陕西省勉县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0725民初1590号原告（反诉被告）：汉中永汇新世纪商贸有限公司，住所地：陕西省汉中市勉县。法定代表人：杨培贵，执行董事。委托代理人：赵霞，陕西达聪律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵某某，男，生于1985年7月9日，汉族，住陕西省汉中市汉台区，居民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX.委托代理人：魏某某，女，生于1987年6月6日，汉族，住址同上，系被告赵某某之妻赵某某。原告汉中永汇新世纪商贸有限公司与被告赵某某房屋租赁合同纠纷、被告赵某某反诉赔偿一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院作出（2019）陕0725民初836号民事判决书，原告向汉中市中级人民法院提起上诉，汉中市中级人民法院作出（2019）陕07民终1188号民事裁定书，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告汉中永汇新世纪商贸有限公司委托代理人赵霞、被告赵某某及其委托代理人魏某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原、被告于2017年9月11日签订的《专柜租赁合同》。2、A.请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的3月1日至3月31日的租金14175元。B.请求人民法院判令被告参照租金向原告支付4月1至腾退之日的占用费。C.请求人民法院判令被告支付拖欠电费2565元。D.请求人民法院判令被告支付违约金23220元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月11日，原被告双方签订《专柜租赁合同》，约定将原告位于勉县XX路XX商城XX楼XX区商铺315平方米场地按照每月45元/平方米的价格标准，租赁给被告经营儿童游乐场项目，该价格折算为年租金后确定为：第一年17万元，第二年14万元，合同约定租期从2018年3月1日起至2023年2月28日止，租金按年缴纳，先缴纳租金后使用场地，合同签订的次年次月15号前交清第二年房租，并以此类推，2018年3月1日至2019年2月28日房租被告已经交清，2019年3月1日起被告未缴纳房租，原告多次催收后被告均未缴纳，后原告依据双方签订的《专柜租赁合同》通知被告解除合同。由于被告经营儿童游乐场项目多系会员制度，为先交费后划卡消费，为保证消费者的利益，原告要求被告向消费者公示场地租赁合同已经解除并且妥善处理退费事宜，但被告拒不支付拖欠费用，还强行搬运设备撤场，原告无奈只能向社会披露被告拖欠房租的事实。综上所述，被告拒不支付租金的行为造成了双方的合同目的无法实现，原告已经通知被告解除双方所签订的《专柜租赁合同》，被告应当支付拖欠租金，并参照该合同支付场地占用费及违约金，现原告诉至法院，请求法院依法判决。被告赵某某辩称：1.答辩人不应向被答辩人支付所谓拖欠的租赁费。答辩人与被答辩人于2017年9月11日订立的房屋租赁合同属实。答辩人承租其位于汉中市勉县XX路XX商城XX层XX区号房屋（此五层为被答辩人加盖楼层）。租期为5年（2018年3月1日至2023年2月28日），合同约定租金按月支付。答辩人在截止2017年12月4日已经缴纳了2018年3月1日至2019年2月28日为期一年的房屋租金共计17万元。然而答辩人经营期间，由被答辩人所出租的房屋（租赁物）漏水，严重影响了答辩人的正常经营及收益，答辩人多次请求被答辩人进行维修处理未果，答辩人无奈只能暂停营业，准备自行维修。但被答辩人不知出于什么动机，在未征得答辩人同意的情形下，突然单方贴出通告并以答辩人经营的星宝贝儿童游乐城房租到期，撤场搬迁为由，通知答辩人的娱乐消费会员客户持充值卡找答辩人限期办理退卡、退款。弄得答辩人既无奈又尴尬，既无法自行维修处理房屋漏水又无法继续经营，致使租赁合同亦无法继续履行。答辩人只能多方筹款，对其善意的消费会员客户予以退卡、退款，致使答辩人遭受巨大的经济损失及精神打击。被答辩人作为房租出租人未按照法律规定及约定保持租赁物符合约定的用途，并在答辩人作为承租人准备自行维修时，被答辩人单方违约，解除租赁合同，现在又起诉要求答辩人支付房屋租金毫无道理亦于法无据，对其诉讼请求不应当支持。2.由于被答辩人拒不履行维修义务，所交付的租赁物出现严重漏水，直接影响答辩人的使用，致使承租人的收益受损，无法完全实现合同目的，对被答辩人单方解除（终止）合同（2019年4月16日）前租金依法减免不应再支付。3.被答辩人主张的答辩人拖欠电费，如确属在正常经营期间所用电，答辩人可以承担。至于什么违约金请求答辩人支付更是无稽之谈，法律没有规定违约过错方要求被违约方支付违约金的规定，对此项请求应当驳回。综上，答辩人请求驳回被答辩人的诉讼请求并提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人因违约过错导致房屋租赁合同解除，应赔偿反诉人的实际损失62504元（含装饰装修残值）。2.请求依法判令被反诉人退还收取反诉人的合同保证金2000元。3.请求依法判令被反诉人赔偿反诉人可预期收益损失160000元。4.本案的诉讼费由被反诉人承担。反诉被告汉中永汇新世纪商贸有限公司辩称：1.反诉被告收取合同租金的合同目的无法实现、合同解除的原因是反诉原告的违约造成的。2.反诉被告不退还2000元保证金的理由是双方签订的合同中第三条第二款第十项的约定，该约定明确逾期缴费达到15日的属于严重违约行为，甲方（汉中永汇新世纪商贸有限公司）可以解除合同并且不予退还保证金。3.反诉被告依据双方签订的合同的第十三条第六款行使了留置权，在双方结算清楚以后将反诉原告的财产返还。4.反诉原告在解约前应向反诉被告支付拖欠的房租并承担违约金。5.解除合同的原因在于被告未履行按时给付租金的义务，因此无论装修残值是多少，原告均不承担。原告要求被告对租赁的场地恢复原状。原告围绕其诉讼请求提交了下列证据：1.原告汉中永汇新世纪商贸有限公司的营业执照复印件及其法人的身份证明书及身份证复印件。2.被告赵某某的个体户登记信息。3.原被告双方签订的《专柜租赁合同》一份。4.定军山镇派出所对魏文英的询问笔录复印件一份。5.原告向被告发出的解除合同通知及通知送达时照片复印件一份、原告与其同事在被告游乐场墙壁上张贴该通知的说明一份。6.被告赵某某的消费客户在315的投诉信息一份。7、建设工程施工许可证、质量验收告知书、建设工程竣工验收消防备案复查意见书。证明原告出租的房屋系合法建筑。被告围绕其答辩及反诉请求提交了下列证据：1.被告赵某某的身份证复印件及其经营场所的营业执照复印件。2.双方签订的《专柜租赁合同》复印件一份。3.被告向原告交纳合同保证金的收据复印件一份及被告向原告交纳房租的收据复印件3份。4.被告承租原告房屋场地漏水的拍照及视频。6.a、原告出具的通告及被告与原告公司员工龚某、范某某交涉房屋漏水维修事宜的微信聊天记录。ｂ、原告公司员工在新世纪福利群内发布被告撤场搬迁消息的微信截图打印件。7.被告经营的游乐场的消费客户退卡退款登记表。8.原告向被告出具的告知函复印件一份。9.报警记录两份及被告赵某某住院诊断证明书、住院病历首页复印件。10.被告报警记录打印件及出警视频。11.被告与他人签订的其经营的游乐场的房屋装修合同复印件一份。12.原告扣押被告的财产清单一份。13.原告出具的承诺书一份。14.原告向被告出具的催收租金告知函一份。被告对原告提交的证据的真实性均未提出异议，对其真实性本院予以确认。原告对被告提交的证据1-6、8-10、13-14的真实性无异议，对其真实性本院予以认定，对被告提交的证据7原告认为与本案无关联，经审查属实，本院不予确认，证据11及证据12，经本院现场勘查，与实际相符，本院确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月11日，原被告双方签订《专柜租赁合同》，合同编号0037.合同约定原告将位于勉县XX路XX商城XX楼XX区商铺315平方米场地按照每月45元/平方米的价格标准，租赁给被告经营儿童乐园及电玩项目，该价格折算为年租金后确定为：第一年17万元，第二年14万元，第三年12万元，第四年10万元，第五年9万元，合同约定租期从2018年3月1日起至2023年2月28日止。合同第三条第⑩约定：乙方必须在每月15号前交清上月所有费用（含租金及水电费、管理费等），每逾期一天，甲方按乙方欠缴租金及费用总额的3﹪收取乙方违约金，逾期15天未交清的，属于乙方严重违约，甲方有权解除合同，合同保证金不予退还；合同第十三条第⑥约定：乙方应在解约前清偿甲方各项费用，不足清偿的，甲方有权留置乙方物品折价或变卖偿还。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后被告购进儿童玩具、设施、电玩（详见附件清单），并对租赁房屋进行了必要装修即开始营业，2017年12月4日前被告已将2018年3月1日至2019年2月28日租金17万元交清，2018年3月1日前为免租金。2018年6月以后，被告发现所租房屋漏水、渗水，多次找原告单位主管人员要求维修，原告单位也派员进行了维修，虽未能根本解决屋面渗漏，但被告仍一直经营游乐园。2019年3月1日起被告未缴纳房租，原告多次催收后被告均未缴纳。2019年3月20日，原告以被告未按约定交纳租金为由，依据双方签订的《专柜租赁合同》向被告发出解除合同通知书。因被告经营儿童游乐场项目多系会员制度，为先交费后划卡消费，为保证消费者的利益，原告要求被告向消费者公示场地租赁合同已经解除并且妥善处理退费事宜，但被告拒不支付拖欠费用，原告即向社会披露被告拖欠房租并通知被告解除合同的事实。同年4月18日、5月24日，被告欲将游乐场的设施及电玩搬走腾退场地，遭到原告阻止，双方发生纠纷，当地派出所民警到场解劝。原告即向本院起诉，提出前述诉讼请求，审理中，被告以原告违约给自己造成损失，提出前述反诉请求。2019年8月12日，被告将其物品及部分装修物运走，租赁的房屋交付原告。本院经审理后作出（2019）陕0725民初836号民事判决书，原告不服向汉中市中级人民法院提起上诉，汉中市中级人民法院于2019年9月26日作出（2019）陕07民终1188号民事裁定书，撤销勉县人民法院（2019）陕0725民初836号民事判决书，发回重审。2020年4月27日，被告申请对其装修费用及现存残值予以评估鉴定。本院委托陕西秦正价格评估有限公司进行了鉴定，评估结果为：评估标的在评估基准日的评估价格为48168元。被告赵某某支付鉴定费用2000元。另查明：被告赵某某已清退会员卡322户计金额17676元。被告租用的房屋经合法审批，系合法建筑。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2017年9月11日签订的《专柜租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则即可能构成违约。关于涉案房屋的租金，根据双方签订合同约定的年租金及赵某某在2017年陆续交纳了2018年3月1日至2019年2月28日第一年租金的履行习惯，以及勉县本地的租房习惯，应认定为被告先交租金，然后使用租赁房屋。2019年3月1日后，被告实际使用原告出租的房屋经营儿童乐园，但至今未给原告交纳租金，显系违约，应承担违约责任。2019年3月20日，原告向被告发出解除合同通知书，同年4月18日被告欲将租赁房屋内的设施及电玩搬走腾退场地，双方实际已经达成解除合同的一致意思表示，现原告起诉要求解除双方签订的《专柜租赁合同》，被告同意，该合同应予解除。我国合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，该义务即属于租赁合同内在的必要内容，原告租赁给被告的房屋，在使用过程中确实存在屋面渗漏水的情况，被告也多次要求原告维修，但原告并未根本解决渗漏水的问题，致使租赁物存在瑕疵，对被告的正常经营有一定影响，应认定原告亦存在违约情形。该情形亦是导致被告拖欠租金的一种因素。结合本案双方均存在违约情形的具体情况，违约金可不再另行计算。根据双方签订的合同条款约定，在被告方欠交租金，导致合同解除时，被告赵某某也当庭陈述在2019年8月12日将所租赁的房屋实际交还原告，在此期间的房屋租金被告应当承担，也即按年租金14万元，从2019年3月1日计算至8月20日，租金共计63287.7元，在本次纠纷中原告提供了存在瑕疵的租赁物，原告也应承担一定的责任，根据本案的实际情况，原告提供的租赁物虽然存在下雨漏水的情况，虽然对被告的正常营业有所影响，但并不构成根本性违约，故原告的违约责任承担20%为宜，被告赵某某应向原告支付租金50630.4元；被告经营期间拖欠原告电费2565元，依照合同约定及法律规定，应由被告承担。被告反诉要求原告赔偿其可预期收益损失160000元无法律依据，也无证据证明，本院不予支持；被告交纳的合同保证金2000元，按照合同约定解除合同时不予退还，但因原告应承担20％的违约责任，故原告应予返还被告赵某某400原；被告退给其游乐场会员消费卡金额17676元，在其游乐场不能经营时，并未给消费者提供服务，退卡系被告应尽的义务，不能认定对其造成损失；被告进场前对房屋进行了装修，现存装修残值经评估为48168元，现双方合同已解除，如果拆除势必给双方造成更大的经济损失，该装修物由原告留用比较合理。根据本案实际情况，可由原告适当向被告补偿部分损失，补偿金额为残值的80﹪即38534元较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第九十六条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百二十条，第二百二十七条，第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）之规定，判决如下：一、解除原告汉中永汇新世纪商贸有限公司与被告赵某某于2017年9月11日签订的0037号《专柜租赁合同》。二、被告赵某某支付原告汉中永汇新世纪商贸有限公司2019年3月1日至同年8月12日的租金50630.1元〔14万/年÷365天/年×165天（2019年3月1日至8月12日，共165天）×80%〕，电费2565元，合计53195.1元。三、驳回原告汉中永汇新世纪商贸有限公司的其他诉讼请求。四、原告汉中永汇新世纪商贸有限公司返还被告赵某某合同保证金400元，赔偿被告赵某某装修损失38534元，装修物归原告汉中永汇新世纪商贸有限公司所有。五、驳回被告赵某某的其他反诉请求。六、鉴定费2000元，由原告汉中永汇新世纪商贸有限公司负担400元，被告赵某某负担1600元。七、上述第二、四、六项相互折抵后，被告赵某某实际再支付原告汉中永汇新世纪商贸有限公司13861.1元。限本判决书发生法律效力后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1860元，由原告汉中永汇新世纪商贸有限公司负担372元，被告赵某某负担1488元；反诉案件受理费4670元，原告汉中永汇新世纪商贸有限公司负担3736元，被告赵某某负担934元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费，并将缴费收据复印件提交本院。审 判 长  房如松人民陪审员  王秀娟人民陪审员  柏志生二〇二〇年七月二十日书 记 员  汪 静1