浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4244号 原告杭州渝香隆餐饮管理有限公司，住所地杭州市西湖区保俶路宝石********。 法定代表人王思媛。 被告杭州摩纳歌酒店有限公司，住，住所地浙江省杭州市秋涛北路**裙房**/div> 法定代表人黄丽。 委托代理人林兴旺，公司员工。 原告杭州渝香隆餐饮管理有限公司与被告杭州摩纳歌酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年4月26日向法院提起诉讼，诉请：1.被告向原告退还租房保证金20000元；2.被告向原告支付延期利息20000*4.35%*3.75=3262.5元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。本院受理后，依法由审判员韩涛独任审判，于2019年9月18日公开开庭进行了审理，原告杭州渝香隆餐饮管理有限公司的法定代表人王思媛、被告杭州摩纳歌酒店有限公司法定代表人黄丽、委托代理人林兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告杭州摩纳歌酒店有限公司辩称，一、本案原告主张被告退还租房保证金的权利已经经过诉讼时效期间。本案中原告存在两次起诉行为，第一次起诉时间为2017年6月29日（以杭州市江干区人民法院3号窗口收件章为准），第二次起诉时间为2019年2月18日，其中第一次撤回起诉。根据双方签订的房屋租赁合同补充协议显示，双方就杭州市江干区秋涛北路178号的房屋约定租赁期间为2010年5月18日至2015年5月17日。根据《民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，并且根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。因此本案中的诉讼时效期间应当从2015年5月18日开始计算，为期两年，即至2017年5月18日本案诉讼时效期间经过。原告于17年6月29日第一次起诉时，本案诉讼时效期间已经届满，根据《民法总则》第192条的规定，诉讼时效期间届满的义务人可以提出不履行义务的抗辩，因此被告对原告的请求主张上述的抗辩。 二、本案原告方实际存在违约行为，无权主张退还保证金。本案中的房屋租赁合同第七条约定，乙方应爱护并合理使用其所承担的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。本案中原告乙方在租赁期间曾经拆除租赁房屋（位于杭州市江干区××路××号）内部的旋转楼梯，直至租赁期间结束原告归还租赁房屋之时，原告并没有将该旋转楼梯设施恢复原状也未支付相关的经济赔偿，被告亦发现原告将租赁房屋弄得异常脏乱，包括原有门窗一定程度受到损坏、拆除空调后在墙壁上遗留的洞原告并未予以修复恢复原状。上述事实由证人刘某提供相应的证人证言。因此，被告认为原告就约定的房屋租赁合同存在严重的违约行为，对租赁物及其设施造成损坏，其价值远高于房屋保证金，原告无权主张退还保证金。 三、本案原告主张被告偿还租房保证金主体不适格。本案中原告提供的房屋租赁意向协议中显示出租方为叶铁锋，叶铁锋系杭州摩纳歌酒店有限公司原法定代表人，根据《民法总则》第62条的规定，法定代表人因执行职务造成他人损害的，由法人承担民事责任。在上述房屋租赁意向协议中，未能显示叶铁锋签订合同为执行职务行为。根据《合同法》第八条依合同履行义务原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。因此，合同具有相对性，原告应当向合同另一方叶铁锋主张其相应的权利，本案被告的主体不适格。 综上所述，被告请求法院驳回原告杭州渝香隆餐饮管理有限公司的诉讼请求。 本院经审理认定，原告杭州摩纳歌酒店有限公司（出租方、甲方）与被告杭州渝香隆餐饮管理有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于杭州市江干区××路××号（交运大厦群房1楼）租赁给乙方使用；乙方保证租赁房屋用作餐饮；租赁期自2010年起至2015年，具体租赁期以甲方交房为准；甲方收取乙方租房保证金贰万元，待租金期满结清费用后，乙方结清水电等费用，甲方退还保证金，等等。2011年6月22日，原告杭州摩纳歌酒店有限公司（出租方、甲方）与被告杭州渝香隆餐饮管理有限公司（承租方、乙方）签订《补充协议》一份，约定房屋租赁期限自2010年5月18日至2015年5月17日，并就租金予以约定。此后，原告杭州摩纳歌酒店有限公司按约向被告杭州渝香隆餐饮管理有限公司支付租金及保证金。根据原告杭州摩纳歌酒店有限公司陈述，其于2015年3月15日腾空并搬离案涉房屋。后杭州正扬物业管理有限公司出具证明，确认原告杭州摩纳歌酒店有限公司结清截至2015年5月底的水电费及物业费。 原告杭州渝香隆餐饮管理有限公司曾以房屋租赁合同纠纷为案由、于2017年5月18日将被告杭州摩纳歌酒店有限公司诉至本院，诉讼请求与本案一致，该案进入引调程序，案号为（2017）浙0104引调452号。因调解未果，本院于2017年6月29日立案，2018年1月24日，原告杭州渝香隆餐饮管理有限公司提出撤诉申请，同日，本院作出（2017）浙0104民初4692号民事裁定，准许原告杭州渝香隆餐饮管理有限公司撤回起诉。 上述事实，有原告提交《房屋租赁合同》、《补充协议》、收据、汇款凭证，被告提交的（2017）浙0104民初4692号民事裁定、证明及本案庭审记录证实。 本院认为，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。杭州渝香隆餐饮管理有限公司诉请要求杭州摩纳歌酒店有限公司返还保证金并支付逾期利息，杭州摩纳歌酒店有限公司提出诉讼时效的抗辩，本院首先对案涉纠纷是否超过诉讼时效进行审查。案涉房屋租赁合同租期自2010年5月18日至2015年5月17日，而《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行。故本案纠纷发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年的诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。故本案应当适用两年的诉讼时效。案涉《房屋租赁协议》约定：“待租金期满结清费用后，乙方结清水电等费用，甲方退还保证金”，根据杭州摩纳歌酒店有限公司提交的证据，杭州渝香隆餐饮管理有限公司付清了截止至2017年5月底的水电费和物业费，而杭州渝香隆餐饮管理有限公司2017年5月18日诉至本院，并未超过两年，构成诉讼时效中断，故杭州渝香隆餐饮管理有限公司于2019年4月26日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。 对于返还保证金问题。结合上述《房屋租赁合同》约定，在租赁期满及杭州渝香隆餐饮管理有限公司结清物业费的情况下，杭州摩纳歌酒店有限公司理应返还杭州渝香隆餐饮管理有限公司保证金，杭州摩纳歌酒店有限公司辩称杭州渝香隆餐饮管理有限公司存在违约行为，并未提交相应证据予以作证，故本院不予采信。 就利息损失，杭州渝香隆餐饮管理有限公司主张自2015年5月至2019年2月期间按照年息4.35%为标准计付的利息损失，于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州摩纳歌酒店有限公司于判决生效之日起十日内返还原告杭州渝香隆餐饮管理有限公司房屋保证金人民币20000元； 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 驳回原告杭州渝香隆餐饮管理有限公司的诉讼请求。 按规定减半收取案件受理费191元，原告杭州渝香隆餐饮管理有限公司负担人民币27元，由被告杭州摩纳歌酒店有限公司负担人民币164元。原告杭州渝香隆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州摩纳歌酒店有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 韩 涛 二〇二〇年七月十三日 书记员 沈肖丽