昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初2619号原告：黄海峰，男，1976年12月11日生，汉族，住江苏省邳州市。被告：云南浙滇置业有限公司，统一社会信用代码：91530100690891241H，住所地：云南省昆明经开区经开路**科技创新园**，法定代表人洪月琴。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师,特别授权代理。原告黄海峰与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄海峰、被告浙滇公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄海峰向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告因逾期办理房屋产权证的违约金（按10元／天计算，自2015年6月25日起至办理完房屋的产权证之日止）；二、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《商品房购销合同》及相关补充协议，合同约定：原告向被告购买东盟森林小区B16幢1004号房屋。2015年6月25日，原告按被告要求支付了全部购房款、契税、维修基金、产权登记费等相关费用后接房。但被告至今未能按约定为原告办理相应的权属证书，已构成违约。为维护原告合法权益，特诉至贵院。被告浙滇公司辩称：一、案涉小区政府要求配套建设垃圾中转站，但是在垃圾中转站建设中，小区业主多次阻挠，导致垃圾中转站至今无法建设。此外，小区内部分业主存在私搭乱建的行为，违反城市房地产管理办法及不动产登记管理条例等相关规定。上述原因导致东盟森林小区工程无法通过工程验收，不符合国家的规划要求，所以该小区至今无法办理产权证。二，因本项目规划建设项目和建筑规模较大，故合同约定答辩人提供办证资料的条件及约定条件为项目整体竣工验收若干个工作日。本案项目于2019年9月26日才整体验收完毕，且原告是2019年10月31日才向不动产登记机关缴纳维修基金，被告应从2019年10月31日起150个工作日内将办理不动产权登记的资料交由不动产登记机关，本案中，被告于2019年12月4日已将办证所需资料交由不动产登记机关，不动产登记机关已经对办理不动产登进行了受理，故答辩人不存在违约。原告主张违约金起始日期更没有任何的依据。三、原告主张的违约金计算至原告实际取得权属证书之日止的诉请没有依据。首先，原告并未举证证实由于被告迟延办证造成原告的实际损失是多少，且原告主张按照合同约定的违约金计算方式明显过高，依法应当免除。其次，涉及案项目建设2019年9月26日才整体竣工验收完毕，这是由于部分业主阻止规划项目的建设所至。且办理房屋所有权证书是属于行政机关的行政事宜，不属于民事案件处理的范围，法院的司法权不能干预行政权的行使，故原告要求判令将办理房屋权属证书所需材料交至产权登记机关的条件并未成就，而导致上述行为不能实现的原因并非在于被告，而属于不可归责的情况。故被告不存在违约的行为，依法不应承担支付原告未违约金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。本院经审理认定事实如下：浙滇公司（甲方）与原告（乙方）于2015年4月29日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区B16幢第10层1004号房，属钢混结构，规划设计用途为住宅。并对双方权利义务进行了约定。第七条交付期限：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。由甲方代收代缴的费用标准发生变动时，以相关政府部门公布的费率标准执行，乙方须于接到甲方通知之日起10日内向甲方补足差额费用。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。之后，原告向被告浙滇公司缴清房款及产权登记费、产证代办费、配套费、维修基金等相关费用，并于2015年6月25日办理了接房手续。被告浙滇公司已于2019年12月4日将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关，庭审中，被告浙滇公司认可本案房屋不动产权证书是浙滇公司代原告所办理的，相关办证手续及费用均是浙滇公司向原告收取后代原告向相关部门缴纳的。被告浙滇公司在庭审中表示案涉项目于2019年9月26日取得竣工验收备案证明书。本院认为：原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方（原告）将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按每日十元向乙方支付违约金。双方于2015年6月25日办理了交接房手续，原告向被告交纳了相关办证费用，而被告并未按约履行合同义务。至于被告如何规划建设垃圾中转站进而办理工程竣工验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。另因被告的违约行为影响了原告的合同权利实现和产权证办理，进而影响了原告对于案涉房屋的处分权实现。对原告要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，被告浙滇公司认为违约金过高要求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院结合原告实际损失，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定被告浙滇公司每天按5元向原告支付逾期违约金。此外结合双方合同约定，应当自2015年6月25日后150个工作日次日为逾期办证违约金的起算点，即2016年1月29日,截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止，即2019年12月4日，故被告应支付原告逾期办证违约金7025元（1405天×5元／天）。至于被告辩解小区业主存在私搭乱建的行为，此系另外的法律关系，与本案的商品房购销合同没有关联性，被告此辩解，本院不予采纳。由于本案被告浙滇公司已代原告向相关部门缴纳了办理不动产权证的相关手续和费用，相关部门出具的发票上记载的时间均是被告代原告交纳相关费用时，相关部门才开具的发票，故发票上记载的时间并不一定就是原告实际交纳相应费用给被告的时间，故被告抗辩办证协助义务的时间起算点应从2019年10月31日起的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄海峰支付逾期办证违约金7025元；二、驳回原告黄海峰的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，减半收取106元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  刘春浩二〇二〇年七月三十日书记员  樊 超