湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终100号上诉人(原审原告)：陈星，男，1993年2月20日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：谢海清，湖北地久律师事务所律师。委托诉讼代理人：麻昌华，湖北中和信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：武汉中城地产开发有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区新华路**阳光新天地****。法定代表人：张杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：匡仁国，湖北众勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：温倩，湖北众勤律师事务所律师。上诉人陈星因与被上诉人武汉中城地产开发有限公司（以下简称中城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民初5252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈星的委托诉讼代理人谢海清、麻昌华，被上诉人中城公司的委托诉讼代理人匡仁国、温倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈星上诉请求：1、撤销（2019）鄂01民初5252号民事判决，并改判支持陈星的一审全部诉讼请求；2、中城公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、原审判决认定事实不清。原审判决未查清案涉不动产不能办证的真实原因。武汉市国土资源和规划局江岸分局于2018年12月28日回函中已明确“开发商合同签订中存在与土地审批条件不一致”，即买卖双方在合同中约定土地规则用途为住宅用地、商服用地、科教用地，与办证机关调查核实的该宗地块权属资料不符。一审法院未重视上述回函内容，未能确认不能办理不动产权证的原因。对于合同签订之后，买受人陈星何时交付购房款、对房屋进行的改造是否得到出卖人的同意，出卖人何时交付房屋、交付房屋后如何办理权属登记等均影响到合同履行，原审判决均未调查，属于事实认定不清。2、原审判决适用法律错误。案涉合同的土地规划用途与开发商持有的土地证中规划的用途不一致，导致陈星至今未能办理合同约定的不动产权证，不能实现合同目的，陈星依法享有解除案涉合同、主张中城公司承担相应损失的权利，但一审法院驳回其请求属适用法律错误。3、原审判决“诉而不审”，违反法律规定。一审法院对陈星第二、第三项诉讼请求没有进行审理，而是以“因认定中城公司不构成违约，故对陈星主张的损失不予认定”，违反法律规定。中城公司辩称，1、陈星故意歪曲武汉市国土资源和规划局江岸分局的复函，该复函载明基于该土地的性质不能办理陈星所要求的权属，陈星在本案中将其曲解为复函明确了不能办理合同约定的权属登记。双方从未约定土地使用权、房屋所有权的双商业服务权证。因此武汉市国土资源和规划局江岸分局的复函只是对状态的回复，不是认可双方合同中有关于双商业服务权证的明确约定。2、一审法院认为没有对所交易的土地进行明确指的是双方合同中没有将土地用途特定化，陈星没有准确理解一审法院的判决内容，导致其理解有误。3、本案不应适用双方商品房买卖合同第16条的约定，根据该条约定，如果出卖人交付的房屋360日内买受人无法取得权属证书，可解除合同。但案涉房屋可以办理相关权属证明，陈星仅是强调要办理双商业服务权证，其要求既没有合同依据，也不符合合同目的。陈星向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除陈星与中城公司签署的《武汉市商品房买卖合同》五份（合同备案号为市140416578、市140416590、市140416599、市140416600、市140416609）；2、判令中城公司向陈星返还购房款及利息共计人民币14424812.6元（13774891.8元+647347.31元+2573.49元）；3、判令中城公司赔偿陈星因房屋改造所产生的费用、缴交办证税费及公共维修基金等经济损失人民币2245067.88元（299074元+141777.8元+1200000元十557883.08元十46333元）；4、判令中城公司向陈星承担购房款13774891.8元之一倍的赔偿责任；以上各项共计30444772.28元；5、判令中城公司承担本案的全部诉讼费、保全费。一审法院认定事实，2014年12月19日，陈星与中城公司签订五份《武汉市商品房买卖合同》，合同编号分别为“市140416578、市140416590、市140416599、市140416600、市140416609”，约定由陈星购买中城公司开发的位于武汉市江岸区京汉大道与公安路交汇处的世纪城（中城国际）二期中的第3、4、5号楼2层商8号房、第3、4、5号楼2层商9号房、第3、4、5号楼2层商10号房、第3、4、5号楼2层商11号房、第3、4、5号楼2层商12号房。该五份合同第一条项目建设依据下的第一款均规定：“出卖人以出让方式取得位于江岸区京汉大道与公安路交汇处、编号为A-01-30-02-01-63的地块的土地使用权，面积15608.83平方米，规划用途为住宅用地、商服用地、科教用地，土地使用年限自2011年5月16日至2051年5月15日止。出卖人经批准，在该地块上投资建设世纪城（中城国际）二期商品房，该项目的有关批文为《国有土地使用证》（编号武国用[2011]第225号）、《建设工程规划许可证》（编号武规建[2011]253号）、《建筑工程施工许可证》（编号4201022010092100414BJ4001）。”该五份合同第三条买受人所购商品房的基本情况第三款均约定：“该商品房的用途为商业服务，层高为6.8米…”。合同还约定了商品房销售依据、计价方式与价款、买受人付款形式及付款时间、买受人逾期付款的违约责任、交接等。合同约定的总价格为13774891.8元，首付款为7014892元，尾款6760000元到浦发银行办理贷款，陈星于2018年12月13日将该贷款全部结清。2015年9月，中城公司取得涉案房屋的《武汉市房屋初始登记证明》，载明涉案房屋的房屋性质为商品房，规划用途为商业服务。2017年8月24日，武汉市江岸区人民法院立案受理中城公司作为原告、陈星作为被告的商品房销售合同纠纷案，并作出（2017）鄂0102民初6336号民事判决书。判后中城公司、陈星均不服，向武汉市中级人民法院提出上诉，武汉市中级人民法院经审理后作出（2018）鄂01民终9080号民事判决书。该判决作出后，陈星不服，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院经审查后作出（2019）鄂民申2085号民事裁定书驳回陈星的再审申请。根据生效文书（2018）鄂01民终9080号民事判决书查明：2011年5月24日，中城公司取得《国有土地使用证》（武国用【2011】第225号），地类（用途，地类镇住宅用地、文体娱乐及科教用地。2012年9月21日，中城公司取得位于江岸区公安片（二期）世纪城（中城国际）二期《武汉市商品房预售许可证》（【武房开】预售[2012]401号），预售范围和面积为3#、4#、5#楼住宅建筑面积54547.75平方米及商业建筑面积9134.78平方米。武汉市不动产登记局对江岸区人民法院发函的回复即《关于协助“武汉中城地产开发有限公司与陈星等合同纠纷案”法院来函的回复》，载明：2014年12月，中城公司办理了土地分割登记，其中二期3、4、5号楼栋1、2层房屋的土地分割登记号为JABC20141030-1至JABC20141030-84，共84户，用途为城镇住宅、文体娱乐及科教用地。2015年9月，武汉市房产交易和登记发证中心核发了《武汉市房屋初始登记证明》，证明号为武房初证市字第××号，共84户，为商业服务。下步，购房业主可持上述材料按规定办理《不动产权证书》。武汉市国土资源和规划局江岸分局就陈星于2018年12月28日提交的关于“根据武汉市商品房买卖合同（编号为市140416609）能否办理不动产权证、能否办理土地规划用途为商业服务及房屋用途为商业服务的不动产权证。”回复载明：“经调查，2007年中城公司取得《建设用地规划许可证》（武规地字【2007】73号），其附件规划设计条件中，规划用地性质为居住、文化娱乐、教育用地。2011年5月16日，中城公司与武汉市国土资源和规划局签署了《国有建设用地使用权出让合同》（WH-2011-34），取得出让宗地坐落于江岸区公安片（二期）。出让合同第五条明确指出：本合同项下出让宗地的用途为居住、文化娱乐、教育；第七条：本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为居住70年、文化娱乐40年、教育50年。经查阅资料核实，2014年12月19日，中城公司与陈星签订的《武汉市商品房买卖合同》中位于世纪城（中城国际）二期3、4、5号楼栋2层商12的商品房的土地规划用途为住宅用地、商服用地、科教用地，土地使用年限自2011年5月16日至2051年5月15日止（40年），与我部门调查该宗地块的权属资料不符。申请人申请的土地用途、房屋用途均为商服用地的要求，我部门无法办理登记手续。根据申请人提供的相应材料，建议申请人按现行的（不动产登记暂行条例）规定登记上述不动产的土地性质为文化娱乐用地，房屋用途为商业服务。如因开发商合同签订中存在的与土地审批条件不一致，导致投诉人产生的损失，建议投诉人可对开发商依法行使诉讼权利”。2019年3月28日，武汉市住房保障和房屋管理局“关于陈星反映中城国际项目相关问题的回复”载明：“关于预售许可问题。经查阅开发企业申请办理该项目商品房预售许可证时，提交的申请材料，武国用（2011）第225号土地使用权证地类用途为‘城镇住宅、文体娱乐及科教用地。’关于商品房买卖合同备案问题。房地产开发企业和购房人应对其所签的购房合同及提供信息的真实性、准确性负责。您所述关于其商品房买卖合同第一条约定内容存在不准确的问题，可由买卖双方共同向项目所在区房管部门申请办理合同信息更正手续”。一审法院认为，本案的焦点问题是：1、诉讼时效的问题。2、中城公司是否构成违约，陈星是否可以行使合同解除权。3、若中城公司构成违约，陈星主张的损失如何认定。一审法院分别评析如下：一、关于诉讼时效的问题，一审法院认为，虽然陈星与中城公司于2014年12月19日签订五份《武汉市商品房买卖合同》，合同已经实际履行，但陈星就案涉房屋的权属证书问题一直在向中城公司及相关职能部门主张办理与合同约定相一致的权属证书，并且陈星提起本案诉讼解除合同的理由是中城公司存在合同违约导致合同目的无法实现，故，本案并未超过诉讼时效。二、关于中城公司是否构成违约，陈星是否可以行使合同解除权的问题，一审法院认为，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意识表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。陈星主张合同约定的土地规划用途为“住宅用地、商服用地、科教用地”，而中城公司取得的案涉项目的土地使用权《国有土地使用权证》编号为武国用【2011】第225号，载明“用途为城镇住宅、文体娱乐、科教用地”，无法办理与约定相一致的房屋土地使用权证，中城公司构成违约。一审法院认为，陈星对于所购买的商铺系位于住宅楼底层的配套商业用房是明知的。中城公司在本案《武汉市商品房买卖合同》中将土地规划用途描述为“城镇住宅、商服用地、科教用地”，虽与其取得的武国用（2011）第225号《国有土地使用证》所记载的“城镇住宅、文体娱乐、科教用地”不一致，但双方在本案商品房买卖合同中的“商品房销售依据”、“买受人所购商品房的基本情况”、“交房条件”等条款中，均没有对所交易房屋的土地用途进行明确约定，本案房产项目的《武汉市商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》亦未对土地用途进行明确，而中城公司向陈星交付的商铺房屋确实为商业服务用房，符合双方合同约定，故，陈星的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。对于焦点三，因中城公司不构成违约，故对陈星主张的损失不予认定。一审法院据此判决：驳回陈星的全部诉讼请求。一审案件受理费194024元、保全费5000元，由陈星负担。二审中，陈星为了支持其上诉请求，向本院提交了一组证据：编号为WH-2009-071《国有建设用地使用权出让合同》、编号为WH-2014-34《国有建设用地使用权出让合同》，拟证明中城公司作为二期土地出让合同的受让方，明知二期土地的用途没有“商服用地”，但其在与陈星签订买卖合同时仍在合同中约定“商服用地”，明显是故意制造虚假情况，使买受人产生错误认识，中城公司属欺诈行为。经庭审质证，中城公司认为对上述证据的真实性有异议，两份证据没有单位盖章，内容也不完整。对其证明目的有异议，双方在签订买卖合同时，合同第一条已经明确记载了土地使用权证及其编号，不存在故意的欺诈行为。本院认为，因陈星没有提交该组证据原件，中城公司对其真实性亦不予认可，在形式上不符合证据规则的规定，本院不予采信。二审查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，陈星与中城公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无导致合同无效的其他情形，应认定合法有效。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于陈星主张案涉商品房土地用途与土地审批用途不一致，导致其不能办理产权证书，中城公司构成违约。因此，本院将主要审查中城公司在履行合同是否存在违约行为且该行为是否导致合同目的不能实现。从双方提交的相关证据分析，中城公司以出让方式取得的案涉项目《国有土地使用证》载明地类用途为“城镇住宅、文体娱乐、科教用地”；案涉项目《建设工程规划许可证》概括载明为“住宅及配套商业”；案涉项目《武汉市商品房预售许可证》对土地用途并未明确约定。从双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第一条内容来看，“项目建设依据”中将土地规划用途描述为“城镇住宅、商服用地、科教用地”，虽与案涉项目《国有土地使用证》所记载的“城镇住宅、文体娱乐、科教用地”不一致，但双方在案涉商品房买卖合同中的“商品房销售依据”、“买受人所购商品房的基本情况”、“交房条件”等条款未对案涉房屋的土地用途进行约定，仅对房屋的用途为“商业服务”进行明确。从双方合同将《国有土地使用证》作为案涉项目批文列入合同的内容来看，因《国有土地使用证》系政府土地管理部门作出，其具有对外公示的效力，亦是认定案涉项目土地用途的唯一依据。在中城公司描述案涉土地用途与土地使用证上登记的土地用途不一致时，应当以《国有土地使用证》所确认的土地用途为准。陈星作为案涉房屋买受人在签订案涉合同时就知道或者应当知道案涉房屋土地用途的情形下，仍与中城公司签订合同，该民事法律行为的后果应当由其承担。同时，根据武汉市国土资源和规划局江岸分局就陈星于2018年12月28日提交的回复载明：“…根据申请人(陈星)提供的相应材料，建议申请人按现行的（不动产登记暂行条例）规定登记上述不动产的土地性质为文化娱乐用地，房屋用途为商业服务…”。而在此之前，即2015年9月，武汉市房产交易和登记发证中心为陈星核发了《武汉市房屋初始登记证明》。由此可见，陈星当时可以依据合同约定办理相应的“商业服务”类案涉房屋不动产权属证书和土地使用权证书。加之，中城公司已于2015年就将案涉房屋交付给陈星使用，陈星在收到案涉房屋后亦对其进行了改造、装修并对外进行了出租，表明陈星亦认可中城公司交付案涉房屋的条件。因此，陈星现主张解除双方合同并赔偿其损失，该请求不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院不予支持。此外，因中城公司不构成违约，原审判决对陈星主张的损失不予认定并无不当。陈星的此节上诉事由不能成立，本院不予支持。综上所述，陈星的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费194024元，由上诉人陈星负担。本判决为终审判决。审判长  周常芳审判员  朱红祥审判员  赵晓云二〇二〇年七月十五日书记员  张本蕤