湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初254号原告：武汉宝泽汽车销售服务有限公司，住所地：武汉市江岸区黄埔科技园特**。法定代表人：谭晖，公司总经理。委托诉讼代理人：王**婧（特别授权代理），湖北若言律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐畅（特别授权代理），湖北若言律师事务所实习律师。被告：武汉高通投资有限公司，住所地：武汉市江汉区解放大道**武汉广场公寓******。法定代表人：裴淑霞，公司总经理。委托诉讼代理人：马杰锐(一般授权代理)，女，1967年1月17日出生，汉族，武汉高通投资有限公司员工，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：张一星(一般授权代理），女，汉族，1990年3月7日出生，武汉高通投资有限公司员工，住武汉市江岸区，原告武汉宝泽汽车销售服务有限公司（以下简称宝泽公司）诉被告武汉高通投资有限公司（以下简称高通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员赵静、王玉波参加的合议庭进行审理。本案于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告宝泽公司的委托诉讼代理人王**婧、徐畅，被告高通公司的委托诉讼代理人马杰锐、张一星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝泽公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告高通公司退还原告宝泽公司押金300,000元（人民币，下同）整，并赔偿原告宝泽公司的资金占用损失17,878.33元（以300,000元为基数，自2018年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算，至2019年8月19日止为12,760元，自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，至2020年1月15日为5,118.33元）；2、判令本案的诉讼费由被告高通公司承担。事实与理由：2011年5月28日，原告就租赁被告所有的房屋用于汽车展示事宜与被告签订了《房屋租赁协议》，协议约定租期7年，自交房之日开始计算，免租装修期为45天，租金每半年支付一次，协议签订后3个工作日内原告向被告支付定金300,000元整，被告收到原告支付的第一年前半年租金后，定金300,000元自动转为履约押金，待租赁期满或协议解除后履约押金除抵扣应由原告承担的费用以及原告应当承担的违约金赔偿责任外，剩余部分被告应该无息退还。2011年7月11日，双方签订《房屋交接书》，将拟租赁房屋交接并指定房屋的物业管理方为武汉环亚物业管理有限公司。2018年8月24日，原告租赁期满，且租赁期内未出现《房屋租赁协议》约定的履约押金抵扣情形，原告与被告指定物业方结清相关物业费、水电费等，并于8月26日将房屋交还给被告。《房屋租赁协议》约定被告应在交还房屋后5个工作日内退还履约押金，但约定期满后，即2018年9月1日后，被告未退还履约押金。原告曾多次电话催促，但截止起诉之日，被告仍未退还。被告高通公司辩称：原告起诉状陈述的内容与事实不符，于法无据，根据双方签订的《房屋租赁协议》第三条第三款的约定，原告第一次支付半年租金的时间应该为合同签订后十五个工作日支付，以后每半年支付一次租金，租金的支付时间为上一个半年租赁期满前一个月，一次性支付。但是原告没有一次按约定的时间支付租金，我公司每次催收租金，均告知原告如果违约会按合同约定扣除相应的履约押金。原告在7年的租赁期间，14次均未按合同约定的时间支付租金，累计逾期支付租金的时间达到了611天，其中逾期40天以上达到8次。按照双方签订的《房屋租赁协议》第六条约定，计算出的违约金为1,650,043.16元，远远超出了履约押金300,000元。按照双方签订的《房屋租赁协议》第3.1.2约定，租赁期满扣除应由乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息退还，因原告应承担的违约金远远超出300,000元，故履约押金不予退还。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：坐落于武汉市江岸区环亚大厦附楼**商网房屋的所有权人为高通公司，建筑面积为504平方米，规划用途为商业服务。2011年5月28日，高通公司（甲方）与宝泽公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将其所有的位于武汉市江岸区环亚大厦附楼1层商网房屋出租给乙方使用，乙方承租的房屋用途为汽车展示；租期自2011年8月25日至2018年8月24日止，免租装修期为45天；该房屋第一年租金为1,150,000元/年，以后每年租金比上一年递增3%，本协议签订后3个工作日内乙方支付定金300,000元，以后租金每半年支付一次，付款时间为上一个半年租赁期满前1个月内一次性支付；甲方收到乙方支付的第一年前半年的租金后，定金300,000元自动转为履约押金；租赁期满或协议解除后，履约押金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息退还；双方约定上述租金为含税收入，甲方按乙方交纳的租金额度开具租赁发票；本协议履行结束或解除后七日内，乙方应将房屋及其附属设施按协议履行结束或解除时的现状交还给甲方，乙方不负责对租赁房屋恢复原状的义务；甲方应在乙方按约定交还房屋后5个工作日内向乙方退还履约押金；下述情况下，甲方有权单方面解除本协议，本协议在甲方通知送达乙方七日起解除，乙方按照本协议12.1条款约定承担违约责任：乙方不支付或者不按照约定支付任何一项应付款项超过15日的；该协议还约定了其他条款。2011年6月1日，高通公司通过银行转账的方式向宝泽公司支付定金300,000元。2011年7月11日，高通公司与宝泽公司交接位于武汉市江岸区环亚大厦附楼1层商网的房屋。合同签订后至2018年8月24日，宝泽公司均按约定向高通公司足额支付租金。在租赁合同实际履行过程中，除第一次系宝泽公司支付租金后，高通公司向宝泽公司开具发票外，此后14次租金支付方式均是高通公司先向宝泽公司开具租金发票，宝泽公司再于开具发票后10天左右向高通公司支付租金。高通公司开发票时间及宝泽公司支付租金时间均略晚于约定付款截止日期。其中，2017年7月10日，高通公司向宝泽公司发出《函告》，告知宝泽公司应于2017年7月24日前交纳下一期半年的租金；如果宝泽公司继续履行《房屋租赁协议》，高通公司真诚欢迎，请按约定时间支付租金；如果高通公司提前退租，应当按双方签订的《房屋租赁协议》相关条款执行，并按约定腾退房屋。2017年8月10日，宝泽公司向高通公司支付半年租金686,580.10元。2018年8月24日，宝泽公司腾退出诉争房屋并结清了物业费、水电费。2018年8月27日，高通公司的工作人员在宝泽公司申请到期退押金的《支出证明单》上注明“该款于2011年6月1日到账对公账户，账面无退此款记录”。另查明，高通公司成立于2011年1月21日，经营范围为对商业、房地产业投资；物业管理等。上述事实，有原告宝泽公司提交的企业信用信息公示报告、《房屋租赁协议》、《房屋交接书》、中国光大银行（武汉新华支行）贷记通知、2011年6月8日的收据、《支出证明单》、2018年8月24日的《证明》，被告高通公司提交的房屋所有权证、《房屋租赁协议》、中国光大银行补发入账证明申请书、中国光大银行（武汉新华支行）贷记通知、《函告》、邮单、租金发票、催收通知书及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核实，足以采信。本院认为，宝泽公司与高通公司签订的《房屋租赁协议》不违反我国相关法律法规的规定，合法有效，双方均应严格履行。关于宝泽公司是否违约，虽然宝泽公司每次支付租金时间均略晚于约定付款截止日期，但在租赁合同实际履行过程中，双方交易习惯为高通公司先向宝泽公司开具发票，宝泽公司再支付租金，且宝泽公司足额支付租金并于合同到期后按约定腾退出诉争房屋，高通公司未能提交证据证明对宝泽公司延迟支付租金表示异议，也未在本案诉讼前向宝泽公司主张过履约押金抵扣违约金，高通公司开具发票的时间略晚于约定的付款截止日期，故宝泽公司支付租金的时间略晚于约定的付款截止日期不构成违约，高通公司应按《房屋租赁协议》的约定于“交还房屋后5个工作日内”向宝泽公司退还履约押金300,000元。2018年8月27日宝泽公司向高通公司申请退还押金，高通公司未按约定退还押金300,000元，高通公司还应向宝泽公司赔偿自2018年9月1日起的资金占用损失17,739.29元（12,620.96元+5,118.33元），具体为：以300,000元为基数，自2018年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，为12,620.96元（300,000元×4.35%÷365天×353天）；以300,000元为基数，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至2020年1月15日止，为5,204.79元（300,000元×4.25%÷365天×149天）。宝泽公司主张17,878.33元，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉高通投资有限公司于本判决书生效之日起五日内向原告武汉宝泽汽车销售服务有限公司退还押金300,000元；二、被告武汉高通投资有限公司于本判决书生效之日起五日内向原告武汉宝泽汽车销售服务有限公司赔偿自2018年9月1日起至2020年1月15日止的资金占用损失17,739.29元；三、驳回原告武汉宝泽汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,068元，由原告武汉宝泽汽车销售服务有限公司负担3元，被告武汉高通投资有限公司负担6,065元。因上述款项已由原告武汉宝泽汽车销售服务有限公司预交本院，被告武汉高通投资有限公司于本判决生效之日起五日内将6,065元款项一并支付给原告武汉宝泽汽车销售服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  侯立平人民陪审员  王玉波人民陪审员  赵 静二〇二〇年七月十四日书 记 员  汪 为