广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1453号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地珠海市保税区*******房。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：胡桂芬，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟柳婷，广东法丞汇俊律师事务所实现律师。被告：关爱霞，女，1970年5月14日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区***********。原告珠海葆力物业管理有限公司与被告关爱霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡桂芬，被告关爱霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2012年4月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费19099.1元（每月物业管理费为189.1元）；2.判令被告向原告支付自2012年4月1日起暂计至2020年8月31日的公共水费95.93元、公共电费2870.88元，共计2966.81元；3.判令被告向原告支付第1、2项费用对应的违约金16832.32元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为16832.32元)；4.判令被告向原告支付因追讨前述费用所支出的律师费5000元；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为广东省肇庆市端州区侨北路鸿景锦园小区的物业管理公司，自2009年8月9日起，一直为被告名下鸿景锦园*******号的物业提供物业管理服务。被告应按物业建筑面积、于每月10号前支付物业管理费及公共水费、电费，逾期支付的，被告应从逾期之日起支付违约金，并承担原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费。被告自2012年4月11日起拖欠物业管理费、公共水电费，截止2020年8月31日，共计拖欠每月物业管理费19099.1元、公共水费95.93元、公共电费2870.88元，以及前述费用对应的违约金16832.32元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为16832.32元)。由于被告违反约定未支付物业管理费、公共水费、公共电费以及相应的违约金，对原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。诉讼中，原告撤回第4项判令被告向原告支付因追讨前述费用所支出的律师费5000元的诉讼请求。被告关爱霞辩称，交楼时即2010年尾，收楼几日后我开始装修，物业不允许我装防盗网，后来比我迟装修的业主全部都可以装防盗网，就是我这户不允许装，所以我就不交物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：原告珠海葆力物业管理有限公司于1992年11月10日成立，经营范围为物业管理服务等。2008年6月3日，原告与鸿泰花园商住小区开发商肇庆市鸿泰房地产开发有限公司（下简鸿泰公司）签订《前期物业管理委托合同补充协议》，约定鸿泰公司通过协议选聘方式将坐落于肇庆市***以东、鸿泰花园总建筑面积81889平方米…委托原告实行物业管理服务，委托管理服务期限从本合同签订时起至本物业区域业主委员会成立后签订新的物业管理委托合同时止。另，合同第十三条，在本物业管理服务阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。原告根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，电梯住宅为1.2元/月/平方米；电梯公寓1.5元/月/平方米…公共水电分摊按政府相关规定执行。……2009年8月9日，被告关爱霞向鸿泰公司购买鸿景锦园***号房，房屋建筑面积157.5816平方米。同日，原告与被告签订《广东省临时管理规约》，约定由原告向被告提供物业服务。原告珠海葆力物业管理有限公司为被告所在小区提供了基本物业管理服务。原告认为，其公司一直有张贴催款通知单和打电话等方式向被告催收相关费用。自2012年4月1日起，被告一直没有向原告缴交相关费用，为此，原告起诉至本院。庭审中，被告确认鸿景锦园****房是在2011年初收楼。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告珠海葆力物业管理有限公司与肇庆市鸿泰房地产开发有限公司签订《鸿泰花园物业管理委托合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”肇庆市鸿泰房地产开发有限公司与原告珠海葆力物业管理有限公司签订《鸿泰花园物业管理委托合同》，对全体业主产生同等法律效力，原告向肇庆市***以东、鸿泰花园总建筑面积81889平方米…提供了基本物业服务，被告理应按《前鸿泰花园物业管理委托合同》的约定，向原告支付物业管理费等相关费用。关于原告要求被告支付自2012年4月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费19099.1元（每月物业管理费为189.1元）的诉讼请求。本案中，原告是在2020年4月16日提起的诉讼，其向被告主张权利时部分费用尚未发生，根据上述协议约定物业管理计费标准为1.2元/月/平方米，即截止至原告起诉当月，被告共拖欠原告物业管理费18153.4元[计算方式：157.5816平方米×1.2元/平方米/月×96个月（2012年4月1日至2020年3月31日）］。原告的该诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。关于原告要求被告支付公共水费95.93元、公共电费2870.88元的诉讼请求。根据《鸿泰花园物业管理委托合同》第十三条约定，公共水电分摊按政府相关规定执行，公共水、电、电梯按实际发生费用分摊，具体电梯电费、公共水电费的分摊均应以实际公共用水量、用电量和实际发生的公共水电费为依据按各住户的系数或房屋建筑面积进行计算分摊。根据原告现已提交的证据，并不能证实为涉案小区每月实际已发生的公共水费、公共电费，原告主张被告需分摊公共水费95.93元、公共电费2870.88元的证据不足，因此原告的该诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的计算。如上所述，被告逾期缴交物业管理费的行为已构成违约，双方虽未对违约金进行约定，但被告长达8年之久未向原告交纳物业管理费，已造成资金占用利息，即间接造成原告的经济损失。对此，本院参照中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算，即违约金分别以每月拖欠物业费用为基数，从每月2日起按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算至两被告付清之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告关于违约金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告关爱霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2012年4月1日起至2020年3月31日期间的物业管理费18153.4元。二、被告关爱霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付迟延交纳物业管理费的违约金，违约金分别以每月拖欠物业服务费用为基数，从每月2日起按中国人民银行同期贷款年利率（自2019年8月20日起改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算至被告付清之日止。三、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费450元（原告已预交），由原告负担220元，被告关爱霞承担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年六月二十八日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉