广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1360号原告：陈少华，男，香港特别行政区永久性居民，19XX年X月X日出生，香港居民身份证号码XX********。委托诉讼代理人：陈伟忠，广东高泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘国琼，广东高泰律师事务所律师。被告：邓某1，男，1973年9月2日出生，汉族，住湖南省安化县*********，公民身份号码432************475。被告：佛山市美富游艇有限公司，住所地：广东省佛山市高明区************，统一社会信用代码914***********896P。法定代表人：邓某1。原告陈少华诉被告邓某1、佛山市美富游艇有限公司（以下简称美富游艇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈少华的委托诉讼代理人陈伟忠、潘国琼到庭参加诉讼，被告邓某1代表其本人及被告美富游艇公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈少华向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付租金67657元；2.判令两被告向原告支付恢复原状费用391136元（包括搭建星铁棚工程款137854元，向邓昌炳支付的墙体修复费用241582元及补正的费用11700元）；3.判令两被告按照每日2000元的标准支付自2019年12月18日起至2020年3月6日期间的违约金160000元；4.判令两被告腾空清理所租赁的位于佛山市高明区*************的厂房、办公楼及空地上的物品（包括厂房侧边的环保抽空设备、空地上的船体模具及杂物等）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月22日，原告作为甲方，被告邓某1作为乙方，签订了《租赁合同》一份，约定被告邓某1租用原告位于佛山市高明区*************的厂房、办公楼及空地（以下简称案涉场地）作生产性使用，租赁期限从2011年7月1日起至2015年6月30日止，2011年7月1日至2014年6月30日每月租金为51118元，2014年7月1日至2015年6月30日每月租金为53673元。案涉场地实际由被告美富游艇公司经营使用，被告美富游艇公司于2011年7月1日成立，注册地址为案涉场地地址，被告邓某1为被告美富游艇公司的发起人及股东。《租赁合同》到期后并未终止，被告美富游艇公司继续使用案涉场地。2019年9月28日，因被告美富游艇公司管理不当，在生产过程中发生火灾，导致案涉场地被烧，破损严重。2019年9月30日，被告邓某1向原告出具了《承诺书》一份，载明“现佛山市美富游艇有限公司法人代表邓某1承诺一切关于该厂房由于本次火灾造成的对于厂房业主陈少华的损失全部由邓某1承担。”2019年10月17日，原告与两被告合意解除双方之间的租赁关系，被告邓某1向原告出具了《厂房租金欠款》一份，载明“今欠到陈少华高明大道XXX号租金67657元。”同日，被告邓某1再次向原告出具《承诺书》一份，被告邓某1承诺对案涉场地进行更新、重建和修复，将厂内火灾后垃圾及办公楼卫生全部清理干净，并载明“本人承诺该维修工程于60天全部完成，若未能按承诺完成，超期按2000元/天赔偿给业主陈少华损失。”因此，被告邓某1本应于2019年12月17日前完成重建和修复工作。2019年10月22日，被告美富游艇公司与案外人佛山市正德建筑工程有限公司（以下简称“正德公司”）签订《搭建星铁棚工程合同》，约定将案涉场地的搭建星铁棚工程交给正德公司承包，工程单价为105元/平方米。然而，因两被告未能及时向正德公司支付工程款，仅支付了80000元，导致工程中途停工。原告迫于无奈与正德公司协商，并于2020年3月6日签订了《搭建星棚工程补充协议》，约定正德公司继续施工，双方按照《搭建星铁棚工程合同》所约定的工程单价按实际面积进行结算，并在扣除被告邓某1支付的80000元后余款由原告支付。搭建星铁棚工程完工后，经原告与正德公司结算，确认工程面积为2074.8平方米，工程总价为217854元，原告需支付137854元。另外，由于原告在施工过程中变更施工材料等原因，实际上向正德公司支付的工程款为155000元。2020年3月8日，原告与案外人邓昌炳签订《美富游艇厂房维修项目及结算清单》，约定邓昌炳承包案涉场地的墙体修复、铝窗更换、电箱及电缆更换等维修工程，双方确认工程总价为241582元，原告已支付。2020年4月8日，原告与案外人邓昌炳签订《更正协议书》，约定《美富游艇厂房维修项目及结算清单》中附表的第八项计算有误，应由1300元更正为13000元，原告应补回邓昌炳11700元，原告已支付。综上所述，被告美富游艇公司在承租案涉场地后，因管理不善导致火灾，两被告本应妥善处理并及时将场地恢复原状，但两被告多次不按照承诺内容履行，使原告不得不自行委托案外人进行修复，两被告的行为已构成侵权。原告特具状至法院，望法院判如所请。被告邓某1、美富游艇公司辩称，对原告第一项诉讼请求没有异议。对第二项诉讼请求有异议，被告只认可与正德公司签订的合同，只对137854元认可，对155000元不认可。对第三项诉讼请求不认可，2020年3月17日原告申请财产保全将厂房封闭，被告没有生产能力，无能力支付款项。对第四项诉讼请求，原告不让被告搬走任何东西，因为原告申请财产保全，不让被告搬走任何东西，所以被告一直没搬，被告是愿意搬走的，是原告不让被告搬。对第五项诉讼请求，被告没有支付能力，支付不起。被告只认可137854元，其他任何费用被告不认可，原告与其他人签订的合同，没有经过被告的同意，被告是不认可的。被告只对2019年10月1日与原告签订的厂房二的租赁合同，2019年10月1日之前的租赁厂房三合同认可有效的，2019年10月1日之后的不认可。经过当事人举证、质证和本院调查，本院对证据认定如下：对于原告提交的被告没有异议的证据，本院予以采信。对于原告提交的搭建星棚工程补充协议、中国工商银行电子银行回单、收据、佛山市顺德区伟铁金属加工有限公司工商登记信息、美富游艇厂房维修项目及结算清单、更正协议书，被告对其真实性、合法性和关联性有异议，但因其对正德公司搭建星铁棚的费用137854元无异议，且被告无证据足以推翻原告的以上证据，被告在庭审中明确表示不申请对火灾引起的损失和修复内容及费用进行鉴定，因此本院对原告的以上证据予以采信。被告提交的产品制作结算单、被查封财产清单，原告对其真实性、合法性和关联性不予确认，以上证据与本案并无法律上的关联性，且被查封设备清单是被告自行制作，本院不予采信。本院经审理查明事实如下：2011年6月22日，原告与被告邓某1签订《租赁合同》，约定被告邓某1（乙方）租用原告（甲方）位于佛山市高明区*************的厂房三、办公楼及空地，租赁期限为2011年7月1日至2015年6月30日，2011年7月1日至2014年6月30日期间，每月租金51118元，2014年7月1日至2015年6月30日期间，每月租金53673元，每月10日前缴纳下个月的租金。该合同第八条约定：“租赁期间乙方必须严格做好防火、生产安全及其环保卫生、治安等工作，否则由此产生的法律责任、费用由乙方自负，若给甲方造成经济损失的由乙方负责赔偿。”2019年9月30日，被告邓某1出具《承诺书》，载明2019年9月28日案涉场地发生火灾，被告邓某1承诺“一切关于该厂房由于本次火灾造成的对于厂房业主陈少华的损失全部由邓某1承担。”2019年10月17日，被告邓某1出具《厂房租金欠款》，载明“今欠到陈少华高明大道XXX号租金67657元。2019年11月30日前归还。”2019年10月17日，被告邓某1出具《承诺书》，承诺对案涉场地“一、按厂房设计要求、材料标准、搭建要求进行更新、重建；二、墙体修复（内外墙）、铝窗更换、消防箱、漏电开关箱进行更新、厂房内墙翻新等；三、将厂内火灾后垃圾及办公楼卫生全部清理干净；四、业主方有权检验材料标准，合格后才可施工，最终验收由业主方负责；五、综合以上条件，本人承诺该维修工程于60天全部完成，若未能按承诺完成，超期按2000元/天赔付给业主陈少华损失；六、以上维修费用由本人邓某1全部负责。”2019年10月22日，被告美富游艇公司与案外人正德公司签订《搭建星铁棚工程合同》，约定将其厂内车间搭建星铁棚工程交给正德公司承包，搭建星铁棚约1960平方米，工程单价为105元/平方米（按瓦面面积计算）。该合同落款处加盖了被告美富游艇公司和案外人正德公司的印章，被告邓某1和案外人冉龙毅分别在甲方代表和乙方代表处签名。该合同末尾手写“总价：84米×24.7米=2074.8平方米；2074.8平方米×105元/平方米=217854元；已付瓦款50000元。”2020年3月6日，原告与冉龙毅签订了《搭建星棚工程补充协议》，载明原发包单位美富游艇公司（邓某1）与正德公司（冉龙毅）签订车间搭建星棚工程合同，因原发包单位没有按合同付款给正德公司，导致工程无法施工。经正德公司与原告协商，约定正德公司继续施工，双方按照原合同履行。双方确认美富游艇公司（邓某1）已预付工程款80000元给正德公司（冉龙毅）；该工程包工包料，单价105元/平方米，完工后按实际面积结算；原告代支部分材料款项，完工结算抵减；该工程余下款项由原告结算。2020年3月6日，原告向案外人佛山市顺德区伟铁金属加工有限公司的法定代表人邓志伟汇款50000元，同日佛山市顺德区伟铁金属加工有限公司出具收据确认收到陈（先）生订瓦余款共50000元整；2020年3月15日和2020年3月22日，原告分别向冉龙毅汇款50000元和30000元；2020年5月1日，原告向冉龙毅汇款25000元，同日，冉龙毅出具收据确认收到原告支付的案涉场地搭建厂房费用155000元，该款项全部结清。2020年3月8日，原告与案外人邓昌炳签订《美富游艇厂房维修项目及结算清单》，约定邓昌炳承包案涉场地的维修工程，双方确认工程总价为241582元，维修项目包括车间内外墙排栅、全厂房内墙批荡扇白、全厂房铝窗等十五个项目，其中第八项厂房两端水泥灌注两次（含钢筋模板混凝土）的工程量为100米，单价130元，总价1300元。2020年4月6日佛山市高明区畅运物业管理有限公司向邓昌炳转账241582元，同日，邓昌炳出具收据确认收到佛山市高明区畅运物业管理有限公司代陈少华支付的维修费241582元。2020年4月8日，原告与邓昌炳签订《更正协议书》，确认美富游艇厂房维修项目附表第八项计算有误，应由1300元更正为13000元，原告应补回邓昌炳11700元，同日，邓昌炳出具收据确认收到原告支付的工程款11700元。被告美富游艇公司于2011年7月1日成立，共有两名股东，被告邓某1是其中一名股东。两被告在庭审中确认，被告邓某1租赁案涉场地后实际由被告美富游艇公司使用，2019年9月28日案涉场地发生火灾的原因是电线线路起火。原告庭审后确认，《搭建星铁棚工程合同》末尾手写内容为原告书写。原被告在庭审中一致确认，2011年6月22日签订的《租赁合同》到期后，被告继续使用案涉场地直至2019年9月28日，双方继续履行原合同的义务，2019年10月17日双方协议解除了合同。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。因原告陈少华为香港特别行政区永久性居民，故本案具有涉港因素,属于涉港民事案件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，原被告没有协议选择合同适用的法律，而租赁的物业位于佛山市高明区，内地法律是与本案租赁合同有最密切联系的法律，且原被告在庭审中明确选择适用内地法律，故本院依法确定内地法律作为处理本案纠纷的准据法。关于租赁合同的责任主体。《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款规定：“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告邓某1作为被告美富游艇公司的发起人（设立人），在被告美富游艇公司成立前以自己的名义与原告签订本案租赁合同，租赁的案涉场地实际由被告美富游艇公司使用，被告美富游艇公司实际享有合同权利，之后被告邓某1以自己的名义出具《厂房租金欠款》确认拖欠原告案涉场地的租金，并以自己的名义出具两份承诺书，承诺赔偿原告案涉场地的火灾损失，因此原告可以请求被告美富游艇公司和被告邓某1承担合同责任。关于合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2011年6月22日原告与被告邓某1签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。该合同在2015年6月30日到期后，被告仍然继续使用案涉场地，双方继续履行合同义务，因此该《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。2019年10月17日双方协议解除了《租赁合同》，被告应当返还租赁的案涉场地，因此原告要求两被告腾空清理案涉场地上的物品的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于租金。《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”被告邓某1签订《租赁合同》后被告美富游艇公司实际使用了案涉场地，且被告邓某1在2019年10月17日出具《厂房租金欠款》确认拖欠原告案涉场地的租金67657元，并承诺在2019年11月30日前归还，两被告应当按期支付租金。原告要求两被告支付租金67657元的诉讼请求合法有据，且两被告对此无异议，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。关于恢复原状费用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中《租赁合同》第八条约定：“租赁期间乙方必须严格做好防火、生产安全及其环保卫生、治安等工作，否则由此产生的法律责任、费用由乙方自负，若给甲方造成经济损失的由乙方负责赔偿。”2019年9月28日案涉场地因被告管理不善发生火灾，两被告应当赔偿原告的损失，事后被告邓某1承诺赔偿火灾造成的损失、对案涉场地进行修复，但未实际修复，原告自行请人维修产生的费用应当由两被告承担。原告因搭建星铁棚工程支付了155000元，原告只请求被告支付137854元是原告对其自身权益的处分，本院予以确认，被告应当向原告支付星铁棚工程款137854元。原告与案外人邓昌炳签订的《美富游艇厂房维修项目及结算清单》的维修项目在修复案涉场地因火灾造成损失的合理范围内，也在被告邓某12019年10月17日出具的《承诺书》中承诺修复的范围内，被告不认可该笔费用，但又明确表示不申请对火灾引起的损失和修复内容及费用进行鉴定，其应当承担举证不能责任，原告因此项工程支付的费用241582元和11700元共253282元应当由两被告承担。综上，两被告应支付的搭建星铁棚和修复墙体等各项恢复原状的费用共137854元+253282元=391136元，原告要求两被告支付恢复原状费用391136元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案两被告在发生火灾后未赔偿损失也未履行修复义务，致使案涉场地无法正常出租，造成了原告的可得利益损失，其应当参照续租期间的租金标准赔偿原告案涉场地修复前的租金损失，对于案涉场地续租期间的租金标准，原被告说法不一致，而原合同约定2014年7月1日至2015年6月30日期间每月租金53673元（即每日1789.1元），考虑到市场价格变动，且被告邓某1承诺2000元/天赔偿损失并未超过原合同约定每日租金1789.1元的1.3倍，因此原告要求以2000元/天的标准计算违约金合理。被告邓某12019年10月17日承诺在60天内全部完成案涉场地的修复工程，截至2020年3月6日原告与冉龙毅签订《搭建星棚工程补充协议》，被告邓某1仍未如期完成修复工程，其应当自2019年12月17日起赔偿原告相应的超期损失。原告要求两被告支付2019年12月18日至2020年3月6日（共80天）的违约金共2000元/天×80天=160000元合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条，判决如下：一、被告邓某1、佛山市美富游艇有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈少华支付租金67657元；二、被告邓某1、佛山市美富游艇有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈少华支付恢复原状费用391136元；三、被告邓某1、佛山市美富游艇有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈少华支付违约金160000元；四、被告邓某1、佛山市美富游艇有限公司于本判决生效之日起十日内腾空清理佛山市高明区*************的厂房三、办公楼及空地上的物品。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9988元，减半收取4994元，保全费3614元，共计8608元（原告陈少华已预交），由被告邓某1、佛山市美富游艇有限公司负担，且在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。原告陈少华预交的费用8608元，由原告陈少华在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 汪玲霞二〇二〇年七月十日法官助理 薛韵莹书 记 员 薛韵莹附适用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。