广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6907号原告：刘杰炜，男，1997年4月29日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：高慧义，广东金羊律师事务所律师。被告：邝伟民，男，1959年7月23日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：谭桂芬，被告邝伟民之妻。第三人：广州市众安物业管理有限公司，住所地广州市白云区人和镇西成村达贤街**。法定代表人：刘镇圩。原告刘杰炜诉被告邝伟民、第三人广州市众安物业管理有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高慧义，被告的委托诉讼代理人谭桂芬到庭参加诉讼。第三人广州市众安物业管理有限公司经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告及同住人员迁出广州市越秀区xxx路xx巷x号xxx房，将房屋腾空交还原告；2、判令被告向原告支付房屋使用费（从2018年7月3日起计至被告腾空交还房屋之日止，参照房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价的标准计算）。事实与理由：2018年7月3日原告购买取得广州市越秀区xxx路xx巷x号xxx房的房屋，领取了房屋产权证。取得房屋产权之日，原告向此前已居住在该房屋的被告主张权利，要求被告与原告签订房屋租赁合同和按月向原告支付房屋租金，此后原告多次要求被告支付房屋使用费和迁出房屋。被告辩称已将租金交由第三人，拒绝向原告交纳房屋使用费，拒绝迁出。原告特提起本案诉讼。被告辩称：一、本住户于1994年7月9日，原居住地广州市越秀区惠福西路xx街**地下，与广东省南方工业发展公司房地产开发公司（甲方）自愿签订《房屋拆迁安置协议》，并且在1998年12月正式回迁至广州市越秀区照临巷x号xxx房。自回迁日起至2019年12月底，本人一直履行双方签订的《房屋拆迁安置协议》按公租房的租金标准，每年准时交租给甲方指定的管理处至今已经保持21年（并无任何拖欠行为）。因此，要求我迁出这间安置房，支付房屋使用费于法于理不成立。二、本住户是属于被安置户性质，拆迁安置方（甲方）如需转换该房产权，是有义务通知本住户有转换产权之意向，征询在同等条件下本住户是否有购买该房屋产权之意向，另外亦应该对有意购买此户产权的人如实告知此屋产权属于拆迁安置房的属性，在购买该房屋的同时，有义务继续履行拆迁安置协议。但由此至终，本人从无收到拆迁安置方（甲方）的关于房屋产权已经转换的通知。基于此，对于所谓原告在向法院陈述“事实和理由”中提到的于2018年7月3日购买了该房屋并取得产权证，并告知本人必须迁出该房屋及支付房屋使用费。拒绝迁出，并无此事实！至于该新产权人，在购买该屋产权时，是否有被如实告知房屋实属于拆迁安置房之属性是否有被告知在购置后必须根据原拆迁安置协议所签订的义务继续履行。如果是知晓的，则不存在此诉讼；如果不知晓，原拆迁方就存在故意隐瞒该房屋属性的行为。因此这诉讼于法于理不成立。还有更重要一点，由回迁到该地址之日起，连同本人在内（共10户回迁安置户）不断向甲方提出双方必须根据原来所签订的拆迁协议，正规办理回迁安置房屋租赁合同，但甲方一直以种种理由推托至今都无正规租赁合同。另外，我方一直交租至2019年12月，租金是一年一交，一年的租金是1804元，相当于150.08元/月。我方一直是切实履行拆迁安置协议的，并没有违反相关的协议约定。如果原告是代表开发商，我方可以跟原告协商，我方一直都是跟开发商交接的。第三人向本院提交书面情况说明称：因其于2019年11月30日止，全面撤出涉讼房屋小区（富临居）的物业管理，故本案与其无关。其不参加本案诉讼。经审理查明：2018年6月22日，案外人吴某某与原告签订《存量房买卖合同》，将广州市越秀区xxx路xx巷x号xxx房出卖给原告。据广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》载明，广州市越秀区xxx路xx巷x号xxx房，建筑面积53.6945平方米，规划用途为住宅，产权人为刘杰炜，登记时间为2018年7月3日。另查明，1994年7月9日，广东省南方工业发展公司房地产开发公司与惠福西路xx街xx号廖甜（被告之母）签订《房屋拆迁安置协议》，拆除惠福西路xx街xx号房屋，安置回迁xxx路xx巷第八层产权属于（公/自）的二房一厅套间，使用面积43.1平方米。后被告户回迁至广州市越秀区xxx路xx巷x号xxx房居住，户主为被告。回迁后，被告先后向广州市惠强房地产开发有限公司、广州市建都物业管理有限公司交纳上述房屋租金，后向本案第三人广州市众安物业管理有限公司交纳上述房屋租金，租金交至2019年12月31日，其中2019年1月至12月租金为1804元。因本案纠纷，原告于2020年1月22日向本院提起诉讼。诉讼中，原告称：我方不是代表开发商。我方是向吴某某购买房屋的。吴某某据我方所知，是向开发商购买的，但是开发商已经于2006年被吊销了营业执照。购买时我方不知道有拆迁安置户住在房屋，因为是朋友介绍购买的，购买时没有去看过房屋，过户后朋友才告知房屋有人在居住，并在房屋门口贴了通知要求住户与原告联系，建立租赁关系。之后原告多次上门，但是被告都没有开门。原告将房屋的水费、电费等的用户名改为原告，想逼迫被告与原告协商，但是被告一直都用其他方式进行缴费。被告称：原告所述不实，我方一直没有见过原告，我们一直在家，都没有看到原告上门及张贴的通知。除了之前另案相邻关系纠纷才知道有原告的存在，当时还一直以为他是开发商的代表。被告及妻子都是无房户，因为一直居住在该安置房，所以并没有向政府申请享受住房福利政策等，该房屋主要是被告及妻子在居住，被告儿子已经结婚并另行购买房屋，偶尔过来居住。因为儿子工作繁忙，所以将孙子交由我们来带，所以孙子也是住在该房屋的。经查，涉讼房屋所在地段2018年广州市房屋租金参考价为35元/平方米/月，2019年为34元/平方米/月。2020年广州市房屋租金参考价，房管部门尚未公布。本院认为：拆迁单位安置被告户回迁到涉讼房屋居住后，未与被告签订书面的租赁合同，被告作为承租人支付了相应的租金。根据合同法第二百一十五条的规定，双方之间成立不定期租赁关系。在涉讼房屋所有权发生变动后，根据合同法第二百二十九条的规定，该不定期租赁关系由涉讼房屋的新产权人承接。故原告购得涉讼房屋后，应承接上述不定期租赁关系。鉴于上述房屋一直由其他单位来处理租赁事宜，被告之前一直向第三人广州市众安物业管理有限公司交纳租金至2019年12月，无证据证实在本案诉讼之前原告向被告主张过权利或者对被告将租金支付给第三人广州市众安物业管理有限公司提出过异议，故被告对涉讼房屋2020年1月1日之前的租金被第三人广州市众安物业管理有限公司收取，并无过错。被告已适当履行了其支付相关时段租金的义务。原告要求被告再向其支付2020年1月1日之前的租金或者所谓的使用费，本院不予支持。原告可另循合法途径向第三人广州市众安物业管理有限公司主张该部分租金。根据合同法第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除合同。现原告要求收回房屋，即含有解除双方之间不定期租赁关系之意思，该请求符合上述法律的规定，本院予以支持。在租赁关系解除之前，双方仍应按原租金标准计付租金，即按2019年的租金标准1804元/年（即150.33元/月）计。租赁关系解除后至交还房屋前，被告仍占用了涉讼房屋，则依公平合理原则，应参照房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准计付房屋使用费给原告。鉴于房管部门尚未公布2020年及之后的租金参考价，本案以2019年的租金参考价为准来处理涉讼房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，被告邝伟民及同住人员将广州市越秀区xxx路xx巷x号xxx房腾空交还原告刘杰炜。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告邝伟民向原告刘杰炜支付2020年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的上述房屋租金（按150.33元/月计）；自本判决发生法律效力之次日起，被告邝伟民逐月向原告刘杰炜支付上述房屋使用费（按53.6945平方米×34元/平方米/月计）至交还上述房屋之日止。三、驳回原告刘杰炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1130元，由原告刘杰炜负担980元，被告邝伟民负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  严雪颜人民陪审员  钟翠芳二〇二〇年七月十四日书 记 员  陈睿哲