山东省淄博市周村区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0306民初477号原告（执行案外人）：王玉龙，男，1990年6月3日出生，汉族，周村回味牛肉面馆经营者，住淄博市周村区。委托诉讼代理人：李义，山东淄明律师事务所律师。被告（申请执行人）：山东同业置业有限公司，住所地淄博市周村区太和路**（北郊镇北旺村委办公室）。法定代表人：柏强，总经理。委托诉讼代理人：张华，男，山东同业置业有限公司职工。委托诉讼代理人：李斌，山东齐嘉律师事务所律师。第三人（被执行人）：山东民业置业有限公司，住，住所地淄博市周村永安街道机场路**/div>法定代表人：徐海俊，经理。委托诉讼代理人：徐万春，山东杰然律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帅，山东杰然律师事务所律师。原告王玉龙与被告山东同业置业有限公司（以下简称“同业公司”）、第三人山东民业置业有限公司（以下简称“民业公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉龙及其委托诉讼代理人李义，被告同业公司委托诉讼代理人张华、李斌到庭参加诉讼，第三人民业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉龙向本院提出诉讼请求：1.停止对周村区房产查封并予以解除；2.诉讼费由同业公司负担。事实和理由：2012年12月4日，王玉龙与同业公司签订意向书及内部认购协议书并交纳2000.00元意向金，2012年12月13日购买位于周村区房屋，并向同业公司交纳购房款10万元，同业公司均出具了收款收据。后因同业公司与民业公司散伙，王玉龙应同业公司及民业公司的要求于2015年6月26日将剩余房款支付给民业公司，房款已全部交清。2018年12月，王玉龙收到案涉房屋钥匙后装修入住。淄博市周村区人民法院于2019年11月27日以（2018）鲁0306执73号执行裁定书查封案涉房产，王玉龙于2020年1月11日提起执行异议后，淄博市周村区人民法院作出（2020）鲁0306执异16号执行裁定书驳回王玉龙的异议。王玉龙认为同业公司将房产出售，民业公司对此也予以认可，同业公司查封房产于法无据。望判如所请。同业公司辩称，不同意王玉龙的诉讼请求，王玉龙与民业公司没有签订合法有效的书面合同，其诉讼请求不符合法律规定，请求依法予以驳回。民业公司未到庭，但述称其同意王玉龙的诉讼请求。王玉龙围绕诉讼请求依法提交：1.（2020）鲁0306执异16号执行裁定书；2.灯塔·时代新城客户意向登记书、同业公司商品房内部认购协议书、收据两份（同业公司开具）、灯塔时代新城房屋买卖合同、工商服务业统一收款收据（民业公司开具）、建设银行活期账户交易明细；3.证明书、杨辉商品房买卖合同（预售）、物业管理费收费收据三份、淄博市不动产登记信息查询结果证明及权利义务承受协议复印件。本院自周村区住房和城乡建设局调取承诺函、授权委托书及对该局工作人员许亮进行询问形成调查笔录一份。经质证，同业公司对（2020）鲁0306执异16号执行裁定书、灯塔·时代新城客户意向登记书、同业公司商品房内部认购协议书、收据两份（同业公司开具）及工商服务业统一收款收据（民业公司开具）、建设银行活期账户交易明细真实性无异议；对灯塔时代新城房屋买卖合同真实性有异议，认为王玉龙在执行异议听证时未提交该买卖合同，虽然该合同的落款时间是2015年8月17日，但实际是王玉龙与民业公司事后补签的，形成时间并非2015年8月17日，要求对该该份合同的签字、盖章时间进行司法鉴定；对证明书有异议，该证明书只加盖了民业公司的公章，没有法定代表人及经办人的签字；对杨辉商品房买卖合同（预售）有异议，认为其真实性无法确认；对物业管理费收费收据三份真实性无异议，但认为与本案无关联性；对淄博市不动产登记信息查询结果证明真实性无异议，但认为仅证明王玉龙在周村区无其他住房，其应当提交证据证明其在淄博市其他区县也没有住房；对权利义务承受协议有异议，系复印件，不予质证，并且该协议与本案无关；认为承诺函及授权委托书与同业公司无关，对调查笔录真实性无异议，认为民业公司的印章于2016年9月27日才由周村区住建局接管，这与王玉龙在庭审时陈述其房屋买卖合同在周村区住建局加盖印章是矛盾的。王玉龙对调取的承诺函、授权委托书及本院制作的调查笔录均无异议。民业公司对承诺函无异议，认为授权委托书是民业公司前法定代表人赵军签字，民业公司不予认可，对调查笔录无异议，民业公司于2020年5月29日更换法定代表人，对本案涉及的房屋买卖合同不知情。本院经审核后认为，上述证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月4日，王玉龙与同业公司签订《灯塔·时代新城客户意向登记书》，约定王玉龙交纳2000.00元意向登记诚意金，成为灯塔·时代新城的优先预选房源客户，登记意向客户在灯塔·时代新城确定的选房时间确定意向房屋后，应立即签署房屋认购协议，认购协议签署后意向登记客户交纳的上述诚意金在购买灯塔·时代新城项目一期物业时转为购房款。王玉龙于当日向同业公司交纳住宅意向诚意金2000.00元，同业公司为其出具收款收据。2012年12月13日，王玉龙与同业公司签订《同业公司商品房内部认购协议书》，约定王玉龙购买灯塔时代新城3号楼1单元3层301户，单价3970.00元∕平方米，王玉龙于当日向同业公司交纳购房款10万元，同业公司为其出具收款收据。2014年3月28日，民业公司、同业公司、周村区人民政府永安街街道办事处灯塔社区居民委员会分别作为甲方、乙方、丙方签订《权利义务承受协议》，约定乙方与丙方于2011年10月31日签署了合作开发周村区青年路北侧灯塔广场的协议（以下简称《合作开发协议》），由于客观原因，乙方将其在该《合作开发协议》中的权利义务概括转移给甲方，经甲乙丙三方友好协商，达成本协议，以资共同遵守。其中包括：自本协议生效之日起，乙方退出《合作开发协议》，甲方代替乙方履行《合作开发协议》，乙方自本协议生效之日起无偿退出《合作开发协议》，不得向甲方、丙方主张任何补偿，甲方享有《合作开发协议》规定的一切权利。2015年6月26日，王玉龙通过其名下建设银行账号向民业公司银行账号转账345419.00元，并附言：买房，民业公司于同日为其出具收款收据一张，内容为“客户名称：王玉龙，项目：时代新城3-1-301房款”。后王玉龙装修后于2019年10月入住该房屋。同业公司与民业公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月20日作出（2017）鲁0306民初449号民事调解书，调解协议内容为：一、民业公司返还同业公司借款7566389.00元、支付自借款之日至2017年8月15日的利息2644789.00元，共计10211178.00元，于2017年8月15日前付清；二、同业公司放弃其他诉讼请求；三、案件受理费83067.00元，减半收取计41533.50元，申请费5000.00元，共计46533.50元，由民业公司负担。在该案审理过程中，因同业公司申请财产保全，本院于2017年3月10日查封坐落于周村区青年路以北、浊河以东灯塔·时代新城包括案涉房产在内的多套房产。后王玉龙对查封提出书面异议，要求解除对案涉房产的查封及拍卖，将房产归还王玉龙。本院于2020年1月21日作出（2020）鲁0306执异16号执行裁定书，认为案涉房产系民业公司所开发建设，王玉龙与民业公司未签订合法有效的房屋买卖合同，而是与同业公司仅签订意向登记书、商品房认购协议，不符合排除执行的法定情形，王玉龙的异议请求不成立，驳回其异议请求。王玉龙不服该执行裁定书，向本院提起案外人执行异议之诉，在审理过程中提交落款为2015年8月17日其与民业公司签订的灯塔时代新城房屋买卖合同一份，同业公司对该房屋买卖合同中民业公司公章的加盖时间及王玉龙的签字、捺印时间提出异议，认为该合同是后来补签的，并要求对印章加盖时间及王玉龙的签字、捺印时间进行司法鉴定，但经联系本院司法技术部门，现有技术条件不支持进行该类司法鉴定。经对周村区住建局相关工作人员进行调查、询问，因民业公司灯塔·时代新城项目出现问题，周村区住建局负责监管并负责推进该项目的后续建设，民业公司的公章、法人章、财务章由该局于2016年9月27日暂时保管并统一使用，如民业公司需加盖上述印章，由民业公司委托姜福利办理，并在加盖印章记录表上填写加盖印章的时间及事由，经查询该加盖印章记录表，未查询到上述房屋买卖合同的盖章记录，周村区住建局工作人员对此的解释是2016年9月27日该局才接管上述印章，如在此之前加盖，则加盖印章记录表上不会存在印章加盖记录。另查明，经查询淄博市不动产登记管理系统，王玉龙名下在淄博市范围内没有不动产登记信息。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，王玉龙在庭审时提交房屋买卖合同，因民业公司公章于2016年9月27日即由周村区住建局接管，且在其制作的加盖印章记录表上查询不到该房屋买卖合同的公章加盖记录，则应推定其房屋买卖合同上的公章加盖时间应早于2016年9月27日，其在执行异议听证阶段未予以提交，导致其执行异议被驳回，其对此的解释是当时听证时间临近春节，其没有找到房屋买卖合同，不违反常理。王玉龙作为房屋买受人对登记在被执行的房地产开发企业民业公司名下的案涉房屋提出异议，其在本院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，已全额支付房款，该情形足以排除执行。王玉龙的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。民业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行周村区房产。案件受理费100.00元，由被告山东同业置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。本院（2020）鲁0306执异16号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  郑 曼人民陪审员  陈宗凯人民陪审员  李昱胜二〇二〇年七月二日书 记 员  闫忆涵