湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初2986号原告：武汉市世纪物业管理有限公司，住所地：武汉市江夏区庙山开发区玉龙岛花园。法定代表人：郑乃平，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘健，湖北三象律师事务所律师。被告：武汉市玉龙岛花园小区第四届业主委员会，住所地：武汉市东湖新技术开发区江夏大道特**。负责人：盘剑波，系被告武汉市玉龙岛花园小区第四届业主委员会主任。委托诉讼代理人：董和平，该委员会副主任。委托诉讼代理人：魏开，湖北多能律师事务所律师。被告：武汉丽岛物业管理有限公司，住所地：武汉市洪山区野芷湖西路**武汉创意天地**高层办公楼**********。法定代表人：陈同举，系公司董事长。委托诉讼代理人：李慧，系公司员工。委托诉讼代理人：谭攀，系公司员工。原告武汉市世纪物业管理有限公司（以下简称：世纪物业公司）诉被告武汉市玉龙岛花园小区第四届业主委员会（以下简称：玉龙岛小区业委会）、武汉丽岛物业管理有限公司（以下简称：丽岛物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，转由普通程序审理，由审判长黄桂武与人民陪审员王秋英、刘军组成合议庭公开开庭进行了审理。世纪物业公司委托诉讼代理人刘健，被告玉龙岛小区业委会负责人盘剑波及其委托诉讼代理人魏开，被告丽岛物业公司委托诉讼代理人谭攀到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告世纪物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、确认2019年4月11日被告玉龙岛小区业委会与被告丽岛物业公司签订的物业服务合同及补充协议无效；2、诉讼费由各被告承担。事实与理由：原告自2003年玉龙岛花园小区建成后开始为该小区提供物业服务，并在2003年签订物业服务合同。合同在2007年到期后双方未重新签订，之后一直以事实合同的状态延续至今。2008年9月22日，原告世纪物业公司与被告玉龙岛小区业委会双方召开会议就原告继续为玉龙岛花园小区提供物业服务并签定书面合同一事进行商议，会议上原告世纪物业公司向被告玉龙岛小区业委会提交了完整的续聘物业管理方案。2018年11月26日，被告玉龙岛小区业委会在小区发布公告，表示将公开透明重新选聘物业服务公司并要求业主授权委托被告开展选聘工作。公告发布后，原告世纪物业公司分别向东湖高新区关东街道办事处、关东街社区、玉龙岛全体业主去函，要求重新选聘新物业之前应当召开业主大会就原物业是否续聘解聘进行表决，关东街道办事处就该事项于2018年12月10日召开了六方会议（六方指：街道办事处、居委会、房管局、派出所、业主委员会、物业公司），六方会议明确要求玉龙岛花园小区应当严格按照程序进行。2018年12月24日该小区发布公告，就选聘物业的合同内容和选聘情况在公告中进行了说明，张冠李戴将原告世纪物业公司9月份提交的续聘方案在选聘中与被告丽岛物业公司的情况进行对比，并在恶意串通、暗箱操作的情况下将原告世纪物业公司排除在选聘之外，在业主投票选项中只留下被告丽岛物业公司一家供业主选择。2019年1月9日被告玉龙岛小区业委会发布公告，宣布此次选聘新物业公司的选聘结果为被告丽岛物业公司。2019年4月22日，被告玉龙岛小区业委会书面致函原告世纪物业公司，称其与第三人已经签订物业服务合同，要求原告世纪物业公司进行物业交接。被告玉龙岛小区业委会暗箱操作主要体现在：通过其业委会的身份，利用其召开业主大会的便利，通过发布公告的方式，在公告中取得授权内容不明确的业主授权，并直接将原告世纪物业公司的入选资格排除在外，使得业主只能按照其设定的方案投票选择其安排的新物业公司；没有公开告知选聘新物业的参与方式，原告世纪物业公司在自己都不知情的情况下事后才在被告玉龙岛小区业委会的公告中得知原告世纪物业公司是在新物业公司选聘的备选名单中，也是在选聘过程即将结束时才得知将之前就玉龙岛花园小区续聘一事的会议上原告世纪物业公司提交的续聘方案作为新物业选聘时的方案，此为明显的张冠李戴，暗箱操作。且选聘过程无社区和业主及任何第三方的监督，完全是被告随意而定，选聘严重缺乏公平、公开、公正；综合选聘过程，被告丽岛物业公司实为早就串通好的新的选聘物业方，其完全按照被告玉龙岛小区业委会的要求提交选聘方案，为的是得到小区业主的投票，从而进一步排除原告世纪物业公司选聘资格，损害原告世纪物业公司的利益。被告玉龙岛小区业委会在行政主管部门召开会议并明确要求其选聘或续聘的相关文件票样应当报备街道和社区及房管局并公示，建议应当先就小区是否续聘原告世纪物业公司召开业主大会进行表决，再进行新的物业选聘，但其均置之不理，仍然按照其设定的方式选出新的物业，严重损害了原告的合法权益，故原告提起诉讼，望维护原告合法权益。被告玉龙岛小区业委会辩称：1、原告世纪物业公司与被告玉龙岛小区业委会签订的物业管理合同已经到期，双方未续签；2、原告世纪物业公司未提供符合要求的物业服务，导致玉龙岛小区产生大量的问题，包括因缺乏管理导致多次盗窃，绿化、路灯及道路缺乏维护，公共设施设备收益未支付给业主委员会，拖欠水费导致玉龙岛小区多次停水。被告玉龙岛小区业委会多次要求改正，原告世纪物业公司也未配合；3、原告世纪物业公司无诉讼主体资格，按照法定程序，被告业主委员会按照业主大会决议选聘物业公司，原告世纪物业公司并非小区业主或业主委员会，无权进行干涉；4、被告业委会按照法定程序和业主大会的决议选聘被告丽岛物业公司作为玉龙岛小区的物业服务公司，不存在恶意串通损害其权益。业主授权明确，未将原告世纪物业公司排除在外，公平公正将原告世纪物业公司与被告丽岛物业公司服务及综合实力进行对比，在业主和相关部门监督下选择了被告丽岛物业公司，原告世纪物业公司起诉无事实和法律依据，请予以驳回原告世纪物业公司全部诉讼请求。被告丽岛物业公司辩称：被告丽岛物业公司均按照被告玉龙岛小区业委会的选聘要求参加选聘，也是按照街道、社区政府的要求程序执行。经审理查明：原告世纪物业公司依据前期物业服务合同自2003年起为玉龙岛小区提供物业服务，合同2007年到期后双方虽未续签合同，但原告持续为该小区提供物业服务。2018年9月1日，被告玉龙岛小区业委会向其业主发布通告：“玉龙岛花园小区与世纪物业公司的服务合同尚未签订，是否继续签订等事宜正在商议，为了维护广大业主的切身利益……决定2019年的物业费暂缓缴纳，具体缴纳时间待确定物业公司后另行通知。”2018年11月23日，被告玉龙岛小区业委会向玉龙岛社区居民委员会、武汉东湖新技术开发区关东街道办事处提交《关于选聘物业服务公司的报告》：“因为没有业主委员会，导致玉龙岛花园小区多年没有跟物业服务公司签订服务合同，为了使本小区管理规范化、合法化，应广大业主的要求，经本届业委会研究，决定启动玉龙岛花园小区物业服务公司选聘工作，并恳请社区和街道给予指导和支持，特此报告！”2018年11月26日，被告玉龙岛小区业委会发布通知：“三年来，由于多方面原因，玉龙岛物业服务一直没签订经营合同，广大业主对玉龙岛物业服务工作意见很大……根据业主的意见，新一届业委会拟将对2019年的物业工作在理顺关系，签订合同……公开透明重新选聘物业服务公司。按照物业法有关规定，现请广大业主签字是否同意委托业委会开展选聘工作。为了维护业主的权益，请您积极投票签字。”同时附《新聘物业公司管理基本原则要点》对新聘物业公司确定了若干项要求。2018年11月28日，原告世纪物业公司书面致函被告玉龙岛小区业委会、武汉东湖新技术开发区关东街道办事处及其玉龙岛社区，针对上述选聘物业的各项工作，认为“既违反正常的工作程序，又严重违规”，提出要求：“第一条，严格按照省市物业管理条例第四十九条和第五十条规定，必须按程序进行续聘，将公示的选聘横幅必须更正为续聘；第二条，原收集业主意见选聘模式更正为续聘；第三条，在收集业主意见工作中，必须实行三公开原则（公平、公正、公开），必须要有社区作监督方，否则发现作弊等行为，收集结果无效。”2018年12月17日，被告玉龙岛小区业委会向其业主发布公告：“玉龙岛花园小区第四届业委会就物业选聘授权事宜于2018年11月26日开始向广大业主征求意见……经过10余天的工作，此项工作已结束，现将结果公布如下……根据相关规定，同意授权的户数和面积均超过半数，业主委员会将根据授权启动物业服务公司选聘程序，特此公告！”2018年12月19日，原告世纪物业公司书面致函被告玉龙岛小区业委会、武汉东湖新技术开发区关东街道办事处及其玉龙岛社区，认为2018年12月17日被告玉龙岛小区业委会发出的公告“违背六方会议精神和国家相关法规程序，应是无效的”。2018年12月24日，被告玉龙岛小区业委会发布《关于召开业主大会会议的通知》，载明：“玉龙岛花园小区第四届业委会就选聘本小区物业服务公司相关事宜在取得业主大会授权之后开始选聘工作。业委会邀请了武汉丽岛物业管理有限公司、武汉当代物业管理有限公司、湖北新达琦物业有限公司以及现服务本小区的武汉市世纪物业管理有限公司竞聘活动。目前只有两家物业服务公司向业委会报送了完整的物业服务方案，分别是武汉丽岛物业管理有限公司、武汉市世纪物业管理有限公司，其中只有武汉丽岛物业管理有限公司报送的物业服务方案符合业委会于2018年11月26日发布的《新聘物业公司管理基本原则要点》的要求……现武汉市玉龙岛花园小区业主委员会根据《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市物业管理条例》等有关规定，结合本小区实际情况，决定从2018年12月24日起以书面征求意见的形式召开业主大会会议，就选聘新物业服务公司相关事宜进行表决，具体表决事项包括如下四项内容，1、是否同意选聘武汉丽岛物业管理有限公司……4、是否同意授权业委会处理业主大会与选聘的物业服务公司因物业服务合同发生的纠纷……届时，业委会及由业委会聘请的工作人员将携带表决意见登记表，主要采取登门走访、电话联系或在业委会办公室、小区出入口设固定点等方式征求广大业主意见；等内容。”同时公布了《2019年玉龙岛物业选聘物业公司情况对比表》列出原告世纪物业公司和被告丽岛物业公司在物业费、财务监督、管理模式及资质、商业信誉与服务意识四个方面的情况，也公布了丽岛物业公司物业服务方案的主要内容。2018年12月29日，原告世纪物业公司再次书面致函武汉东湖新技术开发区关东街道办事处，认为玉龙岛花园业委会续聘或选聘物业公司严重违规。2019年1月9日，被告玉龙岛小区业委会发布《关于业主大会就选聘新物业服务公司相关事项表决结果的公告》，其中载明：“武汉市玉龙岛花园小区业主委员会于2018年12月24日发布了《关于召开业主大会会议的通知》，以书面征求意见的形式召开了业主大会会议，就选聘新物业服务公司相关的四项事项进行了表决，现将表决结果公告如下：一、关于是否同意选聘武汉丽岛物业管理有限公司的表决结果。同意的业主人数为1004人，不同意的业主人数为9人，弃权的业主人数为20人。其中，同意的业主占总人数的57.05%，其专有建筑面积为182149.17㎡，占建筑物总面积的70.34%，……本次业主大会同意选聘武汉丽岛物业管理有限公司的表决结果有效。二、关于是否同意武汉丽岛物业管理有限公司物业服务方案主要内容的表决结果……基于上述表决结果，武汉市玉龙岛花园小区业主委员会将根据武汉市玉龙岛花园小区业主大会的上述决议与选聘的武汉丽岛物业管理有限公司签订物业服务合同；等内容。”其后附有《玉龙岛花园选聘丽岛物业投票分区情况统计表》载明投票情况。2019年1月10日，原告世纪物业公司再次书面致函武汉东湖新技术开发区关东街道办事处《关于玉龙岛花园业委会续聘或选聘物业公司严重违规情况的紧急报告》，认为“业委会续聘或选聘不按法规程序办事，也没有第三方监督（社区）”，要求业委会召开业主大会就续聘进行一次表决。同时认为“选聘程序也严重违规，发布的业主大会通知中散布不实言论，混淆视听”，要求业委会书面回复。2019年1月21日，武汉东湖新技术开发区关东街道办事处回函，回复：“玉龙岛花园本次选聘物业服务公司的工作均由小区第四届业主委员会发起并组织实施，街道和社区居委会依据《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市物业管理条例》等相关规定多次对业委会进行指导和监督……关于解聘贵公司一事，第四届业委会表示《物业管理服务合同》早已过期，且多次要求贵公司提供老物业管理服务合同等资料，但贵公司一直没有提供。据此，业委会认为，小区业主与贵公司已经没有法律上的合同关系，无需解聘。若贵公司对解聘一事有异议，建议贵公司走司法途径解决。”2019年4月11日，被告玉龙岛小区业委会与被告丽岛物业公司签订《物业服务合同》及其补充协议，由被告丽岛物业公司为玉龙岛小区提供物业服务。2019年4月22日，被告玉龙岛小区业委会向原告世纪物业公司提交《物业移送函》：“根据业主大会决议，玉龙岛花园小区现已与武汉丽岛物业管理有限公司签署了物业服务合同。现正式通知贵公司于二零一九年四月三十日前办理移交手续。若逾期未办理移交手续，不影响本小区新选聘的的丽岛物业公司开展物业服务活动，自2019年5月1日起，本小区的所有物业管理活动均与贵公司无关，本移交函同时报送关东街道办事处、东湖高新房管局、玉龙岛社区，抄送武汉丽岛物业管理有限公司。”以上事实，有当事人陈述、通知、公告、《关于玉龙岛花园业主委员会选聘物业有关事宜函》、《物业服务合同》、《物业移送函》等证据材料在卷佐证。本院认为：原告世纪物业公司与被告玉龙岛小区业委会签订物业服务合同，双方确认该合同到期后并未进行续签。2018年至2019年，被告玉龙岛小区业委会组织选聘物业公司活动过程中，原告世纪物业公司知晓同时也多次通过书面发函的方式表达其意见。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”原被告双方均有自愿订立物业服务合同的权利。原告世纪物业公司提出被告玉龙岛小区业委会在选聘物业服务公司过程中存在恶意串通、暗箱操作等违规操作及选聘活动不公开透明等情形，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”但原告世纪物业公司并未提供相应证据足以证实被告玉龙岛小区业委会存在上述行为，本院认为原告世纪物业公司应当承担举证不力的法律后果。故而，尚无证据足以证实两被告签订的物业服务合同存在法律法规规定的合同无效情形，合同系合同双方真实的意思表示，本院对原告世纪物业公司要求确认该物业服务合同无效进而要求撤销被告玉龙岛小区业委会在2019年1月9日发布的《关于业主大会就选聘新物业服务公司相关事项表决结果的公告》的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告武汉市世纪物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告武汉市世纪物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄桂武人民陪审员  王秋英人民陪审员  刘 军二〇二〇年七月二十一日书 记 员  季清香