黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初1397号原告：大庆昊方华溪物业管理有限公司，住所地大庆市龙凤区龙腾路**华溪龙城**楼，统一社会信用代码912306035742280988。法定代表人：孙岩岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟，该公司员工。被告：徐桂艳，女，1967年12月02日出生，汉族，大庆市热力公司退休工人，住大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：于广杰（与被告系夫妻关系），男，1965年1月25日出生，汉族，国网大庆公司龙凤供电公司专工，住大庆市龙凤区，原告大庆昊方华溪物业管理有限公司（以下简称华溪物业公司）与被告徐桂艳物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告华溪物业公司委托诉讼代理人刘伟、被告徐桂艳及其委托诉讼代理人于广杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华溪物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付物业服务费7,984元，未能按时缴纳物业费的违约金442元，共计8,426元；2.被告承担诉讼费。事实与理由：2011年10月20日原告与大庆昊方房地产开发有限公司签订了《前期物业委托合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限自2011年10月20日至业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业公司时止。合同约定业主或物业使用人应在每年满当月15日前交纳物业费，逾期缴纳的，从逾期之日按每天应交管理费的千分之一缴纳违约金。被告系大庆市龙凤区华溪龙城一期17号楼1单元102室、D3-70车库的业主，按约定应向原告缴纳2015年物业费654元，2016年物业费1,234元，2017年物业费654元,2018年物业费1,234元，2019年物业费1,234元，2020年的物业费2,974元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行缴费义务被告徐桂艳辩称，对欠付物业费的事实我承认。在之前算物业费面积有需要补差的，原告计算不对，属于乱收费行为。房屋的面积为33.24平方米，如果补差，按照17.4元每平方米，每年应该补交578.37元。车库的面积是37.58平方米，按照17.4元每平方米，每年应该补交653.89元。住宅和车库的物业费，2020年因为没有享受到服务，应该到年底之后，明年缴纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的前期物业服务委托合同、入伙会签表，被告提交的商品房买卖合同，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院逐一予以认定。原告华溪物业公司的证据如下：欠费证明1份。欲证明，被告的房屋2016年欠缴当年物业费，2018-2020年连续欠缴物业费，车库自2015年至2020年连续欠缴物业费，欠缴金额7,894元，按照银行同期利率欠缴违约金442元，共计8,426元。经质证，被告对于欠缴物业费的数额有异议，主张住宅只有2016年、2018-2019年的补差，最多可以给付1,735.13元，车库自2015年至2019年欠缴五年物业费为3,269.46元，原告计算数额有误。被告房屋产权证上登记的面积为133.32平方米，车库面积为37.58平方米。本院认为，欠费证明系原告自行制作，本院结合其他证据确定被告欠缴物业费的数额。被告徐桂艳的证据如下：证据一、照片打印件1组。欲证明，物业服务道路、场地、绿地的服务标准应该每日清扫一次以上，八小时巡回保洁，目视地面干净，地面垃，地面垃圾滞留时间不能超过两小时一地点连续近半个月垃圾在那里堆放着不清理，小区景观水池里满池垃圾，水都绿了。宣传栏的服务标准，按物业提供的服务标准是5-10月，每周擦抹一次，目视无灰尘，明亮清洁。楼外公共区域服务内容果皮箱、垃圾桶服务标准是合理设置，每日清理一次，每周擦拭一次，箱桶无满溢、无异味、无污渍。公共区域秩序维护，门岗的服务标准是对进入小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。车辆管理的服务标准是地面、墙面按车辆道路行驶，要求设立指示牌和地标，车辆有规定行驶路线，车辆停放有序。公用设施、设备日常运行、保养、维修，公共部位服务内容，墙面、顶面粉刷无脱落，地砖平，地砖平整不起壳，内外墙小面积修补，单块不小于1平方米。公共二次供水系统服务内容，变频水泵服务标准，保证二次供水正常，泵房整洁。公共部位管道排水沟的服务标准，每两周对雨水管楼外排水管道进行清扫疏通，保障排水畅通。6-9月，每半月检查一次。还有地下车库漏水，业主从2013年使用车库开始，向昊方物业反映报修，漏水问题一直没有处理好。后逐年多次向物业反映，问题一直没有解决。物业不能只有我们业主的欠费记录，提供不了报修记录，由物业承担维修车库漏水问题的责任。从2013年入住开始，就开始给物业打电话报修，因为楼外雨排管坏没了，每到雨季和冬季雪后，雨水管的排水，就从六楼直泻而下，从2013年度开始，我给物业打过多次报修电话，一直没有处理。经质证，原告对照片的真实性和时间的连续性不认可，地库漏，地库漏水是房屋质量问题期内，应由房地产公司负责维修，质保期之外，有条件应启用大修基金维修，没有条件应业主自行维修。证据二，被告自行录制的视频，欲证明华溪龙城1-17号楼1单元102室雨排管坏没了和车库漏雨。经质证，原告认为视频只能证明房屋质量问题，雨排管也属于房屋设施的一部分，在质保期内应由施工单位予以维修，质保期之外应启动大修金予以维修公共部分。本院对被告提供的上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告华溪物业公司系依法成立、有合法收费依据及标准的物业公司。被告徐桂艳系大庆市龙凤区华溪龙城住宅小区17-1-102房屋和D3-70车库的业主，原告为被告居住区域的物业服务企业，为该居住小区提供物业服务。2011年10月20日原告与大庆昊方房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定大庆昊方房地产开发有限公司将其开发的华溪龙城一期委托原告进行物业管理，原告提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。业主应于2012年2月1日之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年满当月15日前履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。合同约定的收费标准为多层住宅1.45元/月．平方米、高层住宅2.15元/月．平方米、商业物业1.45元/月．平方米。被告的房屋和车库均在原告管理服务范围内，现被告欠缴原告物业服务费5,008.76元，其中房屋1,739.30元（2016年、2018年和2019年房屋面积补差部分的物业服务费，33.32平方米×17.4元×3），车库3,269.46元（2015-2019年度物业服务费，37.58平方米×17.4元×5）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告按照合同约定提供物业服务后，被告作为业主应当足额交纳物业服务费。被告提交的证据可以证实原告提供的物业服务存在一定瑕疵，但物业服务具有长期持续性，不能因某一时间段存在问题进而推断物业整体服务不合格，且当物业服务出现瑕疵时，被告可以要求原告继续履行、采取补救措施等。业主拒付物业服务费的行为反而不利于物业公司更好的提供服务。原告居住小区的房屋和车库已超过质量保修期，根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》的规定，漏水维修涉及到住宅专项维修资金的筹集和使用，而该事项只能由业主共同决定，原告作为物业服务企业，只能根据房屋的维修和更新、改造等项目提出使用建议，尽的是通知、协调义务。被告不交物业费的理由于法无据，故本院对原告要求被告给付2015至2019年期间欠缴的物业服务费的诉讼请求，依法予以支持。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，被告也未按期交纳物业服务费，双方均有违约行为，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。因当前尚未到合同约定的2020年度的物业费缴费期，本院对原告要求被告交纳2020年度物业服务费的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告徐桂艳于本判决生效之日起十日内给付原告大庆昊方华溪物业管理有限公司物业服务费5,008.76元；二、驳回原告大庆昊方华溪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐桂艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  刘丽萍二〇二〇年七月三十一日书记员  卜祥宇附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。