广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3926号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所为：中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：黄赞才，男，1983年6月14日出生，汉族，住湖南省新邵县**********。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人黄赞才商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、民事行为遵循意思自治原则，双方签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条也规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。双方合同约定的违约金上限符合法律规定，且通过下划线、加黑方式进行了特别提示，买受人也未就该条款申请变更或撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，但本案买受人未就其损失高于合同约定进行充分举证。因房价迅猛上涨，买受人只有获利而无损失。根据合同约定，通大公司逾期交房超过360日的，业主可以选择解除合同。通大公司作为房地产开发企业，逾期交房时间越长，承担的成本越高，通大公司不存在怠于交房的理由。综上，即使通大公司存在逾期交房，通大公司承担的逾期交房违约金也不应超过已付总房价款的1%。一审法院不支持违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。二、一审法院认定逾期交房违约行为截止时间有误。如业主在涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且书面通知业主收楼之日前已办理收楼手续的，则通大公司逾期交楼违约行为的截止时间应为业主办理收楼手续之日。一审判决的截止时间未包括前述情形，不符合合同约定及相关法律规定，不能避免日后双方因同一案件再发生争议，增加诉累。故逾期交房违约金截止时间应为涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司书面通知黄赞才收楼之日止（如黄赞才提前收楼的，则截止其办理收楼手续之日）。本案判决尚未生效，一审法院判决自2020年4月起，于每月最后一日支付当月违约金也超出了黄赞才的诉讼请求。黄赞才辩称，涉案房屋没有达到建筑法规定的交付条件。业主贷款利率高于合同约定的日万分之一的违约金标准。开发商未按合同约定交楼，给业主造成的损失是持续性的、严重的。涉案合同为格式合同，开发商为自己的违约责任设上限是不合理的、无效的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄赞才向一审法院起诉请求：请求判令通大公司向黄赞才支付逾期交房违约金（自2018年7月1日起以432028元为基数按每日0.01%标准计算至商品房取得《中山市竣工验收备案登记证》且通大公司通知到黄赞才实际收楼之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后于每月30日支付当月违约金，暂计至2020年1月20日为24496元）。一审法院认定事实：2015年10月29日，黄赞才与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，黄赞才以432028元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区*********的房屋，合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。合同签订后，黄赞才如数支付了全部购房款，但至今未收房。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与黄赞才签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2018年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付黄赞才使用。黄赞才按约交付房款后，通大公司至今仍未交付涉案商品房，严重逾期，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向黄赞才支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而黄赞才如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房已近两年，何时能将符合合同约定的商品房交付给黄赞才使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于黄赞才实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于黄赞才逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的黄赞才以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，一审法院予以支持。黄赞才请求将违约金的计算标准调整为不设上限后，按日万分之一的标准计算并不过高，且与黄赞才如未按期付款的违约责任相对等，一审法院不予调整。至于违约金的计算截止时间，黄赞才主张计算至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通知黄赞才收楼之日，一审法院认为，该主张符合双方的合同约定，一审法院予以支持，自2018年7月1日起，按每日万分之一的标准暂计至2020年3月30日为27607元（432028元×0.1‰×639天）。如黄赞才认为房屋存在重大质量问题、通大公司未能有效通知收楼等原因影响其正常接收房屋，前述期限届满之日不能视为房屋已交付的，黄赞才可另案主张权利，以确定交付日期。关于通大公司主张2020年初爆发的新冠疫情属不可抗力，其可据此免除该期间的逾期交房违约责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，通大公司主张，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：通大公司于一审判决生效之日起十日内向黄赞才支付逾期交房违约金【以432028元为基数，自2018年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至中山市火炬开发区*********取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司中山市通大房地产有限公司书面通知黄赞才收楼之日止；截至2020年3月30日为27607元，自2020年4月起，通大公司于每月最后一日向黄赞才支付当月违约金】。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费206元，由通大公司负担（该费黄赞才已预交，通大公司于一审判决生效之日起七日内迳付黄赞才）。二审期间，黄赞才向本院提交通告、告示各一份（复印件），证明通大公司没有按时交楼。通大公司质证意见为：上述证据的真实性无法确认。本院经审理查明：2015年9月15日，黄赞才与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》。本院对一审法院查明的其他事实予以认定。本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审法院不以封顶条款为限计算逾期交房违约金是否恰当；二、一审关于计算逾期交房违约金截止日期的处理是否正确。关于焦点一，黄赞才与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》合法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然双方签订的合同中约定了通大公司承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总价款的1%的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系，通大公司的逾期交房行为仍处于持续不确定的状态中。若不论通大公司逾期交房的行为再持续多久，通大公司均只承担涉案商品房总价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司已较长时间逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补黄赞才的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。黄赞才诉讼主张涉案商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限计算违约金并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。涉案合同约定出卖人应取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，通大公司理应按合同约定向业主交付房屋。本案业主没有在通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前实际收楼，业主也没有主张其在此之前收楼。依照合同约定，通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》后，向业主发出书面收楼通知，告知业主在通大公司确定的合理期间内办理收楼手续，业主无正当理由拒不收楼的，该期限届满之日视为业主收楼之日，故违约金应计至业主实际收楼或视为实际收楼之日。本案中，一审法院将逾期交房违约金计算至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且向业主发出书面收楼通知之日未加重通大公司的责任，本院对此予以维持。黄赞才诉讼请求的违约金计至判决生效之后，一审判决没有超出黄赞才诉讼请求。综上所述，上诉人通大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费412元（中山市通大房地产有限公司已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年七月二十一日书记员  张灵芝