上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初9529号原告：董志清，女，1981年9月22日出生，现住上海市青浦区。委托诉讼代理人：史宏伟，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：上海中建孚泰置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江岩，董事长。委托诉讼代理人：陈晓燕，女。原告董志清诉被告上海中建孚泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。本案于2020年6月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人史宏伟、被告委托诉讼代理人陈晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董志清向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币(以下币种均为人民币)231,035.10元(以实际房屋总价款2,387,630.73元为本金，按中国人民银行同期贷款利率每年4.35%的1.3倍，自2017年10月29日起计算至2019年7月7日止)；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年6月20日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方向甲方购买上海市青浦区徐泾镇会恒路666弄《中建锦绣名都》16号202室房屋(以下称“系争房屋”)。经实测面积，房屋总价款为2,387,630.73元。合同第十条约定，甲方承诺在2017年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。第十四条约定，在甲方取得大产证后30日内，甲乙双方签署《房屋交接书》。甲乙双方在签署《房屋交接书》90天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同另约定了其他事项。合同签订后，原告已经按照合同约定支付了全部的房价款，但由于被告的违约行为，导致原告办理小产证逾期，故诉诸法院，望判如所请。被告上海中建孚泰置业有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。1、大产证逾期办理是因政府因素所致，不应承担违约责任。所涉及房屋地块中有一部分商业用房，政府在类住宅整顿中停止了整个地块的大产证办理；2、预售合同补充条款明确合同履行期间可能出现因市场及政策变动等因素导致的购房者风险，被告不应承担任何责任；3、被告及时办理了竣工备案证书和新建住宅交付使用许可证，不存在原告所称消防设施及绿化面积存在问题导致产证办理迟延的情况；4、被告取得大产证后及时通知业主领取办理小产证材料，业主迟延办理小产证的责任不应由被告承担。经开庭审理查明：2015年6月20日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋。第十条约定，甲方承诺在2017年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得新建商品房房地产权证(大产证)后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》90天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同另约定了其他事项，但未明确约定逾期办证的违约责任。合同签订后，经实测面积，实际房屋总价款为2,387,630.73元，原告已经按约支付了全部房价款，被告已交付原告系争房屋。2016年12月8日，被告取得系争房屋所属项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2016年12月23日，被告取得系争房屋所属项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2017年10月31日，被告取得系争房屋大产证，所在小区存在住宅和商铺两种房屋。2018年11月7日，被告向原告合同中所列联系地址上海市浦东新区利津路XXX弄XXX号XXX室以邮政特快专递方式邮寄送达《关于尽快办理房屋产证的通知》，通知原告尽快带上所需材料办理小产证，快递查询单上显示该邮件于2018年11月10日妥投。2019年7月8日，上海市青浦区不动产登记事务中心受理原告办理小产证申请。2019年7月15日，系争房屋小产证核准登记至原告名下。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，《上海市商品房预售合同》、购房发票、房屋交接书、《建设工程竣工验收备案证书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、EMS快递单、关于尽快办理产证的通知、上海市房地产登记簿、不动产权证及缴费收据等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，被告主张：因系争房屋所在小区存在商业项目，受到上海市人民政府整顿“类住宅”的政策影响，一段期间内停办大产证，导致被告逾期办理大产证。对此被告提供《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》、《关于办理“中建锦秀名都”项目大产证的办理意见》、青浦区人民政府办公室秘书科公文办理便函，原告对上述证据真实性无异议，但是不认可被告的证明目的。本院认证如下：被告提供的上述文件，原告对其真实性无异议，本院予以采纳。据此本院确认如下事实：2017年5月9日，上海市相关职能部门联合发布对本市商业办公项目清理整顿的意见，意见明确指出对在商业办公项目开发过程中出现的不按规划批准的建筑物使用性质进行建设、擅自改变房屋结构及设施设备、改变房屋规划用途为居住等违法违规行为在全市范围内进行清理整顿。在实际整顿过程中，被告开发的住宅项目大产证办理工作也被暂停，为此被告曾向西虹桥商务开发有限公司递交“关于协调《中建锦秀名都项目》23-02一期住宅产权证办理和27-03地块预售网签的请示”，请求西虹桥商务开发有限公司帮助协调申请开通产权证办理和网签。后经相关监管部门检查验收23－02地块二期1－6号商品住宅和底层商铺，青浦区人民政府于2017年9月下旬同意青浦区房管局意见，决定按规定程序予以办理大产证手续。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告已按合同约定履行付款义务，被告应在合同约定的期限内按约定的交房条件履行交房义务并协助原告办理小产证。根据预售合同约定，被告应于2017年6月30日前办理大产证并在之后30日内签署房屋交接书，在签署交接书后90天内共同办理过户手续，故被告应在2017年10月28日前协助原告办理小产证。现被告于2017年10月31日才取得房屋大产证，导致原告迟延取得小产证，故被告应承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证违约金的计算方式，原告主张的起算时间和计算标准符合法律规定，本院予以确认。关于截止时间，被告已按合同所列的原告地址寄送原告办理产证通知并于2018年11月10日妥投，原告应及时领取资料办理产证避免损失进一步扩大，故本院认定应计算至通知送达之日后第三天即2018年11月13日。综上，被告赔偿原告逾期办证违约金，应以2,387,630.73元为本金，按每年4.35%的1.3倍，自2017年10月29日起计算至2017年11月13日止，计140,939.20元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第十八条之规定，判决如下：被告上海中建孚泰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告董志清逾期办证违约金140,939.20元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,765.50元，由原告董志清负担1,646.70元，被告上海中建孚泰置业有限公司负担3,118.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 分人民陪审员  宋亚娟人民陪审员  蒋秀娟二〇二〇年七月二十九日法官 助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。