广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2936号上诉人（原审原告）：佛山市亿克拉建材有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***********，统一社会信用代码914***********796U。法定代表人：杨彪。上诉人（原审原告）：杨彪，男，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码220************614。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴振山，广东方普律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：施永吉，广东方普律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：霍永彬，男，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************019。被上诉人（原审被告）：庞结容，女，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************827。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。上诉人佛山市亿克拉建材有限公司（以下简称亿克拉公司）、杨彪因与被上诉人霍永彬、庞结容房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初34939号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿克拉公司、杨彪上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判霍永彬、庞结容共同向亿克拉公司、杨彪赔偿损失1473130.97元；3.改判霍永彬、庞结容向亿克拉公司、杨彪支付利息，以1473130.97元为本金，从2019年10月1日至实际清偿之日按照全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率计付；4.霍永彬、庞结容共同向亿克拉公司、杨彪支付因本案产生的律师服务费30000元；5.本案一审、二审诉讼费、担保费由霍永彬、庞结容承担。事实和理由:一、《补充协议》约定支付赔偿的条件包括“业主方拒绝出租”。2018年8月9日，亿克拉公司、杨彪与霍永彬、庞结容达成《补充协议》，商定确保亿克拉公司、杨彪能继续按照原有租金标准和期限使用厂房至2022年10月31日。其中《补充协议》第三条约定，如出现“业主方拒绝出租、竞租失败或因乙方原因导致甲方无法继续使用租赁物”，则霍永彬、庞结容应按照约定标准向亿克拉公司、杨彪支付赔偿。从《补充协议》第三条的约定可以确定，当出现业主方拒绝出租时，霍永彬、庞结容应按照约定标准支付赔偿。二、业主方通过诉讼明确拒绝续租。本案中，在2019年10月31日前，业主方佛山市禅城区****厂（以下简称****厂）通过向一审法院提出诉讼，请求判令返还物业，明确提出了拒绝继续出租案涉的租赁物。结合《补充协议》第三条之约定，亿克拉公司、杨彪已经无法继续正常使用物业，满足该条约定关于支付赔偿的条件。一审判决以亿克拉公司、杨彪继续占有物业且未收到法院强制执行告知为由，认为支付赔偿条件未成就。该认定与约定不符，于法无据，应予纠正。霍永彬、庞结容答辩称，1.案涉物业没有取得规划许可证手续，故2016年10月19日及2017年4月1日签订的两份《租赁合同》应属无效。《补充协议》的合同目的是保证两份无效《租赁合同》继续履行，是《租赁合同》的从属协议及补充，故《补充协议》以属无效。2.亿克拉公司、杨彪不能继续按原合同约定的标准使用租赁物的原因是其违约拒不支付租赁物的占有使用费导致****厂收回案涉物业，并不属于《补充协议》第三条约定的赔偿情形，亿克拉公司、杨彪主张按《补充协议》第三条约定赔偿损失没有事实和法律依据。3.亿克拉公司、杨彪主张的1473130.97元损失实际是合同约定的违约金，该金额明显过分高于其实际损失，其该主张缺乏事实和法律依据。即使须予以赔偿，应按实际损失赔偿，亿克拉公司、杨彪无权主张超过其实际损失的赔偿。亿克拉公司、杨彪向一审法院提出诉讼请求：1.霍永彬、庞结容共同向亿克拉公司、杨彪赔偿损失1473130.97元；2.霍永彬、庞结容从2019年10月1日起，以1473130.97元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款向亿克拉公司、杨彪支付逾期付款利息至实际清偿之日止；3.霍永彬、庞结容共同向亿克拉公司、杨彪支付律师费30000元；4.本案诉讼费用、财产保全的担保费用3000元由霍永彬、庞结容承担。一审法院查明：霍永彬从****厂承租佛山市禅城区**************仓库以及9座1-6号仓库后，其配偶庞结容以******中心的名义，分别于2016年10月19日和2017年4月1日与原告杨彪签订了两份《合同》，约定将上述11座2-3号仓库和9座1-6号仓库出租给原告杨彪，租赁期间分别为从2016年11月1日起至2022年10月31日止和从2017年4月1日起至2022年10月31日止。2018年6月8日，****厂发出《清场通知》，称其已经于2017年4月与霍永彬签订《终止租赁协议书》，约定霍永彬应于2017年5月31日交还263号的物业，故要求包括杨彪在内的租户于2018年6月13日前搬迁完毕。亿克拉公司、杨彪就此与霍永彬、庞结容进行协商。2018年8月9日，亿克拉公司、杨彪（乙方）与霍永彬、庞结容（甲方）签订《补充协议》，约定“甲方以******中心的名义与乙方于2016年10月19日、2017年4月1日签订了两份《合同》（下称原合同），约定甲方将其承租自****厂、位于佛山市禅城区**************仓库及9座1-6号仓库及对应的土地(下称租赁物）转租给乙方使用。租赁物面积为2060平方米，租赁期限至2022年10月31日止。现甲乙双方就保证甲方能继续使用租赁物，双方达成协议如下：第一条甲方承诺并保证乙方继续按双方签订的原合同，以原合同约定的租金标准租赁使用租赁物至2022年10月31日。第二条乙方继续承租上述物业的方式为：甲方配合协助乙方通过公开交易平台竞租上述租赁物，由乙方参与竞租，甲方提供协助，竞拍期间乙方可继续使用租赁物。如最后中标租金高于原合同约定的租金标准，超出部分的租金由甲方承担，乙方仅需按原合同约定的租金标准向甲方（或业主方或物业管理方）支付租金；如中标租金低于原合同约定的租金标准，乙方仍需按原合同约定的租金标准向甲方（或业主方或物业管理方）支付租金。竞租完成时（以竞拍成功公示日标志）如竞得租金标准高于原合同标准，则甲方一次性向乙方支付超出部分金额。2018年9月20日，庞结容以竞租方委托代理人的身份参与佛山市禅城区*****************以及自编号9座1-6号物业的竞租，取得了一年的承租权，并与出租方签订了《竞租成交确认书》。基于上述竞租结果，杨彪（承租方）于2018年9月26日与****厂（出租方）签订了两份《租赁合同》（合同编号分别为JYB-ZL-2018-052、JYB-ZL-2018-050），约定杨彪向该厂承租上述11座2号以及自编号9座1-6号物业，租赁期限自2018年10月1日起至2019年9月30日止；租赁期满后，如杨彪需继续承租的，须在租赁期满前三个月书面向出租方提出续租要求，并参加招租竞价会参与竞价，在一定条件下享有优先租赁权。2019年1月25日，亿克拉公司、杨彪和****厂三方签订两份《合同主体变更协议》，变更上述两份《租赁合同》的承租方为亿克拉公司。2019年7月1日，****厂向亿克拉公司发出《通知书》，通知合同期满后将收回涉案物业，不再续租，要求亿克拉公司交还涉案物业。2019年10月10日，****厂以亿克拉公司、杨彪在《租赁合同》期满后未返还涉案物业为由，向一审法院提出诉讼，要求亿克拉公司、杨彪返还涉案物业。另查明，至一审法院判决作出之日，亿克拉公司、杨彪尚未搬离涉案物业，也尚未收到人民法院发出的要求其撤离的强制执行法律文书。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案双方争议的焦点在于1.涉案《补充协议》是否有效；2.霍永彬、庞结容应否支付亿克拉公司、杨彪损失赔偿款等。一、关于《补充协议》的效力。经审查，一审法院认定《补充协议》有效，理由是：第一，涉案《补充协议》是双方在2016年、2017年《合同》无法继续履行的条件下，为解决双方之间的权利义务纠纷而签订的双方权利义务的清理结算条款，不属于《合同》的附属合同，具有独立性，其效力不受《合同》的影响。第二，从《补充协议》所约定的标的物来看，《补充协议》所约定的“霍永彬、庞结容保证亿克拉公司、杨彪能够从案外人处获得某特定不动产及其设备设施的使用权”而非“霍永彬、庞结容直接向亿克拉公司、杨彪提供不动产的租赁权”，即协议的标的物为获得租赁物租赁权的期待利益，而非不动产的租赁权，故本处并无《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之适用的余地。第三，霍永彬、庞结容虽非涉案物业的权利人，但其根据《补充协议》应履行的义务并非对涉案物业的处分，不发生无权处分的法律后果。再者，退一步讲，即使属于无权处分，参照《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条的规定，无权处分并不导致合同无效。第四，《补充协议》为双方的真实意思表示，无法律法规所规定的无效或者可撤销情形，合法有效。二、关于霍永彬、庞结容应否支付亿克拉公司、杨彪损失赔偿款等的问题。该争议的核心在于霍永彬、庞结容是否构成对《补充协议》的违约。对此，一审法院认为：****厂虽然发出通知并起诉要求亿克拉公司、杨彪搬迁，但亿克拉公司、杨彪实际至今未搬迁。而亿克拉公司、杨彪之所以至今能够实际占有使用涉案租赁物，其来源是霍永彬、庞结容通过《合同》给予的赋权以及后来参与的竞租的所付出的劳动，虽然2019年10月1日后亿克拉公司、杨彪与****厂未签订正式的租赁合同，但不能否认亿克拉公司、杨彪基于霍永彬、庞结容上述赋权以及劳动已经提供了亿克拉公司、杨彪实际占有使用涉案物业条件的事实，故在亿克拉公司、杨彪未实际撤离涉案物业、也未收到有权机关的强制撤离通知书的情况下，应视为霍永彬、庞结容已经履行了《补充协议》所约定的保证亿克拉公司、杨彪能够继续租赁涉案物业的义务，未构成违约。此其一。其二，《补充协议》所约定的损失赔偿金，包括装修费用损失、停产损失、搬迁费用损失、环评费用损失、另行租用其他场地的租金损失等，该些损失赔偿均是在亿克拉公司、杨彪不占用使用涉案物业情况下霍永彬、庞结容对亿克拉公司、杨彪的赔偿，但如上所述，亿克拉公司、杨彪一方面基于霍永彬、庞结容的赋权以及劳动至今仍占有使用涉案物业，另一方面却要求霍永彬、庞结容按照不能占有使用涉案物业的标准进行赔偿，明显矛盾，亦不合理。因此，亿克拉公司、杨彪要求霍永彬、庞结容支付损失赔偿及律师费、担保费用等的诉求，理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回亿克拉公司、杨彪的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计9164元、财产保全费5000元，合共14164元（亿克拉公司、杨彪已预交），由亿克拉公司、杨彪负担。二审期间，亿克拉公司、杨彪向本院提交了（2019）粤0604民初30615号民事判决书、《租赁物业交接书》，拟证明****厂已向法院提起诉讼，要求返还案涉物业，法院已查明亿克拉公司、杨彪已于2020年3月13日搬离了案涉物业。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。二审期间，霍永彬、庞结容未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明,作为案涉租赁物的物权人****厂基于物权保护纠纷案由以亿克拉公司、杨彪为被告向佛山市禅城区人民法院提起诉讼，要求亿克拉公司、杨彪返还案涉租赁物以及支付相关占有使用费。该院于2020年4月20日依法作出（2019）粤0604民初30615号民事判决书，该生效判决书认定****厂已于2020年3月13日接收案涉租赁物。霍永彬、庞结容对上述事实不持有异议。本院认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系霍永彬、庞结容应否向亿克拉公司、杨彪赔偿相关经济损失以及具体数额的确定。案涉《补充协议》是双方在案涉租赁合同无法继续履行的条件下，为解决双方之间权利义务关系的清理结算条款，系双方的真实意思表示，并无法律法规所规定的无效之情形，合法有效。根据该《补充协议》第一条约定：“甲方（霍永彬、庞结容）承诺并保证乙方（亿克拉公司、杨彪）继续按双方签订的原合同，以原合同约定的租金标准租赁使用租赁物至2022年10月31日。”第三条约定：“如因业主方拒绝出租、竞租失败或乙方自身之外的其他原因，导致乙方无法继续按照原合同约定的标准（含租金、期限、水电等配套设施）使用租赁物的（不包括土地被政府部门征拆），甲方应当退回乙方已交的保证金97850元，并赔偿乙方的损失；乙方的损失共计2030531.88元，包括：装修费用损失265782.38元、停产损失200000元、搬迁费用（包括机器设备的转移费用和其他固定资产、货物等转移费用）损失143500元、环评费用损失61000元、另行租用其他场地的租金损失1360249.5元。前述损失从2018年8月1日按照使用租赁物期限按照51个月逐月递减，乙方的实际损失＝2030531.88元*（51-实际使用月数）/51。如甲方拒绝按本协议进行赔偿，甲方还需承担乙方维权之必要支出，包括但不限于诉讼费用、担保费、调查费、鉴定费、律师费等全部费用。”现根据已生效的判决文书的认定以及双方均无争议的事实显示，作为业主方的****厂已经拒绝亿克拉公司、杨彪继续使用案涉租赁物，亿克拉公司、杨彪亦于2020年3月13日实际搬离案涉租赁物，即是说，霍永彬、庞结容违反前述约定，其在客观上无法保证亿克拉公司、杨彪继续使用案涉物业租赁物至2022年10月31日，那么，在此情形下，亿克拉公司、杨彪依据前述第三条之约定主张赔偿金额。该条约定之具体内容包括：霍永彬、庞结容应退回保证金97850元，并赔偿装修费用损失265782.38元、停产损失200000元、搬迁费用（包括机器设备的转移费用和其他固定资产、货物等转移费用）损失143500元、环评费用损失61000元，另行租用其他场地的租金损失1360249.50元，损失合计为2030531.88元。其中关于保证金的问题，从亿克拉公司、杨彪于一、二审提起的具体诉讼请求内容来看，其主张霍永彬、庞结容赔偿的金额为1473130.97元，其计算方式为2030531.88元*（51-实际使用月数）/51，可见，其诉讼请求的范围并未包括保证金97850元，故本院不予审查处理。但依据诚实信用原则，霍永彬、庞结容理应退还，若霍永彬、庞结容不予退还，并因此产生纠纷的情况下，亿克拉公司、杨彪可另案主张。另外，关于该协议中约定的“另行租用其他场地的租金损失1360249.50元”的问题。从法律意义上来讲，补充协议中对于因霍永彬、庞结容的违约行为所约定的上述赔偿金额2030531.88元，实质上应属违约金性质。从《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于约定的违约金低于或过分高于所造成损失的，当事人可以请求人民法院予以调整的规定来看，约定违约金主要是以补偿性为原则，有限度的体现惩罚性。而本案中，根据亿克拉公司、杨彪的自认，其于2020年3月13日搬离案涉租赁物后并未另行租用其他场地，即该部分损失暂时尚未产生，故对于该部分的损失本院暂不予支持。亿克拉公司、杨彪可待该部分损失实际产生后另行主张。综上所述，霍永彬、庞结容基于其违约行为应向亿克拉公司、杨彪赔偿的经济损失具体包括：装修费用损失265782.38元、停产损失200000元、搬迁费用（包括机器设备的转移费用和其他固定资产、货物等转移费用）损失143500元、环评费用损失61000元，损失以上合计670282.38元。按照《补充协议》约定的损失计算方式670282.38元*（51-实际使用月数）/51（实际使用月数计算至2020年3月13日）即为401915.30元。至于亿克拉公司、杨彪还主张上述赔偿金的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，案涉《补充协议》还约定：“如甲方拒绝按本协议进行赔偿，甲方还需承担乙方维权之必要支出，包括但不限于诉讼费用、担保费、调查费、鉴定费、律师费等全部费用”，据此，亿克拉公司、杨彪提供证据《民事委托代理合同》《广东增值税普通发票》，已充分证明其为本案纠纷支出律师费30000元，既有证据支持，亦符合合同约定，本院予以支持。另外，亿克拉公司、杨彪还主张霍永彬、庞结容应承担其因本案财产保全而支出的担保费用3000元，其亦提供相关证据予以证实，且符合合同约定，故本院予以支持。综上所述，亿克拉公司、杨彪上诉主张部分有理，本院对有理部分予以支持；对超出合理部分的诉请予以驳回。因二审期间出现新证据而导致本案被改判，故一审判决不属于错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初34939号民事判决；二、霍永彬、庞结容应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市亿克拉建材有限公司、杨彪支付赔偿金401915.30元；三、霍永彬、庞结容应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市亿克拉建材有限公司、杨彪支付律师费30000元、担保费用3000元；四、驳回佛山市亿克拉建材有限公司、杨彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9164元，财产保全费5000元，合计14164元，由佛山市亿克拉建材有限公司、杨彪负担10073.96元，由霍永彬、庞结容负担4090.04元；二审案件受理费18058元，由佛山市亿克拉建材有限公司、杨彪负担12843.51元，由霍永彬、庞结容负担5214.49元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年七月二日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽