云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3290号上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司。住所地：云南省昆明经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：吴国才，男，1973年4月16日生，汉族，住四川省华蓥市。委托诉讼代理人：李明晋，云南泊江律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）因与被上诉人吴国才商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初5409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法进行了审理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人浙滇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：因签购东盟森林小区房屋，涉案双方签订并履行《商品房购销合同》（下称“合同”）。其中第十二条关于房屋产权证办理的约定是：“上诉人协助乙方（被上诉人）办理房屋产权登记手续，应在2017年3月31日前协助乙方将办理所购房屋产权登记手续所需的全部资料提交产权登记机关并办理完毕登记手续。因上诉人的原因，导致乙方在上述期限届满未办理房屋产权证的，上诉人应向乙方按每天10元支付逾期办证违约金。”显然，双方约定上诉人承担逾期办证违约责任的前提条件是“因上诉人的原因所致”。依《城乡规划法》《物权法》《房屋登记办法》等房产登记法规，新购商品房的产权登记只有在开发商完成初始登记后才得进行。而初始登记前，又必须在通过包括规划核实验收在内的行政验收、项目完成竣工备案。据此，上诉人履行代理义务必须首先满足法定条件。本案一审被上诉人主张逾期办证违约金。上诉人已举证证明，东盟森林小区建设项目因规划强制要求的垃圾中转站建设受部分业主阻挠不能实施等原因，致项目一直不满足法定规划验收条件，上诉人作为代理人，依法属履行代理义务不能，且该垃圾中转站建设遇阻不能实施，依法属上诉人不能预见、不能克服并不能控制的客观情况，上诉人具有法定的免责和迟延履行事由；为能早日办证，上诉人已经付出了包括申请规划分期核实在内的积极而善意的努力；本案未能如期办证并非上诉人的原因所致。但一审判决仍支持了被上诉人每天10元的违约金请求。无论依合同或依《商品房买卖合同司法解释》第18条规定，上诉人担责的前提都必须是“因开发商的原因”，且被上诉人依法对此负有举证义务。一审判决违背民事诉讼裁判与证据规则，无视合同约定和法律规定，已造成民事判决令上诉人违反行政法规、客观上又不能实现、并使非法（阻挠）行为额外获利的法律悖局。被上诉人吴国才答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人吴国才在一审中起诉主张：一、请求法院判令浙滇公司办理涉案房屋产权登记证书；二、请求法院判令浙滇公司支付吴国才自2017年4月1日起至吴国才实际取得权属证书之日止的逾期办理权属登记的违约金（按每天10元计算），暂计至2019年8月24日为8760元；三、请求法院判令由浙滇公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：浙滇公司（甲方）与吴国才（乙方）于2012年11月9日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区××号房，属钢混结构，规划设计用途为住宅。并对双方权利义务进行了约定。第七条交付期限：甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2017年3月31日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。之后，原告向被告浙滇公司缴清房款及产权登记费、产证代办费、配套费、维修基金等相关费用，并办理了接房手续，不存在违约。被告浙滇公司尚未将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。被告浙滇公司在庭审中认可案涉项目尚未办理规划验收备案。一审法院认为，针对原告主张的被告办理房屋产权登记证书的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政许可法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告将房屋产权证办理完毕的诉请，一审法院不宜支持。原、被告双方在《商品房购销合同》中已经明确约定，浙滇公司应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给吴国才。故被告浙滇公司应当在2014年6月30日前就应确保东盟森林小区的建设组织验收合格，而不应在将房屋交付业主使用时仍未通过工程验收。且被告浙滇公司作为案涉东盟森林小区的开发商，在签订合同时已通过合同形式确认了协助办证的义务，在合同签订后应当积极履行合同义务，至于被告如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。故对于原告主张的逾期办理房屋产权证违约金一审法院予以支持。至于被告辩解小区业主存在私搭乱建的行为，此系另外的法律关系，与本案的商品房购销合同没有关联性，被告此辩解，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告吴国才支付违约金8760元（自2017年4月1日起至2019年8月24日止，每日十元计）；二、被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告吴国才支付自2019年8月28日起至被告向产权登记机关递交办理房屋所有权证所需的全部资料之日止按照每日十元标准计算的逾期办证违约金；三、驳回原告吴国才的其他诉讼请求。双方当事人对于一审法院所确认事实均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为，如果应当承担该违约责任，其应当承担的违约金的标准是什么？本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能通过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，上诉人交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使到现在相关房屋都不能办理产权登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合本案的查明事实，涉案的房屋已交付被上诉人居住使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现。虽然上诉人逾期办证的违约行为的确给被上诉人造成相应的损失，但双方当事人在涉案的《商品房购销合同》中约定逾期办证违约金过高，上诉人已经明确提出申请调整该违约金，故本院酌情对于上诉人应当承担的逾期办证违约金做相应调整为每天5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初5409号民事判决；二、由上诉人云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人吴国才支付自2017年4月1日起至上诉人云南浙滇置业有限公司向产权登记机关递交办理东盟森林小区××号房屋不动产权证所需的全部资料之日止按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；三、驳回被上诉人吴国才的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计50元、二审案件受理费50元，由上诉人云南浙滇置业有限公司负担90元，由被上诉人吴国才负担10元。本判决为终审判决。审判员  刘涛二〇二〇年七月十日法官助理蒋志平书记员李远健