湖南省临武县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1025执异23号 案外人：邝国平，男，1971年10月9日出生，汉族，住湖南省临武县。 申请人：临武县民旺生产资料烟花爆竹有限责任公司，住湖南省临武县舜峰镇解放中路**。 法定代表人：周文军，该公司总经理。 被申请人：郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司，住湖南省临武县舜峰镇韩山路**临武迎宾馆。 法定代表人：李伟，该公司执行董事。 本院在执行申请人临武县民旺生产资料烟花爆竹有限责任公司（以下简称：民旺烟花爆竹公司）申请财产保全被申请人郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司（以下简称：万容达舜公司）合同纠纷一案中，于2020年6月11日依据（2020）湘1025民初586号之一民事裁定，查封了被申请人万容达舜公司名下的坐落于临武县××路××路××市场××栋××号房屋，查封期限为三年。2020年7月1日，案外人邝国平以涉案房屋为本人所有为由向本院提出书面异议，本院受理后依法进行了审查，现已审查终结。 案外人邝国平称：请求临武县人民法院依法撤销（2020）湘1025民初586号之一民事裁定，解除对邝国平所有的坐落于临武县××路××路××市场××栋××号房屋的查封。事实与理由：涉案房屋是案外人于2018年8月29至2019年4月4日日通过刷卡转账和银行转账方式出资2606241元在被申请人万容达舜公司购买的，双方签订了《销售预定单》。有《销售预定单》、银行刷卡转账凭证、收据证明案外人是案涉房屋合法所有权人。贵院查封涉案房屋侵犯了案外人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，特向贵院提出申请，请求依法撤销（2020）湘1025民初586号之一的民事裁定，解除对案外人所有的位于临武县××路××路××市场××栋××号房屋的查封。 申请人民旺烟花爆竹公司辩称：一、案外人向法院提交的《销售预定单》没有签订时间，在《销售预定单》中也没有万容达舜公司的签字及盖章确认，案外人在买受人一栏的签名与其提交的执行异议申请书中的签名完全不一致，故《销售预定单》不具有真实性、合法性，不能作为认定本案事实的证据。二、按商品房销售惯例，开发商与购房者达成购房合意，双方应当签订《商品房买卖合同》。而本案金额高达数百万的房屋买卖交易行为，仅有一纸协议即案外人向法院提交的与万容达舜公司签订的篇幅只有一页的《临武县大市场4号楼二层买卖协议》体现，在商品房交易的形式体现上明显有违商品房交易惯例，与常理也不相符。且该协议在内容上对商品房的基本状况、价款等主要条款均没有约定，极为反常，亦有违商品房交易惯例。该买卖协议也没有到房产部门网签备案。因此案外人与万容达舜公司签订的《临武县大市场4号楼二层买卖协议》不具有真实性，不能作为认定本案事实的证据。三、（1）、金额为400000元商户交易对账单仅能证实万容达舜公司与相关银行进行了对账的事实，不能证实案外人支付了购房款；（2）、浦发村镇银行的两张电子回单（单号：A20190506489918、A20190404466429），该两张回单付款人名称为嘉联支付有限公司，收款人为万容达舜公司，在付款附言部分注明嘉联支付清算款，该两张回单显示付款人非案外人，而用途是清算款不是购房款，不能作为案外人支付购房款的证据；（3）收款凭证两张、收据四张，均没有银行流水予以佐证，且均由万容达舜公司出具，该公司因诉讼与本案存在利害关系，因此案外人提供的以上凭证和收据真实性严重存疑，不能作为认定支付购房款的证据。四、根据临武县住房保障服务中心2020年6月10日出具的临武（农资）大市场网签情况表证实，截止到2020年6月10日，被申请人万容达舜公司因临武（农资）大市场项目开发房产6栋，共计234套，实际销售网签备案房屋215套（已网签登记在购买人名下），未销售、未网签备案房屋19套（其中4栋18套、6栋1套即103号房屋，该19套房屋均登记在万容达舜公司名下，所有权人为万容达舜公司），案外人提出执行异议的房产4栋201-211、219-214号房屋是万容达舜公司上述未销售、未网签备案的19套房屋之内，根据物权法相关规定，房屋的所有权以登记（或网签备案）公示为准，该房屋为万容达舜公司所有，而非案外人所有。五、万容达舜公司开发的房屋234套，具有真实交易的房屋215套均已网签备案登记在购买人名下。为何215套房屋都办理了网签登记备案，而包括案外人提出执行异议的4栋201-211、219-214号17套房屋房屋在内的其他19套房屋未网签和登记备案，足见案外人提出执行异议的17套房屋和其他2套房屋均不具备交易的真实性。综上所述，案外人邝国平与万容达舜公司之间没有真实的房屋买卖行为，案外人提出的执行异议不能成立，请求法院依法予以驳回。 本院查明：2018年8月29日，邝国平与万容达舜公司签订《销售预定单》及《临武大市场4号楼二层买卖协议》，约定邝国平购买万容达舜公司位于临武县××市场××号楼××层××号房屋，建筑面积约为1265.16平方米（实际面积以政府主管部门的批复为准），单价4000元／平方米，总价款为5060640元。邝国平应于协议签订当日缴纳1000000元定金，并在2018年10月份交纳50%房款（含已交纳100万元定金）后，双方签订正式的《商品房买卖合同》。另查，邝国平分别于2018年8月29日、2019年1月23日、2019年4月1日、2019年4月3日通过银行转账及ＰＯＳ刷卡支付了1000000元、200000元、400000元、1306241元合计2906241元给万容达舜公司。 本院在执行申请人民旺烟花爆竹公司申请财产保全被申请人万容达舜公司合同纠纷一案中，依据本院2020年6月2日作出的（2020）湘1025民初586号之一民事裁定，于2020年6月11日查封了被申请人万容达舜公司名下的坐落于临武县××路××路××市场××栋××号房屋，查封期限为三年。 本院认为，本案争议焦点在于案外人邝国平对涉案房屋是否享有足以排除本院强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“人民法院在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)、非因买受人自身原因未办理过户登记”。在本院审查过程中,邝国平自述，《销售预定单》约定购买的24套房屋中，邝国平实际购买房屋为4栋201-211、219-214号房，其余房屋均为胡甫安购买。其实际购买的案涉房屋有650000元购房款尚未支付，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(三)项的规定。且邝国平自述其并未占有案涉房屋，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(二)项的规定。综上所述，案外人邝国平要求解除对涉案房屋查封的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人邝国平的异议请求。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  王**国 人民陪审员  李清泉 人民陪审员  李永金 二〇二〇年七月十三日 法官助理李碧霞 书记员李碧霞（兼） 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服。认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条异议人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持: （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。