广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39221号原告：谷慧凌，男，1985年11月8日出生，白族，住湖南省桑植县。原告：刘志元，男，1982年11月19日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。原告：李双锋，男，1972年10月1日出生，汉族，住河南省息县。上述三原告的共同委托诉讼代理人：丁浚，系广东恒生律师事务所律师。被告：郑丽，女，1971年10月9日出生，汉族，住湖北省广水市。被告：冯志双，男，1986年5月25日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。上述两被告的共同委托诉讼代理人：莫纯伟，系广东以泰律师事务所律师。原告谷慧凌、刘志元、李双锋诉被告郑丽、冯志双租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷慧凌、刘志元及谷慧凌、刘志元、李双锋的共同委托诉讼代理人丁浚，被告郑丽、冯志双的共同委托诉讼代理人莫纯伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷慧凌、刘志元、李双锋向本院提出诉讼请求判令：1.两被告支付广州市天河区XXX路侨乐休闲中心的租金244577元、管理费7800元、水电费11774元（从2019年2月至5月共计四个月），共计264151元；并按照每日百分之五支付违约金；2．两被告支付承包费18万元（2018年9月-2019年6月）及利息（按照银行同期贷款利率到实际支付之日止）；3．两被告支付广州市侨乐文体中心的转让费38万元；4．两被告支付本案的所有诉讼费用。事实与理由：2016年4月1日，原告与广州市圣贤堂沐足休闲有限公司（下称圣贤堂沐足）签订合同，将广州市天河区XXX路侨乐休闲中心的店铺转让给原告经营，原告支付了38万转让款后取得广州市侨乐文体中心的经营权，开始经营。原被告于2017年6月30日签订承包合同，约定原告三人将广州市天河区XXX路侨乐休闲中心交给两被告承包经营。承包期为三年，到2020年7月1日止。被告交押金10万元，如未做满承包期，押金不退。被告每月3日缴纳场地租金，水电费，员工工资等场地费用，否则按照每日5%交违约金，超过10日未交，原告收回场地并不退押金。承包期间承包租金为2万每月。从2018年9月起，两被告就以效益不好开始拖欠承包租金，仅交纳场地租金等费用，从2019年2月起，开始拖欠场地租金等费用，导致房东多次催讨，令原告疲于应付。2019年4月1日，广州市天河区沙东派出所发出通知，广州侨乐文体中心因存在卖淫嫖娼活动，被停业整顿六个月。两被告长期拖欠租金，并且在租赁场所从事卖淫嫖娼活动，严重违反国家的法律法规，也严重违反合同约定，而且还导致房东在2019年6月收回了租赁产地，广州市侨乐文体中心的经营权已经实际丧失，为原告造成重大经济损失。两被告的行为，损害了原告的民事权利，特别是在案涉场地进行卖淫嫖娼活动，其行为更严重损害原告的声誉。特提起诉讼，请求法院支持。被告郑丽、冯志双辩称：不同意原告的诉讼请求。关于第一个诉讼请求，原告已同意由被告直接向上一手出租方蔡红星支付案涉房屋的租金、管理费、水电费，双方实际已变更了租赁合同、承包合同的履行方式，故应由蔡红星向实际经营人朱丽芳主张上述费用。案涉房屋已被公安机关查封，被告郑丽在当时已向原告李双锋提出终止原租赁合同和承包合同，原告当时是同意的，从2019年2月起就不能继续经营，属于原告扩大损失范围，不应向本案被告主张。关于第二项诉讼请求，根据合同约定经营场所消防问题是由原告负责的，但经营场所2017年10月份消防问题未通过，而影响营业，2018年9月又被消防部门提出整改，故被告拒绝交承包费，这是被告合法行使合同履行抗辩权。关于第三项诉讼请求，转让费是原告向上一手承租人支付的合同对价，不应由被告支付。经审理查明：2016年4月1日，原告刘志元（乙方）与案外人广州市圣贤堂沐足休闲有限公司（甲方）签订《经营转让合同》，约定广州市圣贤堂沐足休闲有限公司将位于广州市天河区XXX路的店铺转让给刘志元（乙方）经营使用，交店日期为2016年4月1日。原告谷慧凌（乙方）、刘志元（承租保证人）与案外人蔡红星（甲方）签订房屋租赁合同，双方协商同意延长租赁期限并变更部分合同条款，约定案外人蔡红星将位于广州市天河区XXX路的物业出租给乙方使用，租赁期限从2018年3月1日起至2026年2月28日止。案外人蔡红星于2018年4月28日出具收条，以表明收到原告刘志元交来保证金20万元。2017年6月30日，原告谷慧凌、刘志元、李双锋（甲方）与被告郑丽、冯志双（乙方）签订承包合同，约定甲方将广州市天河区XXX路侨乐休闲中心承包给乙方，期限3年至2020年7月1日；乙方交纳10万元作为承包期间的风险押金，如未做满承包期限，甲方不退还乙方押金；乙方每月3日之前必须交纳场所房租，水电费、员工工资等场所产生的一切费用，承包期间内任何费用与甲方无关，如超出三天未交，按每日5%追滞纳金，超过十天未交，甲方收回并不退风险押金；乙方必须按照国家法律规定，正规守法经营，超出法规的一切责任由乙方承担；甲方只负责提供现有的营业执照证件，负责证件符合国家规定的合法证件，如政策变动的相关手续由乙方自行办理，并保证营业执照的证件延续性（包括年审），乙方经营期间如有违法行为，国家有关部门如有吊销营业执照，乙方必须按国家部门规定确保甲方正常营业；在乙方经营期间每月按时交纳承包费，房租、水电费、所有员工工资等费用，其他费用，乙方直接交纳给有关收费单位（本合同与原始合同同走交纳费用）；如本合同期满续签不上，甲方无条件退还乙方10万元押金，另甲方需赔偿乙方10万元；合同每年按10%递增，按照原合同续签；甲方给乙方免租五个月（7月至11月），2017年12月份开始正常收租，租金为2万元一个月。2019年6月2日，原告谷慧凌（乙方）、刘志元（承租保证人）与蔡红星（甲方）签订《解除的协议》，甲方以乙方从2019年2月1日开始拖欠甲方的租金、水费、电费、物业管理费共计人民币264151元、乙方从2月份开始拖欠员工工资至今未发、未经甲方书面同意擅自违约承包转租租赁物给他人、在2019年2月28日因违法涉黄被广州市公安局天河区分局查封租赁物并刑拘现场工作人员为由，认为乙方严重违约导致合同无法继续履行，甲乙双方及租赁保证人三方协商，一致同意即日起解除原租赁合同，乙方无条件自行清场并在2019年6月8日前交出租赁物；乙方所欠费用抵减原保证金后还须交人民币共计64151元给甲方，2019年6月30日前一次性付清。原告谷慧凌、刘志元、李双锋为证明上述《解除的协议》签订后，向案外人蔡红星支付所欠租金水电费，提交了以下证据：1.刘志元的中国建设银行个人账户支出交易明细，载明：刘志元分别于2019年7月9日、8月13日、8月14日分三笔向蔡红星支付共计54151元；2.广州市智杰互联网上网服务有限公司出具的收据，载明：欠款明细2019年2月至5月的租金水电费分别依次为68132元、67752元、64295元、63972元，合计欠款264151元，截止到2019年8月14日止，负责人蔡红星已收齐刘志元交来的所有欠款；3.蔡红星出具的《收据》，载明：兹有蔡红星已收到谷慧凌所承租广州天河区XXX路物业所有欠款。欠款明细，2019年2月份租金水电费68132元；2019年3月份租金水电费67752元；2019年4月份64295元；2019年5月份租金水电费63972元，合计欠款264151元，截止到2019年8月14日止已收齐所有欠款。两被告主张2019年2月份的租金等费用由案外人朱丽芳向案外人蔡红星交纳，2019年3月至5月期间没有交纳，但未提供证据证明。庭审中，原告谷慧凌、刘志元、李双锋陈述案涉房屋在2017年6月30日转租给被告，租金等费用在转租前由原告谷慧凌、刘志元、李双锋向案外人蔡红星交纳，在转租后由被告直接向案外人蔡红星交纳。原告主张被告尚欠2018年9月至2019年6月期间的承包费共计18万元。被告辩称该经营场所的消防问题在2017年10月份及2018年9月均被消防部门提出整改，影响被告营业，因此被告拒绝交承包费。另查明，案涉房屋产权人为刘志强、翟美卿。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《承包合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，双方均应依约行使权利、履行义务。关于场地租金、管理费、水电费及违约金。原告主张被告尚欠场地租金、管理费、水电费合计264151元，并提交了相应证据予以佐证。被告辩称其在2017年12月14日将案涉场地交由朱丽芳经营，应由朱丽芳交纳，朱丽芳已交清2019年2月及之前的租金，但被告未提交证据证明朱丽芳已交纳2019年2月租金等费用，其与朱丽芳之间的转租协议不具有对外效力，其交纳租金的义务不能因此免除。故原告要求被告支付场地租金、管理费、水电费合计264151元的诉请，本院予以支持。被告未付清场地租金、管理费、水电费，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告要求按每日百分之五计算违约金，明显过分高于损失，故本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自原告向案外人蔡红星付清上述费用之日即2019年8月14日起算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。关于承包费及利息，原告主张被告应支付2018年9月至2019年6月的承包费共计18万元，并提交了《承包合同》予以佐证。被告认为，原告既出租又承包案涉场地给被告，性质冲突，原告双重获利，收取费用重复，不应支持。本院认为，《承包合同》是原告、被告真实意思，并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力。被告抗辩称因原告提供的案涉经营场所存在消防问题，因此被告拒绝交承包费。因双方未约定原告负责案涉经营房屋的消防问题，被告也未举证证明案涉房屋存在消防问题以及对其造成的影响，故被告上述抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告支付承包费合理，本院予以支持。关于承包费计算期间，蔡红星已于2019年6月收回案涉房屋，2019年6月不再计算租金，原告计算承包费应相应的计算至2019年5月，共计16万元。关于承包费的利息，原告主张按照银行同期贷款利率，自2018年9月计算至实际付清之日止，因原被告签订的合同中并未明确约定承包费的支付期限，故原告可以随时要求被告履行，但应给被告必要的准备时间。现原告未提供证据证实在2018年9月已要求被告履行其支付义务，故本院认定自原告起诉之日起计算利息，即自2019年9月27日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于转让费，原告主张双方虽未约定转让费由被告承担，但因被告原因导致案涉场所经营权被原出租方蔡红星收回，造成原告损失了购买案涉场所经营权支出的38万元，该损失应由被告负责赔偿。本院认为，因原、被告双方未约定转让费承担问题，因被告违约导致原告损失已在违约金中予以考虑，原告再要求被告支付转让费38万元缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告郑丽、冯志双于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谷慧凌、刘志元、李双锋支付场地租金、管理费、水电费合计264151元及违约金（以264151元为基数，自2019年8月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；二、被告郑丽、冯志双于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谷慧凌、刘志元、李双锋支付承包费16万元及利息（自2019年9月27日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告谷慧凌、刘志元、李双锋的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15190元，由原告谷慧凌、刘志元、李双锋负担7520元，被告郑丽、冯志双负担7670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  方洪立人民陪审员  林旭珍人民陪审员  武慧峰二〇二〇年七月十六日法官助理谭韵书记员许志秋