陕西省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）陕民申1194号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人,案外人）：王某某，女，生于1965年12月8日，汉族，初中文化，住韩城市XX镇XX村**，现住韩城市新城区XX路******，村民。公民身份号码XXXXXXXXXX********。 再审申请人（一审原告、二审被上诉人，案外人）：薛忠民，男，生于1964年5月12日，汉族，初中文化，住址、职业同上，系王某某之夫。公民身份号码XXXXXXXXXX********。 二再审申请人共同委托诉讼代理人：王亚盾，陕西建宾律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人，申请执行人)：中国邮政储蓄银行股份有限公司韩城市支行。。住所地韩城市新城区龙门大街统一社会信用代码9161081677910663J。 负责人：杨少雄，系该行行长。 委托诉讼代理人：鹿岗，陕西行天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲勇超，中国邮政储蓄银行股份有限公司韩城市支行员工。 原审第三人（被执行人）：韦民栋，男，生于1973年12月18日，汉族，，住韩城市新城区公民身份号码XXXXXXXXXX********。 原审第三人（被执行人）：高芳芹，女，生于1974年12月26日，汉族，，住址同上系韦民栋之妻，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 再审申请人王某某、薛忠民与被申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司韩城市支行（以下简称邮储韩城支行）、原审第三人韦民栋、高芳芹案外人执行异议之诉一案，不服渭南市中级人民法院（以下简称渭南中院）(2019)陕05民终1082号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 王某某、薛忠民申请再审称，一、二审法院查明的事实一致，即2009年5月20日，第三人韦民栋、高芳芹将位于韩城市新城区XX路XX房XX楼XX户XX房以9.5万元的价格卖给申请人王某某、薛忠民，双方签订书面买卖协议。2009年6月6日、2009年10月5日申请人分别给第三人支付房款90000元、5000元，有收条为据。之后申请人收房并对该房屋进行了装修，并购买家电，办理天然气手续入住至今。2011年2月16日，韦民栋、高芳芹为位于韩城市新城区XX路XX号东起第22、23间的房产办理了房屋所有权登记，产权证号为韩房权证字00**3055G。该房屋产权证是个大证，即包括了22、23间以及以上的所有房屋和数个单元房。2013年3月12日，韦民栋、高芳芹将上述房产作为抵押向邮储韩城支行贷款181万元，并办理了他项权证。2018年3月19日，一审法院在XX城XX栋、高芳芹公证债权文书一案中作出（2018）陕0581执恢75号执行裁定书，对韦民栋、高芳芹名下位于韩城市新城区XX路XX号东起第22、23间的房产（韩房权证字00**3055G）予以查封，期限为三年。一、二审中申请人提供的证据证明，1、在法院查封前申请人已与第三人签订了合法有效的书面合同。2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3、已支付全部价款。不仅如此从申请人王某某、薛忠民入住该房以后时间不长，便多次要求韦民栋、高芳芹办理房屋登记手续并进行过户，二审法院错误认定该事实。申请人认为涉诉房屋未办理过户登记，并非申请人自身原因，申请人对此没有任何过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定申请人王某某、薛忠民对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。二审法院的判决属于适用法律确有错误。 邮储韩城支行辩称，二审法院适用法律正确，作出的判决应予以维持。事实与理由：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，韦民栋明知房屋存在抵押情况而（故意）不告知买受人王某某、薛忠民，又或者买受人自身存在明显过错、疏忽，而不尽职尽责、主动履行房屋交易前的尽职调查义务；房屋取得不动产登记后，故意拖延不要求办理过户登记；或者因办理过户登记税费过高而一直不办理，以上不应认为是“非因买受人自身原因未办理过户登记”。王某某、薛忠民显然怠于行使自己的物权期待权利，没有合理注意房屋抵押情况以及未在合理期限内要求办理过户登记，也没有了解房屋情况。自身有着显而易见的过错，并不适用善意取得，故买受人理应对自己的过错、疏忽承担不利法律后果。另外，王某某、薛忠民不具备排除执行的权利。即使《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条所列四条情形同时具备，那么也并不能当然地推断出其权利能够排除执行，依然需要审查买受人权利是否足以排除执行。本案中邮储韩城支行对案涉房屋的抵押权具有公示效力，依法具有对抗第三人及排他性的法律效力。依据《物权法》第191条等相关规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让方才有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。否则，虽不必然影响抵押物转让合同的效力，但显然不能发生抵押物物权变动之法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定，如果邮储韩城支行受《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》等法律严格保护的依法设立在先、登记在先的抵押权，都不能得到法律的支持与保护，那么还谈何优先受偿权，谈何具有对抗第三人及排他性的法律效力。 本院对一、二审法院查明的事实予以确认。 本院经审查认为，本案再审审查的核心问题是王某某、薛忠民对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 一、不动产物权变动一般应以登记为生效要件，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付；第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，韦民栋、高芳芹与王某某签订的房屋买卖协议中未约定办理案涉房屋产权登记、过户等事宜，该房屋买卖协议签订后，韦民栋、高芳芹将案涉房屋登记在了自己名下，没有将房屋产权过户登记至买受人王某某名下。因此，王某某、薛忠民没有取得案涉房屋的所有权。 二、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该法条规定了无过错房屋买受人享有物权期待权必须同时具备的四个条件，只有同时满足该条规定的全部四个条件，购房人方可享有对案涉房屋的物权期待权，进而排除执行。本案中,王某某购买案涉房屋，但未办理房屋权属转移登记。韦民栋、高芳芹与王某某2009年即签订《协议书》，买卖双方称案涉房款已交付完成。此后，2011年韦民栋、高芳芹将案涉房屋办理在自己名下。直至案涉房屋被一审法院查封，时间长达九年，王某某虽称曾多次要求韦民栋、高芳芹办理案涉房屋过户登记手续，但其提交的证据不足以证明王某某通过积极行为主张自身权益。王某某对于案涉房屋未办理过户登记自身存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，其对案涉房屋不享有物权期待权，不能排除人民法院的强制执行。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，韦民栋、高芳芹与王某某虽签订了案涉房屋买卖协议书，但案涉房屋的产权过户登记手续并未完成，王某某对案涉房屋不享有所有权。韦民栋、高芳芹向邮储韩城支行借款时，又将案涉房屋抵押给了邮储韩城支行并办理了抵押登记，邮储韩城支行对案涉房屋享有抵押权。因此，王某某、薛忠民不能排除人民法院对案涉房屋的执行。 综上，王某某、薛忠民的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第四项、第五项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回的王某某、薛忠民再审申请。 审 判 长  张 工 审 判 员  赵 玲 审 判 员  贾文军 二〇二〇年七月二十日 法官助理  叶永全 书 记 员  张瑜莹 1