广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1680号原告：佛山市联强物业投资管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：宋开国，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭利，广东晋元律师事务所律师。被告：赖桂财，男，1973年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被告：程继红，女，1970年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告佛山市联强物业投资管理有限公司（以下简称联强物业公司）与被告赖桂财、程继红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法适用简易程序，分别于2020年6月11日、2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告联强物业公司的委托诉讼代理人宋开国、彭利到庭参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人宋开国、被告赖桂财到庭参加了第二次庭审,被告程继红经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联强物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2016年9月1日至2020年4月30日物业服务费6036.8元及暂计至2020年2月29日的逾期付款违约金25594.93元（此后逾期付款违约金按年利率24%计算至实际清偿日止），合计31631.73元；2.判令被告立即向原告支付2015年2月至2020年3月的公摊电费余额837.45元；3.判令本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由：被告是佛山市高明区荷城街道沧江路633号喜悦家园小区*******的业主，原告是该小区的物业服务企业。按照原被告双方签订的《喜悦家园前期物业服务协议》，被告自2015年2月1日开始缴交物业服务费，并应在每季度5日前按季度交纳物业服务费（计费标准1.3元/平方米/月，专业物业面积105.54平方米）。被告无故拖欠原告2016年9月至2020年4月物业服务费6036.8元及暂计至2020年2月29日的逾期付款违约金25594.93元。根据前期物业服务协议第九条的约定，被告应按照每月35元的标准向原告支付公摊部分的电费。原告按照实际发生的公摊电费向被告主张，2015年2月至2020年3月共产生公摊电费1187.45元，扣除被告已经预交的350元，尚欠837.45元。被告的欠费行为已构成违约，经原告多次催讨，被告毫无付款的诚意。赖桂财辩称：只要原告为小区做好服务，被告缴费是应该的，但原告不作为。从2015年起，小区瓷砖就开始脱落，到现在仍未修复。被告住的房屋走廊，灯都是不亮的。关于水电费分摊，被告看见表是2015年2月，为何被告当时没交？公摊电费和物业服务费是同时的，被告什么时候入住原告是否知道？原告的管理没有领导班子，从来都是应付一下，一有事就回避。小区很多人不交费是原告造成的。小区很多人都不在住了。因为原告管理不到位，被告才作出这个决定。原告服务不到位，被告就不交。小区没有年轻人打扫。原告现在聘请70-80岁人来管理，晚上灯又不亮，被告担心摔倒。被告是做生意的，都是晚上出门，路都看不见。停车场也租给别人做快递，有时快递把通道塞住一半，如果原告物业服务做好，被告肯定愿意交费，但原告没有改善。被告希望一次性付完费，原告自己离开。被告程继红未到庭参加诉讼，本院视其已放弃了相应的诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院做如下认证：对原告所举证据，被告赖桂财对《喜悦家园前期物业服务委托合同》不予确认，本院经核查，确认其真实性。本院经审理查明：2013年1月18日，佛山市银豪房地产有限公司与原告联强物业公司签订了一份《喜悦家园前期物业服务委托合同》，双方约定，佛山市银豪房地产有限公司选聘联强物业公司对喜悦家园实施前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括环境卫生、公共绿化的养护和管理、安全监控等；高层住宅物业服务费按1.3元/平方米收取；关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，物业管理电梯住宅按照35元每月每户，实行包干制形式收费；业主应自收楼日交纳物业服务费，业主逾期未办理收楼的，视为同意按《收楼通知书》上约定时间接收所购物业，即从《收楼通知书》确定的收楼期限届满之次日开始计收物业服务费；逾期交纳物业服务费及其他费用的，每逾期一天，按未付款的千分之一收滞纳金；合同期限自2013年1月18日起至2016年1月17日止，合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止（其余约定详见该合同）。被告赖桂财与原告联强物业公司签订了一份《喜悦家园前期物业服务协议》，双方约定，联强物业公司为业主提供物业服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位的相关场地的清洁卫生、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等；物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体标准为带电梯住宅1.3元/平方米/月，被告每月应缴物业服务费137.2元，被告自2015年2月1日开始缴交物业服务费；关于物业管理区域内公用水电费分摊问题，电梯住宅按照35元每月每户，多层住宅按照35元每月每户实行包干制形式收费，物业公司对公共水电费用不再加收，自负盈亏；业主应在每季度5日前按季度交纳物业服务费；物业服务期限为3年，合同期满，被告没有将续聘或解聘原告的意见通知原告，且没有选聘新的物业管理企业，原告继续管理的，书面通知被告后，视为合同自动延续（其余约定详见该协议）。被告赖桂财在原告的《收楼确认书》上签名并按指模确认接收涉案物业并于2014年12月25日登记入住。另查明，佛山市高明区*******************的所有权人是被告程继红、赖桂财，房屋建筑面积105.54平方米。被告自2016年9月1日起未向原告交纳案涉物业的物业服务费，自2015年2月起至2020年3月止尚欠原告公摊电费837.45元。再查明，“佛山发布”平台曾公开发布佛山市住房和城乡建设管理局通报批评由原告联强物业公司服务的喜悦家园小区的信息并列明了喜悦家园小区的物业服务问题。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告联强物业公司与被告赖桂财签订了《喜悦家园前期物业服务协议》，原被告之间已经形成物业服务合同关系。依照该协议的约定，没有选聘新的物业管理企业的，该协议自动延续。原告提供前期物业管理服务，被告作为业主，应当向原告交纳物业服务费。被告赖桂财在原告的《收楼确认书》上签名并按指模确认接收涉案物业，并于2014年12月25日登记入住。两被告应按《喜悦家园前期物业服务协议》的约定以每月137.2元的标准向原告交纳物业服务费。对于原告要求被告支付的2016年9月1日起至2020年4月30日止的物业服务费6036.8元的诉讼请求，本院予以支持。关于公摊电费的问题，《喜悦家园前期物业服务协议》中原被告双方约定“物业管理电梯住宅按照35元每月每户，多层住宅按照35元每月每户实行包干制形式收费”，被告确认尚欠原告自2015年2月起至2020年3月止的公摊电费余额837.45元。原告要求被告按低于每月35元的标准据实交纳公摊电费，对于原告要求被告支付2015年2月至2020年3月的公摊电费余额837.45元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题，根据《喜悦家园前期物业服务委托合同》第八条约定“逾期交纳物业服务费及其他费用的，每逾期一天，按未付款的千分之一收滞纳金”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”，虽然上述合同中约定的是“滞纳金”，但通过合同的文义解释可以推出该约定是订约双方对于违约金的约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《喜悦家园前期物业服务委托合同》第八条关于违约金的约定对本案的原被告均有约束力。因“佛山发布”平台曾公开发布佛山市住房和城乡建设管理局通报批评由原告联强物业公司管理的喜悦家园小区的信息并列明了喜悦家园小区的物业服务问题，本院确认原告联强物业公司在对喜悦家园小区提供物业服务过程中存在服务瑕疵。对于原告主张被告支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十四条第二项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告赖桂财、程继红于本判决生效之日起十日内支付2016年9月1日起至2020年4月30日止的物业服务费6036.8元给原告佛山市联强物业投资管理有限公司；二、被告赖桂财、程继红于本判决生效之日起十日内支付2015年2月至2020年3月的公摊电费余额837.45元给原告佛山市联强物业投资管理有限公司；三、驳回原告佛山市联强物业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费611.72元，减半收取305.86元（原告佛山市联强物业投资管理有限公司已预交），由原告佛山市联强物业投资管理有限公司负担241.11元，被告赖桂财、程继红负担64.75元。被告赖桂财、程继红于支付判项确认的款项时一并将其负担的受理费64.75元支付给原告佛山市联强物业投资管理有限公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 邹志刚二〇二〇年七月二十三日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪