重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终4286号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨双，女，1973年9月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：韩克刚，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李春林，男，1988年12月2日出生，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦怡，重庆扬华律师事务所律师。原审第三人：重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路****，统一社会信用代码91500107MA5YT5J85A。法定代表人：周燕，董事长。委托诉讼代理人：陈香液，女。上诉人杨双因与被上诉人李春林，原审第三人重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司（以下简称华谊诚祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2019)渝0105民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨双及其委托诉讼代理人韩克刚，被上诉人李春林的委托诉讼代理人余孟江、秦怡，原审第三人华谊诚祥公司的委托诉讼代理人陈香液到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨双上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判《房屋买卖合同》于2018年7月27日解除；3.改判驳回李春林要求杨双双倍返还定金20万元的诉讼请求，支持杨双要求李春林支付违约金17.2万元的反诉请求；3.本案一审、二审诉讼费用由李春林承担。事实和理由：1.李春林因自身征信问题，以及未在合理期限内交齐贷款资料，导致按揭贷款未及时完成，之后也未按约自筹资金支付剩余房款，李春林构成违约。虽然合同对此未约定解除权，但当时房价每日看涨，李春林的违约行为致使杨双的合同目的无法实现，杨双有权行使法定解除权。2.杨双已经通过华谊诚祥公司将解除合同的意思表示送达李春林，李春林在一审的起诉状中已经自认，发出解除通知后，直至2018年11月，李春林才联系杨双要求继续履行合同。华谊诚祥公司一审中关于未告知李春林《解除房屋买卖合同告知书》的陈述不属实。3.一审反诉诉讼费应减半收取。李春林辩称，按揭审批通过时间为2018年11月3日，李春林一直不知道杨双不愿履行合同了。其余认同一审判决。华谊诚祥公司述称，因我方一审委托诉讼代理人刘小梅不完全清楚事情经过。一审判决后，经我方再次核实，实际情况是，华谊诚祥公司有按杨双要求，将解除合同的通知通过微信或者短信方式发送给李春林。李春林向一审法院起诉请求：1.解除李春林与杨双于2018年6月18日签订的《房屋交易文件》中的房屋买卖合同；2.杨双双倍返还定金20万元；3.杨双支付李春林向华谊诚祥公司支付的居间服务费15200元、按揭贷款服务费6300元、评估费1580元、权证代办费500元，共计23580元；4.杨双承担诉讼费、律师费。杨双向一审法院反诉请求：李春林支付杨双违约金17.2万元。一审法院认定事实：2018年6月18日，李春林与杨双通过华谊诚祥公司提供中介服务，双方签订的《房屋交易文件》中的《房屋买卖合同》的售房方（甲方）为“杨双”，购房方（乙方）为“李春林”。双方签订的《房屋买卖合同》约定：杨双将其位于重庆市江北区房屋出售给李春林，出让价86万元；李春林于签订合同当日向杨双支付定金10万元，过户之日支付33万元，以银行按揭方式支付42万元，房屋交割时支付1万元；甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；甲方（杨双）同意该房屋合同项下新的产权人为乙方（李春林）本人或乙方指定的人员，新产权人可为一人或共有权人，甲方同意以乙方指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记；逾期办理贷款申请或权属转移登记申请超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。当日，双方还签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》，约定：乙方（李春林）应于签订合同当日向丙方（华谊诚祥公司即中介方）支付居间服务费15200元，贷款服务费6300元、评估服务费1580、权证代办费500元；甲乙双方如果未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任。因甲乙双方任何一方违反合同导致本合同无法履行的，丙方（中介方）有权按本合同约定收取服务费，如支付费用方为守约方，支付费用方可向违约方追偿已支付的服务费。当日，李春林向杨双支付房屋定金10万元。2018年6月20日，李春林向华谊诚祥公司缴纳各种服务费23580元。2018年6月28日，华谊诚祥公司通知双方到银行办理按揭贷款的面签手续，李春林及其妻子朱娟、杨双于当日到华谊诚祥公司指定的光大银行，由杨双作为卖方、朱娟作为买方办理了面签，并交纳了相关的资料。银行在审核贷款中，发现朱娟和李春林有信用卡消费、在小额贷款公司的贷款以及信用消费尚未结清，要求提供相应的结清证明。李春林分别于2018年8月和9月根据银行的要求提供了相应的结清证明。2018年11月2日，华谊诚祥公司接到银行通知，被告知李春林的银行按揭审批已经通过，次日，华谊诚祥公司通知杨双配合过户，杨双以李春林存在违约行为为由，拒绝配合过户。期间，2018年7月27日，杨双得知李春林尚未向银行补齐贷款审批所需的相关资料，影响银行对贷款申请的审批，即以李春林违反合同关于“接到经纪方通知后5个工作日内交齐所需资料”的约定，构成违约为由，作出《解除房屋买卖合同告知书》，在该告知书中，要求立即终止合同，由李春林承担房屋成交价的20%即支付17.2万元违约金的违约责任。当日，杨双将该告知书送达到华谊诚祥公司处并由该门店当时的负责人王军签收。李春林委托律师代为诉讼，支付律师费2万元。庭审中，杨双称不知道买方是由李春林的妻子朱娟进行的面签，如果知道一定不会同意，因为合同是杨双与李春林签订的；杨双主张李春林支付的购房定金10万元可以抵扣违约金。审理中，华谊诚祥公司称收到杨双的《解除房屋买卖合同告知书》，但没有告知李春林。2018年11月9日，杨双与华谊诚祥公司的工作人员、李春林、朱娟等人就李春林与杨双房屋买卖事宜进行协商，杨双对协商过程中，各方的发言进行了录音，录音内容是：1、李春林是否收到杨双发出的解除通知书；2、杨双认为李春林违约要求协商赔偿，李春林认为其没有违约行为;华谊诚祥公司的工作人员认可收到杨双提交的解除通知书，但是对于是否向李春林转发、是否告知李春林的事实，回答模糊，具体为：“因为是他（指杨双的老公孙浪）发给我们了。我们肯定是要让你们晓得撒”；李春林称协商的前一天才看到该通知书，并称其没有违约。从谈话内容来看：李春林称没有收到解除通知书，在谈话的前一天才看到，其没有违约，而杨双一方强调李春林一方承认违约为协商的前提，故此次谈话双方未协商一致。一审法院立案后于2019年1月26日向杨双送达起诉状副本。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。故李春林与杨双签订的《房屋买卖合同》自双方签字即成立并生效，对双方均具有约束力。双方争议的焦点是李春林是否按照合同约定办理贷款申请。华谊诚祥公司通知双方于2018年6月28日办理贷款，李春林及其妻子朱娟与杨双到银行，朱娟与杨双进行的面签。杨双以其与李春林签订的合同，不认可朱娟的面签。按照双方签订的《房屋买卖合同》关于“甲方同意该房屋合同项下新的产权人为乙方本人或乙方指定的人员，新产权人可为一人或共有权人，甲方同意以乙方指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记”的约定，李春林指定以其妻子朱娟的名义办理贷款申请符合合同约定，并且杨双在面签时亦未提出异议，应当认定李春林按照合同约定办理了贷款申请。关于李春林未在接到经纪方通知后5个工作日内交齐所需资料，是否构成违约，如果构成违约，杨双是否享有解除权。合同约定双方应于接到经纪方通知后5个工作日内交齐所需资料，合同约定的“交齐所需资料”应当包括通过银行贷款审批的全部资料。如果因当事人个人的原因需要补充的资料，也应当在合同约定的期限内补齐。但李春林由于自身尚有信用卡还款、小额贷款公司借款以及信用消费未结清，银行要求提供相关的结清证明，根据银行的要求，李春林于2018年9月才补齐相关资料。华谊诚祥公司于2018年6月28日通知双方到银行面签，故李春林向银行交齐资料的时间超过五个工作日，应当认定李春林违约。但李春林的该违约行为是否构成根本违约，杨双是否享有解除合同的权利？第一、合同对此种违约行为的违约责任未作约定，更没有约定李春林存在此种违约行为，杨双享有解除权；第二、李春林确实按照银行的要求积极配合提供相关资料，最后按揭案款获得审批通过。因此，杨双不享有解除权；第三、杨双解除合同的意思表示应当向李春林作出，但杨双仅将《解除房屋买卖合同告知书》向华谊诚祥公司送达，并没有向林春林送达。在杨双提供的谈话录音中，华谊诚祥公司对于收到杨双的《解除房屋买卖合同告知书》后是否通知李春林的问题，回答模糊，在庭审中亦没有举示向李春林告知《解除房屋买卖合同告知书》的证据，相反，明确表示：“没有告知李春林”，在双方签订的合同中没有约定买卖双方向对方送达相关文件时，向华谊诚祥公司送达即视为向对方送达，由此，不能认定杨双向李春林作出了解除合同的意思表示。据此，应当认定杨双做出的《解除房屋买卖合同告知书》不能达到解除其与李春林签订的合同的效力，李春林与杨双签订的合同仍在履行之中，杨双反诉请求不能成立，一审法院不予支持。在李春林的贷款申请审批通过以后，华谊诚祥公司通知杨双配合过户，符合合同约定，但杨双拒绝，至今尚未配合过户，其行为构成了违约。合同约定逾期办理权属转移登记超过15日，李春林有权要求解除合同。鉴于李春林在诉讼前未向杨双提出解除合同，其向法院起诉要求解除合同，一审法院向杨双送达起诉状副本的时间为合同解除时间，一审法院立案后于2019年1月26日向杨双送达了起诉状副本，故一审法院认定双方签订的《房屋买卖合同》于2019年1月26日解除。合同约定，合同解除以后，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。根据《合同法》第一百一十五条的规定，收取定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故对李春林提出的解除合同和要求杨双双倍返还定金的诉讼请求，一审法院予以支持。虽然李春林按照双方签订的《居间服务合同》、《交易服务合同》约定向华谊诚祥公司支付的居间服务费15200元、贷款服务费6300元、评估服务费1580元、权证代办费500元，共计23580元，由于杨双违约，李春林可以向杨双追偿上述费用，因为因素产生了律师费。但是，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条关于“买卖合同的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定精神，鉴于李春林因杨双违约造成的损失未超过双倍返还的定金数额，故一审法院对李春林提出的要求杨双支付上述费用以及律师费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决：一、李春林与杨双于2018年6月18日签订的《房屋买卖合同》于2019年1月26日解除；二、杨双于本判决生效之日起十日内双倍返还李春林定金20万元；三、驳回李春林的其他诉讼请求；四、驳回杨双的全部反诉请求。本案本诉受理费收取16100元，由杨双负担。二审中，双方均未举示新证据。审理中，华谊诚祥公司称已将杨双的解除合同通知发送给李春林。该意见与其在一审中所述内容矛盾，华谊诚祥公司也未举示相反证据予以佐证，故本院不予采信。二审查明：杨双提起反诉后预交反诉案件受理费共计3700元。二审审理查明的其他事实与一审相同。本院认为，杨双与李春林签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应按约履行。一审判决认定李春林超期交齐按揭资料，构成违约，李春林对此未提出异议，本院予以确认。根据双方诉辩意见，本案主要争议焦点为：1.李春林构成违约后，杨双能否据此行使法定解除权，解除房屋买卖合同。2.房屋买卖合同的解除时间。房屋交易过程中，银行要求补充按揭贷款资料，符合房产交易特征和常情常理。本案中，李春林未按约交齐按揭资料，虽然构成违约，但李春林及时履行了补交义务，积极促成交易进行，未对合同履行造成根本影响，不构成根本违约。杨双认为当时房价每日看涨，李春林的逾期行为导致合同目的不能实现的理由不能成立，杨双据此为由解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院不予支持。华谊诚祥公司未将杨双2018年7月27日的解除通知送达李春林，不发生合同解除的法律后果，杨双主张合同2018年7月27日解除不能成立。此后李春林要求履行合同，杨双拒绝履行，构成根本违约，李春林诉请解除合同并要求杨双双倍返还定金，符合法律规定。杨双一审提起反诉，符合《诉讼费用交纳办法》第十八条有关反诉案件受理费减半收取的规定。一审未减半收取案件受理费有误，本院予以纠正。综上，杨双的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审诉讼费用有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费12400元、一审反诉案件受理费1850元，二审案件受理费16100元，均由杨双负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二〇年七月十五日法官助理  汪 骞书 记 员  陈 胜