文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初66号原告：广州绿葆网络发展有限公司，住所地广东省广州市天河区海安路**之**（部位：D）（仅限办公），统一社会信用代码91440101MA5CCBE365。法定代表人：李捍东，执行董事。委托代理人：汪黄结、黄丽，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：广东永裕恒丰投资有限公司，住所地广，住所地广东省广州市天河区海安路**之**信用代码914401010784084288。法定代表人：周希俭，执行董事及经理。委托代理人：裴花媚，系广东纬韬律师事务所律师。委托代理人：张振华，系广东启源律师事务所律师。原告广州绿葆网络发展有限公司（以下简称绿葆公司）与被告广东永裕恒丰投资有限公司（以下简称永裕公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿葆公司的委托代理人黄丽，被告永裕公司的委托代理人裴花媚、张振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿葆公司向本院提出诉讼请求：1.永裕公司向绿葆公司返还租赁保证金154440元及利息（以154440元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月12日起算至实际付清之日止）；2.永裕公司向绿葆公司支付提前解除合同的违约金308880元；3.永裕公司向绿葆公司支付逾期返还租赁保证金和逾期支付违约金的违约金（以租赁保证金与违约金之和463320元为基数，从2019年10月12日起至实际付清全部款项之日止每日0.1%计算）；4.永裕公司承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2019年4月1日，原、被告之间签订《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定由永裕公司向绿葆公司出租位于广州市天河区海安路13号财富世纪广场写字楼28层2802室（部位：A）、2803室（部位：A）号单元，租赁期限为2019年4月1日至2020年10月31日，每月租金为154440元。合同第四条约定“乙方向甲方交纳人民币308880元保证金”，补充协议第六条第6点约定“第一年租期内若甲方提前解除本租赁合同，须提前三个月书面通知乙方，甲方除应立即返还乙方向甲方交纳的租赁保证金外，还应在甲方发出解除合同通知之日起五日内向乙方支付与租赁保证金等额的违约金。甲方未及时返还租赁保证金和支付违约金，从逾期之日起至实际付清全部款项之日止每日须按所欠金额的0.1%向乙方支付违约金”。合同签订后，绿葆公司于2019年4月1日向永裕公司支付了保证金308880元及租金154440元。2019年10月12日，永裕公司向绿葆公司发出《告知函》，告知绿葆公司其预出售上述物业，并承诺“按照与贵司签署的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》里的约定，我司严格执行各项条款”。于是，双方同意用一个月的保证金抵扣2019年11月份的租金，且双方于2019年12月2日办理完物业的交还手续。但时至今日，经绿葆公司多次催促，永裕公司拒不返还物业的保证金等。永裕公司提前解除合同的行为已构成严重违约，绿葆公司有权按照合同约定向主张返还保证金、支付利息及违约金等，故提起诉讼，恳请法院在查明事实的基础上做出公正判决，维护绿葆公司的合法权益。永裕公司辩称：绿葆公司的诉讼请求无事实及法律依据，请依法驳回其全部诉讼请求，理由如下：1.双方租赁关系的起始时间为2018年10月22日，租赁物业整体不可分割。2018年10月22日，永裕公司将1310平方办公场地整体出租给绿葆公司及其关联的几家公司。从物业本身的结构、装修、家具等各个方面以及整个租赁合同的签署情况均可证明，且物业本身没有任何隔断，除了整体面积确定之外，内部面积根本没有细分，包括绿葆公司及其关联公司实际上并不存在准确的面积划分等，在使用上也是作为一个整体共用一个前台。此外，在最终交接的时候，绿葆公司及其关联公司整体一次性盖章交接的行为以及本案中绿葆公司及其关联公司共同起诉永裕公司并申请超额保全而后其他五家关联公司同时撤诉的行为均表明，各方明确知悉且认可物业整体出租整体撤场的特性，因此双方的租赁关系起始时间应当是2018年10月22日。2.双方租赁关系解除的原因是绿葆公司擅自搬离物业且拒绝支付11月份租金。本案中，作为业主的永裕公司在准备整体出售物业的前提下，严格按照合同约定向绿葆公司积极履行告知义务，积极协调出售物业期间包括租金交付、新业主进场等具体事宜；而绿葆公司却在未提前3个月通知永裕公司解除合同的情况下，于2019年11月30日擅自搬离物业而且拒绝支付2019年11月份的租金而单方违约解除，租赁合同解除的责任在绿葆公司。此外，绿葆公司还通过恶意诉讼的方式，在永裕公司充分告知其物业出售及办理过户时间的情形下，以全部六家承租人的名义故意超额查封了待出售物业，使得永裕公司面临着巨额的违约风险。对此，永裕公司亦保留另行追究绿葆公司的相关法律责任。综上，本案中绿葆公司在充分知晓且同意整体租赁永裕公司1310平米整层开放物业，且永裕公司积极充分履行告知义务的前提下，单方面违反合同约定擅自搬离物业并未经同意拒绝支付11月份租金，应当承担全部的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.绿葆公司与永裕公司是否达成以租赁保证金中等额款项抵扣2019年11月租金的一致意见（以下简称“押抵租一致意见”）的问题。绿葆公司主张永裕公司在2019年11月8日同意以租赁保证金中等额款项抵扣2019年11月租金，而永裕公司则否认双方达成“押抵租一致意见”。本院认为，主张合同双方当事人达成新的一致意思表示的一方当事人对此负有举证责任，对方当事人则负有反证责任。从绿葆公司和永裕公司各自提交的证据微信聊天记录看，永裕公司提交的微信聊天记录比绿葆公司提交的微信聊天记录更加完整，其可采信度更高，而永裕公司提交的微信聊天记录显示绿葆公司工作人员刘睛睛在2019年11月8日下午5:46表示“截至今天之前，我们没收到您说押金可以抵租金的回复，您之前说您公司董事长不同意押抵租，没得商量。哈哈那我们只能再考虑了。等您待会到28楼，我们面谈吧”，永裕公司工作人员兰晓燕对此回复“面谈可能很难改变结果啦”，上述内容反映出绿葆公司与永裕公司此时并未达成“押抵租一致意见”，但绿葆公司并无进一步证据再证明在上述时间之后双方达成“押抵租一致意见”，因此，绿葆公司应承担举证不能的不利后果，本院对该问题采纳永裕公司的意见。2.关于绿葆公司与永裕公司在2019年4月1日之后的租赁期内权利义务以“2018年合同”还是“2019年合同”为准的问题。对比“2018年合同”和“2019年合同”的内容来看，“2019年合同”中关于租赁面积、租金金额、保证金金额等主要合同条款相较“2018年合同”已经发生变化。而绿葆公司提供的证据“2019年合同”（保证金金额为308880元，月租金金额为154440元，租赁面积为858平方米）、2019年3月21日的《房屋租赁合同终止协议》、2019年3月26日永裕公司向绿葆公司转账326880元的广发网上银行电子回单（用途为“押金原路返回”）、2019年3月26日绿葆公司向永裕公司转账308880元的中国建设银行网上银行电子回执（用途为“两个月押金”）、2019年4月1日押金及租金《收据》（押金金额为308880元、租金金额为154440元）、2019年4月3日绿葆公司向永裕公司转账154440元的广发网上银行电子回单（用途为“4月份房租”）、房屋租赁登记备案证明两份，能够形成完整的证据链，足以证明绿葆公司与永裕公司已经解除“2018年合同”，且在2019年4月1日之后的租赁期内在履行双方新签订的“2019年合同”。因此，绿葆公司与永裕公司在2019年4月1日之后的租赁期内权利义务应以“2019年合同”为准。本院认为：“2019年合同”是原、被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依法切实履行。原、被告双方对于租赁合同已经解除并无争议，但对于导致合同解除的责任均指称在于对方。“2019年合同”约定的租赁期届满时间是2020年10月31日，永裕公司曾向绿葆公司发出《告知函》，该函中没有直接使用解除合同的表述，而使用了“按照发函日期起算，贵司搬离该租赁物业的截止时间为2020年1月23日，租赁期按《权利义务转让协议》执行，待三方签署（旧业主方、新业主方、租赁方）”的表述，绿葆公司对此主张这属于永裕公司通知其解除双方租赁合同，永裕公司则加以否认。本院认为，从双方提供的证据微信聊天记录来看，除了在2019年9月30日时当绿葆公司工作人员表示“麻烦您公司发送停止租赁书面通知到我司”时，永裕公司工作人员回复了“我们没有停止租赁合同的意思”外，在之后的沟通过程中，在绿葆公司工作人员多次表述永裕公司要求其“退租”“终止合同通知”等明显带有解除合同意思的文字后，永裕公司工作人员均没有表示异议。此外，在上述微信聊天记录中，永裕公司工作人员先于2019年10月23日向绿葆公司工作人员发送《致绿葆集团等告知书》文件（内容即《告知书》的内容），后于2019年10月24日发送《租赁合同履行变更协议书20191024》文件（其中第三条、第五条约定的主要内容为旧业主永裕公司、新业主颜如玉公司及承租人绿葆公司同意新旧业主完成交易过户后，租赁合同中旧业主权利义务由新业主承接，绿葆公司同意新业主与绿葆公司双方的租赁合同关系于2020年1月25日解除，绿葆公司须于2020年1月25日将租赁的房屋空置交还给新业主，双方互不承担租赁合同解除的违约责任），再于2019年10月28日发送《告知书》图片。而绿葆公司工作人员于2019年10月29日回复永裕公司工作人员《租赁合同履行变更协议书2019102…修2》（其中将新业主与承租人绿葆公司之间租赁合同解除时间修改为2019年12月31日，承租人绿葆公司交还房屋时间修改为2020年1月6日）。而之后，在2019年11月8日，对于由新旧业主与承租人三方签署协议改为由旧业主与承租人签署两方协议一事，针对绿葆公司工作人员发送的重新修改的两方协议，永裕公司工作人员回复“就按之前协商的12.31来吧”“不变了，我们流程已经走完”。以上微信沟通内容反映出永裕公司基于出售房屋的需要而主动要求解除租赁合同，绿葆公司对于解除租赁合同也是愿意的，双方对于确定合同解除时间、方式、解除后果进行了沟通协商，就部分内容达成了一致，但并未就合同解除后果达成完全一致的意思表示。因此，永裕公司发出的《告知函》尚且不属于单方的正式解除合同的通知。尽管如此，永裕公司因出售房屋需要而发起了关于解除租赁合同的协商并传递出租赁合同必须提前解除的意思及要求绿葆公司限期搬离，永裕公司对于导致合同解除应当承担主要的责任。绿葆公司在永裕公司明确拒绝其要求以押金抵扣2019年11月租金的情况下仍不及时支付租金，亦属于违约，也应对合同解除承担次要责任。根据公平原则，考虑双方的履约情况和过错程度，本院酌情认定由永裕公司承担70%的责任，绿葆公司承担30%的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。如前所述，由于原、被告双方对于“2019年合同”解除各自负有过错，绿葆公司基于对方单方违约解约而主张的解除合同违约金308880元及其逾期付款违约金均缺乏理据，本院依法不予支持。在永裕公司对于合同解除应负责任为70%的情况下，租赁保证金308880元应由永裕公司返还绿葆公司，绿葆公司在本案中要求退还的保证金金额为154440元，符合处分原则，本院依法予以支持；需指出的是，绿葆公司系基于认为其已付的保证金中有154440元已作为2019年11月租金被抵扣的认知而主张退还的保证金金额为154440元，其该认知与本院在本案中的认定不一致，并不影响绿葆公司另案就应退予其的保证金主张权利。绿葆公司自身对导致合同解除也负有责任，其要求永裕公司支付租赁保证金利息及逾期付款违约金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东永裕恒丰投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州绿葆网络发展有限公司退还租赁保证金154440元；二、驳回原告广州绿葆网络发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9832元，由原告广州绿葆网络发展有限公司负担7314元，被告广东永裕恒丰投资有限公司负担2518元；保全费2960元，由原告广州绿葆网络发展有限公司负担2202元，被告广东永裕恒丰投资有限公司负担758元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  田常国人民陪审员  卓燕君二〇二〇年七月二十九日书 记 员  梁雅芝            本判决书于2020年  月  日送达      梁炎梅