十四日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋