广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初13783号原告：张峰，男，1992年7月10日出生，汉族，住山西省翼城县。被告：佛山中交房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇水藤村工业大道二巷**之四，统一社会信用代码91440606MA4X8AM21X。法定代表人：任晓峥，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵瑰丽，女，该公司员工。原告张峰诉被告佛山中交房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告张峰、被告佛山中交房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告已交房款183201元、已交律师服务费780元合计183981元；2.判决被告支付已交房款产生的利息6000元（利息自交付房款之日起按照年利率5%计算暂计至起诉之日为6000元，之后续计至实际返还至日止）、交通费用1000元及精神、劳务损失费20000元；3.判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告非本市户籍，购房前无社保、无个人所得税缴纳证明，在此之前，对本市政府住房政策完全不了解。2019年11月29日，佛山市政府，明确佛山本科以上，首套房不受户籍、个税、社保限制。2019年12月1日，被告以政府公告为噱头，说房价要涨，今日不买，明天贵几万，可以先交首付，社保满一年再网签，被告开发商存在欺诈消费者行为。被告开发商存在违规销售行为，原告不符合购房资格，且不能网签，合同违反国家限购规定，系无效合同。被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求，被告认为，本案商品房买卖合同，是合法有效，即使本案合同需要解除，其过错方在原告，原告明知自己没有购房资格，依然前往被告处认购房屋签订商品房买卖合同，且一再承诺遵守佛山市的购房政策，所以被告不应就利息、交通费、劳务费、诉讼费等相关费用承担责任，本案律师服务费由广东创誉律师事务所收取，不是被告收取，被告没有退还义务。因原告现在没有购房资格，至今无法进行合同备案。本院经审理认定事实如下：2019年12月3日，原告（认购方）与被告（出售方）签订了《中雅江湾豪庭认购书》，由原告认购被告开发的位于佛山市顺德区XXX镇XXX洋房XXX号物业（以下简称案涉物业），该物业用途为住宅，建筑面积为120.17平方米，其中套内面积约为95.9平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为24.27平方米，案涉物业认购价优惠后为1832013元，带标准装修。双方约定定金20000元，其中第一期楼款163201元于2019年12月6日前付清，第二期楼款368812元于2020年3月3日前付清，同时办理1280000元的银行按揭手续。认购书又约定，原告须于2019年12月6日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件，并商定委托广东创誉律师事务所代为办理该物业买卖签约过程中的全部手续。原、被告分别在认购方、出售方落款处签字、按捺手指印或加盖公章，谭靖薇、刘婵娟在出售方销售代表处签字。同日，原告向被告支付了定金20000元，由被告向原告出具了收款收据。原告向广东创誉律师事务所出具委托书，委托其代为处理案涉物业的签约事宜，原告为此向广东创誉律师事务所支付了律师服务费780元。签订上述认购书同时，原告按照被告出具的购房人申明陈述书填报了购房人申报承诺，陈述书载明购房人已详细阅读并清楚知晓《佛山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（佛府办[2016]52号）、《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行房地产调控政策有关措施的通知》的规定，购房人承诺遵守限购政策规定等，原告在购房人处签名并按捺手指印。2019年12月6日，被告出具《购房承诺书》，除对上述内容进行确认之外，亦载明购房人承诺违反住房限购政策规定导致购房合同无效或解除，所购住房不能办网上签约、房屋登记手续，以及网上签约信息被注销、房屋登记被撤销等情形，由购房人承担由此造成的一切法律责任等，原告作为购房承诺人在该承诺书上签字并按捺手指印。2019年12月6日，原、被告签订合同编号为XXX《商品房买卖合同》（预售）（以下简称案涉合同），对认购书约定的付款方式等内容进行确认，另约定余款1280000元应于2019年12月5日前向银行或公积金中心（贷款机构）申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，案涉合同第十一条第一项约定，出卖人应当在2021年5月1日前向买受人交付该商品房。第十九条第一项约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。同日，原告向被告支付了第一期款项163201元，由被告向原告出具了收款收据。另查明，佛山市人民政府于2016年10月7日发布《佛山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（佛府办[2016]52号），该文件第二条通知为“对部分区域执行限购和差别化住房信贷政策。自即日起，在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇执行新建商品房住房限购政策和差别化住房信贷政策。”该文第二条第一项第2点内容为“非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，可在上述区域购买一套新建商品住房”。2017年3月24日，佛山市人民政府发布《佛山市人民政府办公室关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》（佛府办函[2017]190号），对佛府办[2016]52号文中有关新建商品住房限购的政策内容进行调整，其中第三条通知如下：非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在限购区域购买新建商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳一年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。截止双方签订案涉合同之日，佛山市政府对非本市户籍人员在佛山市购房的上述限购政策并未进行调整。2019年11月29日，佛山市人力资源和社会保障局、佛山市住房和城乡建设局发布《佛山市人力资源和社会保障局、佛山市住房和城乡建设局关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，就完善人才住房政策补充通知如下：一、认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受我市户籍人口购房政策。二、在我市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。再查明，案涉物业于2019年1月11日取得广东省佛山市顺德区商品房预售许可证，编号为顺预许字第XXX号。原告户籍地为山西省翼城县，非本地户籍人员，购买案涉物业时尚未在本地购买社会保险，并不具有购买案涉物业的购房资格，亦不具备人才购房条件，原、被告均知晓上述情况，双方协商由原告购买一年社保获得购房资格。案涉合同因原告不具有购房资格尚未进行网签，亦未向案涉物业所在地房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门进行商品房预售合同登记备案手续。原告缴纳第一期款项后，并未依约缴纳第二期房款，并通过微信或到售楼部现场表示不想购房并要求退房款。双方协商未果，原告于2020年6月3日诉至本院。本院认为，原、被告签订的案涉合同，关于合同价款、付款方式、案涉物业等基本内容的约定均属双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原告诉称被告谎称涨价等存在欺诈行为，违反限购政策合同应属无效。本院认为，商品房价格受市场调节，最终由双方协商确定，被告并非对已知事实的虚假陈述，仅为一种销售策略，原告亦可自行判断，本院认定不存在其所称的欺诈行为，限购政策并非国家法律、行政法规，属政策性文件，不属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定中的合同无效的法定情形，故案涉合同不应认定为合同无效。关于案涉合同应否解除，双方当事人签订合同之前，佛山市人民政府发布的《佛山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（佛府办[2016]52号）、《佛山市人民政府办公室关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》（佛府办函[2017]190号）尚在有效执行期限内，被告庭审中陈述，销售人员一般均会查问购房者有无购房资格，通常也会建议购房者购买一年社保后进行网签，这与原告提交的与被告销售人员刘婵娟、谭靖薇的聊天记录一致，即原、被告对原告在购房时并不符合购房条件均是明知的，并且在被告的引导下，双方协商由原告购买一年社保满足购房资格之后再进行合同网签及合同备案以规避现时的政府限购政策，但是，上述文件属于政府行为，是不被双方当事人左右的客观存在，即便双方签订了案涉合同并采取一定的措施促进案涉合同的履行，也无法改变由此而设定的原告不具有购房资格、案涉合同存在履行障碍的客观事实，故合同任何一方均应享有法定的合同解除权。本院于2020年6月23日将起诉状副本及应诉材料送达至被告，案涉合同于2020年6月23日解除，原告基于该合同解除的法定后果进行主张，请求被告返还已交房款183201元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于律师服务费应否返还，双方在认购书中约定委托广东创誉律师事务所代为办理案涉物业买卖签约事宜，且实际由原告向广东创誉律师事务所出具委托书并由广东创誉律师事务所收取该律师服务费，属双方之间的服务合同纠纷，本案中不作处理。关于原告请求的利息、交通费、精神及劳务损失费应否支持，案涉合同不能履行的原因为原告不享有购房资格，双方在签订合同时均明知案涉合同不具备合法履行条件，故对因此导致合同解除的后果存在同等的过错，应各自承担因此造成的法律后果，原告诉称，被告承诺为其办理人才绿卡获取购房资格，从原告提交的证据中仅显示被告向原告询问是否具有申请人才卡相应的资格证书，并未有此承诺，且之后原告实际按照被告的引导用缴纳社保的方式获取购房资格，合同无法履行与此亦无关联。综上，原告请求被告支付自交付房款之日起至实际返还房款之日止资金被占用的利息损失，理据不足，本院不予支持；原告并未举证产生交通费用及劳务费用的相关证据，精神损失费亦非财产纠纷案件的法定赔偿项目，故其主张的交通费及劳务费、精神损失费理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告佛山市中交房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张峰返还房款183201元；二、驳回原告张峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4464.72元，减半收取计2232.36元，财产保全费1439.91元，合共3672.27元（原告张峰已预交），由原告张峰负担250.27元，被告佛山中交房地产开发有限公司负担3422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宋小静二〇二〇年七月十七日书记员  赖冠华