河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终1182号上诉人(原审原告):任金浩,男,汉族,1989年05月08日出生,住河南省襄城县。委托诉讼代理人：陈志鹏，北京华泰（郑州）律师事务所律师。上诉人(原审被告):许昌同欣置业有限公司，住所地：许昌市城乡一体化示范区尚集镇西街村。法定代表人：赵建兴。委托诉讼代理人：孙婧楠，河南君志合律师事务所律师。上诉人任金浩因与上诉人许昌同欣置业有限公司（以下简称同欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人任金浩的委托诉讼代理人陈志鹏、上诉人同欣公司的委托诉讼代理人孙婧楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人任金浩上诉请求：1、依法撤销一审判决利息部分，改判被上诉人向上诉人返还购房款219389元及利息（以219389为基数，自2018年3月28日起至还清房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算）；2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由:一审判决导致被上诉人作为案涉协议具有严重过错责任一方在合同无效后通过案涉合同获益，违反法律规定，希望二审法院予以纠正。1、被上诉人在案涉协议签订时除具有营业执照外，剩余资质、证书等均不具备，被上诉人在明知其在案涉协议签订后6个月内不可能办理预售许可证的情况下仍虚假承诺，骗取上诉人的信任签订案涉协议存在严重过错，其应按照协议的关于违约金约定承担双倍利息损失。2、案涉协议中关于未在6个月取得预售许可证并签订《商品房预售合同》应视为被上诉人独立于案涉协议外的承诺，该承诺不因案涉协议无效而无效。此外，被上诉人关于利息部分还有诸多承诺能够印证该事实。3、房地产企业民间融资成本大多在月利率2%左右，一审法院判决按年利率6%支付利息过分低于正常的融资成本，变相的保护了房地产开发企业违法销售房屋的行为。4、被上诉人在土地未竞买的情况下，虚构各种事实及6个月能办理预售许可证的事实，骗取上诉人信任，符合诈骗罪的犯罪构成。同欣公司答辩称，1.案涉协议签订时，我方已经就楼盘情况予以告知，上诉人对楼盘情况也知悉，其对案涉楼盘未取得预售证也是明知的，其主张我方虚构事实不成立，案涉楼盘是因政府遗留问题导致的搁置，一审认定双方签订合同均存在过错，认定事实清楚，依法应维持。2.上诉人主张的违约金于法无据，合同中的违约金条款是依附于合同存在，故无效合同中的违约金条款自始无效，协议中的违约金条款不能适用。3.一审法院酌定的年利率6%的违约金过高，请求二审法院依法改判。上诉人同欣公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法判令上诉人不承担利息部分的还款责任。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院要求上诉人以购房款为基数，自2019年12月10日按年利率6%支付被上诉人利息至实际清偿之日，其判决不当。上诉人不应支付上述利息部分，且判决酌定的利率标准高于全国银行业拆借中心公布的贷款报价利率，于法无据。任金浩答辩称，1.即使认定合同无效，买受人所受损失数额，应考虑出卖人因房屋升值获得的利益，及买受人丧失的订约机会，及出卖人的主观恶性，综合上述因素，一审法院认定利息过低，同欣置业的上诉请求不成立。任金浩向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2018年3月28日签订的《荣城尚府定制房协议》；2、依法判决被告向原告返还购房款219389元及利息（以219389元为基数，自2018年3月28日起至还清房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月28日，原告任金浩（乙方）与被告同欣公司（甲方）签订《荣城尚府定制房协议》。约定由任金浩购买被告同欣公司开发的物业小区名称为“荣城尚府”的10号楼1单元11层1103室，建筑面积132.8平方米，房源单价5492.39元／平方米，总价729389元整。买方选择按揭付款方式，支付首付款219389元，剩余房款51万元通过申请贷款支付给甲方。合同第四条约定，甲方承诺自本协议签订之日起6个月取得预售许可证，双方签订《商品房预售合同》，若甲方按期未能取得预售许可证将承担违约责任，甲方将按照乙方已付房款双倍的银行利息支付违约金。合同签订后，原告向被告交纳了房屋的首付款219389元。另查明：被告同欣公司尚未取得商品房预售许可证。一审法院认为，关于双方签订的《荣城尚府定制房协议》是否应认定为商品房买卖合同的问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中双方签订的《荣城尚府定制房协议》已具备房屋的基本情况、单价、总价款、支付方式、支付期限等主要内容，故应认定为商品房买卖合同。关于该合同的效力问题，本院认为，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告同欣公司开发并出售物业小区名称为“荣城尚府”的10号楼1单元11层1103室房屋，至今尚未取得商品房预售许可证明。原告任金浩与同欣公司签订的《荣城尚府定制房协议》违反国家法律法规强制性规定，故本院认定原、被告双方签订的上述合同属无效合同。关于原告要求被告退还原告已付购房款的诉求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“……合同无效……因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失……”，原告要求被告退还全部已付购房款，被告应当予以退还，故对该请求本院予以支持。关于原告要求被告依据合同按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算违约金的诉求，本院认为，无效的合同自始没有法律约束力，故合同中的违约责任条款的约定也是无效的，本案中，根据合同约定可以看出原、被告双方均明知涉案房屋未取得商品房预售许可证的情形，双方均存在过错，故原告主张自2018年3月28日起按合同约定计算违约金的请求，本院不予支持，但被告应自原告起诉之日即2019年12月30日起按照年利率6%向原告支付资金占用费至房款返还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告任金浩与被告许昌同欣置业有限公司于2018年3月28日签订的《荣城尚府定制房协议》无效；二、被告许昌同欣置业有限公于本判决生效之日起十日内向原告任金浩返还购房款219389元及利息（利息按照年利率6%计算，自2019年12月30日起计算至实际付清之日止）。三、驳回原告任金浩的其他诉讼请求。二审期间，任金浩提供的新证据是：许昌市住房与城市建设局的回复，证明：涉案项目早在2013年就因违规而停工，2019年属于全面停工，但买房人与开发商是2018年3月签订的订房协议，签订协议时，开发商连土地都没有竞拍到，以上事实可以证明，开发商在签协议时具有主观恶性，属于欺诈行为，其约定的6个月办理预售证，开发商明知不可能而虚假承诺。同欣公司对任金浩提供的证据发表质证意见是：政府遗留问题导致项目停工，真实性无异议，证明目的有异议，不能达到其证明目的。本院对以上证据经审核认为真实性予以认定，但该证据不能达到其主张的证明目的。本院二审审理查明事实与一审认定事实一致。本院认为，涉案协议系商品房买卖合同，签订协议时出卖人未取得商品房预售许可证明，且截至一审起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故涉案协议违反了法律法规的强制性规定，属无效合同，根据查明事实及证据，合同双方在签订协议时均对涉案房产未取得商品房预售许可证系明知，对合同无效的后果均有过错，故任金浩请求同欣公司承担违约责任的意见不应支持。关于同欣公司提出原审判令其承担年利率6%的利息责任不当的意见，因合同无效导致任金浩存在一定的资金占用损失，原审根据案件事实依法酌定同欣公司按年利率6%支付任金浩的资金占用费合情合理。综上所述，上诉人任金浩、同欣公司的上诉理由均不能成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。任金浩缴纳的二审案件受理费50元，许昌同欣置业有限公司缴纳的二审案件受理费50元，由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  谢新旗二〇二〇年七月十七日书记员  李向阳