云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2502民初50号原告：李丹，男，1981年12月3日生，彝族，自由职业，住云南省开远市。原告：黄丽慧，女，1983年9月25日生，壮族，住云南省开远市。委托诉讼代理人：李丹（系黄丽慧的丈夫），男，1981年12月3日生，彝族，住开远市。代理权限为特别授权代理。被告：红河州华信商务酒店有限公司。住所地：云南省开远市人民中路****华信商务酒店。法定代表人：熊玉发，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊学亮，男，1955年11月4日，汉族，住云南省开远市，代理权限为特别授权代理。原告李丹、黄丽慧诉被告红河州华信商务酒店有限公司（以下简称华信酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李丹、原告黄丽慧的委托诉讼代理人李丹，被告华信酒店公司委托诉讼代理人熊学亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丹、黄丽慧向本院提出诉请判决：1、被告华信酒店公司赔偿提前解除合同违约金给原告，数额按原告购买华信金帝酒店公寓（开远市人民中路55号A幢H-709号）投资总额161,116.68元的10%，合计16,111.68元；2、将开远市人民中路55号A幢H-425号房屋使用权归还原告，并赔偿违约金为投资总额151,246.76元的10%，共计15,124.37元；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2008年3月，原告在华信商务酒店的售楼部看到楼盘销售的广告宣传，经了解该宣传单内容为投资者做出了六大保障。在购买时，售楼部工作人员介绍，该公寓将委托给被告，由被告统一管理成酒店，原告则按照酒店的开房率每个季度领取一次报酬。2018年3月23日原告与被告签订的了购房合同，购买了开远市人民中路55号A幢H-709号公寓，原告一次性交清了合同约定费用，同日，双方有签订了《华信金地酒店公寓委托管理协议书》。2009年公寓酒店开业，被告按约定逐年返还了投资总额40%的投资收益金给原告。2012年5月1日被告开始按协议兑付每季度的收益“从开房总额中按投资比例的35%提给业主”，但被告没有在原告家里安装电脑软件，“将用电脑软件管理，投资者在家里就可查询经营情况”的约定没有兑现，致使原告“对乙方在酒店公寓经营过程中的开房率有监督权”无法实时监督。经原告多次催告未果，原告于2017年3月31日向开远法院提起诉讼，经审理，一审法院做出了（2017）云2502民初494号民事判决书，判决解除了双方的委托管理协议书，并认定被告存在违约的事实。被告不服上诉至红河州中级人民法院，经审理，二审法院做出了（2017）云25民终1666号民事判决书，驳回上诉，维持原判。至此，原告才知道被告明知技术条件受限无法在原告家里安装监督软件，仍然虚构与售房有重大利害关系的信息，故意隐瞒真相，作出虚假宣传虚假承诺，诱使原告陷入认识错误，信以为真与被告签订了华信金地酒店公寓委托管理协议书。依照《民法通则》第六十八条、《合同法》第一百一十三条、《消费者权益保护法》的规定，被告应承担损害赔偿责任。综上理由，请法院以事实为依据，以法律为准绳，判如所请。被告华信酒店公司辩称：1、被答辩人要求赔偿16,111.68元违约金无事实依据和法律依据；原告起诉购买的开远市人民中路55号A幢H-425号房屋业主并不是原告的名字，和原告没有任何关系。由于被答辩人已经获取了前三年以及后三年的收益。从2015年开始收益减少，主要是酒店的装修设施老化，双方对重新投资装修达不成一致而导致经营大幅度下降，并非是被告的违约行为造成。被答辩人在本案中并未举证证明期解除合同后造成经济损失的证据，原告所诉事实不清、证据不足依法应驳回原告的诉讼请求。2、双方签订的《委托管理协议书》的合同目的系被答辩人将购买带装修的酒店公寓委托答辩人经营管理，收取投资经营报酬。为保证被答辩人的监督开房率以获取报酬的权利，合同中约定了答辩人安装电脑软件，让被答辩人在家就能查询开房率。2009年合同签订当时，由于技术条件限制，市场上也没有适合双方约定的软件可共安装，所以没有安装软件，但并不由此影响被答辩人订立合同的目的。首先，委托管理合同前三年系按固定利润支付被答辩人投资报酬，是否安装软件均不影响被答辩人的报酬取得。其次，答辩人经营的酒店根据公安机关管理，自酒店开业至今，每个入住酒店的人均需如实办理入住手续，答辩人同时也在酒店大堂设置了查询电脑，以供被答辩人随时查询监督答辩人的经营情况。第三，2018年8月30日，答辩人已在酒店安装了《酒店管理系统》电脑软件，现在已经完全实现了在家即可查询开房率等经营情况。3、即便认定答辩人违约需解除合同，被答辩人主张答辩人赔偿其投资总额20%的违约金也无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果在合同中约定有违约金的，违约方按合同约定支付违约金。本案中不符合适用合同中第8条第（3）项的约定，该违约金条款是针对一方单方无正当理由解除合同的特定义务而设置，而非泛指所有违约行为而适用的条款。违约金是合同双方对合同义务不履行时违约方应付损害时赔偿额的约定，是当事人双方在主合同中达成的违约金从合同，所以违约金是针对特定的义务而存在，本案中，答辩人没有完全履行合同义务导致合同解除的情形下，双方没有达成违约金条款，所以本案中不能适用违约金。本案争议的焦点为：一、合同履行过程中是否存在违约行为？二、违约行为是否达到解除的条件？三、违约责任应如何承担？本案原告李丹、黄丽慧为证明其主张，围绕本案争议焦点，向本院提交以下证据：1、《酒店公寓销售广告》复印件一份，证明该销售广告与事实不符，属于虚假广告；2、《华信金地酒店公寓委托管理协议书》复印件二份，证明房屋交给被告方管理的事实；3、《开远市人民法院民事判决书（2017）云2502民初494号》复印件一份，证实被告违约的事实，且解除了开远市人民中路55号A幢H-709号公寓《委托管理协议书》，并判令被告需将该房屋交还原告的事实；4、《红河州中级人民法院民事判决书（2017）云25民终1666号》复印件一份，证实被告不服上诉，已维持原判，被告违约、归还我房屋的事实；5、《房产证》复印件一份、《土地证》复印件一份，证实开远市人民中路55号A幢H-425号房屋所有权属于原告所有的事实；6、《原告居民身份证》复印件二份，证实原告二人的基本情况与开远市人民中路55号A幢H-425号房屋所有权登记的所有权人一致；7、《土地使用权证》《房屋所有权证》《不动产统一发票》《契税发票》复印件各一份，证实原告具有房屋的所有权；8、《税票》复印件一份、《购房发票》复印件一份，证明原告后买该房屋的价值金额和购房总价。经质证，被告华信酒店公司对原告提交的上述证据认为：对证据1、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2组中关于开远市人民中路55号A幢H-709号公寓的《委托管理协议书》的真实性、合法性关联性无异议，而开远市人民中路55号A幢H-425号公寓的《委托管理协议书》的真实性、合法性无异议，但对关联性和有异议，因该委托管理协议上委托人为刘俊，不是原告人，与原告无关；证据7中关于709房屋的票据的真实性、合法性、关联性无异议，但关于425房屋的票据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因该套房屋的票据上是刘俊的名字，并非原告人的名字，与原告无关。本案被告华信酒店公司围绕本案争议焦点，向本院提交以下证据：1、《营业执照》复印件一份、《法定代表人身份证明》复印件一份，证明被告公司工商登记信息及诉讼主体资格，且从2017年开始酒店法定代表人变更为熊玉发；2、《支付投资人回报凭证》复印件一份，证明从2009年5月份开业至2015年管理公司尽心敬业经营，前3年是固定总计40%的回报（第1年10%、第2年15%、第3年15%）、后2年投资人的收益也是恒大的，前5年投资方大部分投资已经收回；3、《公安局开房证明》复印件一份，证明在公安机关的监督下，被告依法诚信经营、营业收入真实有效；4、《华信金地酒店公寓委托管理协议书》复印件一份，证明709号房屋是原告与被告签订的委托管理协议，425号房屋不是由原告与被告签订的委托管理协议，就425号房屋原、被告之间没有任何委托管理协议；5、《终止委托管理协议风险告知书》复印件一份，证明被告方多次与各公寓业主（投资方）协商解决酒店经营问题，经营收入下滑，并不是被告方管理能力的原因造成的，而是对酒店装修达不成一致造成的；6、《验资报告》复印件一份，证明销售代理公司与原告签订协议的时间是虚假的。经质证，原告李丹、黄丽慧对被告提交的证据认为：对证据2、4的真实性、合法性、关联性无异议，对证据1中《营业执照》的真实性、合法性、关联性无异议，但对《法定代表人身份证明》的真实性、合法性无异议，关联性有异议，因酒店法人一直在变更，我们只认可2017年以前的法人；对证据3《公安局开房证明》的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明目的有异议，因该证明只能证明被告是合法经营，与本案违约及因违约赔偿损失无关；对证据5《终止委托管理协议风险告知书》的真实性、合法性、关联性均有异议，原告方未收到过该告知书，也不知道其内容；对证据6《验资报告》的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，因该验资报告内容与本案无关。经过庭审举证、质证，本院认为：原告提交的证据1-7组客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的证据1、2、4组客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的证据3组系公安机关行政管理的需要，不能证实被告已向原告告知了开房情况，故本院不予采信；证据5组系被告就终止《委托管理协议》后向各业主告知存在的风险，属于当事人的陈述，不具备构成民事证据的要件，故本院不作为证据采信；证据6系会计师事务所出具的被告股东出资情况的报告，确实与本案缺乏关联性，故本院也不予采信。经审理查明：原告李丹与原告黄丽慧系夫妻关系。2008年3月，原告李丹、黄丽慧看到红河州华信房地产开发有限公司的售房广告宣传，遂向该公司购买了位于开远市人民中路55号华信金地酒店A幢H-709号公寓，并于2008年3月23日签订了《商品房购销合同》。合同签订后，原告方一次性支付了购房款162,774.12元。2008年8月18日原告李丹作为代表与被告华信酒店公司签订了《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》，约定原告李丹、黄丽慧将其购买的位于华信金地酒店A幢H-709号公寓交给华信酒店公司经营管理，委托管理期限为20年，即从2009年5月1日至2029年4月30日，乙方（华信酒店公司）按照前三年支付投资总额40%支付报酬给甲方（李丹），从第四年开始由酒店管理公司从开房总额中按投资比例的35%支付报酬给业主，若合同正常履行，任何一方提前解除合同均赔偿守约方投资总额20%的违约金，甲方有权利享有每年累计30天的入住期，甲方有权利监督开房率，并载明将用软件管理，投资者可在家查询经营情况，双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订、房屋建成后，华信酒店公司就一直管理华信金地酒店A幢H-709号房屋。在合同履行过程中，被告按照合同约定返还了原告前三年投资总额40%的购房款，即按投资总额162,774.12元×40%分三年支付了原告。从第四年开始按照其制作的返款明细返给原告投资款14,302.71元。在此过程中原告要求入住自己公寓，被告华信酒店公司虽然给予保障，但因经营需要华信酒店公司给予了一些限制。原告认为合同履行过程中被告存在没有按照约定安装软件，让其监督开房情况，没有保障30天的免费入住期等问题，要求解除合同与华信酒店公司协商未果，原告于2017年3月31日将被告诉至本院，本院于2017年6月18日作出（2017）云2502民初民事判决书，判决解除了《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》，并要求被告返还709号房屋等，被告不服提起上诉，红河州中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）云25民终1666号民事判决书，认定被告未按协议第六条约定安装软件的行为，构成违约，并维持原判，驳回上诉。2018年8月30日被告安装了《酒店管理系统》，实现在家就可查询经营情况。另查明，原告方（以其父亲李建平名义）于2011年4月2日向原开远市人民中路55号A幢H-425号房屋房主刘俊以141,000元购买了开远市人民中路55号A幢H-425号房屋，双方签订了《售房协议》。2016年5月13日进行了产权变更登记。该425号房屋系原房主刘俊于2008年3月以155,921.40元的价格购买的，并于2008年3月与被告签订了《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》。被告从2013年2月开始依《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》的约定返给原告投资款。被告从第四年开始按照其制作的返款明细返还投资款由于前述原因，原告要求解除425号房屋委托管理合同及赔偿两房屋投资因违约造成的损失与华信酒店公司协商未果，原告遂诉至本院。本院认为：本案系合同纠纷，原告李丹、黄丽慧将其购买的华信金地酒店A幢H-425号房屋委托给被告华信酒店公司经营管理，尽管该房屋系原房主刘俊作为代表与被告华信酒店公司签订了《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》，但原房主将该房屋转卖给原告方后，原房主就将《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》的权利义务一并让与了原告方，且被告依《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》的约定向原告方返给投资款的行为，已表明被告认可了《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》权利义务的转移，即由原告方继受。而作为华信金地酒店A幢H-425号房屋共有人的原告李丹、黄丽慧虽未签订合同，但其按照合同的约定履行了权利义务，该协议系双方的真实意思表示，双方的合同关系成立，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照诚实信用的原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，但在履行的过程中双方发生争议，原告李丹、黄丽慧于2020年1月4日向本院提起诉讼，经庭审查明的事实表明，被告在履行合同的过程中存在未按照协议书的约定履行保障原告对酒店公寓经营过程中开房率的监督权，未能实现原告在家就可查询酒店经营情况的合同约定；协议书中未明确投资者30天免费入住的楼层房间，导致在合同履行过程中原告与被告产生争议。本案协议书的履行，最主要的是投资方能够时时监控酒店开房情况，以计算收益保障自身利益，但被告未按约定将查询软件安装到各投资者家中，也未向投资者公开过开房情况，导致了原告无法核实计算开房数量和自身收益，在原告向被告提出异议后仍未形成双方认可的可操作的查询方式，被告是在法院认定该行为为违约的情况下才于2018年8月30日安装了软件，此安装行为距签订合同长达十年之久，并未在合理期限内安装，该违约行为已致使不能实现合同目的。协议中虽未约定投资者免费入住楼层房间的限制，本案协议书系被告提供的格式合同，在原、被告双方有争议的情况下，应按不利于提供格式合同一方的说法解释合同内容。综上，被告在履行合同时已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案原、被告双方签订的协议书酒店开房率的监督属于协议书约定的主要条款，保障投资者享有开房知情权是被告应履行的主要义务，被告未履行且经催告后仍未履行，已构成违约，原告诉请解除合同的诉求成立，本院予以支持。关于涉及709号房屋《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》已于2017年解除，本院就不在此论述。关于425号房屋和709号房屋委托管理合同因被告违约而解除，其违约金的承担，双方在的协议中第8条第（3）、（4）条有双方没有违约，正常履行合同的情况下一方提出解除合同，则解约方需要向对方支付投资总额的20%违约金的约定，该约定可视为双方对承担违约责任方式的约定，但根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合协议履行的期限、违约责任的大小，本院酌情认定由被告华信酒店公司赔偿：709号房屋的为原告李丹、黄丽慧投资总额的10%，即（162,774.12元-14,302.71元）×10%=14,844.14元；425号房屋的为原告李丹、黄丽慧投资总额的10%，即（155,921.40元-15,264.91元）×10%=14,065.65元，两项共计28,909.79元。该投资总额162,774.12元和155,921.40元是原、被告双方分别在《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》中已经确认，且已经按照该投资总额进行了履行（合同约定前三年兑付比列），应视为原、被告双方的认可。被告辩称“原告起诉被告违约是不成立的，双方的合同已经明确在合同期限没有届满之前原告提出中途解除合同，违约的事由是由于原告而起，违约责任应该由原告负担”的观点于法无据，且与双方约定不符，该约定是基于双方正常履约的前提下，而本案中被告华信酒店公司已构成违约，由违约方向守约方承担违约责任，符合法律规定的立法本意，故该辩解本院不予支持。综上所述，本案事实清楚、证据确实充分。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告李丹、黄丽慧与被告红河州华信商务酒店有限公司于2008年3月签订的《华信·金地酒店公寓委托管理协议书》。二、被告红河州华信商务酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将开远市人民中路55号A幢H-425号房屋的使用权归还原告李丹、黄丽慧。三、由被告红河州华信商务酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告李丹、黄丽慧违约金28,909.79元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203元，由被告红河州华信商务酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  黄健秋人民陪审员  李 莎人民陪审员  吴莲菲二〇二〇年七月三日书 记 员  罗文淇