江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初8901号 原告：南京王府名殿商业管理有限公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地南京市。 法定代表人：吴玖虎。 委托诉讼代理人：蓝飞，江苏苏韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵宣，江苏苏韬律师事务所实习律师。 被告：南京下关房产经营有限公司，统一社会信用代码91320106660682879Q，住所地南京市。 法定代表人：温琳英。 委托诉讼代理人：薛晓康，江苏协恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。 原告南京王府名殿商业管理有限公司（下称王府名殿公司）与被告南京下关房产经营有限公司（下称下关房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王府名殿公司委托诉讼代理人蓝飞，被告下关房产公司委托诉讼代理人薛晓康、吴小喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王府名殿公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费351651.90元、水电费85865.52元、消防改造维修费73367元、员工解除劳动关系补偿损失26400元，共计537284.42元及利息（自2019年1月16日起，按银行同期贷款利率4.35%计算至实际还款之日止）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月因被告与原物业管理人南京百花置业有限公司（以下称百花置业公司）发生纠纷，自2018年5月18日百花置业公司撤出文化艺术中心大楼的物业服务，导致该大楼物业服务处于真空状态。该大楼三大业主单位即被告、南京证券股份有限公司南京热河路证券营业部及朱正华、吴玖虎共同同意由原告提供应急物业服务。并于2018年6月1日被告与原告协商后签订《物业服务管理协议》。合同签订后原告为履行物业管理服务，维持大楼正常运转，组织物业管理、招聘相关服务人员、为被告垫付拖欠的水电费、为大楼的消防设施的改造维护垫付费用，排除安全隐患等等。但被告一直以各种理由拖欠原告垫付费用及合同约定的物业管理费用。2019年1月被告向原告发函，称其与原告签订的合同无效，要求原告物业人员于2019年1月15日前撤离大楼。在原告回复函后，被告仍坚持要求原告撤离大楼，停止物业服务，并让原告将物业服务委托给百花置业公司。原告虽对被告违反法理、自相矛盾的做法无法理解和接受，但不愿激化矛盾，遂于2019年1月15日向被告办理相关物业交接。因被告非法解除物业服务合同，原告雇佣的物业服务人员只得临时解散、解除劳动合同，因此陆续应支付员工解除劳动关系补偿费用26400元，造成原告损失。综上所述，因被告非法解除合同，导致合同无法履行，合同目的不能实现，违约在先，被告应当支付拖欠原告2018年6月1日至2019年1月15日的物业管理费351651.90元、原告垫付的水电费85865.52元、消防改造维修费用73367元，及造成原告员工解除劳动关系补偿损失26400元。故诉至法院，请求判如所请。 被告下关房产公司辩称，涉案房屋共三家业主，双方签订的物业管理协议是同大楼两家业主条款一样的，属于同一性质用房，收费条款对被告极为不合理，同一大楼物业管理费每平方米每月价格比其他两家高出68%，保安费另外收取，空置面积收费也不合理，原告乱收费没有依据，该协议也是原告和被告个人领导违规签订，被告领导因违规签订协议被免职，该协议属于恶意串通，损害国家集体利益，导致国有资产流失，应为无效合同。该协议违反合同法第52条，公司法第147、148条规定，企业国有资产管理法第26条规定，违反三重一大决策的意见，违反被告公司制度和章程的规定。原告诉请水电费金额包括一至三楼业主和六楼百花置业的水电费，之前是原告直接向业主收取，这两部分费用不应由被告负担。消防改造维修是其他产权人名下的房屋出租给农行因消防不合格没有验收，产权人为了解决与承租户间的纠纷在没有被告同意和要求的情况下，对消防进行维修的费用，与被告无关，不应由被告负担。原、被告在2019年1月15日经过双方友好平等协商，解除了双方的物业合同，被告退出，百花置业接手后，借用原来物业管理人员，这些人员并没有因原、被告解除协议而失去工作，仍在原岗位工作，不存在原告主张的其与物业管理人员解除劳动合同的情形，我方不应承担解除劳动关系的补偿。原告的诉讼请求没有法律和事实依据，请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年2月起，被告下关房产公司与案外人原物业管理人百花置业公司发生纠纷，未能签署2018年物业服务协议。截止2018年5月31日，百花置业公司函告业主后，撤出下关文化艺术中心大楼的物业服务。 2018年6月1日，被告下关房产公司（甲方）与原告王府名殿公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，协议期限自2018年6月1日起至2019年5月31日止。双方约定下关热河路8号文化艺术中心大楼公共物业管理费为每平方米每月5.5元，被告名下产权位于热河路8号文化艺术中心大楼1-3层因司法纠纷暂按七折收取公共物业管理费，4层1229.32平方米，公共物业管理费为每月6761元，专项保安费为每月18271元；5-6层，5层培训中心600平方米向文化局收取，其中600平方米按每月每平方米5.5元缴纳，其余1901.5平方米按空置七折缴纳公共物业管理费；物业管理服务内容包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、建筑物本体、消防与报警等专业，特种设施设备的维护和保养、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放以及房屋装饰装修管理；公共设施大修和更换，协调各业主按比例分摊大修和更换费用，办理动用维修基金手续等。 南京证券股份有限公司南京热河路证券营业部位于南京市，南京证券股份有限公司热河路证券营业部与王府名殿公司签订《物业管理服务协议》，双方约定大楼1-4层面积为2781.54平方米，协议期内物业服务费用为100000元。物业管理服务内容注明包括消防、配电和外保洁，其余服务内容同原被告6月1日签订的《物业管理服务协议》，协议期限自2018年9月1日起至2019年8月31日止等。 2018年8月5日，朱正华、吴玖虎与王府名殿公司签订《物业管理服务协议》，双方约定下关热河路8号文化艺术中心大楼公共物业管理费为每平方米每月3元。物业管理服务内容注明包括消防、配电和外保洁，其余服务内容同原被告6月1日签订的《物业管理服务协议》，协议期限自2018年9月1日起至2019年8月31日止等。 2018年12月18日，原告王府名殿公司向被告下关房产公司发函催缴8月至12月所欠水电费。2019年1月10日，下关房产公司向王府名殿公司发律师函，称前述涉案协议无效，要求王府名殿公司撤离文化艺术中心大楼。王府名殿公司于1月12日回函表示同意，1月15日，原被告签订交接书约定原告退出管理、移交资料，目前原告已退出文化艺术中心大楼物业管理。 王府名殿公司提供了其为下关房产公司提供物业管理服务的7.5个月期间的欠费明细。一、物业费，全年562643元，每月46886.92元，即7.5月×46886.92元，共计351651.90元；二、水电费，实际经营者包括经营公司4楼（新厦）31789.27元，经营公司15513.35元，葡鲸渔港35212.76元，百花置业3350.14元，共计85865.52元；三、消防改造维修，1.消防报警系统故障排查工程16000元，2.主机更换39110.82元，消防泵维修47442元，建筑消防设施检测5000元，共计91552.82元，下关房产公司面积占总面积62.66%，即应付57367元；四、员工解除劳务关系补偿，戴夕礼3000元、汤妍3000元、贺丽萍3000元、韦成亮2800元、李民秋2800元、赵长海3000元、尚林俊3000元、陶英早2800元，马哲云3000元，共计26400元。 另查明，由于原被告就涉案协议的合同效力等问题产生争议，下关房产公司以合同显失公平、签约人超越权限等为由，另案起诉王府名殿公司，要求撤销原被告签订案涉协议，该案为（2019）苏0106民初7077号。2019年9月27日，本院对该案做出判决，判决书载明，对下关房产公司主张其订立合同时存在重大误解的情形，下关房产公司未提供证据证明，本院不予采信。对下关房产公司主张公司的签约人超越权限，因下关房产公司提供的内部会议记录无与会人员签名，本院不予认可。且签约人员是否超越权限是下关房产公司内部管理问题，不影响对外效力，综上所述，合同合法有效，驳回下关房产公司的全部诉讼请求。该判决已生效。 本院认为，根据（2019）苏0106民初7077号的生效判决，确认涉案的《物业管理服务协议》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》，该合同受法律保护，双方当事人应全面履行合同义务。自2018年6月1日至2019年1月15日的7.5个月期间，王府名殿公司按照合同约定提供了相关物业管理服务，则下关房产公司同样应当支付相应费用。 关于应支付费用的计算问题。一、关于物业费，合同明确载明费用标准，7.5个月产生的351651.90元与合同相符，本院予以支持。二、关于水电费，涉案《物业服务管理协议》中未约定水电费的收取标准和支付方式。根据原告提供的水电费明细表中载明的缴纳情况和双方法庭陈述，水电费采取谁使用谁支付的方式，由大楼实际使用人百花置业公司、葡鲸鱼港、新厦集团分别向王府名殿公司支付，原告可向实际使用人另行主张所欠水电费，且原告提交费用清单系其单方制作，被告对水电费数额不予认可，原告应自行承担举证不能法律后果，故原告主张被告支付所欠水电费的诉讼请求，本院不予支持。三、关于消防改造维修费用，涉案协议明确约定，物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。为保证消防系统正常运转所产生的费用应由业主分担，消防报警系统故障排查工程16000.00元及消防改造维修费用91552.82元有《建筑消防设施检测合同》、转账记录、收据、《消防报警系统故障排查工程合同》等证据证明，本院予以确认，下关房产公司占大楼总面积的62.66%，应按比例支付维修费用，被告应承担消费改造费用67629.21元；四、关于员工解除劳务关系补偿，王府名殿仅提供了《员工借用协议》以及与戴夕礼等人签订的《解除劳务关系协议》，约定了补偿金的费用，未提供转账记录、戴夕礼等人收条等证据证明王府名殿公司已经向戴夕礼等人支付补偿金，对于其主张解除劳务关系补偿金的请求，缺乏相应证据，本院不予支持。 关于利息问题。原告自合同解除撤场次日起，按照同期银行贷款利率计算利息损失，并未不当，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告南京下关房产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京王府名殿商业管理有限公司物业管理费351651.90元、消防改造维修费67629.21元，合计419281.11元及利息（自2019年1月16日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止）； 二、驳回原告南京王府名殿商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       本案受理费9286元，减半收取4643元，由原告南京王府名殿商业管理有限公司负担773元，由被告南京下关房产经营有限公司负担3870元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  张广鲁 二〇二〇年七月二十九日 书记员  汪慧娣