云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终876号上诉人（原审被告、申请执行人）：赵远，男，1982年2月6日生，汉族，河北省保定市人，住云南省大理市。委托诉讼代理人：杨仲禄，云南富达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告、执行案外人）：李俊伟，男，1985年9月26日生，汉族，四川省威远县人，住云南省大理市。被上诉人（原审原告、执行案外人）：邱彦婷，女，1986年2月2日生，汉族，四川省威远县人，住云南省大理市。被上诉人共同委托诉讼代理人：李光明，云南展腾律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人共同委托诉讼代理人：张艳，云南展腾律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原审第三人（被执行人）：黄鹤，男，1985年10月19日生，汉族，云南省大理市人，现住大理市。原审第三人（被执行人）：柏静，女，1987年5月2日生，汉族，云南省大理市人，现住大理市。上诉人赵远因与被上诉人李俊伟、邱彦婷及原审第三人黄鹤、柏静案外人执行异议之诉一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵远上诉请求：撤销一审判决，改判：1.驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：①上诉人对涉案房屋申请查封、保全时，确认涉案房屋的所有权人为原审第三人共同共有且不存在权利瑕疵。被上诉人与原审第三人并未依据《物权法》第二十条之规定办理预告登记，上诉人有理由相信，被上诉人与原审第三人之间签订的《二手房屋买卖合同》的真实目的不是交易，而是通过合法的形式让原审第三人逃避债务。②根据《合同法》司法解释（二）第十九条第二款之规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，可以视为明显不合理的低价。案涉房屋建筑面积为122.21平方米、开发商与原审第三人交易时间不满两年、原审第三人已经装修好的前提下售价仅为110万元，交易价格还不到市场交易价格的60%，属于明显不合理低价，而且交易所产生的税费均由原审第三人承担，明显违背了市场交易习惯，完全可以认定被上诉人与原审第三人之间的交易属于虚假交易。③被上诉人邱彦婷与原审第三人黄鹤之间违反常理转账30000元，在原审第三人尚欠被上诉人借款的情形下，被上诉人只要直接在应支付的购房款里扣减即可，又何须由被上诉人先向原审第三人支付购房款，然后原审第三人又将30000元借款通过转账归还被上诉人。同时，在上诉人查封、保全原审第三人的不动产后的第二天即2019年9月28日被上诉人李俊伟、原审第三人之间的银行交易也能得出交易行为的异常性，即双方先是通过小额交易来确认原审第三人的账户是否被冻结，被上诉人才将第二笔30万元购房款转给原审第三人，说明被上诉人明知涉案不动产被查封、无法完成交易，但仍然通过银行转账的形式将30万元购房款转给原审第三人，试图通过制造假象来协助原审第三人逃避债务。李俊伟、邱彦婷辩称，上诉人认为被上诉人与原审第三人之间存在虚假交易、恶意逃避债务仅仅是上诉人的一种臆想，明显有违事实，没有证据证明其臆想成立。根据《合同法》的规定，买卖双方已经签署了书面合同，且已经实际履行，系真实意思表示，合法有效。法律并未强制规定买卖关系经预告登记才生效。原审第三人对外负债较多，急需回款，要求支付大笔首付款，无法办理银行贷款，其自愿表示在房款总价上予以适当让步，被上诉人正是考虑到这一点，才购买了该房屋，上诉人提出的所谓的市场交易价格，法律没有明确界定。短期内的小额交易，未出具书面合同，符合市场借贷规则，3万元款项与购房款并无关联。黄鹤、柏静述称，因原审第三人欠有很多债务，故要求买房人支付现金。原审第三人在2019年9月30日才接到电话通知房产被查封。因黄鹤的银行卡芯片损坏，重新办理了银行卡，故用100元进行存取检验是否可用。李俊伟、邱彦婷向一审法院起诉请求：依法判决解除对大理市房屋的查封手续，并停止对该房屋的强制执行措施；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月25日，黄鹤、柏静夫妇（双方自述现已离婚）与大理泰安新城开发商大理展兴房地产开发有限公司签订《商品房销售合同》及《补充协议》，以622604元的总价购买了泰安新城Ｄ幢2206号房产，该房产至今未办理产权登记。2019年7月13日，李俊伟、邱彦婷夫妇与黄鹤、柏静签订《二手房屋买卖协议》，约定：李俊伟、邱彦婷以110万元的总价向黄鹤、柏静购买泰安新城Ｄ幢2206号房产；买方在合同签订之日支付60万元首付款，2019年9月30日前支付30万元，剩余20万元在房屋产权转移登记在买方名下5日内一次性付清；卖方自收到首付款60万元后5日内结清物业、水电费，腾让房屋，将房屋钥匙、《商品房购销合同》、公证书、物业协议、房屋税费票据、物业费票据等相关文件交付给买方。签订合同当天，李俊伟、邱彦婷向黄鹤、柏静支付了60万元首付款。2019年9月28日，李俊伟将第二笔购房款30万元支付给了黄鹤。赵远与黄鹤系同事，2018年11月1日至2019年1月20日，黄鹤多次向赵远借款。因黄鹤未按时归还借款，赵远于2019年9月20日提起诉讼，要求黄鹤与柏静共同归还借款并支付相应的利息。该案诉讼过程中，赵远申请对泰安新城Ｄ幢2206号的房产进行诉讼保全并提供担保，2019年9月24日，大理市人民法院作出云29**执保223号民事裁定书查封了该房产。2019年9月27日，大理市住房和城乡建设局协助法院办理了查封登记手续。2019年11月18日，大理市人民法院作出（2019）云2901民初4185号判决书，判决黄鹤、柏静归还赵远相应借款本金及利息，该判决现已生效。2019年11月14日，李俊伟、邱彦婷得知大理市人民法院将案涉房屋查封后提出执行异议，2019年12月10日大理市人民法院作出（2019）云2901执异19号执行裁定书，驳回了李俊伟、邱彦婷的执行异议请求。后李俊伟、邱彦婷提起本案诉讼。一审法院认为，案外人执行异议之诉，其审查的重点应是案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定是执行异议的审查标准，本案应予以参照适用，即原告李俊伟、邱彦婷享有足以排除强制执行的民事权益应符合该规定中的所有要件。原告李俊伟、邱彦婷在本院查封涉案房屋之前，已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有了涉案房屋，按照合同约定支付了90万元价款，剩余20万元价款原告李俊伟、邱彦婷也表示愿意按法院的要求交付执行。且在法院查封时，涉案房屋仍未办理产权登记，原告李俊伟、邱彦婷因此未能要求第三人黄鹤、柏静办理过户登记手续，未办理过户登记的原因并非在于原告李俊伟、邱彦婷。故原告提出解除对位于大理市房屋的查封，并停止对该房屋的强制执行措施的主张符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：解除大理市人民法院（2019）云2901执保223号民事裁定书对位于大理市房屋的查封，并终止该案对该房屋的执行。案件受理费100元，由被告赵远负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，被上诉人李俊伟、邱彦婷与原审第三人黄鹤、柏静均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，双方于2019年7月13日就案涉房产签订《二手房屋买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。《二手房屋买卖协议》签订后，原审第三人黄鹤、柏静便将案涉房产交付被上诉人李俊伟、邱彦婷管理使用，被上诉人李俊伟、邱彦婷亦搬入该房居住，合法占有了案涉房产；同时，被上诉人李俊伟、邱彦婷也已经按约定将90万元购房款给付原审第三人黄鹤、柏静，剩余20万元购房款双方约定在房屋产权转移登记在买方名下5日内一次性付清符合普遍交易习惯，且被上诉人李俊伟、邱彦婷已经表示愿意按法院的要求交付执行。由于双方未办理过户登记系原审第三人黄鹤、柏静（卖方）尚未取得不动产权证书，并非被上诉人李俊伟、邱彦婷自身原因所致。故被上诉人李俊伟、邱彦婷与原审第三人黄鹤、柏静的房产买卖行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，被上诉人李俊伟、邱彦婷要求排除对案涉房屋的强制执行措施的主张符合法律规定，应予以支持。上诉人赵远关于被上诉人与原审第三人之间的交易属于虚假交易，为恶意串通协助原审第三人逃避债务的主张，缺乏事实证据和法律依据，应承担举证不能的法律后果。综上所述，赵远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人赵远负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  杨晓钟审判员  左丽梅二〇二〇年七月二十八日书记员  王 芸