福建省周宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0925民初378号 原告：汤万炳,男，1970年7月28日生，汉族，福建省周宁县人，住福建省周宁县。 委托诉讼代理人：尹发付，福建观正律师事务所律师。 被告：周宁县城市建设投资经营有限公司,住所地周宁县狮城镇东街**。 法定代表人：杨润，董事长。 委托诉讼代理人:林婷芳，福建闽星律师事务所律师。 原告汤万炳与被告周宁县城市建设投资经营有限公司(以下简称“城投公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤万炳及其委托诉讼代理人尹发付、被告城投公司的委托诉讼代理人林婷芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤万炳向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原、被告双方于2014年8月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0581432）；2.被告向原告一次性返还购房款本金462498元、退房直接经济损失50213.32元，共计512711.32元及资金占用利息（以欠付款项为基数，按中国人民银行发布金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮50%即年利率9.6%自2014年10月27日计至2019年8月19日的利息237077.71元和按全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率自2019年8月20日计至欠付款全部付清之日暂计至2020年4月19日利息为9456.68元，以上利息总计246534.39元）。以上本息暂计759245.71元；3.原告维权产生的律师费15000元由被告承担；4.本案诉讼费及保全费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告一次性返还购房款本金462498元、退房直接经济损失51037.82元，共计513535.82元及资金占用利息（以欠付款项为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮50%即年利率9.6%自2014年10月27日计至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至欠付款全部付清之日）。事实和理由：2014年8月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告出售位于周宁县，房屋建筑面积121.71平方米，每平方米单价3800元，总价462498元。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定于2014年10月27日前以现金转账、银行抵押按揭贷款等方式向被告支付了购房款，但被告并未按照合同第八条约定的时间（2015年6月30日）前向原告交付房屋，也未能按《补充协议》第二条约定的2015年10月23日如期交房，而是逾期137天，且至今未能协助原告办妥房屋权属证书。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中不属于合同法及其他相关法律法规规定应属无效情形的条款依法应当有效，应当得到法律的保护。被告不仅在交房时间节点上出现了违约，而且也未能按照合同约定履行协助原告办妥不动产权属证书。房屋不动产权属证书属于物权凭证，根据物权法第六条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，原告认为，被告屡屡违约，在按照合同交付案涉商品房的时间节点上连续违反合同约定，连续延迟交房。此外至今未能履行协助办妥应由被告提供的办理房屋权属证书的相关资料，导致原告至今未能办妥案涉房屋不动产权属证书，给原告造成了直接或间接经济损失和诸多精神困扰。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，故原告诉至法院依法判决支持其诉讼请求。 被告城投公司辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，双方已经签订补充协议，由被告赔付原告23726元，同时双方在补充协议中明确原告不退房，双方之间的商品房买卖合同继续履行。关于逾期办证的问题，双方在2014年签订房屋买卖合同第14条约定，出现逾期办证的情形双方合同继续履行，出卖人无需承担责任，该约定不是格式条款，并不违反法律的禁止性规定，应当认定为有效。龙潭小区是政府的保障房工程，居住是主要目的，迟延办证并没有超出签订合同时双方的心理预期，不会影响本合同目的的实现。如原告认为按照已付款的0%支付违约金显失公平，可以违约造成原告的损失确定违约金数额请求调整，而非解除合同。原告的诉讼时效应当从2017年2月14日起计算至2020年2月13日，原告起诉已经超过三年的诉讼时效。目前龙潭小区产权无法办理是因与施工单位福建省高华建设工程有限公司存在纠纷使整个工程没有验收，只是暂时的，请求原告给予一定时间办理产权证。如合同解除，原告应当按照实际购房款439373元并扣除已支付的违约金来计算，解除合同的损失原告要求按照中国人民银行贷款基准利率上浮50%的逾期罚息计算利息及被告承担律师费没有法律依据。综上请求法院依法驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年8月15日，原告汤万炳与被告城投公司签订编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ0581432的《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买坐落于周宁县限价商品房，建筑面积121.71平方米，单价每平方米3800元，总金额462498元；首付款为房款总款的30%，在办理银行按揭贷款时，除银行批准给贷款的金额外，其余在10天内补齐；被告应当在2015年6月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，并约定逾期交房的违约责任；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告；如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0%向原告支付违约金。合同签订后，原告分别于2014年8月15日、2014年10月27日向被告支付购房首付款142498元、银行按揭贷款32万元。2015年11月15日，原告与被告签订《补充协议书》，约定：被告实际逾期交房天数从2015年7月1日至2015年10月23日，逾期天数按108天计算，违约金按每天万分之五计算，实际交房日期确认为2015年10月23日，原告接受被告一次性支付逾期交房违约金23726元，同时原告不得退房；扣除购房奖励后实际购房款439373元。同日，原、被告办理交房手续。截止2015年11月23日，原告向周宁县农村信用合作联社还清银行按揭贷款本息共计343548.85元，即贷款利息23548.85元。合同签订至今，原告按约定交纳专项维修资金8520元、房屋契税6937.47元、向被告预交水电开户费2600元、支付福建省周宁县自来水公司立户安装工料费1060元、国网福建周宁县供电有限公司业务报装费300元、向周宁县城投物业管理有限公司支付装修保证金1000元、装修垃圾清运费380元、水电费300元、公摊费477.5元、物业管理费5914元。2020年4月9日原告向福建观正律师事务所支付代理费15000元。 上述事实有原告居民身份证、被告企业信用信息、商品房买卖合同、补充协议书、交房通知书、销售不动产统一发票、周宁县农村信用合作联社存款明细账、贷款发放凭证、借款借据、贷款还款凭证、税收完税证明、业务报装发票、立户安装工料费发票、宁德市住宅专项维修资金缴费凭证、收款收据、被告营业执照、法定代表人身份证明书以及当事人的当庭陈述等为证，当事人质证真实性无异议，经庭审审核，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同,自成立时生效,受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，原告与被告之间订立的《商品房买卖合同》、《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定部分合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。原告已经履行付清全部购房款的义务，被告应按合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，协助原告在商品房交付使用（2015年11月15日）后90日内取得房屋权属证书，但被告逾期至今未向原告提供办理权属登记材料并协助原告办理房屋权属证书，被告构成违约。由于原、被告双方在合同第十四条约定的“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金”条款，系被告提供的免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利的格式条款，应属无效。本案商品房因被告原因在合同约定的期限届满后超过一年至今无法办理房屋所有权登记，致使本案商品房买卖合同不能实现合同目的，故原告要求解除2014年8月15日签订的《商品房买卖合同》并赔偿损失的主张，本院予以支持。现行法律、法规对开发商逾期办证时买房人要求解除合同的解除权行使期限并未进行规定,故被告关于原告要求解除合同已经超过一年除斥期间的辩解，没有法律依据,本院不予支持。关于实际购房款，原告于2014年8月15日支付购房首付款142498元，2014年10月27日支付银行按揭贷款32万元，庭审中原、被告双方均陈述被告已支付原告购房奖励但无法确定支付时间，根据双方签订的2015年11月15日《补充协议书》明确扣除购房奖励后实际购房款439373元，故本院认定为2015年11月15日被告支付购房奖励后原告的实际购房款为439373元。关于损失，原告主张退房直接经济损失51037.82元，因其中预交水电开户费2600元和实际的自来水立户安装工料费1060元、供电业务报装300元属重复计算，应以水电开户实际金额即1360元予以计算，故原告的退房直接经济损失应为48437.82元。由于2015年11月15日被告向原告支付逾期交房违约金23726元，因《商品房买卖合同》解除，该款可用于抵扣原告的退房直接经济损失，故抵扣后原告的退房直接经济损失为24711.82元。原告主张间接损失为资金占用期间的利息损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，应以已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失，原告主张按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮50%即年利率9.6%计算过高，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。因本案原告支付购房款系分期支付且被告支付购房奖励，故该利息损失应分别计算。原告支付购房首付款142498元，因原告要求从2014年10月27日开始计算利息，系原告的真实意思表示，本院予以支持。原告已经支付的银行按揭贷款32万元的贷款利息23548.85元已经计入退房直接经济损失，故不再重复计算该款在2014年10月27日至2015年11月23日期间的资金占用利息损失，应从2015年11月24日开始计算。综上，原告已付购房款的资金占用利息损失为：以142498元为基数从2014年10月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2015年11月15日止的利息，以139373元（439373元-32万元）为基数从2015年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2015年11月23日止的利息，以439373元为基数从2015年11月24日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2019年8月19日止的利息，以439373元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款付清之日止的利息。关于诉讼时效,本案被告违约行为持续至今，原告主张权利后被告明确同意履行，故原告于2020年4月20日向本院起诉并未超过诉讼时效。因本案系商品房买卖合同，双方未在合同内明确约定律师费用由违约方承担且律师代理费系其实现债权的非必要费用，故原告关于律师费15000元由被告承担的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，判决如下： 一、解除原告汤万炳与被告周宁县城市建设投资经营有限公司于2014年11月15日签订的《商品房买卖合同》。 二、被告周宁县城市建设投资经营有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告汤万炳支付购房款439373元、直接经济损失24711.82元和资金占用期间的利息损失（以142498元为基数从2014年10月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2015年11月15日止，以139373元为基数从2015年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2015年11月23日止，以439373元为基数从2015年11月24日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2019年8月19日止，以439373元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款付清之日止）。 三、驳回原告汤万炳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11404元，减半收取计5702元，由原告汤万炳负担702元，被告周宁县城市建设投资经营有限公司负担5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  徐芳兰 二〇二〇年七月七日 书记员  谢小兰 附注一：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行，并对案件受理费一并申请强制执行。申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 附注二：主要法律条文 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 2、《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 5、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。