北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初17107号原告：陈艳杰，男，1983年5月30日出生，汉族，北京公交广告有限责任公司职员，户籍所在地北京市平谷区，现住北京市朝阳区。被告：张淑惠，女，1938年7月12日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李鑫（被告张淑惠之外孙），男，1993年5月26日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。原告陈艳杰（以下简称原告）与被告张淑惠（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告之委托诉讼代理人李鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告逾期迁出户口的违约金（以405万元为基数，以日万分之五的标准计算，从2019年8月26日起至实际迁出户口之日止）。事实和理由：原告与被告于2018年5月7日通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）购买被告坐落于北京市朝阳区xx路xx号房屋（以下简称xx号房屋）。2018年5月7日，签署了《北京市存量房屋买卖合同》，合同总价款为405万元，并于2018年6月26日取得了xx号房屋的房屋不动产权证书。因原告购买xx号房屋时，xx号房屋处登记有被告家庭一册三人的户籍，为此原告在合同中约定，被告应自原告取得房屋所有权证书之日后365日内，即2019年6月26日前将全部三人的户籍迁出，但之后被告一直未将全部人员的户籍迁出**房屋，原告多次与被告联系，直到2019年5月27日，双方就户户籍迁出时间问题又签订了《变更协议书》，定被告在2019年8月25日前将所有人员户户籍迁出即可。被告仍未履行。为了维护原告的合法权益，故将被告诉至法院。被告辩称：在将xx号房屋出售给原告前，该房屋上确实有一册三人的户籍，但为了履行合同，包括被告在内的两人的户户口已经于2018年迁出，一人即被告之子李某因名下没有房子因此目前仍无法将户户口迁出。告并不是不想迁出，李某马上会有一套房屋，就可以将户户口迁出了。于原告所主张的违约金被告不同意支付，即使法院认定被告应当支付违约金，双方约定的违约金标准也过高，被告要求降低。原告就其主张向本院提交了如下证据：1．《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》；2．编号为京（2018）朝不动产权第0065914号不动产权证书。被告对原告提交的上述证据的真实性均予以认可。被告向本院提交了户户口本1册，证明xx号房屋内的户户口已经有两人迁出，下李某的户户口因无处可迁，尚未迁出。原告对该证据的真实性无异议，并认可目前尚有李某的户户口未迁出。/div>当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法予以认定，并基于认定的证据确认如下事实：2018年5月7日，原告作为买受人与被告作为出卖人在链家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人（即被告）将其名下的xx号房屋出卖给买受人（即原告），房屋建筑面积75．12平方米；合同价款为4050000元；出卖人收到全部购房款后30个工作日内将xx号房屋交付给买受人；逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金；买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起120日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；现出卖人可查询得到的户户籍登记情况为1册3人，方同意迁出现有户籍；出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起365日内，向房屋所在地的户户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续；出卖人未如实陈述户户籍登记情况或擅自迁入户籍或未如期将户籍迁出的，卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户户籍迁出的义务。日，被告作为甲方（出卖方）与原告作为乙方（买受方）及链家公司作为丙方（居间方）签订了《补充协议》，该协议除了约定房屋款项的支付以及交付房屋的时间外，双方还双方一致同意乙方从本协议约定的购房款中留存人民币10万元作为户户口迁出保证金，户户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金；保证金于甲方迁出户户口当日支付。/div>2019年5月27日，原告作为乙方（买受方）与被告作为甲方（出售方）以及链家公司作为丙方（居间方）签署了《变更协议书》，约定三方协商一致，就前述协议的条款进行如下变更：原《北京市存量房屋买卖合同》第十条第三项约定为，出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起365日内，向房屋所在地的户户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出协议，更改该项约定为，出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起425日内，向房屋所在地的户户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出协议。/div>庭审中，原告与被告均确认被告已经如约将xx号房屋交付给原告，并如约办理的房屋过户手续，现xx号房屋已经登记在原告名下，原告于2018年6月26日取得xx号房屋的不动产权证书。另，原告尚有10万元购房款未向被告支付，该款项为户户口迁出保证金。/div>本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》以及《变更协议书》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应遵守，并依法依约履行各自义务。被告虽依约向原告交付了xx号房屋并配合原告办理了xx号房屋的权属转移登记手续，但被告未能依约向将出卖时房屋上的户户籍在册人员全部迁出，行为已经构成违约，应当依据《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》的约定向原告承担违约责任。现原告要求被告支付逾期迁出户户口的违约金的诉讼请求，双方对迁出户户口的时间以及违约责任的承担有相应的约定，被告应当依约承担相应的责任，故本院对原告该项诉讼请求予以支持，但被告当庭表示该违约责任的违约金过高要求降低，因原告未向本院提供其因被告违约造成实际损失的证据，且原告尚有10万元户户口迁出保证金未给付被告的情况，时考虑到在合同签订后被告已经将三人中的两人户户口迁出的情节，顾合同的其他履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为原告所主张的违约金数额过高，具体数额本院将结合案件的实际情况予以酌情确定。另，因为迁出户户口具有一定的政策性，不完全取决于当事人的主观意愿，且被告迁出在册户户口的时间具有不特定性，及原告的实际损失亦不存在不确定性，故本院在本案中，仅支持截止本案判决生效之日止的违约金，对于此后发生的迟延迁出户户口的违约金原告可再另行解决。于被告尚未收到的户户口迁出保证金，被告至今未将户户口全部迁出，尚不符合给付条件，若对此保证金的给付发生纠纷，当事人可以另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张淑惠于本判决生效后七日内给付原告陈艳杰逾期办理户户口迁出的违约金3万元；/div>二、驳回原告陈艳杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2594元，由原告陈艳杰负担2319元（已交纳）；由被告张淑惠负担275元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇二〇年七月二十七日书记员 邓嘉男