浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初2606号 原告：王斌，女，1985年5月18日出生汉族，户籍所在地：舟山市定海区。 委托诉讼代理人：呙靖,北京市北方（保定）律师事务所律师。 被告：宁波硅谷真石商业管理有限公司（统一社会信用代码为91330212MA28YCKF6U）。住所地：宁波市鄞州区实怡中心****（14-1）。 法定代表人：凡星，该公司经理。 委托诉讼代理人：饶志鹏,北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 原告王斌与被告宁波硅谷真石商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月16日通过微法院开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告王斌以被告宁波硅谷真石商业管理有限公司未交付出租房屋为由，诉请（变更后诉讼请求）：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告租金、押金、物业管理费合计105219元；3.被告支付原告违约金13437元。 被告宁波硅谷真石商业管理有限公司答辩称：1.《房屋租赁合同》并未解除，双方应当继续履行该房屋租赁合同。签订租赁合同的次日，原告即向被告索要房屋产权证用于注册其名下的公司，原告注册的宁波市斌欣文化传媒有限公司成立日期为2019年12月30日，住所登记地为涉案房屋，此外，被告根据原告的要求一直在对房屋进行装修处理，且原告一直在监工，被告已经充分履行了应尽义务，将原本精装修的三间独立的房屋改造为符合原告要求的一体式房屋，为此额外花费了费用，被告不存在过错，且不存在未交付房屋的问题，租赁合同应当继续履行。2.原告多次通过微信沟通要求答辩人对涉案租赁房屋进行改造，该部分内容视为原告对租赁合同进行补充及变更，答辩人已对涉案租赁房屋完成改造，答辩人并无过错。租赁房屋本为三间独立办公室，具备拎包入住的条件，在租赁合同签订之前，原告提出将三间房屋之间的两面墙及厕所敲掉，为应原告要求，房屋租赁合同中第五条特别约定给予原告2019年12月24日至2020年2月29日为免租期，通常免租期只要1个月，该免租期亦考虑被告便于开展改造工作。被告实际已于2019年12月30日完成敲墙和厕所的基础工作，于2020年1月5日基本完成改造工作，原告在完成改造之后经常到现场查看，并向被告提出新的改造要求，被告始终予以配合，被告认为在此期间原告对涉案房屋已经实际控制占有。综上，原告提出解除合同没有任何依据，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定本案事实如下：2019年12月24日，原告王斌（承租方、乙方）与被告宁波硅谷真石商业管理有限公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于宁波市鄞州区（雷迪森写字楼）527／528／529转租给乙方，用于办公。合同第五条租赁期限约定：甲方同意从2019年12月24日至2020年2月29日止为乙方的免租期，从2020年3月1日至2030年2月31日期间为乙方的付租期，该物业租赁期间共计10年，房租每2年涨幅5%；在免租期内，因甲方或政府管理部门的原因，导致乙方不能实现合同目的的，乙方有权解除本合同，甲方应将已收取的租赁保证金（租赁押金）、租金和其他费用全额返还给乙方。甲方有过错的，甲方还应当赔偿乙方因此遭受的含装修损失在内的一切经济损失。合同第六条租金及其他费用的结算约定：租金13437元／月,物业费为1860元／月，租赁保证金（租赁押金）13437元,租金、物业费为六个月一周期支付，首次租金、物业费及保证金（租赁押金）合计105219元在合同签定后3日内支付，房屋实行先付租金后使用。合同第八条房屋的交付及返还约定：甲方应在合同签订之日起1日内将房屋按约定交付给乙方，双方在移交房门钥匙视为交付完成。合同第十二条合同的解除约定：……2.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：（1）未按约定时间交付该房屋达30日的；（2）交付的房屋不符合合同约定或存在产权瑕疵，影响或导致乙方不能租用的；……。合同第十三条违约责任约定：因本合同第十二条第2款的原因导致合同解除的，甲方应向乙方全额返还租赁保证金（租赁押金）、已付未到期租金和其他费用，并应按照1个月的租金向乙方支付违约金，同时赔偿乙方因此遭受的含装修损失在内的一切经济损失。 2019年12月25日，原告通过银行转账方式向被告支付了首次租金、物业费及保证金(租赁押金)合计105219元。 前述合同签订前，原、被告口头商定，由被告负责将涉案三间房屋改造成通间，即将两堵墙拆除，将527、528房间内洗手间拆除，原顶复原，再交给原告使用。2019年12月25日，被告将前述改造工程发包给丁春洪施工，约定施工日期为2019年12月26日至2020年1月10日。2019年12月26日，被告与丁春洪重新约定施工工期为2019年12月27日至2020年1月1日。2019年12月26日，原告询问被告几天可以交房，被告方回复一个礼拜。2019年12月30日，原告以前述租赁房屋为注册地址，向工商部门注册成立了宁波市斌欣文化传媒有限公司。2020年1月5日，原告到房屋现场发现529房间厕所被误拆，即通知被告要求恢复。至2020年1月16日，改造工程还没完成，原告要求被告催办，被告应允，但被告此后未再联系原告。农历新年过后，原告于2020年2月6日询问被告何时上班，被告回复房子已经好了，但是雷迪森酒店停业，被告员工无法上班。2020年2月16日，原告联系被告员工，询问能否将钱退还，员工于2月18日回复称房子过年前已改造好，现在疫情原因，叫原告当日来看房。2020年2月19日，原告联系被告总经理，称被告延迟交付房屋又受疫情影响的情况下才让原告去看房，询问能否从6月开始核算房租。被告表示面谈，未给答复。2020年2月20日，原告表示因疫情期间宁波管理严格，原告不便出行，要求被告尽快退款。2020年2月28日，原告通过邮寄以及微信的方式向被告送达了关于解除《房屋租赁合同》的函，以被告延迟交付房屋为由，提出解除合同，返还款项。原告亦表示该日其查看现场后发现改造仍未完成。 根据被告向本院提交的其于2020年5月11日拍摄的涉案527/528/529房屋现场照片显示，房内天花板、墙及地面上与被拆除的墙连接部位痕迹明显，与其他部位颜色区分明显。 2020年5月12日，原告向案外人租赁场地用于公司办公，并于2020年5月26日将公司注册地址变更登记为新租房屋地址。 以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、银行账户明细、微信聊天记录、关于解除《房屋租赁合同》的函、邮寄凭证、《服务协议》，被告提供的委托书、房产权证、微信聊天记录、企业公示信息、现场照片、装修施工合同，本院调取的企业公示信息等证据，以及原、被告陈述予以证明。 本院认为，原、被告间《房屋租赁合同》合法有效。原、被告关于房屋改造的约定虽未写入书面合同，但双方达成一致，视为对合同约定的交房时间“合同签订之日起1日内”的更改。虽然双方在签订书面合同时对改造期限并未明确约定，但根据改造工程量、被告总经理回复原告的工期（一周）以及被告与案外人签订的装修施工合同约定的工期（6天）反映，原、被告对于交房时间的预期在施工后一周左右。施工过程中，因工人敲错厕所等原因，工期延误，后在原告多次催促的情况下，被告怠于回复，怠于通知交付。此后因农历过年、疫情等影响，导致原告未能收房。另一方面，从被告提供的改造后房屋照片来看，天花板、墙壁颜色不一，改造痕迹明显，显然未能达到通常理解下的交付标准。本院认为，被告迟延履行交房义务，已构成违约，且导致原告合同目的不能实现，故原告有权要求解除双方合同，返还已付费用，并要求被告承担违约责任。合同自解除的通知到达被告时解除。原告诉请被告支付违约金13437元，被告要求减少，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为3000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下: 一、原告王斌与被告宁波硅谷真石商业管理有限公司于2019年12月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日予以解除； 二、被告宁波硅谷真石商业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告王斌房屋租金、物业费、保证金合计105219元； 三、被告宁波硅谷真石商业管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告王斌违约金3000元； 四、驳回原告王斌的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费2673元，减半收取1336.50元，由原告王斌负担104.50元，被告宁波硅谷真石商业管理有限公司负担1232元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 阮佳志 二〇二〇年七月十日 代书记员 张 楠