新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初4769号 原告：张毅，男，1958年1月31日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。指定代理人：唐克荣，女，1961年12月1日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：夏鑫山，新疆星河律师事务所律师。被告：曾德敏，女，1970年10月10日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王清泉，水磨沟区金铭法律服务所法律工作者。原告张毅与被告曾德敏确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张毅指定代理人唐克荣以及委托诉讼代理人夏鑫山，被告曾德敏委托诉讼代理人王清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张毅向本院提出诉讼请求：1、判令原被告双方签订的《房产转让合同书》无效（转让房产证号为乌房权证沙字第XXXX号）2、判令被告将沙依巴克区钱塘江路05号公司大院院东区11幢3单元41室向原告返还。3、判令被告协助原告办理沙依巴克区钱塘江路05号公司大院院东区11幢3单元41室房屋过户手续。事实和理由：1999年，原告张毅被诊断为躁狂症，为限制民事行为能力人，后经新疆精卫法医精神病司法鉴定所鉴定，其为限制民事行为能力。2016年6月后，原、被告签订《房产转让合同书》，约定由原告将沙依巴克区钱塘江路05号公司大院院东区11幢3单元41室（房产证号为乌房权证沙字XXXX号）转让给被告，签订合同后双方当日办理了房屋产权过户手续，但房屋未向被告交付。2017年7月、2019年2月，原告父母先后去世。2019年3月，被告强行将被告搬出房屋，占据房屋。根据《民法总则》第二十二条、第一百四十五条规定，原告张毅出卖自身名下房屋的行为经法定代理人同意或者追认后有效。但张毅出卖房屋的行为未经其法定代理人同意。其实施的签订《房产转让合同书》行为及办理房屋产权过户行为无效。据此，被告曾德敏应当将房屋返还原告，并将房屋过户至原告名下。原告现诉至法院，望法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告曾德敏辩称，2016年3月，原、被告签订的合同合法有效，是双方的真实意思表示，不违反法律规定。即便原告患有精神病属于限制行为能力人，法院判决书的时间是2000年4月8日作出。2016年3月2日签订合同且到房产交易部门办理了无权变动登记，至今原告申请撤销合同无效已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据，1、诊疗意见书一份、司法鉴定鉴定报告一份、入院记录一份。证明：1999年，张毅被诊断为躁狂症的病例，自1999年至今均精神异常，为限制民事行为能力人，不能独立实施卖的房的民事法律行为。被告曾德敏对证据中1、诊疗意见书复印件，对真实性确认，关联性不予确认；司法鉴定报告真实性确认，关联性不予认可，这一份鉴定是在2019年11月28日作出的，而原告与被告签订合同时间是2016年3月，中间相差三年多的时间，入院记录一份真实性确认，关联性不认可证据。本院认为，双方当事人对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。2、房产转让合同、公证的授权委托书一份证据，证明：2016年1月13日，张玉振、王继明通过公证的委托书，委托曾德敏代为出售涉案房屋。2016年2月3日，曾德敏作为张毅父母的代理人，与张毅签订了房屋买卖合同，房款总价30万元。2016年2月4日，涉案房屋登记在张毅名下。被告曾德敏对证据房产转让合同合法性真实性认可，关联性不认可。本院认为，双方当事人对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。3、房屋所有权转移登记申请、房产转让合同证据，证明：2016年3月1日，张毅与曾德敏在房产局签订了《房产转让合同》，房款总价20万元。曾德敏以极低的价格买入，当日办理了房屋变更登记手续，却没有办理房屋过户手续，与通常的房屋买卖不相符。被告曾德敏对证据的真实性、关联性、合法性均认可。本院认为，当事人对证据无异议，本院对证据予以确认。4、民事判决书、居民户口簿附页一份、接警回执单一份、照片两张证据，证明：张玉振、王继明为张毅的父母，去世时间为2017年7月、2019年2月。2019年3月31日，即在张毅父母去世一个月内，被告通过暴力的形式强行入住房屋，原告为保护自己的财产权益提出报警。原告与被告签订的协议无效。被告曾德敏对证据民事判决书、居民户口簿附页一份真实性合法性认可、关联性不认可；照片两张真实性认可，关联性不认可证据。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。5、证明两份，证明：原、被告2015年7月至2016年4月期间同居，双方均是已婚身份，原告与被告低价买卖房屋的行为违背了公序良俗，系无效合同。被告曾德敏对不认可。本院认为，证人出具证明，本人应当出庭接受质证，故本院对证据不予确认。6、原告的自述材料，证明：证明合同无效。被告曾德敏对证据的真实性、关联性、合法性不予确认，认为现在原告是限制行为能力人，现在写这个无法证明任何问题。本院认为，原告为限制行为能力人书写自述材料经过指定代理人认可，仅为自述材料，不能作为证据使用，故本院不予确认。被告曾德敏提交证据，1、房产证一本，证明：2016年3月2日，房屋进行了变更登记，所有权人为曾德敏。原告张毅对证据的真实性、合法性认可，对证据的关联性不认可，认为本案是合同效力纠纷，如合同无效，则颁发的房产证不生效，房产证不能证明原、被告双方签订的合同效力为有效。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。2、被告缴纳的物业费、采暖费票据17张，原告张毅对证据的真实性、合法性认可，对证据的关联性不认可，2019年2月之前交款人为原告，不是被告，2019年4月之后交款人为被告，足以证实2019年3月被告通过暴力手段强行入住房屋。当事人对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。3、档案查询一份，证明：房屋在被告名下。原告张毅对证据真实性认可，认为与原告查询的结果不一致。本院认为，查询结果为乌鲁木齐市自然资源局不动产登记出具，本院对证据予以确认。证人李冬生，男，1958年11月7日出生，汉族，新疆石油学员退休职工，住乌鲁木齐市，出庭证明：其与原告张毅为小学同学，一直到高中。2015年前后通过原告认识的被告，原告从小精神状况一直都是神经兮兮的，就有点不太正常，在精神病院住过院，小时候就鉴定过，精神有问题，因为精神不正常被单位除名，原告的母亲精神也不太正常。原告的房子原来是原告的父母的，房子是原告父母生病的时候，大概是2016年左右过户给原告后，又过户给被告。原告张毅原来有工作，大概1990年就没有工作了，一直靠父母接济生活。本院经审理认定事实如下：原告张毅与被告曾德敏曾处过男女朋友。2016年1月13日，原告张毅的父母张玉振、王继明因身体原因不便亲自办理房屋转让事宜。委托被告曾德敏为代理人。将共有的房改房位于乌鲁木齐市××区，建筑面积50.74平方米，产权证号：乌房权证乌市沙区字第**，土地证号：乌市国用（2011）第000042**，办理有关房产转让过户的相关事项。2016年2月3日，被告曾德敏代表张玉振、王继明与原告张毅签订了一份《房地产转让合同书》，约定合同转让价格30万元，并办理了不动产权证后。原告张毅与被告曾德敏又签订一份《房地产转让合同书》，约定合同转让价格20万元。2016年3月1日，原、被告填写了《房屋所有权转移登记申请书》，2016年3月2日，将涉案房产不动产权证办理到被告曾德敏名下,房产证号为乌房权证沙字第XXXX号，2016年3月10日，将土地权证办理到被告曾德敏名下，土地使用权证号为乌市国用（2016）第00005356号。原告张毅的父母张玉振、王继明分别于2017年7月、2019年2月去世。2019年3月，被告曾德敏占有了涉案房屋。1999年5月17日，原告张毅曾在乌鲁木齐市第四人民医院就医，诊断为：躁狂症。2020年3月24日，唐克荣申请张毅为无民事行为能力人，并指定唐克荣为监护人。本院委托新疆精卫法医精神病司法鉴定所作出精卫鉴字[2019]第0477号司法鉴定意见书，鉴定意见:1、心境障碍；2、民事行为能力：限制民事行为能力。本院于2020年4月8日作出（2020）新0103民特49号民事判决书，判决：一、宣告张毅为限制民事行为能力人；二、指定唐克荣为张毅的监护人。在审理中，被告曾德敏未举证支付了房屋价款。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”第一百四十五条规定：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效，实施的其他民事法律行为经过法定代理人同意或者追认后有效。”《中华人民共和国合同法》第四十七条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经过法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”在本案中，原告张毅曾于1999年5月17日被诊断为躁狂症，2020年4月8日被民事判决书宣告为限制民事行为能力人。原告张毅与被告曾德敏签订的《房地产转让合同书》不属于纯获利益的合同，出卖房屋的行为与其智力、精神健康状况不相适应。且没有得到法定代理人唐克荣的追认。故原告张毅与被告曾德敏签订的《房地产转让合同书》为无效合同。原告张毅主张原、被告双方签订的《房产转让合同书》无效（转让原告张毅名下房产证号为乌房权证沙字第XXXX号），本院予以支持。被告曾德敏辩称至今原告申请撤销合同无效已经超过诉讼时效。本院认为，无效合同自合同签订之日起即为无效，且张毅的监护人唐克荣，自被告曾德敏占有房屋之日，才知道张毅的权益被侵犯，并未超过诉讼时效。故对该辩称意见，本院不予采纳。鉴于原、被告签订的《房地产转让合同书》（转让原告张毅名下房产证号为乌房权证沙字第XXXX号）无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告张毅主张要求被告曾德敏将沙依巴克区钱塘江路05号公司大院院东区11幢3单元41室向原告返还、协助原告办理沙依巴克区钱塘江路05号公司大院院东区11幢3单元41室房屋过户手续，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告张毅与被告曾德敏签订的《房地产转让合同书》（转让原告张毅名下房产证号为乌房权证沙字第XXXX号）无效；二、被告曾德敏于本判决生效十日内将乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路05号公司大院院东区11幢3单元41室返还给原告张毅；三、被告曾德敏于本判决生效十日内协助原告张毅将乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路05号公司大院院东区11幢3单元41室房屋过户到原告张毅名下。案件受理费4300元减半收取2150元（原告张毅预交4300元，退还原告张毅2150元），由被告曾德敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   吴卫东二 〇 二 〇 年 七 月 八 日书  记  员   王 珊