广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初8787号原告（反诉被告）：高星洪，男，1957年8月27日出生，汉族，住广东省中山市*************，公民身份号码440************639。被告（反诉原告）：高忠仁，男，1974年10月29日出生，汉族，住湖南省华容县********，公民身份号码430************939。委托诉讼代理人：杨诗敏，广东百昌律师事务所律师。原告高星洪与被告高忠仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日受理后，被告高忠仁在诉讼中提起反诉，本院予以合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高星洪、被告高忠仁及其委托诉讼代理人杨诗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高星洪向本院提出诉讼请求：1.判令高忠仁已交的5000元押金归高星洪所有；2.判令高忠仁向高星洪支付欠缴的2019年12月1日至2020年1月10日租金4000元；3.判令高忠仁向高星洪支付2019年12月租金的罚款2500元；4.判令高忠仁向高星洪赔偿损失15000元；5.判令高忠仁向高星洪支付高星洪垫付的131元电费。诉讼中，高星洪增加一项诉讼请求：判令高忠仁向高星洪支付厕所下水道堵塞修理费用500元。事实和理由：高星洪于2016年7月1日出租一间商铺给高忠仁使用，租期三年，于2019年6月31日到期需续约，高星洪已提前通知高忠仁租金涨至3000元，高忠仁以各种理由推迟续约，并无表示不租，有手机通话和微信记录予以证明，最后一次协商是12月27日高星洪去美国前一天发微信高忠仁，但他也没回复。但2020年1月1日高星洪在美国时收到高忠仁微信说已搬迁。高星洪2020年1月10日回家去看商铺时面目全非，损毁严重，多种固定装修设施被拆除。高星洪认为，1.高忠仁没有提前通知和取消合同就突然弃租，违反双方合同规定，高星洪有权没收高忠仁的押金；2.2019年12月1日至2020年1月10日（高星洪取回高忠仁钥匙日期）这段时间应收而未收租金4000元，高忠仁应予以支付；3.高忠仁无理由拖延交付12月租金，按合同第一条规定可罚款2500元；4.高忠仁拆除商铺多种固定装修设施，造成商铺损毁严重，应赔偿高星洪的损失15000元，具体如下：商铺大门10平方玻璃门拆除赔偿5000元、三匹冷气空调机一套拆除赔偿5000元、天花板拆毁破坏赔偿2000元、门面招牌拆毁赔偿1000元、四个玻璃窗打裂赔偿1000元、房门及门锁拆除赔偿1000元；5.高忠仁未支付12月电费131元，高星洪已代付，高忠仁应予以返还。双方就租赁事宜协商不成，高星洪为维护自身权益，特向法院提起诉讼。高星洪围绕其诉求，提交的主要证据有：1．租赁合同1份；2.照片8张；3.电费缴纳凭证、微信账单截图各1份。高忠仁辩称，1.高忠仁没有违约，租赁合同2019年6月31日期满，期满后双方没有续签租赁合同；2.高忠仁确认尚未支付2019年12月份的租金，但责任不在高忠仁，高忠仁在2019年12月2日曾通过微信转账方式向高星洪支付租金，但高星洪没有接收，该笔微信转账因超时退回高忠仁，因此高星洪主张的罚款、罚款计算标准均没有依据；3.高忠仁没有拆毁东西，高星洪主张的赔偿金额没有依据；4.高忠仁已经缴纳2019年12月电费。诉讼中，高忠仁向本院提出反诉请求：判令高星洪向高忠仁退还押金5000元及支付利息（以5000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年7月1日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息）。事实和理由：2016年10月20日，高忠仁与高星洪、方小平签订租赁合同，合同中约定高星洪、方小平将其自有的位于龙瑞大街69号金龙花园龙凤阁B2幢9卡出租给高忠仁生产经营，租金2700元，合同在2019年6月31日期满，合同期满后高星洪和方小平要退还押金5000元给高忠仁。租期届满后，高忠仁继续使用高星洪、方小平的店铺，高星洪、方小平也未提出异议，双方未再签订书面合同，也未约定续租的租期。2019年11月27日，高星洪、方小平因要涨租金而不再将租赁物出租给高忠仁。高忠仁在2019年12月31日已交还租赁物及钥匙给高星洪、方小平，高忠仁已办理完退组手续。合同期满后，高星洪、方小平理应将押金退还给高忠仁，但经高忠仁多次催要，高星洪、方小平仍不肯将押金退还给高忠仁，故高忠仁特向法院提起反诉。高忠仁为支持其辩解和反诉请求，向本院提交以下证据：1.存折内页复印件1份；2.照片1张、中山市志强电器有限公司销售单1份；3.微信个人信息截图2份、微信聊天记录截图5页；4.照片4张；5.电话录音光盘及文字记录各1份；6.租赁合同1份；7.中山市不动产登记资料查询结果1份。针对高忠仁反诉，高星洪辩称，不同意退押金。因为:1.高忠仁没有提前通知高星洪其何时撤离，也没有告知高星洪不续租，高星洪出国后才得知高忠仁退租的通知；2.高星洪于2019年6月已经通知高忠仁续租，但高忠仁拖至2019年11月份仍未续约，所以高星洪在2019年12月开始要求高忠仁每月按3000元支付租金；3.高星洪在2020年1月10日回国才收到涉案租赁物钥匙，高忠仁将该钥匙丢在隔壁商铺，高星洪明确告知高忠仁若不租需要提前一个月告知，但高忠仁没有遵循该承诺，令高星洪毫无准备的时间。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高星洪、方小平是中山市*********************卡铺位的产权人。高星洪称，其于2016年7月1日就将上述铺位出租给高忠仁，同日交付租赁物并收取押金5000元，押金至今未退还高星洪。双方后于2016年10月20日以高星洪为出租方、甲方及以高忠仁为承租方、乙方补签了租赁合同，约定：甲方铺位一间上下两层位于龙瑞大街69号金龙花园龙凤阁B2幢9卡现租给乙方使用，经双方协商达成合同如下：一、租金每月2700元，先交后租，乙方交租日期定于公历的每月五日之前，拖欠超过此日期不交租金的每天加收罚款100元，并甲方有权终止合同，没收乙方的押金，另租给他人使用。二、承租前乙方要向甲方交纳5000元押金，乙方在承租期间不得对房屋造成污染或破坏性损害，不得用于非法用途，未经甲方同意，不得擅自将房屋转租或转借他人另作他用，不得随意对房屋进行破坏性装修，如有破坏要赔偿损失。三、租赁期限为三年，由2016年7月1日至2019年6月31日止，期满前一个月，甲乙双方要再办理续约手续，如甲、乙某方不续约，合同期满后甲方要退回押金给乙方。四、房屋的水电费、电话、各种税收及管理费、合同手续费、租赁税费、卫生费、治安费、环保费用等一切费用全部由乙方负责（甲方每月纯收2700元）。在使用期间的水电损坏、更换、下水道堵塞等均由乙方负责及修理，公共合用设施损坏由用方共同分担更换或修理，乙方在使用期间所发生的一切意外债权债务等均与甲方无关。五、乙方在使用期满后，凡已固定了的装修及配套设施电水管、电线、灯管、灯盆、开关、插座、门窗、门锁等，不得拆除，对损坏部分要赔偿或修补复原。六、除国家政策变动外，甲乙双方都不能弃租或不租，如果甲方违反要赔偿装修损失和退赔乙方的押金；如乙方违反，甲方没收乙方的押金。七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。高星洪、高忠仁分别在合同下方甲方、乙方处签名并填写了个人身份信息。高忠仁称其2016年10月20日签订合同后才开始承租涉案租赁物，但对为何合同约定租期从2016年7月1日起算并未作出合理解释。双方按每月租金2700元的标准履行至2017年3月份，后经双方协商达成一致意见，自2017年4月起将月租金涨至2800元，并在双方持有的涉案租赁合同第七条下方手写“注：租金从2017年4月1日起增加壹佰元正”，此后高忠仁均按每月2800元的租金标准支付租金。2019年6月31日，涉案租赁合同租赁期满，双方未再签订书面租赁合同，但高忠仁仍租赁并实际使用涉案租赁物，且未提交证据证明其曾在租赁合同期满时向高星洪主张过退还押金。2019年11月起，双方就租金的收取、租金的涨幅、是否续租、返还租赁物等租赁相关事宜通过微信进行协商，具体协商内容如下：2019年11月27日22时35分，高忠仁妻子黄小红（微信号：huangxiaohong4808）通过微信对高星洪(微信号：Gaoxingxinghong)说：“现在生意这么难做，谁都没有涨价，涨得也太多了吧，涨一百行不行，现在的房租都在降下，没有谁涨，这条街不比以往了，现在没有人走动了，好生意我不会跟你说，现在生意不好，也难做，少一百行不行呀。”2019年11月28日20时40分，高星洪回复：“不可以了，家人不同意，低于3仟不租了。”2019年12月2日17时22分，高星洪通过微信对黄小红说：“老板娘，我现在过来收租金。”黄小红回复：“好。”当日17时42分，高星洪在涉案租赁物向黄小红收取租金，黄小红通过微信向高星洪转账支付2800元，高星洪随即收取该2800元。当日18时04分，黄小红又通过微信向高星洪转账支付2800元，并称：“11月份的给你了。”高星洪未收取该笔2800元也未予回复。2019年12月24日，高星洪通过微信对黄小红说：“老板请汇租金来，这个月是3000元。”黄小红未予回复。2019年12月31日2时33分，高星洪又通过微信对黄小红说：“老板请汇租金来，这个月是3000元。”当日22时32分，黄小红回复：“老板：明天过来拿钥匙，我搬走了，顺便把帐结下。”当日23时04分，高星洪回复：“好的，我现在去了美国，要12日才回家，回到家才通知你吧！”23时14分，黄小红回复：“铺面我是不要了，钥匙放在旁边美容店里，12日以后再找你结账。”随即黄小红向高星洪发送照片3张，告知涉案租赁物现状，并称：“今天我搬走了，你家人可以过来结账呀。”23时32分，黄小红继续说：“我老公早就说1号交房给你”、“你自己说房租低于3千不租，我租不起，我老公说12月31日24点给房你。”高星洪未予回复。2020年1月10日20时4分，黄小红称“老板过来锁门”，高星洪未予回复。3月5日20时44分，黄小红向高星洪发送了一张照片，并称“老板：你那边的营业执照已注销，我那押金该退了。”高忠仁提交的微信截图中未显示高星洪对此有无回复。高忠仁称其于2019年12月31日搬离了涉案租赁物，并将涉案租赁物的钥匙存放在隔壁商铺中。高忠仁称该店铺也是高星洪的物业，高星洪称该店铺是亲戚的物业，其只是代为收取租金，双方对其主张的隔壁商铺的产权情况均未提交证据予以证明。高星洪称其回国后于2020年1月10日才从隔壁商铺收回涉案租赁物的钥匙。此后，高星洪主张高忠仁欠缴租金及电费，且拆除商铺内财物造成损失，要求高忠仁支付2019年12月1日至2020年1月10日的租金、2019年12月电费并赔偿损失，高忠仁不予支付，并要求高星洪退还押金5000元。双方无法协商一致，高星洪遂于2020年3月31日诉至本院，并提出前述诉求。诉讼中，高忠仁提起反诉，主张前述反诉请求。诉讼中，高忠仁以方小平为涉案租赁合同共同出租方为由，申请追加方小平为本案被告，并提交涉案租赁合同1份。经查，高忠仁提交的租赁合同首部及尾部“甲方”处均有手写字样“方小平”，高星洪提交的租赁合同上并无此内容，但右上角多了手写的“2019年12月租金3000未付、1月10日租金1000未付”。除此之外，双方提交的涉案租赁合同其他内容均一致。庭审中，高忠仁称2017年初高星洪自行到涉案租赁物要求在租赁合同上加上“方小平”的签名，同时高忠仁当庭确认高星洪在本案中提交的租赁合同是真实的，仅对合同右上角手写内容不予确认，并当庭撤回追加方小平为被告的申请，高星洪对高忠仁撤回追加被告的申请没有异议。高星洪、高忠仁均确认涉案租赁合同的出租方只有高星洪。高星洪主张其于2020年3月23日代高忠仁垫付了涉案租赁物2019年12月电费131.1元，并提交电费缴纳凭证及微信账单截图各1份。高忠仁则称其已缴纳2019年12月电费，因平时用于代扣水电费的存折尚有余款可直接划扣，并提交存折内页复印件1份。据该存折内页显示，2019年12月9日高忠仁曾支付电费91.72元。高星洪主张该笔91.72元是2019年11月电费，2019年12月电费应为131.1元，而且12月的电费需至2020年1月才能查询到实际产生的电费金额。高忠仁确认其不清楚2019年12月缴纳的电费金额，也无其他支付凭证予以佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。高星洪与高忠仁于2016年10月20日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，高星洪、高忠仁于2019年6月30日涉案租赁合同到期后，双方虽未签订书面房屋租赁合同，但高忠仁继续使用租赁房屋并交纳租金，高星洪未提出异议，且对租金予以接受，故涉案租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。涉案租赁合同约定自2017年4月1日起租金标准变更为每月2800元，结合双方微信聊天记录截图及庭审陈述，双方均确认2019年12月2日高星洪按月租金2800元的标准微信转账支付了2019年11月租金，即双方自2019年7至11月仍按合同约定的月租金标准2800元执行。根据双方微信聊天记录显示，2019年11月27日起双方对租金的涨幅进行协商，高星洪要求涨至月租金3000元，高忠仁表示因经济环境不好、附近店铺均未涨租金、经营困难等原因要求租金只涨至2900元，高星洪明确回复“不可以了，家人不同意，低于3仟不租了”，此后，双方亦未能对租金涨幅达成一致意见。本院认为，双方仍应按月租金2800元标准履行，高星洪主张2019年12月起按月租金3000元的标准收取租金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于2019年12月2日18时04分高忠仁向高星洪转账2800元的款项性质，高星洪当天下午到涉案租赁物向高忠仁当面收取了2019年11月租金，高忠仁半小时后又通过微信向高星洪转账支付2800元，并称“11月份的给你了”，高忠仁主张该笔款项是12月份的租金，高星洪庭上则称其因已经收取2019年11月份租金，误会该笔2800元的转账是高忠仁重复支付11月份的租金，故其未收取，但高星洪并未就其误解与高忠仁进行沟通，而是在同月24日、31日分别发送信息“老板请汇租金来，这个月是3000元”催收12月份租金，结合本院已查明的事实，本院认为以下事实具有高度可能性，即高星洪并未对该笔2800元属于12月租金的款项性质产生歧义，其要求高忠仁12月支付租金3000元而高忠仁微信转账显示转账金额仅为2800元，高星洪是因高忠仁转账的金额未达其要求的标准而未及时收取。高忠仁于2019年12月2日已向高星洪转账支付12月租金2800元，该笔款项因高星洪未及时收取而被超时退回，故高忠仁虽未支付12月份租金属实，但该责任并不全在于高忠仁，高星洪主张高忠仁逾期支付租金构成违约并应支付违约金2500元，无事实和法律依据，本院予以驳回。关于双方不定期租赁关系的解除时间及双方的违约责任。高忠仁主张其于2019年12月31日已腾退并返还涉案租赁物，并称已将涉案租赁物的钥匙存放在隔壁商铺。根据双方微信聊天记录显示，高忠仁是在其自称搬离涉案租赁物当日晚上10点半才通过微信告知高星洪其不再续租并腾空、返还涉案租赁物，高星洪半小时后微信回复“好的”，并称因其本人当时在美国需次月12日才回国，回国后再联系高忠仁处理租赁事宜，高忠仁在回复中再次明确“铺面我是不要了”，并称“钥匙放在旁边美容店里”，并同意等高星洪回国后12日再行结算。双方在2019年11月份已就租金增幅产生分歧，但双方并未提交证据证明双方就此争议曾积极进行磋商或已达成一致意见，双方微信记录显示高星洪一直坚持租金增至3000元，高忠仁除了一笔2800元的转账外并未明确表示拒绝或明确告知高星洪2020年1月起不再续租，其在12月31日晚10点半才突然告知高星洪其要返还租赁物并要求高星洪第二天办理交接手续，并未给予高星洪合理的准备时间，有违诚实信用原则，且当时高星洪人在国外，并未能及时办理交接手续，后双方达成一致意见待次月12日高星洪回国后再行办理退租事宜，现高忠仁主张其将涉案租赁物的钥匙存放在隔壁商铺即可视为返还租赁物，但却未能举证证明双方对此曾有约定或此种交付方式得到高星洪同意，故高忠仁主张其于2019年12月31日完成租赁物交接同时涉案租赁关系解除，没有事实和法律依据，本院不予支持。高星洪确认其已于2020年1月10日收回涉案租赁物，该日期比双方约定的2020年1月12日更早，且对高忠仁有利，本院予以确认，即双方租赁关系于2020年1月10日解除。高忠仁应按月租金2800元的标准支付2019年12月1日至2020年1月10日的租金3703元[2800元×（1个月+10天/31天）]。高星洪主张的租金超出上述部分，无事实和法律依据，本院予以驳回。另外，高星洪主张高忠仁拖欠2019年12月电费131.1元以及高星洪已于2020年3月23日为高忠仁垫付该笔电费131.1元，有高星洪提交的微信账单截图及电费缴纳凭证等证据为证，并有高星洪当庭陈述佐证，且无相反证据反驳，本院予以认定。高忠仁以其缴存水电费的存折有余额划扣电费为由辩称其已缴纳2019年12月电费，但未提交其已缴纳2019年12月电费131.1元的证据，应承担举证不能的不利后果，故对高忠仁该辩解，本院不予采信。涉案租赁合同约定水电费由高忠仁自行负担，故高星洪要求高忠仁支付2019年12月电费131元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。至于高星洪以高忠仁没有事前通知就突然退租违反了合同第三条约定为由主张高忠仁已支付的押金5000元归其所有，但合同第三条仅约定了双方若需续租应在租赁期满前一个月办理续约手续，但并未约定不续约需提前通知及提前通知的时间，因2019年7月1日起双方租赁关系为不定期租赁，当事人可随时解除合同，高星洪该主张无事实和法律依据，本院亦予以驳回。至于高忠仁反诉请求高星洪退还押金并自2019年7月1日起支付资金占用期间利息损失，如前所述，涉案租赁合同到期后继续有效，只是租赁期限为不定期，在此情况下，高忠仁主张高星洪应于2019年7月1日退还押金，并因高星洪未及时予以退还而自该日起支付资金占用期间利息损失，无事实和法律依据，本院予以驳回。双方于2020年1月10日解除租赁关系时，高星洪应向高忠仁退还押金5000元，高星洪未予退还，存在不当；同时，高忠仁至今仍拖欠高星洪租金3703元、电费131元，有失诚信。双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任，即高忠仁应向高星洪支付租金、电费合计3834元，高星洪应向高忠仁返还押金5000元，两相抵扣后高星洪仍应向高忠仁退还1166元。对于高星洪主张的罚款、高忠仁主张的资金占用期间利息损失均不予支持。另外，高星洪主张高忠仁搬离涉案租赁物时拆除了多种固定装修设施并造成商铺损毁严重以致造成高星洪经济损失15000元，并提交8张照片作为证据。但高忠仁对高星洪提交的照片的真实性、关联性均不予确认，并认为照片没有记载拍摄时间也无法证明就是高忠仁造成的损坏。本院认为，高星洪提交的照片未显示拍摄时间、拍摄地点等基本信息，亦未能体现其主张的财物损失的价值，故该组照片难以证明其主张，而且高星洪在本案诉讼中自认已于2020年5月18日将涉案商铺另行出租，新租客已对涉案商铺进行了重新装修，也就是说，在高星洪与高忠仁的房屋租赁合同纠纷存在较大争议的情况下，高星洪已另行出租并允许新租客对涉案租赁物进行了装修，改变了涉案租赁物现场状况，导致本案现已无法再根据现场对高星洪主张的损失作准确评估，该相应法律后果应由高星洪自行负担。而且高忠仁在庭审中否认其毁坏或拆除属于高星洪的财物，高星洪应承担举证不能的不利后果，其据此要求高忠仁赔偿15000元，缺乏依据，本院予以驳回。至于高星洪主张厕所下水道堵塞修理费用500元，除其单方陈述外，未提交证据证明高忠仁造成了其该笔损失，且高星洪在庭审中亦确认该笔费用尚未实际支出，故高星洪要求高忠仁支付厕所下水道堵塞修理费用500元，没有事实依据，本院不予支持。综上，双方诉求，有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告高星洪于本判决发生法律效力之日起七日内向被告高忠仁退还1166元；二、驳回原告高星洪的其他诉讼请求；三、驳回被告高忠仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费466元，减半收取为233元（原告高星洪已预交），由原告高星洪负担199元，由被告高忠仁负担34元（被告高忠仁于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告高星洪）；反诉案件受理费50元，减半收取为25元（被告高忠仁已预交），由原告高星洪负担（原告高星洪于本判决发生法律效力之日起七日内迳付被告高忠仁）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭俏芬二〇二〇年七月一日书记员  罗丹薇简佩琳