陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终1440号上诉人（原审被告）：陕西华原房地产有限公司。住所：西安市灞桥区纺三路**综合楼（东城第一小学对面）。法定代表人：郭维娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：高鹏，陕西岚光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾红权，男，1973年12月26日出生，汉族，西藏建设有限公司员工，住，住青海省湟中县/div>委托诉讼代理人：王迎春，陕西九成宫律师事务所律师。委托诉讼代理人：付高尚，陕西九成宫律师事务所实习律师。上诉人陕西华原房地产有限公司（以下简称华原公司）因与被上诉人曾红权商品房预约合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2019)陕0111民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华原公司上诉请求：1、一、撤销一审判决第一、第二、第三、第四项；二、驳回曾红权的诉请；三、曾红权承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、本案中，双方在2015年6月29日，同时签订了两份合同，其一是《预定协议书》，另一份为《商铺委托经营合同》，这两份合同由相同的当事人在同一天签订、标的物一致，即将《预定协议书》中根本不存在的商铺，同时租给华原公司并约定收取租金的期限和租金计算标准。因此，这两份合同之间存在不可分割的关联性，只有将两份合同结合起来，方能体现出华原公司与曾红权双方的真实意图，一审法院对于双方《商铺委托经营合同》与案件的关联性没有进行认定，而这正是案件的关键事实部分。2、曾红权向华原公司付款两次，分别是2015年6月30日付款459808元；2018年6月5日付款229904元，而按照双方《商铺委托经营合同》中的约定，华原公司应按曾红权实付款的数额支付租金（实为利息），第一年按9%，第二年IO%，第三年11%，华原公司据此于2016年7月20日支付41383元、2017年6月27日支付45981元、2018年6月27日支付50579元。因为根本没有所谓的商铺，那么曾红权收取的“租金”，只能是产生于借贷关系之上的利息。二、涉案的《预定协议书》为无效合同。1、根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，本案中，由于双方同日签订了两份合同，且这两份合同具有内在的关联性，只有放在一起，才能判断双方涉案关系的性质及合同效力。2、如果双方是真实的房屋买卖预定关系，那么《商铺委托经营合同》的签订就毫无道理，首先，标的物商铺不存在，所谓“租金”是什么？且“租金”是根据华原公司实收款项，按年以不同标准支付，足以表明双方是一种借贷关系。3、两份合同约定的履行期限重合，均为三年，《预订协议书》中约定三年期满自动解除。三、华原公司与曾红权的两份合同，其真实意愿为民间借贷。若将双方的两份合同分开来看，每份合同的条款存在诸多问题，约定不清，不合情理之处甚多，特别是曾红权己然依据《商铺委托经营合同》收取了10多万元，却对此根本没有提及。但将两份合同联系起来，所有的不合情理之处都非常明确，双方实为借贷关系，曾红权出借款项给华原公司，华原公司按约定期限及利息标准向曾红权支付利息。四、因双方并非房屋买卖关系，曾红权的诉请无任何法律及事实根据。综上所述，华原公司请求二审法院依法审理，查明事实，撤销一审法院不当判决，驳回曾红权的各项诉请。曾红权辩称，一、曾红权与华原公司双方预订购买房屋的民事法律行为真实有效，《预订协议书》合法有效。1．本案中曾红权与华原公司双方是基于买卖房屋的意思表示进行磋商并最终签订了《预订协议书》，该《预订协议书》是围绕着房屋买卖进行的条文约定，合同条文中没有任何涉及民间借贷的文字表述，不存在民间借贷的意思表示，双方意思表示始终为买卖房屋。2．《预订协议书>中的标的房屋真实存在，没有隐藏、虚构事实。《预订协议书》约定曾红权预约购买华原公司开发的臻园阳光一层14#-35号商铺，建筑面积38.25平方米，该房产单价为20035元／平方米，总金额共计766347元。经一审查证臻园阳光项目确由华原公司开发建设，且于2018年11月已经建设完成14号商铺，该标的房屋是真实存在的，不存在隐藏、虚构事实的情况。3．《预订协议书》中对标的房屋可能存在的面积差异是有预案处理的。《预定协议书》5.5条约定预定商品房约定面积与实际购买房面积不等时，双方按预测面积据实结算，房款多退少补。鉴于房屋预约合同的特性，预约合同签订时无法确定房屋面积是合理的现实问题，双方在签订预约合同时也就该问题已经进行了协商和处理，故不能以此认定《预定协议书》意思表示不真实。4．曾红权向华原公司分期支付款项的行为符合《预定协议书》中房屋价款分期支付的约定，与《预订协议书》展现的预约购买房屋的事实完全吻合。曾红权分别于2015年6月30日、2018年6月5日向华原公司支付首付款459808元、第二期款229904元，符合《预定协议书》中房屋分期付款的情形。而该付款方式作为房屋买卖中的常态和特有模式，并不会实际应用于民间借贷的贷款支付中，没有一个贷款人会在尚未收取利息的情况下采用分期放贷的模式去发放贷款，也没有一个借款人会提前预知自己在几年之后的具体某一时间仍需借款，华原公司声称双方真实意思表示为民间借贷的理论根本不符合常理，是在故意扭曲事实。5、本案已经过三次审理，在以往的庭审过程中，华原公司均不能提交任何证实双方实为民间借贷法律关系的直接或间接证据。故双方签订的《预定协议书》不存在隐藏事实、虚假意思表示的情形，不属于《民法总则》143条规定的“虚假意思表示实施的民事法律行为”，不存在我国《合同法》五十二条1规定的合同无效情形，该《预定协议书》真实、合法、有效。二．《商铺委托经营合同》不能作为认定存在民间借贷法律关系的依据。购买商铺的同时签订《商铺委托经营合同》是售后返租的典型，也是近年来开发商为促进房产销售的惯用方式，该促销模式在市场上广泛存在，现华原公司为掩饰自己的违约行为、避免承担合同违约责任，又以该《商铺委托经营合同》不合理为由称双方系民间借贷关系，是明显的扰乱事实、混淆视听。综上，曾红权与华原公司之间的法律关系是房屋预约买卖的关系，不存在民间借贷的事实，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，华原公司上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉、维持原判。曾红权向一审法院起诉请求：1.解除曾红权、华原公司于2015年6月29日签订的《预定协议书》。2、华原公司退还曾红权购房款689712元，并赔偿曾红权自付款之日起至华原公司返还所有购房款止的中国人民银行同期贷款利息。3、华原公司赔偿曾红权损失612000元。4、诉讼费由华原公司承担。一审法院认定事实：2015年6月29日曾红权、华原公司签订了《预定协议书》和《商铺委托经营合同》，《预定协议书》约定：曾红权购买的商铺位于一层14#-35号商铺，建筑面积38.25平方米，该房产单价为20035元／平方米，总金额共计766347元，采取分期付款方式即2015年6月29日付首付款459808元、2017年12月30日付款229904元、2018年5月30日付款76635元；预定期为三年，自本合同签订之日起计算，三年期满自动解除，预定期限届满华原公司已具备给曾红权办理产权证时，华原公司应通知曾红权缴纳剩余房款，房产证办理后，则本预定协议自动终止，曾红权已缴纳预付款转为购房款不予返还。或预定期限届满，华原公司未具备给曾红权办理产权证时，或虽已具备，但曾红权未与华原公司办理相关手续并未支付剩余购房款的，本预定协议亦自动终止，华原公司有权将曾红权预定的商铺另行出售给第三方。双方还约定：在签订本协议时，曾红权已获悉并了解认可所认购的物业基本现状；鉴于目前《商品房预售许可证》尚未办理完毕，华原公司预计于2017年12月30日前取得。《商铺委托经营合同》约定：委托经营标的物位于西安市灞桥区臻园阳光，商铺为第一层14#-35号，建筑面积38.25平方米；出租期限为3年，曾红权同意华原公司并支持统一经营管理，期限约定时限为2015年6月起至2018年止，双方特别约定在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；租金给付标准为：2016年6月29日华原公司支付租金为该商铺实付款的9％即41383元、2017年6月29日华原公司支付租金为该商铺实付款的10％即45981元、2018年6月29日华原公司支付租金为该商铺实付款的11％即50579元,合同到期后曾红权可选择自营或者继续委托经营，如继续委托从第四年开始，每年由专业评估单位评估本项目租金，最低不会低于11％，直至合同期限届满，或者合同解除。2015年6月30日曾红权支付华原公司商铺首付款459808元，2018年6月5日曾红权支付华原公司商铺款229904元。华原公司于2016年7月20日、2017年6月27日、2018年6月27日分别向曾红权转账汇款41383元、45981元、50579元。另查明，涉案房屋所在14号楼目前尚未取得《商品房预售许可证》。一审法院认为，曾红权、华原公司签订的预定协议书明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款、付款方式、交付标准，同时约定预定期为三年，自本合同签订之日起计算，三年期满自动解除，预定期限届满华原公司已具备给曾红权办理产权证时，华原公司应通知曾红权缴纳剩余房款，房产证办理后，则本预定协议自动终止，曾红权已缴纳预付款转为购房款不予返还。或预定期限届满，华原公司未具备给曾红权办理产权证时，或虽已具备，但曾红权未与华原公司办理相关手续并未支付剩余购房款的，本预定协议亦自动终止。因此该预定协议书的性质为附解除期限的商品房预约合同。预定协议书自预定期限届满，即2018年6月30日解除。华原公司目前尚未取得涉案房屋所在14号楼商品房预售许可证。虽然预定协议书约定预定期限届满，华原公司未具备给曾红权办理产权证时预定协议自动终止，但预定协议书解除的主要责任在于华原公司，华原公司除应赔偿曾红权直接损失外，还应综合考虑当事人的履约情况、过错程度、合理的成本支出，另售房屋差价等因素酌情认定华原公司的赔偿数额。加之华原公司已根据商铺委托经营合同于2018年6月27日共计支付曾红权租金137943元。综上，华原公司应返还曾红权购房款689712元并应自2018年6月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算支付曾红权购房款利息，本院酌定华原公司赔偿曾红权损失68971元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、曾红权与陕西华原房地产开发有限公司于2015年6月29日签订的预定协议书自2018年6月30日起解除。二、陕西华原房地产开发有限公司于判决生效后15日内返还曾红权购房款689712元。三、陕西华原房地产开发有限公司于判决生效后15日内支付曾红权购房款利息，以689712元为基数，自2018年6月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止。四、陕西华原房地产开发有限公司于判决生效后15日内赔偿曾红权损失68971元。五、驳回曾红权其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16574元，原告已预交。该费用由被告负担10000元，于判决生效后15日内直接给付原告，原告自行负担6574元。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院查明一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，华原公司与曾红权订立《预订协议书》符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案合同约定内容为商品房的买卖，华原公司主张为民间借贷，证据不足，本院不予采信，上诉请求本院不予支持。综上所述，华原公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11387元，陕西华原房地产开发有限公司已预交，由陕西华原房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 张 伟审判员 侯新省二〇二〇年七月十五日书记员 宁 越