浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初2978号 原告（反诉被告）：杭州余杭地铁上盖物业开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道南大街**。 法定代表人：孙宏量。 委托代理人：方剑锋、金涛,浙江金宏律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：琚海琛，男，1991年5月25日出生，汉族，住浙江省常山县。 委托代理人：叶柯，浙江海浩律师事务所律师。 原告杭州余杭地铁上盖物业开发有限公司（以下简称地铁上盖公司）与被告琚海琛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，被告琚海琛于2020年5月20日提出反诉，本院立案受理后决定与本诉部分合并审理，并于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）地）地铁上盖公司的委托代理人方剑锋告（反诉原告）琚海琛的委托代理人叶柯到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2019年2月20日，被告与我方签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，合同金额为1943504元，被告已支付首付款583504元，按揭1360000元，合同约定按揭款到款时间为2019年7月31日，但按揭款项至今仍未到付。根据合同约定的邮寄送达地址，原告分别于2019年8月14日、10月31日以及11月7日，分别向被告发出付款催告函、合同解除通知书和合同解除确认函，但被告至今仍未回复，截止2020年3月10日，被告已逾期支付224天。根据原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告逾期支付的行为已构成违约，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、解除原、被告于2019年2月20日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》；2、在合同解除后15日内，被告配合原告完成合同备案登记及预告登记的撤销手续和按揭贷款的撤销手续；3、被告支付原告违约金27200元（以本金1360000元的2%计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。后变更第二项诉讼请求为：被告配合原告完成合同备案登记及预告登记的撤销手续。 被告答辩称，同意解除双方签订的浙江省商品房买卖合同（预售），被告因涉嫌诈骗罪一案，已被萧山区公安局刑事拘留，至今拘押在看守所，故被告未收到原告寄出的付款催告函、合同解除通知书和合同解除确认函。因被告被羁押在看守所，无法配合原告完成合同备案登记及预告登记的撤销手续和按揭贷款的撤销手续，可凭判决书撤销。本案的解除合同的结果并非被告单方主观上想要违约导致的。 被告（反诉原告）反诉称，被告于2019年2月20日与原告签署了《浙江省商品房买卖合同（预售）》，购买了位于杭州市余杭区，该商品房总价为1943504元。被告已按约定支付首付款583504元，剩余房款136万元通过银行按揭付清。并已提交贷款申请材料且通过银行贷款审批，只剩银行放款步骤即可成功贷款。但因原告迟迟未能结顶导致银行一直不予放款。2019年6月14日，被告因涉嫌诈骗罪被萧山区公安局刑事拘留，后银行因无法联系到被告不予放贷，被告无能力支付尾款，故同意解除合同。被告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、解除原、被告于2019年2月20日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》；2、原告返还被告首付款583504元；3、反诉诉讼费用由原告承担。 原告（反诉被告）答辩称，其一、根据签订的商品房买卖合同约定，被告逾期支付的行为已构成违约，故原告同意解除合同但被告应支付违约金。据被告办理按揭贷款的上海银行反馈，被告的贷款已于2019年5月23日初审通过，有效期为3个月，但因被告原因导致最终贷款审批因未领取而被终止。且被告被刑事拘留后，也未依据合同约定，及时将相关信息通知原告。故违约的不利后果由被告自行承担。其二、被告要求退还已付首付款583504元的诉请因缺乏事实和法律依据而不应得到支持。案涉合同第九条第一款第二项约定“出卖人依据本条约定解除合同的，出卖人退还房款前，买受人须配合出卖人完成合同备案登记及预告登记的撤销手续和按揭贷款所涉抵押的解除手续，否则出卖人顺延退还剩余房款时间直至上述手续办理完成后3个工作日”。本案中，在出现被告逾期付款导致的解除合同事宜发生后，原告已多次向被告约定的地址送达解除通知并催告办理解除手续，但被告均未回复。现被告仍未配合完成合同备案登记及预告登记的撤销等解除手续，故依据案涉合同约定，被告的诉请因支付条件尚未成就而应予以驳回。被告要求退还已付583504元的数额与约定不符，该诉请也不应得到支持。案涉合同第九条第一款第二项约定，出卖人在向买受人退还房款时，出卖人有权将买受人已付房款增加或扣减违约金、损失赔偿金后退还买受人。故即便要退还反诉原告已付房款，也应当是在扣减完违约金、损失赔偿金等费用后的剩余金额，而非反诉原告诉请金额。综上所述，被告的第二、三项反诉请求因与客观事实不符，且缺乏法律依据而应予以驳回。 本院经审理查明： 2019年2月20日，地，地铁上盖公司卖人）与琚海琛（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定出卖人将杭州市余杭区南苑街道艺郡府****出售给买受人，总价款为1943504元；买受人应当于2019年2月20日前支付首期房价款人民币583504元，剩余房款人民币1360000元由买受人申请贷款支付，贷款应于2019年7月31日前足额发放。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人依据本条约定解除合同的，出卖人退还房款前，买受人须配合出卖人完成合同备案登记及预告登记的撤销手续和按揭贷款所涉抵押的解除手续（包括公示期届满），否则出卖人顺延退还剩余房款时间直至上述手续办理完成后的3个工作日，合同还就其他事项进行了约定。 2019年1月14日，琚海琛支付购房首付款583504元。 另查明，2019年6月14日，琚海琛因涉嫌诈骗罪被萧山区公安局刑事拘留。 在庭审中，琚海琛同意支付地铁上盖公司违约金27200元，地，地铁上盖公司同意在扣减违约金27200元后还琚海琛已支付的首付款556304元。 本院认为，地，地铁上盖公司与琚海琛签订的《浙江省商品房买卖合同售）》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。琚海琛因自身原因未按约支付房款，其行为已构成违约，地，地铁上盖公司主张解除合同海琛亦同意，本院予以准许。根据案涉合同约定，合同解除后，地，地铁上盖公司扣减违约金后还剩余房款。现地铁上盖公司与琚海琛共同确认违约金为27200元，地，地铁上盖公司退还琚海琛房款556304元地铁上盖公司的诉讼请求，本院予以支持。琚海琛反诉请求中合理部分，本院予以支持。根据案涉合同约定，地，地铁上盖公司退还房款前海琛须配合地铁上盖公司完成合同备案登记及预告登记的撤销手续，故地铁上盖公司的该项诉讼请求理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）杭州余杭地铁上盖物业开发有限公司与被告琚海琛（反诉原告）签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》于本判决生效之日起解除； 二、被告（反诉原告）琚海琛支付原告（反诉被告）杭州余杭地铁上盖物业开发有限公司违约金27200元，于本判决生效后十日内付清； 三、原告（反诉被告）杭州余杭地铁上盖物业开发有限公司退还被告（反诉原告）琚海琛购房首付款583504元，于本判决生效后十日内付清； 以上两项折抵，原告（反诉被告）杭州余杭地铁上盖物业开发有限公司返还被告（反诉原告）琚海琛购房款556304元，于本判决生效后的十日内付清； 四、被告（反诉原告）琚海琛于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）杭州余杭地铁上盖物业开发有限公司办理撤销合同备案登记、预告登记。 五、驳回被告（反诉原告）琚海琛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费480元,减半收取240元，由被告（反诉原告）琚海琛负担,于本判决生效后十日内缴纳；反诉案件受理费9635元,减半收取4818元，被告（反诉原告）琚海琛负担136元，原告（反诉被告）杭州余杭地铁上盖物业开发有限公司负担4682元，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 沈国娣 二〇二〇年七月三日 法官助理 黄若兰 书 记 员 陈秋夏 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??