广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25657号原告：广东建融住房服务有限责任公司，住所广东省佛山市禅城区********（建设银行大厦14楼1401室），统一社会信用代码91440604MA4X90C0X2。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：巫家嘉，男，系原告公司员工。委托诉讼代理人：袁志辉，男，系原告公司员工。被告：黄裕国，男，1982年2月15日出生，汉族，住广东省惠来县*****************，公民身份号码。被告：沈瑞康，男，1959年10月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区科学技术学院北路1号南区******，公民身份号码。被告：沈莉嘉，女，1983年12月7日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区科学技术学院北路1号南区******，公民身份号码。原告广东建融住房服务有限责任公司（以下简称“建融公司”）与被告黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告建融公司的委托诉讼代理人巫家嘉、被告沈莉嘉到庭参加了诉讼。被告黄裕国、沈瑞康经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建融公司向本院提出诉讼请求：1.解除建融公司与黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉签署的(JR)JF20181025FS0003号《资产管理服务合同》；2.黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉退还建融公司已支付的剩余期限标的资产收益共计149328.37元，剩余期限标的资产收益以每日64.50元，从起诉之日起计至2026年2月12日；3.黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉向建融公司赔偿损失计10363.39元，损失赔偿以剩余期限标的资产收益为基数，按每日万分之二的标准，从房屋委托经营管理起始日2018年10月30日起计至2019年10月12日止；4.黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉向建融公司支付违约金29865.67元，违约金以剩余期限标的资产收益为基数，按剩余期限标的资产收益的20%计算；5.黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月25日，建融公司与黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉签署（JR）JF20181025FS0003《资产管理服务合同》，约定黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉位于广东省佛山市南海区************************委托建融公司进行资产管理。委托经营管理期限为2018年10月30日至2026年2月12日，总标的资产收益为164874元。根据《资产管理服务合同》的约定，黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉在签署合同前应如实、完整地向建融公司披露房屋现存租赁关系的详细情况，并根据建融公司要求提供相应的书面租赁合同及相关文件资料，保证书面租赁合同及相关文件资料所载信息均真实、合法、完整、有效。并保证委托经营管理期限内，房屋原租赁情况下不影响建融公司对房屋的经营管理权及合同的正常履行。否则建融公司有权解除本合同，并要求黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉退还剩余期限标的资产收益、赔偿损失及支付违约金。《资产管理服务合同》签订后，建融公司依约向黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉支付了委托经营管理期限内所有的标的资产收益164874元。然而黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉却介绍虚假租客李灯福向建融公司承租房屋，实际一直为黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉及其亲属实际居住。建融公司方工作人员多次上门要求实际居住人办理该房屋，在租赁期限内不得妨碍建融公司对该房屋进行正常经营管理，并依据合同约定更换门锁。但黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉拒绝搬离该房屋，对建融公司的正常管理强加阻挠，且自2019年6月起不再支付租金。此外，黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉的房贷已逾期，随时有被贷款抵押银行收回的可能。黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉在委托经营管理期限内，提供虚假材料，未按双方合同约定履行义务并继续强行占有该房屋，且未能保证房屋产权稳定，给建融公司造成严重损失。庭审中，建融公司明确其主张的案由为服务合同或租赁合同纠纷，坚持不变更案由为民间借贷纠纷。被告沈莉嘉辩称，沈莉嘉当时需要贷款，通过朋友介绍找到一个中介，不记得该中介全名，只知道他叫刘经理，其办公场所在在南海海五路交警大队后面的大厦。中介称建行跟建融公司有合作一个项目可以让沈莉嘉贷款，沈莉嘉告诉中介沈莉嘉的房子不能交出去，中介称没问题，沈莉嘉可以住不需要搬出去，只要每月偿还租金就可以。此后，中介带沈莉嘉去广东建方房屋租赁管理有限公司（以下简称“建方公司”）登记的经营地址签了合同，在建设银行隔壁。不记得与沈莉嘉签合同的是建方公司还是建融公司，因为他们合同改过名字，但是中介告诉沈莉嘉不用再重新签。李灯福是沈莉嘉的朋友，因为当时中介要求沈莉嘉找一个朋友来签租赁合同，沈莉嘉就找了李灯福，实际上他没有租沈莉嘉的房子，与他无关，房子是黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉在住。沈莉嘉签了合同之后就有建方公司的人上门，找李灯福签了个名就没有其他手续了，原定的贷款没有按时放款，建方公司一直以财务账目处理需要时间，拖了三个月才放款到沈莉嘉的账户上，在此期间沈莉嘉用来收贷款的建设银行卡一直被中介拿着，中介称需要扣除一笔前期利息2万多，具体黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉没有了解，是中介提前要求沈莉嘉们授权刷卡机直接扣费。之后每个月的租金都是沈莉嘉交纳，押金是通过李灯福支付宝支付，应该是2019年7月之后就没有再缴纳租金。租金都是由微信名叫里斯本的建方公司人员直接向沈莉嘉催讨，里斯本也有向李灯福催过一次款，但里斯本就有告诉李灯福直接找沈莉嘉。庭后五日内向法院提交沈莉嘉的收款以及扣款记录的银行流水。2019年4月30日沈莉嘉有将案涉房子进行二次抵押了110万元，第一次抵押是抵押给中国建设银行贷了47万左右的房贷，当时办理的是预抵押登记，黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉是2019年1月15日办理了房产证之后同时办理了抵押登记。被告黄裕国、沈瑞康没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告黄裕国、沈瑞康经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依法视为其自动放弃举证、质证和辩证的权利。对当事人无异议或真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2018年10月25日，建融公司（受托方，乙方）与黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉（委托方，甲方）签订《资产管理服务合同》，约定甲方同意将位于广东省佛山市南海区************************（以下简称“502房”）委托给乙方进行资产管理，标的资产应作居住用途使用，建筑面积123.81平方米；房屋状态无租约，已抵押；经营管理期限自2018年10月30日至2026年2月12日，甲方应在2018年10月30日前将房屋交付乙方；空置期3个月15天，自2018年10月30日至2019年2月12日，空置期内乙方无需支付标的资产收益，但应支付物业管理费、水电费及其他因使用标的资产而产生的费用；本合同资产收益总额为164874元，为乙方应向甲方支付的全部金额，除此之外乙方无需另行向甲方支付任何费用。以下三个条件全部拯救之日视为款项支付起始日，甲乙双方同意在以下条件成就后的15个工作日内，乙方向甲方一次性预付上述164874元：本合同依法成立并符合合同生效条件、甲方交付的资产符合乙方的验收标准，双方完成标的的资产交付，甲方已在本合同签署之日起15日内按照本合同附件《客户须知详情函》的要求向乙方移交全部所需资料。本协议项下的“乙方”包含乙方及乙方委托对标的资产进行经营管理的第三方。双方还对违约责任、合同的变更与解除等进行了约定。同日，黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉出具《标的资产抵押声明》，确认涉案房屋存在抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司佛山市分行，并承诺案涉标的房屋已取得抵押权人同意。建融公司持有显示签订日期为2018年11月1日，出租方为建方公司、承租方为李灯福的《房屋租赁合同》原件一份，内载：建方公司将案涉502房出租给李灯福，每月租金2600元，租赁期限从2018年11月1日至2019年10月31日。2018年11月30日，建融公司向沈莉嘉中国建设银行尾号为5641银行账户转账支付164874元，转账用途为资产收益。2018年10月24日，案涉502房不动产登记信息查询结果显示502房登记抵押权人为中国建设银行股份有限公司佛山市分行，抵押登记日期为2009年4月9日。2019年10月22日，案涉502房不动产登记信息查询结果显示，案涉502房除了上述抵押外，于2019年4月30日抵押登记予了佛山市科技小额贷款有限公司。建融公司收取案涉房屋的租金情况如下：2018年11月1日5200元、2600元，支付人为李灯福；2019年1月24日2600元、2600元；2019年2月20日2600元，2019年7月24日7800元，支付人均为沈莉嘉。以上共计23400元。另查1，本院另案受理了建方公司诉被告黎家宏、李杰、第三人吴青租赁合同纠纷一案，案号（2019）粤0605民初22647号，黎家宏、李杰在该案中陈述，其按照建方公司的要求办理租售贷款手续，建方公司提供了一份租赁合同要求黎家宏、李杰与第三人签署，然后又提供了一份租赁合同让第三人与其签署，签订租赁合同后建方公司就可以向黎家宏、李杰放款，涉讼租赁物由黎家宏、李杰使用，李杰通过本人账号向建方公司还款，并经建方公司要求，以第三人吴青的名义还款。第三人吴青在该案中陈述，当时第三人与黎家宏、李杰一同向建方公司申请贷款，但第三人的申请没有获批，黎家宏、李杰的申请通过后，黎家宏、李杰找到第三人要求其帮忙签订租赁合同，第三人没有承租涉讼租赁物的想法，第三人自己有房屋居住。本院另案受理了原告建融公司诉被告林盛海合同纠纷一案，案号（2019）粤0605民初24454号，林盛海在该案中陈述，实际上是其向建融公司借钱，双方属于民间借贷关系，建融公司是套路贷，林盛海贷了145850元，分七年偿还，以房租的形式每月还款2300元，上述145850元在放款的第二天被无故划走两笔款项合共36708元。本院另案受理了原告建融公司诉被告赖月英合同纠纷一案，案号（2019）粤0605民初24456号，赖月英在该案中陈述：建融公司的中介人员打赖月英的电话说他们可以租赁的方式对赖月英进行借贷，条件是赖月英要有房子，当时赖月英就提出来仍需要继续在自己的房子中居住，对方称没有问题但提出的条件是，一定要找赖月英的朋友或亲戚作为第三人与对方签订一个租赁合同，并告知要收取20%的手续费。双方谈好了之后，建融公司人员来赖月英的305房签订了租赁合同。《房屋租赁合同》上的林荣耀并非林荣耀本人的签名，是赖月英老公林荣晓代签，当时建融公司的工作人员有在场，赖月英告知林荣耀可能来不了，建融公司人员就叫赖月英如此操作。赖月英与林荣耀租赁合同的版本也是建融公司提供。建融公司11月21日将款项支付予赖月英后，于11月27日通过第三方将20%的手续费分六笔共计33000元从赖月英银行账户中划走。当时赖月英有应建融公司的要求打印房产查询信息，显示有两个抵押登记，但建融公司的工作人员告诉赖月英，打印出来的信息有两个抵押不合格，不符合他们的要求，他们说有办法解决，至于他们如何修改和解决赖月英就不清楚。林荣耀实际上没有在该房子中居住，合同也并非他本人签名，押金和租金都是赖月英缴纳的。赖月英总共支付了以押金和租金的形式返还的款项42000元。现在有逾期三四次未支付款项，赖月英并不知道建融公司起诉，对方没有告知。赖月英从合同签订之初就一直在案涉房屋中居住。该案中，建方公司的员工在明知赖月英在案涉房屋居住的情况下，仍指引赖月英借第三方之名签订虚假房屋租赁合同，通过与案外人的虚假意思表示隐藏其与赖月英之间真实的民事法律行为。再查明，建融公司为建方公司的股东。2019年10月12日，建融公司向本院起诉并主张权利。庭审中，建融公司确认：仅收取了通过李灯福支付的2个月押金和2018年11月租金，后续至2018年12月建方公司向沈莉嘉索取了12月、1月、2月的租金。2019年7月22日，建方公司上门确认沈莉嘉在房屋内居住，工作人员要求沈莉嘉搬离，因沈莉嘉表示可以继续支付租金但要在房屋内居住，2019年7月24日，沈莉嘉向建方公司支付了约定于三个月租金的款项。本院认为，建融公司虽以服务合同纠纷起诉，但其举证显示双方表象的法律关系为租赁合同关系，现沈莉嘉抗辩双方实为民间借贷关系，故本案争议焦点是建融公司与沈莉嘉之间的关系是租赁合同关系还是民间借贷关系。针对该争议焦点，本院分析如下：1.虽然建融公司与黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉签订了《资产管理服务合同》，约定由黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉将涉案房屋交由建融公司进行出租管理，建融公司一次性支付租金性质的费用164874元，但现依建融公司的主张以及沈莉嘉的陈述，案涉房屋实际一直由黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉占有使用，并未实际向建融公司交付。2.李灯福与黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉此前并不存在房屋租赁合同关系，故并不存在出租方直接变更为建融公司的情况，如若李灯福与建融公司存在真实的租赁合同关系或是虚假的租赁合同关系但建融公司并不知晓该情况，依照常理，建融公司应与黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉办理案涉房屋的交接手续后再由建融公司将案涉房屋钥匙交付予李灯福，但建融公司并无向黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉催促交接或接收房屋的相关举证；如若李灯福与建融公司存在真实的租赁合同关系或是虚假的租赁合同关系但建融公司并不知晓该情况，也应由建融公司直接向租客李灯福催讨租金，而非由建融公司的关联公司建方公司在2018年12月直接向沈莉嘉催讨租金并允许沈莉嘉继续缴租和居住，建融公司称是依照李灯福的指示向沈莉嘉催讨但未能举证证明，本院采信沈莉嘉所称，确认建融公司一直对沈莉嘉在案涉房屋内居住知情且明知。3.除本案外，建融公司及其关联公司建方公司在本院起诉的其他案件中，被诉方亦主张是为借款而签订相关租赁合同，实际没有出租房屋予建融公司或其关联公司，每月需向建融公司或其关联公司还款，存在放款后被收取大额资金的情况。综上，本院确认本案建融公司与黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉之间不符合租赁合同的法律关系，鉴于本案沈莉嘉亦主张其是向建融公司借款，在建融公司自称于2018年12月已找沈莉嘉催讨款项并允许其继续居住的情形下，本院采信沈莉嘉所称，认定建融公司与黄裕国、沈瑞康、沈莉嘉之间为借款关系。经本院释明后，建融公司坚持双方存在租赁合同关系，并表示不变更诉讼请求，故本院对建融公司的诉讼请求均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回广东建融住房服务有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费4352.68元（广东建融住房服务有限责任公司已预交），由广东建融住房服务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李丽曼人民陪审员  叶瑞婵人民陪审员  刘福珍二〇二〇年七月八日书 记 员  唐梓恩