云南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云民终706号 上诉人（原审原告）：李祖万，男，汉族，1968年4月12日生，住重庆市江津区。 被上诉人（原审被告）：兴业银行股份有限公司昆明分行。营业场所：云南省昆明市西山区金碧路363号云铜时代广场1-3层。 负责人：王惠斌，该行行长。 委托诉讼代理人：宋**，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。 被上诉人（原审被告）：张玲，女，汉族，1968年7月1日生，住云南省昆明市西山区。 委托诉讼代理人：李榕，云南豪白律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人李祖万因与被上诉人兴业银行股份有限公司昆明分行（以下简称兴业银行昆明分行）、张玲案外人执行之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初2653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李祖万，被上诉人兴业银行昆明分行委托诉讼代理人宋**，被上诉人张玲委托诉讼代理人李榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李祖万上诉请求：撤销一审判决，改判支持李祖万一审中的诉讼请求，并由兴业银行昆明分行、张玲承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：李祖万与张玲于2017年8月15日签订《房屋租赁合同》，张玲将位于昆明市房产（以下简称案涉二房产）出租给李祖万使用，租期6年，自2017年9月1日起至2023年8月31日止。合同签订后，李祖万按期、足额缴纳了房屋租金及相关配套使用费，一直使用案涉二房产至今。李祖万承租、使用案涉二房产期间，张玲并未告知案涉二房产上设置有抵押权；兴业银行昆明分行作为抵押人，也没有向李祖万主张过任何权利。李祖万并不知晓案涉二房产已抵押。2018年7月12日，云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）作出（2019）云01执1062号执行裁定书，查封了案涉二房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，李祖万作为案涉二房产的合法承租人，在人民法院作出查封裁定前，已与出租人签订了《房屋租赁合同》，并实际占有使用，李祖万主张继续履行《房屋租赁合同》直至2023年8月31日，即租期届满的诉请符合上述规定。一审判决错误，应依法改判。二审庭审中，李祖万明确其上诉主张为要求排除昆明中院要求李祖万移交占有案涉二房产的执行行为。 兴业银行昆明分行辩称，李祖万主张其和张玲签订《房屋租赁合同》的时间是2017年8月15日，晚于兴业银行昆明分行就案涉二房产办理抵押登记及案涉二房产被昆明中院查封的时间。李祖万的上诉请求没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 张玲辩称，认可李祖万的上诉请求。一审认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。 李祖万向一审法院起诉请求：1.确认《房屋租赁合同》合法有效；2.继续履行该《房屋租赁合同》；3.本案诉讼费由兴业银行昆明分行、张玲承担。 一审法院认定事实：2017年8月15日，李祖万与张玲签订《房屋租赁合同》，将当时张玲名下的案涉二房产租赁给李祖万，租期六年。案涉二房产于2016年4月5日被昆明中院查封，且此前已抵押给兴业银行昆明分行并办理了抵押登记。 一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”李祖万租赁诉争房屋前兴业银行昆明分行已经取得诉争房屋的抵押权并办理了抵押登记，李祖万的租赁权不能对抗兴业银行昆明分行的抵押权，抵押权实现后，买受人有权解除该房屋租赁合同。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”李祖万就诉争房屋签订房屋租赁合同的时间晚于人民法院的查封时间，李祖万不能阻止向买受人移交占有诉争房屋。因此，李祖万请求继续履行租赁合同，以达到继续占有使用诉争房屋直至租赁期满的目的，没有法律依据。判决：驳回李祖万的诉讼请求。一审案件受理费100元，由李祖万负担。 本院二审期间，李祖万围绕上诉请求向本院提交了新证据：（2019）云01执恢76号《公告》二份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因兴业银行昆明分行、张玲对证据三性均予以认可，故本院予以采信并在卷佐证。对一审认定的事实，李祖万除认为昆明中院查封案涉二房产时间是2018年7月12日，一审认定案涉二房产于2016年4月5日被昆明中院查封有误外，对其他事实无异议。兴业银行昆明分行、张玲均认可，2016年4月5日为案涉二房产在另案中被昆明中院查封的时间，2018年7月12日昆明中院依兴业银行昆明分行申请对案涉二房产进行了轮候查封，对一审认定的事实均无异议。对各方当事人无异议的事实，本院予以确认。对存在争议的事实，本院认定如下：案涉二房产《房屋信息查询摘抄表》载明，案涉二房产被昆明中院执法查封的时间为2016年4月5日；而（2019）云01执异1062号《执行裁定书》在查明事实部分载明，昆明中院在执行兴业银行昆明分行与昆明卓泰经贸有限公司、张玲等人借款合同纠纷一案中，于2018年7月12日作出（2018）云01执929号执行裁定书及（2018）云01执929号协助执行通知书，轮候查封案涉二房产，故本院认定案涉二房产于2016年4月5日被昆明中院在另案中查封，于2018年7月12日在昆明中院执行兴业银行昆明分行与昆明卓泰经贸有限公司、张玲等人借款合同纠纷一案中，被昆明中院轮候查封。 二审另查明，2014年6月19日，案涉二房产办理了抵押权登记，兴业银行昆明分行作为房屋他项权利人，取得了昆房他证（昆明市）字第××号、第201423358号他项权证书。2018年7月12日，昆明中院作出（2018）云01执929号执行裁定书，载明：“本院在执行兴业银行昆明分行与昆明卓泰经贸有限公司、云南铭泰房地产开发有限公司、昆明德恒天润房地产开发有限公司、赵星棋、颜辉、张玲、杨巧珍、张梅借款合同纠纷一案中，依据云南省昆明市国信公证处作出的（2018）云昆国信执字第17号公证书，发出执行通知，责令被执行人在指定时间内自动履行生效法律文书确定的还款162576863.30元及利息的义务，但被执行人未按执行通知履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条规定，裁定如下：……二、被执行人云南铭泰房地产开发有限公司、张玲、赵星棋作为抵押人用担保物在担保范围内承担抵押担保责任。本裁定送达后立即生效。”同日，昆明中院作出（2018）云01执929号协助执行通知书，轮候查封张玲名下含案涉二房产在内的六套房产。2018年12月19日，昆明中院作出（2018）云01执929号之一执行裁定书，载明：“终结本院（2018）云01执929号案件的执行。本裁定书送达后立即生效。”2019年7月3日，昆明中院作出（2019）云01执恢76号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人昆明卓泰经贸有限公司、云南铭泰房地产开发有限公司、昆明德恒天润房地产开发有限公司、赵星棋、颜辉、张玲、杨巧珍、张梅存款162067763.30元及利息，或对被执行人昆明卓泰经贸有限公司、云南铭泰房地产开发有限公司、昆明德恒天润房地产开发有限公司、赵星棋、颜辉、张玲、杨巧珍、张梅价值162067763.30元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。本裁定立即执行。”2019年6月28日，昆明中院作出（2019）云01执恢76号公告，载明昆明中院依据已发生法律效力的（2018）云昆国信执字第17号公证书，已依法对案涉二房产进行了查封；现已对案涉二房产处置完毕，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令被执行人或实际占用人在10日内搬离。后，李祖万以其对案涉二房产享有租赁权，（2019）云01执恢76号公告中涉及的房产强制执行已损害了其合法权益为由，向昆明中院提出书面异议，请求中止（2019）云01执恢76号公告对案涉二房产的执行。2019年8月2日，昆明中院作出（2019）云01执异1062号执行裁定书，裁定驳回案外人李祖万异议请求。2019年8月22日，昆明中院向李祖万送达该裁定。李祖万于2019年8月30日提起本案诉讼。 本案二审争议焦点为：李祖万对案涉二房产是否享有排除移交占有的权利？能否排除移交占有？ 本院认为，本案系李祖万以其对案涉二房产享有租赁权为由，诉请排除昆明中院作出的（2019）云01执恢76号公告要求其移交占有案涉二房产的案外人执行异议之诉。本案中，李祖万与张玲就案涉二房产签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规效力禁止性规定，合同有效。虽李祖万主张签订《房屋租赁合同》、支付租金并对租赁物占有使用的时间，均在一审法院就兴业银行昆明分行与昆明卓泰经贸有限公司、张玲等人借款合同纠纷执行案件中，作出（2018）云01执929号协助执行通知书，轮候查封案涉二房产之前；但按照《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，李祖万要求排除移交占有案涉二房产所依据的租赁关系，不得对抗登记在先的抵押权。因兴业银行昆明分行作为案涉二房产的抵押权人，在李祖万主张的租赁关系成立之前，已于2014年6月19日就案涉二房产办理了抵押权登记，取得了抵押权，故李祖万要求排除移交占有案涉二房产所依据的租赁关系，不得对抗登记在先的抵押权人兴业银行昆明分行。基于兴业银行昆明分行行使抵押权，昆明中院对案涉二房产进行处置，并在处置完毕后作出（2019）云01执恢76号公告，责令李祖万迁出案涉二房产，具有执行依据，李祖万对案涉二房产不享有排除移交占有的权利。李祖万的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，李祖万的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽部分事实认定不清，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李祖万负担。 本判决为终审判决。 审判长 崔 艳 审判员 郭婷婷 审判员 邹 倩 二〇二〇年七月二十一日 书记员 王怡青