广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3423号上诉人（原审被告）：中山国明汽车贸易有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心区************，统一社会信用代码91442000MA4URQQ80Q。法定代表人：陈安邦，该公司总经理。委托诉讼代理人：王亚伦，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红娥，广东凡是律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑玉梅，女，1968年5月1日出生，汉族，住广东省中山市*****************。委托诉讼代理人：朱婉飘，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁君静，广东香山律师事务所律师。原审被告：陈安邦，男，1996年4月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************。上诉人中山国明汽车贸易有限公司（以下简称国明汽贸公司）因与被上诉人郑玉梅、原审被告陈安邦物权保护纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初26051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4号立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。国明汽贸公司上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判国明汽贸公司无需向郑玉梅支付占有使用费。事实和理由：一、一审法院认定的事实有误，一审法院认定国明汽贸公司占用过郑玉梅所有的涉案商铺的依据是中山市家泰物业管理有限公司管理处出具的《证明》以及郑玉梅提交的照片，而郑玉梅并未提供充足的证据证明国明汽贸公司有使用过以及在何时间段使用过中山市三乡镇中心区************。1.郑玉梅主张涉案商铺由中山市家泰物业管理有限公司管理，但并未提供相应的物业委托管理合同来证明；且该《证明》的出具单位是中山市家泰物业管理有限公司管理处，并非中山市家泰物业管理有限公司，而管理处并非合法单位，其出具的《证明》不具有真实性、合法性、关联性。“国明汽贸”是否指向国明汽贸公司并不清楚，且无相应的物业费、水费的缴费记录以及转账凭证来证明上述费用是何单位缴纳。因此，即使国明汽贸公司支付了部分物业费，上述《证明》也无法证明国明汽贸公司曾经实际占用并使用过涉案商铺。2.郑玉梅提供的照片未经公证，仅有“国明汽贸”四个字，无法证明其指向的就是国明汽贸公司。即使该照片指向的是国明汽贸公司，也仅仅只是国明汽贸公司的招牌，并未能证明招牌处占用的位置就是郑玉梅的商铺，亦未能证明国明汽贸公司曾经实际占有并使用过涉案商铺。二、退一步说，即使应支付占有使用费，一审法院判决支付占有使用费的标准也过高。中山市中鑫房地产土地评估有限公司选取的估价参考对象都是距离涉案商铺几公里外的商铺，其存在估价参考对象选取不合理的情形，且其估价参考对象的信息来源于中介，而中介提供的信息不具有公信力。因此，评估报告评估的租金过高，没有参考价值。郑玉梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理无误，请求驳回上诉，维持原判。郑玉梅于2018年12月6日向一审法院起诉请求：1.国明汽贸公司交还非法占用的中山市三乡镇中心区************给郑玉梅；2.国明汽贸公司支付非法占用中山市三乡镇中心区************从2015年3月1日起至国明汽贸公司将商铺交还郑玉梅之日止的占有使用费（暂计至立案之日止为45个月，共计157500元，商铺占有使用费请求按3500元每月标准计算）。一审诉讼过程中，郑玉梅以涉案商铺已被第三人使用为由撤回其第一项诉讼请求，并明确其诉求第二项为：国明汽贸公司、陈安邦向郑玉梅支付2016年7月1日起至2018年12月15日期间非法占用涉案商铺的占用使用费（占有使用费按3500元每月标准计算）。一审法院认定事实：郑玉梅于2005年3月30日向中山市吉雅房地产开发有限公司购买了位于中山市三乡镇中心区**********的商铺，并为该商铺办理了备案登记及抵押登记。后郑玉梅于2018年取得涉案商铺的不动产权证，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0131168号，权利人为郑玉梅，房屋面积为174.08平方米。涉案商铺现已由案外人在使用。郑玉梅主张，涉案商铺由中山市家泰物业管理有限公司管理，物业管理费由中山市家泰物业管理有限公司广鸿综合市场物业服务中心收取；国明汽贸公司于2015年3月1日至2018年12月31日期间直接使用涉案商铺；该商铺的物业管理费由国明汽贸公司缴纳，故国明汽贸公司应向郑玉梅支付其占用涉案商铺期间的占有使用费，因郑玉梅无法掌握国明汽贸公司具体占用涉案商铺的时间段，故该时间段由法院依法认定。国明汽贸公司、陈安邦则主张，国明汽贸公司的登记及实际经营地址均为中山市三乡镇中心区************，并未占用郑玉梅所有的涉案商铺，且国明汽贸公司已于2018年10月份起搬离了登记地址，故请求法院驳回郑玉梅的诉求。郑玉梅又主张，其认为国明汽贸公司当时的实际控制人为陈国明，故其于2018年3月1日委托广东香山律师事务所向陈国明发送《律师函》追讨涉案商铺的占有使用费，因郑玉梅未有相关证据证实陈国明是国明汽贸公司的实际控制人，故不追加其作为本案被告。一审法院另查明，国明汽贸公司于2016年7月14日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人暨投资人为陈安邦，住所地为中山市三乡镇中心区**********。一审法院又查明，一审法院依郑玉梅申请向中山市家泰物业管理公司调取涉案商铺于2015年3月1日至2018年12月31日期间物业管理费、水电费的缴纳记录。中山市家泰物业管理有限公司于2019年8月13日出具《证明》一份，该证明载明：“兹有中山市三乡镇中心区************从2015年3月1日至2015年12月31日期间物业管理费、水费由洗来乐汽车美容中心所缴纳；2016年1月31日至2016年12月31日期间物业管理费、水费由陈老板缴纳；2017年1月31日至2018年1月30日期间的物业管理费、水费均由国明汽贸所缴纳，2018年12月份由恒涛厨具所缴纳。”中山市家泰物业管理有限公司管理处在该证明处加盖公章确认。郑玉梅对该证据不持异议，并于一审诉讼过程中提交照片一张，该照片中商铺悬挂的招牌为“国明汽贸”。国明汽贸公司不确认该证明的真实性、合法性、关联性，主张“国明汽贸”并非指的是国明汽贸公司，亦无相关缴费凭证予以证实。一审诉讼过程中，郑玉梅申请对涉案商铺于2016年7月至2018年12月的月租金进行评估。经一审法院依法委托，中山市中鑫房地产土地评估有限公司于2020年1月2日作出《评估报告》[中鑫估（2019）字第F12135-1、F12135-2、F12135-3号]，评估结论为：确定估价对象（即涉案商铺）于价值时点2016年7月1日、2017年7月1日、2018年7月1日在本估价报告的假设和限制条件下的房地产月租金分别为21元/㎡/月、23元/㎡/月、25元/㎡/月。郑玉梅对该评估结果不持异议，并主张涉案商铺占有使用费的标准按3500元/月计算。国明汽贸公司主张郑玉梅没有提供充足的证据证明国明汽贸公司有实际使用过及在何时间段使用过涉案商铺，故一审法院不应启动评估程序，且以该评估报告的估价原则未考虑到物业使用的特殊情况、估价参考对象选取不合理、评估的租金过高为由，要求重新评估。一审法院认为，本案系物权保护纠纷。涉案商铺的权利人为郑玉梅。关于国明汽贸公司是否占用郑玉梅所有的涉案商铺问题。中山市家泰物业管理有限公司出具的《证明》显示涉案商铺于2017年1月31日至2018年11月30日期间的物业管理费、水费均由“国明汽贸”所缴纳。郑玉梅提交的照片亦显示有“国明汽贸”字样。据此，一审法院认定国明汽贸公司于2017年1月31日至2018年11月30日期间占用涉案商铺。国明汽贸公司虽辩称未占用涉案商铺，但其未对为涉案商铺缴纳物业管理费、水费作出合理解释，亦未向一审法院提供相关证据予以反驳，故一审法院对于国明汽贸公司的该主张不予采信。郑玉梅主张国明汽贸公司在其他时间段占用涉案商铺依据不足，一审法院不予采信。关于涉案商铺占有使用费的标准问题。经一审法院依法委托，中山市中鑫房地产土地评估有限公司作出《评估报告》载明于价值时点2017年7月1日、2018年7月1日涉案商铺月租金分别为23元/㎡/月（月租金为4003.84元）、25元/㎡/月（月租金为4352元）。国明汽贸公司对该评估报告不予认可，以评估程序不合法，评估参考对象不合理、评估结果数额过高为由要求重新评估。一审法院认为，涉案评估公司系一家具备评估资质的评估机构，评估程序并无不当，评估报告依据充分，一审法院对该评估报告予以采信。国明汽贸公司申请重新评估的事由不能成立，一审法院不予准许。郑玉梅主张按3500元/月的标准计算涉案商铺的占有使用费，该计算标准并未超出评估报告载明的月租金标准，一审法院予以支持。结合一审法院上述认定的占用时间，国明汽贸公司应向郑玉梅支付其于2017年1月31日至2018年11月30日期间占用中山市三乡镇中心区************的占有使用费77000元（3500元/月×22个月）。关于陈安邦的责任承担问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，国明汽贸公司为自然独资公司，股东及法定代表人均为陈安邦。陈安邦并未举证证明公司财产独立于其个人财产的。故郑玉梅要求陈安邦承担责任于法有据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、国明汽贸公司于判决生效之日起七日内向郑玉梅偿付于2017年1月31日至2018年11月30日期间占用中山市三乡镇中心区************的占有使用费77000元；二、陈安邦对国明汽贸公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回郑玉梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3450元（郑玉梅已预交），评估费6000元，合计9450元，由郑玉梅负担4830元，由国明汽贸公司、陈安邦负担4620元（该款国明汽贸公司、陈安邦应于判决生效之日起七日内径付郑玉梅）。二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物权保护纠纷，综合国明汽贸公司的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：一、国明汽贸公司于2017年1月31日至2018年11月30日期间是否占有使用郑玉梅所有的涉案商铺；二、按3500元/月的标准计算涉案商铺2017年1月31日至2018年11月30日期间的占有使用费是否过高。关于焦点一。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，郑玉梅主张国明汽贸公司占有使用其所有的涉案商铺，提供了中山市家泰物业管理有限公司出具的《证明》及照片予以证实。《证明》显示涉案商铺于2017年1月31日至2018年11月30日期间的物业管理费、水费均由“国明汽贸”所缴纳，照片亦显示有“国明汽贸”字样。本院认为，中山市家泰物业管理有限公司在本案中与郑玉梅并不存在利害关系，其出具的《证明》内容可予采信；国明汽贸公司否认占有使用涉案商铺，但其未对为涉案商铺缴纳物业管理费、水费作出合理解释和说明，亦未向本院提交相关证据予以反驳。结合照片显示有“国明汽贸”字样的内容，本院认为郑玉梅提交证据的证明力已达到高度盖然性的证明标准，本院认定国明汽贸公司于2017年1月31日至2018年11月30日期间占有使用郑玉梅所有的涉案商铺的事实存在。关于焦点二。中山市中鑫房地产土地评估有限公司经一审法院依法委托，对涉案商铺于2016年7月至2018年12月的月租金进行评估。评估结论为：确定估价对象（即涉案商铺）于价值时点2016年7月1日、2017年7月1日、2018年7月1日在本估价报告的假设和限制条件下的房地产月租金分别为21元/㎡/月、23元/㎡/月、25元/㎡/月。以上评估报告不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形。国明汽贸公司虽提出异议，但没有提交足以反驳的相反证据和理由；且该公司是具备相关评估资质的评估机构，评估程序合法，评估报告依据充分。故本院对上述评估意见予以采信。按上述评估结论，涉案商铺月租金于价值时点2017年7月1日、2018年7月1日分别为4003.84元（174.08平方米×23元/㎡/月）、4352元（174.08平方米×25元/㎡/月）。郑玉梅主张涉案商铺的占有使用费按3500元/月的计算标准已经低于上述评估报告的月租金标准达500元以上。因此，按3500元/月的标准计算涉案商铺2017年1月31日至2018年11月30日期间的占有使用费并不过高，一审法院按此标准计算涉案商铺占有使用费，处理结果并无不当，本院予以维持。另，对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上所述，国明汽贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2125元（中山国明汽车贸易有限公司已预交），由中山国明汽车贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年七月十四日书记员 钱绮丽