新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初231号原告：牛敬波，男，1983年9月24日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。被告：周志华，女，1983年4月10日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。原告牛敬波与被告周志华租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛敬波到庭参加诉讼，被告周志华经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛敬波向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告于2019年3月3日签订的小商品城D2区6-19号《商铺租赁协议》；2、依法判令被告返还原告商铺租金63620元并赔偿利息损失（自2019年3月3日起按照0.3％银行同期活期存款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；3、依法判令被告返还原告押金20000元；4、请求法院判令被告赔偿原告经济损失37839元（货款32717元，来回机票火车票4824元，住宿298元）。事实和理由：2019年3月3日，原告与被告签订《商铺租赁协议》。被告将位于新疆小商品城D2区6-19号的两间商铺租赁给原告使用（双方约定其中一间于2019年6月10日交付）。租期三年，自2019年6月10日起至2022年6月9日，年租金：110，000元（壹拾壹万元整），支付方式：租金每半年一交即：合同签订之日给付租金55，000元，并且由于其中一间被告从即日起交付原告使用，在给付租金8260元，同时约定押金10，000元。租赁协议签订同日，原告依约向被告交付以上所有款项共计73，206元。双方约定：当原告在办理工商、税务等手续时，被告有为原告提供房屋相关证明文件义务。自合同生效之日起至今原告多次要求被告履行该义务，被告故意拖延、拒不履行。直到2019年5月该商铺的所有人到原告租用的商铺处要求收回商铺，并向原告出示了其与被告签订的租赁合同及解除合同协议，原告才得知D2区6-19号商铺是被告转租的事实，且租赁期限自2016年4月16日至2019年10月15日。被告在2019年10月15日之后对商铺无处分权，双方约定事项无法履行，并且被告已经解除与商铺所有人的租赁合同。原告多次找被告要求返还租金及押金，被告都不予返还。依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，为维护原告的合法权益，望依法裁决。被告周志华未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年3月3日，被告周志华（甲方）与原告牛敬波（乙方）签订《商铺租赁协议》一份，合同约定：商铺坐落地址：新疆小商品城D2区6-19号商铺两间。面积约36平方米。其中一间目前租赁给第三方使用，甲方承诺于2019年6月10日前交付乙方使用。租期三年：2019年6月10日至2022年6月9日。租赁金额：每年110，000元，每年房租提前一个月付清，付款方式：乙方每半年向甲方一次性支付半年租金。本协议成立后，由乙方支付已经付使用的一间商铺两个月（2019年3月至2019年5月）的租金8，260元。承租两间自2019年6月10日起半年的租金55，000元，合计63260元。押金：在签订本协议时，乙方向甲方一次性支付押金10，000元。如乙方无故违约，甲方将不予退还押金，如甲方无故违约，则需向乙方双倍返还押金。甲方于2019年3月16日前将其中一间商铺交付乙方使用，于2019年6月10日前将租赁给第三方的另一间商铺交付乙方使用。在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋相关证明文件。租赁期满甲方不再出租本协议商铺给乙方使用，需提前一个月告知乙方，并退还押金。甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成另一方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担。签订合同后，原告牛敬波于2019年3月3日向被告周志华分别支付了押金10，000元、支付2019年3月16日至2019年6月10日房屋租金8，760元，支付2019年6月10日至2019年11月9日房屋租金55，000元，合计73206元。被告周志华按期向原告牛敬波交付了商铺。原告牛敬波为经营商铺，3月从内地进货价值32717元，支付往返飞机票、火车票4824元，支出住宿费298元。另查明，D2区6-19号商铺出租人张改花与被告周志华于2016年3月8日签订该商铺《租赁合同》一份，合同约定：租赁期限为2016年4月16日至2019年10月15日，商铺租金每年130，000元。该商铺如要出租、转租，须经张改华同意。2019年5月14日，张改花与被告周志华签订《解除合同协议书》一份。约定双方自愿2019年5月1日签订的小商品城D2区6-19号商铺租赁合同。原告牛敬波在商铺使用中，D2区6-19号商铺出租人张改花持其与被告周志华2016年3月8日签订的该商铺《租赁合同》以及2019年5月14日签订的《解除合同协议书》,张改花告知原告商铺只能使用到2019年10月15日即同意原告使用商品到2019年10月15日，原告牛敬波使用商铺至2019年10月15日。以上事实有《商铺租赁协议》、《租赁合同》、《解除合同协议书》、银行电子回单、收条、发货清单、飞机票火车票订单详情、住宿订单、付款凭证以及当事人陈述以及庭审笔录在卷为证、本院认为，原告牛敬波与被告周志华签订的《商铺租赁协议》，属于对D2区6-19号商铺的转租合同。该合同约定的租赁期限为2019年6月10日至2022年6月9日，该租赁期限已经超过被告周志华与D2区6-19号商铺出租人张改花签订的租赁期限2016年4月16日至2019年10月15日，对于超过的原《租赁合同》的租赁期限部分，合同无效。在2019年3月16日至2019年10月15日的租赁期限部分，原告牛敬波经过D2区6-19号商铺出租人张改花追认，同意使用商铺至《租赁合同》2019年10月15日止，该部分合同租赁期限合同有效，且该部分合同义务已经履行完毕。被告周志华经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案承租人被告周志华未经出租人同意的转租行为，在合同效力上属于无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行驶合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止。善意次承租人可以要求承租人赔偿损失。故原告牛敬波主张要求解除与被告于2019年3月3日签订的小商品城D2区6-19号《商铺租赁协议》，鉴于合同有效租赁期限部分已经履行完毕，超过原租赁合同租赁期限部分无效。在《商铺租赁协议》有效的前提下，原告牛敬波才有权依据合同约定或法律规定行驶解除权。故对原告牛敬波要求解除《商铺租赁协议》的诉讼请求，本院不予支持。原告牛敬波主张要求被告周志华返还商铺租金63620元并赔偿利息损失（自2019年3月3日起按照0.3％银行同期活期存款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）。本院认为，原告牛敬波支付的租金为支付2019年3月16日至2019年6月10日房屋租金8，760元、2019年6月10日至2019年11月9日半年房屋租金55，000元。原告牛敬波在2019年3月16日至2019年10月15日期间经营使用涉案商铺，并经过出租人张改花同意，该期间合同有效，原告牛敬波应当支付该期间的房屋租金。对于2019年10月16日至2019年11月9日的房屋租金7，027.78元（55，000元÷6个月÷30天×23天），属于被告周志华多收部分租金应当返还原告牛敬波。故对原告牛敬波的该项请求，本院予以部分支持即被告周志华返还原告牛敬波商铺租金7，027.78元。原告牛敬波主张从2019年3月3日起按照银行活期利息年利率0.3%计算法院生效判决书指定履行之日止赔偿利息损失，鉴于被告周志华转租商铺负有过错责任，占有对支付租金，被告周志华应当支付原告牛敬波的该部分利息损失，故本院予以支持。原告牛敬波依据合同约定主张要求被告周志华双倍返还原告押金20，000元。双方签订的《商铺租赁协议》约定：“在签订本协议时，乙方向甲方一次性支付押金10，000元。如乙方无故违约，甲方将不予退还押金，如甲方无故违约，则需向乙方双倍返还押金。”因该合同签订时，被告周志华作为承租人未经过原出租人同意将房屋转租，负有过错责任，基于有效租赁合同期间部分，被告周志华应当承担违约责任。故对原告牛敬波的该项请求，本院予以支持。原告牛敬波主张要求请求被告周志华赔偿经济损失37，839元（货款32，717元，来回机票火车票4，824元，住宿298元）。本院认为，原告牛敬波基于商铺经营的需要自行进货的支出，不属于《商铺租赁协议》部分无效的直接经济损失。原告牛敬波的主张无合同和法律依据，本院不予支持。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第五十二条第（五）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告牛敬波要求解除原、被告于2019年3月3日签订的小商品城D2区6-19号《商铺租赁协议》的诉讼请求；二、被告周志华于本判决书生效十日内返还原告牛敬波房屋租金7，027.78元。自2019年3月3日起，以7，027.78元为基数，按照年利率0.3％银行同期活期存款利率计算支付利息至本判决书生效十日内止；三、被告周志华于本判决书生效十日内双倍返还原告牛敬波押金，共计20，000元；四、驳回原告牛敬波要求被告周志华赔偿经济损失37，839元（货款32，717元，来回机票火车票4，824元，住宿298元）的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的121，459，给付标的27，027.78元，占争议标的22.25%，案件受理费2729.18元（原告牛敬波已预交），由原告牛敬波负担77.75%即2121.93元，被告周志华负担22.25%即607.24元，公告费320元（原告牛敬波已预交），由被告周志华负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  吴卫东人民陪审员  高 健人民陪审员  李海霞二〇二〇年七月九日书 记 员  王 珊