中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初18361号原告：上海复虹物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：陈黎，董事长。(未到庭)委托诉讼代理人：张跃进，上海宇钧律师事务所律师。(特别代理)被告：赵国良(ZHAOGUOLIANG)，男，1954年12月10日出生，美利坚合众国国籍，现住美国。原告上海复虹物业管理有限公司(以下简称复虹物业)与被告赵国良物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理。2019年12月19日，本案依法转为普通程序。本院组成合议庭，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张跃进、被告赵国良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。复虹物业向本院提出诉讼请求：1.判令赵国良支付2015年7月1日至2019年6月30日的物业管理费人民币143,424元；2.判令赵国良支付拖欠物业费的滞纳金，滞纳金以每季度的物业费8964元为基数，分别自2015年7月至2019年4月期间的每季度首月11日起，均至实际支付之日止，按每日千分之三计算。事实和理由：2014年、2016年、2018年12月29日，复虹物业与中汇花园业主委员会连续签订《物业服务合同》，由复虹物业为上海市徐汇区吴兴路XXX弄的中汇花园的提供物业服务。赵国良系上海市吴兴路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号房屋业主，房屋建筑面积664平方米，赵国良未支付自2015年7月起的物业管理费。经催讨未果，复虹物业诉至本院。赵国良辩称，赵国良的房屋与中汇花园的其他房屋属不同形态的房产业态，复虹物业与业委会签订的物业服务合同，不包含赵国良的房屋和服务内容。赵国良自2005年购入房屋后，从未得到业主的权利，也没有享受过物业服务合同中任何一项服务，赵国良房屋漏水都是自己出资修复的。赵国良曾与前物业签订委托合同，物业费每月每平方米2元，这也说明了赵国良的房屋不同于其他业主，与业委会签订的物业服务合同无关。赵国良无拖欠物业费的故意，双方就物业费的标准有分歧，赵国良多次要求将争议交给法院裁决，但复虹物业置之不理，所以赵国良不应承担巨额滞纳金，若一定要承担，滞纳金也过高。复虹物业的起诉也超过了诉讼时效。经审理查明，2014年11月，上海市徐汇区中汇花园业主大会与复虹物业签订《物业服务合同》，约定由复虹物业对中汇花园小区提供物业服务，服务事项：(一)物业共用部位的维护，(二)物业共用设施设备的日常运行和维护，(三)公共绿化养护服务，(四)物业公共区域的清洁卫生服务，(五)公共秩序的维护服务，(六)物业使用禁止性行为的管理，(七)物业其他公共事务的管理服务，(八)业主委托的其他物业管理服务事项；期限自2015年1月1日至2016年12月31日；住宅高层每月每平方米5元，住宅一层、别墅、商业用房每月每平方米4.50元；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月的10日之前履行交纳义务，逾期交纳的，按约定交纳的次日起，以日千分之三支付滞纳金。2016年、2018年，复虹物业与中汇花园业委会两次续签物业服务合同，将服务期限延长至2020年12月31日止，其他条款不变。上海市吴兴路XXX号、XXX号、XXX号房屋建筑面积854.08平方米，属中汇花园小区的一部分，该房屋由赵国良、李某某、陆某某三人按份共有，赵国良、李某某各占38.875%，陆某某占22.25%，房屋类型为商场。赵国良、李某某、陆某某于2005年4月签订协议书，约定陆某某拥有190平方米，占22.25%，赵国良、李某某拥有664.08平方米占77.75%，属陆某某的190平方米现为中汇花园健身房，其余属赵国良、李某某产权房屋(以下简称系争房屋)。注：陆某某占有部分实际由中汇花园小区业主使用，复虹物业主张的物业费不包括陆某某占有部分。赵国良、李某某未支付自2015年7月1日起的物业费。复虹物业自2016年、2017年、2018年、2019年多次向赵国良发函催讨物业费。本院至现场查勘发现，中汇花园小区在吴兴路上有南北两个出入口，系争房屋属小区裙房，面朝吴兴路，背靠中汇花园小区，位于两个出入口之间，从系争房屋不能进入小区，从小区内也不能进入系争房屋。系争房屋内共开设了三家店铺，其中底层两家，二层一家。系争房屋的水、电、管道等设施与小区共用。审理中，赵国良称系争房屋2007年至2010年按每月每平方米2元的标准交纳的物业费，2011年至2014年按每月每平方米3元的标准交纳的物业费，2015年开始的前6个月按每月每平方米4.5元的标准交纳的物业费，后其发现不对，遂停止交纳。诉讼中，赵国良承诺由其一人承担包含李某某责任和义务在内的涉案诉讼的一切债务和责任。复虹物业遂撤回了对李某某的诉讼。本院认为，民事行为应遵循公平合理的原则，合同法亦规定当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。就本案所涉物业服务合同关系而言，同质同价即是民法上公平合理原则的体现。系争房屋所处的地理位置以及和中汇花园小区内其他房屋的空间关系决定了小区绝大部分房屋能享受的诸如保安、保洁、绿化等物业服务项目，系争房屋均难以享受。因此，复虹物业并未向系争房屋提供与小区其他房屋同等的服务内容，故复虹物业要求按与小区其他房屋同样的标准收取系争房屋物业管理费，违背了公平合理和等价有偿的原则，本院不予支持。鉴于系争房屋同属中汇花园小区，在共用设施、设备及部位上享受了复虹物业提供服务，本院依据公平合理的原则，并结合之前系争房屋交纳物业费的情况，酌情确定系争房屋的物业费交纳标准为每月每平方米3.5元。赵国良长期未付物业费，有违法律和合同约定，应支付滞纳金，但复虹物业主张千分之三的滞纳金标准显然过分高于其所实际遭受的损失，且本案纠纷发生事出有因，故本院将滞纳金标准调整为每日万分之三。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、赵国良于本判决生效后十日内支付上海复虹物业管理有限公司自2015年7月1日至2019年6月30日物业管理费111,552元；二、赵国良于本判决生效后十日内支付上海复虹物业管理有限公司逾期付款滞纳金，滞纳金以6972元为基数，分别自2015年7月至2019年4月期间的每季度首月11日起，均至实际支付之日止，均按每日万分之三计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由上海复虹物业管理有限公司负担5000元，赵国良负担3800元。如不服本判决，上海复虹物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，赵国良可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲人民陪审员  史**燕人民陪审员  陆新星二〇二〇年七月三十一日书 记 员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。