重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终2375号上诉人（原审原告）：申林灵，女，1991年9月6日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈小红，女，系申林灵母亲。委托诉讼代理人：沈洪平，重庆启林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张学芳，女，1952年1月26日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：赵光华，重庆君毅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范群，女，1965年2月10日出生，汉族，职业不详，住重庆市江**。上诉人申林灵与被上诉人张学芳、范群房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初10002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人申林灵的委托诉讼代理人陈小红、沈洪平，被上诉人张学芳的委托诉讼代理人赵光华，被上诉人范群参加了诉讼。本案现已审理终结。申林灵上诉请求：1.撤销一审判决第二项及第三项，依法改判张学芳、范群共同向申林灵返还购房款97121元、赔偿装修损失5.61万元、重新购房损失55.99万元；2.一、二审诉讼费用由张学芳、范群承担。事实和理由：一、一审程序严重违法，认定事实不清，适用法律错误。一审判决侵害了小产权房拆迁时购房人弱势群体的利益。二、一审法院审理历时三年，时限严重超长。三、一审法院既不支持申林灵提出的装修损失费、新购房损失赔偿，在审理过程中就不应引导当事人申请司法评估。四、与案涉房屋类似的房屋共有15套，均是范群及其前夫开发，用于向公众销售的房屋。只是因为农村房屋登记在不同的村民民下，对外销售时，借名登记人包括张学芳是知情并且同意的。所以请求张学芳共同承担责任，征地补偿金发放给张学芳，如果赔偿主体错位，范群已经被列为失信黑名单，没有能力赔偿。对购房人赔偿，对小产权房，各个法院都不统一，根据双方过错划分责任，一般7:3的比例。本案按照新购房屋价值作为参考进行赔偿，涉案房屋无法鉴定，参照土地划拨进行评估。申林灵实际支付9万多房款，而不是一审认定的2万元房款。一审法院以申林灵提交水电费收据，而没有提交房款收据来推定申林灵未足额缴纳房款是错误的。申林灵保存相关依据都是无意识的，申林灵已经居住10多年了，如果未交齐房款，对方也对催收，但是对方一直未催收。申林灵提起本案诉讼是因为对方提起排除妨碍诉讼。申林灵未完成举证，是因为申钢患上肺癌，脑转移记不清楚收据保留在何处。一审以申林灵实际占用房屋为由，对装修损失不予支持，但实际上申林灵已经从案涉房屋搬出来了。综上，请求支持申林灵的一审全部诉讼请求。张学芳辩称，申林灵上诉超过上诉期，其余上诉请求不应该得到主张，不管申林灵还是范群与张学芳均没有关系。涉案房屋土地证和产权证都是张学芳持有。综上，请求驳回上诉，维持原判。范群辩称，申林灵上诉所述不是事实，如果申林灵陈述付清房款必须举证，之所以未赶他们走，是因为进行了产权调换，申林灵起诉没有事实依据。申钢向一审法院提出诉讼请求：1、确认房屋买卖合同无效。2、判令张学芳、范群赔偿购房款97121元，以及装修费、新购房屋价值损失（具体金额以鉴定为准）。一审法院认定事实：2000年6月19日，张学芳取得渝沙集用（2000）字第3694号《集体土地使用证》，该证载明：土地使用者：张学芳，座落：覃家岗镇童家桥村枣子堡社，用途：住宅，使用权类型：建设。2000年6月26日，张学芳取得沙字第17496号《乡村房屋所有权证》，该证载明：所有权人张学芳，房屋坐落：沙坪坝区覃家岗镇童家桥村枣子堡组，房屋种类：住宅，建造年代：1998年，层数：一层，间数：五间，建筑面积：114.26平方米。2004年5月30日，以张学芳为甲方，申钢为乙方签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、甲方将沙坪坝区覃家岗镇枣子堡105号（4-4）号房屋一套（房屋所有权证沙字第17469号，土地使用证渝沙集用（2000）字第3694号）卖给乙方，乙方充分了解该房屋的基本情况后，决定购买该房屋。经双方协商每平方米按850元/平方米计算，总金额为97121元。二、付款方法：第一次付款20000元，房屋所有权证和土地使用权证办理过户后付清全部月。如果乙方过户后不付清全部余款，此房屋的所有权归范群所有。所交购房款不退还给乙方。三、房屋出售后过户的一切税费全由乙方负责。乙方向甲方交3000元/户的过户费，所有的过户手续由甲方办理。四、房屋出售后，乙方向甲方缴纳3500元/户的天然气款，水、电如申请智能表由乙方负责全部费用。五、交房时间：乙方将全部款付清后，甲方将房屋交给乙方等。该合同末尾张学芳的签字系范群书写。合同签订后，涉案房屋即由申钢占有使用，并以申钢的名义办理了涉案房屋燃气、居民用电、有线电视缴费卡，申钢交纳了相关费用。2004年6月3日，范群向申钢出具《收据》一份，载明：“收款事由：枣子堡105号4-4号购房款20000元。”72004年11月13日，范群向申钢出具《收条》一份，载明“今收到申钢天然气安装费叁仟元正（3000元）”。一审另查明，2016年12月1日，案外人范宏桥不服重庆市国土资源和房屋管理局颁发的编号为17499号乡村房屋所有权证，向该院提起行政诉讼。2017年7月19日，该院作出（2017）渝0106行初261号行政裁定书，裁定驳回原告范宏桥的起诉。范宏桥不服裁定，向本院提起上诉，本院于2018年9月18日作出（2018）渝01行终620号行政裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。现申钢向一审依法院提起诉讼，要求判如所请。一审庭审中，因范群否认《房屋买卖合同》中“张学芳”的签字是其书写，申钢申请对上述证据中“张学芳”的签字是否是范群书写进行司法鉴定。后因范群改变陈述，认可上述证据中“张学芳”的签字是其亲笔书写，申钢放弃了要求进行司法鉴定的申请。一审诉讼过程中，申钢于2016年9月16日因病去世。该院依法裁定中止诉讼，等待申钢的法定继承人表明是否参加诉讼。2017年4月5日，申钢的唯一法定继承人申林灵向该院表明愿意参加本案诉讼。一审诉讼过程中，根据申林灵的申请，该院委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司对位于重庆市沙坪坝区价值进行了评估。2017年2月20日，重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司作出谛威资产评报字［2017］第28号《房地产估价报告》，评估结论为：估价对象的装饰装修在评估基准日2016年10月12日的市场价值为5.61万元。根据申林灵的申请，该院还委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司对位于重庆市沙坪坝区价值进行了评估。2017年2月24日，重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司作出谛威评报字［2017］第24号《房地产估价报告》，评估结论为：估价对象在价值时点的房地产市场价值为55.99万元，单价为4900元／平方米。申钢、申林灵为证明自己的主张，还举示了如下证据：1、2016年5月25日张学芳与申钢、陈良锋排除妨害纠纷一案民事起诉状[（2016）渝0106民初7380号]，拟证明张学芳、范群明知并认可申钢实际居住使用涉案房屋的事实。申钢、申林灵陈述，该证据中“具状人：张学芳”处的签名系范群书写，范群是房屋实际权利人，张学芳是名义上的登记人。张学芳对该证据的真实性没有异议，不同意证明目的，并认为前述签名系其本人书写。范群对该证据的真实性没有异议，后陈述因为当时找不到张学芳签字，因此该案起诉状、授权委托书上“张学芳”的签字是范群书写，后又陈述并非其书写。2.枣子堡征地拆迁户登记表复印件、沙坪坝区一户一表改造表复印件，拟证明枣子堡社105号房屋实际产权人是范群，现面临拆迁，申钢、申林灵需要重新购房。张学芳、范群不认可该证据的真实性，也不同意证明目的。3.程明惠等证明，拟证明申钢于2004年购买了涉案房屋并居住至今。张学芳、范群均不认可该证据的真实性。4.拆迁证复印件，拟证明申钢原房屋拆迁后购买了涉案房屋。张学芳、范群均不认可该证据的真实性。5.证人李某1、曾某、范某、唐某证言，拟证明范群已将枣子堡105号房屋中的15套房屋全部用于出售，系该房屋实际所有权；申钢购买其中的4-4号房屋后，支付了范群全部购房款，并进行了装修。证人李某1陈述，枣子堡105号房屋系范群之夫李兴云修建。李兴云去世后，由范群处理该房屋。李某1与申钢系邻居。听申钢说其在范群那里买了其中一套房屋。申钢装修后居住至今。申钢称以现金先后支付了范群购房款共计8万元，说办理好房产证后再付尾款。证人曾某陈述，2004年其为申钢装修了其购买的房屋。当时是在拆除原有的装修后重新装修的，装修费20万元左右。证人范某陈述，其与申钢于2004年一起向范群购买房屋。当时申钢交了20000元购房款。范群说房产证办下来后一个月再支付尾款。申钢后来又交了20000元，但范群一直推脱不办理房产证。证人唐某陈述，申钢向范群购买了房屋入住后，没有第三人向申钢索要租金、房款或与申钢争抢房屋。张学芳对证人证人李某1、曾某、范某、唐某的证言真实性有异议，也不同意证明目的。范群认为上述证人与申钢之间存在利害关系，对证人证言真实性有异议。张学芳为证明自己的主张，还举示了如下证据：证人段某的证言，拟证明申钢在2004年与段某相互调换房屋后才居住使用枣子堡105号4-4房屋，并非申钢向范群购买。直到拆迁前夕，张学芳才得知申钢居住在4-4房屋的事实。证人段某陈述，其与张学芳系朋友关系。2000年，张学芳同意其居住使用枣子堡105号4-4房屋。2004年，申钢向段某提出家庭人口较多，使用不便，要求以居住使用的枣子堡105号3-3房屋与段某调换。段某同意了申钢的请求，随后，双方调换了房屋。现涉案房屋面临拆迁，张学芳委托段某办理拆迁事宜。申钢、申林灵认为证人段某与张学芳之间存在利害关系，对其证言的真实性不予认可。范群对该证人证言的真实性、证明目的均无异议。一审审理中，范群变更陈述为：枣子堡105号房屋中共有15套房屋，系范群与其夫李兴云（未登记结婚）共同修建，在办理房屋产权证时因故登记在李兴云、范群亲人名下。其中，枣子堡105号4-4号登记在张学芳名下。2003年年初，申钢承租了该套房屋。2004年申钢与范群签订合同，约定申钢购买该套房屋。申钢当时仅支付了购房款20000元，承诺在过户后支付剩余购房款。由于涉案房屋系农村房屋，范群无法办理过户手续，遂告知申钢，愿意退还其已支付的20000元，要求申钢搬离涉案房屋未果。现涉案房屋面临拆迁，申钢等人威胁范群将拆迁补偿款85万元全部支付给申钢。对范群主张其系枣子堡105号实际产权人的问题，该院向范群释明可另案诉讼主张权利。范群表示其听说涉案房屋已经抵给段某，不主张对房屋的权利。本案转换为普通程序审理后，范群又变更陈述为：涉案房屋系张学芳所有。范群当时居住在枣子堡105号4-2房屋中。2001年左右，张学芳口头委托范群代为管理枣子堡105号房屋，并代为出租和收取租金。随后，申钢向范群租赁了其中的4-4房屋。由于申钢对4-4房屋进行了装修，段某才去抢占了3-3房屋，不存在申钢与段某调换房屋的事实。申钢已支付的20000元购房款原为《房屋买卖合同》签订前支付的2001年-2004年期间的租金。《房屋买卖合同》签订后，该20000元转为购房款。范群曾口头告知过张学芳将涉案房屋出售给了申钢。范群认为，《房屋买卖合同》系无效合同，同意退还申钢已付购房款20000元，不同意其他诉讼请求。张学芳陈述，其从未委托范群代为管理、出租、收取租金，范群也从未向张学芳支付过租金。张学芳不知道范群将枣子堡105号4-4房屋出售给申钢一事。申钢、申林灵举示的张学芳与申钢、陈良锋排除妨害纠纷一案民事起诉状的真实性，张学芳没有异议，该院对该证据予以采信；举示的枣子堡征地拆迁户登记表复印件、沙坪坝区一户一表改造表复印件、拆迁证复印件，申钢、申林灵未能举示证据原件核对，该院对上述证据不予采信；举示的程明惠等证明，因证人未到庭作证，该院对该证据不予采信。申钢、申林灵举示的证人李某1、曾某、范某、唐某证言，张学芳举示的证人段某的证言，该院综合其他证据综合予以认证。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，范群以张学芳的名义与申钢签订《房屋买卖合同》，将在农民集体所有的土地上修建的房屋出售给非农村集体经济组织成员的申钢，违反了法律的强制性规定。因此，范群以张学芳的名义与申钢签订《房屋买卖合同》系无效合同。申林灵作为申钢的法定继承人，在申钢死亡后，依法继承申钢的合同权利义务。申林灵现请求人民法院确认该合同为无效合同，符合法律规定，该院对申林灵的此一诉讼请求依法予以支持。审理中，申林灵主张张学芳也是合同相对人，但未能举示证据证明范群有权代理张学芳与申钢签订《房屋买卖合同》，或者张学芳对该合同进行过追认，因此，该院对申林灵关于张学芳系合同相对人的主张不予采信。申林灵要求张学芳承担合同责任，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，申林灵要求范群返还申钢已支付的购房款，符合法律规定，该院予以支持。关于申钢已支付购房款的金额。申钢、申林灵主张已支付范群全部购房款，但其举示的《收据》，仅能证明申钢已支付范群购房款20000元的事实。其举示的证人李某1、曾某、范某、唐某证言，也仅能证明申钢向证人陈述过，已支付范群部分购房款，而非全部购房款的事实。其中，证人李某1、范某陈述，申钢告知他们房产证办理下来后再支付剩余购房款。证人李某1、范某的此一陈述与范群在审理中的陈述是一致的，与申钢、申林灵关于已支付范群全部购房款的主张相悖。此外，申钢、申林灵为证明自己的主张，在审理中举示了《收据》、《收条》、水电气登记卡及缴费单据、安装水表费用收据、有线电视收费收据、入户安装费收据、有线电视申请表、有线电视用户卡和用户证、天然气客户使用证及缴费卡、电费缴费查询卡。上述证据涉及的收费项目庞杂、缴费次数较多，但申钢、申林灵均细心保留了相应的支付凭据。现申钢、申林灵主张已支付范群全部购房款，却仅能举示支付购房款20000元的依据及缴纳水电等费用的凭据，对其主张支付了范群剩余购房款的依据却不做妥善保管，也不能说明未能提供的充分理由，难以让人信服。综上，由于申钢、申林灵在审理中未能举示证据证明申钢已支付范群全部购房款，该院对申钢、申林灵的此一主张不予采信。结合当事人在审理中提供的证据，该院对范群关于申钢仅支付购房款20000元的主张予以采信。则范群依法应当返还申林灵购房款20000元。关于申林灵要求范群赔偿装修费的问题。该院认为，现涉案房屋仍由申林灵占有使用，申林灵主张装修费损失没有法律依据，该院对申林灵的此一诉讼请求不予支持。关于申林灵要求范群新购房屋价值损失的问题。该院认为，申钢向范群购买的是农村房屋，并非城镇房屋，不能也不应当以同一地段城镇商品房屋的市场价值衡量申林灵主张的此一损失。因此，该院对申林灵的此一诉讼请求，亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告范群以张学芳名义于2004年5月30日与申钢签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告范群返还原告申林灵购房款20000元，此款限于本判决发生法律效力后三日内付清。三、驳回原告申林灵的其他诉讼请求。案件受理费6150元，评估费10000元，由被告范群负担2642元，此款限被告范群于本判决发生法律效力后三日内支付给原告申林灵。由申林灵负担13500元。”二审中，申林灵向本院申请律师调查令，请求调取案涉房屋的征地拆迁补偿协议。该申请事项涉及本案基本事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第一款第一项规定，本院予以准许。申林灵二审举示的证据有：1.申请证人王某、李某2出庭作证，证明案涉房屋修建开始就是对外销售，不符合村民自助修建，证人能证明申林灵对案涉房屋是购买的事实，不是租赁，且房款是交付完毕了的，不是只付了两万元。2.另案李某2的诉讼资料，证明目的同证据1。3.案涉房屋拆迁照片以及搬迁视频，证明损失情况客观存在。4.征地办公室与张学芳签订的安置补偿协议书，对案涉房屋补偿了87万多元，高于评估价值，应该对申林灵进行赔偿。5.房屋拆除证明书、销户依据，证明案涉房屋移交给政府部门拆迁，申林灵才是涉案房屋实际居住人和所有人。范群质证称，1.不同意证人出庭作证，三套房屋都是强行抢占，不是买卖。2.对证据2真实性认可，但是与本案无关。3.照片是涉案房屋，拆迁事实认可，损失与本案无关。4.安置补偿协议书真实性、合法性认可，关联性不认可，房屋没有买卖，张学芳该得补偿款。5.第五组证据真实性、合法性认可，关联性不认可，不是申林灵的房屋，是其租赁的。张学芳质证称，1.王某与李某2与本案被上诉人范群有诉讼，有利害关系，不同意两位证人出庭作证，并且有位证人旁听了刚才的庭审，准许出庭程序也有问题。2.诉讼材料，由于张学芳不是另案当事人，真实性无法核实。3.第三组证据真实性由法院核实，拆迁现场张学芳没有去，达不到申林灵证明目的。房屋拆迁的事实认可，据张学芳了解，拆的时候政府还补偿了其4万多。4.第四、五组证据真实性无异议，关联性有异议，不能达到其证明目的。张学芳是产权人，已经签订了安置补偿协议书，与本案中的申林灵无关。对申林灵举示的上述证据，本院认为，1.因李某2与范群之间另有诉讼，双方具有一定的利害关系，故申林灵申请李某2出庭作证，本院不予准许。因王某曾旁听了本案审理，故其依法不能出庭作证。2.李某2与范群之间另案诉讼的诉讼材料，与本案不具有关联性，不能作为本案诉讼证据。3.范群、张学芳对案涉房屋已被拆迁的事实予以认可，故本院对第三组证据予以采信。4.范群、张学芳对第四、第五组证据的真实性、合法性均予以认可，第四组证据可以证明政府相关部门已与张学芳达成了拆迁安置补偿协议，第五组证据可以证明案涉房屋此前由申林灵居住，本院对该两组证据予以采信。本院查明：案涉房屋于2000年6月登记于张学芳名下，产权证为乡村房屋所有权证，该证书载明，案涉房屋建造于1998年，房屋用途为住宅，房屋来源为分割。另查明，2019年11月5日，沙坪坝区征地办公室（甲方）与张学芳（乙方）签订《征地拆迁补偿与住房货币安置协议书》，载明：因巴渝老街建设，需拆迁乙方住房，门牌号为枣子堡105号4-4，综合各项费用，乙方应得补偿安置款合计876141.2元；签订本协议后拆迁住房安置完结，乙方居住问题自行解决，凭此协议在指定银行领取补偿安置款；乙方应在2019年11月20日前搬迁完毕交出土地，残值由甲方处理。张学芳称，政府承诺给予申林灵低价购房指标（3350元/平米）及新购房屋装修补偿（3万余元）。申林灵称，与政府签订的低价购房指标协议，政府尚未盖章。政府承诺给予装修补偿是考虑申林灵家庭困难的特殊情况，该笔费用亦未实际支付，且与本案无关。再查明，申林灵于2019年10月15日领取一审判决，并于2019年10月23日提起上诉，未超过上诉期限。本院查明的其他事实与一审法院查明的相同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因合同无效导致的折价补偿或损失赔偿，应当根据诚实信用原则及公平原则予以确定。无效合同订立时一方以金钱给付为对价，该金钱支付仅为衡量物品价值的货币功能，在合同无效的情形下取回原物一方向金钱给付一方履行的返还义务，应当有别于物物交换的情形。当返还原交易金额的货币不能弥补对方损失时，对方当事人主张赔偿相应损失，应予支持。该损失赔偿金额的确定，应当结合市场因素、货币购买力变化、原物现价值或取得的补偿金、双方对合同无效的过错程度以及是否从合同无效中获利等多方因素，合理确定。关于案涉房屋买卖关系是否存在以及责任主体根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。本案中，申钢与张学芳所签订的房屋买卖合同中“张学芳”的签名虽由范群所写，但案涉房屋实际由张学芳所有，买卖合同签订后，张学芳依约履行了交付房屋的合同义务。因此，即使范群在订立合同时无代理权限，但张学芳在签订合同后，已经履行合同义务的行为，依法应视为对合同的追认。一审认定张学芳并非案涉合同的主体，是错误的，本院予以纠正。范群称，其与申钢签订房屋买卖合同的目的是为了租赁，该主张不仅无证据证明，且与在案证据矛盾，本院不予采信。张学芳称，申钢之所以会入住案涉房屋，是因为申钢与段某进行了产权对调。该主张除段某证言外，无其他证据佐证，本院亦不予采信。张学芳不仅是案涉合同的签订主体，且是政府征地拆迁安置补偿协议的签订主体。范群作为代理人签订案涉合同，其行为后果应由被代理人张学芳承担，因此，张学芳应作为本案的责任主体。二、关于申钢已付房款的金额双方当事人均认可申钢已付款两万元，争议在于，余款有无支付。房屋买卖合同第二条虽约定，余款待过户后支付，但案涉房屋实际不能完成过户是双方无争议的事实。又根据合同第五条约定，申钢付清房款后，张学芳将案涉房屋交付给其使用。合同签订后，张学芳已将案涉房屋交付给申钢使用。在此后长达十余年的时间里，张学芳未曾要求申钢支付房款，直至案涉房屋被确定为拆迁对象后，张学芳才向法院起诉要求申钢搬离案涉房屋。综合上述事实判断，本院认为申钢主张其已付清全部房款，具有高度盖然性，应予认定。三、关于申林灵主张的损失赔偿金额案涉房屋买卖合同因违反了土地管理法律法规的禁止性规定而无效。根据法律关于合同无效法律后果的规定，双方应当互相返还，返还不能的折价补偿，或进行损失过错赔偿。案涉房屋现经征地拆除，房屋所有权人张学芳已与沙坪坝区征地办公室签订征地拆迁补偿协议，申林灵的返还义务已经完成。但张学芳于16年前所收取的房款现已不能等值返还，申林灵主张损失赔偿，应予支持。申林灵本案诉请支付的款项包括原购房款、原装修损失、新购房损失共计71.3121万元。案涉房屋现已返还拆除，申林灵原投入的购房价值及装修价值灭失，但该损失客观存在。申林灵要求根据案涉房屋的拆迁补偿金额确定张学芳的赔偿金额。本院认为，本案确定张学芳的损失赔偿责任，应当考虑以下因素：1.案涉房屋原为一栋5层楼房中的一套，其中多套房屋已经为买受人办理产权登记；2.张学芳作为房屋购买人，并未举证证明其对交易房屋及土地性质尽到了审慎审查义务；3.申林灵于2004年购买房屋后装修入住至2019年，期间未办理产权变更登记，张学芳未提出过异议；4.本案诉讼发生于房屋征地拆迁的背景，案涉房屋产权登记人张学芳已与政府签订协议，协议约定的补偿款为876141.2元。综合前述事实及双方过错，本院参照案涉房屋的拆迁补偿金额，根据诚实信用及公平原则，酌情确定由张学芳向申林灵赔偿购房款及其他损失共计262842.36元。综上所述，申林灵的上诉请求部分成立，本院结合二审查明的事实，依据新的证据予以相应改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第一百七十条第一款第二项规定判决如下：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初10002号民事判决；二、由张学芳于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿申林灵损失262842.36元；三、驳回申林灵的其他诉讼请求。一审案件受理费6150元，评估费10000元，共计16150元，由申林灵负担11305元，由张学芳负担4845元；二审案件受理费10931.21元，由申林灵负担的7651.85元，本院予以免收，由张学芳负担3369.36元，诉讼保全费4120元，由张学芳负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 乔 艳审判员 吴学文二〇二〇年七月七日书记员 陈 胜