广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1776号原告：联新能源发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路**成悦大厦第**全层。法定代表人：张健玲，职务：总经理。委托诉讼代理人：何春珍，广东百科律师事务所律师。被告：广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社，住所，住所地广东省广州市荔湾区花地大道中**芳村金融大厦**div>法定代表人：李展翔，职务：副社长。委托诉讼代理人：叶仕容，广东诚公（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚莉，广东诚公（龙华）律师事务所律师。第三人：广州市运输有限公司，住所地广，住所地广东省广州市荔湾区丛桂路****v>法定代表人：陈季武，职务：董事长。委托诉讼代理人：孙海燕，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：程操，广东国智律师事务所律师。原告联新能源发展有限公司（以下简称“联新公司”）与被告广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社（以下简称“坑口联社”）及第三人广州市运输有限公司（以下简称“市运输公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联新公司的委托诉讼代理人何春珍，被告坑口联社的法定代表人李展翔及委托诉讼代理人叶仕容、陈亚莉，第三人市运输公司的委托诉讼代理人孙海燕、程操到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联新公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一次性返还原告租金本金15569645.83元及占用资金期间的利息（利息以15569645.83元为基数从2006年6月1日起按年利率6%计至款项实际还清之日止，暂计至立案之日为6637956.49元）；2.判令被告向原告返还合同保证金337500元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：一、2005年8月25日，联新公司应广州市交通委员会《会议纪要》的精神指示，与市运输公司签署了《场地租赁合同》，约定由市运输公司向联新公司出租广州市芳村区××场地（以下简称案涉场地），场地面积为3750平方米，用作联新公司建设LPG加气站使用，场地租赁期限为2005年10月1日至2025年9月30日。因市运输公司与坑口联社对案涉场地存在土地权属争议，导致联新公司进场施工建设后，遭受坑口联社阻拦，不准市运输公司出租，也不准联新公司使用。同时，坑口联社向联新公司出示政府于2005年12月14日向其核发的穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》，证明其才是租赁场地的权利人，强迫联新公司必须与其重新签订合同才能继续使用租赁场地。对此，市运输公司作为出租人不能调和，无法排除妨碍，亦无法保障联新公司继续正常使用场地。联新公司不能违背政府的会议纪要精神，且已经投入开发建设，在此种情形下，联新公司被迫与坑口联社于2006年4月6日与坑口联社签订《坑口加气站场地租赁合同》、2014年4月29日与坑口联社签订《鹤洞（原坑口）加气站场地租赁合同》，约定坑口联社将案涉场地出租给联新公司使用。与坑口联社重新签署合同后，联新公司积极履行交租义务，截至目前联新公司已经向坑口联社缴纳合同期内的所有租金合计15569645.83元和保证金337500元。二、市运输公司知悉联新公司与坑口联社签订租赁合同及联新公司向坑口联社交租的事实，但从未提出异议。2019年11月15日，市运输公司来函告知联新公司广州市人民政府向坑口联社核发的穗集有(2004)第600160号《集体土地所有证》的行为违法，且该《集体土地所有证》已经注销。鉴于坑口联社持有的租赁场地的《集体土地所有证》已被生效判决认定违法且已经注销，坑口联社对租赁场地的实体权利已经丧失。原坑口联社签订的合同实际上没有履行，事实上也履行不能，案涉场地的权利人是市运输公司而非坑口联社，案涉场地也不是坑口联社交付给联新公司使用，市运输公司也表示不同意坑口联社收取租金，在此情况下，坑口联社无权收取联新公司支付的案涉场地租金及保证金，坑口联社应将收取的租金和保证金退还给联新公司。三、因坑口联社与市运输公司关于案涉场地的权属争议尚未解决，联新公司使用案涉场地实质收到影响，联新公司根据生效判决的认定及市运输公司的通知要求，已于2020年1月10日撤出案涉场地。对于联新公司与坑口联社签订的合同效力，由法院依法审查，目前市运输公司已经以其为租赁场地的合法权利人另案起诉联新公司[案号：（2020）粤0103民初1394号案]，要求联新公司重复支付合同期内的租金及相关费用。市运输公司的起诉行为表明不予追认联新公司与坑口联社签订的两份《坑口加气站场地租赁合同》。因此，联新公司与坑口联社签订的两份场地租赁合同应属无效。如果法院认为合同有效，那么也属于履行不能，根据合同法第九十四条规定，符合法定解除的情形。四、坑口联社签订合同后，没有履行相应义务，且联新公司与坑口联社之间的合同实际未能履行的过错在于坑口联社而非联新公司，坑口联社应对其过错给联新公司造成的实际损失进行赔偿，联新公司的损失包括坑口联社长期占用合同期内联新公司支付的租金和保证金的利息及提前解除合同未能经营至合同期满的可得利益损失。综上，联新公司作为承租人，积极响应政府会议纪要精神，积极建站，积极为社会服务，积极履行合同的交租义务，联新公司已经缴纳完毕租赁场地合同期内的所有租金和保证金，没有任何违约和过错行为。联新公司使用租赁场地只应缴纳一次租金，不应重复缴纳。鉴于市运输公司已经起诉联新公司要求支付租金，联新公司只能另案起诉，维护自己的合法权益，请求贵院依法判令坑口联社一次性向联新公司返还合同租金、利息和保证金。被告坑口联社辩称：一、联新公司与我方是自愿签订了两份案涉场地租赁合同，该合同没有《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，合法有效。双方已实际履行了该合同，联新公司使用了案涉场地，应当向我方支付租金；二、我方是案涉场地的所有权人，我方向联新公司出租该地块时取得了对应的集体所有权证，因此我方出租该地块，收取对应的租金合法、合理，出租行为应当受到法律的保护；三、本案应中止审理，一方面（2020）粤0103民初1394号案还处于审理阶段，尚没有结果，该结果会影响本案的审理。其次，对于坑口联社与市运输公司关于案涉场地的权属纠纷案件，我方已向广东省高级人民法院申请了再审并被受理，案号为（2020）粤行申540号，目前还在审查阶段，尚没有结果。再有，我方已向广州铁路运输法院提起撤销市运输公司持有的穗房地证第**《房地产证》的诉讼，市运输公司所持有的房地产证有被撤销的可能。因此，我方认为本案应当中止审理；四、穗集有（2004）第600160号《集体土地所有权证》对应的地块一直是坑口联社的集体所有，从未被征收或征用，市运输公司取得穗房房地证第**房地产证》未办理有偿使用手续，未向我方作任何补偿，我方和市运输公司就该地块的争议一直未得到有效解决。（2018）粤7101行初6165号、（2019）粤71行终2674号行政判决书认定广州市规划和资源局在核发穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》的过程中程序违法，但上述判决书不是对争议土地权属的确认，不能因上述两个行政判决书而认定我方不是案涉场地的集体所有权人，也不能认定市运输公司就是该土地的权利人，因此不能认定联新公司与坑口联社之间签订的案涉场地租赁合同无效；五、即便联新公司认为市运输公司是案涉场地的权利人，我方侵犯的也是市运输公司的利益，有关的争议应当由我方与市运输公司解决。联新公司作为土地的承租人、实际使用人，支付租金是联新公司理所当然的义务，如果其在本案的诉讼请求获得法院支持，将导致联新公司使用土地14年而不需要支付租金的后果，严重违背公平的原则；六、联新公司请求返还14年之久的租金及对应的利息已经超过法律规定的诉讼时效。综上，请求法院驳回联新公司的全部诉讼请求。第三人市运输公司述称，案涉场地的合法产权人是市运输公司，市运输公司同意联新公司起诉状中所述“联新公司与坑口联社签订的两份租赁合同应属无效”的意见。（2019）粤71行终2674号行政判决书依法查明的事实是：坑口联社持有的穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》的用地范围与市运输公司持有的穗房地房地证第**地产证》的用地范围重叠，市运输公司持有的穗房地证房地证第**产证》的用地范围包括《集体土地所有证》的用地范围。同时，依法认定：（2004）第600160号《集体土地所有证》所划定的宗地红线范围侵犯了市运输公司的合法权益，广州市人民政府核发的（2004）第600160号《集体土地所有证》事实不清、证据不足，因该证已于2013年4月3日被注销废止，判决确认广州市人民政府核发（2004）第600160号《集体土地所有证》的行为违法。因此，坑口联社持有的上述（2004）第600160号《集体土地所有证》应自始违法，其从来都不享有案涉场地的所有权或使用权。坑口联社在明知市运输公司持有合法权属证书的情况下，强迫联新公司与其签订租赁合同，严重损害市运输公司的合法权益，市运输公司作为案涉场地的合法产权人，对于坑口联社的行为不予认可并表示反对。经审理查明：1999年3月，原广州市国土局房管局向市运输公司核发原广州市芳村区鹤洞路219号（原门牌为××）的房地产证，证号为穗房地证字第××号。该证载明：权属来源为1967年至1982年建、1999年更名，房屋所有权性质为全民，土地权属性质为国家所有，用地面积为13175.5平方米，建基面积为1468.84平方米，总建筑面积为2078.84平方米。2005年12月14日，广州市政府向坑口联社（原广州市芳村区冲口街办事处坑口村村民委员会）核发集体土地所有证[穗集有（2004）第600160号）]，该证载明：土地所有权人为广州市芳村区冲口街办事处坑口村村民委员会，地址为坑口村，地号为0700，地址为坑口村，地号为070008B0007地总面积为0.4290公顷，地类为建设用地。，地类为建设用地le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2005年7月19日，联新公司接收原广州市芳村区××场地（面积3750平方米，以下简称“案涉场地”）。2006年4月6日，坑口联社（甲方）及联新公司（乙方）签订《坑口加气站场地租赁合同》，约定甲方将自有集体土地所有权的土地，位于广州市荔湾区芳村广中公路坑口牌坊对面地块，证号（穗集有[2004]第600160号，地号070008B0007图，地号070008B0007图号52.1-21.0乙方作建设汽车加气站使用；租赁期限租期为10年，甲方从2006年4月10日起将该地块提供给乙方经营管理和使用至2016年4月10日止；租金计算方法如下：第一期为五年，第一年以每月15元/平方米计算，第二至五年按上年度为基数逐年环比递增7%；第二期为五年，在上年度的基数上逐年环比递增5%；等等。2014年4月29日，坑口联社（甲方）及联新公司（乙方）签订《鹤洞（坑口）加气站场地租赁合同》，约定甲方将自有集体土地所有权的土地，位于广州市荔湾区芳村广中公路坑口牌坊对面地块，证号（穗集有[2004]第600160号，地号070008B0007图，地号070008B0007图号52.1-21.0乙方作建设汽车加气站使用；租期为8年，甲方从2014年5月1日起将该地块提供给乙方经营管理和使用至2022年4月30日止。本合同自甲、乙双方签署之日起五天内，乙方需向甲方交纳承租保证金337500元。合同期满时（不计息）退回本金。从2014年5月至2015年4月，场地租金为30元/平方米，从第二年5月开始，场地租金在上年度租金的基础上逐年环比递增7%。乙方在租赁期内因经营问题出现停业的，停业期间租金不予减免。但因该场地的权属问题导致乙方无法经营，此期间的租金减免。本合同签署后生效，原甲乙双方签订的“坑口加气站场地租赁合同”自动失效，原承租金保证金200000元返还。联新公司依照其与坑口联社签订的合同向坑口联社缴纳租金合计15569645.83元及合同保证金337500元。另查明，2005年8月25日，市运输公司（甲方）与联新公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市芳村区××场地出租给乙方作建设LPG加气站使用，场地使用面积约为3750平方米。场地出租时间为二十年，具体日期为：2005年10月1日至2025年9月30日；等等。2018年10月30日，市运输公司以不服行政登记为由，向广州铁路运输法院提起诉讼，请求：确认坑口联社持有的穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》作出的登记行为违法。广州铁路运输法院于2019年4月30日作出（2018）粤7101行初6165号行政判决书，查明：2005年12月14日，广州市人民政府核发穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》。该证载明：土地所有权人为广州市芳村区冲口街办事处坑口村村民委员会，地址为坑口村，地号为0700，地址为坑口村，地号为070008B0007地总面积为0.4290公顷，地类为建设用地。2013年4，地类为建设用地国土资源和房屋管理局荔湾区分局因包括穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》在内的原集体土地所有证，已经办理注销登记但未交回，故在《广州日报》上刊登《集体土地所有证废止公告》。该院认为：市运输公司与广州市规划和自然资源局均确认穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》的用地范围与穗房地证字房地证字第**证》的用地范围重叠，且广州市规划和自然资源局陈述穗房地证字第房地证字第**》的用地范围包括穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》的用地范围。本案中，原广州市芳村区冲口街办事处坑口村村民委员会于2005年3月1日向原广州市国土资源和房屋管理局申请案涉场地登记，并于2005年12月14曰被核发了穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》。但早在1999年3月原广州市国土局房管局就已向市运输公司核发穗房地证字第×房地证字第**，且该房地产证显示土地权属性质为国家所有，同时广州市规划和自然资源局也确认在核发穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》的过程中，市运输公司未参与指界，未征询市运输公司的意见，故核发穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》的事实不清，证据不足，应予撤销，但由于穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》已被注销，已无可撤销内容，故对核发穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》的行为，应予确认违法。为此判决：确认广州市人民政府于2005年12月14日向原广州市芳村区冲口街办事处坑口村村民委员会核发穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》的行为违法。判后，坑口联社不服，提起上诉。2019年10月28日，广州铁路运输中级法院作出（2019）粤71行终2674号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年12月25日，市运输公司向联新公司发出《通知书》，通知如下：自本通知送达贵公司之日，我公司与贵公司签订的《场地租赁合同》即告解除，请贵公司立即向我公司付清保证金、尝款及2005年10月1日至今的全部租金、违约金，并于十个工作日内清空租赁场地交还给我公司等。2020年1月6日，联新公司向市运输公司送达《通知书》，表示我司定于2020年1月10日下午16时交出案涉场地，请贵司派人到现场参与交接。2020年1月13日，联新公司向坑口联社送达《通知函》，载显：案涉场地因坑口联社与市运输公司之间存在土地权属争议，导致我司无法正常经营，被迫提前撤出场地……并通知如下：1、贵我双方签订的《鹤洞（原坑口）加气站场地租赁合同》自2020年1月10日起即时终止，自该日期合同终止后的租金我司不再缴纳；2、请贵社自收文之日起十天内退还我司租赁场地保证金337500元；3、自2020年1月10日下午16：00分起，因该租赁场地发生的所有纠纷及安全事故与我司无关。另市运输公司已于2020年1月20日向本院起诉联新公司，要求联新公司支付使用案涉场地2005年10月1日起至2019年12月26日止的租金及逾期交租违约金等，本院立案案号为（2020）粤0103民初1394号。案件审理过程中，本院依联新公司申请，依法对坑口联社的财产采取保全措施，联新公司缴纳保全费5000元。本院认为：联新公司与坑口联社签订的《鹤洞（原坑口）加气站场地租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。对于租金及保证金应否返还问题，根据（2018）粤7101行初6165号行政判决书，穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》已经于2013年4月3日被注销，且该判决书已判决确认广州市人民政府于2005年12月14日向原广州市芳村区冲口街办事处坑口村村民委员会核发穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》的行为违法，故坑口联社对案涉场地并无所有权；再者，市运输公司作为案涉场地所有权人，表示对坑口联社收取案涉场地租金的行为并不认可，且已向本院提起诉讼，要求联新公司支付占有使用期间的租金等；故依据公平原则，坑口联社收取联新公司合同保证金337500元及2006年6月1日至2019年12月31日期间的租金15569645.83元应予返还。因市运输公司作为案涉场地所有权人要求联新公司交还案涉场地，联新公司于2020年1月13日向坑口联社送达了通知函，要求解除双方之间的《鹤洞（原坑口）加气站场地租赁合同》，故可认定联新公司与坑口联社于2014年4月29日签订的《鹤洞（原坑口）加气站场地租赁合同》于2020年1月13日解除。对于联新公司主张占用租金期间的利息问题，利息应从联新公司与坑口联社签订的《鹤洞（原坑口）加气站场地租赁合同》解除之日起即2020年1月13日起算，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于联新公司主张的利息超出部分，本院不予支持。关于坑口联社抗辩联新公司诉请已超诉讼时效意见,（2019）粤71行终2674号行政判决书于2019年10月28日作出，其后，市运输公司才通知联新公司坑口联社持有的穗集有（2004）第600160号《集体土地所有证》被撤销，并于2020年1月20日提起诉讼要求联新公司支付相应租金等，在此情况下，联新公司于2020年2月27日诉请要求坑口联社退还租金及保证金没有超过法律规定的诉讼时效，坑口联社关于诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下:一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社向原告联新能源发展有限公司返还租金15569645.83元及利息（以15569645.83元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月13日起计算至实际支付之日止）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社向原告联新能源发展有限公司返还合同保证金337500元；三、驳回原告联新能源发展有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费154526元，原告联新能源发展有限公司负担45497元，被告广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社负担109029元；诉讼保全费5000元，由被告广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓 彪审 判 员  申婷婷人民陪审员  黎海根二〇二〇年七月三十日书 记 员  龙滋霖黄辉燕