内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终1579号上诉人（原审原告）：包头市维众物业服务有限责任公司。法定代表人：李燕杰。委托诉讼代理人：班彦龙。被上诉人（原审被告）：董利利，男，1976年11月29日出生，住内蒙古自治区包头市。上诉人包头市维众物业服务有限责任公司（以下简称维众物业）因与被上诉人董利利物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古达尔罕茂名安联合旗人民法院（2019）内0223民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。维众物业上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判董利利支付2016年9月1日至2017年7月31日期间物业服务费的差额104元；2017年8月1日至2019年4月30日期间的物业服务费1199元；2、判决董利利给付维众物业逾期交纳物业服务费的违约金，以742元为基数，按照年利率24%（即月利率2%）的标准，从2017年10月1日计算至2020年5月31日为474.9元；以457元为基数，按照年利率24%（月利率2%）的标准，从2018年10月1日计算到2020年5月31日为182.8元；3、一、二审案件受理费由董利利承担。其上诉主张的事实和理由为：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，关于维众物业与建设单位签订的《前期物业服务合同》对业主是否具有法律约束力的问题和一审判决适用法律是否正确的问题。一审判决依据国务院颁发的《物业管理条例》第二十五条的规定,认为董利利与建设单位签订的《房屋买卖合同》中没有对前期物业服务的内容作出约定,故维众物业与建设单位签订的《前期物业服务合同》对业主没有法律约束力。但这里有一个关键的事实一审法院没有查清,董利利作为房屋买受人,与建设单位签订的《房屋买卖合同》只能由董利利和建设单位持有,维众物业根本不可能持有该合同。本案董利利向法庭提供的合同并不是和建设单位签订的《房屋买卖合同》,而是与达茂旗城市基础设施投资开发有限责任公司签订的《房屋征收补偿协议》,但是,办理不动产登记,必须要签订网签的《房屋买卖合同》,而网签的《房屋买卖合同》按照国家住建部的规定,必须要使用国家住建部统一制作的合同版本,该版本中必定有关于前期物业服务的约定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，董利利无正当理由拒绝向法庭提供于己不利的证据，应当推定维众物业的主张成立。其次，房屋买卖办理不动产登记,必须签订网签的《房屋买卖合同》,这是众所周知的事实,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第(一)项和《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第(二)项的规定,众所周知的事实当事人无须举证,即使需要举证,该证据也只能由该证据的持有人董利利向法庭提供,而不应由维众物业承担举证不能的法律责任。再次，一审法院适用国务院颁发的《物业管理条例》第二十五条的规定,将《房屋征收补偿协议》中没有对前期物业服务做出约定错误地认定为《房屋买卖合同》没有对前期物业服务作出约定,一审法院混淆了《房屋征收补偿协议》和《房屋买卖合同》的概念。并以此认定维众物业与建设单位签订的《前期物业服务合同》对董利利没有法律约束力,这显然是认定事实错误，适用法律错误。二、本案中维众物业享有先履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，本案中,《前期物业服务合同》是业主花钱购买服务的合同,是维众物业与董利利双方互负债务的合同,该合同中双方明确约定了先后履行的顺序,即先交费,后提供服务。所以董利利负有先履行交纳物业服务费的义务,但董利利未按照《前期物业服务合同》的约定先履行交物业费的义务,其首先构成违约。根据《物业服务收费管理办法》第十一条第三款的规定,物业服务成本或者物业服务支出构成中第一项首先就是物业管理人员的工资等费用,还有其余项目的费用。包括董利利在内的小区内百分之八九十的业主均首先违约,未按照合同约定先履行交纳物业服务费的义务,而且长达二年多的时间长期拖欠。由于大部分业主拖欠物业服务费，导致维众物业无法按时支付员工工资,致使部分员工被迫辞职,才出现部分事项服务不到位的情形,同时也侵害了那些已交费业主的合法权益,使得那些已交费业主不能得到更好的服务而引起对物业服务的不满,因此也造成了物业服务工作恶性循环的局面。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定,本案负有先履行交费义务的董利利未履行,维众物业作为后履行义务的一方有权拒绝董利利的履行要求,本案董利利在长达二年多的时间长期拖欠,拒绝交费,所以董利利没有资格和理由也无权提出物业服务到位不到位的抗辩。即使维众物业有服务不到位的情形,也完全是由于业主长期恶意欠费的过错造成,并不是维众物业的过错。不能将维众物业享有的合法的先履行抗辩权错误地认定为也有违约情形。一审法院置上述法律规定于不顾,认定为维众物业也有违约的情形,这显然是认定事实错误。三、一审法院枉法裁判,认定收费标准每平米每月0.5元错误,无事实和法律依据。《包头市物业管理条例》第五十六条第一款明确规定，住宅物业服务收费实行政府指导价，并不是规定只有享受政府补贴的物业才实行政府指导价。一审法院有法不依，违法裁判,以本案所涉小区不享受政府补贴为由,错误地认定董利利与维众物业之间的物业服务收费标准不适用政府指导价而适用市场调节价,明显无事实和法律依据,纯属主观臆断,枉法裁判。本案中，维众物业主张的物业服务费收费标准是每平米每月0.6元,这个标准是包头市人民政府发改委物价部门2013年经测算后出台的政府指导价,也是达茂旗认可并以会议纪要的形式通过并同意执行的收费标准。至于建设单位此前向业主收取多少,那是建设单位与业主之间的约定,建设单位收多收少,或者是全放弃不收那也只是建设单位的权利,自从维众物业与建设单位签订《前期物业服务合同》并进驻小区提供物业服务,维众物业按照合同约定和政府指导价的标准收取物业服务费是完全符合法律规定的,不能把建设单位的意志强加给维众物业,更不能因为建设单位每平米每月减免了0.1元,也强行要求维众物业也按照建设单位的意愿必须减免0.1元,至于维众物业是否同意减免这0.1元,这是维众物业的权利。换句话说,假如建设单位全部放弃不收,难道一审法院就认定维众物业也不应该收吗这显然是一审判决犯了一个逻辑上的错误。退一步来讲,即使维众物业提供的物业服务水平有瑕疵，也不能作为人民法院改变政府指导价价格标准的理由。物业服务水平如果真的有瑕疵,业主对其有异议,完全可以依法维权,依照《包头市物业管理条例》第五十五条的规定,向房产行政主管部门投诉。至于政府指导价标准制定的高低,只有法律授权的物价部门依照法定程序进行重新测算后才有权变更,人民法院不能超越职权行使政府物价部门的职责。董利利未作出答辩。维众物业向一审法院起诉请求：一、要求董利利给付维众物业2016年9月1日到2019年4月30日期间的物业服务费95.14㎡×0.6元/㎡×32个月＝1826.6元（其中2016年为228.3元，2017年为685元，2018年685元，2019年为228.3元）；二、要求董利利给付维众物业逾期交纳物业服务费的违约金，违约金分别以228.3元为基数，按照年利率24%从2016年10月1日起计算到2019年4月30日为141.5元；以685元为基数，按照年利率24%从2017年10月1日起计算到2019年4月30日为260.3元；以685元为基数，按照年利率24%从2018年10月1日起计算到2019年4月30日为95.9元；以上三项违约金共计497.7元。以后的违约金分别计算到实际给付之日；三、诉讼费由董利利承担。一审法院认定的事实：该案涉及的新茂府嘉苑小区未成立业主委员会。董利利系该小区业主。2016年9月1日，维众物业与包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司将新茂府嘉苑小区委托维众物业进行物业管理服务，并约定了双方的权利义务，约定物业服务费标准按住宅建筑面积每月、每平方米0.8元，物业服务期限从2016年8月31日起至2026年8月30日。还约定业主或物业使用人于每年9月1日至9月20日间一次性交纳全年的物业服务费，业主逾期未按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。维众物业在新茂府嘉苑小区进行的物业服务项目包括：物业共用部位的维护和管理、物业公共设施的日常运行和维护、物业公共区域的清洁卫生服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。另查明，董利利位于××旗东户的房屋建筑面积为95.14㎡。董利利于2016年7月29日向包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司第一分公司按每月、每平米0.5元交纳了2016年7月29日至2017年7月29日期间的物业服务费571元（95.14×0.5元×12个月），董利利至今再未交纳过其他物业服务费。还查明，维众物业提供物业服务的新茂府嘉苑小区存在垃圾清理不及时、物业服务不到位、部分业主对其服务不满意的情形。再查明，新茂府嘉苑小区的物业服务项目不享受政府关于物业服务费的补贴政策。一审法院认为，物业管理服务行为具有明显的公共性，涉及诸多主体和群体利益，关乎公共利益。针对该案的争议焦点，董利利是否应当交纳物业服务费问题，应从以下几方面进行分析：第一，维众物业与包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对董利利是否具有约束力问题。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”国务院颁发的《物业管理条例》是规范物业管理活动的行政法规，故建设单位应依据该条例的有关规定。该条例第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。”进行上述规定的目的，是为了防止建设单位与物业服务企业恶意串通，在前期物业服务合同中约定不合理、不公平条款。该案中维众物业未举证证明建设单位与物业买受人签订的买卖合同已包含前期物业服务合同的内容，开发商或维众物业也未以书面的方式告知业主关于前期物业服务合同签订事宜及合同内容，故该前期物业服务合同因未得到物业买受人的承认而对其不具有约束力。第二，董利利是否应当交纳物业服务费的问题。鉴于自2019年9月1日起，维众物业为新茂府嘉苑小区提供了物业服务，董利利作为该小区业主也享受了维众物业的物业服务，双方已形成事实上的物业管理服务关系，故董利利应交纳物业费。第三，物业服务费收取标准如何确定及违约金如何支付的问题。关于物业服务费的收费标准的确定，物业服务收费的标准一般分为两种，即市场调节价和政府指导价。董利利居住的小区不属于按政府指导价收取物业服务费的范围，故应当按照市场调节价以及提供质价相符的服务内容来确定物业服务费的收取标准。根据维众物业提供的物业服务水平、参照本地区同类物业服务项目收费标准、维众物业入驻该小区前建设单位按每月、每平米0.5元收取物业服务费的实际情况，结合新茂府嘉苑小区的物业服务项目不享受政府关于物业服务费的补贴政策的事实,依据公平原则等综合考虑，该院酌情支持维众物业主张的物业服务费按每月、每平米0.5元标准计算。该案中董利利已向包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司第一分公司按每月、每平米0.5元交纳了2016年7月29日至2017年7月29日期间的物业服务费571元（95.14×0.5元×12个月），现维众物业主张由董利利支付2016年9月1日起至2017年7月31日期间的物业服务费差价104元（95.14㎡×0.1元×11个月）及2017年8月1日至2019年4月30日期间的物业服务费（每月、每平米0.6元）。故对维众物业主张的物业服务费差价104元该院不予支持，董利利应当按每月、每平米0.5元标准支付2017年8月1日至2019年4月30日期间的物业服务费，即董利利应当支付维众物业新茂府嘉苑小区4号楼2单元4楼东户的2017年8月1日至2019年4月30日期间的物业服务费998元（95.14㎡×21个月×0.5元）。维众物业在履行物业服务过程中，存在物业服务不到位，故维众物业要求董利利支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告董利利给付原告包头市维众物业服务有限责任公司2017年8月1日至2019年4月30日期间的物业服务费998元，此款于本判决生效时即付；二、驳回原告包头市维众物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交)，由被告董利利负担。二审经审理查明的事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。另查明，2016年4月11日，达茂联合旗人民政府召开了2016年第2次常务会议，并形成《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》，该会议听取了百灵庙镇政府2016年环卫物业统筹管理工作汇报，该汇报中指出达茂联合旗百灵庙镇辖区范围内，物业服务费收费标准为每月、每平方米0.6元。上述事实有《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》以及《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》（［2016］2号）在案佐证。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：一、案涉《前期物业服务合同》对业主董利利是否具有约束力；二、董利利是否应当向维众物业支付2016年度物业服务费的差价104元；三、2017-2019年度的物业服务费董利利应当按照什么标准支付以及具体金额；四、董利利是否应当向维众物业支付违约金。一、关于案涉《前期物业服务合同》对业主董利利是否具有约束力的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，维众物业与案涉小区建设单位包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，对小区内全体业主具有约束力。董利利作为案涉小区业主理应受该合同约束，履行缴纳物业服务费的义务。二、关于董利利是否应当向维众物业支付2016年度物业服务费差额104元的问题。维众物业主张董利利向建设单位包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司交纳的2016年7月29日至2017年7月29日期间的物业服务费是按照0.5元／月／㎡的标准交纳的，低于0.6元／月／㎡的物业服务费收费标准，故董利利应当向其补交2016年9月1日至2017年7月31日期间物业服务费的差额104元（95.14㎡×0.1元×11个月=104元）。对此，本院认为，维众物业诉称其入驻案涉小区的时间是2016年9月1日，而董利利于2016年7月29日就已向包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司交纳了2016年度的物业服务费，该行为发生在维众物业入驻案涉小区之前，因此，如果维众物业认为包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司已收取物业服务费的标准低于其入驻小区后的收费标准，也应由双方在物业交接过程中进行解决，与已交费的业主无关，故维众物业要求董利利交纳2016年9月1日至2017年7月31日期间物业服务费差额104元缺乏依据，本院不予支持。三、关于2017-2019年度的物业服务费董利利应当按照什么标准支付以及具体金额的问题。根据维众物业一审提交的《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》以及《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》［2016］2号的内容表明，百灵庙镇辖区内的物业服务费收费统一实行政府指导价，即0.6元／月／㎡，因案涉小区在达茂旗百灵庙镇辖区范围内，故维众物业按照0.6元／月／㎡向董利利收取物业服务费依据充分，故董利利作为案涉小区业主，既已享受了维众物业提供的物业服务，就应当向维众物业缴纳2017年8月1日至2019年4月30日期间的物业服务费1198.76元（95.14×21×0.6=1198.76）。四、关于董利利是否应当向维众物业支付违约金的问题。因维众物业在服务过程中存在服务瑕疵，故维众物业要求董利利支付违约金的上诉主张，本院不予支持。另，一审判决在本院认为部分将维众物业入驻案涉小区的时间写成2019年9月1日，显属笔误，应为2016年9月1日。综上，维众物业的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销内蒙古达尔罕茂名安联合旗人民法院（2019）内0223民初958号民事判决；二、被上诉人董利利向上诉人包头市维众物业服务有限责任公司支付物业服务费1198.76元；三、驳回上诉人包头市维众物业服务有限责任公司其他诉讼请求。一、二审案件受理费100元，上诉人包头市维众物业服务有限责任公司负担34元，被上诉人董利利负担66元。本判决为终审判决。审判长 魏晓燕审判员 王雅琴审判员 董婷婷 二○二○年七月十五日法官助理 常慧青书记员 赵昱普附：本判决所引法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。