广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初1186号原告：张德奕，男，1963年7月10日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告：叶有富，男，1966年9月19日出生，汉族，住江门市江海区。共同委托诉讼代理人：李敬子，广东祥兴律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈艳芬，广东祥兴律师事务所律师。被告：许鸿仕，男，1946年5月25日出生，汉族，住江门市江海区。被告：伍清霞，女，1956年4月18日出生，汉族，住江门市江海区。共同委托诉讼代理人：梁景山，广东华南律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：谢嘉晖，广东华南律师事务所律师。第三人：王佩芳，女，1978年11月23日出生，汉族，住江门市蓬江区。第三人：梁祖金，男，1984年1月18日出生，汉族，住广西藤县。第三人：陈伟杰，男，1983年1月16日出生，汉族，住江门市江海区。第三人：胡德邀，男，1974年8月19日出生，壮族，住广西桂平市。第三人：梁海潮，男，1977年8月6日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告张德奕、叶有富与被告许鸿仕、伍清霞及第三人王佩芳、梁祖金、陈伟杰、胡德邀、梁海潮租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序并于2020年7月14日公开开庭进行了审理，原告张德奕、叶有富共同委托诉讼代理人李敬子、陈艳芬到庭参加诉讼，被告许鸿仕、伍清霞共同委托诉讼代理人梁景山、谢嘉晖到庭参加诉讼，第三人梁海潮到庭参加诉讼，第三人王佩芳、梁祖金、陈伟杰、胡德邀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张德奕、叶有富向本院提出诉讼请求：一、确认原告叶有富与被告许鸿仕签订的《厂房租赁合同》无效；二、判决两被告于2020年8月1日前接收《厂房租赁合同》的标的物及原告装修、加建的标的物；三、判决原告支付两被告2019年7月1日至2020年6月30日的租金为120000元（15000元／月×12个月-60000元）；四、判决原告加建部分、装修部分归两被告所有，两被告补偿原告431256.80元（补偿价值以司法评估为准，暂计431256.80元）；五、判决两被告归还原告厂房租赁保证金30000元；六、判决两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告许鸿仕、伍清霞系夫妻，2010年4月30日，原告叶有富代表两原告与被告许鸿仕签订《厂房租赁合同》，约定将江海区礼东向荣村工业区内厂房以每月15000元租赁给两原告，租赁期限为2010年6月1日至2024年12月31日。两原告租赁厂房后，加建了车间、铁棚、单车棚、仓库，并对部分厂房贴地砖和装天花板，加建物价值194129.80元，装修价值237127元。2010年6月25日，两原告在租赁厂房地址成立江门市江海区亮易电子有限公司进行经营，原告张德奕将部分厂房分别出租给第三人王佩芳、梁祖金、陈伟杰、胡德邀进行生产经营。2019年6月起，两被告多次损坏原告厂房的门锁并在厂房大门加装被告的门锁，要求原告离开厂房。从2019年8月起，两被告开始拒收原告租金。现《厂房租赁合同》无效，两被告应当归还原告租赁保证金30000元。两被告擅自对厂房大门上锁，致使原告的公司至今无法正常生产经营，使原告无法实现租赁场地的目的，对该部分（面积约150平方米）的租金应当予以减免。2020年5月27日开始，被告擅自拆除原告租赁的保安室的门，给租赁场地造成安全隐患。案件处于审理阶段，被告女儿许少芬就擅自要求原告的租户在2020年6月30日前搬离，目前，租户欧庆阳已于2020年6月2日搬离，赵毛强将于2020年6月30日搬离。原告对这部分租金存在损失。鉴于以上原因，原告认为2019年7月1日至2020年6月30日的租金应当扣减60000元。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告许鸿仕、伍清霞未向本院提交书面答辩状，其口头辩称：《厂房租赁合同》约定加建或装修、转租需经出租方同意，但原告未经被告同意即对租赁厂房进行了加建、装修，又擅自转租给第三人，且原告多次未按时缴纳租金，因此，被告已于2019年6月21日向两原告发出《解除合同通知》，原、被告之间签订的《厂房租赁合同》应尽快确认解除，并由被告尽快收回租赁厂房，产生的租金等费用，两原告及原告张德奕的妻子黄丽珍应当完成清偿。第三人王佩芳、梁祖金、陈伟杰、胡德邀未向本院提交书面陈述意见，也未发表口头陈述意见。第三人梁海潮口头陈述：因被告方收取水电费无明细表，只有收据，要求被告方提供水电费明细表。因厂房是由原告方转租过来，建议由原告方收取我方水电费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明如下事实：2004年11月16日，被告伍清霞与江门市江海区礼乐镇向荣村民委员会签订《土地租赁合同》，伍清霞承租了位于江门市江海区礼乐镇向荣村基壕围的土地。2010年4月30日，原告叶有富与被告许鸿仕签订《厂房租赁合同》，合同载明：许鸿仕为出租方，叶有富为承租方；厂房位于江海区礼东向荣村工业区，厂房类型为临建结构；租赁期限自2010年6月1日起，至2024年12月31日止；月租金为15000元，每月20日前交租；双方一旦签订合同，叶有富应向许鸿仕支付厂房租赁保证金30000元。《厂房租赁合同》签订后，原告方向被告方支付了租赁保证金30000元。截至目前，原告方已按时支付2010年6月至2019年6月的租金。原告方承租厂房后，对涉案厂房进行了加建，并对部分厂房贴地砖和装天花板。2014年7月12日，原告张德奕与第三人胡德邀签订合同，将部分厂房转租给胡德邀。之后，原告又将厂房的其他部分分别转租给第三人欧庆阳、王佩芳、梁祖金、陈伟杰等。另查明，在本院受理的（2020）粤0704民初1241号案中，2020年7月14日，本院向向荣村委会发出协助调查函，查询涉案租赁厂房的建造方以及是否履行报批手续。2020年7月16日，向荣村委会向本院的回函显示，该村与伍清霞订立的土地租赁合同中的租赁土地上厂房是伍清霞建造的，经该村核查该厂房未向有关部门办理报批手续。本院认为，本案属租赁合同纠纷，本案的争议焦点是:一、双方之间订立的《厂房租赁合同》的效力认定；二、双方之间涉案租赁物的处置和涉案损失赔偿责任的认定。第一、关于双方之间订立的《厂房租赁合同》的效力认定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方订立的《厂房租赁合同》显示涉案厂房系临建结构，被告作为涉案厂房的出租方应当就涉案厂房是否履行报批义务承担举证责任，但被告未能向本院提供充分证据证明涉案厂房依法履行报批手续，且向荣村委会出具的复函亦显示涉案厂房未向相关部门办理报批手续，故该合同约定违反法律强制性规定，依法应认定为无效合同。第二、关于双方之间涉案租赁物的处置和涉案损失赔偿责任的认定问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于涉案《厂房租赁合同》系无效合同，该合同自始没有法律约束力，原告基于双方订立的租赁合同占有使用涉案厂房缺乏合法依据，故原告应向被告返还涉案厂房。如涉案厂房的次承租人认为其合法权益因涉案租赁合同无效受损，可另行通过合法途径主张权利。此外，叶有富与许鸿仕签订的涉案合同约定由叶有富向许鸿仕支付厂房租赁保证金30000元，许鸿仕亦在庭审中承认其收取了上述保证金，基于双方订立的合同无效，许鸿仕应向叶有富返还保证金30000元。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，租赁合同无效的情况下承租人应基于其占有使用出租房屋的情况向出租人支付相应的占用费。本案中，虽然双方订立的合同属于无效合同，但叶有富、张德奕至今仍占有使用涉案的租赁厂房并进行经营活动，但被告自2019年7月至今未收取原告使用涉案厂房的费用，应参照双方合同约定的15000元/月的租金标准计算原告应向被告支付的占用费。原告主张被告女儿许少芬擅自要求原告转租部分厂房的租户搬离导致其收取的转租租金减少故应减免相应的租金，但原告系基于其占用涉案厂房的事实向被告支付占用费，原告转租部分厂房利益的减少并不足以构成减免占用费的合法依据。由于许鸿仕、伍清霞已于本院受理的（2020）粤0704民初1241号案中向张德奕、叶有富、黄丽珍主张涉案厂房的租金，张德奕、叶有富在本案中关于支付涉案厂房租金的主张已经包含于许鸿仕、伍清霞在（2020）粤0704民初1241号案的诉讼请求中，鉴于本院已于（2020）粤0704民初1241号案件的判决中对张德奕、叶有富的该项诉讼请求依法处理，故在本案中不再另行处理。再次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担……”的规定，现有证据未能显示原告对涉案厂房装修加建的部分经被告同意，且双方在庭审中均同意不对涉案厂房加建部分的价值进行评估，也未能就拆除涉案加建物的相关事宜达成一致意见，原告主张被告向其赔偿加建部分价值431256.80元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第三条、第五条第一款、第十三条的规定，判决如下：一、叶有富、许鸿仕于2010年4月30日签订的《厂房租赁合同》无效；二、许鸿仕应于本判决生效之日起十日内向叶有富返还租赁保证金30000元；三、驳回叶有富、张德奕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31130.05元，适用简易程序减半收取15565.03元（已由原告张德奕、叶有富预交），由原告张德奕、叶有富负担7782.52元，被告许鸿仕、伍清霞负担7782.51元。原告张德奕、叶有富多预交的案件受理费7782.51元，由本院予以退回；被告许鸿仕、伍清霞应向本院补缴案件受理费7782.51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 方畅威二〇二〇年七月二十三日法官助理 郑淑靖书 记 员 冯玉婵