江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初11858号 原告：洪泽凤凰汇商务酒店有限公司，统一社会信用代码91320928089344511N，住所地江苏省淮安市洪泽县。 法定代表人：王连玲。 委托诉讼代理人：周金刚，江苏瑞格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴虎，江苏瑞格律师事务所律师。 被告：陈松林，男，1981年10月28日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住江苏省淮安市。 委托诉讼代理人：袁晓明，江苏坤商律师事务所律师。 原告洪泽凤凰汇商务酒店有限公司（以下简称凤凰汇酒店）与被告陈松林合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凤凰汇酒店的委托诉讼代理人周金刚、吴虎，被告陈松林的委托诉讼代理人袁晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凤凰汇酒店向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告赔偿因违约造成原告损失300万元；2.判令被告承担2015年4月16日至2015年10月13日的房租50万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月26日，王连玲与张小燕合伙投资600余万元，用于开设凤凰汇酒店。因经营中王连玲与张小燕意见分歧较大，2015年5月1日，原告经张小燕介绍将全部资产以330万元的价格出卖给被告，随后双方在南京市鼓楼区正式签订了《资产转让合同》。合同中约定了分期付款，并约定如果被告不按约定支付余款，逾期一天，被告需向原告支付违约金5000元。被告接手经营后，因房屋租金未能与房东达成一致，于2019年9月1日离开案涉房屋，且未按约支付应于2015年8月30日前支付的10万元转让款。2015年9月10日、2017年7月21日，原告两次向被告发函，要求被告履行付款义务，但被告均未予理会。2018年4月28日，原告因被告拖欠资产转让款向法院提起诉讼，要求被告履行合同支付转让款项，并支付违约金。诉讼中，被告反诉原告要求解除合同，返还定金。该案经南京市中院（2019）苏01民终5363号判决确认，双方合同解除，被告拒不履行案涉合同，构成根本违约，依法应承担违约责任，因转让合同无法继续履行，双方合同解除，原告可另案要求被告赔偿租金、装修、装饰损失，故原告诉至法院。 被告陈松林辩称，1、被告不存在根本违约，被告于2015年5月1日至8月30日使用了案涉房屋，已经交了37万元的定金和装修的费用，张小燕并没有与被告签订房屋租赁合同，应该由王连玲向张小燕支付租金。案涉资产转让合同因无法履行被解除的原因系王连玲没有按时向张小燕支付租金，导致张小燕收回房屋，被告没有按合同约定向原告支付10万元转让款系行使不安抗辩权，因为王连玲装修的酒店工人工资没有结清，多次有人到酒店上门讨要，且消防验收也没有通过。2、被告的违约行为没有给原告造成损失，根据法院判决书，酒店的资产被原告的法定代表人王连玲接管，对于后面如何使用与本案中造成的损失没有必然联系，也不应该由被告承担，即使因被告违约造成了损失，对原告主张损失300万元也不认可，原告应提供损失清单及相应票据，或者进行鉴定。 本院经审理认定事实如下：凤凰汇酒店成立于2014年1月8日，股东为王连玲、张小燕，王连玲系法定代表人。酒店经营地址为江苏省淮安市，系由王连玲与张小燕签订房屋租赁合同）。 2014年3月20日，张小燕向洪泽县，同日取得消防备案凭证。 2015年7月21日，凤凰汇酒店（甲方）与陈松林（乙方）签订《资产转让合同》，主要内容为：一、转让的标的，甲方将凤凰汇酒店的资产转让给乙方，转让的资产包含店内外的固定资产（包含装修、设备、设施、货架及陈列道具、空调、招牌等）、设备；二、转让价款及支付期限，转让总价款为330万元（包含设备、设施、固定资产、耗材等）详见附件（1）转让清单；具体支付期限为：1.本合同签订生效之日即2015年5月1日内支付30万元定金；如乙方因其自身原因解除合同，甲方将不予以退还定金；2.2015年8月30日内支付10万元；3.2015年11月1日内支付40万元；4.2016年2月1日内支付70万元；5.2016年5月1日内支付50万元；6.2016年8月1日内支付40万元；7.2016年11月1日内支付40万元；8.2017年2月1日内支付30万元；9.2017年5月1日内支付20万元；三、转让财产的交接，在2015年4月30日甲方已将合同约定资产（附件1）移交给乙方，乙方确认并无异议；四、房屋租赁合同的处理，甲方经房东同意后终止原房屋租赁合同，并协助乙方与房东另行签订房屋租赁合同，合同内容由乙方与房东自行协商；双方同意从2015年1月-4月的房屋租赁费用由甲方承担；自2015年5月1日起房屋租赁费用及租赁合同约定的其他费用均由乙方承担；五、债权债务的承担，2015年5月1日之前有关甲方在经营期间产生的债务由乙方先行承担，并提供相应支付凭证，按支付进度在转让费中扣除；甲方债务汇总如下，除装修款之外债务合计405240元，分别为油漆23040元、瓦工22100元……；2015年5月1日以后发生的债务由乙方承担；另，乙方已帮甲方代支付7.5万元的现金，在转让费中扣除；六、违约责任，乙方不按约定支付余款，逾期一天，乙方需向甲方支付违约金5000元；逾期30天的，则甲方有权宣布乙方所有未付款项提前到期，乙方应在接到甲方通知后一周内将所有未付款打到甲方指定收款账号；七、其他，乙方自行办理相关资质证件，用于经营转让标的，涉及相关与甲方配合事项，甲方给予协助办理，办理消防证的费用由甲方承担等等。陈松林支付30万元定金后，余款未支付。 2015年9月10日，凤凰汇酒店向陈松林发出催告函，要求其尽快支付资产转让余款300万元。2017年7月21日，凤凰汇酒店再次向陈松林发出催告函，要求其尽快支付资产转让余款300万元。 2018年4月28日，凤凰汇酒店向本院提起诉讼，要求判令：1、陈松林支付拖欠的资产转让款300万元；2、陈松林支付违约金15万元；3、由陈松林负担本案全部诉讼费用。同时，陈松林提出反诉请求：1、解除双方签订的资产转让合同；2、凤凰汇酒店返还37.5万元（其中30万元为定金，7.5万元系代凤凰汇酒店支付的员工工资、装修、维修费用及材料款）；3、反诉费用由凤凰汇酒店负担。凤凰汇酒店提出如资产转让合同解除，陈松林应赔偿房租、装饰、装修等损失共计260万元。2018年12月28日，本院作出（2018）苏0106民初5061号民事判决，判决如下：一、凤凰汇酒店与陈松林签订的资产转让合同于判决生效之日解除；二、陈松林于判决生效之日起五日内给付凤凰汇酒店50万元；三、驳回凤凰汇酒店的其他诉讼请求；四、驳回陈松林的其他诉讼请求。陈松林不服前述判决，提起上诉。南京市中级人民法院于2019年9月16日作出（2019）苏01民终5363号民事判决，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初5061号民事判决第一项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初5061号民事判决第二、三、四项；三、凤凰汇酒店应于判决生效之日起五日内返回陈松林代支付的员工工资、装修费、材料款共计7.5万元；四、驳回凤凰汇酒店全部诉讼请求；五、驳回陈松林其他反诉请求。在该判决中，法院认定：一审中，因陈松林提起反诉主张解除双方资产转让合同，洪泽凤凰汇商务酒店有限公司据此抗辩称陈松林应赔偿租金、装修、装饰损失260万元，但并未明确为变更诉讼请求，如其认为另有其他损失，可另行主张。 另，2016年，张小燕将凤凰汇酒店、王连玲诉至淮安市洪泽区人民法院，要求解除其与王连玲签订的房屋租赁合同、王连玲支付2015年1月1日至2016年1月31日期间的租金、支付2016年2月1日至交还房屋期间的房屋占用费等。后该案被淮安市中级人民法院裁定发回重审。淮安市洪泽区人民法院重审后，于2017年6月29日作出（2017）苏0813民初338号民事判决，判决：1.张小燕与王连玲签订的房屋租赁合同于2015年10月13日解除；2.王连玲清空房屋内财物，将房屋交还张小燕（已于2017年3月22日强制执行完毕）；3.王连玲支付张小燕2015年1月1日至2015年10月13日的房屋租金785616元；4.王连玲支付张小燕房屋占有使用费1213884元（自2015年10月14日至2015年11月9日、自2016年1月29日至2017年3月22日，按每月83333元计算）等等。凤凰汇酒店、王连玲不服判决提起上诉，淮安市中级人民法院于2017年11月6日作出（2017）苏08民终2386号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。上述案件认定王连玲系案涉房屋承租人，而非凤凰汇酒店；并认定2015年11月9日至2016年1月29日期间系张小燕实际占有案涉房屋。上述案件并查明，2015年11月9日成立的高良涧文艺沙龙酒店，注册地址为本案案涉房屋，负责人文巍系张小燕的员工，系依张小燕授意成立该酒店。2015年12月18日，该酒店取得消防安全检查合格证。在上述案件中，陈松林提供紧急情况反映，及凤凰汇酒店、王连玲的委托诉讼代理人与其所作谈话笔录，主要内容为：2015年9月1日下午，张小燕派人到酒店清场，将员工全叫出去后，把酒店大门锁上；因无法经营，所有员工都回去了等等。 2019年7月22日，王连玲向淮安市洪泽区人民法院提起诉讼，要求判令：1、陈松林承担自2015年5月1日至2015年10月13日的房屋占有使用费452284元（陈松林支付房屋占有使用费利息，自2017年11月7日至2018年12月19日，按同期银行贷款利率计算）；2、本案的律师费25000元由陈松林承担；3、本案的诉讼费用由陈松林承担。2019年9月30日，该院作出（2019）苏0813民初1743号民事裁定书，认为在已经生效的南京市中级人民法院的民事判决书中认定凤凰汇酒店据此抗辩称陈松林应赔偿租金、装修、装饰损失260万元，但并未明确为变更诉讼请求，如其认为另有其他损失，可另行主张，而本案王连玲起诉的房屋占有使用费452284元包含在260万元中，故王连玲就此向法院起诉陈松林，属于原告主体不适格，并裁定驳回原告王连玲的起诉。 审理中，凤凰汇酒店提交了：1、装修合同、（2017）苏08民初709号民事判决书，证明原告装修投入了3228302.05元。2、（2016）苏0829民初2062号民事判决书，证明原告支付的工人工程款为23757元、幕墙360350元、设计费5万元、消防设计费用1万元、阳光房厨房楼梯瓷砖代购28600元、水电工23700元、瓦工22100元、木工增项8800元、钢架结构3000元、电梯以及电梯的钢架结构25万元，小计是4008609.05元。3、（2019）苏01民终5363号民事判决书，证明一审的诉讼费、保全费、反诉费合计33180元，二审的诉讼费7689元；（2019）苏0813民初1743号民事判决书，律师费、诉讼费29042元。资产转让合同第六项约定的违约金22万元。原告以上损失总计4298520.05元，考虑到被告的实际情况，原告主张被告赔偿300万元。4、谈话笔录，证明在法院组织下，房屋里的设施都交还给了张小燕，因为张小燕在2015年9月1日就把被告赶出了承租房屋，在笔录中省高院进行了现场勘查，认定房屋在交还张小燕后，里面的财产都没有使用价值。故是因为被告的原因，导致房屋里的财产全部没有使用价值。陈松林对前述证据不予认可，其实际使用酒店的时间为2015年5月1日至2015年8月30日，原告于2015年9月1日已收回了酒店，原告主张的损失与被告无关，是张小燕和王连玲对于案涉酒店资产处置问题，双方没有对酒店资产进行有效利用，与被告无关，相反，从谈话内容可看出，酒店资产已被王连玲和张小燕接管。 本院认为，凤凰汇酒店与陈松林签订的《资产转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。生效判决已判令解除案涉资产转让合同，双方均不持异议，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 关于原告凤凰汇酒店现主张被告陈松林赔偿其300万元损失能否成立。对此，依据查明的事实，在凤凰汇酒店与陈松林履行《资产转让合同》的过程中，陈松林未按照合同约定支付转让费及房屋租赁费的事实存在，但凤凰汇酒店主张的300万元损失金额明显高于因陈松林拖欠转让费及房屋租赁费给凤凰汇酒店造成的损失，故本院综合考虑上述违约行为及违约程度，确定陈松林赔偿凤凰汇酒店的损失数额为30万元。 关于原告凤凰汇酒店要求被告陈松林承担2015年4月16日至2015年10月13日的房屋使用费50万元的主张，根据生效判决查明的事实，案涉酒店已于2015年9月1日由原告收回，结合双方陈述，被告陈松林应当支付其实际使用酒店期间（2015年5月1日至2015年8月30日）的租金，经计算为333332元，对原告超出部分的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈松林于本判决生效之日起五日内赔偿原告洪泽凤凰汇商务酒店有限公司损失30万元； 二、被告陈松林于本判决生效之日起五日内支付原告洪泽凤凰汇商务酒店有限公司房屋使用费333332元；       三、驳回原告洪泽凤凰汇商务酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34800元，由原告洪泽凤凰汇商务酒店有限公司负担22000元，被告陈松林负担12800元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  徐小菲 人民陪审员  傅中莉 人民陪审员  虞 溶 二〇二〇年七月六日 书 记 员  王 姣