黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院行 政 裁 定 书（2020）黑0502行初31号原告兰永军，男，1974年2月28日出生，汉族，住双鸭山市尖山区。委托代理人张文，系黑龙江双峰律师事务所律师。被告双鸭山市自然资源局，住所地：黑龙江省双鸭山市尖山区卧虹桥南侧铁西路**。法定代表人于海涛，该局局长。行政负责人李本秀，该局副局长。委托代理人王学军，男，1962年11月17日出生，汉族，系双鸭山市自然资源局不动产登记中心工作人员，现住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托代理人薛成海，系薛成海律师事务所律师。第三人江宏伟，男，1968年3月13日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。第三人安士红，女，1988年12月8日出生，汉族，住双鸭山市尖山区。委托代理人文雅君，系黑龙江姜笑雨律师事务所律师。委托代理人吴秀梅（系原告姨母），女，1975年8月9日出生，汉族，无职业，住双鸭山市尖山区。第三人王丹，女，1988年6月8日出生，汉族，住双鸭山市岭**。第三人赵青山，男，1979年2月23日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托代理人李国刚，系黑龙江诺成律师事务所律师。原告兰永军诉被告双鸭山市自然资源局（以下简称市资源局）及第三人江宏伟、安士红、王丹、赵青山房屋行政登记一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原告兰永军诉称，第三人江宏伟将双鸭山市尖山区六马路金禹大厦6-601房屋卖给原告，原告向江宏伟支付70万元购房款，第三人江宏伟将房屋交付原告使用至今，没有进行产权变更登记。2020年4月原告知道，江宏伟将案涉房屋登记在安士红名下，安士红将案涉房屋登记在王丹名下，王丹将案涉房屋登记在赵青山名下。第三人之间虚构房屋买卖事实，第三人提供虚假的材料申请房屋登记，得到房产证。案涉双鸭山市尖山区六马路金禹大厦6-601房屋原告一直使用，被告房屋登记机构没有实地查看登记房屋。违反《不动产登记暂行条例实施细则》第十六条规定，违反登记程序。综上，被告对不符合房屋登记条件的登记申请进行登记的行政违法行为，侵害原告合法权益，请法院依照法律规定，支持原告诉讼请求。被告市资源局辩称，一、我局做出的具体行政行为符合法律规定，程序合法，适用法律正确。我局为第三人赵青山颁发的黑（××）××市不动产权第0011370号不动产权证书的行为，是按照中华人民共和国国务院令第656号《不动产登记暂行条例》及中华人民共和国国土资源部令第63号《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定办理的。房屋买卖双方共同到登记机构提出转移登记申请，经登记机构受理审核认为买卖双方所提供的申请材料齐全，符合法定形式，且登记程序合法，适用法律正确，因此为第三人赵青山颁发了不动产权证书，我局做出的具体行政行为并无违法之处。二、原告起诉超过法定起诉期限。无论是按照《行政诉讼法》有关规定，还是按照《最高法关于执行＜行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条规定，起诉期限最长不得超过两年计算。第三人江宏伟的房屋档案材料显示诉争房屋的登记日期为2010年12月30日，而原告在起诉状中说其在2012年11月15日与第三人江宏伟订立了购买诉争房屋的买卖协议，并向共支付了70万元的购房款，那么原告在购买诉争房屋时就已知道该房屋权属登记的事实，买卖双方就应当及时的办理诉争房屋的过户手续，避免节外生枝。我方认为原告在购买诉争房屋时就应当开始计算诉讼期限，以维护自己的诉讼权益，至此距2020年4月原告起诉时间已过7年多，均超过起诉期限，因此对原告的起诉理应驳回。三、原告不具有诉讼主体资格。我方认为原告不具有诉讼主体资格，原告即不是诉争房屋的所有人，且该房屋的权属登记与原告没有任何关联，因此原告不具有诉讼主体资格，应当驳回原告的起诉。四、原告在起诉状适用的法律错误。原告在起诉状中以登记机构没有实地查看诉争房屋，违反《不动产登记暂行条例实施细则》第十六条规定为由起诉登记机构，我方认为原告适用法律错误。《不动产登记暂行条例实施细则》第十六条规定不动产登记机构进行实地查看的具体情况：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。而第三人赵青山购买的房屋是办理的二手房转移登记，目前没有法律法规规定登记机构在办理二手房转移登记必须实地查看的情形。因此原告以登记机构没有实地查看为由，起诉登记机构违反登记程序的说法没有法律依据是错误的，应予驳回起诉。五、原告应当通过民事诉讼主张自己的权益。按照原告起诉状的说法，2012年11月15日原告与第三人江宏伟订立了购买诉争房屋的买卖协议，并向其支付了70万元的购房款。我方认为诉争房屋是否交付以及买卖双方是否到登记机构进行产权变更手续，那是买卖双方两个民事主体之间履行权利和义务的事。如果原告在起诉状所说之情况属实，原告理应通过民事诉讼程序主张自己的合法权益。原告本次提起的要求撤销不动产权证之诉，我方认为与登记机构作出的具体行政行为没有任何关系。六、按照《物权法》第一百零六条规定，我局认为第三人安士红、王丹、赵青山在办理产权过户的行为符合物权法关于善意取得的构成要件，即在受让房屋时出于善意，以合理的价格进行房屋买卖，以到登记机构办理了所有权转移登记。因此按照法律规定，上述第三人取得的房屋视为善意取得，理应得到法律保护。综上所述，原告的诉讼请求无法无据，缺乏法律支持，请人民法院依据有关法律法规查清事实，驳回其诉讼请求。第三人安士红述称，安士红经其姨母吴秀梅介绍朱喜来（其姨母的领导），以安士红的名义购买房屋，安士红与江宏伟签订了房屋买卖合同并进行了过户。后又卖给王丹，同时也进行了过户，安士红与江宏伟及王丹之间的买卖合同均属于合法有效合同，均是其双方的真实意思表示。双方办理的登记转移均依法进行，符合登记程序。因此无撤销理由。安士红在与江宏伟签订房屋买卖时，对于江宏伟与他人签订房屋买卖合同并不知情，符合善意取得的构成要件。第三人王丹述称，朱喜来以结婚安家的理由将房屋过户到我的名下，我与朱喜来于2019年1月登记结婚，后于2019年4月份办理离婚。第三人江宏伟述称，我于2012年11月15日将尖山区六马路银行家6单元601卖给兰永军，当时定价为82万元人民币（兰永军当天交了20万元定金）双方约定在2013年5月1日交房款时兰永军付余款62万元。可在2013年5月1日开始我给兰永军打了100多个电话发了若干信息，兰永军电话关机，信息不回。我没办法找朱喜来（银行家物业经理）因为卖房时朱喜来是中间人。朱经理说兰永军出事了，不在双鸭山，我说那房子他要还是不要，朱经理说让我等等，等联系上兰永军再通知我。在我一再催要下，朱经理在2014年4月11日之前陆续给了我20万元，说是兰永军给我的，并于2014年4月11日给我拿了一份委托书，委托书内容是兰永军委托朱喜来办理6单元601房屋买卖一切事宜，前提是让我再免2万元，也就是说再给我40万元房款就可以了，我当时同意了。我于当天又和朱喜来签了份协议，要求朱喜来在2014年8月10日前归还欠款40万元，朱喜来也同意了，并于2014年8月10日前陆续将40万元分批给我了。给我钱当天过户时，兰永军也没有来，他让我签名过户时不是兰永军是安士红，我当时问他为什么不过户给兰永军。朱经理说兰永军是个打工的，买不起这么贵的房子，他是替别人买的，他过户给谁和你没关系，你只是协助过户，再者说如果这房子真是兰永军买的，能两年多不露面吗，能不接你电话不回你信息吗，能花80万买个房子落别人名吗，我一听有道理就没再问。关于以后王丹和赵青山是谁我都不认识。这就是卖房经过。第三人赵青山述称，一、兰永军不是本案的适格原告，无权提起行政诉讼《行政诉讼法》第12条规定了行政诉讼的受案范围，原告的情形不符合该条的规定。同时，原告亦不是被告作出具体行政行为的利害关系人，被告依我的申请作出的行政登记确认行为与原告无关，若想主张权利，应当依据民事合同相对性原理，向第三人江宏伟提起民事诉讼主张合同之债，而非提起行政诉讼。二、我与其他第三人之间不存在虚构房屋买卖的事实，亦未提供虚假的材料申请房屋登记；我与其他第三人之间签订房屋买卖协议系其真实意思表示，是双方对其权利和义务的约定，并无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，原告无证据证明第三人之间虚构房屋买卖的事实，第三人依据合法有效的合同向被告行政机关提出产权变更申请，在办理过程中并未提供任何虚假的材料，被告依据其行政职能依法受理，并依据相关法律规定办理产权变更，程序正当，符合法律规定。原告未提供证据证明我与其他第三人之间虚构房屋买卖的事实，应当承担不利的后果。三、原告适用法律错误，其诉求无法律依据；《不动产登记暂行条例》第19条规定，不动产登记机构可以对首次登记、抵押权登记、注销登记和认为需要实地查看的情形进行实地查看；《不动产登记暂行条例实施细则》第16条规定，实地查看过程中重点查看的情况。我办理的是二手房变更登记，并非属于上述规定的首次登记情形，且《不动产登记暂行条例》第19条规定只是“可以”实地查看而非“应当”实地查看，所以原告以此为由认为被告违反登记程序属适用法律错误，其诉求无法律依据。原告的诉请及事实与理由无证据证明，应当承担举证不能的不利后果；原告适用法律错误，被告依法向我颁发的不动产登记证书的行政行为，程序正当，符合法律规定。我的不动产登记证书不应被撤销，建议法院依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年11月15日，原告兰永军与第三人江宏伟签订《房屋买卖协议》，协议中约定，江宏伟将坐落于双鸭山市尖山区六马路银行家小区，建筑面积151.18平方米的住宅，所有权证书号码为00157065的楼房出售给兰永军。出售价格为820,000元，兰永军向江宏伟交付定金200,000元后，江宏伟多次找兰永军未果。2014年4月11日，案外人朱喜来凭借兰永军的委托书向江宏伟支付了剩余房款，在朱喜来的授意下，2015年1月29日，江宏伟与安士红在被告处办理了该房屋的转移登记，并颁发了双房权证尖字第**产权证，2017年3月24日换发黑（2017）双鸭山市不动产权第0002419号不动产权证书。2019年1月23日，安士红与王丹在被告处办理了该房屋的转移登记，转移后的产权人王丹，权证号黑（××）××市不动产权第0002839号。2019年6月20日，王丹与赵青山在被告处办理了该房屋的转移登记，转移后的产权人赵青山，权证号（2019）双鸭山市不动产权第0011370号《不动产权证》。2020年4月，原告兰永军得知该房屋已转移登记在赵青山的名下，故于2020年5月22日诉至本院，要求撤销黑（××）××市不动产权第0011370号《不动产权证》。另查明，安士红、王丹自述在房屋转移中未出资购买该房屋。本院认为，最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款之规定，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理，人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。本案中，原告要求撤销后续的赵青山所有的黑（××）××市不动产权第0011370号《不动产权证》，属于后续转移登记行为提起行政诉讼的情形，人民法院不予受理。故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（十）项规定，裁定如下：驳回原告兰永军的起诉。案件受理费人民币50元，退回原告兰永军。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审 判 长  董 曼人民陪审员  刘明辉人民陪审员  于清丽二〇二〇年七月二十日书 记 员  刘政丹