陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终13226号上诉人（原审被告）：孙鹤翔，男，1976年4月23日出生，汉族，住西安市雁塔区。监护人：陈某，女，1979年3月11日出生，汉族，住址同上，系孙鹤翔妻子。委托诉讼代理人：孙建斌，男，1949年6月20日出生，汉族，住址同上，系孙鹤翔叔父。委托诉讼代理人：任敏，陕西博纳新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈培，女，1987年12月26日出生，汉族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：范克远，陕西德伦律师事务所律师。原审第三人：西安房天下房屋中介有限公司。住所地：西安市雁塔区丈八东路**裕昌太阳城******。法定代表人：代建宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘莹，女，1983年8月4日出生，汉族，员工，住。上诉人孙鹤翔因与被上诉人陈培及原审第三人西安房天下房屋中介有限公司（房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初5035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙鹤翔上诉请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以改判。双方合同最终未能履行的违约责任在被上诉人，与上诉人无关。1.被上诉人未按照合同约定向上诉人支付定金，从而导致了所有办事节点的顺延。2.上诉人一致为积极履行合同进行了全方位的努力工作。3.2017年年初西安市房地产市场出现了新的限购措施，被上诉人由于其自身不具备购房资格，先恶意解除合同，制造了上诉人违约的假象。二、一审对本案存量房买卖合同的解除存在认定事实不清，适用法律错误的情况，应依法改判。1.一审认定存量房买卖合同解除不符合合同约定的解除条件。2.一审认定合同解除日期为2017年7月5日明显不符合法律规定。三、关于违约金数额的认定，一审判决认定不清，适用法律错误，应予以改判。1.双方合同中存在违约金约定的条款，按照法律规定，应按照合同约定认定违约金，一审法院不应过度使用自由裁量权。2.2016年12月至2017年7月期间的房屋溢价损失，被上诉人证据并不充分。3.被上诉人在本次交易中不存在损失，反而上诉人存在损失。综上，请求支持上诉人诉请。陈培答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.定金问题，被上诉人严格按照房屋买卖合同约定支付给上诉人，有上诉人开具的收款收据为证。2.一审中上诉人未举证证明被上诉人不具备购房资格，实际上被上诉人一直是具有购房资格的，且限购政策是在双方签订合同且支付定金之后才有的，故限购政策不影响双方合同。3.双方履行合同中，上诉人明显逾期提供相关手续，被上诉人解除合同有理有据。4.根据合同法及相关法律规定，当事人可以按照实际损失主张损失赔偿。房天下公司提交书面答辩意见称，双方买卖合同真实有效，具有法律约束力，在双方履行合同过程中，2017年4、5月份，孙鹤翔向中介公司及陈培提出将不会按照合同约定的价款卖房，导致产生纠纷。合同约定直接支付定金，因为业主的房产证没有办理，存在一定的风险，三方才口头约定将三万元定金由中介公司暂时保管。2.中介公司已经于2019年8月底按照（2019）陕0113民初5035号判决向陈培退还购房定金三万元。陈培向一审法院提出如下诉讼请求:1.要求孙鹤翔返还定金30000元;2、要求孙鹤翔因违约赔偿其损失,律师费10000元，中介服务费14400元,房屋涨价损失200000元共计224400元;3、孙鹤翔承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2016年11月29日陈培(乙方)、孙鹤翔(甲方)签订《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定:甲方所售房屋坐落为大华·公园世家二期20幢1单元201室，建筑面积约为90.90平方米;该房屋已经设定抵押的，甲方应于2017年1月30日前办理抵押注销手续;经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为600000元，乙方应于本合同签订当日将定金30000元直接交于甲方;乙方应于本协议签订之日起60日内备齐购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款150000元存入资金监管账户进行资金监管，乙方选择商业贷款支付剩余房款420000元;甲、乙双方自签订本合同当日起，60个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，甲、乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，60个工作日内到房管局办理过户手续。合同第八条约定:合同签订后，若甲乙双方任意一方不按合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同，守约方解除本合同的，应当以书面的方式进行，本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约方之日起自动解除。如甲方违约，甲方应于七个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的百分之十向乙方支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另查，签订合同当日，陈培向房天下公司支付居间服务费9000元、评估费1200元、按揭服务费4200元及购房定金30000元，孙鹤翔向陈培出具收到购房定金30000元的收款收据。2017年1月10日孙鹤翔归还房屋贷款129277.71元，2017年3月29日孙鹤翔领取提前还款业务受理单及其他资料，2017年5月30日孙鹤翔领取涉案房屋房产证。2017年7月5日陈培以孙鹤翔迟迟不予办理手续、行为构成根本违约，向孙鹤翔发出《解除合同通知书》，上载明:合同签订后，经陈培多次催告孙鹤翔履行义务，但孙鹤翔迟迟不予办理，该行为已构成根本违约，依照合同约定，陈培书面通知孙鹤翔，解除与孙鹤翔签订的《西安市存量房屋买卖合同》。一审法院认为，依法成立的合同合法有效，当事人均应按照合同约定履行。本案中，陈培与孙鹤翔就买卖房屋达成一致协议，约定由陈培购买孙鹤翔所有的位于西安市雁塔区航天大道1119号大华公园世家小区20幢1单元10201室房屋一套，房天下公司为双方提供居间服务。根据合同约定，陈培孙鹤翔双方应自签订本合同当日起60个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，双方备齐所有过户资料和所需房款后60个工作日内到房管局办理过户手续。即，孙鹤翔应于2017年2月24日前办理完毕所有的过户资料，并应于2017年5月22日配合陈培完成过户手续，但根据法庭调查，直至2017年5月29日，孙鹤翔才取得涉案房屋的不动产权证书。故在合同履行过程中，孙鹤翔存在逾期违约情形。根据合同约定，陈培依法享有解除权。双方签订的合同应自陈培向孙鹤翔发送《解除合同通知书》之日（即2017年7月5日）起解除。合同解除后，房天下公司理应将代收陈培的定金30000元向陈培退还。评估费以及按揭服务费因并未产生，且未由孙鹤翔收取，故陈培要求孙鹤翔退还其该部分费用，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。孙鹤翔因违约给陈培造成的居间费损失9000元以及房屋溢价损失，孙鹤翔应向陈培承担赔偿责任。根据双方解除合同时，参考西安市2017年7月商品房销售均价，原审法院酌情将涉案房屋溢价损失确定为150000元。对于该部分损失，孙鹤翔应向陈培支付。陈培另诉要求孙鹤翔承担其律师代理费，缺乏合同依据，依法不予支持。至于孙鹤翔辩称其并未收到陈培支付的定金，根据房天下公司陈述以及孙鹤翔本人向陈培出具的收条，可以确定系双方协商一致，由房天下公司代为托管定金，故对于孙鹤翔的该项辩称意见，依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、第三人西安房天下房屋中介有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈培退还购房定金30000元。二、被告孙鹤翔于本判决生效之日起十日内向原告陈培支付居间费9000元，房屋溢价损失150000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陈培其余诉讼请求。案件受理费5116元，由孙鹤翔承担，因陈培已预交，故孙鹤翔在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于陈培。二审中，孙鹤翔提供证据：兴业银行转账记录，用于证明2016年12月28日孙鹤翔叔父孙建斌向孙鹤翔账户转款十万元用于还款解除抵押，孙鹤翔一直积极履行合同义务，并没有怠于履行合同。陈培质证称，真实性认可，证明目的不认可。这份证据是在2016年产生的已经过了举证期限，不属于新证据，一审时上诉人完全可以举证但没有举证，且此证据与本案无关，这份证据只能证明孙鹤翔与孙建斌之间存在交易，不能看出孙鹤翔在一直积极履行合同，与本案无关联性，对该证据不认可。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，陈培与孙鹤翔签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方均应全面履行合同义务。根据合同约定，因案涉房屋存在抵押，孙鹤翔应于2017年1月30日前办理完成抵押注销手续，并应于2017年5月22日前配合陈培办理完成房屋过户手续。但孙鹤翔并未在合同约定的时间内完成房屋抵押注销手续，其行为已经构成违约，根据合同约定，陈培有权解除合同。双方合同签订后，虽然陈培将定金30000元支付房天下公司，但孙鹤翔向陈培出具收款收据，应视为双方同意对定金支付的变更。双方合同签订日期为2016年11月29日，且陈培已经支付定金，并不受2017年西安市房屋限购政策影响。故孙鹤翔关于陈培未按约支付定金、陈培因不具备购房资格恶意违约的上诉理由不能成立。双方合同中虽有违约金约定，但陈培向违约方孙鹤翔主张赔偿高于违约金的损失，并不违反法律规定。原审法院参考西安市2017年7月商品房销售均价，酌情将孙鹤翔应赔偿涉案房屋溢价损失确定为150000元，认定并无不当。综上，孙鹤翔的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3480元（孙鹤翔已预交），由孙鹤翔承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年七月十五日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩