宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初1737号原告：刘某，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。委托诉讼代理人：魏某，宁夏平瑞律师事务所律师。被告：张某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：曹某，宁夏综义律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，宁夏综义律师事务所律师。被告：银川市西夏区置佳房产信息咨询服务部，经营场所：宁夏回族自治区银川市西夏区建工佳苑******房。经营者：张之健，男，1994年5月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区。原告刘某与被告张某、银川市西夏区置佳房产信息咨询服务部(以下简称银川置佳房产服务部)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人魏某，被告张某及其委托诉讼代理人曹某、被告银川置佳房产服务部的经营者张之健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2.判令张某向刘某支付40000元；3.本案诉讼费由张某、银川置佳房产服务部承担。事实和理由：2020年3月15日，刘某与张某、银川置佳房产服务部签订房屋买卖合同，约定张某将位于银川市××区房屋出售给刘某。合同签订后，刘某按照约定向张某支付了2万元定金，由银川置佳房产服务部代为保管，张某向刘某出具了定金收条。后来，刘某得知张某一直没有办理房产证，加之张某房屋存在权属之争，无法将上述房屋出售给刘某，张某构成违约。刘某为维护自身合法权益，提起诉讼，请求判如所请。张某辩称，一、刘某和张某、银川置佳房产服务部签订的《银川市房地产经纪服务合同》实际系张某丈夫蒋培华签订，该合同未经房屋所有权人张某授权，处分张某与案外人袁某的共有财产，属于无权代理，所签订的合同系无效合同。二、刘某作为完全民事行为能力人，银川置佳房产服务部作为专业房产信息咨询部，在签订合同时，未尽到合理审查义务，所签订的合同无效，刘某与银川置佳房产服务部均有过错，且银川置佳房产服务部未经房屋所有权人授权，擅自收取刘某购房款定金，违反法律规定。三、基于合同无效，银川置佳房产服务部应及时退还未经授权所收取刘某的定金，刘某也无法律和事实依据向张某主张索要两倍的购房定金，银川置佳房产服务部也无权向张某收取中介费，故其请求法院依法驳回刘某的诉讼请求。四、退一步讲，即使该份合同有效，在定金及违约责任中刘某明确放弃适用定金罚则，其在诉请中主张的双倍罚金不能成立。银川置佳房产服务部辩称，刘某与张某签订的合同真实有效，在签订合同当日，房屋产权归属人均到场，房屋产权所属人均知情并同意房屋出售事宜。涉案房屋不能正常交易，并非是因为产权问题，是因为涉案合同签订一个月后，案外人袁某生病急需用钱，需要刘某在未办理任何贷款手续前将首付款支付于袁某，经三方协调未达成。之后，袁某及张某夫妻双方均同意此房屋继续按合同执行，待房屋产权证出来之后正常交易，此次沟通事件中途，从未有人提及此房屋因袁某与张某不知情而不出售此房屋。合同签订三个月后，蒋培华提出此房屋不能交易，原因是袁某生病期间，需要用钱，蒋培华没有提供实质性的帮助，且袁某因为看病花光了积蓄，无力购买住宅，只能搬入涉案房屋居住，并不再配合办理手续。本院经审理认定事实如下：2020年3月15日，甲方（出卖人）张某，乙方（买受方）刘某，丙方（居间人）银川置佳房产服务部，签订《银川市房地产经纪服务合同》，约定：经丙方提供信息、线索，为甲、乙双方买卖房屋提供居间服务，甲方同意出售房屋给乙方，甲方的房屋坐落于银川市××区房屋壹套及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方，房屋产权性质为商品房，甲、乙双方均接受该房屋是在有房产证的情况下签署本合同，双方均认可其法律效力，甲、乙双方共同确认房屋交易价格为人民币756000元，甲、乙、丙三方在确认并签订合同当日，乙方支付甲方定金20000元，并由丙方代为保管，在支付定金同时，甲方应将该房屋的房产证原件、身份证复印件交于丙方暂时保管，丙方出具相关凭证。该合同第六条第（三）项约定：丙方为甲、乙双方提供房产法律及政策咨询，向甲、乙双方提供交易机会，协助双方签订合同，并督促双方房屋交易的履行。合同第七条第6款约定：丙方未履行房屋权属状况的告知义务而导致甲方或乙方发生重大误解并造成损失的，由丙方承担相应的法律责任，并赔偿甲方或乙方的经济损失。合同第十一条约定：本合同一式叁份，出卖人壹份、买受人壹份、居间人壹份，自三方签字（盖章）生效，具有同等法律效力。合同签订后，张某向刘某出具收条一张，载明：“今收到刘某交给张某用于购买西萃芳庭小区11号楼1单元1901室购房定金人民币（小写）20000元整（大写）贰万元整，暂由置佳房地产信息咨询服务部保管。收款人：张某交款人：刘某2020年3月15日”。上述《银川市房地产经纪服务合同》及收条中张某的签字均系张某在场的情况下，其丈夫蒋培华所签。另查明，涉案房屋为拆迁安置房屋，其中包含张某被征收的的位××路.18平方米的房改房（返还加补贴后面积为50平米），还包含张某购买但未支付对价款的案外人袁某被征收的的位××路房屋返还加补贴后对应的面积50平米。现该房屋无法办理房屋产权证，且在刘某、张某签订涉案合同时，三方已明知涉案房屋无产权证书。本案庭审中，张某、银川置佳房产服务部均同意刘某提出的解除《银川市房地产经纪服务合同》的主张，银川置佳房产服务部自述刘某向张某交纳的定金2万元在其处保管。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案《银川市房地产经纪服务合同》中张某的签字虽系张某丈夫蒋培华签写，但张某作为在场的当事方，基于其与蒋培华的夫妻关系，蒋培华签写张某名字的行为应视为张某的行为。三方约定涉案合同签字（盖章）即生效，故涉案合同依法成立并生效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同履行中，因涉案房屋一直无法办理房产证，刘某向本院提起诉讼要求解除《银川市房地产经纪服务合同》，庭审中，张某、银川置佳房产服务部均同意解除合同，故对三方签订的《银川市房地产经纪服务合同》，本院依法予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现刘某要求张某向其双倍返还定金40000元，因刘某、张某、银川置佳房产服务部在明知涉案房屋没有房屋产权证书的情况下，仍在合同中约定“双方均接受该房屋是在有房产证的情况下签署本合同”并就各方的权利义务进行约定，当事方对涉案合同的解除均具有过错，故刘某、张某对定金的约定不应适用定金罚则，刘某要求张某双倍返还定金4万元的诉讼请求，没有事实及法律依据。本案中，刘某确实向张某支付了定金2万元，因涉案合同已解除，故该2万元定金应予以返还。现因刘某向张某交纳的定金2万元在银川置佳房产服务部处进行保管，考虑到便利当事人的原则，故该2万元定金应直接由银川置佳房产服务部退还给刘某。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除刘某与张某、银川市西夏区置佳房产信息咨询服务部于2020年3月15日签订的《银川市房地产经纪服务合同》；二、张某向刘某退还定金2万元，由代管方银川市西夏区置佳房产信息咨询服务部将该2万元款项直接返还给刘某；三、驳回刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元（实收400元），由张某、银川市西夏区置佳房产信息咨询服务部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 王小佳 二〇二〇年七月二十一日（法官助理 程建红书记员 韩振江附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。