山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1082民初2090号原告：山东墅欣房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91371082MA3N3BNN4Y，住所地荣成市寻山路****商铺。法定代表人：陶彪，总经理。委托诉讼代理人：王国强，山东时中律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁玥，山东时中律师事务所律师。被告：威海昌盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9137108272620968XW，住，住所地荣成市成山镇成大路**楼**/div>法定代表人：柴三家，董事长。委托诉讼代理人：林荣葆，该公司职员。委托诉讼代理人：苗永健，北京京师（威海）律师事务所律师。原告山东墅欣房地产开发有限公司与被告威海昌盛房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王国强与被告委托诉讼代理人林荣葆、苗永健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。山东墅欣房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付楼盘代理销售佣金2363867元；2、判令被告给付逾期利息，以2363867元为基数，自2019年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；3、本案包括但不限于诉讼费、保全费、保函费、律师费等一切费用均由被告负担。事实与理由：原告系房地产开发公司，被告系房屋代理销售公司。原、被告于2018年9月28日签订了天鹅堡项目总代销售协议，协议约定被告委托原告代理销售其开发的位于荣成市成山镇天鹅堡住宅产品的1号楼、5号楼。原告每售出一套房屋，被告按照佣金计算方式向原告支付佣金。原告在代理销售期间，共售出45套房，被告尚欠佣金2363867元。经原告多次催要，被告均推诿拒付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求依法支持原告的诉讼请求。威海昌盛房地产开发有限公司辩称，一、墅欣公司佣金计算方法不符合《天鹅堡项目总代销售协议》的约定。（一）佣金包括溢价计提与点位计提两部分。其中，点位计提佣金为“销售报价的30%”，溢价计提佣金为“墅欣公司案场销售经理把控优惠幅度，实际产生的溢价部分归该公司”。该协议第四条还规定“额外超出的优惠部分由墅欣公司承担，需从点位计提佣金中扣除”。而在实际销售中，有21套房产墅欣公司实际成交金额低于销售报价。同时，协议第五条约定结算公式为：实际产生的溢价金额+销售报价30%点位佣金计提。显然双方明确佣金的计算依据是“销售溢价+点位佣金”，再由墅欣公司负担对应11.45%的税费，最终确认佣金的具体数额。（二）销售报价计算依据为协议附件“1号楼与5号楼销售报价表”。协议第5条第1款第1项明确约定：昌盛公司提供销售报价（1号楼与5号楼销售报价）见附表。昌盛公司依约提供了天鹅堡总代销售协议附件《1号楼价格表》与《5号楼价格表》，附随在合同之后，该价格表列明了房屋销售总价。这与墅欣公司提交的《荣成天鹅堡佣金结算明细表》“合同底价栏”不同，《1号楼价格表》与《5号楼价格表》均未出现在底价一栏，查阅协议签订的全部内容，也未提及“底价”字眼。且从2018年9月26日，昌盛公司与墅欣公司指定的利害关系人董翠娣签订《天鹅堡房屋情况说明（备忘录）》的情况看，涉及的400万元名为借款，实为墅欣公司作为销售商交付的房屋销售保证金，备忘录后附天鹅堡1号楼房源清单表，该表格中也涉及了房屋总价与《1号楼价格表》约定内容相一致。进一步证实了在涉案协议签订之前协商房屋经销与签订之时、协议履行过程中，双方均以房屋总价作为计算标准。因此，墅欣公司主张以底价70%来计算佣金，与协议约定不符，证据不足，不应采信。（三）墅欣公司需承担相应税费。协议第5条第5项约定“本合同内所有佣金金额均包含增值税”，第1款第3项“溢价部分全部归墅欣公司，该公司承担差额部分税费”，协议第二条第三款委托代收佣金部分房款（1-11.45%），均明确了佣金的相应税费由墅欣公司负担。且墅欣公司在其提交的《荣成天鹅堡佣金结算明细表》中最末行结算格式中也提及了（1-11.45%）11.45%即为税率。同时2019年1月3日《天鹅堡销售价格表》最后载明“昌盛公司收取销售表价70%的房款及墅欣公司佣金产生的税款”及双方对墅欣公司佣金应付的税款由昌盛公司先收取。该表最后一栏对佣金的计算方式又一次进行确认。因此，计算墅欣公司的佣金金额应扣除该公司承担11.45%税款。二、墅欣公司在协议解除前仅售出44套房屋，1号楼617室系在2019年4月24日出售，在解除协议之后，理应无法依据协议约定来计算佣金。并且尚有10套房屋未网签，佣金结算条件未成就。三、依协议约定计算，昌盛公司应付墅欣公司佣金金额2138084元（已扣税）。昌盛公司已支付2037400元，尚欠100684元。但墅欣公司欠付其职工工资41790元及应负担水电费35854元已由昌盛公司垫付，应从佣金中扣除。四、（一）昌盛公司已向墅欣公司支付佣金2037400元，至今未交付发票，给我方造成所得税损失。（二）根据会议纪要，原告未按期完成回款任务，应扣除10点佣金254882.9元。就该部分保留要求墅欣公司返还并偿付资金占用费的权利。（三）协议约定佣金计算标准过高，请求法庭依法查明确认。（四）墅欣公司要求昌盛公司支付律师费、保函费等无事实及法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系从事房地产开发经营、营销策划、房产经纪等经营范围的有限责任公司，被告亦从事房地产开发与经营、房屋销售等业务。2018年9月28日，原、被告签订天鹅堡项目总代销售协议，约定：由原告代理销售被告开发的位于荣成的天鹅堡住宅产品1号楼、5号楼，及后续天鹅堡住宅楼产品为本项目独家代理。代理时间自合同签订之日起至2019年10月31日，被告委托原告代收佣金部分房款{（佣金+溢价）×（1-11.45%）}。代理价格以原告确定价格为准，新开售产品价格及在售产品价格调整，原告以书面形式向被告报备。所有案场自访客、原告带客的意向客户至本项目销售现场，均属于原告客户。代理费及支付方式约定：佣金由溢价计提与点位计提两部分构成，其中销售溢价由原告自行调整。被告提供销售报价（附件1号楼与5号楼的销售报价）见附表，双方协议销售报价的30%总房款作为点位佣金，根据销售回款完成情况对应的提点比例给予计提；销售报价中由案场销售经理根据实际情况把控该部分的优惠幅度，实际产生的溢价全部归原告，原告承担差额部分税费，现场溢价全部优惠后，额外超出的优惠部分由原告承担，需从点位计提佣金中扣减。结佣方式：一次性付款，全款到位和网签后按100%结佣；按揭贷款，达到首付标准和网签后按照首付比例同等比例结算相应佣金，贷款到达被告账户后，全部结清佣金；分期付款，分期结佣，付款超过30%并网签，即可进行第一次结佣，结佣比例按照交款同等比例结算相应佣金。达到结算标准后，原告有权直接从代收房款中扣除与佣金等额的金额作为原告佣金，本合同内所有佣金金额均包含增值税。客户换房，按照调换后的实际房款差额，需与原告对该单佣金进行多退少补。客户退房，因被告原因所致，原告已结算的该单佣金无需退还，因原告或客户自身原因所致，该单佣金应如数退还被告。原告的权利与义务为：签订合同时须向被告提交本公司的营业执照、工商税务登记证、公司账号，积极开展销售推广工作，协助被告向成交客户催收房款及收集客户贷款所需的各种资料等。被告的权利义务为：向原告提供全套合法的销售资料并保证按计划进行开发建设，负责本项目认购协议及《商品房预（销）售合同》的签订、管理及购房客户的相关款项收取工作，按照政府相关主管部门的办事程序，协助购房客户办理银行按揭贷款及房屋产权手续，负责协调解释客户对该项目的疑问等。协议签订后，原告即对涉案房产开展销售工作。2019年1月3日，原、被告对房屋销售价格进行了调整，双方共同签章确认了销售价格表，并对结算方式进行了变更，约定：被告收取销售表价70%房款及原告佣金产生的税款；原告佣金为：（实际成交金额-销售表价70%）×（1-11.45%）。2019年1月3日（包含1月3日）之后成交按此价格表计算，2019年1月3日之前成交按旧价格表结算。2019年3月11日，原、被告以及案外人上海诚意物业管理有限公司签署该项目会议纪要，主要内容为核算销售总代2018年9月28日到2019年3月11日的销售业绩，由原告制定2019年3月至2019年10月31日的销售计划及每月汇款计划（附件），并按销售计划严格执行，若未能按计划完成销售指标的：1、由原告补足。2、开发商自筹、销售。3、不足部分扣除10点佣金。特别要求2019年3月20日前，至少要回销售款200万元，用于支付工程款等。2019年3月22日，原、被告以及案外人上海诚意物业管理有限公司又就该项目签署会议纪要，确定截止2019年3月22日，由销售公司促成交易的套数为60套，总销金额为17950743元，其中9135301元已进开发商（威海昌盛），余款约800万元仍需由销售公司（山东墅欣）进行催款、回款。销售公司目前账面有1365235元天鹅堡项目定金或意向金。根据代销合同约定，已回款9135301元，可结销售佣金1976697.67元。待总销金额17950743元全部回款后，开发商应立即结给销售公司的佣金数约为450万元。自2019年3月22日以后的销售回款，各方按代销合同的约定比例即时进行结佣，每一套房屋销售回款到50%时，客户签约后，开发商应向销售公司立即进行结佣。该会议纪要还约定了其他内容。2019年4月11日，原、被告解除了天鹅堡项目总代销售协议。被告已支付原告佣金2037400元。原、被告签订的天鹅堡项目总代销售协议约定的被告提供销售报价（附件1号楼与5号楼的销售报价）见附表，双方协议销售报价的30%总房款作为点位佣金。对于合同约定的销售报价附表原告以丢失为由未能提供，提出销售报价就是其自制佣金结算明细表中列明的合同底价。被告对此予以否认，提交了其自制的1号楼和5号楼价格表，称该价格表就是合同约定的销售报价。经质证原告对其真实性不予认可，提出相同地段周边房屋的价格在3-4千元，也能证实双方销售报价在5-6千元之间是合理的，如果按被告所主张，原告所卖出的房屋全部是按照报价来售出，没有溢价也与事实不符。被告又提供了其与案外人董翠娣签订的天鹅堡房屋情况说明（备忘录）一份，该备忘录主要内容为被告向董翠娣借款400万元并用相关房产作担保并附有房源清单表，原告作为销售代理方在该备忘录上盖章。被告以该备忘录房源清单表中涉及了房屋总价与其提供的附件报价内容相一致，主张双方均以该房屋总价作为计算标准。原、被告均没有提供其他证据可以证明合同约定的销售报价具体情况。根据原、被告分别提交的涉案由原告销售房屋已付房款明细，可以确认原告销售的房屋全部在2019年1月底之前。原告在2019年1月3日之前销售房屋按实际成交价格回收房款9115928元。2019年1月3日至1月26日销售房屋6套，实际成交并全部回收房款1603282元，该6套房屋双方确认的销售价格为1603057.36元。被告答辩当中所提及的差额房屋一套，经查该房原系原告法定代表人陶彪订购，于2018年11月10日交付购房款60000元。2019年4月24日，姚惠明在被告处购买了1号楼617号房，于当年5月20日支付购房款130000元，陶彪所交购房款亦转给姚惠明。被告主张垫付原告职工工资41790元以及应由原告支付的水电费35854元应从佣金中扣除，原告认为上述费用与本案结算佣金无关。本院认为，原、被告双方签订的天鹅堡项目总代销售协议不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效协议，对双方具有约束力，原、被告之间的佣金结算应按照协议执行。虽然根据协议结佣条件之一应网签，但协议同时还规定被告负责本项目认购协议及《商品房预（销）售合同》的签订、管理及购房客户的相关款项收取工作，按照政府相关主管部门的办事程序，协助购房客户办理银行按揭贷款及房屋产权手续等内容，因此对客户购房进行网签属于被告的合同义务。如果被告怠于履行该义务，则对原告结佣造成了障碍。在原、被告已解除协议的情况下，被告为了自己的利益没有理由阻止条件成就时，视为条件已成就。故虽然原告依据协议销售的部分房产未进行网签，但责任不在原告，被告应就原告销售的全部涉案房产按规定进行结佣。在双方对协议约定的销售报价存在争议且无法确定的情况下，原告未能就其主张的佣金数额提供证据予以证明，而本院根据查明的相关事实又无法确定原告销售的房产中有多少存在销售溢价、应以何种价格确定销售报价以及回款比例。原告销售的涉案房屋全部在2019年1月底之前，而双方在2019年3月22日会议纪要中确认的销售房屋销售数量及销售数额又与原告主张的不符。在此情况下，本院确定原告在2019年1月3日前销售的房屋按实际成交价格的30%并扣除11.45%的税费计提佣金2421646.27元【9115928元×30%×（1-11.45%）】；在2019年1月3日之后销售的房屋按照（实际成交金额-销售表价70%）×（1-11.45%）计提佣金426051.11元【（1603282元-1603057.36元×70%）×（1-11.45%）】。据此计算原告应得的佣金数额为2847697.38元。扣除被告已支付的2037400元，被告尚欠佣金810297.38元应当支付给原告，原告主张的利息损失应当从双方协议解除次日计算。原告主张的保全费、保函费及律师费没有事实依据，其请求本院不予支持。被告主张扣除的垫付工资款、水电费与本案不属同一法律关系本案不予处理；对于被告关于协议佣金过高的主张没有法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告于本判决生效后10日内支付原告佣金810297.38元及利息（以810297.38元为基数，自2019年4月12日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13742元，原告负担9426元，被告负担4316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙本明二〇二〇年七月二十八日书记员  王海莲