贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0181民初5903号原告：贵州兴悦汇商业管理有限公司，住所地贵州省清镇市云岭东路君悦国际**商铺负****，统一社会信用代码：91520181MA6DMQDR4N。法定代表人：段云汉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭庆，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：邓代雪，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：何影，女，1979年1月26日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。第三人：贵州金跃房地产开发有限公司清镇分公司，住所地贵，住所地贵州省清镇市云岭东路阳光领地****信用代码：915201810519400356。法定代表人：段跃筑，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孔骥，男，代理权限为一般代理。原告贵州兴悦汇商业管理有限公司（以下简称兴悦汇商管公司）诉被告何影，第三人贵州金跃房地产开发有限公司清镇分公司（以下简称金跃房开）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭审理。原告兴悦汇商管公司委托诉讼代理人郭庆到庭参加诉讼，被告何影，第三人金跃房开经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告兴悦汇商管公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告租金、管理费、水电费共计462550元及违约金（以233805元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年9月26日计算至付清之日止）；二、判决被告支付原告律师费10000元；三、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实及理由：2017年5月30日，原告与第三人签订了《物业委托经营及管理协议书》，第三人将清镇市云岭东路S1号地块（君悦国际）项目商业部分及写字楼等委托原告经营管理，委托期限为2017年5月30日至2022年5月30日。2017年7月10日，原告与被告签订了编号为XYH0079的《君悦国际商业租赁合同》，合同约定原告将位于清镇市君悦国际项目345号楼负二层2、3、4、5、6、7号商铺租赁给被告，建筑面积415平方米，租赁期限5年，自2017年8月1日起至2022年6月30日止，租金第一年每月33200元，第二年每月35192元，被告应分别按照每平方米2.5元、3.5元向原告交纳商业管理费和物业管理费，租赁期间的垃圾费、水电费由被告承担。合同履行过程中，被告并未按照合同约定向原告支付租金、管理费，交纳垃圾、水电费等费用。2019年8月1日，原告与被告签订了《清镇市君悦国际项目345号楼负二层2至7号商铺租赁合同》之补充协议，原告同意终止与被告的合同，被告按照《补充协议》约定支付欠付原告的租金、管理费、水电费。如被告未按照《补充协议》约定履行相应义务，应根据《补充协议》第8条约定，被告应向原告支付违约金，并承担原告主张权利而产生的律师费、保全费、保全担保费、律师费等费用。《补充协议》签订后，被告并未按照约定的时间及金额支付拖欠的费用，原告多次要求被告按约履行，被告置之不理。原告为维护自身合法权益，特提起如前诉请。被告何影未到庭答辩，也未向本院提交证据。第三人金跃房开未到庭陈述。围绕本案诉讼请求，原告向本院提交了《物业委托经营及管理协议书》《商业租赁合同》《清镇市君悦国际项目345号楼负二层2至7号商铺租赁合同之补充协议》《委托代理合同》及律师费发票、保全保险费发票等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。根据当事人的陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2017年5月30日，原告兴悦汇商管公司与第三人金跃房开签订《物业委托经营及管理协议书》，约定金跃房开委托原告经营管理清镇市云岭东路S1号地块（君悦国际）项目商业部分及写字楼部分，经营期限为自2017年5月30日至2022年5月30日，在经营期间，原告享有该物业的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。2017年7月10日，原告兴悦汇商管公司（甲方）与被告何影（乙方）签订《商业租赁合同》，约定甲方将坐落于贵州省清镇市云岭东路君悦国际项目3、4、5号楼负二层2-7号建筑面积为415平方米的商铺（属第三人金跃房开所有）出租给乙方用于经营餐饮；租赁期限为5年，即2017年8月1日至2022年6月30日，免租期9个月（2017年8月1日至2018年4月30日），免租期间需支付物业管理费、商管费；2017年8月1日至2018年7月31日期间的月租金为33200元，2018年8月1日至2019年7月31日期间的月租金为35192元；乙方应向甲方支付商业管理费每月1038元；乙方应向甲方支付物业管理费，每月1453元；乙方应支付垃圾清运费每月208元；上列费用均采用预付方式按季支付；乙方应向甲方交纳履约保证金120000元。合同签订后，被告已支付2018年7月31日前的租金及履约保证金120000元。2019年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《清镇市君悦国际项目345号楼负二层2至7号商铺租赁合同之补充协议》，约定因乙方原因无法继续履行原合同，经协商同意终止合同，并达成以下补充协议：1、确认原合同于2019年7月31日终止；2、截止2019年7月31日，乙方欠付租金422304元、管理费32370元、水电费7876元，合计462550元；3、乙方交纳的履约保证金120000元甲方同意抵扣租金；4、商铺装修及相关设施设备评估价值130000元抵扣租金；5、抵扣后乙方仍欠甲方租金212550元，乙方自愿按照月息1%支付利息并分9期付款，乙方实际支付231680元（212550+212550×1%×9），支付时间及金额为自2019年9月起每月25日按月支付25472元……8、乙方若不按双方约定的还款计划按时支付任何一期的款项，每逾期一日，乙方应按照233805元的千分之二向甲方支付违约金；同时120000元的保证金作为乙方违约赔偿不予抵扣租金；130000元的装修及相关设施设备评估价值作为违约赔偿也不予抵扣租金。甲方应向乙方主张权利而产生的律师费、保全费、保全担保费、诉讼费等费用由乙方承担。合同签订后，被告何影并未按照约定分期支付欠付的租金及利息。原告与北京炜衡（贵阳）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所处理本纠纷，原告需向该所支付律师费，律师费为前期费用10000元及10%的风险代理费。原告已支付律师费10000元。原告申请诉讼保全，交纳了保全费2979元，为申请保全购买保全保险，支付了保全保险费984元。本院认为，原告兴悦汇商管公司与被告何影签订的《商业租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，双方均应按照协议全面履行各自的义务，如未按约定履行义务的，依法应当承担相应的违约责任。原告与被告就租赁合同的解除达成的补充协议中已经将履约保证金120000元及装修残值130000元用于抵扣租金，剩余未付租金为212550元，故对原告要求被告支付租金462550元的诉请，本院仅支持212550元，对超出部分不予支持。虽然双方约定有被告未按期支付租金的，履约保证金和装修残值不予抵扣租金，该约定只是作为违约责任进行约定，该违约责任除不予抵扣租金外，还约定逾期按照每日千分之二的标准支付违约金，该约定的违约金计算标准明显过高，因此对原告要求被告支付违约金的诉请，本院酌情调整为以212550元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年8月26日起计算至租金付清之日止。关于原告诉请的律师费、保全担保费等损失，符合双方约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告何影于本判决生效之日起10日内支付原告贵州兴悦汇商业管理有限公司租金212550元及违约金（违约金以212550元为基数，自2019年8月26日起按照年利率24%的标准计算至租金付清之日止）；二、被告何影于本判决生效之日起10日内支付原告贵州兴悦汇商业管理有限公司律师费10000元、保全保险费984元；三、驳回原告贵州兴悦汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8675元，保全费2979元，合计11654元，由被告何影负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  柳红强二〇二〇年七月七日书记员  聂 璇