广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2236号原告：刘汶清，男，1995年12月10日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：张才丰，广东政衡律师事务所律师。被告：广州君源置业有限公司，住所广东省广州市从化区江埔街。法定代表人：莫镇江，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陆泽娴，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢新女，该公司职工。原告刘汶清与被告广州君源置业有限公司（以下简称“君源置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法由审判员肖少珍适用简易程序于2020年6月9日公开开庭进行了审理。刘汶清的委托诉讼代理人张才丰及君源置业公司的委托诉讼代理人陆泽娴、谢新女到庭参加了诉讼。双方当事人庭外协商，但无果，本案现已审理终结。刘汶清向本院提出诉讼请求：1.君源置业公司向刘汶清支付逾期办证违约金71725.62元；2.君源置业公司承担本案的全部诉讼费用。起诉的事实和理由：刘汶清与君源置业公司于2013年11月10日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定刘汶清购买君源置业公司开发的从化市从化××路××房，建筑面积共317.37平方米，总金额为1904220元。合同第二十一条约定，刘汶清委托君源置业公司办理产权登记，君源置业公司应当在该商品房交付之日起不超过210个工作日到房地产登记机构为刘汶清办妥产权登记，并将刘汶清为产权人的房地产权证交付其本人。第二十二条约定，刘汶清委托君源置业公司办理产权登记的，如因君源置业公司未履行相关义务造成刘汶清不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，君源置业公司自逾期之目的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向刘汶清支付违约金。第三十一条、第三十二条约定，合同未尽事宜，可签订补充协议作为本合同附件；附件与正文具有同等法律效力。附件七补充协议第三条约定，2013年12月31日前将房屋交付使用。第八条第6款约定，君源置业公司应当在该商品房交付之日起360日内到房地产登记机构办理该房屋的产权登记手续，君源置业公司逾期办证的，从逾期之日起，未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际迟延天数向刘汶清支付违约金，每满一年君源置业公司按已付房款的l%向原告支付违约金。双方还约定了其他相关权利义务（详见合同）。合同签订后，刘汶清已经支付完毕购房款，并于2014年11月10日收楼，君源置业公司于2019年8月7日为刘汶清办理产权登记。根据合同第八条第6款约定，君源置业公司应于2015年11月5日前到房地产登记机构办理产权登记，即逾期办证期间为从2015年11月5日起至2019年8月7日止（共4年276日），君源置业公司应支付逾期办证违约金71725.62元(1904220元×1%／年×3年+1904220元×l%／年÷360日×276日）。为维护刘汶清合法权益，故诉至法院。刘汶清为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1.《广州市商品房买卖合同》；2.购房发票；3.《从化金泉山庄物业接收文件明细》；4.《不动产权证书》；5.当庭提交：《协议书》；君源置业公司辩称，不同意刘汶清的全部诉讼请求。1.刘汶清在起诉状中陈述的事实与客观事实不符，首先，涉案房屋出现办证延期是由于国家政府出台的政策影响，属于情势变更。根据《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》【穗府办（2014）12号】，君源置业公司需要按照规定补交土地出让金方能办理不动产权证，涉案房屋因该文出台遇到了不可归咎于双方的情势变更情形，因而机械适用双方买卖合同补充协议第八条第六点约定方能显示公平。因该文的出台使涉案房屋不能按照办理房产证，本案应当适用补充协议第八条第五点的约定，更符合合同所遭遇的实际情况，合同约定是非因君源置业公司原因造成刘汶清不能按期办理房地产权证的，君源置业公司不承担任何责任。2.君源置业公司就逾期办理不动产权证的事宜已和刘汶清达成约定，通过代交物业管理费免除君源置业公司逾期办证的违约责任。实际代缴的物业费时间从2015年11月至2019年3月，代缴费用是39127.53元。至此君源置业公司已经按约定完成代缴物业费，故不需再承担逾期办理涉案房屋不动产权证的违约责任。3.即使法院认定君源置业公司需承担违约责任，关于办证义务的起始日期，君源置业公司认为按照补充协议第八条第三款加上90个工作日的办理期限更为合适。4.刘汶清在2017年5月8日前的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法不应得到保护。5.庭后补充提交物业管理费的代缴证明书，因为当庭补充提交的物业管理公司的证明仅是查询到2017年4月至2019年3月的物业管理费，合计代缴22903.92元。但是经过当庭再次核实，除了该部分以外，还应该包括2015年11月至2017年3月，该期间的物业管理费是由君源置业公司代刘汶清向广州金致源物业管理有限公司缴纳，也即君源置业公司实际已缴纳41个月的物业管理费。君源置业公司为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1.当庭提交：《温馨提示》、《证明书》、《协议书》、代付物业服务费银行回单、发票；2.当庭提交：《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》【穗府办（2014）12号】。经审理查明：涉案房屋为广州市从化区从化××路34号，建筑面积318.11平方米，所有权人为刘汶清，登记日期为2019年8月7日。2013年11月10日，刘汶清与君源置业公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定刘汶清购买君源置业公司开发的广州市从化区从化××路34号××房，建筑面积317.37平方米，总金额为1904220元。合同第二十一条约定，君源置业公司应当在涉案房屋交付之日起不超过210个工作日到房地产登记机构为刘汶清办妥产权登记，并将以刘汶清为产权人的房地产权证交付刘汶清。第二十二条约定，刘汶清委托君源置业公司办理产权登记的，如果君源置业公司未履行相关义务造成刘汶清不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，君源置业公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向刘汶清支付违约金。第三十一条、第三十二条约定，本合同未尽事宜，可签订补充协议作为本合同附件；本合同附件与正文具有同等法律效力。附件七补充协议中第三条约定，君源置业公司应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付刘汶清使用。第八条第5款约定，非因君源置业公司原因造成刘汶清不能按期办理《房地产权证》的，君源置业公司不承担任何责任；第6款约定，君源置业公司应当在该商品房交付之日起360日内到房地产登记机构办理该房屋的产权登记手续。君源置业公司逾期办证的，从逾期之日起，未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际延迟天数向刘汶清支付违约金，每满一年君源置业公司按已付房款的1%向刘汶清支付违约金。双方还约定了其他相关权利义务。2014年3月14日，广州市人民政府办公厅发布穗府办[2014]12号《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》，其中第五（五十一条）规定，明确已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准。原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负**按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金，地下负**及以下面积按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的25%计收土地出让金。本意见实施前已办理产权登记的，不再计收或补缴土地出让金。该实施意见自发布之日起施行，有效期为3年。2014年10月2日，刘汶清向君源置业公司支付全部购房款1904220元，并于2014年11月10日收楼。2015年12月31日，君源置业公司单方作出《温馨提示》，说明“根据《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）第51条规定，政府对地下空间部分需补征土地出让金。自该规定出台后，广州市相关部门为各商品房项目逐步办理补征手续。由于您所购买的商品房征处于政府办理补征土地出让金阶段，尚待政府拟定补征标准予以办理。因此，待政府部门办理完毕补征地下空间的土地出让金手续后，我司将尽快为您办理所购商品房的《不动产权证》。”2016年8月4日，刘汶清、君源置业公司、广州金致源物业管理有限公司（以下简称“金致源物业公司”）三方签订《协议书》，约定三方统一并承诺在涉案房屋不动产权证办理期间，免除××房业主刘汶清的物业管理费（不包含水电费等由业主使用而产生的费用），由君源置业公司代刘汶清支付至金致源物业公司。金致源物业公司已收取的2015年8月至2016年6月合计11个月的管理费，收楼预缴3个月管理费不予退回。另，购买别墅赠送的6个月管理费，上述合计共20个月管理费，将于不动产权证出证次日起顺延抵扣，直至抵扣完成。庭审中，原告自述如果41个月的物业管理费的代缴是明确属实，原告同意先行根据上述协议扣20个月的物业管理费，剩余21个月用于抵扣违约金。2018年9月12日，刘汶清出具《协议书》，其中载明刘汶清于2012年10月购买涉案房屋，至签署本协议之日止多次联系、催促君源置业公司办理产权证，但君源置业公司不予回复。另要求君源置业公司赔偿刘汶清80万元，可多给1年时间给君源置业公司办理产权证，否则按合同约定足额赔偿。刘汶清在落款处签名捺印，“御湖城签约室售后部冯莉芳”载明“已收该协议书原件”。2018年10月12日，本院立案受理原告邱某、旷某与被告广州君源置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，邱某、旷某提出诉讼请求：“1.广州君源置业有限公司向邱某、旷某支付逾期办理产权登记的违约金（违约金以2475624元为基数，从2014年11月11日计至邱某、旷某起诉之日即2018年10月12日止，每日按房屋总价款0.05%计算，共计1772546.78元）；2.广州君源置业有限公司承担本案的全部诉讼费用。”本院于2018年12月28日出具（2018）粤0117民初3899号民事判决，其中查明：“2017年3月27日，广州市人民政府办公厅于2017年3月27日发布的《广州市人民政府办公厅关于延续实施穗府办[2014]12号文件的通知》，将《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）的有效期延长至2017年10月1日。另查，本院向广州市从化区国土资源和规划局发函了解本案相关情况，该局于2018年11月23日复函本院，主要内容为：1.被告于2016年10月27日向该局申请办理‘从化金泉山庄’项目VA、VB、VC区一期二期补缴地下空间出让金业务，双方2017年1月4日签订协议，被告于2017年3月1日缴纳地下空间出让金10484307元，于3月2日缴交逾期缴交出让金27天的违约金2803076.29元，并办理完税手续。2017年4月11日，该局出具《业务办结确认书》；2.被告于2017年5月11日向该局申请办理‘从化金泉山庄’项目地上建筑面积调整和地下空间补缴出让金业务，双方2017年10月17日签订协议，被告于2017年11月22日缴交32684336元，于11月23日缴交逾期缴交出让金7天的违约金228790.35元，并办理完税手续。2017年11月30日，该局出具《业务办结确认书》；3.2018年9月3日，被告向该局提供涉案楼盘的相关资料进行不动产初始登记（大确权），但提供资料不齐全，不能办理；2018年9月10日被告因系统数据不齐，要求该局在阳光家缘网退案。”并依法判决：“一、被告广州君源置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期办证违约金（以2475624元为基数，从2015年11月6日起至2018年10月12日至，按照年息1%的标准计付）给原告邱某、旷某；二、驳回原告邱某、旷某的其他诉讼请求。”君源置业公司不服提出上诉，广东省广州市中级人民法院于2019年3月26日作出（2019）粤01民终2620号民事判决，依法判决驳回上诉，维持原判。另查，君源置业公司通过中国建设银行向广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）支付了涉案小区2017年4月至2018年6月的物业管理费共932244.8元、2018年10月至2019年3月的物业管理费共542442.96元。2020年6月3日，碧桂园物业公司出具《证明书》，载明“广州君源置业有限公司已向我司代缴了业主刘汶清位于从化××路34号（××房）房产自2017年4月至2019年3月期间的物业管理费，合计已代缴金额为22903.92元。”2020年6月12日，金致源物业公司出具《证明书》，载明“广州君源置业有限公司已向我司代缴了业主刘汶清位于从化××路34号（××房）房产自2016年7月至2017年3月期间的物业管理费，合计已代缴金额为8588.97元。”本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。关于君源置业公司应否承担逾期办证违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，双方当事人协商一致，可以变更合同。本案中，《广州市商品房买卖合同（预售）》第三十二条约定该合同附件与正文具有同等法律效力，而附件七合同补充协议中第三条约定，君源置业公司应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付刘汶清使用。第八条第3款约定，如君源置业公司在办理产权登记时出现补交土地出让金等客观情况，刘汶清同意给予90个工作日宽限期，宽限期内不追究君源置业公司的违约责任。第6款约定，君源置业公司应当在该商品房交付之日起360日内到房地产登记机构办理该房屋的产权登记手续。刘汶清实际收楼日期为2014年11月10日，因君源置业公司需补交土地出让金，给予90个工作日的宽限期，故君源置业公司应在2016年3月17日前到房地产登记机构为刘汶清办理产权登记。而君源置业公司实际于2019年8月7日才为刘汶清办妥产权登记，故逾期办证期间为2016年3月17日至2019年8月6日。君源置业公司提出因广州市人民政府办公厅于2014年3月14日发布的《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）第五十一条的规定，导致君源置业公司需补缴土地出让金，属于政策变化出现情势变更，以及政府部门的原因导致办证延迟，根据双方签订的补充协议第八条第5款的约定，君源置业公司应当免除违约责任。本院认为，上述穗府办[2014]12号发布的时间是2014年3月14日，被告自2016年3月17日起逾期办证，此期间长达两年，君源置业公司有充分的时间可以筹集资金办理出让金业务，但君源置业公司直至2016年10月27日才申请办理涉案项目VA、VB、VC区一期二期补缴地下空间出让金业务，君源置业公司作为房地产开发商应留有资金应对商业风险，君源置业公司没有在合理的时间内缴纳出让金拖延了办证时间，故其认为此符合合同约定的“非君源置业公司原因”导致办证延迟，主张免责，理据不足，本院不予支持。综上，本院认定君源置业公司应在逾期办证期间承担相应的违约责任。关于刘汶清主张君源置业公司支付逾期办证违约金71725.62元的问题。根据刘汶清与君源置业公司在《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条、第三十一条、第三十二条，《补充协议》第八条第六款的约定，君源置业公司应自逾期办证之日起每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金，未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际延迟天数向刘汶清支付违约金，每满一年君源置业公司按已付房款的1%向刘汶清支付违约金。另外，君源置业公司逾期办证期间为2016年3月17日至2019年8月6日，购房总价款为1904220元，综上，违约金计算为65056.6元（1904220元×1%×3年+1904220元×1%÷365天×152天）。关于君源置业公司抗辩刘汶清2017年5月8日前的诉讼请求已经超过诉讼时效的问题。君源置业公司于2016年3月17日开始逾期办证，刘汶清于2018年9月12日签订《协议书》，并载明于2012年10月至2018年9月期间多次催促君源置业公司办证，并要求君源置业公司赔偿。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，诉讼时效期间中断，应重新计算，故截止到起诉之日，诉讼时效期间尚未届满。对于被告的抗辩，无法律依据，本院不予采纳。关于君源置业公司代缴的物业管理费抵扣违约金问题。君源置业公司主张其与刘汶清在《协议书》中的约定，目的是以代支付物业费用于抵扣君源置业公司全部的违约责任，其代缴物业费后不再另外支付违约金。但在《协议书》中，并无相关约定体现君源置业公司上述主张，故对于君源置业公司该项主张，于法无据，本院不予支持。根据金致源物业公司与碧桂园物业公司出具的证明书以及君源置业公司提交的转账单据，君源置业公司已代刘汶清实际支付逾期办证期间中2016年7月至2019年3月共32个月的物业管理费，君源置业公司称已代缴共41个月物业管理费，无事实与法律依据，本院不予采纳。另外，根据公平原则，君源置业公司代刘汶清支付的物业管理费31492.9元应予部分抵扣君源置业公司应付的违约金。至于《协议书》中提到的不动产权证出证后顺延抵扣20个月的管理费，该费用根据约定不在君源置业公司违约期间内，本案不予处理。综上，刘汶清主张君源置业公司支付逾期办证违约金71725.62元，本院依法支持33563.7元，多出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，之规定，判决如下：一、被告广州君源置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘汶清支付违约金33563.7元。二、驳回原告刘汶清其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费797元（原告已预交），由原告刘汶清负担424元，由被告广州君源置业有限公司负担373元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖少珍二〇二〇年七月三十一日书记员  高淑仪