广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15211号原告：邝耀为，女，1947年3月19日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：黄熙程，广东一粤律师事务所律师。被告：中山市板芙镇企业物资公司，住所地广东省中山市石岐区香山路**。法定代表人：麦兴仔。被告：中山市板芙镇人民政府，住，住所地广东省中山市板芙镇板芙北路**一社会信用代码11442000007333385Q。负责人：赵锡雄，镇长。委托诉讼代理人：李坤豪，广东保信律师事务所律师。原告邝耀为与被告中山市板芙镇企业物资公司（以下简称板芙物资公司）、中山市板芙镇人民政府（以下简称为板芙镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邝耀为及其委托诉讼代理人黄熙程，被告板芙镇政府委托诉讼代理人李坤豪到庭参加诉讼。被告板芙物资公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝耀为向本院提出诉讼请求：被告板芙物资公司、板芙镇政府协助原告邝耀为办理中山市石岐区601房的产权过户手续并承担所需税费。事实与理由：被告板芙物资公司系中山市石岐区综合楼的开发商。1990年12月18日，邝锡新、邝锡良、邝锡乾、邝耀均作为业主代表与被告板芙物资公司订立邝家基1号拆建合同，工程竣工后，被告板芙物资公司按约定将9套住房（401、402、405、501、502、505、601、602、605）交付给邝锡新、邝锡良、邝锡乾、邝耀均、余秀兰等业主。2019年5月23日，中山市公证处出具继承权证明书证明余秀兰的遗产由原告一人继承。因此，原告系邝家基1号601房（实测产权面积为75.02平方米，套内建筑面积为64.93平方米）的继承人。2019年2月15日，中山市石岐区完成产权登记。然而，由于被告板芙物资公司处于吊销状态，其上级主管单位中山市板芙镇经济发展总公司（以下简称为板芙发展总公司）亦已于2011年6月15日吊销，不能办理房屋的分割过户手续，故该公司的上级主管部门即被告板芙镇政府应承担协助办证义务。被告板芙物资公司未作答辩，亦未向本院提交证据。被告板芙镇政府辩称，1.其不是适格被告，应驳回原告邝耀为对其的起诉。根据原告提交的证据材料可知，涉案房屋系原告母亲余秀兰作为业主代表签订了邝家基1号拆建合同，并通过补偿方式取得，余秀兰死亡后，原告通过继承取得涉案房产相应的处分权利。根据合同相对性原则，原告应当向出让方主张履行相关办证义务，并非被告板芙镇政府，被告板芙镇政府不具有涉案房屋相关办证义务。2.原告邝耀为不存在请求被告板芙镇政府协助办证的基础。涉案的位于中山市石岐区的房屋，其建筑面积为3495.52平方米，权属人是中山市板芙镇企业物资公司，权属登记时间是2019年2月15日。而涉案的《邝家基一号拆建合同》签订的时间是1990年12月28日，其约定的房屋位置是中山市民权路邝家基1号4楼及6楼的相应房屋，当时所谓的民权路邝家基并未有相应的土地权证，也没有相应的房屋产权证，也没有任何证据证明在1号楼建设工程规划过程中划分了具体的楼层和房号，综合来看，涉案的《邝家基一号拆建合同》所涉及的标的物并不存在，本案被告板芙物资公司并不存在任何买卖的基础和可能，该合同属于处分不存在的标的物，当属无效合同或无法履行的合同。板芙镇政府从未参与涉案房屋的投入、施工建设以及销售转让，现原告要求板芙镇政府协助办理房产证，无任何的事实根据和法律依据。3.退一万步，即使认为涉案买卖合同有效可以履行，也应当在符合相关法律规定进行分割。涉案的买卖合同签订时，并未具备土地权属证书，在建设工程规划报建的过程中，也并未按照涉案的买卖合同所约定的房屋结构、层数、号牌进行报建。现根据原告提供的证据可知，涉案的位于中山市石岐区的房屋．其建筑面积为3495.52平方米-独用土地面积455.90平方米，共7层建筑，不存在所谓的4楼、6楼相应房屋的划分。若原告提出要对该房屋进行分割办证，应当向国土、规划等主管部门提交相关的建筑工程规划文件，待取得国土、规划等主管部门许可的相关文件后，方可进行分割并办理相应的产权变更。4.退一万步，法院最终认定板芙镇政府有协助涉案房产办证的义务，根据第1点、第2点所述，应当由法院出具生效判决并出具协助执行文书后，板芙镇政府根据具体需协助内容再予以配合，且相关的费用应该由原告或者有义务的第三方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.1990年12月18日，中山市石岐区业主代表邝锡燊（新）、邝锡良、邝锡乾、邝耀均（甲方）与板芙物资公司（乙方）签订邝家基1号拆建合同，约定：乙方在甲方所有的邝家基1号（石岐市人民委员会房产所有权证证字第4209号）屋地上建筑七层新楼须无偿交还甲方9套住宅，每套住宅实用面积54平方米，凡与上述9套住宅相连或相关的楼梯、走廊及其他公用设施所建面积亦属乙方向甲方无偿提供而不计算入每套住宅的面积内；乙方向甲方无偿交还的9套住宅，每套包括一厅两房、一厨房、一卫生间、二阳台，并具备完善的供水、供电、排污系统；9套住宅的楼层及分配，双方同意按中山市规划设计室袁瑞红1990年12月所设计的板芙物资公司综合楼图纸，甲方的住宅安排：在四楼为东南向Ａ（邝锡燊）、东北向Ｂ（邝锡良）、西南向Ｅ（邝耀斌）3套，在五楼为东南向Ａ（邝锡炯）、东北向Ｂ（邝锡乾）、西南向Ｅ（邝锡玑）3套，在六楼为东南向Ａ（余秀兰）、东北向Ｂ（邝锡藩）、西南向Ｅ（邝锡棠）3套，合计9套；邝家基1号的拆建由乙方负责，凡报建、设计、施工、装修设备及至建成后房产契证等手续均由乙方办妥，因拆卸邝家基1号及新建楼房所需资金、材料及建筑工程所产生的一切费用和办理报建、设计、换领新契证等费用，均由乙方承担；乙方必须无偿交还甲方的9套住宅，双方确认乙方将邝家基1号原地基础上建成的9套住宅无偿交还甲方后，该9套住宅房地产所有权、使用权均属甲方所有，第三者无权干涉；合同还约定了其他事项；邝锡燊、邝锡良、邝锡乾、邝耀均（系邝锡藩之子）在甲方代表处签字，板芙物资公司在乙方代表处盖章。1990年12月18日，原中山市经济律师事务所出具（91）中经律见字第04号见证书，反映邝锡燊、邝锡良、邝锡乾、邝耀均，板芙物资公司分别在前述合同上的签名、盖章属实。2.2004年12月，中山市中级人民法院在执行广东省珠海市对外贸易总公司与板芙物资公司、中山市中兴（集团）有限公司借款合同纠纷一案过程中，查封了板芙物资公司位于中山市石岐区的土地使用权及地上建筑物，邝耀均等人对此提出执行异议，板芙物资公司认为异议人所述属实。中山市中级人民法院于2005年6月30日作出（2005）中中法执委字第5-2号民事裁定，认定查封的邝家基1号为板芙物资公司拆除邝锡新、邝锡良、邝锡乾、邝耀均四人的原邝家基1号住房及利用江滨中学的部分土地所建，板芙物资公司将邝家基1号拆建，并于1994年建成后依合同约定无偿交还9套住宅（即邝家基1号401、402、405、501、502、505、601、602、605号住房）给邝锡新、邝锡良、邝锡乾、邝耀均，由于板芙物资公司在建房时未能取得邝家基1号部分土地的使用权权属登记证，致使该栋大楼内的所有住房及商铺至今均未能办理房地产过户手续。异议人提出的执行异议成立，遂裁定解除对包括中山市石岐区401、402、405、501、502、505、601、602、605号住房在内的房屋及其占用范围内的土地使用权的查封。3.2012年9月17日，中山市国土资源局向市政府投诉中心发出《关于处理邝家基1号楼办证问题的意见》，反映邝家基1号的房屋应由土地使用权人板芙物资公司申请办理房屋所有权初始登记，再转移登记至各小业主名下，因板芙物资公司已被吊销营业执照，不具备申请主体资格，所有权初始登记是解决遗留问题的关键，板芙物资公司的上经主管部门是中山市板芙镇经济发展总公司，该公司于2011年6月15日被吊销营业执照，故应由板芙发展总公司的投资人板芙镇政府代为申请办理相关手续。后板芙镇政府代为办理邝家基1号的初始登记。中山市自然资源局于2019年3月7日出具的中山市不动产登记资料查询结果表显示，邝家基1号登记在板芙物资公司名下，不动产权证号粤（2019）中山市不动产权第××号，登记时间为2019年2月15日，土地面积455.90平方米，建筑面积3495.52平方米，总层数7层，截至2019年3月7日无查封，亦无抵押。4.邝耀为因继承余秀兰的遗产，于2019年5月16日向广东省中山市石岐公证处申请办理继承权公证。2019年5月23日，广东省中山市石岐公证处出具公证书，核实如下事实：一、邝耀为系余秀兰的女儿；二、余秀兰于2014年6月13日在广东省中山市死亡；三、邝耀为向公证处提交的遗产凭证经审查无异。根据邝耀为提交的权属证书，余秀兰曾是中山市石岐民权路邝家基一号的业主之一，因拆建，与板芙物资公司签订了《邝家基一号拆建合同》，余秀兰在该合同中享有的权益属于其个人遗产；四、邝耀为称余秀兰未就上述财产设立遗嘱。经查某公证遗嘱系统，截止申请日期之前，没有查询到余秀兰公证遗嘱的记录。至今为止，亦没有人向本处提交余秀兰处分上述遗产的遗嘱或者遗赠抚养协议；五、余秀兰全体继承人范围包括：配偶、子女、父母，邝耀为向本处陈述的法定继承人的情况（包括已故的继承人）属实；六、除已故的继承人之外，本处询问被继承人的法定继承人的继承意愿，他表示继承上述遗产。根据我处已经查明的上述事实并根据《中华人民共和国继承法》的有关规定，因此，兹证明被继承人余秀兰的上述遗产由申请人邝耀为继承。为办理该公证，邝耀为向中山市石岐公证处提交了中山市公安局石岐区分局出具的证明1份、中山市石岐区办事处民权社区居民委员会出具的证明1份以及本案《邝家基一号拆建合同》等为证。中山市公安局石岐区分局出具的证明证实：“兹有我原辖区邝家基1号，原始户籍档案中相关家庭成员情况如下：户主：邝耀为（性别：女，1947年3月19日出生），母：余秀兰（性别：女，1921年9月29日出生）。”中山市石岐区办事处民权社区居民委员会出具的证明证实：“兹证明原我社区中山市邝家基1号居民余秀兰（女，于1921年9月29日出生，于2014年6月13日在医院死亡）。于1946年在中山市石岐区与邝锡濂（男，出生时间不详，于解放前死亡）结婚，余秀兰的最近三代亲属（包括养子女、继子女）只有以下四人：余秀兰的配偶：邝锡濂，男，出生时间不详，于解放前死亡；余秀兰的女儿：邝耀为，女，于1947年3月19日出生，现住中山市石岐区；余秀兰的父亲：姓名不详，于解放前死亡；余秀兰的母亲：姓名不详，于解放前死亡。”5.板芙物资公司、板芙发展总公司的工商登记内档资料显示，板芙物资公司为集体所有制企业，成立于1988年9月20日，由主管单位板芙发展总公司委任李章发为法定代表人，后变更法定代表人为麦兴仔。板芙发展总公司于1987年由板芙镇政府、板芙镇委会牵头成立，亦为集体所有制企业。板芙发展总公司章程记载，该组织章程的确定、修改均须报主管部门审批，而内档资料中板芙发展总公司的请示报告、工商登记变更申请等资料显示，其主管部门为板芙镇政府。1991年12月18日，板芙镇政府就该镇房地产公司与石岐江滨中学合作兴建邝家基1号大楼事宜向中山市人民政府提交请示。后板芙物资公司、板芙发展总公司分别于2003年4月12日、2011年6月15日被吊销营业执照。本院认为，本案为合同纠纷。板芙物资公司将邝锡新、邝锡良、邝耀斌、邝锡烔、邝锡乾、邝锡玑、余秀兰、邝锡藩、邝锡棠等人所有的原邝家基1号房屋拆建并以产权调换方式于1994年交付401、402、405、501、502、505、601、602、605号等9套住房的事实，有邝锡新、邝锡良、邝锡乾、邝耀均作为业主代表与板芙物资公司签订的拆建合同、当事人陈述予以证实，且已生效的（2005）中中法执委字第5-2号民事裁定亦予认定，故本院对此予以确认。板芙物资公司依约交付涉案房屋，当然负有协助办证义务，且拆建合同明确约定板芙物资公司办理房产契证。根据拆建合同约定的还房坐落位置及（2005）中中法执委字第5-2号民事裁定认定的房号，结合中山市公安局石岐区分局、中山市石岐区办事处民权社区居民委员会出具的《证明》证实余秀兰、邝耀为居住在邝家基1号的事实，本院对于邝耀为所述板芙物资公司向其交付邝家基1号601房的事实予以采信。邝家基1号601房系以产权调换方式取得，其属于余秀兰的合法财产，在余秀兰死亡后，应由其第一顺序法定继承人继承。因中山市石岐区公证处已出具《公证书》，证实余秀兰因拆建，与板芙物资公司签订了《邝家基一号拆建合同》，余秀兰在该合同中享有的权益属于其个人遗产，由邝耀为继承。该公证文书在无相反证据足以推翻的情况下，本院予以采信，故邝耀为作为余秀兰唯一继承人可以提起本案诉讼，不存在主体不适格的问题。邝家基1号已办理初始登记，601房已具备办证条件。据此，邝耀为主张板芙物资公司协助办理601房的过户登记手续，有事实及法律依据，本院予以支持。关于板芙镇政府应否协助办理过户的问题。虽然板芙物资公司、板芙发展总公司均为企业法人，因板芙物资公司的上级主管单位为板芙发展总公司，而板芙发展总公司的上级主管单位为板芙镇政府，实际上板芙物资公司、板芙发展总公司的重大决策事项均须经其上级主管单位审批同意方可执行，即板芙镇政府对其下属单位既有管理监督的权利，也有相应的义务。现板芙物资公司、板芙发展总公司均已被吊销营业执照，办证问题无人跟进办理，导致邝家基1号业主长达20余年未能办理产权证书，严重损害广大业主的合法权益。本院认为，板芙镇政府应当积极承担相关义务，解决历史遗留问题，故对于邝耀为主张板芙镇政府协助办理涉案房屋的过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于过户税费的问题。因涉案合同已明确约定换领新契证等费用由板芙物资公司承担，故邝耀为主张板芙物资公司承担过户税费，有合同依据，本院予以支持。但其主张板芙镇政府承担过户税费，因板芙镇政府不是合同相对方，其诉求于法无据，本院予以驳回。板芙物资公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决如下：一、被告中山市板芙镇企业物资公司、中山市板芙镇人民政府于本判决生效之日起十日内协助原告邝耀为办理将中山市石岐区601房的产权登记至原告邝耀为名下的手续，过户所产生的税费由被告中山市板芙镇企业物资公司负担；二、驳回原告邝耀为的其他诉讼请求。案件受理费2050元（原告邝耀为已预交），由被告中山市板芙镇企业物资公司负担（被告中山市板芙镇企业物资公司于本判决生效之日起十日内迳付原告邝耀为）。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谢 灏人民陪审员  王凤瑛人民陪审员  刘 波二〇二〇年七月三十一日书 记 员  梁楚英杨莉芳