湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0103民初4799号原告：蒋兴辉，男，1976年1月7日出生，汉族，户籍地湖南省湘阴县，居住地长沙市天心区。原告：刘利，女，1979年9月30日出生，汉族，户籍地长沙市天心区，居住地长沙市天心区。共同委托诉讼代理人：文桂彬，湖南越一律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈琳，湖南越一律师事务所实习律师。被告：湖南省家园物业管理有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路**。法定代表人：李海玲，总经理。委托诉讼代理人：张桃，湖南环楚律师事务所律师。原告蒋兴辉、刘利诉被告湖南省家园物业管理有限公司（以下简称家园物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法由审判员方群英独任审理，并于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告蒋兴辉以及原告蒋兴辉、刘利共同委托诉讼代理人文桂彬、陈琳，被告家园物业公司的委托诉讼代理人张桃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋兴辉、刘利向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿损失60510.7元（其中维修费58490.7元、公证费2020元）；2.判令被告向原告返还原告垫付的应由原业主承担的物业管理费及水费共计2539元。3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、二原告系天心区水竹街1号香墅美地家园5号栋1809房业主，该房所在楼层为顶楼。原告入住后发现楼顶严重渗水、漏水。原告不断向被告反映其房屋天花板、楼顶出现漏水、渗水现象，催促被告安排维修，但被告未予修复。原告为防止损失扩大，于2018年9月10日与案外人湖南省盛升防水保温有限公司（以下简称盛升公司）签订《防水施工合同》，对涉案房屋楼顶天台屋面进行防水工程施工，工程总价为58490.7元。且因被告不履行自身维修义务，二原告为固定证据花费公证费2020元。原告认为，原告房屋楼顶天台屋面属于房屋的共有部分，被告作为物业服务管理者应对共用部分的渗漏进行维修。二、二原告实际收房时间为2016年10月19日，房屋交付前原业主欠缴2016年1月1日至2016年10月19日物业管理费2280元及水费259元共计2539元，在被告的要求下二原告补缴了前业主欠缴的物业费及水费共计2539元。对于前业主欠缴的物业费及水费，被告要求原告承担没有法律和合同依据，应予返还。综上，为维护自身权益，特提起诉讼。被告家园物业公司辩称：一、原告屋顶漏水是因为房屋质量问题导致，已超过建设工程验收后五年质保期，不属于物业公司维修范围，应通过法定程序申请维修资金进行处理，且被告已经依照《物业服务合同》约定履行自己应尽义务。二、原告主张的维修费58490.7元、公证费不是屋顶漏水造成的必然损失，且该损失也不应由被告承担。三、原告要求被告返还2016年1月1日至2016年10月19日的物业费及水费共计2539元，无法律和事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案有效证据，结合当事人的陈述，本院确定以下案件事实：原告蒋兴辉与原告刘利系夫妻关系。二原告为涉案房屋天心区水竹街1号香墅美地家园5号栋1809号业主，被告为该小区提供物业服务，该房屋位于该栋楼顶楼。2016年10月19日原告通过人民法院拍卖购买该房屋，于同年入住涉案房屋。2017年6月开始，原告发现涉案房屋楼顶天台大面积漏水，致使二原告房屋墙面、墙体受损。原告向被告多次反映渗水、漏水情况并要求启用物业维修资金进行维修，被告采取部分修复措施，但漏水问题未得到解决。原告为了重新装修涉案房屋并出资对房屋顶楼渗水处进行维修，为固定证据于2018年6月20日向长沙市长沙公证处申请对涉案房屋渗水、漏水的现状进行证据保全，并支付公证费2020元。2018年9月10日，原告蒋兴辉与案外人湖南省盛升防水保温有限公司签订《防水工程施工合同》，约定盛升公司具有防水保温施工资质，原告委托盛升公司为涉案房屋楼顶天台屋面进行防水工程施工，工程施工总造价为58490.7元。2018年10月16日，盛升公司向原告蒋兴辉出具收款收据，载明收到香墅美地5栋1809号楼顶防水工程款58490.7元。另查明，2006年5月30日，涉案房屋原业主向梅对该房屋进行装修。2010年5月25日，向梅与被告签订《华菱·香墅美地前期物业管理服务合同》，约定共有部位是指房屋主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、屋顶共用部位等。房屋质量保证期过后，公共部位、公用设备设施的大、中修及更新、改造费用由维修资金列支。2017年8月16日，二原告购买涉案房屋后代前业主缴纳物业管理费2280.34元以及水费259元。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告对于原告居住的涉案房屋楼顶是否具有维修维护的管理义务，被告是否已履行相应的维修维护管理义务；二、原告主张的维修损失、公证费是否系应屋顶漏水直接造成的经济损失；三、被告是否应向原告返还原业主应承担的水费和物业管理费。关于焦点一。被告家园物业公司对其物业管理区域内的房屋共有部位、共用设施负有维修和管理的义务。本案涉案房屋位于被告的物业管理区域，涉案房屋顶楼防水层发生损害而出现渗漏，被告应当进行维修。住宅共有部位需要维修的，大额维修费用通常在专项维修资金中列支。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定,住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括顶层房屋渗漏的情况。物业服务企业应根据维修和更新、改造项目提出使用建议并报住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。涉案房屋屋顶渗水问题已影响二原告对房屋的使用，且如果不及时处理漏水问题也会损害其他业主的合法权益，被告对楼顶漏水问题未及时维修，也未提供充足的证据证明被告按照规范程序申报使用维修资金进行维修，被告未完全履行物业管理、维修职责，应当承担相应的赔偿责任。关于焦点二。原告为保全证据支付公证费2020元,该费用是原告维权的合理费用,应当由被告承担。原告主张被告支付其自行维修楼顶公共部位防水工程支付维修费58490.7元，本院根据本案损害事实与漏水原因、漏水面积，酌情认定被告承担29000元的赔偿责任。被告自行维修确定维修方案，扩大维修面积，扩大损失，应自行承担维修费的剩余损失。被告向原告支付维修费后可向负责管理住宅专项维修资金的部门申请列支或通过其他途径解决该笔费用。关于焦点三。原告主张被告应向原告返还原业主应承担的水费、物业管理费共计2539元。本院认为，二原告代涉案房屋原业主缴纳物业管理费、水费，系其自愿缴纳，与原、被告之间的物业服务合同关系系不同的法律关系。故对于二原告主张被告返还2539元的诉讼请求，无事实依据与法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、《物业管理条例》第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及参照《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第二十二条之规定，判决如下：一、被告湖南省家园物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告蒋兴辉、刘利支付维修费29000元、公证费2020元，共计31020元；二、驳回原告蒋兴辉、刘利的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理688元，由被告湖南省家园物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方群英二〇二〇年七月二十四日法官助理胡锦睿书记员杨柳附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《物业管理条例》第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《住宅专项维修资金管理办法》第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。