黑龙江省大庆市龙凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑0603民初761号 原告：胡宝莹，男，1971年3月7日出生，汉族，林甸县宝华水泥制品厂工人，住黑龙江省林甸县温泉花园****楼****，公民身份证号码2302281971********。 委托诉讼代理人：李微，黑龙江**兴律师事务所律师。 被告：黑龙江宏亿信房地产开发有限公司，住所，住所地黑龙江省林甸县林甸镇花园街南一道街路东div> 统一社会信用代码9123062356064227731。 法定代表人：王双，总经理。 委托诉讼代理人：林宝昌，黑龙江灵泉律师事务所律师。 被告：张跃军，男，1966年9月5日出生，汉族，住黑龙江省杜蒙县烟筒屯镇和光村供销**楼**，居民身份证号码2302261966********。 被告：陈金，男，1953年10月31日出生，汉族，退休职工，住黑，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县泰康镇鸿运家园**身份证号码2302261953********。 委托诉讼代理人：陈敬松（陈金之子），男，1979年2月3日出生，汉族，个体户，住黑龙江省杜尔伯，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县泰康镇鸿运家园**302261979********。 胡宝莹诉黑龙江宏亿信房地产开发有限公司（以下简称宏亿信公司）、张跃军、陈金执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡宝莹及其委托诉讼代理人李微、被告宏亿信公司委托诉讼代理人林宝昌、被告陈金委托诉讼代理人陈敬松到庭参加诉讼，被告张跃军经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。 原告胡宝莹向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与宏亿信公司之间房屋买卖合同效力；2、排除对林甸县林甸镇东街永和家园二期11#楼东侧商服南门（面积249.21平方米、包含在林字第201300400号产权证中）、12#楼4单元南侧商服一间（面积为13.16平方米、系林字第201200352号产权证中1214序号所对应的位置）的执行；3、请求法院判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告因与宏亿信公司存在债权债务关系，2012年12月30日经双方协商，宏亿信公司以永和家园二期11#楼东侧商服南门（面积为249.21平方米、包含在林字第201300400号产权证中）、12#楼4单元南侧商服一间（面积为13.16平方米、系林字第201200352号产权证中1214序号所对应的位置）两套商服抵顶了拖欠原告的债务1260692.00元。实际交付时间分别是2012年和2013年，交付后，原告即开始实际占有使用。因三被告之间民间借贷纠纷一案，杜蒙县人民法院于2017年12月18日以（2017）黑0624号执行裁定书，查封了案外人的上述财产，原告知晓后即向法院提出执行异议，请求法院撤销执行裁定书中涉及原告的不动产，解除对上述两处不动产的查封，法院经审查后，认为执行标的物已经处理（申请人陈金同意以流拍价格接受房产，确认以物抵债事实），原告系超期提出执行异议为由，驳回了原告的异议申请。原告认为，法院在执行过程中未通知过异议申请人有关执行的事项，也未对申请人实际占有使用的房产状况进行现场调查，在执行过程中存在疏忽并且侵害了原告合法的实体权利，故原告不服法院作出的（2019）黑0603执异242号执行裁定提起诉讼。 被告陈金辩称，1、原告胡宝莹不享有足以排除强制执行的民事权益，综合宏亿信公司和胡宝莹在原一审、二审中相关证据及调查笔录来看，宏亿信公司已经涉及拒执转移财产，胡宝莹涉及虚假诉讼；2、一审认为房屋没有过户到陈金名下，该观点不正确，根据最高院《关于人民法院民事执行中，拍卖变卖财产的规定》第29条第2款的规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产所有权，自拍卖成交或抵债裁定送达买受人或者承受人时转移，以及最高院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第493条，拍卖成交或者以法定程序裁定以物抵债的标的物，自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人，或者接受抵债物的债权时转移，综上，龙凤法院执行局作出驳回胡宝莹执行异议的裁定正确，请求驳回原告的诉讼请求。 宏亿信公司：原告提出异议的房产我公司在2011年2012年已经交付给了原告，并用以物抵债的形式抵债给原告，由于我公司将资质借给了杜蒙县开发商张跃军，张跃军与陈金有债务关系，将我公司列为被告所产生的债务关系，故原告陈金经向法院申请将我公司位于林甸县永和家园11#楼东侧商服南门、12#楼4单元南侧商服这两处房产予以查封，因在查封令下发之前我们已经将两处房产顶给了现在的原告，我方同意原告的诉讼请求。 被告张跃军未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。 原告胡宝莹为支持其诉讼请求，向本院举证如下： 证据一、商品房买卖合同二份、售楼款收据二张，欲证明原告胡宝莹与宏亿信公司存在商品房买卖合同关系，通过工程款抵债的方式支付全部购房款。经质证，陈金对证据的真实性及证明问题均有异议，认为该证据中并没有体现购房款交付方式，也没有证据证实该工程真实存在。无法证明原告和宏亿信公司存在真实的债权债务关系。宏亿信公司对该组证据无异议。本院认为，合同双方对证据的真实性和抵债事实均予认可，该组证据具有真实性、合法性和关联性，对该组证据予以采信。 证据二、大庆市新阳物业管理有限公司物业费收据六张，新元热力有限公司热费收据四张，新天热力有限公司热费收据二张，欲证明原告合法占有并实际使用该房屋。经质证，宏亿信公司无异议。陈金对证据真实性和证明问题均有异议，1、该组证据不是正规发票，是可以随意更改的白条，不能证明任何问题；2、即使有正规发票也只能证明原告使用了相应的房产，因为宏亿信公司目前在工商登记的经营范围内体现是主营业务为房屋租赁；3、案涉房产已经于2013年1月30日登记在宏亿信公司名下，如果是出售给原告，应该登记在原告名下，所以该组证据不能证明原告要证明的问题。4、因原告举证的物业公司及热力公司均和宏亿信公司是关联企业，而且新元热力公司的热费收据中收费人信永菊与宏亿信公司原法定代表人是亲属关系。本院认为，该组证据能够证明原告为诉争房产交纳了相关费用，该组证据具有真实性、合法性和关联性，对该组证据予以采信。 被告宏亿信公司向法庭出示如下证据： 证据一、房屋产权证二份，欲证明：1、涉案两处房屋包含在其提交的两个大产权证的面积之内；2、之所以当时办理两个大产权证，原因在于在开发涉案小区永和家园时，由于拖欠农民工工资造成农民工到县政府上访，政府要求有关部门用先办理产权证然后用于抵押贷款解决民工工资；3、按照产权证附页记载，此产权证办理后已经用于在农村信用社贷款抵押，还清贷款后已经取回，目前无法分户到原告名下，故出现原告的房屋被查封的情形；4.从办理产权证的时间看，201200352号产权证办证的时间为2012年1月17日，用于贷款的时间为2012年1月18日。由于此证贷款金额不足以偿还农民工工资，后于2013年1月30日又办理了201300400号产权证，在办理后的4日内用于抵押贷款，说明两个产权证办理的时间和用于抵押贷款的时间，时间接近，说明急需此资金用于偿还支付农民工工资。经质证，原告无异议。陈金对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议;1、该组证据附页中显示房屋抵押权于2016年1月12日和2016年5月11日注销，而我申请查封的日期为2018年1月12日，宏亿信公司声称该房产已于2012年12月30日出售给原告胡宝莹，而该产权证在出售前已经抵押给银行，而且产权证解除查封1年多的时间没有过户给原告，也不符合常理；2、宏亿信公司声称案涉房产抵押给银行贷款后，用于偿还农民工工资的说法没有证据加以佐证；3、案涉房产2018年1月12日查封时，杜蒙县法院法官在案涉房产张贴查封公告，原告在查封时并没有提出异议，综上，可以看出原告与宏亿信公司之间涉嫌伪造相关证据，逃避债务。本院认为，该组证据具有真实性、合法性和关联性，对该组证据予以采信。 被告陈金向法庭出示如下证据： 证据一、大庆市龙凤区人民法院执行裁定书（2018）黑0603民执1610号一份，欲证明该裁定书已经在2019年2月2日裁定将本案争议的房屋交付给陈金用于抵偿宏亿信公司的欠款。经质证原告对证据真实性无异议，但认为并不影响原告提出异议之诉。宏亿信公司对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，在此裁定之后，该院又下达了2019黑06**执异242号执行裁定书，正是基于该裁定书赋予给原告的权利，原告才提出了本案的异议之诉，故原裁定并没有发生法律效力。本院认为，该组证据具有真实性、合法性和关联性，对该组证据予以采信。 证据二，杜蒙县人民法院（2017）黑0624民初84号民事判决书一份、大庆市中级人民法院（2017）黑06民终2148号终审判决书一份、大庆市中级人民法院（2017）黑06民终2148号终审判决书生效证明一份、大庆市中级人民法院执行裁定书（2018）黑06执监445号一份、杜蒙县人民法院执行案件立案登记表一份、杜蒙县人民法院执行通知书一份，欲证明本案被告陈金诉宏亿信公司和张跃军民间借贷纠纷一案，经杜蒙县人民法院、大庆市中级人民法院审理作出判决，该判决已经发生法律效力，我方依据生效法律文书申请的执行。关于本案争议房屋的所有手续都在龙凤法院执行局存档；关于送达相关法律执行文书均在执行局存档材料中，针对原告说没有收到法院拍卖通知因本案争议房屋在宏亿信公司名下所以执行法院没有义务通知本案原告。经质证，被告宏亿信公司无异议，原告对证据的真实性无异议，但认为该组证据与本案无关。本院认为，该组证据具有真实性、合法性和关联性，对该组证据予以采信。 证据三，宏亿信公司重新评估申请书一份，欲证明2018年7月6日宏亿信公司在收到案涉房产评估报告后向法院申请重新评估，如果已经出售给原告，宏亿信公司不应该主张重新评估，而应该通知原告主张出售给原告的事实。经质证，被告宏亿信公司对证据的真实性及证明的问题均有异议，该证据没有原件无法核对，即使证据真实，我方在行使权力的同时并不能代表或剥夺原告的依法享有的民事权利。因为原告正是基于在执行我公司时侵害了原告的合法权益，这是原告方依法享有的权利。原告对证据的真实性及证明的问题均有异议，该证据与本案无关。本院认为，该组证据具有真实性、合法性和关联性，对该组证据予以采信。 证据四、杜蒙县人民法院限期迁出通知书一份，大庆市和平资产评估事务所司法委托承诺书一份，司法鉴定意见书一份，司法情况报告书一份，欲证明2018年1月12日杜蒙县法院就本案争议的房产下发了查封及限期搬迁的通知书，2018年6月21日，杜蒙县法官、评估公司和陈金到查封现场时看到该通知仍在案涉房产上粘贴，该案涉房屋并没有人居住使用，而本案中原告自称始终使用该房屋，与事实不符，如果一直使用该房屋的话，不可能看不到查封公告和限期搬迁通知书。经质证，原告认为该组证据均是复印件，不能查明真实性，两处房产就是放东西当库房使用，平时并不去。宏亿信公司对证据的真实性无异议，证明的问题有异议，认为该组证据与本案不具有关联性和证明力，因为如果该证据已经发生法律效力执行完毕就不会有本案的受理和审理，此组证据已经被本案的诉讼所取代，因我方提交的两个产权证中的房产被查封而提出的同类执行异议之诉，在法院共受理六起，其余的五起均以原告胜诉结案，证明该组证据对本案不具有证明力。本院认为，该组证据具有真实性、合法性和关联性，对该组证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告胡宝莹与被告宏亿信公司分别于2011年12月20日和2012年12月30日签订两份《商品房买卖合同》，双方约定宏亿信公司用其开发的位于林甸县永和家园12#楼4单元南侧商服一套（1214号、建筑面积13.16平方米）、11#楼东侧商服南门（建筑面积为249.21平方米）两处房产顶抵欠原告胡宝莹部分债务，二套房产作价分别为64484元和1196208元，付款方式均为“该房转永和家园二期硬化、下水工程款”，宏亿信公司于2013年向原告胡宝莹交付了上述房产，原告胡宝莹为上述房屋支付了后期冬季取暖费和物业服务费，实际占有上述房产并使用至今。 杜蒙县法院因强制执行陈金与被告宏亿信公司、张跃军民间借贷纠纷一案，对被告宏亿信公司名下的大庆市林甸县东街永和家园11号楼、12号楼下主体商服进行了拍卖。在执行过程中，上级法院将该案件指定本院执行，本院于2019年2月20日作出（2018）黑0603执1610号执行裁定书，认定林甸县东北街永和家园11号、12号楼下主体商服为被执行人宏亿信公司所有，上述房产经杜尔伯特县人民法院两次拍卖流拍，被告陈金同意以第二次流拍价格接受上述房产抵偿债务，法院裁定黑龙江省林甸县东北街永和家园11号楼下主体商服（房产证号：201300400，丘号：2－14－1.2－14）及黑龙江省林甸县东北街永和家园12号楼下的主体商服（房产证号：201200352，丘号：2－14－1－11－21）作价3048285元，交付申请执行人陈金用于抵偿债务，申请执行人陈金可持裁定到房产和土地登记部门办理相关产权过户手续。后原告向本院提出执行异议，本院于2019年3月20日作出（2019）黑0603执异242号执行异议裁定，认为执行异议提出时间应在法院处理异议标的物之前，现法院已对异议标的物进行拍卖完成，并确认以物抵债事实，异议人超期提出执行异议，裁定驳回了原告的异议。原告在该裁定送达后十五日内向本院提起案外人执行异议之诉，请求依法确认原告与被告宏亿信公司之间的房屋买卖合同效力，并排除对林甸县林甸镇东街永合家园二期11#楼东侧商服南门（面积249.21平方米、包含在林字第201300400号产权证中）、12#楼4单元南侧商服一间（面积为13.16平方米、系林字第201200352号产权证中1214序号所对应的位置）的执行。 庭审中，被告宏亿信公司陈述涉案房产未过户给原告的原因是其欠付农民工工资等债务，经过县政府协调，只是办理了大产权证，但无法分户办理过户。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原告胡宝莹向执行部门提出执行异议的时间是否超过法定期间；二、原告胡宝莹与被告宏亿信公司签订的房屋买卖合同是否有效；三、原告胡宝莹对被法院裁定抵债的涉案房产所享有的权利是否足以阻却对上述房产的执行。关于焦点一：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案争议的房产并未过户到申请执行人陈金名下，执行程序尚未终结，故原告向执行部门提出执行异议并未超过法定期间，原告有权提出案外人执行异议。被告陈金抗辩认为该案件已执行完毕，原告超期提出异议的理据不足，本院不予采纳。关于焦点二：被告宏亿信公司作为涉案楼盘的建设单位，有权处分其所有的房产，其与原告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定、合法有效，故原告的该项诉讼请求符合法律规定，应予支持。被告陈金主张宏亿信公司与原告签订的《商品房买卖合同》是为了转移财产逃避执行、涉嫌拒执行，因无证据证实，本院不予采纳。关于焦点三：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条针对登记在被执行人名下的不动产在何种情况下能够产生阻却执行的权利分别作出了规定，从规定内容看，第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，故两条文在法律适用上已产生竞合，即符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，原告与被告宏亿信公司在法院查封前已签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并通过抵账的形式支付了全部购房款，且已实际合法占有涉案房屋多年。此外，涉案房屋未办理变更登记并非是原告的自身原因造成，而是由于被告宏亿信公司的过错所致，因此，原告对涉案房产享有合法的物权期待权，足以阻却执行部门对上述房产的执行。据此，原告要求确认原告与被告宏亿信公司之间的房屋买卖合同效力、排除对林甸县林甸镇东街永合家园二期11#楼东侧商服南门（面积249.21平方米、包含在林字第201300400号产权证中）、12#楼4单元南侧商服一间（面积为13.16平方米、系林字第201200352号产权证中1214序号所对应的位置）的执行的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十八条之规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、原告胡宝莹与被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司于2011年12月20日和2012年12月30日签订的两份《商品房买卖合同》有效； 二、不得执行大庆市林甸县林甸镇东街永合家园二期12#楼4单元南侧商服一间（面积为13.16平方米、系林字第201200352号产权证中1214序号所对应的位置）和11#楼东侧商服南门（面积249.21平方米、包含在林字第201300400号产权证中）。 案件受理费16146元，由被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。 本院（2019）黑0603执异242号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  穆永严 审 判 员  杨文华 人民陪审员  贺君霞 二〇二〇年七月十二日 书 记 员  张忠岩 附：本判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。 案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。