云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0902民初943号原告：田麟，男，1974年10月9日出生，汉族，居民，户籍住址安徽省安庆市太湖县，现住云南省临沧市临翔区。委托诉讼代理人：陈平贵，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：彭军，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：临沧老祥云商贸有限公司。住所地：云南省临沧市临翔区。统一社会信用代码：91530902566228565P。法定代表人：杨松林，该公司总经理。委托诉讼代理人：许子文，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告田麟与被告临沧老祥云商贸有限公司（以下简称老祥云公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田麟及其委托诉讼代理人陈平贵、被告老祥云公司的委托诉讼代理人许子文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田麟向本院提出诉讼请求：1.判令被告即刻支付原告因被告单方解约而产生的赔偿款536036元（按2018年12月15日至2019年12月14日期间的租金268018元×2）；2.判令被告支付原告支出的律师费63603元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月8日，原、被告双方签订《仓库租赁合同》，约定：①原告将自己位于××××组（部队旁）的仓库租赁给被告使用，仓库面积为1250平方米；②租赁期限为10年，从2013年12月15日至2023年12月14日止；③租金按每平方米14元计算，第一年的租金为210000元，以后每年按百分之五递增，支付方式为一年一付，每年须提前一个月交付下年租金，如被告逾期支付租金，则需向原告支付滞纳金，滞纳金按所欠租金的5%支付；④未经原告书面同意，被告不得提前终止本合同，如被告需提前解约，须提前2个月书面通知原告，且履行完毕以下手续，方可提前解约：一是向原告交回租赁物，二是交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用，三是应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等当年租金两倍的款项作为赔偿。合同签订后，原、被告双方按照约定履约到2019年10月，租金也实际付至2019年12月。2019年10月16日，被告突然单方面向原告发函要求解除租赁合同，其理由是临翔区国土资源管理局开展违法、违章建筑排查工作，到涉案仓库进行调查核实，被告查询知悉租赁仓库系违法、违章建筑，现在正在查处过程中，并将进行拆除恢复原状处理。随后，被告将货物搬离仓库，支付租金到当月。现因原、被告双方对被告单方解约之后的赔偿等事宜不能形成一致意见，故原告提起诉讼。被告老祥云公司辩称，本案所涉及的仓库占用土地是违法建设用地。在2019年临翔区人民政府开展违法土地专项整治活动中，告知被告如果继续租赁仓库需承担相应责任。通告中明确说明如果被告继续使用仓库，会得不到通电通讯、电信网络，市场监管、税务、应急管理、交通运输部门都不会为被告提交相关的配套服务，不得为使用违法建设的企业办理相关许可手续。在此情况下，被告认为原告无法再继续履行合同，所以向原告提出解约，按双方的合同中的免责条款约定，如果因甲方无法履行合同，双方均不承担违约责任。在此情况下，被告提出解除合同符合约定，不应该承担违约责任。综合双方诉辩主张，原、被告双方对以下问题存在争议：1.原告租给被告使用的涉案仓库是否属于违建，被告是否应该向原告承担赔偿责任；2.原告主张的各项费用是否应当得到支持。原告田麟为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1.《仓库租赁合同》一份，用以证明2013年11月8日，原、被告双方签订了《仓库租赁合同》，双方按照合同约定履约到2019年10月，租金也实际付至同年12月。2.解除租赁合同通知函一份，用以证明2019年10月16日，被告突然单方面向原告发函要求解除租赁合同，并且腾空了仓库，向原告邮寄了仓库钥匙。3.租赁仓库现在的照片两张，用以证明2020年5月17日，原告租赁给被告的仓库现状并没有像被告所说的无法继续履行合同。4.①云南聚盈律师事务所开具给田麟的云南增值税普通发票一份；②《民事委托代理协议》一份，用以证明田麟与云南聚盈律师事务所签订了委托手续，并先支付10000元基本费（实际已支付了5000元的律师费）；另约定律所按最终实现的标的额再收取10%的律师费。5.原告与案外人李某某签订的《租地合同》、临时用地申请复印件各一份、照片、户口簿复印件、身份证复印件各一份，用以证明原告向案外人李某某租赁土地用于建盖涉案仓库的情况。6.原告与案外人邹某某签订的《租地合同》、集体土地建设用地使用证复印件、完税证复印件、收款收据复印件各一份、收据复印件二份，用于证明原告向案外人邹某某租赁土地建盖涉案仓库的情况。经质证，被告老祥云公司对原告田麟提交的第1组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的无异议；对第2组证据无异议，认为能够说明2019年10月16日原告已收到通知，被告在付款期限12月30日前向原告发出了解除租赁合同函；对第3组证据的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，认为仓库的外观现状和本案解除合同没有关系，被告认为合同不能继续履行不是外观和仓库实际功能问题，而是土地和仓库性质是违法违章，因此无法履行合同；对第4组证据中的发票真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，认为与本案无关，对代理协议的真实性、合法性不发表意见，认为这是原告与律所之间协商的，被告不清楚，无法判断真实性，对关联性不予认可，认为原、被告双方没有约定过诉讼费用如何承担的问题；对第5组证据中的合同真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，认为原告和农户租地建盖相关建筑没有经过规划、审批，只是普通的租地合同，临时用地申请是在2013年9月25日，经过凤翔××××社区同意，该社区有没有权限对土地办理相关手续这个问题不言自明，对照片的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，认为是建盖仓库前的状况，对户口簿和身份证复印件的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可；对第6组证据的真实性、合法性无异议，但认为不能证明建盖仓库的性质和土地性质是否违法、违章，合同不能证明土地是合法用地的情况。被告老祥云公司针对其答辩意见，向本院提交如下证据：1.《仓库租赁合同》一份，用以证明合同约定双方免责条款为如因甲方（即原告）无法继续履行合同，双方均不承担违约责任。2.临翔区自然资源局回函一份、临翔区人民政府开展两违专项整治的通告复印件一份，用以证明①涉案仓库所占土地中2.04亩为耕地、2.06亩为集体土地，仓库及土地无规划审批手续，职能部门将立案查处；②该仓库已无法继续使用，原告无法再继续履行合同。3.发送解约函的短信截屏、邮寄解约函的签收信息、邮寄仓库钥匙运单复印件、签收钥匙信息各一份，用以证明①被告将涉案土地的查询情况向原告反馈，被告并告知原告将行使不安抗辩权解除合同，但原告未作任何答复；②被告在合理期限内通知原告解除合同，并将钥匙送交原告，但原告一直未对被告有任何回复。经质证，原告田麟对被告老祥云公司提交的第1组证据的真实性、合法性无异议，确实是原、被告双方的真实意思表示，但认为与本案没有关联性，不能证明原告无法继续履行合同；对第2组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明被告说的是职能部门要立案查处，原告无法继续使用了，因为仓库是否是违建，现在职能部门没有明确告知原告；对第3组证据认为原告确实已经收到被告发出解约的信息和仓库的钥匙，但认为达不到被告要证明的行使不安抗辩解除合同，原告到目前为止没有收到政府机关认定该仓库为违章建筑的通知，达不到被告的证明目的，只能证明被告确实是单方面解除了合同。为查明本案案件事实，本院到涉案仓库的现场拍摄照片19张，到临沧市临翔区自然资源局询问涉案仓库的情况，该局就涉案仓库向本院出具了一份《情况说明》，附涉案仓库的位置图一张；本院又向该局调取了一份《云南省违法建筑处置规定》。经质证，原告田麟对本院拍摄的19张照片无异议；该《情况说明》只是说该仓库没有办理任何规划手续，情况是属实的，但不能证明仓库不能使用，涉案仓库建成已久，在规划之前就有，原告到目前也没有收到有关单位的正式通知或文件，该仓库到目前为止仍不能认定是违法建筑；对《云南省违法建筑处置规定》的意见是该规定于2017年3月31日通过，其中第十七条明确规定为：违法建筑处置部门和乡（镇）人民政府作出违法建筑处置决定前，应当听取当事人的意见，对提出的事实、理由和证据进行记录、复核；当事人提出的事实、理由成立的，应当予以采纳；不予采纳的，应当说明理由。现原告没有接到涉案仓库属违法建筑的通知，不能按这份规定来处理，原告的仓库现仍在原地，功能没有丧失，因此不存在被告所说的不安抗辩权的问题。被告老祥云公司对19张照片无异议，但认为只能说明房屋的现状，并不能证明仓库的手续合法，也不能说明能在合法的基础上实际使用；对《情况说明》无异议，能说明涉案仓库未办理审批手续；对《云南省违法建筑处置规定》无异议，其中的第二条规定也能说明城镇建筑未取得规划许可证都可认定是违法建筑，对违法建筑应予以拆除，也说明原告已无法履行提供租赁物的义务。本院经审查认为，原告田麟与被告老祥云公司提交的第1组证据一致，来源合法、内容真实、与本案相关联，能证明本案的案件事实，本院予以采信；原告提交的第2、3组证据和被告提交的第2、3组证据能证实涉案仓库占地情况及无土地审批手续，原、被告双方对仓库能否继续使用发生意见分歧，本院认为上述证据均能证明双方发生争议的始末，来源合法、内容真实、与本案相关联，能证明本案的案件事实，本院予以采信；原告提交的第4组证据要证明原告支出律师费用的情况，但原、被告双方并未对该部分费用进行过约定，且其中的大部分费用现在未实际产生，本院对该组证据不予采信；原告提交的第5、6组证据本院无法核实相关情况，不知原告租赁的土地是否是建盖涉案仓库的土地，原告向案外人租赁的土地面积与临翔区自然资源局认定的仓库占地面积不符，该组材料中出现多名案外人及款项，看不出与本案的关联，本院不予采信。本院拍摄的19张照片及调取的《情况说明》和《云南省违法建筑处置规定》来源合法、内容真实、与本案相关联，本院予以采信。本院经审理认定本案事实如下：2013年11月8日，原告田麟与被告老祥云公司签订了一份《仓库租赁合同》，约定原告将其建盖的坐落于临翔区××××组的仓库租给被告使用，租赁期限为10年，即自2013年12月15日至2023年12月14日；第一年的租金为210000元，以后的按每年百分之五递增，租金为一年一付；双方对提起终止合同的约定为：……未经甲方（原告）书面同意，乙方（被告）不得提前终止本合同；如乙方需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a向甲方交回租赁物；b交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当年租金两倍的款项作为赔偿。双方还约定了续租、转租、水电及免责约定等各项相关事宜。在上述租赁期限内，有原告向被告回租仓库的情形。后因被告向临沧市临翔区自然资源局了解到租赁的涉案仓库无相关手续，遂以该仓库属违建为由，于2019年10月16日向原告发出《解除租赁合同通知函》，并将仓库的钥匙邮寄给原告后搬出。被告已向原告支付租金到2019年12月。另查明，原告建盖的涉案仓库占用的土地属于集体土地，仓库占地面积2.3亩，其中：耕地2.04亩，集体建设用地0.26亩。涉案仓库未办理规划审批手续，所占耕地无土地审批手续。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。和第三条第一款规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告双方就涉案仓库签订了《仓库租赁合同》，被告按约支付原告房租至2019年12月。被告以从临翔区自然资源局处得知该仓库属违建为由，要求与原告解除合同，并将房屋钥匙以邮寄的方式交还给原告，被告现在未实际使用涉案仓库。原告遂以与被告签订的合同中约定的提前终止合同中约定的“未经甲方（原告）书面同意，乙方（被告）不得提前终止本合同……，应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付等同于当年租金两倍的款项作为赔偿”起诉至法院。经查明，原告所出租的仓库至今未取得房地产权证，未办理任何建房规划审批手续。本院认为，原告以无建设工程规划许可、未经合法批准建造的仓库出租给被告，双方签订的租赁合同是无效的，原告现在还依据该合同向被告主张赔偿，不符合法律规定，本院不予支持。原告主张的律师费，原、被告双方对此无约定，且律师费的大部分未实际产生，原告的该项主张无事实依据和法律规定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条第一款，《云南省违法建筑处置规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告田麟的全部诉讼请求。案件受理费9796元，适用简易程序审理减半收取4898元，由原告田麟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审判员 沈 娟二〇二〇年七月二十四日书记员 王皎月