重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初26516号 原告：马厚牧，男，1990年3月15日出生，汉族，无固定职业，住山东省青岛市。 委托诉讼代理人：蒋轲，重庆承业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文倩，重庆承业律师事务所实习律师。 被告：重庆市金科星聚置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城学智路**，统一社会信用代码91500106699290426M。 法定代表人：周达，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董星星，女，重庆市金科星聚置业有限公司职工。 委托诉讼代理人：李全，男，重庆市金科星聚置业有限公司职工。 原告马厚牧与被告重庆市金科星聚置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马厚牧的委托诉讼代理人蒋轲、文倩、被告重庆市金科星聚置业有限公司的委托诉讼代理人董星星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马厚牧向本院提出诉讼请求：1、判决撤销原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-104-01125688）；2、判决被告返还原告交付的购房款1850000元，并赔偿原告损失362960.24元，其中：契税及印花税53782元，大修基金27945元，房产登记费550元，物业管理费已交部分7768.45元，欠缴部分18882.72元，交通费20000元，利息234031.93元（按照年银行商业贷款利率4.75%上浮30%，暂计算至2019年11月15日，之后要继续计算利息至被告将全部款项返还为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年8月25日与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以分期付款的方式购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区某某路*号附*号*房屋。物理层为3层，名义层为2层，建筑面积349.68平方米，套内面积236.80平方米，共用部分与共用房屋分摊面积为112.88平方米，房款总计1850000元。合同签订后，原告依约向被告支付房款及办理各种税政的款项。2018年7月，被告交付原告房地产证时，房屋建筑面积仍为349平方米左右。2018年11月被告交房，原告接房后发现交房的户型与定合同时约定的户型不一样，原告购买的房屋中有较大一部分被划为楼梯出入口，该部分面积也一并算为原告的套内面积，而原告真正能使用的面积却缩减约80平方米，导致原告实际能使用的面积约为160平方米。原告认为依据合同购买的房屋套内面积为236.80平方米，该面积也是原被告在合同中明确约定的套内面积。被告在销售该房屋时，无论是规划图纸还是合同都没有注明套内面积还包含楼梯的使用面积，同时还囊括了一楼的阴影部分。如被告在销售房屋时便向原告明示，原告必然会测算整套房子的实际使用空间和价值，80多平方米的偏差，对原告购房的目的、规划都起到决定的作用。被告的过错造成原告在购买案涉房屋时存在重大误解，对原告的合法权益已造成巨大影响。原告于2019年5月对外出租时才发现案涉房屋存在面积问题，随即原告向被告提出该问题。2019年7月，被告提出处理意见，7月中旬，原被告达成合意，并且通过网络电子文书的形式签订《处理方案》，原告签字后邮寄给被告，但被告一直未将盖章的协议邮寄给原告，也没有着手办理退房事项。原告一直在催促，直到2019年8月底，被告仍口头表示正在走程序，2019年9月后不再回复原告。原告认为依据合同法第五十五条除斥期间是1年，被告在2019年9月后不再与原告沟通，除斥期间应从2019年9月底开始计算至2020年9月。即使按照民法总则中规定的除斥期间3个月，从2019年9月对方不履行退房协议开始计算，也符合相应的法律程序。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告重庆市金科星聚置业有限公司辩称，1、除斥期间为3个月，该期间从原告接房时即2018年11月18日开始起算，且撤销权的行使必须是向法院或者仲裁机构主张，不能仅凭原告与被告之间的沟通判断，且根据原告的陈述，其在接房、租房时已经发现问题，可见原告行使撤销权已过除斥期间，撤销权已消灭；2、被告销售的房屋为现房销售，不存在重大误解，因此被告无返还相应购房款的义务，且原告所述的部分税费已向相关部门交纳，能否退还及具体退还金额以相关部门政策为准；3、涉案房屋已经办理房地产证，所有税费已经向相关部门交纳完毕。 本院认定事实如下：2015年11月20日，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具《重庆市房产面积竣工测算报告书》，该报告书载明：第1幢第1层2楼商业1（专用楼梯）套内面积19.80平方米，建筑面积21.89平方米，第1幢第2层商业1套内面积217平方米，建筑面积327.79平方米。 2015年12月2日，重庆市金科星聚置业有限公司取得案涉房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。 2017年8月22日，山东省青岛市崂山公证处出具《公证书》，该公证书载明：兹证明马厚牧于二〇一七年八月二十一日来到我处，在本公证员的面前，在前面《授权书》上签名、捺指印，并表示知悉授权的法律意义和法律后果。《授权书》上载明：授权人马厚牧称其未婚，现拟马厚牧的名义购买重庆市沙坪坝区某某路*号附*号*（含专用楼梯间）房产，不动产权证书登记在马厚牧名下。现要办理购房手续和不动产权证，授权人马厚牧因故不能亲自办理相关事项，特别授权冀海菊代为办理以下事项：1、签订房屋买卖合同及相关协议（包括网签、撤销网签）、交付购房款及相关费用。2、代为办理房屋不动产权登记手续并领取不动产权证书……6、办理其他与购房、办理不动产权证书相关的一切事宜。在授权其代理的上述范围内，受托人所为代理行为的法律行为和签署的文件，授权人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。 2017年8月25日，马厚牧（乙方）与重庆市金科星聚置业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买坐落于重庆市沙坪坝区某某路*号附*号*商品房，该房建筑面积为349.68平方米，其中套内建筑面积236.80平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积112.88平方米，商品房用途为非住宅，属于商业服务；本商品房为清水房，总成交金额为1850000元，建筑面积单价为5290.55元/平方米，套内建筑面积单价为7812.50元/平方米，乙方在本合同签订时支付房款555000元，于2017年12月15日前支付房款740000元，于2018年3月15日前付清房款555000元；该商品房为现售商品房，甲方应于2018年4月15日前将商品房交付乙方；甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。该合同后附该商品房平面图。马厚牧的代理人冀海菊在乙方处签字。 合同签订后，马厚牧交纳了购房款1850000元、专项维修资金27945元、印花税及契税53782元、不动产登记费550元。 2018年6月21日，马厚牧取得该房屋的不动产权证，该证上载明：房屋建筑面积349.68平方米，套内建筑面积236.80平方米，所在楼层（名义层）2。 2018年11月18日，马厚牧办理该房屋的接房手续。重庆市金科星聚置业有限公司向马厚牧提供了《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》。 2019年7月3日起至2019年8月20日期间，马厚牧的代理人冀海菊与重庆市金科星聚置业有限公司客服张越多次沟通案涉房屋的退房事宜，但双方并未达成一致。 原告认为被告交付的房屋与《重庆市商品房买卖合同》所附图纸不一致，案涉房屋套内面积包括旁边的楼梯以及该楼梯所辐射至一楼的阴影部分面积，即案涉房屋的套内面积236.80平方米，由二楼室内面积约160平方米，加上楼梯约60平方米以及楼梯所辐射至一楼的阴影部分面积约20平方米三个部分组成，而《重庆市商品房买卖合同》所附图纸并未显示案涉房屋含专用楼梯。被告在销售时未告知原告，造成原告存在重大误解，故提起本案诉讼。 审理中，原告举示2019年6月3日其代理人冀海菊与被告销售人员赖玲之间的现场对话录音，拟证明被告的销售人员在销售案涉房屋时告知原告案涉房屋旁边的楼梯均属于公共区域，不属于原告购买的案涉房屋的套内面积。被告对该录音证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，并表示赖玲不是被告的工作人员。 被告举示《重庆市商品房买卖合同》草稿，该草稿中显示案涉房屋含专用楼梯间，原告的代理人冀海菊在该草稿的封面签字。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，原告的代理人冀海菊仅在封面签字，该合同后面几页是否为原始合同无法核实。另被告仅在案涉房屋的地址处标识含专用楼梯间，并未在案涉房屋面积中标识含专用楼梯间。 本院认为，本案的争议焦点：原告是否有权基于重大误解行使撤销权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。“重大误解”应具备以下要件：一是须有意思表示且意思与表示不一致；二是表意人须有不符合事实的认知错误；三是表意人须无使表示与意思不一致之故意；四是错误与意思表示之间须具有因果关系；五是错误须在交易上被认为重大。结合本案具体评析如下：第一，《重庆市商品房买卖合同》草稿中载明涉案房屋含专用楼梯间，虽然原告的代理人冀海菊仅在《重庆市商品房买卖合同》草稿的封面上签字，但原告向被告提供的经过公证的《授权书》中也明确载明“……现拟马厚牧的名义购买重庆市沙坪坝区某某路*号附*号*（含专用楼梯间）房产……”。由此判断，原告在购买案涉房屋时知晓该房屋含专用楼梯间。第二，原告购买的是现房，《重庆市商品房买卖合同》后附的平面图是否含有专用楼梯间并不会必然导致原告对事实存在认知错误，即不知晓案涉房屋含有专用楼梯间。第三，原告举示的录音证据的真实性无法判断，且该录音证据产生于原被告发生争议之后，并不是原告购买案涉房屋之时，其证明力不足。第四，微信聊天记录仅显示原被告在对退房事宜进行协商，并未记录双方协商退房的原因。第五，原告称案涉房屋的套内面积236.80平方米是由二楼室内面积约160平方米，加上楼梯通道约60平方米以及楼梯通道所辐射至一楼的阴影部分面积约20平方米三个部分组成，原告实际使用面积仅有160多平方米左右，存在80多平方米的偏差，但原告并未提供相应证据予以证明。另《重庆市房产面积竣工测算报告书》中则显示案涉房屋第第1幢第1层2楼商业1（专用楼梯）套内面积19.80平方米，建筑面积21.89平方米，第1幢第2层商业1套内面积217平方米，建筑面积327.79平方米。综上，原告的现有证据无法证明其在购买案涉房屋时存在重大误解。 《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的。原告自认对外出租案涉房屋时即2019年5月底知晓该房屋含专用楼梯间，但于2019年11月20日才向本院起诉。因此即使原告主张的重大误解成立，三个月的除斥期间已过，其撤销权已经消灭。 综上，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告马厚牧的全部诉讼请求。 案件受理费24504元，减半收取计12252元（原告已预交），由原告马厚牧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  马晓敏 二〇二〇七月十日 书记员乔丹丹