广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初3531号原告：闵昭伟，男，1975年7月18日出生，汉族，住河南省镇平县********，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：何翠婷，广东兴顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄紫莹，广东兴顺律师事务所实习律师。被告：欧阳惠贞，女，1992年5月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：黄美兴，女，1969年9月19日出生，汉族，住址同上，公民身份号码*****************，系被告欧阳惠贞母亲。委托诉讼代理人：欧阳振辉，广东常道律师事务所律师。原告闵昭伟与被告欧阳惠贞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审期间，原告闵昭伟委托诉讼代理人何翠婷、被告欧阳惠贞委托诉讼代理人黄美兴、欧阳振辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵昭伟向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2018年11月3日签订的《租赁合同》于2019年12月14日解除；2.判令被告欧阳惠贞向原告退还已支付的租赁保证金272000元；3.判令被告按一倍租赁保证金向原告赔偿损失272000元；4.判令被告向原告支付违约金（违约金按1000元/天标准计算，自2019年12月14日起暂计至2020年1月14日为30000元，此后的违约金顺延计至被告退回保证金并赔偿损失之日止）；5.判令被告向原告退还涉案房屋内的四台空调、三张床；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月3日，原、被告签订了一份《租赁合同》，约定被告同意向原告出租位于佛山市顺德区均安镇新华******物业，租赁期自2018年11月1日起至2024年10月31日止；原告向被告支付保证金272000元；租金自2018年11月1日起算，起租后第一年至第三年的每月租金为30000元；该合同第六条同时约定：被告提前解约的，应五日内向原告退还保证金并赔偿等额保证金；被告违约超过一天的，应按1000元/天标准向原告支付滞纳金，并赔偿原告因此遭受的全部损失。后因被告将上述物业一层自行出租，原告每月支付的租金变更为25000元。2019年9月6日，被告通知原告上述物业于农历当月18日（2019年9月16日）开始安装电梯，要求原告配合清场。被告在安装电梯过程中又单方自行决定进行全面装修，导致原告无法正常使用该房屋。2019年12月14日，被告通知原告不再继续上述《租赁合同》，被告单方解除该合同；并另行安装新大门、更换钥匙，不再允许原告进出；被告还擅自清理了原告存放在上述物业中的全部物品，给原告造成财产损失。被告的行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告欧阳惠贞辩称，一、被告认可双方签订的《租赁合同》已于2019年12月14日解除。二、原告拖欠2019年11月至合同解除之日的租金，已构成违约。根据《租赁合同》第四条第6点约定，被告有权单方解除合同，并要求原告按1000元/天标准缴纳违约金，租赁保证金不予退还。原告违约在先，无权要求被告支付违约金。三、原告在使用租赁物期间，因长期疏于管理、不当使用造成涉案房屋严重损坏，窗户玻璃、铁门、墙体损坏，化粪池堵塞，消防设施也严重损坏。被告不得不自行委托他人进行维修、更换，共产生维修费63879元。根据《租赁合同》第五条第3点约定，原告负有维修义务，该部分维修费用应由原告承担。四、涉案房屋内确有原告安装的三台空调，被告母亲也多次催促原告要求其搬走。双方可在现场清点后由原告在2020年4月2日前搬走。但是，涉案房屋内没有属于原告的床，该房屋内所有床都是被告出资购买的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了举证和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的微信聊天记录（原告与黄美兴）截图打印件一组，与被告提供的微信聊天记录（黄美兴与原告）一组，两组证据记载内容相互吻合，本院均予采信。2.原告提供的涉案房屋照片打印件二十二份、光盘一张，被告对其真实性无异议，本院对该组证据予以采信。3.原告提供的照片（房屋出租信息）打印件三份、微信聊天记录复印件二组，被告对其真实性无异议，本院予以采信。4.原告提供的2019年6月至同年11月收租明细表各一份，为原告单方制作的材料，并无其他证据佐证，本院不予采信。5.原告提供的佛山市顺德区均安镇时创电脑维修服务店出具的《闵昭伟出租方监控费用清单》及该店营业执照复印件各一份，可反映原告在涉案房屋安装监控设备情况，本院不予采信。6.原告提供的房屋租赁备案证明一份，被告对其真实性、合法性无异议，本院予以采信。7.原告提供的广州日报（2019年12月21日第一版、2019年12月27日第一版）打印件各一份，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。8.原告提供的《租赁合同》打印件一份，无合同相对方签章，原告亦未提供证明该合同为被告制作的证据予以佐证，本院不予采信。9.被告提供的佛山市顺德区泰城消防工程有限公司出具的《黄美兴商住楼消防安装工程预算表》复印件一份，佛山市顺德区锦上辉装饰工程有限公司出具的玻璃维修费用清单、收款收据各一份，手机银行支付短信截图打印件一组、顺德农商银行转账凭证一份，微信聊天记录截图打印件五组，照片打印件十六份，记载内容可相互印证，足以证明被告对涉案房屋实施装修情况，本院予以采信；至于相应费用由何方承担，系本案认定问题。经审理查明：2015年10月6日，闵昭伟与黄美兴签订了一份《房屋租赁合同》，约定黄美兴将位于佛山市顺德区均安镇新华******屋（以下简称涉案房屋）的二至六层出租给闵昭伟使用，租赁期自2015年11月1日起至2018年10月30日止；闵昭伟应向黄美兴支付租赁保证金72000元；租金为每月25000元，其中每年2月收取的租金为22000元。该合同签订后，闵昭伟依约向黄美兴支付了租赁保证金72000元，黄美兴遂将涉案房屋的二至六层交付给闵昭伟使用。2018年11月3日，闵昭伟另与欧阳惠贞（系黄美兴女儿）签订了一份《租赁合同》，约定欧阳惠贞将涉案房屋继续出租给闵昭伟作分租住宿经营，租赁期自2018年11月1日起至2024年10月31日止；闵昭伟应向欧阳惠贞支付租赁保证金272000元，欧阳惠贞承诺自合同生效并收到租赁保证金后负责在涉案房屋安装一部电梯；起租后第一年至第三年的每月租金为30000元，第四年至第六年的每月租金为33000元；闵昭伟在每月5日前向欧阳惠贞支付当月租金；同时约定：“……若乙方（即闵昭伟）拖欠租金超过一个月，视为乙方单方面违约，甲方（即欧阳惠贞）有权终止本合同，解除租赁关系并收回租赁物，租赁保证金不予退还，租赁保证金作为违约赔偿金归甲方所得。……甲方把租赁物交付乙方时租赁物能正常使用，每一楼层水电设施齐全。交付以后，租赁期内，租赁物内所有设施、设备产生的维修费用，政府有关部门征收的一切费用及因使用设备而产生的一切费用，应由乙方承担。……如甲方在乙方租赁期间需提前终止合同，须提前3个月书面通知乙方，乙方同意后方可提前解约，并于本合同提前终止前一日或之前向乙方退还保证金并赔偿等额保证金于乙方，甲方于五日内将租赁保证金无息退还乙方。甲方违约超过一天，甲方向乙方缴纳滞纳金人民币1000元/天，并对乙方客户造成的一切损失由甲方承担。”该合同签订后，前述《房屋租赁合同》项下的租赁保证金72000元转为该《租赁合同》项下的租赁保证金，闵昭伟另于2018年11月6日委托唐贞永向欧阳惠贞指定的黄美兴名下银行账户转账交付其余租赁保证金200000元。但欧阳惠贞未将涉案房屋一层交付给闵昭伟使用，闵昭伟继续使用涉案房屋的二至六层，并按25000元/月标准向欧阳惠贞支付租金至2019年10月。欧阳惠贞自2019年10月中旬开始对涉案房屋进行装修及安装电梯。此后，闵昭伟仅向欧阳惠贞支付租金及水电费合共6685元。双方对装修期间的租金承担及涉案房屋维修问题协商未果。欧阳惠贞于2019年12月14日通过微信方式告知闵昭伟，提出由其收回涉案房屋；并于2020年1月7日自行对由闵昭伟所承租的涉案房屋的房间门锁进行了更换。双方因此产生争议，遂引起本案诉讼。另查明，诉讼中，欧阳惠贞称涉案房屋为其所有，但没有办理报建手续。另经本院查询，欧阳惠贞与黄美兴名下均无登记涉案房屋的产权信息。庭审中，闵昭伟与欧阳惠贞均表示：双方同意在对涉案房屋进行现场清点后，由闵昭伟在2020年4月2日前将其原安装于涉案房屋中的空调拆除并搬离。欧阳惠贞后于2020年4月9日向闵昭伟移交了其原安装于涉案房屋中的四台空调。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告欧阳惠贞未取得涉案房屋的建设工程规划许可证或其他由主管部门出具的建设批准文件，故原、被告所签订的上述《租赁合同》应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。因此，原告要求确认该《租赁合同》于2019年12月14日解除，及要求被告按1000元/天标准向其支付违约金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。合同无效，产生恢复原状的法律后果。被告以原告违约在先为由主张不退还上述租赁保证金的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳；原告要求被告向其返还此前支付的租赁保证金272000元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。同时，被告已于2020年4月9日向原告移交了原安装于涉案房屋中的四台空调，本院对原告要求被告返还前述四台空调的诉讼请求不再作重复处理。原告称被告擅自清理了其存放于涉案房屋中的监控设备、床，造成其损失，但未能提供相应证据佐证；故原告要求被告按一倍租赁保证金数额赔偿损失，并退还三张床的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告欧阳惠贞在本判决发生法律效力之日起十日内向原告闵昭伟退还合同款272000元；二、驳回原告闵昭伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为10284元（原告已预交），由原告闵昭伟负担8684元，由被告欧阳惠贞负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 高 龙二〇二〇年七月一日书记员 欧阳凯婷