广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初541号原告：中国农业银行股份有限公司恩平市支行。负责人：曾锦培。委托诉讼代理人：梁超平，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗彩兵，广东五邑律师事务所实习律师。被告：岑泽锋，男。被告：吴美花，女。被告：恩平鼎尚实业发展有限公司。法定代表人：许某1。原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行(以下简称“农业银行恩平支行”)诉被告岑泽锋、吴美花、恩平鼎尚实业发展有限公司（以下简称“鼎尚公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因被告岑泽锋、吴美花需公告送达，本案依法转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告农业银行恩平支行的委托诉讼代理人梁超平、罗彩兵到庭参加了诉讼。被告岑泽锋、吴美花、鼎尚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行恩平支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告岑泽锋、吴美花向原告偿还本金人民币412040.42元和清偿完毕之日的利息（利息包括正常息、罚息、复利，按《个人购房担保借款合同》计至清偿完毕之日止，暂计至2020年1月15日利息为1430.61元）；2.请求依法判令被告岑泽锋、吴美花承担原告因本案诉讼支出的律师费23673.55元和差旅费、邮寄费等实现债权的费用300元；3.请求依法判令被告岑泽锋、鼎尚公司协助原告办理涉案房屋的抵押登记手续并判令原告对拍卖、变卖涉案担保房屋所得价款享有优先受偿权；4.请求依法判令被告鼎尚公司对本案债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、保全费用由三被告承担。事实与理由：2017年1月4日，原告与被告岑泽锋签订《个人购房担保借款合同》，约定如下：1、合同23条约定被告岑泽锋向原告借款456000元；2、合同第24条约定借款用途为购买涉案房产；3、合同第25条约定借款期限为240个月；4、合同第26条约定借款利率按照借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%确定即4.165%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，执行利率从基准利率调整后的次年1月1日起调整；5、合同第32条约定被告岑泽锋将涉案房产为借款提供抵押担保；6、合同第11.1条约定，被告岑泽锋逾期还款的，应按借款利率的150%支付罚息即为6.2475%；7、合同第11.3条约定，被告岑泽锋未付的利息和罚息，原告依据中国人民银行规定计收复利；8、合同第11.8条约定被告岑泽锋应承担原告因诉讼所支出的律师费、差旅费等实现债权的费用。被告岑泽锋已收到原告贷款456000元并于2017年7月19日办理了涉案房产的抵押预告登记。现被告岑泽锋出现逾期还款，已构成严重违约。被告吴美花是被告岑泽锋的妻子，签署了《共同借款承诺书》，应对本案债务承担共同清偿责任。被告鼎尚公司是涉案房屋的开发商，其与原告签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》第六条约定对本案债务承担连带责任保证，被告鼎尚公司应对本案债务承担连带清偿责任。被告岑泽锋、吴美花、鼎尚公司均未到庭应诉、未答辩，也未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对本案的事实，本院认定如下：被告鼎尚公司为恩平市********华侨城的开发商。2016年8月19日，原告农业银行恩平支行与被告鼎尚公司签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》一份，约定：双方就“华侨城”合作项目的个人购房贷款业务合作，合作项目位于江门市恩平市平石石青地洞，国有土地使用权证号:恩府国用（2011）第01981号、恩府国用（2011）第001982号，已取得销（预）售许可证号2014022。鼎尚公司为农业银行恩平支行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与农业银行恩平支行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等农业银行恩平支行实现债权的一切费用。鼎尚公司的保证责任自农业银行恩平支行向购房人发放贷款之日起，至购房人取得房地产权利证书，并办妥以农业银行恩平支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2016年12月30日，被告岑泽锋与被告鼎尚公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016-004914）一份，约定：被告岑泽锋向被告鼎尚公司购买恩平市*****************，付款方式为被告岑泽锋应于2016年12月27日前付房款114433元，余款456000元被告岑泽锋必须于2017年1月27日前通过申请办理银行按揭方式支付给被告鼎尚公司。2017年1月4日，原告农业银行恩平支行（贷款人）与被告岑泽锋（借款人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********877）一份，约定：借款人岑泽锋向贷款人农业银行恩平支行贷款456000元，用于购买恩平市*****************；借款人授权贷款人将款项划入指定的账户（账户名称：恩平鼎尚实业发展有限公司，账号440********052502045，开户银行：中国建设银行恩平市支行）；借款期限240月；借款利率按执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十五确定，并按中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整进行浮动；还款方式为等额本息还款，还款周期一个月，还款日为每期末月的20日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息。对应付未付利息，按逾期借款利率计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息）；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；非因贷款人原因造成房地产权属证书未在房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起80日内办妥，或贷款人为抵押权人的抵押登记申请未在房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，贷款人有权采取提前收回已发放借款等措施。借款人应在合同约定期限内协助配合贷款人按相关登记管理机构规定办妥抵押登记。借款人不可撤销地授权委托贷款人代为办理所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；该合同同时约定了借款采用阶段性保证+抵押条款。由阶段性保证人鼎尚公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。抵押人岑泽锋以恩平市******************的房产提供抵押担保，抵押人同意以该房产担保合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。上述合同中，被告岑泽锋在合同借款人、抵押人落款处签名并摁捺指模，原告农业银行恩平支行在合同贷款人处盖章。合同签订的当天即2017年1月4日，原告农业银行恩平支行向被告岑泽锋指定的账户发放了贷款456000元，在《借款凭证》中载明：执行利率为4.165%，逾期利率为6.2475%。2017年7月19日，原告农业银行恩平支行取得了恩平市******************的预售商品房抵押权预告登记证明，预告登记权利人为农业银行恩平支行，预告登记义务人为岑泽锋。被告岑泽锋与被告吴美花于2000年4月27日结婚登记。被告吴美花于2016年12月1日向原告农业银行恩平支行出具《共同借款承诺书》，吴美花表示知悉并同意借款人岑泽锋向农业银行恩平支行办理贷款业务，并作为共同借款人对借款人与农业银行恩平支行《个人购房担保借款合同》项下债务承担共同还款责任。吴美花在该承诺书的承诺人处签名。借款初期，被告岑泽锋能依约还款，但其自2018年9月开始陆续出现逾期还款的情形。被告吴美花亦未履行还款义务。原告农业银行恩平支行向三被告催收未果，遂提起本案诉讼并提出前述诉讼请求。原告农业银行恩平支行提起本案诉讼后，被告岑泽锋陆续向原告农业银行恩平支行偿还了11363.60元（含本金5520.48元、正常利息5691.84元、罚息74.44元、复利76.84元），但截至2020年7月2日，被告岑泽锋仍拖欠原告农业银行恩平支行到期及未到期本金合计406519.94元（其中已到期本金4190.87元，未到期本金402329.07元），拖欠已到期利息4280.63元（含正常利息4218.37元、罚息30.99元、复利31.27元）。2020年2月19日，原告农业银行恩平支行与广东五邑律师事务所签订一份委托代理协议，约定广东五邑律师事务所接受原告委托，代理原告农业银行恩平支行进行本案诉讼，律师代理费以诉讼标的为基数按《广东省律师服务收费标准》计算，由原告农业银行恩平支行向广东五邑律师事务所支付代理费23673.55元。2020年3月6日，原告农业银行恩平支行向广东五邑律师事务所转账23673.55元。另，在本案审理过程中，原告农业银行恩平支行于2020年2月28日向本院申请财产保全。本院根据原告农业银行恩平支行的申请依法作出（2020）粤0785民初541号民事裁定书，裁定冻结被告岑泽锋、吴美花的银行存款437444.58元或查封、扣押其相应价值的财产。并依法查封被告岑泽锋名下位于恩平市*****************【房产证号：粤（2017）恩平市不动产证明第00051**】。原告农业银行恩平支行因该财产保全申请交纳了保全费2707.22元。本院认为：本案属金融借款合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，原告农业银行恩平支行与被告岑泽锋自愿签订涉案借款合同，是双方的真实意思表示，该借款合同合法有效，双方应按照该合同的约定严格履行相应的义务。原告农业银行恩平支行已按合同约定向被告岑泽锋发放了贷款456000元，则被告岑泽锋应按照合同约定履行还本付息的义务。但被告岑泽锋自2018年9月开始陆续发生逾期还款的行为，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告岑泽锋未按约定按期足额偿还借款，原告农业银行恩平支行有权提前收回未到期借款。现原告农业银行恩平支行请求被告岑泽锋偿还借款本息，理据充分，本院予以支持，但被告岑泽锋应以实际拖欠的本息予以偿还，即：截至2020年7月2日的到期及未到期本金合计406519.94元（其中已到期本金4190.87元，未到期本金402329.07元），已到期利息4280.63元（含正常利息4218.37元、罚息30.99元、复利31.27元）；从2020年7月3日起至清偿之日止的利息按照双方签订的编号440***********877的《个人购房担保借款合同》约定计算。关于原告农业银行恩平支行请求被告岑泽锋支付其为实现本案债权而支出的律师费23673.55元及差旅费、邮寄费300元的问题。案涉借款合同约定因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。现原告农业银行恩平支行已提供《委托代理协议》及转账回单证明原告农业银行恩平支行为实现本案债权而实际支出了律师费23673.55元，故原告农业银行恩平支行请求被告岑泽锋支付律师费23673.55元，理据充分，本院予以支持。对于原告农业银行恩平支行主张的差旅费及邮寄费合计300元，其仅提供了邮寄单一份及邮寄发票四份（合计40元）予以证明，且该邮寄单无法确认是因本案产生，故其请求被告岑泽锋支付差旅费及邮寄费合计300元，理据不足，本院不予支持。关于原告农业银行恩平支行请求判令被告吴美花对被告岑泽锋的案涉债务承担共同清偿责任的问题。被告吴美花与被告岑泽锋为夫妻关系，其自愿向原告农业银行恩平支行出具《共同借款承诺书》，承诺作为共同借款人对被告岑泽锋与原告农业银行恩平支行《个人购房担保借款合同》项下债务承担共同还款责任，该承诺为被告吴美花的真实意思表示，且未违反法律规定，本院予以确认；故原告农业银行恩平支行请求被告吴美花应对被告岑泽锋的案涉债务承担共同清偿责任，理据充分，本院予以支持。关于原告农业银行恩平支行请求判令被告岑泽锋、鼎尚公司协助原告办理恩平市********华侨城2幢705号房的抵押登记手续并判令原告农业银行恩平支行对上述房屋所得价款享有优先受偿权的问题。本院认为，根据物权法定及不动产登记原则，抵押权是基于物权而设定的他物权，应当从属于主物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立。对于预售商品房，在办理产权过户登记前，购房者尚未取得房产的物权，更无法抵押该房产。预告登记的权利人享有的是当抵押登记条件成就时，对房屋办理抵押权登记的排他性的请求权，而非对房屋享有现实抵押权。因此，债权人对抵押物享有优先受偿权的前提是办理了抵押登记。根据借款合同的约定，被告岑泽锋应自房地产权属证书办妥之日起一个月内协助配合原告农业银行恩平支行办妥抵押登记。但是，原告农业银行恩平支行未提供证据证明该房产办理产权权属登记的条件已成就而被告岑泽锋、鼎尚公司拒不履行协助原告农业银行恩平支行办理该房产的抵押登记的义务，且借款合同已约定了借款人不可撤销地授权委托贷款人代为办理所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续，故对原告农业银行恩平支行请求判令被告岑泽锋、鼎尚公司协助其办理恩平市********华侨城2幢705号房的抵押登记手续的请求，本院不予支持。另，根据原告农业银行恩平支行提供的证据，涉案房屋仅办理了商品房抵押权预告登记。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”、《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”以及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，预告登记之效力在于登记将来发生抵押权变动的请求权，使登记权利人取得可以对抗第三人的效力，以保障将来实现物权，而抵押权则应依法自办理抵押权设立登记时方为设立。本案中，原告农业银行恩平支行为涉案房屋预购商品房抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对涉案房屋的处分，但涉案房屋尚未办理抵押登记，故原告建行恩平支行尚未取得现实抵押权。因此，原告农业银行恩平支行请求判令其对恩平市********华侨城2幢705号房的房屋所得价款享有优先受偿权的主张，理据不足，本院不予支持。关于原告农业银行恩平支行请求判令被告鼎尚公司对被告岑泽锋本案债务承担连带清偿责任的问题。原告农业银行恩平支行与被告鼎尚公司签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》约定，自原告农业银行恩平支行向被告岑泽锋发放贷款之日起，至被告岑泽锋取得案涉房地产权利证书并办妥抵押登记手续完成之日止，被告鼎尚公司应为被告岑泽锋的贷款提供连带责任保证担保。现被告岑泽锋未能按约定履行还本付息的义务，且被告岑泽锋尚未取得案涉房产权利证书及未办理抵押登记，因此，被告鼎尚公司应至被告岑泽锋取得房地产权利证书并办妥以原告农业银行恩平支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止对被告岑泽锋的案涉债务承担连带清偿责任。被告岑泽锋、吴美花、鼎尚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告岑泽锋、吴美花应在本判决发生法律效力之日起七日内共同偿还借款本金406519.94元及支付利息【截至2020年7月2日止的利息为4280.63元（含正常利息、罚息、复利），自2020年7月3日起至款项清偿日止的利息按照编号为440***********877的《个人购房担保借款合同》约定计算】给原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行；二、被告岑泽锋、吴美花应在本判决发生法律效力之日起七日内共同支付律师费23673.55元给原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行；三、被告恩平鼎尚实业发展有限公司至被告岑泽锋取得房地产权利证书并办妥以原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止对上述第一、二项判决所确定被告岑泽锋、吴美花的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7861.67元、财产保全费2707.22元，合共10568.89元（已由原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行预交），由被告岑泽锋、吴美花、恩平鼎尚实业发展有限公司共同负担。原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行多预交的案件受理费7861.67元、财产保全费2707.22元，合共10568.89元，由本院予以退回；被告岑泽锋、吴美花、恩平鼎尚实业发展有限公司应向本院补缴案件受理费7861.67元、财产保全费2707.22元，合共10568.89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈婷婷人民陪审员  冯珊珊人民陪审员  岑艺珍二〇二〇年七月二十二日法官 助理  朱明亮书 记 员  吴洁莹