山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终887号上诉人(原审原告)：王金中，住大同市。委托诉讼代理人：王哲，住大同市。系王金中之子。委托诉讼代理人：宋凯瑞，山西平强律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大同市锦鑫房地产开发有限责任公司。法定代表人：田官有。委托诉讼代理人：张涛，山西云冈律师事务所律师。上诉人王金中因与被上诉人大同市锦鑫房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服山西省大同市城区人民法院（2020）晋0213民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王金中及其委托诉讼代理人王哲、宋凯瑞，被上诉人大同市锦鑫房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金中上诉请求：一、请求撤销大同市平城区人民法院(2020)晋0213民初617号民事判决第一项,依法改判被上诉人支付上诉人延期交房违约金31528.6元。二、请求被上诉人承担诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、案涉房屋认购协议对双方的权利义务约定不对等,对上诉人严重不公平。案涉房屋认购协议第二条2分期付款约定:乙方(上诉人)不能按时交房款,则从延期之日起按现行银行贷款利率支付甲方(被上诉人)延期利息,加在总房款内一并结算。逾期超过三十天,甲方(被上诉人)有权出售乙方所购房屋,扣除购房定金后余款退还乙方(上诉人)案涉房屋认购协议第三条双方责任:1甲方(被上诉人)承诺在2015年7月前将乙方(上诉人)所购房屋交付乙方(上诉人)使用,如甲方(被上诉人)因故延期房屋交付使用,甲方(被上诉人)从延期之日起按现行银行活期存款利率支付乙方(上诉人)延期利息。可以看出,上诉人延期交房款按银行贷款利率支付被上诉人延期利息,被上诉人延期交房按银行活期存款利率支付延期利息,根据央行公布2015年6月28日贷款三年利率为5.25%,而银行活期存款利率仅为0.35%,同样违约被上诉人获得的违约利息是上诉人的15倍,双方权利义务严重不对等,对上诉人明显不公平。2、案涉房屋认购协议约定被上诉人延期交房按银行活期存款利率支付延期利息,剥夺了上诉人享有的因被上诉人延期交房解除合同的权利,属于减轻免除被上诉人义务的格式条款,不仅违反公平原则,而且被上诉人未提示说明。3、根据住建部《商品房买卖合同示范文本》第十二条规定逾期交付责任,违约金比例应当不低于买受人逾期付款的违约金比例,案涉协议约定不符合行业惯例。4、《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第十条规定逾期交付适用房屋的,按照预期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一审判决被上诉人向上诉人支付38个月共计2560元,平均每月仅为67.36元,上诉人一审主张每月829.7元(82.97平米×10元大同市房屋征收过渡期间临时补偿标准),违约金的作用是赔偿上诉人支付的房租,一审判决每月67.39元低于政府规定的最低标准,也无法租赁到同地段82.97平米的同类房屋。二、一审判决适用法律错误。1、案涉房屋认购协议格式条款违反公平原则。《合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。案涉房屋认购协议对违约责任约定标准相差15倍明显不公平,违反《合同法》规定的公平原则。2、被上诉人未向上诉人提示说明房屋认购协议中减轻免除被上诉人责任的格式条款内容。《合同法司法解释二》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容,在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识,并按照对方的要求对该格式条款予以说明的,人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。被上诉人无法证明其履行了提示说明义务,违反相关法律规定。根据《合同法》第十条提供格式条款乙方免除其责任,加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效,一审判决未依法认定房屋认购协议中被上诉人按银行活期贷款利率支付上诉人延期交房违约金的条款,因减轻被上诉人责任,排除上诉人权利无效,而是适用该条款作出对上诉人严重不公平的判决,适用法律错误。综上所述,被上诉人与上诉人签订的房屋认购协议违反公平原则和相关法律规定,严重损害上诉人合法权益。一审判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院根据本案事实和法律规定,依法改判。大同市锦鑫房地产开发有限责任公司辩称，一、原判正确，应予维持。二、王金中请求改判大同市锦鑫房地产开发有限责任公司支付延期交房违约金31528.6元，没有法律依据，该诉求应予驳回。1、王金中所主张的逾期交房违约金31528.6元，所引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第十七条存在断章取义的情形，既是对法律规定的曲解，也有悖诚实信用的民法基本原则。2、王金中提出的买卖双方违约时，违约金计算方式不一致的情形，并不违反我国现行法律的效力性强制性规定，不存在违反公平原则的情形。3、王金中称大同市锦鑫房地产开发有限责任公司提供的合同是格式条款，但我方提供的条款并不属于《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定之情形，大同市锦鑫房地产开发有限责任公司不存在向王金中说明的情形，更不存在条款无效的情形。王金中向一审法院起诉请求：1．请求判令被告继续履行合同并支付逾期违约金，共计31528.6元。2．责令被告大同市锦鑫房地产开发有限责任公司继续履行双方原先签订的《房屋认购协议书》，并与原告签定正式《商品房买卖合同》，并尽快协助原告办理房屋所有权证。3．请求判令本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明如下事实：2014年6月30日，原告王金中与被告大同市锦鑫房地产开发有限责任公司订立房屋认购协议书一份，协议约定原告以每平方米2784.69元的价格向被告购买了文锦西苑建筑面积为82．97平方米的住宅一套，房号为：2号楼3单元502室，并定于2015年7月前交付使用。原告按双方合同约定交付了全部购房款共计231046元。2018年8月29日，被告交付了原告所购房屋。一审法院认为，原、被告之间签订房屋认购协议书，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。被告未在认购协议书约定的期间内履行交付房屋义务，该行为违反了合同约定，应按照合同约定承担违约责任。关于本案争议的被告是否应当支付原告延期交房违约金31528.6元的问题，原被告约定了违约金计算标准。因此原告按大同市出台的各类房屋征收补偿方案中过渡期间临时补偿标准按每平米每月10元计算违约金的主张，缺乏依据，一审法院不予采信。故被告应从2015年7月1日起至2018年8月30日交付房屋之日止，以原告支付的房款数额按银行同期活期存款利率向原告支付违约金2560元（231046元×0.35％÷12个月×38个月=2560元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大同市锦鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告王金中延期交房违约金2560元（2015年7月1日起计算至2018年8月30日止）；二、被告大同市锦鑫房地产开发有限责任公司应当按照原被告的房屋认购协议书，于房屋交付之日起两年内为原告办理房屋所有权登记；三、驳回原告王金中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取344元，由原告负担316元，由被告大同市锦鑫房地产开发有限责任公司负担28元（在本判决生效后十日给付原告）。本院二审期间，王金中围绕上诉请求依法提交了以下证据：叶云、李军、冯美丽分别与大同市锦鑫房地产开发有限责任公司签订的的《房屋认购协议》各一份，欲证明大同市锦鑫房地产开发有限责任公司利用其优势地位，对违约责任制定了格式条款，并不是针对王金中一人。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，大同市锦鑫房地产开发有限责任公司对三份《房屋认购协议》的真实性无异议，但认为该证据无法证明王金中主张的证明目的，《房屋认购协议》明确约定了逾期交房的违约责任，且条款并没有完全免除大同市锦鑫房地产开发有限责任公司的违约责任，约定是有效的。本院认为，王金中、叶云、李军、冯美丽分别与大同市锦鑫房地产开发有限责任公司签订的的《房屋认购协议》来源合法，内容真实，该《房屋认购协议》中：“第三、双方责任：1、…”对逾期交房违约责任的约定，并非免除或限制大同市锦鑫房地产开发有限责任公司的违约责任，更没有加重王金中等购房人的责任和排除王金中等人主要权利的情形，反而是明确约定了大同市锦鑫房地产开发有限责任公司逾期交房的违约责任，因此不属于格式条款，故《房屋认购协议》不能证明其待证事实，本院对其证明效力不予确认。二审中，双方当事人对原判认定的事实均无异议，本院对原判认定的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原判判令由大同市锦鑫房地产开发有限责任公司给付王金山延期交房违约金2500元是否正确？本院认为，首先，王金中主张其与大同市锦鑫房地产开发有限责任公司签订的《房屋认购协议》显失公平，大同市锦鑫房地产开发有限责任公司应按大同市出台的各类房屋征收补偿方案中过渡期间临时补偿标准按每平米每月10元计算违约金，但王金中未能提供证据证明该《房屋认购协议》存在显失公平的情形，也未在法定期间内对该《房屋认购协议》提出撤销的请求，该《房屋认购协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，双方均应按照协议的约定履行各自的合同义务。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该条规定适用于在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，才能适用上述规定，而本案双方当事人在《房屋认购协议》“三、双方责任”中对违约金计算有明确约定，故王金中主张适用该条规定计算违约金的上诉理由不能成立。最后，因大同市锦鑫房地产开发有限责任公司延期交房构成违约，应按双方在协议中的约定承担违约责任。该《房屋认购协议》中载明“三、双方责任：1、甲方（大同市锦鑫房地产开发有限责任公司）承诺在2015年7月前将乙方（王金中）所购房屋交付乙方使用，如甲方因故延期房屋交付使用，甲方从延期之日起按现行银行活期存款利率支付乙方延期利息。”，因上述内容明确约定了延期交房违约金的计算方法，故原判按照银行同期活期存款利率，从2015年7月1日起计算至2018年8月30日止，计算大同市锦鑫房地产开发有限责任公司向王金中支付违约金2560元，并无不妥，应予维持。综上所述，王金中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费524元，由上诉人王金中负担。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 智绪鲁审判员 王利东二〇二〇年七月二十三日书记员 樊芙蓉