广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1431号上诉人(原审原告)：高州鑫邦商业投资有限公司，住所地：广东省高州市******。法定代表人：范兴康，执行董事。委托诉讼代理人：梁文雄，广东雄兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金，高州鑫邦商业投资有限公司法务。被上诉人(原审被告)：白仪松，男，1986年6月23日出生，汉族，住广东省高州市***********。上诉人高州鑫邦商业投资有限公司因与被上诉人白仪松租赁合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初3175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高州鑫邦商业投资有限公司上诉请求：一、维持广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初3175号民事判决第一项；二、撤销广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初3175号民事判决第三项、第四项、第五项判决，并依法改判支持上诉人在原审提出的诉讼请求；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决将租赁保证金、装修保证金、管理费的押金抵减被上诉人应支付的租金及管理费，认定违约金明显过高予以调整，没有事实及法律依据。1.原审判决认定高州鑫邦商业投资有限公司、白仪松双方签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应共同遵守。根据双方签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》第4.2.2条以及15.2.10条均约定：被上诉人违约，租赁保证金不予退还；第4.6条约定：合同有效期内，被上诉人不得以任何理由要求上诉人从其向上诉人缴纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中，抵扣其必须向上诉人缴纳的租金和其他款项。双方均应共同遵守约定，被上诉人在租赁期间，不按规定时间规定金额缴交租金及商业管理费用，具体缴款及欠款情况，上诉人已提供证据予以证实。原审判决己认定被上诉人没有按照约定支付租金、商铺管理费等，已构成违约，被上诉人应当承担合同约定的违约责任。因此，原审判决将租赁保证金、装修保证金、管理费的押金抵减被上诉人应支付的租金及管理费，违背双方当事人的真实意思表示，没有事实依据。2.关于违约金的计算，在涉案合同中有明确约定，原审判决认定合同有效是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应共同遵守。根据《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，在原审中，被上诉人未有请求原审法院适当减少违约金金额，原审判决依法应当按涉案合同约定进行计算，支持上诉人在原审提出的诉讼请求。因此，原审判决违背当事人真实意愿，对本案违约金进行调整，判决被上诉人适当支付10000元违约金给上诉人，没有事实依据，也没有法律依据。二、原审判决认定事实错误，法律适用不当，导致判决不支持被上诉人缴交水费、电费。被上诉人的商铺的水表、电表，都是新表，在被上诉人租用商铺之前，该商铺也未有任何人使用，在原审中双方均已确认交铺前水、电读数为0。交铺后，被上诉人进程装修经营，必然会产生水电使用，属于日常规律及常理。上诉人提供的水表、电表现在的度数，是被上诉人实际使用的度数，事实是非常清楚的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实夺或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被上诉人不认可，但没有提供任何证据反驳，证实实际发生的水电费金额，因此，应当由被上诉人承担举证不能的法律后果，而不是上诉人，原审判决认定事实错误，法律适用不当，导致错误判决上诉人承担举证不能的法律后果，错误驳回上诉人的水电费诉讼请求。三、原审判决违背当事人真实意愿，实体不公正。原审判决认定高州鑫邦商业投资有限公司、白仪松双方签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应共同遵守。原审判决又认定被上诉人没有按照约定支付租金、商铺管理费等，已构成违约，依照《中华人民人民共和国合同法》第一百条规定，应当依合同约定判决被上诉人承担合同约定的违约责任。原审判决未根据当事人双方自愿签订真实有效的租赁合同约定条款进行裁判，作出与合同条款相违背的判决，是违背当事人真实意愿，属于实体判决不公。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，依法支持上诉人在原审提出的诉讼请求。被上诉人白仪松辩称,一审判决是按照上诉人的主张作出的判决，没有考虑被上诉人的意见。上诉人不同意被上诉人转租，被上诉人欠上诉人几个月的铺租和水电费，被上诉人认为是要支付的，但是其他费用被上诉人就不需要支付了。上诉人在2019年5月3日就停了被上诉人的水电，铺租的计算应是从签订合同之日起至2019年5月3日止。高州鑫邦商业投资有限公司向一审法院起诉请求：一、判决解除高州鑫邦商业投资有限公司、白仪松于2018年11月16日签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》，判令白仪松立即将康泰·又一城商业步行街美食街(B区)第xx栋第x层13#1-03号商铺返还给高州鑫邦商业投资有限公司管理；二、判令白仪松立即支付商铺(房屋)租金54636.72元给高州鑫邦商业投资有限公司(暂计至2019年8月23日止)，并判令白仪松支付违约金30736.77元给高州鑫邦商业投资有限公司(暂计至2019年8月23日，从2019年8月24日起每天按欠款金额54636.72元的千分之五计至主债还清之日止)；三、判令白仪松立即支付商铺的商业管理费用2967.75元给高州鑫邦商业投资有限公司(暂计至2019年8月23日)，并判令白仪松支付违约金1895.54元给高州鑫邦商业投资有限公司(暂计至2019年8月23日，从2019年8月24日起每天按欠款金额2967.75元的千分之五计至主债还清之日止)；四、判令白仪松立即支付水费535.65元给高州鑫邦商业投资有限公司(暂计至2019年8月23日)，并判令白仪松支付违约金326.89元给高州鑫邦商业投资有限公司(暂计至2019年8月23日，从2019年8月24日起每天按欠款金额535.65元的千分之五计至主债还清之日止)；五、判令白仪松立即支付电费9795.30元给高州鑫邦商业投资有限公司(暂计至2019年8月23日)，并判令白仪松支付违约金5203.22元给高州鑫邦商业投资有限公司(暂计至2019年8月23日，从2019年8月24日起每天按欠款金额9795.30元的千分之五计至主债还清之日止)；六、判令白仪松立即支付违约金48312元(月租金7686元，商业管理费366元之和的6倍，即48312元)；七、由白仪松负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2018年11月16日高州鑫邦商业投资有限公司(出租方，甲方)与白仪松(承租方，乙方)签订《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》(合同编号：xxx)，合同约定：1.甲方将位于高州市******康泰·又一城商业步行街美食街(B区)第xx栋第x层13#1-03号商铺，建筑面积共73.2平方米，出租给乙方作为仕客德经营炸鸡、汉堡；2.租赁期限为3年，自2018年12月20日起至2021年12月19日止，乙方须于2018年12月20日前开业，未经甲方书面同意，乙方不能将该商铺全部或部分转租、转借、特许第三方经营、管理和调换使用；3.租金、保证金、商铺管理费、电费、水费等。商铺租金的计租日为2018年12月20日，自始乙方承担商铺租金，第一年度(2018年12月20日至2019年12月19日)租金为7686元/月(月租金6987.27元+增值税698.73元)，日均256.2元；第二年度租金为8070元/月，第三年度租金为8474元/月，每月租金按自然月计收。首月租金于计租日支付，其余每月租金乙方应于当月第10日前支付。自逾期之日开始，每逾期一日，乙方应按逾期支付金额千分之五支付违约金，逾期达到30天的，乙方构成严重违约；租赁保证金：乙方应于本合同签订之日起10天内交纳租赁保证金15372元，逾期缴纳的，甲方有权单方解除合同；商业管理费：每月按5元/月/平方米的标准计收，共366元/月，日均12.2元。首月商业管理费于约定的起始日支付，次月起于每月第10日前支付。乙方如逾期交纳上述费用的，每逾期一日，乙方按逾期应交金额的千分之五向甲方支付违约金，逾期达到30日的，乙方构成严重违约。电费每月按1.2元/度的标准计收，水费每月按5元/立方米的标准计收，合同对上述费用规定乙方在每月10日前付清，逾期每天按应付金额的千分之五支付违约金。4.该商铺的交付时间为2018年11月20日前，乙方有30天的免租装修期，自2018年11月20日至2018年12月19日止，免租装修期不计算在租赁期限内，乙方应于2018年11月20日前进场装修，乙方应在该商铺交付之日向甲方交纳装修押金10000元，在免租装修期内商业管理费用标准为5元/月/平方米。关于合同的解除，合同约定：甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，可解除合同；如乙方存在违反本合同约定，构成严重违约中根本性违约的，或约定甲方可以解除合同的情形等，甲方有权解除合同。甲方解除合同，收回商铺，租赁保证金不予退还，乙方除赔偿甲方实际经济损失外还应按照违约行为发生之日的前十二个月月平均租金、商业管理费之和的六倍向甲方支付违约金，且因此导致的一切损失由乙方承担等等。合同签订当日，白仪松支付了首月租金7686元、租金押金15372元、物业管理费押金732元、首月物业管理费366元。2018年12月4日双方签订《商户进场收铺确认书》，双方确认高州鑫邦商业投资有限公司于2018年11月20日向白仪松移交涉案商铺，交铺当日白仪松交付装修保证金11000元给高州鑫邦商业投资有限公司。白仪松经营至2019年5月3日后停止营业，但双方的合同未解除，白仪松除已交上述费用外，未再向高州鑫邦商业投资有限公司缴交费用。高州鑫邦商业投资有限公司认为按双方的合同约定，至2019年8月23日，白仪松拖欠高州鑫邦商业投资有限公司租金54636.72元、商铺管理费2967.75元、水费535.65元、电费9795.30元，已构成严重违约，故向法院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。一审法院认为，白仪松租赁高州鑫邦商业投资有限公司位于高州市******康泰·又一城商业步行街美食街(B区)第xx栋第x层13#1-03号商铺，双方签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应共同遵守。现白仪松不再经营租赁的商铺，并拖欠高州鑫邦商业投资有限公司租金，告知高州鑫邦商业投资有限公司其不再租赁商铺，虽然高州鑫邦商业投资有限公司并未同意白仪松的协商要求，亦未书面告知白仪松解除双方签订的租赁合同，但高州鑫邦商业投资有限公司向一审法院提起诉讼请求解除合同，该请求符合合同中合同解除约定，故高州鑫邦商业投资有限公司起诉之日应视为合同解除之日。高州鑫邦商业投资有限公司与白仪松签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》(合同编号：xxx)于2019年8月23日解除。高州鑫邦商业投资有限公司主张白仪松支付合同解除前拖欠的租金、商铺管理费、水电费等，至高州鑫邦商业投资有限公司起诉前双方尚未解除合同，白仪松应当继续缴纳合同约定的费用。除白仪松已缴纳的首月租金及管理费外，至合同解除前，白仪松仍需向高州鑫邦商业投资有限公司缴纳租金54636.72元(计至2019年8月23日)，商铺管理费2967.75元(计至2019年8月23日)。这两项费用白仪松在庭上予以认可，因此高州鑫邦商业投资有限公司请求白仪松支付商铺租金、商业管理费，有事实与法律依据，一审法院予以支持；高州鑫邦商业投资有限公司请求白仪松支付水费535.65元、电费9795.30元，白仪松不予认可。双方确认交铺前水、电表读数为0，但高州鑫邦商业投资有限公司没有提交证据证实至2019年8月23日止白仪松实际用水、电的水表数、电表数，且一审法院已在庭审中明确要求高州鑫邦商业投资有限公司要补强证据，但高州鑫邦商业投资有限公司未能举证，应承担举证不能的法律后果，一审法院对高州鑫邦商业投资有限公司主张白仪松支付水费、电费的请求不予支持，同时，对高州鑫邦商业投资有限公司主张白仪松支付拖欠水费、电费的违约金的请求亦不予支持。白仪松没有按照约定支付租金、商铺管理费等，已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，白仪松应当承担赔偿高州鑫邦商业投资有限公司损失的违约责任，但高州鑫邦商业投资有限公司并没有提供证据证实其损失。高州鑫邦商业投资有限公司请求白仪松支付租金的违约金、商铺管理费的违约金、以及合同违约金所主张的依据，是双方签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》中对于违约责任的约定，但在合同中对于违约金的约定明显过高，一审法院对此予以适当调整，白仪松适当支付10000元违约金给高州鑫邦商业投资有限公司。合同解除，白仪松已交的租赁保证金15372元、装修保证金11000元、管理费的押金732元应予抵减。抵减后，白仪松尚欠高州鑫邦商业投资有限公司的租金及管理费共30500.47元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干解释》(二)第二十九条的规定，判决：一、高州鑫邦商业投资有限公司与白仪松签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》(合同编号：xxx)于2019年8月23日解除；二、限白仪松于本判决发生法律效力后十日内搬离高州市******康泰·又一城商业步行街美食街(B区)第xx栋第x层xx号商铺，并归还商铺给高州鑫邦商业投资有限公司；三、限白仪松于本判决发生法律效力后十日内支付租金、商铺管理费等合计30500.47元(计至2019年8月23日止)给高州鑫邦商业投资有限公司；四、限白仪松于本判决发生法律效力后十日内支付违约金10000元给高州鑫邦商业投资有限公司；五、驳回高州鑫邦商业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1694元，由高州鑫邦商业投资有限公司负担847元，白仪松负担847元。本院二审期间，上诉人高州鑫邦商业投资有限公司提供以下证据：一、2020年6月9日水表的照片,拟证明：被上诉人使用的水是111立方米，该水表是新水表，交给被上诉人使用时是0立方米的。二、2020年6月9日电表的照片，拟证明：度数是8175度，从而证实被上诉人所使用水电的情况，该电表也是新电表。被上诉人白仪松质证称：没有异议。对此，本院认证如下：采信以上证据，证明被上诉人租赁期间用水111立方米，用电8175度。被上诉人白仪松没有提供新证据。本院审理查明，确认一审法院认定的事实。另查明，租赁期间，被上诉人白仪松用水111立方米，水费535.65元；用电8175度，电费9795.30元。本院认为，本案是租赁合同纠纷。争议焦点有：一、被上诉人交给上诉人的租赁保证金、装修保证金、管理费的押金能否抵减被上诉人应支付的租金及管理费；二、双方当事人约定的违约金是否明显过高；三、被上诉人应否支付水费535.65元、电费9795.30元给上诉人。对争议焦点，评判如下：一、双方当事人签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》约定：“如乙方违约，则不退还租赁保证金。”“合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方缴纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中，抵扣其必须向甲方缴纳的租金和其他款项。”甲方如按合同约定“解除本合同，收回该商铺，租赁保证金不予退还，……”实际上是约定了以高州鑫邦商业投资有限公司不退还租赁保证金、装修保证金、管理费的押金的方式而由白仪松承担的违约责任。但该合同又约定了白仪松承担违约金。该合同约定白仪松承担的违约责任过大，一审判决在判令白仪松承担违约金的情况下，将白仪松交给高州鑫邦商业投资有限公司的租赁保证金、装修保证金、管理费的押金等抵减白仪松应付租金及管理费，并无不当。二、双方当事人签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》约定：“开业后，乙方擅自停业的，停业期间，乙方应按2000/天的标准向甲方支付违约金。”“除本合同另有约定外，乙方违反本合同约定提前终止合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁保证金且乙方应按照违约行为发生之日的前十二个月月平均租金、商业管理费之和的六倍向甲方支付违约金。”关于乙方（承租人白仪松）违约金的约定明显过高。一审法院予以适当调整，并无不当。三、本院二审期间，白仪松对于租赁期间发生的水费535.65元、电费9795.30元没有异议，白仪松应当支付给高州鑫邦商业投资有限公司。一审判决不支持高州鑫邦商业投资有限公司要求白仪松支付水费535.65元、电费9795.30元的诉讼请求，与本院二审查明的事实不相适应，应予改判。综上所述，上诉人高州鑫邦商业投资有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分错误，适用法律正确，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初3175号民事判决第一、二、四项；二、变更广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初3175号民事判决第三项为：限被上诉人白仪松于本判决发生法律效力后十日内支付租金、商铺管理费、水费、电费等合计40831.42元(计至2019年8月23日止)给上诉人高州鑫邦商业投资有限公司；三、撤销广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初3175号民事判决第五项；四、驳回上诉人高州鑫邦商业投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1694元，由上诉人高州鑫邦商业投资有限公司负担1135元，被上诉人白仪松负担559元。二审案件受理费813元，由上诉人高州鑫邦商业投资有限公司负担545元，被上诉人白仪松负担268元。上诉人高州鑫邦商业投资有限公司预交的二审案件受理费不予退还，由被上诉人白仪松迳付268元给上诉人高州鑫邦商业投资有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠圣审 判 员 罗 文审 判 员 欧卫慧二〇二〇年七月三十一日法官助理 陈 苗书 记 员 陈 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。