江苏省常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0404行初186号 再审申请人（原审被告）:杜柏锁，男，1976年3月20日生，汉族，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：李华栋，江苏博爱星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江承成，江苏博爱星律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：常州金银饰品有限公司，住所地常州市龙江中路**。 法定代表人：杨琴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐东方，江苏华东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张峥，江苏华东律师事务所律师。 原审被告：谢利平，男，1969年4月21日生，汉族，住常州市钟楼区。 原审被告：许佩霞，女，1991年3月9日生，汉族，住常州市天宁区。 原审被告：许汝霞，女，1987年5月26日生，汉族，住常州市天宁区。 再审申请人杜柏锁因与被申请人常州金银饰品有限公司、原审被告谢利平、许汝霞、许佩霞物业服务合同纠纷一案，不服本院（2017）苏0404民初5085号民事判决书，向常州市中级人民法院申请再审。常州市中级人民法院于2019年10月23日作出（2019）苏04民再35号民事裁定书发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人杜柏锁的委托代理人江承成、被申请人常州金银饰品有限公司（以下简称金银公司）的委托代理人徐东方到庭参加的诉讼。原审被告谢利平、许佩霞、许汝霞经本院传票合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 杜柏锁申请再审称：请求撤销（2017）苏0404民初5085号民事判决，并依法改判，诉讼费用由金银公司承担。事实与理由：一、本案判决系杜柏锁缺席判决，但原审未向本人送达开庭传票，并且未经公告传唤程序，却在判决书中记载本案属于依法缺席审理，程序违法。事实上本人对本案诉讼情况不知情，完全没有机会陈述和发表辩解意见，而原审进行了缺席审理。2018年8月24日，本人在钟楼法院档案室阅卷才发现，判决书中仅有一份2018年3月18日人民法院报的公告，该公告属于判决公告，未查阅到开庭的公告。而判决公告的内容中所涉及的姓名错误，公告为“杜伯锁”而非“杜柏锁”。在2018年2月9日的庭审笔录中有记载：“审：当庭拨打谢利平的电话（139××××2886），谢利平称材料都已收到，但是人在外地，无法参加今天的庭审”。之后法院记载：“现在开庭，经核对各方当事人和其他诉讼参加人均符合法律规定，可以参加本案的诉讼活动。谢利平、许佩霞、许汝霞、杜伯锁经法院合法传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，本院对此缺席审理”。由此可见，原审根本没有向杜柏锁送达开庭传票，而是仅凭与杜柏锁无关的其他当事人的电话中的陈述，就主观猜测杜柏锁放弃抗辩权利。同时也没有认真核对当事人的真实姓名情况，也没有依照法律程序进行公告送达开庭传票。事后当事人姓名错误也没有任何补正裁定及时送达程序。另外判决书的落款日期也错误写成了2017年2月9日且事后无补正裁定，可以说这份判决书漏洞百出。以上的庭审活动严重损害了杜柏锁的合法权益，所形成的民事判决书不能成为生效的法律文书。二、原审法院认定事实没有查清，法律适用错误，举证责任分配失当。在民事判决书第三页第三段经法院审理查明部分记载，金银公司与谢利平、许佩霞、许汝霞签订有物业服务合同，约定由金银公司提供物业服务。对此杜柏锁完全不知情。事实上杜柏锁与谢利平、许佩霞、许汝霞签订有租赁合同，约定承租相关物业，支付约定的租赁费用。平时正常交纳物业费用，均是由案外人常州万泰物业管理有限公司按照0.5元／平方米的标准交纳物业费，并由常州万泰物业管理有限公司向杜柏锁出具收费收据。现在杜柏锁持有截至2015年12月31日的物业费收据，以此作为已经结清在此之前物业费的相关凭证。而本案的诉讼，根据法院查明的事实，则是“庭审中原告陈述，2012年7月1日起至2013年10月31日的物业费被告已经全额结清（按照0.5元／平方米的标准计算），自2013年11月1日起至2016年8月25日期间的物业费被告支付了61052元（按照1.5元／平方米的标准计算）”。在此期间变更收费标准，完全没有得到杜柏锁的同意甚至知情。而常州万泰物业管理有限公司仍然按照以前的标准收取了相关物业费，且双方均无任何异议，应当视为双方已经按照通常标准履行完毕了物业服务及收费。本案金银公司过几年之后再来诉讼以前的所谓的优惠差额部分，显然于法无据。在杜柏锁撤场之后，常州万泰物业管理有限公司也未向杜柏锁提出过任何要求另补交费用的要求，直到杜柏锁得知案件已经进入执行程序，才知道本案的部分情况。综上所述，杜柏锁已经完全依照正常的物业服务标准支付了相关物业费用，而原审未经合法传唤程序，剥夺了杜柏锁正常抗辩权利。为维护自身合法权益特申请再审。 被申请人金银公司辩称：杜柏锁的名字错误可能是笔误造成的，其主张2013年11月1日至2016年8月25日的物业费全部结清是没有依据的，我方仅收到2014-2015年部分物业费，按照合同物业费应当按照1.5元/平方米计算，杜柏锁只支付了0.5元/平方米的物业费。金银公司所有的主张以原审的诉请为准。 原审被告谢利平、许佩霞、许汝霞均未向本院提交答辩意见。 金银饰品有限公司于2017年9月向本院起诉谢利平、许佩霞、许汝霞以及杜伯锁，请求：1、判令四被告向原告支付物业服务费250320元、电梯费19537元、水电费29567元，合计299424元；2、判令被告支付自起诉之日起至判决生效之日止的逾期付款利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：被告谢利平、许佩霞、许汝霞（以下简称三被告）系万泰商务广场的业主，被告杜伯锁为钟楼区北港速伯艾特酒店（以下简称速八酒店）经营者，该酒店系个体工商户，于2016年8月25日申请注销。2009年7月13日，原告与三被告分别签订万泰商务广场前期物业服务协议，约定了前期物业服务标准为1.5元/平方米/月，并约定了若出租于他人则由承租人承担物业服务费，出租人承担连带交纳责任。2012年8月31日，三被告与速8酒店签订了房屋租赁合同一份，约定将名下的办公楼合计6105.35平方米出租给速八酒店，并约定了物业费、水电费、电梯费由承租方承担。2013年9月30日，原告与万泰物业管理有限公司（以下简称万泰物业）签订委托协议，委托万泰物业代为管理及收取费用。2013年1月至2016年8月23日期间，被告尚欠物业费250320.85元、电梯费19536.76元、水电费29567元。嗣后，原告因多次催要未果，因此原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判如所请。审理中，原告撤回了对水费的主张。 原审经审理查明，金银公司系从事市场物业管理服务的企业。谢利平、许佩霞、许汝霞系万泰商务广场801室（建筑面积1221.07平方米）、901室和1001室（建筑面积2442.14平方米）、1101室和1201室（建筑面积2442.14平方米）的业主。2009年7月13日，金银公司（甲方）与谢利平、许佩霞、许汝霞（乙方）签订了前期物业管理服务协议一份，合同约定，由原告为万泰商务广场提供物业服务，按照每平方米1.5元标准缴纳物业管理服务费、电梯运行费0.4元/月/㎡。合同第四条第二款约定：乙方将物业出租给他人使用，并与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用及设施设备运行费用的，从其约定，乙方负连带交纳责任。乙方与物业使用人之间的交费约定，乙方应当及时书面告知甲方。合同第十三条约定，乙方逾期未交纳物业服务费以及设施设备运行费、停车管理服务费等费用的，甲方有权要求补交，并可从逾期之日起按每日应收金额的5‰的标准加收滞纳金。合同附件一约定了物业公司对买受人收取物业费的优惠政策：在交付房屋两年内，物业费按0.5元/㎡缴纳，第三年按照前期物业管理服务协议中规定的收费标准执行。2011年10月30日，谢利平、许佩霞、许汝霞办理了商户入住手续。2013年9月30日，金银公司与常州万泰物业管理有限公司（以下简称万泰物业）签订了委托管理协议，委托由万泰物业提供物业管理服务并收取物业服务费及水电费用等。 原审另查明，速八酒店经济性质为个体工商户，经营者为杜伯锁（应为“柏”），该酒店于2016年8月26日办理了注销登记手续。谢利平、许佩霞、许汝霞（甲方）与速八酒店（乙方）于2012年8月31日签订了房屋租赁合同一份，约定了三被告将位于万泰商务广场合计建筑面积6105.35平方米的房屋出租给速八酒店，租赁期限为15年，甲方在2012年7月1日前将房屋交付给乙方，并约定了因租赁使用该房屋（包括装修期间）而产生的水、电费、电梯费、物业管理费等费用由乙方承担。庭审中金银公司陈述，2012年7月1日起至2013年10月31日的物业费被告已经全额结清（按照0.5元/平方米的标准计算），自2013年11月1日起至2016年8月25日期间的物业费杜伯锁（应为“柏”）支付了61052元（按照1.5元/平方米的标准计算）。此外，截止到2015年的电梯费被告已经全额付清。 原审认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。此外，速八酒店系个体工商户经营者为杜伯锁（应为“柏”），个体工商户个人经营的，以个人财产承担债务。金银公司作为物业管理企业，应按照合同约定为小区提供物业服务，被告根据其享受的物业服务，应及时交纳相关费用。原告主张的物业服务费、电梯费符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张的电费证据不充分，故本院对该部分诉讼请求不予支持，原告可在收集证据后另行起诉。被告谢利平、许佩霞、许汝霞、杜伯锁（应为“柏”）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。因调解无效，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告杜伯锁（应为“柏”）自本判决生效之日起十日内向原告常州金银饰品有限公司支付物业服务费250320.85元、电梯费19537元，共计269857.85元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自起诉之日至实际付清付清之日止的利息。被告谢利平、许佩霞、许汝霞对上述欠款承担连带交纳责任；并驳回原告的其他诉讼请求。 再审审理查明，首先原审查明的事实（除杜柏锁的名字错误之外），再审均予以确认。另查明，杜柏锁租赁谢利平、许佩霞、许汝霞三人的物业经营速八酒店，至2016年8月20日左右撤场。2012年9月1日起至2013年10月31日的物业管理费、2015年12月31日之前的电梯费杜柏锁已与金银公司结清，2013年11月1日起至撤场，杜柏锁共向金银公司支付物业费61052元。双方确认杜柏锁欠金银公司自2016年1月1日起至2016年8月的电梯费19537元。杜柏锁主张，上述费用在交纳时，金银公司均向其出据了收据载明所交费用相对应的具体年份，故实际已付清自2012年9月起至2015年12月的物业管理费，具体为：2013年11月1日—2014年12月31日支付30526元；2015年1月1日—2015年12月31日支付30526元。现仅欠金银公司2016年1月至8月的电梯费及物业费；按0.5元/平方米交纳物业管理费的优惠期结束后，我方依然一直按照0.5元/平方米的标准向金银公司支付物业费，对方并未提出异议，因此双方已经通过实际履行的方式变更了原合同中关于物业管理费的支付标准，金银公司不应该在我方撤场几年之后再以诉讼的方式来讨要差额。 金银公司认可杜柏锁已交费金额，并主张：2011年10月30日，谢利平、许佩霞、许汝霞办理了商户入住手续，因此按照物业管理服务协议的约定，自该日起至2013年10月30日期间两年内，物业管理费按0.5元/平方业优惠价计算，之后自2013年11月1日起应当按照1.5元/平方米的价格计算；杜柏锁与谢利平等三人签订的租赁合同约定了因租赁使用房屋而产生的水、电费、电梯费、物业管理费等费用由杜柏锁承担，杜柏锁亦应按照上述物业管理协议的约定的标准交纳相关费用。杜柏锁租赁使用的物业面积为6105.35平方米，按照1.5元/平方米、2013年11月1日至2016年8月30日共计34个月，物业管理费应为311372.85元，扣除杜柏锁已交的61052元，尚欠250320.85元，实际主张250320元。关于2014、2015年度收取的两笔30526元出具的收据，仅表明在当年度收到杜柏锁交纳如上数额费用，不能证明我方已放弃主张其余部分，且按0.5元/平方米的标准计算，一年的物业管理费也应为36632.1元，而不是30526元，我方在此过程中一直向杜柏锁催要。 金银公司为证明其向杜柏锁催要欠费，当庭提交于2016年6、7、8月以速八酒店为收件人被拒收的三份EMS快递退件。其中7月退件金银公司已拆封，显示内容为列明杜柏锁至2016年7月所欠费用明细；金银公司当庭拆开6月、8月退件，邮件内容亦为向杜柏锁催要欠费的明细。 关于杜柏锁欠其水电费的主张，金银公司未能向本院提交相关证据。 本院再审认为，首先关于交纳物业费、电梯费等相关费用的义务主体问题：首先谢利平、许佩霞、许汝霞三人与金银公司签订了物业管理服务协议，是履行合同的双方当事人，三人应当向金银公司交纳相关费用。其次，杜柏锁与谢利平、许佩霞、许汝霞三人签订的租赁合同约定了因租赁使用房屋产生的水、电费、电梯费、物业管理费等费用由其承担，其亦认可应当直接向金银公司支付相关费用，故其属于债务加入，也系交纳相关费用的义务主体，属于债务加入。《最高人民法院》第六条、第七条的内容亦规定了物业服务人可以主张物业所有人与实际使用人承担连带缴纳物业服务费，故金银公司要求杜柏锁、谢利平等人承担连带责任本院予以支持。其次关于欠缴费用数额的问题：欠交电梯费19537元双方无争议，本院予以确认；另外杜柏锁作为承租人与谢利平等三人出租人签订合同载明应由谢利平等三人向物业管理人交纳的费用，由杜柏锁承担，故杜柏锁受谢利平等三人与金银公司签订的合同约定的交纳标准的约束；根据实际中杜柏锁交纳的电梯费、在优惠期间交纳的物业管理费，均可证明双方按照金银公司与谢利平等三人约定的交费标准履行。杜柏锁称双方以实际履行方式改变了书面合同的约定，1、金银公司未予认可；2、杜柏锁未提供证据证明双方已对书面合同条款作出变更；3、权利人对自身权利的放弃应当以明确的方式作出意思表示，2014、15年度的物业费收据不能证明金银公司已明示放弃其余部分费用，金银公司对该收据的解释亦属合理；4、金银公司提供的邮件证明其按既定标准向杜柏锁催要。故杜柏锁关于仅欠2016年1月至8月的物业管理费的意见本院不予采纳，金银公司要求支付物业管理费250320元的主张本院予以支持。关于其主张的水电费因无相关证据支持，本院不予以支持。综上，经院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、第一百七十八条第三款、《最高人民法院》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百九十八条、第二百零七条的规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）苏0404民初5058号民事判决。 二、原审被告杜柏锁自本判决生效之日起十日内向原审原告常州金银饰品有限公司支付物业服务费250320元、电梯费19537元，共计269857元，并支付自起诉之日至实际付清之日止的利息。（2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算） 三、原审被告谢利平、许佩霞、许汝霞对上述欠款承担连带交纳责任； 四、驳回原审原告的其他诉讼请求。 原审案件受理费5055元，公告费1080元，合计6135元（原告已预交），由原审原告常州金银饰品有限公司承担1135元，由原审被告杜柏锁承担5000元，该款由杜柏锁与上述款项同时给付原审原告，原审被告谢利平、许佩霞、许汝霞对此承担连带给付责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按规定提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判长 刘 霞 审判员 贺晓梅 审判员 王彩萍 二〇二〇年七月二十三日 书记员 芮渊源