河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1003民初2054号原告（反诉被告）:许昌县罗马枫情婚纱摄影店，住所地：许昌市建安区椹涧乡铁张村。经营者：王守国，男，汉族，1961年3月16日出生，住许昌市建安区。委托诉讼代理人：苏付轩、刘骐瑞，河南君志合律师事务所律师。被告（反诉原告）：许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司，住所地：许昌市建安区椹涧乡工业园区。法定代表人：王恒杰，任该公司总经理。委托诉讼代理人：任会强，许昌市建安区初众法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店诉被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈展适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店经营者王守国及其委托诉讼代理人苏付轩、刘骐瑞、被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司法定代表人王恒杰及其委托诉讼代理人任会强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方的《厂院及厂房租赁合同》；2.判令租赁物内属于原告的可移动财产由原告处置；3.判令被告向原告赔偿违约金2万元；4.判令被告向原告赔偿装饰装修残值损失（包括因被告擅自建房造成渗水致使原告装饰物损坏的损失）；5.本案诉讼费、保全费、鉴定费等由被告承担。事实与理由：2012年9月1日，原告与被告签订《厂院及厂房租赁合同》，约定被告将其拥有的位于许昌县西环路311国道交警队北的厂院及厂房（厂院约1600平方米，厂房约2200平米）一并租赁给原告使用，租赁期间为10年，自2012年9月1日起至2022年8月30日，每年租赁费用为199000元，约定违约方应赔偿守约方违约金2万元等内容。上述合同签订后，原被告履行了双方义务，原告投入巨额资金对厂房进行了装饰装修用以经营，并定期进行维修维护，为经营所需，原告将厂院（1600平方米）空地用于室外摄影背景并作为停车场供来客泊车所用。双方合同履行至今，自2019年6月起，被告无故将原告的水断掉，且被告未经原告同意，擅自将院墙拆除并在厂院中建设厂房，造成原告原用大门被毁，室外摄影背景不能使用，场院完全丧失了使用价值，直接影响了原告整体使用的效果。原告在此过程中多次要求被告停止侵权行为，但被告一意孤行，声称要租便租，不租退房，并且在此严重违约的情况下，要求提高整体租金，原被告多次协商无果。后因雨季到来，因被告擅自加盖的房屋未合理建设排水设施，致使原告装饰装修物及服装等物品严重泡损，进一步损害了原告的权益。被告应当向原告赔偿违约金及相应损失，原告诉至法院。被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司辩称，请求法庭依法判决驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：1.原告不具备解除租赁合同的条件；2.原告可移动的财产，被告没有阻挠占用和使用，原告可随时处置，无需请求公权力的介入；3.原告装饰装修是为其自己经营需要，要求被告赔偿没有事实和法律依据；4.原告诉称被告无故将其水关掉与客观事实不符，诉称厂院丧失了使用价值没有事实依据，请法院依法判决。被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方所签《厂院及厂房租赁合同》；2.判令被反诉人支付所欠电费3955.2元；3.判令被反诉人限期搬离，并将所租反诉人的房屋恢复原状；4.判令被反诉人支付拖欠的房租8.13万元及自2019年9月1日起至所租房屋恢复原状之日止（按年租金23万元计）的房屋使用费；5.判令被反诉人支付违约金2万元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年被反诉人经人介绍找到反诉人要求租赁场院，反诉人按照被反诉人的经营需要和要求自建房屋。2012年9月1日双方签订《厂院及厂房租赁合同》一份，合同约定租赁期限为10年，自2012年9月1日起至2022年8月30日止。租赁费以年计为单位，每年租赁费19.9万元，五年之内租金不涨。租赁费用每年支付一次，下一年的费用乙方必须提前30天一次性交付给甲方。双方不得违约，否则违约方赔偿守约方违约金2万元。合同履行第六年的2018年7月，当事人协商一致达成下一年的租赁费为23万元，被反诉人同意后仍未足额支付租金。被反诉人还拖欠以往租金5.8万元，总计8.13万元，拖欠电费3955.2元。鉴于2019年8月1日又到了交纳租赁费的时间，被反诉人将反诉人诉至人民法院要求解除合同，以此拖延支付租赁费或不再租赁反诉人房屋和厂院，依法应当清偿所欠租金和电费，及时搬离并将房屋恢复原状。另被反诉人迟延且不足额交纳租赁费，自己为经营用电而拒绝交纳电费，足以证实被反诉人的行为构成违约，依据双方所签合同应当承担违约责任。综上，反诉人依法提出反诉，维护反诉人的合法权益。原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店辩称，首先，答辩人并不欠付反诉人电费。就反诉人诉称的答辩人欠付其电费3955.2元的相关情况，租赁合同履行至2019年度期间，反诉人自2019年6月开始在已经出租给答辩人的厂院内加盖房屋，致使答辩人无法使用租赁物，客观上形成了租赁合同的根本性不能履行，双方因此发生争议，随即答辩人向人民法院提起诉讼，又因双方电费结算一般采用的是“先用后结”的结算方式，在以上情况下双方并未具体结算所谓欠付电费的金额。此外，答辩人于2016年1月10日向反诉人支付过电费押金5000元，该部分押金在双方形成诉讼纠纷后，完全可以抵充未结算的电费。故答辩人并不欠付电费。其次，答辩人不存在拖欠租金的情形。其一，就反诉人诉称的答辩人拖欠其以往租金5.8万元，因租赁合同履行过程中，反诉人存在擅自在厂院内堆放建筑材料的事实，双方曾就当时的租金进行过协商，双方一致同意，反诉人自愿减免了答辩人两年各2.9万元的租金，而反诉人在反诉状中对已经做出的民事法律行为予以否认，没有任何的法律依据，不应予以采纳。其二，就反诉人诉称的2019年租赁费为23万元的相关情况，双方从未对租金的上涨协商一致，合同租金仍为每年19.9万元。最后，答辩人不应承担2019年9月1日起的房屋使用费。本案纠纷形成后，答辩人于2019年8月9日向人民法院提起诉讼，贵院于2019年8月23日向反诉人发出应诉通知，反诉人于当日前往租赁房屋，强行将答辩人以及当时接受服务的客户撵出租赁物，责令答辩人不允许继续使用，且反诉人于次日用挖土机将门口堵死，导致答辩人根本上无法使用租赁房屋及场地，此后，反诉人更是加装了铁门并上锁，由此，答辩人自2019年8月23日起即丧失了对租赁物的使用权利，租赁物由反诉人实际掌握、使用，反诉人的上述行为导致双方租赁合同的根本性履行不能，答辩人无需承担后续的租赁物使用费用。反诉人的该诉讼请求毫无事实根据。综上所述，答辩人在合同履行过程中并不存在任何违约行为，不应承担违约责任，反诉人的反诉请求没有任何事实及法律依据，应当予以驳回。原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店为支持自己的主张向本院提交的证据材料有：1.《厂院及厂房租赁合同》，证明：2012年9月1日，原被告签署《厂院及厂房租赁合同》，合同第三条甲方权利和义务中约定，被告将厂院及厂房以租赁方式租给原告使用，厂院面积约1600平方米，厂房面积约2200平方米。合同第五条违约责任约定，违约方应赔偿守约方违约金2万元整；2.短信截屏一份、账户明细一份，证明：原告于2018年11月5向被告转款10万元，于2018年11月24向被告转款10万元，2018年至2019年租金已经支付完毕；3.收到条一份，证明：2016年1月10日，原告向被告支付电费押金5000元；4.录音一份，证明：2019年7月28日，原被告就是否涨房租进行协商，过程中，被告认可了曾自愿降低原告两年的租金，同时被告表示以往的租金问题不再提，并单方决定9月1日起房屋租金涨价至26万元每年。被告自认了其在出租的厂院内加盖了房屋，无礼认为并不影响原告经营，无视原告按照合同要求主张的合法权利；5.照片16张，视频8份，证明：根据合同约定，原告承租的厂院一直由原告使用，用途包括但不限于停放车辆及架设室外景观等。被告自2019年6月起在厂院内加盖房屋，并将原告门头强行拆卸，过程中厂院丧失使用功能，该厂院由原本的1600平方米萎缩至不到一百平方米，被告严重违反了合同约定，原告无法行使使用厂院权利，被告的行为造成合同内容的实质性变更，导致合同根本性履行不能；6.照片6页、视频3份，证明：因被告在原告租用厂院内违约加盖的房屋与原告租用房屋间隔极窄且被告未合理建设排水设置，导致雨水灌入原告租用房屋内，造成装饰装修物以及服装损坏的事实；7.照片4页、视频2份、视频录像笔录一份，证明：原告起诉后，被告于2019年8月23日将被告以及顾客从租赁房屋中撵出，次日，被告将推土机堵放在门口，禁止原告使用租赁物。随后，被告将租赁物加设了门及门锁，原告自2019年8月23日起完全丧失了对租赁物的使用权利；8.营业执照一份，李某身份证复印件一份，《装修情况说明》一份，规划图一份，决算表一份，微信聊天截屏5页，建设银行交易明细一份，证明：原告为经营所需，对厂房进行了多次装饰装修，现存装饰装修物价值1316975元，原告转账支付工程款134000元，现金支付工程款1182975元；9.可移动财产清单一份，证明：租赁物内，原告投资购买的可移动财产物品详细清单，依法应由原告处置；10.申请证人李某出庭作证，证明原告对厂房进行装饰装修的事实情况及为此支出的费用情况。被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司为支持自己的主张向本院提交的证据材料有：收款收据一份，证实原告还拖欠3900多元的电费没有支付对原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店提交的证据，经庭审质证，被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司认为：对证据1的真实性无异议，但需要说明的是双方在签订租赁合同时，并没有对场院厂房的面积进行实际测量，合同上所显示的平方数是应原告要求，为了宣传而填写的；对证据2真实性无异议，但该证据证实原告在2018年就存在违反约定的情况，因为按照双方合同约定原告应当在每年的8月1号前向被告缴纳租金；对证据3真实性无异议，之所以产生缴纳5000元电费押金这个情况，是因为原告不仅每年拖欠房租、电费，被告在垫付原告经营产生的电费，双方协商产生的5000元；对证据4录音本身无异议，对证明目的有异议，刚才被告听录音主要说了2个问题院子现在还是那个院子，并没有影响原告的使用和经营；对证据5真实性无异议，但证明目的有异议，我们从照片上可以看到门头有旧的有新的，拆下来的是旧门头，并没有使场院使用丧失；对证据6真实性无异议，证明目的有异议，原告装饰装修物以及服装的损害系原告自己经营管理不当所造成的的；对证据7真实性无异议，证明目的有异议，异议是被告并没有用推土机堵死门口，也不存在撵原告以及顾客的情况，加设的门是被告出资加的，但锁是原告加上去的，原告可以自由出入，原告提供的照片可以得到这样的结论；对证据8真实性无异议，证明目的也没异议；对证据9真实性和证明目的均有异议，不符合法律规定的证据要点，该清单是原告自己拟定的，与本案无关；对证据10，证人的出庭所证明的内容与本案无关。对被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司提交的证据，经庭审质证，原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店认为：我们对这一份证据的真实性不予认可，对证明目的也不认可，这是他公司单方所开具的，电费到底多少，需要双方到场确认，另外这个收款收据从角度来讲，这个电费实际上已经交付了，否则不会出具这个收据，因此被告证明不了所欠电费的具体数额。本院经审查后认为：对原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据7，被告对上述证据真实性均无异议，本院予以采信。对证据6，本院认为仅凭原告提交的照片与视频，并不能证明原告的装饰装修物以及服装损坏是由被告造成的，故对证据本院不予采信。对证据8、证据10，本院认为对该证据的采信与否，不影响本院对本案案件事实的认定。对证据9，被告对其真实性和证明目的均有异议，本院认为，该清单是原告单方书写，并未得到被告的确认，本院不予采信。对被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司提供的证据，原告对其真实性及证明目的均不认可，本院经审查后认为，该收款收据是被告方单方出具，且是收款收据，不能证明原告拖欠电费的事实，本院不予采信。依据有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2012年9月1日，原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店（乙方）与被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司（甲方）签订《厂院及厂房租赁合同》一份，双方约定甲方将位于许昌县西环路311国道交警队北邻的厂院及厂房（厂院约1600平方米，厂房约2200平方米）以租赁方式租给乙方使用；租赁期间为拾年，自2012年9月1日起至2022年8月30日止；厂院及厂房租赁费用以年计为单位，每年租赁费用为199000元，租赁费用每年支付一次，下一年的费用乙方必须提前30天一次性支付给甲方，乙方应按协议按时缴纳租金；甲方有义务协调周边关系，确保乙方的生产秩序和工作环境，不得无故刁难乙方；乙方一次性接受租赁甲方的厂院及厂房，认可后，同时具备使用、管理、维护的责任及权利，并承担水、电、管理费用及租赁税等费用；自签订合同日起，甲、乙双方不得违约，否则违约方赔偿守约方违约金2万元。合同签订后，原、被告双方均履行各自义务，原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店于2018年11月5日、2018年11月24日分两次向被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司支付2018年9月1日至2019年8月30日间的租金。2019年6月起，被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司在原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店租赁的厂院内加盖房屋，影响了原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店的生产秩序和工作环境；2019年8月23日，被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司以禁止拍照、哄撵顾客、堵门等方式禁止原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店在其租赁的厂房及厂院内正常经营，原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店至今未恢复正常的生产经营。后原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店为维护自己的合法权益，诉至本院。被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司在法定期限内提出反诉，要求法院依法支持其反诉的诉讼请求。本院认为，本案中双方当事人签订的《厂院及厂房租赁合同》是双方当事人在自愿基础上签订的,是其真实意思表示,符合法律规定,依法成立。依法成立的合同自成立时生效并受法律保护,且对双方当事人具有法律约束力。原、被告双方在庭审中都明确表示解除合同的意向，本院予以准许。关于本诉中原告请求租赁屋内属于原告的可移动财产由原告处置，因双方签订的租赁合同解除，故原告对于其在租赁物内所有的可移动财产应及时搬离，将所租房屋及厂院恢复原状。关于支付违约金问题，原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店向本院提交录音、视频录像、照片等证据证明被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司在厂院内加盖房屋，影响起正常生产秩序和工作环境，且自2019年8月23日起被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司禁止原告在其租赁的厂房及厂院内正常经营的行为已经违反了双方在合同的约定，故依照约定被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司应向原告反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店支付违约金2万元，对本诉中原告的该项请求本院予以支持；在反诉中，被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司要求原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店支付违约金2万元，但向本院提交的证据并不能证明原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店违约的事实，故本院对被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司的该项反诉请求不予支持。关于本诉中原告请求被告赔偿装饰装修残值损失，本院认为原告并未向本院提交有力证据证明其装修装修物损坏是由被告原因造成，且因原、被告苏邯钢均未提供装修施工图纸、损坏物购置凭证清单等相关鉴定材料致使鉴定机构不能鉴定，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于反诉中被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司要求原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店支付所欠电费3955.2元的请求，本院认为被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司提交的证据不能证明其证明目的，故对其该项反诉请求本院不予支持。关于反诉中被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司要求原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店支付拖欠的房租8.13万元及自2019年9月1日起至所租房屋恢复原状之日止（按年租金23万元）的房屋使用费，本院认为，被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司未向本院提交证据证明原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店拖欠其房租8.13万元，且自2019年9月1日起是因被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司禁止原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店在租赁的厂院及厂房内正常经营，致使合同无法继续履行，故本院对被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司的该项反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店与被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司之间的《厂院及厂房租赁合同》于本判决生效之日解除；二、原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店于本判决生效之日起十日内将租赁物内属于原告的可移动财产搬离，并将租赁物恢复原状；三、被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店支付违约金2万元；四、驳回原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计300元，由原告（反诉被告）许昌县罗马枫情婚纱摄影店负担；反诉案件受理费减半收取计1202元，由被告（反诉原告）许昌市建安区恒鑫新型铸造材料有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  陈展二〇二〇年七月二十一日法官助理杨莉书记员李晨光