广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终8278号 上诉人（原审被告）：南宁市仁恒市场投资有限责任公司。住所：南宁市西乡塘区。 法定代表人：罗秀丽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭敏，南宁市伟信法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：广西华德房地产投资有限公司。住所：南宁市西乡塘区。 法定代表人：罗道武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄莉，广西星汉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦莹，广西星汉律师事务所实习律师。 上诉人南宁市仁恒市场投资有限责任公司（以下简称仁恒公司）因与被上诉人广西华德房地产投资有限公司（以下简称华德公司）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭，并于2020年6月12日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人仁恒公司的委托诉讼代理人郭敏，被上诉人华德公司的委托诉讼代理人黄莉、韦莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仁恒公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项的利息损失，暂从2018年2月1日起计至2020年1月10日为20978.628元；二、本案一、二审诉讼费用由华德公司承担。事实和理由：仁恒公司认为，原审法院已确认华德公司在与仁恒公司签订《项目独家招商/租赁代理协议》的时候就清楚知道该房屋存在着瑕疵，仍然与仁恒公司签订该合同的行为存在过错，华德公司应为自身过错承担相应的责任。但在华德公司未能举证证明因仁恒公司资金占用所造成的实际损失的情况下，原审法院就认定仁恒公司占用华德公司资金期间的利息应由仁恒公司承担60%，是错误的。仁恒公司在承担返还华德公司300000元的巨额债务压力下，再承担利息损失实在是有心无力。因此，仁恒公司认为原审判决第二项是错误的，应予以撤销。综上，一审判决加重仁恒公司的债务，仁恒公司特向上级法院提起上诉，望判如所请。 华德公司答辩称：华德公司认为造成《项目独家招商/租赁代理协议》无效，仁恒公司过错较大，应由其承担主要责任。一审判决正确，应予维持。 华德公司向一审法院起诉请求：一、仁恒公司退还华德公司履约保证金300000元；二、仁恒公司支付华德公司逾期退还保证金利息96000元（以300000元为基数，按年利率24%，从2016年8月1日开始计算至全部退还履约保证金之日止，现暂计至2017年12月1日）；三、本案诉讼费用全部由仁恒公司承担。 一审法院认定事实：2014年3月23日，华德公司（乙方）与仁恒公司（甲方）签订《项目独家招商/租赁代理协议》，主要约定：甲方为位于南宁市产业用地项目【推广名:仁恒•丰达中央广场（暂名）项目】（项目建设用地批准证号为南宁市（2013)南国土批字第07-253号，项目宗地号：4501070042JB00010号，土地性质为集体商服用地，项目净用地面积约5160㎡，计容建筑面积35600㎡,以下简称“该物业”）的投资/开发商，乙方为专业物业策划招商/租赁代理商。甲方委托乙方为该物业的独家招商/租赁代理商。乙方的代理包括：该物业地上所有可招商/租赁的住宅及商业，住宅面积约15000㎡,商业面积约3150㎡,写字楼面积约3570㎡，合计可招商/招租面积约218000㎡。该物业甲方一次性转让使用权70年实收的合同租赁简装因标平均底价3100元/㎡(或以上），双方同意甲方实收简装底价的价格体系按照平均底价3100元/㎡制定。双方同意首批实现招商/租赁住宅物业30套（不分楼层、不分朝向）甲方实收底价2900元/㎡,首批乙方高于甲方实收底价作为招商服务费的费用不得高于380元/㎡，对外销售说辞为“首推30套一口价3280元/㎡”。甲方权责及服务范围主要包括提供该物业招商/租赁所需有关合法有效法律文件及政府批文的复印件给乙方，保证该物业的招商/租赁合法性，若因证件、批文、政策等因素，所发生的任何纠纷均由甲方负责等。乙方权责及服务范围主要包括由专业人士组成策划招商/租赁专组负责该物业的全程策划及租售工作，负责制定该物业招商/租赁计划及市场推广策略，协助甲方与买家签订认购及相关招商/租赁等文件，并协助甲方收集客户材料及办理相关手续等。关于代理费，约定：在双方确定的每一期底价的基础上，若乙方达成的实际价格高于甲方实收底价，高出底价的价格作为招商服务费由甲乙双方按照一定比例进行分配，具体分配方式如下：住宅招商服务费分配500元/㎡以内的，甲方获得0%，乙方获得100%；超过500元/㎡的部分，甲方获得50%，乙方获得50%。办公楼及商业招商服务费分配：另行商议。招商服务费收取方式为：由甲方于客户交纳首期款时代乙方直接跟客户全额收取，并于次日无税全额结算给乙方，乙方开具收款收据给甲方。如果甲方延迟结算费用给乙方超过5个工作日以上，甲方同意从第6个工作日起每日按所欠费用的百分之一支付滞纳金予乙方，若延期超过15天的，乙方有权直接跟客户收取租赁款用于支付招商服务费。关于退房的处理，约定若出现客户退房的情况，双方本着项目利益最大化原则共同协手处理，具体情况具体分析和处理。关于违约责任，协议约定：1、该项目履约保证金共计30-50万元之间，乙方在项目施工单位进场3日内须向甲方支付10万元人民币作为履约保证金。项目达到乙方进场条件且开展本项目招商/租赁代理工作前3天内须向甲方支付20万元人民币作为履约保证金；乙方方进场4个月后若乙方能完成5000㎡及以上住宅招商/租赁的，则无须追加履约保证金，若不能完成的则追加20万元人民币作为履约保证金（若因价格超过周边同类产品均价及甲方其他因素影响成交的，该履约保证金的追加则免除）；待乙方完成该物业住宅面积50%及以上销售的，则现金履约保证金在乙方完成销售任务之日起7天内退还乙方50%现金履约保证金或以首期款抵扣的形式，由乙方收取客户房款；若乙方完成该物业住宅面积80%及以上销售的，7天内返还乙方30%现金履约保证金或以首期款抵扣的形式，由乙方收取客户房款；余下20%履约保证金于乙方在本项目招商/租赁代理工作终了时5个工作日内返还。2、本合同经甲、乙双方签章后即时生效。甲、乙双方不得擅自或单方面解除合同，否则，违约方必须向对方赔偿经济损失人民币20万元。3、在本合作协议有效期限内，乙方将作为该物业唯一策划招商/租赁委托代理商，甲方在合作期间内不得与其他委托代理公司产生合作关系，否则将视为违约，违约方必须向对方赔偿经济损失人民币20万元。此外，协议还对协议任务及协议期限、双方的其他权责、双方承担的费用及其他条款等进行了约定。 2014年4月7日，华德公司向仁恒公司交纳履约保证金100000元。2014年5月12日，华德公司向仁恒公司交纳履约保证金200000元。 华德公司与仁恒公司分别于2014年5月28日、2014年10月22日、2015年7月28日、2016年7月16日签订了涉案项目的《补充协议》，对前述《项目独家招商/租赁代理协议》中双方的权利义务、招商服务费结算、销售任务等内容进行补充约定，并将项目名称由“仁恒•丰达中央广场”项目变更为“仁恒万盛广场”项目。 一审法院认为，关于合同效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行项目开发建设，在将相关房产向社会公众出售时，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地并应取得商品房预售许可证明。本案中，从华德公司、仁恒公司之间签订的《项目独家招商/租赁代理协议》内容来看，涉案项目所涉土地的用地性质为集体商服用地，仁恒公司在未经有关部门批准的情况下开发建设商品房，并在未取得商品房预售许可证的情况下委托华德公司以“仁恒万盛广场”项目的名称对外宣传并销售，违反了法律法规之规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，华德公司、仁恒公司之间签订的《项目独家招商/租赁代理协议》因违反法律、行政法规的禁止性规定而无效。 关于合同无效的过错责任问题。仁恒公司作为具备房地产开发与经营资质的房产销售委托方，应当知道房屋销售需要依法办理相关行政审批手续，但其明知相关手续欠缺，仍委托华德公司销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。华德公司作为房产代理销售公司，在签订合同前应对合同所涉项目进行充分了解和评估，且从双方所签订的《项目独家招商/租赁代理协议》约定内容来看，仁恒公司在签订合同时已向华德公司提供涉案项目已取得的相关证件及批文，故华德公司在订立合同时即已了解涉案项目的情况，故华德公司、仁恒公司双方对合同的无效均有过错，依据双方的过错程度，法院酌定仁恒公司承担合同无效60%的责任，华德公司承担合同无效40%的责任。 关于合同无效的后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，华德公司要求仁恒公司退回所收取的履约保证金300000元，符合法律规定，法院予以支持。 关于华德公司要求仁恒公司支付逾期退回履约保证金的利息损失，如前所述，涉案《项目独家招商/租赁代理协议》为无效合同，且华德公司、仁恒公司双方对合同的无效均有过错，结合仁恒公司占用华德公司履约保证金造成华德公司利息损失的事实，故法院认定该损失亦应由华德公司、仁恒公司双方按前文认定的比例承担。华德公司主张利息损失自华德公司撤场之后即2016年8月1日起按年利率24%计算，但未提交证据证实华德公司撤场的时间及应退回履约保证金的时间，因此，法院酌情调整利息计算方式为：以300000元为基数，自华德公司主张权利之日即本案立案之日（2018年2月1日）起按年利率6%计算至仁恒公司实际清偿之日止，按此计算得出的金额，仁恒公司需承担的部分为该金额的60%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、仁恒公司退还华德公司履约保证金300000元；二、仁恒公司赔偿华德公司逾期退还履约保证金的利息损失（计算方法：以300000元为基数，自2018年2月1日起按年利率6%计算至被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司实际清偿之日止，按此计算得出的金额，仁恒公司需承担的部分为该金额的60%）。案件受理费7240元，由华德公司负担1388元，仁恒公司负担5852元，另3570元由法院退回给华德公司。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决已查明的事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，一审判决认定华德公司与仁恒公司签订的《项目独家招商/租赁代理协议》因违反法律规定而无效，并据此判令仁恒公司退还华德公司履约保证金300000元，双方对此均无异议，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《项目独家招商/租赁代理协议》无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。一审法院根据本案实际情况，确定仁恒公司承担合同无效60%的责任，华德公司承担合同无效40%的责任，并据此判令仁恒公司向华德公司赔偿逾期退还履约保证金的利息损失，并无不当，本院予以维持。综上，仁恒公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费660元（上诉人南宁市仁恒市场投资有限责任公司已预交），由上诉人南宁市仁恒市场投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 涛 审判员 陈红恩 审判员 张 彪 二〇二〇年七月九日 书记员 李 婷