河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1081民初1537号原告：陈淑萍，女，1971年8月2日出生，满族，住承德市隆化县。委托代理人：刘珍珍，河北瀛赞律师事务所律师。被告：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地廊坊经济技术开发区祥云道**荣盛发展大厦，统一社会信用代码：911310002360777257。法定代表人：耿建明，经理。委托代理人：范琼、张静丽，河北李景玉律师事务所律师。被告：西藏意家信息科技有限公司，，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区世邦湿地公园**别墅****统一社会信用代码：91540125MA6T1HWA1C。法定代表人：秦德生。委托代理人：刘晓庆，女，1983年1月25日出生，汉族，住天津市武清区。被告：荣天（廊坊）房地产经纪有限公司，住，住所地廊坊市广阳区华夏幸福成雅园第********房一社会信用代码：91131000329641807R。法定代表人：张淑琴。委托代理人：李天琪，女，1996年1月29日出生，汉族，住廊坊市安次区。委托代理人：魏万舟，男，1976年2月12日出生，汉族，住廊坊市文安县。原告陈淑萍与被告荣盛房地产发展股份有限公司、西藏意家信息科技有限公司、荣天（廊坊）房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈淑萍及委托代理人刘珍珍、被告荣盛房地产发展股份有限公司委托代理人范琼、张静丽、被告西藏意家信息科技有限公司委托代理人刘晓庆，被告荣天（廊坊）房地产经纪有限公司委托代理人李天琪、魏万舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈淑萍向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告荣盛房地产发展股份有限公司于2017年12月26日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》；2、依法判令被告荣盛房地产发展股份有限公司向原告返还购房款341904元并支付相关利息；3、依法判令被告西藏意家信息科技有限公司向原告返还参团费50000元并支付相关利息；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年12月26日，原告与被告荣盛房地产发展股份有限公司签订商品房买卖合同及补充协议，协议约定原告向被告荣盛房地产发展股份有限公司购买位于霸州市，该商品房建筑面积77.05平方米，商品房单价:8458.7元，合同约定商品房总金额:651744元。原告于签订合同当日向被告荣盛房地产发展股份有限公司交纳购房款341904元。同时向被告西藏意家信息科技有限公司交纳了参团费50000元。但截止目前，被告均未能为原告办理正式的网签手续，据原告了解，由于限购政策的原因，原告并不具备购房的资格，本案商品房买卖合同及补充协议客观上无法继续履行，原告签订商品房买卖合同的目的无法实现，根据相关法律法规的规定，原告有权要求解除诉请之商品房买卖合同及补充协议，并要求荣盛公司返还购房款，被告西藏意家信息科技有限公司作为参团费的收款方，亦应将参团费返还给原告。故为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。审理中原告追加荣天（廊坊）房地产经纪有限公司为本案共同被告参加诉讼。并将诉讼请求第三项变更为：被告西藏意家信息科技有限公司应退还原告参团费12000元；被告荣天（廊坊）房地产经纪有限公司退还原告参团费38000元。荣盛房地产发展股份有限公司辩称：1、涉案合同不存在法定和约定的解除事由，荣盛公司不同意解除，涉案房屋买卖是双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，双方应当继续履行，原告以自身不符合购房条件为由主张合同解除，但我方认为该事由目前不足以导致合同解除，基于目前霸州市政策的调整和要求，涉案房屋买卖合同可以在住建部门办理相关合同网签手续。2、原告的户籍虽显示河北承德，但不足以说明原告不具备霸州市的购房条件。3、限购政策一经发布就应当视为社会公众知晓的事实，原告在合同签订时向我方提供了虚假的购房情况，其在明知不具备购房资格的情况下仍然与我方签订合同，明显存在过错，原告作为完全民事行为能力人，其当应在作出的民事行为有法律责任，原告影响我方的房源正常销售，与目前房屋价格存在差价，合同解除后原告应向我方承担相应的违约责任。综上结合目前合同的实际履行情况，我方不同意解除，原告应积极配合我方办理相应的房屋网签手续和支付剩余房款。被告西藏意家信息科技有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求；1、我方与原告之间是服务合同关系，并不是买卖关系，根据原告所述，原告已于2017年12月26日已经签订了房屋买卖合同和补充协议，上述合同和协议均成立并且生效，原告已实际接受我公司提供的购房服务，我公司的合同义务已经履行完毕，有权依据双方的合同约定收取相应的服务费；2、我公司在履行合同的过程中没有过错，原告也没有证据证明我公司在履行义务的过程中存在隐瞒欺诈的行为，原告自愿缴纳服务费且自缴纳至今已经超过两年半的时间，早已超过行使撤销权的时间，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告荣天（廊坊）房地产经纪有限公司辩称：1、答辩人作为居间服务主体为第一被告与被答辩人之间提供了合法的居间服务，并促成了双方房屋买卖关系，居间义务已经履行完毕，收取的费用合理合法。2、答辩人在收到居间服务费用后向公司业务员廖川转账36000元作为业务提成，代表答辩人在完成居间服务后即无义务也无能力返还该笔费用。3、根据原被告的陈述被答辩人在诉状中解除合同的理由无法成立，被答辩人2017年12月签订房屋买卖合同，霸州市早在两年前发布了限购政策，被答辩人对公共政策是明知的，因此不管被答辩人与被告是否解除房屋买卖合同关系，被答辩人要求退还服务费没有任何事实依据，因为被答辩人与第一被告是合同买卖关系，而第三被告和原告是居间服务关系，法律关系不同，本案的诉讼理由不成立，被答辩人与答辩人之间的合同及房屋买卖合同非主从合同关系。请求法院驳回原告全部诉讼请求。庭审中原告提交如下证据：1、原告的身份证复印件一份；证明原告的主体身份，原告的户籍所在地为承德市隆化县，原告并不具有霸州户籍身份，不具有在霸州购房的资格；2、商品房买卖合同及商品房补充协议各一份；证明原告于2017年12月26日签订商品房买卖合同及补充协议，原告签署买卖合同及补充协议的原件由被告荣盛房地产公司拿走，原告只有复印件，该合同明确约定：原告系承德市隆化县人，被告荣盛公司将位于霸州市房屋卖与原告，原告建筑面积：77.05平方米，商品房单价：8458.7元，房屋总价款651744元。同时合同第24条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内向霸州市住房保障与房产管理局申请登记备案。而本案中，原告签完字后，被告荣盛公司并未给原告办理其他手续，本案商品房买卖合同也未办理网签手续。3、荣盛发展永霸区域收款收据原件两份及POS机刷卡凭条一份；证明2017年12月26日被告荣盛公司以POS机刷卡方式向原告收取了两笔购房款，分别为：10160元和331744元，两笔共计：341904元，被告荣盛公司为原告出具了两份收款收据。4、2017年12月26日西藏意家信息科技有限公司收据一份及POS机刷卡凭条一份；证明原告应销售人员的要求向西藏意家信息科技有限公司以POS刷卡方式支付参团费12000元，西藏意家信息科技有限公司为原告出具了收据，并加盖了该公司的财务专用章。5、2017年12月26日荣天（廊坊）房地产经纪有限公司收据一份及POS机刷卡凭条一份；证明原告应销售人员的要求向荣天公司以POS刷卡方式支付参团费38000元，荣天公司为原告出具了收据，并加盖了该公司的财务专用章。6、霸州市人民政府办公室关于转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的实施意见的通知一份；证明2017年4月4日，霸州市房管局等部门发布《关于进一步加强房地产市场调控的实施意见，规定：霸州市辖区实行住房限购，非本地户籍居民家庭须自申请购房之日起2年内在霸州市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险，限购1套住房且购房付款比例不低于50%。而原告系河北承德人，在霸州市没有购房资格。原、被告签订的购房合同因原告不具备购房资格而根本无法履行，故原告有权起诉解除合同，并退还购房款及其他款项。被告荣盛房地产发展股份有限公司的质证意见：对证据1无异议。证据2真实性无异议，涉案合同虽未在约定时间办理相关备案手续，但基于目前霸州市房管局购房政策，该合同可以办理网签备案手续，证明以上合同和补充协议可以继续履行。证据3认可。证据4、5不发表质证意见，收款方不是被告荣盛房地产发展股份有限公司，不清楚收费金额以及原告支付该款项享受的具体优惠。证据6真实性认可，但不认可原告证明目的，该文件无法体现原告的主张其不具备霸州市购房条件，根据文件显示的内容原告是可以实现在霸州市购房的资格及取得购房资格证，因此在购买涉案房屋过程中不存在履行障碍，合同应当继续履行。被告西藏意家信息科技有限公司的质证意见：对证据1、2、3真实性无异议。证据4真实性无异议，原告向我方缴纳参团服务费后我方为其出具了盖有我方财务专用章的收据，收据明确写明缴纳费用为参团费，不是房款，原告在缴款人处签字确认，表明原告对缴纳费用的性质和收款人都是明知的，并非原告所述不知我公司的存在。证据5不发表意见，不是我方收取的款项。证据6真实性无异议，通过本证据恰恰可以说明原告与开发商签订的合同符合相应限购政策条件下可以办理网签备案，合同可以继续履行，如果原告执意要求解除房屋买卖合同，原告与我方的居间合同，原告无权要求退还服务费。被告荣天（廊坊）房地产经纪有限公司的质证意见：对证据1真实性认可，证明目的不认可，原告户籍工作地点及家人，如果都不在霸州，其购买房屋作何用途，从该证据也能侧面证明原告恶意违约的事实。证据2、3同被告荣盛房地产发展股份有限公司质证意见。证据4同被二质证意见，该证据以被告提交的团购推荐单相互关联，请求法庭对证据4和被告提交的团购推荐单内容一并进行审核。证据5同证据4质证意见。证据6同被告西藏意家信息科技有限公司质证意见。被告荣盛房地产发展股份有限公司提交如下证据：原被告签订的房屋买卖合同及补充协议，证明原告与荣盛公司2017年12月26日签订合同及补充协议，双方存在买卖合同关系，合同文本中对于双方的权利义务有明确约定，原告应当按合同约定向荣盛公司支付剩余房款。原告陈淑萍的质证意见：该证据真实性无异议，但是从房屋买卖合同首页中被告荣盛房地产发展股份有限公司为原告填写的身份信息来看，被告荣盛房地产发展股份有限公司明知原告为外地户籍，不具备霸州市现行的限购政策中规定的购房条件和购买资格，仍然与其签订商品房买卖合同并收取原告购房款的行为，被告荣盛房地产发展股份有限公司明显存在过错。该房屋买卖合同24条中约定可以看出被告荣盛房地产发展股份有限公司严重违反合同约定并未在合同约定期限内为原告办理网签备案登记手续，所以被告荣盛房地产发展股份有限公司在此也存在明显过错，另外本案无法办理网签备案的真正原因系原告不具备购房资格，而且这一点被告荣盛房地产发展股份有限公司作为专业的房地产公司在原告购买房屋时并未向其明确告知，而且根据目前最新的霸州市购房政策，仍然执行的是2017年4月4日的限购政策，并没有被告荣盛房地产发展股份有限公司向法庭陈述新的购房政策出现，而且原告也向房管部门多次问讯购房政策，目前根本没有改变原来的购房政策，所以本案中原被告签订的商品房买卖合同及补充协议违约限购政策无法履行，所以原告有权要求解除买卖合同及补充协议，要求被告荣盛房地产发展股份有限公司返还全部购房款。被告西藏意家信息科技有限公司的质证意见：真实性和证明目的认可。被告荣天（廊坊）房地产经纪有限公司的质证意见：认可证明目的。被告西藏意家信息科技有限公司提交如下证据：1、2017年12月26日团购推荐单，证明原被告存在服务合同关系，原告自愿参加我公司组织的团购优惠购房活动，按照合同约定原告向我公司以及我公司合作方缴纳信息服务费共计5万元，可享受抵扣8万元房款的团购优惠，根据合同第2条，原告成功购房，信息服务费不退还，而且双方对成功购房有明确约定，原告足额缴纳定金并与开发商签署认购书，本案中原告已经与开发商签订了商品房买卖合同，属于合同约定的成功购房，服务费不予退还。2、2017年12月26日签约交款通知单，证明原告购买的房屋原单价为12497元每平，享受完各种优惠后实际成交单价8458.72元，证明原告确实享受了团购优惠。3、被告荣盛房地产发展股份有限公司提交的房屋买卖合同，证明原告已经与被告荣盛房地产发展股份有限公司签订了买卖合同，被二的居间服务义务已经履行完毕，收取的服务费不应退还。原告的质证意见：对证据1真实性无异议，但该团购推荐单，被告西藏意家信息科技有限公司并未加盖公章，无法证实其提供了居间服务，因未盖章根本不成立，房屋买卖合同因为违反了霸州市现行限购政策根本无法履行，所以被告西藏意家信息科技有限公司无权收取信息服务费12000元，原告要求被二退还12000元。证据2质证意见同证据1质证意见。证据3真实性无异议，但该房屋买卖合同因违反霸州市房产现行限购政策无法履行，原告已起诉解除，被二无权依据该房屋买卖合同收取信息服务费。被告荣盛房地产发展股份有限公司的质证意见：认可被二提交的证据。被告荣天（廊坊）房地产经纪有限公司的质证意见：证据1第一条明确表明原告与第一被告在成功签订购房合同后应该享受的优惠，也证明被告荣天（廊坊）房地产经纪有限公司完成居间服务义务，而且在第二条中明确记载成功购房后服务费不退还的内容。证据2、3无异议。被告荣天（廊坊）房地产经纪有限公司提交如下证据：1、荣天代理合作协议，被告荣天（廊坊）房地产经纪有限公司与业务员之间有代理合作关系，我公司业务员廖川的个人信息及银行卡信息。2、转账记录，证明被告三完成居间服务后向廖川转款36000元的事实。3、商品房所有权证办理协议，证明根据原告起诉的理由被告荣天（廊坊）房地产经纪有限公司认为本案属于商品房无法办理产权登记，原告与被告荣盛房地产发展股份有限公司签订的协议，如因产权登记产生纠纷应属于廊坊市开发区法院管辖。原告的质证意见：证据1因荣天公司未加盖公章，该协议不成立，该协议的证实目的及本案关联性均不认可。证据2是崔玉超的转账记录，该转账记录无法证实与本案存在关联性，转账记录的转账数额与本案涉案荣天公司认可的收款数额不符，对其证实目的不认可。证据3真实性无异议，但是该份协议因违反霸州现行限购政策无法履行，应予解除。被告荣天（廊坊）房地产经纪有限公司所提得管辖权异议情况因被告荣天（廊坊）房地产经纪有限公司未在法定收到起诉书的15日内提出管辖权异议，也进行了应诉答辩，应由霸州法院管辖，本案商品房的所在地在霸州市，所以本案的管辖也应由不动产所在地即霸州市人民法院管辖，被三所提的管辖权异议无法成立。被告荣盛房地产发展股份有限公司的质证意见：证据1无异议。证据2无异议。证据3真实性无异议，不认可原告的质证意见，涉案合同是商品房买卖合同，但不属于专属管辖，并非是要在房屋所在地人民法院进行诉讼。被告西藏意家信息科技有限公司的质证意见：同被告荣盛房地产发展股份有限公司的质证意见。本院经审理认定事实如下：原告陈淑萍，承德市隆化县太平庄乡北甸子村**人，2017年12月26日来霸州办事期间在霸州市开发区遇到楼房销售人员在散发传单，双方沟通后，原告陈淑萍随销售人员来到被告荣盛房地产发展股份有限公司在霸州市的售楼处，为原告填写了商品房买卖合同书，该合同书的合同编号未填写，合同为打印的制式合同书，出卖人为：荣盛房地产发展股份有限公司，在需要填写的内容中，填写了买受人陈淑萍的个人信息，房号（6幢1单元1401号房），建筑面积77.05平方米，8458.7元／平方米，总金额651744元，按揭贷款，首付331744元，银行按揭贷款320000元，交付期限为2020年12月30日，该合同书第23条约定：本合同自双方签订之日起生效；而合同书末尾的出卖人处，即无出卖人盖章，也无代表人签字，也未填写日期，均为空白；同时签订商品房买卖合同补充协议一份，合同为打印的制式合同书，在需要填写的内容中，填写了买受人的个人信息，地下储藏室建筑，地下储藏室建筑面积10内面积6.35平方米，金额10160元，该协议书第17条生效条件约定：本协议经甲方及乙方签字、盖章后生效；该协议书末尾的甲方处即无盖章，也无代表人签字，也未填写日期，均为空白，乙方处陈淑萍签字按手印，日期为2017年12月26日。2017年12月26日被告荣盛公司以POS机刷卡方式向原告收取了两笔购房款，分别为：10160元和331744元，两笔共计：341904元，被告荣盛房地产发展股份有限公司为原告出具了荣盛发展永霸区域收款收据两张，一张收款内容为：霸州温泉城三期6号楼-1401首期，金额331744元，收款单位盖有荣盛房地产发展股份有限公司霸州分公司财务专用章，交款人陈淑萍签字，另一张收款内容为：霸州温泉城三期6号楼地下室-204楼款，金额10160元，收款单位盖有荣盛房地产发展股份有限公司霸州分公司财务专用章，交款人陈淑萍签字，两张收据的日期均为2017年12月26日。上述款项原告在售楼处刷卡支付。同时原告还刷卡支付了参团费38000元、12000元，被告为原告开具了盖有荣天（廊坊）房地产经纪有限公司财务专用章的收据一张，金额38000元，盖有西藏意家信息科技有限公司财务专用章的收据一张，金额12000元，日期为2017年12月26日，交款人陈淑萍签字。原、被告双方自2017年12月26日签订合同至今，被告荣盛房地产发展股份有限公司即未给原告办理网签手续，也未给原告办理其他手续。被告荣盛房地产发展股份有限公司主张：收到的款项为首付款331744元，地下室1016，地下室10160元中明确表示当时对购房资格的事项是清楚了解的。被告西藏意家信息科技有限公司主张：我方收了服务费12000元。被告荣天（廊坊）房地产经纪有限公司主张：荣天收的38000元和被告西藏意家收的12000元是5万抵8万的优惠，从2019年6月份开始以人才引进的方式就都可以办了。本院认为，原告陈淑萍与被告荣盛房地产发展股份有限公司签订的商品房买卖合同书及补充协议书，被告荣盛房地产发展股份有限公司交给原告陈淑萍的购房合同书及补充协议书即未加盖公章也没有代理人签字，均为空白，该合同书第23条约定：本合同自双方签订之日起生效；协议书第17条生效条件约定：本协议经甲方及乙方签字、盖章后生效；根据上述约定，因购房合同及补偿协议即未签字又未盖章，应属尚未生效；且原告陈淑萍非本市（霸州市）户籍，根据霸州市的有关限购政策，其在本市不具有购房资格，原、被告双方心存侥幸，签订购房合同及补充协议，致使合同目的不能实现；庭审中被告方主张可以通过人才引进的方法可以办理，原告不予认可，故对此主张本院不予支持；对原告请求解除与被告荣盛房地产发展股份有限公司于2017年12月26日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，退还购房款331744元、地下室款101、地下室款10160元的主张因购房合同解除，被告西藏意家信息科技有限公司应退还原告参团费12000元，被告荣天（廊坊）房地产经纪有限公司退还原告参团费38000元。原告主张要求被告支付相关利息，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告陈淑萍与被告荣盛房地产发展股份有限公司于2017年12月26日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。二、被告荣盛房地产发展股份有限公司退还原告陈淑萍购房款331744元，地下室款101，地下室款10160元904元。三、被告西藏意家信息科技有限公司退还原告参团费12000元。四、被告荣天（廊坊）房地产经纪有限公司退还原告参团费38000元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7179元，减半收取计3590元，被告荣盛房地产发展股份有限公司承担3165元，被告西藏意家信息科技有限公司承担50元，被告荣天（廊坊）房地产经纪有限公司承担375元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  张晨雨二〇二〇年七月二十二日书记员  白向东——