四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初1878号 原告（案外人）：乐山市创美置业有限公司，住所地：四川省乐山市市中区大田路**，统一社会信用代码：91511100782251452C。 法定代表人：张德强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐旭，男，1978年1月17日出生，汉族，公司职工，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：罗飞，四川守规律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中银消费金融有限公司，住所地：上海市浦东新区银城中路**，统一社会信用代码：91511100782251452C。 法定代表人：黄志风，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗熙翔，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范红梅，四川迪扬律师事务所律师。 第三人（被执行人）：徐文锋，男，1986年12月9日出生，汉族，农民，住四川省峨眉山市。 原告（案外人）乐山市创美置业有限公司诉被告（申请执行人）中银消费金融有限公司、第三人（被执行人）徐文锋案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，本案依法适用普通程序于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告（案外人）乐山市创美置业有限公司的委托诉讼代理人罗飞，被告（申请执行人）中银消费金融有限公司的委托诉讼代理人范红梅到庭参加诉讼。第三人（被执行人）徐文锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（案外人）乐山市创美置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、人民法院不得就（2016）川1102民初2132号案件对备案登记在徐文锋名下位于乐山市市中区的房屋（备案号：201407210095）予以执行；二、解除对上述房屋的查封；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，被告诉第三人金融借款合同纠纷一案，申请执行人被告依据已经发生法律效力的乐山市市中区人民法院（2016）川1102民初2132号民事判决书，于2017年7月7日向乐山市市中区人民法院申请执行，乐山市市中区人民法院查封了合同备案登记买受人为第三人的位于四川省乐山市高新区。原告与第三人于2014年7月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014072100095）以及《〈商品房买卖合同〉的补充协议》和《“三江**府”付款方式、期限及逾期付款责任的补充协议》，约定案外人将位于四川省乐山市高新区的房屋出售给第三人。后因第三人未按约支付首付款及银行按揭贷款本息，原告将第三人诉至乐山市市中区人民法院，乐山市市中区人民法院于2017年11月8日作出（2017）川1102民初465号民事判决，判决解除了案外人与第三人于2014年7月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014072100095）以及《的补充协议》和《“三江**府”付款方式、期限及逾期付款责任的补充协议》。第三人并未取得上述房屋产权，乐山市市中区人民法院在执行裁定中列明的产权证号“2014072100095”只是第三人与案外人签订的《商品房买卖合同》的合同编号。因此，第三人取得的仅是合同权利而非房屋产权。该民事判决书已生效，双方签订的《商品房买卖合同》已解除，乐山市市中区人民法院财产保全的合同标的已不复存在。案涉房屋的所有权人系案外人，但由于案涉房屋已被乐山市市中区人民法院查封，案外人无法依据生效的民事判决书解除预售合同备案登记，故请求中止（2017）川1102执920号执行裁定中查封合同备案登记买受人为第三人的位于四川省乐山市高新区房屋的执行，并解除查封。2019年12月26日乐山市市中区人民法院驳回了原告的异议请求，故诉至法院。 被告（申请执行人）中银消费金融有限公司辩称，预查封的对象不是没有办理所有权登记的房屋，而是购房者对预售房屋享有的财产性权利，应当在原告返还购房首付款后才享有排除执行的权利；在原告未返还购房首付款的情况下，如果允许其排除侵权债权的执行，将会使申请执行人即执行不到被执行人名下的财产，又执行不到应当返还给被执行人的价款，显失公平。故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人（被执行人）徐文锋未陈述意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月21日，原告和第三人签订了《商品房买卖合同》，约定原告将其在乐山市高新区房屋出售给第三人，商品房总价445444元。2014年7月23日，上述合同在乐山市住房保障和房地产管理局办理了登记备案。该房屋所有权登记在原告名下。 2014年7月21日，原告与第三人还签订了《商品房买卖合同的补充协议》以及《“三江**府”付款方式、期限及逾期付款责任的补充协议》。另查明，第三人于2014年7月21日向原告支付首付款10444元。根据《商品房买卖合同的补充协议》，第三人还应支付首付款125000元，因第三人资金困难，双方商定10年内支付完毕。还约定，第三人须按时将首付款和利息存入原告指定的账户上，在第三人不能按期归还本补充协议下应支付的首付款及利息情况下，第三人支付违约金20000元，并承担原告为实现债权而支付的律师代理费、诉讼费、差旅费等所有费用。根据《“三江**府”付款方式、期限及逾期付款责任的补充协议》，在第三人逾期偿还贷款，导致原告作为担保人向银行承担了担保责任，原告有权终止合同及其附件、补充协议，第三人除向原告支付合同约定总价款5%的违约金外，还应承担终止合同及附件、补充协议所产生的一切费用。 2014年7月28日，第三人与犍为县农村信用合作联社签订了《个人住房抵押借款合同》，第三人向该行贷款310000元用于支付购房款。贷款后，由于第三人拖欠按揭贷款本息，原告于2016年7月21日向犍为县农村信用合作联社承担了担保责任，支付贷款本金及利息314166元。 2017年6月27日本院立案受理原告与第三人商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月8日作出（2017）川1102民初465号民事判决书，判决：一、解除原告与第三人签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014072100095）以及《商品房买卖合同的补充协议》《“三江**府”付款方式、期限及逾期付款责任的补充协议》；二、第三人在本判决生效后十日内支付原告违约金35708元。该判决已生效。 2015年2月11日第三人向被告借款100000元。2016年12月26日作出（2016）川1102民初2132号民事判决书，判决，一、第三人在本判决生效之日起十日内向被告偿还贷款本金83982.93元及利息、滞纳费（从2015年10月2日起至付清之日止以尚欠本金为计算基数，按年利率24%计算）；二、第三人在本判决生效之日起十日内向被告支付律师费2053元。 2017年6月26日，被告依据本院已经发生法律效力的（2016）川1102民初2132号民事判决书，向本院申请执行，本院于同日受理，案号为（2017）川1102执920号。在该案执行过程中，本院于2017年7月3日作出（2017）川1102执920号执行裁定，裁定：一、查封登记在被执行人徐文锋名下的位于四川省乐山市高新区的房屋（合同编号：2014072100095），查封期限为三年。2017年7月6日，本院向乐山市高新区不动产登记中心送达（2017）川1102执920号执行裁定书和协助执行通知书，查封了案涉房屋。另，在该案执行过程中，本院依职权对被执行人徐文锋的财产状况进行了调查，除查封案涉房屋外，未发现被执行人有其他可供执行的银行存款、房产登记等财产信息。因上述查封的房产设置有抵押权，暂不具备处置条件。经本院依法告知后，被告表示亦不能提供被执行人可供执行的财产线索，并同意终结该案本次执行程序。2017年11月15日，本院作出（2017）川1102执920号之一执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。 2019年10月21日原告对本院作出的（2017）川1102执920号执行裁定中查封登记在被执行人徐文锋名下位于四川省乐山市高新区的房屋（合同编号：2014072100095）提出书面异议。本院际2019年12月26日作出（2019）川1102执异89号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。 审理中，原告同意将第三人已交付的购房款交付人民法院执行。 以上事实，有身份证复印件、《营业执照》《执行裁定书》《合同信息摘要》《商品房买卖合同》《补充协议》《个人住房抵押借款合同》《证明》《民事判决书》《证明书》《不动产登记证》以及当事人的陈述等证据证明。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告与第三人虽然签订了房屋买卖合同，但该房屋仍登记在原告名下，未变更至第三人名下。因此本案案涉房屋所有权属于原告所有。 原告对执行标的享有的民事权益是否足以排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。这种权利能够排除申请执行人实现的债权。（1）所有权。原则上，只有被执行人的财产才能成为强制执行的标的，除非法律的特殊规定，或者申请执行的债权能够限制案外人的所有权，否则，不允许执行案外人的财产。（2）物权期待权。根据查封规定和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的司法解释》，登记财产的无过错买受人和商品房的消费者对购买的标的物虽然并不拥有所有权，仅仅享有物的登记请求权或者交付请求权，仍属于债权范畴但又与一般债权仅是向相对人的请求权不同，例如保护消费者的生存权等，法律基于特殊的价值取向赋予其具有排除一般债权、甚至是抵押权执行的效力，即所谓的物权期待权。（3）特殊的担保物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权就其性质而言，是对担保财产变现价值的优先受偿权。一般而言，当担保财产被金钱债权人申请执行时，案外人对执行财产主张担保物权时，执行法院需要保障担保物权人在受偿顺位上的优先地位，但该权利并不能排除执行。然而，对一些特殊行业，基于公共利益的考量，法律或者司法解释赋予了其对特殊财产的担保物权具有排除执行的效力。（4）租赁权和用益物权。由于租赁权和用益物权以对物使用、收益为权利内容，案外人如对执行标的主张租赁权和用益物权，虽不能排除物的转让，却可以阻止交付占有。本案中，第三人并非享有案涉房屋的所有权，因此案涉房屋并不是第三人的责任财产。本案申请执行是金钱债权执行案件，因此并不优于原告对案涉房屋的所有权，并且原告同意将第三人交付的购房款交付给人民法院执行，故原告请求不得执行案涉房屋的请求成立。如果原告未将第三人所交付的购房款交付执行，可另行通过其他程序予以处理。 对于原告请求解除保全的问题，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十六条规定，解除保全应当作出裁定，因此解除保全不是民事判决内容，故原告该请求可另行进行处理，在本案中不予处理。 综上所述，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十六条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得就（2016）川1102民初2132号案件对原告（案外人）乐山市创美置业有限公司和第三人（被执行人）徐文锋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014072100095）所涉及的位于乐山市市中区房屋予以执行； 二、驳回原告（案外人）乐山市创美置业有限公司的其他诉讼请求。 乐山市市中区人民法院作出的（2019）川1102执异89号执行异议裁定于判决生效时自动失效。 案件受理费100元、公告费600元，合计700元，由被告（申请执行人）中银消费金融有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  宋晓轩 人民陪审员  陈一华 人民陪审员  万文科 二〇二〇年七月十日 书 记 员  蒲 澍