四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民再189号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：四川省昌林投资有限公司，住所地：四川省遂宁市河东新区栖霞路**奥城花园**。 法定代表人：张昌颖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜智勇，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗妙慧，四川明炬（遂宁）律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：遂宁厚德商贸有限公司，住所地，住所地：四川省遂宁市船山区华润锦华正大门前北侧藕园小区******iv> 法定代表人：王志强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于清，男，该公司法务。 一审被告、二审被上诉人：遂宁众泰房地产开发有限公司，住所地，住所地：四川省遂宁市河东新区九宗书院**iv> 法定代表人：张明秀，该公司执行董事。 再审申请人四川省昌林投资有限公司（以下简称昌林投资公司）因与被申请人遂宁厚德商贸有限公司（以下简称厚德商贸公司），一审被告、二审被上诉人遂宁众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市中级人民法院（2018）川09民终693号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月9日作出（2019）川民申2379号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人昌林投资公司的委托诉讼代理人杜智勇，被申请人厚德商贸公司的法定代表人王志强及其委托诉讼代理人于清到庭参加诉讼，一审被告、二审被上诉人众泰房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 昌林投资公司申请再审的请求：1.依法撤销四川省遂宁市中级人民法院（2018）川09民终693号民事判决第四项判决内容；2.改判由众泰房产公司给付房款及利息，昌林投资公司不承担共同给付责任；3.案件全部诉讼费用由厚德商贸公司承担。事实和理由：（一）二审法院认定昌林投资公司与众泰房产公司共同承担合同责任缺乏证据证明和事实基础。1.诉争四份合同没有昌林投资公司签字盖章，是众泰房产公司单方的出售行为，昌林投资公司没有追认该买卖行为，该合同因没有昌林投资公司签字盖章在房管局无法备案。因此，诉争四份合同对昌林投资公司无法律约束力。2.《营销策划代理合同书》中昌林投资公司未加盖公章，仅有张昌颖的签字，张昌颖时为众泰房产公司股东之一，不能推定他的签字代表昌林投资公司的职务行为，也无证据证明该《营销策划代理合同书》实际履行，事实上该合同并未履行；没有证据证明诉争四份合同系在双方设立的售房部签订，且所签合同记载了出卖方（甲方）为昌林投资公司和众泰房产公司，厚德商贸公司应当知道由昌林投资公司、众泰房产公司共同签章才生效；厚德商贸公司所交房款大部分系厚德商贸公司出借给众泰房产公司的借款后所转化，进一步证明房屋交易是厚德商贸公司与众泰房产公司之间的行为；昌林投资公司对所签诉争合同约定的出售房屋数量、价格、收取房款等内容均不知晓，不是合同相对方，不应承担责任。（二）众泰房产公司涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查，为了化解其债务，厚德商贸公司的法定代表人王志强基于其是本案所涉“中央CBD·鼎盛国际项目”（以下简称鼎盛国际项目）合伙投资人身份，自愿出具委托书，将本案涉及的共二十套房屋委托给众泰房产公司用于化解债务，此处化解的系众泰房产公司的债务，则退还房款的责任也应是众泰房产公司而非昌林投资公司。 厚德商贸公司辩称，（一）案涉《商品房买卖合同》真实有效，昌林投资公司、众泰房产公司共同投资开发鼎盛国际项目，对外责任应当由双方共同承担，双方内部责任或权利问题不能对抗第三人。（二）厚德商贸公司有新证据即重庆博创房地产营销策划有限公司（以下简称博创公司）向人民法院起诉昌林投资公司、众泰房产公司的起诉状、证据复印件等材料，这些材料和二审提交的《营销策划代理合同书》共同证明案涉《商品房买卖合同》对昌林投资公司、众泰房产公司均有约束力。（三）厚德商贸公司在二审提交的预售许可证清楚载明案涉房屋所在工程项目的开发企业为昌林投资公司和众泰房产公司，厚德商贸公司签订《商品房买卖合同》时众泰房产公司出具了前述预售许可证，合同签订时众泰房产公司也出具了《营销策划代理合同书》复印件，该合同书第八条第二款载明客户交纳认购金或购房款只需众泰房产公司加盖印章。（四）厚德商贸公司在本案二审提交的《中央CBD·鼎盛国际专用收据》加盖了昌林投资公司财务专用章和众泰房产公司财务专用章，充分证明两家公司对厚德商贸公司销售商品房的高度认可。（五）厚德商贸公司在签订《商品房买卖合同》后履行了给付房款的义务，且众泰房产公司执行董事张明秀出具书面证明证实案涉《商品房买卖合同》系众泰房产公司代表自己与昌林投资公司共同签订。请求维持四川省遂宁市中级人民法院（2018）川09民终693号民事判决。 厚德商贸公司向一审法院起诉请求：1.确认厚德商贸公司和众泰房产公司、昌林投资公司签订的《商品房买卖合同》（编号为：YS0120768、YS0120773、YS0120626、YS0120630）有效；2.众泰房产公司、昌林投资公司立即向厚德商贸公司交付鼎盛国际项目金座公寓写字楼、商业（以下简称金座）22层1-20号共20套房屋，并从2015年7月1日起至实际交付之日止，以厚德商贸公司已交付房款的万分之一/天支付违约金；3.本案诉讼费、保全费等由众泰房产公司、昌林投资公司承担。 一审法院认定事实：2011年3月18日，昌林投资公司与众泰房产公司签订了《合作协议》，约定联合经营鼎盛国际项目。2015年12月31日，厚德商贸公司与众泰房产公司签订了两份《商品房买卖合同》（编号：YS0120626、YS0120630），约定厚德商贸公司购买众泰房产公司开发的鼎盛国际项目金座22层11-20号房屋。2016年1月4日，厚德商贸公司与众泰房产公司签订了第三份和第四份《商品房买卖合同》（编号：YS0120768、YS0120773），约定厚德商贸公司购买众泰房产公司开发的鼎盛国际项目金座22层1-10号房屋。前述四份合同均约定房屋交付时间为2015年6月30日前，厚德商贸公司与众泰房产公司在四份《商品房买卖合同》上加盖公司印章，昌林投资公司并未签字或加盖公章。由于昌林投资公司未在上述四份《商品房买卖合同》签名或者加盖公章，厚德商贸公司对上述《商品房买卖合同》到有关部门备案未果。至厚德商贸公司起诉之日，众泰房产公司尚未向厚德商贸公司交付案涉房屋。另查明，遂宁市公安局河东新区分局于2017年9月1日作出遂公立字〔2017〕375号《立案决定书》，决定对众泰房产公司涉嫌非法吸收公众存款立案侦查。一审法院判决：一、厚德商贸公司与众泰房产公司于2015年12月31日签订的《商品房买卖合同》（编号：YS0120626、YS0120630）、2016年1月4日签订的《商品房买卖合同》（编号：YS0120768、YS0120773）合法有效；二、驳回厚德商贸公司的其他诉讼请求。案件受理费4207元，由厚德商贸公司承担。 厚德商贸公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初360号民事判决；2.确认厚德商贸公司与众泰房产公司签订的案涉四份《商品房买卖合同》合法有效，且对昌林投资公司具有约束力，并依法判决众泰房产公司、昌林投资公司交付房屋及承担违约金；3.本案一、二审诉讼费、保全费由众泰房产公司、昌林投资公司承担。 二审法院对所调取的博创公司于2011年10月28日与众泰房产公司签订的《营销策划代理合同书》予以采信。二审另查明，为化解众泰房产公司债务，通过众泰房产公司与昌林投资公司出具手续，已将案涉四份《商品房买卖合同》所涉20套房屋用于化解55位债权人的债务并网签备案。二审审理查明的其他案件事实与一审法院认定的一致。二审法院依法就诉讼请求向厚德商贸公司释明后，厚德商贸公司提出变更诉讼请求为“请求解除该四份《商品房买卖合同》（编号：YS0120626、YS0120630、YS0120768、YS0120773），返还购房款及利息，并按约定承担违约责任支付违约金”，昌林投资公司不同意变更诉讼请求，请人民法院按照法律规定审理。 二审法院认为：本案争议焦点一为厚德商贸公司要求昌林投资公司与众泰房产公司交付所购买房屋是否能够履行。因涉及用本案案涉房屋化解债务的人数众多，且案涉房屋已网签备案至他人名下，造成了四份《商品房买卖合同》事实上的不能履行，对厚德商贸公司要求众泰房产公司与昌林投资公司履行交付房屋的上诉请求，不予支持。本案争议焦点二为厚德商贸公司在二审中提出变更诉讼请求是否符合法律规定，其请求是否应当得到支持。厚德商贸公司二审变更诉讼请求是基于一审起诉请求，不是新增诉讼请求，且当事人在厚德商贸公司变更诉讼请求后均表示没有证据提供，依照四川省高级人民法院《关于规范民事诉讼举证、质证和认证的意见（试行）》第二十三条“人民法院依照《证据规则》第三十五条的规定行使释明权，原则上应当在开庭审理后行使”、第二十五条“一审法院应当依照《证据规则》第三十五条行使释明权而未予释明的，二审法院应当发回重审，但下列情况除外：......（二）当事人表示无证据提供的......”规定，二审应当予以审理。《营销策划代理合同书》第八条第二款约定：“无论客户交纳认购金或购房款，众泰房地产公司与客户签订《认购协议》或正式合同，加盖众泰房地产公司合同章”，昌林投资公司法定代表人张昌颖在该合同尾部签字认可，且案涉四份《商品房买卖合同》是在昌林投资公司与众泰房产公司设立的售楼部签订。昌林投资公司与众泰房产公司没有明确公示买卖合同必须由昌林投资公司与众泰房产公司双方签章才发生效力，买受人也无法分辨签订合同方式，该责任应当由昌林投资公司与众泰房产公司承担，故案涉四份《商品房买卖合同》对昌林投资公司具有约束力。昌林投资公司应当与众泰房产公司共同履行交付案涉《商品房买卖合同》约定房屋的义务并承担逾期交房的违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”规定，厚德商贸公司二审变更后的诉讼请求应当得到支持。 二审法院判决：一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初360号民事判决第一项；二、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初360号民事判决第二项；三、解除厚德商贸公司与众泰房产公司签订的案涉四份《商品房买卖合同》；四、众泰房产公司与昌林投资公司在二审判决生效之日起十日内退还厚德商贸公司给付的购房款2032890元及利息，利息以购房款2032890元为基数按人民银行同期贷款利率，从2015年12月29日计算至付清之日止。一审案件受理费4207元，由昌林投资公司、众泰房产公司负担；二审案件受理费4207元，由昌林投资公司、众泰房产公司负担。 本案再审过程中，厚德商贸公司向本院提交以下材料作为新证据： 第一组证据：落款时间为2020年1月9日、加盖“遂宁市船山区人民法院”印章的（2020）川0903民初192号《受理案件通知书》复印件一份；落款时间为2019年10月20日、加盖“重庆博创房地产营销策划有限公司”印章的《民事诉状》复印件一份；《鼎盛国际博创公司佣金总表》《溢价汇总表》等证据材料复印件四份。上述证据用以证明博创公司对昌林投资公司、众泰房产公司提起了诉讼。 第二组证据：张明秀于2020年7月1日出具的证明一份，载明其为众泰房产公司法定代表人，本案案涉《商品房买卖合同》是众泰房产公司代表昌林投资公司与众泰房产公司共同签订。 昌林投资公司质证认为，对第一组证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，该组证据材料系博创公司单方面向人民法院的主张，未经人民法院审理确认，不能作为事实予以采信；对第二组证据的真实性、合法性予以认可，但张明秀的证明系自证，不能证明所签协议代表了昌林投资公司和众泰房产公司。关于《营销策划代理合同书》，仅仅是众泰房产公司与博创公司所签订，不能代表昌林投资公司的意思表示。 本院认为，对第一组证据材料，因厚德商贸公司所提交的材料均为复印件，昌林投资公司不予认可，即使博创公司确以商品房委托代理销售合同纠纷提起诉讼，也与本案没有直接关联性，本院不予采信；对第二组证据材料，系张明秀作为本案当事人之一众泰房产公司的法定代表人所出具证明，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的证人证言，仅属于当事人法定代表人的陈述，在没有其他证据予以印证的情况下，本院不予采信。 本院查明的事实与一审查明的事实一致，对二审查明的关于本案案涉四份《商品房买卖合同》中约定买卖的鼎盛国际项目金座22层1-20号共计20套房屋，用于化解了55位债权人的债务并已网签备案的事实予以认可。 另查明，四川省遂宁市中级人民法院（2018）川09民终694号民事判决载明，2015年12月31日和2016年1月4日，厚德商贸公司与众泰房产公司先后签订编号为YS0120618、YS0120624、YS0120748的三份《商品房买卖合同》，分别约定购买鼎盛国际项目金座23层1-10号房屋、24层1-6号房屋。人民法院判决由昌林投资公司和众泰房产公司共同交付上述房屋。该判决已经发生法律效力。 本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定，遵照诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案案涉四份《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，但买卖标的因用于抵偿债务已无法交付，厚德商贸公司将诉讼请求变更为解除案涉四份《商品房买卖合同》、返还购房款及利息并按约定承担违约责任、支付违约金，不违反法律规定，昌林投资公司、众泰房产公司在再审审理中对此也未提出异议，故本院依法进行审理。围绕昌林投资公司的再审主张和厚德商贸公司的答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：昌林投资公司是否应当与众泰房产公司共同承担案涉四份《商品房买卖合同》中所涉房屋已付房款的返还责任。 案涉四份《商品房买卖合同》的签订双方为厚德商贸公司和众泰房产公司，根据合同相对性原则，众泰房产公司应当按约履行合同义务，合同被依法解除后，其应当承担对厚德商贸公司购房款的返还责任。厚德商贸公司诉讼主张应当由昌林投资公司和众泰房产公司共同承担购房款返还责任并承担违约责任，即主张突破合同相对性维护自身权利。遵循合同相对性原则系民事法律关系的重要原则，合同相对性的突破在民事案件中应当被严格适用，除非特殊情形，不应当被轻易突破。本案是否可以认定由昌林投资公司与众泰房产公司共同承担责任，需做具体分析认定。 厚德商贸公司提出，昌林投资公司与众泰房产公司系案涉房屋所在项目的共同开发人，有预售许可证载明的内容为证，在其与众泰房产公司签订本案合同时众泰房产公司予以了出示，并向其出示了《营销策划代理合同书》复印件。根据厚德商贸公司法定代表人王志强在再审审理中的当庭陈述：其曾借款上千万元给众泰房产公司用于鼎盛国际项目的施工建设，后退出了该项目。根据另案（2018）川09民终694号民事判决载明的事实，厚德商贸公司与众泰房产公司另有签订三份《商品房买卖合同》，购买鼎盛国际项目的房屋十六套，故仅就另案与本案，其购买的房屋数量总计三十六套。由此可见，厚德商贸公司并非普通购房者，对鼎盛国际项目应当有相当了解和关注。在知晓该工程项目系众泰房产公司与昌林投资公司共同开发的前提下，厚德商贸公司仍然与众泰房产公司单方签订了案涉四份《商品房买卖合同》，其在签订合同时未尽足够注意义务。四份《商品房买卖合同》的签订时间分别为2015年12月31日、2016年1月4日，后因昌林投资公司不同意，未能办理商品房预售合同备案，此时厚德商贸公司更已明知昌林投资公司对案涉《商品房买卖合同》的签订并不同意或愿意追认。 昌林投资公司主张，案涉《商品房买卖合同》系众泰房产公司未经其同意单方出卖给厚德商贸公司，其不予认可。厚德商贸公司作为诉讼发起方，应当就众泰房产公司单方加盖印章的《商品房买卖合同》对昌林投资公司具有约束力进行充分举证。就厚德商贸公司所举证据，本院分析如下：对于《营销策划代理合同书》复印件，根据该份合同书的约定，博创公司负责鼎盛国际项目从营销策划到房屋销售的全部工作，但是本案现有证据材料不能证明博创公司参与了上述工作；厚德商贸公司虽提出《营销策划代理合同书》第八条第二款约定即客户交纳认购金或购房款后签订合同加盖众泰房产公司印章，因厚德商贸公司并未提交证据证明《营销策划代理合同书》得以履行，相反地，鼎盛国际项目的大量房屋系经昌林投资公司、众泰房产公司共同加盖印章进行了销售。除此之外，厚德商贸公司没有举证证明鼎盛国际项目在对外销售房屋中仅众泰房产公司一方签订买卖合同即可。厚德商贸公司在再审审理中当庭提出，其所付款项转至众泰房产公司账户后，当日即依照“三七分”转给昌林投资公司一部分，但也未提交证据予以证明。对于厚德商贸公司主张在二审诉讼中提交的《中央CBD·鼎盛国际专用收据》加盖了昌林投资公司财务专用章和厚德商贸公司财务专用章，经审查，仅从该份证据显示的内容不能体现出所付款项与本案案涉《商品房买卖合同》的关联性。因此，厚德商贸公司所举证据不能充分证明昌林投资公司存在过错或案涉《商品房买卖合同》对昌林投资公司具有约束力，应当承担举证不力的后果。 综上，众泰房产公司作为与昌林投资公司合作开发鼎盛国际项目的开发一方，单方与厚德商贸公司签订案涉四份《商品房买卖合同》并收取房款，在因众泰房产公司涉嫌犯罪致案涉房产被依法处置之后，应当承担返还厚德商贸公司购房款及利息的责任。关于利息计算，自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自此之后的利息，应当按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。对本案中昌林投资公司关于诉争四份《商品房买卖合同》没有昌林投资公司签字盖章，是众泰房产公司的单方出售行为，昌林投资公司不是合同相对方，不应承担合同责任的再审主张，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，但因厚德商贸公司在二审中变更了诉讼请求，对一审判决，本院予以撤销；二审判决关于由昌林投资公司与众泰房产公司共同承担购房款返还责任的相关事实认定不清，适用法律不当，依法予以纠正。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、撤销四川省遂宁市中级人民法院（2018）川09民终693号民事判决及四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初360号民事判决； 二、遂宁厚德商贸有限公司与遂宁众泰房地产开发有限公司于2015年12月31日签订的两份《商品房买卖合同》（编号：YS0120626、YS0120630）及2016年1月4日签订的两份《商品房买卖合同》（编号：YS0120768、YS0120773）合法有效； 三、解除遂宁厚德商贸有限公司与遂宁众泰房地产开发有限公司于2015年12月31日签订的两份《商品房买卖合同》（编号：YS0120626、YS0120630）及2016年1月4日签订的两份《商品房买卖合同》（编号：YS0120768、YS0120773）； 四、遂宁众泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内退还遂宁厚德商贸有限公司给付的购房款2032890元及利息（利息以购房款2032890元为基数，支付自2015年12月29日起至付清之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 五、驳回遂宁厚德商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费4207元、二审案件受理费4207元，共计8414元，由遂宁厚德商贸有限公司、遂宁众泰房地产开发有限公司分别承担4207元。 本判决为终审判决。 审判长  王小娟 审判员  黄 丹 审判员  李 洁 二〇二〇年七月十六日 书记员  王沁瑶