河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初2334号 原告：柴晶飞，女，1987年2月6日出生，汉族，住邢台市邢台县。 委托诉讼代理人：常永青，河北国途律师事务所律师。 被告：河北昌美房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**南简良****楼****。 法定代表人：高思保，执行董事。 被告：高思保，男，1970年8月13日出生，汉族，住石家庄市桥**南简良****楼****。 被告：孟凡武，男，1972年12月27日出生，汉族，住安徽，住安徽省六安市金安区iv> 被告：河北六居房产经纪有限责任公司，住所地，住所地石家庄市新华区滨湖新村**楼****iv> 法定代表人：焦艳涛，执行董事。 委托诉讼代理人：荀月，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊广浩，河北冀华律师事务所律师。 被告：焦艳涛，女，1973年9月8日出生，汉族，住石家，住石家庄市新华区滨湖新村**楼****iv> 委托诉讼代理人：荀月，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊广浩，河北冀华律师事务所律师。 原告柴晶飞与被告河北昌美房地产开发有限公司（以下简称昌美公司）、高思保、孟凡武、河北六居房产经纪有限责任公司（以下简称六居公司）、焦艳涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告柴晶飞的委托诉讼代理人常永青，被告昌美公司法定代表人高思保，被告六居公司、焦艳涛共同委托诉讼代理人樊广浩到庭参加诉讼。被告孟凡武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 柴晶飞向本院提出诉讼请求：一请求依法确认原告与被告签订的《项目内部认购协议》无效。二、判令第一被告退还原告购房款217670元，按中国人民银行同期贷款利率支付利息（期限自2017年12月2日起至退还之日止），并依法向原告赔偿217670元。三、判令第四被告退还原告服务费2万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（期限自2017年12月2日起至退还之日），并对第一被告收取原告的购房款及利息承担连带偿还义务。四、判令第二、三被告在其未出资本息范围内对上述债务承担补充赔偿责任。五、判令被告焦艳涛对上述全部债务依法承担连带偿还责任。六、本案诉讼费由各被告承担。事实与理由：2017年12月原告通过第四被告河北六居房产经纪有限责任公司认购了第一被告河北昌美房地产开发有限公司在邢台市桥西区，并与第一被告签订了《项目内部认购协议书》。第一被告承诺的交房日期为2019年5月31日，但是直到现在该项目仍未动工。经了解才得知原告所购买的房屋第一被告未取得预售许可证，且第四被告在明知第一被告未取得房屋预售许可证依法不具备预售条件的情况下帮助其预售，存在严重的过错。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”；同时第一被告的两名股东即第二、三被告未依据公司章程的约定实缴其认缴的全部出资，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二十六条规定，股东应在未出资本息范围内对公司债务承担补充赔偿责任。其次，第四被告河北六居房产经纪有限责任公司为一人公司，其股东为第五被告焦艳涛，依据《公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”综上所述，为依法保护原告的合法财产权益，特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起民事诉讼。 被告昌美公司、高思保辩称，我对原告所诉情况不了解，只是用我的名字作为公司的法定代表人，我并未实际操控公司，实际操控公司的是孟凡武、张明生、苗宏伟。我向张明生了解到情况，昌美公司开发的项目一直开不了工，公司收到的原告房款准备退还。我方可承诺在2020年9月15日前将已收的全部房款退还原告。如果原告还要房子则重新签订合同。该项目目前还没有办理预售许可证，目前该项目无法继续进行。 被告六居公司辩称，答辩人六居公司不应承担购房款的退赔责任、不应退赔居间费。1、六居公司做了大量的居间工作，通过答辩人的信息宣传、销售接待，使得原告以较为优惠的价格购买商品房，这也是原告选购此房重要原因之一。2、六居公司为提供居间服务，已产生较多花费，且将部分居间费作为业务人员奖金发出，不应退赔居间费。3、六居公司已完成为柴晶飞与昌美公司之间提供介绍订约的劳务，居间服务已完成，不应退赔居间费。4、六居公司对项目情况已尽到说明义务。根据柴晶飞所提供的项目内部认购协议书，不应承担购房款的退赔责任。5、涉案项目进度缓慢，导致原告购房目的不能实现，系河北昌美公司单方面导致，与居间人六居公司无关，六居公司不应承担责任。 被告焦艳涛辩称，答辩人焦艳涛与本案没有关系，焦艳涛不是本案适格被告，不应承担连带责任。根据《公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任”之规定，河北六居公司成立于2012年8月30日，且已完成注册资金的实缴出资，有独立财产，对外收款均是由公司账户收取，不存在任何混同，六居公司以独立财产对公司债务承担责任，答辩人焦艳涛不应对公司债务承担连带责任。 被告孟凡武未出庭答辩。 经审理查明，2017年12月，原告柴晶飞通过被告六居公司居间介绍认购昌美公司开发的位于邢台市桥西区，并于2017年12月2日向六居公司支付服务费20000元。2017年12月15日昌美公司（甲方）、柴晶飞（乙方）签订《项目内部认购协议书》。该协议书载明：第一条房屋基本情况。该房产位于5号楼1单元402号。地上建筑面积约。地上建筑面积约109平方米／平方米，总房价722670元。第二条付款方式。按揭贷款，乙方在签订本协议时缴纳认购款人民币217670元，余款505000元，在签订《商品房买卖合同》时依据按揭银行相关规定办理。第四条交房标准及交房时间。1、乙方所购房屋结构为框架剪力墙结构，交房标准为毛坯房。2、乙方所购房屋交房日期为2019年5月31日，如遇政策影响无法正常施工、自然灾害等不可抗力原因，可视实际情况适当延期，双方签订补充协议，不构成违约。第五条双方义务及违约责任。1、正常情况下，甲方保证按照约定时间交房，每逾期一日，甲方按照乙方已交认购款额的万分之一支付违约金，如逾期超过三十日，乙方有权解除协议，甲方按上述比例支付违约金。2、乙方需按照本协议第二条之约定履行付款义务，如未按照约定日期付款的，按应付款的每日万分之一支付违约金，如逾期超过三十日，该协议自动解除，甲方有权另行处置该房屋，所交房屋扣除10%的违约金剩余部分返还给乙方。第六条补充条款。甲方已如实告知乙方，本协议书为内部认购协议，正式商品买卖签订时，甲方将另行通知乙方。第七条其他。4、甲方承诺乙方所认购房屋在预售证下来办理银行按揭手续之前可免费更名一次。协议签订后，原告柴晶飞依约向昌美公司支付房款217670元。该案涉项目尚未取得预售许可证，尚未开工建设。 另查明，昌美公司章程第四章第五条显示股东姓名高思保，认缴出资额为2958万元，持股比例51%，实缴出资额为0元，余额交付出资额2958万元，出资时间（股东约定时间）2035年6月8号前。股东姓名孟凡武，持股比例49%，实缴出资额为0元，余额交付出资额2842元，出资时间（股东约定时间）2035年6月8号前。 再查明，六居公司企业登记基本情况表中显示企业类型为有限责任公司（自然人独资），成立日期2012年8月30日，股东：焦艳涛，出资比例100%，出资时间：2012-8-27，认缴出资额为300万元。 以上事实，有原告提供的《项目内部认购协议书》、收据、银行持卡人存根、昌美公司章程、企业基本情况表，被告六居公司提供的提成表、工商信息、银行转账记录，及原被告陈述等证实。 本院认为，原告柴晶飞与被告昌美公司签订《项目内购认购协议书》，因案涉房产至今尚未取得商品房预售许可证明,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得了商品房预售许可证明的,可以认定有效",故应当认定该房屋买卖合同为无效合同。合同被确认无效后,因合同取得的财产应当予以返还，原告要求被告昌美公司返还已支付购房款217670元及利息,本院予以支持。关于原告要求赔偿一倍损失的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据案涉《项目内购认购协议书》第七条第（4）项约定甲方承诺乙方所认购房屋在预售证下来办理银行按揭手续之前可免费更名一次，可以证实双方在签订协议书时对案涉项目未取得商品房预售许可证明是明知的，不存在故意隐瞒或者提供虚假商品房预售许可证明的情况，原告要求出卖人承担已付房款一倍的赔偿责任，不符合上述法律规定的情形。且原告在明知案涉项目未取得预售许可证明的情况下仍旧签订《项目内购认购协议书》并缴纳购房款，亦存在过错，应承担相应责任。故对原告提出赔偿已付房款一倍损失之诉求不予支持。 关于原告主张被告高思保、孟凡武在其出资本息范围内对上述债务承担补充赔偿责任。首先，公司一经成立即具有独立的法律人格，享有法人财产权，通常情况下公司股东并不对公司的行为和债务承担个人责任。其次，根据昌美公司章程约定高思保、孟凡武完成认缴出资时间为2035年6月8号前，现其股东认缴出资的期限尚未届满。原告以高思保、孟凡武未足额认缴出资为由，要求对案涉昌美公司承担补充赔偿责任，但未能提供充分证据证实昌美公司存在债务履行不能的情形，该诉求无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告主张被告六居公司退还服务费2万元及利息之主张，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，案涉《项目内购认购协议书》因至今尚未取得商品房预售许可证明，违反法律强制性规定而为无效协议。六居公司作为该协议的居间方从事专业的房地产中介服务机构，应当熟知房地产交易的相关法规政策，其在明知案涉项目未取得商品房预售许可证明的情况下违法进行销售，从而导致居间行为因违反法律强制性规定而必然无效。其不能因为本身的过错行为而获利，据此收取的服务费用应当予以返还，并支付利息。另外，原告要求六居公司对昌美公司返还购房款及利息承担连带赔偿义务，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告以六居公司为一人公司，主张其法定代表人焦艳涛对公司债务承担连带偿还责任的问题。根据《公司法》第64条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”虽然将证明公司财产独立的举证责任归于公司，但原告应当举出盖然性的证据证明股东存在滥用公司独立人格的行为以及由此产生了损害的结果。本案中原告仅提供六居公司企业登记基本情况表证明该公司为一人公司，并未能初步举证股东焦艳涛存在滥用公司法人人格的较大可能。其要求被告焦艳涛对六居公司债务承担连带责任之诉求明显牵强，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告柴晶飞与被告河北昌美房地产开发有限公司签订的《项目内部认购协议》无效； 被告河北昌美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告柴晶飞购房款217670元及利息（利息以217670元为基数，自2017年12月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 被告河北六居房产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告柴晶飞服务费20000元及利息（利息以20000元为基数，自2017年12月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 驳回原告柴晶飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4866元，由被告河北昌美房地产开发有限公司负担4457元，被告河北六居房产经纪有限责任公司负担409元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  史振利 人民陪审员  李君莉 人民陪审员  赵伟荣 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  曹伟娜 ——