文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0102民初3204号原告：重庆市和声物业管理有限公司涪陵分公司，统一社会信用代码：91500102592266944H，住所地重庆市涪陵区荔枝街道稻香居委松翠路**。负责人：毛登孝，经理。委托诉讼代理人：傅体忠，重庆市涪陵区荔枝法律服务所法律工作者。被告：陈小梅，女，1973年7月28日出生，汉族，居民，户籍地河北省邢台市隆尧县，现住重庆市涪陵区。原告重庆和声物业管理有限公司涪陵分公司（以下简称和声物业）与被告陈小梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告和声物业的负责人毛登孝和委托诉讼代理人傅体忠与被告陈小梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告和声物业向本院提出诉讼请求：判决被告从2019年6月1日起至2020年5月30日向原告支付其拖欠的水、电、气及物管费共计2343.60元，并支付该期间按照日利率3‰计算的违约金共计2041.23元；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年原告和声物业与重庆市涪陵区傲雪食品有限公司（以下简称傲雪公司）签订《物业服务合同》约定：由原告对位于涪陵区××路××号××公司建设的××综合楼进行物业管理并代缴水、电、气费服务。但被告从2019年6月1日起至2020年5月30日止，共计拖欠原告水、电、气及物管费共计2343.60元，被告的行为已构成违约，请求人民法院在查清事实后判如所请。被告陈小梅辩称，1.我从2019年6月1日至2020年5月30日期间未向原告缴纳水、电、气及物管费用共计2343.6元是事实；2.我未缴纳相关物业服务费用的根本原因是我的厨房主水管从2016年9月至2018年5月期间漏水长达近两年，我曾多次给原告打电话要求维修，但原告未能及时修复，故我才停缴水、电、气和物业服务费；3.由于厨房主水管长期失修漏水，导致我的水表、厨柜损坏和空调铜管腐蚀花去维修费1000元，并损失房屋租金1800元，共计2800元；4.我同意调解，但不同意支付违约金，如调解不成，请求人民法院依法判决。经审理查明，××公司在涪陵区××路××号建设了××综合楼后，并与原告和声物业对该综合楼一年一度签订《重庆市物业服务合同》至今，原告系该综合楼物业服务企业，被告系该综合楼6-3号业主。在《重庆市物业服务合同》第六条约定：本物业管理区域的物业服务费实行收费包干制；按月收取，其收取标准为：（一）住宅55元/月/户（其中有10元为公共维修、养护费，专款专用，使用时由原告申请预算方案，××公司同意后实施），……；（五）水、电、气收缴：1.住宅水电气按三表公司单价据实分摊计收，每月原告将住宅三表缴费发票复印公布，接受业主监督；第八条约定：业主应于每月5日前交清物业服务费和水电气费；第二十一条约定：××公司、被告陈小梅或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费和水电气费的，应按缴费总额日3‰的标准支付违约金；此外，双方还约定了其他权利义务。合同签订后，被告从2016年3月至2019年5月自愿向原告缴清了应交的物业服务费用（含水、电、气费用）。被告从2019年6月1日起至2020年5月30日期间拖欠原告水、电、气费及物管费共计2343.60元[1.2019年6月1日—2019年6月30日拖欠164.60元；2.2019年7月1日—2019年7月31日拖欠199.10元；3.2019年8月1日—2019年8月31日拖欠377元；4.2019年9月1日—2019年9月30日拖欠178.50元；5.2019年10月1日—2019年10月31日拖欠143.90元；6.2019年11月1日—2019年11月30日拖欠157.30元；7.2019年12月1日—2019年12月31日拖欠208.80元；8.2020年1月1日—2020年1月31日拖欠207元；9.2020年2月1日—2020年2月29日拖欠138.30元；10.2020年3月1日—2020年3月31日拖欠258.10元；11.2020年4月1日—2020年4月30拖欠168.30元；12.2020年5月1日—2020年5月31日拖欠142.70元；前述拖欠费用含每月每户垃圾处置费6.40元]，后经原告催收无果，原告遂于2020年6月8日诉至本院。上述事实，有当事人在庭审中的陈述笔录；有原告向本院提供的物业服务资质证书、《重庆市物业服务合同》、物业收费专用收据；有被告向本院提供的物业收费专用收据等证据材料在卷佐证，这些证据材料经本院庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，××公司作为××综合楼的建设单位，其依法与原告签订的物业服务合同，对被告等业主均具有约束力。加之被告在本次纠纷前已自愿向原告缴纳了物业服务费用，说明被告已经以其实际行为接受了原告的物业服务，故原、被告之间也形成了事实物业服务合同关系。因此，原告向被告提供了物业服务，被告应当交纳物业服务费用,被告未交纳物业服务费用行为属于违约，依法应当承担支付物业服务费用和相应违约金的义务。关于原告请求支付违约金问题，第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告请求被告支付的水、电、气费及物业服务费本金为2343.60元，其请求支付的违约金为2041.23元，被告认为其不应当支付违约金，并认为原告请求的违约金已经超过造成其损失的30%，故本院对原告请求支付的违约金，应当以原告的实际损失（利息）为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定将原告请求支付的违约金调整为：各阶段本金产生的利息损失为宜。被告提供照片和房屋租赁合同拟证明其厨房内主水管漏水，系因原告维修不及时导致其损失空调维修费和房屋租金。但根据本案现有证据，尚不能充分证明被告损失的客观存在，即便被告存在损失也不能归责于原告未及时派员维修，其自身具有不可推卸之责，即被告可以采取其他补救措施，而不是放任其损失扩大。因此，被告厨房主水管漏水与原告是否及时维修没有直接法律上的因果关系，故本院对被告损失的辩解不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈小梅于本判决生效后10日内支付原告重庆市和声物业管理有限公司涪陵分公司物业服务费用（含水、电、气费等）共计2343.60元及违约金[违约金：1.以拖欠本金164.60元为基数，自2019年7月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.以拖欠本金199.10元为基数，自2019年8月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.以拖欠本金377元为基数，自2019年9月5日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.以拖欠本金178.50元为基数，自2019年10月5日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5.以拖欠本金143.90元为基数，自2019年11月5日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；6.以拖欠本金157.30元为基数，自2019年12月5日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；7.以拖欠本金208.80元为基数，自2020年1月5日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；8.以拖欠本金207元为基数，自2020年2月5日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；9.以拖欠本金138.30元为基数，自2020年3月5日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；10.以拖欠本金258.10元为基数，自2020年4月5日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；11.以拖欠本金168.30元为基数，自2020年5月5日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；12.以拖欠本金142.70元为基数，自2020年6月5日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算]。二、驳回原告重庆市和声物业管理有限公司涪陵分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（此款原告已预交），由被告陈小梅负担。本判决为终审判决。审判员  叶松涛二〇二〇年七月一日书记员  孙 溦