广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终867号上诉人（原审原告）：黄润带，女，1952年5月6日出生，汉族，住广东省佛冈县**************。委托诉讼代理人：林扬波（黄润带丈夫），男，1950年4月12日出生，汉族，住广东省佛冈县**************。上诉人（原审被告）：佛冈煌盛房地产开发有限公司。住所地：广东省佛冈县***************。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。上诉人（原审被告）：佛冈银泰物业管理有限公司。住所地：广东省佛冈县********************自编之一。法定代表人：孔剑平，该公司总经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：曹炽玲，广东德磊律师事务所律师。上诉人黄润带因与上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，不服佛冈县人民法院（2019）粤1821民初2292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄润带上诉请求：一、恢复黄润带于2019年7月10日拆除前的花园原状；二、排除妨碍，确保黄润带对花园拥有的合法使用权。事实与理由：一、一审判决明显不当，判决错误。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国合同法解释》第五十二条规定，有充分的理由认定佛冈煌盛房地产开发有限公司与佛冈银泰物业管理有限公司的欺诈行为成立。依照《消费者权益保护法》第四十九条规定，黄润带有权向佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司索赔，经协商无果，黄润带不得已放弃索赔，并要求佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司加送花园作为补偿只是一种索赔方式，并非不当谋利的侵权行为。二、一审法院把黄润带与佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司双方经协商达成协议，并由佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司主动提出由佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司提供材料后付诸实施的行为认定为黄润带单方行为、侵权行为，佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司只是未尽到制止责任，把全部责任推归黄润带显然不公平。上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回黄润带一审的全部诉讼请求；二、案件受理费由黄润带负担。事实和理由：一审法院关于认定佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司对黄润带扩建围蔽花园没有制止过、并认为员工齐云钊等之类工作人员的个人承诺视为公司行为属于错误。佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司不可能同意黄润带扩建围蔽花园使用。佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司从未与其签订过允许其扩建的书面协议，因为扩建影响居住环境的质量。二、佛冈煌盛房地产开发有限公司销售人员齐云钊个人承诺黄润带扩建围蔽涉案花园使用的行为不属于佛冈煌盛房地产开发有限公司的行为，未经佛冈煌盛房地产开发有限公司授权或追认。三、黄润带购买材料款2160元、人工款1500元，合计3660元的损失应当有黄润带自行承担。一审法院认定扩建围蔽涉诉花园的人工费1500元是没有事实依据的，黄润带私自扩建花园具有非法性，应由其自行承担，至于购买材料款2160元损失，也与佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司无关。上诉人黄润带向一审法院起诉请求：一、判令佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司排除对黄润带管理、使用佛冈县************************新增115.15平方米面积后花园的妨碍；二、判令佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司恢复于2019年7月10日拆除的后花园原状；三、判令黄润带赔偿佛冈煌盛房地产开发有限公司购买栏栅所支付的费用2160元，安装人工费1500元，共3660元；四、诉讼费由佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司负担。一审法院认定事实：2017年3月底和4月初，黄润带与家人向佛冈煌盛房地产开发有限公司了解并实地察看附赠前、后花园销售的14栋1梯104房（以下简称“104房”），在得到销售人员陈小凤向销售经理齐云钊确定该栋楼房的北面将不再建设其他建筑物的答复后，黄润带与佛冈煌盛房地产开发有限公司先后签订《认购书》、《广东省商品房买卖合同》向佛冈煌盛房地产开发有限公司购买了附赠前、后花园销售的上述104房，并与佛冈银泰物业管理有限公司签订关于附赠的前、后花园管理的《首层花园管理协议》。2017年7月7日，黄润带发现在花园外新建一栋商铺楼，黄润带认为该商铺楼挡住104房视线和采光，便向销售人员陈小凤了解情况，佛冈煌盛房地产开发有限公司知她不知道此情况。黄润带向佛冈县规划局了解后得知涉案房屋北面所建商铺于2015年10月已报建。黄润带认为被欺骗，便就此事多次与佛冈煌盛房地产开发有限公司协商赔偿。2017年8月30日，佛冈煌盛房地产开发有限公司的销售经理齐云钊在一张104房平面图104房旁边的空地位置标注一个三角位置，平面图的空白处写明“该区域为公共花园区域，可由14-1-104业主黄润带代为管理，不可用作其他用途，如该区域公司作公共设施，消防设施，业主无条件遵从公司管理安排”，并由齐云钊签名确认。2019年2月10日，黄润带收楼，并在佛冈银泰物业管理有限公司原总经理李世东及佛冈煌盛房地产开发有限公司销售人员陈小凤等人一起到涉案房屋现场察看，经协商下，双方同意变更原来赠送的三角位置花园为后花园旁边的另一边位置，扩展延伸后围蔽的栏杆由佛冈煌盛房地产开发有限公司提供，栏杆费用由黄润带承担。之后，黄润带向佛冈银泰物业管理有限公司支付2160元购买了栏杆并安装好栏杆，支付了人工费1500元。此后，由于佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司相关负责人齐云钊、李世东先后离开佛冈，佛冈银泰物业管理有限公司认为黄润带扩建围蔽的花园使用不合理，要求黄润带拆除。黄润带认为是经佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司同意扩建花园使用的，不同意拆除。后佛冈银泰物业管理有限公司于2019年7月10日拆除黄润带已建好的栏栅。另查明，佛冈银泰物业管理有限公司是佛冈煌盛房地产开发有限公司委托对佛冈县********篁胜新城商住区进行前期物业管理的物业管理公司，佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司对黄润带修建扩建围蔽的花园没有制止过。一审法院认为：佛冈煌盛房地产开发有限公司的销售经理齐云钊签名确认黄润带可以在其购买的104房旁边扩建围蔽花园使用。佛冈银泰物业管理有限公司是佛冈煌盛房地产开发有限公司委托对佛冈县********篁胜新城商住区进行前期物业管理的物业管理公司，佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司对黄润带扩建围蔽花园行为没有制止过。因此，佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司认为没有承诺同意黄润带扩建围蔽花园，对公司员工的个人承诺行为不予认可的意见，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司同意黄润带在附送的104房后花园侧扩建围蔽的花园范围，是篁胜新城商住区的公共场所，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，属于篁胜新城商住区全体业主共有。根据《中华人民共和国民法通则》第三条“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。”和第五十八条第一款第（五）项、第二款“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的；……。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”的规定，佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司同意黄润带在附送的104房后花园侧，属于篁胜新城商住区全体业主共有的公共场所范围扩建围蔽花园个人使用的行为，侵犯了篁胜新城商住区全体业主公共利益，违反法律规定，是无效的民事行为。佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司的过错行为，造成黄润带扩建围蔽的花园建好后又被拆除，致黄润带损失购买材料款2160元、人工款1500元，共3660元，佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司应赔偿给黄润带。对于黄润带要求佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司排除对黄润带管理、使用佛冈县********篁胜新城商住区104房新增面积后花园的妨碍及佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司恢复于2019年7月10日拆除的新增面积后花园原状的诉讼请求，因佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司赠送新增面积后花园给黄润带独自使用的行为无效，黄润带对该新增面积后花园不享有个人独自使用的权利，故黄润带的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第六项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决如下：一、佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司自判决生效之日起十日内赔偿3660元给黄润带；二、驳回黄润带的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系排除妨害纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕黄润带与佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、黄润带要求佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司将拆除案涉花园恢复原状的依据是否充分；二、案涉花园栏栅材料、安装费合共3660元应由谁负担。关于黄润带要求佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司将拆除案涉花园恢复原状的依据是否充分的问题。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中，黄润带在附送的104房后花园侧扩建围蔽的花园，围蔽范围属于篁胜新城商住区全体业主共有，佛冈煌盛房地产开发有限公司销售经理齐云钊在案涉104房平面图空白处写明“该区域为公共花园区域，可由14-1-104业主黄润带代为管理，不可用作其他用途，如该区域公司作公共设施，消防设施，业主无条件遵从公司管理安排”，并签名确认该花园由黄润带个人使用的行为应视为其代表佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司实施的职务行为，且该行为因损害全体业主的公共利益，属于无效行为。因此，黄润带要求佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司将拆除案涉花园恢复原状的依据不足，本院不予认可。关于案涉花园栏栅材料、安装费合共3660元应由谁负担的问题。如前所述，民事法律行为无效，有过错的一方应按过错程度赔偿对方因此所受的相应损失。鉴于佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司授权黄润带在案涉小区公共场所扩建围蔽花园供个人使用的民事行为被依法认定无效，且佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司存在一定过错，该过错导致黄润带自行扩建围蔽花园被拆除，故而黄润带因此所支付的材料款及人工款合共3660元，应由佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司负担。一审法院对该节处理妥当，应予维持。综上所述，上诉人的上诉主张均缺乏事实和法律依据，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人黄润带负担100元；上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司、佛冈银泰物业管理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年七月七日法官助理 张聪聪书 记 员 韦思烨