江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0321民初288号原告：徐州房草地物业管理有限公司，住所地丰县革新路北书院街东。法定代表人：袁素芳，该公司经理。委托诉讼代理人：杨明利，丰县凤城中阳法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：董迪迪，该公司职员。被告：刘艳红，女，1978年2月10日生，汉族，居民，住丰县。原告徐州房草地物业管理有限公司与被告刘艳红物业服务合同纠纷一案,本院于2020年1月7日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐州房草地物业管理有限公司的法定代表人袁素芳、委托诉讼代理人董迪迪、被告刘艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州房草地物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告刘艳红给付2018年1月至2019年12月共2年的物业费803元（住房每月每平方米0.38元、公共能耗费用每年120元、垃圾处理费每户每年12元，面积108.55平方米）；2、一切诉讼费用由被告负担。事实和理由：我公司2015年1月16日进入华地小区从事物业管理服务，自2015年7月13日与丰县中阳里街道办事处新丰社区物业服务站签订物业管理协议，在我公司管理期间数次向被告催要物业管理各种费用，被告拒不给付，特依法起诉。被告刘艳红辩称，1、本案案由为物业服务合同纠纷,被告与原告不存在合同关系,在原告提供的物业管理服务协议中,合同双方为被告与原物业丰县五星物业服务有限公司,原告徐州芳草地物业公司与五星物业并没有当然的继承关系，原被告主体不适格。2、原告入驻华地西区不合法。在原告提供的诉状中称,自2015年7月13日与丰县中阳里街道办事处新丰社区物业服务站签订物业管理协议,在2018年1月1日与华地西区业主委员会签订3年物业管理委托合同，原华地西区业主委员会成立属非法,不是华地西区业主选举产生,没有经过任何公示,且经调查所谓的业主委员会成员集中居住在33号、62号两栋楼内,缺乏代表性,没有合法性,所以该服务合同为无效合同。3、原告提供的《华地第一街区前期物业管理服务协议》中,双方应基于平等协商确定双方的权利和义务，但在合同中只是规定了乙方(业主)的义务和甲方(物业公司)的权利、免责条款、双方的违约责任,却对物业服务的内容及标准只字不提,违反了《合同法》,所以原告起诉的法律依据不成立。4、原告起诉业主要求业主补交物业费的事实依据不存在。在华地西区期间,管理混乱,没有很好履职,是造成合同纠纷的主要原因。(1)原告即徐州芳草地物业管理有限公司的管理混乱,致使华地西区成为丰县有名的脏乱差小区，多次被点名,拉入黑名单(媒体可查),尤其在疫情爆发期间,因大门管理混乱被疫情防控部门通报批评；(2)原告乱收费。原告借用改造门禁系统的名义,向业主收取蓝牙100元押金,在使用不到一年的时间,又以系统升级的名义再次收费,因业主反对未果，后又以该蓝牙系统为自动识别车辆的系统为名,再次收取50元，激起了广大业主的愤慨,在社区、派出所的积极调解下,原告法人袁素芳当场承诺退回100元押金和50元的系统使用费,但袁素芳在业主要求退款的过程中,以各种理由推脱,至今未退；(3)华地西门有个下水道口,多次污水横流,臭不可闻,有时这种情况持续半月不予清理。北门外做餐饮的店铺直接向小区内排油烟,严重影响身体健康，业主多次反映,物业无人管理。华地西区大门众多,疏于管理，没有门禁系统,且没有任何管理人员。外来车辆人员犹如无人之地,占用车位,刮碰车辆,业主的车辆因此损坏普遍,道路拥堵进出十分不便；(4)绿化破坏严重。不少地方的绿化被人改做菜地,铺设水泥地,或养鸡、养鸭,绿化树死掉不予补种，自入住小区绿化至今没见物业在这方面有任何作为；(5)小区的路灯常年不亮者居多,只是在收费时象征性亮几天。监控形同虚设,绝大部分已经毁坏,没有正常维护；(6)小区卫生差,楼道大部分都是业主自己打扫。各种小广告贴满墙壁和入户门,除了丰县的几次大型验收活动期间,社区志愿者清理过以后,物业从没进行过治理和管理张贴小广告行为；(7)2018年原告在未和业主任何沟通的情况下,擅自允许供热公司在小区内施工,搭建管道。既破坏了整体环境的美感,也因高高架起,为小区居民的正常通行埋下了安全隐患。5、在袁素芳提供的催收物业费证明中提到对被告多次催收无果,事实证明业主每年都在缴纳垃圾费。何来无果之说(在收费时,物业人员明确承认物业服务差,只收垃圾处理费),且有缴费收据证明。这是原告在诬告。6、在5月19日原告张榜公示的原物业账目中,所列业主缴费情况与事实严重不符,很多业主缴费数目明显高于表中数据,存在捏造事实情形,且对业主名誉造成了不良影响。以上情况,华地西区业主可以证明。基于上述理由,被告不存在过错及违法行为，所以拒绝补交物业费。经审理，本院认定事实如下：2010年3月24日，丰县五星物业服务有限责任公司与被告刘艳红签订《华地第一街区前期物业管理服务协议》，由丰县五星物业服务有限责任公司对该小区进行物业管理。2015年1月，丰县五星物业服务有限责任公司退出华地小区的前期物业管理，将相关设施移交所在辖区的丰县中阳里街道办事处新丰社区物业服务站，当月，徐州房草地物业管理有限公司进驻该小区从事物业管理服务。2015年7月13日，丰县中阳里街道办事处新丰社区物业服务站与原告徐州房草地物业管理有限公司补签《协议》，约定从2015年1月16日起由徐州房草地物业管理有限公司负责华地小区东区、西区的物业管理服务。《协议》中未约定管理服务年限，未约定物业服务执行标准，虽制定收费标准但未公示。2018年4月1日，华地西区业主委员会与徐州房草地物业管理有限公司签订《物业管理服务委托合同》，由被告徐州房草地物业管理有限公司对华地第一街区小区提供物业服务管理，服务期限自2018年4月1日至2018年12月31日止，服务范围：1、物业共用部分的日常管理和维护养护；2、物业共用设备的运行、维修养护和管理…等等，物业收费标准为：物业管理服务费底层住宅按每月每平方米0.38元，高层住宅按每月每平方米0.8元，商业用房按每月每平方米0.55元，公共能耗费用：底层每户每年120元，高层每户每年300元，生活垃圾处理费每年12元。业主应在按时缴纳本合同期内物业服务费，逾期缴纳每天按年度的0.3%加收滞纳金。2019年1月1日，华地西区业主委员会与徐州房草地物业管理有限公司续签了《物业管理服务委托合同》，服务期限自2019年1月1日至2019年12月31日止，服务范围：1、物业共用部分的日常管理和维护养护；2、物业共用设备的运行、维修养护和管理…等等，物业收费标准为：物业管理服务费底层住宅按每月每平方米0.35元，高层住宅按每月每平方米0.8元，商业用房按每月每平方米0.55元，公共能耗费用：底层每户每年120元，高层每户每年300元，生活垃圾处理费每年12元。业主应在按时缴纳本合同期内物业服务费，逾期缴纳每天按年度的0.3%加收滞纳金。被告刘艳红系该小区业主，住该小区**楼****，其住宅建筑面积为108.55平方米，未交纳2018年1月至2019年12月期间的物业费用，已交纳部分物业费300元。原告徐州房草地物业管理有限公司因在该小区存在物业服务质量瑕疵。本院认为：在被告刘艳红所在的华地小区没有成立业主委员会的情况下，原告徐州房草地物业管理有限公司与丰县中阳里街道办事处新丰社区物业服务站签订了《协议》，受新丰社区物业服务站的委托对该小区进行物业管理服务，后被告刘艳红所在的华地小区成立华地西区业主委员会，该华地西区业主委员会与原告徐州房草地物业管理有限公司《物业管理服务委托合同》，原告徐州房草地物业管理有限公司一直为该小区提供物业管理服务，被告刘艳红与原告徐州房草地物业管理有限公司存在物业管理服务合同关系，应当向原告徐州房草地物业管理有限公司交纳物业管理服务等相关费用。被告刘艳红抗辩称，其已经交纳过垃圾处理费，但不能提供相关票据，应承担举证不能的后果，本院对该抗辩不予采纳。因此，原告徐州房草地物业管理有限公司有权主张物业管理服务期间的物业管理费用。鉴于原告徐州房草地物业管理有限公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，本着收费与服务水平想一致的原则，从有利于物业服务市场的健康发展，均衡当事人利益的角度出发，本院酌定其物业管理等相关收费按70%收取。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理服务条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告刘艳红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州房草地物业管理有限公司支付物业管理服务费用计550.4元；二、驳回原告徐州房草地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取，原告已预交），由原告徐州房草地物业管理有限公司负担8元，被告刘艳红负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 孙建青二〇二〇年七月二十日法官助理 冯明明书 记 员 常宸彰