河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初3631号原告姚勤永，男，汉族，1972年12月19日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人李冬蕾，河南大为律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告南阳市贺强商贸有限公司，统一社会信用代码：91411303096938369W。住所地：南阳市中州路与永安路交叉口万达国际**2407。法定代表人：王强。被告贺亚芝，女，住南阳市。被告南阳市万达基业房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91411300789177515E。住所地：南阳市卧龙区中州路**。法定代表人：吴伯胜。委托代理人彭刚，该公司员工，代理权限为特别授权。委托代理人林雪阳，河南鼎聚律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告姚勤永与被告南阳市贺强商贸有限公司（以下简称：贺强公司）、被告贺亚芝、被告南阳市万达基业房地产开发有限公司（以下简称：万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，于2020年7月3日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚勤永及其委托代理人李冬蕾、被告贺强公司的法定代表人王强、被告贺亚芝、被告万达公司的委托代理人彭刚和林雪阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚勤永向本院提出诉讼请求：1、确认姚勤永与贺亚芝、南阳市贺强商贸有限公司签订的《房屋买卖协议》（《转让协议书》是两套房子、《房屋买卖协议》就是原告最后明确的2808房）有效；2、判令三被告协助将位于南阳市卧龙区中州路122号万达国际A2808号房的相关网签手续及不动产权证手续办理至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月,贺强公司承接了万达公司部分工程,万达公司与贺强公司成共识,就工程款中一部分款项用房屋进行置换,即以房抵债。2016年4月1日,双方在达成共识后,共同签订了《工程款置换房屋申请表》,文件中表明:贺强公司向万达公司发出要约,申请置换万达国际A2808号房屋,面积109.37m,807315元,表单销售价7610。此房总款作为万达公司对我公司拨付的工程款,并和社会购者一样办理相关手续及应缴纳费用。2016年4月1日。就此,双方达成合意,万达基业用万达国际A2808号房屋以物抵债直接支付应付南阳市贺强商贸公司应付工程款807315元。双方在签订上述《工程款置换房屋申请表》后,双方又签订了《选房核算单》,对上述房屋的房号、面积、单价、总价款及优惠方式等进行了再次确认。在签订上述文件当天,万达公司便将房屋交付给了贺强公司。2016年4月28日,贺强公司、贺亚芝与原告姚勤水签订《房屋买卖协议》,将万达国际A2808号卖给了姚勤永,双方约定:房屋面积109.37m,单价每平方4200元,总价款4593354元。付款时间和付款方式为:自本协议签订之日三个月内,乙方向甲方支付385754元,剩余73600元未支付,待房屋手续办齐一次性结清。合同签订后贺强商贸、贺亚芝便将房屋交付给姚勤永使用居住至今。后姚勁永将合同中约定的前期款项支付完毕,现房屋己经办理了相关预售许可证书,符合办理网签登记及办理不动产权证登记的相关条件,故被告有义务为原告办理网签登记及不动产权登记等相关手续,故诉至贵院,望判如所请。被告贺强公司辩称：原告起诉属实，房子确实抵给原告了，贺把房子抵给商贸公司的时候，商贸公司抵给了丁举力，手续办理了，没有交钱。被告贺亚芝辩称：当时我不知道我老公王强已经把把房子抵给原告了。原告分几批钱已经交齐了，房子也早就交付了。被告万达公司辩称：原告与贺强公司房屋买卖关系不真实，在2020年7月1日万达公司与贺强公司诉讼中，贺强公司代理人亲口陈述把房子卖给了丁举力，其次贺强公司无权未经我公司允许买卖该房屋，也无权未经我公司允许交付该房屋，真实情况是我公司与贺强公司缔结合同关系，约定支付工程款方式为一半现金一半房屋四套，包含诉争房屋，后期诉争房屋变现过程中我公司与贺强商贸以实际行为表示，贺强商贸把房屋售给丁举力，丁举力将一半房款支付我公司，并由我公司与丁签订认购书，我公司将收到房款现金形式给了贺强商贸，以上事实由2020年7月1日我公司与贺强公司诉讼中的证据、庭审笔录能证明。丁举力就诉争房屋与2019年与我公司诉讼，卧龙法院依法判决认定丁举力和我公司房屋买卖有效，但因为丁举力未支付剩余款项所以未支持交付房屋诉请。另有2018、特19号仲裁裁定书裁决贺强商贸、丁举力房屋买卖有效，根据以生效判决及庭审查明事实，我公司认为应继续履行我公司与丁举力签订的房屋订购书。原告所述占有房屋方式为非法形式，我公司所有房屋交付都有委托相关物业公司办理，而原告占有房屋是强行进入装修，未经我公司同意，没有办理任何房屋交付手续，我公司相关工作人员在2019年至今多次报警，要求相关部门清退，但被拒绝认为是民事诉讼，占有房屋形式不合法，法律不应保护。综上，我公司认为贺强与原告房屋买卖不真实，应驳回诉请。我公司与原告之间从未缔结任何合同，我公司不是合同相对方。原告姚勤永向本院提交以下证据以支持自己的诉讼请求：1、南阳市万达基业房地产开发有限公司与南阳市贺强商贸有限公司签订的《南阳市万达国际中央空调采购及安装合同》一份；2、2016年4月1日，南阳市贺强商贸公司向南阳市万达基业房地产开发公司做出的“工程款置换房屋申请表”一份；3、选房核算单一份；4、房屋转让协议一份；5、南阳市贺强商贸公司、王强、何雅芝出具的收据三份及银行流水两张。被告贺强公司、贺亚芝共同提交如下证据：房屋置换合同一份，证明履行了3套，含争议的A2808号房产。万达公司提交如下证据：1、丁举立的认购协议。2、贺强商贸更名申请。3、丁举力与万达公司卧龙法院判决书、中院裁决书。4、2020年7月1日庭审笔录。原、被告双方质证意见为：对双方提交的证据的真实性对方均无异议，但万达公司对原告提交证据的证明方向有异议。对双方对真实性无异议的证据本院予以认证。结合原告举证、质证及本院认证意见，本院确认案件事实如下：被告贺强公司法定代表人为王强，股东为王强、贺亚芝夫妻二人。2015年12月,贺强公司与万达公司签订中央空调采购及安装合同，承接万达公司部分工程。2016年4月1日,贺强公司与万达公司签订了《工程款置换房屋申请表》,就工程款中一部分款项用房屋进行置换,即以房抵工程款,约定共四套房产进行置换，其中含本案争议的A2808，约定和社会购者一样办理相关手续及应缴纳费用。2016年4月1日，双方在签订《工程款置换房屋申请表》后,又签订了《选房核算单》,对上述房屋的房号、面积、单价、总价款及优惠方式等进行了再次确认。2016年4月25日贺亚芝、王强与姚勤永签订《房屋转让协议书》一份，约定转让给姚勤永万达国际A2807、2808两套房屋。2016年4月28日,贺强公司、贺亚芝作为甲方与乙方姚勤永再次签订《房屋买卖协议》,确定贺强公司、贺亚芝将万达国际A2808号卖给了姚勤永,双方约定:房屋面积为109.37m,单价每平方4200元,总价款4593354元。付款时间和付款方式为:自本协议签订之日三个月内,乙方向甲方支付385754元,剩余73600元,待房屋手续办齐一次性结清。同时合同约定双方的权利义务为：“1、甲方应保证该房屋在合同签订前确实专属自己所有,交易时该房屋没有产权纠纷,有关按揭、押债务,税款等,甲方均在交易前办妥,交易后如有上述末清事项,由甲方承担全部责任。2、甲方有权按照合同约定收取乙方的全部房屋交易价款并有义务开具收据交付给乙方。3、甲方应保证不存在任意第三人对该交易房屋主张任何未被告知的权利情况。4、甲方应保证该房屋不属于违章建筑,不属于已被或已确定将被列入新规划而拆除或征用的范围。5、甲方应告知乙方有关该房屋的质量状况。6、该合同签订后甲方应将该房屋全部交付给乙方,且甲方不得以自己的行为致使该合同无效,并不将该房屋再出售于他人。乙方的权利义务：1、乙方应按照合同约定给付甲方该交易房屋价款并向甲方索要收据。2、乙方购买该房屋后,若根据有关规定可以办理相关产权登记的,甲方有义务给于协助。3、自本协议签订之日,乙方就此房屋有出卖权,甲方应无条件配合。”合同签订后贺强公司、贺亚芝即将房屋交付给姚勤永装修居住至今。同年6月24日、7月8日、7月22日姚勤永通过银行转账向贺亚芝、王强支付房款，贺亚芝、王强出具收据证实收到姚勤永全部房款。庭审中，贺亚芝称2016年4月25日、2016年4月28日签订的《房屋转让协议书》、《房屋买卖协议》中本人签名都是之后王强让本人补签的，当时并不知道房子抵给原告姚勤永。另查明，2016年6月7日，万达公司与案外人丁举立签订认购协议书，认购万达国际A2808房，认购价612472元，签合同当日，付款一半，万达公司出具了收据。庭审中，贺亚芝称当时并不知道老公王强已经将争议房屋抵给原告姚勤永，故将房屋抵给了案外人丁举立，由万达公司代收房款，签订合同。2017年，万达国际办理了预售许可证，具备办理产权登记的条件。上述事实，由原、被告陈述及提供的证据并经庭审质证，记录在卷，足以证实。本院认为，本案的焦点问题是：1、姚勤永与贺亚芝、贺强公司签订的《房屋买卖协议》的效力。2、姚勤永是否有权要求万达公司协助办理网签手续。针对焦点问题1，本院作如下认定：姚勤永与贺亚芝、贺强公司在平等自愿的基础上签订《房屋买卖协议》，该协议形式合法，内容真实，不违反法律法规的规定，且涉案房屋已经交付居住多年，为合法有效协议，本院予以确认。针对焦点问题2，本院作如下认定：合同双方应全面履行合同，姚勤永支付了房款，贺亚芝、贺强公司已经交付房屋，履行主合同义务。对于协助办理网签手续，按照合同合同的相对性及合同约定，贺亚芝、贺强公司有义务协助办理。但合同中明确约定“该合同签订后甲方应将该房屋全部交付给乙方,且甲方不得以自己的行为致使该合同无效,并不将该房屋再出售于他人”。后因贺亚芝的行为，将涉案房屋又出卖给案外第三人，引发纠纷。姚勤永未与万达公司发生合同关系，万达公司与贺强公司签订的《工程款置换房屋申请表》约定涉案房屋作价折抵工程款，需和社会购买者一样办理相关手续及应缴纳费用，现姚勤永并未向万达公司办理相关手续及应缴纳费用，且本案涉及案外第三人利益，故对原告要求万达公司协助办理网签手续的请求，本院不予支持，应由原告方向贺亚芝、贺强公司主张权利，并在完善相关手续后另行向万达公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百〇七条、第八十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告姚勤永与被告南阳市贺强商贸有限公司、被告贺亚芝于2016年4月28日签订的《房屋买卖协议》为有效合同。二、被告南阳市贺强商贸有限公司、贺亚芝协助原告姚勤永办理产权登记手续。三、驳回原告姚勤永其他诉讼请求。案件受理费4095元，由被告南阳市贺强商贸有限公司、贺亚芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  李靖玥二〇二〇年七月十九日书记员  李 楠