文书内容湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0114民初90号原告（反诉被告）：武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司，住所地武汉市东西湖区二雅路以西梨花园******（6）。法定代表人：方略，该公司总经理。委托诉讼代理人：王欣子，湖北今天律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉海天实业集团有限公司，住所，住所地武汉市蔡甸区沌口小区海天汽配城海天大楼div>法定代表人：谭树人，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈艳芳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：江琼，女，该公司员工。原告（反诉被告）武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司（以下简称武汉思享公司）与被告（反诉原告）武汉海天实业集团有限公司（以下简称武汉海天公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，武汉海天公司提起反诉，本院于2019年5月22日作出（2019）鄂0114民初90号民事裁定，不予受理反诉。武汉海天公司提起上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2019年8月1日作出(2019)鄂01民终7949号民事裁定，撤销湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初90号民事裁定，指令本院受理反诉。本院将本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）武汉思享公司的法定代表人方略及其委托诉讼代理人王欣子，被告（反诉原告）武汉海天公司的委托诉讼代理人陈艳芳、江琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉思享公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告武汉海天公司向原告武汉思享公司支付代理费3233815元；2、判令被告武汉海天公司向原告武汉思享公司支付递增补差的代理费（即跳点代理费补差款）328204元；3、判令被告武汉海天公司向原告武汉思享公司支付第二、三、四季度完成销售任务的奖励150000元；4、判令被告武汉海天公司向原告武汉思享公司支付违约金538298元（暂计算至2019年1月3日）；5、本案诉讼费用由被告武汉海天公司承担。事实与理由：武汉思享公司与武汉海天公司于2016年2月签订《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》，约定由武汉思享公司代理销售武汉海天公司开发的“海天幸福天地”和“海天幸福小城”项目中部分物业。签约后，武汉思享公司超额完成各阶段任务。现销售工作已结束，但武汉海天公司一直不按约定节点和金额付款。截至起诉之日，武汉海天公司仍欠付代理费3233815元、跳点代理费补差款328204元、季度销售任务奖励150000元。根据合同约定，武汉海天公司逾期付款的，还应承担相应的违约金。武汉思享公司多次催要未果，故诉至法院，望判如所请。原告武汉思享公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组证据：《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》及《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同补充合同》，拟证明武汉思享公司与武汉海天公司签订销售代理合同，双方应按照合同约定全面履行各自权利义务；第二组证据：工作联系函，拟证明武汉海天公司与武汉思享公司确认的销售业绩；第三组证据：催款函，拟证明武汉思享公司为实现债权向武汉海天公司进行催要。被告武汉海天公司辩称，武汉思享公司诉请的代理费3233815元及递增补差代理费328204元的金额与我公司财务记载相符，但武汉思享公司在代理期间收取374名购房者认筹款一直未交付我公司，致使双方因此发生纠纷，故我公司未向武汉思享公司支付代理费属事出有因；武汉思享公司拒绝将认筹款交付我公司的行为，严重违反销售代理合同的约定，我公司有权拒付374名购房者所对应的销售佣金2114343元、递增补差代理费328204元及季度销售任务奖励150000元；我公司不应负担本案的诉讼费用。具体理由如下：第一、武汉思享公司超越代理权限私自将“6000认筹享30000优惠”的活动变更为“6000团购服务费抵扣30000房款”，且其将收取的款项拒不向武汉海天公司交付。根据《中华人民共和国合同法》第404条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，武汉思享公司因处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人武汉海天公司。武汉思享公司向购房者收取款项，购房者确实享受购房优惠，上述款项实质上为认筹款，并非“团购服务费”。现武汉思享公司拒不向武汉海天公司交付认筹款已构成根本违约，应承担支付占用资金损失的责任；第二、武汉思享公司与购房者签订《“小浦购房”会员团购优惠服务确认单》并收取“团购服务费”，而拒绝向武汉海天公司交付，违反双方签订的销售代理合同第6.2条、第7.6条，及《省物价局关于进一步加强商品房销售价格行为监管的通知》（鄂价电〔2018〕3号）的规定。现我公司查实武汉思享公司向374位购房者收取共计2244000元的认筹款，武汉思享公司应将此款交付武汉海天公司。因武汉思享公司的违约行为，造成武汉海天公司巨大经济损失，因此武汉思享公司主张销售奖励不符合合同约定，亦无法律依据；第三、武汉思享公司拒不交付认筹款构成违约，武汉思享公司无权要求武汉海天公司支付违约金。综上，请求法院驳回武汉思享公司的诉请。被告武汉海天公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：第一组证据：1、《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》，2、《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同补充合同》，拟证明武汉海天公司与武汉思享公司双方签订销售代理合同，约定由武汉思享公司代理销售武汉海天公司开发的“海天幸福天地”和“海天幸福小城”项目中部分物业。合同约定武汉思享公司的市场推广、销售方案必须经武汉海天公司的认可方可实施，并明确约定结算标准和方案及其他相关权利和义务；第二组证据：1、广告宣传图4张，2、工作联系函，3、公证书2份，拟证明1、武汉海天公司在2016年3月开始为销售房屋做市场推广时，向购房人宣传“6000认筹享30000元房款优惠”，开展了认筹活动。双方亦在联系时表述为“认筹活动”；2、2016年7月22日，武汉海天公司向武汉思享公司发函要求停止“电商认筹”活动，但武汉思享公司自认已向购房者收取的费用“电商到款”（即认筹款）500余笔共计2620000元，“退筹”128笔共计742000元；第三组证据：《“小浦购房”会员团购优惠服务确认单》，拟证明武汉思享公司代理委托事务“认筹活动”时，违背代理销售合同约定，私自与购房者签订《“小浦购房”会员团购优惠服务确认单》，超越代理权限签订合同文件，变更收款项目，侵占属于武汉海天公司的认筹款即购房款，存在根本违约行为；第四组证据：1、374份购房《签约审批表》，2、374份购房合同（附《认筹款及佣金汇总、明细表》），拟证明武汉海天公司开展“6000认筹享30000优惠房款”的活动，目前已查实374位购房人向武汉思享公司交纳“6000认筹款”，合计2244000元，购房人均从武汉海天公司享受房款优惠30000元或以上。武汉思享公司在认筹活动中销售的房屋374套，对应的销售佣金为人民币2114343元，因武汉思享公司的行为构成根本违约，武汉海天公司对该部分佣金有权不予支付；第五组证据：银行汇款单据，证明武汉海天公司已向武汉思享公司支付佣金人民币4888781元；第六组证据：武汉市商品房预售许可证两份，拟证明案涉项目海天幸福小城三期及海天幸福天地一期分别在2014年5月8日及2016年4月29日取得商品房预售许可。反诉原告武汉海天公司向本院提出并变更反诉请求为：1、判令反诉被告武汉思享公司向反诉原告武汉海天公司交付向购房人收取的认筹款合计人民币2244000元及相应利息（利息以2244000元为基数，按同期银行贷款利率4.75%，从2016年7月22日起暂计算至2019年9月21日，即373065元，应计算至上述款项付清之日止）；2、判令反诉被告武汉思享公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年，武汉海天公司与武汉思享公司签订《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》及其补充合同，约定由武汉思享公司代理武汉海天公司开发的“海天幸福天地”和“海天幸福小城”项目中部分物业的销售工作。2016年3月，武汉海天公司举行“认筹6000享30000房款（向房地产开发公司缴纳认筹款即有机会获得买房优惠资格）”的促销活动，并在相关网站上进行了宣传。武汉思享公司未经武汉海天公司的许可，违反《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》第6.2条、第6.3条及第7.6条约定，擅自将“认筹6000享30000房款”的活动变更为“6000团购服务费抵30000房款”活动，以自己名义与购房人签订《“小浦购房”会员团购优惠服务确认单》，向购房人收取6000元的“团购服务费”。武汉海天公司并不知情，对各购房人购房时给予30000元或者更多的优惠。期间，武汉海天公司一直认为武汉思享公司收取的是认筹款。2016年7月，武汉海天公司向武汉思享公司发函要求“停止电商认筹形式”活动。武汉思享公司拒绝向武汉海天公司支付应由武汉海天公司作为房产开发商收取的认筹款，并告知武汉海天公司“该款项与你司无关”。武汉海天公司核查后发现武汉思享公司违反武汉海天公司的指示，私自收取“团购服务费”。2017年1月，武汉海天公司要求武汉思享公司交付认筹款，武汉思享公司的工作人员鲍媛（项目主策）于2017年4月24日以电子邮件形式向武汉海天公司发送《海天幸福天地营销费用核算17-4》文件，文件载明武汉思享公司“电商到款”（即向购房人收取的“认筹款”）500余笔（不包括已退还部分）共2620000元（实际到账2602889元，因银行扣除刷卡手续费17111元）。根据《中华人民共和国合同法》第404条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，武汉思享公司作为受托人在处理委托事务过程中，向各购房人收取的认筹款，系基于处理委托事务取得的财产，亦为武汉海天公司基于经营活动取得的合法收入，应当依法转交给委托人。但经武汉海天公司多次严正交涉，武汉思享公司拒不交付，现根据武汉海天公司查实的材料，可确认武汉思享公司向374位享受购房优惠的购房人收取共计2244000元的认筹款，武汉思享公司应向武汉海天公司交付该笔款项及其资金占用损失。同时，因认筹活动而销售的上述374套房屋所对应的销售佣金2114343元，武汉海天公司有权不予支付。综上，武汉思享公司在履行合同期间，存在隐瞒真实情况，侵占我公司合法收入的严重过错，构成根本违约，请求法院支持我方全部的反诉请求。反诉原告武汉海天公司为支持其反诉请求，向本院提交如下证据：第一组证据：1、《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》，2、《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同补充合同》，拟证明反诉原告武汉海天公司与反诉被告武汉思享公司双方签订销售代理合同，约定由武汉思享公司代理销售武汉海天公司开发的“海天幸福天地”和“海天幸福小城”项目中部分物业。合同约定武汉思享公司的市场推广、销售方案必须经武汉海天公司的认可方可实施，并明确约定结算标准和方案及其他相关权利和义务；第二组证据：1、广告宣传图4张，2、工作联系函，3、（2019）鄂中星内证字第1194号、1195号公证书各一份，拟证明1、武汉海天公司在2016年3月开始为销售房屋做市场推广时，向购房人宣传“6000认筹享30000元房款优惠”，开展认筹活动；2、2016年7月22日，武汉海天公司向武汉思享公司发函要求停止“电商认筹”活动，武汉思享公司的工作人员鲍媛2017年4月向武汉海天公司发送邮件，载明武汉思享公司已向各购房人收取“电商到款”（即认筹款）500余笔共计2620000元，“退筹”128笔共计742000元；第三组证据：《“小浦购房”会员团购优惠服务确认单》，拟证武汉思享公司在执行委托事务“认筹活动”时，违背双方合同约定，私自与购房人签订《“小浦购房”会员团购优惠服务确认单》，武汉思享公司超越代理权限签订合同文件，变更收款项目，侵占属于武汉海天公司的认筹款即购房款，存在根本违约行为；第四组证据：1、374份购房《签约审批表》，2、374份购房合同附《认筹款及佣金汇总、明细表》，拟证明武汉海天公司开展“6000认筹享30000优惠房款”的活动，目前已查实的，有374位购房人向武汉思享公司交纳“6000认筹款”，合计2244000元，各购房人均从武汉海天公司处享受房款优惠30000元或以上。武汉思享公司应将该认筹款交付给武汉海天公司，现武汉思享公司拒不支付，应承担占用资金的利息损失；第五组证据：武汉市商品房预售许可证两份，拟证明案涉项目海天幸福小城三期及海天幸福天地一期分别在2014年5月8日及2016年4月29日取得商品房预售许可。反诉被告武汉思享公司辩称，对于武汉海天公司的反诉诉请，我方不予认可，因为武汉海天公司反诉诉请的认筹金额及利息等，我方无法核实，且该款项并非认筹金，请求法院驳回反诉原告武汉海天公司的全部反诉请求。具体理由如下：首先、武汉思享公司开展的“小浦购房”团购活动不是受武汉海天公司委托，武汉海天公司委托我方进行销售代理的范围不包括团购活动，武汉海天公司也从未委托过武汉思享公司收取认筹款。我方也没有擅自变更活动，系一直以武汉思享公司自己的名义开展团购活动，开展团购优惠服务活动并非违约行为，武汉海天公司对团购情况明知并赞许；其次、团购活动是武汉思享公司与客户之间的服务合同关系，不是武汉思享公司的代理行为，不符合代理行为的有关法律特征，收取的团购款不是认筹款，更与购房款等无关。武汉海天公司以代理合同关系混淆武汉思享公司与客户之间的服务关系，无任何事实和法律依据；再次、武汉海天公司对基本事实进行随意的颠覆性陈述，毫无诚信。自双方争议发生以来，武汉海天公司已先后提交三份反诉状包括其当庭提出的答辩意见，其陈述的事实，多次出现颠覆性完全矛盾的陈述，前期声称其并不知道所谓的团购活动，随后改口称其拟进行促销活动，今天又陈述其已经举行促销活动。对于反诉原告武汉海天公司这种颠三倒四毫无诚信的行为，反诉被告武汉思享公司表示强烈反对，望其尊重基本事实；最后，武汉海天公司所称收取认筹款系价外价，系违法，其称委托我方收取价外价的说法亦不能成立，武汉思享公司不会明知委托事项违法而同意其委托。武汉思享公司与武汉海天公司约定佣金应及时做结算，并未提到可因其他的事项不付或者扣减相应的佣金，武汉海天公司要求不支付相应的佣金或者扣减的请求，没有任何的依据。反诉被告武汉思享公司为支持其反诉抗辩意见，向本院提交如下证据：第一组证据：（2019）鄂黄鹤内证字第3024号公证书，拟证明1、案涉项目的有关优惠活动“6000享30000”在武汉搜狐房产网、腾讯大楚网上均多次、明确的报导。这些宣传活动是经过武汉海天公司同意并认可的公开活动；2、武汉海天公司在其公司官网上对“6000享30000”活动进行宣传时，也宣传的是“团购”，综上武汉海天公司称武汉思享公司未经其许可，擅自变更活动不是事实；第二组证据：（2019）鄂黄鹤内证字第4623号公证书，拟证明1、武汉思享公司的员工鲍媛多次向武汉海天公司发送工作资料，其中反复提到团购活动；2、武汉思享公司向武汉海天公司发送的“开盘总结”明确，客户需凭“小浦团购确认单”方可在开盘时入场参加一系列摇号选房活动，该确认单也是享受总价减三万优惠活动的凭证，武汉海天公司作为收款单位及开发商不可能不知道上述团购活动；3、案涉项目开盘照片显示，项目营销中心正大门最显眼处张贴有“6000享30000”字样的图片，武汉海天公司称武汉思享公司擅自变更活动且不同意武汉思享公司开展此次团购活动，不是事实；第三组证据：工作联系函，拟证明1、武汉海天公司明确知晓武汉思享公司针对该项目采取团购活动，且高度认可活动的效果；2、武汉海天公司要求武汉思享公司于2016年7月11日停止电商服务，而此时楼盘房源几乎售罄，团购活动也接近尾声，且武汉海天公司并未明确提出反对，而是正常要求停止，与武汉海天公司称武汉思享公司未经其许可开展团购活动的说法不符；3、武汉海天公司请求武汉思享公司退还三名员工的团购费，证明该活动费用确实应当由武汉思享公司收取，对这一点武汉海天公司是明知并且认可的，武汉海天公司要求停止团购活动的函件中也只字未提退还有关费用；第四组证据：《“小浦购房”会员团购优惠服务确认单》，拟证明1、该确认单系武汉思享公司与购房者就团购服务签订的合同，与武汉海天公司无关，武汉海天公司既不是合同的当事人，也没有获取合同当事人的授权，要求退还款项的主张没有任何事实和法律依据；2、武汉思享公司已明确告知客户，该款项系服务费，而非购房款，更不是武汉海天公司所称的认筹款；3、合同双方约定，后期不购房的客户，武汉思享公司全额退还服务费，该团购费用由武汉思享公司收取和返还，和武汉海天公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。被告武汉海天公司对原告武汉思享公司本诉提交的证据质证意见：对武汉思享公司提交的第一、二、三组证据的真实性均无异议。原告武汉思享公司对被告武汉海天公司本诉提交的证据质证意见：对武汉海天公司提交的第一组证据真实性及证明目的无异议。对第二组证据的广告宣传图真实性及证明目的均不认可，认为该证据的真实性无法确认，且该广告宣传图中其中一张注明会员团购活动，和武汉思享公司开展的小浦团购活动可以相互映证，也不能从其他宣传图中明确得出该款项为认筹款；对工作联系函的真实性无异议，证明目的不认可，工作联系函的内容更能证明武汉海天公司知晓并认可武汉思享公司开展的电商团购服务活动，团购费6000元并非认筹款，也和实际缴纳的购房款无实际联系；对（2019）鄂中星内证字第1194号公证书的真实性及证明目的认可；对（2019）鄂中星内证字第1195号公证书的真实性认可，对证明目的不予认可，该证据恰好能说明团购活动是武汉思享公司组织开展并承担成本，因此该团购费用与武汉海天公司无关，且也不能仅凭该证据证明武汉思享公司实际收到了2620000元。对第三组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，武汉思享公司在《“小浦购房”会员团购优惠服务确认单》中已经明确告知购房人6000元系团购服务费，不包含在交纳的购房款中，该款项与武汉海天公司无关，且收款和退款手续均由武汉思享公司办理，该团购服务与原被告签订的销售代理合同中的代理行为无关。对第四组证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，根据签约审批表内容，明确购房人享受“6000减30000”的优惠折扣，武汉思享公司的团购服务活动是真实的。武汉海天公司确认收到参加团购购房人的全部购房款，而该全部购房款中不包含上述6000元，故该笔款项不可能是武汉海天公司所称的认筹款。对第五组证据、第六组证据的真实性和证明目的均予以认可。反诉被告武汉思享公司对反诉原告武汉海天公司反诉提交的证据质证认为：对武汉海天公司提交的第一组证据真实性及证明目的无异议。对第二组证据的广告宣传图真实性及证明目的均不认可，认为该证据的真实性无法确认，且该广告宣传图中其中一张注明了会员团购活动，和武汉思享公司开展的小浦团购活动可以相互映证，也不能从其他宣传图中明确得出该款项为认筹款；对工作联系函的真实性无异议，证明目的不认可，工作联系函的内容更能证明武汉海天公司知晓并认可武汉思享公司开展的电商团购服务活动，团购费6000元并非认筹款也和实际缴纳的购房款无实际联系；对（2019）鄂中星内证字第1194号公证书的真实性及证明目的均认可；对（2019）鄂中星内证字第1195号公证书的真实性认可，对证明目的不予认可，该证据恰好能说明团购活动是武汉思享公司组织开展并承担成本，因此该团购费用与武汉海天公司无关，且也不能仅凭该证据证明武汉思享公司实际收到了2620000元。对第三组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，武汉思享公司在团购服务确认单中已经明确告知购房人6000元系团购服务费，不包含在交纳的购房款中，该款项与武汉海天公司无关，且收款和退款手续均由武汉思享公司办理，该团购服务与原被告签订的销售代理合同中的代理行为无关。对第四组证据的真实性予以认可，但是对证明目的不予认可，根据签约审批表内容，明确购房人享受“6000减30000”的优惠折扣，武汉思享公司的团购服务活动是真实的。武汉海天公司确认收到了参加团购购房人的全部购房款，而该全部购房款中不包含上述6000元，故该笔款项不可能是武汉海天公司所称的认筹款。对第五组证据的真实性和证明目的均予以认可。反诉原告武汉海天公司对反诉被告武汉思享公司反诉提交的证据质证认为：对第一组证据的真实性无异议，但需要强调的是，武汉思享公司未经武汉海天公司许可与购房人签订的团购服务单中的“6000元不是房款”，超越我方委托权限，我方并未认可6000元应由武汉思享公司收取。对第二组证据的真实性认可，但对证明目的不予认可，该公证书中的文件系武汉思享公司的工作人员撰写，系针对开盘当天的情况进行总结，且多次提到认筹，表明认筹活动已经真实开展，但武汉思享公司却将相关促销活动的具体实施细节进行隐瞒，其提到的《“小浦购房”会员团购优惠服务确认单》也系武汉思享公司单方制作，武汉海天公司并不知情；对第三组证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，该工作联系函能说明开展的活动是认筹而非团购活动，武汉海天公司要求武汉思享公司先行退还武汉海天公司员工的团购费，并不代表认可武汉思享公司有权收取该费用。对第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该团购优惠服务确认单系武汉思享公司私自与购房者签订，违反了销售代理合同约定，且没有得到武汉海天公司的追认，对武汉海天公司没有约束力。本院认为，被告武汉海天公司对原告武汉思享公司本诉提交的第一、二、三组证据的真实性无异议，故本院对上述证据予以采信。原告武汉思享公司对被告武汉海天公司本诉提交的第一组证据及第二组证据中的工作联系函、公证书、第三组证据、第四组证据、第五组证据、第六组证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。对于被告武汉海天公司本诉提交的第二组证据中的广告宣传图，与原告武汉思享公司提供的（2019）鄂黄鹤内证字第4623号公证书附带光盘中的内容相映证，故本院对该证据予以采信。反诉被告武汉思享公司对反诉原告武汉海天公司反诉提交的除第二组证据中的广告宣传图外的其他证据的真实性均无异议，且广告宣传图与反诉被告武汉思享公司提交的（2019）鄂黄鹤内证字第4623号公证书的内容能映证，故本院对反诉原告武汉海天公司反诉提交的所有证据，真实性予以采信。反诉原告武汉海天公司对反诉被告武汉思享公司反诉提交的所有证据的真实性均无异议，仅对证据的证明目的有异议，故本院对反诉被告武汉思享公司反诉提交证据的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年2月，武汉海天公司开发的位于武汉经济技术开发区海天汽配大世界的“海天幸福天地一期及海天幸福小城三期”项目，委托武汉思享公司代理销售，双方遂签订《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》，合同主要约定如下：2.1、武汉海天公司委托武汉思享公司独家代理销售海天幸福天地一期及海天幸福小城三期所有可售房源。2.3、委托工作内容为武汉海天公司委托武汉思享公司负责本项目的销售代理工作。整合推广设计工作由武汉海天公司另行委托广告公司负责。3.2、销售代理期限为自2016年2月20日起至2017年1月20日止。海天幸福天地一期开盘暂定为2016年5月。“成功销售”对于某套代销房屋，购房者与武汉海天公司签署《商品房买卖合同》并支付合同约定首期或首期以上房款。则该房屋视为成功销售。武汉海天公司在成功销售房屋且购房款全款到账后向武汉思享公司支付代理费。3.4、佣金标准：武汉海天公司委托武汉思享公司完成本合同约定工作，并支付武汉思享公司相应报酬（以下简称代理费），代理费包括以下内容：a、海天幸福天地一期销售代理费：            序号              年度销售完成率X      （年度实际销售面积/      年度计划销售面积）              代理费率      （按年度实际签约的购房合同总额计）              说明                  1              X＜70%              0.9%              所有均按此点位                  2              70%≤X＜90%              1.0%              所有均按此点位                  3              90%≤X＜100%              1%+1.1%(超出且含90%部分)              90%以下按1%计提+超出90%（含）部分按1.1%计提                  4              100%≤X＜110%              1.1%              全年度所有销售物业均按此点位                  5              X≥110%              1.2%              全年度所有销售物业均按此点位      b、海天幸福小城三期销售代理费：            序号              年度销售套数X              代理费率      （按年度实际签约的购房合作总额计）                  1              X＜60套              0.9%                  2              X≥60套              1.0%（全年度所有销售物业均按此点位）      3.5、激励、考核政策：1、销售任务（实际签约）考核指标：海天幸福天地一期年度计划销售面积41800㎡（约550套）；海天幸福小城三期年度计划销售套数100套。2、年度任务分解表：            项目              第一季度              第二季度              第三季度              第四季度                    总计                  3月              4月              5月              6月              7月              8月              9月              10月              11月              12月              1月                                幸福天 地              签约（㎡）                                          7340              5820              4200              3180              4725              6085              4318              3818              2314              41800                  参考      套数                                          123              83              55              32              52              80              57              44              24              550                  幸福小 城              签约（套）                    4                                                                                                                                                                            8              17              12              11              10              16              12              8              1              1              100      4、季度奖励：海天幸福天地每季度100%完成销售任务奖励五万元（第一季度除外），共计150000元；海天幸福天地项目销售价格，双方根据市场行情协商确定。以2016年5月首开销售价格为基准，总年度上浮不超过10%。3.6、代理费结算方式：武汉思享公司每月代理费结算标准为以该阶段已成交物业武汉海天公司实际到账金额（购房款全额）×该阶段代理费率计提标准进行计算。符合成功销售条件，方可计入销售任务并结算代理费；海天幸福天地一期代理费率随年度销售完成率递增而递增，海天幸福小城三期代理费率根据销售套数递增而递增，并在执行较高代理费率进行结算时，武汉海天公司对之前较低代理费率阶段的部分以实际代理费率进行补差；代理费按月支付，武汉海天公司于次月10日前支付上月实际到账金额的全额代理费。递增补差的代理费武汉海天公司应在年度考核周期完成后10日内一次性支付给武汉思享公司。4.1、武汉思享公司应按武汉海天公司确认的商品房认购协议、销售合同等法律文件样本与购房人签订合同，与合同样本有出入的条款（尤其是补充条款、附件内容）需经武汉海天公司委托人员（以书面授权委托书为准）确认并加盖武汉海天公司公章。6.2、本项目对外的所有销售方面的法律文件，包括但不限于《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》，武汉海天公司具有最终审定权。未经武汉海天公司签字，武汉思享公司不得同意购房者任何更改上述法律文件的要求。6.3、对于武汉思享公司提出的本项目市场推广及销售方案，武汉海天公司有权审核确定，并且对方案中涉及的本项目的相关描述（包括但不限于文字、画面、影像）与真实情况不符合的，武汉海天公司有权提出修改意见，并对方案进行修改。6.4、武汉海天公司负责派专员收取定金、购房款、开具发票，并及时与武汉思享公司结算款项。7.1、武汉思享公司全面负责本项目的行销企划和销售策略的制定。武汉思享公司全程执行经武汉海天公司签字确认的营销策划方案和销控计划，保证整个代理过程中业务的合法性。7.6、武汉思享公司在代理销售过程中，应根据武汉海天公司提供的项目特性和状况向客户作如实介绍，尽力促售，不得夸大宣传或隐瞒事实；武汉思享公司在武汉海天公司授权范围内代理武汉海天公司与购房者签署销售合同等法律文件，未经武汉海天公司同意，不得更改武汉海天公司确认的合同样本，不能超越武汉海天公司授权向购房人作出任何承诺。武汉思享公司应严格遵守武汉海天公司提供的《商品房买卖合同》样本签署正确，如由于武汉思享公司签约产生错误给武汉海天公司造成相关损失，由此产生的所有责任由武汉思享公司承担；未经武汉海天公司同意，不得擅自将客户提出的超出武汉海天公司确认的合同内容加入《商品房买卖合同》，若因此而造成武汉海天公司损失或加重武汉海天公司责任的，由武汉思享公司承担全部责任。8.1、武汉思享公司在代理销售过程中有夸大宣传、隐瞒事实等误导欺骗行为而造成武汉海天公司或购房者的经济损失的，武汉思享公司负责赔偿。8.2、未经武汉海天公司同意，武汉思享公司擅自对销售合同等法律文件样本的相关条款进行修改，并对购房者承诺签订合同的，由武汉思享公司承担全部经济损失和相关的法律责任。8.5、武汉海天公司应按合同约定支付武汉思享公司工作报酬（包括代理费、及奖励等），若武汉海天公司未按合同约定时间支付相关费用，武汉思享公司向武汉海天公司发送书面联系函后七天内武汉海天公司仍不付款的，每延期一天，武汉海天公司应向武汉思享公司支付应付款的万分之二的违约金。附件一：代理工作的内容包括项目营销推广策划及项目销售执行，其中项目销售执行包括协助武汉海天公司对客户定金和诚意金收取、开具票据、日销售收款报表的填写及报送、现场票据管理。武汉海天公司作为甲方即委托方与武汉思享公司作为乙方即受托方，签订《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同补充合同》（以下简称补充合同），合同主要约定如下：甲乙双方于2016年2月签署《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》（以下简称“原合同”），原合同期限为2016年2月20日起至2017年1月20日止。现因海天幸福天地一期销售工作实际情况，甲乙双方经协商一致，同意将原合同的第3条：“3销售代理服务内容、期限、收费标准及考核方式”变更为：3.1、销售代理期限为2017年1月21日至海天幸福天地一期1号楼销售完成至90%以上为止；3.2、销售代理方式为本项目由乙方独家代理销售，除本合同另有约定外，非经乙方书面同意，甲方不得委托第三方销售，除本合同有约定或法律有规定外，亦不能在本合同履行完毕之前撤销对乙方的委托。在委托代理期限内，甲方关系户介绍、工程抵款，以及甲方自行销售等任何形式的房源成交均计入乙方完成的销售业绩，计算乙方代理费；3.3、佣金标准为以套为单位计算，销售成交后，按该套物业销售金额的1.2%计算；3.4、代理费结算方式为乙方每月代理费结算标准以该阶段已成交物业甲方实际到账金额（购房款全款）×代理费率计提标准进行计算。符合成功销售条件，方可结算代理费；3.5代理费支付进度为代理费按月支付，甲方于次月10日前支付上月实际到账金额的全额代理费；本补充合同经双方盖章后生效，本补充合同与原合同约定不一致的，以本补充合同约定为准，本补充合同未变更部分仍按原合同的约定执行。合同签订后，武汉思享公司代理销售海天幸福天地一期及海天幸福小城三期所有可售房源。期间，武汉海天公司开展优惠“6000享30000”的宣传。2016年2月29日，武汉思享公司向武汉海天公司发送工作联系函，由武汉海天公司签收确认武汉思享公司代理销售项目当月业绩，包括销售住宅数量、面积及金额。此后，武汉思享公司以上述方式逐月向武汉海天公司发送工作联系函，以确认当月销售业绩及回款情况。期间，武汉海天公司向武汉思享公司已支付销售佣金4888781元。武汉海天公司自认，武汉思享公司诉请的代理费3233815元及递增补差代理费328204元的金额与其财务对账相符；武汉思享公司完成第二、三、四季度的销售任务。2018年10月26日，武汉思享公司向武汉海天公司发送催款函，要求武汉海天公司于该函发出之日起7日内，向武汉思享公司付清全部应结款项。另查明，武汉思享公司代理销售期间与部分购房人签订《“小浦购房”会员团购优惠服务确认单》，主要约定如下：1、登记人有意向购买海天幸福小城三期项目或海天幸福天地一期项目指定房屋，同意向武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司缴纳团购服务费6000元用于享受30000元的团购优惠。本《团购确认单》为登记人购买的意向体现，《团购确认单》不载明房号，具体房号以购买人最终签订的《商品房认购书》为准。2、《团购确认单》中所载的登记人信息由登记人自行填写，登记人在填写《团购确认单》时保证字体工整，内容准确，因信息填写错误等原因引起的任何责任与出卖人无关。如登记人信息发生变化，登记人应立即以书面形式通知出卖人，否则登记人因此遭受的损失由登记人自行承担。3、购买海天幸福小城三期项目或海天幸福天地一期房源需正常缴纳认购金及应缴房款，6000元团购服务费不包含在认购金及应缴房款内。“小浦购房”不承担项目延期开盘的责任。4、本团购确认单盖章后正式生效，一份团购确认单仅用于购买一套房屋。您本人或您的直系亲属（配偶、子女、父母）成功购房均视为您已享受本《团购确认单》的购房优惠服务。5、团购客户没有成功购房的，海天幸福小城三期可在缴纳团购服务费7个工作日后办理退款手续；海天幸福天地一期项目在正式开盘之日起15个工作日内集中办理退款手续。申请退还服务费须同时出具本团购确认单与收款收据两者才能退款。退款将于成功办理退款手续后30个工作日内退还到原消费银行卡，办理退款无手续费用、利息，全额退还。武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司不承担退款期间所产生的利息费用以及任何第三方产生的相关责任。6、如团购海天幸福天地项目，项目开盘时间在预计开盘时间基础上延期超过一个月，客户可以随时向“小浦购房”提出团购服务费的退款，退款流程与要求与第5条相同。客户签署《团购确认单》后，小浦购房仅负责客户购买本项目享有本《团购确认单》中约定的购房优惠，在购房过程中产生的各种歧义与纠纷，“小浦购房”不承担任何相关责任。7、《团购确认单》有效期自签订之日起，一旦您与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，则“小浦购房”向您提供的购房优惠服务义务即告履行完毕。购房客户与武汉思享公司分别在团购优惠服务确认单上签字或盖章后，购房人向武汉思享公司交纳团购费6000元，武汉思享公司向购房人出具收据。武汉思享公司陈述因公司员工离职致其代理销售期间参与“小浦购房”会员团购活动的购房者明细无法提供，而武汉海天公司根据归档的《签约审批表》及《武汉市商品房买卖合同》，发现武汉思享公司以团购费名义收取374名购房人2244000元。还查明，2016年7月22日，武汉海天公司向武汉思享公司发送工作联系函，主要内容为“根据前期双方友好协商，考虑到贵司在片区的行销资源团队优势，贵我双方在前期开展了电商认筹蓄客的合作，贵司电商服务工作在为项目大规模外场渠道资源拓客，为项目成功开盘热销做出了重大贡献，根据项目节点及销售策略调整的需要，公司决定停止电商认筹形式，现通知你司从2016年7月11日起停止电商服务工作。在贵我双方友好合作的基础上，我司员工购买幸福天地一期住宅予以免收电商认筹金陆仟元整（￥6000.00）。兹有我司员工高涛、陈昌俊、卢保华三人已购买幸福天地一期住宅，认筹金均已缴纳，望贵司允于办理退筹手续，退还其认筹金”。武汉思享公司分别向高涛、陈昌俊、卢保华退还其各自缴纳的6000元。本院认为，武汉思享公司与武汉海天公司签订的《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》及其补充合同均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应全面履行各自义务。武汉思享公司完成合同约定的代理销售任务，武汉海天公司依约应支付代理费用。根据双方当庭确认，武汉海天公司还应向武汉思享公司支付代理费3233815元、跳点代理费补差款328204元、季度销售任务奖励150000元，故本院对武汉思享公司本诉的第一、二、三项诉请依法予以支持。关于武汉海天公司抗辩武汉思享公司与374名购房人签订《“小浦购房”会员团购优惠服务确认单》系从事武汉海天公司委托事项，而武汉思享公司以“团购费”名义收取的2244000元拒绝交还武汉海天公司严重违反合同约定，上述374名购房人对应的销售佣金及季度销售任务奖励应予以扣减的意见。本院认为，首先，双方所签订的《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》明确约定，对于武汉思享公司提出的本项目市场推广及销售方案，武汉海天公司有权审核确定。案涉项目对外宣传“优惠6000享30000”系武汉海天公司最终审定；根据武汉海天公司提交的《海天幸福天地签约审批表》显示，优惠项目记载为“团购6000享30000优惠”，即武汉海天公司对外宣传“优惠6000享30000”与武汉思享公司开展的团购应属同一优惠活动。武汉思享公司按照武汉海天公司最终审定的销售方案开展代理销售，并未违反双方合同约定；其次，《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》约定，武汉海天公司负责派专员收取定金、购房款，开具发票，并及时与武汉思享公司结算款项。武汉思享公司代理销售期间，武汉海天公司明知购房人参与“优惠6000享30000”（团购）活动，却未派专员收取购房人交纳的6000元费用；武汉海天公司知晓武汉思享公司收取该项费用后却未表示反对，期间以工作联系函方式商请武汉思享公司退还其员工购房过程中向武汉思享公司交纳的“团购费”，说明武汉海天公司对武汉思享公司收取上述费用表示认可；再次，武汉海天公司与武汉思享公司签订的《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》约定，武汉海天公司与武汉思享公司根据市场行情协商确定，而武汉思享公司在销售过程中可以对项目销售进行销控和价格调整（未经武汉海天公司同意，不得低于销售底价对外销售房屋）。即案涉项目销售房屋的价格由武汉海天公司与武汉思享公司协商确定，但武汉思享公司代理销售过程中在不低于销售底价的前提下可对项目进行价格调整。《武汉市商品房买卖合同》中确定的房屋总价款应为武汉海天公司审核认可，武汉思享公司向参与“优惠6000享30000”的购房人收取的费用并未包含在房屋总价款中，而武汉海天公司已按照《武汉市商品房买卖合同》约定全额收取购房款，且武汉思享公司与武汉海天公司往来的业绩确认工作联系函中亦未将上述费用计入销售业绩；最后，按照双方合同约定，武汉思享公司的代理费结算取决于销售任务完成情况，而武汉思享公司与武汉海天公司对代理销售期间的销售任务完成量并无争议。综上所述，武汉海天公司的抗辩意见，与本院查明的事实不符，亦无合同依据，故本院不予支持。根据武汉海天公司与武汉思享公司签订《海天幸福天地一期及海天幸福小城项目三期销售代理合同》约定，对代理费、递增补差的代理费的支付有明确约定，现武汉海天公司未按照合同约定支付代理费，构成违约，应承担违约责任。现原告武汉思享公司诉请武汉海天公司支付违约金538298元，符合合同约定，本院予以支持。武汉思享公司与购房人签订《“小浦购房”会员团购优惠服务确认单》，系武汉思享公司与购房人之间的法律关系，并非武汉思享公司以武汉海天公司名义所签订，且武汉思享公司代理销售的房屋中并非所有购房人均参与团购，故武汉海天公司主张武汉思享公司收取的团购费归其所有的反诉请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉海天实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司支付代理费3233815元；二、被告武汉海天实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司支付递增补差代理费328204元；三、被告武汉海天实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司支付第二、三、四季度完成销售任务奖励150000元；四、被告武汉海天实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司支付违约金538298元；五、驳回本诉原告武汉思享兴业房地产投资顾问有限公司其他诉讼请求；六、驳回反诉原告武汉海天实业集团有限公司全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费40808元，反诉受理费13868元，共计54676元，由被告（反诉原告）武汉海天实业集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 肖 新人民陪审员 鄢 华人民陪审员 李晓林二〇二〇年七月一日书 记 员 林 敏