贵州省贵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔01执异198号案外人：贵州力铭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区。法定代表人：谭国庆，该公司执行董事兼总经理。申请执行人：贵阳农村商业银行股份有限公司水东路支行，住所地贵州省贵阳市云岩区。负责人：王德静，该支行行长。被执行人：贵州翔骏工贸有限公司，住所地贵州省贵阳国家经济技术开发区。法定代表人：刘雪驹，该公司执行董事兼总经理。被执行人：罗晓刚，男，1972年2月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被执行人：刘雪驹，男，1990年1月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被执行人：付予佳，男，1985年2月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被执行人：范莉，女，1986年3月12日出生，汉族，经常居住地贵州省贵阳市云岩区。被执行人：刘彦莹，男，1963年10月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。在本院执行贵阳农村商业银行股份有限公司水东路支行与贵州翔骏工贸有限公司、罗晓刚、刘雪驹、付予佳、范莉、刘彦莹金融借款合同纠纷一案中，案外人贵州力铭房地产开发有限公司（以下简称力铭公司）对本院拟处置被执行人范莉名下房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人力铭公司异议请求本院中止对位于贵阳市云岩区黔灵镇西瓜村东山路东山壹号（乙）3单元25层4号、26层4号、27层4号、4单元25层4号、26层4号、27层4号、2单元8层4号、9层4号、10层4号、21层4号、26层4号、1单元3层4号（预售合同登记号：xxxxxxxxx、xxxxxxxxx、xxxxxxxxx、xxxxxxxxx、xxxxxxxxx、xxxxxxxxx、xxxxxxxxx、xxxxxxxxx、xxxxxxxxx、xxxxxxxxx、xxxxxxxxx、xxxxxxxxx）房屋启动评估、拍卖程序。事实及理由：1、异议人与被执行人范莉就案涉房屋签订的商品房预售合同并未履行，已实际解除，案涉房屋已获有的预售合同登记号对应的预售备案登记业务并未实际办理，案涉房屋所有权应归异议人所有，被执行人范莉并不享有案涉房屋的所有权。2013年3月14日，异议人作为开发企业与被执行人范莉作为商品房购买者就买卖前述案涉房屋签订了共计12份商品房预售合同，所涉购房款共计5005176元，经双方协商由被执行人范莉一次性支付500万元购房款，异议人放弃收取剩余购房款的权利，被执行人范莉确于2013年3月14日向异议人支付了500万元购房款，并在预售备案登记部门官网线上对案涉房屋商品房预售合同申请了预售备案登记，获取了相应的预售合同登记号。后基于其他原因经双方协商一致解除了前述预售合同，异议人于2013年4月7日、8日分7次共计退还被执行人范莉500万元购房款，至此双方签订的前述案涉房屋商品房预售合同已解除，异议人亦未向被执行人范莉实际交房前述案涉房屋，案涉房屋归异议人，由异议人另行处置。依程序异议人亦无法单方撤销前述申请，被执行人范莉客观上亦不配合异议人撤回签署预售备案登记申请，以至于截止现今相关预售备案登记部门仍显示前述预售备案登记申请为办理进行中，未完成相关业务的办理。故异议人虽与被执行人范莉签订了相应的预售合同，但双方并未实际履行预售合同，已实际解除，案涉房屋亦未向被执行人范莉实际交付房屋，同时案涉房屋亦未办理其他不动产权登记，依法案涉房屋应归开发企业异议人所有，与被执行人范莉无关，贵院不能基于被执行人与申请执行人之间的纠纷处置异议人合法持有的案涉房屋。2、商品房预售备案登记并不会发生物权变动的效力，案涉房屋应归房产开发企业异议人所有，被执行人范莉不享有案涉房屋的所有权。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记本案。”及《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，开发企业应自与承购人签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同备案手续。根据前述法律规定，商品房预售合同备案登记是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，通过记载商品房交易事实状态（对买卖双方签订的商品房预售合同进行登记、存档、公示等），加强对商品房预售的管理，进行实现对商品房市场的宏观调控，系房地产管理部门的一项行政管理措施，该项行政管理措施并不改变原有的法律关系，也不对任何人设定新的权利义务，即不直接对他人的权利义务产生实际影响。同时现行法律法规亦未赋予商品房预售合同备案登记这一行政管理措施任何物权法上的意义，根据物权法定的基本原则，商品房预售合同备案登记不具有确权、登记对抗、物权变动的效力。本案中，即使异议人与被执行人完全履行了双方签订的预售合同，并依法向相关部门办理预售备案登记，仍无法改变案涉房屋的物权。客观上案涉房屋所涉项目系在建工程，案涉房屋亦未办理任何其他不动产登记，依据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，开发企业异议人因建造事实而享有对案涉房屋的所有权，故异议人认为案涉房屋所有权系属异议人，与被执行人范莉无关，被执行人范莉不因预售备案登记而享有案涉房屋的所有权。本院查明，贵阳农村商业银行股份有限公司水东路支行与贵州翔骏工贸有限公司、罗晓刚、刘雪驹、付予佳、范莉、刘彦莹金融借款合同纠纷一案，本院依据本院作出已经发生法律效力的（2017）黔01民初509号民事判决书，于2019年7月22日立案执行，案号为（2019）黔01执1141号。该案在诉讼期间，经贵阳农村商业银行股份有限公司水东路支行申请，本院于2017年8月3日以（2017）黔01民初509号民事裁定书及（2017）黔01民初509号之一协助执行通知书向贵阳市不动产登记中心保全查封了范莉位于贵阳市云岩区黔灵镇西瓜村东山路东山壹号（乙）1单元3层4号等案涉12套房产。本院认为，本案争议的焦点在于案外人力铭公司对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”之规定，被执行人购买的预售房产，作为被执行人的财产性利益，虽未办理产权转移登记，但执行法院可以进行预查封。本案中，被执行人范莉2013年3月14日与案外人力铭公司签订12份《商品房预售合同》，向案外人力铭公司购买案涉12套商品房，并一次性付清全部购房款项，故本院在诉讼阶段即保全查封被执行人范莉购买的已办理预售合同备案手续的房产符合法律规定，并无不当。案外人主张与范莉协商解除了预售合同，且已退还范莉500万元购房款，但未提供证据证明其与范莉签订的12份《商品房预售合同》已解除，案外人提交的中信银行进账单只能证明力铭公司向范莉转账，并不能证明该款项系因双方解除合同后力铭公司退还的购房款。且经本院对被执行人范莉进行询问，其对于力铭公司主张双方已协商解除购房协议的事实予以否认。故案外人力铭公司所提执行异议缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：驳回案外人贵州力铭房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 孙雪梅审 判 员 朱小龙审 判 员 张世海二〇二〇年七月二十二日法官助理 李肇星书 记 员 周 鑫