广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终799号 上诉人（原审原告）：贺州市广兴房地产开发有限公司。住所地：贺州市三皇庙排洪河北面**。 法定代表人：陈少慕，总经理。 委托诉讼代理人：卢贞，广西贺瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：梁金连，女，1964年6月4日出生，汉族，住贺州市。 上诉人贺州市广兴房地产开发有限公司（以下简称广兴公司）因与被上诉人梁金连买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人广兴公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判被上诉人向上诉人支付车位款3666元及利息，利息从2017年5月1日起按年利率6%计算至被上诉人实际付清之日止；3.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人开发建设的“广兴景园小区”原为案外人贺州市公安局以单位“集资建房”的形式建设。2008年1月，项目的规划设计方案经市规划局审核并同意实施，按照该方案，建筑分为1＃、2＃、3＃、4＃、5＃共五幢楼。2009年9月，贺州市国土局对其中1＃、3＃、4＃楼单体规划建设的土地使用权进行挂牌出让，上诉人通过竞价竞得并进行开发建设商品房。2013年5月3日，上诉人与被上诉人签署《广兴景园小区停车位专有使用权转让合同书》，合同约定被上诉人向上诉人购买位于贺州市第5栋地面架空层第80号车位的专有使用权，车位专用使用权的价格为小车车位人民币柒万元整（70000）,摩托车车位为人民币捌仟元整（8000）。合同签订之后，上诉人将上述车位交付被上诉人，上诉人按约定代理协助被上诉人办理不动产权属登记，但在该过程中，登记部门告知因为房屋所在规划建设小区的土地使用权没有进行整体出让，小区内的公共道路和绿化用地没有进行分摊，因此按法律法规的规定不符合办理权属登记条件暂不予办理。所以，该事项被列入贺州市处理房地产项目遗留问题之一。2017年，按照贺州市处理房地产开发建设遗留问题领导小组的意见，贺州市国土局对“广兴景园小区”规划建设的2＃、5＃号楼用地及整个小区内的公共道路和绿化用地进行挂牌出让，上诉人竞得后立即完善相关办理房屋权属登记的手续。基于上述情形，2017年2月23日，上诉人与案外人贺州市公安局、广西贺州联盛建筑工程有限责任公司、贺州市广厦建筑安装工程有限公司签订《关于解决“广兴景园小区遗留问题的协议书》，根据协议书第二条第（三）项“甲、乙双方约定，因挂牌出让的2＃、5＃楼用地及公共用地约20.8亩，按拟定的挂牌出让价格107万元／亩，加上测算增加的商品房开发和交易的税费，甲乙双方根据市人民政府对房地产开发建设遗留问题处理领导机构的意见商定：1、1＃、3＃、4＃楼购房人按每平方米建筑面积的房价基础上补增加每平方米99.2元的公共用地出让金分摊。3、对1＃、2＃、3＃、4＃、5＃楼地面架空层、地、地下车库车位一按每平方米车位建筑面积（含公摊面积）补增加99.2元的公共用地出让金分摊。4、甲方（贺州市公安局）原分配购房的单位干警（含干警已转让的买受人）应交的上述房款和车位款，由甲方协助乙方收取；4＃楼为乙方（上诉人）销售的房屋和车位，由乙方自行处理”的约定，2017年3月29日贺州市公安局向该单位购房干警发出《关于“景园小区”的购房户需增加部分购房款的通知》，被上诉人所购买的涉案车位应补缴车位款3666元。此后因小区车位号的编号发生了细微调整，被上诉人的车位原为编号80,调整后成为编号78,为了明确车位对应的编号，双方才就同一车位再次签订《广兴景园小区停车位专有使用权转让合同书》。因一审法院对于上述情势变更的发生已然查明与认可，上诉人认为双方前后签署的两份协议没有进行价格调整系因为上诉人与贺州市公安局有约定，由后者为上诉人收取差价，且后者已然向包括被上诉人在内的业主发出补交差价通知，并不等同于上诉人放弃对被上诉人收取差价款的权利。被上诉人收到通知后，拒绝交纳差价。 被上诉人梁金连辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 广兴公司向一审法院起诉请求:1.判令被告向原告支付车位款3666元及利息（利息计算：以3666元为基数，从2017年5月1日起，按年利率6%计至付清之日止）;2判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：原告开发建设的“广兴景园小区”，原为案外人贺州市公安局以单位干警“集资建房”形式建设，分为1#、2#、3#、4#、5#楼共五栋楼。2009年4月16日，贺州市建设与规划委员会出具给贺州市国土资源局《市公安局贺州大道18号A、D、E地块规划设计条件》，对A地块（4#楼）、D地块（3#楼）、E地块（1#楼）的建筑面积、容积率、建筑高度和密度、绿地率等作了明确规定。2009年9月，贺州市国土资源局根据贺州市公安局的申请对其中1#、3#、4#楼建筑单体投影面积所占土地使用权进行挂牌出让，以便将该三幢房屋从“集资建房”改为定向开发的商品房，原告参加竞拍并竞得上述出让土地。贺州市国土局没有同时将1#、3#、4#楼相关配套的公共通道及绿化用地一并出让。 2010年3月17日，贺州市公安局（甲方）与贺州市广厦建筑安装工程有限公司（乙方）签订了《建房协议书》，约定由乙方承建甲方民警集资楼五栋，甲方负责收集民警集资款作为工程建设款提供给乙方，乙方负责承建楼房及配套的工程，乙方承建的景园小区1#、2#、3#、5#楼为民警集资住宅楼，其地下室及架空层停车位不计入住宅公摊面积，每个停车位的价格到工程竣工后，按甲乙双方核定认可的价格出售给使用者。之后，贺州市广厦建筑安装工程有限公司将景园小区交由原告开发建设。 原告在办理案涉小区房屋不动产权证的过程中发现，案涉小区土地并未进行整体出让，对未挂牌出让的部分用地及公共用地约20.8亩需补充进行挂牌出让，补充挂牌出让后原告补交了土地出让金。对该土地出让金如何承担问题，2017年2月23日，原告广兴公司（乙方）与案外人贺州市公安局（甲方）、广西贺州联盛建筑工程有限责任公司、贺州市广厦建筑安装工程有限公司签订《关于解决“广兴景园小区”遗留问题的协议书》，该协议书第二条第（三）项载明“甲、乙双方约定，因挂牌出让的2#、5#楼用地及公共用地约20.8亩，按拟定的挂牌出让价格107万元/亩，加上测算增加的商品房开发和交易的税费，商定：......3.对1#、2#、3#、4#、5#楼地面架空层、地、地下车库车位一按每平方米车位建筑面积（含公摊面积）补增加99.2元的公共用地出让金分摊；4.甲方原分配购房的单位干警（含干警已转让的买受人）应交的上述房款，由甲方协助乙方收取。” 2017年3月29日，贺州市公安局向该单位购房干警发出《关于“景园小区”的购房户需增加部分购房款的通知》，告知：2017年2月27日，广兴公司已根据市政府有关部门的要求以2230万元竞得景园小区2#、5#楼及小区内道路、绿化使用的20.8亩国有土地的使用权，要求1#、3#楼购房干警（含已转让的买受人）按购房面积、购车位面积再补交99.2元/㎡的购房款作为承担公共用地出让金分摊，各购房干警（含已转让的买受人）应在4月15日前将补交的房款交到该局计财科。该局干警黎农将上述车位指标转让给被告梁金连。根据该通知，梁金连购买的车位应补交出让金分摊款项36.96㎡×99.2元/㎡=3666元。 2017年5月13日，原、被告签订《广兴景园小区停车位专有使用权转让合同书》，约定原告将贺州市广兴景园住宅小区第5栋地下室第78号车位的专有使用权转让给被告，转让价格为70000元。 另查明，原、被告于2013年5月3日签订了一份《广兴景园住宅小区停车位专有使用权转让合同书》，约定被告购买贺州市广兴景园住宅小区第5栋地下室第80号车位的专有使用权，转让价格为70000元。后被告车位变更为案涉78号车位，并于2017年5月13日与原告重新签订转让合同书，同时声明双方2013年5月3日签订的合同书作废。 一审法院认为，原、被告于2017年5月13日重新签订的《广兴景园住宅小区停车位专有使用权转让合同书》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行义务，享受权利。本案中，因案涉小区没有按照规划将相关配套的公共通道及绿化用地等进行整体出让，需补充挂牌出让，原告以2230万元竞得该小区道路、绿化及2#、5#楼占地20.8亩的国有土地使用权，从而客观上增加了建设成本，但这一客观情况变化发生在原、被告2017年5月13日签订转让合同书之前，而情势变更是在合同成立以后客观情况发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。双方2017年5月13日签订的合同书是对2013年5月3日签订的转让合同书的重新约定，2017年5月13日签订合同时，补交土地出让金的客观情况已经出现，但双方并未对转让价格进行变更，约定的转让价格仍为70000元，视为双方同意按照原来的价格履行合同。综上，本案不符合情势变更情形，被告已经支付了70000元的转让款，原告以“情势变更”为由，要求被告支付车位出让金分摊款项及利息，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决：驳回原告广兴公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告广兴公司负担。 本院二审期间，各方当事人未向本院提交证据。 综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，上诉人与被上诉人于2013年5月3日签订了一份《广兴景园住宅小区停车位专有使用权转让合同书》,于2017年5月13日对2013年5月3日签订的转让合同书重新签订《广兴景园住宅小区停车位专有使用权转让合同书》，同时声明双方2013年5月3日签订的合同书作废。涉案重新签订的《广兴景园住宅小区停车位专有使用权转让合同书》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行义务，享受权利。该《停车位专有使用权转让合同书》明确约定，涉案车位款70000元，被上诉人梁金连已依约向上诉人广兴公司支付了车位款70000元，履行了合同约定的付款义务。上诉人广兴公司以“情势变更”为由，要求被上诉人梁金连支付车位出让金分摊款3666元及利息。本院认为，贺州市公安局干警集资房建设转换为定向开发商品房的过程中产生了历史遗留问题，经各方协调，补充挂牌出让涉案小区相关配套的公共通道及绿化用地等，上诉人广兴公司以2230万元竞得该小区道路、绿化及2#、5#楼占地20.8亩的国有土地使用权，并确定对涉案小区地下车库车位统一按每平方米车位建筑面积（含公摊面积）补增加99.2元的公共用地出让金分摊。但这一客观情况变化发生在上诉人与被上诉人2017年5月13日签订转让合同书之前，且贺州市公安局向该单位购房干警发出《关于“景园小区”的购房户需增加部分购房款的通知》也发生在上诉人与被上诉人2017年5月13日签订转让合同书之前，即2017年5月13日签订合同时，补交土地出让金的客观情况已经出现，但双方并未对转让价格进行变更，约定的转让价格仍为70000元，视为双方同意按照原来的价格履行合同。一审判决驳回上诉人的诉讼请求，具有事实和法律依据，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人贺州市广兴房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  苑 山 审 判 员  黄义奎 审 判 员  陈小坤 二〇二〇年七月一日 法官助理  蒙晓华 书 记 员  王文惠