广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1341号原告（反诉被告，以下简称原告）：张庆立，男，1975年3月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告（反诉被告，以下简称原告）：彭丽萍，女，1980年2月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，两原告共同委托诉讼代理人：胡海源、胡昊，广东流溪律师事务所律师、律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：张健宏。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。原告张庆立、彭丽萍与被告广州市继丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人胡昊，被告的委托诉讼代理人朱毅华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告因与被告签订房屋买卖合同后，被告迟延办理产权登记，且于2019年11月25日才要求原告递交办证资料，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告支付违约金473368.6元（以1257287元为本金，按照每日万分之五自2017年11月2日计算至2019年11月25日共753日）；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，系原告违约在先，未按照合同约定支付购房款，应向被告支付违约金，而有关逾期付款的违约金是可以在购房款中由被告直接扣减，扣减后原告并未足额支付购房款，故在原告未按照合同约定支付房款及违约金时，被告有权拒绝原告按期办证的要求。被告于2016年12月申请规划验收，后因国土房管部门变更了验收条件导致涉案房屋验收和确权延迟。根据合同约定，被告需取得规划验收合格证后才可办理房产证，规划部门因机构改革变更规划验收要求被告事前根本无法预知，应属于不可抗力，且根据补充协议第13条的约定，政府办证部门原因导致房产证迟延办理的，被告不承担任何责任。另外，国土部门就地下室的土地出让金进行了调整，由不收取到收取，也导致大确权时间相应迟延。除去政府部门原因，被告申请办理确权登记和为小业主办理产权登记的时间并未超过210个工作日，故被告不应承担逾期办证违约金。被告因原告未能在合同签订之日起5日内支付首付款及未在合同签订之日起120日内支付贷款房款，提起反诉诉讼请求：1.原告向被告支付逾期付款违约金35702元（按每日万分之五，以377287元为基数自2015年9月2日计算至2015年9月7日，以880000元为基数自2015年12月28日计算至2016年3月15日止），并赔偿被告将房屋收回重新出售可获得的差价损失251457元；2.本案反诉费用由原告承担。原告对反诉辩称：不同意被告的反诉诉讼请求。房款发票时间并非实际付款时间，应以实际入账时间为准。被告主张逾期付款违约金已超过诉讼时效。无论首付款还是贷款均是按被告要求进行支付及办理，贷款银行也是被告指定，被告是知情放款时间的，且银行放款时间并非原告可以控制，原告并无任何过错。买卖合同补充条款第5条第1点也应属于格式条款。经审理查明，2015年8月29日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方购买位于广州市白云区**路**号（自编号***栋）***房（以下简称涉案房屋），建筑面积84.1平方米、套内面积70.59平方米、共有分摊面积13.51平方米；总金额1257287元，首期款377287元自本合同签订之日起5日内支付，剩余房款880000元需于2015年9月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广东省分行；乙方在签定本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；如乙方未能按期支付首付款，需每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；甲方应当在2016年12月31日前将房屋交付乙方使用，甲方应当在该房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，逾期办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。合同附件补充协议约定：乙方以按揭方式付款的，应自本合同签订之日起120日内将剩余房款支付至甲方的监控账户，如果乙方贷款申请未获批准或所批准的贷款金额不足支付剩余房款，乙方应在本补充协议约定的120日付款期限届满之日起7日内以其他方式及时付清或补足剩余房款，否则视为逾期付款，甲方有权解除合同；乙方同意，若乙方发生逾期付款的违约事实，甲方无论是否催告，均有权在乙方逾期付款的违约事实发生之日起2年内随时行使单方面解除合同的权利；甲方行使单方解除权，有权向乙方收取房款总价20%的违约金，因乙方违约造成甲方损失的，乙方还应另行赔偿甲方的损失；乙方逾期付款，甲方不解除合同，愿意继续履行的，甲方除有权收取违约金及赔偿金外，还有权同时行使以下权利：若合同约定的交房日期到达，但乙方仍未交清应付房款的，甲方有权拒绝交付房屋；若房屋已经交付但尚未过户的，甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料。乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限，如因乙方未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料和并交纳相关费用，则甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任；等等。2015年9月1日，原告张庆立向被告转账支付首付款277287元。2016年3月14日，原告向被告支付贷款房款880000元。2015年9月7日及2016年3月15日，被告分别向两原告出具金额为377287元、880000元的售房款发票。原告称无法核实剩余100000元首付款的付款情况，被告则主张以发票记载为准。2016年12月27日，被告将涉案房屋交付给原告。被告称系政府部门原因造成迟延办证，并提交穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证等证据。原告称上述证据不能免除被告逾期办证的责任。审理中，被告在2020年2月18日第一次庭审中主张办理不动产权证过程中需要原告将缴纳给被告的税费领回，再由原告自行前往税务机关缴纳税费后，将税费票据交给被告，被告才能继续履行办证义务；另出示顺丰速运邮寄单及催促办理产权登记通知，记载被告催促两原告在2019年11月20日前到被告处退回契税并在2019年11月25日前将契税完税凭证交到被告处；庭审后，被告亦表示若原告不同意取回税费自行缴纳，也可由原告出具同意由被告代缴契税的授权委托书。原告对上述通知及顺丰速运邮寄单不予确认，但确认在2019年11月曾收到要求原告退回契税的短信通知，称在2020年7月初才办理税费缴纳。以上事实，有商品房预售合同及补充协议、发票、不动产权证、受理回单、住房公积金抵押借款合同、贷款审批进度截图、穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证、顺丰速运邮寄单、催促办理产权登记通知及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当恪守履行。关于逾期办证违约金，按合同约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付房地产权证。被告于2016年12月27日向原告交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2017年11月1日。被告至今仍未办妥涉案房屋的《不动产权证书》已构成违约，应承担违约责任。被告抗辩因政府部门调整规划验收条件及调整土地出让金情况均应免除其违约责任的问题。对此本院认为，被告提出的上述情况均属于被告应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。被告上述抗辩于法无据，本院不予采纳。原告主张违约金计算至2019年11月25日，被告未能提供充分证据证实在2019年11月25日之前原告曾表示拒绝办理退税或拒绝向被告出具授权委托书的情况，故应由被告承担举证不能的不利法律后果，故本院确认违约金计算至2019年11月25日，原告主张共计753天，本院予以采纳。关于逾期付款违约金。根据《商品房预售合同》及补充协议的约定，原告应于合同签订之日起5日内支付首付款，最迟应于合同签订之日起127日内将剩余房款支付至被告指定的账户，即2016年1月3日前，现原告于2016年3月14日才将贷款房款支付完毕，构成迟延，迟延付款理应由原告承担该迟延责任。但原告主张被告该项诉讼请求已超过诉讼时效，被告未能据证实在诉讼时效届满前存在中止、中断及重新计算的情形，故原告主张诉讼时效已届满合理，本院予以采纳。故原告无需向被告承担逾期付款违约金。关于违约金标准，因《商品房预售合同》及补充协议未明确约定贷款房款迟延支付的违约责任标准，且考虑原告确存在逾期付款情况，故本院统一将逾期付款违约金及逾期办证违约金标准酌情认定为每日0.02%。被告应当承担的逾期办证违约金应为189347.42元（1257287元×0.02%×753天）。关于赔偿损失，因被告未能举证证实因原告迟延付款导致被告的损失，故被告要求原告赔偿损失无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广州市继丰房地产开发有限公司向原告张庆立、彭丽萍支付逾期办证违约金189347.42元；二、驳回原告张庆立、彭丽萍的其他诉讼请求；三、驳回被告广州市继丰房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8400元，由原告张庆立、彭丽萍承担5040元，由被告广州市继丰房地产开发有限公司承担3360元；本案反诉受理费2804元，由被告广州市继丰房地产开发有限公司承担。被告承担的本诉受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年七月二十九日书记员  苏秋雅