云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初50号原告：李升泉，男，1978年8月23日出生，汉族，身份证住址江苏省丰县，现住北京市朝阳区。被告：西双版纳吉鑫置业有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州旅游度假区曼弄枫片区“天一王国”**营销展示中心**。统一社会信用代码：91532800557791487M。法定代表人：高宇，男，1966年2月19日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市盘龙区，职务执行董事。委托诉讼代理人：杜克武，云南联宇律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：赵如敏，女，1990年7月25日出生，汉族，身份证住址黑龙江省鸡西市恒山区，系西双版纳吉鑫置业有限公司销售部副经理。一般授权代理。被告：王清洪，男，1968年9月24日出生，汉族，身份证住址黑龙江省七台河市桃山区。原告李升泉与被告西双版纳吉鑫置业有限公司（以下简称“吉鑫公司”）、王清洪商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理，在诉讼过程中原告申请冻结被告吉鑫公司在中国建设银行账号53×××72及被告王清洪在中国建设银行账号62×××33中的存款各15万元，本院予以准许。之后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李升泉、被告吉鑫公司的委托诉讼代理人杜克武、赵如敏到庭参加诉讼，被告王清洪经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李升泉向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告返还人民币300000元；2.本案诉讼费由被告承担；3.本案保全费由被告承担。事实和理由：2017年5月21日，原告与被告吉鑫公司签订《商品房认购协议》，约定原告购买被告开发的西双版纳“玖沐雨林”Ｃ4幢0402号、0403号、0405号、0406号商品房和“玖沐雨林别墅”0905号房。协议签订后，原告通过自己招商银行北京分行万达广场支行的账户向被告吉鑫公司中国建设银行的账户汇款250000元，向被告吉鑫公司指定的王清洪的中国建设银行账号为62×××33的银行账户汇款50000元。后因被告吉鑫公司在取得商品房预售许可证后将房屋加价出售给了第三人，原、被告双方未能签订《商品房购销合同》，根据原、被告双方签订的《商品房认购协议》的约定，二被告应向原告双倍返还定金，现被告已退还250000元，尚有300000元未退还，经原告多次催讨未果，故原告起诉至人民法院。被告吉鑫公司辩称，原告委托被告王清洪来与被告吉鑫公司签订《商品房认购协议》，在被告吉鑫公司取得商品房预售许可证明后多次联系原告来签订正式的购销合同但原告均未来签订，被告吉鑫公司因此向原告表示如不需要房屋可以退房。之后双方便办理了退房退款手续，且原告所支付的款项在收据上载明的是认购金并非定金，故请求驳回原告的诉讼请求。被告王清洪未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩状。原告李升泉和被告吉鑫公司围绕其各自主张向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证，被告王清洪未到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证的权利。原告提交的证据1《商品房认购协议》四份；证据2银行转账凭证及电子回单及被告提交的证据1《商品房预售许可证明》；证据2《商品房认购协议》五份；证据3银行转账凭证、收款收据双方对真实性无异议，本院予以采信并在卷佐证。被告吉鑫公司提交的证据4特殊情况审批表原告虽对上面的签字不认可，但原告对于与被告吉鑫公司之间解除了房屋认购关系且被告吉鑫公司已经退还250000元款项的事实无异议，本院对该证明内容予以采信；退款凭证五张均印鉴齐全，本院予以采信。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：2017年5月21日，被告王清洪代原告李升泉同被告吉鑫公司签订四份《商品房认购协议》，分别就原告认购被告开发的“玖沐雨林”C4幢0402号、0403号、0405号、0406号商品房的相关事宜进行约定。在认购协议第二条约定“乙方在签订本协议时向甲方支付定金人民币伍万元整。乙方已交付的认筹款与本协议定金可抵作应付购房款。定金交付后协议自动生效，由于甲方愿意不能继续交易则甲方双倍返还定金，由于乙方原因不能继续交易则乙方所交付定金及团购服务费不予退还。”、第三条约定“乙方须于房产取得预售条件后付清总价款或办理完成银行按揭手续，并签订《商品房购销合同》及补充协议，逾期甲方有权自行处理该商品房，乙方支付的定金及团购服务费不予退还”。后原告李升泉的妻子毕燕又同被告吉鑫公司签订《商品房认购协议》，就认购被告开发的“玖沐雨林”项目C9幢0905号房屋进行约定。在《商品房认购协议》第三条约定“乙方在本协议签订时支付订约定金人民币伍万元整，《合同》履行后抵作房款。第四条约定“乙方所购商品房的《预售许可证》正在办理过程中，该商品房《销售许可证》取得后，甲方将及时通知乙方。第五条约定“在本协议第四条规定的期限内，一方若不能与对方签订《合同》和补充协议，属于甲方原因的，甲方应当双倍返还乙方已付定金；属于乙方原因的，经甲方不再书面催告乙方，本协议自动解除，乙方已交定金不予退还，乙方认购商品房由甲方另行销售。”，协议还约定了其他内容。协议签订当日，原告李升泉即以银行转账的方式向被告吉鑫公司每套支付了50000元款项，合计250000元，被告吉鑫公司于收款当日向原告出具收据五张，均载明收到“认购金50000元”。后原告李升泉与被告吉鑫公司解除上述认购协议，被告吉鑫公司于2018年4月23日将上述房屋的认购款合计250000元退还原告。现原告主张向被告吉鑫公司支付的款项性质为定金，本案因被告吉鑫公司原因导致解除房屋认购关系，故被告吉鑫公司应承担双倍返还定金的责任且被告王清洪作为被告吉鑫公司的工作人员亦应承担相关责任为由诉至本院。另，2017年10月7日，原告李升泉向被告王清洪转账50000元，摘要备注为“王清洪9733玖沐雨林别墅0905号优惠”。被告吉鑫公司于2018年2月1日取得西双版纳“天一王国”蝶恋谷项目《商品房预售许可证明》。原告李升泉在本案中申请财产保全产生保全费2020元。本院认为，商品房预约合同纠纷是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议,一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现。案涉五份认购协议双方约定日后签订正式商品房买卖合同,五份认购协议系商品房买卖双方对今后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定,是对双方交易房屋的初步确认,五份协议在性质上是商品房买卖预约合同。被告吉鑫公司在签订五份认购协议时虽尚未取得《商品房预售许可证明》，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定并不适用于预约合同，故本院确认本案的五份认购协议真实有效。对于原告向被告吉鑫公司支付的250000元款项（每套房屋50000元）的性质问题，在五份认购协议中均对该款项的性质约定为“定金”，在被告吉鑫公司向原告出具的五张收据中载明为“认购金”，原告依据双方签订的认购协议中约定的定金支付义务向被告吉鑫公司付款，因此被告吉鑫公司出具的收据系原告履行了定金支付义务的确认凭证，被告吉鑫公司将款项性质表述为“认购金”有违认购协议的约定和诚实信用原则。被告吉鑫公司虽辩称双方以“认购金”收据变更了双方在认购协议中的定金条款约定，但依照《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。……”的规定，将认购协议中“定金”的约定变更为“认购金”属于合同内容的变更，应当由协议双方协商一致，一般应采用与原合同一致的书面方式，在被告吉鑫公司未能提交证据证明双方协商一致变更且原告不予认可的情况下，本院对被告吉鑫公司的辩解不予采纳，本院确认本案原告向被告吉鑫公司支付的250000元款项的性质均为定金。庭审中原告与被告吉鑫公司均认可双方已解除双方之间的五份认购协议，原告主张系因被告吉鑫公司未取得《商品房预售许可证明》，不符合进行房屋预售的条件，且将原告认购的房屋出售给第三方故双方解除认购协议，因此被告吉鑫公司应当双倍返还原告支付的定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。……”的规定，现有的证据仅能证明双方已经协商解除了认购协议的事实且在协商解除认购时被告吉鑫公司已经取得了《商品房预售许可证明》，原告未能提交证据证明解约系因为被告吉鑫公司过错所导致，故在此情况下原告要求被告吉鑫公司双倍返还定金无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告向被告王清洪转账支付的50000元款项，在原告已经与被告吉鑫公司已经解除了认购关系的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告王清洪应返还原告欲享受“玖沐雨林”项目C9幢0905号房屋优惠而支付的50000元，原告未提交证据证明被告王清洪系被告吉鑫公司的工作人员或被告吉鑫公司授权被告王清洪收取相关50000元款项，对于该款项被告吉鑫公司亦未出具过相关的收款凭证，故原告要求被告吉鑫公司返还50000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第七十七条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王清洪于本判决生效之日起三十日内向原告李升泉返还款项50000元；二、驳回原告李升泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5800元,由原告李升泉承担4750元，由被告王清洪承担1050元；保全申请费2020元，由原告李升泉负担1500元，由被告王清洪承担520元。应由被告王清洪承担的案件受理费本院不另行清退，由被告王清洪径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式七份），上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈前妃人民陪审员  王国梅人民陪审员  艾 红二〇二〇年七月十日法官助理杨秀芳书记员刀启娜