广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1956号上诉人（原审被告）：吴川市长鸿基房地产有限公司，住所地：广东省吴川市*****，统一社会信用代码：914************023。法定代表人：郭玉丹，董事长。委托诉讼代理人：吴木荣，广东佳业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易亚新，男，1988年5月6日出生，汉族，住广东省吴川市************，公民身份号码：440************619。被上诉人（原审原告）：李丽娟，女，1984年11月29日出生，汉族，住广东省吴川市************，公民身份号码：440************526。两被上诉人共同委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李泽如，广东法博律师事务所实习律师。上诉人吴川市长鸿基房地产有限公司（以下简称长鸿基公司）因与被上诉人易亚新、李丽娟房屋预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴川市长鸿基房地产有限公司的委托诉讼代理人吴木荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴川市长鸿基房地产有限公司上诉请求：请求二审法院对原审判决改判为上诉人依合同约定可逾期交楼，并减除相应逾期交楼的违约金。事实和理由：一、原审法院认为：“涉案房屋确位于吴川市***改造工程影响范围内，但道路维修工程不属于不可预见的情况，被告在规划建设过程及签订合同时本应加以考虑，且该路段计划开始施工的日期与涉案房屋约定交房之日距离并不大。加之，该工程非全封闭式修路，同时存在其他非改造范围的可通行道路，被告亦未能举证证明其有收到有关部门停工等相关通知，故可以认定该道路工程不属于原、被告约定的‘政府限制性行为而导致工期延误、可据实予以延期’的情形”。原审法院该认为，未能做到客观公正。(一)2017年10月25日，吴川市公用事业局根据吴川市********进行改造，与广东恒景建设工程有限公司签订了《建设工程施工合同》，麻纺路改造工程起点为上诉人金牛小区(二期)的楼盘，终点为梅录人民西路全长1053米，该合同计划开工日期为2017年11月2日，计划竣工日期为2018年8月2日，而上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同是2017年11月27日，此时该路段开始施工的日期与涉案房屋约定交房之日距离虽然不大，但上诉人不可能知道2018年7月18日又签订施工合同补充协议，把工期延长至2018年12月31日，这连吴川市公用事业局与广东恒景建设工程有限公司在签订合同时都预想不到需要延期施工，上诉人即使加以考虑，也只能考虑正常施工期间，不可能考虑到延期施工期间，原审法院又凭什么认定“被告在规划建设过程及签订合同时本应加以考虑”呢?!原审法院既然也认为“涉案房屋确位于吴川市***改造工程影响范围内”，就意味着麻纺路改造工程必然造成金牛小区(二期)工程的延误，那么原审法院即使不能因麻纺路改造工程14个月工期，认定上诉人可延期14个月交楼，最起码应该认定补充协议延期4个月工期而可延期4个月交楼，否则对于上诉人来说是不公平的。(二)2017年11月13日，吴川市********改造工程实施半封闭施工的通告(见补充证据7“通告”)，而上诉人金牛小区(二期)的楼盘位于吴川市*****，麻纺路是金牛小区(二期)的主要通道，小区后面道路窄小仅可通过一辆小货车，而且被小区旁的上下山村群众阻拦(可见证据5“补充协议”)，麻纺路本来路面就不宽，工程改造导致路面破烂不堪(见证据6照片)，上诉人运送建筑材料的汽车都是大卡车的，麻纺路改造工程实施半封闭施工必然影响车辆的正常出入，限制了金牛小区工程.(二期)正常施工和推进，这种限制性来源于麻纺路改造工程和政府半封闭施工的通告，这明显属于政府限制性行为，被告虽然未收到有关部门停工等相关通知，但主要道路的半封闭，必然导致上诉人楼盘工期的延误。根据合同第十一条第(二)项第(2)点的约定，上诉人交楼时间可据实予以延期。因此，原审法院“认定该道路工程不属于原、被告约定的‘政府限制性行为而导致工期延误、可据实予以延期’的情形”，是未能做到客观公正。二、原审法院认为：“被告又辩称工程改造造成供水问题、市政工程设施未能及时完工，但其未能提供证据予以证明……，故本院对被告该辩称不予采信”。原审法院该认为，也未能客观公正。市政是指城市道路、桥梁、给排水、污水处理、城市防洪、园林、道路绿化、路灯、环境卫生等城市公用事业工程(见补充证据3)。麻纺路是市内道路，其改造工程毫无疑问属于市政工程，而而麻纺路改造工程是先对地下排污管和供水管道重新铺设(见证据6照片)，后铺建道路硬底化，可见麻纺路改造工程(包括对地下的排污处理和重新铺设供水管道)不仅属于“市政工程”，而且工程改造中地下的排污处理和重新铺设供水管道必然影响供水，上诉人明明提供了证据5“补充协.议”、证据6的四张照片和补充证据“通告”予以证明，原审法院怎么能认定“未能提供证据予以证明上述问题”呢?正由于麻纺路改造市政工程未能及时完工而导致上诉人逾期交楼，符合合同第十一条第(二)项第(4)点的约定，交楼时间应据实予以延期。因此，原审法院上述认为也未能客观公正。综上所述，原审法院把上诉人明明提供麻纺路改造工程未能及时完工的证据5、6和补充证据“通告”，却认定“未能提供证据予以证明上述问题”；原审法院既然认为“涉案房屋确位于吴川市***改造工程影响范围内”，却又否定半封闭施工造成工期延误的客观事实，继而否定市政工程未及时完工而造成上诉人逾期交楼的事实。麻纺路改造工程长达14个月(包括延期4个月，该延期时间上诉人是不能预见的)是造成上诉人楼盘工期延误的重要因素，原审法院即使不认定上诉人可以延期14月交楼，也应该认定延期4个月交楼，不能把商品房预售合同中明确约定可据实延期交楼的条款一概否定，对于上诉人实在是不公平的。恳请二审法院支持上诉人的上诉理由和请求。被上诉人易亚新、李丽娟未作答辩。一审法院认定事实：2017年11月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定原告向被告购买位于吴川市*****金牛小区（二期）和悦居1栋2907房，房屋价款为583686元。该合同在第九条对商品房交付条件进行了约定：“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”在合同的第十一条中约定了交付时间和手续：“出卖人应当在2018年2月28日前向买受人交付该商品房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力。不可抗力包括但不限于：战争、军事行动、罢工、政府禁令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；…（4）因供水、供电等市政工程设施未能及时到位完工的…交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”合同的第十二条约定了逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”另查明，合同签订后，两原告已向被告付清房款583686元。被告于2018年10月4日将房屋交付两原告使用。截止庭审时止，被告仍未能完成办理工程竣工验收备案手续。再查明，吴川市***改造工程计划建设时间为2017年11月2日至2018年12月31日。本院于2019年10月24日到吴川市*****金牛小区（二期）附近路段进行勘验，该路段工程为半封闭施工，涉案小区位于该改造工程路段，同时存在其他非改造范围的可通行道路。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告就商品房的预售签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方真实意思表示，且该合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合同依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方应恪守履行。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点如下：一、被告逾期交房是否构成违约；二、若是，逾期交房违约金应如何计算。关于被告逾期交房是否构成违约的问题。被告辩称其逾期交房是因政府限制性行为和市政工程设施未能及时完工所造成，交房时间应依合同约定延期至2019年4月28日。经勘验，涉案房屋确位于吴川市***改造工程影响范围内，但道路维修工程不属于不可预见的情况，被告在规划建设过程及签订合同时本应加以考虑，且该路段计划开始施工的日期与涉案房屋约定交房之日距离并不大。加之，该工程为半封闭施工，同时存在其他非改造范围的可通行道路，被告亦未能举证证明其有收到有关部门停工等相关通知，故可以认定该道路工程不属于原、被告约定的“政府限制性行为而导致工期延误、可据实予以延期”的情形。被告又辩称工程改造造成供水问题、市政工程设施未能及时完工，但其未能提供证据予以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，故本院对被告该辩称不予采信。因此，被告上述抗辩理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定以及原、被告的约定，被告逾期交房的行为已构成违约，应承担违约责任。关于逾期交房违约金计算的问题。2018年10月4日即被告向原告交付房屋时，原告明确知道被告未向其提供建设工程竣工验收备案证明文件，其有权依约定拒绝接收房屋，并要求被告承担违约责任。但原告实际接收房屋，这属于对自己权利的处分，现原告又以被告没有提供该备案证明文件，房屋不具备交付条件为由，要求被告承担交房后逾期交房的违约责任，于法无据，故对原告要求被告支付2018年10月5日至2019年8月31日及自2019年9月1日起至被告按合同约定交付房屋之日止的逾期交房违约金的请求不予支持。对于交付条件的完善以及原告的损失，原告可另寻合法途径解决。因此，涉案商品房逾期交房违约金计算的起止时间应为：从2018年3月1日起至2018年10月4日止，共计218天。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定以及涉案合同第十二条的约定，原告请求被告按全部房价款的每天万分之一支付2018年3月1日起至2018年8月27日止的逾期交房的违约金583686元×万分之一/天×180天=10506元，合法合理，故予以支持。而自2018年8月28日起至2018年10月4日止的违约金应为583686元×万分之二/天×38天=4436元。因此，被告应向原告支付从2018年3月1日起计至2018年10月4日止的逾期交房违约金合共14942元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告吴川市长鸿基房地产有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告易亚新、李丽娟支付违约金14942元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费569.78元，由原告易亚新、李丽娟负担410.78元，由被告吴川市长鸿基房地产有限公司负担159元。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是房屋预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对长鸿基公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉请求和理由，本案二审争议的焦点为：长鸿基公司是否承担逾期交房违约责任约的问题。由查明事实可知，二被上诉人易亚新、李丽娟与上诉人长鸿基公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017039734）及附件是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。而在合同签订后，买受人易亚新、李丽娟已足额付清了全部购房款583686元，履行了合同约定的主要义务。根据上述《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，长鸿基公司应当在2018年2月28日前向易亚新、李丽娟交付该商品房，而长鸿基公司实际交付涉案商品房的日期是2018年10月4日，故长鸿基公司确属逾期交房。上诉人长鸿基公司主张其未能按照合同约定的期限交付房屋，主要是因为吴川市***等市政工程建设未能按期完成所导致，该情况属于合同第十一条所约定的“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误”、“因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的”等情形，长鸿基公司据此可以延期交房。吴川市***作为金牛小区出行的主要通道，升级改造是小区周边环境完善的重要内容，作为商品房的出卖人长鸿基公司理应预见到小区周边道路的修建对楼盘建设的影响，并将该因素纳入交楼日期的考量范围。且所谓修路延期并不符合上述《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的延期交房情形。涉案吴川市***改造工程虽由政府主导，但在案证据并没有政府曾作出影响长鸿基公司正常施工的相关行为，即政府对相关道路的改造施工与长鸿基公司延期交房之间并无直接关联，因此长鸿基公司相关上诉意见，理据不足，不予支持。而长鸿基公司上诉认为麻纺路改造工程对供水产生影响，属《商品房买卖合同（预售）》第十一条中“因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的”的情形，上诉人有权延期交房。上述条款中市政工程应为供应小区业主正常生活所必需的生活配套设施，小区周边道路的改造不在上述条文列举范围，长鸿基公司的该观点是对合同条款的曲解，故该上诉意见，一并不予支持。一审判决长鸿基公司向易亚新、李丽娟支付逾期交房违约金14825元，符合合同约定和法律规定，予以维持。综上，长鸿基公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170.63元由上诉人吴川市长鸿基房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨纯京审判员  陈小红审判员  林 竹二〇二〇年六月二十四日书记员  梁春雨附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。