重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2769号上诉人（原审反诉被告）：姜佩岑，女，1981年1月15日出生，汉族，住湖北省松滋市。委托诉讼代理人：刘海波，重庆嘉豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁婷，重庆嘉豪律师事务所律师。被上诉人（原审反诉原告）：重庆活里活商业管理有限公司，住所地重庆市江**鲤鱼池三村**，统一社会信用代码91500105MA5UBYW34N。法定代表人：钟心渝，该公司经理。委托诉讼代理人：王敬民，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏俊书，北京德恒（重庆）律师事务所律师。上诉人姜佩岑因与被上诉人重庆活里活商业管理有限公司（以下简称“活里活公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区区人民法院（2019）渝0105民初5793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月18日进行了询问。上诉人姜佩岑的诉讼代理人刘海波、被上诉人活里活公司的诉讼代理人王敬民参加了询问。本案现已审理终结。姜佩岑上诉请求：1．请求二审法院依法撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初5793号民事判决，依法驳回被上诉人一审所有诉讼请求；2．一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清，证据不足。首先，案涉房屋原为工业厂房，被上诉人通过现浇、砖混、钢结构搭建等方式对案涉房屋进行大规模改建和扩建成栋商业大厦，对房屋进行了建设。但被上诉人并未举证证明其已取得将工业用地变更为商业用地的土地规划许可，其举示的规划局答复也并非行政许可行为，不能当然替代建设工程规划许可证，即《鲤鱼池42号商铺租赁合同》及相关补充协议约定的租赁物没有取得合法的规划及建设手续，该合同及相关补充协议应当认定无效；其次，案涉房屋未经消防验收、消防设施不符合使用条件并存在重大火险隐患。被上诉人在明知租赁物不符合租赁条件的情况下，将房屋进行出租，违反了法律、行政法规的强制性规定，《鲤鱼池42号商铺租赁合同》及相关补充协议应归于无效。再次，被上诉人将工业厂房擅自改建为商业大厦，导致人流量增大，存在重大火险隐患，侵害不特定大多数人的人身及财产安全权利，损害了社会公共利益，该租赁合同也应归于无效；同时，被上诉人与六名所有权人签订的《租赁合同》中约定，房屋用途为厂房、办公用房和其他工业用房，且未经所有权人书面同意，被上诉人不得将租赁标的物用于约定经营用途以外的其他用途。被上诉人改变房屋用途的行为，除对产权人构成违约外，还导致其与上诉人所签订的房屋租赁合同无效；再次，因被上诉人一直无正当理由不通过上诉人的装修设计，拒绝上诉人进场装修，故上诉人一直未能进场装修，也并未实际占有、使用案涉房屋。假设合同有效，上诉人也不应向被上诉人支付2018年12月8日之后的租金、经营管理费、配套服务费及市场推广费、物业管理费，更无返还商铺及支付占用费的义务。被上诉人迟延履行主要义务，未能实现2018年10月1日之前整体开业，并为上诉人提供开业或者营业所需要的相关配套设施及环境条件的保证和承诺，经上诉人多次函告仍未履行，上诉人基于法定的合同解除权于2018年12月11日向被上诉人发出解除合同的律师函，案涉合同已经于2018年12月13日解除。上诉人一直未能进场装修，对商铺并未实际占有，被上诉人作为商铺的管理者可以随时进入商铺，也不存在返还问题。2．一审判决程序错误。首先，一审法院未予许可上诉人依法提交的调取证据书面申请。上诉人又数次向一审法院申请开具《律师调查令》，直至开庭前一日，才将《律师调查令》开具这直接导致认定本案重要事实的关键证据未能调取。上诉人认为，一审法院未能保障上诉人举示证据的合法权益，系剥夺上诉人诉权，程序违法。一审法院未提前书面告知上诉人合议庭成员的组成，未能保障上诉人申请回避及其他诉讼权利，系剥夺上诉人诉权，程序违法。被上诉人活里活公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。活里活公司向一审法院起诉请求：1．解除《商铺租赁合同》；2．判令姜佩岑立即将其承租的重庆市江北区鲤鱼池42号商铺恢复原状并返还给活里活公司；3．判令活里活公司已收取的租赁保证金125160元不予退还；4．判令姜佩岑支付违约金244863元（按3个月应交租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费、市场推广费计算）；5．判令姜佩岑支付拖欠的租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费、市场推广费及合同解除之日起至实际交还商铺之日止的租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费、市场推广费及商铺占用费（租金、经营管理费、配套服务费自2018年12月8日开始计算，物业管理费、市场推广费自2018年5月22日开始计算）；6．判令姜佩岑支付逾期支付各项费用的滞纳金，以姜佩岑所欠费用为标准按日0.4%计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：重庆丰元丰实业有限公司系重庆市江**鲤鱼池三村**房屋权利人，并于2016年6月15日办理了渝（2016）江北区不动产权第000472507号、渝（2016）江北区不动产权第000472941号、渝（2016）江北区不动产权第000472820号、渝（2016）江北区不动产权第000472373号、渝（2016）江北区不动产权第000468338号、渝（2016）江北区不动产权第000467851号、渝（2016）江北区不动产权第××号不动产权证。2017年7月26日，重庆丰元丰实业有限公司将重庆市江北区鲤鱼池三村42号房屋转让给王希、陈潇然、杨泽渝、刘家斌、胡家铭、王君莙6人，并办理了渝（2017）江北区不动产权第000732190号、渝（2017）江北区不动产权第000732032号、渝（2017）江北区不动产权第000730780号、渝（2017）江北区不动产权第000730815号、渝（2017）江北区不动产权第0007320881号、渝（2017）江北区不动产权第000730773号、渝（2017）江北区不动产权第××号不动产权证，按份共有，土地用途为工业用地。2017年8月18日，上述产权人与活里活公司签订了《租赁合同》，约定王希等将案涉商铺租赁给活里活公司。2017年11月30日，姜佩岑与活里活公司签订《商铺租赁合同》，约定商铺位于鲤鱼池42号HL3-02号，面积为447平方米，以底层实际测量为准，承租人承租该商铺的经营范围为QYE生活馆，起租时间为2017年12月1日，交付日期为2017年12月1日，租赁期为6年，自2017年12月1日起至2023年11月30日止；在承租人合格履约的前提下，出租人同意给予承租人一定的装修期，装修期从商铺实际交付之日起至2018年4月19日止，装修期内不计算租金、经营管理费与配套服务费；出租人承诺，保证出租人开业后连续三个月的全部商铺的出租率不低于60%，否则出租人不收取租金、经营管理费、配套服务费及市场推广费；租金为80元/㎡、经营管理费为30元/㎡、配套服务费为30元/㎡，以后从第三年起逐年递增，物业管理费自出租人书面通知之日起，由承租人向出租人或出租人指定提供物业服务的第三方交纳，标准为30元/平方米/月，在本合同前6个月租赁期限给予优惠，按15元/平方米/月计收，市场推广费自出租人书面通知之后日起，由承租人向出租人交纳，按10元/平方米/月计收；承租人应向出租人支付125160元作为租赁保证金，若承租人违反本合同的约定，则出租人有权以租赁保证金抵付承租人所欠款项及出租人损失赔偿，或按本合同约定对租赁保证金不予退还；承租人装修商铺的，应按照出租人书面通知时间向出租人支付装修保证金，如出租人因承租人装修该商铺而遭受任何损失，出租人有权从装修保证金中扣收款项以赔偿出租人损失，如出租人行使上述权利，承租人应在出租人通知之日起5日内补足装修保证金，未及时补足的，出租人有权暂停承租人装修施工直至补足为止，超过30天未补足的，出租人有权解除租赁合同，承租人已缴纳的租赁保证金及装修保证金不予退还，承租人应立即撤离现场，并承担已装修部分的拆除成本；本合同签订后，承租人应于装修期届满前15日内支付3个月（不含装修期）的租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费、市场推广费，合计221265元，后期费用按季度支付，承租人于上个季度到期前15日前支付；租期内，如承租人未能按时足额支付租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费、市场推广费、违约金及其他依照本合同约定应当由承租人支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，出租人有权从合同保证金中抵扣承租人的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失；承租人须于进场施工前15日就有关装修之承包商、装修方案、设计图纸等提交出租人审核并取得出租人的书面同意后方可进场施工，承租人装修如有涉及商铺主体或承重结构变动、水电、消防等附属设施设备更改或搬移，必须取得出租人的书面同意；在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将商铺恢复至毛坯房状态；承租人应自装修期满后次日开始缴纳合同约定的租金及其他费用，承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、经营管理费、配套服务费、合同保证金、物业管理费及本合同及附件约定的其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取违约金，逾期支付累积超过30日的，出租人有权解除本合同；出租人根据本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费及其他承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的应交租金、经营管理费、配套服务费等的10%或3个月前述金额（以两者之间较高的为准）收取违约金。姜佩岑分别于2017年12月4日、11日向活里活公司支付了租赁保证金125160元。2018年3月15日，重庆近平工程勘测设计有限公司出具《重庆市房产面积测算报告书》，载明江北区观音桥鲤鱼池42号HL3-2号房屋的总面积为453.45平方米。2018年3月22日，重庆市江北区公安消防支队作出《关于鲤鱼池42号公共区域装修建设工程消防设计有关情况的复函》，载明鲤鱼池三村42号房屋消防设计符合国家现行消防技术标准的要求，该工程因无规划手续，本次仅作为技术指导依据，不作为行政审批依据。2018年5月22日，姜佩岑与活里活公司签订《补充协议》，约定商铺租赁时间变更为2018年5月22日至2024年5月21日，商铺交付时间变更为2018年5月22日，装修期变更为2018年5月22日至2018年12月7日，装修期内不计算租金、经营管理费与配套服务费，乙方保证2018年10月1日开业经营。同日，活里活公司与姜佩岑办理了商铺交接手续，活里活公司将案涉商铺交付给姜佩岑。2018年11月23日，姜佩岑授权案外人孟伟康办理商铺装修手续、现场管理、文件签署等一切相关事宜及商铺日常营业期间所有的运营事宜，委托期限为2018年11月23日至2019年3月2日。活里活公司对于姜佩岑装修事宜，作出如下审核意见：11月30日前必须补充完善所缺图纸，暂时同意店铺钢结构进场施工，其余工序不允许动。同日，孟伟康承诺在装修期间只做店铺钢结构工序的施工内容，其他工序在图纸未提交并通过审核前均不得擅自施工，并在2018年11月26日前提交所有欠缺项的装修图纸。姜佩岑向活里活公司缴纳了装修保证金13603.50元及装修管理费等1360.35元。2019年4月30日，活里活公司向重庆市江北区规划和自然资源局发出《关于在产权登记范围内对建筑物进行装修是否需要办理建设工程规划许可证等规划审批手续的询证函》，载明江北区鲤鱼池三村42号项目，产权登记时间为2016年，产权证号为：渝（2016）江北区不动产权第000472507号、渝（2016）江北区不动产权第000472941号、渝（2016）江北区不动产权第000472820号、渝（2016）江北区不动产权第000472373号、渝（2016）江北区不动产权第000468338号、渝（2016）江北区不动产权第000467851号、渝（2016）江北区不动产权第××号。在产权登记范围内，仅对建筑物进行装修是否需要办理建设工程规划许可证等规划审批手续。2019年5月8日，重庆市江北区规划和自然资源局作出回函，回复内容为在产权登记范围内进行室内装修不属于建设工程规划许可审批范畴。姜佩岑未缴纳案涉商铺自2018年12月8日起的租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费、市场推广费。上述事实，有《租赁合同》、《授权委托书》、不动产权证7份、《商铺租赁合同》、《补充协议》、《重庆市房产面积测算报告书》、《关于鲤鱼池42号公共区域装修建设工程消防设计有关情况的复函》、《关于在产权登记范围内对建筑物进行装修是否需要办理建设工程规划许可证等规划审批手续的询证函》、商铺交接表、《承诺书》、《商铺图纸、形象审核意见流转表》、《重庆市江北区规划和自然资源局关于在产权登记范围内对建筑物进行装修是否需要办理建设工程规划许可证等规划审批手续的函》、建设银行客户回单2张、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果7份、《商铺租赁合同》45份、商铺交接验收表49份，中国建设银行客户回单52份及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。一审法院认为，活里活公司与姜佩岑签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。对于活里活公司所诉因姜佩岑未按约缴纳相关费用而要求解除合同的主张，《商铺租赁合同》约定承租人应自装修期满后次日开始缴纳合同约定的租金及其他费用，承租人违反合同约定，逾期支付累积超过30日的，出租人有权解除本合同，而在《补充协议》中双方约定商铺租赁时间变更为2018年5月22日至2024年5月21日，装修期变更为2018年5月22日至2018年12月7日，装修期内不计算租金、经营管理费与配套服务费。活里活公司于2018年5月22日将案涉房屋交付给姜佩岑，则姜佩岑应当按约进行装修，尽管姜佩岑于2018年11月23日才开展装修事宜，但其并未举证证明未在合同约定期间装修完毕系活里活公司的原因，故姜佩岑理应在装修期满后开始支付租金等费用，但其并未举示证据证明其已支付，其已违反合同约定，现活里活公司依据合同约定解除《商铺租赁合同》符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。本案中，从重庆市江北区公安消防支队作出的《关于鲤鱼池42号公共区域装修建设工程消防设计有关情况的复函》可以看出案涉房屋消防设计符合国家现行消防技术标准的要求，姜佩岑称案涉房屋未通过消防验收无事实依据。对于姜佩岑辩称活里活公司擅自改变房屋用途，将工业用房作为商业用房出租给姜佩岑，一审法院认为本案租赁物系房屋，并非土地使用权，且即使活里活公司存在将工业用地作为商业用地出租，其行为亦系违反了行政管理性规定，并非导致案涉房屋租赁合同无效的法定事由，其主张不予采纳。对于姜佩岑关于活里活公司无正当理由拒绝通过装修设计的主张，《商铺租赁合同》约定承租人须于进场施工前15日就有关装修之承包商、装修方案、设计图纸等提交出租人审核并取得出租人的书面同意后方可进场施工，即姜佩岑具有将装修方案及图纸等提交活里活公司审核的义务，而从活里活公司作出的审核意见和姜佩岑的委托人孟伟康的承诺可以看出，姜佩岑提交的装修图纸尚有欠缺，不符合装修要求，且活里活公司也给予一定时间让姜佩岑补充图纸，无法看出活里活公司系无故拒绝通过装修设计，故对于姜佩岑的该项主张，一审法院亦不予采纳。对姜佩岑提出活里活公司开业后全部商铺的出租率未能连续三个月达到60%，故其不应缴纳租金、经营管理费、配套服务费及市场推广费的观点，因活里活公司举示的《商铺租赁合同》、商铺交接验收表，中国建设银行客户回单能够证明其开业时出租率已达《商铺租赁合同》约定的标准，故对姜佩岑的该观点，一审法院亦不予采纳。对于活里活公司要求姜佩岑将案涉商铺恢复原状并返还给活里活公司的请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《商铺租赁合同》约定在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将商铺恢复至毛坯房状态，《商铺租赁合同》现被解除，则姜佩岑应当根据合同约定将案涉商铺恢复原状并返还给活里活公司，一审法院对活里活公司的该项诉讼请求予以支持。对于租赁保证金是否应当退还的问题，因《商铺租赁合同》约定出租人根据本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费及其他承租人已缴款项），现活里活公司根据合同约定解除《商铺租赁合同》，则根据合同约定，其可以不退还姜佩岑缴纳的包括租赁保证金在内的各项费用，故一审法院确认活里活公司已收取的租赁保证金125160元不予退还姜佩岑。对于姜佩岑拖欠的租金等费用，根据《商铺租赁合同》约定，案涉房屋租金为80元/㎡、经营管理费为30元/㎡、配套服务费为30元/㎡，房屋面积以底层实际测量为准，而房屋的实测面积为453.45平方米，故每月应付租金为36276元、经营管理费为13603.50元、配套服务费为13603.50元。对于物业管理费，自姜佩岑接收案涉房屋，就享受了该房屋的物业服务，其应当支付物业管理费，而双方约定物业管理费的标准为30元/平方米/月，但本合同前6个月租赁期限给予优惠，按15元/平方米/月计收，故2018年5月22日至2018年11月21日期间，应按15元/平方米/月计收物业管理费即每月为6801.75元，共计40810.50元，自2018年11月22日开始应按30元/平方米/月计收，即每月为13603.50元。对于市场推广费，虽然双方约定市场推广费自出租人书面通知之后日起缴纳，按10元/平方米/月计收，但合同又约定“本合同签订后，承租人应于装修期届满前15日内支付3个月（不含装修期）的租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费、市场推广费，合计221265元”，即双方约定市场推广费亦是自装修期满后开始支付，故姜佩岑每月应当支付的市场推广费为4534.50元。对于支付时间，双方约定装修期内不计算租金、经营管理费与配套服务费，故租金、经营管理费、配套服务费及市场推广费均应自2018年12月8日起开始计算至合同解除之日止。物业管理费为：2018年5月22日至2018年11月21日期间的物业管理费为40810.50元，自2018年11月22日起，按每月6801.75元计算物业管理费至合同解除之日止。对于房屋占用费，《商铺租赁合同》解除后，姜佩岑应当及时返还房屋，其一直占用该房屋，导致活里活公司不能正常使用，故姜佩岑应当自合同解除之日起按每月36276元的租金标准向活里活公司支付占用使用费至返还房屋之日止。对于违约金的问题，《商铺租赁合同》约定出租人根据本合同约定解除合同的，出租人有权向承租人按未履行租期的应交租金、经营管理费、配套服务费等的10%或3个月前述金额（以两者之间较高的为准）收取违约金，现姜佩岑已违约，则活里活公司有权按约收取违约金，但姜佩岑认为该违约金过高，请求调减，一审法院结合本案实际情况，对违约金予以调整，按1个月的租金、经营管理费、配套服务费及市场推广费予以主张，即违约金应为68017.50元（36276元＋13603.50元+13603.50元+4534.50元）。姜佩岑超过该部分的诉讼请求，一审法院不予支持。对于活里活公司主张的滞纳金的问题，因违约金具有填补实际损失的功能，在违约金请求得到支持的情况下，活里活公司再行主张滞纳金于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：“一、解除反诉原告重庆活里活商业管理有限公司与反诉被告姜佩岑于2017年11月30日签订的《商铺租赁合同》；二、反诉被告姜佩岑于本判决生效之日起二十日内将重庆市江北区鲤鱼池42号商铺恢复原状并返还给反诉原告重庆活里活商业管理有限公司；三、反诉原告重庆活里活商业管理有限公司已收取的租赁保证金125160元不予退还反诉被告姜佩岑；四、反诉被告姜佩岑于本判决生效之日起十日内向反诉原告重庆活里活商业管理有限公司支付租金、经营管理费、配套服务费、市场推广费（上述费用均自2018年12月8日起开始计算至合同解除之日，租金为每月36276元、经营管理费为每月13603.50元、配套服务费为每月13603.50元、市场推广费为每月4534.50元），支付物业管理费40810.50元，并自2018年11月22日起，按每月6801.75元支付物业管理费至合同解除之日止；五、反诉被告姜佩岑于本判决生效之日起十日内向反诉反诉原告重庆活里活商业管理有限公司支付占用使用费（自合同解除之日起按每月36276元支付至返还房屋之日止）；六、反诉被告姜佩岑于本判决生效之日起十日内向反诉原告重庆活里活商业管理有限公司支付违约金68017.50元；七、驳回反诉原告重庆活里活商业管理有限公司的其他诉讼请求。反诉案件受理费7325.87元，由反诉被告姜佩岑负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜佩岑举示的新证据为：1.《重庆市规划局江北区分居责令停止违法建设通知书》及其《送达回证》(该证据同页还有重庆市城乡规划信用信息通知书、房屋产权冻结告知书）拟证明涉案的租赁物未经过规划以及规划局认为是违章建筑，要求停止违法行为，并且对房屋的产权进行了冻结，并拟证明执法人员发通知的时候，重庆丰元丰实业有限公司拒绝签收，由执法人员进行了记录；2.案涉房屋照片11张，拟证明涉案的房屋状况以及现在早已出租的事实，证明房屋不是内部装修，而是改变了用途和装修的架构。3.《重庆市江北区规划和自然资源局关于余秋澜信访事项的答复意见书》，拟证明涉案房屋未取得规划；4.《重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果》，拟证明涉案房屋土地性质为划拨，用途为工业用地，不是商业用地；5.光盘2张，拟证明姜佩岑的装修设计师多次去找被上诉人方的项目经理，要求通过设计，但多次没有通过设计。活里活公司质证认为，证据1上诉人出示的系复印件，对其真实性被上诉人无法确认，即便通知书是真实的，也与本案无关，且通知书是发给重庆丰元丰公司，不是发给本案被上诉人。对证据2的真实性予以认可，但是不同意上诉人的证明目的，而从照片可以看出被上诉人并未对原建筑的主体结构有所改变。证据3和证据4系打印件，真实性无法确认，即便这两份证据是真实的，也不能达到上诉人的证明目的，被上诉人所租赁的房屋系从6名自然人处租赁过来，并且有相应的产权证，系合法建筑，不存在未取得建设工程规划许可证的问题。对证据5真实性不予认可，该录音的对象并非是本案的相对人。本院认证认为，姜佩岑举示的证据1、3、4均系复印件，未提交原件，也没有相关单位盖章确认，不符合证据要求。退一步说，即使上述证据真实，亦不能实现上诉人的证明目的，具体而言：证据1系送达给重庆丰元丰实业有限公司，并非被上诉人及其案涉房屋的产权人，重庆丰元丰实业有限公司擅自修建的建筑并未明确，且上诉人无证据证明该违法建筑是否仍存在；该证据同页还有重庆市城乡规划信用信息通知书、房屋产权冻结告知书，其通知对象均系重庆丰元丰实业有限公司，房屋产权冻结告知书告知了重庆丰元丰实业有限公司合法房地产附有违法建筑的，本机关将书面告知土地房屋权属登记机构对该房地产转让和抵押登记进行限制，而事实上重庆丰元丰实业有限公司又将案涉房屋转让给了王希等6人，从此推理，案涉房屋应该不存在违法建筑才能转让给本案案涉房屋的产权人，故证据1不能证明案涉房屋上仍然有违法建筑。证据3退一步说，即使涉案房屋未取得规划许可证，但案涉房屋已经取得了不动产权登记证书，在取得不动产登记权证后，出租人有权出租案涉房屋，故未取得规划许可证并不必然导致租赁合同无效。证据4退一步说，即使活里活公司将工业用地作为商业用地出租，其行为亦系违反行政管理性规定而非法律强制性规定，并非导致案涉房屋租赁合同无效的法定事由。证据2的真实性虽得到活里活公司承认，但仅凭现场照片不能达到证明目的，证据5未转化为文字资料且无证据证明录音主体的身份，不能达到证明目的，故对其举示的证据均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”可知，主张合同无效应举证证明案件事实符合上述规定的情形。本案中，姜佩岑虽主张活里活公司未取得工程规划许可证对案涉房屋实施改扩建行为以及擅自改变土地用途导致案涉合同无效，但案涉房屋早已取得不动产产权登记，而且在案涉合同履行期间和姜佩岑入场装修期间，活里活公司向重庆市江北区规划和自然资源局就案涉房屋进行装修是否需要办理工程规划许可证等审批手续进行了询证，该局就此回函明确在产权范围内进行室内装修不属于建设工程规划许可审批范畴。加之，姜佩岑也未能证明活里活公司对案涉房屋的所做的装修属于必须进行工程规划许可的改扩建。综上可见，案涉房屋在交付给姜佩岑时，活里活公司在其产权范围内已做的装修不属于建设工程规划许可审批事项，姜佩岑以活里活公司对案涉房屋进行改扩建为由主张合同无效缺乏事实依据。至于改变土地性质问题，本案系房屋租赁并不涉及土地使用权，且即使活里活公司将工业用地作为商业用地出租，其行为亦系违反行政管理性规定而非法律强制性规定，并非导致案涉房屋租赁合同无效的法定事由。关于案涉房屋消防验收的问题，重庆市江北区公安消防支队作出的《关于鲤鱼池42号公共区域装修建设工程消防设计有关情况的复函》虽不是行政审批，但可以看出案涉房屋消防设计符合国家现行消防技术标准的要求，上诉人并未证明案涉房屋存在重大火灾隐患，进而实质性地影响了其使用。由此，姜佩岑主张案涉房屋租赁合同无效的各项理由均不能成立。关于活里活公司擅自改变与案涉房屋产权人所签订《租赁合同》约定的房屋用途的问题，系活里活公司与产权人之间的租赁合同关系，姜佩岑不是该合同相对人，其以活里活公司违反与案外人之间合同的约定为由主张本案案涉合同无效既不符合合同无效的情形，也突破了合同相对性，故不能成立。关于活里活公司是否无正当理由拒绝通过姜佩岑装修设计而导致其无法使用案涉房屋的问题。首先，依据合同约定活里活公司有对承租人装修设计进行审核的权利。其次，通过现有证据可知，活里活公司对于姜佩岑提出的装修设计方案提出了审核意见，双方对装修设计也进行了沟通，也给予了一定时间让姜佩岑补充图纸，但姜佩岑没有提交证据证明其在2018年11月26日前提交了新的装修图纸；同时，活里活同意店铺钢结构进场施工，但姜佩岑并未进场施工。最后，姜佩岑未举示证据证明活里活公司无正当理由拒绝通过其装修设计方案，未举示证据证明活里活公司迟延履行主要义务导致其未能按照合同约定时间开始营业，理应承担举证不能的不利后果，故其该项主张缺乏事实依据，本院亦不予支持。根据现有证据，活里活公司早已在双方签订《补充协议》当日就将案涉房屋交付给姜佩岑，姜佩岑也向活里活公司缴纳了装修保证金和装修管理费，活里活公司已经履行了交付租赁物的主要合同义务。因此，除双方约定的装修期内不计算租金、经营管理费与配套服务费外，2018年12月8日之后至合同解除之日的租金、经营管理费、配套服务费及市场推广费、物业管理费按合同约定均应由姜佩岑承担，合同解除后姜佩岑有返还商铺及支付占用费的义务。关于上诉人提出被上诉人迟延履行主要义务，未能实现2018年10月1日之前整体开业，开业后商铺出租率未能连续三个月达到60%，并为上诉人提供开业或者营业所需要的相关配套设施及环境条件的保证和承诺，经上诉人多次函告仍未履行，上诉人基于法定的合同解除权于2018年12月11日向被上诉人发出解除合同的律师函，案涉合同已经于2018年12月13日解除的问题。一审中，活里活公司举示的《商铺租赁合同》、商铺交接验收表，中国建设银行客户回单能够证明其开业时出租率已达《商铺租赁合同》约定的标准，姜佩岑并未举示相反证据，本院对姜佩岑的该项主张不予支持；上诉人认为被上诉人未提供开业或者营业所需要的相关配套设施及环境条件，上诉人没有举示相应的证据，本院对此不予支持；上诉人认为其已经向被上诉人送达了解除合同的律师函，但上诉人的解除理由并不成立，在被上诉人不认可的情况下，双方的租赁合同并未因上诉人送达解除函而解除。最后，根据一审庭审笔录可知，一审庭审中承办法官向案涉各方当事人明确告知了合议庭成员并询问是否申请回避，符合程序规定。一审中，姜佩岑提出的调查证据的申请，一审法院也依其申请对应出具了律师调查令。可见一审程序合法，姜佩岑的该项主张与事实不符，本院不予支持。此外，上诉人在二审中申请调查证据，包括责令停止违法建设通知书、告知书、函、信访事项答复意见书、案涉土地权利性质和用途等，同时上诉人向本院提交了上述材料的复印件，并在庭审中举示上述复印件，本院已经在前述认证意见中进行了详细阐述，即使上述材料真实，亦不能实现其证明目的，故没有调取之价值，本院不予准许。综上所述，姜佩岑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7325.87元，由上诉人姜佩岑负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈义熙审 判 员 陈 娟审 判 员 刘 静二〇二〇年七月十日法官助理 赵颖嘉书 记 员 张冬梅