宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初499号原告:宁夏商务投资开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人:高某,系公司董事长。委托诉讼代理人：顾某、吴某，宁夏辅德律师事务所律师（特别授权）被告：宁夏唐渠大酒店(有限公司)，宁夏回族自治区银川市。法定代表人:闫某。被告:闫某，住宁夏回族自治区银川市,公民身份号码:×××。被告:周某,男,汉族，住宁夏回族自治区银川市,公民身份号码:×××。被告:张某,无业，住宁夏回族自治区银川市,公民身份号码：×××。四被告共同委托诉讼代理人：施某，宁夏一德律师事务所律师（特别授权）原告宁夏商务投资开发有限公司与被告宁夏唐渠大酒店(有限公司)、闫某、周某、张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人顾某、吴某，被告闫某及四被告共同委托诉讼代理人施某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏商务投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告一向原告支付房屋占有使用费546438元(房屋占有使用费暂计算至2019年11月19日,请求法院以年租金90万元为基准判令至实际搬离之日止),被告二、被告三、被告四共同承担连带保证责任;2、请求法院依法判令被告一立即搬离、腾空涉案房屋；3、请求法院依法判令被告一向原告支付违约金270000元,被告二、被告三、被告四共同承担连带保证责任;4、请求法院依法判令被告一向原告支付律师费20000元,被告二、被告三、被告四共同承担连带保证责任;以上共计836438元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月24日,原告与被告一宁夏唐渠大酒店签订《房屋租赁合同》(合同编号:Y2016007),合同约定租期自2016年1月1日起至2018年12月31日止,租期三年,每年租金固定为125万元整。同时,合同对违约责任、争议解决等均作了明确约定。合同签订后,原告依约向被告一交付了案涉房屋。2018年2月26日,经原告与被告一协商一致,原告同意将案涉房屋2017年、2018年租金调整为每年90万元,并与四被告签订了《补充协议》,该协议明确约定被告二、被告三、被告四自愿为原《房屋租赁合同》及该《补充协议》的履行承担连带保证责任。但上述房屋租赁期限届满后,被告一并未与原告续签租赁合同却仍然占有使用案涉房屋至今。截止2019年11月19日,被告一已欠付案涉房屋的占有使用费546438元(不包含违约金),被告二、被告三、被告四亦未依据《补充协议》承担保证责任。综上,四被告拖延支付房屋占有使用费的行为已经严重侵害了原告的合法权益,为维护自身合法的经济权益,原告特依据相关法律规定向贵院提起诉讼,望判如所请。被告宁夏唐渠大酒店（有限公司）辩称，2015年12月24日，其与原告签订了《房屋租赁合同》，承租原告位于银盛路长城花园28号3至5层房屋用于酒店经营。租赁期限3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。2018年2月26日，诉讼双方签订了《补充协议》，2017年度、2018年度租金由125万元/年，变更为90万元/年，闫某、张某、周某就《房屋租赁合同》及《补充协议》的履行，承担连带保证责任。2018年12月19日，租期届满前，为明确续租的租金，其向原告递交了《关于降低房租的申请》、报送了利润表及同楼6-8层房屋的租赁合同。希望原告能够根据租赁市场价格大幅下降的客观情况、根据同一位置同等面积房屋年租金20万元的客观事实，考虑到其的实际经营困难，公平协商确定租金。2019年2月18日，原告方的领导陶雨芳总经理批示：“请高总、何总根据实际经营情况与唐渠酒店协商”。此后，原告多次派人考察了周边物业的租金标准，摸查了酒店的客流量和就餐率。在双方磋商租金之际，原告参照6-8层租金标准酌情向其收取了房租25万元。基于上述事实，其认为，原告事实理由陈述与案件事实不符，其诉请依法不能成立。1.《房屋租赁合同》到期后，原告同意其续租，双方形成了新的租赁关系。租金标准未协商一致，是书面合同一直没有签署的原因。没有书面合同不等于没有租赁合同关系，不改变续租的客观事实。也正是因为如此，租赁合同到期后，原告不曾就其使用租赁房屋提出过任何异议；还是因为如此，原告收取了其2019年度租金25万元。将合法的续租关系解读为到期不搬离的侵权行为，要求给付占有使用费，有失客观。2.《房屋租赁合同》及《补充协议》仅就原租赁期限内的租金进行了约定，不涉及续租租金。租赁市场已经发生了重大的变化，其从未与原告约定续租后年租金90万元，相同位置、相同面积营业房的租金也只是20万元/年，其更是明确提出了降租的意思表示，原告以90万元/年的标准，诉请其给付所谓房屋占有使用费，没有依据。鉴于双方就租金标准不能达成一致，其已于2020年4月2日致函，要求原告先行收回租赁物业。3.签订及履行《房屋租赁合同》，其没有拖欠过原告的租金，也不曾有过其他违约行为。续租的房屋租金未予以确定，何来“拖延支付房屋占有使用费”之说？租金是酒店经营的主要成本，如果不是原告同意就降低房租进行协商，其怎么可能顶着巨额亏损续租？没有就租金标准达成一致，不是其一方原因造成的；租金数额不确定，其如何付款？该付多少钱？因此，本案根本就不存在其违反合同约定的情形，也没有所谓违约责任的承担问题。事实上，抛开租金数额以及其是否违约的问题不谈，原告主张违约金高达27万元，是其所谓房屋占用费的50%。如此高额的要价，是不是以其所谓的损失为依据，可谓不辩自明。4.续租原告房屋，没有经过闫某、张某及周某个人的书面同意，该3人也从未有过为其续租提供担保的意思表示，原告要求其承担连带保证责任，没有事实及法律依据，依法不能成立。5.原告诉讼主张要求被告支付所谓律师费2万元，没有法律依据，依法不应予以支持。综上，请求法庭根据市场价格依法客观公正地确定租金数额，驳回原告的诉讼请求，以维护正常的市场秩序。被告张某、闫某、周某辩称，据补充协议，被告张某、闫某、周某仅就原房屋租赁合同及补充协议的履行提供担保责任，原房屋租赁合同已于2018年12月31日到期，该合同不存在欠付原告房屋租金的情形，也就不存在三被告担保责任的承担问题，原告诉请的房屋占有使用费不在三被告担保范围之内，要求三被告承担连带给付责任没有法律依据，依法不予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换。原告宁夏商务投资开发有限公司提交证据：房屋租赁合同一份、补充协议、黄河农村商业银行业务凭证3份，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信。原告提交的宁夏增值税专用发票一张，无法达到其证明目的，本院不予采信。被告宁夏唐渠大酒店(有限公司)提交证据：收据1张（提交原件）、关于降低房租的申请1份（原件已交法庭），本院认可真实性、合法性、关联性；房屋租赁合同、补充协议各1份、宁夏商务投资开发有限公司欠款催收通知函1份(原件交法庭核对，被告交复印件)，本院认可真实性、合法性、关联性，对其证明目的不予采信；房屋租赁合同2份(原件交法庭核对，被告交复印件)、转账支票存根3张、银行业务回单3张(原件交法庭核对，被告交复印件)，对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对其证明目的不予采信；关于对《宁夏商务投资开发有限公司欠款催收通知函》的回复1份、邮件交寄单收据1张(原件交法庭核对，被告交复印件)，无法达到其证明目的，本院不予采信。被告闫某、周某、张某未向法庭提交证据。根据当事人的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，本院认定事实如下：2015年12月24日,原告与被告宁夏唐渠大酒店（有限公司）签订《房屋租赁合同》,合同约定：原告将位于银川市××区），建筑面积4152.72平方米出租给被告宁夏唐渠大酒店（有限公司），租期自2016年1月1日起至2018年12月31日止,租期三年,每年租金固定为1250000元整。同时,合同对租赁押金、违约责任、争议解决等均作了明确约定。合同签订后,原告依约向被告宁夏唐渠大酒店（有限公司）交付了案涉房屋。被告宁夏唐渠大酒店（有限公司）向原告支付10000元房屋保证金。2018年2月26日,经原告与被告宁夏唐渠大酒店（有限公司）协商一致,原告同意将案涉房屋2017年、2018年租金调整为每年900000元,并与被告宁夏唐渠大酒店（有限公司）、闫某、周某、张某签订了《补充协议》,该协议明确约定闫某、周某、张某为原《房屋租赁合同》及该《补充协议》的履行承担连带保证责任，保证期限为二年。上述房屋租赁期限届满后,原告与被告就续租事宜进行协商，至起诉之日原告与被告未续签租赁合同。现原告以被告未支付房屋占有使用费起诉来院，提出前述诉讼请求。审理中，被告宁夏唐渠大酒店（有限公司）申请对位于银川市××区房屋2019年度、2020年度租赁市场价格进行司法鉴定，我院委托宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司对上述事项进行鉴定。因无法客观合理判断租赁市场正常租金，不能科学、合理的进行评估，宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司向我院回函无法进行鉴定。另查明，被告宁夏唐渠大酒店（有限公司）于2020年7月15日与案外人宁夏唐淇酒店管理服务有限公司就涉案房屋签订房屋租赁合同，合同约定年租金为40万元。本院认为，原告与被告宁夏唐渠大酒店（有限公司）签订《房屋租赁合同》中约定：租赁期满，合同自然终止。该合同于2018年12月31日租赁期满，合同自然终止且已履行完毕。合同即将终止时，被告宁夏唐渠大酒店（有限公司）于2018年12月19日向原告提出降低租金的意思表示，原告未就是否降低租金作出明确意思表示。在合同终止后，被告宁夏唐渠大酒店（有限公司）继续使用租赁物，原告未就被告的行为提出异议拒绝出租，也未行使所有权收回房屋，在双方处于合同订立中的磋商阶段中被告宁夏唐渠大酒店（有限公司）对原告做出降价及继续出租一直处于期待和信赖状态，现双方无法达成合意，原告向本院起诉。对于磋商阶段未达成合意的租金，经被告宁夏唐渠大酒店（有限公司）申请，本院依法委托宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司对上述事项进行鉴定。宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司因无法客观合理判断租赁市场正常租金，不能科学、合理的进行评估，无法进行鉴定。故本院对涉案房屋2019年的占有使用费参照双方约定的年租金900000元予以计算，2020年的占有使用费参照原告宁夏商务投资开发有限公司就案涉房屋与案外人签订的租赁合同约定的年租金400000元予以计算，另考虑到新型冠状病毒肺炎疫情系突发公共卫生事件，属于不可抗力，银川市内所有的营业场所暂停营业，被告亦因新型冠状病毒肺炎疫情无法营业，故本院酌情对该期间三个月的房屋租金予以适当减免，对于原告交的房屋保证金10000元，在本案中予以抵顶房租，本院支持原告诉请被告宁夏唐渠大酒店（有限公司）支付2019年11月19日止的房屋占有使用费536438元（546438元-10000元），2019年11月20日至2019年12月31日占有使用费103562元（900000元/365天×42天=103562元），以上两项共计640000元；2020年1月1日起至实际搬离之日止的费用参照宁夏商务投资开发有限公司对该房屋最新租金标准年租金400000元为基准计算（房屋占有使用费的后续计算应扣除疫情期间减免的三个月费用）;对原告诉请的被告宁夏唐渠大酒店(有限公司)搬离、腾空涉案房屋，本院予以支持；对于原告诉请被告宁夏唐渠大酒店（有限公司）承担违约责任，因双方合同处于磋商阶段，违约金约定不明，故对该项诉讼请求本院不予支持；因律师费为非必要支出费用，故对原告诉请的被告宁夏唐渠大酒店（有限公司）支付律师费的诉讼请求，本院不予支持；虽被告闫某、周某、张某与原告签订《补充协议》，为该《补充协议》的履行承担连带担保责任，但该合同已履行完毕，故对原告诉请该三被告承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告宁夏唐渠大酒店(有限公司)于本判决生效后十日内支付原告宁夏商务投资开发有限公司房屋占有使用费640000元；2020年1月1日起至实际搬离之日止的费用按照年租金400000元为基准计算（房屋占有使用费的后续计算应扣除疫情期间减免的三个月费用）；二、被告宁夏唐渠大酒店(有限公司)于本判决生效之日起15日内搬离、腾空位于银川市××区房屋；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6082元（已减半收取），原告宁夏商务投资开发有限公司负担1449元，被告宁夏唐渠大酒店(有限公司)负担4633元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 马君平 二〇二〇年七月二十八日书记员 宋石梅附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。