江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0612民初2559号 原告（申请执行人）：陈玉，女，1956年5月3日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：吴健慧，北京京都（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈卓燃，北京京都（上海）律师事务所实习律师。 被告（案外人）：葛峰，男，1967年5月28日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：王边国，上海申浩律师事务所律师。 被告（被执行人）：南通松林家用纺织品有限公司，统一社会信用代码91320612730738314J，住所地南通市通州区金沙镇家宝工业区。 法定代表人：季松林，执行董事。 原告陈玉与被告葛峰、南通松林家用纺织品有限公司（以下简称松林公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告陈玉委托代理人吴健慧、陈卓燃，被告葛峰委托诉讼代理人王边国到庭参加诉讼，被告松林公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈玉向本院提出诉讼称，2019年6月14日，通州法院对陈玉诉松林公司、江苏慧馨电脑科技有限公司（以下简称慧馨公司）、季建明、曹晓霞、季松林追偿权纠纷一案作出（2019）苏0612民初3372号民事判决。根据陈玉的申请，通州法院立案强制执行，并于2019年9月3日作出（2019）苏0612执3066号执行裁定：一、冻结、提取、划拨被执行人松林公司名下的银行存款人民币1941941.80元及相应利息、迟延履行利息或查封、扣押其相应价值的其他财产；二、冻结、提取、划拨被执行人慧馨公司、季建明、曹晓霞、季松林名下的银行存款人民币266020.35元及相应利息、迟延履行利息或查封、扣押其相应价值的其他财产。依据执行裁定，通州法院于2020年3月20日作出（2019）苏0612执3066号查封公告。2020年3月24日，被告葛峰对执行标的提出执行异议，通州法院于2020年4月24日作出（2020）苏0612执异14号执行异议裁定：中止对松林公司名下位于原金乐帆布厂东边的一幢二层楼房、南边原帆布厂的食堂和厕所的执行。原告陈玉认为，被告葛峰对案涉房屋没有合法权利，其与被告松林公司所签的合同不足以排除原告陈玉对案涉房屋的执行。请求：1.准许执行被执行人松林公司名下位于原金乐帆布厂东边的一幢二层楼房、南边原帆布厂的食堂和厕所；2.确认被告葛峰与被告松林公司签订的房屋买卖协议无效。 被告葛峰辩称：1.原告陈玉诉被告松林公司等追偿权纠纷一案所作的3372号民事判决时间为2019年6月14日，而被告葛峰与被告松林公司签订的房屋买卖协议发生在2018年9月10日，从时间上看，原告陈玉无权向被告葛峰的案涉房屋提出执行异议之诉；2.被告葛峰与被告松林公司所签订的房屋买卖协议真实、有效，双方已经履行完毕，且被告葛峰已实际占有案涉房屋，为房屋真正权利人，原告陈玉无权执行被告葛峰的房屋。请求法院驳回原告陈玉的诉讼请求。 松林公司法定代表人季松林向本院出具说明一份，内容为：1.2018年，松林公司及季松林经历多起诉讼，公司的房产被法院查封拍卖，为了保留案涉房屋，经人介绍，其表面上同被告葛峰签订了房屋买卖协议，房屋价格80万元是随便写的（房屋的市场价格大约200万元），因公司账户被法院查封，所以要求被告葛峰将购房款转至他人账户；2.签订案涉房屋买卖协议时，其未得到公司的股东季晓强、吴美的同意，吴美一直反对该做法，其就此事也曾与被告葛峰多次交涉，松林公司也未将房屋交付给被告葛峰；3.2019年11月25日，因案涉房屋要拆迁，吴美去政府拆迁办提交了材料并多次交涉，拆迁部门最终同意将房屋以松林公司的名义拆迁，拆迁部门也未认可以葛峰的名义拆迁。 松林公司股东季晓强、吴美向本院出具情况说明一份，内容为：1.季晓强占松林公司股权比例为95%，吴美占松林公司股权比例为5%，未经公司股东会决议的情况下，季松林作为公司的法定代表人无权擅自出售案涉房产；2.案涉房产未办理产权证，土地系农村集体建设用地，未缴纳土地出让金，对该类房屋转让的效力应由国家行政机关的作出认定，法院无权认定房屋买卖协议的效力，故被告葛峰对本案的执行异议申请应予驳回。 经审理查明，2019年6月14日，本院对陈玉诉松林公司、慧馨公司、季建明、曹晓霞、季松林追偿权纠纷一案作出（2019）苏0612民初3372号民事判决：一、松林公司于本判决发生法律效力后十日内向陈玉偿还代偿款1915338.8元及相应的利息（1095338.8元自2019年2月2日起至实际清偿之日止，820000元自2019年3月22日起至实际清偿之日止，均按年利率6%计算）；二、对松林公司上述债务不能履行的部分，由慧馨公司、季建明、曹晓霞、季松林各向陈玉承担八分之一的清偿责任；三、松林公司、慧馨公司、季建明、曹晓霞、季松林于本判决发生法律效力后十日内向陈玉给付保全申请费5000元；四、驳回陈玉其他诉讼请求。 根据陈玉的申请，本院于2019年9月3日立案强制执行，案号为（2019）苏0612执3066号。在本案执行过程中，本院于2019年9月4日作出（2019）苏0612执3066号执行裁定：一、冻结、提取、划拨松林公司名下的银行存款人民币1941941.80元及相应利息、迟延履行利息或查封、扣押其相应价值的其他财产；二、冻结、提取、划拨慧馨公司、季建明、曹晓霞、季松林名下的银行存款人民币266020.35元及相应利息、迟延履行利息或查封、扣押其相应价值的其他财产。依据执行裁定，本院于2020年3月20日作出（2019）苏0612执3066号查封公告，并在现场张贴，对被告松林公司名下位于原金乐帆布厂东边的一幢二层楼房、南边原帆布厂的食堂和厕所采取查封措施，查封期限从2020年3月20日起至2023年3月19日止。查封期间，任何单位或个人不得撕毁、损坏本公告，不得损坏、转让、变卖已被查封的房产，也不得在被查封房产上设置租赁权等权限，否则本院将依法追究相关法律责任。 针对本院的查封措施，被告葛峰提出异议称，法院查封公告中涉及的房屋系葛峰向松林公司合法有效购得，葛峰系房屋的权利人。本院于2020年4月24日作出（2020）苏0612执异14号裁定：中止对松林公司名下位于原金乐帆布厂东边的一幢二层楼房、南边原帆布厂的食堂和厕所的执行。陈玉不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，松林公司于2001年9月14日登记设立。2017年6月27日，松林公司办理变更登记，股东由季松林、吴美变更为季晓强（持股95%）、季松林（持股3%）、吴美（持股2%）、2006年1月9日，松林公司向原通州市金沙镇人民政府（以下简称金沙镇政府）购得案涉房产，价格为90000元。经张海荣介绍，2018年9月10日，松林公司、葛峰、张海荣签订《房产买卖协议》，约定将案涉房产出售给葛峰，价格为800000元。还约定：松林公司要求葛峰将款项转入韩艺账户（开户行：农业银行南通通州支行，账号：62×××14）；有关房产证办理由葛峰负责，松林公司进行协助；葛峰每年向高新区经贸局缴纳5500元土地租金；该房产转让后，如遇将来拆迁等情形所获得的拆迁补偿款归葛峰所有，与松林公司无关；担保人张海荣对松林公司的义务承担连带责任，担保期间为两年。协议签订后，葛峰分别于2018年9月11日、10月7日通过银行转账将购房款共计800000元汇入松林公司指定的韩艺账户。松林公司、季松林并向葛峰出具了收到购房款800000元的收条一张。2018年10月7日，松林公司、葛峰签订《房产交付协议》，约定：松林公司将案涉房屋交付给葛峰，协议生效后即交付完成；松林公司于2018年10月14日22:00前搬走此厂房内所有的物品；葛峰自行办理自来水过户手续；原厂房内的租赁户陈家林可使用原车间至2019年8月31日。张海荣、陈家林作为见证人也在协议上签字。交付协议签订后，葛峰对房屋水、电办理了变更过户手续，缴纳了2019年土地租金，并为松林公司补缴了2017年、2018年的土地租金。 还查明，案涉房屋系原金乐帆布厂未改制的占有房产，出售该房产的目的是为了盘活闲置资产，由于历史原因，该房产至今未办理房产证。松林公司将该房产转让给葛峰时，该房产无抵押，未被法院等司法部门查封。 本院认为，本案的争议焦点为：1.被告葛峰、被告松林公司所签订《房产买卖协议》的效力；2.被告葛峰对案涉房屋是否享有权利，若享有权利，是否足以排除法院对房屋进行的强制执行。 关于第一个争议焦点。合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据该规定，本院认为，两被告所签房屋买卖协议不具有法律规定的合同无效情形。理由在于：1.从合同签订时间上看，葛峰与松林公司在本院作出（2019）苏0612民初3372号判决及该案执行查封案涉房产前已经签订了房屋购买合同，不存在买卖双方恶意买卖案涉房屋，进而损害原告陈玉利益的故意。2.从合同买卖的标的上看，案涉房屋先由被告松林公司向金沙镇政府购得，再由被告松林公司转让给被告葛峰，由于历史原因及土地性质等原因，案涉房屋无法办理产权登记，但未能办理产权登记的建筑不能等同于违法建筑。由于无证建筑物本身具有一定的使用价值，法律并未禁止无证建筑进行买卖，更未规定无证建筑所签的买卖合同无效。3.从合同约定买卖价格上看，虽然被告葛峰、被告松林公司买卖案涉房屋时，未对房屋的价格进行评估，但松林公司于2006年1月9日向金沙镇政府购买房屋的价格为90000元，而葛峰于2018年9月10日向松林公司购买房屋的价格为800000元，两次交易时间相差12年，但价格增长近9倍，应当认定合同约定的房屋价格公平、合理。关于松林公司股东季晓强、吴美向本院出具的说明，本院认为，被告松林公司签订房屋买卖协议时，季松林为被告松林公司的法定代表人，其具有代表公司与被告葛峰签订案涉合同的法定职权，被告葛峰作为合同签订相对方，不具有审查公司其他股东是否同意转让案涉房屋的义务，故季晓强、吴美的意见本院不予采纳。 关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，本院认为，被告葛峰对案涉房产享有的权益足以排除法院的强制执行。理由为：首先，被告葛峰已将全部购房款800000元汇入被告松林公司指定的银行账户；其次，双方签订了房屋交付手续，被告葛峰已实际占有了房屋；再次，被告葛峰办理了房屋水、电变更过户手续，并缴纳2017年至2019年的三年土地租金，足以证明被告葛峰已实际管理和控制了房屋；最后，由于历史及土地性质的原因，案涉房屋不能办理产权登记并非被告葛峰的原因造成。 综上所述，原告陈玉关于准许执行被告松林公司名下案涉房屋及确认两被告所签房屋买卖协议无效的诉请，均与法律规定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告陈玉的诉讼请求。 案件受理费22277元，由原告陈玉负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。 审 判 长  邓建华 人民陪审员  麻建华 人民陪审员  葛 芳 二〇二〇年七月八日 书 记 员  苏佳丽