山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民初276号 原告：中国对外建设青岛公司技术工程配套分公司，住所地：青岛市延安路**。 负责人：刘文鹏，负责人。 委托诉讼代理人：窦峻峰，山东国弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘校伦，山东国弘律师事务所律师。 被告：青岛熊猫资产管理有限公司，住，住所地：山东省青岛市崂山区香港东路**/div> 法定代表人：于滨，执行董事。 委托诉讼代理人：周府，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高翔，男，1982年1月21日出生，汉族，系该公司职员，住山东省青岛市市**。 第三人：青岛海晟经济发展有限公司，住所地，住所地：青岛市新疆路**iv> 法定代表人：姜方亭，总经理。 第三人：青岛讯源邮电通讯有限公司，住所地：，住所地：青岛市香港中路**v> 法定代表人：孙涛，总经理。 原告中国对外建设青岛公司技术工程配套分公司（以下简称对外建设青岛配套分公司）与被告青岛熊猫资产管理有限公司（以下简称熊猫资产公司）、第三人青岛海晟经济发展有限公司、青岛讯源邮电通讯有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告对外建设青岛配套分公司的委托诉讼代理人窦俊峰，被告熊猫资产公司的委托诉讼代理人周府、高翔到庭参加诉讼。第三人青岛海晟经济发展有限公司、青岛讯源邮电通讯有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 对外建设青岛配套分公司向本院诉讼请求：1、确认对外建设青岛配套分公司依法享有位于青岛市市北区房屋自2012年10月1日至2022年9月30日的承租权；2、请求依法中止对对外建设青岛配套分公司承租的位于青岛市市北区房屋的强制执行；3、请求撤销（2019）鲁02执异607号执行裁定书；4、诉讼费由被告负担。事实及理由：青岛中级人民法院在执行熊猫资产公司与青岛讯源邮电通讯有限公司、青岛海晟经济发展有限公司一案中，于青岛市乐陵路88-1号张贴一份通知，告知在执行上述案件中，中院裁定将被执行人青岛海晟经济发展有限公司名下争议房产交付申请执行人熊猫资产公司抵偿本案部分债务，并要求占用单位与人员十日内腾迁完毕，逾期法院强制腾迁。对外建设青岛配套分公司作为涉案房屋实际承租人认为，腾迁通知损害实际承租人的利益，提出执行异议。对外建设青岛配套分公司于2012年9月30日于青岛市乐陵路88-1号房屋所有权人青岛龙腾源市场经营服务有限公司（以下简称龙腾源公司）签订《经营场所租赁合同》，租赁期为2012年10月1日至2022年9月30日，租赁用途为经营农贸市场，并将摊位出租给各租户，各租户现实际使用摊位经营，缴纳租金。争议房屋的所有权人变更为海晟经济发展有限公司后又变更为熊猫资产公司，但买卖不破租赁，上述房屋、土地所有权发生变动，均不影响对外建设青岛配套分公司与龙腾源公司的《经营场所租赁合同》效力，同时也不影响各租户的租赁法律关系。房屋所有权发生变更，对外建设青岛配套分公司并不知情，一直按照原合同关系向龙腾源公司交纳租金。熊猫资产公司取得物权后，虽然曾经向对外建设青岛配套分公司主张房租，但对外建设青岛配套分公司表示按照原租赁合同与熊猫资产公司签订合同，熊猫资产公司予以拒绝。请求依据《最高人民法院关于与人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条规定，对外建设青岛配套分公司享有的民事权利足以排除强制执行。 熊猫资产公司辩称：对外建设青岛配套分公司至今没有提供证据证明龙腾源公司对涉案房产享有所有权或处分权。且在涉案房屋所有权发生两次变动后，均未与所有权人重新签订合同，也未向所有权人支付租金，其租赁权益无事实和法律依据。 第三人青岛海晟经济发展有限公司、青岛讯源邮电通讯有限公司均未发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对外建设青岛配套分公司提交证据如下： 证据1、《经营场所租赁合同》一份,证明:1、根据合同第一条，对外建设青岛配套分公司与案外人龙腾源公司签订租赁合同，将位于青岛市市北区商铺，建筑面积15000余平方米，租赁给对外建设青岛配套分公司使用。2、根据合同第二条，租赁期限为：2012年10月1日至2022年9月30日。租赁区域的租金为每年贰佰万元人民币（其中一层租金为每层壹佰肆拾万人民币，二层租金为每年陆拾万元人民币）前三年不递增，自第四年开始，每年递增1%。 证据2、《补充合同》一份。证明：1、根据该合同第二条之约定，鉴于原乙方租赁甲方该场所经营拖欠租金和拖延撤出的实际情况，正式计租时间自2014年1月1日起，主合同和补充协议签订之日至2014年1月1日期间市场支持的费用由乙方承担。2、甲乙双方签订《经营场所租赁合同》第二条第二款，“自第四年开始，每年递增1%。以而290万为递增基数。” 熊猫资产公司对证据1、2质证认为，对租赁合同及补充合同的真实性和证明事项均有异议，该合同没有在不动产中心备案，系对外建设青岛配套分公司与龙腾源公司恶意串通，倒签形成。 证据3、银行对账单及收据一宗，证明：对外建设青岛配套分公司向龙腾源公司缴纳了2014年1月1日至2014年12月31日房租200万、设施费90万以及100万保证金，龙腾源公司向对外建设青岛配套分公司出具收据。2015年1月1日至2015年12月31日房租185.5万、设施费90万，龙腾源公司向对外建设青岛配套分公司出具收据。2016年1月1日至2016年12月31日房租184万、设施费90万，并以丰田哈兰达（牌号鲁Ｂ×××××）车折抵16万房租，龙腾源公司向对外建设青岛配套分公司出具收据。2017年1月1日至2017年12月31日房租202.9万、设施费90万，龙腾源公司向对外建设青岛配套分公司出具收据。2018年1月1日至2018年12月31日房租205.83万、设施费90万，龙腾源公司向对外建设青岛配套分公司出具收据。2019年1月1日至2019年12月31日部分房租170万，龙腾源公司向对外建设青岛配套分公司出具收据。对外建设青岛配套分公司一直承租经营使用涉案房产，每年提前按案外人龙腾源公司要求支付下一年度的房租，龙腾源公司收到房租后向对外建设青岛配套分公司出具收款收据。 熊猫资产公司质证认为，收据不确定证据来源，系龙腾源公司单方制作，且收据上没有开具相对应金额的发票，对真实性和证明事项均不予认可。对转账记录的真实性没有异议，但只能看出是收款和付款都是与租赁合同相对方无关的案外人的帐目往来。且收据的出具日期和实际转账日期也无法对应。 证据4、涉案房屋现状照片三张。证明：对外建设青岛配套分公司一直在经营使用租赁房产，市场摊位业主一直在正常经营中。 熊猫资产公司质证认为，照片系打印件，对真实性和证明事项有异议，照片显示是鲍岛农贸市场与对外建设青岛配套分公司无关，即便有关也看不出具体占用的时间。 证据5、青岛市市北区（2019）鲁0203民初1332号民事判决书一份，证明，在市北区人民法院审理熊猫资产公司诉对外建设青岛配套分公司及龙腾源公司代位权纠纷中（熊猫资产公司代海晟公司向对外建设青岛配套分公司及龙腾源公司主张海晟公司的房租），龙腾源公司提交该份判决书，主张海晟公司与龙腾源公司之间仍存在债权债务关系，海晟公司仍欠龙腾源公司款项未支付，不存在任何可代位的债权。自始至终，均是海晟公司与龙腾源公司之间联系，对外建设青岛配套分公司不清楚他们之间债权债务的情况，对外建设青岛配套分公司一直按照合同约定向龙腾源公司交付房租。 熊猫资产公司质证认为，对真实性无异议，但该证据与本案无关。 证据6、王宁、朱宁、周明玉、隋同春的社保信息一份。证明：对外建设青岛配套分公司提交的银行转账记录中，龙腾源公司指定的收款人王宁、朱宁、周明玉、隋同春均是龙腾源公司的员工。 熊猫资产公司质证认为，证据系打印件，对真实性不确定，无法证明对外建设青岛配套分公司的主张。即便是真实的，对外建设青岛配套分公司与龙腾源公司均为企业法人，其将租金转给不同的个人的行为且龙腾源公司也未开具相应发票的行为，不符合一般企业的帐目规范，仅仅凭租赁合同约定的付款时间不一致，金额不一致，收款主体不一致的收据无法看出与本案有关。从证据来源和关联性看存在对外建设青岛配套分公司为了自己的利益拼凑出帐目的可能性。 证据7、涉案房屋上家租户与摊位业主签订的2012年的租赁合同10份及收据，对外建设青岛配套分公司与上述对应摊位业主签订2013年的合同10份及收据。证明：对外建设青岛配套分公司与龙腾源公司签订合同后，开始接手市场，此时，对外建设青岛配套分公司主要是在龙腾源公司的配合下，跟涉案房屋的上个承租人对接租户合同及收据，登记市场业主情况，对外建设青岛配套分公司占有使用市场后，上家租户将2012年的合同及收据向对外建设青岛配套分公司交接。上家租户以青岛小鲍岛民俗城名义签订的租赁合同，对外建设青岛配套分公司接受后均以青岛鲍岛市场名义签订租赁合同。收据中的收款人葛是葛春花，戴是戴向东，均是对外建设青岛配套分公司工作人员。 熊猫资产公司质证认为，对证据来源和真实性均不确定。从合同看签订的主体分别是青岛小鲍岛民俗城和青岛鲍岛市场，无法看出与对外建设青岛配套分公司有关。其中青岛小鲍岛民俗城是2012年签订的，青岛鲍岛市场是2013年9月份之后签订的，假如对外建设青岛配套分公司提交的与龙腾源公司签订的租赁合同为真实的，现有证据与龙腾源公司租赁公司合同签订的日期相矛盾，签定合同一年后再占有涉案房屋的做法不符合常理，也与对方提交的收据及转账记录相矛盾，证明租赁合同为倒签。 证据8、熊猫资产公司起诉状一份及市北区人民法院（2019）鲁0203民初8270号裁定一份。证明：2019年，熊猫资产公司在青岛市市北区人民法院起诉对外建设青岛配套分公司索要占有使用费。 熊猫资产公司质证认为，对真实性没有异议。熊猫资产公司从未认可租赁合同的真实性，仅是提供法院对租金进行参考，后来熊猫资产公司了解到涉案房屋的租金的市场价格与租赁合同签订的租金差距过大，向法院申请依照评估确定租金金额。另外，熊猫资产公司未认可对外建设青岛配套分公司从2012年9月份开始占有涉案房屋。起诉占有使用费的期间也是从2018年6月份至实际搬迁之日止，该裁定处理的是程序问题并不涉及实体问题的处理。 本院经审理查明事实如下： 一、执行依据：原告交通银行青岛市分行市北一支行与被告青岛讯源邮电通讯有限公司、青岛海晟经济发展有限公司于2002年6月21日作出（2002）青民四初字第81号民事调解书，该调解书内容为：“一、被告青岛讯源邮电通讯有限公司所欠原告借款人民币本金人民币1395万元及利息（该借款期限内的利息及至2001年12月26日逾期利息，以借款本金1400万元计算；自2001年12月26日之后的逾期利息，按本金1395万元计算。借款逾期贷款利息均按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准分段计付）。上述本金及利息于2002年6月24日前偿还原告本金600万元，剩余款项本金795万元及利息于2002年7月24日前全部还清。二、青岛海晟经济发展有限公司对上述第一项承担连带清偿责任。本案案件受理费90360元，全部两被告负担。” 二、诉讼来源：（2002）青民四初字第81号民事调解书发生法律效力后，因青岛讯源邮电通讯有限公司、青岛海晟经济发展有限公司未履行该判决所确定的义务，交通银行青岛市分行市北一支行向本院申请执行，本院立案执行，执行案号为（2002）青执字第209号。 青岛市九O一重点工程指挥部与青岛海晟经济发展有限公司合作合同纠纷一案，本院于2012年12月12日作出（2011）青民再重字第2号民事调解书，该调解书内容为：“一、青岛市九O一重点工程指挥部位于青岛市市北区网点中的6500平方米归青岛海晟经济发展有限公司所有；二、具体分割位置：1、乐陵路商场按建筑面积分割给青岛海晟经济发展有限公司6500平方米；2、乐陵路商场一层青岛海晟经济发展有限公司自邹平路由北向南按东西向直线分割建筑面积3500平方米；3、乐陵路商场二层青岛海晟经济发展有限公司自桓台路由南向北按东西向直线分割建筑面积3000平方米；4、以上分割面积最终以房产部门实际测量图纸为准。三、青岛市九O一重点工程指挥部在本调解书签收后五个工作日内，向房产部门提交申请，房产部门实际测量完成后，各方于2012年12月31日前进行交接，并办理相关产权登记变更手续，税费按国家规定由各方自行承担。调解书履行过程中的未尽事宜，由三方另行协商解决。四、三方因乐陵路商场合作合同、辽宁路48号街坊合作建设合同、青岛市地下中心商业街合作合同而产生的其它责任纠纷，互不追究。五、本案一审本诉、反诉案件受理费，本院减半收取（青岛市四方区人民法院移交后，本院予以退还）。双方已交纳的二审案件受理费由各自承担。” 2014年5月16日，（2011）青民再重字第2号民事调解书中所确认的6500平方米面积登记至青岛海晟经济发展有限公司名下。其中一层为本案争议房产，登记房号为青岛市市北区。 2014年7月27日本院查封被执行人青岛海晟经济发展有限公司所有的市北区产，并在2016年续封。 2016年2月26日，本院作出（2016）鲁02执异字第24号执行裁定，变更中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司为（2002）青执字第209号的申请执行人。2017年5月26日，本院作出（2017)鲁02执异158号执行裁定，变更青岛熊猫资产管理有限公司为（2002）青执字第209号的申请执行人。2017年10月12日，本院以（2017）鲁02执恢135号，恢复（2002）青执字第209号执行。 此后，因争议房产在执行拍卖过程中流拍，申请执行人青岛熊猫资产管理有限公司申请以物抵债。2018年5月14日，本院下达（2002）青执字第209-13号执行裁定，将市北区乐陵路88-1房产作价3671万元抵顶给申请执行人青岛熊猫资产管理有限公司。 2018年9月13日，我院在青岛市市北区张贴公告，公告内容为“申请执行人青岛熊猫资产管理有限公司与被执行人青岛讯源邮电通讯有限公司、青岛海晟经济发展有限公司借款合同纠纷一案，执行过程中，我院裁定将被执行人青岛海晟经济发展有限公司名下位于青岛市市北区的房地产（市201457881)交付申请执行人青岛熊猫资产管理有限公司抵顶本案部分债务。根据法律规定，现我院要求对前述财产的占用单位和人员于本通知张贴之日起十日内自行腾迁完毕，逾期我院将进行强制腾迁，由此产生的一切后果由相关行为人承担。” 执行过程中，对外建设青岛配套分公司提出执行异议，我院于2019年3月18日作出（2019）鲁02执异97号执行裁定书，裁定驳回异议人对外建设青岛配套分公司的执行异议请求，对外建设青岛配套分公司不服该裁定，向山东省高级人民法院申请复议，山东省高级人民法院于2019年10月25日作出(2019)鲁执复334号执行裁定书，以本案适用《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定进行审查为由，裁定撤销（2019）鲁02执异97号执行裁定书，发回本院重新作出裁定。我院重新审理后，于2019年12于18日作出（2019）鲁02执异607号执行裁定书，裁定驳回对外建设青岛配套分公司的异议请求。对外建设青岛配套分公司不服该裁定，起诉至本院。 三、对外建设青岛配套分公司主张排除执行的事实依据： 1、合同依据：对外建设青岛配套分公司提交青岛龙腾源市场经营服务有限公司（甲方）与对外建设青岛配套分公司（乙方）于2012年9月30日签订的《经营场所租赁合同》。合同中约定龙腾源公司将位于青岛市市北区建筑面积15000余平方米的农贸市场及商铺出租给对外建设青岛配套分公司，租期为2012年10月1日至2-22年9月30日，租金为每年200万人民币，前三年不递增，第四年开始，每年递增1%。租金在合同签订之日一次性付清全年租金200万元，此后每年此时提前15日一次性交齐全年租金。违约责任中记载，对外建设青岛配套分公司不能按期交付租金的，逾期三个月，本合同自动终止，青岛龙腾源市场经营服务有限公司有权收回租赁场地。 对外建设青岛配套分公司提交青岛龙腾源市场经营服务有限公司（甲方）与对外建设青岛配套分公司（乙方）于2012年9月30日签订的《补充协议》一份。约定合同期内对外建设青岛配套分公司每年向青岛龙腾源市场经营服务有限公司缴纳设施使用费90万元，与年租金同时缴纳。并将计租时间更改为自2014年1月1日起（2014年12月15日一次性缴纳第二个计租年全部租金），主合同和补充合同签订之日至2014年1月1日期间市场支出的费用由乙方承担。第四年租金递增基数变更为290万元。 2、租金支付情况：对外建设青岛配套分公司提交2013年5月20日中国银行转账记录390万元，收款人为龙腾源公司的朱宁，2013年5月16日龙腾源公司出具的收据三份，数额分别为200万、100万、90万，其主张390万中包含200万租金、90万设备费及100万保证金。2014年11月20日中国银行转账150万元、2014年12月18日同账户转账125.5万元，收款人为龙腾源公司的王宁，2014年12月18日龙腾源公司出具的收据两份，数额分别为185.5万元及90万元。2015年12月10日工商银行分四笔转账200万元、2015年12月11日同账户分两笔转账74万元，收款人为龙腾源公司的周明春，2015年12月11日龙腾源公司出具的收据两份，数额分别是184万元及90万元。2016年9月14日、2016年9月28日、2016年11月26日、2016年11月14日对外建设青岛配套分公司会计苗晟通过华夏银行向龙腾源公司的周明玉分四笔支付100万、100万、60万及32.9万元，2016年11月14日龙腾源公司出具收据三份，数据分别为60万元、142万元及90万元。2017年9月25日、2017年10月10日、2017年11月8日、2017年11月24日对外建设青岛配套分公司的财务人员孟艳通过光大银行分5笔支付给龙腾源公司的隋同春100万元、100万元、30万元、30万元、35.83万元，龙腾源公司于2017年11月24日出具收据三份，数额分别为90万元、60万元及145.83万元。2018年9月17日、2018年10月18日对外建设青岛配套分公司的财务人员孟艳通过工商银行分别支付给龙腾源公司的隋同春70万元、100万元，龙腾源公司于2019年5月17日出具收据一份，数额为170万元。 对外建设青岛配套分公司向本院提交朱宁、王宁、周明玉、隋同春的社保信息情况，证据名称为青岛市社会保险参保证明，记载朱宁、王宁、周明玉、隋同春为青岛龙腾源市场经营服务有限公司的参保人员，但其证据形式为打印件，未提交证据原件。 3、占有使用情况：对外建设青岛配套分公司提交对外招租的多位租户的租赁合同。经审查，租户的租赁合同上均加盖青岛鲍岛市场或青岛小鲍岛民俗城的公章。对外建设青岛配套分公司解释，争议农贸市场在其承租之前由吉食来公司对外招租，吉食来公司于对外招租的业户签订租赁合同，均加盖青岛鲍岛市场或青岛小鲍岛民俗城的公章，对外建设青岛配套分公司承租之后，继续使用先前的合同和公章，但青岛鲍岛市场或青岛小鲍岛民俗城的公章均未进行过备案。 青岛龙腾源市场经营服务有限公司的工作人员张连金出庭作证，在当庭陈述认可对外建设青岛配套分公司与龙腾源公司在2012年9月30日签订租赁合同，并陈述对外建设青岛配套分公司在2012至2013年期间开始在争议农贸市场经营。 四、其他事实 熊猫资产公司于2019年在青岛市市北区人民法院起诉对外建设青岛配套分公司，要求对外建设青岛配套分公司支付租金。该案于2019年6月18日出具（2019）鲁0203民初8270号民事裁定书，裁定驳回熊猫资产公司的起诉。 上述事实，有双方当事人提交的证据及当庭陈述在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第311条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据上述司法解释，案外人主张以实体权利排除强制执行措施的，应当对其享有的实体权利，承担充分的举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”因此，以承租权排除强制执行措施的，承租人的需要承担的证明责任包括：1、查封前签订合法有效书面租赁合同；2、查封前实际占有使用该不动产。 本案中，对外建设青岛配套分公司虽然提交其与龙腾源公司签订的《经营场所租赁合同》，但该合同仅是在形式上满足了查封前签订书面租赁合同的形式要件。对于其主张的租赁权能否对抗强制执行行为，仍需要结合占有使用的情况进行综合判断。对此，对外建设青岛配套分公司负有法定的举证责任。 关于租金缴纳情况，对外建设青岛配套分公司虽然提交转账流水，但是流水交易的相对方为个人，并非龙腾源公司，其提交的个人社会保险信息记录为打印件，而非证据原件，并非有效证据形式，导致其提交的证据之间不能形成完整的证据链。关于占有的证据，因对外建设青岛配套分公司主张其从龙腾源公司承租争议农贸市场，又另行招租租户在市场进行经营，因此，对外建设青岛配套分公司需证明其对争议农贸市场实际间接控制使用。但其提交的招租租户合同中均加盖“青岛鲍岛市场”或“青岛小鲍岛民俗城”的公章，与对外建设青岛配套分公司主张由其进行对外招租的关系，形不成直接的关联性。龙腾源公司的工作人员虽出庭出具证人证人，但龙腾源公司与对外建设青岛配套分公司之间存在利益关系，其证言效力较低。因此，对外建设青岛配套分公司在本案中没有承担起相应的法定举证责任，其提交的证据之间不能形成完整的证据链，导致其举证不能。根据现有证据，本院对其诉讼请求不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，判决如下： 驳回中国对外建设青岛公司技术工程配套分公司的诉讼请求。 案件受理费206248元，由中国对外建设青岛公司技术工程配套分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 龙 骞 审判员 孙向东 审判员 马 喆 二〇二〇年七月三十日 书记员 庞连捷 书记员 张 旭