广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9213号原告：黄志海，男，1993年11月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************633。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李勇勇，广东瀛双律师事务所律师。原告黄志海诉被告佛山盛明置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序于同年6月8日公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》；2.被告向原告退还原告已支付的物业使用权转让价款201508元及装修费用60500元；3.被告向原告支付违约金（以转让款及装修款的合同约定总价291116元为本金按日千分之一标准自2019年3月30日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年4月17日为111788.54元）；4.被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年09月06日签署了《盛明广场物业使用权转让合同》及《盛明广场装修协议》，根据《盛明广场物业使用权转让合同》第四条、第五条及第十条及《盛明广场装修协议》的约定，原告以291116元的价款（虽然60500元约定为装修费用，但实际为转让价款的一部分）购买位于佛山市南海区********************物业的使用权；被告应于2019年3月30日前将该物业毛坯交付给原告使用；被告未按照约定期限向原告支付该物业，逾期超过90天的，原告有权解除本合同；原告解除合同的，被告应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。原告已依约支付了转让款首期款（含装修费用）及八期分期款共262008元，但截至目前被告尚未按照合同约定向原告交付物业，已严重损害了原告依法享有的权益。为维护自身合法权益，现原告依法提起本诉。被告辩称，《物业使用权转让合同》约定的解除条件并未成就，原告未按《物业使用权转让合同》约定向被告盛明公司支付物业使用权转让款，原告存在违约行为，原告要求解除《物业使用权转让合同》无事实与法律依据。原告未按《物业使用权转让合同》向被告支付第九及第十一期的物业使用权转让款。被告向原告交付案涉物业的实际有效期限应是从2019年3月30日起往后顺延至原告补充履行支付使用权转让款30天内，现盛明公司不存在逾期交付的行为，原告的可期待利益亦未受到损害，合同约定的解除条件并未成就，且原告存在违约行为，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》返还已支付的物业使用权转让款无事实与法律依据。原告要求返还已支付的物业使用权转让款201508元、装修费60500元无事实与法律依据。若被告需向原告退还款项，应当扣减被告盛明公司已向原告退还的款项5800元，故扣减后，被告盛明公司退还的物业使用权转让款应为195708元。根据原告与被告盛明公司签订的《补充协议》第一条“甲方（被告盛明公司）自愿补贴乙方（原告）2900元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，”约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取2900元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告要求解除涉讼的《物业使用权转让合同》及《装修协议》，即原告已不满足涉讼《协议书》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告应当将其已经收取共计5800元的补贴款用于抵扣其诉请返还的物业使用权转让款，故抵扣后，被告向原告返还的物业使用权转让款应为195708元。原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。根据原告与被告签订的《协议书》第三条约定“乙方（原告）同意，若甲方（被告盛明公司）按照上述第一条的约定支付了相应的补贴，则甲乙双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究”可知，被告盛明公司已经向原告支付了相应的补贴款，补贴款共计5800元，依据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告盛明公司主张逾期交付的违约责任，故原告诉请的违约金缺乏合同和法律依据。其次，退而言之，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的5800元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款的，被告已向原告支付的5800元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金。原告既收取了补贴款又同时主张违约金，原告属于重复主张。假设法院认定被告盛明公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。对当事人无提供原件核对的证据，本院对其证据效力不予采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年9月6日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编2座0730号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为230616元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款143292元于本合同签订当日支付（含定金）。余款87324元在三年内平均分12期免息付清，从2017年11月26日起至2020年8月26日止，每三个月一期，每期7277元。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年9月10日前一次性支付装修费用60500元给甲方。双方并约定其他权利义务。原告已支付上述转让合同约定的款项201508元（其中首期款143292元、共8期分期款7277元），已支付上述装修协议约定的款项60500元。2020年4月20日，原告提起本案诉讼。被告于同年5月1日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案物业所在楼栋尚未办理竣工验收备案。原告陈述已收取被告因迟延交付而支付的补贴款5800元。本院认为，原、被告签订《物业使用权转让合同》时并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原、被告之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告之日（2020年5月1日）为上述合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款201508元，本院予以支持。但原告诉请的违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款201508元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年3月31日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即201508元*30%=60452.4元）为上限，被告盛明公司因逾期交付涉讼物业而支付的补贴款5800元应在上述违约金中予以扣减，即违约金上限应为54652.4元=60452.4元-5800元。对原告违约金主张的超出部分，本院不予支持。《盛明广场装修协议》已经解除，被告应退还装修款项，原告诉请退还装修款60500元，本院予以支持。装修协议并未约定违约条款，对原告就装修款主张计付违约金的诉请，本院仅支持以60500元为本金从原告起诉之日（2020年4月20日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告黄志海与被告佛山盛明置业有限公司于2017年9月6日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2020年5月1日解除；二、确认原告黄志海与被告佛山盛明置业有限公司于2017年9月6日签订的《盛明广场装修协议》于2020年5月1日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款201508元及支付违约金（以201508元为本金从2019年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以54652.4元为限）予原告黄志海；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及利息（以60500元为本金自2020年4月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告黄志海；五、驳回原告黄志海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3453.48元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的案件受理费3453.48元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年七月十七日书记员 孙王成欣