吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终887号上诉人（原审被告）：朱学军，男，1968年7月21日生，汉族，住河北省石家庄市长安区。委托诉讼代理人：王红光，长春市南关区全安法律服务所工作人员。被上诉人（原审原告）：长春国有资本投资运营（集团）有限公司管理分公司，住所地：吉林省长春市宽城区北京大街**办公楼****。负责人：刘宝峰，总经理。委托诉讼代理人：孙丽娜，吉林新锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵苏廷，女，1986年10月1日生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：王岩（系赵苏廷丈夫），男，1985年10月3日出生，汉族，住长春市二道区。上诉人朱学军因与被上诉人赵苏廷、长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司（以下简称国投分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初4262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱学军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判涉案房屋占有使用费104,606.19元、违约金29,083.33元由赵苏廷给付；2.国投分公司退还上诉人保证金15,000元，给付违约金29,083.33元；3.本案一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.根据《会议纪要》，上诉人租赁涉案房屋的期限应再续签四年，即从2017年1月至2020年12月，并按周边市场环境房租每年递增2-5％，合同每年一签。2018年国投分公司《止租通知》是基于实际经营人赵苏廷消防整改问题而发出的，所谓合同到期是混淆事实。2.国投分公司发出《止租通知》后，上诉人为解决纠纷，及时与赵苏廷进行过沟通，多次催促其腾房，但其坚持己见，拒绝退房。为此，上诉人与国投分公司曾到公安机关报警，寻求解决未果。由此可见，涉案房屋的占有使用费及违约金应由赵苏廷承担。3.上诉人与赵苏廷关于涉案房屋的转租协议，已被前一诉讼认定无效，上诉人承担了相关经济责任，并已认定该房屋系赵苏廷实际占有使用，期间217天的转让费也是由赵苏廷独立承担。一审判决又判令上诉人承担占有使用费及违约金的共同责任，实属事实不清，共同承担的责任不清，上诉人不应承担该责任。4.赵苏廷在涉案房屋期间的经营收入是其独自占有的，因此涉案房屋的占有使用费应该由赵苏廷独自承担。二、上诉人的反诉请求应当支持。国投分公司的《会议纪要》系该公司领导集体研究决定，并以红头文件形式确定，具有行政法规的效力，并且已按该会议纪要的约定又执行了二年，不能以《租赁合同》加以否定。一审判决对《会议纪要》未予采纳，对二者关系未予评判。纵观本案，国投分公司违约事实属实，上诉人请求其承担违约责任的请求，应予支持。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的请求。赵苏廷辩称，根据赵苏廷和朱学军签订的《转让协议》第三条第一、第二款的约定，因朱学军未能依约保证房屋由我方使用所造成的一切损失及产生的费用均应由朱学军承担，国投分公司亦应对给我造成的损失承担相应的赔偿责任。国投分公司辩称，一、朱学军与国投分公司签订的《租赁合同》合法有效，朱学军应对房屋占有使用费及违约金承担连带给付责任。1.朱学军与国投分公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同约定的租期为2018年1月1日至2018年12月31日，并约定禁止朱学军转租，租期截至前，国投分公司已向朱学军明确表示不再续租，朱学军以国投分公司内部文件《会议纪要》作为租赁期限的依据缺乏事实及法律依据。2.朱学军在租赁期间违法合同约定转租，租赁合同到期后又拒绝交付房屋，其应依约向国投分公司支付违约金及房屋的占有使用费。二、朱学军的反诉请求无事实及法律依据，应予驳回。1.根据双方签订的《租赁合同》第3.3条、第8.1条的约定，其交纳的保证金用来冲抵违约金，冲抵后，朱学军尚欠违约金14,083.33元，故其要求返还保证金的请求不应予以支持。2.《会议纪要》系国投分公司内部决议，仅具有指导意义，不具备执行效力。国投分公司依据双方签订的《租赁合同》的约定向朱学军发出《止租通知》，不存在提前解除租赁合同的违约行为，朱学军要求国投分公司赔偿损失无事实及法律依据，对其该项请求不应予以支持。国投分公司向一审法院起诉请求：1．判决赵苏廷立即履行腾房义务，返还位于南关区永春B区13栋2至7层房屋（庭审中原告放弃了该项诉讼请求）；2．判决朱学军、赵苏廷连带给付自2019年1月1日起至房屋实际返还之日止按每日485元的标准支付逾期腾房期间的占有使用费（暂计算至2019年6月30日为87,785元）；3．判决朱学军立即支付逾期返还房屋的违约金29,100元；4．判决朱学军、赵苏廷承担本案的相关费用。一审法院认定事实：2017年12月29日，国投分公司（甲方）与朱学军（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于永春B区13栋2至7层面积900平方米的房屋及场地使用权、附属公用配套设施出租给乙方，供乙方从事办公和其他合法经营行为。双方约定租赁期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金（含税）174,500元，按季度交付。乙方同意在交付第一笔租金的同时向甲方交纳15,000元作为履约保证金，合同到期后，扣除双方约定的乙方因违反协议应支付的违约金或者赔偿金外，如数退还乙方。乙方负责房屋内及周边的消防安全工作，按照消防部门要求完善消防设施和器具，达到消防部门的要求，租赁期间乙方承担与消防安全相关的各项费用和日常管理，服从甲方涉及安全和消防工作的指导和整改要求，否则甲方有权解除合同，履约保证金不予退还。房屋租赁期间，乙方不得转租全部或部分房屋。合同届满后，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后三日内返还该房屋，否则乙方向甲方支付该年度月租金二倍作为违约金。2018年12月14日，国投分公司向朱学军发出《止租通知》，内容为：双方签订的租赁合同将于2018年12月31日到期，按照合同约定，租赁合同到期后其公司将不再与朱学军续签租赁合同，终止租赁关系，要求朱学军于2018年12月31日合同到期前迁出，保证房屋的主体结构及相关设施不被损坏，并结清租赁期间所发生的水、电等相关费用，如逾期三日未返还房屋，其公司将按合同约定收取该年度月租金二倍作为违约金或者按违约扣除朱学军履约保证金。2018年7月23日，朱学军（甲方）与赵苏廷（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将位于长春市永春路B区13号楼2-7层房屋使用权及经营权全部转让给乙方，转让金额110,000元，转让费包含房租至2018年9月30日。2019年4月24日，朱学军与赵苏廷因上述转让协议发生纠纷，朱学军起诉至一审法院，赵苏廷提起反诉。2019年6月20日，朱学军申请撤回起诉，一审法院于2019年7月11日裁定准许朱学军撤诉，并于同日依职权追加国投分公司为该案第三人。该案经一审法院审理后，一审法院认定赵苏廷与朱学军签订的《转让协议》无效，赵苏廷与朱学军应基于过错责任对合同无效承担各自相应责任，遂于2019年8月9日作出（2019）吉0102民初2176号民事判决书，判决朱学军返还赵苏廷保证金10,000元，退还赵苏廷转让费21,082.19元。该判决已发生法律效力。再查，2019年8月6日，国投分公司与赵苏廷签署房屋退租交接单，赵苏廷将案涉房屋返还给国投分公司，国投分公司表示放弃第一项诉讼请求。一审法院认为，国投分公司与朱学军于2017年12月29日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。朱学军在上述租赁合同的履行期间，违反双方不得转租的约定与赵苏廷签订转让协议将案涉租赁房屋转租给赵苏廷使用，故朱学军与赵苏廷签订的转让协议应属无效。现国投分公司在租赁合同履行期限届满前已经明确表示不再续租，因此承租人朱学军应在租赁合同履行期限届满后负有返还案涉租赁房屋义务，另作为次承租人的赵苏廷亦应受到前手承租人朱学军所签订的租赁合同约束，并负有腾退案涉租赁房屋的义务，故朱学军、赵苏廷对案涉租赁房屋的占用使用费应承担共同给付责任。关于长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司主张的房屋占有使用费，因承租人朱学军、次承租人赵苏廷逾期腾房期间为2019年1月1日至2019年8月6日，按照年租金174,500元的标准计算，该期间的房屋租金为104,606.19元（174,500元÷12×7＋174,500元÷12÷31×6），故可按该期间的房屋租金数额对原告的此项主张予以支持。关于国投分公司主张的违约金，因朱学军与国投分公司签订的租赁合同明确约定承租人应在本合同租期届满后三日内返还该房屋，否则承租人向出租人支付该年度月租金二倍作为违约金，朱学军逾期返还租赁房屋已构成违约，并应当据此约定承担违约责任，向国投分公司支付二倍月租金的违约金29,083.33元（174,500元÷12×2），另因租赁合同还约定了履约保证金15,000元，该履约保证金用于扣除承租人因违约应支付的违约金和赔偿金，故朱学军支付的违约金应为扣除履约保证金的余额，即为14,083.33元。关于国投分公司放弃第一项诉讼请求，一审法院亦应准许。关于朱学军反诉主张返还的保证金，因租赁合同明确约定该保证金系用于扣除承租人因违约应支付的违约金和赔偿金，现该保证金尚不足以扣除其应付的违约金，故对其该项主张不予支持。关于朱学军反诉主张的提前解除租赁合同违约金，因租赁合同明确约定租赁期限届满日为2018年12月31日，国投分公司在租赁期限届满前已经明确表示不再续租，故双方不存在提前解除租赁合同的情形，对朱学军的该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、朱学军、赵苏廷于本判决生效后立即共同给付国投分公司房屋占有使用费104,606.19元；二、朱学军于本判决生效后立即支付给国投分公司违约金14,083.33元；三、驳回国投分公司的其他诉讼请求；四、驳回朱学军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,984元，由朱学军、赵苏廷负担1,337元，国投分公司负担3,647元。反诉费838元，由朱学军负担。本院对一审查明的相关事实予以确认，另查明，长春市国投公司资产管理分公司于2015年11月19日《国投资产管理分公司总经理办公会会议纪要》决议：“为规避管理风险，经办公会议研究，决定在租户在不违反下列条款的情况下，可以该租户续签下年租赁合同：……在签订合同方面，我公司与该租户首年度合同执行完毕后，经双方协商一致可连续签订四年度租赁合同。”本院认为，一、关于国投分公司与朱学军形成的租赁关系的期限以及朱学军应否支付违约金。国投分公司与朱学军签订的《租赁合同》约定：“双方约定租赁期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。”又约定：“合同届满后，除甲方（国投分公司）同意乙方（朱学军）续租外，乙方应在本合同租期届满后三日内返还该房屋，否则乙方向甲方支付该年度月租金二倍作为违约金。”根据上述约定，案涉房屋租赁期限为一年，期限届满后国投分公司即对该合同享有单方解除权，如朱学军未能按期返还房屋，应当支付违约金。朱学军上诉称根据《会议纪要》精神，双方租赁期限已延长四年，因《会议纪要》为国投分公司内部工作指导文件，且决议内容仅表述为租赁期限届满后可视租户履约情况协商一致后连续签订四年度租赁合同，其文字表述并非对延续租赁期限的单方允诺，朱学军亦未能提供证据证明其与国投分公司就续签问题达成过合意或国投分公司就延续租赁期限问题曾对其作出过单方允诺，故租赁期限届满时，国投分公司依约有权解除合同，朱学军上诉请求因国投分公司提前解除《租赁合同》而应向朱学军支付违约金29,083.33元无事实及法律依据，本院不予支持；《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”依据上述规定，违约责任系无过错责任，因第三人原因造成违约的，违约方承担责任后，可向第三人追偿，故朱学军上诉称本案系因赵苏廷原因导致逾期腾房，朱学军对逾期腾房无过错不应支付违约金的主张，无事实及法律依据，本院不予支持，其可就违约金承担问题另案向赵苏廷主张权利。二、关于案涉房屋占有使用费的承担主体。如前所述，朱学军与国投分公司签订的《租赁合同》已被解除，朱学军与赵苏廷签订的转租协议亦被（2019）吉0102民初2176号生效判决确认无效，故无论朱学军还是赵苏廷均已丧失占有、使用租赁房屋之合法依据。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息……”，国投分公司主张“占有使用费”于法律性质上可理解为物之所有权人向无权占有人主张原物所生孳息（租金）之返还，故无权占有人应负有返还其受领的不当利益之义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”故国投分公司向赵苏廷主张逾期腾房占有使用费应予支持。另，连带责任的承担源自法律规定或当事人的约定，国投分公司诉请朱学军、赵苏廷连带给付逾期腾房期间的占有使用费无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，朱学军的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初4262号民事判决第二项、第四项；二、撤销长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初4262号民事判决第三项；三、变更长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初4262号民事判决第一项为赵苏廷于本判决生效后立即给付国投分公司房屋占有使用费104,606.19元；四、驳回长春国有资本投资运营（集团）有限公司管理分公司其他诉讼请求。一审案件受理费4,984元，由朱学军、赵苏廷负担1,337元，国投分公司负担3,647元。反诉费838元，由朱学军负担。二审案件受理费3,555.00元，由朱学军负担1,463.00元，由长春国有资本投资运营（集团）有限公司管理分公司负担2,092.00元，本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二〇年七月十三日书记员  李欣媛