安徽省芜湖市鸠江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0207民初2102号 原告:杨从进,男,1956年1月5日出生,汉族,住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：韦强，安徽宇润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许志文，安徽宇润律师事务所律师。 被告:杨广武,男,1970年7月14日出生,汉族,住安徽省芜湖市镜湖区。 被告:黄梅,女,1971年3月29日出生,汉族,住安徽省芜湖市镜湖区。 原告杨从进与被告杨广武、被告黄梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告杨从进及其委托诉讼代理人韦强，被告杨广武、被告黄梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令两名被告共同支付违约金86268元;2,本案诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：2011年2月25日,原、被告签订《房屋买卖合同》以及《补充协议》,约定原告将其所有的鸠江区清水香樟农贸市场栋号中自北向南第11-12两间房屋出售给被告（房屋产权证号:清水镇字××号）,价款为476000元。付款方式为:1,签订合同当日付贰万元定金;2,签订合同三日内付叁拾万元;3,其余在2011年10月30日前付清,同时约定逾期付款违约金为应付金额的日万分之五。合同签订后,被告当日支付了购房定金20000元,又于2011年3月1日支付了购房款280000元,原告于2011年4月25日交付了上述第十一室房屋。被告于2011年11月14日支付了购房款100000元,2012年1月份支付了购房款20000元（原告为此出具了一份收条,在被告手中）,2019年11月12日支付了两笔购房款56000元。2019年11月23日,原、被告因就款项支付存在异议遂经过协商作出《会谈纪要》,同时原告将上述第十二室房屋交付给被告。原告认为合法的房屋买卖合同系双方真实的意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。原告已按照合同约定履行了全部义务,被告未能及时按合同约定的期限支付购房款应当依法承担违约责任,支付违约金。 两被告共同辩称，1、原告计算违约金比较随意，原告诉请违约金金额、数额是如何计算的要明确计算时间和计算标准。在镜湖区法院诉讼时为82488元，本案变成86288元。2、原告合同中的交房条款不合适。原告一直没有协助办理买卖房屋的所有权转移变更登记手续，也未实际将房屋全部交付给被告占有使用，没有适当履行卖方的合同义务。二手房交易中，房屋交付的是将房屋所有权过户到买方的名下，故不存在交房。3、因原告一直在违约，故原告应支付被告方违约金651000元。合同中第七条中有关税款部分由违反合同本意，违反国家税法的规定，请法庭改判适用合同第七条第一款，各自承担国家规定应缴纳的税费。4、原告在收款后未履行合同的主要义务，被告不安抗辩，才一直没支付少量尾款，不构成违约。被告在支付还款超过23.8万元，原告于2011年4月15日向被告交付了第11间房屋，但是原告经被告多次要求均无法为被告办理房产登记手续过户，被告显然对原告没有继续完整履行房屋买卖合同产生的怀疑，直到今日，在被告多次强烈要求下，原告仍无法办理涉案房屋的不动产变更登记手续。根据合同法第68条，应当先履行债务的，当事人发现对方有丧失商业信用可能丧失履行债务能力的情形下，可以终止履行。在发现被告无法按照房屋买卖合同的约定履行合同主要义务无法办理产权证长达八年多的情况下，原告终止支付剩余购房款合同法的规定，原告在2009年10月止，一直未向原告主张剩余房款，正是由于对中止付款义务履行的认可。综上，被告未支付剩余还款，不违反房屋买卖合同的约定。5、原告在从未向被告提醒的情况下突然主张八年多的违约金，主观上存在乱用违约金条款的恶意。截至原告起诉之日起三年前的违约金请求已经过了诉讼时效。房屋买卖合同的所约定的所有款项应当于2011年10月30日前付清。因此至迟到2011年10月31原告就应当一直自己的权益受到侵害。然而至此支付，原告从未向被告主张过任何逾期付款的违约金。原告直到2020年1月3日向镜湖区法院起诉，开庭审理又撤回起诉，现又向贵院重新起诉。中间间隔长达八年半之久，原告没有及时采取措施致使损失扩大，主观上存在乱用违约金条款的恶意，违背诚实信用公平原则，原告无权就扩大的损失要求赔偿。原告主张的部分债权至起诉之日起三年前的请求已经经过了诉讼时效。6、即使在诉讼时效内的逾期付款违约金，也超过了原告被告迟延履行所遭受的实际损失，应予以调减。 经审理查明：2011年2月25日,原告与被告杨广武及案外人李坤签订《房屋买卖合同》以及《补充协议》,其中主要约定原告（甲方）将其所有的鸠江区清水香樟农贸市场栋号中自北向南第11-12两间房屋出售给杨广武及李坤（乙方）,价款为476000元。付款方式为:1,签订合同当日付贰万元定金;2,签订合同三日内付叁拾万元;3,其余在2011年10月30日前付清；合同签订后,乙方如反悔,不得向甲方索还定金;甲方如反悔,应双倍返还定金给乙方。乙方如未能按本合同约定期限付款,每逾期一天,按应付金额的万分之五违约金付给甲方,合同继续履行;甲方如未按约定期限交付该房的,每逾期一天,按已付金额的万分之五违约金付给甲方。甲方在收到乙方全部房价款之日起15日内，甲方向乙方交付该房。该房所有价款结清交付后，在政策允许情况下，甲乙双方要共同向政府房管部门申请办理房地产交易与房地产登记和变更手续。甲、乙双方在办理该房产权过户手续前必须结清所有款项和违约金，否则甲方有权拒绝办理过户手续。 合同签订后,被告杨广武当日向原告支付了购房定金20000元,又于2011年3月1日支付了购房款280000元,原告于2011年4月25日交付了上述第十一室房屋。案外人李坤于2011年11月14日支付了购房款100000元。被告杨广武、黄梅于2019年11月12日支付了两笔购房款合计56000元。另原告自述被告于2012年1月份支付了购房款20000元。2019年11月23日，原告向被告交付上述第十二室房屋。 另查明，案涉房屋为原告单独所有，房屋产权证号为房地权清水镇字××号。 上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、收条复印件、《会谈纪要》、票据及原告的部分当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告杨广武及案外人李坤签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约行使合同权利，并按约和诚实信用原则全面履行合同义务。《房屋买卖合同》约定，杨广武与李坤应在2011年10月30日前付清全部房款，然杨广武与李坤直至2019年11月12日才将全部房款付清，违反了合同义务，应承担违约责任。现原告诉至法院，请求判令被告杨广武承担违约责任，不违反法律规定，可予支持。两被告辩称不支付房款是因为原告未将房屋产权全部或部分转移登记给两被告的意见，不符合合同约定，本院不予采纳。两被告辩称将合同第七条产权变更登记手续税费承担中“所有税、费由乙方承担”变更为“各自承担国家规定应缴纳的税、费”不符合合同约定，不予采纳。 关于违约金的计算。双方约定如被告未于2011年10月30日前付款,则每逾期一天,按应付金额的万分之五违约金支付给原告。上述约定标准未违反法律规定，可予支持。两被告称原告主张违约金超过实际损失，但未能举证证明，不予采纳。本案中，被告杨广武于2011年2月25日向原告支付了购房定金20000元,又于2011年3月1日支付了购房款280000元；案外人李坤于2011年11月14日支付了购房款100000元；被告杨广武、黄梅于2019年11月12日支付了两笔购房款合计56000元。另原告自述被告于2012年1月份支付了购房款20000元。故在2011年10月30日至2011年11月14日期间，被告杨广武、李坤应付款项为176000元（476000-300000），按照日利率0.05%标准计算违约金，为1320元（176000元×15日×0.05%）。原告自认被告于2012年1月份支付20000元，被告未提出异议，应予认定，但原、被告均未提交证据证明被告具体于2012年1月哪一天支付，故本院从有利于被告杨广武的角度推定被告于2012年1月1日支付。故2011年11月15日至2012年1月1日，被告杨广武、李坤应付款项76000元（176000元-100000元），按照日利率0.05%标准计算违约金，为1786元（76000元×47日×0.05%）。被告杨广武于2019年11月12日支付了两笔购房款合计56000元。故2012年1月2日至2019年11月12日，被告杨广武、李坤应付款项56000元，按照日利率0.05%标准计算违约金，为80416元（56000元×2872日×0.05%）。上述违约金合计83522元（1320+1786+80416），原告主张超出部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。两被告辩称其未违反合同约定，两被告基于原告未履行义务不安抗辩的意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。两被告辩称原告主张的部分债权至起诉之日起三年前的请求已经经过了诉讼时效，然双方在《房屋买卖合同》约定了违约金计算方式，但并未约定违约金支付时间，原告可随时向两被告主张，两被告辩称原告从未向两被告主张逾期付款的违约金，直到2020年1月3日向镜湖区法院起诉，故原告主张违约金并未超出诉讼时效。两被告相关辩称，本院不予采纳。 关于被告黄梅应否承担责任的问题。从原告诉讼请求和事实理由可以明确看出原告请求黄梅承担的是违反《房屋买卖合同》及《补充协议》的违约责任。然被告黄梅并非《房屋买卖合同》及《补充协议》合同相对人，根据合同相对性，原告请求黄梅承担违约责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、被告杨广武于本判决生效之日起十日内支付原告杨从进违约金83522元； 二、驳回原告杨从进的其他诉讼请求。 减半收取的案件受理费978元，由原告负担31元，被告杨广武、被告黄梅共同负担947元（上述费用原告已预付，两被告应在本判决生效后十日内直接向原告交付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  范云茂 二〇二〇年七月二十日 法官助理齐世民 书记员聂青玲 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。