河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0791民初242号 原告：张家口霖辉物业服务有限公司，住所地：张家口高新区西苑中路**天秀花园小区44、45号底商，统一社会信用代码：911307010799580699。 法定代表人：弓振坤，总经理。 委托诉讼代理人：张桂境，女。 委托诉讼代理人：王婷婷，女。 被告：张宣，男，1983年5月23日出生，汉族，住张家口经济开发区。 原告张家口霖辉物业服务有限公司与被告张宣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月21日、7月8日公开开庭进行了审理。原告张家口霖辉物业服务有限公司的委托诉讼代理人张桂境、王婷婷，被告张宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张家口霖辉物业服务有限公司诉称，被告张宣与张家口欣辉物业服务有限公司（2016年5月30日更名为张家口霖辉物业服务有限公司）于2014年4月25日签订《物业服务协议》，2014年4月1日原告与张家口市城达房地产开发有限公司签订了《文华苑物业服务合同》，约定服务期限自2014年4月1日起至2016年5月30日；2016年5月30日原告与张家口市城达房地产开发有限公司续签《文华苑物业服务合同》，约定服务期限自2016年5月30日起至2019年5月30日。2017年文华苑小区业主成立业主委员会，业主委员会于2017年8月10日向原告送达《文华苑小区业主委员会关于终止霖辉物业现场服务的通知》，原告于2017年8月11日复函《张家口霖辉物业服务有限公司关于“文华苑业主委员会终止霖辉物业现场服务的通知”的回复》，至此原告对文华苑小区的物业服务于2017年8月15日0时终止。 被告是座落于文华苑小区10号楼2单元801业主，住房建筑面积为128.28平方米。服务合同生效后，在原告为小区物业提供物业管理服务期间，被告无故拖延缴纳物业管理服务费构成违约。根据《文华苑物业服务合同》中约定的费用计算方式物业服务费用标准为一层物业费：1元×12个月×建面；二层以上（含二层）物业费：1.38元×12个月×建面。被告自2016年4月25日至2017年8月15日止共拖欠15.71个月的物业管理费，物业费欠款为2781元，供水二次加压费欠款126元，共计2907元。经原告多次催收，被告拒不缴纳，为此原告现诉至法院，请求依法判令：1、被告给付原告2016年4月25日至2017年8月15日期间的物业服务费2781元。2、被告支付原告二次加压费126元。3、被告支付原告按照欠款总额每日0.05%标准支付迟延付款利息直至缴清全部物业服务费之日止，截止2020年2月21日共计920天应支付滞纳金为1279.26元。4、诉讼费由被告承担。 被告张宣辩称，1、依据相关法律规定，《物业服务协议》合同或相关物业条款无效；2、电梯维护费和垃圾清运费属于违规收费；3、物业服务收费标准应按张家口市政府指导价制定收费标准；4、物业服务公司在服务期间未达到服务质量，没有提供相应的服务；5、按照以上主张，依据政府指导价规定，被告已全额交付物业服务费，原告诉求不成立。（详见答辩状）。 经审理查明，2014年4月1日，张家口市城达房地产开发有限公司（甲方）与张家口欣辉物业服务有限公司（乙方）签订文华苑物业服务合同，该合同约定甲方选聘乙方为其开发的文华苑项目提供物业服务，委托管理期限为2年，自2014年4月1日起至2016年5月30日止。后张家口欣辉物业服务有限公司变更名称为张家口霖辉物业服务有限公司。2016年5月30日，张家口市城达房地产开发有限公司（甲方）与张家口霖辉物业服务有限公司（乙方）又签订文华苑物业服务合同，该合同也约定甲方选聘乙方为其开发的文华苑项目提供物业服务，委托管理期限为3年，自2016年5月30日起至2019年5月30日止。上述两份物业服务合同另载明了委托管理事项、物业的承接验收、物业服务承诺、物业服务费的标准与交纳、双方权利与义务等其他内容。 2014年4月25日，张宣（甲方）作为业主与张家口欣辉物业服务有限公司（乙方）作为物业服务企业签订物业服务协议，双方约定“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、一致的基础上，就提供物业管理服务事宜，订立本合同。一、在物业区域内，乙方按物业服务协议约定的服务标准等级和物业服务收费标准，主要提供常规性公共物业服务，包括以下内容：1、物业共用部位的养护、管理；2、物业共用设施设备的运行、维护、管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共场地垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的维护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。三、本物业区域物业服务费用是按照三级物业服务指导价，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅0.5元/平方米.月。物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（包含单元对讲，单元照明，电梯用电，电梯维保，电梯年检，等等）；3、物业服务区域清洁卫生费用；4、物业服务区域绿化维护费用；5、物业服务区域秩序维护费用；6、物业服务企业的利润；7、其它。四、本物业服务区域内的电梯服务费用按照2层以下0.3元/平方米.月；2层至11层按照0.68元/平方米.月的标准收取，电梯服务费基本由运行费用、维保费用、折旧费用等构成。本物业服务区域内的公摊电费用按照0.2元/平方米.月的标准收取，公摊电费基本由楼道照明、绿化照明、道路照明、景观照明等构成。本物业服务区域内的供水加压费用按运行成本测算据实分摊。基本执行：高层住宅供水加压费分段收取，6层以下不收费；6层以上（含6层），1.6元/吨。五、自开发公司发出回楼通知之日起，业主、使用人应一次性交纳全年物业管理费用及相关费用，自第二年到期之日起，第一个月交纳全年的物业管理服务费用。业主应按照《物业管理条例》的约定按时足额交纳物业服务费用，物业服务费标准可按政府指导价或市场价格的变化进行调整。十三、协议期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止。”双方另约定了停车场收费、免责事由等其他内容。（其他合同条款详见合同文本）。 另查明，本案所涉被告张宣房屋为张家口市城达房地产开发有限公司开发的文华苑小区10号楼2单元801室，住房建筑面积为128.28平方米。原告主张物业费的时间为：自2016年4月25日至2017年8月15日，物业费的计算方法为：建筑面积128.28平方米×1.38元/月（基本物业费0.5元/平方米.月+电梯服务费0.68元/平方米.月+公摊电费0.2元/平方米.月）×15.71个月=2781元。二次加压费126元。后原告霖辉物业公司按照该小区业主委员会的决定于2017年8月15日撤出了该小区，停止了对该小区的物业服务。 再查明，依据被告提供的张家口市中级法院出具的（2018）冀07民终2172号民事判决书显示，“张永正上诉称原审判决确定其与霖辉物业公司于2013年10月15日签订的《物业服务协议》无效，因张永正曾以确认物业服务协议为无效合同进行诉讼，结果为驳回其诉讼请求，该物业服务协议的效力问题已由人民法院的生效法律文书确定，本院对此问题不予审理”。同时，在前期本案原告与文华苑小区其他业主就物业服务合同在诉讼中，张家口经济开发区人民法院经审理，已认定原告物业服务存在质量问题，就双方所约定的物业费的收费标准在原基础之上调整为70%。上述判决均已发生法律效力。 又查，2006年《张家口市人民政府办办公室转发市物价局、市房管局的通知》｛张政办［2006］29号｝文件对张家口市物业收费的标准规定了政府指导价，至2019年12月该收费标准未作调整。2019年12月，因该规定已不适应当前物业服务发展现状，故张家口市发展和改革委员会、张家口市住房和城乡建设局联合下发《关于调整市中心城区普通住宅前期物业服务等级标准和收费标准的通知》｛张发改价格［2019］514号｝，该通知中就物业服务的等级及收费标准进行了调整，同时通知中第三条规定“本通知下发前已签订前期物业服务合同的普通住宅前期物业服务收费标准仍按合同约定执行”。该通知于2020年1月1日起执行。 上述事实，有原告提供文华苑物业服务合同、物业服务协议、清掏化粪池协议书、文华苑保安服务协议、文华苑保洁服务协议、产品保养服务合同与被告提供张家口市中级人民法院判决书两份及本院调取的张家口经济开发区人民法院民事判决书在案予以佐证。 本院认为，原、被告所达成的《物业服务协议》的效力业经法院审理确认，虽针对的并非被告所签订的协议，但法院所确认的《物业服务协议》仅业主不相同，内容及双方约定的收费标准均相同，对该协议的效力认定同样及于本案原、被告签订的《物业服务协议》，故被告主张协议无效的抗辩理由本院不予支持。同时，本案涉案小区为普通住宅，双方物业合同为前期物业服务合同，应适用张家口市发展和改革委员会、张家口市住房和城乡建设局联合下发《关于调整市中心城区普通住宅前期物业服务等级标准和收费标准的通知》｛张发改价格［2019］514号｝通知，依此通知，本案涉案物业收费标准应依双方签订的合同执行。被告张宣与张家口欣辉物业服务有限公司于2014年4月25日签订的物业服务协议系双方真实意思表示，为有效合同，对此本院予以确认。对生效的合同双方应依约、诚信履行各自义务。因张家口欣辉物业服务有限公司于2016年5月30日变更为张家口霖辉物业服务有限公司，现原告以霖辉物业公司名称提起诉讼，主体适格。虽然双方约定上述物业服务协议期限至2015年3月31日届满，但从2015年4月1日至原告撤出该小区即2017年8月15日，原告也实际提供了物业服务，被告亦实际接受了物业服务，双方虽未续签书面物业服务协议，但已形成了事实上的物业服务合同关系。对于原告所提供的服务存在质量问题，已经法院审理认定，并就收费标准进行了调整，按照双方签订的上述物业服务协议约定的物业费收费标准的70%收取物业费，故对于被告要求依70%的标准收取物业费的主张本院予以支持。被告要求依此收费标准退还2016年4月25日前多交纳的物业费的主张，因该主张属反诉内容，在本院征求被告意见时，被告明确表示不提起反诉，故对此本院不作处理，被告可另案提起诉讼。综上，本院确定原告按照双方签订的上述物业服务协议约定的物业费收费标准的70%收取物业费，即被告应交纳2016年4月25日至2017年8月15日的物业费为2781元×70%=1947元，二次加压费为126元。对于原告主张的要求被告支付原告按照欠款总额每日0.05%标准支付迟延付款利息直至缴清全部物业服务费之日止，截止2020年2月21日共计920天应支付滞纳金为1279.26元的诉讼请求，因原告并未达到双方所约定的服务质量，自身存在先行违约行为，故对此诉讼请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告张宣于本判决生效之日起十日内给付原告张家口霖辉物业服务有限公司2016年4月25日至2017年8月15日的物业费1947元及二次加压费126元，共计人民币2073元。 二、驳回原告张家口霖辉物业服务有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告张宣承担（限于本判决生效之日起五日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  刘启飞 人民陪审员  王 亮 人民陪审员  董利平 二〇二〇年七月九日 法官 助理  邓红伟 书 记 员  李 杨 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——