广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5302民初2781号原告：中国建设银行股份有限公司云浮市分行。经营场所：广东省云浮市市区兴云中路**。负责人：易新平,该分行行长。委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢远，广东百誉律师事务所律师。被告：田雪晨，男，汉族，1994年4月6日出生，住新疆新源县。被告：云浮市华地投资有限公司。住所地：广东省云浮市市区府前路大坎村委路段(即蓝峡谷体育休闲会所处)。法定代表人：王茂云。委托诉讼代理人：康林君，广东翔浩律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行（以下简称“建行云浮市分行”）与被告田雪晨、云浮市华地投资有限公司（以下简称“华地公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告田雪晨需公告送达诉讼材料，本案依法转为普通程序并依法组成合议庭，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵飞燕，被告华地公司的委托诉讼代理人康林君,被告田雪晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、借贷双方当事人：贷款人原告建行云浮市分行，借款人被告田雪晨。二、借款合同签订时间：2016年4月14日，借贷双方签订编号为2016-292《个人住房（商业用房）借款合同》。三、借款合同的主要内容：借款本金为405000元；借款期限为360个月（即2016年4月15日起至2046年4月15日）；借款人应将借款用于购置坐落于云浮市云安区XXX号房；本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；贷款人将款项一次性划入借款人指定账户：云浮市华地投资有限公司在建行云浮市分行开设的440XXXX账户；借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月14日归还本息金额为2089.54元；对于本合同项下的借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产为权属人田雪晨的坐落于云浮市云安区XXX号房；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；抵押期限为本合同抵押条款生效之日起至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止（即从2016年4月14日至2048年4月15日）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担。原告建行云浮市分行及被告田雪晨分别在合同上盖公章或签名捺指印确认。四、抵押登记情况：涉案抵押财产于2019年4月29日办理了预售商品房抵押权预告登记，证号为粤（2019）云浮云安不动产证明第XXXX6号。该房屋至今未办理正式抵押登记手续。五、保证担保情况：2015年12月7日，原告建行云浮市分行（乙方）与被告华地公司（甲方）签订一份《楼宇抵押贷款合作协议》[编号：（2015）045号]，约定：甲、乙双方就甲方开发建设并销售的座落于云浮市云安区都XXX号的经批准命名为“云浮印象•中式大院（一期）”的商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述项目高层住房、低层住房、车位的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务，包括向申请商业性住房贷款的借款人提供阶段性放款服务。在本协议第二条所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及预告抵押登记后放款)，在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。甲方保证责任的范围包括:（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等)；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其它有关费用（评估费、差旅费等)。甲方同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方上述有关款项；同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项，此授权行为不另作委托。本协议的合作期限为5年，从本协议生效之日起计算。六、用款情况：2016年4月15日，原告建行云浮市分行按约定将405000元划入被告田雪晨的指定账户（即被告华地公司的银行账户）。七、还款情况：被告田雪晨账户一直支付还款至2019年3月22日。原告于2017年8月15日至2019年9月23日期间，从被告华地公司的账户中扣划贷款本息20笔，共36995.99元。截至2020年4月17日，被告尚欠原告贷款本金382006.47元、利息10323.24元、罚息264.9元。八、需要说明的其他事项：（一）2018年6月1日，原告委托广东百誉律师事务所进行诉讼代理，并签订《委托代理协议》，该所指派赵飞燕、卢远两名律师担任本案的诉讼代理人。《委托代理协议》第三条约定：乙方诉讼代理实行部分风险代理付费，甲方根据乙方的工作成效支付约定的诉讼代理费……。原告主张涉案律师费为26160元，但提供一张金额为33453.73元的律师费发票到庭，并出具应付律师费明细表（2019.6.3后）确认其中包含涉案已支付的前期律师费689.79元。（二）2020年4月1日，本院根据原告的申请作出（2019）粤5302民初2781号民事裁定，裁定：“一、对登记在被申请人云浮市华地投资有限公司名下的位于云浮市云安区XXX号XXX号房（产权证号：云安商房XXX70）予以查封；二、对被申请人田雪晨购买的登记在被申请人云浮市华地投资有限公司名下的位于云浮市云安区XXX号XXX号房[（产权证号：云安商房XXXX4）、粤（2019）云浮云安不动产证明第XXXX6号]予以查封”。九、原告的诉讼请求：1.判令解除原告与被告田雪晨签订的《个人住房(商业用房)借款合同》(编号：2016-292)；2.判令被告田雪晨向原告归还借款本金383214.78元及利息（利息以383214.78元为本金，从逾期之日起按合同约定利率计息方式计算到还清日止）；3.判令被告田雪晨向原告支付为实现债权而支出的律师费26160元；4.判令被告云浮市华地投资有限公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任；5.判令原告对被告田雪晨提供的位于云浮市云安区XXX号XXX号房（粤20**云浮云安不动产证明第XXXX6号）的抵押物的拍卖、变卖款项依法享有优先受偿权；6.本案的一切诉讼费用均由两被告承担。十、被告的答辩意见：（一）被告华地公司辩称：一、本案田雪晨与建行云浮市分行之间签订的《个人住房(商业用房)借款合同》第二十七条(特备签订条款)明确约定此借款合同是没有保证人的，其中保证人信息一栏显示：“此栏空白”，以及《个人住房(商业用房）借款合同》第三十六条对于保证期限的约定也是“此栏空白”。同时,案涉《个人住房(商业用房)借款合同》的末尾也没有出现保证人字样,更没有华地公司在保证人一栏处的签名盖章,因此原告请求华地公司承担保证责任是没有事实和法律依据的。二、华地公司与建行云浮市分行签订的《楼字抵押贷款合作协议》只是合同双方之间的合作意向,并非华地公司承担保证责任的依据。首先,案涉《楼宇抵押贷款合作协议》的内容明显是甲方为了顺利卖楼，乙方为了增进业务而签署的一份互惠互利的《合作协议》，合同双方达成的只是合作的意向，并非责任承担的约定。其次,案涉《楼宇抵押贷款合作协议》的末尾,合同双方只是以甲乙方的名义签署盖章的,并非是以保证人的名义签署盖章,也没有显示华地公司就是本案的保证人。再次,保证合同作为从合同,《个人住房(商业用房)借款合同》作为主合同,在主合同都没有约定保证人的情况下,没有银行、借款人、保证人三方确认的从合同明显是不能单独成立的。最后,《楼宇抵押贷款合作协议》对所谓担保的债务人债务情况都没有明确约定,所谓的担保关系属于约定不明的状态,因此作为被告华地公司担保的义务就不存在。综上,原告不能以作为要约的《楼宇抵押贷款合作协议》作为华地公司承担保证责任的依据，依法应当驳回原告对华地公司的诉求。三、根据原告诉请的内容,原告的第四项诉讼请求和第五项诉讼请求是互相排斥的,只能择一请求。若法院认定华地公司应当承担保证责任,关于保证期间就是原告取得抵押物的优先受偿权之日止，因此其主张了第四项诉讼请求就不能再主张第五项诉讼请求。四、原告主张的律师费请求,应当按照原告实际缴纳的为准,应当以实际的转账记录加以证明,没有实际支出的部分不应予以支持。（二）被告田雪晨辩称，一、因华地公司号称10000元买房,可按房款返利万分之五,无压力购房,华地公司与广州云付通支付平台(广州云付通支付科技有限公司)合作,公开发布视频广告,10000元买别墅或者洋房,首付款的百分之三十是开发商通过欺诈的手段骗取银行贷款。本案30%购房款并非由田雪晨本人真实支付,是由华地公司指定其相关财务人员安排给田雪晨垫付。二、田雪晨与银行签署的贷款合同所依据的首付金额的30%房款恰恰是精装房的装修费用,而华地公司实际向田雪晨交付的房屋是毛坯房,而不是精装房,实际贷款总额正好是毛坯房的总价款,以此实现华地公司与广州云付通支付科技有限公司合作对外公开宣传诱导消费者用10000元购房的真正目的。三、银行并没有尽到对购房消费者履行贷款风险的审查责任和义务,违反商品房销售管理条例与银行按揭贷款的有关法律规定,对开发商销售商品房真实的交付条件和状态以及对购房者购房的资格没有审查,其中大量购房者未满足银行要求相关的流水资料,均是由华地公司收取一定的费用,采用伪造的方式提供虚假流水,以获取银行贷款审批通过,其直接法律后果就是导致被告及其他大量购房者失去了供房资金来源,导致无法继续供房,断供违约成为了一个无奈的选择,同时由此引起了被告的巨大债务风险。五、涉案楼盘有百分之九十以上的购房者,均按照开发商设定的10000元购房的销售模式买房,其中大部分人出现断供违约现象。六、云付通返还平台与华地公司合作将被告购房款的总额转化为一元人名币等于一元云币的方式,按照每天万分之五标准给予返还被告购房款,该返还模式于2018年10月终止。2019年11月，云付通支付平台被广州公安机关定性为非法集资。鉴于商品房作为特殊商品,采用这种销售模式明显违反商品房销售管理条例的有关规定,在诱导消费者购买房屋以后,其后继产生的法律风险全部由消费者承担法律责任,明显损害消费者个人利益,而直接获益方并不承担任何法律责任,这有违公平原则,并且开发商以合法手段掩盖非法目的,利用购房者骗取银行贷款的行为,触犯了国家法律的有关规定。七、综上，银行等金融机构在操作中式大院按揭购房,并向购房者发放贷款的过程中,存在与开发商合谋设局的重大嫌疑,损害消费者利益，请求法院依法核查上述事实,并作出公正判决,被告也将另案起诉华地公司,并追究开发商与银行违法销售房屋的法律责任。裁判理由与结果本院认为，本案是金融借款合同纠纷。各方当事人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》是其真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人应严格按约定履行自己的义务。本案中，原告建行云浮市分行已按约定为被告田雪晨提供贷款405000元，但被告田雪晨未按约定归还贷款本金及利息，已违反了合同约定，构成违约，原告建行云浮市分行有权依照《个人住房（商业用房）借款合同》约定，解除与借款人的借贷关系并收回尚欠贷款本息。因此，原告请求解除借款合同并要求被告田雪晨归还尚欠借款本息，理由成立，本院予以支持。原告于2017年8月15日后在被告华地公司的账户上多次划扣了本金共36995.99元，截至2020年4月17日被告田雪晨实际尚欠原告本金为382006.47元。对于利息的计算，截至2020年4月15日止，尚欠利息10323.24元、罚息264.9元；从2020年4月16日起至还清日止的逾期利息，以382006.47元为本金，按照中国人民银行公布施行的基准利率水平上下调5%再上浮50%计算。关于律师费的承担问题。被告田雪晨在《个人住房（商业用房）借款合同》中承诺，愿意承担未能履行义务而发生的律师费。原告委托律师参加本案诉讼，双方签订的《委托代理协议》约定，诉讼代理实行部分风险代理付费，根据工作成效支付约定的诉讼代理费。本案中，原告仅支付了前期律师费689.79元，按照上述约定，本案的实际诉讼代理费尚未最终确定，故原告请求被告支付律师费26160元，其合理部分即689.79元本院予以支持，超出部分不予采纳。关于被告华地公司是否需对本案债务承担连带清偿责任的问题。根据《楼宇抵押贷款合作协议》约定，被告华地公司对本案债务提供阶段性连带责任保证，至其办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止。由于涉案房屋至今未办理正式的抵押登记手续，故被告华地公司作为本案债务的保证人，应对债务承担连带清偿责任。被告华地公司抗辩认为，《楼宇抵押贷款合作协议》是原告向被告发出的要约，是双方的合作意向，不是华地公司承担保证责任的依据。根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。被告华地公司与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，已对抵押的楼宇概况、担保的性质、期限以及对违约的责任承担等内容进行明确约定，合同内容多处使用“担保”、“保证”字眼，可见被告华地公司已经充分了解该合同的性质。原告与被告华地公司已就相关合作事项达成一致意见，并签订了合作协议，该协议合法有效，对双方产生约束力，故被告华地公司的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告华地公司抗辩认为，《个人住房（商业用房）借款合同》作为主合同没有约定保证人，《楼宇抵押贷款合作协议》对担保的债务人、债务情况均没有明确约定，所谓的担保关系属于约定不明，作为被告华地公司担保的义务不存在。本案中，虽然作为主合同的《个人住房（商业用房）借款合同》没有对保证人进行约定，但根据《中华人民共和国担保法》第十四条的规定：“保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同”、第十五条第一款规定：“保证合同应当包括以下内容：（一）被保证的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）保证的方式；（四）保证担保的范围；（五）保证的期间；（六）双方认为需要约定的其他事项”。原告与被告华地公司可以依据主合同另行签订保证合同，即本案的《楼宇抵押贷款合作协议》，故被告华地公司该抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于原告是否享有优先受偿权的问题。被告田雪晨以坐落于云浮市云安区XXX号XXX号房作抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，但该房屋至今未办理正式抵押登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。借贷双方当事人仅为上述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，原告未能取得该房屋的抵押权证书，即其抵押权未设立，故原告请求对该房屋在处置时享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行与被告田雪晨于2016年4月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2016-292）。二、被告田雪晨应于本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金382006.47元及利息（利息计算方法：截至2020年4月17日止，尚欠利息10323.24元、罚息264.9元；从2020年4月16日起至还清日止的逾期利息，以382006.47元为本金，按照中国人民银行公布施行的基准利率水平上下调5%再上浮50%计付）给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。三、被告田雪晨应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付律师代理费689.79元给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。四、被告云浮市华地投资有限公司对上述第二、三项判决确定的给付义务承担连带清偿责任。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7440元、财产保全费2567元，合共10007元（该款原告已预交），由被告田雪晨、云浮市华地投资有限公司负担。公告费260元（原告已预交），由被告田雪晨、云浮市华地投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  吴桂桃人民陪审员  林红佳人民陪审员  赵 莹二〇二〇年七月一日书 记 员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条【保证人的追偿权】保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。