云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终183号上诉人（原审被告）：罗国军，男，1971年9月5日出生，汉族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：陈思伊，女，1980年8月22日出生，汉族，住云南省大理州祥云县。被上诉人（原审原告）：黄建国，男，1973年6月16日出生，蒙古族，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王丽江，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。上诉人罗国军、陈思伊因与被上诉人黄建国房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。因遇新冠肺炎疫情，延长审限三个月。本案现已审理终结。罗国军、陈思伊上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，改判由罗国军、陈思伊返还黄建国购房款264万元，驳回黄建国要求罗国军、陈思伊支付违约金的诉讼请求；二、由黄建国承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误，遗漏了案件当事人，导致判决结果错误。首先，本案客观上不存在标的物交付不能的情况，原审法院认定因上诉人的行为导致房产查封，标物已经不能交付，认为上诉人违约明显缺乏事实依据。1.本案中，双方除签订《购房合同》外，还签订了《租赁合同》，约定被上诉人将本案涉案房屋出租给上诉人，也就是说，就本案而言，双方之间无需进行实际的交付，不存在交付不能的情况。2.涉案房屋存在查封，也不必然导致《房屋买卖合同》的目的不能实现。本案房产因与案外人李国存在纠纷，而被人民法院查封是事实，但查封发生于《房屋买卖合同》签订之后，并且查封仅仅只是限制房产的物权变动，并非绝对禁止房产交易。因此，本案中所涉及的合同仍然具备履行的条件，被上诉人单方起诉要求解除合同不能认定为上诉人违约。3.案外人李国对房产申请查封是为了保证其到期的债权，上诉人可以通过提供新的担保或者行使涂除权的方式对涉案房产解除查封，以保证《房屋买卖合同》的履行，因此，上诉人认为解除《房屋买卖合同》系被上诉人的单方行为，并非上诉人的违约行为。其次，本案合同均有第三人华晨地产参与，并且华晨地产也在其中收取了100000元的购房款，对上述款项，其有返还的义务，因此，华晨地产也应当作为当事人参加诉讼。第三，被上诉人要求上诉人帮忙退还的二笔购房保证金，至退到了大理十畝的7万元，大理公馆的7万元没有退到，双方合同解除的话，该7万元不应由上诉人承担。黄建国答辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人的上诉理由不符合事实。本案交易房屋已不在上诉人的管辖内，房屋被查封是不能交付的，与实践长短没有关系，合同目的已不能实现。现该房屋已进入拍卖程序，评估工作已经完成。二、关于违约责任，被上诉人已按照约定超额完成了合同约定的首付款支付义务，上诉人自始至终都存在合同违约的情形，一审判决上诉人承担违约责任符合案件事实。合同约定的违约金是房价的20%，一审没有按照约定判决，损害了被上诉人的权益，但被上诉人希望尽快了结案件，没有提起上诉。三、关于退房款的问题，该事实经双方协商达成一致，被上诉人一共交了20万元，由上诉人去退款，退了多少都是上诉人的，被上诉人同意以14万元抵扣购房款。上诉人的陈述与案件事实不符也与一审陈述矛盾。黄建国向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》《房屋租赁合同》，由被告立即归还原告购房款2810000元，并承担违约金1500000元，合计4310000元；二、被告承担诉讼费、律师费。一审法院认定事实：2018年8月22日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，主要约定：甲方（被告）将坐落于大理市房屋（以认购合同为准）的房屋出售给乙方（原告），该房屋产权面积为387.67㎡；成交价格为7530000元；违约责任：ｌ.除不可抗力因素外，甲乙双方不可悔约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房价的20%作为违约金。2.乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日200元，超过七日则视为违约。3.如果甲、乙双方协商解除合同，则自行承担带来的后果；补充协议：双方协商如下：1.过户时间为甲方拿到不动产权证后甲乙双方协商为准，协商结果一个月内体现在书面文件上，过户时税费以国家政策为准。2.付款方式为2018年8月24日前乙方支付甲方2600000元，剩余房款4930000元，付款方式为其余1530000元于2019年初开始支付，分为三年内付清给甲方，最后还有两笔尾款，其中一笔1250000元以租金形式由乙方把该房租给甲方的租金抵房款，租金每年为250000元，前五年租金，具体以甲乙双方签订的租房协议，房屋坐落以购房合同为准，最后一笔尾款2150000元等甲乙双方办理买卖过户时，乙方通过银行贷款按揭一次性支付给甲方。2018年8月24日，双方又签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方（原告）将“大理公馆心语雅苑”31栋房屋出租给乙方（被告），租赁期限从2019年4月1日至2024年3月30日，每年租金250000元；签订合同时乙方先支付五年租金1250000元给甲方；备注：该租房协议是建立在房屋买卖合同的基础上，房屋是由陈思伊卖给黄建国，再由黄建国出租给陈思伊，乙方只限用于经营民宿酒店，装修由乙方全部承担，期限一共是十年，先支付的五年租金是由用于抵给乙方的房款部分，直到租期满。合同签订后，原告支付被告购房款共计2670000元，双方同时约定由被告代原告向房地产公司退还的购房款140000元，因此双方认可原告支付的购房款总额为2810000元，并由被告于2019年4月19日向原告出具了收条。因被告购买案涉房屋时办理了按揭贷款，房屋作为抵押物，双方未能及时办理房屋过户手续。2018年5月，因案涉房屋的买卖二被告曾收取案件外人李国的购房定金700000元，后二被告未将房屋出售给李国，李国诉至一审法院要求二被告双倍返还定金，该案经两审终审，判决确定二被告双倍返还定金，判决生效后，被告未能履行，李国申请执行，一审法院依法查封了案涉的房屋。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同约定：“付款方式为2018年8月24日前乙方支付甲方2600000元，剩余房款4930000元，付款方式为其余1530000元于2019年初开始支付，分为三年内付清给甲方……最后一笔尾款2150000元等甲乙双方办理买卖过户时，乙方通过银行贷款按揭一次性支付给甲方。”原告已依约向被告支付购房款2810000元，依约全面履行了其作为买受人的合同义务。关于合同解除与否的问题，在合同履行过程中，因被告的失信行为导致合同的标的物被查封，标的物已不能交付，被告的行为已构成违约，原告有权行使合同解除权，故原告要求解除《房屋买卖合同》的诉请合法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“根据合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”买卖合同解除后，租赁合同就丧失了履行的基础，亦应当予以解除。合同解除后，原告有权要求被告返还交付的购房款，原告主张由被告归还购房款2810000元的诉请亦属合法，一审法院予以支持。关于违约责任的承担问题，如前所述，被告已违约，应承担相应的违约责任。合同约定：“除不可抗力因素外，甲乙双方不可悔约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房价的20%作为违约金。”结合原告交付的购房款为2810000元的事实，以及原告未举证证明其实际损失的情形，原告主张违约金1500000元过高，根据公平原则，一审法院酌定由被告按已支付购房款的20%赔偿违约金，即由被告赔偿原告违约金562000元（2810000元×20%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告黄建国与被告罗国军、陈思伊签订的《房屋买卖合同》《房屋租赁合同》；二、被告罗国军、陈思伊于本判决生效之日起十日内返还原告黄建国购房款2810000元；三、被告罗国军、陈思伊赔偿原告黄建国违约金562000元，该款限于本判决生效之日起十日内支付；四、驳回原告黄建国其他诉讼请求。案件受理费41280元，财产保全费5000元，合计46280元，由原告承担6280元，被告承担40000元。二审中，罗国军、陈思伊提交了如下证据材料：一、买卖合同、租房合同及中介代保管的房产资料，以证明房产资料在中介手中，无法再卖，且房屋在出租期间不存在交付问题；二、心语雅苑31栋和32栋的合同，以证明罗国军、陈思伊可提供32栋房屋作为新的担保而解除31栋的查封，或者直接过户32栋给黄建国，两栋房屋面积价格位置一样，不存在无法交付的问题；三、大理华辰地产经纪有限公司收款收据、代保管收条、黄建国大理公馆一期和大理十畝定金退订手续材料，以证明如黄建国不履行合同，应承担华辰公司的10万元手续费，或追加华辰公司退回10万元手续费，大理公馆的定金无法退回，不应由罗国军、陈思伊承担；四、内蒙古到大理的火车票、短信聊天记录、微信定位记录、语音聊天记录，以证明罗国军、陈思伊在黄建国起诉前去内蒙古找黄建国协商支付房款和过户的问题，但黄建国故意躲着不见面，黄建国单方面由违约意向。经质证，黄建国对罗国军、陈思伊提交的上述证据均不予认可，表示上述证据在一审开庭前就存在，不属于二审的新证据。本院审查认为，罗国军、陈思伊提交的上述证据，不属于新证据，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。本案双方买卖的标的物，因此前出卖人罗国军、陈思伊出售给案外人后违约，现被案外人申请执行查封。罗国军、陈思伊的行为已构成违约，且其违约行为致使本案双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》的目的不能实现，黄建国要求解除上述二份合同的诉请，符合法律规定，应予支持。合同解除后，罗国军、陈思伊应当返还黄建国已支付的购房款，对购房款的数额陈思伊于2019年4月29日向黄建国出具的购房款明细载明其收取的购房款合计281万元，则罗国军、陈思伊向黄建国返还的购房款数额应为281万元，一审对此判决正确，本院予以维持。同时，由于罗国军、陈思伊的违约行为，一审酌情判决其二人赔偿黄建国违约金56.2万元亦恰当，本院予以维持。至于大理华辰地产经纪有限公司，其虽参与了本案《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》的签订，但其作为居间方，至本案双方当事人签订上述合同后，其主要的居间义务已履行完毕，且本案双方争议的处理与大理华辰地产经纪有限公司无直接的利害关系，其无须作为本案当事人参加诉讼。综上所述，罗国军、陈思伊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7100元，由罗国军、陈思伊负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年七月十五日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸