苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1591号原告：苏州市吴中区木渎镇天平村天灵物业股份合作社，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇中山西路**。法定代表人：钱建华。委托诉讼代理人：徐军、张锦宇，江苏日易律师事务所律师。被告：许鸽。被告：杨雪鸣。被告：蔡振华。被告：姚建刚。被告：袁振华。被告：高军。被告：孙羽。被告：余露。原告苏州市吴中区木渎镇天平村天灵物业股份合作社（以下简称天灵物业）与被告许鸽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，经原告天灵物业申请，本院依法追加杨雪鸣、蔡振华、姚建刚、袁振华、高军、孙羽、余露为本案被告参加诉讼。原告委托诉讼代理人张锦宇、被告许鸽、被告姚建刚到庭参加诉讼，被告杨雪鸣、蔡振华、袁振华、高军、孙羽、余露经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告天灵物业向本院提出诉讼请求判令：1、解除原、被告双方的租赁协议；2、被告返还房屋并按380000元/年的租金标准支付自2019年9月1日起至实际归还日止的租金；3、被告支付拖欠的水电费61335元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年11月1日，其与被告许鸽签订《租赁合同书》。其将位于苏州市吴中区部分的房产租赁给被告使用，租赁时间为2年9个月，租金为380000元/年，租金按季支付。2019年8月31日，被告应付一个季度租金95000元，但被告未按约支付。其多次催款，被告仍未履行付款义务，为维护其合法权益，故诉至法院。被告许鸽辩称，其仅系代持人，实际并未参与出资和经营，拖欠的房租与其无关。被告杨雪鸣辩称，涉案租赁合同形成于原告与许鸽之间，原告的主张是基于与许鸽的租赁关系，与其无关，其不应承担责任，且原告主张水电费缺乏相应证据。被告蔡振华辩称，涉案租赁合同形成于原告与许鸽之间，原告的主张是基于与许鸽的租赁关系，与其无关，其不应承担责任，且原告主张水电费缺乏相应证据。被告姚建刚辩称，其2019年已经从渡巴仙火锅店合伙经营中退出，之后费用与其无关。被告袁振华、高军、孙羽、余露均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年，姚建刚、杨雪鸣、蔡振华、袁振华、高军、孙羽、余露等人签订了《火锅店项目投资协议》后，各方共同投资经营吴中区木渎渡巴仙火锅店（以下简称渡巴仙火锅店）。渡巴仙火锅店登记为个体工商户，被告许鸽是名义经营者。2019年8月13日，渡巴仙火锅店注销工商登记。另查明，坐落于苏州市吴中区经济合作社名下，该社委托天灵物业对涉案房屋进行租赁管理、租金收取等。2018年11月1日，天灵物业（甲方、出租方）与许鸽（乙方、承租方）签订《租赁合同书》。合同约定甲方将位于苏州市吴中区面积为850平方米的房产出租给乙方用于经营“餐饮”。租赁期限为2年9个月，自2019年1月1日至2021年9月30日，租金380000元/年，按季支付，先付后用；其中免租期2个月，即自2019年1月1日起至2019年2月28日止。双方还约定电费1.069元/度、水费4.5元/吨，水电价格如遇政府上调甲方相应上调。合同另约定，若乙方欠交租金或物业管理费超过2个月，甲方有权提前解除合同，在甲方以传真或信函等方式通知乙方之日起，解除并终止本协议；同时，承租方还应在合同签订后3日内支付保证金20000元。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，天灵物业按约交付了房屋，姚建刚、杨雪鸣、蔡振华、袁振华、高军、孙羽、余露实际使用涉案房屋并用于开设渡巴仙火锅店。审理过程中，天灵物业表示因为有2个月的免租期，因此房租是从2019年3月1日开始收取的，被告支付过部分租金，自2019年9月1日起的租金没有支付，现涉案房屋还由被告实际占有。水电费其先预付款项后由被告使用，2019年8月至11份被告实际使用水电费61335元。天灵物业同时表示，考虑到疫情因素及国家相关政策导向，其同意减免被告2个月租金。许鸽表示租金支付到2019年8月31日，2019年9月1日起便未再支付租金，以前的租金都是杨雪鸣支付的，现在涉案房屋还在那里放着，没有返还原告。以上事实，有当事人陈述，天灵物业提供的《租赁合同书》、产权证书、天灵合作社出具的说明、（2019）苏0506民初7440号民事判决书等证据证实。本院认为，当事人应当按照约定依法全面履行自己的义务。本案中，天灵物业与许鸽签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方在租赁合同明确承租方欠交租金超过2个月，出租方有权提前解除合同。现承租方未按约支付租金，已构成违约，出租方依法、依约享有合同解除权。至于合同解除时间，虽天灵物业提出其多次催讨租金，但未提供证据证实其该主张，因法院专递EMS回单显示许鸽签收起诉状等诉讼材料的时间为2020年3月23日，故本院认定涉案租赁合同于2020年3月23日解除；经计算，截止2020年3月23日承租方未付租金为212383.56元；扣除天灵物业同意减免的2个月租金后，承租方还应支付租金149050.2元。因合同解除后，承租方仍占有、使用涉案房屋，故应按原租金标准支付占有使用费。因双方在租赁合同中约定了水电费由承租方承担并明确了计算标准，现天灵物业已实际支付了水电费61335元，故天灵物业有权要求承租方支付该费用。至于合同中约定的保证金20000元，因双方当事人均未提及，故本院不作理涉。综上，天灵物业要求解除合同、返还房屋并支付租金、水电费的主张于法有据，本院均予以支持。又因涉案房屋由杨雪鸣、蔡振华、姚建刚、袁振华、高军、孙羽、余露实际使用并用于投资经营渡巴仙火锅店，故其应对上述款项承担共同清偿责任。又因渡巴仙火锅店现已注销登记，许鸽作为渡巴仙火锅店登记的名义经营者，应当对杨雪鸣、蔡振华、姚建刚、袁振华、高军、孙羽、余露的上述债务承担连带清偿责任。被告杨雪鸣、蔡振华提出天灵物业的主张系基于租赁关系，其非租赁合同的相对方；被告姚建刚提出其已退出合伙，故均不应当承担责任的主张，于法无据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州市吴中区木渎镇天平村天灵物业股份合作社与被告许鸽2018年11月1日签订的《租赁合同书》于2020年3月23日解除，被告许鸽、杨雪鸣、蔡振华、姚建刚、袁振华、高军、孙羽、余露于本判决生效之日起十五日内将坐落于苏州市吴中区面积为850平方米部分房屋返还原告。二、被告杨雪鸣、蔡振华、姚建刚、袁振华、高军、孙羽、余露于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区木渎镇天平村天灵物业股份合作社租金149050.2元并支付按380000元/年的标准、自2020年3月24日起计算至实际返还日止的占有使用费。三、被告杨雪鸣、蔡振华、姚建刚、袁振华、高军、孙羽、余露于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区木渎镇天平村天灵物业股份合作社水电费61335元。四、被告许鸽对被告杨雪鸣、蔡振华、姚建刚、袁振华、高军、孙羽、余露上述二、三项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取3500元，由被告许鸽、杨雪鸣、蔡振华、姚建刚、袁振华、高军、孙羽、余露共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  徐澄二〇二〇年七月十五日书记员  张琳