广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11087号原告:广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街****。法定代表人：陈穗欣，职务所长。委托代理人：罗翠娟，为该所职员。被告：薛建新，男，1953年11月11日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：薛绮雯，女，1991年6月29日出生，汉族，住广州市海珠区，两被告委托代理人：曾祥敏，何丽嫦，均为广东诺臣律师事务所律师。被告：潘启宗，男，1962年6月3日出生，汉族，住所，住所地：广州市海珠区div>原告广州市海珠区房屋安全和物业一所诉被告薛建新、薛绮雯、潘启宗房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗翠娟及被告薛建新、薛绮雯的委托代理人何丽嫦到庭参加了诉讼。被告潘启宗经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区××首层117铺（旧门牌：××4梯117房）是原告辖内直管房非住宅，建筑面积6.28平方米，原承租人为李可宥（已故），租赁期限于2016年7月31日已届满，被告一薛建新、薛绮雯为李可宥的亲属，被告潘启宗为涉案房屋的实际使用人。根据《广东省城镇房屋租赁条例》（2010年修订版）第二章第十条、第三章第十九条的规定，原告有权要求被告立即腾空并搬出涉案房屋并将其退还给原告。原告于2018年9月11日在涉案房屋张贴了《公开招租通知书》，但上述三被告均为参与涉案房屋公开招租。原告于2019年4月25日在涉案房屋张贴了《关于解除房屋租赁关系的通知》及《关于限期交还房屋的通知》，但被告不予理会，继续占用涉案房屋，至今仍未腾退。由于被告未将涉案房屋及时退还给原告，导致原告无法及时完成公开招租，造成严重租金损失。根据公平、等价有偿原则，被告在租赁合同解除后至腾退房屋前，仍使用了涉案房屋，应当按照《公开招租通知书》中明确的，自占用第2日起，按当月租金评估价的两倍支付占用费。故起诉请求判令：1.解除原告与被告薛建新、薛绮雯、潘启宗关于广州市海珠区××首层117铺（旧门牌××4梯117房）房屋的租赁关系；2.三被告立即腾空并搬出广州市海珠区××首层117铺，并退还给原告。3.被告薛建新、薛绮雯支付自2019年5月1日起至退还房屋之日止的房屋占用费（计算标准为3074元/月）；4.本案诉讼费由被告承担。被告薛建新、薛绮雯辩称：一、涉案商铺是两被告回迁安置铺位，原告无权解除合同。《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》以及《房屋移交接管表》、《安排住户移交情况表》已经证实涉案商铺是李振国、李可宥的回迁铺位。1995年二被告以及李可宥、李振国回迁至涉案商铺进行经营，一直经营至今，是被告的收入来源，二被告也是回迁安置的其中一员，虽然未直接与原告直接签订合同，但依法应享有同样的权利，原告无权解除合同。二、双方并未就涉案商铺租金标准变更达成一致意见，原告一直也是按628元/月的标准向被告收取租金，涉案商铺租金标准应是628元/月，原告要求按3074元/月的标准支付无事实以及法律依据。三、即使法院认为本案存在占用费的问题，也应是从2019年5月1日开始计算占用费。原告发出《关于限期交还房屋的通知》要求被告在2019年5月1日前搬出涉案商辅，因此即使按照原告的通知要求也只能是从2019年5月1日开始计算占用费。而在此之前，虽然原告与被告意见没有续签租赁合同，但双方一致按照628元/月的标准履行，双方已经形成不定期租赁合同关系，且事实上原告也已经收取了该部分租金，因此原告无权要求在2019年5月1日之前的占用费。四、原告要求的占用费标准过高，涉案商铺经评估，月租金为1537元，原告主张的3074元/月的标准，实际是含有一倍的违约金，明显过高，应予以调整。而且涉案合同是格式合同条款，在签订该合同时，被告根本没有修改的可能，只能按照原告的要求来签名。根据合同法的规定，该格式合同条款无效。况且本案中被告并非恶意违约，在收到通知后，也一直积极与原告沟通，希望能与原告协商继续承租事宜，且原告与被告之间是自动扣账，并非存在恶意不支付的情形。五、被告多次向原告提出签订书面租赁合同，但原告一致没有与被告签订，致使被告的权利无法得到有效保障。但被告作为李可宥的家属，也是共同使用人，依法享有优先续租权，被告同意按照1537元/月的租金标准向原告承租，希望与原告签订书面的租赁合同。被告潘启宗未提交答辩意见和证据。经审理查明：1998年4月30日，广州市国土房管局向海珠区国土房管局发出《接管通知书》，记载房屋地址为海珠区××首层103、116、117、121铺，产业来源为征拆补偿，接管日期为1998.4.30，面积为54.4172平方米等。根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），区房屋安全和物业一所由区国土规划局移交区住建水务局。根据《关于调整区住建局所属事业单位机构编制事项的通知》（海机编办［2019］43号），区房屋安全和物业一所划入区住建局。2014年8月4日，原告（出租人、甲方）与李可宥（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定原告将海珠区××4梯117房部位（产别：经租）出租给乙方作商业用途，建筑面积6.28平方米，租赁期限从2014年8月1日至2016年7月31日，月租金628元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金缴付给原告；租赁期届满或合同因故解除时，双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、原告于2018年9月1日向李可宥发出的《公开招租通知书》及张贴该通知在房屋门口和《广州日报》一起拍摄的照片。《公开招租通知书》主要内容为：你方承租我方位于海珠区××首层117铺房屋作非住宅用途，该合同租赁期限已届满，你方继续占用该房屋，但未与我方续签合同，我方作为出租人有权随时通知你方解除双方的不定期租赁关系，现通知你方：一、根据相关规定，我方将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如你方有意承租房屋的，请于2018年9月28日前带齐相关资料到广州产权交易所报名、办理相关手续，否则，视为你方放弃承租房屋。二、若房屋招租成交时，你方未被确认为承租方的，双方之间的不定期房屋租赁关系至我方书面通知之日正式解除，你方必须于我方通知之日起5日内迁出并交回房屋；三、如你方不能在我方书面通知解除不定期租赁关系之日起5日内搬出并交回上述房屋的，自第2日起，对于你方因逾期占用上述房屋给我方造成的损失，我方将按当时月租金评估价的两倍，按日折算向你方收取逾期占用费等；2、原告于2019年4月22日向李可宥发出的《关于解除房屋租赁关系的通知》及张贴该通知在房屋门口和《广州日报》一起拍摄的的照片，主要内容为：根据《公开招租通知书》第二条规定，若房屋招租成交时，你方未被确认为承租方的，双方之间的不定期房屋租赁关系至我方书面通知之日正式解除，你方必须于我方通知之日起5日内迁出并交回房屋给我方。现你方未被确定为承租方，请你方按通知要求于2019年4月26日前办理该房屋的退租手续等。原告将上述通知张贴在涉案房屋门口和2018年12月11日的《广州日报》一起拍摄的照片。3、广州产权交易所交易项目资料接收回执，回执显示意向方薛绮雯，递交的资料身份证明复印件及薛绮雯签名的承诺书原件，承诺书载明本意向方承诺如被确认为承租方，将按照出租方提供的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》版本签署。4、2018年11月14日，原告（出租方）与李太猛（承租方）签署的《成交确认书》，载明广州产权交易所受出租方委托，通过公开市场方式就海珠区××首层117铺出租项目组织交易，现确认：一、承租方已认真审阅该项目所涉文件资料，对交易标的的历史情况、现状和潜在风险有充分了解，对该项目交易程序无异议。二、本项目成交价格为人民币3300元/月/总面积，从第三年开始，每年租金在上一年度基础上递增5%；等。5、原告于2019年4月23日发出的《关于限期交还房屋的通知》及张贴该通知在房屋门口和《广州日报》一起拍摄的的照片。被告薛建新、薛绮雯质证表示：对证据1、2的真实性、合法性和关联性均不予确认，对证据3、4真实性、合法性确认，确认参与过当时的公开招标，但认为原告无权解除租赁合同。对证据5三性予以确认。另，被告薛建新、薛绮雯向本院提交了一份薛绮雯于2019年4月28日向原告发出的《不同意单方面解除租赁关系函》，载明117铺使用面积是我依法回迁居住总回迁面积构成的不可分割部分，不适用《公开招租》要素。如果《公开招租》则损害了我回迁面积的合法权益，在我及我父亲薛建新尚未购置到商品房之前，不同意贵所单方面解除××首层117铺租赁关系并保持租金不变。被告薛建新、薛绮雯还提交了《广东增值税电子普通发票》，记载××之4梯117房，现金月租，租期为2019年3月1日至2019年3月31日，金额为628元。原告于2019年5月16日提起本案诉讼，诉讼中，原、被告一致确认：李可宥于2016年12月6日死亡，其继承人为被告薛建新和薛绮雯，其中被告薛建新是李可宥的丈夫，被告薛绮雯是李可宥的女儿。李可宥死亡后，原告按每月628元的租金标准收取涉案房屋租金到2019年3月31日，大部分是通过李可宥银行账户自动划账，有时是现金缴纳。原告表示：若其主张的房屋占用费标准法院不予支持，同意由法院依法调整房屋占用费的标准。被告薛建新、薛绮雯表示涉案房屋由被告薛建新和被告潘启宗共同使用。本院认为：广州市国土房管局已向海珠区国土房管局发出《接管通知书》，原告是受行政主管部门委托处理直管房事宜，故原告有权就涉案商铺主张权利。原告与李可宥签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。租赁期限届满后，双方没有继续签订合同，但李可宥及亲属继续使用涉案房屋，并按原合同约定标准支付租金。李可宥死亡后，其个人名下银行账户理应为被告薛建新、薛绮雯实际控制。被告薛建新、薛绮雯通过李可宥的银行账户并以李可宥名义继续向原告缴纳租金的行为，应视为被告薛建新、薛绮雯实际履行缴纳租金的义务。故原告与被告薛建新、薛绮雯之间建立不定期租赁关系，原告可以随时解除合同。原告主张其于2019年4月22日在涉案房屋门口张贴《关于解除房屋租赁关系通知》，被告薛建新、薛绮雯虽予以否认，但薛绮雯又在2019年4月28日回函原告表示不同意解除租赁关系，据此，应视为被告薛建新、薛绮雯于2019年4月28日已知悉该通知内容。故原告与被告薛建新、薛绮雯之间的租赁关系于2019年4月28日解除。租赁关系解除后，原告要求三被告腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，本院予以支持，但应给予三被告一个月的搬迁期限为宜。原告主张被告从2019年5月1日起支付房屋占用费，本院予以支持，但原告要求按照月租金评估价的两倍支付占用费没有依据，本院不予采纳，房屋占用费应比照租金收取。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告广州市海珠区房屋安全和物业一所与被告薛建新、薛绮雯关于广州市海珠区昌岗中路146号首层117铺（旧门牌：昌岗中路146号4梯117房）的租赁关系于2019年4月28日解除；二、被告薛建新、薛绮雯、潘启宗在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路146号首层117铺并交还给原告；被告搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；三、被告薛建新、薛绮雯在本判决生效之日起30日内向原告支付从2019年5月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费均按每月628元计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费351元，由三被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年七月七日书记员  颜姣吴晓菁