文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初789号原告：劳致玄，男，1986年4月1日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：俞逸群，北京市京师（上海）律师事务所律师。被告：太仓英之杰房地产经纪有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇北门一村3栋1#楼23，统一社会信用代码91320585346408038D。法定代表人：许蓬春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：池涛，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张荟，江苏至誉律师事务所实习律师。被告：太仓宏盛置业发展有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇弇州府邸5幢511室，统一社会信用代码91320585050206584R。法定代表人：王江海，该公司董事长。委托诉讼代理人：王盛，江苏至誉律师事务所律师。原告劳致玄与被告太仓英之杰房地产经纪有限公司（以下简称英之杰公司）、太仓宏盛置业发展有限公司（以下简称宏盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员王坤独任审理。原告劳致玄及其委托诉讼代理人俞逸群，被告英之杰公司的委托诉讼代理人池涛、张荟，被告宏盛公司的委托诉讼代理人王盛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告劳致玄向本院提出诉讼请求：1.判令被告英之杰公司向原告退还购房优惠服务费8万元；2.判令被告宏盛公司对于被告英之杰公司退还服务费承担连带责任；3.解除《弇州府优惠服务协议书》。事实和理由：2019年3月31日，劳致玄欲购买“弇州府”商品房，英之杰公司与其签订了《弇州府优惠服务协议书》一份，约定劳致玄向英之杰公司支付8万元购房优惠活动服务费，享受所购房屋签约总价490000元的优惠方案。同日，劳致玄与宏盛公司签订了《太仓“弇州府”楼宇买卖认购书》，约定劳致玄购买5-1113号房屋，建筑面积约50.06平方米，总价为686727元，购买方式为一次性付款，劳致玄当场支付18000元定金。5月7日，劳致玄向英之杰公司支付了8万元。同日，劳致玄与宏盛公司签订《商品房买卖合同》，约定向宏盛公司支付490000元购买弇州府邸5幢1113室房屋。同日，劳致玄向宏盛公司支付房款490000元。首先，开发商未明确授权英之杰公司组织优惠购房活动，英之杰公司早在与劳致玄签订《弇州府优惠服务协议书》之前，已经明知涉案房屋的销售底价。在此情形下采取先上涨房屋价格后再以享受优惠为名签订《弇州府优惠服务协议书》，并收取了优惠服务费，其行为有违诚信；其次，英之杰公司在销售过程中向劳致玄收取佣金之外的费用没有法律依据及合同约定，违反行业规定，应予以退还。再次，宏盛公司明知并坐视英之杰公司收取优惠费用，放任侵害原告的合法权益事实发生，与其自行收取的性质一样，应对返还购房优惠服务费承担连带责任。英之杰公司辩称：1.英之杰公司已经按照签订的居间服务合同《弇州府优惠服务协议》提供服务，积极履行了提供购房客户的拓展、宣传、带看、协助签约、办理带看等服务，且劳致玄与宏盛公司已签订房屋买卖合同。2.英之杰公司已经按照合同约定为劳致玄与宏盛公司订立房屋买卖合同提供服务，居间服务合同已履行完毕，劳致玄按照合同要求支付的购房优惠服务费属于其应当履行义务，故不存在向其退还服务费和解除《弇州府优惠服务协议书》的说法。3.英之杰公司为劳致玄争取到了房屋价格优惠，履行了居间服务，且案涉房屋最终成交价490000元不论是相较认购价686727元还是房屋备案价格695834元均有15万元左右的优惠。劳致玄称涉案房屋采取先上涨房屋价格后再进行优惠没有事实依据，因此英之杰公司从未侵害过劳致玄的任何权益。4.劳致玄诉请的退还购房优惠服务费8万元以及解除《弇州府优惠服务协议书》于事实不符，于法律无根据，而根据《中华人民共和国合同法》第426条：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。且劳致玄与英之杰公司签订的《弇州府优惠服务协议书》合同真实有效，劳致玄应按照合同约定支付居间费用8万元。请求法院驳回劳致玄的诉讼请求。宏盛公司辩称：1.宏盛公司并非本案的适格被告，在劳致玄撤回、变更诉讼请求后，本案应属居间服务合同纠纷，而劳致玄与宏盛公司之间为房屋买卖合同关系，二者并非同一法律关系，除房屋买卖合同约定之外，宏盛公司无需向劳致玄承担其他任何责任。2.劳致玄确实享受了房屋价格优惠，案涉房屋最终成交价为490000元，不论是相较认购价格686727元还是房屋备案价格695834元均有15万元优惠，劳致玄诉称案涉房屋采取先上涨房屋价格后再进行优惠没有事实依据，宏盛公司从未侵害劳致玄任何权益。故请求法院依法驳回劳致玄的诉讼请求。经审理查明：2019年3月31日，英之杰公司（甲方）与劳致玄（乙方）签订《弇州府优惠服务协议书》，约定：1.乙方于2019年3月31日定购“弇州府”项目5幢1113室房屋，缴纳定金18000元整。2.乙方向甲方缴纳8万元购房优惠活动服务费后，即可在本项目享受所购房屋签约总价490000元的优惠方案。3.甲方及甲方联合的经纪公司提供购房客户的拓展、宣传、带看、协助签约、办理带看等服务。4.购房优惠活动服务费由乙方签署《商品房买卖合同》前向甲方一次性付清。否则甲方不予优惠并有权不予签约。5.乙方自主决定认购事宜，并独立承担法律责任。6.乙方与商品房开发商之间的权利义务，以乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》为准，甲方对商品房的买卖合同的履行不承担任何责任。一旦乙方以优惠价格与本项目开发商签订《商品房买卖合同》后，如因乙方自身原因要求退房的，甲方已收取的购房优惠活动服务费不予退还。7.本协议的优惠活动方案仅针对本协议明确的房屋有效。8.特别说明，本协议之优惠活动服务费不作为房款使用。9.本协议自甲方盖章或甲方委托经办人签字及乙方签字之日起生效。在该协议书尾部甲方处盖有英之杰公司的盖章，经办人处有丁清清的签名；乙方处有劳致玄的签名。同日，宏盛公司（甲方）与劳致玄（乙方）签订了《太仓“弇州府邸”楼宇买卖认购书》一份，认购书载明：乙方认购物业5-1113号房屋，建筑面积约50.06㎡(面积最终以房管部门核定为准)。按建筑面积计算单价，即13718元/平方米，该套房屋总价款为686724元，最终总价款以房管部门核定的建筑面积计算为准。付款方式为一次性付款，即乙方于双方签订《太仓市商品房买卖合同》时向甲方支付总房款的100%（含定金）。乙方因上述购买行为一次性向宏盛公司支付定金18000元，在双方签订《太仓市商品房买卖合同》后，该定金即转为乙方支付的房款。在该认购书尾部甲方盖章处有宏盛公司签章，经办人处有丁清清的签名；乙方处有劳致玄的签名。当日，劳致玄向宏盛公司微信转账支付18000元，交易地点/附言“太仓宏盛置业发展有限公司”，对方账户“89×××85太仓宏盛置业发展有限公司”。2019年5月7日，劳致玄（买受人）与宏盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定劳致玄购买宏盛公司开发的位于小北门街东侧、县府街北侧的弇州府邸5-1113号房屋，规划用途为办公楼，产权登记建筑面积共50.06平方米，单价为9788.25元，总价款490000元。其中，付款方式约定买受人在签订本合同前，已向出卖人支付的定金18000元于合同签订时抵做商品房价款，且劳致玄应当在2019年5月7日前支付商品房全部价款。合同签订当日，劳致玄向宏盛公司转账支付472000元；宏盛公司向劳致玄开具增值税普通发票，载明涉案房屋房款价税合计为490000元。同日，劳致玄又向英之杰公司的法定代表人许蓬春转账8万元；英之杰公司即向劳致玄出具了《收据》一份，载明收到劳致玄通过转账支付的弇州府5-1113服务费。后劳致玄以英之杰公司应返还8万元优惠费为由诉至本院，起诉时劳致玄向宏盛公司购买的涉案房屋尚未办理过户登记手续。审理中，劳致玄向本院提交了销售现场的照片，以证明销售人员未表明身份，且销售处未张贴释明提供居间服务的英之杰公司的信息，致使得其无法辨别销售人员丁清清属于哪家公司；同时还提交了录音光盘，称其在签约后至销售中心要求销售人员丁清清解释优惠服务费，但销售人员拒绝表明身份。关于照片，英之杰公司称不能证明其员工未表明身份，法律也未规定一定要在售楼处出示营业执照，劳致玄签订的优惠服务协议中加盖了英之杰公司的公章；宏盛公司称劳致玄以支付房款的方式表明其即使其有异议也是认可房屋买卖合同的。关于录音，英之杰公司和宏盛公司表示对其真实性和证明目的均不予认可。英之杰公司和宏盛公司为证明涉案房屋在认购协议书中的购房价以及之后最终成交价均没有超过宏盛公司向物价局的申报备案价格，提供了《太仓市商品房销售申报信息流转表》及《太仓市商品房价目表》各一份。其中，信息流转表显示，弇州府邸一期公寓5#的备案均价为15177元/㎡,商品房价目表中显示宏盛公司开发的“弇州府邸第1期”5幢1113室的建筑面积为50.06㎡、套内面积30.77㎡、公摊面积19.29㎡，申报单价13900元/㎡，申报销售总价为695834元/套。劳致玄对两公司所提供证据的真实性不予认可，其认为流转表及价目表均是宏盛公司盖章，无法证明系由太仓市物价局印制或者是太仓市物价检查所监制。庭审中，关于涉案房产项目的销售代理情况，英之杰公司提交了太仓市华美达房地产营销代理有限公司（以下简称华美达公司）作为甲方，英之杰公司、苏州迅纬房地产顾问有限公司作为乙方签订的《弇州府公寓合作协议书》，协议书载明甲方委托两乙方为分销渠道独家总代理，两乙方负责发展分销商共同分销本项目。英之杰公司和宏盛公司称宏盛公司委托华美达公司代理销售涉案房产项目，英之杰公司表示其为华美达公司提供中介居间房屋，寻找客源，丁清清是华美达公司在售楼处的工作人员。劳致玄称丁清清未向其表明是哪个公司的人员，英之杰公司和宏盛公司称丁清清肯定是表明代表开发商宏盛公司。以上事实有劳致玄提交的不动产权证书、楼宇买卖认购书、优惠服务协议书、商品房买卖合同、银行账户明细、收据、房款发票、照片、光盘及录音文字整理稿，英之杰公司、宏盛公司提交的商品房销售申报信息流转表、商品房价目表，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：根据宏盛公司和英之杰公司所述的涉案房产销售代理情况，宏盛公司委托华美达公司代为销售涉案房产，后华美达公司将销售代理事项交由英之杰公司等处理；向劳致玄销售房屋的丁清清系华美达公司的工作人员。但本院注意到，在向劳致玄销售涉案房屋时，丁清清作为经办人，既代表英之杰公司与劳致玄签订《弇州府优惠服务协议书》，又代表宏盛公司签订《太仓“弇州府邸”楼宇买卖认购书》。因此，本案争议焦点一是英之杰公司的行为是否对宏盛公司构成表见代理。本院认为，英之杰公司在售楼处现场销售房屋时，未向购房者明确表明其系销售代理方；丁清清同时代表英之杰公司和宏盛公司订立相关协议，故购房者无法判断丁清清的真实身份。因此，劳致玄作为购房者有理由相信丁清清以英之杰公司名义在现场与其签订优惠服务协议书，并收取8万元系代表开发商宏盛公司。故本案中英之杰公司的行为对宏盛公司构成表见代理，应由宏盛公司承担法律责任，视为宏盛公司向购房者收取优惠服务费8万元。本案争议焦点二是《弇州府优惠服务协议书》是否合法有效。本院认为，该优惠服务协议书中明确了8万元款项的性质为“优惠活动服务费”，且该服务费不作为房款使用，劳致玄签订的《太仓“弇州府邸”楼宇买卖认购书》中也体现了优惠前的房屋价格和优惠后的房屋价格，故劳致玄对以支付优惠活动服务费为对价享受相应的房屋价格优惠应当是明知并认可的。《弇州府优惠服务协议书》系当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。至于宏盛公司在房产销售过程中是否违反管理性强制性规定，应由相关行政管理部门依法处理，不影响民事合同的效力。故本案中劳致玄要求解除《弇州府优惠服务协议书》，并要求英之杰公司退还优惠服务费8万元，宏盛公司承担连带责任的诉讼请求，缺乏有效依据，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告劳致玄的诉讼请求。案件受理费1880元，由原告劳致玄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。（此页无正文）审判员 王 坤二〇二〇年七月十五日书记员 陆雨舟