宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初3735号原告：姜海林,男,汉族,1969年8月5日出生,住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：银川市金凤区长城中路街道办事处,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。负责人：李荣利,该办事处主任。委托诉讼代理人：赵兴荣，宁夏新中元律师事务所律师。原告姜海林与被告银川市金凤区长城中路街道办事处（以下简称长城中路街道办事处）合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告姜海林，被告长城中路街道办事处委托诉讼代理人赵兴荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.请求依法解除原,被告签订的《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》及《金凤区南部失地农民享受就业安置房协议认购补充协议》；2.判令被告返还原告购房款66815元；3.判令被告支付原告违约金21948.7元。(按照协议约定每日万分之一计算自2011年5月23日至2020年5月23日计算9年共计3285天)及自起诉日至实际付款期间的违约金以上合计88763.7元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系银川市金凤区某村的老户,按照相关政策,原告符合金凤区南部失地农民享受就业安置房(即某小区5㎡营业房20㎡公寓项目的认购主体资格条件),原告通过认购的方式同意认购25平方米的商网。经协商原被告于2011年5月23日签订《金凤区南部失地农民享受就业安置房协议认购补充协议》。该协议就认购房的具体房屋位置,认购房面积,单价,交款方式,认购房屋交付时间,违约责任等事宜均作了明确的约定。协议签订前后原告分三次支付被告购房款66815元。依据该补充协议第七条约定:“认购房交付使用时间为:2012年6月30日前,如(被告)甲方不能按照交付,则逾期90日后,每逾期一天需要向(原告)乙方支付总房款万分之一的违约金。”认购房交付使用时间届满时,经原告多次找被告要求履行协议,交付认购的房产,但被告以种种理由,一推再推,毫无履行的诚意,导致原被告签订的协议无法继续履行,无法实现合同目的。依据《合同法》第94条第114条及《民事诉讼法》第119条之规定,提起诉讼,请求贵院依法裁判,支持原告的诉请。被告长城中路街道办事处辩称，被告为落实国家失地农民安置政策，促进失地农民创业与原告签订的就业安置房屋买卖合同。项目进行过程中由于部分认购户未能及时支付认购款等因素，涉案项目房屋已建成未交付使用。故原告诉请解除认购协议、返还购房款没有事实和法律依据。违约金主张过高，结合本案客观实际，违约金不超过已付购房款10%较为适宜。综上，请求贵院依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的《金凤区南部失地农民享受就业安置房购房协议补充协议》、宁夏回族自治区统一收据，真实、合法，本院予以采信。被告提交的《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》、《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议补充协议》、宁夏回族自治区统一收据，真实、合法，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月16日,原告（乙方）与被告（甲方）签订《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》（以下简称协议）一份。协议约定，为推进失地农民就业工作，切实保障失地农民生活，按照银川市人民政府办公厅《关于认真做好购买失地农民就业营业房和出租公寓房人员调查统计工作的通知》，经调查，乙方所在城市规划区内的村队承包土地已被城市建设项目全部征用，且符合调查统计范围。为落实失地农民安置购房政策，现就认购失地农民就业营业和出租公寓房的有关事宜，经甲乙双方充分协商，在乙方完全自愿的情况下，达成如下协议:一、建设项目名称:某某小区商住区(金凤区南部失地农民5㎡营业房或20㎡出租公寓建设项目）二、建设项目及房屋坐落位置：该建设项目位于某路林带以北,某路以南,某路以西,某街林带以东范围内予以建设,其所建设房屋均为框架结构(最终以银川市房地产测绘中心的测绘报告为准)。三、认购安置政策告知事项：金凤区南部失地农民5㎡营业房或20㎡出租公寓建设项目,按照征地拆迁、建筑成本、配套设施费等全口径成本价计算,即20㎡出租公寓每平方米全口径成本价为均价2346元(建筑材差按照2009年9月计算),5㎡营业房每平方米全口径成本价为均价3800元(建筑材差按照2009年9月计算)。以上全口径成本价不包含不可预见费及今后政策性建筑材差调整费用,房屋施工时建筑材差调整费用按照国家建筑材差文件执行。享受安置政策所购房屋具体价格,按照交房时以政府审计、财政、监察、建设等部门核定的价格为准。四、预收认购费用：就业安置房类型严格按照《银川市城市建设征用集体土地补偿安置规定》(银政发[2003]12号)“在城市规划区内被征地农民可按家庭常住人口每人购买20㎡的出租房。具有商业地段的,也可每人购买按统一规定建设的营业房5㎡。两种方式中只能选择其中一种”规定执行。(一)5㎡营业房预收认购订金:按照调查统计范围内,符合享受购买家庭成员人口预收购房订金。即按家庭成员每人5000元的标准收取订金。同意购买家庭成员人数5人,应收取认购订金款共计25000元。2011年5月23日，原告（乙方）与被告签订《金凤区南部失地农民享受就业安置房购房协议补充协议》（以下简称补充协议），该补充协议第四条约定，该商网认购面积为25平方米。产权面积以银川市房地产测绘中心提供的测绘报告为准。该补充协议第五条约定，建筑面积为25平方米×单价3818元=95450元。该补充协议第六条约定，交款方式:本协议签定当日首付总房款的50%,主体封顶时交20%,单体竣工交20%,房屋交付使用时交10%(首次交付的认购金包括在首付款的50%内)。该补充协议第七条约定，认购房交付使用时间:2012年6月30日前,如甲方不能按期交付,则逾期90日后,每逾期一天需向乙方支付总房款万分之一的违约金。上述协议签订后，原告于2010年9月16日向被告支付营业房定金25000元，于2011年5月23日向被告支付首付22725元，于2011年8月15日向被告支付20%建设金19090元，合计66815元。但被告未按补充协议约定的时间向原告交付案涉房屋，至本案开庭审理时，被告仍未向原告交付案涉房屋，案涉房屋也未办理竣工验收备案手续，引起原告诉讼。本院认为，当时人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原被告签订的《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》、《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，本院予以确认。但原被告签订协议及补充协议后，被告未按约定时间于2012年6月30日前向原告交付案涉房屋，至原告诉讼时，案涉房屋仍未完成竣工验收备案手续，导致原告签订合同时的合同目的无法实现，被告构成根本违约，现原告要求解除双方签订的《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》及《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议补充协议》，本院予以支持。协议解除后，被告应退还原告已支付的费用，故对原告要求被告返还购房款66815元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金：协议约定被告不能按期交付，则逾期90日后，每逾期一天需向原告支付总房款万分之一的违约金，该约定符合法律规定；经本院核算，期间自2012年10月1日至2020年5月23日，违约金为18648元（66815元×0.1‰×2791天），2020年5月23日之后的违约金按照上述标准计算至本判决确定的给付之日止。本案原被告签订协议时间较长，被告对案涉房屋仍未完成竣工验收备案手续，被告构成根本违约，对于被告辩称违约金过高，要求对违约金调整的辩解意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告姜海林与被告银川市金凤区长城中路街道办事处分别于2010年9月16日及2011年5月23日签订的《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议》及《金凤区南部失地农民享受就业安置房认购协议补充协议》；二、被告银川市金凤区长城中路街道办事处于本判决生效之日起十日内退还收取原告姜海林购房款66815元；三、被告银川市金凤区长城中路街道办事处于本判决生效之日起十日内支付原告姜海林违约金18648元（2020年5月23日之后的违约金，以66815元为基数，按照日万分之一计算至本判决确定的给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1010元，由被告银川市金凤区长城中路街道办事处负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张运友 二〇二〇年七月九日书记员 马梦轩