文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初10588号原告：广东永裕恒丰投资有限公司，住所地广东省广州市天河区海安路**之**，统一社会信用代码914401010784084288。法定代表人：周希俭，执行董事及经理。委托代理人：裴花媚，系广东纬韬律师事务所律师。委托代理人：张振华，系广东启源律师事务所律师。被告：广州绿葆网络发展有限公司，住所地广，住所地广东省广州市天河区海安路**之**）（仅限办公），统一社会信用代码91440101MA5CCBE365。法定代表人：李捍东，执行董事。委托代理人：汪黄结、黄丽，均系广东广信君达律师事务所律师。原告广东永裕恒丰投资有限公司（以下简称永裕公司）与被告广州绿葆网络发展有限公司（以下简称绿葆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永裕公司的委托代理人裴花媚、张振华，被告绿葆公司的委托代理人黄丽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永裕公司向本院提出诉讼请求：1.绿葆公司向永裕公司支付2019年11月1日至2019年11月30日的租金154440元及其迟延付租违约金（以154440元为基数，违约金计算利率为日利率0.1%，自2019年11月5日开始计算至实际清偿之日止）；2.绿葆公司已付租金保证金308880元归永裕公司所有；3.绿葆公司向永裕公司支付免租期（2018年10月22日至2018年10月31日）补偿36036元及其利息（以36036元为基数，利率为中国人民银行发布的一年期贷款基准利率4.35%，自2019年12月1日开始计算至实际清偿之日止）；4.绿葆公司承担本案的全部诉讼费、保全费。事实和理由：2019年4月原、被告签订了另一份《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定绿葆公司承租永裕公司位于广州市天河区海安路13号之一2802A、2803的房屋，承租期限为2019年4月1日至2020年10月31日，租赁面积为858平方米，月租金为154440元。永裕公司与广州源理生物科技有限公司签订了《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定绿葆公司承租永裕公司位于广州市天河区海安路13号之一2803室（部位B）的房屋，承租期限为2019年4月1日至2020年10月31日，租赁面积为50平方米，月租金为9000元。2019年10月23日，永裕公司按照租赁合同约定提前通知并确认绿葆公司放弃优先购买权的前提下，将包括2802A、2803房在内的房屋出售给了案外人，并通知绿葆公司房屋出售不影响租赁合同的履行。2019年11月，绿葆公司开始不按租约向永裕公司支付租金，2019年12月在未按租赁合同约定提前3个月通知永裕公司而提前解除租赁合同的情况下，搬离房屋并拒交租金。永裕公司认为，绿葆公司拒不支付租金及提前解除租赁合同的行为，已经严重违反租合同约定，永裕公司有权要求其支付租金及利息、支付免租期补偿金、不返回租赁保证金。有鉴于此，为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。绿葆公司辩称：永裕公司主张的诉求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回其全部诉讼请求。具体答辩如下：一、永裕公司以绿葆公司拒付2019年11月份的租金及提前解除租赁合同为由主张绿葆公司违约与事实不符。双方经协商同意以保证金抵扣2019年11月份的租金，并不存在绿葆公司拒付租金的事实。2019年10月12日，永裕公司向绿葆公司送达《告知函》，通知绿葆公司其预出售租赁物业要提前解除合同，并要求绿葆公司于2020年1月23日前搬离，同时承诺：“按照与贵司签署的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》里的约定，我司严格执行各项条款”。由于绿葆公司尚有保证金在永裕公司处，双方经协商一致同意2019年11月份的租金将由永裕公司直接在保证金中予以抵扣，无需绿葆公司另行支付。绿葆公司经永裕公司同意并根据永裕公司《告知函》的通知已于2019年11月30日搬离租赁物业，并不存在绿葆公司违约的事实。永裕公司在约定的第一年租期内提前解除合同违约在先，而绿葆公司收到《告知函》后还积极配合永裕公司重新寻找新的物业承租，在其限期内搬离物业，绿葆公司并不存在违约的情形，不应承担任何责任。2018年10月签订的租赁合同及补充协议早已解除，所以该项诉请没有依据。二、绿葆公司与永裕公司已于2019年3月21日签署《房屋租赁合同终止协议》，2018年10月签订的租赁合同及补充协议早已解除，本案应以双方于2019年4月签署的租赁合同及补充协议的约定履行。2019年4月的合同是双方基于承租物业、租赁期限、租金等的变化而重新协商后签订的合同，并双方已以此履行义务，故本案应以该合同的约定为准。三、永裕公司在第一年租期内提前解除租赁合同的行为已构成违约，应按照2019年《补充协议》第六条第6点约定的约定承担相应的责任。四、永裕公司主张绿葆公司支付免租期补偿36036元及利息缺乏事实依据。绿葆公司于2019年4月3日向永裕公司支付4月份的租金为154440元，是足额支付本月租金的，并没有减免7个自然日的免租期，且绿葆公司并没有违约，故永裕公司主张绿葆公司支付免租期补偿36036元及利息缺乏事实依据。五、永裕公司提前解除合同的行为给绿葆公司造成了日常经营的影响和极大的损失。综上，永裕公司主张的绿葆公司拒付租金并提前解除合同缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.绿葆公司与永裕公司是否达成以租赁保证金中等额款项抵扣2019年11月租金的一致意见（以下简称“押抵租一致意见”）的问题。绿葆公司主张永裕公司在2019年11月8日同意以租赁保证金中等额款项抵扣2019年11月租金，而永裕公司则否认双方达成“押抵租一致意见”。本院认为，主张合同双方当事人达成新的一致意思表示的一方当事人对此负有举证责任，对方当事人则负有反证责任。从绿葆公司和永裕公司各自提交的证据微信聊天记录看，永裕公司提交的微信聊天记录比绿葆公司提交的微信聊天记录更加完整，其可采信度更高，而永裕公司提交的微信聊天记录显示绿葆公司工作人员刘睛睛在2019年11月8日下午5:46表示“截至今天之前，我们没收到您说押金可以抵租金的回复，您之前说您公司董事长不同意押抵租，没得商量。哈哈那我们只能再考虑了。等您待会到28楼，我们面谈吧”，永裕公司工作人员兰晓燕对此回复“面谈可能很难改变结果啦”，上述内容反映出绿葆公司与永裕公司此时并未达成“押抵租一致意见”，但绿葆公司并无进一步证据再证明在上述时间之后双方达成“押抵租一致意见”，因此，绿葆公司应承担举证不能的不利后果，本院对该问题采纳永裕公司的意见。2.关于绿葆公司与永裕公司在2019年4月1日之后的租赁期内权利义务以“2018年合同”还是“2019年合同”为准的问题。对比“2018年合同”和“2019年合同”的内容来看，“2019年合同”中关于租赁面积、租金金额、保证金金额等主要合同条款相较“2018年合同”已经发生变化。而绿葆公司提供的证据“2019年合同”（保证金金额为308880元，月租金金额为154440元，租赁面积为858平方米）、2019年3月21日的《房屋租赁合同终止协议》、2019年3月26日永裕公司向绿葆公司转账326880元的广发网上银行电子回单（用途为“押金原路返回”）、2019年3月26日绿葆公司向永裕公司转账308880元的中国建设银行网上银行电子回执（用途为“两个月押金”）、2019年4月1日押金及租金《收据》（押金金额为308880元、租金金额为154440元）、2019年4月3日绿葆公司向永裕公司转账154440元的广发网上银行电子回单（用途为“4月份房租”）、房屋租赁登记备案证明两份，能够形成完整的证据链，足以证明绿葆公司与永裕公司已经解除“2018年合同”，且在2019年4月1日之后的租赁期内在履行双方新签订的“2019年合同”。因此，绿葆公司与永裕公司在2019年4月1日之后的租赁期内权利义务应以“2019年合同”为准。本院认为：“2019合同”是原、被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依法切实履行。原、被告双方对于租赁合同已经解除并无争议，但对于导致合同解除的责任均指称在于对方。“2019年合同”约定的租赁期届满时间是2020年10月31日，永裕公司曾向绿葆公司发出《告知函》，该函中没有直接使用解除合同的表述，而使用了“按照发函日期起算，贵司搬离该租赁物业的截止时间为2020年1月23日，租赁期按《权利义务转让协议执行》，待三方签署（旧业主方、新业主方、租赁方）”的表述，绿葆公司对此主张这属于永裕公司通知其解除双方租赁合同，永裕公司则加以否认。本院认为，从双方提供的证据微信聊天记录来看，除了在2019年9月30日时当绿葆公司工作人员表示“麻烦您公司发送停止租赁书面通知到我司”时，永裕公司工作人员回复了“我们没有停止租赁合同的意思”外，在之后的沟通过程中，在绿葆公司工作人员多次表述永裕公司要求其“退租”“终止合同通知”等明显带有解除合同意思的文字后，永裕公司工作人员均没有表示异议。此外，在上述微信聊天记录中，永裕公司工作人员先于2019年10月23日向绿葆公司工作人员发送《致绿葆集团等告知书》文件（内容即《告知书》的内容），后于2019年10月24日发送《租赁合同履行变更协议书20191024》文件（其中第三条、第五条约定的主要内容为旧业主永裕公司、新业主颜如玉公司及承租人绿葆公司同意新旧业主完成交易过户后，租赁合同中旧业主权利义务由新业主承接，绿葆公司同意新业主与绿葆公司双方的租赁合同关系于2020年1月25日解除，绿葆公司须于2020年1月25日将租赁的房屋空置交还给新业主，双方互不承担租赁合同解除的违约责任），再于2019年10月28日发送《告知书》图片。而绿葆公司工作人员于2019年10月29日回复永裕公司工作人员《租赁合同履行变更协议书2019102…修2》（其中将新业主与承租人绿葆公司之间租赁合同解除时间修改为2019年12月31日，承租人绿葆公司交还房屋时间修改为2020年1月6日）。而之后，在2019年11月8日，针对由新旧业主与承租人三方签署协议改为由旧业主与承租人签署两方协议一事，针对绿葆公司工作人员发送的重新修改的两方协议，永裕公司工作人员回复“就按之前协商的12.31来吧”“不变了，我们流程已经走完”。以上微信沟通内容反映出永裕公司基于出售房屋的需要而主动要求解除租赁合同，绿葆公司对于解除租赁合同也是愿意的，双方对于确定合同解除时间、方式、解除后果进行了沟通协商，就部分内容达成了一致，但并未就合同解除后果达成完全一致的意思表示。因此，永裕公司发出的《告知函》尚且不属于单方的正式解除合同的通知。尽管如此，永裕公司因出售房屋需要而发起了关于解除租赁合同的协商并传递出租赁合同必须提前解除的意思及要求绿葆公司限期搬离，永裕公司对于导致合同解除应当承担主要的责任。绿葆公司在永裕公司明确拒绝其要求以押金抵扣2019年11月租金的情况下仍不及时支付租金，亦属于违约，也应对合同解除承担次要责任。根据公平原则，考虑双方的履约情况和过错程度，本院酌情认定由永裕公司承担70%的责任，绿葆公司承担30%的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。绿葆公司未付2019年11月租金情况属实，鉴于本院未采纳绿葆公司关于其与永裕公司达成“押抵租一致意见”的陈述，结合原、被告关于绿葆公司于2019年11月30日搬离案涉房屋的共同确认，根据“2019年合同”第三条、第七条第一款的约定，绿葆公司应向永裕公司支付2019年11月租金154440元及其逾期付款违约金（以154440元为本金，按照每逾期一日0.1%的标准，自2019年11月6日起计至实际付清之日止；违约金以不超过本金为限）。如前所述，由于原、被告双方对于“2019年合同”解除各自负有过错，在原、被告对于合同解除均负有责任且永裕公司应负责任为70%的情况下，租赁保证金应由永裕公司返还绿葆公司，永裕公司要求上述租赁保证金归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。永裕公司基于“2018年合同”主张绿葆公司向其支付免租期（2018年10月22日至2018年10月31日）补偿及其利息，但如前所述，本院认定绿葆公司与永裕公司在2019年4月1日之后的租赁期内权利义务应以“2019年合同”为准，永裕公司该请求在本案中缺乏事实和合同依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州绿葆网络发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东永裕恒丰投资有限公司支付2019年11月租金154440元及其逾期付款违约金（以154440元为本金，按照每逾期一日0.1%的标准，自2019年11月6日起计至实际付清之日止；违约金以不超过本金为限）；二、驳回原告广东永裕恒丰投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9218元，由原告广东永裕恒丰投资有限公司负担5886元，被告广州绿葆网络发展有限公司负担3332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  田常国人民陪审员  卓燕君二〇二〇年七月二十九日书 记 员  梁雅芝梁炎梅            本判决书于2020年  月  日送达