江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初1397号原告：李嘉洁，女，1989年11月13日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。原告：李嘉斌，男，1993年6月14日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。两原告共同委托诉讼代理人：江尧兆，连云港市海州区板浦法律服务所法律工作者。被告：连云港列奇达房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市海州区市化路**。法定代表人：孙德平，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢兴兵，该公司员工。被告：孙德平，男，1955年6月26日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：卢兴兵，连云港列奇达房地产开发有限公司员工。被告：高辉，男，1974年1月13日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区，居民身份号证码320703197401131516。原告李嘉洁、李嘉斌与被告连云港列奇达房地产开发有限公司（以下简称列奇达公司）、孙德平、高辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李嘉洁、李嘉斌及其共同委托诉讼代理人江尧兆、被告列奇达公司、孙德平的共同委托诉讼代理人卢兴兵到庭参加诉讼。被告高辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李嘉洁、李嘉斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告列奇达公司向原告支付退房款135700元，双倍返还定金20000元，合计155700元，2.判令被告高辉对被告列奇达、孙德平所欠款项承担连带担保责任，3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告双方在2017年6月22日签订《蓝莓公寓商品房认购书》，约定被告列奇达公司将其开发的位于连云港市海州区屋出售给原告，总价为275700元。后原告按照认购书的约定在2017年6月22日向被告支付了购房款为145700元（收款方连云港御宅家居用品有限公司），含定金1万元。并约定2017年12月底交房。到期交房时间，被告无法交房并于2018年3月13日签订补充协议，协议约定2018年6月底前交房。被告多次未能按约定交付房屋。涉案房屋所在项目“蓝莓公寓”一直停工至今，无法交付。经与被告协商，被告也无法确认何时复工及交付时间。同时拒绝返还已付房款并承担违约责任。被告列奇达公司、孙德平辩称，对原告的诉求没有异议。被告高辉未到庭亦未提交书面答辩状。本案中原告为证明其诉讼请求，向本院提供下列证据：《蓝莓公寓商品房认购书》、《补充协议》、《关于延期交房的函》、定金收据、房款收据、转账凭证、催告书，本院组织当事人对证据进行了质证。本院经审理认定事实如下：2017年6月22日，原告李嘉洁、李嘉斌（乙方）与被告列奇达公司（甲方）签订1份《蓝莓公寓商品房认购书》，约定：乙方自愿认购甲方销售的位于连云港市海州区，暂测建筑面积33.41㎡，总价280700元。乙方确认付款方式为按揭贷款，优惠后总价为275700元（此价格为最终成交价格，后期交房后总价不受其他因素影响，本认购书所规定的房价总款不包含其他任何费用，其他房款以外的一切费用由乙方另行支付）。房屋定金1万元，乙方须于本认购书签署时或签署前付清。乙方须于2017年6月22日前至蓝莓公寓售楼处交房屋首付款人民币壹拾肆万伍仟柒佰元整（含定金）。备注：甲方于2017年12月31日之前交房，甲方于交房后一年内办理产权手续；如未能按约定时间办理好产权手续，愿按国家相关房产规定执行。甲方处盖有列奇达公司销售专用章。2017年6月18日，原告李嘉斌向被告列奇达公司支付1万元，列奇达公司出具1万元的订金收条。2017年6月22日，原告李嘉洁、李嘉斌转账支付房款135700元，列奇达公司出具了金额为135700元的购房款收条，但银行转账凭证显示此款转入连云港御宅家居用品有限公司的账户。2018年3月13日，原告李嘉洁、李嘉斌（乙方、买方）与被告列奇达公司（甲方、卖方）签订1份《补充协议》，约定：甲、乙双方就购买蓝莓公寓房屋的延期交房事宜达成以下协议：一、乙方购买甲方开发的蓝莓公寓3A39号房屋，于2017年6月22日与甲方签订《商品房认购书》，合同约定于2017年12月底前交房。现因施工单位工期延误导致甲方不能如期交房，现定于2018年6月底之前交房，并且甲方承诺自2017年12月底至实际交房时间为止，同意按乙方已付房款的年回报率5%的利率作为延期交房的补偿金。二、本协议签订后，乙方不再提出任何其他索赔要求。三、甲方于交房后七日内将补偿金一次性支付给乙方。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。2018年6月30日，被告列奇达公司向原告李嘉洁、李嘉斌送达1份《关于延期交房的函》，将涉案房屋交付的时间延期至2018年12月31日。另查明，涉案的蓝莓公寓3A39号房系被告列奇达公司在原有房屋基础上私自分割改造而来，未取得相关规划、房管部门审批。2018年6月份，列奇达公司因未能按约交付房屋，致部分购房户到公司索要钱款并陆续诉至本院，此后房屋改造一直未能继续施工。本院认为，本案中，被告列奇达公司在未取得相关规划、房管部门审批的情况下，私自将原有房屋分割成小公寓并将其中的3A39号房出售给原告，其与原告签订的《蓝莓公寓商品房认购书》及《补充协议》为无效合同。合同无效后，被告列奇达公司应当承担返还购房款的民事责任,故原告要求被告列奇达公司退还购房款135700元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告列奇达公司要求双倍返还定金2万元的诉求，因涉案合同无效，本案不适用双倍返还定金罚则，对原告诉求超出返还定金1万元的部分，本院不予支持。对于原告以被告孙德平系被告列奇达公司的法人，高辉系列奇达公司的股东为由，要求孙德平、高辉对上述款项承担连带责任，无事实法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告连云港列奇达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李嘉洁、李嘉斌购房款135700元、定金10000元；二、驳回原告李嘉洁、李嘉斌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3414元，李嘉洁、李嘉斌已预交，由被告连云港列奇达房地产开发有限公司负担（被告在履行本判决确定的给付义务时将此款一并给付两原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审判员  李秀芬二〇二〇年七月十七日书记员  窦敏华法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应对予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应对折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行三、海州区人民法院执行账号开户名称：连云港市海州区人民法院账号：32×××99-012078开户行：连云港建行海宁西路分理处