广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3678号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：郑时华，男，汉族，1977年8月16日出生，住湖南省汉寿县*************，公民身份号码为362************932。委托诉讼代理人：龚卫平，广东广和（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：夏胜良，男，汉族，1966年5月29日出生，住湖南省常德市鼎城区*********村民组，公民身份号码为432************470。委托诉讼代理人：杨海亮，广东星啸律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：东莞市佳兆业房地产开发有限公司，住所为广东省东莞市南城区*******第10层1001、1002室。法定代表人：屈某1。上诉人郑时华因与被上诉人夏胜良、东莞市佳兆业房地产开发有限公司（以下简称佳兆业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2019年1月7日，夏胜良向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除夏胜良与郑时华于2018年6月26日签订的关于东莞市凤岗镇水岸山城商业楼停车场前面公交站台旁边约1000平方米左右场地的租赁合同；2.解除夏胜良与郑时华于2018年7月15日签订的关于东莞市凤岗镇水岸山城商业楼前面停车场及一楼电梯旁边左右各一间门面的租赁合同；3.解除夏胜良与郑时华于2018年9月30日签订的关于东莞市凤岗镇水岸山城商业楼壹楼除大厅及已租部分，剩余约1000平方米左右房屋的租赁合同；4.郑时华向夏胜良返还押金及租金合计295000元以及相应利息（以中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日起计算至款项全部返还之日止）；5.郑时华赔偿夏胜良损失423915元；6.本案全部诉讼费用由郑时华承担。经一审法院释明，夏胜良变更其上述第1、2项诉讼请求为确认该两份租赁合同为无效合同或部分无效。郑时华向一审法院提出反诉请求：1.夏胜良支付2018年6月26日租赁合同中停车场租金及迟延支付租金的利息损失（租金自2018年10月1日起计算，暂计算至2019年3月31日的租金为60000元；利息以前述租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率6%，自反诉之日起开始计算）；2.夏胜良支付2018年7月15日租赁合同中停车场和门面的租金及迟延支付租金的利息损失（租金自2019年1月1日起计算，暂计算到2019年3月31日的租金为60000元；利息以前述租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率6%，自反诉之日开始计算）；3.夏胜良支付2018年8月31日租赁合同中房屋租金及迟延支付租金的利息损失（租金自2018年12月1日起计算，暂计算至2019年3月31日的租金为92000元；利息以前述租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率6%，自反诉之日开始计算）；4.夏胜良将东莞市凤岗镇水岸山城商业楼前面空地恢复成停车场原状（即恢复绿化、植被及停车场设施设备）；5.夏胜良承担一审本诉和反诉的全部费用。经一审法院释明，郑时华变更其上述诉讼请求中的租金为占有使用费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认夏胜良与郑时华于2018年6月26日签订第一份租赁合同和2018年7月15日签订的第二份租赁合同无效；二、确认夏胜良与郑时华于2018年9月31日签订的第三份租赁合同已解除；三、郑时华应于判决发生法律效力之日起五日内向夏胜良返还押金262000元、租金33000元；四、郑时华赔偿夏胜良损失210000元；五、驳回夏胜良的其他诉讼请求；六、驳回反诉郑时华的全部反诉诉讼请求。一审本诉受理费10989元，夏胜良负担2139元、郑时华负担8850元；财产保全申请费4115元，由夏胜良负担1070元、郑时华负担3045元；一审反诉受理费2240元由郑时华负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初1274号民事判决。上诉人郑时华不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审对第三份《租赁合同》认定事实错误、适用法律错误，夏胜良应当交付拖欠的房屋租金。二、—审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠紛案件具体应用法律若干问题的解释》【法释(2009)11号】认定第—份与第二份《租赁合同》无效，适用法律错误，夏胜良应当交付拖欠的停车场租金。三、签订第一份《租赁合同》，只是具备了场地施工的条件，但场地施工仍需办理审批手续，场地施工损失是因为未办理审批手续导致，不能将“租赁合同无效”作为施工损失的原因。四、在有交付约定的情况下，—审法官认定郑时华没有实际交付第三份合同中的房屋，在没有交付手续的情况下，一审法官却认定郑时华实际交付了停车场，甚至于夏胜良超面积占用的停车场，也认定为郑时华交付。一审明显不公平。综上，郑时华上诉请求：1.确认郑时华与夏胜良签订的三份《租赁合同》于2019年4月28日解除；2.判令夏胜良支付拖欠的房屋和停车场租金265000元及迟延支付租金的利息损失（第一、二、三份《租赁合同》拖欠的租金分别自2018年10月l日、2019年1月1日、2018年12月1日开始计算，都计算到2019年4月28日，利息损失以前述租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率6%，自一审反诉之日开始计算）；3.判令夏胜良将东莞市凤岗镇水岸山城商用楼前面空地恢复成停车场原状（即：恢复绿化、植被及停车场设施设备）；4.驳回夏胜良的其他诉讼请求；5.夏胜良承担一审及二审的全部诉讼费用。被上诉人夏胜良二审答辩称：一、第一份、第二份租赁合同无效。二、第三份租赁合同没有实际交付房屋，且租赁物一直被郑时华使用，故夏胜良无需向郑时华支付租金。一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确。被上诉人佳兆业公司二审未答辩。二审中，各方均未提交新证据。原审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对郑时华上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案并未显示一审存在应当依法发回重审的情形，郑时华上诉要求本案发回重审缺乏依据，依法不应支持。本案的争议焦点包括：一、夏胜良、郑时华2018年6月26日租赁合同及2018年7月15日租赁合同是否应当确认无效；二、郑时华是否应当承担民事责任；三、郑时华要求夏胜良支付租金及利息、恢复停车场原状是否应当支持。对此，本院分析如下：一、关于租赁合同效力《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”出租人郑时华未能提供涉案位于凤岗镇水岸山城商业楼前面停车场及一楼电梯旁边左右各一间门面的建设工程规划许可证、用地审批手续或房产证，以及在涉案其他场地进行停车场或练车场建设的建设工程规划许可证及用地审批手续，一审确认夏胜良、郑时华2018年6月26日租赁合同及2018年7月15日租赁合同为无效合同，符合上述规定。郑时华上诉主张出租未取得建设工程规划许可证的停车场合法有效，与上述规定不符，依法不应支持。二、关于郑时华的民事责任《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案证据显示郑时华非法占用他人土地出租给夏胜良进行牟利、在没有办理任何用地审批手续和办理建设工程规划许可证的情况下就将涉案土地出租给夏胜良用于停车场建设、并默认夏胜良进行违法建设、造成夏胜良损失420000元的事实具有高度可能性，一审确认该事实符合上述规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”夏胜良、郑时华2018年6月26日租赁合同及2018年7月15日租赁合同确认无效，郑时华依法应当返还因无效合同取得的财产并按照过错承担相应赔偿责任。夏胜良、郑时华2018年9月31日租赁合同确认解除，郑时华依法应当根据履行情况和合同性质承担相应民事责任。一审判决郑时华返还财产并按过错赔偿50%损失，符合上述法律规定。郑时华上诉主张不应承担民事责任，理由不充分，依法不应支持。三、关于郑时华要求夏胜良支付租金及利息、恢复停车场原状的主张《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案证据显示郑时华非法占用他人土地出租给夏胜良进行牟利，郑时华并未提供确实充分的证据反驳该事实，依法应当承担不利后果。郑时华要求夏胜良支付租金及利息、恢复停车场原状，缺乏依据，依法不应支持。一审驳回郑时华的反诉请求，并无不当。案涉不动产权利人向夏胜良主张权利的，可另行要求处理。综上所述，上诉人郑时华的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项及前述援引法律条文之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8850元，由上诉人郑时华负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二〇年七月六日书记员  叶栩婷梁晓晴