广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民事判决书 （2020）桂0205民初2617号 原告:中国建设银行股份有限公司柳州分行，住所地广西壮族自治区柳州市北站路**，统一社会信用代码：91450200198602460P。 负责人：郭劲军，该行行长。 委托诉讼代理人：李文娟，广西万铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦世暖，广西万铭律师事务所实习律师。 被告：冯杰，男，1986年10月19日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：柳州市汇享碧桂园房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市环江滨水大道**，统一社会信用代码：91450200MA5L04KX33。 法定代表人：谢伟洲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈俊，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄菲菲，该公司职员。 原告中国建设银行股份有限公司柳州分行（以下简称“建行柳州分行”）诉被告冯杰、柳州市汇享碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“汇享碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行柳州分行的委托诉讼代理人李文娟，被告汇享碧桂园公司的委托诉讼代理人陈俊到庭参加诉讼。被告冯杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 建行柳州分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除建行柳州分行与冯杰签订的编号为450620013-2012-20181470835《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令冯杰偿还建行柳州分行借款本金1120374.09元，并支付利息及罚息（利息及罚息暂计至2020年4月7日分别为29667.4元、595.42元，之后利息及罚息按合同约定计收至清偿完毕止）；３.判令冯杰承担本案的律师费47519元；4.请求判令冯杰提供的抵押物（即广西柳州市房屋）的拍卖、变卖或者折价的价款优先清偿建行柳州分行诉请的所有债务；5.请求判令汇享碧桂园公司对冯杰的上述债务承担连带清偿责任；6.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年5月28日，冯杰与建行柳州分行签订编号为450620013-2012-20181470835的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定冯杰向建行柳州分行借款114万元，用于购买广西柳州市房屋。借款期限为360个月，到期日为2048年5月28日。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮25%，还款方式为按月等额本息还款法。合同还约定，如冯杰借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。冯杰不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，建行柳州分行有权解除与冯杰的借贷关系，并可要求冯杰立即清偿借款本息及相关费用。如冯杰未按合同约定履行义务，建行柳州分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等费用）由冯杰承担。如履行合同产生争议，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。2018年6月1日，建行柳州分行按照合同约定向冯杰指定的账户发放了114万元的贷款。为保证合同的履行，冯杰以其购买的座落于广西柳州市房屋作为抵押，向建行柳州分行提供担保，于2018年6月10日办理了以建行柳州分行为抵押权人的预售商品房抵押权预告登记，证号为桂（2018）柳州市不动产证明第0056610号。另，汇享碧桂园公司与建行柳州分行签订了编号为45062001320117032《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定汇享碧桂园公司为冯杰的借款承担连带保证责任，保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行柳州分行核对无误、收执之日止。然本案中，冯杰尚未办妥并交付上述相关权证，故汇享碧桂园公司需对冯杰的该债务承担连带保证责任。合同正式履行后，自2019年1月起，冯杰已拖欠贷款，未按时足额还款，冯杰的行为已构成违约。汇享碧桂园公司应对冯杰的上述债务承担连带清偿责任。综上，为维护建行柳州分行的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，望公正判决如请求。 冯杰未作答辩。 汇享碧桂园公司辩称，在个人住房借款合同生效的前提下，汇享碧桂园公司只承担阶段性连带担保责任，即在取得了正式抵押权证后汇享碧桂园公司不再承担连带担保责任。关于建行柳州分行主张的借款本金及利息、罚息金额等，请法院予以核实。 建行柳州分行围绕诉讼请求依法提交了证据，冯杰、汇享碧桂园公司未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告冯杰经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。建行柳州分行提交的证据合法、有效，与案件具有关联性，故本院对建行柳州分行提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月10日，建行柳州分行与汇享碧桂园公司签订了编号为4506200132017032的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。该合同约定：汇享碧桂园公司为建行柳州分行与因购置座落于柳州市鱼峰区的“城央府”项目所属之住房或商业用房房产（住房/商业用房/住房或商业用房）而与建行柳州分行发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。该保证为连带责任保证，保证期间自建行柳州分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行柳州分行核对无误、收执之日止。本最高额保证所担保的债权是指自2017年10月10日至2037年10月10日期间（即“债权确定期间”）因建行柳州分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行柳州分行支付的其他款项（包括但不限于建行柳州分行垫付的有关手续费、杂费等）、建行柳州分行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。如果主合同项下债务到期或者建行柳州分行根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，汇享碧桂园公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论建行柳州分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），汇享碧桂园公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行柳州分行均可直接要求汇享碧桂园公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。 2018年5月4日，冯杰为购买广西壮族自治区柳州市房产，向建行柳州分行申请个人住房借款。2018年5月28日，建行柳州分行（贷款人）与冯杰（借款人、抵押人）签订编号为450620013-2012-20181470835的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：建行柳州分行向冯杰发放贷款114万元，借款期限360个月，从2018年5月28日至2048年5月28日；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日，选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮25%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；冯杰采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为人民币6926.76元。关于违约责任，合同约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。关于费用承担，合同约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。合同还约定，抵押财产位于柳州市。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。 合同签订后，建行柳州分行于2018年6月1日依约向冯杰足额发放了114万元贷款，并办理了柳州市房产的预抵押登记手续。但冯杰自2019年1月起未能按照合同约定按时足额归还建行柳州分行贷款本息。截至2020年4月7日，冯杰已拖欠建行柳州分行贷款本金1120374.09元，利息及罚息30262.82元。建行柳州分行向冯杰催款未果，汇享碧桂园公司也未承担担保责任，故发生纠纷成诉。诉讼中，建行柳州分行委托广西万铭律师事务所为委托诉讼代理人，并支付律师代理费47519元。 本院认为，建行柳州分行与汇享碧桂园公司在平等、自愿的基础上签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，建行柳州分行与冯杰在平等、自愿的基础上签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，建行柳州分行依约向冯杰发放贷款，冯杰应依约按时还本付息。冯杰借款后，没有按约定还贷，显属违约。建行柳州分行要求解除与冯杰订立的《个人住房（商业用房）借款合同》，符合合同约定，亦于法有据，本院予以支持。对建行柳州分行要求冯杰归还所欠贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，本院亦予以支持。截至2020年4月7日，冯杰已拖欠建行柳州分行贷款本金1120374.09元，利息及罚息30262.82元。 关于律师费的问题。建行柳州分行与冯杰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费，由借款人承担。现建行柳州分行已提供《委托代理合同》及《收据》予以证实，故对建行柳州分行诉请律师代理费47519元，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，虽然柳州市房产进行了预抵押登记，但预抵押登记并非现实的抵押权，而是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果。本案中该房产仅有预告登记，尚未完成抵押登记，未发生抵押效力，建行柳州分行无优先受偿的权利，故建行柳州分行主张以柳州市房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。 因抵押房产未办好房屋所有权证、房屋他项权证，汇享碧桂园公司应按合同约定对冯杰的借款承担连带保证责任并对冯杰依法享有追偿权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十二条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条第一款、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司柳州分行与被告冯杰签订的编号为450620013-2012-20181470835的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告冯杰归还原告中国建设银行股份有限公司柳州分行贷款本金1120374.09元并支付利息、罚息（利息、罚息计算方法：截止2020年4月7日为30262.82元。从2020年4月8日起，按照编号为450620013-2012-20181470835的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式，计付至被告冯杰实际付清贷款本息之日止）； 三、被告冯杰支付原告中国建设银行股份有限公司柳州分行律师代理费47519元； 四、被告柳州市汇享碧桂园房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司柳州分行的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取计7792元、保全费5000元，合计12792元（原告中国建设银行股份有限公司柳州分行已预交），由被告冯杰、柳州市汇享碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 徐超玲 二〇二〇年七月十四日 法官助理 俞敏枝 书 记 员 劳注洁