江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初3084号原告：江苏祥和物业管理有限公司，统一社会信用代码91321392752021314F，住宿迁市湖滨新区井头乡井头街**。法定代表人：徐凯，该公司总经理。委托诉讼代理人，徐守卫，该公司员工。被告：郑德东，男，1978年5月29日出生，，住宿迁市洋河新区原告江苏祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业公司）与被告郑德东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后依法适用小额诉讼程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告祥和物业公司法定代表人的委托诉讼代理人徐守卫、被告郑德东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥和物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告郑德东给付拖欠原告84个月物业公共服务费，公摊水电费和逾期缴费违约金合计7127.85元。2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告郑德东于2012年拿房，是紫金名门小区12#-2-201号业主。2013年12月31日之前的物业费付清。自2014年1月1日至今，被告没有向原告交纳任何费用。原告工作人员多次催要无果，被告以各种原告不该承担的理由为借口拒交费用。被告的恶意欠费行为，不仅违背相关法律法规构成违约，直接影响其他业主和物业正常服务工作，而且还侵犯原告合法权益，给原告造成重大经济损失。被告郑德东辩称：1.其购买房屋主体窗户和侧面窗户一直漏水，找物业也去看了，里外凿了十几次都没弄好，后来自己重新装修，也没弄好。找了前期物业，也答应去弄，后来也不理不睬。去年有保安上门登记后不闻不问；2.小区车辆管理无序，乱停乱放，下班后遍地都是车，小区脏乱差，业主群整天唉声叹气；3.小区乱搭乱建，靠河边那一排，各家都是私拉乱接，搭围墙，听说谁家给物业1万块钱，物业就不管了；4.对绿化管理不到位，小区花草被施工队挖掉了，其去找物业，物业人员说花草有什么用，结果不问事死了；5.公示栏里就没有关于物业费的公示。经审查原告陈述和所举证据，本院确认以下事实：原告祥和物业公司系依法成立的物业公司。原告祥和物业公司以及前身公司的下属机构宿迁市万达物业管理有限公司洋河分公司，先后通过与洋河镇南大街紫金名门开发商江苏日盛房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》及补充协议，为该小区提供物业管理服务至成立首届业主委员会并签订新的物业服务合同生效之日。《前期物业服务合同》约定小区住户0.30元∕月∕平方米，违约金从逾期缴纳之日起按应缴纳费用的千分之三加收每日滞纳金……。补充协议约定收费标准从2015年5月1日起住宅0.36元∕月∕平方米，公摊水电费在2015年4月30日前每月每平方0.16元，5月1日后按公摊水电费1.00元∕年∕平方米。如果不按时缴费，从当年2月1日起以当年应交费用总额为基数，加收月息2%逾期缴费违约金。被告郑德东是居住紫金名门小区12#-2-201室的房屋业主，接受原告祥和物业公司物业服务，房屋面积121.57平方米，自2014年1月1日未交纳物业管理费用以及公摊水电费。上述事实，有原告与该小区开发商签订的前期物业服务合同及补充协议、公司营业执照、市场管理局及工商局关于公司准予变更登记通知书、业主基本情况登记表、承诺书、被告郑德东的身份证复印件、原告在该小区公示栏内历年通知缴费的通知书、原告以书面通知的形式发给被告通知缴费，缴费起始点、收费标准、收取逾期违约金计算方式等证据在卷佐证。本院认为，原告祥和物业公司，是依法成立的物业公司，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务义务，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进、完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。同时，原告祥和物业公司是以业主交纳的管理费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳管理费，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的还是业主自身。被告郑德东是居住紫金名门小区12#-2-201室的房屋业主，接受原告提供的物业服务，原被告之间存在物业服务合同的法律关系，原告按照合同约定提供物业管理服务，被告也应履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。关于物业公共服务费金额，《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定，结合《前期物业服务合同》及补充协议中关于物业管理费的约定，原告主张物业公共服务费总额的标准，并不违反法律规定，本院予以支持。物业服务合同约定至首届业主委员会签订新物业服务合同生效之日自行终止，因本小区业主委员会尚未成立，协议每年2月1日交纳全年物业费，故原告主张物业费计算至2020年12月31日，本院予以支持。被告郑德东应向原告支付的物业公共管理费为3560元（取整数），即0.3×121.57×16（从2014年1月1起计算至2015年4月30日止）＋0.36×121.57×68（从2015年5月1起计算至2020年12月31日止）。关于公共能耗费，《江苏省物业管理条例》第五十二条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”据此，结合《前期物业服务合同》及补充协议中关于公共能耗费的约定，从2014年1月至2015年4月期间，本院支持公摊能耗费311.22元（0.16×121.57×16）；从2015年5月1日至2020年12月31日期间，本院支持公摊能耗费688.90元（1÷12×121.57×68），合计为1000元（取整数）。关于违约金问题，《前期物业服务合同》约定按日千分之三，补充协议约定加收月息2%逾期缴费违约金，违约金计算标准均过高，本院按占用资金年利率6%计算，考虑物业费用采用年度预付制，约定每年第一个月为缴费月，全体业主应预交全年的物业公共服务费、公摊水电费，违约金应从每年2月1日起计算，以相应年度应付的金额为基数和对应逾期时间计算后累加。截止2020年6月30日，2014年度的违约金为258.34元【（121.57×0.3×12+0.16×121.57×12﹦671，取整数）×6%÷12×77（11+12×5+6）﹦258.34】；2015年1-4月的违约金为72.80元【（121.57×0.3元×4+0.16×121.57×4﹦224，取整数）×6%÷12×65（11+12×4+6）﹦72.80】；2015年5-12月的违约金为140.08元【（121.57×0.36×8+1×121.57÷12×8﹦431，取整数）×6%÷12×65（11+12×4+6）﹦140.08】；2016年1月1日至2020年6月30日的违约金为469.08元【（121.57×0.36×12+1×121.57÷12×12﹦647，取整数）×6%÷12×145（53+41+29+17+5）﹦469.08】，违约金累计为940元（取整数）。关于被告郑德东的辩解意见，原告分别作出说明。原告认为小区房屋质量维修、乱搭乱建以及发生盗窃等情况，不属于原告履行合同义务和管理职责范围，原告按年度公示收取业主物业费和欠费情况，该小区物业管理、绿化环境受到政府部门监督和检查评比，每次检查评比名次靠前，说明原告为业主提供了较好的物业服务，但服务水平需要不断提升。本院认为，被告对原告履行合同中违约事实未能提供证据证实，其以辩解意见作为拒缴物业费的理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告郑德东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏祥和物业管理有限公司支付物业服务费3560元、公共能耗费1000元、违约金940元，合计5500元。二、驳回原告江苏祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告郑德东负担（原告已预交，被告在履行付款义务时一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员  刘金龙二〇二〇年七月一日书记员  宋良旭法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。