常州市金坛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0413民初302号 原告（执行案外人）：盛冬近，男，1968年1月17日出生，汉族，住江苏省丹阳市。 委托诉讼代理人：陈辉平，江苏必正律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张小明，男，1971年5月3日出生，汉族，住江苏省常州市新**。 委托诉讼代理人：糜新元，天宁区天平法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：常州市金坛区瑞嘉房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市金坛区直溪镇振兴南路**。 法定代表人：江迪甫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：薛龙，男，1987年1月16日出生，住江苏省常州市金坛区，该公司员工。 原告盛冬近诉被告张小明、第三人常州市金坛区瑞嘉房地产开发有限公司（以下简称瑞嘉公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月12日立案受理，案号为（2018）苏0413民初7746号，本院于2019年8月2日作出（2018）苏0413民初7746号民事裁定，裁定驳回原告盛冬近的起诉，盛冬近不服该民事裁定而上诉至江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院），常州中院于2019年11月12日作出（2019）苏04民终3760号民事裁定，裁定撤销（2018）苏0413民初7746号民事裁定并指令本院审理。本院于2020年1月8日重新立案即本案，后依法适用普通程序于2020年7月1日公开开庭进行了审理，原告盛冬近及其委托诉讼代理人陈辉平，被告张小明及其委托诉讼代理人糜新元，第三人瑞嘉公司的委托诉讼代理人薛龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛冬近向本院提出诉讼请求：1.不得执行常州市金坛区直溪镇溪城农贸市场A-105号、A-118号、A-126号、B-112号商铺并解除对上述商铺的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人系常州市金坛区直溪镇溪城农贸市场的开发单位，原告系该项目建设工程的承包人之一。第三人于2014年8月6日取得了该农贸市场的商品房预售许可证。2015年3月，原告与第三人签订房屋抵付工程款合同，约定由原告购买农贸市场A-105号、A-118号、A-126号、B-112号商铺，价款为1791035元，付款方式为以工程款抵付。2017年1月25日，第三人在结算工程款时，用工程款抵付了全部房款。原告在接收案涉商铺后，多次要求第三人办理房产登记手续，但因第三人未能将办理房产登记的全部资料报送给房产登记部门，案涉商铺至今未能办理产权登记手续。被告张小明申请执行第三人瑞嘉公司房屋租赁委托合同纠纷一案中，原告对本院查封的常州市金坛区直溪镇溪城农贸市场A-105号、A-118号、A-126号、B-112号商铺不服，提出书面异议，本院于2018年10月24日作出(2018)苏0482执异94号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，认为其对案涉房屋的权利能够排除对案涉房屋的执行，现原告提起执行异议之诉，请求判如所请。 被告张小明辩称，一、张小明诉瑞嘉公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月6日作出（2017)苏0482民初1307号判决，该判决生效后张小明于2018年3月申请执行。二、执行中形成的现有证据充分证明预查封房产在瑞嘉公司(被执行人）名下，与盛冬近没有关联性，本院于2018年4月20日、7月25日两次做出执行裁定并到不动产登记处查封了在瑞嘉公司名下的不动产，申请人即张小明于2018年8月21日去不动产登记处查询了查封和房产情况，查询结果没有抵押、预告、异议、地、地役定登记情况记录，由此可以证明，本院查封房产权属清晰，瑞嘉公司作为被执行人主体适格。三、盛冬近已在执行中提出执行异议申请且已被本院驳回，有恶意滥用诉权的意图。四、盛冬近与瑞嘉公司相互勾结，有明显的恶意赖债的行为，敬请合议庭关注盛冬近提交的如下材料：1.瑞嘉公司明知本院在执行两起案件，按照常理，瑞嘉公司对本院的执行案件应当有所敬畏，应当首先解决在本院的执行案件才符合情理，因为执行是会对公司信誉产生巨大负面影响的大事，而瑞嘉公司居然反其道而行，在本院已经将房产查封后，于2018年4月26日(灵通房地产代理有限公司诉状中陈述）以商铺“抵扣”盛冬近所谓的工程款；2.2018年9月17日瑞嘉公司出具的两份“情况说明”文字不一，说明瑞嘉公司出具文字材料已到随心所欲的地步；3.盛冬近提交的结算清单注明日期为2017年1月25日，其声称房产已于2015年交付给他，存在显著弄虚作假的事实；4.盛冬近提交的租赁合同，有的房屋出租人不是本案所涉人员，弄虚作假漏洞百出；5.施工合同、抵款合同均不注明日期，意图逃避痕迹鉴定，灵通房地产代理有限公司是其房屋销售代理商，熟知瑞嘉公司的套路，知道房产销售真实情况。五、盛冬近没有提供足以排除强制执行的证据，不享有足以排除强制执行的民事权益：1.盛冬近现有证据不足以认定该房产已抵偿工程款的事实，盛冬近提交的证据有《房屋抵付工程款合同》、《建设工程施工合同》、《商铺（住宅）验收交接确认书》、《租赁协议》等等，依据相关法律规定，《以房抵款协议》本身并不产生房屋所有权转移的效力，基于代物清偿的要物性，对尚未实际履行的以物抵债协议不确认其效力，因为签订《以房抵款协议》必须同时签订《房屋买卖合同》或《购房意向书》，并且应及时办理房产预告登记，备案锁定物权，保持该预告登记始终处于有效状态，因此，以房抵工程款是否合法有效，要看开发商与购房者签订《商品房买卖合同》后是否进行了登记备案或者以《购房意向书》进行网签备案，据此，提交在不动产登记部门备案才能证明《商品房买卖合同》或《购房意向书》是否有效，而不能以提交《商品房买卖合同》或《购房意向书》《租赁合同》来证明房产权属自己；而案涉房产被查封时未见备案登记，据此，本院查封处理瑞嘉公司的财产完全合法，盛冬近不享有足以排除强制执行的民事权益。2.最高院关于执行异议的提出有明确的成立条件，具体见最高院执行异议和复议若干问题的规定28条、29条、30条。3.盛冬近所称房产没过户是因为瑞嘉公司资料未送房管局，纯属谎言，因为，对抗瑞嘉公司的房产不一定要领房产证，只要备案即可，瑞嘉公司是专业的开发商，不会不知要求，而盛冬近早就有过备案的事实，不可能不知，能证明的事实恰恰是瑞嘉公司与盛冬近相互勾结，狼狈为奸，蓄意赖债的拙劣行为。综上所述，盛冬近没有足以排除强制执行的理由和证据，本院在执行中所采取地强制措施都是合法有效的，应当依法驳回其全部诉讼请求。同时，为了维护法律尊严，盛冬近和瑞嘉公司弄虚作假事实上已处分了被法院已查封的房产，这一行为触犯拒不执行罪和伪造证据罪，是否构成犯罪，建议进一步查明事实后依法予以惩处，以维护张小明的合法权益并促进社会诚信的建设。 第三人瑞嘉公司述称，瑞嘉公司将直溪镇农贸市场C幢工程承包给盛冬近，工程于2015年1月完工，经协商，盛冬近自愿以部分工程款购买直溪镇溪城农贸市场A-105号、A-118号、A-126号、B-112号商铺，双方于2015年签订四份房屋抵付工程款合同，购房款直接从工程款中扣除，瑞嘉公司与2015年8月将上述四个商铺交付给原告使用，并由原告实施管理和使用。 经审理查明，2013年8月15日，瑞嘉公司取得常州市金坛区直溪农贸市场及商住楼项目的建设用地规划许可证。2013年10月13日，瑞嘉公司取得常州市金坛区直溪农贸市场及商住楼项目的建设工程规划许可证。2013年9月12日，瑞嘉公司领取坐落于常州市金坛区西侧的土地使用权[权证号为坛国用（2013）第13036号]，使用权类型为出让，使用权面积为11000平方米。2014年4月17日，瑞嘉公司取得对溪城农贸市场的常州市商品房预售许可证。瑞嘉公司开发建设的直溪农贸市场及商住楼项目至今未办理竣工验收手续。 瑞嘉公司（建设方）、江苏金鑫建设工程有限公司（发包方）、盛冬近（承包方）签订建设工程施工合同，主要载明：工程承包范围为瑞嘉公司新建直溪农贸市场商住楼C幢工程，承包方式为包工包料、包工期、包质量、包安全、包文明施工，完工日期为2015年1月26日；合同价款为21027912.50元；主体二层结束付工程合同价的10%，工程完工后付至工程合同价的50%，余款完工后两年付清，第一年（2016年春节前）如瑞嘉公司销售额达到60%则工程款付至工程合同价的95%，如瑞嘉公司销售额达不到60%则工程款付至工程合同价的80%，第二年（2017年春节前）工程款付至工程合同价的95%；预留5%工程质量保修金，待保修期满后付清。 盛冬近与瑞嘉公司签订4份房屋抵付工程款合同，主要载明：盛冬近自愿以部分工程款购买瑞嘉公司开发的溪城农贸市场A-105号（房款为342380元）、A-118号（房款为372495元）、A-126号（房款为215460元）、B-112号（房款为860700元）商铺；实际面积以测绘单位最终测绘面积为准；合同中约定的建筑面积如与最终测绘面积不符，超出或不足的面积按合同约定的单价多退少补；因盛冬近承揽瑞嘉公司的工程的合同正在执行中，如结算额扣减瑞嘉公司已付款数额后余款不足房款，由盛冬近以现金直接支付给瑞嘉公司。 2017年1月25日（腊月二十八），经瑞嘉公司与盛冬近对账，双方书面确认直溪农贸市场商住楼C幢工程工程款共计2300余万元，除用溪城农贸市场A-105号、A-118号、A-126号、B-112号商铺折抵工程款共计1791035元（342380元+372495元+215460元+860700元）及扣除已支付工程款等外，尚欠工程款600余万元。 2018年9月17日，瑞嘉公司出具情况说明2份，主要载明：瑞嘉公司与盛冬近于2014年4月份签订建设工程施工合同，将直溪农贸市场商住楼C幢工程承包给盛冬近施工，工程于2015年1月完工，经双方协商，盛冬近自愿以部分工程款购买溪城农贸市场A-105号、A-118号、A-126号、B-112号商铺并签订房屋抵付工程款合同，购房款直接从工程款中扣除；因瑞嘉公司资金困难，一直未能完善供电及附属工程的竣工验收工作，导致该项目未能综合验收，上述商铺至今未能办理产权证及产权登记，未能办理预售网签登记。 张小明与瑞嘉公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2017）苏0482民初1307号，本院于2017年12月6日作出（2017）苏0482民初1307号民事判决书（以下称案涉判决书），判决：一、解除张小明与瑞嘉公司于2015年1月16日签订的租赁合同；二、瑞嘉公司于该判决生效之日起十五日内给付张小明500000元及配合心理测试损失2500元，合计502500元。 案涉判决书生效后，瑞嘉公司未履行义务，张小明向本院申请执行，本院于2018年4月2日依法立案受理，案号为（2018）苏0482执1148号，在该案执行过程中，本院于2018年4月20日作出（2018）苏0482执1148号之一执行裁定书，查封瑞嘉公司所有的位于金坛区直溪镇黄培路南侧振兴路西侧不动产，于2018年7月25日作出（2018）苏0482执1148号之二执行裁定书，查封瑞嘉公司名下位于金坛区商铺的不动产。盛冬近提出书面异议，认为本院查封的金坛区直溪镇溪城农贸市场A-105号、A-118号、A-126号、B-112号商铺属于盛冬近所有，请求解除对上述商铺的查封。本院于2018年10月24日作出（2018）苏0482执异94号执行裁定书，裁定驳回盛冬近的异议请求。 盛冬近不服（2018）苏0482执异94号执行裁定书，向本院提起执行异议之诉，请求判如所请。 本院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：①案外人系建设工程承包人或实际施工人；②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；⑤以房抵债协议合法有效；⑥以房抵债协议系当事人真实意思表示且不存在无效、可变更、可撤销情形。本案中，第一、瑞嘉公司、江苏金鑫建设工程有限公司、盛冬近就新建直溪农贸市场商住楼C幢工程签订了建设工程施工合同，结合瑞嘉公司出具的情况说明、瑞嘉公司与盛冬近于2017年1月25日（腊月二十八）的对账单，可以认定盛冬近系新建直溪农贸市场商住楼**工程的实际施工人。第二、虽然盛冬近与瑞嘉公司签订的4份房屋抵付工程款合同上未注明签订日期，但结合本院制作的调查笔录、瑞嘉公司出具的情况说明、瑞嘉公司与盛冬近于2017年1月25日（腊月二十八）的对账单，可以确定盛冬近与瑞嘉公司以溪城农贸市场A-105号、A-118号、A-126号、B-112号商铺抵扣工程款系双方真实意思表示且不存在无效、可变更、可撤销情形，房屋抵付工程款合同合法有效，可以认定瑞嘉公司已于2015年将溪城农贸市场A-105号、A-118号、A-126号、B-112号商铺交付给盛冬近占有，而本院于2018年才查封溪城农贸市场A-105号、A-118号、A-126号、B-102号、B-112号商铺。第三，瑞嘉公司、江苏金鑫建设工程有限公司、盛冬近就新建直溪农贸市场商住楼C幢工程明确约定除5%的工程质量保修金外，其余95%的工程款应于2017年春节前全部付清，而根据瑞嘉公司与盛冬近于2017年1月25日（腊月二十八）的对账单，直溪农贸市场商住楼C幢工程工程款共计为2300余万元，截止2017年1月25日，扣除用溪城农贸市场A-105号、A-118号、A-126号、B-112号商铺抵扣工程款共计1791035元外，瑞嘉公司尚欠盛冬近工程款600余万元，抵债标的的价值远低于盛冬近享有的工程价款，瑞嘉公司尚未按合同约定付至工程总价的95%，应当视为盛冬近已支付上述商铺的全部价款。第四，根据瑞嘉公司出具的情况说明，溪城农贸市场A-105号、A-118号、A-126号、B-112号商铺至今未能办理过户登记系瑞嘉公司原因导致，而非盛冬近自身原因导致。综上所述，应当认定溪城农贸市场A-105号、A-118号、A-126号、B-112号商铺应当归盛冬近所有，盛冬近对上述商铺享有足以排除强制执行的权利，其要求不得对上述商铺执行的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行常州市金坛区商铺； 二、驳回原告盛冬近的其他诉讼请求。 案件受理费20919元，由被告张小明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  张金钱 人民陪审员  石 瑛 人民陪审员  李文忠 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  祝一茹