安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初1887号原告：陈亚亚，男，1987年3月16日出生，汉族，住安徽省砀山县。原告：万凤存，女，1989年12月12日出生，汉族，住安徽省砀山县经济开发区，系陈亚亚妻子。委托诉讼代理人：韩守科，江苏佑本律师事务所律师。被告：砀山中茂置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县道北西路**（土产公司住宅楼**），统一社会信用代码91341321MA2MYXCD9F。法定代表人：何斌，该公司董事长。第三人：徽商银行股份有限公司砀山支行，住所，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇政务新区科技路与砀郡路交叉口东南角七彩世界御景国际**楼**社会信用代码913413210739414421。负责人：李艾，该行行长。委托诉讼代理人：蒋智伟，该银行职员。原告陈亚亚、万凤存与被告砀山中茂置业有限公司（以下简称砀山中茂置业公司）、第三人徽商银行股份有限公司砀山支行（以下简称徽商银行砀山支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈亚亚、万凤存的委托诉讼代理人韩守科、第三人徽商银行砀山支行的委托诉讼代理人蒋智伟到庭参加诉讼、被告砀山中茂置业公司经传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。陈亚亚、万凤存诉称：原告和被告于2018年3月14日签订《商品房买卖合同（预售）》，原告已经把416000元交付被告，原告已经履行合同义务，但是直到起诉之日被告迟迟没有交房。原告和被告签订得《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定第交付日期为2018年12月30日前向买受人交付该商品房，第十二条1.（2）款约定，逾期超过30日，买受人可以解除合同，出卖人应该自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。原告已经于2020年5月24日书面通知被告，而被告迟迟买有把房款退还给原告，也没有给付利息和违约金。现提起诉讼，请求判令：1、解除原告与砀山中茂置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、砀山中茂置业公司返还原告购房款416000元及向第三人支付的购房贷款贷款本金及利息（以第三人判决生效当月出具的还款明细清单为准）；3、解除原告和第三人签订的《个人住房抵押借款合同》，由砀山中茂置业公司将原告尚未偿还的贷款金额直接支付给第三人；4、砀山中茂置业公司支付给原告以416000元为本金，自2018年3月14日起至判决生效日止按中国人民银行5﹪利率计算的利息；5、砀山中茂置业公司支付给原告自2018年3月14日至判决生效日止，按照全部房款（736000元）的2﹪支付违约金；6、诉讼费由被告承担。砀山中茂置业公司未答辩，亦未提交证据。徽商银行砀山支行述称：原告在购买皇城御街商品房时向徽行砀山支行申请贷款，经审核，原告购房行为真实，符合贷款条件，徽行砀山支行已于2018年11月29日签订抵押借款合同，根据该合同第22条22.2款，甲方与售房人签订的商品房买卖合同申请解除的甲方应承担本合同项下的还款义务，且甲方请求确认与售房人签订商品房买卖合同无效或撤销该合同的应提前十个工作日书面提交乙方，甲方是借款人，乙方是徽商银行。截至开庭日，徽行砀山支行尚未收到陈亚亚、万凤存出具的书面通知，徽行砀山支行已于2019年1月3日履行了借款合同的房款义务，在此次案件的过程中并无过错，视为善意第三方，故，徽行砀山支行不同意原告诉讼请求第三条解除原告与第三人签订的抵押借款合同。经审理，本院查明如下案件事实：砀山中茂置业公司系依法登记设立的有限责任公司，从事房地产开发与经营、物业管理等经营活动。2018年3月14日，陈亚亚、万凤存与砀山中茂置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该公司开发的皇城御街2幢0105号商品房（商铺）。约定：该商品房单价13700.68元/平方米，房屋总价款736000元。买受人应当于2018年3月14日前支付首期购房款416000元，余款320000元申请贷款支付；出卖人应当于2018年12月30日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内日退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照5﹪（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2﹪向买受人支付违约金；涉案商品房买卖合同的协商、签订过程中，陈亚亚于2018年3月12日交付给砀山中茂置业公司购房款376000元、于2018年11月9日交付购房款40000元，合计416000元。2018年11月29日，陈亚亚（甲方、借款人、抵押人）与徽商银行砀山支行（乙方、贷款人、抵押权人）签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，以前述涉案商品房作抵押向该行贷款320000元，万凤存作为共同借款人、抵押人董共有产权人在该合同上签字。约定：借款期限120个月，自2018年11月29日至2028年11月29日，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准。借款月利率，执行利率：4.9‰，在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮20.0﹪。贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，借款利率的变动执行浮动利率，利率自次年1月1日调整；贷款支付对象为砀山中茂置业有限公司，支付金额为人民币320000元。同时约定还款方法为等额本息还款、按月还款、按月计息、还款付息日为每月20号，等相关权利义务。前述合同约定的交房日期2018年12月30日到期后，砀山中茂置业公司也没有通知陈亚亚、万凤存前来办理交付房屋。至2019年1月30日前，砀山中茂置业该公司仍未通知陈亚亚、万凤存向其交付房屋。2020年5月24日，原告的诉讼代理人向砀山中茂置业公司邮寄送达解除合同通知书，并于2020年5月25日由该单位相关工作人员签收。之后，砀山中茂置业公司亦未将前述所收取的购房款退还给陈亚亚、万凤存。另查明，至本案法庭辩论终结前，砀山中茂置业公司亦未提交涉案商品房的竣工验收等符合交房的证明文件以及通知陈亚亚、万凤存向其交付涉案商品房。上述案件事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》、收款收据、邮寄单及当事人、委托诉讼代理人的陈述在案佐证。本院认为：2018年3月14日陈亚亚、万凤存与砀山中茂置业公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实的意思表示，不违反相关法律法规的规定，该合同成立并有效，本院予以确认。当事人应当依据合同的约定享有权利及负担义务。合同签订后，陈亚亚、万凤存按照约定向砀山中茂置业公司支付了首期购房款416000元，余款320000元办理了按揭贷款，其已经履行了交付购房款的合同义务。砀山中茂置业公司应当按照合同约定的交房日期于2018年12月30日前将符合交付条件的涉案商品房交付给陈亚亚、万凤存。涉案合同约定的交房日期逾期超过30日后，砀山中茂置业公司仍没有向陈亚亚、万凤存交付涉案商品房，其行为构成根本违约。依据涉案合同约定出卖人应当于2018年12月30日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内日退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照5﹪（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2﹪向买受人支付违约金，陈亚亚、万凤存要求行使涉案《商品房买卖合同（预售）》解除权的请求，合法有据，应予支持。该商品房预售合同应于陈亚亚、万凤存解除合同的通知到达砀山中茂置业公司时解除。陈亚亚、万凤存解除合同的通知于2020年5月25日由砀山中茂置业公司的相关工作人员签收，视为该解除通知送达给了砀山中茂置业公司，即：涉案《商品房买卖合同（预售）》于2020年5月25日解除，本院予以确认。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，陈亚亚、万凤存要求同时解除与徽商银行砀山支行签订的涉案《个人住房（商业用房）抵押借款合同》的诉讼请求，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，涉案《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》解除后，砀山中茂置业公司应返还陈亚亚、万凤存已付购房款416000元和利息（分别以376000元为本金自2018年3月12日起按照利率5﹪计算至本判决生效之日止；以40000元为本金自2018年11月9日起按照利率5﹪计算至本判决生效之日止）以及陈亚亚、万凤存已向徽商银行砀山支行归还的贷款本金和利息（以本判决生效当月陈亚亚、万凤存归还徽商银行砀山支行的实际款项为准），并支付给陈亚亚、万凤存违约金14720元（全部购房款736000元×2﹪）；依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，陈亚亚、万凤存要求砀山中茂置业公司向徽商银行砀山分行归还剩余部分贷款的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，即：砀山中茂置业公司应向徽商银行砀山支行归还前述陈亚亚、万凤存尚未归还的剩余部分贷款本息，具体数额以徽商银行股份有限公司砀山支行出具的还款明细单为准。砀山中茂置业有限公司清偿前述余下贷款本息等债务后，徽商银行砀山支行应及时办理涤除涉案商品房（皇城御街2幢0105号商品房﹤商铺﹥）的抵押登记手续。陈亚亚、万凤存的其他诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。徽商银行砀山支行的前述抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条、第二十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认陈亚亚、万凤存与砀山中茂置业有限公司于2018年3月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年5月25日解除；二、解除陈亚亚、万凤存与徽商银行股份有限公司砀山支行于2018年11月29日签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》；三、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十日内返还给陈亚亚、万凤存（已付）购房款416000元及利息（分别以376000元为本金自2018年3月12日起按照利率5﹪计算至本判决生效之日止；以40000元为本金自2018年11月9日起按照利率5﹪计算至本判决生效之日止），以及返还给陈亚亚、万凤存已向徽商银行砀山支行归还的贷款本息（以本判决生效当月止陈亚亚、万凤存归还徽商银行砀山支行的实际款项为准）；四、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十日内支付给陈亚亚、万凤存违约金14720元；五、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十日内向徽商银行股份有限公司砀山支行归还陈亚亚、万凤存自本判决生效之日起就涉案《个人住房（商业用房）抵押借款合同》剩余部分的贷款本息（具体数额以徽商银行股份有限公司砀山支行出具的还款明细单为准）。自砀山中茂置业有限公司清偿前述贷款之日起七日内，徽商银行股份有限公司砀山支行办理涉案商品房（皇城御街1幢0105号商品房）上抵押登记的涤除手续；如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3770元由砀山中茂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  温吉成二〇二〇年七月三十一日法官助理焦科硕书记员姚宇附：本案所适用的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认合同解除的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。