山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初2584号原告：张晓慧，女，1987年6月24日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：李海禄，山西融邦律师事务所律师。被告：袁玮，男，汉族，1950年12月18日出生，住太原市。委托诉讼代理人：段寄忠，山西国晋（娄烦）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁少华，男，袁玮之子。被告：何競芬，女，1950年09月27日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：段寄忠，山西国晋（娄烦）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁少华，男，袁玮之子。被告：袁少华，男，1977年6月8日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：段寄忠，山西国晋（娄烦）律师事务所律师。原告张晓慧与被告袁玮、何競芬、袁少华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓慧及其委托诉讼代理人李海禄，被告袁玮、何競芬的共同委托诉讼代理人段寄忠、袁少华，被告袁少华及其委托诉讼代理人段寄忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张晓慧向本院提出诉讼请求：1.请法院依法判令三被告连带退还原告购房定金50000元；2.诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告于2019年10月14日通过山西博翔房地产商务有限公司认识了被告袁少华，同日与被告袁少华签订了《购房定金协议》双方约定原告购买被告袁少华位于太原市迎泽区桃园南路27号煤化所25号楼2单元210室，原告支付被告袁少华购房定金50000元整。2019年11月原告与被告袁玮、何競芬及山西博翔房地产商务有限公司签订《二手房买卖协议》，当山西博翔房地产商务有限公司去太原市房产交易中心办理过户手续时因原告已经分别于2016年5月29日购买了位于太原市大井峪街28号恒大雅苑及2018年7月11日购买了位于太原市长风西街丽景苑房产导致原告拟购买的被告袁玮、何競芬位于太原市迎泽区桃园南路27号煤化所25号楼2单元210室无法完成合同目的。2019年11月14日在山西博翔房地产商务有限公司主持下原告与被告袁玮、何競芬签订了《退单协议》约定因政策原因，无法进行交易，交易终止、各方免责，原告支付被告的购房定金伍万元整自行协商处理。此后原告多次和三被告协商退款事宜，《退单协议》约定因政策原因，无法进行交易，交易终止、各方免责，因此三被告承诺给原告退款，但是截至原告起诉之日三被告迟迟不予退款，无奈原告只好诉至法院，请法院依法判决以维护原告的合法权益。被告袁玮、何競芬、袁少华辩称，1.原告要求被告退还购房定金50000元，没有任何法律依据，根据《担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。2019年10月14日，原、被告和山西博翔房地产商务有限公司桃园店签订《购房定金协议》，协议约定：“自收到定金之日前，经双方商定如甲方违约按照定金的双倍赔偿乙方，如乙方违约则定金自行转为违约金不予退还”。《购房定金协议》约定的非常清楚和明白。现由于原告的原因单方提出退房，故被告不予退还定金。2.2019年10月14日，双方通过山西博翔房地产商务有限公司签订《购房定金协议》，2019年11月份签订了《二手房买卖协议》，于2019年11月14日再签订《退单协议》。被告没有任何违约行为。长达一个月的时间，原告提出无法购买房屋，给被告重新出售房屋造成重大损失。《退单协议》第一项约定“有关于本合同乙方支付甲方的定金金额人民币5万元整，甲、乙双方同意自行协商处理此事”的表述，是由于原告无法购买房屋还涉及到与被告签订的《二手房买卖协议》中的违约条款，被告与原告买卖房屋的成交价为1260000元，但原告只支付50000元的定金，被告的经济损失远远大于原告支付的定金数额，由于原告的违约致使被告的房屋无法出售，又遇到新冠肺炎疫情的发生，被告的房屋在今年3月份才出售，而且是低价出售，正是由于原告的违约毁单，才造成了被告的损失进一步扩大。3.原告在起诉状事实与理由部分叙述的非常清楚，“2019年11月份原告与被告袁玮、何競芬及山西博翔房地产商务有限公司签订《二手房买卖协议》，当山西博翔房地产商务有限公司去太原市房产交易中心办理过户手续时，因原告已经分别于2016年5月29日购买了位于太原市大井峪街28号恒大雅苑及2018年7月11日购买了位于太原市长风西街丽景苑房产导致原告拟购买的被告袁玮、何競芬位于太原市迎泽区桃园南路27号煤化所25号楼2单元210室无法完成合同目的”。以上原告陈述的很清楚，由于原告已购买了太原市的两套商品房，属于限购范围，原告作为购房人应了解和掌握当地的限购房屋的政策、无法完成购买房屋的目的，该责任也在其本人。原告购买被告的房屋发生在2019年10月14日，而太原市人民政府办公厅并政办发［2018]23号《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》是在2018年5月14日就开始实施了。原告在购买房屋时，应充分了解太原市的住房限购政策，其无法完成房屋买卖交易的责任完全在于自身，被告并无任何过错，所以原告要求退还购房定金50000元，被告不予答应。原告围绕诉讼请求提交证据如下，1.《购房定金协议》、中国农业银行网上银行电子回单，拟证明原告与被告袁少华签订《购房定金协议》并支付定金50000元；2.《商品房买卖协议》2份，拟证明原告已经分别于2016年、2018年在太原市购买两套商品房的事实；3.《退单协议》、山西博翔房地产商务有限公司退款单，证明原告与三被告二手房买卖合同因政策原因,在法律上不能履行。被告对上述证据的真实性均认可，本院予以确认并在卷佐证。经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：被告袁少华是被告袁玮、何競芬之子，太原市迎泽区桃园南路27号煤化所25号楼2单元210室原属被告袁玮、何競芬所有。2019年10月14日原告就购买位于上述涉案房屋与被告袁少华达成合意，原告于同日支付被告袁少华购房定金50000元，双方签订《购房定金协议》对此予以确认。2019年11月原告通过山西博翔房地产商务有限公司与被告袁玮、何競芬签订《房屋买卖居间合同》，原告欲购买被告袁玮、何競芬上述房产，并委托山西博翔房地产商务有限公司代为办理房屋过户手续。后因原告已在太原市购买两套住房属于太原市限购范围，导致房屋过户手续无法办理。2019年11月14日原告与被告何競芬在山西博翔房地产商务有限公司的见证下签订了《退单协议》，协议载明“因政策原因，无法进行交易，先甲乙双方协商同意解除本合同。1.有关本合同乙方（张晓慧）支付甲方（袁玮、何競芬）的定金金额人民币五万元整，甲乙双方同意自行协商处理此事；2.见证方退换甲方房屋所有权证；3.见证方退换乙方服务费。本协议签订后，交易终止，各方免责……”。后原告多次和三被告协商退款事宜未果。本院认为，原告与被告何競芬签订的《退单协议》系双方解约的真实意思表示，被告何競芬在《退单协议》上签字构成表见代理。《退单协议》载明“因政策原因无法进行交易,现甲乙双方同意解除本合同……本协议签订后，交易终止，各方免责”，双方认可各方免责，故原告不构成违约。原、被告双方均认可签订过《房屋买卖居间合同》，山西博翔房地产商务有限公司的《房屋买卖居间合同》范本第十一条载明“因不可抗力及遇重大政策调整原因，限购限售政策并因该政策而导致合约无法全面履行的，甲乙双方互不承担违约责任”，本案中，原、被告无法继续履行合同系因太原市限购限售政策所致，并非原告违约，现双方均同意解除《房屋买卖居间合同》，被告理应退还原告定金50000元。但被告袁少华仅为被告袁玮、何競芬的代理人，不应承担退款义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告袁玮、何競芬于本判决书生效之日起十日内退还原告张晓慧定金50000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费525元由被告袁玮、何競芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 罗京山 二〇二〇年七月二十八日书记员 任亚婷附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……。