山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7467号 原告：王贵菊，女，1965年9月13日出生，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：李明、董红艳，均系北京市君致（济南）律师事务所律师。 被告：王华，女，1971年3月14日出生，住济南市。 被告：王小悦，男，1996年5月23日出生，住济南市。 两被告共同委托诉讼代理人：仲春雷、刘振振，均系山东金洲律师事务所律师。 被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码913701127424379657。 法定代表人：王有军，董事长。 委托诉讼代理人：隋轶，山东平正大律师事务所律师。 原告王贵菊与被告王华、王小悦、山东佳汇旅游发展有限公司（简称佳汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，被告佳汇公司在答辩期内提出管辖权异议，被告佳汇公司主张该案应移送济南市市中区人民法院审理，本院作出裁定驳回被告佳汇公司的管辖异议，被告佳汇公司不服向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2019年12月9日作出民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。因本案的审理依据其他案件的审理为依据，本案中止诉讼。恢复诉讼后，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员刘士波独任审判，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告王贵菊及其委托诉讼代理人李明，被告王华及王华、王小悦的共同委托诉讼代理人刘振振，被告佳汇公司的代理人隋轶到庭参加了诉讼。诉讼中原告申请财产保全，本院依法冻结王华、王小悦在中国农业银行、中国建设银行、济南农村商业银行、中国工商银行、中国银行、中信银行等存款共计1350000元，冻结期限一年。本案现已审理终结。 王贵菊向本院提出诉讼请求：1、第一、二被告偿还原告购房款1350000元；2、第三被告在524400元范围内承担连带责任；3、诉讼费、保全费由三被告承担。诉讼中，原告王贵菊变更诉讼请求为：1、请求确认原、被告之间的《房屋买卖合同》、《三方协议》无效；2、第一、二被告返还原告购房款1350000元及利息（利息计算方式以购房款1350000元为基数，自2014年8月27日起至2019年8月20日止，按照同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算）；3、第三被告在购房款524400元范围内承担连带责任；4、诉讼费用、保全费用由三被告承担。事实与理由：2014年8月27日，原告与第一、二被告达成一致，约定由一、二被告将位于某休闲度假区客房中心X区X号房屋的相关权利、义务转让给原告，并与三被告签订《三方协议》，协议中约定《某假日酒店投资协议》（合同编号：X）中约定的相关权利义务由原告、第三被告继续履行。后原告依约向第一、二被告支付款项共计1350000元，第一、二被告将涉案房屋交付原告。现原告发现涉案房屋系在农村集体土地上建设的房屋，违反强制性法律规定，两被告的行为严重损害原告合法权益。 王华、王小悦共同辩称，一、本案并非房屋买卖合同纠纷，而是一般合同纠纷案件，请法院调查后对案由进行变更。首先原、被告之间并未签订任何《房屋买卖合同》，何来确认《房屋买卖合同》无效之说，原告所述的《房屋买卖合同》并不存在，原告在事实和理由部分也未提及《房屋买卖合同》，因此对该请求应依法予以驳回，且也不能依据并不存在的合同确定本案案由。其次，原、被告签订的《三方协议》实为合同权利义务转让协议，《三方协议》中对此约定非常明确，即由原告与第三被告佳汇公司继续履行《某假日酒店投资协议》，三方协议并非房屋买卖合同，而是为了明确投资协议项下权利义务转让事宜而签订的债权债务转让合同。《三方协议》中的丙方即佳汇公司是某假日酒店的投资发起者、管理人，佳汇公司参与签订涉案《三方协议》即是对被告对外转让《投资协议》项下权利义务的确认。综上，本案中不存在原告所诉的《房屋买卖合同》本案案由应依法变更为合同纠纷案件。二、《三方协议》应系合法、有效的合同，其实质为《投资协议》中被告权利义务的概括转让协议，原告承继《投资协议》权利义务后，应按《投资协议》的约定自行承担投资风险，涉案建筑存在违规并不影响《三方协议》的效力。2007年5月23日，被告与佳汇公司签订《投资协议》，约定双方共同投资建设某假日酒店项目，协议签订时，佳汇公司已完成了涉案项目的立项批文、环境影响报告表、四荒使用权证、村镇规划选址意见书、建设工程规划许可证等建设手续，被告按照《投资协议》约定向涉案项目投资共计524400元，为保证投资回报，被告取得了某假日酒店客房中心X区X号客房经营管理权，通过客房自营或委托经营方式获取投资回报。2014年8月27日，第一、二被告及佳汇公司共同与原告签订涉案《三方协议》，被告将《投资协议》中的全部权利义务概括转让给原告，后续由原告继续履行《投资协议》约定的权利义务，包含客房经营权益。纵观各方签订的《投资协议》及《三方协议》，无论是答辩人还是原告，均作为项目的投资者而不是房屋买受人签订协议，协议项下客房并非商品房，也非农村住宅性质，而是度假区内具有商业经营用途的客房。《三方协议》实为投资项目权利义务的转让，而非房屋买卖。《三方协议》系各方真实意思的表示，其内容也不存在任何违反《合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，应系合法、有效的合同。原告承继《投资协议》权利义务后当然成为后续投资者，理应承担后续投资风险，第一、二被告无需承担返还责任。三、原告对《投资协议》及《三方协议》约定的投资项目之情况完全清楚，明确知晓涉案项目房屋规划、产权情况，即使确认《三方协议》无效，原告对签订协议具有过错，其主张被告承担利息损失于法无据。《三方协议》签订时，原告承继《投资协议》约定的客房权益前，已了解某度假区基本情况，原告曾多次到涉案房屋现场查看，并自述其完全清楚协议项下客房不具备办理产权证的条件，第一、二被告的朋友当时也在场，可予以证明。另外第一、二被告也将投资协议原件、发票等手续交予原告，原告自知其无法取得涉案房屋产权，在此前提下自愿接受，因此，原告对该项目进行投资完全了解可能发生的风险，因政策原因导致房屋被拆除不应归责于第一、二被告。四、原告支付款项返还请求权已超过诉讼时效。原告主张，原告与第一、二被告均非某村集体村民，故原、被告之间签订的买卖合同，三方协议违反法律、行政法规的强制性规定应为无效。但协议签订时原告对双方的身份情况已明确知晓，其应该在知道协议存在无效情形时及时要求返还，而至今已明显超过法定的诉讼时效，因此其返还请求权不应受法律保护。五、如确认《三方协议》无效，第一、二被告也不应对全部款项及利息承担返还责任。第一、二被告作为协议转让方也是受害者，若合同被确认无效，第一、二被告同样受到巨大损失，合同无效案件应根据诚实信用原则及双方的过错程度合理分配责任。首先，该合同为双务合同，第一、二被告已向原告交付投资协议及涉案房屋经营管理权，如合同被确认无效，原告对涉案房屋负有返还责任，否则无权请求购房款的返还，但基于房屋已被拆除，无法向第一、二被告返还，该损失应由各方均衡承担，而且原告方应多承担，三方协议签订前，原告对房屋的基本情况完全清楚，原告签订协议之初已清楚可能发生的投资风险，房屋不具备办理产权的条件，存在被确认为违法建筑的风险，因此原告对于房屋拆除造成的损失应承担相应责任。其次，第一、二被告作为受害人，在《投资协议》签订时已向第三被告支付了投资款524400元，并于2008年对涉案房屋进行了精装修，包括室内外装修、家具购置、设备租赁费、人员工时费等装修费用共计约33万元，如确认合同无效，应综合考虑第一、二被告的损失，如要求第一、二被告全部返还购房款，则显失公平，也违反合同无效后责任分配的基本原则。再者自《三方协议》签订至今，原告已占有涉案房屋长达5年之久，若合同被确认无效，其不仅无法返还房屋，反而要求支付房款及利息，于法无据，九民纪要中也已进行了不支持的规定，因此在确定损失分担时，应扣除原告房屋使用费。 佳汇公司辩称，1、涉案项目为当地招商引资项目，被告取得了当地政府及相关部门的批复及许可，并办理了相关手续后进行投资建设，在手续齐全的情况下，房屋仍被强拆，被告认为政府违约、违法的行为是根本原因，被告将对其进行评估后适时启动相关司法程序；2、如前所述，合同相对方对涉案标的物情况十分清楚，并在此基础上签订涉案合同，被告也依法履行了合同义务，出现现在的问题，属于政策风险或不可抗力范畴，原告方对此十分明晰，故被告不应承担责任或不应完全承担责任；3、原告所诉返还款项数额于法无据，应由法院确定原则及标准；4、原告及第一、二被告在涉案房屋中已居住多年，实际占用涉案房屋，因此返还的购房款应扣除占有使用费；5、鉴于如认定合同无效，原告及第一、二被告也负有一定的责任，因此原告所谓的损失不应由被告独自承担，应由原告及第一、二被告进行分担；6、本案实际为原告与第一、二被告的房屋买卖合同纠纷，如果相关涉案合同无效，则原告与被告签订的三方协议也一并无效，因此，佳汇公司并非原告的合同相对方，同时佳汇公司也没有收到原告所谓的购房款，且涉案房屋也并非由佳汇公司向原告进行的交付。因此原告要求佳汇公司承担法律责任无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 王贵菊提供的证据：1、原告身份证复印件；2、王小悦、王华户籍信息查询复印件；3、佳汇公司工商登记材料；4、《某假日酒店投资协议》一份；5、《交房与入住后服务协议》；6、《三方协议》；7、销售不动产和转让无形资产通用发票；8、收条、搬家清单；9、济南市国土资源局土地行政处罚决定书复印件；10、协助调查通知书复印件；11、转让过户费单据；12、中国工商银行转账回单；13、南山管委会拆除通知书复印件。 二、佳汇公司提供的证据：1、农村四荒资源确认书一份、四荒使用权证书一份；2、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区立项和投资计划的批复文件一份；3、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区二期工程基建计划的批复文件一份；4、济南市历城区南部生态经济区建设管理领导小组对佳汇公司在仲宫某村拟建香山寺生态旅游区的批复一份；5、济南市历城区仲宫镇计委关于佳汇公司新建度假中心一期建设项目计划的批复一份；6、佳汇公司关于《某假日酒店》项目立项的请示一份；7、佳汇公司关于某景区完善配套服务设施的立项及投资计划的申请；8、基本建设项目登记备案证明一份；9、南部生态经济区项目审批表一份；10、建设用地初审意见表一份；11、济南市历城区林业局关于同意佳汇公司占用林地的批复一份；12、村镇规划选址意见书一份；13、建设工程规划许可证一份。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2007年5月23日，佳汇公司（甲方）与王华、王小悦（乙方）签订《某假日酒店》投资协议，协议主要内容为：“第一条某假日酒店项目土地使用权的使用年限为2002年9月26日至2057年9月26日止，其中四荒使用权证书年限自2002年9月26日至2052年9月26日止，甲方又续租五年，自2052年9月26日至2057年9月26日止。第二条乙方为该项目投入资金计人民币伍拾贰万肆仟肆佰元。签订本协议之日支付人民币壹拾万元整，2008年3月31日前再支付人民币肆拾万元整，余下投资额计人民币贰万肆仟肆佰元于完全交付时全部付清。第三条乙方所提供资金，由甲方根据投资项目需要，自由支配，乙方不得干涉。甲方负责该项目的工程建设及相关手续的完善，保证工程顺利竣工并验收合格。为规避乙方投资的风险，甲方同意客房中心房屋建成后为乙方提供一套经验收合格的客房。该客房位于《某假日酒店》客房中心X区，房号为X，建筑面积194.23平方米……第四条甲方为乙方提供的客房在2008年4月30日前交付乙方后，其占有权、使用权、收益权、处置权全部归乙方所有，乙方可在不改变客房用途的前提下自主经营，经营期限为50年。该客房经营期满后，该客房及其相关权益仍归乙方所有。……3、该客房交付乙方之日起即视同乙方收回全部投资本金，即（人民币）伍拾贰万肆仟肆佰元，乙方投资收益通过对该客房的经营收入来实现。……5、在经营期间，乙方可在不改变客房用途的前提下自由转让对该客房的占用、使用、收益、处置权。乙方转让上述实物及权益时，全部收入归乙方所有；相关税费，由乙方承担。…….” 2009年10月30日佳汇公司向王华、王小悦出具了销售不动资产发票1张，载明收款数额为524400元。 2009年5月15日王华、王小悦与佳汇公司签订《交房与入住后服务协议》，该协议载明：2.乙方（王华、王小悦）于2008年4月30日自甲方（佳汇公司）手中领取房屋钥匙（共计：两把装修钥匙，伍把正式钥匙）。 2014年8月，王贵菊与王华、王小悦就该房屋转让问题进行协商。2014年8月23-24日双方达成口头协议，约定王贵菊购买案涉房屋，价格为1350000元，王贵菊交付20000元定金，8月27日交付剩余款项，28日交付房屋。2014年8月27日王贵菊向王华支付1330000元，加上此前支付的定金，共计支付1350000元。当日王华、王小悦出具收条1份，载明：“今收到王贵菊购房款（某休闲度假区客房中心X号，全部房款已付清（房款壹佰叁拾伍万元整）。” 2014年8月27日王华、王小悦作为甲方，王贵菊作为乙方，佳汇公司作为丙方三方签订《某假日酒店客房中心》房屋二次转让的《三方协议》。内容为：“丙方于2014年8月27日接到甲方通知，经过甲乙双方的协商，某假日酒店客房中心X区X号客房的相关权利、义务已由甲方转让给乙方。现甲乙丙三方经协商同意：原甲方与丙方签订的《某假日酒店投资协议》（合同编号：X）中约定的相关权利、义务，除甲、丙双方已履行完毕的（包括甲方支付全部房地款、丙方交付房屋、丙方向甲方开据发票等），该合同所约定的其他尚未履行完毕的相关权利和义务由乙方和丙方继续履行。本合同签订后，该客房的所有权归乙方所有。” 2014年8月27日王华、王小悦向王贵菊交付了涉案房屋。 2019年8月2日，涉案房屋被确认为违章建筑，济南市南部山区管理委员会向佳汇公司下发通知书，限佳汇公司于2019年8月5日前拆除违建的涉案房屋。2019年8月24日，涉案房屋被拆除。 另，诉讼中，王贵菊申请财产保全支出保全费5000元。 本院认为：王华、王小悦与佳汇公司所签订的《《某假日酒店投资协议》名为投资协议，实为房屋买卖合同。本院对王华、王小悦辩称的其与王贵菊之间系投资转让关系的主张不予采信。王华、王小悦与王贵菊就案涉房屋达成转让协议，虽然双方未签订书面合同，但双方均已按约定支付了款项交付了房屋，双方之间的房屋买卖合同法律关系依法成立。王华、王小悦与王贵菊口头达成的《房屋买卖合同》以及两者与佳汇公司达成的《三方协议》中所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2014年8月27日王华、王小悦与王贵菊口头达成的《房屋买卖合同》以及王华、王小悦、王贵菊与佳汇公司签订的《三方协议》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王贵菊主张向王华、王小悦支付了1350000元购房款，王华、王小悦对此无异议，本院对此予以确认，因此王华、王小悦理应返还1350000元。涉案房屋及相关不可拆除的附属设施已经被拆除，已无返还必要。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付给王贵菊，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故王贵菊应向王华、王小悦支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。双方认可涉案房屋于2014年8月27日交付，涉案房屋于2019年8月24日被拆除，本院予以认定。综上，王贵菊应向王华、王小悦支付自2014年8月27日至2019年8月24日（59.9个月）的使用费。合同约定使用期至2057年9月26日，因此，王贵菊应向王华、王小悦支付占有使用费【135000元/517个月（2014年8月27日-2057年9月26日）*59.9个月】=156412元。王华、王小悦在扣除使用费后，剩余购房款1193588元应当返还给王贵菊。王贵菊要求佳汇公司在收取524400元范围内承担连带责任没有法律依据，本院对该项诉讼请求不予支持。 关于利息，王贵菊在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，王华、王小悦没有返还相应购房款，应当赔偿王贵菊利息损失。利息应自2019年8月25日起计算至清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条规定，判决如下： 一、王贵菊与王华、王小悦就座落于济南市历城区仲宫街道某村某假日酒店客房中心X区房号为X所达成的买卖协议以及上述两方与山东佳汇旅游发展有限公司于2014年8月27日签订《三方协议》均为无效合同； 二、王华、王小悦向王贵菊返还购房款1193588元； 三、王华、王小悦向王贵菊支付利息，利息以1193588元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 上述款项均限王华、王小悦于本判决书生效之日起十日内付清。 四、驳回王贵菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16950元，由王贵菊负担1966元，王华、王小悦负担14984元；财产保全费5000元，由王华、王小悦负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘士波 二〇二〇年七月二十八日 书记员  王成婷