新疆维吾尔自治区石河子市人民法院民 事 判 决 书 (2020)兵9001民初2700号     原告：孟秀芳，女，1955年10月26日出生,汉族，住石河子市。    委托诉讼代理人：马秀红，新疆七合律师事务所律师。    委托诉讼代理人：盛朝川，新疆七合律师事务所律师。    被告：石河子市德林置地房地产开发有限公司，住所地新疆石河子市北三路1小区**。    法定代表人：田建华，该公司总经理。    委托诉讼代理人：韩秋林，新疆石河子市石河子镇法律服务所法律工作者。    原告孟秀芳与被告石河子市德林置地房地产开发有限公司（以下简称德林置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孟秀芳及其委托诉讼代理人马秀红、盛朝川、被告德林置地公司委托诉讼代理人韩秋林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟秀芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告交付验收合格的房屋；2.请求判令被告给付原告逾期交房的违约金20258.96元（以房屋总价为基数按2017年11月11日至2020年4月11日计算，共计880天。按日向买受人支付已付房款万分之一计算，230215.44元×0.0001×880天）；3.请求判令被告向原告支付2020年4月11日至实际交房期间逾期交房违约金；4.请求判令被告协助原告办理房屋产权登记；5.请求判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金2369.3元（以总房款为基数按中国人民银行逾期贷款利率4.75%从2018年2月9日至2020年4月9日计算，230215.44元×0.00475÷12个月×26个月）；6.请求判令被告向原告支付2020年4月9日至实际办理房产证期间逾期办理房产证违约金；7.请求被告支付原告2017年11月至2020年4月的房租共计26400元；8.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月21日，原告与被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的石河子市××商品房一套，合同总价款230215.44元。合同中约定了双方的权利义务及违约责任，并于合同第八条约定交付房屋的日期为2017年11月10日前。合同签订后，原告履行完全部的付款义务，但被告未按约定的时间履行交房义务。原告为维护自身的合法权益，依法诉至法院，请求判如所请。石河子市德林置地房地产开发有限公司辩称：原、被告之间签订商品房买卖合同属实，被告确实是迟延交付房屋，但被告已经通知交房并向原告交付了房屋。逾期交房的违约事实客观存在，应将2020年度疫情期间及冬季施工期间予以扣除。逾期交房不是被告本意，是施工方逾期未完成施工造成的。原告违约金过高，申请法院适当调整。办证时间应当是交房之后90日之内，现在还没有到办证时间，所以原告主张逾期办证的违约金没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年11月10日，原、被告达成购房意向，约定被告向原告出售石河子市××号房屋住宅一套，同日原告向被告交付购房定金20000元，被告向原告出具收据。2016年11月25日，原告向被告交纳购房款20000元。2016年12月21日，原告向被告交纳购房款30000元。2017年9月20日，原告向被告交纳购房款160215.44元。2016年12月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总面积49.53平方米，每平方米4648元，总金额230215.44元。合同第八条约定：交付期限应当在2017年11月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：①遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；②非出卖人原因等外业因素。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房产证由买受人办理或委托出卖人办理，委托出卖人办理的，买受人需按出卖人要求及法律规定提交办证所需要的各项证件及交费凭据。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2‰赔偿买受人损失。原告已向被告付清了所有购房款。2020年5月7日被告将案涉房屋交付原告。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，应认定为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：1.被告延期交房的违约责任应如何认定；2.原告主张办理房屋产权证书的违约责任应如何认定。关于争议焦点一。合同订立后，原告按约交纳了购房款，被告应于2017年11月10日前向原告交付该商品房，但被告未按约定时间交付，直至2020年5月7日被告才向原告交付涉案房屋构成违约，故原告主张被告给付迟延交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。因被告已交付房屋，故对原告要求被告交付验收合格的房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期交房违约金起止时间计算问题，被告辩称造成逾期交房原因包括：承建单位逾期竣工，有关部门责令施工单位停工检查，新疆气候原因冬季不能施工及新型冠状病毒肺炎疫情影响等不可抗力因素的影响。本院认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力是法定免责事由，具有强制性，不以告知为生效要件。关于施工管理部门不让案涉工程因所列原因施工的答辩意见，被告并未提供相应的证据予以证实，且新疆因气候因素冬季不能施工，属可预见的自然现象，不属于不可抗力，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称因新型冠状病毒肺炎疫情在全国范围内的大规模爆发致使不能正常施工，确系实情。考虑到2020年1月至3月，全国大规模爆发新型冠状病毒肺炎疫情，受肺炎疫情影响，人们的生活、工作及出行都受到诸多限制，属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，疫情期间要求被告交付房屋，实属不可能，故对被告的该项抗辩意见，本院予以采纳，本院酌定予以扣减被告60天的违约期，即逾期交房违约金的起止时间为自2017年11月11日起至2020年1月23日止及2020年3月23日起至2020年5月6日止，合计835天。关于逾期交房违约金的计算标准问题。民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实信用既包括善意履行义务，也包括善意行使权利，当事人要求对方履行约定过高或过低的违约条款，均会造成双方利益失衡，与违约金的适用原则“补偿为主、惩罚为辅”相违背。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，结合原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条“逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”等内容，被告迟延交付房屋时间长达两年之久，损害了原告利益，原告主张按照合同约定被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一作为违约金的计算标准，并未高于给原告造成的实际损失，本院予以支持。被告辩称双方违约金约定过高超过了实际损失，应当按照同地段同类型房屋租赁价格计算损失的辩解意见与事实不符，且未提供相应的证据予以证实，故本院不予采信。原告主张2017年11月至2020年4月的房租损失，该部分损失系因被告迟延交房造成的违约损失，已包含在逾期交房的违约金中，故对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二。双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现被告虽已交付房屋，但办理房屋产权登记的时间尚未届满，被告并未违约，故对原告要求被告协助办理房屋产权证书、赔偿逾期办理房屋产权证书违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：  一、被告石河子市德林置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告孟秀芳迟延交房的违约金19222.99元（230215.44元×0.0001×835天）；  二、驳回原告孟秀芳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费513元（原告孟秀芳已交纳），由被告石河子市德林置地房地产开发有限公司负担，与前款同期给付原告孟秀芳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。   审 判 员  花    蔺  二〇二〇年七月九日  书 记 员  王 玉 霞 1