江苏省徐州市泉山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0311执异65号 异议人（案外人）：四川君信房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区。 法定代表人：胡元根，执行董事。 委托诉讼代理人：王莉、陈艳敏，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 申请执行人：江苏徐工工程机械租赁有限公司，住所地：徐州市云龙区。 法定代表人：杨**，董事长。 被执行人：李林洋，男，汉族，1979年10月11日生，住四川省平昌县。 被执行人：安翠楠，女，汉族，1976年11月21日生，住址同上。 被执行人：赵亚华，女，汉族，1969年12月13日生，居民身份证号码5130281969********，住四川省平昌县江口镇新华街西段****。 本院在执行申请执行人江苏徐工工程机械租赁有限公司（以下简称徐工租赁公司）与被执行人李林洋、安翠楠、 赵亚华融资租赁合同纠纷一案后，异议人四川君信房地产开发有限公司（以下简称君信公司）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明，徐工租赁公司与李林洋、安翠楠、赵亚华融资租赁合同纠纷一案，徐州市云龙区人民法院于2015月10月20日作出（2015）云商初字第456号民事判决：一、被告李林洋、安翠楠于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐工租赁公司租金1595624元及逾期利息（自2013年8月20日至2015年1月20日的逾期利息为71992元，自2015年1月20日后，逾期利息按照日利率0.0225%的二倍计算至实际支付之日）；二、被告赵亚华对被告李林洋的上述还款义务向原告徐工租赁公司承担连带清偿责任。被告赵亚华在承担清偿责任后，有权向被告李林洋追偿；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费21150元、保全费5000元，由被告李林洋、安翠楠、赵亚华负担。 根据徐工租赁公司的申请，徐州市云龙区人民法院立案执行，案号为（2016）苏0303执668号，于2016年9月2日作出执行裁定：终结本院（2015）云商初字第456号民事判决书的本次执行程序。 根据徐工租赁公司的申请，本院依据江苏省徐州市中级人民法院的指定于2017年12月14日立案，案号为（2017）苏0311执3374号。于2017年12月21日作出（2017）苏0311执3374号执行裁定：冻结、扣划被执行人李林洋、安翠楠、赵亚华银行存款1800000元或扣留、提取等额的债权，或查封、扣押、拍卖等值财产。本院于2017年12月21日向成××龙泉驿区不动产登记中心发出协助执行通知：查封李林洋名下龙泉驿区北泉路1068号附艺锦湾第四期51栋4单元4楼12号房产（合同备案号136138），查封期限三年（该查封为轮候查封）。 申请执行人徐工租赁公司未提交意见。 被执行人李林洋、安翠楠、赵亚华未提交意见。 异议人君信公司提出书面异议称：请求贵院停止对成都市××北××单元××号房产的执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由为： 1、贵院办理的（2017）苏0311执3374号一案，查封了签约备案在被执行人李林洋、安翠楠名下位于成都市××北××单元××号房屋。被执行人李林洋、安翠楠于2011年7月11日、13日与异议人先后签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，约定李林洋、安翠楠购买涉案房屋，价款为861401元，李林洋、安翠楠支付30%首付款即261401元，剩余房款的67%即60万元向中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行（以下简称工行龙泉支行）借款支付，异议人君信公司提供连带责任保证担保，后因李林洋、安翠楠未按合同约定向工行龙泉支行偿还借款，该行于2018年2月28日向异议人送达《履行保证责任通知书》要求履行连带保证责任。异议人君信公司于2018年4月20日代被执行人李林洋、安翠楠向工行龙泉支行偿还了借款本金、利息、案件受理费等合计595867.74元。 2、异议人君信公司于2018年5月8日向成都市龙泉驿区人民法院提起诉讼，请求确认与李林洋、安翠楠签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议附件》已经解除并要求李林洋、安翠楠协助办理撤销买卖合同备案登记手续。2018年10月12日，成都市龙泉驿区人民法院作出（2018）川0112民初2628号民事判决确认双方的买卖合同及补充协议已于2016年12月9日解除。李林洋、安翠楠不服一审判决、提起上诉，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终17956号“驳回上诉、维持原判”的判决，目前判决已发生法律效力。 综上所述，异议人认为《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》已经解除，特根据《民事诉讼法》第227条之规定申请贵院中止对案涉房屋的执行。 又查明，成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初2628号民事判决查明：2011年7月11日、13日，李林洋、安翠楠夫妇与君信公司先后签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议附件》，约定李林洋、安翠楠购买君信公司位于龙泉驿区北××单元××楼××号房屋，价款为861401元，李林洋、安翠楠采用商业贷款方式支付购房款，首期支付总房款的33%即261401元，剩余总房款的67%即60万元向工行龙泉支行借款支付，君信公司就李林洋、安翠楠向银行的借款提供保证担保。君信公司应当在2012年12月30日前向李林洋、安翠楠交付该商品房。合同附件四第九条约定“甲乙双方的通讯方式以合同和协议载明的联系电话、通讯地址为准……若采取特快专递方式来联络对方，在本行政辖区外的，自邮件寄出起五日内视为送达。”合同附件五《付款方式及期限的约定》第二条第二款第四项约定“如因乙方连续三期或累计六期未按时如数偿还按揭贷款本息，或因乙方其他违约行为导致银行解除与乙方的按揭借款合同，并从甲方在其开立的账户中扣除相应款项（包括但不限于贷款本息、罚息各复息等），乙方必须在接到甲方电话或书面通知一周内归还甲方代还款项（以银行扣款凭证为准），否则甲方有权单方解除合同并会同银行依法处理乙方所购房产，所得款项除支付抵押房产的费用、甲方代还的所有款项及向甲方支付的代还款项的10%作为违约金。若有盈余归还乙方，如有不敷之数甲方有权继续向乙方追偿，直至全部偿清为止。”当日，李林洋、安翠楠向君信公司支付了首付款261401元；2011年8月16日，上述《商品房买卖合同》在成××龙泉驿区不动产登记中心进行备案登记，备案号为XXX。 2011年10月，李林洋、安翠楠因购买案涉房屋与工行龙泉支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定李林洋、安翠楠向工行龙泉支行借款60万元用于支付购房款，借款期限20年，李林洋、安翠楠按照等额本息还款法偿还贷款本息，君信公司对该笔借款提供连带责任保证担保。后工行龙泉支行向李林洋、安翠楠发放了贷款60万元，此款作为房款一部分支付与君信公司。 2016年12月9日，李林洋向君信公司提交《“艺锦湾”特殊事项申请表》，该表分为上下部分，两部分内容一致，均载明“因本人个人原因申请退房”，并由李林洋签名捺印；同日，君信公司在该表上签署了“同意退房，并不扣除违约金”的意见。后李林洋、安翠楠未按合同约定向工行龙泉支行偿还借款，工行龙泉支行于2018年2月28日向保证人君信公司送达《履行保证责任通知书》，要求君信公司履行连带保证责任，代为清偿全部贷款本金、利息（含复息）、罚息以及实现债权的费用。2018年4月3日，君信公司向李林洋、安翠楠协议所载明的地址四川省平昌县驷马镇创举村131号邮寄了《通知书》，通知书载明的主要内容为：1、声明原被告之间的商品房买卖合同已于2016年12月9日解除；2、因李林洋、安翠楠未按时支付按揭贷款，工行龙泉支行已要求君信公司承担连带保证责任，君信公司将应退还给李林洋、安翠楠的购房款861401元首先用于支付其所欠银行的按揭贷款本息；3、要求李林洋、安翠楠配合办理案涉房屋的合同备案登记撤销手续。2018年4月20日，君信公司代李林洋、安翠楠向工行龙泉支行偿还了借款本金、利息、案件受理费等共计595867.74元。同月23日，工行龙泉支行向君信公司出具了清偿证明。 另查明，案涉房屋分别于2016年3月31日、2017年10月17日、2017年12月21日、2018年6月12日被成都市武侯区人民法院、平昌县人民法院、徐州市泉山区人民法院、徐州市贾汪区人民法院予以查封，且现案涉范围未设定抵押权。 2018年10月12日，成都市龙泉驿区人民法院综上作出判决：一、确认君信公司与李林洋、安翠楠所签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖补充协议附件》已于2016年12月9日解除；二、李林洋、安翠楠于本判决生效后三日内协助君信公司办理龙泉驿区北××单元××楼××号房屋的商品房买卖合同登记备案的注销手续；三、驳回君信公司的其余诉讼请求。 李林洋、安翠楠不服上述一审判决提起上诉，经四川省成都市中级人民法院二审于2019年2月27日作出（2018）川01民终17956号民事判决书查明：在二审期间，君信公司向该院提交了成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初3618号民事判决书，证明君信公司对案外人申请执行本案涉案房屋执行异议之诉得到了成都市武侯区人民法院的支持，认为君信公司有追偿权，本案确认合同解除的事实清楚，理由充分。并作出终审判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。同时，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）、案外人是否系权利人；（二）、该权利的合法性与真实性；（三）、该权利能否排除执行。本案中，案涉房屋虽已由被执行人李林洋、安翠楠向异议人君信公司购买，并通过银行贷款付清了价款，但物权尚未转移，在仅仅办理了《商品房买卖合同》备案登记的情况下，仍属于君信公司所有，李林洋、安翠楠仅根据《商品房买卖合同》享有债权。且李林洋、安翠楠为购买案涉房屋向银行借款，由君信公司提供连带责任保证担保；又因李林洋、安翠楠的违约行为致君信公司履行了保证责任，代其二人偿清了银行借款，君信公司因此取得了对李林洋、安翠楠的追偿权和《商品房买卖合同》的单方解除权，且君信公司已与李林洋达成了退房协议，君信公司有权彻底收回案涉房屋，上述事实已经生效的法律文书确认，君信公司对案涉范围享有足以排除执行的民事权益，其提出的异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条之规定，裁定如下： 一、异议人四川君信房地产开发有限公司提出的异议成立。 二、停止对位于四川省成都市××北××单元××号房屋的执行。 三、解除本院对四川省成都市××北××单元××号房屋的查封。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陈 夜 人民陪审员  朱进军 人民陪审员  周生光 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  李为卿