山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民初23号 原告（申请执行人）：万通建设集团有限公司，住所地江苏省如东县掘港镇长江路**如东科技城东筑项目**201-204。 法定代表人：胡学明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李光辉，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁方，北京市炜衡（合肥）律师事务所实习律师。 被告（案外人）：刘康，男，1986年7月13日出生，汉族，住山东省曲阜市。 委托诉讼代理人：孔祥兰，山东众立律师事务所律师。 被告（被执行人）：曲阜圣地置业集团有限公司，住所，住所地山东省曲阜市静轩西路（时庄）div> 法定代表人：王建中，该公司经理。 委托诉讼代理人：王晓东，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：王**，男，该公司职工。 原告万通建设集团有限公司（以下简称万通公司）与被告刘康、曲阜圣地置业集团有限公司（以下简称圣地公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人李光辉、袁方，被告刘康的委托诉讼代理人孔祥兰，被告圣地公司的委托诉讼代理人王晓东、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万通公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销山东省高级人民法院（以下简称本院）作出的（2019）鲁执异900号《执行裁定书》；2.请求判决准予执行圣地公司名下位于山东省曲阜市××路××幢××号房产（涉案房产金额为225000元）；3.本案诉讼费用由刘康承担。事实和理由：万通公司因建设工程施工合同纠纷申请本院执行圣地公司名下位于山东曲阜市静轩西路“新天地商住中心”相关房产，刘康作为案外人，针对“新天地商住中心”6幢803号产房向本院提出执行异议。2019年12月29日，本院作出（2019）鲁执异900号《执行裁定书》，裁定：中止对被执行人圣地公司名下“新天地商住中心”6幢803号房产的执行。对上述（2019）鲁执异900号《执行裁定书》的内容，万通公司表示不服，理由如下：一、刘康提交的未备案的编号为ＸＴＤＧ048号《商品房买卖合同》1份和房款收据1张，在没有其他相关转账记录或凭证佐证的情况下，不能证明购房款已真实支付给了圣地公司。二、刘康提供的《新天地小区上房手续书》的主要内容是通知购房者在上房前缴纳相关费用后方能办理入住手续，刘康没有提交后续缴纳相关费用的凭证，不能证明其已完成上房手续的办理，即便刘康缴纳费用、办妥上房手续，《新天地小区上房手续书》也不能充分证明其已经真实占有或使用该处房产。综上，案外人刘康所提出的执行异议不能成立，其异议理由也不应予以采纳，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提起诉讼，请求本院在查明事实的基础上，撤销（2019）鲁执异900号《执行裁定书》，并判决准予执行圣地公司名下位于山东省曲阜市静轩西路“新天地商住中心”的6幢803号房产，维护申请执行人万通公司的合法权益。 刘康辩称，本院作出的（2019）鲁执异900号《执行裁定书》认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。请求本院依法驳回万通公司的诉讼请求。2015年4月3日，刘康与圣地公司签订“新天地商住中心”6幢2单元803号房产《商品房买卖合同》，并在当天交付全部购房款，涉案房产已于2015年6月13日交付使用，即涉案房产在2015年7月15日被查封，刘康已合法占有涉案房产，至今未办理房产登记亦非刘康个人原因所造成。因此，上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，万通公司的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。 圣地公司辩称，不同意执行涉案房产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： （一）刘康举证：1.本院作出的（2019）鲁执异900号《执行裁定书》、刘康身份证各一份，据此证明：（1）刘康在2015年4月3日购买涉案房产，并于当天交纳全部购房款；（2）涉案房产于2015年6月13日交付使用；（3）涉案房产于2015年7月15日被查封。2.《商品房买卖合同》、房款收据各一份，据此证明：（1）2015年4月3日，刘康与圣地公司签订《商品房买卖合同》；（2）刘康已支付全部购房款。3.《新天地小区上房手续书》一份，曲阜市亮丽物业有限公司（以下简称亮丽公司）出具的收取刘康电费、物业费、暖气开口费、有线电视初装费、电梯电费、电梯使用维护费、装修垃圾清理费等费用的收据一宗，《房屋装修装饰装修管理协议》一份，曲阜市勃发物业服务有限公司（以下简称勃发公司）出具的收取刘康物业费、电梯电费、电梯使用维护费等费用的收据一宗，勃发公司出具的刘康电费充值明细表一份，据此证明：（1）结合（2019）鲁执异900号《执行裁定书》，可以印证涉案房产在被查封前已交付使用的事实；（2）2015年6月13日开始至今，刘康合法占有、使用涉案房产的事实。 （二）万通公司质证：对证据1中（2019）鲁执异900号《执行裁定书》的真实性、合法性及关联性均无异议，对证明目的不予认可，法院对执行异议的审查仅为依据部分证据所进行的形式审查，不是实质审查，案件事实情况有待于执行异议之诉程序查清，因此该《执行裁定书》所描述的相关情况并非本案事实。对刘康身份证的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。对证据2中《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，《商品房买卖合同》并未进行网上备案，合同的关键条款内容、签订日期等均可以任意填写、涂改甚至进行倒签、伪造，同时未按照该合同第二十四条约定完成备案，合同的真实性、合法性存疑，签订的时间也难以确认，不应采纳。对圣地公司出具房款收据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该收据不是正规的商品房买卖发票，可以任意出具、盖章，收据具体内容和出具时间等可信度低。且房屋买卖系大额资金交易行为，刘康未提供对应的银行转账或取款明细予以佐证，不能证明其真正支付了购房款。对证据3中《新天地小区上房手续书》，亮丽公司收取各类费用的收据、刘康电费充值明细表等证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，上述证据材料均系物业公司出具，不能证明开具收据的物业公司系按物业服务合同约定为涉案房屋所在小区提供物业服务的公司，同时《新天地小区上房手续书》落款没有圣地公司和亮丽公司的盖章，在出具时间上具有倒补的嫌疑。其余收款收据等也均系物业公司出具，不能排除圣地公司与物业公司进行串通，倒补相关收款收据，恶意规避执行义务的可能。 （三）圣地公司质证：对刘康提交上述所有证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。 （四）本院认证：对证据1（2019）鲁执异900号《执行裁定书》、刘康身份证，万通公司及圣地公司对其真实性均无异议，本院依法予以确认；对于证明目的，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十四条规定，执行法院对案外人提出的执行异议仅作形式审查，而非实质审查，且在案外人或申请执行人提起执行异议之诉的情况下，该执行裁定亦非生效裁定，故对刘康的相关证明目的需结合本案的其他证据予以认定。对证据2《商品房买卖合同》、房款收据，刘康提交了原件予以核对，故对上述证据的真实性，本院依法予以确认；对于证明目的，本院在判决说理部分中一并予以分析。对证据3中的《新天地小区上房手续书》，亮丽公司出具的电费、物业费、暖气开口费、电梯电费、电梯使用维护费、装修垃圾清理费等收据，勃发公司出具的刘康电费充值明细表，刘康提交了原件予以核对，《新天地小区上房手续书》虽未加盖圣地公司及亮丽公司公章，但从该证据的形式看，该手续书系圣地公司或亮丽公司制作的“制式文本”，且与亮丽公司出具的收取电费、物业费、暖气开口费、电梯电费、电梯使用维护费、装修垃圾清理费等收据可以相互印证，证实刘康实际履行《新天地小区上房手续书》中要求其支付相关费用的义务，故对上述证据的真实性，本院依法予以确认；对于证明目的，本院在判决说理部分中一并予以分析。对证据3中的《房屋装修装饰装修管理协议》，因甲方签章处无亮丽公司公章或者人员签字，万通公司对此亦不予认可，故本院不予采信。对证据3中的勃发公司开具的物业费、电梯电费、电梯使用维护费收据，因显示费用起止时间为2017年6月13日至2019年12月31日，晚于本院查封涉案房产的时间，故对证明本案事实无实质性意义，本院不作分析。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 万通公司与圣地公司建设工程施工合同纠纷一案诉讼过程中，万通公司申请本院对圣地公司名下财产进行查封，本院于2015年7月8日作出（2015）鲁民一初字第33号民事裁定书，查封了涉案房产。2018年7月5日又以（2015）鲁民一初字第33-2号裁定继续查封了涉案房产。2017年5月31日，本院作出（2015）鲁民一初字第33号民事判决书。该判决生效后，万通公司向本院申请强制执行，案件执行过程中，案外人刘康向本院提出了书面异议，本院于2019年12月19作出（2019）鲁执异900号执行裁定书，认为案外人刘康作为买受人，在本院查封异议房产之前，已与圣地公司签订了书面的《商品房买卖合同》，支付了合同约定的全部购房款，并已合法占有异议房产，且无证据证明涉案房产未能办理过户登记系因案外人刘康自身原因所致。综上，刘康提出的异议成立，本院予以支持。裁定中止对被执行人圣地公司名下位于山东省曲阜市××路××幢××号房产的执行。万通公司不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉，形成本案。 刘康与圣地公司签订载明日期为2015年4月3日的《商品房买卖合同》约定：第三条买受人所购商品房基本情况买受人购买的商品房为第6幢803号房。该商品房用途为商业，层高为2.9米，建筑层数地上16层，地下，地下**品房建筑面积共57.17平方米。第四条计价方式与价款按套计算，该商品房总价款为（人民币）贰拾贰万伍仟元整。第六条付款方式及期限一次性付款本合同签订当日，买受人应付清全额房款（人民币）225000元。（大写）贰拾贰万伍仟元。第八条交付期限出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权纠纷的，由出卖人承担全部责任。 圣地公司向刘康出具收到6-803室房款225000元的收款收据，载明日期为2015年4月3日。2015年6月13日，刘康收到圣地公司和亮丽公司《新天地小区上房手续书》，通知刘康其购买的新天地6号公寓8层803室，面积57.17平方米，已具备上房条件，在上房之前需要交纳暖气开口费、有线电视初装费、物业管理费、装修押金、装修垃圾处理费、电梯维护使用费等费用。亮丽公司向刘康出具收到6楼8单元803室上述费用的收款收据，载明日期为2015年6月14日。勃发公司出具的刘康电费充值明细单显示，自2015年6月14日起，刘康为6-8-803室进行了电费充值。 对于涉案225000元购房款的支付方式，刘康在本案庭审中陈述“（涉案22.5万元购房款系其）一次性支付了现金，在售楼处的财务缴纳，交款时间和签订合同时间是同一天。（涉案22.5万元购房款系其）直接从家拿的，其是做煤炭生意的，有现金”。 本院认为，本案争议的焦点问题是刘康对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘康提供的《新天地小区上房手续书》，亮丽公司出具的收取电费、物业管理费、电梯使用维护费、装修垃圾清理费、暖气开口费、有线电视初装费等费用的收款凭证，勃发公司出具的刘康电费充值明细单等证据，能够证明刘康自2015年6月即占有了涉案房屋，也印证了刘康与圣地公司在2015年4月3日签订《商品房买卖合同》的真实性，涉案房产查封时间为2015年7月，本案符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产的情形。关于支付房款的问题，万通公司以刘康未提交银行转账凭证为由，主张刘康未向圣地公司支付全部购房款。本院认为，银行转账凭证并非证明已付款的唯一证据，从刘康提交的圣地公司出具的收款收据载明的日期（2015年4月3日）看，符合涉案《商品房买卖合同》关于“一次性付款，本合同签订当日，买受人应付请全额房款225000元”的约定，另结合《新天地小区上房手续书》载明的时间及刘康缴纳电费、物业管理费、电梯使用维护费、装修垃圾清理费、暖气开口费、有线电视初装费等费用的时间，彼此可以相互印证，证实刘康支付了全部购房款。同时，本案非因刘康自身原因未能办理过户登记。 综上所述，刘康能够举证证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，万通公司的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回万通建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费4675元，由万通建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长  陈东强 审判员  王海娜 审判员  陈 浩 二〇二〇年七月一日 书记员  马抒祺