浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初3238号 原告（申请执行人）杭州路通纸制品有限公司，住所地浙江省杭州市江干区迪凯银座**-2。 法定代表人张汉波，该公司总经理。 委托代理人刘伟，浙江新湖律师事务所律师。 被告（案外人）倪荷花，女，1963年7月26日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托代理人程大伟，安徽文法律师事务所律师。 被告（被执行人）安徽海中宁置业开发有限公司，住，住所地安徽省安庆市怀宁县高河镇独秀大道**/div> 法定代表人王益林，该公司总经理。 第三人（被执行人）浙江中海建设集团有限公司，住所，住所地海宁市盐官镇丰士庙丰兴路**div> 法定代表人王建堂，该公司总经理。 第三人（被执行人）王建堂，男，1966年5月26日出生，汉族，住浙江省海宁市。 第三人王新建，男，1963年1月5日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人刘伟，浙江新湖律师事务所律师。 原告杭州路通纸制品有限公司诉被告倪荷花、被告安徽海中宁置业开发有限公司、第三人浙江中海建设集团有限公司、第三人王建堂、第三人王新建申请人执行异议之诉一案，本院于2020年4月22日作出（2020）浙0104执异7号执行裁定书，裁定倪荷花异议成立，中止对安徽海中宁置业开发有限公司名下坐落于安徽省怀宁县××小区××＃楼××＃××房屋的执行。原告杭州路通纸制品有限公司对此不服，于2020年5月20日提起申请人执行异议之诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告杭州路通纸制品有限公司的委托代理人刘伟，被告倪荷花的委托代理人程大伟，被告安徽海中宁置业开发有限公司的法定代表人王益林，第三人浙江中海建设集团有限公司的法定代表人暨本案第三人王建堂，第三人王新建的委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州路通纸制品有限公司起诉称，贵院受理的（2015）杭江执民字第649号、650号民间借贷纠纷执行案，被执行人浙江中海建设集团有限公司、王建堂、安徽海中宁置业开发有限公司至今未履行生效调解书，未向原告归还借款本息。贵院已根据原告的申请，于2017年3月28日对被告安徽海中宁置业开发有限公司名下坐落于安徽省怀宁县××小区的房地产（包含该小区5号楼602室）进行保全，查封期限三年（自2017年3月28日起至2020年3月27日止）；该案处于执行阶段，但法院尚未对上述被查封财产进行拍卖处理。 2020年3月26日,被告（案外人）倪荷花对执行标的中的安徽省怀宁县××小区××号楼××室提出书面异议。杭州市江干区人民法院于2020年4月22日作出（2020）浙0104执异7号执行裁定：“一、倪荷花的异议成立；二、中止对安徽海中宁置业开发有限公司名下坐落于安徽省怀宁县××小区××号楼××室房屋的执行。” 原告认为，被告倪荷花的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其所提执行异议不能成立，法院应在（2015）杭江执民字第649号、650号执行案件中对安徽省怀宁县××小区××号楼××室房地产执行。理由如下： 一、倪荷花提交的证据不真实、不合法、不合常理，无法证明已实际付款。 其一，本案证据显示，所谓倪荷花支付的房款并非其本人支付，也没有支付到被告安徽海中宁置业开发有限公司账户，银行单据显示的实际收款人是王益林个人。工商信息显示，在2011年、2016年，王益林只是安徽海中宁置业开发有限公司三名股东之一，2011年时仅持有19%的股权，并非大股东，2019年12月以前亦非公司法定代表人，将其个人账户的他人转款视作倪荷花支付给安徽海中宁置业开发有限公司的房款不合常理。被告倪荷花必须证明王益林已将所收款项归还给安徽海中宁置业开发有限公司，但被告倪荷花并未提供证据证明。 其二，被告安徽海中宁置业开发有限公司收款后，理应当向付款人开具符合税务部门要求的正规合法的收款收据。但本案证据材料中的收据并非正规合法的收据，而是在文具店可以随便购买的自制收据，该做法不合常理。本案存在极大的可能性，即该收据是被告安徽海中宁置业开发有限公司为了配合倪荷花逃避执行，而出具的虚假证据。对此，被告倪荷花和被告安徽海中宁置业开发有限公司应提供合理解释。 其三，被告称2011年25万元的房款是通过现金方式支付，该金额属于大额资金，不采取银行转账方式，做法不符合常理。时隔5年多，到了2016年8月7日，对71809元的款项支付反而采用了银行转账方式，而且实际支付人并非倪荷花本人，银行单据上对款项性质也无任何说明，支付的对象仍是王益林个人而非公司。上述诸多不合常理之处，被告必须对为何采用现金付款做合理解释，必须对资金来源和支付能力提供证据加以证明。 其四，假如2011年时双方签订意向书属实，但是,为何直到2016年双方仍然没有签订销售合同？在意向书仍旧有效并约定在双方签订正式的商品房买卖合同之前乙方无需支付余款的情况下，乙方为何要支付71809元的余款呢？该做法不合情理。 其五，购房意向书约定的房价为319532.6元(102.48*3118),如果购买车库28000元，总价应为347532.6元，但被告倪荷花提交的收据显示，其要证明的已实际付款金额为321809元。姑且不谈付款事实的真伪，单是其主张的已付款金额，亦与意向书约定的价款不相符。 结合上述诸多疑点、不合情理之处，现有证据无法证明被告倪荷花所主张的已付款事实。本案存在以下极大可能：倪荷花并没有实际支付其所主张的付款金额，被告安徽海中宁置业开发有限公司也未收到其付款，双方为了逃避执行，恶意串通、编造事实、侵害原告利益。具体做法是利用王益林的银行资金流水做文章，将王益林的银行流水虚构为倪荷花已付房款，双方补签虚假意向书、补开虚假收款收据。第一笔25万元的款项并未真实支付，因为没有银行流水，所以只能说成是现金支付。依据税法，被告安徽海中宁置业开发有限公司应向倪荷花开具正规收据，然而，由于时过境迁，开具正式收据客观上已无法做到，因而只能开具不合规、不合法的虚假收据。 综上，倪荷花提交的证据无法证明已付款事实。本案存在倪荷花与安徽海中宁置业开发有限公司串通、逃避执行、恶意侵害原告合法权益的极大可能。 二、即使倪荷花向安徽海中宁置业开发有限公司支付款项情况属实，该款项也并非购房款。 《商品房认购意向书》第二条约定：乙方为表示购房之诚意，在本意向书上签字时付给甲方意向保证金……乙方预缴25万元；第三条约定：乙方在签订商品房销售合同时，意向保证金或预缴款（无息）转为乙方首期付款。根据上述约定，在双方签订商品房销售合同前，无论乙方付款多少，都只是意向保证金而非房款。按照房地产行业惯例，意向保证金或预缴款性质并非购房款，首期付款才属于购房款。《商品房认购意向书》已对“意向保证金、预缴款”与首期付款的性质进行了明确区分。 倪荷花提交的收据上明确写明：收款事由为“订房款”。可见，该款项性质并非购房款，而属于“订金”或《商品房认购意向书》所说的“意向保证金或预缴款”。鉴于双方至今未签订商品房销售合同，根据《商品房认购意向书》约定，故该款项性质并未转为首期付款，并非购房款。 三、即使《商品房认购意向书》是真实的，其性质也属于预约合同，并非本约合同，不能视为房屋买卖合同。 其一，《商品房认购意向书》内容极为粗略，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约走的其他事项。而案涉《商品房认购意向书》仅约定了《商品房销售管理办法》第十六条所要求的第一条和第四条的部分内容，其他内容则完全没有。如果把内容如此粗略的意向合同视为正式的商品房买卖合同，那么购房者的权利保护也无从谈起，开发商可以肆意违约，而购房者却无法追究其责任，这对于购房者的合法权益保护将极为不利。 其二，《商品房认购意向书》第三条约定：乙方应在甲方发出销售通知后20天内前往指定地点与甲方签订商品房销售合同。如通知后20天内不办理相关手续,则甲方有权另行处置。乙方在签订商品房销售合同时，意向保证金或预缴款（无息）转为乙方首期付款。第五条约定：本认购意向书在双方签字或盖章并交付一项保证金或预缴款后生效，至签订销售合同后自动失效。从上述条款可见，双方已明确约定该意向书仅为预约合同，即已通过约定排除了该意向书成为本约的可能；双方以后需签订销售合同，届时签订的商品房销售合同才是本约合同。因此，（2020）浙0104执异7号执行裁定所做“《商品房认购意向书》内容符合买卖合同所应具备的条款，可以视为房屋买卖合同”的认定是错误的。 综上，倪荷花提交的证据无法证明其主张的已付款事实。倪荷花即使支付了款项，根据《商品房认购意向书》的约定，款项性质也不属于购房款。即使《商品房认购意向书》是真实的，其性质也属于预约合同，不能视为房屋买卖合同。 综上所述，被告倪荷花的情况既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，也不符合《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，杭州市江干区人民法院（2020）浙0104执异7号执行裁定认定事实不清，所做的裁定内容是错误的。恳请法院查明事实真相、正确适用法律，判如所请。 诉讼请求：1.请求人民法院在（2015）杭江执民字第649号、650号执行案件中准予对安徽省怀宁县××小区××号楼××室房地产的执行；2.本案诉讼费由被告承担。 被告倪荷花辩称，一、被告倪荷花在提出执行异议时所提交的证据真实、合法且足够充分的证明其所主张的事实。被告于2020年3月26日向贵院提出执行异议申请时已提交了现金收据2份及被告倪荷花配偶张庆松于2016年8月7日转账71809元给王益林的转账凭证。被告认为以上现金收据有公司经理签名，并加盖公司公章，说明安徽海中宁置业开发有限公司对被告将购房款交付给其公司经理的行为予以认可，足以证明倪荷花向安徽海中宁置业开发有限公司交款的事实，更何况被告随后还提供了其于2011年2月17日将24万元现金存入王益林账户的银行凭证予以佐证。 二、2011年，安徽海中宁置业开发有限公司开发的锦都丽园小区才刚刚动工建设，未取得预售许可，故被告付款时安徽海中宁置业开发有限公司无法开具正规发票，也无法签订正式的商品房买卖合同，并且当时在怀宁县这种情况非常普遍，如果原告认为该收据是被告安徽海中宁置业开发有限公司为配合倪荷花逃避执行而出具的虚假证据，原告可以申请司法鉴定，该收据出具的时间是2011年2月17日，贵院查封被告房产的时间是2017年3月28日，被告不可能在6年前就预见到其购买的房屋会在6年后被司法查封而提前串通准备好假的收据，原告完全可以通过对收据的书写时间进行鉴定从而判断该收据是否客观真实。 三、在现在科技日新月异的时代，微信、支付宝、手机银行等电子支付已经成为主流现象，而在2011年技术粗糙的智能手机才刚刚走向市场，腾讯公司于2011年1月21日才刚刚推出微信，在当时银行转账不但不方便，还要收取相当高的手续费，现金支付是非常普遍的现象，况且也没有法律规定不允许现金支付，不论采取何种方式支付，只要安徽海中宁置业开发有限公司认可即可，而2016年采取转账支付则是因为时代的发展转账早已成为主流支付方式，付款方是被告倪荷花的丈夫张庆松，付款的数额与按《商品房认购意向书》约定3118元/平方米的单价计算出房屋价款完全吻合，不可能是巧合。所以原告提出理由完全不能成立，被告付款合法合情合理，没有任何不合理之处。 四、被告倪荷花在2016年付房屋尾款时，安徽海中宁置业开发有限公司已经交房，被告倪荷花也已装修使用，倪荷花本人并没有文化，对于买房需要签订备案合同的事情并不了解，其认为双方签订的《商品房认购意向书》就是合同，且双方对该合同都已经履行完毕，况且该《商品房认购意向书》虽名为意向书，但其对所购买房屋的具体位置(包括楼号、单元、门牌号)、面积、每平方单价等均做了明确约定，可视为购房合同，安徽海中宁置业开发有限公司取得预售许可后也未通知被告签订正式备案合同。故其也多次催促安徽海中宁置业开发有限公司办证，还曾到政府相关部门反映要求安徽海中宁置业开发有限公司办证，有怀宁县房产管理中心、怀宁县信访局等单位出具的证明予以证实，并无不合情理之处。 五、关于支付价款与《商品房认购意向书》约定价格不一致的问题，因签订《商品房认购意向书》时对所购买的房屋面积不能确定，只是预估为102.48平方米，后来2016年测绘面积为103.21平方米，以3118元/平方米的单价计算，总房价为321809元，被告倪荷花2011年支付25万元，2016年支付71809元，总共支付321809元，房款已全部付清，数额完全吻合。《商品房认购意向书》还约定的购买自行车车库28000元，面积为10平方米，因交房时车库面积不足10平方米，双方协商后未购买。 综上所述，被告倪荷花的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，贵院对被告倪荷花所提出的执行异议做出的（2020）浙0104执异7号执行裁定书认定事实清楚，适用法律完全正确，请求贵院依法驳回原告诉讼请求。 被告安徽海中宁置业开发有限公司辩称，倪荷花已经实际居住，案涉房屋买卖是真实的。 第三人浙江中海建设集团有限公司、王建堂共同辩称，安徽海中宁置业开发有限公司的法定代表人从王益林儿子变到王益林，我作为股东不知道，也没有在工商登记签字，对王益林法定代表人资格表示异议。 第三人王新建辩称，认同原告杭州路通纸制品有限公司的意见。 原告杭州路通纸制品有限公司为证明自己的主张向本院提交了下列证据： 1.（2020）浙0104执异7号执行裁定，拟证明杭州市江干区人民法院于2020年4月22日作出（2020）浙0104执异7号执行裁定倪荷花的异议成立，中止对安徽海中宁置业开发有限公司名下坐落于安徽省怀宁县××小区××号楼××室房屋的执行。 2.工商信息，拟证明在2011年、2016年，王益林只是安徽海中宁置业开发有限公司三名股东之一，2011年时仅持有19%的股权，并非大股东。 3.不动产登记资料查询结果，拟证明安徽省怀宁县××小区××号楼××室房屋系安徽海中宁置业开发有限公司所有。 4.商品房认购意向书，拟证明根据《商品房认购意向书》约定，在双方签订商品房销售合同前，无论乙方付款多少，都只是意向保证金，而非房款。按照房地产行业惯例，意向保证金或预缴款性质并非购房款，首期付款才属于购房款，故该款项性质并未转为首期付款，并非购房款；购房意向书约定的房价为319532.6元，如果购买车库总价应为347532.6元，但被告倪荷花实际付款金额为321809元，与意向书约定的价款不相符；《商品房认购意向书》内容极为粗略，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；（2020）浙0104执异7号执行裁定所做“《商品房认购意向书》内容符合买卖合同所应具备的条款，可以视为房屋买卖合同”的认定是错误的。 5.收据及银行流水，拟证明收据并非正规合法的收据，而是可以随便购买的自制收据，不合常理；25万元的房款通过现金支付，该金额属于大额资金，不合常理，倪荷花应证明款项来源和付款能力；收款事由为订房款，该款项性质并非购房款而属于订金或意向书所说的意向保证金或预缴款；王益林在2019年12月以前并非公司法定代表人，将其个人账户的他人转账视作倪荷花支付的房款，不合常理。 被告倪荷花为证明自己的主张向本院提交了下列证据： 1.《商品房认购意向书》、安徽海中宁置业开发有限公司出具的收据、中国银行现金存款回单、中国银行转账记录、结婚证及安徽锦州物业管理有限公司收款收据，拟证明被告倪荷花与被告安徽海中宁置业开发有限公司已经就锦都丽园小区5号楼602室商品房买卖事宜签订了书面合同，并且被告倪荷花已经付清房款（最后一笔房款系通过其丈夫张庆松银行卡转账支付），被告安徽海中宁置业开发有限公司已经将该房屋交付给被告倪荷花居住使用。 2.安徽海中宁置业开发有限公司工商查询信息，拟证明王益林为安徽海中宁置业开发有限公司股东，并且是该公司的管理人员。 3.不动产登记资料查询结果证明，拟证明锦都丽园小区5号楼602室商品房实际测绘面积为103.21平方米，被告倪荷花名下无房产，该房屋为其唯一住房。 4.怀宁县房地产管理中心出具的情况说明、怀宁县信访局出具的证明、怀宁县不动产登记中心出具的证明、怀宁县高河镇骑龙社区居民委员会与安徽锦州物业管理有限公司出具的证明，拟证明被告倪荷花已经实际占有锦都丽园小区5号楼602室并在此居住，曾多次到政府相关部门要求办理不动产权证的事实；怀宁县在2017年之前开发商与购房户仅签订购房意向合同，未签订备案合同的情况很普遍，后期补齐税费和相关手续后可以办证。 被告安徽海中宁置业开发有限公司、第三人浙江中海建设集团有限公司、第三人王建堂、第三人王新建均未向本院提交证据。 经庭审质证，原告杭州路通纸制品有限公司对被告倪荷花提交的证据1中的银行转账记录有异议，付款人是案外人，不是倪荷花，商品房认购意向书三性有异议，现金存款回单表面真实性无异议，关联性有异议，无法证明安徽海中宁置业开发有限公司收到了倪荷花的房款，不能证明王益林把款项交给公司，证据2三性无异议，证明对象有异议，证据3证三性无异议，证明对象有异议，倪荷花并非房屋所有权人，证据4三性有异议。 被告倪荷花对原告杭州路通纸制品有限公司提交的证据1三性无异议，证据2真实性无异议，证据3真实性无异议，案涉房屋虽然登记在安徽海中宁置业开发有限公司名下，但是已经由倪荷花购买并居住使用，房屋面积是103.21平方米，证据4、5真实性无异议，证明目的有异议。 被告安徽海中宁置业开发有限公司对原告杭州路通纸制品有限公司提交的证据1三性无异议，证据2真实性无异议，证据3真实性无异议，案涉房屋虽然登记在安徽海中宁置业开发有限公司名下，但是已经由倪荷花购买并居住使用，房屋面积是103.21平方米，证据4、5真实性无异议，证明目的有异议；对被告倪荷花提交的证据1-4三性均无异议。 第三人浙江中海建设集团有限公司、第三人王建堂对原告原告杭州路通纸制品有限公司提交的证据1-5三性均无异议；对被告倪荷花提交的证据不予质证。 第三人王新建对原告杭州路通纸制品有限公司提交的证据1-5三性均无异议；对被告倪荷花提交的证据1中的银行转账记录有异议，付款人是案外人，不是倪荷花，商品房认购意向书三性有异议，现金存款回单表面真实性无异议，关联性有异议，无法证明安徽海中宁置业开发有限公司收到了倪荷花的房款，不能证明王益林把款项交给公司，证据2三性无异议，证明对象有异议，证据3证三性无异议，明对象有异议，倪荷花并非房屋所有权人，证据4三性有异议。 以上证据经当庭举证、质证，本院认证如下：原告杭州路通纸制品有限公司提供的证据1能够证明因倪荷花提出案外人执行异议，本院据以作出案涉裁定的事实，证据2、3真实性予以认可，证据4、5将结合全案事实予以认定。被告倪荷花提供的证据1将结合全案事实予以认定，证据2-4真实性予以认可。 经审理查明，本院审理的原杭州路通纸品制造有限公司诉浙江中海建设集团有限公司、王建堂、安徽海中宁置业开发有限公司民间借贷纠纷一案，于2014年12月1日作出（2014）杭江商初字第1772号民事调解书，达成如下调解协议：一、浙江中海建设集团有限公司、王建堂、安徽海中宁置业开发有限公司归还原杭州路通纸品制造有限公司借款人民币6521958元、诉讼损失人民币34884.50元，合计人民币6556842.50元，分别于2014年12月10日前支付人民币534884.50元、2014年12月25日前支付人民币500000元、2015年1月10日前支付人民币1000000元、2015年2月10日前支付人民币1000000元、2015年4月至2015年7月每月10日前支付人民币750000元、2015年8月10日前支付人民币521958元；二、若浙江中海建设集团有限公司、王建堂、安徽海中宁置业开发有限公司逾期支付上述第一项任一期款项，原杭州路通纸品制造有限公司有权就浙江中海建设集团有限公司、王建堂、安徽海中宁置业开发有限公司上述第一项全部未付款项申请强制执行；被告浙江中海建设集团有限公司、王建堂、安徽海中宁置业开发有限公司并需支付以未还的上述第一项借款为基数自2014年9月17日至逾期之日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算的利息损失，并支付律师费损失人民币100000元；三、双方无其他争执。2015年2月6日，原杭州路通纸品制造有限公司向本院申请强制执行，本院于2017年3月29日作出（2015）杭江执民字第649号执行裁定书，查封安徽海中宁置业开发有限公司名下位于安徽省怀宁县××小区××＃楼××＃××室不动产，并续封至今。后因浙江中海建设集团有限公司暂无法清偿全部债务，原杭州路通纸品制造有限公司与浙江中海建设集团有限公司就债务履行达成了和解协议，且该和解协议尚未履行完毕，本院于2015年3月30日作出（2015）杭江执民字第649-2号裁定，终结本次执行程序。 2019年10月22日，原告杭州路通纸制品有限公司向本院申请恢复执行，本院于2019年12月3日作出（2019）浙0104执恢496号拍卖预告，拟对安徽海中宁置业开发有限公司名下位于怀宁县锦都丽园小区的房产进行拍卖，以所得价款清偿债务。执行过程中，被告倪荷花向本院书面提出执行异议，认为案涉不动产已由倪荷花购买并实际居住使用，要求法院解除对安徽省怀宁县××小区××号楼××室房屋的查封，停止拍卖执行程序。2020年4月22日，本院作出（2020）浙0104执异7号执行裁定书，裁定倪荷花异议成立，中止对安徽海中宁置业开发有限公司名下坐落于安徽省怀宁县××小区××＃楼××＃××房屋的执行。原告对此不服，提起本案诉讼。 另查明，2011年2月17日，倪荷花与安徽海中宁置业开发有限公司签订《商品房认购意向书》一份，约定购买坐落于安徽省怀宁县××小区××号楼××号房屋一套，建筑面积暂估102.48平方米，每平方米暂定价3118元，总计319532元。同日，倪荷花以现金方式支付款项24万元，安徽海中宁置业开发有限公司出具加盖公章的收据。2011年2月20日，倪荷花以现金方式支付款项1万元，安徽海中宁置业开发有限公司出具加盖公章的收据。2016年1月29日，案涉位于安徽省怀宁县××小区××＃楼××＃××的房屋办理不动产权登记，权利人为安徽海中宁置业开发有限公司，产权证号为高河16000277，房屋建筑面积为103.21平方米。2016年8月7日，倪荷花配偶张庆松向王益林银行账户转账71809元。根据倪荷花及安徽海中宁置业开发有限公司法定代表人陈述，案涉房屋已实际交付倪荷花居住使用。 还查明，案涉位于安徽省怀宁县××小区××＃楼××＃××的房屋权利人仍然为安徽海中宁置业开发有限公司，倪荷花名下无不动产登记信息。 再查明，怀宁县房地产管理中心、怀宁县人民政府信访局、怀宁县不动产登记服务中心均出具材料，包括案涉被告倪荷花在内的多位购买锦都丽园小区房屋业主，因房屋登记在安徽海中宁置业开发有限公司名下被司法查封，未办理过户登记。 又查明，杭州路通纸品制造有限公司名称变更登记为杭州路通纸制品有限公司。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案系原告杭州路通纸制品有限公司对本院作出的（2020）浙0104执异7号执行裁定不服提起的申请人执行异议之诉，争议焦点应当为被告倪荷花对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，倪荷花与安徽海中宁置业开发有限公司签订的《商品房订购意向书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。该《商品房订购意向书》签订于2011年2月17日，早于案涉不动产被本院执行查封的时间2017年3月28日，且该《商品房订购意向书》对于购买商品房的具体坐落、房号、建筑面积、房屋单价等均作出约定，符合上述在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的情形。其次，根据安徽省怀宁县国土资源局不动产登记中心查询结果显示，倪荷花名下无不动产登记信息，结合安徽锦洲物业管理有限公司出具的缴款人为倪荷花配偶张庆松的物业管理费、垃圾清理费收款收据，可以认定符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。最后，结合双方提交的收款收据、银行转账记录，能够证明倪荷花及其配偶张庆松支付款项共计人民币321809元（240000+10000+71809），该金额能够和案涉房屋总价相印证（3118元/平方米×103.21平方米=321808.78元），符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的情形。 对于原告认为案涉款项中有部分系直接转入王益林账户的问题，本院认为，倪荷花及其配偶系作为普通消费者向安徽海中宁置业开发有限公司购买商品房，王益林当时作为安徽海中宁置业开发有限公司的股东及管理人员，接受倪荷花配偶张庆松以转账形式支付房款，结合庭审查明情况，可以认定该部分款项已作为购房款支付给安徽海中宁置业开发有限公司。 综上，倪荷花对登记在安徽海中宁置业开发有限公司名下的案涉不动产提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其对案涉不动产享有排除法院强制执行的民事权利，原告杭州路通纸制品有限公司要求继续对案涉不动产进行强制执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告杭州路通纸制品有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币6513元，由原告杭州路通纸制品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至浙江省杭州市中级人民法院。在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费用至浙江省杭州市中级人民法院。在收到上诉费用缴纳通知书起7日内仍不预交并且未在上诉时依法申请司法救助的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 易  欣 人民陪审员 朱施雪婷 人民陪审员 裘崔晨星 二〇二〇年七月十四日 书 记 员 郑  潇