海口海事法院 执 行 裁 定 书 （2020）琼72执异21号 案外人:杨军旗，男，汉族，1980年9月5日出生，住山西省河津市。 委托诉讼代理人：魏克聪，山西聪锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏夏英，山西聪锐律师事务所律师。 申请执行人：李朝清，男，汉族，1974年6月18日出生，住海南省海口市龙华区。 委托诉讼代理人：李天佑，海南上哲律师事务所律师。 被执行人：海南美龙投资有限公司，住所地海南省海口市演丰镇龙窝水库西侧。 法定代表人：欧旧新，总经理。 在本院执行申请执行人李朝清与被执行人海南美龙投资有限公司（以下简称美龙公司）商品房买卖合同纠纷一案中，案外人杨军旗依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定对本院裁定查封及评估拍卖登记于美龙公司名下的位于海南省海口市演丰镇龙窝水库西侧美兰高尔夫球场旁的海南美龙生态园住宅小区（以下简称美龙小区）的78#楼7层710房、712房、713房提出异议，请求本院中止对该三套房产的执行。本院依法组成合议庭对该案进行审查，并于2020年7月16日组织各方进行听证，本案现已审查终结。 案外人杨军旗称：海口海事法院在（2020）琼72执恢23号案执行过程中，裁定查封并拍卖的美龙小区78#楼710、712、713房已于2015年由美龙公司抵债给案外人杨军旗。杨军旗与美龙公司签订了三份《海口市商品房买卖合同》（以下简称购房合同），美龙公司亦已收到涉案三套房屋的购房款。杨军旗虽未实际入住该小区，但其受小区物业管理公司邀请加入美龙小区业主群、物业服务群等微信群的事实足以证明其是上述三套房产的实际所有权人。海口海事法院继续执行该三套房产可能损害案外人的合法权益。鉴于上述原因，案外人请求本院裁定中止对美龙小区78号楼710、712、713房的执行。 申请执行人李朝清称：一、根据本案中杨军旗提交的三份购房合同，双方约定的交房时间均是2015年，但从2015年至今，案外人明知被执行人负债累累，三套涉案房产随时可能被查封处置却无动于衷。在近5年的时间里，三套涉案房产被多轮多次查封。案外人在此情况下仍未对相关房产设立他项权利，也未要求美龙公司履行合同或提出其他主张，自身存在重大过错；二、案外人提交的三份购房合同均无签署时间，三张收款收据也均未附转款凭证，无法确认该三份购房合同的真实性；三、在海南限购政策下，案外人不具备购房资格，事实上无法取得三套涉案房产的物权，亦无法排除执行。鉴于上述原因，案外人的异议申请无法成立，应予驳回。 被执行人美龙公司未发表意见。 案外人杨军旗为支持其异议，向本院提交了购买三套涉案房屋的三份购房合同及对应的收款收据、案外人在美龙小区业主群、物业管理群中发言的微信聊天截图、山西河津市公安局刑警大队出具的受案登记表及该局对案外人欧超群所做的询问笔录等证据。 申请执行人李朝清，被执行人美龙公司未提交证据。 本院依法调取了海口市涉案三套房屋的登记情况及查封记录等证据。 本院查明，2015年8月18日，杨军旗与美龙公司签订了编号为Lxxxxxxxx、Lxxxxxxxx、Lxxxxxxxx的三份购房合同。双方在该三份购房合同中约定由美龙公司将其投资建设的美龙小区的78#楼7层710房（合同编号Lxxxxxxxx，建筑面积102.33平方米，套内建筑面积87.2平方米）作价961526元（每平米单价9405.52元），712房（合同编号Lxxxxxxxx，建筑面积102.23平方米，套内建筑面积87.2平方米）作价951297元（每平方米单价9305.46元）。713房（合同编号Lxxxxxxxx，建筑面积102.23平方米，套内建筑面积87.2平方米）作价951297元（每平方米单价9305.46元）出售给杨军旗。在价款支付方式上，双方约定将上述三套商品房的房款一次性支付至美龙公司开设于中行海口琼山支行的特定账户。在交房期限问题上，双方约定美龙公司应在2015年10月30日前将三套房屋交杨军旗。 案外人杨军旗在听证过程中陈述，该三套房产系美龙公司用于抵偿其法定代表人欧旧新之子欧超群所欠另一案外人贺杰斌债务的。杨军旗是贺杰斌的朋友。2015年，杨军旗接受贺杰斌的委托，以杨军旗自己的名义办理了本案所涉三套房屋的购房手续。鉴于该三套房屋系抵债房，美龙公司在杨军旗未支付任何款项的情况下，于2015年8月18日出具了三份加盖公司公章的收据，确认其收到该三套房屋的购房款总计2864120元。 杨军旗与美龙公司签订上述三份购房合同后，美龙公司未依约在2015年10月30日前向杨军旗交付该三套房屋或通知其收房，也未在城建房管部门办理该三套房产的预告登记等手续，该三套房屋目前仍登记于美龙公司名下。 2015年10月30日至今，杨军旗始终未办理该三套房屋的收房手续，也未实际入住该房屋，亦未缴纳该房屋产生的，包括水电、燃气、物业费用在内的任何居住和维持费用。杨军旗自述曾于2017年前往美龙小区尝试办理收房手续，但被物业公司以购房手续不完善拒绝。 另查明，案外人贺杰斌于2020年6月15日向山西省河津市公安局刑事侦查大队报案，以又一案外人贺武厅向贺杰斌借款后承诺将美龙小区的三套房产用于抵债，但贺杰斌始终未收到该三套房产为由，指控贺武厅涉嫌诈骗。2020年6月16日，河津市公安局刑事侦查大队受理调查该案。2020年7月13日，河津市公安局的两位民警在海口市龙塘派出所对欧超群进行了询问，欧超群在接受询问时承认将本案所涉三套房产抵债给杨军旗，但欧超群表示这三套房产所抵偿的是另一案外人柴斌的债务，而非贺杰斌的债权。对于柴斌和贺杰斌的关系，杨军旗表示其不清楚，也没有见过柴斌。 又查明，本院在执行已经发生法律效力的海南仲裁委员会（2015）海仲字第914号裁决书过程中，于2020年4月3日作出（2020）琼72执恢23号执行裁定书，裁定冻结、扣划美龙公司在金融机构的存款1500000元或查封、扣押其相应价值的其他财产，2020年4月8日，本院分别向海口市自然资源和规划局以及海口市住房和城乡建设局送达该裁定书及协助执行通知书，查封该三套房屋至今。2020年5月12日，本院作出（2020）琼72执恢23号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖本案所涉三套房屋。 本院认为：本案中，案外人杨军旗依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出排除执行异议。但在异议审查过程中，除审查杨军旗是否享有足以排除执行的民事权利外，亦有必要对本院查封三套涉案房屋的合法性问题进行审查。 关于本院查封三套涉案房屋的合法性问题，杨军旗虽然与美龙公司签订了本案所涉的三份购房合同并备案。但三份合同的签订仅使杨军旗取得了对三套涉案房屋的物权期待权，而非三套涉案房屋的物权。双方签订三份购房合同后，美龙公司始终未按照合同约定向杨军旗交付该三套房屋，也未将该三套房屋过户至杨军旗名下。2020年4月8日，本院查封三套涉案房屋时，三套房屋仍登记于美龙公司名下。鉴于此，本院三套涉案房屋采取包括查封、评估、拍卖在内的执行行为并无不当。 关于案外人对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权利问题，鉴于本案所涉三套房屋仍登记于美龙公司名下，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条、第二十九条的规定均适用于本案，本院亦综合该两条的规定对其进行审查。 本案中，根据案外人提交的证据，结合庭审调查，可以查明案外人杨军旗与美龙公司签订本案所涉三份购房合同的目的并非购买房屋用于居住，而是三套涉案房屋冲抵彼此之间的商业债务。且美龙公司虽与杨军旗签订了本案所涉的三份购房合同，却未实际向杨军旗交付三套涉案房屋，杨军旗亦未入住或以其他方式占有该三套房产。鉴于上述原因，案外人杨军旗的异议不符合《异议复议规定》第二十八条第（二）项，第二十九条第（二）项的规定，其对三套涉案房屋享有的民事权利不足以排除执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人杨军旗的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 钟爱萍 审 判 员 张蕴华 审 判 员 焦 南 二〇二〇年七月二十日 法官助理 陈美玲 书 记 员 谢慧婧 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回异议。 ……