福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终1007号 上诉人（原审原告）：李青昭，女，1957年2月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审被告）：张乌卒，女，1974年11月28日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴岩泉，福建方威律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门海希房地产营销策划有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路**新景中心****。 法定代表人：陈梅玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡文民，福建九信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑昕，福建九信律师事务所律师。 上诉人李青昭因与被上诉人张乌卒、厦门海希房地产营销策划有限公司（以下简称海希公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初13473号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院立案后依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李青昭上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2.由二被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定上诉人存在违约行为系认定事实、适用法律错误。被上诉人张乌卒无权处分案涉房屋，无法向上诉人交付案涉房屋。所以上诉人就此中止履行交付购房款的合同义务具有事实和法律依据。二、即使上诉人存在一定的违约行为，但案涉合同的解除事由可归责于被上诉人张乌卒，上诉人主张返还定金具有法律依据。案涉合同解除是由于张乌卒无法履行交付案涉房屋的义务。三、上诉人主张海希公司返还中介费具有事实和法律依据。本案中，海希公司没有履行其合同义务，甚至隐瞒了案涉房屋无法交付的信息。 张乌卒答辩称，李青昭根本违约事实清楚，且违法解除合同，应适用定金罚则。一审判决正确，请求驳回李青昭上诉。 海希公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 李青昭向一审法院起诉请求：1.解除李青昭与张乌卒、海希公司共同签订的《房产预约买卖协议书》（编号1300107）；2.张乌卒双倍返还李青昭购房定金40万元，并返还购房款2万元；3.海希公司对张乌卒的双倍返还定金责任承担补充赔偿责任；4.海希公司返还李青昭支付的中介费6万元。 一审法院认定事实：2016年11月10日，郭秀娥、张乌卒（甲方、出售方）与李青昭（乙方、购买方）、海希公司（丙方）签订一份《房产预约买卖协议书》（编号：1300107），约定甲方同意将坐落于厦门市思明区的房屋转让给乙方，该房产尚未竣工交付使用，乙方对该房产已充分了解，愿意受让该房产；房产总价299.6万元，协议签订之日，乙方应支付购房定金20万元，支付方式为于协议签订之日直接交付给甲方；乙方将购房款分二次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款，乙方于2016年12月31日前交房当日支付139.6万元（含定金），于交房之日起，该房产原甲方的银行按揭余额由乙方向银行支付；甲方应于收到全部首付款当日将房产交付给乙方使用；甲乙双方签订协议时，应向丙方支付中介费60800元，由乙方支付；若甲方中途毁约，应书面通知乙方并自毁约之日起三日内退还乙方定金并支付同等定金的违约金给乙方，若乙方中途毁约，甲方已收取的定金不予退还；丙方已明确告知乙方本合同转让之不动产存在的限制转让之条件，乙方表示充分知悉并自愿购买，无论是否过户或过户手续的办理情况如何，都自愿按本合同约定的时间及金额支付中介费；乙方可指定第三人做为产权人进行过户，甲方无条件配合；签约人非产权人，乙方已知晓并表示接受和认可。该协议甲方栏由张乌卒代签郭秀娥字样，张乌卒还在甲方委托人栏签字。 协议签订当日，张乌卒出具一份二手房交易专用收款凭证，载明卖方郭秀娥、张乌卒收到李青昭购房定金20万元。该收款凭证还备注：该笔定金由购买方转给见证方，在由见证方转至出售方张乌卒名下。海希公司工作人员在该收款凭证的见证方签章栏签字。海希公司亦于当日向李青昭出具一份收款凭证，载明收到中介服务费6万元。李青昭向海希公司的关联公司厦门海希茶叶有限公司刷卡支付了20万元购房定金及6万元中介服务费。2016年12月31日，张乌卒向李青昭出具一份二手房交易专用收款凭证，载明张乌卒收到李青昭支付的购房款2万元。 另查明，2016年12月27日，张乌卒与李青昭签订一份《补充协议》，约定双方对《房产预约买卖协议书》做如下补充，原合同中的李青昭支付首期购房款139.6万元的截止时间更改为2017年1月25日。 2017年1月16日，张乌卒与李青昭又签订一份《补充协议》，约定李青昭于2017年1月20日前向郭秀娥、张乌卒支付17.6万元，原合同约定的李青昭支付首期购房款139.6万元的截止时间更改为2017年2月28日。 2017年3月3日，李青昭以微信方式告知张乌卒，因讼争房屋未取得权属证书，该房产交易违法，要求终止买卖，要求返还定金及房款22万元。 还查明，2012年6月19日，郭秀娥与厦门顶峰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：02108440），约定郭秀娥向厦门顶峰房地产开发有限公司购买讼争房屋。该合同于2012年6月19日向厦门市房地产交易权籍登记中心办理了登记备案。 一审审理中，海希公司提供厦门市公证处于2016年11月22日出具的公证书，内容为郭秀娥于2016年11月22日向张乌卒出具一份《委托书》，授权张乌卒对讼争房屋进行管理、居住、使用、抵押、出售等事宜。 李青昭对该证据的真实性无异议，认为该公证书的落款时间恰好证明张乌卒签订《房产预约买卖协议书》时并未取得郭秀娥的授权。该协议中的“郭秀娥”系张乌卒所签，协议履行过程中郭秀娥也从未出现过，李青昭认为该协议的相对方是张乌卒。 张乌卒对该证据无异议。张乌卒陈述，讼争房屋一手产权证已于2017年办理完毕，目前该房屋已转售给他人。张乌卒同意承担《房产预约买卖协议书》及《补充协议》项下的权利义务。 一审法院认为，上述《房产预约买卖协议书》《补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效。张乌卒签订上述协议并向李青昭收取定金、购房款，李青昭确认张乌卒系上述协议的相对人，张乌卒亦同意承担上述协议所产生的权利义务，故本案各当事人主体适格。从上述协议内容及履行情况分析，李青昭在签订《房产预约买卖协议书》时对讼争房屋尚未竣工交付使用，未取得权属证书等情形表示充分知悉并自愿购买。由于李青昭未于2017年2月28日前支付首期购房款139.6万元已构成违约，其于2017年3月3日又以讼争房屋未取得权属证书属交易违法为由要求终止买卖亦缺乏事实和法律依据。鉴于讼争房屋已出售他人该协议已无法实际履行，李青昭要求解除协议的请求可以支持。因李青昭违约在先，其要求张乌卒返还定金的请求缺乏法律依据，不予支持。根据《房产预约买卖协议书》约定，无论是否过户或过户手续办理情况如何，李青昭都自愿按约定时间及金额支付中介费，故即使讼争房屋最终未能过户到李青昭名下，李青昭亦无权要求海希公司返还中介费。鉴于《房产预约买卖协议书》予以解除，张乌卒收取的2万元购房款应返还李青昭。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除张乌卒与李青昭于2016年11月10日签订的《房产预约买卖协议书》；二、张乌卒于判决生效之日起十日内向李青昭返还购房款2万元；三、驳回李青昭的其他诉讼请求。本案案件受理费15627元，由李青昭负担15477元，张乌卒负担150元。 二审中，李青昭向本院提交：1、微信聊天记录，拟证明其不向张乌卒交付购房款不构成违约；2、律师函，拟证明张乌卒擅自将不具备转让条件的房屋处理销售给他人；3、公证书，拟证明委托书是复印件是不合法的；4、“张月珍”微信号，拟证明张乌卒2017年3月3日聊天记录不实；5、收款记录，拟证明海希公司非法为客户做担保；6、案涉房屋照片，拟证明海希公司用照片骗案涉房屋是张乌卒的房子并装修且2016年12月30日就可以办理产权过户事宜。 张乌卒质证认为：证据1真实性无法确认；证据2没有收到，假设是真实的，可以证明李青昭2010年3月3日的微信是真实的；证据4真实性无法确认；证据5与张乌卒无关；证据6真实性无法确认。海希公司质证认为：证据1真实性无法确认；证据2表面真实性没有异议，但是海希公司没有收到；证据3真实性没有异议，可以证明张乌卒有权处分讼争房屋；证据4真实性有异议，且与本案无关；证据5真实性没有异议，但与违法担保无关；证据6真实性没有异议，海希公司已履行居间义务。 经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，李青昭与张乌卒签订的《房产预约买卖协议书》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应依约履行。从协议内容看，李青昭对张乌卒系受他人委托签订讼争合同为明知，亦知晓讼争房屋在双方签订合同时尚未办理一手产权证。其在未依约履行支付购房款义务之后，才以讼争房屋未取得权属证书属交易违法为由要求终止买卖明显违背诚信原则，亦无事实与法律依据。一审法院认定李青昭系合同违约方，无权要求返还定金并无不当。 综上，李青昭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费7300元，由李青昭承担。 本判决为终审判决。 审 判 员  江 伟 二〇二〇年七月十日 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。