江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5321号 原告：南京好邻居房地产代理销售有限公司，统一社会信用代码91320106663769566M，住所地在南京市。 法定代表人：徐健。 委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。 被告：陈静，女，1964年3月17日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：叶新联，江苏臣功律师事务所律师。 原告南京好邻居房地产代理销售有限公司（简称好邻居公司）与被告陈静居间合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法由审判员孙军适用简易程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告好邻居公司委托诉讼代理人王齐飞、被告陈静委托诉讼代理人叶新联到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告好邻居公司向本院提出诉讼请求:判令陈静支付居间代理费66000元及违约金（违约金以66000元为基数，自2020年4月4日起至实际支付之日止按年利率6%标准计算）；诉讼费用由陈静承担。事实和理由：2020年4月3日，在好邻居公司居间下，陈静与案外人陶智伟签订《南京市存量房屋买卖合同》（简称《房屋买卖合同》），约定陈静购买陶智伟所有的南京市。《房屋买卖合同》签订后，陈静向陶智伟支付定金5万元。同日，三方另行签订《居间服务合同》，约定好邻居公司为陈静及陶智伟之间的房屋买卖提供居间服务，居间代理费66000元由陈静支付。好邻居公司根据合同约定，促成《房屋买卖合同》的订立，全面履行了居间义务，陈静应按约定支付居间费用。经多次催要，陈静以各种理由拖延支付，经协商无果，现提起诉讼，请求判如所请。 被告陈静辩称，好邻居公司所述与事实不符，其诉讼请求不能成立。一是陈静与吕福萍系朋友，此前俩人商定，先出售吕福萍现有房产，以售房款置换另一套房产。如果吕福萍的房产不能如期出售，陈静退休月收入仅2000余元，没有能力购置房产，也无偿还贷款能力。陈静、吕福萍向好邻居公司如实披露该节事实，好邻居公司保证尽快出售吕福萍房产。二是在吕福萍房产出售没有着落的情况下，陈静与吕福萍看中案涉106室房屋。按照陈静的意愿，本不想签订《房屋买卖合同》和《居间服务合同》，好邻居公司为获取居间代理费，不断劝唆怂恿陈静先行签订合同，《房屋买卖合同》、《居间服务合同》均非陈静的真实意思表示，应属无效，陈静自始没有履行合同的能力。好邻居公司明知陈静无履行能力，仍为实现不正当获利促成合同订立，存在主观恶意和明显过错，无权主张居间代理费。三是因吕福萍的房产一直未能出售，陈静不得不解除与陶智伟的《房屋买卖合同》，已支付的定金5万元无法收回，损失巨大。因《房屋买卖合同》已经解除，好邻居公司作为居间方的后续义务不再履行，居间代理费应予调整降低。《居间服务合同》中关于居间代理费的条款系格式合同文本，没有经过双方协商，属于加重对方责任、免除己方责任的无效条款，好邻居公司无权依据该无效条款主张费用。四是在洽谈过程中，陈静曾以吕福萍名义向好邻居公司预付服务费2000元，该款项足以覆盖好邻居公司前期提供的居间服务内容，无权再主张其他费用。五是陈静在《居间服务合同》和《房屋买卖合同》的订立和履行过程中，受好邻居公司误导遭受重大损失，精神受到打击，严重影响正常生活。陈静不存在明显过错，好邻居公司利用其优势地位欺骗陈静签订合同，应对合同的无效以及损失承担主要责任。陈静离异后单身生活，经济困难，无力负担高昂居间代理费。陈静未能正确预计自身经济状况，轻信好邻居公司的承诺，轻率签订合同，具有轻微过错，违约金标准过高，与好邻居公司的实际损失不相符合，至多按同期银行存款利率支付违约金。综上，陈静受欺诈和误导订立案涉《居间服务合同》，已向房屋卖方承担违约责任，请求判决驳回好邻居公司的诉讼请求或综合考虑各种因素减轻陈静的责任。 本案原告好邻居公司和被告陈静围绕诉讼请求和答辩意见分别提交证据。好邻居公司提交《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、收据、106室房屋不动产权证、承诺声明（买方和卖方）、声明、授权委托书、公证书等1组。陈静提交购房意向金协议（吕福萍与好邻居公司签订、复印件）、邮寄面单（复印件）、居间合同解除协议、离婚证和离婚协议书（复印件）、云谷山庄社区出具的退休工资证明等1组。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。陈静对好邻居公司提交的各项证据，其中与陈静有关的证据及签名，真实性无异议，涉其他案外人的证据和签名等，无法核实真伪。坚持答辩意见。好邻居公司对购房意向金协议的真实性无异议，认为该2000元由吕福萍支付，与陈静无关，陈静无权主张在本案中抵扣；邮寄面单真实性无异议，但未收到存根原件；确认陈静与陶智伟之间的房屋买卖合同已经解除，好邻居公司未参与，不清楚解除的后果或违约责任的承担。对陈静提交的离婚证、离婚协议复印件，认为真实性无法确认；云谷山庄社区出具的退休工资证明，形式真实性无异议，但与本案无关。其他坚持述称意见。 对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据及各证据的证明效力，本院将结合案件事实和其他证据，在之后综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月3日，冯志友以陶智伟代理人身份作为出售人（甲方）与陈静作为买受人（乙方）签订好邻居公司提供格式文本的《房屋买卖合同》，主要内容是：陶智伟将106室房屋出售给陈静。该房屋登记的建筑面积85.02平方米，房屋总价款275万元；陈静应于签订合同当日支付定金20万元，房屋过户当天，支付剩余房款235万元。甲乙双方在补充条款约定：甲乙双方协商一致，定金分两次支付：2020年4月3日签订本合同当日支付5万元，4月25日支付15万元。《房屋买卖合同》订立后，陈静按约定支付前述第一笔定金5万元。该《房屋买卖合同》是好邻居公司提供的《存量房交易合同》的第一部分，第二部分系《居间服务合同》，由陶智伟作为甲方、陈静作为乙方、好邻居公司作为丙方签订。主要内容是：好邻居公司为陈静、陶智伟之间的房屋买卖提供居间服务；居间代理费按房屋售价的2.4%计算为66000元，由陈静在该合同签订当日支付，迟延支付的，每日以未支付金额为基数按1%计算违约金；甲方委托丙方代为办理交易房屋“过户手续”及相关事宜，具体事项包括但不限于收集材料、申办过户及协助办理过户手续等相关事项。《居间服务合同》第五条违约责任条款以黑体字特别约定：甲方或乙方违反合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任并有权收取本合同约定的居间代理费，已收取的，无须退还。 前述《房屋买卖合同》和《居间服务合同》签订当日，好邻居公司要求买方陈静和卖方出具了征信承诺书、购房人户籍和家庭购房记录声明、拟出售房屋是否存在抵押限制和权属纠纷承诺等相关材料。 2020年4月14日，冯志友作为陶智伟委托代理人与陈静签订《居间合同解除协议》，主要内容：一是解除双方于2020年4月3日通过好邻居公司居间签订的关于106室房屋的买卖合同；二是陈静因个人原因不能按协议约定期限支付定金，自愿放弃2020年4月3日已支付的定金5万元，以此作为违约金支付给卖方；三是陶智伟有权另行出售106室房屋，不再追究买方的任何违约责任。 2020年4月初，陈静的男性朋友吕福萍曾与好邻居公司签订购房意向金协议，为诚意购买好邻居公司居间介绍的云谷山庄1幢503室房屋，吕福萍先行支付2000元意向金，如4月10日前不能签订相关房屋买卖合同的，该2000元无息退还。 本案审理中，好邻居公司明确表示不同意处理前述购房意向金协议项下已支付的2000元。本院要求陈静提交该购房意向金协议原件或是通知吕福萍本人到庭接受质询，陈静表示无法提交原件，亦无法通知吕福萍到庭。 陈静与王忠于2016年5月协议离婚，陈静现租住在南京市，退休工资约2200元。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，好邻居公司为陈静向案外人陶智伟购买案涉106室房屋提供了居间服务，促成各方签订《房屋买卖合同》和《居间服务合同》。《居间服务合同》是各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效。陈静认为《房屋买卖合同》和《居间服务合同》是受欺诈和误导订立、自始履行不能，应为无效的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信，《居间服务合同》对合同签订方具有法律约束力。好邻居公司是否有权主张居间代理费66000元及违约金的计算标准等，是本案的主要争议所在。 好邻居公司是居间合同的居间方，陈静系委托方。根据约定，好邻居公司作为居间方，其主要合同义务是向陈静提供订立合同的机会和媒介服务。根据查明的事实，好邻居公司已促成陈静与卖方订立《房屋买卖合同》，并为履行合同收集基础资料，可以认定好邻居公司基本完成居间事项，陈静作为委托人，应按约定支付报酬即居间代理费。陈静与卖方之间的买卖合同已经解除，合同解除是因陈静个人原因所致，不能归责于居间方。鉴于与《居间服务合同》紧密相关的《房屋买卖合同》已经解除，居间方应承担的代为申办过户、协助过户等后续义务无需履行，客观上减轻好邻居公司的相关成本支出，合同约定的居间代理费用应予酌减。根据陈静的经济条件及《房屋买卖合同》已经解除的实际情况，可以认定陈静个人确无购房能力，其关于先行出售吕福萍房屋再行置换的意见，结合吕福萍支付购房意向金的情节，基本可以确认。好邻居公司作为专业的中介机构，未能为委托人全面考虑合同履行能力、避免可预见风险，致陈静因违约损失5万元，可以认定好邻居公司在履行居间服务过程中，存在不足。综合各种因素，本院酌定陈静应向好邻居公司支付居间代理费36000元。关于违约金，《居间服务合同》约定居间代理费应于合同订立当日支付，逾期支付的，每日按1%支付违约金。该约定标准过高，好邻居公司自愿降至按年利率6%自合同签订次日起算，基本适当，本院予以支持。陈静要求按同期银行存款利率计算违约金的意见，缺乏依据，本院不予采纳。因好邻居公司不同意在本案中处理吕福萍的购房意向金，陈静未能按本院要求提供相应证据原件或通知吕福萍本人到庭，其要求在本案中处理吕福萍已支付的2000元意向金的意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第六十四条规定，判决如下： 一、被告陈静于本判决生效后十日内向原告南京好邻居房地产代理销售有限公司支付居间代理费36000元及违约金（违约金以36000元为基数，自2020年4月4日起至实际支付之日止，按年利率6%标准计算）； 二、驳回原告南京好邻居房地产代理销售有限公司的其他诉讼请求。       如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1450元，因适用简易程序减半收取725元，由原告南京好邻居房地产代理销售有限公司负担200元，被告陈静负担525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  孙军 二〇二〇年七月二十九日 书记员  韩笑