云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2901民初456号原告：张姝文，女，1978年1月23日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：薛乔，云南展腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮刚，云南展腾律师事务所律师。被告：云南大通大理房地产开发有限公司，住所地云南省大理州大理市下关榆祥路**。法定代表人：陈晓彤，职务总经理。委托诉讼代理人：黄燕春，云南欣晨光（大理）律师事务所律师。原告张姝文与被告云南大通大理房地产开发有限公司（以下简称大通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张姝文的委托诉讼代理人芮刚，被告大通公司的委托诉讼代理人黄燕春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张姝文向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于大理市房屋的不动产权登记手续；2.判令被告支付原告自2014年5月23日起至办理完房屋不动产权登记手续之日止，以428173元为基数，按年利率7.125%计算的逾期办证违约金（截至2019年11月30日的逾期办证违约金为170925.77元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月23日，原被告签订了编号为通字2012花韵蓝山（商铺）第014号的《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于大理市房屋。面积为81.48平方米，价格为405480元。合同签订后，原告一次性将房屋价款全额支付给被告，被告向原告出具了售房凭证及发票。2012年5月24日在大理市房地产管理处登记备案。被告于2013年8月31日将房屋交给原告使用。根据原被告签订的《商品房购销合同》的约定，甲方代乙方办理好证照的时限为24个月。原告使用房屋后，被告一直没有为原告办理房屋产权证，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，原告有权要求被告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿损失。被告大通公司辩称，原、被告于2012年5月23日签订《商品房购销合同》并于2012年5月24日办理备案登记。被告于2013年8月30日将房屋交给原告，原告要求自行办理房屋产权登记证书，并于2013年9月25日将原先交给被告用于代办产权证书的资料取走，后于2019年10月18日缴纳契税，2019年10月26日，原告又将资料重新交给被告，要求被告办证，被告于2020年2月28日为原告办理了不动产权登记证书。期间，2015年1月22日，被告完成了花韵蓝山商铺初始登记，并取得初始登记证书。2015年1月23日被告在花韵蓝山张贴办理房产证通知书，履行了告知义务，但原告没有自行办理，也未委托被告代办，加之政策变化致使未能及时办证。综上，被告在合同约定的期限内为原告办理了不动产权登记证书，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。经本院审理查明：2012年5月23日，原被告签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定原告向被告购买其开发建设的位于大理市房屋（商铺），套内建筑面积为81.48平方米，总价款405480元；被告应于2013年8月31日前交付房屋给原告。关于产权登记，《商品房购销合同》第十二条约定：由原告交足办理房屋所有权证所需资料及相关税费，被告代为办理。因涉及被告为全体业主办理房屋所有权证，双方明确，因收集资料、交纳税费、向房管部门提交资料以及政府部门行使审查、受理、审核、批准、制作、颁证等事项，双方特别约定被告代原告办好证照的时限为24个月。合同签订后，原告交纳了房款405480元，被告于2013年8月31日将房屋交付原告使用。2019年9月25日，原告向被告交纳了公共维修基金6991元，并补缴因面积误差增加的房款22693元，原告实际支付房款428173元。2015年1月22日，被告完成花韵蓝山一期商铺所有权初始登记。2019年8月22日，被告与大理市自然资源局签订《国有建设用地使用权改变土地用途协议》，将花韵蓝山商铺部分的国有土地使用权由70年变更为40年，2019年8月27日，被告缴纳了土地出让金，2019年12月10日，大理市自然资源局出具了《出让土地使用权转让手续审批表》。2019年10月22日，原告向税务机关缴纳了契税12845.19元、印花税214.10元。2019年2月20日，原、被告共同向大理市不动产登记中心申请对花韵蓝山地下层负2层商铺24号（《商品房购销合同》中为负1层，办理不动产权登记时变更为负2层）进行不动产转移登记。2020年2月28日，大理市不动产登记中心制作了云（2020）大理市不动产权第××号不动产权证书，被告领取了该证书。认定以上事实，有原告提交的《商品房购销合同》（含登记备案表）、购房款支付凭证、云南省销售不动产统一发票、公共维修基金收款收据、税收缴款书，被告提交的《商品房购销合同》及其补充协议、不动产登记申请书、云（2020）大理市不动产权第××号不动产权证书、移交资料清单、大理市房权证下关字第××大007号房屋所有权证书（含初始登记房号名册），以及本院调取的《调查笔录》《出让土地使用权转让手续审批表》、花韵蓝山商铺明细、初始登记及转移登记所需资料清单等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。关于原、被告约定的24个月代办房屋权属证书时限的起算时间问题，本院认为，原、被告虽然约定了代办时限为24个月，但未约定该时限的起算时间，事后亦未能就此达成补充协议，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，该起算时间可按照合同有关条款或者交易习惯进行确定。商品房销售的交易习惯是，预售商品房办证时限自商品房交付之日起算，现售商品房办证时限自合同签订之日起算。因原、被告之间属预售商品房，故本院认定，《商品房购销合同》第十二条约定的24个月办证时限的起算时间为房屋交付之日即2013年8月31日，届满时间为2015年8月31日。原告所购房屋的权属证书实际于2020年2月28日办理完毕，已超过合同约定的办证期限。关于被告应否担责的问题。本院认为，出卖人承担逾期办证责任的前提条件是“由于出卖人的原因”。本案中，根据查明的事实，直到2019年10月，原告才缴纳税款，被告才办理完土地使用权变更审批手续，而上述两项均是办理不动产登记的必备条件，故对于办证迟延，双方均有责任，不能完全归责于某一方当事人。结合双方的过错程度、原告主张权利的实际情况以及被告办理土地使用权变更审批的现实状况，本院酌情确定被告赔偿原告逾期办证违约金42,817.3元（以购房款的10%计算）。因涉案房屋已办理了不动产登记手续，故原告要求办证的诉请无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告云南大通大理房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张姝文逾期办证违约金42,817.3元。二、驳回原告张姝文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,719元，减半收取1,859元，由原告张姝文负担1,115元，被告云南大通大理房地产开发有限公司负担744元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  字荣芳二〇二〇年七月十四日法官助理高大为书记员孙媛媛