上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3567号原告：金玉娟，女，1957年7月14日生，汉族，住上海市闵行区。原告：王莉，女，1979年11月23日生，汉族，住上海市闵行区。原告：罗建国，男，1954年10月29日生，汉族，住上海市闵行区。上列三原告共同委托诉讼代理人：金渊，系金玉娟之女。被告：上海市闵行区枫桦景苑业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人：李冬春，主任。委托诉讼代理人：徐喜明，上海中夏律师事务所律师。原告金玉娟、王莉、罗建国与被告上海市闵行区枫桦景苑业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗建国及三原告的共同委托诉讼代理人金渊、被告上海市闵行区枫桦景苑业主委员会的负责人李冬春及委托诉讼代理人徐喜明到庭参加诉讼。因案情复杂，经分管院长批准延长简易程序审理期限一个月。本案现已审理终结。原告金玉娟、王莉、罗建国向本院提出诉讼请求：1.撤销被告2018年5月委托上海凡方企业管理咨询有限公司的《枫桦景苑项目物业费测算》的决定；2.撤销被告于2018年12月21日作出的枫桦景苑物业服务费收费标准调整的决议；3.撤销被告变更《枫桦景苑物业合同》有关提取停车管理服务费的决议。事实和理由：被告在委托上海凡方企业管理咨询有限公司前未向全体业主履行告知义务，未经业主大会表决通过。被告上述委托决定需经该小区业主共同决定，不属于业委会可以自行决定的范围。审计代理费用亦未告知广大业主。该项审计委托和相关费用从未向小区业主披露，原告亦是通过房管部门信访后才获悉。故要求撤销该委托决定，相关费用由被告承担。关于物业费上涨的投票结果，业主是在被告提供非准确不完整的数据的情况下作出的决定，同意票和反对票差距亦不悬殊，如果物业费测算结果不准确，显然会误导业主；关于投票程序，有业主投票是楼组长自己签署的、有的投票未有效送达。关于停车费，《枫桦景苑物业合同》有关提取停车管理服务费原约定扣除税金后业主大会和物业公司三七分，2017年12月的《枫桦景苑物业合同》显示，停车管理服务费调整至扣除税金后业主大会和物业公司五五分。原告不知何时作出了该项决议，小区公共收益的分配属于应由业主共同管理的重大事项，需经该小区业主共同决定，公共收益分配方案未经征询，在未经业主共同决定的情况下，被告即与物业公司修改物业服务合同相关条款，侵害了业主的合法权益。故原告认为业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序，请求人民法院予以撤销。被告上海市闵行区枫桦景苑业主委员会辩称：不同意原告诉讼请求，原告没有证据证明被告委托上海凡方企业管理咨询有限公司出具物业费测算报告侵害了原告的合法权益，被告实际并未向该公司支付测评费用；关于物业费调整决议，系经过占建筑物面积过半数的业主且人数过半数的业主同意作出的决议，该决议真实、合法、有效，并未侵害原告合法权益；关于停车服务费，经业主大会审议通过的《枫桦景苑管理规约》第26条规定，业主大会可根据小区情况适当对公共收益用途作出调整，故被告与物业服务企业协商确定将停车管理服务费的分配并未侵害原告合法权益。本院经审理认定事实如下：三原告系上海市闵行区枫桦景苑小区业主。2018年6月，被告委托上海凡方企业管理咨询有限公司(以下简称“凡方公司”)就枫桦景苑的物业服务成本进行测算。凡方公司出具《枫桦景苑项目物业费测算》的报告，测算结果为：枫桦景苑在测算基准日2018年4月8日的物业服务收入为2,757,989.57元/年，枫桦景苑物业经营性收入为1,007,318.40元/年(已扣除业主分成)，枫桦景苑现状测算物业成本为4,386,220.85元/年，枫桦景苑现状测算每年盈亏为-62,912.88元/年。2018年10月19日，被告发布枫桦景苑物业服务费收费标准调整即业主大会安排公告，载明《物业服务费收费标准调整》议题的表决，须小区总投票权数、总建筑面积50%以上通过；时间和形式为2018年11月3日至12月21日，采取书面征求意见的形式召开。公告另对小区现状及业主大会背景、物业服务费收费标准调整方案、业主大会的步骤和议程、其他基本情况进行了说明。2018年12月14日，被告发布非当面领取的表决票送达情况的公告，对小区无法当面送达及未明确电话委托的征询意见单，公告拟采取邮寄送达。2018年12月21日，被告发布《关于枫桦景苑调整物业服务费标准业主大会表决结果公告》，对表决结果进行了公告，并载明根据表决结果，枫桦景苑业主大会作出如下决议：小区多层商品住宅由原先实收的0.95元/平方米、月调整至1.35元/平方米、月，高层商品住宅物业服务费由原先实收的1.5元/平方米、月调整至1.90元/平方米、月，非居住商铺物业服务费由原先实收的2.00元/平方米、月调整至2.40元/平方米、月，自2019年1月1日起实施。另查明：2017年12月28日，被告与上海吴泾物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定被告同意上海吴泾物业管理有限公司从停车费中提取50%的停车管理服务费。再查明，议事规则第九条规定，业主同意采用业主本人当面领取、或专人送达、交由业主签收的表决票送达方式；第十条规定业主同意业主大会采用以下两种方式进行表决：(一)设投票箱，在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果；(二)专人回收意见，由居委会组织楼组长回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见。以上事实，有上海市房地产权证、《枫桦景苑项目物业费测算》报告、《枫桦景苑物业服务费收费标准调整即业主大会安排公告》、《关于枫桦景苑调整物业服务费标准业主大会表决结果公告》、《物业服务合同》及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主撤销权撤销的是业主大会或业主委员会的决议，相关决议是否应撤销需考量是否违反法律规定程序或侵害业主实体权益。结合告诉讼请求，本院分述如下：关于原告要求撤销委托凡方公司进行《枫桦景苑项目物业费测算》的决定及撤销变更《枫桦景苑物业合同》有关提取停车管理服务费的决议。本院认为业主撤销权针对的应当是业主大会和业主委员会的具体决议。被告委托凡方公司进行物业费测算并未就有关内容形成具体决议。关于停车费的变更事项，系被告与物业公司签订的物业服务合同内约定的内容，也非业主撤销权的对象，原告无权就物业服务合同的内容行使撤销权。故对原告上述两项诉请，因均不属于业主撤销权的撤销对象，不属于民事诉讼受理范围，本院不予处理。关于原告要求撤销被告于2018年12月21日作出的枫桦景苑物业服务费收费标准调整的决议。本院认为物业管理费的调整并不属于物权法第76条第5项和第6项规定的适用特别多数决规则的事项，应当适用一般多数决规则，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。根据庭审中双方的诉辩意见，双方对该项决议的争议主要在于程序是否合法。原告对被告表决票的送达及回收结果均提出了异议。本院认为，根据议事规则第九条规定，业主同意采用业主本人当面领取、或专人送达、交由业主签收的表决票送达方式；第十条规定业主同意业主大会采用设投票箱及专人回收意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。庭审中，被告已对表决票的送达、统计及表决结果达到经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意进行了举证及说明，原告虽对该结果表示异议，但仅提供了部分证人证言。被告对证人证言的证据形式提出异议，且辩称根据议事规则规定已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见。且即使原告提出异议的部分不计入同意票，亦不影响达到满足一般多数决的规则。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告为证明其表决结果合法已经提供表决单等证据，原告虽对证据提出异议，但并未提供充分的证据予以反驳。故本院确认被告关于调整物业费收费标准的决议程序合法。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告金玉娟、王莉、罗建国的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告金玉娟、王莉、罗建国负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王凌琼二〇二〇年七月十日法官助理 姚思慧书 记 员 姚思慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。