陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终13556号上诉人（原审原告）:李爱勤，女，1983年9月2日，汉族，西安市长安区村民，住西安市长安区。委托诉讼代理人：王琴，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佩，陕西泽诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：魏金彪，男，1953年6月15日出生，汉族，陕煤集团韩城矿业退休干部，住陕西省韩城市新城区。原审第三人：西安市长安区安地居房产中介服务部。住所地：西安市长安区韦曲北长安街韦曲工委办公楼。经营者：邸攀，男，1989年12月31日出生，汉族，住西安市长安区。原审第三人：陕西中融典当有限公司。住所地：陕西省西安市莲湖区团结南路黄金嘉园**。法定代表人：韩继勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：穆金山，陕西为民律师事务所律师。上诉人李爱勤、魏金彪、原审第三人西安市长安区安地居房产中介服务部（以下简称安地中介）、陕西中融典当有限公司（以下简称中融公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初5649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李爱勤上诉请求：1、撤销一审民事判决书第三项；2、改判在李爱勤代为清偿魏金彪对中融公司的55万元债务后，中融公司消除涉案房屋的抵押权；3、改判李爱勤代魏金彪清偿其对中融公司55万元债务后，资金监管账户的涉案转让款55万元直接支付给李爱勤；4、改判魏金彪向李爱勤双倍返还定金4万元；5、本案一、二审诉讼费用及保全费由魏金彪承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案合同继续履行，故而不支持李爱勤要求魏金彪双倍返还定金的诉讼请求适用法律错误。正如一审判决认定，魏金彪在双方签订定金合同及网签合同后怠于履行签订资金监管协议，违约在先；在李爱勤履行完毕全部合同义务、支付完全部购房款后仍然以各种理由拒绝办理房屋过户手续，再次违约；甚至在本案的一审诉讼中，魏金彪还恶意就涉案房屋设定抵押权，阻碍双方合同的继续履行，严重违反了诚信原则；在抵押贷款到期后，魏金彪在有能力还款的情况下（已经偿还了同时设定抵押的另一套房屋的抵押贷款及利息）拒绝偿还抵押贷款，属于严重的违约行为。根据双方签订的《房屋买卖定金合同》第五条，双方就违约责任进行了明确约定，即魏金彪违约的，应将定金双倍返还，李爱勤违约的，不得索要定金。根据合同法114条的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务，故在涉案合同继续履行的情况下，李爱勤有权要求魏金彪双倍返还定金。二、一审判决李爱勤在代偿魏金彪对中融公司的债务后，对魏金彪的还款义务不予处理的做法，与事实不符，不合情、不合理、不合法。第一，魏金彪为了阻碍双方买卖合同的继续履行，恶意举债、就涉案房屋设定抵押。在魏金彪抵押债务到期后恶意拖欠不还的情况下，李爱勤为了交易的继续进行，无奈只得替魏金彪代偿债务、涤除抵押权。该代偿义务系基于履行商品房买卖合同而产生，与本案基于同一事实、同一法律关系，应当在本案中一并处理。第二，李爱勤替恶意怠于履行合同义务的魏金彪代偿抵押债务，必然导致李爱勤需要承担一定的融资成本及融资风险，实际上已经大大增加了作为守约方的李爱勤的合同义务，增加了李爱勤的履约成本。一审判决另案起诉的处理方式无疑再次增加了李爱勤的履约成本，增加了李爱勤的诉累，反而间接支持了魏金彪恶意违约的行为，保护了违约方魏金彪的利益，违背了公平、公正的民法基本原则。第三，据李爱勤向长安区房管局及安地中介多次了解，进入资金监管账户的55万元购房款必须通过法院判决确定资金流向，否则在涉案房屋过户后将直接自动划入卖方魏金彪的个人账户。一审判决的处理方式在实践中未能与房管局的具体操作流程有效衔接，不利于商品房买卖合同纠纷的彻底、有效解决。第四，民事诉讼的目的在于通过国家强制力的介入依法解决当事人之间的纠纷，定分止争。而案结事了，则是民事诉讼追求的目标，亦是人民法院审判工作的重要原则。一审判决只处理了当事人之间的部分纠纷，未能完全化解李爱勤与魏金彪之间因商品房买卖合同而引发的纠纷，未能实现法律效果和社会效果的有效统一。综上，李爱勤认为一审判决内容部分适用法律错误，请求依法改判，支持李爱勤的上诉请求，维护李爱勤的合法权益。魏金彪辩称，不同意李爱勤的上诉请求。因为合同约定的期限付款，但是李爱勤迟迟未付款，因此是李爱勤违约。安地中介述称，李爱勤上诉请求认可，但是定金不应该双倍返还。中融公司述称，魏金彪确实在我们公司办理了抵押贷款，李爱勤现在愿意代魏金彪偿还，我公司同意在收到李爱勤代魏金彪偿还的款项后，配合解除抵押登记手续。本院二审期间，魏金彪申请撤回上诉。李爱勤向一审法院起诉请求：1、由李爱勤代偿魏金彪对中融公司55万元债务。2、魏金彪继续履行合同，并配合办理位于西安市长安区房屋的产权过户手续。3、魏金彪以存入资金监管账户的费用偿还李爱勤支付给中融公司的贷款。4、魏金彪依法向李爱勤双倍返还定金4万元。5、本案的诉讼费、保全费由魏金彪承担。一审法院认定事实：2017年7月3日，李爱勤、魏金彪通过安地中介介绍，签订《房屋买卖定金合同》，约定魏金彪将其所有的位于西安市长安区房屋出售给李爱勤，总价55万。合同签订后李爱勤支付了定金2万元。2017年8月9日，李爱勤、魏金彪到西安市长安区住房保障管理局办理了网签手续，约定2017年9月30日之前李爱勤将款项一次性打给魏金彪。网签合同签订后，魏金彪未及时配合签订资金监管协议，截止2017年12月26日，李爱勤与魏金彪协商，在多支付2万元的情况下，魏金彪配合办理了资金监管协议，最终银行于2018年2月5日将剩余房款支付至资金监管账户。在双方交易的过程中，魏金彪于2018年6月将房屋的贷款还清，但是当月又将房屋抵押给中融公司，抵押价格55万元。庭审时，该借款期限已到期，但魏金彪未偿还该笔借款，房屋仍处于抵押状态。李爱勤起诉后向魏金彪打电话，魏金彪明确表示可以继续履行合同，但是要加30万才同意过户。庭审中，魏金彪认为李爱勤没有按合同约定时间给付房屋款项，故认为李爱勤违约，依法应当解除合同。李爱勤认为魏金彪在签订网签合同后不签订资金监管协议，导致支付义务无法履行，在魏金彪建立资金监管账户后，及时支付了房屋的首付款，其后银行下发了贷款，已经履行完合同义务。中融公司表示同意李爱勤替魏金彪偿还抵押款后配合解除抵押。一审法院认为，李爱勤和魏金彪签订的《房屋买卖定金合同》、《二手房买卖合同》、《资金监管协议》均是在双方真实意思下签订的，故应当合法有效，双方应当依约履行各自的义务。李爱勤、魏金彪约定了贷款方式购房，就必须经过资金监管协议将首付款和贷款支付进约定账户，否则交易无法进行，魏金彪在签订网签合同后，怠于履行签订资金监管协议，构成违约在先，导致李爱勤无法按时支付相应的款项，故魏金彪应当承担李爱勤未按网签合同约定的时限支付房款的责任。李爱勤购买房屋并在支付完所有款项后，魏金彪仍然对该房屋进行了抵押，严重违背了诚实信用原则，在抵押贷款到期后，依然怠于履行还款的义务，属于严重违约的行为，故对李爱勤要求继续履行合同，并配合办理西安市长安区北长安街鸿鼎福门小区1号楼1单5元15层11511号房屋的产权过户手续的诉讼请求依法应予支持。因中融公司同意李爱勤代魏金彪偿还借款，且同意在偿还借款后配合解除抵押手续，故对李爱勤要求代魏金彪清偿中融公司的债务的诉讼请求依法应予支持。魏金彪怠于履行对中融公司的还款义务，造成李爱勤无法过户房屋，李爱勤代魏金彪偿还对中融公司的债务后魏金彪应当向李爱勤偿还垫付的款项,但是与本案不属于同一法律关系,故本案不予处理,可另案起诉。因该合同继续履行，故对李爱勤要求魏金彪双倍返还定金的诉讼请求依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李爱勤于判决生效后立即代偿还被告魏金彪与第三人中融典当55万元债务及其利息。二、被告魏金彪于判决生效后继续履行与原告签订的《房屋买卖定金合同》、《二手房买卖合同》、《资金监管协议》，并立即配合原告李爱勤办理西安市长安区房屋的产权登记至原告李爱勤名下。三、驳回原告其余诉讼请求。诉讼费800元，保全费3270元，原告已预交，由被告负担。本院二审查明，李爱勤与魏金彪在房屋买卖定金合同中约定：如因甲方（魏金彪）事由中途毁约，甲方应在毁约之日将定金双倍返回。如因乙方（李爱勤）事由中途毁约，乙方不得向甲方索要定金。在西安市手房买卖合同中约定：乙方（李爱勤）中途毁约，乙方不得向甲方索还定金，甲方（魏金彪）中途毁约，甲方应在毁约之日将定金退还乙方，另给付乙方相当定金数额的违约金。一审法院查明其余事实属实，本院予以确认。本院认为，李爱勤和魏金彪签订的《房屋买卖定金合同》、《西安市手房买卖合同》、《西安市存量房交易结算资金监管协议》符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务并享有权利。本案当事人为完成二手房的买卖行为，分别签订了房屋买卖定金合同、二手房买卖合同、资金监管协议三份合同。其中房屋买卖定金合同、资金监管协议二份合同是围绕二手房屋买卖合同而订立，是二手房屋买卖合同法律关系的延申，三份合同之间具有法律上的关联性。房屋买卖定金合同是为保证交易的顺利进行，资金监管协议是为保障交易过程中资金的安全。但在合同履行过程中后，魏金彪恶意将已经签约出售的房屋进行抵押贷款，其行为严重违背了诚实信用的法律原则，已经构成违约。而法律对此种行为所持的态度一贯是否定的。因此，魏金彪对自己的行为后果，不但应当承担违约的法律责任，而且还应继续履行合同义务。根据二手房屋买卖合同约定，魏金彪中途毁约，将定金退还李爱勤，另给付李爱勤相当定金数额的违约金。这是双方在合同中关于出卖人违约后承担违约责任的约定。法院对双方的约定予以尊重，同时该约定内容也是法院裁判的依据之一。综上，根据合同法114条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务的规定，李爱勤请求魏金彪继续履行合同，并按双倍定金数额支付违约金，本院予以支持。案涉资金监管协议是在房屋交易过程中李爱勤与魏金彪为资金安全而在第三方设立监管账户的约定。现在魏金彪将交易房屋用于抵押贷款，贷款到期又不履行还款义务，增加李爱勤的交易风险，也对房屋交易完成形成了障碍。李爱勤为了合同继续履行，实际取得交易房屋，愿意用自己在资金监管账户上的购房款代替魏金彪向中融公司偿还贷款，并垫付不足部分，涤除涉案房屋上的抵押权，中融公司当庭表示同意，且根据资金监管协议约定，在涉案交易办理至发证环节时该款项方划转魏金彪，故用该款项向中融公司偿还，即是用魏金彪应得购房款支付其应还债务，并不损害魏金彪的利益，因此，为实现双方房屋交易目的，合理化解纠纷，节约诉讼资源，对李爱勤的此项请求，本院予以支持。李爱勤代魏金彪向中融公司偿还贷款超出55万元部分，可另案向魏金彪主张追偿。魏金彪在二审期间自愿申请撤回上诉，依法准许。综上所述，李爱勤的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初5649号民事判决第一、二、三项；二、本判决生效后魏金彪、李爱勤立即将在西安市置诚资产管理有限公司资金监管账户上的55万元转至陕西中融典当有限公司；三、陕西中融典当有限公司收到西安市置诚资产管理有限公司资金监管账户转来的55万元及李爱勤代魏金彪支付的其余贷款本金、利息及费用后5日内涤除设定在西安市长安区房屋的抵押权；四、陕西中融典当有限公司涤除抵押权后的5日内，魏金彪将西安市长安区房屋产权变更登记至李爱勤名下；五、本判决生效后魏金彪立即向李爱勤支付违约金4万元。一审案件受理费800元，保全费3270元，李爱勤已预交，由魏金彪负担。二审案件受理费800元，李爱勤已预交，由魏金彪负担。魏金彪预交二审案件受理费9300元，减半收取4650元，由魏金彪负担。魏金彪应负担之诉讼费直接支付李爱勤。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年七月二十二日书记员 宁 越