广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5224号原告（反诉被告）：广州穗深制冷设备有限公司，住所地广东省广州市增城区朱村街朱村大道中**。法定代表人：杨学华。原告（反诉被告）：杨学华，男，1978年6月6日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县芷江镇岩路街**。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：牛强、温京君，北京市浩天信和（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：增城市永顺达喷砂厂，，住所地广东省广州市增城朱村街朱村工业开发区投资人：湛志光。被告（反诉原告）：湛志光，男，1962年7月1日出生，汉族，住，住广东省广州市增城区新塘镇新田街四巷**/div>两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：曾国峰，广东民诚众信律师事务所律师。原告（反诉被告）广州穗深制冷设备有限公司（以下简称“穗深制冷公司”）、杨学华诉被告（反诉原告）增城市永顺达喷砂厂（以下简称“永顺达喷砂厂”）、湛志光房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）穗深制冷公司、杨学华的共同委托诉讼代理人牛强，被告（反诉原告）永顺达喷砂厂、湛志光的共同委托诉讼代理人曾国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）穗深制冷公司、杨学华向本院提起诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《租赁合同书》及《补充协议》于2019年3月14日解除；二、两被告向原告赔偿损失5911986元（包含搬迁费1383430元、另行租赁厂房的租金损失4528556元）；三、两被告向原告退回租赁保证金228459元及支付违约金456918元，合计685377元；四、两被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2016年4月1日，原告与被告签订《租赁合同书》及《补充协议》，被告将位于广州市增城朱村街朱村大道中51号（土名：朱村镇朱村村高建）的物业租赁给原告，约定了租期、保证金、租金以及违约责任等内容。同日，原告向被告湛志光支付了租赁保证金228459元。随后，原告对厂房进行了装修，装修完工后正式开展生产经营活动。2018年12月25日，被告向原告发出《告知函》，以原告未支付租金84706.7元，拖欠租金超过2个月为理由，告知原告单方解除租赁合同，不再履行合同。2018年12月29日，原告向被告支付款项84706.7元。同日原告向被告发出《关于湛志光〈告知函〉的回函》，回复根据2018年10月29日被告向原告发的《告知函》内容，告知函告知原告拖欠款项84706.7元，原告必须于2018年12月31日前付清，双方约定的支付最后期限为2018年12月31日，到期前原告没有支付的义务等内容。2019年1月16日，被告的律师联系原告，仍然坚持违法违约解除合同。为了防止被告单方解约给原告经营带来进一步的损失，原告被迫另行租赁场地，以现有最低市场价租用了新厂房，重新改造适合生产经营使用。2019年3月14日，原告向被告发出《关于同意解除合同的回函》，告知解除双方于2016年4月1日签订的《租赁合同书》及《补充协议》，被告应承担违约责任和赔偿原告搬迁费用及重新租赁厂房产生的租金损失。2019年3月14日，原告开始进行搬迀事宜。2019年6月15日，原告向被告发出《厂房移交通知书》，告知原告已完成搬迁工作，要求被告交接厂房。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，为此，诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）永顺达喷砂厂、湛志光辩称：永顺达喷砂厂不是本案适格被告，本案租赁合同是杨学华与湛志光签订的。其他答辩意见与反诉的事实理由一致。被告（反诉原告）永顺达喷砂厂、湛志光向本院提起反诉请求:一、反诉被告立即向反诉原告支付拖欠的租赁税、水电费共77583.17元。二、反诉被告立即将租赁物恢复原状，并交还租赁场地给反诉原告。三、反诉被告立即向反诉原告支付2019年4月1日起至交还场地给反诉原告之日止的场地占用费（按《房屋租赁合同》约定的租金水平78437.59元／月计付占用费》。四、本案诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年4月1日订立《租赁合同书》及《补充协议》，约定了租赁物、租期、租金等内容。上述合同签订后，反诉原告遵守合同约定将租赁物交付给反诉被告使用，但反诉被告未能遵守合同的约定履行义务。2017年6月2日签下欠条确认欠反诉原告35073.2元租金，2018年7月7日确认欠反诉原告49633.5元租金。同时，反诉被告在承租期间，未经反诉原告同意擅自将租赁物改建、加建，己改变了租赁物的主体结构。反诉原告多次与反诉被告沟通协商解决无果，于2018年12月25日向反诉被告发函，告知其解除合同、结清费用、交回租赁物等。反诉被告不予理会，反而提起本案诉讼。为此，反诉原告提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）穗深制冷公司、杨学华反诉辩称：一、针对反诉的第一个诉讼请求，关于税金，反诉原告提交的证据显示是税种是个人所得税，根据税种的性质，湛志光是纳税人，反诉被告在履行租赁合同中一直缴纳的是增值税，税率是5%。该请求没有合同依据也没有法律规定。关于水电费，根据反诉原告提交的证据，水电费产生的日期都是2019年的9月份和10月份，反诉被告在6月底就已经搬离了。退出租赁场地同时进行对水电费报停手续，因此搬离以后产生的水电费是反诉原告自己使用产生的费用，应该由其自己承担。二、关于租赁物恢复原状的问题。这个问题根据双方签订的租赁合同补充协议第六条规定，双方约定是按照租赁物使用后的状况来交付，没有约定要恢复原状。同时根据合同法第235条规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态来交纳来交付。根据此条款的规定，反诉被告的交付也是符合法律规定的。因此反诉原告的请求是没有合同和法律依据的。根据补充合同第六条的规定，反诉原告是允许反诉被告对租赁物进行加建的使用或保持使用，合同约定还不许拆除。三、关于反诉原告请求从4月1日到6月底的场地占用费的请求。这部分期间是反诉被告进行厂房建设机器设备搬迁时期，结果是由于反诉原告的严重违约行为造成的，这个请求是没有法律依据的。经审理查明：2016年4月1日，湛志光（甲方、出租方）与杨学华（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定“……第一条租赁物位置、面积、功能及用途1.1甲方将位于广州市增城区朱村大道中51号（土名：朱村镇朱村村高建）的厂房租赁给乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为3850平方米。……第二条租赁期限2.1租赁期限为10年，即从2016年4月1日起至2026年3月31日止。……第四条租赁费用4.1租赁保证金本出租合同的租赁保证金为86625元。4.2租金租金第1年至第3年每月每平方米7.50元，总额每月28875元，第4年至第7年租金将在此基础上递增3%，即每月每平方米7.72元，总额每月29722元，第8年至第10年租金将在此基础上递增3%，即每月每平方米7.95元，总额每月30607.5元。……第五条租赁费用的支付……5.2乙方应于每月20号或该日以前向甲方支付当月租金，……第七条厂房设施、场地的维修、保养……7.2乙方另行增建厂房及增设附属设施和设备的，所增加的厂房和设施的维修保养由乙方负责。……第九条装修条款9.1在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，甲方认为须向行政部门报批的，由甲方进行报批。……9.2如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经甲方同意后方能进行。……第十一条提前终止合同11.1……若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行。……11.3未经乙方书面同意甲方不得提前终止本合同。如甲方确需提前解约，须提前6个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解决：a向乙方全额退回所收的租赁保证金，并另行向乙方支付2倍租赁保证金的金额作为违约金；b赔偿乙方搬迁所产生的全部费用及损失。……第十四条有关税费按国家及租赁物所在市镇的有关规定，因本合同缴纳的印花税、登记费、公证费及其他有关的税项及费用，按有关规定要求由甲方作出出租人、乙方作为承担人分别缴交。第十五条其他违约责任……15.5因为甲方及租赁物的原因导致合同无法继续履行（任何违约事件超过30天未解决，可视为合同无法继续履行），乙方可提出解除本租赁合同并要求甲方按本合同第11.3条的内容赔偿乙方损失。……”。附件一：永顺达喷砂厂出具的《声明书》，载明“致：杨学华（承租人）永顺达喷砂厂的投资人为湛志光，广州市增城区朱村大道中51号（土名：朱村镇朱村树高建）的厂房是登记在永顺达喷砂厂名下的物业，现在永顺达喷砂厂明确声明：该厂房虽登记在我厂名下，但实为湛志光的物业。永顺达喷砂厂承认湛志光与杨学华所签署的关于租赁上述厂房的一切合同及文件，允许湛志光以其个人名义向杨学华或有关承租人收取租金，同意承担因此产生的一切责任。”。附件二：房屋所有权证，载明“所有权人：永顺达喷砂厂，房屋座落：增城市朱村镇朱村村高建（土名），建筑面积：2520平方米”。同日，湛志光（甲方）与杨学华（乙方）签订《补充协议》，约定“……就租赁主合同未尽事项特签订本补充协议，……第三条：面积和租金、损耗费租赁物面积实际为6923平方米。租金和损耗费第1年至第3年为每月每平方米11元，总额每月76153元，第4年至第7年租金将在此基础上递增3%，即每月每平方米11.33元，总额每月78437.59元，第8年至第10年租金将在此基础上递增3%，即每月每平方米11.67元，总额每月80791.41元。损耗费指甲方将厂内所有的空地和道路等全部交乙方使用，乙方每月应支付的费用部分。第四条：关于甲方将厂房进行抵押贷款的特别约定鉴于甲方在签订本租赁主合同前已经以厂房抵押担保的方式向银行贷款共计300万元，为保障双方的合法利益，就甲方将厂房进行抵押贷款一事特别约定如下：4.1在厂房抵押担保未涂销前，乙方每月提留租金和损耗费的40%作为风险保证金，按月累计提留；提留期至甲方涂销厂房抵押登记或提留的风险保证金等于或大于贷款本息时终止，乙方须在甲方涂销厂房抵押登记后三日内将提留的全部风险保证金无息支付给甲方，并同意甲方再次办理新的贷款业务；……第五条乙方从租赁之日起所产生的各项税费（房屋租赁税、经营税和一切其他税费等）均由乙方负责缴纳，与甲方无关。第六条10年后合同期满时，如乙方不继续租赁厂房，乙方所安装的不动产（厂房加建的铁棚）不得撤回。……”。同日，湛志光、永顺达喷砂厂出具《收据》，载明“收到孔满洪现金款165099元。”湛志光、永顺达喷砂厂提供落款为财务部、日期为2017年6月20日的欠条，载明“穗深公司已核算前欠湛志光厂房风险押金11个月……余款35073.20元暂未结清。”落款为财务部、日期为2018年7月7日的欠条，载明“穗深公司已核算欠湛志光房租49633.50。”。2018年10月29日，永顺达喷砂厂向穗深制冷公司发出《告知函》，载明“关于厂房风险押金一事，从2016年5月20日-2017年4月20日，贵公司共提取11个月的风险押金335073.20元。已经支付300000元，尚欠35073.20元。现经核对贵公司另欠我公司租金49633.50元，两款项合计86460.36元。我公司已经分别于2017年9月27日、10月17日向贵公司开出增值税专用发票。现我公司按照合同约定，正式告知贵公司如下事项：l、请贵公司务必须履行合同约定义务，限贵公司于2018年12月31日前付清全部欠款。2、逾期支付欠款，我公司将解除《租赁合同书》，并追究贵公司的违约责任。……”。2018年12月25日，湛志光向杨学华发出《告知函》，载明“……现就解除双方签订的《租赁合同书》及《补充协议》事宜，郑重致函如下：根据双方于2016年4月1日签订的《租赁合同书》约定，你应于每月20号前支付当月租金。现经核对，你逾期支付租金共84706.7元以及66647.31元税金，至今仍未付。遂根据《租赁合同书》相关约定，你已拖欠租金超过2个月，现我按照合同约定的送达方式，正式告知你如下事项：1、我于出具本告知函之日，解除双方于2016年4月1日签订的《租赁合同书》。2、请你在收到本告知函之日起30日内，搬清租赁厂房内的设施，交回租赁物给我，并交清租金、水电费、税费等其他费用。如你逾期搬迁或支付费用的，我有权留置、清理你未搬走的物品，并申请拍卖用于抵偿你应支付的费用。……”。2018年12月29日，穗深制冷公司通过中国工商银行向湛志光转账84706.70元。2018年12月29日，杨学华、穗深制冷公司向湛志光、永顺达喷砂厂发出《关于湛志光告知函的回函》，载明“……一、《告知函》所称逾期支付租金84706.7元，不是事实。首先，84706.7元不是租金，其由两部分构成，其中35073元是厂房风险保证金。……另外的部分，由于湛志光没能及时提供发票，造成部分租金47270元未付。再者，《告知函》将税金66647.31元当作杨学华应负的义务，没有合同依据。……其次，关于35073元的厂房风险保证金及部分租金47270元未到双方约定的支付日期，双方约定的支付最后期限为2018年12月31日，到期前承租方杨学华没有支付的义务。……”2019年3月11日，杨学华、穗深制冷公司向湛志光、永顺达喷砂厂发出《关于同意解除合同的回函》，载明“……一、解除湛志光与杨学华于2016年4月1日签订的《租赁合同书》及《补充协议》；二、依据《租赁合同书》第11.3条及《补充协议》4.3条的约定，湛志光承担提前解除合同的违约责任。应赔偿杨学华（穗深制冷公司）的搬迁费用4347741元；重新租赁厂房产生的租金损失4674493.73元；……请湛志光于接到本函之日起5个月内付清，以防影响杨学华（穗深制冷公司）搬迁。……”。2019年6月14日，杨学华、穗深制冷公司向湛志光、永顺达喷砂厂发出《厂房移交通知书》，载明“……由于湛志光违反《租赁合同书》及《补充协议》约定，提前终止合同，导致双方2016年4月1日签订的《租赁合同书》及《补充协议》已于2019年3月14日解除。我方于2019年3月14日开始进行搬迁事宜，现已基本搬完，特通知如下：请湛志光（永顺达喷砂厂）在收到本通知之日起三日内，派人前来厂房所在地进行厂房交接。如果逾期未前来交接，导致厂房因无人管理造成的一切损失均由湛志光（永顺达喷砂厂）承担。……”。2019年6月29日，穗深制冷公司向增城供电局朱村供电所出具《申请书》，申请取消穗深制冷公司为永顺达喷砂厂缴纳电费的业务。同日，南方电网营销系统出具《客户用电受理回执（申请业务办理）》，载明湛志光于2019年6月29日到该局朱村供电所办理委托银行代扣电费注销签约账号业务，受理日期2019年6月29日等内容。2019年7月12日，杨学华向湛志光发送微信“由于穗深工厂已实际搬迁，原由穗深工厂代缴水、电费用业务已于6月底报停，产生水、电费用也将截止至2019年6月底，7月以后所发生水、电费用将由您负责承担，特此告知。”。2019年8月2日，杨学华、穗深制冷公司向湛志光、永顺达喷砂厂发出《厂房接收通知书》，载明“我方于2019年6月14日向你方发出《厂房移交通知书》，通知你方来接收出租厂房（朱村镇朱村村高建）。期间，你方将部分物品存放在出租厂房内，但没有出具书面凭证，现我方再次通知，我方已将出租厂房全部腾空，请于收到本通知之日起三日内向我方出具书面接收凭证，并派人接收、看管出租厂房，否则由此造成的一切损失由你方承担。……”。2019年8月6日，永顺达喷砂厂向杨学华发出《关于恢复厂房原状的函》，载明“你方承租的位于广州市增城区朱村街朱村大道中51号的厂房，经现场检查，存在擅自改变厂房建筑建构的问题，同时在租赁期间损坏了厂房用电变压器，现郑重函告你方按厂房交付使用时的状态对厂房恢复原状，并对损坏的变压器进行维修恢复，我方将保留追究赔偿责任的权利。……”。2019年8月12日，杨学华、穗深制冷公司向湛志光、永顺达喷砂厂发出《关于对关于恢复厂房原状的函的复函》，载明“……承租使用期间并无改变厂房主体结构。关于厂房用电变压器，我方离开前，用电一直是正常的，现在厂房门卫的用电也是正常的，所以变压器损坏一说不符合事实。你方已将部分物品存放在厂房内，并聘请原保安看管厂房，证明你方已实际接收厂房，我方完成了厂房的交付义务。……”。杨学华、穗深制冷公司主张该函通过EMS邮寄给湛志光、永顺达喷砂厂，该邮件于2019年8月14日签收。另查明，根据广州市增城区国土资源和规划局出具的《登记薄查册表》显示，土地证号为2××2第B1000054号的132**平方米土地的权利人为永顺达喷砂厂。审理中，一、杨学华、穗深制冷公司主张因湛志光、永顺达喷砂厂违约，其另行租赁厂房产生搬迁费1383430元及租金损失4528556元，向法院提供如下证据：1、2019年1月17日，杨学华、穗深制冷公司（乙方）与惠州市鑫瀚实业有限公司（甲方）签订的《租赁合同书》，约定乙方向甲方租赁位于惠州市博罗县石湾镇石湾大道滘吓村冯屋汇龙路汇宝龙工业园D栋二区建筑面积约3900平方米的厂房，租期2019年1月17日至2027年1月1日，月租金90800元等。2、杨学华向伍庆新转账的电子回单。3、2019年3月8日，杨学华、穗深制冷公司与惠州市金宏远生态环境应急技术有限公司签订的《关于建设项目环境影响报告表的协议》，载明合计金额19万元，签订协议后三个工作日支付8万元，账号名称李笑丽等。2019年3月16日，广州农村商业银行客户电子回单2张，杨学华向李笑丽转账各4万元。4、2019年4月1日，穗深制冷公司与陈绪银签订的《电力工程承包合同》，载明工程总价28万元。2019年4月27日、4月28日、5月21日，广州农村商业银行客户电子回单3张，杨学华向陈绪银转账5万元、5万元、16万元。5、2019年4月11日，穗深制冷公司与祝超签订的《土建、装饰工程合同书》，载明工程总价18.5万元。2019年4月12日、4月24日、4月29日、5月7日、5月21日，广州农村商业银行客户电子回单5张，杨学华向祝超转账1.5万元、1万元、10万元、2万元、4万元。6、2019年4月18日，穗深制冷公司与佛山市顺德区晏鸿机电设备有限公司签订的《高压发泡机系统技术服务合同》，载明合同价格9.2万元。2019年4月23日、5月22日，中国工商银行电子回单2张，穗深制冷公司向佛山市顺德区晏鸿机电设备有限公司转账4.6万元、2.3万元。7、2019年4月18日，穗深制冷公司与佛山市宁川科技有限公司签订的《高压发泡机搬迁合同》，载明合同总价19.4万元。2019年5月28日，广州农村商业银行客户电子回单4张，杨学华向杨小伟转账5万元、5万元、5万元、4.4万元。8、2019年4月22日，穗深制冷公司与东莞市俊会金属制品有限公司签订的《搬迁合同》，载明工程总价12.6万元。2019年4月23日、5月11日，广州农村商业银行客户电子回单4张，杨学华向成中华转账1.6万元、5万元、4万元、2万元。9、2019年4月30日，穗深制冷公司与惠州市志珍起重吊装搬运有限公司签订的《志珍起重吊装搬运有限公司搬迁协议书》，载明工程总价9万元。2019年5月13日，广州农村商业银行客户电子回单2张，杨学华向魏立锋转账各5万元。2019年5月14日，广州农村商业银行客户电子回单1张，魏立锋向杨学华退款1万元。10、2019年5月17日，穗深制冷公司与东莞市横沥林燕涂料店、张合平签订的《地坪漆施工工程协议书》，载明工程总价6.2万元。2019年5月24日、5月28日广州农村商业银行客户电子回单2张，杨学华向张合平转账1.5万元、4.7万元。11、2019年5月6日，穗深制冷公司与韩和东签订的《公司搬家协议》，载明总价4.3万元。2019年5月29日广州农村商业银行客户电子回单1张，杨学华向韩和东转账4.3万元。12、2019年5月31日，穗深制冷公司与东莞市天德机械有限公司签订的《产品购销合同》，载明金额29430元。2019年6月2日中国工商银行电子回单2张，穗深制冷公司向东莞市天德机械有限公司转账14175元、540元。13、2019年5月25日，穗深制冷公司与广州市增城晋钢兴建材经营部、黄汉坤签订的《钢结构阁楼施工承包合同》，载明总价9.2万元。2019年6月3日广州农村商业银行客户电子回单1张，杨学华向黄汉坤转账9.2万元。二、湛志光、永顺达喷砂厂主张杨学华、穗深制冷公司拖欠水费及个人所得税，向法院提供如下证据：1、2019年9月24日的水费发票、2019年9月23日的污水处理费票据各一张，2019年10月25日的水费发票、污水处理费票据各两张金额合共1118.26元。2、税收完税证明，纳税人为湛志光的个人所得税，2017年1月至2018年11月，2019年1月1日至2019年3月31日，金额共73674.38元。本案审理中，一、湛志光、永顺达喷砂厂申请对原告提交的2018年10月29日的《告知函》中的“增城市永顺达喷砂厂”公章的真实性及形成时间进行鉴定。本院经摇珠委托广东恒鑫司法鉴定所对公章真实性及形成时间进行鉴定。广东恒鑫司法鉴定所向本院函复，无法受理对形成时间进行的鉴定的事项。后本院启用备选机构广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所作为形成时间的鉴定机构，该所函复本院，经初审，无法接受对形成时间的鉴定委托。2020年5月25日，广东恒鑫司法鉴定所出具粤恒[2020]文鉴字第26号《文书司法鉴定意见书》，载明“……一、基本情况……（二）样本样本1，落款日期为2004年5月30日的《(2003)年度企业年检登记表》……样本2，落款日期为2007年5月17日的《(2006)年度企业年检登记表》……样本3，落款日期为2009年6月29日的《(2008)年度企业年检登记表》……样本4，落款日期为2010年6月30日的《(2009)年度企业年捡登记表》……样本5，落款日期为2016年6月28日的《增／减／补／换发证照申请书》……样本6，落款日期为2016年7月18日、编号No1508883的《收款收据（第二联）》……样本7，落款日期为2016年7月18日、编号No1508882的《收款收据（第二联）》……样本8，落款日期为2016年7月18日、编号No1508884的《收款收据（第二联）》……样本9，落款日期为2016年8月3日、編号No0564055的《收款收据（第二联）》……样本10，落款日期为2016年8月3日、编号No0564056的《收款收据（第二联）》……样本11，《声明书》……样本12，‘房屋所有权证’……样本13，内容为‘增城市永顺达喷砂厂’印文实验样本（木质印章盖印）……样本14，内容为‘增城市永顺达喷砂厂’印文实验样本（塑料印章盖印）……四、分析说明由上述检验所见，检材上印文一般性特征、细节特征与样本1至样本5、样本13和样本14上印文一般性特征或细节特征存在着差异点，差异点的价值高；……五、鉴定意见送检的落款日期为二〇一八年十月二十九日的《告知函》上‘告知人：’栏内上内容为‘增城市永顺达喷砂厂’印文与样本6至样本12上印文是同一枚印章盖印。”上述样本6-12系杨学华、穗深制冷公司提供，湛志光、永顺达喷砂厂对真实性无异议。二、2020年6月24日，湛志光、永顺达喷砂厂向本院申请撤回对公章形成时间的鉴定申请。三、湛志光、永顺达喷砂厂申请对原告提交的2018年10月29日的《告知函》中的朱墨时序进行鉴定。庭审中，杨学华、穗深制冷公司陈述以下内容：1、2018年10月29日的《告知函》是湛志光本人向杨学华、穗深制冷公司交付的。2、对于第二项诉讼请求损失不申请鉴定。3、不认可湛志光、永顺达喷砂厂将公章交付给杨学华、穗深制冷公司以及将公章收条交还的陈述。4、2018年10月29日的《告知函》出具之前的收据等材料都是湛志光本人亲自当面交付的。5、要求湛志光、永顺达喷砂厂承担共同赔偿责任。湛志光、永顺达喷砂厂是合同履行的共同主体。6、6923平方米除了2520平方米以外，剩余面积大部分为厂房、员工宿舍和一些空地。7、签订涉案合同时穗深制冷公司还没有成立，是为了成立穗深制冷公司才承租的涉案租赁物，是杨学华、穗深制冷公司共同履行合同。8、平时是先开具发票后支付租金。9、在合同履行的两年多时间，都是湛志光、永顺达喷砂厂代为开具发票，涉及的税种是增值税。10、杨学华、穗深制冷公司是2019年6月14日搬出大部分，发出厂房移交通知书，向湛志光、永顺达喷砂厂交付厂房。11、除了添附物，其他物品全部已经搬走。12、杨学华、穗深制冷公司支付租金到2019年2月，涉案合同在向湛志光、永顺达喷砂厂2019年3月14日签收《关于同意解除合同的回函》时已解除，故不需要支付3月的租金。13、经本院释明，原告原诉讼请求不变更。湛志光、永顺达喷砂厂陈述以下内容：1、永顺达喷砂厂平时使用的有两枚公章，一枚木质章，一枚胶质章，木质公章有登记备案。2、对于杨学华、穗深制冷公司的第二项诉讼请求损失不申请鉴定。3、永顺达喷砂厂的木质印章是杨学华、穗深制冷公司需要办理临时经营场所使用证明，故湛志光、永顺达喷砂厂将木质公章交给杨学华、穗深制冷公司使用，使用期间杨学华、穗深制冷公司持有公章加盖了2018年10月29日的《告知函》。交付公章时有出过凭证，但拿回公章时将凭证交还给杨学华、穗深制冷公司，公章是2018年3月交付，2018年12月取回。4、确认收到228459元保证金。5、除了房产证所载的2520平方米，剩余4403平方米均为未取得建设工程规划许可的房屋。6、租金是由穗深制冷公司支付给湛志光的。7、杨学华、穗深制冷公司尚欠2018年11月的租金49461.9元以及2019年3月的租金28875元。8、确认平时是先开具发票后支付租金。9、66647.31元是个人所得税。10、杨学华、穗深制冷公司将部分铺位转租给他人，直到2019年8月才收回，湛志光、永顺达喷砂厂发现部分墙面有毁损，才发函要求恢复原状，截至庭审之日，仍有一个机械设备没有搬走。11、关于反诉第二项诉讼请求，变更为反诉被告立即腾空涉案租赁物给反诉原告。12、反诉请求中水电费的期间为2019年8月至2019年10月，电费2908.79元，水费共1118.26元。本院认为：关于涉案《租赁合同书》的主体问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，杨学华作为穗深制冷公司的法定代表人，其签订上述租赁合同是为了设立穗深制冷公司，且穗深制冷公司也实际占有使用上述场地进行经营。因此，穗深制冷公司为适格原告。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，涉案厂房所在的土地登记在永顺达喷砂厂名下，部分厂房登记在永顺达喷砂厂名下，湛志光作为永顺达喷砂厂的法定代表人，其行为所产生的权利义务应归属于永顺达喷砂厂。至于永顺达喷砂厂说明涉案厂房的实际权利人为湛志光，属于其内部关系，并无相关证据推翻物权登记效力，故认定涉案租赁合同的相对方为永顺达喷砂厂和穗深制冷公司。关于双方签订的《租赁合同书》与《补充协议》的效力问题。根据双方《租赁合同书》与《补充协议》所约定内容，可知双方租赁所执行的标的为厂房。故本案为厂房租赁合同，而非土地使用权租赁合同。现根据湛志光、永顺达喷砂厂提供的房屋所有权证显示仅有2520平方米有权属证明。故《租赁合同书》与《补充协议》中关于4403平方米的租赁内容无效，关于2520平方米的租赁内容有效。对于涉案《租赁合同书》与《补充协议》中的无效部分，穗深制冷公司与永顺达喷砂厂均有过错，应各自对自己的过错承担相应的责任。因《租赁合同书》与《补充协议》部分有效，部分无效，关于无效部分，依据合同无效的法律规定处理。而有效部分，本院仍需分析在履行过程中哪一方存在违约的问题：现杨学华、穗深制冷公司主张湛志光、永顺达喷砂厂于2018年12月25日发出的《告知函》提出解除合同的行为系违约行为。永顺达喷砂厂则认为穗深制冷公司逾期交付租金构成违约行为。根据穗深制冷公司提供的2018年10月29日的《告知函》，永顺达喷砂厂要求穗深制冷公司支付拖欠的租金，并指定了支付的日期为2018年12月31日。而之后在2018年12月25日，永顺达喷砂厂即发函以穗深制冷公司拖欠租金为由解除合同。因此，本案争议为2018年10月29日的《告知函》是否真实。对此，湛志光、永顺达喷砂厂庭审陈述永顺达喷砂厂的木质印章是杨学华、穗深制冷公司需要办理临时经营场所使用证明，故湛志光、永顺达喷砂厂将木质公章交给杨学华、穗深制冷公司使用，使用期间杨学华、穗深制冷公司持有公章加盖了2018年10月29日的《告知函》。并申请对2018年10月29日的《告知函》上所加盖的“增城市永顺达喷砂厂”的真实性及形成时间进行司法鉴定。根据广东恒鑫司法鉴定所出具粤恒[2020]文鉴字第26号《文书司法鉴定意见书》，载明“鉴定意见送检的落款日期为二〇一八年十月二十九日的《告知函》上‘告知人：’栏内上内容为‘增城市永顺达喷砂厂’印文与样本6至样本12上印文是同一枚印章盖印。”，而湛志光、永顺达喷砂厂对样本6-12的真实性并无异议，因此，上述日期为2018年10月29日的《告知函》上的印章应为真实可信。同时，虽然湛志光、永顺达喷砂厂称将木质印章交付给杨学华、穗深制冷公司使用，但杨学华、穗深制冷公司对此不予确认，湛志光、永顺达喷砂厂亦无证据予以证实。且经鉴定，上述《告知函》的印章与湛志光、永顺达喷砂厂所称的交给杨学华、穗深制冷公司的木质公章不是同一印章。综合上述鉴定结论以及证据，本院对2018年10月29日的《告知函》的真实性及关联性予以采纳。至于湛志光、永顺达喷砂厂申请对2018年10月29日的《告知函》的朱墨时序进行鉴定，上述朱墨时序的鉴定，并不能否认2018年10月29日《告知函》的真实性，也不足以推测得出是穗深制冷公司持有永顺达喷砂厂的印章予以加盖。因此，本院对永顺达喷砂厂、湛志光该项申请不予准许。故杨学华、穗深制冷公司根据2018年10月29日的《告知函》的内容于2018年12月29日支付84706.7元，并未构成违约。而永顺达喷砂厂、湛志光在指定交付租金期限未到的情况下，即发函要求解除双方之间的租赁合同，其行为显然不当，构成违约。关于湛志光、永顺达喷砂厂所主张的66647.31元税金的问题。该款项为个人所得税，虽然《补充协议》第五条约定了各项税费均由乙方负责缴纳，但湛志光、永顺达喷砂厂并无证据证明个人所得税为租赁涉案租赁物依法应缴纳的税费，故湛志光、永顺达喷砂厂主张杨学华、穗深制冷公司拖欠其上述税金，本院不予采信。关于湛志光、永顺达喷砂厂辩称杨学华、穗深制冷公司在承租期间未经其同意改变了租赁物的主体结构的问题，对此湛志光、永顺达喷砂厂并无证据予以证实，本院亦不予采信。综上所述，永顺达喷砂厂对于涉案《租赁合同书》与《补充协议》有效部分，存在违约行为。关于《租赁合同书》与《补充协议》中有效部分的解除问题。由于永顺达喷砂厂作为违约方，其要求解除合同的理由不能成立。但杨学华、穗深制冷公司于2019年3月11日作出《关于同意解除合同的回函》，表明其对于解除《租赁合同书》与《补充协议》予以认可。故穗深制冷公司请求确认《租赁合同书》与《补充协议》中有效部分于2019年3月14日解除，本院予以支持。因涉案《租赁合同书》与《补充协议》部分无效，部分有效，且永顺达喷砂厂是违约方，因此，无效部分所对应的保证金以及有效部分对应的保证金，永顺达喷砂厂均需返还，故穗深制冷公司要求返还228459元保证金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于穗深制冷公司请求违约金456918元能否支持的问题。因本案《租赁合同书》与《补充协议》中有权属登记厂房所产生的租赁关系有效，无报批报建规划手续的厂房租赁关系无效，故本案中穗深制冷公司主张按照合同约定足额支付违约金，理据不足，故本院根据有效部分、无效部分厂房的比例、永顺达喷砂厂的违约事实，综合考量双方对于导致合同无效部分的过错分担，综合认定170000元违约金较为适宜。上述违约金永顺达喷砂厂应予支付。关于穗深制冷公司主张搬迁费1383430元。由于永顺达喷砂厂的违约行为，导致穗深制冷公司对厂区进行搬离，确实存在一定的损失，但对其损失杨学华、穗深制冷公司并不申请法院鉴定，从公平的角度出发，本院根据有效部分、无效部分厂房的比例、永顺达喷砂厂的违约事实，综合考量双方对于导致合同无效部分的过错分担，并根据已经支持的违约金数额，酌定永顺达喷砂厂向穗深制冷公司支付搬迁费800000元为宜。关于穗深制冷公司主张永顺达喷砂厂赔偿另行租赁厂房的租金损失4528556元。穗深制冷公司所主张的厂房面积、、地址均不具有可比性且本院已经酌定支持了穗深制冷公司重置租赁场地等损失，并赔偿了相应违约金，故本院对穗深制冷公司要求支付租赁差价的请求，不予支持。关于永顺达喷砂厂的反诉请求。杨学华、穗深制冷公司主张其已于2019年6月14日搬出大部分，但是关于次承租人何时搬离，杨学华、穗深制冷公司并未举证证明，现湛志光、永顺达喷砂厂主张次承租人于2019年8月才退场，本院予以采信。结合2019年8月2日的《厂房接收通知书》以及永顺达喷砂厂于2019年8月6日向杨学华发出《关于恢复厂房原状的函》，本院认定杨学华、穗深制冷公司于2019年8月已搬离。故对于立即腾空涉案租赁物的反诉请求，本院不予支持。根据上文论述，永顺达喷砂厂主张穗深制冷公司支付个人所得税，理据不足，本院不予支持。关于2019年8月至2019年10月的水电费，本院亦不予支持。现永顺达喷砂厂要求穗深制冷公司按78437.59元/月的标准支付2019年4月1日至返还之日止的占用费，理据充分，本院予以支持。经核算，租金占用费为313750.36元（78437.59元/月×4月）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第十四条,《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州穗深制冷设备有限公司与被告（反诉原告）增城市永顺达喷砂厂签订的《租赁合同书》与《补充协议》中2520平方米有权属证明部分的租赁关系在2019年3月14日解除；二、确认原告（反诉被告）广州穗深制冷设备有限公司与被告（反诉原告）增城市永顺达喷砂厂签订的《租赁合同书》与《补充协议》中除2520平方米有权属证明部分外未取得报批报建手续的厂房租赁关系无效；三、被告（反诉原告）增城市永顺达喷砂厂在本判决发生法律效力之日起十日内，返还228459元保证金给原告（反诉被告）广州穗深制冷设备有限公司；四、被告（反诉原告）增城市永顺达喷砂厂在本判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金170000元给原告（反诉被告）广州穗深制冷设备有限公司；五、被告（反诉原告）增城市永顺达喷砂厂在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告（反诉被告）广州穗深制冷设备有限公司搬迁等损失800000元；六、原告（反诉被告）广州穗深制冷设备有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，支付占用费313750.36元给被告（反诉原告）增城市永顺达喷砂厂；七、驳回原告（反诉被告）广州穗深制冷设备有限公司的其他诉讼请求;八、驳回原告（反诉被告）杨学华的诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）增城市永顺达喷砂厂的其他反诉请求；十、驳回被告（反诉原告）湛志光的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费57982元，由原告（反诉被告）广州穗深制冷设备有限公司负担47449元，由被告（反诉原告）增城市永顺达喷砂厂负担10533元；案件反诉受理费3585元，由原告（反诉被告）广州穗深制冷设备有限公司负担2874元，由被告（反诉原告）增城市永顺达喷砂厂负担711元。诉讼保全费5000元，由原告（反诉被告）广州穗深制冷设备有限公司负担4092元，由被告（反诉原告）增城市永顺达喷砂厂负担908元。鉴定费5200元，由被告（反诉原告）增城市永顺达喷砂厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  郭家骏人民陪审员  陈丽华二〇二〇年七月十五日书 记 员  赖蓝婷