新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0106民初1474号 原告：乌鲁木齐沧龙物业服务有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区阿勒泰路辅道**疆亿源花园小区****6。法定代表人：张双，该公司总经理。委托诉讼代理人：王璐，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：乌鲁木齐成工有限责任公司，住，住所地新疆乌鲁木齐市新市区阿勒泰路**/div>法定代表人：谢筱琼，该公司董事长。委托诉讼代理人：张毅波，男，该公司总经理。被告：张毅波，男，1962年12月28日出生，汉族，乌鲁木齐成工有限责任公司总经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区乌昌路**疆亿源花园小区**楼****，住新疆维，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市v>第三人：新疆疆诚房地产开发有限公司，住所地，，住所地疆乌鲁木齐市新市区阿勒泰路**嘉和园小区**综合楼**写字间iv>法定代表人：张诚，该公司董事长。委托诉讼代理人：董新胜，新疆天成律师事务所律师。原告乌鲁木齐沧龙物业服务有限公司（以下简称沧龙物业公司）与被告乌鲁木齐成工有限责任公司（以下简称成工公司）、被告张毅波、第三人新疆疆诚房地产开发有限公司（以下简称疆诚房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月24日、2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告沧龙物业公司法定代表人张双及其委托诉讼代理人王璐、被告成工公司法定代表人谢筱琼及其委托诉讼代理人张毅波、被告张毅波、第三人疆诚房地产公司委托诉讼代理人董新胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沧龙物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令两被告支付2010年1月至2018年4月期间欠缴的物业服务费75,263.67元；2．判令两被告支付逾期付款违约金14,711.35元（暂算至2018年12月30日，实际主张至清偿日止），以上合计89,975.02元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1．判令两被告支付2009年1月至2018年12月期间欠缴的物业服务费87,324.2元；2．判令两被告支付逾期付款违约金15,256.17元（暂算至2018年12月30日，并计算至实际清偿之日），后原告放弃对2019年1月1日至实际清偿之日止的违约金，以上合计102,580.37元。事实和理由：原告系疆亿源花园小区开发商及业主委员会聘请的物业服务企业，自2007年6月开始一直在疆亿源花园小区为该小区业主提供物业服务至今。但疆亿源花园小区一期业主成工公司自2009年1月至2018年12月期间欠付原告物业服务费87,324.2元一直未缴纳，期间，原告多次向欠缴物业服务费对应的房产实际控制人、使用人张毅波催缴无果，遂于2018年7月向乌鲁木齐市头屯河区人民法院提起诉讼要求张毅波支付2010年1月至2018年4月期间欠缴的物业服务费，但法院判决欠缴物业服务费对应的房产所有权人为成工公司。后原告又多次与两被告协商要求支付物业服务费，均被拒绝，为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告成工公司辩称，第一，原告主张欠缴物业服务费对应的房产位于疆亿源花园小区一期，疆亿源花园小区一期系成工公司与疆诚房地产公司联合开发。经成工公司与疆诚房地产公司同意，原告于2007年6月6日进驻疆亿源花园小区一期提供物业服务至今。但当时因疆亿源花园小区一期房屋多数未销售，为保证原告的利益，由疆诚房地产公司代表两公司与原告签订《合同书》，约定原告对未出售房屋不收取物业费，但原告可免费使用未出售房屋，折抵物业费。原告根据其与疆诚房地产公司签订的《合同书》无偿使用疆诚大厦1栋一层A4商铺（原告作为经营场所）、1栋一层A5商铺（原告作为职工食堂）、1栋二层A5商铺（原告作为集体宿舍）、1栋二层一商铺（原告作为办公室）、1栋负一层地下室（原告作为库房、停车场），至2016年11月14日新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院）（2016）新民终139号民事判决书下来后，成工公司要求原告搬离，但到2017年原告还在使用疆诚大厦1栋二层A5商铺，故根据原告与疆诚房地产公司签订的《合同书》中的约定，原告无偿使用成工公司房产，成工公司亦不应支付物业费。第二，2008年，成工公司与疆诚房地产公司因涉案小区合资、合作开发房地产合同纠纷，双方进行长达10年之久的诉讼，虽然2010年前，疆诚房地产公司将涉案小区1栋三层1单元301住宅、三层1单元302住宅、1栋四层1单元401住宅、1栋四层1单元402住宅、1栋五层1单元501住宅、1栋五层1单元502住宅、1栋六层至七层1单元601住宅、1栋六层至七层1单元602住宅、1栋一层A11商铺、1栋一层A12商铺、1栋二层A11商铺、1栋二层A12商铺交给成工公司，但除1栋三层1单元301住宅、1栋三层1单元302住宅由成工公司自己使用，1栋一层A11商铺、1栋一层A12商铺出租外，其余交付房产因开发纠纷权属未定被空置，不能认定为由成工公司实际占有。同时，2016年11月14日（2016）新民终139号民事判决书确认涉案小区1栋一层A1商铺、1栋一层A2商铺、1栋一层A8商铺、1栋二层A2商铺、1栋二层B2商铺、1栋二层B4商铺、1栋负一层2地下室、1栋负一层3地下室、1栋负一层4地下室由疆诚房地产公司交付成工公司，判决下来后，成工公司向疆诚房地产公司、原告、房产使用人主张权利并要求搬离，实际收回房产时间为判决后即2017年，但办理产权证时间为2018年12月12日，故成工公司不应支付物业服务费。第三，成工公司作为疆亿源花园小区最大业主，不知道成立乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）疆亿源花园小区业主委员会（以下简称疆亿源花园小区业委会）的事宜，疆亿源花园小区业委会未在社区备案，且业委会委员刘文元系原告工作人员，与原告存在利害关系不能代表疆亿源花园小区业委会与原告签订物业合同；业委会委员张秀梅不在疆亿源花园小区居住，不是小区业主，无权代表疆亿源花园小区业委会签订物业合同，故原告与疆亿源花园小区业委会签订的物业合同无效，对成工公司不产生约束力。第四，原告虽然进驻疆亿源花园小区，但未尽物业管理服务的义务。第五，2017年，成工公司收回1栋地下室后经社区同意，对地下室安装摄像头，派专人自行管理，原告未提供物业管理服务，成工公司不应向原告支付地下室的物业服务费。同时，原告主张地下室物业服务费中计算地下室面积1804.26㎡与产权证1604.58㎡不符。第六，因成工公司与疆诚房地产公司的纠纷，成工公司以其公司总经理张毅波个人名义与他人签订房屋租赁合同，但出租房产均向原告支付了物业服务费，不存在欠付的问题。综上，原告向成工公司主张物业服务费及违约金的诉讼请求，无事实依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。被告张毅波辩称，成工公司与疆诚房地产公司存在纠纷房产权属未定，故成工公司以张毅波个人名义对外出租房产，但以张毅波名义出租的房产，张毅波均督促承租人向原告支付了物业服务费，不存在欠付的问题。同时，因为纠纷问题，部分房产被空置未对外出租，成工公司未实际占有该房产，故张毅波不应当承担支付物业服务费及违约金的责任，且部分违约金以年利率24%主张过高应与原告主张其他时段利率一致。第三人疆诚房地产公司辩称，对原告的诉讼请求不发表意见，与第三人无关。疆亿源花园小区一期系成工公司与疆诚房地产公司联合开发，经两公司同意，原告于2007年6月6日进驻疆亿源花园小区一期提供物业服务，由疆诚房地产公司与原告签订《合同书》，因当时未出售房屋较多，为保证原告利益，当时约定前期物业服务费用每月不低于6,000元，不足部分由原告代疆诚房地产公司租赁未出售房屋，出租费用补贴未出售房屋的物业管理费用。该合同有效期为2007年6月至2008年6月，2008年后疆诚房地产公司与原告再未签订任何合同。成工公司与疆诚房地产公司未发生纠纷前，2006年7月26日双方签订《补充协议（二）》，是对成工公司已获取的住宅面积1116.05㎡及商铺面积1434.46㎡事实的确认，即疆亿源花园小区1栋1单元整栋房产包括住宅、商铺、地下室均交付成、地下室均交付成工公司业服务费的其余商铺因发生纠纷后期交付，具体何时交付现无法核实。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，乌鲁木齐苍龙有色合金材料有限公司（以下简称苍龙公司）原经营范围包含物业管理，2012年7月，该公司将物业管理业务进行分离，成立了沧龙物业公司经营物业管理。2007年6月6日，苍龙公司与疆诚房地产公司签订《合同书》1份，约定苍龙公司为疆诚房地产公司开发的疆亿源花园小区提供前期物业服务，期限为一年，自2007年6月6日起至2008年6月6日止，物业服务费按照住宅每月0.30元/平方米，商铺、写字楼、办公楼每月0.8元/平方米收取；同时还约定苍龙公司前期物业费用每月不低于6,000元，如已出售房屋的物业服务费用不够6,000元的，差额部分由苍龙公司代疆诚房地产公司租赁未出售房屋，出租费用补贴未出售房屋的物业服务费用。合同甲方处有疆诚房地产公司印章，彭剑作为代表人签字；合同乙方处有苍龙公司印章，孙建江作为代表人签字。2008年5月22日，苍龙公司与新疆圣源房地产有限责任公司签订《合同书》1份，约定苍龙公司为疆亿源花园小区二期提供前期物业服务，期限自本合同生效之日起至小区业主委员会成立并与之签订物业委托合同生效之日止，物业服务费按照住宅每月0.40元/平方米，商铺、写字楼、办公楼每月0.80元/平方米收取。2013年8月1日，沧龙物业公司与疆亿源花园小区业委会签订《物业管理委托合同》1份，约定沧龙物业公司为疆亿源花园小区提供物业服务，委托管理期限为3年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止，物业服务费按照住宅建筑面积每月0.50元/平方米、非住宅建筑面积一楼每月1.20元/平方米收取。合同甲方处有疆亿源花园小区业委会印章，合同乙方处有沧龙物业公司印章，张双作为代表人签字。2016年9月30日，沧龙物业公司与疆亿源花园小区业委会签订《乌鲁木齐市物业服务合同》1份，约定沧龙物业公司为疆亿源花园小区提供物业服务，期限自2016年9月30日起至2017年9月30日止，物业服务费按业主房产建筑面积交纳，具体标准为多层住宅每月0.50元/平方米、一层商铺每月1.20元/平方米、办公楼二层每月1.50元/平方米，经沧龙物业公司书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额1.3‰向沧龙物业公司支付违约金。合同甲方处有疆亿源花园小区业委会印章，合同乙方处有沧龙物业公司印章。2017年8月30日，沧龙物业公司与疆亿源花园小区业委会签订《乌鲁木齐市物业服务合同（疆亿源小区项目）》1份，约定沧龙物业公司为疆亿源花园小区提供物业服务，期限自2017年9月1日起至2018年9月1日止，物业服务费用按业主房产建筑面积交纳，具体标准为多层住宅每月0.70元/平方米、一层商铺每月1.20元/平方米、办公楼二层每月1.50元/平方米，经沧龙物业公司书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额1.3‰向沧龙物业公司支付违约金。合同甲方处有疆亿源花园小区业委会印章，刘丰源作为代表人签字；合同乙方处有沧龙物业公司印章，张双作为代表人签字。2018年5月21日，疆亿源花园小区业委会出具证明1份，其中载明沧龙物业公司与其签订物业服务合同，沧龙物业公司提供物业服务符合物业服务合同的约定。2018年7月2日，沧龙物业公司就涉案房产欠付物业服务费以张毅波为被告向本院提起诉讼，本院于2018年9月30日出具（2018）新0106民初1336号民事判决书，以涉案房产经法院判决归成工公司所有，非张毅波所有，物业服务费不应由张毅波承担，未予支持。另查明，成工公司与疆诚房地产公司因涉案小区的开发产生纠纷，成工公司将疆诚房地产公司诉至新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（以下简称乌市中院），经该院（2009）乌中民四初字第39号案件一审、新疆高院（2011）新民一终字第198号案件二审及（2013）新审一民再终字第27号案件裁定将该案发回乌市中院重审。2015年11月13日，乌市中院作出（2014）乌中民四初字第119号民事判决书，双方均提出上诉，2016年11月14日，经新疆高院（2016）新民终139号民事判决书判决：一、维持乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四初字第119号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项、第七项，即：“新疆疆诚房地产开发有限公司协助乌鲁木齐成工有限责任公司办理已交付的面积为1116.05平方米的住宅和1434.46平方米商铺及其他功能区域房产的房产证和土地使用权证过户手续”、“新疆疆诚房地产开发有限公司向乌鲁木齐成工有限责任公司交付未销售的房产面积共计2406.46平方米，具体房号及面积为：一层A1（建筑面积为166.03平方米）、一层A2（建筑面积为152.72平方米）、一层A4（建筑面积为160.9平方米）、一层A5（建筑面积为76.3平方米）、一层A8（建筑面积为102.65平方米）、二层A5（建筑面积27.81平方米）、二层A2（建筑面积73.05平方米）、二层B2（建筑面积64.06平方米）、二层B3（建筑面积64.06平方米）、二层B4（建筑面积68.33平方米）、负一层2（建筑面积178.59平方米）、负一层3（建筑面积21.1平方米）、负一层4（建筑面积590.1平方米）、负一层4（建筑面积660.76平方米）。并由新疆疆诚房地产开发有限公司协助乌鲁木齐成工有限责任公司办理上述房屋的房产证及土地使用权证的过户手续”、“新疆疆诚房地产开发有限公司向乌鲁木齐成工有限责任公司支付违约金100万元”、“驳回乌鲁木齐成工有限责任公司要求新疆疆诚房地产开发有限公司向其支付其他款项558,284.56元的诉讼请求”、“驳回新疆疆诚房地产开发有限公司的反诉请求”；二、变更乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四初字第119号民事判决第一项为“新疆疆诚房地产开发有限公司向乌鲁木齐成工有限责任公司给付所销售住宅利润780,818.05元”；三、变更乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四初字第119号民事判决第五项为“新疆疆诚房地产开发有限公司向乌鲁木齐成工有限责任公司支付房屋折价款3,573,294.09元”。该判决生效后，成工公司申请法院强制执行，2018年10月24日，乌鲁木齐市中级人民法院做出（2017）新01执6号之三民事裁定书，裁定将上述判决中房产所有权及相应的土地使用权归成工公司所有，成工公司持该裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年12月12日，成工公司依据上述判决，办理不动产权证书，其中有疆亿源花园小区1栋三层1单元301住宅（建筑面积125.33㎡）、1栋三层1单元302住宅（建筑面积111.45㎡）、1栋四层1单元401住宅（建筑面积128.34㎡）、1栋四层1单元402住宅（建筑面积114.28㎡）、1栋五层1单元501住宅（建筑面积128.34㎡）、1栋五层1单元502住宅（建筑面积114.28㎡）、1栋六层至七层1单元601住宅（建筑面积207.35㎡）、1栋六层至七层1单元602住宅（建筑面积186.68㎡）、1栋一层1商铺（建筑面积166.03㎡）、1栋一层2商铺（建筑面积152.72㎡）、1栋一层8商铺（建筑面积102.65㎡）、1栋一层11商铺（建筑面积117.58㎡）、1栋二层A2商铺（建筑面积73.05㎡）、1栋二层A11商铺（建筑面积67.26㎡）、1栋二层B2商铺（建筑面积64.06㎡）、1栋二层B4商铺（建筑面积68.33㎡）、1栋负一层1地下室（建筑面积1604.58㎡）、1栋负一层2地下室（建筑面积178.59㎡）的房产过户至成工公司名下，上述房产竣工时间为2006年1月1日。庭审中，沧龙物业公司向法庭提交成工公司欠付物业费及违约金计算明细1份，明细载明欠付物业费房屋及面积为疆亿源花园小区1栋三层1单元301住宅（建筑面积125.33㎡）、1栋三层1单元302住宅（建筑面积111.45㎡）、1栋四层1单元401住宅（建筑面积128.34㎡）、1栋四层1单元402住宅（建筑面积114.28㎡）、1栋五层1单元501住宅（建筑面积128.34㎡）、1栋五层1单元502住宅（建筑面积114.28㎡）、1栋六层至七层1单元601住宅（建筑面积207.35㎡）、1栋六层至七层1单元602住宅（建筑面积186.68㎡）、1栋一层1商铺（建筑面积166.03㎡）、1栋一层2商铺（建筑面积152.72㎡）、1栋一层8商铺（建筑面积81.7㎡）、1栋一层11商铺（建筑面积117.58㎡）、1栋二层A2商铺（建筑面积68.33㎡）、1栋二层A11商铺（建筑面积67.26㎡）、1栋二层B2商铺（建筑面积64.06㎡）、1栋二层B4商铺（建筑面积73.05㎡）、1栋负一层地下室（建筑面积1804.26㎡），根据欠付物业服务费时间参照不同物业服务合同收费标准分段计算出上述房产欠付物业服务费合计为87,324.2元，违约金以月利率4.875‰及年利率24%分段计算合计为15,256.17元。成工公司、张毅波、疆诚房地产公司对该计算明细的质证意见与其答辩意见一致。沧龙物业公司提交新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市法诺公证处（2020）新乌法诺民字第5155号《公证书》1份及电费缴纳记录2份，用于证明原告登录“IC-卡通收费系统”查看欠付物业服务费房产登记的权利人为成工公司，且原告主张欠付物业服务费的期限内房产实际为成工公司占有使用。成工公司、张毅波对该证据的证明目的不予认可，认为出租房产的物业服务费已缴清。疆诚房地产公司认为该证据与其公司无关，不发表质证意见。沧龙物业公司提交《房屋租赁合同》3份及收据1份，2014年10月15日，张毅波将疆亿源花园小区1栋一层A12商铺租赁给徐建刚；2015年12月，张毅波向原告出具收据1张，载明“今收到仓龙物业停车费（2015年11月至12月）肆车位，金额为1,360元。”2017年10月24日，成工公司将疆亿源花园小区1栋一层A11商铺租赁给尚俊；2018年3月16日，成工公司将疆亿源花园小区******商铺租赁给他人，用于证明张毅波为涉案房产实际控制人、使用人，且2015年11月乌市中院（2014）乌中民四初字第119号民事判决书下来后，原告于2015年12月将涉案小区地下室交付张毅波的事实。成工公司、张毅波对除2014年10月15日《房屋租赁合同》外，上述其他证据真实性认可，但认为出租房产的物业服务费已由承租人缴清，且张毅波出具收据仅能证明收到原告支付的停车费，不能证明原告自2015年12月将地下室交付给成工公司的事实。疆诚房地产公司认为该证据与其公司无关，不发表质证意见。上述事实，有原告提交的《合同书》2份、《物业管理委托合同》1份、《乌鲁木齐市物业服务合同》1份、《乌鲁木齐市物业服务合同（疆亿源小区项目）》1份、（2018）新0106民初1336号民事判决书1份、《房屋租赁合同》3份、电费缴纳记录2份、公证书1份、乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果16份、证明，被告成工公司提交的不动产权证书5份、（2011）新民一终字第198号民事判决书1份、（2016）新民终139号民事判决书1份，当事人陈述及本院庭审笔录等证据存卷为证。本院认为，本案的争议焦点为：第一，原告要求被告成工公司支付2009年1月至2018年12月期间欠缴的物业服务费87,324.2元的诉讼请求有无事实及法律依据；第二，原告要求被告成工公司支付逾期付款违约金15,256.17元（暂算至2018年12月30日）的诉讼请求有无事实及法律依据；第三，原告要求被告张毅波对被告成工公司上述债务承担共同付款责任的诉讼请求有无事实及法律依据。第一，原告要求被告成工公司支付2009年1月至2018年12月期间欠缴的物业服务费87,324.2元的诉讼请求有无事实及法律依据的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，业主应当向为其提供物业管理服务的企业支付物业管理费用。本案中，原告沧龙物业公司作为疆亿源花园小区建设单位及业主委员会选聘的物业服务企业提供物业管理服务，疆亿源花园小区业主应按照相关物业服务合同支付物业管理费用。1、成工公司占有涉案房产时间的认定。根据沧龙物业公司、成工公司提交的证据及诉讼过程中的陈述，能够证实疆诚房地产公司于2006年7月26日前已将涉案的××园住宅、1栋三层1单元302住宅、1栋四层1单元401住宅、1栋四层1单元402住宅、1栋五层1单元501住宅、1栋五层1单元502住宅、1栋六层至七层1单元601住宅、1栋六层至七层1单元602住宅、1栋一层11商铺、1栋2层A11商铺交付给成工公司。对于原告主张的1栋一层1商铺、1栋一层2商铺、1栋一层8商铺、1栋二层A2商铺、1栋二层B2商铺、1栋二层B4商铺欠付物业服务费，原告未举证证明交付时间，结合疆诚房地产公司及成工公司陈述及2016年11月14日（2016）新民终139号民事判决书中认定该批商铺在诉讼时疆诚房地产公司未交付给成工公司，成工公司自认在（2016）新民终139号民事判决书后即2017年收回，本院确认成工公司收回该批商铺时间为2017年1月。对于原告主张1栋负一层地下室欠付物业服务费，因原告与成工公司均认可地下室由原告先期占有使用，且原告于2015年11月乌市中院（2014）乌中民四初字第119号民事判决书下来后即2015年12月将涉案小区地下室车位费交付张毅波的事实，成工公司未举证证明原告至此之后继续占有地下室的事实，故本院确认成工公司于2015年12月将1栋负一层地下室收回。2、涉案房产面积的认定。对于原告主张欠付物业服务费涉及的房产，原告计算明细中列明的房产面积与产权登记记载面积多数一致，可直接以计算明细中列明的房产面积认定。但计算明细列明的1栋一层8商铺面积81.7㎡与不动产登记信息查询结果102.65㎡不符，以原告主张面积81.7㎡认定；对计算明细列明的1栋二层A2商铺面积68.33㎡与不动产登记信息查询结果73.05㎡不符，以原告主张面积68.33㎡认定；对计算明细列明的1栋二层B4商铺面积73.05㎡与不动产登记信息查询结果68.33㎡不符，以不动产登记信息查询结果68.33㎡认定；对计算明细列明的地下室面积1804.26㎡与不动产登记信息查询结果1栋负一层1面积1604.58㎡、不动产权证书1栋负一层2面积178.59㎡不符，以不动产登记信息查询结果及不动产权证书登记面积1783.17㎡（1604.58㎡＋178.59㎡）认定。综上，本院根据成工公司占有涉案房产时间、原告主张欠费时间、房产面积结合物业服务合同约定的收费标准确认成工公司应支付原告物业服务费84,264.52元。对于成工公司及张毅波提出其涉案房产自2018年12月12日才办理产权过户手续，其占有涉案房产应以其公司取得产权时间确认的意见，本院认为，物业服务费用以物业服务企业提供物业服务，房产权利人、使用人即应支付，不以取得房产权属为条件，在房产权属不明的情况下，房屋的占有人、使用人应承担此费用，故成工公司及张毅波该辩称意见，本院不予采纳。对于成工公司提出原告与疆诚房地产公司签订的《合同书》，免除其公司交纳物业服务费义务的意见，本院认为，原告与疆诚房地产公司签订的《合同书》期限为一年，对空置房产免除物业服务费的期限自2007年6月6日至2008年6月6日，合同期限届满后未续签合同，对空置房产免除物业服务费亦未另行约定，而原告主张欠付物业服务费自2009年起算，故成工公司该辩称意见，本院不予采纳。对于成工公司提出原告未提供物业管理服务、地下室由其自行、地下室由其自行管理服务及疆亿源花园小区业委会签订的物业服务合同无效佐证，本院不予采纳。第二，原告要求被告成工公司支付逾期付款违约金15,256.17元（暂算至2018年12月30日）的诉讼请求有无事实及法律依据的问题。成工公司认为其公司不存在违约，且张毅波认为原告的部分时段违约金以年利率24%计算标准过高应与原告主张其他时段利率一致的意见，本院认为，成工公司未及时交付物业管理费用，构成违约，应当赔偿原告损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，因原告未提交证据证明其实际损失，部分时间段的违约金以年利率24%计算属于过高，本院按照被告认可的利率予以调整。违约金计算标准以成工公司欠付物业服务费数额，再根据月利率4.875‰及违约时间分段计算，确认成工公司支付原告逾期付款违约金为10,546.50元。原告自愿放弃2019年1月1日至实际清偿之日止的违约金符合法律规定，本院予以准许。第三，原告要求被告张毅波对被告成工公司上述债务承担共同付款责任的诉讼请求有无事实及法律依据的问题。成工公司及张毅波提出张毅波对外出租房产系履行职务的行为，个人不应承担付款责任的意见，本院认为，涉案房产系成工公司所有，张毅波系成工公司高管，成工公司认可张毅波以个人名义对外出租房产系履行职务的行为，原告未能提供充分证据证明张毅波系涉案房产物业使用人，故其要求张毅波承担共同支付物业服务费的诉讼请求无事实及法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告乌鲁木齐成工有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告乌鲁木齐沧龙物业服务有限公司2009年至2018年12月物业服务费84,264.52元；二、被告乌鲁木齐成工有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告乌鲁木齐沧龙物业服务有限公司逾期付款违约金10,546.50元（计算至2018年12月30日）；三、驳回原告乌鲁木齐沧龙物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的102,580.37元，给付标的94,811.02元，案件受理费2,351.61元（原告已预交），由被告乌鲁木齐成工有限责任公司负担2,174元，由原告乌鲁木齐沧龙物业服务有限公司负担177.61元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判长李娜人民陪审员宋玉兰人民陪审员樊桂芝二 〇 二 〇 年 七 月 一 日书  记  员   王倩仪