广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初647号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司，住所地：韶关市浈江区*************。负责人：张艳芝，该公司区域总经理。委托诉讼代理人：马艳，该公司员工。被告：张某某，男，1970年12月24日出生，汉族，住韶关市浈江区*************。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司（下称“碧桂园物业浈江分公司”）与被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业浈江分公司的委托诉讼代理人马艳到庭参加了诉讼，被告张某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业浈江分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付韶关碧桂园云林水岸39街8号房屋的物业服务费暂计至2020年1月共计125250.64元；2、被告以每月拖欠物业费为基数，按所欠物业费每日5‰为标准，向原告支付至被告交付全部拖欠物业费之日止的违约金，暂计至2020年3月24日的违约金为881982.3元，现向公司申请后请求法院判令被告以每日1‰的违约金计，共计176396.5元（2020年3月24日之后的违约金按《韶关碧桂园前期物业服务协议》所约定计至付清之日止），合计301647.1元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2008年7月10日，韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2011年7月28日购买碧桂园云林水岸39街8号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应于每月5日前向原告支付物业服务费1361.42元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰向原告支付违约金。被告于2012年6月开始拖欠原告物业服务费，至2020年1月拖欠款项已达301647.1元。原告于2019年5月31日向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，请求判如所请。被告张某某辩称，一、被告与原告的合同权利义务关系尚未开始。根据被告与原告于2011年7月28日签署的《韶关碧桂园前期物业服务协议》（编号：11018069062）第一章约定：“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的由韶关市顺宏房地产开发有限公司负责开发建设的韶关碧桂园商品住宅区中的云林水岸39街8单位交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，订立本协议。”的内容，可知开发商韶关市顺宏房地产开发有限公司向被告交付该物业为协议双方履行相关权利义务的前提条件，也就是说《韶关碧桂园前期物业服务协议》的生效是有附条件的，是要待开发商交付房屋后附条件成就后该合同才生效的。但直至今日，因该物业存在严重质量问题不符实际交付使用条件，因此，被告就该物业质量问题一直与开发商进行沟通协商，至今未与开发商进行交接手续，开发商也清楚知道至今未交付该物业给被告的事实，由于质量问题没有收楼，被告一直与开发商交涉，至2017年6月23日在韶关市网络问政平台上发出督促开发商维修好该房屋后便收楼的问政请求，但开发商一直未维修，由此可见，被告到今日都未收楼，《韶关碧桂园前期物业服务协议》的附条件没有成就，到今日都没有生效，原告以未生效的协议向法院起诉是滥用诉权，请求法院依法驳回。二、原告是否依法依规取得前期物业管理资格存疑，被告与原告签署的《韶关碧桂园前期物业协议》可能存在无效情形。根据建设部[2003]130号《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条规定：“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”目前，暂无相关证据表明韶关市顺宏房地产开发有限公司通过招投标的方式选聘原告为物业管理企业。三、退一步讲，原告主张的违约金严重过高，没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”以及根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》等相关规定，年利率也不能超过24%。本案中，原告主张按所欠物业费每日5‰为标准计算违约金，被告认为属于“明显过分高于造成的损失”，且没有法律依据。四、原告诉讼请求已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》等相关法律规定，原告的部分诉请已超过诉讼时效，也应依法予以驳回。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告诉请。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告碧桂园物业浈江分公司是具备物业管理资质的物业服务企业，其前身为广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司，于2019年6月20日变更为现名称。2009年7月15日，韶关市顺宏房地产开发有限公司（下称“顺宏公司”）选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务事宜，双方签订了《韶关碧桂园前期物业服务合同》。2011年7月28日，被告张某某（买受人）与顺宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及相关合同附件，约定被告购买顺宏公司位于韶关市*************联体住宅，该商品房为预售商品房，该商品房约定建筑面积共552.81平方米，其中，套内建筑面积552.81平方米。花园面积790平方米。该合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2012年5月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按《补充协议书》第十二条约定的方式处理。而合同附件四《补充协议书》第十二条“交楼手续”约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品给买受人，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。《补充协议书》第十三条还约定：该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。同日，被告张某某（甲方、业主）与原告（乙方、物业服务企业）签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》，约定：双方就甲方已购买的由顺宏公司负责开发建设的韶关碧桂园商品住宅区中的云林水岸39街8单位交付后由乙方提供物业管理服务事宜达成一致；甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元及花园面积每月每平方米0.5元计收，该物业的房屋建筑面积为552.81平方米、花园面积为790平方米，甲方应按1390.06元/月向乙方缴交物业服务费，上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准；甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，乙方采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延）；甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金等内容。2012年3月29日，涉案房屋经竣工验收并已备案。合同约定的房屋交付日期过后，被告以房屋存在质量问题拒绝收楼。原告依据上述合同约定，认定顺宏公司已于2012年5月20日将所购房屋交付给被告，并根据其与顺宏公司签订的《韶关碧桂园前期物业服务合同》及原、被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》，从2012年6月起开始计收物业服务费。被告则认为其与原告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》中约定待开发商交付房屋给被告后该合同才生效，而顺宏公司交付的房屋因严重不符合交楼质量标准，被告一直未收楼，因此，《韶关碧桂园前期物业服务协议》未生效，故而拒绝向原告缴交物业服务费。另查明：因被告未交纳物业服务费，原告曾于2017年6月向本院提起诉讼，要求被告张某某承担涉案房屋计至2017年4月的物业服务费和违约金，案号为（2017）粤0204民初1310号。诉讼期间，原告向本院提出撤诉申请，本院于2017年8月9日作出裁定书裁定准许原告撤诉。此外，原告还提交了房屋开发商于2018年2月5日发给被告的收楼短信，再次督促被告尽快办理收楼手续，2019年5月31日原告向被告寄送《律师函》，向被告催收物业服务费等。2020年4月2日，原告经追收无果，向本院提起诉讼，要求被告支付暂计至2020年1月的物业服务费共125250.64元及违约金。庭审中，原告明确物业费收费标准按实际测绘面积计，即被告每月应缴纳物业服务费共1361.42元（实测房屋建筑面积554.4平方米×1.8元/平方米+实测花园面积727平方米×0.5元/平方米）。同时，明确违约金按实欠物业费金额按每日1‰计算。对于违约金的起算时间，原告明确为自欠费月份起的第三个月1日开始计算违约金。以上事实有当事人提交的营业执照、核准变更登记通知书、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《韶关碧桂园前期物业服务合同》、《韶关碧桂园前期物业服务协议》、竣工验收备案表、房屋测绘成果报告书、欠费明细、律师函、短信、快递单、房屋质量图片、撤诉裁定书等及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。围绕原告碧桂园物业浈江分公司诉请与被告张某某的抗辩，本院分析如下：一、原告是否有权请求被告支付物业服务费及违约金的问题。本案中，原告是具备物业管理资质的物业服务企业，其与开发商顺宏公司签订前期物业服务合同，被选聘为涉案物业小区提供物业管理服务，原告事实上亦提供了物业管理，因此，原告依法有权收取物业服务费。同时，原告与被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定“甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”，而《商品房买卖合同》第八条约定商品房交付之日为2012年5月20日前，交付条件为该商品房经验收合格。根据查明事实，涉案商品房已于2012年3月29日经竣工验收并已备案。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，涉案商品房符合法律规定和合同约定的交楼条件，且房屋开发商亦已多次通知被告收楼，被告逾期未收楼，根据《商品房买卖合同》及相关附件约定，在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接商品房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。因此，原告有权依据合同约定的该商品房交付之日2012年5月20日起向被告主张物业服务费。被告自签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》至今，未履行向原告交纳物业服务费的义务，即便原告发出律师函后，仍拒绝履行该义务，因此，被告的行为已构成违约,原告有权请求被告依法承担违约责任。二、原告诉请2012年6月至2020年1月期间的物业服务费和违约金是否应予支持及原告部分诉求是否超过诉讼时效的问题。本案中，原告主张被告应支付2012年6月至2020年1月共计92个月，每月物业服务费为1361.42元，合计物业服务费为125250.64元。被告对于原告部分诉求提出抗辩，认为已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，本案中，原告曾于2017年6月向本院提起诉讼主张权利，对于原告主张的2017年6月之前的物业服务费，在民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的，应适用民法通则规定的二年诉讼时效期间，故对于2015年6月之前的物业服务费，因已超过诉讼时效，且原告也没有提供证据予以证明存在诉讼时效中止和中断的情形，故对于被告辩称原告部分诉求已过诉讼时效的主张本院予以采纳，对于原告主张的2012年6月至2015年5月共计36个月的物业服务费依法不予支持。对于2015年6月至2020年1月共计56个月的物业服务费76239.52元（1361.42元/月×56月），被告张某某应按照协议的约定支付给原告。至于违约金，被告抗辩违约金过高，关于违约金计算标准，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付物业服务费给原告造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”鉴于原告与被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》对逾期交费的违约责任约定从逾期之日起，每日按应付费用的5‰交纳违约金以及原告明确“按欠付费用每日5‰下调至按欠付费用每日1‰”计算违约金均超过造成损失的百分之三十，明显过高。因此，本院适当调整为被告支付的违约金金额应以每月拖欠物业服务费金额为基数，按原告主张的逾期支付之日起（2015年8月1日）以不超过人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜。三、被告以所购涉案房屋存在质量问题未收楼为由拒绝向原告支付物业服务费是否有依据的问题。被告向顺宏公司购买涉案商品房，与顺宏公司签订了《商品房买卖合同》，与碧桂园物业浈江分公司签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》。《商品房买卖合同》、《韶关碧桂园前期物业服务协议》两者属于不同的民事法律关系，被告在这两份合同中所享有的权利与义务各不相同。依据《商品房买卖合同》，被告享有接收顺宏公司交付符合合同约定质量要求的房屋；依据《韶关碧桂园前期物业服务协议》，被告享有碧桂园物业浈江分公司为涉案商品房所在小区提供物业服务的义务，同时自己应履行按时足额交纳物业服务费义务。鉴于被告所称的涉案商品房存在质量问题并非原告造成，且原告与被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》没有约定当涉案房屋存在严重漏水等问题未收楼时被告可以免交物业服务费，故被告以此为由拒绝向原告缴交物业服务费，与《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定被告享有的权利不符。根据合同相对性的原则，如果被告认为购买的涉案商品房存在质量等问题，应依据与顺宏公司签订的《商品房买卖合同》向顺宏公司主张权利，而不是籍此拒绝履行《韶关碧桂园前期物业服务协议》中约定的向原告按时足额交纳物业服务费的义务。综上，被告所主张的房屋质量问题属于其与顺宏公司之间的商品房买卖合同调整范畴，与本案并非同一法律关系，其应与顺宏公司另行解决，而不能以此为由拒交物业服务费。被告张某某经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证的权利，并不影响本院依据现有证据及查明事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张某某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年6月至2020年1月的物业服务费合计76239.52元及逾期支付期间的违约金[其中2015年8月1日起至2019年8月19日止的违约金以实欠物业服务费金额按中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算，自2019年8月20日起至付清之日止以实欠物业服务费金额按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2912.36元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司负担2059.36元,由被告张某某负担853元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员  汤 恍二〇二〇年六月三十日法官助理  张丽玲书 记 员  朱祖芳