湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初3137号原告:株洲中房物业管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区长江南路**滨江****旁。法定代表人:刘湘洪，总经理。委托诉讼代理人:胡超，湖南天舒律师事务所律师。代理权限为全权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉讼或者上诉等。被告:王大勇，男，1980年4月7日出生，户籍地湖南省株洲市芦淞区，现住湖南省株洲市芦淞区。被告：卢美娟，女，1982年12月21日出生，户籍地湖南省株洲市荷塘区，现住湖南省株洲市芦淞区。原告株洲中房物业管理有限责任公司（以下简称中房物业公司）与被告王大勇、卢美娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中房物业公司的委托诉讼代理人胡超和被告王大勇、卢美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中房物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告立即支付原告2017年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费2013元及滞纳金900元（滞纳金计算至费用全部缴清为止，现按日万分之六暂计算至2019年12月31日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告系株洲市芦淞区董家塅南方印象小区9栋1003室的业主，被告的房屋建筑面积为134.18㎡。原告从2015年开始与南方印象小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：原告提供物业服务的对象是物业区域内的所有业主及物业使用人，物业服务费按房产证面积以每月1.25元/平方标准计算，费用缴纳方式可采取按年支付，同时约定如有业主不按规定交纳物业服务费，原告有权每日按照应缴款部分的万分之六收取滞纳金。合同签订后，原告积极按约履行了相应义务，但被告却从2017年1月1日起拒缴物业服务费，经原告多次催收均拒绝缴费。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告王大勇、卢美娟辩称，一、原告未按《住宅质量保证书》约定对渗漏的主体结构墙体裂纹进行维修，答辩人对2017年的物业费不进行缴纳，作为债务抵充，用于委托他人维修。二、根据答辩人与株洲湘江置业有限公司签订的《商品房销售合同》，株洲湘江置业有限公司选聘原告作为前期物业管理。依据《物业管理条例》，开发商是不能指定物业公司的。既然购房合同中明确指定原告作为前期物业管理，答辩人认为原告是开发商的一个部门或者有其他的资产纽带关系。三、原告诉讼时效依据法律规定已过期，请求人民法院依法予以驳回。四、依据三方签订的《住宅质量保证书》，房屋裂纹处为房屋主体结构，原告需负责终身保修。五、原告物业服务期间不作为，导致小区管理混乱，服务不到位。经审理认定事实如下：被告王大勇、卢美娟系南方印象小区****房屋的所有权人，该房屋系电梯房，建筑面积为134.18㎡。原告自2015年开始担任南方印象小区的前期物业服务企业，至2017年12月31日止。原告每年与该小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定原告为南方印象小区提供物业服务，业主按房产证面积，电梯房以1.25元/㎡/月的标准交纳物业费；费用支付可采取按年度、季度、月度方式支付。两被告2017年1月1日前的物业服务费以一年一交的方式支付完毕。而2017年1月1日起至2017年12月31日期间的物业服务费2013元（134.18㎡×1.25元×12个月）两被告未向原告交纳。原告催收未果，遂向本院起诉。另查明，原告在提供物业服务过程中，存在维修、管理服务不到位等瑕疵行为。本院认为，南方印象小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，合法有效，对南方印象小区全体业主包括两被告均具有法律约束力。故被告应依约向原告交纳2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。但因原告在履行合同过程中，未严格按照合同约定提供服务，降低了服务质量，原告的行为构成违约。被告在合同履行过程中未及时交纳物业服务费，亦违反了合同约定。故原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，均应承担相应的违约责任，本院酌情按合同中约定的物业服务费的80%确定被告应交纳的物业服务费，即1610元（2013元×80%）。原告关于违约金的诉请，因原告自身存在违约行为，本院不予支持。对于被告的答辩理由，本院认为：根据被告提交的《商品房销售合同》和《住宅质量保证书》确定，原告系选聘的物业管理单位，并非房屋的出卖方，被告要求原告对房屋的质量问题承担终身保修责任于法无据，亦不符合合同约定。根据原告的《营业执照》可以确定，原告具备合法独立的法人资格，被告未提供有效证据证实原告与株洲湘江置业有限公司存在从属或资产纽带关系。根据物业服务合同和被告2017年前交纳物业服务费的情况可以确定，被告选择交纳物业服务费的方式为一年一交，则原告主张权利的诉讼时效期间应从2017年12月31日开始计算，原告起诉并未超过法定的三年诉讼时效期间。因此，对于被告的上述答辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告王大勇、卢美娟于本判决生效后十日内向原告株洲中房物业管理有限责任公司支付物业服务费1610元；二、驳回原告株洲中房物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告株洲中房物业管理有限责任公司负担11元，被告王大勇、卢美娟负担14元。本判决为终审判决。审判员  麦丽红二〇二〇年七月二十日书记员  廖为为附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。