安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初1535号 原告（反诉被告）：刘曾飞，男，1994年11月7日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：孙洪学，安徽南宣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘家清，男，1971年11月13日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：徐婷，安徽律研律师事务所律师。 第三人：安徽龙禹物业服务有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区昭亭南路宣城亚夏商城北部组团****，统一社会信用代码91341800MA2TN9JLXG。 法定代表人：张勤。 原告（反诉被告）刘曾飞与被告（反诉原告）刘家清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依据原告（反诉被告）刘曾飞的申请，依法追加安徽龙禹物业服务有限公司为本案第三人。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘曾飞及其委托诉讼代理人孙洪学，被告（反诉原告）刘家清及其委托诉讼代理人徐婷到庭参加诉讼，第三人安徽龙禹物业服务有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 刘曾飞向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的租赁合同无效；2、判令被告立即返还原告房租80000元；3、判令被告赔偿原告损失60000元；4、被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：原告为经营健身房需要租赁房屋,通过他人介绍于2020年1月4日与被告签订租房协议,被告将坐落于宣城市宣州区亚夏汽车城1幢三楼东侧合计800平米第三层房屋租赁给原告,约定期限自2020年1月5日至2023年1月4日,三年租金为38.4万元。原告于签订合同当日和2020年1月6日两次共给付被告8万元房租。合同签订后,原告对房屋装潢,同时去外地订制健身器材。原告在装潢过程中,被告通知原告,案涉房屋可能存在纠纷,建议原告停止装潢,同时带原告另行寻找房屋未果。经原告了解,被告未经小区业主委员会同意,擅自将案涉房屋出租给原告,该房屋没有产权证,无法办理营业执照,原告无法使用。2020年3月28日,该小区物业通知被告收回租赁房。原告多次找被告协商,但被告一直以各种理由拒绝退款。原告为装潢租赁房花费19726元,订制健身器材18万元,器材搬运费1万元、仓库租赁费1万元,健身器材因无法使用也将面临废弃,造成原告巨大损失。被告将未经业主委员会授权的公共用房租赁给原告,系无权处分,现租赁房被收回,原、被间的租赁合同依法应当认定无效,被告应当返还原告支付的租金并赔偿原告损失。经相关部门多次调解,被告执意不退款不赔偿,且肆意欺凌原告,为保护合法权益,现具状贵院,望判如所请。 刘家清辩称：原告认为租赁合同无效缺乏事实及法律依据。本合同因双方自愿签署，且被告合法从物业公司租赁涉案房屋，物业公司承诺该房屋取得了相关的租赁权。原被告之间签署的租赁协议依法有效，原告应当按照合同约定履行合同义务。原告的四项请求均不能予以支持。 刘家清向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告立即支付反诉原告第一年剩余租金5万元，以及滞纳金8500.6元（自2020年1月8日起至实际履行完毕止，按照每个月2133元计算，计算至起诉前是8500.6元）、违约金25600元；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年1月4日，反诉原告与反诉被告签署了一份《租房合同》，合同约定反诉原告将坐落于宣城市宣州区西南角亚夏汽车城1幢3楼东侧合计800平米的房屋租赁给反诉被告使用,并约定了租金数额及支付方式、租期、合同解除方式、违约责任等。在该合同签订后，反诉被告只按照合同约定支付了部分第一年租金7.8万元和2000元的水电押金，随即反诉原告将案涉房屋交给反诉被告使用。然反诉被告并未按照合同约定于2020年1月7日前支付剩余的第一年租金50000元，反诉原告多次催要后反诉被告以各种理由推脱至今未付。 刘曾飞辩称：反诉原告的诉请没有事实和法律依据，反诉被告是刚毕业的大学生，想利用自己所学的专业，租房开一家健身中心，在自己舅舅的介绍下认识了反诉原告，同意租用反诉原告的房子，并谈好租金，反诉原告答应反诉被告一个月的免费装修时间，出于对反诉原告的信任，反诉被告没有过多询问案涉房屋的情况，合同签订之后，反诉被告共计支付了8万元的租金，然后开始定制健身器材、对房屋进行装修。装修刚开始反诉原告通知反诉被告房子没有房产证，并且听物业人员说业主不同意将该房屋出租，反诉原告怕以后业主来闹事，损失承担不起，让反诉被告停止施工，并认可反诉被告1万元装修费用和已支付的8万元房租。事后，反诉被告得知，2020年3月28日物业公司已经通知反诉原告收回案涉房屋，但在之后反诉原告要求反诉被告退租金和装修费时，反诉原告却一次次反悔压价，最后又不同意退款。双方签订的合同因违反行政法规的强制性规定而无效，物业公司已经向反诉原告发出收回案涉房屋的通知，并且在通知之前反诉原告就通知反诉被告，业主不同意出租案涉房屋，要求反诉被告停止施工，并承诺承担反诉被告的损失。反诉被告从2020年2月份就搬离了案涉房屋，并就返还租赁费事宜，同反诉原告多次协商，反诉原告多次出尔反尔，开始答应返还全部租金和装修费用，待反诉被告去拿钱时又以各种理由推脱，反诉被告已经没有继续使用案涉房屋，不应该支付租金，并且有权要求反诉原告返还租金。 双方围绕各自诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，原告刘曾飞提举了刘曾飞与刘家清签订的租房合同、安徽龙禹物业服务有限公司通知、收据、转账记录和微信扫码支付记录、微信聊天及转账记录、销货清单、通话录音光盘，反诉原告刘家清提举了刘家清与刘曾飞签订的租房协议、付款凭证、刘家清与董志芳结婚证、董志芳与合肥龙禹物业服务有限公司宣城分公司签署的租赁合同、安徽龙禹物业服务有限公司、宣城亚夏汽车商城业主委员会共同盖章的请示件，本院经审查，对以上证据的真实性均予以认定，证明目的以本院审查认定为准。 根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：刘家清与董志芳系夫妻关系。2018年9月29日，合肥龙禹物业服务有限公司宣城分公司与董志芳签订租赁合同一份，约定将亚夏汽车城一期1#三楼东侧面积750平方的房屋出租给董志芳使用，租期10年，年租金100000元，于合同签订之日7个工作日内一次性全额付清，以后每年租金提前一个月支付。合同签订后，董志芳按约支付了两年租金。2020年1月4日，刘家清与刘曾飞签订了一份租房合同，约定将亚夏汽车商城1幢三楼东侧面积800平方的房屋出租给刘曾飞，租期3年，租金共计384000元。合同签订后，刘曾飞向刘家清支付定金5000元、水电押金2000元、房屋租金73000元。2020年3月，刘曾飞与刘家清协商退租事宜，过程中，刘家清电话联系其会计，称与刘曾飞2020年1月4日签订租赁合同，年租金128000元，现将租期计算至3月底，抵扣刘曾飞已支付的房租和押金，将剩余的租金退还给刘曾飞。2020年3月28日，安徽龙禹物业服务有限公司下发通知一份，载明：“刘家清同志：根据《安徽省物业管理条例》第四十九条规定，物业用房所有权属于全体业主。原与你约定的物业用房租用事宜废止，望予理解并做好相关缮后工作。”。 本院认为，本案的争议焦点系刘家清与刘曾飞签订的租房合同的效力。刘曾飞称，刘家清将未经业主委员会授权的公共用房租赁给刘曾飞,系无权处分,现租赁房被收回,双方间的租赁合同依法应当认定无效，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效合同应具备下列情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，刘家清与刘曾飞签订的租房合同系双方真实意思表示，亦不具备上述导致合同无效的情形，刘曾飞依约交付租赁费用后，刘家清按约将房屋交付于刘曾飞，双方间的租房合同依法成立并生效。后双方于2020年3月协商房屋退租事宜过程中，刘家清承诺租期至3月底，剩余租金退还于刘曾飞，刘曾飞亦未提出异议，双方的合同已经协商一致解除。故对刘曾飞要求确认合同无效、返还已交租金并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。因双方合同已解除，故对刘家清要求刘曾飞按照合同支付剩余租金并承担违约损失的反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）刘曾飞的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）刘家清的反讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计1550元，由原告（反诉被告）刘曾飞负担；本案反诉费952元，由被告（反诉原告）刘家清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员 张 蓓 二〇二〇年七月二十七日 书记员 胡雅慧 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。