云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2527民初436号原告：刘涛，男，1995年3月7日生，白族，住建水县，现住泸西县。原告：李思思，女，1997年5月27日生，汉族，住建水县，现住泸西县。共同委托诉讼代理人：王英、朱晨，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：云南庆丰房地产开发有限责任公司。住所地：云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县城东北片区石龙山脚（半山首座******）。法定代表人：焦沿浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：段金成，云南言浩律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张金华，云南言浩律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。原告刘涛、李思思与被告云南庆丰房地产开发有限责任公司（以下简称庆丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告刘涛、共同委托诉讼代理人王英、朱晨，被告庆丰公司的委托诉讼代理人段金成、张金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘涛、李思思向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续向原告履行办理《房屋所有权证》的义务。2.判决被告自2017年5月27日起以390000元为基数按同期中国人民银行贷款利率向原告支付逾期办理《房屋所有权证》的违约金至实际履行完毕办理产权证的义务为止，暂主张44769元。计算方式：暂主张违约金＝390000×4.75%÷12×29（2017年5月27日至2019年10月27日，共29月）＝44769。3.判决被告承担本案的案件受理费。事实及理由：原、被告于2015年10月23日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于泸西县城东北区，并对房产价值进行了约定。合同第十二条关于产权登记条款中约定，被告应在房屋交付后120个工作日内提供资料报产权登记机关办理登记。合同签订后，原告按约向被告支付购房款。双方办理了房屋交接手续。但房屋交接至今，约定的期限届满且已逾期，被告仍未办理产权登记相关手续，经协商多次，被告均未履行其办证义务。原告认为，双方之间的合同已成立并生效，对双方均具有法律约束力，被告应按约履行办理产权登记证的义务，其未按约履行产权证办理手续已构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。庆丰公司辩称，一、原告主张被告支付违约金无事实和法律依据。1、未办理不动产权证书系因部分原告未履行相关手续。商品房销售合同的主要义务为买方向卖方支付款项、卖方向买方移交商品房，而办理不动产权证书只是合同的协助义务，被告的义务是在原告提交办理不动产权证书所需证件和相关税费等款项后，在120个工作日内向不动产登记机关申报房屋权属登记，事实上被告自交房后就一直在积极协助办理相关事宜，2018年4月，被告已将项目所有房源信息录入不动产登记中心权籍系统。本案中部分业主未缴纳相关费用、未将发票或契税缴纳证明交至被告处，是导致未能办理房屋所有权证的因素，并非因出卖人原因导致。2、办理不动产权证书系政府机关的行政行为，对办理结果和办理周期不在被告可调整范围。2018年4月，被告已将项目所有房源信息录入不动产登记中心权籍系统，其后积极缴纳了相关费用，但办理不动产权证书属于政府机关的行政行为，其办理结果和办理周期不在被告可调整范围，被告已积极履行了相关义务，并无违约行为。3、暂未办理不动产权证书系因被告不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力导致。被告该缴、应缴的相关税费均已按时缴纳，但目前自然资源局还未确定最终补缴纳土地出让金额通知，税局亦未开具完税证明，政府规定的条件尚不具备，不具备的原因并非被告所致。另外，因疫情等不可抗力因素影响，严重阻碍了被告为原告办理不动产权证书的进程，现随着疫情的逐步解除，办证事宜正在逐步有序推进。综上，被告并无任何违约行为。二、关于交房时间。被告所有的房屋实际交房时间为2017年12月，但2016年7月开始，有部分客户因急需结婚或其它原因提出自愿提前接房，这导致了部分原告按照其提前接房时间而并非实际接房时间计算其违约金的起止期间。三、暂未办理不动产权证书并未给原告造成直接损失。本案中的原告已接房且实际占有、使用了房屋，应视为原告接收了竣工验收合格的商品房，而原告均为贷款购房，在不动产权证书办理完毕后，不动产权证书亦需办理抵押登记，将该房屋抵押至贷款银行，故不动产权证书暂未办理并未给原告造成直接损失。综上所述，请求法院本着解决不动产权证书这一根本矛盾，从企业经营艰难的实际出发，对本案作出公平合理的判决。本院经审理认定事实如下：庆丰公司成立于2009年12月28日。2014年12月，庆丰公司开发了位于泸西县城东北区，并于2015年1月20日取得前述商品房的预售许可。2015年10月23日，庆丰公司（甲方）与刘涛、李思思（乙方）签订《商品房购销合同》，约定甲方购买乙方位于泸西县城东北区石龙山脚半山首座2幢1单元11层2-1102号预售商品房（建筑总层数共17层），该套商品房建筑面积118.83㎡，购房总价款390000元，其中首付款为117000元，余款273000元按约办理房屋按揭贷款手续。合同第十二条关于产权登记的约定：乙方委托甲方代办《房屋所有权证》登记，乙方向甲方签署《授权委托书》，甲方应在房屋交付后120个工作日，将办理权属登记需要由甲方提供的资料报产权登记机关办理。乙方应在该房屋交付时提供办理产权登记相关手续所需资料，并在具备政府规定的条件后与甲方到产权登记部门办理产权登记相关手续，如因乙方原因导致产权延误或未能办理，责任由乙方自行承担。乙方办理银行按揭贷款的，甲方办理产权登记后，所取得的《房屋所有权证》《国有土地使用权证》由甲方交给银行办理抵押手续。2015年12月15日，该合同经泸西县房地产管理处进行登记备案，登记号为：10000812号。合同签订后，刘涛、李思思按约支付了购房款。2015年12月16日，刘涛、李思思向庆丰公司支付首付款117000元，2015年12月30日支付按揭款273000元。2016年11月30日，刘涛、李思思接收了房屋，并向庆丰公司支付办证费1500元、契税5850元。但庆丰公司至今未为刘涛、李思思办理房屋产权转移登记手续。2020年4月13日，泸西县自然资源局作出（泸自然资函〔2020〕28号）《泸西县自然资源管理局关于半山首座小区、润庐苑小区和泰阁商业文化中心项目小区办证情况的复函》：“一、目前，庆丰公司未向该局不动产登记机构提供半山首座小区办证所需资料。二、经我局核实，该小区一是正在进行规划验收；二是尚未补缴容积率超标土地出让金。”上述事实，有双方当事人的陈述、商品房购销合同、契税及办证费收据、泸西县自然资源局的复函等证据在卷佐证，足以认定，本院予以采信。本院认为，庆丰公司与刘涛、李思思签订的《商品房购销合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同约定的半山××小区××单元××号预售商品房，庆丰公司已于2016年11月30日交付给刘涛、李思思使用，故该合同合法有效，双方当事人应按约履行各自义务。根据双方签订的《商品房购销合同》，该合同明确约定本案涉诉的商品房系预售商品房，故本案应为商品房预售合同纠纷，应依法适用商品房预售合同法律规范进行调整和处理。关于刘涛、李思思主张的办理房产权证请求问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，刘涛、李思思于2016年11月30日接收了涉诉房屋，并按约向庆丰公司支付了契税、办证费等费用。庆丰公司作为房地产开发企业，应按照合同约定在房屋交付后120个工作日内向不动产登记中心提交符合办理不动产首次登记的全部资料，依法缴纳相关的费用，及时为刘涛、李思思办理半山××小区××单元××号房屋转移登记手续。但因庆丰公司未依法提供符合办理不动产首次登记的全部材料及交纳有关费用，导致涉诉房屋至今未能办理房屋转移登记。因不能办理房屋产权转移登记的原因在于庆丰公司，故庆丰公司应依法承担违约责任，继续履行为刘涛、李思思办理房屋转移登记手续的义务。因此，刘涛、李思思的该项诉讼请求，诉求理由成立，符合法律规定，本院应予支持。关于刘涛、李思思主张的违约金请求问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，庆丰公司未按照合同约定，在房屋交付后120个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关，且庭审时仍未向不动产登记部门提供半山首座小区办证所需材料，为刘涛、李思思办理房屋所有权转移登记手续，故庆丰公司的行为构成违约，应依法承担违约责任。因双方在合同中没有对逾期办证违约金作约定，现刘涛、李思思主张应自2017年5月27日起以房款390000元为基数按年利率4.75%计付违约金，庆丰公司对起算时间亦未提出抗辩，故该诉求主张理由正当，且符合法律规定，本院应予支持。但该违约金只应计算至庆丰公司将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心时止。本案中，庆丰公司仅以违约金主张过高为由抗辩，该抗辩理由不成立，故本院不予支持。综上所述，刘涛、李思思的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告云南庆丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三个月内，将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心，为原告刘涛、李思思办理半山××小区××单元××号房屋转移登记手续。二、被告云南庆丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三个月内，以房款390000元为基数、按年利率4.75%从2017年5月27日起向原告刘涛、李思思计付逾期办证违约金至其将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心之日止。三、驳回原告刘涛、李思思的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，减半收取计460元，由云南庆丰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  王定生二〇二〇年七月二十日书记员  周 猛