湖南省临武县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1025执异20号 案外人：罗小军，男，1967年12月18日出生，汉族，住湖南省临武县。 申请人：临武县民旺生产资料烟花爆竹有限责任公司，住湖南省临武县舜峰镇解放中路**。 法定代表人：周文军，该公司总经理。 被申请人：郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司，住湖南省临武县舜峰镇韩山路**临武迎宾馆。 法定代表人：李伟，该公司执行董事。 本院在执行申请人临武县民旺生产资料烟花爆竹有限责任公司（以下简称：民旺烟花爆竹公司）申请财产保全被申请人郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司（以下简称：万容达舜公司）合同纠纷一案中，于2020年6月11日依据（2020）湘1025民初586号之一民事裁定，查封了被申请人万容达舜公司名下的坐落于临武县××路××路××市场××栋××号房屋，查封期限三年。2020年6月22日，案外人罗小军以案涉房屋为本人所有为由向本院提出书面异议，本院受理后依法进行了审查，现已审查终结。 案外人罗小军称：请求临武县人民法院依法撤销（2020）湘1025民初586号之一民事裁定，解除对案外人所有的坐落于临武县××路××路××市场××栋××号房屋的查封。事实与理由：案涉房屋是案外人于2018年10月27日通过银行转账方式出资858334元在被申请人万容达舜公司购买的，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，有《商品房买卖合同（预售）》、银行转账凭证、收据证明案外人是案涉房屋合法所有权人。贵院查封案涉房屋侵犯了案外人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，特向贵院提出申请，请求依法撤销（2020）湘1025民初586号之一的民事裁定，解除对案外人所有的位于临武县××路××路××市场××栋××号房屋的查封。 申请人民旺烟花爆竹公司辩称：一、案外人向法院提交的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均没有到相关部门网签登记备案，且该合同及补充协议均没有签订时间，完全不符合常理，其真实性根本无法确认。案外人与被申请人万容达舜公司均与本案利益相关，无法排除案外人与万容达舜公司虚构购房事实，签订虚假合同规避执行的可能。二、为证实支付了购房款，案外人向法院提交一张金额为408334元银行进账单和一张万容达舜公司出具的金额为450000元收据。银行进账单既没有时间，又没有银行盖章，不能作为认定购房款的证据。收据注明交款时间是2012年12月27日，而万容达舜公司2017年7月7日才成立，明显是虚构的或即便是真实的也与支付购房款没有关联，同样不能作为认定支付购房款的证据。三、要证实交纳了购房款，必须提供与购房时间、金额相对应、相关联的支付购房款的银行流水凭证，而案外人没有提交，进一步印证其所称的向万容达舜公司购买房屋及支付购房款的事实不能成立，是虚假的。四、根据临武县住房保障服务中心2020年6月10日出具的临武（农资）大市场网签情况表证实，截止到2020年6月10日，被申请人万容达舜公司因临武（农资）大市场项目开发房产6栋，共计234套，实际销售网签备案房屋215套（已网签登记在购买人名下），未销售、未网签备案房屋19套（其中4栋18套、6栋1套即103号房屋，该19套房屋均登记在万容达舜公司名下，所有权人为万容达舜公司），案外人提出执行异议的房产6栋103号房屋是万容达舜公司上述未销售、未网签备案的19套房屋之一，根据物权法相关规定，房屋的所有权以登记（或网签备案）公示为准，该房屋为万容达舜公司所有，而非案外人所有。五、万容达舜公司开发的房屋234套，具有真实交易的房屋215套均已网签备案登记在购买人名下。为何215套房屋都办理了网签登记备案，而包括案外人提出执行异议的103号房屋在内的其他19套房屋未网签登记备案，足见案外人所称的103号房屋和其他18套房屋均不具备交易的真实性。综上所述，案外人与万容达舜公司之间没有真实的房屋买卖行为，案外人提出的执行异议不能成立，请求法院依法予以驳回。 本院查明：罗小军与万容达舜公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定以858334元的价格购买案涉房屋，上述合同及补充协议均无签订时间。罗小军分别于2018年10月27日、2018年12月11日通过银行转账及POS机刷卡支付300000元、408334元给万容达舜公司。2018年10月27日，邝代全代罗小军支付150000元给万容达舜公司。2019年8月6日，罗小军与邝开成签订《门面租赁合同》，将案涉房屋出租给邝开成。同日，罗小军向邝开成出具了收条，载明：今收到邝开成租金（壹年，2019年8月6日至2020年8月6日）壹万元整。另查明，万容达舜公司因临武（农资）大市场项目开发的房屋尚未竣工验收。 本院在执行申请人民旺烟花爆竹公司与被申请人万容达舜公司合同纠纷财产保全一案中，依据本院2020年6月2日作出的（2020）湘1025民初586号之一民事裁定，于2020年6月11日查封了被申请人万容达舜公司名下的坐落于临武县××路××路××市场××栋××号房屋，查封期限为三年。 本院认为，本案争议焦点在于案外人罗小军对案涉房屋是否享有足以排除本院强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“人民法院在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中,罗小军提供的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》虽无签订时间，但罗小军已按双方合同约定支付了全部购房款，有《收据》、POS机刷卡票据及银行流水予以佐证。根据其支付购房款的时间，可以推定双方签订合同的时间在本院查封案涉房屋之前。且《门面租赁合同》、收条足以证明罗小军在本院查封之前已合法占有案涉房屋。由于万容达舜公司开发的案涉房屋尚未竣工验收，导致未能办理过户登记非因罗小军自身原因。综上所述，案外人罗小军的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对登记在郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司名下位于临武县××路××路××市场××栋××号房屋查封的执行。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  王**国 人民陪审员  李清泉 人民陪审员  李永金 二〇二〇年七月十三日 法官助理李碧霞 书记员李碧霞（兼） 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服。认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条异议人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持: （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。