福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0203民初5023号原告：中国工商银行股份有限公司厦门市分行，住所地厦门市思明区湖滨北路**，统一社会信用代码91350200854989713W。负责人：董继松，行长。委托诉讼代理人：张洁，福建英合律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玫莹，福建英合律师事务所律师。被告：王金泉，男，1981年1月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被告：方娜云，女，1986年10月8日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。被告：厦门金都海湾置业有限公司，，住所地厦门市同安区西柯一里**之7店面统一社会信用代码913502006999191917。法定代表人：吴忠泉，总经理。委托诉讼代理人：陈佳，公司职员。原告中国工商银行股份有限公司厦门市分行（以下简称“工商银行厦门分行”）与被告王金泉、方娜云、厦门金都海湾置业有限公司（以下简称“金都海湾公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工商银行厦门分行的委托诉讼代理人郭玫莹，被告金都海湾公司的委托诉讼代理人陈佳到庭参加诉讼，被告王金泉、方娜云经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工商银行厦门分行向本院提出诉讼请求：1.判令王金泉、方娜云共同偿还工商银行厦门分行贷款本金3113025.98元；2.判令王金泉、方娜云共同偿还拖欠的利息、罚息、复利（暂计至2020年7月7日合计金额为117158.67元；之后以未还本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率再加收50%计算罚息，以未还利息、罚息为基数，按照罚息利率计算复利）；3.判令王金泉、方娜云共同支付工商银行厦门分行为实现债权而产生的律师费94539元；4.判令金都海湾公司对王金泉、方娜云的上述债务承担连带保证责任；5.判令工商银行厦门分行有权以金都·海尚国际南区作为抵押担保的房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；6.判令本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）由三被告承担。事实与理由：王金泉、方娜云向金都海湾公司购买坐落于金都·海尚国际南区（以下简称“案涉房产”），并签署《厦门市商品房买卖合同》，约定购房款以银行贷款方式支付。2018年2月11日，王金泉作为主申请人，方娜云作为主申请人配偶，金都海湾公司作为保证人，共同填写《中国工商银行个人贷款申请表（住房／商用房）》（以下简称“申请表”），向工商银行厦门分行申请购房贷款3190000元。上述三被告均在申请表中签字、捺印、加盖公章。2018年3月5日，工商银行厦门分行作为贷款人，王金泉作为借款人，金都海湾公司作为保证人，共同签订编号为2852018住房0007的《个人购房借款／担保合同》（下称合同），约定：1.贷款人同意向借款人发放金额为3190000元的个人购置住房贷款，并将贷款一次性划入借款人指定账户。2.贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。3.贷款利率以贷款时适用的中国人民银行同期同档次贷款利率为基准确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，逾期偿还贷款的罚息利率为合同约定利率加收50%，复利利率与罚息利率相同。4.还款方式为按月等额本息还款法，每月还款日与贷款实际发放日相对应，借款人应从贷款发放的次月开始还款。5.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同项下的借款立即到期，要求借款人立即共同清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。6.借款人应承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费及其他依法应当由借款人、担保人承担的费用。7.本合同履行过程中发生纠纷，协商不成的，以向贷款人所在地人民法院提起诉讼的方式解决。8.借款人王金泉及其配偶方娜云自愿以案涉房产向工商银行厦门分行提供抵押担保，同时，金都海湾公司在案涉房屋的正式抵押登记手续办理完毕前对该笔贷款承担阶段性连带责任保证。以上两种担保方式的担保范围均包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他的费用。2018年3月7日，工商银行厦门分行依约向王金泉指定的银行账户发放贷款3190000元，并出具《个人借款凭证》。同日，工商银行厦门分行取得案涉房产的商品房抵押权预告登记证明。截止2020年1月7日，王金泉已连续三个月未足额偿还贷款本息。根据合同约定，工商银行厦门分行有权宣布贷款到期，要求王金泉立即清偿该笔贷款并付清相应的利息、罚息、复利、律师费等费用。同时有权要求金都海湾公司就上述贷款承担连带担保责任，并就案涉房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。因方娜云与王金泉系夫妻关系，上述债务发生于关系存续期间，属于夫妻共同债务，应由王金泉、方娜云共同偿还。为维护工商银行厦门分行的合法利益，遂诉至贵院。金都海湾公司辩称：工商银行厦门分行应先履行物保再履行人保，依据为2018年3月5日工商银行厦门分行、王金泉、方娜云及金都海湾公司签订的《个人购房借款／担保合同》。其合同约定：1、王金泉向工商银行厦门分行借款3190000元用于购买商品房金都·海尚国际南区，贷款期限为360个月，金都海湾公司对此债务在涉案抵押房屋的正式抵押登记手续办理完毕前对上述贷款提供阶段性连带责任保证；2、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同项下的借款立即到期，要求借款人立即共同清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；3、关于抵押物的处分。对于贷款到期（包括被宣告提前到期）借款人未予清偿的，工商银行厦门分行可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物，以所得价款先受偿。本院经审理认定事实如下：王金泉、方娜云与金都海湾公司签订编号为06009027的《厦门市商品房买卖合同》，约定王金泉向金都海湾公司购买商品房金都·海尚国际南区，以银行贷款方式支付购买款。2018年3月5日，王金泉作为借款人（抵押人），方娜云作为借款人配偶（抵押人），金都海湾公司作为保证人与工商银行厦门分行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：王金泉向工商银行厦门分行借款3190000元用于购买商品房金都·海尚国际南区，贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款时适用的中国人民银行同期同档次贷款利率为基准确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款方式为等额本息还款法；每月还款日与贷款实际发放日相对应，借款人应从贷款发放的次月开始还款。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同项下的借款立即到期，要求借款人立即共同清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。逾期偿还贷款的罚息利率为合同约定利率加收50%，复利利率与罚息利率相同。借款人应承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费／仲裁费、律师费及其他依法应当由借款人、担保人承担的费用；金都海湾公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他的费用。在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）时，保证人对借款人的债务免除保证责任。《个人购房借款／担保合同》项下抵押物为金都·海尚国际南区，抵押担保的范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他的费用；抵押物为尚未取得产权的房屋，应在合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥抵押权预告登记手续。抵押人获得不动产权证书（或房产权属证书）后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押登记预告和正式抵押登记。相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得不动产登记证明（或房屋他项权证书）之前，抵押人的不动产权证书（或房产权属证书）原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。合同还约定，关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人担保的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃对贷款人选择顺序的抗辩权。2018年3月7日，工商银行厦门分行向王金泉指定账户发放贷款3190000元，王金泉签署了《个人借款凭证》，借款凭证记载放款时执行年利率4.9%，借款期限360月即2018年3月7日至2048年3月7日；同日，工商银行厦门分行与王金泉办理了预售商品房抵押权预告登记。合同签订后，王金泉未按期足额偿还款项。截止至2020年7月7日，王金泉逾期本金为3113025.98元，尚欠利息、罚息、复利合计为117158.67元。2020年4月3日，工商银行厦门分行向本院申请财产保全，请求查封、扣押、冻结王金泉、方娜云及金都海湾公司价值3245848.65元的存款或等值财产，并为此支付保全费5000元。以上事实，有工商银行厦门分行提供的《厦门市商品房买卖合同》、《中国工商银行厦门分行个人贷款申请表》、结婚证、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、自营历史明细表、《诉讼代理合同》及本案庭审笔录为证。在没有相反证据的情况下，本院对上述证据及所证事实予以确认并在卷佐证。本院认为，合法的债务应当清偿。工商银行厦门分行与王金泉、方娜云及金都海湾公司签订的《个人购房借款／担保合同》以及王金泉与金都海湾公司签订《厦门市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，对各方具有约束力。在案证据足以证明王金泉向工商银行厦门分行申请贷款3190000元并如数实际收到借款本金，现王金泉于2019年8月29日开始未按时足额偿还贷款本息，已构成违约，截止至2020年7月7日，王金泉逾期本金为3113025.98元，尚欠利息、罚息、复利合计为117158.67元，故工商银行厦门分行依约有权要求王金泉偿还合同项下所有尚欠本金及利息、罚息、复利，并根据合同约定支付律师费94539元、保全费5000元。王金泉、方娜云提供其名下位于金都·海尚国际南区作为抵押担保办理了不动产抵押权预告登记证明，故工商银行厦门分行主张以王金泉提供的上述抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，有事实依据，本院予以支持。本案争议焦点是金都海湾公司是否应当承担连带保证责任。工商银行厦门分行、王金泉、金都海湾公司在合同中约定金都海湾公司对借款人的债务免除保证责任的条件为案涉房产正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）。因此，该担保合同属于附解除条件的合同。附解除条件的合同，自条件成就时失效。在条件成就之前，金都海湾公司应当承担保证责任。案涉房产至今未能办妥抵押登记，故金都海湾公司解除保证责任的条件尚未成就。金都海湾公司辩称，依据《个人购房借款/担保合同》第21.1条约定，发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物，因此工商银行厦门分行应先履行物保再履行人保。金都海湾公司的上述抗辩意见于法无据，本院不予采纳。由于抵押登记未完成，金都海湾公司的保证责任不能解除。工商银行厦门分行诉求金都海湾公司对借款人的债务承担连带保证责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、王金泉、方娜云应于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司厦门市分行借款本金3113025.98元及利息、罚息、复利（暂计至2020年7月7日为117158.67元；之后以未还本金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率再加收50%计算罚息，以应付未付的利息和罚息为基数，按照前述罚息利率计算复利，利息、罚息、复利均计至实际还款之日止，利息、罚息、复利之和以不超过年利率24%为限）。二、王金泉、方娜云应于本判决生效之日起十日内支付中国工商银行股份有限公司厦门市分行律师费94539元、保全费5000元。三、厦门金都海湾置业有限公司对王金泉、方娜云的上述债务承担连带保证责任，并有权在承担保证责任后向王金泉、方娜云追偿。四、若王金泉、方娜云、厦门金都海湾置业有限公司未履行前述债务，中国工商银行股份有限公司厦门市分行有权以王金泉、方娜云提供的位于金都·海尚国际南区房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32767元，由王金泉、方娜云、厦门金都海湾置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员  林 鸿二〇二〇年七月二十八日法官助理  王长安代书记员  凌励敏附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。