贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初6121号 原告：徐世能，男，汉族，1976年11月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告徐世能与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告徐世能、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐世能向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求判决被告支付逾期办理房产证违约金暂定20000.00元，实际违约金从2015年3月31日起至实际办理《房屋所有权证》之日止（中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准既1.3倍）计算；3、案件受理费由被告承担。事实及理由:原、被告于2012年11月3日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市。合同约定房屋总价款为207148.00元。原告按约定履行了按揭义务。合同第八条约定出卖人于2013年3月31日前向买受人交付房屋。第十五条约定的关于产权登记为“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理;（第3项为买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。）”按合同约定，被告应当于2015年3月31日前办理《房屋所有权证》，但被告至今未按约定办理涉案房屋的转移登记的有关文书。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构子以增加:约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”:“（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述两条法律规定，原、被告双方虽约定了违约金，但因被告未按约定办理涉案房屋的转移登记的有关文书，导致原告的损失数额难以确定，且约定的违约金过低，原告有权请求人民法院予以增加，应以购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（贷款利息1.3倍）计算。综上，原告之诉请于法有据，特根据《合同法》等相关法律规定诉来法院要求按前述诉请判决。望法院支持原告请求为谢。 被告瑞丰房开公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，且遗漏必要诉讼当事人(房屋共同共有人)刘亚琴，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题:依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是:原告交清了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料(如身份证、结婚证、户口本等)、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2019年4月29日出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》明确:予以办理该项目首次登记，故涉案房屋于2019年4月29日起可办理不动产权证书，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得《不动产权证书》，其后原告2020年3月6日才将办证应当由其提交的相关资料交付给出卖人并签署办证委托书，被告于2020年3月17日将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案。若被告担责，违约金计算终期应截止至涉案房屋达到办证条件之日(2019年4月29日)止。若未予采纳，也应当截止至原告将办证应当由其提交的相关资料交付给出卖人并签署办证委托书之日(2020年3月6日)，最迟截止至被告将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案之日(2020年3月17日)。六、原告诉请按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金不具有事实和法律依据。《商品房买卖合同》约定:若因出类人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付购房款万分之零点五违约金。因此，在原告不能举证证实其存在损失且该损失高于合同约定的违约金计算标准的情形下，其主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金不具有事实和法律依据。七、本案原告应当向被告支付面积差异款930.87元。《商品房买卖合同》约定:房屋套内建筑面积为71.12平方米，单价为2,908.97元每平方米，计价方式为:按照套内建筑面积计算房价款，面积差异的处理方式为:按照约定的单价，房款多退少补。被告房屋已经办理《不动产权证书》，该证书载明:专有建筑面积(套内建筑面积)为71.53平方米，实际面积比合同约定的面积多0.32平方米(71.53平方米-71.12平方米=0.32平方米)，依照约定，原告应当向被告补交面积差异款930.87元(计算式:0.32平方米×2,908.97=930.87元)，若被告承担支付逾期将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案的违约金，则本案系基于同一法律关系产生的双方互负债务的情形，应当进行抵销，在判决被告支付的违约金中扣除原告应当支付给被告的房屋面积差异款930.87元。八、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证复印件，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据1：商品房买卖合同、借款合同、收据、借款凭证、计税费清单、交房清单。证明目的：证明被告违约的事实。被告质证意见：对加盖有被告公司公章的收据清单真实性予以认可，未加盖被告公司公章的真实性不予认可，对其余证据三性予以认可，但达不到证明目的，理由为：一、原告诉请已超过诉讼时效，二、即便担责，违约金计算终期也应截止至涉案房屋达到办证条件之日，即2019年4月29日，最迟截止至被告通知原告办证、原告向被告出具办证委托书、交付办证资料之日，即2020年3月6日，三、依照合同约定，逾期将办证所需资料提交至不动产机关备案的违约金计算标准为日万分之0.5，原告诉请按照银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金无事实依据。经本院审查认为，该组证据具有证据的三性，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证证据：首次登记确认书、不动产登记申请书、不动产权证书、委托书。证明目的：1、若被告担责，违约金计算终期应截止至涉案房屋达到办证条件之日(2019年4月29日)止，最迟截止至被告再次张贴《通知》通知原告提交资料办证之日止(2020年3月6日)，2、若被告担责，在判决被告支付原告违约金中应当扣除原告应当支付给被告的房屋面积差款930.87元。原告质证意见：未收到被告任何通知办证的电话。对房屋面积真实性有异议，对委托书真实性无异议。经本院审查认为，该证据能证实案涉房屋楼幢于2019年4月29日起已具备办证条件，双方于2020年3月6日签订委托书，被告于2020年3月17日向不动产登记中心申请为原告办理案涉房屋的不动产权属证书的事实，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2012年1月3日，原告徐世能为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道××单元××房，该房建筑面积为84.55平方米，套内建筑面积71.21平方米，购房款为207148.00元。该商品房价款为房屋裸价，不含相关配套设施费用，而且因本次交易产生的有关税费由买卖双方按国家相关规定，各自缴纳。交付期限：出卖人应当在2013年3月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记相关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。补充协议约定：买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证……。此外，合同及补充协议还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款207148.00元，并支付完契税。双方确认2013年7月14日，被告将案涉房屋交付原告使用。2019年4月29日案涉房屋楼幢取得首次登记确认书，载明：同意办理该幢不动产首次登记，具备办证条件，2020年3月6日，双方签订委托书，原告委托被告代办案涉房屋的不动产证，2020年3月17日被告向办证部门提交相关资料为原告办理案涉房屋转移登记申请。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：1、本案是否遗漏必要诉讼的当事人；2、被告是否应为原告办理房屋所有权证书；3、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准。4、本案是否应扣除面积差价。 对双方争议的焦点1，根据合同的相对性，本案中，签订合同的双方当事人系原、被告，而被告主张的遗漏的当事人“刘亚瑟”，从原告提供的商品房买卖合同上未载明“刘亚瑟”系本案的合同签订人，虽借款合同与委托书均有“刘亚瑟”签名，“刘亚瑟”参与借款，其自愿加入共同债务人，共同承担借款的返还义务以及自愿和原告一起签订委托书，均不能认定“刘亚瑟”系商品房买卖合同的签订者，故本案不存在遗漏的当事人的问题，被告的该抗辩意见，本院不予以采纳。 对双方争议的焦点2，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定的期限在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。又因双方签订了委托书，被告已委托原告为其办理案涉房屋的不动产权属证书，故被告应为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，又从被告所举证据证明被告已于2020年3月17日向办证部门申请为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，何时能办理完毕房屋的不动产权属证书，已不是被告所掌控的范围。即被告已履行了该义务，故原告的该诉讼请求已无实际意义，本院应不予以支持。 对双方争议的焦点3，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定的期限为原告办理商品房产权证书，被告虽已为原告办证，但根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2013年7月14日将涉案房屋交付原告，其应从2013年7月14日（合同约定）起的730日内，即2015年的7月14日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题，逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。按双方合同的约定，应从被告交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2015年7月14日起开始计算违约金。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2020年4月30日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2017年4月30日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年4月30日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持；对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”和受××影响应扣除相应期限的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，其违约在先，××发生在后，也不符合××发生扣除条件。况且，按双方合同的约定，被告应2015年7月14日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；对被告主张违约金条款的设置“损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是兼具惩罚性约定和补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳。被告已于2020年3月17日提交涉案房屋相关资料至办证部门为原告办证（备案），履行完毕办证义务，计算违约金的截止日期为2020年3月17日。故对违约金的计算时间应为2015年7月15日（2015年7月14日的次日）至2020年3月17日，又因2017年4月30日之前已超过诉讼时效，故本案支持计算违约金的时间为2017年4月30日至2020年3月17日，共1051天，对支付标准，按双方合同约定为日万分之零点五，原告主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准既1.3倍计算，原告不能提供证据证明因被告违约，给其造成的损失应按该标准计算，且双方签订的合同系双方的真实意思表示，故对原告的该诉请，本院不予以支持。基数为已付购房款。因此，被告应支付原告违约金为以购房款207148.00元为基数，按日万分之零点五的标准计算为10885.62元（207148.00元×0.00005×1051＝10885.62元），原告诉讼请求超过的部分，本院不予支持。 对双方争议的焦点4，本案中，被告未提起反诉，其主张不是本案审理的范围，被告可以与原告协商解决，或另行主张权利。故被告要求扣除房屋面积差款930.87元，本院在本案中不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐世能逾期办证违约金10,885.62元； 二、驳回原告徐世能的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元，由原告徐世能负担70.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担80.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年七月二十二日 书记员 张朕一