河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初1838号原告：洛阳德广置业有限公司，住所地洛阳市伊川县滨河街道办事处周城路东段**，统一社会信用代码91410329066493856F。法定代表人：石丰强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李红杰，河南绿洲事务所律师，代理权限：特别授权。被告：黄石头，男，1959年11月13日生，汉族，住河南省伊川县，确认地址同住址。原告洛阳德广置业有限公司（以下简称德广公司）与被告黄石头商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，原告德广公司委托诉讼代理人李红杰、被告黄石头到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德广公司向本院提出诉讼请求1．判令被告立即向原告支付房屋首付款116,170元、维修基金11,285.1元、垫付款313.9元，共计127,769元及逾期付款违约金116,460元（违约金按日向原告支付逾期付款万分之五违约金从2015年1月起到2020年6月止）；2．判令被告立即偿还原告代被告支付的银行贷款46067.85元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月10日，原被告双方签订了《洛阳市商品房买卖合同》，被告购买伊川县伊水府邸小区第8幢2单元23A01号房屋，因资金周转紧张并为办理银行按揭贷款，向原告提出先办理购房手续，2015年1月15日，在被告未支付房屋首付款的情况下由原告向被告出具支付首付款的票据。房屋交付后，原告多次要求被告支付首付款等相关应付费用，被告以与案外人姚书馨合伙借用河南安信达防水保温有限公司（以下简称安信达公司）资质，建设原告伊水府邸小区外墙保温和真石漆等工程承诺原告可以在欠付被告的工程款内抵销房屋首付款等相关应付费用。后被告没有信守承诺，原告多次讨要首付款等应付费用至今分文未付，其银行贷款46067.85元也由原告代被告支付。按照原被告双方签订的《洛阳市商品房买卖合同》第七条第一款（2）明确约定，逾期付款的买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。为此，诉至贵院，请依法支持原告诉求。黄石头辩称，买房的时候，是因为原告老板石丰强说房子卖不掉，如果买房子，可以抵工程款，说了首付款不用付，用工程款来抵，因为我在德广置业干的有工程。如果没有首付款，就不会进行贷款，手续也不会往下走。现在手续都整完了，购房协议、房屋钥匙都没有给我，我也多次说了把首付款顶工程款，但是也没有实现。原告为证明其主张提交了四组证据。证据一：1号：《商品房预售合同》一份，时间：2015年1月10日，来源：德广公司提供；2号：《伊川县房地产抵押合同》一份，时间：2015年1月20日，来源：德广公司提供；3号：《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份，时间：2015年1月22日，来源：德广公司提供。该组证据证明：2015年1月10日原告德广公司与被告黄石头签订《商品房预售合同》，被告购买伊川县伊水府邸小区第8幢2单元23A01号房屋，因资金周转紧张向原告提出先办理购房手续并为其办理银行按揭贷款。被告以与案外人姚书馨合伙借用安信达公司资质，建设原告伊水府邸小区外墙保温和真石漆等工程为由，共同承诺原告可以在欠付被告的工程款内抵销房屋首付款等相关应付费用。证据二：1号：《房款收据》一张，时间：2014年12月24日，来源：德广公司提供；2号：《维修基金发票》一张，时间：2015年1月15日，来源：德广公司提供。该组证据证明：2014年12月24日，被告因资金周转紧张向原告提出先办理购房手续并为其办理银行按揭贷款，在被告未支付房屋首付款的情况下由原告向被告出具支付房款的票据（但并未加盖原告公司的公章）。2015年1月15日原告代被告缴纳11285.1元维修基金以及垫付了相关的备案费、抵押费、印花税313.9元。证据三：1号：《扣划原告保证金账户归还被告农行房贷情况》一份，时间：2018年9月30日—2019年9月30日，来源：德广公司提供；2号：《保证金支付回单》十二份，时间：2018年9月30日—2019年9月30日，证据来源：德广公司提供。该组证据证明：2018年9月30日—2019年9月30日期间，扣划原告德广公司农行保证金账户归还被告黄石头农行贷款46067.85元。证据四：《判决书》一份，时间2020年5月20日，来源：德广公司提供。该组证据证明：被告以与案外人姚书馨合伙借用安信达公司资质，被告为实际施工人建设原告伊水府邸小区外墙保温和真石漆等工程为由，共同承诺原告可以在欠付被告的工程款内抵销房屋首付款等相关应付费用。被告黄石头质证意见：对证据一1号真实性无异议，但是合同中的楼层不对，合同中是23楼，而我的楼层是24楼。对证据一2号真实性无异议，签字是我所签。证据一3号无异议。证据二1号真实性无异议，但是我没有首付款的收据。对证据二2号，我不知道这件事。对证据三1号，我不清楚。证据三2号我不太清楚，我已经有两年没有还过了，之前每个月还3059元，还了3年。对证据四真实性无异议，但是对判决中维修有异议，因为维修期限已经超过一年。被告黄石头未向法庭提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据作如下确认：对原告提交的证据二1号，未加盖原告公章，不予采信，证据二2号证据，证据三1号、2号证据予以采信。结合当事人陈述及审查确认的证据，认定本案事实为：被告黄石头在原告开发建设的伊水府邸2#、3#、8#楼进行外墙保温及真石漆施工，有工程款未支付。经原被告协商，2015年1月10日，双方签订《洛阳市商品房买卖合同》（又名《商品房预售合同》），约定，被告黄石头购买原告德广公司所有的位于伊水府邸小区第8幢2单元24层23A01号房屋。预测建筑面积125.39平方米，单价3000元／㎡，总价叁拾柒万陆仟壹佰柒拾元。付款方式，银行按按揭贷款：首付款壹拾壹万陆仟壹佰柒拾元整（116170），剩余房款人民币贰拾陆万元整，为银行按揭贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在七日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过七日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不应小于第（1））项中的比率）的违约金。第八条出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房经综合验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人按总房款的万分之一一次性向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人：（加盖德广公司合同章）法定代表人：(加盖石丰强私章)，黄石头（签名按印）2015年1月10日。2015年1月15日，原告德广公司代黄石头向伊川县房地产管理所缴纳维修资金11285.1元。2015年1月20日，黄石头（××）、中国工商银行股份有限公司伊川支行（以下简称伊川农行）（××）、德广公司（担保人）签订《伊川县房地产抵押合同（按揭）》约定，第五条××在本合同生效后，即按借款合同约定，向××提供所购房地产价值69.12%的抵押（按揭）贷款，贷款额为大写贰拾陆万元整。第七条自本合同生效之日起至××偿还全部贷款本息及其他费用止，担保人无条件承担其担保范围内的担保责任。2015年1月22日，黄石头（借款人）、伊川农行（贷款人）、德广公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，由黄石头向伊川农行借款26万元，德广公司提供连带责任保证，借款期限108个月。之后，因讨要工程款，原告挂靠的安信达公司作为施工方向本院提起诉讼，现一审判决后，安信达不服提出上诉，该案二审正在审理。从2018年9月30日开始，因黄石头未按期归还贷款，伊川农行从德广公司在该行的保证金账户扣划15期应归还本息及罚息、复利共计46067.85元。期间，原告也多次要求被告支付首付款等相关应付费用，被告以双方口头约定在欠付被告的工程款内抵销房屋首付款等相关应付费用。因工程款案件未结，原告亦未支付工程款，故该首付款至今未付。原告讨要无果，提起诉讼。被告至今未持有双方签订的《洛阳市商品房买卖合同》，原告也未向被告交付房屋。原告河南安信达防水保温有限公司洛阳第一分公司（以下简称安信达公司）与被告德广公司、第三人黄石头建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年5月15日作出的（2018）豫0329民初3017号民事判决第一项显示：被告德广公司于判决生效后十日内向安信达公司支付伊水府邸工程款818666元及逾期利息。本院认为，债务应当清偿。原告德广公司与被告黄石头签订房屋买卖合同，被告购买原告位于伊水府邸的房屋，其应支付的首付款116170元未支付事实清楚，被告黄石头应予支付。因黄石头作为2#、3#、8#楼外墙保温及真石漆项目的实际施工人，原被告对该首付款支付在商品房买卖合同之外有口头约定,故被告黄石头并未违约。目前被告黄石头挂靠的河南安信达防水保温有限公司洛阳第一分公司诉德广公司、第三人黄石头建设工程施工合同纠纷一案洛阳市中级人民法院二审正在审理，故该首付款116170元可待上述案件有结论后予以支付。关于原告代被告偿还的银行贷款本息46067.85元，原告作为被告向农行贷款的保证人，在承担保证责任后，有权向被告追偿。原告代被告缴纳的维修资金11285.1元，被告应予清偿。两项总计57352.95元。垫付款313.9元，因原告未提交证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄石头于判决书生效之日起十日内向原告洛阳德广置业有限公司清偿代其缴纳的维修基金及代其支付银行按揭贷款本息57352.95元；二、被告黄石头在河南安信达防水保温有限公司洛阳第一分公司与洛阳德广置业有限公司、第三人黄石头建设工程施工合同纠纷一案二审判决生效后十日内向洛阳德广置业有限公司支付伊水府邸第8幢2单元23A01号房屋首付款116170元；驳回原告洛阳德广置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5654元，减半收取2827元，由原告洛阳德广置业有限公司负担942元，被告黄石头负担1885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姜耀俊二〇二〇年七月二十二日书记员  钟丹怡附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。