呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初1999号原告:樊晓红，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：米珍珍，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙虎，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告:曹耕权，男,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：陈峰，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢旭东，慧聪律师事务所律师。被告:内蒙古福居房地产经纪有限公司，住所地:呼和浩特市赛罕区大学东路蒙吉利商住区**楼连体**35-37(**楼1026-4016)。法定代表人：范云召，公司总经理。委托诉讼代理人：丹丹，内蒙古善建律师事务所律师。原告樊晓红与被告曹耕权、被告内蒙古福居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人米珍珍、孙虎，被告曹耕权及其委托诉讼代理人陈峰、谢旭东，被告内蒙古福居房地产经纪有限公司委托诉讼代表人丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与二被告签订的《补充协议》；2、请求判令二被告向原告返还购房款494301元、中介费25000元及购房诚意金30000元并向原告支付自2019年4月9日起至实际付清购房款、中介费及购房诚意金之日止以549301元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计收的利息,暂计算至2020年1月20日为18983元;3、请求判令被告曹耕权向原告支付违约金339860元;4、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2019年4月4日,原告樊晓红与被告内蒙古福居房地产经纪有限公司(以下简称“福居经纪公司”)签订《诚意金认购协议》，约定原告委托被告福居经纪公司购买被告曹耕权出卖的的坐落××区,购买价格1706802元,原告向被告福居经纪公司支付认购诚意金30000元。补充协议约定如被告曹耕权在7个工作日内无法确定变更合同,被告福居经纪公司在5个工作日之内退还意向金及中介费。随后,原告与被告曹耕权及福居经纪公司又签订《补充协议》,该《补充协议》约定,原告购买被告曹耕权的房屋成交价为1699300元,原告于2019年4月9日向被告曹耕权支付定金524300元,协议同时约定被告曹耕权出现下列任何情形之一的，构成违约，即提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效导致被告无法取得房屋所有权证的;该房屋被查封或者限制转让,导致原告无法取得房屋所有权的;逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;拒绝将该房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格的;将房屋出售给第三人的。甲方也就是被告曹耕权出现上述根本违约情形之一的,被告曹耕权应当在违约之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方即原告支付违约金。上述合同签订后,原告向被告福居经纪公司2019年4月4日支付了购房诚意金30000元,于2019年4月4日支付中介费25000元,并且原告2019年4月8日支付购房款494301元。但被告曹耕权违约拒绝出卖房屋,也拒绝变更合同。因被告违约,导致交易无法完成,导致合同目的不能实现,也导致原告错过了购买同等条件的房屋,给原告造成巨大损失。为维护原告合法权益,提起诉讼,望支持原告诉讼请求。被告曹耕权辩称：1、原告并未签订案涉补充协议，补充协议系答辩人与被告经纪公司签订，该协议对原告不产生法律效力，原告无权要求按照补充协议主张权利；2、原告与被告内蒙古福居房地产经纪公司签订的《诚意金认购协议》以及之后答辩人与经纪公司签订的《补充协议》均因实际不能履行、无法履行，应当予以解除；3、对于因合同无法履行而解除合同，答辩人并不存在任何违约行为，也未收取任何款项，不应承担返还购房款的责任及违约赔偿责任；4、原告要求答辩人返还购房款、中介费、诚意金并承担违约责任，没有事实、法律依据，也无合同依据；5、涉案协议在性质上存在合同无效的情形，且过错方是内蒙古福居房地产经纪公司。6、违约金约定过高，应当调整。被告内蒙古福居房地产经纪有限公司辩称：1、原告要求解除补充协议，此协议是被告曹耕权与被告内蒙古福居房地产经纪有限公司进行签订，明确收取了更名费6万元，原告无权要求解除补充协议；2、始终联系原告同意退还首付款、诚意金等，交付房屋没有产权证书，保证原告购房安全性，我公司代为保管。我们同意退还首付款、诚意金等，不同意支付利息。本院经审理认定事实如下：2019年4月4日，原告樊晓红与被告内蒙古福居房地产经纪有限公司签订《诚意金认购协议》，双方约定如下：甲方（樊晓红）于2019年4月4日对坐落在××区的房屋已作充分了解并实地看房，且对房屋现状无异议，愿意购买该房屋；甲方（樊晓红）委托乙方（内蒙古福居房地产经纪有限公司）购买该房屋的价格为1706800元，房屋产权过户相关费用和中介服务费全部由甲方承担；甲方于2019年4月4日向乙方交付认购诚意金，认购诚意金可直接冲抵购房款；若乙方没有促成上述交易，乙方应将认购诚意金如数退还甲方，双方互不承担任何法律责任。上述协议签订后，原告向被告内蒙古福居房地产经纪有限公司缴纳购房诚意金30000元。同日，原告向被告内蒙古福居房地产经纪有限公司支付中介费25000元。随后，甲方（曹耕权）与乙方（樊晓红）、丙方（内蒙古福居房地产经纪有限公司）签订《补充协议》，三方约定如下：经甲乙双方友好协商，在《呼和浩特市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》的××区房达成协议；房屋成交价格为1699300元；乙方于2019年4月9日向甲方支付定金人民币524300元，由丙方代为保管，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分；协议同时约定，出现甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等情形时，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。2019年4月8日，原告向被告内蒙古福居房地产经纪有限公司支付购房款494301元，被告内蒙古福居房地产经纪有限公司给原告出具加盖公司公章的收据一份，收据载明代收购房款494301元，加上30000元购房诚意金，共计524301元。本院认为：原告樊晓红与被告内蒙古福居房地产经纪有限公司签订《诚意金认购协议》系双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照约定履行各自的权利义务。根据《诚意金认购协议》的内容，原告樊晓红委托被告内蒙古福居房地产经纪有限公司向房屋所有权人购买涉案房屋。曹耕权、樊晓红与内蒙古福居房地产经纪有限公司签订《补充协议》的补充协议有效。同时，该协议约定了房屋成交价格、房屋交易事宜、双方税费承担等内容，可以认定原、被告构成房屋买卖合同关系。据此，涉案《补充协议》系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同成立后，合同各方均应按照约定履行各自义务。根据双方当事人提交的录音证据等内容，被告曹耕权由于房屋已经网签表示不再履行房屋买卖合同，原告樊晓红也与被告曹耕权商议赔偿费用，上述事实表明双方均一致同意涉案房屋买卖合同不再履行，故对于原告诉请的解除《补充协议》、返还购房款、中介费、购房诚意金以及利息的诉求，由于上述费用被告曹耕权并未实际收取，而是由被告内蒙古福居房地产经纪有限公司收取，故上述费用，应当由被告内蒙古福居房地产经纪有限公司承担。对于原告诉请的请求判令被告曹耕权向原告支付违约金339860元的诉求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案房屋买卖合同经双方协商解除后，关于损失赔偿数额如何确定的问题，应当根据合同性质、履行情况、合同解除原因以及双方的过错程度等情况，综合予以衡量。第一，合同签订后，原告樊晓红已经按约定支付了首付款，履行了合同约定的义务。合同履行期间，正值房屋价格上涨时期，案涉房屋买卖合同的解除必然给原告樊晓红造成相应房屋差价损失，被告曹耕权亦获得了房屋增值利益。此种情况下，仅返还购房款，明显违反了公平原则；第二，双方解除房屋买卖合同的主要原因系被告曹耕权已经将房屋办理网签，不再履行合同。庭审中，被告曹耕权认为违约金约定过高，请求予以调整，综合分析上述合同履行情况、合同解除协议的原因和双方存在的过错程度，本院酌情被告曹耕权赔偿原告樊晓红损失150000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，判决如下：一、解除原告曹耕权被告樊晓红、被告内蒙古福居房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、被告内蒙古福居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告樊晓红中介费25000元、购房诚意金30000元以及返还代为保管的房屋首付款494301元，共计549301元以及利息损失18983元；三、被告曹耕权于本判决生效之日起十日内给付原告樊晓红违约金150000元。案件受理费6441元（原告已预交），由被告曹耕权承担3220.5元、被告内蒙古福居房地产经纪有限公司承担3220.5元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王采生 二〇二〇年七月三日书记员 徐晓华