江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初2903号 原告：田和兰，女，1975年12月21日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：尹文明，男，1968年8月23日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 两原告共同委托诉讼代理人：宁鲜鲜，江苏天哲律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：洪凝，江苏天哲律师事务所律师。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，统一社会信用代码91320100134910587Q，住所地南京市。 法定代表人：陈晓明。 被告：南京郑和国际广场建设有限公司，统一社会信用代码91320106773967862E，住所地南京市。 法定代表人：张兵。 原告田和兰、尹文明与南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹文明及其与田和兰的共同委托诉讼代理人宁鲜鲜、洪凝到庭参加诉讼，被告友谊华联公司、郑和国际广场公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告田和兰、尹文明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2012年4月24日签订的《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》；2、判令被告友谊华联公司立即向原告支付房屋租赁费427241.35元（租金期限2018年7月1日-2020年6月30日）并支付违约金（2018年10月16日起至2019年4月15日止，以53015.35元为基数，按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算；2019年4月16日起至2019年8月19日止，以177757.35元为基数，按中国人民银行按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2019年10月15日止，以177757.35元为基数，按照全国银行间同期同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准；2019年10月16日至2020年4月15日止，以302499.35元为基数，按照全国银行间同期同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准；2020年4月16日起至实际支付之日止，以427241.35元为基数，按照全国银行间同期同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；3、判令被告友谊华联公司赔偿原告损失249484元；4、判令被告友谊华联公司承担律师费40000元；5、判令被告郑和国际广场公司对被告友谊华联公司的上述付款义务承担一般保证责任；6、本案的诉讼费由两被告承担。庭审中，两原告撤回上述第4项诉讼请求。事实和理由：2012年4月24日，原告田和兰与两被告签订《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》（以下简称商铺租赁经营合同）一份，约定将两原告共有的位于鼓楼区江东北路333号的商铺委托被告友谊华联公司进行经营管理，委托经营期限八年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止；被告友谊华联公司自合同约定的租赁期第三年起，每年按商铺房屋核准登记总价款的8%扣除5%的税费后分两次（付款时间为当年9月30日及次年的3月31日）向原告支付年租赁费；被告友谊华联公司逾期15个工作日未能支付当期租赁费的，自第16日起，应当以当期租赁费为基数按中国人民银行同期商业贷款基准利率向原告支付违约金，被告友谊华联公司逾期超过30个工作日未付清本期租赁回报的，原告有权解除合同，并要求被告友谊华联公司赔偿原告直接经济损失，被告郑和国际广场公司对被告友谊华联公司的付款义务承担补充支付责任等等；合同签订后，原告将案涉商铺交付被告友谊华联公司经营管理，但自2018年9月起，被告友谊华联公司未按约定支付原告当期租赁费，截至起诉之日累计拖欠房租427241.35元；原告多次催要未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告友谊华联公司、郑和国际广场公司未到庭亦未答辩。 本院经审理认定事实如下：涉案商铺即南京市.97平方米）系原告田和兰于2012年6月30日自被告郑和国际广场公司处购买，原告支付购房款3282667元。2019年7月1日两原告领取不动产产权证。 2012年4月24日，原告田和兰（甲方、购买方）与被告友谊华联公司（乙方、营运单位）、被告郑和国际广场公司（丙方、出售方）签订商铺租赁经营合同，约定涉案商铺购买单价56627元/平方米，预售面积58.02平方米，总价3285499元；甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为八年，自2013年7月1日至2021年6月30日；乙方实际应付租赁回报率如下，首次委托经营期限八年，前两年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%；甲方在本合同期限内，有权按约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）简称：租赁回报；年租赁回报计算方式及支付时间：年租赁回报=商铺房屋核准登记总价×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；本合同约定租赁期的第三年起，乙方将年租赁回报分两次支付甲方，每半年付一次，甲方向乙方收取的每年的回报为262840元，待实测出核准登记建筑面积，将对前两年的租赁回报在第三年中多退少补（此租赁回报金额中，含甲方应纳的相应税费，每年税费为年租赁回报的5%，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴，所缴税费根据国家相关规定适时调整）；乙方支付年租赁回报的方式为：本合同约定租赁期的第三年起，每年的租赁回报费用分两次计付，第一次兑付时间为当年的3月31日前，第二次兑付时间为当年的9月30日前；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任等等。 上述合同签订后，被告友谊华联公司根据约定开始占有、使用涉案商铺，并以自己名义对外出租经营。 庭审中，原告陈述：案涉商铺所在商业场所名为华彩荟，商铺都出租出去了，经营相对比较正常，今年疫情以后的经营情况不太清楚，但从2018年下半年开始被告就欠付租金了；被告友谊华联公司已经付清了2018年7月1日以前的年租赁汇报，2018年7月1日以后只支付了71726.65元，自2018年9月起拖欠租赁费至今；半年的租金是124742元（扣除5%税），原告起诉要求的租金金额已扣除了5%税金；另，其起诉后被告于2020年6月3日通过银行转账向原告支付了18711.3元，该款项应该优先冲抵违约金。 另，原告未举证被告2018年之前支付租金数额详情，而被告2018年7月1日后支付部分租金71726.65元，故本院就本案相关金额均计算至小数点后两位。 以上事实，由原告提交的商铺租赁经营合同、不动产权证、企业信用信息公示报告等证据，被告提交的付款凭证及本院开庭记录予以证实。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告田和兰与被告友谊华联公司、郑和国际广场公司所签订的商铺租赁经营合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定全面履行各自的义务。 原告出租的商铺目前在承租状态，且系所在市场其中的一小部分，无法单独区分予以处置，故考虑综合因素，对原告主张解除案涉商铺租赁经营合同的诉讼请求，本院不予支持。原告支付购房款共计3282667元，其2015年之后的年租金回报为262613.36元（3282667×0.08），扣除被告代缴的5%税款（13130.65元），则应为249482.71元，半年租金回报为124741.36元（249482.71元÷2）。被告友谊华联公司尚欠原告2018年7月至12月期间剩余租金回报为53014.71元（124741.36元-71726.65元），另欠2019年1月1日至2020年6月30日期间租金为374224.08元（124741.36元×3），合计欠款为427238.79元。两原告主张被告友谊华联公司应予支付，符合合同及法律规定，本院予以支持。原告主张的逾期支付租金的违约金，即系相应利息损失，本院予以支持。案涉商铺租赁经营合同约定，被告友谊华联公司逾期15个工作日未能支付当期租赁费的，自第16日起应当支付违约金。故以53014.71元为基数，应自2018年10月26日起算；以177756.07元（124741.36元+53014.71元）为基数，应自2019年4月23日起算；以302497.43元（177756.07元＋124741.36元）为基数，应自2019年10月26日起算；以427238.79元（302497.43元＋124741.36元）为基数，应自2020年4月23日起算。上述违约金原告已予主张，故对其要求被告友谊华联公司赔偿损失249484元的诉讼请求，本院不予支持。两原告主张被告友谊华联公司于2020年6月3日支付的18711.3元应优先冲抵违约金，于法有据，本院予以认可。按中国人民银行同期商业贷款基准利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，截止2020年6月3日共产生违约金15924.56元，则剩余2786.74元（18711.3元-15924.56元）应视为租金予以扣除。故被告友谊华联公司尚欠两原告2018年7月1日至2020年6月30日期间租赁回报424452.05元（427238.79元-2786.74元）。 担保法规定，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。本案中，案涉商铺租赁经营合同约定，被告郑和国际广场公司对被告友谊华联公司向原告支付租赁回报事宜，向原告承担一般保证责任。故被告郑和国际广场公司承担相应担保责任的条件尚未成就，两原告可在条件成就时另行主张。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十七条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效后三日内支付原告田和兰、尹文明2018年7月1日至2020年6月30日期间的租赁回报424452.05元并给付相应违约金（以424452.05元为基数，自2020年6月4日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）； 二、驳回原告田和兰、尹文明的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费10967元，减半收取5483元，由原告田和兰、尹文明共同负担2236元，被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担3247元（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 苗     军 二〇二〇年七月二十一日 书记员 赵晨