广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7177号上诉人（原审被告）：林敏，男，1969年5月23日出生，委托诉讼代理人：凌百军，广东格威律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳玲，广东格威律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蔡敬业，男，1961年11月27日出生委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆志宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师原审被告：徐永强，男，汉族，1964年10月24日出生，身份证住址广东省深圳市上诉人林敏因与被上诉人蔡敬业、原审被告徐永强房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初31689号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林敏上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或者改判林敏无需缴交2019年10月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费、2019年7月、8月的水费及2019年10月的电费；2.蔡敬业承担本案一审、二审诉讼费用。蔡敬业辩称，1.林敏并未提交证据证明其作出过同意交还租赁房屋的意思表示，其上诉理由与事实不符；2.林敏除租赁蔡敬业的涉案房屋外，还租赁了两套住宅，其提交的水电费缴费记录中有部分费用属于该两套住宅产生的电费，并非全部属于涉案房屋的水电费。原审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐永强未提交书面答辩意见。蔡敬业向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的房屋租赁关系；2.判令林敏、徐永强搬离涉案租赁物罗湖区****商铺并交还蔡敬业；3.判令林敏、徐永强向蔡敬业支付2019年6月1日至本案起诉之日（即2019年8月31日）的租金138000元;4.判令林敏、徐永强按每月46000元的标准向蔡敬业支付自2019年9月1日起至涉案租赁物交还之日的房屋占有使用费(暂计至2019年9月30日为46000元)；5.判令林敏、徐永强向蔡敬业支付2019年6月1日至交还租赁物之日间的水电费（暂计至2019年8月23日为48628.4元)；6.判令林敏、徐永强赔偿蔡敬业因本案产生的律师费15000元；7.判令林敏、徐永强承担本案全部诉讼费。一审法院判决：一、林敏应本判决生效之日起十五日内搬离深圳市罗湖区***商铺并交还蔡敬业；二、林敏应于判决生效之日起十五日内按46000元/月的标准向蔡敬业支付自2019年6月1日起至实际交还涉案房产之日止的房屋占有使用费（押金82000元应予以抵扣）；三、林敏应于判决生效之日起十五日内向蔡敬业支付2019年6月份、7月份、10月份之后的电费（1.1元/度*实际用电量）及2019年6月至8月份、10月份之后的水费（8元/立方*实际用水量），计至实际交还涉案房产之日止；四、驳回蔡敬业的其他诉讼请求。案件受理费5014元，由蔡敬业负担304元，由林敏负担4710元。蔡敬业已预缴案件受理费5014元，林敏应自判决生效之日起十五日内将案件受理费4710元迳付蔡敬业。本院二审审理期间，林敏提交了地铁11号线二期罗湖段房屋拆迁公告、城市更新集资楼补偿标准，证明征收补偿款情况；提交了照片证明涉案商铺无法正常经营。蔡敬业对林敏的上述主张和证据均不予认可。蔡敬业提交了2019年6月1日至2019年11月30日期间的电费发票、用户水费清单、水电费清单，证明2019年6月1日至2019年11月30日期间实际支出的水电费情况；提交了被搬迁房屋交房确认书，证明涉案商铺于2020年4月1日交付。林敏对电费发票、用户水费清单和被搬迁房屋交房确认书的真实性予以确认，但对证明内容不予认可。本院二审查明，1.林敏主张涉案商铺已经于2020年3月30日返还；蔡敬业主张涉案商铺于2020年4月1日返还。经查，蔡敬业提交的被搬迁房屋交房确认书载明的移交日期为2020年4月1日。2.根据双方确认真实性的电费发票、用户水费清单可核算出，涉案商铺2019年6月1日至2019年11月30日期间电费为55888.94元，用水量为3192立方。另，蔡敬业未提交其他证据证明上述期间以外的水电费数额。3.双方均确认涉案商铺的租赁用途为经营餐饮餐饮，林敏主张因受到拆迁围挡，涉案商铺从2019年11月30日开始即停止经营，蔡敬业主张之前只是部分街区围挡，到2020年2、3月份才进行了全部围挡。除上述查明的事实外，原审查明的事实清楚，本院依法确认。本院认为，本案二审争议焦点为：原审关于涉案商铺占有使用费以及水电费的处理是否适当。关于占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”，第五条规定“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”。本案中，在涉案房屋既无权属证明，又无报建手续的情况下，涉案物业租赁合同无效，蔡敬业有权参照约定的租金标准主张房屋占有使用费。针对林敏关于占有使用费的上诉意见，本院认为，首先，林敏作为负有返还商铺义务的一方当事人，应当对其主张的返还日期负有举证责任，在林敏未提交证据证明其返还商铺的日期为2020年3月30日的情况下，结合被搬迁房屋交房确认书的内容，本院对蔡敬业主张的移交日期2020年4月1日予以采信。因涉案商铺于2020年4月1日已经实际返还，故占有使用费应当计算至2020年4月1日。其次，林敏主张蔡敬业拒绝收房，致使涉案商铺无法返还，但林敏提交的证据并不足以证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，本院无法对林敏该主张予以支持。最后，根据双方确认的事实，涉案商铺因涉及拆迁确实存在围挡的情况，且该围挡对涉案商铺的正常使用有一定的影响，结合本案实际情况，本院酌情认定林敏应当向蔡敬业支付2020年1月1日至2020年4月1日期间的占有使用费6.9万元。另，原审直接将应当返还的押金在林敏应付的占有使用费中予以抵扣，双方均未提出异议，本院予以确认。综上，经核算，林敏应当向蔡敬业支付2019年6月1日至2020年4月1日期间的占有使用费30.9万元（2019年6月1日至12月31日占有使用费4.6万元×7个月+2020年1月1日至4月1日占有使用费6.9万元-应返还的押金8.2万元），各方的超额请求，不予支持。关于水电费。首先，合同无效后，林敏向蔡敬业支付的水电费应当以政府定价的实际发生的水电费数额为准，且根据谁主张谁举证原则，蔡敬业应当就其主张的实际发生的水电费负有举证责任。根据双方确认真实性的电费发票、用户水费清单可核算出，涉案商铺2019年6月1日至2019年11月30日期间电费为55888.94元，用水量为3192立方，应当以此作为计算应付水电费的标准。其次，根据电费发票、用户水费清单中载明的用户编号，本院仅认定林敏提交的缴费截图中水费编号为1126008224，电费编号为0942000016910176、0942000016910188对应的费用为涉案商铺的费用。综上，经核算，林敏应当向蔡敬业支付2019年6月1日至2019年11月30日期间水电费38645.72元[（55888.94-25892）+（12033.84-3385.06）]。蔡敬业主张的超额部分的水电费，缺乏证据证明，本院不予支持。另，合同无效后，当事人可以请求赔偿因合同无效受到的损失。林敏在二审期间主张其损失包括装修损失、搬迁损失和停业损失，双方对上述损失争议较大，无法达成一致意见，林敏可另循法律途径主张权利。综上，林敏的上诉请求部分成立，原审判决认定事实部分不清，且出现新事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初31689号民事判决；二、上诉人林敏应于本判决生效之日起十五日内向被上诉人蔡敬业支付2019年6月1日至2020年4月1日期间的占有使用费30.9万元；三、上诉人林敏应于本判决生效之日起十五日内向被上诉人蔡敬业支付2019年6月1日至2019年11月30日期间水电费38645.72元；四、驳回被上诉人蔡敬业的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5014元（被上诉人蔡敬业已预交），二审案件受理费5014元（上诉人林敏已预交），由被上诉人蔡敬业负担1014元，由上诉人林敏负担9014元。上诉人林敏应于本判决生效之日起十五日内迳付被上诉人蔡敬业受理费4000元。本判决为终审判决。审判长 吴  心  斌审判员 杨    莹审判员 朱  作  平二〇二〇年七月二十三日本件与原本核对无异书记员 罗莎莎（兼）书记员 胡慧 （ 兼）