天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初700号原告（反诉被告）：天津市御盛合农贸市场，住所地天津市西青区。法定代表人：李玉生，经理。委托诉讼代理人：熊伟娜，天津张盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：石俊峰，天津张盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛润枝，女，1968年11月3日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：陈卫民，天津维钧律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市御盛合农贸市场（以下简称御盛合）与被告（反诉原告）薛润枝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告天津市御盛合农贸市场委托诉讼代理人熊伟娜、被告薛润枝到庭参加诉讼。第二次、第三次开庭时原告天津市御盛合农贸市场委托诉讼代理人熊伟娜、被告薛润枝及其委托诉讼代理人陈卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市御盛合农贸市场向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告立即将坐落于天津市西青区的院落和房屋腾空后交还原告；2．请求判令被告按22万元／年的标准支付原告自2019年5月15日起至实际返还之日止的占有使用费；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月14日，原告与被告签订了《租赁合同》原告将坐落于天津市西青区房屋及院落出租给被告经营洗浴使用。租赁期限为1年，自2018年5月15日起至2019年5月14日止，租金标准为每年220000元。2019年4月2日，原告明确表示租赁合同期满后不再续签租赁合同，并向被告送达了《通知》要求被告于租赁期满后腾空并返还房屋及院落，但被告拒不腾房，至今仍占用房屋及院落。综上，被告的行为已经严重违反了双方约定及《合同法》的相关规定，同时给原告造成了重大的经济损失，为了维护自身合法权益，原告特依据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实，判如所请。薛润枝辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。第一，原被告签订的《租赁合同》无效。本案中所涉及的租赁房屋并未取得建设工程规划许可证，所以原被告签订的《租赁合同》无效。原告于2019年3月30日向被告送达通知一份，告知被告租赁物为菜市场，是为民工程，不准挪作他用，但原告与被告签订合同时不但没有告知，还在合同的经营范围明确为“洗浴”，被告认为原告存在欺诈的情形，损害了国家和社会公共利益，双方的合同应是无效的。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告在租赁房屋之初，房屋为毛坯房，无法满足浴池的经营，因原告同意被告经营浴池，双方才签订了《租赁合同》，被告才花巨额资金对租赁房屋进行装修改建，现原告通知被告房屋不得用于经营洗浴，明显存在过错。据被告了解，原告在将房屋出租给被告的同时还向政府相关部门申请农贸市场补贴。既然原告向政府部门报备该房屋的用途为农贸市场，私下却欺骗被告签订《租赁合同》，同意被告经营洗浴，从这一点也可以认定原告应当承担导致合同无效的过错。反诉原告薛润枝向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付房屋附建及装修、添附设备、改建上下水、铺路等费用暂定5990000元；2、反诉费用由反诉被告承担。反诉立案后，反诉原告申请对租赁物的装修造价进行鉴定评估，评估后反诉原告变更诉讼请求为：1、判令反诉原告与反诉被告签订的租赁合同无效；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋附建及装修、添附设备、改建上下水、铺路等费用2290235元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告鉴定费100000元；4、反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：2017年5月14日，反诉原告与反诉被告签订了《租赁合同》，反诉被告将坐落于天津市西青区泽杨道南侧、禾河湾小区西侧房屋及院落出租给反诉原告经营洗浴使用，租赁期限为一年。后双方续定合同。反诉原告在租赁的房屋两侧附建了房屋，进行装修、添附了部分设备、改建上下水、铺路等，反诉原告租赁目的为经营洗浴，承租为了长期经营，并且反诉原告对出租物用于经营洗浴为恰当的，因为合同约定用途为洗浴。但2019年4月，反诉被告告知反诉原告该租赁物为菜市场，不能用于其他用途，故而要求腾还，该理由在签订合同之初没有告知反诉原告。反诉原告在经营上进行了大量投入，因此蒙受巨额损失。因此，反诉被告具有严重过错，应该承担赔偿责任。反诉被告天津市御盛合农贸市场辩称：不同意反诉原告的全部反诉请求。请求法院依法驳回。无论是根据合同约定还是根据法律规定，未经出租人同意的装饰装修或改建发生的费用均应由承租人自行承担。合同期满后，承租人有权要求恢复原状并返还租赁物，因此反诉原告的反诉请求无法律依据。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋所有权人为天津市西青区杨柳青镇人民政府，原告（反诉被告）为受托管理人。2013年5月14日，原涉诉房屋受托管理人天津市西青区柳口农贸市场与被告（反诉原告）签订《租赁合同》，将涉诉房屋及场地租赁给被告（反诉原告）用以经营洗浴，租赁期限三年。租赁期满后，双方续签了《租赁合同》，租赁期限至2018年5月14日。自2018年5月15日起原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《租赁合同》，租赁期限为一年，年租金220000元。至2019年5月14日租赁期满后双方未续签合同。2019年4月2日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）送达通知，表示租赁期满后不再续签合同，要求被告于租赁期满后腾空并返还房屋及院落。被告（反诉原告）租金已经缴纳至2019年5月14日。经被告（反诉原告）申请，对诉争租赁物中被告（反诉原告）的改造装修进行了造价评估，评估结果为结算价为2290235元。本院及鉴定部门在鉴定之前均对相关风险予以释明。被告（反诉原告）主张2013年租赁之初对租赁物进行了简单的装修，满足了经营洗浴的基本条件，2017年对租赁物进行了重新装修和改扩建。被告（反诉原告）主张2020年1月25日至6月8日因受疫情影响未经营。被告（反诉原告）与原受托人于2013年首次签订的合同明确了租赁物为XX菜市场，约定在政府需要恢复菜市场的情况下租赁户应予配合，给予退租。本院认为，诉争标的物系天津市西青区杨柳青镇人民政府所有，具备建设工程规划许可证，具有合法所有权，原告（反诉被告）系委托经营单位，双方签订的《租赁合同》合法有效。现合同已到期，原告要求被告（反诉原告）腾空租赁物、给付逾期使用费的诉讼请求应予支持。被告（反诉原告）主张自2020年1月25日至6月8日因受疫情影响未经营，结合天津市新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响综合考量，符合客观实际，应予酌情减免停业期间的使用费。被告（反诉原告）主张双方签订的合同系无效合同的辩解理由未提供依据，不予支持。虽然2013年与被告（反诉原告）签订合同的并非原告（反诉被告），但租赁物系同一租赁物，被告（反诉原告）自租赁之初即知晓租赁物系政府所有的菜市场，有根据需要随时恢复菜市场功能的可能性，应对其租赁涉诉租赁物投资经营存在的风险具有客观地评估。被告（反诉原告）自2013年开始租赁涉案标的物用于经营洗浴，其对租赁物进行的改造、装修等相关工程，系其为经营洗浴而进行的必需的投资行为，以此取得利润，被告（反诉原告）在经营多年合同期满后要求原告（反诉被告）赔偿其经营投资，于法无据，于理不通，故对于被告（反诉原告）主张的要求原告（反诉被告）支付房屋附建及装修、添附设备、改建上下水、铺路等费用2290235元的反诉请求，不予支持。鉴定费用亦应自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）薛润枝于本判决生效之日起十五日内将坐落于天津市西青区房屋及院落（XX菜市场）腾空后交给原告（反诉被告）天津市御盛合农贸市场。二、被告（反诉原告）薛润枝于本判决生效之日起十五日内按每年220000元的标准给付原告（反诉被告）自2019年5月15日至实际腾空之日止的租赁物使用费，其中2020年1月25日至2020年5月24日，共计四个月的使用费予以免交。三、驳回原告（反诉被告）天津市御盛合农贸市场的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）薛润枝的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费减半收取532元，由被告（反诉原告）薛润枝负担；本案反诉诉讼费减半收取12961元，全部由被告（反诉原告）薛润枝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  侯海英二〇二〇年七月三日书记员  金 盼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。