江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初2941号 原告：严鹏，男，1989年2月28日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住苏州市 原告:高菲菲，女，1989年1月19日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住苏州市。 被告:南京枚莲酒店有限公司，统一社会信用代码91320106MA1WL4759X，住所所在南京市。 法定代表人：李太星。 原告严鹏、高菲菲与被告南京枚莲酒店有限公司（以下简称枚莲酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严鹏、高菲菲到庭参加诉讼，被告枚莲酒店经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告严鹏、高菲菲向本院提出诉讼请求：1、被告立即将房屋恢复至开发商在政府备案时的房屋交付原状；2、被告一次性支付2019年1月1日至2020年4月24日的房屋租金188760元；3、被告承担本案诉讼费。庭审中，两原告明确：房租每月21450元，从2019年1月1日-2020年4月24日被告应负担的租金总额为338910元；截止2020年6月30日，华苇和被告公司陆续支付租金198105元，尚欠房屋租金140805元；故将第二项诉讼请求的金额变更为140805元。事实和理由：2017年10月20日，原出租方南京莱蒙都会房地产开发有限公司（以下简称莱蒙公司）与承租方华苇签订了关于南京市，后两原告购买了上述房屋；2019年1月2日，两原告与莱蒙公司、华苇一起签订了主体变更协议，出租方变更为两原告；后因华苇一直拖欠房屋租金，而房屋的实际使用方为枚莲酒店，经两原告与华苇及被告协商一致，由被告于2019年8月20日出具承诺担保书,担保租金的支付；原告因华苇拖欠租金将其起诉至鼓楼区人民法院，双方达成调解，但华苇在支付了第一笔款项64350元后即再未支付，原告于2020年12月底向法院申请强制执行，但华苇名下无可执行财产；故两原告诉至法院，请求判如所请。 被告枚莲酒店未答辩。 本院经审理认定事实如下： 2017年10月20日，莱蒙公司与华苇签订租赁合同一份，约定莱蒙公司将位于南京市，该物业出租建筑面积为63.67平方米，具体建筑面积以房产局出具的产权面积为准；租赁期限为壹拾贰年，租期自2018年6月1日至2030年5月31日止；本合同约定的租期起始日为本合同项下租赁物的租金起算日；自本合同约定的租金起算日期（即2018年6月1日）起，前四年，按每天11.23元/平方米（建筑面积）计算租金，自第五年起，租金每四年递增一次，即第五、第六、第七年、第八年，租金按每天12.35元/平方米（建筑面积）计算，第九、第十年、第十一年、第十二年，租金按每天14.60元/天平方米（建筑面积）计算；租金以叁个月为一个支付周期，每叁个月支付一次，首期租金支付时间为本合同约定的租金起算日前30天，以后各期在下一个支付周期到达时提前10天支付等等。 当日，莱蒙公司与华苇签订补充协议一份：变更租赁期限自主合同签订之日起到2030年5月31日；自主合同签订之日起至2018年5月31日为免租期，乙方可以进场装修，免租期不计租金等等。 其后，两原告取得案涉房屋的不动产权证，登记地址为南京市。两原告（乙方）遂与莱蒙公司（甲方）、华苇（丙方）签订主体变更协议一份，约定：甲方与丙方在2017年10月20日就南京莱蒙都会广场2幢104室房屋签署了租赁合同及补充协议，现甲方将房屋出售给乙方，经三方协商一致达成协议如下1.甲丙两方签署的租赁合同及补充协议继续有效，出租方由甲方变更为乙方，三方对此无异议；2.本协议签订后，甲方在租赁合同中的全部权利义务转移给乙方，甲方不再承担转移后的任何出租方权利与义务，转移后的出租方权利与义务由乙方承担；3.本协议签订后，丙方向乙方履行承租方的权利与义务；4.本协议签订后，甲方在一个月内将丙方缴纳的租赁保证金及已交未用部分的租金/物业费/水电费等（若有）移交给乙方，丙方向甲方退还上述费用收据及或发票，乙方向丙方重新开具收款收据及或发票等等。 2019年8月20日，华苇作为承租人、被告枚莲酒店作为担保人出具承诺担保书：关于华苇承租南京市、104门面房事宜，经双方友好协商沟通结果如下，1.关于103房租问题，双方协商约定自2019年9月开始每月支付两个月租金，支付方式为每月15号左右按照原合同租金支付一个月租金，月底前支付前拖欠一个月的租金；直至补齐前拖欠租金后按照每月支付租金；2.关于104房租双方协商约定，2019年8月支付一个月房租，2019年9月支付一个月房租，十月份开始，每月支付两个月房租，支付方式按照每月15号左右按照原合同租金支付一个月租金，月底前支付前拖欠一个月的租金；直至补齐前拖欠租金后按照每月支付租金；3.本人承诺以亚朵酒店的营业款作为担保支付以上约定支付方式，如未按约定支付由南京枚莲酒店有限公司代为支付，特此担保。华苇及其丈夫张炳耀在承租人处签名，枚莲酒店在担保人处盖章。 2019年9月27日，两原告将华苇诉至本院，要求：1.解除原告与华苇签订的租赁合同；2.华苇立即将房屋恢复至开发商在政府备案的状态并返还原告；3.华苇一次性支付原告自2019年4月2日至返还房屋之日止拖欠的租金；4.华苇赔偿原告违约金128700元。经调解，本院于2019年11月1日作出（2019）苏0106民初11833号民事调解书：1.华苇支付原告严鹏、高菲菲2019年6月1日至2020年3月31日期间的租金214500元、违约金7000元，合计221500元，该款项于2019年11月20日前支付64350元，于2019年12月20日前支付64350元，2020年1月20日前支付49900元，于2020年2月17日前支付21450元，于2020年3月17日前支付21450元；2.如华苇有一期未按上述期限履行，原告严鹏、高菲菲可就所有款项申请强制执行，且华苇需另行加付违约金5万元等。 华苇支付了64350元后余款未再支付，两原告遂向本院申请强制执行。后因华苇无财产可供执行，本院于2020年4月22日作出（2020）苏0106民执143号民事裁定书，终结了该案的执行。 另，被告枚莲酒店股东为管丽萍、赵静、李太星、南京格选文化创意有限公司，法定代表人为李太星。该公司股东变更情况中无华苇或张炳耀相关信息。 庭审中，两原告陈述华苇及张炳耀系被告枚莲酒店的实际控制人。 以上事实，由两原告提交的租赁合同及补充协议、不动产权证、主体变更协议、承诺担保书、企业信用信息报告、（2019）苏0106民初11833号民事调解书、（2020）苏0106民执143号民事裁定书等证据及本院开庭记录予以证实。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，案涉租赁合同及补充协议、主体变更协议，均系各方当事人的真实意思表示，合法有效。两原告系房屋出租人，有权要求承租人支付相应租金。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，两原告要求被告枚莲酒店立即将房屋恢复至开发商在政府备案时的房屋交付原状，应在两原告与华苇的租赁合同已解除的前提下提出，且两原告就原状究竟为何应负有举证责任。故在两原告未与华苇解除案涉租赁合同及证明原状为何情况下，两原告该项诉讼请求本院不予支持。 公司法规定，公司为公司股东或实际控制人（或之外的人）提供担保的，须由股东会决议，债权人应举证证明其在订立合同时对股东会（或董事会）决议进行了审查，能够证明则债权人构成善意，担保有效；反之则无效。债务加入亦适用上述规定处理。本案中，承诺担保书上仅有被告枚莲酒店的公章，故不论被告系担保或债务加入，两原告均须举证证明对枚莲酒店的股东会（或董事会）决议进行了审查，现两原告未能予以证明，应承担相应不利后果。       综上，依照《中华人民共和国公司法》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告严鹏、高菲菲的诉讼请求。 案件受理费4075元，减半收取2037元，由原告严鹏、高菲菲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  苗军 二〇二〇年七月二十一日 书记员  赵晨