广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初26204号原告：叶伟雄，男，1957年8月23日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：柯少燕，广东天穗律师事务所律师。被告：广州市越秀区荣辉美容美发店，经营场所：广东省广州市越秀区寺右新马路南一街五巷****。经营者：李荣艳。原告叶伟雄与被告广州市越秀区荣辉美容美发店（以下简称荣辉美发店）物权保护纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶伟雄的委托诉讼代理人柯少燕、被告荣辉美发店的经营者李荣艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即停止侵权，返还原告位于广州市越秀区寺右新马路南一街五巷4号103房（以下简称涉案房屋）的房屋；2.请求判令被告赔偿由于其强行占用原告房屋给原告造成的损失，按同地段房屋租金3500元计算，从2019年4月23日起计至被告实际返还涉案房屋之日止；3.请求判令被告恢复房屋原状；4.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过继承、赠与合法取得涉案房屋的产权，并于2016年9月5日依法取得该房屋的产权证。原告在接受该房屋时发现其已为被告强行占用。原告已主动与被告联系要求其搬迁，但被告对此不予理睬，并继续占用进行出租等商业活动，致使原告遭受商业损失。综上，望判如所请。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求为要求被告及其同住人员迁出并腾空返还涉案房屋。被告荣辉美发店答辩称，被告与原告之间不存在租赁关系，被告也不清楚原告与其他人产权的纠纷。被告一直向叶文杰承租涉案房屋，叶文杰是被告的妹夫，其也是涉案房屋的原业主叶强的儿子，涉案房屋一直由叶文杰管理。被告交纳水电费与物管费用均是用原业主叶强的名义交纳，从来不认识原告。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告在案件审理期间向本院提出反诉请求：判令原告向被告赔偿装修损失350000元。事实与理由为：被告与原告叶伟雄没有租赁关系，而且被告对涉案房屋进行了装修，所以叶伟雄作为新业主应当赔偿其装修损失。原告针对被告的反诉，答辩称：被告的主张没有法律依据，不同意其反诉请求。被告没有提供从原业主叶强处获得有效授权文书的凭证；被告提出反诉提交的房屋租赁合同签订日期是2016年8月13日，而原业主叶强早在2003年8月30日死亡，即使出租方叶文杰所签订的租赁协议属实，该处分行为属于无效行为。我方对被告反诉的装修损失不予认可。原告的代理人早在2019年初，去到涉案房屋现场，与被告经营者的丈夫进行交涉，提出原告的主张，但是被告一意孤行，装修涉案房屋，所以被告主张的装修损失应由被告自己承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，根据广州市房地产档案馆出具的房产登记号为2016登记字1052616号《广州市不动产登记查册表》（查册时间：2019年7月25日），涉案房屋即越秀区寺右南一街五巷4号103房为原告叶伟雄单独所有，房屋性质为住宅，建筑面积为59.44平方米，房屋所有权取得方式为继承；赠与。原告叶伟雄于2016年9月5日取得涉案房屋的不动产权证。2014年10月9日，原告叶伟雄在中国委托公证人及香港律师朱海明前做出《继承遗产声明书》，该声明书载明：叶强于2003年8月30日在香港死亡，叶强生前与何桂芳仅育有原告叶伟雄一子，叶强还与任少强另育有五名子女。叶强生前于1999年1月16日在香港依法订立遗嘱，遗嘱中委托原告叶伟雄为该遗嘱的唯一执行人及信托人，该遗嘱第8项，叶强订明将其不论在何处及不论什么种类与性质而在该遗嘱中未被处置的财产，全部遗赠给原告叶伟雄，该等财产包括涉案房屋。除上述遗嘱外，叶强生前从未与他人签订遗赠协议，该遗嘱已于2009年7月17日在香港特别行政区高等法院原讼法庭遗嘱认证司法管辖权下获得认证及予以登记；据原告叶伟雄本人所知及所信，除上述经由香港高等法院检定的遗嘱外，原告叶伟雄至今并未发现叶强有新的遗嘱，该遗嘱是被继承人叶强的最后遗嘱。按该遗嘱所订及按照国家的法律，叶伟雄是叶强遗产的唯一受益人，叶伟雄愿意及决定继承叶强在该等房产所遗下的一切份额及权益。2016年7月19日，广东省广州市广州公证处出具（2016）粤广广州第128928号《公证书》，公证事项为遗嘱继承权，公证内容为：“申请人叶伟雄因继承被继承人叶强的遗产，申请办理遗嘱继承权公证……我处对申请人提交的权利证明及相关的证据材料进行了审查核实，并对申请人及有关人员进行了询问，现查明如下事实：一、被继承人叶强于二〇〇三年八月三十日在香港死亡。二、被继承人叶强生前未与他人签订遗赠扶养协议，但叶强生前于一九九九年一月十六日在香港立下遗嘱，该遗嘱经中华人民共和国香港特别行政区高等法院认证。该遗嘱表示在其去世后，将下列财产交由申请人叶伟雄继承：坐落于广州市东山区寺右新马路南一街五巷****房屋。该房屋虽以叶强的名义登记产权，但依法应为叶强与何桂芳的夫妻共有财产，因无约定，各占二分之一产权。三、申请人叶伟雄要求继承被继承人的上述遗产。根据《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十六条、第十九条的规定，被继承人叶强所立遗嘱中处分的财产为其遗产，遗嘱真实、有效，被继承人的上述遗产应按照叶强的指定由叶伟雄继承。”庭审中，被告的经营者李荣艳确认，现涉案房屋由其使用对外经营美发店。被告为证明其与案外人叶文杰的租赁关系，向本院提交了一份签订日期为2016年8月13日的租赁合同。庭审中，被告陈述其自2018年10月开始使用涉案房屋。另被告为证明其对涉案房屋的装修支出，向本院提交了一组涉案房屋装修前以及装修后的照片以及自制的装修购置用品清单，以及一份抬头为“万邦装潢设计有限公司”的合同，内容为“1．刨地，铺地砖，砌墙，凿两组墙，运砖头和垃圾。2．强面找平两遍，刮大白，棚顶，石膏线，底脚线，沟地缝。3.改下水管道，改电和穿线，贴墙壁纸。4．阳台安装，台阶，塑钢玻璃，门头设计，整体按60平米设计，每平米1800元，10.8万元，平面图设计费3.5万元，人工费8万，合计22.3万元（贰拾贰万叁仟元整）。”落款处签名甲方为裴辉、乙方为刘远亮。在本院指定提交证据期间，被告未能提交证明其装修支出的相关票据。另原告明确，其主张被告将涉案房屋按照房地产权证附图恢复原状交还。案件审理过程中，原告主张房屋占用费是参照广州市房屋租赁管理所公布的2018年度广州市居住用房类房屋租金参考价，参考同地段是××区××街中的“寺右南一街”楼梯楼，被告对原告主张的该地段无异议。根据广州市房地产租赁管理所2019年3月发布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在参考同地段租金参考价位为每月每平方米35元。另本院根据审理查明的事实，结合被告荣辉美发店反诉的主张及举证，向被告行使一定的释明权，询问其是否对涉案房屋的装修费申请评估鉴定，但被告坚持不申请对其主张的涉案房屋装修费用进行评估鉴定。本院认为，原告叶伟雄系香港特别行政区居民，故本案为涉港物权保护纠纷，参照涉外民事案件处理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因涉案房屋座落在广东省广州市越秀区，故本院适用不动产所在地法即中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。关于被告荣辉美发店应否向原告腾空交还涉案房屋的问题。本案为物权保护纠纷，原告叶伟雄作为涉案房屋的全部所有权权属人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告的经营者李荣艳辩称基于与案外人叶文杰的租赁合同入住涉案房屋，但无法提供证据证实案外人叶文杰对涉案房屋具有管理、使用、处分的权限。同时，被告对原告基于继承获得涉案房屋的所有权提出质疑，但未能提交相反的证据予以反驳，故本院对其该项抗辩主张不予采信。现原告基于其对涉案房屋享有的所有权要求被告及其共同居住人腾空搬离并恢复原状交还涉案房屋，合法有据，本院予以支持。关于房屋使用费的问题。根据公平合理、等价有偿的法律原则，被告应向原告支付其居住期间的房屋使用费。现原告主张被告向其支付从2019年4月23日起至实际腾空交还房屋之日期间的房屋使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。房屋使用费的计算标准根据广州市房屋租赁管理所公布的广州市同地段房屋租金参考价，从2019年4月23日至被告及其同住人员实际腾空返还之日期间的房屋使用费，参照广州市房屋管理所公布的2018年度广州市同地段参考租金价即每月每平方米35元计算。关于荣辉美发店反诉主张叶伟雄赔偿其装修费用损失350000元的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”反诉原告荣辉美发店主张反诉被告叶伟雄赔偿其对涉案房屋的装修损失350000元，但并不能对此提供充分证据予以证实装修费用的支出，经本院释明也不申请对涉案房屋装修造价进行委托评估鉴定，故其该项反诉主张没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市越秀区荣辉美容美发店（经营者：李荣艳）及其共同居住人在本判决发生法律效力之日起三十日内，按照房地产权证附图恢复广州市越秀区寺右新马路南一街五巷4号103房并将该房屋腾空交还给原告叶伟雄；二、被告广州市越秀区荣辉美容美发店（经营者：李荣艳）在本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶伟雄支付自2019年4月23日起至实际腾空返还房屋之日止的房屋使用费（按每月每平方米35元计算，计算面积为59.44平方米）；三、驳回原告叶伟雄的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告广州市越秀区荣辉美容美发店（经营者：李荣艳）的全部反诉请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费用3275元，由被告广州市越秀区荣辉美容美发店（经营者：李荣艳）负担。如不服本判决，原告叶伟雄可在判决书送达之日起三十日内，被告广州市越秀区荣辉美容美发店（经营者：李荣艳）可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  方卓迪人民陪审员  何洁玉人民陪审员  朱少梅二〇二〇年七月二日法官助理刘嘉琳