云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终674号上诉人（原审原告）：刘祥，男，彝族，1970年11月11日生，住云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自县红竺园**。委托诉讼代理人：杨文钧，云南经峰律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：任兆良，男，汉族，1970年6月11日生，住云南省楚雄彝族自治州姚安县。委托诉讼代理人：赵庆伍，男，特别授权代理。委托诉讼代理人：李红宁，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：吴丽萍，女，汉族，1975年12月7日生，住云南省红河哈尼族彝族自治州河口县。委托诉讼代理人：李红宁，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：红河州永顺水泥制品有限公司。住所地：云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市大屯镇官家山火车站西侧。法定代表人：何广腾，该公司经理。委托诉讼代理人：张跃，云南云恒律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：蒙自鸿海房地产开发有限责任公司。住所地：云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自市学海路瀛洲河畔****。法定代表人：詹海涛。委托诉讼代理人：邹沅达，男，该公司员工，特别授权代理。上诉人刘祥与被上诉人任兆良、吴丽萍、红河州永顺水泥制品有限公司（以下简称永顺公司），原审第三人蒙自鸿海房地产开发有限责任公司（一审判决误写为蒙自鸿海房地产开发有限公司，本院予以纠正，以下简称鸿海公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2019）云25民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘祥委托诉讼代理人杨文钧，被上诉人任兆良委托诉讼代理人赵庆伍，被上诉人任兆良、吴丽萍共同委托诉讼代理人李红宁，被上诉人永顺公司委托诉讼代理人张跃到庭参加诉讼。原审第三人鸿海公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。刘祥上诉请求：撤销一审判决，改判排除对蒙自市房屋（以下简称6-15号房屋）的强制执行。事实和理由：1.2016年4月20日，刘祥与鸿海公司签订《材料款抵房协议》，约定鸿海公司将6-15号房屋以1228706元抵付刘祥部分材料款；同年4月26日，刘祥与鸿海公司签订《商品房购销合同》，约定由刘祥购买鸿海公司开发建设的6-15号房屋，购房款2448706元，刘祥于2016年4月8日首付房款1228706元，其余房款122万元由刘祥向银行申请办理按揭贷款；同年4月28日，鸿海公司将6-15号房屋交付刘祥实际占有，双方签了《明月石溪小区房屋交接表》；同年9月12日，刘祥与蒙自市农村信用合作联社城关信用社签订《个人购房借款合同》，约定刘祥向该信用社借款122万元，并委托贷款人将借款划入鸿海公司账号；该信用社于当日将122万元借款转付至鸿海公司。至此，刘祥依照《商品房购销合同》约定付清了全部购房款。2.2016年4月16日，鸿海公司依照《材料款抵房协议》约定，向蒙自市房地产管理处办理了6-15号房屋的备案登记，备案号2309号。3.2018年7月18日、10月18日，任兆良、吴丽萍、永顺公司因与鸿海公司有金钱给付债务，申请查封和轮候查封了刘祥购买的6-15号房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第三十条规定，刘祥有权就6-15号房屋排除执行。任兆良、吴丽萍辩称，1.刘祥在人民法院查封房屋之前，并未全额支付过购房款，且刘祥所称房屋交付时间与合同约定时间、项目交房时间均存在重大偏差。（1）刘祥在《民事起诉状》中称，6-15号房屋购房款1228706元用鸿海公司欠付刘祥砖款抵扣，但仅提供了《材料款抵房协议》、《红砖采购合同》，未提交运货单、收货单、红砖销售发票、售房发票等证据，以证实红砖采购、以房抵债的真实性。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，因刘祥无法提交前述证据予以证明，故一审判决驳回刘祥诉讼请求并无不妥。（2）刘祥在《上诉状》中称，2016年4月28日，鸿海公司将6-15号房屋交付刘祥实际占有，双方签了《明月石溪小区房屋交接表》。但刘祥提交的《商品房购销合同》第七条却约定鸿海公司应于2017年5月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给刘祥。任兆良、吴丽萍通过互联网查询，该项目系2017年5月未经验收就匆忙交房，2016年4月，房屋尚在建设中，且根据蒙自市物业小区管理的管理，一旦刘祥接房，便应交纳维修基金、物业管理费等，但刘祥未能提交签署单据印证其主张，刘祥声称已占有房屋的说辞不能成立。2.刘祥在鸿海公司担任高管，职务为总经理，并为“明月石溪”项目的投资人。刘祥的身份较为特殊，其欲通过以房抵债形式将项目的资产占为己有，不但损害了众多债权人的利益，且根据《最高人民法院印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》第44条规定，《商品房购销合同》还存在恶意损害第三人合法权益的情形，《商品房购销合同》不应得到法律认可。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，结合本案实际，刘祥无权要求人民法院解除查封，应驳回刘祥全部上诉请求。永顺公司辩称，与任兆良、吴丽萍答辩意见一致。鸿海公司未陈述意见。刘祥向一审法院起诉请求：1.判决排除对6-15号房屋的强制执行；2.诉讼费由任兆良、吴丽萍、永顺公司承担。一审法院认定事实：2016年4月25日刘祥与鸿海公司签订了一份《商品房购销合同》，约定刘祥购买鸿海公司开发的6-15号房屋，面积224平方米，总价款2448706元，2016年4月8日首付1228706元，余款122万元向银行办理按揭贷款。2017年5月1日前交房。合同还对其他内容进行了约定。2016年4月26日该《商品房购销合同》经蒙自市房地产管理处备案登记，备案登记号2309。该合同除刘祥签名外，全部内容均是电脑打印。2018年7月18日、10月18日，任兆良、吴丽萍、永顺公司因与鸿海公司有金钱给付债务申请红河州中级人民法院以（2018）云25执保77号、（2018）云25执保99、100号《执行裁定》，查封或轮候查封了刘祥购买的本案房屋。2019年4月24日，刘祥提出《执行异议申请书》，请求依法解除对刘祥购买房屋的查封。2019年6月5日，红河州中级法院作出（2019）云25执异45号《执行裁定》，驳回了刘祥的异议请求。刘祥遂提起了本案诉讼。另查明，签订购房合同时，刘祥在鸿海公司担任总经理职务，参与了“明月石溪”项目的投资和管理。2016年4月20日刘祥与鸿海公司签订了一份《材料款抵房协议》，约定鸿海公司用其开发的6-15号房屋抵应付刘祥的材料款（红砖）1228706元；2016年12月31日刘祥与鸿海公司又签订了一份《材料款抵房协议》，约定鸿海公司所欠刘祥的材料款（红砖）551294元抵作6-15号房屋款。二次抵扣共计178万元，占全部房款的70%。2016年4月28日双方签订了一份《明月石溪小区房屋交接表》。一审法院经审理认为，关于法律适用问题。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，刘祥的起诉若符合上述条款规定的四个条件，则依法可以排除执行。关于本案是否符合该条规定条件的问题。1.刘祥与鸿海公司是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。任兆良、吴丽萍、永顺公司对于案涉《商品房购销合同》由鸿海公司与刘祥签订，以及该合同已在房产部门备案登记并无异议，争议在于其主张该合同属于恶意串通的虚假合同，属于无效合同。本案中，刘祥与鸿海公司已在2016年4月26日签订了《商品房购销合同》，并经房产部门登记备案，具有法定证明效力。任兆良、吴丽萍、永顺公司虽主张该合同系双方恶意串通，但该主张建立在其主观推论基础上，现并无证据予以支持，故任兆良、吴丽萍、永顺公司的理由不能成立。2.刘祥在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。刘祥未能提供买卖双方对涉案房屋进行转移占有的相关证据，不能证明其占有房屋的具体时间，其提供的2016年4月28日与鸿海公司签订的《明月石溪小区房屋交接表》不足以证明其在查封之前已经合法占有涉案房产，应承担举证不能的不利后果。3.刘祥是否已就案涉房屋支付全部价款。刘祥与鸿海公司签订的《商品房购销合同》约定总价款2448706元，2016年4月8日首付1228706元，余款122万元向银行办理按揭贷款。履行过程中，刘祥实际并未实际支付过房款，而是通过以材料款抵扣房款的方式抵扣了部分房款178万元，占房款的70%，剩余房款也未履行按揭贷款义务。故刘祥主张已经支付房款的证据不充分，对刘祥已经支付房款的主张不予采信。4.未办理过户登记是否因刘祥自身原因造成。现鸿海公司开发建设的“明月石溪”小区均未办理产权登记，是因为鸿海公司未达到办理证照的现实基础，为住户办理产权证照，属鸿海公司义务范畴，并非因刘祥自身原因未办理过户登记。综上所述，刘祥对涉案房产的权利因其无直接有效的证据证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，刘祥并不享有足以排除强制执行的民事权利，其起诉理由缺乏事实依据，不能成立，对其请求不予支持。判决：驳回刘祥的诉讼请求。一审案件受理费26390元，由刘祥承担。本院二审期间，刘祥围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对刘祥提交的《个人购房借款合同》、《云南省农村信用合作社借款借据》、《农村信用合作社进账单》、2019年1月12日至2020年5月刘祥归还按揭贷款凭证、《云南省农村信用社抵、质押代保管凭证》、云南蒙自农村商业银行股份有限公司出具的《情况说明》及《贷款账》，因刘祥提供了证据原件以供核对，证据与本案具有关联性，且证据所载刘祥按揭贷款122万元用于购买6-15号房屋的内容亦可相互印证，故本院对上述证据予以采信并在卷佐证。对刘祥提交的《“明月石溪”小区项目供砖明细》及《恒源砖厂（产品销售）随货同行单》288份、转账支票存根、《货物购销合同》及网上银行交易详情单（100万元）、网上银行交易详情单（29.1万元）、网上银行交易详情单（300万元），因任兆良、吴丽萍、永顺公司对证据三性不予认可；转账支票存根所载出票时间2015年8月24日，远早于刘祥一审提交的《红砖采购合同》约定的预付款支付时间2016年1月11日，所载款项用途“付业务费（往来款）”与该合同约定的“预付款”性质亦不相同；《“明月石溪”小区项目供砖明细》及《恒源砖厂（产品销售）随货同行单》288份所载供货时间为2015年11月至2016年4月，供货总价1780465元，但网上银行交易详情单（29.1万元）和网上银行交易详情单（300万元）所载鸿海公司向刘祥支付材料款的时间为2015年11月13日和23日，与《红砖采购合同》约定的“每月按供货量一次性结清货款”的付款方式不符，2份网上银行交易详情单合计付款金额远高于供货总价，且与刘祥一审提交的《材料款抵房协议》所载付款金额不一致，故刘祥为证实材料款抵购房款提交的一审证据及上述证据所载内容相互矛盾，不能证明鸿海公司欠付刘祥红砖采购款1228706元，且该款项已于2016年4月20日抵扣6-15号房屋购房款，故本院对上述证据不予采信。对刘祥提交的蒙自市云泰物业管理有限公司明月石溪管理处出具的《证明》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《交房公告》、《工程质量预验收监督记录》、《建设工程竣工验收备案表》、维修资金进账凭证，本案一、二审中，刘祥主张鸿海公司于2016年4月28日向其移交了6-15号房屋，虽刘祥在一审中提交了2016年4月28日其与鸿海公司签订的《明月石溪小区房屋交接表》，且鸿海公司对上述移交时间予以认可；但刘祥在鸿海公司担任总经理，对“明月石溪”项目进行了投资管理，刘祥与鸿海公司具有利害关系，刘祥主张的移交时间远早于《商品房购销合同》约定的6-15号房屋交付时间、上述证据所载项目工程竣工验收时间及交房公告告知业主交房时间，且刘祥认可未就6-15号房屋交纳过物业管理费，故刘祥主张的交房时间与上述证据所载内容相矛盾，不能证实刘祥于2016年4月28日占有6-15号房屋，本院对上述证据不予采信。任兆良、吴丽萍、永顺公司、鸿海公司未提交新证据。对一审认定的全部事实，各方当事人均无异议。因刘祥在二审中，陈述6-15号房屋购房款抵扣金额仅为2016年4月20日签订《材料款抵房协议》约定的、鸿海公司欠付刘祥红砖款1228706元；而2016年12月31日签订《材料款抵房协议》约定的、鸿海公司欠付刘祥红砖款551294元未进行抵扣，并提交了6-15号房屋按揭贷款的证据，故本院将一审认定二次抵扣共计178万元，占全部房款的70%，确认为两份《材料款抵房协议》约定二次抵扣共计178万元，占全部房款的70%。对一审认定的其他事实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：刘祥对6-15号房屋是否享有排除执行的权益，能否排除执行？本院认为，本案中，刘祥系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，诉请排除6-15号房屋的执行，故刘祥的主张若符合上述规定的四个要件，则依法可以排除执行。1.合同订立。2016年4月25日，刘祥与鸿海公司签订《商品房购销合同》，约定刘祥向鸿海公司购买6-15号房屋，总价款为2448706元；并签订《补充协议》，对专项维修资金交付、房屋验收交接的相关程序、物业服务费等内容进行了补充约定；同年4月26日，蒙自市房地产管理处对《商品房购销合同》准予登记备案。故一审认定刘祥与鸿海公司在人民法院查封之前，已就6-15号房屋签订了书面买卖合同具有相应依据。2.房产占有。虽刘祥主张鸿海公司于2016年4月28日向其交付6-15号房屋，但任兆良、吴丽萍、永顺公司对此不予认可，刘祥在本案一、二审中所举证据均不能对其主张的移交时间予以证实，应由刘祥承担举证不能的责任。一审对刘祥主张其在查封之前已于2016年4月28日合法占有6-15号房屋不予支持，并无不当，本院予以确认。3.价款支付。因刘祥在本案一、二审中，就其支付6-15号房屋购房款所述内容不一致，且刘祥为证实其以鸿海公司欠付材料款1228706元抵扣6-15号房屋部分购房款所举证据内容亦相互矛盾，不能证明鸿海公司欠付刘祥红砖采购款1228706元，且该款项已于2016年4月20日抵扣了6-15号房屋购房款，故应由刘祥承担举证不能的责任。对刘祥认为其已就6-15号房屋支付全部购房款的上诉主张，本院不予支持。4.未办理过户登记原因。因鸿海公司认可6-15号房屋尚未办理过户登记系因该小区未达到办理证照的基础，责任在于鸿海公司，故一审认定6-15号房屋未办理过户登记的原因不在于刘祥并无不当。综上，刘祥主张其对6-15号房屋享有的权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，刘祥就6-15号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除人民法院对6-15号房屋的强制执行。综上所述，刘祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26390元，由刘祥负担。本判决为终审判决。审判长  郭婷婷审判员  孙少波审判员  邹 倩二〇二〇年七月二十九日书记员  王怡青