云南省梁河县人民法院执 行 裁 定 书（2019）云3122执异2号之二案外人：梁某某，男，汉族，住云南省昆明市西山区。申请执行人：云南宏佳装饰集团有限公司。住所地：昆明市环城南路。法定代表人：旷某某，系该公司董事长。被执行人：梁河县华商旅游置业有限公司。住所地：云南省梁河县。法定代表人：杨某，该公司总经理。本院执行申请执行人云南宏佳装饰集团有限公司等与梁河县华商旅游置业有限责任公司（以下简称华商置业公司）若干系列纠纷案件中，案外人梁某某于2019年5月13日对本院查封被执行人位于梁河县遮岛镇南甸路（孔雀街生活中心）负一层、三层（X区）3-X-X至3-X-XX号房屋提出执行异议。本院依法受理后，依法组成合议庭进行了审查。因案情复杂，经报本院院长批准延长审查期限三个月。审查过程中，因发现本院及德宏州中级人民法院作出的有关梁某某与华商旅游置业公司商品房销售合同纠纷案件的生效判决中，在开发商华商旅游置业有限公司未取得相应的《商品房预售许可证明》的情况下，认定双方签订的合同有效存在错误，需等待相关判决再审纠正后才能继续审查，故作出（2019）云3122执异2号之一裁定书，中止对本案的审查。中止情形消除后，本院继续审查，现已审查终结。案外人梁某某称，梁河县人民法院于2019年4月10日作出（2019）云3122执85号执行裁定书，并向梁河县住房和城乡规划建设局送达了协助执行通知书，查封了位于梁河县遮岛镇南甸路房屋（孔雀街生活中心）负一层、三层（X区）3-X-X至3-X-XX号房，系其于梁河县人民法院查封前向被执行人梁河县华商旅游置业有限公司所购买的商品房，双方于2016年9月23日签订《商品房买卖合同》并办理预告登记，且已由梁河县人民法院及德宏州中级人民法院生效判决书确认合同效力（特别注明：该房屋系现售，梁河县人民法院以该房屋不具备预售许可而认定买卖合同无效，系适用法律错误）。该房屋已于梁河县人民法院查封前实际交付使用，早已付清购房款项。申请人购买上述房屋的行为完全符合《最高人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的各项条件，故依法提出案外人异议，请求立即终止（2019）云3122执85号案件中，对位于梁河县遮岛镇南甸路房屋（孔雀街生活中心）负一层、三层（X区）3-X-X至3-X-XX号房的强制执行措施，解除对上述房屋的查封；撤回对阳光家园购物中心与2019年4月19日送达的通知，恢复该租户向申请人履行支付租金义务。针对上述异议请求及理由，异议人提交了《商品房购销合同》2份，梁河县人民法院（2017）云3122民初448号、450号民事判决各1份，德宏州中级人民法院（2018）云31民终344号、346号民事判决书各1份，被执行人于2015年12月23日出具的保证承诺书1份，被执行人于2016年3月17日出具的授权委托书1份，梁某某与被执行人签订的《商铺、商品房交接协议》1份，梁某某与肖某某、杨某某签订的《梁河县孔雀街房屋租赁合同》1份（被执行人作为合同丙方），梁某某与云南大唐中色通信服务有限公司签订的《房屋租赁合同》1份，《房屋预告登记证明》2份。均为复印件。申请执行人称，一、涉案房屋系被执行人梁河县华商旅游置业有限公司所有，申请执行人对被执行人享有合法债权，有权对涉案房屋申请强制执行。2015年9月29日，被执行人与申请执行人签订了《云南省装饰装修工程施工合同》，对孔雀街商业综合体一、二层商场室内装修工程进行施工，后该工程与2015年7月24日验收并办理结算，工程结算价款为2794184.15元。后被执行人拒不履行付款义务，剩余工程款1138934.15元一直未支付。申请执行人起诉后，经梁河县人民法院审理后出具（2018）云3122民初452号民事调解书，现已生效。本案涉案房屋为被执行人所有，申请人有权依据生效法律文书申请强制执行。梁河县人民法院依法对被执行人所有的房屋进行查封符合法律相关规定。二、异议人提交的证据无法证实其系本案房屋的所有权，对本案涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。异议人2016年9月23日虽与被执行人签订了《商品房购销合同》，但被执行人的房屋一直没有办理产权证照，不具备预售许可，是无法进行销售的，不动产并不是以交付为所有权转移的依据，因此，该不动产并未经过产权的变更登记，所有权未发生转移，被执行人仍然是房屋的所有人。申请人于2019年1月21日向梁河县人民法院申请强制执行该房屋符合法律规定，该院对该房屋的查封也完全符合法律的规定。综上，异议人并非涉案房屋的所有权人，对涉案房屋也不享有足以排除强制执行的民事权益。异议人提出的异议请求没有事实依据和法律依据，故请求梁河县人民法院依法驳回异议人的全部异议请求。被执行人在本案中未提出任何意见。本院查明，被执行人梁河县华商旅游置业有限公司于2013年6月3日取得《建设用地规划许可证》（地字**），用地项目名称为梁河县孔雀街生活中心，用地位置为梁河县遮岛镇南甸路XXX号，用地面积为9133.12平方米；于2013年8月23日取得《建设工程规划许可》（建字第2013036号），建设规模为建设面积18311平方米；于2014年4月4日取得《建筑工程施工许可证》（编号53312220140404XXXX），合同开工日期为2014年3月3日，合同竣工日期为2014年7月31日；于2014年7月21日取得《商品房预售许可证明》（预许德字0XXX号），批准预售栋号为一、二层X、X区共125套。2019年5月24日，本院收到梁河县住房和城乡规划建设局出具的《情况说明》及《德宏州住房和城乡规划建设局关于梁河县预售许可范围的回复》，称梁河县孔雀街生活中心项目《商品房预售许可证明》（预许德字0XXX号）栋号填写错误，现予以更正。更正后预售许可的房屋范围包括1-X-1至1-X-6共6套；1-X-1至1-X-25共25套；1-X-1至1-X-27共27套；2-X-1至2-X-3共3套；2-X-1至2-X-31共31套；2-X-1至2-X-33共33套，总共许可预售套数为125套。被执行人与案外人梁某某签订了编号分别为102、105两份《商铺房购销合同》，约定买卖标的物分别为“负一层”、“三层（D区）3-X-5～3-X-20”，两份合同第二条均约定“乙方（梁某某）购买的商品房为预售商品房”，均无合同价款及合同签订日期。另外，经本院向梁河县住房和城乡建设局函询，截至2019年5月28日，梁河县孔雀街生活中心项目未到该局办理过商品房现房销售登记备案。该项目房屋至今也未进行过房产初始登记。本院在执行云南弘佳装饰集团有限公司等众多申请执行人与被执行人若干系列案件过程中，作出（2019）云3122执85号执行裁定书，于2019年4月15日查封了被执行人项目梁河县孔雀街生活中心负一层、一层A区、二层A区及三层。2019年5月13日，案外人梁某某对本院查封的前述负一层、三层（D区）3-X-5～3-X-20号房屋提出执行异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，买受人异议的成立，须同时具备前述条件。本案中，案外人梁某某与华商置业公司所签订的合同编号分别为1XX、1XX的两份《商品房购销合同》，已分别被德宏州中级人民法院作出的（2020）云31民再1号、（2020）云31民再2号生效法律文书确认系无效合同。另外，案外人虽然办理了《房屋预告登记证明》，但预告登记并不能改变债权请求权本来的法律关系。原商品房买卖合同因违反法律禁止性规定而自始无效，预告登记也就失去其存在的基础，不具有排他效力。综上所述，案外人梁某某提出执行异议的事实和理由，不能排除本院对被执行人孔雀街生活中心负一层及三层（D区）3-X-5至3-X-20号房屋的执行，其异议请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人梁某某的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  姚发荣审判员  李强清审判员  倪成显二〇二〇年七月二十九日书记员  莫玉伟