上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初23980号原告：韩青，女，1983年10月24日出生，汉族，住上海市浦东新区成山路******。委托诉讼代理人：孙龙刚，上海申浩律师事务所律师。被告：上海熙嘉实业有限公司，住所地上海市黄浦区南塘浜路******。法定代表人：刘冲冲，职务不详。原告韩青与被告上海熙嘉实业有限公司(以下简称“熙嘉公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告韩青的委托诉讼代理人孙龙刚到庭参加诉讼。熙嘉公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩青向本院提出诉讼请求：1.确认韩青与熙嘉公司之间的租赁合同于2019年6月28日解除；2.熙嘉公司支付违约金60,000元；3.诉讼费由熙嘉公司承担。事实和理由：2017年12月，韩青与熙嘉公司签订《上海市房屋租赁合同》，熙嘉公司承租上海市黄浦区龙华东路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，租赁期限为2017年12月1日至2019年11月30日，并约定了熙嘉公司逾期支付租金、擅自退租等违约责任。2019年5月，熙嘉公司表示欲解除合同，韩青表示违约金金额需按合同条款执行。因韩青当时人在外地，手头没有合同，故双方初步协商，熙嘉公司先付1个月房租，违约金待30日办理退房交接手续时依合同条款执行。同月28日，韩青告知熙嘉公司合同约定的违约金金额后，熙嘉公司却不同意支付，亦不对是否继续租赁发表意见。2019年6月12日，韩青向熙嘉公司发送律师函，要求其明确是否继续履行合同，如若继续履行则须及时支付租金；若不继续履行则须明确答复等。直至2019年6月18日下班前，韩青仍未收到熙嘉公司的书面答复。后韩青遂向熙嘉公司发送解约通知。熙嘉公司拒绝与韩青办理交接手续，涉案房屋的门锁钥匙、进出大门的密码皆被熙嘉公司更换、控制，韩青无法进入。韩青多次发火甚至要报警处理后，熙嘉公司才不得不于2019年6月28日将钥匙、密码等交付韩青。经协商，熙嘉公司只肯承担10,000元的违约金，遂韩青提起诉讼。熙嘉公司未作答辩。韩青围绕其诉讼请求提交了以下证据：1.房产证，以证明涉案房屋产权信息；2.租赁合同，以证明合同期限；中介费收据，以证明租赁合同签订日期及熙嘉公司违约给韩青造成的损失；3.律师函，以证明韩青对熙嘉公司进行了催促；4.通知函，以证明韩青于2019年6月19日要求与熙嘉公司解约，熙嘉公司未理睬；5.催交钥匙微信记录，以证明韩青催促情况；6.特殊说明，以证明双方交接钥匙的时间；7.快递记录，以证明函件发送情况；8.银行付款明细，以证明熙嘉公司逾期支付租金；9.微信聊天记录。对韩青提供的上述证据中2租赁合同、3、4、6、7、8，因提供了原件，能够反映案件情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院对其证据属性予以认定；对其余证据，因无法核实真实性，故本院对其证据属性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：韩青(甲方)与熙嘉公司(乙方)就涉案房屋曾签订《上海房屋租赁合同》，主要内容为，涉案房屋建筑面积196.75平方米，用途为办公，房屋类型写字楼，甲方作为房地产权利人与乙方建立租赁关系(第一条)。房屋租赁期自2017年12月1日起至2019年11月30日止(第3-1条)。月租金为31,088.50元，税金由乙方代扣代缴(第4-1条)。乙方应于每叁个月提前10日向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的30%支付违约金(第4-2条)。乙方支付租金、租赁保证金及物业管理费的方式如下：房屋租赁保证金为30,000元，租金每叁个月支付一次，乙方将叁个月租金扣除税金后(30,000*9=90,000元，注：该处存在笔误)每叁个月一次性支付到甲方指定账户，税金由乙方代扣代缴(第4-3条)。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金30,000元。甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方(第5-1条)。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期不支付租金累计超过十日的(第9-2条)。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金；若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿(第10-4条)。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权不退还押金，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿(第10-6条)。2018年2月23日，熙嘉公司通过银行转账给韩青90,000元，用途标注为“房租”；同年5月28日，转账90,000元，用途标注为“501(6-8月)房租”；同年8月20日，转账90,000元，用途标注为“房租(9-11月)”;同年11月20日，转账90,000元，用途标注为“房租(2018年12月-2019年2月)”;2019年2月18日，转账90,000元，备注信息为“房租(2019年3月-2019年5月)”;2019年5月21日，转账30,000元，附言为“501房租”。2019年6月13日，韩青委托律师向熙嘉公司发送《律师函》，主要内容为，2019年5月中旬，你司向韩青表示预解除合同，韩青表示违约金具体数额须按合同相关条款执行。因韩青当时人在外地手上没有合同，故双方协商并取得初步一致意见为，你司先付一个月房租，待办理退房交接手续时，你方依合同的具体条款执行。然2019年5月28日，韩青将合同内容提供给你司，并要求按约执行并支付违约金时，却遭到你司拒绝。鉴于初步协商方案于办理交接前被你司单方面拒绝，即双方并未就合同解除达成书面一致，故在未收到你司单方面解除合同的书面通知之前，合同尚未解除，双方均应继续履行。既然目前合同尚未解除，你司已支付的3万元应视为6月底前的租金。现书面催促你司于本月15日之前补充支付所拖欠的租金(本次应付3个月租金，仅收到1个月租金)；如届时未付，则视为你司单方面违约，韩青将择时行使合同9-2条约定的权利。该函的落款日期为2019年6月12日，被寄往上海市黄浦区龙华东路XXX号海外滩办公A1906室，于2019年6月14日被签收。2019年6月18日，韩青委托律师向熙嘉公司发送《通知函(解约通知)》，主要内容为，韩青已于2019年6月13日向你司发送过《律师函》，并告知你司：请你司明确告知韩青是否继续履行合同。若你司继续履行，你司须于收到本函后2日内补充支付所拖欠的租金(本次应付3个月租金,仅收到1个月租金)；如届时未付，则视为你司单方面违约，韩青将择时行使合同第9-2条约定的权利。鉴于上述期限已过，但未收到你司任何书面答复，故视为你司单方面违约，韩青现特行使合同第9-2条之解除权并向你司通知如下：1.自2019年6月19日凌晨起,韩青解除与你司之间的《上海市房屋租赁合同》；2.须由你司承担的2019年6月1日至6月18日的租金、物业费等费用,从你司已付的本月租金中扣除，多退少补。3.按照合同之约定,你司须另行承担的违约金为2个月租金(另押金不予退还)，请及时支付。该函仍送往前述地址，于2019年6月19日被签收。2019年6月28日，熙嘉公司与韩青代理律师签订《特殊说明》一份，内容为：“按501房东要求自2019年6月28日将龙华东路XXX号绿地办公A501房门钥匙，(由于上家交接换锁原因，现将我司另行更换和配备的三套钥匙)及指纹密码锁交给上海申浩律师事务处(交接人：孙龙刚律师XXXXXXXXXXX)，在5月31日已于物业结清所在期间的物业费，电费，(截止到2019年5月31日)。特此说明。”孙龙刚在该页上手写：“钥匙3套(共9把)已收到，指纹密码已知悉。”诉讼中，韩青确认收到熙嘉公司保证金30,000元，并表示不予退还熙嘉公司，在本案中不提出相关诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据韩青提供的证据及陈述，熙嘉公司于2019年5月与韩青协商提前退租事宜，熙嘉公司先付1个月房租，违约金待退房时依合同条款执行。结合熙嘉公司于2019年5月21日向韩青转账30,000元，并附言“501房租”之事实，双方对该期租金的支付方式及期限进行了变更。后因双方对违约金金额协商不成而产生争议。韩青通知熙嘉公司在收到《律师函》后三日内补充支付该期未付租金，期满后又向熙嘉公司发送《通知函(解约通知函)》，通知2019年6月19日解除合同，后双方于2019年6月28日交接房屋。对此，根据现有证据显示，在双方争议发生前，熙嘉公司存在逾期付租的情况。双方就提前退租违约金金额协商不成后，韩青通知熙嘉公司在三日内补充该期未付租金，该要求并不失当，熙嘉公司未支付该期剩余租金。韩青依照“乙方逾期不支付租金累计超过十日的，甲方可单方解除合同”之约定，要求确认合同于2019年6月28日解除，并主张月租金两倍的违约金，有合理依据，本院予以支持。关于保证金一节，因韩青不要求法院处理，本院不予处理。对熙嘉公司超付给韩青的租金，熙嘉公司亦可另案主张。熙嘉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭的行为，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告韩青与被告上海熙嘉实业有限公司之间就上海市黄浦区龙华东路XXX号XXX室房屋租赁合同于2019年6月28日解除；二、被告上海熙嘉实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告韩青违约金60,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，由上海熙嘉实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  袁 伟审 判 员  焦明静人民陪审员  赵建华二〇二〇年七月二十二日书 记 员  王雅荣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。