浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初2414号 原告杭州煜邦房地产营销策划有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区祥符镇孔家埭村******。 法定代表人吴武来，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人（特别授权代理）倪诚，浙江商瑞律师事务所律师。 被告浙江瑞庭房地产营销策划有限公司，住所地浙江省舟山，住所地浙江省舟山市定海区舟山港综合保税区企业服务中心** 法定代表人倪赛锋，该公司董事长。 委托代理人（特别授权代理）徐晓琪，该公司员工。 原告杭州煜邦房地产营销策划有限公司（以下简称煜邦公司）为与被告浙江瑞庭房地产营销策划有限公司（以下简称瑞庭公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2020年4月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员沈柏生独任审判，于2020年6月3日公开开庭进审理。本案现已审理终结。 原告煜邦公司诉称，原被告于2018年签订《越秀招商天悦江湾销售代理合同》一份，约定被告代理的位于杭州市江干区××路××路××商铺委托原告代理销售，如原告推荐商铺交易成功的，被告应支付原告佣金35万元一套。代理期限至2018年12月1日至2019年6月30日。代理期限届满后，虽未重新签订合同，原告仍存在代销的事实。被告也未提出终止合作的意思表示。期间，原告分别于2018年11月28日、2019年5月8日、2019年8月18日带领客户林陈彬前往销售中心洽谈商铺销售事宜。2019年8月21日，原告客户签订认购确认书，确认认购涉案的18幢101室商铺，并签订了正式的买卖合同。原告认为，经原告努力，积极促成了该商铺的交易，成功完成了销售代理业务，被告应当按照合同约定按期支付佣金，但原告多次催讨，被告至今仍未支付，被告怠于履行支付义务的，还应当承担相应的违约责任。故原告为了自身的合法权益，诉至贵院，请求判令：1、当庭变更为被告支付原告代理服务费35万元以及利息损失（以35万元为基数，按照年利率6%从2019年11月8日计算至款项付清之日止）；2、由被告承担本案的诉讼费用。 被告瑞庭公司辩称：第一，原被告之间签订的《越秀招商.天悦江湾销售代理合同》，合同代理期限为2018年12月1日至2019年6月30日，合作关系已经终止，而原告推荐的客户第三次带访时间为8月18日，且成交时间也不在代理期限内，故被告无需向原告按照合同约定支付代理费。第二，根据客户确认单可以看出，还有三项负责人没有签字确认，原因就是该客户的带看不符合被告的带看来访规则，也因为原告与被告的合同已到期，被告否认了该合同续约的后期存在，其他人员在上述带看单上签字，只是进行一个来访的确认，并没有默认合同的延期。第三，根据被告和该项目开发商合同，原告的第三次来访，已经不属于原告的客户，也无需向原告支付代理费用。事实上原告每次向不同的渠道人员报备及询问，就是为了混淆原告的第三次带看的事实。据被告和案场助理的询问，当时原告故意隐瞒第三次来访的事实，也没有告知案场人员其合同到期的事实。综上所述，被告认为不需要向原告支付佣金。原告主张按照年利率6%计算利息损失，根据合同第六条约定，是按照银行同期贷款利息去支付赔偿金的。第四，法院如果仍然认为被告需要向原告支付代理服务费，则被告请求变更被告向原告支付的代理服务的金额，请求降低代理服务费的金额。因为原告的工作只是将客户带到销售楼主现场，带看、签约等一系列工作，都是由开发商以及被告完成。该笔佣金在原合同中的约定已经偏高，不符合后续的市场价格。被告请求法院考虑，被告并没有从开发商中拿到该笔客户的代理服务费，但却要向原告支付代理服务费的实际情况。 本案经审理查明的案涉基本事实如下： 被告瑞庭公司自案外人杭州盛寅房地产开发有限公司处取得天悦江湾楼盘的销售代理权。 2018年，瑞庭公司（甲方）与煜邦公司（乙方）签订《越秀招商.天悦江湾销售代理合同》一份，约定：甲乙双方按照合同法的相关法律法规，就甲方委托乙方代理销售商品房的相关事宜，在平等、自愿和协商一致的基础上，在杭州市江干区签订本合同，以共同遵守。项目名称为越秀招商天悦江湾；项目位置为杭州市江干区建华路与三官塘路交叉口。甲方设专人负责与乙方对接与确认事宜，最终确认事宜经双方加盖公章后生效。符合以下条件的，视为乙方推荐成功：1、乙方推荐的客户首次到访必须由乙方人员带访，需由甲方人员接待；2、填写《客户确认单》，由乙方推荐客户、乙方人员、甲方指定确认人签字确认；3、提前30分钟向甲方相关人员报备客户信息，并经甲方查重，没有与甲方到访客户重复；4、乙方推荐的客户与甲方签订《商品房买卖合同》。按揭客户、一次性分期客户、一次性全款客户，乙方推荐客户与甲方签署《商品房买卖合同》，并依照约定全额支付房款（按揭客户需等银行征信通过）后七个工作日内，甲方向乙方支付代理服务费。代理服务费的计算方法如下：商铺：120方以内存50万抵80万，佣金35万/套。代理期限为2018年12月1日至2019年6月30日止。甲方应按合同约定支付乙方代理服务费，如甲方逾期付款的，逾期付款期间，应按银行同期存款利率向乙方支付未付款项的赔偿金。等等。 编号为0016021号的客户确认单载有：客户名称处手填“林先生”，联系电话处手填“135××××1290”，来访日期处手填“11月18日15时30分”，现场接待确认处为手写签名“符振冬”，分销机构处手填“煜邦地产”；分销业务员姓名处手写“吴武来”，现场报备确认处手写“李凌云”，联系电话处手写“186××××0120”。该客户确认单左上角有“ＲＡＹＴＹ瑞庭”的标识。瑞庭公司庭审中陈述李凌云系其工作人员。 编号为0002620天悦江湾项目客户联动到访确认单（开发商联）载有:报备信息“客户姓名：林先生，性别：男，电话（手机）：135-1290，报备人：吴武来，报备人联系电话（手机）：186××××0120，报备单位：煜邦房产，门店区域：三墩、拱墅区，报备日期：5月8日”，到访信息“到访日期：5月8日，到访人数（含本人）：3人”，确认信息中“中介确认签字”处有吴武来的签字，“接待销售员确认”处也有人签字确认。瑞庭公司庭审中陈述“接待销售员确认”处签字的人员系案外人杭州盛寅房地产开发有限公司工作人员。 编号为0001393的客户确认单上载有:渠道推荐人信息“姓名：吴武来，推荐时间：2019年8月18日9时51分，联系电话：186××××0120，渠道平台名称：煜邦地产”，到访客户信息“客户姓名：林先生，联系电话：135-1290，客户性别：男，到访时间：2019年8月18日13时26分，同行人数：4”，客户信息确认下方，林陈彬在“客户”一栏签字，吴武来在“推荐人”一栏签字，杨梅在“项目判客鉴别岗”一栏签字，杨兰在“场内销售人员”一栏签字，瑞庭刘洁铃在“渠道公司驻场人员”一栏签字，“场内代理公司负责人”、“项目指定签署人员”、“项目负责人”三栏无人签字。瑞庭公司庭审中陈述刘洁铃系其工作人员，杨梅、杨兰系案外人杭州盛寅房地产开发有限公司工作人员。 2019年8月21日的云悦湾项目认购确认单载有：房号为18幢101室，认购面积为108.48平米，认购总价为5352823元，定金为200000元，客户姓名为林陈彬、郑君萍，认购日期为2019年8月21日，约定签约日期为2019年8月28日，折扣说明为活动优惠80万、认购优惠99折、案场折扣99折、项目营销经理99折、签约优惠99折、限时优惠98折、折后价为4285955元，付款方式为分期付款，来访途径为中介，林陈彬、郑君萍在“客户确认签字”处签字，杨兰在“置业顾问”处签字，“销代经理签字”、“销控确认签字”、“财务收款签字”处均有人签字。瑞庭公司庭审中陈述杨兰、“销控确认签字”、“财务收款签字”处的签字人员均系案外人杭州盛寅房地产开发有限公司工作人员，对“销代经理签字”处的签字人员身份不清楚。 2018年12月22日上午10：40，煜邦公司法定代表人吴武来发微信给吴斌报备，内容为“带看项目：天悦江湾，报备公司：煜邦房产，客户姓名：林先生，客户电话：135××××1290,经纪人姓名：吴武来，经纪人电话：186××××0120”，吴斌回复吴武来“有空我带案场去跟兄弟们培训一下，以免对项目产生误区”。煜邦公司庭审中陈述吴斌系瑞庭公司的工作人员。 2019年5月8日上午9：15，煜邦公司法定代表人吴武来发微信给周鑫剑报备，内容为“天悦江湾，客户姓名：林先生，客户电话：135××××1290，公司名称：煜邦房产，业务员姓名：吴武来，业务员电话：186××××0120”，周鑫剑回复吴武来“收到”。瑞庭公司庭审中确认周鑫剑系其工作人员。 2019年8月18日上午9：40，煜邦公司法定代表人吴武来发微信给杨闪闪报备，内容为“天悦江湾，客户姓名：林先生，客户电话：135××××1290，公司名称：煜邦房产，业务员姓名：吴武来，业务员电话：186××××0120”，以及微信语音，内容为“这两组客户啊，像这个姓林的，他是买了周超市的吗，推荐那个大门口108方的给他，但这个客户的话，去年我们是带自己，我们也带来看过的，上半年也带过了，这个到时候，不会跟开发商有冲突吧，不会说到时候不会说是他的客户干嘛的，这个客户都是我们带过来的，然后我们在推一个，他想再复看一下。”2019年8月18日上午9：50，杨闪闪回复吴武来“收到，在开车”，吴武来回复好的，后杨闪闪将林先生的带看码通过微信发送给吴武来。2019年8月18日下午1:18，吴武来发微信给杨闪闪，内容为“客户进大厅了，135××××1290林先生”。2019年8月18日下午1：25，杨闪闪回复吴武来“接到了”。2019年8月18日下午1：37，吴武来发微信给杨闪闪，内容为“我们业务员也到了”。2019年8月21日下午2:58，杨闪闪回复吴武来“我们喜报都发了，还是你们6”。瑞庭公司庭审中确认杨闪闪系其工作人员。 2019年10月30日，煜邦公司员工吴月琴给越秀云悦湾杨兰转账1290元，后杨兰收款，吴月琴发微信给杨兰，内容为“客户过来，今天合同也签了吗”。2019年10月30日下午5:11，杨兰微信回复吴月琴，内容为“合同签了，待会发票开出来发给你”，后微信发了一张发票图片给吴月琴，吴月琴微信回复杨兰，内容为“好的”。发票上显示购买方名称为林陈彬、邓君萍，销售方为杭州盛寅房地产开发有限公司，内容为房地产预收款云悦湾18幢101室，金额为1288.76元，备注为滞纳金。煜邦公司庭审中陈述杨兰系杭州盛寅房地产开发有限公司的销售人员，该1288.76元系林陈彬、邓君萍首付款逾期付款的滞纳金。 2019年11月19日下午1：40，煜邦公司法定代表人吴武来发微信语音给于红平，内容为“像这个像那个单子的话，这个月应该会对账的，到时候你帮我盯一下，麻烦啦”；于红平闪回复吴武来“嗯嗯好的”。2019年12月17日上午10：10，吴武来发微信给于红平，内容为“您好，天悦江湾这个月几号对账”。2019年12月17日上午10：32，于红平回复吴武来，内容为“我在让财务查下”；吴武来回复于红平“好的好的，因为这个月你肯定要结账的吧，你们是每个月结一次是吧，那这批的话我肯定是要结到的，要不然的话就过年了”，于红平回复吴武来，内容为“这套房号发我下”。2020年3月3日，于红平发微信给吴武来，内容为“嗯嗯是的大家开单带客户都不容易的，你们拿不到佣金我心里也很难受，那吴总明天见面聊，你也早点休息”。瑞庭公司庭审中确认于红平系其工作人员。 另查明，瑞庭公司确认案涉天悦江湾18幢101室已签约，但其无法知晓放款时间。 以上事实有原告提供的越秀招商.天悦江湾销售代理合同、客户确认单、天悦江湾项目客户联动到访确认单（开发商联）、编号为0001393的客户确认单、云悦湾项目认购确认单、活动宣传页面、微信聊天记录以及原被告的庭审陈述为证。 本院认为，原告煜邦公司与被告瑞庭公司签订的《越秀招商.天悦江湾销售代理合同》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于原被告双方之间的委托代理合同关系是否已经终止的问题，本院认为，虽然案涉销售代理合同约定的代理期限为2018年12月1日至2019年6月30日止，到期后原被告双方未再续签书面合同，但根据原告提交的证据，2019年8月18日，原告法定代表人吴武来发微信向被告工作人员杨闪闪报备客户信息，杨闪闪仍向原告提供了带看码，当日客户林陈彬至现场看房，由被告工作人员接待，原告工作人员也到场，被告驻场工作人员刘洁铃亦在客户带看确认表上签字确认，后杨闪闪发微信告知吴武来客户已经认购，综合案涉实际情况，原被告双方客观上均通过自己的行为在履行案涉合同，故案涉销售代理关系并未终止。现被告辩称合作关系已经终止，原告推荐的客户第三次带访时间及成交时间不在代理期限内，被告无需向原告按照合同约定支付代理费，没有事实和法律依据，本院对被告的该项辩称不予采纳。 对于原告要求被告支付代理服务费350000元的诉请，本院认为，原告2019年8月18日的带访满足了销售代理合同约定的4个条件，应视为推荐成功，现被告未支付原告代理服务费，原告诉请其支付，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于被告辩称客户确认单上还有三项负责人没有签字确认，以及根据被告和该项目开发商合同的约定，第三次来访不属于原告的客户，原告混淆以及故意隐瞒第三次带看，故无需向原告支付代理费用，本院认为，被告的辩称并无合同依据，其也未提交证据予以证明，故对该项辩称不予采纳。 对于原告主张按年利率6%自2019年11月8日起计算的利息损失，本院认为，根据销售代理合同约定，林陈彬、郑君萍签署《商品房买卖合同》，并依照约定全额支付房款后七个工作日内，被告向原告支付代理服务费，逾期付款的，应按银行同期存款利率支付赔偿金，现原告并未提交证据证明林陈彬、郑君萍全额支付房款的具体时间，应承担举证不能的不利后果，本院调整至自起诉之日即2020年4月17日起计算，同时结合本案具体情况，按照中国人民银行活期存款利率即年利率0.35%的标准计算。 对于被告辩称，佣金金额过高，且被告并没有从开发商中拿到该笔客户的代理服务费，要求减少相应金额的意见，本院认为，原告主张的佣金金额不违反法律规定和合同约定，另杭州盛寅房地产开发有限公司是否支付被告佣金与案涉纠纷并无关联性，故对于该项辩称意见不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告浙江瑞庭房地产营销策划有限公司支付原告杭州煜邦房地产营销策划有限公司代理服务费人民币350000元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告浙江瑞庭房地产营销策划有限公司支付原告杭州煜邦房地产营销策划有限公司利息损失（以欠付的上述第一项代理服务费为基数，按照中国人民银行活期存款利率标准自2020年4月17日起计算至款项实际付清之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告杭州煜邦房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币6550元，减半收取人民币3275元，由被告浙江瑞庭房地产营销策划有限公司负担。被告应承担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 沈柏生 二〇二〇年七月十三日 法官助理 石 娜 代书记员 熊 飞