贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5656号 原告：罗昌伟，男，汉族，1968年3月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：林蔓（特别授权代理），系贵州伍尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈广（特别授权代理），系贵州伍尊律师事务所律师。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦****。统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人：李当明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄佳（特别授权代理），系贵州中创联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万涛（特别授权代理），系贵州中创联律师事务所律师。 原告罗昌伟诉被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称“福明房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人林蔓、被告福明房开公司委托诉讼代理人万涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司立即为原告办理七星关区房屋的商品房转移登记有关文书并交付给原告；2、依法判决被告向原告支付逾期办理涉案房屋转移登记并交付有关文书的违约金暂计65519.00元（违约金以474025.00元为基数，自2018年1月30日起每日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至被告交付涉案房屋转移登记的有关文书之日止）；3、依法判决被告退回原告缴纳的燃气开户费、智能水表费、电视系统工料费（闭路电视开户费）3410.00元;4、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：2016年5月24日，原告罗昌伟与被告福明房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的七星关区房屋，购房款为474025.00元，付款方式为一次性付款；被告应当在2017年4月30日前向原告交付房屋；被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；关于办理转移登记的日期，双方未明确约定。合同签订后，原告向被告缴纳了房款和相关契税。但至今被告没有将涉案房屋不动产权属证书办妥并交付原告，被告已经构成违约。 原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告诉请法院判令被告参照金融机构计收逾期代理利息的标准计算的诉请合理合法。 另，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格包含水、电等配套设施的建设安装费。原、被告签订《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水、供电、燃气达到使用条件。因此，被告收取原告的有线电视开户费、天然气开户费、用水开户费、用电开户费的实质为水、供电、燃气、有线电视等设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用包含在商品房价格中，被告另行收取应当退回。 综上，原告诉至法院，请求支持如前诉请。 被告福明房开公司答辩称：1、被告尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，因为消防验收现在还未通过，办理转移登记的条件不成就，所以不能够为原告办理商品房转移登记。2、根据合同第二十二条第5款，第十四条第4款第2项的约定，原告要办理房屋权属登记，需向被告出具委托书，没有出具委托书被告不承担逾期办证违约责任，且原告还应当委托被告向税务部门缴纳契税，产权手续方能办理，原告未履行办理产权手续的义务，被告不应当承担逾期办证的违约金。3、根据合同第二十二条第2款和第3款的约定，合同对于房屋办理所有权初始登记和转移登记的时间及违约责任有明确的约定，合同有约定应当从约定，即被告在商品房交付后90日内没有办理初始登记的，就无法办理转移登记，逾期在360日内的违约责任是已付房屋的0.1%，超过的360日的，如果原告选择继续履行合同，则按照每日已付房款0.01%承担违约金，所以，原告诉请的违约金标准违反双方合同约定。4、因为我国不动产登记制度的出台，直到2018年10月29日才取得案涉争议房屋所涉地块的不动产的使用权证，取得不动产使用权证是房屋办理初始登记的必要条件，故根据合同第一百一十七条的规定，被告在此日期以前应该属于不可抗力因素，不承担违约责任，违约金的起算时间应从2019年9月3日起算，截止到被告办理初始登记之后通知原告交付委托书之日起。5、房屋产权初始登记与转移登记是承继关系，在案涉房屋初始登记未完成的情况下，不能直接认定被告承担逾期办理产权证的责任，并承担违约金。6、如果原告认为合同关于办证的期限及违约金计算没有约定，要适用商品房司法解释，那么原告要求被告承担违约金的诉讼时效应当截止到每案起诉之前往前推三年。7、三通费我公司未收到，且收据上不是我公司盖章，故原告主张我公司退还该笔费用没有事实及法律依据。8、针对原告陈鸣、史旺、罗昌伟案中，因双方已签订补充协议，明确违约金按照日万分之一计算，故原告主张违约金按照银行同类贷款利率1.3倍计算于法无据。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月27日，原告作为买受人与被告福明房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区，建筑面积136.34平方米，套内建筑面积112.11平方米；总价款为474025.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用，买受人采取一次性付款支付；出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属记的委托书，买受人没有出具委托书的，出卖人不承担逾期办证违约责任。”合同还约定了其他事项。2016年5月24日，原、被告双方就交房时间及因交房产生的违约责任等签订了《补充协议》。合同签订后，原告向被告依约支付了购房款474025.00元。2017年11月4日，被告向原告交付了涉案商品房，被告委托贵州省平安盛世物业管理有限公司向原告收取了燃气入户费、智能水表费、电视系统工料费合计3410.00元。 另查明，截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，并不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告履行其付款义务，被告亦向原告交付商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》中对转移登记的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2017年11月4日向原告交付涉案商品房，则被告应于交房之日起90日（2018年2月2日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，故被告应当自2018年2月3日起，向被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已经超过360日，而双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期超过360日的约定，仅勾选了原告选择退房时被告应当承担的违约责任，对原告选择不退房时被告应当承担的违约责任的约定并未进行勾选，应当视为双方未对逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过360日后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额474025.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。原、被告双方签订的《补充协议》并未就逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金进行约定，被告提出按照日万分之一的标准计算该违约金无事实依据，对被告主张的该项抗辩理由，本院不予采纳。 根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的规定，以及原、被告双方所签《商品房买卖合同》之约定，商品房价格包含水、电等配套设施的建设安装费。燃气、水表作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应包含在商品房总款中，被告不能另行向原告收取。故被告向原告收取的燃气开户费、智能水表费、电视工料费共计3410.00元无事实及法律依据，理应予以退还。被告在同类型案件审理过程中多次表示贵州省平安盛世物业管理有限公司系在其委托下向原告代收的前述费用，本案中以该收据非被告公章，主张未收到原告交纳的“三通费”显然有悖诚信原则，故对其提出的该项抗辩主张，本院不予采纳。 因原、被告形成委托代办关系，因此，被告无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付给原告。故对原告主张被告交付涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗昌伟支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以474025.00元为基数，2018年2月3日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告罗昌伟燃气开户费、智能水表费、电视系统工料费共计3410.00元； 三、驳回原告罗昌伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费762.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年七月二十二日 书记员  申开旭