广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1998号 上诉人（原审原告）：李杰，女，1970年2月11日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 上诉人（原审原告）：莫依妮，女，1994年5月19日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：莫小兴，男，1963年12月23日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区上海路南巷****。系上诉人莫依妮父亲。 被上诉人（原审被告）：桂林市缔嘉房产发展有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区七星路******。 法定代表人：陈飞，该公司执行董事兼总经理。 -2- 上诉人李杰、莫依妮因与被上诉人桂林市缔嘉房产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3974号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李杰、莫依妮上诉请求：1．维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3974号民事判决第一项、第二项；2．撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3974号民事判决第三项，依法改判由被上诉人支付上诉人自2012年2月28日起，以219990元为基数，按年利率6%暂计至2020年1月6日为105191.89元，实际资金占用费至购房款清偿为止；自2013年8月31日起，以200000元为基数，按年利率6%暂计至2020年1月6日为77300元，实际资金占用费至购房款清偿为止；3．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，判决被上诉人按中国人民银行活期存款利率支付上诉人资金占用费，系事实认定不清，该条约定是基于涉案房屋产权证能够办理，但因被上诉人怠于办理情况下的救济条款，而本案中由于被上诉人原因，案涉房屋已被查封，合同目的不能实现，上诉人依法行使解除权后，双方合同关系消灭，因此，上诉人申请资金占用费不应参照双方的前款约定，一审判决错误；2．因被上诉人原因，合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，上诉人享有解除权，另依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，上诉人行使合同解除权后，与被上诉人合同关系消灭，故上诉人主张按年利率6%计算资金占用的利息，未违反法律规定且计算方式合情合理，有事实 -3- 和法律依据。 桂林市缔嘉房产发展有限公司未到庭接受询问和提交答辩意见。 李杰、莫依妮向一审法院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2．被告返还原告购房款419990元；3．被告支付原告资金占用费直至购房款清偿为止，先暂算至2019年10月31日，共175195.4元（其中219990元从2012年2月28日算至2019年10月31日，共92个月，按年息6％计算，资金占用费为101195.4元，其中20万元从2013年8月31日算至2019年10月31日，共74个月，按年息6％计算，资金占用费为74000元，两项合计175195.4元）；4．案件诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年2月27日，原告李杰、莫依妮与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：二原告向被告购买位于桂林市象山区房屋，建筑面积共162.22平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米4500元，总金额人民币729990元；出卖人应当在2012年10月1日前交房；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房综合验收90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的银 -4- 行同期活期存款利息赔偿买受人损失。 2012年2月27日，二原告支付被告购房款现金3万元，并从李杰的账户转账189990元给肖哲人。被告向二原告开具《收据》一张，载明收到二原告购房款219990元。2013年8月15日，被告向二原告开具了《销售不动产统一发票》，金额为419990元。2013年8月30日，原告李杰转账20万元给倪育葵。被告向二原告开具《收据》一张，载明收到二原告部分房款20万元。同时，被告向二原告出具《有限责任公司变更登记申请书》一份，载明2012年9月8日被告公司股东由肖哲人、倪育葵变更为古柯凡、倪育葵。 2013年2月6日，该院在审理李海林诉桂林缔嘉房产发展有限公司合同纠纷一案中，作出了（2013）星民初字第228号民事裁定，查封了桂林缔嘉房产发展有限公司名下的鑫鼎花园11栋1单元6-7层1号房屋价值20万元的部分。二原告作为案外人于2014年5月29日向该院提出了书面异议，认为该房屋已属二原告所有，请求法院解除对该房屋的查封。2015年6月30日，该院作出（2014）星执字第115-1号执行裁定书，认为在该院查封涉案房屋时，二原告与被告未去房产管理机构办理房屋过户登记手续，二原告并未实际占有涉案房屋，所以二原告与被告签订的《商品房买卖合同》不能对抗法院的查封，故裁定驳回李杰、莫依妮的执行异议。因二原告无法取得涉案房屋的所有权，故二原告诉至该院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，二原告与被告自愿签订《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一） -5- 因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现由于出卖人的原因导致涉案房屋被法院查封，被告违约致使二原告无法取得涉案房屋所有权，不能实现合同目的，故二原告依法可以解除合同。原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求符合事实和法律规定，该院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因二原告已支付被告购房款419990元，合同解除后，被告应将上述款项退还给二原告。 关于损失，二原告要求被告自付款之日起，以已付购房款为基数，按年利率6%支付资金占用费至购房款清偿之日止。因原、被告在《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金按已付款的10%计算，逾期办证违约金按已付房款的银行同期活期存款利息计算，该院认为，原告要求被告赔偿损失应参照《商品房买卖合同》中约定的违约金计算，原告主张按年利率6%计算损失过高。结合被告违约的方式、期限等，该院认为按中国人民银行活期存款利率计算损失为宜。故被告应自2012年2月28日起，以219990元为基数，按中国人民银行活期存款利率支付原告李杰、莫依妮资金占用费至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；自2013年8月31日起，以20万元为基数，按中国人民银行活期存款利率支付原告李杰、莫依妮资金占用费至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。 -6- 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告李杰、莫依妮与被告桂林缔嘉房产发展有限公司于2012年2月27日签订的关于桂林市象山区朱紫巷鑫鼎花园第11幢1单元层6、7-01号房屋的《商品房买卖合同》；二、被告桂林缔嘉房产发展有限公司返还原告李杰、莫依妮购房款419990元；三、被告桂林缔嘉房产发展有限公司自2012年2月28日起，以219990元为基数，按中国人民银行活期存款利率支付原告李杰、莫依妮资金占用费至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；自2013年8月31日起，以20万元为基数，按中国人民银行活期存款利率支付原告李杰、莫依妮资金占用费至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；四、驳回原告李杰、莫依妮的其他诉讼请求。案件受理费12852元，因适用简易程序减半收取6426元（二原告已预付），由原告李杰、莫依妮共同负担379元，被告桂林缔嘉房产发展有限公司负担6047元。 二审中，上诉人未提交新证据，对一审查明的事实也无异议。因此，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求，其提出的问题为：上诉人要求被上诉人按年利率6%支付已付购房款的资金占用费是否有事实和法律依据？ 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。” -7- 第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，由于出卖人的原因导致涉案房屋被法院查封，致使上诉人无法取得涉案房屋所有权，为此，上诉人以不能实现合同目的为由，要求按照上述法律规定与被上诉人解除合同，并要求被上诉人退还购房款及赔偿损失。由此可知，上诉人行使的是合同的法定解除权，并非约定解除权，且其主张的违约损失既非逾期交房违约损失，亦非逾期办证违约损失。因此，一审按本案合同约定处理损失不当，本院予以纠正。上诉人要求被上诉人自付款之日起，以已付购房款为基数按年利率6%支付资金占用费至购房款清偿之日止，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，李杰、莫依妮上诉请求成立。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3974号民事判决第一项、第二项； 二、变更广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3974号民事判决第三项为：被上诉人桂林缔嘉房产发展有限公司自2012年2月28日起，以219990元为基数，按年利率6%支付上诉人李杰、莫依妮资金占用费至实际清偿之日止；自2013年8月31日起，以200000元为基数，按年利率6%支付上诉人李杰、莫依妮资金占用费至实际清偿之日止； 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应 -8- 当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或者与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 一 审 案 件 受 理 费 元 。 因 适 用 简 易 程 序 减 半 收 取 426元，由桂林缔嘉房产发展有限公司负担；二审案件受理费3950元，由被上诉人桂林缔嘉房产发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 容 艳 审 判 员 陆建华 审 判 员 唐 勇 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 龙艳祥 -9- 书记员朱银燕