湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初1813号 原告（反诉被告）：谭美丽，女，1978年6月16日生，汉族，住湖南省永州市。 委托诉讼代理人：龚茂湘，男，湖南志浩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：向庆和，男，1972年12月15日生，汉族，住湖南省新化县。 委托诉讼代理人：申验，男，北京市合川律师事务所律师。 第三人：沈文华，男，1955年8月27日生，汉族，住浙江省温州市。 谭美丽诉向庆和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，于2020年6月15日依法追加沈文华为本案第三人，被告对原告提起反诉，由审判员曹陆阳适用简易程序公开开庭进行了合并审理。当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭美丽向本院提出诉讼请求：1、判令向庆和继续履行《门面租赁合同》；2、向庆和立即支付谭美丽2020年3月1日至2021年2月28日的租金48万元；3、如果法院认定新冠肺炎疫情为不可抗力，判决减免向庆和应支付给谭美丽的租金，则相应判决减免谭美丽应支付给沈文华的租金，判决解除谭美丽与向庆和之间的门面租赁合同，则相应判决解除谭美丽与沈文华之间的门面租赁合同；4、判令被告支付原告垫缴的电费2100元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：谭美丽于2017年3月租赁沈文华所有的位于桂阳县蔡伦中路238号一楼临街门面销售日化用品，缴纳押金10万元，租赁期限为6年。2019年1月18日，经沈文华同意，谭美丽与向庆和签订《门面租赁合同》，将沈文华的门面转租给向庆和。合同签订后，谭美丽把门面交付给向庆和，向庆和一次性交纳了第一年的租金48万元和押金10万元，双方各自履行了合同义务。2020年2月，约定的交下一年租金时间到了，谭美丽要求向庆和履行交租金的义务，向庆和不予理睬，截至2020年5月31日，向庆和已逾期四个月未交租金。2020年6月3日，原告为被告垫缴电费2100元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 向庆和答辩并反诉称，2019年1月18日，向庆和与谭美丽签订《门面租赁合同》，谭美丽将沈文华的桂阳县蔡伦中路238号门面转租给向庆和，租赁期限四年，向庆和支付谭美丽第一年的租金48万元、押金10万元、装修补贴5万元，谭美丽将门面交付给向庆和使用。2020年春节以来，由于新冠肺炎疫情影响，门面长时间无法经营，到2020年3月10日才开门营业，但人流稀少，无法维持正常经营。向庆和多次与谭美丽沟通要求减免租金或终止合同，均协商无果。向庆和认为，由于受不可抗力新冠肺炎疫情影响，租赁合同无法履行，请求法院判决驳回谭美丽的全部诉讼请求，支持向庆和的反诉请求：1、解除谭美丽与向庆和的《门面租赁合同》；2、谭美丽退还向庆和已交纳的2020年1月1日至2020年2月29日期间租金8万元；3、谭美丽退还向庆和门面押金10万元、装修补贴3.75万元。 沈文华述称，沈文华不同意解除租赁合同，不同意减免房租费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院审查认为，当事人提交的证据均符合证据的客观性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月14日，沈文华与谭美丽签订《商铺租赁合同书（桂阳店）》，沈文华将其所有的位于桂阳县蔡伦中路238号（处于桂阳商贸城即一市场与桂阳步行街西入口之间）一楼临街门面出租给谭美丽销售日化用品，租赁期限从2017年5月1日至2023年4月30日，租金每年46.5万元，于每年3月30日交纳下一计租期间年租金。经沈文华同意，2019年1月18日谭美丽（甲方）与向庆和（乙方）签订《门面租赁合同》，将沈文华的门面转租给向庆和经营服装，合同约定：租期四年，从2019年3月1日至2023年2月28日（合同误写为“从2019年3月1日到2023年3月30日止”）；每年租金为肆拾捌万元（480000.00元），每年租金一年一次付清，乙方必须将每次的租金提前三十天支付，租金每年不变。门面租赁合同签订后，乙方应向甲方交付100000.00元押金（不计利息），合同期满押金退回给乙方。之后，向庆和支付谭美丽10万元押金、5万元装修补贴及2019年3月1日至2020年2月29日期间租金48万元。因受新冠肺炎疫情影响，向庆和拖欠谭美丽2020年3月1日至2021年2月28日期间租金未付，谭美丽拖欠沈文华2020年5月1日至2021年4月30日期间租金未付。由此酿成纠纷，谭美丽向法院提起诉讼，向庆和提起反诉。 2020年6月3日，本院根据谭美丽的诉讼财产保全申请，冻结向庆和银行存款52万元，谭美丽交纳申请费3120元。 另根据桂阳县委新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急处置指挥部发布的文件，查明桂阳县新冠肺炎疫情及防控情况为：⑴桂阳县于2020年1月28日（农历正月初四）启动公共卫生事件I级响应；⑵桂阳县决定于2月12日恢复交通运输，2月18日决定重点项目复工复产；⑶截止2020年2月25日，桂阳县疫情防控取得阶段性胜利；⑷因防疫形势向好，桂阳县决定从2020年3月10日恢复商业营业；⑸2020年3月19日，湖南全省的应急响应级别已由一级调整为二级，桂阳县为低风险地区；⑹从2020年3月20日起，郴州市全面复商复市，恢复社会正常生活秩序。 本院认为，本案的主要争议焦点有:租赁合同是否继续履行？租金是否减免？ 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”第三条规定：“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：……（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。……” 本案房屋租赁合同合法有效，对当事人均有约束力。桂阳县于2020年1月28日（农历正月初四）启动公共卫生事件I级响应，于2020年3月10日恢复商业营业，向庆和亦自称其从谭美丽处租赁的门面于3月10日恢复营业，根据上述法律规定，本次新冠肺炎疫情应认定为不可抗力，但并未影响本案合同的继续履行，故谭美丽要求向庆和继续履行合同的诉讼请求予以支持，向庆和要求解除合同并退付租金、押金、装修补贴的反诉请求不予支持。根据桂阳县疫情情况及对桂阳县服装行业的影响程度，酌定减免一个月房屋租金，从拖欠未付的租金中扣减较宜，即向庆和应向谭美丽支付的从2020年3月1日至2021年2月28日的租金48万元扣减变更为44万元（年租金48万元÷12个月×11个月），谭美丽应向沈文华支付的从2020年5月1日至2021年4月30日的租金46.5万元扣减变更为42.625万元（年租金46.5万元÷12个月×11个月。） 另谭美丽请求向庆和支付垫缴的电费2100元，属另一种法律关系，应另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下： 一、原告谭美丽与被告向庆和签订的《门面租赁合同》继续履行； 二、向庆和于本判决生效之日起五日内一次性支付谭美丽2020年3月1日至2021年2月28日的租金44万元； 三、谭美丽应向第三人沈文华支付的2020年5月1日至2021年4月30日的租金46.5万元扣减变更为42.625万元； 四、驳回谭美丽的其他诉讼请求及向庆和的反诉请求； 如未按判决书指定的期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4444元，诉讼保全申请费3120元，合计7564元，由谭美丽负担601元，向庆和负担6963元；反诉案件受理费1525元，由向庆和负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州 市中级人民法院。 审 判 员 曹陆阳 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 邓 优 书 记 员 邓 优 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》 二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。 三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。