云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2501民初966号原告：昆明家韵房地产开发经营有限公司，住所地：昆明市官渡区矣六乡星都总部基地********。法定代表人：杨开毅，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张恒嘉，云南凌云律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李沁怡，云南凌云律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。被告：蒙自富泓房地产开发经营有限公司，住所地：，住所地：蒙自市上海路-紫金学苑**楼v>法定代表人：何泽银，系该公司执行董事。被告：蒙自富泓房地产开发经营有限公司个旧分公司，住所地：个，住所地：个旧市大屯镇团结村民委员会团山上div>负责人：罗富千。二被告共同委托诉讼代理人：李海波，男，系蒙自富泓房地产开发经营有限公司员工。代理权限为特别授权代理。原告昆明家韵房地产开发经营有限公司（以下简称家韵公司）与被告蒙自富泓房地产开发经营有限公司（以下简称富泓公司）、蒙自富泓房地产开发经营有限公司个旧分公司（以下简称富泓公司个旧分公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案，现依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告家韵公司的委托诉讼代理人张恒嘉、李沁怡，被告富泓公司及富泓公司个旧分公司的委托诉讼代理人李海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家韵公司向本院提出诉讼请求：1.要求二被告连带赔偿原告损失6762600元；2.诉讼费、保全费、担保费由二被告承担。诉讼过程中，原告对第一项诉讼请求变更为要求二被告连带赔偿原告损失6801600元，并增加诉讼请求：要求解除与富泓公司个旧分公司签订的《项目销售合作协议》。事实和理由：2019年3月28日，富泓公司个旧分公司与原告签订了《项目销售合作协议》，约定原告负责为富泓·紫金城项目的销售提供资源，导入目标客户，并以“家韵房产会员团购费”的形式向客户收取中介费，并由富泓公司个旧分公司自行与目标客户达成认购意向，签订相关合同。2020年3月，富泓公司个旧分公司向某提出要求终止《项目销售合作协议》，同时出现诸多目标客户以开发商告知该项目未获得实际落地、无法交付认购房屋为由向某索赔中介费，导致原告承担赔偿所有目标客户中介费的责任，富泓公司个旧分公司已构成违约，原告要求二被告赔偿实际损失，包括原告方赔偿的中介费共6674500元及该项目在搜房、58、赶集、安居客等网络上的推广费用127100元，共计6801600元。由于被告方原因，《项目销售合作协议》无法再继续履行，富泓公司个旧分公司已构成违约，但二被告拒不赔偿原告实际损失，故原告提起诉讼。富泓公司及富泓公司个旧分公司辩称：1.原告要求其公司加了房价后再出售给客户，所以才出现所谓的优惠，同意解除合同；2.其公司已经取得争议项目的土地使用权证及规划许可证，不存在原告所说的欺诈行为，不存在客户房屋无法实现的情形；3.原告向客户收取的增值服务费而非团购费或者中介费，原告单方与客户签订增值协议服务费，并收取相关费用，其损失应该由原告自行承担；4.原告未提交原告与客户签订的合同或协议，原告收了客户的钱并退原告，原告并未造成实际损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.原告主张的既得利益即退客户中介费6674500元是否合理？2.原告主张的网络上的推广费用127100元是否合理？原告家韵公司针对其诉讼请求提交了以下证据：1.《项目销售合作协议》复印件一份，证明富泓公司个旧分公司与家韵公司于2019年3月28日签订了《项目销售合作协议》，约定就原告负责为被告开发建设的富泓紫金城项目的销售导入目标客户，并以“家韵房产会员团购费”的形式向客户收取中介费；2.云南增值税发票复印件8张，证明原告为推广该项目在网络上花费推广费用127100元；3.索赔确认书、预约／认购退款申请表、已退款银行流水、紫金城退单明细表，证明因被告的原因该项目未获得规划通过，无法交付认购房屋，购房人向某索赔已收取的中介费，原告须退还中介费共计6674500元。经质证，二被告对原告提交的证据1的真实性无异议，不认可原告的证明目的，认为协议第3.4条已经载明“原则上不退回该客户家韵房产会员团购费”与会员增值服务费有冲突，因未取得预售许可证，不存在团购费；另外，客户与被告未签订《商品房买卖合同》及其附件，原则上应该由原告退还该笔费用；双方在合同的4.1.2条中约定了必须在商品房开盘后才能销售，原告只是起到宣传作用，故原告主张的中介费不合理。证据2的真实性无法确定，对其证明目的不予认可，在网络上推广应该有其他平台的证据共同印证其进行了网络推广，几张发票无法证明。证据3中的索赔确认书、预约／认购退款申请表是原告恶意虚假制作的，被告本来已取得土地规划及使用权证而并非无法购买，这8000元属于会员增值服务费，原告无法证明其收了客户的钱，与客户是如何约定的，应该有原告与其他客户签订的协议来共同证明，并且损失计算依据也没有，故不认可原告的证明目的；退款流水中客户名称为“董雪丽”，被告不清楚其身份，如果是原告退款应该以公司账号对外退款，流水中附言“紫金城退款”也无法证明是原告退赔的损失，只能证明是原告退还会员缴纳的会员增值服务费，但现在还不存在团购费；紫金城退单明细表是原告方单方制作，无法确认其真实性，此外即使是真的，也只是基于增值服务协议书而退还的增值服务费。被告富泓公司及富泓公司个旧分公司针对其答辩意见提交以下证据：1.《项目销售合作协议》复印件一份，证明目的同之前的质证意见；2.红河州城乡规划局《出让地块个2017ＣＲ09号用地规划设计条件通知书》、个2017ＣＲ09号红线图复印件、个旧市发展和改革局出具的投资项目备案证、不动产权证书复印件、建设用地规划许可证复印件各一份，证明该项目已经取得规划条件，取得土地使用权证，不存在欺诈客户的行为，并非像原告所说“无法取得房屋”；3.林薇薇等人身份证、退款凭证、付款凭证、付款收据、会员增值协议书、预约／认购退款申请表复印件，证明部分客户与原告签订会员增值协议约定的权利义务，客户交的是增值服务费，退的也是增值服务费，并不存在原告所说的损失，另原告提交的客户被告无法确定是否是已缴费客户，原告未提交会员增值协议书；4.原告与部分客户签订的《会员增值服务协议书》23份以及移交清单，证明原告与客户签订了《会员增值服务协议书》，原告退客户钱的依据是该协议书，退的是会员增值服务费而并非其损失，这些客户名称与原告提交的索赔确认书名字都能相互印证；5.证人袁某、华某证言两份，证明原告派了工作人员在蒙自市上海路紫金花苑售楼部给证人介绍的项目，是原告签订的会员《增值服务协议》，证人向某交纳了增值服务费，原告又退了证人该笔费用，并没有其他损失，被告公司收取的预留房源的费用也已经退还证人，并且支付了利息。经质证，原告对二被告提交的证据1无异议，认为协议书中明确约定未认购客户才无理由退费，但在本案中退费的都是具体认购房屋的，第2.3条已经约定原告的义务，原告已经完成推荐、引导客户，完成交易的合同义务；对证据2不认可，目前项目还在调规，当时客户所认购的房屋还不存在，调整规划后房屋盖不起来，才导致客户退款的；证据3、5无异议，证人陈述选到了具体房源，交纳了中介费并且退款，说明了退款是因房屋盖不了导致的；对证据4无异议，会员增值服务费与会员团购费是同一笔钱，应该由原告来收取，此外《协议书》明确记载项目的名称，钱是基于项目而收取。本院认为，原、被告提交的证据1均一致，客观、真实，予以采信，证明原告与被告富泓公司个旧分公司于2019年3月28日签订了《项目销售合作协议》，约定了双方的权利义务；原告提交的证据2虽无其他证据予以佐证，但原告确实对外进行了推广，客户也通过原告向二被告预定了房屋，推广必然产生相应的费用，故对原告主张的网络推广费用予以采信；证据3客观真实，能证明原告向客户推荐富泓紫金城项目的房屋后，原告收取中介费后退费的事实。二被告提交的证据2客观真实，予以采信，但不能证明富泓紫金城项目的房屋可以进行预售、认购等行为；证据3、4、5客观真实，予以采信，客户认购富泓紫金城项目房屋后，原告收取了中介费，二被告向部分客户收取了预留房源诚意金，现原告及二被告对收取的费用进行退还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：富泓公司开发建设富泓紫金城项目，为开展该项目的经营活动，富泓公司成立了富泓公司个旧分公司。2019年3月28日，原告与富泓公司个旧分公司签订了《项目销售合作协议》，约定原告为该项目导入客户，原告收取家韵房产会员团购费即中介费，并约定了双方的权利义务及家韵房产会员团购费的收费及优惠的价格。协议签订后，原告即开始向客户推介富泓紫金城项目的房屋，并向认购房屋的客户收取了会员增值服务费（实际为中介费，也是协议中提及的家韵房产会员团购费），二被告另向部分客户收取了预留房源诚意金。2019年11月，客户开始申请退还原告已收取的中介费及二被告收取的预留房源诚意金，原告按照收取的费用进行退费，二被告在已收取的费用基础上赔了部分损失。另查明，二被告至今未取得富泓紫金城项目的商品房预售许可证明。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。原告与富泓公司个旧分公司签订《项目销售合作协议》的基础是客户可以认购、预定该项目房屋，而对外预售（包括认购、订购、预定）房屋的标准是开发商取得商品房预售许可证明，而二被告至今未取得商品房预售许可证明，原告及二被告就不能对外预售房屋，故双方之间签订的《项目销售合作协议》无效，原告及二被告向客户收取中介费及预留房源诚意金的行为无法律依据，故原告认为已退还的中介费6674500元是原告既得利益的主张，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，在二被告至今未取得商品房预售许可证明，原告及二被告在明知不能对外预售房屋的情况下仍让客户认购房屋并交纳费用，双方均存在过错，原告及二被告应承担相应的责任，原告提交了发票证明对外推广产生了费用127100元，应由原告及二被告各承担一半，故二被告赔偿原告推广费用的损失的一半即63550元。原告与富泓公司个旧分公司签订的《项目销售合作协议》无效，故对原告要求解除该协议的诉讼请求，本院不予支持。另，原告作为居间人实际未促成客户与二被告之间的房屋预售，原告无权要求支付报酬。综上所述，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第四百二十四条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、由被告蒙自富泓房地产开发经营有限公司、蒙自富泓房地产开发经营有限公司个旧分公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告昆明家韵房地产开发经营有限公司63550元。二、驳回原告昆明家韵房地产开发经营有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59411元、保全费5000元，共计64411元，由原告昆明家韵房地产开发经营有限公司负担63023元，由被告蒙自富泓房地产开发经营有限公司、蒙自富泓房地产开发经营有限公司个旧分公司负担1388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  王明峰审 判 员  时 代人民陪审员  张敬林二〇二〇年七月二日书 记 员  尹泰乔