云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终569号上诉人（原审被告）：华宁宁州峻杰家电二分店。住所地：云南省玉溪市华宁县宁州街道东风路宁州**内商铺。经营者：张春莉。上诉人（原审被告）：杨俊，男，1967年6月7日生，汉族，住云南省玉溪市华宁县。二上诉人共同委托诉讼代理人：邓伟，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：邓艳敏，女，1988年9月9日生，汉族，住江西省吉安市新干县，现住华宁县。委托诉讼代理人：蔡兰花，云南王家强律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人华宁宁州峻杰家电二分店（以下简称峻杰家电二分店）、杨俊因与被上诉人邓艳敏合同纠纷一案，不服云南省华宁县人民法院（2020）云0424民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。峻杰家电二分店、杨俊上诉请求：撤销原判，改判驳回邓艳敏的全部诉讼请求。事实及理由：一、沈小华于2014年4月29日从吴彬等4人处以租赁形式取得第一层中心商场及第二层商铺使用权，又于2014年11月12日以乐购玛特公司名义将S1-30号全部、S1-33-01部分转租给峻杰家电二分店，吴彬等4人于2014年9月10日将租赁物抵押给平安银行股份有限公司昆明分行。据此，本案诉争的租赁物的抵押人与出租人不是同一主体，且其与沈小华签订租赁合同时并不明知租赁物已被抵押，故沈小华与峻杰家电二分店之间的租赁合同不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条之规定。二、沈小华于2014年4月29日取得第一层中心商场及第二层商铺使用权，吴彬等4人于2014年9月10日办理抵押登记。据此，租赁合同在抵押权设立之前，应适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁合同不受该抵押权的影响”之规定。三、吴彬于2017年4月20日将S1-30、S1-33-01、S1-33-02、S2-03号房屋出租给邓艳敏，但S1-30、S1-33-01号房屋已由峻杰家电二分店自2014年11月实际使用至今，邓艳敏于2018年9月29日竞价取得平安银行债权，说明邓艳敏在竞拍之前已知抵押房屋与峻杰家电二分店之间存在租赁权，但仍继续交易，故应视为邓艳敏对涉案房屋存在租赁权无异议，应作为新的出租人与峻杰家电二分店继续履行合同。四、邓艳敏已经实际取得房屋产权，其利益并未受损，但峻杰家电二分店却无故受到“驱逐”，并将面临巨大经济损失。法院在裁判时应充分考虑各方利益。邓艳敏答辩同意原判。一审归纳邓艳敏诉讼请求：1、依法确认原乐购玛特公司与峻杰家电二分店、杨俊于2014年11月12日签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》无效；2、判令峻杰家电二分店、杨俊将宁州一号一层商铺经营区域内所有物品、家电全部搬离；3、判令峻杰家电二分店、杨俊参照《乐购玛特购物广场租赁合同书》约定的租金向邓艳敏支付自2019年12月7日起至2019年12月31日止的房屋使用费105600元，自2019年1月4日起至2019年12月29日止的电费15000元，合计120600元，截止日后至峻杰家电二分店、杨俊搬离之日止的房屋占用费及水电费另行计算。一审法院认定事实：邓艳敏系华宁心联兴商贸有限公司的法定代表人。2014年4月29日，吴彬（案外人）分别与沈小荣、沈小华（均系案外人）签订《宁州一号商业租赁合同》，将吴彬、储天才、李琼香、蔡美兰4人（均系案外人）共同共有的位于华宁县房屋出租给沈小荣、沈小华，后沈小华以该租赁合同向公司登记机关备案，以承租房屋为公司住所申请成立乐购玛特公司，沈小华被确定为公司法定代表人。2014年9月5日，吴彬等4人将已出租的Ｓ1-30、Ｓ1-33-01、Ｓ1-33-02、Ｓ2-03号房屋为云南白邑建筑工程有限公司提供抵押担保向平安银行股份有限公司昆明分行贷款，同日，吴彬等4人为甲方、沈小荣等3人为乙方、平安银行股份有限公司昆明分行为丙方三方签订《解除房屋租赁三方协议》，明确“甲方与乙方经协商一致，同意在丙方债权未获得清偿并处置该抵押房产时，甲乙双方于2014年4月29日签订的《宁州一号商业租赁合同》自动解除，合同项下的权利义务自行终止”，2014年9月10日，吴彬等4人委托平安银行股份有限公司昆明分行办理房屋抵押登记及解除抵押登记手续。2014年11月12日，沈小华代表乐购玛特公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊签订《乐购玛特购物广场租赁合同书》，将Ｓ1-30商铺的全部、Ｓ1-33-01商铺的部分转租给峻杰家电二分店、杨俊。2017年4月20日，吴彬与邓艳敏签订《租赁合同》，将位于华宁县房屋出租给邓艳敏。2018年6月1日，乐购玛特公司解散并注销。平安银行股份有限公司昆明分行为实现债权，向云南省昆明市中级人民法院申请对吴彬等4人共有的房屋予以执行，人民法院于2017年5月27日作出（2017）云01执719号执行裁定书，对吴彬等4人共有的位于华宁县房屋予以查封、扣押、拍卖、变卖，2016年7月29日，沈小荣等3人与平安银行股份有限公司昆明分行签订《承诺书》，承诺“本公司／本人同意在贵行债权未获得清偿并处置该抵押房产时，本公司／本人与产权人吴彬等4人于2014年4月29日签订的《宁州一号商业租赁合同》自动解除，合同项下的权利义务自行终止”，执行期间，邓艳敏于2018年9月29日通过淘宝网资产处置平台以12000000元竞价获得在该平台委托竞价处置的平安银行股份有限公司昆明分行的债权，平安银行股份有限公司昆明分行与邓艳敏于2018年9月30日签订《债权转让协议》，平安银行股份有限公司昆明分行将其对云南白邑建筑工程有限公司、吴彬、储天才、蔡美兰、李琼香享有的债权转让给邓艳敏，2018年10月17日，邓艳敏以债权人身份向云南省昆明市中级人民法院申请强制执行吴彬等4人共有的位于华宁县房屋，人民法院于2018年2月6日作出（2018）云01执恢12号之一执行裁定书，裁定吴彬等4人共有的位于华宁县房屋归邓艳敏所有，邓艳敏于2019年2月20日对上述房屋办理了产权变更登记手续。2018年12月8日，邓艳敏与华宁心联兴商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，将其所有的宁州一号一层商铺（不含外租区的峻杰家电、玉翠珠宝、鞋柜）出租给华宁心联兴商贸有限公司。2019年1月1日，邓艳敏向峻杰家电二分店、杨俊送达了《退场通知书》，要求峻杰家电二分店、杨俊于2019年1月15日前将商铺内所有物品全部搬离，并将商铺恢复原状，峻杰家电二分店、杨俊拒绝搬离，2019年4月30日，邓艳敏再次向峻杰家电二分店、杨俊送达《退场通知书》，要求峻杰家电二分店、杨俊于2019年5月10日前将商铺内所有物品全部搬离，并将商铺恢复原状，峻杰家电二分店、杨俊仍拒绝搬离。另，2019年2月10日、2019年4月29日，原乐购玛特公司法定代表人沈小华以公司名义向峻杰家电二分店、杨俊发出《解约合同及退场通知书》，要求解除其与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊于2014年11月12日签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》，并将商铺恢复原状。邓艳敏、乐购玛特公司的通知书均粘贴在峻杰家电二分店收银台处。邓艳敏一审庭审中变更峻杰家电二分店的实际经营者杨俊为本案共同被告，经征询各方当事人意见，邓艳敏、峻杰家电二分店、杨俊均表示不需另行指定答辩期、举证期。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定,抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中,沈小华与吴彬协商一致于2014年4月29日签订《宁州一号商业租赁合同》，吴彬将其与储天才、李琼香、蔡美兰共同共有的位于华宁县房屋出租给沈小华，后吴彬等4人又于2014年9月5日将出租给沈小华的上述房屋为云南白邑建筑工程有限公司提供抵押担保向平安银行股份有限公司昆明分行贷款，沈小华又将设定了抵押权的上述房屋中的Ｓ1-30房屋全部、Ｓ1-33-01房屋部分于2014年11月12日转租给峻杰家电二分店及实际经营者杨俊,该转租行为不违反法律规定，且乐购玛特公司、峻杰家电二分店、杨俊对转租合同的效力均不持异议［见（2020）云0424民初147号审判笔录］，该合同合法有效，故邓艳敏提出确认原乐购玛特公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊于2014年11月12日签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》无效的主张，不予支持。相对于吴彬与沈小华签订的《宁州一号商业租赁合同》，乐购玛特公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊签订的转租合同《乐购玛特购物广场租赁合同书》具有从属性，乐购玛特公司将已抵押的财产出租给峻杰家电二分店、杨俊，在平安银行股份有限公司昆明分行申请人民法院强制执行实现抵押权后，邓艳敏通过淘宝网资产处置平台竞价获得在该平台委托竞价处置的平安银行股份有限公司昆明分行的债权，并以债权人身份向人民法院申请强制执行而取得位于华宁县房屋所有权，抵押权实现时，《乐购玛特购物广场租赁合同书》约定的权利义务应当终止履行，《乐购玛特购物广场租赁合同书》对受让人邓艳敏不具有约束力，在邓艳敏履行了通知义务后，峻杰家电二分店及实际经营者杨俊应当按通知协助终止合同权利义务的履行，故邓艳敏主张由峻杰家电二分店及实际经营者杨俊将承租的宁州一号一层商铺区域内的所有物品、家电全部搬离的请求，符合法律规定，予以支持，峻杰家电二分店及实际经营者杨俊提出涉案标的物租赁在前，抵押在后，应适用买卖不破租赁原则，以及邓艳敏未向峻杰家电二分店及实际经营者杨俊签发《退场通知》的辩解意见，与查明的事实不符，不予采纳。邓艳敏取得抵押物的所有权后，与原租赁该抵押物的承租人是否继续履行租赁合同，取决于双方的意愿，新的物权人可按原合同要求承租人继续履行，也可随时终止原合同的履行，邓艳敏于2019年1月1日通知峻杰家电二分店及实际经营者杨俊清场，应当视为邓艳敏要求终止履行原乐购玛特公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》，峻杰家电二分店、杨俊提出沈小华注册的乐购玛特公司与邓艳敏之间应当存在权利义务转让关系，乐购玛特公司将超市转让给邓艳敏之后，峻杰家电二分店、杨俊向心联兴商贸有限公司交纳了2018年的相关费用，邓艳敏认可峻杰家电二分店的实际经营者杨俊和乐购玛特公司签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》的辩解意见，部分采信，虽峻杰家电二分店的实际经营者杨俊和乐购玛特公司签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》约定的权利义务已终止履行，但峻杰家电二分店、杨俊一直使用邓艳敏所有的房屋，应当支付租金，邓艳敏请求参照《乐购玛特购物广场租赁合同书》约定的租金支付房屋占用费的主张符合本案实际，故邓艳敏请求参照《乐购玛特购物广场租赁合同书》约定的租金由峻杰家电二分店、杨俊支付自2018年12月7日起至2019年12月31日止的房屋使用费105600元，2020年1月1日起至峻杰家电二分店、杨俊搬离之日止的房屋占用费参照《乐购玛特购物广场租赁合同书》约定的租金计付的主张，予以支持。邓艳敏请求由峻杰家电二分店、杨俊支付自2019年1月4日起至2019年12月29日止的电费15000元，2019年12月30日起至峻杰家电二分店、杨俊搬离之日止的电费另行计付的主张，与查明的案件事实相符，该主张予以支持。据此，判决如下：“一、由被告华宁宁州峻杰家电二分店、杨俊于判决生效之日起十日内将其承租的宁州一号一层S1-30、S1-33-01商铺经营区域内所有物品、家电全部搬离。二、由被告华宁宁州峻杰家电二分店、杨俊于判决生效之日起十日内按《乐购玛特购物广场租赁合同书》约定的租金支付原告邓艳敏自2018年12月7日起至2019年12月31日止的房屋使用费人民币105600元，并支付自2020年1月1日起至被告华宁宁州峻杰家电二分店、杨俊搬离之日止的房屋使用费;支付原告邓艳敏自2019年1月4日起至2019年12月29日止的电费人民币15000元，按实际使用电量支付自2019年12月30日起至华宁宁州峻杰家电二分店、杨俊搬离之日止的电费。三、驳回原告邓艳敏的其他诉讼请求。”二审中，峻杰家电二分店、杨俊未提交新证据。邓艳敏提交其向供电局缴纳电费的发票共计18张，该发票上的电费是涉案四套房屋的所有电费，直至2020年6月9日的电费其已全部缴纳完毕，欲证明其向峻杰家电二分店、杨俊主张的15000元电费，其已向供电局代缴。为查明（2018）云01执恢12号之一执行裁定书的送达情况，本院依职权到昆明市中级人民法院执行局调取了该院执行局向邓艳敏、华宁不动产登记中心、华宁县房地产交易服务中心送达（2018）云01执恢12号之一执行裁定书的送达回证3份以及谈话笔录、协助执行通知书。经质证，峻杰家电二分店、杨俊对邓艳敏所提交的证据无异议，峻杰家电二分店、杨俊、邓艳敏对本院调取的证据无异议。据此，本院对邓艳敏提交的证据以及本院调取的证据予以采信。经二审审理查明，一审认定事实中除“人民法院于2018年2月6日作出（2018）云01执恢12号之一执行裁定书”，应为“人民法院于2018年12月6日作出（2018）云01执恢12号之一执行裁定书”外，其余事实与本院查明事实相一致，本院依法予以确认。二审另查明，昆明市中级人民法院执行局于2018年12月26日向邓艳敏送达了（2018）云01执恢12号之一执行裁定书。峻杰家电二分店实际经营者杨俊与乐购玛特公司签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》约定：“四……（1）固定租金：每年租金96000元人民币，保证金10000元人民币，总额人民币106000元/年，租金每年一交。《租令期第四年地增10%，两年一循环》”。二审再查明，一审判决在归纳邓艳敏第三项诉讼请求时，即：“诉讼过程中，邓艳敏变更第1、3项诉讼请求为：……3、依法判令峻杰家电二分店、杨俊参照《乐购玛特购物广场租赁合同书》约定的租金向邓艳敏支付自2019年12月7日起至2019年12月31日止的房屋使用费105600元，自2019年1月4日起至2019年12月29日止的电费15000元，合计120600元，截止日后至峻杰家电二分店、杨俊搬离之日止的房屋占用费及水电费另行计算”，存在错误，应为：3、判令峻杰家电二分店、杨俊参照《乐购玛特购物广场租赁合同书》约定的租金向邓艳敏支付自2019年1月1日起至2019年12月31日止的房屋使用费105600元，自2019年1月4日起至2019年12月29日止的电费15000元，合计120600元，截止日至峻杰家电二分店、杨俊搬离之日止的房屋占用费及电费参照《乐购玛特购物广场租赁合同书》另行计算。本院认为，峻杰家电二分店实际经营者杨俊与乐购玛特公司签订《乐购玛特购物广场租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律规定，原房屋所有权人也未提异议，一审认定合法有效并无不当，本院予以确认。综合各方诉辩意见，总结本案争议焦点为：峻杰家电二分店、杨俊应否搬离宁州一号S1-30、S1-33-01号房屋，并向邓艳敏支付相应的房屋占用费和电费？本案中，昆明市中级人民法院于2018年12月6日作出（2018）云01执恢12号之一执行裁定，确认涉案S1-30、S1-33-01、S1-33-02、S2-03号房屋归邓艳敏所有，该裁定于2018年12月26日向邓艳敏送达后生效，邓艳敏于该日取得上述房屋所有权。峻杰家电二分店实际经营者杨俊虽与乐购玛特公司签订《乐购玛特购物广场租赁合同书》，向乐购玛特公司承租涉案S1-30号全部房屋和S1-33-01号部分房屋。但在主租赁合同《宁州一号商业租赁合同》签订后，原房屋所有权人吴彬等4人于2014年9月5日将涉案四套房屋为云南白邑建筑工程有限公司提供担保向平安银行股份有限公司昆明分行贷款，并于同日作为甲方，与乙方沈小荣等3人、丙方平安银行股份有限公司昆明分行签订《解除房屋租赁三方协议》，约定“在丙方债权未获得清偿并处置该抵押房产时，甲乙双方于2014年4月29日签订的《宁州一号商业租赁合同》自动解除，合同项下的权利义务自行终止”，该协议对上述三方均具约束力。之后平安银行股份有限公司昆明分行为实现债权，向云南省昆明市中级人民法院申请对涉案四套房屋予以执行，该院于2017年5月27日作出（2017）云01执719号执行裁定，对涉案四套房屋予以查封、扣押、拍卖、变卖。法院作出裁定对房屋进行查封的行为系对涉案抵押房产进行处置的行为，依据三方协议，吴彬与沈小华、沈小荣签订的《宁州一号商业租赁合同》解除。因次租赁合同对主租赁合同具有从属性，主租赁合同解除，次租赁合同《乐购玛特购物广场租赁合同书》也应解除，故峻杰家电二分店、杨俊要求继续履行该合同的主张不应得到支持。邓艳敏于2018年12月26日取得涉案房屋所有权后，可基于所有权要求峻杰家电二分店、杨俊腾房及支付相应的房屋占用费。关于房屋占用费的金额，峻杰家电二分店、杨俊是基于《乐购玛特购物广场租赁合同书》占有使用房屋，现邓艳敏要求参照该合同支付房屋占用费应予支持。2019年1月1日至2019年12月31日的房屋占用费参照《乐购玛特购物广场租赁合同书》计算为105600元（96000元+96000元×10%），2020年1月1日起至峻杰家电二分店、杨俊搬离之日止的房屋占用费也应参照《乐购玛特购物广场租赁合同书》进行计算。一审判决的起算点超出当事人的诉讼请求，本院予以纠正。关于峻杰家电二分店、杨俊抗辩的因华宁心联兴商贸有限公司强行拆掉其围栏导致其经营面积缩小，房屋占用费应按缩小的面积进行计算，但未提交证据证明，本院不予支持。关于电费，邓艳敏已提交代缴电费的凭证，峻杰家电二分店、杨俊对邓艳敏主张的2019年1月4日至2019年12月29日止的电费为15000元也无异议，故对邓艳敏的该主张予以支持；2019年12月30日至峻杰家电二分店、杨俊搬离之日的电费，由峻杰家电二分店、杨俊按实际使用电量支付。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省华宁县人民法院（2020）云0424民初50号民事判决第一、三项；二、撤销云南省华宁县人民法院（2020）云0424民初50号民事判决第二项；三、由华宁宁州峻杰家电二分店、杨俊于判决生效之日起十日内支付邓艳敏2019年1月1日至2019年12月31日的房屋占用费105600元，并参照《乐购玛特购物广场租赁合同书》的约定支付2020年1月1日至华宁宁州峻杰家电二分店、杨俊搬离之日的房屋占用费;支付邓艳敏2019年1月4日至2019年12月29日的电费15000元，并按实际使用电量支付2019年12月30日至华宁宁州峻杰家电二分店、杨俊搬离之日的电费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2712元，减半收取1356元，二审案件受理费2712元，均由华宁宁州峻杰家电二分店、杨俊负担。本判决为终审判决。本判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年七月九日法官助理龚旭书记员张静