宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初1276号原告:宁夏中卫农村商业银行股份有限公司。统一社会信用代码：9164050022834044XX。法定代表人：顾某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：焦某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。被告：张某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。被告：宁夏翔聚房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91640500073803234C。法定代表人：杨某。原告宁夏中卫农村商业银行股份有限公司与被告焦某、张某、宁夏翔聚房地产开发有限责任公司（以下简称翔聚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王某、被告焦某、张某、被告翔聚公司的法定代表人杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》；二、判令被告焦某、张某偿还原告借款本金274262.89元及利息24763.63元（利息自2018年7月21日至2019年12月3日），本息共计299026.52元，2019年12月3日之后的利息随本付清；三、判令原告对被告焦某提供的位于中卫市××区商业楼102、202室〔宁（2017）中卫市不动产权证明第0000341号〕财产享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的权利；四、判令被告翔聚公司对上述借款本息承担连带清偿责任；五、判令原告对被告翔聚公司在原告处开设的×××账户内资金享有优先受偿权；六、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告焦某、张某系夫妻关系。翔聚公司系位于中卫市××区的开发商。2016年8月10日，翔聚公司与原告签订《银企按揭楼盘合作协议》，协议第13条约定：翔聚公司为购房人因购买合作项目项下房屋，且依据《个人购房担保借款合同》所产生的债务提供连带责任保证，有关保证责任的具体内容以原告、翔聚公司与购房人签订的《个人购房担保借款合同》为准。第14条约定：翔聚公司按原告依据本协议而发放的按揭借款金额的百分之拾交纳保证金作为质押，存入保证金专户（户名宁夏翔聚房地产开发有限责任公司，开户行西街支行，账号×××）。在翔聚公司承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由翔聚公司代为偿还，原告有权直接从上述保证金账户中划收相关款项。2016年12月14日，被告焦某与被告翔聚公司签订《商品房买卖合同》，从翔聚公司购买中卫市沙坡头区宣和镇幸福村庄34幢1-2层2号商业房，通过贷款方式付款，即被告焦某支付首期房款329133.2元，剩余310000元申请贷款支付。2016年12月13日，被告焦某向原告申请贷款。2017年1月17日，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》约定：被告焦某、张某向原告借款31万元，用于购买宣和镇幸福村庄营业房；借款期限120个月；年利率5.88%；还款周期为1个月，即自借款发放后，从次月起每月的20日为还款日；被告焦某、张某用购买的中卫市沙坡头区宣和镇幸福村庄34号营业房为借款提供抵押担保；被告翔聚公司提供连带保证担保，担保期间为借款到期日起二年；被告焦某、张某未按合同约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告计收复利；若被告焦某、张某未足额偿还借款本息超过90天，则原告有权提前收回已发放借款，提前行使担保权。同时，原告与被告焦某、张某就抵押营业房办理了预告登记，注明抵押方式为一般抵押。合同签订后，原告按照合同约定向被告焦某、张某发放31万元借款，被告焦某、张某按照合同约定履行还款义务至2018年7月20日，之后再未履行还款义务。经原告多次催收未果后，原告诉至人民法院。被告焦某辩称：原告陈述的事实部分属实。被告焦某没有购买案涉房屋，被告焦某在被告翔聚公司打工，被告翔聚公司让焦某以焦某的名义办理幸福村庄34号房屋抵押贷款。被告焦某不知道手续是怎么做的，只有在银行要求签字时去做的手续，被告焦某只在银行签了字，也签了贷款合同。案涉房屋抵押贷款事宜被告翔聚公司的法人杨某给被告焦某说过，只是说让被告焦某帮忙办理抵押贷款。办理的抵押贷款数额被告焦某不清楚，贷款打到了以被告焦某的名字办的银行卡上，当时银行卡就被被告翔聚公司的员工马学华拿走了，贷款被被告翔聚公司拿走用了。被告焦某收到的还款信息是案涉贷款始终有翔聚公司的法定代表人杨某还款，前期还了贷款利息，最后不还的时候被告焦某还催过杨某。2018年7月20日翔聚公司就再没有向原告还过款，原告向被告焦某催要，被告焦某就催杨某的妻子朱云花，也还催过杨某，他们答应向原告还款但是没有还。抵押的房屋现在盖好闲置。对于原告诉请的贷款本息应由杨某来还，因为贷款是杨某设立的翔聚房产公司用了，焦某也是受害者，被告翔聚公司应该承担全部责任。被告张某辩称：贷款的具体情况我不懂。我丈夫焦某在翔聚公司上班，当时翔聚公司的经理马学华让帮忙到银行签字贷款，我为了支持丈夫焦某工作，就去银行签了字。当时马学华说贷款翔聚公司使用，款由翔聚公司偿还，所以贷款与被告焦某、张某没有关系。贷款之后的事情我不知道。我没有用款，现在也没有办法还款。被告翔聚公司辩称：被告焦某当时是翔聚公司的员工，案涉贷款以焦某名义为翔聚公司所贷，贷款用案涉房屋作了抵押，贷款金额现在不清楚，具体以银行凭据为准。案涉贷款由翔聚公司用在了幸福村庄的建设工程上，偿还的贷款由翔聚公司法定代表人杨某和翔聚公司还了，只还了一部分本金和利息。后来翔聚公司资金链断裂，又因涉嫌非法集资翔聚公司法定代表人杨某被扣留，所以原告贷款就没有还。对于所欠原告贷款本息，可用抵押的房屋拍卖后偿还，焦某和焦彩霞系为翔聚公司帮忙贷款实际没有用款，所以贷款用翔聚公司财产偿还。翔聚公司账户上也有保证金，也可以用翔聚公司在原告处开设的账户内的保证金还款。房屋拍卖后向原告偿还贷款本息，希望原告免除滞纳金，因为滞纳金太高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据一《贷款申请书》、《个人购房担保借款合同》、不动产登记证明、《商品房买卖合同（预售)》、焦某、张某身份证复印件、结婚证复印件、宁夏翔聚房地产开发有限责任公司企业信息查询单，证据二《银企按揭楼盘合作协议》，证据三借款借据、贷款信息查询单、贷款信息表，被告焦某、张某对证据二质证认为其不清楚外，其余证据被告质证后均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于证据二，因被告翔聚公司质证后没有异议，故本院对其证明效力予以确认。三被告没有向法庭提交证据。根据当事人陈述和确认的证据，本院认定事实如下:2016年8月10日，被告翔聚公司与原告签订《银企按揭楼盘合作协议》一份，该协议第十三条约定：被告翔聚公司对购房人购买合作项目项下房屋，且依据《个人购房担保借款合同》所产生的债务提供连带责任保证，有关保证责任的具体内容以原告、被告翔聚公司与购房人签订的《个人购房担保借款合同》为准。该协议第十四条约定：被告翔聚公司应按原告依据本协议而发放的按揭借款金额的10%交纳保证金作为质押，存入保证金专户（户名宁夏翔聚房地产开发有限责任公司，开户行西街支行，账号×××），在被告翔聚公司承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由被告翔聚公司代为偿还，原告有权直接从上述保证金账户中划收相关款项。协议还对其他事项进行了约定。2016年12月14日，被告翔聚公司与被告焦某签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告焦某购买被告翔聚公司开发建设的中卫市××区商业房，买受人于2016年11月2日支付首期房款329133.2元，余款310000元以按揭贷款方式支付。合同还对其他事项进行了约定。2016年12月13日被告焦某以购买宣和镇幸福村庄34号楼2号商业房向原告申请贷款31万元。2017年1月17日，原告与被告焦某、张某、翔聚公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告焦某、张某向原告借款310000元用于购买营业房；借款期限自2017年1月17日至2027年1月16日共120个月；年利率5.88%；还款日为自借款发放后次月起每月20日；被告焦某、张某以其购买的位于中卫市××区商业楼102、202室〔宁（2017）中卫市不动产登记证明第0000341号〕房屋为该笔借款提供抵押担保，抵押担保的范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、执行费、过户费等原告实现债权和抵押权的一切费用，如被告未能按照合同约定履行清偿借款的义务，则原告有权行使抵押权，以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；被告焦某、张某未按合同约定期限归还借款本金的，原告自借款逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；若被告焦某、张某未足额偿还借款本息超过90天，则原告有权提前收回已发放借款并行使担保权。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原、被告就上述房屋办理了预告登记，抵押方式为一般抵押。2017年1月17日，原告按照合同约定向被告焦某发放借款310000元。自2018年7月21日起，被告焦某、张某未按约定的期限向原告偿还借款。截止2019年12月3日，被告尚欠原告贷款本金274262.89元、利息24763.63元没有偿还。上述款项，经原告多次催要，但各被告至今未履行合同义务。为此，原告诉至本院并提出上述诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》、系双方当事人真实意思表示，应受法律保护。被告焦某、张某向原告借款310000元，但其并未按照双方约定的还款期限偿还借款，其行为已构成违约。故原告要求解除双方于2017年1月17日签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。同时，被告焦某、张某还应当依法承担清偿借款本息的民事责任。故原告要求被告焦某、张某返还借款本金274262.89元，支付自2018年7月21日至2019年12月3日期间的利息24763.63元及2019年12月3日之后利息随本清的诉讼请求，有相应事实及法律依据，应当予以支持。被告焦某、张某以其购买的位于中卫市××区商业楼102、202室〔宁（2017）中卫市不动产登记证明第0000341号〕房屋提供抵押担保，依法应当按照合同约定对抵押的借款本金及利息承担抵押担保责任，故原告对被告焦某、张某提供的抵押物享有优先受偿权。被告焦某、张某辩称其为被告翔聚公司帮忙贷款及办理抵押，该笔贷款款实际由被告翔聚公司使用，贷款应由被告翔聚公司全部承担的意见于法无据，本院不予采纳。被告翔聚公司辩称滞纳金过高予以免除的意见因与合同约定不符，本院不予采纳。被告翔聚公司与原告签订《银企按揭楼盘合作协议》，协议约定被告焦某、张某案涉借款本息等提供连带责任保证，应当对案涉借款本息承担连带清偿责任，故原告要求被告翔聚公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。根据《银企按揭楼盘合作协议》第十四条的约定，原告有权直接从被告翔聚公司在原告处开设的保证金账号×××账户中划收相关款项，故原告对被告翔聚公司在原告处开设的账号为×××账户内的资金享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十三条、第四十六条、第五十三条、第六十七条，《最高人民法院关于若干问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告宁夏中卫农村商业银行股份有限公司与被告焦某、张某、宁夏翔聚房地产开发有限责任公司于2017年1月17日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告焦某、张某于本判决生效后十五日内向原告宁夏中卫农村商业银行股份有限公司返还借款本金274262.89元，支付2019年12月3日之前的借款利息24763.63元，2019年12月3日之后的借款利息按照合同约定的利率计付至本金清偿完毕之日止；三、原告宁夏中卫农村商业银行股份有限公司对登记在被告焦某、张某名下的位于中卫市××区商业楼102、202室〔宁（2017）中卫市不动产登记证明第0000341号〕房屋享有以折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿权；四、被告宁夏翔聚房地产开发有限责任公司对被告焦某、张某上述借款本息承担连带清偿责任；五、原告宁夏中卫农村商业银行股份有限公司对被告宁夏翔聚房地产开发有限责任公司账号为×××账户内的资金享有优先受偿权。如果被告焦某、张某、宁夏翔聚房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6086元，减半收取3043元，由被告焦某、张某、宁夏翔聚房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员王希刚王王王希刚希刚小王希刚勇 二○二○年七月十七日书 记 员 王蓓沈丽丽本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家的有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第六十七条质押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。质押合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于若干问题的解释》第二十二条第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。