兴城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1481民初1505号原告：马正宗，男，1980年9月9日出生，汉族，转业军人，住葫芦岛市龙港区。被告：葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司。住所：兴城市钓鱼台。法定代表人：刘新强，该公司经理。委托诉讼代理人：李志华，女，1974年11月9日出生，汉族，该公司职员，住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：徐海峰，男，1987年7月14日出生，满族，该公司职员，住辽宁省法库县。原告马正宗诉被告葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告马正宗到庭参加诉讼，被告葫芦岛金鑫物业管理有限公司兴城分公司委托诉讼代理人李志华、徐海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋装修损失修复费用12500元、误工费7500元，合计20000元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系兴城市海上钓鱼台小区**楼****的房屋所有权人，被告系该小区的物业服务企业，原告每年缴纳物业费得到相关物业服务。2020年2月1日，原告发现厨房房顶部位出现渗水，通知被告后，经联系楼上203室发现系该室厨房位置不明原因漏水造成，清扫后，厨房渗水停止；2020年2月4日，原告室内厨房房顶大范围漏水，且漏水范围扩散至入户门位置。原告向被告值班人员报告后，值班人员答应安排人员维修并派人通知楼上住户停止用水。但当日，厨房及门厅房顶仍间歇性漏水，且区域不断扩大；2月5日，被告工作人员反馈，因室外下水道堵塞导致203室厨房下水管道向外溢水，已组织人员维修。经过2名工人约半天的维修后，被告反馈称修理完毕；2月6日上午，原告房屋再次出现大范围漏水，且范围进一步扩大，同时漏水伴有臭味。经询问203室住户，得知漏水由下水道涌出，且包含大量黑色泥沙。原告与203室住户多次向被告反映，并拨打市长热线后，方得到修复不再漏水。至此，原告厨房吊顶、橱柜已遭污水浸渍、厨房灯具、油烟机、消毒柜、煤气警报器也被水淹，门厅、客厅、卧室的吊顶和墙面也因漏水导致大面积水淹，造成房屋装修及家电大面积损失，为检查损失、修复装修，预估经济损失及误工支出近50000元。被告工作人员工作不细致、不及时、不到位，是导致损失产生并扩大的重要原因。如：被告人员在2月1日初次检查不到位，未查明漏水原因在于室外下水道堵塞，导致此后的漏水事件；2月4、5日出现严重漏水后，未能切实及时通知相关全部业主停止用水，且未采取停水等有效措施制止漏水进一步扩大；2月5日的维修作业中，被告仅安排2名工人在无专业设备情况下进行挖掘作业，之后虽反馈修复完毕，但次日却再次出现漏水，证明被告人员不专业、维修不到位。综上，请求法院判如诉请。被告答辩：原告所述与事实不符。2月1日，答辩人接到原告反映厨房漏水问题后，立即安排维修工邸xx、客服员xx到原告楼上203室进行查看，发现该户厨房洗菜盆下水管未插严，处理后原告室内漏水问题即得到解决。2月4日，原告再次报修称漏水问题变严重了，答辩人马上通知楼上相关业主暂停使用厨房下水，并联系专业下水疏通人员进行疏通，但疏通未果。疏通人员反馈称，根据室外疏通机作业情况判断，在距离楼体一米左右处的室外管道存在堵塞。答辩人随即联系施工人员挖掘室外地面，但因处于春节期间且受疫情影响，加之冬季上冻原因，室外挖掘进度缓慢。2月5日，答辩人挖开室外管道后即将堵塞物清理完毕，但主管线仍未疏通，只得再次联系专业疏通人员从楼房地下室位置对管道进行断开进行疏通，终于2月6日疏通成功。原告诉称的答辩人工作人员存在工作不细致、不及时、不到位，与其自述内容相互矛盾：1、2月1日，答辩人接到原告反映漏水后就及时上门查看情况，并解决了漏水问题。原告也称当日停止漏水，证实当天下水管线不存在堵塞，否则漏水现象会一直持续；2月4日，原告再次报修后，答辩人及时通知相关业主停止使用厨房下水，并积极安排人员到现场进行维修和疏通，此过程中的损失并不是答辩人造成的；2、答辩人依据物业服务合同要求，于2019年10月28日对小区二期楼房的下水井、管道和化粪池都进行了检查，并于2019年11月9日对下水井进行了清理以及冲水，履行了合同义务。原告所称下水管线向上返水现象更不存在，黑色污渍是楼上住户继续使用厨房下水排水所致；3、答辩人客服人员对相关业主逐户电话告知情况，要求暂停使用厨房下水，并派保安员上门告知和张贴书面提示。答辩人已尽到应尽责任，原告所述的停止供水措施，答辩人在未经业主同意情况下根本无权擅自停水；4、据物业服务合同第三十一条第2项约定，“因维修养护本物业区域内物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知业主和物业使用人，暂时停止共用设施设备使用但他人不听劝阻等造成损失的”，答辩人不承担责任。综上所述，答辩人从接到报修开始即积极处理，正值春节期间、疫情期间，在小区封闭、每户2天只许1人外出的情况下，答辩人已尽了最大努力，第一时间找施工队伍克服困难进行维修，并向其他业主尽到提醒告知义务，答辩人已然做到所能做的最大服务义务。淹浸原告室内的水不是答辩人产生的，答辩人也不是原告室内被淹的责任人，故请求法院驳回的原告诉讼请求。本院;'>本院经审理认定事实如下：原告系兴城市海上钓鱼台小区******房屋的所有权人。12月26日，兴城市海上钓鱼台小区业主委员会（甲方）与被告（乙方）签订了《辽宁省物业服务合同》（以下简称“物业合同”），约定：“第三条乙方应当提供的物业服务包括以下内容：……3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件四……第四条物业服务要坚持“同质同价”原则。乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务。第五条物业服务期限自2016年1月1日至2020年12月31日……第二十六条……除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任……第三十一条乙方确有证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：……2、因维修养护本物业区域内的物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停止共用设施设备使用但他人不听劝阻等造成损失的……附件四：物业共用设施设备明细包括室外上下水管道、沟渠……污水井;附件五：物业服务标准空”。2020年2月1日，原告房屋厨房顶部出现渗水现象，经向被告反映后，被告派人赴原告楼上住户查看，发现因楼上住户厨房洗菜盆下方排水管与下水管未插严紧而产生漏水，经处理后，原告房屋厨房顶部停止渗水。2020年2月4日，原告房屋的厨房顶部再次出现渗水现象，且渗水范围扩大。经向被告反映后，被告再次派人查看，判断系下水管道堵塞遂安排人员维修疏通，同时派人向楼上相关住户张贴书面提示，告知暂时不要使用厨房下水。期间，原告亲属陪同被告人员向楼上相关住户敲门告知。当日，原告厨房顶部渗水现象仍间歇性出现。2020年2月5日，被告安排人员在室外一小院内进行挖掘作业，在打开楼体外部下水管道后将污物进行疏通清淤。2020年2月6日上午，原告房屋再次出现渗水现象。被告派人从楼体下方地下室部位打开下水管线进行疏通清淤，方将堵塞问题彻底解决。另查明，原告房屋顶部多处被水淹浸，部分位置出现墙皮鼓包现象，厨房橱柜顶部亦被水浸污。2019年10月份，被告对小区二期、三期下水井进行检查；2019年11月份，被告对小区单元楼下水井进行清淤、冲水。上述事实，有原告提交的房屋所有权证、房屋照片、录像资料，被告提交的张贴“温馨提示”的照片、维修员负责区域检查项目一览表、辽宁省物业服务合同，经庭审质证，本院予以认定。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。原告作为海上钓鱼台。原告作为海上钓鱼台小区******房屋的所有权人，城市海上钓鱼台小区业主委员会与被告签订的物业合同对原、被告均具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。现原告诉称被告在处理下水管道堵塞问题的过程中，存在工作不细致、不及时、不到位的情况，其实质是认为被告履行物业服务合同不完全。被告则答辩称已充分履行合同义务，不应对原告的损失承担赔偿责任。对此，需首先明确被告的物业服务义务范畴与服务标准。但经庭审调查，虽可知被告对室外上下水管道负有“日常维修养护、运行和管理”的义务，但具体服务标准却未作任何约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条（一）规定，当事人就质量要求不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。而《辽宁省物业管理条例》中有关物业服务企业服务内容的规定，同样未就具体服务标准作出规定。故，本院只能依公平原则，结合物业合同内容及合同目的，来判定被告作为物业服务企业是否妥善履行了物业服务义务。首先，依被告提交的“维修员负责区域检查项目一览表”显示，被告于2019年10月及11月分别对下水管线进行了检查及冲水清理。结合下水管线客观上具有设施铺设隐蔽不宜检查的特点，本院认为被告对下水管线已尽到日常检查义务;其次，原告厨房屋顶于2月1日出现渗水现象，被告接报后即派人进行处理，先是到原告楼上住户进行查看，对直观反映出的漏水原因当即进行了处理，渗水现象停止。此后，2月4日，原告房屋再次出现渗水、且范围扩大，被告再次派人修理，因故障问题未能及时排除，故派人向楼上相关住户告知暂停使用厨房下水，原告亲属亦陪同并见证此过程，本院认为被告履行了向其他住户的告知义务;最后，2月4日渗水现象再次出现后，被告组织人员进行维修，期间经过疏通机疏通、室外挖掘疏通、地下室部位下水管线疏通等措施，至2月6日方彻底解决。本院认为被告履行了维修义务。关于原告诉称被告人员初次检查不细致，未能第一时间发现下水管堵塞，致损失扩大的主张。需知，故障的排查判断与维修解决是一个整体过程，既需经事先仔细检查，还需结合维修效果相应调整，不能以事后确定的故障结果简单否定此前的检查过程。故，本院对此不予采信。关于原告诉称被告人员未能切实有效通知相关全部业主停止用水并采取停水措施，致损失扩大的主张。对此，被告辩称依物业合同第三十一条规定，其已履行告知义务，因其他业主不听劝阻造成的损失与其无关。本院认为，不能依该条款简单免除被告责任，需结合个案实际进行判断，既要看其是否切实尽到劝阻义务，还要看其是否可采取其他有效措施从根本上解决问题。具体本案，被告已逐户告知各业主不要使用厨房下水，但其无权禁止他人使用厨房下水，客观上亦无有效措施监督、制止其他业主使用，更多地是依赖相关业主的主观自愿配合。同时，关于原告主张被告应采取停水措施的意见，依物业合同内容可知，被告无权擅自停止供水。故，本院对原告的上述意见不予采信。关于原告诉称被告人员不力、缺乏专业设备、修复进度缓慢的主张。据原告提交视频可见，室外挖掘地点为一封闭院落，面积较小，大型机械不能进入。时值冬季，室外挖掘作业也受到较大影响。加之，事发时正值新型冠状病毒××防控关键时期，我市采取了严格的人员管控措施，众多工种及行业从业人员也都受到影响。故，依查明案情不能支持原告的上述主张。此外，原告诉请房屋装修损失及修复费用12500元、误工费7500元，共计20000元。其向本院提交了房屋装饰装修水渍照片及“TCL烟灶消套装”的发货清单及购买发票，用以佐证其诉讼主张。经庭审质证，“TCL烟灶消套装”的发货清单显示，该套装包含油烟机、燃气灶、消毒柜等商品，价格共计2249元。原告称油烟机被水淹后出现故障，要求置换费用2249元，但因2249元包含多样商品，油烟机仅为其中之一，其置换价格难以判定。同时，经本院当庭释明，原告明确表示不对相关物品、装修损失等进行司法鉴定，相关损失数额依现有证据无法认定，由此产生的举证不能的法律后果应由其自行承担。又因其未就误工损失向本院提交证据材料，故本院对其主张的误工费亦不予支持。物业服务合同的标的是服务，服务和有形商品是有重大区别的，具有长期性、琐碎性和重复性的特征，而且物业服务质量标准难以量化，服务的最后效果更多地是通过服务对象的主观感受来决定的。原告房屋在春节期间遭遇屋顶渗水，迁延数日方彻底解决，本院虽因举证情况未支持其诉讼请求，但对原告要求被告改善服务质量、提高服务效果的初衷予以肯定。被告作为物业服务企业，面向的是整个小区的业主，业主在服务需求上存在差异，被告应不断改进服务内容、提高服务水平，以带给小区广大业主更优质的服务感受。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第三十四条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条、第三十一条，《辽宁省物业管理条例》第六十二条规定，判决如下：驳回原告马正宗的诉讼请求。案件受理费150元，由原告马正宗负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  李旭东二〇二〇年七月六日书记员  刘啸宇