江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初13191号原告：赵馨亚，男，1990年9月4日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：朱荣林，男，1968年4月14日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：颜正军，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。被告：娄永芹，男，1973年1月12日生，汉族，住浙江省天台县。被告：张海涛，男，1980年11月5日生，汉族，住江苏省丰县。第三人：朱雪明，男，1961年4月14日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。第三人：齐兵委，男，1978年3月16日生，汉族，住浙江省。第三人：胡海峰，男，1974年11月17日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告赵馨亚与被告娄永芹、张海涛、第三人朱雪明、齐兵委、胡海峰租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原告赵馨亚的委托诉讼代理人朱荣林和颜正军、被告张海涛到庭参加诉讼，被告娄永芹、第三人朱雪明、齐兵委、胡海峰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵馨亚向本院提出诉讼请求：1、判令解除租赁合同，娄永芹和张海涛承担违约责任，支付违约金170400元；2、本案诉讼费用由娄永芹和张海涛负担。审理中，赵馨亚增加诉讼请求，要求娄永芹和张海涛将仓库、车间和电梯恢复原状。事实与理由：2018年6月，他和娄永芹、张海涛签订厂房租赁合同，约定由他将坐落于江阴市的厂房出租给娄永芹和张海涛使用，租金568000元／年。合同签订后，娄永芹、张海涛未经他同意将厂房转租给第三人，还将厂房内的标准货梯改造成非标准的升降梯，同时将二楼隔成很多小间，他恢复原状需大额支出。为了弥补损失，他要求追究娄永芹和张海涛的违约责任。被告娄永芹未作答辩，亦未举证。被告张海涛辩称，他同意解除租赁合同，他转租厂房、改造货梯、在车间砌墙都是经过赵馨亚同意的，不存在违约，目前赵馨亚已将厂房直接出租给次承租人。第三人朱雪明、齐兵委、胡海峰未作答辩，亦未举证。本院经审理认定事实如下：2018年5月25日，原告赵馨亚作为出租方、被告娄永芹与张海涛作为承租方签订厂房租赁合同，约定由娄永芹、张海涛向赵馨亚租赁位于江阴市的厂房，租赁期自2018年6月18日至2021年6月17日，年租金568000元。租金一年一付，娄永芹、张海涛需提前30天付清下一年房租，逾期不付则赵馨亚有权收回厂房、中止合同并追究违约责任，违约方应赔偿守约方年租金的30%。2018年12月10日，娄永芹、张海涛与朱雪明、齐兵委、胡海峰分别签订厂房租赁合同，约定将案涉厂房中的部分分别出租给朱雪明、齐兵委、胡海峰使用，年租金分别为367000元、350000元和155000元。2019年6月18日，朱荣林分别与朱雪明、齐兵委、胡海峰签订厂房租赁合同，约定将案涉厂房中一楼钢结构和三楼车间出租给朱雪明使用，将二楼车间出租给齐兵委使用，将三楼车间出租给胡海峰使用，租赁期均自2019年6月18日至2021年6月17日，年租金分别为302000元、265000元和130000元。审理中，经本院现场勘查，案涉厂房二楼、三楼车间部分区域以砌墙的方式隔断（部分墙上安装有门），形成隔间；车间装有货运电梯一部，其中一楼电梯口朝北，二楼和三楼电梯口朝南。赵馨亚称二楼、三楼车间的隔断墙和墙上的门都是娄永芹、张海涛改建的，三楼的部分隔断墙已被朱荣林拆除；货运电梯原来是经过验收的标准电梯，三层电梯门都是朝西开的，并且有一道自动门和一道电梯门，改造后朝西的门以砌墙的方式封闭。审理中，朱荣林向本院陈述：他是赵馨亚的父亲，厂房租赁合同都是他代表赵馨亚磋商和签订的。2018年5月25日，他和娄永芹、张海涛签订合同，将厂房东面仓库和西面车间的二楼和三楼出租给他们。合同签订时，娄永芹、张海涛说他们要改建仓库的墙体、窗户、彩钢瓦，同时在车间二楼三楼砌墙隔断，并对电梯进行改造，合同到期后负责恢复原状，他便同意了，但要求改造后的电梯必须能通过安全检查。合同签订后，娄永芹、张海涛在2018年6月底进入厂房，并支付了一半的年租金284000元。大约两个月后，厂里的门卫告知他娄永芹、张海涛将厂房转租给朱雪明、齐兵委、胡海峰使用，他便与娄永芹、张海涛重新签订合同，增加了违约金，娄永芹、张海涛付清了第一年的租金后（下半年的租金实际由朱雪明、齐兵委、胡海峰支付），厂房便由朱雪明、齐兵委、胡海峰继续使用。第一年租期到期后，他在2019年6月与朱雪明、齐兵委、胡海峰签订租赁合同，将厂房直接出租给三人。审理中，朱雪明向本院陈述：他已经从三楼车间搬走，租金也已经全部付清，对于仓库、车间和电梯是否恢复原状无所谓。齐兵委向本院陈述：东面仓库和电梯是娄永芹和张海涛改造的，二楼车间的隔间是他建造的，三楼车间的隔间是朱雪明和胡海峰建造的，他的租赁合同尚未到期，还要继续使用二楼车间，因此不同意拆除隔间，但他同意将电梯恢复原状。胡海峰向本院陈述称：电梯是娄永芹和张海涛改造的，三楼车间的隔间是他和朱雪明建造的，他已经搬离厂房。对此，赵馨亚表示：他在2018年8月和娄永芹、张海涛重新签订合同时才知道仓库和车间实际上都是朱雪明、齐兵委、胡海峰改造的。目前，朱雪明于2020年3月5日搬出了仓库和三楼车间，胡海峰也已搬出三楼车间，但三楼车间的隔间尚未全部拆除，一楼车间的隔间已经全部拆除，齐兵委仍在使用二楼车间。他不再要求拆除二楼车间的隔间，东面仓库也不再主张恢复原状，现要求拆除三楼的隔间，并将电梯恢复为电梯口朝西，同时将娄永芹、张海涛改造的电梯口全部封闭。同时，赵馨亚明确其要求娄永芹、张海涛承担违约金系因娄永芹、张海涛未按约支付租金及未经同意转租厂房。上述事实，有不动产权证书、厂房租赁合同、现场照片、谈话笔录等及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，赵馨亚与娄永芹、张海涛之间的租赁合同关系合法有效。关于合同，赵馨亚主张解除合同，张海涛表示同意解除，娄永芹对此未提出抗辩，且根据双方的陈述，案涉厂房实际一直由娄永芹、张海涛转租给朱雪明、齐兵委、胡海峰使用，赵馨亚与朱雪明、齐兵委、胡海峰之间也以签订租赁合同的方式形成了租赁合同关系，故赵馨亚与娄永芹、张海涛之间的租赁合同应予解除为宜。关于租赁物，合同法第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，赵馨亚自认娄永芹、张海涛改造电梯、建造隔间均经过其同意，娄永芹、张海涛对此不存在违约行为，赵馨亚主张恢复原状于法无据，本院不予支持。赵馨亚称娄永芹、张海涛承诺合同到期后将改造的设施复原，但对此未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，故本院不予采信。关于违约金，赵馨亚以娄永芹、张海涛未按约支付租金及未经其同意转租厂房为由主张违约金，首先，根据赵馨亚的陈述，娄永芹、张海涛支付了第一年即截至2019年6月18日的租金，虽然部分租金实际由朱雪明、齐兵委、胡海峰支付，但娄永芹、张海涛与朱雪明、齐兵委、胡海峰之间存在转租关系，朱雪明、齐兵委、胡海峰代娄永芹、张海涛支付租金，也应当视为娄永芹、张海涛履行合同义务。2019年6月19日起的租金，虽然赵馨亚与娄永芹、张海涛的租赁合同尚未到期，但赵馨亚另行与朱雪明、齐兵委、胡海峰签订租赁合同并收取了租金，其行为已表明不再履行与娄永芹、张海涛之间的租赁合同，娄永芹、张海涛当然无须再继续支付租金。其次，虽然娄永芹、张海涛未举证证明转租厂房经过赵馨亚或朱荣林同意，但根据朱荣林的陈述，他在获知厂房转租事宜后并未提出异议，而仅仅是在租赁合同中增加违约金条款，并且继续让朱雪明、齐兵委、胡海峰使用厂房，甚至直接与朱雪明、齐兵委、胡海峰直接签订租赁合同，说明其同意并追认了娄永芹和张海涛的转租行为。综上，娄永芹、张海涛不存在违约行为，赵馨亚主张违约金于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除赵馨亚与娄永芹、张海涛签订的《厂房租赁合同》。二、驳回赵馨亚的其他诉讼请求。案件受理费3708元（赵馨亚已预交），由赵馨亚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包 彬人民陪审员  张一凡人民陪审员  张勤霞二〇二〇年七月十日书 记 员  顾钰蕾附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。