广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1986号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈某，女，1980年11月14日出生，汉族，大专文化，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：黄海燕，广州骏通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑余青，广州骏通律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：杨某1，女，2002年8月18日出生，汉族，学生，住桂林市秀峰区。 法定代理人：杨某，男，1969年6月16日出生，汉族，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：何德建，广西法顺律师事务所律师。 原审第三人：李某，女，1980年1月6日出生，汉族，本科文化，住杭州市余杭区。 上诉人陈某因与被上诉人杨某1、原审第三人李某房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。 陈某上诉请求：1.判令撤销桂林市秀峰区人民法院作出的（2019）桂0302民初1040号民事判决书第四项判决，改判支持一审本诉原告诉讼请求：由被上诉人支付违约金赔偿上诉人损失人民币156万元；2.判令本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决存在认定事实错误并遗漏认定事实。1.一审判决认定2018年1月17日被上诉人杨某1告知上诉人陈某涉案房屋已不能办理房屋更名手续错误。被上诉人杨某1直到一审第二次开庭时才明确告知上诉人无法办理更名。2.一审判决存在遗漏认定被上诉人杨某1违约未按合同约定交付房屋并更名的事实。二、被上诉人应对未按照合同约定交付房屋并更名的行为向上诉人承担违约责任，并弥补上诉人经济损失。被上诉人杨某1无法按约交付房屋给上诉人的主要原因系南宁博联房地产开发有限公司违约未能交付房屋给被上诉人，被上诉人获得南宁博联房地产开发有限公司支付的逾期交房及逾期办证违约金，却不向上诉人陈某支付逾期交房赔偿，违背公平原则，亦未能对上诉人损失作出补偿。三、一审判决适用法律错误，导致作出错误认定。一审判决认定双方约定以更名方式进行预售商品房交易，违反相关政策规定，据此认定上述条款属于履行不能的条款，而双方对无法更名完成交易均存在过错。但实际上并无政策规定或者法律规定禁止以更名方式进行预售商品房交易，且根据被上诉人杨某1与开发商签订的《商品房买卖合同》附件五合同补偿协议（二）第6条，说明实际中均可采取更名方式完成交易，上诉人陈某无过错。一审法院适用《城市房地产管理法》错误。 杨某1辩称，上诉人主张的156万元违约金没有事实和法律依据，理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》第五条，对违约情形有明确的约定，根据国务院办公厅颁布的《国务院办公厅转发建设部长部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，被上诉人杨某1没有约定的违约情形。2、被上诉人没有违约行为，上诉人在一审提交的补充证据、通话录音足以证明，上诉人已明确表示要求放弃过户案涉房屋，而且还积极主动帮助被上诉人寻找买家。3、违约金本质上是属于补偿性质的，在本案中，上诉人并没有任何的损失。因此，一审法院查明事实正确，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。 李某未发表陈述意见。 陈某向一审法院提起本诉请求：1.判令被告杨某1履行2012年12月8日签订的《商品房买卖合同》，即将坐落于桂林市临桂区滨江路君临山水小区53栋别墅交付给原告陈某并将该房屋过户给第三人李某，且由被告杨某1承担过户税费；2.判令被告杨某1支付原告陈某违约金156万元。 杨某1向一审法院提起反诉请求：判令反诉原告杨某1将坐落在桂林市临桂区滨江路君临山水小区53栋别墅交付并过户或更名给反诉被告后十日内，反诉被告陈某向反诉原告杨某1支付剩余购房款2440000元。 一审法院认定的事实：2011年8月22日，被告（反诉原告）杨某1与南宁博联房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，约定由被告（反诉原告）杨某1向南宁博联房地产开发有限公司购买桂林市临桂区君临山水小区53栋房屋,约定购房款为259万元整。其中合同第八条交付期限约定交房时间为2013年9月30日。合同附件合同补充协议（二）第一条第6点约定：“在《商品房买卖合同》备案后，买受人如要求更名，将买受人权利义务转移给他人的，须书面申请征得出卖人和房产主管部门同意，且向房产主管部门交纳办理变更手续的费用和向出卖人交纳总房款5%的手续费”，上述合同签订之后，被告（反诉原告）杨某1如约交付了部分房款并于2011年8月29日办理了上述商品房购销合同备案登记手续。 2012年12月8日，原告（反诉被告）陈某作为乙方与被告（反诉原告）杨某1作为甲方签订一份商品房买卖合同，约定由被告（反诉原告）杨某1将上述涉案房屋出售给原告（反诉被告）陈某，合同约定（节录）：“二、房屋出售价格及付款方式甲方将该房屋整体出售给乙方，转让价为人民币4000000元，乙方分三次将上述购房款转入甲方指定的账户：（建行）5240943390094811杨某，在2012年12月8日前，乙方支付600000元，在2013年4月30日前，乙方支付960000元，在2014年该房屋交付使用且甲方将该房更名给乙方指定户名后，乙方支付2440000元到南宁博联房地产开发有限公司账户上即可。三、该房屋在《商品房买卖合同》的其他费用按原《商品房买卖合同》中的约定在更名后由乙方承担。四、在房屋交付使用时，由甲方负责办理房屋更名手续（应更名到乙方指定的户名），所产生的费用由甲方承担。五、甲方承诺甲方承诺不会将该房屋出售给其他人，如果出售给其他人或者不能更名到乙方，则甲方须双倍赔偿乙方已支付的购房款给乙方”。上述合同签订后，原告（反诉被告）陈某于2012年12月8日至2013年4月2日期间分五笔共计转账156万元至被告（反诉原告）杨某1的法定代理人杨某账户。 2017年3月22日，南宁博雅房地产开发有限公司通过邮寄的方式向被告（反诉原告）杨某1送达了涉案房屋的《房屋交付通知书》，并于2017年4月27日再次以温馨提醒的方式向被告（反诉原告）杨某1告知了涉案房屋已经符合房屋交付的条件。之后，南宁博雅房地产开发有限公司与被告（反诉原告）杨某1办理了涉案房屋的交接手续，目前房屋处于空置状态。被告（反诉原告）杨某1目前未向税务部门缴纳涉案房屋税款，现该房屋未办理房屋产权证书。 2018年1月17日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的法定代理人杨某电话联系。在双方通话过程中，杨某告知原告（反诉被告），涉案房屋已不能再办理房屋更名手续。双方为此发生争议引发纠纷。 经向桂林市临桂区不动产登记和房产交易管理中心核实涉案房屋的办理房屋产权证书问题，该房屋目前仍处于商品房合同备案阶段，尚未办理房屋产权证书，但已经办理了大证，即涉案房屋已符合办理房屋权属证书的条件，且同期同类房屋已经有办理完毕房屋产权证书的先例。 一审法院认为，案件的主要争议焦点：1.原、被告双方所签订的商品房买卖合同的效力问题；2.若合同有效，房屋交付及相关税费的承担，剩余房款给付时间及金额问题；3、若合同有效，原告（反诉被告）所主张的违约金问题。 一、原、被告双方所签订的商品房买卖合同的效力问题 原、被告所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，目的即为房屋买卖过户，因签订合同时被告（反诉原告）杨某1仅办理了涉案房屋的商品房买卖合同备案，并未实际取得其所卖房屋的产权证，双方约定将被告（反诉原告）杨某1在房屋买卖合同中享有的权利转让给原告（反诉被告）行为的效力，因《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让"的规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定"，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据，现涉案房屋已经可以办理房屋产权证书，转让过户并不存在障碍，至于双方所约定的办理涉案房屋备案合同更名的条款，该条款违反政策规定，现实为履行不能的条款，但双方当事人仍可选择买卖过户的方式完成上述交易。现原、被告均表态愿意继续履行合同，双方签订该合同的目的能够实现。故双方签订的合同系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，条款对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行各自义务。 二.房屋交付及相关税费的承担，剩余房款给付时间及金额问题 原、被告均应按照合同约定履行各自义务。现涉案房屋已经不存在交易不能的障碍，被告（反诉原告）应当将房产办理好相关产权手续，符合交易条件后，再依约将涉案房屋交付原告（反诉被告），并协助原告（反诉被告）将房屋过户至原告（反诉被告）名下。原告（反诉被告）也应当按照双方约定，在涉案房屋办理完毕过户手续后及时将剩余购房款2440000元交付被告（反诉原告），即被告（反诉原告）要求在办理完毕过户手续后十日内将剩余购房款2440000元给付被告的反诉请求，符合双方合同约定，本院予以支持。 原告（反诉被告）提出了按照双方约定将房屋过户至第三人名下的诉请，但涉案房屋系交易给原告（反诉被告），原告（反诉被告）也当庭确认涉案房屋系其自己买受，仅因其个人房产过多，欲交由第三人代持。由此可知，原、被告的此约定，其目的并不在于变更房屋的所有权人，而是规避国家税收政策，损害国家税收利益，该条款系无效条款。原告（反诉被告）根据此约定要求将涉案房屋过户至第三人名下的诉请，无事实及法律依据，不予支持。被告（反诉原告）应协助原告（反诉被告）将涉案房产过户至原告（反诉被告）名下。 至于涉案房屋过户所产生的相关税费问题。原、被告双方在商品房买卖合同中只约定了涉案房屋更名及更名后的费用承担，以及房屋更名不能时解除合同的违约责任问题，并未考虑到更名不能且合同可以履行的情形，也没有就房屋过户所产生的相关税费的承担进行约定。现双方当事人均表态愿意继续履行上述商品房买卖合同，但对于过户税费的承担也各执一词，无法达成一致意见。因此，按照交易习惯、公平原则确定过户相关税费的承担方式，即由被告（反诉原告）承担涉案房屋过户之前办理符合交易条件相关手续所应缴的全部税费，至于被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）办理涉案产权过户至原告（反诉被告）相关手续所产生的税费，按照相关法律及政策规定各自承担应缴税费，如果应缴税费没有相关法律及政策规定负担主体的，则由原、被告各承担一半。 三、原告（反诉被告）所主张的违约金问题。 原告（反诉被告）所主张的违约金为合同第五条所约定违约金，从该条款文意并结合合同上下文理解，双方在该条款所约定的违约金系解约违约金，即为涉案商品房交易不能，合同目的无法实现时的根本性违约条款。但双方在合同中约定以更名的方式进行预售商品房交易，本身就违反了相关政策规定，属于履行不能的条款。对于不能以预售商品房更名方式完成交易，双方当事人均存在过错。2017年4月房屋交付后，原、被告在发现涉案商品房无法更名时，也进行了磋商，但未能达成一致意见。现双方当事人均表态愿意继续履行涉案商品房交易，且涉案商品房交易也能够以过户的方式继续履行。原告（反诉被告）仍依据上述条款主张违约金，无事实及法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）杨某1将桂林市临桂区君临山水小区53栋房屋办理好相关产权手续并符合交易条件后，将房屋交付原告（反诉被告）陈某，并协助原告（反诉被告）陈某将房屋过户至原告（反诉被告）陈某名下；二、原告（反诉被告）陈某在上述房屋办理完毕过户至其名下的手续后十日内将剩余购房款2440000元给付被告（反诉原告）杨某1；三、被告（反诉原告）杨某1将桂林市临桂区君临山水小区53栋房屋过户至原告（反诉被告）陈某名下之前办理符合交易条件相关手续所应缴的全部税费由被告（反诉原告）杨某1承担；被告（反诉原告）杨某1协助原告（反诉被告）陈某办理上述房屋产权过户至原告（反诉被告）陈某名下所产生的相关税费，按照相关法律及政策规定的负担主体各自承担，如果应缴税费没有相关法律及政策规定负担主体的，则由被告（反诉原告）杨某1与原告（反诉被告）陈某各承担一半；四、驳回原告（反诉被告）陈某的其他本诉部分诉讼请求。本诉部分案件受理费38800元，保全费5000元，合计43800元（原告已预交），由原告陈某负担21900元，被告杨某1负担21900元。反诉部分案件受理费26320元，因本案本诉部分与反诉部分合并审理减半收取13160元（反诉原告已预交），由反诉原告杨某1负担6580元，反诉被告陈某负担6580元。 本院二审期间，上诉人陈某提交证据：1.君临山水小区物业租金损失计算表及同等地段租金参考，拟证明因无法交房，从2015年5月1日到本案起诉前的租金损失；2.资金占用损失计算表，拟证明所缴纳的156万元房款由于房屋一直未得到占有使用的损失。上诉人2012年就已经支付了156万元的前期房款，但现在还没有收楼也没有过户，按合同应该2014年收房，两份证据均拟证明上诉人主张的违约金系基于实际损失提出来的。经质证，被上诉人杨某1对于证据1、2中的两个计算表，不认可其真实性、合法性和关联性，认为该两份损失计算表系其单方面制作，无法证明其损失；对于证据1中的网上下载的截图，其真实性、合法性由法院认定，不认可其关联性。原审第三人对上述证据无异议。本院认为，上诉人所提交的两份证据，均系其自身单方制作的损失统计，并无其他证据佐证，本院不予采信。 对于一审法院认定的事实，被上诉人及原审第三人未提出异议，上诉人陈某提出异议：1.认为被上诉人杨某1在2018年1月未告知上诉人不能办理更名，而是在一审第二次开庭时才表示无法办理变更手续。此前，被上诉人杨某1一直告知上诉人可以办理更名。2.遗漏了被上诉人违约未按合同约定交付房屋并更名的事实。（1）未在2014年底前交付房屋给上诉人使用；（2）未在2014年底前将商品房买卖合同更名过户给上诉人或上诉人指定的户名。经查，对于上诉人提出的异议1，被上诉人在何时告知上诉人以及上诉人何时知晓不能更名之事，并不能影响本案的审理结果，故对于上诉人提出的该异议，本院不予认定；对于上诉人提出的异议2，根据涉案房屋的现状，该房屋确实未在2014年底前交付给上诉人使用，同时亦未更名至上诉人或上诉人指定的户名下，上诉人的该异议成立，本院予以认定，但上诉人提出要认定“未在2014年底前将商品房买卖合同更名过户给上诉人或上诉人指定的户名”，则缺乏证据支持，双方签订的商品房买卖合同并无该约定。对于当事人各方均无争议的一审认定的事实，本院予以确认。 本院认为，综合各方当事人的分歧意见，本案的争议焦点是：上诉人要求被上诉人支付违约金156万元是否具有事实和法律依据。 经查，上诉人要求被上诉人支付违约金的理由是根据上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第五条之约定，即“甲方承诺不会将该房屋出售给其他人，如果出售给其他人或者不能更名到乙方，则甲方须双倍赔偿乙方已支付的购房款给乙方”，对于该条款，一审已作了充分阐释，本院予以再次明晰。双方约定，不能更名到乙方名下才发生违约金，但根据一审查明的事实，涉案房屋已经办理了大证，且已由被上诉人收房，只要上诉人办妥符合交易条件的相关手续，就可办理过户更名事宜，因此，房屋现状并非不能更名。若上诉人所称的更名是指在转让人尚未领取房屋产权证之前，不以交易形式而通过其他方式办理更名，则该更名约定属于规避国家税收政策，损害国家税收利益的条款，违反了国家政策及法律法规，系无效条款。无论哪种情况，上诉人以该条款的约定作为依据要求被上诉人支付违约金156万元均无事实和法律依据，一审未予支持，并无不当。上诉人还提出被上诉人未到期交付房屋系违约，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第二条之约定“在2014年该房屋交付使用且甲方将该房更名给乙方指定户名后，乙方支付2440000元到南宁博联房地产开发有限公司账户上即可”，被上诉人有在2014年向上诉人交付涉案房屋的义务，但双方并未约定到期未能履行该义务应承担的违约责任，而仅就不能更名作出约定，故上诉人根据上述条款要求被上诉人承担违约责任，理由同样不能成立，本院不予支持。上诉人另提出其遭受了实际损失，该损失应由被上诉人承担，由于双方未在合同中就损失计算方式及损失项目进行约定，上诉人提出该要求，缺乏依据，本院亦不予支持。 综上，陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18840元，由上诉人（原审原告、原审反诉被告）陈某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈彦冰 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 唐志鹏 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 李慧杰 书 记 员 罗 莹