广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14402号原告（反诉被告）：唐飞雄，男，1987年3月20日出生，汉族，住广东省中山市三乡镇小琅环路16号丽景城市****朗晴居D3幢101房，公民身份号码430************395。被告（反诉原告）：刘嘉敏，女，1987年9月16日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区********，公民身份号码442************34X。委托诉讼代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁淑娴，广东登鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）唐飞雄诉被告（反诉原告）刘嘉敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告唐飞雄，被告刘嘉敏及其委托诉讼代理人梁雪谦、梁娴贤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐飞雄向本院提出以下诉讼请求：1.被告退还原告购房订金1万元；2.被告退还原告中介费8000元。事实与理由：2018年底，原告通过中介介绍称可以零首付向被告购房，但后来原告发现不能零首付购房，故原告被告退还订金及中介费。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告申请撤回上述第2项诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有:1.微信聊天记录；2.房产居间合同；3.佣金协议书。被告刘嘉敏答辩称：1.被告不仅不应该向原告退回1万元定金，而且因为合同不能履行的责任在于原告，根据双方签订的买卖合同的约定，原告违约导致合同不能履行，应向被告支付违约金53600元。2.因为中介费不是被告收取的，原告要求被告退回中介费没有事实与法律依据。3.对于原告所陈述的事实，被告既没有向被告承诺零首付购房，也没有欺骗原告，被告对原告在诉状中陈述的事实均不予确认，原告主张退定金及中介费没有事实与法律依据。被告刘嘉敏向本院提供了以下证据：1.不动产登记查询结果；2.房地产买卖合同。被告刘嘉敏向本院提出以下反诉请求：被反诉人向反诉人支付违约金53600元。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年12月21日签订《房地产买卖居间合同》，约定由被反诉人向反诉人购买位于中山市*********薪愿居商住小区l区408房物业，总价为268000元，被反诉人应在2018年12月21日支付定金30000元作为第一部分楼款，第二部分楼款238000元被反诉人通过银行按揭贷款形式支付。合同同时约定，被反诉人申请银行按揭贷款金额为268000元，若因被反诉人的原因造成贷款申请未获批准或贷款额不足，则楼价款余额或差额必须在买卖双方办理过户手续当天一次性支付给反诉人。合同签订后，经中介联系贷款银行查询征信，发现被反诉人有十多次逾期偿还贷款的不良征信记录，且有一套房屋尚在银行按揭供楼，因被反诉人银行征信很差又还有房屋按揭贷款，导致银行不给予被反诉人购买反诉人的房屋进行按揭贷款，被反诉人因经济能力不足，无法一次性向反诉人支付剩余第二部分购房款238000元，其无力购买反诉人出售的房屋，要求终止双方的买卖合同。据此，因被反诉人征信很差导致银行不给予其按揭贷款，被反诉人未能履行合同条款构成违约，根据合同约定，被反诉人应向反诉人支付违约金53600元。被告刘嘉敏在反诉中提供的证据与本诉一致。原告唐飞雄针对被告刘嘉敏的反诉答辩称：原告是通过中介了解到被告的房产要出售，原告一开始并没有见过被告，中介给原告的消息误导了原告，中介称涉案房产为49.7平米，而被告的房产实际为45.98平米，因此这份房地产居间合同是虚假的，应当作废。另外，中介称被告是中介的表妹，是亲戚关系，原告询问中介如果银行不能批贷款，定金能否退，中介明确一定退定金。现银行不能批贷款，被告主张原告违约要求违约金没有依据。原告在反诉中提供的证据与本诉证据一致。本院认定事实如下：位于中山市*********薪愿居商住小区l区408房登记的产权人为被告刘嘉敏及案外人江志宏、孙新平、杨廷新、袁子恒、卢力健、黄毅强、冼坤洪。2018年12月21日，被告刘嘉敏作为卖方（代理人）与作为买方的原告唐飞雄签订一份房地产买卖居间合同，约定：1.被告以268000元的价格将上述房屋出售给原告，定金为3万元作为第一部分楼款，在签定合同当日支付，第二部分楼款为238000元；2.原告申请按揭贷款的金额为268000元，具体以银行出具的同贷书为准，如因原告的原因造成贷款申请未获批准或贷款额不足的，则楼价余额或差额必须在办理过户手续当天一次性支付；3.如任何一方违约导致合同不能履行的，双方可以选择要求对方支付买卖总价款的20％作为违约金；4.被告实收价为268000元，银行放款当天被告向原告退回定金3万元（此金额根据银行实际放款金额多退少补）。合同还约定了其他条款。李路路作为见证人在合同上签名确认。同日，原告（买方）与李路路（经纪方）签订一份佣金协议书，约定经李路路介绍原告购买上述房屋，成交价格为268000元，原告同意向李路路支付8000元作为中介费。上述合同签订后，原告向被告支付了定金3万元。后原告向银行申请办理按揭贷款，由于原告的征信问题导致银行不批准原告的贷款申请，于是原告要求被告退还定金，被告通过微信转账的方式退回18600元给李路路，但原告称只收到李路路退回的1万元。2020年6月2日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，被告确认委托李路路向原告出售涉案房屋的事实，原、被告双方之间未直接交易联系。根据原告提供的其与李路路的微信聊天记录反映，李路路向原告称可以零首付购买涉案房屋，在原告询问李路路“交了定金后，如果银行不能批贷，可以退定金吗”，李路路明确回答“一定退，我昨天已经和她（被告）说了”。又查：原、被告均确认合同已解除。被告已于2019年4月9日将涉案房屋另行出售给他人。本院认为：原告与被告签订的房地产买卖居间合同是双方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守履行。被告已向原告支付定金3万元的事实，双方均确认，本院予以认定。诉讼中，双方均确认合同已解除，本院也予认定。现双方争议的焦点为被告是否应退还定金给原告，以及原告是否存在违约行为，应否承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，被告确认委托李路路代理其向原告出售涉案房屋并进行交易的事实，根据上述法律规定，李路路作为被告的代理人，其代表被告向原告实施的民事法律行为，对被告有约束力。根据原告提供的微信聊天记录反映，李路路向原告承诺零首付购买涉案房屋，并且承诺如银行不批贷，同意退还定金。现原告未能获得银行贷款，并且合同已解除，被告应按承诺向原告退还定金。原告确认已收到被告退还的定金1万元，对于尚欠的定金2万元，原告仅要求被告退还1万元，是对其实体权利的自由处分，本院予以准许。由于原告在履行合同过程中不存在违约行为，故被告反诉要求原告支付违约金53600元的请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。综上，原告的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告的反诉请求，理据不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘嘉敏应在本判决发生法律效力之日起三日内退还定金1万元给原告唐飞雄；二、驳回被告刘嘉敏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费250元，减半收取为125元（原告已预付），由被告承担，被告应在本判决发生法律效力之日起三日内将应承担的案件受理费125元支付给原告。反诉案件受理费570元（被告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年七月十三日书记员  卢芷琪冯莹