吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终2852号上诉人（一审原告）：尚玉杰，女，1966年10月8日生，汉族，住吉林省长春市南关区。被上诉人（一审被告）：吉磊，男，1976年2月19日生，汉族，住吉林省长春市双阳区。委托诉讼代理人：王云鹏，吉林大华铭仁律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：吉林省吉鑫物业开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区大经路**。法定代表人：郑炳宽，该公司经理。委托诉讼代理人：王志坚，该公司职员。委托诉讼代理人：冯若贤，吉林龙乾律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张丽珊，女，1954年9月28日生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：石成印，长春市南关区民康法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：张洪悦，男，1950年12月13日生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：石成印，长春市南关区民康法律服务所法律工作者。第三人：张国丰，男，1980年8月20日生，汉族，住吉林省长春市宽城区。上诉人尚玉杰与被上诉人吉磊、吉林省吉鑫物业开发有限公司（以下简称吉鑫物业）、张丽珊、张洪悦、第三人张国丰第三人撤销之诉一案，上诉人尚玉杰不服本院（2017）吉01民终3832号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院作出（2018）吉民申933号民事裁定提审本案，并作出（2018）吉民再208号民事裁定，撤销本院作出的（2017）吉01民终3832号民事判决及长春市南关区人民法院作出的(2017)吉0102民初43号民事判决，本案发回长春市南关区人民法院重审。长春市南关区人民法院作出（2018）吉0102民撤2号民事判决，尚玉杰不服该判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚玉杰上诉请求：1.依法撤销长春市南关区人民法院（2018）吉0102民撤2号民事判决；2.依法确认尚玉杰与吉鑫物业开发有限公司签订的《商品房预售协议》合法有效，坐落于长春市南关区永春路****楼26-29门市房所有人为尚玉杰。事实和理由：（一）尚玉杰对争议房屋享有民事权益。1.尚玉杰持有与吉林省吉鑫物业开发有限公司于2007年2月13日签订的《商品房预售协议》并支付了全部价款，占有使用至今，在《商品房预售协议》上有吉林省吉鑫物业开发有限公司工程技术科的公章，有吉林省吉鑫物业开发有限公司工作人员赵庆的签字及付款凭证。由于尚玉杰购房时吉鑫物业的五枚公章交由长春市南关区人民法院保管，所以只能盖工程技术科的公章，在吉鑫物业内部调查报告中。赵庆承认收到尚玉杰购房款并用于公司工程上。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定“企业法人对他的法定代表人和其他工作人员的经营行为，承担民事责任”，吉鑫物业的工作人员赵庆与尚玉杰签订《商品房预售协议》的行为属于经营行为，理应由吉林省吉鑫物业开发有限公司承担民事责任。2.尚玉杰取得房屋后进行了基础设施的完善，出租经营了七年，在此期间吉鑫物业和张洪悦、张丽珊从未找过尚玉杰主张房屋归其所有，也没有被法院查封、冻结过。张洪悦、张丽珊自称2002年即购买了争议房屋，但却在长达十几年的时间里对自己的房屋不管不问。（二）（2016）吉0102民初1725号民事判决是一起虚假诉讼案件，应予撤销。1.原审及重审开庭吉磊、张洪悦、张丽珊均未提供房屋买卖合同原件及收据原件，也未提供两次付款的凭证。吉鑫物业、张洪悦原审及重审时均未提供《商品房预售协议》原件及收据的财务下账原件。吉鑫物业2012年至2016年多次向长春市南关区人民法院提供书面材料称长春市南关区永春路B区14栋楼26-29轴门市房合法买受人为长春市南关区供电局，在吉磊起诉前，吉鑫物业从未说过争议房屋已经卖给张洪悦和张丽珊。吉磊辩称，尚玉杰观点不能成立，1.我们买房有正规房屋买卖合同，通过合法有效渠道购买。2.我们有打款凭证，证明我们的交易是真实的。3.购买房屋后，对房屋进行了有效的使用和管理。上诉人购买房屋不是通过正规渠道购买，公章不是吉鑫物业的公章，只是一个部门的公章。2018吉01**民撤2号民事判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持该判决。吉鑫物业辩称，工程技术科和赵庆并非我公司销售部门，在未取得公司特别授权的情况下，上述两位主体无权对外销售房屋收取房款。同时，尚玉杰所持有的购房协议我方没有进行过任何确认，该协议未成立。尚玉杰对案涉房屋不具有排他性权利，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。张丽珊、张洪悦辩称，1.争议房屋由张洪悦合法取得，所签房屋买卖合同合法有效。2000年7月18日，张洪悦与吉鑫物业签订《门窗购销合同》，为吉鑫物业安装当时开发的大马路小区门窗。吉鑫物业从张洪悦处购置价值159.2374万元的塑钢门窗。当时由于吉鑫物业资金困难，到2002年6月5日，尚欠张洪悦公司82万余元门窗款。经双方协商签订了《协议书》，约定吉鑫物业将一楼门市房用作欠张洪悦欠款的抵押，产权归张洪悦所有，吉鑫物业可以代售，出售款多退少补，如在三个月内吉鑫物业不能处置此房产，该房产所有权完全归张洪悦。直至2012年12月2日，吉鑫物业也没有将房屋出售，于是吉鑫物业和张洪悦签订了《房屋买卖合同》，吉鑫物业将争议房屋以82.7万元的价格卖给了张洪悦，吉鑫物业出具收据。2.尚玉杰购买争议房屋的行为对抗不了张洪悦的所有权。从两份合同的先后时间看，张洪悦是在2002年6月5日与吉鑫物业签订的房屋买卖合同，而尚玉杰是在2007年2月13日签订的协议，尚玉杰系重复购买，没有法律效力。从合同的合法性看，赵庆的销售行为是违法行为，赵庆出售房屋的行为是个人行为，代表不了公司，虽然合同上盖有吉鑫物业工程技术科印章，但该印章是公司内部印章，只能用于公司内部业务，对外没有法律效力。张国丰述称，我交了半年的房屋重复租金5万元，南关法院查封18天，我希望能赔付我损失，原审判决和我无关。尚玉杰向一审法院起诉请求：一、撤销长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初1725号民事判决；二、确认尚玉杰与吉鑫物业于2007年2月13日签订的《商品房预售协议》合法有效；三、诉讼费由四被告承担。事实与理由：2007年2月13日，经当时房屋使用人隋广义介绍，尚玉杰与吉鑫物业就本案房屋签署商品房预售协议，尚玉杰按约定已经支付全款，吉鑫物业于2007年6月5日将本案房屋的基础状态（无上下水管道、无门窗、未抹灰、无供热管道）交给尚玉杰占有使用。尚玉杰接收后进行了门窗安装、抹灰、接上下水管道和供热管道，并接了地热、贴了瓷砖等。自2007年6月至今，尚玉杰一直占有和使用案涉房屋。2015年3月22日，尚玉杰与第三人张国丰签署了租赁合同，租赁合同对租期和租金等相关事宜进行了明确约定，其中租期从2015年3月22日至2020年3月22日。2016年5月11日，张国丰向尚玉杰交齐2016年度的租金。2016年9月至今，吉磊数次手持长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初1725号民事判决书要求尚玉杰迁出标的房屋（即要求张国丰将租金支付给吉磊，要求第三人限期搬离案涉房屋，严重影响张国丰营业，张国丰向尚玉杰要求返还已付房租），尚玉杰方知该判决和诉讼程序的存在。尚玉杰认为该判决侵犯了尚玉杰的民事权利或民事权益，依照民事诉讼法等相关法律规定提起诉讼。一审法院认定事实：2007年2月13日，尚玉杰与吉林省吉鑫物业开发有限公司工程技术科签订《商品房预售协议》一份，约定尚玉杰购买吉林省吉鑫物业开发有限公司永春B区B组团小区14#栋26-29轴结构南向商品房住宅、营业用房认购的商品房屋间号，户型分别为26-29轴，建筑面积150平方米，房屋售价6000元／㎡，房款总计人民币90万元整。尚玉杰分期付款，在协议签订时付房款45万元，余款在进户前全部结清。该协议书上加盖吉林省吉鑫物业开发有限公司工程技术科印章，委托代理人为赵庆，同时赵庆在协议书尾部不同时间签署收到款项四笔，共计45万元。2008年3月29日、8月24日，赵庆先后出具“收条”两份，载明收到款项分别为17万元和28万元，共计45万元。经庭审核实，被告吉林省吉鑫物业开发有限公司称赵庆原系该单位工程技术科人员，已经离职。另查，张洪悦与张丽珊系夫妻关系。2002年12月2日张洪悦（甲方）与吉鑫物业（乙方）签订《商品房预售协议》一份，约定甲方购买乙方永春B小区14栋框架结构正向一层26-29轴营业用房（建筑面积：128.48平方米），售价82.7万元（6436.80元／平方米）。乙方在2003年12月末前须经过市质检部门验收合格的房屋交付甲方……。同日，吉鑫物业向张洪悦出具收到82.7万元的《收据》一张。2015年9月30日，张洪悦、张丽珊（甲方）与吉磊（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方以部分工程材料款抵账方式从吉鑫物业购买的南关区永春B区14号楼1楼26-29轴门市房，建筑面积128.48平方米，转让给乙方。转让价格82.7万元整，在协议签订日内乙方直接给付甲方52.7万元，余款30万元在乙方接收实物房产时一次性向甲方付清。甲方为乙方协调吉鑫物业办理该房屋转让给乙方的相关手续。甲方在2016年3月31日前将房屋交付乙方。乙方在向甲方给付52.7万元时起，该房屋的所有权即全部自动归属乙方。对该房屋的占有、使用、处分权均属乙方，与甲方无关。乙方同意认可房屋按现状接收，在日后乙方接续处理有关遗留问题需要时，甲方可力所能及的给予协助，费用由乙方承担……。吉磊于当日向张洪悦交付购房款52.7万元，张洪悦为吉磊出具《收条》一张。吉磊于2016年以张洪悦、张丽珊、吉鑫物业为被告向一审法院起诉，案由为房屋买卖合同纠纷，一审法院于2016年7月10作出（2016）吉0102民初1725号民事判决书，判决：“一、吉磊与张洪悦、张丽珊于2015年9月30日签订的《房屋买卖合同》有效；二、张洪悦、张丽珊、吉林省吉鑫物业开发有限公司于本判决生效之后，立即将坐落于长春市南关区永春B区14号楼1楼26-29轴门市房交付吉磊；三、被告吉林省吉鑫物业开发有限公司于本判决生效后，立即赔偿吉磊因迟延交付房屋而造成的经济损失人民币1万元；四、驳回吉磊的其他诉讼请求”。再查，庭审中吉鑫物业出具赵庆“永春B区14#楼一层门市房处理经过”一份，载明：“……把14#楼一层西数第9间借给案外人随广义当仓库”；吉鑫物业出具2018年8月8日取赵庆谈话笔录一份，“赵庆称吉鑫物业没有授权其卖涉案房屋”。尚玉杰有异议，但未申请司法鉴定。一审法院认为，一审法院作出（2016）吉0102民初1725号民事判决书生效后，尚玉杰认为该生效判决处理当事人权利义务的结果损害其民事权益，提起撤销之诉，故尚玉杰就其对涉诉标的物享有排他性或者优先性的民事权益，应负有举证证明责任。根据尚玉杰的诉请，尚玉杰据以提起撤销之诉的基础为其与吉林省吉鑫物业开发有限公司工程技术科赵庆签署的《商品房预售协议》以及赵庆为其出具的“收条”，因该合同既无吉鑫物业公章、也无法定代表人签字，更没有吉鑫物业委托赵庆签订《商品房预售协议》的授权委托书，加之吉鑫物业对该合同的签订、以及房屋合法交付均不予追认，尚玉杰对此亦未完成进一步举证，因此，该《商品房预售协议》未成立，尚玉杰对涉诉标的物并不享有排他性或者优先性的民事权利，故尚玉杰主张撤销（2016）吉0102民初1725号民事判决书并要求确认其与吉鑫物业于2007年2月13日签订的《商品房预售协议》合法有效的请求，一审法院依法不予支持。判决：驳回尚玉杰的诉讼请求。案件受理费12800元，由尚玉杰负担。本院二审查明的事实除与一审认定的事实一致外，另查明：2012年6月5日吉鑫物业开发有限公司向长春市南关区人民法院提交一份《关于在司法查封期间采取措施保护购房人和国有企业权益的协调函》，函中称“26-29轴合法合同买受人是我公司债权人电业局。”在（2016）吉0102执异109号案件中，吉鑫物业向长春市南关区人民法院提交书面答辩意见，载明：“异议人尚玉杰购买永春B区14#楼26-29轴门市房的事实不存在。其理由是……2、我公司从项目开发建设的大局出发，为使13#14#全部建设竣工，包括104户居民达到正常入住，已于2002年与长春市供电公司签订了以永春B区14#楼26-29轴门市房抵付工程款协议（见附件1），将该房抵债给供电公司。我公司不可能将已经抵债，且有重大影响的该门市房再行出售给异议人”。吉鑫物业同时提交其于2002年12月20日与长春供电公司南关供电分公司签订的《抵债协议》一份，协议约定：“乙方（吉林吉鑫物业开发有限公司）以坐落于南关区西五马路14号楼一层26-29轴，建筑面积128.48平方米，价值为6000元*128米=770880元整之门市房抵偿所欠甲方（长春供电公司南关供电分公司）电费，乙方承诺将此具有正常使用功能的门市房于2003年6月底前交付甲方；并保证该房屋符合设计要求，具备上下水，电照，暖卫，煤气等设施。”（2016）吉0102民初1725号案件中，吉鑫物业辩称“吉鑫物业因欠张洪悦材料款，公司资金紧张，以房屋抵偿部分材料款。房屋没有交付的原因是已被南关区法院查封，现已解封。当时抵账的价格比较低，现在如果还按照原价格抵账，公司有人不同意。该房屋现在已经被人占用，所以无法交付。”本院二审询问中吉鑫物业表示：“张洪悦、张丽珊买了这个房子后，栋号被法院查封，而且该楼没有全部交工，张洪悦不想要这个房子，因为张洪悦作为施工方主要目的是要工程尾款，实际是被动抵债的用意。法院查封后，张洪悦就上公司来，多次提出现金结算，不想要这个房子。”本院二审询问中吉磊称：“购房时不清楚谁在占用使用案涉房屋，我当时就因为这个房子便宜，一百多平门市房才80多万，吴总当时承诺了这个房子肯定没有争议，半年之内肯定给我处理好，我才买的。”本院认为，首先，尚玉杰一审中提交了《商品房预售协议》，虽然协商上加盖的是吉林省吉鑫物业开发有限公司工程技术科印章，但尚玉杰按协议约定支付了购房款，且于2007年起至2015年一直占有使用案涉房屋，该协议已经实际履行。吉鑫物业在协议签订后长达八年的时间里从未向尚玉杰主张过权利，证明其对于赵庆代表公司与尚玉杰签署协议一事是明知并认可的，故《商品房预售协议》应为吉鑫物业真实的意思表示，该协议合法有效。其次，吉鑫物业多次向长春市南关区人民法院提交书面材料表明案涉房屋已于2002年12月20日抵给长春市供电公司，并提交了与供电公司签署的协议，现又称于2002年12月2日与张洪悦签订了《商品房预售协议》，用案涉房屋抵顶了工程款，吉鑫物业存在反言行为，现与张洪悦均无法提供预售协议原件，故本院对吉鑫物业与张洪悦间是否存在真实的房屋买卖关系产生合理怀疑。退一步讲，即便该协议真实存在，双方已经达成合意，用案涉房屋抵顶工程款，但根据吉鑫物业的陈述，张洪悦在法院查封后多次提出现金结算，不想要这个房子。由此可见，吉鑫物业与张洪悦签订协议后案涉房屋并未交付，协议也未实际履行。最后，虽然吉磊与张洪悦、张丽珊签订了《房屋买卖合同》，但合同签订时张洪悦、张丽珊并未实际占有使用案涉房屋，故（2016）吉0102民初1725号民事判决第二项侵害了尚玉杰对案涉房屋占有使用的民事权益，应予撤销。尚玉杰请求确认坐落于长春市南关区永春路B区14栋楼26-29门市房所有人为其所有的诉讼请求也超出一审诉讼请求范围，本院不予审理。综上所述，尚玉杰的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2018）吉0102民撤2号民事判决；二、撤销长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初1725号民事判决第二项；三、尚玉杰与吉林省吉鑫物业开发有限公司于2007年2月13日签订的《商品房预售协议》有效。一审案件受理费12800.00元，由吉磊、吉林省吉鑫物业开发有限公司、张丽珊、张洪悦共同负担；二审案件受理费12800.00元，由吉磊、吉林省吉鑫物业开发有限公司、张丽珊、张洪悦共同负担。本判决为终审判决。审判长 郭 智审判员 吕玉玉审判员 魏 岚二〇二〇年七月二日书记员 李杉杉