江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0391民初4064号原告：沙兴旺，男，1964年8月15日出生，汉族，无业，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：梁龙军，徐州市求是法律服务所法律工作者。被告：彭洪光，男，1958年3月3日出生，汉族，下岗工人，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：郭涛，徐州市泉山区西关法律服务所法律工作者。被告：上海丽仁行房地产经纪股份有限公司徐州分公司，住所地徐州经济技术开发区绿地之窗商业广场（I地块）办公楼A、B及商业楼号楼2-1220。负责人：倪胜荣，该分公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓欣，1990年7月6月出生，汉族，公司职员，住徐州经济技术开发区。原告沙兴旺与被告彭洪光、上海丽仁行房地产经纪股份有限公司徐州分公司（以下简称丽仁行徐州分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沙兴旺的委托诉讼代理人梁龙军、被告彭洪光的委托诉讼代理人郭涛、被告丽仁行徐州分公司的委托诉讼代理人杨晓欣（简易程序开庭时经本院传票合法传唤无正当理由未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙兴旺向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还定金10000元；2、请求依法判令被告赔偿违约金147200元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年1月，被告彭洪光将位于徐州经济技术开发区的房屋自愿转让给原告，为此，原、被告于2017年1月31日共同签订了房地产买卖居间合同，该居间合同约定：被告彭洪光将以上房产所有权转让给原告，房产面积为141平方米，转让总价为人民币736000元，违约责任为违约方按照总房价20%的比例赔偿给守约方等。上述协议签订后，原告依照约定分别给付被告10000元定金，给付被告丽仁行徐州分公司10000元居间服务费。然而被告却言而无信没有按约履行合同。为此，为了维护原告的合法权益，原告根据我国《合同法》及相关法律法规之规定提起本案之诉，恳请人民法院依法判决。被告彭洪光辩称：首先，原告所提供的《房地产买卖居间合同》为无效合同。因为该合同于2017年2月12日签订时，被告彭洪光已说明该房产的房产证及国有土地使用权证都没有办理，实际购房人朱玉霞已去世（系被告彭洪光之妻），在这样的情况下，而被告丽仁行徐州分公司不知为了什么目的，却说可以上市交易，并让原、被告双方签订了这份房屋买卖合同，该合同签订时就不合法，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款、第六款的规定，因此不受法律保护。房产的购置严格的说应当以所有权的转移为实际购置日期，现在该房屋的实际购买人已去世，房产证的所有人名字需要变更，因此需要先析产后变更，所以房产证及国有土地使用权证至今不能办理。同时，根据徐州市人民政府于2017年6月1日下发的徐政发（2017）33号文第六条规定，新购置的房产两年内不得上市交易，所以说该房地产买卖居间合同为无效合同。其次，关于原告主张的定金问题，被告彭洪光至今没有拿到定金，双方签订的合同约定定金交给被告丽仁行徐州分公司，但是被告彭洪光认为被告丽仁行徐州分公司没有签字同意上述房屋买卖合同，所以也不存在定金的交付，且定金交给被告丽仁行徐州分公司也不符合相关法律规定与常理，因为本案是买卖合同定金理应交给卖方。如果原告真交给了被告丽仁行徐州分公司也是其双方恶意串通，损害了被告彭洪光的经济利益，因为该合同内容根本就不能实现。再次，关于原告主张的违约金，被告认为违约金金额过高，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被告丽仁行徐州分公司是房地产经纪公司，是办理房产买卖业务的专业公司，在明知涉案房屋没有两证且房屋所有权人去世的情况下却恶意让被告彭洪光签订合同，最终迫使被告彭洪光违约，如果需要支付违约金也应当由被告丽仁行徐州分公司支付。最后，涉案的房屋买卖合同没有约定履行期限，也没有约定过户期限，实际履行需要房屋交付给被告彭洪光才能进行买卖和交易，而开发商向被告彭洪光延期交付涉案房屋很长时间，被告彭洪光到2018年5月28日才交纳完毕契税，房屋的所有权才为本案的被告彭洪光所有。而且根据市政府于2017年6月1日下发的文件规定，新购置的房屋两年内不允许交易，涉案房屋于2018年才交付给被告，因为开发商的问题导致房屋延期交付，根据本市政策规定涉案房屋不允许买卖及过户。综上所述，原告与被告丽仁行徐州分公司在知道该房产无证及实际所有权人去世的情况下，恶意串通违法与被告彭洪光签订房屋买卖合同，该合同在签订时就违约，迫使被告彭洪光支付违约金及定金，所以原告的诉讼请求不合法，请求人民法院依法驳回原告的各项诉讼请求。被告丽仁行徐州分公司辩称：首先，原、被告双方在2017年1月31日签订了房屋居间协议，原告于2017年1月31日向被告丽仁行徐州分公司交纳了服务费10000元以及购房定金10000元。该款项会在客户未购买房屋且归还收据后退还给客户。如果被告丽仁行徐州分公司确认收到了原告交纳的定金及中介费就退给原告。对于其他的责任不应当由被告丽仁行徐州分公司承担，被告丽仁行徐州分公司只是一个中介机构。其次，因涉案房屋没有办理房产证，所以定金还在被告丽仁行徐州分公司处。最后，原、被告曾在一起协商过这个事情，但是没有成功，被告丽仁行徐州分公司并不是不处理，法院怎么判决该怎么处理就怎么处理。因为被告丽仁行徐州分公司会根据楼盘情况更换地址，没有收到第一次开庭的传票。综上，被告丽仁行徐州分公司请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2013年11月16日，朱玉霞与徐州城置有限公司签订商品房买卖合同，约定由朱玉霞购买坐落于徐州经济技术开发区尚东花园三期C17-1-201室的房屋。2016年8月3日，朱玉霞因病去世。2017年1月31日，原告沙兴旺与被告彭洪光签订房地产买卖居间合同，该合同载明：“卖方（甲方）：姓名彭洪光朱玉霞。身份证号码。买方（乙方）：姓名沙兴旺，身份证号码。居间方（丙方）：徐州丽仁行房地产经纪有限公司。……第三条：房屋法律概况：1、房屋所有权证书登记人：朱玉霞，身份证号码。2、房屋所有权证书编号：土地使用权证书编号：3、房屋坐落于金山桥开发区。4、房屋所有权证上登记的房屋建筑面积：141㎡，地下室建筑面积：㎡，阁楼建筑面积：㎡，车库建筑面积：㎡。第四条：房屋面积特殊约定：本合同第三条所约定的面积为原产权证（购房合同）上标明的，以此面积与交易过户时产权登记机关实际调图的面积有差异的，以产权登记机关实际调图面积（产权证）为准，房地产价值不变，甲乙双方无任何异议。第五条：甲乙双方议定上述房地产价格为人民币（大写）柒拾叁万陆仟元，（小写）¥736000元，此价款除包括房地产本身外，还包括房屋内以下设施：水、电、气。第六条：甲乙双方一致同意采取以下B种房款支付方式；A、甲乙双方到产权管理部门办理上述房地产签字立契约手续之日，乙方向甲方一次性支付购房全款。押金元，待房屋交接时付清。B、乙方采取分期付款或贷款方式支付房款，双方到产权管理部门办理上述房地产签字立契约手续之日，乙方支付房款280000元整，其余尾款于贷款后付清。第七条：因过户产生的所有费用全部由乙方承担，自行交纳（甲方因继承、离婚、受赠等析产所得取得房屋需缴纳的交易所得税由甲方承担）。第八条：根据《中华人民共和国合同法第四百二十六条》规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间服务费共计人民币壹万元（大写）元整，（小写：¥10000元整）由乙方承担，在签订本协议时一次性支付给居间方。本合同成立后，若付佣金方违约，佣金照常收取；若对方违约，应赔偿付佣金方的佣金损失；若甲乙双方在未经居间方书面同意的情况下共同终止合同履行的，佣金照常收取。第九条：在签订本协议时乙方交付给甲方购房定金人民币（大写）：壹万元（¥10000）元整，由方保管，在购房时该定金即抵购房款或过户费用或服务费，甲方将购房合同押给丙方保管。甲方办好房产证之后，凭该房房产证到丙方换取定金。第十条：甲乙双方同意年月日前办理上述房地产的立契约（过户）手续。第十一条：甲乙双方同意在甲方收到全款之日起三日内将上述房地产正式交付给乙方，并于三十天之内迁出原有户籍。第十二条：在房屋交接之前房屋内所发生的费用由甲方承担，之后产生的费用由乙方承担。第十三条：如任何一方恶意拖延付款日期或房屋交付日期要付给对方违约金，按每日总房款的万分之五计算。第十四条：甲方保证向乙方出售的房屋拥有完全所有权和使用权，（如果房屋是共有，甲方保证已经经共有人同意并保证上述房地产权属清楚，并具有处置权，若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，概有甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费等，甲方负责赔偿。甲、乙双方的代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同。如有不实，代理人愿意承担一切违约法律责任。第十五条：交房时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方于1个月内予以修理或恢复。如逾期不修理或恢复，乙方可自行修理或恢复，费用由甲方承担。第十六条：违反本协议的任何一条款均视为违约。违约方按照房屋总价款20%的比例赔偿给守约方违约金，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第八条所约定的服务费。违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。第十七条：本协议自甲乙双方签字生效，未尽事宜甲乙双方可另签补充协议，本契约的附件和甲乙双方签订的补充协议，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。第十八条：本契约在履行过程中如发生争议，甲乙双方应协商解决。协商不成的双方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。第十九条：双方约定的其他事项：备注：①甲方预定？？房产证，具备过户条件。乙方负责新证过户所有费用，双方无任何异议②甲乙双方过户时间以开发商统一办证时间为准。”2017年1月31日，原告沙兴旺支付购房服务费10000元以及定金10000元。为此，被告丽仁行徐州分公司出具收据两张，第一张收据载明：“交款单位：沙兴旺。收款方式：POS。人民币（大写）：壹万元整¥10000。收款事由：收尚东花园三期17-1-201购房服务费”。第二张收据载明：“交款单位：沙兴旺。收款方式：微信。人民币（大写）：壹万元整¥10000。收款事由：收城置三期17号楼1-201购房定金。卖方拿房屋不动产证来换定金。由中介方暂为保管”。2017年2月12日，原告与被告彭洪光签署声明一份，该声明载明：“因卖方家属有病去世，有城置花园三期17-1-201住房一套，对外出售，买方同意签字，过户不产生任何纠纷”。2018年1月9日，徐州城置有限公司出具涉案房屋的购房发票一张，载明金额为731355元。2018年5月28日，涉案房屋缴纳契税，纳税人名称为朱玉霞，金额为14627.10元。2020年4月1日，被告丽仁行徐州分公司出具情况说明一张，该说明载明：“我司于2017年1月31日收到沙兴旺服务费10000元以及购房定金10000元，共计：20000元（大写：贰万元整）。此笔款项会在客户未购买房屋且归还收据后退还给客户”。本院认为，一、关于原告与被告双方之间签订的房屋买卖协议是否合法有效：虽然被告提出出售涉案房屋违反本市限购政策以及朱玉霞已经死亡等抗辩，原、被告双方于2017年1月31日签订的房屋买卖协议系原、被告双方的真实意思表示，在该协议书中明确被告将涉案房屋出卖给原告，并对房屋总价等进行了约定，该协议并不符合法律关于合同无效的规定，且根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定精神，故原、被告双方所签订的房屋买卖协议合法有效，对原、被告双方均具有约束力。二、关于被告是否已经构成违约：虽然被告提出出售涉案房屋违反本市限购政策，以及因朱玉霞死亡其无法出售涉案房屋等抗辩，但合同法以鼓励交易为精神，原、被告双方的房屋买卖合同中约定过户时间为开发商统一办证时间，即使到时不符合本市限购政策，被告彭洪光作为出卖人也能够实现其合同目的，取得房屋价款，但是，被告彭洪光在庭审中已经自认其以违反本市限购政策等理由表示不再履行涉案房屋买卖合同，故可以认定被告彭洪光存在违约行为。三、关于原告请求判令被告赔偿违约金147200元的主张是否应予支持：首先，本案中，虽原、被告双方签订的房屋买卖合同对违约金进行了约定，但被告彭洪光提出其不应承担违约责任的抗辩，故应当对原告主张的违约金进行调整。其次，涉案房屋买卖合同签订于本市限购政策出台之前，原、被告双方不可能预判会对涉案房屋进行限购，在签订房屋买卖合同时，原、被告双方也应明知涉案房屋未办理权属登记也未由开发商交付，且上述房屋买卖协议也约定在能够办理房屋过户手续时原告才支付首付款280000元（涉案房屋于2018年5月28日缴纳契税），而原告实际上向被告丽仁行徐州分公司支付居间服务费10000元以及定金10000元，并未向被告彭洪光支付其他房款，已支付金额较小，该金额款项的支付与整个房屋总价款的占比较小，且该金额款项的支付也不会对原告再购买其他房屋造成资金压力。再次，原告作为买受人也应当对其购买房屋的权属以及状态进行必要审查，原告对涉案房屋的权属以及状态是知道或者应当知道的，后被告彭洪光以违反本市限购政策等为由表示不再履行涉案合同，也存在相应客观因素。再次，虽因被告彭洪光存在违约行为，但在原告仅支付定金10000元的情况下，确定被告已经违约不可能再按照原、被告双方签订的合同约定将涉案房屋出售后，原告也应当采取适当措施减少损失。最后，因涉案买卖合同已经不再继续履行，其实际上给原告造成了损失，同时，由于本地房地产行情的变化，涉案房屋的价值也升值。因此，综合考虑以上因素，本院酌定本案中被告彭洪光应当向原告支付违约金40000元。四、关于被告丽仁行徐州分公司是否应承担责任：首先，被告丽仁行徐州分公司仅是房产中介，其并未在原告与被告彭洪光的房屋买卖合同上签字，其仅是从事居间服务，不应当向原告承担因被告彭洪光违约所产生的违约责任。其次，原告因购买涉案房屋向被告丽仁行徐州分公司支付定金10000元，本案审理过程中，被告丽仁行徐州分公司也表示愿意在原告未购买房屋时退还，为减少诉累，故被告丽仁行徐州分公司应当向原告退还定金10000元。最后，对于中介服务费，虽被告丽仁行陈述愿意在原告未购买房屋以及返还收据的前提下退还原告，但是原告并未在本案中提出该项诉请，因此，本案对该项费用不予处理，由相关方另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告彭洪光于本判决生效后十日内一次性支付原告沙兴旺违约金人民币40000元；二、被告上海丽仁行房地产经纪股份有限公司徐州分公司于本判决生效后十日内向原告沙兴旺返还定金人民币10000元；三、驳回原告沙兴旺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3645元（原告已预付），由原告沙兴旺负担人民币1000元，由被告彭洪光负担人民币2645元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于徐州市中级人民法院。审 判 长  聂新国人民陪审员  刘振书人民陪审员  张爱金二〇二〇年七月九日书 记 员  高 悦