云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初2245号原告（反诉被告）：云南瑞恒投资有限公司，住所地：云南省玉溪市红区环山路鑫兴商业城****。统一社会信用代码：915304023162138463。法定代表人：王欣，总经理。委托诉讼代理人：郭文俊，云南铭众律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：朱媛丽，云南铭众律师事务所实习律师，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：红塔区蔓莎莉美容店，住所地：云南省玉溪市红塔区北苑路综合**（聂耳文化广场对面）。统一社会信用代码：92530402MA6LGWR039。经营者：周培灿，女，1987年9月15日生，汉族，住山东省金乡县。委托诉讼代理人：李春华，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张传跃，代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）云南瑞恒投资有限公司与被告（反诉原告）红塔区蔓莎莉美容店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日受理，本院于2020年6月29日进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人郭文俊、朱媛丽被告（反诉原告）的委托诉讼代理人李春华、张传跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）云南瑞恒投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2015年2月9日签订的《玉溪瑞恒大厦房屋租赁合同》；2.判令被告按合同约定支付原告第六年（即2020年5月1日起至2021年4月31日止期间）房屋租金341314元及逾期付款违约金，违约金按年利率6%自2020年5月1日起计算至款项付清之日止（其中2020年5月1日至2020年6月1日逾期付款违约金为1706.57元）；3.判令被告支付原告2020年1月份至4月份水电费4600元；4.本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中原告放弃了要求判令被告支付原告2020年1月份至4月份水电费4600元的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2015年2月9日签订《玉溪瑞恒大厦房屋租赁合同》，合同约定原告将位于红塔区部分房屋出租给被告用于开美容院；租赁期限自2015年5月1日起至2021年4月30日止，共计6年；第六年租金为341314元，租金按年支付，被告于签订合同后7日内向原告支付第一年租金，以后每年租金于当年4月30日前支付；并约定了违约责任条款。合同签订后，双方一直按合同约定履行，但至2020年3月28日，被告突然致函原告，以疫情为由，通知要求于2020年4月30日解除《玉溪瑞恒大厦房屋租赁合同》，原告不同意，于2020年3月31日回函被告，告知被告不同意解除合同，要求被告按合同约定继续履行义务。原告认为，此次疫情，并没有导致被告不能继续履行合同以及不能实现合同目的。合同约定被告交纳第六年房屋租金的时间为2020年4月30日前，此时玉溪市红塔区地区企业均早己复工复产，本案并不符合《中华人民共和国合同法》第94条规定法定解除的条件，被告不享有法定解除权。被告通知原告解除《玉溪瑞恒大厦房屋租赁合同》的行为无效，且违反了《合同法》第八条、第六十条之规定，应依法承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，为此，特起诉法院。被告（反诉原告）红塔区蔓莎莉美容店反诉答辩称，1.请求确认被告（反诉原告）与原告（反诉被告）的房屋租赁合同于2020年4月30日解除。2.判令原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）房屋租赁押金23400元；3.依法减免或者调低已支付的2020年2月、3月、4月份新冠疫情期间的房屋租金36350元；4.判令原告（反诉被告）承担本案诉讼费用。事实与理由：被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2015年2月9日签订《玉溪瑞恒大厦房屋租赁合同》约定被告（反诉原告）租赁房屋用于美容院经营使用。但是2019年末2020年初，全国范围内新冠疫情蔓延，被告（反诉原告）经营美容院为响应政府号召抵抗疫情，长达数月关门歇业。美容院经营因为长时间不能开门营业，陷入严重的困境。2020年3月底租赁房屋所在地楼上被设定为疫情隔离酒店，美容院客户得知此事以后都拒绝来美容院接受美容服务，租赁合同的目的因新冠疫情原因已经从根本上不能实现。被告（反诉原告）于2020年2月底、3月28日2次向原告（反诉被告）发函，明确表达了因为新冠疫情原因合同已经实际无法继续履行，明确表达了解除租赁合同的意思表示。解约通知已被原告（反诉被告）签收，原告（反诉被告）还为此向被告（反诉原告）2次回函。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条的规定双方的租赁合同已经解除。被告（反诉原告）因为新冠疫情的原因不能正常开门经营，门店客流无法接续，属于不可抗力原因解除。新冠疫情属于不能预见、不能抵抗、不能避免。被告（反诉原告）因为防控疫情需要美容院闭门歇业也是作为社会主体必须承担的社会责任。因为客流丧失，美容院无法正常经营，合同目的已经从根本上无法实现。因此被告（反诉原告）解除合同的情形属于因为不可抗力原因解除双方的租赁关系，并不属于违约行为。同时被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发送合同解约通知函，解约函中明确表达了被告（反诉原告）解除租赁合同的意思表示同时相关函件已经被签收并经原告（反诉被告）书面回复。房屋清空，房屋的水电费、物业费已经全部结算完毕。被告（反诉原告）在清空场地以后就要求原告（反诉被告）接受房屋，原告（反诉被告）拒不接受房屋，被告（反诉原告）通过邮寄方式2次寄送房屋钥匙均被退回，同时被告（反诉原告）也通过微信方式送达交接房屋的要求，均得不到原告（反诉被告）的任何回应。双方租赁合同已经没有继续履行的现实可能性，合同目的已经从根本上不能实现，要求继续履行合同属强人所难。租赁合同解除以后原告（反诉被告）尚有被告（反诉原告）支付的房屋租赁押金尚未返还，押金金额为23400元。根据租赁合同的约定租赁期满或者合同解除以后原告（反诉被告）应当退还上述押金。新冠疫情属于社会突发公众卫生事件，本着公平原则应当由双方分担房屋租金，请求人民法院将2020年2月、3月2个月份的租金减免或者依法调低。法律依据为《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》第6条的规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求铺面租金、延长租期、或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，同时八部委也联合发布了《关于应对新冠肺炎疫情进一步扶持服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》明确规定了租金减免的政策要求。综上所述，被告（反诉原告）已经因为新冠疫情不可抗力原因解除双方的租赁合同。不属于违约，请求对合同解除予以确认。同时以为疫情影响被告（反诉原告）响应国家号召承担停业的社会责任，应当享受国家规定的降租免租的优惠政策。作为社会一员，希望原告（反诉被告）与被告（反诉原告）一起共克时艰。请求人民法院依法确认支持被告（反诉原告）的全部反诉请求。原告（反诉被告）云南瑞恒投资有限公司答辩称，一、请求依法驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求。二、诉讼费由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）要求减免租金，不予认可。因为合同已经履行完毕，不存在变更，合同的变更应当是以继续履行以及尚未履行为前提，本案被告（反诉原告）早在2019年4月份就已经支付2020年2、3、4月份的租金，此时要求变更已不可能。被告（反诉原告）仅能要求对来年尚未支付的租金提请法院变更。本案在审理过程中，原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、玉溪瑞恒大厦房屋租赁合同。证明：原告云南瑞恒投资有限公司与被告红塔区蔓莎莉美容店于2015年2月9日签订玉溪瑞恒大厦房屋租赁合同，合同约定原告将位于红塔区部分房屋出租给被告用于开美容院；租赁期限自2015年5月1日起至2021年4月30日止，共计6年；第六年租金341314元／年，租金按年支付，被告于签订合同后7日内向原告支付第一年租金，以后每年租金于当年4月30日前支付，以及违约责任等条例。二、玉溪瑞恒大厦房屋租赁合同解除通知函、回函。证明：于2020年3月28日，被告致函原告，以疫情为由，要求于2020年4月30日解除玉溪瑞恒大厦房屋租赁合同，原告于2020年3月31日回函被告，告知被告不同意解除合同，要求被告按合同约定继续履行义务。三、原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、被告个体工商户营业执照。证明：原告和被告的主体身份情况。四、玉兴街道为企业（项目）、公司、商铺复产复工复业验收审批表。证明：瑞恒店在2020年2月21日就已复工复产。同理，被告（被告（反诉原告））也可以在2月份就完成复工复产。被告解除合同的行为是无效的。以上证据经质证，被告对证据的真实性无异议，证据二，被告认为在3月2日、3月31日分别向原告发送两次回函。证据四，被告对关联性不认可。认为不能证明被告合同可以继续履行，复工审批表为瑞航酒店的复工审批表，因为瑞航酒店为疫情隔离酒店，该酒店在承租房屋的楼上，该酒店对复工导致被告的客户因恐惧疫情不再到美容院接受服务，致使租赁合同的目的无法实现。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、解约函。证明：被告（反诉原告）已经于2020年3月28日发函解除双方的租赁合同，解约函已经于2020年3月31日被瑞恒公司的工作人员签收，双方租赁合同已经原告（反诉被告）单方解除。二、回函。证明：原告（反诉被告）已经收到被告（反诉原告）单方解除房屋租赁合同的公函，双方租赁合同已经原告（反诉被告）单方解除。三、房屋交付资料。证明：被告（反诉原告）履行房屋交付义务，但是原告（反诉被告）拒不配合接收房屋，自行承担房屋空置相关损失。四、疫情属于不可抗力的相关文件。证明：新冠疫情导致合同履行目的根本不可实现，属于不可抗力。五、中国法院网文章。证明：最高立法机关全国人大常委会认为疫情属于不可抗力。六、最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一、二、三）。证明：新冠疫情对被告美容院构成合同履行的不可抗力为由解除租赁合同，有权申请调低租金。七、温岭市人民法院民事判决书。证明：新冠疫情属于不可抗力，被告有权据此解除租赁合同及申请减免租金。八、关于应对新冠肺炎疫情进一步扶持服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见（国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场敬爱年度总局八部委联合发布）。证明：根据国家政策要求被告有权申请原告对疫情期间（2020年2月、3月、4月）的房屋租金减半收取，被告有权申请原告返还已经支付的疫情期间的一半租金及人民币36350元。九、房屋押金支付收据。证明：被告已经按照原租赁合同的约定向原告支付房屋押金，原告应当返还被告已经支付的房屋押金。十、房屋租金支付收据。证明：被告已经支付租金至2020年4月30日。以上证据，经质证，原告对证据一，真实性、合法性、关联性无异议。但对证明目的不认可。原告认为：1.被告（反诉原告）主张其在3月28日发函解除合同，认为双方的合同在4月30日解除，但4月30日的时候玉溪地区已经复工复产，疫情已被控制，不可抗力因素已经消失。2.本案疫情最多能导致被告（反诉原告）支付租金、履行合同义务的困难。但是不能直接导致被告（反诉原告）不能继续经营，并不能导致被告（反诉原告）合同目的不能实现。故被告（反诉原告）无权依照《在中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定通知解除合同。其发函解除合同的行为无效。证据二，真实性、合法性、关联性无异议。对证明目的不认可。该证据反而能证明原告已及时回函被告（反诉原告）不同意解除合同。证据三，三性不予认可。因为本案被告（反诉原告）没有法定解除权，也没有与原告协商一致解除合同。合同尚未解除，被告（反诉原告）将房屋交还原告无事实和法律依据，原告也没有签收，现房屋的钥匙也没有在原告手上。对证据四，真实性、合法性无异议。对关联性不予认可。原告认为疫情确实属于不可抗力，但被告（反诉原告）要求解除合同时不可抗力因素已经消失，被告（反诉原告）无权再依照不可抗力的相关规定来解除合同。证据五，真实性、合法性无异议，但是与本案没有关联性。疫情之下如何裁判应当以最高人民法院或者政府权威部门以官方名义发表的文件为准。发工委的工作人员的个人答复是个人观点，不能作为法律渊源。并且从内容看也不能证明被告（反诉原告）就能单方解除合同。证据六的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可。原告认为依照指导意见一第三条第二项、指导意见二第一条第六项，法院也并不鼓励解除合同，除非疫情确实导致合同客观上无法履行，并且不能实现合同目的才能解除。而如果仅仅受到一定影响，履行发生一定困难，是鼓励合同双方根据公平原则对合同履行的期限、方式、金额进行一定的变更，而不是解除合同。证据七的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不认可。原告认为该份判决书并不是最高人民法院的指导性判例，并且从该份判决的结果来看，法院最终也仅是对合同履行进行了一定的调整变更，并未因为疫情就判决解除合同。证据八，真实性、合法性无异议，对关联性及合同证明目的不认可。被告（反诉原告）要求减免租金，但其要求减免的租金其已履行完毕，已没有变更的现实性。证据九，真实性、合法性、关联性无异议，但证明目的不认可，因为合同尚未解除，不存在退还押金的问题。证据十，真实性、合法性、关联性无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院评述如下：对被告提交的证据三，证明了被告将原告商铺钥匙交给原告的事实，原告是否接收不影响该行为的发生，对该证据，本院予以确认。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认如下案件事实：原告云南瑞恒投资有限公司与被告红塔区蔓莎莉美容店于2015年2月9日签订玉溪瑞恒大厦房屋租赁合同，合同约定原告将位于红塔区部分房屋出租给被告用于开设美容院，租赁期限自2015年5月1日起至2021年4月30日止，共计6年；第六年租金341314元／年，租金按年支付，被告于签订合同后7日内向原告支付第一年租金，以后每年租金于当年4月30日前支付，以及违约责任等条例作了约定。合同签订后，被告交纳了租房押金23400元，2019年3月25日被告交纳了2019年5月1日至2020年4月30日的房租290800元。2020年2月由于全国发生新冠状肺炎疫情，被告租赁的房屋上层为瑞航酒店，而瑞航酒店被政府作为疫情隔离酒店，时间为2020年3月27日至2020年4月9日。被告于2020年3月28日发函给原告，内容为“现因新冠状疫情在全国范围内流行，全国处于疫情防控使用的紧急状态。我单位根据政府要求闭门歇业防控疫情。截止到2020年3月仍然不能正常开业经营，因长时间闭店，我单位经营已经陷入困境，租赁合同目的已根本不能实现。现向您郑重函告如下：1.通知您双方签订的《玉溪瑞恒大厦房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。2.我方于2020年4月30日前将我方所有的全部物品从商铺内搬出，空调等设施设备撤回，场地垃圾消运完毕，水电费、物业费结清。3.请您于2020年4月30日与我店方办理交接手续，收回房屋。若您逾期交接，则视为我方已向您交付了租赁商铺。同时请您在房屋租赁合同解除后7日内将我店已经支付的房屋押金：23400元全额返还我方。4.如您对本解除合同通知有异议，可以在本通知送达之日起5日内向本店提出书面异议，并同本院达成书面处理协议。否则，视为您完全认可该解除通知的内容。我店本次合同解除行为并非违约，实属新冠疫情影响，属不可抗力原因导致。根据《合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力原因引起合同不能履行的，部分或者全部免责”。2020年3月31日原告向被告回函，认为疫情不构成“租赁合同”解除的条件，不同意解除。2020年4月30日被告交纳了2020年1月至4月的水电费465612元，2020年5月1日被告将所租赁的房屋腾空，搬离了租赁的房屋，并通过邮寄形式将房屋钥匙寄给原告，原告拒绝收取。为此，原告起诉来院。另述，在本院审理过程中，被告自愿放弃要求原告依法减免或者调低已支付的2020年2月、3月、4月份新冠疫情期间的房屋租金36350元的反诉请求。本院认为，本案即有本诉又有反诉，本院分别评判如下：对反诉部分，原告与被告签订的《玉溪瑞恒大厦房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应按约定履行自己义务，但由于2020年2月全国突发新冠状肺炎疫情，致使作为从事美容店的被告，不得不根据政府要求闭门歇业防控疫情。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件关于统筹推进新冠若干问题的指导意见》（一）第二条规定：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件。要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件，对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。从以上法律对不可抗力解释看，新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，同时结合原、被告的租赁地点，被告所从事职业看，租赁房屋的上层的瑞航酒店，作为疫情隔离酒店，致使被告无法在疫情隔离进行开业进行美容活动。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，被告由于新冠肺炎疫情导致无法经营，属于因不可抗力致使不能实现合同目的，被告通过函文方式通知原告解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。故本院确认被告与原告的《玉溪瑞恒大厦房屋租赁合同》于2020年4月30日解除（解除通知于2020年3月31日到达原告）。对被告要求原告返还租房押金的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对该反诉请求，本院予以支持。对被告放弃要求原告减半收取2020年2月、3月、4月房屋租金的反诉请求，是被告对是对自己权利的合法处分，其行为不违反有关法律规定，本院予以准许。本诉部分，由于合同已解除，不存在被告尚欠租金及违约金的情形，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六、第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）红塔区蔓莎莉美容店与原告（反诉被告）云南瑞恒投资有限公司于2015年5月1日签订的《玉溪瑞恒大厦房屋租赁合同》已于2020年4月30日解除；二、由原告（反诉被告）云南瑞恒投资有限公司于本判决生效之日起10日内退还被告（反诉原告）红塔区蔓莎莉美容店房屋押金23400元；三、驳回原告的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3257元，反诉案件受理费192元，由原告（反诉被告）云南瑞恒投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  刘建荣二〇二〇年七月十六日书记员  罗 华