广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4063号原告（反诉被告）：清远市多好电器有限公司，住所地清远市*********江威豪临大厦首层01号。法定代表人：林敏灵，总经理。被告（反诉原告）：徐志华，女，1972年12月9日出生，汉族，住清远市清城区******************。委托诉讼代理人：丘芳桂，广东思汇律师事务所律师。原告清远市多好电器有限公司（以下简称多好电器公司）与被告徐志华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告徐志华提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告多好电器公司的法定代表人林敏灵，被告徐志华的委托诉讼代理人丘芳桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多好电器公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付拖欠的租金22185元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清本金之日止，其中本金832元自2019年11月16日起算利息，本金10416元自2019年12月16日起算利息，本金10937元自2020年1月16日起算利息，暂计至2020年4月15日本息合共22447.03元)；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将清远市清城区******江威豪临大厦首层北面西2、3、4卡约200平方米出租给被告；租期从2016年1月1日至2020年12月31日，每月应缴租金为9000元，自2017年1月1日起，月租金按逐年递增5%计收，被告应于当月的15号前缴交当月的租金，否则作违约处理，原告有权终止合同，并要求被告赔偿因此造成的损失。自2019年11月起，被告拖欠原告租金，其中2019年11月欠832元，2019年12月欠10416元，2020年1月欠10937元，合共22185元。2020年1月22日，原告向被告发出《催缴房租通知书》，要求被告在三日内缴清所有欠租。但是被告拒不支付，并于同日将属于其的物品强行搬走，退还房屋。被告拒绝支付租金且搬离租赁标的行为己经构成严重违约，合同目的己无法达到，被告的行为严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告徐志华辩称，一、答辩人与原告不存在租赁合同关系，因原告于2019年12月14日与案外人邓惠玲签订了《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给案外人，租赁期间为2019年12月15日起至2020年10月31日止，案外人已将房屋钥匙返还给了原告，答辩人不再占用原告的房屋，双方的租赁关系已经解除。二、因原告提供的房屋自2019年12月开始出现漏水现象，已严重影响答辩人的经营，答辩人多次与原告协商进行房屋修理，但原告一直拒绝，同年9月，房屋漏水，渗水问题愈加严重，原告同意等漏水问题处理好后再结算租金，但因房屋漏水问题一直没有解决。答辩人向原告交纳了2019年9月份的租金，10月、11月的租金答辩人与原告协商按20000元结算，原告也同意并收取，故答辩人与原告已经不存在任何债权债务关系。被告徐志华向本院提出反诉请求：被反诉人返还押金27000元给反诉人。事实和理由：2015年12月1日，反诉人与被反诉人双方签订《房屋租赁合同》，约定被反诉人将位于清远市清城区**********北面西2、3、4卡约200平方米租赁给反诉人，租赁期限为四年，自2016年1月1日至2020年12月31日止。为了保证合同的顺利履行，反诉人在签订合同时，一次性向被反诉人缴纳了27000元的风险抵押金。在合同履行期间，被反诉人将租赁标的转让给了案外人使用，并于2019年12月14日与案外人邓惠玲签订了《房屋租赁合同》。因反诉人在租赁期间将租赁物转租给了案外人，反诉人与被反诉人之间的《房屋租赁合同》已提前解除，根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条明确规定：“本合同签订时，承租方一次性向出租方缴交27000元风险抵押金，此风险抵押金若承租方违约，则作为违约金处理，归出租方所有，若合同顺利执行，期满后扣除应由承租方负担的费用后，由出租方返还给承租方”。反诉人在租赁期间依约履行义务，并不存在违约行为，被反诉人应当将押金退还给反诉人。综上，反诉人为维护自身合法权益，特向法院提起反诉。原告多好电器公司就反诉辩称，反诉人已几个月没有缴纳租金，已构成合同违约，答辩人不应退还押金。本院经审理认定如下事实：2015年12月1日，原告多好电器公司（出租方）与被告徐志华（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、出租方同意将位于清远市清城区**********北面西2、3、4卡约200平方米租赁给承租方使用。二、租赁期由2016年1月1日至2020年12月31日止。三、本合同签订时，承租方一次性向出租方缴交27000元风险抵押金，此风险抵押金若承租方违约，则作为违约金处理，归出租方所有，若合同顺利执行，期满后扣除应由承租方负担的费用后，由出租方返还给承租方。四、自2016年1月1日至2016年12月31日止，每月应缴租金为9000元，自2017年1月1日起，月租金按逐年递增5%计收。五、承租方应于当月的15号前缴交当月的租金给出租方，否则作违约处理，风险抵押金归出租方所有，并终止合同，承租方应无条件退出所承租的房屋，交回钥匙是给出租方。出租方并有权要求承租方赔偿因此造成的损失。……七、第一年内承租方经出租方同意方可转租，但必须支付8000元手续费给出租方。第二年起承租方不得转租、不得中途违约退出、如转租或中途退出，作违约处理，风险押金归出租方所有。……十二、违约责任，如出租方违约，应双倍返还风险抵押金给承租方，终止合同执行。若承租方违约，其风险抵押金归出租方所有，并赔偿出租方因此造成的损失，终止合同执行。上述合同签订后，被告于2015年12月20日向原告支付租铺按金27000元，原告将房屋交付给被告使用。因被告未能按合同约定交付租金，原告分别于2019年11月23日、2020年1月22日向被告发出《催缴房租通知书》，要求被告交清所欠租金。被告称，双方签订的《房屋买卖合同》已于2019年12月14日提前解除，为此向本院提交了一份原告与案外人邓惠玲于2019年12月14日签订的《房屋租赁合同》复印件，约定案涉房屋租赁期限自2019年12月15日起至2020年12月31日止，每月应缴租金为9000元。庭审时，原告表示，其签署过该份合同，当时其签章时合同上没有其他人签名，其将该合同原件交给被告丈夫，被告未再将合同原件拿回来给原告，邓惠玲也未向原告支付押金和租金，该份合同实际并未履行。2020年1月22日，原告向邓惠玲发出的《声明》，载明：你好我司于2019年12月14日和你签定的房屋租赁合同已有一个月多，现即日起三日内若不按约定缴纳抵押金和租金，所签合同无效，终止执行，特此声明。该份《声明》亦由被告提供。原告表示《声明》是其通过微信发给被告的丈夫，而非发给邓惠玲的。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。被告辩称，因原告将租赁商铺转租给案外人导致双方合同已于2019年12月14日提前解除，此后的租金应由案外人交付。本案中，没有证据表明第三人向原告支付了押金和租金并实际使用了商铺，因此，被告没有证据证明第三人与原告之间的租赁合同有实际履行。故对被告的该项辩驳意见，本院不予采纳。原告已按合同约定向被告交付了商铺，被告应按合同约定的期限及金额支付租金给原告，但被告自2019年11月份开始未能足额交付租金，其行为显然构成违约，对原告主张解除合同及由被告支付欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于《房屋租赁合同》的解除时间，应为被告撤场之日即2020年1月22日，则被告应向原告支付2019年11月租金832元，2019年12月租金10416元，以及2020年1月计至22日的租金7762元，合共19010元。同时，被告还应自每月逾期支付租金之日起，以实际拖欠租金金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付利息至付清款之日止。对于被告反诉主张返还押金27000元的请求，《房屋租赁合同》明确约定“若承租方违约，其风险抵押金归出租方所有，并赔偿出租方因此造成的损失，终止合同执行。”被告在本案中存在拖欠租金的违约行为，原告有权没收押金27000元，故对被告反诉主张返还押金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除与原告清远市多好电器有限公司与被告徐志华于2015年12月1日签订的《商铺租赁合同》。二、被告徐志华于本判决生效之日起10日内向原告清远市多好电器有限公司支付租金19010元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，其中832元自2019年11月16日起，10416元自2019年12月16日起，7762元自2020年1月16日起计算，均计至付清款之日止）。三、驳回原告清远市多好电器有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告徐志华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费458元，反诉受理费238元，合共696元，由原告清远市多好电器有限公司负担65元，被告徐志华负担631元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨向晖二〇二〇年七月二十七日书记员  李乐怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。