安徽省安庆市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖08行终74号 上诉人（一审被告）潜山市自然资源和规划局，住所地安徽省潜山市梅城镇潜阳路**，统一社会信用代码11340824MB1962383L。 法定代表人江毅，该局局长。 出庭负责人彭红星，该局副局长。 委托诉讼代理人程晨阳，安徽上止正律师事务所律师。 上诉人（一审第三人）张建文，男，1966年11月14日出生，汉族，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人邹冠群，江苏衡鼎（安庆）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）张建设，男，1956年12月25日出生，汉族，住安徽省潜山市。 被上诉人（一审原告）张建国，男，1956年10月27日出生，汉族，住安徽省潜山市。 被上诉人（一审原告）张建华，女，1962年2月21日出生，汉族，住安徽省潜山市。 上述三被上诉人共同委托诉讼代理人钟东升，安徽安潜律师事务所律师。 上诉人潜山市自然资源和规划局、上诉人张建文因被上诉人张建设、张建国、张建华诉潜山市自然资源和规划局房地产行政登记一案，不服安徽省潜山市人民法院（2019）皖0824行初50号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2020年6月12日公开开庭审理了本案。上诉人潜山市自然资源和规划局负责人彭红星及委托诉讼代理人程晨阳、上诉人张建文及其委托诉讼代理人邹冠群、被上诉人张建设、张建国、张建华及共同委托诉讼代理人钟东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2004年11月18日，潜山房地产登记发证办公室制发房地权潜梅城字第××号房地产权证，记载权利人为张建文，房屋坐落于潜山××××号，混合结构，2层，建筑面积152.81㎡。张建设、张建国、张建华不服，以该登记行为违法为由，向一审法院提起行政诉讼，请求撤销该登记行为。 一审法院审理查明，张兴礼离休前工作于潜山食品公司梅城食品站，张建设、张建国、张建华、张青云及张建文均系其子女。1981年8月，潜山食品公司梅城食品站向潜山食品公司提出申请，要求给张兴礼等四位职工建设家属宿舍，建筑面积133㎡，造价18640元。其中张兴礼户规划为60㎡，造价4800元，注明家庭人口为五人（夫妻及除长子、次子外的其他子女）。经批准，该家属宿舍于当年底建成，张兴礼户实际建筑面积为65.16㎡。1988年元月初，因邻居失火殃及，张兴礼户房屋被毁。1988年元月3日，经潜山食品公司、潜山食品公司梅城镇食品站及张兴礼三方协商，确定张兴礼住房65.16㎡在原址向西移动3.5Ｍ处重建，建设及安装费用共计5150元，由潜山食品公司及梅城镇食品站各负担50%，张兴礼负责恢复重建事宜，建成后由其居住使用，产权归梅城镇食品站所有。1990年，张兴礼在前述房屋上加盖一层，连同附属设施建筑面积达152.81㎡。 1996年4月，潜山食品公司对张兴礼落实房改政策，其居住使用的原单位享有产权的房屋部分以5652元予以购买，并于1991年元月23日持得潜梅私字第2983号《房屋所有权证》，证载房屋坐落潜山梅城镇南街路××号，建筑面积152.81㎡，注明其中房改优惠购房面积62.30㎡。同时持得潜国用（97）字第0102223号《国有土地使用权证》，证载用地面积189㎡，建筑占地90.65㎡。 2004年8月，张兴礼妻子卢晓春去世。2004年9月14日，张兴礼（甲方）与张建文（乙方）签订《赠予合同》，约定：因乙方长期与甲方居住，目前尚无自己住房，而孙女（乙方之女）已长大成人，住房拥挤，严重影响学习和生活，甲方决定将南街路30-12＃（前南街路56＃）住房壹套无偿赠送给乙方。2004年9月15日，双方到潜山公证处办理了（2004）皖潜证字第327号《公证书》。 2004年11月18日，张建文到潜山××登记发证办公室办理房屋过户登记。此间，《房地产转让登记申请书》、《潜山房地产交易变更鉴证书》等材料上的“张兴礼”签名均不是张兴礼本人所为，系他人代签。当日，张建文持得房地权潜梅城字第××号《房地产权证》。证载内容除权利人之外，其他与潜梅私字第2983号《房屋所有权证》相同。 2005年9月20日，张兴礼出具“生前遗嘱”，内容有：张建文隐瞒哥姐，要求本人把房子无偿相赠，并办理了公证，非本人自愿，本人死后费用由三个儿子共同负担，房屋亦共同所有。该件一直由张建设收持。2009年7月14日，张兴礼出具“协议”，内容为其故后相关事宜安排及费用分摊和抚恤费分配。2013年6月，张兴礼去世。 2019年初，因潜山市雪湖公园片区（一期）相关项目建设需要，涉讼土地房屋被依法征收，经评估，征收补偿款合计为1794752元。此间，相关征收事宜均由张建文协助办理。张建设、张建国、张建华、张青云得知后，即向张建文主张遗产继承，协商未果。2019年10月22日，本院受理张建设、张建国、张建华、张青云与张建文的继承纠纷一案，审理过程中，张建设、张建国、张建华始知讼涉房屋赠与及公证事宜。 原潜山××登记发证办公室隶属于原潜山住房和城乡建设局。因机构改革（调整）及撤县建市，房地产确权登记管理职责现由潜山市自然资源和规划局行使。 一审法院认为，本案争议焦点有二：一为张建设、张建国、张建华的起诉是否超过了期限；二为潜山房地产登记发证办公室作出的房地权潜梅城字第××号《房地产权证》转移登记行为是否合法有效。 关于起诉期限的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”讼涉房地产于2004年11月18日完成转移登记，没有证据证明张建设、张建国、张建华知道该行政行为。2005年9月20日，张兴礼出具的“生前遗嘱”中仅说明讼涉房屋已赠与张建文并办理了公证，但并未提及已进行了转移登记，收持此件的张建设及张建国、张建华等并不当然应当知道讼涉行政行为的发生。2019年10月22日，张建文在继承纠纷诉讼中提交房地权潜梅城字第××号房地产权证复印件，张建设、张建国、张建华至此应当知道讼涉行政行为的发生，其于2019年11月22日向本院提起行政诉讼，未超过法定起诉期限。 关于讼争行政行为是否合法有效的问题。《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定：“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。本办法所称房屋权利人（简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。本办法所称房屋权利申请人（简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”据此，转移登记应由权利人、申请人共同申请。而此间张兴礼并未到登记机关履行相关手续，讼涉转移登记行政行为程序违法。讼涉房屋权属确认于1996年房改过程中的初始登记，证载房屋面积152.81㎡中的60.30㎡为房改优惠购买面积，该面积因张兴礼的工作经历及房改政策而享有；其多出面积房屋系张兴礼于1990年在单位房改房屋基础上自行增加建设而来，此间如共同生活的幼子张建文及其他子女投资投劳，亦应享有相应的财产权益。2004年9月14日，张兴礼与张建文签订的《赠予合同》中仅写明将南街路××号“住房壹套无偿赠送给”张建文，张兴礼所赠房屋的份额是其持证房屋的全部还是自己依法享有的份额，不够具体明确。而对讼涉房屋转让份额确认，是讼涉房屋转移登记的前提。讼涉房屋系张兴礼、卢晓春夫妻存续期间取得，卢晓春为房屋共同权利人。卢晓春于2004年8月去世，其依法享有的房屋财产权益作为遗产，在其生前未立遗嘱的情况下，应按法定继承办理。张兴礼、张建文仅为卢晓春的法定继承人之一，在未有其他继承人授权或者明确表示放弃的情况下，登记机关将涉讼房屋全部转移登记于张建文名下，主要证据不足。 综上，涉讼行政行为主要证据不足，违反法定程序，依法应予撤销。 据此，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项的规定，判决撤销潜山××登记发证办公室于2004年11月18日作出的房地权潜梅城字第××号房地产权证登记行为。 上诉人潜山市自然资源和规划局上诉称，被上诉人起诉前的一系列行为，足以说明被上诉人至迟于2005年9月20日就知道了其父亲将房屋赠与给作为弟弟的第三人且已办理转移登记。被上诉人的起诉显已超过法定期限。原审未从整个过程予以考量和分析，认定被上诉人起诉未超过起诉期限明显不当。办理转移登记时提交了房屋权属证书、赠与合同和公证书等文件，登记机关依法予以登记，依据充分，程序合法。原审以张兴礼登记时未到登记窗口为由认定登记程序违法明显不当。潜山市自然资源和规划局上诉请求撤销原判，判决驳回被上诉人的诉讼请求。 上诉人张建文上诉称，涉案房屋登记行为合法有效，被上诉人的起诉已超过法定期限，一审法院认定事实和适用法律错误。涉案房产本身就属于张建文个人财产，并非被上诉人父母的遗产。即使涉案房改房部分属于遗产，公证遗嘱真实、合法、有效，所有权也应属于张建文。张建文上诉请求撤销原判，判决被诉登记行为合法。 当事人一审提交的证据一审法院均已随卷移送本院。经审查，一审法院对证据的审核认定符合法律规定，对一审判决认定的案件事实，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是被上诉人张建设、张建国、张建华的起诉是否超过法定期限及被诉房屋转移登记行为是否合法。 根据查明的案件事实，被上诉人张建设、张建国、张建华虽然于2005年9月20日就已知道其父张兴礼将涉案房屋赠与上诉人张建文，但并不当然应当知道涉案房屋已办理转移登记。被上诉人是于2019年10月22日才知道本案房屋转移登记行为，于2019年11月22日提起诉讼，没有超过行政诉讼法规定的起诉期限。上诉人潜山市自然资源和规划局和上诉人张建文认为被上诉人于2005年9月20日或2009年7月14日就已知道本案房屋转移登记行为的上诉理由，没有依据，本院不予支持。一审关于此项认定正确。 本案房屋登记是因房屋赠与合同产生的房屋所有权转移登记，合同双方均是房屋登记的当事人，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条的规定，申请本案房屋转移登记的当事人应是张兴礼和张建文，而本案申请登记材料中，“张兴礼”签名均系他人代签，显然不符合上述办法的规定，程序违法。本案房屋登记行为最核心的问题是登记机关登记的内容是否正确。涉案房屋根据原权属登记记载内容，权利人是张兴礼，但该房屋系张兴礼、卢晓春夫妻存续期间取得，卢晓春是房屋共同权利人。卢晓春于2004年8月去世后，其依法享有的房屋共有权益，在其生前未处置或立遗嘱的情况下，应作为遗产由其法定继承人继承。张兴礼在未有其他继承人明确表示放弃的情况下，将该房屋赠与张建文，明显不当。登记机关在审查该登记内容时，未尽到审慎注意职责，给予登记，登记错误。一审认定本案房屋登记行为主要证据不足且程序违法正确。两上诉人认为本案房屋登记行为合法的上诉理由不成立。至于上诉人张建文在上诉中提出的涉案房屋权属真实归属及遗嘱继承问题，不是本案的审理范围。 综上，原潜山××登记发证办公室于2004年11月18日作出的房地权潜梅城字第××号房地产权证登记行为主要证据不足且程序违法，依法应予撤销。两上诉人的上诉理由不能成立，其上诉应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费50元，由上诉人潜山市自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审判长  程艮苗 审判员  徐珂可 审判员  汪雨情 二〇二〇年七月二十四日 法官助理江曙 书记员王岚 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。 《城市房屋权属登记管理办法》 第十七条因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。 申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。