襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初862号原告：王红兵，男，1975年11月18日出生，汉族，住襄阳市东津新区。委托诉讼代理人：王爱社，襄阳市襄州区张湾街道法律服务所法律工作者。被告：王全明，男，1973年6月19日出生，汉族，住襄阳市襄州区。原告王红兵与被告王全明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王红兵及其委托诉讼代理人王爱社，被告王全明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王红兵向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原被告于2019年11月11日签订的《租赁合同》，2.判令被告返还原告所交租金135000元及押金10000元，合计145000元，并承担2019年11月11日起至实际返还之日止，按年利率6%计算的利息，同时赔偿原告因被告违约造成原告的经济损失；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月11日，原被告签订《租赁合同》，约定：被告将其租赁的坐落于襄阳市大庆东路1-附2-16四间门面房租赁物及其附属设施，出租给原告用作经营。租期13个半月，被告从2019年11月16日起，将租赁物交付给原告使用，至2020年12月31日收回。租金为年租金120000元，租赁期间租金总额为135000元（每月10000元），租金按年支付，付款日期为2019年11月12日前，自被告交付租赁物之日起开始计算租金。合同同时约定，被告确保自己是租赁物唯一合法的承租人。被告提供的租赁物不符合合同约定条件的；或者逾期2个月未交付租赁物供原告使用的····等，原告可以单方面通知被告解除合同。合同约定违约责任为，被告未完全、适当履行合同义务，应承担违约责任，即未按合同条款规定向原告交付合乎要求的租赁物，赔偿原告经济损失。合同签订后，原告依约于2019年11月11日向被告交纳了租金135000元，及押金10000元。然而，被告却拒绝按合同约定腾空房屋将租赁物交付原告，致使原告无法使用租赁物进行正常经营。被告已严重违约，致使合同目的不能实现，且造成原告重大经济损失。因此，特起诉。被告王全明辩称，其与原告签订租赁合同之前，租赁房屋是一家经营糕点的商铺，装修精致，其于11月16日前联系工人清空了原告的租赁区域，全部腾空以便于原告经营使用，原告所述“没有腾空房屋，影响其营业”不符合事实。其于2019年11月12日陪同原告王红兵在光明工商所办理了工商营业执照登记手续，天眼查可查证。原告于2019年11月22日正式营业，被告当天到店消费，且有电子消费凭证。其后其家人、朋友均陆续到原告经营的场所消费，均有电子消费凭证。原告自签订合同之日起所产生的水费、电费，至今未交纳，此条违背了房屋合同所签署协议。原告以“未按合同条款约定腾空租赁物”影响经营为由要求解除合同，与事实不符。附近居民及其周边商户均可以证明原告是因自身原因经营半月有余而后暂停营业。故请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，王全明从襄阳铁路部门承租了铁路部门所有的位于大庆东路××门面房5间（5间门面房共用一个大门和一个后门），长期对外转租。2019年11月，王红兵因经营面馆之需，与王全明签订租赁合同，主要约定：出租人王全明（甲方），承租人王红兵（乙方），甲方将其租赁的座落于襄阳市大庆东路1-附2-16四间门面房租赁物及其附属设施，出租给乙方用作经营，租期13个半月，甲方从2019年11月16日起，将租赁物交付给原告使用，至2020年12月31日收回，年租金120000元，按年支付，租赁期间租金总额为135000元（每月10000元），付款日期为2019年11月12日前，自被告交付租赁物之日起开始计算租金。乙方经营过程中所发生的水、电费用，按其分装表显示的用量，在水、电供应单位规定的日期按月交纳（或者按月向甲方交纳，然后由甲方与水、电供应单位结算）。甲方有下列情形的，乙方可以单方面通知甲方解除合同：1.提供的租赁物不符合合同约定条件的；2.逾期2个月未交付租赁物供乙方使用的；3.非法干预乙方正常经营活动的；乙方解除合同通知书一经送达甲方，本合同即告解除。本合同生效之日起七日内，乙方支付甲方人民币10000元作为押金，租赁期满验收合格后退还，乙方因其他原因提前终止合同不予退还。2019年11月11日，王全明收到王红兵交付的一年租金135000元及押金10000元。2019年11月16日，王全明将店内陈列的物品全部搬到另一间未出租的门面房及屋外过道后，向王红兵交付了合同约定的四间门面房。王红兵搬入后，将店面招牌改为樊城区久酒隆面馆，营业一段时间后，王红兵搬空自己的所有物品，关门歇业，期间王红兵用电764度，欠电费916.8元（按商业电费1.2元/度计算），欠水费212.19元。2019年12月20日，王全明因需要进屋处置自己的物品，打电话要求王红兵开门，王红兵将大门挂锁钥匙交由旁边五金店老板转交给王全明。后王全明将锁具更换，并挂出广告牌处理屋内货架、桌椅等物品。2020年1月18日，王红兵通过EMS向王全明邮寄解除合同通知书一份，通知其解除双方签订的租赁合同，邮政查询结果反馈该邮件于2020年1月21日被他人代收。2020年1月21日，王红兵向本院提起诉讼，本院于3月16日立案受理后，于3月27日向王全明送达了诉状和应诉手续。2020年5月9日，国家发改委等八部委联合下发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，其中第二条明确要求对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月的房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。湖北省、襄阳市地方政府亦出台了相应的配套落实文件，其中襄阳市财政局下发通知，要求对承租的市直行政事业单位经营性用房2-4月房租减免，5-10月租金减半收取。本院认为，原、被告双方所签订的租赁合同合法有效，双方均应按照约定履行合同。但在合同履行过程中，双方出现争议。综合庭审情况，本院归纳出以下三个争议焦点：1.双方争议的房屋是否完成了交付；2.本案原、被告双方的租赁合同是否已经解除，解除日期如何确定；3.租金如何给付，损失如何分担。下面逐一评判：1.双方争议的房屋是否完成了交付。王全明从铁路部门承租门面房五间，转租给王红兵四间。根据证人证言，结合庭审中王红兵自认情况可知，王全明已经按时腾空了所出租的四间门面房，王红兵在接收房屋后，完成了商铺的注册登记、门脸招牌的更换、安装，并摆放了桌椅板凳和餐馆用具，试营业了一段时间。因此，本院认定该房屋已经完成交付。故王红兵所述“至今未按合同约定腾空房屋、交付租赁物”的情况，与查明事实不符，本院不予采信。2.本案原、被告双方的租赁合同是否已经解除，解除日期如何确定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。王红兵搬离租赁商铺后，将商铺大门锁上。2019年12月20日，王全明因需要进屋处置自己的物品，打电话要求王红兵开门，王红兵将大门挂锁钥匙交由旁边五金店老板转交给王全明。后王全明将锁具更换，并挂出广告牌处理屋内货架、桌椅等物品。至此，王全明已经取得了对租赁物的占有，其占有租赁物的行为妨碍了王红兵对租赁物的占有，此时王红兵有权根据双方合同约定要求解除合同。2020年1月18日，王红兵通过EMS向王全明邮寄解除合同通知书，但该邮件寄到王全明的户籍地，邮寄信息显示为他人代收，不能确认王全明本人收到了该通知。2020年3月27日本院向王全明送达了诉状和应诉手续，该日期视为王全明接到解除合同通知的日期，故本院确认案涉房屋租赁合同自2020年3月27日解除。3.租金给付及损失分担问题。2019年12月20日之前，该房屋处于王红兵的占有之下，故此前的租金王红兵应当给付。2019年12月20日后，王全明更换了大门锁具，但王红兵还掌握着后门锁具，对王红兵所承租的区域，双方都能够进入，期间双方并未进行积极沟通解决纠纷，故本院认为其后房屋空置的损失应当由双方分担。关于分担比例问题：因该房屋系国有的公房，根据国家发改委等八部委联合下发的文件精神，可以对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月的房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。襄阳市的政策为免除2-4月份的房租。故2、3月期间的房屋空置损失，根据政策可由相关部门减免，其损失能够得到弥补。根据公平原则，其能够得到弥补的损失不应该由王红兵承担。至于12月20日至1月31日期间的房屋空置租金损失，因双方对房屋的空置都有过错，本院酌情判定由王红兵承担60%的责任，由王全明承担40%的责任，即由王红兵承担此期间租金损失的60%。经计算，王全明应当退还的租金为135000-（++*）*10000=115333元。本案中，系王红兵主动要求提前解除合同，根据双方合同约定，其无权要求返还押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：一、确认原告王红兵与被告王全明所签订的租赁合同于2020年3月27日解除；二、被告王全明于本判决生效之日起十日内向原告王红兵返还租金115333元；三、驳回原告王红兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1600元，由原告王红兵承担327元，被告王全明负担1273元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  刘傲然二〇二〇年七月八日书记员  张宜臻