吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民初1051号 原告（申请执行人）：长春市国投小额贷款股份有限公司，住所地吉林省长春市宽城区北京大街**。 法定代表人：石生英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈晨，吉林开晟律师事务所律师。 被告（案外人）：冯淑华，女，1958年4月17日生，汉族，住吉林省德惠市朝阳乡长泡子村**。 委托诉讼代理人：李国成，男，1949年6月7日生，汉族，，住吉林省长春市二道区高格兰湾****** 被告（被执行人）：吉林省博兴房地产开发有限公司，住，住所地吉林省长春市人民大街**长春科技城****/div> 法定代表人：张子和，该公司总经理。 被告（被执行人）：吉林省博兴房地产开发有限公司德惠分公司，住所地吉林省，住所地吉林省德惠市西五街道（建设办事处城西委************） 负责人：曲波，该公司经理。 原告长春市国投小额贷款股份有限公司（以下简称国投公司）与被告冯淑华、吉林省博兴房地产开发有限公司（以下简称博兴公司）、吉林省博兴房地产开发有限公司德惠分公司（以下简称博兴德惠分公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国投公司的委托诉讼代理人陈晨，被告冯淑华的委托诉讼代理人李国成到庭参加诉讼，被告博兴公司、博兴德惠分公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 国投公司向本院提出诉讼请求：一、判令继续查封及执行德惠市建设办事处十区782栋新惠家园小区(丘地号dh-1/10-782)2单元1502室房屋（以下简称案涉房屋）；二、案件受理费由被告负担。事实与理由：2014年6月4日，原告与被告博兴德惠分公司、昊世春、高娜、曲波、姜立杰及吉林省宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航公司）签订《房产回购融资三方担保协议》(以下简称《回购融资协议》)，约定被告博兴德惠分公司提供68套房屋作为担保向原告借款人民币1000万元。《回购融资协议》签订后，原告与被告博兴公司针对被告博兴德惠分公司提供担保的68套房屋签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案手续。上述协议及合同签订后，因被告博兴德惠分公司及博兴公司未能偿还借款，原告向本院提起诉讼，并申请本院对案涉68套房屋采取查封保全措施，被告冯淑华对其中5套房屋向本院提出执行异议，经本院审查作出(2019)吉01执异473号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。原告认为，被告冯淑华在可以与博兴公司签订正式的《商品房买卖合同》并进行备案登记的情况下，却与博兴公司签订了《博兴·都会公馆商品房【临时】买卖合同》，并约定每套房屋不论面积大小均为15万元，明显不符合商品房交易中以每平方米单价计算有零有整的常规，价格每平方米2000元左右，更是明显过低。同时，被告冯淑华主张向曲波个人转购房款140万元，没有博兴公司及博兴德惠分公司确认，且转款金额与其主张的购房款金额不符，与常理相悖。另外，原告在与被告博兴德惠分公司签订《回购融资协议》时针对68套抵押的房屋，由被告派人对每个房屋进行确认，属空置、无争议，原告方才进行了放款。被告冯淑华即便提供了去年缴纳物业费、电梯费及卫生费的收据，也可能系其非法占有后所形成，不能对抗原告早在2014年6月已经登记备案的事实。再者，因本案房屋已经备案登记在原告名下，不能机械适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，以查封前是否占有作为评判标准，而应以签订备案合同的时间点进行审查更为客观合理。因此，被告冯淑华主张的房屋买卖关系不客观，不真实，不合理，不能排除原告基于备案登记后对案涉房屋采取的查封保全措施。综上，原告为维护合法权益，特诉至贵院，请贵院依法秉公裁判。 冯淑华辩称，一、执行异议认定事实清楚，程序合法。原告认为事实有误没有任何依据及理由。冯淑华于2014年4月10日在建行向博兴公司汇款140万元，在博兴公司购买了65.13平方米的1502室房屋，并于2018年3月8日交纳了1502号房屋的物业费703元、电梯费720元、卫生费36元，收款凭证号为1693526。我方支付了房款，签订了有效房屋买卖合同，并进行了装修。原告认为冯淑华请求不成立没有依据。二、原告的起诉理由和有关法律相悖，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的规定。冯淑华在法院查封前签订了买卖合同、合法占有、已支付了全部购房款，办理不了过户登记不是我方过错。我方买卖入住在先，原告备案在后，根据有关司法解释，原告起诉无理由和依据。综上，驳回原告诉讼请求。 经审理查明：原告国投公司与博兴公司、博兴公司德惠分公司、宇航公司、吴世春、高娜、曲波、姜立杰借款合同纠纷一案，国投公司向本院提起诉讼，请求：一、判令被告博兴公司、博兴德惠分公司偿还原告借款本金1000万元及利息（按月利率2%，即每月20万元计算，自2014年10月6日起至实际给付之日止，截止2019年5月14日的利息为11053333.36元）；二、在被告博兴公司和博兴德惠分公司不能按时偿还借款本息时，对其提供担保的68套房屋进行拍卖、变卖，所得价款用以偿还借款本息；三、判令被告博兴公司和博兴德惠分公司承担原告支出的律师代理费45万元；四、判令被告宇航公司、吴世春、高娜、曲波、姜立杰对上述债务承担连带给付责任；五、案件受理费由各被告负担。在案件审理过程中，本院于2019年6月10日作出（2019）吉01民初364号之一民事裁定书及查封公告，查封了博兴公司开发的位于德惠市建设办事处十区782栋新惠家园小区的包括案涉房屋在内的68套房屋（丘地号：dh-1/10-782，建筑面积4766.67平方米）。后案外人冯淑华向本院提出执行异议，要求对其购买的包括案涉房屋在内的5套房屋解除查封，本院作出（2019）吉01执异473号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行，驳回冯淑华其他异议请求。国投公司向本院提起申请执行人执行异议之诉，形成本案。后本院于2019年11月4日作出（2019）吉01民初364号民事判决，判决：一、被告博兴公司于本判决生效后立即偿还原告国投公司借款本金人民币9800000元；二、被告博兴公司于本判决生效后立即给付原告国投公司借款利息人民币10964000元，并自2019年5月6日起至实际偿还借款之日止，以人民币980万元为基数，按照月利2%的标准继续支付利息；三、被告宇航公司、被告吴世春、被告高娜、被告曲波、被告姜立杰对上述债务承担连带给付责任；四、被告宇航公司、被告吴世春、被告高娜、被告曲波、被告姜立杰于本判决生效后立即连带给付原告国投公司实际支付的律师代理费用人民币450000元；五、驳回原告国投公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114980元、保全费5000元，合计119980元，由原告国投公司负担1620元，被告博兴公司、被告宇航公司、被告吴世春、被告高娜、被告曲波、被告姜立杰连带负担118360元。 另查明，冯淑华2014年4月10日与博兴公司签订了五份《商品房临时买卖合同》，分别为新惠家园一期2单元14层1402室（面积65.13平方米，总房款15万元）、2单元15层1502室（面积65.13平方米，总房款15万元）、1单元14层1403室（面积70.52平方米，总房款15万元）、1单元16层1602室（面积65.13平方米，总房款15万元）、3单元17层1703室（面积68.7平方米，总房款15万元）。同日，由冯淑华在中国建设银行股份有限公司账户62228009456********向博兴德惠分公司负责人曲波6214660947536777账户里汇款114万元（其当庭陈述该款系五套住宅及一套商铺的购房款），博兴公司分别就上述五套房屋开具了购房款收据。冯淑华向本院提交了德惠市圣兴达成物业有限公司2018年3月18日为其出具的情况说明及收款收据，情况说明载明冯淑华于2018年3月8日交纳2018年3月18日至2019年3月18日物业费703元、电梯费720元、卫生费36元，收款收据号为1693529。因房屋没有验收，案涉68套房屋均无法办理产权登记。 再查明，博兴公司2013年即已取得案涉房屋所在小区的土地使用权证、建设用地及建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证等审批手续；国投公司与博兴公司分别就案涉被查封的68套房屋签订了《商品房买卖合同》，案涉房屋2014年6月5日合同备案至国投公司名下。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案应由冯淑华就其对案涉房屋同时符合上列《执行异议复议规定》第二十八条规定的四类情形、享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，冯淑华提供了其与博兴公司2014年4月10日签订《商品房临时买卖合同》，当日向博兴德惠分公司负责人曲波个人账户转款140万元的转账凭证、博兴公司为其开具的收到案涉房屋购房款15万元的收款收据，以证明已支付全部购房款。但因执行异议之诉涉及申请执行人的利益，故对案外人是否享有阻却强制执行的民事权利的事实，应采取较普通民事案件更高的证明标准。冯淑华的付款举证只能证明款项转给博兴德惠分公司负责人曲波，并不能证明该笔款项已作为其与博兴公司房屋买卖合同的对价由博兴公司收取，即便其提供了博兴公司出具的收到其购房款的收款收据，冯淑华的举证仍没形成完整的足以认定其已向博兴公司支付全部购房款的证据链条；博兴公司2013年即已取得案涉房屋所在小区的土地使用权证、建设用地及建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证等审批手续，冯淑华一次性购买博兴公司五套房屋，当时案涉小区可以办理合同备案登记手续，以防“一房多卖”及可能的司法机关查封，却怠于行使权利而未予办理，不符合正常房屋买受人对自身合法权益极尽注意的常理，应认定系自身原因导致后续不能办理过户登记；另外，案涉房屋所在小区至今未经竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》的规定，房屋只有竣工验收合格才能交付使用，否则，买受人基于出卖人违法交付所为占有，不具有合法性。 综上，冯淑华所举证据，不足以排除本院对其所支付的款项是否为案涉房屋购房款、其与博兴公司是否存在真实的房屋买卖合同关系的合理怀疑，其主张排除执行未达到《执行异议复议规定》第二十八条规定法定情形的支持标准。国投公司诉请继续查封和执行案涉房屋，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下： 对位于德惠市建设办事处十区782栋新惠家园小区(丘地号dh-1/10-782)2单元1502室房屋准予执行； 案件受理费3300元由被告冯淑华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  张东宇 审 判 员  蒋振华 人民陪审员  刘 纳 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  常 数