湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初4137号原告：郑梦婷，女，1995年8月26日出生，汉族，住湖北省安陆市,委托诉讼代理人：金婉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：武汉辰食餐饮管理有限公司，住所地：武汉市洪山区洪山街北港村武昌府**写字楼维佳星星大厦**。法定代表人：褚海超。委托诉讼代理人：黄博文，湖北法辉律师事务所律师。原告郑梦婷诉被告武汉辰食餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑梦婷及其委托诉讼代理人金婉，被告武汉辰食餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人黄博文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑梦婷诉讼请求：1.请求判决确认原告与被告的合同己于2020年6月3日解除；2.请求判令被告返还原告已支付的履约保证金，房租，档口装修、设备保证金，物业管理费及电费，共计人民币71390元；3.请求判令本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2020年1月13日，原、被告签订了《租赁合同〔编号为08000050》和《物业管理服务协议书》，合同约定被告将武汉市武昌区建安街369号南湖城市广场南广负一层第102-A号档口出租给原告，经营品项为砂锅米线。租赁期限为一年，自2020年2月1日起至2021年1月31日止；并且特别约定该租赁起始日期为预定开业日期，起始日以被告实际开业日期为准，被告提前2周通知开业具体时间，被告确定的实际起租日期即为交付日期。档口的月租金为人民币7500元，履约保证金为人民币15000元，装修和设备保证金为30000元，物业管理费为每月2000元，同日，双方签订补充协议，将月租金变更约定为人民币7000元，履约保证金变更约定为14000元。合同签订后，原告于当天支付了履约保证金14000元及三个月房租21000元，档口装修、设备保证金30000元整，以及三个月的物业管理费6000元。另于2020年1月17日缴纳电费390元，充电量300度。共计人民币71390元。费用缴纳后，原告便开始购买设备，筹备开张。原告于2020年1月22日离汉返乡，因新冠××疫情防控措施影响，原告一直无法返汉，也一直未收到被告的商场开业通知。原告无法继续经营，因此，原告于2020年5月25日找被告协商要求解除合同并要求退还己付款项，但被告拒绝。后原告于2020年6月2日通过委托律师发函的方式通知被告解除双方的合同，被告收到律师函后亦拒绝。原告为维护自身的权益，故诉请如上。被告武汉辰食餐饮管理有限公司辩称：原告无法定或者约定解除权，原被告之间签订的《租赁合同》、《物业管理服务协议》继续有效，被告经营的卖场在2018年已经开业，并非原告诉称中租赁起始日期为开业日期，卖场已为成熟卖场，原告入场即可经营。根据《租赁合同》约定，原告实际起租日期为2020年1月13日，计算租金期限从2020年2月1日起算。武汉于2020年4月8日已经解封，原告承租档口可以完全营业，被告已免除原告三个月租金，合同可以继续履行。即使法院判决确认原被告合同解除，被告也不应返还原告71390元，《租赁合同》中已约定，原告属于无故停业、歇业，履约保证金、房租、物业费、电费不应返还，原告已实际占有房屋，租金、物业费、电费已实际发生。即使被告租赁区域整体退场或更改规划，被告也只用退档口装修、设备保证金1万元。请求驳回原告诉请。经审理本院查明：2020年1月13日，原告与被告签订《租赁合同》及《承租户签约补充协议》，约定，被告将位于武汉市武昌区建安街369号南湖城市广场南广负一层第102-A号档口出租给原告，档口面积为39㎡；原告经营项目为“砂锅米线”；租赁期限自2020年2月1日至2021年1月31日；对于甲方（被告）已开业（已开业的定义：装修已经完成，有商户经营）卖场，合同的租赁期限起始日期为实际起租日期，甲方（被告）无须另行通知说明；月租金为7000元；租赁押金为14000元；装修保证金为30000元；物业管理费每月2000元；租金每三个月支付一次。《租赁合同》及《承租户签约补充协议》并对双方其他权利义务进行了约定。2020年1月13日，原告向被告支付了2020年2月1日至2020年4月30日共三个月的租金21000元，三个月的物业管理费6000元，装修押金30000元，租赁押金14000元。原告于2020年1月17日向被告支付了电费390元。原告并对档口进行了装修，购置了经营砂锅米线店所需的设施设备。后新冠疫情爆发，2020年1月23日，离汉通道暂时关闭，至2020年4月8日，武汉恢复部分离汉通道。在此期间，受疫情影响，被告管理的南湖城市广场南广负一层未开展经营。4月6日，被告取得复工复产许可，4月14日，原告回到武汉，办理营业执照，继续筹办开店事宜。受疫情影响，被告告知原告可以减免三个月的物业费及租金，原告不同意。2020年5月25日，原告告知被告不愿继续租赁案涉档口，被告不同意。2020年6月2日，原告通过律师向被告发出《律师函》，要求解除《租赁合同》，当日，原告前往档口要求拖走设施设备，被告未准许。2020年6月9日，被告向原告发函，不同意原告解除合同，但被告允许原告在当日搬离了档口的设施设备。上述事实，有《租赁合同》、缴费凭证、微信聊天记录、《异议函》、设备清单及退场单、营业执照及注销登记通知书、《商铺经营管理合同》、企业复工复产申请表、《关于郑梦婷委托律所发出律师函的回复》及双方庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守。新冠疫情属于不可抗力，但新冠疫情并不必然导致租赁合同解除，疫情期间，原告未告知被告解除合同不再租赁，疫情过后，原告才告知被告不愿继续租赁档口，应属原告违约。原告并无合同解除权，经本院释明，原告坚持不懈，考虑到原告不愿继续履行租赁合同，该义务又不宜强制履行，本院判决解除双方签订的《租赁合同》及补充协议，原告搬离该档口的日期，即2020年6月9日为合同解除之日。解除合同之前，自2020年2月1日至2020年4月8日，受疫情影响，原告未在档口开展经营，租金应予减免，被告承诺原告减免三个月租金及物业费，但以原告继续履行合同为前提，然而原告现要求解除合同，不再租赁，因此，不宜减免三个月，结合案情，本院酌定该期间减免一半租金及物业费，该期间正常租金及物业费为20400元（租金：7000元+7000元+1867元；物业费：2000元+2000元+533元），减免一半即为10200元，故被告已收取的租金及物业费，应向原告退还一半，即10200元。解除合同之前，自2020年4月9至2020年6月9日，原告无正当理由，不再租赁档口，属违约，在此期间，被告应正常缴纳租金及物业费，这两月租金及物业费共计18000元，应由原告向被告支付。因原告已支付了4月9日至4月30的租金及物业费，原告还需向被告支付5月1日至6月9日的租金及物业费11700元。2020年6月9日，合同解除，因原告拒绝履行租赁合同给出租人造成损失，原告应当承担赔偿损失的违约责任，结合剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、原告的过错程度等因素，本院酌定原告应向被告赔偿二个月的租金及物业费，即原告应就解除合同向被告赔偿18000元。此外，因合同解除，被告应退还租赁保证金14000元及装修保证金30000元。综上，被告应向原告退款54200元(14000元+30000元+10200元)，原告应向被告支付29700元（11700元+18000元），两者相抵后，被告还应向原告退款24500元。关于电费390元，原告未举证证明消耗情况，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条的规定，本院判决如下：一、原告郑梦婷与被告武汉辰食餐饮管理有限公司在2020年1月13日签订《租赁合同》及《承租户签约补充协议》于2020年6月9日解除；二、被告武汉辰食餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑梦婷返还24500元；三、驳回原告郑梦婷其他诉请请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费792元，由被告武汉辰食餐饮管理有限公司负担272元，由原告郑梦婷负担520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  刘炎铭二〇二〇年七月二十七日书记员  陈 畅