湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异92号异议人（案外人）：彭某某，男，1978年8月27日出生，汉族，住云南省临沧市临翔区。委托代理人：朱伟涛，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。申请执行人：广发银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新华大厦**。负责人：陈某某，主任。委托代理人：刘水清，湖南弘一律师事务所律师。委托代理人：潘虹，湖南弘一律师事务所律师。被执行人：孙某某，女，1987年12月1日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被执行人：肖某，男，1987年6月17日出生，汉族，住湖南省洞口县。本院在执行申请执行人广发银行股份有限公司长沙分行申请执行孙某某、肖某金融借款合同纠纷一案中，冻结了登记在孙某某名下的位于长沙市雨花区××路××号××小区××栋××号房屋（以下简称901号房屋），案外人彭某某向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人彭某某诉称:2017年7月3日，贵院在审理（2017）湘0102民初2417号广发银行股份有限公司长沙分行与肖某、孙某某金融借款合同纠纷一案中，轮候查封了901号房屋。目前该案已经进入执行阶段，执行案号为（2020）湘0102执4662号。901号房屋虽登记为孙某某与彭某某共同共有，但实际上是因为彭某某为现役军人无法办理商业贷款，而借孙某某的名义按揭贷款。彭某某支付了全部购房首付款、契税、抵押登记费、维修基金等，并在办理商业贷款后每月还款日前向孙某某账号转账，以孙某某名义偿还银行按揭款，孙某某实际未出资。彭某某与孙某某于2011年9月18日达成协议，约定房屋所有权归彭某某所有，按揭贷款由彭某某承担，孙某某自愿放弃该房屋所有权等一切权利，但因开发商原因一直未取得房产证，无法办理过户。901号房屋首封法院长沙市岳麓区人民法院查明确认了以上事实，并于2018年11月26日作出（2018）湘0104执异63号执行裁定书，裁定中止对901号房屋的执行。现该执行裁定书已生效。其认为，彭某某是901号房屋的实际所有人，可以排除对901号房屋的执行，贵院对901号房屋的查封、冻结应予解除。为维护案外人的合法权益，特请求人民法院停止对长沙市雨花区××路××号××小区××栋××号房屋的执行，并解除对上述房产的查封、冻结。申请执行人广发银行股份有限公司长沙分行辩称：1、901号房屋登记在孙某某名下，其当然享有部分所有权；2、被执行人孙某某和案外人彭某某的内部约定不能对抗善意第三方。被执行人孙某某、肖某未作述称。经审理查明：本院在审理广发银行股份有限公司长沙分行诉孙某某、肖某金融借款合同纠纷一案中，原告广发银行股份有限公司长沙分行向本院申请财产保全，本院作出（2017）湘0102民初2417号民事裁定书，依据该裁定，本院于2017年7月3日轮候查封了彭某某与孙某某共同所有的901号房屋。另查明，孙某某与彭某某原系恋爱关系，在恋爱期间，彭某某应孙某某及其父母要求购买房屋，因彭某某是现役军人，无法按揭贷款买房，彭某某与孙某某约定以孙某某的名义按揭贷款，双方共同购房，购房款、贷款等所有费用由彭某某承担。2011年6月1日，孙某某作为买受人，彭某某作为共有人与长沙天玺置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：买受人孙某某购买长沙天玺置业有限公司开发建设的901号房屋，房屋价款为125.9029万元，买受人孙某某首付75.9029万元，余款50万元办理银行按揭贷款支付等。同日，孙某某、彭某某与交通银行股份有限公司湖南省分行签订《个人房屋抵押贷款合同》，合同约定：孙某某向交通银行股份有限公司湖南省分行贷款50万元，用于购买901号房屋，借款期限自2011年6月8日至2041年6月8日，所贷的款付至长沙天玺置业有限公司的账号上；彭某某自愿对该笔借款承担连带担保责任；孙某某、彭某某以其所有的901号房屋为贷款提供抵押等。上述合同签订后，彭某某支付了购房首付款、契税、维修基金等费用。彭某某与孙某某分手后，双方对901号房屋的问题于2011年9月18日签订《房产产权约定协议书》，协议主内容确认以下事实:1、彭某某应孙某某及其父母要求购买了901号房屋作为婚房。2、现孙某某提出分手，对901号房屋约定如下，(1)901号房屋的首付款75.9029万元、契税5.0365万元、抵押登记费80元、维修基金1.6905万元及其费用600元，共计82.6979万元均为彭某某出资；(2)以孙某某名义贷款50万元，该房屋按揭贷款实际是彭某某承担支付；(3)该房产因开发商原因，暂未取得房产证，且由于彭某某是现役军人，没有普通居民户籍证明，无法办理房屋按揭手续，所以该房产暂时也不能过户给彭某某；(4)彭某某必须每月按时偿还901号房屋的银行按揭贷款，不得给孙某某造成不良信用记录等。再查明，孙某某向交通银行股份有限公司湖南省分行贷款时，在该行开户的还款账户账号为6222********，贷款后，每月的还款均系彭某某往6222××××6822账户打款，用以偿还银行贷款。2018年11月8日，经长沙市岳麓区人民法院询问，孙某某对上述事实基本予以认可，但提出贷款后前两个月的贷款是她本人还的，要求彭某某归还该款并支付房屋升值的部分。901号房屋交付后，一直由彭伯乐占有使用。2016年8月26日，901号房屋取得房产证，房屋权利人登记为孙某某和彭某某，产权证号为××、716248162，房屋建筑面积为154.05平方米。长沙市岳麓区人民法院、长沙市雨花区人民法院及本院分别于2016年3月3日、2016年4月12日、2017年7月3日对901号房屋予以查封冻结。本院认为，（2017）湘0102民初2417号民事判决书已生效，依据该份判决书，申请执行人广发银行股份有限公司长沙分行对被执行人孙某某、肖某享有的是金钱债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据上述司法解释的规定，对照本案情形逐条分析如下：1.本案中，901号房屋是以彭某某和孙某某的名义购买，在不动产登记中心不动产登记簿中载明彭某某和孙某某是901号房屋的权利人，双方共同共有。在本院冻结901号房屋之前，就901号房屋所有权的归属问题，彭某某与孙某某签订了《房产产权约定协议书》，约定901号房屋归彭某某所有，《房产产权约定协议书》的内容不违反有关法律、法规的规定，该协议合法有效。2、在本院冻结901号房屋之前，彭某某已合法占有901号房屋。901号房屋交付后，一直由彭某某占有使用，孙某某对此事实予以认可，故可以认定在本院冻结901号房屋之前，彭某某已合法占有901号房屋。3、901号房屋购房款及按揭贷款均是彭某某支付、偿还。孙某某对此事实予以认可，彭某某亦提供了充分证据予以证实，故可以认定901号房屋及按揭贷款均是彭某某支付、偿还。孙某某还了两个月的贷款，但未提供证据予以证实，孙某某要求彭某某归还该款并支付房屋升值的部分，其请求不属于执行异议案件的审查范围。对此，在本案中，本院不予审理，孙某某可通过其他途径解决。4、901号房屋交付后，因开发商的原因，一直未取得房屋产权证，直至2016年8月26日才办理901号房屋的初始登记，长沙市岳麓区人民法院、长沙市雨花区人民法院及本院分别于2016年3月3日、2016年4月12日、2017年7月3日对901号房屋予以查封冻结，在查封、冻结未解除前，无法办理901号房屋的过户手续，故孙某某在901号房屋中的权益部分未办理过户到彭某某名下的责任不在彭某某。综上，彭某某对涉案房屋的情形可以排除本案对901号房屋的执行，本院对901号房屋的冻结应予解除。彭某某提出异议的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于长沙市雨花区××路××号××小区××栋××号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  王双石人民陪审员  苏 麟人民陪审员  柳满希二〇二〇年七月七日法官助理王婷婷书记员梁芸哲