广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1973号上诉人（原审被告）：钟永池，男，1986年6月13日出生，汉族，住湛江市坡头区***********。身份证号码：440************118。委托诉讼代理人梁栋，广东粤海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湛江市京基房地产开发有限公司，地址：湛江市赤坎区*******、87号、89号西粤京基城夏辉苑2幢2层08号商铺。法定代表人陈辉，董事长。委托诉讼代理人苏少燕，湛江市京基房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人刘继业，湛江市京基房地产开发有限公司合同部员工。上诉人钟永池因与被上诉人湛江市京基房地产开发有限公司(以下简称京基公司)房屋预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民再3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人钟永池及委托诉讼代理人梁栋，被上诉人京基公司的委托诉讼代理人苏少燕、刘继业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟永池上诉请求：一、依法撤销(2019)粤0802民再3号《民事判决书》及(2016)粤0802民初1154号《民事判决书》，驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、再审法院认定被上诉人已向上诉人履行了催促支付余下房款56万元的告知义务错误，被上诉人一直没有向上诉人催促支付余下房款，请二审法院查明并予以纠正。第一，一审法院没有依法向上诉人送达法律文书，是导致上诉人不能参与本案的一审诉讼，故上诉人在本案一审时不知道被上诉人就余下房款56万元起诉至法院，亦丧失了与被上诉人就余下房款处理协商的机会。第二，上诉人没有收到被上诉人邮寄的催告函。再审法院根据被上诉人提交的EMS快递单据认定被上诉人已经在2016年1月4日向上诉人发出《关于逾期付款催告函》是错误的。首先，被上诉人不能提供上诉人签收该EMS快递的记录，不能证明被上诉人是否有寄出该EMS快递的行为。其次，即使存在被上诉人向上诉人邮寄EMS快递的行为，但该EMS快递的地址不是上诉人的常住地址或临时居住地址，被上诉人将函件寄至非上诉人住所地不可能令上诉人收到该EMS快递。被上诉人提交的该EMS快递单据及催告函没有原件，真实性存疑。最后，虽然该EMS快递上留有上诉人现行使用的电话号码，但仅凭电话号码不能证明上诉人即一定能收到该EMS快递，应当以签收凭证为准。根据“谁主张，谁举证”的证据规则，被上诉人提供的上述证据不能证明被上诉人的主张，应当由其承担不利的法律后果。二、再审判决认定上诉人迟延22天才支付二期房款不当，上诉人按《广东省商品房买卖合同》的约定，分二期共向被上诉人支付了购房款242050元，被上诉人在本案一审期间故意隐瞒上诉人已经支付第二期购房款2万元的事实导致一审判决认定事实存在错漏，上诉人对此不存在违约亦非法定或约定的解除合同之缘由。三、因被上诉人的行为导致上诉人迟迟未能办理按揭贷款，应由被上诉人承担违约责任并赔偿上诉人的合法损失。再审判决认为上诉人在合同签订了9个月后仍未能成功申请贷款，故认定上诉人违约明显错误，上诉人已经通过银行按揭贷款审批，但被上诉人以湛江市区的房价已经暴涨为由，拖延协助上诉人到银行签订按揭贷款合同，应当由被上诉人承担违约责任并赔偿上诉人的合法损失。根据上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第9条约定：买受人选择公积金或者银行按揭付款方式的，须在本合同约定的日期内办理完毕，如有以下情况：1、买受人不按时签署《个人购房借款/担保合同》和相关银行资料；2、买受人不按时提供办理贷款所需的个人相关银行资料；3、买受人的贷款条件不符合银行要求的；4、因买受人原因造成公积金管理中心、银行不同意发放贷款或不能足额发放贷款的；5、银行调整首期房款比例导致首期应付房款金额增加的；以上第1、2种情况，买受人在接到出卖人电话通知之日起三日内提交相关资料和签署贷款合同，若在规定日期内不办理相关业务则视为买受人有意逾期付款，按本合同第七条的买受人逾期付款的违约责任计受违约金。以上第3、4、5种情况买受人在出卖人书面通知该事实之日起，十日内向出卖人补足首期房款差额或全部房款，以上事项若未能按时补足，出卖人有权单方面解除合同；合同解除的，买受人须按该房购房总额的20%支付违约金给出卖人，并承担其他违约责任。虽然上诉人第一次向银行申请按揭贷款不符合该银行要求，故被上诉人主动安排工作人员协助上诉人办理第二次银行按揭贷款并已通过。被上诉人的工作人员已经从按揭银行处拿到三份按揭贷款合同交上诉人回家填写并约定了到按揭银行签章的日期。至双方约定的按揭贷款合同签订之日，被上诉人的工作人员告知因湛江市市区的房价已暴涨，被上诉人不同意将该房屋按原价出售，才导致上诉人迟迟未能办妥银行按揭贷款手续。如果是上诉人不能贷款的问题，被上诉人为什么不按上述《合同补充协议》第9条的约定，书面通知上诉人在十日内补足全部房款呢?因此，被上诉人认为上诉人逾期贷款违约，应提供上诉人收到书面通知之日起十日内逾期支付全部购房款的证据，但是被上诉人在本案中未能提交这些证据。上诉人作为一个普通人为购买涉案房屋向亲友借款，向被上诉人推荐的个人借款，向被上诉人要求的保险公司购买保险，期间被上诉人的工作人员多次与上诉人沟通协调按揭贷款的事宜，但一直没有告知被上诉人有要解除购房合同的意思。购买涉案房屋耗尽了上诉人的所有心血亦令上诉人错过以同等价格在同等地段购买房屋的机会，严重损害了上诉人的合法权益。再审判决枉顾上诉人提供按揭贷款合同原件已通过按揭贷款审批的事实而僵硬认定按揭贷款在签订购房合同后9个月未能通过系上诉人的责任，实则未能按生活常理审查本案双方履行购房合同的情况而做出错误的判决应予撤销。为维护上诉人的合法权益并且纠正再审判决的错误，特提起本上诉，请二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(二)款之规定，支持上诉人的上诉请求。补充：1、被上诉人解除本案的房屋买卖合同没有损失，我方在一审已经提交了涉案房屋已经由被上诉人出售给第三人，出售价格是一百多万，不应当支持被上诉人关于违约金的请求；2、上诉人已经在2017年1月由被上诉人的销售人员通知去工商银行湛江赤坎支行签订个人购房借款担保合同，但是被上诉人以湛江市的房产已经上涨为由拒绝协助被上诉人办理按揭贷款，有被上诉人的工作人员交付给上诉人的个人购房借款担保合同的原件为证。湛江市京基房地产开发有限公司口头答辩坚持一审答辩意见。补充：是否出售房屋与本案无关，关注的应该是是否违约。一审法院认定事实：2015年3月27日，京基公司与钟永池签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商201503289）。约定：1、钟永池向京基公司购买位于湛江市赤坎区*******、87号、89号西粤京基城秋盛苑2幢903房，建筑面积共121.56平方米，总房价款802050元。2、付款方式及期限：钟永池在签署合同时，付首期房款222050元，二期房款20000元于2015年4月30日前付清，余下房款560000元申请按揭贷款支付。钟永池须在合同签署后3个工作日内向指定银行申请办理按揭贷款或向公积金管理中心提交申请办理按揭贷款。3、钟永池逾期付款的违约责任（第七条约定）：逾期超过30日后，京基公司有权解除合同。京基公司解除合同的，钟永池按累计应付款的2%向原告支付违约金。同日，京基公司与钟永池又签订了《合同补充协议》（附件四）。第九条约定：钟永池选择公积金或银行按揭付款方式的，须在合同约定的日期内办理完毕，如有以下情况：①钟永池不按时签署《个人购房借款／担保合同》和相关银行资料；②钟永池不按时提供办理贷款所需的个人相关资料（该资料需真实、合法、有效）；③钟永池的贷款条件不符合银行要求的；④因钟永池原因造成公积金管理中心、银行不同意发放贷款或不能足额发放贷款的；⑤因银行调整首期房款比例导致首期应付房款金额增加的；以上第①、②种情况，钟永池在接到京基公司电话通知之日起三个工作日内提交相关资料和签署贷款合同，若在规定日期内不办理相关业务则视为被告有意逾期付款，按合同第七条的钟永池逾期付款的违约责任计收违约金。以上第③、④、⑤种情况钟永池在京基公司书面通知该事实之日起，十日内向京基公司补足首期房款差额或全部房款，以上事项若未能按时补足，京基公司有权单方面解除合同；合同解除的，钟永池须按购房总额的20%支付违约金给京基公司，并承担其他违约责任。合同签订后，钟永池当日向京基公司支付了首期房款222050元。第二期房款20000元于2015年5月22日已支付，但余下申请按揭贷款支付的房款560000元没有办理成功，以致剩余房款560000元钟永池至今未支付给京基公司，京基公司遂于2016年8月24日向该院提起诉讼，要求解除合同，钟永池支付违约金。另查明，京基公司于2016年1月4日作出《关于逾期付款催告函》，并通过EMS快递向钟永池邮寄送达，邮寄地址为广州市白云区************，收件人电话为150*****818。在庭审中，京基公司同意违约金调整为按银行同期贷款利率以钟永池所欠的购房款560000元为基数计算，从合同签订之日的第六十四天即2015年5月30日起计至判决解除合同之日止。一审法院认为，京基公司与钟永池签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件四）是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照执行。本案的争议焦点是哪方违约。在商品房买卖合同中，支付房款是购房者的法定义务，根据合同约定，钟永池在支付了首期房款和延迟22天才支付二期房款后，剩余560000元房款需要申请按揭贷款，而在合同签订9个月后，钟永池都还未能成功申请贷款，京基公司按照钟永池提供的暂住地址邮寄了催告函，然后又过了7个月，钟永池还是没有支付剩余房款的情况下，京基公司才向法院提起诉讼要求解除合同，这很明显是钟永池没有履行支付房款的义务，是其违约。合同附件约定了京基公司书面通知钟永池之日起，钟永池十日内向京基公司补足首期房款差额或全部房款，以上事项若未能按时补足，京基公司有权单方面解除合同；合同解除的，钟永池须按购房总额的20%支付违约金给京基公司，并承担其他违约责任，故京基公司亦于2016年1月4日向钟永池邮寄了催告函，根据京基公司提供的证据显示，邮寄的EMS快递中所写的收件人地址是详细的外地地址(广州，由钟永池本人提供的暂住地址)、电话号码是钟永池至今仍在使用的电话号码，亦是其在申诉书中自己确认的联系号码，且邮件封面注明“三期2幢903房逾期付款催告函”，由此证明，京基公司寄送该催告函的形式和内容均合法合理有效，钟永池辩称其没有收到该催告函依法无据，该院不予采纳。再根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，钟永池已拖欠剩余房款560000元超过18个月，其行为表明不履行合同义务或其根本无法履行合同义务，故京基公司以诉讼方式要求解除合同是合法有据的。为此，钟永池没有支付剩余房款的行为已违约，应承担违约责任，京基公司依法有权要求解除合同，钟永池需按约定支付违约金。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正后予以维持。”的规定，该院认为，原判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律及判决结果正确，应予维持。综上所述，本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持该院（2016）粤0802民初1154号民事判决。案件受理费3508.2元，由钟永池承担。本院二审期间，上诉人提交了一份《个人购房借款/担保合同》，证明合同由被上诉人工作人员交付上诉人通知上诉人银行按揭已经审批通过，安排时间到工商银行签订合同，但是由于房价上涨，被上诉人拒绝协助上诉人签订购房合同。京基公司认为：该购房合同，上诉人与银行的借贷款关系是否同意不是我们可以决定的，中间有两年的时间，上诉人一直没有协调这个事情，直到三审才纠结这个问题没有意义。本院认为，上诉人提交的该证据没有贷款人、借款人、保证人签名盖章，与案件无关。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：京基公司于2016年8月向原审法院提起民事诉讼，请求解除与钟永池签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商201503289），并请求支付违约金等。原审法院经审理于2016年12月15日作出（2016）粤0802民初1154号民事判决，判决：1、解除京基公司与钟永池于2015年3月27日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商201503289）；钟永池须于判决生效之日起十日内以所欠购房款560000元为基数按银行同期贷款利率从2015年5月30日起至合同解除之日止计付违约金给京基公司等。（2016）粤0802民初1154号民事判决于2017年1月7日生效，京基公司随后向一审法院申请执行。湛江市赤坎区人民法院于2017年8月10日作出（2017）粤0802执416号执行裁定书，裁定：解除申请执行人湛江市京基房地产开发有限公司与被执行人钟永池于2015年3月27日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商201503289）。涉案房屋目前已由他人办理了不动产登记。2019年1月31日原审法院作出（2019）粤0802民监1号民事裁定书，裁定对（2016）粤0802民初1154号案件再审。原审法院经审理作出（2019）粤0802民再3号民事判决，钟永池不服，遂提起本案上诉。本院认为：本案是房屋预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对钟永池上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉请求和理由，及被上诉人的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点为：钟永池是否构成违约的问题。由查明事实可知，上诉人钟永池与被上诉人京基公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件四）是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。而在房屋买卖合同中，出卖人（京基公司）享有的主要权利是收取购房款，而买受人（钟永池）的主要义务恰是支付购房款。在案证据显示，对于如何支付购房款的问题，上诉人、被上诉人在《合同补充协议》（附件四）第九条有明确约定,即：买受人选择公积金或银行按揭付款方式的，须在合同约定的日期内办理完毕，如有以下情况：①买受人不按时签署《个人购房借款／担保合同》和相关银行资料；②买受人不按时提供办理贷款所需的个人相关资料（该资料需真实、合法、有效）；③买受人的贷款条件不符合银行要求的；④因买受人原因造成公积金管理中心、银行不同意发放贷款或不能足额发放贷款的；⑤因银行调整首期房款比例导致首期应付房款金额增加的；以上第①、②种情况，买受人在接到京基公司电话通知之日起三个工作日内提交相关资料和签署贷款合同，若在规定日期内不办理相关业务则视为被告有意逾期付款，按合同第七条的买受人逾期付款的违约责任计收违约金。以上第③、④、⑤种情况买受人在出卖人书面通知该事实之日起，十日内向出卖人补足首期房款差额或全部房款，以上事项若未能按时补足，出卖人有权单方面解除合同；合同解除的，买受人须按购房总额的20%支付违约金给出卖人，并承担其他违约责任。在案证据显示，争议双方签订《广东省商品房买卖合同》后，上诉人曾缴纳两期购房款，但上诉人自2015年5月底后迟迟未能交纳剩余购房款56万元。被上诉人在2016年1月4日向上诉人发出《关于逾期付款催告函》，其内容中明确有因钟永池个人征信的原因银行拒绝办理贷款，和要求钟永池在十日内催缴剩余购房款的意思表示，且告知了上诉人若未能缴交剩余购房款，被上诉人有权单方面解除合同及请求违约金赔付等上诉人可能面临法律后果的内容。该《催告函》内容符合前述《合同补充协议》（附件四）第九条双方约定的情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案上诉人钟永池在被上诉人京基公司催告后仍未能支付大部分购房款，未能履行约定的承诺，已经构成违约，符合双方在《合同补充协议》中约定的解除合同条件。根据上述法律规定，被上诉人一方有权请求解除双方签订的商品房买卖合同，故对于被上诉人起诉请求解除《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商201503289）的诉求，予以支持。争议双方在《合同补充协议》中约定了若买受人违约，应向出卖人支付违约金的条款，被上诉人据此提出违约金的诉求予以支持，而在诉讼过程中，被上诉人自愿将违约金数额请求缩减，是对自身权利的处分，并无不当。前述《催告函》收件人的地址由上诉人提供，所标明电话亦为上诉人本人使用的电话号码，因此上诉人认为没有收到该催告函的意见，理据不足，不予支持。上诉人自认其是在2017年1月获得贷款资格，但该时间距京基公司向其发出《催告函》，时间长达一年，而实际上京基公司在2016年8月已提起（2016）粤0802民初1154号案件的起诉主张权利保护，故钟永池上诉认为因京基公司的原因，致使其未能按期办理按揭贷款，并要求被上诉人承担违约责任赔偿损失的上诉理由，于法无据，不予采纳。上诉人二期购房款20000元于2015年5月22日缴纳，超过合同约定的缴纳期限，故上诉人关于二期购房款按时交付的意见，一并不予采纳。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项作为法律依据，不准确，予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对上诉人钟永池的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条和第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3508.2元由上诉人钟永池负担。本判决为终审判决。审判长  杨纯京审判员  陈小红审判员  林 竹二〇二〇年六月十五日书记员  梁春雨附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。