广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2301号原告：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街****。法定代表人：陈穗欣，职务所长。委托代理人：林川、王靓，均为广东广信君达律师事务所律师。被告：中化广东有限公司，住所，住所地广州市天河区珠江新城华夏路**富力盈信大厦****div>法定代表人：叶伟华。第三人：魏仕华，男，1978年9月14日出生，汉族，住广东省和平县，被告、第三人共同委托代理人：钟国才、郑晓薇，均为广东南国德赛律师事务所律师。原告广州市海珠区房屋安全和物业一所诉被告中化广东有限公司、第三人魏仕华返还原物纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王靓、被告及第三人共同委托代理人钟国才、郑晓薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人立即腾空并搬出广州市海珠区同福西路洲咀街3号之1、2首层（现门牌：××之1、2首层），交还给原告；2、判令被告支付自2000年1月1日起至被告腾空交还涉案房屋之日止的房屋占用费（按照《广州市房屋租金参考价》海珠区南华西街其他区域商业用房租金参考价：2000-2007年租金计算标准为14945元/月；2008年租金计算标准为16190元/月；2009年租金计算标准为17436元/月；2010年租金计算标准为17934元/月；2011年租金计算标准为19678元/月；2012、2013年租金计算标准为21421元/月；2014年租金计算标准为20176元/月；2015、2016年租金计算标准为19927元/月；2017、2018、2019年租金计算标准为12454元/月）。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：广州市海珠区同福西路洲咀街3号之1、2首层（现门牌：××之1、2首层）为原告管辖，建筑面积249.0840平方米。1999年12月31日，海珠区国土房管局接管涉案房屋，经调查发现，被告一直占用涉案房屋。原告曾于2017年尝试到被告办公地址沟通涉案房屋事宜，并于2019年1月29日在现场张贴通知，但被告却未采取任何主动积极措施联系原告，且一直未腾空搬出涉案房屋。根据《中国人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，原告有权要求被告腾空搬出涉案房屋并支付房屋占用费。由于被告及第三人未将该房屋及时腾空交还给原告，导致原告无法及时完成公开招租，造成严重租金损失。根据公平、等价有偿原则，被告应当按照涉案房屋每年广州市房屋租金参考价的租金计算标准向原告支付房屋占用费。被告及第三人辩称：原告关于交还房屋和支付房屋占用费的主张，均缺乏依据支持，理应予以驳回。理由如下：1、关于讼争房屋被定性为代管房，缺乏依据支持。依照被告与广州市岭南橡胶厂就合资兴建宿舍事宜所签订的协议约定，案涉房屋理应归属被告所有，故被告不同意将讼争房屋交还给被答辩人。1984年10月6日，为了解决职工的住房困难，被告与广州岭南橡胶厂（下称“橡膝厂”）签订《合资兴建宿舍协议书》，约定橡胶厂将座落在广州市海珠区同福西洲咀大街5号仓库和洪德路福龙东4号仓库与被告合资兴建宿舍，由橡胶厂负责该两地段施工前通水、通电、通路、拆迁旧仓库等及负责办理地产权，由广东省化工进出口公司按建筑面积每平方米造价500元的大包干，总投资额为110万元。上述协议书签订后，橡胶厂就同福西洲咀大街5号的报建向海珠区建委递交申请，并取得了《修建工程许可证》（报建6层时修建工程许可证为85修字第36号，续建1层为85修字第96号），最终该栋七层楼宿舍于1986年建成入住。1999年12月10日，被告与广州第—橡胶厂（原“广州岭南橡胶厂）签订《合资兴建宿舍产权分割协议书》，约定同福西路洲咀大街5号（现地址为同福西路××之一、之二）混凝土框架宿舍的产权及使用权归被告所有，总建筑面积1822.5198平方米，同福西路××之一、之二未办理产权前被告有永久使用权。后被告就同福西路××之一、之二向房管部门申请办理确权，房管部门却将同福西路××之一、之二的首层定性为代管房。但是，根据被告与橡胶厂签订的两份协议，被告出资110万元，橡胶厂出用地，将广州市海珠区同福西洲咀大街5号仓库（现地址为同福西路××之一、之二）和洪德路福龙东4号仓库改建成宿舍，宿舍建成后洪德路福龙东4号宿舍的产权和使用权归橡胶厂，同福西路洲咀大街5号总建筑面积1822.5198平方米的产权和使用权归被告。由此可见，被告仅负责出资建房，并无约定由被告负责拆迁补偿的事宜。按照约定，橡胶厂负责出用地、拆迁旧仓库。如有涉及补偿的问题，理应由其负责。据了解，该宿舍建前自59年起一直是橡胶厂的自有仓库，且仓库建前是空置地。该宿舍建成后也一直未有其他单位或个人对此宿舍的产权及使用权提出过异议，也没有资料显示有任何单位或个人申报过该处用地。总之自解放至今从未有任何单位或个人对原仓库及现宿舍的产权及使用权提出过异议。综上，该讼争房屋并不符合1983年《城市私有房屋管理条例》第二十四条规定的代管房，即“所有人下落不明又无合法代理人或所有权不清楚的城市私有房屋，由房屋所在地房管机关代管”，房管部门将案涉房屋定性为代管房明显缺乏依据支持，基于此，被告不同意将案涉房屋交还给原告。二、基于上述第一点的意见，原告无权要求被告支付自2000年1月1日起至腾空交还涉案房屋之日的房屋占用费。即便需缴纳房屋占用费，原告要求被告支付自2000年1月1日起至腾空交还涉案房屋之日的房屋占用费也存在不合理之外。被告于2020年2月26日收到本案诉讼材料，即便现时原告要求被告支付房屋占用费，根据民法总则关于诉讼时效的规定，其主张的2017年2月27日前房屋占用费已超过诉讼时效。即便要缴纳房屋占用费，由于被告与原告之间不存在租赁关系，且案涉房屋为住宅用房，原告要求按照《广州市房屋租金参考价》海珠区南华西街其它区域商业用房租金参考价作为计收房屋使用费的计收标准明显不合理。经审理查明：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作，等。根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），区房屋安全和物业一所由区国土规划局移交区住建水务局。根据《关于调整区住建局所属事业单位机构编制事项的通知》（海机编办［2019］43号），原区房屋安全和物业一所、区房屋安全和物业二所划入区住建局。1999年12月31日，广州市国土房管局向海珠区国土房管局发出99年房字第**《接管通知书》，载明：房屋地址海珠区同福西路洲咀街3-1、3-2号，产业来源为代管，接管日期为1999年12月31日，接管部位首层面积248.554平方米。原告还提交打印日期2019年11月25日的《广州市房地产公代逆产情况表》记载，同福西路洲咀街3之1号，3之2号产权来历为代管，处理日期为1999年12月31日。2020年5月12日，广州市住房和城乡建设委员会向原告发出海珠接字第4861号《接管通知书》，载明海珠区同××路××大街3号之一、之二房屋已批准接管，接管日期1999年12月31日，产业来源理顺产权，接管部位非住宅部位首层，接管面积249.0840平方米，接管房产别为代管产。备注为完善产权管理，按广州市房地产测绘所1999年11月6日测绘成果，以用地、建基面积248.5554平方米，建筑面积249.0840平方米重新接管。同日，广州市住房和城乡建设委员会向原告发出海珠撤字第1622号《撤管通知书》载明：经审查，海珠区同××路××大街3号之一、之二房屋从1999年12月31日起撤管，请按规定办理有关手续。权属人姓名：广州市房地产管理局；撤管原因：理顺产权；撤管房产别：代管产；备注为完善产权管理，已按广州市房地产测绘所1999年11月6日测绘成果重新核发接管通知书（见海珠接字第4861号），，现对房字**行撤管。1984年10月6日，广州岭南橡胶厂（甲方）与广东省化工进出口公司（乙方）签订了《合资兴建宿舍协议书》，载明，甲方将落在广州市海珠区同福西洲咀大街5号仓库和洪德路福龙东4号仓库与乙方合资兴建八层宿舍，占地面积528.2平方米，拟建八层，现已报批准六层，最高建八层为限。甲方给回洲咀大街5号地段宿舍乙方使用面积（暂定）2200平方米权利，该工程地段宿舍面积若不足2200平方米时，应由甲方在福龙东4号宿舍地段补足给回乙方使用权利。甲方负责该两地段施工前通水、通电、通路、拆迁旧仓库、平整场地、交纳报建费、设计费、打桩费、工程费、市政建设费、建筑税等金和对外所发生的一切费用。乙方按建筑面积每平方米造价500元的大包干（包括全部工程费及设计、市政、建筑税、水电等发生一切费用）形式按实交面积支付甲方，支付施工单位。机房负责办理地产权，报建申装外管水电、安装及该宿舍施工，乙方监督执行。宿舍建成后，甲乙双方各占总面积50%使用同福西洲咀大街5号宿舍（除北面首层约140平方米给回甲方）归乙方所有。福龙东4号宿舍归甲方所有，甲方负责办理产权转移手续（未办理产权前应由甲方出具证明，乙方有永久使用权）。1999年12月10日，广州第一橡胶厂（甲方）与中华广东进出口公司（乙方）签订《合资兴建宿舍产权分割协议书》，载明，为了解决职工的住房困难，原广州市岭南橡胶厂（该厂因严重亏损于1992年6月24日根据市经委穗经企业70号文通知由广州第一橡胶厂接收）与原广东省化工进出口公司（现改名为中化广东进出口公司）本着双方互助互利原则，于1984年经双方同意，合资兴建同福西路洲咀大街5号和洪德路福龙东4号住宅宿舍两栋，为避免纠纷，经双方商议，现就两栋宿舍产权等有关事项特定如下协议。⑴原双方在广州市海珠区同福西洲咀大街5号仓库和洪德路福龙东4号仓库合资兴建七层楼宿舍，占地面积528.2平方米。同福西路洲咀大街5号（现地址为同福西路××之一、之二）混凝土框架宿舍归乙方使用，总建筑面积1822.5198平方米。洪德路福龙东4号宿舍归甲方使用，总建筑面积约1850平方米。⑵根据由原广州岭南橡胶厂出用地乙方出资合作建房协议规定，现甲乙双方确认同福西路××之一、之二产权及使用权属乙方所有，洪德路福龙东4号产权及使用权为甲方所有。⑶产权分割后，双方各自负责办理各自宿舍楼房的产权证和缴纳房地产税，同福西路××之一、之二未办理产权前乙方有永久使用权。被告为证明其抗辩意见还提交了以下证据：1、发证日期为1985年3月29日的《修建工程许可证》，显示工程项目报建陆层住宅，工程地点同福西路洲咀大街5号，报建单位广州岭南橡胶厂；2、发证日期为1985年10月7日的《修建工程许可证》，显示工程项目续建壹层，工程地点同福西路洲咀大街5号，报建单位广州市岭南橡胶厂；3、申请日期为1998年7月17日的《修建杂项工程申请表》，出建单位广州市岭南橡胶厂，工程地点同福西路洲咀大街5号，申请人说明事项：本厂宿舍十分紧张，将原6层宿舍加建1层共七层；审核意见：在确保安全的情况下，同意续建壹层，共为柒层；4、申请日期为1985年2月11日的《修建杂项工程申请表》，出建单位广州岭南橡胶厂，工程地点同福西路洲咀大街5号，申请人说明事项：本厂职工宿舍颇为紧张，将原仓库改建宿舍。审核意见：为解决本单位职工住房困难，同意改造住宅六层，但总高度不得超过18.2米，要距离新规划路边线2米外，西向退缩2米，南向退缩1米，基础必须处理好，施工时要确保四邻安全，请按改后图纸施工。如有产权纠纷由出建单位负责。5、中化广东进出口公司于1999年11月11日向广州市房管局提交的书面申请，主要内容为：我公司洲咀大街三号之一和之二宿舍是1983年合资兴建的，原由岭南橡胶厂合资建设。……由于原岭南橡胶厂现已不存在，导致该宿舍至今仍未办理产权，原因是没有用地证及红线图。……为了能够解决职工的房改问题，希望贵局能以历史用地为我司洲咀大街三号之一和之二宿舍办理产权。6、中化广东进出口公司于1999年12月27日向广州市房管局提交的书面申请，主要内容为：鉴于该用地原岭南橡胶厂能够使用如此长时间没有异议，且报建宿舍时能取得修建工程许可证，我司相信该厂是履行过一些使用该用地的手续，只是因为知情人和经办人已难以查找以及历史原因现已难以取证。因房改期限将至，本着解决历史遗留问题并使我司该宿舍职工能够享受福利分房的待遇……恳请贵局同意我司××之一、之二宿舍办理房改。原告质证表示：对上述证据真实性、合法性认可，关联性不认可，被告提交的证据不足以证明被告对诉争房屋有物权，被告与岭南橡胶厂的合同效力如何均不能发生对诉争房屋的物权设立和变更效果。被告应当就诉争房屋另行向岭南橡胶厂主张权利。根据《广州市不动产登记查册表》显示，海珠区同福西路洲嘴大街3之1,3之2号2-7楼所有权人是中化广东进出口公司，使用性质住宅，结构层数7层，建筑面积1573.96平方米，使用土地面积248.56平方米，所有权来历：1985年与广州岭南橡胶厂合建后分割。登记附注：土地未办有偿使用手续。根据工商部门出具的资料显示，中化广东进出口广东公司设立后，企业名称先后经过历次变更，1980年5月29日设立时企业名称为中国化工进出口公司广东省分公司，随后先后更名为广东省化工进出口公司、广东省化工进出口（集团）公司、中化广东进出口公司、中化广东公司、中化广东有限公司。原告为证明其通知被告交还房屋，提交原告于2019年1月26日向被告发出的《海珠区房屋安全和物业一所关于腾空交还同福西路××之1、2首层房屋的通知》及张贴该通知在××门牌××年1月29日《广州日报》一起拍摄的照片，通知主要内容为：同福西路××之1、2首层（产权文书地址为同福西路洲咀街3之1号、3之2号首层）使用人、中化广东有限公司：同福西路××之1、2首层（产权文书地址为同福西路洲咀街3之1号、3之2号首层）房屋为我所辖内直管房非住宅，经巡查发现，你方侵占使用该房屋。现通知你方于2019年2月2日前将房屋腾空交还我所，逾期未交还房屋的，我所将立即对房屋进行查封，同时通过法律途径追收房屋占用费，由此产生的法律责任由你负责，如涉及单位或个人侵占国有资产等违法行为，将移送公安机关处理。被告表示没有在现场见过该份通知。诉讼中，原、被告、第三人均确认涉案房产现地址是海珠区同××路××大街3号之一、之二首层，原地址是洲咀大街五号仓库，性质为非住宅，面积为249.0840平方米。原告表示由于被告没有办理国有土地出让手续、未缴纳土地出让金故房管部门将首层代管。被告表示不清楚土地转让金的问题，不清楚房管部门接管涉案房产的原因。被告自认涉案房产自1986年底建成后一直由其使用，第三人为公司员工，由被告安排第三人在首层间隔的一个房间居住。第三人表示是因被告安排才居住使用涉案房屋的首层部分，如果法院判决被告交还涉案房屋，第三人同意搬出。本院认为：本案是物权保护纠纷。根据本案查明的事实及现有的房产资料显示，广州市住房和城乡建设委员会向原告发出《接管通知书》，涉案房产现由原告代管，原告履行职责对涉案房屋进行管理，故原告有权就涉案房屋主张权利提起本案诉讼。被告及第三人抗辩根据被告与案外人签订的《合资兴建宿舍协议书》、《合资兴建宿舍产权分割协议书》，涉案房屋产权应归属被告所有。但就目前被告提供的证据审查，无法证明被告的抗辩主张。虽然《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但根据原被告的陈述及本案查明的事实，海珠区同××路××大街3号之一、之二整栋建筑由仓库改建而成，案涉房屋的报建、出建单位均是广州岭南橡胶厂，被告仅履行了出资义务。被告仅依据《合资兴建宿舍协议书》、《合资兴建宿舍产权分割协议书》，并不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造主体，并因事实行为而当然取得物权。故对被告的抗辩意见，本院不予采信。原告自1999年12月31日已接管涉案房产，被告及第三人占有、使用涉案房产缺乏依据，原告要求被告及第三人腾空并搬出涉案房屋的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。被告自认自1986年底一直使用涉案房产，故自原告接管涉案房屋后，被告一直占有使用涉案房屋。被告在使用涉案房屋期间，理应向原告支付房屋使用费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；法律另有规定的，依照其规定；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之时起计算……”原告作为涉案房屋的管理方，理应知晓房屋的情况，原告于2019年12月4日才提起本案诉讼，原告要求被告支付2016年12月4日前的房屋占用费已超过诉讼时效，本院不予支持，被告应向原告支付从2016年12月5日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费。涉案房屋位于海珠区同××路××大街，房屋性质为非住宅，具体的房屋占用费标准应按房管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定，以原告的主张为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中化广东有限公司、第三人魏仕华在本判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区同福西路洲咀大街3号之1、2首层，并将该房屋腾空交还给原告广州市海珠区房屋安全和物业一所；被告及第三人在搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；二、被告中化广东有限公司在本判决生效之日起十日内，按房管部门公布的同地段同类房屋租金标准支付从2016年12月5日起至交还房屋之日止的房屋占用费（每月房屋使用费以原告诉请主张为限）给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38412元，由原告负担33758元、被告负担4654元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年七月十日书记员  颜姣吴晓菁