河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3826号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李某某，女，1952年5月6日出生，汉族，住河北省正定县。 委托诉讼代理人：冯裕霞，河北得正律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张某某，男，1955年10月8日生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：刘彦刚，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 上诉人李某某与上诉人张某某房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初3184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李某某的委托诉讼代理人冯裕霞、上诉人张某某的委托诉讼代理人刘彦刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李某某的上诉请求：1、撤销正定县人民法院（2019）冀0123民初3184号民事判决第三项、第四项；2、改判张某某支付李某某逾期付款利息734956.57元（利息计算至2020年1月19日，2020年1月20日至实际清偿之日止的利息，以3038111.11元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本案适用5年期以上ＬＰＲ）；3、变更正定县人民法院（2019）冀0123民初3184号民事判决第二项为：本诉被告张某某于本判决生效之日起十日内支付本诉原告李某某剩余购房款3038111.11元（与一审判决差额为128111.11元）；4、变更正定县人民法院（2019）冀0123民初3184号民事判决第一项为：本诉原告李某某于本判决生效之日起十日内，将正房证字××号房产证原件交付本诉被告张某某，并配合张某某办理产权变更登记手续；5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决在认定剩余购房款数额、违约主体、逾期付款利息的支付、违约金应否支付等问题上，认定事实错误，应予纠正。（一）本案张某某应支付的剩余购房款数额为3038111.11元，而不是一审判决认定的291万元。《房产转让合同》第三条第5款约定，“如甲方未能按照双方约定的付款日期付款，除应付款外，甲方还需向乙方在约定之日至实际交付之日支付银行同期贷款利率利息”；第二条第3款约定，第三次付款700万元（后调整为500万元），在2014年10月31日前付清，张某某未如期付款，应支付逾期（49天）付款利息38111.11元，而该数据被上诉人在一审庭审中已确认正确；2014年12月20日张某某支付了200万元，不足以清偿欠上诉人的全部债务，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，所付200万元应先抵充利息38111.11元，再抵充购房款，则剩余购房款数额为5000000-（2000000-38111.11）＝3038111.11元。同理，张某某2019年3月11日支付的90000元，依法也应先抵充利息。因此，被上诉人应支付的剩余购房款应为3038111.11元，一审认定为291万元，不符合事实与法律规定，应予纠正。（二）张某某逾期支付购房款，依合同约定应支付逾期付款利息，经计算，至2020年1月19日已达734956.57元。如前所述，至2014年10月31日，张某某尚欠剩余购房款3038111.11元未支付，依据《房产转让合同》第三条第5款的约定，其应自2014年11月1日起，按银行同期贷款利率支付逾期付款利息，因至2019年11月1日逾期已超过5年，因此应适用5年以上贷款利率，又因自2019年8月20日，我国利率改用ＬＰＲ即同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此，上诉人依据以上银行同期贷款利率（计算至2019年8月19日）、ＬＰＲ，以3038111.11元为基数，分段计算至2020年1月19日，被上诉人应支付的利息已达734956.57元，此后利息仍应按前述标准继续计算至实际清偿之日止。（三）张某某未按期支付购房款，违约在先。ｌ、张某某第二期房款即未如期支付，已构成违约。依据《房产转让合同》第二条第2款约定，第二次付款600万元在2014年2月28日前付清，而张某某仅于2月28日支付200万元，剩余400万元直至2014年4月4日才付清，违约在先。2、张某某至今未支付的剩余购房款数额仍高达合同总价款的20%以上。在上诉人提起诉讼前，张某某从未向上诉人催要过房产本原件、要求办理产权变更手续，2019年1月23日解除抵押后，已具备办理产权变更手续的条件，但被上诉人仍拒不支付剩余购房款，经上诉人催要付款9万元，至今仍欠剩余购房款3038111.11元未支付，已超过合同总价款的20%。（四）李某某不构成违约，在张某某未支付剩余购房款前，李某某有权不交付房本原件、不办理产权变更手续。1、张某某对李某某名下房产存在抵押的事实，在合同签订时即明知，李某某不存在隐瞒行为。2013年8月5日双方签订合同，同日的《证件交接清单》中明确记载李某某交付了405910号房屋所有权证复印件一本，而405910号房屋所有权证“设定他项权利摘要”一栏明确记载了抵押的事实及主要内容，李某某不存在隐瞒的行为。2、李某某已履行合同的绝大部分义务，且是主要合同义务。第一，合同项下房屋已于2013年8月5日全部交付张某某；第二，合同项下房屋总计3335.04平，包括杨瑞香1025.62平，该房本原件已于2013年8月5日交付；第三，2013年8月5日还一并交付了集体土地建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、公证书2份。3、双方已于2013年9月16日对李某某交付房产证原件、配合办理过户手续的履行期限变更为2014年10月31日前，在张某某未付清剩余购房款前，李某某享有同时履行抗辩权，有权不交付房产证原件、不办理过户手续。2013年9月16日，石家庄市中级人民法院作出（2013）石民一终字第01753号调解书，该调解书已生效。李某某、张某某均为该案当事人。该调解书载明的调解协议第三项中，双方已对交付房产证原件、配合办理过户手续的履行期限进行了变更，变更为2014年10月31日前，而《房产转让合同》约定的最后一笔购房款付清时间也是2014年10月31日前，李某某享有同时履行抗辩权，在张某某未付清剩余购房款的情况下，有权不交付房产证原件、不办理产权变更手续。（五）一审判决认定李某某应向张某某支付违约金（资金占用利息）错误。ｌ、李某某取得1200万元是其合同权利，并支付了对价，应予保护。李某某取得的该1200万元是卖房款，其履行了交房、交房产证、土地证、规划证等义务，该1200万元是其合法收入，应予保护，在继续履行合同的情况下，一审判决李某某向张某某支付资金占用利息，没有事实根据和法律依据。2、一审判决向张某某支付违约金（占用资金利息）显失公平。第一，如前所述，李某某已履行了合同的绝大部分义务，且是主要合同义务；第二，李某某依法享有同时履行抗辩权，不存在违约行为；第三，张某某至今已实际占有、使用房屋长达6年半，一审判决未将张某某的收益考虑在内；第四，李某某起诉前，张某某在长达5年多的时间内，由于未付清购房款，未向李某某主张过交付房产证原件、办理过户手续；第五，李某某注销抵押登记后，已可办理房产过户手续，但张某某仍不支付剩余购房款，虽经多次催要仅付款9万元，仍欠剩余购房款3038111.11元未支付，持续违约。二、一审判决超出当事人诉讼请求范围，程序违法。本案一审无论本诉还是反诉，当事人所提诉讼请求均是与继续履行合同相关的事项，双方均未要求人民法院确认李某某名下正房证字第××号房产归张某某所有，但一审判决第一项却确认了该房产归张某某所有，违反了法律规定，应予纠正。三、一审判决适用法律错误。如前所述，关于张某某2013年12月20日200万元付款、2019年3月11日9万元付款，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，应认定先抵充逾期付款利息、后抵充购房款。一审判决未适用该条规定，认定该2笔付款均为购房款，不符合法律规定，应予纠正。综上，一审判决认定事实、适用法律均存在错误，程序违法，应予纠正，恳请二审法院查明事实后依法改判。 张某某答辩称：双方房屋买卖签订后，约定两个月内将案件涉及房产证交付，但李某某在起诉前，依然没有交付，且隐瞒了将案涉房产抵押的事实，双方签订的房产转让合同是在2013年，但李某某在2000年12月6日就将案涉的房产为他人提供抵押，并办理了抵押登记，这充分说明李某某一方在案涉房产在未解除抵押之前，根本就不可能履行不动产的登记移转，也不可能向我方交付房产证原件，因此，李某某一方是导致合同未能全部履行的过错方。我方在支付了1200万元购房款的情况下，李某某有足够的资金和时间去办理案涉房产的解押手续，以合理的形式履行合同，但根据一审查明的事实，李某某于2018年6月11日才将债务清偿完毕，2019年6月23日才完成了案涉房产的注销抵押手续，所以李某某要求我方支付逾期利息没有事实根据和法律依据，且其要求同时履行抗辩权也不存在事实基础。李某某一方在办理完抵押手续后，依然没有通知我方去办理房屋产权变更手续，故其也应当承担合同无法履行的赔偿责任。李某某一方仅仅是将部分房屋转移我方占有，但根据物权法的明文规定不动产的移转以登记为生效要件，因此，不动产登记移转同样是合同的首要义务，李某某一方根本违约。一审法院依据石家庄市中级人民法院（2013）石民一终字第01753弓民事调解书第二页第三大项“依法确认我方为案涉房产的所有权人并无不当”。综上，上诉人一方的上诉请求无事实基础和法律依据，应依法予以驳回。 张某某的上诉请求：1、依法撤销正定县人民法院作出的（2019）冀0123民初3184号民事判决第三项，依法改判被上诉人向上诉人给付全部违约金或发还重审；2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人李某某在履行合同过程中存在恶意隐瞒涉案房产实际情况，具有过错，上诉人行使不安抗辩权并无过错，上诉人不应当承担损失的30%。理由如下：一、2000年12月6日李某某与中国农业银行正定县支行签订（正定县支行）农银高低字（2000）第033号《最高额抵押合同》，以产权或使用权人李某某名下“正房证字第××号”房产为石家庄市西城企业有限公司“壹佰柒拾万元”提供担保，并于当日在正定县房管所办理抵押登记，房屋他项权证为“房他字第2000327号”，被上诉人李某某把涉案房产的房产证交付给了中国农业银行正定县支行。在上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的时候，被上诉人李某某应当告知上诉人这一情况，但被上诉人并未告知，主观上恶意欺瞒涉案房屋情况。如果上诉人知道该情况，并不会购买涉案房产。在被上诉人刻意隐瞒的情况下，上诉人并不能自己查询到涉案房产是否已经抵押的情况。因此，上诉人并无过错。二、被上诉人即使是隐瞒了房屋抵押的情况，在上诉人与被上诉人签订合同，上诉人给付了第一笔400万元房款时，被上诉人有足够的资金办理解押手续（抵押担保170万元）。但是，被上诉人并未办理解押，使涉案房屋处于一种危险状态中，且被上诉人拿到上诉人80%的房款后，仍旧不办理解押，而是拿购房款用于经营、消费，存在恶意。被上诉人担保的债务已经是不良资产的情况，被上诉人仍旧不第一时间给办理解押，使得涉案房产处于被拍卖等的风险中。上诉人知道涉案房产抵押登记的情况下，上诉人不再支付给被上诉人剩余房款，系行使不安抗辩权，符合法律规定。综上，上诉人在履行合同过程中并不存在过错。一审法院认定被上诉人因违约给上诉人造成了一定的损失，事实清楚，符合法律规定。但是，因为被上诉人的原因造成的上诉人的损失，上诉人并无过错，因此，不应当承担因被上诉人的违约行为给上诉人造成损失的30%。故此，上诉至贵院，望依法改判或发还重审。 李某某答辩称：1、李某某不存在隐瞒房产抵押的事实，详细意见见李某某方上诉状。2、李某某并非借款的借款人，而是担保人，最高额担保170万元，如张某某代理人所述，该借款和抵押担保发生在2000年，在2008年时该债权因不良有农行正定支行转由农行河北分行处理，是为不良资产剥离，该笔债权后转让给了长城资产管理公司，在2013年双方签订房屋买卖房屋时，张某某知晓房屋抵押事实，该时借款已经为不良，后因李某某履行与张某某之间的买卖合同，才将款项偿还，用于解除和注销抵押手续，在该债权已为不良，李某某是担保人的情况下，该款项本可不还，由于还款李某某额外支付了100万元，另外，张某某在案涉地块进行的是房地产开发，已建高层住宅，房产证交付及办理产权变更手续，对其并无十分重要影响，在李某某起诉前，从未要求进行产权变更登记。再有，2013年8月5日交接清单中，提到交付过户手续一套；另外，李某某注销抵押登记后，已具备了随时办理产权变更手续的条件，只有李某某向张某某主张权利，按照合同约定，办理变更手续李某某只是配合义务，主导人应当是张某某。其他意见详见李某某的上诉状。 李某某向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判令被告支付购房款本金人民币3038111.11元及利息610917.52元，合计3649028.65元（利息计算至2019年8月14日，2019年8月15日至实际清偿之日的利息按照同期人民银行贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告负担。 张某某向一审法院反诉请求：1、依法判令被反诉人继续履行合同（向反诉人交付正房证字××号产权证书原件并配合反诉人办理产权变更手续）；2、依法判令被反诉人支付反诉人违约金2988251.03元（以1200万元为基数按同期银行贷款利率自2014年11月1日起至提起反诉之日并继续计算至被反诉人合同义务履行完毕）；3、依法判令被反诉人赔偿反诉人损失120万元；4、本案本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2013年8月5日李某某与张某某签订《房产转让合同》，将位于正定县车站南大街122号地上所有房产全部转让给张某某。合同价款为：所有房产共作价1700万元；由甲方分三次付清，其中，首次付款400万元；第二次付款600万元，在2014年2月31日前付清；第三次付款700万元，在2014年10月31日前付清。第三条第3项约定，“合同签订时，双方需确认与西关村村委会之间无任何涉涉及租金等方面的纠纷，需确认该房产未作房产抵押并与银行无任何纠纷；如甲方在合同签订后发现存在此类问题，甲方有权从二期和三期房款中向相关发生纠纷的单位支付该笔款项”。 后李某某、张某某共同签订《合同价款变更说明》，双方约定：“2013年8月5日签署的房屋转让合同中，总价款由壹仟柒佰万元整变更为壹仟伍佰万元整，最后一笔付款为伍佰万元整”。2013年8月5日李某某、张某某签署《证件交接清单》，内容为：“今收到房屋所有权证：正房证字××号一本原件、房屋所有权证正房证字405910一本复印件，双方约定2个月将原件交给张某某”。 张某某向李某某支付购房款：2013年8月5日付款400万元、2014年2月28日付款200万元、2014年3月5日付款200万元、2014年4月4日付款200万元、2014年12月20日付款200万元；2017年11月7日李某某向正定县公证处申请证据保全，正定县公证处作出（2017）正证民字第104号公证书，对2017年10月20日李某某出具的“催收函”邮寄情况予以公证。2019年3月11日张某某向李某某付款9万元。 石家庄市中级人民法院在审理上诉人正定县西关村民委员会与被上诉人石家庄市西城企业有限公司、李某某、郭清晨租赁合同纠纷一案中，于2013年9月16日作出（2013）石民一终字第012753号民事调解书，该调解书第三项为：“被告李某某名下的房产（房产证：正房证字第××号）及案外人杨瑞香名下房产（房产证：正房证字第××号）和其他建筑物全部转让给张某某所有，具体事宜由李某某、张某某、郭清晨协商解决，被上诉人李某某与杨瑞香负责在2014年10月31日前将上述房产证原件交付给第三人张某某，双方配合办理手续，过户费用由第三人张某某负担，未按期交付给第三人张某某造成损失的，第三人张某某有权向被上诉人李某某和杨瑞香追偿”。 2000年12月6日李某某与中国农业银行正定县支行签订（正定县支行）农银高低字（2000）第033号《最高额抵押合同》，以产权或使用权人李某某名下“正房证字第××号”房产为石家庄市西城企业有限公司“壹佰柒拾万元”提供担保，并于当日在正定县房管所办理抵押登记，房屋他项权证为“房他字第2000327号”。2018年8月李某某以丁方（股东、担保人）身份与中国长城资产管理有限公司签署《债务减让协议》，就其担保的上述贷款达成减让协议；2018年6月11日中国长城资产管理有限公司出具《处置资产收回款项凭证》记载，“资产名称：处置石家庄西城企业有限公司债权项目（石家庄农行333资产包），交款单位“李某某”，金额：100万元。2018年11月21日中国长城资产管理有限公司向中国农业银行股份有限公司石家庄分行出具“关于协助债务人石家庄产抵押登记手续的函”载明，“债务人石家庄西城企业有限公司，原欠贵行贷款（本金1000000元，利息1728895.19元）债权已转让至我公司，经我公司对该笔债权进行债务减让处置，现该笔债务已经结清。该债权抵押物为李某某名下房产，房屋产权证号为：正房证字××号，请贵行协助办理解除上述房产抵押登记手续事宜。”并于同日向中国农业银行股份有限公司石家庄分行出具债务结清证明和“为石家庄西城企业有限公司变更征信信息的函”。2019年1月7日石家庄分行向正定县支行出具结清证明。2019年1月23日正定县不动产登记回执，受理编号为2019000974号，载明“材料名称：询问笔录（原件）共1份、身份证（复印件）共1份、贷款结清证明（原件）共1份、房屋他项权证（原件）共1份”。庭审中李某某提交了案涉房屋的产权证。 一审法院认为：本案争议焦点是房产买卖合同中的当事人，谁应承担违约责任？ 本诉部分。关于购房款，被告张某某虽主张原告李某某要求支付购房款的诉讼时效期间已过，但其在2019年3月11日又向李某某支付9万元的事实，说明张某某认可尚欠李某某购房款并自愿履行，应视为对该笔债务的重新确认。故对李某某要求张某某支付剩余购房款的主张，法院予以支持。李某某称，双方未约定交付房产证及办理房屋变更登记的具体时间，但石家庄市中级人民法院（2013）石民一终字第012753号民事调解书中，原被告明确约定了“被上诉人李某某与杨瑞香负责在2014年10月31日前将上述房产证原件交付给第三人张某某，双方配合办理手续，过户费用由第三人张某某负担，未按期交付给第三人张某某造成损失的，第三人张某某有权向被上诉人李某某和杨瑞香追偿”，因此，李某某未按约定的时间向张某某交付案涉房产的房产证，已构成违约；张某某在李某某未能按照约定的时间交付房产证原件并知晓该房产抵押事实，行使不安履行抗辩权，要求李某某先行履行合同义务，张某某未向其交付案涉房产剩余房款不应视为违约，故对李某某要求张某某支付利息的主张，法院不予支持。因此，2019年3月11日张某某向李某某付款9万元，原告称系支付利息的主张不能成立，该9万元系视为支付的房款，故张某某需再支付给李某某房款291万元。关于被告张某某要求原告李某某继续履行合同的主张，因该合同可以继续履行，符合法律规定，法院予以支持。 二、反诉部分。原告李某某与被告张某某签订的《房产转让合同》及补充协议、双方在石家庄市中级人民法院民事调解书中的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。因房产转让合同为不动产物权转让，除房产交付之外，依照法律规定应当办理不动产权变更登记，经依法登记，物权才发生效力。因此办理不动产变更登记亦为合同主要义务。且在石家庄市中级人民法院的调解书中，买卖双方亦约定了李某某于2014年10月31日前将案涉房产证原件交付给张某某，双方配合办理手续，以及未按期交付给张某某造成损失的，张某某有权向李某某和杨瑞香追偿。因此，李某某未按约定的期限将房产证原件给付张某某；同时，李某某在合同签订时已经将案涉房产抵押至中国农业银行股份有限公司正定县支行，为石家庄西城企业有限公司提供担保并办理房屋他项权证，其行为亦是导致双方无法办理过户手续的主要原因。原告李某某不能履行合同义务存在违约行为，构成违约，应当承担违约责任，故对张某某要求李某某支付违约金的主张，法院予以支持；本案中，双方并未约定违约金的数额，张某某亦未提交证据证明李某某未交付房产证给其造成损失的数额，但综合考虑造成合同不能履行的过错因素、对违约行为的制裁，以及在签订、履行合同过程中对资金支配、占用、使用（张某某已实际支付1200万元，占总房款的80%）等因素，应以双方约定交付房产证的次日起以及张某某支付200万元房款后的次日起，参照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，即：以李某某实际占用资金期间同期人民银行贷款基准利率并自违约之日起至合同履行完毕之日止计算为宜，由李某某各负担70%。该房产已经实际交付，原告李某某未交付房产证原件及未办理产权变更登记带来的其他损失，被告张某某未能举出相关证据予以证实，法院不予支持；如确有损失，可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、登记在本诉原告李某某名下的正房证字第××号房产归本诉被告张某某所有，本诉原告李某某于本判决生效之日起十日内，将正房证字××号房产证原件交付本诉被告张某某，并配合张某某办理产权变更登记手续；二、本诉被告张某某于本判决生效之日起十日内，支付本诉原告李某某剩余购房款291万元；三、反诉被告李某某于本判决生效之日起十日内，支付反诉原告张某某违约金。违约金计算方法如下：以1000万元为基数，自2014年11月1日起算，以200万元为基数自2014年12月21日起算，均至将本判决第一项中的房产证原件交付之日止，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率计付（根据中国人民银行的规定，自2018年8月20日起，执行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），其中，由反诉被告李某某给付反诉原告张某某其中的70%；四、驳回本诉原告李某某的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张某某的其他诉讼请求。案件受理费35993.0元，由被告张某某负担28775元，原告李某某负担7218元；反诉费20153元，由反诉原告张某某与反诉被告李某某各负担10076.5元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，关于诉争双方履行涉案房屋买卖合同期间违约责 任的认定。本院（2013）石民一终字第012753号民事调解书中明确约定了“被上诉人李某某与杨瑞香负责在2014年10月31日前将上述房产证原件交付给第三人张某某，双方配合办理手续，过户费用由第三人张某某负担，未按期交付给第三人张某某造成损失的，第三人张某某有权向被上诉人李某某和杨瑞香追偿”，基此，原审认定李某某未按约定的时间向张某某交付案涉房产的房产证构成违约，并无不当；诉争双方于2013年签订《房产转让合同》，但李某某在2000年12月6日就将案涉的部分房产为他人提供抵押，并办理了抵押登记，在案涉房产未解除抵押之前无法办理不动产的转移登记，李某某关于“在张某某未付清剩余购房款之前其享有同时履行抗辩权，有权不办理过户手续”的主张因与本案事实不符，不能成立。张某某在李某某未能按照约定的时间交付房产证原件并知晓该房产抵押事实，行使不安履行抗辩权，要求李某某先行履行合同义务，张某某未向其交付案涉房产剩余房款不应视为违约，故原审对李某某要求张某某支付利息的主张不予支持，并无不当。 诉争双方签订的《房产转让合同》及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规，双方均应按照合同约定履行各自的义务，且在本院（2013）石民一终字第012753号民事调解书中，双方亦约定了李某某于2014年10月31日前将案涉房产证原件交付给张某某，双方配合办理手续，以及未按期交付给张某某造成损失的，张某某有权向李某某和杨瑞香追偿。故，因李某某名下房屋为他人提供担保设有抵押，不能按约定的期限将房产证原件给付张某某，构成违约，李某某应当承担违约责任。本案中，双方并未约定违约金的数额，张某某亦未提交证据证明李某某未交付房产证给其造成损失的数额，但原审综合考虑造成合同不能履行的过错因素、对违约行为的制裁，以及在签订、履行合同过程中对资金支配、占用、使用（张某某已实际支付1200万元，占总房款的80%）等因素，酌情认定张某某已实际给付房款利息的70%由李某某负担，并无明显不妥。但考虑《房产转让合同》中登记在杨瑞香名下的房屋产权证书原件已经依约交付，计算违约金时对张某某已付款项数额中15000000元×1025.62平方米／（1025.62平方米＋2039.42平方米）即4612928元不宜再计算在内，原审认定有误，应予纠正。本案违约金的计算方法应为：以5387072元（10000000元-4612928元）为基数，自2014年11月1日起算，以200万元为基数自2014年12月21日起算，参照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，即：以李某某实际占用资金期间同期人民银行贷款基准利率并自违约之日起至合同履行完毕之日止计算为宜，由李某某负担70%。另外，根据本案张某某的反诉请求，一审判决“登记在李某某名下的正房证字第××号房产归张某某所有”内容超出了张某某的反诉请求，应予纠正。 综上所述，李某某的上诉请求部分成立、张某某的上诉请求不能成立。经调解无效。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初3184号民事判决之第一项、第三项； 二、维持河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初3184号民事判决之第二项（张某某于本判决生效之日起十日内支付李某某剩余购房款291万元）、第四项（驳回本诉原告李某某的其他诉讼请求）、第五项（驳回反诉原告张某某的其他诉讼请求）； 三、李某某于本判决生效之日起十日内，将正房证字××号房产证原件交付张某某，并配合张某某办理产权变更登记手续； 四、李某某于本判决生效之日起十日内，支付张某某违约金。违约金计算方法如下：以5387072元为基数，自2014年11月1日起算，以200万元为基数自2014年12月21日起算，均至将本判决第三项中的房产证原件交付之日止，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率计付（根据中国人民银行的规定，自2019年8月20日起，执行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），其中，由李某某给付张某某其中的70%。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费35993元，由张某某负担28775元，李某某负担7218元；反诉费20153元，由张某某负担13456元、李某某负担6697元。二审案件受理费28553.9元，由李某某负担14976元、张某某负担13577.9元。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇二〇年七月二十日 书记员  李 苒