贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初6772号原告：张亮才，男，1934年11月06日出生，汉族，住贵阳市云岩区。被告：贵阳官房承汇物业管理有限责任公司，住所地贵阳市云岩区鹿冲关路xxxx园小区。法定代表人：杨杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：孔维芳、王义奇，贵州黔成起智律师事务所律师。原告张亮才诉被告贵阳官房承汇物业管理有限责任公司物业服务合同（以下简称官房承汇物业公司）纠纷一案，本院受理后，由审判员刘咏梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告张亮才、被告官房承汇物业公司的委托诉讼代理人孔维芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张亮才向本院提出诉讼请求：1、判决撤销《xxxx园小区物业管理公共契约》；2、判令被告公布与房开商签订的《物业服务合同》，并按照合同约定履行义务，退还因被告违约、违规重复收取的“综合管理服务费（物管费）”5994.74元（2003年3月1日至2011年6月30日共100个月），且被告擅自测算调整无合同依据的物业服务收费行为无效；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告2003年2月18日与贵阳官房房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于xxxx园小区5幢1单元202号房屋，并办理了入住。被告向原告发放了《欣歆园康居示范住宅小区住户手册》，原告签收了其中的《xxxx园小区物业管理公共契约》（以下简称“公共契约”）。前期物业管理由建设单位制定临时管理规约，建设单位选聘物业服务企业的，与之签订书面的前期物业服务合同，临时管理公约及前期物业服务合同是具有法律效力的规范性文件，是前期物业管理的依据。原告签收的“公共契约”，并非临时管理公约及前期物业服务合同，被告却长期霸持xxxx园小区物业管理，侵害了业主共有权和共同管理等合法权益，表现如下：擅自设立物业管理机构，模仿建设单位“临时管理规约”的形式编写了公共契约，取得了xxxx园小区的业主自治管理权利，侵害了业主共同管理的权利；非法处分xxxx园小区公共配套建筑3000平方米，将业主共有的物业管理用房霸占成私产，拒绝业主委员会设置办公室，出售集贸市场，将幼儿园变成私产；隐匿、转移、挪用住宅专项维修基金，至今未将该维修基金建账立制移交业主大会；非法侵占业主共有道路、划设停车位对小区停车位进行统一管理并收取车辆管理费；将小区的绿化地设置为洗车场，利用共有部位出租、经营并收取停车费的公共收益每年160万元以上，自2011年1月成立至今累计已达1600万元，对于该收益未进行公布，也未依法进行分配。“公共契约”第十二条“按规定向房屋业主、使用人收取综合管理服务费（收费标准详见本手册《综合管理服务费收费标准》。）对逾期不交纳者，每天处以交费额5%的滞纳金。对拒交或无理取闹的，经物业管理公司宣传、劝导无效者，双方可通过法律手段进行解决，入住时按一年收取综合管理服务费。”掩盖被告在欣歆园销售期间及后续管理期间，产生的管理费用已由贵阳官房房地产开发有限公司承担的事实，被告所谓“综合管理服务费标准”，系篡改《物业管理条例》的重复收费，综合管理服务费收费标准也是被告擅自制定，无任何法规规章依据证明，原告预交物业费至2012年6月30日，此后必须依合同约定明码标价收费。被告既不与欣歆园业主委员会签合同，又持“公共契约”行使权利，屡遭原告拒绝，但是被告代为收取的垃圾清运费，原告并未拖欠。2015年12月18日被告启动调整物业服务费，伪造财务，虚构成本，欺蒙业主交费，以达到全面侵占共有资源、侵吞公共收益的目的。经原告向相关部门反映后，被告承诺在2015年底公布收支，与业主签订物业服务合同，但被告阳奉阴违，于2015年12月18日张贴《关于xxxx园小区物业服务调整的测算公示》，告知业主步梯房每月为0.97元每平方米，电梯房为每月1.48元每平方米，此举不仅违背承诺，也侵害了业主管理权利。原告认为，业主、业主大会或者业主委员会是物业管理权的主体，被告擅自以“欣歆园康居示范住宅小区”为管理客体，私设物业管理机构负责管理，是对抗业主、业主大会或业主委员会行使共有权和共同管理权，是对物业管理秩序的严重干扰，依法应予撤销。“公共契约”所依据的是建设部1994年3月23日是发布的《国家建设部第三十三号令》等规定，但是33号令已明令废止，被告却没有撤销“公共契约”。综上，望判如所请。被告官房承汇物业公司辩称：原告的诉请应予以驳回，理由如下：被告没有和房开商签订物业服务合同，但原告和被告签订了《xxxx园小区物业管理公共契约》，该契约约定了相应的权利义务，是双方的真实意思表示，内容合法有效，不存在应该撤销的情形；原、被告签订《xxxx园小区物业管理公共契约》后，被告作为物业方一直持续在提供物业管理服务，且该事实已经生效判决予以确认，原告作为业主应当交纳物管费，被告并未重复收取原告物管费，对于已经交纳的部分不应该退还；原告支付了2011年7月之前的物业费，应视为原告已经认同和被告之间成立物业服务合同关系，xxxx园小区至今未选聘新的物业服务企业，也没有解聘现有的物业服务企业，被告和原告存在物业管理服务关系；被告调整物业费的行为已经合法的测算和备案程序，且经该小区过半业主的同意，调整物业收费标准合法合理。经审理查明：原告张亮才为贵阳市云岩区xxxx园小区业主。原告办理入住时，被告官房承汇物业公司向原告发放了《欣歆园康居示范住宅小区住户手册》，该住户手册具体由《xxxx园小区物业管理公共契约》、《装修管理规定》、《停车场管理规定》、《房屋变更管理守则》、《消防、防风管理守则》、《环境卫生管理守则》、《绿化管理守则》、《电梯使用操作守则》、《综合管理服务费收费标准》、《有关法律、行政法规则目录表》、《违约金处罚标准表》组成。原、被告均在《xxxx园小区物业管理公共契约》上签字或盖章，落款时间2003年2月18日。《xxxx园小区物业管理公共契约》“一、总则”部分第一条约定“经委托，贵阳官房承汇物业管理有限责任公司是本住宅区的物业管理机构，依照国家法律、行政法规对住宅区的房屋公共设施、居住秩序等事务行使管理，住户及物业管理公司必须履行本契约内容。”“二、管理公司的职责”部分第十二条约定“按规定向房屋业主、使用人收取综合管理服务费（收费标准详见本手册《综合管理服务费收费标准》）。对逾期不缴纳者，每天处以交款额5%的滞纳金。对拒交或无理取闹的，经物业管理公司宣传、劝导无效者，双方可通过法律手段进行解决。入住时按一年收取综合管理服务费。”第十三条约定“对收取的综合管理服务费，年度收支情况张榜公布，接受有关部门和广大住户的监督。定期召开住户代表座谈会”。《综合管理服务费收费标准》则载明多层住宅的收费标准为0.5元/㎡/月，高层住宅的收费标准为0.85元/㎡/月，且备注目前为暂定价，最终以贵阳市物价局审定的收费标准执行，暂定价若高于物价局所核标准，多收部分退赔；暂定价若低于物价局所核标准，第二年再作调整。另查明，被告官房承汇物业公司因与xxxx园小区业主发生物管费争议曾向法院起诉。被告提供的贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终6647号判决书内容显示：贵阳官房房地产开发有限公司于2002年7月19日作出的《关于xxxx园小区委托管理的决定》载明“根据建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》第五条规定，贵阳欣歆园在销售期间和后续的管理问题。经公司董事会研究决定：选聘贵阳官房承汇物业管理有限责任公司进行管理。以满足小区住户对社会化、规范化、专业化的物业管理服务需求。”2008年10月29日贵阳市物价局向被告颁发《贵州省经营服务性收费许可证》，载明“收费单位：贵阳官房承汇物业管理有限责任公司；收费项目：欣歆园商住小区物业服务费。多层住宅收费标准为0.65元/㎡/月，电梯住宅收费标准为0.98元/㎡/月。”2014年7月8日，贵阳市发展和改革委员会发布《关于暂停执行〈贵州省经营服务收费许可证〉管理制度的通知》，暂停新办、年审《贵州省经营服务性收费许可证》。2016年1月1日起，被告调整xxxx园小区物业收费标准为步梯房0.97元/㎡/月、电梯房1.48元/㎡/月。一审法院认为官房承汇物业公司根据物业成本的提高合理调整物业管理服务收费标准，并进行了测算、业主意见征询、行政备案、通知等，结合物业管理行业规律和物价水平的情况，官房承汇物业公司此次的物价调整幅度及程序合理有据，不违反法律的规定，且小区大部分业主已接受并按此标准进行了缴费，判决该案业主按1.48元/㎡/月支付官房承汇物业公司支付2016年1月1日至2017年6月30日物业费3784.5元。二审法院结合双方当事人提供的证据，认为原判认定官房承汇物业公司此次物业服务费上调的程序合理有据，对官房承汇物业公司要求该案业主按照调整后的1.48元/㎡/月交纳所欠物业费的诉请予以支持并无不当，判决驳回业主上诉，维持原判。以上事实，有双方当事人陈述，相关证据及民事判决书在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”原、被告签订的《xxxx园小区物业管理公共契约》对双方权利义务进行了约定，具有合同的性质，该《xxxx园小区物业管理公共契约》已履行多年，原告要求撤销，并未提供该契约存在可撤销情形的依据，对原告该诉请不予支持。被告否认与房开商签订有《物业服务合同》，对原告要求被告公布与房开商签订的《物业服务合同》的诉讼请求不予支持。原告并未针对物业费支付情况进行举证，原告主张被告重复收取物业费，未能完成证明义务，举证不能的不利后果由原告承担，对原告要求被告退还重复收取物业费5994.74元的诉讼请求不予支持。xxxx园小区的物业服务及收费标准具有整体性，涉及小区全体业主的共同利益，法院生效判决并未认定被告2016年1月1日调整物业费收费标准的行为违法，并已判令相关业主按调整后的收费标准缴纳物业费，原告要求确认被告调整收费标准行为无效，缺乏依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回张亮才的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由张亮才承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘咏梅二〇二〇年七月二十一日书记员  杨雪莲