广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25529号原告：梁子毅，男，1988年3月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：陈泽坤，男，1974年9月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：赵余灿健、吴雅琴，均系广东德能律师事务所律师。原告梁子毅诉被告陈泽坤相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁子毅及被告的委托代理人赵余灿健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁子毅诉称：我是广州市天河区广州大道北56号豪景花园x栋5x号房业主，被告是广州市天河区广州大道北路56号豪景花园x栋6xx房业主，房屋楼层相邻。被告将其6x房分割为13套单间且每套单间带加建的厨房、厕所出租（俗称房中房）。多年来，噪音、漏水问题严重影响我与家人的正常生活。被告多年没有居住于6x房且在物业管理处、当地居委、街道亦无被告联系信息，但在物业管理处找到一位孟姓的人，称其为房屋管理人，并称6x房的管理费由孟姓的人交付，故噪音，漏水渗水问题找孟姓的人协商处理。2016-2017年间亦有数次整改，整改期间由于房屋无人居住，原漏水渗水的位置无漏水渗水现象。但整改后出租，在原漏水渗水位置依然有漏水渗水现象。对于违规改建出租问题，孟姓的人称改建是业主所为，对我没有造成影响，改建早于我购入房屋等为由，不予理睬。我亦在沙东街、天河区住房建设水务局通过信访方式反映过其违规改建等问题。天河区住房建设水务局于2018年3月26日在当地居委天平架社区组织过一场调解会议，但当天对方无故缺席。天河区住房建设水务局于2018年5月8日向6x房业主发出［穗天住建物（房）责通（2018）01号］《责令改正违法行为通知书》，要求业主在2018年6月17日前恢复房屋原状，并将改正结果书面报告。到目前为止，6x房依然违规改建出租，噪音、漏水渗水等问题依然严重影响我与家人的正常生活。天河区住房建设水务局建议我向法院起诉。《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》第三条规定：“住房租赁应当以原规划设计或按现有住宅设计规范改造为居住空间的房间为最小出租单位，不得违反住宅设计规范对原房屋分割搭建后出租，不得按照床位等变相分割出租；原始设计为过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室等非居住用的空间，不得出租供人员居住。单套住房改造不得加建厨房、卫生间。”《中华人民共和四物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”及笫九十二条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽蛰避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”为维护我方合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告停止广州市天河区广州大道北路56号x栋6x房违规出租；2、被告拆除上述6x房所有加建的厨房、厕所，恢复原状，修理房屋漏水渗水问题；3、被告赔偿原告损失7500元，精神损失2000元；4、被告承担诉讼费。被告陈泽坤辩称：一、我方对原告第一项、第二项诉请无异议。修理房屋漏水、渗水问题现已解决。关于恢复原状问题，因有未满租约的租客，我方需与租客协商退房时间才能进行整改。二、关于原告主张的损失，如果原告有合理依据，我方愿意赔偿。经审理查明：梁子毅为广州市天河区广州大道北x号5x房（简称5x房）登记权属人之一，产权登记时间2011年11月29日。陈泽坤为广州市天河区广州大道北56号6x房、6x房、6x房（简称6x房、6x房、6x房）登记权属人，产权登记时间2011年9月23日。关于6x房、6x房、6x房改建成“房中房”出租并导致其508房漏水问题，梁子毅多次向当地街道办信访投诉。2018年2月6日、2018年4月28日、2018年9月7日，广州市天河区人民政府沙东街道办事处针对梁子毅的信访三次发出告知书，确认三套房改建房中房的情况基本属实，已发函将此情况告知广州市天河区住房和建设水务局（简称天河住建局），现由天河住建局跟进处理；业主信息不详，无法联系；已向承租人发出限期整改通知书，要求其联系房东进行整改及租赁备案，相关情况已告知相关职能部门，并将积极协助整改等。2018年5月18日，天河住建局向陈泽坤发出《责令改正违法行为通知书》，称：陈泽坤房屋存在将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房，将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方的问题。现责令陈泽坤于2018年6月17日前恢复房屋原状，并将改正结果书面报告本机关。2018年6月1日，天河住建局向梁子毅发出复函，称：我局工作人员于4月19日联合居委会、德华物业豪景花园管理处人员到场勘察情况，发现6x房共改建成13个独立套间，业主不在现场，我局工作人员未能核查业主资料。我局工作人员现场发出穗天住建物（房）询通[2018]07号）《行政执法询问调查通知书》，要求业主配合我局调查取证。5月4日，我局向天河区国土资源和规划局查询该三单元产权人情况，获取了不动产登记查册表及房地产分户图。5月18日，我局向6x房业主发出穗天住建物（房）责通[2018]01号《责令改正违法行为通知书》，要求业主在6月17日恢复房屋原状，并将改正结果书面报告我局。如业主拒不整改的，我局将依法处理。2018年10月8日，梁子毅提起本案诉讼。梁子毅表示：5x房漏水位置有三个，包括：1、房屋阳台，对应是陈泽坤房屋的阳台位置，但陈泽坤把该阳台位置改建为房间，改建时把阳台的排水口堵住。2、房屋次卧室（靠近窗户），对应陈泽坤房屋加建的厕所、厨房位置。3、房屋次卧室（靠近床头）。目前暂时没有漏水。508房漏水位置都是对应陈泽坤加建的厕所、厨房，足以证明漏水是因陈泽坤原因造成，且漏下来的水产生很大异味，根本无法在该房间居住，给我方正常生活造成很大影响。梁子毅提交的现场照片显示房屋墙体有凿洞、墙上有水迹及起皮现象等。陈泽坤表示：对照片真实性无异议，但无法证明漏水情况是因我方原因所造成，也无法看出508房漏水位置对应是我方房屋具体位置。关于梁子毅主张的损失7500元，梁子毅表示：1、2016年4月至2017年4月期间有8个月次卧不能正常使用，床头床尾漏水，晚上无法正常睡觉。按房屋租金大概3800元/月，两卧室一厅的房屋其卧室使用价值大概1000元/月，由于白天开窗也勉强能使用，使用价值只有四成，故600元/月，共4800元。2、在确认漏水具体位置的时候，我请人敲了部分内墙与外墙（费用300元），修复费用1300元（外墙还没修复，修复费用约200元）。3、到各个机关信访，获取资料等，到法院起诉等请假共5天有余（请假500元/天）算1100元。本案中梁子毅、陈泽坤双方均确认6x房租户已全部搬走，装修公司进场施工。梁子毅确认因6x房租户已搬走，未继续漏水。梁子毅还提交落款日期2020年6月18日的《调解现状说明》，确认：经其于2020年6月17日到现场确认，6x房、6x房、6x房内加建的厨房、厕所已全部拆除，房屋布局已恢复至原布局等。在2020年7月13日庭询中，梁子毅确认6x房、6x房、6x房已恢复至原有格局及不再渗漏，申请撤回其第一项、第二项诉请，本院当庭口头裁定予以准许。本院认为：本案为不动产相邻关系纠纷。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”《广东省物业管理条例》第五十五条第一款第（三）项禁止“将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方”。本案中，陈泽坤改变6x房原有房屋格局，加建厨房、卫生间，将房屋改建为房中房出租，梁子毅就上述房屋改建为房中房并导致其5x房漏水事宜向当地街道信访投诉，当地街道将有关情况反馈至天河区住建局，该局经现场调查后责令陈泽坤予以改正，无果后梁子毅提起本案诉讼。本案审理过程中梁子毅确认6x房、6x房、6x房已恢复至原有格局及不再渗漏，申请撤回其第一项、第二项诉请，属当事人自由处分权利，本院已当庭口头裁定予以准许，本案无须再予处理。关于梁子毅要求陈泽坤赔偿损失7500元的诉请。综合本案案情，根据当事人主张及举证，遵循日常生活经验法则及公平合理原则，本院酌情判令陈泽坤赔偿梁子毅关于508房修复费用、部分房间因漏水原因空置的损失合计5000元。对于梁子毅超出上述金额的损失的主张，本院不予支持。梁子毅要求陈泽坤支付精神损失2000元，该诉请依法无据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告陈泽坤向原告梁子毅赔偿关于广州市天河区广州大道北56号5x房的修复费用、部分房间因漏水原因空置的损失合计5000元。二、驳回原告梁子毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告陈泽坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  刘香玲人民陪审员  焦 红二〇二〇年七月十三日书 记 员  梁怡筠秦爽陈世彬