江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初5613号原告：无锡市傣妹火锅店。委托诉讼代理人：许静霞，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，江苏漫修律师事务所律师。被告：无锡博睿投资发展有限公司。委托诉讼代理人：韩凯，江苏中智律师事务所律师。委托诉讼代理人：许中樑，江苏中智律师事务所律师。被告：无锡永安房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：储建荣，江苏储君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆曦，江苏储君律师事务所律师。原告无锡市傣妹火锅店（以下简称傣妹火锅店）与被告无锡博睿投资发展有限公司（以下简称博睿公司）、无锡永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告傣妹火锅店于2018年6月25日向本院提起诉讼，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告傣妹火锅店的委托诉讼代理人许静霞，被告博睿公司的委托诉讼代理人韩凯，被告永安公司的委托诉讼代理人储建荣、陆曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傣妹火锅店向本院提出诉讼请求：1.判令博睿公司返还保证金101300元并赔偿装修损失567736.98元，合计669036.96元。2.判令永安公司对博睿公司应赔偿的装修损失567736.98元承担连带赔偿责任。3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年11月21日，其与博睿公司签订两份《租赁合同》，约定由其承租位于无锡市，租赁面积约532.87平方米，租赁期限5年，至2019年3月31日结束，其依约支付了保证金101300元并对上述商铺进行装修后使用，期间按期支付租金及物业费、水电费等各项费用。2015年1月，永安公司函告其博睿公司将涉案房屋出租给其的行为属擅自出租的侵权行为，并要求其限期迁出；其与永安公司协商继续承租涉案房屋，但最终没有达成协议，只能被迫停止经营并搬离承租房屋。被告博睿公司辩称：1.其与傣妹火锅店签订的租赁协议中已经明确其是受永安公司的委托出租涉案房屋，实际租赁关系应当发生在傣妹火锅店与永安公司之间，其仅是永安公司的代理人，不应承担责任。2.其在出租房屋的过程中没有违约行为，傣妹火锅店虽然在客观上存在无法在租赁期内正常使用承租房屋的事实，但这是由永安公司的违约行为造成的，根据江苏省高级人民法院（以下简称省高院）的判决，永安公司应向其支付的金额已经超过了傣妹火锅店支付的保证金，故应由永安公司退还保证金并赔偿损失。被告永安公司辩称：1.本案租赁合同由傣妹火锅店与博睿公司签订，应由傣妹火锅店与博睿公司承担或享受合同项下的权利义务，其对保证金并无返还义务。2.博睿公司在代理销售期间，在未经其同意的情况下对尚未出售的房屋进行出租，属于无权处分，由此产生的法律责任应由博睿公司承担。3.因博睿公司未经其授权，其才发函给家乐88生活广场的承租商户告知上述情况，并明示可与其协商另行签订租赁合同，但傣妹火锅店未与其协商即搬离承租房屋，对于损失扩大的部分应由傣妹火锅店自行承担。4.其系涉案房屋所有权人，博睿公司出租该房并非基于其授权或同意。其与博睿公司的委托代理销售合同纠纷一案，虽省高院认定其系违约方，但不影响本案中合同认定及对合同效力的认定，傣妹火锅店与博睿公司签订的租赁合同已发生法律效力，二者均应受该租赁合同的法律约束。综上，傣妹火锅店要求其承担连带责任无事实和法律依据，应驳回傣妹火锅店对其的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。本院根据双方提交的证据及双方陈述，认定事实如下：2013年11月21日，博睿公司与傣妹火锅店签订两份《租赁合同》，约定：鉴于合同所涉及房屋现所有权人为永安公司，永安公司预进行销售，博睿公司受永安公司委托经营管理并代为出租，据此，双方确认于永安公司房屋出售后，傣妹火锅店承诺自收到博睿公司书面通知后十日内至博睿公司处按博睿公司要求与新业主、博睿公司、博睿公司指定的物业公司再行签订相关的法律文书，所涉及内容以不超出合同傣妹火锅店所应承担的义务为限；如傣妹火锅店未按约签订新的合同等法律文书，视为傣妹火锅店违约，博睿公司有权单方面解除合同并要求傣妹火锅店承担违约金；博睿公司出租给傣妹火锅店的房屋座落在无锡市，商铺编号：Ｎ-Ａ2ｃ（2层）／永乐路388-2018号，商铺编号：Ｎ-Ａ2ｄ（2层）；租期5年，即2014年4月1日起至2019年3月31日止，傣妹火锅店每3个月向博睿公司支付租金，先付后用；傣妹火锅店应于合同签定后的三个工作日内向博睿公司支付相当于二个月的房屋租赁保证金，即人民币34400元／66900元；等。合同签订后，傣妹火锅店向博睿公司支付保证金101300元、第一期租金后，博睿公司按约将出租房屋交给傣妹火锅店，傣妹火锅店对上述房屋进行装修后使用，租赁期间未有违约行为。2015年1月27日，永安公司向承租“88生活广场”（傣妹火锅店承租的房屋在该广场内）的承租户发函，称2013年11月8日其与博睿公司签订代理销售合同，合同签订后博睿公司在合同规定的期间内未能履行买断销售义务，构成违约，并给其造成重大经营损失，其已委托律师于2014年12月4日向博睿公司发函，如博睿公司不能接函后五日内支付房产销售额，则构成根本违约，其决定解除合同，同时要求博睿公司赔偿经营损失、立即归还已经收取的相关房屋租金，移交相关租赁手续等。傣妹火锅店收函后，于2015年2月停止营业。同年10月15日，傣妹火锅店向博睿公司发函，称因家乐88生活广场管理方非因博睿公司意愿变更，傣妹火锅店无法就相关商铺租赁事宜与管理方达成一致意见，故于2015年2月被迫停业，并要求博睿公司接函之日起十日内返还租赁保证金101300元等。2015年4月，傣妹火锅店收到永安公司的函，内容为：鉴于贵司占用江苏省无锡市南长区，商铺编号：Ｎ-Ａ2ｄ（2层）、388-2008号，商铺编号Ｎ-Ａ2ｃ（2层）房产，无锡永安房地产开发有限公司特此向贵公司发函如下：一、无锡永安房地产开发有限公司为永乐路380-392号规划建筑面积约11547平方米（1-4层）房地产的开发商和所有权人，对上述房产享有排他、绝对的所有权，包括但不限于收益权、处置权、使用权。二、根据无锡永安房地产开发有限公司与无锡博睿投资发展有限公司签订的《“家乐88生活广场”承包代理销售合同》约定“经无锡永安房地产开发有限公司同意，无锡博睿投资发展有限公司在代理销售期间可对未售出的房产出租给租赁经营户……”经核实，无锡博睿投资发展有限公司未经无锡永安房地产开发有限公司同意将上述物业出租给贵公司，根据《民法通则》相关规定无锡博睿投资发展有限公司未经无锡永安房地产开发有限公司擅自出租给贵司的行为属于侵权行为，应认定无效。三、请贵司收到本函后立即与无锡永安房地产开发有限公司联系，并将拖欠的占用费支付给无锡永安房地产开发有限公司，并在收函后10日内迁出物业，如若需租赁物业的，可与无锡永安房地产开发有限公司另行签订租赁合同，等。傣妹火锅店收函后未与永安公司签订租赁合同，并迁出承租房屋。经本院委托无锡友信资产评估有限公司评估，案涉房屋内装修装潢在2015年2月1日的价值为567736.98元。还查明，2010年11月1日，永安公司取得家乐苑（包括“家乐88生活广场”）商品房预售许可证（其中商业11547.44平方米）。2012年上半年，永安公司与博睿公司开始磋商“家乐88生活广场”承包代理销售事宜，2013年11月18日，永安公司（甲方）与博睿公司（乙方）签订《“家乐88生活广场”承包代理销售合同》(以下简称代销合同)，约定博睿公司为承包销售代理商：一、合同有关的概念定义：对外销售报价，经甲方签字并加盖公章确认后的销售价格表即为对外销售报价，用于销售中心对外报价。二、承包代理销售内容：“家乐88生活馆”（1-4层），建筑面积约11547平方米的商业物业项目的销售及策划推广工作（该物业已于2012年9月底通过政府部门综合验收）。本项目乙方代理销售的买断价为2.97亿元，合同期内销售额超过部分按附件四方式分配；合同买断总价包含内容：①本案1-4层商业房产所有权；②增加的辅助工程费用（附件三），此费用由乙方代付，双方确认金额为3700万元，此费用最终双方结算时转为乙方支付的部分买断款，乙方应提供上述费用的结算票据，作为甲方的开发成本。乙方支付履约保证金2500万元，如果乙方不能按合同约定的期限完成代理销售义务，甲方有权将该保证金转为乙方对甲方的损失赔偿。三、承包销售期限：双方约定正式对外销售日期暂定为2013年11月28日，销售期限为正式对外销售日期起12个月止。最终以取得预售许可证为计算日期。预售许可证由乙方代表甲方办理，预售许可证最迟在2013年11月28日前办妥，如超出上述期限，甲方有权解除合同。因甲方未能在要求的时间内完成土地及房屋分割等工作事项导致超出上述期限，乙方有权解除合同。因甲方不能及时按政府部门要求在乙方协助办理预售许可证提供相应资料造成超出上述期限，由甲方自行承担后果；乙方有义务于销售期间内完成代理买断销售额。销售期分为四个阶段。四、甲方权利与义务：甲方应于对外销售日期前向乙方提供政府有关部门提供的可满足于正式销售所需要的所有批准性证件（包括但不限于国有土地使用权证书等）。五、乙方权利与义务：按甲方确认的要求做好附属设施的改造工程；负责安排各项市场策划和广告推广活动；乙方根据业务拓展需要自行购置乙方日常运营的相应办公设备；合同期内，乙方承担销售现场自身运营的日常办公费用；经甲方同意，乙方在代理销售期间可对暂未售出的房产出租给租赁经营户，如果乙方能在合同约定的期限内完成销售义务，则租金收入归乙方所有，否则归甲方所有；乙方有权另外委托专业公司代理销售本项目房屋，甲方不得干预；乙方需确保完成附件三清单所列的工程项目，否则视为违约，甲方在乙方的收益中扣除。六、售楼款项之收取：销售代理期间，客户交付的定金及预付款由甲方收取，并于当日出具收据；甲方与客户签订房地产买卖合同，客户付清房款后，甲方应开立相应正式发票。……八、销售结算：当销售总额达到2.35亿元起，2500万元履约保证金及博睿公司代付的3700万元辅助工程款转为销售额，即博睿公司已达到买断销售总额2.97亿元。十、合同履行期间，甲、乙任何一方构成违约，支付违约金500万元；一方构成违约导致合同履约不能，另一方有权解除合同，如甲方违约，甲方应双倍返还乙方保证金及利息，和合作产生的其他费用；如乙方违约，乙方所支付的保证金归甲方所有，并赔偿相应的损失（以一房一价为依据，按未销售价的35%计）；如甲方因本商铺房屋不能按乙方要求分割小产权（在签订本合同时双方确认，否则按甲方分割要求执行），乙方有权解除合同，同时甲方应立即返还乙方所支付的履约保证金。……十二、诉讼费用包括但不限于因此案件所产生的诉讼费、保全费、律师费、交通费等均由败诉方承担。双方在附件三中对乙方需完成的辅助工程列有明细，预算金额3700万元。2014年6月30日，国土局向市领导提交《关于家乐苑欠缴土地出让金情况的汇报》；2014年7月17日，无锡市政府法制办对该报告作出有关问题的意见，建议由市国土局牵头，会同规划、经信等部门进一步论证永安公司是否承担道路拆迁费用的证据支撑问题。2014年10月9日，博睿公司书面通知永安公司称，由于永安公司未按土地管理部门要求补足土地出让金，致使土地使用权证无法分割成66个证件，商铺无法对外销售，要求永安公司补足土地出让金，变更合同履行期或解除合同。永安公司回复称，相应商铺已有产权证和土地使用权证，符合商铺对外销售的条件，且66个商铺的产权证已分割完毕，土地使用权证也可相应分割，永安公司没有违约行为，相反博睿公司未销售商铺已构成违约。2014年12月11日，永安公司发函给博睿公司称，如果博睿公司5日内未按约支付房屋销售款2.97亿元，永安公司将认定博睿公司根本性违约，解除合同，博睿公司应承担相应的违约责任并返还租金。2015年1月21日，因双方无法达成一致意见，博睿公司以永安公司违约为由向无锡市中级人民法院提起诉讼，无锡市中级人民法院判决后，博睿公司不服一审判决，向省高院提起上诉，省高院审理后认为违约责任应如何认定的问题，核心在两个方面：（一）博睿公司应按8套还是66套进行销售;（二）66套商铺未能办理土地证分割的责任及对双方《代销合同》的影响应如何认定，是否属于永安公司违约责任范围。省高院分析后认为，永安公司明知提供土地证等资料是其合同义务，也是博睿公司正式销售所需条件；其不能提供分割的土地证属于违约行为，且影响博睿公司正式销售，博睿公司有权要求解除合同的约定，博睿公司要求变更合同履行期或解除合同具有约定依据；永安公司回复提出66套商铺的房产证已经分割完毕，“且土地使用权证也可相应分割”与事实不符。永安公司明知66套商铺因其与土地管理部门的补缴土地出让金争议影响土地证分割和商铺销售，未能对博睿公司提出变更合同履行期或解除合同的意见妥善处理，而是推卸责任，并提出5日内全额支付2.97亿元否则解除合同的要求，引发该案诉讼，永安公司对合同解除和纠纷发生负有责任。本院认为：博睿公司与永安公司签订的代销合同是博睿公司向永安公司承包销售“家乐88生活广场”66个商铺的综合性协议，承包内容分销售66个商铺、附件三清单所列的工程项目、商铺出租三大块；合同约定“经永安公司同意，博睿公司在代理销售期间可对暂未售出的房产出租给租赁经营户，如果博睿公司能在合同约定的期限内完成销售义务，则租金收入归博睿公司所有，否则归永安公司所有”，博睿公司据此与傣妹火锅店签订租赁合同，并在合同中明确告知傣妹火锅店合同所涉及房屋现所有权人为永安公司，永安公司预进行销售，博睿公司受永安公司委托经营管理并代为出租，未超出代销合同的授权范围，故傣妹火锅店与博睿公司签订的租赁合同合法有效，该合同直接约束永安公司与傣妹火锅店；永安公司辩称未授权博睿公司签订租赁协议的意见与事实不符，本院不予采信。永安公司未能按代销合同的约完成土地证分割的义务，对博睿公司构成违约并引发与博睿公司之间的诉讼，对代销合同解除和纠纷发生负有责任，由此产生的后果应由永安公司承担相应的法律责任。傣妹火锅店与博睿公司签订的租赁合同约定租期5年，即自2014年4月1日至2019年3月31日，永安公司在该租赁合同有效期内，以产权人的身份向傣妹火锅店发函，通知傣妹火锅店该租赁合同无效，要求傣妹火锅店迁出承租房屋或与其重新签订租赁协议，傣妹火锅店并非博睿公司与永安公司代理销售合同纠纷的相对方，不可能自行判断该合同履行过程中，博睿公司与永安公司谁是违约方，其与永安公司协商不成后，根据永安公司的要求搬离承租房屋，系一般人正常的应对措施，本院对永安公司称傣妹火锅店未与其协商即搬离承租房屋，故装修损失属于扩大损失的辩称意见不予采纳；博睿公司在履行租赁合同的过程中不存在违约行为，应由永安公司对傣妹火锅店的装修损失进行赔偿。博睿公司收取了傣妹火锅店交纳的保证金，又未提供证据证明其已经将保证金转交给永安公司，故应由博睿公司返还傣妹火锅店的保证金；博睿公司称租赁合同的出租方系永安公司，且永安公司应支付其的款项金额已经超出保证金的金额，应由永安公司直接向傣妹火锅店返还保证金，因傣妹火锅店不同意免除博睿公司的给付义务，博睿公司此辩称意见无法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第四百零二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项规定，判决如下：一、无锡博睿投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还无锡市傣妹火锅店保证金101300元。二、无锡永安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿无锡市傣妹火锅店装修损失567736.98元。三、驳回无锡市傣妹火锅店的其他诉讼请求。案件受理费9813元、保全费3620元、评估费7390元，以上合计20823元，由无锡博睿投资发展有限公司负担3196元，由无锡永安房地产开发有限公司负担17627元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  冯朝昱人民陪审员  陈晓春人民陪审员  李 萍二〇二〇年七月七日书 记 员  诸 琳本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》：第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。