重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初7466号原告（反诉被告）：罗智文，女，1975年1月1日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：张艳，男，1970年3月28日出生，汉族，住重庆市渝**，系原告配偶。被告（反诉原告）：城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司，营业场所重庆市江北区洋河一村78号重庆国际商会大厦3楼309、310号，统一社会信用代码91500105MA608DMB7Y。负责人：孙洁，总经理。委托诉讼代理人：张莎莎，女，1994年4月2日出生，汉族，住陕西省咸阳市武功县，系公司员工。被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路**三彩大厦**，统一社会信用代码91610132MA6W9PCX0Y。法定代表人：张智军。委托诉讼代理人：张莎莎，女，1994年4月2日出生，汉族，住陕西省咸阳市武功县，系公司员工。原告（反诉被告）罗智文诉被告（反诉原告）城市社区服务有集团（西安）有限公司重庆分公司（以下简称城市服务公司重庆分公司）、被告城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称城市服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗智文及其委托诉讼代理人张艳、被告城市服务公司重庆分公司及城市服务公司的委托诉讼代理人张莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗智文向本院提出诉讼请求：1.判决解除罗智文与城市服务公司重庆分公司签订的《房屋托管合同》；2.二被告共同向罗智文支付2019年12月22日至2020年5月20日的租金13906.66元；3.二被告共同向罗智文返还服务费2333元；4.二被告共同支付违约金8400元；5.二被告共同支付罗智文因本案产生的误工费1000元、交通费300元；6.二被告共同支付开锁费200元、防盗门锁安装费200元、房屋清洁费500元、主卧母子床复原拆装费500元、水电费141.55元、燃气费216元；诉讼费由二被告共同承担。事实及理由：城市服务公司重庆分公司是城市服务公司的分公司。2019年10月22日，罗智文与城市服务公司重庆分公司签订《房屋托管合同》，将重庆市渝北区XX街道XX大道XX号XX小区X栋X-X室的房屋托管给城市服务公司重庆分公司，租金2800元/月，每个月最后一天支付，春节当月租金同意在春节次月支付；城市服务公司重庆分公司原因导致不支付或不按约支付租金达30日的罗智文有权解除合同，还应按3个月租金标准支付违约金。城市服务公司重庆分公司未按约定支付2019年12月22日以后的房租，故罗智文起诉来院。被告（反诉原告）城市服务公司重庆分公司和被告城市服务公司辩称，城市服务公司重庆分公司已向罗智文支付2019年11月25日至2020年1月24日的租金5600元，2020年4月5日，罗智文私自上门强行更换案涉房屋门锁，赶走租客，导致城市服务公司重庆分公司无法继续代理出租，故案涉房屋于2020年4月5日已实际返还给罗智文，故仅需支付2020年1月25日起至2020年4月5日的租金。合同约定罗智文首年支付城市服务公司重庆分公司一个月的托管服务费，此费用直接用首月租金冲抵，因疫情影响导致城市服务公司重庆分公司未能按时支付租金，但城市服务公司重庆分公司仍按合同约定向罗智文提供了托管服务，故托管服务费不应退还。案涉房屋对城市服务公司重庆分公司而言是经营性用房，疫情防控导致2020年2月份停工、3月份瘫痪、客流少、营业收入下降，城市服务公司重庆分公司无法按期支付租金，城市服务公司重庆分公司积极与罗智文协商变更付款方式为分期支付，但罗智文不同意，故城市服务公司重庆分公司尊重罗智文的意见同意解约，合同在2020年4月5日已经解除，但城市服务公司重庆分公司协商改变合同条款的行为并不属于违约行为，故无需支付违约金。其他费用不应由城市服务公司重庆分公司负担。被告（反诉原告）城市服务公司重庆分公司向本院提出反诉请求：1.罗智文支付城市服务公司重庆分公司违约金8400元；2.罗智文支付城市服务公司重庆分公司与租客解约造成的损失：门锁损失546元、既得利益损失16976.67元；反诉费由罗智文负担。事实和理由：2019年10月22日罗智文和城市服务公司重庆分公司签订《房屋托管合同》，约定罗智文将重庆市渝北区XX街道XX大道XX号XX小区X栋X-X室的房屋托管给城市服务公司重庆分公司，托管期限12个月，实收租金11个月，月租金2800元/月，租金每月最后一天支付。2020年1月的付款日属于春节法定假日，顺延支付，此期间疫情爆发，城市服务公司重庆分公司处于停工阶段，截止3月底仍未全面复工，同时疫情造成大量租客退租、延期支付租金、房源空置，导致城市服务公司重庆分公司未能按时支付罗智文租金，城市服务公司重庆分公司与罗智文协商变更租金支付方式，该行为不属于违约。但罗智文不同意协商方案，电话骚扰租客，上门驱赶租客，私自换锁，最终导致城市服务公司重庆分公司与租客解约，罗智文的行为属于违约，应支付违约金。原告（反诉被告）罗智文辩称，城市服务公司重庆分公司在疫情期间线上办公系统正常运作，收取租金也非常及时，员工工资也正常发放，疫情是其非法集资的借口；即便有租客退租也被没收了押金；没有证据证明房源空置，且城市服务公司重庆分公司在签订合同时已经考虑了空置期的风险；租客是与城市服务公司重庆分公司就退租或换房达成一致意见才自主搬离的。城市服务公司重庆分公司要求罗智文签订不平等的解约协议，将拖欠的房租分三个月支付，才能交还房屋，罗智文万般无奈才换锁。屋内物品未清理，钥匙、门禁卡、水电卡、燃气卡未返还，导致罗智文房屋至今无法对外出租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋托管合同》、《房屋租赁合同》、收据、欠费通电提醒、缴费截图、账单、代发代扣业务详细信息、电子凭证、摄像视频、发票等本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：1.对与承租人的聊天记录，因无原始载体核实，真实性无法核实，本院不予采信，但该记录中显示承租人搬离时电表读数为9549，罗智文举示的欠费通电提醒上载明的止度为9549；2.对退租流程、代发代扣业务详细信息，虽退租流程是打印件，但内容与事实相符，其中的退款情况也与代发代扣业务详细信息相符，本院予以采信；3.对电子邮件，并非发送给了本案被告，故本院不予采信。经审理查明：2019年10月22日，以罗智文为托管方（甲方）、城市服务公司重庆分公司为受托方（乙方），签订《房屋托管合同》一份，主要约定：甲方将坐落在重庆市渝北区XX街道XX大道XX号XX小区X栋X-X室的房屋托管给乙方，该房屋为3室2厅1卫1厨，房产证面积110平方米；该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目；托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供该房屋托管服务，并收取相应的托管服务费；经甲、乙双方协商，合同期内甲方仅在首年支付一个月的托管服务费，此费用直接用首月租金冲抵，互不支付；本合同托管期合计12个月，自2019年10月25日至2020年10月24日，甲方实收租期11个月，冲抵服务费1个月；租金标准2800元/月（含物业费），付款方式月付，本合同起租日起，甲方首月租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方按月支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）；托管期间乙方承担各项费用：水费、电费、天然气费用、网络费用、取暖费；乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；第十四条，合同的解除，有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：……2.因地震、自然灾害等不可抗力致使房屋毁损、丢失或造成其他损失的；乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）甲方有权单方解除合同，收回该房屋；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同或终止支付房租……因甲方纠纷造成乙方无法经营；第十五条，违约责任，乙方有本合同第十四条约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方；甲方有本合同第十四条约定的情形之一的，乙方要求解除合同，甲方应按3个月租金标准的违约金支付给乙方。城市服务公司重庆分公司承租该房屋后将其转租给案外人黄小洲，签订了《房屋租赁合同》，约定月租金2315元，付款方式年付。2019年10月25日至2019年11月24日的租金抵扣了服务费，城市服务公司重庆分公司未实际支付。2019年11月30日城市服务公司重庆分公司支付了2019年11月25日至2019年12月24日的租金2800元。2019年12月31日城市服务公司重庆分公司支付了2019年12月25日至2020年1月24日的租金2800元。其后的租金未再支付。2020年4月5日，罗智文将租赁房屋换锁，收回了租赁房屋。罗智文换掉的城市服务公司重庆分公司在租赁房屋安装的智能锁，城市服务公司重庆分公司购买价格为546元。罗智文支付开锁费200元、装锁费200元。承租人黄小洲提出与城市服务公司重庆分公司解除租赁合同，双方计算租期为2019年12月15日到2020年4月4日，城市服务公司重庆分公司退还其租金14661.67元、押金2315元。2020年5月15日，罗智文收到欠费停电提醒，载明欠电费106元，起度9345，止度9549。罗智文支付了相应的电费106.07元。庭审中，罗智文主张，其换锁时屋内已无人居住，是罗智文叫黄小洲来确认水电费和物品；在换锁前城市服务公司重庆分公司提出将欠付的租金分3个月支付，我方没同意，要求一次性支付；违约金的约定合适，没有约定过高；城市服务公司重庆分公司所称的受疫情影响无证据佐证。城市服务公司重庆分公司主张，黄小洲受罗智文骚扰而搬离，罗智文换锁时黄小洲还未全部搬离，只是搬了一部分；受疫情影响我方希望通过签订补充协议的方式分期支付欠付租金；违约金的约定合适，没有约定过高；疫情期间各小区封闭无法看房，城市服务公司重庆分公司在2020年3月才复工。2020年6月18日，罗智文当庭变更其确认合同已解除的诉讼请求为要求判决解除合同。本院认为：罗智文与城市服务公司重庆分公司达成的《房屋托管合同》其实质内容是租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于解除合同。按照《房屋托管合同》的约定，城市服务公司重庆分公司应在2020年1月31日支付2020年1月25日至2020年2月24日的租金2800元，因在节假日期间故该款项顺延至2020年2月29日支付；应在2020年2月29日支付2020年2月25日至2020年3月24日的租金2800元；应在2020年3月31日支付2020年3月25日至2020年4月24日的租金2800元。城市服务公司重庆分公司确实存在逾期支付上述租金的情形，但在该期间，新冠疫情爆发，属于突发公共卫生事件，不能预见、不能避免，属于不可抗力，疫情及疫情的防控措施对城市服务公司重庆分公司的经营造成了影响，城市服务公司重庆分公司虽然未能按时支付租金，但在新冠疫情影响减轻的情况下，并未拒绝支付租金，而是提出了分期支付租金的解决方式。双方若对因不可抗力变更合同内容即部分租金的支付方式及时间不能达成一致意见的，仍可继续协商或诉至法院确认合同变更的方式，双方的租赁合同仍具备继续履行的条件。在此情形下，罗智文不具有合同解除权，其在2020年4月5日更换租赁房屋门锁，收回租赁房屋的行为属于违约，其收回房屋也不具有解除合同的效力。城市服务公司重庆分公司虽然未直接表示同意罗智文当庭提出的解除合同的要求，但主张合同在2020年4月5日已解除，含有同意解除合同的意思表示，故《房屋托管合同》在罗智文解除合同的意思表示传达到城市服务公司重庆分公司且该公司表示同意的时间即2020年6月18日解除。关于租金。罗智文在2020年4月5日将租赁房屋换锁，收回了租赁房屋，故其后的租金城市服务公司重庆分公司无需支付，故城市服务公司重庆分公司应向罗智文支付2020年1月25日至2020年4月5日的租金2800元/月×2.4个月=6720元。关于托管服务费。城市服务公司重庆分公司收取了罗智文一年的托管服务费2800元，现租赁合同在2020年6月18日解除，仅履行了6.83个月，故城市服务公司重庆分公司应退还罗智文未履行期间的托管服务费2800元×43.08%=1206.24元。关于违约金。罗智文违约提前收回房屋，致合同被解除，应承担违约责任。故罗智文应向城市服务公司重庆分公司支付3个月租金标准的违约金8400元，同时，罗智文作为违约方无权要求城市服务公司重庆分公司支付违约金。关于罗智文给城市服务公司重庆分公司造成的损失。罗智文擅自换走了城市服务公司重庆分公司给租赁房屋配置的智能锁，应予以赔偿，该锁城市服务公司重庆分公司购买价格为546元，故罗智文应赔偿城市服务公司重庆分公司门锁损失546元。因城市服务公司重庆分公司转租房屋的价格低于其承租价格，故城市服务公司重庆分公司将其向黄小洲退还的款项作为既得利益损失进行主张无事实依据，且罗智文已支付违约金，能够弥补城市服务公司重庆分公司的损失，故对城市服务公司重庆分公司主张的既得利益损失16976.67元的诉讼请求本院不予支持。对电费。城市服务公司重庆分公司举示了其工作人员与黄小洲的微信聊天记录因无原始载体核实未能采信，但该聊天记录中显示，黄小洲发送的电表止度为9549，与罗智文支付的电费106.07元对应的电表止度一致，能够认定罗智文支付的是黄小洲使用房屋期间产生的电费，该费用按合同约定应由城市服务公司重庆分公司承担，故对罗智文要求城市服务公司重庆分公司支付电费106.07元的诉讼请求本院予以支持。因罗智文违约，其主张误工费、交通费、开锁费、安装费无事实和法律依据，本院不予支持。对房屋清洁费、主卧母子床复原拆装费、燃气费、水费，罗智文未举示证据佐证，本院不予采信。城市服务公司重庆分公司是城市服务公司的分支机构，不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故罗智文要求城市服务公司重庆分公司和城市服务公司共同支付租金、托管服务费、电费的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）罗智文与被告（反诉原告）城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司签订的《房屋托管合同》于2020年6月18日解除；二、被告（反诉原告）城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司、被告城市社区服务集团（西安）有限公司在本判决生效后立即向原告（反诉被告）罗智文支付2020年1月25日至2020年4月5日期间欠付的租金6720元；三、被告（反诉原告）城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司、被告城市社区服务集团（西安）有限公司在本判决生效后立即向原告（反诉被告）罗智文返还托管服务费1206.24元；四、被告（反诉原告）城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司、被告城市社区服务集团（西安）有限公司在本判决生效后立即向原告（反诉被告）罗智文支付电费106.07元；五、原告（反诉被告）罗智文在本判决生效后立即向被告（反诉原告）城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司支付违约金8400元；六、原告（反诉被告）罗智文在本判决生效后立即向被告（反诉原告）城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司支付门锁损失546元；七、驳回原告（反诉被告）罗智文的其他反诉请求；八、驳回被告（反诉原告）城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费300元减半收取150元，由原告（反诉被告）罗智文负担，反诉受理费25元，由原告（反诉被告）罗智文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 黄明真二〇二〇年七月三日法官助理 陈 实书 记 员 李 洁