江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初310号原告：昆山市浩宇物业顾问有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇国际华城花园沿沪大道****，统一社会信用代码91320583072785804R。法定代表人：李新建，该公司法人。被告：齐小珩，男，1979年10月6日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。被告：孔金凤，女，1981年11月25日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：齐小珩（系被告的丈夫),即本案被告。原告昆山市浩宇物业顾问有限公司（以下简称浩宇公司）与被告齐小珩、孔金凤居间合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭对本案进行审理，并于2020年7月2日对本案公开开庭进行了审理。原告浩宇公司的法定代表人李新建，被告齐小珩（同时代理孔金凤）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩宇公司向本院提出的诉讼请求为：一、请求判令被告支付中介费（即成交价的2%为22500元）及滞纳金8482.5元整(自2017年9月21日计算至2019年10月14日，按每日万分之五的标准计算)。二、被告承担诉讼费用。事实和理由：被告未履行房地产买卖居间合同并违约，还拒绝支付中介费。现原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求法院依法判决。被告齐小珩、孔金凤共同辩称：被告无须支付中介费。一、协议上明确约定被告出售房屋的价格为到手价。二、案涉房产已出售并过户给买方，被告无须承担中介费。三、原告作为中介公司，提供的服务是不完整的，双方只是签订了一个居间协议，买方全款支付房款，未办理贷款，后续过户事宜都由法院经手处理。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和证据认定。本案经审理认定事实如下：位于昆山市的房屋原系被告齐小珩、孔金凤所有。2016年7月10日，原告作为居间方，与被告齐小珩、孔金凤（卖方）及买方爨润娥签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由买方购买被告孔金风、齐小珩名下的位于昆山市的房屋，房屋总价1125000元；协议第三条约定，买卖双方签订居间协议后40个工作日内需签订《房地产买卖合间》，过户前买方向卖方支付首付款605000元（包含已付定金50000元），此款由卖方向买方书面签收后直接收取，同时约定买方贷款申请获银行审批通过后15日内，买卖双方共同赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续；第三条还约定，买方支付所有因本次交易所产生的费用(包括税费、评估费、中介费等一切费用)，另手写约定“卖方净到手价为1125000元，交易税费由买方承担，如因政策原因，双方无法履行合同，不属于违约，双方互不追究违约责任”；协议第八条约定，如果卖方未能履行上述条款，则应返还定金，同时向买方支付违约金(相当于本协议约定定金的总额)，并同意向丙方支付居间费为总房款的2%。上述协议签订后，买方爨润娥于2016年7月10日支付定金50000元，于2016年7月13日支付244660元。后买卖双方就居间协议的履行及房屋过户事宜产生纠纷，2016年9月19日，买方爨润娥以卖方齐小珩、孔金凤为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求判令卖方继续履行房地产买卖居间协议，并要求卖方配合办理房屋过户手续。后本院在该案中审理查明双方签订居间协议及付款情况，同时查明买卖双方之间并没有签订正式的房屋买卖合同，涉案房屋仍登记在卖方孔金凤、齐小珩名下，并未交付。后本院根据上述查明事实认定：买卖双方签订的居间协议有效，但买卖双方未能签订正式的房屋买卖合同，原因为卖方孔金凤、齐小珩不愿意出售涉案房屋，卖方孔金凤、齐小珩系违约方；但双方签订的仅为居间协议，双方并未签订正式房屋买卖合同，买方虽支付了部分首期房款，但卖方明确表示不出售，故双方居间协议无法继续履行；买方经法院释明后仍坚持诉请，要求继续履行居间协议，故对买方的此项诉请不予支持，买方有权就实际发生的违约损失或定金损失及已付购房款的返还另行起诉。后本院根据上述认定，于2016年11月28日做出（2016）苏0583民初14575号民事判决，判决驳回买方爨润娥的诉请。后买方爨润娥不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。后苏州市中级人民法院经审理又查明如下事实：二审中，爨润娥提供两组证据：第一组证据：告知书以及关于印发贯彻落实苏州市政府进一步加强全市房地产市场调控的意见有关工作流程的通知以及文件来源说明，主要证明买方爨润娥按目前的情况仍然具备按老政策进行房屋买卖不属于被限购，限贷的对象；第二组证据：一份房屋买买卖流程事实资料，主要证明爨润娥与卖方在房屋买卖合同履行过程中，各个时间点双方的履行情况，以及中介方办理房屋交易的流程情况，该份资料是由中介的工作人员范永强提供。孔金凤、齐小珩质证后认为，对第一组证据真实性认可，对第二组证据真实性无法认定，该事实资料应该属于证人证言的形式，但是证人无法到庭接受当事人以及法庭的质证，其证据形式不符合法律规定。爨润娥还提供其目前在昆山居住房屋出售他人的合同、付款凭证、购房发票，以此证明其与孔金凤、齐小珩签订涉案房屋买卖合同是用于房屋置换而非炒房。二审中，爨润娥向苏州市中级人民法院支付房款830340元。后苏州市中级人民法院根据上述查明事实认定：爨润娥与孔金凤、齐小珩于2016年7月10日签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。上述协议对涉案房屋的基本情况、购买条件、房款支付方式、违约责任等约定明确，已具备了房屋买卖合同的实质构成要件。爨润娥根据上述协议的约定支付了定金和部分首付款，孔金凤、齐小珩未能按照协议约定的时间赴昆山市房产交易中心办理网签手续，其不同意继续履行合同又未能作出合理解释，应当认定孔金凤、齐小珩构成违约，故对爨润娥要求继续履行房产买卖协议的请求应予支持；考虑到爨润娥在二审中已支付了剩余的房款，故应由孔金凤、齐小珩协助办理涉案房屋过户。后苏州市中级人民法院根据上述认定，于2017年9月4日做出二审判决：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初14575号民事判决；二、爨润娥与孔金凤、齐小珩于2016年7月10日签订的《房地产买卖居间协议》继续履行，孔金凤、齐小珩于本判决生效后十日内协助爨润娥将位于昆山市的房屋产权过户至爨润娥名下，同时，爨润娥将剩余房款支付给孔金凤、齐小珩（爨润娥支付至本院账户的房款由孔金凤、齐小珩提供收款账户后由本院直接汇入），过户时产生的税费根据国家税法的规定执行。原告浩宇公司及被告孔金凤、齐小珩均认可，苏州市中级人民法院出具民上述事判决书以后，涉案房屋已于2017年9、10月左右交付给买方，并已办理过户手续。原告浩宇公司陈述，原本涉案房屋买卖的居间费用应由买方承担，但因被告（即卖方）的违约行为，导致原告未能向买方收取任何费用，故被告应依约支付中介费用。原告认可，因双方后续发生纠纷，其未再参与后来的房屋交付和过户流程。后原被告就居间费用的支付产生分歧，故原告诉至本院。上述事实有居间协议一份、民事判决书一份及当事人庭审陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告浩宇公司作为涉案房屋买卖合同的居间方，与二被告及买方就房屋买卖具体事宜签订的居间协议的效力已经生效判决予以认定，双方均应依约履行。关于案涉房屋交易的居间费用，按约应由买方承担，但因被告（卖方）在签约并收取买方部分房款后，违约不愿意出售涉案房屋，引发纠纷，最终导致买方通过诉讼方式取得涉案房屋及进行产权登记，原告作为居间方，对此并无过错，故原告作为居间方依据协议约定主张被告承担居间费用，符合约定。但因涉案房屋交易的后续流程均由法院处理，原告作为居间方并未参与，也即原告因此减少了居间支出，故本院酌情将协议约定的居间费用减低为总房款的1%，即11250元。关于原告主张的滞纳金，缺乏依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告齐小珩、孔金凤于本判决生效之日起十五日内支付原告昆山市浩宇物业顾问有限公司居间费用11250元。二、驳回原告昆山市浩宇物业顾问有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费574元，由被告齐小珩、孔金凤负担。被告负担部分由被告在履行上述判决义务时一并支付给原告。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号********-）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  朱丽君人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年七月二十二日书 记 员  陆敏强附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。