四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0502民初1425号 原告：四川警察学院，住所地：泸州市龙透关路**，统一社会信用代码：12510000723239402Y。 法定代表人：伊良忠，系院长。 委托诉讼代理人：闵友春，四川恒智达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艳艳，四川恒智达律师事务所律师。 被告：四川红郎春生物科技有限责任公司，住所地：四川省泸州市泸县兆雅镇新雅街**，统一社会信用代码：91510521MA66T2G17H。 法定代表人：李自成，系公司董事长。 原告四川警察学院与被告四川红郎春生物科技有限责任公司（以下简称红郎春公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川警察学院的委托诉讼代理人闵友春、张艳艳，被告红郎春公司的法定代表人李自成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川警察学院向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告立即归还租赁的位于四川警察学院10号学生公寓负3负4层（安居路）119号、139号、149号、173号的房屋；3.请求判令被告按合同约定向原告支付自2019年8月17日起至归还房屋时的房屋租金和房屋占用费；4.请求判令被告按欠付房租总额的5‰每天向原告支付逾期付款违约金至全部款项付清之日止；5.本案诉讼费（包括案件受理费、保全费、保全担保费等）及律师代理费等费用由被告承担。事实和理由：2018年12月，经原告公开招租确定被告为四川警察学院学生公寓10号楼负3楼负4楼（安居路）闲置门市招租项目中标人。原、被告双方于2019年1月11日签订《房屋租赁合同》，《合同》约定：甲方（本案原告）将其合法拥有的坐落于泸州市江阳区四川警察学院10号学生公寓负3负4层（安居路）119号、139号、149号、173号门市（面积为2377.98平方米）整体出租给乙方（本案被告），租赁期限自2019年1月17日至2025年5月16日，其中2019年1月17日至2019年5月16日为装修期，免收房租；房屋租金及支付方式为：第一年租金为471576元，4个月装修期满前必须向甲方一次性交纳3个月租金117894元，租金以银行转账的方式按照3个月为一期交纳，以后每一期租金在前一期最后一月的最后一日前交纳，即先交租，后使用。租金从第二年开始，在上一年的基础上按2%递增。同时约定，乙方须在签订合同前向甲方交纳按租赁期租金总额的5%交纳履约保证金148700元，合同期满且乙方在合同履行期间无扣除履约保证金的情形下，甲方在10日内无息退还乙方交纳的履约保证金；乙方拖欠房租达到7天以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋且不退还履约保证金；并约定一方不得迟延交纳房屋租金，否则应承担欠款金额每日千分之五的迟延履行违约金。合同签订后，原告依约定将房屋交付给被告使用，但被告在交纳第一期房屋租金117894元后拒不交纳后续房屋租金，经原告多次催收，被告仍拒不交纳，也不归还原告房屋。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十一条等相关规定诉至法院，请求依法判决。 被告红郎春公司辩称，依法成立的合同，受法律保护，学院无权要求单方解除合同。原告提供的房屋，隐瞒房屋用途、房屋屋顶漏水及墙面渗水严重，未按规定提供相关资料，给被告造成巨大损失，被告享有先履行抗辩权，可以不支付租金。合同履行过程中，经双方协商同意被告将超市房屋分租给第三方经营，除119号、139号房屋外，149号、173号房屋，已于2019年10月8日就退回了学院。由于疫情原因，分租经营超市的第三人无法经营，被告亏损严重，暂时无法支付学院租金，即使欠付租金，也不应当追究逾期付款违约金，并应当按照国家相关规定减免疫情期间的租金。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.原被告双方工商登记信息以及事业单位法人证书，拟证明原被告的主体资格；2.房屋租赁合同、房屋所有权证、门面房移交说明、网上银行电子回单，拟证明原告将自有的房屋租赁给被告，并且已按合同约定交付房屋的事实；3.四川警察学院催款通知函、四川恒智达律师事务所律师函、关于分租房屋及退房申请，拟证明被告因自身资金困难无法按时交纳租金及其拖欠房屋租金，经原告催促仍未交纳租金，原告委托律师告知被告解除双方的《房屋租赁合同》，并要求被告限期交纳房屋租金及退还房屋的事实；4.2020年6月9日被告租赁房屋实景照片，拟证明被告至今仍占用该房屋的事实；5.网上银行电子回单、人民法院诉讼收费专用票据、法律事务委托合同、原告支付律师费的转款凭证及发票复印件，拟证明原告因被告的违约行为已支付案件受理费30598元、保全费2807元、律师费13000元；6.泸州新闻网2019年8月9日新闻截图4张，拟证明被告2019年8月8日因资金困难关闭租赁房屋的事实；7.四川警察学院后勤保障处维修单，拟证明原告于2019年6月25日对被告租金的房屋进行过维修。被告质证认为，对原告所举的第1、2、3、4、5、6项证据无异议，不认可第7项证据，认为原告并未对租赁房屋进行过维修。 被告向本院提交以下证据：1.2019年2月27日、2019年3月12日江阳区消防办证窗口审查一次性告知书，拟证明原告未提供符合约定的房屋资格，导致公司无法办妥超市的消防手续、超市无法经营；2.催促履行房屋租赁合同同相关资料的函及邮单、关于无法实现合同目的要求退房的函及其邮单、关于继续履行部分合同及要求退房的申请及邮单、关于协商处理退房善后问题并补偿损失的函及其邮单、微信截图，拟证明因原告未按合同约定提供办理超市消防手续的资料，公司多次书面催促其提供无果，要求退房并赔偿损失；3.关于房屋漏水和墙面渗水的说明、超市和仓库119号、139号漏水的视频资料及照片，拟证明租赁房屋漏水和墙面渗水及被水淹的情况；4.关于分租房屋及退房的申请、关于分租房屋的申请、关于分租房屋及退房的申请、原告方张梅的微信截屏、通知，拟证明原告同意公司分租119号、139号房屋并退回149号、173号房屋。原告质证认为，被告所举第1、3项证据三性不予认可，被告所举的2、4项证据，原告收到过，但是不能达到被告的证明目的。 对双方无争议的证据，本院予以确认。对双方有争议的证据及事实，本院认定如下：1.对原告提交的四川警察学院后勤保障处维修单，因原告未提交原件，无法核实其真实性，故本院不予采信；2.对被告提交的2019年2月27日、2019年3月12日江阳区消防办证窗口审查一次性告知书为复印件，对该证据真实性无法核实，本院不予采信；3.对被告提交的第2、4项证据，仅能证明原被告双方就退房、分租等事宜进行过协商，不能据此证明原告提供的房屋不符合合同要求，且其中部分房屋已经退还学校的事实，对该项证据证明目的，本院不予采信。 本院根据采信的证据认定以下事实:2019年1月11日，原告四川警察学院（出租方、甲方）与被告红郎春公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定:由四川警察学院将位于四川警察学院10号学生公寓楼负3负4层（安居路）119号、139号、149号、173号门面（面积共2377.98平方米），整体出租给红郎春公司；红郎春公司承诺将房屋仅作为超市、健身房、宾馆、写字楼等（不得经营餐饮及KTV等可能有油烟污染及噪音污染的行业）使用；房屋租赁期限自2019年5月17日起至2025年5月16日止，共6年，四川警察学院应于2019年1月17日前将房屋及其附属设施等交给红郎春公司，2019年1月17日至2019年5月16日为装修期，装修期内免收房租；第一年租金为471576元，红郎春公司在合同生效后，4个月装修期满前向四川警察学院一次性缴纳3个月租金117894元，按3个月为一期缴纳租金，以后每一期租金在前一期最后一月的最后一日前交纳，先交租，后使用；租金从第二年开始，在上一年的基础上按2%递增（即第二年租金为481008元，第三年租金未490632元，第四年租金为500448元，……）首次交纳租金的期限为2019年5月16日；红郎春公司向四川警察学院缴纳按租赁期租金总额5%计算的履约保证金148700元；租赁期间，房屋及附属设施的维修由红郎春公司负责，四川警察学院不承担任何费用；红郎春公司在承租门面房期间，经四川警察学院书面同意，可将房屋分租给第三方，红郎春公司负责对分租房屋的监督和管理，并承担分租期间可能产生的一切风险和后或，与四川警察学院签订的原房屋租赁合同条款继续履行；本合同履行期间，红郎春公司租赁期不满两年（自计租之日起算）提出解除本合同的，四川警察学院不退还红郎春公司履约保证金；房屋租赁期间，红郎春公司有下列行为之一的，四川警察学院有权解除合同：（1）未经四川警察学院书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经四川警察学院书面同意，拆改变动房屋结构……（6）拖欠房租达到7天以上的。关于违约责任，该合同约定：红郎春公司应按约全面履行本协议约定的付款义务，不得迟延交纳房屋租金，否则应承担欠款金额每日千分之五的迟延履约违约金；红郎春公司违反本合同第十一条第2款所列情形的，还需按年租金的10%向四川警察学院支付违约金；任何一方违约引发诉讼的，由此给守约方造成的诉讼费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等一切费用由违约方承担。 2018年12月18日，被告红郎春公司向原告交纳履约保证金141475元；2019年1月15日，被告再次向原告四川警察学院支付履约保证金7225元，共计148700元。2019年1月16日，原告四川警察学院向被告红郎春公司移交其所属的10号学生公寓楼负3负4层119号、139号、149号、173号门面，移交物资包括以上门面的使用权和钥匙。被告对所承租的房屋进行装修、使用。2019年5月14日，被告红郎春公司向原告四川警察学院转账支付房屋租赁费117894元。此后，被告红郎春公司未再向原告支付任何费用。 2019年6月25日，被告红郎春公司向原告四川警察学院发出《关于房屋漏水和墙面渗水的说明》，告知四川警察学院其租赁的房屋的一楼和二楼屋顶及墙面长期出现大面积漏水和渗水，要求四川警察学院对房屋屋顶及墙面漏水、渗水进行修补整改。 2019年8月14日，被告红郎春公司向原告发出《催促履行房屋租赁合同提供相关资料的函》，其中载明内容包括“在实施中由于贵院未提供出我公司租赁的房屋图纸和消防验收资料以及接上天然气，导致我公司超市建好几个月未能办理消防许可证，其他项目不能如期进行。现茶楼和超市投资上百万元已停业，造成我公司损失惨重……下季度房租待贵院妥善处理后再交纳。” 2019年8月21日，原告四川警察学院向被告红郎春公司发出催款通知函，载明：“贵公司承租我院位于泸州市江阳区的房屋，我院已按2019年1月与贵公司签订的《房屋租赁合同》约定，向贵公司移交房屋并提供办理消防许可证及其他经营证照所需的相关资料。贵公司收到本函之日起七日内缴纳2019年8月17日至2019年11月16日的房屋租金，逾期不交的，我院有权单方解除与贵公司签订的以上房屋的《房屋租赁合同》，收回租赁房屋，且不退还贵公司交纳的履约保证金，同时按合同约定处置房屋内的相关物品。” 2019年9月2日，被告红郎春公司向原告发出《关于无法实现合同目的要求退房的函》，告知原告：由于原告未提供相符的房屋图纸和消防验收资料，导致公司超市建号几个月未能办理消防许可证，无法继续经营，商家知悉后纷纷撤场，供货商也陆续中断供货；每当遇到下大雨天，负2楼屋顶及墙面长期出现大面积漏水和渗水到负3负4层超市，导致公司无法正常经营，且仓库货物被淹受损特别严重；房屋149号楼上楼下规划用途茶楼项目，楼下门面长期出现被水淹，每当遇到下雨天特别是下大雨时屋内全部被淹，堆放的物品受损严重；房屋173号楼上楼下，公司规划用途宾馆项目，由于几个月来原告未提供相符的房屋图纸及消防资料，导致宾馆的设计方案和消防未能通过。基于以上情况，被告向原告提出：1.房屋119号、139号已经投入100多万元的超市装修及设备设施，添置齐全，为降低公司损失，要求继续履行该部门房屋对应的合同；2.房屋149号、173号由于存在上述情况，公司无法进行相关项目的实施，请原告考虑退回。2019年9月11日，被告再次就上述问题向原告发出《关于继续履行部分合同及要求退房的申请》，重申上述申请。 2019年9月30日，四川恒智达律师事务所受原告委托，向被告红郎春公司发出律师函，告知被告：“贵公司承租委托人位于泸州市江阳区的房屋，由于贵公司未按时、足额交纳应付委托人的房屋租金，经委托人于2019年8月21日催促后仍拒不交纳前述房屋租金。有鉴于此，本律师特代表委托人函告贵公司:贵公司与委托人签订的《房屋租赁合同》于2019年10月2日解除，请贵公司于2019年10月7日前将前述房屋内属于贵公司的物品搬迁完毕。”2019年12月6日，四川恒智达律师事务所受原告委托，再次向被告发出律师函，载明：“贵公司承租四川警察学院位于泸州市江阳区的房屋，由于贵公司未按时、足额交纳应付四川警察学院的房屋租金，经四川警察学院多次催促后仍拒不交纳前述房屋租金。本律师已于2019年9月30日函告贵公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，但贵公司至今仍然继续占用前述房屋。有鉴于此，本律师特函告贵公司：请贵公司务必于2019年12月12日以前足额交纳拖欠四川警察学院的房屋租金及占用该房屋期间的房屋占用费（房屋占用费按房屋租金标准计算）共计人民币151486元整，并按合同约定将前述房屋归还四川警察学院……” 2019年10月7日，被告向原告发出《关于协商处理退房善后问题并补偿损失的函》，请四川警察学院与其协商处理退房的事宜，并适当补偿其经济损失。 2019年12月17日，被告红郎春公司向原告四川警察学院发出《关于分租房屋及退房的申请》，申请将149号、173号门面退回，将119号、139号门面分租给第三方林旭亮，并承诺于2020年1月15日前交清以上4个门面拖欠的2019年8月17日至2019年12月17日期间的租金158916元。 2019年12月20日，被告红郎春公司向原告四川警察学院发出《关于分租房屋的申请》，向四川警察学院申请将其承租的119号、139号四川警察学院10号学生公寓楼负3、负4层门面分租给第三人林旭亮。2019年12月23日，被告红郎春公司再次向原告四川警察学院发出《关于分租房屋及退房的申请》，重申分租及退租相关事宜。 2020年1月15日，四川警察学院后保处向被告红郎春公司发出《通知》，通知被告：2019年12月17日提交的《关于分租房屋及退房的申请》已通过四川警察学院院长办公会审议同意，要求红郎春公司于2020年1月15日交清所欠房屋租金158916元，逾期将按《房屋租赁合同》约定收取相应的滞纳金。此后，红郎春公司未向原告缴纳所欠房屋租金，也未实际将房屋进行分租。被告至今实际占有所承租房屋。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原告按照约定向被告交付房屋，被告按照约定向原告支付房屋租金是其根本合同义务。被告向原告缴纳了第一期的租金117894元后未再支付租金、且经催告后仍未履行支付租金的义务构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。根据合同的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故原被告签订的房屋租赁合同自解除合同的通知到达被告时解除。虽然原告通知解除时间为2019年10月2日，但因原告无法提供被告收到解除合同通知的确切时间，根据被告于2019年10月7日向原告发出的《关于协商处理退房善后问题并补偿损失的函》，可以表明被告在2019年10月7日已经收到原告解除合同的通知，故本院依法确认原被告双方签订的《房租租赁合同》于2019年10月7日解除。合同解除后，被告应当向原告腾退所租赁的房屋。被告辩称已于2019年10月8日将租赁的部分房屋退还原告，但其所举的《关于协商处理退房善后问题并补偿损失的函》等证据，仅能证明双方就退房事宜进行过协商，不能证明被告向原告实际腾退交付了租赁房屋，故本院对被告辩称部分房屋已经腾退的意见不予采信，被告应当立即向原告腾退所租赁的全部房屋。 关于原告诉请的房屋租金金额的问题。本院认为，按照合同约定，第一年的房屋租金为471576元，即每月为39298元，被告支付租金至2019年8月16日后未再支付，被告应当按每月39298元的标准支付房屋租赁合同存续期间的房屋租金。合同解除后，被告继续占有租赁房屋，应当继续支付房屋占有使用费至房屋腾退之日。关于合同解除后，被告支付房屋占有使用费的标准问题，本院认为，虽然双方约定房屋租金在上一年的基础上按2%递增，但基于双方合同已经解除，故解除之后房屋的占有使用费参照第一年租金标准计付更为合理，即被告应当按照每月39298元的标准从2019年8月17日起向原告支付房屋租金及房屋占有使用费至房屋腾退之日，按该标准计算至2020年7月16日，被告应当向原告支付费用为432278元，品迭被告已经支付的履约保证金148700元后，被告尚欠原告截止2020年7月16日的房屋占有使用费为283578元。对于被告抗辩认为，由于原告提供的租赁房屋漏水、未提供相应的消防资料等原因，造成了被告租赁的房屋不能继续经营使用，原告存在过错，故被告不应当收取租金的意见，本院认为，被告所举证据不足以证明租赁房屋存在严重漏水影响被告使用，也无证据证明原告未按要求提供相应的消防资料而造成被告租赁房屋不能达到其使用目的，被告所举证据不足以证明原告在履行租赁合同过程中存在过错，故对被告的该抗辩意见，本院不予采信，被告应当向原告支付房屋占有使用费至房屋腾退之日止。 关于原告主张被告向其支付违约金的问题。本院认为，虽然合同约定被告迟延交纳房屋租金，应当承担欠款金额每日千分之五的迟延履行违约金，但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素。本案中，原被告双方约定的违约金明显过高，本院酌情调整违约金计算方式为：从2019年8月19日起以被告实际尚欠原告的费用（品迭履约保证金后的欠款金额）为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至付清款项之日止。对于被告抗辩认为造成被告公司亏损而无法支付租金是由于疫情影响，不应当支付逾期付款违约金的意见，本院认为，被告欠付房屋租金的行为从2019年5月持续至今，与疫情并无关联性，故对被告的抗辩主张，本院不予采信。关于原告主张的律师费13000元，原告已经实际支付，该主张符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告四川警察学院与被告四川红郎春生物科技有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月7日解除； 二、被告四川红郎春生物科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告四川警察学院腾退位于江阳区（安居路）119号、139号、149号、173号的房屋； 三、被告四川红郎春生物科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川警察学院2019年5月17日至2020年7月16日的房屋占有使用费283578元，并从2020年7月17日起按每月39298元的标准支付房屋占有使用费至房屋实际腾退之日止； 四、被告四川红郎春生物科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川警察学院违约金，违约金以尚欠房屋占有使用费（品迭履约保证金后的欠款金额）为基数从2019年8月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至付清款项之日止； 五、被告四川红郎春生物科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川警察学院支出的律师费13000元； 六、驳回原告四川警察学院其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取15299元，保全费2807元，共计18106元，由被告四川红郎春生物科技有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王兰 二〇二〇年七月二十二日 书记员  许可