内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终1688号上诉人（原审被告）：王海英，女，1973年8月3日出生，青山区冠柏数码产品经销部经营者，住内蒙古包头市。被上诉人（原审原告）：包头市京荣胜物业服务有限责任公司。法定代表人：李民，该公司董事长。委托诉讼代理人：张剑平，内蒙古字仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：范鸿斌，该公司法务。上诉人王海英因与被上诉人包头市京荣胜物业服务有限责任公司（以下简称京荣胜物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初3793号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王海英上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判其按照每月每平米1元的标准向京荣胜物业缴纳欠缴物业服务费；2、一、二审案件受理费由京荣胜物业承担。其上诉主张的事实和理由为：一审法院没有查明王海英不交纳物业服务费的具体原因，就要求其缴纳2017年8月1日至2019年10月31日期间的物业服务费错误。一审判决仅要求王海英履行交纳物业服务费的义务，却不要求京荣胜物业履行合同内的服务条款是错误的，小区内私搭乱建无人管理，影响了案涉房屋内的采光。京荣胜物业将案涉房屋楼梯间内的电线剪断，至今未能修复。京荣胜物业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。京荣胜物业向一审法院起诉请求：1.王海英支付京荣胜物业2017年8月1日至2019年10月31日的物业服务费6550.50元；2.王海英支付京荣胜物业违约金，从2017年8月1日开始，按照合同约定，以1年的物业服务费2910元作为基数，每日按照1‰标准计算至2018年7月31日；从2018年8月1日开始，按照合同约定，以2年的物业服务费5820元作为基数，每日按照1‰标准计算至2019年7月31日；3.案件受理费由王海英负担。一审法院认定的事实：2014年4月28日，包头市京荣胜置业开发有限公司与王海英签订《包头市商品房买卖合同》，王海英购买坐落于本市××区九星豪庭3-105建筑面积为97.40平方米普通住宅1套。双方均认可房屋交付王海英的时间是2015年7月31日。2015年8月24日，京荣胜物业作为甲方与作为乙方的王海英签订《九星豪庭前期物业服务协议》，双方就王海英坐落于本市青山区九星豪庭3-105房屋的前期物业管理服务达成协议，京荣胜物业为王海英以上物业提供物业服务。合同约定，住宅按建筑面积每月每平方米2.50元标准收取物业服务费。办理入住时需预交12个月的物业服务费，以后每年为1个缴费期；物业服务费采取预付的方式，按年度支付，下次缴费应于上年度缴费日期的第11个月缴纳。乙方出租物业时，物业服务费由乙方交纳；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用；乙方在接到《入住通知》后不论是否居住都必须交纳物业服务费。双方就物业服务的内容、物业服务的质量及违约责任进行了约定。合同约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期欠费之日起，每天按应缴费用总额的1‰交纳违约金。本协议一式二份，甲乙双方各执一份，均有同等法律效力。本协议自甲、乙双方签字之日起生效。王海英按每月每平方米2.50元标准缴纳自2015年8月1日至2017年7月31日两年的物业服务费。按照此标准，王海英自2017年8月1日至2019年10月31日应向京荣胜物业缴纳物业服务费6574.50元，京荣胜物业多次要求王海英缴纳，王海英未缴纳，故京荣胜物业起诉至该院，要求王海英支付2017年8月1日至2019年10月31日的物业服务费6550.50元并按合同约定支付违约金。王海英未缴纳物业服务费的主要原因有三个：1.小区内私搭乱建问题处理不及时，京荣胜物业有不作为的责任；2.王海英家楼道电表箱内电线被剪断，京荣胜物业提供监控不到位；3.王海英家房屋漏雨，王海英对京荣胜物业的处理结果不满意，现仍未修复好。对王海英主张的以上问题，京荣胜物业认为，其不知道王海英家西面一层邻居拉材料进入小区是为了搭建采光房，其在正常装修时将材料拉进小区；针对王海英家西面一层邻居的搭建行为，京荣胜物业有过劝阻行为，也向相关部门电话反映过情况；王海英可通过行政执法拆除违建，也可以采取诉讼形式解决纠纷。关于电表问题，京荣胜物业不可能在每一层楼安装摄像头，王海英应向公安机关报案，也可以找到侵权人，要求赔偿；关于房屋漏雨问题，属于工程质量问题，不属于物业服务范围，王海英应当向包头市京荣胜置业开发有限公司主张权利，作为物业公司,已将王海英提出的问题上报给包头市京荣胜置业开发有限公司，包头市京荣胜置业开发有限公司进行了及时的修理,但任何工程都有保修期，超过保修期后，经过广大业主同意，可以启动维修资金进行维修。王海英承认京荣胜物业就私搭乱建问题找过业主并向相关部门反映过情况且到过私搭乱建现场,但京荣胜物业的制止行为未有效果,私搭乱建还是形成事实，京荣胜物业未起到积极作用。王海英也认可向京荣胜物业反映漏雨问题后，有人来修过，但一直没有修好。一审法院认为，京荣胜物业与王海英签订的《九星豪庭前期物业服务协议》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效。双方均应受上述合同的约束。京荣胜物业依约为王海英所居住的小区提供物业服务，王海英应依约向京荣胜物业支付物业服务费。王海英自2017年8月1日至2019年10月31日应向京荣胜物业交纳物业服务费6574.50元,现京荣胜物业要求王海英给付6550.50元,理由充分,该院予以支持。京荣胜物业要求王海英支付违约金，从2017年8月1日开始，按照合同约定，以1年的物业服务费2910元作为基数，每日按照1‰标准计算至2018年7月31日；从2018年8月1日开始，按照合同约定，以2年的物业服务费5820元作为基数，每日按照1‰标准计算至2019年7月31日，双方在物业服务合同中虽然约定违约金且京荣胜物业也履行着合同义务，但就合同的履行情况及履行程度，京荣胜物业未举证，其请求的违约金，依据不足，该院不予支持。针对小区内的私搭乱建，京荣胜物业作为物业服务公司有义务劝阻并上报相关部门，督促有执法权的相关部门予以阻止并拆除，对王海英家房屋西面一层邻居的私搭乱建，京荣胜物业履行了以上义务，对此，王海英也认可，但是否能够拆除，并非京荣胜物业职责范围，现王海英以此为由，拒交物业服务费，依据不足，该院不予采信；京荣胜物业并非王海英房屋漏雨的维修主体，王海英因漏雨问题向京荣胜物业申报后，京荣胜物业履行通知义务，但京荣胜物业不对维修结果承担民事责任，现王海英以此为由拒交物业服务费，依据不足，该院不予采信；王海英家电表箱电线被人为破坏，王海英以京荣胜物业无法提供清晰的视频为由拒交物业服务费，依据不足，该院不予采信。王海英自2015年7月31日收房后即有交纳物业服务费的义务且王海英履行了交费义务两年之久，现王海英以房屋未验收合格为由拒交物业服务费，依据不足，该院不予认可。故王海英拒缴物业服务费的抗辩理由均不成立，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告王海英支付原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司2017年8月1日至2019年10月31日物业服务费6550.50元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费56元，因本案适用简易程序减半收取28元，原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司已预交，由原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司负担3元，被告王海英负担25元，被告王海英负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司。二审经审理查明的事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。双方当事人二审期间均未提交新证据。本院认为，京荣胜物业与王海英签订的《九星豪庭前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案双方当事人争议的焦点问题为：王海英是否应当全额交纳物业服务费。现从以下两个方面分析判断：首先，王海英主张京荣胜物业未对其相邻业主搭建采光房的行为进行制止，违反合同约定，故其不应全额缴纳物业服务费。对此，本院认为，在一审庭审笔录中记载：法庭询问王海英“对于邻居私搭乱建是否和物业反映过？”，王海英回答“原告也找过业主和相关部门，物业没有起到积极地作用。物业应当制止私搭乱建，物业公司虽然制止了，但是私搭乱建还是建成了”，上述内容表明，王海英认可京荣胜物业不仅制止过其相邻业主搭建采光房的行为，还向相关部门反映过，因此，京荣胜物业已经履行了其相应的义务，故王海英以此为由拒绝缴纳物业费依据不足，本院不予支持。其次，王海英主张京荣胜物业将其楼梯间电线剪断，京荣胜物业对此不予认可，王海英亦未对此提交证据予以证明，故其该上诉主张依据不足，本院不予支持。综上，王海英的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56元，由上诉人王海英负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏晓燕审 判 员 王雅琴审 判 员 董婷婷 二○二○年七月十五日法官助理 常慧青书 记 员 王 彩附：本判决所引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。