浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初2737号 原告：许晨希，男，1997年10月19日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：孙晓明，浙江紫薇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋金燕，浙江紫薇律师事务所律师。 被告：海宁市中梁御置业有限公司。住所地：海宁市硖石街道农丰路**海宁建材家居城**楼****。统一社会信用代码91330481MA28AF2C45。 法定代表人：陆天，董事长。 委托诉讼代理人：林建国，浙江**道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄凯云，浙江**道律师事务所律师。 原告许晨希与被告海宁市中梁御置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序于2020年6月9日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人孙晓明，被告委托诉讼代理人林建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许晨希向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同和广告约定交付海宁市房屋，即移除原告房屋前变电箱；2.如被告无法移除变电箱的，则赔偿因此造成的原告房屋贬值损失102214.7元（按照合同价格的2%计算）。事实和理由：2017年4月5日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买坐落于海宁市房屋，总价款为5110736元，交房时间为2018年9月16日前，付款方式为一次性付清全部房款。合同签订后，原告已经付清房款，但被告未按约交付房屋，已逾期至今。另原告发现，即将交付的房屋前，原本全部设置绿化，现在却设置了箱式变电站。该变电站严重影响了原告视野环境和生活安全。原告在购房时，被告售房人员明确说明屋前就如沙盘和售房广告中所展示的全部是绿化，房屋前也可以看到河对面的绿地公园，从未告知绿化中有变电站，也未在沙盘和广告中标示有变电站。如果被告如实告知原告绿化中设置有变电站，则原告不会购买该房。现原告认为，被告在售房过程中有欺诈行为，故意隐瞒屋前绿化中有变电站的事实，已经构成严重违约，侵害了原告的合法权益。现双方就此发生争议，原告遂诉至本院。 被告海宁市中梁御置业有限公司答辩称：一、被告开发建设项目的设置合法且必要，被告无需移除变电站。首先，被告按照批准的规划设计总平面布置图进行施工建设，在总平面布置图中已经明确标示了香缇锦园16幢前变电站的位置，交付时变电站的位置与图纸一致，不存在变更或者变动位置的情形。其次，案涉房屋在交付前已经通过相关部门的竣工验收并取得备案证明，国网浙江海宁市供电有限责任公司出具的受电工程竣工检验意见单也明确了小区受电工程满足设计和规范要求。再次，变电箱属于小区公共设施，其设置的目的本就是满足小区广大业主生活需要，原告作为小区业主之一，应当对变电站等公共设施具有适当容忍义务，如果要移除该变电站，则势必影响到小区其他业主。最后，原告没有证据证明被告未告知变电站这一不利因素，在双方签订的商品房买卖合同的附件中明确了红线内不利因素提示，原告在购房前已经知道小区内可能存在不利因素的事实，被告也没有故意隐瞒和欺骗的行为。二、被告已经按照合同约定向原告交付案涉房屋，不存在逾期交付情形，原告没有提供证据证明案涉房屋贬值，其请求的损失过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告提交的《浙江省商品房买卖合同》、香缇锦园小区总平面布置图局部照片，被告无异议，本院予以认定；原告提交的照片，被告有异议，认为照片无法确认其真实性和关联性，不予认可，经审查，该组照片系原告自行拍摄，本院无法确认其真实性，故不作认定，但是就被告在售房过程中有无明确标识箱式变电站，本院将结合其他证据和当事人的陈述综合予以认定；原告提交的函、快递单、快递查询记录，被告有异议，认为实际并未送达被告，故不予认可，经审查，该组证据系原件，本院对其真实性予以认定，但是该份函件实际并未送达被告。被告提交的交付通知书、EMS快递单、EMS邮件投递信息查询记录，原告对其真实性、合法性无异议，但认为由于原告已经知道被告拟交付的房屋存在问题，故对交付通知书予以拒收，经审查，本院对该组证据的真实性、合法性予以认定，并对被告曾向原告发送交付通知书但被告拒收的事实予以确认。被告提交的案涉小区总平面布置图、房屋竣工验收备案表、小区受电工程竣工检验意见单，原告无异议，本院予以认定。 结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 2017年4月5日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于海宁市房屋，建筑面积为255平方米，价款为5110736元，原告已通过一次性付款方式付清房款。上述《浙江省商品房买卖合同》附件八第七条“关于房屋及其他建筑物、构筑物等使用、管理的约定”第1款载明：“出卖人因城市建设、规划小区建设及物业管理等涉及公共利益之需要，而必须在该商品房及楼宇周围的地面、地下及、地下及地上埋电力、电讯、给排水管线及配电箱、开闭所、垃圾收集点、窨井（盖）及其它有关装置时，买受人应予同意和理解，并在今后修理时予以配合。”第八条“关于小区景观及配套、周边环境的约定”第1款载明：“为提高产品品质及使用功能，出卖人可在经规划部门或设计单位同意后合理优化变更路灯、窨井（盖）、电话或有线电视、分支箱、垃圾箱（桶）、煤气调压室、配电房、开闭所、消防设施、汽车停车（库位）、坡道出入口及其他公用设施的设计，也可以合理调整环境景观、路网、围墙、建筑外立面的色彩、外立面装饰、门窗式样、材质及小区总平面图等。”第2款载明：“买受人对于所购商品房的建筑区划内及区划外的现状和规划已经充分了解，对该商品房的周边环境、位置、空间、结构、建筑高度、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理形式，与该商品房周边环境（如道路、交通、配套设施、邻近建筑高度等）以及由于上述情况导致该商品房采光、通风、噪音以及其他使用功能等的影响均已充分了解并无异议。”第十一条“特别约定”第5款载明：“本合同签订前有关文件、楼书、沙盘模型、样板房及其他资料中就商品房买卖合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述或展示的内容，仅供买受人参考，不视为要约，不作为合同组成部分。如其表示或展示的内容与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有的表述或展示内容不视为合同要约，不作为合同组成部分。” 现原告发现16幢房屋前东南角建有箱式变电站，原、被告确认箱式变电站距离原告所购房屋的距离约15米。被告确认其在销售香缇锦园小区房屋时，设置在售楼处的沙盘、以及向购房人发放的宣传广告中，未标注箱式变电站的位置。 根据香缇锦园小区总平面布置图，16幢房屋前标注有箱式变电站图标。2018年8月，国网浙江海宁市供电有限公司出具香缇锦园小区（即“壹号院”工程项目）受电工程竣工检验意见单一份，载明：此项目受电工程部分，检验批、分项工程以及分部（含子分部）工程均达标，电气的勘查、设计、施工等单位在工程建设均完成工程内容，有完整的技术档案和施工管理资料，符合设计和规范要求以及工程建设标准，对该受电工程评定为合格，予以通过。2018年12月，香缇锦园小区竣工验收，验收合格并备案。现原告认为被告在其所购房屋前建造箱式变电站的行为已经违反合同约定，与销售房屋时宣传内容不符，遂诉至本院。 本案争议焦点是被告未标注箱式变电站位置的宣传内容是否构成要约，被告是否需要承担违约责任以及如何承担违约责任。 原告认为，被告在宣传时明确表示原告所购房屋前面并无任何遮挡物，该宣传内容是具体确定的，也是原告是否购房的一个重要影响因素，故被告的宣传内容构成要约，关于补充协议中宣传广告不构成要约的条款系格式条款，被告排除了自己的合同义务，应为无效条款，因此被告应按照合同约定履行义务，移除案涉箱式变电站，如不能移除则应赔偿房屋贬值损失。被告认为，其按照规划设计和总平面布置图进行施工建设，房屋已经相关部门竣工验收合格备案，依据商品房买卖合同附件约定，合同签订前的有关文件、楼书、沙盘模型等其他资料中就商品房及其相关设施（含建筑区内绿化）的表述或展示内容仅供购房人参考，只能视为要约邀请，并不构成要约，也不能作为合同组成部分，房屋应以实际交付为准，故被告的宣传内容不构成要约，被告无需承担违约责任。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是以出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告在2016年12月取得案涉“香缇锦园”小区总平面布置图，在该图纸中已经明确了小区内箱式变电站的位置，案涉箱式变电站的位置在原告所购房屋一楼前面花园外，但是被告在明知原告所购房屋前规划有箱式变电站的前提下，仍在销售广告、沙盘模型等宣传中，未对小区箱式变电站的位置进行标注。该宣传是对开发规划范围内的房屋及其相关设施所作的说明和允诺，被告明知规划有箱式变电站，却仍以未标注的形式进行宣传，且该宣传内容具体、确定。在房地产行业中，销售宣传广告作为商品房销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场，商品房的出卖人往往会在商品房销售广告或者宣传资料中对所售房屋小区的公共设施等作出具体明确的说明和允诺，而且这些说明和允诺将会成为买受人选择是否购买房屋，与出卖人订立买卖合同的影响因素。对原告来说，其所购房屋前面是否规划有箱式变电站，是就案涉房屋居住使用环境的允诺，与其是否订立商品房买卖合同具有影响。况且，案涉房屋在交易发生时尚未建成，买受人只能借助出卖人提供的宣传资料、沙盘模型等信息来认知所购房屋的情况。因此，本院认为，被告在销售过程中未标注箱式变电站，应视为该处并不存在相应设施，被告就此进行的宣传具体确定，是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，并对原告订立商品房买卖合同产生影响，故应当视为要约，虽未载入双方商品房买卖合同及附件的内容，但亦应当视为合同内容。 原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八第六条第5款中关于“附属庭院面积以实际交付为准”的约定，以及第十一条第5款中关于“有关文件、楼书、沙盘模型、样板房及其他资料中就商品房买卖合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述或展示的内容，仅供买受人参考，不视为要约，不作为合同组成部分”的约定，判定这部分条款效力的前提，首先要确认条款是否属于格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，故其具有重复使用、固定性和内容具体细致等特点。案涉《浙江省商品房买卖合同》附件文本系被告提供的合同文本，被告确认买受人签订的附件内容除具体所购房屋信息外基本一致，故本院认为上述条款符合格式条款的特征，应确认为格式条款。被告作为格式条款的提供方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请买受人注意免除或者限制其责任的条款。至于如何确定“合理的方式”，基本的要求是要让对方当事人在订立合同时能够注意到这些条款，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，格式条款提供一方在合同订立时“采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识”，且提供格式条款乙方对已尽合理提示义务承担举证责任。本案中，被告作为房地产销售方，一方面在销售中采用未标注箱式变电站的宣传方式，另一方面又在附件中表示宣传资料所作的表述或展示的内容仅供参考，不视为要约。前述意见已经阐明了被告的宣传内容应当作为要约，视为合同内容，并由被告履行，但是附件内容作为格式条款的内容，明显免除了被告自身的责任。现上述附件八第六条第5款、第十一条第5款等条款，未采取足以引起买受人注意的标识，被告也未举证证明其已尽合理提示的义务，故本院认为该条款无效。被告关于已经明确宣传内容不作为要约的主张，本院不予采信。 当事人应当遵循合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是，当存在法律或者事实上不能履行情形时，守约方不能要求履行。一方面，根据《全国民用建筑工程设计技术措施》（2009版）电气专篇中第3.4.5户外箱式变电站中第7点载明，变电站的位置距人行道边净距不应小于1M,距主体建筑净距不小于3M。案涉箱式变电站的位置符合该要求，并经国网浙江海宁市供电有限公司验收符合设计和规范要求以及工程建设标准，评定为合格。另一方面，案涉房屋是按照批准的规划及设计方案建造并经竣工验收获得交付使用许可证，如果拆除案涉箱式变电站势必改变经批准的规划，而改变之前的功能布局势必会影响到小区其他业主的权益。且原告作为小区业主，对于变电站等小区内部公共设施应当具有适当的容忍度。故在此情形下，不宜对变电站进行移除。因此，本院认为原告诉请要求移除案涉箱式变电站存在履行障碍，排除相关设施并恢复原状并非本案唯一救济途径，可以通过赔偿损失等其他方式承担违约责任。本院综合考虑小区整体规划、设计与功能布局，小区其他业主的整体利益与使用过程中的安全保障需求，以及保障合法权益的成本合理性与比例性等因素，又考虑到被告的违约程度、造成的后果，以及箱式变电站的存在对房屋功能、外部环境等影响，酌定由被告因违约赔偿原告方损失30000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告海宁市中梁御置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告许晨希损失30000元。 二、驳回原告许晨希的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2344元，减半收取1172元，由原告许晨希负担827元，由被告海宁市中梁御置业有限公司负担345元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  高苏燕 二〇二〇年七月二十日 书记员  汪凯航 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-12-?