河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终571号上诉人（一审被告）：郑州远通建筑劳务有限公司，住所地郑州市管城区商城路北未来大道******中户。法定代表人：张万远，总经理。委托诉讼代理人：郑承斌，河南明治律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓瑞，河南明治律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：邱华平，女，汉族，1985年7月21日生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：李伊浩，河南豫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳，河南豫尊律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王立超，男，汉族，1983年11月15日生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：李伊浩，河南豫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳，河南豫尊律师事务所律师。一审第三人：开封市名润置业投资有限公司，住所，住所地开封市鼓楼区魏都路**div>法定代表人：包伟大，董事长。一审第三人：河南景和建筑工程有限公司，住所地，住所地开封市金明区大梁路**iv>法定代表人：孙铮，总经理。上诉人郑州远通建筑劳务有限公司（以下简称远通公司）因与被上诉人邱华平、王立超、一审第三人开封市名润置业投资有限公司（以下简称名润公司）、河南景和建筑工程有限公司（以下简称景和公司）执行异议之诉一案，不服开封市中级人民法院（2019）豫02民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年7月9日公开开庭进行了审理，远通公司的委托代理人郑承斌、吴晓瑞，被上诉人邱华平、王立超的委托代理人李伊浩到庭参加了诉讼，一审第三人名润公司、景和公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。远通公司上诉请求撤销开封市中级人民法院（2019）豫02民初126号民事判决书，改判驳回被上诉人邱华平、王立超的诉讼请求，一、二审诉讼费用均由邱华平、王立超承担。事实和理由：1、一审法院没有依法查明对被查封的本案涉诉房产有没有办理受让物权预告登记。2、邱华平、王立超与名润公司所签《商品房买卖合同》依法应为无效合同。名润公司明知其名下的名润名家小区6号楼的本案涉案房产已于2014年12月31日被采取财产保全措施,仍然在查封期间的2015年3月11日故意将法院查封财产出卖给邱华平、王立超,双方之间所签订的《商品房买卖合同》依法应属于无效合同。《合同法》第52条第1款第3项规定:以合法形式掩盖非法目的的,合同无效。2014年12月23日,远通公司因与名润公司、景和公司建设工程施工合同纠纷一案在开封市中级人民法院立案审理。同年12月30日,开封市中级人民法院根据远通公司申请,裁定对于名润公司、景和公司的财产进行财产保全;同年12月31日，开封市中级人民法院对名润公司名下的名润名家小区6号楼15套房屋进行了查封;2015年1月9日,名润公司向开封市中级人民法院提出复议申请书，要求撤销(2015)汴民初字第3号民事裁定书,解除对于名润公司的冻结和查封，至此名润公司对于本案涉诉房产已经明知被采取财产保全的措施，此后仍然在房产查封期间故意与邱华平、王立超签订《商品房买卖合同》,以合法形式掩盖非法转移保全财产目的;2015年4月23日,名润公司又向开封市中级人民法院提出解除诉讼保全措施申请书,要求解除（2015)汴民初字第003号民事裁定对名润公司采取的财产保全措施,即解除对于名润公司名下6号楼房产的查封等;2016年2月25日,名润公司又向开封市中级人民法院提出解除保全措施申请书,以6号楼2单元11层1102西户、6号楼3单元3层301东户两套房屋在法院查封之前已经售出,需要办理银行按揭贷款手续为由,要求在名润公司提供名润名家小区9号楼1单元11层1102西户、9号楼2单元11层1101东户两套房屋作为反担保的情况下,解除6号楼2单元1l层1102西户、6号楼3单元3层301东户两套房屋的查封,并附有9号楼两套房的详细信息和需要解封6号楼两套房屋的《商品房买卖合同》。3月9日,开封市中级人民法院对于该6号楼的两套房屋予以解封,并同时对于9号楼1单元11层1102西户、9号楼2单元11层1101东户两套房屋依法进行查封。从以上开封市中级人民法院的对于名润公司名下房产进行财产保全查封情况可知,名润公司在明知开封市中级人民法院因远通公司的财产保全申请而对于其名下6号楼15套房产进行查封的情况下,仅仅对于6号楼2单元11层1102西户、6号楼3单元3层301东户两套房屋的查封提出异议提供反担保予以解封,对于本案所涉名润名家小区6号楼其他涉诉房产没有提出任何实质性异议,包括但不限于已经对外出售等异议的情况;仍然将本案涉案房产在查封期间出卖给邱华平、王立超,该买卖行为因涉嫌转移查封的财产依法应为无效行为。邱华平、王立超凭借无效合同，当然不能排除远通公司的执行异议。一审法院认为名润公司是违反了管理性强制规范,但是却忽略了名润公司故意转移已被司法机关查封财产的这一非法目的,从而认定邱华平、王立超与名润公司签订《商品房买卖合同》为有效合同实属错误,依法应予纠正。3、即使一审法院认定邱华平、王立超与名润公司所签商品房买卖合同为有效合同,由于邱华平、王立超与名润公司没有在首次预查封期限届满后在再次预查封前，将涉案房产进行备案,即进行受让物权预告登记，因此，不能排除远通公司的执行异议。4、一审审理程序严重违法。本案中被上诉人诉状中，将名润公司、景和公司列为被告,判决书中未经法定程序,却将名润公司、景和公司变更为第三人。邱华平、王立超辩称，1、远通公司的上诉理由片面解读了法条。本案中，邱华平、王立超排除执行的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，而远通公司在上诉状中依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定并不适用于本案。2、邱华平、王立超与名润公司之间签订的《房屋买卖合同》合法有效。本案中，查封涉案房产是为了实现金钱债权，但房产归属权利各方并无异议，即在首次查封之后签订购房合同之前的期间内房产仍然属于名润公司所有。根据相关法律规定，查封到期或者解除后，查封效力终结。因此名润公司在此期间仍然享有查封期间结束后物权恢复圆满状态的期待权，这种期待权可以支撑其与邱华平、王立超签订购房合同的真实意思表示。另外，本案涉案房产已经取得预售许可证，邱华平、王立超向名润公司支付了合理对价，不存在与名润公司恶意串通低价取得查封财产的意图。3、邱华平、王立超对于自己所购买的涉案房产被查封一事毫不知情，也没有查明这一情况的注意义务名润公司在其名下15处房产被查封之后，仍然面向社会一般公众做了大量宣传，对于社会一般人而言，向房地产开发公司购买预售商品房，仅需审查房产公司是否具备相应资质和证件，而无需审查房产本身的权利状况。房地产开发公司作为房产市场普遍存在的交易一方，邱华平、王立超产生信赖实属正常，不能苛责购买预售商品房的消费者承担过多的注意义务。因此若认定双方之间签订的《房屋买卖合同》无效，将会使得以后的购房者产生恐慌，大量购房者只能选择前往房屋管理机构查询，可能导致房屋管理机构日常工作运营的崩溃。4、涉案房产可以过户至邱华平、王立超名下的条件已经于2016年12月31日起达成，并且合同已经实际履行，邱华平、王立超享有足以排除执行的合法权利根据查封信息显示，涉案房产实际上查封了两次。第一次自2014年12月31日至2016年12月30日，第二次自2017年4月10日至2020年4月9日。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条规定：“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。”这种消灭是终局性的，而非暂时的中断或者中止。若涉案房产重新被查封，应当重新开始限制处分权。在邱华平、王立超与名润公司签订的《房屋买卖合同》合法有效的情况下，邱华平、王立超充分履行了合同义务，可以据此请求名润公司办理过户登记。涉案房产于2017年4月10日再次被查封，而邱华平、王立超于2015年3月份与名润公司签订《房屋买卖合同》，早于此次的查封，全部购房款已经支付完毕，并且实际入住至今，名下也无其他房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”邱华平、王立超依法享有排除此次执行的合法权利。一审第三人名润公司、景和公司未到庭也未提交意见。邱华平、王立超向一审法院起诉请求：1、依法停止对名润名家小区6号楼3单元10层1001号东户房产的查封。2、请求判令名润名家小区6号楼3单元10层1001号东户房产归邱华平、王立超所有。3、本案诉讼费用由远通公司承担。一审法院认定事实：2014年12月23日，远通公司对景和公司、名润公司提起诉讼，并同时申请财产保全。一审法院根据远通公司申请于2014年12月30日作出（2015）汴民初字第003号民事保全裁定，12月31日对名润公司位于开封市机场北路名润名家小区6号楼的15套房产进行预查封，其中包括案涉商品房，查封时间从2014年12月31日起至2016年12月30日止。2017年4月10日，一审法院依据（2015）汴民初字第003号民事保全裁定，对名润置业公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼的13套房产进行预查封，其中包括案涉商品房，查封时间从2017年4月10日起至2020年4月9日止。一审法院对远通公司诉景和公司、名润公司建设工程施工合同纠纷一案审理后作出（2017）豫02民初4号民事判决。宣判后，远通公司、景和公司不服提起上诉。河南省高级人民法院于2018年10月16日作出（2018）豫民终196号民事判决，判决景和公司向远通公司支付工程款604.7292万元及利息；名润公司在1015.83806万元范围内承担连带清偿责任。判决生效后，远通公司向一审法院申请强制执行。一审法院立案后对查封的房产进行评估、拍卖。2019年3月20日，邱华平、王立超作为案外人向一审法院提出执行异议。一审法院经审查于2019年6月13日作出（2019）豫02执异21号执行裁定，裁定驳回邱华平、王立超的异议请求。邱华平、王立超不服该裁定，在法定期间内向一审法院提起诉讼。2015年3月9日，邱华平、王立超向名润置业公司交付预付款16.2202万元、代收工程款2.9423万元、维修基金0.8251万元，2015年3月11日，邱华平、王立超与名润置业公司签订商品房买卖合同购买名润置业公司开发的案涉商品房，名润置业公司开具了房款发票及维修基金、代收工程款收据。交房后，邱华平、王立超对案涉房屋进行装修并入住至今。邱华平、王立超同意补交剩余购房款（2019年12月30日向一审法院案件款专用账户转款37万元）。还查明，案涉商品房为预售商品房，预售许可证号为汴住建预（销）售证字（2013）第026号。截止到2019年8月19日，邱华平、王立超名下无房产登记记录。一审法院认为，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则应当停止对该财产的执行。本案商品房买卖合同签订时，案涉商品房处于预查封状态，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，不动产物权变动的债权行为与物权行为相互区分，而本案当事人签订《商品房买卖合同》仅系一种债权行为，并不发生物权变动的结果，案涉商品房是否处于预查封状态并不影响合同效力。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条关于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让的规定，属于管理性强制规范，该规定不能作为认定商品房买卖合同无效的法律依据。其次，买卖合同签订时，案涉商品房处于首次预查封期间，但首次预查封期限届满后至再次预查封之前，案涉商品房并不处于预查封状态，而商品房买卖合同持续有效，即使2017年4月10日发生再次预查封事实，案涉商品房买卖合同也是在该预查封之前已经签订，并不属于在预查封的财产上设定权利负担。第三、邱华平、王立超已向名润置业公司支付全部购房款，名润置业公司已将案涉商品房实际交付，邱华平、王立超装修后已实际入住，案涉商品房应归邱华平、王立超所有。第四、邱华平、王立超名下无房产登记记录，案涉商品房系邱华平、王立超用于满足基本居住所需。因此，邱华平、王立超的权利能够排除人民法院对案涉商品房的强制执行。远通公司的答辩理由，没有事实和法律依据，不能成立。综上，邱华平、王立超的诉讼请求依法成立，一审法院予以支持。判决如下：一、停止对名润公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼3单元10层1001号东户房产的查封等执行措施；二、名润公司开发的名润名家小区6号楼3单元10层1001号东户房产归邱华平、王立超所有。案件受理费9122元、公告费300元，由远通公司负担。本院二审查明的事实除与一审相同外，另查明，2020年3月30日，开封市中级人民法院作出（2019）豫02执5号之三协助执行通知书，对涉案房产进行了续封，续封期限自2020年3月31日至2023年3月30日。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，焦点问题是邱华平、王立超对所购买的房屋是否享有足以排除执行的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，邱华平、王立超作为消费者购买房地产开发企业买下的房屋，如果要排除执行，需要满足以上三个条件。查封信息显示，涉案房产实际上查封了两次。第一次自2014年12月31日至2016年12月30日，第二次自2017年4月10日至2020年4月9日，并续封至2023年3月30日。第一次查封到期后，其效力已消灭。正在发生效力的查封是从2017年4月10日开始，而邱华平、王立超与名润公司签订的《房屋买卖合同》是在2015年3月11日签订，早于此次的查封。虽然当时名润公司没有处分权，但邱华平、王立超并不知情，且在第一次查封结束后，名润公司的处分权得到恢复，双方所签的房屋买卖合同有效。邱华平、王立超全部购房款已经支付完毕，且已实际入住，名下也无其他房产。上述情形能够满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的条件。远通公司上诉认为邱华平、王立超与名润公司签订的《房屋买卖合同》无效，且没有在首次预查封期限届满后在再次预查封前，将涉案房产进行受让物权预告登记，不能排除人民法院执行行为的异议不能成立，本院不予支持。另外，一审法院根据有关规定在判决书中将名润公司、景和公司列为第三人也并无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持；上诉人远通公司上诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9122元、公告费300元，由郑州远通建筑劳务有限公司。二审案件受理费9122元，由郑州远通建筑劳务有限公司负担本判决为终审判决。审判长  王少禹审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年七月三十日书记员  王 珊