广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初2492号原告：刘娟，女，1978年4月7日出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区。原告：高玉兵，男，1977年1月18日出生，汉族，住山东省汶上县。两原告共同委托代理人：余文斌，系广东谨然律师事务所律师。被告：蔡文丹，女，1988年5月5日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被告：沈业军，男，1986年9月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。两被告共同委托代理人：熊飞，系北京德和衡（广州）律师事务所律师。原告刘娟、高玉兵诉被告沈业军、蔡文丹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告刘娟、高玉兵及其共同委托代理人余文斌，被告沈业军、蔡文丹及其共同委托代理人熊飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘娟、高玉兵诉称：2018年3月20日，原、被告签订《存量房买卖合同》，约定两原告购买两被告的房屋，房款总价为195万元，首付78万元，余款117万元办理银行贷款；后两原告依约付款并申办了银行贷款，银行于2018年6月1日放款至两被告的账户。根据《存量房买卖合同》第1条第8项有关户口迁出的约定，两被告应在收到尾款后3个月内即2018年9月1日前将户口迁出，但经两原告查询，直至2020年1月9日两被告仍未将户口迁出，构成严重违约。故两原告诉至法院，请求判令：两被告向两原告支付违约金483600元（以1950000元为本金，按照每日万分之五的标准，从2018年9月1日起计至2020年1月21日止；两原告仅主张496天的违约金）。被告沈业军、蔡文丹辩称：两被告没有违约，不应向两原告支付违约金。理由如下：1、原、被告签订了两份房屋买卖合同，均有法律效力，应以签订在后的网签版房屋买卖合同为准，而网签版房屋买卖合同并未对两被告的户口迁出事宜作出约定。2、两原告在签约之后对户口迁出时间进行了口头承诺，同意两被告晚些迁出，且没有明确具体的迁出日期。根据合同约定，两被告应在两原告催告后5日内迁出户口，两原告实际于2020年1月15日进行了催告，两被告于2020年1月21日办理了迁出，符合双方约定。3、就两原告主张的违约金，依法属过高的情形。两原告购买房屋时称其主要是将房屋用于出租，对户口以及学位没有要求。事实上，即使两被告晚些迁出，也不影响两原告落户，公安机关是可以将户口进行空挂的，两原告也实际在2020年1月7日迁入了户口。综上，请求法院驳回两原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年3月14日，刘娟（买方/乙方）与沈业军、蔡文丹（卖方/甲方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将其自有物业出售予乙方，房地产地址为天河区棠德西三街41号801房（以下简称“案涉房屋”）；案涉房屋带家私家电（以家私清单为准），户口未迁出，甲方应在收齐楼款后3个月内迁出；案涉房屋按整套出售并计价，总金额为1950000元；甲乙双方任一方迟延履行本合同约定义务或未安排配偶等相关权利人配合履行本合同项下义务的（包括但不限于提供交易资料、签署交易文件、办理交易手续、支付房款、交付物业、迁出户口等），逾期超过十天仍未履行但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的万分之五支付违约金至其履行合同义务时止，合同未约定明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；《广州市存量房买卖合同》（网签正式版本）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；定金10000元乙方须在2018年3月14日支付给甲方，定金余款60000元乙方须在2018年3月20日前支付给甲方，首期楼款710000元乙方于递件成功当天付甲方，楼价余款1170000元按揭付款等。2018年3月20日，刘娟、高玉兵（买方/乙方）与沈业军、蔡文丹（卖方/甲方）签订《广州市存量房买卖合同》（网签正式版本），约定：案涉房屋户口未迁出，甲方应在收齐楼款后3个月内迁出；案涉房屋按整套出售并计价，总金额为1950000元；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任等。现刘娟、高玉兵主张沈业军、蔡文丹未按合同约定于收齐楼款后3个月内即2018年9月1日前将户口迁出案涉房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。对此，沈业军、蔡文丹称刘娟、高玉兵在签约后曾口头承诺户口可晚些迁出，且没有明确具体的迁出日期，而刘娟、高玉兵在2020年1月15日催告其方迁出户口后，其方已在2020年1月21日迁出户口，故其方不构成违约；另刘娟、高玉兵现主张的违约金过高，刘娟、高玉兵并没有因为其方未迁出户口遭受任何的损失，刘娟、高玉兵也实际于2020年1月7日迁入了案涉房屋的户口。就此，刘娟、高玉兵否认其方曾口头承诺沈业军、蔡文丹可晚些迁出户口，但确认沈业军、蔡文丹迟延迁出户口未给其造成实际损失。据刘娟、高玉兵提交的《居民户口簿》显示，刘娟已于2020年1月7日将户口迁入案涉房屋；据沈业军、蔡文丹提交的《常住人口登记卡》（复印件）显示，沈业军已于2020年1月21日将户口迁出案涉房屋。又，沈业军、蔡文丹为证明刘娟、高玉兵曾口头承诺户口可晚些迁出，向本院提交了：1、其称系其方与房屋中介于2020年5月24日的谈话录音；2、其称系刘娟与房屋中介于2020年5月24日的电话录音；3、蔡文丹与中介卢培灿的微信聊天记录；4、沈业军与中介杨兴家的微信聊天记录。经质证，刘娟、高玉兵对上述证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予确认，对证据3、4的真实性、合法性、关联性予以确认，但认为无法证明沈业军、蔡文丹想要证明的内容。本院认为：《存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方应依约履行。因《存量房买卖合同》明确约定《广州市存量房买卖合同》与《存量房买卖合同》不一致时以《存量房买卖合同》为准，故沈业军、蔡文丹有关户口迁出的权利义务应适用《广州市存量房买卖合同》约定的抗辩意见，本院不予采纳。根据《存量房买卖合同》的约定，沈业军、蔡文丹应在收齐楼款后3个月内迁出户口，逾期未迁出的，刘娟、高玉兵有权要求沈业军、蔡文丹按每日总楼价的万分之五支付违约金，直至沈业军、蔡文丹履行合同义务时止。因《存量房买卖合同》约定的户口迁出期限是明确的，而沈业军、蔡文丹未能提供充分证据证明双方变更了该合同约定，刘娟、高玉兵也不予认可；且即便沈业军、蔡文丹所述的“刘娟、高玉兵曾口头承诺户口可晚些迁出”属实，沈业军、蔡文丹在交易完成后一年多的时间内都未将户口迁出案涉房屋，确已构成违约。但综合沈业军、蔡文丹的违约行为未给刘娟、高玉兵造成实际损失，本院根据公平原则，酌情判令沈业军、蔡文丹向刘娟、高玉兵支付迟延迁出户口的违约金29250元，刘娟、高玉兵诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告沈业军、蔡文丹向原告刘娟、高玉兵支付迟延迁出户口的违约金29250元；二、驳回原告刘娟、高玉兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8554元，由原告刘娟、高玉兵负担8036元，由被告沈业军、蔡文丹负担518元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二〇年七月六日书记员  邱莉晶