广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6419号原告（反诉被告）：黄志灵，男，1968年10月1日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：范国茂、黄舒婷，广东合誉律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘洪波，男，1966年10月14日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县，委托诉讼代理人：张汉东，广东律点律师事务所律师。本院在审理原告黄志灵（反诉被告）与被告刘洪波（反诉原告）租赁合同纠纷一案中，本院于2019年6月5日立案后，被告于2019年7月8日向法院提出反诉，由审判员袁贞适用简易程序于2019年8月16日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年7月8日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄舒婷，被告的委托诉讼代理人张汉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付租金50000元及延付金；3、本案诉讼费用由被告承担。原告于第一次庭审时变更第二项诉讼请求为：请求被告向原告支付自2015年1月1日至2018年12月31日的场地占用费共100000元。事实和理由：2005年6月17日，原告与被告就广州市花都区赤坭镇蓝田村志惠花木场最后左边山角的空地签订《租赁合同》，由被告承租该土地用作加工蛋白饲料，合同约定：“租金为每年贰万伍仟元整。每年租金应于八月一日前缴清，承租方逾期交纳租金的，每逾一天按所欠总额的万分之五计算延付金。承租方拖欠租金累计三十天的，出租方有权中止本合同，并按承租方违约处理。”被告自2015年1月1日开始一直拖欠租金至今，已构成违约，原告有权解除租赁合同。被告严重损害原告合法权益，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告诉请。原告于第二次庭审补充陈述：我方出租给被告的是空地，没有任何建筑物，租赁合同第一条明确约定是空地。被告的建筑物是2006年建造的，而不是2014年建造的。被告辩称：我方的租金已经交至2025年，共支付50万。一、双方签订的《租赁合同》为无效合同。本案合同中土地为为农用地，被答辩人却将该地出租用作厂房，根据土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，双方签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，又结合合同法的有关规定，所以双方的《租赁合同》是无效的。二、答辩人没有拖欠原告的租金。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还。由此可知被答辩人是应该将所有收取的租金退还的。况且答辩人一直按时交纳租金，并在被答辩人的强烈要求下，答辩人在2014年提前支付20万租金，该款由广州亿兆农牧科技有限公司代为支付到被答辩人妻子宋惠途账户里，该租金从2015年付到了2022年，所以答辩人不仅没有拖欠被答辩人租金，还多交了租金，被答辩人应该退还多收取的租金。三、被答辩人存在严重侵害答辩人合法权益的情况。2016年夏天被答辩人开始在答辩人厂房周围建设农场，在答辩人货车进出的必经之路上设置封闭大门，并在路上设置障碍，导致答辩人无法正常运输，进而无法经营，答辩人多次要求被答辩人将道路恢复原状，被答辩人不予理睬，2016年12月，答辩人彻底无法经营。导致厂房、机器设备闲置、原材料无法生产、产品无法及时出售，给答辩人造成了巨大损失。综上，请法庭驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、确认原、被告之间签订的《租赁合同》无效；2、原告赔偿被告厂房建设损失720000元、污水池建设损失150000元、水泥地水池及办公室建设损失500000元、变压器购买及安装费216408元、肉骨粉损失100000元、租金损失200000元。暂计1886408元；3、本案诉讼费由原告承担。被告于第一次开庭时对第二项诉讼请求变更为：原告赔偿被告厂房建设损失720000元、水泥地、水池及办公室建设损失500000元，租金损失150000元。后被告于第二次庭审变更第二项诉讼请求为：原告赔偿被告厂房及附属设施建设损失（包括厂房、污水池、水泥地、办公室）1370000元，肉骨粉损失100000元，租金损失150000元，变压器购买及安装费金额216408元。事实和理由：2005年6月7日原、被告签订《租赁合同》，被告承包广州市花都区赤坭镇蓝田村志惠花木场最后左边山角的空地，用作加工蛋白饲料。被告花费大量资金建设厂房，建设水泥地、污水池、购买、安装变压器、修路、建设锅炉房等。被告按时缴纳租金。并在2014年9月17日应原告要求一次性支付8年即到2022年的租金200000元，2016年夏天原告开始在被告厂房周围建设农场，在被告货车进出的必经之路上设置封闭大门，并在路上设置障碍，导致被告无法正常经营，被告多次要求原告将道路恢复原状，原告不予理睬，2016年12月，被告彻底无法经营。经了解原告出租的土地并非建设用地，根据法律规定双方的租赁合同应属无效，由于原告的过错给被告造成了巨大损失。为维护被告的权益，特提起反诉，请法庭支持被告的诉请。原告针对反诉辩称：因原告也不清楚涉案土地的具体性质，因此租赁合同是否有效由法院认定。我方不同意被告的全部反诉请求。被告现在的建筑物是违章建筑，是由政府处理，已经限令拆除，并不是原告拆除的。被告要求原告赔偿137万，是没有依据的，虽然高迪评估机构出具了评估报告，我方是有异议，不能作为本案的定案依据。理由是，合同约定原被告租赁期限是20年，并且在庭审过程中明确，租期满后不再出租给被告，不可能出现期满后出租给被告的情况。变压器、租金等损失没有法律依据。经审理查明：涉案土地位于广州市花都区赤坭镇蓝田村志惠花木场最后左边山角的空地。余伟雄向广州市花都区赤坭镇蓝田经济联合社承包涉案土地，后转包给本案原告。经本院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局查询，该局回函称：涉案土地的权利性质为集体土地所有权，登记权利人为广州市花都区赤坭镇蓝田经济合作社。在现行控制性详细规划中，地块主要规划为农林用地，涉及部分耕地；在现行土地利用总体规划中，地块主要规划为林地，涉及部分园地和其他农用地。2005年6月17日，原告作为出租方与被告作为承租方签订一份《租赁合同》，原告将涉案土地租给被告作蛋白饲料加工使用，租期自2005年8月1日至2025年7月31日，租金为每年25000元，应于当年的八月一日前缴清，在租赁期内，承租方在租赁范围内可以根据需要搭建建筑物，该建筑物的相关报建、报批由出租方负责向政府有关职能部门报批，其产生的相关费用由承租方承担。合同第七条第2点约定：租赁期间，承租方正式投产前，出租方负责提供50千瓦的用电功率供承租方作生产用电。变压器以后的安装费用及以后所发生的用电费用均由承租方负责。出租方如需维修水电，应提前通知承租方，以免影响生产。原告将涉案土地以空地形式交给被告使用，被告陈述其建造了办公室和生产厂房，办公室是砖结构，厂房是钢结构。原告认为被告搭建的厂房是锌铁瓦棚结构。诉讼中，原、被告确认：被告共转账支付420800元。被告陈述：其实际共支付500000元，但部分是现金。原告对被告陈述的现金支付租金不予确认。诉讼中，原告陈述：被告支付的其中200000元不是支付租金，而是支付2014年以及2014年后使用水的成本，因为涉案土地没有自来水管道，需要由原告提供设施设备以及电力抽取地下水供被告使用，被告应承担设备费、电费及人力费。被告对此不予确认，认为其使用的是地下水，但没有约定需要费用。原告陈述：对其陈述没有证据提交，合同也没有约定。诉讼中，被告陈述：原告在2016年建造了农场，之后将门和路都封了，被告无法经营。原告承认其建造农场，但认为除了正门口的路还有另一条路是通的。2019年8月8日，广州市花都区赤坭镇人民政府向被告发出《限期拆除违法建设通知书》，以被告擅自非法搭建锌铁瓦棚违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条规定，通知被告在2019年8月11日前自行拆除上述违法建设，恢复土地原貌。逾期不改正的，政府将对上违法建设，依法采取强制拆除措施。之后，原告拆除了一部分建筑物。被告向本院提交广州亿兆农牧科技有限公司（被告签字）与汪杰武签订的《钢结构厂房销售合同》、广州亿兆农牧科技有限公司（被告签字）与王明峰签订的《工业产品承揽加工合同》、广州亿兆农牧科技有限公司向广州城北电力工程有限公司安装变压器的工商银行业务回单，拟证明被告为建厂房支持720000元，购买污水处理设备支出了150800元，购买变压器及安装费用支付216408元。原告对上述证据均不予确认。广州亿兆农牧科技有限公司系一家中外合资有限责任公司，住所在广州市花都区新华街玫瑰路****商铺，法定代表人为THANASUWANSUPANA。该公司于2019年7月8日作出《证明》，称其于2014年9月17日通过中国工商银行向宋惠途转账200000元实际为代刘洪波支付的2015年以后的土地租金，在2014年4月24日向广州城北电力工程有限公司转账216408.11元实际是代刘洪波支付的款项。该公司于2019年8月8日作出《证明》，称其实际控制人、投资人为刘洪波，地，地址在广州市花都区赤坭镇蓝田村广州亿兆农牧科技公司建设的厂房实际是刘洪波投资的其个人财产。原告向本院提交照片31张，本院已于2019年10月22日送达被告。被告在第二次庭审中发表意见称：确认照片的真实性，但被告生产不需要水，只有工人生活需要用水，用的很少。被告向本院提交广东中广兴房地产土地与资产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》，对涉案土地上厂房建筑物重置成新价值估价结果为869500元。本院已于2019年9月30日送达原告。被告向本院提交的宿舍办公楼尺寸图，本院已于2019年12月27日送达原告。被告向本院申请对其损失包括厂房、污水池设备、水泥地、水池、砖结构办公室、肉骨粉产品进行评估，本院依法摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司进行该项评估，该公司于2020年3月6日作出《价格评估结论书》，结论为：1、标的厂区地面及简易厂房建筑物的计价表为1093556元（不含税为994141.76元），综合成新率为76.15%，价值为832743元；2、标的厂区污水池建筑物的计价表为216778元（不含税为197070.60元），综合成新率76.15%，价值为165076元；3、标的钢结构厂房仓库建筑物的计价表为1096490元（不含税为996809.11元），综合成新率90.46%，价值为991885元；4、有争议部分的砖混结构建筑物的计价表为345515.17元（不含税为314104.70元），综合成新率84.10%，价值为290578元；5、肉骨粉产品的价值评估因产品已经过期，无法评估。被告为此支付鉴定费82500元。原告在2020年2月27日对此评估结论书（初稿）的意见为：1、经济寿命参考年限应到2025年7月31日；2、建筑物是违章建筑，被告建设是包工包料的，没有绿色文明施工规费及不含税工程造价费用；3、从被告提交《房地产估价报告》，该行为应该是被告自认行为；4、本次评估不应采取市场法。广东高迪评估咨询有限公司回复异议称：一、根据《租赁合同》，承租方享有优先承租权，承租方在租赁期限结束后可能续租使用标的场地，因此按照标的建筑物实际经济寿命参考年限进行计算成新率；二、涉案建筑物是否为违章建筑由法院判定；三、本次评估是对标的建筑物的残值评估，因此，需要计算出标的建筑物在评估基准日的重置价值，价格评估中没有对违章建筑物的残值评估；四、《房地产估价报告》只是作为参考资料，本次评估数据以现场勘查及《钢结构厂房销售合同》。被告补充提交的办公楼、宿舍尺寸资料，我公司已列为“有争议部分”，是否属于赔偿范围，由法院判定；五、本次评估采取市场法是因为建筑材料价格需要调整至评估基准日时广州市建筑工程的价格来确定评估价格。原告在2020年3月25日发表对此评估结论书的意见为：1、标的厂房及其设备设施的竣工时间没有事实依据；2、标的厂房及设备设施经济寿命参考年限没有法定依据；3、标的应以经济使用年限作为依据进行评估；4、评估公司引用双方签订的《租赁合同》中有关承租方有优先承租权的条款作为评估依据十分不公正及错误，没有从合同整体理解，期满后，整体场地需无偿移交给出租方，承租方丧失使用权，出租方拥有全部使用权，续租与否是不确定的，影响续租的因素有很多。本院依法于2020年2月10日向被告送达上述评估报告书初稿及质证通知书、于2020年3月19日向被告送达上述评估报告书终稿及质证通知书。第一次庭审中，原告表示同意交接场地，被告表示要等待鉴定后再交接场地。2019年12月27日，被告向原告发出《场地返还通知》，表示涉案场地已长期无法使用，鉴定评估机构已对涉案场地做完勘查，故通知原告涉案场地即时返还给原告。该通知于2019年12月30日被签收。原告表示已收到上述通知，但未接收场地，在第二次庭审中表示因为涉案场地的案件还在诉讼中，其不收回场地。诉讼中，原告表示：其主张的租金截止到2018年12月31日，之后的费用损失另行主张。被告陈述：其主张的租金损失是其已经支付超出的部分。经本院依法释明，原告表示：如果涉案合同无效，其变更其诉讼请求的租金为场地占用费。被告表示，如果涉案合同无效，其不变更其诉讼请求。本院认为：因涉案土地系农林用地，涉及部分耕地，在现行土地利用总体规划中，地块主要规划为林地，涉及部分园地和其他农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第十九条第（一）款规定，控制非农业建设占用农用地，该法第三十条第一款规定，国家保护耕地、严格空置耕地转为非耕地，该法第四条第三款规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，因此原、被告签订的《租赁合同》约定涉案土地用于加工蛋白饲料，并在实际使用中擅自搭建锌铁瓦棚违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条规定，违反了上述法律有关保护耕地及农用地的规定，因此原、被告之间的《租赁合同》无效。原告主张解除《租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持，被告反诉主张确认《租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，因2005年8月1日至2018年12月31日期间，被告实际占有使用涉案土地，应向原告支付场地占用费，共13年零5个月，参照《租赁合同》的计算标准，场地占用费共计335417元。因被告在第一次庭审中陈述其不交接涉案场地，被告在2019年12月27日才向原告发出《场地返还通知》，原告已于2019年12月30日收到该通知，但未接收被告返还的土地，2019年12月30日之后的场地占用费的损失应由原告自行承担，经核算，被告应支付自2005年8月1日至2019年12月30日的场地占用费为360349元。被告陈述其已支付500000元，但部分是现金，原告确认被告已转账支付420800元，因原告并不认可被告支付超过420800元的部分，被告也无证据证明其支付情况，故本院认定被告已支付的场地占用费420800元。原告主张其中200000元不是支付租金，而是支付2014年以及2014年后使用水的成本，但因《租赁合同》对此没有约定，原告也未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。被告抗辩涉案场地因原告建设了农场后封了路和门，无法经营，被告未提交充分证据予以证明，且原告表示还有其他路可以进去，而且被告一直占用涉案场地至2019年12月27日发出《场地返还通知》，因此对其上述抗辩，依据不足，本院不予采纳。综上，原告主张的2015年1月1日至2018年12月31日的场地占用费，被告已支付完毕，对原告要求被告支付该笔场地占用费的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿超出其使用期间的租金损失60451元，本院予以支持。其次，关于被告主张原告赔偿的厂房及附属设施建设损失，被告并未提交证据证明其建设厂房及污水池的工程款存在税费，因此本院依法适用广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》的不含税价格折合成新率所得的现值计算被告主张的损失。其中标的厂区地面及简易厂房建筑物的不含税价格为994141.76元，综合成新率为76.15%，价值为757039元；标的厂区污水池建筑物的不含税价格为197070.60元，综合成新率76.15%，价值为150069元；以上两项建筑物目前仍在涉案场地，对其价值可以计算至被告主张的损失中。而标的钢结构厂房仓库建筑物已被拆除，广东高迪评估咨询有限公司根据《钢结构厂房销售合同》及被告提交的尺寸予以计算，但《钢结构厂房销售合同》并未明确写明钢结构厂房系建造在涉案场地，且承购方为广州亿兆农牧科技有限公司，住所地为广州市花都区新华街玫瑰路****商铺，被告未提交充分证明《钢结构厂房销售合同》的厂房建造在涉案场地，且目前已拆除，钢结构厂房的价值，本院不予计算在被告主张的损失中。而有争议的办公楼、宿舍、厨房餐厅等砖混结构建筑物及无法评估的肉骨粉，因已被拆除现场无法丈量以及肉骨粉已过期无法评估，本院不予计算在被告主张的损失中。同理，关于变压器的购买及安装，因被告未提交合同予以证明，转账凭证也是广州亿兆农牧科技有限公司向案外人支付，被告在举证期限内也未提交证据证明变压器的购买及安装情况，同时，参照《租赁合同》，变压器的安装费用及以后发生的费用均由被告负责，因此，被告对变压器购买及安装费用，本院不予计算在被告损失中。综上，可以计算在被告损失的金额为907108元。该损失的产生，主要原因在于原、被告的《租赁合同》违反涉案土地的总体利用规划且占用耕地，被告作为涉案土地的承租方，在签订合同时理应围绕自己承租的土地的使用目的审慎了解土地性质以及能否进行生产经营等情况，而被告并未认真核实就签订合同并进行施工建设，从而导致损失产生，其自身未尽到注意义务，应承担过错责任。而《租赁合同》约定在租赁期内，承租方在租赁范围内可以根据需要搭建建筑物，该建筑物的相关报建、报批由出租方负责向政府有关职能部门报批，且原告作为出租方理应对涉案土地的使用规划及部分为耕地的性质更为清楚，因此原告对被告的损失产生也存在相应过错。综合考虑双方的上述过错因素，本院酌定原告承担60%的责任，被告承担40%的责任，即被告主张原告向其赔偿厂房及污水池建筑物损失544264.8元的反诉请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。被告已预交的鉴定费按被告主张的厂房建设及肉骨粉损失部分的胜诉比例由原、被告分摊。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十九条、第三十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黄志灵与被告（反诉原告）刘洪波之间于2005年6月17日签订的《租赁合同》无效；二、原告（反诉被告）黄志灵于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）刘洪波赔偿超出其使用期间的租金损失60451元；三、原告（反诉被告）黄志灵于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）刘洪波赔偿因厂房建设、污水池建设的损失544264.8元；四、驳回原告（反诉被告）黄志灵的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘洪波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，由原告（反诉被告）黄志灵负担。反诉案件受理费12745.63元，由原告（反诉被告）黄志灵负担4935.43元，由被告（反诉原告）刘洪波7810.2元。鉴定费82500元，由原告（反诉被告）黄志灵负担30545.47元，由被告（反诉原告）刘洪波51954.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  黄美好人民陪审员  云南英二〇二〇年七月十七日书 记 员  彭小容黄瑜