江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初270号 原告：南京嘉易盛贸易实业有限公司，住所地南京市。 法定代表人：李晓华。 委托诉讼代理人：刘胜，江苏恒冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜雨，江苏恒冠律师事务所实习律师。 被告：仇大伟，男，1980年7月17日出生，汉族，住南京市，现住南京市。 委托诉讼代理人：杨翠琴（系仇大伟妻子），住南京市，现住南京市鼓楼区安怀新村******。 被告：蒋金虎，男，1962年11月6日出生，汉族（现经营棋牌室），住南京市，现，现住南京市/div> 被告：许银红，女，1971年3月21日出生，汉族，南京市，住南京市，现，现住南京市/div> 第三人：宗品禾，男，1958年3月10日出生，汉族，住南京市，现，现住南京市/div> 原告南京嘉易盛贸易实业有限公司（以下简称嘉易盛公司）与被告仇大伟、许银红、蒋金虎以及第三人宗品禾返还原物纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉易盛公司的委托诉讼代理人刘胜、姜雨，被告仇大伟的委托诉讼代理人杨翠琴，被告许银红、蒋金虎以及第三人宗品禾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉易盛公司向本院提出诉讼请求：1.三被告搬离原告名下的南京市；2.被告仇大伟自2019年2月22日至实际搬出之日按每月3900元承担房屋占用费；3.被告仇大伟、被告蒋金虎共同自2019年2月22日至实际搬出之日按照每月3000元承担房屋占用费；4.被告仇大伟、被告许银红共同自2019年2月22日至实际搬出之日按每月1000元承担房屋占用费。诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.三被告搬离原告名下的南京市；2.被告仇大伟自2019年2月22日至实际搬出之日按每月4050元承担房屋占用费；3.被告仇大伟、被告蒋金虎共同自2019年2月22日至实际搬出之日按照每月2850元承担房屋占用费；4.被告仇大伟、被告许银红自2019年2月22日至实际搬出之日按每月562.5元承担房屋占用费。事实和理由：南京市，目前原告己将房屋出租给第三人，却因三被告拒绝将房屋交还而造成原告无法移交给第三人，被告许银红、蒋金虎拒不退出房屋的理由，均是己向被告仇大伟缴纳房租。根据现场查验，被告仇大伟占用108平方米、被告蒋金虎占用76平方米，被告许银红占用15平方米，三被告在明知被告仇大伟己经无权使用涉案房屋的情况下拒绝交还，明显侵害了原告的合法权益，依法应予制止，并应承担因此给原告造成的损失。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告仇大伟辩称：一、被告仇大伟现在使用原告涉案房屋情况属实，但被告仇大伟是从上一任房东手上租赁涉案房屋的，房屋租期到期之后双方没有交接房屋。以前的房租是一年6.8万元，后来说过要涨房租，但只是涨一点。2019年4月份左右第三人过来要将房租涨至一年13.2万元，但没有出示任何依据，所以被告仇大伟就没有交纳房租。二、由于被告仇大伟经营不善，所以被告仇大伟就把部分涉案房屋转租给被告蒋金虎、许银红，被告许银红租的房屋是不到1间，租金是一年1.2万元；被告蒋金虎租的房屋是2间，租金是一年3万元；被告仇大伟自己使用的是剩余2间房屋。三、2020年2、3月份被告仇大伟因为疫情没有营业，4月份才开始营业。疫情期间生意不好，店也关了一段时间，原告主张的房屋占有使用费太高，被告仇大伟可以按照原来的房租标准适当加一点，而且隔壁房屋租赁合同写的是一年租金1.8万元，实际收的是一年1.7万元。被告仇大伟租用了5间房屋，原告主张的租金比单间租金还贵，当时谈的一年租金是9万多，但被告仇大伟目前同意一年租金按7.5万元计算，但不同意搬出涉案房屋。 被告蒋金虎辩称：同意被告仇大伟的陈述，原告主张的占有使用费太高。被告蒋金虎自2020年1月25日起就因为疫情关门不营业，2、3月份没有经营，到4月2日才开始营业。被告蒋金虎不同意搬走。 被告许银红辩称：同意被告仇大伟的陈述，原告主张的占有使用费太高,被告许银红同意按照每月1000元的标准支付使用费。被告许银红在2020年2、3月份疫情期间没有经营，现在已恢复经营。被告许银红不同意搬走。 第三人宗品禾述称：原告之前将涉案房屋租赁给案外人赵某，后赵某将涉案房屋转租给被告仇大伟，2019年2月22日到期后，被告仇大伟又将部分房屋转租给被告蒋金虎、许银红，第三人是从2019年2月22日之后与原告签订租赁合同并承租涉案房屋的。第三人租赁房屋后曾电话联系被告仇大伟协商租赁的事情，从2019年4月份一直谈到8月份，后来被告仇大伟说没钱，报警之后被告仇大伟同意付款，但后续又未给付租金，后来第三人还报过警，警方建议司法解决。第三人承租一楼房屋有6间，三被告占用5间，另外1间第三人租赁给案外人闻某，一年租金是1.8万元。2019年2月被告蒋金虎、许银红已把租金给付被告仇大伟，但被告仇大伟未给付第三人或原告。请求依法裁判。 本院经审理认定事实如下：南京市，丘权号为699252-I-2），登记所有权人为原告，房屋性质为全民单位房产，规划用途为办公，原告领取的房屋所有权证记载的建筑面积为661.55平方米（其中第一层建筑面积为273.67平方米+125.52平方米，第二层建筑面积为136.84平方米+125.52平方米）。 原告的第一层房屋被分成6间用于出租，其中被告仇大伟占用的是自西向东的5间房屋，被告仇大伟将其中2间多用于经营超市，2间（自西起第1、2间）转租给被告蒋金虎经营棋牌室，不到1间（自西起第5间部分）转租给被告许银红经营理发店。经原告自行查验，被告仇大伟占用约108平方米，被告蒋金虎占用约76平方米，被告许银红占用约15平方米。三被告对占用涉案房屋事实不持异议。 被告仇大伟系从案外人处转租上述5间房屋，租期至2019年2月21日届满，被告仇大伟已交纳了此前的租金，2019年2月22日之后未签订续租合同。2019年3月1日被告仇大伟与被告蒋金虎签订一份《租赁协议》，约定被告仇大伟将上述2间房屋约100平方米出租给被告蒋金虎，租期自2019年3月1日至2020年3月1日，每年租金为3万元等等。被告仇大伟另将上述不到1间房屋出租给被告许银红，每年租金为1.2万元。 2019年2月22日被告仇大伟与案外人的房屋转租合同到期后，被告仇大伟未与原告签订租赁合同，但继续占用涉案房屋并部分转租，被告仇大伟并未将其收取被告蒋金虎、许银红2019年2月23日之后的租金给付原告。 2019年4月1日第三人与原告签订《房屋租赁协议》，约定原告将包括涉案房屋在内的南京市，租赁期限自2019年2月22日至2022年2月21日，三年租金分别为8万元、8.1万元、8.2万元等等。第三人已经按照约定将涉案房屋第一年租金8万元给付原告。第一层另外1间房屋由第三人租给案外人闻某，双方于2019年4月16日签订的《租赁协议》约定，闻某租用第三人40平方米左右房屋，租期三年，年租金标准为1.8万元等等。 2019年4月之后原、被告及第三人就涉案房屋返还、租金标准等问题产生纠纷，未能协商解决。第三人曾另案诉至本院要求被告仇大伟返还房屋等，后撤诉。 2020年1月全国出现新型冠状病毒感染肺炎疫情突发公共卫生事件，疫情期间江苏省及南京市人民政府为了保护公众健康，根据《中华人民共和国传染病防治法》、《中华人民共和国突发事件应对法》等有关法律法规规定，自2020年1月23日起对公共卫生、人员出行、商铺经营等采取了相关防控措施。涉案房屋作为临街商铺亦受到较大影响。2020年2月、3月三被告未能正常经营，4月逐步恢复经营。 2020年1月原告诉至本院，要求判如所请。三被告均要求适当减免疫情期间租金。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。 上述事实，有当事人陈述；原告提供的房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《租赁协议》、照片、租金发票；被告仇大伟提供的《租赁协议》；以及本院开庭笔录等证据予以证实。 本院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。 根据原告提供的涉案房屋所有权证等证据，可以认定原告系涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分权利，有权自主决定是否同意他人占有使用涉案房屋。2019年2月22日之前三被告依据被告仇大伟与案外人签订的房屋转租合同而占有使用涉案房屋，所有权人即原告对此并无异议，本院予以确认。但被告仇大伟在2019年2月22日租期届满后，未能取得原告的同意以继续租赁使用涉案房屋，丧失了继续占有使用涉案房屋的合法根据。至于被告仇大伟是否与原承租人交接涉案房屋，不影响原告作为房屋所有权人行使返还原物、赔偿损失等物权权利。2019年4月起原告及第三人均明确要求两被告搬出涉案房屋，原告系行使房屋所有权人的物权保护请求权，符合法律规定，本院予以支持。三被告不同意搬出涉案房屋的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予支持。 关于原告要求三被告支付房屋占有使用费的诉讼请求。根据本案查明的事实，原告明确不同意三被告继续占有使用涉案房屋，三被告继续占有使用涉案房屋的行为已构成侵权，对于未及时返还房屋而给原告造成的损失，三被告应承担相应的赔偿责任。对于2019年2月22日之后原告产生的涉案房屋占有使用费损失，三被告应当根据各自使用房屋面积等情形承担赔偿责任，根据本案案情并结合原告出租给第三人租金水平、第三人出租给案外人闻某租金水平、被告仇大伟出租给被告蒋金虎租金水平、被告仇大伟出租给被告许银红的租金水平等事实，本院酌定按照35元/平方米.月的标准确定房屋占有使用费，原告主张被告仇大伟占用约108平方米、被告蒋金虎占用约76平方米，被告许银红占用约15平方米，故原告要求被告仇大伟、蒋金虎、许银红赔偿的房屋占有使用费分别可按每月3780元、2660元、525元的标准予以处理。由于被告蒋金虎、许银红分别从被告仇大伟处租赁使用涉案房屋，故被告仇大伟应对被告蒋金虎、许银红承担的房屋占有使用费分别承担连带还款责任。三被告之间已交纳的租金结算问题可另行处理。三被告不同意赔偿原告损失的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予采信。 关于疫情期间房屋占有使用费标准问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，法律另有规定的，依照其规定；不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2020年1月底全国出现新型冠状病毒感染肺炎疫情突发公共卫生事件，疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高，且截至目前尚未研发出特效药物，全国各地均采取了一些强力疫情防控措施，对于因疫情防控不能履行义务的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的成立条件。新型冠状病毒疫情构成不可抗力的起止时间，应当依据当事人住所地或合同履行地人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定，依据南京市人民政府自2020年1月23日起通过“南京市新型冠状病毒肺炎疫情联防联控工作指挥部”陆续发布的通告，并结合当事人陈述等案件事实，本院确定此次疫情由于不可抗力对本案当事人产生影响的起止时间为2020年2月1日至3月31日。 本案中，三被告在疫情爆发之前应当返还涉案房屋而未及时履行该义务，应当继续承担返还原物、赔偿损失等民事责任。虽然不可抗力发生之后，当地抗疫防控措施严格，三被告无法按照通常情形去履行返还原物等义务，但由于三被告与原告之间的矛盾本质上属于转租合同租期届满后的纠纷，应当参照《中华人民共和国合同法》等规定予以处理，即根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任。本案三被告系迟延履行义务在前而不可抗力发生在后，故不能免除三被告责任，但在不可抗力期间据以确定原告损失数额的房屋占有使用费标准，显与不可抗力发生之前的合同正常履行时的租金标准不同，2020年疫情防控措施确实对于当地商业用房租赁经营产生了不利影响，涉案房屋性质为全民单位房产，故对于2020年2月1日至3月31日期间的房屋占有使用费，本院综合疫情期间相关政策等事实酌定按照此前标准的30%予以认定。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告仇大伟、蒋金虎、许银红于本判决生效之日起十五日内，将占用的南京市； 二、被告仇大伟、蒋金虎、许银红于本判决生效之日起十五日内，将2019年2月22日至实际付清之日止的房屋占有使用费分别按每月3780元、2660元、525元的标准（其中2020年2月1日至3月31日的标准按前述数字的30%确定）计算，一次性给付原告南京嘉易盛贸易实业有限公司； 三、被告仇大伟分别对被告蒋金虎、许银红应承担的上述房屋占有使用费损失承担连带还款责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1874元（原告已预交），减半收取937元，由被告仇大伟、蒋金虎、许银红分别负担600元、230元、107元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  杨向涛 二〇二〇年七月十三日 书记员  李 群