北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0106民初4967号原告：唐晓红，女，汉族，1967年7月26日出生。委托诉讼代理人：曹传芳，北京观道律师事务所律师。被告：刘品瑞，男，汉族，1964年4月8日出生。委托诉讼代理人：赵欢，北京市时代九和律师事务所律师。被告：兰洪，女，汉族，1970年8月7日出生。第三人：刘建华，男，汉族，1964年7月3日出生。委托诉讼代理人：李金风，北京市京师（大连）律师事务所律师。原告唐晓红与被告刘品瑞、兰洪、第三人刘建华合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐晓红及其委托诉讼代理人曹传芳，被告刘品瑞的委托诉讼代理人赵欢，第三人刘建华的委托诉讼代理人李金风到庭参加诉讼。被告兰洪经依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐晓红向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付租金685339元；2.判令二被告支付违约金23万元；3.判令二被告负担本案诉讼费用。事实和理由：唐晓红于2012年12月17日与北京兴业宾馆原权利人签订《租赁协议》，约定由唐晓红租赁北京兴业宾馆经营住宿业务，合同期限跟随原权利人与北京盛发地停车场签订的房屋租赁合同期限走，分别为2018年6月1日和2018年11月1日。2014年9月2日，唐晓红与刘品瑞、兰洪签订《租赁协议》，将北京兴业宾馆承包给二人经营。2017年3月8日，刘品瑞与第三人刘建华签订《承包转让协议》，约定刘建华自2017年3月8日起经营北京兴业宾馆，应向刘品瑞支付租金每年200万，唐晓红同意该二人之间的转租行为。自2017年3月8日起至起诉之日，刘品瑞支付租金33万元，刘建华代替刘品瑞支付租金170万元，尚欠685339元未付。唐晓红多次催要未果，故诉至法院。被告刘品瑞辩称：不同意唐晓红的诉讼请求。唐晓红认可刘品瑞与刘建华的转租行为，已经约定并以实际履行行为认可刘品瑞从原租赁关系中退出。2017年3月8日，刘建华与刘品瑞签订《承包转让协议》，唐晓红书面认可“同意转让合同期内经营权”，并明确其收取租金的收款卡号。2017年3月10日，刘品瑞将其经营期间的租金和相关费用结清，2017年3月8日至2018年5月26日期间，北京兴业宾馆均由刘建华经营管理，并向唐晓红履行付款行为，刘品瑞不再经营北京兴业宾馆，也不再负有收缴租金的义务，要求刘品瑞承担违约责任并无法律依据。被告兰洪未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。第三人刘建华辩称：刘建华不是本案被告，不是唐晓红的合同相对方，不应承担合同义务。刘建华没有拖欠刘品瑞租金，刘品瑞与刘建华之间的权利义务已经完成。刘建华经营期间，因涉案房屋未取得合法产权手续，2018年4月被消防支队责令停业，唐晓红还在合同到期前强制收店，给刘建华造成极大损失，但刘建华与刘品瑞之间达成谅解，互不主张权利。关于刘品瑞、兰洪与唐晓红之间的权利义务关系，同意刘品瑞的答辩意见。双方当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合上述证据及双方当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2012年12月17日，唐晓红与北京兴业宾馆签订《租赁协议》，约定唐晓红租赁位于北京市新发地陈留村南口东侧的兴业宾馆，标的物面积为2300平米，租赁期限为跟着甲方合同走的前半月到期，租金为每年160万元，付款方式为半年付等。2012年1月25日，唐晓红与北京兴业宾馆签订《补充协议》，约定唐晓红在不影响北京兴业宾馆利益的情况下可转租给他人经营，但转租后在任何情况下，唐晓红仍需按原合同支付租金，且转租的租期不得超过双方租赁合同的租期。2014年9月2日，唐晓红（甲方）与兰洪、刘品瑞（乙方）签订《租赁协议》，约定：一、标的物位置：北京市新发地陈留村南口东侧北京兴业宾馆。二、标的物面积约2300平米。三、租期从2014年9月16日起租。租赁到期日同甲方合同一致。合同签订即生效。四、租金为第一年200万元整，第二年230万元整，第三年230万元整，第四年220万元整，不满一年按天计算……另付押金10万元整。五、付款方式：第一次季付50万元整，第二次季付50万元整，第三次半年付即100万元整，第四次半年付即115万元整。以此类推以后为半年付，在房租到期前一个月一次性交清下半年房租，否则视为乙方违约，甲方有权收回宾馆终止租赁协议。六、合同期内，如因甲方原因致使乙方不能正常营业并无法营业下去的，退还乙方的剩余租金并承担年租金10%的违约金，同时按照国家相关正常对乙方的装修损失给予赔偿，乙方退出。如果是天灾人祸，甲方不承担责任。如果乙方违约，同甲方负一样责任……八、乙方无权将宾馆转租或转让给第三方，如转租视为违约。2017年3月8日，刘品瑞（甲方）与刘建华（乙方）签订《承包转让协议》，约定：一、甲方同意将京良路速8酒店（原北京兴业宾馆）转让给乙方经营，租赁到期日同甲方合同一致。合同签订即生效。三、总转让方为150万元整，甲乙双方交接时，乙方向甲方一次性打款50万元整，不包含其他费用。合同期满后，如乙方能续租，乙方向甲方支付剩余转让费100万元整。如乙方不能续租，乙方将不再给甲方剩余转让费。四、甲方在交付乙方前必须交齐所欠费用，乙方不承担任何费用直至交付乙方后……十二、合同生效日期之前甲方所有债权债务与乙方无关，乙方不承担任何责任。十三、租金交付方式：年租金200万元整，第一次支付两个月租金，后期租金季付，租金交至合同期为止。唐晓红在《承包转让协议》后手写如下内容：“同意转让合同期内经营权。收款卡号：建行43406100********右安门支行，以实际到账为准。如违约押金不退，并结清经营期间所有费用。”关于承包费用，双方均认可刘品瑞已付清2017年3月8日前的承包费用。2017年3月10日，刘品瑞以银行转账方式另向唐晓红支付承包费用337400元，后刘建华多次向唐晓红支付承包费用共计170万元。唐晓红主张2017年3月9日至2018年5月26日的应付承包费用为2728494元，刘品瑞和兰洪尚欠691094元未付，但在本案中仅主张685339元。2018年5月26日晚，唐晓红通知刘建华停业。2018年5月27日，刘建华停止经营北京兴业宾馆。庭审中，唐晓红、刘品瑞、刘建华均认可约定租赁期限至2018年6月1日。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告兰洪经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃了相关诉讼权利。唐晓红与兰洪、刘品瑞签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，本院依法确认有效，双方均应依约履行合同义务。关于合同性质，根据《租赁协议》约定，唐晓红在将北京兴业宾馆所在房屋交给给兰洪、刘品瑞的同时，也交付了企业经营权，并收取相应费用，因此该《租赁协议》性质上应为承包经营合同，诉争租金的性质亦应为承包费。现兰洪、刘品瑞未能按期、足额支付承包费用系违约，应承担相应违约责任，故对于唐晓红要求刘品瑞、兰洪支付承包费用685339元的诉讼请求，本院予以支持。关于唐晓红要求兰洪、刘品瑞支付逾期付款违约金23万元的诉讼请求，因《租赁协议》仅约定在逾期付款时唐晓红有权收回宾馆终止协议，并未约定兰洪、刘品瑞在此种情况下须支付违约金，唐晓红的此项诉讼请求并无事实和法律依据，本院不予支持。刘品瑞辩称，刘品瑞与刘建华于2017年3月8日签订《承包转让协议》，刘品瑞已经将相关权利义务概况转移给刘建华，唐晓红认可刘品瑞从《租赁协议》中退出，刘品瑞不再经营北京兴业宾馆，亦不再负有收缴租金等义务。对此本院认为，刘品瑞将北京兴业宾馆转承包给刘建华经营后，并未退出其与唐晓红之间企业承包经营合同的法律关系。根据合同相对性原则，《承包转让协议》的签订主体为刘品瑞和刘建华，仅直接约束二人。唐晓红虽同意刘品瑞转让合同期内经营权，并要求刘建华直接向其付款，但唐晓红与刘品瑞、兰洪之间的《租赁协议》继续有效。现刘建华未能按期足额支付承包费用，唐晓红有权按照《租赁协议》的约定要求刘品瑞、兰洪履行付款义务。故对于刘品瑞的该项辩称意见，本院不予采信。刘建华辩称现有证据不能证明唐晓红承包北京兴业宾馆的有效来源，没有约定具体租赁期限。根据查明的事实，唐晓红与北京兴业宾馆签订《租赁协议》，就承包北京兴业宾馆达成了一致意见，且唐晓红转承包时并未超过原协议约定的租赁期限，故对于刘建华的该项辩称意见，本院不予采信。刘建华辩称北京兴业宾馆所在标的物面积并未达到《租赁协议》约定的2300平方米，要求折抵相关费用，对此本院认为，一方面，《租赁协议》明确载明了承租的特定房屋为北京新发地陈留村南口东侧北京兴业宾馆，计价标准为按套计算，并非按面积计算；另一方面，兰洪、刘品瑞、刘建华均未在合理期限内对房屋建筑面积与约定不符一事提出异议，故对于刘建华的该项辩称意见，本院不予采信。刘建华辩称租赁的标的物大部分为违章建筑，且因手续、消防证等问题多次影响经营，但对上述情况刘建华仅提交了微信截图和收据复印件，未能提交原件，唐晓红对此并不认可，在无其他证据佐证的情况下，对于刘建华的该项辩称意见，本院不予采信。刘建华辩称唐晓红在合同届满期限前强制收房，根据唐晓红与刘品瑞、兰洪签订的《租赁协议》，唐晓红未能按期足额收到承包费，有权收回宾馆。故唐晓红虽于2018年5月26日通知刘建华停业，但不能认为唐晓红的此行为系违约。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘品瑞、兰洪于本判决生效之日起十日内共同向唐晓红支付款项685339元；二、驳回唐晓红的其他诉讼请求。案件受理费12953元，由刘品瑞、兰洪负担10653元（于本判决生效之日起七日内交纳），由唐晓红负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  曹 蕾人民陪审员  廉润有人民陪审员  马 杰二〇二〇年七月二十日法官 助理  魏溶辛书 记 员  杜明婕