内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终1654号上诉人（原审被告）：何永胜，男，1956年1月19日出生，住内蒙古包头市。被上诉人（原审原告）：包头市青山区科学路街道办事处迎宾一社区居委会。法定代表人：寇学红。委托诉讼代理人：魏枫，内蒙古承达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵星，内蒙古承达律师事务所律师。上诉人何永胜因与被上诉人包头市青山区科学路街道办事处迎宾一社区居委会（以下简称迎宾一社区居委会）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2020）内0204民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。何永胜上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判迎宾一社区居委会向何永胜支付车棚维修费用10000元；2、一、二审案件受理费由迎宾一社区居委会承担。二审中，何永胜变更上诉请求为：维持一审判决第二项，撤销第一项，依法改判迎宾一社区居委会支付其车棚维修费10000元。其上诉主张的事实和理由为：一、何永胜因维修车棚所支出的费用是事实，且何永胜向原审法院提供了“车棚开支记录”，并提供了证明人联名签字的证明书。2011年前维修车棚、上水上电、因车棚破漏下雨经常发生连电烧坏充电器而加盖充电室等，都产生了实际的修缮费用。如果没有何永胜的维护修缮，车棚是无法正常使用的。2013年迎宾一社区居委会才接手车棚管理，合同无法约束接手之前的修缮费用，一审法院所作判决无事实依据。二、双方签订《自行车棚承包租赁合同》，租赁期限2013年6月1日至2016年7月31日，租金300元／月，租赁到期后，双方以事实租赁合同关系的形式继续履行租赁合同权利义务，何永胜向迎宾一社区居委会支付租赁费用。2019年6月份，迎宾一社区居委会所属工作人员张书记同部分群众发生冲突，并将原因归咎于何永胜，并在双方正常租赁合同期间提出解除合同。综上，何永胜承租车棚期间，为实现合同目的，支出维修车棚费用41835元，何永胜认为，既然双方合同已无继续履行的可能，根据公平原则和《中华人民共和国合同法》第216条的规定，迎宾一社区居委会应当向何永胜支付维修费用10000元。迎宾一社区居委会答辩称，何永胜对其上诉请求在一审时并未提出反诉，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条的规定，迎宾一社区居委会不同意调解，且不应当承担任何责任。具体理由如下：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方签订的《车棚租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。何永胜在租赁合同到期后，双方针对车棚租赁行为相当于成立了不定期租赁合同，因改造需要，迎宾一社区居委会多次通知何永胜返还租赁物，何永胜拒不返还的行为已经构成违约。故一审判决要求何永胜腾退车棚以及支付占有使用费正确。二、何永胜的上诉请求无事实和法律依据。迎宾一社区居委会于2013年6月1日接手管理自行车棚并与何永胜按年度签订了《车棚租赁合同》，对于何永胜主张的2011年前发生的车棚维修费用，迎宾一社区居委会不是适格被告，双方签订租赁合同时，双方已对租赁物的现状进行了确认，且合同明确约定了因管理不善发生的费用由何永胜承担。因此，迎宾一社区居委会不存在违约情形，不应承担赔偿责任。迎宾一社区居委会向一审法院起诉请求：1、判令何永胜清理腾退迎宾小区72栋与73栋之间的自行车棚；2、判令何永胜支付逾期腾退车棚的占有使用费，暂计至起诉之日为600元（自2019年9月1日至2019年10月31日，每月租赁费用为300元），起诉之日后发生的费用据实向迎宾一社区居委会支付；3、案件诉讼费用由何永胜承担。一审法院认定的事实：2013年7月16日包头市家欣物业有限公司与科学路街道办事处签订一份《小区自行车棚移交协议》，协议约定包头市家欣物业有限公司将其所属的迎宾小区47栋、72栋、99栋自行车棚移交给科学路街道办事处进行管理。自2013年6月1日起科学路街道办事处行使对该处车棚的管理权利并履行相关义务。之后，科学路街道办事处与迎宾一社区居委会签订了《小区自行车棚委托管理协议》，协议约定科学路街道办事处将其管理的迎宾小区47栋、72栋、99栋三处自行车棚无偿委托给迎宾一社区居委会管理。自2013年6月1日起迎宾一社区居委会开始负责管理工作，行使管理权利并履行相关义务，收取管理费用。随后，迎宾一社区居委会作为甲方与作为乙方的青山区科学路街道迎一社区管理服务站签订了一份《小区自行车棚委托管理协议》，协议约定迎宾一社区居委会将其管理的迎宾小区47栋、72栋、99栋三处自行车棚无偿委托给青山区科学路街道迎一社区管理服务站管理。自2013年6月1日起乙方开始负责管理工作，行使管理权利并履行相关义务，收取管理费用。2014年8月8日，科学路街道办事处作为甲方与作为乙方的何永胜签订了一份《自行车棚承包租赁合同》，合同的主要内容为：甲方将位于迎宾小区75栋的自行车棚承包给乙方经营管理，从事自行车、电动车、摩托车位租赁活动。承包时间从2013年6月1日起至2016年7月31日止。本合同租金实行一次性支付制，租金标准为300元/月，3600元/年。原市房管局押金4000元，抵2013年6月1日至2014年8月31日。2014年9月1日至2016年7月31日，租金为6900元。乙方租期到期后，可享有租赁优先权;乙方有意在租赁期满后续租的，应提前三十日书面通知甲方，甲方应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复。甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同。租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后十日内将租赁的车棚及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。2018年8月22日，科学路街道迎一社区管理服务站作为甲方与作为乙方的何永胜签订了一份《车棚租赁合同》，合同的主要内容为：甲方同意将所拥有的位于72栋与73栋之间车棚出租给乙方使用。租赁期限从2017年8月31日至2018年8月31日。甲方因其他原因需收回车棚，应提前一个月通知乙方，乙方应无条件接受搬迁。乙方租用车棚的月租金300元整。该车棚年租赁费，乙方须一次性交付，合同生效。乙方中途退租，甲方不退租金。承租期满，乙方应完好无损交还车棚。如需续约，须由甲方依据市场行情重新确定租金。2019年8月7日，何永胜向迎宾一社区居委会交付了73栋与72栋之间车棚2018年7月31日至2019年8月31日承包费3600元。2019年10月10日，科学路街道迎一社区管理服务站向何永胜送达了告知书，告知何永胜其所租赁的车棚不再出租。要求何永胜搬离车棚内所有个人物品，对车棚进行整改排查、消除隐患，恢复原状后归还迎宾一社区居委会。2019年10月30日，内蒙古承达律师事务所受包头市青山区科学路街道迎一社区管理服务站委托指派该所吴建刚、魏枫律师，就何永胜逾期拒不交还车棚的违约行为发出律师函，要求何永胜将干净整洁、完好无损的车棚交还给迎一社区管理服务站，并结清使用车棚期间应由何永胜承担的相关费用。何永胜未履行相关义务。一审法院认为，科学路街道迎一社区管理服务站受迎宾一社区居委会的委托管理73栋与72栋之间车棚，科学路街道迎一社区管理服务站与何永胜签订的《车棚租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该合同依法成立，双方应当按照约定履行自己的义务。合同约定的租赁期限从2017年8月31日至2018年8月31日。2019年8月7日，何永胜向迎宾一社区居委会交付了73栋与72栋之间车棚从2018年7月31日至2019年8月31日的承包费3600元。因此，该合同视为到2019年8月31日到期。2019年10月10日，科学路街道迎一社区管理服务站向何永胜送达了告知书，告知何永胜其所租赁的车棚不再出租。按照合同约定何永胜应于2019年11月9日前将其所租赁的车棚归还迎宾一社区居委会，并支付所欠租金。何永胜拒绝搬离租赁的车棚已构成违约，现迎宾一社区居委会请求何永胜清理腾退迎宾小区72栋与73栋之间的自行车棚符合法律规定，该院予以支持。迎宾一社区居委会请求何永胜支付其逾期腾退车棚的占有使用费，自2019年9月1日至2019年10月31日，每月租赁费用为300元总计为600元符合法律规定，该院予以支持。迎宾一社区居委会请求何永胜据实支付起诉之日后发生的逾期腾退车棚的占有使用费每月300元符合法律规定，该院予以支持。何永胜主张其给车棚安装电表、电线、修理车棚等共支出41835元，并提供车棚用电证及车棚开支记录，对此迎宾一社区居委会不予认可。上述支出双方所签订的合同中未予以约定，何永胜亦未提供相应票据予以证明，何永胜的主张无法律及事实依据，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告何永胜于判决书生效之日起三十日内清理腾退所占用的位于包头市××区之间的自行车棚；二、被告何永胜支付原告包头市青山区科学路街道办事处迎宾一社区居委会车棚的占有使用费，从2019年9月1日起至腾出之日止，按每月300元计算。案件受理费50元，由被告何永胜承担。二审经审理查明的事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题为：何永胜是否应当向迎宾一社区居委会腾退案涉车棚。本案中，虽然签订案涉《车棚租赁合同》的是青山区科学路街道迎一社区管理服务站与何永胜，但因青山区科学路街道迎一社区管理服务站是受迎宾一社区居委会委托管理案涉车棚的职能部门，故形成案涉租赁合同关系的双方当事人应为迎宾一社区居委会与何永胜。该《车棚租赁合同》于2018年8月31日到期，双方未再重新签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，合同到期后，双方形成了不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，迎宾一社区居委会享有随时解除合同的权利，且何永胜在二审中亦认可其在诉讼前收到了解除合同的通知，故一审判决何永胜腾退案涉车棚并无不当。关于何永胜要求迎宾一社区居委会支付其车棚维修费用10000元的主张，因其提供的证据不足以证明其支出费用的具体金额，且对于该部分费用应由谁承担在合同中并无约定，故何永胜的该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上，何永胜的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何永胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏晓燕审 判 员 王雅琴审 判 员 董婷婷 二○二○年七月三十日法官助理 常慧青书 记 员 王 彩附：本判决所引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。