贵州省贵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔01执异139号案外人：刘爱英，女，1964年7月9日出生，汉族，住贵州省江口县。申请执行人：贵州省生产资料服务有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区遵义路**生资大楼。法定代表人：龙林，该公司董事长。委托代理人：王秀鹤，男，该公司员工。委托代理人：冯潇颖，女，该公司员工。被执行人：贵州华信房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路**。法定代表人：罗孝江，该公司执行董事。本院在执行贵州省生产资料服务有限责任公司（以下简称生资公司）申请执行被执行人贵州华信房地产开发有限公司（以下简称华信公司）借款合同纠纷一案中，案外人刘爱英向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘爱英异议称：请求人民法院排除生资公司对涉案的锦江花园小区第X幢一单元X-20-1号房的执行。事实和理由:一、异议申请人是涉案房屋的实际使用人。异议申请人刘爱英与雷永祥系夫妻,华信公司(被执行人)与贵州西龙房地产开发有限公司（以下简称西龙公司）合作开发涉案的铜仁市碧江区锦江花园小区。2013年8月5日,异议申请人丈夫雷永祥签订《建筑装饰工程施工合同》。经与西龙公司经理林富汉共同验收,所有施工经验收应付工程款为848954.32元。后,华信公司陆续支付工程款537000元,尚欠工程款311954.32元。因华信公司资金紧张,无力支付剩余工程款项,经华信公司、西龙公司与异议申请人丈夫雷永祥共同协商,决定以锦江花园小区X号楼一单元X-20-1号来抵偿剩余的工程款,多退少补。2017年1月18日,异议申请人与华信公司签订《商品房买卖合同》,房屋为X号楼X单元1-20-1号房屋，购房款总共为380000元。根据多退少补的原则,异议申请人应再支付华信公司购房款68045.68元。后,华信公司收到异议申请人购房款72000元,异议申请人支付完毕工程款后,对房屋进行了装修,并于2017年入住现已入住三年,异议申请人系房屋的实际占有、使用人。二、异议申请人可以排除异议被申请人的执行。1、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”依照上述两条规定,可以得出如下结论:交付了购买商品房的全部或者大部分款项的消费者,可以排除抵押权人的执行。2、异议申请人可以参照《执行异议和复议规定》第二十九条排除异议被申请人的强制执行。根据最高人民法院关于《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。而最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知(法(〔2019〕254号)第125条规定“对于其中‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’如何理解,审判实践中掌握的标准不一。‘买受人名下无其他用于居住的房屋’,可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋,但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,可以理解为符合该规定的精神。对于其中‘已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十’如何理解,审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的,可以理解为符合该规定的精神。”的会议精神,异议申请人在铜仁市城区只有一套廉租房(50平方)且接受华信公司以房抵债的条件,也是为了改善现有居住环境,满足基本居住需要。因此,异议申请人可以参照《执行异议和复议规定》第29条排除异议被申请人的强制执行。3、非因买受人自身原因未办理过户登记。华信公司以物抵债、异议申请人房屋实际入住后,异议申请人多次到铜仁市住建局联系办理房屋过户事宜。异议申请人被铜仁市住建局告知该涉案房屋已经被华信公司抵押,无法办理房屋过户手续,异议申请人才知道涉案房屋被抵押登记的事实。因此,异议申请人无法办理过户登记并非系异议申请人自身原因,符合《执行异议和复议规定》的相关法律规定,也符合《九民会议纪要》的会议精神。综述所述,异议申请人享有的权利,足以排除异议被申请人的强制执行。因此,请人民法院查明事实,依法支持异议申请人的申请请求。生资公司辩称，一、我公司于2011年1月13日通过中国建设银行股份有限公司贵阳金阳支行（下称建行金阳支行）进行委托贷款给华信公司，并共同签署《委托贷款合同》。该合同约定，我公司通过建行金阳支行向华信公司发放贷款2500万元，年息22%。同时，我公司又与华信公司、贵州西龙房地产开发有限公司（下称：西龙公司）签订《抵押合同》，约定华信公司、西龙公司以铜仁市X路53号在建工程进行抵押（在建工程抵押登记证明号：铜房建市房字第**），对上述2500万元的贷款进行担保，范围包括主合同本金、利息及为实现债权发生的费用。二、因华信公司未按合同约定按期偿还贷款，我公司于2014年6月23日向法院提起诉讼，请求判决华信公司、西龙公司向我公司偿还贷款及相应利息。法院于2014年12月11日作出（2014）筑民二（商）初字第87号判决，要求华信公司在判决生效后15日内偿还我公司本金2500万元及相应利息，并支付公司律师费15万元，且我公司有权对在建工程抵押登记证明证号为铜房建建市房字第**项下资产拍卖或折价款行使优先受偿权。三、（2014）筑民二（商）初字第87号判决生效后，因华信公司拒不履行，我公司向法院申请强制执行。在执行过程中，法院查封了华信公司位于铜仁市X路53号的锦江花园商业部分用房一楼、二楼、三楼及住宅11套。上述房产经过一次拍卖、二次拍卖、变卖均流拍后，我公司申请以变卖价格30966240元以物抵债。法院经审查后，作出（2015）筑执字第174号之一执行裁定书，同意我公司以物抵债的申请，并向铜仁市不动产登记中心下达（2015）筑执字第174号之二协助执行通知书，要求不动产登记中心将上述房产过户至我司名下。四、法院下达以物抵债裁定后，铜仁市不动产登记中心将上述房产过户至我司名下。被答辩人刘爱英提出异议的住宅，均在上述以物抵债房产范围内。因上述房产已经过法院审理、执行，被答辩人刘爱英提出执行异议于法无据，且被答辩人提出异议的住宅现已属国有资产，若法院支持被答辩人诉求，则将导致国有资产流失，恳请法院驳回刘爱英的异议请求。本院查明，本院于2014年12月11日作出（2014）筑民二（商）初字第87号民事判决，该判决查明：2011年1月13日，生资公司与华信公司及第三人建行金阳支行签订《委托贷款合同》，约定生资公司通过第三人建行金阳支行借款2500万元给华信公司，年利率为22%，期限为18个月。生资公司提供位于铜仁市X路53号在建工程进行抵押，并办理了抵押登记，在建工程抵押登记证明证号为铜房建市建市房字第**判决判决华信公司在判决生效后15日内偿还生资公司本金2500万元及相应利息，并支付生资公司律师费15万元，且生资公司有权对在建工程抵押登记证明证号为铜房建市房建市房字第**资产拍卖或折价款行使优先受偿权。判决生效后，华信公司未履行判决确定的义务，生资公司向本院申请执行。2015年5月18日，本院立案执行生资料公司与华信公司借款合同纠纷一案，案号为（2015）筑执字第174号。2015年7月14日，本院对被执行人华信公司位于贵州省铜仁市X路53号锦江花园住宅X-20-1号等11套房屋及商业用房等采取查封措施。2015年11月18日，本院将该案终结本次执行程序。之后，本院委托评估机构对被执行人华信公司位于贵州省铜仁市X路53号的在建工程（含上述案涉房屋）进行评估拍卖、变卖，均流拍。经申请执行人生资公司申请，2018年2月12日，本院作出（2015）筑执字第174号之一执行裁定书和协助执行通知书，将被执行人华信公司位于贵州省铜仁市X路53号的在建工程，以变卖价格30966240元以物抵债给申请执行人生资公司。2019年4月15日，本院对上述案件恢复执行，案号为（2019）黔01执恢140号。2019年6月12日，本院作出（2019）黔01执恢140号之一的腾房公告并在涉案房产处张贴，告知因被执行人华信公司名下位于贵州省铜仁市X路53号锦江花园住宅X-20-1号等11套已被本院依法裁定，作价交付给申请执行人生资公司用于抵偿债务，责令房屋非法占用人在2019年6月22日前迁出并腾空上述房屋。案外人刘爱英遂向本院提出执行异议，请求如前所述。另查明，刘爱英与雷永祥系夫妻关系。2013年8月2日雷永祥作为施工方与建设单位西龙公司8号楼项目开发部签订的《二次装修·报价统计及最终合同价记录表》，对地砖、吊顶等综合单价做了约定。雷永祥作为承包方与发包方西龙公司8号楼项目开发部于2013年8月5日签订了《建筑装饰工程施工合同》，该合同约定了工程名称为锦江花园“八号楼”二次装修工程，工程地点水果市场，承包范围：贴公用通道地砖，承包方式包工包料，工期25天，合同工程价款按实结算，每平方米76元等内容。2017年1月18日刘爱英与华信公司签订《商品房买卖合同》，刘爱英向华信公司购买了案涉房屋，合同约定：该房屋建筑面积共146.12元，套内建筑面积118.68平方米，每平方米3201.89元，总金额叁拾捌万元，该款于2017年1月18日交付。案外人刘爱英向本院提交了其2017年1月18日交纳的案涉房屋对讲系统安装费800元、水电安装费3200元的华信公司出具的收据；2017年1月18日、2017年1月25日刘爱英分别向华信公司交纳的30000元购房款、20000元的收据。案外人刘爱英还向本院提交了2017年2月24日金额为10000元、2017年5月5日金额为12000元的收条两张（字迹不明）；2017年4月23日林富汉与雷永祥的工程（汇总）算书，总结算汇总合计八十余万元。2013年11月至2015年8月预付雷永祥相关工程款项的清单一份。本院认为，对于案外人刘爱英所提案涉房屋系华信公司、西龙公司与其丈夫雷永祥协商后以物抵债给其，其于2017年入住的异议理由，经查，案外人刘爱英对此并未举出充分的证据证实，本院对该异议理由不予支持。对于案外人刘爱英所提请求人民法院排除异议被申请人生资公司对涉案的锦江花园小区第X幢一单元X-20-1号房的执行的异议请求及理由，经查，该请求的成立应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院系2015年7月14日查封案涉房屋，案外人刘爱英系2017年1月18日与华信公司签订《商品房买卖合同》，其主张其系2017年入住，案外人刘爱英并未举出充分的证据证实其购买案涉房屋符合前述法律规定的情形。故案外人刘爱英所提异议请求及理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人刘爱英的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  孙雪梅审判员  朱小龙审判员  张世海二〇二〇年七月十四日法官助理李肇星书记员明远帆