湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1224民初1400号原告：刘勇华，女，1977年9月22日出生，汉族，住湖南省溆浦县。原告：刘海，男，1979年11月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。二原告共同委托诉讼代理人：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。被告：玖联（新晃）置业有限公司，住所地：新晃县人民路**。法定代表人：吕圣楚。委托诉讼代理人：周成华，湖南世勤律师事务所律师。原告刘勇华、刘海与被告玖联（新晃）置业有限公司（以下简称“玖联公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人翟叶叶、被告玖联公司的委托诉讼代理人周成华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘勇华、刘海向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金40824元（按已付房款万分之1.5每天计算即每天81元，从2019年1月1日计算至2020年4月9日共504天），剩余违约金按已付房款万分之1.5每天计算至实际交房之日止；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年6月29日，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发的位于溆浦县，总金额为540000元。原告按约向被告支付了房款，被告应当于2018年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，合同第九条约定逾期交房的违约责任为逾期90天之内，每逾期一天由被告向原告支付已付房款万分之一违约金，逾期超过90天，每逾期一天由被告向原告支付已付房款万分之一点五违约金。至今，被告仍不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。综上，为维护原告合法权益，故诉至人民法院。玖联公司辩称，其公司在修建溆水外滩项目的过程中，由于罕见的阴雨、冻雨等恶劣自然灾害天气，影响了正常的防水、保温施工，其公司于2019年3月通过微信和快递的方式告知了原告延期交房的相关事宜，因此根据合同第八条的约定，其公司可以延期交房，且无需承担违约责任；原告已于2019年12月25日对房屋进行了验收，并接受了房屋，已进行了装修，除去恶劣天气自然灾害的原因，其公司没有其他迟延交房的情况，故应免除违约责任；根据双方签订的《补充协议》第六条的约定，逾期交房的违约金不超过已付房款的2%，故假设其公司违约，违约金总额也不应超过该标准；综上，其公司虽有延期交房的情形发生，但并非其公司的本意，是由于自然灾害造成的，具有免责的实际情形，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3《商品房买卖合同》1份，拟证明被告违约并应承担违约责任的事实，合同中约定了交房期限、交房标准及逾期交房的违约责任。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为关于逾期交房的违约责任，应以双方签订的《补充协议》履行。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，双方虽在《商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约责任，但又在《补充协议》中约定了逾期交房的违约责任，应视为对买卖合同中所约定的被告逾期交房的违约责任的变更和补充，故《补充协议》中有关逾期交房违约责任的约定，对双方均有约束力。被告提交的证据1《商品房买卖合同》及《补充协议》各1份，证明2018年7月1日，原、被告签署协议，原告购买了溆水外滩16栋2单元1704号房屋，双方约定了延迟交付房屋免责情形，并约定逾期交房的违约金不超过已付房款的2%。原告对《补充协议》的真实性无异议，但对关联性有异议，认为系被告提供的格式合同，加重了原告义务，亦没有进行告知，对于逾期交房违约责任的约定应以《商品房买卖合同》为准。本院认为，双方约定了《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，具有与《商品房买卖合同》同等法律效力，该协议对逾期交房违约责任进行了变更补充，故本院对该证据予以采信。证据2溆浦县气象局出具的溆浦县气象局统计资料1份，拟证明自2018年11月起至2019年3月，连续阴雨的恶劣天气累计126天，属于严重的自然灾害，根据《商品房买卖合同》的约定，可以延期交付，且被告无需承担违约责任。原告对其真实性和合法性认可，但关联性不认可，认为不属于《商品房买卖合同》第八条约定的不可抗力的情形。本院对该证据的真实性予以采信，同时可证明被告逾期交房的事实。证据3《关于延期交房的函》及快递单各1份，拟证明因恶劣天气影响，导致无法正常施工，被告于2019年3月向原告送达了延迟交房的通知，根据合同约定，无需承担延迟交房的违约责任。原告提出异议认为，其没有与被告签订任何协议同意被告延期交房，对快递单不认可，也没有原告的签字，原告也没有收到该快递。本院认为，被告虽提交了快递单，但仅从该快递单无法反应物流信息，无法确认原告是否已收到该函件，故本院对该证据不予采信。证据4竣工验收备案表1份，拟证明2019年7月22日，经五方（勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位）主体联合验收，溆水外滩住宅小区经验收合格，已经具备交付条件，2019年12月30日取得的竣工验收备案表。原告对该证据不认可，认为系建设单位和开发单位自行组织的验收，没有经过相关的政府部门进行验收，不是合同约定的竣工验收表，2019年12月30日取得竣工验收备案表也不是合同约定的竣工验收表。本院认为，该竣工验收备案表系有关机构依法出具的，真实可信，故对该证据本院予以采信。证据5《溆水外滩业主验房表》两份，拟证明2019年12月25日，原告对溆水外滩16栋2单元1704号住房进行了验收。证据6《溆水外滩物业相关资料、物品移交表》，拟证明原告对房屋进行了验收后，于2019年12月25日接受了房屋。原告对上述两份证据的真实性、关联性不认可，认为该房屋未达到合同约定的条件。本院认为，在庭审过程中，原告认可其系2019年12月25日收房，故本院对上述证据的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的溆水外滩第16幢2单元1704号房屋，建筑面积114.17平方米，总房价540000元。合同第八条，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗拒的火灾、水灾、地、地震等自然灾害出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、出卖人在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。合同第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第二十一条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。合同第二十二条，合同附件与本合同具有同等法律效力，……。原、被告同时签订的《补充协议》第六条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人违约金支付总额，不超过买受人已交付价款的2%。第九条，本合同协议是《商品房买卖合同》的组成部分，具有同等法律效力。合同签订后，原告支付了540000元购房款，并缴纳了办证费用、契税及专项维修基金。2019年12月25日，原告接收了房屋。2019年12月30日，包含案涉房屋在内的溆水外滩住宅小区二期16栋楼竣工验收合格，并办理了建设工程竣工验收备案。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应按约履行。当事人订立《补充协议》的目的，就是对原合同内容进行变更和补充，故与原合同内容不同之处应以《补充协议》为准。关于被告是否存在逾期交房的违约行为及如何承担逾期交房违约金的问题，根据双方签订的合同，被告应在2018年12月31日前向原告交付房屋，而被告在2019年12月25日才向原告交付房屋，被告虽称系因连续阴雨天气影响了施工进度，构成合同约定的不可抗力并据此主张可延期交房并无需承担违约责任，但项目工程开发建设过程中遇到阴雨天气属正常现象，其可通过其他途径加快施工进度，阴雨天气也并不必然构成自然灾害，且合同中约定的不可抗拒的自然灾害指火灾、水灾、地、地震等告的该辩解意见，理由不充分，本院不予采纳，故被告存在逾期交房的违约行为并应承担相应的违约责任。被告向原告交付房屋时，该房屋未经验收合格，其尚未取得竣工验收备案表，其所交付的房屋不符合合同约定的交付条件，不构成有效交付，本院认定被告履行完毕交付房屋义务的时间为取得竣工验收备案登记表的时间即2019年12月30日，根据《补充协议》第六条的约定，被告应支付给原告的违约金按已交付房价款的2%计付为10800元。综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持，对被告的辩解意见予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、玖联（新晃）置业有限公司在本判决生效后十日内支付刘勇华、刘海逾期交房违约金10800元；二、驳回刘勇华、刘海的其他诉讼请求。逾期未按法律文书指定期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费821元，减半收取计410.5元，由刘勇华、刘海负担301.5元，玖联（新晃）置业有限公司负担109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  吴浩洲二〇二〇年七月十四日法官助理杨秀思书记员向易娟