浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0104民初11354号原告杭州优筑实业股份有限公司，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路******。法定代表人赵章强，董事长。委托代理人倪仲夫，上海融力天闻（杭州）律师事务所律师，一般代理。被告杭州健风大厦，住所地浙江，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路****，第**>法定代表人柴云健，董事长。委托代理人吕虹、葛校焱，浙江京衡律师事务所律师，特别授权代理。原告杭州优筑实业股份有限公司（以下简称优筑公司）诉被告杭州健风大厦（以下简称健风大厦）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年12月24日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭审判，于2020年5月25日公开开庭进行审理。原告优筑公司的委托代理人倪仲夫，被告健风大厦的委托代理人葛校焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优筑公司以被告健风大厦出租的房屋存在相邻业主权属争议及未通过消防检查合格，系存在根本违约为由，要求被告退还相应租金、保证金并赔偿损失，诉讼请求：1、要求被告因存在相邻业主权属争议返还辅楼地下室负一层和第一层主楼大堂部分的租金6844200元；2、要求被告返还因未通过消防检查合格的房屋租金11991885元；3、要求被告赔偿装修装饰等损失13551265元；4、要求被告支付解除合同违约金29376000元；5、要求被告返还保证金3000000元；6、本案诉讼费由被告承担。（具体计算方式详见计算清单）被告健风大厦辩称：（一）本案原告第1、2项诉讼请求均已在另案中提出并已被生效法律文书认定，不应再重复审理。（1）另案民事判决书已对原告提出的有关存在相邻业主权争议要求返还租金事宜进行了认定。且原告在承租时已对租赁标的及相关权属证明文件进行了查验，原告以存在权属争议抗辩不支付租金的理由没有事实和法律依据。（2）租赁标的消防检查合格的责任人系原告，原告因自身未按约履行合同义务要求被告返还租金无事实及法律依据，且该主张亦在（2018）浙0104民初4261号案件中主张并审理过。（二）因原告欠付房租导致双方租赁合同解除，原告无权向被告主张装修损失及违约金。（三）关于保证金，依据合同约定，如果因为原告的违约，保证金被告有权予以没收，不予返还的，且原告主张本案300万元保证金已经返还。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明，2015年7月9日，健风大厦（甲方，出租人）与案外人绍兴量子投资管理有限公司（以下简称量子公司，乙方，承租人）、赵章强、吴呈顺（丙方，担保人）签订了《房屋租赁合同》一份，约定，标的范围为位于杭州市江干区秋涛北路30号的杭州健风大厦部分房屋、场地及房屋内的附属设施，具体为辅楼地下室负一层（全部，包含锅炉所占面积），面积1266.19平方米；第一层（部分），面积为附图所示（除酒店入口保留净空4.5米之外）；第二层，面积为2130.69平方米；第三层（辅楼部分，以房产证所载面积为准），主楼同酒店承租人调换使用；第四层（全部），以房产证所载面积为准；第五层（全部），面积为855.14平方米；第六层（部分），面积为82平方米；以上租赁标的总面积详见合同附件各楼层平面红线图。甲方对租赁标的物拥有完整所有权，无权属争议，租赁物不存在瑕疵或缺陷，乙方已对租赁标的及相关权属证明文件进行了查验，没有异议。鉴于第三、四层（见附图）在合同签订前甲方已出租给第三方用于卡拉OK厅经营，在甲方与第三方的承包合同期满后（到期日为2020年6月3日）再交付给乙方；第一层两家银行所占区域，自合同生效之日起6个月内交付给乙方，乙方同意延长2个月；除上述约定的交付时间外，其余租赁标的合同生效之日起的10天内交付给乙方。租赁期限20年，租期自2015年7月19日起至2035年7月18日止。租金为每年基数1330万元（含税、含卡拉OK厅），以后每5年递增3%，第一年租金数额按九个月计算，扣除卡拉OK的数额，扣除银行未交付部分的租金。租金一年一付，先付后用，乙方应于每租赁年度开始的10个工作日前向甲方支付下一年度租金。甲方同意给予乙方3个月免租装修期。卡拉OK厅所占面积在原承包合同期内不能交付给乙方，故双方确定在原承包期内卡拉OK厅的承包款（以甲方与周运元的承包经营补充协议为准）由甲方收取，此款在乙方应付的年租金中予以扣除（承包期结束后该部分交还乙方使用，乙方按合同足额支付）。乙方同意在合同签订之日起的5天内将首期装修保证金1500万元支付至甲方指定账户，乙方如期完成50%装修进度的，则上述款项转为第一年租金及300万元履约保证金。乙方未按约定足额缴纳租金的，则每逾期一天，乙方应按年租金的千分之一支付滞纳金，如乙方逾期缴纳租金超过60日以上，经甲方书面催告后仍不缴纳的，则甲方有权选择随时以书面通知形式单方解除合同，并要求乙方支付相当于未履行合同部分租金总额15%的违约金。合同期满，乙方无违反合同约定行为并按时将租赁标的现状完好返还甲方的，甲方在返还全部租赁标的物之日起15日内将保证金退还乙方。租赁标的的具体用途为市场、商场（具体业态由乙方自主确定），乙方必须以自己的名义办理营业执照，并在批准的范围内依法从事经营活动。租赁标的内的消防、环保以乙方名义自行申报，并办理相关验收手续。合同解除或终止后乙方要及时腾退房屋并交付给甲方，否则除按原租金标准的双倍收取租金外，并赔偿由此给甲方所造成的一切损失。乙方在合同终止或提前解除合同后一个月（30天）内应归还全部租赁标的。丙方同意对合同项下乙方所有义务承担连带保证责任，保证期间为各项义务履行期限届满之日起2年。合同履行中发送书面通知均以载明的地址为收件地址，只要发送方向该地址发送通知，无论对方是否实际收到均视为已送达。合同经各方代表签字（盖章），乙方按约定足额支付1500万元首期装修保证金之日起生效。如乙方股东日后在杭州成立新公司（注册资本不少于1000万元）的，则甲方同意在原合同条款不变的前提下，双方另行签订补充协议，由新公司承继乙方在合同中的全部权利义务，乙方的股东继续对本合同履行承担担保责任，如新公司中有其他新股东，则由新股东对本合同的履行追加新的担保；等等。2015年9月10日，健风大厦（甲方，出租人）与优筑公司（乙方，承租人）、赵章强、何建伟、缪德区、吴海涛、薛洪根（丙方，担保人）签订了《房屋租赁合同》一份。约定内容补充说明了酒店因乙方要求退租，乙方在同等条件下享有优先承租权；每5年递增3%的具体计算方式为自起租之日（2016年1月15日）起至2021年1月14日为1330万元，2021年1月15日起至2026年1月14日按原基数再增加3%；以及甲方在合同签订前已将大部分标的物交付给乙方，约定2016年1月14日前为全部租赁物免租期，2016年1月15日起开始统一起算整体租金，计算面积包括原提前交付的面积以及两家银行未交付的面积，其余约定内容与2015年7月9日签订的房屋租赁合同一致。量子公司、优筑公司出具了说明一份，载明，2015年8月19日，量子公司股东何建伟、赵章强、缪德区、吴海涛成立优筑公司，故2015年9月10日优筑公司按原房屋租赁合同的约定与健风大厦签订租赁合同（为原租赁合同的补充协议），约定由优筑公司承继量子公司在租赁合同中的权利。健风大厦已向优筑公司交付了除卡拉OK厅外的其他租赁标的，优筑公司用以开办了面料市场。优筑公司已支付租金21760000元及保证金3000000元。后健风大厦又将上述3000000元保证金返还优筑公司。2018年5月7日，健风大厦向本院提起诉讼，要求本院判决：一、解除健风大厦与优筑公司于2015年7月9日（优筑公司承继合同身份）及2015年9月10日签订的《房屋租赁合同》。二、优筑公司立即腾退租赁房屋，同时支付自2018年1月15日起暂计至2018年6月1日止的租金408万元（自2018年6月2日起至判决解除租赁合同之日止的租金及自解除租赁合同之日起至优筑公司实际腾退租赁房屋之日止的房屋占有使用费，按年租金1088万元标准另行计算）。三、优筑公司按照每日千分之一的标准支付自2017年12月29日起至实际支付之日止的滞纳金（暂计至2018年3月10日止为783360元）。四、优筑公司按照未履行合同部分租金金额的15%支付违约金2856万元（以1088万元为基数乘以未履行合同年限17.5年乘以15%）。五、吴呈顺、赵章强、何建伟、缪德区、吴海涛、薛洪根对上述租金、滞纳金以及违约金的支付承担连带清偿责任。优筑公司在该案中提起反诉，但因无正当理由未到庭参加诉讼，反诉按自动撤诉处理。本院经审理，认为优筑公司未按期支付租金，已构成违约，并判决如下：一、解除健风大厦与优筑公司于2015年9月10日签订的房屋租赁合同。二、优筑公司向健风大厦腾退返还其所租赁的位于杭州市江干区秋涛北路30号杭州健风大厦的房屋、场地及房屋内附属设施，于本判决生效之日起六十日内履行完毕。三、优筑公司支付健风大厦租金（占有使用费）人民币408万元（暂计算至2018年6月1日，此后按年租金1088万元的标准计算至实际腾退之日止），于本判决生效之日起六十日内付清。四、优筑公司支付健风大厦逾期付款违约金人民币463488元（暂计算至2018年3月10日，此后以1088万元为基数，按日万分之六的标准计算至款项实际付清之日止），于本判决生效之日起六十日内付清。五、优筑公司支付健风大厦合同解除违约金人民币500万元，于本判决生效之日起六十日内付清。六、赵章强、何建伟、缪德区、吴海涛、薛洪根对上述第三至五项债务承担连带清偿责任。上述判决作出后，优筑公司、健风大厦均不服判决提起上诉。杭州市中级人民法院经审理，于2019年8月12日作出（2019）浙01民终6097号民事判决，维持原判，驳回上诉。另查明，李望沛、余小菊及李望通、钟建华等杭州健风大厦业主曾以业主共有权纠纷为案由向本院起诉优筑公司，要求判令优筑公司停止侵占杭州健风大厦一楼大堂及负一楼公共部分，限期腾退，等。本院经审理，认为：优筑公司通过租赁方式及置换方式取得杭州健风大厦一楼及负一楼相应租赁物，符合法律规定，系合法取得租赁权。杭州健风大厦的业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。杭州健风大厦将地下负一层及1至6层部分房屋、场地租赁给优筑公司，系其对其用益物权作出了处分。其中地下负一层及1层中部分业主共有部分出租给优筑公司，杭州健风大厦也出具了经过专有部分站建筑物总面积占三分之二的业主且占总人数三分之二的业主同意的相关凭证，优筑公司对此已尽到了谨慎审查义务，故其合法取得租赁权，原告若认为自己共有权受到侵犯，应向相应的共有人主张，而并非向优筑公司主张。并据此驳回上述业主的全部诉讼请求。上述判决已发生法律效力。上述事实有优筑公司提交的房屋租赁合同、（2018）浙0104民初2421号民事判决书、（2018）浙0104民初2423号民事判决书、租金及保证金付款凭证，健风大厦提交的房屋租赁合同、（2018）浙0104民初4261号民事判决书、（2019）浙01民终6097号民事判决书等证据及双方当事人的庭审陈述为证。关于双方提交的其他证据，不能证明本案相关的事实，本院不予确认。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》已被生效的法律文书判决解除。关于原告所提各项诉请：关于第1项诉请，原告以租赁标的存在相邻业主权属争议为由要求退还相关租金，经查明，原告在实际接收地下负一层后已对外招租；根据合同约定，原告已对租赁标的及相关权属证明文件进行了查验，故运营过程中的商业风险应由其自行承担。一楼原大厅已按合同约定交付使用，原告已通过租赁、置换方式取得一楼原大厅使用权。另本院相关判决已认定原告已取得杭州健风大厦合法租赁权，相关业主主张权利并未影响到原告正常使用租赁物，且上述业主的诉讼请求均已被法院驳回，故原告上述主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于第2项诉请，原告主张消防未通过系业态原因。根据案涉合同约定，租赁标的的具体用途为市场、商场（具体业态由乙方自主确定）；租赁标的内的消防、环保以乙方名义自行申报，并办理相关验收手续；在租赁期间，乙方应落实环保和治安保卫、消防措施并承担责任，做好环保、治安保安、消防工作。故根据合同约定，业态系由原告自主确定，相关的消防义务亦由原告履行，故原告上述诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于第3项诉请，根据合同约定，租赁期满后，若双方没有继续发生租赁关系的，则乙方增设的各项装修及固定设施无偿归甲方所有，本合同解除或终止后，乙方应将租赁标的按甲方要求以正常或运转使用的状态现状交还给甲方；乙方在合同终止或提前解除合同后一个月（30天）内应归还全部租赁标的；根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。故根据上述合同及法律规定，原告作为违约方，无权向被告主张装修损失，本院对该诉请不予支持。关于第4项诉请，原告系违约方，且不能举证证明被告存在违约事实，故其所提该项诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于第5项诉请，原告亦认可，其在本案中所提的300万保证金已返还，其称另有保证金，但未能就上述事实予以举证证明，故本院对其上述诉请不予支持。综上，原告在本案中所提诉请均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告杭州优筑实业股份有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币365617元，由原告杭州优筑实业股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到缴费通后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴斌元人民陪审员  吴根才人民陪审员  黄天美二〇二〇年七月十三日书 记 员  王 洁