福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)闽0802民初2523号 原告：钟某1，女，2010年11月18日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市武平县。 法定代理人：钟某2（系钟某1之父），住福建省龙岩市武平县。 委托诉讼代理人：赖宪平，福建天梁律师事务所执业律师。 被告：龙岩紫金中航房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道下寮新村**（曹溪社区服务中心）****，统一社会信用代码91350800087403426W。 法定代表人：徐懋，董事长。 委托诉讼代理人：郭明庆、吴潮欣，福建正廉律师事务所执业律师。 原告钟某1与被告龙岩紫金中航房地产开发有限公司（以下简称紫金中航公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟某1的法定代理人钟某2及其委托诉讼代理人赖宪平与被告紫金中航公司的委托诉讼代理人吴潮欣、郭明庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟某1向本院提出诉讼请求：1.判令紫金中航公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并按照合同约定支付自2018年12月30日起按照钟某1支付总房价款1360000元的日万分之二计算逾期交房违约金，至起诉之日计96560元（1360000元×0.02%×（445-90）天＝96560元）；2.判令紫金中航公司继续按照钟某1支付总房价款1360000元的日万分之二计算逾期交房违约金从2020年3月21日起至紫金中航公司将《商品房买卖合同（预售）》约定房屋整改合格交付给钟某1为止；3.判令诉讼费由紫金中航公司承担。事实和理由：2016年2月23日，钟某1在监护人钟某2的陪同下与紫金中航公司签订《商品房买卖合同（预售）》购买紫金中航公司开发的中航紫金.云熙16幢3209室商品房，该商品房总价款为1360000元，双方约定一次性付款，钟某1应于2016年2月23日前支付全部价款。钟某1按约定付款后，紫金中航公司于2016年2月25日向钟某1开具销售不动产统一发票。《商品房买卖合同（预售）》第十六条第三款装修装饰及设备标准条款明确约定“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所有材料的产品质量必须符合构架的强制性双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理”。2018年12月17日，紫金中航公司通知在2018年12月29日上午到达房屋现场办理交付的相关手续，钟某1按照通知到现场办理交房手续，但验房后发现房屋存在装修质量问题，并当场填写整改单，明确紫金中航公司应整改的项目，因此未办理交房。2019年10月6日，钟某1之父钟某2到房屋现场查看，发现装修还未整改。2020年3月3日，钟某1之父钟某2发微信给1＃、16＃专属管家及销售人员，询问房屋整改情况、验房交房时间，但因疫情装修师傅无法到位，尚未整改到位，什么时候交房不确定。截至2020年3月16日，紫金中航公司已经逾期交房441天，按照合同第十一条约定“买受人查验房屋存在下列除地基基础和主体的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和质量的规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等…；合同第十二条规定：出卖人未按照第十一条约定将该商品房交付给原告，逾期超过90日的买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之二的违约金”。钟某1诉请违约日从2019年3月31日起算，已经扣除整改期90天。现钟某1要求紫金中航公司继续履行合同，尽快将房屋装修整改合格后交付，同时按照合同约定支付逾期交房违约金具有合理依据。综上，请求判如所请。 紫金中航公司辩称：1.紫金中航公司于2018年12月通知钟某1接房，但钟某1未及时办理接房，钟某1诉称在2018年12月29日前来接房并提出房屋缺陷，未提供证据证明。2.若钟某1按照合同接房，房屋楼梯台阶面板脱胶、墙角木地板发黑的问题属于质保维修责任，不构成逾期交房的违约事由。3.即使认定紫金中航公司存在违约逾期交房，但钟某1损失的是房屋使用权，根据“弥补损失”的原则，应参照同等房屋的租赁价格确定损失，从而确定违约金金额；讼争房屋的市场租金价约为2000-2500元，钟某1主张按房屋总价日万分之二计算违约金（即8160元／月）明显过高，紫金中航公司请求对租金价格进行鉴定，并请求依据《合同法》第一百一十四条对违约金过分高于实际损失的予以适当减少，按租金标准确定违约金。4.逾期交房存在“不可抗力”情形，逾期交房期限应扣除不可抗力即新型冠状病毒疫情期间的期限3个月。综上，请求采纳紫金中航公司的答辩意见，驳回钟某1的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。钟某1提供微信聊天记录，虽紫金中航公司提出异议，但能与其他证据相佐证，且与双方当事人的陈述相一致，予以采信。紫金中航公司提供的福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表及福建省房屋建筑工程竣工验收报告，钟某1提出异议，紫金中航公司又未提供证据原件，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2016年2月23日，钟某1的法定代理人钟某2与紫金中航公司签订合同编号为201601080的《商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要约定如下：一、钟某1购买由紫金中航公司开发建设的中航紫金•云熙小区16幢3209号精装房一套，购房款共计1360000元。二、第十一条约定：（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）……；（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开、地面渗漏或开裂等塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、税费等风险即转由买受人承担。三、第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）……；（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之二的违约金。四、第二十八条约定：对本合中未约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。五、补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合为准。合同附件十一补充协议第4条约定：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件后，在交接过程中发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，不影响交接手续的办理，买受人不得以此为由拒绝交房，买受人应在房屋交接后根据主合同及补充协议的有关约定要求出卖人承担保修责任。鉴于此，双方均同意将合同第十一条第（三）款查验房屋第2项修改为：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主题结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，买受人应先行办理房屋交付手续且不要求出卖人承担逾期交付房屋的违约责任。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……”。合同签订合同后，钟某1依约付清购房款。 2018年12月17日，紫金中航公司通知钟某1于2018年12月29日办理交房手续。钟某1之父钟某2按通知前往紫金中航公司办理交房手续。在房屋验收过程中，钟某1之父钟某2发现房屋及楼梯木地板泡水发黑空鼓、淋浴房玻璃门与毛巾架相撞等需维修整改，不具备交房条件，未办理交房手续。后紫金中航公司对案涉房屋进行维修整改。2019年10月6日，钟某1之父钟某2查看案涉房屋维修整改情况，发现仍未完成维修整改。2020年5月20日，钟某1之父钟某2通过微信与紫金中航公司委托的1＃、16＃专属管家工作人员联系交房问题，紫金中航公司表示可以交房，但木地板材料要5月30日到货，楼梯材料要6月30日到货，后钟某2未同意办理交房手续。2020年6月30日，紫金中航公司委托的1＃、16＃专属管家工作人员联系钟某1交房事宜，钟某1之父钟某2回复“好，这两天我出来联系你”。2020年7月23日，钟某1前往案涉房屋进行验收并办理交房手续，领取福建省新建商品住宅质量保证书、福建省新建商品住宅使用说明书。同日，钟某1缴纳面积补差款40800元、公共维修基金8443.2元、工本费80元。 本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，钟某1向紫金中航公司购买案涉房屋，并已支付相应的购房款，履行了付款义务，紫金中航公司应依约及时向钟某1交付合格的房屋，履行合同约定的主要义务。双方在主合同约定买受人在查验案涉房屋如存在屋面、墙面、地面渗漏或开、地面渗漏或开裂等质量问题的照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。但是，紫金中航公司又在补充协议约定在交接过程中发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，不影响交接手续的办理，买受人不得以此为由拒绝交房，买受人应在房屋交接后根据主合同及补充协议的有关约定要求出卖人承担保修责任。主合同约定的条款与补充协议条款均是格式条款且相互矛盾。交付合格的房屋系紫金中航公司履行合同的主给付责任，其通过补充协议方式减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的主要责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款应属无效条款。且主合同第二十八亦约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合为准”。钟某1主张因房屋需整改未完成交付手续，具有法律与合同依据，予以支持。且实际上，紫金中航公司亦未将房屋交付给钟某1，而是按主合同约定进行整改。钟某1之父钟某2能陈述交房现场的情形，其陈述有在紫金中航公司登记簿上签到，交房统一签到符合日常交房程序，签到簿系紫金中航公司保管，紫金中航公司经本院释明后未提交，紫金中航公司辩解钟某1未按通知时间接房，没有事实依据，不予采纳。根据合同约定“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之二的违约金”，合同对违约金有明确约定，且仅为日利率万分之二，紫金中航公司主张违约金过高，不予支持。新型冠状病毒疫情发生前一年多，紫金中航公司都未对案涉房屋进行整改，紫金中航公司主张因不可抗力影响导致迟延交付，不予支持。钟某1在2020年6月30日接到交房通知后答复两天处理，因此逾期交房违约金应计算截至2020年7月2日，紫金中航公司应向钟某1支付逾期交房违约金为1360000元×（549天-90天）×0.0002＝124848元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条规定，判决如下： 龙岩紫金中航房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向钟某1支付逾期交房违约金124848元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2797元，减半收取计1398.5元，由龙岩紫金中航房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 魏 国 才 二〇二〇年七月二十四日 书记员 吴静（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区法院财务咨询电话：0597-28××××0、289×××1。