宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初2470号原告：贺兰县鑫和物业服务有限公司，统一社会信用代码9164012268421421XT。法定代表人：赵某。委托代理人：谢某，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：靳某，公民身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与被告靳某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告鑫和物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢某,被告靳某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费3868元，违约金3868元，两项合计7736元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年10月1日，原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与贺兰县物业管理中心签订了《物业服务合同》，合同第二条约定由原告给被告提供物业服务。自原告进驻小区以来，积极履行服务职责，使小区卫生整洁，秩序井然，其物业费收费标准多层住宅物业费0.34元/㎡/月（上下浮动20％），2012年12月21日，贺兰县经济发展和改革局文件规定其多层住宅物业费标准0.42元/㎡/月（上下浮动20％），逾期缴费违约金5‰。被告靳某系贺兰县世纪天鸿小区3-4-502室业主，面积：92.11㎡。被告在享受原告的物业服务后却不按时交纳物业服务费，现仍欠2013年1月1日至2019年12月31日物业费3868元（92.11㎡×0.50元/㎡×84个月）。根据《物业服务合同》第四条、第八条约定，被告应当支付违约金3868元（3868元×5‰×2165天）。合同履行后，原告按照约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务，原告多次催缴无果，根据相关法律规定，原告依法起诉被告至人民法院，请求人民法院判如所请。被告辩称，原告诉称积极履行服务职责，使小区卫生整洁，秩序井然，我认为原告没有履行这些职责。原告没有与我签订物业服务合同。我的房间漏水，虽不是物业的责任，但是我认为物业公司应该与开发商沟通，这是物业公司的职责范围。对原告的诉讼请求我不认可。本院经审理认定事实如下：2009年10月1日，原告与宁夏贺兰县建设局物业管理中心签订了《物业服务合同》，由贺兰县建设局选聘原告对贺兰县世纪天鸿小区提供物业管理服务。2012年12月21日，贺兰县经济发展和改革局下发贺经改发（2012）390号文件，规定贺兰县世纪天鸿小区2012年至2013年期间物业费收费标准为0.4元/月/㎡，自2013年1月1日起，收费标准为，多层住宅物业费标准0.42元/㎡/月（上下浮动20％），原告按照0.50元/㎡/月收取。2012年9月7日，贺兰县物业管理中心对原告与贺兰县建设局物业管理中心签订了《物业服务合同》进行了备案登记，备案日期为2009年9月30日。原告在物业服务中，对小区进行了日常消杀、小区绿化树木补种、小区卫生清扫、更换路灯、维修井盖、垃圾清运等物业服务工作。被告系贺兰县世纪天鸿小区3-4-502室房屋业主，房屋建筑面积92.11㎡，自2013年1月1日至2019月12月31日期间应交物业费3868元元（92.11㎡×0.50元/㎡×84个月）。2019年6月份原告以向被告送达催费通知单的形式向被告催收物业费无果。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明：贺兰县世纪天鸿小区至今未成立业主委员会。再查明：被告的房屋存在质量问题，存在下雨时其窗户进雨、从窗户上的平台漏雨的问题，被告曾向原告反映过。以上事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的物业服务合同一份、贺兰县经济发展和改革局文件一份、合同备案表一份、（物业服务）照片打印件10张予以证实，本院予以采信。被告提交的宁夏自治区物业管理条例一份不属于证据。被告提交的小区现状照片68张，因系被告2020年5至6月期间拍摄，不能反映原告2013年至2019年的物业服务的真实情况，证据效力本院不予采信。本院认为，原告与贺兰县物业管理中心签订前期物业服务合同，由贺兰县建设局选聘原告对贺兰县世纪天鸿小区提供物业管理服务，该合同合法有效，对小区业主具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区3-4-502室房屋的业主，享受了原告的物业服务，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的前期物业服务合同及贺兰县经济发展和改革局下发“的贺经改发〔2012〕390号”文件证实，原告物业服务收费标准2013年1月1日至2019年12月31日期间为0.5元/月/㎡，该物业费收费标准符合合同约定和法律规定。关于违约金，原告鑫和公司与贺兰县物业管理中心签订的前期物业服务合同中虽然约定了业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但未约定物业费交纳时间，原告依此合同约定诉讼要求被告交纳违约金，无事实与法律依据。原告计算被告2013年1月1日至2019年12月31日期间应交物业费3868元（92.11㎡×0.50元/㎡×84个月），计算准确。故原告要求判令判令被告支付原告物业费3868元，违约金3868元，两项合计7736元的诉讼请求，本院支持被告支付原告2013年1月1至2019年12月31日期间的物业费3868元，驳回原告要求被告支付违约金3868元的诉讼请求。被告提出其已交清2013年物业费的抗辩理由，因未提供证据予以证明，本院不予采信。被告辩称，原告未积极履行服务职责的抗辩理由，因无事实依据，本院不予采纳。被告还辩称，其房间漏水、窗户进雨的问题，因系房屋质量问题，原告可向房地产开发商另行主张权利，不能以此拒交物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告靳某向原告贺兰县鑫和物业服务有限公司支付2013年1月1日至2019年12月31日期间物业管理服务费3868元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贺兰县鑫和物业服务有限公司负担12.5元，被告靳某负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 闫生利 二〇二〇年七月二十二日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。