浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初3022号 原告：龚敏璐，女，1992年12月28日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：翁博甫，浙江合创律师事务所律师。 被告：宁波三立甬恒置业有限公司，住所地浙江省象山县爵溪街道巨鹰路**楼，统一社会信用代码91330200695091139M。 法定代表人：王艳杰，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋览，男，1985年8月20日出生，汉族，系公司员工，住上海市松江区。 原告龚敏璐与被告宁波三立甬恒置业有限公司（以下简称三立公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法由审判员陶振明独任审理。6月4日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告龚敏璐的委托诉讼代理人翁博甫、被告三立公司的委托诉讼代理人蒋览到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚敏璐起诉请求判令：一、被告赔偿原告延期交付房屋的违约金20906元；二、被告赔偿原告延期交付房屋权属证书的违约金18665元（该违约金自2018年9月1日起暂算至2020年4月30日，之后的违约金自2020年5月1日起计算至实际交付之日止）；三、被告赔偿原告损失6万元。事实与理由：原告于2016年9月26日与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买海上华府第16幢1－102号房，房屋总价为307000元，被告应于2018年5月30日前将房屋交付原告，如逾期交付180天以上，且合同继续履行的，则应支付自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按已支付房价款的万分之一计算的违约金。另外，合同约定被告应于2018年8月31日前向原告交付土地、房屋权属证书，如逾期90日以上且原告不退房的，则应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。但被告于2020年4月10日才通知原告收房，土地、房屋权属证至今未交付，已属违约。此外，被告交付的房屋户型与售楼处模型、宣传册存在不一致的情况，但被告在出售房屋时也未明确告知及提示，也未将房屋构造的负面影响告知原告。被告目前拒绝承担违约责任及赔偿原告损失，故诉至法院，请求判如诉请。 被告三立公司在法定期限内作书面答辩称：逾期交房违约金应适用合同约定上限即房屋总价的2%。2%的赔偿上限有合同约定，不属于合同条款无效的情形，根据合同第十条第一项规定，2018年5月30日第二天起至实际交付之日起按日万分之一赔偿，补充协议内容（二）第三条3项约定被告逾期交房180日，原告要求继续履行买卖合同，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，补充协议系原告亲自签字，签署本协议前应仔细阅读内容，上述条款不是霸王条款，不存在免除一方责任，增加对方义务的情况。被告给予原告可以实际使用房屋，且享受免费的物业费填补原告损失，由于原告自身原因放弃，2018年5月被告同意小区业主入住占有房屋，其对房屋的使用权并没有对被告的逾期交房受到损失，至今房屋一直存在增值，业主同样获益，原告在享有房屋额外收益的情形下，要求违约金违反了合同约定及公平原则，请考虑受疫情影响拖延了房屋验收备案，企业目前的经营也出现了不良的状况，严格遵守合同的约定，会增加相应的经营风险，2%的赔偿上限由相关案例支撑，在合同双方真实意思下，不能随意上调违约金。 被告不应承担延期交付房屋权属证书的违约金，交付产权证书时间及相应的违约责任，是在补充协议中有约定，合同跟补充协议一是经过房地产部门的备案认可，且是双方真实意思表示，根据合同第十二条第二项约定，商品房达到交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，该条款是经过双方协商后签订，满足竣工交付条件后方可办理产权证书的规定，是关于顺延办证的合理的约定，否则既要求被告承担交房又要求承担逾期办证责任，有失公平、常理。办理权属证书的具体时间根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干规定的第18条第2项规定，出卖人交付房屋后的90日之内不构成违约，90日后双方有约定的应根据约定，验收合格后方可交付。本案中由于2020年4月7日房屋经竣工验收，2020年4月9日被告向原告发出交房通知，通知原告于2020年4月10日正式收房，该通知也已签收，应当确认最终的交付时间是2020年4月10日，在合同条款明确具体且不存在合同无效的情况下，法院不能让被告承担合同以外的责任。交房权属证书的时间和违约责任都有合同约定，体现了双方当事人的意思，在实务中，有类似的判决支持了产权证办理相应的顺延，业主要求有失公平和常理。 被告所交付的房屋与商品房买卖合同中的户型图完全一致，没有违约行为，对原告的诉请赔偿6万元应予以驳回。原告提出的户型与售楼处模型和宣传册不符与事实不一致，双方应以户型图，模型与宣传册并非针对涉案的一楼户型，是针对二楼户型，一楼的户型应以房屋买卖合同为准，根据合同附件一，明确了房屋的开门位置，明确了本户与电梯大堂是与石墙相连接，为了让原告知晓户型图，被告让图纸页签字确认，被告认为其已尽到明确的告知义务，户型结构应以合同约定为准，房屋在设计结构上没有问题，被告根据合同附件一设计户型，设计对房屋的通风使用采光均不构成影响，大堂本就不属于原告使用，并非仅针对原告一户。 综上，被告同意支付赔偿原告延期交付房屋的违约金及于2020年7月交付产权证书，请求驳回原告的其他诉讼请求。 经原、被告在庭审中举证、质证，本院对证据认证如下： 1.原告提供商品房买卖合同1份，以证明原告向被告购买涉案房屋，合同约定房屋价格、交付时间、违约条款及被告交付房屋和产权证书已大幅延期构成违约等事实。被告质证后对真实性无异议，但是原告未提交补充协议（二），办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。本院认为，对于商品房买卖合同的真实性予以采信，对于被告的异议将结合被告的证据予以确认。 2.原告提供恒大御海湾宣传图册户型图、恒大御海湾售楼处现场户型模型图片（附现场视频光盘）、交付房屋现场照片各1份，以证明被告出售涉案房屋时所出示的宣传册及售楼处模型所标明的户型与被告交付给原告的房屋户型存在不一致及因此导致被告交付原告的精装修房屋存在严重的使用价值减损等事实。被告质证真实性无异议，被告所交付的房屋应以商品房买卖合同中户型图的约定为准。本院认为，对于真实性予以采信，至于房屋的结构应以双方签订的合同中约定内容为准。 3.原告提供支付房款凭证1组，以证明在办理按揭贷款前支付22万元首付款，2016年10月18日银行受托支付全部尾款。被告质证后对真实性无异议，按合同约定办理按揭及付清房款是原告的义务，被告逾期交付房屋，愿意承担合同约定范围内的违约责任。本院认为，对于原告已付房款的事实予以采信。 4.被告提供商品房买卖合同、补充协议（二）各1份，以证明房屋的交付日期应当以出卖人书面通知买受人交房的日期为准；如出卖人延期交房，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日；逾期交房违约金的上限为房屋总价的2%的事实。原告质证后对真实性无异议，关联性有异议，不能达到被告的证明目的，补充协议由被告单方制作，免除被告的责任不符合公平原则的规定，原告签署买卖合同时，被告没有免除被告责任的限制条款提醒原告注意，逾期交房违约金、逾期交付权属证书的计算办法应按商品房买卖合同正文中的约定计算。本院认为，原、被告只是对合同相关条款有不同的理解，故本院对此予以采信，至于如何理解相关条款，本院将结合有关法律规定予以确认。 5.被告提供具结书1份，以证明原告明确知晓《商品房买卖合同》的全部内容，该合同的所有条款均为双方当事人的真实意思表示的事实。原告质证后认为虽然有原告本人签字，免除被告责任的相关条款，对侵犯购房者权利的约定被告应予以提醒。本院认为，原、被告只是对合同相关条款有不同的理解，故本院对此予以采信，至于如何理解相关条款，本院将结合有关法律规定予以确认。 6.被告提供告示1份，以证明房屋交付时间应以房屋竣工验收后被告发出的《交房通知书》中确定的日期为准的事实。原告质证后对真实性无异议，关联性有异议，明确应对房屋主体结构、绿化等均完成后才具备交付房屋的条件，房屋存在使用安全隐患，住建部门应予以处罚。本院认为，房屋的交付应以综合验收通过予以确定，对真实性予以采信。 7.被告提供建设工程竣工验收备案证明1份，以证明涉案房屋竣工时间为2020年4月7日的事实。原告质证后对真实性无异议，对房屋竣工验收时间也无异议，恰能证明被告逾期交房长达近2年左右时间。本院对该建设工程竣工验收备案证明予以采信。 8.被告提供《交房通知书》、邮寄面单及其他邮寄证明各1份，以证明2020年4月9日被告向原告发出《交房通知书》，通知原告于2020年4月10日正式交房，该通知已由本人签收的事实。原告质证后对真实性无异议，一方面恰巧为原告对违约金的计算提供了依据，被告是4月10日通知原告交房，对房屋权属的起始日期不应以房屋交付的通知时间为起算日期。本院认为，原告已收到该通知，本院对此予以采信。 综上原、被告的诉辩陈述，结合本院认证，案经审理本院可确定的本案事实如下： 2016年9月26日，原告龚敏璐和被告三立公司签订《商品房买卖合同》一份，向被告购买象山县××幢××号房屋，合同约定建筑面积为46.78平方米，房款为 307000元。合同第九条约定出卖人应于2018年5月30日前交付建设工程竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋。第十条约定若出卖人逾期交付不超过180日，或逾期交付超过180日但买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。合同第十六条约定，出卖人应于2018年8月31日前取得土地、房屋初始登记权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理商品房转移登记，并约定若出卖人未能按约交付权属证书超过90日且买受人选择不退房的，则出卖人应自约定日起至实际交付权属证书之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。 该合同附件一为房屋平面图，二为应分摊的共有建筑说明，三为其他物业买卖、赠与、租赁协议书，四为装饰、设备标准，五为有关预告登记的约定，六为保修责任主要条款，七为业主临时管理规约、前期物业服务合同（由物业公司另行提供），八为“补充协议内容”，附件八补充协议内容第十二条第2项约定“买受人应在出卖人通知的时间内提供办理权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。” 原、被告双方在签订该《商品房买卖合同》之外，于2016年9月26日另有签订《补充协议内容（二）》一份，该协议第三条系有关出卖人逾期交房违约责任的约定，第1、2项约定同《商品房买卖合同》第十条的内容，第2项明确，若出卖人未按约交付房屋逾期超过180天且买受人要求继续履行合同的，出卖人应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。但第3项约定，“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。” 《商品房买卖合同》及《补充协议内容（二）》签订后，原告按约支付房款，但被告直至2020年4月7日才完成案涉项目竣工验收备案，并于2020年4月9日通知原告于2020年4月10日前往办理交房手续，且被告至今尚未将案涉房屋土地、房屋初始登记权属证书交付给原告。 被告另于2020年7月6日取得案涉房屋不动产权登记凭证，并于2020年7月10日通知原告等各业主提交不动产权过户所需材料、缴纳过户所需费用。 本案审理过程中，本院向不动产登记窗口询问，得到回复称每套房屋登记于开发商名下的初始权证现简化为不动产权登记凭证。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第十二条第2项约定，“如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。”该条文属于免除被告三立公司按时办证义务的无效格式条款，被告应按合同第十六条之约定承担逾期办证违约责任。原、被告另行签订的《补充协议内容（二）》第三条第3项关于出卖人逾期交房的约定，“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”该条款排除、限制了原告主张逾期交房违约金的主要权利，免除了被告逾期交房200日后的逾期交房违约责任，也属于无效格式条款，被告应按合同第十条之约定承担逾期交房违约责任。被告通知原告正式交房时间为2020年4月10日，而原告主张逾期交房违约金计算至2020年4月10日，本院对原告主张予以照准，则逾期交房违约金为20906元[307000元×日万分之一×681天（2018年5月31日—2020年4月10日）]。原告主张被告交付案涉房屋权证并支付以307000元为基数按日万分之一计算至实际交付之日止的逾期办证违约金，符合合同第十六条之约定，本院予以支持，结合合同约定，交付的为案涉房屋初始登记权属证书，且原告收到该权属证书后委托被告办理权证转移登记手续，又结合查明事实，不动产初始权属证书现已简化为不动产权登记凭证，被告取得案涉房屋的不动产权登记凭证后已于2020年7月10日通知原告交付过户材料及过户费用，故本院确认逾期交付权证违约金计算至该时间点止，关于起算时间，依照合同约定应为2018年8月31日，原告主张自2018年9月1日起算，本院予以照准，则逾期交付权证违约金为20845.3元 [307000元×日万分之一×679天（2018年9月1日—2020年7月10日）]。 原告主张被告交付的房屋与实际不符，由此造成损失，应承担赔偿责任。原、被告在签订《商品房买卖合同》时，已经在合同有关房屋结构的平面图中明确，原告以售楼的模型为据，与合同实际约定不符，且原告的损失并无相关依据，本院对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宁波三立甬恒置业有限公司支付原告龚敏璐象山县××幢××号房屋的逾期交房违约金20906元； 二、被告宁波三立甬恒置业有限公司支付原告龚敏璐象山县××幢××号房屋逾期办证违约金20845.3元； 三、驳回原告龚敏璐的其他诉讼请求。 上涉一至二项均定于本判决生效后五日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2289元，减半收取1144.5元，由原告龚敏璐负担623元，被告宁波三立甬恒置业有限公司负担521.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陶振明 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 罗 芝 代书记员 郑佳莉