河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初1828号原告：韩武江，男，1993年8月17日出生，汉族，住河南省义马市。被告：焦作中弘卓越置业有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区山阳路与解放路交叉口北中弘名都城**楼**门面店。法定代表人：何小影，总经理。委托诉讼代理人：郭峥，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。原告韩武江与被告焦作中弘卓越置业有限公司（以下简称中卓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩武江，被告中卓公司的委托诉讼代理人郭峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：⒈解除原被告签订的商品房买卖合同（预售）；⒉被告退还原告已付全部购房款372769.36元，包括购房款333559元、维修基金5240元和已向银行偿还的贷款本息33970.36元，并支付已付款项资金占用期间的利息损失暂计25545.88元；⒊被告按全部房价款1%支付违约金5135.59元；⒋被告将工行焦作分行按揭剩余贷款160901.70元退还原告，并赔偿提前还款违约金损失暂计1701.99元；⒌被告承担诉讼费。事实和理由：原被告系商品房买卖合同关系。2018年9月6日双方在中弘名珺城售楼部签订四期客户选房明细单，房屋总价513559元，原告当日交付定金10000元。2018年9月11日双方签订客户四期补款明细单，当日支付购房款323559元。交款完成后，原告对一张被告称作“交三万抵五万优惠券”的30000元收据存在争议，该收据收款事由写为咨询费，盖章单位为广州然诺贸易有限公司，银联签购单收款单位为焦作市山阳区志彬建材商城。上述各项缴费均在中弘名珺城售楼部办理，被告出具的所有收据凭证经办人均为其公司员工“董婷婷”。2018年10月16日，原被告签订商品房买卖合同（预售），房屋总价493559元。原告签订前对此金额提出抗议“购房优惠券金额30000元未计入总房款中，购房优惠券应使买受方能够通过合同的履行实际享受到减免房屋价款的优惠，否则难以实现买受方支付该款项的目的，合同订立有失公平，要求被告在合同中添加该金额或在补充协议中添加该款项”。但被告拒绝，解释称该合同为房管局网站打印出来的，所有客户签的合同都是一样的，无法做修改。一番争议未果后，原被告签订了该合同。此“霸王条款”属于合同提供方未经与合同相对方协商，事前单方制定的可提供重复使用不可修改的合同条款，双方权利义务严重失衡，违背了平等互利原则和公平原则。2018年11月20日，原告通过支付宝转账给被告置业顾问张盼磊5240元，由被告向市房屋维修基金管理中心缴纳住房专项维修基金。2018年11月22日，原告与工行焦作分行签订个人购房借贷/担保合同，贷款金额180000元，2020年12月31日贷款到账被告账户。截至2020年5月11日原告已还月供至第17期，已付贷款本息合计33970.36元，贷款余额160901.70元。商品房买卖合同（预售）第八条约定，出卖人应当在2019年12月31日前，将合同约定的商品房交付买受人使用。在等待交房期间原告多次询问交房日期，被告置业顾问告知原告要逾期交付，但具体交房时间屡次推延，始终未告知准确日期，从未提供任何延期交房免责证明或不可抗力证明文件。经原告多次催问，被告置业顾问于2020年4月27日微信发送给原告一份2019年12月24日登报的延期交房公告，公告解释12号楼逾期交房原因是“为了配合焦作市大气污染治理工作，项目多次暂停各类工程工作，导致工程未能如期完成，具体交房时间另行通知”。但被告开发的中弘名珺城12号楼工期严重滞后，自2019年1月21日到2020年5月05日，该楼仅完成一个月左右的实物工程量（外墙抹灰施工），外墙保温、外墙粉刷、门窗、绿化及配套基础设施均未施工，距离竣工验收为时尚早。此种延迟交房严重违约，导致原告无法按期入住，严重损害订约目的。根据合同第九条规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2020年4月28日，原告依约向被告提出退房申请但遭拒绝，原告遂决定起诉，请求支持诉讼请求。被告辩称，原告请求解除商品房买卖合同没有依据。因原告逾期交付贷款，被告有权延期交房15日。根据合同附件四补充协议第3条、第9条第7项约定，原告应当在签订商品房买卖合同之日起60日内，将全部按揭贷款划入被告账户，否则被告有权予以延期交房。本案中原告于2018年10月16日签订合同，被告于2018年12月31日才收到全部贷款，故有权顺延交房15日。因政府污染防治和新冠肺炎等通知，被告无法实际施工，有权顺延交房379日。自2018年10月16日至2020年1月14日，焦作市区政府相关单位多次发出污染防治紧急通知，被告因环保因素无法实际施工，停工合计277日。自2020年1月25日至2020年5月6日，××肺炎疫情防控应急响应通知，被告因疫情影响无法实际施工，停工合计102天。根据合同约定和法律规定，被告有权自2019年12月31日约定交房之日起顺延394日交房，即2021年1月28日前交付房屋。所以被告并不存在逾期交房的违约情形，原告要求解除合同没有依据。原告无权要求返还维修基金、贷款本息等款项。原告既然无权要求解除合同，那么更无权要求返还相关款项。维修基金是原告向不动产登记部门缴纳的，应向不动产登记部门进行主张；银行贷款是原告与银行建立的其他合同关系，根据合同相对性，原告无权要求被告返还。合同第9条中已明确约定1％的违约责任标准，原告要求的还贷违约金损失、资金占用损失均属于违约责任范畴，不能重复主张。根据最高院关于《依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》第一条“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持”。综上，在国家复工复产大背景下，原告无视客观实际，擅自主张解除合同不仅没有法律依据，更与现行经济政策、司法政策相违背，请求驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：2018年9月6日，原告韩武江在被告中卓公司处选中12号楼2单元2002号房屋，于当日向被告交房款10000元；于9月11日刷卡向被告交房款293559元、现金向广州然诺贸易有限公司交咨询费30000元，并在补款明细单中确认房屋单价5880元、总价513559元。2018年10月16日，以被告中卓公司为出卖人，原告韩武江为买受人，双方签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告建设的中弘名珺城第12号楼2单元20层2002号房，用途住宅，建筑面积87.34平方米，总金额483559元；买受人以贷款方式付款，具体以借款合同为准；第八条约定：出卖人应当在2019年12月31日前，将具备单体经建设工程竣工验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⒈遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；⒉人力不可抗拒的自然灾害或意外事件，包括但不限于地质灾害、恶劣天气等确实影响双方履约的情形。政府行为，包括但不限于政府实施土地征用或商品房拆迁等实质影响双方履约的情形；××，战争、动乱等明显影响双方履约的情形；⒊发生上述情形之一或者由于政府部门、市政公用单位拖延（如水电气等市政配套设施建设延误及施工现场停水停电等），导致逾期给付房款或交付商品房、登记、备案延期或城市基础设施、公共服务及其他配套设施开通使用迟延的，不属于违约情形，履约时间可相应延长，买卖双方另行约定的除外；第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2018年11月22日，原告作为借款人，工行焦作分行作为贷款人，被告中卓公司作为保证人，三方签订个人购房借款/担保合同，约定原告向工行焦作分行借款180000元用于购买中弘名珺城12号楼2单元2002号房屋，担保方式为保证、抵押；期限120个月；保证人中卓公司自愿提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年；原告以其贷款购买的房屋提供抵押担保。2018年12月31日，原告向被告交房款180000元。2018年11月20日，被告的工作人员向原告代为收取5240元住房专项维修资金后，于次日转交焦作市房产管理局住宅专项维修资金管理中心，该中心向原告开具了发票。另查明，山阳区环境污染防治攻坚战领导小组办公室（以下简称山环攻坚办）在2018年作出的《山阳区10月25日至31日大风扬尘管控工作落实情况》中，要求辖区所有在建工地立即停止土石方作业，停工7天。焦作市重污染天气应急指挥部办公室发布〔2018〕19号文件，要求全市于2018年11月1日8时至11月5日18时启动重污染应急预案黄色（Ⅲ级）预警规定，中弘名珺城项目项目工地停工5天。焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室（以下简称焦环攻坚办）发布〔2018〕287号文件，规定自2018年11月10日24时起，启动焦作市重污染天气黄色（Ⅲ级）预警，后再次发布〔2018〕288号文件，规定自2018年11月13日零时起，将焦作市重污染天气黄色（Ⅲ级）预警升级为橙色（Ⅱ级）预警，11月16日24时解除预警，停工6天。山环攻坚办发布〔2018〕12号文件，规定2018年采暖季，按要求实施“封土行动”，非经市长一支笔签字许可，严禁土石方作业，停工120天。焦环攻坚办〔2019〕128号文件规定，自2019年4月29日12时至2019年5月5日18时，启动重污染天气橙色（Ⅱ级）预警，停工6天。焦环攻坚办〔2019〕167号文件、山环攻坚办〔2019〕49号文件，就扬尘管控措施均规定凡达不到示范工地创建标准的，一律停工整治至7月底。焦环攻坚办〔2019〕201号文件、山环攻坚办〔2019〕62号文件，均规定启动重污染天气红色（Ⅰ级）预警，扬尘源污染控制措施为各类建设工程一律停工，停工10天。焦环攻坚办〔2019〕212号文件规定，自2019年10月18日0时起，启动重污染天气橙色（Ⅱ级）预警，解除时间另行通知；焦环攻坚办〔2019〕215号文件规定，自2019年10月26日14时起，解除重污染天气橙色（Ⅱ级）预警。停工9天。焦环攻坚办〔2019〕217号文件规定，自2019年10月31日0时起，启动重污染天气橙色（Ⅱ级）预警，解除时间另行通知；焦环攻坚办〔2019〕221号文件规定，自2019年11月12日20时起，解除重污染天气橙色（Ⅱ级）响应。停工13天。焦环攻坚办〔2019〕223号文件规定，自2019年11月15日12时起，启动重污染天气橙色（Ⅱ级）预警，解除时间另行通知；焦环攻坚办〔2019〕227号文件规定，自2019年12月1日16时起，解除重污染天气橙色（Ⅱ级）响应。停工16天。焦环攻坚办〔2019〕232号文件规定，自2019年12月4日0时起，启动重污染天气橙色（Ⅱ级）预警，解除时间另行通知；焦环攻坚办〔2019〕238号文件规定，自2019年12月11日14时起，对建筑工地、运输车辆及部分重点行业企业执行重污染天气红色（Ⅰ级）预警管控，解除时间另行通知；焦环攻坚办〔2019〕240号文件规定，自2019年12月16日12时起，将我市重污染天气红色（Ⅰ级）预警调整为橙色（Ⅱ级）预警，解除时间另行通知；焦环攻坚办〔2019〕243号文件规定，在全市执行重污染天气橙色预警管控措施的基础上，自2019年12月20日14时至2019年12月25日24时，采取强化管控措施，五城区范围内各类建设工程要严格落实重污染天气红色预警管控措施；焦环攻坚办〔2019〕244号文件规定，自2019年12月23日18时起，将目前启动的重污染天气橙色预警（五城区建筑工程及部分企业执行红色预警管控措施）全面升级为红色预警，解除时间另行通知；焦环攻坚办〔2019〕245号文件规定，自2019年12月31日24时起，将我市目前执行的重污染天气红色（Ⅰ级）预警，调整降级为重污染天气橙色（Ⅱ级）预警，解除时间另行通知；焦环攻坚办〔2020〕5号文件规定，在全市执行重污染天气橙色预警管控措施的基础上，自2020年1月9日18时至2020年1月14日24时，采取强化管控措施，五城区范围内各类建设工程要严格落实重污染天气红色预警管控措施。停工42天。2020年1月25日，××肺炎疫情防控一级应急响应；2020年5月5日，河南省政府研究决定，自5月6日零时起河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由Ⅱ级调整为Ⅲ级。综上，因环境污染整治停工时间合计234天，因疫情启动二级以上响应级别的时间为103天。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、工行个人购房借款/担保合同、补款及选房明细，收据、签购单、电子回单，住房专项维修资金票据，被告提供的商品房买卖合同、生效判决书打印件、政府部门污染防控停工通知24份，河南省新冠肺炎疫情应急响应通知2份，及原被告双方的当庭陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案原被告签订的商品房买卖合同明确约定，如遇人力不可抗拒的自然灾害或意外事件，包括政府行为、××等明显影响双方履约的情形的，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期。在原被告双方签订商品房买卖合同后，因环境污染市区政府发文整治停工时间合计234天、因疫情启动二级以上响应级别的时间为103天，共计337天的时间，被告可据实予以延期。故原告以被告延期交房为由要求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求被告退还购房款及利息、支付违约金，不符合双方合同约定的条件，不予支持；原告要求被告退还维修基金、向银行偿还的贷款本息及利息，并要求被告退还银行剩余贷款、赔偿提前还款违约金等，均无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告韩武江的诉讼请求。本案受理费减半收取为4730元，由原告韩武江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  樊媛媛二〇二〇年七月十三日书记员  马艳玮