江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初520号原告：陈文建，男，1966年12月5日生，汉族，住如皋市。原告：刘晓燕，女，1971年10月4日生，汉族，住如皋市。被告：如皋绿源置业有限公司，住所地：如皋市如城镇经济开发区工发大厦****，送达地址南通市崇川区崇文路6号凤凰文化广场北楼32层北京市炜衡（南通）律师事务所（收件人刘欢、吴俊逸，电话13962******）。法定代表人：何渝章。诉讼代表人：如皋绿源置业有限公司清算组组长吴建新。委托诉讼代理人：刘欢，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴俊逸，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原告陈文建、刘晓燕与被告如皋绿源置业有限公司（以下简称绿源公司）别除权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。两原告及被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈文建、刘晓燕向本院提出诉讼请求:1.判令被告配合原告办理如皋市新北新村水绘绿源817、820号车位产权登记；2.判决被告将房屋差价14716.79元确认为优先债权；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月28日原告与如皋绿源置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于如皋市水绘绿源第3幢1005号商品房。因如皋绿源置业有限公司未按合同约定的2013年10月31日向原告交付商品房，实际交房日期为2014年7月29日。同日，双方对延迟交房的违约责任、房屋面积补差等达成《结算协议》，当时如皋绿源置业有限公司应支付给原告合计56137.31无，其中面积差3.1平方米，房屋补差价14716.79元，同时如皋绿源置业有限公司承诺于2014年12月31日前向原告支付全部款项，并将817、820号车位以3万元的价格折抵给原告，待如皋绿源置业有限公司在2014年12月31日前向原告付清全部金额时，有权收回此车位，否则此车位归原告所有，当时有开发区政府工作人员在场见证。如皋绿源置业有限公司在2014年12月31日前并未向原告付款。2018年如皋绿源置业有限公司进入破产程序，原告向被告提出原告与如皋绿源置业有限公司签订的《结算协议》合法有效，原告对案涉车位享有所有权。2019年10月29日，被告向原告出具《回复函》，认为《结算协议》有违公平原则，不予确认，并对该协议中的车位折抵内容单方予以解除。原告认为，被告的《回复函》严重侵害了原告的物权权利，原告对案涉车位依法享有所有权。为此，原告只得向贵院提起诉讼，恳请依法裁决。被告绿源公司辩称，1.案涉812、820号车位今年上半年已竣工验收备案，目前办证的大部分手续已经完成。根据法律规定原告能够提起的应当为债权确认，而非给付之诉，因此我们认为第一项诉求应当予以驳回。2.将房屋差价列为优先债权没有法律依据。3.关于将违约金列为优先债权也没有法律规定的依据，建议违约金作为劣后债权处理，这部分会提交债权人进行表决，管理人目前的意见是优先保护债权人的利益，项目续建中会支出大额的资金，如果将违约金列入普通债权，对其他债权人不公平，就申报的违约金是否作为劣后债权处理我们会作为方案提交债权人会议表决。关于债权回复函，我们认为本案所涉及的车位实际上具有车位担保的性质，原告主张该车位的所有权不符合规定，如果被告继续履行该合同对其他债权人不公平，我们认为债权回函应当有效。原告围绕诉讼请求依法提交了入伙通知书、入伙收费一览表、商品房买卖合同、结算清单、交房明细表、债权异议回复函等证据。被告向本院提交了（2014）苏商初字第26号民事判决书、如皋市不动产登记中心出具的抵押物明细清单3-3（在建工程-车位）。本院依法对原告提交的证据进行了审查，根据双方无异议的证据以及双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2013年3月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告向被告购买如皋市新北新村水绘绿源3幢二单元1005室的商品房，建筑面积共115.18平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为4747.35元/平方米，总金额546800元，出卖人应当在2013年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告陈文建、刘晓燕给付房款546800元。2014年7月29日，两原告作为乙方与被告作为甲方双方签订《结算协议》一份，载明：“1、结算情况：出卖人（甲方）：如皋绿源置业有限公司。买受人（乙方）：陈文建刘晓燕。乙方签订《商品房买卖合同》时间2013年3月28日，房屋编号3号楼2单元1005室，房款546800元，实测面积112.08平米，合同交房日期2013年10月31日，实际交房日期2014年7月31日。住宅维修基金3362.40元，车位维修基金0元，储藏室维修基金0元。房屋补差价14716.79元，违约金44782.92元，甲方应付乙方合计56137.31元。2、结算承诺：甲方于2014年12月31日前将应付金额支付给乙方。甲方每车位原价为7万元，现双方协商甲方以每车位3万元抵给乙方，低于3万元的以3万元计。车位号：817、820。待甲方付清全部金额时有权收回此车位。否则，此车位归乙方所有。3、本清单一式两份，自双方签字盖章即生效。”被告在甲方处加盖了公司财务专用章，原告在乙方处签名捺印。案涉817、820号车位是非人防车位，原被告未办理车位产权登记及抵押登记。另查明，2018年1月30日，如皋市人民法院作出（2018）苏0682破2号民事裁定及决定书，依法裁定受理如皋绿源置业有限公司清算组对如皋绿源置业有限公司的破产清算申请，并指定如皋绿源置业有限公司清算组担任如皋绿源公司置业有限公司管理人，北京市炜衡（南通）律师事务所吴建新律师（清算组组长）为管理人负责人。2019年10月29日，绿源公司管理人向原告发出《债权异议回复函》，载明：“陈文建、刘晓燕：就你在如皋绿源置业有限公司第一次债权人会议后提出的异议，管理人现回复如下：就你申报的违约金是否做劣后债权处理，将作为破产分配方案交由全体债权人表决；就你提出的继续履行用违约金所抵的车位的请求，管理人认为这有违破产法规定的债权人依法公平受偿原则，不予确认，就你与绿源公司就水绘绿源817、820号车位的抵偿协议内容予以解除。如你对上述回函内容有异议，请在收到本函后十五日内向如皋市人民法院提起诉讼。”再查，2013年6月27日中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司与如皋绿源置业有限公司签订Y19130035-11号《抵押协议》约定如皋绿源置业有限公司愿意以其财产为中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司的债权提供抵押担保，担保的主债权本金为28798万元，该《抵押协议》的“抵押物明细清单3-3（在建工程-车位）”中包含了案涉817号车位和820号车位。《抵押协议》签订后，双方办理了抵押登记，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司领取了皋房建字第2013单11号《在建工程抵押登记证明》。江苏省高级人民法院于2014年12月17日作出（2014）苏商初字第00026号民事判决书，判决中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权对皋房建字第2013单11号《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程折价或拍卖、变卖所得价款在28798万元的范围内优先受偿。本院认为，一、关于本案案由。本案实为破产派生诉讼，性质上属于别除权纠纷，故本案案由应由立案案由商品房买卖合同纠纷调整为别除权纠纷。二、关于被告是否应该配合原告办理如皋市新北新村水绘绿源817、820号车位产权登记的问题。《结算协议》中载明“每车位原价为7万元，现双方协商甲方以每车位3万元抵给乙方”，同时又约定“待甲方付清全部金额时有权收回此车位。否则，此车位归乙方所有。”首先，从以上双方约定的甲方在付清欠款后有权收回车位的内容可以认定结算协议并非以车位抵偿债务的协议，而是以车位担保原告对被告绿源公司享有的56137.31元债权。其次，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中原被告签订结算协议时约定的付款期限尚未届满，双方约定如甲方不能付清全部欠款则车位归原告所有，该内容因违反禁止流押的强制性规定而无效，故原告要求被告配合办理产权登记以取得车位所有权的诉讼请求，本院难以支持。三、被告要求将房屋面积差异款14716.79元确认为优先债权本院难以支持，理由如下：1.《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原被告签订的结算协议中虽有以每车位担保3万元欠款的内容，但只有在双方已经将车位所有权登记至原告名下时，才能参照法律关于担保物权的规定对车位拍卖、变卖、折价优先偿还其债权。因双方并未办理车位登记，原告依法不能参照法律关于担保物权的规定对车位拍卖、变卖或折价优先偿还其面积差异款。2.为了保护个人消费者的居住权，交付了全部或大部分款项的消费性买受人债权具有优先性，优先于建设工程价款优先权和抵押权。但是，本案中因房屋交付时实测面积比合同面积小而应退还给原告的款项不属于居住权保护的范围，原告的房屋面积差异款债权不属于优先债权。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条规定，判决如下：驳回原告陈文建、刘晓燕的诉讼请求。案件受理费1200元，由原告陈文建、刘晓燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1200元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  杨益非人民陪审员  夏丽丽人民陪审员  张小星二〇二〇年七月六日书 记 员  高薇薇