阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初3585号原告：刘恭玮，男，1990年6月出生，汉族，住阳江市江城区*******************(确认的送达地址：阳江市江城区*******)。公民身份号码：441************71X。委托诉讼代理人：陈仪，女，江城区南恩街道法律服务所法律工作者。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房（确认的送达地址：江城区江朗大道38号丰怡豪庭会所）。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。原告刘恭玮与被告阳江丰怡房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘恭玮的委托诉讼代理人陈仪到庭参加了诉讼，被告阳江丰怡房地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘恭玮向本院提出诉讼请求：1、被告返还办证税费31794元及该款利息（以31794元为基数，从2016年7月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告还清该款之日止）给原告；2、被告支付逾期办证违约金（从2016年7月31日起，以已付房价款646214元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告为原告办好房屋不动产权证书之日止）给原告；3、被告协助原告到阳江市*******办理位于阳江市江城区*******************的不动产权证书；4、本案受理费全部由被告承担。事实和理由：2016年3月14日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（现售），约定“买受人（原告）购买的商品房位于阳江市江城区****************，建筑面积共166.55平方米，套内建筑面积139.87平方米，分摊建筑面积26.68平方米；按照套计算，该商品房总价款为人民币646214元；出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房；因出卖人（被告）的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决………”。签订合同后，原告按合约全部付清了购房款646214元及另行支付了31794元办证税费给被告。按上述合同约定，被告应在交房期满后90日内（即2016年7月30日前）为原告办理上述商品房的房地产权属证书，但被告一直至今没有为原告上述商品房缴税办证，也不肯退还办证税费给原告，一直占用原告办证税费至今，被告违约行为严重侵害了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定及参照法院判例，原告诉请被告按如下方法计付从逾期办证违约金（从被告逾期办证之日2016年7月31日起，以已付房价款646214元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告为原告办好房屋不动产权证书之日止）给原告。此外，被告不为原告房产缴税办证，一直占用原告该办证税费资金，违反诚实信用原则。根据公平原则，被告除应依法应退还办证税费31794元给原告外，还应支付占用该资金的利息（以31794元为基数，从2016年7月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告还清该款之日止）给原告方。另，被告还应无条件协助原告到阳江市*******办理上述商品房的不动产权证书。被告阳江丰怡房地产发展有限公司辩称，一、本案涉及的买卖合同和收款行为均发生在被告公司前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费挪作他处。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人变更登记。在此之前，新法定代表人并不知道公司收取业主办证费及为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，意见如下：根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年4月30日前交付，在2016年7月29日前办理不动产权证，因此，原告目前提起诉讼，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经将近四年时间。其提出要求办证、退还办证费、支付办证费占用利息并支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。本院经审理认定事实如下：2016年3月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于阳江市江城区*******************出售给原告，该房建筑面积共166.55平方米，其中套内建筑面积139.87平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.68平方米，房屋总价款为646214元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付首期购房款194214元，余款452000元向被告指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第十二条关于交付时间的约定：出卖人应当在2016年4月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给买受人。合同第十七条关于房屋登记的约定:（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。被告在2016年4月30日前将商品房交付原告使用。2016年4月21日，原告已取得该商品房的房屋所有权证书。2016年3月14日，被告收取了原告办证费31794元。被告提供证据证实在收取原告的办证费中已代原告支付了维修基金12408元、所有权登记费用80元、初始登记费用80元、查档费80元、契税9693.21元、白蚁防治费300元，合共22641.21元。对于被告主张的已代原告交付了复印费50元、交易手续费333.1元及测绘费160元，因被告提供的发票付款方是被告自己，被告亦未能作出原告应分摊上述费用的依据，本院对此不予认定。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。对于原告请求被告退还办证费31794元及利息问题，被告已协助原告办理了房屋所有权证书，应将剩余办证费用9152.79元（31794元-22641.21元）退还给原告。对于该款的利息，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但被告未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，被告代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，因此，被告应从2016年7月30日起计付利息给原告。原告请求从2016年7月31日起计息，本院予以支持。从2016年7月31日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告请求的逾期办证违约金及协助办证问题。被告已在合同约定的期限内协助原告办理了房屋所有权证书，没有违约，对原告请求被告支付逾期办证违约金及协助办证的请求，本院予以驳回。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费9152.79元及该款利息（从2016年7月31日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告刘恭玮；二、驳回原告刘恭玮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1972元（原告已预交），由原告刘恭玮负担1930元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇二年六月三十日书记员  苏壁映附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。