湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0982民初172号原告：安陆市逸嘉物业管理有限公司。统一社会信用代码：91420982MA498L61XC。住所地：湖北省安陆市碧涢路**阳光世纪城**1106铺室。法定代表人:田红英,该公司经理。委托诉讼代理人：王相春，湖北浩法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李磊，湖北浩法律师事务所律师。被告:易治猛，男，1973年7月15日出生，汉族，住湖北省安陆市。原告安陆市逸嘉物业管理有限公司与被告易治猛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安陆市逸嘉物业管理有限公司的委托诉讼代理人王相春、李磊，被告易治猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安陆市逸嘉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费37437.00元及逾期违约金（按银行同期同类贷款利息自2013年1月1日计算至结算之日止）;2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:被告为阳光世纪城B1栋一层107、二层202业主，铺位建筑面积共计430.31平方米，2011年11月21日，被告与孝感恒泰物业管理有限责任公司签订《物业管理服务合约》，约定物业管理费标准为：1.00元/平方米/月，由孝感恒泰物业管理有限责任公司提供物业管理服务。2019年9月3日，孝感恒泰物业管理有限责任公司与原告签订了安陆阳光世纪城债权移交委托书，约定由原告收取孝感恒泰物业管理有限责任公司管理安陆阳光世纪城期间物业管理欠费，并通过电话、书面通知被告物业管理费欠款已转由原告收取，请及时结清欠费。自2012年6月至2019年8月31日，被告拖欠物业管理费37437.00元，后原告多次催要未果，为维护自身合法权益，诉至法院，请求人民法院支付原告的全部诉讼请求。被告易治猛辩称：1.我与原告之间没有签订物业服务合同，原告不是本案适格的主体，原告无权对我提起诉讼；2.我与孝感恒泰物业管理有限责任公司签订的《物业管理服务合约》并未实际履行，孝感恒泰物业管理有限责任公司未对我商铺提供任何物业服务，孝感恒泰物业管理有限责任公司无权向我收取服务费，双方之间的合同应视为自动解除；3.即使孝感恒泰物业管理有限责任公司有权收取物业费，其自2016年11月份之前物业费已经超过了诉讼时效。综上，请求人民法院依法驳回原告的起诉或者诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年12月1日，孝感市恒泰物业管理有限责任公司（以下简称恒泰物业）与湖北世纪中昊房地产开发有限公司安陆阳光世纪城项目部（以下简称中昊安陆项目部）签订阳光世纪城前期物业管理合同，将命名为阳光世纪城住宅小区的前期物业委托给恒泰物业管理服务，合同对小区物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维修、专项维修资金、违约责任、其他事项进行了相应的约定，合同期限自2011年12月1日至2013年12月31日止，自签字之日起生效，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效，本合同自动终止。合同签订后，恒泰物业于2011年12月19日成立分公司孝感恒泰物业管理有限责任公司安陆阳光世纪城物业管理处（以下简称恒泰物业阳光世纪城管理处）进驻阳光世纪城进行物业管理至2019年6月31日。2011年11月21日，易治猛与恒泰物业阳光世纪城管理处签订物业管理服务合约，合约约定，所购商铺面积429.387平方米，非住宅收费标准1元/M2/月，按购房面积收取物业管理费，若逾期交纳相关费用，管理方将进行二次催收并下达《催费通知书》，且将从逾期之日起按应缴费用的3‰/日计收滞纳金。合约签订后，被告易治猛交纳了2011年11月21至2012年5月21日期间6个月的物业管理费2576.00元，之后，被告易治猛一直未交纳物业管理费。2019年9月3日，恒泰物业与逸嘉物业签订安陆阳光世纪城物业管理权及债权移交协议，协议约定“自2019年7月1日，恒泰物业正式将安陆阳光世纪城小区的物业管理权及债权的清收工作全部移交给逸嘉物业，截至2019年6月30日止，恒泰物业在经营管理阳光世纪城过程中，共计享有债权1023724元（其中各住户历欠物业管理费462600元、商户历欠物业管理费561124元），上述债权由双方正式签订本移交委托后，以书面通知或张贴告示形式通知各债务人，告知债务人恒泰物业享有的债权已全部移交至逸嘉物业，由各债务人主动向逸嘉物业履行义务，逾期履行，逸嘉物业享有追诉权”。2019年9月4日，安陆市阳光世纪城小区第一届业主委员会在小区门口出示告知书，告知书内容如下：“尊敬的阳光世纪城全体业主：在社区、住建局物业科的指导下，经召开业主大会讨论决定原孝感恒泰物业管理有限责任公司安陆阳光世纪城物业管理处将于2019年7月1日退出安陆市阳光世纪城小区的物业服务。现委托新物业安陆市逸嘉物业管理有限公司接管安陆市阳光世纪城小区物业服务，同时原孝感恒泰物业管理有限责任公司安陆阳光世纪城物业管理处债权已转给新的物业公司安陆市逸嘉物业管理有限公司，请大家到物业服务中心结清前期欠费，安陆市阳光世纪城小区第一届业主委员会，2019年9月4日”。本院认为，恒泰物业是取得物业服务资质的物业服务公司，中昊安陆项目部与恒泰物业签订的前期物业服务合同，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，对阳光世纪城小区全体业主均有约束力。恒泰物业委派其分公司恒泰物业阳光世纪城管理处管理上述物业并与业主签订物业服务合同，恒泰物业在逸嘉物业接手管理阳光世纪城小区物业服务时将之前的欠费所享有的债权全部转移至逸嘉物业，亦不违反法律、行政法规强制性规定，其行为合法有效。对恒泰物业阳光世纪城管理处未尽到物业管理服务职责，被告易治猛应承担举证责任，被告易治猛未提供证据证明恒泰物业阳光世纪城管理处在整体服务上存在严重缺陷，且逸嘉物业亦举证证明恒泰物业阳光世纪城管理处已履行物业管理服务项目。根据逸嘉物业根据与恒泰物业签订的物业管理权及债权移交协议，原告系适格主体，原告有权请求被告支付之前欠费，对其该项请求本院予以支持，被告易治猛作为阳光世纪城小区业主应按时交纳物业管理费用。被告易治猛认为自己未享相关物业服务为由不交纳物业管理费的抗辩理由与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定相悖，本院对该辩解意见不予采纳；根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。根据上述法律规定，恒泰物业阳光世纪城管理处在被告易治猛交纳最后一笔物业管理费后一直向被告催要，并下达了催费通知单，原告提交了恒泰物业阳光世纪城催费通知单、物业管理费签收表相佐证，能够证明恒泰物业阳光世纪城管理处向被告易治猛提出履行请求，存在诉讼时效期间中断的情形，综上，2016年11月份之前物业管理费未超过诉讼时效的规定。被告易治猛辩称2016年11月份之前物业管理费已经超过了诉讼时效的抗辩理由无法律依据，对该抗辩意见本院依法不予采纳；因逸嘉物业在庭审中未提供证据证明恒泰物业按合同约定进行了两次催收且以书面形式向被告易治猛催交物业费，对逸嘉物业要求被告易治猛支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告易治猛与恒泰物业阳光世纪城管理处签订的物业服务合同中约定的物业面积为429.387平方米，被告易治猛已交纳2011年11月21至2012年5月21日期间6个月的物业管理费2576.00元，按1元/M2/月标准计算，被告易治猛应支付逸嘉物业2012年5月21日至2019年8月31日期间的物业管理费37485.49元（429.387M2×1元/M2/月×87.3月）。原告主张被告支付物业管理费37437.00元，多余的48.49元物业管理费视为原告自愿放弃，被告易治猛应支付原告安陆市逸嘉物业管理有限公司物业管理费37437.00元。为化解业主与物业之间矛盾，构建和谐的物业管理关系，建立良好的物业管理秩序，本案经调解多次不能达成一致。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告易治猛于本判决生效之日起10日内支付原告安陆市逸嘉物业管理有限公司物业管理费37437.00元；二、驳回原告安陆市逸嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费736.00元，减半收取368.00元，由被告易治猛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  陈海国二〇二〇年七月四日书记员  徐 琛附相关法条：《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。