云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初1895号原告：刘鹏远，男，1988年7月15日生，汉族，住泸西县。委托诉讼代理人：程浩宸，兴春律师事务所律师，代理权限:特别授权代理。被告：徐月德，男，1991年1月5日生，汉族，系云南省大理州宾川县居民。现住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：刘跃国，云南海阔律师事务所律师，代理权限:特别授权代理。被告：庄艳艳,女，1986年6月6日生，傣族，云南富典装饰有限公司财务员，系弥勒市居民，现住弥勒市。委托诉讼代理人：庄云龙，男，1990年10月10日，傣族，系弥勒市居民，住，与庄艳艳系姐弟关系。原告刘鹏远与被告徐月德、庄艳艳执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘鹏远的委托诉讼代理人程浩宸，被告徐月德，被告庄艳艳的委托诉讼代理人庄云龙到庭参加诉讼。被告徐月德的委托代理人刘跃国经本院依法通知未到庭。本案现已审理终结。原告刘鹏远向本院提出诉讼请求：一、解除弥勒市人民法院（2020）云2504执332号之一《执行裁定书》对庄艳艳坐落于弥勒市北辰明珠小区11-1-3101号的房产的预查封（执行查封标的390000.00元）；二、确认原告系弥勒市北辰明珠小区**的房产权利人；三、判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：2020年3月25日，贵院（2020）云2504执332号之一《执行裁定书》裁定：预查封庄艳艳坐落于弥勒市北辰明珠小区11-1-3101号的房产一套（下称“执行标的”）。2020年5月14日，原告向贵院对预查封执行标的提出书面执行异议，贵院于2020年5月27日作出（2020）云2504执异31号《执行裁定书》，驳回原告异议。原告认为，原告系执行标的权利人，权利合法、真实，能够排除执行，理由：一、原告与庄艳艳在贵院对执行标的查封前已签订合法有效的买卖合同。2019年5月，庄艳艳将执行标的在弥勒市紫钻房地产经纪有限责任公司（下称“经纪公司”）挂牌出售，经纪公司工作人员赵倩与原告系朋友、即向原告介绍购买执行标的。2019年5月27日，原告与庄艳艳在经纪公司签订《房屋买卖合同》，房屋总价700600.00元；原告于2019年5月27日前支付定金20000.00元，于2019年5月29日前支付购房款582475.00元（其中转账支付给庄艳艳160600.00元，其余421875.00元为庄艳艳尚欠银行按揭，转由原告承担），于房屋办理过户当日支付尾款98125.00元；庄艳艳于2019年6月12日前将执行标的交付原告。经纪公司员工赵倩、张敏在《房屋买卖合同》上签字，并加盖经纪公司公章。原告通过银行转账7000.00元给赵倩、现金3000.00元给赵倩，共计10000.00元支付了房屋中介费。因执行标的在签订买卖合同时开发商尚未办理房屋产权证，为保障自身权益，原告于2019年5月28日向红河州和信公证处申请对购房事宜进行公证。当天，原告与庄艳艳在公证处再次签订与《房屋买卖合同》内容一致的《房屋转让预约合同》，红河州和信公证处出具（2019）云红和信证字第2706号《公证书》对此予以公证。贵院对执行标的查封时间为2020年3月24日，原告与庄艳艳签订房屋买卖合同时间为2019年5月27日，早于贵院查封。二、原告已合法占有执行标的。原告按《房屋买卖合同》支付庄艳艳款项后，庄艳艳于2019年6月初将执行标的交付给原告，原告向房屋物管办理了业主变更，并一直按时交纳房屋物业费、水电费等费用。三、原告已按合同约定支付价款。《房屋买卖合同》签订当天，原告通过银行转账支付购房定金20000.00元给庄艳艳，2019年5月28日通过银行转账支付购房款160600.00元给庄艳艳，2019年10月29日通过银行转账支付购房尾款10000.00元给庄艳艳兄弟庄云龙。2019年6月15日起，原告按月将庄艳艳银行按揭转账支付至庄艳艳账户。原告按合同约定支付了庄艳艳购房款，并按合同约定每月按时将房屋按揭转至庄艳艳账户由其进行支付。原告向贵院提出执行异议时，已明确表示愿意将尚未支付的购房款88125.00元支付至贵院账户。四、非因原告原因未办理过户登记。过户登记的前提是房屋已办理初次产权登记、取得产权证书。本案中，原告向庄艳艳购买执行标的时，房地产开发商尚未将执行标的产权证办理交付给庄艳艳，因此导致原告在购买后至今无法办理房屋过户，而已原告自身原因未办理过户登记。综上所述，原告与庄艳艳在购买执行标的前并无任何交集；原告与庄艳艳在经纪公司见证下签订《房屋买卖合同》，并由公证机构予以公证；原告已按合同约定支付价款，且均能提供相应银行凭证。原告不存在帮助庄艳艳转移财产、逃避执行的行为，原告系执行标的权利人，权利合法、真实，能够排除执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告徐月德辩称：刘鹏远向庄艳艳购买该涉案房屋的时间是在我和庄艳艳在贵院一审的判决下达后二审上诉期间发生进行的，而且庄艳艳的房子是属于政府农补房子（享受进城购房政策户），两年之内是不能过户的，故他们之间存在转移资产的嫌疑。综上，请依法驳回原告的诉求。被告庄艳艳辩称：与原告签订《房屋买卖合同》是事实，房子从中介卖出去，房子已经卖原告就按合同履行。原告对其诉讼请求向本院提交了下列证据：1、刘鹏远身份证复印件，欲证明原告自然情况；2、弥勒市人民法院（2020）云2504执332号之一《执行裁定书》，欲证明弥勒市人民法院于2020年3月25日预查封庄艳艳坐落于弥勒市北辰明珠小区11-1-3101号的房产一套；3、《房屋买卖合同》，欲证明原告与庄艳艳于2019年5月27日在弥勒市紫钻房地产经纪有限责任公司签订《房屋买卖合同》，原告购买庄艳艳案涉房屋，房屋总价700600.00元；原告于2019年5月27日前支付定金20000.00元，于2019年5月29日前支付购房款582475.00元（其中转账支付庄艳艳160600.00元，其余421875.00元为庄艳艳尚欠银行按揭，转由案外人承担），于房屋办理过户当日支付尾款98125.00元；庄艳艳于2019年6月12日前将案涉房屋交付原告；4、红河州和信公证处（2019）云红和信证字第2706号《公证书》，欲证明原告于2019年5月28日向红河州和信公证处申请对购房事宜进行公证。当天，原告与庄艳艳在公证处再次签订与《房屋买卖合同》内容一致的《房屋转让预约合同》，红河州和信公证处出具（2019）云红和信证字第2706号《公证书》对此予以公证；5、《商品房购销合同》，欲证明2017年12月29日，庄艳艳向弥勒市云阳置地有限公司购买弥勒市北辰明珠小区11-1-3101号的房产一套；6、《个人购房借款合同》，欲证明2018年1月30日，庄艳艳用弥勒市北辰明珠小区11-1-3101号房屋向云南弥勒农村商业银行股份有限公司铺田支行办理按揭，借款金额450000.00元，借款期限240个月；7、《物业服务合同》、《房屋质量保证书、房屋使用说明书》、《房屋验收交接表》，欲证明庄艳艳交付房屋给原告时，将房屋相关手续一并交付给原告；8、《收据》2张、银行电子回单1张，欲证明原告于2019年5月28日支付了房屋中介费10000.00元，公证费1800.00元；9、《收据》3张、银行电子回单3张，欲证明《房屋买卖合同》签订当天原告通过银行转账支付购房定金20000.00元给庄艳艳，于2019年5月28日通过银行转账支付购房款160600.00元给庄艳艳，于2019年10月29日通过银行转账支付购房尾款10000.00元给庄艳艳兄弟庄云龙；10、银行电子回单11张，欲证明自2019年6月15日起，原告按月将庄艳艳银行按揭转账支付至庄艳艳账户；11、《物管收据》7张，POS机刷卡小票2张，欲证明庄艳艳将房屋交付给原告后，原告向物管部门办理了业主变更，并按时交纳房屋物业费、水电费等费用；12、弥勒市人民法院（2020）云2504执异31号《执行裁定书》，欲证明2020年5月14日，原告向贵院对预查封执行标的提出书面执行异议，贵院于2020年5月27日作出（2020）云2504执异31号《执行裁定书》，驳回原告异议。经质证，被告徐月德，被告庄艳艳对原告举证的12组证据的真实性均无异议。被告徐月德对其辩称向本院提交（2018）云2504民初2433号民事判决书和（2019）云25民终969号民事判决书各一份，证实刘鹏远向庄艳艳购买该涉案房屋的时间是在我和庄艳艳在贵院一审判决下达后二审上诉期间发生进行的，庄艳艳欠款是390000.00元。经质证，原告对被告徐月德提交的证据认为三性没有异议，在作出判决生效之前就已经购买了房子，而且原告对此并不知情。经质证，被告庄艳艳对被告徐月德提交的证据无异议，但对判决仍然有意见。被告庄艳艳对其辩称未向本院提交任何证据。本院认为：原告提交的证据第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12组来源真实，被告均无异议，本院予以采信。被告徐月德提交的证据系法院的生效判决书，来源真实合法，本院予以采信。根据庭审和原被告的陈述及举证、质证，本院确认以下法律事实：2017年12月29日，被告庄艳艳向弥勒市云阳置地有限公司购买位于弥勒市北辰明珠小区11-1-3101号的房产一套，约定：房价566116.00元，首付116446.00元，按揭450000.00元。并签订《个人购房借款合同》合同编号：0606022253180130530000005，庄艳艳用弥勒市北辰明珠小区11-1-3101号房屋抵押向云南弥勒农村商业银行股份有限公司铺田支行按揭借款450000.00元，借款期限为240个月。2018年8月10日，徐月德向本院起诉庄艳艳偿还借款390000.00元，同年12月29日，本院作出（2018）云2504民初2433号民事判决书判决庄艳艳偿还徐月德借款390000.00元。庄艳艳不服提起上诉。2019年10月25日，红河州中院作出（2019）云25民终696号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。上诉期间，2019年5月，庄艳艳在弥勒市紫钻房地产经纪有限责任公司挂牌出售北辰明珠小区11-1-3101号房屋，经弥勒市紫钻房地产经纪有限责任公司工作人员赵倩向原告介绍购买北辰明珠小区11-1-3101号房屋。2019年5月27日，原告与庄艳艳在经纪公司签订《房屋买卖合同》，约定：房价700600.00元；2019年5月27日前支付定金20000.00元，2019年5月29日前支付购房款582475元（其中转账支付庄艳艳160600.00元，其余421875元为庄艳艳尚欠银行按揭，转由原告承担），房屋办理过户当日支付尾款98125.00元；2019年6月12日前庄艳艳将北辰明珠小区11-1-3101号房屋交付原告。经纪公司员工赵倩、张敏在《房屋买卖合同》上签字，并加盖经纪公司公章。原告支付给赵倩房屋中介费10000.00元（通过银行转账7000.00元、现金3000.00元）。当日原告支付购房定金20000.00元给庄艳艳，2019年5月28日，原告支付购房款160600.00元给庄艳艳。2019年5月28日，原告向红河州和信公证处申请对购房事宜进行公证。原告与庄艳艳在公证处再次签订与《房屋买卖合同》内容一致的《房屋转让预约合同》，红河州和信公证处出具（2019）云红和信证字第2706号《公证书》对此予以公证。2019年10月29日，原告支付购房尾款10000.00元给庄艳艳兄弟庄云龙和支付相应物管费。2020年2月27日，徐月德向本院申请强制执行，本院以（2020）云2504执332号立案执行。2020年3月25日，本院依法对被告庄艳艳坐落于北辰明珠小区11-1-3101号房屋一套预查封，时间为2020年3月25日至2023年3月24日。2020年5月14日，原告向本院提出书面执行异议。2020年5月27日，本院作出（2020）云2504执异31号《执行裁定书》，驳回原告刘鹏远的异议请求。2020年6月10日，原告对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2019年6月15日至2020年4月，原告向庄艳艳账户62×××67支付款38816.25元。弥勒市北辰明珠小区11-1-3101号的房产一套现备案登记在被告庄艳艳名下，被告庄艳艳至今未取得该房屋的产权证书，该北辰明珠小区11-1-3101号房屋被告庄艳艳仍然抵押在云南弥勒农村商业银行股份有限公司铺田支行，抵押人为庄艳艳。刘鹏远（乙方）与庄艳艳（甲方）于2019年5月28日签订的《房屋转让预约合同》第六条第三款载明：“因甲方购买上述房屋享受农过政府补贴，故甲方在取得不动产权证书满2年后方可将房屋转让过户给乙方，且该房屋上没有任何存在权利受限的情况（如查封、保全、抵押、拆迁等情况）。被告庄艳艳系享受进城购房政策户。本院认为，案外人对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼，故原告的起诉符合起诉的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，原告对其购买的案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益在于是否同时满足上述四个条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。不动产物权的变动应以在不动产登记管理部门的登记公示为标准。本案中，涉案诉争的弥勒市北辰明珠小区11-1-3101号房屋登记在被告庄艳艳的名下，但不动产所有权并没有发生转移，对外具有公示效力，不具有绝对排他性。原告在向被告庄艳艳购买房屋时，明知该房屋未依法登记领取权属证书，并且抵押在云南弥勒农村商业银行股份有限公司铺田支行按揭贷款，仍与被告庄艳艳进行交易，导致未办理案涉房产产权登记至自己名下，并非其意志以外的客观障碍，而是其主观意志所致，至今其仅支付229416.25元房款，其对案涉房产未办理过户存在过错。法院查询到被执行人庄艳艳所有的不动产，并对该不动产进行查封并无不妥。双方签订的合同对外不能对抗第三方债权人。因此，原告就执行标的弥勒市北辰明珠小区11-1-3101号房屋不享有足以排出强制执行的民事权益。故原告诉请解除对弥勒市北辰明珠小区11-1-3101号房屋预查封和确认原告为弥勒市北辰明珠小区11-1-3101号房屋的权利人于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告刘鹏远的诉讼请求。案件受理费7150.00元，由原告刘鹏远负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  陈世荣审 判 员  朱 玉人民陪审员  昂开亮二〇二〇年七月二十六日书 记 员  谢其均