山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7850号 原告：王某某，男，1974年1月19日出生，汉族，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：林涛、张湘亮（均系特别授权代理），均系山东沃胜律师事务所律师。 被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市历城区仲宫镇波罗峪休闲度假区。统一社会信用代码：913701127424379657。 法定代表人：王有军，董事长。 委托诉讼代理人：隋轶，山东平正大律师事务所律师。 原告王某某与被告山东佳汇旅游发展有限公司（以下简称佳汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，被告佳汇公司在答辩期内提出管辖权异议，被告佳汇公司主张该案应移送济南市市中区人民法院审理，本院做出裁定驳回被告佳汇公司的管辖异议。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员仪挺于2020年4月28日独任审理了本案。原告王某某的委托诉讼代理人林涛、张湘亮，被告佳汇公司的代理人隋轶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王某某向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方于2007年3月22日签订的《渤萝峪假期酒店客房中心房屋转让合同》无效；2.判令被告返还原告支付的购房款464598元；3.判令被告向原告支付利息损失254533.8元（以464598元为基数，按年利率4.35%计算，自2007年3月22日签订房屋转让合同之日起计算至2019年8月20日房屋被拆除之日止）；4.判令被告赔偿原告装修损失费858992.7元；5.判令被告赔偿还原告增值利益损失1942300元；6.判令被告承担本案的案件受理费、保全费等诉讼费用。 事实与理由：2007年3月22日，原被告就渤萝峪假日酒店A-3C房屋签订《渤萝峪假日酒店客房中心房屋转让合同》，约定被告将涉案房屋以464598元的价格转让给原告，原告按照合同约定支付了全部房屋转让款。直至2009年3月9日，原被告双方才办理房屋交房手续，2010年，原告在房屋交接后对涉案房屋进行装修。2019年7月29日，原告收到张贴在房屋大门处南部山区管理委员会做出的《限期拆除通知书》，通知书中记载涉案房屋属于违法建筑，依据济南市国土资源局济国土罚字（2010）第443号土地行政处罚决定书要求限期拆除。因被告原因造成交付的房屋不能满足合同要求，造成原告装修费用及房屋增值的损失，理应承担赔偿责任。 佳汇公司辩称，1、涉案项目为当地招商引资项目，被告取得了当地政府及相关部门的批复及许可，并办理了相关手续后进行投资建设，面对如今在手续相对齐全的情况下，仍被强拆的局面，被告认为政府违法、违约的行为是根本原因，被告将对其进行评估后适时启动相关司法程序。2、如前所述，合同相对方对涉案标的情况十分清楚，并在此基础上与被告签订涉案合同，被告也依法履行了合同义务，出现现在的问题，属于政策风险或不可抗力的范畴，原告方对此也十分明晰，故被告不应承担责任或不应完全由被告单独承担责任。3、原告所诉返还款项及赔偿数额于法无据，应由法院确定原则及标准进行确立。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 一、原告王某某提供的证据：1、《渤萝峪假日酒店客房中心房屋转让合同》一份；2、延期交房谅解协议一份；3、佳汇公司出具的461544元的购房发票一张；4、2019年济南房地产半年报一份，证明济南市的房屋成交均价为13782元，王某某增值利益损失约为1942300元；5、济南市国土资源局土地行政处罚决定书一份；6、户口本《常住人口登记卡》一份，证明王某某曾用名为王波；7、购物凭证、收到条及发票一组，证明王某某实际装修损失为858992.7元。 二、被告佳汇公司提供的证据：1、农村四荒资源确认书一份、四荒使用权证书一份；2、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区立项和投资计划的批复文件一份；3、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区二期工程基建计划的批复文件一份；4、济南市历城区南部生态经济区建设管理小区建设管理领导小组对佳汇公司在仲宫泉泸村拟建香山寺生态旅游区的批复一份；5、济南市历城区仲宫镇计委关于佳汇公司新建度假中心一期建设项目计划的批复一份；6、佳汇公司关于《渤萝峪假日酒店》项目立项的请示一份；7、佳汇公司关于渤萝峪景区完善配套服务设施的立项及投资计划的申请；8、基本建设项目登记备案证明一份；9、济南市历城区林业局关于同意佳汇公司占用林地的批复一份；10、村镇规划选址意见书一份；11、建设工程规划许可证一份。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2007年3月22日，佳汇公司（甲方）与王某某（乙方）签订《渤萝峪假日酒店客房中心房屋转让合同》，合同主要内容为：“第二条房屋基本情况受让方所受让房屋位于渤萝峪休闲度假区A区、房号为3-C户型，建筑面积194.23平方米。……第三条房屋所占土地使用权使用年限受让方所受让的房屋土地使用年限自房屋交付之日起至2057年9月26日止。第四条房屋价款、付款方式转让方与受让方约定按建筑面积计算，房屋单价2392.00元/平方米，总金额肆拾陆万肆仟伍佰玖拾捌元整……第五条交付期限转让方应当在2007年10月30日前，将满足上述使用条件的房屋交付受让方使用……第九条房屋使用权处置如果因国家政策调整，致使受让方房屋被拆除，转让方承诺退还扣除房屋折旧后的剩余房款（折旧标准按照房屋使用年限、参照当时市场行情，委托双方共同认可的评估单位确定）”。2009年3月9日，甲方山东佳汇旅游发展有限公司与乙方王某某签订延期交房谅解协议书一份。2009年7月30日王某某向佳汇公司支付购房款461544元。2019年7月29日，涉案房屋被确认为违章建筑，济南市南部山区管理委员会向佳汇公司下发通知书，限佳汇公司于2019年7月31日前拆除违建的涉案房屋。王某某称2019年8月20日涉案房屋被拆除。 本院认为：王某某与佳汇公司签订的《渤萝峪假日酒店客房中心房屋转让合同》所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2007年3月22日双方所签《渤萝峪假日酒店客房中心房屋转让合同》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋因系违法建筑，被政府部门强制拆除，故不存在房屋返还的问题。房屋被拆除系其违章建筑的性质本身所造成与王某某购买涉案房屋的行为之间无因果关系，故房屋被拆除所造成的损失，不应由王某某承担。王某某共向佳汇公司支付了461544元购房款，佳汇公司应予以返还该笔购房款。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付王某某，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故王某某应向佳汇公司支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。王某某主张于2009年3月9日交房、2019年8月20日房屋被拆除，佳汇公司对此无异议，因此，本院认定涉案房屋于2009年3月9日日交付、于2019年8月20日被拆除。王某某应向佳汇公司支付自2009年3月9日至2019年8月20日（125.5个月）的使用费，《渤萝峪假日酒店客房中心房屋转让合同》第三条约定受让方所受让的房屋土地使用年限自房屋交付之日起至2057年9月26日止。因此，王某某应向佳汇公司支付占有使用费【461544元÷582.5个月（2009年3月9日——2057年9月26日）×125.5个月】=99439.95元。佳汇公司在扣除使用费后，剩余购房款362104.05元（461544元-99439.95元）应当返还给王某某。关于利息，王某某在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担，故本院不予支持。 王某某要求佳汇公司承担装修损失及增值部分，佳汇公司不认可，称合同第九条有明确约定，可以看出王某某购房房屋时是知道房屋手续存在一定的瑕疵，同时也十分清楚签署合同履行合同的风险，因为双方在当时签订合同时，就对现在情形进行了约定。本院认为，王某某仅提交装修发票一组，在无其他证据佐证的情况下，对其实际支出的装修费用金额无法认定，王某某购买案涉房屋未尽到审慎注意义务，后自主对违建房屋进行了装修，该项损失应由其自行承担，王某某主张的增值利益损失于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、王某某与山东佳汇旅游发展有限公司于2007年3月22日签订的《渤萝峪假日酒店客房中心房屋转让合同》为无效合同； 二、山东佳汇旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向王某某返还购房款362104.05元； 三、驳回王某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34963元，由王某某负担31367元、山东佳汇旅游发展有限公司负担3596元。保全费5000元，由被告山东佳汇旅游发展有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇二〇年七月十四日 书记员 马秀菊