浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初2748号 原告（反诉被告）：辛茂亮，男，1982年6月29日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：李江**，浙江丰国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐瀚，浙江丰国律师事务所律师。 被告（反诉原告）：毛鲁平，男，1976年8月16日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：沈丹萍，浙江贞信律师事务所律师。 被告：宁波中宁百通房产代理有限公司，住所地宁波市海曙区高桥镇新丰路**，统一社会信用代码：91330203MA28YQTLOU。 法定代表人：崔静，店长。 原告（反诉被告）辛茂亮（以下简称原告）与被告（反诉原告）毛鲁平（以下简称被告毛鲁平）、被告宁波中宁百通房产代理有限公司（以下简称被告中宁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理，依法适用简易程序。在审理过程中，被告毛鲁平提起反讼，本院经审查依法予以受理，并与本诉合并公开开庭进行了审理，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。 原告辛茂亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告毛鲁平继续履行合同，尽快办理网签、过户和办房产证手续；2.判令被告中宁公司配合执行；3.判令被告赔偿原告违约金10000元、误工费10000元；4.判令被告毛鲁平将房屋出租事宜及租赁合同变更与原租客在过户按揭前办理完成。事实与理由：2019年12月30日，原告向被告毛鲁平购买成了其位于房屋，价值1440000元，原告于签约当日付给被告毛鲁平定金100000元。但后被告毛鲁平拒绝网签、办理过户手续。原告已按被告中宁公司的要求于2020年1月3日准时提交了资料，并按被告中宁公司的要求于2020年3月20日到中介办理网签过户手续，但被告毛鲁平以索要违约金及各种不合理要求及要求原告立下证明贷款于2020年3月31日必须到账等原告无法掌控的不合理要求拒绝履约。原告于2020年3月24日反映到南天公司总部，但被告仍拒绝履约，并提出各类无理阻碍合同履行，遂成讼。 被告中宁公司答辩称：原告与被告毛鲁平于2019年12月30日通过南天房产君尚城店居间成交了海曙区高桥镇兴乐佳苑2幢4号903室房屋。合同约定签约当天原告支付定金100000元，2020年2月10日开始办理手续。由于受疫情影响，房管所、银行开工时间均有所延迟。2月17日被告中宁公司联系双方，告知双方即将复工，此时原告表示因疫情没收入导致首付不够，希望被告中宁公司给原告争取30%的首付。2月24日，被告中宁公司告知原告已审批了复工证明，但原告仍表示没钱。因原告购买的该套房屋系二套房，按规定必须要有40%的首付，被告中宁公司多次联系银行等相关部门，均无银行愿意按30%首付接单，被告中宁公司将该情况如实反馈给原告，原告一再表示40%首付付不出，先放一段时间吧。后被告毛鲁平多次来电咨询何时可以办理手续，被告中宁公司也一直与原告进行联系，但原告仍提出只能付30%首付，并要求被告毛鲁平降价。期间被告毛鲁平通过书面方式通知原告要求其于2020年3月3日到网店签约办理手续，但原告未来。之后原告仍一再的表示首付不够，并要求被告中宁公司办理30%首付的按揭贷款，要求房东降价，办理期限延长到4月5日等。被告毛鲁平不同意该方案，但同意延期到3月10日办手续，房价按合同约定价格。被告中宁公司将该意见反馈给原告，原告不同意该方案。后被告毛鲁平告知被告中宁公司，其已短信通知原告3月10日以后按规定要支付违约金500元/天，如3月15日前仍未履行合同，将视为原告自动放弃合约。此后被告中宁公司仍多次联系原告，但原告还是提出要30%首付，直至3月16日，原告方仍称“三成的话差不多，四成还不够”。3月19日，原告提出自己去办理按揭手续，被告中宁公司亦表示同意。3月20日，原告及被告毛鲁平到被告中宁公司洽谈房屋买卖事宜。商谈过程中，原告坚持认为其没有违约，并要求在办理网签前被告毛鲁平要把所购房屋的物业费、水电费以及租赁合同都变更至原告名下。被告毛鲁平同意在过户当天一并把租赁合同变更好，但同时提出要求原告方支付违约金。双方均不同意对方的意见，故协商未成。后原告去南天房产总部投诉被告中宁公司。3月24日下午，原、被告及被告中宁公司在南天房产总部再次洽谈房屋买卖事宜，经过一下午的协调，仍未达成一致意见，被告坚持要求原告支付违约金，但原告坚决不同意。之后被告中宁公司仍多次联系双方想尽力促成此事，但被告毛鲁平一直要求原告支付违约金，但原告一直不同意支付违约金。 被告毛鲁平答辩并提出反诉称：合同的基本情况无异议。合同约定签订之日原告支付定金100000元，2020年2月10日前支付首付款480000元。合同同时还约定：乙方（原告）违约不能履行合同的，定金归甲方（被告毛鲁平）所有；本合同约定的日期，因单方面逾期10个工作日为严重违约，责任方须承担合同约定的违约责任。合同签订后，原告支付了100000元定金，但未支付首付款480000元。被告中宁公司多次催促原告支付首付款，原告仍未履行付款义务，并明确表示付不出首付款。之后在被告中宁公司的协调下，被告毛鲁平也考虑到了疫情的原因，多次发函催告原告将首付款的履行期限延长至2020年3月10日。同时告知原告，如2020年3月15日仍未履行，合同解除，定金不做退还。至2020年3月15日，原告仍未履行付款义务。故现反诉请求：1.判令确认原告及被告中宁公司、毛鲁平签订的《存量房屋买卖中介合同》已于2020年3月15日解除；2.判令本案定金100000元归被告毛鲁平所有；3.判令原告支付被告毛鲁平律师费6000元。 经审理，各方当事人对以下事实无异议： 2019年12月30日，原告及被告中宁公司、毛鲁平签订《存量房屋买卖中介合同》，该合同约定被告毛鲁平将坐落在宁波市海曙区高桥镇兴乐佳苑2幢4号903室房屋出让给原告辛茂亮，房屋总价为1440000元。合同约定的付款方式为：在合同签订之日，乙方（辛茂亮）即付购房定金100000元给甲方（毛鲁平）；在2020年2月10日前，乙方支付首付房款480000元（在银行办理按揭的时候，冻结在银行）；剩余房款860000元，由乙方办理30年银行商业按揭贷款手续，待正式放贷当天支付给甲方。乙方在2020年1月22日前向丙方（中宁公司）提供有效按揭资料，并委托丙方申办按揭贷款手续。甲、乙双方委托丙方于2020年2月18日前开始办理该房屋的过户手续。合同还对违约责任作了约定。合同签约日，原告支付给了被告毛鲁平定金100000元。 2020年3月9日，被告毛鲁平发短信给原告辛茂亮，告知原告涉案房屋按合同约定在2020年2月10日支付首付款并开始办理按揭过户手续，在2020年2月29日已书面通知原告。如原告来办理手续时间超出3月10日以后，按合同规定需支付被告毛鲁平500元/天滞纳金，在2020年3月15日前仍未履行合同，将视为原告自动放弃合约，定金不作退还。 以上事实，有《存量房屋中介合同》、被告毛鲁平发送原告的短信通知以及各方当事人庭审中的陈述、答辩意见予以证实。 本案争议的内容：一、在合同履行过程中，原告及被告毛鲁平是否存在违约情形；二、涉案合同解除条件是否成立；三、合同解除后的违约责任如何承担。 一、在合同履行过程中，原告及被告毛鲁平是否存在违约情形。 庭审中，各方当事人均认为进行网签、支付首付款、办理按揭贷款预审批手续是在同一天完成的。涉案的《存量房屋买卖中介合同》中约定，“在2020年2月10日前，乙方支付首付房款480000元（在银行办理按揭的时候，冻结在银行）”，故最迟在2020年2月10日，各方当事人应完成进行网签、支付首付款及办理按揭贷款预审批手续。2020年2月10日前，由于受疫情影响，相关部门尚未复工，故各方当事人均无法在该日前办理相关手续。 庭审中，被告中宁公司向本院提供了中宁公司法定代表人崔静与原告及原告妻子的聊天记录，拟证实2020年2月24日银行等相关部门复工后，被告中宁公司一直在催原告尽快支付首付款，但原告一直拒绝。原告认为该聊天记录存在删减、页码编排顺序错乱情形，如3月5日时崔静在微信中曾提出“现在方便接个电话吗”，但被告中宁公司提交的微信聊天记录中并无该句话。本院认为，原告提出的异议不构成对第三人提交证据的有力反驳，对第三人提交的该证据本院予以认定。 根据该证据显示的内容，2020年2月24日被告中宁公司告知原告银行及房产交易部门已复工，后被告中宁公司多次约原告办理网签等相关手续，但原告一直以首付款付不出及要求被告毛鲁平降价等为由拒绝办理。 2020年3月9日，被告毛鲁平告知原告办理手续时间超出3月10日以后，按合同规定需支付被告毛鲁平500元/天滞纳金，在2020年3月15日前仍未履行合同，将视为原告自动放弃合约，定金不作退还。本院认为，被告毛鲁平的该通知意思表示是明确的，即明确了办理网签、支付首付款、办理按揭贷款预审批手续的日期为2020年3月10日前；仍可履行合同但原告需支付违约金的日期为2020年3月10日后至2020年3月15日前；解除合同的条件为2020年3月15日原告仍未支付首付款办理相关手续。原告承认收到该通知，也表示认可该内容，但认为这是指从2020年3月10日起开始办理相关手续。对此本院认为，结合第三人提供的第三人门店店长崔静与原告的微信聊天记录：（1）2020年3月6日，崔静:“房东已经给我说了好几次了，10号”、……“你要的30%首付，要房东在合同的基础上价格再便宜，这些我都努力沟通过了，但是解决不了”、……“具体需要多久，我才好去沟通是不是”……。原告：“降个两万，4月5号去办，我也是最大让步了”；（2）2020年3月7日，崔静：“你沟通了吗？”、“已经给房东说过了，不答应”、“时间太长”、“3月10日是他的最晚日期”。原告：“肯定来不及，就三天咋可能”、“三折又没戏”、“价格他怎么说”、“10号不现实，他不沟通的状态根本解决不了问题”。由此可看出，原告对2020年3月10日是最后一天支付首付款、办理相关手续是知晓的，原告抗辩的从2020年3月10日开始办理按揭贷款手续的意见本院不予采纳。导致涉案合同未能履行的根本原因在于原告拒绝按约定支付首付款，原告的行为显属违约。 原告认为其与被告毛鲁平于2020年3月20日、3月24日两次到中介处办理网签手续，但被告毛鲁平提出要求原告方支付违约金等无理要求，致使合同未能继续履行，被告毛鲁平的行为违约。原告为此向本院提供了2020年3月20日原告与被告毛鲁平在网签现场的录音、2020年3月25日原告与被告中宁公司的法定代表人崔静的录音、2020年3月28日原告妻子与崔静的电话录音。对此本院认为，即便如原告所述被告毛鲁平同意继续办理网签但却提出要求支付违约金，这也是被告毛鲁平就继续履行合同向原告提出新的要约，原告明确拒绝支付违约金，应视为双方就继续履行合同未达成一致意见。 二、涉案买卖合同解除条件是否成立。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告毛鲁平告知原告合同履行的最后期限为2020年3月15日，逾期将视为原告放弃合约。2020年3月16日，被告中宁公司崔静与原告妻子联系询问首付款是否都到了时，原告妻子称“崔经理，我老公刚才回复说三成的话差不多，四成还不够”，由此亦看出，直至2020年3月16日原告方仍不同意按合同约定支付首付款。原告称在2020年3月20日与毛鲁平协调时其已自行找好按揭银行，随时可以支付首付款，但直至庭审时，原告仍未提供证据其已将首付款存入银行并已由银行冻结的依据。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告毛鲁平作为守约方，有权主张解除涉案合同。2020年6月19日，被告毛鲁平向本院提出反诉，明确提出解除合同请求，该反诉内容于2020年6月22日到达原告方，故涉案合同应于2020年6月22日解除。 三、合同解除后的违约责任如何承担。 涉案的《存量房屋中介合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务。涉案合同第十五条约定：合同履行期间，除甲方、丙方原因外，乙方违约不能履行合同的，合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿乙方过错造成的经济损失：定金归甲方所有，甲乙双方的中介费和代办费等所有费用均由乙方承担，并承担由此造成的其他相关费用。庭审中，被告毛鲁平向本院提供了律师费发票，原告认为该律师费与本案无关联性。本院认为，合同虽约定乙方违约时应承担由此造成的其他相关费用，但对该费用是否包括律师费未作明确约定，故对被告毛鲁平提出的要求原告支付律师费6000元的主张本院不予支持。根据合同约定，乙方违约，定金应归甲方所有。被告毛鲁平主张定金100000元归被告毛鲁平所有，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）辛茂亮与被告（反诉原告）毛鲁平、被告宁波中宁百通房产代理有限公司于2019年12月30日签订的《存量房屋买卖中介合同》于2020年6月22日解除； 二、原告（反诉被告）辛茂亮已支付给被告（反诉原告）毛鲁平的定金100000元归被告（反诉原告）毛鲁平所有； 三、驳回原告（反诉被告）辛茂亮的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）毛鲁平的其他反诉请求。 案件受理费本诉人民币17940元，减半收取8970元，由原告（反诉被告）辛茂亮负担；反诉人民币1210元，原告（反诉被告）辛茂亮负担1150元，被告（反诉原告）毛鲁平负担60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  陆 萍 二〇二〇年七月十七日 代书记员  罗旖旎 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。