广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初3805号原告：交通银行股份有限公司江门分行，住所地广东省江门市蓬江区白石大道**************。负责人：徐焱,行长。委托诉讼代理人：骆美平、欧阳秀玲，均系广东法制盛邦（江门）律师事务所律师。被告：王国辉，男，19XX年X月X日出生，汉族，住山东省。被告：鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省鹤山市址山镇将军陂。法定代表人：周睿,总经理。委托诉讼代理人：李坤财、刘剑辉，职员。原告交通银行股份有限公司江门分行（以下简称交行江门分行）诉被告王国辉、被告鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司（以下简称址山碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告交行江门分行的委托诉讼代理人欧阳秀玲、被告址山碧桂园公司的委托诉讼代理人刘剑辉到庭参加诉讼，被告王国辉经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交行江门分行的诉讼请求：1.解除原告与被告王国辉签订的编号粤江门XX年个房贷字XX号《个人房产抵押贷款合同》；2.被告王国辉立即向原告偿还贷款本金172558元及利息、罚息、复利（按《个人房产抵押贷款合同》约定的利率从2019年8月22日起计至本息全部清偿完毕之日止，暂计至起诉之日利息、罚息、复利分别为4340.73元、192.62元、96.76元）；3.原告对被告王国辉提供的抵押物鹤山市XX房经拍卖、变卖所得价款在相应的债权范围内享有优先受偿权；4.被告址山碧桂园公司对上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：原告与被告王国辉签订粤江门XX年个房贷字XX号《个人房产抵押贷款合同》后，原告向被告王国辉发放了贷款250000元，用于购买鹤山市XX房。被告王国辉自2019年8月起出现逾期还款违约行为，原告有权依合同约定要求被告王国辉立即偿还本金并结清利息、罚息、复利。被告址山碧桂园公司为被告王国辉上述借款提供连带责任保证，应承担连带清偿责任。原告交行江门分行举证提交的证据有：1.《个人房产抵押贷款合同》；2.借款凭证；3.欠款、还款明细表；4.鹤山市预购商品房抵押备案证明书。被告王国辉没有答辩和举证。被告址山碧桂园公司答辩称：被告址山碧桂园公司不需要对被告王国辉涉案债务承担连带担保责任。1.根据《按揭业务担保合作协议》第六条第八款约定，原告应先处理抵押房屋，不足部分再向被告址山碧桂园公司请求承担连带责任；2.《按揭业务担保合作协议》约定的内容的效力优先于《个人房产抵押贷款合同》，被告址山碧桂园公司的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担；3.根据物权法第一百七十六条及担保法第二十八条的规定，原告应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房；4.根据《按揭业务担保合作协议》第五条第一款约定，连带责任的保证范围不包括律师费等其他费用。被告址山碧桂园公司举证提交的证据有：《按揭业务担保合作协议》。本院查明：2013年7月9日，原告与被告王国辉及被告址山碧桂园公司三方签订粤江门XX年个房贷字XX号《个人房产抵押贷款合同》，约定被告王国辉向原告借款250000元，用于购买鹤山市XX房，贷款期限180个月，自2013年7月9日至2028年7月9日，月利率4.9125‰，逾期罚息利率为上述利率上浮50%，每月21日等额本息还款2095.49元；以上述房屋作为抵押物，抵押担保范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费或仲裁费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）；被告址山碧桂园公司为上述贷款提供连带责任保证，保证期间为贷款到期日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利和原告实现债权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费或仲裁费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用），在被告王国辉取得房屋权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告址山碧桂园公司的保证责任解除；如被告王国辉未按合同约定偿还贷款本金或支付利息，原告有权单方面宣布已发放的贷款本金全部提前到期，被告王国辉应立即偿还所有贷款本金并结清利息，并应当承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费或仲裁费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用等内容。同年8月9日，原告依约向被告王国辉发放了购房贷款250000元。同年9月29日，双方为鹤山市XX房办理了预购商品房抵押备案手续，抵押人登记为被告王国辉，抵押权人登记为原告。自2019年8月起，被告王国辉未能按期还款。截止2019年8月21日，尚欠本金172558元、拖欠利息4340.73元，拖欠罚息192.62元，拖欠复利96.76元。另查明：2011年6月27日，交通银行股份有限公司江门鹤山支行（甲方，按揭银行）与被告址山碧桂园公司（乙方，发展商）签订编号[交通银行股份有限公司江门鹤山支]行[XX]年[XX]号《按揭业务担保合作协议》，约定甲方对乙方所开发兴建的碧桂园山水豪园的购房者提供抵押贷款业务，乙方为购房者向甲方提供连带责任保证，保证范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人房产抵押贷款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准），保证期间为自甲方依《个人房产抵押贷款合同》将贷款划入乙方账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止；在保证期限内，若购房者拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任；本协议经甲、乙双方签字盖章生效，在协议生效后甲方、乙方与购房者签订的《个人房产抵押贷款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于《个人房产抵押贷款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款等内容。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。被告王国辉取得原告贷款后未能依约还款，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告主张解除合同并请求被告王国辉偿还尚欠的贷款本金及相应利息、罚息、复利，合法合理，本院予以支持。被告王国辉以其所购买的鹤山市XX房为涉案债务作抵押担保，并已经办理了抵押备案登记，设定抵押权人为原告，原告依法对该房屋享有优先受偿权。被告址山碧桂园公司自愿为被告王国辉涉案债务向原告提供连带责任保证，依法应承担连带清偿责任，但鉴于双方约定先就物的担保实现债权，故被告址山碧桂园公司仅对物的担保以外的债务额承担保证责任，原告应先处置上述抵押房屋以受偿债权，而后在不能完全受偿的余额范围内由被告址山碧桂园公司承担连带清偿责任。被告址山碧桂园公司在承担保证责任后，有权向被告王国辉追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条、第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司江门分行与被告王国辉签订的粤江门XX年个房贷字XX号《个人房产抵押贷款合同》；二、被告王国辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行股份有限公司江门分行偿付借款本金172558元及相应的利息、罚息、复利（包括计至2019年8月21日的利息4340.73元、罚息192.62元、复利96.76元及从2019年8月22日起至清偿之日止按粤江门XX年个房贷字XX号《个人房产抵押贷款合同》约定的标准计算的利息、罚息和复利）；三、原告交通银行股份有限公司江门分行就上述第二项债权对被告王国辉提供抵押的鹤山市XX房经折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司对被告王国辉上述第二项债务在原告交通银行股份有限公司江门分行处置上项抵押物后仍不能完全受偿的余额范围内承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3843.76元减半收取1921.88元，财产保全费1405.94元，合计3327.82元，由被告王国辉、被告鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 冯立章二〇二〇年七月一日法官助理 邝艳婷书 记 员 郑心越