宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初2467号原告：贺兰县鑫和物业服务有限公司，统一社会信用代码9164012268421421XT。法定代表人：赵某。委托代理人：刘某，公民身份证号码×××，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托代理人：王某，公民身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：张某，公民身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告鑫和物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘某、王某,被告张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费3361元，违约金3361元，两项合计6722元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年10月1日，原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与贺兰县物业管理中心签订了《物业服务合同》，合同中约定由原告给被告提供物业服务至今，原告自进驻小区以来，积极履行服务职责，使小区卫生整洁，秩序井然，其物业费收费标准商业住宅物业费0.34元/㎡/月。2012年12月21日，贺兰县经济发展和改革局文件规定其多层住宅物业费标准0.42元/㎡/月（上下浮动20％），逾期缴费违约金5‰。被告张某系贺兰县世纪天鸿小区1-2-602室业主，面积：73.72㎡。被告在享受原告的物业服务后却不按时交纳物业服务费，现仍欠2012年3月30日至2012年12月31日物业费265元（73.72㎡×0.40元/㎡×9个月），2013年1月1日至2019年12月31日物业费3096元（73.72㎡×0.50元/㎡×84个月）。根据《物业服务合同》第八条第四条约定，被告应当支付违约金3361元（3361元×5‰×2400天），因违约金数额过高，原告自愿降低违约金万分之5。合同履行后，原告按照约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务，原告多次催缴无果，根据相关法律规定，原告依法起诉被告至人民法院，请求人民法院判如所请。被告辩称，我房屋漏雨找原告很长时间没有解决，2015年我的中巴车在小区停放，玻璃、行车记录仪、座椅被人损毁，我找物业经理赵某，赵某不接我电话。本院经审理认定事实如下：2009年10月1日，原告与宁夏贺兰县建设局物业管理中心签订了《物业服务合同》，由贺兰县建设局选聘原告对贺兰县世纪天鸿小区提供物业管理服务。2012年12月21日，贺兰县经济发展和改革局下发贺经改发（2012）390号文件，规定自2013年1月1日起，贺兰县世纪天鸿小区物业服务项目收费标准为，多层住宅物业费标准0.42元/㎡/月（上下浮动20％），原告按照0.50元/㎡/月收取。2012年9月7日，贺兰县物业管理中心对原告与贺兰县建设局物业管理中心签订了《物业服务合同》进行了备案登记，备案日期为2009年9月30日。原告在物业服务中，对小区进行绿化树木补种，清理垃圾，清洗单元门，维护电工箱变，打扫草坪，敲打墙面起皮砖，对下水井进行蚊虫消杀。被告系贺兰县世纪天鸿小区1-2-602室房屋业主，房屋建筑面积73.72㎡，自2012年4月1日至2019年12月31日欠原告物业费3361元（73.72㎡×0.40元/㎡×9个月+73.72㎡×0.50元/㎡×84个月）。原告于2015年、2016年、2017年向被告催收过物业费。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明：贺兰县世纪天鸿小区至今未成立业主委员会。再查明：被告入住该房屋时向原告交纳装修押金500元，原告扣除了被告2011年4月1日至2012年3月30日期间的物业费354元，节余146元，庭审中被告同意以此款抵顶物业费。2019年被告居住的房屋因房顶漏雨导致墙上起皮、家具损坏等，2020年被告找人维修房屋，支付维修费3200元。以上事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的证据物业服务合同一份、贺兰县经济发展和改革局文件一份、合同备案表一份、（物业服务）照片打印件10张，被告提交的照片9张，收据一张予以证实，本院予以采信。本院认为，原告与贺兰县物业管理中心签订前期物业服务合同，由贺兰县建设局选聘原告对贺兰县世纪天鸿小区提供物业管理服务，该合同合法有效，对小区业主具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区1-2-602室房屋的业主，享受了原告的物业服务，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的前期物业服务合同及贺兰县经济发展和改革局下发“的贺经改发〔2012〕390号”文件证实，原告物业服务收费标准在2012年至2013年期间为0.4元/月/㎡2013年1月1日至2019年12月31日期间为0.5元/月/㎡，该物业费收费标准符合合同约定和法律规定。关于违约金，原告鑫和公司与贺兰县物业管理中心签订的前期物业服务合同中虽然约定了业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但未约定物业费交纳时间，原告依此合同约定诉讼要求被告交纳违约金，无事实与法律依据。被告节余装修押金146元，应予抵顶欠交物业费，应予扣除，被告实际拖欠原告物业费为3215元(3361元-146元)故原告要求判令被告支付原告物业费3361元，违约金3361元，两项合计6722元的诉讼请求，本院支持被告支付原告4月1日至2019年12月31日期间的物业费3215元，驳回原告要求被告支付违约金3361元的诉讼请求。被告辩称，我房屋漏雨找原告没有解决的问题，因被告居住的房屋系顶楼，被告提出后原告有义务申请动用物业储备金维修，庭审中被告也认可原告于2017年、2018年都向住建局上报过动用物业储备金维修。故原告已履行申请、上报的义务，原告房屋漏雨受损，原告不承担责任。被告还辩称，2015年其中巴车在小区停放，玻璃、行车记录仪、座椅被人损毁的问题，被告可向侵权人主张权利，不能以此拒交物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张某向原告贺兰县鑫和物业服务有限公司支付2012年4月1日至2019年12月31日期间物业管理服务费3215元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贺兰县鑫和物业服务有限公司负担13元，被告张某负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 闫生利 二〇二〇年七月二十二日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。