文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初778号原告：西南铝业（集团）有限责任公司，住所地：重庆市九龙坡区西彭镇，统一社会信用代码915000002028029250。法定代表人：尹春雪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐二毛，男，汉族，1964年8月18日生，住重庆市九龙坡区，系公司员工。委托诉讼代理人：冯仁福，男，汉族，1964年2月12日生，住重庆市九龙坡区，系公司员工。被告：重庆市新渝技工学校，住所地重庆市九龙坡区西彭镇长五间小区特**，办学许可证：人社民**。负责人：邵荣邦。委托诉讼代理人：杨瑞，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：周瑶，重庆智韵律师事务所律师。第三人：君尚教育信息咨询（重庆）有限公司，住所地：重庆市九龙坡区，住所地：重庆市九龙坡区西彭镇西华路****第**00107MA60JYGT3T。法定代表人：程道君。委托诉讼代理人：刘平，男，汉族，1972年2月16日生，住重庆市九龙坡区，系公司员工。第三人：刘平，男，汉族，1972年2月16日生，住重庆市九龙坡区。第三人：单永春，男，汉族，1984年2月4日生，住重庆市綦江区。第三人：重庆新世纪教育（集团）有限公司，住所地：重庆市江**建新东路，住所地：重庆市江**建新东路**05621976073A。法定代表人：周宝成。委托诉讼代理人：周晓庆，女，汉族，1982年3月4日生，住重庆市九龙坡区，系公司员工。原告西南铝业（集团）有限责任公司（以下简称西南铝）诉被告重庆市新渝技工学校（以下简称新渝技校）、第三人君尚教育信息咨询（重庆）有限公司（以下简称君尚教育）、第三人单永春、第三人刘平、第三人重庆新世纪教育（集团）有限公司（以下简称新世纪教育）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托诉讼代理人徐二毛、冯仁福，被告新渝技校的委托诉讼代理人杨瑞、廖维尘，第三人单永春、第三人新世纪教育的委托诉讼代理人周晓庆到庭参加诉讼。第三人君尚教育、刘平经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。第二次庭审，原告的委托诉讼代理人徐二毛，被告新渝技校的委托诉讼代理人周瑶，第三人刘平（同时也是第三人君尚教育的委托诉讼代理人）、第三人单永春、第三人新世纪教育的委托诉讼代理人周晓庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告新渝技校立即支付拖欠的房屋场地租金665000元，并向原告支付违约金877554.2元；2、判令解除原告与被告之间的租赁合同，并由被告向原告返还租赁物；3、判令解除被告与第三人1和第三人1与第三人2分别签订的转租合同，并要求两个第三人返还租赁物。事实与理由：2015年1月1日，原告将其所有的位于重庆市九龙坡区西彭镇长五间的房屋及场地出租给重庆市三峡职业中等专业学校（以下简称三峡中专），双方签订了《租赁合同》，约定租期12年，租赁期内的租金共计540万元，其中，2015年至2017年租金为40万元/年，2018年至2020年租金为43万元/年。租金每半年缴付一次。在合同履行期间，三峡中专仅在2015年6月19日向原告支付了20万元租金，截止2016年6月30日，欠付租金33.33万元。2016年6月14日，三峡中专被九龙坡区民政局依法注销。其后，被告新渝技校承接了三峡中专的部分资产和学生资源，并利用上述租赁资产继续以新渝技校的名义办学，但被告却以各种理由拖延与原告签订书面租赁合同，原、被告之间形成了事实上的租赁合同关系。此后，被告按照原租赁合同的约定，陆续代三峡中专付清了所欠租金33.33万元，并继续向原告缴纳租金。自2016年下半年起，被告开始拖欠租金，原告多次催要，被告均以各种理由拖欠。在被告实际租赁的2016年7月1日至2020年6月30日期间，被告应付租金167.5万元，扣除已付部分，尚欠租金66.5万元。原告认为，被告拖欠租金的行为，已经违反了双方之间的租赁合同，原告有权解除合同，其被告应当支付租金和违约金。被告新渝技校答辩称：1、租赁合同系原告与三峡中专签订，与被告无关。原、被告之间并未签订书面租赁合同，也未形成事实租赁关系；2、三峡中专、刘平才是涉案房屋的实际承租人，应由三峡中专、刘平向原告承担责任。若原告认为三峡中专在注销前尚有租金未付清，则应由三峡中专的举办者新世纪教育承担支付责任；3、被告与刘平之间存在合作关系，被告出办学资质，刘平出场地。被告将学校的牌子交给刘平在使用，不清楚刘平是否挂我学校的招牌在使用涉案房屋。4、刘平与原告商议是要免除2个月租金，加上疫情影响，应当减免1-3个月租金，总计应免除5个月租金。请求驳回原告的诉讼请求。第三人君尚教育无答辩意见。第三人刘平述称：1、三峡中专与原告之间的租赁合同，是三峡中专委托刘平所签订，该合同上的三峡中专印章，是我与新世纪教育的员工彭光友，一起到新世纪教育办公室去盖的。2、新世纪教育本打算将三峡中专转让给刘平，刘平支付了转让费后，新世纪教育却将三峡中专予以注销，导致刘平提起诉讼，要求返还转让费；3、三峡中专注销后，刘平与新渝技校达成合作关系，由刘平出场地、新渝技校出资质，继续在涉案场地招生办学。4、三峡中专与原告的租赁合同，至今尚未解除，房屋租赁费，则一直由刘平、冯智等人代表三峡中专向原告继续缴纳。第三人单永春述称：1、我从君尚教育处租赁了涉案房屋，君尚教育则是从新渝技校处租赁了涉案房屋，均有租赁合同，原告是产权人，对原告要求解除合同、腾退房屋的诉请无异议。2、对新渝技校在涉案房屋场地挂牌办学的事实无异议。第三人新世纪教育述称：1、我公司举办的三峡中专，曾于2002年至2012年期间，租赁涉案房屋场地办学，但在2012年就已经与原告进行了资产移交。2、我公司在2015年度，并未与原告签订租赁合同，也未委托刘平签订租赁合同，该租赁合同上落款的三峡中专印章，与我公司掌管的三峡中专印章，不是同一枚印章，申请对该印章进行鉴定。3、三峡中专于2016年6月注销，印章已于2016年8月交回九龙坡区教委予以销毁，而原告举示的证据中，2017年12月12日由冯智签字的同意书上，竟还盖有三峡中专的印章，足以说明此印章不是我公司的印章。4、我公司与新渝技校、君尚教育、单永春之间无任何关系，刘平曾打算使用三峡中专资质，后我公司将三峡中专予以注销，退还转让费与本案无关联。经审理查明：三峡中专原系本案第三人新世纪教育所举办，办学地址位于重庆市九龙坡区西彭镇长五间小区特3号，该房地产的产权人是原告西南铝。2016年6月14日，三峡中专注销登记。2016年8月24日，九龙坡区教委出具收条，载明“今收到三峡中专公章、财务章，并依法予以销毁”。2015年1月1日，刘平作为三峡中专（乙方）的委托代理人，与原告西南铝（甲方）签订《租赁合同》（合同编号：资产20150101），约定甲方将涉案房地产（即重庆市九龙坡区西彭镇长五间小区特3号，地块面积12491.88平方，地块面积124913平方米）出租给乙方，租期12年，总租金540万元，其中2015年1月1日至2017年12月31日期间，租金40万元/年，2018年1月1日至2020年12月31日期间，租金43万元/年，2021年1月1日至2023年12月31日期间，租金47万元/年。乙方于每年3月1日、10月1日缴纳当年租金的50%，逾期未缴，甲方按每天欠缴租金的2‰收取乙方滞纳金，若乙方欠缴租金超过2个月，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起30日内，甲方有权提前解除本合同。该租赁合同承租人处有“重庆三峡职业中等专业学校”的印章及委托代理人刘平的签名。2015年5月29日，三峡中专与原告签订《供用电合同》，落款为上述三峡中专印章。2016年9月8日，重庆市人力资源和社会保障局为被告新渝技校颁发《民办学校办学许可证》，该证列明新渝技校办学地址为重庆市九龙坡区西彭镇长五间小区特3号。其后至今，新渝技校在该处办学招生，招牌一直悬挂于涉案房屋大门处。2017年10月20日，刘平的妻子冯智代表新渝技校与原告进行商议，并形成会议纪要如下：1、终止原三峡中专租赁合同；2、新渝技校提出承租意向并按照要求提供相关书面材料；3、2016年12月31日前的已收租金133300元，按照原租赁单位开具发票；2017年2月已收10万元保证金、2017年1月1日至2017年12月31日的租金（应收40万元，已交4万元，补交36万元），待保证金手续、租金缴付、租赁合同签订完毕后，一并按新租赁合同单位开具发票；新渝技校补交36万元租金的时间约定为2017年10月31日前补交16万元、2017年12月20日前补交20万元。2018年2月8日，刘平、程家南与原告进行商议，形成会议纪要如下：1、将租赁主体予以变更，备选单位为新渝技校、重庆联合技工学校。要求：承租单位具备合法有效的办学主体资格，法定代表人必须和实际办学人一致。拟于2018年3月底完成租赁合同变更，并签订新租赁合同。2、2017年所欠租金共26万元，计划在2018年2月13日前，由程家南支付6万元、2018年4月20日前支付20万元。2018年6月5日，冯智向原告出具承诺，承诺2018年6月15日前支付场地租金10万元，2018年7月份起，按月不低于4万元支付租金。2018年12月25日，冯智再次出具承诺，载明“2018年租金43万元、2019年租金43万元，于2018年12月付租金5万元、2019年1月付租金10万元，剩余租金71万元，从2018年（此处应为笔误2019年）2月起保底每月支付6万元，2019年底清帐。”实际履行过程中，具体租金支付情况如下：2015年6月29日，冯智向原告转账支付20万元，用作2015年上半年房租。2016年8月31日至2020年4月15日期间，冯智、潘小利、程家南、刘平、刘桦、冯昌全等人，分22笔向原告转账支付1343300元（其中，2018年12月25日以后由冯昌全转账支付41万元）。上述22笔转账的备注中，部分无用途信息，部分注明“场地租金刘平”，部分注明“房租”，部分注明“新渝技校刘平”，部分注明“三峡中专租金”，部分注明“新渝租金”。其中，2017年2月4日，程家南所汇款项注明“房租押金”。2019年10月9日，新渝技校与君尚教育签订《房屋转租书面同意书》，约定新渝技校将重庆市九龙坡区西彭镇长五间（重庆市新渝技工学校综合实验楼二楼、三楼，教学楼三楼办公室5间及教室4间）转租给君尚教育，并约定承租人有权再行转租，无需征得新渝技校同意。同日，君尚教育与第三人单永春签订《房屋（场地）租赁合同》，约定君尚教育将上述房屋场地出租给单永春，租期三年，租金20万元/年。2020年3月15日，新渝技校、新渝君尚拓展训练（重庆）有限公司共同向西彭镇政府提交《疫情防控方案》，对疫情防控工作进行组织、分工和物资保障。2020年4月21日，新渝技校向西彭镇政府提交《关于两名中职一年级学生提前返校的情况汇报》，汇报两名返校学生的行程轨迹。以上事实，有原、被告及第三人提交的房屋产权证书、租赁合同、供用电合同、办学许可证、注销信息、校舍照片、会议纪要、承诺书、银行业务回单、转租合同、教委出具的收条、疫情防控方案、情况汇报以及当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：当事人的合法权益应受法律保护。对本案争议的几个问题，分述如下：1、与原告存在房屋场地租赁关系的主体。第一，虽然原告提交了其与三峡中专在2015年1月1日签订的《租赁合同》，但新世纪教育对该合同并不认可，加之庭审已查明，三峡中专于2016年6月14日注销，其后三峡中专的举办者新世纪教育未承继该租赁合同，履行缴付租金等义务。故此该租赁合同因主体注销而终止，本案租赁关系的主体不能认定为三峡中专。该租赁合同既然不应认定为本案的定案依据，其印章真伪就与本案没有关联，故第三人新世纪教育的印章鉴定申请，本院不予准许。第二，虽然被告新渝技校主张涉案房屋场地系刘平所租赁，其出办学资质，刘平出场地，但该主张无证据证实，本院不予采纳。第三，刘平、冯智、程家南等人在2017年、2018年两次与原告进行商议，内容均是打算以新渝技校为主体，签订租赁合同，而非以刘平个人名义签订租赁合同，此事实足以说明原告与刘平之间不存在房屋租赁的意思表示。第四，从刘平、冯智、冯昌全等人缴纳租金的备注来看，缴款人时而备注“刘平场地租金”，时而备注“新渝技校租金”，甚至在2018年10月还在备注“三峡中专租金”，这些备注信息混乱且相互矛盾，不能对租赁关系的主体起到证明作用。第五，新渝技校的办学许可证载明的地址就是涉案房屋，其将学校招牌一直悬挂在涉案房屋大门，实际使用涉案房屋长达数年，加之其将部分房屋转租给他人，结合其向所在地政府提交疫情防控相关报告，足以充分说明新渝技校是涉案房屋和场地的承租人，其自三峡中专注销时起，就与原告之间存在事实上的不定期的房屋租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。况且新渝技校多次拖欠租金，原告诉请解除与新渝技校的租赁关系，于法有据，本院予以支持。2、关于租金标准。刘平是代表三峡中专签订租赁合同的委托代理人，其对所约定的租金标准显然很清楚。而庭审查明，刘平的妻子冯智作为新渝技校的代理人，多次与原告洽谈租赁事宜，并承诺限期缴付租金。2018年12月25日，冯智再次出具承诺，载明“2018年租金43万元、2019年租金43万元，于2018年12月付租金5万元、2019年1月付租金10万元，剩余租金71万元，从2018年（此处应为笔误2019年）2月起保底每月支付6万元，2019年底清帐。”此承诺上的租金标准与三峡中专租赁合同约定的标准完全一致，该事实说明新渝技校对按照原租赁合同的租金标准履行缴付义务，没有异议。3、关于欠付租金数额。被告新渝技校所提交的银行业务回单，只能证明其缴付部分租金，但对所缴付租金的期限未予以明确。根据冯智2018年12月25日出具的书面承诺，从“2018年租金43万元、2019年租金43万元，于2018年12月付租金5万元、2019年1月付租金10万元，剩余租金71万元，从2018年（此处应为笔误2019年）2月起保底每月支付6万元，2019年底清帐”的表述，可以得出，截止2018年12月25日，新渝技校差欠原告租金为2018年度、2019年度共86万元，加上2020年上半年的租金215000元（43万元÷2），被告应付租金1075000元。该承诺出具后，被告通过冯昌全共付款410000元，故租金欠付数额为665000元（1075000元-410000元）。关于2个月租金的减免，原告已在2016年下半年租金中予以扣减，被告关于还要减免2个月租金的抗辩意见，无事实依据，本院不予采纳。因受新冠病毒疫情影响，被告在人员流动管控期间，不能正常使用租赁物，依照公平原则，本院酌情确定2020年的2月、3月份租金，免缴30%，按照70%缴付。故此，被告欠缴租金为643500元（665000元-43万元÷12个月×2个月×30%）。2017年2月4日，程家南所汇款项“房租押金”10万元，被告作为已付款进行统计，表明其有抵扣租金的意思表示，因原告诉请解除租赁关系，押金本应退还。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消。无论该款是房租还是押金，都可以在本案中予以扣减。扣减该10万元后，新渝技校欠付原告租金543500元。4、原告关于解除新渝技校与君尚教育、君尚教育与单永春之间的转租合同，因原告不是上述两份合同的当事人，并不享有对上述合同的解除权，本院对该请求不予支持。但是，原告作为产权人，解除不定期租赁关系后，其对涉案房屋享有完整的占有、使用、收益、处分的权利，第三人单永春对部分房屋的占有属无权占有，应当向享有物权的原告腾退房屋。庭审中，第三人单永春对原告诉请其腾退房屋亦无异议。故此，原告关于要求单永春腾退房屋的请求，依法应予支持。未至于两份转租合同是解除还是变更，应由该合同的双方协商解决，本案不应处理。君尚教育未占用涉案房屋，其不负有腾退房屋的义务。5、关于违约金。因原告与被告新渝技校之间并未签订租赁合同，未对逾期缴纳租金的违约责任进行约定，亦无证据证明原三峡中专所签订的租赁合同之权利义务，均已转移给新渝技校。故此，原告诉请违约金无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告重庆市新渝技工学校于本判决生效后三日内支付原告西南铝业（集团）有限责任公司截止2020年6月30日的租金543500元；二、解除原告西南铝业（集团）有限责任公司与被告重庆市新渝技工学校之间的不定期房屋租赁合同关系，被告重庆市新渝技工学校于本判决生效后三日内将坐落于重庆市九龙坡区西彭镇长五间小区特3号的房屋及场地，返还给原告西南铝业（集团）有限责任公司；三、第三人单永春于本判决生效后三日内将坐落于“重庆市九龙坡区西彭镇长五间（重庆市新渝技工学校综合实验楼二楼、三楼，教学楼三楼办公室5间及教室4间）”的房屋及场地，返还给原告西南铝业（集团）有限责任公司；四、驳回原告西南铝业（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8968元、财产保全费5000元，共计13968元，由被告重庆市新渝技工学校负担10000元，由原告西南铝业（集团）有限责任公司负担3968元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 唐小龙二〇二〇年七月七日法官助理 代 双书 记 员 陈 科