广东省中山市第二人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤2072民初3581号原告：中山市横栏镇格林美域业主委员会，住所地广东省中山市*****************。主要负责人：陈祖帅，男，1962年1月7日出生，汉族，住湖南省衡南县*******，系中山市横栏镇格林美域业主委员会主任。被告：中山市世光创建地产投资有限公司，住所地广东省中山市*******。法定代表人：卢志文，总经理。被告：中山市世光创建物业管理有限公司一分公司，住所地广东省中山市横栏***。主要负责人：郑子雄，总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：吴全彦，广东铭兴律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：陈嘉琪，广东铭兴律师事务所律师助理。原告中山市横栏镇格林美域业主委员会（以下简称格林美域业委会）与被告中山市世光创建地产投资有限公司（以下简称世光地产公司）、中山市世光创建物业管理有限公司一分公司（以下简称世光物业一分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告格林美域业委会的负责人陈祖帅、业委会委员卢兴平，被告世光地产公司、世光物业一分公司的共同委托诉讼代理人吴全彦、陈嘉琪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。格林美域业委会向本院提出诉讼请求：1.世光地产公司、世光物业一分公司向格林美域业委会移交物业管理所需的全部资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）小区残疾人通道的建筑平面图；（五）物业管理所必需的其他资料：如所有车位产权证明文件等。2、世光地产公司、世光物业一分公司依据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定将小区建筑区规划内的停车位出卖或者空置超过三个月以上的车位出租给小区业主使用。事实和理由：1、根据《物业管理条例》第二十九条规定的责任与义务，开发商在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）小区残疾人通道的建筑平面图；（五）物业管理所必需的其他资料：如所有车位产权证明文件等。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。但是案涉小区在前期物业服务合同终止时，世光地产公司、世光物业一分公司仍然未向本小区业委会移交上述大部分资料及设施（有横栏镇住建局法发的通知为证），没有履行一个正常物业公司的义务。这也从另一个方面证明了，该物业公司的信用、责任心很有问题，请法院按照《物业管理条例》要求世光地产公司、世光物业一分公司按照规定进行移交。2、根据《物业管理条例》第五十条的规定，违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。3、根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业务的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。4、根据2020年1月1日开始实施的《中山市停车场条例》中第二十七条及规定的开发商、物业企业与业主之间的利益不对等的，导致车位、车库只售不租的，确立了业主优先原则，并且设定了议价程序，开发商不得擅自制定、提高价格。因不守商业诚信，将其纳入了不守信用国家公共平台曝光。世光地产公司、世光物业一分公司卖楼时向业主们承诺车位只租不麦，而现在却变成了只卖不租，出尔反尔，缺失基本的商业信用，小区现已有多名业主联名上诉。世光地产公司辩称，一、业主委员会没有诉讼主体资格，根据与《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，业务会应当经涉案小区全体业主的三分之二以上多数授权同意，才能代表全体业主进行诉讼。二、关于格林美域业委会要求世光地产公司向其移交物业管理所需资料，没有法律依据。《物业管理条例》第二十九条规定是开发商在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交资料，格林美域业委会并非物业服务企业，世光地产公司没有义务向格林美域业委会移交任何资料。三、在格林美域业委会依法依规选聘物业管理公司的前提下，世光地产公司同意依法依规向物业公司移交法律规定的资料。四、世光地产公司同意按照《中华人民共和国合同法》之规定出租或出售世光地产公司名下车位，世光地产公司名下车位一直是愿意出售或者出租的，只因格林美域业委会聘用物业公司流程违法【广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初14956号民事判决书法院认定格林美域业委会作出的公开招标选聘正式物业服务公司程序违法】，且管理混乱，导致世光地产公司产权车位经常被侵占，无法正常出租出售。世光物业一分公司辩称，一、业主委员会没有诉讼主体资格，根据与《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，业务会应当经涉案小区全体业主的三分之二以上多数授权同意，才能代表全体业主进行诉讼。二、格林美域业委会要求世光物业一分公司向其移交物业管理所需资料，没有实施依据。世光物业一分公司已有材料在撤场前均已移交给业主委员会。世光物业一分公司已于2019年1月9日前向格林美域业委会移交了以下资料、物品：（一）资料：地下室通风施工图、小区电力施工图、配电房竣工资料共计、电梯资料、园林竣工图、公共水电资料。（二）物品：发电房及设备、监控中心及设备、二次供水设备、天台钥匙、三楼平台钥匙、风机房钥匙、电表房钥匙、消防通道钥匙、电井房钥匙、发电机房钥匙、挂号信、邮箱钥匙、空置房钥匙、车位单位账号花名册。三、停车位不属于世光物业一分公司所有，是否出租出售与世光物业一分公司无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。诉讼过程中，格林美域业委会未提交任何证据证明其是经过专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。庭审中，本院询问格林美域业委会本案立案起诉是否经过业主大会表决通过，格林美域业委会明确答复没有经过业主大会决议。本院认为,根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选择业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，格林美域业委会仅仅是业主团体的代表机关和执行机关，其职责范围局限于执行业主团体的决议。凡是依法应当由业主大会决议的事项，经决议之前，业主委员会不得直接处置。业主委员会未经法定人数的业主同意就直接提起诉讼，该行为超越了业主委员会的职权范围。故格林美域业委会在未经业主委员会未经法定人数的业主同意提起诉讼，其诉讼主体不适格，被告世光地产公司、世光物业一分公司的相应抗辩有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回中山市横栏镇格林美域业主委员会的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 朱 鹏二〇二〇年七月十五日书记员 石光灵