江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初3577号原告：陈翠翠，女，1984年7月1日生，汉族，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：秦永明，江西博德律师事务所律师，执业证号13601201910094231。被告：罗昌林，男，汉族，1964年6月22日生，住南昌市东湖区。委托诉讼代理人：喻明凡，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201311465897。委托诉讼代理人：刘敏，北京市京师（南昌）律师事务所实习律师，实习证号36011901110001。原告陈翠翠诉被告罗昌林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦永明，被告委托诉讼代理人喻明凡、刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈翠翠诉称：2017年5月19日，原被告双方达成口头协议，被告将力高XX室房产卖给原告，但未约定房屋总价，只说首付123892元，月供由原告支付直至还清所有的贷款；因被告当时还没有拿到产权证，所以没有谈到具体的过户时间。协议当天，原告向被告光大银行账户转账123892元，被告将房屋钥匙交给原告。后原告装修入住，装修费80000元。因房屋存在按揭贷款，一直未办理过户手续。2017年6月至10月，原告向被告光大银行账户每月转1300元用于归还该公寓的月供。2017年10月19日，原告向被告光大银行账户转账113000元，结清了该公寓的贷款。被告在2019年10月领取房产证后拒不办理房屋过户手续。故提起诉讼，请求判令1、解除原被告于2017年5月19日关于力高XX室房屋口头买卖协议；2、被告向原告返还购房款251392元；3、被告赔偿原告房屋装修费损失80000元；4、被告向原告支付占用购房款利息（以251392元为基数，自起诉日2020年4月28日至实际返还之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、本案诉讼费用、保全费由被告承担。原告就上述陈述的事实，提供了2017年5月19日银行转账记录，同年6月15日、7月13日、8月15日、9月15日、10月10日转账记录，同年10月19日转账记录等证据予以证实。被告对转账记录的真实性无异议，本院确认作为基本事实的认定依据。另原告提供2017年6月19日房屋装饰装修管理协议为打印件，用于证明其装修诉争房屋花费80000元，被告对三性均有异议。由于原告没有提供原件核实，也没有其他证据印证，本院不予采纳。原告提供2017年5月31日信用卡刷卡记录证明其交付诉争房屋契税7522.08元，被告对关联性有异议，因该款不属原告诉请购房款范围，故三性不予认定。被告罗昌林辩称：1、原被告确实存在买卖诉争房屋的口头协议，双方约定房屋总价为350000元，房款一次性支付，待被告取得产权证后再办理过户手续。2017年10月27日，我方取得诉争房屋所有权，但产权证是在2019年才拿到。2、口头买卖协议已经于2017年12月解除，被告向原告退还购房款144999元，剩余购房款55001元在原告搬出诉争房屋核算占用费后再予以结清。3、原告仅支付购房款200000元，所诉已付251392元购房款不属实，且原告提供的银行记录只有243392元。4、原告自2017年11月至2019年12月一直在使用诉争房屋。按照双方协商每月1300元的房屋占用费共计46800元，扣除占用费被告只需要返还剩余购房款8201元。5、原告请求返还房屋装修款80000元没有事实依据。被告就上述事实提交2015年11月13日被告与开发商的商品房买卖合同、2017年12月25日及12月26日转账记录等证据予以证实。原告对证据的真实性没有异议，本院确认作为基本事实的认定依据。根据原被告陈述、举证及本院对证据的采信，查明事实如下：被告于2015年11月13日与开发商江西崇德房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，由被告购买位于南昌县小蓝经济技术开发区房屋，房屋总价246626元，其中首付款126626元，按揭贷款12万元。诉争房屋于2017年10月27日办理产权证，产权登记人为罗昌林。原被告系朋友关系，双方于2017年5月19日达成口头协议，约定被告将其购买的诉争房屋卖给原告。当日，原告通过银行分三笔转账共计123892元给被告，被告收到款的当天将房屋交付原告，原告装修后入住。同年6月15日、7月13日、8月15日、9月15日、10月10日原告每月转账1300元至被告名下账户（共计6500元）。同年10月19日，原告分三笔通过网银转账共计113000元给被告。被告认可收到上述款，但抗辩其中只有20万元是购房款。同年12月25日，被告转账49999元给原告，次日分两笔转账45000元和50000元给原告（三笔共计144999元）。审理中，原告称与被告协商的房价即被告与开发商的合同价，被告则称双方协商房价为35万元；另被告称原告每月付1300元系基于原告未按双方协商意见一次性给付房款35万元后自愿承担的房屋占用费。同时，原告认可收到被告转账的144999元，但陈述不是返还购房款，而是被告委托其购买银行理财产品的款项。双方各自对款项性质的陈述均未提供证据印证。本院认为，原被告对双方在2017年5月19日就买卖诉争房屋达成口头协议的事实无异议，但对房屋出售价格表述不一致，因均没有提供证据印证，故无法确认房屋买卖价款金额。原告作为权利主张人负有举证义务，应当承担举证不能的责任。审理中，被告称双方已实际解除买卖房屋口头协议，且被告已收回房屋，故原告要求解除双方就买卖诉争房屋达成的口头协议，视为双方同意解除口头协议，不违反法律规定，本院予以支持。根据现有证据，原告通过银行转账陆续给付被告共计243392元，之后被告通过银行陆续转账给原告共计144999元，事实清楚。庭审中，被告陈述收到原告20万元转款系购房款，其他不是房款，原告则陈述被告转款系购买理财产品，双方对各自的反驳陈述均未提供证据印证，故不予以采信。鉴于双方认可存在买卖房屋的事实，又均未举证证明上述款项系其他经济往来产生的款项，故推定上述转款为本案买卖房屋发生的关联款项。扣除双方转款金额，被告还应返还原告购房款98393元（243392元减144999元）。原告主张被告返还购房款251392元，证据不足，超出部分不予支持。同时，原告主张占用购房款利息，因双方对此没有约定，故从原告实际起诉主张该权利之日即2020年4月28日至付清款之日止，按房款98393元的同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。此外，原告主张被告赔偿装修款80000元，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈翠翠与被告罗昌林于2017年5月19日就买卖位于南昌县小蓝经济技术开发区房屋达成的口头协议。二、被告罗昌林于本判决生效后十日内向原告陈翠翠返还购房款98393元。三、被告罗昌林承担占用房款98393元的利息（自2020年4月28日至付清款之日止，按所欠款的同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告陈翠翠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交案件受理费6270元及保全费2177元共计8447元，由原告承担5910元，由被告承担2537元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  熊 娟人民陪审员  谌志松人民陪审员  吴明根二〇二〇年七月一日书 记 员  刘 璐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。