云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初1344号原告：戴常玉，女，1968年11月18日生，汉族，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：李晨曦，系云南入世律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：昆明翰柏房地产开发有限公司（以下简称“翰柏公司”）。法定代表人：李林学，系公司总经理。住所地：嵩明县。委托诉讼代理人：张得华，男，1993年4月23日生，汉族，云南省会泽县人，住云南省曲靖市会泽县，代理权限为特别授权代理。被告：朱利伟，男，1971年3月4日生，汉族，云南省昆明市五华区人，住云南省昆明市五华区。原告戴常玉与被告翰柏公司、朱利伟所有权确认纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日开庭进行了审理，原告戴常玉及其委托诉讼代理人李晨曦、被告翰柏公司的法定代表人李林学及其委托诉讼代理人张得华，被告朱利伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴常玉诉称：2009年10月12日，案外人张娅灵与被告一签订了《商品房购销合同》，购买本案争议的颐园雅居小区Ａ幢2单元702号住房，并办理了商品房买卖合同备案登记，该房产以按揭方式购买，首付款92838元。2011年1月5日，原告与案外人张娅灵、杨笑（系张娅灵前夫）协商一致，以427000元购买张娅灵所有的争议房屋，并签订《房屋买卖合同》。原告于2011年1月5日向张娅灵支付了全部购房款。2011年1月25日原告向被告一缴纳了住房契税、物管费、维修基金、垃圾清运费、配套费等费用，合计21281元。因当时房屋备案登记尚在张娅灵名下，被告一承诺尽快办理备案登记解除事宜，将房屋备案在原告名下，故原告购买争议房产未能办理备案登记。2012月6月12日，被告一因流动资金紧张向被告二借款2500000元，并将争议房屋用作借款抵押担保。被告一在原告不知情的情况下解除了与案外人张娅灵的商品房买卖合同备案，并于2012年6月12日与被告二签订《商品房买卖合同》，并于同日将该套房产备案于被告二名下。2012年11月29日，原告不知上述房产己备案登记至被告二名下，将上述房产以490637元出售给了另一案外人孔跃章。同年12月17日，原告与被告一及孔跃章签订了《房屋转让协议》，被告一同意原告将上述房产转售给孔跃章，并于12月22日与孔跃章签订《商品房买卖合同》。因上述房产迟迟未能办理备案登记及房屋所有权证，孔跃章于2014年5月28日将原告诉至嵩明县人民法院，要求确认其与原告签订的《售房协议》无效，并判决原告返还其向原告支付的购房款及配套费。嵩明县法院经审理后作出（2014）嵩民初字第594号民事判决书，原告不服一审判决，遂上诉至昆明市中级人民法院。经审理，昆明中院作出（2014）昆民一终字第631号民事判决书，确认戴常玉在出售涉案房屋前已经向案外人张娅灵全额支付涉案房屋的购房款，从而取得房屋的所有权。被告一与被告二以借款为目的，通过商品房买卖合同之名进行了登记备案用于抵押担保，其行为己违反《物权法》关于禁止流押的规定，且被告一对争议房产无处分权，其行为违反诚实信用原则和损害他人利益。故被告一与被告二签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。原告向案外人购买房屋，就本案争议房产签订有真实、合法、有效的《房屋买卖合同》，并支付完毕全部购房款项及税费等相应费用，合法使用并处置房屋。原告自始实际占有使用争议房产，并支付了合理对价，且末办理合同备案登记非因原告过失所致，故被告一、被告二应配合原告办理房屋过户登记，保证原告基于合同所享有的物权。综上，原告为维护自身权益，诉至法院，请求：1.确认被告一与被告二于2012年6月12日签订的颐园雅居小区Ａ幢2单元702号住房《商品房购销合同》无效；2.确认坐落于嵩明县房屋为原告所有，由原告享有房屋所有权；3.本案诉讼费由二被告承担。被告翰柏公司辩称：认可原告的诉请，因我公司因资金周转向朱利伟借款2,500,000元，就将本案诉争的房屋抵押给朱利伟了。被告朱利伟辩称：1.原告的交易是通过中介私人进行的交易，我和翰柏公司签订的商品房购销合同是有效的；2.争议的房产并不属于原告，因为我和翰柏公司借款的抵押过程中，我不知道原告和翰柏公司的关系，而且张娅灵配合翰柏公司去解除房屋备案，原告应该是知晓的。经审理，本院确认以下法律事实：2009年10月12日，案外人张娅灵、杨笑与被告翰柏公司签订《商品房购销合同》，约定案外人张娅灵、杨旭购买被告翰柏公司争议房屋即位于嵩明县，房屋总价292838元。2011年1月5日，原告戴常玉与案外人张娅灵、杨笑签订《房屋买卖合同》，约定原告向案外人张娅灵、杨笑购买上述争议房屋，房屋总价427300元。后案外人杨笑出具收条一份给原告持有，收条载明：今收到戴常玉购房款427000元。合同签订后，因案外人张娅灵未退出房产备案登记，原告无法办理备案登记手续。2011年1月25日，原告向被告翰柏公司缴纳了争议房屋的住房契税、物管费、维修基金、垃圾清运费、配套费等。后，翰柏公司解除了与张娅灵、杨笑的商品房买卖合同登记备案。2012年6月12日，翰柏公司向朱利伟借款，提供本案争议房产作为担保，双方签订了《商品房买卖合同》，并办理了商品房买卖合同登记备案。2012年11月29日，原告与案外人孔跃章签订《售房协议》，约定孔跃章向原告购买争议房屋，同年12月17日，原告戴常玉、被告翰柏公司、孔跃章签订《房屋转让协议》，协议第三条约定翰柏公司同意戴常玉将房屋转给孔跃章，并协助孔跃章办理房产证全部手续。同年12月22日，被告翰柏公司与案外人孔跃章签订《商品房购销合同》，约定孔跃章向翰柏公司购买争议房屋。2013年7月5日，翰柏公司出具《承诺书》，承诺2013年10月5日前办理房屋产权证及购房合同全套手续。2014年5月28日，因房屋未按约办理产权证，孔跃章起诉戴常玉至法院，经审理确认戴常玉享有争议房屋的所有权，并判决：解除戴常玉与孔跃章签订的《售房协议》，并由戴常玉返还孔跃章的购房款等。2015年12月20日，翰柏公司出具证明一份，证明争议房屋已于2011年元月卖给戴常玉，各种款项已全部收清。2017年3月27日，翰柏公司向原告出具《承诺书》，承诺于2017年12月31日以前解除朱利伟备案登记，将房产备案至戴常玉名下。另查明：争议房屋一直由原告管理使用。以上事实，有《商品房购销合同》《房屋买卖合同》、收条、收据、颐园雅居小区分户验房记录表、《借款抵押/质押担保合同》《售房协议》《房屋转让协议》、（2014）嵩民初字第594号民事判决书、（2014）昆民一终字第631号民事判决书、嵩明县公安局询问笔录复印件、水电费收据、退房申请、注销商品房买卖合同登记备案手续申请表、承诺书、证明等证据在卷予以证实。本院认为：无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产依照法律规定已经登记。本案中，2011年1月5日，原告向案外人张娅灵购买位于嵩明县房屋并支付房款，从而取得房屋的所有权。物权是对世权、绝对权，原告享有该争议房屋的所有权，即享有排除该房屋上的其他权利，被告朱利伟应积极配合原告撤销在该房屋上的商品房买卖合同备案登记，被告翰柏公司应协助原告完成产权变更登记。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2012年6月12日，因被告翰柏公司向被告朱利伟借款，双方约定将争议房屋作为抵押，并签订《商品房购销合同》，将房屋备案登记在被告朱利伟名下。该合同系双方真实意思表示，合法有效。但因被告翰柏公司系无权处分，且被告朱利伟未支付合理对价、也未办理所有权变更登记，被告朱利伟不符合善意取得的条件，原告仍享有争议房屋的所有权。被告翰柏公司与朱利伟签订的《商品房购销合同》目的不能实现，应予解除。被告朱利伟辩称其已办理合同备案登记，该备案登记系有权的国家机关作出，本院认为合同备案登记属于行政管理行为，主要目的系对房产交易签订合同情况的登记，与房产权属变更登记效力不同，其不产生物权变动的效果，对该意见，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定判决如下：一、解除被告昆明翰柏房地产开发有限公司与被告朱利伟于2012年6月12日签订的《商品房购销合同》；二、原告戴常玉享有位于嵩明县房屋的所有权，由被告朱利伟协助原告戴常玉办理撤销商品房买卖合同备案登记，由被告昆明翰柏房地产开发有限公司协助原告戴常玉办理所有权变更登记。案件受理费5693元，减半收取2846.5元，由被告昆明翰柏房地产开发有限公司负担。案件保全费1964元，由被告昆明翰柏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  李春雷二〇二〇年七月三十日书记员  聂鹇霁