广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11742号原告：中山市中颐物业管理有限公司三乡分公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区**********，统一社会信用代码914************099。负责人:田月霞，总经理。委托诉讼代理人：高城养、韩跃，系该公司职员。被告：周月如，女，1971年6月4日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区***************，公民身份号码440************223。被告：李永强，男，1970年3月21日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区井岸镇美湾北小区******，公民身份号码440************011。两被告共同委托诉讼代理人：刘开辉、张璋，分别系广东融朗律师事务所律师、实习律师。原告中山市中颐物业管理有限公司三乡分公司（以下简称中颐公司三乡分公司）与被告周月如、李永强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告中颐公司三乡分公司委托诉讼代理人韩跃、高城养，被告周月如、李永强共同委托诉讼代理人刘开辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中颐公司三乡分公司向本院提出诉讼请求：被告周月如、李永强向原告支付从2017年1月至2020年6月期间拖欠的物业管理费15159.7元及违约金（违约金以每月的物业管理费金额361.09元为基数，分别从欠费次月1日起按每日0.3%计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月22日为28005.74元）。事实和理由：被告为中山市***********************的业主，原告受托为该小区提供物业管理服务。原、被告于2013年9月21日签订《前期物业管理服务协议》，就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，被告应于每月10日前交纳物业管理费，未按时缴纳物业管理费的，按逾期每日加收欠款金额0.3%的违约金。关于该小区的物业服务收费标准问题，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.2元标准向原告缴付物业管理费，其建筑面积为164.13平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费361.09元。被告拖欠2017年1月至2020年6月期间物业管理费15159.7元及相应违约金28005.74元，上述费用合计43165.44元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告中颐公司三乡分公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.前期物业管理服务协议；2.入伙手续；3.物业欠费清单；4.律师函及快递单；5.前期物业服务合同；6.缴款通知书；7.电话催交费记录。被告周月如、李永强共同答辩称：1.确认原、被告存在物业管理合同关系，但原告未按照《物业管理服务协议》的约定履行物业的环境绿化、安全防范、交通秩序，以及对小区所在的社区进行管理和提供便民服务。原告于2015年年底开始拆除小区的围墙、保安岗亭、门禁，被告所在的小区由原来的封闭式管理变为开放式管理，任何人在任何时间，未经登记都可以随意进入小区，直至进入到小区的每个业主家的大门口；2.围墙拆除后，原来的小区道路已经变成了市政路，小区外的车辆可以随时随意进入小区，并在小区随意停放，道路北侧的幼儿园于2020年9月份开业，挤占了原来小区的道路。小区道路北侧的雅居乐小区的开放式垃圾房因拆除了围墙，直接面对小区，对小区的环境卫生、景观造成严重的影响。原告在拆除围墙后没有保安、门禁，没有按合同约定提供管理义务。因此，被告认为原告未履行合同约定的义务，被告有先履行抗辩权；3.原告没有履行义务维护业主的合法权益，管理过程中严重损害被告的房屋，未经被告同意擅自进入房屋凿穿被告房屋的墙壁，至今仍未修复，造成被告重大损失。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告周月如、李永强就其辩解提交如下证据：1.前期物业管理服务协议；2.临时管理规约；3.小区围墙门岗拆除前实景照片；4.小区围墙门岗拆除后实景照片；5.小区围墙门岗拆除前后视频；6.小区道路北侧三乡镇嘉宝第二幼儿园开学广告；7.报警视频及翻译文字；8.被告房屋墙壁被凿穿的视频及翻译文字。本院经审理认定事实如下：2012年3月1日，中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）作甲方、中颐公司三乡分公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将其开发建设的位于中山市*********物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为高层按1.8元/月/平方米，洋房按1.8元/月/平方米，别墅按2.5元/月/平方米，叠加别墅按2.2元/月/平方米，于每月30日前缴交；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应从逾期之日起按欠费总额的3‰/天向乙方支付违约金；甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；甲方可以委托乙方提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，费用由甲方承担。2013年9月21日，中山市中颐物业管理有限公司（以下简称中颐公司）作甲方，被告周月如、李永强作乙方签订《前期物业管理服务协议》约定，乙方将位于中山市***************委托甲方提供物业服务，物业建筑面积163.96平方米；物业管理费多层住宅按建筑面积每月每平方米2.2元收取，于每月10日前交纳；乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金。盈润公司于2013年9月15日通知被告收楼，被告于2013年9月21日办理收楼手续。庭审时原告陈述，被告收楼后一直按时缴交物业管理费至2016年12月，被告从2017年1月1日起开始拖欠物业管理费，至2020年6月30日共拖欠42个月的物业管理费15159.7元（其中2017年1月至2018年4月期间管理费按360.71元/月计算，2018年5月至2020年6月期间管理费按361.09元/月计算)，应付违约金28005.74元，以上费用合计43165.44元；被告称因小区围墙拆除，小区没有门禁和门岗，由封闭式管理变为开放式管理，导致小区物业服务质量下降，且原告在管理过程中严重损害被告的房产，故不同意缴纳物业管理费。原告委托广东仲衡律师事务所于2018年11月30日向被告发出《律师函》，要求被告清偿拖欠的物业管理费及违约金未果，后于2020年4月30日向本院起诉，主张前述实体权利。另查：2018年5月11日，周月如、李永强向本院起诉盈润公司商品房预售合同纠纷[案号（2018）粤2071民初9545号]一案诉称，盈润公司于2015年12月18日在小区业主阻止无效的情况下，擅自强行将雅景半山花园1期的围墙拆除，雅景半山花园从此完全变成了开放式小区，业主居住的小区的生活环境及人身财产安全受到严重影响。由于盈润公司将原为封闭式小区变成开放式小区，严重损害了业主房屋的使用价值，业主因此遭受巨大的损失。业主为此多次与盈润公司协商要求在原址处恢复围墙未果，盈润公司甚至在未经业主讨论同意的情况下于2018年3月28日凌晨3点有组织地拆毁了雅景半山花园唯一的门岗。请求法院判令盈润公司赔偿房产价值损失492390元（按房产建筑面积3000元/㎡计，164.13㎡×3000元/㎡）。前述（2018）粤2071民初9545号案审理查明：雅景半山花园业主荆琴等29人不服中山市城乡规划局规划行政许可于2015年12月17日向本院提起行政诉讼[案号：（2015）中一法行初字第448号，因盈润公司与被诉行政行为有利害关系，本院依法通知盈润公司为第三人参加诉讼]，认为市规划局对雅景半山花园项目1期规划验收时无视小区违法建筑和未按规划条件实施的情况，给予雅景半山花园项目1期规划验收通过，要求撤销。该案判决书查明：2015年7月31日，市规划局三乡分局作出2015-014《关于雅景半山花园小区（半山午后）道路和围墙有关规划情况的复函》，载明：雅景半山花园业主：关于雅景花园小区（半山午后）小区道路和围墙的申诉函收悉。经调查，现将有关规划情况函复如下：一、雅景半山花园1-4栋北侧的规划路是《三乡镇平南西南部片区控制性详细规划》的城市规划路，该预留规划路尚未进行城市道路建设。雅景花园项目已按规划路的控规要求预留道路红线12米，建筑退让道路红线3米；……三、项目与背面相邻用地之间的现状围墙未包括在规划许可内容之内。市规划局答辩称：涉案围墙系为项目施工安全需要临时设置，并未包含在规划许可内容之内，涉案围墙将于项目整体完成施工后、申请规划验收前及时拆除，故该城市规划路不属于雅景半山花园项目1期的验收范围。判决驳回荆琴等29人的诉讼请求。2017年6月12日，盈润公司发布《关于雅景半山一期道路和围墙施工的公告》，内容有：为确保广大业主人身和财产安全，我司将对一期围墙和道路进行优化施工，优化后恢复小区封闭的效果（详见方案平面图与效果图），6月8日至12日我司已对施工方案进行了公示，征求了广大业主的意见并签订了相关施工协议，根据意见反馈结果（以书面意见为准）及协议签署情况，施工方案已得到绝大部分业主的同意，为尊重绝大多数业主的意愿，下一步我司将按施工协议内容进行履行，具体工作方案如下：优化施工时间预计3个月，施工时间2017年6月19日至2017年9月19日，先对现有围墙进行拆除，再对车库侧壁进行加固，最后对缝隙进行填充和修复人行道，重建围墙，实现小区封闭式管理。本院经审理认为，盈润公司作为涉案小区的开发商，负有严格履行房屋买卖合同，保证所开发的小区符合规划要求的义务，负有保持所开发的小区样貌与销售时展示出来的小区样貌一致的义务。原围墙拆除后，虽然中山市自然资源局复函，可于市政路南侧道路红线外三米处重建围墙，但市政路南侧道路红线外三米处已非常接近房屋墙脚，建铁艺围墙后，铁艺围墙到小区房屋之间没有路，业主进入小区花园，需出楼栋大堂门后，再从外面进入小区，且需在小区道路的出入口设置门栏出入，该围墙建设方案不能形成封闭式小区，与其他业主与盈润公司签订的协议中确保小区封闭式管理的约定不符，业主不同意在此建围墙，故盈润公司关于重建围墙的方案不具有可行性，且其责任不在业主。根据盈润公司发布的公告及其他业主与盈润公司签订的协议，涉案房产作为一期房产，盈润公司应按开放式小区与封闭市小区的房屋差价对业主进行补偿。根据广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司作出的房地产估价报告，确认涉案房产在开放式小区与封闭式小区状态下于价值时点2015年12月18日每平方米价差为1013元。但由于涉案围墙被拆除后，业主房屋所在小区仍有三面围墙围起来的半封闭小区，并非完全开放的小区，故业主的损失不能完全按照评估价1013元/平方米计算，而且经本院实地勘察，涉案小区后面为山丘，几无其他居民路过，该拆除围墙的市政路现为“断头路”，除小区业主的车辆外，应无其他车辆进出，对业主房屋的影响不大，酌情盈润公司赔偿周月如、李永强损失21336.9元（164.13平方米×130元/平方米）。本院于2019年12月5日作出（2018）粤2071民初9545号民事判决书判决:一、盈润公司赔偿周月如、李永强损失21336.9元；二、驳回周月如、李永强的其他诉讼请求。周月如、李永强不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，该案仍在二审审理中。中山市不动产登记资料查询结果载明，被告的房产位于中山市**************************，建筑面积为164.13平方米，登记时间为2016年4月6日；按照《前期物业管理服务协议》约定，物业管理费按每月2.2元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费361.09元（164.13平方米×2.2元/平方米）。2020年7月4日，中颐公司出具《情况说明》，同意由其下属分公司中颐公司三乡分公司主张于2013年9月21日与被告周月如、李永强签订的《前期物业管理服务协议》的所有权利，其不再另行主张。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与盈润公司签订的《前期物业服务合同》及中颐公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。本案争议焦点有：一是被告以小区围墙拆除导致服务质量下降及原告损坏被告的房产为由不交物业管理费的抗辩理由是否成立，被告是否应当向原告支付物业管理费；二是被告是否应支付违约金及违约金的计算标准。对焦点一，盈润公司作为涉案小区的开发商，委托物业公司对雅景半山花园小区实行前期物业管理服务，理应将符合规划要求的小区交由原告进行管理。现案涉小区因所建围墙未在规划许可内容之内，盈润公司根据相关职能部门提出的整改要求予以拆除，且重建围墙方案不具有可行性，过错在于盈润公司未就围墙申请规划许可，由此产生的责任应由盈润公司承担；被告向本院主张权利要求盈润公司赔偿因围墙拆除所造成的房产价值损失，本院已另案予以判决盈润公司对被告予以相应赔偿。原有围墙既不是原告拆除，小区不能再重建围墙进行封闭管理，也并非原告原因造成，原告作为提供物业管理服务方，对此没有过错，被告提交的证据不足以证明原告因围墙被拆除导致所提供的服务质量下降事实。对于被告称原告损坏其房产至今未修复的问题，被告可另行协商或遁其他合法途径主张权利。因此，被告以其主张事实为由不交物业管理费的抗辩理由不成立。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。故本院对原告主张被告支付从2017年1月1日起计至2020年6月30日的物业管理费予以支持，本院确定物业管理费按361.09元/月标准计至2020年6月30日止共42个月为15165.78元（361.09元/月×42个月）。原告主张按15159.7元计算，本院予以照准。对焦点二，双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，因其主张未按时缴交物业管理费的理由不成立，故其拖欠管理费的行为构成违约，应向原告支付逾期付款违约金。由于原告主张按每日3‰的计算标准被告认为过高要求调整，且原告未能举证证明其损失数额，故违约金计算标准应予调整。结合本案实际情况,违约金标准本院确定调整为按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持，但违约金计算标准以本院确定为准；被告的抗辩意见理据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周月如、李永强于本判决生效之日起五日内向原告中山市中颐物业管理有限公司三乡分公司支付从2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费15159.7元及违约金（计算方法:违约金以拖欠各月的物业管理为基数，分别从欠费次月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告中山市中颐物业管理有限公司三乡分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，减半收取310元（原告已预交），由被告周月如、李永强共同负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇二〇年七月二十八日书记员  洪艺华林雷