上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初83339号原告：胡雯杰，男，1998年5月25日生，汉族，住上海市浦东新区浦电路******。委托诉讼代理人：朱小霞，系原告母亲。委托诉讼代理人：周红山，上海市益昌律师事务所律师。被告：邹耀权，男，1996年3月13日生，汉族，住上海市浦，住上海市浦东新区崂山新村****>委托诉讼代理人：蒋洪华，上海市华荣律师事务所律师。被告：林梓伦，男，1995年9月19日生，汉族，住上海市浦东新区大，住上海市浦东新区大团镇南芦公路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：蒋洪华，上海市华荣律师事务所律师。原告胡雯杰与被告邹耀权、林梓伦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡雯杰及其委托诉讼代理人朱小霞、周红山，被告邹耀权、林梓伦的共同委托诉讼代理人蒋洪华均到庭参加诉讼。根据当事人申请，本院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行司法鉴定。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。原告胡雯杰向本院提出诉讼请求：1、判决确认2019年8月28日解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、两被告返还原告租赁保证金人民币(以下币种同)28,000元；3、两被告返还原告设备押金30,000元；4、两被告赔偿原告的装修损失341,646元(评估报告第1-3项)、餐厅设备95,952.66元(包括了评估报告的第4项)，装修设计费30,000元；5、两被告返还原告房屋租金人民币168,000元；6、两被告支付原告赔偿金28,000元；(因被告违约导致的原告人工工资及处理本案纠纷产生的律师费等损失)；7、两被告赔偿原告定制餐具的损失29,000元；8、两被告承担本案诉讼费、鉴定费用。事实与理由：原告与被告于2019年2月22日签订《房屋租赁合同》，被告将位于上海市浦东新区周浦镇沈梅路XXX弄XXX-XXX号一楼餐厅出租给原告。合同第1.3条约定，该房屋用途为餐饮，租赁期限自2019年3月21日起至2025年3月21日止，其中免租期为自本合同签订之日起至2019年3月20日止。合同约定每月租金为28,000元。原告已经按照租赁合同的约定支付租金至2019年9月20日，以及支付被告租赁保证金和设备押金。原告从2019年3月1日开始找装修公司装修、添置设施设备、招聘培训员工，准备开始营业。合同第8.2条约定，在租赁期内，被告提供该场地原营业执照给原告经营使用，后期如原告自己想要申请经营证照，被告应提供申请经营证照的一切材料和条件，配合原告申请经营证照。但被告却迟迟未能履行承诺，未能给原告提供相应手续，也未能配合原告办理经营所需证照。合同订立之前，被告从未对原告说明其不能提供相关手续，导致原告投入大量资金却不能正常经营，损失惨重。原告因此多次与被告交涉，被告一直以各种理由推脱搪塞。原告多次催告，被告仍未按照合同约定履行，导致原告合同目的无法实现。被告邹耀权、林梓伦共同辩称：被告认为双方合同于2019年11月27日解除，双方租赁合同第十条第一款有约定，提前解除租赁合同应当提前三个月通知。不同意返还原告租赁合同保证金，保证金应当没收。同意返还设备押金，但设备押金在执行时应当先抵充欠付的租金。不同意诉请中的装修损失，原告存在重复计算的情况。餐厅设备是原告购买的话，被告同意原告搬走，不同意支付这部分的钱款，也不同意支付装修设计费3万元，这些都是重复计算的。不同意第五项诉讼请求，被告将房屋交付给原告使用，不存在返还租金的问题。不同意第六项诉讼请求，是原告违约在先。不同意第七项诉讼请求，原告经营的是一个品牌，这些物品可以在别的店使用。本院经审理认定事实如下：2019年2月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区沈梅路XXX弄XXX-XXX号房屋(建筑面积400平方米，以下简称系争房屋)出租给原告，房屋用途为餐饮，租赁期限自2019年3月21日至2025年3月21日，其中免租期自合同签订之日起至2019年3月20日。合同第4条约定，租金为每月28,000元，每三年递增5%；租金每3个月支付一次，先付后用，第一期租金应在本合同签订3日内支付，之后租金由原告在每个付款周期起始日的前二十日支付；原告支付被告转让费(押金)3万元，自原告支付转让费当日起，被告应当将物品和装修设施转交给原告，转交的物品和装修设施应该完好，如有损坏，应在1周内修好转交。第五条约定，自签署合同当日，原告应向被告支付租赁保证金，租赁保证金为一个月的租金即28,000元；租赁保证金的用途为……在本合同履行期间，被告有权从租赁保证金中扣减、抵消如下款项：租金、原告给被告造成的损失，原告根据本合同应支付的违约金、赔偿金、滞纳金等，及其他依据合同应由原告向被告支付的费用，如租赁保证金不足抵付上述款项，则被告有权向原告追偿……若原告擅自单方提前解除合同或被告因原告违约而解除合同，被告有权没收全部租赁保证金。原告在租赁期间发生的租金、物业管理费、水、电、网络通讯费等其他一切费用，原告如未付足，被告有权向原告追偿并要求赔偿。若被告没有法定或合同依据解除合同，被告应向原告双倍返还租赁保证金。第8.2条约定，在租赁期内，被告提供该场地原营业证照给原告经营使用，后期如原告自己需要申请经营证照，被告应提供申请经营证照的一切资料和条件，配合原告申请经营证照。第10.1条约定，租赁期内，被告或原告因自身原因需提前解除合同的，应提前90日书面通知对方，对方同意后双方协商一致办理解除合同手续，因此给对方造成损失的，应按实赔偿。第11.1条约定，被告未按合同约定的时间提供该房屋，致使原告不能正常经营的，应按实赔偿原告的损失。合同签订后，被告将房屋交付原告，原告向被告支付租赁保证金28,000元、押金30,000元以及首期三个月租金84,000元。2019年6月3日，原告再次向被告支付2019年6月21日至2019年9月20日租金84000元。2019年4月6日，被告出具承诺书，表示原告对系争房屋可以进行装修，装修期间因林梓伦或承租方原因产生障碍，导致施工无法进行或停工，造成损失，由林梓伦承担并赔偿，若因承租方原因导致施工无法进行或停工，损失由承租方自行负担，施工时长不得超过2019年7月6日，施工时间为2019年4月6日开始。2019年8月28日，原告通过微信及EMS特快专递向被告发送告知函，告知因被告至今未提供租赁餐厅工商营业执照和餐饮业必要取得的食品经营许可证给被告，也未能提供资料配合原告自行申请证照，导致餐厅无法正常经营，被告行为已构成违约，故函告解除双方于2019年2月22日订立的《房屋租赁合同》，要求退还租金、押金并赔偿原告损失等。2019年9月4日，九沐(上海)投资有限公司向被告发出公函，表示被告从2019年3月1日起租赁九沐(上海)投资有限公司位于周浦沈梅路XXX弄XXX-XXX号102室房屋用于餐饮经营，现告知被告存在违反合同条款的违法行为，要求被告纠正否则将对被告的违法行为通过法律手段索赔，违约行为包括欠付租金，未经书面同意，被告不得转租/交换，并不得出租/转让/转借/出卖营业执照，被告将房屋转租给第三方，第三方对原有房屋过度改造装修并未征得其同意等。同日，被告将该函通过微信转发给原告。2019年9月18日，九沐(上海)投资有限公司再次向被告发送公函，表示未收到被告租金且被告未及时合理合法解决因转租而产生的相关问题，按照合同条款和口头告知，被告已实质严重违约，合同自动解除，再次通告被告于即日起三日内(2019年9月18日至2019年9月20日)搬走、清理属于被告的设备物品，九沐(上海)投资有限公司有权要求支付占用房屋所产生的场地费等，逾期未办理视为自动放弃，同时九沐公司获得物品处置权等。2019年9月19日，原告将该函通过微信转发给被告。2019年10月7日，被告林梓伦在与林梓伦、邹耀权交接清单上签名，该清单明确餐厅设备已如数完好归还，林梓伦、邹耀权已确认验收。庭审中，原告提交其与上海华家装饰设计有限公司签订的装饰施工合同，合同约定承包内容和范围包括设计、装修墙、地、顶、水电排放、灯箱、桌椅等，工程总造价为52万元，同时提交装修工程报价单、转账凭证、施工说明等，其中原告提交的报价单上涉及火表箱及火表安装涉及数量为9个；原告另提交网上订购信息，其中涉及快餐车、不锈钢架子车托盘烤架、电蒸箱、保温锅消毒碗柜配餐柜、餐车推车、洗碟机、电炒炉、冰柜等。原告明确诉请中装修设计费3万元是因为装修公司出图后，原、被告均表示不满，故另外委托设计公司进行装修设计。原告称2019年9月10日系争房屋即由大房东收回，并于2019年9月20日由大房东将房屋另行出租给他人，9月24日新的承租人开始经营；被告称系争房屋直至2019年10月28日才由大房东直接收回，但被告并未参与大房东收回房屋的过程。同时，被告称租赁房屋内有大房东营业执照，可以给原告挂在大堂中使用，现因原告不仅需要营业执照，还要用公章，并且要用大房东的身份证去大众点评开户，大房东肯定不同意，而且大房东也肯定不会将原来的营业执照注销，6万元押金是大房东收取的，要将营业执照转给原告使用而收的押金，在大房东营业执照未注销的情况下，原告不能再租赁房屋内另行登记营业执照。审理中，根据当事人的申请，本院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋固定装修费用进行造价鉴定，该公司于2020年4月24日出具工程造价鉴定专项报告，鉴定结果为：1、固定装修费245,836.90元；2、火表及安装费27,630元(电表金额分别为8个共计3040元、2个共计840元、1个计400元)；3、电量增容报价68,180元，经审核价格基本合理；4、冰柜、蒸菜台等餐厅设备45,795.38元。原告提出其装修部分已被大房东拆除，价值9,073元在报告中未予体现。鉴定部门认为仅仅凭照片和视屏无法进行评估。被告提出其中固定装修中由部分装修为原有装修，涉及金额61,783.61元；火表及安装中电表8个共计3,040元、电表1个400元以及电缆线共计8,550元应计算给原告，其余为原有装修；电缆线排放68,180元中，应计算给原告的金额为5,040元；冰柜蒸菜台等系二手，不应计入鉴定范围。2020年6月4日公信中南工程造价咨询有限公司出具工程造价鉴定专项报告，针对冰柜、蒸菜台等餐厅设备出具补充意见，明确其中不可移动设备涉及金额1,303.4元，移动有损耗或移动损耗较大的设备涉及金额24,070元，可移动设备涉及金额为20,422.58元。上述事实，有房屋租赁合同、公函、承诺书、告知函、交接清单、微信记录等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据双方租赁合同明确房屋用途为餐饮，双方合同约定由被告提供场地原营业证照给原告使用，姑且不论该行为是否合法，根据该约定，被告应提供原有营业执照供原告正常经营，而被告庭审中陈述原告要求对于原有营业执照的使用并未超出正常使用范畴，在被告不能提供该营业执照供原告正常使用的情况下，被告又明确大房东不可能注销原营业执照，故原告不能在租赁房屋内注册新的营业执照，显然原告租赁房屋的合同目的难以达成。原告据此要求解除合同并无不当，原告相应解除合同的意思表示亦通过微信送达被告，故原告要求确认双方房屋租赁合同于2019年8月28日解除，本院予以准许。根据合同约定，被告应配合原告申领营业执照，现被告提供的房屋无法办理营业执照，被告显有过错。但从双方合同约定可以看出，双方对于租赁房屋内原存在营业执照的情况明知，且双方对于由被告提供原有营业执照供原告使用的约定亦不符合相关法律规定，原告对于其在租赁房屋内再行登记注册新的营业执照存在的风险应由一定的认知，故对于双方合同最终解除原告亦有过错。现双方合同已经解除，相关设备亦由原告返还被告，故原告要求返还相应的租赁保证金、设备押金，本院予以支持。原告要求赔偿装修损失、餐厅设备损失，本院认为相应的装饰装修应为与房屋形成附合的装饰装修。根据鉴定部门出具的鉴定意见，被告提出房屋原有装修应从造价中予以扣除，但被告并未提交充足证据其主张的系原有装修，故对此抗辩本院不予采信。被告提出原告新增火表数量为9个，本院经审核后认为根据原告自己提交的装修工程报价单上涉及新增火表数量亦仅为9个，故对于被告确认的新增9个火表价格之外的另2个火表金额应从造价中予以扣除。对于电量增容报价，鉴于该部分为隐蔽工程，但原告已提交相应报价及示意图，鉴定部门亦明确该单价符合市场情况，故对该部分造价本院予以确认。原告认为漏评其装修后被大房东拆除部分装修造价，鉴定部门明确根据照片等无法确定工程造价，故对原告主张的该部分造价本院难以采信。故对涉及装修费用，本院酌情确定为340,806.9元。对于该部分损失，本院酌情根据双方在本案中的过错、原告使用情况等，确认由被告赔偿原告250,000元。关于设备费用，对于不可移动或移动有损耗的该部分设备，合计25,373.4元，本院参照上述装修损失处理，由被告赔偿原告18,600元。对于可移动设备以及原告主张的定制餐具损失，本院认为九沐(上海)投资有限公司通知被告解除合同并要求被告搬离系争房屋原告是明知的，故原告要求被告赔偿该损失，本院不予支持。原告主张的装修设计费，根据原告提交的装饰施工合同，其中已包括设计费，原告称系被告对该设计不满，故另行委托设计单位再行设计，对此原告并未提交证据，本院不予采信，故对该请求不予支持。原告要求被告返还租金，本院认为至大房东收回房屋之日，原告实际占用房屋，且原告对于大房东收回房屋实际日期并未提交证据，但被告确认大房东于2019年10月28日实际收回房屋，故原告要求被告返还其支付至2019年9月20日止的租金请求，本院不予支持。原告主张人工工资及律师费损失，对于人工工资损失原告并未提交证据，律师费亦缺乏合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告胡雯杰、被告林梓伦、邹耀权于2019年2月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月28日解除；二、被告林梓伦、邹耀权于本判决生效之日起十日内返还原告胡雯杰租赁保证金28,000元；三、被告林梓伦、邹耀权于本判决生效之日起十日内返还原告胡雯杰押金30,000元；四、被告林梓伦、邹耀权于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡雯杰装修损失250,000元及设备损失18,600元；五、驳回原告胡雯杰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,305元，减半收取计5,652.50元，由原告胡雯杰负担3,192.50被告林梓伦、邹耀权负担2,460元。鉴定费17,800元，由原告胡雯杰负担4,500元，被告林梓伦、邹耀权负担13,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二〇年七月九日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》1、第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。