山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1003民初3673号 原告：文登金典物业服务有限公司，住所地：威海市文登区天福办世纪大道******。 法定代表人：唐立敏，公司经理。 被告：马开友，男，1953年9月15日生，汉族，城镇居民，籍贯河南省濮阳市华龙区，现住威海市文登区。 原告文登金典物业服务有限公司（以下简称：金典物业公司）诉马开友物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金典物业公司之法定代表人唐立敏、委托诉讼代理人张玲、徐承清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金典物业公司向本院提出诉讼请求：判令马开友支付2014年11月1日至2020年6月30日的电梯年检维护保养费1000元、载荷费31元，共计1031元。事实和理由：受威海浩洋置业有限公司委托，金典物业公司自2014年11月1日接管“兴业茗居”小区，按《前期物业服务合同》给小区全体业主提供物业服务并对服务方案及收费进行了公示，自2014年11月1日起马开友仅在金典物业公司交纳权属己有的房屋发生物业费、服务费、水费、电费等费用，至今未交纳电梯维保、载荷费，金典物业公司多次书面、口头向马开友催缴，马开友不予理会，给金典物业公司工作造成很大的影响，为此，金典物业公司提起诉讼，请求依法判决。 马开友辩称，1、电梯维护保养费、载荷费根据建设部起草、财政部联签的《住宅专项维修资金管理办法》第19条规定，应当由专项维修资金来负担。2、我与金典物业公司之间没有合同关系，我不应当向金典物业公司交纳费用。 本院经审理查明认定的事实如下：马开友系文登区“兴业茗居”小区4号楼2单元103室业主，马开友自2014年5月至今在该房屋居住。“兴业茗居”小区由威海浩洋置业有限公司（以下简称浩洋公司）开发建设，该小区前期由威海市永兴物业服务中心（以下简称永兴物业）管理服务，2014年10月31日，浩洋公司、永兴物业、金典物业公司联合发布《关于兴业茗居物业公司更换的公告》一份，主要内容为：“由于永兴物业管理地域的不便，依据《前期物业服务合同》的条款内容，经浩洋公司与永兴物业协商，永兴物业同意自2014年10月31日起退出本小区的管理服务，浩洋公司另行委托金典物业公司进行本小区的管理服务”。落款处加盖上述三公司公章予以确认。浩洋公司与金典物业公司于2014年11月1日正式签订了《威海市文登区前期物业服务合同》，浩洋公司选聘金典物业公司为兴业茗居小区提供前期物业服务，合同中对服务内容、收费标准等作出了明确约定。双方服务合同还于当年12月在文登区物业管理办公室、物价局等相关行政主管部门进行了备案登记。 庭审中，金典物业公司为证实马开友接受金典物业公司的物业服务，提供了马开友交纳电费、水费、购买门禁卡收费单据一宗，经质证，马开友对金典物业公司提供的上述证据真实性均无异议，也认可之前物业费、水电费都及时交纳，但提出交款是因为之前对物业公司更换并不知情，从今年开始再没有交款，要交给与自己有合同关系的物业公司。 另查明，威海市文登区物价局、威海市文登区住房和城乡建设局联合发布的文价费发（2018）12号文件第一条规定：“安装使用电梯的住宅小区，电梯服务收费暂不列入物业公共服务费中，实行代收代缴管理”。兴业茗居小区4号楼电梯两部，每部电梯金典物业公司每年交山东省特种设备检验研究院威海分院年检费820元，电梯维护保养费每年交给威海力森电梯工程有限公司3000元，电梯限速器两年一校验，交给威海力森电梯工程有限公司两年600元，每年300元，电梯常规更换维修每年不低于500元，每部电梯每年4620元，两部电梯共计9240元/年。4号楼一共7000平方米建筑面积，到户每平方1.3元/年，马开友房屋建筑面积135.79平方米，欠款5年8个月，欠电梯年检维保费数额为1000.32元，电梯5年做一次载荷试验，一部电梯载荷费800元，4号楼两部电梯载荷费1600元，按7000平方米建筑面积分摊，每平方米载荷费0.23元，马开友房屋建筑面积135.79平方米，欠电梯载荷费数额为31.23元。 本院认为，本案中，双方争议的焦点为：马开友所欠电梯年检维保载荷费是否应当由住宅专项维修资金负担。首先，《山东省住宅专项维修资金管理办法》（以下简称管理办法）第三条规定，本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共同设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第四条规定，维修资金实行属地化统一管理，坚持专户专储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。从上述管理办法可以看出，住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共同设施设备保修期满后的维修和更新、改造，电梯的日常维护、保养、年检产生的费用，并不在该使用范围之内。其次，住宅专项维修资金系业主共有，根据管理办法第十九条规定，使用专项维修资金需经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意等条件，现马开友也未提供证据证实已经达到可使用维修资金的条件。最后，电梯属于特种设备，是业主共有的财产，电梯日常的年检、维护保养最终受益的是小区广大业主，物业公司对上述费用只是代收代缴管理，金典物业公司也提供证据证实电梯维保、年检、载荷费用实际代缴支出，业主作为电梯的使用人，理应向物业公司交纳属于自己承担电梯的维保和年检费用。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”，因此，在费用分摊没有约定的情况下，金典物业公司根据上述法律规定，要求马开友按照其专有部分占建筑物总面积的比例来支付电梯维保年检费，于法有据，本院予以支持。 关于马开友辩解的，其与金典物业公司之间没有书面合同，不应当向金典物业公司交纳费用的意见，虽然金典物业公司与马开友之间没有订立书面的服务合同，但自2014年11月1日金典物业公司管理服务兴业茗居小区是客观事实，而且，根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，作为建设单位浩洋公司与金典物业公司于2014年11月1日正式签订了《威海市文登区前期物业服务合同》，浩洋公司选聘金典物业公司为兴业茗居小区提供前期物业服务，双方服务合同还于当年12月在文登区物业管理办公室、物价局等相关行政主管部门进行了备案登记，浩洋公司、永兴物业、金典物业公司还联合就小区更换物业服务公司之事向业主进行了书面公告。金典物业公司进入“兴业茗居”小区之后，为包括马开友在内的小区业主提供了物业服务，小区业主也接受了金典物业公司的服务，双方之间已经形成了事实上的物业服务合同，金典物业公司在为马开友提供物业服务的同时，马开友理应有向金典物业公司交纳相关费用的义务。马开友辩解其对物业公司更换并不知情，金典物业公司给马开友开具的购买门禁卡收据中已清楚加盖了该公司公章，因此，马开友辩解意见与事实不符，综上，马开友以与金典物业公司之间没有书面合同为由拒绝向金典物业公司交纳费用，理由并不充足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告马开友于本判决生效后十日内向原告文登金典物业服务有限公司支付电梯维保年检费1000元、电梯载荷费31元，共计1031元（汇入户主为：文登金典物业服务有限公司，开户银行：中国农业银行，卡号为：15×××33号账户中）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告马开友负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于威海市中级人民法院。 审判员 李 涛 二〇二〇年七月三十日 书记员 王莉莎