江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初14874号原告：焦广平，女，1972年2月3日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：高靓，上海正源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李相春，上海正源（昆山）律师事务所实习律师。被告：周锋，男，1985年10月4日生，汉族，住江苏省常熟市。被告：王薇，女，1986年7月28日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：钱强，江苏登元律师事务所律师，代理上述两被告。委托诉讼代理人：潘倩，江苏登元律师事务所律师，代理上述两被告。原告焦广平与被告周锋、王薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告焦广平委托诉讼代理人高靓，被告周锋、王薇及两被告共同委托诉讼代理人钱强、潘倩（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦广平向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告双方的房屋买卖合同；2、判令被告周锋、王薇返还原告焦广平定金50000元；3、判令被告周锋、王薇向原告焦广平支付违约金690000元；4、全部诉讼费用由被告周锋、王薇承担。事实与理由：2019年5月6日原告焦广平与被告周锋签订《房地产买卖协议》，约定原告焦广平购买被告周锋、王薇所有的昆山市房屋，房屋总价345万元，并约定了房款交付、房屋过户、交房、违约责任及争议解决方式等内容。现已超过合同约定过户期限，合同约定“逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本协议，违约方应按本协议约定的总房款的20%向守约方支付违约金”。被告周锋、王薇共同辩称，双方在履行合同中产生争议，合同中约定签约当日支付5万元购房款，原告焦广平未支付。原告焦广平先违约，被告周锋、王薇不信任原告焦广平诚信履约，被告周锋、王薇要求原告焦广平支付全部购房款后过户。2019年5月2日，被告周锋、王薇收到原告焦广平5万元定金。2019年5月6日，双方签订房屋买卖合同，约定合同里书写的交付钱款为购房款。并在合同签订当天支付5万元购房款，但是原告焦广平一直未予支付。之后，被告周锋、王薇要求原告焦广平支付全部购房款后，进行过户。但是原告焦广平不同意，双方在履行合同中产生争议，对于争议没有达成一致。二、既然双方对于履行合同产生争议，无法达成一致，也应该按照合同履行各自的义务。原告焦广平未将320万购房款按照合同约定的时间交付给被告周锋、王薇，属又一次违约，导致合同不能履行。原告焦广平的违约是根本性违约，导致合同无法继续履行。按照交易惯例，先支付房款，后办理过户手续。虽然合同约定同日进行，但是交易惯例是先支付房款，再进行过户申请。交易惯例自然进入合同。如果原告焦广平一分钱房款未付，就要求被告周锋、王薇办理房屋过户续这一结果对被告周锋、王薇是不利的。另外基于原告焦广平已经先违约，被告周锋、王薇有理由行使先履行抗辩权。也应该先由原告焦广平支付购房款，后进行过户申请。但是原告焦广平再次违约，未支付任何房款。原告焦广平的行为是根本性违约。是合同无法继续履行的主要原因。三、双方签订房屋买卖合同后，原告焦广平未到期就行使解除权，不再购买被告周锋、王薇的房屋，不想购买房屋的意思表示明确。1、根据双方签订的房屋买卖合同约定：“甲、乙双方中若任何一方未按照本协议中的约定及时全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应按本协议约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本协议，若守约方选择单方面解除本协议，则违约方应按本协议约定的总房款的20%向守约方支付违约金”，可见双方在合同中有约定解除合同，约定解除合同的条件有二个：第一是行使合同解除权的行使主体是守约方。第二是违约行为持续存在，逾期超过十五日，未纠正违约行为的情况下，守约方可以行使合同解除权。但是合同没有约定解除权的成就情形。事实证明，原告焦广平不是守约方，原告焦广平行使合同解除权的时间未满足行使解除权的期限(于2019年6月6日，向法院提出诉请，行使了合同解除权)，要求解除购房合同。在解除权没有符合约定的情况下，提前解除合同，说明原告焦广平不想购买房屋，不愿继续履行签订的合同。说明原告焦广平又是违约方，原告焦广平以实际行为来表明不履行、违约金和定金都在合同中约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。所以诉请中只能要求一个，要么适用定金罚则，要么适用违约金，但不能同时适用。五、原告焦广平无权要求被告周锋、王薇返还定金，支付违约金。原告焦广平要求解除原被告之间的合同，原告焦广平解除合同的依据既没有达到约定解除的条件。也没有证据证明，达到解除合同的法定情形。既然原告焦广平提出解除本合同，以实际行为说明不再履行合同义务，被告周锋、王薇可以和原告焦广平协商解除本合同。但是原告焦广平没有权力要求被告周锋、王薇返还定金，承担违约金。本院经审理查明事实如下：被告周峰与王微于XXXX年XX月XX日登记结婚，系夫妻关系，被告周峰、王微于2015年12月4日取得昆山市房屋的所有权证书，系夫妻共同共有。2019年5月2日，原告焦广平通过银行转账向被告周锋转账支付50000元，被告周锋在微信中确认该款为定金。其微信内容为：“本人周峰委托昆山保航房产刘某出售九方城XX栋XXXX房屋，现价格为345万，过户当天周峰除了20万尾款外，收到剩余款项后，租金归买方所有，2019年5月2号收取定金5万。2019年5月6日，被告周锋（甲方）与原告焦广平（乙方）签订《房地产买卖协议》，约定：双方就昆山市房屋出售事宜达成如下协议，房屋建筑面积139.27平方米，转让价款345万元，协议签订当日乙方直接向甲方支付5万元，乙方于过户当日支付甲方房款320万元，办妥房屋交付手续当日，乙方向甲方支付房款20万元。产权过户：待该房之抵押登记(若有)已经注销且乙方申请的按揭贷款(若有)经银行审核通过，具备过户条件后，最晚不迟于2019年5月30日，共同至交易中心办理房地产过户手续。房屋交付：甲方于收到乙方全部转让款项当日将该房地产交付乙方，双方应签署《房屋交接书》。……补充约定：甲方拿到325万元当天（过户当天）后租金归乙方所有，物业费也归乙方所有。交房时间最晚2019年11月15日。……法律责任：甲乙双方中若有任何一方未按照本协议中的约定及时全面履行自己的义务，则每逾期一旦，违约方应按本协议约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本协议，若守约方选择单方面解除本协议，则违约方应按本协议约定的总房款的20%向守约方支付违约金。合同签订后，中介公司工作人员刘某联系双方于2019年5月26日、27日、28日过户，原告焦广平同意过户，被告周锋未回复。后来被告周锋在2019年6月3日与原告焦广平的微信聊天中明确表示房子暂时不卖了。原告焦广平遂于2019年6月6日向本院立案庭提起诉讼，本院于2019年7月4日在诉前调解进行调解，于2019年7月11日即组织双方进行调解，调解时已经告知被告原告相关诉讼请求。因调解不成于2019年7月26日立案。在审理过程中，根据被告周锋的申请，本院委托苏州市天泰房地产土地评估测绘咨询有限公司对涉案房屋的房地产市场价值进行评估，该公司于2019年12月5日作出苏天评字(2019)3030261号评估报告，确定估价对象在价值时点2019年5月6日最有可能实现的房地产市场价值为3379800元；在价值时点2019年10月15日最有可能实现的房地产市场价值为3463500元。被告周锋垫付评估费30000元。上述事实，有《房地产买卖协议》、转账凭证、微信聊天记录、鉴定报告、鉴定费发票、证人刘某证言、调解笔录、谈话笔录和当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告周锋、王薇签订的《房地产买卖协议》均是双方真实意思表示，协议约定的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，原告焦广平支付了50000元后，被告周锋、王薇未同意在合同约定的期限内与原告焦广平办理过户手续，致合同无法继续履行。两被告不同意出售涉案房屋，原告焦广平作为合同的守约方可要求解除合同。原告未提供证据在起诉前以书面通知方式通知两被告解除合同，本院在诉前调解时即2019年7月11日已经将原告焦广平解除合同的诉状通知给被告周锋，因此涉案合同应自2019年7月11日解除。合同解除后，两被告应将预收的合同定金50000元返还。故对于原告焦广平要求解除双方签订的房屋买卖合同和判令被告返还原告定金50000元的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金690000元的诉讼请求。在审理过程中，两被告认为原告的违约请求过高，要求进行调整，为此两被告申请对涉案房屋进行评估。经评估，涉案房屋在2019年5月6日的评估价为3379800元，在2019年10月15日评估价为3463500元。双方合同约定的房屋出售价格为3450000元，根据评估报告的内容看，涉案房屋以2019年10月15日评估价计算，原告焦广平的实际损失应为13500元，故对于两被告认为原告的违约金过高应予调整的辩解意见，本院予以采纳，调整为实际损失的1.95倍即26325元（13500元×1.95）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告焦广平与被告周锋于2019年5月6日签订的《房地产买卖协议》于2019年7月11日解除。二、被告周锋、王薇于本判决生效后十日内返还原告焦广平定金50000元，赔偿经济损失26325元。（上述款项，如转账请支付原告焦广平指定账户，或本院账户，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526047952）如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费34400元，鉴定费30000元，合计64400元，由被告周锋、王薇负担。其中，原告焦广平预交的案件受理费34400元，本院予以退还，被告周锋、王薇应当负担的34400元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811145477；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 长 郑 煦人民陪审员 金 丹人民陪审员 陈艳云二〇二〇年七月十六日书 记 员 柴明灿