-贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初987号原告（反诉被告）：贵州春源宸商业管理有限公司安顺分公司，住所地：贵州省安顺市西秀区虹山湖路百灵希尔顿逸林酒店写字楼**8-12-4。统一社会信用代码：91520402MA6GJM2W0U。法定代表人：张鑫，总经理。委托诉讼代理人：付紫兰，贵州天筑律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：贺宁艳，贵州天筑律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：鲁林，女，汉族，1988年9月3日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：周丹麦，贵州驰辰源律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告贵州春源宸商业管理有限公司安顺分公司（指本诉原告，下同）诉被告鲁林（指本诉被告，下同）服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州春源宸商业管理有限公司安顺分公司的委托诉讼代理人付紫兰，被告鲁林及其委托诉讼代理人周丹麦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州春源宸商业管理有限公司安顺分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付商业管理费人民币17041.15元；2.依法判令被告向原告支付违约金人民币4023元（注：违约金暂计算至2020年5月31日，并自2020年6月1日起按每日万分之八的标准向原告支付逾期付款违约金直至付清商管费之日止）；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告与安顺兰泰置业有限公司（以下简称兰泰公司）于2018年9月15日签订《租赁合同》，兰泰公司将位于百灵温泉商业1-4，建筑面积646.46㎡房屋出租给被告和陈阳共同使用，租赁期限三年，自2018年9月15日起至2021年9月14日止。2019年1月15日，被告与原告签订《商业管理合同》，约定由原告向被告收取商业管理费，收费标准为15元/㎡/月，被告应按季度向原告支付商业管理费。按照《商业管理合同》约定，被告逾期支付商业管理费的，每逾期一天，被告应按未付款项金额的1%向原告支付逾期付款违约金。被告因经营需要对承租房屋使用面积进行了分割，被告鲁林使用面积为266.27㎡。被告于2019年10月15日即未按《商业管理合同》约定向原告支付商业管理费，经原告多次催收，被告均未向原告支付商业管理费。被告的违约行为导致《商业管理合同》无法继续履行，为维护原告的合法权益，特具状诉至法院，望判如所请。被告鲁林辩称：原告与被告签订的所谓商业管理合同，被告事实上并未享受到任何的商业管理，且签订的时间为2019年1月15日，原告口头承诺，并经证实给被告4个月免租期，被告支付商管费的起算时间应为2019年1月15日，2019年11月因兰泰公司擅自封铺，合同已经自动解除，所以被告与原告的商业合同已经解除，不存在因被告违约造成的违约，且被告实际已经支付原告35946.45元，而实际上应该缴纳的商业管理费期间为6个月零6天共计24763.11元，多缴纳了11183.34元。同时，被告鲁林并向本院提出反诉请求：1、依法判令被告向原告退还商业管理费11183.34元；2、依法判令反诉被告承担本案的诉讼费用。反诉的事实和理由：《百灵温泉中心商业物业租赁合同》签订后，反诉原告随即根据《商业管理合同》3.2条约定，支付第一季度的商业管理费共计人民币11982.15元。因考虑到商铺的装修等因素，反诉被告口头承诺给予反诉原告4个月的免租期，即自《商业管理合同》签订后的第五个月开始计算管理费。后反诉原告依法缴纳了两个季度的管理费。2019年11月22日之前，兰泰公司将反诉原告店铺大门上锁，店铺即无法营业至今。至此，反诉原告已经缴纳反诉被告三个季度共计35946.54元商业管理费，而实际享受商业管理服务的期限仅为也即两个季度。综上，反诉被告多收取反诉原告商业管理费共计11183.34元，应退还反诉原告。原告贵州春源宸商业管理有限公司安顺分公司对被告鲁林的反诉辩称，1、原被告双方签订的商业管理合同是真实，商管合同是基于租赁合同而签订的，租赁合同是签订于2018年9月15日，商管费免收4个月的时间为2018年9月15日至2019年1月14日，在期间原告没有收取管理费，双方与2019年1月15日签订商管合同，明确约定了时间及收费标准，因此应该按合同约定承担付款义务，且在租赁合同9.4条对商业管理做了明确约定；2、被告确有违约行为，据原告统计被告已交商管费金额为23964.35元其实际应付商管费为41005.45元，2019年7月15日应交11982.15元，2019年11月20日被告退租后亦解除合同，2019年10月15日欠费人民币5059元，按照商管费的计算标准，被告应按周期计费缴纳，被告分别应为2019年7月14、2019年10月14日缴纳两期商管费，但至今未缴纳已违约，应承担违约责任。经本院审理查明：2018年9月15日，安顺兰泰置业有限公司（合同甲方）与陈阳及被告鲁林（合同乙方）签订《百灵温泉中心商业物业租赁合同》，约定陈阳、鲁林租赁安顺兰泰置业有限公司坐落于百灵温泉商业1-4的房屋用于经营酒廊、餐饮，建筑面积为646.46㎡；合同9.4中约定：为提高甲方商业房屋的整体商业运作管理，甲方正寻求专业的商业管理公司提供商业管理服务，乙方同意在接到甲方通知的3日内与甲方确定的商业管理公司签署商业管理合同，并按照合同约定的租赁期间缴纳商业管理费，商业管理费标准为15元/平米。在商业管理公司进驻前，由甲方履行商业管理职责，该期间的商业管理费由甲方与商业管理公司自行结算。2019年1月15日，原告（合同甲方）与陈阳及被告鲁林（合同乙方）签订《商业管理合同》，约定原告对陈阳、鲁林共同租赁坐落于百灵温泉商业1-4的房屋提供商业管理服务；合同的期限：本合同有效期限为叁年，自交房之日（2019.1.15）起算。合同第3条约定商业管理费和支付方式：3.1合同期内，商业管理费的收费标准为：每月每平方米人民币15元整。3.2支付时间：乙方的商业管理费每个季度向甲方支付一次，首期商业管理费的支付时间为租赁物业交付日，后期的商业管理费在前一周期的商业管理服务期满前的日内缴纳。……同时，双方还对商业管理、店铺规范管理、服务质量及工作人员管理、文化娱乐行业管理、场所卫生管理、广告促销管理进行约定，并对违约责任及合同的解除约定：若乙方逾期支付本合同项下其应支付的款项（包括但不限于商业管理费、商业推广费、违约金和损害赔偿金等），每逾期一天，乙方应按未付款项金额的1%向甲方支付逾期付款违约金；若乙方逾期付款超过十五日，甲方有权采取停水、停电等措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担。上述合同签订后，陈阳与鲁林协商并约定将承租的646.46㎡房屋分割使用，所产生的费用各自承担，其中鲁林使用的面积为266.27㎡，对此原告予以认可。后因被告未向原告交纳商铺的租金，兰泰公司于2019年11月20日将被告所租商铺上锁，被告于2019年11月22日搬离上述房屋。原、被告双方均认可于2019年11月20日已解除《商业管理合同》。同时查明，被告共向原告交纳商业管理费共计人民币35946.45元。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提供的营业执照、法定代表人身份证明和身份证，租赁合同、商业管理合同、申请书、商户经营情况说明、微信聊天记录及交费清单打印件，被告提供的身份证、锁门照片、微信聊天记录、交费清单打印件、中国工商银行转账凭证、微信转账记录等证据材料在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。原告提供的由原告制作的鲁林欠付物业费用计算表，因系原告单方制作，且被告不予认可，故本院不予采信。本院认为，原告与陈阳及被告鲁林签订的《商业管理合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，陈阳与鲁林协商将承租的房屋分割使用，所产生的费用各自承担，对此原告亦予认可。双方争议的焦点为：一、四个月免租期从何时开始计算，商业管理费实际从何时开始交纳？二、被告鲁林向原告共计交纳商业管理费的金额？对四个月免租期从何时开始计算、商业管理费实际从何时开始交纳的问题。兰泰公司与被告签订的《百灵温泉中心商业物业租赁合同》中9.4约定：“为提高甲方商业房屋的整体商业运作管理，甲方正寻求专业的商业管理公司提供商业管理服务，乙方同意在接到甲方通知的3日内与甲方确定的商业管理公司签署商业管理合同，并按照合同约定的租赁期间缴纳商业管理费，商业管理费标准为15元/平米。在商业管理公司进驻前，由甲方履行商业管理职责，该期间的商业管理费由甲方与商业管理公司自行结算。”和原、被告签订《商业管理合同》3.2中约定：“支付时间：乙方的商业管理费每个季度向甲方支付一次，首期商业管理费的支付时间为租赁物业交付日，……”，被告在反诉状中亦陈述：“因考虑到商铺的装修等因素，反诉被告口头承诺给予反诉原告4个月的免租期”，因此，从双方合同约定及被告的陈述可以得知，双方约定商业管理费的交纳时间应从租赁物业交付日开始计收，即从2018年9月15日开始计收，四个月的免租期从2018年9月15日开始计算，则被告应从2019年1月15日开始交纳商业管理费给原告。对被告向原告共计交纳商业管理费的金额问题。原告庭前提供的交费清单打印单中确认被告于2018年9月12日支付2019年1月15日-2019年4月14日期间的商业管理费人民币11982.15元、在2019年5月8日支付2019年4月15日-2019年7月14日期间的商业管理费人民币11982.20元；庭后提供交费清单打印单中确认被告于2019年8月2日支付商业管理费人民币11982.20元，而又否认原告在2019年5月8日未支付商业管理费人民币11982.20元，原告的陈述自相矛盾。被告提供的原告工作人员汪海的微信聊天记录和微信转账记录，原告未予否认，且被告提供中国工商银行2019年5月8日商业管理费11982.20元的转账凭证可证实被告在2019年5月8日交纳商业管理费的事实。因此，被告共向原告支付三笔商业管理费用，即11982.15+11982.2+11982.2=35946.55元。计收商业管理费的时间为2019年1月15日至2019年11月20日，在此期间产生的商业管理费为（266.27㎡×15元/㎡/月×10个月零5天）=40606.18，扣除被告已实际交纳的35946.55元，被告尚欠原告的商业管理费为人民币4659.63元。现原告要求被告支付商业管理费人民币17041.15元，予以支持4659.63元，超出部分不予支持。对于原告要求被告按约定违约金标准向原告支付逾期付款违约金的诉讼请求。庭审中，被告认为双方约定过高，请求法院调整。故本院从公平合理及保护各方当事人利益考虑，认为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算较为适宜。因双方在合同约定：“支付时间：乙方的商业管理费每个季度向甲方支付一次，首期商业管理费的支付时间为租赁物业交付日，后期的商业管理费在前一周期的商业管理服务期满前的日内缴纳。”，因后期商业管理费在前一周期的商业管理服务期满前的多少日未约定，以前一周期的商业管理期满最后一日开始收取，因此，其中的11982.20元从2019年4月15日起计付至2019年5月8日；11982.20元从2019年7月15日起计付至2019年8月2日；4659.63元从2019年10月15日起计算至付清之日止。对反诉原告鲁林要求反诉被告退还商业管理费11183.34元的诉讼请求，经查明，反诉原告未向反诉被告多交纳商业管理费，故其诉请缺乏事实依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、由本诉被告鲁林在本判决生效后十日内支付本诉原告贵州春源宸商业管理有限公司安顺分公司商业管理费人民币4659.63元和逾期付款违约金（其中以人民币11982.20元为基数，从2019年4月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至2019年5月8日止；以人民币11982.20元为基数，从2019年7月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至2019年8月2日止；以人民币4659.63元为基数，从2019年10月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清之日止）。二、驳回本诉原告贵州春源宸商业管理有限公司安顺分公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告鲁林的诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币326元，减半收取人民币163元，反诉费人民币80元，减半收取人民币40元，合计203元。由原告贵州春源宸商业管理有限公司安顺分公司负担人民币120元，被告鲁林负担人民币83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇二〇年七月十一日法官助理杨晓琴书记员管苑曲