广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3092号原告（反诉被告）：广州市番禺美心房地产有限公司，住所地广州市番禺区大龙街石岗东村，统一社会信用代码91440113618711349Q。法定代表人：张锦锡。委托诉讼代理人：彭楚，系原告的员工。被告（反诉原告）：彭兰萍，女，1968年8月14日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：刘依强，系广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡岚，系广东期待律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市番禺美心房地产有限公司（以下简称“美心房地产公司”）诉被告（反诉原告）彭兰萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。美心房地产公司的委托代理人彭楚，彭兰萍的委托代理人刘依强、胡岚到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告美心房地产公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告签订的《番禺市房地产买卖契约》（编号：0024457），被告向原告支付违约金73425元（100061.08*0.0001*7338天，自合同约定付款之日起暂计至起诉之日止）；二、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告约定由被告购买原告原番禺市石基镇石岗东村美心花园5号楼6梯301号（现广州市番禺区石基镇石岗东村美心花园5号楼6梯301号）商品房，被告于1998年3月9日向原告支付定金5000元后，双方于1998年12月26日签订了《番禺市房地产买卖契约》（编号：0024457，以下简称“契约”）。建筑面积71.69平方米，总价款为100061.08元整，付款方式为一次性支付。双方于1998年12月29日，在原番禺市房地产交易所（现广州市番禺区房地产交易中心）对该份契约进行了登记。因被告自身原因，自契约签订之日起至今，一直未能履行约定向原告支付房款。根据契约第五条约定，乙方（买受人）未按本契约约定时间付款，每逾期一日，应当向甲方（出卖人）给付相当于房产价款千分之零点一的滞纳金。为了维护原告的合法权益，特此向法院起诉，望法院予以支持。被告彭兰萍辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、合同解除权是一种形成权，适用除斥期间，根据合同法95条规定，解除权超过形式期限不行使，权利归于消灭，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律解释第十五条规定，请求解除权应该在催告合理期限内履行。没有催告的话，应该在解除权发生一年之内行使。逾期不行使，解除权消灭。被告认为现在原告提出解除合同，超过法律期限。原告请求解除的权利已经消灭。法院不应该支持。因为合同是双方真实意思表示合法签订的。现在合同效力合法有效。所以被告在本案中提起反诉，要求继续履行合同。第二、原告请求解除合同的理由和依据，因为解除权已经消灭，我方认为原告请求支付违约金的基础是作为解除合同之后的违约责任处理，解除依据不存在。原告请求违约金没有依据，并且原告请求违约金超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。反诉原告彭兰萍向本院提出反诉请求：1、判令反诉原告继续履行其与反诉被告于1998年2月26日签订的《番禺市房地产买卖契约》（编号：0024457）；2、判令反诉被告协助反诉原告办理位于广州市番禺区石基镇石岗东村美心花园5号楼6梯301房的不动产权登记手续；3、判令本案的全部诉讼费用由反诉被告负担。反诉的理由如下：1998年3月9日，我方向原告支付了5000元的订金。1998年12月26日，双方正式签订《房地产买卖契约》，就各自的权利义务进行了约定。然而，合同签订后，反诉被告因其自身原因，一直未有协助我方办理案涉房屋的产权登记，也未有协助反诉原告办理取《产权证》。我方认为，涉案《房地产买卖契约》是双方的真实意思，合法有效，原告的行为明显不符合合同的约定。反诉被告美心房地产公司答辩称，房地产买卖契约第二和第三条约定，双方义务履行顺序，被告没有支付房款，我方有权解除合同，这个是我方行使了先履行抗辩权。按照契约第五条约定，被告没有付款，应该支付千分之零点七的滞纳金，双方在原番禺市房地产交易所（现广州市番禺区房地产交易中心）对契约进行登记，不存在反诉状中所述原告的违约行为，请求法院驳回被告全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年3月9日，美心房地产公司（甲方）与彭兰萍（乙方）签订《房屋买卖临时合同》，约定：顾客认购住宅、商铺，首先以交付订金形式认购并签订这份临时合同，每订购一个单位先交纳订金：商铺10000元，住宅5000元，订期为十五天，到期时需与本公司签订《房屋买卖合同》，交付购房款。若订购期超过仍未履行者，作违约论处，其已付订金不论任何原因作违约补偿金，概不退回，所订购之单位，本公司有权另行发售。甲乙双方议定的该住宅成交价为人民币100061.08元，水电增容费为人民币6865.95元，交楼费用为人民币2480.00元，合计人民币109407.03元。甲方已收到乙方认购订金人民币5000元。金额为人民币109407.03元，必须在1998年3月24日前交齐给甲方（如有过期作违约处理）。1998年3月10日彭兰萍通过银行存单方式向美心房地产公司交纳订金5000元。1998年12月26日，美心房地产公司（甲方）与彭兰萍（乙方）签订《房地产买卖契约》,约定甲方将座落在番禺市石基镇石岗东村美心花园5#楼6梯301号的房地产出售给乙方，房屋建筑面积71.69平方米，成交价格为100061.08元。乙方于1998年12月26日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方同意于98年12月26日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房地产交付使用后，乙方凭此契约及购买房地产专用发票到市房地产管理部门办理产权登记领证。乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起，三十日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房产价款千分之0.1的滞纳金。1998年12月29日，番禺市房地产交易所出具《房地产买卖登记确认书》：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，经审定番禺美心房地产有限公司美心花园公司与彭兰萍共壹人所签订的《房地产买卖契约》，符合房地产买卖规定，予以登记。”2002年1月30日，美心房地产公司（甲方）与张维权（乙方）签订《协议》，约定：“乙方于1998年3月8日向甲方预付订金人民币：5000元，向甲方认购石基镇美心花园5#楼6梯301号，但由于双方签订临时合同后，乙方未付购房余下款项。为此，根据《房屋买卖临时合同》第五条规定，甲方收回房屋所有权，已付人民币：5000元订金作违约补偿金，乙方无权追讨。”其后，彭兰萍至今未向美心房地产公司支付剩余购房款。本院认为，美心房地产公司与彭兰萍双方签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效，双方当事人均应按约定履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“……出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，双方签订的《房地产买卖契约》第二条约定，彭兰萍应于1998年12月26日前向美心房地产公司一次性付清购房款100061.08元，而彭兰萍未能按时缴纳，美心房地产公司有权解除合同。由于在彭兰萍逾期支付购房款后，并未催告美心房地产公司行使合同解除权，故美心房地产公司应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，但美心房地产公司并未提交证据证实其在该段期间内向彭兰萍发出了解除合同的通知，应由美心房地产公司承担举证不能的法律后果。美心房地产公司最终于2019年2月22日才以彭兰萍逾期付款为由起诉要求解除合同，已经超过了法定的除斥期间，合同的解除权已消灭，故本院对美心房地产公司要求解除合同的主张不予支持。关于滞纳金，由于彭兰萍逾期支付购房款，根据《房地产买卖契约》第五条的约定，应按房产价款日千分之0.1的标准支付滞纳金，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”为此，滞纳金应从2016年2月23日起开始计算至起诉之日止，合计为10956.69元。关于彭兰萍要求美心房地产公司协助办理案涉房屋的不动产权登记手续的问题，双方签订《房地产买卖契约》约定由彭兰萍凭购买房地产专用发票等材料办理产权登记领证，而且合同第二条、第三条表达的含义为合同履行有先后顺序，彭兰萍先付清所有合同价款，美心房地产公司才履行交房义务。美心房地产公司在未收到彭兰萍支付的全部价款之前，可以行使先履行抗辩权，有权利不履行协助过户登记的义务。为此，本院对彭兰萍要求美心房地产公司协助办理案涉房屋的不动产权登记手续的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、广州市番禺美心房地产有限公司与彭兰萍于1998年2月26日签订的《番禺市房地产买卖契约》（编号：0024457）继续履行；二、被告彭兰萍在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺美心房地产有限公司支付滞纳金10956.69元；三、驳回原告广州市番禺美心房地产有限公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告彭兰萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1151元，反诉费1151元，合计2302元,由彭兰萍负担74元，由广州市番禺美心房地产有限公司负担2228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员  何俊燊人民陪审员  陈素坚人民陪审员  吴婉婷二〇二〇年七月十七日书 记 员  郭子谦