上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初2717号原告(反诉被告)：上海翔建机械设备租赁有限公司，住所地上海市普陀区杨柳青路******。法定代表人：张润元，执行董事。委托诉讼代理人：王曙，上海市功茂律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海文亚仓储服务有限公司，住所地上海，住所地上海市青浦区朱家角镇康业路******>法定代表人：高文明，执行董事。委托诉讼代理人：包永祥、周梦原，上海文飞永律师事务所律师。原告(反诉被告)上海翔建机械设备租赁有限公司(以下简称翔建公司)与被告(反诉原告)上海文亚仓储服务有限公司(以下简称文亚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)翔建公司委托诉讼代理人王曙，被告(反诉原告)文亚公司法定代表人高文明及委托诉讼代理人包永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)翔建公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令终止2017年6月13日签订的《场地租赁协议书》；2、要求文亚公司搬离位于上海市嘉定区南翔镇翔江路XXX号的场地并归还翔建公司；3、要求文亚公司支付自2019年6月1日起至场地实际返还之日止的场地租赁费(按照38万元/年的标准计算)；4、要求文亚公司支付逾期支付租赁费滞纳金1,900元及逾期付款利息(以未付场地租赁费为本金，自2019年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止)，审理中，翔建公司撤回了该项诉请；5、审理中，翔建公司追加诉请，要求被告文亚公司支付2019年5月至2020年3月的电费4,260元。事实和理由：2017年6月13日，翔建公司与文亚公司签订《场地租赁协议书》1份，约定：翔建公司将位于上海市嘉定区南翔镇翔江路XXX号西面场地租赁给文亚公司用作仓储使用，租期4年(自2017年6月1日起至2021年5月31日止)，场地租金38万元/年，先付后用，租金每半年支付一次即19万元，逾期支付按年租金的0.6%支付滞纳金，如三个月后仍未支付的，翔建公司可以终止租赁协议。协议书签订后，文亚公司一直按约支付租金。2019年5月13日，文亚公司向翔建公司发出《申请报告书》，要求退场(即终止租赁)及协商租金事宜。自此开始，文亚公司便未再支付租金也未迁出租赁场地。翔建公司多次催要无果，遂诉至法院。被告(反诉原告)文亚公司辩称，文亚公司在承租场地建造了大量违章建筑用以经营使用，故《场地租赁协议书》属于无效；在使用过程中，违章建筑被政府于2018年3月责令拆除，故《场地租赁协议书》实际已经终止履行，至2018年11月违章建筑被拆除时，文亚公司已经搬离了租赁场地。综上，文亚公司不同意翔建公司的诉请，并提起反诉：1、要求确认《场地租赁协议书》无效；2、要求翔建公司返还保证金10万元；3、要求翔建公司返还1.2亩土地的租金424800元(其中2011年3月10日至2017年6月12日期间按照4万元/亩/年计算，2017年6月13日至2018年12月30日期间按照7.6万元/亩/年计算)；4、要求翔建公司返还2019年1月至2019年5月期间的租金158333元(按照5亩，每亩7.6万元/年计算)。事实和理由：2011年3月10日，文亚公司以上海吉明实业有限公司(以下简称吉明公司)的名义与翔建公司签订《租赁协议书》，约定翔建公司将位于上海市嘉定区南翔镇翔江路XXX号的5亩场地租赁给文亚公司用于仓储使用，文亚公司在场地上建造房屋后因部分场地位于高铁红线内被政府征收，故有1.2亩土地被收回，1500平方米房屋被拆除，文亚公司为此损失了100多万元，但文亚公司仍按照5亩土地的租金标准一直向翔建公司支付租金至2019年5月30日。期间，因场地上的房屋于2018年3月被政府责令拆除(2018年11月底全部拆除)，文亚公司一直未能正常经营，为此，文亚公司于2019年初通知翔建公司要求退场并于2019年5月应翔建公司要求提交了《申请报告书》，但翔建公司一直不予协商。针对反诉，翔建公司辩称，2011年3月10日《租赁协议书》系翔建公司与吉明公司签订，与本案无涉，吉明公司承租期间搭建物的拆除亦与本案无涉，文亚公司以承租面积减少为由要求返还租金无事实依据；保证金确已收取，翔建公司同意返还。经审理查明：位于上海市嘉定区南翔镇翔江路**西面场地及11间房屋(以下简称系争场所)属翔建公司所有。该场所原由吉明公司向翔建公司承租用于仓储经营(双方于2011年3月4日签订《租赁协议书》，约定租期自2011年3月10日至2021年3月10日)，吉明公司在承租期间另行搭建了部分建筑物，后因涉及违建，部分搭建物被拆除。2017年5月3日，翔建公司与吉明公司达成会议纪要，确定：因吉明公司营业执照已注销，故翔建公司与吉明公司间签订的《租赁协议书》中止，吉明公司承诺承租期间搭建的建筑自行无条件拆除，吉明公司另提出由文亚公司与翔建公司就系争场所的租赁签订新的租赁协议。之后，翔建公司与文亚公司于2017年6月13日签订《场地租赁协议书》1份，约定：翔建公司将系争场所租赁给文亚公司用作仓储使用，租期4年(自2017年6月1日起至2021年5月31日止)，场地租金38万元/年，先付后用，租金每半年支付一次即19万元，逾期支付按年租金的0.6%支付滞纳金，如三个月后仍未支付的，翔建公司可以终止租赁协议；文亚公司应支付保证金为10万元。《场地租赁协议书》另约定：翔建公司严禁文亚公司擅自搭建临时建筑物，如有搭建，在协议终止后文亚公司应自行拆除，翔建公司不作任何补偿。《场地租赁协议书》签订后，文亚公司支付了保证金10万元并开始使用系争场所，租金亦按约支付至2019年5月31日。期间，因文亚公司使用的房屋中有部分系吉明公司租赁期间遗留未拆除的违建，该部分搭建物于2018年11月被拆除(审理中文亚公司称其已获得了该部分搭建物的拆违补偿)。2019年5月13日，文亚公司向翔建公司提交了《申请报告书》1份，称：由于废铁打包经营停滞造成巨大经济损失，无力承担租费，故申请退场，希望翔建公司支持及配合并协调租金。但之后双方未就退场事宜达成一致，而文亚公司自2019年6月起不再支付租金，故翔建公司诉至本院。审理中，翔建公司与文亚公司于2020年5月13日完成了系争场所的返还交接。以上事实，有《租赁协议书》、《场地租赁协议书》、《申请报告书》等及庭审笔录为证。本院认为：翔建公司与文亚公司签订的《场地租赁协议书》系双方真实意思的表示，协议书约定的租赁标的即系争场所属翔建公司合法所有，而文亚公司实际使用中被拆除的违建非由翔建公司建造且不属于租赁标的，故该协议书不违反相关法律法规，当属有效，双方均应按约履行，在实际履行中，文亚公司以经营遭遇困难、无力承担租金为由提出提前解除协议，不符合协议的约定，翔建公司有权不予认可，而在双方未能就提前解除达成一致的情况下文亚公司就不再按约支付租金，其行为构成违约，翔建公司据此主张解除《场地租赁协议书》符合约定，本院予以支持，解除日期以本案诉状副本送达文亚公司之日(即2020年3月24日)确定。协议解除后，文亚公司应将系争场所返还翔建公司并承担截止系争场所返还之日止的租金及使用费，本案中，文亚公司租金支付至2019年5月31日，其虽称于2018年11月就搬离系争场所，但未有证据表明其向翔建公司返还了系争场所，故系争场所返还日期应以双方办理交接手续的2020年5月13日确定(因系争场所已返还，本案对此不再处理)，因此文亚公司应承担自2019年6月1日起至2020年5月13日止的租金及使用费，现翔建公司以约定的租金标准(即38万元/年)主张上述费用(经计算为36.2万元)，于法有据，本院予以支持，而翔建公司收取的保证金10万元应返还文亚公司。翔建公司主张的电费因无相关证据，本院不予支持。至于文亚公司以租赁面积减少为由要求返还租金的反诉请求，本院认为，《场地租赁协议书》未明确系争场所的面积，租金的计算方式亦是以按年租金38万元确定，非按照面积计价，而文亚公司已实际接收系争场所投入使用并一直按照38万元/年的租金标准支付租金，未有证据表明其曾就租赁面积及租金标准提出过异议，故对文亚公司的该反诉请求，本院不予支持。审理中，翔建公司撤回了滞纳金及利息的诉请，于法无悖，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条及第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海翔建机械设备租赁有限公司与被告(反诉原告)上海文亚仓储服务有限公司间的《场地租赁协议书》于2020年3月24日起解除；二、被告(反诉原告)上海文亚仓储服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海翔建机械设备租赁有限公司租金及使用费36.2万元；三、原告(反诉被告)上海翔建机械设备租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海文亚仓储服务有限公司保证金10万元；四、被告(反诉原告)上海文亚仓储服务有限公司其他反诉请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4,314元，减半收取2,157元，由被告(反诉原告)上海文亚仓储服务有限公司负担(应于本判决生效后7日内付至本院)；反诉受理费5315.66元，由被告(反诉原告)上海文亚仓储服务有限公司负担4,537.54元，原告(反诉被告)上海翔建机械设备租赁有限公司负担778.12元(应于本判决生效后7日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张奚二〇二〇年七月二十八日法官助理 张浩书 记 员 朱雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。