广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初1853号原告：广州欣欣物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街镜湖大道**轩逸花园**首层，统一社会信用代码91440114698699844R。法定代表人：高建国。委托诉讼代理人：杨文、张荣庆，均系该公司员工。被告：代素勤，女，1975年5月12日出生，汉族，住安徽省涡阳县，原告广州欣欣物业管理有限公司（以下简称欣欣物业公司）诉被告代素勤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。后因需向被告代素勤公告送开庭传票，本案依法于2020年2月28日转为普通程序并由法官李晓琳独任审理。本案于2020年4月22日公开开庭进行审理，原告欣欣物业公司的委托诉讼代理人杨文、张荣庆到庭参加了诉讼。被告代素勤经本院公告送达传票未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。欣欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付从2016年4月至2019年6月拖欠的物业管理费10361.52元、公共用电分摊费590.10元、垃圾处理费156元以及滞纳金5779.33元（滞纳金从2016年4月计算至2019年6月）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告购买了位于广州市花都区新雅街镜湖大道16号的*******，并于2010年12月25日办理了收楼手续，该房屋已交付被告使用。原告为***********的物业管理公司，向被告提供了物业服务，但被告却没有履行义务按时向原告缴纳物业服务费用。自2016年4月至2019年6月，被告拖欠原告物业管理费10361.52元、公共用电分摊费590.10元、垃圾处理费156元以及滞纳金5779.33元，合计16886.95元。期间经原告多次催缴，被告一直不履行缴费义务。截至原告起诉之日，被告依然拒缴拖欠的物业费用。诉讼中，欣欣物业公司明确代素勤拖欠的公摊用电分摊费590.10元的期间为2016年5月至2019年6月。代素勤无答辩意见，无质证、辨证，没有向法庭提供证据。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街镜湖大道16号*************，建筑面积为177.12平方米，于2011年5月30日办理了预告登记，产权登记号为***********，权属人是代素勤。2010年10月22日，代素勤（乙方）与广州常元房地产开发实业有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》及附件一至七，约定由乙方向甲方购买涉案房屋，涉案房屋的建筑面积为176.27平方米。合同附件五约定，乙方按建筑面积每月每平方米1.5元缴纳物业管理费。同日，代素勤（乙方）与广州市美林基业物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定由甲方提供前期物业服务管理。合同第四条约定住宅暂按建筑面积每月每平方米1.5元计收（不含公共水电费分摊）；银行转账为每月10号划扣当月费用。第六条“代收代缴收费服务”约定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费等代收缴费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定。第十条“违约责任”中第四款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从次月首日起每天按欠费总额的千分之一缴付滞纳金。合同落款处甲方由广州市美林基业物业管理有限公司轩逸分公司盖章。代素勤于同日在《业主临时公约》承诺人处签字，承诺内容包括，如未按时交纳物业服务费用，处每日1‰的滞纳金。代素勤于2010年12月25日办理收楼手续。2012年3月5日，欣欣物业公司（乙方）与广州常元房地产开发实业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对涉案小区实施前期物业管理服务，服务期限自2012年3月15日至2015年3月14日。合同第三十八条约定，本物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会珠定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；……物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。2012年3月31日，广州市美林基业物业管理有限公司轩逸分公司（甲方、移交方）与欣欣物业公司（乙方、接收方）签订《轩逸花园物业管理工作确认完成交接协议》，约定由甲方将2012年4月1日前轩逸花园业主或外业务单位（个人）拖欠甲方的相关款项（包括但不限于物业服务费、水电公摊费、停车费、有偿服务费等）的债权移交乙方享有，2012年4月1日起，因逸轩花园物业管理工作引起的所有法律责任与甲方无关。广州市美林基业物业管理有限公司于2012年3月31日退出涉案小区。欣欣物业公司主张其于2012年4月1日进入涉案小区进行管理至今。2018年3月13日,欣欣物业公司（乙方）与广州常元房地产开发实业有限公司（甲方）签订《的补充协议》，约定：3、原合同第三十八条约定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”因轩逸花园至今未召开业主大会，所有原合同自动延续有效。4、本协议经甲乙双方签章后生效，即成为《前期物业服务合同》不可分割的组成部分，与《前期物业服务合同》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款外，原协议的其余部分应完全继续有效。欣欣物业公司陈述，涉案小区至今尚未成立业主委员会。代素勤自2016年4月始未支付物业管理费、公摊电费及垃圾处理费，欣欣物业公司提交电费发票及垃圾处理费发票以证明其垫付了公摊电费及垃圾处理费。欣欣物业公司曾通过短信、电话、发函等方式向代素勤追讨拖欠的上述费用。其中，欣欣物业公司于2017年11月20日通过快递方式向代素勤商品房预售合同的联系地址发出律师函，要求代素勤向其支付拖欠的物业服务费、公摊电费、垃圾处理费及滞纳金；后于2019年2月16日通过向代素勤商品房预售合同的联系电话号码发送短信的方式进行催缴。诉讼中，欣欣物业公司陈述，代素勤于2020年3月致电欣欣物业公司，表示因案涉房屋已经法院查封拍卖，导致其没有享受到物业服务，且现在也不在案涉小区中居住，暂时不支付物业管理费，等拍卖确定后再缴费。因代素勤经催收至今未支付上述费用，欣欣物业公司遂提起本案诉讼。本院认为，根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由此可见，欣欣物业公司提供的物业管理服务由全体业主享有。代素勤作为涉案房屋的权属人，在2016年4月1日至2019年6月31日期间享受了欣欣物业公司提供的物业管理服务，理应向欣欣物业公司支付物业服务费及其垫付的垃圾处理费、分摊电费。欣欣物业公司要求代素勤支付2016年4月1日至2019年6月31日期间的物业管理费，本院予以支持。物业管理费应按照房屋的建筑面积收取，经核算，代素勤应向欣欣物业公司支付的物业管理费为10361.52元（1.5元/月/平方米×177.12平方米×39个月）。欣欣物业公司提交的电费及垃圾处理费发票足以证实其已垫付涉案小区的公摊电费和垃圾处理费，欣欣物业公司要求代素勤支付2016年5月至2019年6月的公摊电费590.10元、2016年4月至2019年6月的垃圾处理费156元，合法有据，本院予以支持。关于滞纳金，欣欣物业公司主张代素勤应依照《前期物业协议》和《业主临时公约》的约定，按每日1‰的标准支付滞纳金，因代素勤并未与欣欣物业公司就逾期支付物业管理费的违约责任进行过书面约定，故欣欣物业公司主张的每日1‰的滞纳金标准，本院不予支持。但代素勤拖欠欣欣物业公司物业管理费，确会导致欣欣物业公司产生利息损失，故本院酌定代素勤应向欣欣物业公司支付的逾期付款利息，计算方法为：以每月应缴的物业服务费265.68元为基数，分段计算，第一段自欠费次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，第二段自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清款日止。且每月利息以不超过当月物业管理服务费本金为限。代素勤经本院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第三十二条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告代素勤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州欣欣物业管理有限公司支付自2016年4月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费10361.52元；二、被告代素勤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州欣欣物业管理有限公司支付逾期付款利息（计算方法：以每月应缴的物业服务费265.68元为基数，分段计算，第一段自欠费次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，第二段自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清款日止。每月利息以不超过当月物业管理服务费本金为限）;三、被告代素勤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州欣欣物业管理有限公司支付2016年5月至2019年6月月的公摊电费590.10元；四、被告代素勤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州欣欣物业管理有限公司支付2016年4月至2019年6月的垃圾处理费156元；五、驳回原告广州欣欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元，由被告代素勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年七月十三日书记员  高 波