湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初5785号原告：金绿地（北京）农副产品贸易有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷**楼****。统一社会信用代码91110115062783987T。法定代表人：吴建晓，总经理。委托诉讼代理人：吴建勇，男，公司员工。委托诉讼代理人：于志宏，男，公司员工。被告：许昌鲜易供应链有限公司，住所地河，住所地河南省长葛市魏武路中段东侧信用代码91411082399776192W。法定代表人：王建志，总经理。委托诉讼代理人：黄茹星，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：王光璨，河南天基律师事务所实习律师。原告金绿地（北京）农副产品贸易有限公司（以下简称金绿地公司）与被告许昌鲜易供应链有限公司（以下简称鲜易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金绿地公司的委托诉讼代理人吴建勇、于志宏，被告鲜易公司的委托诉讼代理人黄茹星、王光璨到庭参加诉讼。本案在审理过程中，被告鲜易公司自愿撤回反诉申请，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告金绿地公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的冷库租赁费及附属费用（物业费水电费等）3,318,867.12元；2、判令被告向原告支付由于其违约造成的冷库租金（南二库）损失455,625元（自2019年7月1日计算至2019年10月10日共计100天）；3、判令被告赔付2019年7月1日前的违约金127,322元；赔付2019年7月1日后违约金（计算至2019年10月10日）142,200元，合计269,522元；4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月11日，原、被告签订《冷库租赁合同》约定被告租赁原告位于武汉市东西湖区惠安大道与胡家八路交叉口的冷库，该冷库是原告与案外人武汉苏美道森实业发展有限公司处租赁而得，应被告要求，花费上万元改造。冷库建筑面积6075平方米，附有办公室、宿舍楼等房屋及设施。被告租赁冷库目的用于储存货物和对外提供仓储服务，上述房屋按照功能区别约定了不同的租金标准，包括冷库租金、物业管理费、水费、办公室及住宿租金等。租赁期限约定为2018年10月1日至2023年9月30日。合同签订后，原告依约向被告交付租赁物，但被告拒不给付租金及附带费用。2019年7月5日，原告向被告发出《催款函》，告知被告截止2019年6月30日止，被告欠付原告保证金、冷库租金及其附属费用应付款为3,318,867.12元。2019年6月30日，被告向原告发出《沟通函》，在部分承认欠款的同时，提出以物抵债。自2019年7月1日至2019年10月10日，由于被告违约的缘故，原告又产生租金损失（南二库空置）。综上，被告应给付欠付租金、物业费、违约金等损失共计4,044,014.12元。被告鲜易公司答辩意见如下：一、原告诉请冷库租赁费及附属费用计算标准过高，且被告于涉案合同签订后向原告支付了20万元保证金，原告未在诉请中予以扣除。二、被告与原告已于2019年3月22日解除案涉合同，原告无权要求被告支付2019年3月22日之后的租金及附属费用。三、原告主张的违约金过高，请求法院依法调整。本院经审理认定事实如下：金绿地公司（甲方、出租方）与鲜易公司（乙方、承租方）于2018年9月11日签订《冷库租赁合同》一份，约定：甲方将位于武汉市东西湖区惠安大道与胡家八路交叉口1座冷库4#库（建筑面积6075平方米）出租给乙方，用于储存货物及对外提供仓储服务。租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日止。租赁期间，甲方负责仓库制冷，保证温度满足合同约定及乙方需求（除霜期除外，甲方除霜应提前告知乙方）；其中南一库（面积1326.375㎡）、南二库（面积1326.375㎡）为冻品库，温度-18℃±2℃；北一库（面积1326.375㎡）为冷藏库，温度0-4℃；北二库（面积1326.375㎡）为变温库，冻品冷藏可互调，根据乙方实际需要进行温度调整（费用不变）；穿堂（面积769.5㎡），温度0℃-7℃。甲方向乙方提供办公室1间，面积共计70㎡，办公室需配置网线、照明、电线插座等，并按乙方要求进行内部布局；甲方向乙方提供员工宿舍4间，共计面积160㎡；同时甲方负责在冷库所在厂区配置员工食堂，以便乙方员工就餐。冷库交付标准及验收标准以附件《交付及验收标准》为准。甲方需在2018年9月25日前，完成冷库的交付，逾期交付的计租日期进行相应顺延。甲方同意给予60日的免租期（第一年30日，第二年30日）。第一年免租期自完成交付之日起算，第二年的免租期自第二年首日开始计算，免租期间，常温状态的北一库不计收任何费用，其他仓只收取电费0.7元/㎡/天，除此外不得计收其他任何费用。冷库交付前，甲方在确保冷库符合合同要求后，提前通知乙方验收，并给予乙方不少于5个工作日的验收时间。乙方在验收过程中如果发现冷库有任何不符合本合同要求的，有权合理要求甲方整改，直至达到约定要求。冷库被乙方实际验收合格并接收的时间视为甲方的交付时间。乙方接到甲方书面验收通知后，无理由拒不验收超过10个工作日的，视为验收合格。在交付冷库时，甲乙双方指定交接责任人进行资料文件交接和实物交接，填写《冷库设施设备清单及交接表》，并经双方交接责任人签名和确认。《冷库设施设备清单及交接表》在双方确认后作为本合同附件，是甲方向乙方交付冷库的凭证。本合同终止或解除后，对于合作期间乙方经甲方同意对租赁物业进行的添附或改造，未形成附合的装饰装修物，乙方可予以拆除带走，并按照拆除后的实际状态将冷库交还甲方；已形成附合的，可折价转让给甲方或放弃，无需回复原状。冷库租金：标准为每平方米收费（含电费）2018年10月1日至2019年9月30日（免租期2018年10月1日至2018年10月30日）期间，北二库、南一库、南二库、穿堂按3元/㎡/天，计费面积4748.625㎡；北一库按1元/㎡/天，如制冷按1.7元/㎡/天，计费面积1326.375㎡。2019年10月1日至2020年9月30日（免租期2019年10月1日至2019年10月30日）期间，北二库、南一库、南二库、穿堂按3.05元/㎡/天，计费面积4748.625㎡；北一库按2.2元/㎡/天，计费面积1326.375㎡。结算方式：月结，甲方每月5号提供下月费用明细，费用明细经乙方确认后通知甲方开具相应的增值税专用发票。乙方收到甲方发票并确认无误后十个工作日内付款。非因甲方原因，乙方逾期支付的，按逾期金额日万分之三支付违约金。物业管理费每平方每月收费1.2元，按月结算，甲方每月5号提供下月费用明细，费用明细经乙方确认后通知甲方开具相应的增值税专用发票。乙方收到甲方发票并确认无误后十个工作日内付款。水费以当地供水部门实际收费为准，据实按月结算，甲方每月5号提供下月费用明细，费用明细经乙方确认后通知甲方开具相应的增值税专用发票。乙方收到甲方发票并确认无误后十个工作日内付款。办公室及宿舍租金：标准为第一年1元/平方/日，办公室及宿舍免租期为二个月，用于装修及办公设备的添置，自实际完成交付之日起计算，期间不予收取费用，免租期满后开始计租。2018年10月1日至2019年9月30日（免租期2018年10月1日至2018年11月30日）期间，按1元/㎡/天计算，计费面积230㎡。2019年10月1日至2020年9月30日期间，按1.05元/㎡/天计算，计费面积230㎡。结算方式为月结，甲方每月5号提供下月费用明细，费用明细经乙方确认后通知甲方开具相应的增值税专用发票。乙方收到甲方发票并确认无误后十个工作日内付款。上述费用系乙方应承担之全部费用，除上述费用外，甲方不得要求乙方支付任何其他费用。乙方付款前，甲方应当开具相应的增值税专用发票（发票类型为6%的仓储服务费发票），否则，乙方有权相应的顺延付款。乙方在合同签订后3日内向甲方支付保证金20万元，保证金不计息，冷库建成后再补交65万元，合计85万元。甲方保证在每个计费年度最后一个月前，向乙方退还保证金总额的20%，即17万元。违约责任为在合同期限内，除本合同约定情形外，任何一方提前终止合同，应当提前30天通知对方，经双方一致同意后方可终止。除不可抗力外，如果甲方未能按时交付冷库，每日按月租金的万分之三向乙方支付违约金；如甲方迟延交付超过60日，乙方有权解除合同并要求甲方退还已交付的保证金。如冷库及其附属设施设备存在质量问题，或存在其他故障影响乙方使用的，或仓库温度不达标的，致乙方货物损毁等损失的，甲方应当予以赔偿（包括但不限于货物损失、客户索赔、经营损失、追索费用等）。非因甲方原因，乙方逾期付款的，每日按月租金的万分之三向甲方支付违约金。合同同时还约定了甲方的权利和义务、乙方的权利和义务、修缮和维护、保密等内容。双方另签订《补充协议》一份，约定：乙方新增租赁员工宿舍1间，共计40㎡，增租部分宿舍按原合同约定进行配置及结算。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所修改的条款之外，原合同的其余约定应完全继续有效。2018年12月1日，双方签署《工程竣工移交单》一份，载明依据双方签订的《冷库租赁合同》，武汉金绿地4号冷库工程已于2018年11月30日通过验收，质量合格。现已交付使用，由金绿地公司移交给鲜易公司使用。2019年2月5日，金绿地公司向鲜易公司发送《2月份应付款明细》一份，载明：根据双方签订的《冷库租赁合同》，当冷库建成后贵司需补交保证金65万元，现冷库已经建成在2018年12月1日交付贵司使用，至今65万元尚未支付。从2018年12月1日至2018年12月30日为免租期，在免租期内只收冷库电费，合计冷库电费99,721元，此款已支付。从2019年1月1日至2019年1月31日，贵司需支付冷库租金及其附属费用500,483.75元，贵司已经收到我司开具足额的增值税发票，此款尚未支付。从2019年2月1日至2019年2月28日，北二库、南一库、南二库、穿堂每天每平方米按3元计算，计费面积4748.625平方米，4748.625㎡×3元/天/㎡×28天=398,884.5元。北一库每天每平方米按1元计算，计费面积270平方米，270㎡×1元/天/㎡×28天=7560元。物业费每月每平方米按1.2元计算，计费面积6345平方米，6345㎡×1.2元/㎡/月×1月=7614元。2019年1月份办公叉车用电费用为4034度×1.1元/度=4437.4元。所以2019年2月份仓租及其附属费用为398,884.5元+37,138.5元+7560元+4437.4元=448,020.4元，此款尚未支付。合同结算方式明载，每月5日至10日支付下月的租金。在2019年3月1日至2019年3月31日，北二库、南一库、南二库、穿堂每天每平方米按3元计算，计费面积4748.625平方米，即4748.625㎡×3元/天/㎡×31天=441,622.125元。北一库每天每平方米按1元计算，计费面积1326.375平方米，即1326.375㎡×1元/天/㎡×31天=41,117.625元。办公室、宿舍每天每平方米按1元计算，计费面积270平方米，即270㎡×1元/天/㎡×31天=8370元。物业费每月每平方米按1.2元计算，计费面积6345平方米，即6345㎡×1.2元/㎡/月×1月=7614元。2019年2月份叉车、办公室电费待付，所以2019年3月份租金及其附属费用为441,622.125元+41,117.625元+8370元+7614元=498,723.75元，此款尚未支付。截止2019年2月13日止，贵司尚欠我司冷库租金及其附属费用为650,000元+500,483.75元+448,080.4元+498,723.75元=2,097,287.9元。鲜易公司在尾部加盖了公司印章并有闫项淮的签字，并注明“3月份减去1240元”。金绿地公司同意鲜易公司核减1240元。2019年3月12日，鲜易公司向金绿地公司发动《沟通函》一份，载明：贵我司在2018年9月11日签订了冷库租赁合同，租期为五年。现因我司业务重组导致资金周转困难，无法再向贵司履行支付租金的义务。经我司经理层（总经理：王建志，副总经理：赵雷）及武汉基地总经理：范延杰，协商一致作出下列决定：1、我司从2019年3月22日开始终止本合同，不再根据此合同向贵司支付租金，同时放弃合同中所有的权利和相应所承担的义务。2、从2019年3月1日开始我司将现有客户进行协商转入金绿地公司名下，并在客户确认后进行合同更改。2019年3月1日至2019年3月22日客户收入的仓储租金部分由我司直接支付金绿地公司。3、现有基地货架为贵司购买鲜易供应链，供应链返租运营使用；供应链过程中因运营使用问题，额外增加调整购买572040元货架，额外不计入总资产内，需贵司按照，原有货架销售约定每月支付4万元货架费用至我司。4、欠款将由双方进行财务核对，待双方签字确定后我司将在2019年12月31日前分期支付给贵司。5、以上请贵司给于理解确认，请于2日内进行回复。2019年6月22日，鲜易公司向金绿地公司发送《工作函》一份，载明：“我公司计划南二库清库时间为2019年6月22日至23日。待整体清库完毕后，我司会按时向贵司清算租金及其他费用。”鲜易公司于2019年6月30日腾退冷库。2019年6月30日，鲜易公司再次向金绿地公司发送《沟通函》一份，载明：由于我司经营性结构调整，将于7月1日正式整体撤出武汉市场。因公司周期内现金流周转困难，致使我司欠贵司仓储租赁费用不能及时支付，现特与贵司进行沟通，我司将对武汉基地现有固定资产进行清点评估，部分用于冲抵所欠贵司仓储租赁等费用。我司欠贵司费用明细：1月实际欠款446,045.6元，2月实际欠款448,080.4元，3月实际欠款384,939元，4月实际欠款80,219.2元，5月实际欠款17,289.2元，6月实际欠款0元，合计实际欠款1,376,573.4元。另按前期约定，贵司需每月支付我司货架费用2万元，鉴于我司3月22日已发函停止双方租赁及货架采购合同，故贵司应付我司货架费用6万元。另前期我司支付贵司保证金20万元，贵司已返还我司货架保证金2.5万元，故我司在贵司保证金金额为17.5万元，保证金及货架费用冲抵之后，我司整体应付贵司费用为1,141,573.4元。我司整体固定资产价值2,140,910元，鉴于我司现金流紧张，特与贵司沟通用固定资产冲抵应付费用事宜，贵司可安排专人进行盘点，并优先选择冲抵债务品类，我司全程配合，请贵司尽快予以决定，并于7日内回复。2019年7月5日，金绿地公司向鲜易公司发送《工作函》一份，载明：“沟通函已经收悉，我公司不同意贵司用其他资产及货架直接冲抵仓库租赁费用的方案。请贵司按合同约定按时向我司支付仓库租赁费用及其他附属费用。”另查明，2019年4月23日，金绿地公司（乙方）与内蒙古广聚源运输有限公司（以下简称广聚源公司）（甲方）签订《仓库使用合同》一份，约定：甲方使用乙方位于飞鸟物流园4号库其中北边2间（北一库和北二库），用于储存低温牛奶。租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日止。合同同时还约定了收费标准、付款方式等内容。还查明，鲜易公司分别于2019年3月5日、2019年3月18日以及2019年4月27日分三次向金绿地公司共计转账52,797.46元。以上事实，有当事人的庭审陈述、《冷库租赁合同》一份、《工程竣工移交单》一份、《2月份应付款明细》一份、《沟通函》两份、《工作函》两份、《仓库使用合同》一份、银行转账凭证三份等在卷证实。本院认为，原、被告所订立的《冷库租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按约定履行。金绿地公司已依约向鲜易公司交付了租赁物，鲜易公司理应按时支付租金。现鲜易公司拖欠金绿地公司租金的行为，显属违约，应当承担违约责任。关于鲜易公司辩称《冷库租赁合同》已于2019年3月22日解除，金绿地公司无权要求鲜易公司支付2019年3月22日之后的租金及附属费用的意见。金绿地公司虽收到鲜易公司于2019年3月12日发出的《沟通函》一份，但金绿地公司并未表示同意鲜易公司要求解除《冷库租赁合同》的意见，反而于2019年7月5日向鲜易公司发送《工作函》一份，明确表示不同意鲜易公司的意见，要求继续履行《冷库租赁合同》。依据《冷库租赁合同》的约定，在金绿地公司并无违约行为的情形下，鲜易公司欲协商解除合同的，须经金绿地公司同意方可。在金绿地公司未同意的情形下，鲜易公司单方要求解除《冷库租赁合同》的行为，显然没有依据，本院对该辩称意见不予支持。关于金绿地公司要求鲜易公司支付保证金、租金、物业费及电费3,318,867.12元的诉讼请求。因双方已在实际上均认可不再继续履行《冷库租赁合同》，金绿地公司要求鲜易公司支付保证金65万元，已无必要，故本院不予支持。鲜易公司要求在应付款项中扣减其已付保证金20万元，本院予以支持。依据《2月份应付款明细》载明的内容，鲜易公司对金绿地公司主张的自2019年1月1日至2019年3月31日应付款明细表示认可，仅要求在3月份应付款中核减1240元。据此，可以认定鲜易公司对于金绿地公司收取叉车费用是认可的，鲜易公司要求扣减叉车电费的意见，本院不予支持。本院对金绿地公司要求鲜易公司支付2019年4月份租金及附属费用498,723.75元，2019年5月份租金及附属费用306,637.65元（已扣减北一库、北二库租金），2019年6月份租金及附属费用297,140.4元（已扣减北一库、北二库租金），依法予以认定。故本院对金绿地公司的该项诉讼请求，依法支持鲜易公司支付金绿地公司租金及附属费用2,332,647.45元（500,483.75元+448,020.4元+498,723.75元+482,881.5元+306,637.65元+297,140.4元-1240元-200,000元），超出部分，本院不予支持。关于金绿地公司要求鲜易公司赔偿其南二库100天租金损失455,625元的诉讼请求。本案中因鲜易公司违约导致南二库处于空置，考虑到《冷库租赁合同》中约定的租赁期限为5年，金绿地公司为了履行合同，按照鲜易公司的要求投入成本进行装修，而鲜易公司实际履行租赁合同的时间不足1年。本院对金绿地公司的该项诉讼请求依法予以支持。关于金绿地公司要求鲜易公司支付违约金269,522元的诉讼请求。鲜易公司虽认为违约金过高，但并未提交证据予以证明。双方对违约金的约定，在法律允许的范围之内，当事人处分自己民事权利的行为应当得到法院的支持。从本案履行的实际来看，金绿地公司为了履行合同亦支付了相应的成本，以期待5年租赁期间所获的利益，然鲜易公司单方违约导致租赁合同实际履行期限不足1年。本院从保护守约者利益出发，考虑到金绿地公司重新寻找承租人所需成本等因素，对金绿地公司的该项诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告许昌鲜易供应链有限公司于本判决生效后三日内支付原告金绿地（北京）农副产品贸易有限公司租金及附属费用2,332,647.45元；二、被告许昌鲜易供应链有限公司于本判决生效后三日内支付原告金绿地（北京）农副产品贸易有限公司南二库100天租金损失455,625元；三、被告许昌鲜易供应链有限公司于本判决生效后三日内支付原告金绿地（北京）农副产品贸易有限公司违约金269,522元；四、驳回原告金绿地（北京）农副产品贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39,152元，由原告金绿地（北京）农副产品贸易有限公司负担7890元，被告许昌鲜易供应链有限公司负担31,262元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  柯尊杰人民陪审员  陈启芳人民陪审员  孙相云二〇二〇年七月十三日书 记 员  赵婉若