太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初3862号原告：李明阳，女，1993年12月1日出生，汉族，住山西省太阳市。委托诉讼代理人：李少川，山西鑫海峰律师事务所律师。被告：太原市美寓物业服务有限公司，住所地：太原市小店区长治路********，统一社会信用代码：×××。法定代表人：吴春城。原告李明阳与被告太原市美寓物业服务有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明阳的委托诉讼代理人李少川，被告太原市美寓物业服务有限公司的法定代表人吴春城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李明阳向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告之间《房屋出租委托代理合同》；2.判令被告赔偿原告经济损失86852.9元，其中租金损失30333.1元、违约金54600元、物业费1919.8元，合计损失86852.9元；3.判令被告即时归还房屋钥匙、水卡、电卡等物件；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年9月13日签订《房屋出租委托代理合同》，原告将其位于太原市小店区北美新天地3-3-1001号房屋出租于被告，并于当日将房屋及其配套使用物件交由被告。双方明确：租期一年自2019年9月13日起至2020年9月15日，租金每月4333.3元，租金按季支付，并明确了双方的违约责任。合同签订后，被告一直拖欠租金，共发生2019年9月16日至2020年4月16日租金损失30333.1元、物业费1919.8元；按合同第7条第3款，被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按年租金的千分之五按日向原告支付违约金，该项违约金以52000元为基数，7个月合计54600元，一共合计86852.9元。因被告单方违约，导致原告发生重大损失，虽几经催促，仍无还款诚意，并以各种理由拒付租金。现被告正在申请注销，企图通过注销程序逃避法律责任，公告期截止2020年5月1日，为保证原告合法权益不受侵犯，特提起诉讼，请求人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告太原市美寓物业服务有限公司辩称，同意解除租赁合同。租金、物业费不认可，租房合同是原告和王雪强签的，我现在也联系不上王雪强。租金从一开始我就没有付过。我们租这个房子也是为了往外面出租，但是这一年我们都没有租出去。2019年9月13日签订合同后，9月20日应该支付房租，9月15日的时候我知道原告和之前的承租人有纠纷，电视台记者还来采访报道，给我们公司造成很不好的影响，所以我和原告说我不租了，原告不同意。今年3月份我有一个客户说要租房子，我交了暖气费，要拆除隔断原告又说不同意，一定要让我们赔违约金，导致房子没有出租出去。现在我方不同意支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月12日，案外人李勇醇认购了案外人山西新弘祺房地产开发有限公司建设的位于太原市长风街116号北美新天地第1幢C座（3号楼）3单元1001号房，建筑面积146.3平方米，签订了编号为20081013788的《商品房买卖合同》。案外人李勇醇授权其女即原告李明阳将该房屋出租。2019年9月13日，原告李明阳（受托人、甲方）与被告太原市美寓物业服务有限公司（受托方、乙方）签订了《太原市房屋出租委托代理合同》，合同约定甲方自愿将其拥有的房屋委托给乙方代理出租，房屋坐落于太原市小店区北美新天地3-3-1001，房屋建筑面积146.3平方米。乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理权限自2019年9月16日至2020年9月15日，共计12月。租金标准为4333.3元/月，租金总计52000元。租金支付方式为季度支付，首次支付时间2019年9月30日，金额为13000元；二次支付时间为2019年11月30日，金额为13000元；三次支付时间为2020年2月30日，金额为13000元；四次支付时间为2020年5月30日，金额为13000元。出租委托代理期限内，乙方承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费、其他费用。乙方未按期支付甲方房屋租金，每逾期一天，须向甲方每天支付年租金的5‰作为滞纳金；乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权提前解除本合同，乙方必须支付甲方房屋年租金的20%作为违约金，如违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应给予赔偿：1.逾期支付房租超过七天的；2.甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；3.因乙方原因或承租人原因导致甲方房屋严重受损，经甲方要求乙方仍不能恢复原状的。经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。合同落款处有原告的签字、被告公司的盖章及王雪强的签字。合同签订后，被告拿到了房屋钥匙、水卡、电卡，租金一直未支付原告。原告提交了山西祺安物业管理有限公司出具的《费用催缴通知单》，显示案涉房屋的物业管理费为1.5元/月/㎡，电梯费为0.4元/月/㎡，原告称2019年9月16日至2019年12月31日的物业费其已经垫付，2020年1月1日至2020年4月16日的物业费831元、电梯费222元至今未交纳。以上事实有《商品房买卖合同》、《太原市房屋出租委托代理合同》、授权委托书、《费用催缴通知单》及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《太原市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。被告代理出租涉案房屋后未支付原告租金，现原告要求解除该份合同，被告表示同意解除，本院认定该份《太原市房屋出租委托代理合同》解除。被告应当归还原告房屋钥匙、水卡、电卡，并支付拖欠原告2019年9月16日至2020年4月16日的租金30333.1元。关于违约金，《太原市房屋出租委托代理合同》约定逾期支付房租超过七天，被告须支付原告房屋年租金的20%作为违约金，该约定标准过高，本院酌定被告支付原告以欠付租金30333.1元为基数从2020年2月29日起至本判决确定给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于原告主张的2019年9月16日-2020年4月16日期间的物业费1919.8元，合同约定代理出租房屋期间的物业费、电梯费应由被告负担，根据原告提供的山西祺安物业管理有限公司出具的《费用催缴通知单》显示的收费标准，2019年9月16日至2020年4月16日物业管理费及电梯费为1.9元/月/㎡×146.3㎡×7个月=1945.79元，现原告主张被告支付1919.8元物业费，于法有据，本院予以支持。被告抗辩称2019年9月向原告提出不再代理出租涉案房屋，原告一直未同意的意见，因原被告双方一直未解除代理合同关系，房屋钥匙、水卡、电卡也一直由被告保管，现无证据证明双方之间的代理合同关系于2019年9月解除，被告的该项抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李明阳与被告太原市美寓物业服务有限公司于2019年9月13日签订的《太原市房屋出租委托代理合同》。二、被告太原市美寓物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内归还原告李明阳房屋钥匙、水卡、电卡。三、被告太原市美寓物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李明阳支付自2019年9月16日起至2020年4月16日的房屋租金30333.1元、物业管理费及电梯费1919.8元，并给付原告以30333.1元为基数从2020年2月29日起至本判决确定给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。四、驳回原告李明阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1036元（原告已预交），由被告太原市美寓物业服务有限公司负担322元，原告李明阳负担714元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 韩义飞 二○二○年七月二十三日书记员 李宏艳