重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终1171号上诉人（原审被告）：李起航，男，1998年8月21日出生，汉族，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：李杰，男，1969年10月12日出生，汉族，住贵州省桐梓县。被上诉人（原审原告）:重庆尚联置业有限公司，住所重庆市南岸区长生路****负****，统一社会信用代码91500108742881775A。法定代表人：张学中。委诉讼托代理人：梁明，重庆公鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：简娇娇，重庆公鸣律师事务所律师。上诉人李起航因与被上诉人重庆尚联置业有限公司（以下简称尚联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院作出（2019）渝0108民初10242号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李起航上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判决被上诉人返还上诉人所支付的首期房款3116265元。事实和理由：1.《重庆市商品房买卖合同》中所规定的违约金内容为“乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金”此处的应付款应该理解为乙方尚未向甲方支付的房款，而不是以全款7616265元为基数计算违约金。同时，即使按照乙方尚未向甲方支付房款4500000元计算违约金，上诉人所需支付的违约金也远远高于被上诉人的实际损失。2.被上诉人将案涉房屋另行出售他人近1000万元，上诉人的违约不但没有给上诉人造成损失，反而使被上诉人赚取房屋价差约240万元。如果按《补充协议》约定以总房价款的20%计算违约金，过分高于造成的损失，应当依据法律规定，根据公平原则和诚实信用原则调减违约金，平衡双方的利益。因此，我方愿意以未付房款为基数，按银行同期贷款利率上浮50%,承担违约责任。尚联公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。尚联公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2019年1月18日解除；2.被告立即协助原告办理位于重庆市南岸区丹龙路房屋的网签登记注销手续；3.被告立即支付原告解除合同违约金1523253元。一审法院认定事实：2018年5月28日，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定李起航购买尚联公司位于重庆市南岸区丹龙路房屋，建筑面积411.69平方米，房屋总价款为7616265元，李起航采取以下方式支付购房款：（1）于签约当日支付首期房款3116265元；（2）剩余房款4500000元由李起航自行申请办理直客式银行按揭；（3）如李起航未能在2018年9月15日前办妥按揭放款至尚联公司账上，则李起航承诺后期房款4500000元自动转为分期付款方式，第一期李起航须在2018年9月30日前支付2000000元；第二期李起航须在2018年10月31日前支付1000000元；第三期李起航须在2018年12月31日前支付1000000元；第四期李起航须在2019年2月1日前支付甲方房屋尾款500000元。李起航承诺自行办理按揭放款至甲方账上，如未能在2018年9月15日前办妥按揭放款直甲方账上，则李起航承诺后期房款自动转为分期付款方式，具体付款方式见购房合同第五条（二）2小条，如李起航未能每期按约支付房款，李起航须按总房款的20%向甲方支付违约金。李起航未能按合同约定的期限支付应付购房款，除按合同约定支付违约利息外，尚联公司有权不交付房屋。李起航超过付款期限60日的，尚联公司即有权解除购房合同，并由李起航向尚联公司支付购房款总房款20%的违约金。合同约定李起航的送达地址为：贵州省桐梓县娄山关镇穿洞路。合同签订后，尚联公司依约为李起航办理了涉案房屋网签手续，但李起航未能在约定期限办妥银行按揭贷款，也未按约支付分期购房款4500000元。尚联公司2018年10月11日向李起航邮寄催收通知，尚联公司于2019年1月14日委托重庆公鸣律师事务所向李起航寄送《律师函》，函告李起航：“1.贵方与我委托人签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议自贵方收到本律师函之日解除；2.请于收到本律师函之日起3日内，依据《重庆市商品房买卖合同》及补充协议向我委托人支付违约金；3.请于收到本律师函之日起7日内配合委托人办理网签注销手续。”该函件于2019年1月18日送达李起航。此后，李起航未来办理相关手续，也未协助尚联公司办理重庆市南岸区丹龙路房屋的网签登记注销手续。故尚联公司提出如上诉请。一审法院认为，尚联公司与李起航签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系两方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。然在合同履行过程中，作为购房者的李起航在支付部分购房款后，剩余四期购房款在应付款期限届满后均未支付，且均已逾期超过六十日，已构成显著违约行为。故尚联公司请求解除《重庆市商品房买卖合同》，一审法院予以支持。关于合同解除时间，尚联公司于2019年1月14日委托律师向李起航寄送《律师函》，解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，该函件于2019年1月18日送达李起航，故合同解除时间为2019年1月18日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于李起航在合同履行过程中存在的逾期付款这一违约行为，李起航愿意支付违约金，且根据合同约定和法律规定，尚联公司主张其支付违约金，均属法律允许范围之内，一审法院亦支持。合同解除后，李起航还应配合尚联公司办理注销网签商品房买卖合同的手续。遂判决：一、重庆尚联置业有限公司与李起航签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2019年1月18日解除；二、李起航于本判决生效之日起十日内协助重庆尚联置业有限公司办理位于重庆市南岸区丹龙路房屋的网签登记注销手续；三、李起航于本判决生效之日起十日内向重庆尚联置业有限公司支付违约金1523253元。本诉案件受理费减半收取9334.50元，由李起航承担（尚联公司已垫付，李起航履行上述支付义务时迳付尚联公司）。二审查明上诉人在一审中抗辩不同意解除合同，愿意承担违约金及律师费15万元。被上诉人一审律师代理费6万元。为促成交易的达成，经本院协调，上诉人愿意在原购房价款的基础上增加100万元继续履行合同，被上诉人以低于案外第三人的出价拒绝继续履行合同。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被上诉人依约为上诉人办理了涉案房屋网签手续，上诉人在支付完部分购房款后，未能在约定期限办妥银行按揭贷款，也未按约支付分期购房款4500000元，且经被上诉人催收后，仍未履行，构成违约。被上诉人于2019年1月18日解除与上诉人的商品房买卖合同，符合法律规定。上诉人没有按照合同约定履行付款义务，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中，上诉人在一审庭审中辩称“愿意承担违约金及律师费15万元”，表明上诉人对被上诉人主张的违约金金额不认可，应当视为以“抗辩”方式申请违约金的调减。二审中，上诉人明确申请调减违约金，主张按银行同期贷款利率上浮50%计算违约金，理由是虽然上诉人存在违约行为但没有给被上诉人造成损失，而且因上诉人的违约，被上诉人取得了房屋溢价收益。本院考虑到案涉房屋大幅溢价的事实，兼顾合同的履行情况、上诉人的过错程度，从既引导当事人遵循诚实信用原则，又平衡当事人之间的利益原则，酌情调减违约金，即上诉人按照未付房价款（450万元）的20%（90万元）向被上诉人承担违约金支付责任。综上所述，上诉人的上诉请求及理由部分成立。一审判决认定事实清楚，因二审出现新事实，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市南岸区人民法院作出（2019）渝0108民初10242号民事判决第一项、第二项；二、变更重庆市南岸区人民法院作出（2019）渝0108民初10242号民事判决第三项为：李起航于本判决生效之日起十日内向重庆尚联置业有限公司支付违约金900000元。一审案件受理费9334.50元，二审案件受理费18669元，均由上诉人李起航负担。本判决为终审判决。审判长 肖 飞审判员 吴 杰审判员 钱昳心二〇二〇年七月二十三日书记员 雷 梅