宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初23号原告：马正明，男，1973年8月18日出生，回族，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：于有付，男，1985年6月3日出生，回族，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：贾军有，男，回族，现住宁夏回族自治区银川市金凤区，其他身份信息不详。原告马正明诉被告于有付、贾军有农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月02日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马正明、被告于有付到庭参加了诉讼。被告贾军有经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求判令被告退还原告房款178000元，并承担利息21913元（利息按年息4.75%自2017年6月1日起暂计至2019年12月31日，之后利息计算至款项还清之日止），共计199913元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年6月22日，原告与被告于有付签订宅基地转让协议，约定：将协议所涉宅基地及房屋以178000元的价格转让给了原告。签订协议时原告向被告于有付支付现金1万元，又应于有付要求将13万元转账至被告贾军有名下，后又向被告于有付支付现金3.8万元，原告按协议约定将款项全部付清。2017年政府以该房屋系违章建筑将案涉土地上附着物全部拆除。协议签订时原告并不知该建筑系违建，也不知道该土地实际性质，房屋拆除后原告多次找政府、被告及原土地所有人协商，才知道该土地是耕地，是集体土地不能买卖，亦不能建筑房屋等。被告清楚知道土地性质，还将土地卖给原告，该协议应属无效，被告应当将房款全部归还给原告。原告交纳房款亦是辛苦劳动所得，被告应当承担相应利息。综上，根据相关法律规定，现依法提起诉讼，要求法院依法保护我的合法权益。被告于有付辩称，一、该块土地性质并非耕地。1.我搬迁至此村子已经有三十多年了，4年前我从原土地所有人那购买来土地盖了房子。从来没有人告诉过我这块地是耕地，也从来没有人告诉过我该房屋系违章建筑，此块土地从未被确权为耕地。2.这块土地在庄点上，也就是说地处红线以内，并不属于耕地。我虽然没有这块土地的宅基地产权证，但是整个村子里的人几乎都没有宅基地产权证。且该块土地位于整个村子中间，自2018年政府将这块土地上的房子拆除至今，该块土地周围地方全是房屋，故这块土地并不属于耕地。二、宅基地转让协议有效。1.原告声称当时跟我签这份宅基地转让协议是因为被我蒙骗，不知道这块土地的性质才跟我签的。事实上，原告就是本村村民，对土地情况清楚明了，当时签合同时，原告清楚这块地我没有取得宅基地产权证，但依然执意要购买，我们之间签订的宅基地转让协议是双方意思一致达成的，我认为这份协议有效。2.原告是房贩子，当时购买该房屋时是出于想要套取该房屋拆迁补偿款的目的，系其完全自愿购买。且政府之所以拆这块土地上的房子跟其套取该房屋拆迁补偿款是有关系的。综上所述，原告的诉讼请求事实不清，请法院查清本案事实，驳回原告的诉讼请求。被告贾军有未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马正明系银川市金凤区某某镇某某村某队人员，被告于有付系银川市金凤区某某镇某某村某甲队人员。原告马正明欲购买被告于有付在银川市金凤区某某镇某某村某甲队未经审批建造的农村房屋，双方经被告贾军有和案外人马某某见证于2016年6月22日签订了《宅基地转让协议书》，约定：于有付（被告、甲方）自愿将某某镇某某村某队的宅基地一亩转让给马正明（原告、乙方），转让价为178000元，付款方式为分两次付清，协议签订当日付140000元，剩余38000元于2016年6月30日付清；宅基地四址：东至院墙20-30公分，西至安某某界，南至院墙外20-30公分，北至巷道路；甲方自愿将宅基地转让乙方，四至清楚，并征得家庭成员的同意后转让，出现家庭纠纷自行解决；甲乙双方签字后不得违约，如有一方违约付对方总价50%的违约金。协议上于有付、马正明签字，证明人贾军有、马某某签名捺印。协议签订后，原告向被告于有付付清了178000元，被告于有付向原告出具了收条，并将宅基地上的房屋交付给原告。2018年该宅基地上的房屋因属于违章建筑被告政府强行拆除，原告要求被告于有付退款未果，故涉诉。另查明，被告于有付在建设涉案房屋时未取得宅基地使用权证。本院认为，农村房屋转让包含了宅基地使用权的转让，转让农村房屋既要符合合同法的规定，也要符合土地管理法的规定。《中华人民共和国土地管理法》规定：农村村民一户只能有一处宅基地，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。被告于有付未经审批即在农村土地上建房，违反了法律强制性规定，属于违法建房，所建房屋为违法建筑。被告明知其房屋为违法建筑进行交易，原告在未审核所购建筑物的合法性的情况下与对方进行交易，均违反了法律规定，双方签订的协议为无效协议，协议无效后，各自依据协议取得的财产应当相互返还，故原告主张由被告于有付返还房屋及宅基地款合法，其该项请求本院予以支持。因双方签订《农村房屋转让协议》的目的主要是转让房屋，被告于有付收取原告的转让费178000元本应全部返还，但考虑到对原告明知该房屋属于违章建筑且宅基地未经政府批准，依然购买存在明显过错，故本院酌定由被告于有付返还原告转让款140000元。原告明知该房屋未取得合法手续进行买卖，存在主观过错，其主张的利息损失本院不予支持。被告贾军有并非协议的相对方，对原告不承担返还责任。被告贾军有经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告马正明与被告于有付于2016年6月22日签订的《宅基地转让协议》无效；二、被告于有付于本判决生效后三十日内返还原告马正明宅基地转让款140000元；三、驳回原告马正明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4298元，由原告马正明负担1000元，被告于有付负担3298元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 杜成军人民陪审员 姜蔼家人民陪审员 高 玲 二〇二〇年七月六日书记员 刘燕丽附：相关法律法规《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。