广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初442号 原告：凌朝波，男，1977年11月5日出生，住广西兴业县。 委托诉讼代理人：李东军，广西业丰律师事务所。 被告：黄庆，男，1964年10月14日出生，汉族，住玉林市玉州区。 被告：黄强，男，1967年9月7日出生，汉族，住玉林市玉州区。 被告：陈建芬，女，1973年2月28日出生，汉族，住玉林市玉州区。 被告：黄阳，男，1972年4月9日出生，汉族，住玉林市玉州区。 四被告委托代理人：李天恒、李秋芸，广西金大地律师事务所律师。 原告凌朝波与被告黄庆、黄强、陈建芬、黄阳租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开本案现已审理终结。 原告凌朝波向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2013年2月19日签订的《租赁土地合同书》;2、判令被告退回原告的押金人民币15000元；3、判令被告退回原告预付的租金37949元、中途甲方占用场地租金4712元、预付电费2700元；4、判令被告赔偿原告租赁场地建设投资损失221278元、机械设备贬值处理损失61441.8元、停业损失63028.8元(2、3、4项合计406109.6元）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月19日，经原、被告协商一致，签订《租赁土地合同书》，甲方将位于林市玉州区黑石岭西面场地（东至黑石岭原取土下，西至马塘水泥路，南至原有工棚范围内，北至原淡肥厂围墙出32米为界）面积约3000平方出租给乙方使用，租赁期限20年，自2013年3月1日至2033年3月1日止，每年租金50000元人民币，每年农历十二月二十前一次付清下一年租金。甲方另收取乙方押金15000元，如合同终止，押金如数退回给乙方，并约定双方其他权利义务。合同签订后，双方开始按约定履行合同。2018年8月，被告黄阳突然提出终止合同，要求原告马上搬走，并安排人员来拆除场地电线，经第三方出面协调后，被告才同意由原告继续履行合同。2019年4月19曰，被告违反约定单方面发出《终止租赁土地合同通知书》,声称原、被告2013年2月19日签订的《粗赁土地合同书》作废，并强令原告一个月内搬离租赁场地。2019年5月21日，被告黄阳、黄庆、黄强采用非法手段强行切断原告租用场地正在使用的电源，原告厂房被迫停工。虽经原告多次、多方交涉，但被告连续停电时间超过72天未按约定提供电源，致使原告家具厂一直处于瘫痪状态未能恢复生产，直接经济损失超过了150万元。被告的行为己违反双方合同约定并严重侵害了原告的合法权益，现乙方要求甲方退回原告的押金人民币15000元、退回原告预付的租金37949元、中途甲方占用场地的租金4712元、预付电费2700元；赔偿原告租赁场地建设投资损失221278元、机械设备贬值处理损失61441.8元、停业损失63028.8元，合计406109.6元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》及有关法律规定，现特向贵院具状起诉，请人民法院依法判如所请。 被告黄庆辩称，一、答辩人同意解除涉案《租赁土地合同书》。被答辩人是一家从事木材加工的个体工商户玉林市玉州区凌弟木器店（以下简称木器店）的经营者。2013年2月19日答辩人与被答辩人签订了《租赁土地合同书》，双方约定答辩人将位于玉林市玉州区黑石岭西面的场地出租给被答辩人使用，租赁期限20年，从2013年3月1日至2033年3月1日。租赁期间被答辩人对租赁土地可根据其需要进行建设，但不得损坏原有建筑物不十分需要，要经答辩人同意，被答辩人无权擅自转租，如果答辩人同意被答辩人转租转租超出5万元部分由双方分成。合同签订后，被答辩人并没有切实履行合同义务，存在未经答辩人同意擅自拆除租赁场地内原有建筑物行为，答辩人的电户同时供商家租户使用，被答辩人在其负责代收电费期间，隐瞒实际电费价格，多收其他二租户的电费2万多元，导致有预租户不再承租答辩人的成立，而中途退场给答辩人造成巨大损失，被答辩人未经告知答辩人擅自转租租赁场地给第三人使用，甚至因第三人设备功率过大原因造成电路跳闸多次，造成其他二租户的用电中断。现已被答辩人的种种违约行为，为经多次沟通无果后，答辩人提出终止合同，要求后经南江街道司法办调解未果，被答辩人提起诉讼，也主张解除涉案租赁合同，由于积极与被答辩人的严重违约行为，导致合同无法继续履行，答辩人同意解除双方于2019年4月19日签订的土地租赁合同书。二、关于被答辩人的其他诉讼请求问题1、关于押金。答辩人已收取被答辩人15000元租赁在最后一年抵作租金。被人要求解除租赁合同，被答辩人也诉请解除涉案租赁合同，但被答辩人目前尚未腾退租赁场地给答辩人管理，租赁场地腾退时还需检查原建筑物有无损坏情况化，由于租赁场地是答辩人，岭塘村23农田设的，之后再转租给被答辩人，对于已被损坏的建筑物，如岭塘村二十三农经社同意豁免赔偿责任，则答辩人可以将15000元押金如数退还给被答辩人，否则押金退还问题将视被损坏建筑物的修复状况另行处理。2、关于预付电费。2019年6月11日之前的电费，答辩人已交，但2019年6月12日之后的电位至今被答辩人未交代，涉案租赁场地交还答辩人管理且结清所欠电费后，所预收的2700元电费可退还给，被答辩人。3、关于诉请退还已付租金。首先按涉案租赁合同约定租金每年交一次，先交后使用，被答辩人原已交付，2019年3月1日至2020年2月29日止的租金5万元，现租赁合同关系未正式解除，被答辩人至今未腾退，租赁场地给答辩人管理，向诉请退还租金37949元，没有事实和法律依据，其次被答辩人诉请答辩人曾中途占用场地，没有事实依据，故被答辩人诉请答辩人退还租金4712元不能成立。4，关于诉请赔偿各项损失。及被答辩人所谓的建设投资损失及机械设备贬值处理损失，被答辩人所提供的绝大部分交款凭证均不是正式发票，甚至部分涉案合同订立之前的收据，部分收据无客户名称，这些凭证无法证明，被答辩人你是证实问题，对于被答辩人所谓的停业损失，被答辩人所提供的监视收据被答辩人是领取了营业执照的经营者，其营业收入及盈利情况应以纳税记录为准，被答辩人没有提供纳税资料及正规发票无法证明被答辩人拟证实的停业损失事实，此外被答辩人所经营的木器量所取得的排放污染物许可证有效期已于，017年12月31日届满，则自2018年1月1日起，该木器店的经营属于未取得排污许可证册，涉及不合法经营的权益不受法律保护；，同时涉案合同无法继续履行，是由于被答辩人在租赁期间存在严重违约行为所致，责任也在于被答辩人因此被答辩人相关赔偿，损失的诉请依法不能成立。综上所述，答辩人与被答辩人签订的租赁土地合同书可以解除租赁合同押金、预付电费可视实际情况处理，被答辩人诉求答辩人退还已付租金及赔偿建设投资损失、机械设备贬值处理损失、停业损失没有事实和法律依据，应当予以驳回。 被告黄强、陈建芬、黄阳辩称，被答辩人是一家从事木材加工的个体工商户玉林市玉州区凌弟木器店的经营者。2013年2月19日，被答辩人与本案另一被告黄庆签订《租赁土地合同书》，黄庆将位于玉林市玉州区黑石岭西面的场地使用权出租给被答辩人。黄庆与答辩人是涉案租赁合同的当事人，租赁合同关系发生于该二人之间。就本案租赁合同纠纷而言，答辩人并非合同关系当事人，根据合同相对性原则，涉案的租赁关系的权利和义务不能对答辩人产生约束力，答辩人自然也不应对被答辩人提出诉讼请求承担相应责任。综上所述，答辩人不是涉案合同当事人，被答辩人对答辩人的诉讼请求应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：被告黄庆是玉林市玉州区第23农经社的村民。本案涉案土地位于该村黑石岭西面东至黑石岭原取土下、西至马塘水泥路、南至原有工棚、北至原氮肥厂围墙出3米，面积约5亩，属于岭塘村第23农经社的集体土地--坡地，该土地及邻近的土地共约18亩也同属23农经社所有。2008年该18亩土地租给黄庆使用，租期为5年，2013年黄庆续租了该土地至2033年3月30日。2013年2月19日，原告凌朝波（乙方）与被告黄庆（甲方）签订《租赁土地合同书》，将上述5亩土地租给凌朝波使用，双方约定：租赁期限自2013年3月1日至2033年3月1日共20年；租金每年5万元，于当日农历12月30日缴交下一年度的租金，逾期两个月不交则本合同作废，押金归甲方所有；乙方在租赁期间对租赁土地可以任意规划、建设、拆建及挖掘土地，甲方无权干涉（但不得损坏原有建筑物，如十分需要要经甲方同意）；在合同期满后，乙方在租赁土地所建的不动产、土建工程与乙方无关；乙方租赁期间，乙方没有转租他人情况下，甲方不得加收任何费用；如乙方转租超出5万元，超出部分与甲方分成（甲方收10%、乙方收90%）……合同签订后，原告交了15000元押金及预付电费2700元给被告黄庆。原告凌朝波在该地开办了木器店进行木材加工销售，原被告依照约定履行合同。在原告租用期间，因所用电户的三厢电是原告及案外人广西张益堂中药饮片有限公司等租户共用的，被告黄庆口头委托原告一起收取电费，在2016年1月至2018年8月间，原告隐瞒电费价格，多收了广西张益堂中药饮片有限公司电费13610元。2018年9月3日，被告黄庆通过其妻子将上述多收的款项退还给广西张益堂中药饮片有限公司。2013年起至2017年，原告根据需要陆续对部分房屋及设施进行改建或新建。2019年3月3日，原告凌朝波以年租金5万元的价格将其中的1000平方米租给案外人李敏作为厂房。2019年4月19日，被告黄庆以原告私自转租等行为构成违约为由向原告发出《终止租赁土地合同通知书》，要求原告终止租赁合同、搬离该场地，原告没有同意。2019年5月21日，被告黄庆下了原告的电闸对原告予以停电，逼迫原告终止合同，双方发生纠纷。经南江街道办事处维稳中心调解，被告黄庆于2019年8月1日对原告恢复供电。原告因被告停电无法生产，遂于2019年6月将机器设备等物品搬走。之后，双方的纠纷没能协商解决，原告遂诉至本院。 本案在审理过程中，经原告申请，本院委托相关机构对原告的停业损失和租赁土地建造附着物进行鉴定。停业损失，因原告提供的资料多为人工手写，且其未提供木器店营业期间完整一个年度的收入及支出凭证，所提供的资料真实性和完整性无法保证，鉴定机构不能按照得出鉴定结论。土地附着物的价值问题，鉴定机构的鉴定结论为177700元。被告黄庆提出异议，该鉴定机构是根据现场口头汇报建造时间来确定，与原告所提供的书面证据有不相符，应以原告提供的书面证据为准【1、序号5大车间建造时间应为2015年5月，不是2016年6月；2、序号3办公室建造时间应为2016年5月；3、序号6烤房一层建造时间为2014年6月，不是2016年6月；4、序号4宿舍的建造时间应为2014年4月；5、序号9烤房二层屋面建造时间2014年6月，不是2016年6月。上述五项，应核减相应的价值。】此外，被告提出烤房有48平方米是被告所建造的，并非全部86.4平方米都是原告所建造，原告自述烤房地面及楼面是被告所建，应减去被告所建造的部分价值。因上述六项原被告双方参杂不清应核减的数额难以计算，本院酌情按各项评估金额的25%予以核减为33257元【6202+6737+60716+57418+1956=133029元×25%=33257元】。则，上述评估的建筑物价值为177700-33257=144443元。 本院认为，原告凌朝波与被告黄庆于2013年2月19日签订的《租赁土地合同书》没有违反法律法规的强制性规定，因此合法有效，原被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。 本案的争议焦点问题：一、违约责任本案被告称原告未经被告黄庆同意擅自拆除租赁场地的原有建筑，原告没有拆除原有建筑，而是在原来的基础上加高、改建，如烤房。况且，《租赁土地合同书》三、4.约定“乙方在租赁期间对租赁土地可以任意规划、建设、拆建及挖掘土地，甲方无权干涉”，因此，被告称原告该行为违约与事实不符。关于转租是否违约的问题，合同没有约定不得转租，《租赁土地合同书》三、10规定“如乙方转租超出5万元，超出部分与甲方分成（甲方收10%、乙方收90%）”视为原告可以转租。因此，原告将其中的1000平方米转租给案外人李敏不构成违约。此外，原告称被告多收其他租户的电费属于原告违约，但该合同并没有约定，而且多收电费并不影响原告与被告的合同履行，并不构成实质性违约。相反，被告黄庆在原告租用期间，对原告予以停电造成原告无法正常生产、无法使用该租赁场地，不能达到租赁该场地的目的，属于严重违约行为，被告黄庆应承担违约责任。 %1、关于本案的损失1、原告主张租赁场地建设投资损失221278元，如上阐述原告的租赁场地损失应为144443元。2、原告主张停业损失63028.8元，但原告所提供的资料真实性和完整性无法保证，鉴定机构不能按照得出鉴定结论；原告也没有提供其他真实可信的证据予以证实，故本院不予采信。3、原告主张的机械设备贬值处理损失61441.8元，由于：第1，原告已经将机械设备搬离该租赁场地无法确定在原状；第2，影响机械设备贬值损失的因素很多，如技术发展和该机器设备本身的技术含量、存放地点、使用及保养情况等都可以造成贬值，并不一定由原被告双方租赁合同的履行引起。再者，机械设备的贬值应包含在停业损失里。因此，原告要求被告赔偿机械设备贬值损失，没有事实与法律依据，依法不予支持。 %1、关于被告已收取原告的租金应返还多少的问题被告黄庆已于2018年农历12月收取了原告2019年的租金5万元，由于黄庆的违约行为致使原告没有使用该场地，自被告违约时起，之后未用的部分租金应予退还。违约时间为2019年5月21日，未能使用的时间是2019年5月22日至2020年3月1日共284天，则应退还租金为：284÷365×50000元=38904元，原告只要求退还37949元，是其对自己权利的处分，依法应予准许。 %1、原告称被告中途占用其租赁的场地应退租金4712元给原告，对此，被告予以否认，原告没有提供相应的证据证实，依法不予采信。 %1、被告收取租赁场地押金15000元和电费押金2700元，应予退还。 %1、关于原告多收案外人的电费问题由于本案是租赁合同纠纷，原告收取案外人的电费是基于租赁合同由被告黄庆口头委托而产生的委托代理行为，故应在本案一并解决。原告多收案外人广西张益堂中药饮片有限公司电费13610元，应退还给广西张益堂中药饮片有限公司，鉴于该款已由被告黄庆退还，因此，原告应直接将该款退回给被告黄庆。 综上所述，由于被告黄庆的违约行为，导致原被告签订的《租赁土地合同书》无法履行，原被告双方均同意解除，本院予以准许。由于被告黄庆的违约行为致使原告遭受经济损失，被告黄庆应予赔偿给原告。本案为合同纠纷，合同指向的当事人为原告凌朝波和被告黄庆，被告黄强、黄阳、陈建芬不是合同的相对人，原告要求该三人承担责任没有事实与法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告凌朝波与被告黄庆于2013年2月19日签订的《租赁土地合同书》； 二、被告黄庆赔偿损失144443元给原告凌朝波； 三、被告黄庆退还租金37949元给原告凌朝波； 四、被告黄庆退还租金押金15000元及电费押金2700元给原告凌朝波； 五、原告凌朝波退回多收电费13610元给原告黄庆； 六、驳回原告凌朝波的其他诉讼请求。 上述二至五项之款相抵，被告黄庆应支付186482元给原告凌朝波。 上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 本案受理费7392元减半收取为3696元，鉴定费3000元，合计6696元，由原告凌朝波负担3616元、被告黄庆负担3080元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  苏东良 二〇二〇年七月十日 书记员  禤 干