河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初2095号原告：郝艳，女，汉族，1978年12月12日生，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：白巧特，河南天豫律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：许萧雯，河南天豫律师事务所执业律师。被告：洛阳欧亚达家居有限公司，住所地洛阳市西工区九都路**。法定代表人：徐良高，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈声强，男，汉族，1972年2月6日生，住武汉市洪山区。该公司员工。原告郝艳与被告洛阳欧亚达家居有限公司（以下简称欧亚达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郝艳及其委托诉讼代理人白巧特，欧亚达公司的委托诉讼代理人沈声强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝艳向本院提出诉讼请求为：1.判令欧亚达公司支付郝艳违约金15216.01元；2.欧亚达公司返还郝艳商品质量保证金20000元；3.欧亚达公司退还郝艳装修押金2000元；4.欧亚达公司赔偿郝艳装修损失14.8万元；5.欧亚达公司赔偿郝艳经营损失46683元（按2018年河南省各行业在岗职工平均工资中批发和零售业46683元/年为标注计算一年的经营损失）；6、本案全部诉讼费用由欧亚达公司承担。事实与理由：2018年8月9日，郝艳、欧亚达公司签订《卖场租赁合同》，郝艳租赁欧亚达公司位于洛阳市西工区××大道和××都路交汇处的DS009洛阳王城店内3楼编号为A3-02号铺位，租期自2018年8月11日至2020年3月31日。郝艳于2018年8月11日缴纳20000元商品质量保证金，2018年9月18日缴纳2000元装修押金，并对店面进行了装修。但欧亚达公司于2019年4月26日宣布《闭店公告》，称洛阳欧亚达家居有限公司王城店于2019年5月31日17:30分闭店终止营业，要求所有商户于5月31日前全部撤场。2019年5月份郝艳、欧亚达公司共同委托第三方凯桥房地产资产评估事务所对郝艳租赁的店铺装修损失进行评估，评估结果为14.8万元，但评估机构未出具评估报告。因欧亚达公司的违约行为给郝艳造成严重损失，双方多次协商赔偿未果，故郝艳提起诉讼。欧亚达公司辩称，一、双方签订的合同租金是和实际的租金不一致，是按照合同租金的标准打7折计算租金的；二、在合同履行中是郝艳首先违约，导致欧亚达公司无法经营，因为修路所以经营受到影响包括郝艳在内的大部分租户不交租金，欧亚达公司无法盈利，所以宣布闭店，因为租金是先租后用，根据第九张第十条和第十章第一条的规定，郝艳补交租金违约在先，其有权解除合同，也租金和装修损失不予赔偿；三、郝艳最后一次交租金是在2018年11月，2019年3月3日最后一次交租金，交的是截止2018年1年的租金，从此以后都没有缴纳租金，按照郝艳的计算标准，计算到三月底应该是欠缴35504元。到五月底其欠缴为7万余元，所以质保金和装修押金可以抵扣租金。四、对郝艳诉称的14.8万元的损失和经营损失，没有事实法律合同的依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行交换与质证。根据双方提交的证据的质证意见，本院认定事实如下：1.2018年3月31日，欧亚达公司（出租方、甲方）与郝艳（承租方、乙方）签订《卖场租赁合同（2018）》一份，约定甲方将位于洛阳市西工区××大道和××都路交汇处的DS009洛阳王城店内3楼编号为A3-02号铺位（以下简称涉案商铺）租赁给乙方。合同关于租金、租赁期限、履约保证金、质保金的约定：计租面积201.27平方米，租赁期自2018年8月11日起至2020年3月31日，无免租期。租金及物业服务费按月支付，租金每月15216.01元、物业服务费每月10144.01元，共计25360.02元；乙方向甲方一次性交纳履约保证金25360.02元，合同期满不再续约，乙方无任何违约行为的，甲方无息退还；乙方在租赁期间向甲方交纳商品质量保证金30000元，自乙方在甲方商场内经营所签订的销售合同全部履行完毕之日起满13个月后，如所售商品未出现质量问题或有问题能及时妥善处理的，无息退还，乙方拖欠租金、物业服务费的可用以冲抵。合同关于续租的约定是合同期满后如乙方需要继续承租的，乙方应在本合同租赁期限届满2个月前向甲方书面提出续约申请，若不继续承租，乙方应提前两个月向甲方递交不续约申请，乙方逾期未提交书面续约申请的，视为乙方自愿放弃优先承租的权利。合同关于装修及合同期内调整铺位时装修补偿的约定：合同终止后，乙方不得拆除、破坏所有固定的装修物品，含地板、吊顶、外墙玻璃、、地砖装饰隔墙、灯具等，并不得向甲方要求任何补偿，否则甲方视同乙方单方违约，有权扣除乙方履约保证金；任何情况下，乙方之装修得按一年计提折旧完毕。合同附件关于装修补偿的规定：商场只对被调整卖场在本轮合同期内的最后一次整体装修工程项目投入进行补偿，零星改装工程不纳入补偿范围；装修时的拆除费、垃圾清运费、硬围费用不列入装修补偿范围；符合补偿条件的卖场，由双方对最后一次装修工程项目进行如实测量，确定最后一次装修的投入净额；合同期为一年时，装修折旧期从最后一次装修结束之日起至合同期满之日止的天数为装修折旧期，双方确认的投入净额除以装修折旧期天数，再乘以撤场之日至合同期满之日的天数，即为商户最终补偿金额。合同期一年以上时，装修折旧期最长按一年计算；装修补偿天数计算终止期与装修折旧期同步。2.2018年8月11日，郝艳向欧亚达公司申请装修并缴纳装修押金2000元。郝艳为装修向勤上LED批发中心购买灯具支出2100元。向东恒广告定购广告字、水晶字、被打光字（含工费）支出10000元。向吊顶材料商行定购木工材料支出16580元，支付木工宋刘建工费50000元。定制软膜天花材料及安装费支出3000元。向电工金迎闯支付工费8000元。向大艺树广告定购铁艺太阳花支出1888元。支付坯墙费用（含工费和材料费）8000元。支付李**工地监理费3050元。以上装修费用共计102618元。因郝艳经营的店铺是卖大艺树木地板的，故其订购天地墙木板花费87780元，支付铺木地板的工费45000元。装修完毕后于2018年11月开业经营。2018年8月11日欧亚达公司向郝艳出具收到质量保证金20000元的收据。3.2019年3月，欧亚达公司向全体商户宣布3月免租。2019年4月26日，欧亚达公司发出《闭店公告》，载明：欧亚达洛阳王城店将于2019年5月31日17：30分闭店，终止营业；公告之日至2019年5月31日期间，各经营商户自行清仓，处理样品，在此期间售后责任商户自行承担；2019年4月1日至2019年5月31日期间免收商户租金；各商户于2019年5月31日17：30分前将相关物品搬离铺位，与我司交接，逾期遗留物品我司不承担任何责任。庭审中，经询问欧亚达公司称欧亚达王城店已交给业主申泰公司。本院认为，郝艳与欧亚达公司签订的《卖场租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。欧亚达家居连锁商场系中国知名家居连锁商场，洛阳王城店自2009年开业近十年，2018年下半年因商场紧邻的主干道封闭施工影响经营，从欧亚达公司为挽留商户推出优惠政策可看出欧亚达公司有继续经营的意思表示；郝艳在合同期限内对涉案商铺装修，一则出于对欧亚达品牌的依赖，二则意欲提升自身竞争力长期经营，可看出在涉案合同期限届满后郝艳亦有续签合同的意思表示。2019年5月31日欧亚达王城店闭店，双方合同关系终止。对于郝艳合同期内的装修损失以及基于对能续签合同或长期经营信赖所遭受的损失，欧亚达公司应予以赔偿。合同中对装修补偿的约定适用条件为装修之初进行的装修折旧补偿，以及合同期限过程中欧亚达公司调整铺位进行的装修折旧补偿。该条款为格式条款，免除了欧亚达公司的责任，限制了商户相关权利，显失公平，本院酌定按实际合同期计算折旧期，即合同实际终止日期为闭店之日，合同期限不满一年的按一年计算。郝艳进行装修的时间在合同期限内，欧亚达公司应当按照合同约定的折旧期补偿方式计算补偿数额，即从装修结束之日起至商场闭店之日为装修折旧期，装修一年折旧完毕，欧亚达公司按郝艳装修投入金额扣除折旧期费用后为郝艳最终补偿金额。关于郝艳装修款中购木地板及铺木地板工费132780元（87780元+45000元）如何认定的问题，因其为销售木地板的商家，故其铺木地板一方面是为了装饰店铺，更多是为了展示商品铺贴后的效果以招揽客户，因此该部分费用完全计入装修费中并不合理，本院酌定其中的20%即26556元计入装修费中。故郝艳装修店铺共投入129174元，郝艳称其装修完毕是在2018年10月底，与其出示的铺地板师傅收条及木地板发货单起可以相互印证，故予以认定。那么自2018年11月至2019年5月闭店共计7个月为折旧期，扣除折旧期费用后欧亚达应补偿郝艳装修损失53822.5元。在合同期限中，欧亚达公司单方宣布闭店，导致双方订立合同的目的不能实现，郝艳要求支付违约金15216.01元，本院予以支持。郝艳主张的20000元为履约保证金，在合同终止后，欧亚达公司应予以退还，郝艳主张的2000元装修押金，在合同终止后，欧亚达公司应予以退还。欧亚达公司主张郝艳欠付租金存在违约行为，但是否欠付费用，双方对免租期是如何约定，其均未提供相关财务资料予以印证，本院不予采信，如双方就此存在纠纷可另行主张权利。郝艳主张经营损失其无法证明损失数额，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、洛阳欧亚达家居有限公司于本判决生效后十日内赔偿郝艳装修损失53822.5元；二、洛阳欧亚达家居有限公司于本判决生效后十日内支付郝艳违约金15216.01元；三、洛阳欧亚达家居有限公司于本判决生效后十日内退还郝艳履约保证金20000元；四、洛阳欧亚达家居有限公司于本判决生效后十日内退还郝艳装修押金2000元；五、驳回郝艳的其他诉讼请求。如洛阳欧亚达家居有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2389元，由郝艳负担1457元，洛阳欧亚达家居有限公司负担932元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  郭小岚二〇二〇年七月十六日书记员  李诗雨