广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2695号原告：李绮迎，女，1981年9月27日出生，汉族，住广东省中山市*********，公民身份号码442************44X。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。被告：陈远，女，1987年9月23日出生，汉族，住广东省中山市东区******************，公民身份号码430************36X。被告：吕文武，男，1983年12月12日出生，住四川省南充市顺庆区************，公民身份号码512************918。上述两被告共同委托诉讼代理人：王小龙，广东威格信律师事务所律师。原告李绮迎与被告陈远、吕文武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李绮迎及其委托诉讼代理人谢红萍，被告吕文武及被告陈远、吕文武共同委托诉讼代理人王小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李绮迎向本院提出诉讼请求：判令陈远、吕文武向李绮迎支付租金283200元及利息损失（以283200元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2016年3月10日，李绮迎与陈远签订了一份租赁合同，约定：陈远承租李绮迎位于中山市大涌镇石井工业区的锌铁棚厂房作家具厂之用，厂房面积为1200平方米，月租金为10800元，租赁期限从2016年4月1日至2018年12月31日，具体约定内容按书面合同。2019年1月2日，李绮迎与陈远、吕文武签订了1份还款协议书，协议书约定：截止至2019年1月2日，陈远、吕文武尚欠李绮迎2016年4月起至2018年8月的租金合计313200元，李绮迎按254900元收取，该款陈远、吕文武分期向李绮迎支付：陈远、吕文武在2019年1月30日前向李绮迎支付150000元；在2019年3月30日前向李绮迎支付104900元；如陈远、吕文武任何一期未按期足额向李绮迎支付租金的，则李绮迎有权按租金313200元向陈远、吕文武收取；陈远、吕文武是夫妻关系，吕文武自愿与陈远共同承担此协议还款责任；协议还就其他事项作了约定。上述协议签订后，陈远、吕文武仅向李绮迎支付了租金30000元，按协议书约定，陈远、吕文武还应支付租金283200元。为维护自身权益，李绮迎特向法院起诉。李绮迎围绕其诉求，提交的主要证据有：1．租赁合同1份；2.还款协议书1份；3.结婚登记审查处理表1份；4.收据、证明各1张；5.陈远楼房2017年三月份、2018年七月份至十一月份对账单各1份，十二月份对账单2份；6.陈远总办公室铁棚2017年三月份、2018年七月份至十一月份对账单各1份，十二月份对账单2份；7.中山市大涌镇法律服务所见证书3份[编号：（2009）中涌见字第582号、（2017）中涌法【石井社区】见字第003号、（2019）中涌法【石井社区】见字第022号]、收据1份、收款收据3份、情况说明1份、户口簿复印件1份；8.租赁合同2份；9.微信用户信息截图1张、微信聊天记录截图各6张。陈远、吕文武辩称，1.双方每月对房租均有进行结算，陈远、吕文武每月按时交清房租及相关水电费，不存在拖欠的事实；2.关于租赁及结算经过，陈远称其是与李绮迎签订房屋租赁合同，但由李绮迎的妹妹案外人李绮结负责收房租及结算，房租及水电费亦按李绮迎及李绮结的要求支付至李绮结及李绮岳登记的工厂账户；3.涉案合同约定了两个月租金为保证金，陈远也支付了保证金，合同第13条约定逾期一个月不交租金则出租方可解除合同、收回租赁物、没收保证金，按常理说陈远、吕文武不可能存在拖欠两年房租不交的情况，而且该两年期间李绮迎也未向陈远、吕文武发过任何的催收函件，也不符合常理；4.陈远、吕文武的支付记录显示两人已向李绮迎支付了80多万元的租赁费用，双方除了租赁关系并无其他交易行为，李绮迎称陈远、吕文武未缴租金应继续承担相应的举证责任；5.对于吕文武所签署的还款协议书，因双方房屋租赁合同的签订及结算事宜都是由陈远进行办理，而吕文武忙于家具厂的业务，对于租赁及结算事宜并不清楚，吕文武的签字并不代表陈远对还款协议的确认，且吕文武的签字也不是其真实意思表示，不应发生法律效力，退一步讲，即使吕文武的签字有效，其也属于债务承担，根据合同法第85条的规定，债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩，陈远的抗辩对于吕文武也是有效的，再退一步讲，李绮迎在2020年1月17日才提起诉讼，该案2017年1月17日前的租金诉求已超出诉讼时效。本案李绮迎也无权没收被告方的保证金，即使存在租金未付的情况，也是由于李绮迎自身的原因所致。陈远、吕文武提交的主要证据有：1.陈远支付租金统计表1页；2.陈远、吕文武银行账单18页；3.微信转账记录截图21页；4.中山市大涌镇文得达制衣厂、中山市大涌镇文达制衣洗水厂的企业信用信息公示报告2份。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李绮迎与李绮结、李绮岳分别系姐妹、姐弟关系。李绮迎称其与李绮结、李绮岳共同承租了中山市大涌镇石井社区股份合作经济联合社位于中山市******土名为“林屋堂西”的土地，并在该土地上兴建了1200平方米的锌铁硼厂房用于出租。2016年3月10日，李绮迎将前述厂房出租给陈远，双方签订书面合同约定：李绮迎将广东省中山市大涌镇石井工业区星铁棚厂房出租给陈远，星铁棚厂房约1200平方米，每月租金10800元；租赁期限从2016年4月1日起至2018年12月30日止；陈远应于每月5号前向李绮迎缴交下月租金，每月可缴交租金至李绮迎指定银行账号，李绮迎收取租金后开具收款收据；陈远应于签订合同之日向李绮迎缴交租赁保证金20000元；如陈远逾期交付租金的，则按拖欠租金总额以每日千分之一计付违约金给李绮迎，逾期一个月仍未支付的，李绮迎有权解除本合同，收回租赁物，陈远所交的保证金归李绮迎；该合同还约定了其他事项。签订合同后，陈远于2016年3月11日向李绮迎支付保证金20000元，李绮迎收取后出具了编号为2907706的收据，后李绮迎、吕文武于2019年1月18日共同出具《证明》确认该笔20000元保证金已退还陈远、吕文武。李绮迎因出租案外其他租赁物分别与陈远、吕文武签订了两份租赁合同，具体如下：2013年9月21日，李绮迎与陈远签订租赁合同约定李绮迎将广东省中山市大涌镇石井工业区一幢六层的厂房及星铁棚厂房出租给陈远，上述六层厂房的建筑面积为4500平方米，星铁棚厂房1150平方米；租赁期限为五年，从2014年1月1日起至2018年12月30日止，2014年1月1日起至2016年12月30日月租39000元，2017年1月1日起至2018年12月30日月租42900元；该合同还约定了其他事项。2016年，李绮迎与吕文武签订租赁合同约定李绮迎将广东省中山市大涌镇石井工业区星铁棚厂房出租给吕文武，星铁棚厂房约1000平方米，每月租金8000元；租赁期限从2016年9月1日起至2018年12月30日止；吕文武应于每月5号前向李绮迎缴交下月租金；该合同还约定了其他事项。李绮迎称其与吕文武于2016年8月26日签订前述合同。李绮迎称，前述三份合同签订后，陈远、吕文武未就涉案租赁物支付租金，仅支付了案外租赁物的租金及含涉案租赁物在内的所有租赁物的水电费等费用，直至三份合同即将到期陈远、吕文武要求续签合同时，李绮迎查看合同才发现涉案租赁合同从签订之日起从未收到过租金，所以从2018年9月开始李绮迎制作对账单时加上了涉案租赁合同约定的月租金10800元，陈远、吕文武也从2018年9月1日起按约定的月租金10800元支付了2018年9月1日至12月30日期间4个月的租金。双方经过近半年时间的协商、对账，确定了涉案合同所欠租金的数额及支付方式，并于2019年1月2日以李绮迎为甲方、陈远及吕文武为乙方签订《还款协议书》，约定：2016年3月10日，甲乙双方签订了一份《租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于中山市大涌镇石井工业区的星铁棚厂房作家具厂之用，厂房面积为1200平方米，月租金为10800元，租赁期限从2016年4月1日至2018年12月31日，内容详见合同。现就有关事宜，双方签订本协议书。一、甲乙双方确认：截止至2019年1月2日，乙方尚欠甲方2016年4月起至2018年8月的租金合计313200元。二、甲乙双方同意，上述租金313200元，甲方按254900元收取，该款乙方分期向甲方支付：乙方在2019年1月30日前向甲方支付15万元，乙方在2019年3月30日前向甲方支付104900元。三、如乙方任何一期未按期足额向甲方支付租金的，则甲方有权按租金313200元向乙方收取。四、本协议书一式两份，甲乙双方各执一份。补充协议：吕文武与陈远是合法夫妻关系，吕文武自愿与陈远共同承担此协议还款责任。李绮迎、吕文武分别在该协议书下方“甲方：李绮迎”、“乙方：吕文武”处签名、捺印。前述还款协议书签订后，陈远、吕文武向李绮迎支付了30000元，此后未再按约定支付剩余款项，2020年1月11日李绮迎通过微信向吕文武催收剩余款项224900元，吕文武回复“好好的老板娘，你再给我算优惠一点啦，算优惠点，年前我尽量把你这个钱给你结了吧，好吧”。因陈远、吕文武未按还款协议书付清余款，李绮迎遂于2020年1月17日诉至本院，并提出前述诉求。本院另查明，陈远与吕文武于2012年1月31日办理结婚登记。吕文武庭审中确认其与陈远共同使用涉案租赁物进行经营。诉讼中，李绮迎确认涉案租赁物建设前未办理报建手续，所以并未取得建设工程规划许可证，但陈远、吕文武已实际使用涉案租赁物，即使涉案合同被认定无效，陈远、吕文武也应按合同约定的租金标准支付房屋占用费；涉案合同已于2018年12月31日租期届满，后双方就涉案租赁物办理了交接手续；李绮结、李绮岳于2020年5月15日出具《情况说明》同意由李绮迎向陈远、吕文武主张拖欠的租金283200元及利息损失等费用。诉讼中，李绮迎提交了2017年3月、2018年7-12月的对账单作为证据，据李绮迎提交的陈远楼房2017年三月份对账单显示，对账单尾部“2017年四月份租金”处有打印字样“￥43，900.00”和手写字样“+2000（空地）+500（空地）”，“承租确认人”处有陈远的签名。对此，陈远、吕文武确认该对账单上陈远的签名，但辩称手写字样“（空地）”是李绮迎事后添加上去的，对此不予确认。另外，李绮迎提交的陈远楼房2018年七月份至十二月份对账单中，七月份至十月份对账单尾部均载明当月租金为46400元，但九月份、十月份对账单上有手写字样的“+10800”，十一月、十二月对账单载明当月租金为57200元，前述对账单中七月、十月、十一月对账单均经吕文武签名确认。陈远总办公室铁棚2017年三月份、2018年七月份至十二月份对账单尾部均载明当月租金为8000元，其中陈远在2017年三月份对账单上签名确认，吕文武在2018年十月份、十一月对账单上签名确认。诉讼中，陈远、吕文武辩称其二人已按李绮迎出具的对账单付清租金和水电费，其中李绮迎提供的楼房对账单所载租金46400元就是2013年9月21日签订的租赁合同所涉租金42900元及涉案租赁物租金3500元，该3500元是李绮迎对涉案租赁物租金的减免，但陈远、吕文武同时确认双方并未就其主张的租金减免进行过协商，也无证据证明李绮迎对涉案合同约定的租金进行过减免。李绮迎对陈远、吕文武主张的涉案合同租金从10800元减低至3500元不予确认，并驳称其向陈远、吕文武提供的2018年8月之前的对账单均未包含涉案租赁物的租金10800元，前述3500元是李绮迎向陈远、吕文武有偿出租的另外一块空地的租金，该空地租金最初是1000元/月，后涨至3500元/月。2018年9月至12月的楼房对账单均包含涉案租赁物的租金10800元及空地租金3500元，陈远、吕文武已确认并支付。诉讼中，陈远、吕文武辩称2016年3月至2018年12月期间其二人已向李绮迎支付租金826829元，该款项中包含了涉案租赁物的租金，但其未能向本院具体指出其支付的哪些款项是作为涉案租金支付的，也未能向本院具体展示涉案租赁物每月的租金支付情况。李绮迎确认收到该笔826829元的款项，但称该笔款项系用于支付双方其他租赁关系中约定的租金，并非用于支付涉案租赁物租金。双方庭上均确认陈远、吕文武是按李绮迎出具的对账单支付租金的，对账单上的款项均已实际支付，李绮迎亦实际收取，陈远、吕文武还确认并未支付过对账单以外的其他款项，李绮迎确认其本案中主张的月租金10800元并未载明在2016年4月至2018年8月期间每月的对账单中，其亦未实际收取过。诉讼中，双方并未在本院指定的时间内进行对账，亦未按要求提交书面对账情况说明。2020年1月22日，本院依据李绮迎的申请作出（2020）粤2071民初2695号民事裁定，裁定：一、冻结陈远的银行存款288200元（详见协助冻结存款通知书）；二、如冻结存款不足额，则以不足的部分为限，查封陈远、吕文武名下的位于中山市东区*****************的房地产【房产证号：粤房地权证中府字第**、粤房地权证中府字第**；土地证号：国（2014）易21032**】相应价值的份额。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈远在与吕文武的婚姻存续期间向李绮迎承租涉案租赁物，后双方共同使用涉案租赁物进行经营，双方对此均予以确认，本院亦予以认可。李绮迎已确认涉案租赁物建设前未办理报建手续，也未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，李绮迎与陈远于2016年3月10日签订的《租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然《租赁合同》无效，但双方均确认陈远、吕文武已实际使用涉案租赁物，陈远、吕文武应参照合同约定的租金标准向李绮迎支付2016年4月1日至2018年8月31日期间的占有使用费。双方对账后，李绮迎与吕文武于2019年1月2日签订了《还款协议书》约定陈远、吕文武于2019年3月30日前支付所欠的费用，该协议书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行，且该协议书效力及于陈远。协议书签订后吕文武已支付了30000元，故陈远、吕文武应向李绮迎支付283200元（10800*29-30000）。陈远、吕文武逾期支付占有使用费，经催告后仍未支付，必将导致李绮迎未收占有使用费的资金占用利息损失，李绮迎要求陈远、吕文武自2019年4月1日起支付占有使用费的逾期利息，有事实和法律依据，本院亦予以支持。综上，陈远、吕文武应向李绮迎支付占有使用费283200元及利息（以283200元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。对于陈远、吕文武辩解，本院分析如下：首先，陈远、吕文武辩称其所支付的826829元租金中包含了涉案租赁物的租金，但其未能向本院具体指出其支付的哪些款项是作为涉案租金支付的，也未能向本院具体展示涉案租赁物每月的租金支付情况，而且双方庭上均确认陈远、吕文武是按李绮迎出具的对账单支付租金的，而李绮迎已确认2016年4月至2018年8月期间每月的对账单中并未载明涉案的租金；其次，关于3500元款项性质，陈远、吕文武认为该笔3500元就是涉案租赁物的租金，而双方合同约定租金为10800元，陈远、吕文武未能提交证据证明双方将约定的租金调整为3500元，李绮迎对此不予认可，并称该笔3500元是出租案外空地的租金费用，并提交了对账单予以佐证；再次，2018年9月起，陈远、吕文武每月支付的租金相较于此前的租金数额增加了10800元，李绮迎称因发现遗漏收取涉案租赁物的租金，所以从2018年9月份开始要求陈远、吕文武按月支付约定的租金10800元，陈远、吕文武虽然从2018年9月起至12月均按月支付了该笔10800元的费用，但对该笔费用的性质及由来却未能作出合理解释，吕文武称其不知道该笔10800元是什么性质的款项，也没有看对账单上的数额，陈远出具的对账单是多少钱他就付多少钱，陈远则称该笔10800元与之前的3500元性质一样都是涉案租赁物的租金，之前是李绮迎减免了涉案租赁物租金并按月租金3500元收取，直至2018年9月开始变回10800元；最后，陈远、吕文武均称涉案租赁物的相关租赁事宜均由陈远负责，吕文武负责家具厂的经营，并不清楚租赁事宜，但李绮迎作为证据提交的对账单中，吕文武均有在楼房的七月、十月、十一月及办公室铁棚十月、十一月对账单中签名确认，李绮迎与陈远、吕文武签订的3份租赁合同中，其中月租金为8000元的租赁合同是以吕文武为承租人的，李绮迎发现有遗漏租金未收取后，与陈远、吕文武协商、对账，吕文武通过微信与李绮迎协商减免租金事宜，并最终在《还款协议书》上签名、捺印，此后还陆续还款30000元，陈远、吕文武的陈述与前述事实相互矛盾。经本院核算，陈远、吕文武实际上2018年9月份起每月向李绮迎支付租金65200元（42900+3500+10800+8000），其中42900元、10800元、8000元的月租金标准均有在双方签订的3份合同中载明，剩下的3500元虽无合同约定，但李绮迎对该笔款项作出了合理解释，并提供了证据佐证，陈远、吕文武并能提供相反证据予以反驳，本院对李绮迎的陈述予以认可。综上，李绮迎提交的证据能相互佐证，确切证明其从签订涉案合同起至2019年8月间从未收取涉案租赁物租金，陈远、吕文武的辩解明显有悖常理，亦不符合日常生活经验法则，且提交的证据不能证明其辩解的事实成立，也并不足以推翻李绮迎提交证据的证明效力。因此，本院认定李绮迎主张的遗漏租金未收取的事实，与本案查证的相关具体事实及证据能相互印证，具有高度盖然性，理据亦明显比陈远、吕文武的主张更为充分和合理可信，故本院对李绮迎的主张予以支持，对陈远、吕文武的辩解不予采信。另，关于时效问题，双方经过对账结算已于2019年1月2日签订了《还款协议书》，吕文武亦已履行了协议书部分支付义务，已向李绮迎支付了30000元，现陈远、吕文武再以涉案部分租金已过诉讼时效为由进行抗辩，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，李绮迎的诉求合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、确认原告李绮迎与被告陈远于2016年3月10日签订的租赁合同无效；二、被告陈远、吕文武于本判决发生法律效力之日起七日内向李绮迎支付占有使用费283200元及利息（以283200元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5623元、诉讼保全费1961元，合计7584元（原告李绮迎已预交），由被告陈远、吕文武负担（陈远、吕文武于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告李绮迎）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谭俏芬人民陪审员  彭镇平人民陪审员  方秀鹣二〇二〇年七月十三日书 记 员  罗丹薇谭银娣