安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终1464号 上诉人（原审被告）：李峰，男，1977年6月28日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人:侯长飞,安徽潮平律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：蒙城县天福农资有限公司，住所地安徽省亳州市蒙城县名邦学府******楼402，统一社会信用代码91341622MA2RK5BY6N。 法定代表人：康涛，该公司经理。 委托诉讼代理人:王雷,安徽祖庭律师事务所律师。 被上诉人：浙江元力建设有限公司，住所，住所地浙江省东阳市湖溪镇政府大院内东大楼社会信用代码913307837570711347。 法定代表人：吕勤耕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王文光，安徽宝诚律师事务所律师。 原审被告：施庆雷，男，1972年12月24日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 原审被告：葛新友，男，1967年4月11日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 上诉人李峰、蒙城县天福农资有限公司（以下简称天福公司）因与被上诉人浙江元力建设有限公司（以下简称浙江元力公司）、原审被告施庆雷、葛新友房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2018）皖1622民初6955号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李峰、天福公司上诉请求：撤销一审判决,改判或发回重审；二审受理费由被上诉人负担。事实与理由:、一审判决漏列当事人,导致案件重要事实没有查清,从而导致错误的判决。被上诉人元力公司与上诉人李峰签订《房屋认购协议》的时间为2017年9月2日,被上诉人在签订《房屋认购协议》时并未实际取得案涉房屋的物权所有权,属于无权处分。《房屋认购协议》在签订的时候不是合法有效的合同,属于效力待定的合同。根据《房屋认购协议》第四条之3的约定,被上诉人应当在2017年9月15日给李峰办理备案登记。如果被上诉人在2017年9月15日给李峰办理了备案登记,那么该协议就具有法律效力,反之,该房屋认购协议属于无效协议。天福公司与天纵公司签订的商品房销售合同与被上诉人没有直接的关联关系,虽然天福公司陆续支付,天纵公司的付款委托也没有明确指定天福公司必须支付给元力公司2000万元,在天纵公司没有参加庭审的情况下,本案属于漏列当事人。关于天福公司出具的承诺书由于不具有证据的合法性,该承诺书没有法人和经办人签名,并且担保的意图非常明显,违反《公司法》的强制性规定,不是合法有效地证据,所以被上诉人无权依据该承诺来向天福公司主张权利。天福公司和李峰向被上诉人支付金钱是根据天纵公司的付款委托,上诉人是根据与天纵公司签订的商品房销售合同(14999997元限额内)支付购房款的约定义务,而不是履行天纵公司与被上诉人签订《工程款冲抵协议书》的工程款(2000万)支付义务,根据合同的相对性,被上诉人无权直接要求上诉人额外承担义务,即是被上诉人无权直接要求上诉人承担购房款请二审法院明查事实,撤销原判,依法改判或发回重审,驳回被上诉人的诉求。 浙江元力公司辩称，一审判决认定事实正确，上诉人上诉理由没有依据，是错误的。请求二审人民法院驳回上诉人上诉，维持原判。 原审被告葛新友、施庆雷未提交答辩意见。 浙江元力公司一审诉讼请求：1.被告李峰、蒙城县天福农资有限公司及时给付原告购房款760万元及逾期付款利息。施庆雷、葛新友对此付款承担连带清偿责任；2.被告支付合同违约金200万元；3.被告承担本案的一切诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年8月24日，蒙城县天纵房地产开发有限责任公司与浙江元力公司签订《工程款抵充协议书》，将其开发的蒙城华侨城S-3#楼房签给浙江元力公司，抵充其欠浙江元力公司施工的工程款2400万元。2017年9月2日，浙江元力公司与李峰签订《房屋认购协议》，约定浙江元力公司将上述S-3#楼房转让给李峰，房屋总价款为2000万元；付款方式及期限为李峰在签订此协议时向浙江元力公司支付购房定金200万元；2017年9月8日前支付500万元；2017年9月15日前支付500万元，配合为李峰办理房产备案登记手续；2017年9月29日前支付300万元；余款400万元于该房竣工验收合格后3日内一次性支付；如一方违约，违约方应向守约方支付违约金200万元等。2018年2月7日，涉案S-3#楼房取得了商品房预售许可证。2018年3月22日，李峰要求浙江元力公司将《房屋认购协议》中的S-3#楼房备案登记到蒙城县天福农资有限公司名下。同日，蒙城县天福农资有限公司为浙江元力公司出具了承诺书，承诺S-3#楼房备案登记到蒙城县天福农资有限公司名下后，自愿承担浙江元力公司与李峰2017年9月2日签订协议中的经济纠纷和法律责任。2018年3月27日，浙江元力公司委托蒙城县天纵房地产开发有限公司将涉案S-3#楼房过户到蒙城县天福农资有限公司名下。同日，被告施庆雷、葛新友向浙江元力公司出具了担保书，为李峰提供担保。2018年3月30日蒙城县天福农资有限公司与蒙城县天纵房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并办理了网上备案。2018年6月4日该房通过消防验收合格，2018年9月6日该房屋竣工验收合格。截至2018年3月30日，蒙城县天福农资有限公司已支付浙江元力公司购房款900万元，李峰已支付浙江元力公司购房款410万，并按照合同约定以其所属奥迪A8皖32Q**车及华侨城剩余砖款折价抵扣购房款100万元，蒙城县天福农资有限公司与李峰共计支付浙江元力公司购房款1410万元。 另查明：蒙城县天福农资有限公司成立于2018年3月23日，股东两人，分别是法定代表人康涛和总经理李峰。其中李峰占该公司股权45％。 一审法院认为，浙江元力公司已于2018年2月7日取得商品房预售许可证，李峰与浙江元力公司签订的《房屋认购协议》系双方真实意思表示，合法有效，李峰未按照合同约定支付购房款，应当承担违约责任。李峰辩称购房价款应以房屋登记机关备案合同中约定的1500万元为准，与其第一次庭审笔录中的陈述案涉房屋价款为2000万元，支付后尚欠浙江元力公司460万元相矛盾，且其银行转账记录及依据《房屋认购协议》约定以奥迪A8皖32Q**及砖款抵扣购房款100万元等行为均表明其履行义务的合同依据是《房屋认购协议》，故李峰应当依据该协议支付剩余购房款590万元。2018年3月22日蒙城县天福农资有限公司向浙江元力公司出具承诺书，且案涉房产全部备案至该公司名下，根据权利义务相一致原则和诚实信用原则，应与李峰共同承担还款责任。施庆雷、葛新友作为保证人，保证方式约定不明，应为连带责任担保，承担连带清偿责任。浙江元力公司主张利息损失，因双方在合同中仅约定违约金未约定利息，故对浙江元力公司该诉讼请求不予支持。本案中案涉房产尚未取得商品房预售许可证（取得时间为2018年2月7日），浙江元力公司即许诺在2017年9月15日为李峰办理房产备案登记手续，到期仍未取得商品房预售许可证，不能办理备案登记构成违约，故其要求被告支付违约金的诉讼请求亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下：一、李峰、蒙城县天福农资有限公司于本判决生效之日起10日内支付浙江元力建设有限公司购房款590万元；二、施庆雷、葛新友对上述第一项债务承担连带清偿责任，施庆雷、葛新友承担责任后，有权向李峰、蒙城县天福农资有限公司追偿；三、驳回浙江元力建设有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39500元，保全费5000元，合计44500元，由李峰、蒙城县天福农资有限公司、施庆雷、葛新友负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人提交的证据，本院将结合案件查明的事实予以综合评判。本院查明的事实同一审。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，2017年9月2日，李峰与浙江元力公司自愿签订《房屋认购协议》，该协议并不违反法律强制性规定，应依法有效，双方应按照协议履行各自的义务。2018年2月7日，涉案S-3#楼房取得了商品房预售许可证。李峰书面要求将涉案房屋备案登记到天福公司名下，且由天福公司出具《承诺书》，同意将涉案房屋备案登记到其公司名下，并承担李峰与浙江元力公司签订的房屋认购协议中的经济纠纷和法律责任。浙江元力公司按照约定完成了备案登记，李峰按照协议约定已经履行了部分房款支付义务，天福公司按照浙江元力公司的委托，将部分房款汇至户名为陈某某的账户。现涉案房屋已经办理不动产登记权属在天福公司名下。天福公司辩称其公司支付购房款是履行其与蒙城县天纵房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，经查明，天福公司与蒙城县天纵房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同系为办理商品房网上备案登记而签订的合同，并不存在真实的商品房交易行为，李峰与天福公司支付房款行为均是履行李峰与浙江元力公司于2017年9月2日签订的《房屋认购协议》，以上事实由蒙城天纵房地产开发有限责任公司与浙江元力公司签订《蒙城华侨城小区建设工程补充协议》、《工程款冲抵协议书》第四条约定内容、蒙城天纵房地产开发有限责任公司2018年3月29日出具《关于办理S-3#商铺网签备案的说明》以及浙江元力公司于2018年3月27日向蒙城县天纵房地产开发有限责任公司出具的《委托书》加以证明。因此，按照协议约定，浙江元力公司已经完成房屋交付义务，李峰应当按照合同约定支付房屋对价，天福公司应依据其作出的《承诺书》，承担李峰在协议中的经济纠纷和法律责任。故，一审认定李峰与天福公司共同承担还款责任并无不当，本院予以支持。综上，李峰、天福公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53100元，由李峰、蒙城县天福农资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王艳东 审 判 员 沙启峰 审 判 员 黄战营 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 高辛冉 书 记 员 李宋培