江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初195号 原告：王光林，男，1969年12月23日出生，汉族，住丰县。 委托诉讼代理人：孙景利，江苏弘润律师事务所律师。 被告：中银消费金融有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区银城中路******。 法定代表人：黄志刚，董事长。 委托诉讼代理人：李冉，江苏彭城律师事务所律师。 被告：郭巧玲，女，1975年8月10日生，汉族，职业不祥，住徐州市丰县。 原告王光林与被告中银消费金融有限公司、郭巧玲案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王光林及其委托诉讼代理人孙景利，被告中银消费金融有限公司的委托诉讼代理人李冉到庭参加诉讼，被告郭巧玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 经审理查明，中银消费金融有限公司与郭巧玲金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月18日作出（2018）苏0311民初5819号民事判决书：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告郭巧玲支付原告中银消费金融有限公司借款本金118066.24元及利息、滞纳金（自2017年10月1日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告郭巧玲支付原告中银消费金融有限公司律师费3048元；案件受理费1705元，由被告郭巧玲负担。 根据中银消费金融有限公司的申请，本院于2019年6月25日立案执行，案号为（2019）苏0311执2430号。本院于2019年12月3日发出执行公告：限郭巧玲及丰县南苑新城XX#-X-XXX室住户自公告发布之日起十五日内腾空该房屋，逾期本院将强制执行。 原告王光林向本院提出诉讼请求：1、停止对丰县南苑新城XX#-X-XXX室房屋的执行并解除对该房屋的查封；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年，被告郭巧玲申请经济适用房一套，由于郭巧玲没有能力支付购房款。将该房转让给刘红军，刘红军又转让给异议人王光林。三方于2006年12月15日签订《房屋买卖协议书》约定：约定房款均由王光林直接支付给开发商，房屋归王光林所有。同日，王光林向刘红军交纳转让费9000元。2007年2月26日，王光林以郭巧玲的名义与江苏中兴房地产开发有限公司徐州分公司签订了《商品房买卖合同》，并先后缴纳了全部的购房款、契税、房屋维修基金，自行办理上房手续、房产证和土地使用证。房屋上房之后，异议人装修并入住至今，王光林及家人的户籍住所也登记在该房屋内，涉及的水电费也是登记在异议人王光林名下。基于上述事实，涉案房屋虽登记在郭巧玲名下，实际已由王光林购买，房款已全部付清，且自上房后一直居住占有至今。房产没有办理过户登记也不是因为原告的原因。故涉案房屋实际归原告所有，已经不属于郭巧玲的财产。涉案房产实际归原告所有的唯一住房，原告对上述财产享有合法权利，并且足以排除被告对该财产的执行。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告中银消费金融有限公司辩称，执行异议裁定适用法律正确，查明事实清晰，应当驳回原告诉请。 被告郭巧玲未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：2006年12月15日，郭巧玲（甲方）、刘红军（乙方）、王光林（丙方）就丰县经济适用房（安居三期二段）签订《房屋买卖协议书》一份，三方约定：一、甲方享有经济适用住房（XX#-X-XXX室）购买权转让给乙方，乙方又转让给丙方，转让金由丙方直接付给乙方；二、该房的上房款由丙方负责直接交付，该房的产权归丙方所有；三、房屋颁发房产证、土地证等一些必要证件后，在政策允许的条件下，甲方和乙方应积极协助丙方办理相关手续，费用由丙方承担；四、三方约定有一方违约，违约金为陆万元整；五、本协议一式三份甲、乙、丙三方签字后生效；六、房产证、土地证等一些必要证件发放后，必须由丙方保存。同日，刘红军出具收条一份。载明：收到安居三期XX#一XX-XXX室房产转让金玖仟元整（￥9000）已收到。 2007年1月26日，江苏中兴房地产开发有限公司徐州分公司（出卖人）与郭巧玲（买受人）签订合同编号为XF00XXXX的《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人以划拨方式取得的位于丰县，南苑路南地块第XX幢X单元XXX室商品房，建筑面积共94.12平米，每平米1028元；付款方式：06年12月15日交房款75000元、07年3月31日交款21000元、余款10451元在上房前交清；合同还约定了其他条款。 2007年7月11日，丰县财政局编号为0049XXX的契税完税证一份，载明：纳税人：郭巧玲，地址：南苑新城XXX，地址：南苑新城XXX-X-XXX税目转移面积：94.12平米，实纳金额：1935元。 2007年11月5日，徐州市物业维修基金交款凭证（编号003026）一份，载明：收款单位：丰县物业维修基金管理中心，业主名称（缴款人）：郭巧玲（身份证号码），房屋坐落：丰县县城南苑新城XX#-X-XX室，金额1411.80元。 2008年7月17日，江苏中兴房地产开发有限公司徐州分公司开具的发票号码为000XXXX的销售不动产统一发票一份，载明：付款方：郭巧玲，身份证号码，收款方：江苏中兴房地产开发有限公司徐州分公司，不动产项目：南苑新城，售房款金额106451元。 另查明，坐落在丰县南苑新城**的房产（丰房权证私字第××号）所有权证登记的所有权人为郭巧玲；与该房产相对应的国有土地使用权证登记的土地使用人为郭巧玲。 2019年12月3日、4日，付建国、史经旭、郭文江作为原告王光林的邻居出具书证证明：南苑新城XX号楼X单元XXX室自开发以来一直由王光林装修并居住。同时，王光林提交由其交纳的南苑新城XX号楼X元XXX室的水电费发票七份。 本院认为，本案争议的主要是对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议若干规定》）第二十八条理解与适用问题。 根据《执行异议若干规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 依据《物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，原告王光林与被告郭巧玲订立不动产买卖合同，但未完成过户登记时，原告王光林尚未取得所有权，其仅享有债权。从物权归属上，该不动产仍属于被执行人郭巧玲所有。但是，在我国由于不动产登记不完善、出卖人不配合登记等原因，实践中严格按照不动产物权变动登记生效原则执行，客观上会影响对无过错第三人的权利保护。为此《执行异议若干规定》第二十八条规定有限突破了不动产物权登记生效原则，对未办理产权过户手续的，无过错购房人予以特殊保护，即购房人享有的债权可以优先于申请执行人的其它普通金钱债权获得保护。但该条的适用，应符合该条规定的四个条件。 就本案而言，原告王光林与郭巧玲于2006年12月15日签订了《房屋买卖协议书》，该协议约定的房产，其性质属于经济适用房，是国家为了保护城市低收入人群利益而建设的房屋，具有社会保障性，对于购买人群具有政策性限制，原告并不符合购买经济适用房的资格，其与被告郭巧玲签订的买卖协议实际是借用了被告郭巧玲的购房资格，规避了相关的购买资格限制，该行为扰乱了社会公共利益，应当认定为无效。 其次，原告在签订买卖合同时对于经济适用房因政策限制，在未来数年甚至数十年内不能办理过户取得物权的风险是明知的，但因经济适用房的价格远远低于商品房，遂采取容忍风险的态度与被告郭巧玲签订买卖合同，其主观上具有明显过错。 综上，尽管原告王光林已经缴纳了全部购房款并实际居住多年，但其要求停止执行涉案房屋的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告王光林的诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告王光林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  吴风华 人民陪审员  徐 红 人民陪审员  郑夫豹 二〇二〇年七月七日 书 记 员  杨 雪