广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终323号上诉人（原审被告）：石棣兴，男，1969年7月15日出生，住广东省中山市**************。委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁樱华，男，1973年6月8日出生，汉族，住广东省中山市**************。被上诉人（原审原告）：徐家治，男，1971年11月23日出生，汉族，住广东省中山市************。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人:吕洁非，广东鼎汉律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人:冼嘉仪，广东鼎汉律师事务所实习律师。上诉人石棣兴因与被上诉人梁樱华、徐家治建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初17604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。石棣兴上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回梁樱华、徐家治要求石棣兴返还双倍定金的诉讼请求。事实和理由：一审判决将导致合同解除的责任全部归责于石棣兴明显不当，梁樱华、徐家治通过诉讼解除合同，并以诉讼保全方式查封交易标的，才是导致合同无法履行的根本原因，导致合同被解除的主要责任应归责于梁樱华、徐家治。一、守约方以合同目的无法实现提出解除合同的，应当在提出解除时或提出解除前合同目的已经无法实现的情况下，才有合同解除权。在提出解除合同后，合同目的无法实现的情况下，不应享有该权利。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了五种情形，守约方才具备合同解除权。一审判决以诉讼中又被案外人多轮查封，导致合同目的无法实现，认为石棣兴应承担违约责任的说法明显不符合法律规定。所以，梁樱华、徐家治在不具备法定解除权的情况下，提出解除合同诉讼，并在诉讼中查封交易标的的行为本身就是一种违约行为，该违约行为才是最终导致合同无法履行的主要原因。二、双方于2018年6月12日签订的《坦背项目出售协议》中双方当事人没有约定何种情况下可以解除合同。因此，梁樱华、徐家治要求解除合同应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本案并不符合上述规定，理由如下：1.从时间节点来看，石棣兴积极履行合同，没有故意拖延履行合同的行为。从整个交易过程来看，石棣兴签订合同后积极主动履行合同约定，但梁樱华、徐家治认为石棣兴未在2018年8月12日前完成过户登记手续，就认为石棣兴违约、要求石棣兴赔偿，并且于2018年8月22日向法院提起诉讼，采取诉讼保全措施，强行将石棣兴所有的不动产进行查封，严重影响石棣兴利用其他财产进行融资以解决生产经营资金周转需要，导致石棣兴损失惨重。2.根据协议约定，虽然石棣兴有义务2个月内完成1-6项相关手续，但未明确约定石棣兴必须于该日前完成办理过户登记，也未明确办理过户手续由哪一方办理，办理过户手续应视为双方共同的合同义务。双方于2018年6月13日签订《补充协议》未明确约定办理过户手续的期限。根据合同公平对等原则，梁樱华、徐家治交付对价的时间调整为顺延了七天，石棣兴完成相关手续的期限也应顺延，即顺延到2018年8月20日。但石棣兴于2018年8月15日通知梁樱华、徐家治可以交税过户，梁樱华、徐家治即以种种理由拒绝，从当日起梁樱华、徐家治的行为已表明其不想再履行合同。实际上是梁樱华、徐家治拒绝履行合同，两人是违约方，无权解除合同。3.一审判决以石棣兴在梁樱华、徐家治起诉前未完成缴交税费和办理过户手续为由，认为石棣兴已经违约没有事实依据。过户登记是双方的义务，石棣兴已经完成了过户前须提交的资料，梁樱华、徐家治应当一同到窗口办理过户登记手续后，石棣兴才能办理交税费。石棣兴逾期时间非常短，不会导致合同目的无法实现。因为石棣兴于2018年8月17日已经通知梁樱华、徐家治可以过户缴税，与双方约定的时间相差很短，对于房地产的市场来说交易价格并没有发生巨大的变化，以致影响梁樱华、徐家治实现购买石棣兴房地产的目的。石棣兴亦没有拒绝梁樱华、徐家治任何履行合同的要求。相反，梁樱华、徐家治认为石棣兴逾期几日就拒绝交易。对于本案涉及金额2150万元的交易，梁樱华、徐家治并非真正想继续履行合同，而是找理由推脱，对于石棣兴的逾期行为并没有给予任何合理时间去解决，也没有采取必要的催促和协助行为，并非正常交易行为。梁樱华、徐家治在没有合同解除权的情况下违法解除合同，本身已经构成违约，对于造成石棣兴的损失，应当承担相应赔偿责任。三、梁樱华、徐家治要求石棣兴返还双倍定金的请求不符合合同约定条件，石棣兴无须返还双倍定金给梁樱华、徐家治。根据《坦背项目出售协议》第四条第（1）项规定，双方应在第一时间配合过户手续，不得无故拖延，在双方提出需求时另一方应第一时间配合，并亲自协助办妥过户登记手续，甲方需保证从交付定金后2个月内完成上述标的1-6项手续，缺一不可。该条第（2）项约定，在乙方交割完毕后，甲方负责于10月30日前清退转让标的上的所有租户，或妥善安排租户与乙方签署租赁协议。第（3）项若甲方违反上述保证和承诺的，需返还乙方2倍定金。如乙方宣布解除该协议和与本次转让有关的所有协议和合同，甲方应及时解付人民币2050万元整退回乙方指定账号。石棣兴只有同时违反第四条第（1）和（2）两项合同义务时，梁樱华、徐家治才有权要求2倍返还定金。实际上，在石棣兴完成相关资料要求梁樱华、徐家治办理过户手续时梁樱华、徐家治一直不配合拒绝办理，过户手续无法办理责任不在石棣兴。梁樱华、徐家治拒绝配合过户的行为已经违反双方约定，构成违约，因此石棣兴无需承担违约责任，无需退还定金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，支持石棣兴上诉请求。梁樱华、徐家治答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。一、导致本案合同解除的责任在于石棣兴，石棣兴违约在先，又恶意将涉案土地使用权及房屋抵押给案外人的行为导致梁樱华、徐家治签订合同的目的无法实现，石棣兴的行为已构成根本违约。1.石棣兴在合同履行期限届满当天即2018年8月12日前只办了出图及注销抵押登记手续，至起诉日仍未缴交税费及办理过户手续，该行为已构成违约之外，石棣兴在2018年8月22日就将涉案土地使用权及房屋抵押给案外人。尽管梁樱华、徐家治是在2018年8月22日向法院提起诉讼，石棣兴并不知道梁樱华、徐家治已起诉，石棣兴明知与梁樱华、徐家治有协议在先，且已逾期违约的情形下，依然将土地使用权及房屋抵押给他人，故意为合同履行设置障碍。2.梁樱华、徐家治签订合同的目的，因石棣兴故意设立抵押的行为已无法实现，在诉讼中，涉案土地及房屋又因其他案件被多人轮番查封。石棣兴在设立抵押权的次日即2018年8月23日，就将共管账户的2050万元退回给梁樱华、徐家治，更表示石棣兴不想继续履行使合同，故梁樱华、徐家治通过诉讼方式解除合同、主张违约金，有理有据。3.石棣兴没有积极履行合同，一直在拖延、推搪。石棣兴完成出图和注销抵押登记后，就没有积极去缴交税费以便尽快完成过户手续。从微信聊天内容来看，石棣兴未承诺何时可以完税、过户，在梁樱华、徐家治追问下，石棣兴均含糊回应。二、石棣兴的上诉理由多番曲解合同意思，歪曲事实。1.石棣兴认为协议未明确约定2018年8月12日完成过户登记，歪曲合同本意。结合协议全文内容，协议第四条第一款“交付定金后2个月内完成上述标的1-6项手续”，必然是指过户手续，过户手续是合同最核心的内容，不可能不约定时间。从微信记录反映，梁樱华、徐家治一直催促石棣兴交税。2.石棣兴认为即使约定过户期限，也应当顺延7天没有依据。支付对价的时间延长了7天，双方以补充协议的方式予以确认，但过户时间双方并没有约定顺延。3.协议第五条第一款明确约定“全部税费和相关过户费用由甲方全部承担”，缴交税费是过户前提条件之一。石棣兴在2018年9月2日的微信记录中向梁樱华、徐家治表示“税金实在没法筹到钱交”，即石棣兴清楚知道其负有交税的义务，但逾期将近一个月，依然没有能力履行，违约明显。三、石棣兴根本、恶意违约，导致合同目的无法实现，依据协议及合同法的规定，应当双倍返还定金。梁樱华、徐家治于2018年8月22日向一审法院起诉请求：1.石棣兴返还梁樱华、徐家治定金100万元;2.石棣兴支付梁樱华、徐家治违约金500万元。一审诉讼中，梁樱华、徐家治变更各项诉求为：1.解除梁樱华、徐家治与石棣兴于2018年6月12日签订的《坦背项目出售协议》及2018年6月13日签订的《补充协议》；2.石棣兴双倍返还梁樱华、徐家治定金200万元。一审法院认定事实：1.2018年6月12日，石棣兴（甲方）与梁樱华、徐家治（乙方）签订《坦背项目出售协议》（以下简称出售协议），约定：甲方将位于中山市*********、沿河东路的土地使用权及土地上建筑物的资产所有权整体转让过户给乙方，转让标的包括位于中山市*********的土地使用权（面积570.3平方米）[证号：中府国用（2004）第090155号]及土地上的建筑物或上盖物、中山市*********的土地使用权（面积1369.2平方米）[证号：中府国用（2003）第********号]及土地上的建筑物或上盖物、中山市*********的土地使用权（面积738平方米）[证号：中府国用（2004）第********号]及土地上的建筑物或上盖物、中山市*********的房屋（面积1449.24平方米）[证号：粤房地证字第********号]、中山市*********的房屋（面积1710.3平方米）[证号：粤房地证字第********号]；所需税费及相关费用由甲方全部承担；转让价款为实收2150万元；签署协议即日内，乙方支付定金100万元，并于三日内余下2050万元存入甲乙双方开立银行共管账号共管；甲乙双方应第一时间配合办理过户手续，不得无故拖延，在甲乙双方提出需求时另一方应第一时间配合，并亲自协助办妥过户登记手续，甲方需保证从交付定金后2个月内完成前述转让标的手续，缺一不可；若甲方违反保证和承诺的，需返还乙方2倍定金，如乙方宣布解除协议和与转让有关的所有协议和合同，甲方应及时解付2050万元退回乙方指定账号；乙方承诺根据协议的约定时间支付定金及解付监管款项，如乙方违反承诺的，甲方有权没收定金、解除协议，并再行要求乙方承担违约责任；合同签订及履行而发生的应缴纳的全部税费和相关过户费用由甲方全部承担。协议还约定了其它内容。当天，梁樱华向石棣兴支付了定金100万元，石棣兴出具收据以确认前述收款事实。2.2018年6月13日，石棣兴（甲方）与梁樱华、徐家治（乙方）签订《补充协议》，约定：出售协议约定的三日内余下2050万元存入共管账号变更为分三次存入共管账号，于2018年6月20日前存入1650万元，于2018年6月22日前存入350万元，于2018年6月22日前存入50万元；补充协议为原协议之补充，享有同等法律效力。次日，梁樱华（甲方）与石棣兴（乙方）、中国工商银行股份有限公司中山分行（丙方）签订安心账户（交易资金）托管协议（三方），约定以甲乙双方商定的名义开立托管子账户（户名：梁樱华石棣兴）。2018年6月19日、6月21日，梁樱华、徐家治向前述托管账户分别存入款项1650万元、400万元。后梁樱华、徐家治以石棣兴未在出售协议约定的办理过户期限内（2018年8月12日前）为其办理涉案土地使用权及房屋的过户手续为由诉至一审法院，主张前述实体权利。3.对于出售协议关于“甲乙双方应第一时间配合办理过户手续，不得无故拖延，在甲乙双方提出需求时另一方应第一时间配合，并亲自协助办妥过户登记手续，甲方需保证从交付定金后2个月内完成前述转让标的手续，缺一不可”约定的理解问题，梁樱华、徐家治主张应理解为石棣兴应于出售协议签订并在收取定金后两个月内（即2018年8月12日前）协助其办理完毕涉案土地使用权及房屋的过户手续；石棣兴则认为前述约定的内容不明确，其只需在收取定金后两个月内准备好作为卖方应提供的图纸、房地产权证书及办理解押手续并通知梁樱华、徐家治即可，及后梁樱华、徐家治应第一时间配合办理过户手续。4.一审庭审中，石棣兴向一审法院提交了咨询服务协议书、中山市不动产登记资料查询结果、物业资料移交清单、测绘费发票、委托测量回执、存量房交易计税价格争议处理申请表、房地产交易情况说明等证据，拟证明其于2018年8月12日前已就涉案土地使用权及房屋的过户问题完成了出图、注销抵押的手续。5.石棣兴提交了其与梁樱华、徐家治的代理人焦嫣姗以及与梁樱华的微信聊天记录，其中与焦嫣姗的微信聊天记录反映：2018年8月13日，焦嫣姗问：“交税了吗？”，石棣兴答：“刚补完资料”；同月15日，焦嫣姗问：“搞好交税了吗？”，石棣兴答：“今天可以交了”；同月17日，石棣兴问：“今天可以交税了，所以想了解一下您们的意愿”，焦嫣姗回复：“你交税了吗？”，石棣兴答：“等紧亚毅出税单。”；同月19日，石棣兴说：“刚才我再次问了代办过户的人，确认前面已做了那么多的工作，办过户就是这几天的了……未来一周内办好出证则按原合同条款延续合同执行，若一周内办不好的话则我支付100万补偿及按月息2%支付共管资金的利息，直至办好手续为止”，焦嫣姗回复：“按合同你12号已经打期违约了，老板已经多给了你一周多的时间了。”。与梁樱华的微信聊天记录反映：2018年8月17日，石棣兴问：“今天可以交税了，所以想了解一下您们的意愿”；9月2日，石棣兴说：“实在已没办法过户了，拿100万元定金及赔偿150万解除那交易合同吧……办税过户拖出时间是无奈……税金没法筹到钱交……我实在无力去解除问题过户了……”6.一审诉讼中，一审法院根据梁樱华、徐家治的申请依法委托中山市科兴土地与资产评估有限公司（以下简称科兴公司）就涉案土地使用权及房屋在起诉之日即2018年8月22日的市场价值进行评估。科兴公司于2019年5月10日出具资产评估报告，确定：位于（1）中山市*********的房地产、（2）中山市************之一的房地产、（3）中山市*********的房地产在价值时点2018年8月22日的市场价值为19022800元；委估宗地（2）、(3)上均有未办证建筑物，依据双方当事人的质证意见，未办证建筑物不在本次评估范围内。经质证，梁樱华、徐家治与石棣兴均对该评估结论予以认可，但梁樱华、徐家治认为其没有同意未办证的建筑物不作评估，故评估结论无法反映涉案土地使用权及房屋的真实价格。7.打印时间为2019年9月16日的中山市不动产登记资料查询结果反映，坐落于中山市*********的土地及房屋[土地证号：国（2004）******，房产证号：********]，权利人为石棣兴，土地使用面积为570.31平方米，房屋建筑面积为1710.3平方米；该土地及房屋于2018年8月22日抵押给案外人戴亮，被担保主债权数额为2150万元；因石棣兴与案外人的多案纠纷，该土地及房屋于2018年10月至2019年5月期间被一审法院及中山市第二人民法院多轮轮候查封；2018年9月5日，该土地及房屋因本案纠纷被一审法院查封。坐落于中山市************之一（旧址：坦背沿河西路）的土地[土地证号：国（2003）********]，权利人为石棣兴，土地使用面积为1369.2平方米；该土地于2018年8月22日抵押给案外人戴亮，被担保主债权数额为2150万元；因石棣兴与案外人的多案纠纷，该土地于2018年10月至2019年5月期间被一审法院及中山市第二人民法院多轮轮候查封；2018年9月5日，该土地因本案纠纷被一审法院查封。坐落于中山市*********的土地及房屋[土地证号：国（2004）********，房产证号：********]，权利人为石棣兴，土地使用面积为738平方米，房屋建筑面积为1449.24平方米；该土地及房屋于2018年8月22日抵押给案外人戴亮，被担保主债权数额为2150万元；因石棣兴与案外人的多案纠纷，该土地及房屋于2018年8月至2019年5月期间被一审法院及中山市第二人民法院多轮轮候查封；2018年9月5日，该土地及房屋因本案纠纷被一审法院查封。8.一审诉讼中，梁樱华、徐家治与石棣兴的共同托管账户内的存款合共2050万元于2018年8月23日退回梁樱华名下的银行账户。一审法院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。梁樱华、徐家治与石棣兴签订的出售协议及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。一审庭审中，梁樱华、徐家治与石棣兴一致同意解除前述出售协议及补充协议，一审法院对此予以准许。关于违约方认定问题。出售协议及补充协议签订后，梁樱华、徐家治依约支付了全额转让款，已积极履行其合同义务。而出售协议约定“甲（石棣兴）乙（梁樱华、徐家治）双方应第一时间配合办理过户手续，不得无故拖延，在甲乙双方提出需求时另一方应第一时间配合，并亲自协助办妥过户登记手续，甲方需保证从交付定金后2个月内完成前述转让标的手续，缺一不可……合同签订及履行而发生的应缴纳的全部税费和相关过户费用由甲方全部承担”，结合出售协议上下文的内容以及石棣兴在与梁樱华的微信聊天记录关于交税过户已逾期的自认可知，前述约定已清楚表明石棣兴需于收到定金后的两个月内即2018年8月12日前协助梁樱华、徐家治办理完毕涉案土地使用权及房屋的过户手续，但根据石棣兴提交的证据及自认可知，其于2018年8月12日前只办理了出图及注销抵押登记的手续，至梁樱华、徐家治起诉前仍未缴交税费及办理过户手续，该行为有违诚实信用原则，已构成违约，且涉案土地使用权及房屋在梁樱华、徐家治起诉当天抵押给案外人，并在诉讼中又被案外人多轮查封，已导致合同目的无法实现，故石棣兴应当承担违约责任。石棣兴辩称其办理过户手续的期限应依据补充协议的约定顺延7天，其在该7天内已准备交税，故不存在违约。对此，一审法院认为，因补充协议只是约定了除定金外的转让款支付方式的变更问题，未涉及办理过户手续期限变更的内容，且其亦未能在所谓的7天顺延期内办理过户手续，故一审法院对其辩解不予采纳。本案因石棣兴违约致使出售协议及补充协议解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”规定，同时出售协议亦约定“若甲方（石棣兴）违反保证和承诺的，需返还乙方（梁樱华、徐家治）2倍定金”，梁樱华、徐家治要求石棣兴双倍返还定金200万元（定金100万元×2）的诉求，符合前述法律规定及合同约定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除梁樱华、徐家治与石棣兴于2018年6月12日签订的《坦背项目出售协议》以及2018年6月13日签订的《补充协议》；二、石棣兴于一审判决发生法律效力之日起七日内向梁樱华、徐家治双倍返还定金200万元。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22800元，诉讼保全费5000元，合共27800元（梁樱华已预交58800），由石棣兴负担（石棣兴于一审判决生效之日起七日内迳付梁樱华、徐家治）；评估费64034元（梁樱华、徐家治已预交），由梁樱华、徐家治负担。二审期间，双方均没有新证据向本院提交。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案建设用地使用权转让合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：石棣兴在合同履行过程中是否违约，应否双倍返还定金。对此，本院具体分析如下：本案系建设用地使用权转让合同关系。梁樱华、徐家治作为买受人其主要义务是向石棣兴支付购房款，而石棣兴作为出卖人的主要义务则是为梁樱华、徐家治办理不动产过户手续。现梁樱华、徐家治已足额按合同约定的期限向石棣兴支付了合同约定的转让款，履行了主合同义务；石棣兴应当在合同约定的期限内将涉案不动产办理至梁樱华、徐家治名下。根据出售协议及补充协议的约定，石棣兴需保证从交付定金后2个月内完成前述转让标的手续，合同签订及履行而发生的应缴纳的全部税费和相关过户费用由石棣兴全部承担，即石棣兴需于收到定金后的两个月内即2018年8月12日前完成协助梁樱华、徐家治办理涉案不动产的过户手续，但石棣兴于2018年8月12日前仅办理了出图及注销抵押登记的手续，未完成缴税及过户手续，其行为已构成违约，且在梁樱华、徐家治起诉当天又将涉案不动产抵押给案外人，并被多名案外人多轮查封，导致合同目的已无法实现，石棣兴的行为已构成违约，应承担违约责任。梁樱华、徐家治起诉要求石棣兴双倍返还定金，符合法律规定以及双方的合同约定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。对石棣兴上诉所提，办理过户手续应依据补充协议的约定顺延7天的意见，因补充协议只是约定了转让款支付方式的变更，未变更办理过户手续的期限，且石棣兴在顺延的7天内亦没有完成过户手续，反而在2018年8月22日将涉案不动产抵押给案外人，石棣兴违约的主观故意明显，故本院对石棣兴的上诉意见不予采信。综上，石棣兴的上诉不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元（石棣兴已预交），由上诉人石棣兴负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年七月八日书记员  杨婉婷