广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初5788号原告（反诉被告）：杨忠治，男，1990年9月18日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告（反诉原告）：交通银行股份有限公司广州五羊支行，住所地广州越秀区东风东路**首**，统一社会信用代码91440101890509780X。负责人：左李琳，该行行长。委托诉讼代理人：姚少微，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦玲，广东智洋律师事务所律师。被告（反诉被告）：广州云梯地产开发有限公司（原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广，住所地广州市白云区机场路航云北街自编******信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，该公司员工。原告（反诉被告，以下统称原告）杨忠治与被告（反诉原告，以下统称被告）交通银行股份有限公司广州五羊支行（以下简称交行五羊支行）、被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告杨忠治及其委托诉讼代理人王美舟，被告云梯公司的委托诉讼代理人张哲、杨栩锋，被告交行五羊支行的委托诉讼代理人姚少微、李梦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨忠治向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除杨忠治与云梯公司于2018年10月9日签订的《商品房买卖合同》合同及补充协议；2.请求判令解除杨忠治与交行五羊支行于2019年1月18日签订的《个人房产抵押贷款合同》及补充协议；3.请求判令云梯公司向杨忠治退还首期房款350000元及其利息损失（以房款100000元为本金，从2018年5月27日起计算，以房款20000元为本金，从2018年5月20日起计算，以房款180000元为本金，从2018年6月18日起计算，以房款50000元为本金，从2018年10月9日起，均至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，均从2019年8与20日至实际清偿之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂计为35012元）；4.请求判令云梯公司将杨忠治从2019年3月1日至判决生效之日偿还给交行五羊支行的贷款本金及其利息（利息为偿还给按揭银行的利息）返还给杨忠治（暂计至起诉日为60683.09元）；5.请求判令云梯公司将自本判决生效之日起杨忠治未偿还的贷款返还给交行五羊支行；6.请求判令云梯公司赔偿杨忠治电商费损失50000元及其利息损失暂计为4082元；7.请求判令云梯公司协助杨忠治办理物业维修基金退还手续；8.请求判令云梯公司、交行五羊支行承担本案诉讼费。诉讼中，杨忠治变更第七项诉讼请求为：请求判令云梯公司退还杨忠治物业维修基金10122元。事实和理由：2018年10月9日杨忠治和云梯公司签订了商品房买卖合同，约定杨忠治购买云梯公司开发的广州市花都区xx房。合同约定总房款为1160000元，杨忠治于2018年10月9日（不超过5日）支付首期款350000元，余款810000元申请银行以按揭方式房款，约定云梯公司应于2019年10月30日前将涉案房屋交付杨忠治使用，如云梯公司未能按照上述约定期限交房的，合同继续履行。合同签订后，杨忠治分别于2018年5月2日、2018年5月20日、2018年6月18日、2018年10月9日将100000元、20000元、180000元、50000元首期款，合计350000元，支付到云梯公司的代理人广州颐和房产策划代理有限公司的账户，2018年10月25日云梯公司开具了上述房款发票。2019年1月18日与交行五羊支行签订了《个人房产抵押贷款合同》，交行五羊支行于2019年2月1日将贷款810000元支付给云梯公司。云梯公司未在上述约定交楼期限内具备交楼条件，未通知杨忠治收楼，无法将房屋交付给杨忠治。杨忠治于2019年11月15日向云梯公司发出《敦促交楼函》，提出云梯公司房屋不符合交楼条件，要求立即交付上述房屋并复函给杨忠治。云梯公司于2019年11月18日已经收到上述函件，但至今没有就该函回复本杨忠治。杨忠治又于2020年2月26日向云梯公司发出《解除合同通知函》，提出解除杨忠治与云梯公司签订的《商品房买卖合同》及其相关协议。云梯公司于2020年2月28日已经收到上述函件，至今亦未回函给杨忠治，至今仍然不具备交楼条件。杨忠治为购该房于2018年5月26日支付了50000元信息咨询服务费给广州市丰轩信息科技有限公司。该条款并未约定杨忠治放弃解除合同的权利，并无约定经催告后合理期限内考交房仍应继续履行合同。如包含该期限，根据《合同法》第四十条“格式条款具有本第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款排除了杨忠治解除合同的主要权利，应为无效。《合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：---（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”此外，云梯公司延迟交楼，至今仍然不能交楼，杨忠治购房后才知悉案涉楼盘停工三年有余，按照其他业主约定交楼日期逾期近三年，至今未取得任何交楼文件，之前10年期期迟交楼迟办证，社会盛传云梯公司将破产，原本为2019年结婚使用，现交楼遥遥无期，不能实现杨忠治合同目的。据此，杨忠治解除上述商品房买卖合同及其补充协议的条件于2020年2月20日成就，该解除于2020年2月28日生效。《合同法》第九十七条规定:“合同解除后尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”据此，应解除杨忠治和交行五羊支行签订的借款合同，该解除自交行五羊支行收到本诉状时生效，云梯公司应退还首期款及赔偿利息损失给杨忠治，云梯公司应赔偿杨忠治已经支付的电商费损失，应退还杨忠治已偿还贷款本息给杨忠治，应支付未偿还贷款本息给交行五羊支行。最高院判例支持上述约定可以解除合同。关于归还首期款和贷款的案例有由最高人民法院公布的全国优秀判决书的（2013)沪一中民二（民）终字第325号民事判决书。现请求法院依法支持杨忠治的请求。杨忠治购买房屋的目的是为了结婚，因为杨忠治现在女朋友是经介绍在异地，一定要有房才愿意与杨忠治结婚。涉案房屋开发E区，云梯公司房屋原预定在2017年8月30日交楼，但至今延迟了将近3年时间，截至目前涉案房屋没有任何施工、内部没有任何装修、水电，也不能办理永久水电气，涉案房屋因为无法交楼，业主也在集体上访，现在是完全不能交楼的状态，我方认为属于欺诈，不能实现购房目的。被告云梯公司辩称，根据双方签订的房屋买卖合同14条逾期交房的违约责任，约定若出现延期交房的违约事实，合同应当继续履行，根据合同法94条的规定，在合同中双方已对延期交楼可能出现的违约情况进行了约定，所以不应解除双方签订的买卖合同，杨忠治诉讼请求的1、3没有依据。杨忠治诉讼请求的4、5是杨忠治与交行五羊支行的法律关系，与我方无关。杨忠治应另案进行起诉。杨忠治办理按揭的时间与合同约定迟延了102天，我方应顺延交楼的时间。杨忠治要求支付电商费，电商费是杨忠治自身的行为，与我方没有关联，杨忠治要求我方支付没有依据。维修基金是杨忠治要履行的合同义务，我方没有协助杨忠治办理退维修基金的义务。根据双方签订的买卖合同的补充协议24条，双方一致确认已根据各自要求和实际情况对合同及补充协议的所有条款进行充分协商，在充分协商后对合同及补充协议的相应条款进行了修改。合同及补充协议签订后对双方都有约束力，在签订合同及补充协议的同时我方已向杨忠治进行了特别解释说明，杨忠治进一步确认合同及补充协议并非我方的格式条款，知悉认可合同及补充协议的全部条款内容，并且是其真实意思表示，根据合同24条约定，杨忠治已确认合同及补充协议中的条款并非我方的格式条款。被告交行五羊支行辩称，根据合同约定及法律规定，杨忠治以及云梯公司均负有向交行五羊支行偿还全部贷款本息的义务。首先，杨忠治与云梯公司之间的商品房买卖合同纠纷与交行五羊支行无关。杨忠治与交行五羊支行之间订立了《个人房产抵押贷款合同》，交行五羊支行已履行完合同约定义务，不存在任何违约，杨忠治作为借款人应当按照贷款合同约定向交行五羊支行履行还款义务。现杨忠治提起诉讼单方解除与交行五羊支行之间的贷款合同，于交行五羊支行而言已构成违约，杨忠治应向交行五羊支行偿还全部贷款本息。其次，案涉贷款系受托支付至云梯公司的账户，且因其与杨忠治之间履行《商品房买卖合同》发生纠纷才导致交行五羊支行与杨忠治之间的贷款合同无法继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，云梯公司作为出卖人应当将收受的购房贷款本息还给交行五羊支行。综上所述，杨忠治与云梯公司对于案涉房屋贷款均负有向交行五羊支行还款的责任。恳请法院查明事实，依法维护交行五羊支行的合法权益。交行五羊支行向本院提出反诉请求：1.判令杨忠治向交行五羊支行偿还贷款本金797523.37元以及利息、罚息（利息、罚息按合同约定计算，合同约定年利率5.63%，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%，即年利率8.445%）；2.判令云梯公司对杨忠治的上述债务承担连带清偿责任；3.判令交行五羊支行对杨忠治提供的抵押物广州市花都区xx房在上述债权范围内享有优先受偿权；4.判令杨忠治、云梯公司承担本案全部诉讼费用。诉讼中，交行五羊支行变更第一项反诉请求为：判令杨忠治向交行五羊支行偿还贷款本金796600.48元以及利息、罚息（利息、罚息按合同约定计算，合同约定年利率5.63%，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%，即年利率8.445%）。事实和理由：2019年1月18日，交行五羊支行与杨忠治签订编号为粤五羊2019年个房贷字19024号的《个人房产抵押贷款合同》。合同约定：杨忠治向交行五羊支行贷款810000元用于购买位于广州市花都区xx房，贷款期限为360个月。约定借期内利率为五年以上（期限）人民银行基准利率上浮15%，即年利率5.63%，月利率为4.695833‰，贷款的支付方式为受托支付方式。2019年2月1日，交行五羊支行依约将贷款810000元发放至合同约定的云梯公司收款账户。截至2020年4月30日，杨忠治已还贷款本金12476.63元，已还利息52874.39。至今尚欠交行五羊支行贷款本金人民币797523.37元。因杨忠治与云梯公司之间的《商品房买卖合同》履行发生纠纷，杨忠治起诉要求解除与交行五羊支行之间的《个人房产抵押贷款合同》。一方面，杨忠治提前解除合同已构成违约，另一方面，其以实际行动表明不再继续履行后续还款义务，交行五羊支行依据合同约定要求杨忠治向交行五羊支行返还全部贷款本息。鉴于贷款系受托支付至云梯公司的账户，且因其与杨忠治之间履行《商品房买卖合同》发生纠纷才导致交行五羊支行与杨忠治之间的贷款合同无法继续履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，云梯公司应当对杨忠治的贷款承担连带偿还责任。截至目前，杨忠治贷款已发生逾期，交行五羊支行的合法债权受到严重损失。为维护交行五羊支行的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起反讼，恳请法院查明事实，判决支持交行五羊支行的全部诉讼请求。杨忠治针对反诉辩称，我方不同意交行五羊支行的反诉请求。我方要求解除贷款合同的前提条件是能够解除商品房买卖合同，若商品房买卖合同不能解除，我方并不要求解除与交行五羊支行签订的《个人房产抵押贷款合同》，并非交行五羊支行陈述我方单方违约，我方不存在违约行为，我方一直在偿还银行的贷款，现关于商品房买卖合同及贷款合同能否解除，我方通过法院裁决，待法院裁决生效后，我方会按照裁决来履行，故交行五羊支行的反诉缺乏事实和法律依据。云梯公司针对反诉辩称，我方不同意反诉请求。在涉案买卖合同没有解除之前，杨忠治按照与交行五羊支行签订的《个人房产抵押贷款合同》照常还款即可。本院经审理认定事实如下：云梯公司是位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄的开发商，取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2018年10月9日，杨忠治（乙方）与云梯公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定乙方向甲方购买位于广州市花都区xx房，建筑面积共96.4平方米，总房款1160000元，付款方式为按揭贷款。第十三条约定：甲方应当在2019年10月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条约定，甲方如未能按本合同约定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未能将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延。附件七为本合同补充协议，第二条约定：主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间，且每逾期一日乙方应按到期应付房款的万分之五向甲方支付违约金。第四条约定：本合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第五条约定：双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件，在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金。2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。如乙方以按揭贷款方式支付购房款的，应以银行已发放按揭贷款给甲方为准。即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。3、无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书，乙方须在交付期限届满前，持本人身份证明及有关文件，亲临该商品房现场甲方办事处或委托的物业管理处办理该商品房交楼手续，乙方收楼时，应依约定交清所有购房款（含按揭款）、税费及物业管理公司规定的有关费用……第十七条约定，乙方在双方签署《广州市商品房买卖合同》的七日内根据《按揭须知》上写明的内容带齐有关资料到按揭银行指定的律师所办完按揭手续。由于乙方的原因未能按时完成按揭手续的，则视为乙方延迟付款，按照本补充协议第二条处理。此外，合同还对其他内容进行了约定。2018年10月9日，云梯公司（甲方）与杨忠治（乙方）签订《补充协议》，将按揭银行由中国农业银行股份有限公司广州番禺支行变更为交行五羊支行。2019年1月18日，交行五羊支行（贷款人）与杨忠治（借款人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定，贷款用途，用于购买广州市花都区xx房，金额81万元，贷款期限360月。合同并对其他权利义务进行了约定。2019年1月29日，涉案房屋办理了预抵押登记，登记的权利人是交行五羊支行。交行五羊支行确认截至2020年5月15日杨忠治尚欠交行五羊支行的贷款本息是796600.48元，没有逾期。庭审中，杨忠治与云梯公司一致确认杨忠治支付房款的情况如下：于2018年5月20日支付房款20000元，于2018年5月27日支付房款100000元，于2018年6月8日支付房款180000元，于2018年10月9日支付房款50000元。交行五羊支行在2019年2月1日放款810000元。2018年10月9日，杨忠治向云梯公司支付了物业维修基金10122元，截至本案法庭辩论终结，该款项仍由云梯公司持有，云梯公司未向房管部门缴纳。至法庭辩论终结前，云梯公司尚未取得涉案房屋所在工程项目的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋所在楼盘未取得永久用电。另查，2018年5月26日，杨忠治向广州市丰轩信息科技有限公司支付了颐和山庄G5-201项目信息咨询服务费5万元。关于该笔款项，杨忠治认为是购房款，云梯公司认为该笔款项属于杨忠治与广州市丰轩信息科技有限公司之间的行为，与云梯公司无关，云梯公司与广州市丰轩信息科技有限公司无任何关系，广州市丰轩信息科技有限公司并非云梯公司的销售商。2019年11月15日，杨忠治通过EMS向云梯公司住所地广州市白云区机场路航云北街自编******邮寄《敦促交楼函》，要求云梯公司向杨忠治交付涉案房屋，该函于2019年11月18日妥投。2020年2月26日，杨忠治通，杨忠治通过EMS向云梯公司住所地广州市白云区机场路航云北街自编******以及《商品房买卖合同上约定的云梯公司地址广州市白云区机场路225号分别发出《解除合同通知函》，载明因云梯公司未能按照合同约定的时间交付房屋，杨忠治要求解除《商品房买卖合同》及相关协议,两份邮件分别于2020年2月27日、2020年2月28日妥投，签收人是他人收，83号保安。诉讼中，杨忠治提交《交通银行个人客户交易清单》，拟证明其自2019年3月1日至2020年3月1日就涉案房屋向交行五羊支行偿还的贷款本息是60683.09元。另查，云梯公司原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司，于2020年5月14日变更为现名称。本院认为，杨忠治与云梯公司签署的《商品房买卖合同（预售）》以及杨忠治与交行五羊支行签订的《个人房产抵押贷款合同》均是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，各方均应恪守合同约定。本案的争议焦点为，一、杨忠治是否享有合同解除权，二、合同解除后的法律后果如何。针对争议焦点一，本院认为杨忠治享有合同解除权，原因如下：涉案房屋目前尚未取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》且不具备永久用电，云梯公司至今未能将符合法定交付条件的房屋交付给杨忠治，合同约定的交楼日期是2019年10月30日前，云梯公司认为杨忠治逾期付款，云梯公司有权顺延交楼时间。根据杨忠治、云梯公司双方签订的合同第十四条约定乙方未能付清任何应付款项，或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，甲方实际交付房屋的时间顺延，补充协议第五条约定，商品房交付期限届满之前，乙方应交清商品房全部楼价款等费用，因此，上述两条说明如杨忠治未能在涉案房屋交付期限届满之前付清全部房价款，云梯公司实际交付房屋的时间顺延。补充协议第十七条约定，乙方应当在双方签署《广州市商品房买卖合同》的七日内办完按揭手续，因乙方原因未能按时完成按揭手续的，则视为乙方迟延付款，按照本补充协议第二条处理，在补充协议第二条约定乙方逾期付款，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。可见，双方签订的合同中关于杨忠治逾期付款约定的是云梯公司可以顺延办理或交付《房地产权证》的时间，并未约定云梯公司可以顺延交楼时间。本案杨忠治于合同约定的商品房交付期限届满之前已经付清了全部房价款，故云梯公司认为杨忠治逾期办理按揭手续云梯公司有权顺延交楼时间，依据不足，本院不予采纳。因此，云梯公司存在逾期交楼的违约行为，云梯公司对何时能符合交房条件也没有给出明确的答复，何时交楼仍处于不确定的状态，若依照合同约定无论云梯公司逾期交楼的期限如何合同均应继续履行的，显然有违公平合理原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，杨忠治在2019年11月15日向云梯公司发出催告交楼的书面通知，云梯公司至今未能向杨忠治交付房屋，杨忠治于2020年2月26日向云梯公司发出解除合同的函件符合法律规定，故涉案《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议应于2020年2月28日解除。针对争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故杨忠治请求解除其与交行五羊支行签订的《个人房产抵押贷款合同》，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”杨忠治要求云梯公司向交行五羊支行偿还尚欠的按揭贷款本息及向其返还购房款及支付首期款的利息，本院予以支持。同理，交行五羊支行要求云梯公司偿还尚欠的按揭贷款本息，本院予以支持。交行五羊支行要求杨忠治偿还款项没有依据。至于杨忠治请求的按揭贷款利息，按揭贷款利息的产生是因为杨忠治自行选择的付款方式所致，与云梯公司是否违约无关，故杨忠治请求云梯公司支付按揭贷款利息，依据不足，本院不予支持。关于杨忠治请求的电商费损失，杨忠治认为该笔款项的性质是购房款，该笔款项的收取主体并非是云梯公司，亦无其他证据显示广州市丰轩信息科技有限公司收取的该笔款项为涉案房屋的购房款，故杨忠治以该笔款项为购房款为由要求云梯公司予以返还并支付利息，依据不足，本院不予支持。云梯公司代收了物业维修基金10122元尚未向房管部门缴纳，现《商品房买卖合同》已解除，云梯公司应将代收的款项予以返还，故杨忠治请求云梯公司返还10122元物业维修基金，合理有据，本院予以支持。关于交行五羊支行主张的优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条及第一百八十七条的规定，以涉案房屋抵押的，抵押权自登记时设立。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，从上述关于预告登记制度的规定可知，预告登记制度设立的目的是为了保障将来实现物权，预告登记后，需在合理期限内申请不动产登记，预告登记后债权消灭，预告登记失效，现杨忠治在本案中提起解除合同的请求已得到支持，合同解除后预告登记应失效，涉案房屋仅办理了抵押权的预登记，在此情况下交行五羊支行请求就本案债权享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。综上所述，杨忠治诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。交行五羊支行反诉请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告杨忠治与被告广州云梯地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2020年2月28日解除；二、解除原告杨忠治与被告交通银行股份有限公司广州五羊支行签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、原告杨忠治于本判决发生法律效力之日起十日内申请办理广州市花都区xx房的提前还贷手续，被告广州云梯地产开发有限公司代原告杨忠治向被告交通银行股份有限公司广州五羊支行偿还原告杨忠治尚欠的上述房屋的按揭贷款本息（具体金额以被告交通银行股份有限公司广州五羊支行核算为准）；四、被告广州云梯地产开发有限公司于履行完毕上述第三项确定的义务之日起十日内向原告杨忠治支付购房余款（购房款1160000元-贷款本息）；五、被告广州云梯地产开发有限公司于履行完毕上述第三项确定的义务之日起十日内向原告杨忠治支付首期房款350000元的利息，利息从2018年5月20日起以20000元为本金计至付清款项之日止，从2018年5月27日起以100000元为本金计至付清款项之日止，从2018年6月18日起以180000元为本金计至付清款项之日止，从2018年10月9日起以50000元为本金计至付清款项之日止，利息标准：2018年5月20日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准；六、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨忠治返还物业维修基金10122元；七、驳回原告杨忠治的其他诉讼请求；八、驳回被告交通银行股份有限公司广州五羊支行的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11496元，由原告杨忠治负担307元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担11189元。反诉案件受理费5887.50元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年七月十日法官助理李诗琪书记员孙诗韵