广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初10477号原告：冯丽芳，女，1964年11月30日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告：广州市赵鼎酒业有限公司，住所地广州市白云区三元里大道**夹层**。法定代表人兼被告：赵永航，男，1969年2月21日出生，汉族，住广州市白云区，第三人：赵耀辉，男，1963年5月31日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，第三人：马美玉，女，1979年5月13日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县，原告冯丽芳与被告广州市赵鼎酒业有限公司（以下简称赵鼎公司）、赵永航，第三人赵耀辉、马美玉物权保护纠纷一案。本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯丽芳，被告广州市赵鼎酒业有限公司的法定代表人赵永航，第三人赵耀辉、马美玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯丽芳向本院提出诉讼请求：一、两被告立即向原告交回广州市白云区三元里大道1106号夹层4号的房屋使用权；二、两被告向原告支付占用费（从2019年9月23日计算至实际搬出之日止，按照5000元/月计算）及利息（从2019年10月开始自每月1号起以5000元为本金按照月千分之五计算至付清之日止）；三、两被告承担连带责任；四、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：位于广州市白云区三元里大道***号夹层***的房屋（以下简称涉案房屋）是原告通过法院拍卖程序购得，根据白云区人民法院（2018）粤0111执729号执行裁定书，原告于2019年9月23日取得该房屋的财产权。法院公开拍卖公告介绍涉案基本情况为：被法院查封，为空置状态。原告去接收接收房屋时发现被告占有使用，原告于2019年10月13日、10月22日分次向被告发出“房屋移交通知函”要求在2019年10月31日前把该房屋腾空移交给原告或按租赁的市场价格签订租赁合同承租，而以有与房屋产权人赵耀辉有合同关系并一次性已把房租费支付到2020年6月30日为由拒绝移交房屋。原告对此不能接受，因法律公开拍卖该房屋公告介绍涉案房屋为空置，并未体现有租约信息，原告向执行局咨询，执行局称查封公告期间没有第三人提出租赁合同的申报。涉案房屋从2014年1月至今也没有办理租赁合同备案。原告向物业方了解，涉案房屋是赵耀辉无偿提供给弟弟赵永航使用，故原告认为涉案房屋不存在租赁关系。被告向原告出示的涉案房屋租赁合同签订日期为2017年7月1日，此时涉案房屋已被法院查封，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第六条以及《广州市房屋租赁管理规定》第九条的规定，查封后房屋不得出租。涉案房屋面积为134.2平方米，被告租金仅为1100元/月，未达到一般市场交易价格的30%，属于明显不合理的低价。被告拒绝交还房屋，经多次调解无效，故提起诉讼，请求法院依法支持。两被告共同辩称：不同意原告诉讼请求，我是有租赁合同的，我按照合同履行，原告的问题与我无关。第三人赵耀辉陈述：涉案房屋拍卖期间，我多次向拍卖法官反映涉案房屋存在租赁合同，但拍卖法官并未让我提交。2016年8月，我与马美玉签订租赁合同并将租赁合同复印件送至涉案房屋的物业管理公司（建南物业管理公司）处，2017年12月，我带赵永航到涉案房屋，并将赵永航介绍给物业方人员。涉案房屋自2010年6月至今均在出租中，在没有查封前，涉案房屋为空置状态，但一直都是租给他人使用，不存在司法查封后才签署租赁协议。涉案房屋是我在2010年3月通过拍卖以9万多元取得，最高才2.2米，无法租到5000元。第三人马美玉陈述：我与被告是有租约的，我与赵耀辉也有租约，我要求继续履行租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的执行裁定书、送达回证、拍卖公告、标的物介绍、市场价值评估书、广州市房屋租赁合同、房屋移交通知函、棠景派出所调解书、传票、民事起诉状、不动产登记证、房屋租赁合同、收据、律师函、广州市白云区三元里大道***号夹层***的合同、缴款通知书复印件、完税证复印件、发票复印件、租金明细、证明、账单详情截图、送货单等证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月11日，本院对当时登记在第三人赵耀辉名下的涉案房屋进行查封，查封时效自2017年5月11日至2020年5月10日。2018年12月25日，本院向广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司发出（2018）粤0111委字第00256号函，记载需对涉案房屋进行评估，由于第三人赵耀辉不配合，未能进入室内，现由你司对该标的按照普通装修进行评估。2019年7月23日，本院发出《关于广州市白云区三元里大道1106号夹层4（第二次拍卖）的公告（二次）》，记载拍卖标的为涉案房屋，建筑面积135.4181平方米，起拍价为624000元；该标的规划用途为单车库，已缴纳土地使用权出让金，现使用人擅自变更为经营酒类场所，该标的按现状拍卖；标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐瞒下次缺陷、损毁等均由买受人承担；特殊说明，本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付；该公告附业评房字[2019]第0003号评估报告。评估报告记载涉案房屋在2018年11月30日的价值为1110400元，实物状况中的使用及维护状态为“目前已被法院查封，为空置状态，整体维护情况一般”，房屋所有权为赵耀辉，已抵押给广发银行股份有限公司广州分行；等等。2019年9月5日，本院作出（2018）粤0111执729号执行裁定书，记载涉案房产于2019年8月8日经第二次拍卖成交，买受人冯丽芳以最高价竞得，裁定解除对被执行人赵耀辉名下涉案房屋的查封措施，涉案房屋的所有权及相应的其他权权利归冯丽芳所有，上述房产的财产权自本裁定送达买受人冯丽芳时起转移；等等。2019年9月23日，本院向原告送达（2018）粤0111执729号执行裁定书。随后，涉案房屋产权登记至原告名下。赵永航主张其为涉案房屋合法使用权人，出示以下证据：1、房屋租赁合同，由赵耀辉（甲方、出租方）与马美玉（乙方、承租方）签订，落款时间为2016年8月1日，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2016年8月1日至2031年7月31日，每月租金850元，每年上涨3%，乙方每月15日之前支付，另付押金10000元；租赁期间，甲方同意乙方可转租和转借涉案房屋，甲方同意乙方转租房屋可单独订立转借承租协议，乙方应当依据与甲方的书面协议转租房屋；等等。2、收据，记载由赵耀辉开具给马美玉，内容是确认收到押金10000元。3、广州市白云区三元里大道***号夹层***的合同，记载由马美玉（甲方）与赵永航（乙方）签订，落款时间为2016年12月15日，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期自2016年12月15日至2021年12月15日，每月租金1100元，每年递增3%，乙方每月20号前支付租金，乙方支付按金10000元作为场地保证金；等等。4、收款收据，记载由马美玉开具给被告，内容是收到按金10000元。原告对上述证据均不予确认。原告为证实被告拒绝交付涉案房屋，出示以下证据：1、广州市房屋租赁合同，由赵耀辉（甲方、出租人）与赵永航（乙方、承租人）签订，落款时间为2017年7月1日，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期自2017年7月1日至2020年6月30日，月租金1100元，乙方每月5日前支付租金，乙方向甲方交纳2200元保证金。2、房屋移交通知函两份，均系由原告制作，内容是要求两被告在2019年10月31日前腾空房屋交付原告。函下方有“赵永航”签名字样。3、调解书复印件，记载系由原告（甲方）与被告赵永航（乙方）于2019年10月31日前往派出所协商，现乙方称其与赵耀辉的合同是2017年7月1日至2020年6月30日，乙方现不愿意搬离，指引通过法院解决。4、律师函，记载由被告向原告发出，写明收到两份房屋移交通知函。两被告称证据1是用于登记备案之用签订的，对证据2称没收到，函中被告的签名不属实。对证据3中赵永航签名予以确认，对证据4予以确认。原告为证实涉案房屋占用费标准，出示广州市房地产租赁管理所于2020年2月18日出具的《市房地产租赁管理所关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知》，其中记载三元里大道1（南至侨爱街，北至机场路），租金为45元/平方米/月。被告对该标准不予确认，称被告承租时价格较低，不能与正常价格比较。另查，被告赵鼎公司于2017年7月25日成立，注册，注册经营地址为涉案房屋div>2020年5月25日第一次庭审中，原告称其在拍卖前曾前往涉案房屋进行现场查看，在现场看到被告在涉案房屋内。被告称其向马美玉支付租金均是现金支付，在2019年8月时向马美玉支付租金10000元，用于支付2020年1月至2020年12月的租金；确认本院在涉案房屋有张贴拍卖公告，但是没有法律意识，所以未前往法院申报权利。本院在庭审中拨打被告赵永航提供的马美玉137××××****的电话，接通后对方确认租金是现金收取，称这两年都没有收到租金。赵耀辉在听到马美玉的电话陈述后，改称记不清最后一次租金缴纳情况。2020年7月13日第二次庭审中，赵耀辉出示租金明细，主张2016年8月1日至2020年5月31日期间共收到马美玉交来租金38600元。明细记载，马美玉在2016年至2017年期间通过现金支付租金，2018年之后通过微信支付租金，微信转账金额从300元至4000元不等，支付时间亦无规律；且在2018年3月31日，由赵永航向赵耀辉转账10000元。马美玉出示租金明细，主张2017年1月20日至2019年10月30日共收到赵永航租金37300元，2019年11月开始未收到租金；租金明细记载2017年1月至3月赵耀辉系现金支付租金共3300元，之后除赵永航支付给赵耀辉的10000元，剩余24000元均系赵永航用酒款抵扣租金。赵永航出示2017年3月28日及2018年12月10日送货单两张，金额分别为12000元，马美玉均在送货单中签名确认货已收到。原告对上述证据均不予确认。本院认为：根据本院（2018）粤0111执729号执行裁定书，原告自上述裁定书送达之日即2019年9月23日开始便享有涉案房屋的所有权，即占有、使用、收益、处分的权利。被告赵永航就涉案房屋出示与马美玉及赵耀辉签订的两份租赁，两份租赁合同应以哪份为准，本院认为应以赵永航与赵耀辉签署的租赁合同为准，理由如下：1、赵永航在收到原告的房屋移交通知函后，向原告出示的租赁合同系赵永航与赵耀辉签署的，并未出示赵永航与马美玉签署的租赁合同；2、赵永航与马美玉在派出所调解时，也仅主张其系与赵耀辉签署的租赁合同，亦未提及其与马美玉有签署租赁合同；3、赵永航与马美玉的租赁合同约定租金为1100元/月，但在庭审中赵永航又称租金一年为10000元，该租金标准与合同约定不符，未能提供合理解释；4、第一次庭审时，赵永航一开始称最后一次租金是2019年8月现金支付给马美玉，后又改称不记得最后一次租金支付情况；第二次庭审时又主张该10000元系微信转账支付给赵耀辉，前后陈述不一；5、赵永航未能提供证据证实自2016年12月起有向马美玉支付租金的事实存在；6、赵永航在涉案房屋经营赵鼎公司，该公司成立时间为2017年7月25日，与赵永航与赵耀辉签署的租赁合同时间吻合。综上，本院对赵永航与马美玉之间的租赁合同不予采信。现原告要求两被告归还涉案房屋的使用权实质是要求两被告腾空搬离，故被告赵永航依据其与马美玉签订的租赁合同拒绝搬离涉案房屋理据不足，本院不予支持。被告赵鼎公司依据赵永航的租赁合同在涉案房屋内经营，亦应当承担搬离的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院查封的。”涉案房屋已于2017年5月11日被法院查封，赵永航与赵耀辉之间的租赁合同签订时间为2017年7月1日，故该份租赁合同亦不可对抗原告使用涉案房屋的权利，现原告要求两被告搬离涉案房屋并将涉案房屋交付原告符合上述法律规定，本院予以支持。两被告作为涉案房屋的承租人及使用人，确认知悉涉案房屋的拍卖事宜，亦确认在法院的执行过程中从未就其承租以及优先购买权申报权利，足以认定被告实际上放弃相应权利，故被告再主张不同意迁出及交还上述房屋，实际上要求继续履行房屋租赁合同与上述法律规定相悖，本院对其辩解意见不予采纳。对于原告主张的房屋使用费问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告于2019年9月23日领取（2018）粤0111执729执行裁定书，其自上述时间开始对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。现两被告占有涉案房屋拒不迁出，已经侵害了原告的物权，原告要求被告赵永航支付2019年9月23日至搬出之日止的房屋使用费于法有据，本院予以支持。对于房屋使用费的标准，原告主张按照参照《市房地产租赁管理所关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知》中办公用房45元/平方米/月，主张月租金为5000元，但考虑上述通知中的租金标准均为房屋的租金标准，而涉案房屋的性质为车库，无法准确对照上述通知中的租金标准，故本院酌情认定涉案房屋租金价格为3000元/月。关于利息，被告是否需要搬离以及是否需要支付占有使用费系通过本案诉讼确定，原、被告之间对于占有使用费的利息并无约定，故原告要求两被告承担理据不足，本院不予支持，予以驳回。被告赵鼎公司作为实际使用人，亦应承担占有使用费支付义务。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告赵永航将广州市白云区三元里大道1106号夹层4房屋腾空交还给原告冯丽芳；二、被告广州市赵鼎酒业有限公司协助被告赵永航将广州市白云区三元里大道1106号夹层4房屋腾空交还给原告冯丽芳；三、被告赵永航、广州市赵鼎酒业有限公司共同向原告冯丽芳支付自2019年9月23日起至搬离之日止的占用使用费（按3000元/月的标准，至本判决生效之日的房屋占有使用费于判决生效之日起五日内一次性支付，自判决生效之日次日起的房屋占有使用费于每月最后一日前逐月支付）；四、驳回原告冯丽芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费231元，由被告赵永航负担。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年七月二十日书记员  陈春燕