江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初94号 原告：吴永康，男，1979年12月1日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：崔承倩，江苏少平律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邹叶锋，江苏少平律师事务所执业律师。 被告：常熟市虞山街道相伴婚庆礼仪服务部，住所地常熟市塔后街**楼12。 经营者：时爱武，女，1966年10月14日出生，汉族，住常熟市。 被告：时爱武，女，1966年10月14日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：叶志文，常熟市董浜法律服务所法律服务工作者，共同代理上述二被告。 原告吴永康与被告常熟市虞山街道相伴婚庆礼仪服务部（以下简称婚庆服务部）、时爱武排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴永康的委托诉讼代理人邹叶锋，被告婚庆服务部的经营者时爱武及委托诉讼代理人叶志文，被告时爱武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴永康向本院提出诉讼请求：1.判令两被告将常熟市塔后街4号楼12号房屋腾空并返还给原告；2.判令两被告支付原告房屋占有使用费从2019年10月29日暂计算至2020年3月31日共计126575.34元，从2020年4月1日起至实际返还房屋之日止按每天821.92元计算；3.本案诉讼费两被告承担。事实与理由：原告向中信银行股份有限公司常熟支行购买了常熟市塔后街4号楼12房屋，于2019年10月29日取得了不动产权登记证书。被告无法律上的合理事由，非法占有上述房屋，且经原告多次催告，仍拒不搬离，严重侵害了原告的合法权益。在原告交涉过程中，被告称系原产权人仇月文出租给被告使用；原告认为仇月文在法院拍卖上述房屋期间无权将上述房屋出租给被告，即便出租也属无效，被告的损失应向仇月文主张，而不应在于赖在上述房屋中，妨碍原告对上述房屋的占有、使用、收益。综上所述，原告诉请，于法有据，请予支持。审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令两被告将常熟市塔后街4号楼12号房屋腾空并返还给原告；2.判令两被告支付原告房屋占有使用费84259.40元（从2019年10月29日计算至2020年5月27日共计212天，按照每天397.45元计算）以及从2020年5月28日起至实际返还房屋之日止按每天397.45元计算的占有使用费；3.本案诉讼费、评估费由两被告承担。 被告婚庆服务部、时爱武辩称，1、2018年9月1日，被告时爱武与仇月文签订房屋租赁协议书一份，约定将常熟市塔后街4号楼12房屋租赁给被告使用。租赁期限为两年，2018年9月1日至2020年8月30日，年租金为8万元，协议第九条第1款明确约定商铺产权发生变更，本协议继续生效。仇月文提供房屋产权登记证复印件，被告时爱武经过对店铺的装修改造，于2019年5月份登记个体工商户虞山街道相伴婚庆礼仪服务部。2、原告无权要求腾空房屋及要求被告支付房屋占有使用费，被告时爱武与仇月文的房屋租赁关系并未到期。3、原告向中信银行股份有限公司常熟支行购买常熟市塔后街4号楼12房屋，购买之前原告并没有仔细了解房屋情况，而中信银行处置房屋也未履行通知义务通知承租人时爱武，根据法律规定，承租人时爱武同等条件下，有优先购买权，被告同意同等价格购买。原告于2019年10月29日取得不动产权证后，双方曾协商，在协商期间原告立即起诉被告，且没有任何理由申请了财产保全。接到诉状后，被告又提出与原告协商，但未果。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院作出的（2015）熟商初字第00524号民事判决已发生法律效力，依该裁判：一、仇月文归还中信银行股份有限公司常熟支行编号为（2014）苏银个贷字第161269号的《个人借款合同》项下的借款本金300万元，支付计算至2014年11月17日的利息（含罚息、复利）50564.43元，并支付自2014年11月18日起至实际履行之日止按《个人借款合同》约定计算的罚息、复利。二、仇月文归还中信银行股份有限公司常熟支行编号为银苏字第161270号的《个人借款合同》项下的借款本金230万元，支付计算至2014年11月17日的利息（含罚息、复利）39008.87元，并支付自2014年11月18日起至实际履行之日止按《个人借款合同》约定计算的罚息、复利。三、仇月文支付中信银行股份有限公司常熟支行律师费代理费30600元。上述第一至三项款项，仇月文于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、中信银行股份有限公司常熟支行有权以折价或者拍卖、变卖仇月文抵押的常熟市塔后街4号楼12号国有土地使用权后所得价款在最高额100万元[抵押范围为常城国用（2000）字第×××号中所确认的面积116.20平方米,第一顺位抵押权]在最高额100万元范围内优先受偿本案债务。五、中信银行股份有限公司常熟支行有权以折价或者拍卖、变卖仇月文抵押的常熟市塔后街4号楼12号房屋后所得价款在最高额7240729元范围内优先受偿本案债务。案件受理费49667元、财产保全费5000元，公告费300元，合计诉讼费54967元，由仇月文负担。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院于2015年9月29日立案受理。执行过程中，本案于2015年4月17日以（2015）熟商初字第00524号民事裁定书轮候查封该房产并对该房产进行了委托评估，后本院依法在淘宝网司法拍卖平台对上述房产进行了公开拍卖，经三次拍卖均流拍，第三次流拍价格为人民币225万元，后申请执行人中信银行股份有限公司常熟支行申请以第三次流拍价格抵债。后本院于2016年8月2日作出（2015）熟执字第01734号执行裁定书，裁定将原属被执行人仇月文名下的塔后街4号楼12号房产（房产证号熟房权证虞山字第××号，土地证号常城国用（2000）&tim**;××号，丘地号×××）作价人民币225万元交付中信银行股份有限公司常熟支行。另查明，本院在司法拍卖上述房屋时系带租拍卖，本院已在淘宝网上披露了租赁情况，租赁情况为：有租赁，承租人陈某某，租期3年，自2015年5月20日至2018年5月19日止，每年租金11万元，每年5月20日付清，无优先购买人。 再查明，原告购得涉案塔后街4号楼12号房产后，于2019年10月29日办理了该房产的不动产权登记，登记显示房屋建筑面积为348.64平方米。2019年11月原告先后向被告发出了《收铺通知》以及《腾房再次通知函》，明确该房屋产权已变更为原告所有并要求被告腾空搬离房屋并支付按实际使用天数计算的占有使用费。被告表示收到上述通知。 又查明，被告婚庆服务部成立于2019年5月10日，为个体工商户，经营者为被告时爱武，经营范围为婚庆礼仪服务、服装出租等。现场勘查显示该房屋为被告经营婚庆服务等业务而使用。审理过程中，被告婚庆服务部表示其于2019年5月20日开业，现在还在正常经营；被告时爱武表示其承租了涉案房屋之后是为了以被告婚庆服务部名义进行经营，现在涉案房屋实际占有人是被告婚庆服务部。 审理过程中，被告提交了一份被告时爱武与案外人仇月文签订的《协议书》，协议书签订时间为2018年9月1日，协议书约定仇月文将涉案房屋塔后街4号楼12号房屋出租给被告时爱武使用，租期为2年，自2018年9月1日至2020年8月30日止，租金第一年、第二年均为8万元；另外，被告还提交了登记时间为2010年5月20日房屋所有权人为仇月文的房产证复印件。被告时爱武表示，当时租赁涉案房屋时仇月文仅提供了房产证复印件，因为办理被告一的个体工商户登记只需要拿房产证复印件就可以了，就没有要求仇月文拿原件进行核对，也没有去查询该房屋的权属及抵押、查封等权利受限情况。原告认为被告提供的证据系复印件，故不予认可。 审理过程中，根据原告申请，本院委托评估公司对塔后街4号楼12商业房地产的占有使用费进行评估。2020年4月16日，江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司作出估价报告，估价结果为日租金为每平方米1.14元，年租金为145069元（价值时点为2020年4月3日）。原告为此支付了评估费1750元。 以上事实由不动产权登记证、本院执行卷宗材料、评估报告、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权，权利人可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原告于2019年10月29日取得不动产权证登记，成为涉案房屋的物权所有人，本院予以确认。被告抗辩2018年9月1日被告时爱武与仇月文签订房屋租赁协议书约定将常熟市塔后街4号楼12房屋租赁给被告使用故原告无权要求腾让，本院认为，即使该房屋租赁协议书属实，仇月文此时已并非房屋所有权人，其无权出租涉案房屋，该房屋租赁协议书依法不对原告发生法律拘束力，如被告存在损失，其可依法向他人主张，与原告无涉，故被告的该抗辩意见，本院不予采信。被告还抗辩中信银行处置房屋未通知承租人时爱武侵害了承租人的优先购买权，本院认为，被告所谓的房屋租赁协议书即使属实，但该协议书并非其与中信银行签订，中信银行与被告并无直接的房屋租赁关系，中信银行处置房屋也无需将被告列为优先购买权人，因此，被告的该抗辩意见，本院亦不予采纳。本案中，被告确认涉案房屋为被告婚庆服务部占有使用，结合个体工商户的工商登记住所地、现场勘查及被告陈述，本院可确认被告时爱武将涉案房屋交由被告婚庆服务部占有使用及经营。被告婚庆服务部侵害了原告的物权，原告有权要求返还房屋并赔偿损失。因此，原告要求被告婚庆服务部腾空并返还房屋的诉讼请求，本院应予以支持。另外，原告存在房屋被占用的损失，根据评估，涉案房屋每日占有使用费的标准可确定为397.45元，故被告婚庆服务部应自取得不动产权证书之日起至实际返还房屋之日止按每日397.45元的标准向原告支付占有使用费。原告还主张被告时爱武承担共同责任，本院认为，被告时爱武作为被告婚庆服务部的开办者和经营者，应与其所开办经营的个体工商户承担共同责任。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条的规定，判决如下： 一、被告常熟市虞山街道相伴婚庆礼仪服务部、时爱武将常熟市塔后街4号楼12号房屋腾空并返还给原告吴永康，于本判决生效之日起十日内履行。 二、被告常熟市虞山街道相伴婚庆礼仪服务部、时爱武自2019年10月29日起至实际返还房屋之日止按每日397.45元的标准向原告吴永康支付占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1416元，诉讼保全费1220元，评估费1750元，合计诉讼费人民币4386元，由被告常熟市虞山街道相伴婚庆礼仪服务部、时爱武负担（上述被告负担之费，原告已预交，本院不予退还，由两被告在履行本判决时一并向原告支付）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。 审判员  苏志鑫 二〇二〇年七月十四日 书记员  黄秋艳