山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0105民初3426号 原告：陈小艺，住济南市。 委托诉讼代理人：耿丽娜，山东海蔚律师事务所律师。 原告：赵中鑫，住济南市。 委托诉讼代理人：耿丽娜，山东海蔚律师事务所律师。 被告：李亦诗，住济南市。 委托诉讼代理人：李威震（系被告李亦诗之父），住济南市。 原告赵中鑫、陈小艺与被告李亦诗房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵中鑫、陈小艺其委托诉讼代理耿丽娜，被告李亦诗及其委托诉讼代理人李威震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵中鑫、陈小艺向本院提起诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.依法判令被告支付原告拖欠租金暂定28742.4元（实际数额以合同约定租金数为准，自2019年9月计算至判决生效之日止）、物业管理费2725元（实际数额自2019年8月计算至判决生效之日止）及免租期内租金2235.52元；3.依法判令被告支付原告滞纳金暂定3万元（实际数额以合同约定为准）及因解除租赁合同造成的经济损失；4.本案的一切诉讼费用由被告承担，该项请求中的一切费用是指案件受理费。事实和理由：两原告与被告于2018年5月签订房屋租赁合同，约定两原告将其位于济南市X号商铺租给被告用于经营舞蹈培训班。租期：自2018年5月11日至2023年5月10日止，租金：2018年6月1日-2020年5月31日未3193.6元/月；2020年6月1日-2021年5月31日未3353.2元/月……被告于2019年9月开始不再向两原告支付租金，经两原告多次催要，被告以种种理由推拖。现被告行为已严重损害两原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告李亦诗辩称，第一，自2019年9月起被告不再交租金就不再使用原告的房屋了。且不是原告所说的没有通知他，被告通知了原告，且给了原告找到了下家，续租原告房屋，三方一起谈的，原告不可能不知道，不可能存在催要的问题。且原、被告及案外人三方一起谈的这个事，且谈的地方有监控录像。不是原告所陈述的那样。被告不租原告房屋期间的租金被告不应支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议证据本院予以确认并在卷佐证。对争议证据本院作如下认定：对被告李亦诗提交的证人证言，证人陈述并不知悉原、被告间是否已经解除合同，且证人李越明确表示只有涉案房屋的价格合适并且原、被告间达成一致解除证人李越才会租用涉案房屋，但证人李越明确表示价格不合适，其称被告跟原告说不租了，但原告要求被告支付几千块钱，李越称原、被告双方并未没有达成一致。故证人证言无法证明原、被告双方已经就解除合同达成一致。对证人袁涛的证人证言，袁涛仅陈述原告向其要一份新的租赁合同，仅为转述，证人袁涛并不知悉原、被告关于解除有无达成一致。故证人证言无法证明被告所述的合同已经解除。但上述证人证言结合庭审中原、被告的陈述，可以认定，被告曾向原告表达过不再租赁涉案房屋的意思，但原、被告之间并未达成一致。 综合原、被告陈述及本院经审查确认的证据，认定事实如下：涉案房屋位于X号商铺，由原告赵中鑫、陈小艺购买。2018年5月11日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将涉案房屋出租给被告李亦诗使用，用途为经营舞蹈培训，合同约定租赁期限：自2018年5月11日至2023年5月10日止；原告给予被告自交付日起21天的装修期，即自2018年5月11日至2018年5月31日，装修期为租赁期限的一部分，此期间被告无需支付租金；被告应于签署本合同后向原告支付保证金3193元，租赁期满或合同提前终止，若被告无违约行为，原告应在合同到期后三个工作日内将保证金无息退还给被告，被告无权以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项，如被告违反合同规定，原告将有权终止本合同并扣留部分或全部保证金作为因被告违约而对原告的合理经济补偿，保证金不足以赔偿损失的，原告有权另行追偿不足部分；若因被告原因（不可抗力除外）实际租赁不满租赁期或实质性违反本合同的条款及规定，原告有权向被告索取免租期内的所有租金；被告应支付租赁物业所发生的物业管理费、水费、电费、通讯费、停车费管理费及其他自身发生的各项费用；房屋租金结算周期为6个月，采用预付制，乙方应提前15天支付下一结算周期租金，其中，2018年6月1日至2020年5月31日的租金为每月3193.6元；2020年6月1日至2021年5月31日租金为每月3353.2元；2021年6月1日至2023年5月31日租金为每月3696.9元。合同第五条约定，被告逾期支付租金，原告除有权要求支付租金外，还应要求被告支付滞纳金，计算方式为拖欠天数乘以欠缴租金总额的3%；被告履行合同义务后，原告逾期不退还租赁保证金的，被告除有权要求退还租赁保证金外，有权要求原告支付滞纳金，计算方式为拖欠天数乘以租赁保证金总额的3%。合同第六条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，单方无权终止合同，原告在被告履行完毕上述义务后且撤出原告房屋三个工作日内将被告的租赁保证金无息退还被告。合同还约定了其他权利义务。 合同签订当日，原告将涉案房屋交付给被告使用。被告将涉案房屋的门堵上，在涉案房屋与其隔壁房屋即案外人的房屋之间开了一扇门。租赁期间，被告向原告缴纳了截至2019年8月的租金。自2019年9月起，被告未再向原告缴纳租金。 诉讼中，原告主张其已经与被告协商一致解除涉案合同，但除了证人证言外未提交相应证据证明，因证人均未表述原告同意解除与原告之间的租赁合同，且证人李越称被告要求解除，原告要求被告给的几千块钱被告不同意，双方未达成一致，且结合原告提交的短信记录，短信记录在催促被告交纳房租，由此可见，双方未协商一致解除。 另查明，自2019年9月起，被告即未再正常使用涉案房屋。涉案房屋自2019年9月起一直处于空闲状态。诉讼中，被告亦未证明其将涉案房屋及相应的钥匙、水卡、电卡交付给原告，亦未举证证明其已经将涉案房屋恢复原状。 本院认为，当事人应当对自己提出的主张提供证据证明，有证不举或举证不能的，应当承担对己不利法律后果。原、被告就涉案房屋签订的房屋租赁合同系出自双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守合同权利义务。被告李亦诗租金交纳至2019年8月，之后未再缴纳租金，其主张与原告之间协商一致解除，但被告未就协商一致解除提供有效证据证明，在原告不予认可的情况下，被告主张合同自2019年8月份协商一致解除，证据不足，本院不予采纳。且双方之间签订的租赁合同明确约定解除事项及解除程序，被告李亦诗未按照合同履行，亦无有效证据证明双方协商一致解除，又不继续缴纳租金，已经严重违反合同约定。原告的违约行为导致合同无法继续履行，因被告的租金交纳至2019年8月，故本院确认双方之间的租赁合同实际已于2019年9月解除。故对于原告要求解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求，因涉案房屋租赁合同已经实际解除，本院对该诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付免租期内租金2235.52元的诉讼请求，因被告违约，依据合同约定，被告应予支付，故对该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的租金、滞纳金，本院认为，被告李亦诗未按照合同约定履行，应承担违约责任，应当支付原告违约金，原告主张按照合同第三条第五项约定计算滞纳金，该滞纳金应属于违约金，而该违约金计算标准明显过高，在被告未举证证明其损失的情况下，应予调整。关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中原、被告双方之间因解除租赁合同产生争议甚至报警，结合证人证言，可以印证作为承租人的被告曾在2019年8月向原告提出解除租赁合同的意思，且原告自认涉案房屋自2019年9月起一直处于空闲状态，被告亦一直不再缴纳租金，结合前期双方的争执可以说明被告已经以其违约行为表示不再继续履行合同，虽然被告提出解除不符合合同约定，但原告作为出租人，其在已知悉被告不再继续使用涉案房屋的且长达几个月的情况下仍然不采取措施及时阻止损失扩大，应当对扩大部分损失自行承担责任。原告违约解除，被告无法依据合同履行而正常获取租金，原告应当赔偿被告合理转租期内应获取的租金，结合合同未履行期限，本院酌定被告李亦诗应支付原告的违约金的计算标准为自2019年9月至2020年2月份的租金，按照每月3193.6元的标准，计算为19161.6元。关于原告所主张的解除合同造成的经济损失，原告明确为装修需要恢复原状，因原告未提交相应证据，本院难予支持。关于原告要求被告支付2019年8月至2020年6月的物业管理费2725元的诉讼请求，因本院酌定原告损失的租期为2019年9月至2020年2月，在此期间的物业管理费损失亦属于合同期待利益，故被告应予支付，而2019年8月仍然处于租赁期限内，该月物业管理费应由被告承担，按照原告提交的物业费支付凭证，每月物业管理费为272.5元，故被告应支付原告物业管理费损失共计1635元。关于原告主张的其他损失，因其未提交证据，本院不予支持。因本案系被告李亦诗违约所致，案件受理费应由被告李亦诗承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告李亦诗于本判决生效之日起10日内支付原告赵中鑫、陈小艺违约金19161.6元； 二、被告李亦诗于本判决生效之日起10日内支付原告赵中鑫、陈小艺免租期租金2235.62元； 三、被告李亦诗于本判决生效之日起10日内支付原告赵中鑫、陈小艺物业管理费损失1635元； 四、驳回原告赵中鑫、陈小艺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费696元（已减半收取），由被告李亦诗负担。 如不服本判决，可以在收到判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 季 丹 二〇二〇年七月十六日 书记员 郝慧明