广东省台山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0781民初1675号原告（反诉被告）：台山市佳顺物业有限公司。住所地：台山市台城环市*********卡。法定代表人：周国，该公司董事。委托诉讼代理人：甄红明，广东雄军律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍泳仪，该公司工作人员。被告（反诉原告）：赵燕婷，女，1992年10月25日出生，汉族，住台山市。委托诉讼代理人：江沃鸿，广东达方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓君，广东达方律师事务所实习律师。原告台山市佳顺物业有限公司（以下简称佳顺公司）与被告赵燕婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。佳顺公司的委托诉讼代理人甄红明、伍泳仪与赵燕婷的委托诉讼代理人江沃鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳顺公司向本院提出诉讼请求：判令赵燕婷向佳顺公司支付拖欠的物业服务费4158.87元及违约金4143.15元（自2018年4月30日起暂计至2020年3月31日止），合计8302.02元。诉讼过程中，佳顺公司变更诉讼请求为：判令赵燕婷向佳顺公司支付违约金4143.15元（自2018年4月30日起暂计至2020年3月31日止，之后的违约金按合同约定计算至2020年4月30日止）。事实和理由：2010年3月16日，台山市德祥房地产有限公司与佳顺公司签订《【东方豪苑】前期物业服务合同》，约定由佳顺公司为东方豪苑小区提供前期物业服务。2016年5月25日，赵燕婷与台山市德祥房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买台山市台城街道环市**东方豪苑*******房。2017年*月16日，赵燕婷与佳顺公司签订《前期物业服务合同》，约定赵燕婷将其购买的由台山市德祥房地产有限公司开发建设的东方豪苑**座****房委托佳顺公司进行物业管理；赵燕婷应自收楼之日起开始交纳物业服务费，按建筑面积每月每平方米1.5元的标准收取物业服务费，该房屋建筑面积为133.94㎡，赵燕婷应在每季度首月的30日前交纳当季度的物业服务费和公共分摊水电费或其他费用；赵燕婷未按约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，佳顺公司有权要求赵燕婷补交，并从逾期之日的第二月1日起每日按应付费用的3‰向佳顺公司支付违约金。佳顺公司依约向赵燕婷提供物业服务，但赵燕婷自2018年4月起拒绝支付物业服务费。截至2020年3月，赵燕婷共拖欠物业服务费4158.87元；2018年4月至2020年3月的物业服务费所对应的违约金为4143.15元；合计8302.02元。赵燕婷于2020年4月30日已付清拖欠的物业服务费和公摊费合计4495.49元。赵燕婷辩称，佳顺公司赵燕婷不存在前期物业服务合同关系，佳顺公司提交的《前期物业服务合同》印章是台山市佳顺物业有限公司东方豪苑物业服务中心，该合同签订不合法；赵燕婷与台山市德祥房地产有限公司签订《商品房买卖合同》并未指定佳顺公司是物业服务公司；佳顺公司起诉时提交的材料均未盖有该公司公章，无法体现其真实意思表示；佳顺公司未举证证明其已提供符合质量的物业服务。反诉原告赵燕婷向本院提出反诉诉讼请求：请求判令佳顺公司向赵燕婷支付违约赔偿金22000元及精神损害抚慰金5000元。诉讼过程中，赵燕婷变更诉讼请求为：1.请求判令佳顺公司向赵燕婷支付违约赔偿金17000元及精神损害抚慰金5000元；2.判令佳顺公司返还赵燕婷支付的4158.87元物业服务费。事实和理由：赵燕婷与佳顺公司签订的《前期物业服务合同》第十条违约责任第一项约定，佳顺公司违反合同未达到约定物业服务质量标准的，赵燕婷有权要求佳顺公司限期改正，逾期未改正给赵燕婷造成损失的，佳顺公司承担相应的法律责任。佳顺公司提供的物业服务未达到物业服务质量标准，存在多项问题。如门岗未实行24小时值守、门禁长期处于损坏状态、未及时维护公共设施、消防通道长期被占用、违规停车严重、未公开广告收益和公共分摊水电费用明细以及未保障公共环境卫生。2018年起，佳顺公司在东方豪苑小区91栋至92栋之间（消防通道）建立了一个临时垃圾池用于供业主堆放装修垃圾，但之后开始堆放生活垃圾，影响了赵燕婷及其家人的生活。赵燕婷曾多次要求佳顺公司履行维修、养护、管理等义务，均未果。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业务请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，请求支持赵燕婷的反诉诉讼请求。反诉被告佳顺公司辩称，赵燕婷提出的反诉与本诉是两种法律关系，不成立本案的反诉，应予以驳回。佳顺公司围绕本诉和反诉诉讼请求提交了如下证据：1.《【东方豪苑】前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、赵燕婷的身份证明，拟证明台山市德祥房地产有限公司委托佳顺公司为东方豪苑小区提供物业服务，赵燕婷将其购买的由台山市德祥房地产有限公司开发建设的东方豪苑91座1205房委托佳顺公司进行物业管理；2.《欠费金额明细表》，拟证明2018年4月30日至2019年3月31日期间，赵燕婷共拖欠物业服务费4158.87元、违约金4143.15元，合计8302.02元；3.催费登记表、催款通知书及催收短信，拟证明佳顺公司通过多种途径多次向赵燕婷催收物业服务费；4.三张关于位于6期91座通道处余泥池的敬告、一张关于装修材料堆放、淤泥倾倒的管理规定、三张关于清理余泥池照片，拟证明设立临时余泥池是为了统一规范装修垃圾倾倒的地点，余泥池现已清理完毕，消防通道已畅通。赵燕婷仅对其身份证明予以认可，对其他证据均不予认可。本院对以上有争议的证据认定如下：一、《【东方豪苑】前期物业服务合同》虽未提供原件，但结合全案事实以及其他证据，对该证据予以采纳；《前期物业服务合同》中佳顺公司虽未盖公章仅盖物业服务中心章，存在一定的瑕疵，但根据佳顺公司与台山市德祥房地产有限公司《【东方豪苑】前期物业服务合同》和事实上的物业服务合同关系，对该证据予以采纳；《商品房买卖合同》能够证明赵燕婷是台山市台城东方豪苑****的产权人，予以采纳。二、《欠费金额明细表》和催费登记表由佳顺公司自行制作，未得到赵燕婷的追认，不予采纳。三、催款通知书和催收短信能够证明佳顺公司向赵燕婷催收物业服务费的事实，予以采纳。四、三张关于位于6期91座通道处余泥池的敬告、一张关于装修材料堆放、淤泥倾倒的管理规定、三张关于清理余泥池照片，上述证据能够证明佳顺公司设置临时余泥池的目的是为了方便业主以及在业主提出异议后及时清理余泥池、畅通消防通道的事实，予以采纳。赵燕婷围绕本诉和反诉诉讼请求提交了如下证据：1.广东农信转账汇款电子回单、收据、广东增值税电子普通发票，拟证明赵燕婷已全部缴纳2018年4月至2020年的物业服务费和公共水电分摊费；2.光盘、照片，拟证明余泥池长期被生活垃圾占满并导致消防通道长期被占用，本案诉讼后也未处理。佳顺公司对第一组证据予以确认，认为第二组证据时间不明，佳顺公司已处理好余泥池的问题。本院认为第二组证据虽时间不明，但能够反映出余泥池被生活垃圾占满并堵塞消防通道的事实，予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月16日，台山市德祥房地产有限公司与佳顺公司签订《【东方豪苑】前期物业服务合同》，约定由佳顺公司为东方豪苑小区提供前期物业服务。2016年5月25日，赵燕婷与台山市德祥房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买台山市台城街道环市**************。2017年9月16日，赵燕婷与佳顺公司签订《前期物业服务合同》，约定赵燕婷将其购买的由台山市德祥房地产有限公司开发建设的东方豪苑xx座xxxx房委托佳顺公司进行物业管理；赵燕婷应自收楼之日起开始交纳物业服务费，按建筑面积每月每平方米1.5元的标准收取物业服务费，该房屋建筑面积为133.94㎡，赵燕婷应在每季度首月的30日前交纳当季度的物业服务费和公共分摊水电费或其他费用；赵燕婷未按约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，佳顺公司有权要求赵燕婷补交，并从逾期之日的第二月1日起每日按应付费用的3‰向佳顺公司支付违约金。赵燕婷自2018年4月起拒绝支付物业服务费，截至2020年3月，赵燕婷共拖欠物业服务费4158.87元，赵燕婷于2020年4月30日已付清拖欠的物业服务费和公摊费合计4495.49元。佳顺公司自2017年6月起，在6期91座通道处（即6期90座与91座之间）设置临时余泥池用于给业主堆放装修垃圾。余泥池设置期间，除装修垃圾外，生活垃圾也有倾倒在此处的情况。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。台山市德祥房地产有限公司与台山市佳顺物业有限公司签订的《【东方豪苑】前期物业服务合同》和赵燕婷与台山市佳顺物业有限公司签订的《前期物业服务合同》有效,应受法律保护。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”的规定，赵燕婷作为业主应依照约定全面履行交纳物业服务费用的义务。佳顺公司虽有物业服务上的瑕疵，但并非赵燕婷拒绝缴纳物业服务费的理由。佳顺公司作为被委托的物业管理公司，依约向赵燕婷提供物业服务后，赵燕婷没有按照约定支付物业服务费的行为构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，以及《前期物业服务合同》的约定，佳顺公司主张自2018年4月起至2020年4月止的违约金有法律依据及合同根据，予以支持。但其主张违约金以每日按应付物业服务费的3‰计算，明显超过延迟支付物业服务费造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，本院酌定自逾期支付当月物业服务费的第二月1日起计至2020年4月30日止，分别以每月实际所欠物业服务费为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准计算违约金。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故自2019年8月20日起，赵燕婷应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向佳顺公司支付违约金。佳顺公司虽在东方豪苑6期90座和91座中间占用消防通道设置余泥池时影响了居住在91座的赵燕婷，但佳顺公司在赵燕婷提出该问题后及时清理了余泥池，且赵燕婷并未提供证据证明佳顺公司的该做法对其和其家人造成了实质上的损失以及精神上的痛苦，赵燕婷要求佳顺公司赔偿其17000元和支付5000元精神抚慰金的诉讼请求本院不予支持。赵燕婷认为其与佳顺公司签订的《前期物业合同》中，佳顺公司未盖公章，仅盖物业中心章，该合同应当无效，佳顺公司应返还收取的4158.87元物业服务费的主张本院不予支持。《前期物业服务合同》虽存在瑕疵，但赵燕婷自收楼后一直接受佳顺公司的物业服务并曾经缴纳过物业服务费，已实际承认了该合同的有效性。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，台山市德祥房地产有限公司与佳顺公司签订的《【东方豪苑】前期物业服务合同》对赵燕婷同样具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告赵燕婷应自本判决生效之日起十日内向原告台山市佳顺物业有限公司支付逾期违约金（以每月所拖欠物业费为基数，自当月物业费逾期之日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以每月所拖欠物业费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至2020年4月30日）；二、驳回原告台山市佳顺物业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告赵燕婷的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告台山市佳顺物业有限公司已预交）,由被告赵燕婷负担；原告台山市佳顺物业有限公司已预交的受理费由本院予以退回，被告赵燕婷应向本院补缴受理费25元。反诉受理费237.5元（反诉原告赵燕婷已预交），由反诉原告赵燕婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余雄民二〇二〇年七月十五日法官助理 代梦颖书 记 员 余智安