广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初14117号原告：深圳市风景酒店管理有限公司（以下简称风景酒店），住所地深圳市光明新区公明街道上村社区红花山**101-401，统一社会信用代码914403003587511406。法定代表人：杨思婷。原告：汤湛泉，男，汉族，1974年4月12日出生，户籍地址广东省深圳市福田区，两原告共同委托代理人：赵立强，广东法广律师事务所律师。被告：杨霞，女，汉族，1974年10月22日出生，户籍地址广东省博罗县，委托代理人：罗子钧，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。委托代理人：刘喜爱，男，汉族，1973年6月8日出生，户籍地址广东省博罗县，被告：刘颖娴，女，汉族，1967年9月29日出生，户籍地址广东省深圳市光明新区，身份份证号码440306196709292025。委托代理人：李家宏，广东万诺律师事务所律师。第三人：曾庆军，男，汉族，1971年6月26日出生，户籍地址广东省电白县，委托代理人：朱峰，广东南天星律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、两被告退还原告押金299700元、一次性进场费300000元、已付租金1199100元；2、两被告赔偿原告装修装饰、设备设施投入、水电费、员工工资损失10203532元；3、两被告赔偿原告律师费1200000元；4、被告承担诉讼费用。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况2015年1月1日，原告风景酒店和被告杨霞签订了租赁合同，被告杨霞将位于深圳市光明新区××街道××村红花山民生路××栋（贵宾楼）三层、一栋（主楼）四层、面积共计3330平方（以下简称租赁物），租给原告风景酒店作为酒店会所所使用。租赁物周边配套空地及停车场一并无偿交原告风景酒店使用，但原告风景酒店负责进行维护。涉案租赁物租赁期为16年，自2015年1月1日至2030年5月30日止，租赁合同签订之日交给原告风景酒店装修，装修期间6个月免收租金，水电费用由原告风景酒店承担。租赁期内，租赁物租金按每月每平方米30元计算，每三年递增10%，即第一至第三年每月租金99900元；第四至第六年租金每月109890元；前述年度均从租赁物交付之日起开始计至次年对应日期为一年并元以此类推，不按自然年度计算。原告风景酒店应向被告杨霞支付三押一租399600元。上述款项原告风景酒店应于租赁合同签订后十日内付清。合同期满后，并且原告风景酒店无欠租金及水电费的，杨霞应该退回押金给原告风景酒店。另，原告风景酒店需支付进场费300000元给被告杨霞。涉案租赁物租赁期内若政府有关部门对该租赁物征收或拆迁，原告风景酒店应配合搬迁，原告风景酒店装修补偿以及经营损失补偿和搬迁费归其所有。2017年6月15日，本院作出的（2017）粤0306民初3542号民事判决书（该判决已生效），认定原告风景酒店花费工程款1531476.34元。2017年12月25日，本院作出的（2017）粤0306民初16035号民事判决书（该判决已生效），认定原告风景酒店花费工程款1576912元。2018年1月24日，深圳市中级人民法院作出的（2017）粤03民终17975号民事判决书，认定原告风景酒店花费货款1460334元。另，原告风景酒店提供收款凭证、收据、记账凭证、承揽合同书和订货安装合同等证据证明花费了装修费人工费等共计3684727.5元。综合本案证据以及庭审记录，原告风景酒店和被告之间成立房屋租赁合同法律关系，双方均应受到合同法等相关法律的保护和约束。本案争议的焦点如下：一、关于涉案房屋租赁合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的内容，合同内容若违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属无效合同。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告均未能提交涉案租赁物的产权证明文件或建设工程规划许可证，按照上述司法解释的规定，原告风景酒店和被告杨霞就涉案租赁物签订的《租赁合同》应为无效。二、关于退还租赁押金和入场费的问题。关于合同无效后相关事宜的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述关于无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还，但在本案中原告提交的相关收据没有被告杨霞的本人签字，同时被告杨霞对此也不予认可。原告风景酒店未就将租赁押金和入场费交付给被告杨霞提供有效证据，原告风景酒店应承担举证不能的法律后果，因此原告风景酒店关于租赁押金和入场费的主张，于法无据，本院不予支持。三、关于租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。结合上述对涉案租赁合同法律效力的认定，合同无效之后，原告风景酒店若是存在占有使用涉案租赁物的情形，其仍应向被告杨霞支付房屋占有使用费。因此本案中，原告风景酒店主张的租金实为房屋占有使用费。原告风景酒店未就将房屋占有使用费已经支付给被告杨霞提供有效证据，其应承担举证不能的法律后果，且综合本案证据以及原、被告双方庭审陈述，可以看出原告风景酒店在免租期后仍然继续占有使用涉案租赁物，原告风景酒店仍应按照合同约定的标准继续向被告杨霞支付房屋占有使用费，因此原告风景酒店以涉案租赁物达不到合同约定标准为由，要求被告杨霞退还房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。四、关于律师费的问题。原告风景酒店就此未提供相关证据，其应承担举证不能的法律后果，因此原告风景酒店关于律师费的主张，于法无据，本院不予支持。五、关于装修装饰、设备设施投入、水电费和员工工资损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款的规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本院认为，合同被确认无效后，当事人之间的合同关系已不复存在，当事人所负的赔偿责任显然并非基于合同而产生的，受害人所提出的损失赔偿也非基于合同上的权利。涉案合同无效所造成的损失，首先是基于合同双方当事人在由磋商进入缔结合同过程中的过失行为造成的。一方当事人基于对他方的信赖进行的准备工作、支付相应费用，在合同被确认无效后，作为该方当事人所受损失是由于缔约过程中的过失行为造成的，其基于缔约过失责任提出赔偿请求，符合事物发展的客观过程。其次是基于侵权责任这种损害赔偿的，赔偿的范围限于实际利益的损失，而合同有效履行能够获得的预期利益将无法获得救济。基于缔约过失责任能够获得最大限度的利益保障。本案中，原告风景酒店对涉案合同的签订本应做到审慎核查之义务以规避风险，其在未确认涉案租赁物是否存在合法的产权证明前就与被告杨霞签订租赁合同，其自身就存在一定的过失。被告杨霞也应对涉案租赁物也应做到符合国家对规划体系、建筑产品质量以及房地产交易市场等系列行为的规范，不会危及社会的公共安全和人民群众的生命财产安全，但本案中被告的租赁场所显然存在上述隐患，因此被告杨霞对合同的签订亦存在过失之处。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本院认为，出租人同意给承租人六个月的装修免租期，视为被告杨霞已同意原告风景酒店对涉案租赁物进行装饰装修。在房屋租赁合同被确认无效后，附合的装饰装修物，由于不能与租赁房屋分离或者虽可分离但需花费巨大，为充分发挥物的使用价值和效用，只能由出租人取得附合的装饰装修物所有权，而不允许承租人拆除。但是，出租人此时取得附合的装饰装修物的所有权，并不一定要给予承租人补偿。根据房屋租赁合同中装饰装修的特殊性，应以出租人是否同意利用作为判断出租人是否因取得承租人的装饰装修而获取利益的标准：在出租人同意利用的情形下，说明该装饰装修符合出租人的审美情趣和使用要求，对出租人仍具使用价值，出租人因此而获取利益，由出租人基于不当得利，对承租人的装饰装修予以折价补偿；在出租人不同意利用的情形下，表明该装饰装修对出租人没有利用价值，出租人并不会因取得该装饰装修而获取利益，装饰装饰物的现值作为无效合同的损失，由出租人和承租人按照无效合同的过错分担。正是基于上述考量，本条司法解释第二款规定：形成附合的装饰装修物，只有出租人同意利用的，才能折价归出租人所有；出租人不同意利用的，则只能由出租人和承租人按过错分担无效合同损失。在出租人同意利用的情形下，附合的装饰装修物折价归出租人所有，此时折价的范围仅限于租赁合同无效时装饰装修尚存在的价值即现存价值为限，而不能以承租人支出的数额为准。承租人虽然进行了装饰装修，改善了房屋使用功能而使其使用价值增加，但在承租人使用房屋时，该利益并不为出租人所享有，只有在房屋租赁合同无效解除时现存价值才能为出租人享有，才属于出租人取得的利益。因此，折价的范围确定不能以承租人实际支出的数额为准。在出租人不同意利用的情形下，对于附合的装饰装修物，则只能按房屋租赁合同无效时尚存在的价值即现存价值作为无效合同的损失，由出租人和承租人按照各自过错承担。综上所述，结合本案被告杨霞未实际利用该酒店在装修后未实际使用未产生任何经济收益的事实、原告风景酒店装修装饰等费用的实际支出以及原告风景酒店和被告杨霞双方在签订合同的过失，本院酌定原告风景酒店和被告杨霞双方承担70%的责任，再根据前述查明事实，原告风景酒店共计花费含装修费在内的总支出为10227949.84元，但不能以此认定原告风景酒店花费的装修费就是该装饰装修物的尚存价值，而且类似于家具等都是可以拆除后继续使用的，结合被告杨霞未能实际利用附合装饰装修物等相关事实，本院酌定被告杨霞应赔偿原告风景酒店装修损失和员工工资等损失700万元。六、关于被告刘颖娴的责任问题。本案中，被告刘颖娴作为该物业的实际所有人，将未取得建设规划许可证的建筑物出租给被告并默许被告杨霞再将涉案租赁物进行转租，同时被告刘颖娴在政府对涉案建筑物进行征收拆除补偿过程中未处理好转租人与实际承租人之间的关系，这是导致引发该争讼的根源。同时被告刘颖娴未就涉案租赁物的实际承租人的问题查清之前，就将原告风景酒店的装修补偿款支付给被告杨霞指定的所谓的实际承租人黄帮明，也未起到审慎的义务，致使实际出资装修人的原告风景酒店产生不必要的诉累。被告刘颖娴就此显然存在过错，其应当对上述赔偿承担补充清偿责任。七、关于原告汤湛泉的问题。本案中，涉案租赁物承租的法律主体以及租赁合同签订的法律主体均为原告风景酒店，被告杨霞在本案中的赔偿款应归属于原告风景酒店，至于相关的赔偿款最终赔偿后，作为风景酒店的股东汤湛泉可以依据公司章程进行分配，本案不作处理。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条第一款、《中华人民共和国民法总则》第六十一条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨霞应于本判决生效之日起五日内赔偿原告深圳市风景酒店管理有限公司装修装饰、设备设施投入、水电费和员工元损失700万元；二、被告刘颖娴对上述赔偿款项承担补充清偿责任；三、驳回原告深圳市风景酒店管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回原告汤湛泉的所有诉讼请求。如当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101014元和保全费5000元，由被告杨霞和被告刘颖娴共同承担56210元，原告深圳市风景酒店管理有限公司和被告汤湛泉共同承担49804元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 谌    平人民陪审员 刘  智  豪人民陪审员 黄  伟  雄二〇二〇年七月十五日书 记 员 王东东（兼）书 记 员 赵    畅附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。