福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初552号 原告（反诉被告）：郑发荣，男，1969年9月29日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：钟飚，福建大佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晨晖，福建大佳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会，住所地福建省福州市晋安区六一路**，统一社会信用代码54350111B23474989J。 法定代表人：郭立春，村主任。 委托诉讼代理人：叶玉宏，福建远东大成律师事务所律师。 原告郑发荣与被告福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会（以下简称东门村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，被告东门村委会于2020年2月16日提出反诉，本院依法适用普通程序，于2020年4月20日公开开庭进行合并审理。原告郑发荣及其委托诉讼代理人钟飚、张晨晖，被告东门村委会的委托诉讼代理人叶玉宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑发荣向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还租赁押金10万元，并按银行同期同类贷款利率计付自起诉之日起至实际支付之日止的资金占用利息；2．判令被告向原告支付装饰装修费314919元、案件受理费1642元、转让费73500元及经营利益损失327800元。事实和理由：2017年10月，被告拟将位于晋安区间店面出租。被告张贴公告对外招标，原告通过招标取得其中6间店面的承租权。原告于2017年10月30日向被告支付了10万元店面租赁押金，同日被告向原告出具了福建省村集体专用收款票据。2017年10月30日，原告与被告正式签订《房屋租赁合同》，约定：1．郑发荣承租被告位于晋安区间店铺中的第24、26、28、30、32、34号共6间店面，每月租金36600元，租赁期限自2017年12月10日起至2020年12月9日止；2．原告向被告缴纳房屋租赁押金100000元，租赁合同到期后予以一次性退还。由于原告承租的店面系简易建筑，难以直接使用，因此原告同案外人朱梅英、郑真将18间店面一起装修，花费大量人力物力，18间店面累计装修成本达944758元，其中原告按份承担其中三分之一的费用314919元。此后，原告经被告同意将装修过的店面转租给案外人汪俊、郑真、程金凤、肖建东、李晶、陈萍萍等人，并分别签订《店面租赁合同》，所约定的店面租金均高于原告向被告承租的租金，原告以此赚取租金差价。2018年7月3日，晋安区岳峰镇清理整治违法建设工作领导小组办公室在讼争店面所在的XX街店面门口张贴《公告》，称讼争店面属未经有权机关审批的违法建设，责令限期拆除，逾期未拆除的，将组织强制拆除。2018年9月3日，福州市晋安区城市综合执法局再次张贴通知，称涉案店面未经有关机关审批进行违法建设，由于未自行拆除，晋安区城市综合执法局将于2018年9月4日采取断水断电措施。之后执法部门于2018年11月对讼争店面强制拆除。因店面被拆除，致使案外人程金凤、肖建东等人向本院提起诉讼，要求原告返还店面转让费共计73500元，本院经审理判决原告返还转让费共计73500元，并承担案件受理费1642元。另原告基于对被告的信任，承租讼争的店面并进行装饰装修，但因被告提供的店面被强制拆除导致原告装饰装修投入的损失达314919元、经营利益损失327800元。原告认为，被告作为由村民选举产生的群众性自治组织，依法管理属于村民集体所有的财产，并且在案外人因经营需要办理相关手续时，被告亦配合出具产权证明，原告有理由相信被告出租的店面系合法建筑。原告据此投入资金进行装修、改造电路并对外出租，目的是为了取得转租差价的收益。现旧店面被拆除，被告又拒绝将重建的新店面交付给原告使用，严重损害了原告的合法权益。 被告东门村委会辩称，一、原告根据合同约定交付10万元押金属实，但因原告欠付4个月租金合计146,400元，根据《房屋租赁合同》第2条约定，押金应用于抵扣所欠租金。原告的押金尚不足抵扣租金，且拒不与被告办理结算手续，其主张从起诉之日起计算押金的利息没有事实根据。二、原告的第2项诉讼请求不能成立，应予以驳回。理由如下：1．诉争租赁店面的法律性质及《房屋租赁合同》的效力已由本院他案的一审判决认定为有效合同，福州市中级人民法院也已维持本院的判决。2．原告主张18间店面累计装修成本达944,758元属无稽之谈。租赁店面之前即用于出租，是之前的租赁期限届满后重新招租，由原告竞得租赁权，本就具备使用条件，原告事先也未按合同第8条约定征得被告同意装修，原告在本案中所提供的相关证据材料真实性、关联性、合法性均漏洞百出，不能成立。3．原告收取案外人店面转让费，业经本院审理并作出生效判决，应当返还给案外人并承担案件受理费，属于原告对他们的法律责任，与被告无关，要求被告承担毫无道理。4．合同无法继续履行不是被告违约造成的，而是晋安区人民政府因景观改造强行拆除租赁店面，被告并没有过错，不应承担违约责任，原告要求被告承担其经营利益损失没有法律依据。综上，被告认为原告交付的押金应当冲抵其欠付租金；原告的其他诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，请求法院依法予以驳回。 反诉原告东门村委会向本院提出反诉请求：判令反诉被告立即支付2018年7月10日至2018年11月9日的租金146,400元，并按银行同期同类贷款利率计付自2018年10月5日起至还清欠款之日止的利息损失。事实和理由：2017年12月10日，反诉原告与反诉被告签订一份《房屋租赁合同》，约定反诉原告将坐落于福州市晋安区XX街85号门口编号为24、26、28、30、32、34的6间店面租赁给反诉被告，租赁期自2017年12月10日起至2020年12月9日止，每月租金36,600元；反诉被告应在每月5日之前将当月租金交付给反诉原告；反诉被告应交纳押金10万元，合同到期后若未拖欠租金、水电费等，反诉原告一次性退还押金；租赁期间若房屋被政府征收或改扩建需要，反诉被告应无条件服从并配合。合同签订后，反诉被告即未按约定的时限及时支付租金，在陆续补足2017年12月10日起至2018年3月9日的三个月的租金后，反诉被告一直拖欠自2018年3月10日起的租金，至2018年9月3日才补交4个月的租金（包含朱梅英及郑真欠付租金），仅结清截至2018年7月9日的租金。2018年9月，因景观改造需要，晋安区人民政府要求整体拆除租赁房屋。反诉被告拒不配合并拒绝交出房屋，直至2018年11月中旬末租赁房屋才被强行拆除。因反诉被告实际控制租赁房屋至2018年11月中旬，反诉原告请求租金计算至2018年11月9日，反诉被告尚欠4个月租金合计146,400元。 反诉被告郑发荣辩称，反诉原告诉请反诉被告支付2018年7月10日至2018年11月9日期间的租金无事实和法律依据。理由如下：1.反诉被告与反诉原告签订的《房屋租赁合同》无效。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条第五款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条规定，讼争合同涉及的标的物系违法建筑，违反了国家对土地的规划管理，破坏了土地市场经济秩序，从而损害了公共利益。违反了《合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的强制性规定，系无效合同。2.从2018年6月初开始，反诉原告的村主任就在散布拆除的通知，7月3日，晋安区岳峰镇清理整治违法建设工作领导小组办公室在讼争店面所在的琯尾街18家店面门口张贴《公告》，称讼争店面系违法建设，并责令公告发布之日起三日内搬离并拆除。2018年8月18日，晋安支路改造工程项目部张贴《告示》，告知“晋安支路——XX街2018年2月20日-2018年10月20日施工期间机动车禁止通行，行人、非机动车减速慢行。”2018年9月4日，供水供电部门对讼争店面采取断水断电，之后执法部门对讼争店面进行了强制拆除。2018年7月-11月期间，有关部门的一系列限制措施，导致次承租人始终无法正常承租使用及进行生产经营。3.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，租赁合同中出租人的基本义务有两项：（1）交付租赁物；（2）在租赁期间保证租赁物符合实现租赁目的状态，即出租人的物之瑕疵担保责任。反诉被告承租讼争店面是作为商业用途使用，反诉原告有义务保证出租物具备品质完整的使用价值，保证合乎商业用途的状态，并保证具有商业正常使用的效用。反诉被告作为承租人，承租反诉原告的店面进行转租获取差额作为生产经营的方式获取收入。在反诉被告如约履行合同，交纳租金使用店面时，反诉原告交付出租的店面却被有关部门定性为违法建设，并被有关部门陆续采取限制措施，直至拆除，导致反诉被告无法生产经营，失去获取生活收入的来源。4.反诉原告在2018年7月3日之前就已经知道讼争店面要被拆除，但反诉原告隐瞒事实，未告知反诉被告，违反《中华人民共和国合同法》第六条有关诚实信用原则的规定。另，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”5.2018年9月4日，供水供电部门进行强制断水断电。反诉原告交付的租赁物完全不符合承租条件，双方签订的房屋租赁合同实际上已经无法履行，双方已停止合同的履行。对于2018年9月-11月期间，次承租人为何占用讼争店面，反诉被告并不知情。事实上，在店面原址重建之后，反诉原告还与其中大部分次承租人以更高的租赁条件签订房屋租赁合同进行出租。综上，反诉被告认为反诉原告交付的租赁物不符合租赁目的，又因反诉原告隐瞒强制拆除的过错行为导致反诉被告无法正常使用租赁物，反诉被告有权主张抗辩权，拒绝支付租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于无争议的事实，本院确认如下：2017年12月10日，东门村委会与郑发荣分别作为合同的甲乙两方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于福州市晋安区间店面中的第24、26、28、30、32、34号，共6间店面；每月租金36600元（每间店面每月租金6100元），租赁期限自2017年12月10日起至2020年12月9日止；乙方应向甲方交纳10万元作为房屋租赁押金，租赁合同到期后若乙方未拖欠甲方租金、水电费等财物，甲方将一次性退还乙方租赁押金；乙方需在每月5日前支付当月租金，乙方若无故拖欠租金达三个月以上，甲方有权收回租赁物，终止合同并不退还租赁押金；租赁期间，未经出租人同意，不得将房屋转租、转让给第三方，否则出租人有权收回房屋；租赁期间若租赁物被政府征收或出租人改扩建需要，承租人应无条件服从并配合，本合同自政府主管部门公布的征收补偿方案确定的签约最后期限届满时自动解除，装修补偿归乙方所有；租赁期间未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方如需装修，应事先征得甲方同意方可施工，租赁期满乙方增设物及形成符合的装饰装修物不予补偿归甲方所有。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方开始依约履行，郑发荣向东门村委会支付了租赁押金10万元，并陆续支付了计至2018年7月9日止的租金。在该合同履行过程中，郑发荣将案涉租赁物分别转租。2018年7月3日，晋安区XX镇清理整治违法建设工作领导小组办公室在案涉租赁店面所在的XX街18家店面门口张贴《公告》称：你户未经有权机关审批，擅自违法建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属未经有权机关审批的违法建设。现根据有关规定，责令你户自本公告发布之日起三日内自行搬离并拆除违法建设的建筑物，逾期未拆除的，将组织强制拆除。2018年9月3日，福州市晋安区城市综合执法局再次张贴通知，通知载明“晋安区XX镇XX街农贸市场东侧18间店面（XX村村财）：位于XX镇XX街，因未经有关机关审批进行违法建设，由于你户至今未自行拆除违法建设，我局定于2018年9月4日配合供水供电部门对你户采取停水断电措施，直至你户自行整改完毕并经过核查为止”。之后执法部门于2018年9月4日对案涉店面停水断电，并于2018年10月进行了强制拆除。2019年1月24日，次承租人程金凤和肖建东均以与郑发荣存在房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，要求郑发荣退还其店面押金、店面转让费。本院予以立案审理，在该两案诉讼过程中，郑发荣均主张“讼争店面属东门村集体财产，且出租讼争租赁物已有十余年历史，讼争店面不属违章建筑，故原、东门村委会签订的租赁合同合法有效”。本院就该两案分别做出（2019）闽0111民初581号和（2019）闽0111民初582号民事判决，均认定程金凤和肖建东分别与郑发荣签订的两份租赁合同有效，分别判令郑发荣与案外人朱梅英共同返还程金凤和肖建东店面转让费36000元和37500元，合计73500元，郑发荣与案外人朱梅英共同承担案件受理费491元和1151元，合计1642元，该两判决经二审判决维持现均已生效。 对有争议的事实，本院根据举证责任及双方的提供的证据分析认定如下：郑发荣主张其未向东门村委会支付自2018年7月起的租金系因自《公告》张贴后，租赁物所在位置的路面已经被损坏，租赁店面已无法正常使用，但未提供证据证明，本院不予采信。庭审中，郑发荣自认次承租人最迟于2018年9月搬离。结合执法部门系于2018年9月4日对案涉店面采取停水断电措施，本院认定案涉租赁物被正常使用至2018年9月4日止。 本院认为，案涉租赁物为东门村委会的村集体财产，属于乡、村规划区内的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，而法律、法规对农村居民住宅设计、建设、验收方面的规定，至今适用的仍然是1993年6月29日国务院发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》。讼争房屋系东门村委会在《中华人民共和国城乡规划法》2008年1月1日颁布施行之前建成的单层简易建筑，东门村委会将该房屋作为村集体财产长期对外出租收益，郑发荣与东门村委会订立的租赁合同是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，虽然讼争房屋未取得建设工程规划许可证，但该房屋系在《中华人民共和国城乡规划法》颁布施行前建造的农村简易房屋，因此《房屋租赁合同》有效。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方的《房屋租赁合同》未约定租赁物因政府行为被拆除时双方的权利义务，但约定了若租赁物被政府征收，承租人应无条件服从并配合，合同自政府主管部门公布的征收补偿方案确定的签约最后期限届满时自动解除。因此，东门村委会主张根据该约定，双方的合同自动终止，本院予以采纳。《房屋租赁合同》约定：东门村委会在合同期满且郑发荣未拖欠租金、水电费等情况下一次性退还郑发荣租赁押金。因双方的合同已提前终止，郑发荣请求东门村委会返还租赁押金10万元，本院予以支持。如前所述，该合同系因政府行为而提前终止，且双方未对此情形进行约定，郑发荣因此犹豫和迟疑，从而未按合同约定按时向东门村委会支付租金，不应视为违约，东门村委会据此主张不予退还郑发荣租赁押金，本院不予支持。同理，郑发荣请求东门村委会支付租赁押金的资金占用利息，本院亦不予支持。《房屋租赁合同》提前终止，亦非因东门村委会违约造成，郑发荣请求东门村委会赔偿装饰装修费、案件受理费、转让费及经营利益等损失，缺乏依据，本院不予支持。案涉租赁物被正常使用至2018年9月4日，东门村委会请求郑发荣支付2018年7月10日至2018年9月4日的租金69,540元（36,600元/月÷30天×57天），本院予以支持；超出的部分，本院不予支持。郑发荣未依约向东门村委会支付租金，事出有因，东门村委会请求郑发荣赔偿应付租金的利息损失，本院不予支持。综上所述，双方的债务相互抵销后，东门村委会应实际返还郑发荣租赁押金30,460元（10万元-69,540元）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告郑发荣租金押金10万元（已支付69,540元，尚需支付30,460元）； 二、驳回原告郑发荣的其他诉讼请求； 三、反诉被告郑发荣于本判决生效之日起十日内支付反诉原告福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会租金69,540元（已支付）； 四、驳回反诉原告福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11,979元，由原告郑发荣负担10,514元，由被告福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会负担1,465元；反诉案件受理费3,228元，减半收取计1,614元，由反诉原告福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会负担847元，由反诉被告郑发荣负担767元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林慧琴 人民陪审员  唐秀珍 人民陪审员  林 翔 二〇二〇年七月十日 法官 助理  林 楠 书 记 员  陈新建 附：一、相关法条 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。