重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初10307号原告：江涵，女，1978年3月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：魏德锋，男，1978年6月23日出生，汉族，住重庆市大渡口区，系原告配偶。被告：重庆途美酒店管理有限公司，住所地重庆市北部新区金州大道****30-24，统一社会信用代码9150000MA5UBJ6F68。法定代表人：朱占志，执行董事。委托诉讼代理人：杨萍，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：官俊，重庆志和智律师事务所实习律师。原告江涵诉被告重庆途美酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告江涵及其委托诉讼代理人魏德锋、被告重庆途美酒店管理有限公司的委托诉讼代理人杨萍和官俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江涵向本院提出诉讼请求：被告立即支付原告2020年5月至2020年7月期间欠付房屋租金6264元；本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年7月8日，原告与被告就原告所有的位于重庆市渝北区金州大道42号2幢2923号房屋租赁事宜签订了《租赁合同》，合同约定了租期、租金标准和支付方式等内容。被告按约应于2020年1月27日支付2020年2月至2020年4月的租金，应于2020年4月26日支付2020年5月至2020年7月的租金。被告至今仍欠付原告租金。被告重庆途美酒店管理有限公司辩称，第一，被告没有违约的主观故意，根据合同约定的不可抗力条款、结合当前新冠疫情和政府的管控措施的实际影响，被告提出变更合同正是被告诚实履行合同的合理要求。第二，原告在起诉之前拒绝协商，有违双方合同的约定，有违公平原则，请求法院根据公平原则减免2020年2月、3月的租金，2020年12月31日前被告逐月支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《租赁合同》、原告举示短信记录截图、照片、2019年8月至2019年10月华夏银行手机APP截图打印件、2020年2月至2020年3月华夏银行手机APP截图打印件、《个人房屋抵押借款合同》、个人账户贷款结息利息清单、《暂停营业通知》、被告举示彩信截图等本院予以确认并在卷佐证。对原告举示的《力帆红星国际广场物业缴费通知单》和《告知函》，原告并未主张被告支付欠付的物业费，与本案无关，故不予采信。对原告举示的税收减免政策文件，与本案无关，故不予采信。对被告举示的有关新冠疫情防控的9个消息和政府文件，新冠疫情属于突发公共卫生事件是众所周知的事实，无须举证证明。对被告举示的其经营收入月份统计表，是被告自己制作，原告不认可，故不予采信。对被告举示的其与案外人签订的协议书，无法核实真实性及履行情况，且与本案无关，故不予采信。经审理查明：原告通过向银行抵押贷款的方式购买了重庆市北部新区金州大道42号2幢29-23室房屋。原告自2017年10月16日至2020年5月30日期间，按月向银行偿还房屋抵押贷款本息。2017年7月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《租赁合同》，主要约定：一、租赁房屋的基本情况，，地址重庆金州大道********建筑面积51.59平方米，房屋性质商业公寓；二、租赁期限和用途，1、租赁期限自2017年11月1日至2027年10月31日止；三、租金及缴纳方式，1、租赁期内具体租金标准如下，计租起止日期2017年11月1日-2027年10月31日，租金2088元/月，2、租金支付方式，按季度支付一次，乙方于每个租赁期（从计租日开始每季度为一个租赁期）开始的前5日将整个租赁期的房租以银行转账方式支付给甲方指定账户，如账户账号有变，甲方应及时通知乙方；六、合同变更、解除和终止，2.如遇不可抗力致使本合同无法履行，本合同可变更或终止，双方互不承担违约责任；九、不可抗力，1、“不可抗力”指本协议双方不能合理控制、不可预见或即使预见亦无法避免的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本协议履行其全部或部分义务，该事件包括但不限于政府行为、自然灾害、战争或任何其他类似事件，3、由于以上所述的不可抗力事件致使本协议不能履行或延迟履行，则双方于彼此间不承担任何违约责任。2020年1月25日，被告发出《暂停营业通知》，主要载明：从1月24号重庆启动一级响应暂时关闭所有公共文化场所，为了保障酒店员工和客人的安全……故此星程酒店从2020年1月26号暂停营业至2020年2月20日，根据疫情顺延营业时间。2020年2月1日，被告的工作人员通过短信向原告发送了《关于受武汉肺炎严重疫情影响要求减免租金的函》，主要载明：为了应对新型冠状病毒感染的疫情防控工作，避免外来人群可能带来的疫情风险，各省各地响应政府号召陆续封城、封路、封村严禁外来人口及车辆进出，以及迟延复工和延迟开学，酒店业和旅游相关行业势必也受到致命的打击。此次新型冠状病毒疫情的爆发，属于租赁合同中第九条中“不可抗力”的因素……当前紧急情况下，我们痛苦的决定酒店于2020年1月26日起转入“经营休眠状态”，还要支付员工的工资……我司恳请业主方按照合同减免2020年三个月租金，给予酒店一个喘息的机会。当日原告回复称“‘不可抗力’不是你一己说辞认定的吧”。2020年2月20日，原告向被告的工作人员通过短信发送了《关于敦促及时足额支付房屋租金的函》，主要载明：你司租赁本人位于力帆红星公寓一套。截止今日，你司仍未按照租赁合同支付租金……该房屋目前尚在银行按揭贷款还款中，本次疫情严重影响本人及家庭收入，如你司不按照合同约定按时足额支付相应租金，本人公寓按揭贷款将于本月起断供。届时，银行可能将采取包括但不限于司法拍卖等方式处置该抵押公寓，由此产生的不利后果均由你司自行承担。2020年4月23日，原告向被告的工作人员通过短信发送了《关于敦促及时足额支付房屋租金及物管费等相关费用的函》，主要载明：你司应于2020年1月27日支付租金6264元，多次催告后，拟于2020年4月17日仅支付一个月租金2088元，截止本函发出之日，你司逾期未支付租金已87天……截止2020年4月11日，你司逾期未缴纳2020年1月至4月期间物管费1032.8元。请收到本函立即按照前述《租赁合同》约定，足额支付所欠租金、滞纳金、违约金，并缴纳完毕前述所欠物管费、水电费等相关费用。被告从2020年2月1日开始欠付原告租金。2020年4月17日被告向原告支付了一个月租金2088元，于2020年5月1日支付了一个月租金2088元，于2020年6月10日支付了一个月租金2088元。原告主张，2020年4月17日支付的是2020年2月的租金，2020年5月1日支付的是2020年3月的租金，2020年6月10日支付的是2020年4月的租金。被告主张，2020年4月17日支付的是2020年4月的租金，2020年5月1日支付的是2020年5月的租金，2020年6月10日支付的是2020年6月的租金。原告举示了2020年3月8日拍摄的照片，显示被告在案涉房屋处经营的酒店处于营业状态。原告称，原告是按揭贷款购买的案涉房屋，银行并未因新冠疫情减免原告的贷款，原告同样因疫情受到影响；合同约定不可抗力只是可以延迟履行合同义务及免除违约责任，并非免除支付租金的义务；在新冠疫情发生之前被告就存在逾期支付租金的违约行为；被告于2020年1月24日歇业，于2020年3月6日复工营业，原告仅同意减免该期间一半的租金。被告称，被告于2020年1月24日歇业，于2020年3月6日复工营业，停业时间42天，该期间被告没有收入；被告复工经营后仍受疫情影响，损失还在继续扩大，故请求减免2个月的租金；被告将另案主张变更租金支付方式为在2020年12月31日前按月支付。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。合同第三条约定，被告应于2020年1月27日前支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金6264元，应于2020年4月26日前向原告支付2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金6264元，合计金额12528元。新冠疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是不可抗力。被告在案涉房屋经营的是酒店，受新冠疫情影响于2020年1月24日歇业，于2020年3月6日复工营业，期间共计43天。基于公平原则，双方应对该期间的租金平等分担，原告也同意减免该期间一半的租金。被告从事的是酒店行业，其于2020年3月6日复工后经营情况仍会受新冠疫情影响一段时间，故本院酌情减免被告一个月租金2088元。被告主张原告减免2个月的租金没有合同和法律依据，本院不予支持。被告分别于2020年4月17日、2020年5月1日、2020年6月10日向原告各支付了一个月的租金共计6264元，虽然双方对租金对应期间的主张不一致，但均属于2020年2月1日至2020年7月31日期间被告应付的租金。故被告还应向原告支付2020年2月1日至2020年7月31日期间欠付的租金12528元－2088元－6264元＝4176元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆途美酒店管理有限公司于本判决生效后立即向原告江涵支付2020年7月31日前欠付的租金4176元；二、驳回原告江涵的其他诉讼请求。如果被告重庆途美酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元减半收取25元，由原告江涵负担8元，被告重庆途美酒店管理有限公司负担17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 黄明真二〇二〇年七月九日法官助理 陈 实书 记 员 李 洁