广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2947号上诉人（原审原告、第三人之诉被告）：关海莲，女，汉族，1984年6月9日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：何泳宏，广东国龙律师事务所律师。上诉人（原审第三人、第三人之诉原告）：中国农业银行股份有限公司南海桂城支行，住所地广东省佛山市南海区。负责人：陈某。委托诉讼代理人：叶少桂，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杜琪，广东禅都律师事务所律师。被上诉人（原审被告、第三人之诉被告）：某科技产业园开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：林钻友，广东泓磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菁柏，广东泓磊律师事务所律师。上诉人关海莲、中国农业银行股份有限公司南海桂城支行（以下简称农行桂城支行）因与被上诉人某科技产业园开发有限公司（以下简称汇威达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初24748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关海莲上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第七项，改判汇威达公司赔偿关海莲利息损失369335元（以已购房全款565336.56元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款的标准上浮50%即年利率10.5%计算，从房款支付之日暂计至上诉之日，实际计至清偿之日），另赔偿关海莲缴纳税费损失30000元、缴纳物业维修基金损失20000元、缴纳物业管理费损失40000元；2.汇威达公司负担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律均有错误，理由如下：2010年4月23日，汇威达公司（受让人）与某国土资源局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称涉案土地出让合同）约定，出让宗地变编号为某，宗地总面积4000平方米，其中出让宗地面积4000平方米属都市型产业用地，必须按照《佛山市南海区都市型产业载体规划建设管理暂行办法》《关于加强非住宅用地管理的意见》和其他有关实施细则进行开发建设和利用。出让宗地坐落于佛山市南海区地段，宗地用途为商务金融用地，出让年限为40年，自合同约定的交付土地之日起算。涉案土地出让合同第十一条约定：受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记、出让人将在土地使用证上注明“属都市型产业载体”；受让人建成地上建筑物并通过竣工验收后，须向某街道办事处（以下简称某街办）明确按本合同及涉案监管协议约定须登记在自身名下建筑的范国和面积，并向房地产登记部门提供经某街办核准的上述面积和范围；所颁发的房地产权证将记载本合同及涉监管协议约定房建筑面积不得超过宗地总建筑面积的20%，其施工、验收、发证均不得早于产业用房；产业用房用地不得建设住宅或类似住宅的居住用房，否则规划部门不予核发建设工程规划许可证、建设（房产）部门不予核发施工许可证、房产证，配套用房的居住用房及对应土地使用权只能整体登记在受让人名下，不得转让、不得抵押、不得分割登记，只能随地上房产出租给进驻的合法市场主体（指经国家批准进入市场，以营利为目的，从事商品生产经营、服务活动的经济实体）及其员工；产业用房和非居住的配套用房的房地产权证上将注明“非居住用途”。涉案土地出让合同第二十一条约定：受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用权证，按规划条件建成建筑物，整体通过竣工验收后，才能按本合同和涉案监管协议约定因转让、抵押或出租全部或部分土地使用权，首次转让的（包括但不限于首次出租），原则上不得抵押，如需抵押必须满足已完成本合同约定的开发投资总额的25%以上的条件；本合同项下宗地范围内的非居住用房可按本合同及涉案监管协议约定有条件地分割登记、有条件地分拆转让、有条件地抵押配套用房中的居住用房及对应土地使用权只能整体登记至受让人名下，不得转让、不得抵押、不得分割登记，并在房地产权证注明“不得转让、不得抵押、不得分割登记”；受让人整体通过竣工验收后，必须将计容建筑面积不少于7000平方米的产业用房产权登记在受让人名下（受让人是竞得人按约定成立的企业法人的，该部分建筑物的产权可根据竞得人内部各成员的约定变更登记至竞得人的内部各成员名下，需缴纳的税费等按有关规定执行），且该部分产业用房自房产登记之日起十年内不得对外转让（包括但不限于首次转让）、不得对外出租抵押，抵押贷款额度不得超过3000元/平方米，经某街办批准可在受让人内部转让（包括但不限于首次转让）或出租（包括但不限于首次出租）（内部是指受让人的母公司、子公司、母公司的其他子公司、受让人的控股公司等关联公司，“外部”的“外”是指除内部以外的所有自然人或法人等主体），某街办愿意购买的，也可按建筑成本价转让给某街办或某街办下属企业，如上述建筑物因受让人的原因需处置时，必须按建筑成本价优先转让给某街办或其下属企业，或者将处置收入高出原建筑成本价的部分全额支付给某街办其余的非居住用房（即剩余的产业用房和配套用房中的非居住用房）。如要转让的（包括但不限于首次转让），须经某街办审核并上报某区政府同意，才能转让给都市型产业企业；其余的非居住用房如要出租的，须经某街办同意，才能出租（包括但不限于首次出租）给都市型产业企业，租赁期必须符合《中华人民共和国合同法》的有关规定。涉案土地出让合同还约定：受让人违反本合同约定，签订了转让、出租或抵押本合同项下宗地范围内全部或部分建筑物的合同或协议等的，房产管理部门不予办理房地产转让、出租或抵押登记，受让人还需在房产管理部门确认其违约之日起30日内，一次性向出让人支付相当于宗地出让价款总额3%的违约金并继续履约，受让人拒不履约的，出让人有权无偿收回本合同项下宗地的全部土地使用权和宗地范围内所有建（构）筑物。涉案土地出让合同并约定其他权利义务。根据上述汇威达公司与国土部门签订的土地出让合同，涉案房屋不得转让。2013年7月26日，某住房和城乡建设管理局错误核发了南房预字第某号佛山市南海区商品房预售许可证。在涉案房屋销售的过程中，汇威达公司故意向关海莲隐瞒了土地出让合同中禁止汇威达公司转让涉案房屋的事实，用相关部门错误核发的商品房预售许可证诱使关海莲签订了本案商品房买卖合同。后相关部门发现了这一错误并停止办理某产业园的所有不动产登记业务，致使涉案房产至今无法办理产权登记手续。汇威达公司辩称，关海莲的上诉请求和事实理由均没有事实和法律依据，请求二审法院依法维持原判。一、至今为止，涉案房屋的预售许可证不存在错误核发的情形。关海莲在上诉状中认为“2013年7月26日某住房和城乡建设管理局错误核发了南房预字第某号佛山市南海区商品房预售许可证……”,事实上，南房预字第某号佛山市南海区商品房预售许可证至今没有发生被撤销或被认定错误核发的情形，关海莲对此主张没有任何事实和法律依据。二、汇威达公司在一审提交的销售现场照片等证据，反映了涉案物业的对外宣传、销售及售后协助办理产权证过程中，汇威达公司一直遵从诚实信用原则，不存在“隐瞒了土地出让合同禁止汇威达公司转让涉案房屋的事实……”可能。三、汇威达公司在一审时提交的民事裁定书、不动产权证等证据证明了同类型的物业很多已办理了不动产权证，而涉案物业在一审审理过程中暂时不能办理属于不可抗力，对于涉案合同的解除汇威达公司没有任何过错，不应当承担赔偿责任。四、现在的实际情况是“只要关海莲愿意，涉案物业随时能办理不动产登记”，关海莲完全能实现合同目的。五、关海莲主张汇威达公司赔偿利息损失和税费、物业维修基金、管理费没有任何依据。合同没有约定，没有法律规定，也没有证据证明其存在此类损失。综上，恳请二审法院驳回关海莲的上诉请求。针对关海莲的上诉请求，农行桂城支行未发表意见。农行桂城支行上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.改判汇威达公司应支付以130432.83元为本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮15%从2019年12月19日至实际清偿日止计算利息予农行桂城支行；3.本案二审诉讼费用由关海莲、汇威达公司负担。事实与理由：农行桂城支行与关海莲签订的《个人购房担保借款合同》第十四条明确约定，借款人（关海莲）与售房人（汇威达公司）的商品房买卖合同被确认解除的，关海莲同意农行桂城支行有权要求汇威达公司将关海莲欠借款本息及相关费用直接返还农行桂城支行。《个人购房担保借款合同》约定，农行桂城支行向关海莲提供贷款270000元，借款期限120个月；采取浮动利率，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮15%，遇中国人民银行调整基准利率的，自调整后的次年1月1日起调整；若关海莲连续90天出现逾期，农行桂城支行有权取消利率下浮，自逾期之日起按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率执行；采取等额本息还款方式偿还贷款，利息按月计付，每月9日为关海莲还本付息日。如关海莲逾期还款，农行桂城支行有权对其未偿还贷款本金按日在上述利率水平上加收50%计收罚息，按罚息利率计收复息。综上所述，农行桂城支行认为，《个人购房担保借款合同》中已明确若因关海莲与汇威达公司的商品房买卖合同被解除的，汇威达公司应将关海莲欠借款本息及相关费用直接返还农行桂城支行，即按照《个人购房担保借款合同》中约定的利息、罚息、复利计算方式确定关海莲欠借款本息。一审法院认为《个人购房担保借款合同》并未针对合同解除情形约定利息如何计付，故认定汇威达公司应从2019年12月19日起至实际清偿日止，以尚欠130432.83元为本金按年利率4.35%上浮15%即年利率5%计付利息予农行桂城支行，属于事实认定错误，依法应予纠正。汇威达公司辩称，一审判决对于汇威达公司应支付给农行桂城支行的利息标准认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、自2019年8月20日起，已取消中国人民银行贷款基准利率这一标准，农行桂城支行主张以中国人民银行贷款基准利率计算利息没有依据。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三部分关于合同纠纷案件的审理中的（三）关于借款合同中规定：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准这一标准已经取消。”因中国人民银行贷款基准利率已经取消，农行桂城支行主张按此标准计付利息没有依据。二、一审法院判决按照年利率5%标准计付农行桂城支行的利息并无不当。因《个人购房担保借款合同》并未针对合同解除情形约定利息如何计付，而《个人购房担保借款合同》约定的计算利息标准为中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮15%，按此约定，在2019年8月20日前，年利率4.35%上浮15%即年利率5%，一审法院以此标准判决利息计付没有损害农行桂城支行的利益，亦便于实际操作。针对农行桂城支行的上诉请求，关海莲未发表答辩意见。关海莲向一审法院起诉请求（变更后）：1.解除关海莲与汇威达公司签订的《广东省商品房买卖合同》；2.汇威达公司返还关海莲购房款558137元并支付利息损失（以565336.56元为本金从2013年10月25日起按贷款年利率9%计算至实际支付之日止）；3.汇威达公司赔偿关海莲为办理房产证支付的税费30000元、物业维修基金20000元、物业管理费40000元；4.汇威达公司赔偿关海莲相当于购房款一倍的赔偿金565336.56元；5.本案全部诉讼费用由汇威达公司承担。农行桂城支行向一审法院提出第三人之诉请求：1.关海莲、汇威达公司共同向农行桂城支行清偿《个人购房担保借款合同》项下未清偿的贷款本息（截至2019年12月19日，尚欠本金130432.83元，没有欠息。根据合同约定按中国人民银行同期同档银行贷款利率上浮15%的标准计算利息，如产生罚息及复利，罚息以逾期本金为基数按合同执行利率上浮50%计收，复利以应付未付利息为基数按罚息利率计算；如基准利率调整，从次年的1月1日执行新的利率标准）；2.诉讼费用由关海莲、汇威达公司承担。一审法院认定事实：2010年3月1日，某街办（甲方）与某工程有限公司、某工程有限公司、某工程咨询监理有限公司、某工程有限公司、某设计院工程有限公司、某安装有限公司、某网络有限公司、某设计院有限公司、某电力工程有限公司（乙方）签订《佛山市南海区某号宗地开发监管协议》（以下简称涉案监管协议），约定：乙方于2010年3月1日在佛山市南海区竞得位于某号地块（面积60亩，土地用途为商务金融用地）；本宗地范围内的非居住用房可按出让文件约定有条件地分割登记、有条件地分拆转让、有条件地抵押，乙方整体通过竣工验收后，必须将计容建筑面积不少于70000平方米的产业用房产权登记在乙方或乙方内部各成员名下（乙方需按出让文件约定成立的企业法人的，由乙方成立的企业法人与出让人签订出让合同，该部分建筑物的产权可根据乙方内部各成员的约定变更登记至乙方内部各成员名下，所需缴纳的税费等按有关规定执行），且该部分产业用房自房产登记之日起十年内不得对外转让（包括但不限于首次转让）、不得对外出租（包括但不限于首次出租），原则上不得抵押，如需抵押，抵押贷款额度不得超过3000元/平方米，经甲方批准可在乙方内部转让（包括但不限于首次转让）或出租（包括但不限于首次出租）（内部是指乙方的母公司、子公司、母公司的其他子公司、乙方的控股公司等关联公司，“外部”的“外”是指除内部以外的所有自然人或法人等主体），甲方愿意购买的，也可按建筑成本价转让给甲方或甲方的下属企业，如上述建筑物因乙方的原因需处置时，必须按建筑成本价优先转让给甲方或其下属企业，或者将处置收入高出原建筑成本价的部分全额支付给甲方；其余的非居住用房（即剩余的产业用房和配套用房中的非居住用房）如要转让的（包括但不限于首次转让），须经甲方审核并上报某区政府同意，才能转让给都市型产业企业；其余的非居住用房如要出租的，须经甲方同意，才能出租（包括但不限于首次出租）给都市型产业企业，租赁期必须符合《中华人民共和国合同法》的相关规定。双方并约定其他权利义务。2010年4月23日，汇威达公司（受让人）与某国土资源局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称涉案土地出让合同）约定，宗地总面积40000.1平方米，其中出让宗地面积40000.1平方米，属都市型产业用地，必须按照《佛山市南海区都市型产业载体规划建设管理暂行办法》、《关于加强非住宅用地管理的意见》和其他有关实施细则进行开发建设和利用。出让宗地坐落于佛山市南海区某号地段，宗地用途为商务金融用地，出让年限为40年，自合同约定的交付土地之日起算。涉案土地出让合同第十一条约定：受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记，出让人将在土地使用证上注明“属都市型产业载体”；受让人建成地上建筑物并通过竣工验收后，须向某街办明确按本合同及涉案监管协议约定须登记在自身名下建筑的范围和面积，并向房地产登记部门提供经某街办核准的上述面积和范围；所颁发的房地产权证将记载本合同及涉案监管协议约定的限制转让、限制抵押、限制出租及限制入驻企业所从事产业等内容，所有入驻者均须遵守上述约定。涉案土地出让合同第十四条约定：本合同项下宗地的开发、建设和利用不得违反南府[2009]某号、南府[2009]某号文和有关实施细则；本合同项下宗地建设项目可由产业用房和配套用房两部分组成，其中配套用房建筑面积不得超过宗地总建筑面积的20%，其施工、验收、发证均不得早于产业用房；产业用房用地不得建设住宅或类似住宅的居住用房，否则规划部门不予核发建设工程规划许可证、建设（房产）部门不予核发施工许可证、房产证，配套用房的居住用房及对应土地使用权只能整体登记在受让人名下，不得转让、不得抵押、不得分割登记，只能随地上房产出租给进驻的合法市场主体（指经国家批准进入市场，以营利为目的，从事商品生产、经营、服务活动的经济实体）及其员工；产业用房和非居住的配套用房的房地产权证上将注明“非居住用途”。涉案土地出让合同第二十一条约定：受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用权证，按规划条件建成建筑物，整体通过竣工验收后，才能按本合同和涉案监管协议约定因转让、抵押或出租全部或部分土地使用权，首次转让的，还必须满足已完成本合同约定的开发投资总额的25%以上的条件；本合同项下宗地范围内的非居住用房可按本合同及涉案监管协议约定有条件地分割登记、有条件地分拆转让、有条件地抵押；配套用房中的居住用房及对应土地使用权只能整体登记至受让人名下，不得转让、不得抵押、不得分割登记，并在房地产权证注明“不得转让、不得抵押、不得分割登记”；受让人整体通过竣工验收后，必须将计容建筑面积不少于70000平方米的产业用房产权登记在受让人名下（受让人是竞得人按约定成立的企业法人的，该部分建筑物的产权可根据竞得人内部各成员的约定变更登记至竞得人的内部各成员名下，所需缴纳的税费等按有关规定执行），且该部分产业用房自房产登记之日起十年内不得对外转让（包括但不限于首次转让）、不得对外出租（包括但不限于首次出租），原则上不得抵押，如需抵押，抵押贷款额度不得超过3000元/平方米，经某街办批准可在受让人内部转让（包括但不限于首次转让）或出租（包括但不限于首次出租）（内部是指受让人的母公司、子公司、母公司的其他子公司、受让人的控股公司等关联公司，“外部”的“外”是指除内部以外的所有自然人或法人等主体），某街办愿意购买的，也可按建筑成本价转让给某街办或某街办下属企业，如上述建筑物因受让人的原因需处置时，必须按建筑成本价优先转让给某街办或其下属企业，或者将处置收入高出原建筑成本价的部分全额支付给某街办；其余的非居住用房（即剩余的产业用房和配套用房中的非居住用房）如要转让的（包括但不限于首次转让），须经某街办审核并上报某区政府同意，才能转让给都市型产业企业；其余的非居住用房如要出租的，须经某街办同意，才能出租（包括但不限于首次出租）给都市型产业企业，租赁期必须符合《中华人民共和国合同法》的相关规定。涉案土地出让合同还约定：受让人违反本合同约定，签订了转让、出租或抵押本合同项下宗地范围内全部或部分建筑物的合同或协议等的，房产管理部门不予办理房地产转让、出租或抵押登记，受让人还需在房产管理部门确认其违约之日起30日内，一次性向出让人支付相当于宗地出让价款总额30%的违约金并继续履约，受让人拒不履约的，出让人有权无偿收回本合同项下宗地的全部土地使用权和宗地范围内所有建（构）筑物。涉案土地出让合同并约定其他权利义务。坐落佛山市南海区某号地已办理国有建设用地使用权证，证号为佛府南国用（2010）第某号，土地使用权人为汇威达公司，使用权面积40000.1平方米，地类（用途）为商务金融用地。上述国有建设用地使用权证记事一栏载明了涉案土地出让合同第二十一条中关于宗地范围内房屋转让的限制条件。2013年7月26日，某住房和城乡建设管理局核发南房预字第某号广东省佛山市南海区商品房预售许可证，载明：开发企业名称为汇威达公司，项目名称为某科技产业中心，项目坐落佛山市南海区某号，土地使用权证及用途为佛府南国用（2010）第某号、商务金融用地，预售房屋栋号及层数。2013年9月25日，汇威达公司（出卖人）、关海莲（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称涉案预售合同），约定：出卖人向买受人出售某科技产业中心某室（以下简称涉案房屋），建筑面积53.36平方米，其中套内建筑面积32.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.8平方米；总金额558137元，自本预售合同网签之日起30日支付首期款288137元，剩余房款270000元应于2013年11月25日前办理银行按揭贷款，并按照按揭方式付款；买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2014年8月31日前将经竣工验收合格、已办理竣工验收备案的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；（第十五条）出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（3、非出卖人原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或为办结房地产权属证书，出卖人不承担责任）。双方并约定其他权利义务。该合同已于2013年11月13日在佛山市南海区房产交易所登记，并以房交某号登记备案。2013年9月25日，汇威达公司（出卖人）、关海莲（买受人）签订《补充协议》，约定：如因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或因出卖人原因导致买受人未能及时办理房屋所有权转移登记的，出卖人承担违约责任；买卖合同第十五条所述的“出卖人的责任”是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》所需的权属证件而产生的责任；买卖合同第十五条所约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内；买受人未付清房款（含按揭款）、相关费用及违约金，或须办理面积补差手续而买受人未能按照本补充协议第三条约定办理的，办理产权过户的时间顺延；买受人选择委托出卖人办理《房地产权证》的，应在《办证通知书》发出后十五天内将办证有关资料交给出卖人，否则，视为自行办理；若因出卖人原因导致买受人不能按以上约定时间内取得《房地产权证》的，买受人不退房，若延期100天以内，每延期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；若延期超过100天，每延期一日，出卖人按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金，直至买受人取得《房地产权证》，若因买受人自身原因导致无法在约定的时间内取得《房地产权证》的，出卖人不做任何赔偿；合同及补充协议解除之日起，出卖人拥有对该房屋完全的所有权，合同解除时，如该商品房已经交付使用的，自交付使用之日（由于买受人原因未能交付的，自本合同约定交付之日）起，买受人应按月以该商品房总价的1%向出卖人支付房屋折旧及使用费，出卖人有权于退款时扣除该费用。双方并约定其他权利义务。2013年12月28日，关海莲（借款人、抵押人）、汇威达公司（保证人）与农行桂城支行（贷款人）、案外人谢某（抵押人）签订《个人购房担保借款合同》（以下简称涉案贷款合同），约定：关海莲为购买涉案房屋向农行桂城支行借款270000元，借款期限120个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十五后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；自本合同签订之日起60日内办妥抵押预告登记，自涉案房屋满足关海莲与汇威达公司约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；关海莲、汇威达公司的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，农行桂城支行有权根据情况单方面解除与关海莲的借款合同或采取其他相应措施，本合同被解除时，关海莲同意农行桂城支行有权要求汇威达公司将关海莲欠借款本息及相关费用由汇威达公司账户直接划至农行桂城支行指定账户，用于偿还本合同项下债务，如汇威达公司将购房贷款本金和利息直接返还农行桂城支行，关海莲应承担本合同项下的其他剩余债务，如汇威达公司未将购房款本金及利息直接返还农行桂城支行，关海莲应承担本合同项下全部债务。2013年11月13日，某住房和城乡建设管理局核发粤房地预登佛预字第某号《广东省房地产预告登记证明》，载明：预告登记权利人为农行桂城支行，预告登记义务人为关海莲，债权数额为270000元，权利起始日期为2013年10月28日，终止日期为2023年10月27日。2014年1月9日，关海莲通过银行贷款向汇威达公司支付房款310000元。2015年4月9日，汇威达公司向关海莲邮寄涉案房屋的收楼通知书。同月10日，关海莲签收相关邮件。2015年6月26日，关海莲、汇威达公司签订《补充协议》，约定汇威达公司已于2015年4月22日将涉案房屋交付乙方使用。双方并就逾期交楼、交楼标准变更的补偿方案进行约定。2016年12月27日，汇威达公司向关海莲邮寄涉案房屋的办理房屋产权证及契税通知书。关海莲、汇威达公司签订一份《补充协议（关于面积变动的相关事项）》，约定涉案房屋原合同金额558137元，涉案合同约定房屋建筑面积53.36平方米，其中套内建筑面积32.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.80平方米，现经佛山市南海区房地产测绘中心实地测量，房屋实际建筑面积53.86平方米，其中套内建筑面积32.98平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.88平方米，现双方确认，关海莲应于本协议签订后十日内向汇威达公司补交房款7199.56元，房屋实际总金额565336.56元。2018年2月11日，某不动产登记中心向某行政服务中心发出《通知》，载明：因土地出让合同的条款约定，项目买受人的资格有待进一步明晰，自本通知发出之日起，暂缓办理季华东路某号某科技产业园所有不动产登记业务（包括一手、二手办证、抵押、租赁备案登记等），待有关部门明晰后再开通办理。另查明，某工程有限公司、某工程有限公司、某工程咨询监理有限公司、某工程有限公司、某设计院工程有限公司、广东运峰电力安装有限公司、某网络有限公司、某设计院有限公司、某电力工程有限公司曾系汇威达公司的股东，汇威达公司于2018年3月29日变更为有限责任公司（法人独资），某集团有限公司系其股东。又查明，汇威达公司已向关海莲移交涉案物业的确权明细表复印件2份（其中1份盖公章）、测绘图原件3份、购房发票（金额：565336.56元）、地址证明原件2份（加盖公章）、不动产登记申请书原件1份（加盖公章及法人章）、补充协议（关于面积变动的相关事项）原件3份（加盖公章及法人章）。再查明，关海莲于2013年9月25日缴存涉案房屋的物业维修资金5581.37元，并取得住宅专项维修资金登记簿；2016年11月15日至2018年5月18日期间，关海莲向某物业管理有限公司交纳涉案房屋及佛山市南海区某室的物业管理费合计25346元，关海莲于2018年3月19日向汇威达公司交纳涉案物业及佛山市南海区某室的电费7870.14元、水费236.03元；2018年7月12日，关海莲交纳涉案房屋的房屋买卖契税16960.1元、产权转移数据印花税282.7元，合计17242.8元。2018年12月4日，关海莲提起本案诉讼。关海莲、汇威达公司一致确认：关海莲于2013年8月10日支付涉案房屋的定金50000元，9月25日支付238137元，2014年1月9日银行放贷270000元，2017年1月1日补差价7199.56元。关海莲及农行桂城支行一致确认：截至2019年12月19日，关海莲尚欠农行桂城支行未到期贷款本金130432.83元。一审法院在审理本案及（2018）粤0605民初某号案过程中，根据关海莲的申请，依法委托某房地产土地估价有限公司对涉案房屋及佛山市南海区某室在2019年7月9日的市场价值进行评估，该司评估涉案房屋当日市场价值为50.69万元，佛山市南海区某室当日市场价值为60.65万元，评估结果未考虑水电费、物管费等相关费用的缴纳情况对其价值的影响。关海莲预交鉴定费5860元。一审法院在诉讼中就涉案房屋办理不动产权登记业务的情况，两次向某自然资源局南海分局致函。该局于2019年8月22日函复一审法院，函件载明：1.来函宗地位于佛山市南海区某号地段，受让人为汇威达公司，2010年3月1日，与某街办签订了涉案监管协议，2010年4月23日，与佛山市自然资源局签订了涉案土地出让合同，按照出让合同第十一条、第十四条、第二十一条等条款和监管协议相关约定，对办理土地和房屋转让、出租、抵押等相关手续有限制性约定，区政府也针对该问题多次召开工作会议，根据区政府会议精神，按照属地管理原则，某街办作为监管单位研究制定工作方案；2.若涉及司法协助执行行为的，我分局将依法根据法院的生效判决文书协助办理相关手续。该局2019年11月28日的复函载明：来函提及的涉案房屋，经桂城街道不动产登记中心核查，根据涉案监管协议第二条的相关规定，“如要转让的（包括但不限于首期转让），须经甲方审核并上报某区政府同意，才能转让给都市型产业企业”，因此，关于涉案房屋办理登记手续的问题，该问题于2019年9月27日经区联席会议讨论，待有关会议精神形成决议后予以实施，故函中提及的购房人目前暂不能办理项目下相关的不动产权登记。一审法院认为，涉案预售合同、涉案贷款合同均是签约当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应按约定全面履行合同义务。某科技产业园的房屋自2018年2月11日起暂缓办理不动产登记，至2019年11月28日某自然资源局复函称涉案房屋仍未能办理不动产权登记，涉案房屋被暂缓办理产权登记的时间超出可预见的合理期限，且涉案房屋最终能否办证、何时能恢复办证均具有不确定性，汇威达公司亦未就此举证，故涉案房屋被暂缓办理产权登记的上述情形，致使合同目的无法实现，关海莲请求解除涉案预售合同合法有据，一审法院予以支持。根据某自然资源局的复函可知，基于涉案土地出让合同和监管协议的限制性约定，涉案房屋暂不能办理产权登记。现因涉案房屋尚未可办证致使涉案预售合同解除，汇威达公司作为房地产开发企业，本应依诚实信用原则确保涉案房屋可办理产权登记至原告名下以实现合同目的，同时汇威达公司作为涉案土地出让合同和监管协议签订一方，其签订涉案预售合同时明知涉案土地出让合同和监管协议的相关约定，反之，关海莲作为购房人，涉案预售合同未载明涉案土地出让合同和监管协议的约定，汇威达公司亦未举证其已告知关海莲相关约定，故一审法院认定关海莲对合同的解除不存在过错，汇威达公司对合同的解除存在过错，汇威达公司应承担相应的违约责任。汇威达公司辩称涉案房屋被政府暂缓办证属于不可抗力，该意见没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”至庭审辩论终结日止，汇威达公司应返还关海莲支付的购房款本金为434903.73元（565336.56-130432.83）、应返还农行桂城支行支付的购房贷款为130432.83元。关海莲作为涉案贷款合同的相对方，应当对汇威达公司向农行桂城支行返还购房贷款130432.83元承担连带清偿责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同未对本案中预售合同解除情形的违约责任进行约定，一审法院综合考量关海莲的付款方式、汇威达公司占有关海莲购房款的期间、关海莲占有使用房屋的情况等具体履行合同情况，以及汇威达公司的过错程度、合同解除情形、涉案房屋价值、房地产交易市场情况，并根据公平和诚实信用原则予以衡量，一审法院参照涉案预售合同对逾期交楼、付款的根本违约责任的约定，酌定汇威达公司按照房款的5%向汇威达公司支付赔偿款28266.83元（565336.56×5%），关海莲主张包括利息及物业管理费损失在内的赔偿金额超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。一审法院核定赔偿款时已对关海莲占有使用涉案房屋的情况予以考虑，对汇威达公司要求从赔偿款中扣除使用费的意见，一审法院不予采纳。关海莲认为汇威达公司违反涉案土地出让合同约定对关海莲实施欺诈，汇威达公司未取得商品房预售许可证，其有权同时主张汇威达公司承担购房款一倍的赔偿金，关海莲该主张无事实依据，一审法院依法不予采纳。关海莲起诉请求汇威达公司赔偿涉案房屋的税费及物业维修基金，经查，涉案房屋的物业维修基金5581.37元及税费17242.8元已经交纳行政管理部门，关海莲也已经取得了住宅专项维修资金登记簿和税收缴款书，在涉案预售合同解除的情况下，汇威达公司仅具有协助退费义务，经一审法院释明后，关海莲坚持主张汇威达公司直接赔偿涉案房屋的物业维修基金及税费，该请求没有依据，一审法院不予支持。因涉案贷款合同并未针对本案合同解除情形约定利息如何计付，一审法院根据诚实信用原则及公平原则，结合本案实际处理情况，认定汇威达公司应从2019年12月19日起至付清之日止，以尚欠130432.83元（即汇威达公司应返还予农行桂城支行的购房贷款金额）为本金按年利率4.35%上浮15%即年利率5%计付利息予农行桂城支行，关海莲对该利息承担连带清偿责任。截止庭审辩论终结日，关海莲未逾期还本付息，并无产生罚息及复利，故对农行桂城支行主张的罚息、复利诉请，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除关海莲与汇威达公司于2013年9月25日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、汇威达公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款434903.73元予关海莲；三、汇威达公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失28266.83元予关海莲；四、汇威达公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房贷款130432.83元予农行桂城支行；五、汇威达公司应支付以130432.83元为本金按年利率5%从2019年12月19日起至实际清偿日止计算的利息予农行桂城支行，本项随上述第四项清；六、关海莲对上述第四、五判项确定的债务承担连带清偿责任；七、驳回关海莲的其他诉讼请求；八、驳回农行桂城支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉受理费减半收取9243.03元，由关海莲负担4375.01元，由汇威达公司负担4868.02元。第三人之诉受理费1663.02元，由关海莲、汇威达公司以上述判项确定的责任方式负担。二审期间，农行桂城支行、关海莲、汇威达公司均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审判决后，某自然资源局作出的复函（补充函）载明关于某科技产业中心房屋办理不动产权登记的问题，经区政府常务会议研究决定：1.对于已办理不动产权证的63套非居住用房对其不予监管，允许进行市场流通，在二次转让时买受人不受资格限制。2.对于已办理登记备案但未办理不动产权登记的96套非居住用房，责成项目开发方汇威达公司与购买人协商解除合同备案，并妥善做好相关业主购房款的退赔工作。如购买人不同意解除合同备案，不动产登记部门可按照正常不动产登记程序予以办理，允许其进行市场流通。在二次转让时买受人不受资格限制。3.对于其余未办理登记备案的非居住用房，汇威达公司不得再向市场销售，全部改为自持。4.来函提及的位于佛山市南海区某室若符合上述办理条件的，可申请办理不动产登记。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.汇威达公司应向关海莲赔偿利息损失的数额以及应否向关海莲赔偿税费损失、物业维修基金损失、物业管理费损失；2.汇威达公司应向农行桂城支行支付的涉讼贷款合同项下剩余贷款利息应如何计算。一、关于汇威达公司应否向关海莲赔偿利息和各项费用的问题首先，2013年9月25日，汇威达公司（出卖人）与关海莲（买受人）签订《补充协议》约定：如因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或因出卖人原因导致买受人未能及时办理房屋所有权转移登记的，出卖人承担违约责任；买卖合同第十五条所约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内。2015年6月26日，汇威达公司与关海莲签订《补充协议》约定汇威达公司已经于2015年4月22日将涉案房屋交付关海莲使用。至2019年8月22日某自然资源局函复一审法院，涉案房屋仍未能办理不动产权登记。由于汇威达公司方面的原因，涉案房屋在交付使用后超过720天仍不能办理房屋所有权转移登记，汇威达公司应承担违约责任。其次，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”汇威达公司制定的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中关于“若因出卖人原因导致买受人不能按以上约定时间内取得《房地产权证》的，买受人不得退房”的约定排除了购房者的主要权利，属于无效条款。因涉案房屋未能在约定期限内办理房屋所有权转移登记。关海莲签订涉案预售合同的目的不能实现，关海莲依法享有合同解除权。最后，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。汇威达公司应向关海莲赔偿损失。涉案预售合同约定若因出卖人延迟交付房屋导致合同解除的，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。一审法院综合考量关海莲于2015年4月22日开始占有涉案房屋等合同履行情况、房屋价值、汇威达公司占有购房款的期间、汇威达公司的过错程度等因素，参照涉案预售合同的约定，判决汇威达公司按照房款的5%向关海莲支付赔偿款28266.83元，并无不当。关海莲上诉请求按照年利率10.5%计算利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于关海莲的税费损失、物业维修基金损失、物业管理费损失。因收取关海莲税费、物业维修基金和物业管理费的主体并非汇威达公司，故关海莲诉请汇威达公司赔偿税费损失、物业维修基金损失、物业管理费损失没有依据，本院不予支持。二、关于涉讼贷款合同项下未清偿贷款的利息应如何计算的问题首先，关海莲与汇威达公司的商品房买卖合同在本案中已被判决解除。农行桂城支行根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定要求关海莲和汇威达公司共同向其清偿涉讼贷款合同项下尚未清偿的贷款本息。农行桂城支行的该项诉讼请求实质是主张涉讼贷款合同解除的法律后果。一审法院根据农行桂城支行的请求，判令关海莲和汇威达公司对返还未清偿贷款本金及利息承担连带清偿责任。农行桂城支行对一审法院判决返还未清偿贷款本金没有异议，可见，即使其在本案中并没有直接提出解除涉讼贷款合同的请求，但其仍认可涉讼贷款合同解除的法律后果。其次，如一审法院所述，涉讼贷款合同并未明确约定合同解除后未清偿贷款的利息应如何计付，故农行桂城支行上诉主张涉讼贷款合同对此已明确约定缺乏事实依据，本院不予采纳。农行桂城支行要求关海莲和汇威达公司支付尚未清偿贷款的利息实际上是主张合同解除后的损失赔偿。在合同未作约定的情况下，农行桂城支行的实际损失为所贷款项的利息损失，通常可参照贷款合同约定的利率计算，但考虑到农行桂城支行因合同解除可以提前收回贷款，且提前收回贷款后仍可以自由安排再次放贷，故一审法院酌定按年利率5%计付未清偿贷款的利息亦属合理，本院对该利息计付标准不再进行调整。综上所述，关海莲、农行桂城支行的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7866.02元，由上诉人关海莲负担7766.02元，由上诉人中国农业银行股份有限公司南海桂城支行负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年七月三十日法官助理 张颂恩书 记 员 肖玲玲