福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初10215号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区厦禾路**之一（海翼大厦**楼****），统一社会信用代码9135020056840987X7。 负责人：傅忠，行长。 委托诉讼代理人：姜晓懿,福建东方格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓思昀,福建东方格致律师事务所律师。 被告：张美凤，女，1968年12月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：厦门海投房地产有限公司，住所地厦，住所地厦门市海沧区海沧街道钟林路**海投大厦**信用代码9135020515505760XQ。 法定代表人：张昌基，执行董事。 委托诉讼代理人：吴燕，公司员工。 原告上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行（以下简称“浦发银行厦门分行”）与被告张美凤、厦门海投房地产有限公司（以下简称“海投房产”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浦发银行厦门分行的委托诉讼代理人姜晓懿、邓思昀，被告海投房产的委托诉讼代理人吴燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浦发银行厦门分行向本院提出诉讼请求：1.判令张美凤立即向上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行偿还尚欠的借款本金2341455.14元，并支付利息、罚息、复利（暂计至2020年6月1日的利息及罚息为60743.44元、复利为1200.64元。之后的罚息以尚欠借款本金2341455.14元为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%的基础上加收50%计，之后的复利以应付未付的利息和罚息为基数按罚息利率计，罚息、复利均计算至实际还款之日止）；2.判令张美凤承担上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行为实现本案债权支出的律师代理费87656元、保全费5000元及公告费；3.判令厦门海投房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判令若张美凤未立即偿付上述债务，上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行有权以被告张美凤名下的位于H2013P07地块项目二期1#楼A梯21层2101室的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；5.判令张美凤、厦门海投房地产有限公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月26日，浦发银行厦门分行与张美凤签订《个人购房担保借款合同》一份，约定贷款金额为2620000元（第14.2条），贷款用途为购房（第14.3条），贷款期限为20年（第14.4条），贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上下浮10%（第14.5条）；贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整（第14.6条）；还款方式为等额本息还款，每期还款日为15日（第14.8条）；对张美凤未按合同约定日期归还贷款本金或利息的，浦发银行厦门分行有权按计收罚息之日的贷款执行利率加50%计收罚息，直至清偿全部贷款本息止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利（第12.1.1条、第14.13条）；张美凤如发生违约事件（第11条），浦发银行厦门分行有权以宣告合同项下借款人已提用的贷款部分的本息立即部分或全部到期，未提用部分取消等违约措施处理（第12条）；如未依照约定还本付息及其他有关责任义务，致使浦发银行厦门分行决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由张美凤承担（第9.2）条；抵押人愿意以购买本合同第14.11条所指的房产（即抵押物）的全部权益抵押给浦发银行厦门分行（第6.1条、14.11条），抵押担保的范围为合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费用、通知借款人费用及其他的合理费用）（第6.2条）；保证人海投房产为张美凤债务向浦发银行厦门分行提供连带责任保证担保（第7.1条），保证的担保范围为张美凤在合同项下的全部贷款本金及利息（包括逾期罚息及挪用罚息及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费用、通知担保人费用以及其他合理的费用）（第7.2条）；如发生争执，由浦发银行厦门分行所在地的人民法院管辖（第13.8条）。张美凤作为借款人、抵押人，海投房产作为保证人在以上合同签字确认。 2016年6月26日，浦发银行厦门分行依约发放购房贷款，明确借款期限为20年，最后还款日为2036年8月26日。现张美凤未依约按时足额偿还借款本息，已构成违约。为维护浦发银行厦门分行的合法利益，遂诉至贵院。 海投房产辩称：1、浦发银行厦门分行应先行处置抵押物。海投房产与浦发银行厦门分行签订的《按揭贷款业务合作协议》，第六条约定，由海投房产（乙方）为借款人提供阶段性连带责任担保，如借款人在乙方提供阶段性担保期间未按合同约定履行还款义务，浦发银行厦门分行（甲方）应先行处置抵押物。抵押物无法处置，或处置抵押物不足以清偿借款人全部债务的，乙方对不足部分承担连带责任。该协议为案涉“海投第一湾”项目项下所有商品房抵押贷款合同的总纲领，上述条款系双方真实意思表示。三方签订的《个人购房担保借款合同》（下称“借款合同”）系浦发银行厦门分行单方提供的格式条款，系其长期使用的固定版本（早在案涉项目之前即已使用该版本），并未经海投分行协商确认，且对加重张美凤责任的“债权实现不受顺序影响”条款内容未予解释或提醒，该条款加重海投房产责任、排除其主要权利，应视为无效条款。因此，浦发银行厦门分行应遵循“诚实信用”原则，遵照《合作协议》约定的顺序实现债权，即应先处置案涉商品房。2、海投房产没有催办权证的义务和可能性，代办系好意施惠。办理不动产抵押登记所需的借款合同、不动产预告登记等权证材料均由浦发银行厦门分行保管。按照厦门市不动产抵押权首次登记要求，办理不动产抵押权可由抵押人和抵押权人共同申办，申办时应提交不动产权证书。按照程序，张美凤自行办理权证，需先从银行借出商品预告登记等材料，办完不动产权证后交付银行，再有银行办理抵押权证书，程序相对繁琐、历时较长。登记中心后允许海投房产在业主与银行的共同委托下，可同时送办产权登记和不动产抵押权登记，避免业主及银行往返多次送件的烦冗。浦发银行厦门分行作为贷款人是案涉房产抵押权证的申办主体，海投房产在未被授权的情况下，无法办理相关权证，属客观不能。浦发银行厦门分行不应将海投房产的好意施惠混淆为催办义务，将责任转嫁给海投房产，而怠于履行合同义务。3、浦发银行厦门分行未履行在先义务阻却海投房产担保责任的解除。海投房产早在2019年4月29日和2019年5月7日分别通过合同约定的公告形式通知案涉项目业主可委托办理相关权证。2019年7月2日，已有部分案涉项目业主完成不动产抵押权证的办理，并由浦发银行厦门分行员工周玉娜签领，浦发银行厦门分行对案涉项目权证的办理情况是清楚的，但直至开庭之日，浦发银行厦门分行及张美凤均未授权海投房产办理相关权证，从浦发银行厦门分行员工签领权证之日起至其起诉之日，历时近一年，期间浦发银行厦门分行未曾要求海投房产配合催办或委托海投房产办理相关权证，也未曾告知海投房产张美凤逾期还款情况，亦未按上述合同约定对张美凤采取任何措施且无证据证明其履行催办、采取措施行为存在阻碍的条件。合同约定海投房产的阶段性保证责任在案涉房产取得正式不动产抵押权证后免除，但合同未明确约定办理有关权证的期限。海投房产的阶段性保证责任系附解除条件的法律行为，在海投房产仅能通过浦发银行厦门分行和张美凤授权才可代办权证的前提下，对浦发银行厦门分行履行在先义务有利益期待。浦发银行厦门分行在张美凤多次逾期还款的情况下，未按合同约定及时催告张美凤办理案涉房屋的产权证或采取相应措施，放任张美凤逾期还款、逾期办证并产生高额利费，变相延长海投房产的保证责任期间和范围。浦发银行厦门分行阻却了海投房产阶段性保证责任解除条件的成就，应当视同条件已成就，即海投房产的保证责任应予解除。4、浦发银行厦门分行既要求抵押物优先受偿，又要求海投房产承担连带保证责任，存在逻辑错误。 本院经审理认定事实如下： 浦发银行厦门分行（甲方）与海投房产（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，双方就海投房产销（预）售的“海投第一湾”项目的按揭贷款合作事宜达成协议，其中约定，在借款人所购房屋产权办妥并交付甲方之日30日期限届满之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，甲方有权要求乙方协助催收，如借款人不能还款的，甲方应先行处置抵押物。抵押物无法处置或抵押物不足以清偿借款人全部债务的，乙方对不足部分承担连带责任保证。 2016年6月25日，张美凤与海投房产签订《厦门市商品房买卖合同》，约定张美凤向海投房产购买商品房H2013P07地块项目二期1#楼A梯21层2101室。该合同于同日向厦门市不动产登记中心提交登记备案。该房产属于海投房产销（预）售的“海投第一湾”项目。 2016年8月26日，张美凤作为借款人与浦发银行厦门分行、海投房产签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：张美凤向浦发银行厦门分行借款2620000元用于购买座落于H2013P07地块项目二期1#楼A梯21层2101室的商品房；贷款期限为20年，贷款期限自2016年8月26日起至2036年8月26日止；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上下浮10%计；还款方式为等额本息还款法；对于借款人未按合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%计收罚息，罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，直至清偿全部贷款本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息计收复利；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，贷款人可宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，未提用部分取消；借款人在合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担。 海投房产为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证范围为借款人在合同项下的全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述有关透支帐户透支本息、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费用、通知担保人费用以及其他的合理费用）；保证期间为自合同签订之日起至借款人的债务履行期限届满之日起两年止，保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自新约定的债务履行期届满之日起二年，尽管如此，如抵押人已办妥合同项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除，但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。 《个人购房担保借款合同》项下抵押物为H2013P07地块项目二期1#楼A梯21层2101室。抵押担保范围为借款人在合同项下的全部项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费用、通知借款人费用以及其他的合理费用）；抵押权人对抵押财产享有第一顺位的优先受偿权，抵押权人可以不先行使对债务人的其他担保权利（如有）而直接行使本合同项下的抵押权。抵押人同意，在任何情况下，抵押权人未行使或未及时行使其与债务人在其他贷款文件项下的任何权利，包括但不限于债权、担保物权、违约救济权，均不得被视为抵押权人怠于或放弃行使权利，亦不会影响其充分行使本合同项下的权利。 2016年8月26日，浦发银行厦门分行向张美凤指定账户发放贷款2620000元，张美凤签署了《上海浦东发展银行个人贷款借款凭证》，借款凭证记载放款时执行年利率4.41%，借款期限20年即2016年8月26日至2036年8月26日。 2016年8月30日，浦发银行厦门分行与张美凤就抵押物H2013P07地块项目二期1#楼A梯21层2101室办理抵押预告登记。 庭审中，浦发银行厦门分行当庭提交张美凤被起诉后先后于2019年6月9日及2019年6月21日还款17000.14元及尚欠本金2332991.64元的个人贷款还款通知单。 2020年6月17日，浦发银行厦门分行向本院申请财产保全，请求查封、扣押、冻结张美凤、海投房产价值2491055.22元的存款或等值财产，并为此支付保全费5000元。 以上事实，有浦发银行厦门分行提供的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同备案证明》《抵押权预告登记证明》《个人购房担保借款合同》《上海浦东发展银行个人贷款借款凭证》、欠款信息、回单、《委托代理合同》《厦门增值税专用发票》、回单、《个人贷款还款通知单》及海投房产提供的《上海浦东发展银行按揭贷款业务合作协议书》《浦发银行个人购房担保借款合同》《产权办理通知及小区公告栏关于办理不动产权的通知》《浦发银行不动产登记中心权证受理凭证交接清单》、周玉娜工作证、厦门市不动产抵押权首次登记审批服务事项办事指南网页打印及本案庭审笔录为证。在没有相反证据的情况下，本院对上述证据及所证事实予以确认并在卷佐证。 本院认为，合法的债务应当清偿。浦发银行厦门分行与张美凤、海投房产签订的《个人购房担保借款合同》以及浦发银行厦门分行与与海投房产签订的《按揭贷款业务合作协议》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，对各方具有约束力。在案证据足以证明张美凤向浦发银行厦门分行申请贷款2620000元并如数实际收到借款本金，以及截止至2019年6月21日，张美凤逾期本金为2332991.64元，尚欠利息、罚息、复利合计为72060.56元的事实。现张美凤未能按时足额偿还贷款本息，已构成违约，故浦发银行厦门分行依约有权要求张美凤偿还合同项下所有尚欠本金及利息、罚息、复利，并根据合同约定支付律师费87656元。张美凤提供其名下位于H2013P07地块项目二期1#楼A梯21层2101室作为抵押担保办理了不动产抵押权预告登记证明，故浦发银行厦门分行主张以张美凤提供的上述抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，有事实依据，本院予以支持。 本案争议焦点是海投房产是否应当承担连带保证责任。浦发银行厦门分行、张美凤、海投房产在合同中约定海投房产对借款人的债务免除保证责任的条件为案涉房产正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）。因此，该担保合同属于附解除条件的合同。附解除条件的合同，自条件成就时失效。在条件成就之前，海投房产应当承担保证责任。案涉房产至今未能办妥抵押登记，故海投房产解除保证责任的条件尚未成就。海投房产辩称，其与浦发银行厦门分行签订《按揭贷款业务合作协议》，第六条约定,由海投房产为借款人提供阶段性连带责任担保，如借款人在乙方提供阶段性担保期间未按合同约定履行还款义务，甲方应先行处置抵押物。抵押物无法处置，或处置抵押物不足以清偿借款人全部债务的，乙方对不足部分承担连带责任。本院认为该协议签订于案涉商品房买卖合同之前，并不足以覆盖时间在后的合同。同时，《个人购房担保借款合同》7.5条明确约定：“保证人在此确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩”。海投房产另辩称，浦发银行厦门分行明知案涉房产项目已可办理权证的前提下，未请海投房产配合催办，放任借款人逾期。本院认为根据《个人购房担保借款合同》约定，抵押人同意浦发银行厦门分行代为申请正式预告登记，抵押人应履行必要的协助义务，因此，催告抵押权人办理权证不是浦发银行厦门分行的合同义务。虽海投房产已通过小区公告栏、报纸公告等方式刊登办理产权的公告，但未能证明抵押人已向浦发银行厦门分行提交正式抵押登记的相关材料而浦发银行厦门分行怠于配合，因此不能认定浦发银行厦门分行有“不正当阻止条件成就”，海投房产的上述抗辩意见于法无据，本院不予采纳。鉴于浦发银行厦门分行并无催告办理权证的合同义务，故海投房产抗辩浦发银行厦门分行以默示方式放弃案涉抵押物的担保物权的理由同样也不成立，本院亦不予采纳。由于抵押登记未完成，海投房产的保证责任不能解除。浦发银行厦门分行诉求海投房产对借款人的债务承担连带保证责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下： 一、张美凤应于本判决生效之日起十日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行借款本金2332991.64元及利息、罚息、复利（暂计至2020年7月6日为72060.56元；之后的罚息以尚欠借款本金为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%的基础上加收50%计，之后的复利以应付未付的利息和罚息为基数按罚息利率计，罚息、复利均计算至实际还款之日止）。 二、张美凤应于本判决生效之日起十日内支付上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行律师费87656元、保全费5000元。 三、厦门海投房地产有限公司对张美凤的上述债务承担连带保证责任，并有权在承担保证责任后向张美凤追偿。 四、若张美凤、厦门海投房地产有限公司未履行前述债务，上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行有权以张美凤提供的名下位于H2013P07地块项目二期1#楼A梯21层2101室折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。 五、驳回上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26728元，减半收取计13364元，由张美凤、厦门海投房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门 市中级人民法院。 审 判 员  林 鸿 二〇二〇年七月二十七日 法官助理  王长安 代书记员  凌励敏 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。