中华人民共和国广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初19653号原告：陈广池，男，1939年3月22日出生，香港居民，现住香港马鞍山，原告：陈广佳，男，1950年10月4日出生，香港居民，现住香港马鞍山，两原告的共同委托诉讼代理人：樊玉霞，广东易恒律师事务所律师。被告：广东省农业生产资料总公司，住所地广州市越秀区东风东路****，统一社会信用代码：91440000190321031H。法定代表人：罗伟江，董事长。委托诉讼代理人：杨瑞华、孙亚博，均为广东法制盛邦律师事务所律师。原告陈广池、陈广佳诉被告广东省农业生产资料总公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年12月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人樊玉霞，被告的委托诉讼代理人杨瑞华、孙亚博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告向两原告支付货币补偿款，具体以评估价为准（暂按60000元/平方米×322.4182平方米计算，暂计为19345092元）；2、被告向两原告支付每月房屋租金收益2127.5元及逾期交付补偿房屋的日违约金322.42元（均自2016年1月1日起至被告向两原告实际足额支付货币补偿之日止，暂计为424803.6元）；3、本案诉讼费由被告承担；4、解除两原告与被告签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》。事实和理由：陈沃波是位于广州洪德路鳌洲外街30号房产（以下简称涉案房屋）的产权人，已于1961年7月21日在香港死亡。广州市南方公证处出具的《公证书》证明涉案房屋由两原告继承。1993年9月30日，涉案房屋在广州市海珠区房地产管理局（以下简称房管海珠分局）经租期间，已由房管海珠分局与被告签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定房管海珠分局同意被告拆除涉案房屋，建筑面积为322.4182平方米，被告将坐落滨江西路鳌洲外街综合楼东南西向3-7层、同等面积的房产作为补偿；被告移交给房管海珠分局的补偿房屋，定于1997年9月30日移交完毕，逾期移交的，被告应向房管海珠分局偿付逾期违约金每平方米每天壹元计算；被告同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给房管海珠分局接管之日止，按原被拆迁房屋的原租金额，按月缴纳租金，金额为2127.5元；等。被告已拆除涉案房屋。2010年7月15日，广州市国土资源和房屋管理局越秀分局以越秀撤字1395号《通知单》对涉案房屋全间撤管，发还面积为322.4182平方米。2013年5月14日广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第697号民事判决书，判决确认被告与房管海珠分局于1993年9月30日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中甲方即房管海珠分局的权益自2010年8月1日起归两原告所有。被告自2016年1月1日起未向两原告支付房屋租金收益、逾期交付补偿房屋的违约金。涉案《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定被告应在1997年9月30日将回迁安置房移交给两原告，且被告承诺的安置地点至今未有合法规划报建手续、未能确定动工日期，被告已严重违约，致使两原告的合同目的无法实现，两原告有权解除上述协议，并要求被告赔偿损失。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、《征地拆迁直管房屋补偿协议书》合法有效，原告无权单方面变更合同条款，被告积极履行《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，至今已为该征地拆迁付出巨大代价。关于涉案房屋拆迁补偿问题，被告与广州市海珠区房地产管理局（下称“海珠区房管局”）经友好协商，于1993年9月30日签署了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，并于1994年1月11日经广州市房地产管理局批准并备案。《征地拆迁直管房屋补偿协议书》生效后，被告一直支付租金和逾期交付回迁房屋的违约金，金额巨大，但被告至今未取得任何收益，并就此付出了巨大的、沉重的代价。二、原告要求支付的货币补偿款没有事实和法律依据。首先，《征地拆迁直管房屋补偿协议书》系被告与海珠区房管局真实的意思表示，系合法有效的，根据《征地拆迁直管房屋补偿协议书》第一条和附表②《补偿给回房管局部门房屋情况表》约定，被告补偿给海珠区房管局的房屋为在涉案拆迁地块上建设的滨江西路鳌洲外街综合楼东西南向3-7层，建筑面积为322.4182平方米的房屋，货币补偿并非《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中约定的补偿方式。原告作为《征地拆迁直管房屋补偿协议书》项下海珠区房管局的权利义务承接主体，其基于该协议书要求被告支付货币补偿款没有事实和法律依据，依法不应被支持。其次，根据（2013）穗海法民三初字第2073号及（2014）穗海法民三初字第799号《民事判决书》中原告的诉称以及广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局《通知单（给予发还）》（越秀撤字1395号）显示，涉案房屋用途为非住宅，房屋结构层数：双木1-1/2层，原告要求按照每平方米六万计算货币补偿款与涉案房屋同地段非住宅类房屋的实际价格不相符，也没有事实和法律依据。三、由于政府方面原因导致涉案项目暂未能建好。1、被告经批准征用涉案土地。为建立临江饭店配套工程，1992年9月28日广州市房屋管理局向被告颁发（92）房拆字第××号《广州市城市房屋拆迁许可证》，后再次发出（93）拆再字第033号《广州市房地产管理局通告》，将涉案地块拆迁期限延长至1993年12月31日。关于涉案地块拆迁问题，被告已依法取得用地规划、征用、拆迁等合法手续，并就涉案房屋拆迁补偿问题，经与海珠区房管局友好协商，于1993年9月30日签署了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，并于1994年1月11日在广州市房地产管理局备案，该协议合法有效。原告作为《征地拆迁直管房屋补偿协议书》项下海珠区房管局的权利义务承接主体，应按照协议履行。2、被告已依法申报并取得《固定资产投资项目投资许可证》。1996年10月9日，被告依法取得广东省计划委员会发出的《固定资产投资项目投资许可证》，计划总投资为385万元，建筑面积为6500平方米。3、被告积极办理规划报建手续。经市规划局批准征用涉案项目土地后，被告积极履行和完善有关规划报建手续，包括但不限于：1993年4月22日被告申请在涉案地块增加部分住宅楼；根据市规划局的设计要点要求、结合实际情况进行设计后，被告及时将设计方案报送市规划局审核，1996年10月16日，市规划局发出穗规建发字（1996）第550号《关于送审建筑设计方案的复文》，同意被告送审的在涉案地块拟建二十五层（部分十层）办公、住宅楼工程的建筑设计方案。1997年1月6日，被告依法向市规划局申请对涉案工程深基坑先行施工。市规划局于1997年1月20日作出穗规建发字（1997）第40号《复函》，同意仅就土方开挖工程施工，后广州市海珠区建设局颁发了穗建（海）证字（97）第355号《施工许可证》。1997年10月18日，被告将初步设计成果及需要调整的设计事项向市规划局进行汇报；等等。四、涉案地块的实际拆迁人不是被告，依法不应该承担相关责任。1、为开发涉案地块，被告与广东广源工程公司（下称“广源公司”）于1996年6月17日签署了《合作兴建楼宇合同》，约定由广源公司负责拆迁、回迁安置等工作。1998年7月31日被告退出合作建楼项目，并与广源公司签署了《关于退出合作兴建楼宇的合同》，约定涉案地块由广源公司负责拆迁，且广源公司在多份文件中均表示拆迁安置补偿的一切事宜由其负责。因此，有关拆迁补偿问题，应由广源公司负责。2、《房地产登记簿查册表》及穗房拆字[2008]4号拆迁公告显示及广州市海珠区人民法院《民事判决书》[（2017）粤0105民初493号]审理查明：涉案房屋的实际拆迁人为广州市土地开发中心，因此，广州市土地开发中心应对本案拆迁安置补偿承担责任。五、涉案地块在规划报建过程中，由于政府方面原因，导致项目停滞，希望被告与原告共同努力，争取政府支持，尽快解决这一历史遗留问题。1、市规划局不断变更规划设计要求，具体体现在：1993年4月30日，其批示同意涉案地块建筑物为十八层[详见穗城规配发字（1993）第76号《广州市城市规划局设计要点》]；1996年10月16日，市规划局审核批复同意被告提交的在涉案地块建二十五层（部分十层）的设计方案[详见穗规建发字（1996）第550号《关于送审建筑设计方案的复文》]；后又要求将17层调整为11层，与原批复不一致，但市规划局未能给予合理解释或调整方案。2、市规划局批复的建筑面积前后矛盾。具体体现在：1997年12月29日，市规划局作出的穗规建字[1997]846号《建设工程报建审核书》要求临江酒店配套工程地上25层总建筑面积仅为2780平方米，这与原批复的报建图纸的地面上部建筑面积（约7850平方米）严重不符，与广东省计划经济委员会要求的建筑面积6500平方米也相差甚远。为此，被告特别向市规划局提出书面《报告》，请求复核。3、广州市海珠区建设局已核发的《施工许可证》要求的建筑层数15层，这与市规划局不断变动的设计要求不符。4、广州市“一河两岸”政策限制等政府不可抗力原因，也是导致涉案项目暂未建成的主要原因之一。六、原告主张被告支付租金（2016年1月1日-2016年10月1日）的诉讼请求已过诉讼时效，法院应依法驳回其诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，“下列的诉讼时效期间为一年：…（三）延付或者拒付租金的…”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条,“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，原告请求被告支付每月房屋租金收益（2016年1月1日-2016年10月1日）的诉讼请求，在原告提起本案之诉已经超过法定的诉讼时效期间，且期间并无诉讼时效中止或中断的相关证据，故原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告陈广池、陈广佳就洪德路鳌洲外街30号房屋的权益问题，以本案被告广东省农业生产资料总公司（以下简称农资公司）、广州市土地开发中心（以下简称土地开发中心）为被告，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局（以下简称房管区分局）为第三人，于2012年8月10日向本院提起诉讼，要求判令：1、农资公司与房管区分局于1993年9月30日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中甲方即房管区分局的权益归陈广池、陈广佳所有；2、农资公司按（2001）海房初字第××号民事判决书确定的租金标准向陈广池、陈广佳支付自2010年8月1日起的租金；3、土地开发中心对上述第2项诉讼请求的义务承担连带责任；等。本院于2012年11月26日对该案作出（2012）穗海法民三初字第1694号民事判决书，判决驳回陈广池、陈广佳的诉讼请求。陈广池、陈广佳不服，向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提起上诉。广州中院对此作出（2013）穗中法民五终字第697号民事判决书，判决如下：一、撤销中华人民共和国广东省广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第1694号民事判决；二、确认农资公司与房管区分局于1993年9月30日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中甲方即房管区分局的权益自2010年8月1日起归陈广池、陈广佳所有；三、驳回陈广池、陈广佳其他诉讼请求。该判决书于2013年5月15日发生法律效力。该判决书查明以下事实：据房产登记号为南字××号的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2011年3月11日）记载，南区洪德路鳌洲外街30号房屋产别经租，产权人陈沃波，占有部分全部，附注：此地于1960年12月08日滨江路征用；2008年2月1日以拆许字[2008]第4号批准广州市土地开发中心拆迁该房屋，拆迁期限由2008年2月1日至2010年1月31日；该业已撤管越秀撤字1395号2010年7月1日（落实政策发还，撤洪德路鳌洲外街30号全间非住宅322.4182平方米）；1994年07月市房管局申请转移统字66183号存案，撤销登记；此地于1993年9月30日广东省农业生产资料总公司征用，交换产权，协议书存案。2001年6月29日，本院作出（2001）海房初字第××号民事判决书，查明农资公司经规划部门以（92）城地批字第715号文核准，征用本市滨江西路鳌洲外街26号-34号地段作扩建楼房之用。座落本市滨江西路鳌洲外街30号房屋属房管区分局管辖的经租房。1993年9月30日，房管区分局与农资公司签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，其中约定房管区分局将海珠××路××号房屋（建筑面积322.4182平方米）交农资公司拆除，农资公司在1997年9月30日补偿回同等面积的房屋给房管区分局，拆除房屋的原居住户搬迁安置工作由农资公司妥善解决；农资公司从原住户迁出被拆除房屋之月起至补偿房屋给房管区分局接管之日止，按原租金额每月2127.53元补偿给房管区分局；等。该征拆协议事后经广州市房管部门作了备案登记。1996年6月17日，农资公司与广东广源工程公司（以下简称广源公司）签订《合作兴建楼宇合同》，约定：由农资公司提供合作建房的合理用地，并以每平方米建筑面积提供2120元作为建房投资要回2000平方米建筑的使用权和产权，广源公司负责本地段内的一切搬迁补偿、土建施工等工作，该协议签订后，该地块的有关拆迁安置补偿事项，均由广源公司负责处理。1998年7月31日，农资公司与广源公司签订《关于退出合作兴建楼宇的合同》，约定：农资公司退出本项目的合作，广源公司补偿499.6万元给农资公司；在此之前农资公司本项目对外签署的所有协议、合同书等均交由广源公司负责履行，农资公司协助广源公司办理有关项目申报、规划报建、用地结案等手续，直至该用地或房屋办理到广源公司名下为止；如经双方努力，最迟到2000年底仍不能取得政府部门认可该用地及房产成为广源公司名义所有时，农资公司应开具对新建大楼全部的所有权和处理、使用权的证明书给广源公司执管。广东省广州市南方公证处于2010年4月21日作出的（2010）南公证内字第09753号《公证书》载明：申请人陈广池、陈广佳因继承被继承人陈沃波、蔡丽嫦的遗产，于2010年3月9日向我处申请办理继承权公证；现查明如下事实：一、被继承人陈沃波、蔡丽嫦分别于一九六一年七月二十一日、二00四年一月二十八日在香港死亡；二、被继承人陈沃波、蔡丽嫦死亡时遗留有坐落在广州市洪德路鳌洲外街30号房屋，该房屋是被继承人陈沃波、蔡丽嫦的夫妻共有财产，依法各占二分之一份额；三、截止至本公证书出具之日，未发现被继承人陈沃波、蔡丽嫦生前立有遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议；四、被继承人陈沃波、蔡丽嫦是夫妻，陈沃波、蔡丽嫦共生育子女两人：陈广池、陈广佳，无收养子女；陈沃波、蔡丽嫦的父母均先于其死亡；五、现陈广池、陈广佳表示要求继承被继承人陈沃波、蔡丽嫦的上述遗产，根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人陈沃波、蔡丽嫦的遗产应由其子女、父母共同继承；因被继承人陈沃波、蔡丽嫦的父母均先于其死亡，因此，被继承人陈沃波、蔡丽嫦的遗产由陈广池、陈广佳两人共同继承；继承后，陈广池、陈广佳共同占有上述房屋。广州中院由此认定：现广州市国土资源和房屋管理局《房地产登记簿查册表》显示原南区洪德路鳌洲外街30号产权人为陈沃波，依《物权法》规定，陈沃波享有原南区洪德路鳌洲外街30号房屋的物权。1961年7月21日，陈沃波在香港死亡。广东省广州市南方公证处于2010年4月21日作出的(2010)南公证内字第09753号《公证书》则证明了陈沃波所遗留的原南区洪德路鳌洲外街30号房屋由陈广池、陈广佳两人共同继承。根据《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定：“因继承或者受遗赠取得的物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”故上诉人陈广池、陈广佳于2010年4月21日因继承陈沃波遗产而取得原南区洪德路鳌洲外街30号房屋的物权。2010年8月1日，广州市国土资源和房屋管理局越秀分局以越秀撤字1395号《通知单》对案涉房屋全间撤管，发还面积322.4182平方米，故上诉人陈广池、陈广佳自撤管日起对原南区洪德路鳌洲外街30号房屋享有占有、使用、出租等合法权利。1993年9月30日，原南区洪德路鳌洲外街30号房屋在房管区分局经租期间，已由该局与农资公司签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，并已拆除房屋实物。农资公司与房管区分局于1993年9月30日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中甲方即房管区分局的权益系属于对原南区洪德路鳌洲外街30号房屋所享有的权益（该权益包括房屋被拆除后的租金补偿款及房屋补偿面积等）。依涉及上述协议书的征拆案尚未结案的事实，如上所述，陈广池、陈广佳自广州国土资源和房屋管理局越秀分局撤管日起享有对原南区洪德路鳌洲外街30号房屋合法权利，故自撤管日起基于上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》所享有的甲方即房管区分局的权益作为行使物权权利的延续应归上诉人陈广池、陈广佳所有。两原告于2013年7月24日向本院提起诉讼，要求判令：1、被告向两原告支付自2010年8月1日至2013年7月31日的房屋收益76590元（每月2127.5元×36个月）以及逾期回迁违约金353047.85元(2010年8月1日至2013年7月31日，322.418平方米×每天l元×365天×3年)；2、责令被告在三个月内安置两原告回迁；等。本院在该案中另查明：诉讼中，原、被告确认原洪德路鳌洲外街30号房屋所在项目至今尚未开发。另查，《征地拆迁直管房屋补偿协议书》还约定：如被告不按规定日期移交房屋给房管区分局，被告应向房管区分局偿付逾期违约金每平方米每天1元计算；第七条订明，以上房屋如日后落实政策发还产权人须退回使用权时，不须由被告负责腾退使用权。本院于2013年11月6日对该案作出（2013）穗海法民三初字第2073号民事判决书，判决如下：一、被告在该判决生效之日起10日内支付自2010年8月1日至2013年7月31日的房屋租金收益（每月按2127.5元计）及逾期交付补偿房屋的违约金（每日按322.418㎡×1元/㎡元计）给两原告；二、驳回两原告的其他诉讼请求。该判决书已生效。两原告于2014年6月6日向本院提起诉讼，要求判令：1、被告自2013年8月1日至2014年5月31日向两原告支付房屋租金收益116070.5元（按广州市房屋租金参考标准每月每平方米36元×322.418平方米=11592元）；2、被告向两原告支付自2013年8月1日至2014年5月31日因逾期移交房屋的违约金97692.65元（每日按322.418平方米×1元/平方米计算）；3、被告向两原告支付自2010年8月18日至2013年7月31日因不能依约按月缴纳租金收益的违约金21563.28元（每日以应付月租金收益2127.5元的万分之五标准计算）；4、被告向两原告支付自2013年8月1日至2014年5月31日因不能依约按月缴纳租金收益的违约金9680.28元（每日以应付月租金收益11592元的万分之五标准计算）；5、本案的受理费由被告承担。被告在该案中没有到庭参加诉讼，也未答辩和举证。在该案诉讼中，两原告表示原洪德路鳌洲外街30号房屋所在地块至今尚未开发，故被告至今未安置其回迁。本院于2014年11月7日对该案作出（2014）穗海法民三初字第799号民事判决书，判决如下：一、被告广东省农业生产资料总公司在本判决生效之日起10日内支付自2013年8月1日至2014年5月31日的房屋租金收益（每月按2127.5元计）及逾期交付补偿房屋的违约金（每日按322.418㎡×1元/㎡元计）给原告陈广池、陈广佳；二、驳回原告的其他诉讼请求。判后，两原告不服，向广州中院提起上诉。广州中院于2015年10月19日作出（2015）穗中法民五终字第2768号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书于2015年10月21日发生法律效力。两原告于2015年5月11日向广州市国土资源和房屋管理局（以下简称为市房管局）递交《请求书》，反映两原告为广州市海珠区洪德路鳌洲外街**房屋的业权人，1993年由省农资公司征用并拆除上述房屋后一直未给予开发建设等，请求政府职能部门应该依法和及时收回该土地；并且在收回土地过程中，责令省农资公司为原告在原址上复建原房屋。市房管局收到上述请求书后于2015年8月5日以其下属海珠区分局名义作出穗国房海告字[2015]46号《信访事项告知书》，告知原告代理人，鉴于上述房屋已于2010年8月落实政策发还给业主，建议与征用单位协商或通过法律途径解决上述房屋补偿安置问题。两原告遂以市房管局为被告向广州市越秀区人民法院（以下简称为越秀法院）提起诉讼，要求市房管局对广州市海珠区洪德路鳌洲外街30号地段土地使用人违法用地作出处理。越秀法院于2016年4月28日对该案作出（2015）穗越法行初字第464号行政判决书，判决市房管局于该判决发生法律效力之日起十日内对陈广池、陈广佳2015年5月11日递交的《请求书》作出处理。判后，市房管局不服，向广州铁路运输中级法院提起上诉。广州铁路运输中级法院于2016年10月11日作出（2016）粤71行终665号行政判决书，判决：撤销越秀法院（2015）穗越法行初字第464号行政判决，驳回陈广池、陈广佳的诉讼请求。两原告于2015年12月18日向本院提起诉讼，要求判令：1、被告支付自2014年6月1日至2015年12月31日的房屋租金收益（每月按2127.5元计）及逾期交付补偿房屋的违约金（每月按322.418平方米×1元/平方米）给原告；2、被告承担诉讼费。本院于2016年9月20日作出（2015）穗海法民三初字第2153号民事判决书，判决：被告在该判决生效之日起10日内支付自2014年6月1日至2015年12月31日的房屋租金收益（每月按2127.5元计）及逾期交付补偿房屋的违约金（每日按322.418㎡×1元/㎡元计）给两原告。该判决书于2016年10月21日发生法律效力。两原告于2017年1月17日以本案被告广东省农业生产资料总公司（以下简称农资公司）、广州市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）、广州市海珠区住房和建设水务局（以下简称区住建局）为被告向本院提起诉讼，认为农资公司未取得涉案土地使用权即进行拆迁属于违法，故要求判令：1、农资公司、市住建委、区住建局立即恢复原告洪德路鳌洲外街30号房屋的原状；2、农资公司、市住建委、区住建局承担受理费。本院在该案诉讼中另查明：市住建委提交了（92）房拆字第××号《广州市城市房屋拆迁许可证》，其中拆迁范围为海珠区滨江西路鳌洲外街26-30号地段，拆迁单位为省农资公司，拆迁期限为从1992年9月30日起至1993年3月30日止等。省农资公司提交了广州市房地产管理局通告[（93）拆再字第033号]，载明：因建设需要，我局于1992年9月28日发出（92）房拆字第告156号《公告》，同意由省农资公司对广州市滨江西路鳌洲外街26号、28号、30号、32号、34号地段依法进行征、拆，并规定上述地段的房屋业主或其委托的代理人应从通告之日起一个月内（港澳同胞三个月内、海外华侨六个月内）携带房屋所有权证（或其它有效证件）前来我局办理房屋拆迁手续，惟至今尚有少数业主仍未按规定前来办理；为此，现再通告如下：滨江西路鳌洲外街26号、28号、30号、32号、34号地段的房屋所有权人限于一九九三年十二月三十一日前应携带房屋所有权证（或其它有限证件）前来我局办理房屋拆迁手续；如逾期不办的，我局将依法予以代管。各方当事人对上述证据的真实性均无异议。本院于2017年12月12日作出（2017）粤0105民初493号民事判决书，判决：驳回两原告的全部诉讼请求。判后，两原告不服，向广州中院提起上诉。广州中院在二审中另查明：陈广池、陈广佳述称其继受了涉案《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的权益后，也想按照该协议来履行，但是直至现在尚不能回迁。陈广池、陈广佳认为不能回迁，且了解到当时的拆迁行为不合法，故提起本案诉讼。省农资公司述称涉案地块现在还没有开始兴建房屋，因为各政府部门批复的规划层数不一样，其司一直在申请协调一致，但一直得不到答复，由于涉案地块是其司和广源公司合作开发，资料大部分由广源公司掌握，所以其司也不清楚涉案地块最早规划情况和协商这么久都没有结果的原因。各方均确认被拆迁地块上的房屋均已经全部拆迁完毕。广州中院认为，省农资公司经原广州市房地产管理局核发《房屋拆迁许可证》，对含案涉房屋在内的海珠区滨江西路鳌洲外街26-30号地块进行拆迁，省农资公司对该地块进行拆迁是政府批准许可的，且上述地块上的所有房屋（包含涉案房屋）均已被实际拆除完毕。陈广池、陈广佳亦通过诉讼方式承接了涉案《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中被拆迁人的权利义务，收取了房屋收益和逾期回迁违约金，可见涉案《征地拆迁直管房屋补偿协议书》已经开始履行，只是因为省农资公司一直未对被拆迁地块进行兴建，导致至今都无法安排陈广池、陈广佳回迁，故陈广池、陈广佳提起本案诉讼。因省农资公司是对海珠区滨江西路鳌洲外街26-30号地块进行拆迁，故上述地块是作为一个整体被拆迁使用，陈广池、陈广佳仅主张对原海珠××路××号地块上的被拆迁房屋进行原址复建，有违被拆迁地块的整体规划设计使用，该院不予支持。陈广池、陈广佳以省农资公司未取得海珠区滨江西路鳌洲外街26-30号地块的土地使用权以及涉案《征地拆迁直管房屋补偿协议书》签订时间在《房屋拆迁许可证》核发的拆迁期限之外为由，主张涉案房屋拆迁不合法，理据不足，该院不予支持。需要说明的是，涉案房屋从1993年被拆除至今，长达20多年都未能安置被拆迁人陈广池、陈广佳回迁，显然有违公平合理原则，故陈广池、陈广佳虽不能主张原址复建，但亦有权另循途径救济。广州中院遂于2018年6月5日作出（2018）粤01民终8494号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。两原告于2017年4月27日向本院提起诉讼，要求判令：1、被告支付自2016年1月1日至2017年4月30日的房屋租金收益（每月按2127.5元计）及逾期交付补偿房屋的违约金（每月按322.418平方米×1元/平方米计）给原告；2、被告承担诉讼费。本院以（2017）粤0105民初3429号立案。后两原告于2017年7月19日向本院申请撤诉。本院于2017年7月26日口头裁定准予两原告撤诉。两原告在广州中院作出（2018）粤01民终8494号民事判决后，以申请人名义就其与被申请人农资公司就广州市海珠区洪德路鳌洲外街30号房屋的拆迁补偿安置问题向广州市住房和城乡建设委员会（以下简称为市住建委）申请行政裁决。市住建委于2018年8月13日作出穗房拆裁字[2018]第5号《不予受理决定书》，决定对申请人的裁决申请不予受理。两原告不服该《不予受理决定书》，向广州市人民政府申请行政复议。广州市人民政府于2018年11月11日作出穗府行复[2018]2313号《行政复议决定书》，决定维持被申请人市住建委于2018年8月13日作出的穗房拆裁字[2018]第5号《广州市住房和城乡建设委员会不予受理决定书》。两原告遂于2018年12月26日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认（2013）穗海法民三初字第2073号民事判决书、（2014）穗海法民三初字第799号民事判决书、（2015）穗海法民三初字第2153号民事判决书已执行完毕。被告表示目前回迁楼尚未建设，也无法确定何时可以动工建设。本案另查：房管区分局（甲方）与被告（乙方）于1993年9月30日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》还约定：甲方同意下列座落在海珠××路××号房屋，共壹幢，建筑面积322.4182平方米（详见附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》）交由乙方拆除；乙方同意将下列座落在（详见附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》）、建筑面积322.4182平方米的房屋，移交归甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿；乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1997年9月30日移交完毕；移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管表》并附交房屋的报建审批材料，包括建筑四至图，建筑平面，立面，剖面图，结构施工图，上下水管线埋设图和规划部门审定的建筑竣工验收证书等；附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》载明：房屋座落地址为滨江西路鳌洲外街30号房屋产别为经，结构为砖木，建筑面积为322.4182平方米，房屋产值为24943.85元，月租金为2127.5元；附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》载明：房屋座落地址为滨江西路鳌洲外街综合楼，楼层部位及单元数量为东、南、西向3-7层，建筑面积为322.4182平方米，结构为框架，楼层高度为3米，楼地面为水泥地面，内墙面为灰沙批荡，外墙面为水磨石米，门窗为钢窗木门，厨房墙面为灰沙批荡、地面、地面为马赛克墙面为灰沙批荡、地面、地面为马赛克、电、蹲厕；等。关于原址房屋的使用性质问题。两原告认为是住宅性质，被告认为是非住宅性质。鉴此，本院就原址房屋的性质问题向广州市规划和自然资源局发出《协助调查函》。该局向本院复函称该房屋登记的产权人为陈沃波，使用性质为住宅。根据广州市房地产档案馆于2019年4月2日向本院出具的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：南字2931号）记载：南区洪德路鳌洲外街30号房屋的产权人为陈沃波，占有部分为全部（所有权人）；产权人为陈绍波，占有部分为代理人；建筑面积为322.4182平方米；结构为双隅（双木）；层数为1-1/2；建筑时间为战前；使用性质为住宅；登记附注：﹡该业已撤管越秀撤字1395号2010年7月1日（落实政策发还，撤洪德路鳌洲外街30号全间非住宅322.4182平方米）；﹡2008年2月1日以拆许字[2008]第4号批准广州市土地开发中心拆迁该房屋，拆迁期限由2008年2月1日至2010年1月31日；﹡国家经租；﹡1994年7月市房管局申请转移统字66183号存案，撤销登记，已归档；﹡此地于1993年9月30日广东省农业生产资料总公司征用，经办人李祥，文锋交还产权，协议书存案；等。两原告表示：对上述复函和查册表的真实性、合法性、关联性均无异议，原址房屋的使用性质确为住宅性质。被告表示：对上述复函中盖章的真实性无异议，但对复函的内容有异议，该内容与查册表显示的登记附注备注的“全间非住宅”是不一致的，其公司认为原址房屋就是非住宅性质；对查册表的真实性无异议，该表中显示房屋产权人为“陈绍波”，不清楚是什么回事；另外，当时原址房屋由房管区分局出租给铝制品厂，也是作为非住宅使用的。被告为证明其抗辩主张，还提交了以下证据：一、广州市城市规划局核发的（91）穗城规地1453号《建设用地规划许可证》，其中载明：用地单位为被告；用地项目名称为临江饭店工程配套；用地位置为河南滨江路26、28、32号；用地面积为746平方米；等。二、广州市城市规划局向被告核发的（92）城地批字第715号《国家建设征用土地通知书》，其中载明：同意被告征用滨江西路26、28、32号地段土地，核准面积共746平方米，如附图红线范围，兴建临江饭店工程、配套工程，请即到广州市房管局及海珠区规划土地管理处办理征地手续，领取土地使用证后，方得使用土地；根据（91）穗城规地1453号《建设用地许可证》划拨土地；等。三、广州市城市规划局向被告发出的穗城规南片发字（1993）第76号《广州市城市规划局设计要点》，其中载明：申请单位为被告；建设位置为滨江路临江酒店西面；工程项目为酒店配套工程；批准层数为十八层（部分九层）；1、按规划要求，建筑物为十八层；2、有关建筑红线、道路红线等控制范围如附图红色线所示；该地段建筑密度应不大于35%，容积率不大于8；建筑物之间：东与原有酒店相连；距用地红线：西距用地不少于6.5M和6M；距规划路（街）边线：北距规划路边线不少于3M；距规划路（街）中线：南距规划路中线不少于0.35H；应平行南面规划路布置；3、必须按有关规定配置相应的自行车、汽车停放场（库）；配备加压水池、水泵房或配变电房，应设置在建筑物内部；本建设项目内不得安排商品住宅，只可安排少量的回迁住宅项目放在九层部分；该地段停车库较少，应设两层地下停车库；因建筑密度太大，首层应全部架空作为对外开放的休闲场地；并搞好绿化；4、应先做建筑设计方案送审；5、有关要求：⑴因新建工程与东面十八层酒店相连，请先征求原共建单位广州市医药公司的意见；⑵应抓紧办好市国土局核发的《建设用地批准书》并随报建时一并附送；等。四、广州市城市规划局向被告发出的穗规建发字（1996）第550号《关于送审建筑设计方案的复文》，主要内容：你单位在滨江路临江酒店以西地段拟建二十五层（部分十层）办公、住宅楼工程送审的建筑设计方案悉；经研究，基本同意送审的建筑设计方案，但仍应作拒不修改（修改意见及有关要求如后）；其他有关要求仍按我局穗城规南片发字（1993）第76号文办理；修改意见：……⑶办公电梯与住宅电梯应分开使用；……等。五、被告向广州市规划局提交的粤农资基（97）002号《关于广东临江酒店配套工程深基坑先行施工的请示》。六、广州市城市规划局向被告发出的穗规建发字（1997）第40号《复函》，主要内容：经研究，鉴于实际情况，同意该工程按经我局核定的建筑位置和建筑设计方案图纸控制范围进行土方开挖工程施工；……等。七、广州市城市规划局向被告发出的穗规建字[1997]第846号《建设工程报建审核书》，其中载明：建设单位为被告；建设地点为滨江西路地段；建设项目名称为临江酒店配套工程；幢数为1；层数为地上25，地下，地下2不按已经我局审定的建筑设计方案及要求进行设计，故本工程暂不同意报建，应按下列修改意见设计后重新办理报建：1、南面十七层部分应调整为11层，首层可与东面原建筑相连；2、住宅部分仍应按原送审方案审定的要求在南面经调整的**（部分十层）设置；垂直交通（电梯）仍应与办公部分分开设置使用；……等。两原告质证表示：对证据一至七的真实性、合法性无异议，对证据一的关联性有异议，该证据中记载的用地位置为河南滨江路26、28、32号，不包括30号的被拆迁房屋，与原告无关；对证据二至七的关联性有异议，被告未成功办理规划报建手续与原告无关，且这些证据证明被告自1998年后未有任何行动推进回迁房的建设，回迁安置事实上是不可能的。在本案审理期间，两原告向本院提交《评估申请书》，请求本院委托评估机构对被告应回迁安置给两原告的位于广州市洪德路鳌洲外街30号地段322.4182平方米房屋的市场价格进行评估（评估时点为两原告起诉之日即2018年12月26日）。后因原、被告对需评估市场价格房屋的建筑时间及是否为电梯楼产生分歧，原告主张按建成时间为2018年12月26日、楼宇设施为电梯进行评估，被告则认为应按建成时间为1997年9月30日、楼宇设施为楼梯进行评估。鉴此，本院依法委托广州合富房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称评估公司），对位于广州市滨江西路鳌洲外街综合楼东、南、西向3-7层房屋（用途为住宅，建筑面积为322.4182平方米），建成时间分别为1997年9月30日(电梯和楼梯)及建成时间在2018年12月26日(电梯和楼梯)、价值时点为2018年12月26日的市场价值进行评估。评估公司向本院出具了《房地产估价报告》，其中载明：价值时点为2018年12月26日、估价对象广州市滨江西路鳌洲外街综合楼东、南、西向3-7层（现址为广州市海珠区滨江西路128号西侧停车场）、房屋用途为住宅的评估结果为：1、建成时间为1997年9月30日、楼宇设施为楼梯、评估单价为26900元/平方米、评估总价为867.3万元；2、建成时间为1997年9月30日、楼宇设施为电梯、评估单价为31500元/平方米、评估总价为1015.62万元；3、建成时间为2018年12月26日、楼宇设施为楼梯、评估单价为41200元/平方米、评估总价为1328.36万元；4、建成时间为2018年12月26日、楼宇设施为电梯、评估单价为48600元/平方米、评估总价为1566.95万元；等。本院在2020年5月21日对本案进行第三次庭审时，双方当事人对上述《房地产估价报告》发表质证意见。两原告表示：对《房地产估价报告》的真实性、合法性、关联性均予以确认，虽然其认为评估价格偏低，但其也认可这份报告；其认为应该按评估报告中关于建成时间为2018年12月26日、楼宇设施为电梯的评估总价1566.95万元作为基准，因为被拆迁房屋的产权人是香港人，按照广东省拆迁城镇华侨房屋的规定，本案的补偿金额应在评估价格的基础上增加25%来确定补偿金额，即按19586875元来计算房屋补偿金额。被告表示：其司对评估公司之前出具的评估报告初稿发表了几次意见，但评估公司仅对法律适用问题进行调整，没有采纳其司发表的其他意见，故对《房地产估价报告》的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，具体意见是：其司认为原址房屋原来是砖木结构，本来房屋就不值钱，多份已生效的判决已经证实原址房屋是非住宅性质，而且房管局在发还原址房屋给原告时，都是注明房屋为非住宅性质，根据证据规则的规定，已生效的法律文书及原告的自证意见，应该认定原址房屋为非住宅性质；涉案房屋的建筑时间为战前，其司认为按照房屋的建筑时间在战前、房屋的结构为砖木结构来评估，才能算是尊重历史的做法，但是评估报告没有采取这种做法，其司认为是不对的、不公正的；评估报告中也提到房屋未记载土地所有权取得方式及土地使用年限，土地是否已办有偿使用手续证载不详，由于涉案房屋的取得方式、土地使用年限、是否有办有偿使用手续等，这些都会影响房屋的价格、价值，但评估公司均按该房屋已经完善产权的方式去评估，这种评估方式是错误的，对价格有影响，作出的价格是不公正的；报告第十一页表格右上方中提到，估价对象1和估价对象2假设在1997年竣工，正常使用情况下，成新率约7成，其司认为成新率是没有达到7成的；报告第十八页开始，对涉案房屋所在区域的背景描述，其司认为与涉案的价格评估是没有任何联系的，评估公司根据背景的状况评估的房屋价格过高；另外，评估公司没有按照法院要求的期限出具评估报告，程序有问题，由法院去认定；另外，针对原告在第三次庭审时重新明确的第1项诉讼请求的金额问题回应如下：原告的第1项诉讼请求在起诉时是暂按每平方米7万元计算，后面调整为按每平方米6万元计算，以实际评估价为准，也就是原告主张的就是按评估价为准，所以原告现在要求以最高评估价计算，而评估价里有三点问题，第一大问题是房屋性质为住宅，第二大问题是房屋的建成时间2018年12月26日，这是毫无依据的，属于单方的主张，第三大问题是楼宇设施为电梯，这三大错误影响到每平方的单价，最终直接影响评估总价，在第四项的评估存在三大问题的情况下，1566.95万元的总值本身就是错误的，原告选择错误的最高总值再上调25%确定房屋的补偿价格，原告本来的第1项诉讼请求就是以评估价为准，经过多次开庭，原告现在才要求在评估价格基础上增加25%，已经超过可以变更或调整诉讼请求的期限，其司认为原告的诉讼请求早已经固定，而且原告认为华侨房屋应增加25%的金额没有依据；原告还称是鉴于一审法院的收案标的而调整诉讼请求金额，证明原告也是为了规避法院的管辖权，这种动机也是不对的，请求法院严格按程序办，所以其司不同意原告现在增加诉讼请求；如果按照评估报告第二页序号1，其司认可新建房屋是楼梯楼，根据拆迁补偿协议的附表和拆迁协议书，均没有说到其司要给原告回迁电梯楼，所以应该按楼梯楼来计算价格；在评估总价中应该考虑原址房屋是否已经交纳土地出让金、其司多年来付出的租金和多年来对涉案房屋所作出的努力以及是因为政府的原因导致其司无法建回迁楼，综合考虑上述因素，其司认为假如要对原告作出房屋价格补偿，应按建成时间为1997年9月30日、楼宇设施为楼梯、房屋用途是非住宅、面积为322.4182平方米，再综合考虑原址房屋是否有交纳土地出让金来确定房屋的价格，但是现在无法查清土地出让金的缴纳问题，所以其司认为序号1的评估价格是过高的。序号3、4的建成时间更加是错误的，其司均不予认可。两原告为此次评估预交了评估费64416元，并要求由被告负担评估费。被告表示：评估费的负担问题由法院确定，但请求法院考虑原告在评估过程中无理增加几次的评估内容，增加了评估公司的工作量，因此而增加了评估费用，应由原告负担；另外请法院考虑其司是因为政府的原因导致至目前无法建成回迁楼，多年来也对原告不能回迁所造成的租金损失作出赔偿，拆迁后政府现在也没有将涉案土地交给其司开发，如果按照评估报告序号1的价格来赔偿，对于其司来说也是不堪重负的，特别强调回迁楼并非电梯楼。原告在本案第三次庭审后向本院提交《关于明确诉请货币补偿款金额的补偿说明》，明确要求被告支付货币补偿款15669500元，不再要求被告按该评估价格上浮25%支付货币补偿款。本院认为：生效的裁判文书已确认被告与房管区分局于1993年9月30日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中房管区分局的权益自2010年8月1日起归原告所有。原告对上述协议享有的权益包括原址房屋被拆除后的租金收益及被告应交付的补偿房屋等，因此，原告有权依据上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》向合同相对方即被告主张权利。被告以其公司不是涉案地块的实际拆迁人、故不应承担相关责任的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。本案争议的焦点是：一、《征地拆迁直管房屋补偿协议书》是否应予解除及合同解除后的赔偿金额如何确定问题；二、原告主张的部分房屋租金收益请求是否已超过诉讼时效问题；三、受理费和评估费的负担问题。对此，本院作如下分析：一、关于解除合同和赔偿损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。根据《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定，被告同意移交给房管区分局的补偿房屋，定于1997年9月30日移交完毕。但时至今日，被告超过协议约定的交付回迁房屋的时间已二十年多年，涉案项目至今没有动工建设，且涉案项目何时动工、原告何时能得到回迁房屋均不可知，即《征地拆迁直管房屋补偿协议书》所约定的被告以新建回迁房屋作为被告拆除原告原址房屋的产权调换（补偿）房屋的合同目的无法实现。在原址房屋发还给原告之前，原房管区分局与被告签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的行为，应视为代表原告与被告签约的行为，故原告要求解除与被告签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的请求，实为要求解除原房管区分局代原告与被告签订的上述协议。鉴于上述情况，原告该诉请符合法律规定，本院予以支持。被告认为合同不应解除的意见，显然有违公平合理原则，本院不应采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告无法按约定提供回迁房屋供原告调换产权，故原告要求被告支付不能补偿房屋产权的货币补偿款的请求，合法有理，本院予以支持。获得新建回迁房屋的补偿，是原告原址房屋被被告拆除后依据《征地拆迁直管房屋补偿协议书》可获得的合同权益，现因被告无法继续履行该协议，故原告主张按《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定的回迁房屋建筑面积及原告提起本案诉讼之日为评估时点对协议约定之回迁房屋的市场价值确定货币补偿款的意见合理，本院予以采纳。关于评估市场价值的回迁房屋的建成时间如何确定问题。因原告本应在协议约定的回迁时间即1997年9月30日取得回迁房，故原告因不能取得回迁房而要求被告对该房屋市场价值予以赔偿，则回迁房的建成时间应以协议约定的回迁时间确定。原告以评估市场价值的房屋应当是新建房屋、故应按其提起本案诉讼的时间作为房屋的建成时间来评估的意见，属于原告理解错误，故对原告该意见，本院不予采纳。关于评估市场价值的回迁房屋是否为电梯楼的问题。被告向本院提交的涉案项目的规划报建、审批资料均显示被告对涉案项目是按高层建筑办理规划报建手续并得到批准的，故本院认定协议约定的被告应向原告交付的回迁房屋为电梯楼。被告主张回迁房为楼梯楼的意见，显然与事实不符，本院对此不予采纳。根据评估公司出具的《房地产估价报告》记载，建成时间为1997年9月30日、楼宇设施为电梯的新建回迁房屋在估值时点2018年12月26日的市场价值为1015.62万元。原告对该报告的真实性、合法性、关联性均无异议，但主张按建成时间为2018年12月26日的评估价格1566.95万元确定货币补偿款。被告对该报告的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，且认为评估价格过高，但没有提交相反证据反驳该报告，故本院对上述报告予以采信。被告还认为即使其司需向原告支付补偿款，也应按回迁房为非住宅性质、楼梯楼及按协议约定的回迁日为评估时点的回迁房屋市场价值并考虑未缴交土地出让金的情况酌情确定。对此，本院认为，被告上述意见显然与房管部门的复函、规划部门审批的报建资料及拆迁有关政策的规定相悖，故本院对被告上述意见不予采纳。鉴此，被告应向原告支付不能补偿回迁房屋产权的货币补偿款1015.62万元。原告的其他补偿款请求，因依据不足，本院不予支持。被告认为原告无权单方将合同约定的取得房屋产权补偿变更为取得货币补偿款，但其至今却未有启动涉案项目建设的任何行动和方案，故被告上述抗辩意见缺乏依据，对原告来说也显失公平，本院不应采纳。二、关于房屋租金收益和逾期交付补偿房屋的违约金问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。原告曾在2017年4月27日向本院提起诉讼，要求被告支付2016年1月1日至2017年4月30日期间的房屋租金收益及逾期交付补偿房屋的违约金。后原告申请撤诉，本院已口头裁定准予原告撤诉，故诉讼时效因原告提起该案诉讼而中断，诉讼时效期间从2017年4月27日起重新计算。原告主张的房屋租金收益实为房屋租金的损失，并非租赁合同关系中的“租金”，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于二年诉讼时效期间的规定。原告于2018年12月26日提起本案诉讼主张自2016年1月1日起的房屋租金收益时，并未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效期间，故应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间。因此，被告认为原告主张的2016年1月1日至2016年10月1日期间的租金收益请求已超过诉讼时效的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。由于被告至今未向原告交付补偿房屋，已构成违约，且原告之前通过诉讼所主张的房屋租金收益和逾期交付补偿房屋的违约金计至2015年12月31日，故原告要求被告继续支付自2016年1月1日起至被告实际支付货币补偿款之日的房屋租金收益（每月按2127.5元计算）及逾期交付补偿房屋的违约金（每日按322.42元计算），合情合理，也符合法律规定，故本院予以支持。三、关于受理费和评估费的负担问题。因本案纠纷是被告违约引起的，且被告在评估过程中坚持主张回迁房为楼梯楼及应按协议约定的回迁日期作为评估时点，导致原告因此而相应增加评估内容以供审判参考，故受理费和评估费应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局代原告陈广池、陈广佳与被告广东省农业生产资料总公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》。二、被告在本判决生效之日起15日内，支付因拆除广州市洪德路鳌洲外街30号房屋而不能补偿房屋产权的补偿款1015.62万元给两原告。三、被告支付自2016年1月1日起至实际付清本判决主文第二项确定的应付补偿款给两原告之日止的房屋租金收益（每月按2127.5元计算）及逾期交付补偿房屋的违约金（每日按322.42元计算）给两原告；其中截至本判决书生效之日止的房屋租金收益和违约金在本判决书生效之日起15日内支付，之后的房屋租金收益和违约金逐月在每月的最后一天前支付。四、驳回两原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费119757.44元，由被告负担。被告在本判决生效之日起15日内将其应负担的上述受理费交到本院。本案评估费64416元，由被告负担。被告在本判决生效之日起10日内将其应负担的上述评估费支付给两原告。如不服本判决，两原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  王君碧人民陪审员  刘美芳二〇二〇年七月二十九日书 记 员  陆惠敏梁嘉淇