广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1010号原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区*******信联大厦，统一社会信用代码914**********227XD。负责人：陈立新，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所律师。被告：郭丽华，女，1984年3月27日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区**************，公民身份号码440************124。被告：中山市神马房地产开发有限公司，住所地广东省中山市************卡，统一社会信用代码914********12091XY。法定代表人：孙某1。原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农业银行中山分行）诉被告郭丽华、中山市神马房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告农业银行中山分行向本院提出诉讼请求：1、被告郭丽华立即向原告农业银行中山分行清偿尚欠的借款本金169323.93元、利息3158.36元、罚息33.58元、复利36.2元（暂计至2019年9月30日，之后的从2019年10月1日至本判决生效之日止按合同约定计收，从判决生效之次日起至实际清偿之日止，以实欠本息为基数，按照罚息利率计算）；2、原告对被告郭丽华提供的位于中山市广东省中山市***************享有优先受偿权；3、被告郭丽华承担原告因实现债权、抵押权所产生的律师费8627元；4、被告中山市神马房地产开发有限公司对被告郭丽华的上述债务承担连带清偿责任；5、二被告承担本案的诉讼费、保全费。农业银行中山分行明确本案中浮动利率贷款定价基准利率转换为以LPR（2019年12月发布的相应期限）为定价基准加点形成（加点值可为负值），确定加点值为-0.292%（减29.2基点）。被告郭丽华、中山市神马房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。经审理查明：贷款人：中国农业银行股份有限公司中山港口支行(以下简称农业银行港口支行)。借款人：郭丽华。抵押人：郭丽华。签约情况：2015年8月24日，郭丽华作为借款人、抵押人，农业银行港口支行作为贷款人、抵押权人，开发商中山市神马房地产开发有限公司作为担保人共同签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********289号），约定：借款人向贷款人借款193000元，用于购买位于广东省中山市***************，贷款期限为20年，自2015年8月26起至2035年8月26止。还款方式：按月等额本息还款。贷款执行利率：贷款利率为在利率基准上下浮8%，如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起调整。根据《中国人民银行公告[2019]第30号》文件第二条、第三条的规定，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR（2019年12月发布的相应期限）为定价基准加点形成（加点可为负值），农业银行中山分行明确加点值为-0.292%（减29.2基点）。罚息计收标准：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收罚息直至本息清偿之日止，逾期贷款罚息利率为借款逾期前执行年利率基础上浮50%，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。复利计收标准：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期内产生的应付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。提前收贷约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。抵押担保情况：合同约定郭丽华提供位于广东省中山市***************为合同项下的房屋借款提供抵押担保。抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人事项债权的一切费用。庭审中，农业银行中山分行表示，涉案抵押房产尚未办理抵押登记手续，但于2015年9月1日办理抵押登记备案【合同编号：HTN2015063179】。担保情况：合同约定担保方式为阶段性保证担保+抵押，担保方式，由阶段性担保人中山市神马房地产开发有限公司提供保证担保，阶段性担保人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带责保证责任。贷款发放情况：农业银行港口支行于2015年8月26日将贷款发放至郭丽华指定账户。欠款情况：从2019年5月起，郭丽华没有按期足额还款。截至2019年9月30日，郭丽华尚欠本金169323.93元、利息3158.36元、罚息33.58元、复利36.2元。实现债权的费用：农业银行中山分行委托广东雅商律师事务所律师为本案诉讼代理人，并支付了律师费8627元。该律师事务所开具了票面金额为8627元的律师费发票。又查：农业银行港口支行书面声明，农业银行港口支行为农业银行中山分行下属分支机构，其同意由农业银行中山分行作为本案诉讼主体来行使涉案合同中的权利义务。本院认为，农业银行港口支行是农业银行中山分行下属分支机构，其出具书面声明同意农业银行中山分行主张涉案合同的权利，未与法相悖，应予允许。农业银行港口支行与郭丽华签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。农业银行港口支行依约向郭丽华发放了贷款，履行了出借款项的义务。郭丽华借款后未按期还款，属于违约，农业银行中山分行依照合同主张提前收回未到期贷款，并要求在本判决生效前按合同约定支付利息、罚息、复利，判决生效后以实欠本息为基数按罚息利率计算罚息、复利，本院予以支持。关于郭丽华的欠款数额，有农业银行中山分行提交的贷款还款明细查询截屏图、欠款明细表为证，且郭丽华没有到庭抗辩及提供证据予以推翻，故本院予以认定。关于利率计算标准，因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准已取消，此后中国人民银行同期贷款利率应改为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。根据《中国人民银行公告[2019]第30号》文件第二条、第三条的规定，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）。农业银行对定价基准予以明确自2020年3月1日起加点值为0.292%(减29.2基点），因被告郭丽华未到庭协商，农业银行中山分行主张定价基准转换为以LPR（2019年12月发布的相应期限）为定价基准加点形成，加点值为-0.292%（减29.2基点），符合人民银行关于存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变的基本精神，本院予以确认。关于农业银行中山分行对郭丽华所购的房地产是否享有优先受偿权问题。涉案房地产为预售商品房，预售商品房按揭抵押登记属于房地产抵押预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从上述法律规定可以看出，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施。涉案房地产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，可以向社会公开，使第三人了解和知悉此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此郭丽华不履行上述债务时，农业银行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。关于农业银行中山分行主张优先权的范围包括迟延履行债务利息和迟延履行金，不符合法律规定，本院不予支持。关于中山市神马房地产开发有限公司是否承担连带责任。中山市神马房地产开发有限公司在《个人购房担保借款合同》签章，愿意承担阶段性担保责任，保证期间为借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日，保证方式为连带责任保证，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。中山市神马房地产开发有限公司在辩论终结之日仍然没有办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，农业银行中山分行要求中山市神马房地产开发有限公司承担连带责任于法有据，本院予以支持。关于农业银行中山分行主张的律师费8627元，因双方当事人在合同中有明确约定，且有农业银行中山分行提交的委托代理合同、律师费发票证实，本院予以支持。被告郭丽华、中山市神马房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告郭丽华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行偿还借款本金169323.93元及利息、罚息、复利【暂计至2019年9月30日利息3158.36元，罚息33.58元，复利36.2元；从2019年10月1日至2020年6月4日利息以未到期本金为基数按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率为基础下浮8%计算，罚息以逾期本金为基数按罚息利率即贷款利率基础上上浮50%计算,复利以应付未付利息为基数按合同约定的借款利率计算；从2020年6月5日起至本判决生效之日止，利息以未到期本金为基数按2019年12月全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）4.8%减29.2基点计算，罚息按罚息利率即上述贷款利率基础上上浮50%计算,复利按借款利率计算；从本判决生效之次日至债务实际清偿之日止的逾期贷款利息，以实欠本金及利息之和为基数按罚息利率计算，并于每年1月1日按最近公布的5年期以上LPR减29.2基点进行重新定价】。二、、被告郭丽华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付律师费8627元。三、原告中国农业银行股份有限公司中山分行对郭丽华名下位于广东省中山市***************【合同编号：HTN2015063179】折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在本案债权范围内享有优先受偿权。四、被告中山市神马房地产开发有限公司对郭丽华本案债务承担连带清偿责任，被告中山市神马房地产开发有限公司承担连带责任后可以向郭丽华追偿。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3923.58元，诉讼保全费1426元，合计5349.58元（原告中国农业银行股份有限公司中山分行已预付），由被告郭丽华负担（该款被告郭丽华应在本判决生效之日起七日内迳付原告中国农业银行股份有限公司中山分行），被告中山市神马房地产开发有限公司对上述费用承担连带清偿责任，被告中山市神马房地产开发有限公司对上述费用承担连带清偿责任后，可以向郭丽华追偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  向晓东人民陪审员  吴文雄人民陪审员  于梅平二〇二〇年六月十二日书 记 员  钟婉莹冼日飞