河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初2134号原告：焦作中弘卓越置业有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区山阳路与解放路交叉口路北中弘名都城**楼**门面房。法定代表人：何小影，总经理。委托诉讼代理人：赵璐琨，河南尚领律师事务所律师。被告：王海洲，男，1975年7月15日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。原告焦作中弘卓越置业有限公司与被告王海洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦作中弘卓越置业有限公司的委托诉讼代理人赵璐琨，被告王海洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：⒈确认双方租赁合同已经解除；⒉被告支付原告欠缴的租金19612.9元；⒊被告支付原告违约金14121.29元；⒋被告归还所租赁原告的房屋,自双方解除租赁合同之日起至实际归还房屋止按照日租金计算向原告支付房屋占有使用费；⒌被告承担诉讼费。事实及理由：2017年11月15日，原告与被告签订商业门面房租赁合同，原告将中弘都城一期1号楼1号商铺租赁给被告用于经营焦作市山阳区海州糊涂馆，年租金8813.2元，约定与每年1月15日前一次性交清。2020年1月15日至今未能交纳本年度租赁费用，也不归还商铺，故原告2020年4月底向被告送达了解除租赁合同通知书，解除了双方租赁合同，被告所欠房租19612.9元至今尚未支付，并占有涉案房屋不予归还。为维护合法利益,请求依法支持原告诉求。被告辩称，原被告在2018年2月15日签订房屋租赁合同，截止日期2021年2月14日，商铺是中弘名都城一期1号楼1号，字号为焦作市山阳区海洲糊涂馆，年租金88813.2元，约定每年1月15日一次性交清，如承租人不交租金，视为自动解除合同。今年因疫情，糊涂馆在2020年1月25日闭馆后至今未再经营。本年度租赁费被告没有交，2020年3月上旬被告以电话方式告知原告公司人员，说因疫情不再租赁该房屋，对方称如不再租赁，要对屋内物品进行清点，但未约定清点时间，被告要求退10000元押金和2019年因房屋三次返水所造成的损失30000元，对方未明确表态退押金和赔偿损失，只是要求被告交2020年2月房租，被告不同意交，双方意见不一致，电话商谈不成。后双方继续沟通，但原告一直不同意退押金和赔偿损失。原告所称2020年4月27日彩信送达解除合同通知书，被告没见。原告称被告占有涉案房屋不予归还不是事实，原告已将案涉房屋出租用于经营中医馆，现已基本装修完毕。2020年6月1日原被告协商，结果是合同终止，退还10000元押金，被告将房屋腾空交还原告。被告写了两份退押金和减免三个月租金的保密协议，签完后均交给原告，原告当日将押金转账付给被告，没有赔偿被告房屋返水损失，只是减免了物业费和三个月租金，双方两清。现原告起诉，被告认可双方的租赁合同已于2020年1月15日解除；被告没有欠缴租金19612.9元，也不存在违约金14121.29元；房屋已在2020年6月1日归还给原告。本院经审理认定事实如下：2017年11月15日，原告焦作中弘卓越置业有限公司与被告王海洲分别作为出租方（甲方）、承租方（乙方），签订商业门面房租赁合同，约定：甲方将座落于中弘名都城一期1号楼1号商铺出租给乙方用于经营餐饮，建筑面积共211.46平方米；租赁期三年，自2018年2月15日起至2021年2月14日止，第一年月租金35元/平方米，年租金88813.2元，每两年递增6%；租赁合同生效后，乙方应交付10000元押金，合同期满一次性退还；从租赁第二年起，乙方每年1月15日前一次性向甲方交清当年的租金。如不一次交清当年租金，甲方有权终止合同；乙方未按约定期限交付租金，超过15天以上的，甲方有权解除合同；在租赁期限内，因地震、台风、洪水、战争或其它不可抗力的因素导致该门面及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的，双方均可变更或解除合同；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期5日交付，甲方有权要求乙方按当年租金的千分之2/日支付违约金，从押金扣除。合同签订后，被告向原告交付押金10000元，将租赁房屋用于经营焦作市山阳区海洲糊涂馆。2020年1月，被告因农历春节休息而闭馆，后因××疫情爆发，至今未再进行经营，亦未向原告交纳2020年2月15日起的房屋租金。原告的工作人员于2020年4月9日以微信方式向被告催交房租，双方协商未果。原告于4月26日作出对被告的解除租赁合同通知书，以被告长期无故拖欠房屋租金为由，通知被告解除双方签订的商业门面房租赁合同，并要求被告在通知书送达之日起7日内缴纳截至2020年4月30日的房租19612.9元和违约金14121.29元，并立即退出租赁房屋，腾空房屋内个人物品。原告工作人员将该通知书张贴于租赁房屋大门。2020年6月，经协商原告向被告退还了10000元押金，被告将租赁房屋退还给原告。2020年5月22日，原告提起本案诉讼。上述事实，有原告提供的商业门面房租赁合同、解除租赁合同通知书照片、通知书张贴照片、短信截图，被告提供的电话录音、照片等及原被告当庭陈述等证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。根据双方租赁合同的约定，在租赁期限内，因地震、台风、洪水、战争或其它不可抗力的因素导致该门面及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的，双方可变更或解除合同。本案被告租赁原告的房屋用于经营餐饮业，2020年初出现××疫情，按要求不得外出、聚餐等，××感染，该不可抗力因素确实影响了被告继续使用租赁房屋经营餐饮业，但疫情并未导致租赁房屋及其附属设施损坏而造成合同客观上不能履行，应不属于合同约定的双方均可据以变更或解除合同的条件，故被告主张其不交租金即视为自动解除合同，并无合同依据。根据合同约定，承租人超过15天以上未交付租金的，出租人有权解除合同。被告未交纳2020年2月15日之后的房租，原告作为出租人，于2020年4月26日对被告作出解除租赁合同通知书并张贴公布，属于行使合同约定的解除权的行为，双方租赁合同至此解除，故原告起诉请求确认双方租赁合同已经解除，理由充分，应予支持；且被告应向原告支付双方租赁合同解除前欠付的房屋租金，自2020年2月15日起至4月26日止共71天，房租共计88813.2÷365×71=17274.3元。××疫情不可抗力虽不构成双方合同约定的变更或解除合同条件，但确系被告无法使用租赁房屋继续从事餐饮业经营的影响因素。根据合同法相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。故对于原告要求被告支付违约金的请求，不予支持；原告要求被告归还租赁房屋并支付房屋占有使用费，因被告已于2020年6月将租赁房屋归还原告，故该请求理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告焦作中弘卓越置业有限公司与被告王海洲签订的商业门面房租赁合同于2020年4月26日解除；二、被告王海洲应于本判决生效之日起十日内向原告焦作中弘卓越置业有限公司支付自2020年2月15日起至4月26日止的房屋租金17274.3元；三、驳回原告焦作中弘卓越置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为322元，由被告王海洲负担164元，原告焦作中弘卓越置业有限公司负担158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  樊媛媛二〇二〇年七月三十一日书记员  马艳玮