广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初5812号原告：广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社，住所地广东省广州市花都区花山镇龙口村，用户号77835041-5。负责人：江家威，系该社社长。委托诉讼代理人：梁汉锋，广东诺标律师事务所律师。被告：钟镜波，男，1962年9月19日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：莫学卓，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。原告广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社（以下简称第三经济社）诉被告钟镜波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理。本院依法适用简易程序，2020年5月26日公开开庭进行了审理。因有不宜适用简易程序审理的情形，本院于2020年7月13日裁定转为普通程序。原告第三经济社的委托诉讼代理人梁汉锋，被告钟镜波的委托诉讼代理人莫学卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第三经济社向本院提出诉讼请求：1.判令第三经济社与钟镜波于2007年1月1日签订的《商铺出租合同》无效，钟镜波将涉案商铺交还第三经济社使用；2.诉讼费用由钟镜波负担。事实与理由：涉案房屋于2000年建设，至今没有取得报建手续。东方机械维修部是钟镜波开办的企业，在未经村民表决同意情况下，江德谦与钟镜波串通，将综合楼一层1至3号铺出租给钟镜波，并于2003年5月14日签订《物业租赁合同》，租期为2003年5月1日至2020年4月30日止。在租期未满情况下，钟镜波又与江德谦串通，在未经村民知情及表决情况下，重新与钟镜波于2007年1月1日签订《铺位出租合同》，将租赁的商铺从1到3号铺扩至1至4号铺，租期从2007年1月1日重新计算至2037年12月30日止，共30年，明显超过合同法规定最长租期为20年的禁止性规定。涉案合同违反村民的知情权、表决权，严重侵害第三经济社及村民权益，且涉案《铺位出租合同》的租期条款严重违反国家有关强制性、禁止性法律规定，《铺位出租合同》应属无效合同。原告第三经济社为证明主张，提供证据：1.物业租赁合同；2.铺位出租合同。被告钟镜波辩称：请求驳回第三经济社的起诉。事实与理由：1.涉案租赁房屋坐落于另案标的物的土地上，房屋所涉合同关系已由广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3592号之一民事裁定作出裁判结果。民事裁定裁判主文认为“根据本案查明的事实，涉案土地上兴建的建筑物、构筑物至庭审辩论终结时仍未取得建设工程规划许可证，根据上述法律规定，应先由人民政府城乡规划主管部门对涉案房屋所在建筑物进行处理”。人民法院已认定明确未取得建设工程规划许可证的涉案租赁房屋属于违章建筑，应当由广州市花都区花山镇城乡规划主管部门处理后另行向人民法院提起诉讼。钟镜波在前诉另案反诉过程中也已向人民法院请求拆除违法建筑的综合楼。2.本案当事人为第三经济社及钟镜波，诉讼标的为花山镇龙口106国道西综合楼，诉讼请求为确认《物业租赁合同》无效并返还。（2019）粤0114民初3592号当事人同为第三经济社及钟镜波，诉讼标的为花山镇龙口106国道西（土名“田园化”)土地及地上建筑物“综合楼”，诉讼请求为确认《租赁合同》无效并返还土地及地上建筑物。前后两案的当事人、诉讼标的及诉讼请求均一致，本案违反“一事不再理”原则，属于重复起诉。综上，本案涉案租赁房屋已由民事裁定作出处理，已认定所涉房屋合同关系应在行政主管部门处理后另行向人民法院提起诉讼，本案已构成重复起诉。被告钟镜波为证明主张，提供证据：1.本院（2019）粤0114民初3592号之一民事裁定书。本院经审理认定事实如下：江德谦代表第三经济社（出租方、甲方）与卢志勇代表东方机械维修部（承租方、乙方）于2003年5月14日签订《物业租用合同》，约定甲方将坐落于106国道花山镇龙口段龙口第三经济社新建综合楼南1、2、3号铺位，建筑面积合计161平方米，租给乙方使用，租用期限自2003年5月1日至2020年4月30日止，第一年每月租金1771元，第二年至第五年每月租金2125.2元，以后每五年递增15%，乙方每三个月为一期支付租金。《物业租用合同》另约定其他事项。广州市花都区花山镇龙口龙口经济合作社在签约地点及日期处加盖印章。江德谦代表第三经济社（甲方）与钟镜波（乙方）于2007年1月1日签订《铺位出租合同》，约定甲方将位于106公路边首层铺位第1、2、3、4间租给乙方使用，使用期由2007年1月1日至2037年12月30日，每月租金1771元，每五年递增10%，先交租后使用，每季度交一次租金，逾期超出五天后加收季度租金10%，一个季度不交，用乙方财产作抵押。《铺位出租合同》另约定其他事项。本院于2019年3月21日以（2019）粤0114民初3592号立案受理及合并审理第三经济社与钟镜波、第三人广州市花都区花山镇龙口经济联合社（以下简称经济联合社）确认合同无效纠纷及钟镜波提出反诉两案。第三经济社向本院提出诉讼请求：请求确认钟镜波与第三人经济联合社分别于2002年4月26日签订的《租用合同》及2002年6月18日签订的《补充协议》无效，钟镜波将涉案土地交给第三经济社。本院于2019年10月11日作出（2019）粤0114民初3592号之一民事裁定，裁定驳回第三经济社要求钟镜波返还位于广州市花都区××镇××村××国道西（土名“田园化”）的土地的起诉；同日作出（2019）粤0114民初3592号民事判决，判决确认钟镜波与第三人经济联合社于2002年4月26日签订的《租用合同》及2002年6月18日签订的《补充协议》租赁期限超过20年的部分无效，驳回第三经济社的其他诉讼请求，驳回钟镜波的全部反诉请求。钟镜波不服民事判决，提出上诉。广东省广州市中级人民法院于2020年3月30日作出（2020）粤01民终524号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述裁判文书确认以下事实：花山镇龙口经济合作社三队于1998年取得位于龙口的建设用地规划许可证，用地项目名称商业住宅，用地面积11012.85平方米。第三经济社于2008年12月18日取得位于花都区××镇××村××国道西的划拨土地使用权证，用途城镇住宅用地，使用权面积9744.69平方米，2017年3月27日取得位于上述地址的集体土地所有权的划拨的不动产权证，用途城镇住宅用地，土地使用权面积9477.69平方米。江永廉代表第三经济社（出租方、甲方）与钟镜波代表东方机械维修部（承租方、乙方）于2002年4月26日签订《租用合同》，约定甲方将位于106国道龙口段土名田园化，第三经济社的自留地面积7759.20平方米的空土地租给乙方使用，租用期限自2002年5月1日起至2020年4月30日止。《租用合同》另约定其他事项。经济联合社在落款处加盖印章。经济联合社（甲方）与钟镜波（乙方）于2002年6月18日签订《补充协议》，约定“由于第三经济社的请求，从东方机械的合约用地内，西端边界向内退让出19米，相应在东边近综合楼相应地补偿15米给东方机械维修部使用，北面约9-3米空地提供给东方机械使用。租期改为2002年7月1日至2025年6月30日止……”广州市规划和自然资源局花都区分局于2019年9月10日函复本院，“经核查，粤（2017）广州市不动产权第08236839号《不动产权》地块相关情况如下：未查询到涉案地块附着建筑物、构筑物的权属登记信息，以及所述地上建筑物、构筑物办理《建筑工程规划许可证》及其他规划批准手续的记录”。在诉讼过程中，第三经济社与钟镜波确认：第三经济社出资建设综合楼1至4号首层商铺，没有取得建筑工程规划许可证及施工许可证，钟镜波是东方机械维修部的经营者，《物业租用合同》（2003年5月14日）实际使用人是钟镜波，钟镜波已缴纳1至4号首层商铺截至2020年6月30日的租金，现由钟镜波在占有、使用。第三经济社与钟镜波均主张《铺位出租合同》无效。第三经济社主张：标的物位于花都区××国道××镇龙口××第三经济社综合楼南1、2、3、4号首层铺位，位于土名“田园化”土地的右侧15米外，由钟镜波出资建设的前诉另案审理的建筑物不包括综合楼，《物业租用合同》（2003年5月14日）的签约人卢志勇是钟镜波的员工，因《铺位出租合同》在未到期的情况下进行延期及扩张标的物为四个商铺，故仅主张《铺位出租合同》（2007年1月1日）无效。钟镜波主张：标的物位于前诉另案已查明的花都区××镇××村××国道西（土名“田园化”）的土地上，是另案建筑物的一部分，另案审理的建筑物包括第三经济社出资建筑的综合楼及钟镜波出资建设的钢架结构物，《物业租用合同》（2003年5月14日）是卢志勇代表东方机械维修部签订。本院认为，第三经济社与钟镜波的系争焦点涉三个方面，具体归纳及评析如下：1.本案是否构成重复起诉的问题。经查：根据《铺位出租合同》及双方当事人确认的事实，本案诉讼标的，系第三经济社与钟镜波于2007年1月1日签订的《铺位出租合同》及位于花山镇龙口段龙口第三经济社新建综合楼南1至4号首层铺位。而根据（2019）粤0114民初3592号民事判决及民事裁定审理查明的事实，前诉另案诉讼标的，系第三经济社与东方机械维修部于2002年4月26日签订的《租用合同》，经济联合社与钟镜波于2002年6月18日签订的《补充协议》及位于106国道龙口段土名田园化的7759.20平方米的自留地，后续补充约定“西端边界向内退让出19米，相应在东边近综合楼相应地补偿15米给东方机械维修部使用，北面约9-3米空地提供给东方机械使用”。本案诉讼标的与前诉另案诉讼标的不属于同一诉讼标的。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十七条第一款规定，“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”本案与前诉另案的当事人相同，但诉讼标的及诉讼请求均不相同，不构成重复起诉。钟镜波主张本案构成重复起诉，本院不予采纳。2.《商铺出租合同》的效力认定问题。经查：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《商铺出租合同》在法庭辩论终结前没有取得建筑工程规划许可证，违反效力性强制法律规定，双方当事人也均确认及均主张合同无效，系无效合同。第三经济社主张《商铺出租合同》无效，本院予以支持。3.涉案综合楼1至4号首层商铺应还交还第三经济社使用。经查：合同法第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。第三经济社系集体土地所有权人，出资建设涉案综合楼。《铺位出租合同》无效，钟镜波作为合同相对方，应当向第三经济社返还因该合同取得的财物，即涉案综合楼1至4号首层商铺。第三经济社主张钟镜波返还涉案综合楼1至4号首层商铺，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十七条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社与被告钟镜波于2007年1月1日签订的《商铺出租合同》无效；二、被告钟镜波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社返还位于广州市花都区花山镇龙口村段龙口村第三经济社综合楼的1至4号首层商铺。案件受理费10176元，由被告钟镜波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年七月十五日书记员  曹国阳