西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初2844号 原告（反诉被告）：谭厚科，男，1968年11月18日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：郑琳平，陕西秦耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：席斐，陕西秦耀律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李静静，女，1986年1月13日出生，汉族，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人：刘国栋，陕西德迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘柳，陕西德迈律师事务所律师。原告谭厚科与被告李静静及反诉原告李静静与反诉被告谭厚科房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谭厚科委托诉讼代理人郑琳平、被告（反诉原告）李静静及其委托诉讼代理人刘国栋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭厚科向本院提出诉讼请求判令：1、被告支付原告租金65175元，并自2019年5月20日起按每日1%计算迟延付款滞纳金至实际支付之日止，暂计算至2020年1月2日为127743元，共计192918元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年11月9日，原、被告签订商铺《房屋租赁合同》，被告承租原告位于西安市XX路XX号楼XX号房屋，租赁期限自2018年11月20日至2026年11月19日止，租赁期限内含装修期，不含税租金标准为：2018年11月20日-2019年11月19日期间（第一年）：租金195元/月/平方米，优惠后为97.5元/月/平方米。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告拖欠2019年5月20日至2019年11月19日期间的租金65175元，原告多次催要未果，故诉至法院。被告李静静辩称，一、原、被告签订租赁合同属实，其已支付首期租金及履约保证金，双方均无违约行为，因原告提供的商铺长期未达到开发商广告宣传的经营条件引发纠纷。2019年11月20日，经双方协商被告已将装修尚未营业的房屋交还原告，租赁合同已终止履行，原告对此不应隐瞒；二、该商铺的开发商曾虚假宣传和承诺，并未达到当初承诺的经营条件，对被告经营造成重大影响。后被告与开发商及原告多次交涉未果，被告才未交付租金，原告违约在先，被告有权停付租金，双方抵消后被告不欠租金；三、双方的租金合同已终止履行，按双方约定和法律规定，应进行结算和清理，因客观原因双方未对合同进行结算，故原告主张的滞纳金，无法律依据，也不符合日常生活规则，应予驳回。反诉原告李静静向本院提出诉讼请求：1、反诉被告退还履约保证金21725元；2、反诉被告赔偿反诉原告装修损失82500元。事实与理由：2018年11月9日，在开发商西安鸿华房地产开发有限公司虚假宣传下，反诉原、被告签订了商铺《房屋租赁合同》，后反诉原告依约交付半年租金65125元及履约保证金21725元，并对该房屋进行装饰装修花费10万元。因反诉被告的房屋不符合广告宣传的经营条件，经多次沟通协商未果，双方遂于2019年11月20日终止合同，反诉原告将所租房屋返还给反诉被告，但因客观原因未作结算和清理，故要求返还保证金和赔偿装修残值。反诉被告谭厚科辩称，一、合同签订后，反诉原告仅支付65175元的租金，未支付履约保证金。反诉原告未按期支付租金已违约，根据合同第十三条的约定，反诉原告无权主张退还履约保证金，反诉被告无返还义务。反诉原告所述与事实不符，反诉事项及理由均不成立；二、反诉原告逾期不付租金，已构成根本性违约，所谓装修费涉及两个租赁房屋，实属超额双倍主张。反诉被告不存在违约行为，依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第十一条第（一）款的规定，反诉原告主张装修残值赔偿的诉请，实属歪曲事实、混淆是非。综上所述，反诉原告违背客观事实，有悖于相关法律规定，请求依法驳回全部反诉请求。经审理查明，2018年11月9日，谭厚科与李静静签订《房屋租赁合同》，合同中约定：李静静租赁谭厚科位于西安市XX路XX号楼XX号房屋（建筑面积为111.41㎡），租赁房屋用途为餐饮，租赁期限自2018年11月20日至2026年11月19日，租赁期限内含装修期，装修期六个月（自2018年11月20日至2019年5月19日），租金为2018年11月20日-2019年11月19日（195元/月/平方米，第一年给予租金优惠，优惠后租金为97.5元/月/平方米），2019年11月20日-2020年11月19日（195元/月/平方米），租金每三个月支付一次，于每个租赁期满前15日支付下期租金，首期租金于签订合同后三日内支付，李静静应在合同签订之日起三日内向谭厚科交付履约保证金21725元，租期结束后，李静静交还房屋三个月内无任何纠纷，谭厚科将履约保证金退还，李静静逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按逾期应付租金的每日1%支付滞纳金。当日，李静静支付谭厚科房屋租金65175元，谭厚科向李静静出具收据。11月20日，谭厚科向李静静交付涉案房屋（毛坯）。2019年11月20日，李静静将涉案房屋交还谭厚科，双方就涉案房屋内物品制作清单，约定此后不再计算房租及其他费用，房内存放的物品由李静静处置，双方协商折价或其它方式处置。后双方因租金一事发生纠纷，遂形成诉讼。庭审中，李静静称其已交付保证金，并提交谭厚科出具的《收款收据》，谭厚科对此证据真实性认可，质证称其并未收到履约保证金，银行回单仅有租金的转账记录。经当庭询问李静静，李静静称其缴纳的履约保证金被开发商华远房地产扣留。李静静称免租期为6个月，其交付的租金为2019年5月20日至11月19日期间，谭厚科对此不予认可，并称交付租金为2018年11月20日至2019年5月20日期间。上述事实，有原、被告陈述、《房屋租赁合同》、《收款收据》、转账记录、庭审笔录及相关证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。原告依约向被告交付了租赁房屋，被告应按照合同约定支付房租。原告主张被告欠付租金65175元，被告辩称，原告承诺装修期内免租金，其已付清租期内租金，经审查双方签订的租赁合同，其中未有免除装修期租金的相关约定，被告亦未提交充分证据印证其陈述，原告对此亦不认可，故对于被告的抗辩意见，本院不予采信。被告辩称，其因开发商虚假广告行为和违约致无法营业，但合同中并无相关义务的承诺，被告亦无其他充分证据相印证，故对于被告的辩称意见，本院不予采纳。双方经协商已实际终止租赁合同，现原告要求被告支付拖欠的租金，符合相关法律规定，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，被告未按期支付租金构成违约，因双方合同中约定按每日1%支付滞纳金过高，应予调整，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜，故被告应自逾期之日即2019年5月20日起承担滞纳金至履行完毕之日止。关于反诉原告主张的履约保证金，反诉被告辩称并未收取该款项，反诉原告虽当庭提交了收款收据，但却未有其他支付款项的证据相印证，结合庭审中双方的陈述，可见反诉原告并未实际支付履约保证金，故反诉原告要求返还履约保证金的诉请，明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告主张赔偿其固定装修残值82500元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，因反诉原告未按期交付租金违约，致双方签订的租赁合同实际终止，对于其要求赔偿装修残值损失的诉请，不符合相关法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     一、被告李静静于本判决生效之日起十日内支付原告谭厚科房屋租金65174元，并自2019年5月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款违约金至履行完毕之日止。二、驳回原告谭厚科的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李静静的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4158元（原告已预交），由原告谭厚科负担2558元，被告李静静负担1600元。反诉案件受理费1192元，由反诉原告李静静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员  齐明明   二〇二〇年七月二十日 法 官助 理   秦  涛书  记  员   任萍萍 打印人：周惠荣  校对人：任萍萍  送达时间：2020年  月  日1