云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初1077号原告：余燕，女，汉族，生于1968年12月6日，初中文化，玉溪市红塔区人，无业，住普洱市思茅区。原告：郭云志，男，汉族，生于1993年1月11日，中专文化，普洱市思茅区人，自由职业，住普洱市思茅区。二原告的共同委托诉讼代理人：郭玲琴，云南云渝律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：普洱市鼎元房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530802683687568A）。住所地：普洱市思茅区环城路北段**。法定代表人：华贵生。原告余燕、郭云志与被告普洱市鼎元房地产开发有限公司（以下简称普洱鼎元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，于2020年6月23日依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告余燕、郭云志及二原告的共同委托诉讼代理人郭玲琴到庭参加诉讼，被告普洱鼎元公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告余燕、郭云志向本院提出诉讼请求:1.由被告限期为二原告办理房屋不动产登记手续，将位于普洱市思茅区房屋过户至二原告名下；2.由被告向原告支付逾期办理不动产登记的违约金3625.07元（按总房款362507元的1%计算）；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年11月4日，二原告（系母子关系）与被告签订《商品房购销合同》，约定由原告购买被告开发的位于思茅区，总房款为362507元。合同签订后，原告按约定向被告全额支付了房款。依据《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定，原告委托被告办理的，原告应向被告签订委托代办协议并按时提供相关材料，预交相关税费，被告应按委托事项自交房之日起90天内代原告办理产权登记手续，所发生的相关税费按有关规定各自承担，因被告原因不能如期办理的，原告有权解除合同，并按总房款的1%要求被告赔偿损失。交房日期为2011年7月15日，原告的丈夫郭晓春按被告的要求向被告支付办证费14732元（含配套费、代收办证费、代收代缴住房公共维修基金），并提交了办理房屋所有权登记需要的相关材料，但被告至今未履行为原告办理房屋所有权登记的义务。被告的行为已构成违约，应承担违约责任，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告普洱鼎元公司未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。二原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证也未向本院提交证据。对二原告提交的证据，本院认定如下：1.第一组证据《商品房购销合同》《锦福花园住宅入住交费清单》《收据》《发票》《个人贷款支付凭证》复印件各1份（该组证据复印件与原件核对无异，原件当庭退还），真实、合法，与本案有关，本院予以采信，能证明2009年11月4日，二原告及已去世的郭晓春与被告签订《商品房购销合同》，明确约定房屋状况、价款、付款时间及方式、办理产权登记等相关权利、义务内容，原告依照约定向被告足额支付购房款及代办证费的事实；2.第二组证据《自愿放弃房产继承权声明书》原件1份、《宁良儒居民身份证》《普洱市人民医院临床死亡确认书》《注销证明》《居民死亡医学证明（推断）书》《居民死亡殡葬证》复印件各1份（复印件与原件核对无异，原件当庭退还）、《居民户口簿》复印件2份（复印件与原件核对无异，原件当庭退还）、《证明》原件2份，真实、合法，与本案有关，本院予以采信，能证明郭晓春于2018年7月16日去世，其生前与原告余燕系夫妻关系，双方唯一的婚生子系原告郭云志，郭晓春的父亲系郭正权，已于2014年7月21日去世，郭晓春的母亲系宁良儒，宁良儒自愿放弃因郭晓春去世发生法定继承其对该房屋享有的份额。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2009年11月4日，二原告及郭晓春（已去世）与被告签订《商品房购销合同》［合同编号：锦福花园（2009-030）17968）］，二原告及郭晓春（已去世）为乙方，被告为甲方，约定：“乙方向甲方购买位于普洱市思茅区，该房屋套内建筑面积为112.81平方米，单价为每平方米3213.43元，总金额为362507元，乙方于2009年11月4日前向甲方支付首付款72507元，余款290000元于签订本合同之日起20日内由乙方向甲方提供相关办理按揭所需的材料，甲方协助乙方办理银行按揭，按揭所产生的相关手续费用由乙方自行承担。甲方应于2011年1月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。《商品房购销合同》第十二条约定：“乙方委托甲方办理的，乙方应向甲方签订委托代办协议并按时提供相关材料，预交相关税费，甲方应按委托事项自交房之日起90天内代乙方办理产权登记手续，乙方应积极配合，所发生的相关税费按有关规定各自承担，如因甲方原因不能如期办理的，乙方有权解除合同，并按总房款的1%要求甲方赔偿损失，如因乙方原因不能如期办理的，甲方有权解除合同，并按总房款的1%要求乙方赔偿损失。”2009年11月12日，该《商品房购销合同》在普洱市房地产管理局办理了登记备案，登记号为17968号。原告依约向被告支付首付款72507元，郭晓春（已去世）于2009年12月4日向中国建设银行普洱分行贷款290000元，用于向被告支付购房款。被告于2009年12月22日出具《发票》，确认已收到原告支付的购房款362507元。2011年7月15日，郭晓春（已去世）在被告出具的《锦福花园住宅入住交费清单》中签字确认，并向被告缴纳代办证费用14732元，被告于当日向原告交付其购买的房屋，房屋现由二原告居住、使用。被告至今未为原告办理房屋的产权登记手续。另查明，郭晓春于2018年7月16日去世，其生前与原告余燕系夫妻关系，双方唯一的婚生子系原告郭云志，郭晓春的父亲系郭正权，已于2014年7月21日去世，郭晓春的母亲系宁良儒，宁良儒自愿放弃因郭晓春去世发生法定继承其对该房屋享有的份额。本院认为，关于二原告是否系适格主体的问题。根据《中华人民共和国继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。……”本案中，二原告及郭晓春（已去世）与被告签订《商品房购销合同》，郭晓春的父亲系郭正权，已于2014年7月21日去世，郭晓春的母亲系宁良儒，郭晓春生前与原告余燕系夫妻关系，双方唯一的婚生子系原告郭云志，郭晓春于2018年7月16日去世后，其法定继承人系原告余燕、原告郭云志、宁良儒，因宁良儒自愿放弃因郭晓春去世发生法定继承其对该房屋享有的份额，故郭晓春对案涉房屋享有的份额由二原告继承，二原告系适格主体。关于二原告要求被告为其办理房屋的产权登记手续的主张能否得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告于2009年11月4日在平等、自愿的基础上签订《商品房购销合同》，内容未违反法律规定，并在普洱市房地产管理局办理了登记备案，该合同自成立时生效，原、被告均应受其约束。原告已按照《商品房购销合同》的约定向被告足额支付购房款362507元，被告于2011年7月15日向原告交付所购房屋，原告亦于交房当日向被告支付代办证费用14732元，被告应按照合同约定自交房之日起90天内即2011年10月12日前代原告办理房屋的产权登记手续，经查证，被告至今未为原告办理房屋的产权登记手续，其行为已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，故二原告要求被告为其办理普洱市思茅区的产权登记手续的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。关于二原告主张的违约金3625.07元能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，因被告原因，未在《商品房购销合同》约定的期限内为原告办理房屋的产权登记手续，被告的行为已构成违约，原告要求被告向其支付总房款362507元1%的违约金3625.07元（362507元×1%）未超过法定违约金的范围，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案中，被告普洱鼎元公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法进行缺席审判。综上，依照《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告普洱市鼎元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告余燕、郭云志办理普洱市思茅区的产权登记手续。二、由被告普洱市鼎元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告余燕、郭云志支付违约金3625.07元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告普洱市鼎元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  刘思陶二〇二〇年七月二十日书记员  李 荀