湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初1845号原告随州市三联物业管理有限责任公司。住所地：随州市曾都区解放路**。法定代表人付楚欣,总经理。委托诉讼代理人夏强，湖北天赋律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告新城大自然业主委员会。住所地：随州市曾都区新城大自然小区1-1-3002。负责人夏志勇，主任。被告武汉福赛德物业管理有限公司。住所地：武汉市青山区建设三路**。法定代表人潘劲，总经理。委托诉讼代理人肖小军，武汉福赛德物业管理有限公司员工。代理权限：特别授权。被告深圳市伟达工程造价咨询有限公司随州分公司。住所地：随州市曾都区南郊办事处金三角森源荣御中央商业街**。法定代表人张高波，董事长。委托诉讼代理人张新，系该公司行政主管。代理权限：一般代理。原告随州市三联物业管理有限责任公司（以下简称三联公司）与被告新城大自然业主委员会、武汉福赛德物业管理有限公司（以下简称福赛德公司）、深圳市伟达工程造价咨询有限公司随州分公司（以下简称伟达随州分公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三联公司的委托诉讼代理人夏强、被告新城大自然业主委员会负责人夏志勇、被告福赛德公司的委托诉讼代理人肖小军、被告伟达随州分公司的委托诉讼代理人张新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三联公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法撤销被告伟达随州分公司代理投标的被告新城大自然业主委员会与被告福赛德公司之间的物业服务合同；二、全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告于2019年6月受聘在随州市新城大自然小区提供物业管理服务。2020年4月，被告新城大自然业主委员会在既未召开业主大会，又没有向社区、办事处、住建局报告备案的情况下，私自委托被告伟达随州分公司公开招标遴选随州市新城大自然小区物业管理服务机构。2020年5月，被告伟达随州分公司在未认真审查被告新城大自然业主委员会公开招标文件是否合法的情况下，在《湖北政府采购网》上发布招标公告，致使被告福赛德公司中标，成为随州市新城大自然小区新的物业服务企业。三被告的行为不仅仅违反了物业管理的相关法律法规，而且违背了原告与被告新城大自然业主委员会之间的《物业服务合同》，侵犯了原告的合法权益。原告经反复与被告新城大自然业主委员会协商未果，并多次向物业管理的行政主管部门反映相关情况，也未能得到解决。被告新城大自然业主委员会口头答辩称，我们与三联公司物业服务合同一年期限已到期。我们是从4月6日召开了业主委员会，总共7人，其中有2人辞职，4月8日我们召开了小区22栋总共55人的会议，对三联公司是否续签，还是招投标，会上一致表决招投标。于是委托了深圳伟达公司，4月23日、24日连续两次向三联公司下达告知函，我们的招投标程序是合理合法的，原告要求撤销合同的要求是不符合法律规定的。被告福赛德公司口头辩称，这次物业的招投标是网上走的正常流程，我们参与了这次招投标，属于正常招投标程序。被告伟达随州分公司辩称，我公司接受新城大自然业主委员委托，就新城大自然小区下期度物业管理服务遴选优质管理服务机构，我公司法定代表人到随州市住建局咨询，告知物业管理的相关法律法规，小区物业管理采用招投标法遴选合乎小区业主的意愿，也可自行选聘，招标法不用在住建局备案。随后，我公司核实了业主委员会的代表身份，业主委员会的印章，业主委员会分楼幢召开的业主会议业主签字。经审核，符合本公司的业务范围，符合招投标法在政府采购相关法律法规。原告在诉讼“事实与理由”中称：“经反复与被告新城大自然业主委员会协商未果，并多次向物业管理的行政主管部门反应相关情况，也未能得到解决”只能说明原告的诉讼无理无据，有悖物业管理在招投标的相关法律法规，诉讼请求应予驳回。经审理查明，随州市新城大自然小区位于随州高新技术开发区××大道与编钟大道交汇处，系随州市万丰房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。小区规划总建筑面积133250㎡[其中规划住宅建筑面积123440㎡，配套公共建筑面积3148㎡，商业面积5662㎡，居住户（套）数983户]。2020年4月30日前入住户数为756户。2019年5月13日，新城大自然小区成立新城大自然业主委员会。2019年5月21日在随州高新技术产业园区城东工作局备案。2019年9月3日，原告三联公司与被告新城大自然业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：“委托管理期限为一年，自2019年7月1日起至2020年6月30日止，（合同期间，业主满意度达到80%，有优先续约权）物业管理服务费用实行市场调节价，住宅楼1.2元/月*㎡，非住宅按2.0元/月*㎡（向业主收取，按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内面积，公共部位与公用房建筑面积）；合同期满，新城大自然业主委员会决定不委托三联公司的，应提前三个月书面通知三联公司，三联公司决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知新城大自然业主委员会；新城大自然业主委员会没有将续聘或解聘三联公司的意见通知三联公司，且没有选聘新的物业管理企业，三联公司继续管理，视为此合同自动延续。”被告新城大自然业主委员会负责人夏志勇提供会议记录记载：时间2020年4月8日晚上19时30分，地点小，地点小区内地下沉井广场员：业委会5人，楼栋长21人，业主代表29人，共计55人。表决：①由陈业负责统计人数，实到50人（其中5人中途请假）；②准备两张表，一张为续签三联公司下个年度的物业服务合同在上面签；③另一张为走招投标程序在上面签；④全体通过走招投标程序50人；⑤疫情还未解除，从明日起采取上门服务（问卷式调查），做好个人防护，同时尽量在户外完成工作。2020年4月20日，被告新城大自然业主委员会向被告伟达随州分公司递交了委托书，载明：现有新城大自然业主委员会需遴选物业管理公司，特委托贵公司全权代理招投标事务，委托期限自2020年4月至2020年12月30日。2020年4月24日，被告新城大自然业主委员会向原告三联公司递交了告知函，内容为：“贵公司与小区业主委员会签订的物业管理合同，将于2020年5月31日到期。根据小区楼栋长及大多数业主意见，业主委员会对下期度（2020年6月1日-2021年5月31日）的物业管理将实行公开招标遴选物业管理企业，请贵公司保护好现有的财产、物产，并请近期关注《湖北政府采购网》发布的招标公告。”2020年4月25日，被告伟达随州分公司在《湖北政府采购网》发布了招标公告，报名时间2020年4月26日至4月30日。4月27日因楼幢数量发生错误又发布了更正公告。4月30日，因招标单位报名数量不足三家，又发布延期公告至2020年5月7日。5月12日因项目编号发生错误又发布更正公告。5月21日，对招标遴选项目发布了公开招标评审结果公示。2020年5月30日，被告新城大自然业主委员会与被告福赛德公司签订了《物业服务合同》。为此，原告诉至本院。本院认为，业主有权选聘、解聘物业管理企业，是业主大会履行的职责之一，选聘和解聘物业管理企业的决定，应当经物业管理区域内全体业主投票共同决定。业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。《中华人民共和国物权法》七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理管理人，《物业管理条例》第十一条规定：业主共同决定事项（四）选聘和解聘物业服务企业。被告新城大自然业主委员会提供的会议记录及向有关单位的情况反映记载，被告新城大自然小区召开的业主大会的业主没有达到法律规定的人数。参照《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条规定：业主委员会应当在物业服务合同期满九十日前组织召开业主大会会议，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。原告三联公司与被告新城大自然业主委员会签订的《物业服务合同》于2020年6月30日到期，被告新城大自然业主委员会于2020年4月24日才递交告知函，违反了上述法律法规，被告新城大自然业主委员会作出选聘和解聘物业服务企业的决定，亦违反了上述法律规定，被告新城大自然业主委员会选聘和解聘的决定不符合上述法律法规规定，属无效决定。被告伟达随州分公司在代理招标时未尽到审查义务，就对外发布公告，被告伟达随州分公司对其错误的行为应承担法律责任。《中华人民共和国招标投标法》第二十三条规定：招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或修改内容为招标文件的组成部分。第二十八条规定：投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点，招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。投标人少于三个的，招标人应当依照本法重新招标。故其招投标行为不符合上述法律规定，在第一次招标中招标人应当重新招标而不是延期，招标延期公告违反法律规定，其招标结果无效。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决如下：撤销被告新城大自然业主委员会与被告武汉福赛德物业管理有限公司2020年5月30日签订的《物业服务合同》。案件受理费80元，由被告新城大自然业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  孙晓明人民陪审员  刘前富人民陪审员  苏功茂二〇二〇年七月二十九日书 记 员  乔 玥