贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5113号 原告：刘丽华，女，汉族，1970年8月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：司继红，男，汉族，1969年2月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：王兴（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：罗杰（一般授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦****。统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人：李当明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄佳（特别授权代理），系贵州中创联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万涛（特别授权代理），系贵州中创联律师事务所律师。 第三人：贵州省平安盛世物业管理有限公司，，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路**统一社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人：范应雄，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：童丽（特别授权代理）。 原告司继红、刘丽华诉被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称“福明房开公司”）、第三人贵州省平安盛世物业管理有限公司（以下简称“平安盛世物管公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告共同委托诉讼代理人王兴，被告福明房开公司委托诉讼代理人黄佳、万涛，第三人平安盛世物管公司委托诉讼代理人童丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司立即为原告办理七星关区房屋的不动产权证书;2、依法判决被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司向原告支付逾期办理七星关区房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以购房款293023.00元为基数，2017年1月30日至2019年8月20日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月21日至被告向原告实际交付转移登记有关文书为止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算），暂计50000.00元;3、依法判决被告福明房开公司立即返还原告缴纳的“三通费（燃气开户费、智能水表开户费）”3080.00元;4、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：2016年5月14日，原告司继红、刘丽华与被告福明房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的七星关区房屋，购房款为293023.00元，原告已经按照合同约定支付了涉案房屋的购房款。合同约定被告应于2016年10月31日前将涉案房屋交付给原告使用，并约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，但未明确约定被告将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告的时间。签订合同后，原告按照被告要求缴纳了燃气开户费2500.00元，智能水表开户费580.00元，原告认为，开通水、电、燃气系被告交房的必要条件，且该笔费用已包含在购房款中。后原告要求被告返还原告缴纳的“三通费”及要求被告履行办证义务，被告均以各种理由予以拒绝。 综上所述，原被告双方之间订立的《商品房买卖合同》真实合法有效，原告已经按照约定支付购房款，被告未向原告办理并交付涉案房屋的转移登记文书，构成违约，应当承当逾期办证的违约责任；被告收取原告燃气开户费及智能水表费的行为构成重复收费，应当予以返还。现根据相关法律规定诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求。 被告福明房开公司答辩称：一、被告尚未取得涉案商品房所有权初始登记(首次登记)，办理商品房转移登记的条件不成就，事实上履行不能，不能为原告办理商品房的不动产产权证书。 二、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第(五)项特别约定了由买受人委托出具委托书给出卖人，出卖人负责办证，买受人未出具委托书的，出卖人不承担逾期办证的违约责任，截止到本次起诉之日前，被告未收到原告关于办理房屋产权证的委托代办手续，根据合同约定，被告不应承担违约办证的责任。又根据合同第十四条第(四)款第(2)项关于契税的约定，买受人委托出卖人向相关单位缴纳税费，没有委托手续，买受人也不缴纳契税，客观上根本无法办理所有权转移登记。 首先，根据我国《城市房地产管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规之规定，办证是出卖人、买受人和登记机关相互协作、互相術接的过程，必须以出卖人的申请启动初始登记，以买受人的申请启动转移登记为前提。在办理产权转移登记上，出卖人仅负有法定意义上的协助义务。 其次，双方当事人既然约定了由买受人出具委托书委托出卖人办理转移登记，在买受人未出具委托书的情况下，出卖人在客观上根本无法办理产权转移登记。再者，根据被告举证的贵州政务公开网上公示的《不动产登记流程》，办理产权登记流程为:填写申请表格-核税-查询能否办理测绘-缴费，因此买受人未出具委托书，出卖人无法自行填写表格办理，买受人未缴纳房屋契税，出卖人客观上也不能办理，因此出卖人承担逾期办理转移登记违约金的时间应当截止到涉案房屋具备办理转移登记且出卖人通知买受人出具委托办理转移登记文书之日止。 三、双方在《商品房买卖合同中》关于初始登记时间及转移登记时间、逾期办证的违约金计算有约定，有约定应当从约定。首先，根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款、第三款第(1)项的约定:“出卖人负责在商品房交付使用90日内申请商品房所有权登记。承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将转移登记有关文书，交付给买受人。”条款文意即:被告在房屋交付90日内完成初始登记(现改为首次登记)，完成初始登记后，客观上才能将转移登记文书交付原告。第三款第(2)项约定逾期办证违约金，买受人没有选择退房的，违约金360日内的按已付款0.1％计算，超过360日的按已付款的每日万分之一计算。因此，原告关于违约金的计算标准，起止时间没有任何事实、法律依据。 其次，原告主张的按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第18条的规定并不适用本案的情形。该条规定适用的前提是“由于出卖人原因造成”且“双方没有特殊约定”，而本案中，双方对办理产权初始登记时间约定为交付之日90日内。超过360天内的，被告按已付购房款的0.1％承担逾期办证违约责任，超过约定时间360天外的，原告要求继续履行合同的，被告按照已付房款的日万分之一向原告支付逾期违约金。款，合同有约定应当从约定，即使认定被告应当承担约责任，承担标准也应按照合同约定计算。 四、因《不动产登记条例》新规出台，2016年9月30日毕节市人民政府决定实施不动产统一登记制度。土地、房屋权属登记流程、条件均发生重大变化，被告原手中的《土地使用权证》要统一汇总后变为《不动产权证登记证书》，经被告主动按变更制度申请后，毕节市国土资源局最终于2018年10月29日为被告颁发不动产登记证。按照双方合同约定办理不动产初始登记的时间交付后90日内，18幢楼约定的交付时问为2016年10月31日，根据合同约定该幢楼初始登记的时问为2017年1月31曰前，该期间正好是不动产登记条例出台，毕节市政府公告统一实施不动产登记制度期间，该时间属于被告无法预见、不可避免的，属于不可抗力，根据我国《合同法》第117条的规定，被告在2018年10月29日前未能给原告办证，应当免除违约责任。 五、被告承担违约金的截止时间应当截止到被告办理初始登记之后(首次登记)通知原告交付委托书之日止。否则，若原告不配合被告出具委托书，也不缴纳买房契税，被告一直不能为原告办理产权手续，按照原告的诉请，被告还一直承担逾期办证违约金，显然显失公平。 六、房屋产权初始登记与产权转移登记系承继关系，在案涉房屋初始登记未完成的情况下，不能直接认定被告有逾期办理产权证的情形并承担违约金。我国现行房屋产权登记制度，只有完成初始登记才能够办理产权转移登记，取得房屋所有权证。因此，被告客观上无法为原告办理产权证，因办理房屋产权证的时间尚未起算，被告要求原告从交房期满90日后开始承担逾期办证违约金至义务履行完毕之日止没有合同、事实、法律依据。混淆了房屋所有权初始登记以及房屋所有权登记的概念。 七、若原告认为合同关于办证期限及违约金期限没有约定，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题解释》第18条的规定，那么原告要求承担违约金的诉讼时效应只适用于涉案案件起诉之日起推算前三年的，超过期限部分被告不承担。 八、根据双方合同第十四条第(四)款第1项的约定，被告代原告向相关单位缴纳的费用为：管道煤气入户费、有线电视入户费。并不包含供电安装开户费。因此，被告诉称的“三费”中的供电开户费并非在合同约定内，无退还依据。关于三通费”其他代理意见与第三人一致。 综上所述，原告诉请的违约金计算标准违反双方合同约定，根据不可抗力规则，被告在2018年10月29日前，即取得土地不动产权证前不该承担逾期办证的违约金。望贵院查清事实后，依法裁判。 第三人平安盛世物管公司陈述：一、关于原告所属双树望城小区涉案房屋燃气开户费、智能水表费、电视系统供料费，贵州省平安盛世物业管理有限公司是受毕节福明房地产开发有限公司委托代为向收房业主一次性收取；并非向原告所诉是个人行为(举证:受毕节福明房地产开发有限公司委托书原件)。 二、关于原告所诉电视系统供料费已于2018年3月张贴通知告知业主不使用广电网络的可以带上收据到物业服务中心退费(举证:登记退费业主签字表)。 三、关于原告所诉智能水表费，在业主收房时已明确告知其智能水表和普通机械水表之间存在的差异及好处，业主当事业无任何异议，说明已达成共识才同意缴费的，像8号楼业主不需要智能水表，，地产工程部就给安装的普通机械水表举证:普通水表与智能水表的图片)。 四、贵州省平安盛世物业管理有限公司已将所收费用如数交给福明房地产财务部(举证::地产财务收费收据原件。 贵州省平安盛世物业管理有限公司不应该对原告的三通缴费承担任何法律责任。原告以“重复收费”为由，要求第三人承担赔偿责任，没有任何法律依据。第三人贵州省平安盛世物业管理有限公司和原告的三通费之间没有直接的因果关系。 综上所述，第三人认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月14日，原告作为买受人与被告福明房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区，房号为12-9-5；建筑面积89.5平方米，套内建筑面积75.4平方米；总价款为293023.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款93023.00元，余款200000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属记的委托书，买受人没有出具委托书的，出卖人不承担逾期办证违约责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告依约支付了购房款293023.00元。2016年12月23日，被告向原告交付了涉案商品房，被告委托第三人向原告收取了燃气入户费2500.00元、智能水表费580.00元，合计3080.00元。 另查明，被告直至2018年10月29日才取得涉案商品房所属项目的权利类型为国有建设用地使用权的《不动产权证》，不动产权证号为：黔（2018）毕节市不动产权第××号。截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，并不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告履行其付款义务，被告亦向原告交付商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》中对转移登记的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2016年12月23日向原告交付涉案商品房，则被告应于交房之日起90日（2017年3月23日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持。 被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，本院予以支持。如前所述，原则上被告应当从2017年3月24日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告起诉主张之日（2020年4月21日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月21日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已经超过360日，而双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期超过360日的约定，仅勾选了原告选择退房时被告应当承担的违约责任，对原告选择不退房时被告应当承担的违约责任的约定并未进行勾选，应当视为双方未对逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过360日后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额293023.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。 关于原告诉请的燃气开户费及智能水表费。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的规定，以及原、被告双方所签《商品房买卖合同》之约定，商品房价格包含水、电等配套设施的建设安装费。燃气、水表作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应包含在商品房总款中，被告不能另行向原告收取。故被告向原告收取的燃气开户费2500.00元、智能水表费580.00元无事实及法律依据，理应予以退还。被告虽主张智能水表费系与原告协商并得到同意后，将普通水表进行更换产生的费用，但其提供的证据不足以证明该抗辩事实的存在，故对被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行主张权利。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告司继红、刘丽华支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以293023.00元为基数，2017年4月21日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告司继红、刘丽华燃气开户费2500.00元、智能水表费580.00元； 三、驳回原告司继红、刘丽华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费564.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年七月二十日 书记员  申开旭