广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初7243号 原告：洪某1，男，汉族，2007年4月16日出生，户籍所在地南宁市。 法定代理人：洪某2，男，汉族，1972年12月11日出生，户籍所在地福建省南安市，现住南宁市，系原告洪某1的父亲。 法定代理人：廖某，女，汉族，1971年1月19日出生，户籍所在地南宁市，系原告洪某1的母亲。 委托诉讼代理人：李培东，广西名虎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾德智，广西名虎律师事务所实习律师。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江**沙井大道**南宁华南城江南上城****，统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：马海明，职务总经理。 委托诉讼代理人：陆锡杰，广西经海律师事务所律师。 原告洪某1与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后,依法适用简易程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告洪某1的委托诉讼代理人李培东、曾德智、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司委托诉讼代理人陆锡杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪某1向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》无效；二、判令被告返还原告已付购房款113354元及支付利息总损失的70%至被告全部返还购房款之日止（以113354元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年9月24日起暂计至2019年7月30日止的利息70%为6383元）合计119737元；三、本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：2017年9月初，原告父母听说在南宁市江南区有名为“欧洲科尔马小镇”楼盘房价每平米不到3000元，故9月24日去其售楼部了解，顾问向原告父母宣称该楼盘是江南区沙井街道同乐村3组回迁安置房，土地性质为国有划拨用地，购房后享受和同乐村村民同等待遇，该房还可以办理不动产权证。同日原告的父母在被告诱导下以原告的名义签订了《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》并向被告共支付了113354元的首付款。合同约定被告负责本合同项目所有报批、设计规划、报建等相关手续，并于2019年12月31日前将房屋交付原告使用，原告按照合同约定享受约定房屋在约定年限内的使用权并可以转让房屋使用权。合作建房的房屋为二期1号楼1902号房，建筑面积105.21平方米，原告取得该房屋使用权期限为自2020年1月1日起至2086年11月14日止。《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》虽名为合作建房合同，但从合同约定的主要内容看，合同双方对房屋栋号、房号、面积、单价进行了明确预定，又约定房屋交付后，原告可以享有占有使用及支配权。这些约定内容具有房屋买卖合同的属性，合同内容具备房屋买卖合同的实质要件，该合同法律性质属房屋买卖合同。依照《南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置办法的通知》（南府规[2018]38号）第三十一条规定：“在符合城乡规划的前提下，产业用地可以用于发展第二、第三产业，或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业，禁止用于商品住宅开发”因此上述“欧洲科尔马小镇”产业用地项目不能用于商品住宅开发，所以建设的房产不能出售，不能办理预售和个人不动产权证，“欧洲科尔马小镇”项目其产权应属于同乐村3组，并不能对同乐村户籍之外的人员出售。因此，原告与被告签订的合作建房合同应为无效合同，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司提出以下答辩意见：1.我方认为原被告之间签订的合作建房合同合法有效的，合同是双方自愿在没有违反法律的禁止性规定，符合双方的真实意愿，符合法律的规定；2.被告同意跟原告解除合同，解除合同被告愿意把购房款全部返还给原告，期限在三个月内，诉讼费由原告全部承担。3.被告涉及类似这些案件有上百件，目前为止最终都是调解结案，双方应尽量通过调解来解决问题。 根据原告的起诉，法庭归纳本案的争议焦点为：1.原被告双方签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》是否有效？2.若合同无效，法律后果如何？ 当事人围绕原告诉讼请求向本院依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明：原告与被告于2017年9月24日签订《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》，合同编号为：合建住字【2017】第085号，约定原告与被告合作建房的地块位于南宁市江南区。石牌路以北，暂定名为“欧洲科尔马小镇”住宅，项目房屋位于****楼**，该房屋建筑面积105.21平方米，合作建房单价为2693.49元/㎡，总价款283382元，原告在签订合同时应支付总价款的40%即113354元。两套房原告享有使用期限均为自2020年1月1日起至2086年11月14日止。双方还约定，如该项目所占用的土地得以出让方式变更为国有建设用地的，在原告承担土地出让金及其他税费的情况下，被告应协助原告办理相关变更手续，具体土地性质变更费用及房屋产权登记的费用以届时有关部门的规定为准，由原告承担。“欧洲科尔马小镇”项目总用地面积为5960平方米，用地单位为南宁市江南区沙井街道同乐村3组，用地性质为商业服务业设施用地。 合同签订当天，原告向被告交付的首付款113354元。 至本案法庭辩论终结时，被告未提供证据证明涉案项目已取得《商品房预售许可证》。 本院认为：原、被告签订的两份《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同书》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终得到两间房屋，原告的出资除了得到房屋使用权外，双方亦存在办理房屋产权约定，从合同约定看，原告付款得到房屋的目的系得到房屋的产权，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告签订的合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。被告未取得商品房预售许可证，销售农村集体用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。在签订合同时，原告应当知道与被告签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。原告要求被告从支付房款之日起支付利息损失有悖原告自身应承担的责任。故本院对原告主张的利息不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告洪某1与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号为：合建住字【2017】第085号）无效； 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司返还原告洪某1合作建房款113354元； 三、驳回原告洪某1的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1348元，由原告洪某1负担71.86元，由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司负担1276.14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  费昌祥 二〇二〇年七月一日 书记员  毛喜艳 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。