广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2201号原告：叶斯娜，女，1980年3月27日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张静，广东合拓律师事务所律师。被告：广州欧赛思房地产开发有限公司，住所地广州市增城区永宁街永顺大道**。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王恋、章规，该公司职员。第三人：广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司，住广州市增城区永宁街永和居委会永顺大道**。负责人：陈春明。委托诉讼代理人：林恒娥，该公司职员。原告叶斯娜诉被告广州欧赛思房地产开发有限公司、第三人广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶斯娜的委托诉讼代理人张静，被告广州欧赛思房地产开发有限公司的原委托诉讼代理人苏丽慧，第三人广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司的委托诉讼代理人林恒娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶斯娜向本院提起诉讼请求：1.请求被告支付原告逾期交楼违约金5万元和赔偿设计损失5万元；2.判令第三人自2017年5月开始向原告计收物业费，并用被告应支付给原告的补偿款42800元自2017年5月起抵扣物业费；3.判令被告出具房屋实际测量报告（合同约定涉案房屋的面积为242.13平方米，而实际测量面积为614平方米）；4.被告承担本案受理费。事实与理由：原告与被告于2010年6月8日签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于增城市新塘镇永和奥晨留学家园花墅二街31号的房屋一栋，面积为242.13平方米，房屋总价为2880000元。合同第约定2011年6月8日交房。2011年6月8日，被告通知原告收楼，原告到现场后，发现房屋多处漏水非常严重，根本无法收楼。后原告持续与被告、第三人沟通，被告与第三人也持续在维修，但一直没修好，房屋漏水情况仍然非常严重。2013年5月，原告聘请北京四合茗苑建筑设计有限公司为涉案房屋做了装修设计，并支付了88888元的设计费，该设计采用了很多木制材料。后来发现房屋有更多的漏水点，并长期得不到有效的维修。经与其他业主沟通后，其他业主告知原告，该小区的房屋普遍有漏水情况，但原告的房屋属于最严重的，其他漏水比原告轻的业主，因使用了木质材料装修，后都发生了霉变、腐蚀、及白蚁咬食的情况。最终，因担心漏水对木制家装材料的腐蚀影响和白蚁的侵害，不得己放弃了该装修方案，造成设计费的损失。2014年，原告在同一小区购买的商铺因工程质量低劣，漏水严重，无法正常使用出租。因而起诉被告，案号为（2014）穗增法民三初字第67号。后被告、第三人与原告达成和解，免除原告商铺前期物业管理费，并由被告赔偿原告42800元，该赔偿款按月抵扣涉案房屋的物业费。协议过程被告亦承诺加紧维修房子的漏水问题，修好后原告就收楼，并用赔偿款抵扣物业管理费。2017年5月，因房屋长期无法得到有效的维修，仍然漏水严重无法收楼。原告考虑到己延迟了6年仍未收楼，急于想入住新房。况且自己居住的房屋一直无法出租，造成租金损失。于是原告跟第三人协商，第三人确认2017年5月以前不收取物业管理费，由原告自行维修漏水问题，并收楼装修。自此，原告才真正收楼。另，被告因房屋质量存在严重问题，一直不敢将商品房买卖合同交给原告，在原告一再催促下，被告才终于在2019年11月23日将合同原件快递给被告。严重侵犯了原告的合法权益。且《广州市商品房买卖合同》约定涉案房屋的面积为242.13平方米，而实际测量面积为614平方米，被告存在严重的容积率造假的违法违规行为，就此行为，原告保留向相关行政部门投诉并要求出具实际测量报告的权利。原告认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。故原告有权以涉案房屋存在质量问题严重影响正常居住使用为由拒绝收楼，被告应承担逾期交楼的违约责任。另，据原告了解，涉案房屋一直到2014年5月31日才符合永久用水、用电、用气的交楼条件。所以不论是从房屋质量方面，还是符合交楼条件方面，被告都构成逾期交楼，应按照合同约定逾期交楼违约金及赔偿损失。原告基于商品房预售合同法律关系提出诉讼请求，请法院依法判如所请。被告广州欧赛思房地产开发有限公司辩称：原告是基于商品房预售合同法律关系提出诉讼请求，而设计费损失是侵权赔偿，不同法律关系不应在同一个案子里处理。对于原告基于买卖合同关系主张的迟交楼5万元没有合同和事实依据。理由：1、商品房买卖合同中约定的房屋交付时间为2011年6月8日，原告在2011年6月8日来了现场，即原告在我司符合交付条件后收到了通知，知道了涉案房屋的交付时间，但一直并没有向被告主张过逾期交楼的赔偿要求。至2019年12月19日才提起要求被告支付逾期交楼违约金，在期间并没有存在法定中止中断情形，原告的诉请明显已经超过了诉讼时效。2、根据商品房预售合同补充协议第3条交楼手续中明确约定了，原告由于自己原因导致逾期收楼，在合同约定的交楼期限届满当天，视为房屋已经实际交付原告使用，被告不再另行通知。并从该日之次日起计算房屋的保修期，物业管理费，水电费等，被告认为，原告迟迟不收楼的原因在于原告。而且根据合同，即使存在原告所说的出现漏水情况，根据商品房买卖合同补充协议第3项第5点约定，房屋如果有瑕疵，应在办理收楼手续之后由被告进行修缮，而不是拒绝收楼。3、被告交付的房屋是符合合同约定，不存在原告所诉称的严重漏水问题。而且根据原告提供的证据委托设计协议可以看出，原告于2013年委托设计公司进行设计，假如原告在2011年发现漏水严重怎么可能还花钱委托设计公司花钱进行设计。另外从原告提供证据看来，原告并没有证据证明涉案房屋不符合交楼条件，严重影响其使用。而且涉案房屋于2011年已取得竣工验收备案表，不可能存在严重质量问题。综上，原告主张的逾期交楼违约金没有依据，请求法院予以驳回。第三人广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司述称：不同意原告第二项诉请。根据合同约定，从2011年6月8日计算管理费，由于原告不收楼是原告的原因。根据商品房买卖合同约定，2011年6月8日视为房屋交付使用，从该日起计算房屋物业管理费，水电费。本院经审理认定事实如下：2010年6月8日，原告、郑壮洪（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的奥晨留学家园住宅楼……地址：增城市新塘镇永和奥晨留学家园花墅二街31号（自编号A2）101房……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2011年6月8日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。合同的附件七为补充协议，约定“……二、保修责任：在保修期限内，在正常使用情况下，发生《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由甲方负责保修；因乙方使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，一概由乙方承担……三、交楼手续：乙方应在甲方发出的收楼通知（以寄出的邮戳日为准）或《商品房买卖合同》约定的收楼期限内到甲方指定的收楼地点办理收楼相关手续。在此期限内，乙方逾期收楼的或由于乙方原因导致甲方拒绝交楼的，在合同约定的交楼期限届满当天，视为房屋已实际交付乙方使用，甲方不再另行通知……按上述约定视为乙方收楼的，甲方无需向乙方交付本合同第十五条约定的房屋交付时的有关资料，并不影响按约定视为乙方已收楼，但乙方日后有权按第十五条规定向甲方查询/要求交付资料。……5、在该商品房符合《商品房买卖合同》第十二条约定的前提下，乙方在按照甲方通知或者合同约定的时间收楼时，如发现该商品房存在未完善之瑕疵，有权要求甲方进行修缮，甲方应按实际情况在合理时间内修缮完毕，修缮期间，乙方不得向甲方提出任何追偿。……”。合同及附件落款处有原告、郑壮洪及被告的签名、指模及盖章。2013年3月1日，涉案房屋办理了产权人为原告和郑壮洪的房地产权证书。2014年1月25日、2014年4月11日，被告通过邮政专递向原告的合同地址发出《催收楼通知书》，通知原告于2014年2月20日前、2014年4月21日前到被告处办理收楼手续。另查明，郑壮洪与原告系夫妻关系，二人均为涉案房屋的产权人，故此，郑壮洪向本院提交《声明》，其放弃在本案中主张权利，由其配偶全权主张。上述事实有原告提交的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《声明》，被告提交的《催收楼通知书》及快递单和妥投证明，以及各方当事人庭审中的陈述等予以证明，本院对此予以确认。诉讼中，原告另举证如下：一、郑壮洪与北京四合茗苑建筑设计有限公司于2013年3月5日签署《委托设计协议》及收据，拟证明原告因涉案房屋损失质量问题损失设计费88888元。二、郑壮洪、被告、广州海伦堡物业管理有限公司、第三人于2016年1月14日签订《和解协议》，约定因郑壮洪另一商铺的质量问题被告同意补偿郑壮洪42800元用于抵扣涉案房屋的物业管理费等内容。三、2017年5月8日、2017年5月10日、2017年7月26日的《维修工程调度及验收单》，载明涉案房屋存在的问题，其中2017年5月8日的验收单中有第三人的员工签署“情况属实”等字样。郑壮洪于同日签署《装修申请表》（其中物业中心审核意见中载明“无欠费情况”等字样）、广州海伦堡物业管理有限公司于2017年5月10日签发《装修施工许可证》、第三人于2019年5月24日出具5000元装修押金的《收款收据》、第三人于2017年5月24日出具的当月物业费发票，上述证据拟证明因涉案房屋存在质量问题长期无法收楼，故原告和第三人协商2017年5月前不收取物业费，原告才对涉案房屋收楼装修。四、涉案房屋的照片及视频，拟证明涉案房屋存在严重的质量问题。被告另举证如下：1.2010年7月28日办理的商品房预售许可证；2.广州市增城区住房和建设局于2011年1月13日针对涉案房屋所在住宅楼出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；3.2011年8月23日的《客户受电工程竣工检验意见书》、2011年8月25日签订的《供用电合同》；4.2009年6月10日签订的《供水协议》、2010年7月31日由增城新和自来水有限公司出具的《供水证明》；5.2012年6月5日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》等，拟证明涉案房屋具备了交楼条件。原告对上述证据不予认可，其认为上述材料不能证明涉案房屋已具备交楼条件。为了查明涉案房屋是否具备交楼条件，本院发函至广东电网有限责任公司广州增城供电局、广州东部发展燃气有限公司。其中广东电网有限责任公司广州增城供电局复函如下“一、我局和广州欧赛思房地产开发有限公司就其开发的位于广州市增城区新塘镇永和奥晨留学家园一期项目的用电于2011年8月25日签订了《供用电合同》。二、函中提及的地址广州市增城区新塘镇永和奥晨留学家园花墅二街31号（自编号A2）属于一期项目用电，现用电性质为永久居民生活用电，于2011年11月23日装表送电”。其中广州东部发展燃气有限公司复函如下“我司于2013年11月中下旬接收永和海伦春天小区（含永和海伦堡一期别墅）的燃气供气管理工作，在我司接收该小区时，该小区已经在使用管道燃气……”。庭询中，原告陈述，其已经于2017年5月对涉案房屋进行装修并入住；原告所主张的“涉案房屋质量严重影响正常居住”的问题即《维修工程调度单》上所列举的问题以及严重的漏水问题，最终是原告自行请人对涉案房屋进行了维修，并因此与被告和第三人协商了管理费的免除问题。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，签约人应依约履行。根据涉案合同约定，被告应在2011年6月8日前将符合交付条件的房屋交付给原告。而根据本院本院查明的事实可知，涉案房屋于2011年1月13日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2009年6月10日被告与增城市永和自来水有限公司签署《供水协议》，2011年11月23日具备永久用电，2013年11月中下旬由广州东部发展燃气有限公司接管供气。也就是说，涉案房屋未在合同约定的2011年6月8日前具备交楼条件，但涉案房屋至少在2013年11月中下旬时已具备了永久供气的使用条件，即涉案房屋于2013年11月中下旬之前已经具备了法律规定和合同约定的交楼条件。随后，被告于2014年1月25日向原告发出《催收楼通知书》，要求原告于2014年2月20日前办理收楼手续，但原告并未办理收楼。原告主张拒收楼因涉案房屋存在质量问题，而根据合同约定，质量问题可由被告进行维修，并非拒绝收楼的理由。同时，涉案房屋已于2013年3月1日办妥了产权证书，原告于2017年5月对涉案房屋进行装修后入住。综合上述可知，在涉案房屋出具房产证、具备交楼条件及被告通知原告收楼后，直至本案起诉之日，原告未举证证明其在上述期间向被告主张过逾期交楼违约金，其存在怠于行使权利的情形。因此，被告抗辩原告的诉讼请求已过诉讼时效，本院予以采纳，对原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。而对于原告主张的设计损失，以及要求被告出具测量报告等，依据不足，本院不予支持。另，因本案系商品房预售合同纠纷，故原告主张要求抵扣或减免物业管理费问题，本案不予调处，原告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告叶斯娜的全部诉讼请求。案件受理费1160元，由原告叶斯娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年七月三十日书记员  罗嘉怡