湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初928号原告：刘利文，女，1968年11月8日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市，现住湖南省株洲市芦淞区。原告：肖梅良，男，1969年11月6日出生，汉族，户籍地湖南省攸县，现住湖南省株洲市天元区。共同委托诉讼代理人：胡少清，株洲市芦淞区金达法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。被告：尹进，男，1990年10月28日出生，汉族，住湖南省隆回县。被告：阳帆，男，1991年8月12日出生，汉族，住湖南省隆回县。原告刘利文、肖梅良与被告尹进、阳帆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，因被告尹进下落不明，本院依法转为普通程序，由审判员陈坤担任审判长，与人民陪审员陈水清、黎长国组成合议庭，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。书记员抄羽担任庭审记录。原告刘利文、肖梅良及其诉讼代理人胡少清，被告阳帆均到庭参加诉讼。被告尹进经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘利文、肖梅良向本院提出的诉讼请求：1.自2019年11月9日起解除原、被告《房屋租赁合同》，被告返还租赁房屋；2.被告支付拖欠房屋租金16万元，利息19200元（自2019年7月9日起暂算至2019年11月9日，实际利息按约定月息2分算至付清时止）;3.被告支付拖欠物业费2480元、燃气费14359.71元，电费7751元，共24590.71元；3.被告已交保证金4万元作违约金，不予返还；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月9日，原、被告双方就位于株洲市芦淞区××路××大厦××楼××层面积1318平方米的房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年1月9日至2023年1月8日止，共计5年，租金为每年24万元，每半年交纳一次计12万元，五年内租金不变，但自2019年元月起，被告便开始拖原告租金。经原告催收，被告于2019年8月7日，向原告出具了“承诺书”，并确认拖欠上半年租金为12万元，先支付4万元，剩余8万元承诺在2019年10月9日前结清，并给予之后的两个月免租期，如在10月9日未结清所欠房租，所欠余额按2分计息。承诺书签订后，被告不但未能按其承诺兑现，还拖欠了自2019年7月9日至2019年11月9日（原告要求解除合同之日）租金为8万元，共计拖欠租金16万元，原告多次催收，被告拒不支付，现拖欠租金达十个月之久，2019年10月18日原告曾向法院提起诉讼，后于2019年11月22日撤回诉讼，但被告仍无还款之意，故为维护原告的合法权益，再向法院提起诉讼，请求法院依法裁决。被告尹进未到庭应诉答辩，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。被告阳帆辩称，当时我只是作为尹进公司员工代签了合同，后来我就从公司走了。我走了之后原告没有告诉我尹进欠了房租，也从来没有联系过我。尹进签的承诺书我不知道。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的承诺书，因该证明系被告尹进单方出具，关于利息部分的承诺仅对被告尹进有效；对被告阳帆提交的湖南德英商贸有限公司企业信用信息公示报告，与本案无关，本院对其关联性不予认可；被告阳帆提交的尹进出具的证明，因尹进未到庭应诉，本院对其真实性无法核实，故对其三性不予认可。结合庭审陈述及举证、认证，本院认定如下法律事实：2018年1月9日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定两原告将其名下位于株洲市芦淞区××路××大厦××楼××层面积1318平方米的房屋出租给两被告，用于经营餐饮、娱乐办公，租赁期限五年，自2018年1月9日至2023年1月8日止，租金为每年24万元，5年内租金不变，每半年交纳一次计12万元，租金支付时间定为每年的1月9日前付清第一次租金，每年的7月9日前付清第二次租金，如乙方延期交付超过7天，视为自动放弃租赁权，甲方有权终止本合同，所有的承租保证金有权不予退还。乙方（两被告）须在本合同签订之日向甲方（两原告）交纳房屋保证金4万元整，在合同终止后，乙方须交清所有一切应交费用后，办理完该场所的物业部门的交接手续后，甲方将上述保证金无息退还给乙方，如乙方违约或拖欠相关交纳的费用，甲方有权追索应交纳的费用外，可以用保证金作为乙方的违约金来处理，如乙方对甲方建筑设施及场地有损坏，甲方有权要求乙方维修赔偿，如保证金不足扣除，甲方有权继续追索。租赁期内乙方须及时交清所产生的工商税务，水电消防物管，有线电视网络费及公用水电费，观光电梯的维护费等一切费用，（水电等费用计算标准，水电表提供，乙方与物业公司另签合同）。该合同签字处有被告阳帆、尹进共同签字。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告支付了租赁保证金40000元以及2018年的租金240000元；但自2019年1月起，被告便开始拖原告租金。经原告催收，被告尹进于2019年8月7日，向原告出具了承诺书，该承诺书确认了被告拖欠2019年上半年租金12万元，先支付4万元，剩余8万元承诺在2019年10月9日前结清，并给予之后的两个月免租期，如在10月9日未结清所欠房租，所欠余额按2分计息。承诺书签订后，被告尹进支付了4万元租金，后未再支付租金。原告于2019年10月8日将租赁房屋门锁进行更换。同时，截止2019年10月8日，被告还拖欠物业费2480元，燃气费14359.71元，电费7751元，共计24590.71元。原告多次催收，被告拒不支付，遂酿成本案纠纷。另查明，因与两被告房屋租赁合同纠纷，原告于2019年11月13日向本院提起诉讼，请求：1.解除原、被告《房屋租赁合同》，被告返还租赁房屋；2.被告支付拖欠房屋租金16万元，利息19200元（自2019年7月9日起暂算至2019年11月9日，实际利息按约定月息2分算至付清时止）;3.被告支付拖欠物业费2480元、燃气费14359.71元，电费7751元，共24590.71元；3.被告已交保证金4万元作违约金，不予返还；4.诉讼费由被告承担。后原告于2019年11月22日撤回起诉。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方的争议焦点为责任的承担。现分析如下：本案中，原、被告双方之间的房屋租赁合同，系经被告阳帆、尹进共同签署，被告阳帆辩称其系被告尹进所聘用员工，其在租赁合同上签字，系代被告尹进所签，但其未能提供充分证据佐证其签署行为系代被告尹进所为，应承担举证不能的法律后果，且被告阳帆作为完全民事行为能力人，应对其本人在租赁合同上签名的行为所产生的法律效力具有明确认识，且其并未在乙方签字处注明其系代签，因此，本院对被告阳帆的辩称不予支持，被告阳帆应与被告尹进共同承担因与两原告签订租赁合同所形成的租赁合同关系应承担的法律责任。原、被告双方之间的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本院认为，依法成立的合同，对双方均有约束力。被告自2019年1月起拖欠租金，根据协议约定，被告拖欠租金达7日，原告便有权解除合同，结合本案已查明的事实，原告于2019年10月8日将租赁房屋门锁更换，视为原告行使单方解除权，并收回租赁物，故本院确认原、被告签署的《房屋租赁合同》于2019年10月8日解除；因租赁物已实际由原告占有，故对于原告要求被告返还租赁物的诉请本院不予支持。经核算，两被告尚欠原告租金140000元（20000元/月×9个月－40000元），被告阳帆、尹进应向原告支付租金140000元，对于超出部分的诉请，本院不予支持。被告应按照租赁合同约定的期限及数额支付租金，其逾期未付的行为属于违约，依法应承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，被告逾期付款超过7天，原告有权不予退还租赁保证金，故对于原告关于扣除40000元保证金作违约金的诉请本院予以支持。至于原告要求被告按月息2%的标准支付利息的诉请，因保证金已作为违约金进行处理，如再按月息2%计算逾期付款利息，则明显过高（40000÷14000＋24%＝52.57%），根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，故本院对该诉请不予支持。另原告要求被告支付拖欠的物业费、燃气费、电费等共计24590.71元的诉请，根据租赁合同约定，该费用应由两被告承担，故本院对该诉请予以支持。被告尹进经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告刘利文、肖梅良与被告尹进、阳帆签订的《房屋租赁合同》于2019年10月8日解除；二、限被告尹进、阳帆于本判决生效后十日内向原告刘利文、肖梅良支付2019年3月9日至2019年10月8日的租金140000元；三、限被告尹进、阳帆于本判决生效后十日内向原告刘利文、肖梅良支付拖欠物业费2480元、燃气费14359.71元、电费7751元，合计24590.71元；四、被告尹进、阳帆已交保证金40000元作违约金，不予退还；五、驳回原告刘利文、肖梅良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4957元，公告费560元，合计5517元，由原告刘利文、肖梅良承担780元，被告尹进、阳帆负担4737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  陈 坤人民陪审员  陈水清人民陪审员  黎长国二〇二〇年七月二十一日法官助理尹杰书记员抄羽附判决书引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。