宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终563号上诉人(原审原告)：马某，公务员，住宁夏回族自治区吴忠市。被上诉人(原审被告)：王某，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人马某因与被上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马某、被上诉人王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人马某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人的一审诉讼请求既有事实依据，也有法律依据。根据上诉人的委托代理人马瑞与被上诉人王某、宁夏名祥房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议（一）》中相关内容及口头约定，在被上诉人因个人自身存在征信问题的情况下，使用被上诉人父亲王健林的身份办理银行按揭贷款，但在办理过程中，由于王健林年龄及经济收入等方面的问题，无法正常办理银行按揭贷款，2020年1月22日银行拒绝为被上诉人办理按揭贷款。被上诉人在此情况下，截止一审起诉为止，经上诉人与中介机构多次催促，被上诉人始终未将房屋下剩款项支付给上诉人。被上诉人违约的原因非常明确，违约的事实也非常清楚。上诉人依据《房屋买卖合同》第四条、第五条的约定，结合《合同法》第九十四条第二款“在履行期届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”：第三款“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；第四款“当事人一方延迟履行主要债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”的法律规定，上诉人的一审诉求既有合同依据，也有法律依据，理应依法得到支持。二、一审法院认定事实不清，作出的一审判决明显错误。1.一审法院认为：“银行贷款被拒绝的原因并不明确...；不能仅以被告的银行贷款被拒绝即认定被告构成违约”。以上认定明显错误，结合本案事实，上诉人与被上诉人明确约定以办理银行按揭贷款的方式支付剩余房款，被上诉人是办理银行按揭贷款的主体，其是否符合并具备银行办理按揭贷款的相关条件是其能否正常办理贷款的主要原因。恰恰相反，正因被上诉人的征信存在一定问题，其父亲王健林又因为年龄及经济收入等问题导致其无法正常办理银行贷款，这是其被银行拒绝放贷的唯一原因。2.一审法院认为：“...但双方并未明确约定房款的支付时间，被告虽然不能通过银行贷款的方式向原告支付剩余房款但其当庭明确表示愿意以现金方式向原告支付剩余房款...故对原告的诉讼请求，本院不予支持。”以上认定明显错误，虽然双方所签合同未明确约定剩余房款的支付时间，但是合同约定以办理银行按揭贷款的方式支付剩余房款，从合同的整个内容系统来看，办理银行按揭贷款的时间就是支付剩余房款的时间。上诉人以2020年1月22日银行拒绝为被上诉人办理按揭贷款的时间作为被上诉人违约的时间，完全符合约定。从2020年1月22日到上诉人2020年4月2日起诉之前，上诉人与中介机构多次通过微信等方式联系被上诉人，要求被上诉人支付尾款，履行合同，但被上诉人从未表示过愿意继续履行剩余房款的支付义务。故，被上诉人违约的事实非常清楚，违约的时间也非常清楚。一审法院所作判决，明显错误。被上诉人王某答辩称，没有违约，不同意解除合同，可以给原告支付尾款。2019年4月14日，被上诉人和上诉人的妻子马瑞签订合同，约定4月25日办理过户手续，到期后被上诉人一直催促，但因为上诉人在外地回不来就一直未办理。到2019年6月份，被上诉人又催促办理，上诉人妻子马瑞说等上诉人十一回来后办手续。经中介公司协调，约定被上诉人先付首付款，上诉人妻子马瑞把房屋钥匙给被上诉人让其居住，所以签订了补充协议。一直等到十月底，中介公司称首付款要放到银行才给做贷款手续，上诉人说没钱让中介公司给他垫钱，中介公司让被上诉人等等。从2019年9月份到2020年1月底，期间被上诉人一直催中介公司办理贷款手续。2020年1月22日，中介公司才给被上诉人打电话说办不了贷款，要被上诉人自己想办法解决，次日，上诉人给被上诉人打电话让被上诉人想办法解决贷款，但因为过年放假、紧接着又是疫情，一直没有处理。直到被上诉人被法院通知拿到传票后，与上诉人协商重新找人办理贷款或是现金向上诉人支付下欠房款，上诉人称没时间办理贷款也不收现金所以协商不成。关于给付首付款的经过是，被上诉人给马某的妻子马瑞现金2万元，马瑞给被上诉人打了欠条，随后经过两三天又转给中介公司1万元，由中介公司交付给上诉人，马瑞也给被上诉人打了1万元的欠条，2019年6月10日，被上诉人将6万元通过手机银行转账给中介公司，中介公司将款项转账给马瑞，没有打欠条，但上诉人在补充协议上签字并认可收到了6万元。请求二审法院驳回上诉，维持原判。马某一审时作为原告向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告立即搬离合同约定房屋并将房屋原样交还原告；3.判令被告支付原告违约金肆万元整（40000元），并按市场租房价支付其居住原告房屋期间每月1OOO元房屋租金（按实际居住时间核算）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告马某系吴忠市利通区金花园****楼**房屋的所有权人。2019年4月14日，原告委托其妻子马瑞（甲方）与被告王某（乙方）及中介公司宁夏名祥房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》：一、房屋位置及基本情况：甲乙双方通过宁夏名祥房地产营销策划有限公司居间介绍，甲方同意将涉案房屋即坐落于吴忠市××区（西户）出售给乙方，房屋建筑面积为81．6平方米。二房屋付款和交易方式：1、房屋转让价款为22．7万元；2、乙方同意于2019年4月14日交付2万元作为购房定金，为充分保证甲、乙双方的个人利益，交由甲、丙保管作为房屋交接保证金；3、乙方付款方式为分期支付，如乙方贷款，贷款类型为商业贷款；4、乙方于2019年4月25日前向丙方提交贷款材料及相关手续，如因甲乙双方任何一方未及时向丙方提交协助贷款的合理资料而导致缴款日期延期或造成相关违约的均由未及时提交资料一方负责；5、银行贷款部分的房款按银行规定由银行一次性支付给甲方；6、房产办理过户手续所需要交纳的契税、交易手续费、登记费及相关费用经商定均由乙方承担，土地出让金甲、乙各承担50％，甲方市区无房且产权登记日期过五年免税；7、如乙方需要贷款，贷款所需相关费用均由乙方全部承担，甲方必须予以配合，如果甲方配合延期付款时间与乙方和丙方无关，造成损失均由甲方负责；8、如遇国家政策法律法规及银行金融部门等相关政策导致未能办理或延期的三方均不算违约，合同继续履行或自行协商解决；四、违约责任：1、甲方无正当理由不履行合同或因甲方原因不能办理房产证过户手续，或中途反悔的，三方同意按下列第一、二、三款内容处理：（一）、每逾期一日，甲方应向乙方支付房屋成交总价款的3‰的违约金，合同继续履行；（二）、乙方有权单方解除合同。甲方应在7日内向乙方返还已收房款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止，利息按商业银行贷款利息支付）外，还应按房屋成交价款1％向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失超过甲方的违约金时，实际经济损失与违约金的差额由甲方据实赔偿；（三）、甲方除了向丙方支付本合同第三条约定乙方所要向丙方交纳的中介费以外，还应当支付相当于中介费壹倍的违约金，逾期付款的，还应当按日支付逾期违约金300元；2、乙方未按本合同约定履行及约定期限付款的，三方同意按下列第一、二、三款内容处理：（一）、每逾期一日，乙方应向甲方支付房价中甲的3‰的违约金，合同继续履行；（二）、乙方逾期未付款，甲方有权单方解除合同。甲方可以从乙方已付房款中扣除乙方应向甲方支付房屋总价款的1％的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在7日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失，甲方实际经济损失超过乙方的违约金时，实际经济损失与违约金的差额由乙方据实赔偿；（三）、丙方有权从上述定金中扣除中介服务费用，余款由丙方转交甲方，乙方除了向丙方支付本合同第三条规定的中介费以外，还应当支付相当于中介费壹倍的违约金，逾期付款的还应当按日支付逾期违约金300元；4、丙方无正当理由不履行合同或由其他过失应向甲乙双方交易的，且给甲乙双方造成损失的，由丙方赔偿损失，如丙方在限定期未办理完毕此套房产的相关手续，丙方将承担甲乙双方房屋总价款共3‰的违约金。五、其他条款。双方约定其他事项：经甲乙丙三方协商，乙方支付方式为普通商业房贷：首付9万元，贷款额14万元。因甲方房产证目前在银行抵押中，丙方出资1万元，乙方出资5000元共计15000元，此款项仅用于甲方向中国邮政储蓄银行提取房产证并做后续交易。上述产权所有人于2019年4月30日前向银行申请提取产权证。房屋出售时甲方携带以下物品：电视、洗衣机、随身物品，不包括窗帘花卉等可移动物件。同日，被告王某向原告马某的代理人马瑞交纳定金2万元并由马瑞出具《定金收条》一张。同时，宁夏名祥房地产营销策划有限公司给原告出具《保管条》一份，载明“今收到王某交给马瑞用于购买坐落在××区的房屋定金1万元，暂由宁夏吴忠市名祥房地产营销策划有限公司保管”。因该房屋出售时房产证在银行抵押，被告通过宁夏名祥房地产营销策划有限公司向原告支付1万元由原告从银行取回房产证，原告于2019年4月16日从宁夏名祥房地产营销策划有限公司收到该1万元并出具收条一张。2019年6月10日，原告的代理人马瑞（甲方）、被告（乙方）及宁夏名祥房地产营销策划有限公司（丙方）签订《补充协议（一）》：经三方协商，因甲方工作原因，现商定上述《房屋买卖合同》中所关联房产，现移交至乙方居住，甲方于2019年9月30日前回至当地配合乙方履行上述房产所有手续，移交此房居住当日，乙方付予甲方6万元，首付已全部付清。此补充协议具有与《房屋买卖合同》相同法律效应，如违约将承担此合同相应违约责任。备注：1、此房所有附属费用截止至2019年6月10日，此交接日期后续所有费用由乙方自行承担；2、房屋最终商议成交价22.5万元。根据协议约定，原告将涉案房屋交付被告占有使用，被告通过宁夏名祥房地产营销策划有限公司向原告代理人马瑞支付房款6万元，被告已将首付款9万元支付完毕。2020年1月22日，宁夏名祥房地产营销策划有限公司通知原、被告，被告的商业贷款被银行拒绝。一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。原告的代理人马瑞与被告王某、宁夏名祥房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议（一）》是当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定，为有效协议，依法受法律保护。原告认为，在宁夏名祥房地产营销策划有限公司于2020年1月22日告知双方被告的商业贷款被拒绝时，被告无法正常交付房屋交易尾款构成违约而要求解除合同，被告辩称虽然贷款被银行拒绝但愿意以现金方式向原告支付剩余房款，不同意解除合同。首先，原、被告都认可在2020年1月22日接到中介公司宁夏名祥房地产营销策划有限公司的电话通知“被告的银行贷款被拒绝”，但是银行贷款被拒绝的原因并不明确。根据《房屋买卖合同》第二条房屋付款和交易方式中“7、如乙方需要贷款，贷款所需相关费用均由乙方全部承担，甲方必须予以配合，如果甲方配合延期付款时间与乙方和丙方无关，造成损失均由甲方负责；8、如遇国家政策法律法规及银行金融部门等相关政策导致未能办理或延期的三方均不算违约，合同继续履行或自行协商解决”，不能仅以被告的银行贷款被拒绝即认定被告构成违约。其次，双方约定的房款支付方式为被告支付首付款9万元后下剩房款由被告贷款支付，被告已按照合同约定向原告支付了房屋首付款9万元，原告在收到首付款后亦将涉案房屋移交被告占有使用。根据双方《房屋买卖合同》第四条违约责任“乙方逾期未付款，甲方有权单方解除合同”约定，但双方并未明确约定房款的支付时间，被告虽然不能通过银行贷款的方式向原告支付剩余房款但其当庭明确表示愿意以现金方式向原告支付剩余房款。既然被告愿意继续履行自己的付款义务，双方的合同可以继续履行。原告要求解除合同既不符合合同约定也不符合法律规定，故对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告马某的诉讼请求。案件受理费800元，由原告马某负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了两份新的证据，证据一、被上诉人父母的征信报告1份，证明：被上诉人隐瞒了自己父母的真实年龄，其已经丧失贷款资格；证据二、被上诉人父母的存款账户交易明细，证明：被上诉人父母经济收入不符合贷款条件。被上诉人质证后认为，对上诉人提交的证据三性不认可。当时上诉人对被上诉人说在工行能贷款，工行工作人员说60岁以下能贷款，当时被上诉人父亲还未到60岁，但之后因时间拖到61岁所以无法贷款，在信用社65岁以下仍然可以贷款，并且根据上诉人提交的存款账户交易明细无法真实反应被上诉人父母的真实经济状况。经审查，本院对上诉人提交证据的效力不予确认。经询问被上诉人是否愿意继续履行合同时，被上诉人表示愿意继续履行合同，可以在法院指定的时间将下剩的135000元交付给上诉人。上诉人经询问表示，如果被上诉人再支付185000元的房款，上诉人同意继续履行合同，因为被上诉人交付给中介公司的60000元，上诉人没有收到。对于为何下剩房款是185000元时，上诉人二审称，被上诉人交付给中介公司的60000元，中介公司转交给上诉人，又以要给被上诉人办理按揭贷款为名要回去了。上诉人一审时称，其从中介公司一共借到80000元，包括定金1000元，提取房产证10000元，后中介公司说要给被上诉人办理按揭贷款，又让上诉人还回去40000元，实际上诉人手中只收到40000元，上诉人认为，其中20000元是上诉人欠中介公司的，另20000元是收的被上诉人的。对于中介公司为何不将被上诉人支付的60000元支付给上诉人，上诉人称现在已经联系不到中介公司的董经理了，中介公司已经关门，上诉人及时将这一情况告知了被上诉人。被上诉人称，60000元是被上诉人通过手机银行转给中介公司后，中介公司又支付给了上诉人，上诉人在《补充协议》中认可收到了被上诉人的60000元。被上诉人获知中介公司关门的事后，及时向公安机关报了案。经审查案卷材料，询问双方当事人，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院另查明，上诉人与被上诉人通过中介公司宁夏名祥房地产营销策划有限公司居间介绍达成房屋买卖协议后，被上诉人在前期支付30000元房款，又通过手机银行向中介公司转账60000元，上诉人只从中介公司拿到40000元。目前中介公司已关门停业。本院认为，双方约定下剩房款通过银行按揭支付，虽然上诉人不能以其父名义办理按揭贷款，但在按揭贷款不能办理的情况下，被上诉人在一、二审均表示愿意想办法以现金支付下剩房款，并且在二审表示愿意按法院要求的时间支付下剩款。上诉人没有证据证明被上诉人明确表示或者以自己的行为表明不履行付款义务。虽双方合同约定如被上诉人的原因导致贷款未能办理，一切损失均由被上诉人承担，因被上诉人承诺直接现金支付，上诉人不能提供因贷款未办理产生损失方面的证据材料。因双方在合同中并没有约定贷款不能办理，被上诉人支付下剩房款的时间，虽银行贷款没有办成，客观上存在迟延履行的现象，考虑到今年年初以来新冠肺炎疫情的影响，现无证据证明被上诉人存在迟延履行经上诉人在合理期间催告仍不支付房款情形，且本案作为金钱债务合同纠纷，有履行的条件，按照相关法律的规定，在当事人不存在根本违约的情况下，尽量促成合同双方履行的原则要求，上诉人认为被上诉人违约，要求解除合同的主张不能成立。因《补充协议》中明确约定是在收到全部首付款才能交付房屋，而事实上也是上诉人已经将房屋交付给了被上诉人，因此，上诉人称实际未按约定全额收到首付款，被上诉人违约的上诉理由不能成立。对于上诉人在上诉请求中提出被上诉人隐瞒不能按揭贷款的事实，欺骗上诉人与之签订房屋买卖合同，合同应认定无效的主张，无充分事实及证据支持，且超出了一审诉请，不予支持。本案纠纷的实质原因是被上诉人交付给中介公司的部分首付款上诉人没有拿到手，而现在中介公司已关门停业，相关人员联系不到，而非房屋买卖合同约定的下剩房款买受人没有能力按约继续履行的问题。对于首付款的支付问题，根据现有证据材料及一、二审庭审的情况，被上诉人按照约定支付了首付款90000元，因按银行按揭贷款的通常规则，按揭贷款需由贷款人提供抵押物或信用担保即物保或人保为条件，上诉人所称的，中介公司需用首付款办理按揭贷款其没有收到首付款的说法与银行通常贷款规则不符，也有违常理。上诉人听信中介公司的说辞，将收到的首付款又还给中介公司，导致首付款未实际全额收到的责任在上诉人，对于上诉人因中介公司的不诚信行为客观上造成的经济损失，上诉人可另行通过法律途径解决。综上，一审事实基本清楚，法律适用正确，结果处果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800.0元，由上诉人马某负担。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺 二〇二〇年七月二十九日书记员 马 凯附：本案相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……