广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初10736号原告：广州大运物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街永发大道****，统一社会信用代码91440114056567153Y。法定代表人：远金海。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。（委托期限自2019年8月30日至2019年11月25日止）委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋献，广东合拓律师事务所实习律师。被告：彭思远，男，1987年1月18日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区，委托诉讼代理人：聂琳润，吴瑞祥，均系广东合邦律师事务所律师。原告广州大运物业管理有限公司（以下简称大运公司）诉被告彭思远物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告大运物业公司的委托诉讼代理人吴小庆、宋献，被告彭思远的委托诉讼代理聂琳润到庭参加诉讼。本院于2020年7月8日依法变更合议庭成员，并告知原、被告。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付给原告2018年7月至2019年7月的物业服务费3142.1元及其违约金（各月的逾期付款违约金以当月欠缴的物业服务费为本金，每日按千分之三的比例，自欠费当月的11日起计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为2251.44元）；2、被告立即支付给原告2018年7月至2019年7月的垃圾处理费52元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于2012年2月9日购买了广州市花都区新华街迎宾大道105号8栋4座305房。《前期物业服务合同》合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的物业服务费标准为￥2.5元/月·平方米。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2018年7月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公共用电公摊费用，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，一、被告与原告大运物业公司形成的前期事实物业服务合同关系自涉案小区成立业委会并形成业主大会决定后终止。根据我方提交的证据1至6可知，涉案小区业主于2017年7月19日形成了解聘原告大运物业公司的业主大会决定，被告与原告大运物业公司形成的事实物业服务合同关系即终止，原告大运物业公司无权依据不具有合法性的合同向被告主张物业费。二、原告大运物业公司已收到涉案小区业委会发出的退场通知函，其应在业委会的限期内移交资料并退出物业管理区域。根据我方提交的证据7至9可知，涉案小区业委会在业主大会形成决议后已按法律规定向原告大运物业公司发出书面通知，且原告大运物业公司的回函证明其已收到涉案小区业委会的退场通知函。原告大运物业公司未按法律规定撤场的，责任在于原告大运物业公司，其应承担不利后果，不得依据事实服务关系主张物业费。三、原告大运物业公司是否退场与原告大运物业公司是否具有收取物业费的权利不能等同。涉案小区未由新的物业公司提供服务的原因在于原告大运物业公司拒绝退出，原告大运物业公司虽在业委会通知退场仍提供了物业服务，但是自涉案小区形成业主大会决定后，小区业主与原告大运物业公司的物业服务合同关系并不具有合法性，无权以事实物业服务合同要求业主缴纳物业费。四、已撤销的行政行为不能作为民事审判中的依据。花都区住建局与街道办于2017年11月29日作出暂停小区业主大会解聘选聘物业公司工作的行政行为已于2018年12月26日被广州铁路运输中级人民法院撤销，该行政行为自始无效，不能依据该无效的行政行为认定大运物业公司具有合理的不退场理由。另外，在（2018）粤71行终3304号判决中已确认了涉案小区解聘选聘物业管理公司的业主大会决议有效，也即表明业主委员会依据业主大会决定选聘新的物业公司是合法有效的。因此，大运物业公司应按照《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第十三条“有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业项目:……（二）物业服务合同期限届满或者符合物业服务合同约定的解除条件，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的……”的规定，在涉案小区业主、业主大会依法作出决定了解聘大运物业公司并依法选聘了新的物业服务企业，且新的物业服务合同已经生效的情况下，大运物业公司应在业主委员会通知的限期内退出。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，请求法院依法驳回原告大运物业公司的诉讼请求。经审理查明：位于广州市花都区迎宾大道********的房产权属于彭思远，此产权情况查询日期为在2019年10月15日。涉案房屋建筑面积为96.68平方米。原告于2012年12月21日收楼。原告作为受托方（乙方）与广州大运实业有限公司作为委托方（甲方）签订一份《物业管理委托合同》，约定原告对涉案小区进行物业服务，一期住宅每月每平方米1.6元，二期住宅每月每平方米2.5元。2014年2月19日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《大运家园前期物业服务合同》，约定住宅物业服务费标准为2.5元/平方米/月，被告应在每月10日前支付物业服务费，如不按本合同约定的收费标准和时间足额缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向被告收取违约金。被告自2018年7月开始欠缴物业费，被告已收到原告催缴物业费的律师函。诉讼中，原告陈述：原告的物业管理费统一按照查册表的面积计算，多出的也不再主张。诉讼中，原告陈述;其起诉违约金的依据是其与被告签订的《大运家园前期物业服务合同》第十条第3款。诉讼中，被告陈述：涉案小区之前成立了大运家园业主委员会，现第二届业主大会已选举出新的业主委员会，但尚未备案。广州市花都区花城街大运家园业主委员会作为原告与广州市花都区住房和建设局、广州市花都区人民政府花城街道办事处作为被告的行政处理纠纷一案，广州铁路运输第一法院作出（2018）粤7101行初2601号行政判决，后广州市花都区住房和建设局、广州市花都区人民政府花城街道办事处不服该判决上诉至广州铁路运输中级法院，该院于2018年12月26日作出（2018）粤71行终3304号行政判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。上述生效判决中查明：2017年1月9日，大运家园业委会发布《关于召开业主大会的公告》，其中称将就是否同意与现物业管理公司签订新委托合同及是否授权业委会依法选聘物业管理企业并签订物业管理委托合同召开业主大会进行表决。2017年6月17日，大运家园业委会组织召开业主大会并对前述事项进行表决。同年6月19日，大运家园业委会发布《大运家园业主大会投票情况公告》，其中将业主大会表决情况予以公示，称同意授权业委会更换物业公司投票人数及面积占比均超过50%。同年7月19日，大运家园业委会发布《大运家园业主大会投票结果公告（二）》，其中称截至2017年7月18日公告期满，未收到业主对投票结果的书面异议也未收到业主对物业服务合同的修改意见。即日起将根据业主授权选聘新的物业公司并签订物业服务合同。其后，花都区住建局组织召开协调会，对大运家园相关问题进行协调未果。2017年11月29日，花都区住建局与花城街道办共同向大运家园业委会发出花建（2017）300号《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，内容如下：“2017年10月27日，我局及花城街道办收到贵会送达的召开业主大会解聘选聘物业管理公司的资料，包括业主投票复印件522票。经花城街道办及我局工作人员根据资料核查，存在如下问题：—、关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司的程序核查情况。经核实，大运家园此次召开业主大会违反《广州市物业管理暂行办法》第三十九条：l、未按规定通知属地居委，2、召开业主大会会议公告时间未满20日。二、关于投票核查的情况。根据大运家园业主清册统计，大运家园业主拥有投票权的共950户（包括车位），专有面积共133130.83平方米。现对贵会提供的业主选票核查中发现36份选票不是业主本人签名，3户签名业主未在业主清册中。另外481份选票中，减去同一买受人拥有1个以上专有部分的业主选票，实际选票是470票，专有面积66433.35平方米。分别占总数49.47%和49.9%。根据以上核查情况，大运家园召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项暂停，待将有关情况核查清楚后再进行下一步工作。”大运家园小区在2018年10月经业主选举产生大运家园第二届业委会。被告向本院提交大运家园业主委员会与广州市时代物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》，约定自2017年10月30日至2020年10月29日由广州市时代物业管理有限公司提供物业服务。原告对该证据的真实性予以认可，关联性不予认可。2017年11月6日，大运家园业主委员会向原告发出《广州大运物业管理有限公司退场告知函》，通知原告办理移交工作并于2017年12月2日中午12点前结束，新聘物业于2017年12月2日中午12点以后进场服务。被告提交原告于2017年11月10日向大运家园业主委员会发出的《关于大运家园业主委员会违法要求退场的异议函》的复印件。原告对此证据不予确认，认为没有原件进行核对。2017年11月12日，大运家园业主委员会向原告发出《关于大运物业违法不按要求退场的异议回复函》。诉讼中，被告陈述：退场通知已送达到原告所在地。原告陈述：没有收到退场通知。另查，2019年4月24日，广州市花都区住房和城乡建设局与广州市花都区花城街道办事处联合作出《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，编号为花建（2019）112号，该通知称：根据《行政判决书》（2018）粤71行终3304号判决，区住建局与花城街道办于2019年3月14日至4月15日对之前不确定的39户投票情况进行了核实，经核实有17户业主同意解聘大运物业管理有限公司及委托业主委员会选聘物业公司。根据核实情况，2017年1月至6月大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司投票达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以推进下一步工作。关于原告不予退场的原因，原告陈述：我方在等待行政机关作出的最终处理结论，虽然行政行为已被撤销了，但撤销前我方是在等待中，撤销后，由于业主委员会未成立，2019年4月24日《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》也没有明确下一步的处理，且涉及相关材料的交接也没有完善，我方需要业主大会选出的合法代表与我方协商沟通交接方式，至今也没有收到任何通知。本院认为:大运家园业主委员会在2017年1月至6月进行了解聘选聘物业公司的投票，并已通知大运公司于2017年12月2日中午12点之前退出大运家园小区的物业管理，故大运公司依约本应退出大运家园小区。但在上述退出期限之前，花都区住建局与花城街道办已于2017年11月29日向大运家园业委会发出花建（2017）300号《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，要求大运家园召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项暂停，待将有关情况核查清楚后再进行下一步工作。虽然大运家园业主委员会不服上述通知，提起了行政诉讼，但广州铁路运输中院至2018年12月26日才作出（2018）粤71行终3304号行政判决，因此，原告基于对上述通知的合理信赖，在上述行政案件未作出判决之前，没有按业委会的要求退出大运家园小区，并无不可。原、被告双方之间确实存在事实物业服务关系，上述期间，原告也确实提供了物业管理服务，因此，根据公平合理原则，被告应向原告支付2018年7月1日至2018年12月26日的物业管理费。因垃圾费系原告按照《关于征收城市生活垃圾处理费的复函》进行代收，需按月代收，因此2018年12月1日至2018年12月26日的垃圾费亦按4元/月收取。经核算，涉案房屋每月物业管理费为241.7元（96.68平方米×2.5元/平方米）。因此，原告主张被告支付2018年7月至2018年12月26日的物业管理费为1411.22元（241.7元×5个月+241.7元÷31天×26天），垃圾费为20元（4元×5个月）。原告在（2018）粤71行终3304号行政判决后，为涉案小区提供物业服务，并无正当理由，原告主张被告支付其后的物业管理费，没有理由和依据，本院不予支持。原告也未能提交证据证明其代缴2018年12月之后的垃圾费的证据，对之后的垃圾费的主张，本院不予支持。关于大运公司主张违约金问题。首先，鉴于大运家园业委会已要求大运公司在2017年12月2日退出大运家园小区，随后大运家园业委会提起行政诉讼，被告未支付物业管理费属于事出有因，故大运公司要求被告支付物业管理费违约金，依据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告彭思远于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大运物业管理有限公司支付欠付的2018年7月1日至2018年12月26日的物业管理费1411.22元，2018年7月至2018年12月的垃圾费20元；二、驳回原告广州大运物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州大运物业管理有限公司负担37元，由被告彭思远负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  黄美好人民陪审员  曾桂妹二〇二〇年七月十四日书 记 员  彭小容方琢华黄瑜