陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终4119号上诉人（原审被告）：白军，男，1976年6月18日出生，汉族，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：李桂娟，陕西聿久律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蓓，陕西聿久律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭艳，女，1987年1月6日出生，汉族，陕西省延安市子长县农民街商贸楼家属楼****。委托诉讼代理人：张界然，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安缘悦置业有限公司。住所地：陕西省西安市浐灞半岛**第********。法定代表人：王春玲，系该公司法人。委托诉讼代理人：周阿梦，女，1990年1月20日出生，汉族，住西安市。原审第三人：苗瑞英，女，1979年6月18日出生，汉族，住内，住内蒙古自治区包头市九原区div>委托诉讼代理人：胡永生，陕西海内律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美玲，陕西海内律师事务所律师。上诉人白军因与被上诉人郭艳、西安缘悦置业有限公司（以下简称中介公司）及原审第三人苗瑞英房屋买卖合同纠纷一案，现不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初18257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。白军上诉请求：1、依法撤销一审法院判决第二项、第三项；2、一、二审诉讼费由郭艳、中介公司承担。事实与理由：1.一审法院所认定的郭艳实际损失过高，郭艳因自身原因造成的损失扩大部分不应由白军承担；定金由中介公司收取，应由中介公司向郭艳返还。白军在签订合同时即告知郭艳未联系到房屋共有人，其执意要求先签合同，后因共有权人不同意出售而造成的相关结果应相应承担；2.白军未对郭艳在重新购房的时间及资金上产生不利影响，其消极对的行为让白军承担决房屋溢价款37.83万元，违背基本法理；3.中介公司收取了郭艳的定金后要求白军出具收条，后中介公司拒绝向白军全额交付，仅转付10602元；且中介公司主张的中介费等不属于同一法律关系，在双方没有约定的情况下不应予以抵扣。4.一审法院所认定的房屋溢价款过高，未考虑到涉案房屋上设抵押权对该房屋事实价值产生的不利影响。涉案房屋买卖违反了《物权法》和《城市房地产管理法》的强制性规定，未经权提供有人同意，该房屋买卖合同应认定为无效。郭艳答辩称，定金交给中介公司只是托管，白军已经出具了收条，中介公司与白军之间的关系与本案无关。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，白军上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。中介公司答辩称，所有程序都按照合同进行的，应该提交的证据已提交一审。原审第三人苗瑞英答辩称，在一审时要求认定白军与关于签订的合同无效。涉案房屋属白军和苗瑞英共同财产，其二人于2017年离婚，离婚时未对该房屋进行分割，白军擅自处置是违法的。中介公司明知涉案房屋是二人共有，还执意签订该合同，应认定为无效合同。一审判决中郭艳的损失高达40多万是不对的。郭艳向一审法院起诉请求：1.解除其与白军2018年1月30日签订的《西安市存量房买卖合同》；2.白军返还其定金5万元；3.白军支付其违约金14.36万元；4.白军承担自购房之日起至房屋评估鉴定之日止的房屋溢价损失60万元；5.白军、中介公司承担诉讼费。一审庭审中变更诉讼请求第4条为白军承担自购房之日起至房屋评估鉴定之日止的房屋溢价损失37.83万元；第5条为白军、中介公司承担诉讼费11736元、诉前保全费4498元、担保费5800元、鉴定费7040元。一审法院经审理查明：2018年1月30日，郭艳与白军在中介公司的居间下签订了《西安市存量房买卖合同》，约定白军将登记在其名下坐落于西安市未央区浐灞生态区中新浐灞半岛A11区1幢1单元10903号房屋出售与郭艳，该房屋建筑面积为139.44㎡，成交价为143.6万元，郭艳应与本协议签订之日起75日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日将首付款81.6万元存入资金监管账户进行资金监管。57万元采取商业贷款方式支付；郭艳应于本合同签订当日将定金5万元交于居间方托管。此定金必须与其余购房款同时存入行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，此定金转入资金监管账户时自动转为购房款，产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转至白军银行账户。又约定，《商品房买卖合同》登记号：Y11017130。权利人为白军（涉案房屋为共有房屋，无论是否有共有权证均需提供房屋共有权人的同意出售声明，若白军无法提供，将承担因此产生的法律责任）；该房屋已设定抵押，白军应于2018年4月15日前办理抵押注销手续。同时约定，如白军违约，应于七日内将其已经收取郭艳的全部付款返还给郭艳，并按照房屋成交价的10%向郭艳支付违约金。如白军逾期将郭艳已经支付款项返还给郭艳，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利率向郭艳支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由白军承担。另解除合同后，白军须配合郭艳办理注销网上签约等手续，如未办理郭艳可单独追究白军的违约责任。同日,郭艳、白军签订了《居间服务合同》，约定居间方提供的居间服务包括：1.提供房屋买卖市场行情咨询；2.寻找提供并发布房源客源信息；3.引领买受人实地看房；4.协助交易双方洽谈、协商、确定成交意向；5.促成交易双方签署房屋买卖合同。又约定，白军向居间方支付居间服务费21540元，买卖合同签订时，买卖双方均认可本合同居间服务已完成，买卖双方应于签订买卖合同当日向居间方支付本合同约定的居间服务费。同时约定：郭艳同意于本合同签署当日由居间方收取代办按揭服务费8550元、代办按揭评估费4308元。经买卖双方协商一致同意由白军于本合同签署当日向中介支付过户服务费共计34398元。在签订上述合同时，郭艳与白军在房地产经纪服务事项告知书上签名，该告知书上载明：交易房屋有配偶，配偶为房屋共有人并同意出售。合同签订当日，白军按约定将定金5万元交与中介公司托管，但白军向郭艳出具了定金收条。中介公司扣除了居间服务费用21540元及代办按揭服务费8550元、代办按揭评估费4308元，计34398元后，将下余的15602元定金转至白军指定账户。2018年5月28日郭艳与白军签订了《西安市存量房买卖合同》（自行交易版），合同备案号为：C18029188。约定，本合同自签定之日起90日内，买卖双方应到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期办理该手续的，则合同网签备案状态自动失效。如需交易，应另行网签合同等。嗣后，因白军至今未办理房屋解押手续，又未告知苗瑞英，导致过户手续无法办理，酿成诉讼。庭审中，郭艳申请对涉案房屋现值进行了评估，一审法院委托本院，本院转委托至西安通益房地产评估测绘咨询有限公司对郭艳申请事项进行了评估，该评估公司于2019年9月10日出具西通法估字（2019）第19044号房地产估价报告，评估结论为：2019年8月22日价值时点的市场评估价值为181.43万元，单价为13011元/㎡。产生鉴定费7040元。另查，白军与苗瑞英于1999年3月10日登记结婚，2011年3月7日以白军名义购买了涉案房屋，双方于2017年3月16日登记离婚，对涉案房屋未分割。涉案房屋于2018年4月19日取得产权证，不动产权证号为：20181143709。又查，一审法院审理中，郭艳申请对涉案房屋进行了保全，保全费4498元、担保费5800元。一审庭审中，白军抗辩，其无经济能力办理银行解押手续，苗瑞英无法履行合同。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案房屋系郭艳与第三人苗瑞英夫妻共同财产，在出售该房屋时，白军未告知苗瑞英，系无权处分范畴。根据上述规定，白军以其未告知苗瑞英、苗瑞英以白军未告知其为由，主张涉案合同无效，不予支持。因涉案房屋在银行按揭贷款，郭艳与白军签订的《西安市存量房买卖合同》约定由白军负责于2018年4月15日前办理抵押注销手续，白军至今未办理，导致合同目的无法实现，已构成违约，应向郭艳承担违约责任。郭艳主张解除其于2018年1月30日与白军签订的《西安市存量房买卖合同》，予以支持。主张退还定金，一是定金应向白军交纳，白军已向郭艳出具了定金收条；二是郭艳虽将定金交付中介公司，但合同约定中介公司仅为定金托管方，且中介公司按《居间服务合同》约定扣除了白军应承担的居间服务费用21540元及代办按揭服务费8550元、代办按揭评估费4308元，计34398元后，将下余15602元定金已转至白军指定账户。据此，郭艳要求白军返还定金，应予支持。关于郭艳既要求白军按照合同约定承担违约责任，又要求承担房屋溢价款的问题，根据法律、司法解释相关规定，约定违约金低于实际损失的，应以实际损失为准，按约定违约金标准（房屋成交价的10%）计算违约金为14.36万元，涉案房屋市场评估价值鉴定为181.43万元，当初双方签订合同价值为143.6万元，郭艳的实际损失（溢价款）为37.83万元，双方约定的违约金明显低于实际损失，应以实际损失为准由白军予以赔偿。主张担保费5800元，不属赔偿范围，不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定,遂判决：一、依法解除原告郭艳与被告白军于2018年1月30日签订的《西安市存量房买卖合同》；二、被告白军于本判决生效之日起十日内退还原告郭艳定金5万元；三、被告白军于本判决生效之日起二十日内赔偿原告郭艳损失37.83万元；四、驳回原告其他诉讼请求。一审案件受理费11736元、公告费800元、保全费4498元、鉴定费7040元(郭艳均已预交),由郭艳负担受理费5594元，由白军负担受理费6142元、公告费800元、保全费4498元、鉴定费7040元。二审中，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，二审双方当事人争议的焦点问题为：(一)案涉《西安市存量房买卖合同》效力问题；（二）郭艳的损失认定问题；（三）定金是否由白军返还问题。关于焦点问题一，郭艳与白军于2018年1月30日签订的《西安市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反国家法律的强制性规定，应属合法有效。白军称其处分案涉房屋的未经共有人同意致案涉合同无效，一审法院依据相关司法解释已作出明确阐述，论理充分，于法有据。对白军该上诉理由本院不予采纳。关于焦点问题二，本案中，白军未按合同约定期限办理案涉房屋抵押注销手续，违约事实明显，其应当依法承担相应的违约责任。关于白军应承担的具体的违约责任，双方合同中约定了违约金条款，同时根据法律规定，违约金低于违约造成的实际损失的，当事人一方可以请求人民法院予以调整。但是，对于实际损失的认定，应当结合当事人双方的举证情况，以及本案事实情况准确认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。具体到本案中，白军未能按照约定于2018年4月15日前办理抵押注销手续，已构成违约。在此情形下，郭艳应当采取适当措施防止自身损失的扩大，郭艳主张的损失即房屋价格上涨所产生的溢价，亦应当以白军的违约时间节点2018年4月15日为限。郭艳在一审审理期间申请对案涉房屋价值评估，评估公司出具的估价报告中确定案涉房屋价值的时点为2019年8月22日。该时间节点与白军的违约时间节点相距过久，不能准确反映白军违约时房屋的价值状况，一审法院参照该估价报告的结论确定房屋溢价损失为378300元，显属不妥。郭艳请求白军支付房屋溢价损失37.83万元没有事实依据，本院不予支持。对白军上诉称一审判决认定的郭艳的实际损失过高的理由，本院予以采纳。因双方合同中明确约定违约一方应支付房屋成交价的10%的违约金，即143600元，郭艳主张白军向其支付违约金143600元有事实和法律依据，应予支持。关于焦点问题三，中介公司仅为定金托管方，白军出具了相应的定金收条，应视为白军认可自己收到了郭艳支付的定金，现其上诉称不应由其返还定金，属自相矛盾。一审法院认定白军应返还郭艳定金并无不妥。白军所称中介公司扣除部分款项，系其与中介公司之间的法律关系，并不构成其不予返还定金的抗辩理由，白军该上诉理由不能成立。综上所述，白军的上诉请求部分可以成立，一审判决结果应予部分变更，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初18257号民事判决第一项、第二项。二、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初18257号民事判决第三项、第四项。三、白军于本判决生效之日起十日内支付郭艳违约金143600元。四、驳回郭艳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11736元、公告费800元、保全费4498元、鉴定费7040元(郭艳均已预交),由郭艳负担受理费5594元，由白军负担受理费6142元、公告费800元、保全费4498元、鉴定费7040元。二审案件受理费7720元（白军已预交），由郭艳负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 张 楠审判员 张 伟二〇二〇年七月二日书记员 周美丽