成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2719号 原告：成都润锦城实业有限公司。住所地：成都市青羊区顺城大街**顺吉大厦**。 法定代表人：罗加友，董事长。 委托诉讼代理人：陈柏霖，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：章锐，男，1964年12月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：冯静，女，1967年11月8日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告成都润锦城实业有限公司（以下简称“润锦城公司”）与被告章锐、冯静物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告润锦城公司的委托诉讼代理人陈柏霖，被告冯静到庭参加诉讼。被告章锐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 润锦城公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令章锐、冯静向润锦城公司支付所欠物业服务费7463.76元，违约金按年利率24%计算；2、判令诉讼费用由章锐、冯静承担。事实和理由：章锐、冯静购买“人居·都市阳光”住宅，由润锦城公司提供物业服务至今，2016年1月1日至2019年8月31日，章锐、冯静未向润锦城公司支付物业服务费用。依据《物业服务合同》第十一条约定：物业服务费用按月交纳，逾期之日起每日收取应交而未交物业服务费3‰的违约金，章锐、冯静拒不缴纳物业服务费用的行为构成根本违约，应承担相应违约责任，故润锦城公司诉至法院。 冯静辩称，2011年入住时向物业公司提出要安装防护栏，物业公司称必须挨着窗户安装，后放弃安装。2015年，房屋被盗，调取监控时发现很多关键部位的监控看不到，当时的物业工作人员承认工作有失责，我方要求免交物业费，物业公司未同意，当时物业保安队长提出拿个车位让我出租两年抵扣被盗损失，但我因不是自己车位，我无权出租，因此拒绝。期间物业公司一直打电话、发短信催缴物业费。物业公司服务存在很多问题，未达到合同约定的标准，因房屋被盗问题未得到解决，待解决后再缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：2009年12月17日，章锐、冯静购买了成都人居置业有限公司开发的位于普贤村“人居·都市房屋，建筑面积138.25平方米，于2010年5月2日签署了交房程序表。 2014年12月14日，双流县东升人居都市阳关建筑区划业主大会及第一届业主委员会与润锦城公司签订《物业服务合同》，约定润锦城公司为“人居·都市阳光”小区提供前期物业服务；物业服务期限自2014年12月14日至2017年12月31日止；润锦城公司对建筑物共用部位及设施设备、公共绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理；自合同生效之日起，业主及物业使用人按本合同的约定足额缴纳物业服务费，住宅用房物业服务费用为每月每平方米1.2元；按月交纳，章锐、冯静应当在每月15日前足额缴纳上月物业服务费；逾期未交纳，从逾期之日起每日收取应交而未交物业服务费3‰的违约金。 2019年9月27日，双流县东升人居都市阳关建筑区划业主大会及第二届业主委员会与润锦城公司签订《物业服务合同》，约定润锦城公司为“人居·都市阳光”小区提供前期物业服务；物业服务期限自2018年1月1日至2022年12月31日止；润锦城公司对建筑物共用部位及设施设备、公共绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理；自合同生效之日起，业主及物业使用人按本合同的约定足额缴纳物业服务费，住宅用房物业服务费用为每月每平方米1.35元；按月交纳，章锐、冯静应当在每月15日前足额缴纳上月物业服务费；逾期未交纳，从逾期之日起每日收取应交而未交物业服务费3‰的违约金。 自2016年1月1日起，章锐、冯静即未再缴纳物业费。润锦城公司在章锐、冯静的案涉房屋门口张贴缴费通知单，并拨打陈平电话催收物业费。 上述事实，有当事人身份信息、房屋买卖合同、物业服务合同、交房程序表、业主物品领用登记表、缴费通知单张贴照片、欠费明细以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，润锦城公司与陈平、廖利华所购商品房所在小区的业主大会及第一届、第二届业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。章锐、冯静系案涉小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述《物业服务合同》对章锐、冯静具有约束力。 关于润锦城公司要求章锐、冯静支付自2016年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费7463.76元，冯静辩称，家中被盗以及物业服务质量差等问题，润锦城公司未解决上述问题，故暂缓缴纳物管费。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，章锐、冯静如认为润锦城公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝缴纳物业费缺乏事实和法律依据，且章锐、冯静提交的证据也不能证明其主张，故对于其上述抗辩意见本院不予支持。润锦城公司按约向章锐、冯静提供了物业服务，章锐、冯静应当按照合同的约定向其交纳2016年1月1日至2019年8月31日的物业费7463.76元（1.2元/月.平方米×138.25平方米×36个月＋1.35元/月.平方米×138.25平方米×8个月）。 关于润锦城公司主张的违约金，本院认为，章锐、冯静拒不缴纳物业服务费属于违约，应当支付违约金。《物业服务合同》约定“业主逾期交纳物业服务费用的，润锦城公司以催收函形式送达到业主的物业所在地，如业主或物业使用人拒签，润锦城公司可将催收函送达业主房屋所在楼栋的信箱，或者张贴在业主房屋门外，并进行拍照，即视为已经向该业主送达了催收通知。但业主交纳物业费以及润锦城公司起诉追讨物业费，不以润锦城催收为前提和调解。逾期之日起每日收取应交而未交物业服务费3‰的违约金”。现润锦城公司仅要求章锐、冯静按照年利率24%的标准支付违约金，计算标准低于上述合同中关于违约金的约定标准，系其对自身权利的处分，本院予以确认。即章锐、冯静应当向润锦城公司支付的违约金分段计算为：以每月应交物业费165.9元（1.2元/月.平方米×138.25平方米）为基数，按照年利率24%的标准分别从2016年2月16日、3月16日、4月16日、5月16日、6月16日、7月16日、8月16日、9月16日、10月16日、11月16日、12月16日、2017年1月16日、2月16日、3月16日、4月16日、5月16日、6月16日、7月16日、8月16日、9月16日、10月16日、11月16日、12月16日、2018年1月16日、2月16日、3月16日、4月16日、5月16日、6月16日、7月16日、8月16日、9月16日、10月16日、11月16日、12月16日、2019年1月16日计算至实际付清之日止；以每月应交物业费186.63元（1.35元/月.平方米×138.25平方米）为基数，按照年利率24%的标准分别从2019年2月16日、3月16日、4月16日、5月16日、6月16日、7月16日、8月16日、9月16日起计算至实际付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告章锐、冯静于本判决生效之日起十日内支付原告成都润锦城实业有限公司自2016年1月1日起至2019年8月31日止的物业费7463.76元； 二、被告章锐、冯静于本判决生效之日起十日内支付原告成都润锦城实业有限公司违约金（以165.9元为基数，按照年利率24%的标准分别从2016年2月16日、3月16日、4月16日、5月16日、6月16日、7月16日、8月16日、9月16日、10月16日、11月16日、12月16日、2017年1月16日、2月16日、3月16日、4月16日、5月16日、6月16日、7月16日、8月16日、9月16日、10月16日、11月16日、12月16日、2018年1月16日、2月16日、3月16日、4月16日、5月16日、6月16日、7月16日、8月16日、9月16日、10月16日、11月16日、12月16日、2019年1月16日计算至实际付清之日止；以186.63元为基数，按照年利率24%的标准分别从2019年2月16日、3月16日、4月16日、5月16日、6月16日、7月16日、8月16日、9月16日起计算至实际付清之日止）。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元，由被告章锐、冯静负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年七月九日 法官助理  周春蕾 书 记 员  盛 娇