昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初2325号原告：陈翠，女，1983年11月2日生，汉族，住云南省昭通市鲁甸县。被告：云南浙滇置业有限公司，统一社会信用代码：91530100690891241H，住所地：云南省昆明经开区经开路**科技创新园**，法定代表人洪月琴。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师,特别授权代理。原告陈翠与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈翠、被告浙滇公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈翠向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理房屋权属证书；二、判令被告支付原告因逾期办理房屋产权证的违约金（自2017年4月1日起至办理完房屋的产权证之日止）；三、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年9月30日签订《商品房购销合同》及相关补充协议，合同约定：原告向被告购买东盟森林小区C10幢第16层1602号房，合同约定了房屋价款、付款方式、交房时间、办理不动权属证书时间等权利义务内容。合同签订后，原告按约定履行了支付房款的义务，并积极履行合同中约定的配合办理房屋产权登记的一切事项，但被告至今没有为原告办理房屋产权登记。被告浙滇公司辩称：一、案涉小区政府要求配套建设垃圾中转站，但是在垃圾中转站建设中，小区业主多次阻挠，导致垃圾中转站至今无法建设。此外，小区内部分业主存在私搭乱建的行为，违反城市房地产管理办法及不动产登记管理条例等相关规定。上述原因导致东盟森林小区工程无法通过工程验收，不符合国家的规划要求，所以该小区至今无法办理产权证。二、原告主张的违约金计算至原告实际取得权属证书之日止的诉请没有依据。首先，原告并未举证证实由于被告迟延办证造成原告的实际损失是多少，且原告主张按照合同约定的违约金计算方式明显过高，依法应当免除。其次，涉案项目建设2019年9月26日才整体竣工验收完毕，这是由于部分业主阻止规划项目的建设所至。且办理房屋所有权证是属于行政机关的行政事宜，不属于民事案件处理的范围，法院的司法权不能干预行政权的行使，故原告要求被告立即为其办理商品房权属证书的诉请不应在民事案件中处理。三、本案中，原告陈翠在涉案房屋外私搭乱建，规划局已经出具意见要求陈翠对房屋私搭乱建部分进行整改，导致陈翠涉案房屋未通过规划，不具备办证条件，而造成原告未能取得房屋所有权证的原因在原告自己，而非被告原因所致。故被告不存在违约的行为，依法不应承担支付原告未违约金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。本院经审理认定事实如下：浙滇公司（甲方）与原告（乙方）于2012年9月30日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区第C10幢第16层1602号房，属钢混结构，规划设计用途为住宅。并对双方权利义务进行了约定。第七条交付期限：甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2017年3月31日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。之后，原告向被告浙滇公司缴清房款及产权登记费、产证代办费、配套费、维修基金等相关费用，并办理了接房手续。现被告浙滇公司尚未将办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。涉案项目于2019年9月26日才取得竣工验收备案证明书。昆明市规划局于2019年9月9日出具的《云南省建设工程规划核实意见》（核字第昆明市201900142号）中记载：同意按照《建设工程规划许可证》（建字第530101201100112号、昆明市201800324号）及分期核实方案，核发该项目一期核实范围《建设工程规划核实意见书》，核实总建筑：630906.12平方米（其中地上445445.39平方米，地下1，地下185460方米），包含：BCD居住组团、中学、会所综合服务楼（10与11幢中点至20幢）。本次核实范围内含违建住宅共173户（面积21673.45平方米，具体详见附件），该173户在其违法状态消除前，不得办理不动产权证。附件中，违规住宅明细表中包括C10幢1602号房，即本案涉案房屋。经当庭询问原告，陈翠陈述涉案房屋在2014年7月1日接房装修时就在涉案房屋上搭建了玻璃建筑，2020年5月份才拆除了违规搭建的玻璃部分。本院认为：针对原告主张的被告办理房屋产权登记证书及支付逾期办证违约金的诉请，本院认为，按照庭审查明的案件事实，原告陈翠于2014年接房装修时就在涉案房屋上搭建了玻璃，该搭建行为属于违规搭建，直达2020年5月份才拆除了违规搭建的玻璃部分。昆明市规划局于2019年9月9日出具的《云南省建设工程规划核实意见》已明确写明同意按照《建设工程规划许可证》（建字第530101201100112号、昆明市201800324号）及分期核实方案，合法该项目一期核实范围《建设工程规划核实意见书》，核实总建筑：630906.12平方米（其中地上445445.39平方米，地下1，地下185460方米），包含：BCD居住组团、中学、会所综合服务楼（10与11幢中点至20幢）。本次核实范围内含违建住宅共173户（面积21673.45平方米，具体详见附件），该173户在其违法状态消除前，不得办理不动产权证。其中该173户中就包括本案涉案原告的房屋，即东盟森林小区C10幢1602号房。所以在2020年5月份，原告陈翠拆除涉案房屋东盟森林小区C10幢1602号房违规搭建的玻璃违章物之前，原告陈翠违规搭建玻璃违章物的行为属于违反规划的行为，昆明市规划局已经明确在违法状态消除前，是不得办理不动产权证的。因此，2020年5月份以前，本案涉案房屋未取得房屋所有权证的原因在于原告陈翠本人，而非被告。由于2020年5月，原告陈翠已经将违章建盖部分予以拆除，因此，本院认为，自2020年6月1日起，原告陈翠才具备办理不动产权证的条件，根据实际情况，本院认为，虽然被告具有协助原告办理不动产权证的相关义务，根据实际情况，被告需要一定的时间才能完成将涉案房屋办理不动产权证所需相关材料递交给不动产登记机关的义务。故原告陈翠于2020年5月6日向本院提起诉时，并不具备办理不动产权证书的条件，对于原告陈翠的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，判决如下：驳回原告陈翠的诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，减半收取37元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  刘春浩二〇二〇年七月三十日书记员  樊 超