江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初61号 原告：张贵生，男，1954年11月2日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：马长燕，北京市东卫（南京）律师事务所律师。 被告：南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：周吉。 委托诉讼代理人：徐俊华，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告张贵生与被告南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司（以下简称奥特莱斯公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月3日立案。后依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张贵生的委托诉讼代理人马长燕、被告奥特莱斯公司的委托诉讼代理人徐俊华，到庭参加诉讼。后因案涉复杂，依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张贵生及其委托诉讼代理人马长燕、被告奥特莱斯公司的委托诉讼代理人徐俊华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张贵生向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原租赁的南京市，并恢复原隔断；2、判令被告按照原告商铺原回购价每年15%给付上述两间商铺自2019年11月1日至实际返还商铺之日止的使用费，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3、判令被告承担本案的诉讼费、律师代理费。事实和理由：原告于2005年购买先锋广场372号、115号商铺，拥有合法产权。2013年原告与被告签订《商铺委托租赁合同书》，将其所有的先锋广场372号、115号两间商铺出租给被告使用，被告每4个月以房租金的方式向原告支付一次商铺租赁回报利益额，租期自2013年11月1日至2019年10月31日。现商铺租赁期限已经届满，原告不同意继续续租，要求被告返还商铺，但被告对此拒之不理，也不支付任何租金或使用费。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的相关规范，租赁合同期满后，房屋所有权人有权要求返还房屋，恢复原状，并要求支付非法占有房屋期间的使用费用。综上，被告在租赁合同期满后继续占有原告的商铺，拒不返还且不支付租金或使用费的情况，严重损害了原告的合法权益。故原告依据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，希望贵院依法查清事实，维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司辩称：一、从个人利益与整体利益的角度考虑，由被告继续管理、使用原告的商铺更为适宜。1、被告的经营地为南京市，主营运动服饰，商场名称为“先锋奥特莱斯商场”，产权面积为9485平方米，共分成282个产权商铺（各个产权商铺面积不等，平均每个产权34平方米，实际使用面积约10-20平方米），由184户小业主及1位大业主持有（大业主持有98个产权商铺）。被告自2008年起租用包括原告商铺在内的全体业主的商铺，将商铺布局重新规划设计布局，统一经营管理，包括招商、广告、聘用工作人员70余人、物业管理等。2、原告虽然对所诉商铺拥有不动产物权，但在过程中该物权与普通商品房、商铺存在明显区别。原告的产权式商铺与其他两百余个同类型商铺连成一片，自购买后就长期、整体、稳定地出租给管理公司统一经营、统一管理，原告按照一定比例收取房租回报。江苏省高级人民法院出台的《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》明确表示：业主购买了商铺后，由开发商或者其指定的管理公司进行整体返租，开发商或者指定的管理公司对外整体出租过程中，由小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益与整体利益的平衡角度看，不予支持。3、2019年10月，被告与业主的合同到期，截止2020年3月已经有155户业主（持有250个产权商铺）与被告续签了《商铺委托租赁合同书》，续签面积达到了8573平方米，续签面积比例超过了90%，截止2020年5月初，签约面积达到了8937.46平方米，签约比例达到了91%，另有几位业主无法联络，但房租被告均正常支付。2019年年底，陆续共有16位业主起诉至法院，涉及的产权面积为606平方米，占总面积的6.3%，因此被告认为在超过百分之九十的面积已经由被告承租后统一管理经营的情况下，原告的产权式商铺仅为整个商场中一小部分，为了商场整体的运营及全部业主的权益，由被告继续承租原告的商铺更为适宜。二、原告的诉讼请求即便得到法院支持，在执行过程中也难以完全实现。1、原告的商铺与其他业主的商铺连成一片，经被告重新布局后由商场统一使用，原告的商铺目前可能是其他品牌店铺的一部分，可能是数家品牌服饰店铺共同占有使用，也可能是走廊过道，如原告收回商铺，势必对商场的整体格局、营业产生重大影响，且对自身使用也存在影响。2、被告为了商场的整体经营效益，每年在广告宣传上会投入巨资。被告在收银员、会计、行政管理、网络建设维护等方面都有巨大成本，更重要的是被告需要对商场内部的各个品牌进行整体筛选管理，保证整个商场稳定经营、有序发展。3、因整个商场的物业如出入口、安保消防、上下班时间等均由被告统一管理，如原告收回房屋，原告也并不能完全独立使用其商铺，届时各方矛盾会更多。三、被告在经营期间从不存在任何拖欠房租、拖欠供应商货款的情况，绝大部分业主对被告的经营及回报表示认可和支持。四、原告其他的诉讼请求无事实及法律依据，被告认为应参照被告与其他业主签订的合同中租金标准支付使用费或房租。请求法院驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理查明以下事实：原告为南京市.86平方米、22.56平方米，套内建筑面积分别为12.60平方米、11.23平方米，以下简称案涉商铺）所有权人之一（其余共有权人为蔡建珍、张超、张玲，均表示对张贵生将案涉商铺出租给被告及此次诉讼知悉），规划用途为商业。 2013年11月29日，原告（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）分别就案涉两处商铺签订《商铺委托租赁合同书》，约定：甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺租赁的一切事项均委托乙方处理，并同意乙方以乙方自己的名义将该商铺对外租赁或其他合法的方式进行经营管理，合同期限与甲方签订的合同时间相同。商铺的回购款额分别为655193元、235786元。乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式。委托租赁期限为陆年，自2013年11月1日至2019年10月31日。商铺年租赁回报利益额=商铺回购款额×年回报率，甲乙双方约定，按本合同约定的商铺回购款作为委托乙方租赁期间的回报额的计算基数，分别为：前两年（期）自2013年11月1日至2015年10月31日，按商铺回购款额：655193元的8.5%计，即人民币壹拾壹万壹仟叁佰捌拾叁元。双方约定的支付期限：乙方每四个月，以房租金的方式，向甲方支付一次商铺租赁回报利益额，计算方式如下：年回报利益额÷12×4，即人民币壹万捌仟伍佰陆拾肆元整（￥18564元），支付时间：2013年11月1日至2015年10月31日第一次回报额需于2013年10月25日前支付，第二次回报额需于2014年2月25日前支付，依此类推。中间两年（期）：自2015年11月1日至2017年10月31日，按商铺回购款额655193元的9%计，即人民币壹拾壹万柒仟玖佰叁拾捌元，后两年（期）自2017年11月1日至2019年10月31日，按商铺回购款额655193元的9.5%计，即人民币壹拾贰万肆仟肆佰捌拾柒元，上述乙方向甲方支付收益款，支付方式不变。前两年（期）自2013年11月1日至2015年10月31日，按商铺回购款额：235786元的8.5%计，即人民币肆万零仟零佰捌拾肆元。双方约定的支付期限：乙方每四个月，以房租金的方式，向甲方支付一次商铺租赁回报利益额，计算方式如下：年回报利益额÷12×4，即人民币零万陆仟陆佰捌拾壹元整（￥6681元），支付时间：2013年11月1日至2015年10月31日第一次回报额需于2013年10月25日前支付，第二次回报额需于2014年2月25日前支付，依此类推。中间两年（期）：自2015年11月1日至2017年10月31日，按商铺回购款额235786元的9%计，即人民币肆万贰仟肆佰肆拾壹元，后两年（期）自2017年11月1日至2019年10月31日，按商铺回购款额235786元的9.5%计，即人民币肆万肆仟柒佰玖拾玖元，上述乙方向甲方支付收益款，支付方式不变。在委托租赁期间，甲方同意乙方因规模经营和品牌效益之需要与第三方合作经营，同意乙方在不损害甲方利益的前提下，因租赁之需要而对商铺进行重新分割、布局。乙方承担商铺陆年承租期间的硬件、软件、营销推广费用。在本合同委托租赁期限届满时，甲方如需租赁或委托他人租赁，在同等条件下乙方享有优先承租及租赁权。乙方若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按原交付标准恢复商铺隔断。乙方在每年的10月25日前将30万恢复隔断保证金打入专项账户，由甲乙双方共同监管。前5年的恢复隔断保证金150万元外加16万元利息，共计166万元人民币在2013年7月31日前汇入专项账户，由甲乙双方共同监管。乙方承租期到期双方不续约时，乙方应保证商场原设施、设备完好无损，否则甲方有权按相关法规追究乙方责任。乙方逾期向甲方支付商铺租赁回报利益，甲方有权要求乙方按约履行，若乙方无故逾期5个工作日内仍未支付，自第6个工作日起逾期每日可按本年应付商铺租赁回报利益的万之之三向乙方加收滞纳金，若乙方无故逾期支付超过三个月，除支付所欠回报额外，甲方有权解除本合同。本合同委托租赁期满前六个月，甲乙双方可就以后合同续签事宜再行洽商确定。双方另就其他事项做了约定。在此之前原告已将案涉商铺交由被告承租使用，被告将案涉商铺连同其他业主商铺统一规划打通后分租给不同承租人成片规模经营。 南京市，其中业主有南京同元房地产有限公司公司及包括原告在内的众多业主，共计有282个商铺，均与被告签订商铺委托租赁管理合同，将商铺交由被告整体出租运营。目前，已经同被告签订续租合同并已开具发票的有155个业主商铺、已经签订续租合同但尚未开具发票的有2个业主商铺、与南京同元房地产有限公司续租98个商铺、在本院发生诉讼的有20个商铺、未与被告签订续租合同也未发生诉讼的有7个商铺。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原、被告双方签订的《商铺委托租赁合同书》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同书依法成立并有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。就案涉商铺被告是否应予返还，本院认为：1.本案案涉商铺为产权式商铺，原告虽对案涉商铺享有所有权，但其应知晓该商铺所有权性质并不等同与独立商铺，在本案诉讼发生前原告即与被告存在租赁关系，原告知晓并接受商铺现状及商场统一经营模式。产权式商铺的相互联系较紧密。除走道、楼梯等公共空间以外，空调、排风系统等亦是从开放式经营的角度整体布局，如强行将案涉商铺分隔成独立的、可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦无益于原告。另，整体规划、统一使用更有利于发挥和实现案涉商铺使用价值。产权式商铺之间相互联系的紧密性决定了整个建筑物只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主分散经营所产生的资源浪费，提升商场的经营能力，进而使广大业主获益。目前，被告已将包含原告商铺在内的面积统一整合交由他人分片承租，在目前情况下强行割出返还，可能会损害其他业主利益。2.根据相关法律规定，业主对其建筑物专用部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺，符合整体利益，单个业主的个人利益应当服从广大业主的共同利益，才能获得稳定的投资回报，个别业主的权利也将受到其他商铺业主整体意志的限制。本案中，案涉商场业主中选择继续与被告建立租赁关系的业主无论户数与所占面积均超过半数，在此情形下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能发挥，损害商场其他业主权利，造成社会财富较大浪费，不利于社会经济发展。维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人亦包括原告自身权益。因此，原告要求返还案涉商铺的诉讼请求，本院不予支持。 原、被告双方所签订的租赁合同期间已届满，被告仍然使用案涉商铺，应向原告支付占有使用费，在双方未达成一致意见前，应参照大多数业主与被告所签订合同中所约定的租金标准加以确定，本院确定使用费以每年按商铺回购款额的9.5%计算，故被告应支付原告自2019年11月至2020年7月使用费（655193×9.5%÷12×9+235786×9.5%÷12×9）63483元。 依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：       一、被告南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张贵生2019年11月1日至2020年7月31日期间的商铺占有使用费63483元； 二、驳回原告张贵生的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元（原告已预缴），由被告南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 胡 斌 人民陪审员 于 璐 人民陪审员 王 菁 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员 张奕琪