江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1003民初8690号原告：夏平中，男，1979年4月27日出生，汉族，住江苏省高邮市。委托诉讼代理人：杨建东，江苏华朋律师事务所律师。被告：王继奥，男，1992年11月28日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：樊澍，江苏福朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘其娟，江苏福朋律师事务所律师。被告：查裕钰，男，1988年3月15日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。原告夏平中与被告王继奥、查裕钰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告夏平中委托诉讼代理人杨建东,被告王继奥及其委托诉讼代理人樊澍、刘其娟到庭参加诉讼。被告查裕钰经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏平中向本院提出诉讼请求：1．王继奥、查裕钰给付夏平中物业费30391.7元；2．王继奥、查裕钰给付夏平中违约金319725元；３．本案诉讼费由王继奥、查裕钰共同承担。事实和理由：王继奥与查裕钰共同承租夏平中位于扬州市邗江区华丽国际大厦的部分商铺。2017年６月16日，夏平中与王继奥签订《商铺租赁合同》，约定王继奥承租上述商铺，租赁期限5年，自2017年7月30日起至2022年7月30日止，年租金为58万元，且从第二年开始，租金每年递增5%，按年支付，在一年期满前一个月缴纳下期租金，租赁期间物业费由承租方向物业公司缴纳。租赁期限达不到5年的，承租方赔偿出租方违约赔偿金为一年房租。合同签订后，夏平中按约交付房屋，王继奥、查裕钰在支付第一年、第二年租金及押金后，未在2019年6月30日前支付第三年租金。2019年7月31日，王继奥、查裕钰无故解除案涉合同，拖欠租金和物业费，造成夏平中重大损失。王继奥辩称，1．王继奥并非案涉合同主体。王继奥虽与夏平中签订案涉合同，但租赁商铺系用于与查裕钰合伙经营公司。王继奥已于2017年11月退出合伙，且告知夏平中，双方已解除了案涉合同，违约责任应由租赁物实际使用人查裕钰承担；2．夏平中未提供其实际缴纳物业费的证据，对物业费损失王继奥不应承担；3．装修免租日期间租金及押金应在租金中予以扣除。案涉合同中约定了出租方拿到此房屋产权证之日起给予承租方30日装修免租日，出租方自2017年7月19日起30天的租金应在租赁期间的租金中予以扣减。夏平中收取的5万元押金，也应予以扣减；4．王继奥不应承担违约金损失，且夏平中主张的违约金过高。王继奥积极联系第三人承租案涉商铺，双方实际上达成了互相免除违约责任的合意。且第三人承租案涉租赁物后，夏平中的租金收入已足以弥补其主张的损失，故其主张租金损失缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年6月16日，夏平中（出租方、甲方）与王继奥（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，甲方同意将位于华利国际大厦的部分商铺出租给乙方，租期为5年，自2017年7月30日起至2022年7月30日止。出租方拿到此房屋产权证之日起给予承租方30日拆除施工装修免租日。租赁用途为装修设计公司用。承租方拖欠租金累计达30日的，出租方可以中止合同，收回房屋。每年租金为58万元，且从第二年开始每年按照百分之五递增。另支付5万元押金。乙方以转账形式向甲方支付租金，租金每年支付一次，并必须在一年期满前提前1个月时间交至甲方。乙方必须按照约定的时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金。乙方自行向物业管理公司交纳物业管理费。出租方5年内不得转让房屋。租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先一个月前书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方。承租方租赁期限达不到5年的，承租方赔偿出租方违约赔偿金为一年的房租。夏平中在庭审中自认收到押金5万元。2017年6月16日、2017年6月21日，王继奥支付第一年租金580000元。2018年7月8日至2019年2月17日期间，查裕钰支付第二年租金及物业费。江苏丽嘉物业服务有限公司发出《欠款催缴通知》，催缴案涉商铺2019年1月1日至2019年7月31日期间物业管理费30391.7元。2017年6月23日，夏平中与扬州丽嘉物业管理有限公司签订《物业管理协议》，约定了案涉商铺的物业收费标准按总建筑面积1240.45平方米，每月3.5元/平方米，每年向夏平中收取物业管理费52100元。夏平中举证的其与查裕钰的微信聊天记录中，显示：2019年6月25日至7月13日期间，夏平中一直向查裕钰催要案涉商铺租金，查裕钰均未支付，并在2019年7月31日向夏平中表示不再承租案涉商铺。王继奥举证的其与夏平中、案外人的微信聊天记录中，显示王继奥与夏平中、案外人磋商案涉商铺转租事宜，最终促成案外人与夏平中签订新的《租房合同》，《租房合同》中夏平中与案外人双方约定租金为每年63万元，租期从2019年8月31日起至2025年9月1日。另查明，2017年7月19日，夏平中取得案涉商铺的不动产产权证书。扬州市邗江区人民法院作出的（2015）扬邗执字第1774号执行裁定，确认案涉商铺所有权归夏平中。本案的主要争议焦点在于：1．案涉《商铺租赁合同》的主体如何确定；2．违约金计算标准是否过高而应予调整；3．案涉商铺物业费应否由两被告承担。针对争议焦点1，本院认为，王继奥和查裕钰均为案涉《商铺租赁合同》主体。王继奥作为案涉《商铺租赁合同》的签订人并支付第一年租金，且无证据证明其已与夏平中达成合意退出该合同，应承担举证不能的不利后果。查裕钰作为王继奥认可的经营伙伴，其经营的公司也实际使用案涉商铺，并按约支付第二年租金及物业费，且在夏平中向其催要第三年租金时也未提出异议，并提出解除合同的要求。王继奥在查裕钰提出合同解除后，积极帮助夏平中联系新的租户，故两被告实为共同承租人，应共同承担合同的权利义务。针对争议焦点2，本院认为，违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，夏平中的损失为原、被告约定后三年租金总额与夏平中将案涉商铺出租给第三人约定前三年租金总额之间的差额125866.13元（639450-630000+671422.5-630000+704993.625-630000）以及两份租赁合同约定的租期中空置的一个月即第三年一个月的租金53287.5（639450÷12）元，合计179153.63元。被告逾期支付第三年租金并提前解除合同，已构成违约，但其在提出解除合同后及时为原告联系新的承租人，被告违约的恶意程度较小，原告按319725元主张违约金明显过高，故本案违约金应予调低，以实际损失179153.63元计算。双方在案涉合同中约定自出租方拿到房产证之日起给予承租方30日的免租日，出租方夏平中于2017年7月19日拿到案涉商铺产权证，故自2017年7月19日起30日内王继奥、查裕钰应予免租，即应从2017年8月18日起计算第一年租金。而王继奥自2017年7月30日起至2018年7月30日止足额交付第一年租金58万元，应从第一年租金中扣减免租期19天的租金30191.8元（580000÷365×19），该免租期租金应冲抵部分损失。押金的性质也是为了弥补损失，故王继奥支付的50000元押金也应从总损失中扣除。综上，王继奥、查裕钰应共同向夏平中支付违约金98961.83元（179153.63元－30191.8元－50000元）。针对争议焦点3，本院认为，双方在案涉合同明确中约定承租方自行向物业管理公司缴纳物业管理费。王继奥、查裕钰作为承租方，应自行缴纳物业管理费。在物业公司催缴物业费的情形下，王继奥、查裕钰与夏平中已经解除案涉租赁合同，夏平中作为出租方，按照《物业管理协议》约定的收费标准主张物业管理费并无不妥。故王继奥关于夏平中无实际缴纳物业管理费的凭证，其不应当承担物业费的辩称，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上所述，夏平中要求王继奥、查裕钰给付物业费30391.7元和违约金98961.83元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。夏平中的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王继奥、查裕钰于本判决生效起十日内给付原告夏平中物业费30391.7元；二、被告王继奥、查裕钰于本判决生效起十日内给付原告夏平中违约金98961.83元；三、驳回原告夏平中其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6548元，由原告夏平中负担4127元，被告王继奥、查裕钰共同负担2421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  曹保山人民陪审员  薛丽娟人民陪审员  王 霞二〇二〇年七月一日法官 助理  左 慧书 记 员  黄潇潇