重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3304号上诉人（原审原告）：田桂，女，1975年6月7日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：舒洪，重庆振雄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆银行股份有限公司营业部，住所地重庆市江**江北城组团A分区A04-1/03地块，统一社会信用代码91500000747450181A。负责人：喻艳婷，总经理。委托诉讼代理人：黄思雨，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈星，重庆依斯特律师事务所律师。上诉人田桂与被上诉人重庆银行股份有限公司营业部（以下简称重庆银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初42018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人田桂的委托诉讼代理人舒洪，被上诉人重庆银行的委托诉讼代理人黄思雨、陈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田桂上诉请求：1、撤销（2018）渝0105民初42018号民事判决书；2、改判支持田桂一审全部诉讼请求；3、一审、二审诉讼费由重庆银行承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律不当，依法应予撤销改判。1、一审法院认为田桂与重庆银行于2014年4月22日签订的《重庆市国有产权转让合同》合法有效系事实认定错误、法律适用不当。《重庆市国有产权转让合同》系田桂与重庆银行于2014年4月22日于重庆联合产权交易所签订，该合同约定，重庆银行将所持有的抵债房屋即涉诉房屋531.5平方米，有偿转让给田桂，转让价格2247900元。该合同第三条(产权交割)约定，本次转让房屋坐落门牌号、面积、土地性质等以有权部门登记、测绘为准，如与有权部门测绘数据有出入的，盈亏均由买受人自行承担，多不退，少不补。2014年6月6日，田桂与重庆银行就涉案房屋重新签订了《重庆市房屋买卖合同》，该合同中删除了《重庆市国有产权转让合同》中第三条(产权交割)的约定内容，即该合同中并未约定“本次转让房屋坐落门牌号、面积、土地性质等以有权部门登记、测绘为准，如与有权部门测绘数据有出入的，盈亏均由买受人自行承担，多不退，少不补”等相关内容。因此，2014年6月6日签订的《重庆市房屋买卖合同》是田桂与重庆银行之间就涉案房屋买卖事宜新达成的意思表示及合意;即2014年6月6日签订的《重庆市房屋买卖合同》为对2014年4月22日双方签订的《重庆市国有产权转让合同》进行变更，双方应受《重庆市房屋买卖合同》约束，并履行该合同约定义务。田桂与重庆银行重新签订的《重庆市房屋买卖合同》属于《中华人民共和国合同法》第七十七条，当事人协商一致，变更合同内容的情形;田桂与重庆银行已经依法对《重庆市国有产权转让合同》进行变更，因此双方应受变更后的《重庆市房屋买卖合同》约束;而一审法院以田桂未举示证据为由认定《重庆市国有产权转让合同》有效，此为事实认定错误，法律适用不当。2、一审法院认为重庆银行在履行《重庆市房屋买卖合同》中不存在过错行为系事实认定不清。2005年，经重庆市渝中区人民法院做出裁定书，裁定将本涉案房屋过户给重庆银行;至2014年6月6日与田桂签订《重庆市房屋买卖合同》时止，期间重庆银行作为涉案房屋的实际所有权人及管理者长达10年之久，应该对该房屋实际面积、土地性质等十分了解;涉诉房屋实际面积与产权证载明面积相差115.55平方米，面积误差为21.74%，该面积误差严重超过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定的3%;重庆银行作为审慎严谨的金融机构，具备完善的制度及相关专业审核人员，不可能在其取得涉案房屋及后期实际所有并管理的10年内没有发现涉案房屋实际面积与产权证载明面积不一致的情况;因此，重庆银行在与田桂对涉案房屋的买卖中存在严重过错行为。3、一审法院认为田桂未举证证明其损失由重庆银行造成系事实认定不清、法律适用不当。田桂与重庆银行履行《重庆市房屋买卖合同》中由于重庆银行的严重过错行为，致使田桂多缴纳税费75072.66元，多支出房屋装修费用56304.2元，多支出房屋转让款488701元，房屋增值损失1386600元;上述费用均是由于重庆银行的过错行为导致，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。重庆银行应当承担田桂损失，而一审法院认为田桂未举证证明其损失由重庆银行造成系事实认定不清、法律适用不当。4、重庆银行在履行《重庆市房屋买卖合同》中未严格履行合同约定义务，属于瑕疵履行，依法应当承担赔偿责任及为田桂造成的损失。重庆银行在与田桂签订的《重庆市国有产权转让合同》及《重庆市房屋买卖合同》中都约定了涉案房屋建筑面积为531.5平方米但在田桂按照合同约定支付足额购房款，缴纳足额税费后，重庆银行向田桂交付的房屋建筑面积却只有415.95平方米，田桂支付了双方签订合同中531.5平方米的购房款，实际却只取得了415.95平方米房屋的产权。重庆银行交付的房屋质量严重不符合合同约定，该行为严重损害了田桂的权利;重庆银行的履约行为属于瑕疵履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条、第三十二条之相关规定重庆银行应当依法承担赔偿责任及为田桂造成的损失。重庆银行辩称：1、《重庆市国有产权转让合同》、《重庆市房屋买卖合同》均是双方当事人在平等自愿的基础上达成一致并签订的合同，并无法律规定的无效情形，均为有效合同。现实生活中，房屋买卖双方均可能在办理过户登记前签订了双方已达成合意的房屋买卖合同，《重庆市房屋买卖合同》为房地产管理部门办理产权变更登记时需要双方签署的合同文本，其需要双方填写的内容为该部门需要登记的信息，其不会、也不必对买卖双方是否有其他约定或安排进行干涉，体现在实际中，就是该合同并没有诸如“双方购买此房屋均以本合同为准，之前签署的任何合同均已被本合同代替”的条款，况且《重庆市房屋买卖合同》第十一条第一款亦作了相似的规定：“甲方保证已如实介绍该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况，乙方已对上述房地产作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买房屋”，两份合同的约定并不冲突。《重庆市房屋买卖合同》并未有内容表明是对《重庆市国有产权转让合同》的变更，田桂亦未提供其他证据来证明双方协商一致对《重庆市国有产权转让合同》进行了变更。《合同法》第七十七条规定是允许当事人对合同进行变更，但合同的变更双方应当签订相关变更协议或在后合同中明确约定变更的具体是哪一条、变更后的具体条款是什么，方可认为变更成立。根据《合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。故一审法院认定：“仅从两份合同签订时间的先后，不足以得出后合同变更前合同约定的结论”实属正确。2、重庆银行在履约过程中不存在过错。案涉房屋为抵债资产，系因债务人重庆九海商贸有限公司无法清偿重庆银行到期债权，由司法机关裁定过户至重庆银行名下的。案涉房屋过户至重庆银行名下后，重庆银行委托重庆联交所公开挂牌拍卖，并对房屋瑕疵进行了说明。田桂在多次考察案涉房屋后，按照重庆联交所挂牌规则，竞得该房屋，与重庆银行签订了《重庆市国有产权转让合同》、《重庆市房屋买卖合同》。前述合同明确提示田桂案涉房屋“系带瑕疵、按现状转让”。若房屋实际面积小于证载面积，从法律上讲即为《合同法》第一百一十一条规定的“瑕疵履行”情形：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”该条明确规定在出现瑕疵履行时，当事人的约定优先，而《重庆市国有产权转让合同》明确约定本次转让系带瑕疵转让，面积与有权部门测绘数据有出入的，盈亏均由买受人自行承担，多不退，少不补。及《重庆市房屋买卖合同》第十一条也应约定了“甲方保证已如实介绍该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况，乙方已对上述房地产作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买房屋”。均明确约定在此情况下盈亏由买受人自行承担，田桂对此交易规则和模式是了解的，田桂对房屋现状及价格自有考量。本案纠纷为房屋买卖合同纠纷，而非商品房买卖，重庆银行并非房地产公司，田桂引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》错误。重庆银行是金融机构，不是房地产管理机构，也不是房地产测绘机构，田桂认为重庆银行应该对房屋的实际面积十分了解的推断无理无据，显示公平。重庆银行亦是按房地产权证上登记的面积接受了该抵债资产，后期也按该面积交纳物业管理费用等，本次交易重庆银行不存在过错。3、重庆银行在履约过程中并无违约行为，田桂要求重庆银行赔偿损失没有事实和法律依据。田桂向一审法院起诉请求：1、判令重庆银行退还田桂已支付超出房屋实际产权面积的房屋转让款488701元；2、判令重庆银行赔偿田桂因面积误差导致的房产转移登记产生的税费损失共计人民币75072.66元；3、判令重庆银行赔偿田桂因面积误差导致的房屋增值损失人民币1386600元；4、判令重庆银行承担田桂为房屋进行装修的损失共计人民币56304.2元。一审法院认定事实：2004年，重庆银行与案外人产生借款纠纷，经重庆市渝中区人民法院审理后该案进行执行程序。2005年，重庆市渝中区人民法院做出民事裁定书，裁定将被执行人重庆九海商贸有限公司位于重庆市九龙坡区（建筑面积为531.5平方米）的房屋，即本案涉诉房屋过户给重庆银行。涉诉房屋在1999年、2003年，申请所有权登记时的房屋申报面积均为531.5平方米。2008年6月27日，涉诉房屋登记至重庆银行名下，位置确定为重庆市九龙坡区歇台子科园一街136号3-1号，建筑面积为531.5平方米，套内建筑面积为489.14平方米。2013年11月25日，重庆银行向重庆联合产权交易所申请转让涉诉房屋。在涉诉房屋的转让信息中载明，建筑面积为531.5平方米，评估价为2494900元，挂牌价为2500000元，受让要求为按标的现状、分零进行转让，购买人竞得该标的后，受让人自行办理过户，出让方仅配合提供相关过户资料，产权面积以房交所记载的实际面积为准，多不退，少不补。田桂曾去看过涉诉房屋，并在2014年4月22日通过竞标，与重庆银行在重庆联合产权交易所签订《重庆市国有产权转让合同》。该合同约定，重庆银行将所持有的抵债房屋即涉诉房屋531.5平方米，按现状有偿转让给田桂，转让价格为2247900元，过户税、费按挂牌公示相关规定由田桂承担，重庆银行在转让该债权过程中已将本次转让房屋存在的权利瑕疵和物理瑕疵告知田桂，且田桂在知晓后，在充分了解本次转让房屋现状的基础上，自愿购买该房屋，并自愿承担其风险造成的一切损失和预期利益的不获得。该合同第三条（产权交割）约定，鉴于本次转让系带瑕疵、按现状转让，田桂在付清购房款后方可以书面形式向重庆银行申请移交，重庆银行接到申请后15个工作日内负责移交该房产给田桂；由田桂自行办理本次转让房屋过户手续，重庆银行仅配合提供房屋相关过户所需资料等；本次转让房屋房屋坐落门牌号、面积、土地性质等以有权部门登记、测绘为准，如与有权部门测绘数据有出入的，盈亏均由买受人自行承担，多不退，少不补。2014年6月6日，田桂与重庆银行签订《重庆市房屋买卖合同》。该合同对涉诉房屋的建筑面积和成交价格的约定与《重庆市国有产权转让合同》的约定相同，但没有《重庆市国有产权转让合同》第三条（产权交割）的约定内容。2014年6月11日，涉诉房屋登记至田桂名下，与原登记在重庆银行名下时的房屋信息一致，房屋建筑面积为531.5平方米，套内建筑面积为489.14平方米。田桂缴清了涉诉房屋过户产生的税费。2014年6月17日，重庆银行与田桂进行实物移交，移交了原产权证原件、九龙坡区土地房屋权属登记中心业务受理通知书及门钥匙6把。田桂于2014年8月27日，分别缴纳了税费230160.67元、68566元、1635.75元，于同年8月28日，分别缴纳了转让手续费22479元、22479元。后田桂欲对涉诉房屋进行酒店设计，在设计过程中发现存在面积误差。2018年5月24日，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具重庆市房产面积竣工测算报告书，涉诉房屋的测绘结果为建筑面积415.95平方米，套内建筑面积为382.8平方米。2018年8月21日，重庆市国土资源和房屋管理局对涉诉房屋重新登记，注销了原房地产权证，不动产权证上的房屋建筑面积为415.95平方米，套内建筑面积为382.8平方米。田桂曾于2015年将重庆银行起诉至重庆市渝中区人民法院，于同年12月17日撤回起诉，于2018年11月8日将本案起诉状提交一审法院。田桂在本案审理过程中，申请对涉诉房屋2014年6月和2018年8月的房屋价值进行司法评估，并缴纳了评估费36800元。重庆道尔敦资产评估土地房地产评估有限公司于2019年6月12日作出司法鉴定意见书，以不产权证登记的415.95平方米作为建筑面积，鉴定意见为涉诉房屋在2014年6月的评估总价为2208700元，建筑单价为5310元每平方米，在2018年8月的评估总价为3498100元，建筑单价为8410元每平方米。一审法院认为，本案系房屋面积登记误差引起的纠纷，涉诉房屋在2018年8月21日前登记的建筑面积为531.5平方米，经测绘后登记的建筑面积为415.95平方米，涉诉房屋两次登记产生的面积差是否造成购买人田桂损失及该损失应否由出卖人重庆银行承担系本案的主要争议焦点。涉诉房屋系重庆银行通过重庆联合产权交易所以公开挂牌的形式转让，田桂系通过竞标的形式与重庆银行签订的《重庆市国有产权转让合同》，即涉诉房屋的买卖关系是通过挂牌竞标的形式确定，而并非双方以协商的方式缔约形成。《重庆市国有产权转让合同》签订后，田桂又与重庆银行签订了未变更涉诉房屋的成交价格《重庆市房屋买卖合同》。双方签订了两份关于涉诉房屋的房屋买卖合同，均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均合法有效。田桂与重庆银行在两份合同签订后，双方均未对其中任何一份合同提出确认无效、要求撤销及解除等终止合同义务的请求，而是各自履行了合同义务，完成了涉诉房屋的产权转让。因发现涉诉房屋的登记存在面积差，田桂主张双方实际履行的是签订在后的合同，即《重庆市房屋买卖合同》，提出了退还房款及赔偿等请求，应对其主张承担相应举证证明责任。因《重庆市房屋买卖合同》减少了《重庆市国有产权转让合同》中房屋面积以有权部门登记、测绘为准，如与有权部门测绘数据有出入的，盈亏均由买受人自行承担，多不退，少不补的约定，但田桂在本案中，并未举证证明双方在《重庆市国有产权转让合同》签订后，曾进行过协商，达成了删除上述约定的合意。而从合同的形式和内容看，《重庆市国有产权转让合同》和《重庆市房屋买卖合同》均系印制的合同，属于公开挂牌转让和办理产权证书的格式合同，仅从两份合同签订时间的先后，不足以得出后合同变更前合同约定的结论，对于田桂的上述主张，一审法院不予采信。因《重庆市国有产权转让合同》中房屋面积以有权部门登记、测绘为准，如与有权部门测绘数据有出入的，盈亏均由买受人自行承担，多不退，少不补的约定与挂牌信息中“购买人竞得该标的后，受让人自行办理过户，出让方仅配合提供相关过户资料，产权面积以房交所记载的实际面积为准，多不退，少不补”的受让要求内容基本一致，故田桂在参与涉诉房屋的竞标时应已明知上述受让要求，作为买受人应自行承担房屋因登记面积与实际面积存在差异的购买风险。而重庆银行作为涉诉房屋的原产权人和出卖人，在涉诉房屋2008年登记至其名下时，以及在2014年签订《重庆市国有产权转让合同》和《重庆市房屋买卖合同》时，合同约定的涉诉房屋建筑面积均为531.5平方米，在与田桂的买卖过程中对涉诉房屋的面积并无隐瞒行为，完成了涉诉房屋转让的义务，对之后涉诉房屋产生的面积变更，自身并无过错，故关于田桂要求重庆银行退还部分购房款的请求，一审法院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。田桂并未举证证明系重庆银行实际收取了其缴纳的税费，关于其要求重庆银行承担税费损失的请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。同理，涉诉房屋两次登记产生的面积差并非重庆银行的转让行为导致，且涉诉房屋的实际物理面积并未产生变化，关于田桂要求重庆银行赔偿田桂因面积误差导致的房屋增值损失及装修的损失的请求，一审法院不予主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“驳回原告田桂的全部诉讼请求。案件受理费22853.42元，由原告田桂负担”。本院二审审理查明：二审中，双方对原判查明的事实均无异议，均无新证据举示。本院对原判查明的事实予以确认。二审中，本院询问2015年向渝中区法院起诉是怎么回事？针对什么起诉？为何又撤诉？田桂代理人称，我是二审新的代理人不是很清楚。重庆银行称，我方清楚，与本案请求的事项及事由均相同，我们有当时的起诉状副本复印件和裁定书复印件，只是赔偿的具体金额不同；我方在一审中也提过时效抗辩，法院也没有采纳，因为一审时双方均认可田桂起诉又撤诉的事实，所以我方就没有举证；因当时重庆银行在渝中区，后搬迁至江北区。本院告知田桂的代理人，如果认为重庆银行举示的起诉状副本和裁定书的复印件不属实，请在本周内向本院提交（2015）中区法民初字第00834号的起诉状副本和裁定书，逾期不提交视为认可重庆银行提交的证据真实性。后田桂的代理人向本院邮寄代理词称，田桂于2014年12月12日将重庆银行、重庆联合产权交易所集团股份有限公司起诉至重庆市渝中区人民法院，主张与重庆银行在2020年6月2日提交的起诉状一致；因105房地证2014第21946号房地产权证未对登记涉案房屋面积进行变更，于2015年5月7日撤回起诉，案号为（2015）中区法民初字第00834号；后于2015年将重庆银行起诉至重庆市渝中区人民法院，于2015年12月17日撤回起诉，案号为（2015）中区法民初字第07160号。本院认为，虽然田桂曾于2015年将重庆银行起诉至重庆市渝中区人民法院并于同年撤回起诉，但是，撤诉裁定生效后，案涉房屋于2018年8月21日重新登记，由此产生了新事实，故本案诉讼时效未经过且不违背“一事不再理”的诉讼原则。对于《重庆市国有产权转让合同》、《重庆市房屋买卖合同》均为有效的问题，一审法院评判正确，本院不再赘述。田桂未举证证明《重庆市国有产权转让合同》存在法定的无效情形，本院对于田桂关于合同效力的上诉理由不予采纳。对于《重庆市房屋买卖合同》是否构成对《重庆市国有产权转让合同》的变更的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”《重庆市国有产权转让合同》订立于拍卖过程之中，合同第一条第一项约定甲方将所拥有（持有）的抵债房产——重庆市九龙坡区科园一街136号3-1第三层531.5平方米，按现状有偿转让给乙方，第三条就产权交割约定本次转让房屋房屋坐落门牌号、面积、土地性质等以有权部门登记、测绘为准，如与有权部门测绘数据有出入的，盈亏均由买受人自行承担，多不退，少不补。由此可见，《重庆市国有产权转让合同》交易基础系标的物的现状拍卖，拍卖机构事先声明以标的物现状进行拍卖且不承担瑕疵担保责任，买受人对标的物进行了实地查看的，买受人不得主张标的物瑕疵担保责任。而2014年6月6日订立的《重庆市房屋买卖合同》，并非双方撇开《重庆市国有产权转让合同》单独订立的合同，其就房屋物理位置、面积、总价的约定与《重庆市国有产权转让合同》一致，实为对前一合同交易基础的承继。虽然《重庆市房屋买卖合同》并未如《重庆市国有产权转让合同》第三条一般载明关于豁免瑕疵担保责任的条款，但并不代表重庆银行已经放弃这一权利。鉴于两份合同均为有效合同，且交易基础为标的物的现状拍卖，在田桂无其他证据证明双方已就变更标的物瑕疵担保责任豁免条款形成一致意见的前提下，依据前述法律规定，应视为该条款并未变更，故本院对田桂要求重庆银行承担因房屋面积差而产生的相关合同责任的主张不予支持。对于田桂上诉认为重庆银行作为专业金融机构对案涉房屋管理多年，应当知晓房屋实际面积与权证面积不一致的问题。本院认为，买受人在拍卖之前，已充分知晓房屋面积差异盈亏由其自行承担，且对案涉房屋进行了实地踏勘，拍卖以及案涉合同履行过程中也并未对房屋面积提出异议；重庆银行作为金融机构而非具备专业测量知识的建筑机构或者测量机构，对案涉房屋面积差异的合同注意义务并不高于买受人。案涉房屋过户至重庆银行名下时登记的面积即为531.5平方米，重庆银行交付给田桂的房屋与田桂现场查看的房屋状况一致，重庆银行在合同履行过程中，并无不当行为。综上所述，田桂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22853.42元，由上诉人田桂负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二〇年七月二十八日法官助理  吴小忠书 记 员  李 娜