西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113 民初3488号原告：何雄雄，男，1990年XX月XX日出生，汉族，住甘肃省庄浪县XX镇XX村XX社XX号。身份证号码：622XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：仲玉华，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托代理人：叶志文，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。被告：郑敏，女，1970年XX月XX日出生，汉族，住陕西省宝鸡市陈仓区桥XX镇XX组XX号。身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX3660。委托代理人：李丽，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托代理人：赵亚莉，泰和泰（西安）律师事务所律师。第三人：成军峰，男，1970年XX月XX日出生，汉族，住西安市蓝田县XX镇XX村XX村XX小组。身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告何雄雄与被告郑敏、第三人成军峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制开庭进行了审理，原告何雄雄及其委托代理人仲玉华、叶志文，被告郑敏的委托代理人李丽，第三人成军峰经本院合法传唤未到庭，本案现已依法缺席审理终结。 原告何雄雄诉称，2019年8月19日，原、被告双方签订《店铺代经营协议》，该协议实质是被告将自己经营的位于西安市XX路的曲江新区XX园XX楼东侧第二间的店铺出兑给原告。原告因此支付给被告出兑个体经营执照的费用和房屋租金共182000元，其中包含4个月房屋租金。在签订上述协议之前及签订时，虽原告一再要求被告出示被告与出租方签订的房屋租赁合同，但被告一直以各种理由不提供，一再承诺原出租人同意转租并隐瞒了其对经营房屋只有四个月租期及其与出租人房屋租赁合同中房租每年递增8%事实。上述协议签订后，被告仍以各种理由不提供其与出租方签订的房屋租赁合同，并提供虚假合同，后第三人电话通知原告搬离并提供真实合同，原告方得知租金逐年递增的合同条款。无无法达成续租协议，原告多次与被告协商解除协议并退回出兑店铺的费用。故原告现诉至法院，请求判令：1、被告退还兑店费110000元； 2、被告退还租金18800元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告郑敏辩称，原告要求退还租金和兑店费用没有事实依据，原告称被告隐瞒合同内容与事实不符。第三人成军峰经本院合法传唤未到庭，本院庭后将其通知到庭核实情况，第三人称涉案房屋的所有权人为案外人成学芳，2014年12月29日与被告郑敏签订了房屋租赁合同将房屋出租给了被告郑敏。2019年12月5日其到涉案房屋询问原告是否还继续承租涉案房屋，原告称不租了，第三人便告知了被告郑敏原告不继续承租了，原告将房屋内的设备留了下来。第三人之后将房屋重新出租给了他人，并告知被告郑敏将屋内遗留的设备拉走，但被告一直未拉走，因为后来的租户不需要这些设备，便在装修房屋时将设备作为垃圾拉走了。经审理查明，被告向本院提供了2014年12月29日第三人成军峰（甲方）与被告郑敏（乙方）签订的房屋租赁合同，该合同约定：甲方将曲江新区XX园XX楼东边第二间的房屋出租给乙方。租赁面积90平方米，租期五年，从2015年1月1日起到2019年12月31日止。房屋租金为162000元。第三年起每年递增8%，即174960元......。被告承租涉案房屋用以经营餐饮店铺使用。2019年8月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《店铺代经营协议》，该合同第一条约定：甲方同意将自己位于XX路街（路）999号的店铺承借于乙方使用，建筑面积为90平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；合同第二条约定：乙方全权代理经营店铺包括承担经营所需一切费用。月租金为16100元人民币，租金为每半年交付一次，并于约定日期提前一个月交至房东处；合同第四条约定：乙方代经营店铺后，现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归原房东所有，营业设备等动产归乙方；合同第五条约定：乙方在2019年8月19日前一次性向甲方支付代理经营费182000元（包含店铺内物品设施价值，及甲乙双方协定的宿舍，不含私人物品。包含甲方收取的40000元定金，），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。该合同下方备注内容为：甲方有义务代乙方向原房东签订续租合同，此间房屋租金有区间变动，与同区XX店铺等同......。上述合同签订后，原告向被告支付了1820000元，其中包含自2019年9月至12的四个月租金64400元、兑店费110000元及员工宿舍租金。原告2019年8月20日实际收房用作经营餐饮至2019年12月7日。又查，原告使用涉案店铺实际经营至2019年12月底时，因第三人续签合同要求将月租金调高至20000余元，原告未同意，第三人在租期届满后收回了房屋租给了他人。另第三人收回房屋后屋内的设备等动产原告并未带走，第三人称因联系被告拉走屋内遗留物品，被告并不同意，故便自行但垃圾处理掉了。再查，原、被告均认可原告向被告支付的182000中包含除涉案房屋之外的员工宿舍租金，但两人对租金标准陈述不一。原、被告双方签订的店铺代经营协议中未对员工宿舍的租期、租金标准、押金等作出任何约定。上述事实，有《店铺代经营协议》、《房屋租赁合同》、银行转账记录、微信聊天记录、谈话笔录、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订《店铺代经营协议》后原告实际使用涉案房屋至2019年12月7日；其次，被告与第三人在租赁合同中虽明确约定不得转让，但被告将房屋转租给了原告直至被告与第三人签订的租赁合同约定的租期届满时，第三人亦未提出异议。综上，不论是被告与第三人之间签订的房屋租赁合同，还是原、被告双方之间签订的店铺代经营协议实际上履行至了2019年12月7日，故原告应向被告支付其实际使用房屋期间（2019年8月20日至2019年12月7日）的租金57423.33元，因原告共计向被告支付了四个月房屋租金64400元，故被告应向原告返还6976.67元。原告主张被告返还兑店费110000元一节。店铺代经营协议在备注内容中约定被告有义务代原告向原房东签订续租合同，此间房屋租金有区间变动，与同区XX店铺等同。后因第三人在与被告签订的合同到期后要求租金提高至每月20000余元才与原告续签合同，导致原告仅使用了租赁房屋不足4个月便闭店搬离，第三人亦将房屋承租给了他人，原、被告之间的店铺代经营协议实际上已告解除。究其原因，首先，被告作为转让方，在明知原租赁合同约定不允许转租的情况下仍然将房屋转租给原告已经存在过错；其次，被告在并不清楚知晓第三人主观上是否有续约意愿、亦无法左右租金涨幅的前提下在店铺代经营协议书中约定有义务代原告向原房东签订续租合同给原告对续签合同一事造成不当预期，其应当对此负相当过错。其三，原告在并不清楚知晓被告是否享有转租权的前提下与其签订合同未尽到审慎义务，亦存在一定过错。结合原、被告双方在履行合同过程中的过错程度，扣除转让费中包含的装修、装饰、设备等原告已经受让部分的价值后，本院酌定由被告向原告返还兑店费60000元。原告主张被告返还2020年1月员工宿舍租金1200元、押金1200元一节。双方既未在合同中约定员工宿舍月租金标准，亦未约定租赁员工宿舍押金收取事宜，且原告实际使用员工宿舍至2020年1月，故其主张被告租金及押金的诉请，本院依法不予支持。原告主张被告返还物业费300元一节，因物业费的收缴主体并非被告，故原告的该项诉请本院依法不予支持。综上所述，兹根据，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑敏应于本判决生效之日起十日内向原告何雄雄返还兑店费60000元及租金6976.67元，以上共计66976.67元。二、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2876元，由原告承担876元，由被告承担2000元。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员    李  晓  婷 二〇二〇年 七 月 十五 日 书 记 员    张  雨  濛 打印：相丽华       校对：李宏艳      2020年  月  日送达  1