贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5449号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：5224011986××××××××。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。委托诉讼代理人：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：罗涵穗，女，汉族，1986年12月30日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：彭晓洁，贵州靖毕律师事务所律师，执业证号：15224201711228730。委托诉讼代理人：孟元元，贵州靖毕律师事务所实习律师。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人罗涵穗商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.上诉人与被上诉人之间实际上并不存在商品房销售办法等法律规定的商品房买卖合同的实质要件，双方不存在商品房买卖合同关系，涉案房屋系由拆迁单位从上诉人处购买后安置给被上诉人的，故上诉人不负有依照商品房买卖合同之约定为被上诉人办证的义务，被上诉人也无权依照该合同主张上诉人支付逾期办证违约金。2.合同约定被上诉人在签订合同之后30日内将契税、维修基金交给上诉人，被上诉人未向上诉人交契税和维修基金，违反先合同义务，上诉人取得顺序履行抗辩权，不应承担逾期办证违约责任；3.被上诉人不存在损失，上诉人不应承担支付违约金的责任；4.案涉房屋迟延达到办证条件，是国家政策因素即《不动产登记条例》施行所致，应当免责。即使法院认定应当支付违约金，也应当结合其他地区的处理情况，每户给予1000元至2000元补偿，或将违约金计算标准调减至百分之零点二才合理。5.原判计算的违约金终期有误。被上诉人自行交清契税、维修基金等应当由被上诉人承担的费用并向上诉人提交相关资料，是上诉人为被上诉人代办案涉房屋转移登记的前提条件。案涉房屋楼栋已于2018年11月29日达到办证条件，经通知被上诉人未提交相应的资料予以办证，故即便支付违约金，也应当截止到2018年11月29日。被上诉人罗涵穗未进行答辩。原审原告罗涵穗一审诉讼请求：1.判令被告为原告办理“瑞丰铭城”第4幢22-6商品房不动产权证书并交付原告；2.判令被告支付逾期办证违约金，暂计40，000.00元（该违约金以原告已支付总房款300，850.00元为基数，自2017年7月30日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1％的违约金）；3.本案所涉诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年10月21日，原告罗涵穗的父亲罗后虎为乙方（被征收人），毕节市七星关区房屋征收管理局签订《毕威高速西互通项目流仓段房屋征收安置补偿协议》，约定：因毕威高速西互通工程建设的需要，甲方经上级部门批准，在七星关区流仓村桂花组实施西互通项目建设，甲方遵照国务院《城市房屋拆迁管理条例》等的规定，双方按照批准的征收安置补偿方案，协商订立以下协议共同遵守：1.征收范围内涉及乙方流仓村桂花村民组建筑面积为395.75m的房屋需拆除。2.甲方以水电技校斜对面安置房第一号楼……与乙方进行产权调换或安置。乙方原房屋面积按1，650.00元／m与乙方结算。甲方应付乙方原房补偿款949，534.58元，各类设施补偿及各类补助、奖励费100，033.24元，共计1，049，567.82元。乙方应付甲方安置房及门市（摊位）款共计968，772.00元。甲方应补乙方80，796.82元。甲方应付负责办理调换房屋产权证并交乙方，办证费用按有关规定执行。此外协议还约定其他相关事项。《毕威高速西互通项目流仓段房屋征收安置补偿明细表》载明相关补偿项目及金额、并注明罗后虎有房屋7套。罗后虎自愿将其中一套房屋赠送与原告罗涵穗。2014年12月5日，七星关区高速公路建设指挥部（甲方）与被告瑞丰房开公司（乙方）签订《团购安置房协议》，约定：由甲方出资购买乙方投资建设的东出口棚户区改造项目3号地块、5号地块、3、4栋楼的部分商品房（含住宅和商铺），总建筑面积约20000m用于安置因毕威高速西互通连接线朱昌路口建设项目中房屋被征拆的住户。3.安置过程中，根据安置房面积付安置房款总价的70％；4.安置完毕五个工作日支付购房款总价的80％；5.乙方为所有的安置户办理权属证书完毕后，支付购房余款。特别约定：1.对甲方购买的房屋，乙方凭甲方提供的回迁安置协议，与被拆迁人签订《商品房买卖合同》，并据此为购房人办理房产、土地权属手续。此外协议还约定其他相关事项，协议签订后，男方向乙方（被告）支付了相关款项。《毕威高速西互通项目房屋回迁安置决算明细表》载明相关补偿项目及金额，并注明产权调换。2015年3月9日，原告罗涵穗为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造工程项目一期工程第4幢C单元22层6号房的房屋一套，该房号4C22-6，该房建筑面积为120.34平方米，套内建筑面积99.58平方米，购房款为300，850.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付期限：出卖人应当在2015年1月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、水、电、闭路电视，并在签订本合同之日起30日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能前款规定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按以下约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1％的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。此外，合同还约定其他相关事项。合同签订后，原告于2015年3月10日向被告支付办证费691.00元、开户费829.00元，被告将案涉房屋交付原告管理使用，履行完毕交房义务。2018年11月28日，毕节市不动产中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限公司现在铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》载明该项目已办理《不动产权证书》，具备办证条件。且在2020年被告已为该瑞丰铭城5号地块1幢B单元11层2号楼业主办理了不动产权属证书。一审法院认为：综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：1、被告是否应为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，2、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准；对双方争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款（实为征收单元代交），被告亦应按合同约定于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告已向缴纳了涉案房屋的办证费和开户费。庭审中，被告出具贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭诚5号地块1、2、3、4栋首次登记确认书、不动产权证书。证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对原告要求被告为原告申请办理位于瑞丰铭城第4幢C单元22层6号商品房不动产权证书的诉讼请求，原审法院应予以支持，对原告要求被告将案涉房屋的不动产权属证书交付给原告的诉讼请求，因案涉房屋的不动产权属证书尚未办理完毕，被告将办证的相关文书提交到办证部门，何时能办证，不是被告所能掌握和控制的，故只有办证部门办好不动产权属证书后，被告才能将不动产权属证书交付给原告，因现交付条件还不具备，故原告的该诉讼请求，原审法院不予以支持。对被告以双方不具备买卖关系为由，其无义务为原告办证的抗辩理由不成立，原审法院不予以支持；对被告以原告未缴纳相关税费为由不为原告办证的抗辩意见。从本案的相关合同约定来看，因案涉房屋系拆迁安置、产权置换，相关房款、税费、维修基金等不应由原告缴纳，故对被告的该抗辩意见，原审法院也不予以采纳。在被告为原告办理案涉房屋产权证书时，原告也应提交应由其提供的相关资料，被告才能履行为原告办理案涉房屋的不动产权证。对双方争议的焦点2，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行该义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，原审法院应予以支持。对被告以原告没有证据证明的损失为由拒绝支付违约金的抗辩理由，原审法院不予以支持；涉案房屋未在合同约定的期限内取得商品房屋综合验收备案证明书，不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政策变动系其不能履行合同的原因，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合免责的构成要求，对被告的该抗辩意见，原审法院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果；对被告主张原告未缴纳契税、维修基金等费用，已违反先合同义务问题，从本案合同的约定认定，该费用不应为原告缴纳，故被告的该抗辩意见，原审法院不予以采纳。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，原审法院应予以支持。又根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房处理，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1％的违约金。”的约定，本案中，被告未在合同约定的期限内取得该商品房初始登记，已违反合同的约定，故被告应按合同约定支付原告违约金，合同条款对违约金的计算有相应约定，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院依据相关法律及判例调低。经原审法院释明后，原告要求被告支付违约金的诉讼请求为：按日向买受人支付已交付房价款0.1％的违约金，从2017年6月1起计算至被告实际交付房屋权属证书之日止，原告主张从2017年7月31日起计算，原审法院予以支持。对被告请求调低违约金的标准符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30％为标准减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。对违约金的计算截止时间，因本案合同约定委托办证，且被告收取了原告的办证费，被告具备办证条件后，应履行通知原告提交相关文书的义务，即将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人转化为通知买受人提交有关文书到办证部门为买受人办理案涉房屋的不动产权属证书，本案中，被告已于2018年11月28日具备办证条件，其于开庭当日（2020年6月4日）通知原告提交相关文书为原告履行办证，被告已履行通知义务，计算违约金的截止时间为2020年6月4日。因此，原审法院对违约金的计算予以适当调整，支持以原告已付购房款300，850.00元为基数，原告要求以300，850.00元为基数，原审法院予以支持，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准计算，从2017年7月30日起计算支付至2020年6月4日止，又因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判过程中所参照的贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此，从2017年7月30日至2019年8月19日的违约金，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准支付。2019年8月20日至2020年6月4日的违约金，按照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.3倍支付。原告诉讼请求超过部份，原告不能提供证据证明，原审法院不予以支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，原审法院予以支持；无事实及法律依据的部分，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》率六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司在原告罗涵穗提交完毕应由自己提交的办证所需相关文书之日起九十日内为原告办理涉案房屋不动产权证书；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗涵穗逾期办证违约金（违约金以300，850.00元为基数，从2017年7月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日起至2020年6月4日止，按照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、驳回原告罗涵穗的其他诉讼请求。案件受理费400.00元，由原告罗涵穗负担200.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担200.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，对相关权利义务进行了约定，双方应当依约履行。安置义务人为被上诉人代为支付房款，并不影响双方的合同关系。上诉人未按约定如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实客观存在，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。上诉人认为不应承担违约责任及违约责任应当减免的意见，本院不予采纳，理由如下：首先，被上诉人是否缴纳及何时缴纳专项维修基金和契税，与上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书的义务无涉；且上诉人对上述费用仅仅系代收后转交，而非对该费用享有所有权及使用权，合同双方也未约定缴纳该费用是上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书义务的前提，故被上诉人据此主张不承担案涉违约责任的理由不能成立。其次，违约金兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不支付违约金，于法无据。再次，上诉人所举证据不能证明其违约系因政策因素影响，其主张据此免责无事实依据。鉴于被上诉人委托上诉人向房屋权属登记机关代为提交涉案房屋办理转移登记的资料，故上诉人没有向被上诉人交付涉案房屋办理转移登记有关文书的现实必要，其交付文书的义务转化为向被上诉人披露涉案房屋已符合办理转移登记条件，即视为上诉人履行完毕向被上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书的义务。上诉人主张在案涉房屋符合办理转移登记条件后通知被上诉人完善并提交相关资料办证，即使承担违约金也应截止到2018年11月29日，因上诉人所举证据不能证明其已通知被上诉人，对该主张本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实正确，适用法律无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年七月二十九日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印