广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13261号原告：中山市吉泰物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区****、3、5号二楼之一，统一社会信用代码914************969。法定代表人：李少丽，董事长。委托诉讼代理人：张绮华，女，公司职员。委托诉讼代理人：陈嘉泳，女，公司职员。被告：马娟，女，1981年7月13日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区******，公民身份号码420************368。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：禤映君，广东洋三律师事务所实习律师。原告中山市吉泰物业服务有限公司（以下简称吉泰公司）与被告马娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告吉泰公司的委托诉讼代理人张绮华、陈嘉泳，被告马娟的委托诉讼代理人赖初帆、禤映君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉泰公司向本院提出诉讼请求：马娟向吉泰公司支付2019年7月至2019年11月物业管理费共1457.45元，截止至2019年11月的滞纳金367.50元，合计1825.67元。事实和理由：根据中山市广达纤维有限公司（以下简称广达公司）于2016年4月1日与吉泰公司签订中山市前期物业服务合同[火炬开发区新达花园]，约定委托吉泰公司管理中山市火炬开发区****，提供物业管理服务，根据1.第三章第九条第1项：电梯住宅：2.9元/月平方米；商业物业：3.5元/月平方米。自发展商首批交付使用之日起计算前两年，乙方给予优惠方案：住宅按建筑面积每月每平方米2.60元收取，商业按建筑面积每月每平方米3.20元收取；第三年按照具体标准执行。2.第三章第十条：业主从收楼（以收楼通知书约定的时间为准）开始缴交物业服务费，以后按月交纳，业主或物业使用人应在当月10日前交纳；3.第三章第十二条第3项：业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下处理：从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之叁交滞纳金；4.第三章第十二条第3项：非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。至2019年8月起，经吉泰公司多次电话催收、当面催收，上门催收，马娟尚欠2019年7月至2019年11月的物业服务费、滞纳金共计人民币1825.67元未支付给吉泰公司。特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持吉泰公司的诉讼请求。庭审中，吉泰公司明确诉讼请求为：马娟支付2019年7月至11月（共5个月）的物业管理费1457.45元（112.11平方米×2.6元/月×5个月），滞纳金367.28元（计算标准：以291.49元为基数，从逾期之日起按日千分之三的标准计算），合计1457.45元。原告吉泰公司向本院提交的证据有：1.中山市前期物业服务合同（火炬开发区新达花园）；2.催款函；3.催缴费用记录表；4.中山市不动产登记资料查询结果表；5.业主身份证复印件；6.2020年4月物业服务费收款专用收据；7.欠费明细；8.新达花园前期物业管理合同；9.业主收楼证明书；10.住宅专项维修资金缴款通知书；11.新达花园业主手册回执；12.新达收楼流程确认单；13.业主承诺书；14.个人划款授权书；16.收楼通知书、EMS特快专递。马娟辩称：1.双方已经确认马娟已经交了收楼后的物管费，双方的收楼时间是2019年11月30日，现在的物业公司追索是收楼前的物业管理费，根据《物业管理条例》第41条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此收楼之前的物业费用应当由开发商缴纳，原告不应当向被告追索，应当向开发商追索。2.吉泰公司主张的滞纳金过高，超过同期贷款利率，马娟在收楼时就预交了2019年12月物业管理费，并且之后的物业管理费都提供了银行账户供吉泰公司划扣，马娟不存在恶意不交费的情形。3.马娟买房时购房款是根据套内面积计算，物业管理费也应当按套内面积收取，吉泰公司按建筑面积收取不符合双方约定及法律规定。马娟向本院提交的证据有：1.中山市吉泰物业服务公司收款专用收据；2.发票；3.购房发票；4.（2019）粤2071民初25402号民事判决书、（2020）粤20民终2341号民事裁定书。本院经审理认定事实如下：马娟是中山市火炬开发区*****************的业主，案涉房不动产的建筑面积为112.11平方米。2016年4月7日，吉泰公司与广达公司签订中山市前期物业服务合同（火炬开发区新达花园），主要约定：由吉泰公司为中山火炬开发区新达花园提供物业服务，服务期限为2016年4月1日至本物业业主委员会召开业主大会决定同意与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，电梯住宅2.9元/月/平方米；商业物业3.5元/月/平方米；自发展商首批交付使用之日起计算前两年，乙方给予优惠方案：住宅按建筑面积每月每平方米2.60元收取，商业按建筑面积每月每平方米3.20元收取；第三年按照具体标准执行；业主从收楼（以收楼通知书约定的时间为准）开始缴交物业服务费，以后按月交纳，业主或物业使用人应在当月10日前交纳；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下处理：从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；合同还约定了其他事项。合同签订后，吉泰公司依约提供了物业服务。吉泰公司与马娟签订新达花园前期物业管理合同，合同内容与签订中山市前期物业服务合同（火炬开发区新达花园）内容基本一致。2019年6月21日，广达公司向马娟邮寄收楼通知书，通知其于2019年6月26日办理收楼手续，逾期仍不办理收楼，上述期限届满视为广达公司已实际交付该物业，广达公司将自2019年6月27日起开始计算物业的保修期，物业管理公司亦同时计算马娟每月应缴付的管理费等各项费用。2019年6月28日，马娟前往办理收楼手续，马娟主张因其没有预交三个月物业服务费，被拒绝收楼，未能完成收楼手续。根据吉泰公司提交的中铭新达城收楼流程确认单显示，房号为20-1503，业主姓名为马娟，收楼时间为2019年6月28日，收楼工作流程包括地产工作流程及物业工作流程，物业工作流程中“缴纳物业维修资金”一项已完成，“预交三个月物业服务费”一项未完成。马娟对上述中铭新达城收楼流程确认单的真实性确认。双方确认涉案物业于2019年11月30日完成收楼手续，双方确认2019年12月以后的物业管理费，马娟均有缴纳。根据业主收楼证明书显示，吉泰公司已向马娟交付业主手册、收费标准明细表、前期物业管理服务协议、消防责任书等资料。2020年3月，吉泰公司向马娟邮寄催款函，该邮件于2020年3月12日退回，退回理由为用户失联，要求退回。本院于2019年9月25日立案受理马娟诉广达公司商品房预售合同纠纷一案，案号为（2019）粤2071民初25402号，马娟诉请广达公司支付逾期交房违约金。本院经审理查明如下事实：2019年6月21日，广达公司向马娟邮寄收楼通知书，通知马娟办理收楼手续，该通知书于2019年6月22日妥投；马娟主张曾于2019年6月28日前往广达公司处办理收楼手续，但广达公司因其未交纳物业管理费而拒绝为马娟办理，广达公司主张马娟是因为认为涉案商品房存在质量问题而拒绝办理收楼手续；马娟于2019年6月28日已交纳住宅专项维修基金。最终，马娟于2019年11月30日办理了收楼手续，并交纳了2019年12月的物业管理费。本院认为，马娟曾于2019年6月28日前往广达公司处拟办理收楼手续，此时涉案商品房已具备交付条件，马娟亦于当天已交纳住宅专项维修基金，广达公司应向马娟交付涉案商品房，但广达公司未在当天向马娟交付商品房，应继续承担逾期交房的违约责任。广达公司主张是因为马娟认为涉案商品房存在质量问题而不愿意收楼，但未提交相关证据佐证，应承担举证不能的不利后果。……故广达公司逾期交房的违约期间应自2019年1月1日起至2019年11月26目止；广达公司共逾期交房330天。由此，本院于2020年1月11日作出（2019）粤2071民初25402号民事判决，判决广达公司向马娟支付逾期交房违约金32421元。马娟不服该判决，向中山市中级人民法院提起上诉。2020年5月11日，马娟以双方已达成和解为由向中山市中级人民法院申请撤回上诉，中山市中级人民法院于2020年5月14日作出（2020）粤20民终2341号民事裁定，裁定准许马娟撤回上诉。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据广达公司向马娟公司发出的收楼通知书显示，马娟应于2019年6月26日前前往办理收楼手续，马娟于2019年6月28日前往办理收楼手续，其虽没有按照广达公司要求的时间内办理收楼手续，但只逾期2天。且根据（2019）粤2071民初25402号案已认定2019年6月28日时涉案物业已具备交付条件，马娟亦于当天已交纳住宅专项维修基金，广达公司应向马娟交付涉案物业，但广达公司未在当天交付，应承担逾期交房的违约责任。根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。双方均确认涉案物业于2019年11月30日完成收楼手续，故吉泰公司主张马娟支付2019年7月至11月的物业管理费及滞纳金的诉求，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告中山市吉泰物业服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市吉泰物业服务有限公司已预交），由原告中山市吉泰物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 麦 琳二〇二〇年七月二十三日书记员 何浚欢王静