安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初3587号 原告：纵义，男，1975年12月25日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：杨安忆，安徽烁光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：权妍，安徽烁光律师事务所律师。 被告：徐州龙行教育培训学校，住所地：徐州市欧洲商城****，统一社会信用代码：5232030008502414X0（以下简称龙行学校）。 法定代表人：乔汉金，职务董事长。 委托诉讼代理人：徐依华，安徽汇龙律师事务所律师。 原告纵义诉被告徐州龙行教育培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人杨安忆、权研，被告龙行学校的委托诉讼代理人徐依华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 纵义向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告徐州龙行教育培训学校继续履行与原告纵义签订的商铺租赁合同；2、依法判令被告徐州龙行教育培训学校支付原告租金53000元，违约金10000元，合计63000元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2019年3月11日，原告纵义与被告徐州龙行教育培训学校签订商铺租赁合同，合同约定原告侯长林将其位于萧县安粮中央花园二期A26-110、111室的商铺出租给被告使用，同时合同约定租赁期限为5年，第一年租金为50000元，租金从第二年递增6%，租金每年支付一次，并于每年4月2日前交至出租方，如承租方拖欠租金累计达到10天的，赔偿给出租方违约金10000元。合同签订后原告便将商铺交付给被告使用，但被告仅支付了原告第一年的租金，第二年的租金到期后经原告多次催促被告却迟迟不予支付。2020年5月17日，被告突然通知原告解除租赁合同。综上，被告的违约行为已经严重侵害了原告的合法权益，给原告造成较大的经济损失，故原告诉至法院。 龙行学校辩称：案涉两份租赁合同已经于2020年5月28日解除，在案涉合同履行期间，受新冠疫情影响，被告无法正常使用案涉房屋进行经营活动。被告已经按照合同法规定依法行使合同解除权，涉案两份合同已经解除。被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，商铺租赁合同一份、不动产权证本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：（一）被告所举证据1、被告向原告邮寄告知函、送达回证、微信聊天记录各一份，欲证明2020年5月28日、5月29日被告向原告寄送了告知函告知原告解除两租赁合同的事实。同时证明案涉租赁协议已经于2020年5月28日解除。原告有异议，认为合同解除必须是合同当事人协商一致方可解除，即使被告向原告发出了快件邮递但也不能代表原被告之间的房屋租赁合同已经解除。被告寄出的快件签收人不是本案原告，而且其中一个运单号已经作废，达不到被告要求解除合同的举证目的。经审查，仅对该证据的真实性予以认可；（二）被告所举证据2装修合同一份，欲证明被告在与原告签订合同后对案涉房屋投入了近40万元的装修。原告亦有异议，认为按照租赁合同约定，承租方装修产生的费用，出租方不承担费用。故仅对证据的真实性予以认定，对其证明目的不予认可。 经审理查明，2019年3月11日，原告纵义与被告徐州龙行教育培训学校签订商铺租赁合同，合同约定原告纵义将其位于萧县安粮中央花园二期A26-110室、111室二间商铺出租给被告使用。合同约定租赁期限为5年，自2019年3月12日起至2024年3月11日止，商铺第一年租金为50000元，租金从第二年递增6%，第四年年上浮8%。租金每年支付一次，并于每年4月2日前交至出租方。约定承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3、承租方拖欠租金累计达到10天的，赔偿给出租方违约金10000元。 对违约金和违约责任约定：1、在合同租赁期间出租房在承租方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约赔偿违约金100000元；2、若乙方在甲方没有违约的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方当年度支付的租金不予退还，负责赔偿违约金10000元。第九条免责条款约定：若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。合同签订后双方按照合同约定履行，被告对承租房屋进行了装修，并开办“徐州龙行教育培训学校”，从事校外教育培训工作，支付了原告第一年的租金。2020年因受新冠疫情影响，被告从春节至今均处于停业状态，就房租与被告协商未果，于2020年5月17日向原告出具邮寄了告知函，要求解除租赁合同，原告遂起诉来院。 本院认为：纵义与龙行学校于2019年3月11日签订《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、等价有偿、诚实信用原则，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于新冠××疫情的发生是否属于不可抗力，原告与被告签订的《商铺租赁合同》能否继续履行。今年年初在我国及世界范围内发生的新冠××疫情是一场重大突发公共卫生事件，对人类的身体健康造成了严重冲击，我国政府采取了最有力的防控措施。新冠××病毒是一种新型病毒，在爆发之前人类对其缺乏了解，新冠病毒短时间内的大面积爆发是在我国及世界目前的公共医疗水准下不能有效预见、不能避免，并不能迅速克服的客观情况，故新冠××疫情的发生具备不可抗力的法定构成要件，属于不可抗力。新冠××疫情发生后，我国采取了最严密最有效的防控措施，采取多措并举的方式做好疫情防控工作，其中一项重要防控措施就是所有教学机构全部停课，教育行业也是受新冠××疫情影响最大的一个行业，虽然新冠××疫情在我国及我县已经得到有效控制，但世界范围内仍有很多国家爆发和流行，我国国内也偶有聚集××例发生，毫不放松做好疫情防控工作，外防输入、内防扩算仍然是我国目前的一项重要工作，并趋于常态化，且涉案龙行学校培训机构为培训艺校考生，需要跨省跨区域参加校考，而很多高校根据疫情防控措施并未启动校考，亦没有明确的时间。被告辩解基于疫情发生的现实情况，以不可抗力为由要求解除《商铺租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项关于“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，具有法律依据。当事人依据该规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告自2020年5月下旬通过微信、邮寄等向原告送达解除合同告知函，原告于5月29日收到该函，现原告起诉要求继续履行合同，本院不予支持。参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项之规定，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考虑疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不同履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免责责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归则事由的，应当依法承担相应责任……。本案中，被告三月初向原告申请减免房租均遭到拒绝，四月初龙行学校宣布教学点倒闭，原告对合同不能履行、自身损失扩大亦有一定责任，并综合本地区、涉案艺术类高考教育行业疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力，本院认为，应全部免除被告责任，故原告诉请要求原告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因被告向原告发出解除通知函时间为2020年5月29日，其实际占用涉案房屋期间为（2020年3月12日-2020年5月29日），合计78天，故被告应给付原告租金11483元（53000元÷12个月÷30天×78天）。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、一百一十七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告纵义与被告徐州龙行教育培训学校签署的商铺租赁合同于2020年5月29日解除； 二、被告徐州龙行教育培训学校于本判决生效后十五内给付原告纵义房租11483元； 三、驳回原告纵义的其他诉讼请求。 案件受理费1375元，减半收取计687.5元，由徐州龙行教育培训学校负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  刘欣 二〇二〇年七月二十四日 法官助理孔祥娟 书记员张倩茹 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一） 三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理： （一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。