四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初12873号 原告：李玉萍，女，1958年12月4日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张玄，四川川商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张进，四川川商律师事务所律师。 被告：张晓斌，男，1982年10月16日出生，满族，住辽宁省兴城市。 原告李玉萍与被告张晓斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序,于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告李玉萍及其委托诉讼代理人张玄到庭参加诉讼，因被告张晓斌下落不明，本院于2020年1月19日通过《人民法院报》公告向其送达了起诉状副本、应诉及举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票等诉讼文书，公告期届满，被告张晓斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法进行缺席审理。现已审理终结。 原告李玉萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除李玉萍与张晓斌之间的房屋租赁协议，张晓斌将租赁房屋腾退给李玉萍，李玉萍不予退还张晓斌缴纳的保证金2100元；2.判令张晓斌向李玉萍返还收取的租金暂定为9000元（庭审中，李玉萍阐述该项请求为判令张晓斌将转租收取的暂定为9000元的租金支付给李玉萍）；3.判令张晓斌将房屋恢复原状，赔偿经济损失10000元；4.判令张晓斌承担本案诉讼等全部费用。事实和理由：2018年8月6日，李玉萍与张晓斌通过锦江区平安房地产中介服务部居间服务签订了《房屋出租合同》，约定：李玉萍将其位于成都市锦江区国嘉新视界2栋1单元506号房屋出租给张晓斌使用，租赁期限为2018年8月9日至2023年8月8日，月租金为2100元。租赁合同履行过程中，李玉萍于2019年10月期间发现张晓斌将承租李玉萍的房屋擅自转租他人并签订出租合同及收取租金，且其为转租需要私自以增设墙体隔断的方式将客厅改变为卧室。李玉萍认为，双方签订的《房屋出租合同》约定，张晓斌不得擅自改变房屋的使用性质，更不能擅自改变房屋的结构…；张晓斌无权将此房转租他人，否则李玉萍有权收回房屋。同时，合同的备注一栏也特别约定了“合同期未满，不退押金，此房不得转租”的内容，本案中，张晓斌未经李玉萍同意擅自将承租李玉萍的房屋转租他人并对房屋结构予以变动，其行为已构成违约，李玉萍有权依据合同约定和法律规定行使合同解除权，并要求张晓斌承担腾退承租房屋、赔偿损失等违约责任，故提起本案诉讼。 被告张晓斌未作答辩，也未提交证据。 原告李玉萍围绕主张的案件事实及诉讼请求依法提交了如下证据：当事人的身份信息材料、案涉租赁房屋的所有权证、李玉萍与张晓斌签订的《房屋出租合同》（包括李玉萍收取租金、保证金于2018年8月6日出具的收据）、张晓斌通过利害关系人葛雪与案外人吴家杰签订的《房屋租赁合同》、李玉萍与葛雪的微信聊天记录、李玉萍及其丈夫与张晓斌的谈话录音、李玉萍及其丈夫与次承租人吴家杰对话视频光盘。张晓斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对李玉萍的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证。经本院审核，上述证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信，并作为本案的定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月6日，李玉萍（出租方、甲方）与张晓斌（承租方、乙方）通过锦江区平安房地产中介服务部居间服务签订《房屋出租合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区（合同约定地址为国嘉新视界2栋506号）建筑面积为61.87平方米的住房出租给乙方使用；租赁期限从2018年8月9日起至2023年8月8日止，有效期为5年；月租金为2100元，缴租方式为季度支付一次，合计6300元，以后每次租金在付款期末前10天支付；乙方不得擅自改变房屋的使用性质，更不能擅自改变房屋的结构，必须爱护房屋内外设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿；本协议期内，乙方无权将此房转租他人，否则甲方有权收回房屋；乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施，收回房屋，保证金不退，由此造成的损失由乙方承担；乙方交纳保证金2100元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理费等费用后及屋内设施、家具、家电无损坏，做好房屋清洁，甲方退还乙方所交保证金；双方在协议期内均不得违约，如甲方违约则按该房一个月租金作为违约赔偿金给乙方，乙方违约则按该房一个月租金作为违约赔偿金给甲方；附属屋内设施包括床2张、床垫2张、电视机1台、电视柜1个、沙发1张、茶几1张、冰箱1台、洗衣机1台、热水器1台、餐桌1张、凳子2把、衣柜3组、鞋柜1组、空调2台、炉盘1个、抽油机1台。此外，合同备注栏另载明“合同期未满，不退押金，此房不得转租”的内容。上述合同签订后，李玉萍按约向张晓斌履行交付租赁房屋的义务，张晓斌也依约向李玉萍支付了首期即2018年8月9日至2018年11月8日期间的租金6300元并交纳了保证金2100元。租赁合同履行期间，张晓斌擅自变动承租房屋的结构，采取在门厅与客厅之间增设墙体的隔断方式将客厅改变为卧室之用，且未征得李玉萍同意即通过利害关系人葛雪向案外人吴家杰转租其承租的房屋，葛雪也与案外人吴家杰于2019年2月15日签订了对应的《房屋租赁合同》，约定租用期限为2019年2月15日至2020年2月14日。李玉萍于2019年10月期间知悉张晓斌转租案涉房屋并变动房屋结构的事实后，于2019年10月30日与张晓斌协商有关解除租赁合同、退还租赁房屋等事宜，但双方无法达成协议。 庭审中，李玉萍申请撤回关于张晓斌将转租收取的暂定为9000元的租金支付给李玉萍以及张晓斌将房屋恢复原状并赔偿经济损失10000元的请求事项；李玉萍确认张晓斌未按约履行支付2019年11月9日起的租金的事实，同时，李玉萍确认张晓斌已履行支付的2018年8月9日至2018年11月8日期间的租金中的部分租金系葛雪代为张晓斌予以支付。 本院认为，李玉萍与张晓斌通过锦江区平安房地产中介服务部居间服务签订的《房屋出租合同》，系当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自的义务。 一、关于李玉萍主张解除其与张晓斌签订的《房屋出租合同》的诉讼请求。上述《房屋出租合同》签订后，李玉萍依约向张晓斌履行了交付租赁房屋的义务。按照双方签订的《房屋出租合同》的约定，张晓斌不得擅自改变房屋的使用性质，更不能擅自改变房屋的结构…；张晓斌无权将此房转租他人，否则李玉萍有权收回房屋。同时，合同的备注一栏也特别约定了“合同期未满，不退押金，此房不得转租”的内容，租赁合同履行期间，张晓斌不仅擅自变动承租房屋结构的事实，且未经李玉萍同意即通过利害关系人葛雪将承租房屋转租给案外人使用，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十条第五项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”、第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，李玉萍在本案中主张解除其与张晓斌签订的《房屋出租合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 本院于2019年11月13日受理李玉萍提起的本次诉讼时，李玉萍已诉请主张解除其与张晓斌签订的《房屋出租合同》，因张晓斌下落不明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达”的规定，本院于2020年1月19日以公告方式向其送达起诉状副本、应诉及举证通知书、开庭传票等诉讼文书，上述诉讼文书依法已于2020年3月19日视为送达张晓斌，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案中，李玉萍以起诉的方式主张解除其与张晓斌签订的《房屋出租合同》，且起诉状副本通过公告的方式于2020年3月19日依法送达张晓斌，应认定李玉萍已于该送达日向张晓斌履行通知解除合同的义务，据此，本院确认李玉萍与张晓斌签订的《房屋出租合同》于2020年3月19日予以解除。 二、关于李玉萍主张张晓斌向其腾退案涉租赁房屋的诉讼请求。因张晓斌违约将承租李玉萍的房屋转租案外人，李玉萍以提起诉讼的方式行使合同解除权后，本院已确认双方签订的《房屋出租合同》于2020年3月19日予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，李玉萍在本案中主张张晓斌腾退案涉租赁房屋，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因张晓斌已在合同中确认承租房屋内存在的家具、家电等附属设施的种类、数量，张晓斌向李玉萍返还房屋时应一并履行返还。 三、关于李玉萍主张确认张晓斌缴纳的保证金2100元不予退还的诉讼请求。根据李玉萍与张晓斌签订的《房屋出租合同》约定，双方在协议期内均不得违约，如张晓斌违约则按该房一个月租金作为违约赔偿金给李玉萍，同时，合同中也约定张晓斌必须按时交纳房租，否则李玉萍有权采取措施，收回房屋，保证金不退，由此造成的损失由张晓斌承担，此外，双方在合同中还特别约定了“合同期未满，不退押金，此房不得转租”的内容，上述条款中有关张晓斌违约则按该房一个月租金作为违约赔偿金和李玉萍不退还保证金或押金的约定，均系对张晓斌发生约定违约情形时应当承担的违约责任。本案中，张晓斌的违约转租行为致使李玉萍行使合同解除权提前解除了双方签订的《房屋出租合同》，已造成李玉萍对剩余租期的预期利益无法实现的后果，李玉萍收回租赁房屋后，将房屋再行出租予新租户前客观上存在一定空置期，该空置期间也必然造成李玉萍的收益损失，李玉萍有权依据合同约定和法律规定主张张晓斌支付损失违约金。现李玉萍在本案中主张确认张晓斌缴纳的保证金2100元不予退还，实质是主张将该保证金作为张晓斌违约转租导致双方签订的《中环广场租赁合同》提前解除应当支付的损失违约金，不仅符合合同约定，也不存在请求确认金额过分高于李玉萍可能遭受的实际损失的问题，本院予以支持。 庭审中，李玉萍申请撤回关于张晓斌将转租收取的暂定为9000元的租金支付给李玉萍以及张晓斌将房屋恢复原状并赔偿经济损失10000元的请求事项，系其在法律允许的范围内对自己诉讼权利的自由处分，不损害国家、集体和他人的合法权益，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告李玉萍与被告张晓斌签订的《房屋出租合同》于2020年3月19日予以解除； 二、被告张晓斌于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市锦江区住房【包括双方签订的《房屋出租合同》中确认的房屋内的家具、家电等附属设施】腾空并返还给原告李玉萍； 三、确认原告李玉萍不予返还被告张晓斌已支付的保证金2100元。 案件受理费2163元、已发生的公告费300元及后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告张晓斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  俞建良 人民陪审员  徐立琼 人民陪审员  谢成英 二〇二〇年七月六日 书 记 员  谢生娅