广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初1048号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新会分公司。住所地：广东省江门市新会区*******与新港路交汇处东，统一社会信用代码：914**********691X6。负责人：肖尔鸣。委托诉讼代理人：刘红笑、梁金兰，均是该公司员工。被告：余金柳，女，1974年1月26日出生，汉族，住广东省江门市新会区**********。公民身份号码：440************043。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新会分公司诉被告余金柳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用普通程序，于同年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘红笑到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费2471.40元；2、判令被告支付从应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金,暂计至2019年8月4日为1767.05元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了江门市新会区******地产开发有限公司开发的位于大泽碧桂园商品住宅区中的观澜一街2座1402商品房。原、被告双方并于2013年3月13日签订《**碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月205.95元向原告缴纳物业服务费。合同签订后,原告依约向被告提供前期物业管理服务,但被告从2018年9月起至今一直未支付物业服务费，欠款金额高达2471.40元，原告多次向被告催收,被告均无理拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了《**碧桂园前期物业服务协议》的约定,已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定向法院起诉,以维护原告合法权益。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.大泽碧桂园业主入住登记表1份，证明涉案房屋已移交给被告使用。2.被告身份证复印件一份，证明被告的身份信息情况。3.大泽碧桂园物业及资料移交书一份，证明被告自愿委托银行从账户上代扣物业服务费、有偿服务费及其他约定服务费用。4.业主委托代缴费用委托书一份，证明被告自愿委托银行从账户上代扣物业服务费、有偿服务费及其他约定服务费用。5.《大泽碧桂园前期物业服务协议》一份，证明原告与被告之间存在物业服务事实及双方权利义务。6.欠费明细一份，证明被告拖欠物业管理费及相应违约金的事实。7.催缴物业费邮政退件证明一份，证明原告已邮件通知被告拖欠物业管理费。8.催缴物业费房屋张贴证明一份，证明原告已在被告房屋张贴通知，告知被告拖欠物业管理费。被告没有答辩，在举证期限内也没有提交证据。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告提交的证据质证的权利。经核查，原告提交的证据，真实、可信，来源合法，能够证明原告的主张，本院予以采纳。经审理查明：原、被告于2013年3月13日签订《大泽碧桂园前期物业服务协议》，双方约定原告为被告位于大泽碧桂园商品住宅区中的观澜一街2座1402房屋提供物业服务，被告应自房屋交付之日起每月15日通过银行代缴的方式支付物业服务费205.95元。若逾期交纳的，被告应从逾期之日起按应付物业服务费以日千分之五支付违约金。2014年3月7日，江门市新会区******地产开发有限公司将涉案房产交付给被告。被告接收涉案房屋初期，能依约缴纳物业服务费，但自2018年9月起拖欠原告物业服务费。原告多次向被告催收未果，遂诉诸本院，要求被告支付自2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2471.40元及相应违约金。另查明，原告原名为广东碧桂园物业服务有限公司新会分公司，于2006年3月28日登记成立，2019年6月20日变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新会分公司。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的《大泽碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告为被告的涉案房屋提供物业管理服务，由被告按月支付物业服务费，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效的合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人理应按约定交纳物业服务费。物业服务费的计费时间，根据上述协议第六条的约定，被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。本案中，被告于2014年3月7日已办理了涉案房屋的入住手续，被告应从入住之日起每月依时缴交物业服务费，但被告自2018年9月1日至2019年8月31日期间没有交纳物业服务费，其行为已构成违约。依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告请求被告支付2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2471.40元（205.95元/月×12个月），本院予以支持。关于违约金的问题。原、被告签订的《大泽碧桂园前期物业服务协议》约定物业服务费的缴交时间为每月15日，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告应当向原告支付逾期付款违约金。但原、被告在上述协议中约定按每日5‰的标准计算违约金明显过高，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，本院对该逾期付款违约金依法予以调整。因此，本案中的逾期付款违约金应以每月应交的物业服务费为基数，从2018年9月16日起至2019年8月20日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，从2019年8月21日起至上述物业服务费清偿之日止，按照银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计算为宜。对原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，因被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告余金柳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新会分公司支付从2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2471.40元及逾期付款违约金〔该违约金以每月应交的物业服务费为基数，从2018年9月16日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算至2019年8月20日止；从2019年8月21日起按照银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计算至上述物业服务费清偿之日止〕。二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新会分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告余金柳负担。对于原告已预交的受理费50元，由于原告在诉讼中表示其胜诉部分的诉讼费直接由被告向其返还，故被告应在履行上述判决时一并向原告支付案件受理费50元，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  张松坚人民陪审员  钟育斌人民陪审员  林兴瑶二〇二〇年七月三十一日书 记 员  张碧媛