苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初3719号原告（反诉被告）：赵媛媛，女，1997年11月10日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：宋文，江苏法德东恒（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆佳，江苏法德东恒（吴江）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：朱伟，男，1997年4月11日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：龙辉，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广霞，江苏天辩律师事务所律师。原告赵媛媛与被告朱伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月11日立案受理后，依法由审判员陈烨适用简易程序公开进行审理。被告朱伟于2020年6月4日提起反诉，本院依法合并审理，并于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告赵媛媛及其委托诉讼代理人宋文、陆佳，被告朱伟及其委托诉讼代理人龙辉、李广霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵媛媛向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认房屋租赁合同于2020年3月21日正式解除;2.被告立即向原告返还剩余租金32111元，并支付逾期还款利息(逾期利息以32111元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准，自2020年3月25日起计算至实际付款之日止);3.被告立即向原告支付三个月违约金10000元;4.被告承担本案的律师费5000元;5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年9月30日签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告位于吴江区财智金鹰商业中心B3幢1209-1210的房屋，合同约定租赁期限自2019年10月1日至2020年12月31日，租金为40000元。双方签订合同后，原告按照合同约定的时间向被告支付了房屋租金。2020年3月12日，被告突然无故通知原告，要求原告限期搬离。在原告予以拒绝后，被告便用铁锁将原告承租的房屋大门封闭，致使原告无法继续使用房屋。原告曾通过电话、微信以及报警等多种方式，要求被告打开承租房屋的大门，继续履行合同，但被告始终予以拒绝，导致原告无法实现合同目的。截止到目前，原告已向被告发出解除合同通知函，要求被告退还剩余租金、赔偿违约金，但被告仍持拒绝态度。原告认为，原告向被告承租房屋，原告已经履行了付款义务，被告无故锁门行为致使原告无法实现合同目的，符合法定解除条件。原告已向被告发出解除合同通知函，被告已签收，租赁合同已合法解除，被告理应向原告及时退还剩余租金及违约金，但被告至今拒不退还剩余租金及违约金。现原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告朱伟辩称，一、因原告一直存在违约行为，且在被告多次催告后仍不履行，被告出于无奈才将房屋大门锁住，目的是督促原告履行合同义务。（一）原告未按照合同约定及时向被告支付全部租金。合同第四条约定，该房屋年租金为人民币40000元整。合同第七条约定，甲乙双方自本合同签订之日起由乙方支付甲方相当于三个月房租金额的押金10000元整。故，在案涉《房屋租赁合同》项下，原告应向被告支付租金40000元、押金10000元，共计人民币50000元。对于租金系40000元的事实，原告在其起诉状的“第3项诉讼请求”以及“事实及理由”部分均予以了认可。但截至目前，原告仅向被告支付租金30000元、押金10000元，尚欠付被告租金10000元，经被告多次催要，原告至今未支付。（二）原告未按照合同约定支付物业费。合同第九条约定，在房屋租赁期间，物业管理费由乙方即本案原告支付，房屋租赁期限为2019年10月1日至2020年12月31日。合同签订后，被告多次要求原告支付物业费，但是原告均拒绝支付，被告迫于压力只能代原告交纳。（三）原告未按照合同约定开设美术工作室，以致被告无法实现入股权益。合同附加协议第1条约定，乙方在使用此房屋期间，甲方将占有此美术工作室中10%的股权，此股权以房租减少的差价形式入股。该条款的含义是：被告以远远低于市场价的租金价格将案涉房屋优惠出租给原告用于开设经营美术工作室，其中被告给予原告房租优惠部分的差价将作为被告出资，用于入股该美术工作室，被告占股比例为10%。但是原告承租案涉房屋后，并未将该房屋用于开设经营美术工作室，而是一直处于闲置状态，从而导致被告该条款对应的合同目的一直无法实现。综上，原告上述行为已严重构成违约，侵犯了被告的合法权益，被告多次催告原告履行上述义务，但原告一直置之不理，迫于无奈被告才将案涉大门暂时锁上，目的是督促原告履行合同。二、原告构成违约，无权解除案涉《房屋租赁合同》。根据《合同法》等相关法律规定，违约方没有合同解除的权利，无权解除案涉合同。三、原告无权要求被告返还剩余租金及押金并支付其三个月的违约金。原告违反案涉《房屋租赁合同》的相关约定，已然构成违约，且案涉《房屋租赁合同》并未解除，同时关于违约责任合同第十二条约定，任何一方违反本合同约定，须向对方交纳三个月租金作为违约金，因此原告作为违约方，且在《房屋租赁合同》尚未解除的情况下无权要求被告返还剩余租金及押金，更无权要求被告支付三个月的违约金。四、原告无权要求被告承担其律师费。首先，原告是违约方。其次，《房屋租赁合同》并未就律师费的承担进行任何约定。故，原告要求被告承担其律师费既无法律依据也无合同依据。五、原告应向被告支付欠付租金及物业费，同时应向被告支付相当于三个月租金的违约金共计10000元。综上，原告自双方《房屋租赁合同》签订以来一直存在违约行为，无权解除合同，且应按照合同约定义务及时充分履行并按照合同约定承担相应的违约责任，其所提诉讼请求无事实和法律依据。故被告请求依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告朱伟向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告立即向反诉原告支付欠付租金人民币10000元，并支付逾期付款利息损失(以10000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，从2019年10月1日计算至实际给付之日止)；2、反诉被告向反诉原告支付2019年10月1日至2020年3月30日期间的物业管理费共计5577.87元(109.37m²×8.5元/m²/月×6个月)；3、反诉被告立即向反诉原告支付三个月违约金共计10000元；4、反诉被告承担本案反诉部分全部诉讼费用。事实和理由：2019年9月30日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告位于吴江区财智金鹰商业中心B3幢1209-1210的房屋。首先，合同约定反诉被告应向反诉原告支付租金40000元、押金10000元，但截至目前反诉被告仅支付租金30000元及押金10000元，尚欠付10000元租金，经反诉原告多次催要仍未支付；其次，合同约定在房屋租赁期间，物业管理费由反诉被告支付，但经反诉原告多次催要反诉被告均拒绝支付，反诉原告迫于压力只能代其交纳；再者，合同约定反诉被告承租案涉房屋用于开设经营美术工作室，反诉原告以其给反诉被告优惠的租金入股该美术工作室并占10%股份，但反诉被告承租案涉房屋后并未将该房屋用于开设经营美术工作室，而是将其用作他用或闲置，从而导致反诉原告相应条款的合同目的无法实现。综上，反诉被告的上述行为违反了《房屋租赁合同》的约定，构成严重违约，根据合同第十二条的约定以及相关法律法规的规定，反诉被告理应承担违约责任，向反诉原告支付相当于三个月租金的违约金即10000元。同时，反诉被告应向反诉原告支付所欠付款项。现反诉原告为了维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告赵媛媛辩称，反诉原告在本案中提起的反诉请求没有任何事实和法律依据。首先，对反诉原告的第一项诉请，根据房屋租赁合同第十条的约定，反诉被告先向反诉原告支付10000元押金后，再另行向反诉原告支付剩余房租30000元，也就是说本案中反诉被告在合同签订后应当支付反诉原告的费用总共是40000元，不存在反诉原告所述的反诉被告拖欠租金的说法。对于反诉原告提出的第二项反诉请求，反诉原告在将涉案房屋出租给反诉被告时便已经拖欠三个多月的物业费，且根据物业公司的规定，涉案房屋的物业费支付时间为每年6月份。在反诉被告承租该房屋时直到反诉原告擅自收回该房屋之日止，并没有达到物业公司要求支付物业费的时间。物业公司向反诉原告催讨的，只是反诉原告前期拖欠相关的物业费，因此不存在反诉原告所说的反诉被告恶意拖欠物业费的说法。基于以上两点，反诉原告的第三项反诉请求也不成立。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。本院经审理认定书事实如下：2019年9月30日，朱伟作为出租方（甲方）、赵媛媛（吴江经济技术开发区圆圈工作室）作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》1份，约定：甲方房屋坐落于财智金鹰商业中心B3幢楼第12层1209-1210室，该房屋用途为租赁商用房，租赁期限自2019年10月1日至2020年12月31日；年租金为40000元，在租赁期间，水、电费、物业管理费由乙方支付；关于房屋押金，合同约定“甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方（相当于三个月房租的金额）壹万元整，作为押金。合同签订后，十日内支付剩余房租叁万元整”；关于违约责任，合同约定，任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金；合同附加协议约定，乙方在使用此房屋期间，甲方将占有此工作室美术培训中10%的股权，此股权仅以房屋减少的差价形式入股，甲方承诺赠予乙方三个月房屋使用权，前三个月不收取房租，即房租于2020年1月1日起计算。2019年10月8日，赵媛媛向朱伟支付了金鹰B3栋租房押金10000元。2019年10月11日，赵媛媛分三次向朱伟支付了金鹰B31209-1210室一年房租尾款30000元，并在最后一次转账时备注“尾款3（结清）”。2019年10月1日，朱伟给赵媛媛发微信“还有个地方要改一下，但是不影响使用，小地方。第十条，其中有1W是押金，跟房租没关系”，赵媛媛回复“什么意思，一万的押金给你再给你三万，一共四万房租”，朱伟回复“是啊，但是押金归押金”，赵媛媛表示“我备注过了哇”，朱伟回复“房租归房租的啊”，赵媛媛答“一共不就给你四万嘛”，朱伟表示“因为毕竟我给你的是我装修过的地方啊，押金最后是退还的，就是你不租的时候，我会退给你”，赵媛媛表示“那这个一万没有必要的哇，合同里写了有损坏是赔偿的”，朱伟回复“你应该在外面租过房子吧，就那种押一付三，押一付一一样啊”，赵媛媛回复“对啊所以要这一万也没什么必要的啊，因为你有我10%的，大家都要保障的”，朱伟回复“希望你今年多赚点钱吧，我也能补个差价”。2019年10月4日朱伟给赵媛媛发微信“你那边押金怎么说”，赵媛媛回复“晚点转给你在我卡里”，2019年10月5日赵媛媛给朱伟发微信“我物业费这种我怎么交啊”，朱伟表示“精英是每年六月交，半年或者一年一交”。2019年10月11日，朱伟给赵媛媛发微信“12月交物业费的时候我带你去”。赵媛媛回复“行吧，还有一个事情，我刚刚问了一下物业，你们这个物业费是欠着的，从今年19年7月1号开始交的，那个时候就是欠费的，到现在就是已经欠费三个多月了吗……那这样算，我应该从明年的一月份到明年年底哪，这样子的话，7月份到12月份这五个月的应该是由你这边支付吧”，朱伟回复“我这里支付三个月，我只是附赠三个月房屋使用给你”，后赵媛媛表示“就欠的物业费要你给一下，三个月的，其他不用”，朱伟回复“我说了没啥问题，12月交的时候我去结清，物业不会催你的，你去跟他们讲一声合伙的就可以了”。2020年3月1日，朱伟给赵媛媛发微信“微信里啊有钱了，我去交物业费了”，赵媛媛回复“呃现在没有”，后赵媛媛表示“你把你的付掉，今年的我会一年的付掉”。2020年3月11日，朱伟告诉赵媛媛物业费这个问题已经解决了，已经交到今年六月份，赵媛媛表示“那你的意思就是我把一年的物业费转给你是吧”，朱伟回复“所以我要问清楚，你接下去要开工作室，那就转给我，如果还是跟我捣糨糊，那就从你给我的那笔费用里扣，当时也跟你说的很清楚，我便宜给你又补贴，是要股份，我要赚钱的，我也很相信你，押金也没要，但是到现在你的工作室我作为股东连门都进不去”，赵媛媛回复“要是说我不做了，难道剩下9个月你退给我……我的工作室很简单，我开了，我没赚到钱，再加上疫情，我做不出来了”，朱伟回复“我承诺送你三个月是你要开工作室能让我赚钱我才送你的，我和你说明白的啊”，赵媛媛表示“你把一年的物业费收据给我，另外三个月也开收据给我，收据给我我就把钱转你”，朱伟回复“其实我要求也很简单，因为出了这一档子事情，我需要完善一下租赁，1，我们已经构不成信任关系和或者伙伴关系，所以就和正常的租赁一样，押金你必须给，2，由于你工作室压根就没开，所以我赠送给你的我收回，3，入股不入股这个问题，你压根啥都没开，我入的什么股份，4，物业费这个问题，我开个发票给你好了，很简单，5，我损失了三个月换回来的物业费问题，我接下去要交房租了，本来我还有三个月缓一缓，现在突如其来”，赵媛媛回复“完善租赁？你现在跟我说这个？那麻烦你直接走法律程序”。2020年3月12日，朱伟给赵媛媛发微信“一周之内来搬东西，不来就视为这么东西自动放弃”，赵媛媛回复“我们签了一年的租房合同，别跟我在这说书，我们签的是租房合同并不是合伙开店合同”。2020年3月13日，赵媛媛承租的店铺被锁了。赵媛媛报警称其从朱伟处承租财智金鹰大厦B3幢1209、1210室，但是朱伟把该处锁了，还让其限期搬离物品，民警联系朱伟未果，告知赵媛媛通过法院诉讼途径解决。2020年3月19日，赵媛媛委托江苏法德东恒（吴江）律师事务所宋文律师向朱伟发了律师函，通知朱伟双方签订的房屋租赁合同，于本律师函送达之日起正式解除；朱伟应在房屋租赁合同解除后3日内向赵媛媛退还剩余租金32111元（扣除2020年1月1日至3月12日的租金），并按照房屋租赁合同的约定向赵媛媛支付违约金10000元；若朱伟逾期未履行上述义务的，赵媛媛将依法诉诸于法律，通过法律途径追究朱伟的法律责任，届时朱伟不仅需要向赵媛媛退还租金和支付违约金，还需承担案件的全部诉讼费用，包括但不限于案件的受理费、律师费、财产保全费、执行费。2020年3月21日，朱伟收到了该份律师函。2019年3月20日，赵媛媛收到了一条自称是“财智金鹰商业中心B3幢1209-1210室房东钮建忠”发来的短信，内容为“赵媛媛，我是财智金鹰商业中心B3幢1209-1210室房东钮建忠，朱伟与我签署的租赁合同将于2020年3月到期，本人决定不再续租，且我与朱伟的房屋租赁合同明确禁止其转租，在此之前我并不知道其转租的事情，直到今天我现场查看，才发现。本人认为，朱伟擅自转租的行为违反了合同约定，你们之间签署的租赁合同系无效合同，且你作为承租人，将承租房屋弄的乱七八糟，一片狼藉，严重损坏了房屋的使用价值。故本人现在通知你，限你于2020年3月25日24时前搬离此处房屋，逾期未搬离的，本人将对此处房屋进行强制清场，由此造成的损失将由你本人承担，特此告知”。另查明，吴江经济技术开发区圆圈工作室于2019年9月16日进行了开业登记，于2019年12月10日经苏州市吴江区市场监督管理局核准注销。又查明，赵媛媛与江苏法德东恒（吴江）律师事务所于2020年3月24日签订《委托代理合同》1份，约定赵媛媛委托江苏法德东恒（吴江）律师事务所宋文律师为本案的代理人，代理费为5000元。同日，江苏法德东恒（吴江）律师事务所向赵媛媛开具了5000元的律师费发票。再查明，财智金鹰商业中心B3幢楼第12层1209-1210室面积为109.37平方米，物业费单价为8.5元/月/平方米。2020年3月13日，朱伟向苏州物源物业管理有限公司吴江第一分公司缴纳了案涉房屋2019年7月1日至2020年6月30日的物业费11155.74元。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、支付宝转账凭证、微信聊天记录、接处警工作登记表、照片、律师函、快递流转记录、委托代理合同、律师费发票、短信记录、企业直接申请注销资料查询表，被告提供的微信聊天记录、物业缴费凭证，以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为：原告赵媛媛是否存在违约行为。原告赵媛媛认为，根据合同第十条的约定，原告先向被告支付10000元押金后，再另行向被告支付剩余房租30000元，也就是说本案中原告在合同签订后应当支付被告的费用总共是40000元，不存在被告所述的原告拖欠租金的说法。另外，被告在将案涉房屋出租给原告时便已经拖欠三个多月的物业费，且根据物业公司的规定，案涉房屋的物业费支付时间为每年6月份，在原告承租该房屋时直到被告擅自收回该房屋之日止，并没有达到物业公司要求支付物业费的时间，物业公司向被告催讨的，只是被告前期拖欠的物业费，因此不存在被告所说的原告恶意拖欠物业费的说法。被告朱伟认为，第一，原告未按约及时向被告支付全部租金，合同第四条和第十条是两个独立的条款，明确约定了租金40000元、押金10000元，而原告仅支付了10000元押金和30000元租金，尚欠10000元租金。第二，原告未按约支付物业管理费，合同约定物业管理费由原告支付，原、被告双方已协商一致物业管理费缴费日期为12月份，但原告却在缴费期限已到的情况下一再拖延、拒绝支付。第三，原告未按照合同约定开设美术工作室，以致被告无法实现入股权益，合同附加协议部分是专门针对开设美术工作室以及入股事宜进行约定的专门条款，被告承诺赠予原告三个月房屋使用权的前提是原告使用案涉房屋开设美术工作室并保证被告在其中入股10%，享受入股权益，但原告自始至终都未曾开设过任何美术工作室，因此被告赠予原告三个月房屋使用权的条件未成就，原告理应向被告补足2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金共计10000元。本院认为，首先，关于原告赵媛媛有无拖欠被告朱伟租金。《房屋租赁合同》第十条“甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方（相当于三个月房租的金额）壹万元整，作为押金。合同签订后，十日内支付剩余房租叁万元整”，原告依据该条约定向被告支付了押金10000元、租金30000元，并未违反合同的约定。但该条款对押金的概念存在错误的认识，根据该条，虽名为“押金”实质将其作为了租金的一部分，且根据2020年3月11日被告朱伟发给原告赵媛媛的微信“当时也跟你说的很清楚，我便宜给你又补贴，是要股份，我要赚钱的，我也很相信你，押金也没要，但是到现在你的工作室我作为股东连门都进不去”，被告朱伟在签订合同后同意原告可以不付押金，故原告不存在拖欠租金或者押金的情况。其次，关于原告赵媛媛有无拖延支付物业管理费。根据双方之间的聊天记录，被告朱伟向原告表示12月交物业费，到时候被告朱伟带着原告一起去，被告结欠的部分由被告结清。但被告并未举证2019年12月被告曾要求原告一起去交物业费，亦未举证物业公司曾向原告催讨物业费，根据双方之间的聊天记录，直到2020年3月1日，被告才向原告催讨物业费，因双方约定12月去交物业费，故在被告向原告催讨时，原告理应按约支付物业费，但其未支付，存在一定的违约行为。但逾期支付物业费仅是一般违约行为，不属于合同约定的解除情形或者法定的解除情形，被告无权擅自收回房屋。至于被告主张原告未按照合同约定开设美术工作室，以致被告无法实现入股权益，与本案并非同一法律关系，被告可以另行主张权利。综上，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，依法成立并合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案中，原告仅有逾期支付物业费的一般违约行为，被告于2020年3月13日擅自锁门，在原告的要求下拒绝开锁，原告无法正常使用承租的房屋，导致原告的合同目的无法实现，被告擅自锁门的行为属根本违约，故原告有权解除合同。原告赵媛媛委托律师于2020年3月19日向被告朱伟发了律师函，通知被告双方签订的房屋租赁合同于律师函送达之日起正式解除，律师函于2020年3月21日送达被告，故案涉《房屋租赁合同》于2020年3月21日解除。关于原告主张的要求被告返还租金32111元的诉讼请求。本院认为，因被告于2020年3月13日擅自锁门致原告无法实际占用、使用案涉房屋，原告无需支付2020年3月13日以后的租金，故原告应向被告支付2020年1月1日至2020年3月13日期间的租金8111元。至于被告称其赠予原告三个月房屋使用权的条件是原告开设美术工作室，现条件未成就，原告理应向被告补足2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金10000元，因合同中并未明确赠予原告三个月房屋使用权附条件，且吴江经济技术开发区圆圈工作室实际经营了一段时间，故对于被告的上述抗辩意见，本院不予支持。故被告应返还原告租金31889元。另,因被告朱伟根本违约，被告朱伟应向原告赵媛媛支付三个月租金的违约金，计10000元。关于原告主张的逾期还款利息，因原告未举证证明其除利息损失外还存在其他损失，10000元违约金足以涵盖其利息损失，故对于原告另行要求被告支付逾期还款利息，本院不予支持。关于原告主张的律师费，无合同依据和法律依据，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付2019年10月1日至2020年3月30日期间的物业管理费的诉讼请求，因2020年3月13日起原告不再实际占用使用案涉房屋，故原告应向被告支付2019年10月1日至2020年3月13日期间的物业管理费5051.07元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告朱伟应于本判决生效之日起十日内返还原告赵媛媛租金31889元。二、被告朱伟应于本判决生效之日起十日内支付原告赵媛媛违约金10000元。（上述付款义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号62×××66）。三、反诉被告赵媛媛于本判决生效之日起十日内支付反诉原告朱伟物业管理费5051.07元（如采用转账方式支付，请汇入反诉原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号62×××65）。四、驳回原告赵媛媛的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告朱伟的反诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取489元，反诉案件受理费220元，由原告赵媛媛负担97元，被告朱伟负担612元。被告朱伟还应负担392元，于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）。原告预交的诉讼费用不应由其负担的诉讼费392元，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 陈 烨二〇二〇年七月九日书记员 顾佳佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。