上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初2816号原告：周厚仁，男，1968年6月2日生，汉族，住上海市浦东新区北园路******。委托诉讼代理人：黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：章叶思，远闻(上海)律师事务所律师。被告：上海恒大商业管理有限公司，住所地上海市浦东新区成山路********。法定代表人：周惠德，执行董事。委托诉讼代理人：孙伟，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：任柳静，上海市海华永泰律师事务所律师。原告周厚仁诉被告上海恒大商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周厚仁及其委托诉讼代理人黄晓菁、被告上海恒大商业管理有限公司的委托诉讼代理人孙伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周厚仁向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订《展位租赁及管理服务合同》于2019年10月17日解除；二、判令被告返还租金人民币130,977元(以下币种相同)；三、判令被告返还物业管理费32,744元；四、判令被告返还保证金20万元；五、判令被告支付利息损失，以363,721元为本金，自2017年11月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日止；六、诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年10月21日，原、被告签订《展位租赁及管理服务合同》，被告将上海市浦东新区成山路XXX号XXX区-XXX-XXX号营业场地(以下简称系争商铺)出租给原告经营使用，租赁期限一年，签约时即支付一年的租金、物业管理费、保证金。2017年11月21日，原告向被告支付租金130,977元、物业管理费32,744元、履约保证金15万元、质量保证金3万元、房屋设施保证金2万元。经原告多次催告，被告始终无法取得开业所具备的相关证照，至今未将系争商铺交付原告，致使原告无法实现合同目的，故涉讼。被告上海恒大商业管理有限公司辩称，一、原告解除合同的理由不成立。原告系恒大建材市场的老租户，被告配合政府对原建材市场进行整治，将原告安置在涉案租赁商场内，由于该商场需要改变经营业态，遭到周边居民反对、上访，导致政府有关部门行政审批手续受阻，推迟交付时间。也正是基于上述不稳定因素，双方未在合同中约定交付时间，因此被告不存在延迟交付的违约行为。二、商场现已通过消防验收，竣工验收备案，取得商场整体的营业执照，商户已具备入驻条件，被告于2017年12月17日通知原告办理系争商铺交付手续，原告未予理睬。三、原告要求解除合同程序不符合合同约定。根据合同约定，原告提出解除合同，应向被告发送书面通知，被告收到通知28个工作日内未答复或解决的，原告应发出书面催告通知，被告在28给工作日仍未答复或解决的，原告才能解除合同，且原告必须证明被告构成根本违约，现原告没有解除合同的实质性理由。四、原、被告签约时，原告明知被告需要经过行政手续审批才能开业，故原告签约时已放弃就此理由解除合同的权利。综上，被告要求继续履行合同。本院经审理认定事实如下：浦东新区成山路XXX号共有6幢建筑，权利人为上海恒大(集团)有限公司，产证面积13,921.17平方米，性质为办公用房。2017年10月21日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《展位租赁及管理服务合同》。该合同约定甲方将上海市浦东新区成山路XXX号XXX区-XXX-XXX号营业场地出租给乙方经营使用，场地租赁面积89.71平方米。合同第三条约定，自甲方交付铺位之日起，给予乙方3个月的装修免租期。自开业之日起计算租金和物业管理费，乙方在签约时即支付一年的租金和物业管理费，实际享有14个月的铺位使用权。第四条约定，租金单价为4元/平方米/日，以一年为一个租金周期。本期租金为130,977元。物业管理费1元/平方米/天，计32,744元，付费方式与租金同步。第六条约定，乙方应于本合同签订当日向甲方支付保证金20万元，其中履约保证金15万元、质量保证金3万元、房屋设施保证金2万元。第八条甲方的权利义务中第(八)、(九)款约定，甲方应及时交付本合同项下的营业场地……甲方有权将本合同项下的权利义务转让给其继受公司或关联公司而无须取得乙方同意。第十条合同的解除中约定，(一)乙方租赁期间有下列情形之一的，甲方有权立即单方面解除合同……6.乙方在本合同签订后3个月内因自身原因未开始营业，或者未经甲方同意累计超过15日未正常营业的……(三)乙方要求解除合同的，应按以下程序进行：1.乙方按本合同首部标明的甲方通讯地址，向甲方发出书面通知，说明解除本合同的理由和依据；2.甲方在收到乙方上述解除本合同的通知后28个工作日内未给予答复或解决的，乙方有权向甲方发出书面催告通知；3.甲方在收到解除本合同的书面催告通知后28个工作日内仍未予答复或解决的，乙方可向甲方主张解除合同。乙方按上述程序主张解除合同的，必须证明甲方已构成根本违约，且对乙方造成了不可挽回的影响；(四)若任何一方对相对方行使单方面解除本合同的权利有异议，则应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起三十(30)日内，向本合同第十四条约定的解决争议机关确认解除合同的效力；若逾期未提出异议，则视为有权提出异议的一方放弃该项权利，不得再以任何理由主张本合同未解除。2017年11月21日，原告向被告支付租金130,977元、物业管理费32,744元、履约保证金15万元、质量保证金3万元、房屋设施保证金2万元。2017年9月30日，上海恒大(集团)有限公司与被告签署《委托书》，恒大(集团)就“恒大生活家商场B区”委托被告予以出租、招商，同意被告以自己的名义与承租人签订《租赁合同》、收取租金、保证金、物业管理费等相关款项。同日，恒大(集团)、被告、恒大建材签订《委托书》，被告将“恒大生活家商场B区”委托恒大建材代为管理。2017年10月30日，浦东新区“五违”整治指挥部办公室出具《证明》，恒大建材商圈的恒大生活家项目装修工程，使用性质商业，原建筑层数6层、高度23.8米，产证面积13,921.17平方米，沪建质监(浦1)字第2001查8001号上海建设工程质量检验证明书扩建面积8,640平方米，合计面积22,561.17平方米，装修后建筑层数6层、高度23.8米，建筑面积22,561.17平方米，此次装修工程不改变原建筑的建筑高度计各层建筑面积。成山路XXX号区域内原巨隆置业公司在租赁期间擅自搭建的违法建筑5,881平方米已于2017年8月底之前全部拆除。2017年12月11日，浦东新区“五违”整治指挥部等单位就恒大市场经营户分流安置工作召开会议，会议指出在整治过程中向经营户作出了年内安置的承诺；同时指出，由于周边居民不了解物业商业属性，不断上访，使成山路板块(巨隆广场和浦东商场)安置点相关手续办理受阻。会议明确，在企业有证有手续的情况下，各单位应按照正常手续抓紧办理成山路板块安置点的相关手续，解决经营户的矛盾。2017年12月17日，被告通知原告入户装修，原告认为系争商铺不符合交付条件，未予交接。2019年8月23日，被告发布《告知书》，恒大生活家于2019年9月28日正式开业，请各位业主尽快对租赁铺位进行装修、出样，并按装修登记时承诺的工期按时完工。2019年9月3日，被告对工商登记住所进行了变更，变更后的住所地址成山路********。2020年1月20日，上海市浦东新区建设和交通委员会出具浦建委消验(2020)14号《建设工程消防验收告知书》。2020年1月21日，浦东新区建设和交通委员会核发《建设工程竣工验收备案证书》，恒大生活家A楼装修工程，符合备案要求，准予备案。因被告未及时交房，承租户通过名为“新恒大商户群”的微信群以及电话等方式多次催促被告履行合同。另查，原告于2019年10月17日起诉要求解除合同，本院于2020年1月3日立案，被告于2020年1月15日收到诉状副本。本院认为，本案的争议焦点是原告是否享有解除权？首先，被告是否按约交付商铺。涉案《展位租赁及管理服务合同》虽并未明确约定租赁物交付的期限，但合同第十条约定原告在本合同签订后3个月内因自身原因未开始营业时，被告有权解除合同，而且2017年12月《关于恒大市场经营户分流安置的相关工作会议纪要》显示被告曾经对经营户作出过“年内安置”的承诺。可以说明，双方签订合同时对商场交付、开业的预期是3个月或年底之前。在微信群及相关电话沟通过程中，承租户一再催告，被告也曾多次表态，但均未实现。其次，关于交付条件或标准。首先，《展位租赁及管理服务合同》虽也未明确约定租赁物交付条件，但应当按照合同有关条款、交易习惯及符合合同目的的特定标准等认定租赁物是否符合交付条件，以及是否已经导致合同目的不能实现。被告虽曾通知原告可已办理交付手续，但被告于2020年1月20日才取得消防验收合格证，于2020年1月21日才取得建筑工程竣工验收备案证书。即便被告称于2019年9月28日开业，但当时并不具备交付条件。综上，足以认定原告2019年10月起诉解除合同时，租赁标的物不符合交付条件。现原告要求解除合同之诉讼请求，于法有据，本院予以支持，系争《展位租赁及管理服务合同》于被告收到诉状副本之日即2020年1月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于合同的解除过错责任在于被告，为此，合同解除后，被告应将已收取的租金、物业管理费、保证金等费用返还原告，并赔偿相应的利息损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告周厚仁与被告上海恒大商业管理有限公司签订的《恒大·生活·家广场展位租赁及管理服务合同》于2020年1月15日解除；二、被告上海恒大商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周厚仁租金人民币130,977元；三、被告上海恒大商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周厚仁物业管理费人民币32,744元；四、被告上海恒大商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周厚仁保证金人民币20万元；五、被告上海恒大商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告周厚仁利息损失，以363,721元为本金，自2017年11月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日止。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,337元，减半收取计5,668.5元，由被告上海恒大商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇二〇年七月二十九日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。