广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9189号原告：蔡惠芝，女，1984年6月29日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：雪松实业集团有限公司，住所地广州市白云区恒骏街****（仅限办公用途）。法定代表人：范佳昱，职务总经理。委托诉讼代理人：曾朝阳，男，该公司员工。被告：广东省电白建筑集团有限公司，住，住所地茂名市电白区水东镇人民路**/div>法定代表人：邵国钦，职务总经理。委托诉讼代理人：祁伟玲，女，该公司员工。蔡惠芝与雪松实业集团有限公司（以下简称雪松公司）、广东省电白建筑集团有限公司（以下简称电白公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。蔡惠芝，雪松公司的委托诉讼代理人曾朝阳，电白公司的委托诉讼代理人祁伟玲，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡惠芝向本院提出诉讼请求：1.要求两被告彻底排除对原告房屋的漏水妨害；2.要求两被告承担原告修复卫生间、房屋走廊墙体、侧卧墙体、墙体大衣柜、大衣柜内损坏衣服和包包以及维修期间的其他相关费用；3.要求两被告承担所有与诉讼有关的费用，包括诉讼费、鉴定费、交通费、材料费、误工费、律师费等，赔偿金额实报实销，另外赔偿原告物品损坏、清洗费等费用24718元（清单所列）。诉讼中，蔡惠芝明确其第1项诉讼请求要求修复的部位为洗手间二次排漏、洗手间四周内外墙体及衣柜。庭审中，蔡惠芝以卫生间二次排漏已解决为由，撤回关于维修卫生间二次排漏的诉讼请求。另由于蔡惠芝无法接受雪松公司对衣柜的维修方案，故明确第2项诉讼请求为赔偿维修衣柜的损失及因渗漏导致的其他损失。事实与理由：自被告交楼以来，涉讼房屋的漏水点主要有4个：1.阳台及阳台天花板；2.侧卧共用公用卫生间墙体；3.屋内走廊通道墙体；4.公用卫生间。其中问题1经原告多次投诉后，被告重新铺装了阳台，并且重新修复了天花板，此问题目前已解决。问题2、3、4均发生在2016年，原告首先发现屋内走廊通道墙体起皮、侧卧公用卫生间的墙体出现起皮，马桶冲水不畅。经原告投诉，被告修复了两次。迫于原告刚入住不久，且孩子年纪小，担心动工会对小孩造成较大影响，受被告误导，原告同意再使用一段时间看看，误以为问题已经解决。2018年下半年，原告发现卫生间冲水不畅问题愈发严重，侧卧公用卫生间的墙体和屋内走廊通道墙体大面积起皮呈浆糊状，原告才意识到问题的严重性，多次催促被告过来修复，被告一直推诿拖延。后原告找了外面的装修师傅过来诊查，装修师傅认为是卫生间排水异常导致的，建议尽快复。原告马上联系被告进行处理，被告看到墙体和卫生间的排水况后，说要安排工期，但并无下文。2018年12月底，原告再次催促被告修复，被告回复年底无工人，需要年后进行修复。到了2019年5月份，被告才开始安排工期。期间，原告发现走廊的墙体侧卧紧邻卫生间的墙体发霉越发严重。因墙体内有走电线，原告担心电线槽受潮后会有短路起火风险，且与卫生间共用墙体的侧卧衣柜存放的小孩衣物、大人大衣、包包发霉严重，衣柜内也霉迹斑斑。经原告投诉，在番禺区住建部门的督促下，被告才派人上门认真查看原告的损失情况。被告查看完情况后承认损坏物与卫生间二次排漏堵塞导致渗水有关，但避重就轻，拒谈赔偿事宜。经原告咨询，衣柜生产厂家表示板材受潮发霉后果非常严重，不是拭擦通风就能解决。卫生间及走廊墙修复历时16天（2019年6月18日-7月3日），原告的大儿子于施工第一天晚上全身起疹，医院诊断为过敏。因担心装修再次影响小孩身体健康，特别是刚出不久的小女儿，原告当天再次与被告进行交涉，要求被告妥善安置原告生活问题，被告不予理睬。原告一家五口无奈在装修垃圾堆里生活了大半个月。其后，被告害怕修复墙体后会对衣柜造成二次损坏而拒绝修复侧卧墙体。因协商未果，原告提起本案诉讼。雪松公司辩称，涉案房产已经过竣工验收备案，原告的诉讼请求一无任何依据。我方已经完成了卫生间漏水的修复，诉请二没有合同依据。关于墙体的维修，我方已预约了原告，但原告表示暂不维修。关于衣柜，我方提出了维修方案，但原告不同意维修，要求赔偿。关于漏水的原因，原告于2019年2月23日向我方提出报备要求维修，我方于2019年3月2日联系原告定做卫生间石材准备维修，原告表示改期再约，致使实际维修没有赶在广东雨季之前完成，原告应负主要责任。诉请三要求我方承担各项费用无法律依据，赔偿物品损坏、清洗费用无合同事实和法律依据，如果在保质期内我方存在保修责任，但要求赔偿无依据。电白公司辩称，我方在装修施工过程中按程序施工，无损坏防水，我方不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2013年11月17日，君华集团有限公司（甲方、卖方，后变更名称为雪松公司）与蔡惠芝（买方、乙方）签订《商品房预售合同》及补充协议，约定甲方将位于番禺区××龙××房（以下简称涉讼房屋）出售给乙方；第二十五条约定工程质量保修期限，从交付之日起计算，屋面防水工程3年，墙面、厨房和卫生间地面、地下、地下室渗漏1年，墙面、顶棚抹灰层脱落1年，等等，其他部位、部件保修期按《房地产（住宅）质量保证书》执行；等等。该合同附件六《装饰、设备标准》约定，卫生间墙身水泥砂浆找平、完成防水层，地面，地面沉箱水泥砂浆找平，完成防水层。该合同附件七《本合同补充协议》第16条约定在正常使用情况下，发生《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由甲方负责保修，甲方在履行保修、修补责任过程中，若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方不承担；等等。另，雪松公司提交的《住宅质量保证书》载明，屋面防水保修期为5年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏的保修期为2年，管道堵塞保修期为2个月；等等。同日，蔡惠芝（甲方）与电白公司（乙方）、雪松公司（丙方）签订一份《委托房屋室内装修合同》，约定甲方向丙方所购涉讼房屋的室内装修工程交由乙方施工，装修工程保修期参照丙方提供的《房地产（住宅）质量保证书》相关约定执行，从装修工程完工并经甲方验收合格之日起开始计算；等等。该合同附件二《房屋装修标准》中对卫生间装修标准的约定未涉及防水。另查明，涉讼房屋所在工程的建设单位为君华公司，竣工验收日期为2015年3月31日，竣工验收备案日期为2015年4月16日。庭审中，蔡惠芝称其于2014年收楼，于2016年发现涉讼房屋的马桶冲水不畅，并向小区物业反映，直到2018年底，问题变得严重并导致墙体发霉，于是要求小区物业安排维修，现卫生间的二次排漏问题已解决，但墙面及衣柜仍未维修；因渗漏严重，其要求雪松公司整体更换衣柜，但遭到拒绝，故在本案中要求雪松公司赔偿的损失包含维修衣柜的费用在内。雪松公司否认蔡惠芝曾于2016年向其反映过下水道排水不畅的问题，其是于2019年2月23日第一次收到蔡惠芝的报修，并认为合同约定的保修期已过，但基于售后服务的精神出发，同意为蔡惠芝修理，并已实际将洗手间二次排水修理完毕，但修复墙面时，蔡惠芝要求整体更换衣柜不符合实际，认为只需修复墙面后将衣柜重新安装并用毛巾拭擦干净即可。经本院询问，蔡惠芝未对衣柜损害的原因、修复方式及费用申请评估鉴定。另蔡惠芝对其关于因渗漏所致财物损失仅提供照片予以证明，对损失的具体金额未提供证据予以证明。庭后，蔡惠芝因与雪松公司就衣柜赔偿事宜协商不成，要求本院依法判决。本院认为，《建设工程质量管理条例》第四十条第（二）项规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”；《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”本案中，蔡惠芝与雪松公司所签订的《商品房预售合同》约定雪松公司应完成卫生间的防水层，虽该合同同时约定卫生间地面、管道渗漏的保修期为1年，而该合同所提及的《住宅质量保证书》载明该项目保修期为2年，但均低于前述行政法规的强制性规定。涉讼房屋所在建筑的竣工验收日期为2015年3月31日，故雪松公司就涉讼房屋的卫生间防水工程保修期最低应至2020年3月30日。现雪松公司虽不认可蔡惠芝主张的初次报修时间，但其自认第一次收到蔡惠芝报修的时间为2019年2月23日，故雪松公司对涉讼房屋的洗手间防水工程仍负有保修义务。鉴于双方均确认雪松公司已完成洗手间二次排漏的修复工程，现蔡惠芝诉请雪松公司维修因洗手间渗漏导致受损的墙体，合理有据，且雪松公司亦同意维修，故本院予以支持。但对其中与衣柜毗邻的墙体，雪松公司应采取合理的方式修复，如因修复需要拆卸衣柜则应在修复墙体后恢复衣柜的原状。洗手间墙体侧衣柜发霉属于因洗手间漏水导致的损害，雪松公司应予赔偿损失，虽雪松公司同意以“毛巾拭擦”的方式对该衣柜进行修复，但该方式显然不当且蔡惠芝不予认可，并主张由雪松公司向其赔偿衣柜修复费用。根据蔡惠芝提交的照片显示，衣柜的受损情况较轻微，蔡惠芝主张雪松公司赔偿整体更换衣柜的费用8818元，明显过高，而蔡惠芝也未对衣柜的修复费用申请评估。另蔡惠芝对其所主张其他损失的具体金额亦未提交充分证据予以证实。尽管如此，考虑到洗手间漏水确对蔡惠芝造成一定的影响及损失，本院结合本案现有证据及当事人陈述，根据公平原则及诚实信用原则，酌定雪松公司应向蔡惠芝赔偿因洗手间漏水导致的损失2000元。由于电白公司为涉讼房屋的装修单位，其与蔡惠芝签订的《委托房屋室内装修合同》所约定的装修内容并不含洗手间防水在内，且蔡惠芝亦未举证电白公司在装修过程中存在过错导致洗手间防水层破损，故蔡惠芝要求电白公司承担修复及赔偿责任，缺乏理据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、雪松实业集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于番禺区沙湾镇XX路XX号X座X房的洗手间四周内外墙体修复至完好无破损状态；二、雪松实业集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向蔡惠芝赔偿损失2000元；三、驳回蔡惠芝的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费418元，由雪松实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  陈维德人民陪审员  陈少萍二〇二〇年七月二十日书 记 员  杜嘉华