青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初1645号原告：青海新千房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：916301007104859540,住所地：青海省西宁市城**建国大街**。法定代表人：周明辉，公司执行董事。委托诉讼代理人：毛远龙，公司法务。被告：韩晓龙，男，撒拉族，1988年12月14日出生，住青海省循化县。委托诉讼代理人：杨乔，青海延辉律师事务所律师。原告青海新千房地产开发有限责任公司与被告韩晓龙租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人毛远龙、被告韩晓龙、委托诉讼代理人杨乔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告签订的《新千国际广场场地租赁合同》于2019年4月31日已经依法解除；2、请求依法判令被告向原告支付自2016年5月28日至2019年4月30日拖欠的租金450151元；3、请求依法判令被告以上述款项为基数，按7.125%的年利率向原告承担自2019年5月1日起至2020年4月30日止的欠款利息共计：32073元，以后欠款利息计算至上述款项付清之日止；以上2、3项共计482224元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年6月4日，原、被告签订《新千国际广场场地租赁合同》，合同约定：“甲方（原告）将建国路66号新千国际广场一层66号-196/198号的商铺租赁给乙方（被告）用于经营品牌（字号）为“千寻异果”的项目使用，租赁面积为111.52m，租金单价每月115元/m,租赁期限自2016年5月28日至2023年5月27日止，租金采取先付后用的原则。”合同约定在租赁期限内甲方给予乙方24个月的免租期，如乙方在租赁期内提前撤场等，则不得享受免租优惠期待遇，应按合同约定的租金标准向甲方补交免租期间的租金。同时，双方对商铺的交付、物业管理及费用、各方的权利义务和违约责任进行了约定。此后，在合同履行期间，被告违反合同约定，自2018年5月28日起，擅自关门停业，且拒不缴纳拖欠的租金及物业管理等费用，经原告多次书面催告及向被告邮寄《律师函》，催告全面履行合同，但被告拖延推诿拒不纠正违约行为。综上，依法成立的合同协议各方均应适当、全面的履行，原告依约交付租赁商铺，被告理应依约按期缴纳租金和物业管理等费用。被告违反合同约定，擅自关门停业，且拒不缴纳拖欠的租金及物业管理等费用的根本违约行为，给原告商业街区的整体管理及市场地位造成了巨大的负面影响，侵害了原告的合法财产权益，故依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特诉至贵院，恳请判如所请。被告辩称，一、原、被告双方的租赁合同已于2018年5月28日实际解除，因原告不让被告继续经营，采用上锁，封门等，现该商铺已经由原告转让给第三方；二、原被告在签订《新千国际广场场地租赁合同》之时，该涉案租赁物并不具备出租条件，原告向被告隐瞒这一事实构成欺诈，原告实际交付商铺的时间为2016年12月19日，2017年10月21日商铺消防验收合格；三、被告在经营期间，因原告长期装修施工造成路面封堵、产生噪音、灰尘，以及随意堆放垃圾等现象和行为、导致被告无法正常营业。原告没有安装相应的取暖设施，未达到商铺使用的温度；四、原告所述被告向其承担租赁费用，因被告是2017年12月正式营业，如果按此来计算，应该按照营业时间顺延；原告所述的提前撤场不享受免租期，是原告的原因导致被告无法营业，是在免租期内，不应当支付该租金；原告所述的计算标准不准确，应该以房产局实测面积为准来计算相应的租金；五、被告交纳了3万元的押金，若判决被告给付相应租金，也应当予以扣减；本案只有利息、违约金一说，没有罚息，且合同中未约定，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告提交了以下证据：证据一：《新千国际广场场地租赁合同》，证明方向：1、2016年6月4日，原、被告签订《租赁合同》，原告将111.52平方米的涉案商铺出租给被告；2、租赁期限自2016年5月28日起至2023年5月27日止，租期7年；3、双方约定，合同期限内免租期限为24个月，如被告违约提前解除合同，则不享有免租期待遇，须补交免租期内的租金；证据二：《收据》，证明方向：证明2016年6月4日，被告交付质保金30000元，但根据合同第三条中的相关约定，因被告违约，质保金不再退还，故30000元质保金不能折抵租金；证据三：《竣工验收备案表》，证明涉案的出租商铺于2015年1月15日完成竣工验收，已达到交付使用的条件，并于2016年11月8日完成竣工验收备案；证据四：《丝路风情街开业庆典活动执行方案》及《西海都市报》2016年12月28日刊登的丝路风情街盛大开业的广告版面，证明涉案的出租铺位所在的丝路风情街于2017年1月1日正式开业；证据五：《律师函》及顺丰速运的客户存根，证明在2018年5月28日，被告拒绝交纳租金及物业费用和擅自停业的情况下，原告在2019年4月22日以书面催告的形式通知被告按合同约定及时向原告交纳租金和物业费用，否则依约解除租赁合同的事实并证明该《律师函》已送达的事实；证据六：《租金明细表》，证明被告欠付租金450151元；证据七：青海省第二测绘院出具的《全楼预算分层分户明细表》，证明被告承租的商铺面积为111.52平米。被告对证据一的真实性不持异议，对证明方向有异议，理由是：1、原告所交付的商铺仅有70平方米；2、租赁期限也并不是从2016年5月28日起算，在合同第二条明确约定，若开业时间顺延，则租赁时间顺延，虽然原告于2017年1月1日开业，但被告的商铺于2017年12月开业，双方租金起算日期不一致，应按照被告的开业时间计算；3、免租期内，被告不存在提前撤场的情况；4、原、被告形成的是租赁合同，不存在保证金，被告并没有违反相应的规定，应当予以退还；对证据二的真实性不持异议，若3万元是违约金，原告诉讼请求中的利息即作为违约金的一种表现，若再次收取，即存在重复计算问题；对证据三的真实性、合法性、关联性均持有异议，理由是：1、该竣工备案表不是涉案商铺的，在审理其他案件中，原告也提交了竣工备案表，经证实，并不是本商铺的竣工验收表；2、竣工验收意见的公章均是内部的，在最后一页可以看出原告向相关部门提交材料是在2016年10月8日，因此工程是于2016年10月8日竣工验收的；对证据四的真实性、合法性、关联性均持有异议，该文件是内部来往文件，是原告自行制作的，无法证明其真实性；报纸登的是广告版，不是报道版，即使是报道，也不是真实的；对证据五中律师函的真实性、合法性均持有异议，对存根也不予认可，被告并未收到律师函，顺丰速运的快递单号存根显示并未录入；对证据六的真实性、合法性持有异议，被告不应当支付。对证据七的真实性、合法性、关联性均持有异议，理由是原告提交的测绘表是一个7层建筑的，涉案商铺是地下一层、、地上**该测绘表与本案没有任何关联。被告提交了以下证据：证据一：《新千国际广场场地租赁合同》，证明2016年6月4日，原被告签订了《新千国际广场场地租赁合同》，合同约定，由被告承租原告位于××路、66-198号111.52平方米铺位（最终以房产局实测面积为准）,租赁期自2016年5月28日起至2023年5月27日，含优惠期24个月，自2016年5月28日起至2018年5月27日止，即在这两年内享受免租优惠政策，并由被告向原告交纳3万元保证金；证据二：政府招商优惠扶持政策，证明被告所承租的涉案商铺依照政府的优惠扶持政策，享有两年的免租期以及由财政补贴免租期内所有商户的水电费、物业费；证据三：西宁市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》，证明西宁市建国路66号商业清真广场地下1层、、地上**涉案商铺建设工程经西宁市公安消防支队进行消防验收于2017年10月21日消防验收合格。但是原告于2016年6月4日向被告出租涉案商铺时，该工程未进行消防验收。原告违反法律法规的强制性规定，在出租时隐瞒租赁物消防未通过的事实，存在欺诈行为；证据四：装修施工照片及视频，证明在被告承租期间，因原告长期装修施工造成路面封堵、产生噪音、灰尘，以及随意堆放垃圾等现象和行为、导致被告无法正常营业；证据五：温湿度测量数据，证明被告承租的商铺在冬季十一月份中午十二时左右，在其店铺内的温度仅在10℃左右，原告并未履行供暖义务，存在违约；证据六：营业执照，证明因原告出租的商铺未通过消防验收，不具备营业条件，导致被告无法按时正常办理营业执照，直至在租赁合同签订之后，过了长达18个月的时间，被告于2017年12月28日才办理了营业执照；证据七：微信聊天记录、视频、身份证复印件，证明原告强行将发放给承租商户的6700元代金券兑换为现金抵扣商户2017年一年的物业费。在2017年12月28日至2018年5月28日因原告装修施工，商铺无法正常营业，无客源，也无供暖。原告于2018年6月1日私自将被告承租的商铺上锁，后又将店铺私自再次出租与他人。被告交纳的3万元保证金也拒不退还，原告的以上作为构成严重违约。原告对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议，理由是，2017年1月1日原告公司正式营业；对证据二的真实性无异议；对证据三的真实性予以认可，对证明方向不予认可，理由是：1、该竣工验收项目为地下一层、、地上**与本案涉案商铺无关；2、消防未验收即达不到商铺交付条件无依据；对证据四视屏资料的真实性及证明方向均持有异议，理由是：负一层的施工可能会对经营造成影响，但无法正常营业是不可能的；对证据五的真实性有异议，理由是：被告与新千物业公司签订了物业服务合同，故商铺温度是否达标与原告无关；对证据六的真实性不持异议，但对证明方向有异议，理由是：颁发营业执照的日期不能必然证明起租日期从颁发营业执照日期开始计算；对证据七的真实性、关联性均有异议，理由是：证人是被告的员工，存在利害关系，其证明效力很低。本院对双方均认可证据的真实性予以确认。经审理查明，2016年6月4日，原、被告签订了《新千国际广场场地租赁合同》合同约定：“甲方（原告）将建国路66号新千国际广场一层66号-196/198号的商铺租赁给乙方（被告）用于经营品牌（字号）为“千寻异果”的项目使用，租赁面积为111.52平米，租金单价每月115元/平米，租赁期限自2016年5月28日至2023年5月27日止，租金采取先付后用的原则。”合同约定在租赁期限内甲方给予乙方24个月的免租期，如乙方在租赁期内提前撤场等，则不得享受免租优惠期待遇，应按合同约定的租金标准向甲方补交免租期间的租金。合同签订后，被告缴纳了30000元质保金。原告实际交付商铺的日期为2016年12月19日，2017年10月21日，商铺消防验收合格。2018年5月被告停止经营。2019年4月，被告将商铺予以腾退。本院认为，2019年4月，被告腾退了商铺，双方的租赁合同已实际解除，原告未提交证据证明被告腾退商铺的具体时间，则本院确认双方签订的《新千国际广场场地租赁合同》于2019年4月已经解除。双方签订的合同约定，在租赁期限内，原告给予被告24个月的免租期，如被告在租赁期内提前撤场等，则不得享受免租优惠期待遇，应按合同约定的租金标准向原告补交免租期间的租金，被告于2018年5月停止经营，则按照合同约定，被告应当按每月每平米115元的标准缴纳租金。原告提交了青海省第二测绘院出具的明细表，证明被告承租商铺的面积为111.52平米，被告对上述证据的真实性不予认可，其也未提交证据证明其所承租商铺的面积，经本院审查，测绘表上标明的商铺坐落、房号及面积与双方签订的合同中租赁铺位的位置表述完全一致，故本院对原告提交的青海省第二测绘院出具的明细表的证明效力予以确认，确认被告承租商铺的面积为111.52平米。2017年10月21日，涉案商铺消防验收合格，则被告承担租金的起始时间确定为2017年11月1日。庭审中，被告认可腾退商铺的时间为2019年4月，则被告承担租金的时间计算到2019年3月31日。原告收取被告的质保金应予退还。据此，被告应当支付的租金为111.52平米×115元×17个月﹦218021.6元，扣减被告已缴纳的30000元质保金，被告最终应缴纳的租金为188021.6元。对于原告主张的利息，双方并无约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告青海新千房地产开发有限责任公司与被告韩晓龙签订的《新千国际广场场地租赁合同》于2019年4月解除；二、被告韩晓龙于本判决生效后十日内给付原告青海新千房地产开发有限责任公司租金188021.6元；三、驳回原告青海新千房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4127元，由被告韩晓龙负担2023元，由原告负担2104元，被告韩晓龙负担部分于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 王 媛 二〇二〇年七月十五日书记员 孙胜菊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。