河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1623民再2号监督机关：商水县人民检察院。原审原告（原审反诉被告）：曾志伟，男，汉族，1982年3月4日出生，住商水县。委托诉讼代理人：李现俊，河南碧轩律师事务所律师。代理权限为代为立案、承认、放弃、变更诉讼请求、追加被告或第三人、调解，提起上诉、申请执行、代收法律文书等权利。原审被告（原审反诉原告）：河南广翰置业有限公司。住所地：商水县城关镇纬一路西段南侧。统一社会信用代码914116235976032251。法定代表人：马明志，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘印普，河南圣凡律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：高其玉，男，汉族，1954年10月13日生，住商水县。代理权限为代为答辩、反诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解等。原审原告曾志伟诉原审被告河南广翰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月15日受理后，被告河南广翰置业有限公司对原告曾志伟提起反诉，本院决定适用普通程序合并审理，2018年4月20日作出（2018）豫1623民初1269号民事判决。判决生效后，原审原告曾志伟不服该判决，向商水县人民检察院申请监督。商水县人民检察院于2019年7月4日作出商检民（行）监［2019］41162300013号检察建议书。本院于2019年8月30日作出（2019）豫1623民监8号民事裁定，本案进行再审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告（反诉被告）曾志伟及其委托诉讼代理人李现俊均到庭参加了诉讼，原审被告（反诉原告）河南广翰置业有限公司委托诉讼代理人刘印普、高其玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原审原告曾志伟在原审中向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同；2、判令被告支付违约金6300元；3、本案诉讼费用、律师代理费由被告承担。事实与理由：2015年5月8日，原、被告签订商品房买卖合同。合同约定：原告购买被告位于商水县××路××南侧××公馆××单元××商品房××套，面积126.11平方米，每平方米单价2616.76元，房屋总价款330000元。当天，原告交首付100000元，剩余230000元约定按揭支付。合同签订后，原告多次找被告要求提供相关资料，办理按揭贷款手续，由于被告不提供，被告未履行合同义务。2017年10月份，原告再次要求被告履行合同，但被告要求原告按每平方米3400元补交房款，经多次协商未果，无奈诉至法院。本诉原审被告河南广翰置业有限公司在原审中答辩称：一、被答辩人曾志伟没有在合同规定的期限内向我公司提交办理银行按揭所需的资料，视为逾期付款。我公司与曾志伟签订的《商品房买卖合同》第七条第2项规定“买受人须在合同签订后5日内，按照出卖人要求提供办理银行按揭所需资料，并保证资料的真实、齐全、可靠、有效，否则视为逾期付款”，根据此条的规定，买受人曾志伟应在2015年5月8日合同签订后的5日内向我公司提交办理银行按揭所需的资料并且保证资料的真买、齐全、可靠、有效，否则视为逾期付款。但曾志伟没有在合同规定的期限内向我公司提交办理银行按揭所需的资料已构成严重违约。原一审法院的庭审笔录第4页第21行至第5页第5行内容：原一审法院对原告法庭提问时原告明确回答：“（原告）对被告的质证意见辩解意见？（原告回答）：个人征信证据是在中国人民银行拉的，清单（指周口市住房公积金贷款业务一次性告单）是售楼部的人给的。我公司代理人张新安问：证据三（指周口市住房公积金贷款业务一次性告知清单）的来源，原告说是售楼部给的，原告应该提供的手续售楼部已经告知原告。原告代理人李现俊回答：告知了但是没有办理相关手续。”这充分证明我公司已按合同的规定告知并要求曾志伟提供办理银行按揭所需资料，但曾志伟并没有按合同的规定将办理银行按揭所需资料提交给我公司，造成无法办理按揭房贷，因此曾志伟并不具有履行合同的诚信，合同规定得明明白白，双方均应按合同去严格履行。二、由于曾志伟的行为致使合同不能履行，双方的合同按合同规定已经解除，曾志伟应向我公司支付违约金。我公司与曾志伟签订的《商品房买卖合同》第七条第2项规定“买受人逾期付款60日以上，出卖人有权按《合同法》第93条第2款及96条第1款之规定，单方解除合同，将房屋另售他人。但买受人须按总房款的10％向出卖人支付违约金”。本案中，由于曾志伟没有按合同规定的期限向我公司提交银行按揭所需的资料，视为逾期付款，且已达60日以上，因此，双方的合同按合同的本条规定已经解除，曾志伟应向我公司支付违约金33000元（总房款330000元×10%）。三、人民法院应依法驳回原告曾志伟的诉讼请求。1、我公司有权拒绝原告曾志伟的诉讼请求。《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行的要求”。本案中，根据合同的性质和要求，原告作为购房方应首先交付购房款，原告没有交付购房款，依据上述法律规定，我公司有权拒绝。2、《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，因此，既然原被告双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，本合同就应终止履行。本案中，我公司不存在任何违约行为，是由于原告曾志伟的违约行为才导致了合同不能履行，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据。原审原告曾志伟在原审中就本诉部分向本院提交如下证据材料：1、身份证复印件一份；2、商品房买卖合同复印件、交款票据复印件各一份；3、周口市住房公积金贷款业务一次性告知清单一份；4、个人信用报告两份；5、网络下载舆论；6、原告妻子与其他购房户通话录音光盘及录音光盘各一份；7、原告向周口市住房公积金管理中心商水管理部询问录音整理资料一份。本诉被告河南广翰置业有限公司在原审中向本院提交如下证据材料：1、建设用地许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证；2、收款收据；3、购房人的购房名单，其中第37名购房者是原告曾志伟；4、购房合同一份；5、周口市嘉恒房地产经纪有限公司的证明；6、银行贷款借据四份；7、原一审庭审笔录三张。反诉原审原告河南广翰置业有限公司在原审中向本院提出反诉请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告曾志伟向反诉原告支付违约金33000元；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：一、反诉被告曾志伟没有在合同规定的期限内向我公司提交办理银行按揭所需的资料，视为逾期付款，我公司与曾志伟签订的《商品房买卖合同》第七条第2项规定“买受人须在合同签订后5日内，按照出卖人要求提供办理银行按揭所需资料，并保证资料的真实、齐全、可靠、有效，否则视为逾期付款”，根据此条的规定，买受人曾志伟应在2015年5月8日合同签订后的5日内向我公司提交办理银行按揭所需的资料，并且保证资料的真买、齐全、可靠、有效，否则视为逾期付款。但曾志伟没有在合同规定的期限内向我公司提交办理银行按揭所需的资料，已构成严重违约。原一审法院的庭审笔录第4页第21行至第5页第5行内容：原一审法院对原告法庭提问时原告明确回答：“（原告）对被告的质证意见辩解意见？（原告回答）：个人征信证据是在中国人民银行拉的，清单（指周口市住房公积金贷款业务一次性告单）是售楼部的人给的。我公司代理人张新安问：证据三（指周口市住房公积金贷款业务一次性告知清单）的来源，原告说是售楼部给的，原告应该提供的手续售楼部已经告知原告。原告代理人李现俊回答：告知了但是没有办理相关手续。”这充分证明我公司已按合同的规定告知并要求曾志伟提供办理银行按揭所需资料，但曾志伟并没有按合同的规定将办理银行按揭所需资料提交给我公司，造成无法办理按揭房贷。因此曾志伟并不具有履行合同的诚信，合同规定得明明白白，双方均应按合同去严格履行。二、由于曾志伟的行为致使合同不能履行，双方的合同按合同规定已经解除，曾志伟应向我公司支付违约金。我公司与曾志伟签订的《商品房买卖合同》第七条第2项规定“买受人逾期付款60日以上，出卖人有权按《合同法》第93条第2款及96条第1款之规定，单方解除合同，将房屋另售他人。但买受人须按总房款的10％向出卖人支付违约金”。本案中，由于曾志伟没有按合同规定的期限向我公司提交银行按揭所需的资料，视为逾期付款，且已达60日以上，因此，双方的合同按合同的本条规定已经解除，曾志伟应向我公司支付违约金33000元（总房款330000元X10%）。因曾志伟诉我公司商品房买卖合同纠纷一案贵院正在审理，为此，反诉原告特提起反诉，请求依法判如所请。反诉原审被告曾志伟在原审中答辩称：因为反诉人未按时提供房屋预告登记证明，致使被反诉人不能按时办理房屋贷款手续，所以违约方是反诉人，反诉人无约定，无法定理由，没有解除权。被反诉人请求贵院查明事实，依法驳回反诉人的反诉请求。反诉原审原告就反诉部分在原审中向本院提交的证据有：同本诉部分证据。反诉原审被告就反诉部分在原审中向本院提交证据材料有：同本诉部分证据。原审依申请自商水县不动产登记中心调取商品房预告登记流程。经审理，对于原被告所提交的证据对方无异议的本院确认为有效证据。对于对方有异议的证据，本院作综合分析认证如下：第一组第二组证据是书面证据，对其证据效力予以确认。原告曾志伟提交周口市住房公积金贷款业务一次性告知清单一份与其委托诉讼代理人庭审中自认被告河南广翰置业有限公司履行告知义务的事实相互印证，对其证据效力予以确认。个人信用报告只能证明原告曾志伟符合按揭贷款的事实。网络下载舆论不能证明被告存在违约的事实。原告妻子与其他购房户通话录音光盘及录音光盘不具备证据的关联性，不能作为本案定案的依据。原告向周口市住房公积金管理中心商水管理部询问录音整理资料不能证明被告存在违约行为，对其效力不予采信。本诉被告河南广翰置业有限公司向本院提交建设用地许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许客观真实，对其效力予以确认。原告曾志伟收款收据能够证明原告交付了首付款，其他收款收据及购房人的购房名单不具备证据关联性，不能作为本案定案的依据。购房合同与原告提交的购房合同一致，对其证据效力予以确认。周口市嘉恒经纪有限公司的情况说明能够与原告委托诉讼代理人在庭审中自认相互印证，且原告也没有证据推翻该证据的效力，对该证据的效力予以确认。贷款借据与本案没有关联性，对其效力不予采信。原一审庭审笔录客观真实，对其效力予以采信。本院调取的商水县不动产登记中心调取商品房预告登记流程客观真实，对其效力予以确认。原审查明的事实：2015年5月8日，原、被告签订商品房买卖合同。原告曾志伟购买被告河南广翰置业有限公司开发的位于商水县××路××南侧××公馆××单元××商品房××套，面积126.11平方米，每平方米单价2616.76元，房屋总价款330000元。原告曾志伟于当日向被告交付购房首付款100000元，剩余230000元约定以银行按揭贷款方式支付。合同约定“买受人须在合同签订后5日内，按照出卖人要求提供办理银行按揭所需资料，并保证资料的真实、齐全、可靠、有效，否则视为逾期付款”、“银行按揭办理时间最长从本合同签订之日起不能超过2个月，如因买受人不予配合或因材料瑕疵导致银行贷款不能即使到账的，视为逾期付款。买受人应于合同签订2个月之日其按18％的年利率计算欠款利息，并按总房款的10％向出卖人支付违约金”、“买受人逾期付款达60日以上，出卖人有权按《合同法》第九十三条第二款及第九十六条第一款之规定，单方解除合同，将房屋另售他人，退还买受人已交房款，出卖人不承担利息，但买受人须按总房款的10％向出卖人支付违约金”。在合同约定的时间内，经被告告知原告曾志伟提供所需资料，原告曾志伟一直未提供，但被告在催告后的三个月内未书面告知原告曾志伟解除该合同。原审认为，原告曾志伟起诉被告要求继续履行合同、支付违约金，被告反诉原告曾志伟要求解除合同、支付违约金，二者基于同一房屋买卖法律关系，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十三条“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”之规定，本院予以合并审理。被告河南广翰置业有限公司辩称，合同中约定有仲裁条款，应仲裁解决本案争议，根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议，达不成补充协议的，仲裁协议无效”之规定，双方合同约定仲裁委员会是商水县仲裁委员会，但该仲裁委员会并不存在，原、被告也未另行达成仲裁协议，则该仲裁协议无效，对该抗辩意见，本院不予采纳。商品房买卖合同系双方真实意思表示，应诚信遵守。合同第七条中约定原告曾志伟应于合同签订后五日内，按照被告要求提供办理银行按揭所需材料，庭审中原告曾志伟认可被告河南广翰置业有限公司已向其告知了所需提供的材料，但原告曾志伟未提交证据证明其向被告提供所需材料，致使不能办理银行按揭贷款，原告曾志伟违反了合同的约定，应承担违约责任。根据合同第七条的约定及被告河南广翰置业有限公司主张，对被告河南广翰置业有限公司要求原告曾志伟承担33000元的违约责任的请求，本院予以支持。原告曾志伟辨称，原告去售楼部，但售楼部没有人，其辨称没有事实依据，对其辨称不予支持。由于原告曾志伟的行为视为逾期付款，且商品房买卖合同中约定预售商品房，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，对原告曾志伟要求被告河南广翰置业有限公司承担逾期交房的违约责任的请求，本院不予支持。原告曾志伟逾期付款达60日以上，根据合同约定，被告河南广翰置业有限公司有权单方解除合同，但合同中并未约定解除权的行使期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使逾期不行使的，解除权消灭”之规定，被告河南广翰置业有限公司虽向原告曾志伟催告提供所需相关资料，但在催告后三个月内未行使解除权，则被告河南广翰置业有限公司基于该违约行为的合同解除权归于消灭，对原告曾志伟要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。对被告河南广翰置业有限公司要求解除合同的请求，本院不予支持。综上所述，原被告签订的房屋买卖合同应当继续履行，原告曾志伟应当向被告河南广翰置业有限公司提交需要其本人提供的房屋预告登记及房屋按揭贷款的全部资料，被告河南广翰置业有限公司应当继续办理涉案房屋预告登记并为原告曾志伟办理房屋按揭贷款手续直至房屋买卖合同履行完毕。原告曾志伟违约在先，被告河南广翰置业有限公司不存在违约行为，所以对其主张被告河南广翰置业有限公司支付违约金的诉求，本院不予支持。相反，被告河南广翰置业有限公司主张反诉原告曾志伟支付违约金的诉求，依法应予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第六十七条及第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条及第二百三十三条之规定，判决如下：一、本诉原告曾志伟于本判决生效后10日内向本诉被告河南广翰置业有限公司提供房屋预告登记及房屋按揭贷款需要本诉原告曾志伟提交的全部资料，本诉被告河南广翰置业有限公司于本判决生效后30日内办理完毕房屋预告登记及房屋按揭贷款手续，直至履行完毕与本诉原告曾志伟于2015年5月8日签订的《商品房买卖合同》；二、反诉被告曾志伟于判决生效后10日内支付反诉原告河南广翰置业有限公司违约金33000元；三、驳回本诉原告曾志伟主张违约金的诉讼请求；四、驳回反诉原告河南广翰置业有限公司主张解除合同的诉讼请求。再审中原审原告（反诉原审被告）曾志伟变更诉讼请求为：要求解除与原审被告河南广翰置业有限公司的购房合同，并由原审被告承担违约责任，退还10万元的购房款及同期银行贷款利率。再审中原审被告（反诉原审原告）河南广翰置业有限公司坚持原审中的反诉请求。再审中原审原告（反诉原审被告）曾志伟提交的新证据为：1、周口市嘉恒房地产有限公司的登记信息。证明周口市嘉恒房地产经纪有限公司的成立时间是2017年8月30日，该公司证明原审原告曾志伟2015年已经违约的事实不成立。2、原审原告曾志伟及其妻子刘春枝个人信用报告、住房公积金明细查询。再审中原审被告（反诉原审原告）河南广翰置业有限公司提交的新证据为：1、商水县法院（2018）豫1623民初2474号民事判决书、周口市中级人民法院（2018）豫16民终3519号民事判决书、河南省高级人民法院（2018）豫民申8833号民事裁定水。证明目的：原审原告对商水县法院（2018）豫1623民初1269号民事判决没有提起上诉，对判决认定的事实和判决结果是认可的，并在另案诉讼中以该判决作为证据使用而达到其举证抗辩的目的，现申请对（2018）豫1623民初1269号民事判决再审，违反了禁止反言的民事诉讼原则。2、河南省农村信用社贷款发放通知单5份；3、中国农业银行借款凭证3份；4、中国建设银行个人贷款支付凭证2份；5、中国工商银行代理个人住房公积金贷款凭证3份；6、中国银行零售贷款借据2份；7、周口市中级人民法院（2018）豫16执417号之一执行裁定书1份；8、周口市中级人民法院（2018）豫16执417号查封（扣押）财产清单1份。再审中查明：2015年5月8日，原审原、被告签订商品房买卖合同。原审原告曾志伟购买原审被告河南广翰置业有限公司开发的位于商水县××路××南侧××公馆××单元××商品房××套，面积126.11平方米，每平方米单价2616.76元，房屋总价款330000元。原审原告曾志伟于当日向被告交付购房首付款100000元，剩余230000元约定以银行按揭贷款方式支付。合同约定“买受人须在合同签订后5日内，按照出卖人要求提供办理银行按揭所需资料，并保证资料的真实、齐全、可靠、有效，否则视为逾期付款”、“银行按揭办理时间最长从本合同签订之日起不能超过2个月，如因买受人不予配合或因材料瑕疵导致银行贷款不能即使到账的，视为逾期付款。买受人应于合同签订2个月之日起按18％的年利率计算欠款利息，并按总房款的10％向出卖人支付违约金”、“买受人逾期付款达60日以上，出卖人有权按《合同法》第九十三条第二款及第九十六条第一款之规定，单方解除合同，将房屋另售他人，退还买受人已交房款，出卖人不承担利息，但买受人须按总房款的10％向出卖人支付违约金”。在合同约定的时间内，原审原告曾志伟积极到中国人民银行商水支行打印个人征信，其在合同约定的时间内向原审被告河南广翰置业有限公司售楼部提供办理银行贷款的相关资料，被售楼部工作人员告知暂时办不了，回去等候通知。原审原告未能及时办理房屋贷款手续，为此原审原告与原审被告发生纠纷。本院再审认为，原审原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原被告双方互称，因对方违约问题发生纠纷。鉴于涉案房屋现已被法院查封，被告又未能提供担保，解除查封手续，属于客观上的履行不能。经本庭向原告行使释明权后，原告变更诉请为要求解除与原审被告河南广翰置业有限公司的购房合同，并由原审被告承担违约责任，退还10万元的购房款及同期银行贷款利率。但原告要求被告承担违约责任的数额不明确，本院不予支持。对原告的其他诉请予以支持。被告称原告因逾期付款而享有的解除权及违约金的反诉请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使逾期不行使的，解除权消灭”之规定，被告河南广翰置业有限公司虽向原告曾志伟催告提供所需相关资料，但在催告后三个月内未行使解除权，被告河南广翰置业有限公司基于该违约行为的合同解除权已经丧失。因本案属被告的责任造成客观上的履行不能，故对其反诉违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百三十三条、第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销（2018）豫1623民初1269号民事判决；二、解除原审原告曾志伟与原审被告河南广翰置业有限公司之间的房屋买卖合同；三、原审被告河南广翰置业有限公司退还原审原告曾志伟房屋首付款100000元及利息（利息按同期银行贷款利率计算，从交款之日起算至退还之日）；四、驳回原审原告的其他请求；五、驳回原审被告（反诉原告）要求反诉原审被告（原审原告）的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由本诉被告河南广翰置业有限公司负担。反诉案件受理费624元，由反诉原告河南广翰置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  徐迎生审判员  史军霞审判员  王 勉二〇二〇年七月三十日书记员  李 巍