文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0481民初312号原告：梁永平。委托诉讼代理人:王志飞，湖南科云律师事务所律师。被告：耒阳市志建房地产开发有限公司，住所地耒阳市蔡子池办事处牌楼居委会沿江路周家码头，统一社会信用代码：91430481077162366W。法定代表人：段志军，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚金竹。委托诉讼代理人：段建明。被告：李文德。委托诉讼代理人：谢运花，湖南广裕律师事务所律师。原告梁永平与被告耒阳市志建房地产开发有限公司（以下简称志建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理，依法由审判员龙柁雅适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。经原、被告申请，本院依法通知李文德作为本案的共同被告参加诉讼，并转换程序适用普通程序审理。依法组成由审判员龙柁雅担任审判长，人民陪审员王小红、李清芳参加的合议庭，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。代理书记员廖倩担任记录。原告梁永平及其委托诉讼代理人王志飞，被告志建公司的委托诉讼代理人姚金竹、段建明，被告李文德及其委托诉讼代理人谢运花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、原告与被告志建公司于2016年10月8日签订的《志建·中央公馆》商品房买卖合同无效；2、被告志建公司返还原告购房款30万元及利息36812.5元（利息按年利率4.75%计算，暂时从2017年6月1日起算至2020年1月1日，实际利息计算至款项付清之日止）；3、被告李文德对第2项诉请承担连带偿还责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月8日，原告与被告志建公司签订房屋买卖合同，合同约定：原告购买由被告志建公司开发的志建·中央公馆小区H户型809房的房屋一套。原告向被告志建公司交纳了购房款30万元。按照房屋买卖合同的约定，被告志建公司应当于2017年5月31日前向原告交付符合约定的房屋。到了房屋交付期限，原告准备装修入住，遂找被告志建公司要求交付房屋，而被告志建公司的法定代表人段志军说该房屋不属于原告所有，不能装修，对原告装修予以阻难。原告多次找被告志建公司要求交付房屋，或者请求解除房屋买卖合同并返还已付购房款，但均未果。原告到各个部门寻求救助，但也没有任何的结果。后经原告到房产局查询得知，至今，被告志建公司所销售房屋没有取得商品房预售许可证。被告志建公司在没有取得商品房预售许可证的情况下，双方签订的合同无效。被告志建公司将中央公馆售楼部全权委托被告李文德进行管理，但对具体委托事项及权限未列明，属于委托不明，被告李文德代表被告志建公司收取了申请人的购房款30万元，但被告志建公司至今不予交房与退购房款，根据《民法通则》第六十五条，委托代理的形式：民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定应当用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章，委托授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。故被代理人志建公司应当对原告承担退还购房款以及承担相应损失的民事责任。被告李文德作为代理人应当负连带责任。原告为维护自身的合法权益，提起以上诉讼。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，用以证实原告身份适格；2、房屋买卖合同一份，用以证实原告与被告志建公司之间签订了关于原告购买被告志建公司开发的位于耒阳市西关管理区下马家巷的志建·中央公馆小区H户型8层，面积为143平方米房屋一套；合同对双方之间的权利义务进行了约定；3、原告母亲伍爱华的身份信息，用以证实原告与伍爱华系母子关系；4、取款凭证，用以证实原告与伍爱华于2016年10月8日共同到中国工商银行支取用于购房的款项30万元现金的事实；5、收款收据，用以证实被告志建公司收到原告30万购房款的事实；6、授权委托书，用以证实被告志建公司于2016年6月25日起将其开发的涉案中央公馆售楼事项全部委托给被告李文德销售，被告志建公司的法定代表人段志军每月支付被告李文德及徐明生等人工资1.6万元。被告志建公司对上述证据经质证，对证据1、3无异议。对证据2不予认可，不是与我公司签订的，公章也不是我司的合同专用章，经办人也不是我公司员工。对证据4有异议，只能证明原告取款，并不能证明该款项交给我公司。对证据5有异议，该收款收据无时间，不能达到原告证明目的；不是合法合规的收款收据，我公司财务、出纳都没有签名。对证据6无异议。被告李文德对上述证据经质证，对证据1-6均无异议，其中证据6恰好证明被告李文德代为管理销售中央公馆。被告志建公司辩称，原告提供的收款收据并非我司开具，原告提供的合同也并非与我司签订，合同上的公章并非我公司的公章，签订合同上的被告李文德也并非我公司员工，收款收据上的财务章也并非我公司的，我司也没有收取过原告的购房款，所以原告所述，我司并不知情，且原告之前来过公司询问之后，准备去公安立案，望法庭查明事实。原告买房没有与本司发生关系，原告的购房款也没有交给本司，所以原告诉请的合同无效的请求，我司无异议。被告志建公司为支持其反驳主张，向本院提交了以下证据：1，商品房买卖合同，用以证实该合同是原告母亲在2019年7月份提供给公司的，对该份合同我司并不知情，不是与我司签订的，合同上并无公章，李运明也不知道是什么人；2、李文德合同诈骗的情况说明，用以证实原告母亲伍爱华认为该购房行为受到蒙骗，向公司反映要求公安机关立案侦查；3、关于请求对李文德合同诈骗立案侦查的报告，用以证实原告提供的购房合同与我公司无关；4、李文德合同诈骗的情况说明，用以证实该说明是梁国生（原告的伯父）所写，所以原告伯父也认为李文德是欺诈行为。原告对上述证据经质证，对证据1无异议，原告确实与被告签订了商品房买卖合同，购房是事实。对证据2、3、4的真实性无异议，当时由于被告志建公司一直不交房，原告与被告志建公司法定代表人联系，被告志建公司对于购房事实一直不予认可，我方在无奈之下，才做出上述三项说明，被告志建公司也当庭认可了段志军与李文德之间的授权委托行为。被告李文德对上述证据经质证，对证据1的证明目的有异议，我也不清楚李运明是谁，但是原告提供了一份盖了被告志建公司公章的合同，所以卖房是事实。证据2-4与本案无关。被告李文德辩称，原告与被告志建公司签订的购房合同是双方真实意思表示，该合同真实有效；被告志建公司已经授权被告李文德可以将中央公馆部分的房产进行销售以及管理，被告李文德所行使的事项不存在委托不明的情形，原告诉请的被告李文德承担责任，没有事实与法律依据；原告的事实与理由部分，本案合同中房产不能履行的原因并不是因为代理不明，而是因为其他原因造成履行不能，被告李文德不能按照违约的形式承担责任；即使被告李文德代为收取购房款，该房款系被告志建公司法定代表人段志军同意收取的，且同意其将收取的房款作为支付工资的一种形式。请求驳回原告的诉请。被告李文德为支持其反驳主张，向本院提交了以下证据：1、委托书、志建中央公馆未售明细表，用以证实被告志建公司将中央公馆售楼部全权委托被告李文德进行管理，并支付月工资16000元，并授权被告李文德可以按照销售明细表项下的房产（含809房），即被告李文德是按照委托方的要求履行委托事项，关于委托卖房一事已经非常明确，不存在授权不明情形；2、民间资金借款合同，用以证实被告志建公司向被告李文德借款250万元，并同意委托被告李文德担任中央公馆售楼部经理，支付其工资。原告对上述证据经质证，对证据1真实性无异议，该委托书对委托代理的具体事项权限以及期间都没有明确的表述，所以属于授权不明，对未售明细表的真实性无异议，但是该未售明细表属于被告李文德和被告志建公司法定代表人段志军的内部约定，原告并不知情。对证据2的真实性有异议，不能达到被告李文德的证明目的，借款合同中的出借人并不是被告李文德，且该份证据与本案无关。被告志建公司对上述证据经质证，对被告李文德提交的所有证据都没有见到原件，我方不予认可。且借款合同上授权载明的时间是2015年9月28日至2016年9月28日，原告购买房屋的时间是2016年10月份，已经超出了授权期限，所以本案属于被告李文德诈骗，与我公司无关。经过各方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据1、3、6，因各方均无异议，均予以认定。原告提供的证据2、4、5，被告志建公司有异议，被告李文德无异议，被告志建公司提供的证据1，原告无异议，被告李文德有异议，被告李文德提供的证据1，原告无异议，被告志建公司有异议，但这些证据具备证据的“三性”特征，均予以认定。被告志建公司提供的证据2、3、4是举报材料，与本案没有关联性，不予采用。被告李文德提供的证据2，出借人为李伟斌，不是被告李文德，不能证实被告李文德与被告志建公司存在借贷关系，不予采用。经审理查明，被告志建公司开发建设耒阳市西关管理区下马家巷的志建·中央公馆。2016年6月25日，被告志建公司委托被告李文德销售房屋，出具委托书载明：现志建公司段志军将中央公馆售楼部全权委托李文德进行管理，段志军每月付李文德、徐明生等人工资16000元，委托书双方签字盖章为准。以后卖房再不付返点费。并附志建·中央公馆未售房明细表二份，其中2016年6月24日明细表中序号13为：房号809、H户型、面积143平方米。2016年10月8日，原告与被告李文德签订了《（志建·中央公馆）商品房买卖合同》，约定:原告购买被告志建公司位于耒阳市西关管理区下马家巷的志建·中央公馆H户型8层，建筑面积143平方米，一次性付款30万元。该合同未加盖志建公司公章，也未加盖被告志建公司的法定代表人段志军的个人印章或由本人签名，经办人为李运明。当天，原告与其母亲共同取款31万元，将其中30万元交付被告李文德用于购房，李文德出具30万元收款收据一张，但该收据只有被告志建公司的财务专用章，无收款时间，无公司会计、出纳签名，只有制单人李文德签名。该款由被告李文德收取后，未交付给被告志建公司。后原告与被告志建公司补签了《（志建·中央公馆）商品房买卖合同》，合同的时间、内容未变，补签的合同上加盖了被告志建公司公章，经办人由被告李文德签名。原告多次要求交房未果，酿成纠纷。另查明，该诉争房屋至今未办理商品房预售许可证。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告志建公司至今未取得涉案工程项目的商品房预售许可证，依照《最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，原告与被告志建公司签订的《（志建·中央公馆）商品房买卖合同》为无效合同，原告请求确认涉案合同为无效合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。涉案合同既已被确认为无效合同，被告志建公司依据该合同取得原告交付的购房款应予返还，还应赔偿原告的利息损失。原告要求被告志建公司返还购房款30万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。至于利息起算时间及利率，由于原告在2016年10月8月已交付购房款，但原告选择2017年6月1日合同约定的交房之日起计算利息未违反法律规定，予以准许；原告利息自2017年6月1日起算，被告志建公司应至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率、之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际履行之日止。被告志建公司委托被告李文德销售房屋，是代理行为。被告李文德应知涉案房屋没有商品房预售许可证仍然进行代理活动，被告志建公司明知涉案房屋没有商品房预售许可证仍然委托被告李文德进行代理，两被告的行为均违反法律法规强制性规定，应负连带赔偿责任。两被告未取得商品房预售许可证即对外销售涉案房屋，其过错导致本案合同的无效，依法应承担连带返还财产、赔偿损失的民事责任。另被告李文德收取原告购房款后未交付被告志建公司财务账户，是购房款实际占有人，故原告请求被告李文德对30万元购房款及利息承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告志建公司主张本案与其无关，被告李文德主张驳回原告的诉讼请求，均与查明的事实不符，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）》第二条之规定，判决如下：一、确认原告梁永平与被告耒阳市志建房地产开发有限公司于2016年10月8日签订的《（志建·中央公馆）商品房买卖合同》无效；二、被告耒阳市志建房地产开发有限公司返还原告梁永平购房款30万元，并自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率、之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至清偿之日止，限本判决发生法律效力之日起10天内付清；被告李文德对上述购房款30万元及利息承担连带清偿责任；三、驳回原告梁永平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案案件受理费6352元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  龙柁雅人民陪审员  王小红人民陪审员  李清芳二〇二〇年七月二十日代理书记员  廖 倩            校对责任人：龙柁雅                 打印责任人：廖倩