云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0321民初61号原告：马龙县东郡房地产开发有限公司。住所：云南省曲靖市马龙县龙翔路行政大道东侧（东郡明珠小区第二号商铺）。法定代表人：沈庆礼，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王文爱，云南博纵律师事务所专职律师。特别授权代理。被告：施从富，男，1964年1月24日出生，汉族，身份证住址：云南省曲靖市麒麟区，（未到庭）委托诉讼代理人：唐异杉，云南卢启云律师事务所专职律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘红斌，云南卢启云律师事务所专职律师。特别授权代理。原告马龙县东郡房地产开发有限公司与被告施从富确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月8日立案，依法适用普通程序于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告马龙县东郡房地产开发有限公司的法定代表人沈庆礼及委托诉讼代理人王文爱，被告施从富的委托诉讼代理人唐异杉、刘红斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马龙县东郡房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原告与被告于2013年12月3日签订的商品房购销合同（合同编号为：马东郡房字第**，房地产管理机关登记号为：马东东郡房字第**；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月3日，被告施从富通过中间人找到原告马龙县东郡房地产开发有限公司，表示有钱可以借给原告使用。原告因资金紧张便通过被告施从富向陈亚丽借款6000000元，陈亚丽于2013年12月4日将6000000元借款汇入原告公司账户。后原告东郡房地产公司分别于2013年12月6日、12月25日、2014年2月4日、3月10日、4月9日、5月19日向陈亚丽指定的案外人彭秋婷的账户还款72万元、18万元、9万元、9万元、9万元、9万元，合计还款1260000元。2013年12月3日，为保障陈亚丽的债权能够得到实现，被告施从富以自己的名义“购买”原告东郡房地产公司开发的位于马龙县龙翔新区（参考建筑面积2100平方米），购买金额为6000000元，于当日与原告签订了商品房购销合同并进行了备案登记（合同编号为：马东郡东郡房字第**地产管理机关登记号为：马东郡房东郡房字第**原告与被告签订上述商品房购销合同后，被告施从富至今未支付过任何购房款给原告，被告施从富也未在合同约定的交房期限届满后要求原告交付上述房屋并办理房屋登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》笫十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”之规定，原告有权要求解除与被告施从富签订的商品房购销合同。综上所述，原告请求法院解除原告东郡房地产公司与被告施从富2013年12月3日签订的《商品房购销合同》，并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，经本院释明，原告当庭将诉讼请求第一项变更为：请求人民法院判决确认原告马龙县东郡房地产开发有限公司与被告施从富2013年12月3日签订的《商品房购销合同》无效。被告施从富针对原告马龙县东郡房地产开发有限公司的起诉，提出如下答辩意见：第一、本案不属于“商品房预售合同纠纷”，而是债的“让与担保”，因其所担保的债权合法有效，故担保亦合法有效。1.从合同订立的意思表示和合同内容来看，双方签订合同的目的是为600万元债务提供物的担保。被答辩人在起诉状中认可一个事实，即2013年12月3日，答辩人与被答辩人所签订的《商品房购销合同》，目的是为被答辩人向陈亚丽借款600万元所签订的，其真实目的是为该笔借款提供抵押担保。从合同约定的内容来看：一、《商品房购销合同》第四条约定“商品房价款为600万元”，该金额与借款金额一致；二、《商品房购销合同》第六条约定“房款于2013年12月3日一次性付清”，该约定与陈亚丽借款600万元支付至被答辩人处的时间基本一致；三、《商品房购销合同》的签订时间是2013年12月3日，该时间与被答辩人和陈亚丽签订《借款合同》并出具《股东会决议》的时间一致。2.从合同履行的过程来看，《商品房购销合同》确实属于600万元债务的物的担保。本案所涉的《商品房购销合同》签订当日（2013年12月3日）被答辩人与陈亚丽签订《借款合同》，并就《商品房购销合同》所约定的商铺办理了备案登记。次日2013年12月4日，陈亚丽将约定的借款600万元支付至被答辩人账户。因此，答辩人与被答辩人签订《商品房购销合同》的真实意思表示并非为了购买被答辩人所开发的商铺，而是为了2013年12月3日的借款600万元提供抵押担保。因该商铺并不具备办证条件，无法办理抵押登记，才采取签订合同并办理备案的方式将抵押商铺转让至债权人一方名下。综上所述，根据答辩人与被答辩人订立合同的真实意思表示和履行合同具体行为，本案法律关系属于让与担保，即债务人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，受让人无需为此支付对价，债务人不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。让与担保合同效力从属于主债权合同，现主债权已经马龙法院依法审理认可并获得生效法律文书，基于让与担保法律关系的从合同---《商品房购销合同》基于主合同有效而发生债的担保效力。被答辩人依据错误的、不真实的法律关系起诉，人民法院应当驳回其诉讼请求。第二、关于本案的法律适用问题。根据上述事实和法律关系，答辩人认为本案的法律适用不宜根据被答辩人在起诉状中提到的《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条来做出裁判，而应当参考2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条认定本案法律关系属债的让与担保，并依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三、即便从商品房买卖合同纠纷法律关系的角度出发，被答辩人行使解除权已经经过法律规定的除斥期间，解除权消灭。根据被答辩在民事起诉状中所提到的《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。结合本案所涉《商品房购销合同》，该合同于2013年12月3日签订，约定支付房款的时间亦为2013年12月3日，至今已经超过7年之久，被答辩人行使解除权的除斥期间早已经过，人民法院应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告马龙县东郡房地产开发有限公司为证明其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份，用以证明原告的诉讼主体资格；2.《商品房购销合同》1份，用以证明原告与被告签订了《商品房购销合同》，但被告至今未向原告支付购房款的事实。经质证，被告施从富对原告提交的证据1无异议；对证据2的三性无异议，但对原告提交该组证据的证明目的提出异议，认为原、被告双方签订《商品房购销合同》的目的并非是为了买卖房屋，而是为陈亚丽600万元的借款提供担保，基于抵押担保的意思表示，被告施从富无需支付对价。被告施从富针对其答辩意见，向本院提交以下证据：第一组：1.（2015）马民初字第485号民事判决书；2.《商品房购销合同》；3.强制执行申请书；4.受理案件通知书，用以证明：1.原告与陈亚丽民间借贷纠纷一案经马龙区人民法院依法审理并作出生效判决，判决认定陈亚丽对原告享有的债权合法有效；2.在民间借贷案件审理过程中，原告认可涉案商铺系用于该笔借款的抵押担保；3.《商品房购销合同》约定的购房金额、支付房款日期、签订合同日期与民间借贷案件的借款金额、借款合同签订日期、借款支付时间基本一致，该合同属主借款合同的从合同，具有债权担保的性质；4.陈亚丽就该生效法律文书已申请强制执行，在执行程序中，双方曾协商将备案于被告名下的商铺评估处置用于偿还欠款本金，但原告不同意；第二组；1.施从英、王俊、陈亚丽三人身份证复印件各1份；2.王俊的常住人口登记卡复印件1份；3.王俊与陈亚丽结婚证复印件1份；4.曲靖百大集团有限责任公司和麒麟区益宁街道金牛社区出具的证明2份，用以证明：陈亚丽系被告侄媳妇，陈亚丽与被告之间系近亲属关系，600万元的借款资金来源于家中各位亲戚成员所凑。陈亚丽虽为债权人，但被告基于亲属关系和部分借款资金的出资人，与原告签订《商品房购销合同》并接受备案；第三组：1.《债权转让协议》1份；2.《债权转让通知书》1份，用以证明：因陈亚丽现在长期在外地工作，为了更好的维护债权利益，2020年1月29日，陈亚丽与被告签订《债权转让协议》，将600万元借款本金及利息的债权转让给被告，被告亦通过本案将债权转让事宜通知原告。经质证，原告马龙县东郡房地产开发有限公司对被告施从富提交的第一组证据的三性予以认可，但对其证明目的不予认可，认为在民间借贷纠纷案件审理过程中，原告确实是主张过《商品房购销合同》系为借款提供的担保，但是陈亚丽不予认可，被告施从富在被法院追加为第三人后，经法院合法传唤后拒不到庭，马龙法院已经确认该《商品房购销合同》与民间借贷无关，且判决已经发生法律效力。在民间借贷纠纷案件执行过程中，原告一直与被告协商用该商铺评估或者作价处置，但被告不予理会。原告签订《商品房购销合同》的真实意思就是将房屋作为陈亚丽借款的担保，并非真实的房屋买卖；对被告提交的第二组证据，原告对其中的证据1、2、3的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的提出异议；对证据4的三性不予认可，认为从民间借贷纠纷案件的审理中可以得知，陈亚丽出借给马龙县东郡房地产开发有限公司的款项系从融资担保公司高利转贷的，陈亚丽也认为《商品房购销合同》与民间借贷无关，并且曲靖百大集团有限责任公司和麒麟区益宁街道金牛社区出具的证明无经办人的姓名和联系方式，不符合民事诉讼法规定的证据的形式要件，曲靖百大集团有限责任公司也没有资格证明被告施从富与王俊的身份关系；对被告提交的第三组证据《债权转让协议》和《债权转让通知书》的三性不予认可，认为《债权转让协议》中的“陈亚丽”与《强制执行申请书》中的“陈亚丽”不是同一个人的签名，并且被告主张的债权转让发生在原告提起本案诉讼之后（原告2020年1月8日起诉，《债权转让协议》签订的时间是2020年1月29日），是被告为了应付本案而事后伪造的。综合双方当事人的质证意见，本院认为，原、被告提交的证据，其中各方当事人无实质性异议且符合法律规定的部分，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告马龙县东郡房地产开发有限公司提交的《商品房购销合同》，双方当事人均认可确实签订过该份合同，故本院对该份证据的真实性予以采信。被告施从富提交的第一组证据，来源合法，内容真实，其证明的内容与本案审理查明的事实基本一致，本院予以采信；被告施从富提交的第二组证据，与本案待证事实之间不具有直接的关联性，对该组证据以及被告的证明，本院不予采信；被告提交的第三组证据，因《债权转让协议》和《债权转让通知》发生的时间是2020年1月29日，而被告施从富与原告签订《商品房购销合同》的时间是2013年12月3日，合同签订在前而债权转让在后，事后的债权转让不能让之前的《商品房购销合同》具备让与担保的法律效力，故对被告提交该组证据的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月3日，原告马龙县东郡房地产开发有限公司因资金周转需要，向陈亚丽借款600万元。同日，被告施从富与原告签订合同编号为马东郡房字第（009）号《商品房购销合同》，约定被告施从富以600万元购买原告开发的东郡明珠商住楼第2、3幢第一层1-15号商铺，付款方式为被告在合同签订当天一次性付清全部购房款。合同签订至今，被告未向原告支付600万元的购房款，也没有要求原告交付房屋。2015年8月17日，陈亚丽以民间借贷纠纷为由向本院提起诉讼，要求借款人马龙县东郡房地产开发有限公司及担保人沈庆礼、吴树菊等人承担还款责任，本院于2016年7月13日作出（2015）马民初字第485号民事判决书，判令马龙县东郡房地产开发有限公司向陈亚丽偿还借款本金600万元并支付利息，担保人沈庆礼、吴树菊等人承担连带清偿责任，一审宣判后，双方均未提起上诉。判决生效后，陈亚丽向本院申请强制执行。2020年1月8日，原告马龙县东郡房地产开发有限公司以被告施从富未按合同约定迟延支付购房款为由，向本院起诉要求判决解除双方签订的《商品房购销合同》。庭审中，原、被告双方一致认可，双方虽然签订了《商品房购销合同》并进行备案登记，但双方并未发生真实的商品房买卖关系，签订《商品房购销合同》的真实目的是为陈亚丽600万元的借款提供担保。诉讼过程中，经本院释明，原告将诉讼请求变更为：请求法院判令确认原、被告双方签订的《商品房购销合同》无效，同时表明，只需要确认合同无效，不需要被告赔偿损失。本院认为，本案双方争议的焦点为：第一、原、被告双方签订的《商品房购销合同》是否合法有效？第二、被告施从富与原告签订《商品房购销合同》，是否构成让与担保？第三、原告本次诉讼是否超过法律规定的除斥期间？针对以上争议焦点，本院认定如下：第一、原、被告双方签订的《商品房购销合同》是否合法有效？根据庭审查明的事实，原告马龙县东郡房地产开发有限公司与被告施从富关于商品房买卖的意思表示是虚假的，双方签订《商品房购销合同》的真实目的是以买卖合同为陈亚丽与马龙县东郡房地产开发有限公司600万元的民间借贷合同提供担保，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，本案原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人以虚假的意思表示实施的，应为无效合同，故对原告要求确认双方签订的《商品房购销合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。第二、被告施从富与原告签订的《商品房购销合同》，是否构成让与担保？所谓让与担保，是指债权人为保证自己的债权能够得到实现，与债务人或者第三人订立合同，约定将债务人或者第三人的财产转至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还，以实现自己的债权的一种非典型性担保方式。在让与担保中，与债务人签订让与担保合同的主体应当是债权人。本案中，被告施从富主张其与原告马龙县东郡房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》，是为陈亚丽出借给马龙县东郡房地产开发有限公司的600万元借款提供担保。本院认为，首先，在陈丽亚与马龙县地产开发有限公司之间的民间借贷关系中，债权人是陈亚丽，债务人是马龙县东郡房地产开发有限公司，因此，即便双方有以商品房买卖合同为民间借贷提供担保的意思表示，也应当是由债权人陈亚丽与债务人马龙县东郡房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，而不是由借贷关系以外的人员施从富与债务人签订《商品房购销合同》；其次，在陈亚丽起诉马龙县东郡房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，陈亚丽并不认可原、被告签订《商品房购销合同》是为其借款所作的担保，同时也未要求行使担保物权。被告施从富辩解其在2020年1月29日通过债权转让方式取得陈亚丽对马龙县东郡房地产开发有限公司600万元的债权，因此，其与马龙县东郡房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》构成让与担保。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，陈亚丽与被告施从富签订《债权转让协议》后，应当将债权转让事宜通知债务人马龙县东郡房地产开发有限公司，但债权人陈亚丽未将债权转让事宜通知债务人，故该债权转让对债务人不发生效力。被告施从富辩解其通过本案将债权转让事宜通知债务人马龙县东郡房地产开发有限公司，本院认为，债权转让应当由债权人通知债务人，而不是由受让人通知债务人，被告施从富的该项辩解理由不能成立。综上，被告施从富与原告马龙县东郡房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》不构成让与担保，对被告施从富的该项辩解意见，本院不予采纳。第三、原告本次诉讼是否超过法律规定的除斥期间？被告施从富辩解原告行使解除权已超过一年的除此期间，本院认为，原告在诉讼中已将诉讼请求变更为确认合同无效，因合同无效是自始无效，合同无效的状态一直持续存在，因此，确认合同无效不受诉讼时效或除斥期间的约束，当事人或者第三人可以在任何时候直接宣告合同无效，也可以向人民法院请求确认合同无效，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款,《中华人民共和国合同法》第八十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告马龙县东郡房地产开发有限公司与被告施从富2013年12月3日签订的《商品房购销合同》无效。案件受理费100元，由原告马龙县东郡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  周于芳人民陪审员  杨小彬人民陪审员  杨吉书二〇二〇年七月三日书 记 员  杨丽娟附相关法律条文:《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。