陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终6936号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐艳芳，女，汉族，1977年5月10日出生，汇品农业有限公司员工，住陕西省西安市莲湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜娜，女，汉族，1987年1月15日出生，中铁七局员工，住河南省。委托诉讼代理人：朱梅，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。原审被告：赵晓孔，男，汉族，1974年9月13日出生，住陕西省西安市雁塔区。原审第三人：西安首府置业有限公司，住所地西安曲江新区雁南一路航天御苑小区******。送达地址：西安市雁塔区芙蓉东路中海碧邻湾小区西门。法定代表人：曹西琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘勇勇，男，1989年9月24日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。上诉人唐艳芳因与被上诉人姜娜、原审被告赵晓孔、原审第三人西安首府置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初18724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。唐艳芳上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判其向姜娜支付违约金5万元；2、本案一、二审诉讼费由姜娜承担。事实和理由：1、一审法院在2019年12月3日对本案开庭，庭后，姜娜于2019年12月22日变更诉讼请求时已超过举证期限，一审法院准许了其变更并进而审理判决，属于程序违法。2、一审法院认定事实有误，适用法律不当。首先，根据《房屋买卖三方合同》约定，涉案房屋产权证办理日期为2018年9月17日，故过户时间应为“满两年后七个工作日内”即2020年9月17日之前，一审判决忽略该项事实，以其将房屋抵押为由认定合同目的不能实现，判决解除合同，严重侵害其权利。其次，其将房屋二次抵押不影响过户，不影响合同履行，不构成根本违约。签订合同时房屋已有抵押，根据合同约定，“抵押”并未归入合同解除事由，姜娜不享有合同解除权。同时，其也必须在合同履行期限届满前还清贷款、完成过户登记并进行交付，并且其未恶意采取其他因素致使合同目的不可实现。3、一审判决认定违约金过高，明显超过损失范围，姜娜的相关主张缺乏证据支持。若要求其承担违约责任，也应按照该合同第十一条第（三）款第二项约定，而非第十五条。一审法院应当查清事实、兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及合同效力等综合因素，公正适当调整违约金，而不是判决让其承担超出总房款的违约金。姜娜辩称，1、唐艳芳在2019年1月9日将涉案房屋抵押给中国平安财产保险股份有限公司，即在办理房屋所属权转移之前将涉案房屋进行抵押，违反了双方《房屋买卖三方合同》有关约定，且相关证据表明唐艳芳在合同签订后存在多次拖延办理契税、大修基金、提交办理房产证资料等行为。2、唐艳芳拒绝承担违约责任并提起反诉要求解除合同，表明唐艳芳不愿继续履行，导致合同目的无法实现，已经构成根本违约，因此其有权解除合同。2、《房屋买卖三方合同》已有关于违约责任的约定，系双方真实意思表示，应当遵守。且从合同签订至今房价上涨同一小区同面积相同户型的房屋价格已经涨至180万元以上，其此时遭受的损失已超过一审判决的违约金880400元，该金额并未过高。根据《中华人民共和国合同法》第95条，其有权要求唐艳芳返还已付房款并承担违约赔偿责任。西安首府置业有限公司陈述称，一审判决正确，应予维持。赵晓孔经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。姜娜向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除其与唐艳芳、赵晓孔及西安首府置业有限公司2017年5月3日签订的《商品房屋买卖三方合同》；2、依法判令唐艳芳、赵晓孔在判决生效后7日内返还姜娜购房款431700元；3、依法判令唐艳芳、赵晓孔在判决生效后7日内支付姜娜违约金897400元；4、依法判令唐艳芳、赵晓孔在判决生效后7日内支付姜娜因房屋上涨造成的经济损失75万元；5、依法判令唐艳芳、赵晓孔在判决生效后7日内支付姜娜居间费17000元；6、依法判令本案诉讼费、保全费、鉴定费由唐艳芳、赵晓孔承担。唐艳芳向一审法院提出反诉请求：1、依法解除2017年5月3日李泽杰与唐艳芳及西安首府置业有限公司签订的第三方合同；2、依法判令姜娜赔偿其合同约定违约金83.6万元；3、依法请求鉴定2017年5月3日签合同时该房屋的市场价格；4、依法判令本案本诉反诉全部受理费用由姜娜承担。一审法院经审理查明，2017年5月3日，姜娜委托李泽杰与唐艳芳及西安首府置业有限公司签订《房屋买卖三方合同》，约定姜娜购买唐艳芳名下位于西安市曲江新区的房屋，建筑面积97.98平方米，房屋成交价格85万元。付款方式为签订合同当日姜娜支付10万元，合同签订之日起15日内支付25万元，2018年3月19日向其支付7万元，过户当日支付剩余43万元。该《三方合同》第四条第1项约定：“甲方保证该房屋没有产权纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人的同意和授权），因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应赔偿责任。”第九条第1项约定：“双方应在产证办理下来满两年后七个工作日内办理房屋权属转移登记手续。”第十一条第（三）款第2项约定：“自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之五的违约金……”第十五条约定：“甲乙双方任何一方违约需要赔偿双倍的已付款项及中介费用。”合同签订当日，姜娜向西安首府置业有限公司支付中介费17000元，同时通过李泽杰账户向唐艳芳支付房款10万元。姜娜于2017年5月11日向唐艳芳支付房款25万元，2018年1月3日向唐艳芳支付房款7万元，唐艳芳分别于2017年5月3日、5月10日及2018年1月3日出具收据，证实收到姜娜房款42万元。姜娜通过其本人及李泽杰账户于2017年6月9日、7月20日及11月19日向唐艳芳转账4000元、3500元、4200元，共计11700元，用于为涉案屋购买空调及向唐艳芳补助月供。另查明，雁翔花园小区现名为金地翔悦天下。唐艳芳于2015年4月23日为涉案房屋在中国建设银行股份有限公司陕西省分行办理按揭贷款，贷款金额39万元，贷款期限自2015年4月23日至2035年4月23日。唐艳芳于2018年9月17日为涉案房屋办理不动产登记,不动产权证号20181439312，房屋坐落于西安市曲江新区。2019年1月9日，其将涉案房屋在中国平安财产保险股份有限公司办理最高额抵押，被担保主债权69.63万元，债务履行期限自2019年1月4日至2027年4月14日。2018年6月21日赵晓孔与唐艳芳协议离婚，协议中约定涉案房屋归唐艳芳所有。庭审中，赵晓孔表示对该买卖合同不知情，且未与其有过联系。姜娜提交了58同城涉案房屋所在小区的二手房信息截图，以证实其因房价上涨造成了损失。一审法院认为，唐艳芳提出该《房屋买卖三方合同》系在中介的游说下签订的，没有征得赵晓孔的同意，且第四条第1项括号内的格式条款无效，故整个合同无效的意见，经查，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”唐艳芳与赵晓孔在订立合同后协议离婚，双方约定涉案房屋归唐艳芳所有，故其在合同订立后取得了对整个房屋的处分权，同时，唐艳芳并未提供证据证明姜娜及西安首府置业有限公司在签订合同时有胁迫、欺骗的行为，故涉案的《房屋买卖三方合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,各方应履行其相应的义务，对唐艳芳的上述意见，一审法院不予采纳。姜娜依约履行了付款义务，唐艳芳在为涉案房屋办理房产证后，又将涉案房屋在中国平安财产保险股份有限公司办理69.63万元最高额抵押，违反了《房屋买卖三方合同》第十一条第（三）款第2项“在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押”的约定，且唐艳芳将涉案房屋向第三方设定抵押的行为，致使《房屋买卖三方合同》的合同目的不能实现，姜娜请求解除三方签订的《房屋买卖三方合同》，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，姜娜请求唐艳芳向其返还购房款42万元及为房屋支出的款项11700元，一审法院予以支持。根据《房屋买卖三方合同》第十五条的约定，违约方需赔偿守约方双倍的已付款项及中介费用，故姜娜要求唐艳芳支付双倍的已付款项863400元及中介费17000元，共计880400元，一审法院予以支持。对于姜娜主张唐艳芳、赵晓孔支付其居间费17000元的请求，因中介费已依照《房屋买卖三方合同》第十五条的约定予以了支持，中介费的损失已得到了补偿，故对其再次主张居间费用的请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，姜娜按照合同约定获得的违约金已足以弥补其因房价上涨造成的经济损失，故对于其要求唐艳芳支付其因房价上涨造成的损失75万元，一审法院不予支持。唐艳芳认为姜娜提前要求过户、主张解除合同违反了合同约定，但涉案房屋并未办理过户手续，且姜娜主张解除合同系因唐艳芳的抵押行为构成了根本违约，故对于唐艳芳要求姜娜向其赔偿83.6万元的请求，一审法院不予支持。因唐艳芳及赵晓孔离婚后，涉案房屋由唐艳芳所有，且《房屋买卖三方合同》的签订及房款的收取均系唐艳芳的行为，故因涉案房屋产生的赔偿责任由唐艳芳承担。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定,判决如下:一、姜娜与唐艳芳、西安首府置业有限公司于2017年5月3日签订的《房屋买卖三方合同》解除；二、唐艳芳于本判决生效之日起十日内返还姜娜支付的购房款431700元；三、唐艳芳于本判决生效之日起十日内向姜娜支付违约金880400元；如未按照本判决指定的期限履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回姜娜的其他诉讼请求；五、驳回唐艳芳的其他诉讼请求。案件受理费18723元,保全费5000元，均由唐艳芳承担，反诉案件受理费11337元，由唐艳芳承担，本诉案件受理费及保全费因姜娜已预交，故唐艳芳在履行生效判决时将上述款项一并支付于姜娜。二审经审理查明，唐艳芳与姜娜协商一致，2018年1月3日姜娜提前向唐艳芳支付68000元，唐艳芳向姜娜出具7万元的收据。二审中，唐艳芳承认其将涉案房屋抵押贷款构成违约，但认为其应按照双方合同第十一条第三项的约定承担按照总房价款5%的违约责任。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定归因违约产生的损失赔偿额的计算方法。姜娜购买唐艳芳的涉案房屋，双方于2017年5月3日签订买卖合同，约定在房产证办理下来满两年后七个工作日内办理房屋权属转移登记手续。涉案房屋的产权证是2018年9月17日办理的，根据合同约定，双方办理产权转移登记手续的时间应在2020年9月16日后的七个工作日内。但在2019年1月9日，唐艳芳申请贷款，并将涉案房屋办理了抵押登记，违反了双方合同第十一条第三项第2款中“在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押”的约定，根据该条约定，姜娜有权解除合同。合同履行过程中，姜娜向西安首府置业有限公司支付中介费17000元，向唐艳芳实际支付的房价款为418000元，同时还向唐艳芳支付购买空调和补助月供共11700元。因唐艳芳要求姜娜提前付款，故向姜娜出具了的购房款收据上多写了2000元，此应认定为唐艳芳基于姜娜提前付款而给予姜娜的房款数额的优惠，但不应认定为姜娜实际付款数额。本案姜娜主张解除合同，返还已付购房款，应按照姜娜实际付款数额确定，故姜娜应返还的已付款应为购房款418000元及因为购买涉案房屋而支付的11700元，共计429700元。关于唐艳芳违约的违约责任，合同第十一条第三项约定“违约方应赔偿守约方的中介费及相关损失并按照房款总额的5%支付违约金”。同时，合同第十五条约定“甲、乙双方任何一方若违约需赔偿双倍的已付款项和中介费用”，该十五条的约定在后，且系双方手写内容，一审法院据此认定唐艳芳的违约责任并无不妥，因姜娜向唐艳芳支付的购买空调及补助约定的11700元并未在合同中约定，而系双方合同履行过程中超出合同约定所实际发生的，双方签订合同时在第十五条约定的违约责任不应包含该笔费用，故唐艳芳按照该十五条的约定，承担双倍返还已付房价款应为836000元，再加上中介费17000元，共计853000元。从双方签订合同的2017年5月3日至合同解除，期间涉案房屋价格上涨较大，根据合同法第一百一十四条的约定，唐艳芳可举证证明涉案房屋的价格上涨数额来确定违约金是否过高，但唐艳芳并未举证证明，故其上诉请求，因无证据证明，本院不予支持。综上，一审判决认定事实不清，判决结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初18724号民事判决第一项、第五项、二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初18724号民事判决第四项；三、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初18724号民事判决第二项为：本判决生效后十日内，唐艳芳返还姜娜支付的购房款429700元；四、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初18724号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，唐艳芳支付姜娜违约金853000元；五、驳回姜娜的其余诉讼请求。一审案件受理费18723元，保全费5000元，姜娜已预交，由姜娜承担7302元，唐艳芳承担16421元；二审案件受理费12604元，唐艳芳已预交，由唐艳芳承担11000元，姜娜承担1604元。唐艳芳扣除姜娜承担的案件受理费后连同判决款项一并向姜娜履行。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年七月七日书记员 袁 萱