云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终281号上诉人（原审原告）：文山市正昌房地产开发有限公司，住所地：文山市卧龙街道文新社区七花南路**。法定代表人：王正昌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄元凯，云南博引律师事务所执业律师，特别授权。委托诉讼代理人：颜灿，云南博引律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：杨显慧，女，1965年3月19日生，汉族，住文山市，现被羁押于文山市看守所。委托诉讼代理人：王睦鑫，云南耀律律师事务所执业律师，特别授权。上诉人文山市正昌房地产开发有限公司（以下简称正昌公司）因与被上诉人杨显慧房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2019）云2601民初4801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭，2020年4月8日组织上诉人正昌公司的委托诉讼代理人黄元凯、颜灿，被上诉人杨显慧的委托诉讼代理人王睦鑫到庭进行了法庭调查和调解，调解未果。本案现已审理终结。正昌公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨显慧的一审全部诉讼请求或发回重审。本案一、二审诉讼费用由杨显慧承担。事实及理由：一、一审法院采信载有张玉涵名字的发票及张玉涵付款流水系采信证据错误。该发票上所写的房号系2-106号房屋单价、房屋面积均与正昌公司、杨显慧双方之间所签署的《卧龙河畔七都水韵内部认购协议书》（以下简称《认购协议》）上所约定的房号、单价以及面积均不一样。本案杨显慧向一审法院提交的证据与张玉涵诉正昌公司商品房预售合同纠纷案的证据一致，张玉涵在该案诉求及庭审中陈述其所交的款系其购买的商铺款，并非系代表其母亲所交。但一审法院并未审查该证据的真实性，及向张玉涵或同院审判该案的审判法官进行核实，随意采信证据，系采信证据错误。二、一审认定事实错误。首先，一审法院采信杨显慧提交的张玉涵的发票导致认定事实错误。杨显慧的女儿张玉涵分别于2018年3月11日、3月14日转款的金额及发票，张玉涵于2019年8月1日已用该证据向一审法院起诉，其一审诉求的事实理由为本案涉案商铺系杨显慧代张玉涵购买。因此，一审法院认定张玉涵所付款项系代替杨显慧支付商铺款系认定事实不清。其次，本案的客观情况系杨显慧涉嫌违法违纪被关押于文山市看守所，其客观上已经履行不能。根据我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故本案杨显慧客观已经履行不能，符合法定解除条件。再次，一审法院认定张玉涵所交款项的金额系代替杨显慧购买，该发票上的2-106号房屋就是内部认购合同中的第13号商铺系认定事实错误。因杨显慧尚未提交任何证据证实该发票的房号就是正昌公司、杨显慧双方之间签署的第13号商铺。应承担不利后果。综上所述，杨显慧未提交证据证实涉案商铺款已经支付完毕，且根据其客观情况，其已经履行合同不能，符合法定解除条件。一审采信证据错误导致认定事实不清，故请求二审人民法院改判支持正昌公司的上诉请求。杨显慧答辩称：针对本案杨显慧是否存在根本违约的问题，杨显慧已经足额交纳购房款1,046,760元，根据正昌公司提供的发票看，杨显慧应当向其纳1,046,759.55元，中间的差额仅有0.05元，针对正昌公司提出的杨显慧的收据和发票没有关联的问题，杨显慧提交的第3706号收据，载明涉案房屋就是内部认购协议约定的13号商铺。针对代付关系，恳请二审法院不予认定该部分事实，张玉涵之所以交纳尾款，在正昌公司同意的情况下，对购房主体的变更，并且正昌公司也开具了正式的收据，所以针对一审认定的该部分事实杨显慧不予认可，请二审法院予以纠正。正昌公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除正昌公司、杨显慧双方签订的《卧龙河畔七都水韵内部认购协议书》；2、判决杨显慧承担本案诉讼费。一审法院经审理确认本案法律事实如下：正昌公司与杨显慧于2013年7月4日签订了合同编号为144号的《认购协议》。协议书约定杨显慧向正昌公司认购坐落于文山市桥旁的卧龙河畔七都水韵项目第13号毛坯期房（商铺），参考建筑面积为239.80平方米，单价4,365元，总价款1,046,727元。付款方式：“签订本《内部认购协议》认购商铺的需预付认购金50,000元。”协议书第三条约定：“乙方于签订本《内部认购协议书》后根据甲方的通知与甲方签订的《商品房购销合同》，乙方与甲方签订《商品房购销合同》后本《内部认购协议书》自动失效，认购金自动转为同等金额房款，乙方并于签订《商品房购销合同》之日起30日内补齐该房首付款；”第四条约定：“乙方拒绝签订正式《商品房购销合同》的，无权要求甲方返还已收取的认购金，甲方不再为乙方保留其所认购的房源；”第五条约定：“乙方拒绝签订正式的《商品房销售合同》的，无权要求甲方返还已收取的认购金，甲方不再为乙方保留其所认购的房源。1.本协议签订后，乙方要求终止认购的；2.明确拒绝签订《商品房销售合同》的；3.甲方以电话的形式通知乙方签订《商品房销售合同》的；”双方并约定了违约责任的承担。杨显慧在签订协议书当天2013年7月4日预付了认购金50,000元，又于2015年3月3日补交了房屋认购款100,000元。杨显慧的女儿张玉涵分别于2018年3月11日、3月14日三次通过中国建设银行个人账户向正昌公司转账500,000元、250,000元、106,760元及支付税费40,000元，以上款项共计1,046,760元。正昌公司收取上述款项并出具了收款收据、发票给杨显慧、张玉涵分别持有。另查明，杨显慧因涉嫌刑事犯罪现被羁押于文山市看守所。一审法院认为，房屋买卖合同纠纷是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同产生的纠纷。商品房预售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房物预先销售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同产生的纠纷。根据上述案由的法律概念结合本案事实，本案案由应定为商品房预售合同纠纷。关于杨显慧的行为是否构成根本性违约，是否导致合同目的不能实现的问题。一审法院认为，杨显慧与正昌公司于2013年7月4日签订的144号《认购协议》，约定杨显慧购买正昌公司建设的文山市卧龙二桥旁的卧龙河畔七都水韵13号商铺期房，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，属于合法有效协议，双方当事人均应按照协议全面履行各自的义务。从双方协议约定内容上看，协议第二条约定签订协议当天由杨显慧预付认购金50,000元；第三条约定签订协议后根据正昌公司的通知与正昌公司签订正式的《商品房购销合同》，签订后协议自动失效，认购金自动转为同等金额房款，杨显慧并于签订《商品房购销合同》之日起30日内补齐该房屋首付款。约定杨显慧拒绝签订正式《商品房购销合同》的三种情形为要求终止认购、明确拒绝签订、正昌公司电话通知后在10日内不签订。从双方履行协议的情况上看，杨显慧在2013年7月4日预付认购金50,000元，2015年3月3日补交了房屋认购款100,000元，杨显慧的女儿张玉涵分别于2018年3月11日、3月14日向正昌公司转账500,000元、250,000元、106,760元及支付税费40,000元，以上共计1,046,760元。正昌公司正常收取上述款项并出具了收款收据、发票给杨显慧、张玉涵分别持有，该行为表明了正昌公司同意继续履行双方签订的内部认购协议。根据协议约定，杨显慧只有在自己要求终止认购协议或者是在公司通知后明确拒绝或者经通知签订《商品房购销合同》而在10日内不与公司签订《商品房购销合同》的情形下，才视为杨显慧拒绝签订合同，才能构成根本违约。本案正昌公司未提交杨显慧拒绝签订合同的相关证据，杨显慧也未有拒绝与正昌公司签订《商品房购销合同》的行为存在。因此，一审法院认定杨显慧的行为不构成根本性违约，不会导致合同目的不能实现。关于正昌公司辩解因公司与张玉涵无购房事宜，杨显慧的女儿张玉涵为杨显慧代付的购房款属于公司财务错收款项的意见。一审法院认为，在购买商品房付款交易习惯中由家属代付房款的事实是客观存在的，而正昌公司收取张玉涵转账的商铺款至今未退，并在出具给张玉涵的发票备注栏上注明“小区名称为七都水韵、房号为2-106房（即七都水韵13号商铺），及单价、面积”，因此正昌公司的辩解意见不能成立，一审法院不予采纳。综上所述，杨显慧在未与正昌公司签订《商品房购销合同》的情况下由女儿张玉涵代付剩余购房款的行为不属于根本性违约，不足以导致合同解除的法律后果。正昌公司主张解除双方签订的《认购协议》的诉请，一审法院不予支持。据此，判决：驳回文山市正昌房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由文山市正昌房地产开发有限公司负担。本案二审期间，杨显慧未提交新证据，正昌公司提交了如下证据：第一组：张玉涵的《民事起诉状》《民事上诉状》，证明：张玉涵打入正昌公司账户的896,760元并非代杨显慧交合同款。第二组：中国工商银行转款回执，证明：张玉涵转入正昌公司账户的款项896,760元已返还至其个人账户。正昌公司主张以上证据形成了证据链，证实杨显慧向正昌公司购买商铺后仅仅支付了150,000元购房款。经质证，杨显慧对第一组证据的证明内容不认可，认为该组证据说明了其征得正昌公司同意才交纳了该款项，且正昌公司也收到了该款项。对第二组证据，杨显慧认为系本案一审开庭结束后于2019年11月22日退还。本院认为，第一组证据张玉涵《民事起诉状》《民事上诉状》系张玉涵与正昌公司之间的民事诉讼，客观真实，本院对该证据的真实性、合法性予以采信。根据该《民事起诉状》《民事上诉状》的内容，张玉涵在该案中主张其所交涉案房款系其个人交纳，其母亲杨显慧是代其认购该涉案商铺，该主张与张玉涵在本案中关于其系代杨显慧支付房款的主张相互矛盾，对此，本院认为，根据二审查明的事实，正昌公司与杨显慧均认可除本案涉案商铺以外，张玉涵在正昌公司并未购买过其他房屋，而张玉涵确实向正昌公司支付了房款896,760元，故张玉涵所交房款应为本案涉案商铺的房款，即杨显慧向正昌公司购买商铺的购房款，因此，正昌公司以此证明张玉涵转入正昌公司账户的896,760元并非代杨显慧支付购房款的观点，本院不予采信。第二组证据系中国工商银行转款回执，客观真实，能够证实正昌公司于2019年11月22日向张玉涵账户转款896,760元，本院予以采信。二审审理中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，杨显慧无异议，正昌公司提出如下异议：一审认定“杨显慧的女儿张玉涵分别于2018年3月11日、3月14日三次通过中国建设银行个人账户向正昌公司转账500,000元、250,000元、106,760元及支付税费40,000元，以上款项共计1,046,760元。正昌公司收取上述款项并出具了收款收据、发票给杨显慧、张玉涵分别持有”的事实错误，张玉涵确实转账了，但张玉涵并没有交纳税费40,000元，并且其付款与本案无关。对正昌公司提出的异议，本院认为，根据正昌公司出具给张玉涵的编号为28408872云南增值税普通发票，张玉涵所交款项896,760元包含了税额42,702.8元，故一审认定张玉涵交纳了该税费并无不当，正昌公司的异议不能成立，本院不予采信。经二审审理，本院认定本案法律事实除一审认定的以外，另补充认定如下事实：正昌公司于2019年11月22日向张玉涵账户转款896,760元。综合双方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点问题是：正昌公司与杨显慧签订的《认购协议》应否予以解除。对双方当事人争议的焦点问题，本院结合本案事实和双方所举证据综合评判如下：杨显慧与正昌公司签订的《认购协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按照协议全面履行义务。现正昌公司主张杨显慧因涉嫌违纪违法被关押于文山市看守所，其客观上已经履行不能，符合法定解除条件，应予解除该协议。本院认为，根据《认购协议》的约定，杨显慧应履行的主要义务为根据正昌公司的通知签订《商品房购销合同》及在约定时间内支付购房款。根据本案证据和查明的事实，杨显慧与正昌公司在签订《卧龙河畔七都水韵内部认购协议书》当日，杨显慧交纳了50,000元认购金，2015年3月3日，杨显慧又交纳了100,000元房款，后杨显慧的女儿张玉涵分别于2018年3月11日、3月14日向正昌公司转账856760及支付税费40,000元，杨显慧、张玉涵共支付购房款1,046,760元，已履行完支付购房款的义务，正昌公司辩解张玉涵所交房款为2-106号房，并非杨显慧认购的第13号商铺，对此，本院认为，双方认购协议及杨显慧2013年7月4日的《收据》上记载的是第13号商铺，而杨显慧2015年3月3日的《收据》记载的是第2—6号商铺，以上协议和收据均是杨显慧购买同一商铺时正昌公司所出具，故第13号商铺与第2—6号商铺应为同一商铺。张玉涵所持发票上记载的是第2—106号房，虽然与杨显慧收据记载的第2—6号商铺有差异，但双方均认可除本案涉案商铺以外，张玉涵在正昌公司并未购买过其他房屋，故该2-106号商铺与2-6号商铺应为同一商铺，即系杨显慧购买的商铺，故正昌公司的辩解不能成立，本院不予支持。杨显慧已付清购房款，但双方未签订《商品房购销合同》，根据双方协议第三条的约定，杨显慧应根据正昌公司的通知签订《商品房购销合同》，现正昌公司未举证证明其已经通知过杨显慧签订《商品房购销合同》，而杨显慧拒绝签订或未在约定的时间内签订购销合同，应视为正昌公司未通知杨显慧签订《商品房购销合同》。因此，杨显慧已经履行了主要合同义务，并不存在履行不能的情形，正昌公司要求解除协议的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，正昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由文山市正昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。审判长 吴 会审判员 陆启慧审判员 张雯静二〇二〇年七月十七日书记员 刘灿灿