杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初721号 原告（反诉被告）：李庆燕，女，汉族，1975年2月5日出生，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：季长龙，浙江融哲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州闲西餐饮有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区西溪路**。 法定代表人：徐小芳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王国强，浙江沐尘律师事务所律师。 原告李庆燕与被告杭州闲西餐饮有限公司（以下简称闲西公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日受理后，闲西公司在举证期限内提起反诉，本院合并审理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。李庆燕的委托诉讼代理人季长龙、闲西公司的委托诉讼代理人王国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李庆燕向本院提出诉讼请求：1、判令闲西公司退还李庆燕押金2万元；2、判令闲西公司赔偿李庆燕各项损失121000元（进场费4万元、加盟费4万元、餐饮设备费19000元、材料费4000元、员工工资18000元）；3、判令闲西公司承担本案诉讼费用。 事实与理由：2019年7月30日，李庆燕与闲西公司签订租赁合同一份，约定李庆燕向闲西公司租赁位于杭州市西湖区铺。租赁期限为两年，用途为餐饮，用于经营粥铺。合同签订后，李庆燕向闲西公司支付押金2万元，另向案外人支付了进场费4万元、粥铺品牌加盟费4万元，购置设备费19000元、材料费4000元，支付员工工资18000元。李庆燕对粥铺投入了大量的时间和精力，经过两个多月的经营，营业额日益增长。2019年10月22日，闲西公司要求李庆燕停止营业、收回商铺。李庆燕只好立即停止营业，后闲西公司强行将李庆燕的设备搬走。闲西公司的不诚信行为给李庆燕造成很大的经济损失，故李庆燕诉至法院，要求判如所请。 闲西公司辩称：一、李庆燕与闲西公司于2019年7月30号签订租赁合同，于2019年10月22日停止营业。闲西公司并非恶意违约，是因案涉房屋产权方杭州传富网络有限公司将该商铺进门的房屋上锁，不允许继续营业，并向闲西公司下发了解约通知书，要求限期搬离，否则要求闲西公司承担继续占有使用期间的房屋占有使用费。为了止损，闲西公司多次和李庆燕沟通协商要求解除合同，对其赔偿。同时，闲西公司承诺并在积极为李庆燕寻找新的场地，但李庆燕不想继续经营。二、李庆燕主张赔偿的数额过高，不符实际。闲西公司从未向李庆燕收取过进场费4万元。加盟费4万元系李庆燕向案外人支付，闲西公司对此既不清楚也无法预见。餐饮设备、材料费均是日常开销，且餐饮设备属于可移动设备，李庆燕完全可以自行搬走。闲西公司也曾向李庆燕发函要求其搬走相关设施设备，但其并未履行。现闲西公司已将设备搬走并存放。闲西公司承认在本案中存在违约行为，并愿意赔偿李庆燕损失，但李庆燕要求的赔偿金过高。综上，请求驳回李庆燕的诉讼请求。 闲西公司向本院提出反诉请求：1、判令李庆燕与闲西公司签订的《商铺租赁合同》于2019年11月2日解除；2、判令李庆燕向闲西公司支付拖欠租金、管理费合计5124.09元、支付逾期付款利息损失498元（以各期租金到期之日按照每日万分之五暂计至2020年3月26日，此后至实际清偿之日的逾期利息另计）；3、判令李庆燕向闲西公司支付搬迁费、仓库保管费共计5133元；4、本案反诉费用由李庆燕承担。 事实与理由：2019年7月29日，李庆燕与闲西公司签订《商铺租赁合同》一份，约定闲西公司将其位于杭州市西湖区档口出租给李庆燕，租赁期限自2019年7月30日至2021年7月29日。合同履行过程中，因经营不善，李庆燕自承租案涉商铺后从未按期缴纳租金。经闲西公司多次催讨，李庆燕仍未按期缴纳。2019年10月22日，案涉房屋产权人单方向闲西公司发出解约函，提前解除租赁合同，并于同日封锁案涉场地禁止营业。为避免损失进一步扩大，闲西公司于2019年10月30日通过微信及邮寄方式向李庆燕发出解约函，要求解除与李庆燕的租赁合同并办理交接手续。因李庆燕一直未予办理，闲西公司无奈委托第三方将相关设施设备搬离并存放他处。后闲西公司多次与李庆燕就赔偿问题进行协商，但无法达成一致意见。故闲西公司提起反诉。 李庆燕针对闲西公司的反诉辩称：一、闲西公司关于租金的计算有误。二、双方合同不能履行系闲西公司违约所致，故搬迁费、仓库保管费不应由李庆燕支付。2019年10月22日，李庆燕被强制停止营业后，没有相关场地可搬迁设备，闲西公司未向李庆燕推荐过场地。李庆燕在本案中没有过错，不应承担搬迁费、仓储费。综上，请求驳回闲西公司的反诉请求。 李庆燕为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 1、《商铺租赁合同》一份。用以证明李庆燕与闲西公司存在租赁合同关系。 2、收款收据一份。用以证明李庆燕针向闲西公司支付租赁保证金2万元。 3、转租申请书、店面转让协议书、转让费收据各一份。用以证明李庆燕向案外人梁赛莹支付进场费4万元。 4、粥家铺子合作协议书、收据各一份。用以证明李庆燕加盟粥家铺子支付加盟费4万元。 5、收据、发票各一份。用以证明李庆燕支付设备费19000元、材料费4000元。 6、微信付款截图一份。用以证明李庆燕支付员工工资18000元。 7、律师函、快递单。用以证明证明李庆燕向闲西公司发出律师函的事实。 闲西公司向本院提交了以下证据： 1、《解约函》一份。用以证明案涉场地产权方与闲西公司解除租赁关系的事实。 2、《解约函》、统计表各一份；3、顺丰快递物流回单一份。用以证明闲西公司向李庆燕发出解约函，解约的通知已经送达李庆燕的事实。 4、“粥家铺子”营业额统计表一份；5、“粥家铺子”费用结算清单一份。用以证明李庆燕营业额情况及实际欠款情况。 6、租赁合同一份；7、付款回单一份。用以证明因李庆燕未按期搬离，闲西公司将相关设施设备搬离、储存而产生费用的事实。 8、“粥家铺子”设备清单一份。用以证明李庆燕商铺现场的设施设备统计情况。 9、搬运费增值税发票一份。用以证明因李庆燕未搬离，闲西公司找第三方拆卸及搬离设备产生费用的事实。 10、设备搬运视频一份。用以证明闲西公司委托第三方搬运设备的过程。 上述证据经庭审质证。 闲西公司对李庆燕提交的证据1、2、7无异议。案涉房屋系闲西公司出租给案外人梁赛莹，梁赛莹再转租给李庆燕，因管理原因，闲西公司又与李庆燕签订租赁合同。证据3，转租申请书的真实性无异议，合法性、关联性有异议，闲西公司未向李庆燕收取进场费；店面转让协议书有异议，该协议系案外人将案涉房屋转让给了李庆燕，李庆燕为此支付转让费4万元，该笔费用与闲西公司无关；转让费收据因涉及案外人且系现金交付，由法院予以认定。证据4有异议，合作协议签订时间早于案涉租赁合同签订的时间，且签订主体并非本案当事人，真实性无法核实，故由法院予以认定；加盟费用无法律依据，闲西公司未要求李庆燕加盟餐饮品牌。证据5有异议，李庆燕向多家外地公司购置商品不符合常理，且李庆燕无法证明设备均用于案涉店铺的经营；材料费收据上的结算金额与李庆燕的主张不符，且原材料在合同履行期间内已使用，不存在赔偿的问题。证据6有异议，微信付款截图的主体系案外人无法核实，李庆燕正常经营期间支付的工资，不应由闲西公司承担。 李庆燕对闲西公司提交的证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，解约函写明了闲西公司被解约的原因与李庆燕无关。证据2、3，李庆燕未收到，快递单上的姓名、地址均、地址均不正确的真实性、合法性无异议，李庆燕经营的店铺营业额每月增长，不存在经营不善。证据5的数额有异议，计算不合理，清洁费总计1500元而非每月1500元；公摊电费不合理。证据6-10的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明闲西公司签订的租赁合同用于放置李庆燕的设备；因闲西公司存在违约，李庆燕无违约行为，不应承担仓储费用。 根据上述质证意见，本院认证如下： 李庆燕提交的证据1、2、7闲西公司均无异议，予以确认。证据3转租申请书的真实性闲西公司无异议，真实性予以确认；双方对案涉房屋的承租权系从案外人粱赛莹处转让而来的事实无异议，且闲西公司无相反证据否认店面转让协议书、转让费收据的真实性，对真实性予以确认。证据4，可以证明李庆燕加盟“粥家铺子”品牌并支付了相应费用的事实，予以确认。证据5，对于李庆燕为经营而支付设备费的事实，予以确认；材料费是李庆燕经营过程中的正常支出，不属于损失范围，不予确认。证据6系微信的截屏打印，无其他证据佐证，且员工工资系李庆燕经营期间的正常支出，不属于损失范围，不予确认。 闲西公司提交的证据1、4、6、7、8、9、10的真实性、合法性李庆燕无异议，真实性予以确认。证据2、3，均系打印件，且收件人名字、地址有、地址有误司亦未提交其他证据佐证李庆燕已收到通知的事实，不予确认。证据5，李庆燕对费用结算的计算方式和数额有异议，但未提交相应反驳证据，对该证据的真实性予以确认。 根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 案涉房屋系闲西公司向杭州传富网络科技有限公司承租后转租给案外人粱赛莹经营“鲍之尊”。2019年6月10日，梁赛莹向闲西公司出具转租申请书一份，以外卖扣点太高，无法继续经营为由，申请转租案涉房屋。2019年7月9日，闲西公司在该份申请书上签署“1、同意转租，新商铺入住签订合同结束，退还鲍之尊租赁保证金；2、新商铺入驻不再收取额外费用（无进场费另外收取）”。2019年7月19日粱赛莹与李庆燕签署《店面转让协议书》一份，约定：粱赛莹将案涉店铺转让给李庆燕使用，店内的装饰装修全部归李庆燕（不包含厨房设备）。李庆燕一次性支付粱赛莹转让费4万元。后李庆燕将4万元转让费支付给粱赛莹，粱赛莹出具收条一份。 2019年7月底，闲西公司作为出租方（甲方）、李庆燕作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》一份。合同约定：甲方将位于杭州市西湖区商铺出租给乙方。租赁期限为两年，自2019年7月30日至2021年7月29日。案涉商铺只供乙方作餐饮品牌经营之用，仅限经营粥铺。商铺租金收取方式为保底租金或营业额提成两者取其高，案涉商铺租金为8000元每月，提点收取方式为20%。租金缴付方式：乙方在每周期首月份5日前向甲方缴纳本周期（六个月）的租金，如遇节假日则顺延至节假日结束后的第一个工作日缴纳；乙方逾期缴纳的，则每日按未缴纳金额的1%向甲方支付违约金。上述租金不包括乙方需交付的综合管理费、营运管理费及因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、网络通讯、电话费等）。乙方向甲方交纳营运管理费1500元每月，每月5日前缴纳；餐具清理费为1500元；乙方应于合同签订之日起三日内且不晚于交付日向甲方支付1500元作为综合管理费，综合管理费为乙方向甲方缴纳的一次性费用，乙方不得要求退还。乙方应于签订合同后三日内且不晚于交付日向甲方交纳2万元作为租赁保证金，作为乙方切实履行相关协议条款的履约保证金。其他费用：乙方在每月5号前向甲方支付水电能耗费用，包括公共区域的公摊水电费用，乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、燃气费、城市垃圾处理费及其他费用；水费、电费等公共事业收费标准按照甲方收费政策执行，乙方须按该商铺独立记录表所示，或按甲方或甲方委托的物业管理公司向乙方提供的缴费通知单，在每月五日前向甲方缴纳上个月所有因使用该商铺而产生的水、电、燃气、电话费用及其他费用。案涉商铺的交付日期暂定为2019年7月30日，乙方应当于该日期接受交付。乙方享有15日的装修期，自该商铺交付之当日起算，装修期不包含在租期内。乙方应在2019年8月13日前正常营业。如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过三日内交还该商铺，同时乙方须缴纳迁离期间的场地占用费、按日租金加上日营运管理费的2倍计算；不论基于何种原因终止合同，乙方应自费将该商铺内的所有动产（附属设施设备除外）搬离该商铺。如果乙方未依照本合同约定的期限交还该商铺，视为乙方放弃商铺内全部财产的所有权，甲方有权将全部或部分动产放置在甲方场地或第三方场地内，所需的场地占用费及保管费由乙方承担。因解除本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失。因甲方过错导致乙方无法继续使用该商铺而解除合同的，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金，退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，并在三日内迁离该商铺。乙方逾期交付租金和／或综合管理费、营运管理费的，或逾期交付水、电、空调及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的1%支付违约金。合同对营运管理费的表述为为维护整个项目的正常运作，而对该项目公共区域执行安保、清洁、维修等工作而发生的必要费用，以及该公共区域本身的水、电、空调费（仅限原有中央空调费）、日常推广等费用。合同还约定了其他内容。合同签订后，李庆燕交纳租赁保证金2万元，闲西公司出具了相应收款收据。装修结束后，李庆燕经营的粥家铺子开始营业。其中2019年8月份的营业收入6069.26元，产生水费57.20元，电费635.04元；2019年9月份的营业收入9824.37元，产生水费30.80元，电费444.96元；2019年10月份的营业收入8687.83元，产生水费48.40元，电费733.32元。上述营业收入均由闲西公司收取。 2019年10月22日，杭州传富网络科技有限公司向闲西公司发送《解约函》一份。主要内容为：自2019年5月开始，闲西公司承租的档口多次发生油烟外溢问题，严重影响其接待客户时商务谈判工作，故正式函告闲西公司自2019年10月24日起正式终止双方的租赁合同及相关补充协议；闲西公司在收到函件7个工作日内将店铺清空注销所有已登记的营业资质，将铺位恢复至原合同约定的交付时的状态并交还，否则其将自行清理店铺内的所有设施设备，并征收空置房屋占用费。2019年10月22日，闲西公司要求李庆燕停止营业，案涉商铺被强制关停。2019年11月1日，闲西公司向李庆燕邮寄解约函一份，以李庆燕拖欠租金和相关费用为由，决定自2019年10月30日解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求李庆燕在2019年11月5日之前与闲西公司办理交接手续。2019年11月5日至11月7日，闲西公司将案涉店铺中李庆燕的设备搬离。2019年11月14人，李庆燕向闲西公司发送《律师函》一份，认为闲西公司违约收回商铺给李庆燕造成重大损失，要求闲西公司7日内赔偿李庆燕所有损失。2020年2月25日，李庆燕诉至本院，要求判如所请，闲西公司随即提出反诉。 另查明，李庆燕为经营粥家铺子，于2019年7月22日与案外人合肥粥家铺子餐饮管理有限公司签订《合作协议书》一份，并根据该合同支付给粥家铺子餐饮技术转让费37000元，品牌使用权使用费3000元。 本院认为：李庆燕与闲西公司之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中，闲西公司在租赁期内未经双方协商一致，于2019年10月22日将案涉商铺强行关停，单方终止合同的履行，事实上解除了双方签订的《商铺租赁合同》，已构成违约，应承担相应的违约责任。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，闲西公司根据合同取得的2万元保证金应当返还给李庆燕。故李庆燕主张闲西公司返还2万元保证金的请求于法有据，本院予以支持。因闲西公司违法解除合同，应赔偿李庆燕因此造成的损失。具体情况如下：根据李庆燕提交的证据，其诉请的进场费实际系李庆燕为租赁案涉房屋支付给案外人粱赛莹的转让费，该费用客观存在。李庆燕诉请的加盟费系李庆燕经营案涉商铺期间实际支出的费用。现因闲西公司违反约定提前解除合同，导致李庆燕不能通过经营案涉商铺获取营业利润来弥补上述转让费和加盟费的支出，该损失应由闲西公司承担。鉴于李庆燕已经实际经营商铺两个多月，本院根据本案的实际情况，酌定闲西公司赔偿李庆燕转让费、加盟费共计80000元。李庆燕诉请的餐饮设备费损失，因该设备尚在闲西公司处，系李庆燕自身的原因未取回，该部分损失的诉请本院不予支持。李庆燕诉请的材料费、员工工资，系李庆燕经营商铺的正常支出，不应认定为李庆燕的损失，该诉请本院不予支持。闲西公司于2019年10月22日强行关停案涉商铺，导致李庆燕无法继续经营，合同目的无法实现，双方签订的合同事实上已经于该日解除，故闲西公司要求确认案涉合同于2019年11月2日解除，依据不足且无实际意义，该项请求本院不予支持。双方签订的合同约定，营运管理费包含了公共区域的水电等费用，同时合同又约定承租人缴纳的水电能耗费包括公共区域的公摊水电费，两者之间存在矛盾。但合同对公摊水电费如何分摊并不明确，故本院认定公共区域的水电费已经包含在营运管理费之中，闲西公司无权再主张公摊的水电费。合同约定的餐具清理费为1500元，并未约定每月支付，故对闲西公司主张每月支付餐具清理费的请求，本院不予支持。故李庆燕应支付给闲西公司的费用为：餐具清理费1500元；2019年8月份应付费用，合同约定案涉房屋于2019年7月30日交付，扣除15天免租期装修期，实际应计算天数17天，租金4533.39元、营运管理费850元，水费57.20元，电费635.04元，总计6075.63元。2019年9月份：租金8000元，营运管理费1500元，水费30.80元，电费444.96元，总计9975.76元；2019年10月份：计算至2019年10月22日，共计22天。闲西公司主张的租金5677.42元，营运管理费1064.52元，水费48.40元，电费733.32元，合计7523.66元，未违反双方约定，本院予以支持。以上总计应付款25075.05元，扣除在闲西公司处的营业收入24581.46元，李庆燕尚需支付闲西公司493.59元。因闲西公司并无证据证明其已经将水电费的缴费单据交给李庆燕，故其要求李庆燕支付逾期付款利息损失的诉请依据不足，本院不予支持。按照合同约定，李庆燕应在双方合同终止后3日内搬离案涉房屋，否则视为放弃店铺内的全部财产所有权。现李庆燕未按合同约定搬离案涉房屋，视为放弃该店内的财产所有权，故闲西公司要求李庆燕支付搬运费和、仓库保管费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十七条、第一百零七条、第一百零九条，第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、杭州闲西餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内返还李庆燕履约保证金20000元。 二、杭州闲西餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李庆燕损失80000元。 三、李庆燕于本判决生效之日起十日内支付闲西公司拖欠租金、管理费等493.59元。 四、驳回李庆燕的其他诉讼请求； 五、驳回杭州闲西餐饮有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1560元，由李庆燕负担454元，杭州闲西餐饮有限公司负担1106元。反诉案件受理费34元，由杭州闲西餐饮有限公司负担31元，李庆燕负担3元。 李庆燕于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费；杭州闲西餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  庞邦彩 二〇二〇年七月十三日 书记员  周 瑾