文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初7477号原告：骆雪，女，1988年8月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：李文（同时系被告周能亮的委托诉讼代理人），女，1980年8月23日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：周能亮，男，1969年9月8日出生，汉族，住成都市青白江区。原告骆雪与被告李文、被告周能亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告骆雪、被告李文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告骆雪向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同；二、要求被告返还租金及押金共计26250元；三、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告骆雪于2019年12月15日，通过链家中介，与被告李文签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租重庆市渝中区房屋（该房屋产权人系李文的丈夫周能亮）。合同签订当日，原告一次性支付了一年租金30000元及押金2500元，合计32500元。后因原告个人原因，不能租赁该房屋，因租赁合同约定了租赁期内，乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按照月租金的一倍支付违约金，甲方还应退还相应的租金及押金)，原告于2019年12月27日通知被告李文，不再租赁其房屋，愿意支付12月15日至1月31日的租金3750元，并且按照违约条款支付违约金2500元，请被告按照合同约定退还租金及押金共计26250元。但被告李文不接受，并且表示让原告直接去法院起诉。后中介进行调解，被告李文依然不按照合同约定条款执行。原告并未实际入住涉案房屋，并于2019年12月29日将房屋钥匙交至中介处。请求依法支持原告的诉讼请求。被告李文、周能亮辩称，两被告系夫妻关系，重庆市渝中区房屋的产权人是周能亮，由于周能亮在外地，李文和原告签订了房屋租赁合同,该合同成立并生效。被告已经按合同约定向原告交付房屋，原告亦按合同约定向李文支付了押金2500元和一年租金30000元。现被告同意自起诉状副本送达之日解除案涉租赁合同，并由原告向被告返还租赁物，交割水电、物管等费用和交付钥匙。原告在合同生效并实际承租之后，虽有提前退租的意思表示，但一直未向被告交还房屋钥匙，未将租赁房屋内的物品向被告交割，被告并未实际收回涉案租赁房屋，原告应当按照房屋租赁合同约定的租金标准向被告支付租金及房屋占用费至实际交还房屋之日。本案系原告提前退租而致租赁合同解除，原告应承担一定时间的房屋再出租空置期损失，请求法院判决原告承担六个月的空置期损失，并在被告应退还原告的费用中予以抵扣。本院经审理认定事实如下：重庆市渝中区房屋所有权人为周能亮。2019年12月9日，李文（甲方、出租方）与骆雪（乙方、承租方）、重庆链家房地产经纪有限公司（丙方，经纪方）签订《房屋租赁合同》，约定：重庆市渝中区房屋的所有权人是周能亮；租赁用途住家；房屋租赁期为自2019年12月15日起至2022年12月14日，共计36个月，甲方应于起租日前1日将房屋按约定条件交付给乙方；租金为每月2500元，每12个月交付一次，乙方向甲方支付的首次租金合计30000元，在本合同签订之日起1日内付清；乙方于本合同签订之时缴纳给甲方押金2500元，租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有限电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于当日内将押金（无息）退还给乙方；租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用由乙方承担，乙方须按时交纳；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方还应退还相应的租金及押金。合同签订后，李文将重庆市渝中区房屋交付骆雪。骆雪向李文支付了一年的租金30000元及押金2500元，合计32500元。2019年12月27日，骆雪通过微信向李文表示：“因为我们这边的安排，我们可能不租你们的房子了，实在不好意思。正好看到一套适合的房子，我们就准备买下了。占用的这一个月我们也把房租给你。”并表示愿意根据房屋租赁合同第10.3条约定支付2个月的房租5000元、另外支付一个月的房租2500元作为违约金。李文表示不同意解除租赁合同，建议骆雪让中介将房屋挂出去，等中介找到下一个租客，再和骆雪终止合同。骆雪再次表明按照合同约定要求提前退租并愿意承担相应的违约责任。同日，骆雪将退租的情况告知重庆链家房地产经纪有限公司的工作人员李军，李军建议骆雪，由中介帮助转租，这样才能减少双方的损失。骆雪回复称转租的不确定性太高了，“你们这边可以挂出去寻找新的房客，我们这边该起诉起诉。如果你们这边很快转租出去了，我们就撤诉。”2019年12月29日，骆雪丈夫高某将房屋钥匙交付给重庆链家房地产经纪有限公司，该公司将该套房屋挂网出租至今。重庆链家房地产经纪有限公司处的钥匙托管协议上委托方处“高老师”的签名以及房屋出售/出租委托登记表上委托人“骆雪”均非该二人签名。2020年2月16日，李文向骆雪发出通知：“你好，请把你的电话发一个给我，重庆卫计委在登记每户实际居住人的电话”。骆雪回复：“用不着，我没有住进你的房子，年前我已经去法院立案了，如果不是现在特殊情况耽搁了，我们的租赁纠纷已经解决了，等疫情过了恢复正常了等法院通知处理吧。钥匙我在跟你协商退租你不同意的时候，我已经给中介了”。上述事实，有当事人的陈述及不动产权证、房屋租赁合同、收条、转账凭证、微信聊天记录等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告骆雪与被告李文签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同》约定“租赁期内，李文需提前收回该房屋的，或骆雪需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，李文还应退还相应的租金及押金。”该合同条款对双方的解除合同的权利及行使条件、解除的法律后果进行了约定，即承租人提前三十日通知出租人即可解除合同。对于骆雪要求解除合同的诉讼请求。李文辩称同意解除但应于起诉状副本送达被告之日解除。本院认为，骆雪在2019年12月27日以微信向李文发出退租的通知，应视为骆雪根据合同约定的解除合同的条件行使了合同解除权，其提前三十日通知被告解除合同，故房屋租赁合同应于原告通知被告三十日后解除，即双方签订的《房屋租赁合同》应于2020年1月27日解除。关于骆雪要求被告退还租金及押金26250元的诉讼请求。鉴于骆雪与李文签订的《房屋租赁合同》于2020年1月27日解除，骆雪应向李文支付租金至2020年1月27日。即骆雪应支付2019年12月15日至2020年1月27日的租金，骆雪自愿向被告支付1.5个月的租金3750元，本院予以照准。骆雪在租赁期限内提前退租，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任，虽然合同约定违约金为月租金的一倍2500元，但该约定金额不能弥补李文的实际损失,结合本案实际情况本院酌定李文的实际损失为5000元。被告李文关于原告骆雪应支付六个月房屋空置费的问题，没有法律依据，本院不予采信。关于押金2500元，合同约定“租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有限电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，李文于当日内将押金（无息）退还给骆雪”，由于李文明确表示拒绝接收房屋，导致双方无法办理结算，故骆雪要求退还押金的诉讼请求成立，本院依法予以支持。被告李文所称的应由原告骆雪承担的相关费用,被告李文可另循其他法律途径解决。综上，骆雪应向李文支付8750元，骆雪已交纳租金30000元及押金2500元，扣除其应承担的费用，李文应向原告退还23750元。关于被告周能亮是否应当承担责任的问题。《房屋租赁合同》系骆雪、李文签订，骆雪向李文支付了房屋租金及押金。周能亮虽系房屋所有权人，但周能亮同意由李文将房屋出租和签订《房屋租赁合同》，李文有将涉案房屋出租给骆雪的权利。根据合同相对性原则，《房屋租赁合同》约束的当事人是李文和骆雪，故骆雪要求周能亮承担责任的诉讼请求不成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李文在本判决生效后三日内向原告骆雪退还23750元；二、驳回原告骆雪的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计228元，由原告骆雪负担31元,被告李文负担197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  李 雪二〇二〇年七月七日法官助理  艾志花书 记 员  王婷婷