广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初3008号原告：林云钦，男，1964年12月16日出生，香港特别行政区居民。委托代理人：黄润部，广东卓信（东莞）律师事务所律师。被告：王丽英，女，汉族，1940年7月15日出生，住所地为广东省广州市番禺区。第三人：博辉建设有限公司，住所地为香港新界上水龙琛路**上水广场****。第三人：杨炎华，男，1950年11月18日出生，台湾地区居民。原告林云钦诉被告王丽英、第三人博辉建设有限公司（以下简称博辉公司）、杨炎华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2020年7月21日公开开庭进行了审理，原告林云钦的委托代理人黄润部及被告王丽英到庭参加了诉讼，第三人博辉公司、杨炎华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林云钦向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、被告及第三人协助将位于东莞市樟木头镇××广场××座××楼××室依次办理房屋所有权转移登记，直至该房屋所有权转移登记至原告名下，具体为：博辉建设有限公司限期协助原告将位于东莞市樟木头镇××广场××座××楼××室房屋初始登记至杨炎华名下；杨炎华于上述执行完毕后限期协助原告将该房屋转移登记至王丽英名下；王丽英于上述执行完毕后限期协助原告将该房屋转移登记至原告名下；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由如下：2015年6月9日，原告向被告购买了位于东莞市樟木头镇××广场××座××楼××室房产，总价129000元。双方签署了《房屋买卖协议》，原告履行了付款义务，被告亦如约向原告交付了涉案房屋，此后该房屋由原告占有使用。因案涉小区的开发商博辉公司一直没有为杨炎华办理房屋的初始登记，且该房屋经过多次的连环交易。为履行房产转移登记手续，落实不动产登记制度，维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望法院查明事实依法支持原告诉请。被告王丽英辩称，被告于2013年购买案涉房屋，于2015年将房屋委托中介公司挂牌出售，同时要求中介公司告知买家案涉房屋是没有办理房产证的，后中介公司联系被告说有客户看中房屋已收取定金，所以被告就将房屋卖给原告了，被告也配合原告到物业管理处变更了业主名字。被告没有欺骗原告，原告也是知道案涉房屋没有房产证的。第三人博辉公司、杨炎华在法定期限内未进行答辩，也未提交证据材料。经审理查明，1993年10月12日，杨炎华与湛江市粤西建筑工程公司东莞分公司（以下简称粤西建筑公司东莞分公司）签订《购楼协议书》，约定杨炎华向粤西建筑公司东莞分公司购买龙珠花园2座28层共8个单位（共计578平方米），每平方米售价港币2500元，合计港币1445000元；付款方法：签订协议付款30%，完成桩基础支付30%，大厦主体全部完成一次性付清余款。2013年10月10日，东莞市樟木头镇物业管理公司、博辉公司向杨炎华出具一份《证明》，证明杨炎华于1997年1月6日向博辉公司购买东莞市樟木头镇××广场××座××楼××室，龙珠管理处登记的业主资料也确认该单位属于杨炎华所有，情况属实。2013年10月10日，杨炎华与王丽英签订《房屋买卖协议书》，约定杨炎华将东莞市樟木头镇××广场××座××楼××室房产转让给王丽英，王丽英于签订合同之日一次性将房屋成交款人民币100000元支付给杨炎华，杨炎华收款后即将房屋交付给王丽英占有使用。协议书下方还有东莞市志和房地产中介有限公司、博辉公司作为见证方在合同上签名盖章。2015年6月9日，龙珠广场物业管理处出具一份《证明》，证明王丽英于2013年10月10日向杨炎华购买了东莞市樟木头镇××广场××座××楼××室，龙珠管理处登记的业主资料也确认该单位属于王丽英所有，情况属实。2015年6月9日，王丽英与林云钦在东莞市业房地产经纪有限公司的见证下签订《房屋买卖协议》，约定王丽英将东莞市樟木头镇××广场××座××楼××室的房产卖给林云钦，林云钦于签订本合同时将购房款129000元一次性支付给王丽英，王丽英收到全部楼款时将该房地产交付给林云钦。同日，王丽英向林云钦出具《收据》，确认收到林云钦支付的购房款129000元。另，本院依法向东莞市樟木头镇房地产管理所（以下简称樟木头房管所）调查案涉房屋的产权登记档案信息及是否符合办证条件。东莞市樟木头镇房地产管理所复函称：一、东莞市樟木头镇××广场××座××楼××室在东莞市不动产系统没有备案记录，也未办理过确权登记；东莞市樟木头镇维多利大道龙珠花园第2座28H已在樟木头房管所办理确权登记，购房人为杨炎华，建筑面积66.4平方米，房屋使用性质为住宅；二、樟木头房管所未办理过名称为“龙珠花园”的房产证或不动产权证，办理过名称为“龙珠广场”的房产证或不动产权证；三、“龙珠广场”、“龙珠花园”未纳入市房管局“历史遗留问题楼盘台账”，目前“龙珠广场”可以正常办理存量商品房转移登记（即二手过户），申请执行人可持法院生效文书及带齐相关资料到樟木头房管所申请办理不动产权证。林云钦、王丽英对樟木头房管所出具的复函的真实性、合法性、关联性均予以确认。林云钦还主张，根据其提交的《购楼协议书》，可以证明龙珠广场二座二十八楼H室与龙珠花园2座28H是同一套房，案涉小区在开发初期命名为“龙珠花园”，故当时可能是以该名称在房管所确权登记，案涉小区建成后对外全部称为“龙珠广场”，所以房屋买卖协议才写的是“龙珠广场”。再查明，本院在审理（2016）粤1973民初9487号一案的过程中，查明东莞市樟木头房地产开发总公司与展基投资有限公司于1992年5月7日签订《合作兴建龙珠花园大厦合同书》，约定双方在本市樟木头镇合作兴建龙珠花园大厦（后亦称龙珠广场）。后东莞市中级人民法院出具（2018）粤19民终946号民事判决书，对（2016）粤1973民初9487号一审查明的事实予以确认。以上事实，有原告提交的《购楼协议书》、《证明》、《房屋买卖协议书》、《证明》、《房屋买卖协议》、《收据》、物业费收据，被告提交的《房地产买卖合同》，本院调取的樟木头房管所出具的复函、（2016）粤1973民初9487号民事判决书、（2018）粤19民终946号民事判决书，以及本案的询问笔录、庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。博辉公司、杨炎华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩及举证、质证的权利，由此造成的不利后果应由其自行承担。林云钦与王丽英之间签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据杨炎华与粤西建筑公司东莞分公司于1993年10月12日签订的《购楼协议书》、东莞市樟木头镇物业管理公司、博辉公司于2013年10月10日向杨炎华出具的《证明》，以及（2016）粤1973民初9487号民事判决书、（2018）粤19民终946号民事判决书，可证实“龙珠广场”与“龙珠花园”系同一楼盘的不同名称，在樟木头房管所确权登记购房人为杨炎华的东莞市樟木头镇维多利大道龙珠花园第2座28H系案涉房产（也即龙珠广场二座二十八楼H室）。根据樟木头房管所出具的复函，目前“龙珠广场”可正常办理二手房过户登记，故案涉房屋不存在无法办理房屋所有权转移登记的情形。根据林云钦提交的《购楼协议书》、《证明》、《房屋买卖协议书》、《证明》、《房屋买卖协议》、《收据》等证据，可证明案涉房屋存在连环买卖均未办理所有权转移登记的事实，交易的顺序依次为博辉公司→杨炎华→王丽英→林云钦。王丽英对林云钦向其购买案涉房产及已付清购房款的事实不持异议，并表示愿意配合其办理过户手续，本院予以确认。在没有相反证据予以证明的情况下，本院认定上述全部交易行为均已完成。关于林云钦要求依次办理房屋所有权转移登记的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由该规定可知，办理房屋所有权转移登记系物权变动的公示方式，未经登记的不发生物权变动的效力。本案中，林云钦签订买卖合同的目的是取得案涉房产所有权。现林云钦已经履行了全部合同义务并占有了房屋，只有办理房屋所有权转移登记，才能实现物权。另，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第二十五条规定“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。”本案中，王丽英、博辉公司、杨炎华均未对林云钦要求依次办理房屋所有权转移登记提出抗辩，故林云钦要求各买受人依次办理房屋所有权转移登记，本院予以支持。博辉公司、杨炎华、王丽英应协助林云钦将案涉房屋依次办理转移登记手续，直至最后登记至林云钦名下。关于办理房屋转移登记的相关税费问题。案涉房产交易各方在合同中均未明确约定房屋过户的税费负担问题，故交易各方在依次办理转移登记手续时应按照国家相关规定各自负担相关税费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告林云钦与被告王丽英于2015年6月9日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、第三人博辉建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于东莞市樟木头镇龙珠广场二座二十八楼H室房产初始登记至第三人杨炎华名下，第三人杨炎华应于初始登记完成后十五日内将该房产转移登记至被告王丽英名下，被告王丽英应于过户登记完成后十五日内将该房产转移登记至原告林云钦名下；原告林云钦、被告王丽英、第三人博辉建设有限公司、杨炎华在房产转移登记的过程中负有协助义务；房屋依次办理转移登记的相关税费按照国家规定各自承担。本案受理费2880元，由被告王丽英负担。如不服本判决，原告林云钦、第三人博辉建设有限公司、杨炎华可在判决书送达之日起三十日内，被告王丽英可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判长  钱开群审判员  周淑君审判员  崔丽君二〇二〇年七月三十一日书记员  赵 萌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。