广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初236号原告：广州高田投资有限公司，住所地：广州市天河区***********06-1（仅限办公用途）。法定代表人：符朝华，经理。委托诉讼代理人：林朝银，该公司员工。委托诉讼代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：陈秀，女，1971年5月20日出生，汉族，住茂名市***************，公民身份号码：440************047。委托诉讼代理人：徐薇萍，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新凤,北京市百瑞（上海）律师事务所律师。原告广州高田投资有限公司（以下简称高田公司）诉被告陈秀不当得利纠纷一案，本院于2019年1月18日作出（2018）粤0902民初3876号民事判决，判决驳回原告高田公司的全部诉讼请求。原告高田公司不服该判决，上诉于广东省茂名市中级人民法院。广东省茂名市中级人民法院审理后作出（2019）粤09民终645号民事裁定，认为一审判决认定基本事实不清，裁定撤销该判决，将本案发回一审法院重审。本院立案重审后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高田公司的委托诉讼代理人宋晶、被告陈秀的委托诉讼代理人徐薇萍、李新凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高田公司向本院提出诉讼请求：1、被告陈秀向原告高田公司返还其收取的广州瑞瀚丰投资咨询有限公司租金1000008元；2、被告陈秀向原告高田公司返还收取的广州瑞瀚丰投资咨询有限公司租金l000008元的利息163501.31元（按照银行同期贷款利率计算，自2015年6月11日起暂计至2018年10月18日）；3、由被告陈秀承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年12月13日，原告高田公司与被告陈秀签订了《**商铺认购书》，2012年1月15日双方签订了《广州市商品房买卖合同》，约定：由被告陈秀购买原告高田公司名下位于**区**四路**街**-80号项目中的**轩（商场幢）一层115号房（以下简称为115号商铺）。后因115号商铺未能及时过户，被告陈秀遂于2012年7月23日诉讼，要求解除上述合同及返还全部购房款、利息等。因115号商铺于2012年4月1日起售后返租给广州瑞翰丰投资咨询有限公司（以下简称瑞瀚丰公司），瑞瀚丰公司每月向被告陈秀支付租金41667元。2015年6月1日，广州市中级人民法院作出(2014)穗中法民五终字第4876号终审判决书并生效。根据该判决，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》解除，原告返还已收取的所有款项，并自收款之日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息。2015年7月3日，原告高田公司已完全履行判决书确定的义务。综上，原告高田公司与被告陈秀关于115号商铺的买卖合同已解除，原告高田公司已返还被告陈秀支付的所有款项及自收款之日起的利息，故被告陈秀基于原买卖合同所取得广州瑞瀚丰投资咨询有限公司租金1000008元的权利基础已经灭失，被告陈秀取得该租金属于不当得利，按照《民法总则》第122条的规定及公平原则，应当将该租金返还给受损失的原告高田公司。原、被告双方致成纠纷，故原告高田公司诉至本院，请求判如所请。被告陈秀辩称，一、本案被答辩人高田公司不具有本案原告诉讼主体资格即本案原告诉讼主体不适格。1、2012年3月30日，答辩人陈秀作为出租方将原属于其所有的涉案115号商铺出租给承租人瑞瀚丰公司，并签订一份《商铺租赁协议》。协议约定，经双方友好协商，现就承租方租赁广州市越秀区*************（单）、203号、205号首层115号铺事宜达成以下协议，以资信守。协议第一条约定，本协议租赁期自2012年4月1日起至2014年4月1日。协议第二条约定，该商铺租金为41667元/月，承租方须于每月15日前，将月租金支付给出租方。商铺租赁协议签订后，瑞瀚丰公司按协议约定，每月向答辩人陈秀支付租金41667元。由上可见，答辩人陈秀依据《商铺租赁协议》约定收取的案外人瑞瀚丰公司租金，并未收取高田公司任何款项。2、答辩人陈秀与被答辩人高田公司系另案商品房销售合同纠纷，与本案不当得利纠纷系两个不同性质的法律关系，不能混为一谈。2011年12月13日，陈秀作为认购方与广州高田公司作为出售方签订《**商铺认购书》。认购书内容为，认购方自愿认购广州市越秀区*************，建筑面积49.8平方米，用途为商业，于2012年4月1日前交付使用；该商铺认购价1000万元。2012年1月15日，陈秀与高田公司签订一份《广州市商品房买卖合同》。上述认购书、商品房买卖合同签订后，陈秀如约支付购房款1000万元及该商铺的税费等。答辩人陈秀因出售方高田公司根本违约致使115号商铺无法办理过户，遂于2012年7月23日向广州市越秀区人民法院提起诉讼，要求法院依法解除双方签订的《**商铺认购书》和《广州市商品房买卖合同》、返还购房款1000万及各项费用并支付违约金。广州市越秀区人民法院依法审理后作出（2012）穗越法民三初字第2178号民事判决。该判决依法解除双方签订的《**商铺认购书》和《广州市商品房买卖合同》、返还购房款1000万及各项费用并支付银行利息。高田公司不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第2178号民事判决，向广州市中院提起上诉。2015年6月1日，广州市中院依法作出（2014）穗中法民五终字第4876号民事判决书，判决维持原判。上述判决书发生法律效力后，高田公司履行上述判决书的全部义务。2015年11月30日，高田公司向广东省高级人民法院申请再审。2016年10月27日，广东省高院依法作出（2016）粤民申1767号民事裁定书，驳回广州高田公司的再审申请。综上，答辩人认为，答辩人陈秀与被答辩人高田公司之间的商品房销售合同纠纷历经一审、二审、再审并已执行完毕。根据合同具有相对性原则的规定，上述商品房销售合同关系的两个民事主体与商铺租赁合同关系的民事主体均不同。而被答辩人高田公司混淆不同主体之间的不同法律关系，现又以不当得利纠纷诉诸法院，要求答辩人陈秀返还其依据《商铺租赁协议》约定收取的案外人瑞瀚丰公司租金，本案被答辩人高田公司显然不具备本案原告诉讼主体资格。二、本案被答辩人高田公司起诉答辩人陈秀不当得利,返还商铺租金没有任何事实依据和法律依据。1、如前所述，答辩人陈秀收取商铺租金的合同依据是与案外人瑞瀚丰公司签订的《商铺租赁协议》约定，有合法依据，并非不当得利。答辩人陈秀有权出租商铺并收取租金的行为是基于高田公司于2012年4月向陈秀交付商铺。因此，被答辩人高田公司诉请法院要求答辩人陈秀返还商铺租金无任何事实依据。2、答辩人陈秀与被答辩人高田公司之间的商品房买卖合同经广州市中院于2015年6月依法作出（2014）穗中法民五终字第4876号民事判决，依法予以解除，并判令高田公司返还购房款1000万及各项费用并支付银行利息。上述商品房买卖合同被法院判令解除之前，答辩人陈秀支付合同对价受让，对于涉案商铺依法取得且符合善意取得的法律要件，虽未办理物权登记，但不影响商品房买卖合同的法律效力（《物权法》第十五条、第一百零六条规定）。答辩人陈秀收取的商铺租金是在买卖双方合同履行期间,陈秀支付了房屋购房款,应依法享受涉案房屋的使用和收益的权利,不构成不当得利。上述涉案115号商铺无法办理过户的原因系出售方高田公司根本违约，无法实现合同目的，过错方系被答辩人高田公司，而答辩人陈秀不存在任何过错。3、《民法总则》第一百二十二条明确规定，因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求返还不当利益。如前所述，答辩人陈秀收取商铺租金的依据是《商铺租赁协议》约定，有合法依据，更何况该商铺租金系案外人瑞瀚丰公司向答辩人陈秀支付的，支付租金主体不是高田公司。综上，被答辩人广州高田公司诉请法院要求答辩人陈秀返还商铺租金无任何事实依据和法律依据。三、本案被答辩人高田公司诉请法院要求答辩人陈秀返还商铺租金已经超过法定的诉讼时效。1、根据《民法总则》第一百八十八条规定及最高人民法院关于诉讼时效的司法解释规定，（2014）穗中法民五终字第4876号案件已于2015年6月1日作出终审判决，按照此计算，被答辩人高田公司最迟于2015年6月1日也已经知道涉案的买卖合同已经解除，本案诉讼时效应于2015年6月1日开始计算时效。因此，被答辩人的诉请法院的时间是2018年10月18日，早已超过法定的诉讼时效。2、2016年10月，广东省高级人民法院（2016）粤民申1767号民事裁定书明确载明：“关于案涉商铺租金的处理问题。陈秀在提起本案诉讼时并未提出该诉讼请求，高田公司、瑞瀚丰公司亦无提出反诉请求。”[详见（2016）粤民申1767号民事裁定书第4页]。因此，被答辩人广州高田公司在一审期间并未提起任何反诉或者另行起诉。综上所述，答辩人认为，本案被答辩人广州高田公司不具有本案原告诉讼主体资格，且本案被答辩人广州高田公司起诉答辩人陈秀不当得利,返还商铺租金没有任何事实和法律依据。请法院依法驳回被答辩人高田公司的起诉。经审理查明：2011年12月13日，被告陈秀为认购方与原告高田公司为出售方签订《**商铺认购书》，主要内容为：认购方自愿认购广州市越秀区*************，建筑面积49.8487平方米，用途为商业，于2012年4月1日前交付使用；该商铺总价11868738元，一次性付款一口价，认购价10000000元。2012年1月15日，被告陈秀为乙方（买方）与原告高田公司为甲方（卖方）签订《广州市商品房买卖合同》，主要内容为：乙方购买的商品房为现房，位于广州市越秀区**************项目中的东鸣轩（商场幢）一层115房，已办理权属登记，并领取了房地产权属证明书；该商品房按总价交易，总金额3000000元；甲方同意乙方于2012年1月15日一次性付清房屋价款；甲方在乙方交清所有房款后180天到房地产登记机关为乙方办理产权转移登记手续，如甲方未按合同约定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起90天内退还全部乙方已付房价款并以此为基数，按银行同期贷款利率向乙方计付违约金；补充协议，合同及本补充协议解除权行使期间，乙方对该商铺的约定如下：法律规定或双方约定的乙方可以解除合同及本补充协议的条件成就后，乙方应在知道该事由发生的10日内向甲方提出书面解除合同申请；如乙方在此期间不提出的，视为乙方放弃合同及本补充协议解除权；乙方解除合同及本补充协议的，应当于合同及本补充协议解除10日内完成该商铺的返还手续，并向甲方支付因该商铺及其附属设施、设备产生的所有费用等内容。后陈秀于2011年12月13日向高田公司支付了定金500000元，2012年1月15日支付了首期款2500000元。于2012年2月11日、3月30日分别支付3000000元和4000000元及契税等相关的费用给瑞瀚丰公司。2012年3月26日，广州市越秀区人民法院以（2012）穗越法民三重字第2-1号民事裁定书及协议执行通知书查封了涉讼商铺2平方米产权。2012年4月1日，被告陈秀与瑞瀚丰公司签订《商铺租赁协议》，协议约定被告陈秀以每月41667元的价格将115号商铺出租给瑞瀚丰公司。被告陈秀与瑞瀚丰公司于2014年4月1日终止租赁关系，被告陈秀确认共收取了租金1000008元。2012年7月18日，陈秀向高田公司发出《关于铺面被查封的催告函》，要求高田公司接函后7天内消除铺位的权利限制状态。2014年4月29日，广州市中级人民法院就张国濠等与高田公司、陈秀等房屋拆迁补偿安置纠纷一案作出（2013）穗中法民五终字第3022号终审民事判决，其中维持广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三重字第2号民事判决第一项，即广州高田投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市越秀区******************商铺交付给张六妹回迁使用，该铺与广州越秀区中山四路235号1603房共同作为拆除原广州市越秀区*********屋的产权调换补偿。陈秀于2012年7月23日向广州市越秀区人民法院提起诉讼称，高田公司向其出售的铺位已被查封，无法交付，也无法取得所有权，高田公司的行为已构成根本违约，根据合同的约定和法律规定，陈秀有权解除合同，并要求高田公司作出相应的赔偿，诉请法院判令解除陈秀与高田公司双方签署的《**商铺认购书》和《广州市商品房买卖合同》；二、高田公司返还陈秀购房款10000000元；三、高田公司返还各项费用90555元；四、高田公司向陈秀支付违约金。广州市越秀区人民法院审理后作出（2012）穗越法民三初字第2178号民事判决，判决自本判决发生法律效力之日，解除陈秀与广州高田投资有限公司签订的关于买卖广州市越秀区*************项目中的**轩（商场幢）一层115房的《**商铺认购书》和《广州市商品房买卖合同》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州高田投资有限公司向陈秀返还购房款10000000元、契税90000元、产权登记费550元、房产证印花税5元及上述款项的利息。高田公司不服该判决，上诉广州市中级人民法院，广州市中级人民法院审理后作出（2014）穗中法民五终字第4876号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。高田公司因不服广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第4876号民事判决，于2015年11月30日向广东省高级人民法院申请再审。再审请求第五项为（若仍裁决再审申请人退还所有款项）依法改判被申请人陈秀将收取的涉讼商铺租金1000008元转付再审申请人。广东省高级人民法院经审查认为，关于案涉商铺租金的处理问题，陈秀在提起本案诉讼时并未提出诉讼请求，高田公司、瑞瀚丰公司亦无提出反诉请求。因此案涉商铺租金问题不属于本案审理范围，本院亦不予审查。广东省高级人民法院于2016年10月27日作出裁定，裁定驳回广州高田投资有限公司的再审申请。高田公司已于2015年7月3日履行了广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第4876号民事判决确定的义务，向陈秀支付购房款及各项费用合计12154174元。另查明，原告于2018年10月19日向本院提起诉讼，以被告基于买卖合同所收取瑞瀚丰公司租金1000008元属于不当得利，请求判令被告向其返还该租金及利息。本院审理后于2019年1月18日作出（2018）粤0902民初3876号民事判决，判决驳回原告广州高田投资有限公司的全部诉讼请求。高田公司不服该判决，上诉于广东省茂名市中级人民法院。广东省茂名市中级人民法院审理后于2019年11月25日作出（2019）粤09民终645号民事裁定，认为一审判决认定基本事实不清。裁定撤销该判决，将本案发回一审法院重审。本案立案重审后，本院已按茂名市中级人民法院重审函的指引，向原告释明被告陈秀是依照商品房买卖合同的约定合法使用涉案商铺，所收取的租金不属于不当得利；涉案商铺的租金应否返还的问题属于商品房买卖合同被解除后应当处理的损失；被告以不当得利纠纷起诉，与涉案的基础法律关系实际上并不一致。在本案开庭时原告明确表示对本院释明不予回应，坚持双方法律关系为不当得利纠纷。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，被告与原告签订《广州市商品房买卖合同》，被告按合同的约定付清房屋价款给原告，原告在收到房屋价款后已将案涉商铺交付给被告，被告是基于商品房买卖合同取得涉案商铺，其有权将商铺出租给他人使用，被告收取的1000008元租金有理有据，不属不当得利。原告主张被告收取的租金属于不当得利，没有事实依据与法律依据，本院不予支持。从原、被告提供的证据来看，双方因房屋买卖合同发生纠纷，广州市中级人民法院已就双方的纠纷作出终审判决，高田公司已按判决向陈秀返还了购房款10000000元、契税90000元、产权登记费550元、房产证印花税5元及上述款项的利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在审理本案过程中，本院已依法向原告行使释明权，明确原告有权要求被告赔偿损失，但原告坚持被告收取的租金为不当得利，要求被告予以返还，不对其诉讼请求作出变更，故原告的请求没有理由与依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州高田投资有限公司的诉讼请求。案件受理费15272元，原告广州高田投资有限公司已预交，由原告广州高田投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 周 理人民陪审员 黄 俏人民陪审员 许进泉二〇二〇年七月七日书 记 员 丁浩然