黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初5627号原告：范宗勋，男，1982年7月21日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区，委托诉讼代理人：程芳，黑龙江高盛律师集团事务所律师。被告：中海物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市南岗区哈尔滨大街**，统一社会信用代码91230100086016520R。负责人：王新刚，该分公司总经理。委托诉讼代理人：吴玲，辽宁均秉晟律师事务所律师。原告范宗勋与被告中海物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范宗勋及其委托诉讼代理人程芳，被告中海物业公司的委托诉讼代理人吴玲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范宗勋在起诉时向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告2016年至2019年期间的物业服务费6424元，电梯费1920元；2、被告向原告公开赔礼道歉；3、被告赔偿原告精神损害抚慰金100000元；4、案件受理费由被告承担。庭审时，经本院向其释明，其仅可以就合同纠纷或侵权纠纷择一案由提起诉讼，而不能在同一案件中即依据合同向对方主张权利，又依据侵权向对方主张权利后，范宗勋当庭放弃了其起诉时的第2、3项诉讼请求。事实和理由：原告系南岗区哈尔滨大街中海雍景熙岸7栋2单元21层1号房屋的业主，于2015年购买该房屋。原告购房时该房屋是预售房，依据哈尔滨市发改委下发的文件，该小区物业服务收费标准应为1.6元/月·平方米。但原告于2015年12月末入户时，被告知不按2元/月·平方米交纳物业费就不给钥匙入户，原告被迫按照2元/月·平方米的标准预交了物业费。被告违规收取物业费后，并未相应提高物业服务标准，甚至连基本的物业服务也未做到。小区存在不封闭管理，任何人可随便进出；楼道和院内等公共区域卫生保洁不达标，经常有垃圾无人打扫；基础设施及墙面损坏不维修；电梯经常发生停梯、滑梯等严重故障；小区院内路面坑洼不平，下雨天路面充满积水无法通行；小区院内路灯少，且晚上路灯不亮；消防设施不齐全，消防通道存在障碍物等问题。原告与小区业主多次就上述问题找到被告，均未得到有效回应和处理。无奈原告等业主向媒体及相关监管部门反映情况，新晚报、生活报相继对被告违规收取物业费及小区物业服务存在的问题，进行了报道。哈尔滨市市场监督管理局于2018年2月26日下发了《责令整改通知书》，责令被告将多收取的物业服务费在十五日内退还给业主。但至今被告仍未退还多收取的物业费。被告工作人员还在业主群里侮辱原告，并在小区售楼处张贴公告，对原告公然诽谤。2018年12月，被告公司的董经理还捏造事实，向王岗镇派出所报案称原告造谣，意图诬告陷害原告，严重损害了原告的人格尊严和名誉权。为此，原告特向贵院提起诉讼，判如所请。中海物业公司辩称，原告所述与事实不符。原告在购买房屋时已明确知晓物业费构成，在办理入住时与我单位也签订了物业服务协议，约定费用为基础费用1.6元，特殊服务0.4元。原告应按照双方签订的协议严格履行合同义务，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、范宗勋举示的证据三照片、微信截图、生活报，证据五新晚报、生活报，证据六新闻夜航视频，能够证明涉案小区的物业服务存在相关问题，予以采信。2、中海物业公司举示的证据三垃圾清运合同、保洁合同、公共设施运行记录（电梯维保、水供房、发电机、消防水泵等）、安管人员、车辆出入管理记录、值班记录，能证明中海物业公司为涉案小区提供了物业服务，予以采信。3、中海物业公司举示的证据四特约服务照片及活动登记物品发放记录，能够证明中海物业公司为涉案小区提供了特约服务，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中海物业公司为哈尔滨市南岗区哈尔滨大街中海雍景熙岸小区提供前期物业服务，范宗勋系该小区业主。《前期物业服务协议》第十条约定，高层住宅物业服务费标准1.6元/月·平方米，特约服务费标准0.4元/月·平方米，电梯费按哈尔滨市收费标准执行。第四十六条约定，本协议期限自中海雍景熙岸首期入伙之日起至2017年6月10日止。本合同期满，本项目业主委员会未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与依法选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。该小区至今未举行过业主大会，未选举出业主委员会。范宗勋交纳物业费的面积为87.75㎡，按2元/月·平方米的标准计算，每年应交纳物业费为2106元。范宗勋于入户时交纳2016年度物业费2106元、电梯费480元，于2019年2月17日交纳2017-2019年度物业费6318元（中海物业公司向范宗勋赠送2000元抵扣券，范宗勋实际支付4318元）、电梯费1440元。范宗勋因对于中海物业公司提供的物业服务不满意，认为中海物业公司存在多收物业费的情况，提起本案诉讼，要求中海物业公司将已收取的物业费6424元、电梯费1920元，予以退回。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，本案中的《前期物业服务协议》对于范宗勋具有约束力。解释第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。范宗勋举示的证据可以部分证明中海物业公司没有完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，范宗勋据此可以要求中海物业公司承担继续履行、采取补救措施等违约责任，如其因此受到损失，还可要求中海物业公司予以赔偿。但该条中并未规定，当物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务时，业主可以不交纳物业费或者要求物业服务企业退还已交纳的物业费。因此，范宗勋依据解释第三条，要求中海物业公司退还物业费，不能得到支持。解释第五条规定，物业服务企业违反物业合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。据此，中海物业公司是否存在违规收费系范宗勋的诉请能否得到支持的所在。中海物业公司收取物业费的依据系前期物业服务协议，标准为高层住宅物业服务费标准1.6元/月·平方米，特约服务费标准0.4元/月·平方米，电梯费按哈尔滨市收费标准执行。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅、公寓）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位及利用公共空间设置的停车泊位的物业服务收费实行政府指导价。为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。第二十四条规定，实行市场调节价的物业服务收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。哈尔滨市发展和改革委员会对涉案小区前期物业服务收费标准批复，住宅基本物业服务收费标准为高层1.6元/月·平方米，电梯费按《哈尔滨市物业服务收费管理办法》附件3的相关规定执行，因此涉案小区收取的高层住宅物业服务费、电梯费不能超过该标准，现中海物业公司的收费没有超过该标准。中海物业公司收取的特约服务费实行市场调节价，由合同双方在物业服务合同中约定，《前期物业服务协议》中已明确约定了收费标准为0.4元/月·平方米，并对特约服务的内容在《前期物业服务协议》附件二中作出明确，中海物业公司亦举证证明了其履行了相应特约服务义务。因此，中海物业公司不存在违规收费，范宗勋依据解释第五条，要求中海物业公司返还物业费的诉请，本院不予支持。物业服务合同与一般的民商事合同相比，在主体上具有特殊性。物业服务合同的一方主体为物业服务企业，另一方主体的为全体小区业主，具有一定的公共性。《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。据此，若小区的大多数业主对物业服务企业提供的服务不满意，可以依据上述规定解聘物业服务企业，选聘新的物业服务企业。同时物业服务企业也应当提高自身的服务水平，为小区业主提供更好更优质的服务，在市场竞争中寻求企业的更好发展。范宗勋对中海物业公司的物业服务不满意，可以推动小区举办业主大会，由小区业主们共同决定中海物业公司的去留，在物业服务合同有效存续期间内，其不能以不享受相关物业服务为由，拒绝承担相应义务。综上所述，对于范宗勋提出的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：驳回范宗勋的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由范宗勋负担。对于范宗勋多缴纳的1208.50元案件受理费，予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  关海东二〇二〇年七月十七日书记员  谢百玲