安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初1704号 原告：夏红英，女，1971年2月21日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被告：上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司，住所地安徽省全椒县襄河镇儒林南路东侧、车站北侧，统一社会信用代码91341124070909340E(1-1)。 负责人：陈希林，该公司经理。 被告：上海渝嫣企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇金海公路******-1，统一社会信用代码91310120067810999C。 法定代表人：岳金位，该公司董事长。 以上两被告共同委托诉讼代理人：徐良柱，该公司员工。 被告：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，注册地安徽，注册地安徽省全椒县襄河镇民政局**，住所地安徽省全椒县襄河镇新纪元大酒店**用代码913411246709055111。 法定代表人：林光义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧街道法律服务所法律工作者。 原告夏红英与被告上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（以下简称渝嫣全椒分公司）、上海渝嫣企业管理有限公司（以下简称渝嫣公司）、安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏红英，被告渝嫣全椒分公司、渝嫣公司的共同委托诉讼代理人徐良柱，被告瑞祥公司的委托诉讼代理人王宇光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏红英向本院提出诉讼请求：1、判令渝嫣全椒分公司向原告支付自2019年1月1日至2020年6月1日的商铺租金47763.5元，(租金计算方式：实付房款×1.3158x8%/年),并以47763.5元为基数自2019年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至2020年6月1日共计11340元，合计59103.5元；并解除经营合同，归还合同中的商铺；2、判令渝嫣公司共同承担本案原告的租金利益，在被告渝嫣全椒分公司拒不支付或者无能为力支付原告利益损失的情况下，由被告渝嫣公司承担支付责任；3、判令被告瑞祥公司承担本案中原告造成的租金利益损失的连带担保责任,在被告渝嫣全椒分公司和被告渝嫣公司拒不支付或者无能力支付原告利益损失的情况下，由被告瑞祥公司全部承担支付，并于2020年6月1日解除经营合同，归还商铺；4、判令渝嫣全椒分公司承担本案诉讼费。事实与理由：1、申请贵院对被告渝嫣全椒分公司财产、负责人陈希林个人财产和渝嫣公司财产以及法定代表人岳金位个人财产继续采取财产保全措施；2、申请渝嫣公司及负责人陈希林和法定代表人岳金位不得未经原告同意将合同及合同债务转让他人及其他公司来脱壳；3、原告所购买的没有完全竣工的商铺正在被租用于菜场(正在营业中)，故请求被告支付2020年6月1日前合同中所有租金与违约金及利息，合计59103.5元,之后的租金与违约金计算至归还商铺的日期；4、原告与渝嫣公司合同纠纷执行案，经贵院立案受理，案号为(2019)皖1124民初1417号执1265号与(2019)皖1124号民初1418号执1266号，现因被执行人未履行承诺，故向贵院提起诉讼要么给钱、要么还房。 渝嫣全椒分公司、渝嫣公司辩称，对于B4-3108号商铺，该商铺租期是5年，租赁期限已经到期，2019年经过法院调解处理，该商铺已经返还原告夏红英，但是2017-2018年度租金我们还没有支付，我们现在正在努力想办法。对B1-443号商铺，该商铺租期是20年，2017-2018年度的租金已经过法院处理，目前该租金也没有支付。对原告诉请的B1-443号商铺2019年度租金9948元，我公司没有异议，但因该商铺已经与其他商铺被整体出租，无法返还原告，故我公司不同意解除该商铺的租赁合同。 瑞祥公司辩称，1、原告当初从瑞祥公司购买了两处商铺，其中B1-443x号商铺的价款是94506元，这个商铺的租期是20年，2019年的租金还未支付，租金是9948元；B4-3108号商铺的租期是5年，前3年免租，2018年、2019年的租金已经结算，并经过法院处理，我公司已经按调解协议履行完毕；2、如果原告愿意调解，为化解矛盾，我公司仍然愿意对B1-443号商铺2019年租金承担一半（4%）的支付责任。 如果原告夏红英不同意调解，瑞祥公司答辩意见：1、我公司和原告不存在租赁关系，只存在房屋买卖关系，而房屋买卖关系双方权利义务已经履行完毕；2、我公司不是渝嫣全椒分公司租赁经营管理的担保人，没有提供任何的担保和承诺，因而不存在连带支付租金的责任。请求法院驳回原告对瑞祥公司的诉请。 本院经审理认定事实如下：2013年8月8日，安徽瑞祥置业有限公司（后更名为瑞祥公司）与夏红英签订两份《全椒县商品房预售合同》，该两份合同约定：夏红英向安徽瑞祥置业有限公司购买全椒县襄河镇儒林南路瑞祥商业步行街1-4期B1-443x号商铺和B4-3108x号商铺，B1-443x号商铺总价款为94506元，B4-3108x号商铺总价款为240000元，夏红英分别支付首付款54506元和120000元，下剩购房款办理商业贷款。同日，夏红英（甲方）与渝嫣全椒分公司（乙方）签订《百货商铺委托经营管理合同》（B1-443）和《街铺委托经营管理合同》（B4-3108），其中《百货商铺委托经营管理合同》约定：甲方将该商铺委托交由乙方经营管理；该商铺的委托经营期自2013年12月31日起至2033年12月31日止，委托经营期限为二十年，甲方应于2013年12月31日前向乙方交付该商铺；作为对甲方投资市场的扶持，开发商在甲方购买该商铺时给予优惠房价24%的特别优惠，甲方同时考虑到为实现自己所购商铺的保值、增值，乙方需投入大量的人力、财力培育繁荣市场，因此甲方从自身长远利益出发，同意委托经营期前三年该商铺所产生的全部收益（包含但不限于租金）均归乙方享有，委托经营期前三年因培育市场所产生的经营风险亦由乙方承担；第四年至第十年每年保底租赁收益按《商品房买卖合同》总价加31.58%的8%支付给甲方，如实际租金收益高于8%，超出部分按1：9分成，即乙方得10%，甲方得90%，各自依法纳税，于次年2月15日前结算付清；委托经营期内，任何一方不履行合同所约定的义务及责任，视为违约，造成对方损失的，应当向对方赔偿实际损失。《街铺委托经营管理合同》约定：甲方将该商铺委托交由乙方经营管理；该商铺的委托经营期自2013年12月31日起，委托经营期限为五年，甲方应于2013年12月31日前向乙方交付该商铺；市场开业前三年为市场培育期，甲方同意在培育期内乙方无需支付商铺租金，第四年至第五年每年支付一次租金25263元，支付日期为每年的12月1日至12月31日，如实际租金超出约定的收益，超出部分按9：1分成，即甲方得90%，乙方得10%，各自依法纳税。另外，两份合同还对其他事项等进行了详细约定。该两份合同签订后，夏红英按约定将所购商铺交于渝嫣全椒分公司统一运营管理，但渝嫣全椒分公司未能按约定支付租金及违约金。 另查，2019年4月12日，因渝嫣全椒分公司未按约定支付商铺租金，夏红英向本院提起诉讼，本院于2019年5月6日分别作出（2019）皖1124民初1418号（B1-443商铺）和（2019）皖1124民初1417号（B4-3108x商铺）民事调解书，确定：渝嫣全椒分公司、渝嫣公司支付夏红英2017、2018年度（B1-443商铺）租金19896.16元及违约金和（B4-3108x商铺）租金50526元及违约金，违约金按日万分之一自应付款之日起分别计算；瑞祥公司对上述租金及违约金承担50%的共同支付责任。调解书生效后，瑞祥公司履行了支付义务，渝嫣全椒分公司、渝嫣公司未能按约定履行。夏红英向本院申请执行，申请标的为9948.08元+32841.5元=42789.5元，因渝嫣全椒分公司和渝嫣公司暂无财产可供执行，该42789.5元租金未能得到执行。 再查，渝嫣全椒分公司与夏红英签订的《街铺委托经营管理合同》已经协商解除，B4-3108商铺渝嫣全椒分公司已于2019年返还夏红英，对该商铺双方已无纠纷。B1-443商铺和其他商铺已经被渝嫣全椒分公司整体向外出租，用于经营超市，该商铺2019年1月1日至今的租金，渝嫣全椒分公司尚未支付。 以上事实有双方当事人的当庭陈述，原告夏红英提交的《全椒县商品房预售合同》、《百货商铺委托经营管理合同》、《街铺委托经营管理合同》、购房发票等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。夏红英与渝嫣全椒分公司签订的《百货商铺委托经营管理合同》,系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。夏红英依约将涉案商铺交与渝嫣全椒分公司承租运营，渝嫣全椒分公司应当按合同约定支付租赁费。根据《百货商铺委托经营管理合同》（B1-443号商铺）的约定，自第四年至第十年渝嫣全椒分公司应按照合同约定于次年的2月15日前将上年租金支付给夏红英，按照该约定渝嫣全椒分公司应于2020年2月15日前支付夏红英2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金收益9948元（94506×1.3158×8%），故对夏红英要求渝嫣全椒分公司支付该期间租金9948元的诉讼请求，本院予以支持。对于2020年1月至2020年6月的商铺租赁费4974元，因尚未到履行期限，故对夏红英该部分诉请，本院不予支持。至于夏红英要求支付（2019）皖1124民初1417号、（2019）皖1124民初1418号两案渝嫣全椒分公司、渝嫣公司未履行部分42789.5元，因属于（2019）皖1124执1265号、1266号执行案件处理范围，本案不予处理。对于夏红英要求渝嫣公司以及瑞祥公司承担支付责任，本院认为，根据合同相对性原则，本案支付租金的责任主体应为渝嫣全椒分公司，渝嫣全椒分公司是渝嫣公司设立的分支机构，不具有法人资格，渝嫣全椒分公司以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任可以先以其管理的财产承担，不足以承担的，由渝嫣公司承担。瑞祥公司不是《百货商铺委托经营管理合同》的合同相对人，夏红英未能提供证据证明瑞祥公司在销售该商铺时向其承诺给予固定回报，也没有证据证明渝嫣全椒分公司未能支付应付租金与瑞祥公司存在关联，因此对夏红英要求瑞祥公司连带支付租金及违约金，因无事实和法律依据，本院依法不予支持。日后如夏红英能够提供相关证据，就本案欠付租金部分可以另行向瑞祥公司主张。 关于夏红英要求解除《百货商铺委托经营管理合同》，本院认为，合同解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中双方约定委托经营期间不得以任何理由单方解除合同，夏红英出租商铺的主要目的是收取租金，其将购买的商铺以委托经营形式交付给渝嫣全椒分公司,由渝嫣全椒分公司进行统一运营管理，夏红英向渝嫣全椒分公司收取租金,该行为可以达到其投资该房产的目的。另外，渝嫣全椒分公司已将包括夏红英在内的部分商铺根据市场经营需求，统一出租用于超市经营，目的也是盘活整个商业市场，获取相应的收益。如果解除合同，将使商业市场无法继续运营，双方的合同目的均不能实现。目前该市场发展趋于向好，且夏红英的商铺面积仅为16.58平方米，在渝嫣全椒分公司已整体出租的商铺中占比极小，如果解除合同，恢复一间16.58平方米的封闭式商铺，将破坏整个商业市场运营环境。渝嫣全椒分公司拖欠租金行为构成违约，其行为对夏红英权利的实现造成一定影响，但不影响合同目的的实现，双方合同具备继续履行的条件，依法可以继续履行。故对夏红英请求解除涉案《百货商铺委托经营管理合同》，本院依法不予支持。 关于违约金。渝嫣全椒分公司未按期支付租赁费，已构成违约，应当支付逾期付款违约金，《百货商铺委托经营管理合同》对逾期支付租金违约金没有明确约定，夏红英要求按银行同期贷款利率计算逾期付款利息，本院予以支持。违约金的起算时间，因合同约定租金应于次年的2月15日前付清，故2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金9948元应自2020年2月16日起计算违约金。夏红英要求以47763.5元（42789.5元+B1-443商铺半年租金4974元）为基数自2019年1月1日起计算违约金，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司于本判决生效之日起十日内给付原告夏红英2019年1月1日至2019年12月31日商铺租金9948元及违约金，违约金自2020年2月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止； 二、被告上海渝嫣企业管理有限公司对被告上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司上述债务承担补充清偿责任； 三、驳回原告夏红英的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取639元，由被告上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司和被告上海渝嫣企业管理有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  吴玉才 二〇二〇年七月十六日 书记员  钟晶晶 附本院兑现款账户： 收款单位：全椒县人民法院 账号：20000347390310300000018101008574 开户行：安徽全椒农村合作银行营业部 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。