广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3508号原告：中山市****物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区*************，统一社会信用代码914**********464XK。法定代表人：屈冠平，总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑诗雅，广东泰力律师事务所实习律师。被告：罗华君，女，1991年10月18日出生，汉族，住广东省中山市*********，公民身份号码442************264。原告中山市****物业管理有限公司（以下简称安盈宜居物业公司）诉被告罗华君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安盈宜居物业公司委托诉讼代理人张世禄、郑诗雅到庭参加诉讼。被告罗华君经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安盈宜居物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付金沙花园金沙西路8-10号别墅自2018年2月至2019年10月的物业管理费17031元及逾期付款违约金（自2018年3月1日起，以每月拖欠金额为基数按照每日2‰计至缴清全部物业管理费之日止）；2.被告立即向原告支付2017年2月至2017年10月的水费2368.2元。事实与理由：被告系原告所管理的金沙花园金沙西路8-10号别墅的业主。被告购得该套别墅后，于2016年12月12日与原告签订了中山市****小区公约，约定被告作为房屋产权人有按规定定期支付有关管理费用的义务。被告作为金沙花园小区的业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业管理费用，没有履行作为一个业主应尽的基本义务。被告自2018年2月1日至2019年11月15日累计欠别墅的物业管理费17031元及逾期付款违约金10862.53元。期间经原告多次催收，被告均以种种理由拒绝交纳。被告的行为已经严重损害原告的合法权益，亦严重侵害小区其他按时交纳管理费业主的权益。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告罗华君在法定期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。本院经审理认定事实如下：安盈宜居物业公司成立于2013年4月11日，经营范围为：物业管理、停车服务。2013年4月12日，中山市****置业有限公司（甲方）与中山市****物业有限公司（乙方）与安盈宜居物业公司（丙方）签订承接协议书，约定：乙方和丙方都是甲方指定为金沙花园小区提供物业管理服务的物业公司，在乙方被吊销不能正常经营的情况下，丙方代替乙方继续为金沙花园小区提供物业管理服务，完全承担乙方的责任和应尽的义务，承接乙方的所有债权和债务，乙方所有各部门人员人事关系包括社保、工龄等转移至丙方继续购买和延续，丙方各部门的工作制度和安排等直接沿用乙方所制定的。2013年5月1日，中山市****置业有限公司（甲方）与安盈宜居物业公司（乙方）签订中山市****前期物业管理服务协议，约定：物业名称金沙花园，物业地址中山市沙朗镇；服务内容对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮和管理服务；金沙花园物业管理服务费按房宇建筑面积㎡×1.3元/㎡+花园面积㎡×0.5元/㎡，协议还约定了其他事项。罗华君系中山市西区*******金沙花园金沙西路8-10号的房主，案涉房屋的建筑面积为429.14平方米。2016年12月12日，安盈宜居物业公司与罗华君签订中山市****小区公约，约定管理公司有权依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等事项。安盈宜居物业公司出具收据9张，分别为：2016年6月24日，今收到金沙西路8-10号2016年6月管理费811元；2016年7月23日，今收到金沙西路8-10号2016年9月管理费811元；2016年8月3日，今收到金沙西路8-10号2016年7月管理费811元；2016年9月2日，今收到金沙西路8-10号2016年8月管理费811元；2016年9月23日，今收到金沙西路8-10号2019年9月管理费811元；2016年10月17日，今收到金沙西路8-10号2016年10月管理费811元；2016年11月10日，今收到金沙西路8-10号2016年11月管理费811元；2017年2月22日，今收到金沙西路8-10号2016年12月-2017年2月管理费2433元；2018年1月10日，今收到金沙西路8-10号2017年3月-2018年1月管理费8921元8000元刷卡，921元扫二维码（与收据号：3372439一起付款）。安盈宜居物业公司出具金沙西路8-10号罗华君欠费水费明细表，载明从2017年2月至2017年10月之间每月欠费金额分别为：90元、198.9元、117元、54元、258.5元、380.8元、196元、641.8元、431.2元，合计2368.2元。2019年9月19日，安盈宜居物业公司委托广东泰力律师事务所张世禄律师向罗华君出具律师函，载明罗华君尚欠2018年2月至2019年9月的物业服务费16220元，滞纳金8948.57元，水电费或装修管理费2368.2元。安盈宜居物业公司称为中山市****小区提供了物业服务，涉案物业的建筑面积为429.14平方米，花园面积为506平方米，罗华君自2018年2月至2019年10月拖欠物业管理费17031元及滞纳金，2017年2月至2017年10月的水费2368.2元。金沙花园小区全部都是别墅，在供水公司实行分表到户前，金沙花园小区实行二次供水，但由于金沙花园区域大且供水管网已经使用了多年，管网已经出现老化陈旧，导致水管存在漏水情况，自来水公司抄总表的数额与安盈宜居物业公司抄业主的水表数额存在差额，即产生水损费。分摊水费的计算方式：每月分摊水费单价＝（供水公司总抄表数-业主用水抄表数之和）÷业主用水抄表数×2.13元/吨，每月业主分摊水费金额＝业主用水抄表数×每月分摊水费单价。安盈宜居物业公司经催收未果，遂诉至法院，主张前述实体权利。以上事实，有中山市****小区公约、收据、律师函、邮寄底单及签收记录、企业基本信息网上查询资料、承接协议书及中山市****物业管理服务协议、欠费水费明细表、中山市不动产登记资料查询结果、关于金沙西路8-10号别墅花园面积及水损情况的说明等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。安盈宜居物业公司与中山市****置业有限公司签订的中山市****前期物业管理服务协议，由于在中山市****小区尚未成立业主委员会以前，安盈宜居物业公司与中山市****置业有限公司签订的中山市****前期物业管理服务协议应是合法有效的，即安盈宜居物业公司已取得了中山市****小区的物业管理资格。安盈宜居物业公司对涉案单位进行物业服务管理，罗华君理应缴纳物业费。涉案物业的建筑面积为429.14平方米，花园面积为506平方米，前期物业管理服务协议中约定的物业管理费为建筑面积㎡×1.3元/㎡+花园面积㎡×0.5元/㎡，每月的物业管理费为811元，且安盈物业公司出具收据证明罗华君自2016年6月起按照每月811元的标准缴纳物业管理费，现安盈宜居物业公司主张罗华君支付2018年2月至2019年10月的共21个月的物业管理费17031元，本院予以支持。关于水费的问题，在物业服务公司已实际代业主向供水公司支付水费的情况下，业主应向物业服务公司返还。且罗华君并未交相关证据予以反驳，因此罗华君应向家保物业公司支付2017年2月至2017年10月的水费2368.2元。关于违约金的问题，由于罗华君欠付物业管理费确实给安盈宜居物业公司造成了相当于利息的损失，安盈宜居公司主张以每月拖欠金额为基数按照每日2‰的标准超过了实际损失，因此本院调整违约金计算标准为：以每月拖欠的物业管理费为基数，按年利率6%计算至清偿之日止。罗华君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《广东省物业管理条例》第四十七条，《物业管理条例》第四十四条第一款、第五十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗华君于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市****物业管理有限公司支付从2018年2月至2019年10月的共21个月的物业管理费17031元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业管理费为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）；二、被告罗华君于本判决发生效力之日起七日内向原告中山市****物业管理有限公司支付2017年2月至2017年10月的水费2368.2元；三、驳回原告中山市****物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元（原告中山市****物业管理有限公司已预交），由原告中山市****物业管理有限公司负担150元，由被告罗华君负担406元（被告罗华君负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市****物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈立平人民陪审员  曾志龙人民陪审员  林槐龙二〇二〇年七月十七日书 记 员  黄应虹许晓丹