四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初3261号 原告：江油市凤鸣物业服务有限公司，住所地四川省江油市南河花园**楼**门面。 法定代表人：董芝智，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴鸿瑞，四川本明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡璠，四川本明律师事务所实习律师。 被告：郭小洪，女，汉族，生于1976年12月28日，住四川省江油市。 江油市凤鸣物业服务有限公司与郭小洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理，依法适用简易程序由审判员赵从亮独任审判。于2020年7月17日进行了公开开庭审理，原告江油市凤鸣物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴鸿瑞、胡璠，被告郭小洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告江油市凤鸣物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付所欠物业费2632.03元，垫付垃圾清运费432元；2.被告向原告支付违约金613元；3.被告向原告支付律师费735元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2011年7月起至今为位于江油市城区提供物业服务，被告于2009年9月成为该小区业主。原告自进驻该小区后积极履行合同义务，被告自2015年1月以来拒绝缴纳物管费、生活垃圾处理费，经原告多次催收，被告仍不支付。 被告蒋秀华辩称，一、业主委员会是怎么成立的不清楚，业主委员会不合法。二、原告将金色阳光小区的公共用房作为其固定办公地点，安排两个保安和一个清洁工，到底是为小区服务还是为原告公司服务。三、2015年原告的保安在小区大门处强行将被告的车子拦截，不准进入小区，此次纠纷过后从未有人与被告就此事沟通过，物业费也就没有再缴纳。四、小区车位全部安排有车主占据，并搭建了很多固定车棚，车位使用权分配从未公开讨论过，都是业委会和原告私下决定，收取费用由两家分成，其他业主车辆坚决不准进入小区停放。五、小区业主的下水道堵塞，物业不处理而业委会还向业主收费进行处理。六、原告的物业服务质量差，直到2019年底原告的物业管理人员都不知道已入住小区十年的被告业主性别。 本院经审理认定事实如下：被告系江油市城区1栋1单元3楼1号房屋的业主，房屋建筑面积为91.38平方米，于2009年入住该房屋。原告原名为江油市华丽物业服务有限责任公司，于2016年6月更名为江油市凤鸣物业服务有限公司。2011年6月5日，原告与金色阳光小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：原告自2011年7月1日起至2014年6月30日止为金色阳光小区提供物业服务，多层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.35元，商业用房按建筑面积收取每月每平方米1元，汽车60元／月／辆（一次性年缴600元），物业公司代收的车位使用费的40%用作车位管理服务费，另60%归小区业主委员会用于小区物业维修和公共建设等，物业费缴纳时间为当年首月一次性预收当年全部费用。后原告进入金色阳光小区进行物业服务。2014年4月25日，原告与金色阳光小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：原告自2014年7月1日起至2017年6月30日止为金色阳光小区提供物业服务，多层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.4元，商业用房按建筑面积收取每月每平方米1元，卫生费6元／月／户（代收），汽车60元／月／辆（一次性年缴600元），物业公司代收的车位使用费的40%用作车位管理服务费，另60%归小区业主委员会用于小区物业维修和公共建设等，物业费缴纳时间为每个服务年度首月内一次性预收相应服务年度全部费用，业主不按约定的收费标准和时间缴纳相关费用的从逾期之日至实际补交费用日止，以欠费为基数按0.5%每天加收违约金，同时还应承担物业公司因维权而发生的催告费、聘请律师费等实际费用损失。2017年6月26日，原告与金色阳光小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：原告自2017年7月1日起至2020年6月30日止为金色阳光小区提供物业服务，多层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.4元，商业用房按建筑面积收取每月每平方米1元，卫生费6元／月／户（代收），汽车60元／月／辆（一次性年缴600元），物业公司代收的车位使用费的40%用作车位管理服务费，另60%归小区业主委员会用于小区物业维修和公共建设等，物业费缴纳时间为每个服务年度首月内一次性预收相应服务年度全部费用，业主不按约定的收费标准和时间缴纳相关费用的从逾期之日至实际补交费用日止，以欠费为基数按0.5%每天加收违约金，同时还应承担物业公司因维权而发生的催告费、聘请律师费等实际费用损失。被告入住金色阳光小区后物业费交至2014年12月，后因被告车辆进入小区与原告公司物业管理人员发生纠纷，被告从2015年1月至今未缴纳物业费，也未缴纳生活垃圾处理费。 上述事实有原告的营业执照、企业名称变更核准通知书、被告户籍信息、房地产权登记信息、物业服务合同、值班记录、江府发（2003）115号文件、律师函、委托代理合同及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，一、金色阳光小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，符合国务院颁布的《物业管理条例》的规定，该合同合法有效，原告应当按照合同约定履行物业服务的义务，金色阳光小区的全体业主应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务，被告系金色阳光小区的业主，应当从接收房屋之日起向原告支付物业服务费，但被告因与原告物业管理人员因车辆进入小区发生纠纷后从2015年1月起拒缴纳物业费及生活垃圾处理费构成违约，被告应当向原告缴纳从2015年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费及2015年1月1日起至2020年12月31日止生活垃圾处理费（系原告根据江府法（2013）115号文件代收，一次收取一年）。二、因《物业服务合同》约定的违约金每日0.5%高过，原告主动进行调整按欠缴金额的20%收取，本院予以认可。对原告要求被告承担其律师代理费的请求，虽然《物业服务合同》约定了违约金和代理费损失应当由违约方承担，但根据合同法的规定，当事人可以请求支付违约金或者请求赔偿损失，不能既主张违约金又主张赔偿损失，故对原告赔偿律师代理费损失的请求本院不予支持。因原告与金色阳光小区业主委员会签订的《物业服务合同》的物业服务至2020年6月30日到期，原告未提交2020年7月1日至2020年12月31日期间的《物业服务合同》，故对本院2020年7月1日至2020年12月31日期间的物业费不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下： 一、被告郭小洪在本判决生效后十日内支付原告江油市凤鸣物业服务有限公司物业服务费2412.43元（91.38㎡×0.4元×66月）； 二、被告郭小洪在本判决生效后十日内支付原告江油市凤鸣物业服务有限公司生活垃圾处理费432元； 三、被告郭小洪在本判决生效后十日内支付原告江油市凤鸣物业服务有限公司违约金568.89元 四、驳回原告江油市凤鸣物业服务有限公司的其他诉讼请求； 本案本诉案件受理费减半征收25元，由被告郭小洪承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 审 判 员 赵从亮 二〇二〇年七月十七日 法官助理 王 芝 书 记 员 董 霜