广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2308号原告:卢业坚，男，1978年12月25日出生，汉族，住广东省佛山市三水区西南街道****，公民身份号码440************415。原告：林少媚，女，1982年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市三水区西南街道****，公民身份号码441************826。被告:佛山市百盈达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********************，统一社会信用代码914**********258X2。法定代表人：周四阳，该公司总经理。委托诉讼代理人:马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人:李树欣，广东泽康（顺德）律师事务所律师。原告卢业坚、林少媚与被告佛山市百盈达房地产开发有限公司（以下简称百盈达房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢业坚、林少媚，被告百盈达房产公司的委托诉讼代理人马颖仪、李树欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢业坚、林少媚向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付物业违约金（从2019年9月3日起至交付之日止，按合同约定每日赔付房价的万分之三作为计算标准，暂计至2020年5月3日为60563元）；2.判令被告必须对案涉物业楼顶进行加强防水处理，再对涉案物业进行3天模拟试水，无渗漏现象后才符合交付条件；3.判令被告办理物业交付手续（该请求原告于开庭期间撤回）；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：一、被告因从2019年9月3日起一直都没有对原告案涉物业进行渗漏水的彻底修复处理，持续造成逾期交付，影响严重，须支付逾期交楼产生的违约金。依据（2019）粤0607民初4974号民事判决书，法院认为原告于2019年8月17日以后再也没有相关证据证明渗水现象仍然存在。但事实上，原告是有证据证明渗水现象仍然存在的，原告提供的2020年4月2日，4月7日的图片显示渗水现象仍持续出现，及直到4月24日的最后一次维修。在原告多次的催促维修交付期间，原告不断要求被告对楼面进行储水测试渗漏情况，但被告拒绝原告试水测试渗漏要求，并让原告等下雨再查看渗漏情况。至2020年4月，涉案物业之前的多处渗水点仍然重复出现渗漏情况，严重影响物业使用，被告长期逾期交楼，造成原告被迫无奈仍在外租赁商铺产生租金损失。2020年5月2日、5月3日，原告前往办理物业交付手续时，被告委托的物业公司以不合理的乱收费作为交付案涉物业的前提条件，如原告不交纳该费用，就拒绝为原告办理收楼手续，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条（三）中的第2点约定，买受人查验该商品房存在下列除地基基础和主体结构处的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（一）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……第十二条（2）点约定，买受人要求继续履行合同，180日以内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三违约金；超过180日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五违约金。（2019）粤0607民初4974号民事判决书中每日按己付房款的0.01%支付违约金，但是涉案物业渗漏问题一直没有解决，重复多次出现，质量问题非常严重，在法院一审的判决作为警示的情况下，对方仍然拖延修复，处理问题非常不力，并且被告委托的物业公司拒绝交楼。判决中确定的赔付标准低于原合同约定，远远不能补偿原告的损失，因此应该按合同约定的日万分之三计算违约金，不应减免或降低被告逾期交楼的违约责任。违约金的数额为:830771元×243天×0.03%=60563元。二、案涉物业从2019年至2020年4月期间，多处地方重复渗漏，问题严重，如不进行详细测试，渗漏质量问题的隐患不论是否交付，依然存在着。原告咨询了相关专业人员，为解决天花与墙壁渗漏问题，需要被告对屋面与墙壁进行重新大面积防水涂层处理，处理完毕后，进行3天模拟试水，并修复漏水地方。原来多次渗水的位置，现重新覆盖水泥砂浆，掩盖渗漏和修补的痕迹，被告应按《住宅质量保证书》的约定向原告交付物业。如被告不同意以上要求，也可自费找第三方检测机构对案涉物业进行房屋质量的检测，出具《质量鉴定证明》文件，证明房屋符合交付条件。三、被告委托的物业公司以不合理的缴纳费用作为办理案涉物业交付手续，无视前期多次的维修导致不能使用物业，仍然从2019年1月15日起开始计算前期物业管理费用，否则不给予办理案涉物业的交付及同时拒绝办理装修手续，其行为再次影响案涉物业无法正常交付使用，被告需要协调物业公司办理交付。2020年4月24日被告告知原告案涉物业正在最后修复，原告便于4月26日、4月30日多次与被告委托的物业公司咨询收楼及装修等手续，原告于5月2日、5月3日前往收楼时，物业公司以不合理的乱收费作为收楼附加条件后，原告不同意，物业公司就直接拒绝为原告办理交付手续，原告当时质询物业公司，凭什么不能收楼，物业公司人员作出不能收楼的说明，原告即时发出关于停止侵权通知，物业公司仍拒绝办理交楼手续，严重侵犯原告不动产的所有权。依据多项行政法规规定及双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，物业公司主张的物管费都非由原告交纳。被告委托的物业公司以上种种不尽责任、设置障碍、拒绝办理交付手续的行为，已严重侵害了原告房屋的所有权，同时在工作生活上对原告造成了极大的影响。综上所述，原告特向法院再次提出诉讼，请求法院判决支持原告诉请。被告百盈达房产公司辩称，一、两原告诉请被告支付逾期交付物业违约金没有事实和法律依据，且构成重复起诉，其该项诉请依法应被驳回。首先，两原告本案对被告提出的违约金诉请没有事实依据，根据两原告与被告的前案纠纷[一审案号:(2019)粤0607民初4976号;二审案号:(2020)粤06民终1943号，以下简称前案],该案经三水法院及佛山市中级人民法院两审，最终生效判决认定案涉物业已经于2019年9月3日交付给两原告，故两原告起诉被告支付案涉物业自2019年9月3日起至实际交付案涉物业之日止的违约金显然没有事实依据，不应得到支持。其次，两原告对被告提出的违约金诉请构成重复起诉。两原告本案提出的第一项诉讼请求为“判令被告支付原告逾期交付物业违约金，赔偿从2019年9月3日起至交付之日的违约金，暂计算至2020年5月3日，按合同约定每日赔付房价的万分之三作为计算标准，违约金为60563元。”而两原告在前案对被告提出的第一项诉讼请求为“判令被告支付原告物业未按期交付使用从2019年1月15日到房屋实际验收交付之日的违约金，暂计算到2019年9月11日，违约金为102615.02元。”从两被原告两次起诉提出的支付逾期交付物业违约金诉请可以看出，本案关于违约金的诉讼请求已包含在前案诉请中，且本案的诉讼请求实质上否定前案的裁判结果，故两原告本案第一项诉请是对前案诉请的重复提出。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条:“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉:(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理;已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案双方当事人与前案相同，诉讼标的及诉讼请求也与前案一致，两原告再次就案涉物业起诉被告支付逾期交付物业违约金，构成重复起诉，已经受理的依法应予驳回。再者，前案三水法院一审判决认定被告需向两原告支付2019年1月16日至2019年9月3日间的逾期交楼违约金，案涉物业自2019年9月3日起已经视为交付给两原告。前案在审理过程中，法院也组织双方到现场查看，而前案一审判决后，两原告未在上诉期内提起上诉，可见两原告是在查验现场后欣然接受前案一审判决结果及对于物业交付事实的认定。两原告接受前案判决结果，不提起上诉的行为系其对自身权利的处分，应承担相应的法律后果，现又以同一诉讼请求重新提起诉讼，显然是企图以起诉新案代替在旧案上诉的方式，推翻前案其已经接受的判决结果。该行为违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条:“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”的规定，更是滥用诉讼权利，浪费司法资源的表现，故该项诉请不应得到支持。综上，被告认为两原告提出要求被告承担逾期交付物业的违约金没有事实依据，且诉讼行为违反法律规定，属于滥用司法资源，其该项诉请不应得到法院支持，依法应予驳回。二、案涉物业已经交付给两原告，两原告诉请被告对案涉物业进行试水、测试无渗漏水后才符合交付条件，并为两原告办理物业交付手续没有事实依据。《建筑法》第六十一条:“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据被告与原告卢业坚签订的《商品房买卖合同(预售)》第九条的约定及《〈商品房买卖合同〉补充协议》第五条、第七条的约定，案涉物业取得建设工程竣工验收备案证明文件即符合交付条件，案涉物业所在楼宇于2018年11月27日取得《单位(子单位)竣工验收备案表》，案涉楼宇的整体工程质量、规划、消防、人防等项目已经过相关部门的验收合格，符合交付案涉物业的法定和约定条件。在案涉物业具备客观交付条件的前提下，经三水法院及佛山市中院对前案的事实认定，案涉物业已经于2019年9月3日交付给两原告。两原告也于2020年5月8日到案涉物业现场签署《收楼确认书》并实际办理接收物业手续，故两原告诉请被告对案涉物业进行试水测试等确保无渗漏现象后才接收物业，并要求被告为其办理物业交付手续没有事实依据。综上，两原告提出的全部诉讼请求均缺乏事实与法律依据，为保障被告的权益，请法院在查清事实基础上，依法驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、原告提交的证据1.（2019）粤0607民初4974号民事判决书一份，证明被告存在逾期交楼的事实及法院处理结果。2.商品房买卖合同一份，证明原、被告存在商品房预售合同关系。3.维修单二张、现场维修图片二张，证明涉案物业直到今年仍然存在渗漏，不断维修，物业无法使用，无法交付。4.渗漏位置图片二张，证明该渗漏位置从去年到今年多次维修，多达10多处的维修痕迹，存在严重质量问题，需要大面积修补才能彻底解决。5.拒绝办理交付手续书面说明一份，原告向被告委托的物业公司发出的通知书一份，证明对方拒绝为原告办理交付手续，原告已经多次与被告交涉沟通。6.《住房城乡建设部工商总局关于印发的通知》（建房[2014]53号）、《广东省住房和城乡建设厅广东省工商行政管理局转发住房城乡建设部工商总局关于印发的通知》（粤建房[2014]125号）、《佛山市住房和城乡建设管理局佛山市工商行政管理局关于推行住房和城乡建设部国家工商行政管理总局和工作的通知》（佛建管[2016]15号）一份，证明被告违规与原告签订的补充协议无效，违约责任应按主合同约定的不低于日万分之三的标准计算。7.（2020）粤06民终1943号民事判决书一份，证明被告存在逾期交楼事实及应承担违约责任。8.现场维修照片三张，证明涉案物业一直在维修，而且一直处于上锁状态，并未交付，无法使用。9.同一期商铺同样存在大面积渗水的图片三张，证明被告出售的商铺防漏工程存在严重的质量问题，必须重新进行大面积的防漏处理。10.照片二张，证明原告多次前往物业办理收楼手续，物业仍然拒绝办理。二、被告提交的证据1.室内装修申请表一份、收楼确认书一份、照片二张，证明原告已经实际接受涉案物业，并对涉案物业进行装修施工，其主张的第2项诉讼请求要求被告需加强防水之后才符合交付条件与其行为矛盾，没有事实依据。2.（2020）粤06民终1943号民事判决书一份，证明被告与原告前案纠纷经法院二审终审涉案物业已于2019年9月3日交付给原告，原告提出本案第一项诉讼请求没有事实依据，前案二审也确认涉案物业于2019年9月3日之后没有渗水情况，原告在前案没有上诉，接受前案的判决结果，属于表明其认可涉案物业已经交付的事实，以及涉案物业没有渗漏水的事实。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据，被告对证据1、2、7无异议；对证据3、4的真实性没有异议，但认为不能证明涉案物业存在多次渗漏现象；对证据5不予确认；对证据6的真实性予以确认，但认为三份文件并非法律，对合同双方当事人没有强制约束力；对证据8不予确认，认为无法证明涉案物业正在进行维修，且与本案无关联性；对证据9不予确认，认为与本案不存在联性；对证据10不予认可，认为不能证明物管人员拒绝为原告办理收楼手续。被告提供的证据，原告对证据1无异议，对证据2的真实性予以确认。本院经审查认为，双方对对方提交的证据无异议或确认其真实性的部分，本院予以采信或确认其真实性；原告提交的证据5、10，因原告已于2020年5月8日收楼，原告也当庭撤回要求被告交付物业的诉讼请求，故本院对证据5、10不予审查；原告提交的证据8，图片上不能反映原告需待证事实，本院不予采信；证据9，与本案不存在关联性，本院不予确认。根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下：两原告是夫妻关系。2017年11月17日，原告卢业坚向被告购买位于佛山市三水区************************（以下简称***商铺），双方为此签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同第六条规定***商铺总价款为830771元；第十二条逾期交付责任规定：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金。合同附件十一签订补充协议须知约定：一、补充协议之条款若属于减轻、免除出卖人责任或者排除买受人主要合同权利，加重买受人责任之情形，属于无效的格式条款；二、补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。当日，卢业坚与被告又签订《补充协议》，第七条将本合同第十一条变更为：（3）买受人收楼时，该商品房已达到交付条件，除存在房屋主体结构质量问题外，买受人就该商品房不符合本合同第十条、第十六条第（三）款，本补充协议第十条及附件六约定的装饰、设备标准提出异议的，该类异议不得作为买受人拒绝收楼的理由。买受人应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回出卖人，经出卖人确认后，由出卖人按照本补充协议第十一条的约定进行保修。第八条，将本合同第十二条变更为：1、逾期不超过180日，自本合同补充协议第五条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款0.01%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行；2、逾期超过180日后的15日内，买受人有权解除合同，在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第（1）点承担违约责任。2019年1月11日，被告向卢业坚发出《收楼通知书》，要求卢业坚于2019年1月15日办理收楼手续。两原告经查看，认为***商铺存在漏水、渗水等质量问题，周边环境未完善，未达交付条件为由拒绝收楼。此后原告与物管公司及被告等方面多次沟通，要求解决商铺存在的问题。2019年6月27日，卢业坚在《商品房交接业主检查表》上列明了***商铺存在的问题。2019年7月4日，被告通知卢业坚，称***商铺存在的漏水、渗水问题已经修复。被告随后查看，认为商铺仍存渗水现象。2019年9月3日，被告再次向卢业坚发出《催收楼通知书》，要求卢业坚尽快办理收楼手续，但卢业坚仍然拒绝收楼，两原告并于2019年9月11日向本院提起前案诉讼。本院作出（2019）粤0607民初4974号民事判决书，认为被告向原告发出《收楼通知书》时，112商铺存在大面积渗水现象，严重影响原告对商铺的正常使用，被告交付的商铺不符合法定交付条件，原告有权拒绝收楼，其后被告对渗水部位进行维修，并于2019年9月3日再向两原告发出《催收楼通知书》，经本院现场勘查，渗水问题已经不明显，故视为被告已于2019年9月3日向原告交楼，判决：一、被告向原告支付逾期交楼违约金19191元；二、被告赔偿原告诉讼费损失2461元；三、驳回原告的其他诉讼请求。被告不服判决提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2020）粤06民终1941号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年4月2日及4月7日，原告与被告人员再次对112商铺进行检验，陪同验楼人在《商品房交接业主检查表》注明：1、商铺内落地窗边天花渗水；2、商铺内落地窗边地面边缝渗水；3、右侧天花阴角渗水；4、窗墙面渗水；5、落地窗地面有水印；6、正门顶角检查渗水。2020年4月24日，被告派人对涉案的物业渗水问题再次进行维修。2020年5月8日，两原告向被告出具《收楼确认书》，在确认书上，两原告加注：同意自2020年5月8日起接收该物业。2020年5月12日，原告就112商铺的装修问题向所在的物管公司提出申请，装修现正在进行当中。2020年5月26日，原告向本院再次提起诉讼，向被告主张逾期交楼违约责任，并要求被告补强112商铺的渗水问题。庭上，两原告承认112商铺暂时没有发现大的渗漏情形，并不影响其使用。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。两原告因112商铺渗水问题，已于2019年9月向本院提起诉讼，要求被告承担逾期交楼违约责任，本院（2019）粤0607民初4974号及佛山市中级人民法院（2020）粤06民终1941号民事判决书均认为被告于2019年9月3日向原告发出《催收楼通知书》即视为被告已向两原告交付涉案商铺，此后原告认为渗水问题仍然存在，再次起诉要求被告承担逾期交楼的违约责任。因此，原告须对112商铺渗水问题仍然存在及严重程度、对其造成的影响等情况进行举证。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定，出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外，买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。综观两原告在本案中提交的证据，虽然陪同原告一同验楼的人员在《商品房交接业主检查表》列明涉案物业存在问题，但无法反映该问题是否严重影响原告的正常使用，此后被告已于2020年4月24日再次对112商铺进行维修，原告在庭上也承认112商铺暂时没有发现大的渗漏情形，并不影响其使用，原告也开始对商铺进行装修，可见原告于本案中反映的渗水问题并非严重，只为质量瑕疵问题，原告据此要求被告承担逾期交楼违约责任，与广东省高级人民法院作出的司法指引相悖，本院不予支持。此外，既然原告承认112商铺暂时没有发现大的渗漏情形，并不影响其使用，故此原告诉请被告加强防水措施也无事实依据，该请求本院不予支持。原告可就另行发现的新问题要求被告承担保修责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告卢业坚、林少媚的诉讼请求。案件受理费减半收取计657元（该款原告已预交），由原告卢业坚、林少媚共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何永添二〇二〇年七月二十九日书记员  李秋云