四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终200号 上诉人（原审被告，申请执行人）：成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行，住所地四川省都江堰市都江堰大道**。 负责人：陈尚伟，行长。 委托诉讼代理人：何政金，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟菲菲，四川扩信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，案外人）：姚亚希。 委托诉讼代理人：彭威，四川普佑律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：资中中豪房地产开发有限公司，住，住所地四川省资中县工业大道旁/div> 法定代表人：易良君，执行董事。 上诉人成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行（以下简称成都农商行都江堰支行）因与被上诉人姚亚希、原审第三人资中中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省自贡市中级人民法院（2019）川03民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年5月28日组织当事人进行了询问。上诉人成都农商行都江堰支行的委托诉讼代理人何政金，被上诉人姚亚希的委托诉讼代理人彭威到庭参加诉讼，原审第三人中豪房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人成都农商行都江堰支行上诉请求：一、撤销四川省自贡市中级人民法院（2019）川03民初4号民事判决，改判驳回姚亚希的全部诉讼请求；二、判令姚亚希承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未查明以房抵债之债权债务是否真实存在，认定事实不清，适用法律错误。1.曾良贵以案涉两套房屋抵偿债务的依据不明。中豪房地产公司欠付四川金源建设有限公司（以下简称金源建设公司）工程款的情况，以及曾良贵与金源建设公司之间债权债务关系的情况不明。2.在明显缺乏证据的情况下，一审判决认定“曾良贵与刘国平、刘国平与姚良宏存在民间借贷关系”不当。刘国平仅提供了其与曾良贵签订的两份共计870万元的《协议书》，未提供付款凭证，不能认定刘国平向曾良贵实际出借款项；姚良宏与刘国平之间并无借款协议，从银行凭证反映的资金往来情况看，刘国平支付给姚良宏的款项总额大于姚良宏，也不能认定姚良宏向刘国平出借了款项。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条之规定，现有证据不能证明以上民间借贷关系成立。二、即使案涉“以房抵债”之债权真实存在，以该方式购房的买受人姚亚希也不享有排除法院强制执行的民事权益。以房抵债协议的目的在于消灭债权而非单纯房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，仅是履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属变动，债权人仅享有债权请求权而非物权，不能形成优先于其他债权的利益。三、抵付金源建设公司工程款的案涉12套房屋中，除3号楼的1套房屋外，其他的11套房屋均非由金源建设公司承建，金源建设公司对该11套房屋并不享有工程价款优先受偿权，中豪房地产公司以其抵付工程款，损害了1、2号楼施工单位的工程价款优先受偿权。四、中豪房地产公司与金源建设公司以房屋抵付工程款，并最终将房屋抵付至姚亚希名下的行为，损害了成都农商行都江堰支行对案涉两套房屋的在建工程及国有土地使用权的抵押权。五、姚亚希同时购买两套房屋，从形式上看，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的买受人名下无可居住房屋的要件。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人姚亚希辩称：一、一审法院适用法律正确，其适用的规定是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，并对照该条规定的四项要件详细分析，认定本案符合该条规定的条件。二、成都农商行都江堰支行未清晰说明一审法院适用法律、认定事实存在何种错误，其上诉理由不成立。三、成都农商行都江堰支行先后进行土地使用权、在建工程抵押登记，但此后实际并未对中豪房地产公司销售的房屋和相应的土地使用权在房地产部门确认抵押登记，该支行亦出函同意办理预售许可证并对外销售，表明其已经放弃抵押权。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人中豪房地产公司提交书面答辩意见称：一、其与姚亚希之间关于案涉两套房屋的买卖交易真实合法有效，有备案网签合同、预售许可证、同意预售函为据，是合法交易行为。二、购房人姚亚希将购房款交付给项目承包方金源建设公司的行为，得到中豪房地产公司同意和认可，金源建设公司亦据此扣减了相应工程款，即中豪房地产公司收到了案涉两套房屋购房款，姚亚希履行了购房义务。三、案涉两套房屋已交付至购房人，且购房人已实际占有。请求驳回上诉，维持原判。 姚亚希向一审法院起诉请求：一、判令解除依据（2018）川03执84号之二执行裁定对姚亚希购买的位于四川省资中县采取的查封执行措施，不得执行该标的房屋；二、案件受理费由成都农商行都江堰支行负担。 一审法院认定事实：2014年4月1日，委托人申银万国证券股份有限公司、贷款人（受托行）成都农商行都江堰支行与借款人中豪房地产公司签订《委托贷款合同》，约定贷款金额为人民币27000万元整，贷款期限自2014年4月9日起至2017年4月8日止。成都农商行都江堰支行根据上述合同约定，向中豪房地产公司发放该笔委托贷款。同日，中豪房地产公司为该合同项下债权提供担保，自愿将其所有的位于四川省资中县东林坝片区沱江边二桥旁的国有土地使用权抵押给成都农商行都江堰支行，双方签订了《抵押合同》并办理了抵押登记［他项权利证号为：资中他项（2014）第0021号］。中豪房地产公司又与成都农商行都江堰支行签订《抵押合同》，将其位于四川省资中县“中豪·资州印象”在建工程的1号楼、2号楼、3号楼、7-2号楼、8号楼、9号楼、地下室分别作抵押，并办理抵押登记。四川省成都市成都公证处对上述《抵押合同》分别出具了《公证书》，赋予其强制执行效力。成都农商行都江堰支行因中豪房地产公司未按期归还借款本息，向四川省成都市成都公证处申请出具其与中豪房地产公司签订的具有强制执行效力的《委托贷款合同》《抵押合同》的《执行证书》。2017年8月8日，四川省成都市成都公证处作出（2017）成证执字第201号《执行证书》，载明：一、被执行人：中豪房地产公司；二、执行标的：1.贷款本金人民币27000万元；2.合同项下贷款利息（暂计算至2017年6月21日）人民币79028916.44元；3.合同项下贷款罚息（暂计算至2017年6月21日）人民币19089240.79元；4.贷款手续费人民币270000元及违约金人民币98685元；5.支付主债权金额5%的违约金人民币13500000元；6.公证费人民币27000元，申请出具执行证书公证费人民币35000元；7.2017年6月22日至贷款本息付清之日所产生的利息、罚息、复利按照合同约定计算。 2018年5月14日，成都农商行都江堰支行依据《具有强制执行效力的债权文书公证书》和《执行证书》，向四川省高级人民法院申请执行。四川省高级人民法院于2018年6月27日作出（2018）川执37号执行裁定，指定该案由一审法院执行。一审法院于2018年8月1日立案执行［案号：（2018）川03执84号］。执行过程中，一审法院于2018年9月3日作出（2018）川03执84号之二执行裁定，裁定：查封被执行人中豪房地产公司位于四川省资中县“中豪·资州印象”的房产［预售许可证号为：（2014）房预售证14019号、14033号、14044号、14060号、14059号、14012号、14048号、14050号］；查封期限为三年。姚亚希对一审法院查封的“中豪·资州印象”房产项目1幢1单元5层1-5-3号（预售许可证：14019号）、3幢2单元31层2-31-6号（预售许可证：14044号）提出书面异议，一审法院于2018年11月20日作出（2018）川03执异43号执行裁定，裁定：驳回异议人姚亚希的异议请求。 另查明，2014年10月31日，中豪房地产公司因拖欠施工企业金源建设公司工程款，以包括案涉两套房屋在内的共计十二套房屋抵偿工程进度款，金源建设公司在抵款收条上签章，其实际施工人曾良贵在抵款收条上签字确认。曾良贵与刘国平存在民间借贷关系、刘国平与姚良宏存在民间借贷关系。曾良贵为偿还借款，将案涉两套住房抵偿给刘国平，刘国平又为偿还借款将案涉两套住房抵偿给姚良宏。按姚良宏要求，其女姚亚希与中豪房地产公司于2015年10月8日签订了《四川省商品房买卖合同》（预售），约定姚亚希购买中豪房地产公司开发的“中豪·资州印象”的两套房屋（其中1幢1单元5层1-5-3号房屋的价格为每平方米4392.99元，共计375161元；3幢2单元31层2-31-6号房屋的价格为每平方米4025.39元，共计599300元），且买卖双方办理了商品房预售备案登记。中豪房地产公司于2015年10月5日就案涉两套房屋分别出具了收到案涉房款的《四川省资中县销售（转让）不动产临时收据》。2018年3月23日，姚亚希接收了案涉两套房屋，并支付了该两套房屋的契税、住宅专项维修资金。2018年3月24日，姚亚希与成都市金房物业服务有限公司资中分公司签订关于案涉两套房屋的《前期物业服务合同》，领取了该两套房屋的钥匙，支付了装饰装修建渣清运费、楼道维护费、装修管理费及一年的物业管理费，并预存电费100元。 再查明，姚良宏与毛金凤于1986年8月1日登记结婚，双方系夫妻关系，姚亚希系二人之次女。根据四川省资中县房地产管理局房屋信息查询显示，姚亚希在四川省资中县有案涉两套房屋的预售备案登记信息。 一审法院认为，该案争议焦点为：姚亚希对案涉两套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该条规定了申请执行人优先受偿权的保护，但法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。根据前述规定第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，姚亚希对案涉两套房屋享有足以排除强制执行的民事权利。 首先，姚亚希于案涉两套房屋查封前已签订合法有效的商品房买卖合同。姚亚希与中豪房地产公司于2015年10月8日就案涉两套房屋签订的《四川省商品房买卖合同》（预售），系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。关于案涉两套房屋的查封问题，一审法院于2018年9月3日作出裁定，对中豪房地产公司的国有土地使用权以及包含案涉两套房屋的“中豪·资州印象”房产等进行了查封，故姚亚希与中豪房地产公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售）的时间在一审法院查封之前，姚亚希在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，姚亚希在一审法院查封之前已合法占有案涉两套房屋。姚亚希于2018年3月24日实际接收房屋、领取钥匙并交纳了物业管理费、装饰装修建渣清运费、楼道维护费、装修管理费等相关费用，而一审法院对案涉两套房屋查封的裁定于2018年9月3日作出，故一审法院查封前，姚亚希已合法占有案涉两套房屋。再次，姚亚希已支付案涉两套房屋的全部购房价款。中豪房地产公司将案涉两套房屋抵偿给金源建设公司，以支付在建工程款，该抵偿行为并不违反法律规定。金源建设公司的实际施工人曾良贵在承建中豪房地产公司开发的“中豪·资州印象”工程中，向案外人刘国平借款，而刘国平出借给曾良贵的款项中，包含姚亚希之父姚良宏借支给刘国平的款项，故曾良贵将中豪房地产公司抵偿工程款的案涉两套房屋抵偿给刘国平，刘国平再将此房屋抵偿给姚良宏，姚良宏又将其登记于其女姚亚希名下，均不违反法律规定，且中豪房地产公司已于2015年10月5日向姚亚希分别出具了案涉两套房屋的销售（转让）不动产临时收据，确认姚亚希已经支付了案涉两套房屋的全额购房款。现房屋未办理过户登记，系中豪房地产公司原因而非姚亚希自身原因。 综上，姚亚希对案涉两套房屋享有足以排除强制执行的民事权利。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：解除位于四川省资中县住房的查封措施，不得执行位于四川省资中县。一审案件受理费9793元，由成都农商行都江堰支行负担。 对一审法院查明的事实，除成都农商行都江堰支行对曾良贵、刘国平、姚良宏抵偿案涉两套房屋款项所涉债权有效成立的依据提出异议外，各方当事人对其他事实无异议，本院对各方当事人无异议的事实，依法予以确认。 本院二审期间，成都农商行都江堰支行围绕上诉请求提交了以下证据： 1.《“中豪·资州印象”1号楼网签明细》共六页。拟以此证明：案涉两套房屋均已办理在建工程抵押，抵押权人为成都农商行都江堰支行； 2.《建设工程施工许可证》四份。拟以此证明：金源建设公司承建的楼栋为3号楼、6号楼和7-2号楼，其仅对自己承建楼栋房屋享有工程价款优先受偿权，对其他人承建的楼栋房屋不享有此种权利。 姚亚希的质证意见为：证据1为复印件，真实性无法确认， 且成都农商行都江堰支行同意预售案涉两套房屋，不应再享有相应抵押权；对证据2的真实性无异议，但对其证明目的不认可。 中豪房地产公司未出庭，亦未提交书面质证意见。 本院认证意见为：对证据1，姚亚希虽以该证据并非原件为由否定其真实性，但该份证据与成都农商行都江堰支行一审中提交的相关抵押登记记载的内容相互印证，能够证明案涉1号楼已以成都农商行都江堰支行为抵押权人办理抵押登记，对该证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以认可。对证据2的真实性、合法性，本案当事人无异议，应予以认可。 本院另查明如下事实： 姚亚希提交的起诉书载明：“由于第三人拖欠施工企业四川金源建设有限公司的工程款并以包括前述两套住房在内的房屋抵债，原告也从中以前述两套住房抵偿债务”；其在一审庭审时称：案涉两套房屋是以抵偿方式抵销了几方债权债务，应视为支付款项。刘国平一审出庭作证称：曾良贵帮中豪房地产公司修建房屋，向其借款四、五百万，以该债抵了十二套房屋，实际只得到了十一套；其向朋友姚良宏借了一、两百万，就将其中的案涉两套房屋转给姚良宏。姚良宏一审出庭作证称：刘国平向其借钱，然后以房屋抵偿还款。 2014年11月1日，金源建设公司出具的《收条》载明：2014年11月1日，其收到中豪房地产公司工程进度款4455425元，此款属房款抵工程进度款，房源12套。该《收条》上加盖有金源建设公司、中豪房地产公司公章，其附件载明的房源信息包含案涉两套房屋。 2012年11月5日，刘国平与曾良贵、邓秀英签订《协议书》，约定：刘国平借给曾良贵、邓秀英370万元，借款期限12个月。2013年6月22日，刘国平与曾良贵签订《协议书》，约定：刘国平借给曾良贵5**万元，借款期限6个月。 刘国平《个人活期明细信息-新一代》的查询结果显示：2013年7月15日、10月30日、11月16日，刘国平从其银行账号62×××33向曾良贵三次转账共计108万元；2013年10月22日，曾良贵存入刘国平该账户17万元，交易备注为“还款”。 刘国平《个人活期明细信息-新一代》的查询结果显示：自2011年11月14日起至2012年12月4日止，刘国平向从其银行账号62×××33向姚良宏九次转账共计263.6万元；2011年9月6日、2012年2月8日，姚良宏向刘国平该账号三次共转入168万。姚亚希二审中陈述，刘国平和姚良宏之间并未对往来款进行结算。 本院认为，根据各方当事人上诉、答辩的主要理由，本案二审争议的主要问题为：姚亚希对案涉两套房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。其主要涉及应如何正确理解、适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定的问题。 执行异议之诉不仅涉及申请执行人的利益，还涉及案外人和被执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应综合考虑不同当事人之间的利害关系、享有权益的性质等因素，在依法充分保护各方当事人的合法权益的基础上，作出恰当平衡。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该条规定确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。该规定第二十八条规定了一般房屋（不动产）买受人的物权期待权，第二十九条则规定了房屋消费者的物权期待权。结合以上条文的规定，该规定第二十七条“但书”条款的规定，仅包括第二十九条的规定，这是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，因而赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即消费者买房人的物权期待权能够优先于担保物权，而一般不动产买受人的物权期待权，不具有优先于抵押权的价值基础。换言之，一般不动产买受人即便符合该规定第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，而只能对抗一般债权人。本案中，成都农商行都江堰支行与中豪房地产公司签订了《抵押合同》，并办理了抵押登记，该支行对案涉房屋应享有抵押权。成都农商行都江堰支行同意抵押人销售抵押房屋，并不产生其放弃抵押权的效果。本案姚亚希作为执行案外人对案涉房屋享有的权利，要对抗成都农商行都江堰支行依法享有的抵押优先权，应符合享有房屋消费者物权期待权的条件，即符合前述规定第二十九条的规定。一审法院以该规定第二十八条的规定作为论证本案姚亚希是否可以阻却强制执行的依据，不尽恰当。 另需明确的是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，解决的都是房屋（不动产）买受人的权利对抗性问题，且均将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为房屋（不动产）买受人权利能够排除执行的首要条件，其意欲保护的主体是无过错房屋（不动产）买受人，保护的对象是真实合法的房屋（不动产）交易法律关系，否则，即使具备房屋（不动产）买卖的外在形式，依然不具备适用相关规定的前提，不能够阻却执行。就本案而言，根据姚亚希提供的《收条》《协议书》、转款凭证等“抵债”证据，结合姚亚希、姚良宏、刘国平在本案审理过程中的陈述，可以认定姚亚希系基于抵债行为而受让的案涉两套房屋，其目的在于通过以房抵偿消灭相关借款债权债务。虽然姚亚希与中豪房地产公司签订了《商品房买卖合同》,但其应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的实际履行方式；在完成相关房屋过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，姚亚希与中豪房地产公司之间并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，双方在以房抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变姚亚希在本质上属于普通金钱债权人的地位，其所享有的权益不应优于其他普通金钱债权人，更不能优于抵押权人，该权益不足以排除强制执行。对于姚亚希以其对案涉两套房屋享有优先于普通金钱债权的物权期待权为由，要求阻却人民法院对案涉两套房屋的强制执行的主张，本院依法不予支持。 本院注意到，姚亚希与中豪房地产公司之间并无直接的债权债务关系，案涉以房抵债行为试图了结的是相关当事人所称基于民间借贷产生的连环债权债务；在本案姚亚希关于阻却执行的诉请不能得到支持的情形下，可能触及中豪房地产公司与金源建设公司之间基于工程建设产生的工程款债务以及相关当事人所称民间借贷债务的清结事宜。为此，相关权利人可依照法律、司法解释的规定，依法据实实现权利救济。 综上，成都农商行都江堰支行的上诉请求成立，应依法予以支持；一审判决认定主要事实清楚，但适用法律不当，应予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省自贡市中级人民法院（2019）川03民初4号民事判决； 二、驳回姚亚希的诉讼请求。 一审案件受理费9793元，二审案件受理费9793元，共计19586元，均由姚亚希负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何学敏 审 判 员 梁红亚 审 判 员 邓长玉 二〇二〇年七月十五日 法官助理 彭 芳 书 记 员 于 节