四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0502民初1012号 原告（反诉被告）：泸州金润房地产开发有限公司，住四川省泸州市江阳区况场街道康庄街**，统一社会信用代码：91510502MA6662F828。 法定代表人：陈**平，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：谢静，北京万商天勤（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：彭露叶，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苟晓静，女，汉族，1976年10月9日生，，住四川省泸州市龙马潭区 委托诉讼代理人：何婧，四川云务律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺登林，四川云务律师事务所律师。 原告金润公司（以下简称“金润公司”）与被告苟晓静商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，被告苟晓静向本院提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）金润公司的委托诉讼代理人谢静、彭露叶，被告（反诉原告）苟晓静的委托诉讼代理人何婧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金润公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付剩余购房款830000元；2、被告向原告支付违约金（以830000元为基数，按日万分之二的标准自2018年9月27日起计算至付清之日止）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年6月28日，原告与被告签订《商品房预售合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于泸州市江阳区房屋，建筑面积118.65平方，该房屋总价款为1394924元。合同签订后原告依约于合同签订当日支付564924元，剩余830000元申请贷款支付。根据补充协议约定，买受人应当在90日内付清全部购房款，包括贷款部分，现在付款时间届满，截止原告起诉之日，被告尚欠原告购房款830000元。根据合同约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，不解除合同的，出卖人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。基于此，原告有权要求被告支付剩余购房款及违约金，特诉至法院请求判如所请。 被告苟晓静辩称，请求驳回原告诉讼请求，原、被告合同解除已经解除了。被告已于2018年7月底向原告提出解除合同的通知，并于2018年12月9日双方达成解除合意，原告诉讼请求不成立。 反诉原告苟晓静向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认双方于2018年12月9日解除合同；2、请求法院判决金润公司返还反诉原告已支付的购房款564924元，并支付从合同解除之日起按中国人民银行同期贷款利率的资金占用利息至付清之日止；3、诉讼费、保全费等由金润公司承担。事实理由：反诉原告与反诉被告于2018年6月28日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《合同补充条款》，约定反诉原告购买反诉被告开发的位于泸州市江阳区房屋，该房屋总价款为1394924元，支付方式为首付加按揭，被告按约支付首付款564924元，后双方达成一致同意解除合同，但被告至今未返还购房款，故诉至法院。 反诉被告金润公司辩称，请求驳回反诉原告的诉讼请求，反诉原告不享有合同解除权，反诉被告已经尽到合理提示和说明义务，具体的依据是《合同补充协议》第63条以及反诉原告签订的承诺书。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告（反诉被告）金润公司与被告（反诉原告）苟晓静于2018年6月28日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定主要内容有：被告购买原告开发的位于泸州市江阳区房屋，建筑面积118.65平方，该房屋总价款为1394924元，被告采取贷款按揭方式付款，被告于2018年6月28日前支付首期房价款564924元，占房价款的40%，余款830000元申请贷款支付。合同第十条约逾期付款的处理（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）和（2）不做累加。（1）逾期90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二违约金。（2）逾期超过90日（该期限与本条第一款第1项第1目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率不低于本条第（一）款第1向第（1）目中的违约金）的违约金。（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除和的，双方于×日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行……。同日，双方签订《合同补充协议》，约定：第一条关于付款及相关事项的约定1、买受人采用一次性付款方式支付房价款的，买受人于本补充协议签订时向出卖人支付首付款564924元，余款830000元由买受人向银行申请个人住房抵押贷款支付，采用此种方式支付房价款的，双方还应按以下约定执行：（1）买受人采用按揭付款方式支付房价款的，其贷款首付款比例、贷款金额、贷款期限、贷款利率等按办理贷款时国家及银行的相关规定执行，买受人应自行向银行询问、查询是否满足本合同约定的按揭贷款要求，否则导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的（包括因国家调整按揭贷款政策致使实际按揭金额少于本合同约定按揭贷款金额），出卖人有权要求买受人以现金方式支付。买受人应在出卖人通知后15日内付清，买受人如逾期未付清，按贷款总额每日万分之一的标准计算承担违约金，逾期超过30日仍未付清的，出卖人有权解除本合同并将该房屋另行出售，买受人应承担购房总款20%的违约金，并由买受人承担由此造成的损失（包括但不限于相关税、费、律师费等损失），出卖人可以从买受人支付的房款中直接扣除违约金及损失，不足扣除的，由买受人另行补足，如有剩余，留存于出卖人处，由买受人自行到出卖人领取。（2）买受人应当在本合同签订后的90日内付清全部购房款，包括贷款部分。（3）买受人在签订本合同时，必须按银行及有关部门的要求，提供按揭贷款所需的个人资料，并在出卖人或银行通知后，按时到银行办理相关手续；如银行要求公证，买受人应同时办理公证手续。如买受人逾期在三十日内未提供齐办理按揭贷款所需个人资料或不到银行办理相关手续或未按要求办理公证的，买受人应按拟定按揭贷款总款每日万分之二的标准承担违约金……第三十七条：买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按购房总款的20%向对方支付违约金，并承担由此造成的损失（含相关税、费等损失）……第四十一条：无论何种原告导致本合同解除后，如需买受人承担违约金、赔偿金及相关损失的，出卖人可以直接从应退还给买受人的房价款中扣除……第五十五条：买卖双方均同意以买卖合同、本补充协议及附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据；双方的权利义务均以书面约定为准，出卖人工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力，请买受人在签订合同时特别注意……第六十三条：本合同中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解本合同全部内容，双方对本合同内容不存在任何争议，双方确认在签订本合同时已特别注意合同中涉及到减轻或免除任何一方责任，加重任何一方责任，排除任何一方权利的全部条款内容，并已按双方要求给予明确说明，双方一致认可本合同内容不存在显示公平，重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。双方在签订合同时特别慎重。合同约定违约金双方已充分考虑将来可能产生的损失情况，合同约定的违约金数额如超过实际损失的，超过部分作为惩罚性违约金，如因一方违约只主张违约金，对是否产生实际损失的事实及损失大小等，不需要再举证，同时，违约方自愿放弃因违约金过高或者过低要求调整的权利等。 合同签订后，被告于2018年6月28日、29向分别向原告支付首付款共564924元，同时于2018年7月10日、16日缴纳公证费600元，房屋专项维修基金7119元。2018年8月9日，原告向被告发出《关于以现金方式支付房价款的通知》，载明因被告未提供按揭银行所需增加一成首付款原因致使不能办理银行按揭贷款，根据合同约定，通知被告在通知发出后15日内以现金方式支付不能办理银行按揭的款项830000元，逾期将按照合同约定追究违约责任并收回房屋等。 本院认为，原告与被告之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。对本案争议的部分，本院评判如下： 一、原、被告双方是否已达成合意一致同意解除合同。本案中，反诉原告苟晓静主张，双方已于2018年12月9日达成一致意见解除合同。对此向本院提供的证据主要为被告个人信用报告、被告与原告公司销售人员唐果的微信聊天记录等，反诉原告认为该证据证明苟晓静已经按照银行要求提供了贷款需要的相关手续，在购买房屋前已将相关情况、买房条件向金润公司进行了披露，未能订立商品房担保合同系不可归责于苟晓静的原因，并且唐果系原告授权解决案涉房屋相关问题的沟通联系人，双方在2018年12月9日达成退款一致意见，明确同意解除合同。反诉被告认为，唐果系金润公司置业顾问，并不拥有案涉房屋的签约解约权，反诉原告提供的前述证据不能证明苟晓静贷款不成功系不可归责于反诉原告的原因，根据补充协议第55条，金润公司工作人员没有签约或者解约的权限，所有签约和解约必须经过双方书面确认。反诉原告提供的证据不能达到其证明目的。对此本院认为，解除合同对双方而言系合同履行中的重大事项，虽然反诉原告在与金润公司销售人员唐果的联系中唐果向其表示可以退款，双方也在沟通退款的进程，但反诉原告与反诉被告并未签订书面的解除合同协议，且根据补充协议第55条约定，双方的权利义务均以书面约定为准，出卖人工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力。双方并未书面确认解除合同并且反诉原告也未提供充分证据证明金润公司同意解除合同，并且反诉原告提供的证据也不足以证明其未能订立担保贷款合同系不可归责于自身原因，从而有权解除合同。故对反诉原告请求解除合同的主张本院不予支持。 二、对原告金润公司主张的由被告支付剩余购房款以及违约金请求的认定。 本院认为，如前所述，对反诉原告苟晓静请求解除合同的主张本院不予支持，故苟晓静应按合同约定继续向原告履行合同。根据合同补充协议第一条第2款第（2）项约定“买受人应当在本合同签订后的90日内付清全部购房款，包括贷款部分。”以及合同第十条第一款“逾期付款超过90日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”。双方于2018年6月28日签订合同，故苟晓静应自2018年9月27日前付清款项，并自逾期90日之日起按逾期款项每日计算万分之二违约金，故被告苟晓静应自2018年12月28日起以逾期金额830000元为基数按每日万分之二计算违约金至付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告苟晓静于本判决生效之日起三十日内支付原告泸州金润房地产开发有限公司购房款830000元； 二、被告苟晓静于本判决生效之日起三十日内支付原告泸州金润房地产开发有限公司违约金，违约金计算方式：自2018年12月28日起以830000元为基数按照日万分之二计算至付清之日止； 三、驳回原告泸州金润房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告苟晓静的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12357元，本案适用简易程序减半收取6178.50元由被告苟晓静负担；反诉案件受理费9449元本院减半收取4724.50元，由反诉原告苟晓静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 张正君 二〇二〇年七月十三日 法官助理 邓 霞 书 记 员 王 健