河南省开封市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫02执复48号复议申请人：开封德鸿汽车部件有限公司，住所地：开封市九大街与陇海二路交叉口往西二百米路北。统一社会信用代码：91410211MA45FJ3601。法定代表人：巢洪明，董事长。委托代理人：吴国建，河南世纪行律师事务所律师。申请执行人：河南汴京农村商业银行股份有限公司，住所地：开封市大梁路**。统一社会信用代码：91410200K24404873N。法定代表人：李建兵，董事长。委托代理人：王海兰，河南冠源律师事务所律师。被执行人：开封市丰德汽车部件有限公司，住，住所地：开封市开新区陇海二路/div>统一社会信用代码：91410211571016006X。法定代表人：张慧，执行董事。复议申请人开封德鸿汽车部件有限公司（以下简称德鸿公司）不服开封市龙亭区人民法院（以下简称龙亭法院）（2020）豫0202执异7号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。龙亭法院在执行河南汴京农村商业银行股份有限公司（以下简称汴京农商行）与开封市丰德汽车部件有限公司（以下简称丰德公司）借款合同纠纷民间借贷纠纷一案中，德鸿公司向龙亭法院提出书面异议：1.撤销龙亭法院（2019）豫0202执613号案件执行过程中的司法拍卖行为，停止本案的执行行为。2.请求由异议人按照涉案房屋的拍卖价格享有优先购买权。事实与理由：异议人于2020年1月11日从司法拍卖网上了解到龙亭法院在（2019）豫0202执613号民事裁定书执行过程中将丰德公司位于开封市××大街与陇海××交叉口的工业房地产予以了司法拍卖，对此异议人认为上述司法拍卖行为损害了异议人的优先购买权，理由如下：一、异议人德鸿公司与2018年8月1日与丰德公司签订工业厂房租赁合同，约定由德鸿公司租用丰德公司位于开封市新区陇海××路的工业厂房及附属设施，德鸿公司按照约定支付了租金，异议人为本案所拍卖房屋的承租人。二、按照合同法规定，承租人对所承租的房屋有优先购买权。三、按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他有优先权人于拍卖日到场。优先购买人经通知未到场的，视为放弃优先购买权”之规定，龙亭法院在拍卖涉案房屋时，没有通知异议人，该行为损害了异议人的优先购买权，属于程序违法，应当撤销对于涉案房地产的司法拍卖行为及本案的执行行为。综上所述，异议人认为异议人的优先购买权受到损害，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的相关规定，异议人提出执行异议，请人民法院在查明事实的基础上，予以公正裁决，以切实维护异议人的合法权益。龙亭法院查明，汴京农商行与丰德公司借款合同纠纷一案，龙亭法院于2018年9月30日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月5日作出（2018）豫0202民初1874号民事判决：一、丰德公司于判决生效后十日内偿还汴京农商行借款本金2200万元及利息。（其中，自2017年7月28日至2018年7月27日止的利息，按合同约定的月利率7.8‰执行，并扣除已支付利息1397925.78元；逾期利息自2018年7月28日起，按月利率11.7‰的标准计算至本息实际清偿之日止。）二、汴京农商行对丰德公司设定抵押的位于开封市××大街与陇海××交叉口（汴房地产权证第**、汴房房地产权证第**）房地产享有优先受偿权。三、驳回汴农商行的其他诉讼请求。后因丰德公司对该判决不服，提起上诉，二审法院于2019年4月2日作出（2019）豫02民终309号民事判决：驳回上诉，维持原判。后因丰德公司未按生效判决履行还款义务，汴京农商行申请强制执行，龙亭法院于2019年5月22日立案受理，案号为（2019）豫0202执613号。另查明，在（2018）豫0202民初1874号民事案件的审理中，依据汴京农商行的申请，龙亭法院于2018年12月6日对涉案房地产进行了查封。在执行过程中，龙亭法院对涉案房地产进行了评估、拍卖，在评估过程中，德鸿公司分别于2019年7月29日和2019年8月30日，委托律师向龙亭法院提交了情况说明及评估异议书，要求在评估报告中增加涉案房地产及设备已经被其租赁的事实，并载明其享有的涉案厂房及设备的租赁权，依法保障其在合法租赁期内的租赁权。龙亭法院于2019年10月28日发布了拍卖公告，并在拍卖公告中注明了优先购买权人为德鸿公司。后龙亭法院依法通过淘宝司法拍卖平台对上述房地产进行了司法拍卖，2020年1月10日由河南联都汽车零部件有限公司以22863120元的最高价拍卖成交。龙亭法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨害其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨害其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的优先受偿权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第十七条规定，人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。本案中，德鸿公司作为涉案房地产的承租人，在龙亭法院对该房地产进行司法评估时就已经知道拟将对该房地产进行拍卖处置的事情，且在执行过程中两次委托律师就其租赁涉案房地产事宜向龙亭法院提交了书面的情况说明和评估异议书，其对龙亭法院的拍卖事宜及其享有优先购买权的事实是明知的，另，龙亭法院在拍卖公告中也明确了其具有优先购买权的事实。其未参与竞买，应视为其放弃优先购买权。故对于其异议申请，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条和第十七条规定，驳回异议人开封德鸿汽车部件有限公司的异议请求。德鸿公司申请复议称，龙亭法院（2020）豫0202执异7号执行裁定以申请人在执行过程中两次委托律师向法院提交情况说明和评估异议书而推定申请人对司法拍卖事宜是明知的，系认定事实错误，且违背法律规定。该裁定适用法律错误，本案应当属于执行异议之诉。其他复议理由与异议理由基本一致。请求本院撤销龙亭法院（2020）豫0202执异7号执行裁定，并裁定停止本案的执行行为，请求由申请人按照涉案房屋的拍卖价格享有优先购买权。本院查明的其他案件事实与龙亭法院一致外，本院另查明，2017年7月28日汴京农商行与丰德公司签订20170728号《流动资金借款合同》，丰德公司向汴京农商行借款金额2200万元，借款期限2017年7月28日至2018年7月27日，同日双方签订20170728号《抵押合同》，为确保上述债务的履行，丰德公司提供其位于开封市××大街与陇海××交叉口（汴房地房地产权证第**和地房地产权证第**）产办理了抵押登记。汴房地产他项权证第5040156号显示：一般抵押，债权数额2200万元，登记时间2015年7月31日。2018年8月1日德鸿公司与丰德公司签订工业厂房租赁合同书，租赁上述案涉标的物，租赁期限2018年8月1日至2028年7月31日。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押登记具有公示公信效力，房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。本案中，案涉标的物抵押登记存在于租赁合同签订之前，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。龙亭法院在拍卖案涉标的物前应当按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，解除承租人德鸿公司对案涉标的物的占有，将案涉标的物上的租赁权涤除后再依法拍卖，故德鸿公司亦不享有优先购买权。龙亭法院在拍卖案涉标的前未审查德鸿公司提出的租赁关系，径行在淘宝网拍卖平台上为德鸿公司添加租赁权及优先购买权的执行行为不当，应予纠正。关于德鸿公司称龙亭法院在拍卖涉案房屋时未通知其参加拍卖。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定：网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。因德鸿公司不属于享有优先购买权人，故龙亭法院无需在拍卖公告发布三日前以书面通知其对标的物进行司法拍卖的事项。同时，根据本院查明的相关事实，德鸿公司在龙亭法院拍卖案涉标的期间一直关注着该拍卖事宜，德鸿公司因多方面因素，未能参与竞买，失去竞买机会，属于自身原因所致。对于德鸿公司提出本案应当属于执行异议之诉的理由是否成立。德鸿公司以龙亭法院未通知其参加拍卖损害其优先购买权为由提出执行异议，是认为执行法院的拍卖行为损害了其合法权益，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条审查。执行异议之诉，是对标的物的所有权提出异议，排除执行，德鸿公司提出的执行异议，并不排除对标的物的执行，故其提出应当适用执行异议之诉，缺乏事实与法律依据，不能成立。综上，德鸿公司复议理由不成立，本院不予支持。龙亭法院（2020）豫02执异7号执行裁定，裁决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回开封德鸿汽车部件有限公司的复议申请，维持开封市龙亭区人民法院（2020）豫02执异7号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  任晓飞审判员  胡云鹏审判员  杨玉松二〇二〇年七月七日书记员  申鹏飞