湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初34号原告（反诉被告）：魏汉青，男，1955年7月30日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：王慧峰、高聪聪，湖北书院律师事务所律师。代理权限：代为起诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为调解、和解，代收法律文书、代为领取标的款等。被告（反诉原告）：湖北霞韵房地产开发有限公司，住所地孝感市孝**朋兴乡晏砦村**。法定代表人：杨坚强，该公司董事长。委托诉讼代理人：池金舟、吴慧，孝感高新区盈柯法律服务所法律工作者。代理权限：代为出庭参与诉讼，和解、调解，代为变更、承认、放弃各项诉讼请求，代为提起反诉，代为签收法律文书。原告魏汉青与被告湖北霞韵房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。审理期间，被告湖北霞韵房地产开发有限公司提起反诉，本案的本诉和反诉合并审理。2020年7月7日本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）魏汉青的委托诉讼代理人高聪聪和被告（反诉原告）湖北霞韵房地产开发有限公司委托诉讼代理人池金舟、吴慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）魏汉青向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《认购协议》的义务，与原告签订《商品房买卖（预售）合同》；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月15日，原告与被告在逸品尚东项目售楼部签订了《逸品尚东》认购协议，协议约定，原告购买被告开发的位于孝感××新区××路项目“逸品尚东”6栋1单元3B01号房，一次性付款的房屋总价为460662元，又约定认购协议签订后由被告通知再签订《商品房买卖（预售）合同》。协议签订后，原告在当日就向被告支付了全部购房款460662元，被告出具了加盖公章的收据。在该合同签订时，被告并未取得案涉房屋的预售许可证，其是在2019年2月20日取得孝房预售许字[2019]0014号许可证，但被告在取得该许可至今未通知原告签订《商品房买卖（预售）合同》。在2019年10月份，原告得知被告在销售六号楼的房屋，遂找被告要求履行协议签订《商品房买卖（预售）合同》，但被告拒不承认所签订的协议，并表示没有收到任何购房款，在原告多次与被告协商后，被告将案涉房屋用水泥焊死，不与原告签订合同。据此，原告特具状起诉，恳请法院支持原告诉请。被告（反诉原告）湖北霞韵房地产开发有限公司针对本诉辩称，1、依据《城市商品房预售管理办法》及《孝感市房管局关于进一步加强孝感城区新建商品房买卖合同网上签约和登记备案管理的通知》等规定，新建商品房售房款实行房地产主管部门监管制。签订《商品房（预售）买卖合同》和开具商品房销售增值税发票，是办理商品房销售网签登记备案手续的必要条件。开发商取得预售许可证前签订《认购协议》属于商品房买卖的预约。答辩人预约阶段开具《收据》不等同于被答辩人支付房款。2、被答辩人签订《逸品尚东认购协议》、领取的《收据》，尚处于预约阶段，不等同于按照认购协议约定实际支付了购房款，因不能换开商品房销售发票，无法办理《商品房（预售）买卖合同》网签登记备案等手续。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，被答辩人应当就购房款的支付承担举证责任。否则，依【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第九十条第二款“当事人未能提供证据或者证据不足己证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，驳回被答辩人的全部诉讼请求。综上所述，恳请人民法院查明事实，依法驳回被答辩人全部诉讼请求，维护答辩人合法权益。被告（反诉原告）湖北霞韵房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令解除《逸品尚东认购协议》，并由被反诉人赔偿反诉人损失人民币428415元（以应付房款460662元为基数，按月3%计算，自2017年1月16日起暂计至2019年9月3日直至判决确定合同解除之日止）；2、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年9月3日上午，被反诉人魏汉青与沈文祥（另案待审）各持一份《逸品尚东认购协议》到反诉人霞韵公司逸品尚东项目部，声称该认购协议于2017年1月15日与反诉人霞韵公司签订并一次性向反诉人霞韵公司支付了全部购房款。反诉人霞韵公司经查财务记录，并未收到被反诉人魏汉青和沈文祥的购房款，被反诉人魏汉青亦未能出具向反诉人霞韵公司支付购房款的银行凭证。反诉人霞韵公司遂报警，公安机关处警后，反诉人霞韵公司明确告知被反诉人魏汉青和沈文祥，因其未按认购协议约定履行支付购房款义务，致使反诉人霞韵公司签订认购协议及时获取资金用于周转的合同目的无法实现，该认购协议解除，并由被反诉人魏汉青赔偿反诉人霞韵公司损失。鉴于以上事实，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、四项规定，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务或其违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。被反诉人魏汉青签订认购协议后，既未按约定在2017年1月15日一次性向反诉人霞韵公司支付购房款460662元，且至今亦未能履行，致使反诉人霞韵公司签订认购协议及时获取资金用于周转的目的无法实现，反诉人霞韵公司知悉认购协议情况后，在公安机关当面口头通知被反诉人魏汉青解除合同。因此，该认购协议应当依法解除。众所周知，房地产开发企业在所开发项目尚未取得预售许可证前，通常以与购房意向人签订认购协议的形式获取资金用于周转。因被反诉人魏汉青未按认购协议约定在2017年1月15日前一次性向反诉人霞韵公司支付购房款460662元，致使反诉人霞韵公司不得已以高息（月利率3%）向民间借贷资金用于项目周转，反诉人霞韵公司因此而额外支出的利息损失，应由被反诉人魏汉青承担。《逸品尚东认购协议》第三条第4项约定违约金按总价款的日千分之三（月化9%）计算，依据《中华人民共和国合同法》第113条、114条规定，被反诉人魏汉青应当以应付房款460662元为基数，按3%每月（自2017年1月16日起暂计至2019年9月3日约31个月）计算承担反诉人霞韵公司损失。综上所述，恳请人民法院查明事实，依法支持反诉人的全部诉讼请求。原告（反诉被告）魏汉青针对反诉辩称，1、反诉原告与我方签订的认购协议合法有效，且我方于合同协定当日已经向被告公司支付认购协议的全部购房款，并出具其加盖公章的收据一张，被告公司在反诉状中提到的我方未按约定支付购房款，与事实不符，也不符合其出具收据的行为逻辑，如果我方与被告签订购房合同，没有给付购房款，其为什么出具收据，且还加盖公章，在民事交易习惯中，加盖公章证明其已经收到了交易款项。2、我方已经按照合同约定金额交付了购房款，被告公司应与我方签订《商品房买卖合同》，并依约定交付房屋。3、被告公司的诉请与事实不符，也不符合法律解除合同的规定，应驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）魏汉青向本院提交的证据二《逸品尚东认购协议》、《收据》，被告对其真实性有异议，本院认为，收据作为当事人之间收付款的书证和直接证据，对证明当事人之间收付款的事实具有一定的证明效力，但仅凭收据不足以充分证明实际收付款情况，应当结合汇款单、票据等资金结算凭证予以佐证，且《逸品尚东认购协议》、《收据》均有明显添加痕迹，其真实性无法确认，魏汉青亦无证据佐证其委托案外人李丽签订认购协议，故对原告提交的该证据不予采信。原告提交的证据三《企业信用信息公示报告》，系国家企业信用信息公示系统对被告公司基本信息的公示部分，依法予以采信。被告（反诉原告）湖北霞韵房地产开发有限公司向本院提交的证据二系孝感市公安局孝南分局城南派出所的《接处警工作登记表》，原告魏汉青对其真实性无异议，但对证明目的有异议，本院认为，该证据的真实性原告无异议，应对该证据证明的与本案具有关联性的事实部分予以采信。被告提交的证据三的《借款合同》，系被告公司与案外人之间的借款合同，与本案不具关联性，依法不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2019年9月3日原告（反诉被告）魏汉青手持一份2017年1月15日案外人李丽与被告（反诉原告）湖北霞韵房地产开发有限公司签订的《逸品尚东认购协议》和湖北霞韵房地产开发有限公司开具的460662元的房款《收据》前往湖北霞韵房地产开发有限公司，要求与湖北霞韵房地产开发有限公司签订《商品房买卖（预售）合同》，但湖北霞韵房地产开发有限公司以未实际收到魏汉青购房款为由，向孝感市公安局孝南分局城南派出所报警。经派出所核实，魏汉青与案外人魏万清有经济往来，魏万清许愿用湖北霞韵房地产开发有限公司开发的“逸品尚东”的商品房偿还魏汉青欠款。公安机关认为双方的纠纷系经济纠纷，遂告知双方应通过诉讼途径解决，为此，原告魏汉青具状诉至法院。本院认为，案外人李丽与被告（反诉原告）湖北霞韵房地产开发有限公司签署认购协议后，虽湖北霞韵房地产开发有限公司开具460662元的收款收据，但原告（反诉被告）魏汉青未提供证据证明其委托案外人李丽签订涉案认购协议，对于当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。庭审中魏汉青诉称购房款系现金交易亦不符合常理以及交易习惯，且既没有现金来源的证据或汇款凭证，又有公安机关的报警记录，可以合理怀疑魏汉青未按照认购协议向湖北霞韵房地产开发有限公司支付购房对价，故对原告魏汉青要求与湖北霞韵房地产开发有限公司签订《商品房买卖（预售）合同》的诉请，依法不予支持。湖北霞韵房地产开发有限公司因公司管理不善，导致与案外人李丽签订认购协议并向其出具收据，亦应承担相应的过错责任，且其并不认可与魏汉青签订涉案认购协议，亦无证据证明其实际损失，故其要求解除涉案《逸品尚东认购协议》以及由魏汉青赔偿损失的反诉请求不予支持。综上所述，依照【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）魏汉青的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）湖北霞韵房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费8210元，由原告（反诉被告）魏汉青负担。反诉费3863元，由被告（反诉原告）湖北霞韵房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李雪梅人民陪审员  祝亚莉人民陪审员  肖桂英二〇二〇年七月二十九日书 记 员  梅嘉欣附相关法律条文：【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成功的，应当及时判决。