江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初582号原告：徐文科，男，1981年9月18日生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：祝梅红，远闻（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峰，远闻（江阴）律师事务所实习律师。被告：张新华，男，1968年12月16日生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：尹协卿，江苏振强律师事务所律师。第三人：纪尧明，男，1977年12月2日生，汉族，住江苏省江阴市。原告徐文科与被告张新华、第三人纪尧明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐文科及其委托诉讼代理人祝梅红、王峰，被告张新华（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人尹协卿到庭参加诉讼，第三人纪尧明经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐文科向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除，被告返还原告已付的租金144200元；2.判令被告支付违约金37000元（按年租金185000元的20%计算）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年12月10日，原告与张新华签订《房屋租赁合同》，张新华将位于江阴市652平方米厂房租赁给原告使用，租赁期限自2019年12月15日至2022年12月15日，每年租金185000元，合同第6.2款、7.1款约定如张新华交付的房屋及其附属设施严重影响原告使用的、交付的房屋危及原告安全的，原告有权单方解除合同、张新华应按年租金的20%支付违约金。纪尧明系张新华的原承租人，涉案厂房面积中包含纪尧明承租期间出资扩建部分的面积，张新华、纪尧明原租赁合同至2020年4月1日才到期，故2019年12月10日，原告与张新华签订《房屋租赁合同》同时，一并与两被告签署了《付房款计划》，约定第一年租金185000元，原告支付给张新华94200元，先期支付给纪尧明50000元，待2019年12月15日前纪尧明搬离后，再支付纪尧明余款40800元，自租约第二年始的185000元租金，每年支付张新华130000元、纪尧明55000元。签约后，原告当日即按约支付给张新华94200元，交付纪尧明租金50000元，但张新华提供的厂房因不符合消防安全要求无法保证安全生产，被江阴市人民政府城东街道办事处于2019年12月12日责令暂时停止生产，原告不能按约如期使用。后原告多次要求解除合同，并要求退还租金，但未果。因原告系按张新华指示交付给纪尧明50000元，本案合同解除后原告已支付的144200元应当由张新华退还，故诉至法院。张新华辩称：1、原告存在违约，而他并不存在消极履行合同义务的情况，再加上疫情影响，合同实际也无法履行，故他同意解除合同。2、他仅收到94200元的租金，原告还存在拖欠支付租金的情况，是原告违约在先，所以他不承担违约金，另外他保留追究原告违约赔偿的权利。他房屋一直空置到现在，大约5个多月空置期内的租金经计算与他收取的94200元大致相当，所以他不再返还94200元。第三人纪尧明述称：本案与他无关，案涉房屋不是他的，是被告的，他是原来的承租人。原被告签订合同要求他提前搬离，而他在被告处还有已付租金和搬离费用，故经过计算，需要退还他90800元他就同意提前搬离，故三方商量好该款无需由被告退还给他，并由原告直接支付给他。合同签订以后，原告支付了50000元，剩余40800元商定由他搬迁后支付，他已经于2019年12月15日搬清，但原告未支付40800元。本院经审理认定事实如下：张新华与纪尧明曾签订租房协议书，由张新华将江阴市盛峰路11号的房屋及周围空地面积约700平方米出租给纪尧明使用，租赁期限为2018年4月1日至2021年10月1日。2019年12月10日，甲方（出租方）张新华与乙方（承租方）徐文科、丙方（居间方）苏州铭顺网络信息技术有限公司无锡分公司签订房屋租赁合同，约定：张新华出租江阴市安全村盛峰路11号房屋，面积652平方米（合同1.1）；租赁期限自2019年12月15日起至2022年12月15日止（合同2.1）；租金18.5万元每年（合同3.3）；自签订合同时全年租金分一次支付（合同3.5）；甲方存在未按约定时间交付该房屋达30日的，交付房屋及其附属设施不符合合同约定严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同（合同6.2）；甲方有本合同第6.2条规定形式之一的应按年租金20%向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。张新华、徐文科及丙方人员在合同下方签字，并按照合同租赁期限将时间写为2019年12月15日。2019年12月10日，徐文科、张新华、纪尧明签订付房款计划一份，约定：徐文科于2019年12月10日支付纪尧明90800元，支付张新华94200元，2020年12月10日支付纪尧明55000元，剩余房款支付给张新华。同日徐文科转账支付张新华租金94200元，微信支付纪尧明50000元。另查明：盛峰路9、11号房屋登记所有人为江阴市。2019年12月12日，江阴市人民政府城东街道办事处综合执法部门检查涉案厂房后对许姚村委下达现场处理措施决定书，内容为:承租厂房不符合消防安全要求，现场处理决定许姚村委标准厂房内两家企业暂时停止生产。当日执法人员张贴了封条，根据照片显示纪尧明在涉案房屋内开设的江阴诚铭金属制品有限公司被停业。至今，张新华未将厂房交付给徐文科。再查明：2019年12月17日，徐文科委托远闻（江阴）律师事务所向张新华发函，内容为：承租房屋不符合消防安全要求，徐文科已经多次要求退还所收租金，但张新华未退还，故要求张新华于3日内向徐文科退还144200元。以上事实，有房屋租赁合同、付房款计划、现场措施处理决定书、转账凭证、照片、律师函，房产证及土地证，及庭审中当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：本案中，张新华与纪尧明一致同意解除案涉房屋租赁合同，本院对此予以确认。关于违约责任的认定问题。根据现场处理措施决定书和执法照片，综合执法部门已经认定涉案厂房不符合消防安全要求并责令暂时停止生产，张新华认为该处罚措施仅是暂时的措施并在15日内已经消除了消防隐患，但张新华未能提供证据证明该厂房已经完成整改并已被消防部门验收合格，且徐文科对此也不予认可，故本院认定涉案厂房不符合安全生产约定，危及承租人安全。因张新华无法向徐文科交付符合约定用途的合格租赁物，致使徐文科无法实现租赁合同的目的，张新华构成违约。张新华认为徐文科未按约给付租金存在违约，本院认为付房款计划约定徐文科应于2019年12月10日支付张新华94200元，支付纪尧明90800元，徐文科已于2019年12月10日支付张新华94200元，支付纪尧明50000元，且纪尧明向法庭陈述2019年12月10日徐文科应支付给他的90800元中的剩余40800元双方商定由他搬迁后支付，他已于2019年12月15日搬清涉案厂房，而涉案厂房已于2019年12月12日被认定为不符合消防安全要求，纪尧明在2020年12月15日搬离厂房时已至双方约定的租赁起始时间，因当时厂房存在消防问题，张新华并未整改到位，已经无法交付房屋，徐文科未支付剩余的40800元合理合法。张新华认为徐文科未按约给付租金存在违约的观点，于法无据，本院不予采信。本案合同解除的原因系张新华不能交付符合安全标准的房屋导致，徐文科要求张新华按租赁合同的约定赔偿年租金20%的违约金37000元的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于合同解除后徐文科支付的租金是否应予退还的问题。因本案合同解除的原因系张新华违约所致，故徐文科支付的租金应由张新华退还。张新华对收到徐文科支付的94200元无异议，但认为另有50000元系徐文科支付给纪尧明。本院认为根据付房款计划，张新华自愿达成协议将其对徐文科的租金债权中的90800元由徐文科直接给付纪尧明，徐文科按约支付纪尧明款项的行为系履行合同义务，纪尧明对此也予以认可，故徐文科支付给纪尧明的50000元也应视为徐文科向张新华履行了租赁合同的付款义务。综上，徐文科已支付的144200元均应由出租人张新华予以退还。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除徐文科与张新华之间的房屋租赁合同；二、张新华应于本判决发生法律效力之日起十日内退还徐文科已支付的租金144200元；三、张新华应于本判决发生法律效力之日起十日内给付徐文科违约金37000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1962元（徐文科已预交），由张新华负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给徐文科。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 丁 蔚二〇二〇年七月七日书记员 承宇博附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。