四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民再290号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王平，男，1966年2月28日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：姜治国，四川叙府律师事务所律师。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：徐兵，女，1967年11月19日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：姜治国，四川叙府律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：宜宾市富华房地产开发有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区象鼻街道街村。 法定代表人：郑忠华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱兴梅，四川富绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张皓，四川明炬律师事务所律师。 再审申请人王平、徐兵（以下简称王平二人）因与被申请人宜宾市富华房地产开发有限责任公司（以下简称富华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民终2173号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月24日作出（2019）川民申5434号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王平的委托诉讼代理人姜治国，再审申请人徐兵的委托诉讼代理人姜治国，被申请人富华公司的委托诉讼代理人朱兴梅、张皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王平二人申请再审称，1.二审判决认定事实错误。（1）二审判决认定当地从2016年10月31日起实施不动产统一登记，即房屋所有权证（以下简称房产证）和国有土地使用权证（以下简称土地证）双证合一（以下简称双证合一）登记，富华公司要在双方约定的2016年12月31日前办理案涉房屋初始登记已不可能，没有证据证实；（2）二审判决认定富华公司于2016年10月31日向王平二人所在小区各业主发出告知函和公告，告知因实行双证合一，相关部门已停止接收申请办理房产证资料的事实，亦没有证据证实。2.二审判决适用法律错误。（1）双证合一的实施不属于不可抗力或情势变更，不能作为富华公司的免责事由，富华公司逾期办证不是因为双证合一的实施，而是由于其自身怠于履行合同义务所致；（2）双方签订的商品房买卖合同（以下简称购房合同）及所附的商品房买卖合同补充协议（以下简称补充协议）是富华公司提供的格式合同，根据相关法律规定,对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，但二审法院却就格式条款作出对富华公司有利的解释，免除了富华公司应当承担的责任，违反法律规定；（3）补充协议未经王平二人签字确认，对其二人不具有约束力；（4）二审判决认定富华公司的办证期间应从2016年10月31日双证合一实施之日起重新计算，并叠加办理房产证和土地证的期间，从而认定富华公司未违约，没有事实和法律依据。3.依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，申请再审。4.请求：撤销二审判决，改判支持其二人的一审诉讼请求。 富华公司辩称，1.购房合同载明该合同及附件共24页，而补充协议的页码为第23页至第24页，故王平二人在签订购房合同时明知其后附有补充协议，购房合同和补充协议均是双方当事人的真实意思表示，均合法有效。2.该公司无违约行为。（1）双证合一前，房产证和土地证分别办理，房产开发商在申请办理房产证时不需要提交申请办理土地证时才需要提交的用地验收意见书、不动产权籍调查表；（2）双证合一后，原由房产管理部门办理的房屋所有权初始登记，变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记；（3）该公司在申请办理不动产首次登记时，因房产证、土地证已经合为不动产权证书，就需要提交新增的用地验收意见书、不动产权籍调查表等材料；（4）当地实施双证合一导致该公司提交的办证资料和办证机关的办证程序变更，会延长相关办证期间，故不动产登记政策变更属于不可抗力，属法定免责事由。3.王平二人在富华公司不具有过错情形下，主张该公司承担违约责任，无事实和法律依据。4.王平二人未提交证据证实其二人在本案中存在损失及损失数额的相关证据。5.请求：维持二审判决。 王平二人向一审法院起诉请求：1.判决富华公司立即办理位于四川省宜宾市翠屏区江北翠屏新区华富·戎州兴城××幢××单元××层××号房屋（以下简称案涉房屋）的不动产权证书（包括办理案涉房屋初始产权登记和办理转移登记后的产权证书）并交付王平二人；2.判决富华公司支付逾期未办理上述房屋初始登记和转移登记后的产权证书的违约金（该两项违约金以其二人已付房款为基数，按银行同期贷款利率计息，从2017年1月1日起计算至富华公司办理好转移登记的产权证书之日止），暂计算到起诉日为74470.5元；3.本案诉讼费用由富华公司负担。一审法院审理期间，因富华公司于2018年8月13日交付了案涉房屋的不动产权证书，王平二人撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为：判决富华公司支付逾期未办理上述房屋初始登记和转移登记后的产权证书的违约金90439元（该两项违约金以其二人已付房款为基数，按银行同期贷款利率计息，从2017年1月1日起计算至富华公司交付转移登记的产权证书之日2018年8月13日）。 一审法院认定事实：富华公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。四川省宜宾市翠屏区江北翠屏新区华富·戎州兴城小区由富华公司开发。2014年3月3日，王平二人与富华公司签订购房合同，约定富华公司向其二人出售案涉房屋，预测建筑面积126.94平方米，单价5617.13元/平方米，总价713038元，付款方式为首期支付购房总价款的31%，其余价款向银行借款支付，交房日期为2014年12月31日前。合同载明：“第二十条产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金（买受人在商品房交付后730日内未提供有效的办理权属登记资料或其他不可抗力因素造成的除外）。（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金（买受人在商品房交付后730日内未提供有效的办理权属登记资料或不可抗力因素造成的除外）。第二十七条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明的或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。” 合同签订后，王平二人向富华公司支付首付款313038元，又向中国建设银行股份有限公司宜宾分行借款40万元，于2014年7月24日支付富华公司。2015年3月6日，富华公司交付了房屋，王平二人向该公司预付了办证所需的契税、房屋维修基金、双证工本费及代办费等，并提供了相关资料。王平二人接房后多次催促富华公司办理房产证无果。 另查明，1.案涉小区共修建有10幢住宅，有900余户。2.2016年10月28日，四川省宜宾市人民政府（以下简称市政府）发布关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告（以下简称不动产登记通告），规定从同月31日起停止发放房产证、土地证等，颁发不动产权证书。3.2017年5月4日，四川省宜宾市国土资源局通过对案涉小区地块地上部分用地验收；2018年4月23日，宜宾市翠屏区不动产登记中心对案涉地块6幢的不动产单元权籍调查结果合格，并于同月26日受理富华公司案涉房屋的首次登记资料；2018年5月18日，富华公司取得案涉房屋的不动产权初始登记证明；2018年8月6日，富华公司为王华二人所购房屋办理了不动产权证书，并于同月13日交付王华二人，同时退还王华二人减免税费18336元。 经审判委员会讨论决定，四川省宜宾市翠屏区人民法院于2018年9月26日作出（2018）川1502民初3760号民事判决：富华公司于本判决生效之日起十日内向王平二人支付逾期办理房产证违约金25384.15元。案件受理费2110元，由富华公司负担。 王平二人不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其二人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由富华公司负担。 富华公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王平二人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王平二人负担。 二审法院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。 二审法院认为，本案争议焦点是，不动产登记发生变化是否构成富华公司不可抗力或者情事变更的免责事由，富华公司是否应当对逾期办理房屋初始登记和转移登记承担违约责任。经查，购房合同约定，富华公司应当在2016年12月31日前取得案涉房屋初始登记，但市政府于2016年10月28日发布不动产登记通告，决定从同月31日起实施不动产统一登记即双证合一，因此，富华公司要在双方约定的2016年12月31日前办理初始登记已不可能，而此时离双方约定的初始登记最后期限还有两个月，富华公司此时并未违约。富华公司在市政府发布不动产登记通告后，于2016年10月31日向案涉小区各业主发出告知函和公告，告知市政府实行双证合一，相关部门已停止接收办理双证的资料，该公司将按新要求重新准备办理不动产权证书的办证资料。因此，办证期间应从2016年10月31日重新计算。双证合一后，买房人取得房产证已不可能，因此办理房产证的期间和办理土地证的期间应当叠加，而王平二人在2018年8月13日取得不动产权证书，不动产权证书具有房产证和土地证的双重功能，且未超出双方约定的办理土地证的最后期限。因此富华公司未违约，其上诉理由成立；王平二人的上诉理由不能成立。 四川省宜宾市中级人民法院于2019年8月19日作出（2018）川15民终2173号民事判决：一、撤销一审判决；二、驳回王平二人的诉讼请求。一审案件受理费2110元，由王平二人负担；二审案件受理费1861元，由王平二人负担。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： （一）再审中，富华公司称，双证合一前，该公司为办理案涉房屋初始登记，于2016年7月5日、同年8月22日先后到当地档案馆、社区居民委员会复制、开具相关证明，积极收集办证需要提交的相关资料，未怠于履行合同义务；该公司不清楚，也没有证据证实双证合一后因需要提交不动产权籍调查表、用地验收意见书影响迟延申请办理不动产权证书的具体期间。该公司提交了以下证据：1.国有土地范围内的房屋所有权初始登记（单位）办理指南，载明审批机关为宜宾市房地产管理局翠屏区分局，法定时限为30日，承诺时限为30日，申请材料包括国有土地范围内新建房屋等。2.宜宾市不动产登记中心国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办事指南，载明办理地址为宜宾市政务服务中心三楼大厅不动产综合登记服务窗口，承诺时限为5个工作日，申请材料包括不动产权籍调查表（含整个小区的宗地图及自然幢的宗地图、自然幢建筑占地与房屋基本信息调查表）、用地验收意见书等。3.案涉小区建筑工程施工许可证，载明此系复印件，2016年7月5日，宜宾市翠屏区城乡建设档案馆。4.案涉小区建设工程规划许可证，载明此系复印件，2016年8月22日，宜宾市翠屏区城乡建设档案馆。王平二人质证认为，证据1、2不能反映双证合一后的申请办证程序有变化；证据3、4不能达到富华公司的证明目的。经查，证据1、2符合国务院《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日实施）第五条第二项、第五项、第七条第一款、原国土资源部《不动产登记实施细则》（2016年1月1日实施）第三十五条的规定，具有真实性，应予采信；证据3、4只能证明富华公司在当时向相关部门调取了相关资料，不能证实该公司当时已提出办证申请。证据1、2证实如下事实：双证合一后，房地产开发企业在向不动产登记中心申请办理不动产权首次登记时，需提交之前申请办理房产证时不需要提交的不动产权籍调查表、用地验收意见书等资料。 （二）本院再审审理查明的其余事实与二审判决认定事实基本一致。 （三）另查明，第一，购房合同载明，第二十八条，本合同及附件共24页，具有同等法律效力，其中买受人1份，宜宾市房地产管理局翠屏区分局1份。第二，补充协议载明，第三条，5.如买受人委托出卖人办理分户土地证的，出卖人应在该小区所有住宅的分户房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，如因出卖人的原因未能在约定的时间内办理土地证，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。6.购房合同第二十条第（二）项中所载明的转移登记日期，无论出卖人是否提前交房，均以购房合同中约定的交房日期开始计算，出卖人承诺按照合同约定的日期向当地主管部门提交办理产权的相关手续，最终的产权证的颁证交付日期以主管部门的颁证日期为准。第三，富华公司在一审中认可其在双证合一前未去申请办证。第四，双方认可补充协议已备案。 本院再审认为，（一）关于补充协议是否有效问题。经查，第一，购房合同约定，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明的或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充；本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力；本合同及附件共24页，其中买受人1份，宜宾市房地产管理局翠屏区分局1份。第二，购房合同还载明补充协议在购房合同的第23页至第24页，系购房合同附件。第三，双方认可购房合同及补充协议已经备案。因购房合同已经双方签字生效，而其中载明补充协议系购房合同附件，且购房合同和补充协议均已备案，应视为王平二人对补充协议内容系明知，补充协议亦系双方真实意思表示，合法有效。王平二人提出，补充协议未经其二人签字认可，对其二人不具有约束力，理由不能成立，本院不予支持。 （二）关于双证合一政策是否属于不可抗力问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，第一，市政府实施双证合一系执行国务院《不动产登记暂行条例》、原国土资源部《不动产登记实施细则》的相关规定，而上述条例和细则分别颁布于2014年11月24日、2016年1月1日，因此，富华公司在2016年1月1日已经知晓国家即将实施双证合一。第二，富华公司于2015年3月6日将案涉房屋交付王平二人，王平二人同时向该公司预付了办证所需的税费并提供了相关资料，富华公司在知晓国家即将实施双证合一后，本应在合理期间内依约办理案涉房屋初始登记，但该公司在一审中认可其直至2016年10月底市政府出台不动产登记通告前仍未申请办证。故本案不符合不可抗力的法律特征。富华公司提出，双证合一系不可抗力，理由不能成立，本院不予支持。 （三）关于富华公司是否存在初始登记违约情形问题。房屋所有权初始登记多为房地产开发企业办理。房屋所有权转移登记是房屋由房地产开发企业转移到购房者个人名下的登记。因此，本案中购房合同约定的案涉房屋初始登记是富华公司对其开发建设的案涉房屋进行的确权登记，初始登记与作为购房人的王平二人的利益或损失不具有关联性，故本案中不对富华公司办理案涉房屋初始登记是否违约作出认定。 （四）关于富华公司是否存在逾期办理案涉房屋转移登记违约行为问题。经查，第一，购房合同签订于双证合一之前，当时房产证由房屋管理部门办理登记，土地证由土地管理部门办理登记。市政府于2016年10月31日实施双证合一后，停止颁发房产证、土地证，颁发不动产权证书，并由不动产登记机构办理。所以本案处理上应综合考虑双证合一前后办证的不同情形。第二，富华公司未提交证据证实当地不动产权登记中心在双证合一开始后，曾存在停止接件并导致开发商办证迟延的事实。第三，双证合一后申请办证的主要改变内容是，需要提前准备好办理土地证所需的不动产权籍调查表、用地验收意见书，所以本案中富华公司应按照购房合同、补充协议的约定，在办理土地证后的合理期间内向买房人交付不动产权证书。第四，关于办证合理期间的认定。购房合同约定，交房日期在2014年12月31日前；商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房产证的，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金。因补充协议约定出卖人应在该小区所有住宅的分户房产证颁发完毕之日起1年办理分户土地证，对买房人明显不公平，对此应认定为，应在案涉房屋的买房人的房产证颁发完毕之日起1年办理分户土地证，并以此作为计算办理不动产权证书合理期间的依据之一。根据上述事实，富华公司办证合理期间为，2014年12月31日+900日+1年，即至2018年5月20日止。第五，根据补充协议关于购房合同第二十条第（二）项中所载明的转移登记日期，无论出卖人是否提前交房，均以购房合同中约定的交房日期开始计算，出卖人承诺按照合同约定的日期向当地主管部门提交办理产权的相关手续，最终的房产证的颁证交付日期以主管部门的颁证日期为准的约定，富华公司逾期办证期间为，2018年5月20日至不动产权证书办理之日2018年8月6日止。故富华公司逾期办理不动产权证书属违约行为，应承担相应违约责任。王平二人提出，富华公司存在逾期办证违约行为，理由成立，本院予以支持。二审判决认定富华公司未违约不当，本院予以纠正。 （五）关于富华公司应承担逾期办理转移登记违约金数额问题。富华公司虽存在逾期办证违约行为，但王平二人未提交证据证实富华公司逾期办理房屋所有权转移登记已对其二人造成实际损失及损失的具体数额，且富华公司在一审中曾以双方约定违约金过高为由请求予以调整，综合本案合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，本院酌情确定由富华公司支付王平二人逾期办理房屋所有权转移登记违约金2000元。一审判决富华公司支付逾期办证违约金25384.15元过高，本院予以纠正。 综上所述，王平二人申请再审理由部分成立，本院予以支持。一审判决富华公司支付违约金的数额过高，二审判决认定富华公司未违约不当，均应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民终2173号民事判决和四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初3760号民事判决； 二、由宜宾市富华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向王平、徐兵支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金2000元； 三、驳回王平、徐兵的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2110元，二审案件受理费1861元，均由宜宾市富华房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 斌 审判员 曾 蕾 审判员 冯一平 二〇二〇年七月二十一日 书记员 舒金锋