吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终895号上诉人（原审被告）：张艺千，女，1988年10月23日生，满族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：杜瑞瑞，吉林率真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李南洋，男，1971年2月25日生，汉族，住山东省威海市火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：苏崭，辽宁昭明律师事务所律师。上诉人张艺千因与被上诉人李南洋房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初4527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张艺千上诉请求：1.请求二审法院依法改判（2019）吉0104民初4527号民事判决书中第二项，判决上诉人不承担违约责任；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案被上诉人与大连同泰房地产营销策划有限公司（以下简称大连同泰公司）恶意串通，侵犯上诉人的合法权益。本案的被上诉人系大连同泰公司员工，从被上诉人替原审第三人主张权利可以看出，双方存在恶意串通。二、一审法院认定事实不清。1.上诉人应当与被上诉人、大连同泰公司享有同等的合同解除权。三方当事人在签订合同时，涉案房屋为无籍房屋，《房地产买卖合同》是由大连同泰公司提供的制式合同。大连同泰公司和被上诉人利用自己从事居间行业的经验，在合同中设定了有利于自己的单方解除权，是违法的，根据公平原则，上诉人也应与大连同泰公司和被上诉人一样，享有在同等条件下的合同解除权。2.一审法院仅凭被上诉人提供的两份《专用收款收据存根》，认定被上诉人已支付二十万元大额定金的事实，证据不足。在一审中，被上诉人提供了大连同泰公司出具的两份《专用收款收据存根》，用以证明支付二十万定金的事实。首先，两份《专用收款收据存根》出具时间仅隔一日，编号差了三十五号，不合常理；其次，被上诉人委托代理人声称，二十万定金交付方式为五万元为手机转账，十五万以现金交付，但均未提供转账及提款的银行流水凭证予以证明，基于以上事实，上诉人向原审法庭提交了文检鉴定申请，请求对被上诉人提供的两张《专用收款收据存根》上字迹形成的时间，进行司法文检鉴定。但由于抽中的鉴定机构水平有限，不能对字迹的形成时间做出鉴定，上诉人保留鉴定的权利。综上所述，一审法院仅凭被上诉人提供的两张《专用收款收据存根》就认定了被上诉人交付了二十万元的定金，属认定不清。基于以上事实，上诉人特向贵院提起上诉，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。李南洋辩称，1.我方并非大连同泰公司员工，上诉人主张二者间存在劳动关系，应当承担举证责任。2.房地产买卖合同的签订是三方真实意思表示，并不违反公平原则及法律规定。合同签订后我方履行了合同义务，交付定金20万元，由大连同泰公司代为保管，但因房屋价格上涨上诉人为取得差价恶意毁约，致使我方签订合同目的无法实现。3.本案纠纷产生的根源是上诉人一房二卖所致，在一审法院查清事实作出公正判决后，上诉人为拖延时间，逃避承担违约责任，而提起上诉，增加二审法院诉累，其不正当的上诉请求应予以驳回。综上，请求维持原判。李南洋向一审法院起诉请求：1．解除李南洋与张艺千于2017年9月5日签订的《房地产买卖合同》；2．判令张艺千承担违约金20万元（庭审中，李南洋明确该项诉讼请求为根据定金罚则承担20万元）；3．判令张艺千承担居间费24,500.00元。一审法院认定事实：2017年9月5日，张艺千作为甲方（卖方），李南洋作为乙方（买方），大连同泰公司作为居间方，三方签订一份《房地产买卖合同》，约定：“甲乙双方通过居间方购买及出售位于大连市甘井子区和美园25号19层3号，建筑面积约144.47平方米房屋，房屋售价为245万元；乙方于本合同签订之日支付定金20万元，甲乙双方同意由居间方代甲方无息保管定金；基于居间方已提供居间服务，甲方需向居间方支付24,500.00元作为中介费，该中介费于房屋交接当日交付居间方；合同签署后，若甲乙双方或一方原因导致本合同无法履行，鉴于居间方已促成合同成立，居间义务已完成，收取的中介费用不返还。如乙方违约，则已付定金应支付给甲方作为违约赔偿，同时赔偿甲方的中介费损失，并将中介费不足部分向居间方补齐，甲方有权再将该房屋转让于任何人。如甲方违约，则甲方须双倍返还定金给乙方，同时赔偿乙方的中介费损失，并将应交纳的中介费支付居间方，同时向居间方补齐乙方应交纳的中介费不足部分；甲乙双方知道并认可，此房屋现在为《商品房买卖合同》（编号：6F-2000-0171），在甲方接到开发商通知办理产权之日起10个工作日内办理产权证，送至居间方，按二手房交易正常办理贷款和过户；若此房屋在2018年6月1日时仍未办理出产权证，则乙方有权利单方面解除此合同，居间方将代收定金退给乙方，三方免责（乙方且仅乙方在此条件下可以单方面解除此合同）。”合同签订的当日，大连同泰公司出具第0002368号专用收款收据，载明代收李南洋定金5万元。同日，李南洋作为欠款人为张艺千出具一份欠条，载明：“本人购买张艺千名下坐落和美园25号19层3号的房屋，于2017年9月5日签订《房屋买卖居间服务合同》，现欠购房定金15万元，上述欠款于2017年9月7日之前交至大连同泰房地产营销策划有限公司。”张艺千在上述欠条的房主认证处签字。2017年9月7日，大连同泰公司出具第0020304号专用收款收据，载明代收李南洋定金15万元。后张艺千又与韩明霞签订《大连市房地产买卖合同》，约定张艺千将涉案房屋卖与韩明霞，房屋产权取得日期为2018年10月23日，转让价款为175万元。现涉案房屋已登记在韩明霞名下。一审法院认为，李南洋、张艺千签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。1．《房地产买卖合同》中虽约定李南洋应于合同签订之日支付定金20万元，但根据双方形成的欠条，剩余15万元定金于2017年9月7日之前交至大连同泰公司处即可，此欠条应视为对《房地产买卖合同》中定金交付时间约定的变更。根据大连同泰公司陈述及其出具的专用收款收据，李南洋已履行合同义务将20万元定金交于大连同泰公司，在此情况下，张艺千将涉案房屋卖与他人构成违约，且其违约行为致使李南洋的合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，李南洋有权要求解除合同，对李南洋的此项诉讼请求予以支持。2．根据双方约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，若张艺千违约，应向李南洋双倍返还定金，现李南洋交纳的20万元定金在大连同泰公司处保管，故张艺千还应向李南洋支付违约金20万元。张艺千辩称李南洋及大连同泰公司已在先前电话通知其解除《房地产买卖合同》，但未提供相应的证据加以证明，故对其抗辩理由一审法院不予支持。3．《房地产买卖合同》中未约定李南洋应向大连同泰公司支付居间费，李南洋也未举证证明其已向大连同泰公司支付了居间费及支付的具体数额，故李南洋关于张艺千承担居间费24,500.00元的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除李南洋与张艺千于2017年9月5日签订的《房地产买卖合同》；二、张艺千于本判决生效后立即向李南洋支付违约金200,000.00元；三、驳回李南洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，668.00元，减半收取计2，334.00元，由张艺千负担2，150.00元，由李南洋负担184.00元。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，原审第三人大连同泰房地产营销策划有限公司已于2019年11月5日通过企业简易注销登记程序注销登记。本院认为，一、关于案涉房屋买卖合同未继续履行的原因。1.《中华人民共和国合同法》第九十三条规定了合同的约定解除，当事人可以约定一方解除合同的条件，约定解除权来源于缔约各方的合意，是当事人意思自治的体现。本案中，案涉《房地产买卖合同》仅约定若张艺千逾期未能办理产权，李南洋单方面享有合同解除权，张艺千上诉主张在此情况下，其亦应当享有合同解除权并已行使，无事实及法律依据，对其该项上诉理由，本院不予支持。2.《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同法定解除的情形，其中，当因一方当事人违反合同约定，致使合同目的不能实现时，另一方当事人可以请求解除合同。结合本案情况，2017年9月5日，张艺千作为甲方（卖方），李南洋作为乙方（买方），大连同泰公司作为居间方，三方签订了案涉《房地产买卖合同》，其后，张艺千又与案外人韩明霞签订了《大连市房地产买卖合同》并为其办理了产权过户登记，现案涉房屋已登记在韩明霞名下。张艺千称未继续履行其与李南洋签订的房屋买卖合同的原因系李南洋曾电话告知张艺千解除合同，但未能提供证据予以证明，该项主张因证据不足，本院不予支持。现因张艺千的违约行为，致使其与李南洋签订的房屋买卖合同的目的现已不能实现，符合法定解除的情形，李南洋有权据此要求解除合同，综上，案涉房屋买卖合同未能继续履行的原因系张艺千的违约行为致使合同目的不能实现。二、根据双方约定、《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则……”的规定，本案因可归责于张艺千一方的违约行为导致合同目的不能实现，符合适用定金罚则的构成要件。大连同泰公司为李南洋出具的5万元、15万元收据能够证明李南洋已依约实际交纳20万元定金于大连同泰公司处保管，张艺千上诉称李南洋系原大连同泰公司员工，双方恶意串通，但未能提供任何证据予以证明，对其该项主张，因证据不足，本院不予支持。综上，李南洋仅请求张艺千返还20万元定金，并无不当，李南洋于大连同泰公司处保管的20万元定金，可另案主张。综上所述，张艺千的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300.00元，由张艺千负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年七月二十二日书记员  丁 宁