四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终450号 上诉人（原审原告）：费成军，男，1989年10月6日出生，汉族，住四川省达州市达川区。 上诉人（原审原告）：邹仁香，女，1991年2月4日出生，汉族，住四川省达州市达川区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：何加春，四川远创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王正连，女，1944年11月17日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：李绍荣，广东德纳（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省鸿鑫房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区蜀汉路**。 法定代表人：方传秀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛莉，女，该公司员工。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司达州分行，住所地四川省达州市达川区西环路工商银行大厦。 法定代表人：赵建明，该行行长。 上诉人费成军、邹仁香因与被上诉人王正连、四川省鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司达州分行（以下简称工商银行达州分行）第三人撤销之诉一案，不服四川省达州市中级人民法院（2019）川17民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人费成军及其与邹仁香的共同委托诉讼代理人何加春、被上诉人王正连及其委托诉讼代理人李绍荣、鸿鑫公司的委托诉讼代理人葛莉到庭参加诉讼。原审第三人工商银行达州分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条规定，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。 费成军、邹仁香共同上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持费成军、邹仁香的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由鸿鑫公司、工商银行达州分行承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1.一审判决在鸿鑫公司没有认可以及王正连没有提供证据证明双方达成了房屋拆迁补偿安置协议的情况下认定王正连与鸿鑫公司已达成房屋拆迁补偿安置协议错误。2.根据《中华人民共和国物权法》第十条规定，诉争房屋已备案确权给费成军、邹仁香所有，法院直接撤销备案登记违法。3.费成军、邹仁香已将诉争房屋抵押给工商银行达州分行，该银行享有抵押权优先的物权权利。一审法院没有将该项权利与王正连自称享有的拆迁安置优先权进行区分处理，没有审理和处理工商银行达州分行的抵押权，属于程序违法。4.如果诉争房屋属于拆迁安置房屋，在达州市征地事务中心应当有登记档案记载，而在该中心根本没有诉争房屋的拆迁档案，证明没有对诉争房屋进行拆迁安置。 王正连辩称，王正连与鸿鑫公司达成《房屋拆迁补偿安置协议》的证据客观存在，费成军、邹仁香未提供证据证明其主张。达州市征地事务中心是否已经登记与争议房屋是否属于拆迁安置房屋没有必然联系。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 鸿鑫公司辩称，1.王正连与鸿鑫公司是签订了《房屋拆迁补偿安置补充协议书》，但没有具体载明案涉3幢2-4-6号房屋。2.费成军、邹仁香购买房屋合法，同时办理了抵押贷款，交付了购房的首付款，争议房屋确实不属于拆迁安置房，拆迁安置房是在达州房管局进行了备案，都是可以查到的。 工商银行达州分行未作答辩。 费成军、邹仁香向一审法院起诉请求：一、依法撤销四川省达州市通川区人民法院（2017）川1702民初3672号和一审法院（2018）川17民终1534号民事判决，并改判驳回王正连的诉讼请求；二、依法判决确认费成军、邹仁香与鸿鑫公司签订的《房屋买卖合同》合法有效；三、依法判决位于四川省通川区××镇××幢××号房屋归费成军、邹仁香所有；四、依法判决鸿鑫公司协助费成军、邹仁香办理房屋过户登记手续；五、本案诉讼费由王正连、鸿鑫公司承担。 一审法院认定事实：王正连系四川省达州市通川区金南社区居民，并自建房屋一栋。2007年8月，鸿鑫公司通过拍卖取得土地使用权，其用地涉及柏树梁居民房屋和市政道路的拆迁，王正连自有房屋在拆迁范围内。2014年12月4日，王正连与鸿鑫公司签订《房屋拆迁补偿安置补充协议书》，协议就产权调换方式、调换面积、安置选房及结算、优惠等内容进行了明确的约定。因王正连、王德才、陈国源用其底层住房用于经营并办理了经营执照，2004年12月19日，鸿鑫公司向王正连、王德才、陈国源出具《承诺》，承诺对王正连、王德才、陈国源用其底层住房用于经营并办理了经营执照的房屋按每户48平方米进行实质性补偿，当事人分别在《承诺》上签名、盖章。2015年1月1日至2月5日，王正连在鸿鑫公司提供的《西汇名都安置房选房确认表》上按顺序填写了其所选安置房户型及楼层、房号，王正连选择了：3幢1单元2楼1号、3幢1单元9楼2号、3幢1单元6楼6号、3幢1单元10楼6号、3幢1单元13楼6号、3幢1单元18楼3号、3幢1单元15楼2号、3幢1单元18楼2号、3幢2单元4楼6号。鸿鑫公司加盖印章后将该表提供给了金南社区。 2016年9月15日，费成军、邹仁香与鸿鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定鸿鑫公司将位于四川省达州市通川区××镇××幢××号房屋出售给费成军、邹仁香，面积100.55平方米，价款392145元，合同还对其他事项进行了约定。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，并办理了备案登记。 2017年6月20日，共同借款人费成军、邹仁香与工商银行达州分行签订《个人购房／担保合同》，约定费成军以案涉房屋作抵押，向工商银行达州分行贷款27万元。2017年10月1日，工商银行达州分行按约发放了贷款。嗣后，费成军、邹仁香缴纳了房产证工本费、国土工本费、资料复印费、装修建渣清运费、装修管理服务费、装饰装修履约保证金、代收代缴垃圾清运费等，并领取了业主手册，缴纳了2016年8月31日至2018年8月31日期间的物业费2886元。费成军、邹仁香在装修过程中，王正连认为案涉房屋系鸿鑫公司安置给自己所有，提出异议并阻止了装修。 一审法院认为，王正连与鸿鑫公司签订《房屋拆迁补偿安置补充协议书》、鸿鑫公司向王正连出具《承诺》及费成军、邹仁香与鸿鑫公司签订《商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，其法律效力均应予确认。在此情形下，本案的争议焦点是：关于案涉同一标的物之王正连被拆迁人安置补偿权益与费成军、邹仁香购房人权益的优先保护的审查认定问题。对该争议焦点，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，王正连所选定的安置房位置明确具体，当费成军、邹仁香作为买受人与王正连作为被拆迁人在同一案涉房屋上的权利发生冲突时，被拆迁人对案涉房屋的补偿安置权优先于买受人的权利得以保护，即王正连享有优先取得安置房屋的权利。费成军、邹仁香主张撤销一审法院（2018）川17民终1534号民事判决，并请求判决房屋归其所有无法律依据，一审法院不予支持。费成军、邹仁香对于其相关损失，可另行向鸿鑫公司主张。 综上所述，费成军、邹仁香的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第三项规定，判决：驳回费成军、邹仁香的诉讼请求。一审案件受理费4200元，由费成军、邹仁香负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审庭审中，各方对一审判决认定事实均无异议，对各方均无异议的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：关于费成军、邹仁香主张撤销四川省达州市通川区人民法院（2017）川1702民初3672号和一审法院（2018）川17民终1534号民事判决是否成立问题（包括：1.关于费成军、邹仁香主张王正连与鸿鑫公司未达成拆迁补偿安置协议是否成立问题；2.关于费成军、邹仁香主张诉争房屋已备案确权给其所有是否成立问题；3.关于费成军、邹仁香主张抵押权优先、一审程序违法是否成立问题；4.关于费成军、邹仁香主张争议房屋不是拆迁安置房屋是否成立问题）。 一、关于费成军、邹仁香主张王正连与鸿鑫公司未达成拆迁补偿安置协议是否成立问题 本院认为，根据2014年12月4日王正连与鸿鑫公司签订《房屋拆迁补偿安置补充协议书》，该协议对产权调换方式、调换面积、安置选房及结算、优惠等内容进行了明确约定。2004年12月19日鸿鑫公司向王正连等人出具《承诺》，表示对其底层住房用于经营并办理经营执照的房屋按每户48平方米进行实质性补偿。双方均签名、盖章进行确认。2015年1月1日至2月5日王正连在鸿鑫公司提供的《西汇名都安置房选房确认表》上按顺序填写了所选的安置房户型及楼层、房号，其中包括诉争房屋。上述事实证明，王正连与鸿鑫公司对诉争房屋已达成了房屋拆迁补偿安置协议，费成军、邹仁香上诉称王正连与鸿鑫公司未达成房屋拆迁补偿安置协议与本案客观事实不符，其上诉理由不成立，本院不予支持。 二、关于费成军、邹仁香主张诉争房屋已备案确权给其所有是否成立问题 本院认为，2016年9月15日费成军、邹仁香与鸿鑫公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并将合同办理了备案登记。购房合同备案登记并非不动产物权登记，购房人签订购房合同后，将合同进行备案登记是为了防止开发商一房二卖，并不具有物权公示效力，不代表其必然享有房屋所有权，亦不代表合同项下的房屋必然归其所有。根据《中华人民共和国物权法》第十条：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”的规定，该项法律规定是关于不动产登记机构和国家统一登记制度的规定，并未规定备案登记的房屋归购房人所有，故费成军、邹仁香依据该项法律规定主张所有权归其所有缺乏法律依据，本院不予支持。 三、关于费成军、邹仁香主张抵押权优先、一审程序违法是否成立问题 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，结合2014年12月4日王正连与鸿鑫公司签订《房屋拆迁补偿安置补充协议书》，对产权调换方式、调换面积、安置选房及结算、优惠等内容进行了明确约定。此后，王正连又于2015年1月1日至2月5日在鸿鑫公司提供的《西汇名都安置房选房确认表》上按顺序填写了所选的安置房户型及楼层、房号，其中包括诉争房屋。被拆迁人王正连请求优先取得补偿安置房屋，符合上述法律规定，一审法院予以支持并无不当。费成军、邹仁香主张工商银行达州分行应享有抵押权优先权与上述法律规定不符，其该上诉理由不成立。关于费成军、邹仁香主张一审法院没有将抵押权优先权与王正连享有的房屋拆迁补偿安置优先权进行区分处理，没有审理和处理工商银行达州分行的抵押权，属于程序违法问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，并未规定银行贷款抵押权优先于被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的权利，故费成军、邹仁香上诉称一审法院对抵押优先权与被拆迁人享有的优先权未加以区分审理，属于程序违法的主张缺乏法律依据，其该上诉理由不成立，本院不予支持。 四、关于费成军、邹仁香主张争议房屋不是拆迁补偿安置房屋是否成立问题 本院认为，一审法院查明：2007年8月，鸿鑫公司通过拍卖取得土地使用权，其用地涉及柏树梁居民房屋和市政道路的拆迁，王正连自有房屋在拆迁范围内。且2014年12月4日王正连与鸿鑫公司还签订《房屋拆迁补偿安置补充协议书》。王正连又于2015年1月1日至2月5日在鸿鑫公司提供的《西汇名都安置房选房确认表》上按顺序填写了所选的安置房户型及楼层、房号，其中包括诉争房屋。各方当事人对上述事实不持异议。上述事实互为印证，能够证明争议房屋属于拆迁补偿安置房屋。拆迁补偿安置房屋是否在达州市征地事务中心进行档案登记属于行政管理问题，并非属于认定房屋性质的唯一标准，故费成军、邹仁香以案涉房屋没有在达州市征地事务中心进行登记为由，否认案涉房屋属于拆迁补偿安置房屋的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，费成军、邹仁香的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4200元，由费成军、邹仁香负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘小玫 审 判 员 蔡源原 审 判 员 张梓欣 二〇二〇年七月三十日 法官助理 周鑫隆 书 记 员 刘 闽