安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初135号 原告：黄山宇润物业管理有限公司,住所地安徽省黄山市屯溪区齐云大道**,统一社会信用代码913410005649922952。 法定代表人:郭磊峰,公司总经理。 委托诉讼代理人:江梅洁,安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王革萍，安徽道同律师事务所律师。 被告:陈辉，男，1982年7月11日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，现住安徽省合肥市蜀山区（原告提供的新地址）。 原告黄山宇润物业管理有限公司（下称宇润物业公司）与被告陈辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案，依法适用小额诉讼程序，因被告陈辉下落不明，本院依法裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告宇润物业公司的委托诉讼代理人王革萍到庭参加诉讼，被告陈辉经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宇润物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2013年8月至2018年12月31日止的物业服务费3161.47元及违约金540.58元（物业费计算至2018年12月31日，违约金计算至2019年8月31日，后续计算至欠费付清之日）；2、判令被告支付原告2019年1月1日开始至2020年5月30日止的物业费671.81元（按每月每平方米0.48元计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系黄山市屯溪区新潭故里小区业主，其住宅面积82.33平方米，为多层住宅。2012年8月31日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供前期物业服务，服务费为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元计算，并约定该协议至小区业主委员会成立并与物业管理企业签订《物业管理委托服务合同》生效时止。2015年5月22日，新潭故里小区业委会与原告签订物业服务合同，约定：原告物业服务期限为5年，自2015年6月1日起至2020年5月30日止，物业服务费实行包干制，多层按每月每平方米0.6元交纳物业费。原告一直按照合同约定为业主提供物业服务，但被告却未及时足额支付物业费，自2013年8月到2018年12月31日被告累计欠物业费3161.47元。虽经原告多次催讨，被告仍未支付。从2019年1月1日开始至2020年5月30日开始按每月每平方米0.48元计算，该部分物业费要求一并支付。 宇润物业公司为支持其诉请，向本院提交了原告营业执照复印件一份、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》各一份。本院经审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 本院经审理认定事实如下：陈辉系新潭故里小区8幢3单元306室房屋业主，该房屋建筑面积82.33平方米。2012年8月31日，陈辉办理了房屋收房手续。同日，宇润物业公司与被告签订了一份《前期物业服务协议》，按照协议约定，物业管理费实行预交制度，交纳物业管理费的时间为每个交费周期第一个月10日之前，每次预交不少于6个月（含）的物业管理费；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元计算；协议还对其他事项进行了约定。2015年5月22日，宇润物业公司与新潭故里小区业主委员会签订物业服务合同，由新潭故里小区业主委员会委托宇润物业公司对新潭故里小区住宅、商业的物业进行管理，委托管理期限从2015年6月1日起至2020年5月30日止，合同约定：多层住宅每月按建筑面积每平方米0.6元收取物业服务费，合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等事项进行了约定。新潭故里小区存在公共区域垃圾未清理、公共设施毁损未修理等物业管理服务不到位现象。宇润物业公司自认自2013年8月起未再支付物业服务费，截止2018年12月31日止，尚欠物业服务费3161.47元。从2019年1月1日开始，宇润物业公司主动下调物业费收费标准，要求按照建筑面积每月每平方米0.48元计算，被告陈辉欠该期间物业费671.81元。 本院认为，宇润物业公司与陈辉签订的前期物业服务协议、新潭故里小区业主委员会与宇润物业公司签订的物业服务合同，其内容不违反法律禁止性规定，合同依法有效，双方应按照合同约定履行相应的义务，否则应承担相应的民事责任。宇润物业公司作为新潭故里小区的物业管理人，已为小区业主陈辉提供了相应的物业服务，陈辉就应当按照合同约定支付尚欠的物业服务费3161.47元。宇润物业公司在对新潭故里小区进行物业管理中存在公共区域垃圾未清理、公共设施毁损未修理等物业管理服务不到位现象，物业服务费应予以扣减，结合本案案情，本院酌情扣减10%，因此陈辉实际应支付宇润物业公司2018年12月31日之前的物业费3161.47元的90%为2845.32元。从2019年1月1日开始，宇润物业公司主动下调物业费收费标准，要求按照每月每平方米0.48元计算，即陈辉欠该期间物业费671.81元，也应当依法予以支付。因为前期物业服务协议及物业服务合同均未约定物业费的交纳时间，对逾期物业费的违约责任也无约定，且宇润物业公司也未提交已催缴物业费的证据，故宇润物业公司主张违约金无事实依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈辉于本判决生效之日起三日内支付原告黄山宇润物业管理有限公司自2013年8月起至2020年5月30日止的物业服务费3517.13元； 二、驳回原告黄山宇润物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告陈辉负担，两次公告费560元，由被告陈辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  胡建华 审 判 员  王浩丹 人民陪审员  汪团生 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  李雅倩 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。