河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1423民初1024号原告：胡素霞，女，汉族，1977年9月8日出生，住河南省宁陵县。被告：宁陵锦程置业发展有限公司，住所地河南省宁陵县信陵路与珠江路交汇处向北200米，统一社会信用代码91411423358382242M。法定代表人：崔文浩，职务：总经理。委托诉讼代理人：姚池，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晟仕，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。原告胡素霞与被告宁陵锦程置业发展有限公司（以下简称程锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告胡素霞，被告的委托诉讼代理人姚池、王晟仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡素霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付逾期交房违约金到起诉之日止21130元。2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年9月16日，我与被告签订商品房买卖合同，我购买被告位于宁陵县城郊乡三里河村黄山路南侧、汉江路东侧5幢1单元5层04室楼房一套，价值386727元。该合同第十一条约定被告于2019年1月31日前交付该商品房，根据合同第十二条逾期交付责任和2019年5月16日宁陵锦程置业发展有限公司发布的关于葛天花园1#3#5#楼交房时间公告约定，2019年8月31日之后的逾期交付违约金赔付标准上调为“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”现被告至今未交付房屋，被告已逾期交房466天。根据上述约定被告应支付我违约金21130元，双方因支付违约金一事未达成协议，为维护我的合法权益，特具文诉至法院，请求依法判决。被告锦程置业辩称：针对胡素霞，根据商品房买卖合同显示，房屋为胡素霞和王景卫共同所有，应由二人共同作为原告起诉，原告主体不适格。1.从原告提交的商品房买卖合同可看出，房屋签订时间是2018年9月16日，约定的交房时间是2019年1月31日，合同约定的交房时间明显过短，期房的交房时间按常理来说为合同签订后的一年半到两年半之间，签订时答辩人也存在一定过错，但可看出时间短没有给原告造成非常大的损失。2.在本合同履行过程中，宁陵县政府因环境污染治理，多次向答辩人书面下发通知要求停工，该停工天数应当在计算逾期时间时予以扣减，因政府要求停工属于不可抗力范围，应减轻答辩人的赔偿责任。3.被答辩人在计算逾期违约金时的金额和标准过高，根据合同约定，逾期交房违约金的标准为日万分之0.2，应按双方的合同约定履行，另外原告为分期付款，在计算违约金时应按照首付金额为基数来计算。4.答辩人已经于2019年12月17日取得竣工验收备案表，于12月24日取得质量监督报告，并于12月24日在商丘日报发布公告，公告内容为2019年12月25日-27日集中办理交房手续，并公布了具体的时间、地点、联系方式，并通知各位业主前来，该小区有住户270户，其中110多户已经办理入住手续，另有三十多户在未办理入住手续的情况下直接入住，可见，案涉商品房已经交付给买受人，被答辩人拒绝办理入住的行为，有违公平公正的原则，加重了答辩人的交付义务。5.答辩人已经积极采取补救措施，并与多位住户一致同意通过减少物业费、增加额外服务等方式对住户进行额外补偿，请求法院予以酌情减免。经审理查明：2018年9月18日，原告胡素霞及其丈夫王景卫与被告锦程公司签订商品房买卖合同，主要内容为：“商品房买卖合同（预售）出卖人：宁陵锦程置业发展有限公司买受人：胡素霞共有方式：共同共有自然共有人王景卫身份证第三条商品房的基本情况1.该商品房的规划用途为住宅。3.该商品房为第一条规定项目中的05#1单元5层1-504号。第六条计价方式与价款2.按照建筑面积计算该商品房单价为每平方米人民币2727.27元，总价款为人民币386727元。第七条付款方式和期限3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2018-9-18前支付首期房价款人民币196727元，余款人民币190000元向银行申请贷款支付。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条出卖人应当自2019-01-31前向买受人支付该商品房。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金。第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）出卖人：（盖有宁陵锦程置业发展有限公司合同专用章）法定代表人：李金钊（盖有李金钊印）买受人：胡素霞王景卫（签字并捺有指印）签订时间：2018年9月18日。”补充协议的附件十一的主要内容为：“10.对于按揭客户，在银行未放款的情况下，出卖人有权不交房，出卖人不承担交房违约责任；待买受人补足余款后，出卖人正常交房。出卖人签章（盖有宁陵锦程置业发展有限公司合同专用章）买受人签章：胡素霞王景卫（签字并捺有指印）”。2018年1月26日，被告为原告出具金额为196727元的收款收据，2019年2月1日，被告为原告出具金额为190000元的收款收据，结算方式为银行放款。因大气污染治理，施工期间存在多次停工，被告未能在合同约定日期交房并于2019年5月16日发布公告，主要内容为：“宁陵锦程置业发展有限公司关于葛天花园1#/3#/5#/楼交房时间公告尊敬的葛天花园1#/3#/5#楼业主：葛天花园1#楼合同约定交房时间为2018年10月31日前，3#、5#楼合同约定交房时间为2019年1月31日前，因大气环境污染治理及主观不可控因素等多种原因，葛天花园建设进度受到严重影响，造成止于目前未能达到交付条件。公司本着“尽量早日将完美的作品交付各位业主及品牌战略”的态度，对剩余工种、园区绿化、道路硬化、车位规划及开挖等后续收尾工作进行周密排期及推算，现将1#、3#、5#楼交房时间推迟至2019年8月31日之前。……我司本着尊重事实、实事求是的原则，严格按照《商品房买卖合同》相关规定及第十二条“逾期交付责任”条款予以交房和赔付。并郑重承诺：若本公告所推迟的交房时间已到，但仍未达到交付条件，2019年8月31日之后的逾期交付违约金赔付标准上调为“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。宁陵锦程置业发展有限公司（盖有宁陵锦程置业发展有限公司印章）2019年5月16日”。被告于2019年12月17日取得编号为豫宁段J2019011竣工验收备案表，于2019年12月24日取得河南省建设工程质量监督报告，同日在商丘日报发布交房公告，告知业主交房时间、方式、地点等信息。后因房屋质量不合格，宁陵县建筑工程质量监督站于2019年12月29日下发建设工程整改通知书，内容为：“建设工程整改通知书宁质监（2019）改字第（0126）号宁陵锦程置业发展有限公司、河南润凯建设集团有限公司：你单位葛天花园项目1#、3#、5#工程，经抽查存在以下问题：1.存在屋面渗水现象。2.存在业主投诉维修、处理不及时现象等业主投诉其他质量问题。现决定将1#、3#、5#竣工备案收回，待整改完成后重新办理竣工备案手续。2019年12月29日（盖有宁陵县建筑工程质量监督站印章）签发人：姚冬（签字）接收人签字：窦振峰李飞（签字）”。整改通知书下发后，姚冬于2020年4月30日在该整改通知书上写下“原下发豫宁陵J2019011竣工备案表已由我单位收回并作废，再次复印无效姚冬”。后被告未再次取得竣工验收备案表，原告以房屋存在质量问题、被告交房手续不全为由未接收房屋。原被告双方就违约金一事未达成协议，为此诉至法院。本院认为，本案的争议焦点为：1.政府因大气污染要求被告停工，是否属于不可抗力范围。2.违约金应以何种标准何时开始计算。3.原告的诉讼请求有无事实和法律依据，能否得到支持。4.原告的诉讼主体是否适格。针对焦点1，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因大气污染治理，政府明确下文要求停工的，为被告所不能避免，故合同签订后至约定交房前期间造成的停工应免除被告的责任。针对焦点2，被告于2019年5月16日发布的公告，系被告作出，结合双方签订的商品房买卖合同可知，被告未按时交房的，2019年1月31日至2019年8月31日的违约金按全部购房款的日万分之0.2计算，2019年8月31日之后的购房款按全部购房款的日万分之2计算。针对焦点3，原被告签订的商品房买卖合同中合同附件十一第10条约定，对于按揭客户，在银行未放款的情况下，出卖人有权不交房，出卖人不承担交房违约责任。因原被告签订合同日期为2018年9月18日，根据被告提供的停工天数计算表，2018年9月18日至2019年1月31日之间停工天数为77天，又原告在2019年2月1日取得银行放款，故交房日期应推迟至2019年4月18日，原告要求的违约金应从2019年4月18日开始计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，被告取得竣工验收备案表后，因质量问题及业主投诉，该备案表已被宁陵县建筑工程质量监督站收回作废，故被告在2019年4月18日已经属于迟延履行，对之后停工天数对应的违约金不应扣除。综上，原告的违约金为：386727元×136天（2019年4月18日-2019年8月31日）×0.00002元/天＋386727元×254天（2019年9月1日-2020年5月11日）×0.0002元/天＝20697.63元。被告认为涉案房屋为原告与王景卫共同所有，二人为必须共同进行诉讼的当事人，但原告胡素霞与王景卫系夫妻，且王景卫已明确表示由原告处理与被告违约金一事，该事了结后不再要求被告赔付违约金，根据《最高人民法院关于使用的解释》第七十四条：“人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人们法院对案件的审理和依法作出判决”的规定，本案王景卫已明确表示同意原告处理此事且放弃再次要求被告支付违约金的权利，故本案可对王景卫不予追加。针对调查笔录，整改通知书盖有宁陵县建筑工程质量监督站公章，并有负责人的签字，且从工程竣工验收备案表中的备注“如发现用户投诉拒不受理或有违反法律规定的其他情况，经核实后，可由发证机关声明收回该证书”可知，宁陵县建筑工程质量监督站有权收回备案表。该备案表被收回后，被告未按规定重新递交材料申请备案表。又从原被告签订的商品房买卖合同可知，房屋交付条件包括“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，该备案表已经收回，故房屋不具备交付条件，被告的质辩观点不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于使用的解释》第七十四条之规定，判决如下：被告宁陵锦程置业发展有限公司支付原告胡素霞违约金20697.63元，于本判决书生效后七日内付清；驳回原告胡素霞的其他诉讼请求。如被告宁陵锦程置业发展有限公司未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费328元，减半收取164元，由被告宁陵锦程置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  刘保建二〇二〇年七月三十日书记员  孙 园