重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终4064号上诉人（原审被告）：重庆上邦酒店有限公司。住所地：重庆市九龙坡区上邦路**，统一社会信用代码：91500107681454699F。法定代表人：余耀。委托诉讼代理人：孔玲，女，汉族，1987年11月7日出生，住重庆市渝**。被上诉人（原审原告）：蒋国军，男，汉族，1973年6月24日生，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：彭艳，女，汉族，1976年9月5日生，住重庆市沙坪坝区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：党政，重庆盛世文辉律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡丽霞，重庆盛世文辉律师事务所律师。原审被告：重庆腾翔实业有限公司。住所地：重庆市九龙坡区走马镇金马路******，统一社会信用代码：915001077562413148。法定代表人：侯毅，该公司总经理。上诉人重庆上邦酒店有限公司（以下称上邦酒店）因与被上诉人蒋国军、彭艳、原审被告重庆腾翔实业有限公司（以下称腾翔实业）合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院于2020年1月20日作出（2019）渝0107民初18778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上邦酒店上诉请求：撤销重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初18778号民事判决，改判上邦酒店向蒋国军、彭艳支付租金、回购金153713元，滞纳金因本金变化也应调整。事实和理由：上邦酒店向蒋国军、彭艳支付租金、回购金应扣除18.3%的税金。被上诉人蒋国军、彭艳答辩，原审法院判决正确，应予以维持。蒋国军、彭艳一审诉讼请求：1、判令二被告立即向原告支付拖欠的租金及回购原告未行使免费入住天数的款项共计277186元，并支付逾期支付租金的滞纳金113273元，租金、回购款未行使免费入住天数的款项及滞纳金均暂计算至2019年6月25日；2、判令被告二立即回购原告位于九龙坡区金凤镇上邦路3号酒店式公寓南楼****号（原***号）的房屋，并支付原告购房款847763元；3、判令被告承担本案的诉讼费、保全费。一审法院审理查明，上邦酒店原名为重庆上邦戴斯酒店管理有限公司，该公司于2013年7月29日变更为重庆上邦温泉度假酒店有限公司，于2016年7月21日变更为重庆上邦酒店有限公司。被告腾翔实业系被告上邦酒店的全资股东。2009年12月31日，二原告与被告腾翔实业签订《重庆市商品房买卖合同》，二原告购买了被告腾翔实业开发的坐落于重庆市九龙坡区金凤镇上邦路3号**幢***#房屋，房屋总成交金额为847763元，该房屋以按揭贷款方式购买，贷款金额为423000元，贷款期限自2010年3月12日起至2020年3月11日止。2011年1月5日，该房屋登记在二原告名下，具体坐落于九龙坡区金凤镇上邦路3号酒店式公寓南楼****号（原***号），房屋建筑面积为144.59平方米，套内面积104.42平方米。2009年12月31日，二原告（甲方）、被告上邦酒店（乙方）、被告腾翔实业（丙方）签订《物业委托租赁合同》，主要内容有：乙方租赁甲方的物业为上邦国际社区上邦路3号13栋***号房产。租赁期限自2009年11月1日起至2019年10月31日止，2019年10月31日前6个月，甲乙双方应协商一致决定是否续租或由甲方自行持有该物业，如果在2019年9月30日仍未达成一致意见，乙方有权决定是否按照本协议继续履行合同。乙方每一公历年度向甲方支付的租金总额为67821元，按每季度1次（固定每年3月25日、6月25日、9月25日、12月25日支付，如遇国家法定节假日顺延）向甲方支付租金。合同期内，甲方享有每年度免费入住本酒店40天的权利，但其中每年国家法定节假日（含周末）入住时间累计不超过15天。甲方每年度的免费入住权仅限当年度使用，当年度未使用完自动作废，如当年未使用完毕，乙方用现金进行回购但不能超过15天，回购价格根据甲方所持物业的面积不同分别计算，二原告的房屋为C型房，回购价格为300元/天。若乙方未按时向甲方支付租金，须按拖欠租金金额的每日万分之三计向甲方支付滞纳金。丙方责任：在该物业有效租赁期内，如乙方不能按时支付甲方租金时，丙方有责任与乙方协调并协助乙方及时支付甲方的租金，如乙方连续3次未按时支付甲方租金时，甲方可要求丙方按该物业的初始购买价（以甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》为准）进行回购，则丙方在接到甲方提出书面报告15日内必须与甲方至相关政府部门办理产权过户的相关事宜，且在产权立契之日时丙方一次性将转让款支付给甲方，因回购所产生的税费双方各自承担自己应承担部分。另查明：根据合同约定，上邦酒店从2010年3月7日至2019年6月25日应付原告租金655594元，回购金45000元，合计700594元，实际支付租金418908元，未支付回购金。一审法院认为，原、被告双方签订的《物业委托租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同履行各自的义务。根据合同约定，被告上邦酒店从2010年3月7日至2019年6月25日应付原告租金655594元，回购金45000元，合计700594元，但实际支付租金418908元，未支付回购金。故确认被告上邦酒店差欠原告的租金总额为236686元，差欠回购金45000元。被告上邦酒店辩称根据合同约定支付给原告的租金中应当由其代为扣除税费。但根据《物业委托租赁合同》约定，原告在取得租金收益时，须依法自行承担政府部门按照规定收取的各类租赁税、费，依据该约定，缴纳税费的主体应当是原告，且被告也未举示其代原告缴纳了相关税费的证据，故对被告抗辩的租金金额应当扣除税费的意见，不予采纳，故对原告主张欠付的租金为236686元。原告还请求被告按照合同约定支付逾期支付租金滞纳金。根据合同约定，若乙方未按时向甲方支付租金，须按拖欠租金金额的每日万分之三计向甲方支付滞纳金，且每日万分之三并未超过法律禁止性规定，根据被告应支付租金及实际支付租金金额情况，从2010年3月7日至2019年6月25日按照日万分之三分段计算得出的滞纳金为90957元。故被告上邦酒店应支付原告租金236686元、回购金45000元、滞纳金90957元，合计：372643元。原告请求被告腾翔实业对被告上邦酒店欠付的租金、回购款及滞纳金承担连带责任。根据合同约定，被告腾翔实业的责任为在该物业有效租赁期内，如乙方不能按时支付甲方租金时，丙方有责任与乙方协调并协助乙方及时支付甲方的租金。即合同并未约定在被告上邦酒店欠付租金情况下由被告腾翔实业承担连带责任，故对原告该项诉求，不予支持。原告要求被告腾翔公司回购案涉房屋的诉讼请求，因双方在合同中约定了若被告上邦公司连续3次未按时向原告交付租金，原告可要求被告腾翔公司按该物业的初始价进行回购。现被告上邦公司已连续3次以上未按时向原告交付租金，则原告按照合同约定可以要求被告腾翔按案涉房屋的初始价进行回购，故对原告要求被告腾翔公司按照初始价格847763元回购案涉房屋的诉讼请求，予以支持。但由于涉案房屋系银行按揭贷款购买，且截至判决时尚未还清贷款，故本案的回购条件应当在原告还清贷款及解除抵押权后方能行使。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告重庆上邦酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋国军、彭艳支付租金、回购金、滞纳金共计372643元；二、被告重庆腾翔实业有限公司在原告蒋国军、彭艳还清房屋按揭贷款并解除抵押权后三十日内以847763元回购原告蒋国军、彭艳名下坐落于九龙坡区金凤镇上邦路3号酒店式公寓南楼****号（原***号）房屋；在原告蒋国军、彭艳还清房屋按揭贷款并解除抵押权后三十日内协助原告蒋国军、彭艳将上述房屋过户至被告重庆腾翔实业有限公司名下；三、被告重庆腾翔实业有限公司于双方向房屋登记管理部门递交过户申请书或人民法院向房屋登记管理部门送达过户协助执行通知书三十日内将房屋回购款847763元支付给原告蒋国军、彭艳；四、驳回原告蒋国军、彭艳的其他诉讼请求。本案受理费15944元，由被告重庆上邦酒店有限公司承担。二审审理中，当事人均未提交新的证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上邦酒店、腾翔实业与蒋国军、彭艳签订的《物业委托租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同认真履行各自的义务。上邦酒店根据合同从2010年3月7日至2019年6月25日应付蒋国军、彭艳租金655594元，回购金45000元，合计700594元，但实际支付租金418908元，未支付回购金，故确认上邦酒店差欠蒋国军、彭艳的租金总额为236686元，差欠回购金45000元。上邦酒店上诉称其向蒋国军、彭艳支付租金、回购金应扣除18.3%的税金，但上邦酒店并未举示其代蒋国军、彭艳缴纳相关税费的证据，且《物业委托租赁合同》明确约定，蒋国军、彭艳在取得租金收益时，须依法自行承担政府部门按照规定收取的各类租赁税、费，故对上邦酒店请求改判其向蒋国军、彭艳支付租金、回购金153713元，本院不予支持。根据合同约定，若乙方未按时向甲方支付租金，须按拖欠租金金额的每日万分之三计向甲方支付滞纳金，且每日万分之三并未超过法律禁止性规定，根据上邦酒店应支付租金及实际支付租金金额情况，从2010年3月7日至2019年6月25日按照日万分之三分段计算得出的滞纳金为90957元。故上邦酒店应支付蒋国军、彭艳租金236686元、回购金45000元、滞纳金90957元，合计372643元。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15944元，由上诉人重庆上邦酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽兵审 判 员 于 利审 判 员 刘恋砚二〇二〇年七月二十七日法官助理 陈治宇书 记 员 尹子依