云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初1985号原告：黄丹琴，女，1983年2月21日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：陈方淑，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡韵睿，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南琪年房地产开发有限公司，住所地：云南省大理市大理经济开发区满江琪年时代商贸城****，统一社会信用代码：915329005662213982。法定代表人：郭佑柱，职务总经理。委托诉讼代理人：吴敬贤，云南聚朋律师事务所律师，特别授权代理。原告黄丹琴与被告云南琪年房地产开发有限公司（以下简称“琪年房地产公司”）合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄丹琴的委托诉讼代理人陈方淑，被告琪年房地产公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄丹琴向本院提出诉讼请求：1.判令确认琪年时代商贸城二期7幢第3单元5层502号商品房和8幢第2单元5层502号商品房为原告所有；2．判令被告协助原告办理涉案商品房过户记手续；3．判令被告承担诉讼费用。事实和理由：湖南花门建筑工程有限公司（以下简称“花门公司”）承包了被告开发的琪年时代商住房的消防工程，原告系案外人的消防工程分包人。工程完成后，被告尚欠花门公司工程款，花门公司尚欠原告工程款，双方签订《房屋抵工程款协议》。被告将琪年时代一期的部分商品房抵给花门公司冲抵工程款。2016年3月10日，花门公司向原告发出9号和11号通知，通知被告将琪年时代商贸城二期7幢第3单元5层502号商品房和8幢第2单元5层502号商品房销售（实际为抵偿工程款）给原告，同意办理售房过户手续。2016年3月20日，原被告签订的《代售协议》中，再次明确案外人花门公司通知被告把其开发的用于冲抵债务的商品房再抵给原告。原告委托被告出售该两套房屋。在原告委托被告售房期间，被告曾将该两套出售给案外人徐静，后案外人徐静拒不按约支付房款，被告将其诉至大理市人民法院，请求解除被告与徐静签订的《商品房购销合同》，并由徐静协助解除该两套商品房的备案登记手续。2019年12月25日，大理市人民法院作出（2019）云2901民初2575号《民事判决书》，判令：一、解除被告琪年房地产公司与案外人徐静于2016年4月20日签订的编号为QNFS（住）054及QNFS（住）018的《商品房购销合同》及补充协议。二、案外人徐静协助被告琪年房地产公司办理解除琪年时代商贸城二期第7幢第3单元第5层502号商品房及第8幢第2单元第5层502号商品房的登记备案手续。故此，该两套商品房重新回到被告名下。直至2020年4月10日，被告一直没有将该两套房屋有效出售并将房款支付给原告。2020年4月10日，原告委托北京盈科（昆明）律师事务所向被告送达律师函，通知被告与其解除委托售房关系，自收到律师函之日起被告不得将该两套房屋出售给任何人。被告于2020年4月12日收到该律师函，原被告之间的原委托法律关系解除。根据前述法律事实，被告应将该两套房屋归还原告，并协助原告办理房屋过户手续。但时至今日，被告均不予以配合办理。被告琪年房地产公司辩称，本案涉案的两套房屋已备案登记到案外人杨丽书、杨婷的名下，请求驳回原告的全部的诉讼请求。被告不是适格的诉讼主体，被告根据原告的指示将涉案房屋出售给案外人徐静，但被告并未收到案外人徐静的房款。现案外人杨丽书、杨婷已经与被告签订商品房销售合同且支付了相应对价，并已经办理备案登记，案外人杨丽书、杨婷已是涉案房屋的所有权人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院确认如下：1.被告提交其与案外人徐静签订的《商品房购销合同》两份，以证明被告已将涉案两套商品房出售给案外人徐静；2.《商品房买卖合同》及收条各两份，以证明案外人徐静将涉案商品房出售给案外人闫玉华与杨丽书，并将房款打到徐静指定的账户；3.被告与案外人杨丽书签订的《商品房购销合同》及合同补充协议、商品房买卖备案登记表各一份，以证明被告根据案外人徐静的要求与案外人杨丽书签订《商品房购销合同》及合同补充协议并办理了备案登记；4.被告与案外人杨婷签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议、商品房买卖合同备案登记表、云南省住宅专项维修资金专用收据各一份，以证明被告与案外人杨婷签订《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议并办理备案登记，案外人杨婷已交纳维修资金。经质证，原告对被告提交的上述证据均不予认可。本院认为，上述证据与本案无关联性，本院不予确认。本院认定本案事实如下：本案原告黄丹琴向案外人花门公司分包被告琪年房地产公司开发的琪年时代一期、二期商住房的消防工程，因被告琪年房地产公司无法向案外人花门支付全部工程款，经被告琪年房地产公司与花门公司协商，用被告琪年房地产公司开发的商住房抵偿其所欠花门公司的工程款，其中琪年时代商贸城二期7栋3单元502室、8栋2单元502室用于抵偿花门公司所欠原告的工程款。2016年3月20日，原告与被告琪年房地产公司签订代售协议，约定由被告琪年房地产公司代原告出售上述涉案商品房，并及时把获得的价款支付给原告。2016年4月20日，被告琪年房地产公司与案外人徐静签订编号分别为ＱＮＦＳ（住）054及ＱＮＦＳ（住）018的二份《商品房购销合同》及补充协议，约定被告将位于大理经济开发区满江路西侧、太和路南侧琪年时代商贸城二期第7幢第3单元第5层502号房及第8幢第2单元第5层502号房销售给被告。其中第7幢第3单元第5层502号房按套内建筑面积为119.97㎡，总金额为378523元；第8幢第2单元第5层502号房套内建筑面积为85.13㎡，总金额为282445元。付款日期均约定为2016年4月20日。同时约定若案外人徐静未按约定期限付清全部房款，被告有权解除合同，并有权将涉案商品房另行销售，案外人徐静应承担另行销售所产生的相关费用。合同签订后，被告即向案外人徐静交付了涉案商品房，并办理了商品房买卖合同登记备案手续，但案外人徐静未向被告琪年房地产公司支付约定的购房款。被告琪年房地产公司遂诉至本院，要求解除与案外人徐静签订的《商品房购销合同》及补充协议。经本院审理，作出（2019）云2901民初2575号《民事判决书》，判令：一、解除被告琪年房地产公司与案外人徐静于2016年4月20日签订的编号为ＱＮＦＳ（住）054及ＱＮＦＳ（住）018的《商品房购销合同》及补充协议。二、案外人徐静协助被告琪年房地产公司办理解除琪年时代商贸城二期第7幢第3单元第5层502号商品房及第8幢第2单元第5层502号商品房的登记备案手续。本院认为，本案被告琪年房地产公司与原告约定以被告开发的商品房抵偿案外人花门公司所欠原告的工程款，系对原工程款支付方式的变更，符合以物抵债的法律特征，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。本案原、被告双方及案外人花门公司达成以物抵债协议后，并未实际将用于抵债的商品房交付原告并办理过户登记手续，而是由原、被告双方签订《代售协议》以履行以物抵债协议，该以物抵债协议未导致发生物权变动的法律效果，原告享有的仅是债权性质的权利，并未享有物权，故对原告要求确认涉案商品房由原告所有的诉请，本院不予支持。以物抵协议达成后，原、被告双方并未签订商品房买卖合同并办理备案登记手续，现涉案商品房未具备办理过户手续的条件，原告要求判令被告协助办理过户手续的诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告黄丹琴的全部诉讼请求。案件受理费人民币100元，减半收取50元，由原告黄丹琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  赵建城二〇二〇年七月二十九日书记员  初晴雪