广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2210号原告（反诉被告）：梁金好，女，1946年5月5日出生，汉族,住广东省中山市***********，公民身份号码440************94X。委托诉讼代理人：卢扬见，广东盛泽知博律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭玉珍，女，1971年9月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区********，公民身份号码440************22X。原告（反诉被告）梁金好与被告（反诉原告）郭玉珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁金好的委托诉讼代理人卢扬见、被告郭玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁金好向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告郭玉珍双方的不定期租赁合同于起诉之日解除；2．被告立即搬离案涉租赁物并向原告返还案涉租赁物；3．原告有权不予退还被告交纳的押金3000元；4．被告向原告支付2019年8月1日至起诉之日止的租金6000元（租金按2000元/月计算）；5．被告向原告支付案涉租赁物的占用费（按2000元/月的标准，从起诉的次日起计算至被告实际搬离案涉租赁物之日止）。庭审中，原告变更以下诉讼请求：1．判令原告与被告郭玉珍双方的不定期租赁合同于起诉之日解除；4．判令被告向原告支付2019年8月1日至合同解除之日止的租金（租金按2000元/月计算）；5．判令被告向原告支付案涉租赁物的占用费（按2000元/月的标准，从合同解除次日起计算至被告实际搬离案涉租赁物之日止）。事实和理由：2017年4月1日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定原告将位于中山市***********侧对面商铺28卡出租给被告，租赁期限为2017年4月1日至2018年3月31日，每月租金为2000元，押金为3000元；若被告逾期5日未交付租金、水电费的，原告有权终止租赁合同，追缴所欠的租金，并不予退回所收的押金；租赁期满，如被告有意续约，双方需重新签订新合同。2018年3月31日，租赁期限届满后，被告继续租赁案涉租赁物，虽然双方并未重新签订租赁协议，但被告仍按原租金标准交付租金，双方之间建立了不定期的租赁合同关系。自2019年8月1日开始，被告一直未向原告支付租金和水电费，但仍然继续使用案涉租赁物。经多次协商，双方仍未达成一致意见。原告为维护自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告郭玉珍辩称，不同意原告提出的诉讼请求。被告不同意解除合同，这是原告单方意愿。被告于2019年7月4日交付了2019年7月5日至同年8月5日的租金。原告于2019年7月14日要求被告搬离，原告给的时间短，亦未出面与被告协商搬离赔偿事宜。由于租金、押金及赔偿问题双方并未协商一致，所以合同并未解除，并且原告需将押金退还被告。被告已将个人物品搬离案涉商铺，并已向原告返还商铺，且当时案涉商铺已无经营价值，不同意支付租金，原告需退还租金给被告。因被告于2019年10月5日已将大部分物品搬走，但无法联系上原告，无法与原告协商押金的问题，仍遗留有物品在案涉商铺等着原告联系被告。被告郭玉珍向本院提出反诉请求：1．原告向被告返还押金3000元，并退还2019年7月份租金2000元；2．原告赔偿被告店内装修经济损失18180元；3．原告赔偿被告案涉店铺被停水停电期间造成的误工费20000元；4．原告补偿被告搬迁费用2000元。事实和理由：2017年4月1日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定原告将位于中山市***********侧对面商铺28卡出租给被告，租赁期限为2017年4月1日至2018年3月31日，每月租金为2000元，押金为3000元。原告每月5日前将租金收据和水电费记录一并通过微信发给被告，被告收到后按时通过微信交付租金、水电费用。被告每月按时交付租金，从未拖欠原告租金。合同期限届满后，原告未与被告续签合同，仍继续将案涉商铺出租给被告使用，并且原告每月按时收取被告交付的租金。2019年7月13日，在被告交付租金几天后，负责收取租金的陈华好通过微信通知被告于2019年7月30日前搬离案涉商铺。在此期间，案涉商铺经常停水停电，原告一直未出面协商解决该问题，陈华好还将被告微信拉黑，导致被告无法与之联系。2019年7月14日，陈华好口头向被告承诺无需搬离案涉商铺。但原告开始对周边商铺进行强拆，其行为破坏了整体商铺的经营环境，自2019年10月开始案涉商铺完全停水停电，案涉商铺处于停业状态，被告接到客户的工程单亦无法按时完成，因无法继续营业导致被告失去了经济来源。在2019年初，被告从陈华好口中得知案涉商铺10年内不会拆迁，于是被告于2019年4月对案涉商铺进行了重新装修。装修之后，原告告知被告将拆除案涉商铺，给被告造成极大经济损失。原告梁金好对被告郭玉珍的反诉辩称，原告的代理人陈华好于2019年7月13日已提前通知被告需在2019年7月30日搬离案涉商铺，但被告一直未搬离并继续使用案涉商铺，并且被告自2019年8月1日开始未交纳租金，所以原告不仅无需向其返还2019年7月份的租金，而且有权继续收取不定期租赁合同解除前的租金，并有权参照租赁合同第5条第1款的约定，没收被告交纳的押金。被告并无提交证据证明其租赁期间存在装修的事实及装修的金额。同时，双方于2018年4月开始形成不定期租赁合同，原告有权随时解除合同，无需向被告补偿，并且被告从2019年8月开始未交纳租金和水电费，被告系违约方。因此，原告无需向被告赔偿经济损失。因中山市********侧对面商铺的租户未缴纳水电费，所以自来水公司和供电局从2019年11月1日起对案涉商铺停水停电，并非原告采取停水停电措施。因此，被告所主张的误工费无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：2017年4月1日，梁金好（出租方）与郭玉珍（承租方）签订《商铺租赁协议》，约定梁金好将位于中山市********侧对面商铺28卡出租给郭玉珍于商业用途，租赁期限为2017年4月1日至2018年3月31日；每月租金2000元，承租方应在每月五日前向出租方交付当月租金；合同签订之日，承租方应向出租方交付一个月租金2000元及押金3000元；承租方负责支付租赁期间所产生的水电费、卫生费、出租方出租的租赁税（租赁税由承租方按时向税务机关申报和缴付）；租赁期满，承租方需继续租用案涉租赁物，应在租赁期限届满前三个月向出租方书面通知续约事宜；租赁期限内，若承租方逾期五日未交付租金、水电费及其他费用，出租方有权终止合同，除追收承租方拖欠的款项外，出租方不予退还承租方交纳的押金，合同还约定了其他事项。同日，梁金好向郭玉珍出具收据，确认其已收到郭玉珍交付的押金3000元。双方一致确认梁金好在2012年年初至2019年7月30日期间一直委托陈华好管理案涉商铺，委托内容包括代为签订合同、收取租金及相关费用、管理案涉商铺。梁金好确认案涉租赁合同到期后，其与郭玉珍并未续签合同，郭玉珍仍继续使用案涉商铺，并按原来的租金标准2000元/月向其支付租金，但自2019年8月1日开始拖欠租金，其于2019年7月13日委托陈华好通过微信通知郭玉珍搬离案涉商铺，并于2019年7月30日在案涉商铺张贴了搬离通知，再次通知郭玉珍搬离案涉商铺，但郭玉珍至今仍未搬离案涉商铺。郭玉珍对此确认，并称案涉商铺自2019年10月开始停水停电，其于2019年10月5日搬离案涉商铺，但仍遗留有部分物品在案涉商铺尚未搬离，并且陈华好向其承诺案涉商铺10年内不会拆迁，而梁金好单方违约解除合同，亦未与其协商押金事宜，其认为梁金好应退还押金，但并未举证。梁金好称自来水公司和供电局自2019年11月1日起对案涉商铺停水停电，并非其的原因，系租户未缴纳水电费所致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。具体到本案中,梁金好未提交房产证、土地证等证据显示其出租的案涉商铺已经主管部门批准建设或者已经取得建设工程规划许可证,案涉租赁合同无效,故梁金好要求解除合同的诉请并无依据,本院不予支持。关于返还案涉商铺、是否退还押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”之规定,案涉租赁合同无效,郭玉珍应将案涉商铺返还梁金好，梁金好亦应向郭玉珍退还押金3000元，因此其要求不予退还郭玉珍交付的押金的诉请，于法无据，本院不予支持。与此对应，郭玉珍要求梁金好退还押金的诉请，本院予以支持。郭玉珍抗辩其已于2019年10月5日搬离案涉商铺，并已向梁金好返还案涉商铺，但未举证，对其抗辩意见本院不予采纳。本院认为，郭玉珍与梁金好并未就搬离案涉商铺达成一致意见，其亦未举证证明其向梁金好交还了案涉商铺。故梁金好要求郭玉珍搬离并返还案涉商铺的诉求,本院予以支持。关于占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。具体到本案中，郭玉珍一直占有使用案涉商铺且至今尚未搬离，自认仍遗留部分物品在案涉商铺，其反诉请求梁金好退还2019年7月份的租金2000元并无依据，本院不予支持。因此，郭玉珍应向梁金好支付2019年8月1日起至同年10月31日止的占有使用费（按2000元/月计付）。梁金好自认案涉商铺自2019年11月1日开始停水停电。本院认为，按照一般常理而言，停水停电后案涉商铺已无法正常使用，亦无法实际经营，梁金好主张按2000元/月的标准计算2019年11月1日之后的占有使用费，超过合理范围，本院酌定按1000元/月的标准计算自2019年11月1日起至实际返还案涉商铺之日止的占有使用费。双方互负的金钱给付义务，可相互主张抵消，郭玉珍已交付的押金3000元可用于抵扣占有使用费。关于装修经济损失、误工费、搬迁费用的问题。郭玉珍主张因梁金好单方违约导致其产生装修经济损失18180元、误工费20000元、搬迁费用2000元的损失，并要求梁金好向其支付前述损失。但结合郭玉珍提交的证据及当庭的陈述，本院无法据此认定郭玉珍所受损失及实际金额，其应承担举证不能的不利后果。郭玉珍主张梁金好向其支付前述损失的诉请，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郭玉珍于本判决发生法律效力之日起七日内搬离并返还案涉商铺；二、被告郭玉珍于本判决生效之日起七日内向原告梁金好支付2019年8月1日起至实际搬离案涉商铺之日止的占有使用费（计算方式：2019年8月1日起按2000元/月计付至同年10月31日止，2019年11月1日起按1000元/月计付至实际返还案涉商铺之日止）；三、原告梁金好应退还被告郭玉珍已交付的押金3000元；四、驳回原告梁金好的其他诉讼请求；五、驳回被告郭玉珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告郭玉珍负担。反诉受理费929.5元、减半收取计465元（被告已预交），由原告梁金好负担31元，由被告郭玉珍负担434元（双方负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付对方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  樊志朋人民陪审员  黄锦荣二〇二〇年七月十六日书 记 员  陈大钊袁丽珣