广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初3812号原告：中山市利和物业管理有限公司古镇利和灯博中心分公司，住所地广东省中山市***********。主要负责人：何锦开，经理。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柳燕，广东中亿律师事务所律师。被告：李玉平，女，1982年5月20日出生，汉族，住河南省新野县*****。原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和灯博中心分公司（以下简称利和物业灯博分公司）与被告李玉平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业灯博分公司的委托诉讼代理人王柳燕到庭参加诉讼，被告李玉平经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业灯博分公司向本院提出诉讼请求：1.确认利和物业灯博分公司与李玉平于2018年1月21日签署的《利和灯博中心物业服务协议》已于2019年9月23日解除；2.李玉平向利和物业灯博分公司支付自2018年8月1日至2019年9月23日止的物业管理费37375.12元及违约金（分段计算，以每个计费周期所欠物业管理费为基数，按年息24%，从该计费周期首月6日起（即每年1月、4月、7月、10月）至实际清偿之日止，暂计至2020年3月2日违约金为10144.53元）；3.李玉平向利和物业灯博分公司支付自2019年5月1日至2019年9月23日止的空调能源费2976.45元及违约金（分段计算，以每个计费周期所欠空调能源费为基数，按年息24%，从应缴费当月6日起至实际清偿之日止，暂计至2020年3月2日违约金为476.78元）；4.李玉平承担利和物业灯博分公司支出的律师费2000元。事实和理由：2018年1月21日，利和物业灯博分公司与李玉平签署《利和灯博中心物业服务协议》，约定：利和物业灯博分公司为李玉平承租的位于中山市*********************建筑面积为271.49平方米的商铺提供物业服务，第五条第一款第一项：物业管理费为每月每平方米10元（按所租赁商铺的建筑面积计算），即每月2714.9元；第五条第一款第三项：商铺内空调能源费每月每平方米2.3元，即每月624.43元（按所租赁商铺的建筑面积计算），空调供应期间（每年5月1日至10月31日）间收取；第五条第一款第四项：物业费每三个月为计费首期，每个计费周期首月5号前缴费，逾期未缴费的按日3‰收取违约金；第五条第二款第二项：无论李玉平在本协议期限内是否有实际使用物业的，均需按本协议约定全额缴纳物业管理服务费及其他应付费用；第十三条第五款：李玉平不按协议约定的收费标准及时间缴纳有关费用的，利和物业灯博分公司有权提出诉讼追讨，因追讨欠费而支出的诉讼费、律师费由李玉平承担。合同签署后，利和物业灯博分公司依约为李玉平物业管理服务，李玉平向利和物业灯博分公司预缴了三个月物业费8144.7元。中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）于2019年8月7日向中山市第二人民法院提起诉讼要求解除双方签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）及《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》（以下简称补充协议），中山市第二人民法院于2019年11月6日作出判决，确认双方租赁关系于2019年9月23日解除，依据利和物业灯博分公司与李玉平签订的物业协议，《利和灯博中心物业服务协议》于同日解除。利和物业灯博分公司认为，李玉平逾期缴纳物业费、空调能源费等行为已构成违约，李玉平应承担相应违约责任。李玉平未作答辩，亦未提交任何证据。本院经审理认定事实如下:2018年1月21日，利和公司（甲方）与李玉平（乙方）签订租赁合同。之后，双方签订补充协议。上述租赁合同及补充协议约定：乙方向甲方承租位于中山市*********************的房屋作商业用途，建筑面积271.49平方米，租赁面积271.49平方米；租赁期限为2018年1月21日至2021年**月20日，租赁商铺开业日为2018年5月1日，乙方首次支付、计算租金的时间为2018年5月1日。同日，利和物业灯博分公司（甲方）与李玉平（乙方，地址***********）签订《利和灯博中心物业服务协议》（以下简称物业协议），物业协议约定：乙方租赁位于利和灯博中心4001卡商铺，建筑面积271.49平方米。乙方缴纳物业管理费时间自2018年5月1日起至2021年10月20日止。物业管理费为每月每平方米10元（按所租赁商铺的建筑面积计算），即每月2714.9元；商铺内空调能源费每月每平方米2.3元（按所租赁商铺的建筑面积计算），空调供应期间（每年5月1日至10月31日）间收取；物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每三个月为计费首期，租户在签订本协议时需提前预交三个月物业管理服务费，以后每个计费周期首月5号前缴费，逾期未缴费的按日3‰收取违约金；空调能源费按月度结算，乙方应于空调供应期间的每个月5号（含5号）前向物管公司支付当月的空调能源费，逾期未缴费的按日3‰收取违约金。乙方在本协议的管理期限内是否实际使用物业的，均需按本协议约定全额缴纳物业管理服务费及其他应付费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准及时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交物业管理服务费每天3‰缴纳违约金，拖欠物业管理费三个月以上的（含三个月），甲方有权提出诉讼追讨上述费用，甲方因追讨上述费用而支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费和公证费等）均由乙方承担。本协议中乙方提供的地址为其通讯地址，甲方所有文件、信函在向该地址进行邮寄或张贴公告后，视为乙方已收到该些文件。因李玉平欠缴空调能源费，利和物业灯博分公司分别于2019年6月6日、同年7月10日向李玉平邮寄《关于应缴费用的催收函》，上述函件分别于2019年6月12、同年7月16日被签收。庭审中，利和物业灯博分公司确认装修期内免收李玉平的物业管理费，李玉平已缴纳了2018年5月、6月、7月共计三个月的物业管理费8144.7元，并确认李玉平已缴纳了2018年5月1日至2018年10月31日的空调费。利和物业灯博分公司称李玉平自2018年8月起欠缴物业管理费，以及从2019年5月1日起至2019年9月23日止的空调能源费。2020年3月25日，利和物业灯博分公司以李玉平违约为由，诉至法院，提出以上诉请。另查明，本院就利和公司起诉李玉华房屋租赁合同纠纷一案，依法于2019年11月6日作出（2019）粤2072民初11612号民事判决，认定李玉平已于2019年5月向利和公司申请撤场，案涉租赁商铺已停业。判决如下：一、确认原告中山市利和置业有限公司与被告李玉平于2018年1月21日签订的《房屋租赁合同》及《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》（合同编号：LD2-4-0250-18）于2019年9月23日解除；二、被告李玉平于判决发生法律效力之日起七日内向中山市利和置业有限公司支付租金178371元；三、被告李玉平交纳的租赁保证金59457元由原告中山市利和置业有限公司没收；四、被告李玉平于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付律师费2000元；五、驳回原告中山市利和置业有限公司的其他诉讼请求。该判决已于2019年12月10日生效。另查明：2019年8月6日，利和物业灯博分公司（甲方）与广东中亿律师事务所（乙方）签订《民事案件委托代理合同》，约定乙方受甲方委托，指派该所律师在其与李玉平物业服务合同纠纷一案中一审、二审（若有）、执行（若有，含听证）程序中担任甲方代理人，律师代理费2000元等内容。同年9月24日，广东中亿律师事务所开具广东增值税专用发票，确认收取了利和物业灯博分公司支付的律师费2000元。本院认为,利和物业灯博分公司与李玉平形成合法有效的物业服务合同关系。本院生效判决已确认利和公司与李玉平之间的租赁合同及补充协议已于2019年9月23日解除，故本院确认利和物业灯博分公司与李玉平之间的物业协议已于2019年9月23日解除。利和物业灯博分公司主张李玉平欠缴2018年8月1日至2019年9月23日的物业管理费合计37375.12元，利和物业灯博分公司出具物业协议、生效判决等为证，李玉平未提交任何证据予以反驳，故本院予以认定，利和物业灯博分公司要求李玉平支付2018年8月1日至2019年9月23日的物业管理费合计37375.12元的诉请，理据充分，本院予以支持。同理，利和物业灯博分公司要求李玉平支付2019年5月1日起至2019年9月23日止的空调费2976.45元的诉请，本院一并予以支持。关于物业管理费及空调能源费的违约金标准，物业协议约定违约金标准为按每日3‰计算，明显过高，利和物业灯博分公司在诉求中主动调整为按年利率24%计算，符合法律规定，利和物业灯博分公司要求李玉平以每月欠款为基数按年利率24%从每月逾期之日起至清偿之日止计付违约金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。物业协议就律师费的承担已作出明确约定，故利和物业灯博分公司要求李玉平支付律师费2000元的诉请，理据充分，本院予以支持。李玉平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对利和物业灯博分公司诉讼请求和事实理由抗辩的权利，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和灯博中心分公司与被告李玉平于2018年1月21日签订的《利和灯博中心物业服务协议》于2019年9月23日解除；二、被告李玉平于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和灯博中心分公司支付物业管理费37375.12元，并按年利率24%计付违约金（其中8144.7元从2018年8月6日起，8144.7元从2018年11月6日起，8144.7元从2019年2月6日起，8144.7元从2019年5月6日起，其余4796.32元从2019年8月6日起，均计至清偿之日止）；三、被告李玉平于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和灯博中心分公司支付空调能源费2976.45元，并按年利率24%计付违约金（其中624.43元从2019年5月6日起，624.43元从2019年6月6日起，624.43元从2019年7月6日起，624.43元从2019年8月6日起，624.43元从2019年8月6日起，其余478.73元从2019年9月6日起，均计至清偿之日止）；四、被告李玉平于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和灯博中心分公司支付律师费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1124元，减半收取计562元，由被告李玉平负担（该费用原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和灯博中心分公司已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 朱 鹏二〇二〇年六月二十八日书记员 钟厚仁