安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0221民初596号 原告:芜湖中成置业有限公司，住所地安徽省芜湖县湾沚镇延安东路，统一社会信用代码913402216973606461（1-1）。 法定代表人：苏日青，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏芦山，安徽古圣律师事务所律师。 被告:徐家顺，男，1966年7月1日出生，汉族，住安徽省铜陵县。 委托诉讼代理人：张海涛，安徽振宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江路路，安徽天贵（合肥）律师事务所律师。 原告芜湖中成置业有限公司（以下简称中成公司）诉被告徐家顺商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月26日作出（2016）皖0221民初2151号民事判决。中成公司不服提起上诉。2018年8月27日，芜湖市中级人民法院作出（2018）皖02民终660民事判决，维持原判。中成公司向安徽省高级人民法院申请再审。2019年12月10日，安徽省高级人民法院裁定撤销上述一、二审判决，发回本院重审。本院于2020年4月22日另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中成公司的委托诉讼代理人苏芦山，被告徐家顺的委托诉讼代理人张海涛、江路路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中成公司向本院提出诉讼请求：判令被告徐家顺立即支付购房款7598240元，诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月份，被告徐家顺来原告中成公司处商讨购买原告开发的坐落于芜湖县南侧丽晶财富广场商业网点房事务。当月5日，双方商定由被告购买财富广场06幢1层11室、12室、13室共3间商业网点房，均价为每平方米13000元。因被告考虑到契税负担问题，要求按照每平方米4300元价格签订合同。后双方就该3间商业网点房分别签订了商品房买卖合同，被告同时出具了承诺书，确认该3间网点房实际成交价为每平方米13000元，合同中每平方米4300元价格仅作为缴纳契税使用。合同签订前，原告要求被告就该3间网点房办理银行按揭贷款，但被告要求在房屋过户后办理商业贷款，以使其有可用资金，为此双方同意在房屋过户后即付清购房款，并且被告在付清购房款之前无权就该3间网点房办理抵押登记。合同签订后，原告即配合被告办理了前述3间商业网点房的过户登记手续，但被告至今未支付分文。现因被告经催告仍不支付购房款，故原告无奈之下起诉，请求查明事实，支持所请。 被告徐家顺辩称，1.案涉房屋系中成公司代安徽凯博尔特种电缆集团有限公司（以下简称凯博尔公司）、巫亚红等履行欠付安徽蒙特尔电缆集团有限公司（以下简称蒙特尔公司）、胡正华的698.35万元债务，并非被告徐家顺购买，原告要求被告徐家顺支付购房款无事实依据。2.《协议书》系债务人凯博尔公司、巫亚红与债权人蒙特尔公司、胡正华之间对债务清偿方式的协议，无须原告同意，且该《协议书》原件已经当庭质证。3.原告主张涉案房款由被告通过商业抵押贷款方式支付，未提供证据加以证明，且该主张毫无根据。4.原告已依法向巫亚红、凯博尔公司等确认3980万元债权，再起诉被告支付购房款无事实和法律依据。综上，原告主张与事实不符，与正常市场交易行为不符。原告已经就案涉房产代巫亚红等人抵偿债务，并就抵债之后的债权债务进行约定和处理。原告诉请无事实和法律依据，请法院依法驳回原告诉请。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：除原告中成公司提交的证据6两张发票与本案无关联性，被告徐家顺提交的证据7周炯案的《欠条》真实性无法确认外，原、被告双方提交的其他证据均与本案存在关联且来源合法，真实可以相互印证，本院予以全部确认。是否达到双方的证明目的，本院结合全案予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 一、2016年5月3日，凯博尔公司、巫亚红作为甲方，蒙特尔公司、胡正华作为乙方，双方签订协议书，就凯博尔公司欠蒙特尔公司698.35万元债务，甲方以芜湖县丽晶广场三套门面房（6幢11、12、13室，总面积584.48平方米），按每平方米13000元计算，共计7598240元，来抵偿上述698.35万元。被告徐家顺系胡正华的姐夫。同年5月5日，原、被告签订三份商品房买卖合同（现售），编号分别为ＸＳ00006606、ＸＳ00006607、ＸＳ00006608，“被告购买原告开发的位于芜湖县商业房，合同约定，总面积为584.48㎡，单价4300元／㎡，合同总价款为2513264元，付款方式为于2016年5月6日前一次性付清房款”；当日，被告徐家顺又向原告出具《承诺书》一份，财富广场06幢1层11室、12室、13室门面房价格为13000元／㎡，现按4300元／㎡签约，此价格仅作为缴纳契税使用；2016年5月24日，双方就案涉三套房屋办理了产权登记，被告取得案涉房屋的产权证书。 二、2016年8月29日，原告向本院就本案起诉，同时还起诉与本案相类似的乔秋福（诉讼标的额854万元）、赵峰和孙宗梅（诉讼标的额413万元）、何宏亮（诉讼标的额549万元）、叶雷生和阮婷婷（诉讼标的额724万元）、徐家顺（诉讼标的额759万元），另向芜湖市中级人民法院起诉乔秋福和蒋津（诉讼标的额4858万），七案总计诉讼标的额为8268万元。2016年11月3日，原告作为甲方，乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅四人作为乙方，凯博尔公司、无为县广通铜业有限公司（以下简称广通公司）、巫亚红、何俊燕作为丙方达成诉讼和解协议，约定，乙方向甲方分两期支付购房款共1000万元后，剩余应有乙方承担的房款转有丙方承担，与乙方无关；乙方支付首期600万元房款后，甲方撤回对乙方的诉讼并解除对乙方房屋的保全措施；同时，还约定若乙方乔秋福名下的丽晶财富广场9号楼出售总额低于2080万元时，甲方将其差额补齐，但最高补偿不超过320万元，甲方补偿后，此款最终有丙方承担。2016年11月28日，原告作为甲方，凯博尔公司、广通公司、巫亚红、何俊燕作为乙方，双方达成清偿协议书，约定除乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅已承担1000万元购房款外，乙方确认还另需向甲方支付2980万元的购房款，此2980万元购房款包括乔秋福、乔秋福与蒋津、赵峰和孙宗梅三户除已支付的1000万元之外的剩余房款以及何宏亮、叶雷生和阮婷婷、周炯，徐家顺四户的全部房款，在本协议签订后，该七户中若有人向甲方交纳购房款，则在该2980万元购房款中扣除同等金额。同时约定，甲方有权对剩余何宏亮、叶雷生和阮婷婷、周炯、徐家顺的购房款提起诉讼，乙方不得因甲方起诉而拒绝支付该2980万元。2016年11月2日，原告将该2980万元债权转让给安徽省铜陵市顺通典当有限责任公司（以下简称顺通公司），随即，顺通公司（甲方）与广通公司（乙方）签订了一份债务清偿协议书，乙方承诺向甲方清偿全部2980万元的债务；在2017年6月30日前，需支付甲方500万元，逾期未付，按月息2%承担违约责任；同时乙方还将20亩国有土地使用权及10000平方米的厂房抵押给甲方，作为担保。 三、2017年3月7日，中成公司作为原告就上述2980万元中的1000万元向无为县人民法院起诉（2017皖02**民初1424号），当月21日，该案调解结案，后三被告未能自动履行，该案进入强制执行程序。2017年7月17日，顺通公司作为原告就上述2980万元中的500万元向无为县人民法院起诉（2017皖02**民初3139号），同年8月23日，该案也调解结案，后该案也进入执行程序。 四、2017年6月26日，本院向案外人巫亚红核实，巫亚红陈述当时其与中成公司的法定代表人梅林联系确定，以本案诉争的房屋折抵给被告，以抵偿其所欠债务。2017年8月22日，案外人巫亚红在向无为县法院工作人员调查应询时，承认中成公司以房替自己及公司向乔秋福、乔秋福与蒋津、赵峰和孙宗梅、何宏亮、叶雷生和阮婷婷、周炯，徐家顺七户抵债的事实，中成公司因此要求我归还3980万元购房款，扣除乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅已支付的1000万元，还欠购房款2980万元。 本院认为：原告中成公司诉称，被告徐家顺购买房屋系案外人巫亚红的介绍，以及被告拟在购房并办理产权登记后通过办理商业贷款再支付购房款的说法与本案查明事实不符，本院不予认同。但是否如被告徐家顺所述是原告中成公司以房替凯博尔公司等债务人向债权人蒙特尔公司等抵偿债务呢？综合全案，虽无直接证据证实是以房抵债，但从已查明事实可以得出上述结论，理由如下：其一，关于购房合同的签订及房屋交付。2016年5月3日，凯博尔公司、巫亚红作为甲方，蒙特尔公司、胡正华作为乙方，双方签订协议书，就凯博尔公司欠蒙特尔公司698.35万元债务，甲方以芜湖县丽晶广场三套门面房（6幢11、12、13室，总面积584.48平方米），按每平方米13000元计算，共计7598240元，来抵偿上述698.35万元。两日后，本案原、被告便签订了该三套房屋的商品房买卖合同。在被告分文未付的情况下，5月11日双方办理了交房等手续。5月24日原告协助被告办理了产权证。作为房地产开发企业的原告，却未要求被告出具任何相应的欠条或要求其提供相应担保，这显然有悖于正常的交易习惯。其二，涉案房款的结算。2016年11月28日，在本案被告徐家顺未参与的情况下，原告作为甲方，案外人凯博尔公司、广通公司、巫亚红、何俊燕四方作为乙方，双方达成清偿协议书，约定除乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅已承担的1000万元外，乙方还另需向甲方支付2980万元的购房款，此2980万元购房款包括就包含了本案被告徐家顺在内的涉案购房款，并约定在本协议签订后，该七户中若有人向甲方交纳购房款，则在该2980万元购房款中扣除同等金额。此举表明，原告中成公司及案外人凯博尔公司等均同意涉案购房款由案外人凯博尔公司等已结算并最终承担。其三，涉案房款的价格。原告提起七案诉讼总标的额约为8200万元，而原告与案外人凯博尔公司等达成清偿协议的总标的额为3980万元，相同标的物但两者结算价格悬殊，这也印证了案外人巫亚红在调查笔录中以房抵债的陈述，中成公司与各被告的结算价格要远高于中成公司与案外人凯博尔公司等的结算价格，其合理解释就是当时中成公司房产极难销售，案外人凯博尔公司欠借款无力偿还，于是用中成公司的房屋按市场价格来抵偿凯博尔公司等债务，凯博尔公司等以较低价格向中成公司付款，各方各取所需，但最终因凯博尔公司等的自身原因，无力向中成公司支付房款，导致中成公司提起本案之诉。其四，涉案房款的债权已被原告转让。2016年11月2日，中成公司将该2980万元债权转让给顺通公司，顺通公司又与广通公司另行达成协议并办理了抵押手续。这表明中成公司不仅已就涉案房款与案外人结算，并且还对该债权进行了处置，此过程被告徐家顺未参与其中。综上，本院认定，原告中成公司以房屋替案外人抵债，涉案房屋交付完成即意味着案外人凯博尔公司等与蒙特尔公司、胡正华原债权债务关系消灭，中成公司与案外人凯博尔公司等产生新的债权债务关系。原、被告间并不存在真实的房屋买卖关系，被告徐家顺无支付相应房款义务。 此外，中成公司向无为县人民法院就上述2980万元中的1000万元向案外人凯博尔公司等提起给付之诉，顺通公司就上述2980万元中的500万元向案外人凯博尔公司等提起给付之诉，后两案经调解结案，并已进入强制执行程序。原告所享有的部分房款请求权已经生效法律文书确定，给付义务人为凯博尔公司、巫亚红、何俊燕、顺通公司。其再对徐家顺要求支付涉案房款已构成重复主张权利且与生效调解相悖，也应予以驳回。为维护当事人的合法权益，经本院审判委员讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告芜湖中成置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费71613元，由原告芜湖中成置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  芮庆云 人民陪审员  乔 芸 人民陪审员  颜世明 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  张彩云 附： 一、原、被告提交的证据 原告中成公司向本院提交如下证据： 1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体适格； 2、被告的身份证复印件，证明被告的身信息； 3、买卖合同三份，证明原、被告签订商品房买卖合同，合同价每平方米4300元； 4、2016年5月5日，被告向原告出具的承诺书一份，证明双方约定的实际成交价为每平方米13000元； 5、不动产登记信息查询单三份，证明原告与被告在2016年5月24日就涉案的三套房屋办理了登记过户手续； 6、两张发票，证明原告网点房出售价格的情况是一户一价。 被告徐家顺向本院提交如下证据： 1、芜湖县不动产登记中心告知单，证明芜湖县不动产登记中心要求，开发企业（商品房）不动产商品房办理过户登记，必须签订《商品房买卖合同》。徐家顺签订案涉三份《商品房买卖合同》是为了办理房屋过户登记所需要，并非购买。 2、增值税普通发票三张、物业管理费发票六张、不动产登记证，证明为巫亚红等人履行债务，原告分别开具金额540571.43元、913279.05元、939734.29元三张发票，已将案涉三套房产的产权证登记在被申请人名下，并将案涉房屋交付给被告。原告以其实际行为代巫亚红等向蒙特尔公司、胡正华履行了698.35万元的债务，抵债的行为已经完成。 3、录音文件一份、照片三张，证明1、丽晶财富广场后排商业均价在每平方米6000元左右。若是购房按揭贷款，贷款利率为年华4.9%上浮10%，贷款金额最高为房价的50%；若已经办理过户登记的商业房产贷款必须有经营实体，明确借款用途、充足还款来源，经审核通过后确定额度和利率，一户一议，且利率较高。徐家顺在芜湖县并无经营实体，不符合商业贷款资格；2、案涉三套房产及同位置的丽晶财富广场大部分商业房都处于空置状态。徐家顺并非芜湖县本地人，若非抵债，其不可能以市场价两倍的价款贷款购买芜湖县商业房产。 4、谈话笔录、补充协议（二）、委托书，证明原告中成公司代巫亚红、无为县广通铜业有限公司（以下简称广通公司）房产销售困难，巫亚红的凯博尔公司名下243亩土地被无为县无城镇人民政府征收后，用征补偿款支付原告放款3980万元，并委托原告公司的洪胜利比例收储土地相关事宜。 5、调查笔录、《清偿协议书》、《关于我公司与安徽省铜陵市顺通典当有限责任公司再无转让情况说明》、《债务清偿协议书》、无为县人民法院（2017）皖0225民初3139号民事调解书、裁定书、无为县人民法院（2017）皖0225执1105号执行裁定书，证明1、从调查笔录、《关于我公司与安徽省铜陵市顺通典当有限责任公司再无转让情况说明》内容可知：巫亚红、凯博尔公司等欠7户八千多万的债务，原告用房子替巫亚红等抵7户债务将房子分别登记在7户指定人员名下。为此原告要求巫亚红等支付3980万元购房产。其中1000万元在法院另案调解，剩余2980万元转让给安徽省顺通典当有限责任公司（以下简称顺通公司）；2、从《清偿协议书》内容可知：（1）7户债权人指定房产登记人员分别是乔秋福、乔秋福和蒋津、赵峰和孙宗梅、何宏亮、叶雷生和阮婷婷、徐家顺、周炯；（2）为担保债务履行，原告要求巫亚红、广通公司、凯博尔公司分别提供担保，包括土地和房产抵押、委托原告全权办理凯博尔公司土地收储等事宜；3、从提交裁定书内容可知：由于巫亚红、广通公司、凯博尔公司等未按期偿还欠款，2017年7月17日，顺通公司向无为县人民法院提起诉讼，申请对广通公司提供的抵押财产进行保全，后达成一致调解协议，并申请强制执行。 6、无为县人民法院（2017）皖0225民初1424号民事调解书、裁定书、无为县人民法院（2017）皖0225执455-1号执行裁定书、诉讼和解协议书、承诺书，证明1、从和解内容看，原告虽名义上与乔秋福、乔秋福和蒋津、赵峰和孙宗梅、何宏亮4户达成和解，由该4户支付购房款1000万元。实际是让乔秋福将案涉房屋进行销售，用部分销售支付1000万元，并承诺给乔秋福320万元补偿；2、从民事调解书、裁定书等内容看，原告与巫亚红、何俊燕、凯博尔公司签订《补充协议》，又将上诉1000万元债务转移给巫亚红等人承担。因巫亚红等人未履行，原告提起诉讼、申请财产保全，并达成一致调解协议后申请执行。 7、《协议书》、《欠条》，证明周炯案件与本案属于系列案件，原告确认巫亚红借其商业房代巫亚红等人履行债务，并将案涉房屋过户至债权人安徽省合肥市中基小额贷款股份有限公司指定的周炯名下。 8、被告原一审提交的证据协议书，甲方凯博尔公司、巫亚红，乙方是蒙特尔公司、胡正华，证明甲方欠乙方698.35万元，甲方以案涉的房屋抵偿债务； 9、户籍证明和关系证明，证明胡正群与胡正华是姐弟关系，证明了徐家顺是胡正群的丈夫，因此将抵债协议所是约定的案涉三套房屋指定登记在被告名下。 二、本案适用法条 一《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。