贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6077号 原告：马莉，女，1973年7月16日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：陈阳萍（特别授权代理），系贵州伍尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈广（一般授权代理），系贵州伍尊律师事务所律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），系贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告马莉与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马莉的委托诉讼代理人陈广、被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马莉向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金199488元；2.判决被告为原告办理博泰.水韵天颐第×××号房转移登记的有关文书并交付原告；3.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计70870元（该违约金以总房款458700元为基数，自2015年12月31日起按日万分一计算至实际交付之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由:2013年10月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的博泰水韵天颐第×××号房，房屋总价款458700元；原告在签订合同之日支付首期房款138700元后，余款320000元以银行按揭支付；被告应当在2014年12月30日前向原告交付房屋，逾期交付房屋的，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金；被告承诺于2015年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能按期交付办理商品房转移登记有关文书的，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金。原告按约向被告支付了购房款及相关税费，但被告未按时交付房屋。2016年9月27日，被告出具会议纪要，明确壹期住宅部分2016年6月1日以后的逾期交房违约金按照万分之三的标准支付，2017年6月1日前支付壹期50%住宅购房者的逾期交房违约金，2017年12月31日前支付另50%住宅购房者的逾期交房违约金。后被告于2019年12月1日向原告交付了房屋。另，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告未按合同约定按时向原告交付房屋及将办理商品房转移登记的有关文书构成违约，故被告应按约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书并支付违约金。综上，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持如前诉请为谢! 被告博泰房开公司答辩称：一、原告已过诉讼时效的部分不应支持；二、双方合同约定的违约金，其中逾期交房仅为日万分之一，原告方超过合同约定部分不予认可。 本院经审理查明事实如下：2013年10月7日，原告马莉作为买受人，被告博泰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市房；建筑面积139平方米，套内建筑面积124.64平方米，该商品房总价款为458700元。商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款138700元，余款320000元以银行按揭贷款支付。出卖人应当在2014年12月30日前将商品房交付买受人使用。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）]不作累加：（1）、逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之次日起30日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该商品房达到第十一条约定的条件后，出卖人应当在交付日的30日前，通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：若联系不上客户经我公司在毕节日报上公示60日后，视为买受人对该商品房无异议，并应缴纳应该缴纳的费用。逾期超过180日的，出卖人有权收回房屋，另行出售。买受人每日赔偿出卖人合同总价款0.3‰的违约金。出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1、2）项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照同期银行贷款利率支付利息;(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款458700元、办证费19290元。被告具备交房条件后，于2017年1月26日在毕节日报上发布公告，通知业主交房。原告于2019年10月11日实际接收涉案房屋，取得了涉案商品房使用权。涉案商品房现尚不具备办理商品房转移登记条件。因被告未按合同约定办理商品房权属转移登记、支付原告逾期交房违约金，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告也应按合同约定向原告交付涉案商品房。涉案合同约定，被告未在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，构成违约，应承担违约责任。本案中，原告实际接收涉案房屋的时间虽为2019年10月11日，但被告提交了毕节日报公告，证明被告具备交房条件后，于2017年1月26日在毕节日报上发布公告，通知业主交房。根据合同约定，被告公司在毕节日报上公告60日（2017年3月27日）即视为被告已向原告交房。根据合同约定，交房之日的30日内（2017年4月25）支付逾期交房违约金。原告提交的被告公司与博泰·水韵天颐购房者代表商品房买卖合同争议协调会《会议纪要》，因该《会议纪要》系复印件，原告未提供原告核对，且该会议纪要无参会人员签字，真实性无法核实，故该证据本院不予采信。因此，原告的逾期交房违约金请求权应从2017年4月26日起开始计算。就此，被告提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年4月29日提起本案诉讼，其逾期交房违约金请求权，已超过诉讼时效，被告的抗辩理由成立，原告已丧失胜诉权，故原告的该诉请，本院不再支持。 本案中，原告已按合同约定支付涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中约定，出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标准收取，由买受人承担。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。被告未在合同约定的2015年12月30日前为原告办理商品房转移登记，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2015年12月31日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年4月29日）往前倒推三年，即2017年4月29日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年4月29日起计算。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，因涉案商品房尚不具备办理权属转移登记条件，故违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的请求，应以原告已付购房款458700元为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月29日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告马莉逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款458700元为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月29日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告马莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2678元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担533元，原告马莉2145元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年七月二十九日 书记员  毛雨