广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初948号原告（反诉被告）：邓惠文，男，1964年10月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**************。委托诉讼代理人：苏光伟，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡嘉雯，广东中亿律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张健伟，男，1960年12月1日出生，汉族，住广东省中山市***********之一。委托诉讼代理人：袁敏华，广东灏创律师事务所律师。原告邓惠文与被告张健伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告张健伟提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓惠文及其委托诉讼代理人苏光伟、蔡嘉雯，被告张健伟的委托诉讼代理人袁敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓惠文向本院提出诉讼请求：张健伟退还邓惠文押金70000元及利息损失（从起诉之日起至实际退还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：2018年6月6日，邓惠文（乙方）与张健伟（甲方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：一、甲方位于海洲螺沙吉围工业区9至10号的厂房带星棚租给乙方经营灯饰行业使用，时间由2018年7月13日至2026年7月12日止。租期八年，期满双方另订；二、乙方给甲方70000元作为押金。待合同期满后，甲方一次性无息退还乙方押金，若乙方中途退出，所交租金及押金不退；四、乙方在租用期间，应保护好厂房及其设施。未经甲方同意，乙方不得更改楼宇结构，本厂房只准经营灯饰，电器电子行业，玻璃制品。合同还约定了其他条款。签订合同后，邓惠文分别于2018年6月8日、6月9日向张健伟支付了30000元、40000元押金，合计70000元。为使用上述租赁物并实现合同目的，邓惠文与2018年6月20日向中山市工商行政管理局申请登记成立中山市威望玻璃科技有限公司（自然人独资，以下简称威望公司），于同年7月31日取得了中山市发展和改革局《投资项目备案证》。但在租用过程中，中山市环境保护局于2018年7月13日向邓惠文发出《环境违法行为限期改正通知书》，责令邓惠文1.立即停止场内玻璃制品项目的建设；2.恢复原状。邓惠文曾委托中山市环境保护科学研究院有限公司出具环评报告，该司于2019年7月12日才向邓惠文出具《关于中山市威望玻璃科技有限公司拟选址用地情况的说明》，说明了根据《中山市古镇镇总体规划》（2003年-2020年版），中山市威望玻璃科技有限公司新建项目所在地规划性质为耕地，选址不符合古镇镇总体规划，工程选址及建设内容与现行有关的法律法规不相符。以上原因，直接导致邓惠文无法使用租赁物并实现合同目的。另外，张健伟曾因上述合同纠纷另案起诉邓惠文，案号（2018）粤2072民初13339号，判决如下：一、解除双方于2018年6月6日签订的《厂房租赁合同》；二、邓惠文于本判决生效之日起三日内向张健伟支付租金71760元等。邓惠文不服一审判决并上诉，中山市中级人民法院于2019年6月30日作出（2019）粤20民终2326号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。但该判决认为邓惠文上诉请求退还押金，调解不成，告知当事人另行起诉。邓惠文认为，张健伟租赁物因环保问题曾受到处理，其又隐瞒该事实而出租给邓惠文，不仅直接导致邓惠文无法使用租赁物并实现合同目的，且造成邓惠文重大投资损失，故邓惠文诉至法院，请求判如所请。另外，邓惠文补充事实和理由如下：一、邓惠文与2018年6月27日委托中山市环境保护科学研究院有限公司对案涉项目进行环评，编制项目环评报告。后该司出具一份《关于中山市威望玻璃科技有限公司拟选址用地情况的说明》，虽然案涉项目于2018年7月31日取得了中山市发展和改革局《投资项目备案证》，但因项目所在地规划性质为耕地，不能开办任何公司企业，从而导致邓惠文无法使用涉案厂房。二、2018年9月下旬，张健伟自行剪断厂房电缆，进行断电，邓惠文无法使用涉案厂房。三、邓惠文有关及其设备等物品被张健伟于2019年3月29日拆除并侵占，邓惠文报警，后警方认为是经济纠纷，不予立案，邓惠文没有占用涉案厂房。张健伟辩称，1、张健伟已经按合同约定履行义务，邓惠文存在拒不支付租金构成违约，按合同约定张健伟有权没收押金，故邓惠文的诉讼请求没有事实和法律依据。2、对邓惠文的补充事实和理由，邓惠文提到厂房和电缆线的问题，在13339号案中，因邓惠文在租赁厂房期间，没有履行保障其租赁厂房财产安全的义务，导致厂房所有的电缆线被盗，估计价格有30多万元，派出所已经立案并侦查中，该部分邓惠文承担责任。张健伟向本院提出反诉诉讼请求：1.邓惠文支付张健伟2019年3月31日至2019年6月30日厂房占有使用费62790元（按690元/天计算91天）；2.邓惠文支付因拆除附合装修物及该装修物造成厂房毁损修复费用18850元。事实和理由：邓惠文和张健伟在2018年6月6日签订涉案《厂房租赁合同》，约定邓惠文租赁位于中山市古镇海洲螺沙围工业区9至10号的厂房，每月租金为20700元，邓惠文应在每月18日前缴纳租金，先交租后使用，若拖欠租金超过15天，张健伟有权单方终止合同并没收押金。从2018年9月开始，邓惠文一直拒绝支付租金，张健伟向法院起诉，法院判决解除邓惠文及张健伟签订的《厂房租赁合同》，该判决已生效，张健伟多次通知邓惠文拆除并撤离固定装修物设备，但邓惠文没有理睬。2019年3月29日，张健伟为防止租金损失进一步扩大，拆除涉案厂房附合装修物重新出租，但邓惠文却向公安报案，控告张健伟盗窃及其设备财产，后双方在民警协调下邓惠文明确在二审诉讼未判决前不得将涉案厂房固定装修设备拆除，因此产生纠纷由民事诉讼法院处理。邓惠文未就双方已解除涉案租赁合同提起上诉，则解除涉案租赁合同已经生效，生效后张健伟自行处理自己的厂房是正当行为，但却被邓惠文控告盗窃并要求不得拆除厂房固定装修设备，那邓惠文是仍占用张健伟的厂房，产生的厂房占有使用费应由邓惠文承担。另因邓惠文违约导致涉案租赁合同解除，张健伟将厂房拆除附合装修物及该装修物造成厂方毁损修复费用应由过错方即邓惠文承担，故张健伟诉至法院，请求判如所请。针对张健伟的反诉，邓惠文辩称，张健伟的反诉请求无事实依据，且不符合公平原则。一、涉案土地为耕地，张健伟故意隐瞒，导致邓惠文签订合同后投入大量资金，后因无法使用租赁物，损失惨重。中山市环境保护局于2018年7月13日向邓惠文发出《环境违法行为限期改正通知书》，责令邓惠文立即停止场内玻璃制品项目的建设，恢复原状。中山市古镇镇综合行政执法局于2018年7月31日查封厂房，邓惠文已失去厂房的使用权，完全无法使用。二、2018年9月下旬，张健伟自行剪断厂房电缆，进行断电，邓惠文无法使用涉案厂房。且张健伟于2018年10月5日向邓惠文发送律师函，单方终止了《厂房租赁合同》。三、张健伟于2019年3月29日拆除并侵占了邓惠文有关及其设备等物品，邓惠文报警，后警方认为是经济纠纷，不予立案，邓惠文没有占用案涉厂房。邓惠文保留追究张健伟侵占上述及其设备等物品的权利。四、张健伟未能证明厂房出租前的原状，其请求恢复费用，无事实依据。且在（2018）粤2072民初13339号民事判决中，对此请求已经做了评析，并明确表示不予支持。另外，2018年9月下旬，张健伟自行拆除移走变电器和电缆，在2019年3月29日，邓惠文报警后，公安要求双方不能进入涉案厂房直至侦查终结。综上，张健伟的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2018年6月6日,张健伟（甲方）与邓惠文（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方位于海洲螺沙吉围工业区9至10号的厂房带星棚租给乙方经营灯饰行业使用，从2018年7月13日至2026年7月12日止，租期八年。乙方给甲方70000元作为押金，待合同期满后，甲方一次性无息退还乙方押金。若乙方中途退出，所交的租金及押金不退，期满后乙方所安装的水、电、设施与天花、办公室及门窗，玻璃大门等等装修不得拆走，违者在押金中按造价扣除。乙方每个月18号前交租，先交租金后使用；从2018年7月13日至2023年7月12日的租金为每月20700元，剩余三年的租金以3%递增，即从2023年7月14日至2026年7月12日止，每月租金为22356元。若乙方逾期支付租金，则每日加收2000元作为违约金，若乙方拖欠租金超过15天，则视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同并没收押金，乙方无条件迁出。乙方不得更改楼宇结构，本厂房只准经营灯饰、电器电子行业，玻璃制品，乙方不得在厂房内开设大型冲床，木器加工，洗酸及喷漆，泡沫等工作。乙方必须合法经营，甲方只提供土地证与楼房规划证给乙方办理工商营业执照。合同签订后，邓惠文按约定缴纳押金70000元。2018年6月20日，邓惠文在中山市***************成立威望公司。2018年7月31日，威望公司取得《广东省企业投资项目备案证》，获批项目为威望公司年产玻璃制品1000吨生产项目。中山市环境保护局于2018年7月13日向邓惠文发出《环境违法行为限期改正通知书》，责令邓惠文2018年7月20日前完成以下工作：1.立即停止场内玻璃制品项目的建设；2.恢复原状。2018年6月27日，威望公司为甲方与中山市环境保护科学研究院有限公司为乙方签订《环评技术服务协议书》，约定乙方对建设项目进行现场踏勘，资料收集分析并对项目周围大气、地面水和声等环境质量进行调查监测后，按照《环境影响评价技术导则》及国家、地方有关规定编制项目环境影响评价报告。中山市环境保护科学研究院有限公司于2019年7月12日出具《关于威望公司拟选址用地情况的说明》，说明根据《中山市古镇镇总体规划》（2003年-2020年版），威望公司拟建设从事灯饰、电器电子、玻璃制品制造项目，该新建项目所在地（中山市********）规划性质为耕地，选址不符合古镇*总体规划，工程选址及建设内容与现行有关的法律法规不相符。因邓惠文未按约定支付租金，故张健伟于2018年10月22日向本院起诉，诉求：1.解除张健伟与邓惠文签订的《厂房租赁合同》；2.邓惠文向张健伟支付租金24150元（租金按690元/天计算至邓惠文迁出租赁厂房之日止，现从2018年9月18日暂计至立案日）。该案诉讼过程中，张健伟增加一项诉讼请求为要求邓惠文将厂房恢复原状，主张租金计算至2018年12月31日，其后明确恢复原状的措施为要求邓惠文将厂房恢复为水泥地及将围墙修补完好。本院于2019年1月11日作出（2018）粤2072民初13339号民事判决书，该判决查明涉案土地的土地使用权人为张健伟，用途为工业，2005年4月12日，中山市规划局出具《建设工程规划许可证》，准予涉案土地建设1024平方米的厂房。该判决认定：截至2018年12月31日，邓惠文尚欠张健伟租金71760元，邓惠文逾期未支付租金，已构成违约，张健伟有权解除合同并要求支付租金，故张健伟诉求解除合同及请求邓惠文支付租金理据充分，本院予以支持，并依此判决：一、解除张健伟与邓惠文于2018年6月6日签订的《厂房租赁合同》；二、邓惠文于本判决生效之日起三日内向张健伟支付租金71760元；三、驳回张健伟的其他诉讼请求。邓惠文不服该判决，向中山市中级人民法院提起上诉，请求：撤销一审判决第二项，依法改判《厂房租赁合同》无效，张健伟退还邓惠文押金。中山市中级人民法院于2019年6月30日作出（2019）粤2072民终2326号民事判决书，该判决认定：就邓惠文上诉请求张健伟退还押金，鉴于一审诉讼中邓惠文未就该主张提出反诉，故对该上述请求不予审理；对邓惠文所称涉案土地被重新规划为防护绿地、建设工程规划许可证已失效的问题，张健伟一审已提交土地使用证、建设工程规划许可证，已证明涉案土地的性质为工业用地，邓惠文提交的证据不足以推翻上述证据，故涉案《厂房租赁合同》有效，鉴于邓惠文主张涉案土地为绿地性质没有事实依据，且双方在《厂房租赁合同》中并未对环保许可证的办理进行约定，对于邓惠文经营的企业无法办理环保许可证，张健伟无需承担责任，故对邓惠文的辩称不予采纳，据此，判决：驳回上诉，维持原判。上述两份判决均已发生法律效力。2018年7月31日，涉案厂房被中山市古镇镇综合行政执法局查封。邓惠文称涉案厂房被查封后其就未使用该厂房，其方并未将涉案厂房内的产品、机器设备搬离，并未交还涉案厂房给张健伟，亦未支付2019年3月30日之后的费用。2019年9月9日，邓惠文以其被盗窃为由向中山市公安局报案，中山市公安局经审查认为该案属于经济纠纷，不予立案。邓惠文不服该决定，申请复议，中山市公安局于2020年2月4日作出刑事复议决定书，维持原决定。张健伟主张因邓惠文在（2018）粤2072民初13339号案中确认所租厂房存在附合装修的事实，但上述案件生效后邓惠文不拆除其固定装修设备，其方将厂房拆除附合装修物并对该装修物造成厂房毁损进行修复产生修复费18850元，并提交（2018）粤2072民初13339号案庭审笔录、《厂房修补工程合同》及收据予以证实，（2018）粤2072民初13339号案庭审笔录反映邓惠文在该案中明确要求邓惠文将厂房恢复原状是要求邓惠文将厂房内的垃圾物品清除、将所装修设备(火炉，2米深，直径7米)拆除，拆除二、三层围墙（80米）进行修复。《厂房修补工程合同》反映2019年8月1日，袁锦添、张健伟委托中山市古镇阳鹏建筑装饰工程部对中山市古镇镇海洲螺沙吉围工业区7-8号（土地使用人为袁锦添，土地使用面积为1856平方米），中山市古镇镇海洲螺沙吉围工业区9-10号（土地使用人为张健伟，土地使用面积为1024平方米）两厂房内进行首层拆除天然气大火炉并回填，袁锦添厂房首层仓库拆墙、张健伟厂房首层办公室拆墙修补、甲方两厂房二层补增20平方米，三层补增10平方米，梁厂房垃圾清理，上述工程价款共32599元。2019年8月9日，该工程部向张健伟出具收据，确认收到张健伟维修厂房工料费18850元。邓惠文确认其方对涉案厂房进行了打地基并使用耐火砖砌成类似灶台的形状并将锅炉安装上去。本院认为,（2018）粤2072民初13339号民事判决书及（2019）粤2072民终2326号民事判决书均已发生法律效力，该两份生效判决均认定涉案《厂房租赁合同》合法有效，并认定因邓惠文违约而导致《厂房租赁合同》解除，邓惠文在本案中提交的《关于威望公司拟选址用地情况的说明》、查封图片、《不予立案通知书》及《刑事复议决定书》不足以推翻上述已生效判决所依据的土地使用证和建设工程规划许可证，故本院采信原生效判决认定的事实。《厂房租赁合同》约定，若乙方（邓惠文）拖欠租金超过15天，则视为乙方违约，甲方（张健伟）有权单方面终止合同并没收押金，现邓惠文因违约而导致上述合同被解除，依据上述约定，张健伟有权没收押金，故邓惠文诉求张健伟返还押金于法无据，本院不予支持。（2018）粤2072民初13339号民事判决书判决解除涉案《厂房租赁合同》，邓惠文虽未就该项判决上诉，但其上诉请求“改判《厂房租赁合同》无效”已包含否认该判项，故《厂房租赁合同》应于（2019）粤2072民终2326号民事判决书生效时发生法律效力。（2019）粤2072民终2326号民事判决书于2019年6月30日才作出，故张健伟诉求的2019年3月31日至同年6月30日期间的厂房占有费实为租金，鉴于邓惠文并未将其方在涉案厂房内的产品、机器设备搬离并交还涉案厂房给张健伟，亦未支付2019年3月30日之后的费用，故张健伟诉求邓惠文支付其2019年3月30日至同年6月30日的租金62790元（20700元/月÷30天×91天），于法有据，本院予以支持。（2018）粤2072民初13339号案中张健伟已诉求邓惠文将涉案厂房恢复原状，并在庭审过程中明确恢复原状为要求邓惠文将厂房内的垃圾物品清除、将所装修设备(火炉，2米深，直径7米)拆除，拆除二、三层围墙（80米）进行修复。（2018）粤2072民初13339号民事判决已驳回张健伟的该项诉讼请求，现张健伟再自行处理完上述其所主张的恢复原状的事项后向邓惠文主张相关费用，在缺乏新的事实和证据的基础上，本院对此亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，判决如下：一、邓惠文于本判决生效之日起五日内向张健伟支付2019年3月31日至2019年6月30日期间的租金62790元；二、驳回邓惠文的诉讼请求；三、驳回张健伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由原告邓惠文负担（原告邓惠文已缴纳）。反诉案件受理费921元，原告邓惠文负担708元，由被告张健伟负担213元（该款被告张健伟已预交，其同意由原告邓惠文直接向其支付，原告邓惠文在支付上述款项时迳付被告张健伟708元，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二〇年七月八日书记员  郭伟杰