广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初2477号原告：陈鹏志，男，1980年8月28日出生，汉族，住台山市*************。公民身份号码：440************216。原告：陈雪娃，女，1979年10月13日出生，汉族，住台山市*********。公民身份号码：440************525。原告共同委托诉讼代理人：李彩容，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：台山市荣华房地产开发有限公司。住所：台山市********第一卡。法定代表人：刘卓荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李世清，广东律客律师事务所律师。原告陈鹏志、陈雪娃与被告台山市荣华房地产开发有限公司（以下简称为荣华公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。陈鹏志、陈雪娃的委托诉讼代理人李彩容，荣华公司的委托诉讼代理人李世清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈鹏志、陈雪娃向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令荣华公司退还原告购房款352900元、专项维修资金2642元、契税3529元、服务费2000元；3.判令荣华公司自2019年12月1日起以361071元为计算基数按每日万分之一标准支付违约金至清偿陈鹏志、陈雪娃的已付全部款项之日止；4.判令荣华公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月13日双方签订《商品房买卖合同》（合同编号2018-010821），约定陈鹏志、陈雪娃向荣华公司购买其开发的位于台山市***********************，房价352900元，一次性付款，并约定荣华公司应当在2019年8月31日前将符合合同约定的商品房交付陈鹏志、陈雪娃使用。陈鹏志、陈雪娃于2018年8月26日已将房款352900元、专项维修资金2642元、契税3529元、服务费2000元一次性全额支付给荣华公司。而荣华公司迟延交付房屋，2020年1月6日陈鹏志、陈雪娃才收到荣华公司的入伙通知书。根据《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》第三条的约定，荣华已构成违约并达到合同约定的解除条件，荣华公司应退还陈鹏志、陈雪娃已支付的全部款项并承担违约金。综上，荣华公司未依合同约定条款履行，已构成并达到合同约定的解除条件，遂诉至法院。荣华公司辩称，一、不同意解除或变更案涉房屋买卖合同；二、涉案房屋在2020年1月2日已视为交付。《商品房买卖合同》第八条约定交付房屋的条件是“该商品房验收合格”，涉案房屋在2019年12月10日已验收合格，并向台山市建设工程竣工备案单位提交了建设工程竣工验收报告、施工许可证等验收文件，经台山市建设工程竣工备案单位审查核实，前述文件均符合国家规定，并于2020年1月2日取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》。荣华公司于当天向陈鹏志、陈雪娃发出入伙通知书。陈鹏志、陈雪娃收到入伙通知书后拒不办理房屋交接手续，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款的规定，由于买受人原因逾期交房的，视为买受人已接受楼宇，荣华公司不承担逾期交付责任；三、合同第九条规定，除第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按合同约定的期限交付买受人使用，按补充协议第三条约定处理。补充协议第三条约定，逾期交付超过90天后，买受人有权解除合同，陈鹏志、陈雪娃在其诉状中也确认按该约定行使合同解除权。但实际上，补充协议第三条约定解除合同的条件并没有成就，陈鹏志、陈雪娃的诉请没有事实根据、合同依据和法律依据，应驳回其全部诉讼请求。1.合同第八条明确规定，如发生不可抗力、非出卖人建筑原因，因政府验收而延迟、买受人有任何的违约行为等特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付。荣华公司依合同约定有权据如下实施而延期交付：（1）《东华华庭认购书》约定陈鹏志、陈雪娃应在2018年8月22日至台城石化北路23号东方华庭营销中心签订《商品房买卖合同》及相关文件。认购条款第3条同时规定，买受人在上述期限内未签订《商品房买卖合同》的即属于违约。但陈鹏志、陈雪娃在2018年9月13日才签订涉案合同，逾期22天。该违约行为属于合同第八条第二款规定的特殊原因。荣华公司有权拒其违约的22天的事实予以延迟22天交付。（2）《东方华庭认购书》约定于2018年8月22日支付代缴各项费用8171元，但陈鹏志、陈雪娃在2018年8月26日才支付，逾期4天。该违约行为属于合同第八条二款规定的特殊原因。荣华公司有权根据陈鹏志、陈雪娃违约4天的事实予以延迟4天交付。（3）2018年8月15日签订认购书后，至2019年12月10日涉案房屋的验收施工期间，共有53天因暴雨、台风或政府原因等非因荣华公司的建筑原因至政府验收延迟的期间。该事实行为属于合同第八条第二款规定的特殊原因，荣华公司有权据实延迟53天交付。2.根据合同第八条和第九条的规定，荣华公司有权根据不可抗力、陈鹏志、陈雪娃的违约行为和非因出卖人原因造成的验收延迟的实际时间，据实延期交付房屋。如前所述，陈鹏志、陈雪娃存在逾期签订《商品房买卖合同》22天和逾期4天交付款项的违约行为，以及因台风、大雨等非因荣华公司原因造成迟延验收的天数也达53天，合共79天。荣华公司有权延期79天交付房屋而不属于违约。因此，房屋交付日已从合同约定的2019年8月31日据实延迟至2019年11月18日。荣华公司于2020年1月2日通知陈鹏志、陈雪娃交付，实际逾期44天，并未超过90天。补充协议第三条约定解除合同的条件并未成就。3.陈鹏志、陈雪娃诉请的违约金没有合同依据和事实依据。合同补充协议第三条规定，陈鹏志、陈雪娃诉请支付逾期交付违约金，是基于约定解除条件成就之后而行使合同解除权的从权利。陈鹏志、陈雪娃诉请合同解除的条件没有成就，主张违约金也当然没有事实根据和合同依据。综上，双方签订《东方华庭认购书》和《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均有平等的拘束力。双方在享受合同权利的同时，也应该全面履行合同义务。陈鹏志、陈雪娃因片面且错误地理解合同而提起本案，诉请解除购房合同并退还相关款项，没有事实根据和合同依据。本院经审理认定事实如下：2018年8月15日，陈鹏志、陈雪娃与荣华公司签订《东方华庭认购书》，约定陈鹏志、陈雪娃向荣华公司一次性付款购买位于台山市***********************。成交价为352900元。付款方式为：定金20000元须于签署本认购书时付清；首期房款119360元须于2018年8月22日前付清；第二期房款213540元须于2018年9月13日前付清或办理银行按揭手续；代缴各项费用8171元须于2018年8月22日前付清（以实际征收为准）。其中认购条款第1条约定，买受人须于2018年8月22日前，至台山市**********方华庭营销中心签署《商品房买卖合同》及有关文件。签定《商品房买卖合同》后，出卖人收回本认购书，以签定的《商品房买卖合同》为准。2018年8月26日，陈鹏志、陈雪娃向荣华公司支付了契税3529元、专项维修资金2642元、服务费2000元。2018年9月25日，双方签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同第八条约定，出卖人应当在2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、非出卖人建筑原因，因政府验收而延迟；3.买受人有任何违约行为。合同补充协议第三条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并从逾期后第91日起至付清买受人全部已付款之日止，每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人仍需按前述约定向买受人支付违约金。合同第十一条第二款约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出书面通知书之日起20天内，买受人应及时与出卖人办理交房手续，如因买受人原因逾期办理的，视为买受人已接受楼宇，出卖人将楼宇移交物业公司进行管理，管理费由买受人承担。2018年11月27日，陈鹏志、陈雪娃向荣华公司一次性支付全部购房款352900元。2019年12月10日涉案商品房验收合格。2020年1月2日，荣华公司向陈鹏志、陈雪娃送达《东方华庭入伙通知书》，陈鹏志、陈雪娃1月6日收到该通知。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。陈鹏志、陈雪娃与荣华公司签订的《东方华庭认购书》、《广东省商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，当事人签订的合同成立、有效，本院依法予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：1.荣华公司是否享有79天延期的权利问题；2.涉案合同应否解除的问题；3.涉案房屋逾期交房的违约金计算问题。关于荣华公司是否享有79天延期的权利问题。荣华公司抗辩主张享有79天延期的期间是包括:1.陈鹏志、陈雪娃逾期签订《商品房买卖合同》22天、逾期支付各项代缴费用4天;2.天气原因(非荣华公司建筑原因)延误工期53天。第一、双方在认购书虽约定了各项代缴费的交付时间2018年8月22日，但同时在该期限的后面加注了“以实际征收为准”的内容作补充，该内容是对履行期限的补充还是对各项费用实际数额的解释补充，没有明确的解释，视为约定不明，况且陈鹏志、陈雪娃没有按认购书明确“2018年8月22日”的时间缴付各项代缴费，荣华公司也没有向陈鹏志、陈雪娃进行催收，荣华公司主张陈鹏志、陈雪娃逾期4天缴付各项代缴费用的抗辩意见，本院不予支持。第二、陈鹏志、陈雪娃没有按认购书约定的期限与荣华公司签订《商品房买卖合同》，确实存在违约，但由于定购书没有约定逾期签订《商品房买卖合同》的违约责任，况且双方事后签订《商品房买卖合同》时也没有对陈鹏志、陈雪娃逾期签订《商品房买卖合同》的违约行为作出明确的约定，荣华公司以事后签订的《商品房买卖合同》约定内容调整事前的违约行为，显然于法不合，其主张陈鹏志、陈雪娃逾期22天签订合同属于《商品房买卖合同》约定的违约行为，应予延期22天交楼，本院不予支持；第三，荣华公司以天气原因(非荣华建筑原因)延误工期53天，除了“山竹”台风影响由政府启动于2018年9月15日至2018年9月17日3天强制停工外，其他天气原因并不必然导致停工，根据合同约定出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，但本案并没有告知买受人的证据，因此，荣华公司主张除了“山竹”台风影响3天停工外，其余50天属非荣华公司建筑原因导致停工的抗辩意见，本院不予采纳。关于涉案合同应否解除的问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，荣华公司本应依约定在2019年8月31日前将位于台山市*********************交付陈鹏志、陈雪娃使用，期间有“山竹”台风的非荣华公司自身原因导致停工3天，依约应予延期3天，即2019年9月3日，陈鹏志、陈雪娃在2020年1月6日才收到《入伙通知书》，已逾期了125天;根据上述合同的第九条的约定，荣华公司已逾期超过90天交房，陈鹏志、陈雪娃有权要求解除涉案合同;有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的，视为放弃合同解除权。陈鹏志、陈雪娃在2020年1月6日才收到《入伙通知书》，未办理交接手续，但根据《商品房买卖合同》第十一条第二款“出卖人发出书面通知书之日起20天内，买受人应及时与出卖人办理交房手续，如因买受人原因逾期办理的，视为买受人已接受楼宇”的约定，陈鹏志、陈雪娃在收到《入伙通知书》20天内未提出异议，即视为其已接受楼宇，视为放弃合同解除权。故陈鹏志、陈雪娃诉请解除涉案合同，理据不足，本院不予支持;鉴于涉案合同不予解除，陈鹏志、陈雪娃诉请退还已付的购房款及各项代收款合共361071元，无事实与法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋逾期交房的违约金计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，在本案中，荣华公司逾期125天交房，已构成违约，依法应承担违约责任;再根据双方签订《广东省商品房买卖合同》“逾期超过90日后，买受人(即陈鹏志、陈雪娃)有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人(即荣华公司)应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并从逾期后第91日起至付清买受人全部已付款之日止，每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人仍需按前述约定向买受人支付违约金。”的约定，违约金应以陈鹏志、陈雪娃交付的购房款即361071元为基数，按每天万分之一的标准计算125天为4513.4元(361071元×0.01%×125天)，陈鹏志、陈雪娃诉请超出上述标准的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、被告台山市荣华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈鹏志、陈雪娃支付违约金4513.4元元。二、驳回原告陈鹏志、陈雪娃的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3358.04元（原告陈鹏志、陈雪娃已预交），由原告陈鹏志、陈雪娃承担3316.04元，被告台山市荣华房地产开发有限公司承担42元。原告陈鹏志、陈雪娃多预交的案件受理费42元，由本院予以退回；被告台山市荣华房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  童学刚二〇二〇年七月二十四日书记员  邱小青