山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终2253号 上诉人（原审原告）：王玉军，男，1969年10月13日出生，汉族，居民，住居山东省垦利区。 委托诉讼代理人：尹金亮，山东达洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪哲慧，山东达洋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东省无棣闽赣房地产开发有限公司。住所地：无棣县。 法定代表人：毛训章，该公司执行董事。 诉讼代表人：山东省无棣闽赣房地产开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：李英娟，女。 委托诉讼代理人：提晓毓，女。 上诉人王玉军因与被上诉人山东省无棣闽赣房地产开发有限公司（以下简称闽赣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省无棣县人民法院（2019）鲁1623民初2550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王玉军上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回原审人民法院重审或者查清事实后改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费均由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决认定基本事实错误，理由如下：1.涉案房屋及配套车库存在“一物两卖（抵）”的情况，原审判决没有在“一物两卖（抵）”的法律规则下审理并认定涉案房屋及配套车库的物权主体，径直认定上诉人王玉军无权要求闽赣公司协助其办理房屋产权变更登记手续，系认定事实错误。根据一审庭审查明的事实，上诉人王玉军于2012年12月26日与闽赣公司签订《商品房买卖合同》一份，闽赣公司将其尚在开发建设的位于无棣县西城区××街××路××村××小区××幢××单元××号××车库（以下简称“涉案房屋及配套车库”）以458430元的价格抵顶王玉军的借款。同日，闽赣公司为王玉军出具价款458430元的收据。2013年7月4日，案外人王俊霞与闽赣公司因执行案件【执行依据：无棣县人民法院（2013）棣商初字583号民事调解书】达成《执行和解协议书》，约定闽赣公司将29幢1单元201号、29幢1单元202号两套房屋及配套车库作价共计162118元一并抵偿案外人王俊霞。原审判决也将本案的案由定为房屋买卖合同纠纷。由此可见，涉案房屋及配套车库存在“一物两卖（抵）”的情况，闽赣公司将涉案房屋及配套车库既抵债给上诉人王玉军，也抵债给案外人王俊霞。在此情况下，认定上诉人王玉军享有物权还是案外人王俊霞享有物权，就需要作出实质性的审查和判断。但是，原审判决丝毫没有涉及“一物两卖（抵）”的法律规则，没有认定涉案房屋及配套车库的物权主体，仅仅因为涉案房屋现已在不动产登记部门登记在案外人名下，径直认定上诉人王玉军无权要求闽赣公司协助其办理房屋产权变更登记手续，系认定事实错误。2.涉案房屋及配套车库“一物两卖（抵）”且先行抵债给上诉人王玉军，原审判决片面认定因闽赣公司与案外人的涉诉案件被另行处置而未被纳入破产财产，系认定事实错误。如前所述，无论是闽赣公司将涉案房屋及配套车库因执行案件抵偿给案外人王俊霞（2013年7月4日），还是闽赣公司将涉案房屋及配套车库因无力偿还借款抵偿给上诉人王玉军（2012年12月26日），均发生在闽赣公司进入破产审理程序（2013年8月1日受理破产清算申请、2014年7月14日裁定宣告破产还债）之前，此时涉案房屋及配套车库没有在不动产登记部门办理权属转移登记。结合庭审举证、质证情况，闽赣公司与上诉人王玉军于2012年12月26日签订《商品房买卖合同》，并为王玉军出具价款458430元的收据，闽赣公司财务账册中也已经作平账处理，闽赣公司破产工作领导小组也多次通知上诉人王玉军，涉案房屋及配套车库不属于破产财产，无需参加债权人会议。换言之，涉案房屋及配套车库未被纳入破产财产的原因，可能是由于闽赣公司与案外人的涉诉案件被另行处置，也可能是由于闽赣公司已将其抵顶王玉军的借款，且后者可能性更大。但是，原审判决却片面认定涉案房屋及配套车库未被纳入破产财产的原因是由于闽赣公司与案外人的涉诉案件被另行处置所致，系认定事实错误。3.涉案房屋及配套车库的合同订立主体与登记主体不一致，原审判决未载明其身份，均以“案外人”相称，系认定基本事实不清。如前所述，案外人王俊霞与闽赣公司于2013年7月4日达成《执行和解协议书》，约定闽赣公司将29幢1单元201号、29幢1单元202号两套房屋及配套车库作价162118元一并抵偿案外人王俊霞的款项。此处的案外人系王俊霞。2017年，涉案房屋及配套车库在不动产登记部门登记在案外人赵磊的名下，此处的案外人系赵磊。由此可见，抵顶债务的债权人与不动产登记的权利人并非同一人，原审判决未载明其身份，未查清两人不一致的原因，系认定基本事实不清。4.上诉人反复提出《执行和解协议书》中的作价标准明显低于市场价值，原审判决未纳入审理范围，未查清涉案房产抵偿案外人债务是否真实、有效。涉案房屋的市场价值在3000元／平方米左右，闽赣公司抵顶上诉人王玉军债务时约定的价格也是3000元／平方米左右。但是，《执行和解协议书》中，第29幢1单元201号、第29幢1单元202号两套房屋及配套车库（面积共计260.22平方米，单价623元／平方米）共计作价162118元，明显过分低于市场价值。即《执行和解协议》存在闽赣公司与案外人恶意串通逃避债务损害其他债权人利益的可能。原审判决对于两名案外人的身份及涉案房产抵偿案外人债务是否真实、有效均未查清，错误地认定上诉人王玉军无权要求闽赣公司协助其办理房屋产权变更登记手续，严重侵害了上诉人作为债权人的利益。二、原审判决认定适用法律错误。1.原审判决载明的法律适用条款与本案事实的认定无关，原审判决也没有依据载明的法律适用条款对案件重要事实作出认定。原审判决载明的法律适用条款中涉及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法解释二》）第十五条。《破产法解释二》第十五条规定：“债务人经诉讼、仲裁、执行程序对债权人进行的个别清偿，管理人依据企业破产法第三十二条的规定请求撤销的，人民法院不予支持。但是，债务人与债权人恶意串通损害其他债权人利益的除外。”如前所述，原审判决未查明债务人闽赣公司与案外人王俊霞、赵磊是否存在恶意串通、以不合理的低价处置财产达到损害上诉人王玉军的利益的目的。在上诉人多次提出《执行和解协议书》中的作价标准明显低于市场价值的情况下，原审判决仍未纳入审理范围。既然原审判决载明的法律适用条款中涉及《破产法解释二》第十五条，庭审过程中上诉人也多次指出债务人闽赣公司与案外人王俊霞、赵磊恶意串通的问题，那么该事实的认定就应当成为原审判决审理的范围。但是，原审判决丝毫未予体现。2.原审判决未载明双方举证、质证的情况，也没有载明人民法院对证据和事实的认定情况，更没有概括当事人双方争议的焦点问题，导致原审判决对于“涉案房产及配套车库因何原因未被纳入破产财产”“执行和解协议书是否真实有效”“涉案房产及配套车库因何原因登记至另一案外人名下”等事实认定错误。综上，原审判决认定基本事实错误，适用法律错误，上诉人请求贵院依据《民事诉讼法》第一百七十条第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》（法释［2015］5号）第三百三十五条之规定，发回原审人民法院重审或查清事实后改判支持上诉人的诉讼请求。 闽赣公司辩称，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。首先，涉案房屋是通过合法，具有公信力的法院执行程序进行处理。其次，无论房屋现登记在谁的名下，物权均发生转移，上诉人的请求显然不符合法律规定，不应得到支持。关于执行和解协议书中的价值问题，涉案房屋当时属于在建工程，原审中被上诉人已经根据法律的相关规定提交了由第三方鉴定机构对在建工程价值相关的评估报告。因涉案房屋属于在建工程，并未施工完毕，达不到交房标准的价值，故不存在上诉人所称的过分低于市场价值的恶意串通问题。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 王玉军向一审法院起诉请求：1.依法判令闽赣公司协助办理房屋产权变更登记手续；2.本案所有诉讼费用由闽赣公司承担。 一审法院认定事实：2012年12月26日，王玉军以与闽赣公司的法定代表人毛训章存在民间借贷关系且款项由闽赣公司使用为由，经毛训章同意，其与闽赣公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，闽赣公司将其尚在开发建设的位于无棣县西城区××街××路××村××小区××幢××单元××号××车库以458430元的价格抵顶欠王玉军的借款，王玉军在合同落款买受人处签字捺印予以确认，闽赣公司在合同落款出卖人处加盖公章予以确认，毛训章在合同落款出卖人处加盖私章予以确认，毛训章书面陈述王玉军与闽赣公司签订《商品房买卖合同》时，闽赣公司并给其出具了计款458430元的收款收据。但是，该《商品房买卖合同》签订后，合同涉及的房屋及配套车库未同时在不动产登记部门登记备案。2013年6月28日，涉案房屋经评估尚处于继续建设状态。2013年7月4日，闽赣公司因与案外人的涉诉案件，本案中的涉案房屋及配套车库被另行处置。现涉案的房屋配套车库在不动产登记部门显示已于2018年登记在案外人名下。2013年8月1日，无棣县人民法院立案受理闽赣公司申请闽赣公司破产清算一案，同日指定闽赣公司破产清算组为破产管理人，并于2014年7月14日作出裁定，宣告闽赣公司破产还债。本案中的涉案房屋及配套车库因闽赣公司与案外人的涉诉案件被另行处置，未纳入闽赣公司破产清算案件中的破产财产。 一审法院认为，本案中，王玉军与闽赣公司诉讼的初始案由为一般取回权，取回权是指债务人进入法院破产案件审理程序后，对于债务人占有的不属于债务人的财产，财产所有人享有取回该财产的权利。取回权的前提条件之一为行为人对该物享有所有权。本案中，王玉军虽然以与闽赣公司的法定代表人存在民间借贷关系且款项由闽赣公司使用为由签订《商品房买卖合同》以房抵债，但是合同中约定的涉案房屋及配套车库均属于不动产，王玉军与闽赣公司双方未就涉案房屋及配套车库在不动产登记部门办理不动产物权登记，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，故该合同的签订并未导致物权发生变动，即该合同涉案房屋及配套车库的所有权并未发生转移，王玉军对涉案房屋及配套车库不享有所有权，也即不享有对涉案房屋及配套车库的取回权。本案中，王玉军的诉讼请求为依法判令闽赣公司协助办理房屋产权变更登记手续，即王玉军的诉讼目的是基于与闽赣公司签订的《商品房买卖合同》进而要求实现对涉案房屋及配套车库的所有权，并非行使的取回权。故，本案案由由一般取回权变更为房屋买卖合同纠纷。关于王玉军诉请闽赣公司协助其办理房屋产权变更登记手续的问题，本案中，王玉军是以与闽赣公司的法定代表人毛训章存在民间借贷关系且款项由闽赣公司使用为由，与闽赣公司签订《商品房买卖合同》以房抵债，毛训章陈述王玉军与闽赣公司签订涉案《商品房买卖合同》时，闽赣公司给王玉军出具了加盖闽赣公司财务印章的计款458430元收款收据的事实，因王玉军与闽赣公司的房屋买卖合同纠纷与韩广民、王全荣、李艳、许开运、王中锋、周汝强、成学军等七人分别与闽赣公司房屋买卖合同纠纷属同一类案，结合七案的庭审情况，该事实应是客观存在，但是该事实并不能说明王玉军取得了涉案房屋的所有权。并且涉案房屋及配套车库在闽赣公司进入破产审理程序前，已因闽赣公司与案外人的涉诉案件被另行处置，未被纳入破产财产，且涉案房屋现已在不动产登记部门登记在案外人名下，故，王玉军要求闽赣公司协助其办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求不能成立，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回王玉军对闽赣公司的诉讼请求。案件受理费7742元，由王玉军负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：证据1.有关19号楼部分房产的不动产登记资料查询结果证明一份，用以证明19-1-401号房产现仍登记在王俊霞名下。根据无棣县人民法院的调解协议，19-1-401号房产已经于2013年不再属于案外人王俊霞购买的房产，闽赣公司已将29-1-201号及29-1-202号抵债给王俊霞。而19-1-401号房屋于2018年登记至王俊霞名下，能够证明调解协议及《执行和解协议书》并未实际履行，登记错误；证据2.有关29号楼部分房产的不动产登记资料查询结果证明一份，用以证明《执行和解协议书》中所记载的29-1-201号房屋登记在赵磊名下，并非《执行和解协议书》中的申请执行人王俊霞，为此一审法院未查清房屋权属转移登记的行为是否存在合法、有效的权利来源不当，为查清事实，申请通知案外人王俊霞、赵磊、方圆公司作为本案第三人参加诉讼。被上诉人对于证据的真实性无异议，但管理人只审查破产程序范围内的相关事项，对于案外人对涉案房产再行处置不属于管理人的审查范围。本院认为，上诉人提交的上述证据，真实、合法，与本案存在关联，本院予以采信；上诉人提交证据3.闽赣公司法定代表人毛训章、财务会计尹华庆书面证言4份，用以证明29-1-202号房已经在楼盘主体完工后于2012年12月抵给上诉人，故没有纳入破产财产，毛训章对王俊霞与被上诉人签订的执行和解协议书不知情，王俊霞与被上诉人签订的执行和解协议书系虚假协议。被上诉人对证据的真实性无法确认，证人应当出庭作证，本院认为，上诉人提交的书面证言，本院无法确认其真实性，不予采信。上诉人提交闽赣房地产销售表一份、房地产估价报告及补充说明各一份，用以证明闽赣公司的楼盘销售单价几乎都在3000元/平方米以上，即使按照在建工程的价值计算，也约2000元/平方米，《执行和解协议书》所确定的单价623元/平方米明显过低，双方恶意串通损害其他人利益，该民事法律行为无效。被上诉人对估价报告的真实性无异议，但称该报告并不是对29号楼在建工程价值的评估，对销售表中房屋销售单价是达到房屋交付标准的价值，而涉案房屋并未达到交付标准。本院认为，上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。 本院经审理查明，王玉军主张权利的房屋是29-1-201，于2018年登记至赵磊名下。19-1-401号房产现登记在王俊霞名下，办证时间为2018年。 本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案审查的是上诉人提出的办理房屋权属登记的诉讼请求是否具有事实和法律上的依据，以及权属登记行为是否具有事实和法律上的可履行性。上诉人一审期间提交了其与被上诉人签订的房屋买卖合同，请求法院判令被上诉人协助其办理权属登记，虽然上诉人持有与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，但因涉案房屋已登记至案外人名下，上诉人请求法院判令被上诉人协助办理权属登记，因无法履行，一审法院据此未予支持，并无不当。 上诉人主张本案房屋存在一房两抵及《执行和解协议书》中的作价标准过低，要求法院按照一房两抵的规则认定房屋的权属，并审查被上诉人与案外人之间的抵债协议是否真实、合法，因本案审查仅能围绕上诉人原一审诉讼请求及相应的事实和理由进行审理，上诉人是基于其与被上诉人签订的房屋买卖合同，请求协助办证，而上诉人要求法院审查涉案房屋是否存在一房两抵的事实及被上诉人与案外人之间的抵债协议是否真实、合法，已超出了本案的审查范围，一审法院未予审查，亦无不当。 关于法律适用问题，因本案的诉讼标的是上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同法律关系，并非被上诉人与案外人之间的抵债协议在被上诉人进入破产程序后应否予以撤销，一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十五条裁判本案，属适用法律错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，虽存在适用法律错误，但鉴于结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7742元，由上诉人王玉军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 崔诗君 审 判 员 高立俊 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 徐丽萍 书 记 员 董学学