河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初3039号 原告：宋彦良，男，1966年12月24日出生，汉族，住石家庄市桥**。 被告：吴兆民，男，1944年10月17日出生，汉族，住石家庄市桥**。 原告宋彦良与被告吴兆民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋彦良，被告吴兆民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋彦良向本院提出诉讼请求：判令被告切实履行《合同》第五条规定，无条件协助原告办理汇和苑北园4号楼1单元1101房产权更名过户手续。事实与理由：被告原有工农路296号省工会宿舍南楼单元房一套。2011年，因拆迁，与石家庄市土地储备中心等有关单位签订协议，将拟建汇和苑4号楼1单元1101置换补偿给被告。2013年3月17日，被告与原告签订《合同》，将该房以总价90万元出售给原告。按照《合同》约定，原告于2013年3月20日、9月22日，分两笔将购房款付清。被告将与石家庄市土地储备中心、拆迁公司签订的《城市房屋拆迁调换协议书》（67号）原件、与房地产公司签订的《城市房屋拆迁补充协议》副本等交予原告，同年4月18日，双方一起将《合同》递交给房地产公司作了备案。2017年房价上涨，被告向法庭提起诉讼，要求判定《合同》无效。经桥西区法院一审，石家庄市中院二审、河北省高院再审均予驳回。判决生效后，被告拒不履行《合同》责任并屡屡制造障碍，致使原告所购房产得不到法律确权。请求法庭支持原告请求，以维护法律权威，保护原告合法权益。 被告吴兆民辩称，一、我与原告签订的《房屋交易合同》已经依法解除。我曾于2013年3月打算将讼争房屋以期房的形式售于宋彦良，他也缴纳了90万元购房款（但19.4万的违约金没有交纳，而且还侵占了我8万多元的过渡费强占我的房屋30个月没有给过租金）。他和连襟、省工会副主席卢彦君联合炒房，为了炒房方便，卢彦君还将原告的老婆孟晓梅调到省工会所属金标房地产开发公司工作。在履约过程中，他依仗卢彦君和孟晓梅的权势，除去房子必须卖给他之外，其他条款概不遵守，并对我侮辱谩骂。我万般无奈，于2016年7月12日书面通知他解除合同。此后，他拒不接收退款，也不向法院起诉，并勾结卢彦良和金标公司于2017年11月偷偷将我的房屋强占。2017年7月底我曾经以“确认我与宋彦良的《合同》已经解除”为由向石家庄桥西区法院起诉，当值律师和接待我的法官都认为合同已经解除，再起诉没有先例。2018年9月我以“确认我与宋彦良的《房屋交易合同》无效”为由起诉，省法院仅就合同是否有效进行了审理和裁定，对于合同是否已经解除没有进行审理和裁定。因此我认为，省法院的裁定书不能作为原告要求我跟他办理过户手续的依据。法院审理案件的最高原则是“以事实为依据，以法律为准绳”。我认为，法院的判决如果符合事实、符合法律，可以作为参考。如果既不符合法律又不符合事实，没有法律效力，早晚会被撤销。合同解除属于形成权，依照《合同法》第九十六条的规定，当事人一方决定解除合同，在解除的通知到达对方时合同即已解除，不需征得对方同意；对方如有异议，可以申请仲裁或向法院起诉，由仲裁机构或法院确定解除是否有效。最高法院关于合同法司法解释（二）第二十四条规定，当事双方对异议期限（除斥期间）有约定的从其约定，没有约定的，三个月后再起诉人民法院不予支持。原告接到我的解除合同通知后三个月内没有起诉，此后即使有千条理由也无济于事。尽管目前宋彦良拒不接收购房款而且已经强占了讼争的房屋，但这只能算是解除的程序还没完成，否定不了合同已经依法解除的事实。《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。”据此原告的行为不具有合法性。如果否认合同已经解除的事实，除非具备以下两个条件中的一个：一个是法院判决合同无效，无需解除；二是有法律依据确定合同法和最高法院的司法解释已经废止或不适用于石家庄市。除去以上两种情况，省级及其以下法院无权否认最高法院的规定，更无权否认全国人大颁布的法律。二、我与原告宋彦良解除合同的经过及原因。原告起诉状中污蔑我是看到房价上涨才反悔的，这是造谣污蔑。石家庄市房价快速上涨是在2017年4月份以后。2013年3月他购买我的房屋时是按每平方米7000元商定的。2016年7月我通知他解除合同时，当地期房价格依然在每平方米7000元上下，这可以从我的公开信中看到。卢彦君接到我的公开信后，曾经劝我把房子卖给原告；如果我需要房子，他可以按每平方米7000元的价格给我在其他小区买一套。卢彦君自己说的话可以不承认，但公开信是白纸黑字。我之所以和原告解除合同有以下四个原因。1.我跟原告解除合同符合彼此在《房屋交易合同》中的约定。《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”我们在合同第七条约定，在房屋交付使用之前双方都可以反悔。这里的反悔不仅包含对具体条款的反悔，也包含了解除合同。因此，我通知他解除合同是有约在先，符合彼此约定。2.原告没有契约精神，不守信用。原告不仅不遵守先合同义务，而且多次要求对既定合同进行有利于他的修改。双方曾约定，讼争的房屋每平方米7000元，总价款91.8万元，一次付清。但正式签订合同时他反悔了，坚持只付90万元，并且分两次付款，3月份先付50万元，8月底以前再付剩余的40万元。在合同中（第三条）他还保证，如果8月底以前不能付清欠款，每推迟一个月罚款4万元。到了当年8月5日，他再次反悔，要求将4万元违约金变更为8000元。到当年9月22日归还余款时他又第三次反悔，只肯付6000元，理由是拖欠时间不足一个月，他也没钱。因为合同规定的是按月计算，不是按天计算，我当场表示要跟他解除合同，他苦苦哀求，保证以后遵守合同并补足罚款，我同意了他的要求。但此后他再也没有提过补足罚款的事。2016年6月底房价不稳，我依据合同第七条的约定要求他兑现违约承诺，承担两次违约罚款。不料他不仅不履行承诺，还说第七条是我给他下的套，要求我删除第七条。明眼人很容易看出，第七条实际上是他担心我中途反悔而给我下的套，没想到却套住了他。我认为做人要讲信用。如果原告认为违约金定的高、罚款金额大就不要在订立合同时提出来。原告自己提出来了，白纸黑字签了字却一而再再而三反悔，这样的合同还怎么履行。3、原告对我侮辱谩骂，侵犯了我的人格尊严。以上经过可知，我通知他解除合同不是一次，而是两次。为了维护我的人格尊严，我忍无可忍才下决心跟他解除合同。我认为，签订合同的双方当事人是平等的，不管你有多硬的后台、多广的关系，都应该给对方一个起码的尊重。4.这件事上我做到了仁至义尽。我7月通知他解除合同后，当年8月我曾经通过中间人督促他到法院起诉，但他始终没有起诉。除斥期间期满后三个月的10月19日，我写了一封公开信，分送给了省工会主管主席刘书为、中间人潘奇志，同时让卢彦君转送给原告一份。在信中对他提出了警告：10月19日前我与他是经济纠纷，10月19日后他如果不接收退款，强要我的房子，我们之间就变成刑事纠纷。三、原告的诉求既不符合相关法律也不符合基本事实。1、讼争得房屋时回迁房，不是开发商自主开发的商品房。汇清苑建了两栋楼234套，其中有57户的房子属于回迁楼，其他的属于商品房。讼争的房屋是我用四间旧房置换来的回迁房。金标公司作为开发商对自主开发的商品房享有处分权，对回迁房不享有处分权。但金标公司于2017年11月12日偷偷将我讼争的房子交付给了宋彦良，涉嫌构成强迫交易罪，宋彦良则构成侵占罪。宋彦良和省法院都把金标公司向宋彦良交房作为合同有效的条件之一，是混淆了商品房和回迁房的区别。2.我与原告签订的是私有房屋转让合同，不是普通的买卖合同。普通的买卖合同只要当事人双方明确表达了真实意愿，银货两讫后合同即生效，不需要进行过户登记。开发商自主开发的商品房，只要开发商拿到了销售许可证，其与他人签订的房产转让合同就有效。然而，根据城市房地产管理法第六十一条、物权法第九条、第十四条和第三十一条规定，私人的房屋转让合同不经过户登记，就没有法律效力。最高法院在给黑龙江省高级法院《关于房屋买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》（1990.02.17）规定，当事人“签订房屋买卖协议以后，要求解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许的。”最高法院在给贵州省高级法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》（1992.07.09）规定：“房屋买卖系要式法律行为......要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”原告和河北省法院把我与原告签订合同时表达了真实意愿作为合同有效的条件之一，是把我与宋彦良的交易当做了一般买卖合同或商品房买卖合同。我不是开发商，我与原告不是开发商与私人购买者的纠纷。3.我有处分自己合法财产的自主决定权。民法总则第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵守自愿原则，按照自己的意思设立、变更、中止民事法律关系。”这是审理民事纠纷的最高原则之一。《合同法》第四条规定：“当事人依法享受自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”我认为各级法院、开发商和宋彦良都属于“任何单位和个人。”法院没有权力强迫我必须把房屋卖给原告，省法院裁定书既不符合相关法律，也违背基本的事实。对此，我已经向上级部门反映，要求重审。宋彦良更无权强占我的合法财产。四、讼争的房屋目前尚不具备办理过户登记的基本条件。全国人大颁布的《城市房地产管理法》第六十一条、城建部颁发的《城市房地产转让管理办法》第七条、第八条规定，房地产转让应当在签订合同后90天以内，由双方当事人持合法证件到当地县以上政府的房产管理部门办理过户登记。合法证件包括：依法签订的转让合同，房地产权属证书及“土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限”，证明双方身份的合法证件。目前这些基本条件都不存在。1.《城市房地产管理法》第三十八条、《城市房地产转让管理规定》第六条明确规定：没有领取房地产权属证书的房屋不能上市转让。2013年3月原被告之间进行交易时汇清苑还是一片空地，该小区虽然已经于2017年5月底建成了两栋楼，但房产证何时能办下来还遥遥无期。从法律的角度来说，我与原告的交易属于非法交易，不能作为过户登记的依据。2.在双方签订的《房屋交易合同》中对“土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限”没有做出约定。当事双方是在都不通晓法律的情况下签订的非法的、残缺不全的合同，依照这样的合同不能进行过户登记。3.依照城建部颁发的《房屋登记办法》第三十五条规定，回迁房属于合法建造，新的产权证必须登记在旧业主名下。2017年7月25日石家庄市电视台采访市固定资产管理部门负责人，对方回答，回迁房在没有颁发产权证之前，旧业主跟任何人签订的合同都属于无效合同。因此原告要求办理过户手续既不符合法律，也不符合政策，更不符合合同已经解除的事实。五、原告的行为已经涉嫌构成侵占罪和虚假诉讼罪。1.《物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”讼争的房子是我用四间旧房置换来的回迁房，物权的获得符合物权法第二十八条和第三十条的规定，在没有进行过户登记前依然是我的合法财产。但是，原告竟然勾结金标公司未经我同意偷偷抢占了我的合法财产，现在又企图借法院之手强迫我办理过户手续。2.我跟原告签订的《房屋交易合同》约定的房屋建筑面积是131.21㎡，实际建成后建筑面积为141.76㎡，多出10.55㎡，同时还多出一个地下室平房，应当再补交10万元上下，金标公司从拖欠我的过渡费中扣减了80928.75元。按照《房屋交易合同》约定，这些费用应当由原告负担，但他一分钱没有给我，就将我的房子强占。依照国务院城市房地产拆迁条例、石家庄2011年177号文件精神，过渡费是给予旧业主的补偿。我意图转让给宋彦良的是新房，在合同中并没有把拆迁旧房的权益转让给他，他无权侵吞我的过渡费。3.原告还拖欠了违约金。原告因为推迟交付购房余款，按合同应付违约金每月4万元，中途我虽然同意改成8000元，因为他没有在合同上签字，因此该变更没有法律效力。考虑到他已经支付给了我6000元，那么依照合同规定还欠我3.4万元。再加上两次反悔，每次罚款8万元，仅这两项，他侵占了我19.4万元。综合以上三条，即使房价不算，他也侵占我合法权益27.4万元，再加上30个月房租，其侵占我的合法权益40余万元。依照刑法第二百二十六条、第二百九十三条的规定，其行为已经涉嫌构成侵占私人财产罪。最高法院《关于办理寻衅滋事刑事案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，侵占他人财产在2000元以上或者是侵占老年人的财产的都应追究刑事责任。4.原告涉嫌构成虚假诉讼罪。为了谋夺我的合法财产，原告甚至明目张胆地伪造证据。他在诉讼中说2013年4月18日我和他共同到金标公司进行了备案登记。这是无中生有的造谣。为了证明确有此事，他曾伪造了一份有潘奇志、杨海兵签字的合同样本。潘奇志的签字明显是针对我和原告说的，但在原告当年8月5日拿给我看的合同上，仅有潘奇志签名，根本没有这类内容。杨海兵的签字只有日期，没有年份。他要求“请金标公司登记存档并办理过户手续”，而不是要求金标公司某个职能部门备案，说明他签字时已经不再担任金标公司总经理。他2011年11月到金标公司担任总经理，2015年6月转任汇宾大酒店经理。显然他的签字是在2015年6月以后。他不签年份，明显是为自己留了退路。金标公司仅是开发商，他们没有登记备案、过户的权力，所以伪造这样的签字既荒唐又无知。综上所述，我与原告签订的《房屋交易合同》属于不合法的、残缺不全又已经解除的合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年3月17日原告宋彦良（乙方、买方）、被告吴兆民（甲方、卖方）签订《房屋交易合同》一份，合同约定甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖事宜达成如下协议：一、甲方房屋（以下简称该房屋）为期房，坐落于石家庄市。承建方为河北省总工会金标房地产开发有限公司（以下简称金标公司），暂定交房时间2014年底。该房屋系甲方由原工农路296号省总工会宿舍南楼二单元203号旧房动迁而获得，是甲方唯一住房。二、该房屋原定建筑面积131.21㎡（房屋平面图见本合同附件三），房屋建成后如果与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。如果实际面积高于131.21平米，高出部分由乙方跟金标公司结算；如果实际面积低于131.21平米，低于部分由甲方按照6850元／㎡向乙方退款。三、该房屋整套售价为人民币玖拾万元（90万元）整。乙方在本合同双方签字后一周内先付给甲方伍拾万元，2013年8月底以前付清其余的肆拾万元。从2013年9月1日起，乙方如推迟付款，每推迟一个月应支付违约金四万元。在房屋交付使用前，如遇房地产市场价格变动，本合同约定的买卖价格不再变动。四、该房屋建设标准以金标公司交付给甲方的为准。在房屋总售价之外，按照国家相关政策产生的其他费用（如过户费、契税等税费）由乙方负担。在房屋建设过程中，因增加房屋装修或增加其他规划外的设施产生的费用，以及购买与房屋相关的小房、车库或车位的费用由乙方负担。五、甲方与石家庄市土地收储中心订立的《城市房屋拆迁产权调换协议书》（67号）视同房产证。乙方将第一笔五十万（50万元）付清后，甲方应将《城市房屋拆迁产权调换协议书》（67号）原件、甲方与金标公司订立的补充协议副本、房屋设计平面图副本交给乙方，乙方从此享受甲方相关权益并承担与金标公司协商等其他相关事宜的责任，届时如需甲方提供帮助，甲方应予协助。六、在房屋交付使用前，如因国家政策变动导致房屋不能建成，本协议即行终止。甲方应在获得确切消息后一月内退还乙方购房款；但在房屋交付使用前，如遇自然灾害、战争等不可抗力导致房屋被破坏，甲方不承担退款责任。七、本合同自双方签字后生效。在该房屋交付使用前，如果其中一方中途反悔，应在结清乙方购房款的同时赔付对方经济损失捌万元。十、本协议一式四份，甲方、乙方、鉴证人各持一份，交金标公司备案一份。协议并约定其他事项。附件有：《城市房屋拆迁产权调换协议书》（67号）、甲方与省总工会金标公司订立的补充协议副本、房屋平面图副本。落款处有甲方“吴兆民”、乙方“宋彦良”的签字和捺印。该合同最后手写载明：“鉴于乙方不能按期交付余款，经双方协商，甲方同意从二00三年九月起，每月按欠款的2%罚息”。落款有吴兆民签字，标记日期为2003年8月5日。《房屋交易合同》签订后，原告分两次向被告支付购房款，第一次于2013年3月20日付款50万元，第二次于2013年9月22日被告向原告支付房款40万元及违约金6000元，共计90.6万元。2017年11月12日，河北金标房地产有限公司向原告宋彦良交付案涉房屋。 2018年1月17日吴兆民以确认其与石家庄市土地储备中心签订的《城市房地产拆迁产权调换协议书（67）》是有效合同，判令石家庄市土地储备中心与第三人河北金标房地产开发有限公司按合同规定交付原告回迁房，第三人河北金标房地产开发有限公司交付回迁房之前，继续发放过渡费，每月4760.5元（自2017年6月1日至回迁房实际交付止）为由将石家庄市土地储备中心和河北金标房地产开发有限公司诉至法院。本院于2018年4月9日作出（2018）冀0104民初683号民事判决：驳回吴兆民的诉讼请求。后吴兆民不服本判决提出上诉，石家庄市中级人民法院于2018年7月23日作出（2018）冀01民终6440号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2018年10月26日吴兆民以确认案涉《房屋交易合同》为无效合同之由将宋彦良诉至法院，本院于2018年11月26日作出（2018）冀0104民初7475号民事判决：驳回吴兆民的诉讼请求。后吴兆民不服本判决提出上诉，石家庄市中级人民法院于2019年4月22日作出（2019）冀01民终750号民事判决：驳回上诉，维持原判。吴兆民不服（2019）冀01民终750号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2019年10月10日作出（2019）冀民申5254号民事裁定：驳回吴兆民的再审申请。 以上事实，有原告提交的《房屋交易合同》、民事判决书、民事裁定书，被告提交的短信聊天记录、2016年10月情况说明，及原被告陈述等予以证实。 本院认为，关于合同的效力问题，案涉《房屋交易合同》已经法院生效判决认定为有效，该合同已生效成立，具有法律约束力。被告答辩称私有住房买卖合同的生效除应具备合同的一般生效要件外，还需以在房地产管理部门办理登记为要件。然而，房屋买卖合同作为债权合同应属诺成性合同，即买卖双方意思表示一致即可成立，产权登记只是房屋买卖合同的实际履行行为，属于物权变动的范畴。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案案涉合同属于债权法律关系的范畴，成立及生效应该依据合同法予以判断。本案原告已依约支付对价，被告将案涉房屋相关权益转给原告，河北金标房地产有限公司基于上述转让行为向原告交付房屋，合同成立生效并且已实际履行。 关于被告答辩称双方合同已解除的问题，合同的解除适用于有效成立的合同，案涉合同既为此类合同，现焦点问题在于该《房屋交易合同》是否存在已解除的情形。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。只有在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在已失去积极意义，将造成不适当的结果，才允许解除合同，具体情形而言分为合意解除和法定解除两种情况。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”此即为双方合意一致而进行解除。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”此即为法定解除事由。在买卖双方合同履行期间当以上合意解除或者法定解除事由成就时，享有解除权的一方才可以依据法律规定行使解除权。本案中，被告称其在合同履行期间已单方行使解除权，故案涉合同已经解除，然，合同解除权的享有需以存在上述法律规定的解除事由为前提。被告答辩所称解除合同事由均不符合以上规定情形，并不能发生案涉合同解除的法律效力。 另原被告签订《房屋交易合同》的意思表示真实，符合我国民法中自愿原则，未有充分证据证实涉及单位及个人干涉问题，对被告相关答辩，本院不予采信。 综上所述，原被告签订《房屋交易合同》后，应秉持诚实信用原则依约行使权利并承担义务。被告吴兆民作为房屋出卖方负有转移不动产物权的义务，应在条件成就时依约协助买受人原告宋彦良办理房屋产权变更登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下： 被告吴兆民协助原告宋彦良办理石家庄市桥西区汇和苑北园4号楼1单元1101房产权属更名过户手续。 案件受理费80元，由被告吴兆民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  史振利 人民陪审员  李君莉 人民陪审员  赵伟荣 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  曹伟娜 ——