江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初1898号原告（反诉被告）：张永花，女，1976年8月23日生，汉族，住句容市开发区。委托诉讼代理人：许秀山，句容市恒平法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：江苏联强置业有限公司，住所地句容经济开发区西苑新村**。法定代表人：彭飞，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邢晓、杨梦，系该公司员工。原告（反诉被告）张永花与被告（反诉原告）江苏联强置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张永花及委托诉讼代理人许秀山到庭参加诉讼，被告（反诉原告）江苏联强置业有限公司的委托诉讼代理人邢晓、杨梦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张永花向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告签订的商品房买卖合同；2、要求被告退还原告购房款259349元，并自原告交款之日至判决给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年12月20日签订的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告所有的位于句容市，建筑面积为112.86平方米，单价7614.28元，总房价款为859348元。合同签订当日原告付款85935元，2020年1月18日付款173413元，剩余房款600000元以银行按揭方式支付。合同对其他权利、义务也作了约定。合同签订后，原告分别于2019年12月18日、12月20日、2020年1月3日向被告交款259348元，依据被告的要求，提供了贷款所需的材料，被告带原告到银行签订了商品房按揭贷款合同。因被告未能向银行提供贷款所需的资料（包括商品房买卖合同），致原告按揭贷款至今未能办理。同时被告又要求原告以购房总价50%的比例，缴纳房款，以致原告无法继续履行合同。需要说明的是，原告于2019年12月20日签订的商品房买卖合同，被告没有签字、盖章，至今没有向原告提供该合同。现诉至法院，要求判如所请。被告江苏联强置业有限公司辩称，1、原告按揭贷款至今未能办理系原告自身原因造成的，原告名下已有两套房，需增加一层首付款，其自身资金有限，无法提供，因此拒绝继续履行合同，其中包括签署正式网签合同并备案；2、向银行提供贷款资料的义务人为原告，根据《商品房买卖合同》第四条的约定，原告应向银行提供完整的贷款资料，被告仅为协助配合义务；3、原告所述的情况不符合常理，被告从事商品房开发企业，被告没有必要和合理意图阻止原告办理银行按揭贷款；4、原告无权请求解除合同，根据《合同法》的规定及《商品房买卖合同》的约定，原告无法定的合同解除权或约定的合同解除权，因此原告无权解除合同。综上所述，原告所述事实无真实性，也没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告江苏联强置业有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除原被告于2019年12月20日签订的商品房买卖合同；2.判令反诉被告承担违约金171869.6元；3.反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：反诉被告拟购买反诉原告开发的位于句容市，双方于2019年12月20日共同签署的《商品房买卖合同》及补充协议一份。2020年3月17日至3月28日期间，反诉原告多次催促反诉被告提供签约的按揭合同、签订网签合同及备案手续办理等，反诉被告均置之不理。为维护原告的合法权益，依据《合同法》的规定及《商品房买卖合同》的约定，诉至法院，要求判如所请。反诉被告张永花反诉辩称，反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭依法驳回反诉原告的诉讼请求。虽然在本诉过程中，原告应被告的要求与2019年12月20日在被告提供的格式合同上签字，但原告在合同上签字后，被告截止2020年3月18日前，被告没有将签订的合同向我方交付，被告也未在其提供的合同上签字盖章，故该合同不具备相关法律效力。虽然原告在合同上签字，签字后，先后向被告交付房款259348元，但该合同上约定，原告的其余价款60万元通过银行按揭贷款予以取得。此后，因被告的原因，致原告贷款手续迟迟不能办理，且被告还要求原告以付总房款的50%来签订商品房买卖合同，所以如果反诉原告认为存在违约责任，并非是反诉被告存在违约责任，而是反诉原告存在违约，所以反诉原告的诉讼请求不能成立。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年12月20日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于句容市，建筑面积为112.86平方米，单价7614.28元，总房价款为859348元。买受人签订合同当日付款85935元，2020年1月18日付款173413元，剩余600000元以银行按揭方式支付，并最迟自本合同签订之日起60日内全部到达出卖人账户；违约责任。逾期超过无日后，出卖人有权解除合同。出卖人的解除合同，买手人应按累计应付款的无%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。交付期限，出卖人应当在2020年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件，并符合本合同约定的商品房交付被告使用等等，双方就合同权利义务及其它事项亦作了约定。合同签订后，原告分别于2019年12月18日、12月20日、2020年1月3日向被告交款259348元，剩余房款60万元，至今未能成功办理银行按揭，也没有交款给被告。《商品房买卖合同》签订后，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的销售人员（潘文）为办理银行按揭、退房事宜进行微信沟通如下：（原告提供微信）潘文：2019年12月27日，姐，流水那边要提前做了，不然到时候贷款来不及的。张永花答：提前多长时间。潘文：贷款资料全部准备好哦，张永花答：那些，潘文：征信报告、户口本、身份证、离婚证，离婚协议，收入证明，两万元定金的收据和POS单，张永花答：知道。2020年3月16日，张永花：等你把草签的合同发给我，潘文：好。2020年3月18日，潘文将《商品房买卖合同》（注：被告未加盖公章）发给张永花。2020年4月1日，潘文：我真想骗你我九直接一开始不跟你说无房证明的事情，签了合同在跟你说，张永花：对不起啦这事让你烦心，潘文：不用道歉的，你的情况我是清楚的，而且事情也不全怪你，咱们只要把问题解决掉那就皆大欢喜，您既然在我手上买了房，那我一定负责到底的，张永花：说实话这个无房证明这事到底有没有摆平你们做法没让我放心，我不会签，潘文：晕，张永花：我决定退房。（反诉原告提供微信）2020年3月7日，张永花：潘文请你一定给我帮帮忙想想办法。潘文：您别急，我再想想办法。张永花：好的好的，我对这方面不懂，拜托了。潘文：好，早点休息。张永花：估计今晚又得失眠了，这两天一直巴巴的在等你说‘姐可以退的’。2020年3月8日，早上好，如果中骏四季阳光不能顺利把钱退给我请帮我打听一下走法律程序具体该怎么操作，谢谢了。潘文：嗯好。张永花：有事细节你能帮到我的请你一定帮帮我。潘文：好的。张永花：等你消息。2020年3月18日，潘文将草签合同发给了张永花。2020年3月22日，潘文：姐，现在怎么说了。张永花：这两天我女儿在家考试没时间，明后天回复你。2020年3月24日，张永花：就在这几天如果我考虑不起诉就来签合同。潘文：好的。2020年3月31日，张永花：潘文，到时候把合同带到银行三方在场确保交三层首付银行可以放贷的情况下签合同。潘文：嗯。等等。另查明，原告名下有两套房产，坐落于句容市开发区玉清二巷****，证号：苏（2018）句容市不动产权第0034395号；句容市开发区幸福花园04幢102室，证号：苏（2017）句容市不动产权第0021163号。庭审中，被告陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，被告的公章是在2020年4月1日以后加盖的。再查明，被告于2020年3月17日、3月28日向原告张永花发出催告函，要求原告张永花于2020年4月1日前提供银行按揭所需要的按揭手续，否则将追究其法律责任。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，仅有原告张永花签名，而被告的公章是在2020年4月1日以后加盖的，故该《商品房买卖合同》及附件尚未生效。原告张永花在与被告方的销售人员微信沟通过程中，因原告张永花名下有两套房产，开不出无房证明，不能按照合同的约定办理银行按揭贷款60万元，需要原告张永花增加支付首付款比例，而原告张永花在不能支付增加以后首付款比例的情况下，曾两次提出退房，并考虑走法律诉讼程序。被告提供的微信记录：“2020年3月8日，早上好，如果中骏四季阳光不能顺利把钱退给我请帮我打听一下走法律程序具体该怎么操作，谢谢了。潘文：嗯好”。2020年4月1日，“张永花：说实话这个无房证明这事到底有没有摆平你们做法没让我放心，我不会签，潘文：晕，张永花：我决定退房”。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使合同不能实现合同目的，2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务3、、、、；原告张永花已明确表示不能支付首付款，也不签订线上（网签）商品房买卖合同，其要求退房，符合法律规定。反诉原告诉称，2020年3月17日至3月28日期间，反诉原告多次催促反诉被告提供签约的按揭合同、签订网签合同及备案手续办理等，反诉被告均置之不理。根据反诉原告的销售人员与反诉被告的微信记录“2020年3月8日，早上好，如果中骏四季阳光不能顺利把钱退给我请帮我打听一下走法律程序具体该怎么操作，谢谢了。潘文：嗯好”。表明了反诉被告因不能提供银行按揭手续而产生退房的意思表示，反诉原告虽然在庭审中提供双方签订的完整的《商品房买卖合同》，该合同没有履行的必要。反诉被告不构成违约，反诉原告的反诉请求不能成立。综上所述，依法成立的合同，合法有效。原被告双方签订合同时，至原告要求退房前，被告都没有加盖公章，故双方签订的《商品房买卖合同》没有生效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江苏联强置业有限公司在本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）张永花购房款259348元；二、驳回原告（反诉被告）张永花的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）江苏联强置业有限公司的反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5190元，减半收取2595元，反诉费3818元，减半收取1909元，合计4504元，由被告负担4504元（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 许社民二〇二〇年七月二日法官助理 奚俊杰书 记 员 付凌丰