广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1506号原告：中国农业银行股份有限公司四会市支行。住所地：四会市************。统一社会信用代码：914***********884X。负责人：李汉邦，该支行行长。委托诉讼代理人：蒋嘉晖，广东格林律师事务所律师。被告：何秋霞，女，1993年2月1日出生，汉族，住广东省四会市*****************。公民身份号码：441************226。被告：四会臻汇园物业发展有限公司，住所地：四会市***************。统一社会信用代码：914************885。法定代表人：庞晓贇，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏超洲、严文敏，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司四会市支行与被告何秋霞、四会臻汇园物业发展有限公司（以下简称：臻汇园物业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋嘉晖、被告何秋霞、被告臻汇园物业公司的委托诉讼代理人魏超洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》（编号：440***********805）；2.被告何秋霞立即向原告归还贷款本金602000元；3.被告何秋霞立即向原告支付利息（暂计至2019年6月25日利息为7040.58元，；之后的利息应按照《个人购房担保借款合同》和《借款凭证》约定计至被告还清所有欠款之日止)；4.本案原告的律师费25000元由被告何秋霞承担。以上本金、利息、律师费暂共计634040.58元；5.被告臻汇园物业公司对上述款项承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由两被告承担(包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费等)。诉讼中，原告申请撤回上述第一项诉求“解除原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》”。事实与理由：2017年9月24日，被告何秋霞为购买位于四会市************碧桂园凤凰半岛花园凤湖一街4栋2302号的房屋向原告申请“农民工安家贷”贷款购买家庭住房，填写了《个人信贷业务申请表》并签名。经原告审核批准后，2017年10月13日，原告与被告何秋霞、臻汇园物业公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告何秋霞作为借款人，被告臻汇园物业公司作为保证人向原告借款63万元；借款用途为购买住房；借款期限为360个月；还款方式为等本递减还款法；执行利率为浮动利率，按人民银行同期贷款利率上浮15%确定；借款人逾期还款的，从逾期之日起在执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息(含罚息)计算复利；抵押人应在房地产权属证书办妥之日起一个月内办妥抵押登记，借款人和抵押人逾期办理抵押预告登记或抵押登记的，自约定期限届满次日起，对借款剩余本金按每日万分之五的比例支付违约金；贷款人采取诉讼方式实现债权的，律师费、差旅费及其他实现债权的费用由借款人和担保人承担；保证人的担保方式为阶段性担保+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2017年11月23日，原告依照约定将借款63万元转入被告何秋霞指定账户。同日，被告何秋霞在《借款凭证》上签字，确认约定的借款已经全部到款，正常执行利率为年利率5.635%、逾期利率为年利率8.4525%，借款日期为2017年11月23日，还款日为每月23日。原告贷款发放后，被告何秋霞没有按约定还款日足额还款，没有及时履行上述房产的抵押登记义务，并且从2019年4月26日起停止向原告偿还借款本息，截至2019年6月25日，被告何秋霞尚欠原告借款本金602000元、利息7040.58元。原告多次通过电话、信息等方式要求还款以及办理抵押登记，被告何秋霞在知悉后仍拒不付款以及办理抵押登记，已构成违约，被告何秋霞应当及时还款、支付违约金并赔偿原告律师费等相关损失，被告臻汇园物业公司应对上述款项承担连带担保责任。被告何秋霞对原告的诉求及事实理由均无异议。被告臻汇园物业公司辩称，一、原告无权要求臻汇园物业公司对购房者的债务承担保证责任。原告与臻汇园物业公司签署《按揭业务担保合作协议》（以下简称：协议），是双方真实意思表示，依法生效，臻汇园物业公司的担保方式和范围以约定为准。协议约定购房者连续未支付4期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第4期贷款本息还款期限届满之日起5个工作日内书面通知臻汇园物业公司，原告逾期通知则臻汇园物业公司对购房者连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款本息、逾期利息等不承担保证责任。何秋霞自2019年3月起未偿还贷款本金，计至2019年6月23日连续未偿还4期贷款。原告最迟应于2019年6月28日前书面通知臻汇园物业公司，但原告未在该时限内书面通知。按照约定，臻汇园物业公司不再对何秋霞第5期（含第5期）起的贷款本息、逾期利息等承担保证责任。二、臻汇园物业公司仅对案涉房屋处置后不足清偿或无法处置的部分承担清偿责任。根据协议第五条第3款约定，如原告追索债务时购房者所购房屋的预抵押登记已办妥的，原告承诺先向购房者追索、处置房产，处置后仍不足清偿或房产无法处置的，臻汇园物业公司承担连带清偿责任。三、臻汇园物业公司承担保证责任的范围不包括律师费。协议约定臻汇园物业公司保证范围为借款合同项下购房者所欠的贷款本息、逾期利息及实现债权而支出的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。臻汇园物业公司即使承担前4期逾期还贷的补充清偿责任，也无需承担律师费。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.《中国农业银行个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》。2.个贷凭证基础信息系统截图、约定扣款银行卡、被告还款银行流水明细、不动产预告登记证明。3.《委托代理协议》。4.《情况说明书》、律师费华夏银行电子回单、何秋霞还款明细。被告何秋霞没有提交证据。被告臻汇园物业公司提交证据如下：《按揭业务担保合作协议》。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月24日，被告何秋霞以购房为由向原告申请贷款。2017年10月13日，原告（贷款人）与被告何秋霞（借款人）、臻汇园物业公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告何秋霞向原告借款63万元，用于购买位于四会市************碧桂园凤凰半岛花园凤湖一街4栋2302号的房屋；借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十五后确定；借款人授权贷款人将全部借款划入臻汇园物业公司的银行账户；还款方式为等本递减还款，还款周期为一个月;借款担保为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人臻汇园物业公司提供保证担保，保证方式为连带保证，保证期间为借款到期日起二年；被告何秋霞所购房屋设定为抵押物；担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在约定借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用等内容。被告何秋霞在合同借款人及抵押人一栏上签名捺印，被告臻汇园物业公司在借款合同保证人一栏上加盖公章。2017年11月23日，原告依约发放贷款63万元到被告何秋霞指定的银行账户，被告何秋霞在《借款凭证》借款人一栏上签名捺印予以确认。《借款凭证》载明借款日为2017年11月23日，到期日期为2047年11月22日，执行利率5.635%，逾期利率8.4525%，还款日为每月23日等内容。2019年2月14日，四会市国土资源局向原告核发了四会市************碧桂园凤凰半岛花园凤湖一街4栋2302号房屋的不动产登记证明，证号粤(2019)四会市不动产证明第0004326号，抵押权为预购商品房抵押预告登记，原告为抵押权人。被告何秋霞自2019年4月起未按约定足额归还借款本息给原告，截止2019年6月25日，被告何秋霞尚欠原告借款本金602000元（含到期本金5250元），应付未付利息6967.78元。截止庭审当日（2020年6月11日），被告何秋霞尚欠原告借款本金602000元（含到期本金24327.97元），应付未付利息39324.65元。2020年1月18日，原告与广东格林律师事务所签订了《委托代理合同》，约定原告委托广东格林律师事务所的蒋嘉晖律师团队作为其与被告何秋霞、臻汇园物业公司金融借款合同纠纷一案的代理人。2020年6月4日，广东格林律师事务所向原告出具金额为25000元的律师费发票；2020年6月22日，原告向该律师事务所转账律师费25000元。另查明，2017年9月20日，原告（甲方、按揭银行）与被告臻汇园物业公司（乙方、发展商）签订《按揭业务担保合作协议》，约定乙方同意为购买该项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供连带责任保证；乙方的保证期间自甲方将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的他项权证书出具之日止；乙方保证范围为借款合同项下购房者所欠的贷款本息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；购房者连续未支付4期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第4期贷款本息还款期限届满之日起5个工作日内书面通知乙方，甲方逾期通知的，则乙方对购房者连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款本息、逾期利息等不承担保证责任；如甲方主张时购房者所购房产的预抵押登记已办妥的，甲方承诺先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则乙方应立即承担连带清偿责任；鉴于甲方和购房者需就贷款事宜另行签订借款合同，甲乙双方一致同意不管借款合同对甲乙双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及甲乙双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行等内容，原告及被告臻汇园物业公司均在协议上加盖公章。2019年9月6日，本院根据原告的申请作出（2019）粤1284财保215号民事裁定，冻结被告申请人何秋霞、臻汇园物业公司银行账户内存款634040.58元或者查封、扣押相同价值的财产。本院认为，被告何秋霞因购买房屋缺乏资金为由向原告借款63万元，并签订《个人购房担保借款合同》，双方的借贷关系合法有效，受法律保护。根据原告提交的证据显示，截止2020年6月11日，被告何秋霞拖欠原告借款本金602000元（含到期借款本金24327.97元）、应付未付利息39324.65元，已构成违约，根据《个人购房担保借款合同》“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款”的约定，原告要求被告何秋霞归还借款本金602000元及支付利息39324.65元（利息暂计至2020年6月11日，之后的利息按照《个人购房担保借款合同》和《借款凭证》约定计至还清借款本息之日止）的诉求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张的律师费，根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告为实现债权而发生的律师费应由借款人承担，现原告委托广东格林律师事务所起诉被告追讨拖欠的借款，双方签订了书面委托合同，且原告已按合同支付了律师费25000元，该律所亦已履行委托代理职责。因此，原告要求被告何秋霞支付律师费25000元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告臻汇园物业公司承担连带清偿责任的诉求。因原告与被告臻汇园物业公司签订了《按揭业务担保合作协议》及《个人购房担保借款合同》，该协议（合同）是双方真实意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应按照合同约定行使权利及履行义务。根据《按揭业务担保合作协议》“鉴于甲方和购房者需就贷款事宜另行签订借款合同，甲乙双方一致同意不管借款合同对甲乙双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及甲乙双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行”的约定原告与被告臻汇园物业公司关于担保权利及义务的履行应以《按揭业务担保合作协议》为准。由于被告何秋霞自2019年4月起未按约定足额归还借款本息给原告，根据《按揭业务担保合作协议》“购房者连续未支付4期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第4期贷款本息还款期限届满之日起5个工作日内书面通知被告臻汇园物业公司，原告逾期通知的，则被告臻汇园物业公司对购房者连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款本息、逾期利息等不承担保证责任”的约定，现原告未能提供证据证明已在约定期限内将被告何秋霞逾期还款的事宜书面通知了被告臻汇园物业公司，亦未能提供证据证明被告何秋霞逾期4期借款本金及利息的具体金额，应承担举证不能的法律后果，故本院认定被告臻汇园物业公司仅对原告起诉时主张的到期借款本金及利息承担连带清偿责任，即被告臻汇园物业公司对被告何秋霞拖欠原告截止至2019年6月25日的到期借款本金5250元及利息6967.78元承担连带清偿责任。另根据《按揭业务担保合作协议》的约定，原告应先处置被告何秋霞所购的房产，在房产处置不足或无法处置时，被告臻汇园物业公司应承担连带清偿责任，被告臻汇园物业公司承担保证责任后，有权向被告何秋霞追偿。另外，由于《按揭业务担保合作协议》约定被告臻汇园物业公司承担的保证范围并不包括原告为实现债权支出的律师费，故原告要求被告臻汇园物业公司对律师费承担连带清偿责任的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何秋霞应于本判决生效之日起十日内清偿借款本金602000元、利息39324.65元（利息暂计至2020年6月11日，之后产生的利息按照《个人购房担保借款合同》和《借款凭证》的约定计至还清借款本息之日止）给原告中国农业银行股份有限公司四会市支行；二、被告何秋霞应于本判决生效之日起十日内支付律师费25000元给原告中国农业银行股份有限公司四会市支行；三、被告四会臻汇园物业发展有限公司对被告何秋霞拖欠原告中国农业银行股份有限公司四会市支行上述第一判项债务中的借款本金5250元、利息6967.78元（截止至2019年6月25日）范围内，在处置四会市************碧桂园凤凰半岛花园凤湖一街4栋2302号房屋后不足以清偿原告债权时承担连带清偿责任，被告四会臻汇园物业发展有限公司承担责任后，有权向被告何秋霞追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司四会市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5070元、财产保全费3690元，合共8760元，由被告何秋霞负担；被告四会臻汇园物业发展有限公司在167元的范围内承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 邵 平二〇二〇年七月十四日书记员 林美霞