广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初4334号原告（反诉被告）:陈建煊，男，汉族，1973年12月19日出生，住广州市越秀区*****，公民身份号码：420************311。委托诉讼代理人：张凯，广东卓信律师事务所律师。被告（反诉原告）：李赛兰，男，汉族，1966年8月18日出生，住广东省珠海市香洲区**************，公民身份号码：440************415。委托诉讼代理人：胡利平，广东方源律师事务所律师。第三人：广州奥园物业服务有限公司珠海分公司，营业场所：珠海市兴业路4号阳城大厦三楼I区**（集中办公区），统一社会信用代码：914***********668G。负责人：任登飞，总经理。委托诉讼代理人：何嘉声，系公司员工。原告（反诉被告）陈建煊诉被告（反诉原告）李赛兰、第三人广州奥园物业服务有限公司珠海分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建煊委托诉讼代理人张凯、被告李赛兰及其委托诉讼代理人胡利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈建煊向本院提出以下诉讼请求：1.确认双方所签订的《奥园广场商铺租赁合同书》及《珠海奥园广场商铺租赁合同》补充协议于2020年2月23日解除；2.判令李赛兰向陈建煊返还履约保证金26万元；3.判令李赛兰协助陈建煊将放置在香洲区梅界路187-219号3层走廊的物品进行搬离；4.判令李赛兰承担本案的全部诉讼费用。陈建煊当庭撤回诉讼请求3，理由为在街道公安等多部门协调下陈建煊于2020年6月3日已将物品搬离香洲区梅界路187-219号3层走廊。事实与理由：双方于2017年11月27日签订了《奥园广场商铺租赁合同书》（以下简称“租赁合同”），由陈建煊承租李赛兰位于香洲区梅界路187-219号，“珠海奥园商业广场”187-3075、187-3074、187-3073、187-3072、187-3071、187-3070、187-3069、187-3068、187-3067、187-3057、187-3058、187-3059、187-3060、187-3061、187-3062、187-3063、187-3064、187-3065、187-3066共19间商铺（下称“租赁物业”），用于“早教业务运营”，租赁期从2018年4月1日至2024年3月20日，租金从2018年4月1日至2020年3月30日：166361元/月；2020年4月1日至2021年3月30日：174679元/月。2018年7月28日，因奥园广场方面迟延交楼，原被双方遂签订《珠海奥园广场商铺租赁合同》补充协议，约定从2018年11月1日至2020年10月31日：租金（含管理费）130000元/月；2020年11月1日至2021年10月31日：租金（含管理费）137150元/月。陈建煊承租租赁物业后，以朱若婵的名义成立珠海市香洲远才信息咨询服务部（下称“远才信息服务部”），并一直由该单位实际使用租赁物业，开展早教业务。从2018年11月1日至今，陈建煊经营的远才信息服务部就一直处于亏损状态，高额的人员、品牌加盟及租赁等经营成本导致远才信息服务部的经营一度陷入困境。陈建煊原计划于2020年开始调整经营计划，以解决远才信息服务部经营持续亏损的问题，但由于突发新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，从2020年2月份开始，远才信息服务部只能暂停全部线下教育培训的活动，且目前仍无法确定能够正常开业的具体时间。这一突如其来的不可抗力因素使得原本就处于亏损状态的远才信息服务部的亏损急剧扩大。由于受到国外疫情的影响，广东省境外输入病历不断增加，这一情况导致广东地区的培训行业的开业时间长期处于不确定状态，且目前仍无法准确预见具体的开业时间，远才信息服务部已长期处于无任何营业收入的状态，但日常的人员等其他经营成本仍需要正常支付，如继续在李赛兰租赁物业处经营，势必会给陈建煊造成巨大的损失。考虑到陈建煊目前的实际状况及疫情这一不可抗力因素的影响，为了尽量减少李赛兰的损失，让李赛兰能尽快收回租赁物业，以便重新招租，陈建煊于2020年2月23日通过微信向李赛兰发出《解除租赁合同通知书》，解除原李赛兰双方所签订的租赁合同。事后，陈建煊又将书面文件通过快递的方式向李赛兰进行送达。2020年2月25日，陈建煊准备将租赁物业内物品搬离租赁物业，以便将租赁物业交还给李赛兰重新招租。但当陈建煊员工到达租赁物业处发现，租赁物业大门被锁，陈建煊遂发函要求李赛兰开锁。之后，李赛兰虽让第三人工作人员将门锁打开，但其为了阻碍陈建煊搬离租赁物业，故意不让第三人向陈建煊开具放行条。无奈之下，陈建煊只能将租赁物业内的物品搬离至租赁物业室外走廊。2020年3月12日，陈建煊放置在租赁物业内的物品已全部搬离，当天陈建煊便向李赛兰发出《返还租赁物业通知书》，通知李赛兰收回租赁物业，重新招租。2020年3月16日，陈建煊又将租赁物业的钥匙通过邮寄的方式移交给李赛兰。陈建煊认为，新型冠状病毒感染肺炎疫情属于不可抗力，因疫情等因素的影响，已导致陈建煊承租租赁物业开展早教培训业务的合同目的无法实现，陈建煊有权依据《合同法》第九十四条，单方解除原被双方所签订的租赁合同。合同解除后，李赛兰理应向陈建煊返还履约保证金，并协助陈建煊将放置在租赁物业外的物品进行搬离。有鉴于此，为了维护自身合法权益，特向法院起诉，请判如所请。被告（反诉原告）李赛兰辩称：陈建煊单方解除合同是严重的违约行为。我方不同意陈建煊单方解除合同，即陈建煊请求解除合同并未达成合意。由于陈建煊方以拒绝履行合同的违约方式请求法庭确认合同终止履行，我方确认合同因陈建煊的违约行为于2020年5月31日终止履行。我方认为陈建煊所诉不可抗力理由不成立。不可抗力是指不能预见，不能避免并不可克服的客观情况，作为人力所不可抗拒的强制力，具有客观上的偶然性和不可避免性，主观上的不可预见性。确定是否符合因不可抗力而解除合同的情况，应当从以下几个方面综合加以认定：1.不可预见性；2.不可避免性；3.不可克服性，是指合同的当事人对意外发生的某一事件所造成的损失不能克服。本案所涉的新冠疫情是可以克服的，而且今年2月24日已经克服了新冠疫情对生产、生活的影响，那么这一疫情就不是不可抗力事件；4.履行期间，李赛兰与陈建煊双方的合同履行期至2024年10月止。因此，合同完全可以继续履行，不存在不能克服的情形。以上不可抗力的四个要件可以说明，新冠疫情虽然属于不可预见、不可避免，但是可以克服的。合同的履行期间是从2018年至2024年，新冠疫情对合同履行的影响只是短短的二个月，从今年4月起，合同完全可以正常履行。租赁合同第二十一条约定，因不可抗力导致不能履行合同时，可以解除合同。应当注意的是，导致不能履行合同方可解除合同。就本案而言，新冠疫情自二月发生后，武汉封城也只有二个月时间，2月24日，广东已下调疫情响应至二级，可以复工复产；2020年5月8日下调至三级；6月初，学校、幼儿园已全面复学。因此可以说明疫情只是短暂地对社会各方面产生影响，也就是说不存在合同不能履行的情形。陈建煊不能以租赁合同第二十一条的规定解除合同（即没有约定解除事由）。因此，陈建煊所称因不可抗力致使合同不能履行而解除合同的理由是不成立的。陈建煊解除合同既没有合同的约定，也不符合法律的规定，是严重的违约行为，应当承担违约责任，赔偿李赛兰的经济损失。此外，陈建煊请求返还26万元保证金的理由亦不成立，根据合同第十五条规定：若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合约，视乙方违约，乙方的保证金不退回，乙方并赔偿违约金壹拾万元给甲方。因此，由于乙方单方违约解除合同，保证金不予退回，同时陈建煊应赔偿李赛兰壹拾万元违约金。综上所述，李赛兰与陈建煊签订的《奥园广场商铺租合同书》《珠海奥园广场商铺租赁合同》补充协议合法有效理应受到法律保护，陈建煊请求解除合同既无约定解除事由，也不符合法律规定，请求法院依法驳回陈建煊的诉讼请求，维护李赛兰的合法权益。被告（反诉原告）李赛兰向本院提出以下反诉诉讼请求：1.判令陈建煊在2020年5月30日之前支付2020年2月、3月、4月和5月租金520000元并腾退租赁物业；2.判令陈建煊支付李赛兰半年租金损失780000元；3.判令李赛兰没收陈建煊260000元保证金；4.判令陈建煊支付李赛兰100000元违约金；5.以上共计1660000元（520000元+780000元+260000元+100000元）；6.判令陈建煊承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：李赛兰与陈建煊于2017年11月27日签订了《奥园广场商铺租赁合同书》（以下简称“租赁合同”），承租李赛兰位于香洲区梅界路187-219号，“珠海奥园商业广场”187-3075、187-3074、187-3073、187-3072、187-3071、187-3070、187-3069、187-3068、187-3067、187-3057、187-3058、187-3059、187-3060、187-3061、187-3062、187-3063、187-3064、187-3065、187-3066共19间商铺（下称“租赁物业”），用于“早教业务运营”，租赁期从2018年4月1日至2024年3月20日，租金从2018年4月1日至2020年3月30日：166361元/月；2020年4月1日至2021年3月30日：174679元/月。2018年7月28日，因奥园广场方面迟延交楼，李赛兰、陈建煊双方遂签订《珠海奥园广场商铺租赁合同》补充协议，约定从2018年11月1日至2020年10月31日：租金（含管理）130000元/月；2020年11月1日至2021年10月31日：租金（含管理费）137150元/月。自合同签订之后，陈建煊以朱若婵的名义成立的珠海市香洲远才信息咨询服务部（下称“远才信息服务部”）就已实际使用租赁物业，开展早教业务。2020年2月23日，疫情初期，陈建煊通过微信向李赛兰发出《解除租赁合同通知书》，解除双方所签订的租赁合同，李赛兰当时明确拒绝陈建煊这一违约行为并表示体谅陈建煊的困难，可以协商减免部分房租。李赛兰认为，远才信息服务部的亏损并非纯粹因疫情原因造成的，远才信息服务部2018年9月5日在工商部门注册成立，成立以来一直处于亏损状态，当时疫情还没有出现，足以证明其亏损并不是因为疫情导致，而是因为其经营不善，陈建煊只是以疫情为借口逃避其单方解除合同的违约责任；其次，远才信息服务部也不是因疫情导致合同无法继续履行，2020年2月24日，广东省新冠病毒疫情的一级响应已下调至二级，各企业相继复工；2020年5月8日，全省新冠病毒疫情防控响应下调至三级，现下全国早已全面复工，中小学、高中、大学都已开学，说明疫情是可控的、短时间的影响，并不存在导致合同不能履行的情形，陈建煊完全可以继续经营下去。陈建煊拖欠租金且单方解除合同是严重的违约行为。在疫情期间只是通知李赛兰解除租赁合约却没有提供足够的证据证明其因疫情无法继续经营，对于此种解约行为李赛兰无法接受。李赛兰已明确向陈建煊表示不同意解除合同，合同双方并未达成终止合同的合意，因此，合同尚未解除。根据双方签订的《租赁合同》第十五条规定，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方的保证金不退回，乙方并赔偿违约金壹拾万给甲方。陈建煊单方以明示的方式表示不履行合同义务的行为构成违约，李赛兰有权没收陈建煊保证金￥260000元，陈建煊应当向李赛兰支付违约金￥100000元。李赛兰多次向陈建煊表示体谅陈建煊的困难，愿意减免部分房租或延迟收取房租，但陈建煊执意单方解约，其单方违约的行为造成李赛兰在一定的时期内房屋无法出租，无法实现合同目的，给李赛兰带来极大的经济损失。根据《合同法》第一百零八条、第一百一十三条的规定，陈建煊应当赔偿李赛兰因陈建煊违约而造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，陈建煊应赔偿李赛兰相当于6个月租金的损失。陈建煊应当向李赛兰支付因其违约行为给李赛兰带来的经济损失未来半年租金￥780000元。根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在租赁合同纠纷中，陈建煊虽然将租赁物业内物品搬离租赁物业，以方便将租赁物业交给李赛兰招租。陈建煊的物品只是搬至走廊，仍然在租赁物业范围内。由于合同尚未终止，承租人拖欠租金的违约行为也是持续性的。承租人从2020年2月份至今的确占用租赁位并产生拖欠的租金，故请求判令陈建煊在2020年5月31日之前支付2020年2月、3月、4月、5月的租金￥520000元并且腾退房屋。综上所述，李赛兰认为，双方签订的《奥园广场商铺租赁合同》和《奥园广场商铺租赁合同》补充协议，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。新型冠状病毒疫情并不是任何人逃避违约责任的借口，也不是直接导致当事人在任何合同项下的免责，陈建煊在没有法律规定、合同约定的条件下单方解除合同，是严重的违约行为，陈建煊的违约行为已经给李赛兰造成巨大损失。因此，李赛兰请求贵院在查明本诉事实、判决驳回陈建煊起诉的同时，判决支持李赛兰的请求，以维护李赛兰的合法权益。原告（反诉被告）陈建煊辩称：第一，陈建煊是依法解除与李赛兰之间的租赁合同，李赛兰无权请求陈建煊支付违约金，且理应向陈建煊返还租赁保证金26万元。因疫情最终结束的时间并不明朗，在开业时间一直无法确定的情况下，考虑到巨大的资金压力，陈建煊只能选择通过关闭原本就处于亏损状态的部分早教中心来保证客户的正常流转和部分中心的正常运转。另外，涉案租赁物业客观上不能作为早教培训的场地。有基于此，在与李赛兰协商无果的情况下，陈建煊被迫于2020年2月23日向李赛兰发函解除租赁合同，李赛兰于2020年2月23日已收到解除合同通知书，双方租赁合同已于2020年2月23日解除。由此可知，租赁合同是在合同目的无法实现的情况下，陈建煊依法通知解除，因此，李赛兰无权请求陈建煊支付违约金，且理应向陈建煊返还租赁保证金26万元。第二，在租赁合同已依法解除，且2020年2月至5月期间陈建煊均未使用租赁物业的情况下，李赛兰无权请求陈建煊支付2月至5月的租金，更无权请求陈建煊支付半年的租金。在租赁合同依法解除后，陈建煊于2020年2月25日安排工作人员前往涉案租赁物业，准备将涉案租赁物业内的物品清空，以便于李赛兰及时收回物业重新招租。但在陈建煊工作人员前往租赁物业搬离物品时，却遭遇李赛兰带领的数名陌生人士的恶意阻拦，其亦要求第三人拒绝向陈建煊开出放行条，导致陈建煊无法及时搬离租赁物业，无奈之下，陈建煊只好将租赁物业内的物品全部搬离至公共走廊内。2020年3月12日，陈建煊向李赛兰发出《返还租赁物业通知书》，通知其收回租赁物业重新招租，以防止损失的进一步扩大，但李赛兰一直拒绝将租赁物业收回租赁物业重新对外招租。因涉案物业内的物品未及时返还给相关权属方，导致陈建煊陷入多个纠纷当中，2020年6月5日，陈建煊通过街道、公安等多部门协助，才成功将放置的租赁物业公共走廊的物品搬离。此外，由于受新型冠状病毒肺炎疫情影响，广东省教育厅发布多个通知，明确在幼儿园幼儿返园前，校外培训机构不得开展线下教学活动。2020年5月19日，广东省人民政府召开新闻发布会，最终才明确，6月2日以后，经各地检查验收、审批同意后，校外培训机构可以开展线下培训服务。即陈建煊所经营的早教培训机构即便在最快的时间内完成检查验收、审批工作，也要到2020年6月3日才能进行开业。但目前的事实是，早教培训机构开业的检查验收、审批工作十分严格，所需要花费的时间至少要两到三周的时间，并且，广东省大部分地区甚至到目前为止还未出台检查验收、审批指引，大部分早教机构到目前仍无法正常开业。根据该事实可知，即便陈建煊未解除与李赛兰之间的租赁合同，陈建煊在2020年2至6月份也无法正常使用涉案租赁物业。因此，在租赁合同已合法解除情况下，在2020年2月份以后损失进一步扩大的原因明显是由李赛兰一方所导致，加之，因受疫情影响在事实上陈建煊在2至5月份也并未使用租赁物业，因此，李赛兰无权请求陈建煊支付2月至5月的租金，更无权请求陈建煊支付半年的租金。原告（反诉被告）陈建煊就本诉及反诉向本院提交如下证据：1.《奥园广场商铺租赁合同书》；2.《珠海奥园广场商铺租赁合同》补充协议；3.《支付保证金的银行流水》；4.珠海市香洲远才信息咨询服务部企业信用信息公司系统登记信息；5.损益表；6.《广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》；7.《广东省教育厅：广东各级各类学校2月底前不开学》；8.《全省中小学校3月2日起，大专院校、中职学校3月份开展线上教育！学生不返校》；9.《教育部办公厅关于做好2020年春季学期中小学教育教学工作的通知》；10.微信聊天记录之一；11.1155*****1177快递底单；12.解除租赁合同通知书；13.快递投递记录；14.微信聊天记录之二；15.1050985935634快递底单；16.协助搬离通知书；17.快递投递记录；18.微信聊天记录之三；19.1155*****8377快递底单；20.返还租赁物业通知书；21.快递投递记录；22.公证书；23.1148*****0475快递底单；24.快递投递记录；25.1155*****8377单号快递退件；26.1148*****0475单号快递退件；27.陈建煊代理人与第三人员工何嘉声的通话录音。被告（反诉原告）李赛兰就本诉及反诉向本院提交以下证据：1.《奥园广场商铺租赁合同书》和《珠海奥园广场商铺租赁合同》补充协议；2.押减免租金及物业管理费申请书；3.关于《减免租金及物业管理费申请书》的回函；4.解除租赁合同通知书和返还租赁物业通知书；5.微信聊天记录。本院经审理认定事实如下：2017年11月27日，李赛兰和陈建煊签署《奥园广场商铺租赁合同书》，约定李赛兰将位于香洲区梅界路187-219号“珠海奥园商业广场”187-3075、187-3074、187-3073、187-3072、187-3071、187-3070、187-3069、187-3068、187-3067、187-3057、187-3058、187-3059、187-3060、187-3061、187-3062、187-3063、187-3064、187-3065、187-3066共19间商铺（下称“租赁物业”）出租给陈建煊，用于经营教育培训场所，租赁期从2018年4月1日至2024年3月30日。租金从2018年4月1日至2020年3月30日为166361元/月；2020年4月1日至2021年3月30日：174679元/月。如陈建煊在李赛兰未违反合同的情况下提前解除合同，视为陈建煊违约，李赛兰有权不退回保证金，陈建煊需另赔偿违约金10万元给李赛兰。2018年7月28日，李赛兰和陈建煊签署《珠海奥园广场商铺租赁合同补充协议》，约定商铺租赁面积1116.52平方米，因双方在签订租赁合同前经现场勘查通道情况232平方米时有封顶状态，由于陈建煊是作为经营教育培训场所，通道敞开式对其经营造成困难与不变，现由李赛兰在陈建煊二次消防验收合格后在开业前进行钢化玻璃封顶，费用由李赛兰与物业沟通支出与陈建煊无关。此外，涉案物业的租赁期从2018年11月1日至2024年10月31日。租金从2018年11月1日至2020年10月31日为130000元/月；2020年11月1日至2021年10月31日为137150元/月。2020年2月20日，陈建煊向李赛兰发出《减免租金及物业管理费申请书》，称因新冠病毒疫情影响，其经营的早教中心暂停了全部线下活动，造成巨大的亏损。特向李赛兰申请减免2020年2月及3月的租金及物业管理费。2020年2月22日，李赛兰向陈建煊发出回函，称同意减免2020年2月的租金及管理费、2020年3月的租金及管理费减半收取、2020年2月23日，陈建煊向李赛兰发出《解除租赁合同通知书》，称其自2018年11月1日至发出通知之日远才信息服务部一直处于亏损状态。原计划于2020年开始调整经营计划，但由于突发新冠病毒疫情影响，只能被迫暂停全部线下教育培训活动，且目前仍无法确定能够正常开业的具体时间，致使亏损进一步扩大。陈建煊提出免除2020年2月及3月租金及物业管理费的请求，但李赛兰复函仅同意减免2月份的租金及物业管理费，3月份的租金及物业管理费仍需按照50%的比例收取。照目前情况来看，远才信息服务部将长期处于无营业收取的状态，特提出单方解除租赁合同，将于2020年2月29日之前搬离租赁物业，向李赛兰返还租赁物业，并自愿承担因解除合同给李赛兰造成的实际损失。同日，李赛兰通过微信回复，称暂不考虑解除合同，希望今后互相理解互相支持。2020年2月25日，陈建煊向李赛兰发出《告知函》及《催知函》，称其着手搬离租赁物业，但遭遇李赛兰带领陌生人是非法阻拦，租赁物业被上锁，导致无法及时搬离。同日，李赛兰通过微信回复，称大门并非其上锁的，并催请陈建煊交纳2020年2月及3月的租金。2020年2月27日，陈建煊向广州奥园物业服务有限公司珠海分公司发出《协助搬离通知函》，请求广州奥园物业服务有限公司珠海分公司协助其搬离涉案物业。2020年3月12日，陈建煊向李赛兰发出《返还租赁物业通知书》，称其已将租赁物业内的物品已搬离至租赁物业之外的公共走廊，且已于2020年3月12日彻底清空租赁物业，正式向李赛兰交还租赁物业。陈建煊委托诉讼代理人于庭审中陈述，李赛兰是于2018年8月1日向陈建煊交付租赁物业，陈建煊于2018年11月装修完毕并开始营业。装修完毕后，陈建煊向消防部门申请进行消防验收，但消防部门口头答复由于建筑物本身的消防存在问题而无法办理验收手续，但并未出具书面复函，也并未对陈建煊做出警告和处分。李赛兰及其委托诉讼代理人于庭审中陈述，确认双方的合同于2020年5月31日终止履行，陈建煊支付租金及物业管理费至2020年1月，自2020年2月开始欠付租金及物业管理费。陈建煊称将物品从租赁物业中搬出放置在走道上即完成了腾退，但实际上涉案的19个商铺所涵盖的是一整层的面积，因此中间走廊部分也属于该19个商铺的公用面积，是整体作为租赁面积使用的。广州奥园物业服务有限公司珠海分公司委托诉讼代理人于庭审中陈述，正常的放行手续是租户向物业客服台申请且经业主确认后，物业才会开具放行条并配合现场正常放行。如果租户在没有开具放行条的情形下要搬离，物业会第一时间通知业主，要求业主与租户协商。本院认为，陈建煊与李赛兰就涉案商铺签署了《奥园广场商铺租赁合同书》和《珠海奥园广场商铺租赁合同补充协议》，以上协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。陈建煊与李赛兰之间双方形成房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定履行各自义务。基于双方于庭审中的陈述，本院确认双方之间的租赁合同已终止，且双方已完成了租赁物业的腾退交接。本案的争议焦点主要在于陈建煊单方解除合同是否违约的问题。合同的解除是双方权利义务的终止，应存在双方约定或者法律规定的情形方可解除。陈建煊诉称解除合同的理由主要分为以下两方面：一方面，陈建煊称其于租赁物业中开办的教育机构受到2020年新冠疫情影响无法正常营业，属于依据不可抗力的理由解除合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”此次新冠疫情的爆发具有极强的传染性，国家对此次疫情的应对级别是重大突发公共卫生事件一级响应，确实对社会各行业、特别是涉案的教育行业有重大影响，的确属于不可抗力事件。但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”即使新冠疫情属于不可抗力事件，但以此为由解除合同仍应达到合同目的无法实现的程度，而并非一旦出现不可抗力事件即成就法定合同解除的理由。就本案的租赁合同可见，双方约定的租赁期限长达六年直至2024年10月31日。而截至目前，新冠病毒在国内已得到有效的控制，居民的日常生活以及教育行业的营业也逐步恢复正常。因此，综合考虑新冠疫情的持续时间和合同剩余履行期间，本院认为，本轮疫情并未达到涉案合同目的不能实现的程度，故陈建煊以此为由单方解除合同属于合同违约。另一方面，陈建煊称因租赁物业存在消防隐患而无法办理消防手续，李赛兰未提供合格的租赁物业需负担相应的责任。但陈建煊并未提交任何证据证明租赁物业存在其所称的消防问题，其于庭审中亦陈述并未因此受到有关部门的书面或口头处罚，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”陈建煊应承担未充分举证之不利后果，本院对于陈建煊以上理由不予采纳。综上，陈建煊向李赛兰发出单方终止合同的通知属违约，其主张李赛兰返还履约保证金26万元并无合理依据，本院不予支持。李赛兰反诉主张陈建煊支付违约金10万元有相应的合同依据，本院予以支持。至于李赛兰提出陈建煊支付2020年2月至5月租金52万元以及半年租金损失78万元的主张，综观双方的沟通过程，陈建煊确实自2020年2月底始即积极处理搬迁事宜，并不存在故意拖延占用租赁物业的情形，且综合考虑作为出租人的李赛兰在疫情中应负担的一定减免租义务、李赛兰的实际损失情况以及双方均应负担相应减损义务等因素，本院酌定陈建煊向李赛兰支付10万元的损失赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈建煊与被告（反诉原告）李赛兰签署的《奥园广场商铺租赁合同书》和《珠海奥园广场商铺租赁合同补充协议》解除；二、确认被告（反诉原告）李赛兰收取原告（反诉被告）陈建煊支付的履约保证金26万元不予退还；三、原告（反诉被告）陈建煊于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）李赛兰支付违约金10万元；四、原告（反诉被告）陈建煊于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）李赛兰支付损失赔偿金10万元；四、驳回原告（反诉被告）陈建煊的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李赛兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取人民币3373元，由原告（反诉被告）陈建煊负担。反诉受理费减半收取人民币9870元，原告（反诉被告）陈建煊负担3500元、由被告（反诉原告）李赛兰自行负担6370元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇二〇年七月九日书记员  梁 縉李洁仪