江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初7757号 原告：南京市鼓楼区江东新区建设管理委员会征地拆迁服务中心，住所地南京市。 法定代表人：林海滨。 委托诉讼代理人：张帆，江苏朗华律师事务所律师。 被告：南京朱老大餐饮管理有限公司，住所地南京市。 法定代表人：张青。 委托诉讼代理人：孙凯，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鸣骏，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所律师。 原告南京市鼓楼区江东新区建设管理委员会征地拆迁服务中心（以下简称江东拆迁服务中心）诉被告南京朱老大餐饮管理有限公司（以下简称朱老大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告江东拆迁服务中心委托诉讼代理人张帆、被告朱老大公司委托诉讼代理人孙凯、吴鸣骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江东拆迁服务中心向本院提出诉讼请求，请求判令：1、请求判令被告与南京润生经济开发实业有限公司签订的两份租赁承包协议均于2018年12月31日终止；2、请求判令被告腾空迁出位于南京市；3、请求判令被告向原告支付占有经营期间的房屋占有使用费用（按照租赁面积712.8平方米、租金单价165.6元/月平方米计算自2019年1月1日起计至租赁房屋实际交还之日止）；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系南京市，2008年7月20日、2008年8月25日被告与南京润生经济开发实业有限公司（以下简称润生公司）分别签订《租赁承包协议》，分别约定由被告承租上海路106号房屋现有餐饮营业面积和现有设备、现有餐厅后桑拿的营业面积（以上面积合计712.8平方米），租赁期限分别为2008年8月1日至2018年12月31日、2009年1月1日至2018年12月31日，租金分别为25万元/年、10万元/年。现租赁期限已届满，被告仍持续不法占有上海路106号房屋且拒不支付占有使用费，给原告造成了重大经济损失，故原告诉至法院。 被告朱老大公司辩称：江东拆迁服务中心非案涉租赁关系的利害关系人，无权要求法院判令协议终止，且租赁合同约定期限已届满，不存在终止，应追加润生公司作为第三人查明事实；原告要求被告支付占有使用费没有法律依据，计算标准依据的评估报告系原告单方作出，不应作为定案依据，法院应重新评估。 本院经审理认定事实如下：2008年7月20日，南京润生经济开发实业有限公司世纪缘大酒店（甲方、以下简称润生公司世纪缘大酒店）与朱老大公司（乙方）签订《租赁承包协议》，约定甲方将上海路106号润生公司世纪缘大酒店一楼现有餐厅后桑拿的营业面积（约350平方）租予乙方作为其后场及前厅营业使用，租赁时间为壹拾年零五个月，自2008年8月1日至2018年12月31日，承包经营期间，房屋的改造与使用及相关费用由乙方自行处理，不得破坏房屋结构，乙方每年须向甲方缴纳承包费10万元（每半年支付一次），按先缴费用后使用经营场所的规定，分别在每年的12月10日前和6月10日前支付费用；鉴于现桑拿营业场所的使用现状，甲方承诺保证于2009年6月1日前将上述桑拿营业场所交付乙方使用。落款甲方处盖有润生公司及润生公司世纪缘大酒店公章。 2008年8月25日，南京润生经济开发实业有限公司世纪缘大酒店（甲方、以下简称润生公司世纪缘大酒店）与朱老大公司（乙方）签订《租赁承包协议》，约定甲方以位于上海路106号润生公司世纪缘大酒店一楼现有餐饮营业面积和现有设备（以移交清单为准）与乙方合作，双方合作时间为壹拾年，自2009年1月1日至2018年12月31日止，甲方提供现有餐饮营业面积和固定资产，由乙方承包自主经营并领取营业执照，乙方在承租经营的期间，全面负责酒店的管理，甲方不干预乙方的正常经营活动，承包经营后的设备更新和添置所需投资均由乙方负责；甲乙双方对现有设备列出清单后双方签收移交，乙方应在承包营业场所内妥善保管和使用，乙方确保承包到期后将房屋、设备完整的移交甲方，如有缺损应在乙方保证金中按实扣除补偿甲方；乙方向甲方支付承包保证金10万元，承包经营使用期间不得破坏房屋结构，固定资产按实交接；乙方每年须向甲方交纳承包费25万元（每半年支付一次），按先缴费用后使用经营场所的规定，分别在每年12月10日前和6月10日前支付费用；乙方经营期间如遇不可抗力或国家建设需要拆迁，由甲方对外协商，乙方无条件迁出并不获得任何拆迁补偿，乙方在房屋出新及设备更新等上的投资归甲方所有，甲方应停止收取乙方租赁费（按实际经营日计算），不再给乙方任何补偿。落款甲方处加盖润生公司及润生公司世纪缘大酒店公章。 2018年8月23日，润生公司向朱老大公司发函称，贵司与润生公司世纪缘大酒店于2008年7月20日、2008年8月25日分别签订《租赁承包协议》，现合同约定租赁期限即将于2018年12月31日届满，为保障贵司权益，我司将于2019年1月1日对租赁房屋进行重新招租，请贵司于2018年11月1日前以书面明示方式告知是否参与本招租，贵司放弃参与本次招租的，应于2019年1月7日前完成全部搬离退场、手续交接工作，贵司逾期未交还租赁房屋或未清空遗留物品的，除视为放弃租赁房屋内遗留物品的所有权外，还应按照相关法律规定向我司承担违约及侵权等法律责任。 2018年12月14日，润生公司委托江苏朗华律师事务所律师再次向朱老大公司发函称：鉴于上述两份协议约定的租赁期间即将届满，你司于2018年11月7日作出承诺书承诺竞租，但经我委托人的多次催告、发函，截至今日你司仍拒绝与我委托人签订下一租赁年度的租赁合同，你司拖延办理的行为给我委托人的正常招租程序造成了重大恶劣影响，若你司愿意继续承租租赁房屋，则最迟应当于2018年12月31日前与我委托人签订书面的房屋租赁合同，否则请你司于2019年1月31日前完成租赁房屋之全部搬离退场、手续交接工作（包括但不限于房屋现状及相关附属设施的完整交接），若你司未按时清退，为防止国有资产损失，我委托人将立即向有管辖权的人民法院提起诉讼要求你司返还房屋、排除妨害，并自2019年1月1日起按照市场价格标准支付房屋占有使用费用，另我委托人保留对你司因占用造成其他相关问题进行追究的权利。 2019年1月21日，润生公司委托江苏朗华律师事务所律师再次向朱老大公司发函称：我委托人于租赁期限届满前多次书面催告你司积极参与下一年度招租的情况下，你司持续以消极态度处理此事（拒不签订下一年度租赁合同，亦拒不搬迁），导致现租赁期限已届满近一个月，你司仍占有使用我委托人房屋，给我委托人造成重大经济损失，我委托人有权立即采取措施排除妨害并要求你司返还原物、赔偿损失，考虑到你司实际情况，我委托人同意将搬迁期限宽限至本月月底（无放弃主张房屋占有使用费用及其他损失的意思表示），请你司于2019年1月31日前完成租赁房屋之全部搬离退场、手续交接工作（包括但不限于房屋现状及相关附属设施的完整交接、按照市场评估价结算房屋占有使用费等），如你司拒不配合我委托人有权向你司追索包括但不限于非法占有使用期间按照市场评估价格标准计算的房屋占有使用费用及因你司拖延清退行为给我委托人造成的全部可得利益损失。 2018年10月15日，南京市，经测绘上海路106号房屋总建面积为712.80平方米。此后，南京市鼓楼区征收管理办公司委托江苏伟业房地产土地评估造价咨询有限公司（以下简称伟业公司）对位于南京市.8平方米及其分摊的国有土地使用权）进行市场租金价值评估，伟业公司出具《房地产估价报告》，该报告载明估价报告出具日期为2018年12月29日，估价对象为鼓楼区上海路106号、建筑面积712.80平方米、装修情况无、户型结构为门面、在价值时点2018年9月19日的房地产市场租金单价为165.6元/月/平方米，市场租金总价值为141.65万元/年。该份报告同时载明估价方法为比较法，根据估价对象的性质、规模，该次评估比较的交易实例范围亦选择在玄武区，另该报告所附致估价委托人函中落款时间为2018年12月19日，早于报告出具时间，且评估人员手写签名处签名日期存有更改痕迹。 另查明，位于南京市，登记时间为2010年9月2日。本案审理过程中，银城公司出具情况说明称，案涉房产由本公司建成，2010年9月2日该房屋权属暂办至本公司名下，银城公司系名义产权人，该房产自建成交付以来即由江东拆迁服务中心及南京市鼓楼区人民政府国有资产监督管理办公室（以下简称鼓楼区国资办）负责运营管理且享有全部占有、使用、收益、处分权利，现银城公司正与江东拆迁服务中心沟通办理权属转移手续，该房产产生的任何收益，江东拆迁服务中心均有合法权利进行收取，并有合法权利处理与此有关的一切纠纷。此外，鼓楼区国资办出具证明称，案涉房产面积712.8平方米，我办于2008年7月将该房屋授权润生公司进行管理，并于2019年5月变更授权由江东拆迁服务中心对该房屋享有占有、使用、收益等权利，此后，如因该房屋之占有、使用、收益等事宜发生争议，均由江东拆迁服务中心全权处理。润生公司与江东拆迁服务中心另行签订协议，确认针对案涉房产未处理完毕的占有、使用、收益问题进行移交处理。 再查明，2005年12月29日，润生公司世纪缘大酒店（甲方）与朱老大公司（乙方）签订《联营承包协议》，约定甲方以位于上海路106号润生公司世纪缘大酒店一楼现有餐饮营业面积和现有设备与乙方合作，双方合作时间为3年，自2006年1月1日至2008年12月31日，甲方提供现有餐饮营业面积和固定资产，由乙方承包自主经营并领取营业执照，乙方在合作经营的前提下，全面负责酒店的管理，乙方确保承包到期后将房屋、设备完整的移交甲方，如有缺损应在乙方保证金中按实扣除补偿甲方，乙方向甲方支付承包保证金10万元，承包经营使用期间不得破坏房屋结构，乙方第一年需向甲方缴纳承包费25万元，以后每年递增10%。此后，润生公司世纪缘大酒店向朱老大公司出具收据，载明收取租赁保证金10万元，收款方式为转账。 审理过程中，针对原告提交的《房地产估价报告》中存在的问题，伟业公司向本院回函称：签字日期更改系笔误；我公司根据估价目的及评估惯例，于2018年12月19日和2018年12月29日依次出具了简易报告和正式报告，但价值时点均为2018年9月19日，对应的评估价值也一致；比较选择的交易实例中“玄武区”系笔误，应为“鼓楼区”，采用鼓楼区上海路周边类似房地产，案例具体选取及位置为评估机构内部技术测算底稿所载，且评估机构对调查的比较案例有约定保密义务，可不向委托人及相关当事人提供，我公司对出具估价报告的结果负责。被告朱老大公司对该份报告及回复均不予认可，申请本院就案涉房产租赁价值重新评估。本院委托深圳市国策房地产土地估价有限公司、深圳市国策房地产土地估价有限公司南京分公司重新就租赁价值进行评估，两公司于2020年3月26日出具《房地产估价报告》，载明确定估价对象在价值时点2018年9月19日的案涉房产出租建筑面积712.8㎡、租金单价3.8元/㎡/天，租赁价值为988654元/年，该结果具体是指租赁房地产时所产生的租金收益（不含业主管理费、保险费、各种房地产相关税费、维修费及水、电、气物业管理等日常运营费用），不包含室内二次装修。针对该份评估报告，原被告双方均同意以此标准作为被告自2019年1月1日无权占有案涉房屋应当支付占有使用费的计算标准。 审理过程中，被告朱老大公司认可租期届满后未再支付租金，但因本案诉讼过程中包含新型冠状病毒疫情期间，法院应当酌情考虑减少疫情期间的占有使用费，根据南京市委市政府以及相关部门下发的文件，租金免收期间为2020年2月，减半收取期间为2020年3月至4月，故本案占有使用费应当扣除2个月的费用即164776元。原告江东拆迁服务中心认为，被告恶意占有案涉房屋，多次催告不交还，疫情并不导致被告客观上不能履行交房义务，故不应参照相应文件予以减免。关于保证金10万元，被告称联营承包协议、租赁承包协议系双方针对同一房产持续签订的租赁合同，在先合同项下的保证金转入后续合同，现润生公司租期届满后未予返还，故该保证金应用以冲抵欠付占有使用费。原告称因时间较久，对联营承保协议、保证金的收取、房屋使用情况都无法核实，保证金即使要处理，也应在被告履行了房屋交付并支付占有使用费后再行处理。 以上事实，有原告提交的承包租赁协议、租金评估报告、测绘报告、律师函、证明，被告提交的联营承包协议、收据及本院委托的房地产估价报告、开庭笔录、谈话笔录等予以证实。 本院认为：润生公司与朱老大公司签订的两份租赁承包协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。案涉房产登记在银城公司名下，现银城公司出具情况说明确认其仅系名义产权人，该房产自建成即系由江东拆迁服务中心、鼓楼区国资办负责运营管理且享有全部占有、使用、收益、处分权利，鼓楼区国资办亦出具证明称其将该房屋授权润生公司进行管理，后又变更授权于江东拆迁服务中心，该房屋之占有、使用、收益等事宜发生争议，均由江东拆迁服务中心全权处理。据此，江东拆迁服务中心作为原告就案涉房产提起本案诉讼，有事实和法律依据，对朱老大公司关于江东拆迁服务中心非适格原告的抗辩意见，本院不予采纳。 根据案涉承包租赁协议的约定，租赁期限均至2018年12月31日届满，朱老大公司应确保承包到期后将房屋、设备依约完整的移交，因双方就续租事宜未能达成一致意见，润生公司在租期届满前后均多次发函要求朱老大公司返还案涉房屋，故在案涉房屋签订的租赁合同租期早已届满，且润生公司明确要求朱老大公司返还案涉房屋的情况下，朱老大公司继续占有使用案涉房屋已丧失合法根据。关于原告请求判令案涉两份租赁承包协议均于2018年12月31日终止的诉讼请求，因原被告均认可涉案两份租赁协议已租期届满，故对该诉讼请求无再行判决确认之必要和意义，故对该诉讼请求，本院不予支持。根据法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，故江东拆迁服务中心要求朱老大公司腾空迁出并返还案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于占有使用费标准问题。虽江东拆迁服务中心要求按照租赁面积712.8平方米、租金单价165.6元/月平方米计算自2019年1月1日起计至租赁房屋实际交还之日止的占有使用费，但该计算依据系其单方委托的评估报告，该报告存在笔误及评估机构未予明确的评估依据，现针对双方确认的租赁场地经本院委托另行评估的租金单价为3.8元/㎡/天，年租金988654元，原被告双方均同意以此标准作为被告自2019年1月1日无权占有案涉房屋应当支付占有使用费的标准，故对原告要求被告按照租赁面积712.8平方米、租金单价3.8元/㎡/天计算自2019年1月1日起计至租赁房屋实际交还之日止的占有使用费，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。关于保证金应否扣减的问题，虽江东拆迁服务中心称对润生公司与朱老大公司于2005年签订的联营承包协议及保证金缴纳情况无法核实，但朱老大公司提交了协议及收据原件，针对同一房产先后承包协议中均有保证金缴纳的约定且双方约定合同履行期间连续，加之江东拆迁服务中心未提交证据证明2005年的协议在履行期限届满后已将保证金予以结算，该保证金应当转入案涉租赁承包协议，故对朱老大公司要求将该保证金10万元自欠付的占有使用费中予以扣减的抗辩意见，本院予以采纳。 关于应否减少疫情期间的占有使用费的问题。案涉租赁协议租期届满后，双方即不存在租赁关系，朱老大公司占有使用涉案房屋亦无合法依据而系非法占有，并不适用减免租金的相关政策规定，且疫情并未导致朱老大公司不能返还涉案房屋，在润生公司多次要求腾空返还直至提起本案诉讼的情况下，朱老大公司仍拒不返还涉案房屋，故对朱老大公司要求减免占有使用费的抗辩意见，本院不予采纳。 关于本案评估费用，案涉纠纷系因朱老大公司于租期届满后非法占有致使原告提起本案诉讼，为查明占有期间内的合理费用所产生的费用理应由朱老大公司自行承担，故对本案评估费60060元由朱老大公司负担。 综上，为维护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告南京朱老大餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空迁出南京市； 二、被告南京朱老大餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告南京市鼓楼区江东新区建设管理委员会征地拆迁服务中心房屋占有使用费（自2019年1月1日起至被告实际返还上述房屋之日止、按照租赁面积712.8平方米、租金单价3.8元/天/平方米标准计算），扣减被告南京朱老大餐饮管理有限公司已支付的保证金10万元； 三、驳回原告南京市鼓楼区江东新区建设管理委员会征地拆迁服务中心的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10306元，由原告南京市鼓楼区江东新区建设管理委员会征地拆迁服务中心负担3211元、被告南京朱老大餐饮管理有限公司负担7095元；评估费60060元，由被告南京朱老大餐饮管理有限公司负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  李 蕊 人民陪审员  李敬海 人民陪审员  朱贵珍 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  朱丹丹