河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终482号 上诉人（原审原告、反诉被告）：朱娟娟，女，1987年12月10日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。 委托诉讼代理人：龚维礼，河南燕小成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：柴祥川，男，1976年4月13日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：杜耀龙，河北京拓律师事务所律师。 原审被告（第三人）：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊镇中赵甫村东南。统一社会信用代码：91131082557660129U。 法定代表人：谭启建，该公司负责人。 委托诉讼代理人：张健，该公司员工。 上诉人朱娟娟因与被上诉人柴祥川、原审被告三河市顺心置地房产经纪有限公司（以下简称顺心置地）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初9289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人朱娟娟及其委托诉讼代理人龚维礼、被上诉人柴祥川及其委托诉讼代理人杜耀龙到庭参加了诉讼。原审被告三河市顺心置地房产经纪有限公司经本院依法通知未到庭参加诉讼，庭后寄来答辩状。本案现已审理终结。 朱娟娟上诉请求：1.撤销河北省三河市人民法院作出的(2019)冀1082民初9289号民事判决的第三项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金30万元的请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决认定事实不清。双方的房屋买卖合同虽然签订在限购政策出台之前，但被上诉人在限购政策出台以后（2018年1月2日）才取得涉案房屋产权证，导致房屋无法过户，合同已不具备继续履行条件。房屋买卖合同因限购政策原因无法继续履行，合同不能履行属于“不可归责于双方当事人的事由”。因此，被上诉人要求上诉人支付违约金的主张没有法律依据。上诉人（包括其家庭成员）非三河市户籍，在三河市无缴税记录、未参加企业养老保险、职工失业保险、城镇职工医疗保险及工伤保险。上诉人不具备在当地购房的资格。2.原审判决适用法律错误。原审判决依照《合同法》第93条认定“双方协商一致同意解除房屋买卖合同”是错误的。因为限购政策导致不能履行房屋买卖合同的情形，属于“不可归责于双方当事人的事由”，应当依照《合同法》第94条第5项作出判决。原审判决依照《合同法》第107条判决上诉人支付被上诉人30万元违约金也是错误的，由于被上诉人在限购政策出台以后才取得涉案房屋产权证，造成了本案房屋买卖合同事实上的履行不能。上诉人对此并没有过错。3.解除房屋买卖合同并没有给被上诉人造成损失。房价涨跌是市场行为，现在跌了以后也会涨。但房价的涨跌并不影响被上诉人对房屋的使用。 柴祥川答辩称，1.涉案合同签订时间早于限购政策出台，根据“法不溯及既往”原则，限购政策并不影响上诉人继续购买涉案房屋，且涉案合同第四条明确约定了若上诉人未获批贷款或贷款机构批贷额度小于其申请贷款金额的，其应自行筹集剩余房款并支付给出卖人，因此，应当视为其有能力全款购买涉案房屋。2.被上诉人在2018年1月2日取得涉案房屋所有权证书后要求上诉人履行合同，但上诉人拒绝履行，被上诉人于2019年3月4日向三河市人民法院提起诉讼要求上诉人继续履行合同，在庭审中上诉人虽主张其不具备在三河市购买涉案房屋的资格，但其并未提供任何证据证明其未在三河市缴纳社保及纳税，后上诉人又另行提起本案，但其在庭审中只提供了证据证明其未在三河市缴纳养老保险，并未提供其在三河市无纳税的证明，且其原审委托诉讼代理人当庭表示上诉人与其委托诉讼代理人均为三河市福阳通讯服务部员工，因此，其应当在三河市有纳税。3.被上诉人提供的链家官网截图能够证明涉案房屋较之涉案合同签订时每平方米下降6000元左右，房屋价值下降近46万元，原审被告三河市顺心置地房地产经纪有限公司作为居间方也对此予以认可。综上，上诉人在具备购房资格不受限购政策影响的情况下拒不履行涉案合同，已构成根本违约，理应按照合同约定总房款30%标准（59.4万元）的违约金向被上诉人承担违约责任，但是上诉人既未按照该金额也未按照房屋下跌损失主张违约责任，仅仅主张30万元违约金，一审法院对此予以支持并无不当。针对上诉人在上诉状中所说，原审判决依照合同法93条认定双方协商一致，同意解除房屋买卖合同，被上诉人认为，一审法院判决认定的是双方一致同意解除涉案合同，因本案一审时上诉人诉求解除涉案合同，而被上诉人提起反诉也是解除涉案合同，并非双方协商一致同意解除合同。 三河市顺心置地房产经纪有限公司提交了书面答辩意见，案涉合同的签订系三方真实意思表示，且不违反相关法律的强制性规定，合同合法有效，理应得到履行。在此期间，答辩人积极履行作为居间方的义务，努力促成涉案房屋的交易，且不存在任何过错，答辩人合法收取的各项费用理应得到保护。答辩人认为，合同的签订早于限购政策出台，且在一审时涉案房屋已经取得产权证书，同时被答辩人具备全款履行的能力，故涉案房屋至本案开庭时具备过户的条件。被答辩人在上诉状中提到“解除房屋买卖合同并没有给被上诉人造成损失。房价跌涨属于市场行为，现在跌了以后也会涨。”此观点严重违反了《合同法》的基本原则，同时也是严重缺乏契约精神的表现。综上，请求法院依法驳回上诉人全部诉讼请求或依法改判。 朱娟娟向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法解除原告朱娟娟与被告柴祥川于2016年10月17日签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》，并返还原告朱娟娟给付被告柴祥川的购房定金人民币400000元。2.请求贵院依法解除原告朱娟娟与被告三河市顺心置地房产经纪有限公司于2016年10月17日签订的《居间服务合同》及《交易服务代理合同》，并返还原告给付被告三河市顺心置地房产经纪有限公司的贷款服务费3000元，过户服务费3000元、评估费9900元，中介费17820元，共计人民币33720元。3.本案诉请第一项的诉讼费、保全费由原告朱娟娟和被告柴祥川共同承担，诉请第二项的诉讼费用由原告朱娟娟和被告三河市顺心置地房产经纪有限公司共同承担，本案如需公告，该费由被公告人自行承担。 柴祥川向一审法院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2016年10月17日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币30万元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2016年10月17日原被告双方签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定朱娟娟向柴祥川购买坐落于三河市燕郊开发区·华庭（一期）6-2-103号房屋（冀20**三河市不动产权第0047378号），成交价格为198万元，于签订合同当日交付定金40万元；同时朱娟娟向三河市顺心置地房产经纪有限公司支付中介费35640元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费9900元。涉案房屋房本下发时间为2018年1月2日。以上事实有双方当事人陈述及房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、定金收据、居间服务代理合同、不动产权证为证。朱娟娟主张2017年6月三河市出台限购政策“本地户籍居民家庭已拥有2套以上住房的，暂停在本地购买住房，包括新建商品住房和二手房；非本地户籍居民家庭能够提供三年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的限购**住房，包括新建商品住房和二手房，对于已经拥有1套住房，或者无法提供3年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房”，朱娟娟户籍地为河南洛阳市，且在三河市没有缴纳相应社保，提供三河市人力资源和社会保障局证明复印件一份。柴祥川主张该份证据如核实为真实的，只能证明朱娟娟未能缴纳企业养老保险，至于是否缴纳其它险种并不能证明。三河市顺心置地房产经纪有限公司主张原告及其代理人均为三河市福阳通讯服务部员工，故朱娟娟应在三河地区有纳税记录。反诉原告柴祥川主张依据房屋买卖合同第四条的规定，“如买受人因自身原因或国家金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，双方应由买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要发生的各种费用由买受人承担，但若该银行亦未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹集剩余房款并支付给出卖人”，朱娟娟具有全款购房的能力。且双方签订房屋买卖合同在限购政策出台之前，双方完全具备继续履行的条件，朱娟娟拒绝购买涉案房屋，应当按照合同约定支付总房款30%的违约金，考虑涉案房屋自签订合同时至当下房屋差价6000元，主张违约金30万元，提供链家地产官网房屋价格截图。反诉被告朱娟娟主张该证据与本案无关联性。第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司，对于证据真实性认可，主张涉案房屋小区均价确实为2万元左右。 一审法院认为，双方一致同意解除房屋买卖合同，故本院亦予以确认，双方合同解除后柴祥川应当返还朱娟娟定金40万元。朱娟娟主张解除房屋买卖合同理由为2017年6月本市出台限购政策，但是朱娟娟与柴祥川签订房屋买卖合同时间为2016年，根据“法不溯及既往”原则，限购政策并不影响朱娟娟继续购买涉案房屋，且根据双方签订的房屋买卖合同，朱娟娟完全具备在银行未予批贷的情况下自行筹集购房尾款的经济能力，故本院对于朱娟娟主张因限购政策不具备购房资格的主张不予采信。根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议，朱娟娟拒绝购买涉案房屋，应当向柴祥川支付该房屋总价款30%的违约金，而根据柴祥川提供的链家官网截图及中介公司质证意见，结合现阶段涉案房屋所在地房屋市场价格，本院对于违约金数额予以调整酌定为30万元。因贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费9900元并未实际发生，故对于朱娟娟请求三河市顺心置地房产经纪有限公司返还上述该项费用予以支持。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，三河市顺心置地房产经纪有限公司已经完成提供居间服务的行为，且双方解除合同中介公司并无过错，故对于朱娟娟主张返还部分居间费的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条的规定，判决：一、解除朱娟娟与柴祥川于2016年10月17日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告柴祥川返还原告朱娟娟购房定金40万元；三、反诉被告朱娟娟向反诉原告柴祥川支付违约金30万元；上述第二、三项扣减后，由柴祥川于本判决生效后三日内向朱娟娟返还定金10万元；四、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司于本判决生效后三日内向原告朱娟娟返还贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费9900元，共计15900元。本诉案件受理费3873元，由原告朱娟娟负担2838元（已预交），由被告柴祥川负担893元（于本判决书生效后三日内向本院交纳），由三河市顺心置地房产经纪有限公司负担142元（于本判决生效后三日内向本院交纳），保全费5000元，由朱娟娟负担（已预交）；反诉案件受理费2900元由朱娟娟负担（于本判决生效后三日内向本院交纳）。 本院二审期间，上诉人依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交三组新证据。第一组物业费票据两张，微信聊天截图两张，证明上诉人一直交纳涉案房屋的物业费，有买房的积极意愿。不存在不同意购买房屋的违约行为，合同无法履行是由于不可归责于双方的限购政策。第二组证据未参保以及纳税记录，证明上诉人未缴纳社保以及纳税，上诉人属于限购对象。第三组证据两份材料文书，一份是河北省高级法院以及廊坊市中院的一份裁定书，证明类似案件判决不承担违约责任，交于法庭参考。被上诉人质证认为，对于前两组证据真实性认可，但是根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定41条规定，上诉人提交的该两份证据不属于新证据，上诉人在接受法庭询问时，对为何没在一审提交该两组证据，其表示的理由并不能作为该两份作为新证据的理由，另外第一组证据上诉人缴纳涉案房屋的物业费并不能证明其有购买涉案房屋的积极意愿，也不能证明涉案合同不能履行其不可归责于双方的限购原因。对于两份法律文书被上诉人认为并不能作为支持上诉人上诉请求的依据，每一个案件都有其各自的特点，中国并非判例法国家，如果要找相应的法律文书，被上诉人也可以找到大量能够支持被上诉人主张的法律文书。本院经审查认为，上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人在涉案房屋买卖合同第四条明确约定了买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致买受人未获批贷款或贷款机构批贷额度小于其申请贷款金额的，其应自行筹集剩余房款并支付给出卖人。作为买受人的上诉人朱娟娟在不能贷款的情况下，未能自行筹集房款履行合同，而诉请解除合同，违反了双方的合同约定，应承担相应的违约责任。因上诉人存在违约情形，一审法院在确定上诉人承担违约金数额时，综合考量了双方当事人就违约金的约定、案涉合同的履行情况、案涉房屋的房价在相应期间内下跌损失等情况，酌定上诉人朱娟娟向被上诉人柴祥川支付违约金30万元并无不当，应予维持。 综上所述，朱娟娟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元由上诉人朱娟娟承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二〇年七月二十四日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰 ——