文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初4407号原告：重庆两江新区龙湖新御置业发展有限公司，住所地重庆市渝**龙兴镇两江大道**，统一社会信用代码91500000MA5UK7CD4G。法定代表人：崔恒忠，董事长。委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雅丹，重庆百君律师事务所律师。被告：邓月琪，女，1986年9月4日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：明红伟，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告重庆两江新区龙湖新御置业发展有限公司（以下简称龙湖新御公司）与被告邓月琪商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍适用简易程序独任审判，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告龙湖新御公司的委托诉讼代理人杨艳红、权力智，被告邓月琪的委托诉讼代理人明红伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙湖新御公司的诉讼请求为：1、依法判决解除原被告于2019年8月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、依法判决被告向原告支付违约金877434.2元；3、本案的案件受理费由被告承担。事实及理由：2019年8月22日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买其开发的位于重庆市两江新区xx组团x标准分区x号宗地x号楼x成套房屋，总成交金额4387171元，付款方式为按揭付款，首付款1757171元，按揭贷款263万元。若被告逾期付款超过60日后，原告有权解除合同，被告按总房款的20%向原告支付违约金。合同签订后，被告仅支付了首付款的一部分877434元，剩余部分的首付款879737元及按揭贷款至今未付，原告遂起诉。被告邓月琪辩称：原告要求解除合同无事实和法律依据，原告通过被告采用按揭方式购买房屋。但被告在收到起诉状副本时才知晓银行拒贷的事实。既使被告存在违约行为，违约金过高，应当予以调减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的商品房预售许可证、《重庆市商品房买卖合同》等证据本院予以采信。经审理查明：2018年9月17日，龙湖新御公司规划批准的项目名称为龙湖龙兴项目（H66-1地块一期），房屋坐落两江新区龙兴组团H标准分区H66-1/02号宗地取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》。2019年8月22日，龙湖新御公司作为甲方（卖方），邓月琪作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市两江新区xx组团x标准分区x号宗地x号楼x。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额4387171元整。第五条付款方式及期限。（二）乙方按下列第3种方式按期付款。3、按揭付款：（1）乙方拟向甲方指定的贷款银行申请263万元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户；（2）乙方应于本合同签订之日或之前向甲方支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款1757171元；（3）乙方已付定金在乙方支付该房屋首期购房款时转为乙方相应金额的当期房款或者转为乙方支付的该房屋买卖相应金额的税、费，或者转化为乙方应付甲方的其他款项，具体由甲方决定。（三）办理按揭贷款违约责任的约定1、因甲方原因，导致乙方未能获得银行贷款或取得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体的付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或取得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金方式或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或取得贷款少于申请贷款数额的，甲乙方愿意继续履行合同的，双方对具体的付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日到30日内，将收受的房价款及利息退还给乙方。第十条乙方逾期付款的违约责任中约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期在60日（自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。邓月琪在合同中的预留地址为重庆市江北区宏帆路9号海悦蓝庭1-3-13-1，电话18680******。《合同补充协议》第四条对本合同第十条乙方逾期付款违约责任的补充约定1、本条第1款第（2）项约定的“乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金”，是指全部应付款即总房款的20%。2、乙方逾期付款之违约行为发生后，按约应向甲方支付各种性质的违约金，乙方均应在相应违约行为发生当时，即负有支付违约金的义务。第五条对付款方式的补充约定1、按揭贷款付款方式。（2）本合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指在甲乙双方签署本合同前或签署本合同时，无任何银行表示愿意向乙方所购房屋的项目的任何购房者提供购房贷款；（3）本合同第五条第（三）款第3项中“因不可归责于甲乙双方的事由”是指合同法规定的不可抗力事由，不包含国家/地方法律、信贷政策的变化。（5）若非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后90日内全部到达甲方银行账户的，乙方应于收到甲方通知送达后七日内付清全部购房款。若乙方未能在7日内付清全部购房款，则每逾期一日，乙方应按逾期金额的万分之四向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权解除合同，将房屋另行出卖经任何第三人，乙方应因此承担总房款的20%的违约金，同时乙方还应承担本合同及本补充协议约定的有关合同解除的其他后果及责任。第十九条对通知的补充约定1、本合同中约定的乙方地址为有效送达地址。4、双方确认，所有通知应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日。合同签订当日，邓月琪缴纳了首付款877434元。邓月琪确认尚欠879737元首付款的事实，但提出其与龙湖新御公司有首付款分期付款的书面协议，约定879737元的支付时间为贷款下发之日。但由于开发商首付分期政策不允许，故协议原件在龙湖新御公司，邓月琪不持有。龙湖新御公司称不清楚是否存在分期付款协议。且按揭贷款必须在首付款付清后才能取得。庭后龙湖新御公司书面明确双方无分期付款协议的事实。龙湖新御公司另向本院举示了如下证据：2019年9月14日，龙湖新御公司向邓月琪发出《关于付清全部购房款的通知函》，以其未能在购房合同中约定的期限内收到按揭贷款，要求其在七日内，付清全部购房款。该函件以邓月琪作为收件人，地，地址重庆市南岸区学xx大道****x话139xx****xx，以EMS特快专递的形式发出。邓月琪对证据的真实性无异议，但邮寄有地址和电话不是邓月琪预留的地址和电话，其并未收到此份函件。本院认为：龙湖新御公司所举示的证据虽为原件，但由于地址和电话均不是邓月琪预留的地址和电话，不能认定邓月琪收到该份函件。邓月琪称既然龙湖新御公司认可银行拒贷的事实，且其明确邓月琪未付清首付款的情况下不可能向银行申请按揭贷款，故只能说明邓月琪的首付款已付清，只是该部分款项是龙湖新御公司代邓月琪支付的，该笔款项是邓月琪对龙湖新御公司的借款，属于另一法律关系。否则龙湖新御公司应当在催收函中一并催收。龙湖新御公司称由于邓月琪未付清首付款，也未提交按揭贷款资料，没有相应银行接收邓月琪的按揭贷款申请，故不存在邓月琪所称的首付款已付清的事实。本院认为:龙湖新御公司与邓月琪所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。由于龙湖新御公司向邓月琪发出的《关于付清全部购房款的通知函》不能证明已送达邓月琪，故不能认定其在邓月琪不能取得贷款后进行了催收，故对按揭贷款的支付不能认定邓月琪存在违约行为。对于首付款的支付，邓月琪未足额向龙湖新御公司支付首付款，而邓月琪提出与龙湖新御公司签订了分期付款协议的事实其并无证据予以证明，龙湖新御公司也并不认可。故按合同约定邓月琪应当在签订合同的当日即2019年8月22日或之前向龙湖新御公司付清首付款，其未付清，按合同第十条的约定，龙湖新御公司有权解除合同。故对龙湖新御公司解除合同的诉讼请求本院予以支持。对于合同解除的时间点，本院确认为向邓月琪送达起诉状副本的2020年4月20日。对于违约金，由于邓月琪的违约行为导致合同解除，应当按双方合同第十条及补充协议第四条第1款的约定支付总房款的20%，即877434.2元作为违约金。对于邓月琪提出的违约金过高要求调减的问题，由于邓月琪未对因其违约行为造成龙湖新御公司损失提供证明，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆两江新区龙湖新御置业发展有限公司与被告邓月琪在2019年8月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年4月20日解除；二、被告邓月琪在本判决生效后立即向原告重庆两江新区龙湖新御置业发展有限公司支付违约金877434.2元；三、驳回原告重庆两江新区龙湖新御置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41897元，因适用简易程序减半收取20948.5元，由被告邓月琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡可萍二〇二〇年七月十四日书记员  许 迪