广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初8717号原告：谭显章，男，1972年7月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：林晓，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑泳欣，广东聚理律师事务所律师。被告：佛山市顺德区大良街新滘社区居民委员会，住所地广东省佛山市顺德区大良街新滘环新路**。法定代表人：吴泽标。委托诉讼代理人：陈宝文，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家俊，广东宝言律师事务所实习律师。原告谭显章与被告佛山市顺德区大良街新滘社区居民委员会土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑泳欣，被告的委托诉讼代理人陈宝文、林家俊到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿建筑物拆迁补偿款284326元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告下设的集体资产管理办公室与原告于2006年12月25日签订了一份《租赁合同》，约定将其位于新滘工业区工业路一街2号的白地出租给原告使用，租赁期限自2007年1月1日起至2027年12月31日止。合同签订后，原告在租赁的土地上搭建了厂房用于日常生产经营。2018年6月，被告以涉案土地被纳入新滘工业区集中连片“三旧”改造范围为由，向原告发出限期搬迁、交还物业的通知。原告于2018年11月完全搬离了涉案土地。被告委托广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司对涉案土地、建筑物及附属设施进行评估，评估价值为284326元。被告单方解除合同的行为影响了原告的经营，令原告遭受了严重的经济损失，但被告迟迟未对原告的损失进行补偿。被告辩称，一、《租赁合同》无效且被顺德区人民政府纳入三旧改造范围被征收，原告的损失不可归责于被告。《租赁合同》约定被告将涉案土地出租给原告使用。原告租用涉案土地用于自建厂房且该厂房并未取得建设工程规划许可证。从土地性质看，涉案土地实为农村集体所有的土地，根据《租赁合同》签订时施行的《中华人民共和国土地管理法》（2014年）第六十三条规定，涉案土地不得出租用于非农建设，同时根据现行《中华人民共和国土地管理法》（2019年），涉案土地非工业、商业等经营性用途，亦未经依法登记的集体经营性建设用地，不得出租用于非农业建设；此外，从涉案土地上的建筑及附属设施看，原告租用涉案土地系工业所用，用于自建厂房且该厂房并未取得建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《租赁合同》为无效合同。原告作为成熟的市场主体，在签订《租赁合同》时理应清楚，应自行承担合同无效的风险，不可归责于被告。此外，涉案土地于2018年6月13日被纳入顺德区村级工业园升级改造重点项目（以下简称三旧改造）需要征收。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，此为双方不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。因此，即使因三旧改造造成原告的损失亦不可归责于被告。二、原告的损失应按双方各占50%的比例承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，结合合同解除的原因，原告的损失应按双方各占50%的比例承担，理由如下：（1）原告明知涉案土地为农村集体土地仍自主决定在涉案地块上兴建房屋等并用于工业用途，且已使用长达11年，经营风险应由其自行承担。（2）被告在租赁期间未涨租金，原告一直享受着极其优惠的租金政策，其已利用涉案土地及地上建筑物获得巨大的收益。（3）《租赁合同》的解除系因三旧改造征收所致，非被告原因提前解除。此外，在因三旧改造征收产生纠纷的其他租赁案件，佛山市顺德区人民法院均判决双方对造成的损失各按50%承担，恳请参考。综上所述，恳请法院综合考虑本案的实际情况，驳回原告的部分诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提交的证据的真实性没有异议，本院对真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月25日，原、被告签订了一份《租赁合同》，主要内容如下：被告将位于新滘工业区工业路一街2号面积为638平方米的白地出租给原告，由原告自建厂房；租赁期限自2007年1月1日起至2027年12月31日止；月租金为1914元；厂房租赁期满时，原告使用供电户口及厂内所布置的用电施设，可转让给下一方或自行处理；除国家或上级征用该厂房、原告不履行本合同任何一条外，被告不得以任何理由解除本合同。合同签订后，原告在涉案地块上兴建了厂房。2018年8月31日，被告下设的集体资产管理办公室向原告送达《关于连片改造实施搬迁及提前终止租赁合同的通知》，主要内容如下：接上级有关部门通知，为实施顺德区“十三五”规划建设计划，加快推进村级工业园升级改造，根据工作部署，新滘工业区已纳入顺德区村级工业园升级改造重点项目，上述改造项目涉及你方租赁的物业，已纳入“三旧”改造范围，现需统筹或征用相关用地实施连片改造。现根据有关政策和租赁合同要求，须提前终止相关租赁合同关系，如涉及搬迁补偿补助事宜按政策执行。请你方在收到通知即日起在2018年10月15日前，自行搬迁并交还物业给我单位。2018年9月5日，佛山市顺德区大良街道办事处三旧改造领导小组办公室向被告送达《关于实施新滘工业区升级改造项目相关工作的通知》，主要内容如下：新滘工业区已纳入顺德区村级工业园升级改造重点项目，该改造区域涉及你方相关房地产物业，我办于2018年6月发函给你单位。现综合改造片区实际情况，请你单位结合相关物业租赁合同及有关政策，加快推进已出租物业租赁合同的解除工作，并在2018年11月15日前完成搬迁清退相关工作。其后，佛山市顺德区大良街道土地发展中心委托广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司对位于新滘工业区征地拆迁补偿项目范围内（集38）的建、构筑物及附属设施估价，估价结论为284326元。2019年10月10日，原告与被告下设的集体资产管理办公室签订了两份《估价确认书》，主要内容如下：1.估价报告对原告位于新滘工业区征地拆迁补偿项目范围内（38），原租赁地址为新滘工业区工业路的建、构筑物及附属设施估价结果为284326元，双方对上述估价结果均无异议；2.若双方日后就上述建、构筑物及附属设施的赔偿/补偿问题发生纷争，双方对建、构筑物及附属设施估价结果同意以上述评估结果金额为准，可作为法院裁判依据。双方无需另行委托其他机构进行评估。因被告未对原告的损失进行补偿，原告遂诉至本院。另查明，被告在庭审中称，未直接获得货币补偿，政府对被告采取整体结算，异地安置原则。涉案土地的性质为农村集体土地，规划时是农用地，后划分片区转为非农用地，但至今未办理土地权属证等材料。涉案土地在2018年11月30日前已移交给佛山市顺德区****办事处，由该办三旧改造小组组织拆除。原告已领取相关补助，仅因地上建筑物的补偿未达成一致意见。原告则在庭审中不清楚涉案土地的性质。原告未举证证明兴建厂房时办理了规划许可证或者经主管部门批准建设。本院认为，关于《租赁合同》的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《租赁合同》名为土地租赁，实质上是被告提供土地给原告建厂房，被告获得租金获益。原告未举证证明兴建厂房时办理了规划许可证或者经主管部门批准建设，根据上述司法解释和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《租赁合同》依法应为无效合同。关于补偿款归属。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”《中华人民共和国合同法》也规定了合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。据此，若不发生征收，原告所建厂房，在被告同意利用的前提下，可折价归被告所有；在被告不同意利用的前提下，由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。涉案厂房虽是原告出资所建，但该地上建、构筑物并未领取建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，原告并不合法享有该建筑物整体的权属。换言之，若不发生征收，原告所建厂房拆除，依法由双方按照各自过错合理分担损失。在未领取建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的情况下，原告仍投入资金建厂房，若因拆除厂房导致损失，其应负主要责任，承担主要损失。《租赁合同》无效，但基于土地被征收，使没有领取建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的地上建、构筑物获得了补偿款，经本院综合考量，酌定该部分补偿款应由双方平分，即被告应向原告支付142163元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区大良街新滘社区居民委员会应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭显章支付补偿款142163元；二、驳回原告谭显章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取元（原告谭显章已预交），由原告谭显章负担元，被告佛山市顺德区大良街新滘社区居民委员会负担元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蒋竞雄二〇二〇年七月九日书记员  冯秋莹