内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2020）内0502民初135号   原告：通辽市孝庄河房地产开发有限公司。   法定代表人：张继成，职务：董事长。   委托诉讼代理人：张攀，内蒙古铭真律师事务所律师。   被告：陈超，男，汉族，现住通辽市，公民身份号码   原告通辽市孝庄河房地产开发有限公司诉被告陈超商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后依法适用简易程序，后转为普通程序，于2020年6月18日、2020年6月24日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张某2、被告陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《孝庄河商业用房销售协议》；2.判令被告支付原告租金差额342242元、违约赔偿金834133元，合计1176375元；3.判令被告返还原告房屋（坐落于通辽市××区河南岸，房号为楼，建筑面积312.55平方米），并支付原告房屋租金2万元；4.判令被告支付原告律师代理费35651元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年6月7日，原、被告签订《孝庄河商业用房销售协议》,双方约定被告陈超购买原告开发建设的坐落于通辽市××区河西岸的商品房(该房屋房号为:xx楼)。双方约定被告按照以租代购形式购买该商业用房,2017年3月10日前向原告支付第一年的房租2万元,2018年6月10日日前向原告支付第二年房租2万元，并支付20万元保证金。2019年6月7日前向原告支付全部房款2780445.00元,逾期支付房款超过30天,原告有权解除合同,并收回房屋另售他人,被告需补足房租差价并赔偿原告的损失。合同签订后,原告按约定将房屋交付给被告，但被告未按照合同约定的期限支付购房款，应当承担违约责任。为维护原告合法权益,特向贵院提起诉讼,请求贵院支持原告的诉讼请求。   被告陈超辩称，对于原告在起诉状中所主张的诉讼请求以及事实和理由部分有几点异议，被告不同意解除协议，希望原告能给予被告适当的宽限期，被告可以继续履行，将剩余房款全部付清。被告认为原告主张的租金差额部分没有依据，不同意支付。同时原告主张的违约金过高，但高出多少被告不能确定，被告要求人民法院依职权下调违约金数额。对于原告主张的2万元房屋租金和律师费没有异议。   经审理查明，2017年3月7日，原、被告双方签订《孝庄河岸商业用房销售协议》。约定：被告按以租代购方式购买原告开发建设的坐落于通辽市××区，此房屋为框架结构，地上两层，房屋类型为商业，建筑面积312.55平方米，实际面积以房产管理部门核定的房屋实测面积为准，房款多退少补；2017年3月7日起至2019年6月7日止为房屋租赁期，第一年租金2万元，对应的租赁期间为2017年3月7日至2018年6月7日，被告应于2017年3月10日前向原告支付该年度租金；第二年租金2万元，对应的租赁期间为2018年6月8日至2019年6月7日，被告应于2018年6月10日前支付该年度租金；原告在向被告交付该商业用房前被告应向原告支付履约保证金20万元；涉案房屋销售单价为每平方米8896元，总房款为2780445元，被告应于2019年6月7日前向原告支付全部房款，在被告支付全部购房款后，履约保证金和租金转为房款；被告逾期支付购房款和租金，超过30日，原告有权解除本协议并将房屋另行出售，被告所交履约保证金不予返还。同时被告除向原告补交两年租金差额342242元外，还需一次性赔偿原告商业用房总价30%的违约赔偿金834133元，被告已经投资装修的房屋附属设施等全部归原告所有，原告无需向被告支付任何费用。协议签订后，被告向原告支付第一年租金2万元，并向原告支付履约保证金20万元，原告依约向被告交付了案涉房屋。被告在使用案涉房屋至第二年时未向原告支付第二年租金2万元，亦未按照合同约定支付原告购房款。现案涉房屋仍由被告占有使用。   经核算，按原、被告双方协议约定，取消优惠后的正常租金为每年（342242元＋4万元）÷2=191121元。2019年6月7日至2020年1月7日的租金应为（191121元÷12个月×7个月=111487.25元。以此数额为基础上幅30%为144933.43元。   月租金上幅30%为20704.78元（191121元÷12个月×1.3）。   以上事实，有原、被告的诉辩意见以及原告所举《孝庄河岸商业用房销售协议》一份、律师函一份、送达照片两枚、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、房屋预销售许可证、委托合同一份、律师费发票一枚、中国农业银行转账支票存根一份在卷佐证，经审核，原告所举上述证据来源合法、客观真实，能够证明其主张的事实，本院依法综合予以采信。   本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告未能按照合同的约定向原告支付第二年租金，亦未按照合同约定向原告支付购房款，已构成违约，原告按照合同的约定解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，被告应当将案涉房屋交还给原告，并承担相应的违约责任，以填补原告因被告的违约而造成的损失。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告在合同中约定如被告逾期支付购房款超过三十日，所交履约保证金20万元不予返还，同时双方还约定被告另外支付原告房屋总价款的30%的违约金834133元。经本院依法释明后被告认为，双方的约定被告的违约责任过重，违约金过高，并要求本院下调违约金的数额。对此本院认为，履约保证金应当认定为债务人履行债务的担保，若债务人违约给债权人造成损失，债权人可以主张以履约保证金予以抵扣，双方约定违约金的，亦应在履约保证金中抵扣违约金，故履约保证金与违约金并不是并行适用的。同时违约金的主要功能是损失填补，双方约定过分高于损失的违约金不符合公平原则，故在合同约定的违约金过高的情况下，依法准予违约方请求人民法院予以调整。原告并未举证证明被告的违约行为给其造成何种损失。鉴于案涉房屋一直由被告占有使用，其占有使用期间的费用应当认定为原告的损失，参照双方约定的房屋租赁价格，并在此基础上上幅百分之三十应作为违约金的上限，对于超出的部分本院不予支持。关于原告主张的租金差额部分，根据双方的约定，两年租金应为382242元，2万元系被告在按照约定履行合同的情况所享受的优惠价格，由于被告违约，原告有权取消优惠，要求被告按照合同约定的正常租金价格补足差价，对此本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：   一、解除原告通辽市孝庄河房地产开发有限公司与被告陈超于2017年3月7日签订的《孝庄河商业用房销售协议》；   二、被告陈超支付原告通辽市孝庄河房地产开发有限公司租金差额342242元、2018年6月8日至2019年6月7日的租金2万元，合计362242元；   三、被告陈超将坐落于通辽市××区河南岸（房号为xx楼，建筑面积312.55平方米）房屋返还给原告通辽市孝庄河房地产开发有限公司；   四、被告陈超支付原告通辽市孝庄河房地产开发有限公司2019年6月7日至2020年6月6日的违约金144933.43元，并自2020年6月7日始顺延支付违约金每个月20704.78元，至上述第二项义务履完毕时止（从被告陈超已支付的20万元履约保证金中先行抵扣）；   五、被告陈超支付原告通辽市孝庄河房地产开发有限公司律师代理费35651元；   六、驳回原告通辽市孝庄河房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   七、上述二、三、四、五项义务于本判决生效后立即履行。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费15888元，由原告通辽市孝庄河房地产开发有限公司负担9373元，被告陈超负担6515元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。   审判长 张志伟   人民陪审员 苗 华   人民陪审员 王秀丽   二〇二〇年七月七日   书记员 崔雯雯