广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初246号原告：广东中正诚物业管理有限公司，住所：珠海市*********。法定代表人：邱艳华，总经理。被告：李洪翠，女，，汉族，住浙江省*******，公民身份号码：********。原告广东中正诚物业管理有限公司诉被告李洪翠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用小额速裁程序进行审理，因被告李洪翠下落不明，本案依法转为适用普通程序,于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告广东中正诚物业管理有限公司的法定代表人邱艳华到庭参加诉讼，被告李洪翠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告自2016年购买珠海市******号商铺至今。2018年9月，原告与*****业主委员会签订《珠海市*****临时物业服务合同》。被告应按时向小区物业交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。2018年9月1日至2019年10月31日止，被告未及时缴纳物业服务费，至于已累计欠物业服务费8823.15元。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付*****2-1701、205-5号商铺2018年9月至2019年10月的物业管理服务费8823.15元；二、向原告支付以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付时间起暂计到2019年10月31日的滞纳金共5939.50元；三、承担本案的诉讼费。庭审中，原告明确8823.15元为物业管理服务费及垃圾费的总和。原告向本院提交以下证据：1.珠海市*****临时物业服务合同；2.催费通知、关于规范商铺经营管理的通知；3.*****物业服务费明细表;4.不动产权登记表（2份）；5.收据收款、告知函；6.滞纳金计算明细。被告未提交答辩意见，亦未提交证据。经审理查明，2017年，被告购买了******205号1栋2单元1701房、******号商铺。根据两份《不动产登记表》记载，1栋2单元1701房屋的建筑面积为73.67平方米、205-5号商铺的建筑面为251.86平方米。2018年9月4日，原告与*****业主委员会签订了一份《珠海市*****临时物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）约定：住宅按建筑面积每月每平方米物业服务费为1.5元，商铺按建筑面积每月每平方米物业费服务为2元，住宅的管理服务费不包括按法律法规应分摊的水、电费，垃圾处理费每户每月人民币8元。从2018年9月1日起计收物业服务费。按季度收取，应于每季度开始5日前交纳，未按时交纳的每日加收1‰的滞纳金。服务期限为3个月，自2018年9月1日起至2018年11月30日。合同到期后,涉案小区仍由原告继续负责管理。原告称被告的房屋及商铺从2018年9月起就开始欠费物业管理费及每月8元的垃圾费，合计8823.15元。原告同意按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。以上事实有原提供的证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。*****业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对涉案*****小区的业主具有约束力。该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。双方应履行合同约定，原告应按照约定向被告提供物业管理服务，被告应依约交纳相关费用。同时，虽然《物业服务合同》在2018年11月30日到期，原告与*****业主委员会没有继签合同，但是从原告提交的证据看，涉案房产所在的小区目前仍由原告进行管理，原告与被告之间存在合同关系。一、关于物业管理服务费。涉案1栋2单元1701房屋的建筑面积为73.67平方米、205-5号商铺的建筑面为251.86平方米，分别按建筑面积每月每平方米1.5元及2元计算。故被告的1栋2单元1701房屋每月应支付包括垃圾处理费在内的物业服务费为118.51元、商铺每月应支付包括垃圾处理费在内的物业服务费为511.72元。被告没有提交证据证明其已支付了上述两房产从2018年9月至2019年10月31日相关费用，故原告主张被告支付上述两房产包括垃圾处理费在内的物业服务费合计8823.15元，依法有据，本院予以支持。二、关于滞纳金的问题。参考广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”本案中，原告主张滞纳金按每天1‰计算，诉争的滞纳金数额为人民币5939.50元，过分高于其损失。庭审中，原告同意调整违约金并主张按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，故本案参照中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金。鉴于2019年8月20日起，实行全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场利率，故2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率；从2019年8月20日（含20日）起至本金付清之日止按照同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场利率计算。由于按季度收取，应于季度开始5日前交纳，在下季度第一个月第6天开始就构成逾期，被告应从此时开始支付滞纳金至实际付清之日止。由于合同只约定物业服务费计付滞纳金，没有约定垃圾处理费计付滞纳金，因此，计算的基数为每季度欠的物业服务费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李洪翠于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东中正诚物业管理有限公司缴交2018年9月至2019年10月31日的物业管理服务费、垃圾费8823.15元；二、被告李洪翠于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告广东中正诚物业管理有限公司支付逾期缴纳2018年9月至2019年10月31日物业管理服务费的滞纳金（计算标准，计算基数、起止时间详见附表）；三、驳回原告广东中正诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费169元，由被告李洪翠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  邓在闲人民陪审员  滕姗姗人民陪审员  曾芬玉二〇二〇年七月十七日法官 助理  吴佳红书 记 员  王殊怡附表：《滞纳金计算基数起止时间表》应交日期基数（元）起算日期截止日期利率2018年9月614.232018.10.62019.1.5中国人民银行同期贷款利率2018年10月至2018年12月2456.922019.1.62019.4.5中国人民银行同期贷款利率2019年1月至2019年3月4299.612019.4.62019.7.5中国人民银行同期贷款利率2019年4月至2019年6月6142.32019.7.62019.10.52019年7月6日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，2019年8月20日至2019年10月5日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算2019年7月至2019年9月7984.992019.10.62020.1.5全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2019年10月8599.222020.1.6实际清偿之日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率