天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初2890号原告：孟莉，女，1971年3月13日出生，汉族，居民，住河南省新乡市红旗区。委托诉讼代理人：王绍川（原告孟莉之夫），1972年11月12日出生，汉族，居民，住河南省新乡市红旗区。被告：天津市森岛置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白街道宝白公路东侧锦绣香江花园。法定代表人：吴光辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李贵芝，该公司员工。委托诉讼代理人:史雪松，该公司员工。原告孟莉与被告天津市森岛置业投资有限公司（以下简称：森岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟莉的委托诉讼代理人王绍川、被告森岛公司的委托诉讼代理人李贵芝、史雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟莉向本院提出诉讼请求：1.判令森岛公司继续履行双方签订的《天津市商品房买卖合同》，支付孟莉延期交房利息损失（2012年12月31日至2018年12月31日期间，按银行同期贷款利息年利率6.8%计算）248880元，2、判令森岛公司支付孟莉二次延期交房（2018年12月31日至2020年5月31日）利息损失58763元。3、森岛公司承担诉讼费用。事实和理由：森岛公司开发销售位于天津市宝坻区，双方于2011年12月10日签订了商品房买卖合同，孟莉购买了芙蓉湾花园9-2-102室，房屋建筑面积为96.60平方米，并在签订合同当天孟莉向森岛公司交纳了全部购房款610000元。森岛公司未能按合同约定期限向孟莉交付房屋，直到2018年12月25日之后，孟莉才收到房屋接收函。2019年1月，孟莉找森岛公司要房产证，森岛公司要求孟莉交纳2017年10月31日以后的物业费，不然不给交房和房产证，导致二次延期交房至今，所以森岛公司应承担二次延期交房责任。故诉至法院，请求森岛公司承担利息损失。森岛公司辩称，不同意孟莉的诉讼请求。1、对孟莉主张的交房时间不认可，按照双方补充协议的约定，森岛公司应在2013年6月30日前向孟莉交付房屋；2、涉案房屋于2018年6月12日取得了准予交付使用证，森岛公司于2018年12月25日向孟莉发送了房屋接收催告函，孟莉至今未收房；3、双方买卖合同约定，如果森岛公司逾期交房超过90天的，孟莉有权利选择合同解除，并要求森岛公司承担违约责任，双方并没有约定孟莉有权要求森岛公司继续交房，并按照银行同期贷款利息承担违约责任，森岛公司不同意按照银行贷款利息的标准承担违约责任；4、孟莉的诉讼请求超过了诉讼时效，根据法律规定，诉讼时效是三年，孟莉诉请中的2012年12月31日至2017年6月1日的部分已经超过了诉讼时效；5、2017年9月份，涉诉项目受天津市政府下发综合治理攻坚行动方案的影响，2017年10月1日至2018年3月31日全部停工，故应免除森岛公司这段期间的责任；6、孟莉没有及时收房，且拖欠相关物业费用，2017年10月31日开始（2017年10月24日涉案房屋经过了竣工验收，具备了双方约定的房屋交付条件）与涉案房屋有关的责任和风险应该由孟莉承担，孟莉的房产证在2018年8月24日已经办理完毕，孟莉没有权利向森岛公司主张逾期交房损失。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2011年12月10日，孟莉（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定孟莉购买森岛公司开发建设的坐落于宝坻区房屋，建筑面积为96.60平方米，总价款610000元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》）后，方可交付使用。甲方于2012年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：可据实予以延期”。因森岛公司未按合同约定的期间交付房屋，事后，双方又签订了《天津市商品房买卖合同补充协议》，将交房日期变更为2013年6月30日前，对此事实，双方在庭审中均无异议。另查明，森岛公司于2017年10月份向有关部门提交了涉诉项目竣工验收备案文件，2017年11月份取得天津市宝坻区建设委员会核发的《天津市建设工程竣工验收备案书》，2018年6月12日取得新建芙蓉湾花园项目《准许交付使用证》。2018年8月24日，涉诉房屋办理了不动产权登记，登记权利人为孟莉。2018年12月25日，森岛公司向孟莉发出房屋接收催告函。在庭审中，森岛公司称房屋产权证仍然掌握在己方手中。双方认可涉诉房屋至今没有交接，孟莉主张森岛公司要求其交纳2017至2018年物业费不合理，导致其未能收房，森岛公司主张孟莉是外地的，不着急收房想要违约金。在庭审中，森岛公司明确表示认可逾期交房事实存在，认可逾期的期间为2013年6月30日至2018年6月12日（准予交付使用证颁发日期），但对超过诉讼时效的期间不承担责任，还应扣除政府停工令导致停工的期间。原告方当庭明确表示，对森岛公司提出的逾期交房的期间没有意见，但对森岛公司主张的诉讼时效抗辩及扣除的停工期间抗辩不予认可。另外，森岛公司主张按照同地段同类房屋租金标准月租金1200元左右计算逾期利息，不认可孟莉主张同期贷款利率计算依据，原告方表示对年利率6.8%计算标准是网上查出，未能提供证据证实。本院认为，依据法律规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应当依照合同约定履行各自的义务。森岛公司未能于2013年6月30日前履行向孟莉交付涉诉房屋的义务，且在双方签订合同孟莉交付全部房款610000元后，直到2018年6月12日，森岛公司才将涉诉房屋建成到符合合同约定的交付标准，时间跨度较长，违反合同约定，引发双方纠纷，应当承担违约责任，并应当赔偿孟莉逾期交付涉诉房屋期间实际损失。关于逾期期间问题，原告方当庭表示对森岛公司主张的逾期交房的期间为2013年6月30日至2018年6月12日没有意见，对此，本院予以确认。森岛公司主张逾期期间内前期部分超过诉讼时效的抗辩意见，因森岛公司未按合同约定向孟莉交付房屋事实一直持续，而孟莉主张的损失是森岛公司违约交付期间占用已付购房款本金的利息损失，在涉诉房屋未实际交付时，是一个不确定履行期限的整体债务，该债务最迟应当在实际交付之日履行，实际上森岛公司在取得《准予交付使用证》后，在2018年12月25日还向孟莉发送《房屋接收催告函》，双方的实际交付时间仍然在不确定中，故森岛公司的诉讼时效抗辩意见，不符合法律规定，本院不予支持。森岛公司主张的涉诉项目因政府停工令停工期间免责问题，在此停工期间前期，涉诉项目办理了竣工验收手续，且森岛公司并未提交证据证实涉诉项目在政府停工令期间还存在如土石方施工作业等会受到政府停工令明令禁止施工的工程存在，因此，对该项抗辩意见，本院不予采纳。森岛公司主张孟莉在合同约定的逾期交房时间超过90天后便无权要求其继续履行交房义务和按银行同期贷款利率承担违约责任，根据双方合同的约定和本院查明的事实，本院认为，森岛公司逾期交房违约后，孟莉有权按照双方合同约定要求森岛公司继续履行合同并主张利息损失，也有权主张解除合同并赔偿损失，森岛公司无权限制原告行使何种权利方式，且事实上，森岛公司也以自身的向孟莉发送房屋接收函、为孟莉代为办理房屋产权证等事实行为，确认了涉诉合同继续履行的事实成立，因此，森岛公司该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院确认森岛公司逾期交房违约责任的起止时间为2013年6月30日至2018年6月12日，且应该连续计算实际损失。关于森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。孟莉主张以年利率6.8%计算本息，以网上查询为依据，没有提供相关证据支持，本院不予采信。依照法律规定，关于违约损失问题，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；依照双方合同的约定，双方合同继续履行，森岛公司应支付孟莉已付款利息，利息自合同约定森岛公司应交付商品房之日次日起至实际交付之日止，按银行同期贷款利率计算。综合本案实际情况，森岛公司未按合同约定的交付期限将涉诉房屋交付给孟莉的时间较长，致使孟莉购买房屋应取得的相关利益长时间处于不确定状态，影响了孟莉生活，并造成了孟莉经济上的实际损失，对此，森岛公司负有过错。现孟莉主张已付款利息损失，应为其实际损失，本院结合与涉案房屋同地段同类房屋租金标准及森岛公司违约情节，酌情确定违约金标准为年利率4.75%，基数按照孟莉已付购房款610000元，计算期间为2013年6月30日至2018年6月12日，共计1808天，经核算违约金数额为145518.9元。综上所述，森岛公司违反合同约定逾期交付房屋，应承担违约责任，并给付孟莉违约金145518.9元，孟莉其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市森岛置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付孟莉逾期交房违约金145518.9元；二、驳回孟莉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5916元，减半收取计2958元，由孟莉负担1183元，由天津市森岛置业投资有限公司负担1775元（被告应负担部分于判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王志强二〇二〇年七月二十日书记员  李 慧附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。