广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2778号原告：广州源创自然投资管理有限公司，住所地广州市荔湾区西增路**自编**D3-02B，统一社会信用代码91440101058947184H。法定代表人：谢孝熙。委托诉讼代理人：刘星辰，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昱娇，广东诺为律师事务所律师。被告：广州市佳裕置业有限公司，住，住所地广州市白云区汇华街自编****616一社会信用代码914401117676614293。法定代表人：郑娇弟，总经理。委托诉讼代理人：陆晖，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：余名赢，广东卓信律师事务所律师。第三人：广州市华侨糖厂，住，住所地广州经济技术开发区**开创大道**一社会信用代码91440101190648309M。法定代表人：梁国基。委托诉讼代理人：邱培杰，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州源创自然投资管理有限公司（以下简称源创公司）与被告广州市佳裕置业有限公司（以下简称佳裕公司）、第三人广州市华侨糖厂（以下简称华侨糖厂）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员张旭增独任审理。原告源创公司的委托诉讼代理人刘星辰、李昱娇，被告佳裕公司的委托诉讼代理人陆晖、余名赢，第三人华侨糖厂的委托诉讼代理人柳听克到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告源创公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还广州市白云区*60号C02栋物业租赁押金24440元及水电费押金1880元、C03栋物业租赁押金279840元及水电费押金34980元、18和20栋物业租赁押金141840元及水电费押金17730元，以上合计500710元；2、被告向原告支付押金的资金占用费（以500710元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2019年10月13日起计算至实际支付之日止）；3、被告向原告返还广州市白云区*60号C02栋物业租金128310元、C03栋物业租金839520元、18和20栋物业租金709200元，以上租金合计1677030元；4、被告向原告支付租金的资金占用费（以128310元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年2月4日起计算至实际支付之日止；以839520元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年11月11日起计算至实际支付之日止；以709200元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2019年10月29日起计算至实际支付之日止）；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月至12月期间，原告陆续承租被告位于广州市白云区**内C02、C03、18及20栋物业（以下简称“涉案物业”），并分三次与被告签订《租赁合同》及《补充协议》。合同约定被告同意将涉案物业出租给原告作商业用途使用，租赁期限为10年。租赁合同签订后，原告严格按照租赁合同的约定向被告支付租金及押金。原告根据被告的要求分别于2013年11月8日向被告支付了18、20栋物业租赁押金141840元、水电费用押金17730元以及支付了C03栋物业租赁押金279840元和水电押金34980元、于2013年12月23日向被告支付了C02栋物业租赁押金24440元和水电押金1880元，被告亦于2013年11月8日向原告出具了474390元的收款收据，于2013年12月23日向原告出具了26320元的收款收据。2014年3月13日，涉案物业的权属人广州市华侨糖厂向被告发出《解除租赁合同书》，要求解除与被告的租赁合同，其中包含涉案物业。因此，被告于2014年3月14日以现场公告的方式和2014年12月11日以登报公告的方式要求与包含原告在内的*60号所有租户解除租赁合同。但是，一方面，被告一直未妥善处理解除租赁合同所涉及的赔偿事宜；另一方面，被告仍要求原告按照租赁合同的要求缴纳租金。由于被告一直未妥善处理解除租赁合同所涉及的赔偿事宜，因此被告又于2015年3月5日向原告发出告知，要求原告配合提交损失评估材料。原告提交材料后，评估结果迟迟未出，赔偿事宜仍未得到合理的处理。2015年3月20日，广州市华侨糖厂和被告向*60号所有租户出具《承诺书》，其中承诺事项包括“在没有全额赔偿租户损失前不得收回物业，不得索要租金，不得停水停电”、“租户交付给佳裕置业的租金及押金，由租户与佳裕置业双方协商解决”。在此期间，原告曾多次向被告发函要求返还原告多支付的租金，但是被告均为以多种理由拒绝支付。经核算，被告违规向原告收取了C02栋物业租金128310元、C03物业租金839520元、18和20栋物业租金709200元。广州市华侨糖厂仅对C02、C03栋物业进行了评估，也仅支付了C02、C03栋物业的损失及办理了移交，未对18和20栋物业进行损失赔偿，因此，原告于2017年8月9日将18、20栋物业的权属人广州市华侨糖厂和被告起诉至广州市白云区人民法院。经广州市白云区人民法院和广州市中级人民法院审理后作出粵01民终4108号民事判决书，确认由广州市华侨糖厂直接向原告支付赔偿款。判决于2019年7月26日生效后，广州市华侨糖厂与原告于2019年9月11日办理了18、20栋物业的移交手续及赔偿款的领取手续。至此，原告向广州市华侨糖厂办理完毕全部的移交手续。2019年9月下旬，原告向被告沟通涉案物业租赁押金及水电费用的退还事宜，但是被告以各种理由拒绝返还。经多次沟通无果后，原告于2019年10月12日向被告送达书面的《申请书》，其后又于2019年10月25日向被告邮寄了《催款函》，再次请求被告返还租赁押金、水电费押金以及多收取的租金，被告均已签收；但是原告至今未收到任何款项也未得到任何回复。原告认为，被告与原告就涉案物业的租赁合同关系已经在2014年3月14日解除，被告从2014年3月14日开始已经失去收取租金的权利，因此，被告应当向原告返还从2014年3月14日开始多收取的租金1677030元。另外，原告和涉案物业的权属人广州市华侨糖厂已经办理了移交手续，被告亦应当立即将租赁押金141840元和水电费押金17730元返还原告。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告佳裕公司辩称：根据原、被告签订的补充协议第八条第三款的约定，租赁期届满或解除，原告需在3日内退场并返还租赁物。虽然涉案租赁合同以及补充协议被法院判决解除，但原告未及时履行腾房的义务反而继续占有使用涉案租赁物。根据城镇房屋租赁合同司法解释的相关规定，被告有权以租赁合同约定的租金标准向原告收取相应的占有使用费。第二、根据补充协议第三条第五款，被告退还涉案租赁物的保证金及水电保证金为无息退还。因此，不存在原告请求的资金占用费。第三人华侨糖厂述称：我方与本案并无直接的利害关系，由法院依法予以处理。经审理查明，2013年11月4日，被告佳裕公司（甲方、出租人）与原告源创公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》，约定：甲方同意将坐落于白云区**内自编C03栋房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积3498平方米；租赁期限自2013年11月1日起至2023年10月31日止；其中2013年11月1日至2014年4月30日期间免租；2014年5月1日至2015年10月1日期间，月租金为139920元；2015年11月1日至2016年10月31日期间，月租金为146916元；2016年11月1日至2017年10月31日，月租金为154262元；……；乙方向甲方交纳租赁保证金279840元、水电费押金34980元，上述租赁保证金和押金在任何情况下均不得直接抵扣租金、水电费、违约金或滞纳金；租赁期届满后30日内，当乙方完成下列全部事项后，甲方应将租赁保证金和水电费保证金无息全额返还给乙方：1、乙方已缴清租金、水电费等一切应付费用，并按主合同及本协议完成乙方应履行的义务、责任；2、乙方将该物业归还给甲方，且经检查房屋无损坏；3、向甲方移交书面申请，本合同及甲方开具的原定金、租赁保证金、水电保证金的收据原件，经甲方确认无误。双方约定补充协议与主合同具有同等法律效力；乙方签约前已清楚了解并接受该物业及其使用性质和权属的现状，且乙方同意按现状承租。该合同签订后，佳裕公司将该房屋移交给源创公司使用，源创公司向佳裕公司交纳了租赁保证金279840元、水电费押金34980元。同日，佳裕公司（甲方、出租人）与源创公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》，约定：甲方同意将坐落于白云区**内自编18、20栋房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积1773平方米；租赁期限自2013年11月1日起至2023年10月31日止；其中2013年11月1日至2014年4月30日期间免租；2014年5月1日至2015年10月1日期间，月租金为70920元；2015年11月1日至2016年10月31日期间，月租金为74466元；2016年11月1日至2017年10月31日，月租金为78189元；……；乙方向甲方交纳租赁保证金141810元、水电费押金17730元，上述租赁保证金和押金在任何情况下均不得直接抵扣租金、水电费、违约金或滞纳金；租赁期届满后30日内，当乙方完成下列全部事项后，甲方应将租赁保证金和水电费保证金无息全额返还给乙方：1、乙方已缴清租金、水电费等一切应付费用，并按主合同及本协议完成乙方应履行的义务、责任；2、乙方将该物业归还给甲方，且经检查房屋无损坏；3、向甲方移交书面申请，本合同及甲方开具的原定金、租赁保证金、水电保证金的收据原件，经甲方确认无误。双方约定补充协议与主合同具有同等法律效力；乙方签约前已清楚了解并接受该物业及其使用性质和权属的现状，且乙方同意按现状承租。该合同签订后，佳裕公司将该房屋移交给源创公司使用，源创公司向佳裕公司交纳了租赁保证金141810元、水电费押金17730元。2013年12月16日，佳裕公司（甲方、出租人）与源创公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》，约定：甲方同意将坐落于白云区**内自编C02栋房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积188平方米；租赁期限自2013年12月12日起至2018年12月11日止；其中2013年12月12日至2014年3月11日期间免租；2014年3月12日至2015年12月11日期间，月租金为12220元；2015年12月12日至2016年12月11日期间，月租金为12831元；2016年12月12日至2017年12月11日，月租金为13473元；……；乙方向甲方交纳租赁保证金24440元、水电费押金1880元，上述租赁保证金和押金在任何情况下均不得直接抵扣租金、水电费、违约金或滞纳金；租赁期届满后30日内，当乙方完成下列全部事项后，甲方应将租赁保证金和水电费保证金无息全额返还给乙方：1、乙方已缴清租金、水电费等一切应付费用，并按主合同及本协议完成乙方应履行的义务、责任；2、乙方将该物业归还给甲方，且经检查房屋无损坏；3、向甲方移交书面申请，本合同及甲方开具的原定金、租赁保证金、水电保证金的收据原件，经甲方确认无误。双方约定补充协议与主合同具有同等法律效力；乙方签约前已清楚了解并接受该物业及其使用性质和权属的现状，且乙方同意按现状承租。该合同签订后，佳裕公司将该房屋移交给源创公司使用，源创公司向佳裕公司交纳了租赁保证金24440元、水电费押金1880元。上述涉案物业佳裕公司系向华侨糖厂承租。2014年3月13日，华侨糖厂向佳裕公司发出《解除租赁合同通知书》，明确解除与佳裕公司之间的租赁合同关系。2015年3月5日，佳裕公司向包括源创公司在内的广州市白云区*60号的全体租户发出《告知函》，主要内容为：关于阁下/贵司租赁物业所处的广州市白云区*60号华侨糖厂地块被纳入政府收储计划的通知，我司已于2014年3月14日、2014年12月16日分别以租赁物业现场公告、登报公告的方式送达阁下/贵司。根据贵我双方租赁合同补充协议第9.1条约定，贵我双方签订租赁合同解除协议，阁下/贵司向我司返还租赁物业。如阁下/贵司继续使用租赁物业，我司有权要求阁下/贵司履行租赁合同有关约定。此外，由于物业地块产权人广州市华侨糖厂将对项目进行整体评估，需要阁下/贵司向其提供租赁物业装修设计的相关材料，特委托我司代为收集，请阁下/贵司于三日内向我司提供等。2015年3月20日，华侨糖厂工作人员黄嘉华代表华侨糖厂、佳裕公司的代表与包括源创公司在内的租户代表签订《承诺书》，就协商征储赔偿相关事宜约定：1.与佳裕公司签订租赁合同的所有租户的征储赔偿问题直接转至华侨糖厂直接负责。2.在没有全额赔偿租户损失前不得收回物业，不得索要租金，不得停水停电，不得打击报复，保障租户园区内人身及财产安全。3.租户交付给佳裕公司的租金及押金，由租户与佳裕公司双方协商解决……源创公司向佳裕公司支付了C03栋物业在2014年6月至2014年11月期间的部分租金、C02栋物业在2013年12月至2015年1月期间的部分租金以及18、20栋物业在2014年4月至2015年3月期间的部分租金。2014年11月7日，源创公司向佳裕公司邮寄送达《告知函》，认为佳裕公司自2014年3月13日起已失去合法出租权，要求其退还其非法收取的C03栋物业的租金839520元。佳裕公司于2014年11月10日签收该《告知函》。2015年1月30日，源创公司向佳裕公司邮寄送达《告知函》，认为佳裕公司自2014年3月13日起已失去合法出租权，要求其退还非法收取的C02栋物业的租金128310元。2017年6月30日，源创公司向华侨糖厂移交涉案的C02、C03栋物业。2019年9月11日，源创公司向华侨糖厂交还了涉案的自编18、20栋物业。2019年10月12日，源创公司向佳裕公司送达《申请书》，要求其返还涉案物业的租赁押金及水电费押金。佳裕公司于同日签收该《申请书》。2019年10月25日，源创公司向佳裕公司邮寄送达《催款函》，要求其返还涉案物业的租赁押金及水电费押金，并返还涉案物业的租金。佳裕公司于2019年10月26日签收该《催款函》。诉讼中，根据各方当事人一致确认的涉案物业卫星地图上的位置，华侨糖厂称涉案**内自编18栋、20栋实际地址为广州市白云区*18号、20号。本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案物业的规划报建信息，该局复函称涉案C03号建筑物查有规划报建信息《建设工程规划许可证》（88）建字第66号，其余建筑查无规划报建信息。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》、《补充协议书》、租赁保证金发票、水电费押金收据、移交场地确认书、《解除合同通知书》、《公告》、《承诺书》、民事判决书、《告知函》及妥投证明、《催款函》、《申请书》、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，源创公司、佳裕公司及华侨糖厂均未能提供证据证实涉案的C02栋及18、20栋物业有办理合法的规划报建手续，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称城镇房屋租赁司法解释）第二条的规定，源创公司与佳裕公司就涉案的C02栋及18、20栋物业签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》应为无效合同。根据合同法关于合同无效相互返还的规定，佳裕公司应当将收取的该部分租金保证金、水电费押金予以返还。因此，源创公司要求佳裕公司返还C02栋物业租赁押金24440元及水电费押金1880元、18和20栋物业租赁押金141840元及水电费押金17730元的诉请合法合理，本院对此予以支持。源创公司在合同中明确表示签约前已清楚了解该部分物业及其使用性质和权属的现状，同意按现状承租，则其对涉案合同无效亦存在一定的过错，故其要求佳裕公司支付上述押金的资金占用费的诉请本院不予支持。对于源创公司要求佳裕公司返还C02栋、18和20栋物业涉案租金的诉讼请求，依照城镇房屋租赁司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。源创公司诉请要求返还的租金系上述物业在2015年3月之前的租金，在此期间源创公司实际占用、使用涉案房屋，相应租金属于上述规定中的房屋占有使用费。现源创公司既已交付上述房屋占有使用费，依法不得主张退还，故其要求返还该部分租金并支付相应的资金占用费的诉请没有法律依据，本院不予支持。源创公司与佳裕公司就涉案的C03栋物业签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》应为合法有效，现双方的租赁合同关系已解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，源创公司要求佳裕公司返还该部分租赁押金279840元及水电费押金34980元符合法律规定，本院对此予以支持。源创公司已于2017年6月向华侨糖厂移交C03栋物业，并于2019年10月12日向佳裕公司送达《申请书》，要求其返还该部分租赁押金及水电费押金，佳裕公司于同日签收该《申请书》后至今未向源创公司退还该部分押金，现源创公司要求佳裕公司赔偿其自2019年10月13日起至上述押金实际付清之日止的资金占用费合法合理，本院对此予以支持，并酌定资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于源创公司要求佳裕公司返还C03栋物业涉案租金的诉讼请求。源创公司诉请要求返还的租金系C03栋物业在2015年3月之前的租金，在此期间源创公司仍实际占用、使用该房屋。虽然华侨糖厂2014年3月13日解除与佳裕公司与之间就该物业的租赁合同，但佳裕公司并无实际交还场地给华侨糖厂，源创公司亦无与华侨糖厂就该房屋建立新的租赁合同关系，其仍是基于与佳裕公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》继续占有、使用该房屋直至实际交还给华侨糖厂之日止，根据合同相对性原则，源创公司仍需向佳裕公司支付实际占用该房屋期间的租金或占用费，源创公司以佳裕公司、华侨糖厂之间的租赁合同解除为由，要求佳裕公司返还已收取的涉案的C03栋物业在2014年6月至2014年11月期间的已付租金并支付资金占用费的诉请依据不足，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告广州市佳裕置业有限公司向原告广州源创自然投资管理有限公司返还涉案的C02栋、C03栋、18及20栋物业的租赁保证金、水电费押金共计500710元；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州市佳裕置业有限公司向原告广州源创自然投资管理有限公司支付C03栋物业租赁押金及水电费押金的资金占用费（资金占用费以314820元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月13日起计算至上述押金实际付清之日止）；三、驳回原告广州源创自然投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26210元，由原告广州源创自然投资管理有限公司负担20801元，由被告广州市佳裕置业有限公司负担5409元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年七月三十日书记员  冼颖斯