文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初4831号原告：刘刚萍，女，1979年11月28日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张正杰，重庆康实律师事务所律师。原告：王学芳，女，1973年2月18日出生，汉族，无固定职业，住四川省泸县。委托诉讼代理人：张正杰，重庆康实律师事务所律师。被告：重庆市君和实业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道**附**，统一社会信用代码9150010620307590XH。法定代表人：徐小平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李燕，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟显荣，重庆中钦国彦律师事务所律师。原告刘刚萍、王学芳与被告重庆市君和实业有限公司（以下简称：君和实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘刚萍、王学芳的委托诉讼代理人张正杰，被告君和实业公司的委托诉讼代理人李燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘刚萍、王学芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年8月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款372000元及税费27559元，共计399559元；3、判令被告支付原告利息，利息的计算标准为以399559元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2017年8月11日计算至被告实际付清时止；4、判令被告支付原告赔偿金40元；5、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告于2017年8月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》于起诉状副本送达被告之日解除；2、判令被告退还原告购房款372000元及税费27559元，共计399559元；3、判令被告支付原告利息，利息的计算标准为：以399559元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年8月11日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至购房款退还之日止；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月11日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于重庆市沙坪坝区某道xxx号附xx号物理楼层x层房屋一套，总成交金额为742000元。原告于签订合同当天向被告支付购房首付款372000元、税费27559元，剩余购房款370000元办理银行按揭贷款支付。原告已于案涉购房合同签订前将原告自身资金、贷款信用等情况告知被告，被告承诺原告会负责协调、处理原告按揭贷款相关事宜，保证原告能按时办理银行按揭贷款。合同签订后，原告配合被告前往被告指定的厦门银行签订按揭贷款手续，但被告于一个月后告知原告因被告与厦门银行合作合同到期，无法协助原告办理银行按揭贷款。原告随后配合被告前往被告指定的浦发银行签订银行按揭贷款手续，但浦发银行至今未通知原告银行按揭贷款是否办理成功，原告多次向被告催问未果，导致原告受到巨大的资金占用损失。另外，根据《重庆市商品房买卖合同》第十二条约定，案涉合同应当自签订之日起10日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请合同登记备案，逾期超过180日，乙方有权解除合同，并要求甲方退还已付房价款及支付利息。现案涉合同未办理合同登记备案，原告可以行使合同解除权。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告君和实业公司辩称，原、被告于2017年8月11日签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，原告于同日向被告支付购房首付款372000元及办证办税费27559元。《重庆市商品房买卖合同》第五条约定，剩余房款370000元办理银行按揭贷款支付，因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。《补充协议》第二条约定，乙方提供的个人按揭资料不符合银行要求或乙方有不良信用记录或乙方每月收入不能满足申请贷款的要求或乙方提供的资料不真实等原因，导致乙方不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于乙方责任。原告在办理银行按揭贷款中，向上海浦东发展银行重庆分行提供了其收入证明及银行流水等资料，浦东银行于2018年8月28日将原告提供资料回退。被告多次与银行接洽，得知原告按揭贷款被拒系因为原告王学芳的收入证明为假，其本人不在重庆汉之邦商贸有限公司工作，银行流水未达到显示的每月5500元，且原告刘刚萍还有未按时归还购车银行按揭贷款的记录。故原告未能获得银行按揭贷款系原告自身原因造成，原告不具备合同约定的解除权。案涉房屋已于2016年12月19日竣工验收备案，2017年11月7日取得不动产权证书。在合同签订之日起180日内已由预售房变为现房，故案涉房屋不需要办理合同载明的合同登记备案。此外，即便原告享有合同解除权，截止本案诉讼，已超过了一年除斥期间，原告已不再享有解除权。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月11日，原告刘刚萍、王学芳（乙方、买方）与被告君和实业公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-0106xxxx），合同约定以下主要事项：合同双方当事人：甲方（卖方）：重庆市君和实业有限公司；乙方（买方）：刘刚萍、王学芳，乙方身份：本市主城城镇居民、市外农村居民，本人承诺不属于“三无人员”，乙方为两人以上，其共有方式为共同共有。第一条、本商品房的项目名称及土地状况：本商品房项目：暂定名为君和·凤鸣广场。本商品房项目占用范围内的土地使用权为出让方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为104D房地证2015字第00xxx号，104D房地证2015字第00xxx号。该块土地面积为11289平方米，用途为商务金融用地，非住宅用地使用年限至2052年11月29日止。第二条、本商品房销售依据：甲方销售的商品房为预售商品房。第三条、乙方所购商品房的基本情况：本商品房坐落为重庆市沙坪坝区某道xxx号附xx。本商品房所在幢的楼层共计8层，本商品房所在楼层物理层为第6层，本商品房所在楼层名义层为第2层。本商品房建筑面积为38.27平方米，其中，套内建筑面积为24.85平方米，共有部位与共有房屋分摊建筑面积为13.42平方米。本商品房用途为非住宅，属于商服用房。第四条、购房价款：本商品房为清水房，总成交金额为742000元整（大写：柒拾肆万贰仟元整），建筑面积单价为19388.56元/平方米，套内建筑面积单价为29859.15元/平方米。第五条、付款方式及期限：乙方按按揭付款方式付款，本商品房总成交金额742000元，于2017年8月11日签订本合同支付甲方首付房款372000元，剩余房款370000元办理银行按揭贷款支付。办理按揭贷款违约责任的约定：因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.01%赔偿乙方。因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第六条、面积确认及面积差异处理。第七条、交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2017年5月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条、交房手续的办理。第九条、甲方逾期交房的违约责任。第十条、乙方逾期付款的责任。第十一条、甲方关于房屋产权状况的承诺。第十二条、关于办理合同登记备案的约定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。2、逾期超过180日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之2向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行...并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条、关于办理产权登记的约定。第十四条、关于办理预告登记的约定...第二十八条、本合同自双方登记之日起生效。2017年8月11日，原告刘刚萍、王学芳（乙方、买方）与被告君和实业公司（甲方、卖方）签订《合同补充协议》（附件五），协议约定甲乙双方就已签订的《重庆市商品房买卖合同》的未尽事宜，订立如下补充协议：一、关于税、费的约定：签订合同时，乙方一次性向甲方支付本商品房买卖所产生的规费和税费、银行按揭费，大修基金由乙方自行缴纳。二、付款方式及期限（补充买卖合同之第五条第三款）：1、关于乙方采用按揭付款的方式支付房款的，甲乙双方同意向甲方指定的银行办理按揭手续，其中贷款比例、金额、期限、利率等，在办理贷款时按国家及银行的相关规定执行，在签订本合同前乙方应自行到甲方指定的银行询问、查询是否满足本合同约定的按揭贷款要求，否则导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，由乙方按本条3款承担责任。2、乙方应于本协议签订之日将办理银行按揭贷款所需的所有资料（身份证、户口簿、结婚证、收入证明、存款账户记录等）备齐，以银行或甲方通知的时间内到甲方指定地点办理按揭贷款手续（如有其它产权共有人，应一并到处）。如乙方逾期未办理按揭贷款手续或因乙方原因造成银行按揭手续迟延办理，视为乙方逾期付款，则甲方有权要求乙方在逾期期限内每日支付未付款的万分之一的违约金。3、乙方提供的个人按揭资料不符合银行要求或乙方有不良信用记录或乙方每月收入不能满足申请贷款的要求或乙方提供的资料不真实等原因，导致乙方不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于乙方责任，甲方有权要求乙方以现金方式支付，乙方接到甲方通知后15内付清，乙方逾期未付清，按应付额每日万分之一标准承担违约金，逾期45日仍未付清，甲方有权单方解除合同并自行将该房屋出售，乙方承担购房总额百分之二的违约金，并承担由此造成的损失（含税、费等损失），甲方可以从乙方已经支付的款项中直接扣除违约金及损失，不足扣除的，乙方予以补足。...十六、关于已付房价款的特别的约定：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款担保期间，双方同意将本合同约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。...十八、乙方确认对以上买卖合同及补充协议条款均已认真阅读并理解其全部意识并明确表示接受和理解，承认不存在显失公平、重大误解等情形。本补充协议系买卖合同的组成部分，补充协议与买卖合同有冲突或不一致的，以补充协议为准。本合同经双方签字盖章后生效。案涉《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告刘刚萍、王学芳于2017年8月11日向被告君和实业公司支付购房首付款372000元及代办证、税费27559元。被告君和实业公司于同日向原告刘刚萍、王学芳出具两份《收据》，收款事由为商铺附80号房款、商铺附80号办证办税（代税代付）。原告为办理银行按揭，向上海浦东发展银行重庆分行出具了刘刚萍与卢智刚的结婚证，王学芳与卢智勇的收入证明，刘刚萍、卢智勇的对私客户对账单，但至今银行贷款审核未能通过。庭审中，原告申请证人卢智勇出庭作证。证人陈述，其是王学芳的老公，原告到浦发银行办理银行按揭贷款，银行认为王学芳为三无人员（无工作、无重庆本地户口、无税收），无法办理贷款，但办理之前被告并未向原告告知办理银行按揭贷款的条件，若无法办理按揭贷款，原告无法支付案涉房屋的剩余房款。被告举示了上海浦东发展银行重庆分行信贷部工作人员王春垭与被告工作人员的电话录音及通话记录截屏，银行工作人员认为，王学芳与卢智勇的收入证明为假，刘刚萍、卢智勇的对私客户对账单亦无法印证两人的月收入，不具备办理按揭贷款的条件。原告刘刚萍、王学芳对收入证明及对私客户对账单的真实性无异议，但认为两份收入证明是在被告明确知道原告经济状况下，按被告要求出具的；对电话录音及通话记录截屏的真实性不予认可，认为录音无法证明通话双方的身份，且录音形成时间是2020年5月15日，更可以佐证被告在此之前并不知晓贷款未成功办理的原因，也未收到银行的相关通知。另查明，案涉房屋所在的君和·凤鸣广场项目于2015年11月25日、2016年7月8日获得重庆市国土资源和房屋管理局颁发的《重庆市商品房预售（预租）许可证》（渝国土房管2016预字第485号）。重庆市城乡建设委员会于2016年12月19日颁发《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（沙坪坝区建竣备字[2016]0169号）。重庆市国土资源和房屋管理局于2017年11月7日颁发不动产权证书（不动产权号：渝20**沙坪坝区不动产权第00106xxxx号），载明，权利人：重庆市君和实业有限公司、重庆志达经济技术研究所、重庆全悦房地产开发有限公司；共有情况：共同共有；坐落：沙坪坝区某道xxx号负x-负x号、附x号-附xxx号；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：出让；用途：批发零售用地/商业服务；面积：共有宗地面积11289㎡/房屋建筑面积57339.67㎡；权利其他状况：套内建筑面积：45254.67平方米，所在楼层（名义层）：负4至4层。被告君和实业公司于2020年5月12日收到本案起诉状副本等诉讼材料。原告刘刚萍、王学芳认为被告君和实业公司违反了案涉《重庆市商品房买卖合同》第12条关于办理合同登记备案的约定，逾期超过180日未向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。且被告君和实业公司承诺协助原告刘刚萍、王学芳办理案涉房屋的银行按揭贷款，但至今未成功办理，致使原告无法实现合同目的。故原告有权解除案涉合同，要解除的合同包括《重庆市商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》。被告君和实业公司认为原告刘刚萍、王学芳无法办理案涉房屋的银行按揭贷款是由于其自身原因，与被告无关；案涉房屋虽在签订合同时为预售房，但案涉房屋已于签订合同后180日变成现房，已取得建设工程竣工验收备案登记证及不动产权证，不需要再办理合同登记备案；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告享有的合同解除权已超过一年的除斥期间，不再享有该权利。要求驳回原告的全部诉讼请求。双方争议较大，调解未成。上述事实，有原告刘刚萍、王学芳提交的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、收据、POS机转款凭证，被告君和实业公司提交的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《重庆市商品房预售（预租）许可证》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、不动产权证书、刘刚萍及王学芳为办理银行按揭贷款提供的收入证明、对私客户对账单以及原告刘刚萍、王学芳，被告君和实业公司的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，原告刘刚萍、王学芳与被告君和实业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：一、原告是否有权解除案涉《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》；二、原告行使合同约定解除权是否超过法律规定的期限。本院分别评述如下：一、原告是否有权解除案涉《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《重庆市商品房买卖合同》第十二条关于办理合同登记备案约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期超过180日后，乙方有权解除合同。被告君和实业公司自原、被告签订案涉《重庆市商品房买卖合同》后未向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，已逾期超过180日，解除合同的条件已成就，原告有权依约解除案涉《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。被告辩称案涉房屋在签订合同后180日内已从预售房变为现房，无须办理合同登记备案。办理商品房预售合同备案登记的主要目的在于保全将来发生不动产物权变动请求权而设置的预告性质的登记，预告登记后，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力。原、被告签订案涉房屋买卖合同时，案涉房屋为预售房，合同亦明确约定被告君和实业公司须于签订合同之日起10日内办理合同登记备案，案涉房屋是否于签订合同后变成现房，不影响对案涉合同进行登记备案的履行，故被告的抗辩无事实、法律依据，本院不予采纳。关于原告未能办理银行按揭贷款能否致使合同解除的问题。原告诉称因被告未履行协助原告办理案涉房屋银行按揭贷款的义务，原告至今尚未成功办理银行贷款，致使合同目的无法实现，原告有权行使法定解除权，但原告并未举示相应的证据予以证明其主张。被告举示的原告申请贷款的材料，结合证人卢智勇的证言能证明，原告未能办理银行按揭贷款是因其提供的申请贷款材料不真实，导致贷款未获得银行审批通过。故对原告的该项诉讼理由，本院不予支持。二、原告行使合同约定解除权是否超过法律规定的期限除斥期间是指法律规定的民事权利有效存续的期间，若权利人不在法律规定的期限或当事人约定的期限内行使其权利，其权利即被除斥。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，首先，原告享有的合同解除权行使期限既没有法律规定，又没有原、被告的约定；其次，被告未举证证明其催告过原告行使合同解除权；最后，原告行使的是合同约定解除权，并非法定解除权，原告享有的合同解除权是由于被告未履行合同登记备案义务，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形，也不适用该条规定的一年除斥期间的规定。故原告的合同解除权并未消灭，原告请求解除原、被告于2017年8月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，本院予以支持。被告抗辩原告享有的合同解除权已超过一年除斥期间无法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，原告已向被告支付的购房款372000元及代缴税费27559元，共计399559元，应予以返还。被告还应按约支付利息，利息以399559元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年8月11日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至全部款项付清之日止。对原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告刘刚萍、王学芳与被告重庆市君和实业有限公司于2017年8月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2020年5月12日解除。二、被告重庆市君和实业有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告刘刚萍、王学芳返还购房款372000元及代缴税费27559元，共计399559元。三、被告重庆市君和实业有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告刘刚萍、王学芳支付资金占用利息，利息以399559元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年8月11日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至全部款项付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7294元，减半交纳3647元（原告刘刚萍、王学芳已预交），由被告重庆市君和实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  宗 新二〇二〇年七月二十二日法官助理  田箴堃书 记 员  李夏露