广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2375号上诉人(原审原告)：伍锦沛，男，1941年8月23日出生，住广东省江门市蓬江。委托诉讼代理人：钟洁兰，广东真利律师事务律师。被上诉人(原审被告)：陈剑雄，男，1963年7月20日出生，住广东省江门市蓬江。委托诉讼代理人：苏凤意，广东国晖（江门）律师事务所律师。上诉人伍锦沛因与被上诉人陈剑雄租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍锦沛上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判支持伍锦沛的原诉讼请求：（1）解除伍锦沛与陈剑雄签订的《租赁合同》；（2）陈剑雄向伍锦沛支付自2018年7月1日至实际归还厂房之日止的租金（按每月2800元，暂计算至2018年12月31日，为16800元）；（3）伍锦沛无需向陈剑雄退还押金5000元；（4）陈剑雄向伍锦沛赔偿损失30万元。2.本案一、二审诉讼费由陈剑雄承担。事实和理由：一、伍锦沛与陈剑雄签订的《租赁合同》到期后，在承租人继续占有使用的情况下，陈剑雄应按原《租赁合同》约定继续支付占用费。2019年10月23日，鉴定机构对涉案厂房现场进行勘查鉴定，伍锦沛与法院人员需经过陈剑雄员工才可进去现场，且根据伍锦沛提交的照片，涉案厂房出于部分顶棚缺失状态，地面散落被拆除的顶棚，原支撑顶棚的角架因顶棚被拆除被雨水淋湿生锈留在涉案厂房中。同时，2019年12月31日庭审过程中，陈剑雄明确仍未向伍锦沛交还涉案租赁物。庭审最后，审判长还向双方释明，应尽快办理租赁物交还手续。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。交还涉案租赁物的责任在承租人即陈剑雄，除返还租赁物外，还应当使租赁物保持能继续使用、收益的状态。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在伍锦沛明确未交还租赁物的情况下，原租赁合同继续有效，陈剑雄应按原《租赁合同》约定继续支付占用费。二、改建区别于损毁，改造指在原有的基础上改造建设使租赁物符合租赁目的，损毁是指损坏，毁灭。一审法院根据《租赁合同》中“除了原有二层楼房外，北面围墙不改动，其他厂房由乙方自行改建”，认定涉案厂房可由陈剑雄自行改建，而陈剑雄的拆除顶棚行为属于自行改建行为。而改建行为是指在原有的基础上改造建设，使得租赁物符合租赁目的，因此改建应属于有益行为。而陈剑雄在租赁合同即将到期的时候，私自拆除伍锦沛厂房的顶棚，且未进行重新搭建，陈剑雄使用涉案厂房的目的为存放货物。在临近合同到期需归还租赁物前拆除顶棚行为明显对租赁物无益处，亦导致租赁物严重损毁。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。陈剑雄明显未按约定的方法使用租赁物并致使租赁物严重损毁，应向伍锦沛承担赔偿责任。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。陈剑雄辩称，一、伍锦沛要求赔偿损失30万元没有依据，陈剑雄承租时顶棚的状态已经为现在所示，伍锦沛没有证据证明由于陈剑雄的原因导致顶棚的损坏，实际上陈剑雄也从不存在损坏的事由，伍锦沛出租的租赁物约1000多平方米，租金为2800元每月，即每平方的租金约为2.8元，实际也符合在杜阮承租地块的价格。二、一审过程中，已经查明了顶棚是伍锦沛在1994年搭建的星瓦顶棚，而陈剑雄初始租赁的时间为2014年，即该星瓦顶棚已经由伍锦沛自行使用，风吹雨打长达20年，根据建筑结构可靠性设计统一标准第3.3.2和3.3.3建筑结构设计时应规定结构的设计使用年限，临时性建筑结构使用年限为5年，另外根据《广东省价格认定相关技术参数参照标准》第十五条房屋建筑物经济寿命参考表对于简易结构房屋的经济寿命为10年，也就是说该星瓦顶棚早已超过建筑结构的最大使用年限，同时也没有任何剩余价值可言，现伍锦沛竟然想在租赁合同到期之际，捏造缘由要求陈剑雄重新搭建新的顶棚或要求陈剑雄支付高额的30万元赔偿款，无疑对陈剑雄而言是极大的不公平。三、根据双方的租赁合同已经明确约定，陈剑雄有权自行改建，这是伍锦沛赋予陈剑雄的权利。也就是说，即使陈剑雄存在任何改变的行为也是合情合理合法的。伍锦沛一边授权陈剑雄可以进行改建，另一方面在合同到期时主张赔偿，于理不合。因此，伍锦沛无法证明损害行为、损害结果，行为和结果之间的因果关系及实际的损害金额，就随意主张30万元是没有任何依据的。四、对于伍锦沛主张租金的问题。陈剑雄认为其主张2019年2月28日后的租金没有任何依据。伍锦沛在合同到期时已经明确告知陈剑雄不再承租伍锦沛的厂房，同时已经将全部钥匙交还给伍锦沛。包括在一审中伍锦沛申请鉴定，鉴定人员及一审承办人员到现场时需要在伍锦沛隔壁的厂房通过搭铁梯的方式，通过2-3米高的高墙才能进入需鉴定的厂房中。另，根据伍锦沛一审提供的证据现场照片也可以确认租赁厂房内根本无任何陈剑雄的存放物件，也没有其他人员。由此可见，合同到期后，该租赁物已经实际脱离了陈剑雄占有使用和收益。伍锦沛应就其主张陈剑雄占用其厂房的情况，占用期限进行举证。而不是任意说明一个时间，即要求陈剑雄支付占用费。对于押金的问题，陈剑雄认为一审判决认定事实清楚，法律适用准确。综上，陈剑雄认为伍锦沛的上诉请求没有任何证据足以证明其主张，也没有相关的法律依据，请求二审法院予以驳回。伍锦沛向一审法院起诉请求：1.解除伍锦沛与陈剑雄签订的《租赁合同》；2.陈剑雄向伍锦沛支付自2018年7月1日至实际归还厂房之日止的租金（按每月2800元，暂计算至2018年12月31日，为16800元）;3.陈剑雄向伍锦沛支付未按期缴纳租金至实际支付之日止的滞纳金1680元（暂以16800元为本金计算）；4.伍锦沛无需向陈剑雄退还押金5000元；5.陈剑雄向伍锦沛赔偿损失30万元。一审法院认定事实：2014年3月1日，伍锦沛代表出租方（甲方）与陈剑雄代表承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，该合同约定：甲方把位于江门市蓬江区杜阮镇龙榜工业区学山村的厂房租赁给乙方使用，除原有二层楼房外，北面围墙不改动，（地界其他厂房由乙方自行改建，所需费用由乙方承担）。租期从2014年3月1日至2019年2月30日止，每月租金为2800元，陈剑雄应于每年分两期支付（先交租后使用），每期租金16800元。逾期支付的，陈剑雄要向伍锦沛缴纳每天10%滞纳金。签订合同时陈剑雄先付五千元给伍锦沛作为押金，合同期满后伍锦沛返还押金给陈剑雄。还约定陈剑雄如中途毁约该押金归伍锦沛所有等条款。此后，伍锦沛、陈剑雄依约履行各自的义务。至2019年1月9日。伍锦沛以陈剑雄尚欠2018年7月1日后的租金以及拆毁租赁厂房的顶棚为由提起本案诉讼。一审法院另查明，《租赁合同》约定的江门市蓬江区杜阮镇龙榜工业区学山村的厂房涉及的四块土地的登记用途均为住宅，属集体土地建设用地，编号分别为新府集建（1995）字第**号、新府集建（1995）字第**号、新府集建（1995）字第***号、新府集建（1995）字第**号，土地使用者为伍锦沛及其家庭成员。土地合计面积512平方米。根据伍锦沛的陈述和提供的证据显示，伍锦沛于1994年已利用上述土地建成厂房，其中办公室为混合二层，其余厂房为简易结构星瓦顶棚，并曾于2002年利用涉案厂房开设经营“蓬江区杜阮镇新群化工厂”，至2010年11月19日该厂营业执照被吊销。一审法院再查明，2019年5月11日伍锦沛向一审法院提交《鉴定申请书》，申请对位于江门市蓬江区杜阮镇龙榜工业区学山村厂房顶棚重置造价进行评估。一审法院依法于2019年9月11日委托深圳市合创建设工程顾问有限公司对伍锦沛上述申请内容进行评估。深圳市合创建设工程顾问有限公司接受一审法院委托后，于2019年10月23日到现场进行勘查鉴定，并于2019年11月21日出具江门市蓬江区杜阮镇龙榜工业区学山村厂房顶棚工程《工程造价鉴定意见书》，意见书中测量面积为485.4平方米【（25.8+13.5）×24.7÷2=485.4】，工程重置造价为174097.63元。伍锦沛因该鉴定支付鉴定费用5600元。一审法院判决：一、陈剑雄应在判决生效后十天内支付占用费22400元给伍锦沛。二、伍锦沛应在判决生效后十天内返还“押金”5000元给陈剑雄。三、驳回伍锦沛的其他诉讼请求。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6379元，保全费2220元，鉴定费5600元，合计14199元，由伍锦沛负担10800元，陈剑雄负担3399元。二审中，陈剑雄未提交新的证据。伍锦沛提交建设用地规划申请书（含审批表）4份、建筑许可证4份，用以证明涉案合同为有效合同、涉案租赁物已取得建设工程规划许可证。陈剑雄对前述证据认为：1.对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。伍锦沛提交的建筑许可证的合计面积为512平方米，但租赁物的出租面积达到约1000平方米，因此无法确认许可证是否就是涉案租赁物所示的许可证。2.建筑许可证上的用途为住宅，伍锦沛擅自改建厂房。伍锦沛如果未经批准或未按照批准的内容所建设的内容也应视为违法建筑，与承租人订立的租赁合同应为无效。经审查，土地使用者虽取得广东省乡（镇）村建筑许可证，但其并未按照建筑许可证批准的内容进行建设，伍锦沛提交的前述证据未能证明涉案合同为有效合同，前述证据对本案的实体处理不产生实质性的影响，本院不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对伍锦沛的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.涉案《租赁合同》的合同效力如何认定；2.一审判决认定的陈剑雄应支付给伍锦沛的涉案租赁物占用费是否妥当；3.陈剑雄应否向伍锦沛赔偿损失30万元。关于争议焦点一。本案中，涉案租赁的房屋仅有土地使用权证，土地使用者并未按照建筑许可证批准的内容进行建设，且涉诉部分的厂房是简易结构星瓦顶棚建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，伍锦沛与陈剑雄于2014年3月1日订立的《租赁合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，且本案至一审庭审时，合同期限已届满，伍锦沛请求解除双方签订的《租赁合同》没有实际意义，一审判决驳回伍锦沛要求解除其与陈剑雄签订的《租赁合同》的诉讼请求，理据充分，处理正确。根据无效合同相互返还财产的处理原则，陈剑雄应返还厂房给伍锦沛，伍锦沛应返还押金5000元给陈剑雄。一审判决伍锦沛向陈剑雄返还押金5000元，处理正确。伍锦沛上诉主张其无需向陈剑雄退还押金5000元，缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点二。伍锦沛上诉请求陈剑雄支付自2018年7月1日至实际归还厂房之日止的租金。本案中，双方在涉案《租赁合同》约定租期从2014年3月1日至2019年2月30日止。伍锦沛于2019年2月22日起诉时，合同期限也临近届满，伍锦沛在合同期限届满之时亦未与陈剑雄协商租赁物续租事宜，且伍锦沛在本案中诉请解除租赁合同，而根据伍锦沛提供的照片可见陈剑雄已清空厂房内的物品，部分顶棚处于缺失状态，很明显陈剑雄已没有实际使用厂房。一审法院认定陈剑雄在合同期内（合同载明是2019年2月30日，实际应为2月28日止）仍使用厂房，合同期满后没有继续占用的事实，并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一审法院判决陈剑雄支付伍锦沛2018年7月1日至2019年2月28日合计8个月共22400元的租赁物占用费，处理正确。关于争议焦点三。根据伍锦沛一审自认的事实，涉案厂房简易结构星瓦顶棚始建于1994年，中途曾有修建。而伍锦沛与陈剑雄于2014年3月1日签订的《租赁合同》约定：“除了原有二层楼房外，北面围墙不改动，其他厂房由乙方自行改建。”可见，该星瓦顶棚厂房历经20年应属残旧才约定由乙方自行改建的。我国住房和城乡建设部发布的从2019年4月1日起生效实施的《建筑结构可靠性设计统一标准》第3.3.3条规定，建筑结构的设计使用年限，应按表3.3.3采用，其中临时性建筑结构的设计使用年限为5年，易于替换的结构构件设计使用年限为25年。另外，广东省发展和改革委员会于2018年11月8日发布的并从2019年2月1日起执行的粤发改价格（2018）481号《广东省价格认定相关技术参数参照标准》第十五规定，房屋（构筑物）经济寿命参考表，其中5简易结构房屋的经济寿命年限为10年。本案中，伍锦沛与陈剑雄签订的《租赁合同》于2019年2月底期满，也即涉案星瓦顶棚厂房已使用25年，无论适用省还是国家规定的标准，涉案星瓦顶棚厂房均已超过该建筑结构的最大使用年限。此外，伍锦沛没有证据证明由于陈剑雄的原因导致涉案星瓦顶棚的损坏。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”的规定，一审判决对伍锦沛主张认为陈剑雄损毁其厂房并要求陈剑雄赔偿损失30万元的请求不予支持，处理正确，本院予以维持。综上所述，伍锦沛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6379元（已由伍锦沛预交），由伍锦沛负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年七月二十日法官助理 李永强书 记 员 张冬梅