江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1012民初2000号原告：曹桂荣，男，1958年6月16日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：张庆高，江苏君诚兴律师事务所律师。被告：陈学宏，男，1958年7月14日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：陈红兰，女，1961年5月2日出生，汉族，住扬州市江都区。共同委托诉讼代理人：权巍，上海通普亦达律师事务所律师。原告曹桂荣与被告陈学宏、陈红兰确认合同无效纠纷一案，本院2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹桂荣的委托诉讼代理人张庆高、被告陈学宏、陈红兰的共同委托诉讼代理人权巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹桂荣向本院提出诉讼请求,判令：1.确涉案该房产登记到被告陈红兰名下的行为无效，并将该房产的产权重新变更登记到原告的名下；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两被告系兄妹关系，原告与两被告系表兄妹关系。因原告向被告陈学宏借款，故于2007年2月15日应被告陈学宏的要求将原告名下位于扬州市江都区其名下用于借款的担保（该房产还由本人占有和使用）。因本人一直在外，没有时间办理过户手续，即委托被告陈学兰代为办理将房产过户至陈学宏名下，并于当日办理了公证委托手续。后因原告欠案外人任明来借款，故于2011年将该房产交由任明来使用，2018年任明来起诉原告、陈学宏、陈红兰要求确认原告将该房产过户至被告名下的行为无效，原告出庭参加了庭审才知道该房产已过户至被告名下，被告违反了出具公证委托书时将房产过户到第三人名下的约定，直接过户至自己名下，显然无权代理，应当认定无效，同时将该房产过户给陈学宏作为借款担保，到期后归陈学宏所有的约定属无效约定，故诉至法院。原告曹桂荣提供以下证据：1.2007年2月15日，原告向陈学宏出具“特别声明”一份；2.2007年2月15日，原告与陈红兰办理公证委托书一份；3.2008年1月30日，原告向陈红兰出具授权委托书一份；4.2008年4月10日，陈红兰与朱才妹签订转委托手续一份；5.2008年4月10日，朱才妹代理原告与陈红兰签订房地产买卖契约一份；6.2008年4月14日，江都市人民政府（现为江都区人民政府）发放陈红兰涉案房产产权证一份。被告陈学宏、陈红兰辩称，被告陈红兰将案涉房产过户到自己名下用于抵偿原告所欠陈学宏的债务，是经过原、被告双方一致同意的，该代理行为没有损害原告的利益，也得到了原告的确认，是合法有效的。被告陈红兰、陈学宏提供以下证据：1.2007年2月20日，原告向被告陈学宏出具借款金额为30万元的借条一份；2.2013年3月11日，中国农业银行打印单两份；3.2017年4月2日，原告出具的承诺保证书一份；4.2016年3月3日，物业费收据一份。本院经审理认定事实如下：两被告系兄妹关系，原告与两被告系表兄妹关系。因原告欠被告陈学宏借款，2007年2月15日原告向被告陈学宏出具“特别声明”一份，载明：因本人购房所欠陈学宏先生人民币数拾万元，今特将所购得的江都市新区房屋所有权证和国有土地使用证全部放交给陈学宏处，期限一年，如一年内本人不能还钱拿回此证，则到期时办理房屋转让手续。途中如遇任何不测该房屋产权皆归陈学宏先生所有。同日，原告与被告陈红兰办理公证委托手续，并出具委托书一份，委托人曹桂荣，受托人陈红兰，载明：因委托人工作较忙，不能亲自到有关部门办理房屋产权转移、土地使用权变更的相关事宜，故全权委托受托人办理如下事项：一、全权委托受托人陈红兰办理房屋产权转移、土地使用权变更的相关事宜，该房屋坐落在江都市新区，建筑面积为116.46平方米。【房屋所有权证号为江房权证新区字第**，国有土地证号为江国用（2005）第114**】。该房是委托人的个人房产。二、受托人就上述事宜签署的有关文件、合同及所作的承诺，委托人均予以认可。三、本委托书有转委托权。委托期限从委托之日起至办结上述事项时止。2007年2月20日，原告曹桂荣向被告陈学宏出具借条一份，载明：今借到陈学宏先生人民币叁拾万元整。2007年3月12日，被告陈学宏通过中国农业银行汇入原告曹桂荣账户25000元。后原告所欠被告陈学宏款项未能按期偿还，2008年1月30日，原告向陈红兰出具授权委托书一份，委托陈红兰代表其将涉案房产办理转户给被告陈学宏的一切手续。2008年4月10日，陈红兰与朱才妹签订转委托书一份，转委托人为陈红兰，受托人为朱才妹，约定：转委托人因故不能亲自代表委托人曹桂荣到有关部门办理房屋产权转移、土地使用权变更的相关事宜，故转委托受托人朱才妹办理如下事项：一、陈红兰转委托受托人朱才妹办理曹桂荣房产的房屋产权转移、土地使用权变更的相关事宜，该房屋坐落在江都市新区，建筑面积为116.46平方米，房屋所有权证号：江房房权证新区字第**，有土土地证号：江国用（2005）第114**二、受托人朱才妹就上述事宜签署的有关文件、合同及所作的承诺，受托人、转委托人均予以认可。三、本转委托书自委托之日起生效，无再转委权。2008年4月10日，朱才妹代理原告与被告陈红兰签订房地产买卖契约一份，约定原告曹桂荣将涉案房产以15万元买卖给被告陈红兰，并办理了不动产权变更登记。2008年4月14日，江都市人民政府将涉案房产不动产权证发放给被告陈红兰。另查明，因原告未能偿还案外人任明来借款，故于2011年将涉案房产交付给任明来占有、使用，2018年被告陈学宏、陈红兰发现任明来使用涉案房产，要求任明来迁让出涉案房屋。任明来于2018年10月22日向本院起诉，要求法院依法确认曹桂荣将涉案房产抵债给被告陈红兰的民事法律行为无效，并将该房产变更登记至其名下，后任明来向本院提出撤诉申请。再查明，2017年4月2日，原告曹桂荣向被告陈学宏出具承诺保证书一份，载明：兹有曹桂荣在此郑重向陈学宏先生承诺，本人过户给陈学宏（陈宏兰）的友谊花园7栋506房子最迟于2017年6月30日前完全交于陈学宏之手。违者陈学宏先生有权破门而入，产生任何负作用因果一切由本人承担。现原告认为被告陈红兰将涉案房产过户至本人名下的行为属于无权代理，因而成讼。本院认为，公民的合法权益受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，对于原告要求确认涉案房产登记到被告陈红兰名下的行为无效，并将该房产的产权重新变更登记到原告的名下的诉讼请求，不符合法律规定，本院依法不予支持，理由如下：1.根据原告2007年2月15日出具的“特别声明”中“……期限一年，如一年内本人不能还钱拿回此证，则到期时办理房屋转让手续。途中如遇任何不测该房屋产权皆归陈学宏先生所有”的内容以及2008年4月30日原告出具的委托被告陈红兰办理涉案房屋转户手续的授权委托书可以看出，原告在还款期限到期后未能偿还被告陈学宏借款，故将涉案房产过户至陈学宏名下，此行为并非原告诉称的担保行为而是以房抵债的行为；2.关于原告提出的被告陈红兰违背其委托代理意思表示，私自将涉案房产过户至其本人名下的主张，被告陈学宏、陈红兰认为将涉案房产过户至被告陈红兰名下是经过原、被告双方一致协商同意的，并非无权代理。本院认为，根据原告出具的两份委托书可以看出，原告的委托事项是由被告陈红兰代理原告将涉案房产过户至被告陈学宏名下，并未提到可过户至陈红兰本人名下，故被告陈红兰的行为超越了约定的代理权限，系无权代理行为；3.关于被告陈学宏、陈红兰提出的，原告出具的承诺保证书系对无权代理行为的事后追认，原告辩称其并不知晓被告陈红兰将涉案房产过户至其本人名下，直至任明来起诉时才知道，且2017年4月2日出具的承诺保证书是被告陈学宏要求原告按照其内容书写的。本院认为，根据原告出具的承诺保证书“……本人过户给陈学宏（陈宏兰）的友谊花园7栋506房子最迟于2017年6月30日前完全交于陈学宏之手”的内容可以理解为，原告在书写时默认涉案房产是过户至陈学宏或陈红兰名下，且当时原告并未当场提出异议；另，加之被告陈学宏对被告陈红兰上述涉案房屋的过户行为再次表示追认，不提任何异议。综上所述，涉案房产系以房抵债，且原告对陈红兰将涉案房产过户至其本人名下一事知情，系事后追认，故对于原告的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条第一款之规定，判决如下：驳回原告曹桂荣的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计2900元，由原告曹桂荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 刘建中二〇二〇年七月二十四日法官助理 王秋雨书 记 员 刘 薇