四川省筠连县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1527民初1000号 原告：应国强，男，1970年5月2日出生，汉族，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人：杨亚丽，上海申浩（成都）律师事务所律师。特别授权代理。 被告：胡华均，男，1964年10月8日出生，汉族，住四川省筠连县。 被告：罗兴琼，女，1968年7月6日出生，汉族，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人：胡华均（系罗兴琼丈夫），男，1964年10月8日出生，汉族，住四川省筠连县，特别授权代理。 原告应国强与被告胡华均、罗兴琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，根据《最高人民法院关于的解释》第一百四十条的规定，于2020年7月15日公开开庭合并审理了本案与（2020）川1527行初1号原告应国强与被告筠连县住房城乡建设和城镇管理局、第三人罗兴琼房屋拆迁管理（拆迁）一案。本案原告应国强及其委托诉讼代理人杨亚丽、被告胡华均（也系被告罗兴琼的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告应国强向本院提出诉讼请求：1.判决二被告继续履行《租房合同》；2.案件受理费由二被告负担。审理中，原告增加诉讼请求：确认原告与被告胡华均于2017年11月17日签订的《租房合同》有效。事实与理由：二被告系夫妻关系。2017年11月17日，原告(乙方)与被告胡华均（甲方）签订了《租房合同》，约定：今甲方将××村四组临街门面房即××路33号（系在被告罗兴琼宅基地上所修建房屋）出租给乙方，经双方商定，每年房租9000元。同时约定：租金支付方式为“一次性交清一年”，合同期限为五年，提前一月支付下一年租金。合同签订后，原告未欠付过租金，也积极与二被告维持良好和谐的租赁关系。然而，2019年6月起，二被告通过口头通知强退剩余租金等方式单方面要求终止合同，原告不同意，故至今未搬离××路33号门面房。原告认为，其与二被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且不违法国家效力强制性法律规定，系合法有效的合同，双方应当严格按照合同约定履行合同，二被告在合同期限尚未届满的情况下单方面要求终止合同系违约行为，在原告不同意终止的情况下，二被告应该继续履行合同，原告遂诉至法院。 被告胡华均、罗兴琼辩称，租赁合同之前是一年一签，后来原告让被告胡华均与其签订5年的租赁合同，合同是原告拟写的，被告胡华均在上面签了字；因为该房屋涉及到需要拆迁，之后，双方变更租金为每月支付一个月的租金，原告应国强是同意了的，自2018年11月以后的租金都是每月支付。因为房屋涉及到拆迁，被告胡华均邀请了村组干部于2019年6月到案涉房屋地将6月份的租金退还了原告，原告也接收了退还的租金，之后原告也未再向被告支付过租金，也未找过被告要求支付租金，双方的《租房合同》已经解除了，不应再继续履行合同。 原告应国强为证明其主张，向本院提交了下列证据：第1组:1.原、被告的身份信息，拟证明原、被告的主体资格情况；第2组：2.结婚登记申请书、婚姻状况证明2份，拟证明二被告是夫妻关系；第3组：3.租房协议，4.租房合同，5.收条3份（收款人胡华均），拟证明原告应国强是在舒永祥手里租的门面房，后来，原告与被告胡华均签订了《租房合同》，被告胡华均收取了500元的保证金即押金，原、被告租赁合同有效；第4组：6.《四川省人民政府关于筠连县2017年第1批城市建设用地的批复》《四川省人民政府关于筠连县2018年第1批城市建设用地的批复》《四川省人民政府关于筠连县2018年第1批乡镇建设用地的批复》《四川省人民政府关于筠连县2018年第2批城市建设用地的批复》《四川省人民政府关于筠连县2019年第1批城市建设用地的批复》《四川省人民政府关于筠连区块浅层页岩气开发一体化项目（一期）建设用地的批复》，拟证明案涉门面房所对应的土地并没有被国家依法征收，行政案件的征收没有合法的审批手续，属于非法征收，因此本案被告违约是事实，不存在任何不可抗力的因素，被告不存在任何约定和法定的解除权。 经质证，被告发表质证意见为：对第1-3组证据的真实性无异议，租房合同是原告书写的，被告未看合同内容，但签字是被告胡华均签的；对第4组证据的真实性不清楚。 被告为反驳原告的主张，向本院提交了下列证据：第1组：身份证复印件，拟证明被告的主体资格情况；第2组：征收房屋移交清单，拟证明不是被告的原因解除租房合同，是因为政府征收拆迁的原因解除租房合同的；第3组：筠连县住房城乡建设和城镇管理局关于被征收户罗兴琼房屋危房通知，内容为2019年11月21日，筠连县住房城乡建设和城镇管理局发送搬离房屋通知，拟证明政府让被告搬离房屋，被告没有再收取原告的房租；第4组：筠连县筠连镇××村村民委员会出具的证明及照片2张，拟证明被告罗兴琼、胡华均因与原告解除房屋租赁合同，于2020年6月19日邀请村干部唐小华、村主任詹朋生、村会计段维找原告，退还6月份的租金，原告收下，即证明被告没有再收取原告的房租。 经质证，原告发表质证意见为：对第1组证据无异议；对第2组证据不能证明政府进行合法征收，对合法性不予认可；对第3组证据，案涉房屋成为危房是因为筠连县住房城乡建设和城镇管理局将被告罗兴琼的房屋损毁，致使成为危房，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可；对第4组证据中的照片的真实性予以认可，合法性、关联性和证明目的不认可；对村民委员会出具的证明的真实性、证明目的不认可，无法确认签字的人是否为照片中的人，该组证据恰好证明被告在合同期限未届满的情况下单方要求解除合同，属于违约行为，如果经与原告协商一致原告同意解除合同，被告则没有任何必要请见证人在未经原告许可的情况下通过拍照来证明达到解除合同的目的，这种强制性证明了被告单方面违约。 经审查，本院对原告出示的证据认定如下：对第1-3组证据，被告无异议，真实性予以采信；对第4组的真实性予以采信。本院对被告出示的证据认定如下：对第1组证据，被告无异议，予以采信；对第2-4组证据的真实性予以采信。 根据以上分析认定，结合原、被告在庭审中的陈述，本院经审理认定本案法律事实如下：被告胡华均、罗兴琼系夫妻关系。2014年11月17日，被告胡华均与舒永祥签订《租房协议》，被告胡华均将位于筠连县的门面出租给舒永祥，租赁期限为2014年11月17日至2015年11月17日，约定租金为9000元。之后，原告承接该门面房进行租赁，并于2016年10月28日支付了被告胡华均一年的租金9000元。2017年11月17日，原告作为乙方与被告胡华均作为甲方签订《租房合同》约定：“今甲方将××村四组临街门面房即（××路33号）出租给乙方，经双方商定，每年房租九千元整（即9000元），一次性交清一年，合同期限为五年，交房日期提前1个月交清。甲方如果要涨房租提前通知，如果乙方不能接受，此合同终止。”原告于2017年10月26日支付了被告胡华均一年的租金。 另查明：1.庭审中，被告胡华均陈述其自2018年11月起其向原告告知案涉门面涉及到被征收拆迁，因此双方协商租金支付方式变更为一月一支付直到拆迁时止，该租金支付方式一直支付到2019年6月。2019年6月19日，被告胡华均、罗兴琼邀请驻村干部唐小华、村主任詹朋生、村会计段维一起找到原告要求解除与原告签订的《租房合同》，并退还了2019年6月份的租金，原告收下了退还的租金。2.原告陈述，在双方签订的第一年租赁期届满后，原告支付被告胡华均9000元租金时，被告胡华均说要搬迁了就没有收该9000元，就按照一月支付一月的租金，收到好久就算好久，但原告是被迫同意按照一月支付一月的租金。之后，被告胡华均曾两次要求解除《租房合同》，原告不同意。2019年6月19日，二被告同村干部段维和一些不认识的人找到原告要求解除《租房合同》，并退还6月份的租金，在被告退还租金时，原告是被迫接收，同时明确表示不同意解除《租房合同》。3.在筠连县人民法院即本院与本案合并审理的（2020）川1527行初1号房屋拆迁管理（拆迁）一案审理查明，2018年12月26日，筠连县住房城乡建设和城镇管理局与二被告签订了《房屋征收补偿安置协议书》，2019年7月12日，二被告将案涉房屋移交给了筠连县住房城乡建设和城镇管理局。4.自2019年7月之后，原告未再向二被告支付过租金，亦未主动找二被告和相关部门要求支付过租金；庭审中，原告陈述其没有二被告的电话联系方式，也不知道二被告搬到何地居住，因此找不到二被告支付租金。5.（2020）川1527行初1号房屋拆迁管理（拆迁）一案中原告提交的行政诉状和照片均载明和显示了被告胡华均的电话号码。6.原告交给被告胡华均的保证金500元，被告胡华均未退还原告。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告胡华均签订的《租房合同》，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。 本案争议焦点：原、被告双方签订的《租房合同》是否已经解除？本院认为，双方签订的《租房合同》已经解除，其理由如下：虽原、被告签订的《租房合同》约定了租赁期限为5年，月租金为9000元，但在原告根据《租房合同》支付了一年的租金后，自第二年即2018年11月起，因涉及到房屋拆迁，经双方协商，租金支付方式变更为一月一支付，原告以该支付方式支付被告租金至2019年6月。虽被告未提供充足的证据证明双方对租赁的期限也进行了变更，但根据被告胡华均的陈述，其向原告告知过租赁期限租赁到房屋拆迁之日止，庭审中原告亦陈述被告胡华均曾向其说过房屋租金收到好久算好久，但原告未同意。故本院认为，从双方变更后的租金支付方式以及双方的陈述可以推定，双方对租赁期限也应进行了口头约定，否则双方没有必要对租金的支付方式进行变更。2019年6月19日，被告胡华均、罗兴琼邀请驻村干部唐小华、红权村村主任詹朋生、村会计段维一起找到原告要求解除与原告签订的《租房合同》，并退还了原告交付的2019年6月份的租金，原告收下了退还的租金，但不同意解除《租房合同》。之后，被告进行了搬迁，庭审中，原告陈述在被告搬走后不知晓被告具体居住的地方，也没有被告的电话联系方式，原告才没有向被告支付租金，但原告提交的行政诉状和照片均记载和显示了被告胡华均的联系电话，故原告应当知道被告胡华均的联系方式。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务”的规定，本案中，原告未再向被告支付租金的行为说明原告以自己的行为表示同意与被告解除《租赁合同》，故本案原、被告签订的《租房合同》已于2019年6月19日解除。 综上所述，对原告主张与被告胡华均于2017年11月17日签订的《租房合同》有效的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张二被告继续履行《租房合同》的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告应国强与被告胡华均于2017年11月17日签订的《租房合同》有效； 二、驳回原告应国强主张被告胡华均、罗兴琼继续履行《租赁合同》的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告应国强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长 刘 俊 审判员 邓培刚 审判员 曹 建 二〇二〇年七月二十八日 书记员 史艳霞