浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初4490号 原告：沈毓怡，女，1975年6月10日生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：方超，男，1970年5月23日生，汉族，住址同上。系原告丈夫。 被告：嘉善县绿安物业管理有限公司，住所地嘉善县魏塘街道解放东路泰安桥西侧日月星辰**。统一社会信用代码91330421594374092L。 法定代表人：徐善君，执行董事。 委托诉讼代理人：蒋依慧，浙江秀州律师事务所律师。 原告沈毓怡与被告嘉善县绿安物业管理有限公司（以下简称绿安物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告沈毓怡委托诉讼代理人方超，被告绿安物业委托诉讼代理人蒋依慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈毓怡向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因公用下水道堵塞返水所造成的损失47321.50元；2.判令由被告承担本案的全部诉讼费用及本次增加的评估费用3000元。事实与理由：原告系永福花园16幢2梯202室业主，绿安物业受嘉善县罗星街道南门社区委托负责永福花园小区的物业工作。2019年6月8日经邻居提醒发现家中厨房、客厅、房间地面流淌污水，门、餐桌、餐椅、沙发、茶几、电视柜等家俱及地板全部浸泡在污水中，经与邻居及被告共同检查后确认屋内污水系公用下水道堵塞返水所致。由于原告房产正好到期待租无人，从现场受损情况看返水已有多日，地板，地板等物长期浸泡在污水中，污水涌入地板、家俱等物内部，表面出现霉变，己无法用修复方法恢复原状。事后原告与被告多次就赔偿事宜进行了交涉，但被告一直拒绝承担责任赔偿义务。原告认为：永福花园小区的物业管理委托服务合同第二章委托管理事项的第五条：公用设施、设备的维修、养护和管理，包括：共用的上下管道、落水管、共用照明、消防设施设备；第六条：市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池等，均为物业受托管理事项。现由于被告未履共用设施的维护、养护、运行和管理义务，导致共用下水管因堵塞不能发挥正常功能，属违约行为，理应承担相应的赔偿责任。为保护原告的合法民事权益，现向贵院提起诉讼。 被告绿安物业答辩称，1、因果关系有异议，不能全部归责于被告，房屋本身质量也存在问题及其他住户不当使用问题，原因应该是多方面造成的；2、原告对于损失扩大方面也是有责任的，因该房屋事发时无人居住；3、被告在事发后也及时作出了处理，也履行了相应的义务且对赔偿金额也是有异议的。 原告沈毓怡围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1.原告身份证及房产证复印件，被告工商登记信息各1份，证明原、被告的诉讼主体资格及涉案房屋的地址位于嘉善县的事实；2.物业管理委托服务合同复印件1份，证明案涉房产是由被告承担物业管理工作的事实；3.照片31张，于2019年6月8日当场发现时拍摄的现场照片，证明原告的房屋中因返水财产受损的事实；4.居民证明原件1份，证明该小区16幢2单元的部分业主对原告房屋因公共下水管堵塞返水的事实知晓及物业公司进行疏通的事实；5.嘉兴诚洲资产评估有限公司出具的资产评估报告书及评估费发票原件各1份，证明原告房屋因下水道堵塞返水造成受损财产的价值经评估为22078.40元，以及花去评估费3000元的事实；6.租房协议原件1份，证明评估结论中的租金是依据我们提供的租房协议所作出的评估，是合理的损失，且这份合同在中介处也有备案的。 对原告提供的上述证据，经被告质证对证据1、2、4均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。对证据3，被告质证认为照片无法反映房屋返水发生的实际时间，照片拍摄的状况应该是损失已经扩大了；本院在庭审后对上述照片复印件与原告手机原始件核对一致，应该是真实合法的，故对于照片拍摄的真实损失现状本院应予确认。对证据5，被告质证对评估报告第十一项记载有异议，并对租金损失不予认可；本院经审核认为，被告对评估报告第十一项内容虽提出异议但无明确的内容，也未提供相关的证据予以证实，故对此异议本院不予确认，对评估报告的真实性、合法性本院予以确认，关于租金损失的承担本院将在说理部分阐述；对证据6，被告质证对真实性有异议，本院审核认为，该租房协议符合证据的形式要件，系原始复写件，并经本院与中介方及租赁方核实事实相一致，故对此协议本院予以确认。 被告绿安物业针对自己的抗辩提交以下证据：1.照片四份，证明被告在接收漏水通知后及时履行了管道疏通义务的事实；2.被告公司日常维护记录登记薄，证明被告对小区的管道等设施是在日常维护和管理的事实。 对被告提交的上述证据，对证据1原告质证认为并不是当场发生的，对事后进行疏通管道的真实性无异议，故本院予以确认；对证据2，原告质证认为系被告单方面制作的记录无真实性，且实际对公共管道也是没有日常维护的；本院审核认为，该记录单系被告单方面记录，无相关维护人员的签字记录，也无业主委员会或第三方的证实，原告也不予认可，故对此证据本院不予确认。 结合当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告沈毓怡系嘉善县罗星街道永福花园16幢2单元202室的业主。2015年4月1日，因永福花园小区业主委员会暂时未成立，故由小区所在的嘉善县罗星街道南门社区（甲方）与绿安物业（乙方）签订了《物业管理委托服务合同》，合同主要内容：甲方委托乙方绿安物业为永福花园小区提供物业管理服务，物业类型为多层公寓、沿街商铺，占地面积57255.6平方米，建筑面积87600.25平方米；委托管理主要事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；公用设施、设备的维修、养护和管理，包括：共用的上下管道、落水管、共用照明、消防设施设备；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池；乙方须按下列约定，实现目标管理：房屋及设施、设备的维修、养护：公用部位、公共设施、设备定期巡检、维修、记录等；委托管理服务期限为8个月，自2015年5月1日起2015年12月31日止，双方还对其他权利义务作出了约定。上述合同到期后，双方虽未重新签订服务合同，但从2016年1月1日至2019年9月10日止，该小区仍旧由绿安物业进行实际服务管理。 2019年6月8日原告位于该小区的房屋有污水流出，经邻居发现后通知原告到该房屋中查看，发现房屋的厨房、客厅、房间均流淌着污水，房屋中的家具及地板均浸泡在污水中，经邻居和物业公司检查发现是公共下水道堵塞引起返水，后经物业公司疏通后房屋中的积水即退去。后原、被告就对本案损失的赔偿问题经协商无法达成一致意见，故诉至本院。 案件审理中，经原告申请本院委托嘉兴诚洲资产评估有限公司对本次返水造成的财产损失进行评估，2020年6月8日该公司出具资产评估报告书确认原告房屋中的财产损失为22078.40元（其中包括租金损失三个月共计8100元），原告花去的评估费为3000元。 另查明，2019年3月18日，原告曾将涉案房屋出租给他人，租赁期限为2019年3月19日至2020年3月18日止，月租金为2700元。原告房屋发生返水时尚在合同约定的租赁期间内，租客已缴纳3个月租金，但发生返水时租房内实际并未居住租客。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。物业服务企业未能履行服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，社区代表小区业主与被告绿安物业签订的《物业管理委托服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，合同对业主及物业公司均具有约束力，双方均应依约履行义务；依据该合同约定，绿安物业有义务对小区中公共上下水管道进行定期维护、养护及巡检，根据本案查明的事实，原告所有的位于该小区的房屋因公共下水道堵塞造成房屋中返水，致使原告遭受财产损失，物业公司提交的现有证据无法证明其已履行了上述义务，应依法承担相应的违约赔偿责任。故原告要求被告赔偿财产损失的诉请中合理部分，本院应予支持。对于被告陈述的公共下水道堵塞系多方面原因造成，不应由其承担赔偿责任的抗辩意见，无相应的事实和法律依据，本院不予采信。 关于本案损失金额的确定和责任分担问题，根据评估机构评估报告明细表中第1-13项中确定的涉案房屋财产损失金额为13978.40元，对此原、被告均无异议，本院应予确认；对于评估报告中评定的三个月的租金损失8100元，根据原告提供的房屋租赁合同，本院通过核实可以确认是真实合法的，且本次返水事实发生在房屋租赁期间内，原告的租金损失实际确实存在，故对于原告主张的三个月租金损失也在合理范围内，本院予以确认；以上结合原告为确定损失支出的评估费3000元，原告损失本院确定为25078.40元。另原告作为业主，对已出租的涉案房屋未尽到日常管理职责，导致房屋室内返水未能被及时发现，造成损失进一步扩大，也存在一定的过错，因此可以适当减轻物业公司的赔偿责任，本案中本院酌定绿安物业承担65%的赔偿责任即16300.96元（25078.40元×65%），其他损失由原告自负，另原告诉请中超过部分的请求无相应的事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《物业管理条例》第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告嘉善县绿安物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告沈毓怡财产损失16300.96元； 二、驳回原告沈毓怡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费983元，由原告沈毓怡负担344元，由被告嘉善县绿安物业管理有限公司负担639元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  祖国宏 人民陪审员  陆金根 人民陪审员  姚明镜 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  周 燕