北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初1097号原告：陈霞，女，1968年3月9日出生，汉族，户籍所在地山西省太原市杏花岭区，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：孙硕，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡波，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京百顺达房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区河南村，统一社会信用代码911101138011469668。法定代表人：景百孚，董事长。委托诉讼代理人：梁晨，北京智沃律师事务所律师。第三人：北京威德酒店物业管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇河南村村委会东北800米，统一社会信用代码91110113776379193Q。法定代表人：黄丽卿，董事。委托诉讼代理人：洪虹，女，1977年8月3日出生，汉族，北京威德酒店物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：王君，女，1981年1月21日出生，汉族，北京威德酒店物业管理有限公司员工。原告陈霞与被告北京百顺达房地产开发有限公司(以下简称百顺达公司）、第三人北京威德酒店物业管理有限公司（以下简称威德物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员朱建娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈霞及其诉讼代理人孙硕、胡波，被告百顺达公司之委托诉讼代理人梁晨，第三人威德物业公司之委托诉讼代理人洪虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈霞诉称：原告于2010年12月4日从被告处购买了位于北京市顺义区×××，房号编号为北区×××栋（以下简称“×××房屋”)。2011年夏季，原告到×××房屋查看，发现地下室的楼梯下，卫生间墙面，地下室多个房间的墙壁出现渗漏水，其中设备间和隔壁房间渗漏严重，全部渗漏面积达60多平米。发现此情况后，原告及时通知了被告，但被告只对地面的积水采取了清扫和通风，并未查找渗漏的根源。2012年夏季，×××房屋雨水渗漏比2011年更加严重，除了地下一层四周墙壁渗漏和墙体泡在水中以外，一层外客厅和过厅地面整体出现下沉，外客厅墙面和地面之间出现3公分左右的裂缝：过道多条裂缝，长度1-3米不等：餐厅地面下沉并且从中间裂缝，裂缝宽度3公分左右，长度和房屋的面宽一样；车库地面下沉并且出现多条裂缝。原告2012年12月3日以传真形式给被告及第三人写了信函，再次要求对方立即予以处理，但被告拖延至2015年春季才进场维修。被告仅仅对出现问题的部位做了简单维修，对一层进门处的客厅墙面和地面之间的四围裂缝仅仅做了水泥勾缝，对过厅地面抹了水泥，对车库地面做了维修，但对一层餐厅裂缝和地面未做任何处理，未对回填土层做任何处理，对地下室四面渗漏的墙体，被告仅仅用防水的泥浆做了内部的涂抹，而未对外墙防水进行任何处理，就草草结束了维修，未从根本上解决渗漏的问题，自此，房屋渗漏情况依然存在。原告认为，房屋地下部分的建筑质量存在严重问题，尤其土层回填和外墙防水散水等质量问题严重，是造成房屋地面下沉和墙体雨水渗漏的根本原因，加上×××房屋所处的位置在低洼处，雨季房屋外部的雨水和从高处流下来的水形成地下积水，透过“有防水问题的外墙”渗入到室内，造成×××栋房屋的地下室墙体年年夏季都泡在水中。2017年一层朝南的卧室墙面也出现严重渗漏，高度到顶，宽度有1.5米左右，面积大概4平米左右，被告于2018年春季做了外墙的修补，但还在渗漏，这更加说明房屋的防水等工程是有严重质量问题的。从2015年物业维修房屋后，原告就很难联系到被告的客服张夏女士，打电话不接，发短信不回，而且要找被告只能通过张夏女士一人，根本找不到被告的其他人，无奈之下只能要求第三人帮助联系，但是第三人却告诉原告他们也只能联系代为转达，如果张夏女士不回复，他们也没有办法。这样，原告虽然多次找过第三人物业管家和物业经理，要求他们出面协调，但都没有起到作用。第三人作为中间的联系人，失去了在联系和协调业主和开发商之间的桥梁作用。根据原告与被告签订的《商品房预售合同》约定被告对房屋质量具有维修的义务。原告从2011年至今一直本着友好的态度与被告尽力多次沟通、交涉，但被告一直未对房屋的质量问题进行彻底的修复，导致该房屋达不到入住的条件，使原告不得不放下工作而耗费大量的时间和精力处理此事，给原告造成了严重的经济和财产损失。为维护原告合法权益，故诉至法院：1.请求法院判令被告对原告房屋（顺义区×××号）出现的地下室和一层等区域渗漏水问题，地面裂缝等问题进行彻底修复；2.请求法院判令被告赔偿原告因房屋质量问题而无法装修，实现其投资价值，亦无法入住，享受物业服务的各项损失，从2011年1月至2018年6月共计265045.20元；并赔偿从2018年7月起直至修好房屋为止的各项物业费用的损失（物业费标准为2945.94元/月）；3.请求法院判今被告赔偿原告因房屋质量问题而无法实现其投资价值（包括出租）和使用所造成的损失，赔偿金额以御墅二期同等面积房屋出租收益计算，具体为按照每月30000元的标准自2011年1月起至房屋修好之日止；4.请求法院判令被告承担本案司法鉴定费、诉讼费等原告维护自身权益所付出的合理费用；5.请求法院判令被告承担本案原告的律师费20000元。被告百顺达公司辩称：请求法庭驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：关于第一项诉请，本身房屋于2010年10月30日之前已经交付，早已经超过房屋维修的保修期，且距离上次被告进行维修也早已经超过诉讼时效（上次维修是2015年），所以不同意该项诉请；第二项诉请，物业损失本身与被告无关，原告也没有提供相应的物业费证据证明；第三项诉讼请求与事实不符，于法无据；第四项、第五项诉请我方也不认可。第三人威德物业公司述称：原告诉讼请求并非针对我方，我方对原告房屋的质量问题不承担责任。经审理查明：陈霞（买受人）与百顺达公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定由陈霞购买由百顺达公司开发的北京市顺义区×××（百顺达×××房屋（以下简称涉案房屋）。2010年12月4日，陈霞办理了入住手续。陈霞陈述其入住后，在2011年夏季发现涉案房屋存在严重漏水情况，经多次与百顺达公司协商，百顺达公司于2015年年初对房屋进行了维修，但因维修措施不妥，故在维修后仍有渗漏问题。陈霞就此提交了其与百顺达公司沟通的记录，其中2015年8月5日，百顺达公司曾向陈霞回函如下：……在维修方案的确定过程中，我司根据现场实际情况，认为该维修工程属于地下工程渗水治理，由于房屋已建成，从外部做防水修复对建筑及基础的牢固及耐久性会产生风险，故依据地下工程防水技术相关规范对地下室外墙采取相应治理措施进行堵水处理。我们自了解到您房屋的问题就格外重视及时安排维修工作，对您提出的渗水问题及时按照工程相关规定加以维修解决，修复后已达到防水要求及标准，但始终未得到你的承认及认可。……除上述证据外，陈霞另提交了照片等证实房屋渗水及维修情况。本案审理过程中，陈霞申请就涉案房屋质量进行鉴定。本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心就上述问题进行鉴定。该鉴定中心于2020年5月8日向本院出具鉴定说明函，主要内容如下：我中心接受委托后于2019年10月28日派工程技术人员进行现场勘查，涉案房屋墙面饰面层起皮、脱落，表面迹象干燥，无法判定是否存在渗漏水情况。我中心后于2020年4月30日、5月6日分别接到当事人来电关于涉案工程鉴定情况进行了解，通过与当事人沟通，了解到涉案工程并不是每年雨季出现渗漏水情况，渗漏水情况多在雨量较大时出现。经我中心相关技术人员及专家对涉案工程鉴定事项进行讨论，涉案工程的鉴定受环境条件影响较重，以目前现有的情况，不能满足鉴定条件，我中心无法进行鉴定，故终止鉴定。就该鉴定函，百顺达公司及威德物业公司无异议，陈霞一方申请重新安排鉴定机构进行鉴定。上述事实，有双方当事人陈述、回函、鉴定说明函、照片等在案为证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：百顺达公司作为出卖人与买受人陈霞签订房屋买卖合同，约定百顺达公司将其开发建设的房屋出售给陈霞，百顺达公司作为出卖人应当向陈霞提供符合合同约定和法律规定标准的房屋。从现有证据可见，涉案房屋在2010年底交付使用后出现了渗水问题，经陈霞与百顺达公司沟通，百顺达于2015年对涉案房屋进行了维修。考虑到涉案房屋漏水的事实存在，因此自房屋交付至百顺达公司维修该房屋期间，陈霞居住、使用涉案房屋的权利受到了影响，存在一定的损失。就该损失的具体金额，本院酌情确定。陈霞要求百顺达公司应赔偿其物业费，依据不足，本院不予支持。陈霞要求百顺达公司赔偿其租金损失，但未能就此提交充分证据予以证实，本院难以支持。陈霞主张涉案房屋在百顺达公司维修后仍有渗水问题，并在本案中申请了房屋质量鉴定，但委托鉴定后，经鉴定人员现场勘查及多次询问，涉案房屋质量鉴定受环境条件影响较重，不能满足鉴定条件。在客观条件尚不具备的情况下，本院对于陈霞再次鉴定的申请难以准许。就陈霞主张的房屋维修后仍存在的损失，因目前房屋质量鉴定尚不具备客观条件，涉案房屋是否仍存在质量问题无法明确，故陈霞可在房屋出现渗水、漏水问题后另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京百顺达房地产开发有限公司赔偿原告陈霞损失十五万元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告陈霞的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31999元（已由原告陈霞全部预交），由原告陈霞负担28699元，由被告北京百顺达房地产开发有限公司负担3300元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 朱建娜二〇二〇年七月六日法官助理 徐四林书 记 员 朱学佳