北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初16523号原告：佟广有，男，1949年7月2日出生，回族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：周洪义，北京市汇昕律师事务所律师。委托诉讼代理人：王素如，北京市冠平律师事务所律师。被告：北京市东城区人民政府交道口街道办事处，住所地北京市东城区雨儿胡同**。法定代表人：张黎，主任。委托诉讼代理人：朱大文，北京市振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李享林，男，1965年12月5日出生，北京市东城区人民政府交道口街道办事处副调研员，住北京市东城区。原告佟广有诉被告北京市东城区人民政府交道口街道办事处（以下简称交道口街道）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理，2017年11月29日做出（2017）京0101民初166号民事判决书。2018年7月30日北京市第二中级人民法院做出（2018）京02民终2726号民事裁定书，裁定撤销北京市东城区人民法院（2017）京0101民初166号民事判决，本案发回北京市东城区人民法院重审。后本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告佟广有及其委托诉讼代理人周洪义、王素如，被告交道口街道的委托诉讼代理人朱大文、李享林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佟广有向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告因交付房屋并非独立建筑，不符合合同约定的经济损失50万元；2、判令被告给付原告因不能交付二层房屋，不符合合同约定的经济损失11408480元（按照每平方米285212元的标准计算40平方米）；3、判令被告给付原告因层高未达到2.5米，不符合合同约定的经济损失50万元；4、判令被告自2016年7月30日起至2020年7月13日期间，共计1443天，按照每天3424.66元的标准支付延期办理房屋权属证书的违约金4941784元。诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：位于北京市东城区×××号的房屋属于原告所有。2012年1月18日，原、被告签订《私房回迁周转补偿协议》，约定被告对原告的上述房屋进行拆迁，双方约定实行回迁周转补偿，原告回迁位置为原房所在位置，回迁房屋分为两层，共计建筑面积80平方米，楼层一建筑面积40平方米，楼层二建筑面积40平方米。回迁房为独立建筑，回迁时，被告为原告办理房屋产权证，产权证需记载楼层一房屋面积40平方米，附加楼层二建筑面积11.4平方米，两层房屋内最低处净高均不低于2.5米。回迁房屋临街门面宽不小于6.9米。周转期自2011年12月25日起至2013年12月24日，被告如未能在规定日期内达到回迁条件的，按每天3424.66元向原告支付延期违约金。被告应在交付回迁房后180天内完成产权登记并将产权证交付原告，如逾期按每天3424.66元向原告支付延期违约金。协议签订后，原告依约将房屋交付被告。后因被告不能如期交付房屋，双方于2013年12月25日及2015年1月就延长周转期及补偿事项签订了两份《补充协议》。被告最终仅修建一层房屋，且房屋并非独立建筑，最低处净高未达到2.5米。被告动员原告先收房，承诺会解决其他问题。2016年1月29日，原告签署《回迁收房确认单》，接收了回迁房。原告保留就违约情况进行追偿。但被告至今未能妥善解决。故原告为维护自身合法权益诉至法院，诉如所请。被告交道口街道辩称：被告认为独立建筑以是否有独立结构为准，房屋南侧为公共通道，东北侧与南锣社区居委会相邻，不存在与其他建筑物连接，所以交付房屋系独立建筑。合同中约定的二层面积分为两部分，一部分是可以登记产权的11.4平方米，因一层实际面积为43.09平方米，所以二层涉及产权面积差8.31平方米；一部分是不能计入产权的28.6平方米。被告认为评估价格不应被采信，因为评估不应采用收益法而应采用成本法，评估价格高于南锣附近房屋的成交价；被拆迁房屋系住宅，现在的产权性质是社区服务用房，被告虽同意参考商用性质进行评估，但不能完全照用评估结果；据被告了解周边交易记录，15平方米以上房屋单价不会高于20万元，15平方米以下房屋才可能单价超过20万元；评估报告中不应引用原告与租户的合同，被告认为8.31平方米参考周边交易价格进行确定，属于无证范畴的28.6平方米应属于无效约定。针对净高被告认可经测绘的2.49米，按照国家标准属于合理误差，因此不存在违约，不应赔偿损失。被告认可尚未为原告办理产权证，但认为双方在最后的补充协议中对逾期办证违约金没有提及，视为双方放弃对该项违约金的约定，且逾期办证没有损害原告实际使用房屋，没有实际损失，该项约定亦损害社会公众利益，属于无效约定，因此被告不同意给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2012年1月18日，原、被告签订《私房回迁周转补偿协议》。协议显示：原告产权房屋所在地点为北京市东城区×××号，产权证号京房权证东私字第×**，产权证记载建筑面积30平方米（附记：另有暗楼号房1间，建筑面积11.4平方米，与邻户共有共用）。房屋用途：住宅。回迁位置为东城区×××号；回迁面积：回迁房屋分为两层，共计建筑面积80平方米，楼层一建筑面积40平方米，附加楼层二建筑面积40平方米。回迁房要独立建筑。房本中需要记载：楼层一房屋面积40平方米，附记中记载：附加楼层二，建筑面积11.4平方米；两层房屋内最低处净高均不低于2.5米。回迁周转期限：自2011年12月25日至2013年12月24日。被告如未能在规定时间内达到回迁条件的，按延期天数向原告支付违约金，违约金按3424.66元／天结算。被告应在交付原告回迁房屋后180天内完成产权初始登记并将产权证交于原告。本回迁房屋的产权所有人为原告。如违约按延期天数向原告支付违约金，违约金按3424.66元／天结算。2013年12月25日，原、被告签订《房屋周转补偿协议补充协议》，补充协议显示：被告不能如期将房屋交付原告用于回迁，经双方协商，同意实行周转补偿。周转期限为2013年12月25日至2014年12月31日，补偿费用共计1273973.52元。2015年，原、被告签订《房屋周转补偿协议补充协议》，补充协议显示：被告不能如期将房屋交付被告用于回迁，经双方协商，同意实行周转补偿。周转期限为自2015年1月1日至项目竣工移交。周转补偿单价为3424.66元／天。2016年1月29日，原、被告签署《回迁收房确认单》，确认被告移交南锣鼓巷社区服务用房项目回迁房屋一间，即被告与原告签署的《私房回迁周转补偿协议》约定的现有已完成各项验收的回迁房屋。原告同意接收。经双方确认，与原协议不一致的内容，原告保留继续追偿的权利。2019年2月28日被告取得了北京市东城区×××等［5］套的所有权证，权利性质为划拨，用途为公共设施用地／社区服务用房、卫生服务用房、地、地下车库、被告均认可上述房屋中包含交付原告的回迁房屋，经测绘建筑面积为43.09平方米。被告表示同意按照合同约定为原告办理产权证，但因政策上的障碍，虽然区里曾召开过协调会，但尚没有具体结果。经沐城测绘（北京）有限公司对涉案房屋进行测量，结果为：（1）从砂浆最下端到屋顶的高度为2.49m；（2）从现状地砖到屋顶的高度为2.41m；（3）从砂浆最下端到房梁的高度为2.31m；（4）从现状地砖到房梁的高度为2.23m。原告交纳测绘费5000元。经北京北方房地产咨询评估有限责任公司针对涉诉房屋按照商业用途进行评估，结果为：单价285212元／㎡。原告交纳评估费31281元。诉讼过程中经本院组织现场勘验，查明涉案房屋位于南锣胡同的东南角，整体呈扇形，其中南侧、东侧的墙体为直墙。房屋南侧开有一家回力品牌店，被告称该家店所使用的场所系预留的公共通道，该店东墙并非实墙，只是简易遮挡，但项目办在公共通道上加盖了房顶。涉案房屋南侧约有1.3米左右宽的部分被加盖的房顶包裹，连为一体。涉案房屋东侧系南锣社区居委会，该单位的门楼西侧部分借用涉案房屋东墙搭建。本院认为：原、被告之间签订《私房回迁周转补偿协议》及两份补充协议，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告向原告交付了涉诉房屋，双方确认该房屋与原协议不一致的内容，原告保留继续追偿的权利。双方在协议中针对独立建筑的具体含义没有进行明确约定，但根据设计规范、生活常识等可以判断独立建筑至少要拥有独立结构，不应存在重叠、搭建等现象，而涉诉房屋的东墙不仅被南锣社区居委会借用搭建门楼，且该房屋南侧部分房屋被所谓的公共通道上加盖的房顶包裹，故涉诉房屋目前的现状不符合合同约定的独立建筑，原告主张因房屋并非独立建筑的经济损失，本院予以支持，具体数额根据实际情况依法进行酌定。合同约定回迁房屋分为两层，共计建筑面积80平方米，楼层一建筑面积40平方米，附加楼层二建筑面积40平方米，其中建筑面积11.4平方米载入产权证，其余28.6平方米不载入产权证，现被告无法向原告交付二层房屋，应向原告赔偿相应的经济损失。具体数额本院将根据实际交付房屋面积、是否载入产权证、楼层差异等因素，并参考评估结果等情况依法进行酌定。合同约定房屋内最低处净高均不低于2.5米，但未针对具体测量基准点进行明确约定，但根据设计规范、生活常识等可以判断净高应根据被告交付房屋的实际状况，即交付时地面至屋顶最低处的距离进行确定。被告交付房屋的地面带有地砖，而屋顶最低处系该房顶部的房梁，针对净高的具体含义双方各持己见，因此按四种标准进行测绘，但无论采取何种标准经测绘涉诉房屋净高均不足2.5米。现原告要求因房屋净高未达到合同约定的2.5米的经济损失，本院予以支持，具体数额根据实际情况依法进行酌定。合同约定被告应在交付原告回迁房屋后180天内完成产权初始登记并将产权证交于原告，回迁房屋的产权所有人为原告，如违约按延期天数向原告支付违约金，违约金按3424.66元／天结算，被告表示因补充协议中未再提及逾期办证违约金，因此视为双方放弃对该项违约金的约定，且逾期办证没有损害原告实际使用房屋，没有实际损失，该项约定亦损害社会公众利益，属于无效约定的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。被告虽取得了包括涉案房屋在内的产权初始登记，但权利性质为划拨，用途为公共设施用地／社区服务用房、卫生服务用房、地、地下车库告表示为原告办理产权登记的事项尚未有明确结果，鉴于原告能否取得涉案房屋的所有权仍处于不确定的状态，现不宜在本案中针对逾期办证违约金进行处理，其可待产权能否办理问题明确后再行主张逾期办证违约金或违约赔偿问题。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京市东城区人民政府交道口街道办事处于本判决生效后三十日内给付原告佟广有因交付房屋并非独立建筑的经济损失30万元；二、被告北京市东城区人民政府交道口街道办事处于本判决生效后三十日内给付原告佟广有未交付二层房屋面积的经济损失8090111.72元；三、被告北京市东城区人民政府交道口街道办事处于本判决生效后三十日内给付原告佟广有因交付房屋净高未达到2.5米的经济损失20万元；四、驳回原告佟广有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。测绘费5000元、评估费31281元，均由被告北京市东城区人民政府交道口街道办事处负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费14131元，由被告北京市东城区人民政府交道口街道办事处负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 静审 判 员  敖文燕审 判 员  崔 赟二〇二〇年七月二十九日法官助理  刘 娅书 记 员  宋治国