上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初26165号原告(反诉被告)：张矫崎，男，1965年7月20日出生，汉族，住上海市长宁区愚园路****。原告(反诉被告)：刘锦芳，女，1968年1月7日出生，汉族，住上海，住上海市长宁区愚园路****iv>原告(反诉被告)：张雨伦，男，1991年5月28日出生，汉族，住上海市长宁区，住上海市长宁区愚园路****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>三原告(三反诉被告)共同委托诉讼代理人：陈平，上海邦耀律师事务所律师。三原告(三反诉被告)共同委托诉讼代理人：刘冰岩，上海邦耀律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海源曜文化发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路******。法定代表人：吴妙凤，职务执行董事。委托诉讼代理人：李松梅，上海励精律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔永刚，上海励精律师事务所律师。原告张矫崎、刘锦芳、张雨伦与被告上海源曜文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，被告上海源曜文化发展有限公司于法庭辩论开始前提出反诉，本院依法受理，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张矫崎及三原告共同委托诉讼代理人陈平，被告上海源曜文化发展有限公司的委托诉讼代理人李松梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张矫崎、刘锦芳、张雨伦向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《淡水路XXX弄XXX号房屋租赁合同》、《淡水路XXX弄XXX号租赁合同补充协议》于起诉次日2019年11月23日解除；2、判令被告支付自2019年10月1日起至房屋实际返还之日2020年1月14日止的租金(房屋占有使用费)人民币(币种下同)866,666元及该款自2019年10月1日起至实际支付之日止按375元/天计算的违约金；3、判令被告缴纳的25万元租赁保证金归原告所有；4、判令被告赔偿原告违约金75万元。事实和理由：三原告系本市黄浦区淡水路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)产权人。2015年9月30日，原、被告签署《淡水路XXX弄XXX号房屋租赁合同》(以下简称“系争租赁合同”)约定，由被告承租涉案房屋用于办公和商业用途，并将以转租方式吸引商户实际入驻涉案房屋，产权面积608平方米，实际可使用面积(包括露台)约为700平方米，租赁期限自2015年10月1日起至2027年12月31日止，免租装修期3个月，租金先付后用，每3个月支付一次(于每年12月、3月、6月、9月底支付)。该合同同时约定，逾期支付租金按375元/天计算违约金，如被告提前解约，已支付的租赁保证金归原告所有，并承担3个月租金的违约金；等。后原、被告又签订《淡水路XXX弄XXX号租赁合同补充协议》(以下简称“补充协议”)降低了租金标准。2019年9月25日，被告以涉案房屋存在“违建”为由要求暂缓支付租金，原告于次月16日回复：各房管部门均明确房屋不存在“违建”及需要整改的情况，并要求被告立即支付租金及违约金。2019年10月17日，被告发函要求解除系争租赁合同及补充协议，原告回复：提前解约行为无任何事实依据，显属无理，也有违诚信，并指出本次解约完全系因被告转租不力，经济陷于困难所致，故不予接受。同月25日，原告再次发函要求被告严格按照约定支付租金，被告未理睬。三原告认为，原、被告之间签订的系争租赁合同对双方均有法律约束力，现被告擅自要求解除，显属无效，已构成严重违约，故三原告为维护自身合法权益诉至本院，要求判如所请。上海源曜文化发展有限公司对张矫崎、刘锦芳、张雨伦的本诉辩称，不同意原告诉请。原告无权主张解除合同，因原告违约，被告已于2019年10月17日通知原告解除合同；对于房屋，涉案房屋已于2020年1月14日实际返还，被告无恢复原状义务，原告应赔偿被告装修损失；同意结算2019年10月1-17日租金，被告已通知原告解除合同，而原告未及时办理解除手续。合同解除原因系涉案房屋存在“违建”，面临行政机关查处，该原因系原告造成，故租赁保证金原告应当返还，被告不应支付违约金。上海源曜文化发展有限公司向本院提出反诉请求：1、判令三原告返还被告租赁保证金25万元；2、判令三原告赔偿被告剩余租赁期内装饰装修残值损失1,378,180元；3、判令三原告赔偿被告公证费损失4,800元；4、判令三原告返还被告租金117,087元。事实和理由：2015年9月30日，原、被告就涉案房屋签署系争租赁合同，约定由被告承租涉案房屋，租赁期限自2015年10月1日起至2027年12月31日止，免租装修期3个月。后被告缴纳租赁保证金25万元，并对涉案房屋进行装修，装修投资总额达200余万元。2019年6-8月，上海市黄浦区城市管理行政执法局(以下简称“黄浦城管执法局”)执法人员发现涉案房屋有“违建”情形并询问了被告，并于2019年9月26日下发《责令改正通知书》指出涉案房屋存在损坏房屋承重结构，楼梯、楼梯间及卫生间未取得建设工程规划许可证的违法行为，要求产权人接受调查并限期整改。期间，被告就涉案房屋是否存在“违建”问题询问原告，原告回复：存在扩改建问题，仅是未完善报批手续，不影响正常承租使用经营，后又称“不存在违建并需要整改的情况”，但未向被告通报涉案房屋建设情况，亦未提供相关建设手续资料。被告委托专业人士现场查看后，证实涉案房屋存在黄浦城管执法局查处的违章情形。现黄浦城管执法局对涉案房屋“违建”情况查处中。鉴于以上情况，被告暂停支付租金，并于2019年10月17日发函通知原告解除合同，要求原告于该月31日18时接收房屋。然，原告拒绝收房。故被告于2019年12月5日对涉案房屋现状证据保全并公证后再次要求原告收房，仍被拒绝。被告认为，涉案房屋存在涉嫌损坏承重结构等严重违章情形，主管部门已予查处，原告可能丧失履行房屋租赁合同的能力，被告有权中止履行，经被告催告，原告未排除障碍，提供担保，并拒绝提供相关建设手续，被告有权依据不安抗辩权规定解除合同，且被告通过调取材料发现原告存在改建扩建，而原告不能证明其无违建，故被告解除合同有事实及法律依据，原告应返还保证金，并赔偿被告剩余租赁期内装饰装修残值损失等。另，合同履行过程中，因主楼、楼梯间外墙和附楼屋顶多处大面积漏水、渗水，被告多次催促，原告均不维修，致使涉案房屋F03、04、07、08四个单元的次承租人无法正常使用至合同解除之日，故原告应减少该四个单元2019年7月1日至10月16日期间的租金，故被告反诉如上。张矫崎、刘锦芳、张雨伦对上海源曜文化发展有限公司的反诉辩称，不同意被告全部诉请。合同解除责任在于被告，公证费应由被告自行承担，且无证据证明合同装修残值价值。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：三原告系本市黄浦区淡水路****房屋产权人。2015年9月30日，原告刘锦芳(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签署《淡水路XXX弄XXX号房屋租赁合同》约定，由被告承租涉案房屋用于办公和商业用途，并将以转租部分或全部的方式吸引“源创社”创业孵化平台项目商户实际入驻涉案房屋，涉案房屋产证面积608平方米，实际可使用面积(包括露台)约为700平方米，房屋装修期3个月，自2015年10月1日起至2015年12月31日止，装修期间免收租金，付租期限自2016年1月1日起至2027年12月31日止，并约定2016年1月1日至2018年12月31日的月租金为25万元，2019年1月1日至2021年12月31日的月租金为26.5万元；等，租金先付后用，每3个月支付一次(被告应分别于每年12月底、3月底、6月底、9月底支付租金)，每次需支付下3个月的租金，并约定租赁保证金25万元及租赁关系终止时，被告完好交还房屋并付清所有应由其承担费用后的2个工作日内，甲方应将租赁保证金一次性无息归还。该合同第五条房屋使用要求及维修责任第1款约定，租赁期间，乙方发现该房屋结构有损坏，存在安全隐患，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。该合同第九条合同终止第2款约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方终止本合同：(1)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后15内仍未交付的；(2)甲方交付的该房屋存在缺陷，危及乙方安全或不能按约定用途使用的；(3)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的；(4)乙方利用该房屋从事非法活动的；(5)乙方逾期不支付租金，超过30天的；发生以上情形的，自守约方将终止合同通知书送达违约方之日或通知书中规定之日起本合同即终止，违约方应赔偿守约方因此而产生的经济损失。该合同第十条违约第3款约定，违约方应向另一方支付违约金，除本合同另有约定外，违约金按日计，按375元/天*违约天数计算违约金，违约造成的另一方经济损失超过违约金的，违约方应支付赔偿金，赔偿金根据经济损失的程度据实计算；第4款约定，本合同任何一方因自身原因要求提前解除本合同，应至少提前3个月以书面形式提出，经对方同意后，方能提前解除本合同，乙方如要求提前解除，已支付的租赁保证金归甲方所有，并应向甲方支付相当于3个月租金的违约金，甲方要求提前解除，应在赔偿乙方装修投资损失后返还已收取的租赁保证金(无息)，并应向乙方支付相当于3个月租金的违约金。2017年7月24日，三原告与被告签订补充协议变更了租金标准，约定2017年8月1日至2018年12月31日的月租金为22.5万元，2019年1月1日至2021年12月31日的月租金为25万元等。2019年8月30日，黄浦城管执法局以损坏涉案房屋承重结构，涉嫌违反相关规定向涉案房屋业主发出《谈话通知书》。9月25日，被告向原告发函：“鉴于近期政府城市管理执法局已两次上门调查该房屋违建情形，并已约谈贵方产权人的紧急情况，我司亦对该房屋建筑状况进行了查勘和了解，并与贵方进行了多次沟通，希望能及时排除该房屋存在违建并需整改的极端情况，以确保我司可在该房屋处正常持续承租经营，然，对于贵方张矫崎先生所谓‘存在改扩建，近是未完善报批手续，不影响我司正常承租使用经营’的答复，我司无法认同，亦不能接受”，并要求1.原告按照城管局调查要求配合提供手续、排除影响并通报被告;2.暂缓支付10-12月租金，待“违建”影响排除后补充支付。9月26日，黄浦城管执法局就淡水路XXX弄XXX号楼梯、13号楼梯间及卫生间未取得建设工程规划许可证进行建设的行为出具《责令改正通知书》(纸张编号XXXXXXX)，要求于2019年10月18日10时前整改，签收人处记载当事人不在现场。后案外人将《责令改正通知书》邮寄原告，张矫崎于2019年10月5日签收。2019年10月16日，原告函复被告，各房管部门均明确涉案房屋不存在违建并需要整改的情况，并要求被告立即支付租金及违约金。同月17日，被告以“违建”事宜已严重影响其承租权益，无法继续经营为由，发函通知系争租赁合同及补充协议于2019年10月18日解除，其将于10月31日清退房屋并要求原告于当日18时接收涉案房屋，返还租赁保证金，并赔偿装修和设备添置、清退租户等产生的全部经济损失。次日，原告函复：2019年10月17日上午，我们和贵公司实际控制人卜平先生共同到黄浦城管局淮海中路街道中队，该队领导刘立康队长和金队长也当场明确涉案房屋不需要整改，此事到此结束，上海源曜文化发展有限公司明知该情况，仍于当晚发函要求提前解约的行为无任何事实依据，故原告不接受。同月25日，原告再次发函要求被告严格按照合同约定支付租金。11月6日，黄浦城管执法局出具《撤销通知书》撤销了其于2019年9月26日作出的《责令改正通知书》(纸张编号XXXXXXX)。审理中，原告提供与卜平的微信聊天记录载明，原告曾于2019年9月25日提醒其支付10-12月的房租，根据企业信用信息公示报告记载，被告公司法定代表人于2019年9月25日由卜平变更为吴妙凤。庭审中，被告陈述，卜平系其单位工作人员。2019年12月5日，被告再次向原告发函催告原告收房，并载明会对遗留装修进行证据保全公证，原告予以拒绝。审理中，原告为证明被告后仍使用涉案房屋提供2019年12月17日涉案房屋开窗、亮灯照片若干。庭审中，被告陈述：当时房屋确实处于被告占有中，但不代表被告仍使用该房屋。为避免扩大损失，原、被告于2020年1月14日完成涉案房屋的交接，对于还存在的物件，被告陈述：“我们都是定做的家具，无处可搬离，应由原告赔偿。原告陈述：“水电现仍然很多欠费，涉案房屋水电户名仍是被告，被告应交完欠费后过户回原告”。审理中，被告提供黄浦城管执法局2020年1月6日出具的情况说明载明，涉案房屋违建事宜已于2019年10月19日立案，案号(沪黄)城管拆立字[2019]第040036号，由于案情复杂，该案尚在调查中，故无法提供其他案件材料。经本院与黄浦城管执法局联系，对方称：就涉案房屋的“违建”情况仅有一个案件，该案中，曾出具过《责令改正通知书》，后考虑到案件尚未查清，故出具《撤销通知书》撤销了该《责令改正通知书》，现该案正在调查中。庭审中，双方均自述未改变过房屋结构，原告主张其于2002年通过司法拍卖取得涉案房屋所有权，并提供民事裁定书、1994年房屋所有权证等均载明涉案房屋建筑面积608平方米。庭审中，被告陈述其曾委托专业人员现场查看，证实涉案房屋存在“违建”情形，并提交其自制的《淡水路345弄建筑结构上存在的问题》一份。审理中，原、被告确认被告自2019年10月起未支付租金，被告陈述：租金是先付后用，然当时涉案房屋面临行政机关查处，被告享有不安抗辩权，且因涉案房屋主楼、楼梯间外墙和附楼屋顶多处大面积漏水、渗水，原告未维修致使涉案房屋F03、04、07、08四个单元的次承租人无法正常使用至合同解除之日，故应减少该四个单元2019年7月1日至10月16日期间的租金，并提供2019年7月25日的联系函载明：涉案房屋物业至今已近4年，该房屋之前也有局部位置发生外墙渗水，在向原告反映后，本着双方能愉快合作的宗旨，被告出资进行了相应部位的防渗处理，并对外墙上已经锈蚀的花架进行了加固，但该物业最近出现了多处渗水、围栏和外墙GRC装饰件的安全隐患问题，汇总如下：1、主楼、楼梯间外墙和附楼屋顶多处渗水；2、附楼屋顶渗水估计是瓦片下的防水油毡已经老化，专业人员反映工程量可能比较大；3、露台围栏风化严重；4、外墙GRC装饰件老化松动，日晒雨淋流下的液体对玻璃和外墙造成腐蚀，还可能会坠落；5、附楼南侧大树的生长已经侵害到附楼的地基和房顶，极有可能造成该房屋的结构安全；其中渗水问题已影响到正常经营，不得不将受影响的租户临时调整到空置的单元内；并希望原告尽快安排维修。被告另提供其与案外人徐1的房屋租赁合同、续/退租确认函及补充协议载明，案外人徐1原承租的涉案房屋F03、04、07、08四个单元多次出现屋顶、外墙大面积漏水、渗水，被告承诺提供其A05等单元直至修缮完毕。审理中，被告主张装饰装修残值损失为1,378,180.64元，具体包括装修设计、整体装修、弱电系统、空调系统、消防器材、雨棚、定制办公家具、室外指示牌、室内单元门牌、窗帘、绿植等项目，并提供损失明细及合同、发票等。庭审中，原告就以上证据或因未盖章对真实性不予认可，或因属于可移动便于拆迁的设备且交房时未看见而对证明目的不认可，或因合同、付款凭证、发票未匹配等理由对关联性不认可，故对以上项目金额均不认可，并主张根据被告提供的装修合同记载，被告对一层辅楼、四层平台、楼台等进行了违章搭建，不排除被告改造期间存在城管认定的“违建”行为，且对涉案房屋擅自开窗未经原告同意亦属违约。以上事实，由原、被告陈述及原告提供的房地产权证、系争租赁合同、补充协议、撤销通知书、照片、民事裁定书、交接单等证据，被告提供的谈话通知书、责令改正通知书、快递凭证、房屋平面示意图、公证书、情况说明、装饰装修工程合同、付款凭证及发票等证据以及原、被告之间的往来函件予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的系争租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。被告主张因涉案房屋存在“违建”可能丧失履行合同能力而向原告行使不安抗辩权，中止支付租金，又因原告未恢复履行能力或提供担保，故通知原告解除合同。根据法律规定，不安抗辩权的行使前提是对方经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金，以逃避债务，丧失商业信誉或有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形等，存在以上情形的举证责任应在被告，而被告通知原告时，并无任何相关部门对涉案房屋的“违建”情况进行认定，也无证据证明该“违建”系原告造成且可能致使合同无法履行，其通知原告时亦未将其认为的具体违章情形一并通知原告，使原告存在作出修复或担保合同履行之可能，故被告关于行使不安抗辩权的主张，本院不予采信。相关部门就涉案房屋的“违建”情况出具《责令改正通知书》后又撤销，现被告据此主张原告存在违约，举证责任也在被告，现因被告提供的证据不足，故本院亦不予采信。被告逾期不付租金且以提前解除合同的形式明确不再履行合同致使合同无法继续履行，故原告以被告违约而主张系争租赁合同及补充协议于2019年11月23日解除，本院予以支持。原告按约交付被告涉案房屋，被告理应及时支付租金，现因被告拖延支付租金及先要求解除合同致使合同解除，故被告应当承担违约责任，故原告要求被告支付拖欠的租金、按原租金标准支付至实际交房之日止的房屋占用费，赔偿3个月租金的违约金、逾期支付租金的违约金，及租赁保证金归原告所有之诉请，均符合双方的约定且不违反法律规定，本院可予支持，具体的计算方式，本院根据实际情况结合原告的诉请，酌情予以调整。而系争租赁合同系因承租人被告违约导致解除，故反诉原告反诉请求出租人反诉被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失、支付公证费及退还保证金的诉请，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。另，被告主张因涉案房屋漏水、渗水致使部分面积无法转租，要求原告减少房租的反诉诉请，其未提供证据证明具体的漏水部位及具体情况，且根据系争合同其亦有进行修复的权利与义务，故现其主张由原告承担相应责任的举证义务应在被告，现其证据不足，故该反诉诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘锦芳与被告上海源曜文化发展有限公司之间签订的《淡水路XXX弄XXX号房屋租赁合同》于2019年11月23日解除，确认原告张矫崎、刘锦芳、张雨伦与被告上海源曜文化发展有限公司之间签订的《淡水路XXX弄XXX号租赁合同补充协议》于2019年11月23日解除；二、被告上海源曜文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张矫崎、刘锦芳、张雨伦2019年10月1日至2019年11月23日的租金人民币441,666元；三、被告上海源曜文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张矫崎、刘锦芳、张雨伦2019年11月24日至2020年1月14日的房屋占有使用费人民币425,000元；四、被告上海源曜文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内按375元/天的标准支付原告张矫崎、刘锦芳、张雨伦自2019年10月1日起至实际支付拖欠租金之日止的迟延支付违约金；五、被告上海源曜文化发展有限公司支付的租赁保证金人民币25万元归原告张矫崎、刘锦芳、张雨伦所有；六、被告上海源曜文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张矫崎、刘锦芳、张雨伦解约违约金人民币75万元；七、原告张矫崎、刘锦芳、张雨伦的其他诉讼请求，不予支持；八、反诉原告上海源曜文化发展有限公司的全部诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币21,600元，因适用简易程序，减半收取计人民币10,800元(原告已预交)，反诉案件受理费人民币10,275.30元(被告已预交)，均由被告上海源曜文化发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 仲佳宁二〇二〇年七月十日法官助理 牟嘉会书 记 员 邹招法附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。