呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1481号上诉人(原审原告)：内蒙古昭君房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区五塔寺北街钰景花园商业**楼**房。法定代表人：李慧敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘霈岩，男，1983年4月26日出生，该公司法务部主任，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：赵永民，男，1969年3月24日出生，汉族，该公司法务部员工，住呼和浩特市赛罕区风华家园**楼**1002。被上诉人(原审被告)：许文贵，男，汉族，个体，，住呼和浩特市上诉人内蒙古昭君房地产开发有限公司（以下简称昭君房地产公司）因与被上诉人许文贵房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，并向各方当事人予以释明后，本院依法进行了书面审理。本案现已审理终结。昭君房地产公司上诉请求：1.撤销呼和浩特市玉泉区人民法院(2019)内0104民初3017号民事判决;2.将本案发回重审,或查清事实依法改判支持上诉人的诉讼请求;3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清,适用法律错误。上诉人依据《绝对城市认购协议》第4条之约定,于2018年5月11日向被上诉人发出催缴余款的短信,被上诉人应在收到短信后按其内容要求履行缴款义务,而被上诉人未履行该义务,其迟延履行债务的行为致使不能实现合同目的,已构成根本违约,上诉人根据《合同法》第九十四条第(四)项之规定,行使法定解除权,通过诉讼解除双方的《认购协议》,符合法律规定,起诉状副本送达被上诉人之日,即为双方《认购协议》解除之时。其解除的效力亦只是经人民法院的法律文书予以确认。而一审判决却错误地适用了《合同法》第九十三条、第四十五条之规定,认为上诉人行使的是约定解除权,此为适用法律错误,进而导致判决结果错误。一审判决认定事实错误认。1.被上诉人的虚假陈述;2.合议庭人员在证据的审核认定主观认识上出现偏差。纵观一审判决书,从第4页“本院认定事实如下”至第8页几乎通篇都是采信的被上诉人的证据,其中第四组证据身份证、户口本等上诉人在庭审中对其证据三性均不认可,尤其证据来源非法,上诉人建议人民法院将该涉嫌违法犯罪的事实移送公安机关调查,而一审法院却未做处理，放任违法犯罪行为,依旧将其作为认定案件事实的依据;事实真相是上诉人的相关工作人员(康健)与被上诉人接洽,告知其交款的有关事项,履行了相关义务后,被上诉人又提出其他无理要求,以致产生他所谓的“分歧”,最终被上诉人没有履行《认购协议》约定的余款交付义务,构成根本违约。综上所述，一审判决片面采信被上诉人捏造事实、虚假陈述,对本案事实作出错误认定,从而错误地适用法律,进而导致错误的判决。许文贵辩称，本人所有的陈述都是符合事实的，没有捏造事实，且已提供了证据，昭君房地产公司所说的户口本、身份证都是合法取得的。昭君房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除昭君房地产公司与许文贵签订的《房屋认购协议》。2.本案诉讼费由许文贵承担。一审法院认定事实：昭君房地产公司(甲方)与许文贵(乙方)于2007年7月15日签订《绝对城市认购协议》,协议约定:乙方认购甲方出售的位于呼和浩特市××区房屋,该房确定单价为3390元,房屋总价为321711元,乙方在签属本认购协议时向甲方支付定金30000元,乙方于签署本协议时起10日内向甲方交付该房总房款的33%(含定金)作为首期房款,即人民币96711元。如乙方未在双方约定时间内交齐首付,则视为自动放弃该房屋,甲方有权另行出售该房屋,定金不予退还。余款的支付方式于甲乙双方转签的正式《商品房买卖合同》中予以约定。乙方应于接到甲方的电话或短信通知之日起七日内,到甲方指定的地点与甲方共同签署《商品房买卖合同》。如乙方未按甲方通知的期限与甲方签署《商品房买卖合同》,则甲方有权另行出售该房屋,定金不予退还。协议签订后,许文贵于2007年7月15日向昭君房地产公司交付定金30000元,于2007年7月24日向昭君房地产公司交付首付款66711元,于2013年4月11日向昭君房地产公司交付房款5102元。在2018年5月11日下午2时55分,昭君房地产公司的手机号为137XXXX****的人员给许文贵发送短信,内容为:“许文贵您好:您购买的钰景花园小区住宅已经过了交房时间七年,请您在2018年5月15日前补足余款及各项费用,否则过期我公司将另行处理该套住宅。特此通知!”在2018年5月11日下午2时57分,许文贵收到手机号为189XXXX****的人员发来的短信,其内容同上。许文贵于当日下午4时10分给该手机回复短信。内容为:“您好!我去哪里找您沟通”和“您好!我刚才给刘总打电话他关机了。给您打电话无人接听,请您方便的时候给我回个电话,我去哪里找您补足余款及各项费用请告知,谢谢”。许文贵于2018年5月12日下午2时25分给该手机回复短信,内容为:“康主任,您好!刚刚跟张主任通了电话,我现在只想您证实一下,你昨天发给我的信息代表公司还是你个人的请回个信息,谢谢!我现在交余款找谁办理特此为证”。许文贵于2018年5月13日下午5时41分给该手机回复短信,内容为:“康副总经理,您好!我刚刚看了一下2007年7月15日与内蒙古昭君房地产开发有限公司销售员管志坤签的绝对城市认购协议。该商品房的预售许可证正在申办之中。余款的支付方式于甲乙双方转签的正式《商品房买卖合同》中予以约定,不知这合同什么时候能签”。许文贵于2018年5月15日下午5时45分给该手机回复短信,内容为:“康副总经理,您好!我给您打了多次电话无人接听,我现在在钰景物业处处理余款事宜,物业处说没得到甲方交代,请问我去何处找甲方处理入住事宜请您给我回个电话说明一下,谢谢!特此为据。徐文贵”。许文贵于2018年5月18日下午4时25分给该手机回复短信,内容为:“康总,您发了信息。为什么一直都不接我电话后续的事怎样处理”。许文贵于2018年7月29日上午9时54分给该手机回复短信,内容为:“康建副总经理:您好!我在您通知之日时就积极交余款事宜,但是我找不到你们办公的地方及相关人员处理。我不存在违约行为。打你与刘勇总经理电话都说没把我的房子转卖,我现在再写个信息与您,知会您一声。”许文贵于2018年7月30日下午2时09分给该手机回复短信,内容为:“张某主任:你好!我今天调查了一下,你没有经过刘勇总经理同意,私自将我没有违约的房转卖给许蓉的女儿云雨婷,你已涉嫌职务侵占罪。这是犯罪要判刑的!你也是个军人,我相信你也有一定的正义感,君子爱财取之有道。请你妥善解决,我不会去法院告的,你可以去法院告我或公安机关。不要让事件一天天的升级,否则,你就是罪祸之首,你要承担包括人命凶杀等事件,到时得不偿失。我肯定誓死捍卫我的家园,你为了这点钱如果觉得值得,那么我们将同归于尽。这是我的肺腑之言,希望你三思而后行...”。许文贵于2018年8月10日下午9时57分给该手机回复短信,内容为:“康副总经理,你好!我无数次打电话给你你都不接。今天晚上许蓉打给自称张某主任的人说将我交了百分之三十房款、2013年4月11日最后一次交房款,售楼部负责人说马上贷款下来就能入住的××园卖给许蓉,请你予以核实并将结果尽快通知我,如果属实,请给予我合法的理由,如果不是也请尽快通知我。否则,我交了百分之三十的产权也有我合法的权利,我若死在屋里或门口,开发商也难逃法律责任。谢谢!”。许文贵于2018年8月30日下午7时40分给该手机回复短信,内容为:“康副经理你好,已经有几家被与我一样被非法侵占住宅的业主出现了,我想知道到底是开发商违法一房二卖还是被恶意侵占,张某主任是开发商还是建筑公司的人请告知,谢谢”。2019年11月6日、11月26日和2020年1月3日,许文贵就钰景花园4号楼1单元701号房屋向呼和浩特供电局交纳电费,于2019年11月26日、2020年1月3日向呼和浩特市供排水有限责任公司交纳水费,于2019年9月8日、11月26日和2020年1月3日向呼和浩特中燃城市燃气发展有限公司交纳燃气费。徐文贵购买上述房屋后,由昭君房地产公司给其出具一份入住××园住房的证明,并将其户籍的住址迁入到该房屋内。许文贵于2013年4月11日从物业拿上房屋钥匙,偶尔进去居住。后该房屋由昭君房地产公司出售给许蓉,并已装修。徐文贵发现门锁不能打开后,把房屋钥匙砸掉,重新把门锁封住。以上事实有绝对城市认购协议、收据、短信通知、入住购置证明、身份证、户口本、水电燃气暖汽费收据和庭审笔录予以证实。一审法院认为，昭君房地产公司与许文贵签订的《绝对城市认购协议》系双方真实的意思表示,且不违反法律行政法规的强制性规定,为有效协议。协议签订后,许文贵向昭君房地产公司交纳定金和首付款。按照协议约定,余款的支付方式于昭君房地产公司、许文贵双方转签的正式《商品房买卖合同》中予以确定。许文贵应于接到昭君房地产公司的电话或短信通知之日起七日内,到昭君房地产公司指定的地点与昭君房地产公司共同签署《商品房买卖合同》。如许文贵未按昭君房地产公司通知的期限与昭君房地产公司签署《商品房买卖合同》,则昭君房地产公司有权另行出售该房屋,定金不予退还。该约定附有一方违约,另一方可解除合同、另行处理房屋的条件。本案中,昭君房地产公司于2018年5月11日以短信的方式通知许文贵于2018年5月15日前补足余款及各项费用,否则,过期将另行处理该套房屋。许文贵接到该通知后于当日回复去哪里找谁办理补足余款及各项费用事宜,但没有得到回复,之后于2018年5月12日、5月13日、5月15日、5月16日、5月18日、7月29日、7月30日、8月10日、8月30日多次联系昭君房地产公司,仍无结果。根据该事实,因自认购协议签订之日到接到该通知长达10多年之久,徐文贵在接到该通知后向昭君房地产公司相关人员核实交款的具体事宜并无不妥,但昭君房地产公司就交款时间、地、地点接人不予答复或告知,致使交款人无法履行交付义务,昭君房地产公司以此不正当地促成解除合同条件成就的,视为条件不成就,其解除合同应当受到限制。故昭君房地产公司主张许文贵收到短信通知至今没有补交购房余款,解除与之签订合同的行为符合协议约定的解除合同条件的诉讼请求,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:驳回内蒙古昭君房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元,由内蒙古昭君房地产开发有限公司负担。本院二审期间，昭君房地产公司向本院提交了一份新证据，即：2018年8月7日许文贵书写的《玉泉区钰景花园楼房被钰景物业公司职员许荣非法侵占诉求》，拟证明许文贵在一审庭审中陈述与他举报材料里陈述的内容相矛盾，一审判决依据他的陈述找不到人、找不到交款的时间、地、地点物，而事实是他能找到交款的地方和人，但他不想交全款入住，只是想交一部分钱就办理入住。其他证据同一审所举证据一致。许文贵经质证对该份新证据的真实性及证明的问题均不予认可，对其他证据的质证意见同一审一致。庭审中，昭君房地产公司申请证人张某出庭作证，拟证明该公司已通知许文贵以何种方式交款，去哪里交款，该公司已完成了相关的义务。许文贵对张某的证言不予认可。本院认为，该份新证据及证人证言均无法证明昭君房地产公司已明确告知许文贵交付剩余房款的时间、地、地点收人，其他证据的认证意见同一审一致。许文贵提交了2020年3、4、5、6月水、电、天然气费票据，拟证明诉争房屋由其占有使用。昭君房地产公司经质证认为这些票据与本案无关，不能证明房子就是许文贵所有。本院认为，对许文贵提交的票据的真实性予以认可，但对该份证据证明的问题不予认可，其他证据的认证意见同一审一致。庭审后，昭君房地产公司向本庭提交了以下四组证据：第一组、认购协议（2018年5月26日签订）、收据（2019年8月1日物业服务费收据）、入住单、物业公司证明、银行流水明细；第二组前期物业服务协议（2018年5月26日签订）、物业费收据、装修管理服务协议（2018年5月26日签订）；第三组业主许蓉入住后的缴纳水电燃气费收据。2018年8月26日水费，2019年3月4日水费，2018年8月21日燃气费，2018年9月5日电费，户主的名字都是许蓉；第四组、案涉房屋内部照片由许蓉拍摄于2020年6月19日。以上四组证据拟证明案涉房屋自2018年5月26日昭君房地产公司卖给许蓉后，由现业主许蓉装修居住，并合法使用，房间内物品均为许蓉所有，许文贵自称现由他占有该房屋，物品大部分是他的系捏造事实，虚假陈述。许文贵经质证认为，上述证据与本案无关，不能证明涉案房屋系许蓉所有。本院认为，对上述四组证据的真实性本院予以认可，但该组证据不能证明涉案房屋属许蓉所有。许文贵提交了呼和浩特市公安局玉泉分局出具的《行政处罚决定书》及2020年7月1日的燃气收据单，拟证明在涉案房屋内许文贵被许蓉殴打，拟证明许文贵实际占有案涉房屋，且占有期间缴纳了燃气费。本院对许文贵提交的上述证据的真实性予以认可，但对证明的问题不予认可。本院认为，本案的争议焦点是昭君房地产公司请求解除双方签订的《绝对城市认购协议》能否成立。本院认为，昭君房地产公司与许文贵于2007年7月15日签订《绝对城市认购协议》中第二条约定：乙方认购甲方出售的4号楼1073号房屋，暂定建筑面积94.9平方米（此面积为设计面积,产权面积以呼和浩特市房管局测绘面积为准)。该房确定单价为3390元/平方米，该房总价为321711元，大写人民币叁拾贰万壹仟柒佰壹拾壹元整；第三条约定：乙方在签署本认购协议时向甲方支付定金（人民币)三万元，双方约定付款时间及付款方式如下:乙方于签署本协议起10日内向甲方交付该房总房款的3%(含定金)做为首期房款，即人民币玖万陆仟柒佰壹拾壹元整(￥96711元)。如乙方未在双方约定时间内交齐首付，则视为自动放弃该房屋,甲方有权另行出售该房屋，定金不予退还。余款的支付方式于甲乙双方转签的正式《商品房买卖合同》中予以约定；第四条约定：双方认可认购期为本协议签订之日起至甲方通知乙方签署正式的《商品房买卖合同》之日止。乙方应于接到甲方的电话或短信通知之日起七日内,到甲方指定的地点与甲方共同签署《商品房买卖合同》。如乙方未按甲方通知的期限与甲方签署《商品房买卖合同》,则甲方有权另行出售该房屋,定金不予退还。根据上述约定，许文贵已经缴纳了定金及首付款，剩余房款的支付方式按照合同约定，双方在转签的正式《商品房买卖合同》中予以约定，即许文贵应于接到昭君房地产公司的电话或短信通知之日起七日内,到该公司指定的地点共同签署《商品房买卖合同》，双方在正式的《商品房买卖合同》中约定剩余房款的交纳事宜。但昭君房地产公司于2018年5月11日以短信的方式通知许文贵于2018年5月15日前补足余款及各项费用时，并没有明确告知交款时间、地、地点接人,许文贵在多次联系昭君房地产公司后仍没有得到明确答复，虽张某出庭作证证明已告知许文贵交款的时间、地、地点等昭君房地产公司没有提交其他书面证据予以佐证，仅有该证人证言不作为定案依据，故昭君房地产公司认为已告知许文贵交款时间、地、地点接人没有证据证明。综上，昭君房地产公司主张许文贵收到短信通知至今没有补交购房余款,进而解除《绝对城市认购协议》的上诉请求不能成立,本院不予支持。综上所述，内蒙古昭君房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由内蒙古昭君房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 鄂晓红审判员 戴玉英二〇二〇年七月二十日（法官助理 高海俊书记员 雎 洁