吉林省长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0106民初1354号原审原告:李淑晶，女，1972年5月19日出生，汉族，住长春市二道区委托诉讼代理人：魏永杰，吉林铭靖成律师事务所律师，委托诉讼代理人：初中海，男，1971年5月17日生，汉族，住长春市二道区原审被告:赵雷，男，1982年1月6日出生，汉族，住长春市二道区原审被告:李杨阳，女，1987年4与月6日出生，汉族，住长春市二道区二被告共同委托诉讼代理人：高群，吉林从为律师事务所律师原审原告李淑晶诉原审被告赵雷、李杨阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日作出（2019）吉0106民初561号民事判决书，发生法律效力后，原审原、被告均不服，上诉于长春市中级人民法院，中院于2019年11月5日作出（2019）吉01民终3686号民事裁定书，裁定：1、撤销长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初561号民事判决书；2、发回长春市绿园区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原审原告李淑晶及其委托诉讼代理人魏永杰、初中海、原审被告赵雷、李杨阳及其二被告的委托诉讼代理人高群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告李淑晶向本院提出诉讼请求：1.原、被告之间2018年9月22日签订的房屋买卖合同无效，被告退还原告已付的购房款65万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月，原告在网上看到被告发布的出卖房屋信息，被告赵雷欲将长春市绿园区合心镇东安村财富农业园5-16栋房屋出售，2018年9月22日原告与被告赵雷、李杨阳夫妇就房屋买卖事宜签订了《订金》合同，确定总房款为65万元，原告向被告赵雷支付了订金2万元，该合同还约定“买方在2018年9月29日18点前交齐全部房款,同时卖方给买方办齐全部过户手续，卖方在收到全款后三日内搬出”。该合同签订后，原告于2018年9月26日先后向被告赵雷名下建行银行卡中打入31万元及21万元,因被告赵雷出卖的房屋是其从长春市绿园区财富有机蔬菜生产专业合作社处购买的,赵雷购买时尚欠该合作社11万元尾款，故2018年9月26日在被告赵雷的指示下，原告将购房款中的11万元打入该合作社账户，至此原告已向被告支付了全部购房款65万元，被告向原告交付了房屋。2018年11月15日，长春市国土资源局向长春市绿园区财富有机蔬菜生产专业合作社下达了《行政处罚听证告知书》,原告才得知，被告出卖的房屋是在农业用地上建设的违法建筑,被告在出卖前并未向原告告知该房屋是违法建筑,根据《土地管理法》第六十三条的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”原被告签订的房屋买卖合同是无效的。原告知晓后多次联系被告要求退还房款，但被告避而不见，2019年1月26日，该房屋已被政府执法部门依法拆除。原告认为,被告隐瞒房屋真实情况，原告在不知情的情况下与被告签订了房屋买卖合同,该合同违反法律强制性规定,应为无效合同。被告应立即返还原告支付的全部购房款65万元。故原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。重审被告赵雷、李杨阳辩称：1、驳回原告确认原、被告之间2018年9月22日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。被告未与原告签订房屋买卖合同，2018年9月22日，被告与原告签订的是订金协议，原告向被告交纳了2万元订金。订金协议在2018年9月26日原告、案外人李冶秋、李淑梅与长春市绿园区财富有机蔬菜生产产业合作社签订了《农村土地承包经营权流转合同》时已经作废了，订金协议的权利、义务已经由原告李淑晶、案外人李冶秋、李淑梅及案外人长春市绿园区财富有机蔬菜生产专业合作社承续。因此，原告确认订金协议无效这一诉讼请求，法院应予以驳回。2、驳回原告请求判令被告返还原告已付的购房款65万元的诉讼请求，原告这一诉讼请求既无事实依据，又无法律依据，法院不应予以支持。事实及理由下：1、本案的事实是：2018年9月22日签订订金协议的当天，原告向被告交纳了2万元，2018年9月26日原告与长春市绿园区财富有机蔬菜生产专业合作社签订了《农村土地承包经营权流转合同》后，向长春市绿园区财富有机蔬菜生产专业合作社交付了被告尚未交付的11万元转让款，并经原、被告双方及案外人蔬菜合作社同意、确认：被告向蔬菜合作社已交付的24万元转让款，视为原告交付，原告向被告另外付24万元转让款予以补偿。总计转让款35万元，视为原告向长春市绿园区财富有机蔬菜生产专业合作社交付。当天，被告将转让的房屋和大门钥匙交给原告，原告与长春市绿园区财富有机蔬菜生产专业合作社签订了《农村土地承包经营权流转合同》正式生效，并实际履行。另外30万元，是原告支付给被告的房屋装修补偿款。上述两笔款项总计65万元，原告应向案外人合作社主张理由如下：因为2017年6月15日案外人合作社将房屋和大棚的使用权转让给了二被告，2018年9月22日，二被告将房屋和大棚的使用权又转让给了本案原告。原告2018年9月26日向案外人合作社支付了全部转让款35万元后，签订了《农村土地承包经营权流转合同》，并实际履行。2019年1月22日，长春市绿园区人民政府下达了《关于拆除财富农业园违规违法设施通告》，第一条规定：财富农业园内除了大棚外，其他在农用地上建设的看护房、仓储间、凉亭等附属设施，全部纳入拆除范围。目前的现状是：原告所购买的案外人的看护房已被政府全部拆除，大棚荒芜。案外人合作社违规建设大棚、看护房、违规转让、出售。案外人与本案原告签订的《农村土地承包经营权流转合同》是违法、无效合同。案外人合作社应作为第三人参加本案诉讼，并向原告返还全部转让款35万元，并赔偿原告的实际经济损失30万元。原告应向第三人合作社主张上述权利，而不是向被告主张。3、追加第三人长春市绿园区财富有机蔬菜生产专业合作社为本案第三人参加诉讼。案外人合作社与本案原告签订了《农村土地承包经营权流转合同》，该合同违法、无效。案外人合作社对合同的签订，存在全部过错，并应承担返还原告全部购房款，赔偿损失的义务。因此，案外人必须作为第三人参加诉讼。另外，长春市中级人民法院（2019）吉01民终3686号民事裁定书也明确裁定：原审判决认定事实不清，程序违法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定，裁定：撤销原判，发回重审。故应追加合作社为本案第三人。4、追加李冶秋、李淑梅为本案当事人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”案外人李冶秋、李淑梅与本案原告共同与案外人合作社签订了《农村土地的承包经营权流转合同》，是合同的主体和相对方，必须参加共同诉讼，原告无权代表李冶秋、李淑梅主张对案外人合作社及《农村土地承包经营权流转合同》主张任何权利。因此，被告横求一审法院追加李冶秋、李淑梅作为当事人参加诉讼。5、诉讼费由败诉方承担。重审查明事实与原审查明事实一致：原告李淑晶住长春市二道区岭东路2138号，系城镇居民。被告赵雷、李杨阳系夫妻关系，亦系城镇居民。赵雷与案外人长春市绿园区财富有机蔬菜生产专业合作社（以下简称合作社）签订有《农村土地承包经营权流转合同》，承包财富蔬菜合作社位于长春市绿园区合心镇东安村5栋16号蔬菜大棚，另建有一套220平米5室2厅2卫房屋。2018年9月，原告李淑晶在“58同城”网站看到被告赵雷夫妻发布的出卖房屋信息。网站信息显示，赵雷欲将位于长春市绿园区合心镇东安村财富农业园一套220平米5室2厅2卫房屋（其中包括地下室15平、阳光房70平、另有暖棚、庭院、果园共400余平）对外出售；售价75万元（单价1250元）；房本面积600m2；产权年限50年;核心卖点标明“种有蔬菜水果、锅炉自供暖、此房无产权为50年使用权、新装修完”。2018年9月22日，原告李淑晶与被告赵雷、李杨阳夫妇签订了《订金》合同，写明：“今收到李淑晶购买合心镇东安村财富农业园5-16栋房屋订金贰万元。如购买方反悔卖方不退订金，如卖方反悔订金额度双倍赔偿买方；买方在2018年9月29日18点前交齐全部房款，同时卖方给买方办齐全部过户手续；卖方在收到全款后三日内搬出。买方：李淑晶（签名、捺印），卖方赵雷、李杨阳（签名、捺印）。2018年9月22日。建行收款卡号43674209440********。总房款65万（陆拾伍万元整）”。2018年9月22日，李淑晶向赵雷支付订金（注：原文如此）2万元。2018年9月26日，李淑晶代为被告赵雷清偿拖欠其财富蔬菜合作社的尾款11万元；李淑晶通过中国建设银行青州路支行给赵雷转账21万元；李淑晶通过案外人刘丽娟（李淑晶亲属）在中国农业银行合心支行给赵雷转账31万元。以上合计65万元。嗣后，被告赵雷、李杨阳向原告李淑晶交付了房屋、大棚。同时根据被告赵雷的请求，案外人财富蔬菜合作社与原告李淑晶重新签订《农村土地承包经营权流转合同》（《订金》约定的过户手续），流转合同约定，财富蔬菜合作社将合心镇东安村5栋16号蔬菜大棚流转给李淑晶经营使用；流转期限2017年6月15日至2064年2月（注：合同签订日期“2017年6月15日”系倒签，该日期可能为赵雷与财富蔬菜合作社签订《农村土地承包经营权流转合同》的日期）；蔬菜大棚一次性交纳流转费35万元。2018年11月15日，长春市国土资源局向财富蔬菜合作社下达了《行政处罚听证告知书》,告知书称，财富蔬菜合作社未经批准占用集体土地，建设有机蔬菜项目，建设过程中铺设道路7754平方米、建设房屋15465平方米，限期15日内拆除，恢复土地原状。2019年1月24日，原告李淑晶的丈夫初中海通过电话、手机短信、微信形式告知被告赵雷，政府要求1月25日前搬离并自行拆除房屋，只留大棚，要求把房子和物品退还给赵雷，并要求其退还房款。至2019年4月10日，该5室2厅2卫房屋被依法拆除，蔬菜大棚保留。重审认为：2018年9月22日，原告李淑晶与被告赵雷、李杨阳夫妇签订了《订金》合同，约定：被告赵雷、李杨阳将其在案外人长春市绿园区财富有机蔬菜生产专业合作社（以下简称合作社）承包的财富蔬菜合作社的位于长春市绿园区合心镇东安村5栋16号蔬菜大棚，另建有一套220平米5室2厅2卫房屋以65万元价格转让给原告，当时交付订金2万元，约定2018年9月29日前交付全部房款，二被告给原告办齐全部过户手续。合同签订后，2018年9月22日，李淑晶向赵雷支付订金2万元。2018年9月26日，李淑晶代为被告赵雷清偿拖欠其财富蔬菜合作社的尾款11万元；李淑晶通过中国建设银行青州路支行给赵雷转账21万元；李淑晶通过案外人刘丽娟（李淑晶亲属）在中国农业银行合心支行给赵雷转账31万元。后原告又与案外人长春市绿园区财富有机蔬菜生产专业合作社重新签订《农村土地承包经营权流转合同》。根据2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发[2008]1号）规定：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，原告李淑晶作为长春市二道区的城镇居民，到合心镇东安村购买农村房屋，不符合法律规定，该买卖行为无效。原告与二被告签订的订金合同买卖标的物为财富蔬菜合作社的位于长春市绿园区合心镇东安村5栋16号蔬菜大棚及220平米5室2厅2卫房屋，既然原告与二被告所签订的订金合同无效，本案应按无效合同原则处理，被告赵雷、李杨阳应返还原告转让款65万元，因政府已经将合同中的5室2厅2卫房屋拆除，原告已无法返还，故原告应将未拆除部分即合心镇东安村5栋16号蔬菜大棚及地上物（约600平方米）返还被告赵雷、李杨阳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》之规定，判决如下：一、原告李淑晶与被告赵雷、李杨阳2018年9月22日签订的《订金》合同无效；二、被告赵雷、李杨阳于本判决生效后三日内向原告李淑晶返还65万元的同时，原告李淑晶将合心镇东安村5栋16号蔬菜大棚返还被告赵雷、李杨阳；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元（原告已预交），由被告赵雷、李杨阳共同负担（与前款一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长  马春明审判员  王敬娜审判员  郎 萍二〇二〇年七月十七日书记员  杨**恒