福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初3658号 原告：惠热闹，男，1970年5月26日出生，汉族，住河南省商水县。 委托诉讼代理人：朱金炉，福建铁马律师事务所律师。 被告：黄秀碧，女，1964年7月21日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：董荣裕，福建继觉律师事务所律师。 原告惠热闹与被告黄秀碧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告惠热闹的委托诉讼代理人朱金炉，被告黄秀碧及其委托诉讼代理人董荣裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠热闹向本院提出诉讼请求：1.黄秀碧退还惠热闹房屋押金5500元；2.黄秀碧支付因违法解除合同而造成惠热闹的损失11600元（含停业损失7000元、律师费4600元）；3.黄秀碧赔偿惠热闹物品遗失的损失9100元；4.黄秀碧应退还惠热闹因疫情期间无法使用租赁房屋的2月份租金5500元。事实与理由：2017年12月1日，惠热闹承租黄秀碧位于湖里区沿街店铺用于经营蔬菜食品生意，双方签订了一份《租赁合同》约定：租赁期限为2017年12月1日至2019年9月2日，每月租金为5500元，押一付三。合同期满双方续约，但未重新签订书面租赁合同。2019年9月4日，惠热闹通过其妻子的微信向黄秀碧女儿支付2019年9月1日至11月30日的租金16500元。2019年12月1日，惠热闹通过微信向黄秀碧支付2020年12月1日至2月29日的租金16500元。2019年12月底，惠热闹因家中有事返乡，春节期间发生新冠××疫情，2020年2月惠热闹准备回厦门时，黄秀碧以其为社区防疫人员身份，称惠热闹系河南人属于入厦需要隔离人员，以此不让惠热闹回到厦门来，惠热闹无奈在老家等候。2020年2月24日黄秀碧要求将原租金5500元涨价至6000元，惠热闹无奈也只能同意。但到了2020年2月29日惠热闹要支付下季度租金时，黄秀碧不同意，且于2020年3月1日明确告知不再将房屋租给惠热闹。2020年3月3日黄秀碧自行将案涉房屋的物品进行清理，并将惠热闹放在店里的物品随意丢弃至屋外，导致物品丢失。丢失物品包括冷藏展示柜1台（价值2800元）、办公桌2台（价值300元）、台式电脑1台（价值2000元）、衣物若干（价值2000元）、剃须刀1台（价值600元）、香油10斤（价值500元）、电饭锅3台（价值300元）、电动车充电器1个（价值100元）、电子秤1台（价值300元）、电子秤充电器3个（价值100元）、风扇一台（价值100元），以上合计9100元。因前述物品丢失，惠热闹与黄秀碧协商赔偿未果，于2020年3月12日向禾山派出所报案。经派出所警官调解，黄秀碧同意现场一次性赔偿惠热闹15000元。后黄秀碧以近期没有资金而拖延支付，之后又拒不赔偿任何款项，且也拒绝退还押金。惠热闹认为，在租赁合同期满后进行续约双方均没有异议，因此原租赁合同继续有效，但租赁期限变更为不定期，黄秀碧虽可以随时解除合同，但在解除合同时应当在合理期限前通知承租人。但黄秀碧并未在合理期限内提前通知惠热闹解除合同，属于违法解除合同，依法应当赔偿惠热闹自2020年3月11日起至2020年4月15日（重新找到店铺租赁）期间的停业损失7000元（按照误工费200元／天×35天＝7000元），及承担惠热闹因维权所支出的律师费4600元。另因疫情期间，黄秀碧以惠热闹系厦门以外的人员，拒不让惠热闹返厦，且不出具相关可以经营的证明，导致惠热闹在2月份无法使用租赁房屋进行经营，黄秀碧理应退还惠热闹2月份的租金5500元。综上，因黄秀碧违法解除租赁合同，且将惠热闹的物品丢弃遗失，导致惠热闹夫妻二人无法经营蔬菜食品生意，遭受了巨大损失，黄秀碧应承担相应的赔偿责任。 黄秀碧辩称，1.惠热闹要求支付违法解除合同造成的损失11600元没有依据。原租赁合同于2019年9月2日到期后，惠热闹虽又支付租金到2020年2月29日，但双方没有续签租赁合同，仅是不定期租赁合同关系。由于惠热闹离厦前没有整理租赁房屋，又恰好发生新冠××疫情，店铺长时间停业无人管理，导致该店铺内物品腐烂、害虫老鼠猖獗，受到周边住户的举报投诉，黄秀碧为此联系惠热闹商量决定解除租赁关系，并帮惠热闹搬出室内物品，故惠热闹主张黄秀碧违法解除合同没有依据。黄秀碧没有过错，惠热闹要求其赔偿停业损失、律师费损失没有依据。2.惠热闹声称丢失物品不属实，黄秀碧在搬出物品时均有清点并发图片给惠热闹，甚至对于大量硬币也耐心细致地给予清点存放。惠热闹回厦已经对物品清点无误，并当场全部取回，没有对黄秀碧提出任何物品丢失的异议。而且惠热闹没有证据证实自己有起诉状中列明的那些物品，也没有证据证实物品对应的价值，没有证据证实物品使用年限折旧后的残值，因此其主张物品损失9100元没有依据。3.惠热闹占有使用讼争房屋到2020年3月3日，双方协商解除合同的时间是在2020年3月份，因此惠热闹有义务支付黄秀碧至2020年2月29日的租金。惠热闹主张因疫情原因没有经营要求退还2月份租金5500元没有依据。4.黄秀碧与惠热闹协商解除合同后，惠热闹的物品一直寄存在黄秀碧房屋，理应支付占用费，同时黄秀碧帮惠热闹搬迁物品，产生大量人力、物力费用，惠热闹支付的押金已不够承担上述费用，故惠热闹要求退还押金没有依据。综上，在租赁过程中，黄秀碧没有过错，反而由于惠热闹疏于管理造成公共卫生隐患，从微信聊天可以看出惠热闹对黄秀碧涨租金也有意见，且是在双方协商同意情况下，黄秀碧才将惠热闹的物品搬出。故惠热闹的诉求没有任何事实和法律依据，依法应予驳回。 惠热闹、黄秀碧围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。惠热闹提交了《租赁合同》、微信聊天记录、报警回执、法律服务合同、普通增值税发票，黄秀碧提交了《店面租赁合同》、照片、通话录音、微信转账记录，双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月1日，黄秀碧作为出租方（甲方）、惠热闹作为承租方（乙方），双方签订了一份《店面租赁合同》，约定：被租房屋为厦门市湖里区枋湖村穆厝社435号，整体店面产权面积约为85平方米；租赁期限两年，从2017年12月1日至2019年12月1日止，每月租金为5500元；乙方应于每季度前7天向甲方交清季度租金；等等。之后双方又签订了一份《租赁合同》，将租赁期限缩短至2019年9月2日，并约定租赁房屋仅作为蔬菜食品租赁用房使用。合同签订后，惠热闹依约支付了黄秀碧5500元作为押金。 合同到期后，惠热闹继续使用枋湖村穆厝社435号房屋并支付房租至2020年2月29日。2月24日黄秀碧提出房租要涨到6000元，3月1日黄秀碧通知惠热闹不再出租案涉房屋，3月3日黄秀碧电话告知惠热闹将其存放在案涉房屋内物品搬出存放在他处，惠热闹电话回答“嗯嗯好”，黄秀碧亦拍照了案涉房屋内的状况并通过微信发送给惠热闹，3月25日惠热闹对其物品进行清点。 2020年3月12日，厦门市公安局禾山派出所出具一份《报警回执》，内容为：“匿名：您的报警事项：合同地址标为435-276号店面有租赁纠纷由厦门市公安局指挥中心承办”。3月27日，惠热闹委托福建铁马律师事务所律师作为一审诉讼程序代理人并支出律师费4600元。 庭审中，惠热闹陈述，1.黄秀碧在将其物品搬出案涉房屋时遗失了部分物品，经厦门市公安局禾山派出所调解，黄秀碧同意支付15000元作为补偿，但之后黄秀碧又反悔未支付；2.其在3月25日对物品进行清点，是因为已经厦门市公安局禾山派出所调解了，而且从照片可以看出之前微信聊天记录中体现的冰柜确实丢失了。黄秀碧陈述，1.厦门市公安局禾山派出所的警官有提议赔偿惠热闹15000元，其并未同意。当时是新冠××疫情期间，案涉房屋内太脏太乱导致一直被举报，其只能进行清理，而且惠热闹也表示同意，惠热闹所说的冰柜是他自己作为废品卖给了别人，因此黄秀碧将物品搬出存放他处并没有造成惠热闹的任何损失，但其愿意补偿惠热闹2500元；2.押金5500元愿意退还给惠热闹。 另黄秀碧还提交一份吴振昌的土地证明，拟证明案涉房屋已办理产权登记手续。 本院认为，惠热闹与黄秀碧之间的租赁合同，因黄秀碧未提供案涉房屋的产权证或合法批建手续，应认定为无效。惠热闹要求黄秀碧退还押金5500元，黄秀碧在庭审中亦表示同意，本院予以确认。从惠热闹提交的微信聊天记录可以体现案涉房屋内的环境较乱，惠热闹是从事蔬菜销售生意，3月3日正值全国新冠××疫情抗疫的关键阶段，黄秀碧收回案涉房屋并进行打扫清理并无不妥，而且黄秀碧在将惠热闹存放在案涉房屋内的物品搬出存放他处时也已及时通过电话、微信告知了惠热闹，惠热闹也未提出异议，3月25日惠热闹亦对物品进行清点并取走，因此惠热闹并没有证据证明黄秀碧将其存放在案涉房屋内的物品遗失，其虽主张该纠纷经厦门市公安局禾山派出所调解黄秀碧同意支付15000元作为补偿，但亦未提供证据予以证明，故惠热闹要求黄秀碧赔偿物品遗失的损失9100元没有事实和法律依据，本院不予支持。但黄秀碧在庭审中表示愿意补偿惠热闹2500元，本院对此予以确认。另惠热闹主张黄秀碧应支付因违法解除合同而造成的停业损失7000元、律师费4600元没有合同和法律依据，本院不予支持。惠热闹已占有使用案涉房屋至2020年3月2日，直至3月3日黄秀碧收回案涉房屋，现惠热闹要求黄秀碧应退还2月份租金5500元没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、黄秀碧应于本判决生效之日起十日内退还惠热闹押金5500元。 二、黄秀碧应于本判决生效之日起十日内支付惠热闹2500元。 三、驳回惠热闹的其他诉讼请求。 如果黄秀碧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费296元，由黄秀碧负担75元，惠热闹负担221元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  曾莉侠 二〇二〇年七月二十一日 书记员  林逸财 附页： 本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。