广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3820号上诉人（原审原告）：广东合生帝景房地产有限公司，住所：惠州市*********。法定代表人：续红，总经理。委托诉讼代理人：董卫强，广东源辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓越，广东伍邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨烽誉，男，汉族，1966年10月21日出生，身份证号码：441************434，住址：惠州市惠城区********。委托诉讼代理人：冯计明、叶汉建，广东宇伦律师事务所律师、实习律师。原审第三人：招商银行股份有限公司惠州分公司，住所：惠州市******************负责人：李仲华。上诉人广东合生帝景房地产有限公司与被上诉人杨烽誉、原审第三人招商银行股份有限公司惠州分公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初1047号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人广东合生帝景房地产有限公司上诉请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初1047号民事判决书，改判支持上诉人的原审诉讼请求。2、判令全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定本案为追偿权的纠纷而不能处理拍卖款是错误的。本案是商品房买卖合同纠纷，拍卖款实际上是基于涉案房屋的所有权衍生，理应归还给上诉人。上诉人主张涉案房屋的拍卖款，实际上并非是主张执行款的分配，原意是要求被上诉人将房屋返还，但因涉案房屋已被拍卖，而拍卖款是基于涉案房屋所衍生，在这种情况下，拍卖款等同于涉案房屋，其所有权须明确为上诉人，因此，上诉人主张将拍卖款返还，系基于要求被上诉人返还涉案房屋的转换，并非追偿，两者为不一样的法律关系。一审法院将本案归类为确认追偿权纠纷，而认为不能将拍卖款分配，是将拍卖款的定性理解错误。二、一审判决认为因房屋已被执行拍卖，不可能再返还给上诉人，因此只能追偿而不能认定为解除合同是错误的。首先，上诉人与被上诉人系房屋买卖合同关系，一买一卖，被上诉人有支付全部房款的义务。现被上诉人不按期偿还银行按揭款，实际以自身行为明确不支付全部房款的真实意思表示，导致上诉人被划扣款项，实际上也应理解为未付完全部购房款，没有履行支付全部房款义务，在此层面上，上诉人要求解除合同理所当然。其次，涉案房屋在被拍卖前，上诉人已向一审法院提起诉讼，及时请求解除合同，并进行了预查封，而被上诉人的违约行为本就丧失了对涉案房屋的期待所有权，在所有权仍归属于上诉人的情况下，合同尚未履行完毕，请求解除合同有理有据。再者，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四第八条约定，“买受人不按期偿还银行按揭款，银行要求出卖人承担担保责任的，视为买受人的原因造成合同不能履行”，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现目的。”，因被上诉人的违约行为造成合同不能履行，房屋买卖合同的根本目的不能实现，合同理应解除。因此，上诉人要求解除合同有理有据。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”可以理解，合同解除后，虽合同涉及的实体存在无法返还，但基于实体所产生的拍卖款，等同于房屋折算的价值，可以返还给上诉人，并不能因为合同所指向的房屋不存在就认为合同不能解除。本案并非担保合同纠纷，一审法院的原审判决适用关《中华人民共和国担保法》的规定认为只能援引追偿权处理本案，属于适用法律错误。因此，一审判决认为因房屋已被执行拍卖，不可能再返还给上诉人，只能追偿而不能认定为解除合同是错误的。相反，上诉人与被上诉人的房屋买卖合同应当解除，否则无法解释因被上诉人的违约行为导致合同履行状态的改变。合同解除后，由拍卖款代替房屋实体返还给上诉人。三、一审法院认为上诉人要求被上诉人承担房价的20%违约金没有依据是错误的，是对合同约定条款理解有误。根据《商品房买卖合同》附件四第九条约定，“买受人应适时了解国家购房政策和贷款政策，并保证自己所购房产符合国家购房政策和贷款政策的要求，确保合同能够登记备案。因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之贰拾作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”被上诉人须支付总房价的百分之贰拾作为违约金，是基于因其原因造成合同不能履行或要求终止合同的，并非一审法院认为因购买的房屋不符合国家购房政策和贷款政策的要求才要支付违约金。而“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同”的情况，被上诉人援引的是《商品房买卖合同》附件四第八条约定，“买受人不按期偿还银行按揭款，银行要求出卖人承担担保责任的，视为买受人的原因造成合同不能履行”，两者同时适用，非一审法院认定的独立不交叉条款。因此，一审法院对合同条款理解有误，上诉人要求被上诉人承担总房价的20%违约金有理有据。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求，保护上诉人的合法权益。另补充，关于房子在拍卖之前的权属问题，一审法院没有分析论证，房子在拍卖之前的权属是属于上诉人的，而不是业主的。被上诉人杨烽誉答辩称：一、合生帝景上诉主张拍卖款归其所有，于法无据。贵院（2017）粤13民终3295号民事判决中认定，合生帝景与杨烽誉之间是担保合同关系，并判决合生帝景对杨烽誉、梁赛花应负债务承担连带清偿责任后，有权向杨烽誉、梁赛花追偿。由此可见，合生帝景对杨烽誉之间享有的是普通债权，合生帝景对该债权，除在另外案件尚未分配前提出参与分配，无权主张另外案件执行款。原审判决认定本案为追偿权的纠纷，合生帝景无权主张另外案件的执行款，并无不当。二、合生帝景上诉主张杨烽誉承担房价的20%违约金，缺乏合同依据。合生帝景根据《商品房买卖合同》附件四第九条约定，“买受人应适时了解国家购房政策和贷款政策，并保证自己所购房产符合国家购房政策和贷款政策的要求，确保合同能够登记备案。因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之贰拾作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”主张杨烽誉承担总房价的20%违约金，但是杨烽誉并没有违反该条约定内容，合生帝景也没有任何证据证明杨烽誉违反该条约定内容。原审认定《商品房买卖合同》附件四第八条、第九条独立清晰，并无不当，合生帝景提出的上诉主张不能成立，依法不能得到支持。三、合生帝景上诉主张解除与杨烽誉签订的《商品房买卖合同》的，缺乏合同依据。杨烽誉并未违反其与合生帝景签订的《商品房买卖合同》的任何条款，合生帝景无权解除该合同。合生帝景将承担担保责任后享有的追偿权理解为享有《商品房买卖合同》的解除权，是单方作出的推定，缺乏事实依据，依法不能成立。综上所述，上诉人的上诉缺乏事实和法律意见，请求贵院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。上诉人认为案涉房屋拍卖之前权属是上诉人所有，这是上诉人针对执行行为提出的要求，与本案追偿权纠纷没有关联。广东合生帝景房地产有限公司向一审法院起诉请求:一、解除原告与被告于2012年8月21日签订的商品房买卖合同；二、将合同项下位于惠州市惠城区*************************，被拍卖所得款项5249815.2元归还给原告；三、被告向原告支付总房款20%的违约金计1135708.2元人民币；四、被告向原告支付第三人划扣原告保证金款项利息损失74399.80元（自2018年7月3日暂计至2018年11月20日）；五、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月21日，合生帝景与杨烽誉签订《商品房买卖合同》，合同约定合生帝景向杨烽誉出售位于惠州市惠城区*************************，房屋总价为5678541元，2012年8月1日前支付全部房款的32%即1860891元，余下房款由杨烽誉向银行申请397万元按揭。对杨烽誉与银行之间的借贷合同，合生帝景与杨烽誉在《商品房买卖合同》附件四中第八条约定：买受人不按期还银行按揭款，银行要求出卖人承担担保责任的，视为买受人的原因造成合同不能履行，按揭款合同解除而产生的所有责任由买受人与银行自行承担。对杨烽誉是否能取得银行的贷款，合生帝景与杨烽誉在《商品房买卖合同》附件四中第九条约定：买受人因适时了解国家购房政策和贷款政策，并保证自己所购房产符合国家购房政策和贷款政策的要求，确保合同能够登记备案。因买受人原因造成合同不能履行或要求终止履行的，出卖人有权单方解除合同，买受人需要支付房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。2012年8月22日，杨烽誉、梁赛花与招商银行惠州分行签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定，杨烽誉向招商银行惠州分行贷款397万元用于购买本案诉争的房产，贷款期限240个月，贷款利率按国家公布的基准利率下浮5%，当年执行利率为6.2225%。如杨烽誉、梁赛花逾期偿还欠款的，在贷款利率的基础上加50%作计付罚息。合生帝景向招商银行惠州分行出具《个人贷款不可撤销担保书》，担保书约定，合生帝景为杨烽誉向招商银行惠州分行的贷款承担连带保证责任，保证范围为借款本金、利息、罚息以及实现债权的费用等，保证期限自担保书签订之日起至抵押物办妥房产证之日止。2012年10月25日，惠州市惠城区*************************在惠州市房产管理局办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为招商银行惠州分行。因杨烽誉逾期偿还银行按揭款，且合生帝景在杨烽誉违约时仍未办妥房产证。2017年，招商银行惠州分行向本院起诉杨烽誉、梁赛花以及合生帝景，本院作出（2017）粤1302民初3526号民事判决书，判决：一、解除招商银行惠州分行与杨烽誉及梁赛花签订的《个人购房借款及担保合同》；二、杨烽誉、梁赛花向招商银行惠州分行偿还借款本金3076749.28元及利息13941.35元(暂计至2017年3月27日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计付至本息清偿之日）；三、招商银行惠州分行对杨烽誉名下位于惠州市惠城区*************************的处置价款享有优先受偿权；四、合生帝景对杨烽誉上述欠款承担连带清偿责任。合生帝景以利息计算错误为由向惠州市中级人民法院提起上诉。惠州市中级人民法院作出（2017）粤13民终3295号民事判决书,判决如下：一、维持(2017)粤1302民初3526号民事判决书第一项、第三项和案件费受理的负担部分；二、变更第二判项为杨烽誉、梁赛花向招商银行惠州分行偿还借款本金人民币3076749.28元及利息，利息计至2017年3月27日为13941.35元，2017年3月28日至2017年3月30日的利息按合同双方约定的利率6.2225%计，2017年3月31日至清偿之日止的年利率6.2225%上浮50%计算)；三、合生帝景对上列第二判项中杨烽誉、梁赛花应负债务承担连带清偿责任，合生帝景承担保证责任后，有权向杨烽誉、梁赛花追偿；四、驳回招商银行惠州分行其他的诉讼请求。2018年，上述生效判决书进入执行程序，在执行过程中，广东省龙门县人民法院并没有执行本案诉争的房产，而直接执行作为担保人的合生帝景。2018年7月3日，广东省龙门县人民法院作出（2018）粤1324执894-1号执行裁定书，裁定：划扣被执行人广东合生帝景房地产有限公司银行存款3480692.53元。2018年7月4日，广东省龙门县人民法院划扣合生帝景账户存款3480692.53元，并出具了相应的收据。2018年11月29日，合生帝景向本院申请查封杨烽誉名下位于惠州市惠城区***********************，并提供了相应的担保。本院作出（2018）粤1302财保1128号民事裁定书，裁定如下：查封登记在杨烽誉名下位于惠州市惠城区*************************（证号：粤房地预登惠州字第**，建筑面积为408.26平方米），查封价值为5830891元，查封期限为3年。2019年1月15日，合生帝景向本院提起诉讼，首次提出的诉讼请求如下：一、解除合生帝景与杨烽誉于2012年8月21日签订的商品房买卖合同;二、强制杨烽誉协助合生帝景办理注销惠州市惠城区*************************的网签备案及预告登记手续【预告登记号：粤房地预登惠州字第1100076909号】并承担相关费用;三、杨烽誉将该合同项下惠州市惠城区*************************7日内腾空、搬离、归还合生帝景;四、杨烽誉与招商银行惠州分行到房管部门办理解除对该合同名下房产的预告抵押登记手续;五、杨烽誉向合生帝景支付总房款20%的违约金共计1135708.2元人民币;六、杨烽誉向合生帝景支付招商银行惠州分行划扣保证金利息损失74399.80元（自2018年7月3日暂计至2018年11月20日）;七、本案全部诉讼费用由杨烽誉承担。在第一次庭审结束后，得知本案诉争的房产与被本院（2017）粤1302执10119号案执行拍卖，2019年4月5日至6日，本院在淘宝网司法拍卖品平台公开拍卖本案诉争的房屋，最终以最高竞价5249815.2元的价格成交。2019年4月15日。本院作出（2017）粤1302执10119号之二号执行裁定书，裁定如下：一、确认杨烽誉名下位于惠州市惠城区***********************（房产证号：粤房地权预登惠州：粤房地权预登惠州字第**平方米）由杨淑韦身份证号码360************261于2019年4月6日以最高竞争价人民币5249815.2元竞拍所得，将该房产的所有权过户到杨淑韦名下，过户费产生的全部费用、税款由杨淑韦负担，原房产证予以公告作废。二、办理上述过户的同时解除本案上述房产的查封【查封案号2017粤13**执10119号】，并解除该房产的抵押权登记（业务宗号：C1222563）。本院向合生帝景告知了这一事实后，合生帝景向本院申请中止审理本案，2019年7月24日，本院作出（2019）粤1302民初1047号民事裁书，裁定：本案中止诉讼。合生帝景同时对（2017）粤1302执10119号案提出执行异议【（2019）粤1302执异146号】，最终被驳回。2019年12月12日，本案恢复审理。恢复审理后，合生帝申请变更诉讼请求，变更后的诉讼请求不再主张将房屋过户至其名下，而主张将房屋拍卖所得款全部归合生帝景，同时坚持主张其他的违约责任。在第二次庭审过程中，杨烽誉委托代理人应诉，提出如下抗辩：第一、合生帝景与杨烽誉签订的商品房买卖合同已履行完毕，不应当解除合同；第二、本案诉争的房屋拍卖所得款项归谁不应当通过诉讼来解决，应当由执行案件来分配；第三、不应当以合同第九条的约定认定杨烽誉应支付总房款的20%作违约金。以上事实，有商品房买卖合同及其附件、个人购房借款及担保合同、个人贷款不可撤销担保书、民事判决书、2018粤13**执89号执行通知书、结案通知书、（2017）粤1302民初3526号民事判决书、（2017）粤13民终3295号民事判决书、商品房销售预告登记表、水费查询单、（2018）粤1324执894号-1号裁定书、银行回单、收款收据、收楼表格、业主住户紧急联络联系资料登记表、惠州市商品房首次登记告知书及本案开庭笔录佐证，其他与上述事实无关联的证据，不予以采信。一审法院认为,本案争议的焦点是：第一、能否直接判决本案诉争房产的拍卖款全部归合生帝景所有？第二、能否解除合生帝景与杨烽誉签订的《商品房买卖合同》？第三、能否根据合同附件四第八、九条的约定判定杨烽誉按房屋总款的20%承担违约责任？对于争议的第一个问题，本案诉争房屋经过司法竞拍，以5249815.2元的价格拍卖，合生帝景请求将拍卖款全部归其所有，本案是确认合生帝景是否享有追偿权的纠纷，不是执行分配异议之诉，房屋拍卖款最终如何分配应当由（2017）粤1302执10119号案来分配，故合生帝景请求将房屋拍卖款全部归其所有没有事实依据，不予支持。合生帝景为履行（2017）粤1302民初3526号民事判决书及（2017）粤13民终3295号民事判决书，被龙门县人民法院划扣3480692.53元，这一部分款项，杨烽誉应当向合生帝景返还，在（2017）粤13民终3295号民事判决书的判项中，确认合生帝景享有追偿权。除返还本金3480692.53元外，杨烽誉还应当支付占用款项的利息，自2018年7月4日起自2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。对于争议的第二个问题，合生帝景与杨烽誉签订《商品房买卖合同》，合生帝景履行了交付房屋的义务，仍未履行办理房产证的义务，正是因为未履行办理房产证的义务，导致招商银行惠州分行起诉，并承担保证责任。杨烽誉履行了给付首付款及向银行贷款的义务，合生帝景已全额收取了房款，若为取回合生帝景被龙门县人民法院划扣的执行款而解除合同，则产生如下法律后果：房屋返还给合生帝景，首付款退还给杨烽誉，但房屋已被执行拍卖，不可能再返还给合生帝景，合生帝景只能从房屋的拍卖款中行使相应的追偿权。合生帝景这一部分诉讼请求没有事实依据，不予支持。对于争议的第三个问题，从文义上看，《商品房买卖合同》附件四第八、第九条分别对两种情形作出约定，第八条约定的正是本案的情形，即买受人不按期还银行按揭款时，如何解决问题，合同的约定是由杨烽誉与银行自解决问题，未约定合生帝景自愿承担责任，在承担责任后向杨烽誉主张违约责任。第九条约定的是若作为买受人的杨烽誉因购买的房屋不符合国家政策和贷款政策而无法履行合同的，合生帝景有权解除合同，此时，杨烽誉应支付房价的20%作为违约金。第八条和第九条约定的违约情形是独立且清晰的，不存在交叉的问题，合生帝景引用合同第九条追究杨烽誉的违约责任没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，杨烽誉向合生帝景返还被划扣的保证金3480692.53元，一并支付占用款项的利息，以3480692.53元为本金自2018年7月4日起自2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。除此之外，合生帝景其他的请求没有事实依据，不予支持。招商银行股份有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案公开审理。依照《中华人民共和国担保法》第三十八条第（一）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，缺席判决如下：一、被告杨烽誉自本判决生效之日起十日内向原告广东合生帝景房地产有限公司返还3480692.53元并支付占用款项的利息（以3480692.53元为本金自2018年7月4日起自2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；二、驳回原告广东合生帝景房地产有限公司其他的诉讼请求。本案案件受理费51550元，其中41240元由被告杨烽誉负担，其中10310元由原告广东合生帝景房地产有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，上诉人广东合生帝景房地产有限公司提交了证据：惠州市商品房首次登记告知书存根。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、双方签订的《商品房买卖合同》能否解除。二、能否认定拍卖款归上诉人所有。三、上诉人主张的其他违约责任能否予以支持。对此分析如下：第一，关于双方签订的房屋买卖合同能否解除的问题。双方签订《商品房买卖合同》的目的在于交易涉案房产。被上诉人杨烽誉的主要合同义务为支付房屋对价，其已经采取支付首付款和向银行申请按揭贷款的方式支付完全部购房款，上诉人亦实际交付房屋，双方签订的《商品房买卖合同》已履行完毕。上诉人的款项被划扣，系基于为杨烽誉向招商银行惠州分行贷款而承担的连带保证责任，为另一法律关系。上诉人不能基于对贷款合同担保责任的履行而要求解除涉案房买卖合同。因此，上诉人主张解除合同于法无据，本院不予支持。第二，关于能否认为拍卖款归上诉人所有的问题。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第九十的规定“被执行人为公民或者其他组织，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，在被执行的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对被执行人的参与分配”。本案中，涉案房屋已被惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302执10119号拍卖处置，并已过户至第三人杨淑韦的名下。上诉人作为债权人，可在人民法院被执行财产执行完毕前申请参与分配。因此，上诉人主张拍卖款直接归上诉人所有没有事实和法律上的依据，本院不予支持。第三，上诉人主张的其他违约责任能否予以支持的问题。双方签订的《商品房买卖合同》附件四第九条约定若被上诉人因购买房屋不符合国家政策和贷款政策而无法履行合同的，上诉人有权解除合同，在此情况下被上诉人应支付房价的20%作为违约金。但本案案情并不符合该条约定，与本案情况相关的《商品房买卖合同》附件四第八条约定被上诉人不按期还银行按揭款时，由被上诉人与银行自行解决问题。因此，上诉人要求被上诉人基于附件四第九条承担房价的20%违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人广东合生帝景房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用34645.54元，由上诉人广东合生帝景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年七月十六日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧