西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院民事判决书（2020）藏0202民初47号原告：丁长均，男， 1986年5月18日出生，汉族，现住日喀则市。委托诉讼代理人：汤杰，江苏天茂（日喀则）律师事务所律师。委托诉讼代理人：珍拉，江苏天茂（日喀则）律师事务所实习律师。被告：马彦文，男，1978年1月30日出生，汉族，经商，现住日喀则市。委托诉讼代理人：袁天，山东齐鲁（日喀则）律师事务所律师。原告丁长均与被告马彦文租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告丁长均及其委托诉讼代理人汤杰、其美仁增，被告马彦文及其委托诉讼代理人袁天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除2019年3月29日原被告之间签订的《厂房租赁合同》；2.判决被告退还原告房屋租金人民币400 000元；3.判决被告向原告支付违约金人民币120 000元（按照每逾期一日交付房屋支付违约金1000元标准，计算自2019年4月16日至2020年1月4日止）；4.判决被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2019年年初，原被告经朋友介绍认识，双方就位于日喀则市桑珠孜区人民医院对面厂房（厂房2间、房屋17间）租赁相关事宜，经协商达成初步协议。原告基于充分的信任，双方于2019年3月29日签订了《厂房租赁合同》。合同约定了厂房租赁价格、租赁期限，还约定被告应当于2019年4月15日前交付房屋；如未按时交房，则被告按照每逾期一日支付违约金1000元标准向原告支付租金。合同签订后，原告两次委托朋友刘兴星于2019年3月29日、2019年4月8日向被告支付房屋租金400,000元。事后原告投资近70,000元兴建广告牌。2019年8月10日和2019年11月8日，日喀则市城市管理和综合执法局分别向拉多（土地出租人）、马生仓（土地承租人）张贴并送达《拆除公告》（日市城管规）拆公字（2019）第14号、《限期拆除违法建筑公告》日市城管个限拆告字（2019）第24号等。得知租赁房屋及占用土地因违反《土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十二条规定，被要求限期拆除地上建筑物、构建物后。原告多次找到被告协商解决租赁纠纷，要求退还已缴纳的租金，但是被告以各种理由恶意拒不退还。截至目前，被告仍不退还任何费用，也不赔偿原告任何经济损失。故诉诸法院。被告马彦文辩称，被告对原告的诉求不予认可，因原告存在重大过错，造成双方合同无效，原告无权要求返还房屋租金400 000元，也无权要求被告支付违约金120 000元；其次被告对原告的事实和理由不予认可，事实上2018年11 月18日被告应原告的要求设计厂房，用于被告销售汽车及4S店，2019年3月29日双方再次签订厂房租赁合同约定如有相关部门检查称违规建筑，则由被告出面解决协调处理；2019年4月10日被告按照原告设计要求完成了厂房的建设，交付给原告使用，在使用过程中，政府检查违规建筑，被告长期多方协调，最终于2020年5月8日被拆除。综上，根据上述事实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据和主张的事实，本院认定如下：原告提交的证据：1.2019年3月29日《厂房租赁合同》一份用于证明，原被告之间存在房屋租赁合同法律关系；合同约定被告逾期交付房屋，按照1000元/天标准向原告支付违约金。被告质证认为，真实性予以认可，关联性和证明目的不予认可，该份合同是无效合同，该份合同可以证明原告明知合同第七条如有关部门来检查是违规建筑，因此对于存在违建的情况原告方是知情的，因此原告是有过错的，给被告造成的损失原告应当依法予以赔偿。该份证据也不具有合法性。本院认为，原被告之间签订的该份合同系属无效合同，故对原告提供证据的证明目的不予认可。2.2019年3月29日《收条》一张、《银行转账流水》两张，用于证明2019年3月29日以及同年4月8日，原告两次向被告支付房屋租金400 000元，400 000元中只出具了一份收条，也即200 000元的收条；双方再次约定2019年4月15日后逾期交付房屋的，被告按照1000元/天标准向原告支付违约金。被告质证认为，真实性予以认可，证明目的不予认可，因原告对合同无效存在重大过错，400 000元不应当返还，相应产生的其他损失也不应当返还；关于逾期交房的事实，被告已于2019年4月10日交房，并非原告陈述的一直未交房，故相应的费用不应当由被告承担。本院认为，原告向被告支付400 000元的事实并未提出异议，故对支付400,000元的事实本院予以确认，至于违约金的证明目的本院不予认可。3.《拆除公告》、《限期拆除违法建筑公告》用于证明，租赁房屋因违反《土地管理法》相关规定系违法建筑，被日喀则市城市管理和综合执法局责令限期拆除。被告质证认为，真实性予以认可，合法性予以认可，证明目的和关联性不予认可。涉案房屋的确属于违法建筑被拆除了，对于原告要证明的事实有异议。本院认为，根据证据认定规则，该组证据的三性予以确认。4.租赁房屋现场照片一组，用于证明厂房租赁合同签订后，该厂房系违法建筑，空置至今，原告从未实际使用租赁厂房；原告投资近70 000元兴建路边门头广告牌的事实；起诉之后，在2020年5月份，该租赁房屋已经被相关部门拆除。被告质证认为，该组证据可以证明涉案房屋相应的信息，比如原告的广告牌以及2020年5月份被拆除的事实，这与被告陈述是一致的，但是该组证据不能证明原告并未使用的事实，正因为原告的广告牌在涉案厂房上，因此可以说明原告使用了该厂房，厂房内是否空置不影响原告租赁该房屋的事实。被告向原告交付厂房后，原告在大厅的地面上涂了油漆和广告牌。本院认为，原告提供的该组证据不能足以证明原告未实际使用租赁物，但能够证明原告兴建广告以及拆除租赁物的事实。被告提供的证据：1. 2018年11月18日原被告之间签订的第一份合同，用于证明双方于2018年11月份签订合同，被告按照原告的设计要求组织施工、建房，给原告提供能够从事汽车修理及4S店的租赁物，当时原告给被告的合伙人支付过80 000元，这是第一笔款项，当时涉案土地是个空地，收到原告的80 000元后开始进行设计施工的。原告质证认为，真实性予以认可，证明目的不予认可，没有任何证据证明原告要求被告根据自己的生产经营需要进行施工；两份合同中间相差四个半月，在这期间原告未交纳任何租金，该份证据与本案无关，无法实现被告的证明目的。本院认为，该组证据只能证明租赁期限、租赁面积、租金及租金交纳方式、如发生拆迁方面的约定等，并不能证明原告付款后被告按原告的设计要求施工建房的事实，故对该组证据证明目的本院不予认可。2.被告在承建过程中支出的部分费用明细3张，用于证明被告所产生的损失，在本次庭审我方不提出反诉，但是我方保留另行起诉的权利。原告质证认为，真实性予以认可，证明目的不予认可，这份证据的日期是2019年3月28日，原告汇款日期是2019年3月29日，故被告装修与原告签订合同和付款是无关的；该装修款项的支出与本案无关，也与原告无关。本院认为，该组证据与本案无关，不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2018年11月18日，原告丁长均（乙方）与被告马彦文（甲方）之间签订了一份《库房租赁合同书》，证人为马生仓。双方约定将位于日喀则市黑龙江路东侧路边的库房出租给丁长均，出租面积为3000平方米，其中库房占地1600平方米，租赁期限自2018年12月31日起至2025年12月31日，租金为530 000元，四年后房租为550 000元，该租金提前一年一次性付清，还约定了合同签订过程中，如发生政府拆迁，原告无条件在规定的时间内搬走。如有建筑拆迁费，该费用赔偿给被告，在该笔赔偿款到位提前下，被告向原告支付30%的装修款，如有经济损失费补偿由原告收取。同时还约定，租赁期间，被告不得任意要求原告搬迁（国家征用、拆迁除外）否则所发生的搬迁费由被告承担等。2018年11月18日原告向案外人马生仓支付了80 000元房租，由被告的签字。2019年3月29日，原告丁长均（乙方）与被告马彦文（甲方）之间重新签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定被告将坐落于西藏日喀则市桑珠孜区人民医院对面：厂房2间，房屋17间及场地修建好之后交付丁长均验收。房屋用途为租赁厂房，租期自2019年5月1日至2026年5月1日，年租金为630 000元，原告按年一次性向被告支付租金，租赁期间，出租方不得以任何理由任意调整租金。双方还约定被告应于本合同生效之日起15日内，将该房屋交付给原告。如未按时交付，被告每天支付原告1000元/天违约金。同时还约定如有相关部门来检查称违规建筑由被告负责协调处理。如租赁期间房屋被政府占用或收回被告支付赔偿款总价的30%给原告均，经营损失费由原告收取。还约定了维修养护责任、房屋租赁期间的有关费用等。《厂房租赁合同》签订当天原告以现金形式向被告支付了200 000元租金，被告当天向原告出具了收条，并承诺房子在2019年4月15日前交付，剩余房租交房付清，如未按时交房，按1000元/天做违约金。2019年4月8日原告通过银行向被告转款200 000元租金。另查明，1.2019年8月10日日喀则市城市管理局和综合执法局向违建人多拉（土地出租方）公告送达《拆除公告》，（日市城管规）拆公字〔2019〕第14号内容载明：违建人多拉在桑珠孜区黑龙江南路（区人民医院斜对面）占地建房的行为，经日喀则市自然资源局合法性判定，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十二条规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定，限你于2019年8月20日前自行拆除，恢复土地原貌。逾期不拆除的，将依法强制拆除，所需费用由你自行承担。2.2019年11月8日日喀则市城市管理局和综合执法局向马生仓（土地承租方）公告送达《限期拆除违法建筑公告》日市城管个限拆告字〔2019〕第24号，内容载明：黑龙江南路桑珠孜区人民医院对面经查，马生仓在黑龙江南路桑珠孜区人民医院对面擅自占地建设的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条，《日喀则市城乡规划条例》第三十六条的规定。日喀则市城市管理局和综合执法局已于2019年10月28日向当事人送达了《责令限期拆除违法建筑决定书》文书编号：日市城管规限拆决字〔2019〕第24号。因当事人在规定期限内未拆除上述违法建筑，依据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定，本机关现予以公告，限当事人自本公告发布之日起十日内拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，将依法强制拆除。3.现违法建筑已拆除。4.被告马彦文与马生仓系合伙关系。本院认为，针对争议焦点：丁长均的三项诉讼请求是否具有事实和法律依据？是否应予支持？本案诉争厂房、房屋、场地系属未申请办理临时建设用地规划许可证、临时建设工程规划许可证或者临时乡村建设规划许可证，而承建的违法建筑，本院认为，合同生效要件除双方当事人意思表示一致外，还不得违反国家法律、行政法规的强制性规定。故根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”以上违法建筑被拆除为止被告马彦文及其合伙人马生仓均未申请办理相关审批手续，故本院认为原被告之间签订的《厂房租赁合同》应属无效，根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除《厂房租赁合同》没有事实和法律依据，本院依法不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，原被告签订的《厂房租赁合同》取得的400 000元租金，依法应当返还给原告。原告主张被告返还租金400 000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，因该租赁合同无效，故对该诉讼请求不予支持。被告抗辩认为原告给其合伙人马生仓支付过80 000元后开始进行设计施工的将厂房、房屋、场地交付给丁长均使用，且之后的《厂房租赁合同》约定如有相关部门检查称违规建筑，则由被告出面解决协调处理，被告也按约多次协调过，故要求驳回原告诉讼请求，对此本院认为，合同无效，自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，至于合同无效后经济损失的赔偿，被告保留了其诉权，本着不告不理原则，本院予以支持。综上根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马彦文于本判决生效之日起十五日内一次性向原告丁长均返还400 000元租金；二、驳回原告丁长均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9 000元，由原告丁长均负担2 077元，被告马彦文负担6 923元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区日喀则市中级人民法院。审  判  长   边巴琼达审  判  员   次仁央宗人 民 陪 审 员   边  巴二〇二〇年七月三日书  记  员   张 榆 林附本案判决适用的法律依据：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项 有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效第五十八条规定 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第五十八条 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。1