安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0181民初1169号 原告:丁亚民,男,1958年3月18日出生,汉族,巢湖市人,住巢湖市都市。 委托诉讼代理人：黄建国，安徽海华律师事务所律师。 被告:钱风霞,女,1954年12月3日出生,汉族,巢湖市人,户籍地巢湖市。 被告:成本梅,女,1976年3月18日出生,汉族,巢湖市人,户籍地巢湖市。 被告:成本军,男,1979年8月29日出生,汉族,巢湖市人,户籍地巢湖市。 原告丁亚民与被告钱风霞、成本梅、成本军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告丁亚民及其委托诉讼代理人黄建国到庭参加了诉讼，被告钱风霞、成本梅、成本军经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告丁亚民向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即配合原告办理案涉房屋产权登记及过户手续;2、判令三被告支付原告违约金20万元整;3、本案全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年3月16日,原告丁亚民与被告钱风霞签订了一份《协议书》,约定钱风霞将其购买的一套位于巢湖市都市商住房（备案面积约67平米）出售给原告,该房屋以及屋内全部家具、家电等出售总价为55万元,本协议签订后3日内乙方（即原告）付给甲方（即被告钱风霞）40万元,三个月内再付10万元,余款5万元待房产证过户给乙方后3日内一次性付清;协议同时约定:“本协议签订后甲方尽快办理首证,并承担办证费用。首证办好后甲方必须配合乙方办理产权过户,办理房产过户的费用由乙方承担。……如有违约,违约者应赔付给对方违约金20万元。”上述协议原告丁亚民自己签了字并摁了手印,被告钱风霞的名字由其儿子即被告成本军代签,钱风霞本人在其名字上摁了手印。协议签订后,原告丁亚民于第二天即2017年3月17日支付了第一笔购房款40万元给钱风霞（其中38万元直接汇入钱风霞账户,现金支付2万元）,2017年6月17日又转款10万元到钱风霞账户,两次付款均由钱风霞儿子成本军代为出具了《收条》,钱风霞本人在其名字上摁了手印。被告钱风霞在原告第一次付款后即将房屋交付给了原告,原告立即入住并办理了水电户头过户手续。时至今日,案涉房屋交付已超过2年半时间,但产权登记及过户一直没有办理,原告丁亚民多次催促钱风霞尽快办理产权登记以及过户,但钱风霞却以各种借口予以搪塞,迟迟不予配合。原告事后得知,该案涉房屋是被告钱风霞与其爱人成池祥共同购买的,其夫妻二人于2015年11月30日共同与安徽嘉正华意置业有限公司四联分公司签订了《商品房期房买卖合同》,合同编号为:ＹＳ0059789,而目前钱风霞的爱人成池祥已经去世,初始产权登记没有办理。由于钱风霞与成池祥夫妇共育有两个子女成本梅和成本军,且成池祥的父母早已过时,故成池祥的全部遗产包括案涉房屋,依法应由其继承人即其配偶钱风霞和子女成本梅、成本军共同继承,与案涉房屋有关的义务依法也应由其继承人共同承担。因此,在本案纠纷中,第一被告钱风霞作为房屋买卖协议的当事人,其依法负有协助原告办理案涉房屋产权登记及过户的义务,而被告成本梅和被告成本军作为成池祥的法定继承人,同样负有协助原告办理产权登记及过户的义务。现三被告不配合原告办理产权登记和过户,明显已构成严重违约,其应当依照协议约定支付原告丁亚民违约金20万元整;同时,三被告还应立即配合原告办理产权登记和过户,以使原告的合法权益能得到及时有效的保障。尤其令人无法接受的是:原告此前已经两次起诉,但被告钱风霞、成本军手机停机无法联系,而成本梅手机虽能接通却既不愿到法院拿取材料,也不愿提供家庭住址和邮寄地址,以致案件无法送达,其三人明显严重违背诚信。为维护自身合法权益,现原告具状起诉,请求法院查明事实,依法支持原告的诉请。 被告钱风霞、成本梅、成本军未到庭进行答辩，亦未向提交书面答辩状。 案经审理，可以确认以下案件事实：2015年11月30日，钱风霞、成池祥与安徽嘉正华意置业有限公司四联分公司签订《商品房期房买卖合同》一份，约定出卖人安徽嘉正华意置业有限公司四联分公司将巢湖市健康中路与向阳路交叉口西北侧都市乐符小区B（1号楼）2单元1702号房屋出卖给钱风霞、成池祥，建筑面积为69.52平方米，单价为5179.8元/平方米；约定付款方式为一次性付款，于2015年11月30日一次性缴清全款360100元。2019年8月3日，安徽嘉正华意置业有限公司四联分公司向钱风霞、成池祥开具增值税发票一份，名称为不动产销售，金额为360100元。 成池祥于2016年9月13日去世，其近亲属有配偶钱风霞、子女成本梅、成本军共三人。2017年3月16日，钱风霞（甲方）与丁亚民（乙方）签订《协议书》一份，协议第1条约定：“甲方出售的房屋位于巢湖市角都市乐符商住小区，房号为Ｂ楼2单元1702室，房产局备案面积约67平方米（实际面积约80平方米）”。协议第2条约定：“双方同意以总价55万元成交（含空调2台、衣柜4组、热水器1台、厨房灶具灶台一套等）”。协议第3条约定：“本协议签订后3日内乙方付给甲方40万元，三个月内再付10万元，余款5万元待房产证过户给丁亚民后3日内一次性付清；如到期未付，乙方应按付款额以人民银行同期贷款利率的2倍承担利息”。协议第4条约定：“该房甲方在房产局只办理了房产备案，尚未办理房产证，本协议签订后甲方尽快办理首证，并承担办证费用。首证办好后甲方必须配合乙方办理房产过户，办理房产过户的费用由乙方承担，甲方过户的户名有可能不是乙方，无论是谁，甲方均应配合过户”。协议第5条约定：“以上协议双方共同遵守，如有违约，违约者应赔付给对方违约金20万元”。该《协议书》上“钱风霞、成本军代”字迹由成本军书写，钱风霞按了指印。2017年3月17日，原告丁亚民通过中国工商银行向钱风霞转账汇款176000元，通过中国建设银行向钱风霞转账汇款204000元，原告丁亚民自述支付现金20000元；2017年6月17日，原告丁亚民通过中国建设银行向钱风霞转账汇款100000元。2017年3月16日，钱风霞向丁亚民出具《收条》一张，认可收到房款400000元，原告共计支付房款500000元；2017年3月16日，钱风霞向丁亚民出具《收条》一张，认可收到房款100000元。该两张《收条》均由成本军书写，钱风霞按了指印。原告丁亚民自2017年3月即居住在案涉房屋内。2020年4月，原告丁亚民起诉至法院，要求三被告立即配合原告办理案涉房屋产权登记及过户手续，要求三被告支付原告违约金200000元并承担本案的诉讼费用。 另查明，案涉《商品房期房买卖合同》已在巢湖市不动产登记（交易）中心办理了备案登记手续。安徽嘉正华意置业有限公司四联分公司向本院出具《情况说明》一份，载明：“我公司B-2-1702室住房一套，此房原购买人钱风霞、成池祥与我公司已结清了全部房款。现钱风霞、成池祥将此房转卖给丁亚民（有双方的购房协议）。办理房产证期间，钱风霞、成本梅（钱风霞女儿）、丁亚民共同来我公司领取了B-2-1702室房产证大证，购房发票等相关资料由丁亚民收取，特此说明”。 上述事实，有当事人陈述、《协议书》、房地产权证、《商品房期房买卖合同》等证据材料载卷佐证，其事实清楚，足以认定。 本院认为：案涉《商品房期房买卖合同》已在巢湖市不动产登记（交易）中心办理了备案登记手续，且房款360100元原买受人钱风霞、成池祥已付清，案涉房屋原系钱风霞、成池祥的夫妻共同财产。2016年9月成池祥去世后，成池祥的近亲属钱风霞、成本梅、成本军作为继承人依法继承该处房产，故案涉房屋的权利所有人变更为钱风霞、成本梅、成本军三人。2017年3月，钱风霞与丁亚民签订了房屋买卖《协议书》，成本军代钱风霞签字并出具《收条》、钱风霞按了指印，权利人成本梅虽没有签字，但从安徽嘉正华意置业有限公司四联分公司向本院出具《情况说明》中可以看出，成本梅对签订案涉房屋买卖《协议书》一事应知情。综合考虑本案的实际情况、公民对家庭关系的善意理解以及市场交易的安全，钱风霞与丁亚民签订房屋买卖合同的行为应构成表见代理，其法律后果应由钱风霞、成本梅、成本军三人共同承担，案涉《协议书》应合法有效，各方当事人均应按约履行合同义务。 依据《协议书》第3条、第4条约定，原告已按约定将房款500000元支付给被告，被告应按约定配合原告办理案涉房屋的不动产登记及过户手续，现原告诉请要求三被告配合原告办理案涉房屋的不动产登记及过户手续，诉请有理，本院予以支持。原告诉请要求三被告支付违约金200000元，明显过高，超出法律规定，结合原告已于2017年3月即居住在案涉房屋内及被告的违约程度，本院酌情调整为50000元。被告钱风霞、成本梅、成本军未到庭应诉及答辩，视为其放弃抗辩权。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告钱风霞、成本梅、成本军于本判决生效后10日内配合原告丁亚民办理巢湖市向阳路于健康路交叉口西北角都市乐符B（1号楼）2单元1702室房屋的不动产权登记及过户手续； 二、被告钱风霞、成本梅、成本军于本判决生效后10日给付原告丁亚民违约金50000元； 三、驳回原告丁亚民其他的诉讼请求。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告钱风霞、成本梅、成本军承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  何彩琳 二〇二〇年七月二十八日 书记员  叶 原 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国继承法》 第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括： （一）公民的收入； （二）公民的房屋、储蓄和生活用品； （三）公民的林木、牲畜和家禽； （四）公民的文物、图书资料； （五）法律允许公民所有的生产资料； （六）公民的著作权、专利权中的财产权利； （七）公民的其他合法财产。 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。