云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终615号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭丽衡，女，1966年9月5日生，汉族，云南省广南县人，住云南省文山壮族苗族自治州广南县。委托诉讼代理人：伍志清，广南县那洒镇法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：王天龙，男，1986年2月8日生，汉族，云南省广南县人，住云南省文山壮族苗族自治州广南县。委托诉讼代理人：颜灿，云南博引律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：胡登昕，云南博引律师事务所执业律师。上诉人彭丽衡与上诉人王天龙租赁合同纠纷一案，不服云南省广南县人民法院（2019）云2627民初2815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年6月16日进行了法庭调查。彭丽衡及其委托诉讼代理人伍志清，王天龙及其委托诉讼代理人颜灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭丽衡上诉请求：请求撤销原审民事判决书第一、二项判决内容，发回重审或者依法改判支持彭丽衡的第一、三项诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定《租房协议》无效，系事实认定不清。彭丽衡与广南县莲城镇中心市场经营有限公司（以下简称莲城公司）签订的《承包协议》虽然对转让、转租以及经营营业执照规定的经营范围以外的项目作出必要限制，但不影响《租房协议》的效力，《租房协议》应为有效协议。莲城中心市场收回门店的原因，并非因为彭丽衡违反原《承包协议》中关于不得转租的规定，而是基于《承包协议》于2020年5月27日到期。另外，根据合同相对性原则，即使彭丽衡违法转租，出租人可以无条件收回租赁标的物，并要求承租人承担相应违约责任，并不影响承租人与次承租人的租赁协议效力。二、原审判决认定《租房协议》无效，判决彭丽衡退还王天龙押金1000元，以及王天龙不承担违约金10000元和占用房屋租金10000元，系适用法律错误。彭丽衡将铺面转租给王天龙，双方依法签订了《租房协议》，但王天龙仅缴纳了1000元押金后，未按照协议约定支付租金，且一直占用并拒不搬出门面房的行为构成根本违约，应承担占用房屋的租金及违约金。王天龙答辩称，彭丽衡出租给王天龙的合同属无权处分，合同无效，且一审已经查明彭丽衡与莲城公司签订的协议中已经明确约定，未经出租人同意，承租人不得擅自转租，该行为已经违反了最高院关于审理城镇房屋租赁的合同纠纷案件相关司法解释，故一审认定事实清楚，适用法律正确。王天龙上诉请求：判决撤销原审判决第二、三、四、五项，改判支持王天龙的反诉请求。事实与理由：1.2019年5月4日，双方签订《租房协议》，彭丽衡将位于北坛路××门口一间铺面出租给王天龙使用，租期5年，自2019年11月10日至2024年11月10日。合同签订后的当天，王天龙向彭丽衡现金支付租金42000元、押金1000元、风险金10000元，合计53000元。另外，王天龙为使房屋满足合同约定的使用目的进行了装修，装修款项共计25000元。王天龙提交了相应证据予以证明，申请了证人出庭作证，但一审法院遗漏认定上述事实。2.合同被确定无效后，双方均负有返还义务，原审判决要求王天龙退还房屋，也应当判决彭丽衡返还前述款项。对于装修款，合同无效的原因应归责于彭丽衡的无权转租行为，其对此负有过错，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条的规定，应当由彭丽衡承担赔偿责任。彭丽衡答辩称，王天龙在签合同之前至今一直在正常经营使用。双方签订的合同约定，彭丽衡和莲城公司解除合同时，双方的合同中止，装修与否，与彭丽衡无关。另，合同仍在履行过程中，彭丽衡出租给王天龙的房屋一直在正常使用中。王天龙没有证据证明彭丽衡收取了租金，以及支出了装修费用。彭丽衡向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的租房协议；2.判决王天龙及时搬出彭丽衡出租的铺面；3.判决王天龙支付违约金10000元及占用房屋的租金10000元，共计20000元。王天龙提出反诉请求：判决彭丽衡退还租金42000元、风险金10000元、押金1000元及赔偿装修费25000元，共计78000元。一审查明，彭丽衡曾向莲城公司承租位于广南县的门店。2018年11月10日，彭丽衡将该门店转租给唐修文经营，租期一年（即自2018年11月10日至2019年11月10日止）。唐修文在经营期间又将北坛路26号门店转租给王天龙经营。2019年5月初，彭丽衡与王天龙签订《租房协议》，约定彭丽衡以每年租金42000元，将北坛路26号门店转租给王天龙承租5年（即自2019年11月10日起至2024年11月10日止），同时该协议约定，经营期间，如莲城公司收回北坛路26号门店，则双方自动解除协议。签订协议后，彭丽衡收到王天龙支付押金1000元。同年5月28日，彭丽衡与莲城公司续签《承包协议》，彭丽衡以承包费30000元向该公司承包北坛路26号门店一年(即2019年5月28日起至2020年5月27日止)。同年12月3日，王天龙收到莲城公司向彭丽衡送达的《收回租赁门店通知书》，告知公司对北坛路26号门店租期满后收回不再续租，双方为此引发纠纷致原告诉至法院。一审认为，彭丽衡与莲城公司签订《承包协议》时，已明确约定未经公司同意不得将所承包的摊位(门店)转让、转租和经营营业执照规定的经营范围以外的项目。否则，公司有权单方收回，所收承包费不退还。彭丽衡违反合同约定，另与王天龙签订《租房协议》，将承包门店转租王天龙进行经营。现莲城公司对即将到期的北坛路26号门店收回不再续租，因此，双方所签订的《租房协议》无效。彭丽衡应退还王天龙押金1000元，王天龙应退还彭丽衡向莲城公司所承包的北坛路26号门店。对于彭丽衡诉请王天龙支付其违约金10000元及占用房屋的租金10000元共计20000元的问题，本院认为彭丽衡与莲城公司签订《承包协议》时，已明确约定未经公司同意不得将所承包的摊位(门店)转让、转租，彭丽衡违约转租所造成的后果应自负，本院不予支持；对于王天龙提请的反诉请求，王天龙未能提供证据证明彭丽衡已收到其支付的租金、违约金，故王天龙应承担举证不能的法律后果，本院不予支持；对于王天龙诉请的装修费，因无双方约定，王天龙亦无其他证据进行佐证，本院不予支持。综上所述，彭丽衡的诉讼请求部分有理，本院支持有理部分；王天龙的反诉请求因证据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、彭丽衡与王天龙于2019年11月10日所签订的《租房协议》无效。二、彭丽衡于判决生效后30内退还王天龙的押金1000元。三、王天龙于判决生效后30日内将在北坛路26号门店内属其的货物搬出，并将门店退还彭丽衡。四、驳回彭丽衡的其他诉讼请求。五、驳回王天龙的反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经过二审询问，彭丽衡对一审法院认定的事实无异议。王天龙对一审法院认定的事实无异议，但认为一审遗漏认定彭丽衡已经收到房租42000元及风险金10000元的事实。本院认为，该异议涉及本案的主要争议焦点问题，本院将结合争议焦点进行综合评述。对一审法院所认定的本案法律事实，有相应证据予以证明，本院予以确认。本院另查明，根据双方租房协议的约定，王天龙应于每年的10月10日前支付下一年的租金。根据双方的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、案涉合同的效力问题；二、案涉协议应否解除的问题；三、王天龙应否向彭丽衡支付违约金10000元以及占用房屋租金10000元的问题；四、彭丽衡应否向王天龙退还房屋租金42000元、风险金10000元、押金1000元的问题。一、案涉合同的效力问题。本院认为，案涉房屋系彭丽衡向房屋所有权人莲城公司承租而来，尽管莲城公司与彭丽衡在合同中明确约定，未经公司同意不得将所承包的摊位(门店)转让、转租和经营营业执照规定的经营范围以外的项目，否则，公司有权单方收回，所收承包费不退还。根据合同的相对性原理，彭丽衡未经莲城公司同意，将案涉房屋转租给王天龙的行为，系对莲城公司的违约行为，属另一法律关系。且，该合同并未约定，彭丽衡未经莲城公司同意将该房屋进行转租的行为无效。故，本院认为，彭丽衡与王天龙签订的租房协议，系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法有效。一审法院认定错误，本院予以纠正。二、案涉协议应否解除的问题。本案中，根据案涉协议的约定，“在经营期间，市场如需收回房屋，则双方自动解除合约”。经过二审询问，王天龙也认可，市场指的就是莲城公司。本院认为，该条款性质为附解除条件的条款。根据莲城公司与彭丽衡签订的承包协议的约定，彭丽衡承包经营的期限为2019年5月28日至2020年5月27日止。承包期限到期后，莲城公司收回了案涉房屋。故彭丽衡与王天龙所约定的解除条件成就，案涉协议应于莲城公司收回房屋之日起即2020年5月28日解除。三、王天龙应否向彭丽衡支付违约金10000元以及占用房屋租金10000元的问题。彭丽衡主张，王天龙未支付租金，故应当支付违约金10000元以及占用房屋租金10000元。而王天龙则认为，其已经支付了租金等相关费用。对于该争议焦点问题，本院结合证据分析认证，并作如下综合评述：首先，王天龙提交的银行流水，能够证明王天龙于2019年5月3日向银行支取现金42000元，又于5月4日支取现金20000元的事实，可以说明，王天龙以现金方式支付租金，具有合法来源和支付能力。其次，根据证人李某的陈述，王天龙相约其一起去找彭丽衡，王天龙向彭丽衡支付了42000元的租金，彭丽衡用验钞机点数，后来数到10000元时，彭丽衡说不够，王天龙让其数了10000元，王天龙数了1000元。该证人证言能够证明，王天龙向彭丽衡支付了租金42000元、10000元风险金及1000元押金的事实。第三，根据双方租房协议的约定，王天龙应于每年的10月10日前支付下一年的租金，彭丽衡主张王天龙未支付第一年的租金，不符合先付租金，后交房的约定或一般常理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”本案中，尽管王天龙未出具收条，但其提交证据的证明力明显要大于彭丽衡为证明其主张所提交的证据，且结合上述证据所证明的事实、双方约定以及交易习惯等综合因素，本院认为，王天龙提交的证据能够证明，其已向彭丽衡支付了2019年11月10日至2020年11月10日房屋租金42000元、10000元风险金以及1000元押金，对于该事实，本院予以确认。据此，王天龙已经按照合同约定支付了房屋租金等相关款项，不存在违约行为，故王天龙不应向彭丽衡支付违约金，也不存在支付占用房屋租金的问题。另外，经过二审询问，王天龙认可，其与莲城公司另行签订了房屋租赁合同，案涉房屋现由王天龙经营使用，彭丽衡对该房屋不再具有合法的占有、使用权，彭丽衡主张王天龙应将门店退还的诉讼请求，无事实与法律依据。综合上述理由，本院认为，彭丽衡的诉讼请求不能成立，不予支持。四、彭丽衡应否向王天龙退还房屋租金42000元、风险金10000元、押金1000元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，王天龙已经向彭丽衡支付了一年的房屋租金，而案涉协议已于2020年5月28日解除，王天龙多支付了2020年5月28日至2020年11月10日止的5个月零13天的租金，根据上述法律的规定，彭丽衡应当退还多支付的租金。按照每个月3500元计算，彭丽衡应退还19017元租金（3500元×5个月+3500元÷30天×13天）、风险金10000元，以及押金1000元，上述款项共计30017元。对于王天龙主张的装修款，涉案合同的解除并非由于双方违约，而是双方约定的附解除条件成就予以解除，且，王天龙与彭丽衡也未在合同中对装修事项进行过约定，王天龙提交的证据也不能证明其实际产生的装修费用，故本院不予支持。综上所述，王天龙的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实错误，应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省广南县人民法院（2019）云2627民初2815号民事判决第二项，即“二、彭丽衡于判决生效后30日内退还王天龙的押金1000元”；二、撤销云南省广南县人民法院（2019）云2627民初2815号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项，即“一、彭丽衡与王天龙于2019年11月10日所签订的《租房协议》无效。三、王天龙于判决生效后30日内将在北坛路26号门店内属其的货物搬出，并将门店退还彭丽衡。四、驳回彭丽衡的其他诉讼请求。五、驳回王天龙的反诉请求”；三、解除彭丽衡与王天龙签订的《租房协议》；四、彭丽衡于本判决生效之日起三十日内一次性向王天龙退还房屋租金19017元、风险金10000元，共计29017元；五、驳回彭丽衡的诉讼请求；六、驳回王天龙的其他反诉请求。一审案件受理费150元，由彭丽衡负担；反诉费875元，由王天龙负担538元，由彭丽衡负担337元。二审案件受理费2050元，由王天龙负担1261元，由彭丽衡负担789元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 刘 曼审判员 廖俊雁审判员 陆启慧二〇二〇年七月二十三日书记员 李思颖