江西省浮梁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0222民初37号原告（反诉被告）：景德镇立元陶瓷科技有限公司，住所地：江西省浮梁县陶瓷科技园内，注册号：360222210007041。法定代表人：于秀丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，该公司员工。委托诉讼代理人：戴敏，江西晨天律师事务所律师。被告（反诉原告）：景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司，住所地：江西省浮梁县陶瓷工业园区唐英大道，统一社会信用代码：913602077542369767。法定代表人：黄飞龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹健，上海朝健律师事务所律师。委托诉讼代理人：段啸安，上海朝健律师事务所实习律师。原告（反诉被告）景德镇立元陶瓷科技有限公司（以下简称立元公司）与被告（反诉原告）景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司（以下简称鸿鑫阁公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，原告立元公司2019年6月24日向本院提起诉讼，本院受理后于2019年9月16日作出（2019）赣0222民初498号民事判决。宣判后，被告鸿鑫阁公司不服，提起上诉。江西省景德镇市中级人民法院于2019年12月4日作出（2019）赣02民终865号民事裁定，将本案发回重审。本案重审期间，原告变更诉讼请求，被告提起反诉。本院依法组成合议庭对本案进行公开开庭审理。原告（反诉被告）立元公司的委托诉讼代理人戴敏、李丹，被告（反诉原告）鸿鑫阁公司法定代表人黄飞龙及委托诉讼代理人曹健、段啸安到庭参加诉讼，现已审理终结。原告（反诉被告）立元公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方2009年2月18日签订的《工业厂房租赁合同》和2012年5月15日签订的《协议》；2.判决被告立即腾空清场并将全部厂房及附属设施交付原告；3.判决被告支付占有使用费73.2万元（暂计算到2020年1月18日，占用使用费应计算至被告实际完成交付之日止）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年2月18日，原、被告双方签订《工业厂房租赁合同》，后双方又于2012年5月15日签订《协议》，约定原告以520万元的价格将坐落在景德镇市陶瓷工业唐英大道右侧土地及土地上的厂房等固定资产转让给被告，并约定首付200万元，余款320万元在2012年6月30日前支付给原告。协议签订后，被告仅支付200万元转让款，再未按协议支付剩余转让款，原告一直催讨未果。直到六年后的2018年，被告才找到原告股东，先说找到资金，可以支付余款，后又声称没有资金支付余款，希望原告股东同意终止双方于2012年5月15日签订的《协议》，并将公司的股权转让给他的朋友，其以前支付的200万元算他朋友支付的第一笔购买股权款的形式退还给他，原告全部股东商量后同意了。2018年6月20日，原告所有股东于某1、于某2与被告及案外人黄某、李某签订了《股权转让合同》，该合同约定，原告股东以600万元价格将全部股权转让给案外人黄某，以前被告支付的200万元作为黄某支付给原告股东的股价转让款，原告无须返还给被告。综上，原、被告在股权转让合同中已经终止了2012年5月15日签订的协议，且原告已经按照约定将被告支付的200万元作为黄某的股权转让款，而被告却还在继续使用租赁物，原告多次要求被告腾空清场均被拒绝，为此，原告起诉至法院。被告（反诉原告）鸿鑫阁公司辩称，1.《工业厂房租赁合同》在2012年5月15日时已经终止，所以这个厂房应为被告所有，原告主张清场腾空不能成立；2.原告在2012年5月15日前未解决所有债权债务，又未在过户期间无条件配合提供相关土地过户材料和手续。实际上，原告自协议签订后至今仍未办理土地等过户手续，未取得该协议约定的转让地块的土地证，又未缴清土地税费等，立元公司违约在先，不存在鸿鑫阁公司不支付剩余320万元款项的问题；3.股权转让协议只是股权转让，也不涉及到土地及附属设施转让，该股权转让协议未实际履行。被告（反诉原告）鸿鑫阁公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告将景德镇市陶瓷工业园唐英大道右侧即浮梁县陶瓷科技园内（约27亩）土地及该厂房等固定资产办理土地证等手续，并履行与反诉原告签订的将上述土地及该土地上的厂房等固定资产过户给反诉原告的转让协议。事实和理由：2012年5月15日，反诉原告与反诉被告签订协议，由反诉被告将其原景德镇市右侧（约27亩）土地及该土地上的厂房等固定资产转让给反诉原告所有，转让价款为520万元。协议签订后，反诉原告按约支付了首付款200万元，但反诉被告并未按协议约定解决所有债权债务。鉴于反诉被告尚未取得该转让地块的土地证，以及园区有关领导多次召集相关部门进行协调，要求反诉被告办理和付清所有土地手续及相关欠费，才能办证并过户给反诉原告。反诉原告也曾多次督促反诉被告尽量交清相关所欠税费并办理土地证，但反诉被告一直不予配合，故反诉原告依法提起反诉，请求作出公正判决。原告（反诉被告）立元公司辩称，1.2012年5月15日签订了协议，之前协议作废；2.原告在2012年之前已经不欠税，土地使用税是谁使用、谁征收，签订协议之后应该由鸿鑫阁公司支付；3.双方在买卖协议上也约定费用的支付时间，所以说被告应当按照协议约定支付款项，不存在前置条件。原告（反诉被告）立元公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据，以证明其主张：第一组：2009年2月18日工业厂房租赁合同一份，拟证明原、被告之间存在租赁关系；第二组：建设用地批准书、2011年8月16日公证书、国有土地使用权出让合同各一份，拟证明该地属于原告；第三组：通知函原件、建设用地规划许可证原件，拟证明合同到期后原告通知被告搬出；第四组：原告申请调查的相关税收的清缴、欠缴情况，拟证明在2012年5月15日之前，原告已按照法律规定缴纳了相关的税收，并不存在拖欠税款的事实，之后欠缴的土地使用税是土地使用人即本案被告。针对原告（反诉被告）举证，被告（反诉原告）质证认为：1、对第一组证据真实性和合法性无异议，对关联性有异议，因该厂房已经转让给被告，说明租赁关系已经终止，被告不欠原告房租；2、对第二组证据无异议；3、对第三组证据中对建设规划用地许可证无异议，但没有收到通知函；4、第四组证据的真实性由法院核实，土地转让金无异议，原告从2011年至2017年一直处于欠缴土地税状态。被告（反诉原告）鸿鑫阁公司向法院提交了九组证据并申请证人黄某出庭作证：第一组证据：2012年5月15日的买卖协议一份，拟证明原告将27亩土地转让给了被告；第二组证据：2012年5月15日的收条及证明书各一份，拟证明原告收取被告购买土地定金200万元；第三组证据：陶瓷工业园区征求意见、建议登记表、情况记录单、纳税情况汇报复印件各一份，拟证明原告将土地转给被告时必须将所有的欠费缴清才能办理土地证，办理土地证后才能办理过户手续；第四组证据：金三税收管理系统中立元公司所欠费用的数据表、江西辰道纳米科技有限公司历年欠缴土地使用税计算表复印件各一份，拟证明原告欠费情况；第五组证据：景德镇市地方税务局税收管理局责令限期改正通知书（景陶地税限改{2016}048号）原件一份，拟证明原告目前为止欠税没交，致使无法办理过户；第六组证据：2018年6月20日股权转让合同复印件一份，拟证明以后原、被告交易可能会由黄某来和被告进行；第七组证据：自然资源和规划局昌南新区分局的说明原件一份，拟证明截止至今被告未办理土地证；第八组证据：关于黄某借款的200万元的录音及书面整理的材料，拟证明黄某借款200万元的关系；第九组证据：微信记录打印件，拟证明案外人是想混淆股权转让和土地使用权转让的关系的事实。第十组证据：黄某当庭证言，证明被告法定代表人向黄某借款200万元、相关债权债务以及股权转让相关事实。针对被告（反诉原告）举证，原告（反诉被告）质证认为：1、对第一组证据真实性无异议，但是该协议已经解除无法达到被告的证明目的，该协议被告鸿鑫阁公司付的200万元土地款已经转化为案外人黄某购买原告的股权转让款；2、对第二组证据真实性无异议，但是对被告的证明目的有异议，该收款系2012年购买土地转让款的首付款，但是该首付款已经转化为黄某支付给原告的股权转让款，故并不能视为原告支付对价；3、对第二、三、四、五、六组证据三性都有异议，首先原告提供的证据来源不明，没有原件且也是自行制作，不能证明原告欠缴税款事实；其次，原告是否欠缴税款以及何时欠缴税款都与本案无关；最后，股权转让合同虽然为复印件，但对其真实性无异议，对其证明目的持有异议；4、对第七组证据的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，被告未能办理不动产登记手续的原因是2012年已经签订过买卖协议，但是被告后来并未实际履行该协议；5、对第八组证据三性均不予认可，200万元已经转化为黄某支付给原告的股权转让款，至于被告与黄某之间的关系无关；6、对第九组证据有异议，首先只看见了微信头像并不能证明是双方当事人，而且被告盖章，并没有得到双方当事人的认可，该组证据与本案无关；7、对证人黄某的证言，没有异议。结合原、被告举证、质证，本院对原、被告所举的证据材料分析认证如下：对当事人无异议的原告立元公司所举的工业厂房租赁合同、建设用地批准书、公证书、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、立元公司购地时的缴税凭证、土地出让金凭证，被告所举的协议、收条、证明书、景德镇市自然资源和规划局昌南新区分局出具的说明等证据，经质证，双方对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证，作为本案认定事实的依据。对有争议的证据和事实，本院认定如下；1、原告（反诉被告）立元公司提交的第四组证据中的欠缴税土地使用税费情况统计表，因该事实与本案无直接关联，不予采纳；2、被告所举的第三、六组证据均为复印件，且与本案无关联，不予确认；3、被告所举的第四、五，与本案无关联不予确认；4、本案审理的法律关系是原、被告签订的《工业厂房租赁合同》以及《协议》能否解除，且该两协议涉及的均为涉案土地和厂房，被告所举的第八、第九组证据以及证人黄某证言，证明案外人债务及股权转让等相关事实，尽管在债权债务方面该事实与本案存在部分交集，但在法律关系上与本案无关，双方当事人可就存在的债权债务及股权转让相关事宜另行处理，故对该两组证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年10月23日，立元公司就景德镇陶瓷工业园区唐英大道北侧土地厂区规划取得编号为（2006）051＃《建设用地规划许可证》。2011年1月30日，立元公司就案涉土地与原浮梁县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（出让宗地编号为36××81Ｋ），并陆续缴清全部的土地出纳金及相关契税，但未办理土地使用权证。2011年7月22日，立元公司取得案涉土地有关的建设用地批准书。2009年2月18日，立元公司（甲方）与被告鸿鑫阁公司（乙方）签订《工业厂房租赁合同》。该合同约定：甲方将景德镇陶瓷科技园唐英大道北侧的厂房租赁给乙方使用，租赁物面积为2000平方米左右，租赁期限暂定10年，从2009年4月1日起至2019年4月1日止；厂房租金为每月人民币6000元整（头五年月租金6000元，后五年月租金8000元以内确定）。租赁合同签订后，立元公司按约交付租赁物；鸿鑫阁公司也交纳租金至2012年5月。2012年5月15日，立元公司（甲方）又与鸿鑫阁公司（乙方）签订《协议》一份，协议约定：甲方将坐落在景德镇市陶瓷工业园唐英大道右侧（约27亩左右，以土地证为准）土地及该土地上的厂房等固定资产转让给乙方；土地作价为520万元，双方协议签字后，乙方首付人民币200万元，余款320万元在2012年6月30日前支付给甲方；甲方在2012年5月15日前所有债权债务均由甲方负责解决，与乙方无关；土地过户所有费用由乙方自行负责，与甲方无关；过户期间甲方应无条件提供所有相关材料、手续等；2012年6月30日前，乙方付清剩余款项320万元，甲方股东（于某1、于某2）与乙方指定人进行公证，移交所有甲方权利。协议签订后，鸿鑫阁公司于2012年5月21日支付首付款200万元，余款320万元一直未付，且继续在案涉土地上厂房内生产经营。现案涉土地上有加建厂房及附属设施。2020年3月26日，景德镇市自然资源和规划局昌南新区分局出具说明，内容为：“立元公司于2011年1月经浮梁县挂牌取得位于景德镇.72平方米的国有建设用地使用权，用途为工业用地。至今为止，该公司未办理过不动产登记手续”。本院认为，本案争议焦点为：1、涉案《工业厂房租赁合同》是否被转让土地及其附属物《协议》覆盖？如果判定为已被后协议覆盖，是否属于当事人意定解除？2、《协议》是否继续履行还是解除？3、如能解除，双方权利义务如何确定。一、涉案《工业厂房租赁合同》是否被转让土地及其附属物的《协议》覆盖？如果判定为已被后协议覆盖，是否属于当事人意定解除？关于《工业厂房租赁合同》能否解除的问题。本案中，双方当事人就2009年2月18日签订的《工业厂房租赁合同》履行至2012年5月后，又就涉案土地使用权及厂房等固定资产达成新的合意，该合意合法有效，属于“买卖替代租赁”方式重新签订协议，即对原租赁合同的解除与覆盖。《工业厂房租赁合同》被其后签订的《协议》取代，那么租赁合同已由当事人协商一致，予以终止，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十一条规定的“当事人约定终止的其他情形”，该租赁合同的权利义务已终止，无必要解除。相应地，本案原告、被告双方主要纠纷在于建设用地使用权转让以及地上附着物的转让问题，故本案的案由可确定为建设用地使用权转让合同纠纷。二、关于转让涉案土地及厂房等固定资产《协议》能否符合解除条件的问题。本案转让的标的物为建设用地使用权及土地上厂房等属于不动产。依照《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记。在签订《协议》时，鸿鑫阁公司应当明知立元公司所取得的土地尚未办理不动产登记这一事宜。而鸿鑫阁公司在《协议》签订后仅支付了首付款200万元，剩余的320万元未按约定在2012年6月30日前支付给原告，且根据合同约定转让价款构成合同的主要义务，立元公司已将案涉土地交给鸿鑫阁公司占有使用（从签订协议开始至今），而另一方面，原告只有获得全部转让费用后才公证移交权利，鸿鑫阁公司至今未履行该付款义务，亦属于根本性违约。同时因立元公司目前尚未取得涉案土地使用权证，履行合同的条件尚不具备，故鸿鑫阁公司要求办理过户转让手续诉请不能得到支持。综上，双方当事人的合同目的均不能实现，依照合同法第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。立元公司要求解除协议诉请依法能得到支持。三、关于协议解除后双方当事人权利义务处理问题，即《协议》解除后的法律后果问题。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有权要求赔偿损失。本案中，转让土地及土地上厂房等固定资产协议依法解除后，根据已经履行情况和合同性质，立元公司应返还鸿鑫阁公司转让款200万元，并支付资金占用费，按年利率6%计算至实际清偿日止。鸿鑫阁公司需从涉案土地及土地上的原租赁厂房搬离，并支付实际占用场地费用，场地占用费参照《工业厂房租赁合同》前五年每月租金6000元的标准计算，即鸿鑫阁公司需向立元公司支付场地占用费55.2万元（该场地占用费计算至2020年1月止，而2020年2月起至鸿鑫阁公司实际腾空搬离涉案土地及原租赁厂房之日止的场地占用费按每月6000元计算）。因合同解除而造成的各项损失，当事人可另行主张。综上，原告（反诉被告）立元公司请求解除《协议》并要求被告（反诉原告）鸿鑫阁公司腾空清场、交付土地及土地上原租赁厂房、支付实际占用费诉请依法能得到支持，鸿鑫阁公司的反诉诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）景德镇立元陶瓷科技有限公司与被告（反诉原告）景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司于2012年5月15日签订的《协议》；二、被告（反诉原告）景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司在本判决生效后60日内腾空搬离涉案土地（坐落于景德镇市北侧，出让宗地编号36××81Ｋ）及土地上的原租赁厂房；并将涉案土地及土地上原租赁厂房交付给原告（反诉被告）景德镇立元陶瓷科技有限公司；三、被告（反诉原告）景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司向原告（反诉被告）景德镇立元陶瓷科技有限公司支付场地占用费55.2万元（该场地占用费计算至2020年1月止，2020年2月起至被告（反诉原告）鸿鑫阁公司实际腾空搬离案涉土地及土地上的原租赁厂房之日止的场地占用费按每月6000元计算）；原告（反诉被告）景德镇立元陶瓷科技有限公司向被告（反诉原告）景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司返还土地使用权转让费200万元，并支付按年利率6%计算自2012年5月22日起至实际清偿日止的资金占用费；四、驳回原告（反诉被告）景德镇立元陶瓷科技有限公司其他的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53324元，反诉受理费26662元，共计79986元，由原告景德镇立元陶瓷科技有限公司承担26662元，被告景德镇鸿鑫阁陶瓷有限公司负担53324元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  周 燕人民陪审员  汪秀清人民陪审员  姚永安二〇二〇年七月二十日代书 记员  张文倩附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。