重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初1797号原告：重庆市万州区先行驾校有限责任公司，住所地重庆市万州区永佳路**，统一社会信用代码9150010173952287N。法定代表人：向士喜，执行董事。委托诉讼代理人：邱德华，重庆奎龙律师事务所律师。被告：黄佐春，女，汉族，1979年2月8日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：谭竣升，重庆利瑞律师事务所律师。第三人：吴应霞，女，汉族，1974年7月11日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：易兴学，重庆升腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琴，重庆升腾律师事务所律师。原告重庆市万州区先行驾校有限责任公司（以下简称万州先行驾校公司）与被告黄佐春房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邱德华、被告万州先行驾校公司委托诉讼代理人谭竣升及第三人的委托诉讼代理人易兴学、张琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万州先行驾校公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于重庆市万州区×路×段×号、×层、×层的不动产产权转移手续；2、判令被告向原告支付违约金2821187.20元；3、诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：被告通过司法拍卖竞得重庆市万州区×路×段×号的土地及房屋。因资金周转需要，被告与原告于2019年12月5日签订《买卖合同》，将上述土地及房屋转让给原告。按照合同约定，被告应当在取得万州区×路×段×号建筑物及土地产权手续之日起三日内到房地产管理部门办理过户登记到原告名下的手续，并履行其他义务。《买卖合同》签订后，被告于2019年12月26日取得了万州区×路×段×号建筑物及土地使用权产权手续，但被告拒绝按协议约定办理产权转移手续，甚至将标的物抵押给他人，被告的行为构成违约，应当承担继续履行合同并向原告支付违约金的法律后果。原告也承诺在被告无法履行债务的下，代位清偿债务以涤除抵押权。被告黄佐春辩称，1、原、被告签订的合同不是被告真实意思表示，被告通过司法拍卖取得房屋，价格为14105936元，缴纳了购房税费407434元，却以同样的价格卖出另外还要缴纳高达1834107元的税费，明显不合情理；2、原、被告签订的合同并未生效，合同的生效约定了相应条件，为被告取得建筑物之日起生效，至今土地及建筑物被重庆博通汽车服务有限公司占有，法院并未将标的物交付给被告，被告并未取得该建筑物，无法向原告交付；3、原、被告签订的合同现无法履行，被告因向他人借款已经将土地及房屋抵押，无法按合同约定履行过户义务；4、即使法院认定合同成立，原告主张的违约金明显过高，原告并没有支付任何款项，也没有证据证明损失的存在；5、原告取得本案争议土地、房屋的真实价款是18000000元，除了合同价款外，原告还要给第三人另外补偿3900000元，上述行为是偷逃税收的行为，必然导致国家税收的流失，损害国家利益，故原、被告签订的合同也应当无效。第三人述称，万州区法院在执行重庆博通汽车服务有限公司财产过程中，没有将资产评估报告送达被执行人，违反了执行的法律规定，导致房屋及土地少评估了800万以上，被执行人受到巨大损失并提出异议，法院研究后向吴平、被告以及执行申请人宣布被告竞买后没有按时交纳成交余款，行为构成悔拍，应该重新拍卖，收缴被告的竞买保证金150万元，被告面临150万元保证金被没收以及赔偿第三次拍卖差价及拍卖费用损失，为此被告多次请求吴平找人购买涉案房屋及土地，法院出具法律文书协助办理手续以解决遗留问题，为此被执行人找到原告及被告协商一致达成约定，由原告出资1800万元购买涉案房屋及土地，被告收回已付款1410万元，第三人及被执行人得到390万元差价补偿款。为此，三方分别签订了居间合同和买卖合同，居间合同本质上是一个补偿合同。第三人认为原、被告签订的协议内容真实，不违反法律规定，应该确认合同有效，三方应该按照约定继续履行相关义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月8日，被告黄佐春通过本院司法拍卖平台竞得×路×段×号建筑物及土地，成交价款为14105936元。2019年12月5日，黄佐春（甲方，卖方）与先行驾校（乙方，买方）签订《买卖合同》，主要约定鉴于甲方通过司法拍卖购买了重庆博通汽车服务有限公司位于重庆市万州区×路×段×号建筑物及土地，因甲方投资控股的公司决定股东增设流动资金采购原材料，甲方资金短缺，甲方将其出卖给乙方并达成如下条款：一、出卖建筑物及土地情况1、万州区沙龙路三段200号一、二层，建筑面积1428.62平方米，原重庆博通汽车服务有限公司房地产权证号：×房地证×字第×号。2、万州区×路×段×号×-×层，建筑面积1843.41平方米，原重庆博通汽车服务有限公司房地产权证号：×房地证×字第×号。3、万州区×路×段×号土地，土地使用权面积4560.4平方米，原重庆博通汽车服务有限公司房地产权证号：×房地证×字第×号。4、建筑物及土地具体现状以司法拍卖网站公开的信息为准。二、价款及支付期限建筑物及土地购买价款为14105936元，甲乙双方在房地管理部门成功办理网签合同后乙方在当日支付给甲方购买价款的百分之八十，即11284748.80元；乙方在建筑物及土地过户到乙方名下当日将余款2821187.20元支付给甲方。三、产权过户登记及税费承担1、甲方应当在本合同生效后三日内完成房地管理部门办理过户到甲方名下的相关手续。2、甲乙双方应当在甲方取得万州区×路×段×号建筑及土地产权手续之日起三日内到房地管理部门办理过户登记到乙方名下的相关手续。3、建筑物及土地交易所产生的所有税费由甲乙双方分别承担各自依法应承担的税费。四、建筑物及土地的交付1、甲方应当在乙方付清款项后十五日内完成建筑物及土地的交付。2、建筑物及土地甲方应当保持现状一并交付给乙方。五、甲方应确保本协议项下的建筑物及土地不存在任何权利限制，与第三人之间不存在任何纠纷。六、本合同生效后，各方应按约履行，若一方违约应支付给另一方成交价款20%的违约金并赔偿另一方的损失。七、本合同履行中如发生争议，双方协商解决，若协商不成，向重庆市万州区人民法院起诉。八、本合同在双方签字或盖章且在甲方取得万州区×路×段×号建筑物及土地产权证书之日生效。九、本合同一式四份，甲乙双方各执两份。2019年12月2日，万州先行驾校公司（甲方，委托人）与吴应霞（乙方，居间人）签订《居间服务合同》，主要约定鉴于黄佐春通过司法拍卖购买重庆博通汽车服务有限公司位于重庆市万州区×路×段×号建筑及土地，甲方拟向黄佐春购买上述标的物，委托乙方提供居间服务，现经双方协商达成以下条款：第一条委托事项及具体要求1、万州区×路×段×号×、×层，建筑面积1428.62平方米，原重庆博通汽车服务有限公司房地产权证号：×房地证×字第×号。2、万州区×路×段×号×-×层，建筑面积1843.41平方米，原重庆博通汽车服务有限公司房地产权证号：×房地证×字第×号。3、万州区×路×段×号土地，土地使用权面积4560.4平方米，原重庆博通汽车服务有限公司房地产权证号：×房地证×字第×号。甲方委托乙方为甲方购买上述标的物提供居间服务，负责向甲方提供关于前述土地的信息，引荐甲方与黄佐春协商、洽谈，促成甲方与黄佐春成功签订合同，并促成甲方最终成功不高于14105936元（不含税费）价款购得。第二条居间成功的标准甲方与黄佐春成功签订合同并取得产权证书视为乙方居间成功，甲方应按本合同约定向乙方支付居间报酬。第三条居间期限：从2019年12月3日至2020年12月31日。第四条居间报酬1、乙方居间成功的，则甲方自愿支付乙方报酬3900000元，但甲方办理建筑物及土地过户登记所产生的一切税费由乙方承担，甲方先行垫付后在居间服务费中扣减。2、若甲方未与黄佐春签订万州区×路×段×号建筑物及土地的购买合同，甲方不支付乙方任何报酬。第五条居间报酬支付期限：甲方在取得万州区×路×段×号建筑物及土地过户产权证书后三日内付清乙方所有居间报酬。另外合同还对甲乙双方权利义务、合同解除、违约责任等条款进行了约定。2019年12月6日，吴应霞（甲方）与黄佐春（乙方）签订《协议》，主要约定：一、甲方自愿承担乙方购买和出售重庆市万州区×路×段×号建筑物及土地所产生的税费。二、该费用在重庆市万州区先行驾校有限公司取得重庆市万州区×路×段×号建筑物及土地的产权证书之日起五日内付清。三、乙方在取得万州区人民法院关于重庆博通汽车服务有限公司的重庆市万州区沙龙路三段200号建筑物及土地司法拍卖成交确认书后五日内未完成房地管理部门过户登记到乙方名下的相关手续，则支付甲方损失费300万元。四、本协议在乙方取得万州区人民法院关于重庆博通汽车服务有限公司的重庆市万州区×路×段×号建筑物及土地司法拍卖成交确认法律文书后生效。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。2019年12月9日，本院作出（2019）渝0101执1812号之四执行裁定书，裁定将讼争建筑物及土地相关权利归黄佐春所有，并将上述建筑物及土地相关权利证书变更到黄佐春名下。2019年12月26日，黄佐春取得讼争房屋及土地的不动产权证书。2020年1月14日，黄佐春因借款将讼争土地房屋抵押给案外人黄旭辉，被担保主债权金额为18000000元，借款到期日为2022年7月15日。本院认为，原、被告签订的《买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。针对原告的具体诉讼请求，本院分别作如下评述：一、关于合同能否继续履行的问题《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。法律上不能履行，是指双方在订立合同的时候是可以履行的，但是在合同实际履行的时候，法律法规禁止进行这样的履行行为；事实上不能履行是指标的已经客观不能履行和永久不能履行。如果非金钱债务仅存在当事人可以消除的暂时性履行障碍，该暂时性履行障碍并不必然导致非金钱债务法律上或事实上不能履行。如果出卖人未履行对他人的债务或担保义务导致抵押权持续存在，纵然会给房屋转移登记义务的履行带来障碍，但该障碍只是暂时的。并且，这一暂时性障碍的出现应归责于出卖人，出卖人本就负有及时消除上述障碍的义务，只要出卖人将对他人的债务或担保义务履行完毕，即可使土地、房屋上的抵押权消灭，故在买受人要求继续履行合同的情况下，如基于该暂时性履行障碍就判决驳回买受人的诉讼请求，实际上是让买受人承担了不公平的法律后果。而且原告在本案中明确表示可以代位清偿黄佐春的债务以涤除抵押权利限制，以达到合同继续履行的法律后果。综上，被告在涤除抵押权利限制后应将讼争土地、房屋过户至原告名下。二、关于违约金是否应予调整的问题原、被告签订的《买卖合同》是双方真实意思表示，双方对违约责任的约定也具体明确，被告应当清楚违约的后果，现因被告单方原因导致无法办理讼争土地房屋的过户手续，且被告也表示无法向原告交付标的物，原告必然遭受损失。综合考虑被告过错、标的物价值、合同履行情况等因素，本院对于原告要求被告按照合同约定支付违约金2821187.20元的诉讼请求予以支持。另外，原告主张的因财产保全支付的服务费12000元，双方在合同中并未明确约定，且不属于必要性支出，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、黄佐春在涤除查封、抵押等权利限制的前提下，协助重庆市万州区先行驾校有限责任公司办理重庆市万州区×路×段×号【不动产权证号：渝（×）万州区不动产权第×号，共有宗地面积4560.4㎡，建筑面积1843.41㎡】、万州区沙龙路三段200号一，二层【不动产权证号：渝（×）万州区不动产权第×号，共有宗地面积4560.4㎡，建筑面积1428.62㎡】的不动产产权转移登记手续；二、黄佐春于本判决生效后十日内向重庆市万州区先行驾校有限责任公司支付违约金2821187.20元；三、驳回重庆市万州区先行驾校有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29370元，减半收取14685元，财产保全费5000元，合计19685元，由被告黄佐春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  和小彬二〇二〇年七月六日书记员  宫 婷