贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5077号 原告：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路**，统一社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人：范应雄，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：付燕斌（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：沈应梅（一般授权代理）。 被告：罗忠庆，男，汉族，1970年9月29日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州省平安盛世物业管理有限公司（下称：平安盛世物业）与被告罗忠庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告平安盛世物业之委托诉讼代理人付燕斌、沈应梅，被告罗忠庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平安盛世物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付拖欠的物业管理费及垃圾费，共计人民币2,962.69元，欠费明细如下：从2018年11月1日起至2020年4月15日，共计17个月14天的物业服务费及垃圾费，物业服务费每月163.61元(建筑面积136.34㎡×1.2元/月)及垃圾费6元/月；2、判决被告逾期交纳物业费之日起每日按千分之三支付违约金，共计逾期17个月14天，支付物业费违约金14,268.25元；3.本案全部诉讼费由被告承担。 事实及理由:被告系原告管理的毕节市七星关区百里杜鹃大道“双树望城”小区7栋1007号的业主。被告在接收物业时，与原告签署《前期物业管理服务协议》约定按建筑面积1.2元/㎡/月收取物业管理费及垃圾费6元/月。并约定逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维修养护等按上述协议进行了系列的物业服务管理工作，在原告提供服务之时被告从2018年11月1日起一直拒交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。为此，特依法起诉，请求人民法院依法判决支持原告诉讼请求为谢! 被告答辩称，答辩请求：一、原告收取的物业费标准过高，且存在违法收费情形，故原告主张按每平方1.2元/月及垃圾费6元/月标准收取物管费不应得到支持根据贵州省福明房地产开发有限公司开发现状，原告服务的双树望城小区并未开发完毕，小区绿化等基础设施并不完善，且小区属于未封闭状态，仅道路旁有简单的树木，物业费的收取应根据小区环境及服务成本定价，原告并不存在《前期物业管理服务协议》第二条第(三)项公共文体娱乐场所及其设施设备维护和管理、第(五)公共绿化与园艺小品养护和管理服务、(十)小区文化建设工作管理服务等所需成本，同时通过毕节市住建局出台《毕节市住宅物业服务标准对照表(试行)》精神可以看出，物业费的收取应按物业公司提供的物业服务成本及服务质量收费，根据答辩人居住小区环境所需的物业服务项目，原告服务小区所需成木，仅能达到四级收费标准。原告按1每平方米1.2元/月标准收取物业费，已远远超过原告服务成本且原告收取6元/月的垃圾费，应当包含在物业服务成本中，不应再另行收费二、原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，故其主张全额支付物业管理费不应得到支持。原告贵州省平安盛世物业管理有限公主要存在以下违反物业管理合同的行为1、原告未定期履行小区内公共设施及消防设施的检修维护，未设置专门消防通道及消防登高处，存在隐患。消防设施及公共设施关系业主出行及生命安全，原告未定期检修及消防配套通道及登高处未进行划分的情况下，若发生火灾，将无法及时处理，存在极大的安全2、《前期物业管理服务协议》第二条第(六)项之规定，原告应保持公共场所、道路、房屋共用部分的清洁卫生和垃圾收集，但原告管理的小区内存在长期垃圾、杂物堆放的情形，原告并未及时清理导致小区环境恶3、根据《前期物业管理服务协议》第二条第(七)项之规定原告应当维护小区道路交通秩序，根据小区现状，小区道路旁摊贩聚集、车辆乱停乱放、原告从未采取措施进行劝阻及制止，也未联系相关部门进行处理，导致答辩人生活小区杂乱，生活质量低下。4、根据《前期物业管理服务协议》第二条第(九)项之规定，原告应制定小区装饰管理规定，并告知业主装修注意事项，对违法违规建设进行制止并向当地政府部门报告，并配合当地政府主管部门对装饰装修活动进行管理，在原告提供物业管理期间，向装修业主收取装修保证金，但发现业主装修时进行违章搭建后，并未采取有效措施制止，而是采取放任态度，导致违建业主建筑物遮挡其他业主采光的问题无法解决，给原告生活带来巨大影响。5、根据《前期物业管理服务协议》第四条之规定，原告利用小区内物业公共部分、共用设施设备进行经营管理后，从未公示过所产生的电梯广告费、墙面广告费等经营收益的收入和支出情况。本人作为小区业主，这三年来从未见过原告公示相关收益和专项资金维护支出明细，原告的做法侵害了答辩人的合法收益分配权及知情权6、原告限制未缴纳物业费的业主充水费金额35元，时间之长每次都以系统维护为由拒绝部分业主多充水费，显失公平。在收取答辩人的水费后，也并未向答辩人出具相应发票。根据《前期物业管理服务协议》第三章第十三条“水费、电费、燃气费、通识费、有线电视费以及按法律、法规规定征收的其他费用，由相关部门按规定标准向乙方或物业使用人收取，如有需要，有关部门可委托甲方代收代数上述费用”。原告利用限制用水的手段，逼迫答辩人在其未提供合同约定的物业服务情况下，全额支付物管费，这一做法严重侵害了业主的基本生活用水权利，这种“服务”，明显不公且违背《前期物业管理服务协议》合同精神综上，原告在提供物业服务期间，严重违反《前期物业管理服务协议》，故其主张全额支付物业管理费，不应得到支持三、原告主张违约金不应得到支持1、《前期物业管理服务协议》系原告提供的格式合同，且签订合同时并未对违约金部分进行特别说明，根据《合同法》第三十九条规定，提供格式条款乙方应遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，应当对该条款予以说明。协议中，对业主的违约责任与原告的违约责任明显不对等，且原告从未向答辩人提示或说明过该条款2、基于本答辩状第二条之答辩，原告存在违约在先的情形，故原告单方面要求答辩人承担违约金，不应得到支持。3、根据《合同法》立法的本意，答辩人违约行为导致答辩人产生损失，也应当以实际损失为准。被答辩人应当举证证明其损失。在此过程中，被答辩人并无任何损失，即使存在损失，其损失也只是中国人民银行计收贷款利率的利息四、原告向答辩人收取的“三通费原告于2017年11月27日向答辩人收取“三通费”3080元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条之规定，“三通费”范围内设施属于商品房主要配套设施，应包含在购房款中，原告收取“三通费”的行为于法无据，答辩人多次要求原告退还，原告将责任推向房开商，而房开商的答复系原告收取，时至今日还未退还，原告拒不退还的行为侵害了答辩人合法权益，其提供的管理与服务让双树望城的业主无法接受，这也与物业合同的精神背道而驰五、答辩人认为，提供《前期物业管理服务协议》所约定的物业合同系原告的先履行义务，原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。综上，因原告未按照合同约定提供物业服务，违背合同精神和宗旨，失信于业主，给答辩人及小区业主造成诸多不便，已属于违约在先，因此答辩人支付第一年物管费后才从2018年11月起停止缴纳物业管理费。故请求法院依法判决，维护答辩人的合法权益。 本院经审理查明：2017年11月2日，原告与被告签订“双树.望城小区”《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括房屋共用部位维护和管理服务（房屋基础、承重结构、楼板、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、平台转换层），共用设施设备运行、维护和管理服务（道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、消防设施设备、绿化地、安防设施设备）等；物业理服务费标准按物业服务建筑面积收取（指套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和）收取，其中，高层电梯住宅每月每平方米1.2元计收，商业每月每平方米2.2元计收；该物业服务建筑面积为136.34平方米，按上述方式标准计算，被告住宅按1,963.29元/年向原告交纳物业服务费；代收城市垃圾费每月6.00元；物业费用按年交纳，被告应于开发建设单位公布交房之日起全额交纳物业服务费用，被告应于每年12月15日前交纳次年物业服务费用；被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交费用的3‰向原告支付违约金，逾期3个月不交者将在小区公告栏中予以公布，情节严重的，原告可依法向人民法院起诉；原告不履行本协议约定义务，被告有权要求被告在合理期限内履行；造成被告经济损失的，原告应给予赔偿；本协议经双方签署后生效，至本小区内全体业主选聘的物业服务企业与其签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区进行物业服务，原告一直在该小区服务至今。 被告罗忠庆系居住在该小区7栋1007号房的业主，经核算，从2018年11月1日至2020年4月15日期间，被告罗忠庆应交纳的物业服务管理费为2,858.23元（136.34平方米×1.2元/月/平方米×17.47个月）,城市垃圾费102.00元（17个月×6.00元/月）。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：涉案小区至今未成立业主委员会。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述约定履行各自的义务。当事人一方不按合同约定履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担30%的责任，被告向原告履行70%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为2,858.23元×70%=2,000.76元。对原告要求被告支付代缴城市垃圾费102.00元的诉请，因双方在合同中有明确约定，原告系代收代缴，故被告应予支付给原告。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，对原告具有事实及法律依据的诉讼请求，本院予以支持；而被告不承担责任的部分抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告罗忠庆于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州省平安盛世物业管理有限公司2018年11月1日至2020年4月15日期间的物业服务费2,000.71元，并支付原告代缴的城市垃圾费102.00元。 二、驳回原告贵州省平安盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费115.00元（已按简易程序减半收取），由原告贵州省平安盛世物业管理有限公司负担90.00元，由被告罗忠庆负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年七月十七日 书记员  高立