广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1867号原告：江伟坚，男，1997年5月2日出生，汉族，住广东省四会市**************。身份证号码：441************517。委托诉讼代理人：张惠全，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱杰莹，广东金桥百信（佛山）律师事务所实习律师。被告：陈景裕，男，1990年12月30日出生，汉族，住广东省四会市*****************。身份证号码：441************413。原告江伟坚诉被告陈景裕确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告江伟坚及其委托诉讼代理人张惠全、被告陈景裕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江伟坚诉称：2018年8月1日，原、被告双方签订《转让协议》，约定被告将自己名下的位于广东省四会市东城区*********队牌坊（面积约250平方米）的物业以柒拾万元整（￥700000元）的价款转让给原告，首期款22万元在交楼之前付清，其后每月还款4000元。协议签订后，原告依约于2018年8月1日前向被告支付了首期购房款220000元，剩余房款原告按照协议约定于每月月初向被告分期支付。原告支付了首期款后，于2018年10月23日接收涉案房屋，但由于被告要求继续居住，涉案房屋在2019年12月21日交还被告独自使用且没有支付任何租金，经过多次交涉，被告拒不搬离涉案房屋。截至2020年1月17日，原告已经支付了首期款22万元，月供付款至第17期（每月还款4000元），合计支付了款项220000+17*4000=288000元。依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，不得向集体经济组织成员以外的人流转。该《转让协议》上关于涉案物业的约定，本质上是约定由被告将涉讼宅基地的使用权转让予原告，因原告自始不具备购买涉案物业的资格，故《转让协议》违反国家法律的强制性规定，应属无效，被告应将收到的购房款合计288000元予以返还，并支付相应的利息。截止至起诉之日，被告对原告的合理要求置之不顾，原告为维护合法权益，诉至本院，请求判令：1、确认原、被告双方于2018年8月1日签订的《转让协议》无效；2、被告向原告返还购房款288000元及利息3755.01元（利息包括首期购房款利息和尾期购房款利息，首期购房款利息以220000元为基数，自2019年9月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计至2020年1月18日为3615.33元；尾期购房款利息以68000元为基数，自2020年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计至2020年1月18日为139.68元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告陈景裕辩称：被告是得到原告的同意才搬回去住的，原告之前说过被告搬回去后要向被告收租金。后来原告要求被告退回之前的房款，被告不同意。原、被告在安家置业公司签过一份合同，当时安家置业说这份合同是有效的，后来又说这份合同无效，一时间被告没这么多钱还给原告，被告收到原告的款项已经用于给母亲治病了，被告现在无力偿还原告所支付的款项。诉讼中，原告举证如下：1、转让协议；2、离婚协议；3、银行转账记录；4、支付宝转账电子回单；5、微信支付交易明细证明。经质证，被告对证据1有异议，该证据是双方在安家置业公司签订的，当时安家置业公司说该协议有法律效力，被告才签的；对证据2、3、4、5没有异议，对总金额没有异议。经本院审核,原告的证据具有真实性和合法性，与本案相关联，本院予以认定。综上证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：2018年8月1日,原、被告签订《转让协议》，其约定：被告将位于四会市东城区***委会******的房屋（面积约250平方）以700000元的价格转让给原告；付款方式如下：1、2018年7月30日原告向被告一次性支付定金5000元，2、首期购房款220000元（含定金）于2018年8月1日当天支付，剩余首期款20000元于交楼当天一次性支付，3、尾期购房款480000元于2018年8月1日起分10年（120期）支付，每期支付4000元；双方还约定了其他事宜。2018年10月23日,原告接收了涉案房屋。后因被告要求继续在涉案房屋居住，原告于2019年12月21日将涉案房屋交还给被告独自使用，但被告没有支付任何租金。截止2020年1月17日，原告向被告支付购房款共288000元。后经原、被双方协商，原告将涉案房屋交回给被告，但被告未能退还原告已经支付的款项。因此，原告诉至本院，提出上述请求。诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，本院以2020年3月5日作出（2020）粤1284财保47号《民事裁定书》，已查封被告陈景裕在****银行股份有限公司四会**支行账户（账号为201***************3）存款限额291755.01元（实际冻结金额为103.73元）。（首冻结，冻结日期为2020年3月18日）另查明，原告江伟坚户籍所在地为四会市**************。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”规定，宅基地的所有权归农民集体。而《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法”、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”等规定，宅基地使用权的主体是农村村民，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得农村宅基地使用权。本案中，案涉房屋的土地性质系宅基地，原、被告签订的《转让协议》涉及到宅基地使用权的转让问题，案涉房屋是建筑在宅基地上的，具有不可分离性，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村房屋买卖在房、地一体状况下，处分房屋的同时也必然涉及处分宅基地，该行为损害了集体经济组织的权益。本集体经济组织以外的人购买农村住房和宅基地的买卖合同，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。因此，原、被告签订的《转让协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，因此原告要求被告返还购房款288000元并承担资金占用期间利息的诉讼请求本院予以支持，但考虑到案涉协议的签订双方都有过错，因此其资金利息应从原告起诉之日即2020年5月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至房款付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告江伟坚与被告陈景裕于2018年8月1日签订的《转让协议》无效。二、被告陈景裕在本判决生效之日起十日内向原告江伟坚返还购房款288000元及支付利息（利息从2020年5月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至房款付清之日止）。本案受理费减半收取2838元及财产保全费1979元（原告均已预交），由被告陈景裕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  马昌盛二〇二〇年七月二十九日书记员  范嘉斌