广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初749号原告（反诉被告，以下统称原告）：李雪，女，汉族，1979年3月6日出生，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：刘妍，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖艳芳，广东科德律师事务所实习人员。被告（反诉原告，以下统称被告）：陈朱稳，男，汉族，1976年8月17日出生，住广州市白云区，被告（反诉原告，以下统称被告）：佘美燕，女，汉族，1981年9月9日出生，住广州市白云区，上述二被告共同委托诉讼代理人：许小明，广东广信君达律师事务所律师。第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市天河区珠江东路****、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智。原告李雪与被告陈朱稳、佘美燕、第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，实行独任审理，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告陈朱稳、佘美燕提起反诉，本院依法合并审理。原告李雪的委托诉讼代理人刘妍，被告陈朱稳、佘美燕及其共同委托诉讼代理人许小明到庭参加了诉讼。第三人中原公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案审理。本案现已审理终结。原告李雪向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行与原告签订的《存量房买卖合同》（与原告共同办理涉案房屋的过户递件手续，并依约向原告支付剩余购房款）；2、判令两被告立即向原告支付因未按合同约定办理交易过户给原告造成的损失人民币60万元；3本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：原告为位于广州市白云区××街××房（以下简称涉案房屋）的产权人。两被告为夫妻关系。2019年3月31日，原告委托其朋友马怡与被告陈朱稳就涉案房屋买卖事宜签订了《存量房买卖合同》。根据该合同约定，原告将涉案房屋以600万元的价格出售给被告陈朱稳。同时，上述合同还约定：被告按照涂销抵押按揭付款的方式向原告支付购房款，即签订合同时支付定金10万元，另外420万元楼款（含定金）应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）；剩余180万元楼款由被告以申请银行按揭贷款的方式支付；被告应在签订合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续。2019年6月19日，根据被告陈朱稳的要求，原告与被告佘美燕又签订了涉案房屋的买卖合同。上述合同签订后，两被告并未按照合同约定时间办妥银行按揭贷款手续。据原告了解，两被告直到2019年8月8日才向银行提出按揭银行贷款申请，2019年8月26日才取得同贷书。在取得同贷书后，两被告仍拒绝与原告一起前往房管部门办理过户递件手续，两被告甚至向原告提出解除合同，要求原告退还定金。原告认为，原告与两被告就涉案房屋签订的两份买卖合同系双方真实意思表示。双方应当认真严格遵守。然而，两被告并未按合同约定时间办妥银行按揭贷款申请手续，在银行同贷书出具后甚至拒绝办理涉案房产过户递件手续，要求与原告解除合同。两被告的行为已明确违反合同约定。原告就此发了两次律师函给两被告，要求限期办理涉案房产过户递件手续，但两被告仍不予理会。无奈之下，原告只能诉诸法院请求法院判令两被告继续履行合同，与原告共同办理涉案房屋的过户递件手续，并依约向原告支付剩余购房款。同时，两被告未按合同约定办理交易递件手续，依合同约定，应按总房款600万元的10%赔偿原告损失。请求法院依法判决。被告陈朱稳、佘美燕辩称，答辩意见与反诉意见一致。被告陈朱稳、佘美燕向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签署的《存量房买卖合同》；2、判令原告向被告返还购房款50万元；3、判令原告向被告支付违约金暂计60万元；4、判令原告赔偿被告支付的中介费4万元；5、判令原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：双方依法签署了《存量房买卖合同》，由原告将涉案房屋出售给被告。自该合同签署以来，被告按照合同的约定履行了全部合同义务，但原告却存在如下违约行为：1、原告未按时申请和成功办理涂销抵押手续。2、在被告履行申请按揭贷款义务时，原告请求被告在涉案房屋的抵押银行即中信银行直接申请办理转按揭手续，并保证利率不会升高，但当被告向中信银行申请办理转按揭手续后，却出现了利率上升的情况。原告不愿意承担因利率上升而增加的费用几十万元，反而要求被告自行承担。原告亦不接受被告选择其他银行办理转按揭手续。被告不得已放弃转按揭，另行向其他银行申请按揭贷款。但是，原告又不予配合签署材料及提交文件。3、同时，被告在申请同贷过程中，同贷成功办理后一直催促原告办理涂销抵押手续、办理交易过户递件手续，但原告却一直怠于履行。因原告存在以上违约行为，导致涉案房屋交易未能如期进行。根据合同约定，原告未能按时履行义务，应当每日按总房款0.05%的标准向被告支付违约金。因此，原告的行为已严重违约。经被告多次催促，原告均拒绝履行合同义务。现被告依法提起反诉，请求法院依法判决。原告李雪辩称，不同意被告的反诉请求。被告主张解除合同无事实、法律依据。原告一直依照合同约定履行义务，没有存在违约的情况。鉴于被告要求解除合同的理由不成立，故被告的反诉请求不应得到支持。第三人中原公司无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据房地产权证、《存量房买卖合同》（2019年3月31日）、网签合同、律师函、微信聊天记录（李雪提供）、中信银行贷款结清证明、涂销抵押证明、《存量房买卖合同》（2019年6月19日）、购房款转帐记录、按揭费付费记录、个人二手房按揭贷款承诺书、微信聊天记录（陈朱稳、佘美燕提供）、律师函、快递单、咨询及中介费确认书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋为住宅，所有权人为李雪，产权登记时间为2009年11月9日，坐落于白云区××街××房，建筑面积199.63平方米。陈朱稳、佘美燕系夫妻关系。2019年3月31日，李雪（甲方）委托案外人马怡与陈朱稳（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋。涉案房屋总价600万元。涉案房屋有抵押。签订本合同时支付10万元作为定金。本合同签订后5天内交付部分楼款（含定金），甲方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续。部分楼款共计420万元（含定金），应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续须在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）。180万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等；该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行帐号；贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。甲方不能按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付出的全部费用。乙方不能按本合同约定买入涉案房屋，应当向甲方支付违约金，违约金为该房产成交价的10%。乙方未能按本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。双方同意委托中原公司办理网签手续，保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失。如本合同与网签合同不一致的，以本合同内容为准。当日，陈朱稳、佘美燕向李雪支付了定金10万元。后经双方协商，陈朱稳、佘美燕同意提前向李雪支付购房款40万元，并在涉案房屋的抵押人中信银行直接申请转按揭贷款手续。同年6月18日，中原公司的工作人员组建了涉案房屋交易微信群，其中有李雪、陈朱稳、佘美燕、马怡、中原公司工作人员、汇瀚按揭服务公司工作人员。同年6月19日，李雪与佘美燕（由陈朱稳指定）、中原公司共同签订了《广州市存量房买卖合同》（网签合同），办理了网签合同手续。当日，李雪与陈朱稳、佘美燕签订《存量房买卖合同》，除合同签订时间外，其他内容与同年3月31日签订的《存量房买卖合同》一致。同年6月20日，佘美燕向李雪支付了40万元购房款。同年6月21日，陈朱稳在微信群中向李雪提出提前交付涉案房屋的请求。对此，李雪并未应允。同年6月28日，中原公司的工作人员在微信群中通知李雪：买家在7月2日或3日可以提供无房证明，交资料后一个星期左右可以出同贷书。询问李雪何时可将涉案房屋的东西搬走。对此，李雪并未应允。同年7月1日，陈朱稳再次在微信群中向李雪请求提前交付涉案房屋。对此，李雪予以拒绝，称等过户手续齐全再交付。同年7月9日，佘美燕向中信银行提交转按揭贷款申请手续。同年7月12日，汇瀚按揭服务公司工作人员在微信群中通知李雪：中信银行贷款利率上浮20%，导致购房按揭贷款利息增加。因此，陈朱稳、佘美燕不同意在中信银行办理转按揭贷款手续。询问李雪是否有资金偿还抵押贷款。此后，双方因申请贷款、涂销抵押等问题产生矛盾。同年7月16日，陈朱稳在微信群中要求李雪还清涉案房屋的抵押贷款以办理过户手续。对此，李雪回复称陈朱稳、佘美燕并未取得同贷书。后陈朱稳、佘美燕提出：原房贷由李雪自行还清，而贷款银行由其自由选择。同年7月29日，陈朱稳、佘美燕向中国工商银行申请贷款。李雪未予配合。同年8月4日，陈朱稳、佘美燕通过中原公司工作人员在微信群中表示要求李雪按照原合同约定自行赎契并涂销抵押。李雪对此有异议，未表示同意。同年8月8日，陈朱稳、佘美燕向中国民生银行申请贷款，未要求李雪配合。同年8月26日，李雪与陈朱稳、佘美燕及中原公司的工作人员在微信群中发生矛盾。中原公司的工作人员约双方在齐富路中原公司协商。李雪不同意，称要去中原公司总部协商。同年8月27日，汇瀚按揭服务公司的工作人员在微信群中通知李雪：陈朱稳、佘美燕的同贷书已取得，等李雪的房产证和银行涂销资料可以过户。后李雪在微信群中表示已超过合同约定120日的期限，且买方之前表示不想买房，现发出同贷书，要求买方给明确意见。后佘美燕回复按照原合同继续履行。同年8月29日，李雪委托广东广和（龙岗）律师事务所付代广律师向陈朱稳、佘美燕发出《律师函》，称陈朱稳、佘美燕逾期办妥按揭贷款申请手续已构成违约，导致双方无法在合同期限内办理过户手续和支付楼款，并通知于2019年9月2日前与李雪共同办理过户手续。后陈朱稳、佘美燕收到上述函件。同年9月17日，李雪与中信银行股份有限公司广州宝岗大道支行结清与涉案房屋抵押有关的银行贷款，并于下周取得涂销抵押证明。同年9月22日，李雪在微信群中表示其到广州办理过户手续，但陈朱稳、佘美燕未表示同意。同年9月25日，李雪委托广东广和（龙岗）律师事务所付代广律师向陈朱稳、佘美燕发出《律师函》，称陈朱稳、佘美燕逾期办妥按揭贷款申请手续已构成违约，并通知于2019年10月17日之前与李雪共同办理过户手续，若逾期则要求支付违约金60万元，此外还要追究2019年4月9日起的迟延履行违约金。后陈朱稳、佘美燕收到上述函件。同年10月11日，陈朱稳、佘美燕委托广东广信君达律师事务所许小明律师向李雪发出《律师函》，称李雪逾期办妥涂销抵押手续、不配合办理申请按揭贷款手续构成违约，认为李雪违约真实原因为要求加价出售房屋，要求李雪收函后主动与其联系。同年10月12日，李雪收到上述律师函。本院认为，在本案中，双方先后订立了2份签订时间不同但内容相同的合同（网签合同除外），另外达成了提前支付购房款40万元及购房人向中信银行申请转按揭贷款的口头协议。双方之间成立的房屋买卖合同关系合法有效，其各项书面及口头协议均应当得到善意、诚信、及时的履行。在合同履行过程中，双方先后因申请转按揭贷款、协商提前交房、银行贷款利率上浮等合同外因素产生矛盾，无法妥善协商解决，继而导致合同履行迟延、矛盾继续扩大。即便矛盾如此之大，双方仍勉强维持，继续作出履行合同的行为。首先，在李雪未签字配合的情况下，陈朱稳、佘美燕仍然取得了银行同贷书。此后，李雪为避免承担违约责任，自筹资金紧急偿还了中信银行借款并取得银行同意涂销抵押贷款证明。此时，涉案房屋已经具备过户条件，但是陈朱稳、佘美燕却以自己的行为表明不接受李雪的过户履行要求。因此，陈朱稳、佘美燕的最后行为构成根本违约，应当承担相应违约责任。对于陈朱稳、佘美燕的全部反诉请求，因其是违约方，无权主张解除合同，故本院对其全部反诉请求不予支持。对于李雪主张陈朱稳、佘美燕继续履行合同的诉讼请求，本院认为，当事人主张继续履行合同，应当明确继续履行合同的具体内容。对此，李雪在起诉状中对继续履行合同内容的解释为“与原告共同办理涉案房屋的过户递件手续，并依约向原告支付剩余购房款”。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。”所谓标的不适用于强制履行，是指基于债务的标的所具有的特性，采取强制履行方式，将难以实现当事人订立合同的目的。李雪的合同目的是在合同约定的期限内尽快获得购房款。若本院全依李雪请求强制陈朱稳、佘美燕继续履行房屋过户及支付剩余购房款的义务，则李雪将难以实现其合同目的，理由如下：根据合同的付款约定，陈朱稳、佘美燕需向银行申请180万元贷款，证明其不具备一次性支付剩余购房款的能力。现陈朱稳、佘美燕申请的同贷书已过期。即使该同贷书仍被银行认可，法院在强制执行中也无权强迫陈朱稳、佘美燕与银行订立按揭贷款合同以支付剩余购房款。法院在强制执行中，一般会选择对被执行人生产、生活影响较小的财产进行执行，即李雪主张强制过户给陈朱稳、佘美燕的涉案房屋。实践中，对房屋进行司法拍卖需要相当长的时间，难以实现李雪尽快获得购房款的目的。诉讼中，本院就此对李雪进行了释明，但其仍然坚持主张继续履行合同。因此，本院对该诉讼请求不予支持。关于李雪主张陈朱稳、佘美燕赔偿其损失60万元的诉讼请求，李雪主张的依据为合同约定“如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一项、第二项规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据李雪庭后的意见，其估算实际损失有4项：1、购房款利息损失近36万元；2、交通费损失10万余元；3、律师费、诉讼费损失近6万元；4、涉案房屋降价的损失约几十万元。对此，本院认为，首先，关于购房款利息损失，本院酌情以未支付购房款550万元为本金，考虑合同履行及诉讼期间，参照民间借贷中年利率6%的标准，计算一年，即33万元。其次，关于交通费损失，根据双方微信聊天记录，可以证明李雪为履行合同须支出交通费，但不能证明该期间所支出的交通费仅为履行合同。因此，本院结合李雪为履行订约、涂销抵押及过户义务返回广州的必要交通次数（3次）酌情确定交通费损失为3万元。再者，关于律师费、诉讼费损失，因双方未在合同中将律师费、诉讼费约定为赔偿损失的范围，故本院对该项诉讼请求不予支持。最后，关于涉案房屋市场价格下降的损失，鉴于本案未支持李雪继续履行合同的诉讼请求，故上述损失应当列入赔偿范围。近年来，房地产市场稳中有跌，故涉案房屋可被市场接受的出售价格下跌与实际情况相符，但具体下跌幅度并不明朗。结合以上对李雪实际损失的分析，可知合同约定按照成交价10%即60万元赔偿损失过分高于实际损失。本院综合本案各种因素，将赔偿损失的数额调整为50万元。鉴于李雪已收取陈朱稳、佘美燕50万元购房款，故其可以该款项冲抵损失。经冲抵后，李雪因陈朱稳、佘美燕违约导致的损失已经得到弥补，故本院对该项诉讼请求不予支持。第三人中原公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、驳回原告李雪的全部诉讼请求；二、驳回被告陈朱稳、佘美燕的全部反诉请求。案件受理费9800元，由被告陈朱稳、佘美燕负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。反诉受理费7530元，由被告陈朱稳、佘美燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇二〇年七月三日书记员 邝婉欣冼颖斯