广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4622号原告：广州海谊投资置业发展有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路**中区**。法定代表人：张军，职务经理。委托诉讼代理人：欧阳美美，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被告：陈智超（曾用名陈智坚），男，1980年7月15日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。原告广州海谊投资置业发展有限公司（以下简称海谊公司）与被告陈智超物权保护纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳美美，被告陈智超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与被告就广州市越秀区东川一街7号803房的租赁关系；2.判令被告陈智超户（含同住人员）立即迁出广州市越秀区东川一街7号803房，并将该房屋交回给原告管业使用；3.判令被告立即向原告支付2018年4月1日至其实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，即月租金为：每月每平方米33元×43.19平方米=1425元；如房管部门尚未公布当年参考价，同意按照上一年的租赁参考价计算）。事实和理由：被告是原承租位于广州市东川一街**房屋的承租人。1993年4月14日，案外人广东省南方房地产开发公司（以下简称南方公司）因征用拆迁，与户主陈耀荣签订了《房屋拆迁安置协议书》，拆除了其原承租的房屋，在原址新建大楼8层安排回迁安置。1995年期间，陈耀荣一家三口搬入涉案房屋居住。原告在2010年取得涉案房屋房产证，涉案房屋建筑面积为43.19平方米。2012年3月28日，原告与陈耀荣签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2012年1月1日至2012年12月31日止，每月租金126.71元，租赁期满后双方未再续约。之后，陈耀荣及配偶黄桂容分别去世，其儿子陈智超（即本案原告）仍在涉案房屋继续居住。从被告陈智超户入住涉案房屋居住至今已有24年时间，原告作为涉案房屋的业权人现要求收回房屋自用，特提起本案诉讼。被告辩称，1.在《房屋拆迁安置协议书》第三条己明确标示产权的归属，涉案房屋产权为公有住房。2.《房屋拆迁安置协议书》明确指出乙方承租房屋有正式户口的实际居住人口是三人（其中独生子女一人，即本人），我父亲陈耀荣是代表签订使用人。临迁办法中第2点还列明：甲方按乙方正式户口每人每月柒拾元计发放给乙方临时搬迁补助。3.本人与父亲陈耀荣、母亲黄桂容于1983年10月搬入陈耀荣单位原能化工厂分配于广州市东川路一街11号地下21平方宿舍居住，一起居住生活至1993年5月9日拆迁迁走。陈耀荣于1998年10月19日与广州谊居物业管理有限公司签定《东川阁回迁房交付使用合同》，本人与父母并于1998年12月19回迁至涉案房屋居住至今21年，并非原告所述的自1995年搬入涉案房屋，也没有24年之久。4.居住涉案房屋期间，我母亲于2001年12月去世，父亲于2013年10月去世，我女儿陈维恩于2006年8月出生，儿子陈德栩2012年3月出生，并一同居住在涉案房屋，儿女两人均就读于涉案房屋所属路段小学的东川小学，女儿于2018年小学毕业，电脑派位至就近第13中学，儿子在读二年级。本人与一对子女户口均在涉案房屋地址，均没有购买其他房产。5.虽然《房屋租赁合同》中租赁期限是从2012年1月1日至2012年12月31日止，但从2013年1月至2018年3月期间本人一直有按时缴纳租金。2013年起父亲开始病重，本人放下工作与父亲外出就医至去世都没有将此涉案房屋转为本人作为新的承租人。父亲去世后，因职业关系我一直从事旅游酒店餐饮并时常外出工作，但每月均按时缴纳涉案房屋的租金。直至2018年3月份，儿子陈德栩需要办理入学，需要提供居住证明，我致电海谊公司提出申请开具已缴纳房租金额的《房屋租赁合同（时间为2013年1月-2018年3月）》及转本人为新的承租人重新签订《房屋租赁合同》均遭到拒绝，不给予办理开具小朋友入学所需房屋租赁合同证明文件，并提出带有敲诈性质的要求，将现涉案房屋每月租金为126.71元，升到1400元才会出具已缴纳房租合同证明及转本人为新承租人重新签订《房屋租赁合同》，因租赁金额实在难以接受所以无法答应，后来需要去教育局协调才能解决儿子入读学校问题。6.公房承租权有别于合同法意义的租赁权，首先享有公房承租权的主体只能是城镇居民中机关、国有企事业单位的劳动者，而房屋租赁合同的主体则无此限制。其次个人能够取得公房承租权的条件必须是为国家或单位服务达到一定的年限，所分配住房的面积与劳动者工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等因素而制定。意义上讲，名为租赁公房，实质是获取国家或单位给予的福利。父亲陈耀荣在涉案方案分配单位广州原能化工厂(延安化工厂)敬业工作超过37年3个月份，并于1979年10月结婚，本人于1980年出生，父亲单位是根据父亲的工龄、职位级别、对单位长期所付出贡献、生育情况来进行分配，并由家庭人员一起进行申请。广州原能化工厂（延安化工厂）于1983年10月分配房管站公房（涉案房屋）作为宿舍福利居住。7.按照《公有住房承租权转让暂行办法》规定，公房承租权人在法律允许的范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权利，这种权利是他人（包括产权单位）不能任意剥夺的，具有一定的排他性。因此公房承租权己经具有了一定物权的属性。8.公房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住人有续租要求的，根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。于公产房住房租约所登记的承租权人只能是一人，但公产房承租权的获得往往融合了家庭成员的整体贡献，承租人亲属符合规定条件，可以申请续租公房。本人为同时入住涉案房屋家庭成员现存居住及可承租人，应当可继续承租及使用涉案房屋，并拥有应有的承租权及使用权。9.根据当时1992年实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》进行涉案房屋拆迁，第三十九条，被拆迁人原居住在七楼（含七楼）以下的，安置到没有电梯的八楼以上楼房居住的，从第八层起，每递增一层，按安置回迁房屋面积增加5%的居住面积。第三十七条,拆迁人拆除居民住房的，参照被拆迁人的原居住面积安置；被拆迁人原居住面积个人平均不足五平方米的，按平均每人五平方米安置。当时根据拆迁条例，拆迁时根据分配楼层及家庭成员3人进行回迁涉案房屋居住面积的补偿。综上所述，请求法院驳回原告的起诉或驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2008年，海谊公司曾因商品房预售合同纠纷一案将案外人南方公司诉至本院，本院经审理后于2008年12月4日作出（2008）越法民三初字第2063号民事判决：一、广州市东川路东川一街7-13号东川阁第1幢（西）第八层F号房地产的产权归海谊公司所有；二、南方公司应于判决发生法律效力之日起三十日内，协同海谊公司到广州市国土资源和房屋管理局办理广州市东川路东川一街7-13号东川阁第1幢（西）第八层F号房地产的产权交易过户和登记手续。该判决还查明了以下事实：南方公司是位于广州市东川路东川一街7-13号东川阁的建设开发商；1998年5月30日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订了编号穗房预契字第××号《房地产预售契约》，向甲方预购上述房地产第1幢（西）第八层F号；等。上述民事判决生效后，广州市国土资源和房屋管理局向原告核发《房地产权证》，其中记载：越秀区东川路东川一街7号803房由原告单独所有，规划用途为住宅，建筑面积为43.19平方米，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2012年1月19日。2012年3月28日，海谊公司（为出租人）与陈智超的父亲陈耀荣（为承租人）签订《房屋租赁合同》，约定海谊公司将涉案房屋出租给陈耀荣居住使用，租赁期限从2012年1月1日至2012年12月31日止。租赁期限届满后，海谊公司与陈耀荣没有续签租赁合同，陈智超户向海谊公司支付租金至2018年3月31日止。此后，海谊公司无再收取陈智超户支付的租金，也无与陈智超签订租赁合同。现涉案房屋的户籍人员为陈智超及其女儿陈纬恩、儿子陈德栩。陈智超称，陈耀荣去世后，涉案房屋的实际居住人员为其与妻子钟靖、女儿陈纬恩及儿子陈德栩。为此，陈智超还向本院提交了结婚证及《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》4份（其中均显示“查无房地产情况记录”），拟证明上述四人在本市无其他房屋可供居住。海谊公司对结婚证的真实性无异议，但认为其配偶并非案涉房屋户内人员。另查明，陈耀荣是原东川路东川一街11号房屋公有住宅承租人。陈耀荣曾与南方公司签订《房屋拆迁安置协议书》，其中载明，南方公司经批准拆迁上述房屋，南方公司应在新建东川路东川一街第八层套间给陈耀荣回迁居住；南方公司与回迁住户签订新的租赁合约；等。1998年10月19日，案外人广州谊居物业管理有限公司（甲方）与陈耀荣（乙方）签订《东川阁回迁房交付使用合同》，载明甲方根据南方公司与乙方所签订的安置和补偿协议，将新建大楼西梯803套间安排乙方回迁居住等。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房地产权证是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，根据《房地产权证》记载，海谊公司在2012年1月19日起为涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。因此，海谊公司要求被告户腾空交还涉案房屋，合理合法，本院予以支持。但考虑到陈智超户是原东川路东川一街11号房屋的合法承租人，其被安排回迁至涉案房屋，且其与同住人员名下在本市无房产，因此本院酌情给予陈智超六个月搬迁期，以另觅房屋搬迁。海谊公司要求被告按照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价为标准支付2018年4月1日起至腾空交还房屋之日止的使用费，合理合法，本院予以支持。鉴于房管部门尚未公布2020年及此后的租金参考价，原告主张以2019年的租金参考价来处理2020年1月1日起的房屋使用费，本院亦予以支持。此外，海谊公司并未就租赁涉案房屋与陈智超达成一致的意思表示，双方在2018年4月后亦并未交、收租金，故双方之间并无租赁关系。因此，对于海谊公司要求解除其与陈智超就涉案房屋租赁关系的诉讼请求，本院不予支持。同时，海谊公司并非《房屋拆迁安置协议书》的合同相对方，其无需承担该合同约定的义务。因此，陈智超有关的抗辩意见，本院均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告陈智超于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区东川一街7号803房自2018年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按建筑面积43.19平方米，从2018年4月1日起至2018年12月31日止按33元/平方米/月计，从2019年1月1日起按34元/平方米/月计）一次性支付给原告广州海谊投资置业发展有限公司(如被告陈智超户于本判决发生法律效力之日前迁出上址房屋，则房屋使用费计至该日止）。二、被告陈智超（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起六个月内，迁出广州市越秀区东川一街7号803房。搬迁期间，被告陈智超应按照上述标准按月支付房屋使用费给原告广州海谊投资置业发展有限公司。三、驳回原告广州海谊投资置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费512元，由被告陈智超负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  王 勇人民陪审员  吴艳华二〇二〇年七月七日书 记 员  李洁茹徐珮仪