云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终380号上诉人（原审被告）：阮自祥，男，1978年4月8日生，汉族，住云南省昆明市宜良县，现羁押于昆明市西山区看守所。被上诉人（原审原告）：崔永辉，男，1979年3月31日生，汉族，住云南省玉溪市澄江市。被上诉人（原审原告）：李秀兰，女，1984年2月10日生，汉族，住云南省玉溪市澄江市。上诉人阮自祥因与被上诉人崔永辉、李秀兰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院（2019）云0422民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2020年4月27日裁定中止诉讼，于2020年7月10日恢复审理。本案现已审理终结。阮自祥上诉请求：撤销原判，驳回崔永辉、李秀兰一审的诉讼请求；一、二审案件受理费由崔永辉、李秀兰负担。事实和理由：1.双方签订的《农村房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且房款已付清，房屋也于2018年3月1日交付阮自祥使用至今，即合同实际履行两年之久，故该合同合法有效。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第四条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，允许农村房屋自由交易，本案合同所涉房屋为崔永辉、李秀兰合法占有的私有财产，崔永辉、李秀兰有权进行处分，一审认定涉案合同无效错误。3.崔永辉、李秀兰趁阮自祥被羁押的特殊情形非法占有管理使用阮自祥出资购买的房屋，其行为已违法，对此其已要求一审法院依法追究崔永辉、李秀兰的责任，但一审法院认定事实错误，将崔永辉、李秀兰的非法行为合法化。崔永辉、李秀兰辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。崔永辉、李秀兰向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认崔永辉、李秀兰与阮自祥于2018年1月23日签订的《农村房屋买卖合同》无效；2.判决阮自祥返还崔永辉、李秀兰坐落于澄江县右所镇矣旧村委会戴村的房地产一宗以及房屋所附财产；3.诉讼费由阮自祥承担。一审法院认定事实：崔永辉、李秀兰系夫妻关系，二人现为澄江县右所镇矣旧村委会戴村村民，阮自祥系昆明市宜良县阳宗镇新街村委会小营村村民。2012年4月22日，崔永辉、李秀兰向澄江县阳宗镇矣旧村委会戴村四组交纳宅基地土地资源费20000元，申请到本案涉诉房屋的宅基地，并于同年8月8日与右所镇矣旧村委会第四村民小组签订建房协议书，在该宅基地上建盖本案涉诉房屋并对房屋进行装修。2018年1月23日，崔永辉、李秀兰将本案涉诉房屋卖给阮自祥，并签订《农村房屋买卖合同》，约定“卖方崔永辉、李秀兰，买方阮自祥，一、卖方自愿将坐落于澄江县右所镇矣旧村委会戴村（位于矣××小学附近）的房屋出卖给买方，所出卖房屋现状为买方持有矣旧村委会戴村四组收取的宅基地夺标费50000元及公益建设金20000元收据两张，现有房屋为五层半及半层上的彩钢瓦房，土地使用权面积为80平方米，用途为经营澄江县兰馨宾馆，买方自愿购买上述房屋；二、房屋及附属设施的成交价为人民币1590000.00元（大写壹佰五拾玖万元），买方于2018年1月5日支付590000.00元（大写伍拾玖万元）给卖方，余款1000000.00元（壹佰万元）在本协议签订之日一次性付清；三、双方同意卖方于2018年3月1日前将上述房地产正式交给买方管理、使用。房屋移交给买方时，其建筑范围内的土地使用权及卖方现在经营旅馆的附属设施（附属设施详见财产清单）一并转给买方，卖方不按时移交所转让的房地产应按日承担500元的租金给买方，超过10日，买方有权单方终止本合同，由卖方承担违约责任……”并附《出卖房屋所附的财产转让清单》，该清单载明“1、电视机13台、电视柜13个；2、床15张；3、床单、被套30个；4、电脑一台；5、监控设备一套；6、沙发一组；7、茶几一个；8、灭火器4个；9、床头柜15个。”合同签订后，崔永辉、李秀兰于2018年3月1日将房屋及《出卖房屋所附的财产转让清单》中所列物品交付阮自祥管理使用，阮自祥支付崔永辉、李秀兰购房款100万元。另查明，涉诉房屋在建盖时没有建房审批手续相关档案材料，也未取得土地使用权证。在诉讼过程中，阮自祥明确其支付给崔永辉、李秀兰的房款不要求在本案中予以返还；崔永辉、李秀兰明确其已于2019年8月对涉诉房屋进行管理使用，并表示房屋内物品与《出卖房屋所附的财产转让清单》中载明的相一致，并无减少。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外属于农民集体所有；宅基地和自留地，属于农民集体所有。”第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”崔永辉、李秀兰与阮自祥签订的《农村房屋买卖合同》，涉及农村宅基地的问题，对合同效力需要严格按法律规定进行确认。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案买卖行为发生时，阮自祥与崔永辉、李秀兰不属于同一个农村集体经济组织，双方于2018年进行的农村房屋买卖行为，违反了法律、法规的强制性规定，当属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因崔永辉、李秀兰已于2019年8月对涉诉房屋及物品进行管理使用，且对屋内的物品数量予以认可，现该房屋并非阮自祥占有使用，故对于崔永辉、李秀兰要求返还房屋及物品的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，遂判决：“一、原告崔永辉、李秀兰与被告阮自祥于2018年1月23日签订的《农村房屋买卖合同》无效；二、驳回原告崔永辉、李秀兰的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人未提交新证据。经审理，查明的案件事实与一审认定的事实相一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”及《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”的规定，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正，2020年1月1日起施行）第十一条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，根据“地随房走”的原则，崔永辉、李秀兰与阮自祥签订《农村房屋买卖合同》出售的自建房屋，必然涉及宅基地转让。由于阮自祥不是澄江县右所镇矣旧村委会戴村的村民，其对该区域内的宅基地不享有使用权，也不具备该区域内购房的权利，崔永辉、李秀兰将其在村集体所有土地上建设的房屋出售给不属本村村民的阮自祥，违反了法律、行政法规的规定，故一审认定双方签订的《农村房屋买卖合同》无效正确，本院予以维持。合同无效后，因该合同取得的财产依法应予返还，一审认为阮自祥应返还崔永辉、李秀兰房屋及所附财产正确，但以崔永辉、李秀兰已对涉案房屋及所附财产进行管理使用，且对物品数量予以认可为由，判决驳回崔永辉、李秀兰的其他诉讼请求不当，本院予以纠正。阮自祥主张崔永辉、李秀兰将涉案房屋出售给其并将房屋交付后又擅自侵占该房屋构成侵权，应追究其二人的责任，因与本案不属同一法律关系，本院不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省澄江县人民法院（2019）云0422民初880号民事判决第一项；二、撤销云南省澄江县人民法院（2019）云0422民初880号民事判决第二项；三、由阮自祥将坐落于澄江县右所镇矣旧村委会戴村（矣旧小学附近）崔永辉、李秀兰建盖的房屋及所附财产返还崔永辉、李秀兰（已返还）。一审案件受理费13800元，适用简易程序减半收取6900元，由阮自祥负担；二审案件受理费100元，由阮自祥负担。本判决为终审判决。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年七月十四日书记员 张 静