云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终570号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨家夏，男，1973年8月10日出生，回族，住址云南省大理白族自治州大理市。上诉人（原审被告、反诉原告）：杜静芳，女，1946年3月24日出生，回族，住址云南省大理白族自治州大理市。二上诉人共同委托诉讼代理人：夏路娟，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：汤智荃，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林昉，男，1972年9月10日出生，汉族，住址北京市朝阳区。委托诉讼代理人：范垒，云南千一律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王兴亮，云南千一律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨家夏、杜静芳因与被上诉人林昉租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2019）云2901民初3048号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨家夏、杜静芳上诉请求：一、依法撤销大理市人民法院作出的（2019）云2901民初3048号民事判决书；二、依法改判，支持上诉人原审反诉的全部诉讼请求；三、依法判令一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：上诉人按照合同的约定履行了自己的约定义务，被上诉人违法经营、严重违约导致了双方所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》履行不能。其主要事实与理由如下：一、在责任承担主体方面，法院认定错误，上诉人杨家夏不应对本案存在任何责任。本案一审庭审过程中被上诉人陈述上诉人杨家夏并非本案涉案房屋所有权人，其仅是基于杜静芳的委托而与被上诉人签订房屋租赁合同及对涉案房屋进行管理；杨家夏非涉案房屋所有权人，其签署租赁合同及管理房屋的行为仅系代理行为，杨家夏并非本案本诉适格的诉讼主体，被上诉人要求杨家夏继续履行合同的诉求不能成立，应当予以驳回。二、一审法院对事实认定错误，一审法院仅以转租系合同履行瑕疵为由不予判决解除，而完全忽略及回避其违法经营等违约行为，故意偏袒被上诉人；三、本案被上诉人违反告知义务转租房屋，违反《个体工商户管理办法》、《中华人民共和国消防法》等法律法规的规定，无证、违法经营行为已构成根本违约，双方已丧失信任基础无法继续履行合同，应判决解除双方签订《房屋租赁合同》及补充协议。本案被上诉人违约在先，不履行约定的承诺，已构成根本违约行为，上诉人请求二审法院依法改判。四、一审判决在适用法律上存在错误，不客观且片面。一审法院仅对被上诉人转租行为进行处理，并且简单、片面的定义为合同履行瑕疵不构成违约来判决合同继续履行，被上诉人的违法经营行为不仅违反法律规定，同时也违反双方约定，已构成根本违约，一审法院却对上述事实置之不理，避而不谈。林昉答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。本案林昉与杨家夏、杜静芳之间存在合法的租赁关系，在没有达到解除条件的前提下，林昉对该房屋的占有为合法占有，本案中并未出现法定解除的情形，虽然林昉将该房屋与他人合作的过程未告知杨家夏，但该瑕疵并不引发合同解除的后果，合同应当继续履行。林昉向一审法院提出诉讼请求：1．请求法院确认原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，并依法判令被告杨家夏停止妨碍，继续履行合同；2．请求法院判令因被告强行收回房屋期间的租期（2019年6月20日至房屋实际返还之日止）在原租期上进行顺延。3．本案诉讼费由被告承担。杨家夏、杜静芳提出反诉请求：1．解除被告与原告于2015年7月29日签订的《房屋租赁合同》；2．判令原告构成根本违约并向被告支付违约金人民币17万元；3．判令由原告承担本案本诉及反诉诉讼费。一审法院认定的事实：被告杜静芳与被告杨家夏系母子关系。被告杜静芳是大理市（原35号附2号）房屋的所有权人。2015年7月29日、8月20日，被告杨家夏（甲方）受被告杜静芳委托与原告（乙方）及原告的委托代理人孔亮集（乙方）分别签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》，合同约定甲方将位于大理市房屋一院出租给乙方居住使用，租期为十五年零四个月（其中四个月为甲方给予乙方建设时间，免收租金），自2015年7月29日起至2030年11月29日止（甲方正式交房时间为准）。前五年租金为每年4万元；后十年租金为每年4.8万元。租赁期内原告有权全部或部分转租房屋，但必须提前告知被告，且不得超出本合同约定的租赁期限。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等作了约定。补充协议对合同约定的租金和付款方式作了调整：房屋前六年半租金为每年4万元；后八年半租金为每年4.4万元。合同签订后，被告将租赁房屋交付原告管理使用，原告亦依约向被告支付了前六年半（租期为2015年11月29日至2022年5月29日）租金26万元及押金1万元。2018年，原告与李彩雪签订了《“左邻右舍·生活小院”客栈承包经营合同》，约定在2018年8月1日至2023年7月31日间原告将位于大理的经营权承包给李彩雪，合同还对双方的权利义务、违约责任等作了约定。2019年6月5日，李彩雪出具情况说明函，认可其向原告承租了大理古城平等路134号院子5年。庭审中双方确认原告承包给李彩雪的7间客房包含了原告向被告承租的房屋。被告杨家夏自认2019年6月28日其已将案涉租赁房屋收回。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。合同签订后，被告向原告交付了租赁标的物，原告按约支付了六年半租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。依据双方合同相关条款约定，原告租赁房屋用于经营的用途明确，且有权转租房屋，转租时仅需将转租事宜告知被告。庭审查明，原告在转租租赁房屋时未告知被告，原告履行合同存在瑕疵，但该瑕疵并不引发合同解除的后果，双方合同应继续履行。2019年6月28日被告将租赁物自行收回的行为已构成违约，应依法承担违约责任。原告要求继续履行合同，停止妨碍、及被告强行收回房屋期间的租期在原租期上进行顺延的主张，有事实及法律依据，予以支持。被告以原告转租房屋为由反诉要求解除合同、支付违约金的主张，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条规定,判决：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》继续履行，由被告杨家夏、杜静芳在本判决生效之日起十日内将租赁房屋交还给原告林昉，合同约定租期届满后租期顺延被告杨家夏占用租赁房屋期间（自2019年6月28日起至房屋交还之日止）对应天数。二、驳回反诉原告杨家夏、杜静芳的反诉请求。本诉案件受理费2,000元，反诉案件受理费减半收取1，850元，合计3,850元，由被告杨家夏、杜静芳负担。二审中，双方当事人未提交新证据。另经二审查明：2018年10月9日，大理市彩雪客栈办理营业执照，经营者为李彩雪。其余事实与原审认定一致，二审予以确认。本院认为，上诉人杨家夏虽然不是涉案房屋的所有权人，但其受母亲杜静芳的委托，全权处理涉案房屋的租赁事宜，并作为出租方在《房屋租赁合同》、《补充协议》上签字，故上诉人杨家夏系本案的合同相对人，上诉人提出杨家夏并非本案适格诉讼主体的上诉理由不能成立。关于涉案《房屋租赁合同》是否应当解除的问题，上诉人主张被上诉人存在转租及无证、违法经营行为，其行为已违反双方合同约定，构成根本违约，双方签订的合同应当予以解除，被上诉人主张并未无证经营，且本案并未出现法定解除及约定解除的情形，双方签订的合同应当继续履行。本院认为，《房屋租赁合同》约定被上诉人有权转租房屋，但必须提前告知，其未提前告知上诉人，虽在履行合同上存在瑕疵，但并不必然产生解除合同的法律后果。双方合同第9条约定：“在本合同租期内，乙方（承租方）应遵守本合同条约，按合同约定的条款对该租赁的房屋进行合法使用，乙方不得擅自单方面终止合同，否则甲方有权终止合同，乙方应向甲方赔偿该合同约定期限内房屋租金总额的100%作为违约赔偿金。”本条约定适用于承租方单方面终止合同，出租方可以行使解除权的情形，而本案并不适用该条款的约定。上诉人主张被上诉人属无证、违法经营，根据查明的事实，案外人李彩雪已于2018年10月9日办理了大理市彩雪客栈的营业执照，如被上诉人确实存在无证、违法经营情况，上诉人可以向相关的行政主管部门举报并要求查处，该行为并不导致合同的解除。综上，双方签订《房屋租赁合同》、《补充协议》并不存在约定解除及合同法第94条法定解除的情形，上诉人的上诉请求不能成立，双方签订的合同应当继续履行。上诉人将租赁物自行收回的行为已构成违约，应当承担违约责任，一审法院判决结果正确，本院予以维持。综上，上诉人杨家夏、杜静芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定的事实清楚，判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3850元，由上诉人杨家夏、杜静芳负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨剑丽审判员 杨 宏二〇二〇年七月七日书记员 吴杨旸