四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初55号 原告：李正华，男，1988年5月30日出发，汉族，四川省简阳市人，村民，现住四川省西昌市（法定住址：四川省简阳市周家乡瓦窑沟村11组26号）。 被告：李双良，男，1987年4月3日出生，汉族，四川省西昌市人，居民，住四川省西昌市。 被告：侯雪萍，女，1987年11月15日出生，汉族，四川省邛崃市人，居民，住四川省西昌市。 二被告共同委托诉讼代理人：陈韦为，系四川法邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告李正华诉被告李双良、侯雪萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序于2020年5月11日、2020年6月10日两次公开开庭进行了审理。原告李正华，被告李双良、侯雪萍的共同委托诉讼代理人陈韦为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李正华向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行协议，被告无条件交付原告房屋，并按协议约定向原告办理过户手续2.被告履行协议违约约定，承担违约责任，支付违约金270000.00元；3.本案诉讼费由被告承担。在第一次庭审后，原告变更其诉讼请求为：1、解除房屋买卖协议；2、被告返还购房款800000.00元；3.被告承担违约责任，支付违约金270000.00元；4.被告承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。事实和理由：二被告系夫妻关系，原告与被告系多年朋友关系。被告因新开设驾校资金短缺，找到原告协商将其自有商品房出售给原告。被告承诺自有商品房双证齐全，双方于2018年11月友好协商签署了《转让协议书》，约定由原告购买被告西昌市商品房一套，协议对双方之间的权利义务进行了详细约定。原告于2018年11月22日、2018年11月23日将首付款人民币800000.00元交付给了被告，原告履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据协议约定，该房应当在拿到钥匙后交付原告使用，但由于被告李双良失联，原告不能合法入住。被告李双良的行为构成了严重违约，应当按照协议约定承担违约责任。二被告系夫妻关系，应当共同承担违约责任。 被告李双良辩称，一、原告与被告李双良之间签订的《转让协议书》并不是双方真实意思表示，应为无效协议。1、李双良对本案案涉房产既没有所有权，也无权处分。从2014年起至2019年5月期间，原告与被告李双良既是同事又是朋友关系，原告清楚地知道《转让协议书》所称的位于晏海居10栋2单元6楼5号房屋并不是商品房，而是拆迁安置房。该房不属于李双良、侯雪萍所有，李双良对该房屋没有所有权和任何处分权。2、《转让协议书》涉及的主要条款缺失，交易行为不符合正常的房屋买卖交易习惯，极其不符合常理。案涉《转让协议书》仅对合同双方当事人、标的物所在位置、面积、总计以及违约金进行了约定，未对出售房屋当时的产权归属、产权状况、抵押担保情况、案涉合同价款及尾款的支付时间以及房屋的交付条件、交付期间、产权过户办理时间进行任何约定，不符合正常的房屋买卖交易习惯，不符合常理。如果案涉《转让协议书》成立有效，则按协议约定，若李双良在100年以后取得所谓的案涉房屋的产权，再进行交房并过户给原告李正华，也符合《转让协议书》的相关约定，也不存在任何违约情形。3、原告与被告李双良之间签订的《转让协议书》的目的是双方共谋，期望在一年后通过该《转让协议书》和《收条》套取或逼迫李双良父母要么转让房子要么退还房款，以便实现双方各自的非法目的；4、李双良实际只收到原告两天分两次共计转付的资金500000.00元，未收到原告李正华交付的现金300000.00元。虽然转款附言系房款，但实际用途系借款，所谓的现金300000.00元，实际为按本金500000.00元、月息5%的标准计算的一年期利息。2018年11月22日，原告在中国农业银行西昌支行城南分理处柜面转款200000.00元的同时，李双良随即在该银行柜面取现45000.00元交给原告。截止2019年4月1日，李双良累计已归还原告135675.00元，实际只欠原告借款 364325.00元未归还。二、原告知道李双良所收取的价款用途不是用于家庭日常生活开支，而是全部用于归还他人借款，同时也知道被告侯雪萍对此事完全不知情，侯雪萍对此不承担责任。原告与被告李双良为同事和朋友关系，原告知道李双良在家里的基本情况。李双良与侯雪萍在夫妻关系存续期间，吃住均在父母家里，家庭生活开支均是父母承担。李正华向李双良以房款的名义转支的500000.00元，实际为借款。除当日取现金45000.00元交付给原告外，其余455000.00元于2018年11月23日至2019年1月1日期间，全部用于转支给了寸正勇、邵静涛、蒋紫英、李磊等人，用于归还借款。同时，原告知道侯雪萍对此事完全不知情也知道该款并未用于家庭生活开支。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告侯雪萍辩称，一、侯雪萍不是本案适格的被告。原告出示的《转让协议书》和《收条》均无侯雪萍的签名，侯雪萍对原告李正华与被告李双良之间的房屋转让协议和转支的款项并不知情，也不予认可。侯雪萍也没有对李双良收到的款项进行过任何支付和支配的权利，侯雪萍不是本案适格的被告。二、案涉《转让协议书》所指的房产系他人房产，李双良、侯雪萍无处分权，该协议并不是双方的真实意思表示，应为无效协议。原告李正华所称的位于晏海居10栋2单元6楼5号商品房并不属于李双良、侯雪萍所有，李双良、侯雪萍对该房屋没有任何的所有权和处分权。对于西昌市民而言，均知道“晏海居”为西昌市人民政府对河东片区，房屋为拆迁安置房，没有商品房。从2014年起至2019年5月期间，原告与被告李双良一直在凉山州顺丰驾校工作，很明显知道房屋的性质，《转让协议书》不是双方真实意思表示，明显侵害他人的房屋所有权，双方的行为系借签订转让协议书的形式，掩盖非法的目的，应为无效协议。三、李双良所收取的价款，李正华没有任何证据证明该笔款项用于了家庭日常生活开支，不属于夫妻共同债务。李正华与李双良系同事和朋友关系，李正华知道李双良在家里的基本情况，李双良与侯雪萍吃住均在李双良父母家中，家庭生活开支均是父母承担。李双良从未向家里交付过任何钱，向李正华收取的款项并没有用于夫妻共同生活和家庭支出，侯雪萍对李双良与李正华之间签订的《转让协议书》及其之间的款项交易事项完全不知情，事后不予以追认。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本案在审理过程中，原告李正华为支持自己的诉讼请求提交了以下证据： 1、2018年11月28日《转让协议书》一份，以证明原、被告双方自愿平等签订了协议书，详细达成了双方的权利义务，包括尾款支付方式、过户费支付以及违约责任； 2、《收条》两份、《微信转账记录》两份、《银行交易明细》两份，以证明原告已经履行了作为买受人应尽的付款义务； 3、《工商查询记录》一份，以证明2018年12月20日被告李双良、侯雪萍共同出资成立了凉山鸿运驾校有限公司； 4、被告李双良聊天记录，证明房屋款项用于共同经营，寻找土地，办理资质等经营活动； 5、《凉山州鸿运网络科技有限公司工商信息》、《道路运输许可证批复》、《军队房地产租赁许可证》各一份，以证明被告李双良拿到钱后用于开网络公司和驾校。 被告李双良、侯雪萍共同对原告李正华提交的证据发表如下质证意见： 对证据1的真实性、合法性不予认可，不能达到原告的证明的目的，案涉房产不属于李双良所有，李双良无处分权及所有权，协议是2018年11月22日签订的，转账中有一笔3万元是2018年11月21日转的，与本案没有关联性，而且所涉及的款项是分两次转的，一次为200000.00元，一次为300000.00元；对证据2的真实性、合法性不予认可，不能达到原告的证明目的，李双良实际只收到了2018年11月22日的200000.00元以及2018年11月23日的300000.00元，合计500000.00元，没有收到过现金 300000.00元；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关，不能达到原告的证明目的，该公司只是一个认缴实业公司，实际没有经营，没有任何股东出过资；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，自始至终被告侯雪萍不知情，房屋不是李双良的，购房款项已经转为了民间借贷，不能达到原告的证明目的；对证据5的真实性无法确定，凉山州鸿运网络科技有限公司在2019年3月11日就申请注销了，不能达到原告的证明目的。 被告李双良、侯雪萍为支持自己的反驳主张向本庭提交了如下证据： 1、与李正华的微信聊天记录，以证明原告纯粹是基于气愤而将侯雪萍列为被告，原告是知道侯雪萍对此事是完全不知情的； 2、凉山州顺丰驾校有限公司关于李正华的收入统计表，以证明原告与李双良曾经都是顺丰驾校的员工，原告曾作为顺丰驾校的员工和承包教练，在2013年到2019年12月期间的收入不足 350000.00元，不具备借条所称的交付现金300000.00元的能力； 3、《中国农业银行卡交易明细清单》、《中国建设银行卡活期账户交易明细》、《中国银行交易流水明细清单》、《微信支付交易明细》、《支付宝转账电子回单》、《李正华转款50万元收支一览表》，以证明李双良分别于2018年11月22日、2018年11月23日收到李正华的转款500000.00元，李双良在收到款项后于2018年11月22日至2018年12月2日期间，分别向寸正勇、邵静涛、李正华、蒋紫英等人合计转款501200.00元，该款项未用于家庭生活日常开支； 4、《微信支付交易明细》、《支付宝电子回单》以及与李正华的资金往来明细，以证明李双良于2018年11月22日至2019年4月2日期间，共计向李正华支付款项135675.00元。 原告李正华对被告李双良、侯雪萍提交的证据发表如下质证意见： 对证据1的真实性无异议，对其合法性有异议，该证据是侯雪萍请律师后制造的证据，之前我找过侯雪萍，她没有理我；对证据2的真实性无异议，但该证据仅是收入的一小部分，只能证明我在驾校的部分收入，我于2013年就注册了个体工商户，与我购买房屋没有关联性；证据3的转款我不清楚，李双良是将我给他的购房款用于了开设驾校，我向他转款533250.00元，剩余 266750.00元为现金支付，李双良出具了相应的收条的；对证据4不予认可，该证据是被告单方面给我的转账记录，除了本案的转款外，还有其他的资金往来，并不是归还本案的款项。 根据双方的举证、质证及本案的庭审情况，本院对双方当事人提交的证据认证如下： 原告李正华提交的证据1客观、真实，被告李双良对其签字无异议，本院对其真实性及其证明力予以确认；证据2客观、真实，被告李双良对其签字无异议，本院对其真实性及其证明力予以确认，但实际支付购房款的金额应以银行转款凭证为依据；证据3客观、真实，被告李双良未否认其真实性，本院对其真实性及其证明力予以确认，但不能证明凉山州鸿运驾校有限公司系被告李双良、侯雪萍共同出资经营的证明目的；证据4中《与李双良聊天记录说明》系原告单方面制作，本院对其真实性及其证明力不予确认；证据4中微信聊天截图，被告李双良对其真实性不予确认，但却认可了微信聊天中侯雪萍不知情的情况，且微信聊天截图与证据1以及证据5能够相互印证双方协商房屋买卖的相关事宜，本院对微信聊天截图的真实性及其证明力予以确认；证据5中《凉山州鸿运网络科技有限公司工商信息》、《道路运输许可证批复》、《军队房地产租赁许可证》虽是复印件，但被告李双良未否认其真实性，且该证据与微信截图能够相互印证，本院对其真实性及其证明力予以确认。 被告李双良、侯雪萍提交的证据1客观、真实，原告对其真实性无异议，本院对其真实性及其证明力予以确认；证据2、3、4与本院不具有关联性，本院对其真实性及其证明力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告李双良因资金周转，向原告称其有一套位于西昌市的房屋欲出售，双方在口头达成转让协议后，原告于2018年11月21日向被告转款30000.00元作为购房定金。2018年11月22日，原告（乙方）与被告李双良（甲方）正式签订了书面的《转让协议书》，该协议书约定：1、甲方将位于西昌市的个人房产（建筑面积105平方米）整体有偿转让给乙方；2、甲方保证上述房产产权清晰，土地使用证和权证齐全，与开发商及其他单位、个人之间无产权、经济等各方面的纠纷，并确保能如期领取房产证和土地使用证，甲方保证此房不得因甲方个人或其他原因被他人干涉；3、经双方协商一致同意，甲方以上房产整体转让总价为900000.00元，乙方在甲方未办理手续情况下先预支付给甲方800000.00元，待房产证和土地使用证下发，甲方将以上双证过户给乙方后，乙方需付清100000.00元尾款，甲方不得再向乙方索要额外任何费用；4、甲方负责房屋过户前产生的所有费用，乙方负责支付购房房屋过户费，甲方需无条件办理有关手续，不得再向乙方索要任何费用；5、甲方同意使用甲方个人身份办理一切工作，且均由甲方负责，乙方无条件查看所有关于此房屋的进展；6、甲方违约，承担违约责任退还对方所有缴纳费用，按总房价的30%即270000.00元赔付乙方违约金，并承担乙方房屋装修等所花费用；7、甲方无条件允许乙方对房屋的任何处置权，包括乙方对房屋进行转让和出售，并无条件协助办理所有相关手续。签订购房协议的同日，原告分两次向被告李双良银行账户转款200000.00元以及3250.00元。2018年11月23日，原告向被告李双良银行账户转款300000.00元。被告李双良分别向原告出具了内容为“今收到李正华.身份证号5139021988××××××××.支付地址：中国农业银行西昌.00元整（大写贰拾万元整），已存入6228450968084863673。收款人：李双良。2018.11.22。”的《收条》以及内容为“今收到李正华.身份证号5139021988××××××××.支付地址：中国农业银行西昌.00元整（大写叁拾万元整），已存入6228450968084863673，另现金收到 300000.00元整（大写叁拾万元整），共计收到600000.00元整（大写陆拾万元整）。收款人：李双良。2018.11.23。”的《收条》。至今，被告李双良未将案涉房屋交付于原告，也未将原告所交付的购房款退还给原告。在庭审中，被告李双良称其对案涉房屋没有所有权和处分权，无法履行双方签订的房屋转让协议。另查明，被告李双良与侯雪萍曾系夫妻关系，二人于2020年3月办理离婚手续，案涉房屋买卖发生于二人夫妻关系存续期间。 上述事实有本院予以确认的证据和双方当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点在于：1、本案中原告与被告李双良之间是房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷；2、原告实际支付给被告李双良的购房款金额；3、被告李双良的转款行为与本案是否具有关联性；4、被告侯雪萍是否应当承担相应责任。 关于原告与被告李双良之间是房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷的问题。本案中，原告在与被告李双良签订关于案涉房屋的转让协议前后，双方在微信聊天中多次协商房屋买卖的相关事宜，且被告李双良多次向原告承诺案涉房屋是有房产证的，同时被告李双良为了证明其转让房屋的目的系为了设立驾校，多次向原告发送有关驾校设立的审批文件，以上均证实了双方签订《转让协议书》系经过双方协商而作出的真实意思表示。被告李双良认为案涉《转让协议书》名义上为房屋买卖实际为民间借贷，系原告与被告李双良合谋以合法形式掩盖套取被告李双良父亲财物的非法目的，但被告李双良未能提交证据予以证明，本院对原告与被告李双良之间房屋买卖法律关系的真实性予以确认。 关于原告实际支付给被告李双良的购房款金额的问题。本案中，被告李双良出具的两张《收条》注明收到的购房款为800000.00元，但原告的转账记录显示原告分三次共计向被告李双良转款 533250.00元，原告称剩余266750.00元系支付的现金，被告否认收到过现金，称仅收到了购房款500000.00元。在庭审中，本院对现金交付的情况进行了核实，原告称在转款500000.00元后，被告李双良要求剩余的购房款现金交付，因为现金仅有266750.00元，因此在2018年11月23日现金交付了266750.00元之后，通过转账3250.00元补齐了购房款800000.00元，但原告的陈述与几笔款项的转账时间并不吻合。按照原告的陈述，应当在转款 500000.00元并现金交付了266750.00元之后，才有3250.00元的转款，但实际情况为3250.00元的转款发生于2018年11月22日，与200000.00元的转款系同一天，而300000.00元的转款发生于2018年11月23日，若在2018年11月23日现金交付266750.00元与原告的陈述不相吻合，在本院明确指出矛盾之处后，原告又称现金部分系在2018年11月22日支付了6750.00元，2018年11月23日支付了260000.00元，原告对于现金交付情况的陈述前后矛盾，且不符合常理，本院对现金交付266750.00元的真实性不予确认。本案中原告共计向被告李双良转款533250.00元，被告李双良仅认可收到购房款500000.00元，否认2018年11月21日的30000.00元以及2018年11月22日的3250.00元系支付的购房款，但未提供证据证明两笔款项若不是购房款应系何性质的款项。本院认为虽然原告与被告李双良之间除本案的房屋买卖之外，还存在其他的经济往来，但在本院审理的案号为（2020）川3401民初58号原告诉被告李双良民间借贷纠纷案件中，所有借款发生时间均在本案房屋买卖行为发生之前，并不包含2018年11月21日的30000.00元以及2018年11月22日的3250.00元，在被告李双良未能提交证据证明其性质的情况下，本院认定本案中原告交付的购房款为533250.00元。 关于被告李双良的转款行为与本案是否具有关联性的问题。本案中，被告李双良提交了其向原告转款的转账记录，欲证明在原告支付了购房款之后，被告李双良已经归还了部分购房款以及本院审理的原告与被告李双良之间民间借贷纠纷案件中的部分借款，本院认为除了本案审理的原告与被告李双良之间的房屋买卖合同纠纷之外，本院同时在审理原告与被告李双良之间的民间借贷纠纷案件，关于被告李双良向原告的转款包括在原告支付购房款之后发生的转款，具有金额小且相同金额不断重复的特点，同时转款时间基本固定并与借款时间基本吻合，故本院认为被告李双良提供的其向原告的转款不系归还的购房款，而是与二人之间的民间借贷纠纷案件具有关联性，对于被告李双良所转款项均在本院审理的民间借贷纠纷案件中作出处理。 综上，原告与被告李双良签订的《转让协议书》系双方真实意思表示，原告也实际向被告李双良支付了购房款533250.00元。本案中，原告与被告李双良均未提交案涉房屋的权属证明，在被告李双良明确其对案涉房屋不具有所有权和处分权，并明确表示《转让协议书》无法履行的情况下，双方签订《转让协议书》的目的已经无法实现，在此情形下原告变更诉讼请求要求解除其与被告李双良之间的《转让协议书》符合法律规定，故原告要求解除其与被告李双良于2018年11月22日签订的《转让协议书》的诉讼请求，本院予以支持。在解除双方签订的《转让协议书》的同时，被告李双良需归还原告交付的购房款，因原告实际支付的购房款为533250.00元，现金支付部分的真实性本院不予确认，故原告要求被告李双良归还购房款800000.00元的诉讼请求，本院予以支持533250.00元。本案中，原告仅凭被告李双良口头承诺其对案涉房屋具有所有权即与之签订房屋转让协议并支付购房款，并未对案涉房屋的性质及有关权属证明进行审查，双方对案涉的《转让协议书》不能履行的后果均负有责任，且原告并未按照合同约定足额支付前期购房款800000.00元，故原告要求被告李双良按照合同约定支付购房款总价30%的违约金270000.00元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告侯雪萍是否应当承担相应责任的问题。本案中，案涉《转让协议书》系原告与被告李双良之间签订的，并无被告侯雪萍的签字确认，相应的购房款均系由原告向被告李双良支付，同时在原告与被告李双良以及原告与被告侯雪萍之间的微信截图中，均证实了原告与被告李双良之间的房屋买卖行为系瞒着被告侯雪萍进行的，被告侯雪萍对二人之间的房屋买卖行为并不知情。除此之外，原告未提交有关被告侯雪萍知晓或认可案涉房屋买卖行为的证据。在此情形下，原告主张案涉债务属于夫妻共同债务应提供证据证明被告李双良以个人名义所负的债务系用于夫妻共同生活、共同生产经营或基于夫妻双方共同意思表示，在未能提供证据证明的情况下，被告侯雪萍对本案中被告李双良所负债务不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、解除原告李正华与被告李双良于2018年11月22日签订的《转让协议书》； 二、被告李双良于本判决生效之日起15日内归还原告李正华购房款533250.00元； 三、驳回原告李正华的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17150.00元，减半收取计8575.00元，由原告李正华负担4008.00元，被告李双良负担4567.00元（此款原告已垫付，被告李双良在履行上述义务时径直给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员  牛丹 二〇二〇年七月三日 书记员  王菲 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。