湖南省临武县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1025执异22号 案外人：郭义明，男，1972年12月21日出生，汉族，住湖南省临武县。 案外人：邱德良，女，1976年4月18日出生，汉族，住湖南省临武县。 申请人：临武县民旺生产资料烟花爆竹有限责任公司，住湖南省临武县舜峰镇解放中路**。 法定代表人：周文军，该公司总经理。 被申请人：郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司，住湖南省临武县舜峰镇韩山路**临武迎宾馆。 法定代表人：李伟，该公司执行董事。 本院在执行申请人临武县民旺生产资料烟花爆竹有限责任公司（以下简称：民旺烟花爆竹公司）申请财产保全被申请人郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司（以下简称：万容达舜公司）合同纠纷一案中，于2020年6月11日依据（2020）湘1025民初586号之一民事裁定，查封了被申请人万容达舜公司名下的坐落于临武县××路××路××市场××栋××号房屋，查封期限为三年。2020年7月1日，案外人郭义明、邱德良以涉案房屋为夫妻两人所有为由向本院提出书面异议，本院受理后依法进行了审查，现已审查终结。 案外人郭义明、邱德良称：请求临武县人民法院依法撤销（2020）湘1025民初586号之一民事裁定，解除对两案外人所有的坐落于临武县××路××路××市场××栋××号房屋的查封。事实与理由：案涉房屋是两案外人于2018年8月18日和2018年8月30日通过刷卡转账方式出资250000元在被申请人万容达舜公司购买的，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。有《商品房买卖合同（预售）》、银行刷卡转账凭证、收据证明两案外人是案涉房屋的合法所有权人。贵院查封案涉房屋侵犯了两案外人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，特向贵院提出申请，请求依法撤销（2020）湘1025民初586号之一的民事裁定，解除对两案外人所有的位于临武县××路××路××市场××栋××号房屋的查封。 申请人民旺烟花爆竹公司辩称：一、两案外人向法院提交的《商品房买卖合同（预售）》显示，该合同的签订时间为2018年9月23日，而买卖双方约定的付款时间为2018年8月30日，签订时间和付款时间明显存在矛盾，该合同不具有真实性，不能作为认定案件事实的证据。二、两案外人提供的《商品房买卖合同（预售）》第七条第（三）项对购房款付款双方进行了明确约定，即购房款应当存入万容达舜公司的预售资金监管账户临武县农商银行营业部，账号为：8201××××6167。按约定，案外人应当将购房款存入（转入）上述账户。而两案外人仅提供了两张由万容达舜公司出具的收据，证实其已经支付了相应购房款，没有银行流水等证据，无法证明其已经向万容达舜公司实际支付相应购房款。且两张收据均由万容达舜公司出具，万容达舜公司因诉讼与本案存在利害关系，收据的真实性严重存疑。因此，两张收据不能单独作为支付购房款的证据，还应当有相应的银行流水等证据相互印证，而两案外人未提供，不能达到两案外人已经支付购房款购买房屋的证明目的。三、根据临武县住房保障服务中心2020年6月10日出具的临武（农资）大市场网签情况表证实，截止到2020年6月10日，被申请人万容达舜公司因临武大市场项目开发房产6栋，共计234套，实际销售网签备案房屋215套（已网签登记在购买人名下），未销售、未网签备案房屋19套（其中4栋18套、6栋1套，该19套房屋均登记在万容达舜公司名下尚未销售，两案外人提出执行异议的4栋108号房屋包含在万容达舜公司上述未销售、未网签备案的19套房屋之内，根据物权法相关规定，房屋的所有权以登记公示为准，该房屋为万容达舜公司所有，而非两案外人所有。四、万容达舜公司开发的房屋234套，具有真实交易的房屋215套均已网签备案登记在购买人名下。为何215套房屋都办理了网签登记备案，而包括两案外人提出执行异议的4栋108号房屋在内的其他19套房屋未网签登记备案，足见两案外人所称的4栋108号房屋和其他18套房屋均不具备交易的真实性。综上所述，两案外人与万容达舜公司之间没有真实的房屋买卖行为，两案外人提出的执行异议不能成立，请求法院依法予以驳回。 本院查明：2018年9月4日，郭义明就案涉房屋向临武县房产管理局交纳物业专项维修资金1287元。2018年9月23日，郭义明、邱德良与万容达舜公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议一》，约定以300000元的价格购买案涉房屋。另查明，郭义明分别于2018年8月18日、2018年8月30日通过POS机刷卡支付10000元、240000元给万容达舜公司。 本院在执行申请人民旺烟花爆竹公司申请财产保全被申请人万容达舜公司合同纠纷一案中，依据本院2020年6月2日作出的（2020）湘1025民初586号之一民事裁定，于2020年6月11日查封了被申请人万容达舜公司名下的坐落于临武县××路××路××市场××栋××号房屋，查封期限为三年。 本院认为，本案争议焦点在于案外人郭义明、邱德良对案涉房屋是否享有足以排除本院强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“人民法院在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。虽然郭义明、邱德良与万容达舜公司在本院查封案涉房屋之前签订了《商品房买卖合同（预售）》，并支付了250000元购房款。但其并未提供充分证据证明在本院查封之前已合法占有案涉房屋，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(二)项规定。综上所述，郭义明、邱德良的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人郭义明、邱德良的异议请求。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  王**国 人民陪审员  李清泉 人民陪审员  李永金 二〇二〇年七月十三日 法官助理李碧霞 书记员李碧霞（兼） 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服。认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条异议人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持: （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。