广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0703民初4121号原告：广州俊翔物业管理有限公司江门分公司，住所地广东省江门市蓬江区*****************。负责人：喻益和。委托诉讼代理人：何文超，系广东练达律师事务所律师。被告：黄惠容，女，汉族，1980年6月7日出生，住址江门市蓬江区，公民身份号码。原告广州俊翔物业管理有限公司江门分公司（以下简称“俊翔公司”）诉被告黄惠容物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告俊翔公司的委托诉讼代理人何文超到庭参加诉讼，被告黄惠容经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告俊翔公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付物业服务费2911.75元（计算至2019年12月31日，要求按实际拖欠期间计算欠费）；2.判决被告向原告支付逾期付款违约金456.56元（按每日千分之二暂计至2020年2月29日，要求计算至付清欠款之日止）；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是江门市蓬江区********的物业管理公司，被告是*****的业主。原、被告于2017年9月1日签订了《前期物业管理服务协议与业主临时规约》约定，物业服务费按2.5元／月／平方米收取，被告的物业服务费为582.35元/月；被告共拖欠原告2019年8月至2019年12月物业服务费共2911.75元（582.35元/月×5个月）。根据约定，物业费用每2个月合并缴交一次，每单月的15日之前交纳当月及次月的物业服务费用，逾期支付的按照日千分之二支付逾期付款违约金。被告的行为已经严重违反合同约定，原告经多次催告无果，现向人民法院提起诉讼，请法院支持原告全部诉讼请求。原告对其起诉提供以下证据：1.原告营业执照；2.前期物业服务合同；3.被告身份证；4.前期物业服务协议与业主临时管理规约；5.发票；6.催缴通知书；7.催缴通知书邮寄信息；8.房屋交接单、不动产登记信息证明；9.情况说明；10.电梯保养合同；11.绿化养护外包合同；12.绿化养护外包合同补充协议；13.2017-2019年公摊水电费计算明细及水电费发票。被告黄惠容书面答辩称：一、原告存在违反物业服务合同的行为，对违建加建行为不予制止，不履行安全保卫义务，没有按照物业合同规定履行其维护公共设施的义务，没有维护共用娱乐建设设施。原告没有按照合同约定公布管理费用收支账目，没有指定小区业主文明公约，在电梯间和广告牌张贴广告，且收益不属于业主。二、被告已经于2019年6月18日与第三人任其红签订《房屋买卖合同》，并交付钥匙、门禁卡等物品，该情况原告已知晓，第三人系亲自前往原告处交纳管理费及办理施工许可证等费用，原告明知被告已将房屋卖给第三人，也明确收取新业主的物业管理费后，仍以被告拖欠物业费而提起诉讼，违反法律规定。根据合同法先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用，且房屋已并非被告使用，应由实际使用人支付拖欠的物业管理费。被告为其答辩提供如下证据：1.房屋买卖合同；2.装修施工许可证。经审理查明：广州俊翔物业管理有限公司江门分公司于2012年6月15日登记成立，经营范围包括物业管理，房地产中介服务，房地产出租等。2012年6月20日，原告与江门市蓬江区*****（建设单位）签订《前期物业服务合同》，合同约定主要内容：原告自2012年6月20日起为*****提供物业管理服务，物业服务费用按建筑面积每月2.5元/㎡，物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及单项500元以内的维修费用；（3）物业管理区域绿化养护费用；（4）物业管理区域清洁卫生费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（7）公共水电费……。前述合同签订后，原告一直为涉案*****提供物业管理服务至2019年12月底。2017年9月1日，原告与被告黄惠容签订《前期物业管理服务协议》，协议约定主要内容：物业服务费标准为2.5元/月/平方米（最终按物价局收费标准执行），应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业管理费及公共水电分摊费等，每两个月的物业费用合并缴交一次，在每单月的15日前交纳本月和次月的物业服务费用。公共水、电分摊费与物业管理费同时缴纳。如不按约定标准和时间缴纳物业服务费等费用，从逾期之日起每日按应付未付款的千分之二计收逾期付款违约金。涉案江门市蓬江区*****的登记建筑面积为232.94㎡，产权人为黄惠容，黄惠容于2018年2月6日在《房屋交接单》上签名确认。被告黄惠容最后交纳物业服务费时间为2019年7月30日，已交费标准为582.35元/月；经原告核算尚欠2019年8月至2019年12月物业服务费2911.75元（582.35元/月×5个月）。原告催交无果，提起本案诉讼。另，根据原告庭审中的陈述，其在本次诉讼中主张的逾期付款违约金的起算日期是按照当月产生欠费后次月的1日开始计算。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。本案中，建设单位、被告黄惠容分别与原告俊翔公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。对于被告辩称涉案房屋已经买卖，被告并非实际使用人，但经不动产登记查询，涉案房屋所有权未变更登记，根据物权法的相关规定，不动产无权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不发生法律效力，故被告与第三人之间签订的房屋买卖合同未经变更登记，不能对本案原告产生对抗效力。又，根据《物业管理条例》第六条：“房屋的所有权人为业主。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，原告请求被告承担交纳物业服务费用的责任，本院予以支持。对于被告辩称原告物业管理服务不到位，被告未提供相应证据予以证明，同时，物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，如果允许部分业主以不满意物业服务为由拒付物业服务费，则必然导致物业公司因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，导致全体业主的共同利益遭受损害。因此，被告反映管理服务不到位的问题不能构成拒绝支付物业服务费用的充分理由。因被告对物业服务费标准未提出异议，故原告以建筑面积2.5元/月/㎡主张被告支付尚欠的2019年8月至2019年12月物业服务费2911.75元，本院予以支持。被告逾期交纳物业服务费的行为已构成违约，应依照合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。基于前述法律的规定并结合本案的实际情况，被告迟延支付物业服务费用而给原告造成的损失可推定为拖欠的物业服务费总额，原告要求以欠费总额为基数按每日2‰计算利息作为违约金，即相当于年利率72%的标准，明显过高，有失公允，虽然被告未提出调整违约金标准的主张，但鉴于公平原则的考量，避免出现双方之间利益严重失衡的情形，本院依法将逾期付款违约金的计算标准酌情调整为每日万分之六。原告主张以当月产生欠费后次月的1日作为逾期付款违约金的起算日，该情形属原告对自身权利的合理处分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第七条、《物业管理条例》第一条和第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄惠容应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州俊翔物业管理有限公司江门分公司支付物业服务费2911.75元以及逾期付款违约金（2019年8月份的违约金应从2019年9月1日起算，2019年9月份的违约金应从2019年10月1日起算，以此类推，以每月应交的物业服务费为基数按每日万分之六的标准计算计至实际给付之日止）；二、驳回原告广州俊翔物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取为25元，由被告黄惠容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 黄银平二〇二〇年七月十三日法官助理 陈 华书 记 员 容丽萍