广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0981民初1543号 原告：中国农业银行股份有限公司北流市支行，住所地北流市二环西路**。统一社会信用代码：91450981619748020N。 代表人：罗海华，该支行行长。 委托诉讼代理人：赖福文，男，该行职工。 被告：吴烽，男，1983年8月28日出生，汉族，住北流市。 被告：广西天美企业集团有限责任公司，住，住所地北流市城北二路**城市时代**一社会信用代码：91450900697606466X。 法定代表人：李向东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李红桦，女，该公司职工。 原告中国农业银行股份有限公司北流市支行（以下简称北流农行）与被告吴烽、广西天美企业集团有限责任公司（以下简称天美集团）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用简易程序于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告北流农行的委托诉讼代理人赖福文、被告天美集团的委托诉讼代理人到庭参加诉讼；被告吴烽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北流农行向本院提出诉讼请求：1、被告吴烽、天美集团返还原告北流农行贷款本金383623.52元及利息3128.23元（计至2020年2月20日止，此后利息继续按合同约定计算至还清之日止）；2、原告北流农行对被告吴烽位于北流市东湖一号2栋1单元1801号房产折价或者以拍卖变卖的价款优先受偿；3、本案诉讼费用全部由被告吴烽、天美集团承担。 事实和理由：被告吴烽、天美集团于2017年6月28日与原告北流农行签订借款合同编号为45020120170049904的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同），约定被告吴烽向原告北流农行借款41.5万元，借款期限20年，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人可以提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。借款抵押物为被告吴烽名下的位于北流市（以下简称1801号房），商品房买卖合同编号为：201705270011。抵押人被告吴烽自愿为吴烽在贷款人处形成的下列债务提供担保，保证人天美集团提供阶段性保证担保：借款人与贷款人已形成的下列主合同项下尚未受偿的借款本金及其相应的利息、罚息、复利、违约金费用等。被告吴烽2017年6月28日向原告北流农行申请借款41.5万元，到期日为2037年7月20日，目前该笔贷款已形成逾期。同时经原告北流农行贷后检查发现被告吴烽的还款能力发生重大不利变化，被告吴烽无法履行还款责任，不能归还原告北流农行贷款利息，原告北流农行于2019年11月22日向被告吴烽、天美集团发出“提前到期催收通知书”并经被告天美集团签章确认，被告吴烽已失联，未签字，被告吴烽没有按照约定归还贷款本息，截至2020年2月20日止，尚欠借款本金383,623.52元及利息3,128.23元。 被告天美集团辩称，解除被告吴烽与天美集团签订的商品房买卖合同，按原价收回1801号房，对原告北流农行的诉讼请求和事实理由没有异议。 被告吴烽没有向本院提出答辩意见，亦未向本院提供证据。 本院经审查认定案件事实如下： 原告北流农行是依法成立并领取了营业执照、金融许可证的金融机构。被告天美公司是依法成立从事房地产开发经营、投资管理等的具有独立法人资格的企业，于2018年11月8日变更企业名称为天美集团。 2017年5月18日，以被告天美公司为出卖人与被告吴烽为买受人签订合同编号为201705270011的《商品房买卖合同》一式陆份，主要约定：1．买受人购买出卖人的1801号房。2.1801房总价款518876元。买受人应当于2017年5月18日前支付首期房价款103876元，占全部房价款的20%。余款415000元向银行申请贷款支付。被告天美公司、吴烽分别在合同落款出卖人、买受人处加盖合同专用章或签名、捺印。2017年6月6日，该合同办理了备案登记手续，备案登记号为（东湖一号）备字第201705270011号。 2017年6月19日，被告吴烽向原告北流农行递交《个人信贷业务申请表》，以1801号房作抵押向原告北流农行申请个人住房一手房贷款41.5万元，并于同日出具一份《同意房产抵押承诺书》给原告北流农行收执。 2016年6月28日，以原告北流农行为贷款人与被告吴烽为借款人及抵押人、被告天美公司为保证人签订借款合同一式肆份，主要约定：1．借款金额41.5万元。2．借款期限20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。3．借款利率采用基准利率方式执行。执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整。4．借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名天美公司北流分公司，账号20×××03。5．本合同的还款方式为等额本息还款方式。还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日。6．本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人天美公司提供连带责任保证担保，抵押人吴烽以1801号房提供抵押担保。7．阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。8．借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。9．借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。10．本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。原告北流农行、被告吴烽、天美公司分别在落款贷款人、借款人、抵押人、保证人处加盖公章、合同专用章或签名、捺印。2017年11月13日，原告北流农行与被告吴烽前往北流市不动产管理部门办理了1801号房抵押预告登记手续【不动产登记证明：桂（2017）北流市不动产证明第0008875号】。 2017年7月21日，原告北流农行将借款41.5万元发放至被告天美公司北流分公司20×××03账户，并出具《借款凭证》。《借款凭证》主要记载：借款人吴烽，借款金额41.5万元，借款日期2017年7月21日，到期日期2037年7月20日，还款方式等额本息还款，还款日20，执行利率4.9%，逾期利率7.35%。 上述借款发放后，被告吴烽未能按约定按期还本付息，截至2020年2月20日，尚欠原告北流农行借款本金383623.52元，利息3128.23元。 上述事实有当事人陈述和原告北流农行提交的业务申请表、商品房买卖合同、同意抵押承诺书、借款合同、不动产登记证明、贷款发放通知单、借款凭证、还款本息情况及还款明细等证据证实并附卷佐证。 本院认为，原告北流农行与被告吴烽、天美集团前身天美公司签订的借款合同，是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，借款合同依法成立、有效，各方当事人均应恪守。原告北流农行按约已向被告吴烽发放了借款41.5万元，被告吴烽没有按约定按期还本付息，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定，原告北流农行主张被告吴烽归还借款本金383623.52元及相应利息的诉讼请求，证据确实、充分，理由成立，本院依法予以支持。利息的计算办法：截至2020年2月20日，利息3128.23元；以借款本金383623.52元为基数，从2020年2月21日起至实际清偿之日止，按在中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率上上浮50%计。 在借款合同中，被告天美集团自愿为被告吴烽的借款提供阶段性连带保证担保，但1801号房至今未能办理权属证书，按双方“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”的约定，被告天美集团对本案借款仍处于保证期间。根据《中华人民共和国担保法》第七条、第十八条、第二十一条的规定，被告天美集团应对本案借款本息承担连带清偿责任，原告北流农行主张被告天美集团对本案借款承担返还责任显属不当，本院予以更正。被告天美集团承担保责任后，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，有权向被告吴烽追偿。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，1801号房虽然办理了抵押预告登记手续，但此登记情形属于抵押权预设，是一种可期待的权利。抵押预告登记不等同于抵押登记，作为抵押人的吴烽有可能因未最后取得1801号房的所有权，而不能办理抵押登记。因此，在1801号房确定物权前，本案抵押物的抵押权还未设定，即原告北流农行目前并非抵押权人，无权主张1801号房的优先受偿权。 被告天美集团辩称解除与被告吴烽签订的商品房买卖合同，按原价收回1801号房，但本案为金融借款合同纠纷，商品房买卖合同能否解除，被告天美集团能否按原价收回房屋，不在本案处理范围内，且本案处理结果并不影响被告天美集团通过另行起诉主张权利，故本院对其辩称不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第七条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴烽归还原告中国农业银行股份有限公司北流市支行借款本金383623.52元； 二、被告吴烽支付原告中国农业银行股份有限公司北流市支行利息（利息的计算办法：截至2020年2月20日，利息3128.23元；以借款本金383623.52元为基数，从2020年2月21日起至实际清偿之日止，按在中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率上上浮50%计）； 三、被告广西天美企业集团有限责任公司对上述判决第一、二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司北流市支行的其他诉讼请求。 上述判决金钱给付义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7102元，减半收取3551元（原告已预交），由被告吴烽、广西天美企业集团有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7102元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  杨 东 二〇二〇年七月九日 法官助理  邓水金 书 记 员  黎倍兰