江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初973号 原告（反诉被告）：仲昶，男，1972年12月14日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：张传浩，江苏名典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨伟超，男，1972年3月24日出生，江苏省淮安市人，居民，住江苏省淮安市淮阴区。 原告仲昶与被告杨伟超租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月20日作出（2018）苏1322民初18036号民事判决书。被告不服，上诉到宿迁市中级人民法院。2019年11月14日，宿迁市中级人民法院作出（2019）苏13民终3290号民事裁定书，撤销（2018）苏1322民初18036号民事判决，发回我院审理。我院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序于2020年6月30日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张传浩、被告杨伟超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除租赁合同，被告返还房屋；二、要求被告给付从2018年9月23日起至实际交付房屋之日的租金（按照年租赁22000元标准计算）。事实和理由：2016年9月份，原告与被告签订租赁合同，约定原告将位于沭阳县浙江商城A13幢21-23号房屋出租给被告，双方对租期、租金等作出了约定。被告未能支付第三年度的租金，且经原告多次催要仍未支付。原告向被告发出解除合同通知，现合同已解除，但被告仍未能将房屋交付原告。为此，特提起诉讼。 被告答辩及反诉称:同意解除合同，被告已于2018年8月25日将房屋搬空返还原告，故原告要求被告给付租金没有事实依据。因原告未按合同约定，擅自增加租金的违约行为导致合同提前3年终止，给被告造成189000元的损失，要求原告予以赔偿。 反诉被告辩称：反诉被告完成了合同的主要义务，已经将涉案房屋交付给反诉原告并由反诉原告一直使用。即使反诉被告要求涨租金没有相关依据，反诉原告也应该按合同约定及时支付租金。另外，合同约定租金可以随市场涨幅确定，故反诉被告并不存在违约。 经审理查明：原告仲昶和案外人黄某分别拥有浙江商城A13幢21、23和25、27门面房，俩人共同将四间门面房出租给王某经营灯具生意。2016年3月28日，原告的妻子宋某经仲昶、黄某同意从王某处转租该四间门面房经营室内木门生意，并开始陆续对四间店铺作简单装修。2016年9月，原告仲昶（甲方）与被告杨伟超（乙方）重新签订《租赁合同》，约定：甲方将位于浙江商城A13幢21、23两间门面房出租给乙方；租赁期限为5年，自2016年9月22日起至2021年9月21日止；第一年租金22000元，租金每年期满前支付，第二年起租金按市场价涨落经双方协商约定，如双方无法达成协商，可由取得专业资质第三方房产评估公司根据市场价评估确认（被告手写：年租金浮动不得高于10%）；在租赁期间合同被解除的，因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按乙方具体经营性损失支付赔偿金；等等。同时，被告杨伟超也与黄某重新签订了关于A13幢25、27门面房租赁合同，将四间门面房一起使用。 在合同履行过程中，被告向原告支付了第一年度租金22000元和第二年度租金22000元。在准备付第三年租金时，原告妻子张娟于2018年8月26日发送微信信息给被告妻子宋某，要求将涉案房屋租金增长到每年32000元，否则就不再出租给被告。此后，原告多次微信联系宋某交纳租金或将房屋腾空，但宋某收到信息后并没有明确表示不再使用涉案房屋，将房屋退还给原告。直至2018年10月5日，宋某微信联系原告称原告单方恶意提高房租、无协商余地的行为其不能接受，导致2018年8月份之后已无法继续使用房屋造成重大投资损失等等。2018年10月22日，原告向我院提起诉讼，在2019年2月22日的庭审中，被告当庭反诉原告同意解除租赁合同。 上述事实，由原告陈述、被告答辩、租赁合同、微信聊天记录、庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：2016年9月，原、被告签订的《租赁合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。原告仲昶虽对被告持有的合同中手写条款存在异议，但并未能提供自己持有的合同或其他证据加以反驳，故不利后果由其承担，关于租金部分本院认定合同约定第一年租金22000元，第二年起租金由双方协商确定，但涨幅不得高于10%。现原告违反约定单方上涨租金到每年32000元，超出合同约定幅度，其行为存在违约。本案争议焦点为：一、涉案租赁合同何时解除；二、合同解除后原告是否应赔偿被告装修损失及损失金额如何确定定。 关于第一个争议焦点，即涉案租赁合同何时解除。本院认为原告仲昶单方擅自超出合同约定幅度增加租金虽属于违约，但并不会导致合同解除。被告直到2019年2月22日庭审中，当庭反诉原告时才明确提出要求解除租赁合同，依据合同法的规定，此时合同双方当事人才协商一致解除合同。因为在此之前原告虽然微信通知被告解除合同，但被告并未明确表示同意，所以涉案合同的解除时间应为2019年2月22日。2018年9月22日至2019年2月22日，涉案房屋由被告占有使用，结合原告的诉讼主张，被告依法应按年租金22000元的标准支付租金9166元（22000元*5/12）。 关于第二个争议焦点，即合同解除后原告是否应赔偿被告装修损失及损失金额如何确定。被告占有使用涉案商铺两年五个月后因原告过错而产生纠纷停止使用，被告前期投入的商铺装潢必然产生损失，被告反诉原告要求承担相关赔偿责任符合法律规定。但经本院现场勘验，涉案商铺被告装潢工程尚未完成，被告庭审中提供的装潢收据和合同显示的价格明显过高，与现场情况出入较大，不能作为定案依据。经市场调查，本院酌情确定被告当初装潢花费3万元，折算后原告应赔偿被告1.5万元损失。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2016年9月签订的《租赁合同》解除； 二、被告杨伟超给付原告租金9166元； 三、反诉被告仲昶赔偿反诉原告杨伟超装潢损失15000元； 四、驳回原告仲昶的其他诉讼请求； 五、驳回被告杨伟超的其他反诉请求。 以上合计，反诉被告仲昶于本判决发生法律效力之日起十日内给付反诉原告杨伟超5834元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费750元，反诉费3575元，共计4325元，由原告承担400元，被告承担3925元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费750元。 审 判 长  蒋大勇 人民陪审员  陈兴德 人民陪审员  王惠平 二〇二〇年七月二十八日 书 记 员  刘 惠 附录相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。