北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初58033号原告：杨淑香，女，1940年12月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：段彤斌（杨淑香之子），住同杨淑香。原告：段振新，女，1941年10月20日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：汪任（段振新之子），住哈尔滨市南岗区。原告：段振顺，女，1947年9月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：汪任（段振新之子），住哈尔滨市南岗区。被告：陈久清，女，1962年6月2日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：朱诚（陈久清之夫），住天津市河**。委托诉讼代理人：田冬生，天津天元律师事务所律师。原告杨淑香、段振新、段振顺诉被告陈久清确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨淑香及其委托诉讼代理人段彤斌，原告段振新、段振顺及其委托诉讼代理人汪任，被告陈久清之委托诉讼代理人朱诚、田冬生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨淑香、段振新、段振顺向本院提出诉讼请求：判令陈久清与邵某关于北京市海淀区北洼路又一村×号楼×层×门×号房屋（以下简称涉案房屋）的买卖合同无效。事实与理由：我们生父段某生前从工作单位（原北京市规划局职工宿舍）分得涉案房屋，后经原产权单位（北京市规划委员会后勤服务管理中心）依照房改政策办理房改售房后落入邵某名下。段某生前未留下遗嘱。后各子女多次向邵某提出依法办理继承分割手续，但均被拒绝。2016年2月19日，段某的子女向海淀法院起诉要求分割遗产，但是被告知该房屋已经过户给陈久清。邵某在其他继承人不知情的情况下未经过法定继承分割遗产程序，擅自处置房屋，属违法行为，侵害了其他继承人的合法权益，故提起诉讼。陈久清辩称，请求驳回杨淑香、段振新、段振顺的全部诉讼请求，由此给我方造成的经济损失应该赔偿。一、从杨淑香、段振新、段振顺的诉讼主体资格上看，诉讼主体均不适格。本案系确认合同无效纠纷案，涉案合同系房屋买卖合同，该合同的签约主体是我与邵某，该合同项下房屋的出让方系对该房屋具有完全独自所有权的所有人邵某，受让方即我，而该合同签约主体双方人员、该合同标的均与杨淑香、段振新、段振顺无任何直接乃至间接利害关系，杨淑香、段振新、段振顺虽为公民，其均与本案及涉案合同无任何关联、无任何利害关系。仅凭这一点即应依法驳回杨淑香、段振新、段振顺的全部诉讼请求。二、我们对杨淑香、段振新、段振顺申请的保全提出了复议，法院已经给了我们答复。三、从杨淑香、段振新、段振顺的诉请标的上看，涉案合同依法成立，合法有效。涉案合同的双方依法签订合同，也履行了合同，也没有侵犯任何第三人的合法权益，所以应该驳回杨淑香、段振新、段振顺的全部诉讼请求。四、从杨淑香、段振新、段振顺的证据和法律规定来看，诉讼请求没有任何事实和法律依据，当事人对自己的主张应该提供证据。杨淑香、段振新、段振顺负有举证责任，但杨淑香、段振新、段振顺没有任何证据证明其诉讼请求。五、从类似案件的判例来看，涉案标的物已经被拆迁，故该案件不应该属于人民法院受理范围。综上，请法院认真考虑我的答辩意见并采纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：段某与杨某系夫妻关系，二人共育有四个子女，即长子段某1、长女段某2、次女段振新、三女段振顺。段某1与杨淑香系夫妻关系；段某2与耿某系夫妻关系，二人育有独生女耿某1；段振顺与茅某系夫妻关系。段某于1997年12月28日去世，杨某于2003年4月27去世，段某1于2015年2月1日去世，段某2于2007年11月24日去世。段某与邵某于1953年12月9日结婚，婚后未生育子女，邵某于2018年2月13日去世。陈久清系邵某之外甥女。杨淑香、段振新、段振顺确认段某与杨某系离异。段某系北京市城市规划管理局干部，涉案房屋系其单位分配的公有住房，建筑面积93.4平方米。1998年5月，杨某代表段某与北京市城市规划管理局签订房屋买卖契约，约定涉案房屋出售给段某，总房价30834元。单位出售公有住房房价计算表载明实际房价30834元，使用男方工龄46年，女方工龄39年。1998年4月29日，北京市城市规划管理局行政处房管科出具了收到段某购房预付款33000元的收据。1999年6月7日，涉案房屋所有权办理至段某名下。1999年9月的通知载明应向段某退还310元购房款。2004年12月1日，北京市规划委员会机关后勤服务中心向海淀区房地局出具书面材料，载明该单位已故离休干部段某配偶邵某购买的涉案房屋是按夫妻两人工龄计算，按成本价购买的房改房，在办理购房之前，段某去世，希望该局协助邵某办理房产证更名手续。2005年3月23日，北京市建设委员会向北京市规划委员会机关后勤服务中心并邵某发出了注销房屋所有权证决定书，载明因段某已去世，北京市规划委员会机关后勤服务中心申报资料不实，故决定注销涉案房屋所有权证书。2008年4月18日，邵某、杨淑香及段某1、段振顺及茅某、耿某1共同签订了一份给公证处的协议，载明在全主任主持下，在北京市规划委员会后勤服务中心和段某1等子女5人共同研究决定将涉案房屋卖给邵某；邵某按法律继承手续给子女们应得的份额，房产证由子女保管，邵某用房产证时随时可取来使用，但不能买卖或赠予。庭审中，段振新对该协议表示无异议。2009年2月5日，邵某与北京市规划委员会签订房屋买卖合同，约定北京市规划委员会将涉案房屋以成本价出售给邵某。单位出售公有住房房价计算表载明实际房价34458元，使用男方工龄46年，女方工龄39年。北京市规划委员会机关后勤服务中心房管科于当日出具的收据载明收到邵某购房款3624元。邵某还于2009年3月3日交纳测绘费127元。2009年4月7日，涉案房屋所有权办理至邵某名下。北京市海淀区不动产登记事务中心存档材料中有2011年1月17日邵某与陈久清签订的存量房屋买卖合同，载明邵某以66万元的价格将涉案房屋出售给陈久清，该合同中就付款方式及期限未进行具体约定。庭审中，陈久清表示记不清楚房屋价格，且认为与本案无关。本案审理中，本院向案外人陈某调取了其持有的本案相关证据材料。2011年1月7日陈久清与邵某签订了“陈久清购买邵某房屋说明”，载明涉案房屋总价100万元，分两次支付，产权证过户完成后五个工作日内支付第一笔款项15万元，第二笔款项于2011年底至2012年上半年支付，金额为85万元扣除办理相关手续费用的余额（相关手续费用包括营业税、个税、契税、土地出让金等等，具体金额以票据数额为准）。2012年3月2日陈久清与邵某签订了办理过户相关手续费用构成明细，载明营业税、个税、契税9900元、土地出让税1457元、营业税/个税42900元、房屋登记费80元、中介费3000元、中介费订金202元，合计57537元，按57600元计算，购房尾款792400元；陈久清于2012年3月2日将尾款792400元一次性支付给邵某，通过中国银行转账至邵某账户（×）。邵某中国银行×存折显示2012年3月2日转账进入792400元。此外，经本院向案外人陈某了解，其亦确认段某与杨某系解放前离异。2016年10月10日，杨淑香、耿某1、段振新、段振顺以陈久清、邵某为被告提起确认合同无效纠纷诉讼，诉讼请求及事实理由与本案一致，该案案号为（2016）京0108民初35832号（以下简称35832号案件）。2017年3月8日开庭中，邵某答辩称：“我的户籍地就是诉争房屋地址，我们服从法院判决，希望各方和解，诉讼费由原告负担。我与段某于1953年12月9日登记结婚，婚后没有子女。段某与前妻杨某生活有子女。诉争房屋在段某去世时是其名下的公租房，后进行房改，下发了产权人是段某的产权证书。2005年3月经过核查，市建委发出了一个文件，注销了已经去世的段某的产权人，要求更换新的产权人。2009年经与段家子女协商后，同意由邵某购买该房屋，成为新的房屋产权人。该房屋的实质是邵某与段某的共同财产，2001年，邵某将94.24万元将该房屋出售给了陈久清，售价偏移（低）的原因是陈久清让邵某免费在此居住，但不管养老。在出售该房屋给陈久清时，我们没有签订合同，我没有取得段家子女同意放弃继承的公证。历史造成这种情况，不管是谁的责任，我服从法院判决。如果法院判决买卖无效，退回我名下，我请求判决中明确买房款如何处理：1、退回94.24万加上利息。2、拆迁后我外出租房，新房建成之后我出售，我给陈久清出售房款的30%。我现年事已高，体弱多病，生活困难，租房、养老、雇人都需要资金，我希望三方互相理解，不要想一方独占房屋，彻底解决房屋纠纷问题。”该案审理中，陈久清与邵某均确认双方未签订过买卖合同，第一笔15万元房款系以现金形式支付。此外，因耿某1表示放弃对涉案房屋的继承权，故本院准许其不再作为该案当事人。邵某在该案审理中提交了一份其委托北京康正宏基房地产评估有限公司就涉案房屋的房地产价值进行评估的评估报告书，载明涉案房屋在评估时点2012年3月31的房地产价值为2564204元，陈久清对该评估报告真实性无异议，但对关联性有异议。2017年3月9日，杨淑香、段振新、段振顺撤回了该案诉讼。另查，案外人陈某向本院提交的书面材料中称邵某卖房之后给了段某1、段某2、段振新、段振顺四人共计55万元。杨淑香表示因其与段某1经常会去照顾邵某，所以邵某也会给其二人一些钱，邵某确实给过其二人十万元以上的款项，应该是段某1快去世时给的，但邵某也没有说是什么钱，其就用来给段某1治病了；段振新表示不知道55万元这个数字，段振新收到过邵某给的17.5万元，但邵某没有说是什么钱，其以为是邵某提前安排后事。再查，因涉案房屋已被拆迁，段振新于2019年9月23日向本院申请财产保全，请求对陈久清在北京裕泽房地产开发有限责任公司处的200万元拆迁补偿款采取查封措施，并提供了相应担保。本院经审查认为段振新的申请符合法律规定，依法裁定对陈久清名下拆迁补偿款二百万元予以冻结。本院认为，涉案房屋应属段某与邵某的夫妻共同财产。具体理由如下：首先，涉案房屋来源系段某单位分配的公有住房,段某于1997年12月28日去世，北京市城市规划管理局行政处房管科1998年4月29日出具了收到段某购房预付款33000元的收据，收款时间距离段某去世仅四个月时间，可以认定该预付款系使用段某与邵某的夫妻共同财产支付。其次，涉案房屋的购买价格折算了段某与邵某的工龄。再次，邵某、杨淑香及段某1、段振顺及茅某、耿某1于2008年4月18日共同签订的协议中明确载明邵某和段某1等子女5人共同研究决定将涉案房屋卖给邵某，而邵某按法律继承手续给子女们应得的份额，房产证由子女保管，邵某用房产证时随时可取来使用，但不能买卖或赠予。最后，邵某在35832号案件答辩中亦确认涉案房屋系其与段某的共同财产。根据上述查明的情况，综合考虑涉案房屋的历史沿革、取得时间、购房过程以及邵某的陈述，故该房屋应属段某与邵某的夫妻共同财产。在段某去世后，涉案房屋应由段某的法定继承人予以继承。但是，邵某却在与段某1子女已签订协议并明确表示涉案房屋不能买卖或赠予的情况下，将涉案房屋出售给了陈久清，且亦无证据显示邵某及陈久清将出售涉案房屋的情况向段某的子女进行了告知。被告作为邵某的外甥女，应知晓段某的家庭子女情况，其虽在扣除57600元税费后向邵某支付了942400元购房款并取得了涉案房屋所有权证书，但是，对比邵某在35832号案件中提交的涉案房屋房地产价值评估报告书，陈久清支付的购房款明显大幅度低于涉案房屋的实际价值，陈久清不属于以合理的价格受让该房屋，故陈久清不属于善意第三人之范畴。综上，本院可以认定邵某与陈久清在就涉案房屋建立房屋买卖法律关系的过程中存在恶意串通的情形，损害了杨淑香、段振新、段振顺等人的利益，杨淑香、段振新、段振顺提出的诉讼请求具备事实及法律依据，本院予以支持。至于购房款的返还问题，因邵某已经去世，双方可待本案具备确定结论后另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认陈久清与邵某就北京市海淀区北洼路又一村×号楼×层×门×号房屋建立的房屋买卖法律关系无效。保全费5000元（段振新已预交），由陈久清负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费70元（段振新已预交35元），由陈久清负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  庞 松人民陪审员  张慧芳人民陪审员  方雪丽二〇二〇年七月三十日书 记 员  丁 珊