辽宁省盘锦市大洼区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1104民初1262号原告：王会，女，1979年1月1日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：董智，辽宁光华律师事务所律师。被告：盘锦富轩房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。法定代表人：孙佳琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：王聪，辽宁泰来律师事务所律师。被告：东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地东莞市厚街镇。法定代表人：王燕凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：尤德卫，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莉，广东广信君达律师事务所实习律师。原告王会与被告盘锦富轩房地产开发有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王会及其委托诉讼代理人董智、被告盘锦富轩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王聪、被告东莞市富盈房地产开发有限公司委托诉讼代理人尤德卫、陈莉出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王会向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同偿还原告损失199031.25元；2、由二被告承担本案涉诉费用。事实和理由：2014年9月22日，原告与被告盘锦富轩房地产开发有限公司（以下简称富轩公司）签订了《商品房买卖合同》，双方约定：“富轩公司应于2014年12月31日前将盘锦市大洼区富盈温泉国际城第XXXXXXXX幢X-X(X-X层）号房屋交给原告，并于交房后60日内（2015年3月2日前）办理权属登记，需由富轩公司提供的资料报产权登记机关备案，该商品房的总价款为105万元整，原告履行了付款等义务，富轩公司却于2015年6月28日将涉案房屋交给原告，迟迟交房达六个月之久（从2014年12月31日至2015年6月28日），给原告造成了延期交房损失12000元（2000元／月×6个月）。迟延办理房屋产权登记手续约42个月之久（从2015年3月2日至2018年9月7日），给原告造成187031.25元的经济损失（105万元×4.75%÷12个月×30个月×1.5倍），损失共计199031.25元。原告多次与富轩公司协商赔偿损失事宜，富轩公司以各种理由推脱。经查，富轩公司作为目标公司，转让方（甲方）为东莞市富盈房地产开发有限责任公司（以下简称：富盈公司）、受让方（乙方）为盘锦鼎隆投资管理有限公司三方于2017年11月20日所签订的《关于盘锦富轩房地产开发有限公司股权转让协议》中第四条（一）2条款之约定：“转让标的股权前，标的公司的一切债权债务（如有）由甲方负责，转让标的股权后，除本协议另有约定外，标的公司的一切债务债务由乙方负责，股权转让时点为本协议生效之日，甲方持股期间所产生的债权债务仍由甲方负责。”鉴于原告的经济损失是富盈公司持有富轩公司股权期间所产生的债权债务应由富盈公司负责，富盈公司应当与富轩公司对原告的损失承担共同给付义务。综上，提起诉讼。被告盘锦富轩房地产开发有限公司庭审辩称，1、根据民法通则188条规定，原告应于法律规定有效期内提出主张，因原告自身原因导致时效已过，应驳回原告诉请；2、我公司并没延迟向产权登记机关提供备案等材料，因政府原因迟迟没能办理，不是我公司造成的延期交房，不应承担责任；3、依照股权转让协议规定，原告损失费用是在股权转让前发生，在转让时对债权债务进行了规定，我公司不承担责任。被告东莞市富盈房地产开发有限公司辩称，一、答辩人并非本案适格被告，王会主张答辩人在本案中与富轩公司一起承担共同给付义务没有法律依据。富轩公司作为企业独立法人，以其公司全部资产对外独立承担法律责任。富轩公司逾期交房等行为给王会造成的一系列损失应当由富轩公司对外独立承担。如富轩公司无力承担，王会至多可通过主张富轩公司与目前100%控股富轩公司的鼎隆公司人员、财产、管理混同等方式来向鼎隆公司主张权利，鼎隆公司因此对外承担完毕后，鼎隆公司才有权依据《股权转让协议》相关约定向答辩人追偿。本案中，王会并非《股权转让协议》的合同主体，基于合同相对性，王会无权直接依据《股权转让协议》向答辩人主张权利；二、退一步讲，即使答辩人应向王会承担相关责任，本案诉讼时效应已过。依据王会与富轩公司签订的《商品房买卖合同》(下称“合同”）约定，富轩公司本应在2014年12月31日之前交房，但王会主张富轩公司未按期交房，直至2015年6月18日才向王会交房。故此，答辩人认为，王会主张富轩公司履行逾期交房违约责任的诉讼时效应从2015年1月1日起算至2017年12月31日止，王会的该主张应已过诉讼时效。依据王会与富轩公司签订的合同约定，富轩公司应在交房后60日内（2015年3月2日前）履行报产权登记备案的义务，但原告主张富轩公司于2018年9月7号才办理房屋产权登记手续。故此，答辩人认为，王会主张富轩公司迟延报产权登记备案违约责任的诉讼时效应从2015年3月3日起算至2018年3月2日止，王会的该主张应已过诉讼时效，王会因此丧失胜诉权。三、即使本案诉讼时效未过，富轩公司迟延履行报产权登记备案义务违约责任计算的起算日期应为实际交房后满365日的次日，而非2015年3月2日；截止日期应为富轩公司实际履行报产权登记备案义务的时间，而非2018年9月7日。依据王会与富轩公司签订的《商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记的约定：“…双方同意按第3项处理：出卖人自该商品房实际交付之日起365日内完成上述权属登记资料提交备案的义务…”，由此可知，富轩公司应当履行的是权属登记资料提交备案的义务，而非为业主办理好房产证直至业主取得房产证的义务，且逾期提交权属登记资料应承担违约责任的起算日期应为商品房实际交房后满365日的次日，而非2015年3月2日。另，据答辩人查看本案相关类似民事判决书（案号：(2019)辽1104民初3335号），其中“经审查本院认定事实”部分内容显示，2018年9月6日，盘锦家盛物业服务有限公司下发通知书，内容为2018年9月7日后到大洼区不动产中心办理房屋不动产权证。由此可以判定，富轩公司早在2018年9月7日前便已经提交相关材料报产权登记备案，并在经不动产登记中心审核后，才有可能出现相关物业中心通知业主2018年9月7日后到大洼区不动产中心办理房屋不动产权证的事宜。故此，答辩人认为，2018年9月7日之前，富轩公司已经履行了报产权登记备案的义务，富轩公司迟延履行报产权登记备案义务违约责任计算的截止日期应为富轩公司实际履行报产权登记备案义务的时间，而非为2018年9月7日。本院经审理认定事实如下：2014年9月22日，原告王会（买受人）与被告盘锦富轩房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同中约定“第三条、买受人购买出卖人开发建设的富盈温泉国际城XXXXXXXX栋X单元X-X（X-X层）号房屋，建筑面积277.40平方米；第四条、商品房单价每平方米3785.15元，房屋总金额1050000元；第六条、付款方式为：一次性付款，签订合同当日交清全部金额；第八条、交付期限为：出卖人应当在2014年12月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：（2）出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理…3、出卖人应自该商品房实际交付之日起365日内完成上述权属登记资料提交备案的义务；若出卖人超过730日仍未能完成上述权属登记资料提交备案义务的，买受人有权退房……”。2014年10月11日，在原告王会将合同约定的房款履行完毕的情况下，被告盘锦富轩房地产开发有限公司为原告王会出具了购房款为1050000元的销售不动产统一发票。2015年6月28日，被告盘锦富轩房地产开发有限公司将合同房屋交付给原告王会，当日，王会与盘锦家盛物业服务有限公司签订了《富盈·温泉国际城临时管理规约》，成为物业买受人。2018年9月6日，盘锦家盛物业服务有限公司对温泉国际城小区业主下发通知书，通知业主于2018年9月7日后到大洼区不动产中心办理房屋不动产权证。另，温泉国际城小区业主梁爽同上述交付房屋及办理房屋不动产权证情形，对被告盘锦富轩房地产开发有限公司于2019年10月15日向本院提起违约赔偿请求，本院于2019年12月12日作出（2019）辽1104民初3335号民事判决书，判决被告盘锦富轩房地产开发有限公司支付迟延交付房屋违约金并赔偿迟延办理房屋产权登记的经济损失。该判决已经发生法律效力。被告盘锦富轩房地产开发有限公司的原投资人为被告东莞市富盈房地产开发有限公司。2017年11月20日，被告东莞市富盈房地产开发有限公司（甲方）与盘锦鼎隆投资管理有限公司（乙方）签订一份《关于盘锦富轩房地产开发有限公司股权转让协议》，被告东莞市富盈房地产开发有限公司将标的公司盘锦富轩房地产开发有限公司所持有100%股权全部转让给盘锦鼎隆投资管理有限公司，盘锦鼎隆投资管理有限公司同意受让；转让标的股权前，标的公司的一切债权债务由甲方负责，转让标的股权后，除本协议另有约定外，标的公司的一切债权债务由已方负责，股权转让时点为本协议生效之日，甲方持股期间所产生的债权债务仍由甲方负责。同日，协议双方办理了投资人变更登记，盘锦市大洼区行政审批局作出变更登记核准通知书。现原告诉至法院，要求二被告赔偿延期交房经济损失12000元（2000元/月×6个月）及迟延办理房屋产权登记手续的经济损失187031.25元（1050000元×4.75%÷12个月×30个月×1.5倍），两项经济损失共计199031.25元。上述事实，有原、被告双方的庭审陈述，《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《富盈·温泉国际城临时管理规约》、《关于盘锦富轩房地产开发有限公司股权转让协议》、变更登记核准通知书、企业信用信息公示报告、通知书、大洼区人民法院（2019）辽1104民初3335号民事判决书在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告王会与被告盘锦富轩房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。在履行合同过程中，被告盘锦富轩房地产开发有限公司未按合同约定时限交付房屋，亦未在规定期限内完成权属登记资料提交备案义务，两种情形均构成违约，为此，被告盘锦富轩房地产开发有限公司应按合同约定承担相应的违约责任。关于逾期交付房屋的违约责任问题。合同中第九条规定“出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”、第八条规定“出卖人应当在2014年12月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”，而被告盘锦富轩房地产开发有限公司于2015年6月28日将合同房屋交付给原告王会，违约期间为2015年1月1日至2015年6月28日，时长近6个月，按已交付房价款的日万分之一支付违约金进行计算，每月的违约金已经超出2000元，现原告主张由被告按每月2000元支付违约金，并不损害被告的权益，为此，原告的该项请求，本院予以支持，即违约金的数额为12000元（2000元/月×近6个月）。关于逾期提交权属登记资料备案的违约责任问题。合同中第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理即3、出卖人应自该商品房实际交付之日起365日内完成上述权属登记资料提交备案的义务”，被告盘锦富轩房地产开发有限公司于2015年6月28日将合同房屋交付给原告王会，按此项条款的规定，被告盘锦富轩房地产开发有限公司应交付之日起365日内完成相应义务即2016年6月27日前完成提交备案义务，而向小区业主通知能够办理房屋不动产权证的时间是2018年9月7日，致使原告王会未能取得房屋不动产权证，被告盘锦富轩房地产开发有限公司逾期履行义务期间达26个月有余。合同双方在此项约定中，未对违约情形应如何承担违约责任进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告盘锦富轩房地产开发有限公司应依照合同约定及法律规定承担违约责任，即按逾期时长支付违约金，违约金的数额为162093.75元（房屋价款1050000元×同期贷款年利率4.75%÷12个月×逾期26个月×1.5倍逾期加罚50%），为此，原告王会要求按30个月计算违约金的主张，无事实依据，本院不予支持。关于被告盘锦富轩房地产开发有限公司提出的原告的诉请已过诉讼时效的抗辩主张。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”的规定，在本案的商品房买卖合同履行过程中，在被告盘锦富轩房地产开发有限公司逾期情况下，原告王会及小区其他业主已多次向其主张权利，要求履行义务，以此应确定原告王会等业主主张权利的情形符合“权利人向义务人提出履行请求”的规定，为此，本案原告王会的诉请未超诉讼时效，被告盘锦富轩房地产开发有限公司的抗辩理由，不能成立，本院不予支持。关于被告东莞市富盈房地产开发有限公司是否应承担赔付责任问题。原告王会的诉请，是基于原告王会与被告盘锦富轩房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同关系所提出的，双方为合同的相对人，被告盘锦富轩房地产开发有限公司系独立的民事责任主体，对合同的履行，无论公司的股权发生何种变更，均应承担相应的责任，而股东并非履行合同的主体，不能作为合同的相对人履行义务、承担责任。为此，被告东莞市富盈房地产开发有限公司对原告王会与被告盘锦富轩房地产开发有限公司的商品房买卖合同关系不能成为义务主体而承担责任。对于股权变更前后期间所产生的债权债务，由股权转让双方进行清算、追偿或受偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告盘锦富轩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王会因逾期交付房屋的违约金12000元、因逾期取得房屋不动产权证的违约金162093.75元，两项共计174093.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告东莞市富盈房地产开发有限公司不承担赔付责任。案件受理费4281元（原告已预交），减半收取2140.50元，由盘锦富轩房地产开发有限公司负担2140.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审判员  刘大伟二〇二〇年七月六日书记员  潘 露