福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初617号 原告：福州融成物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区东大路**八方大厦**。统一社会信用代码：913501027264747740。 法定代表人：董必衍，公司执行董事。 委托诉讼代理人：张大妹，女，公司工作人员。 被告：林芳，女，汉族，住福州市晋安区。 原告福州融成物业管理有限公司与被告林芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告福州融成物业管理有限公司的委托诉讼代理人张大妹，被告林芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 福州融成物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告按每月95.93元的标准向原告支付自2015年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费5467.84元；2.被告支付原告自2014年11月1日至2019年9月30日的公共水电费及电梯电费937.9元；3.被告以5467.84元为基数，按日万分之三的标准计算自2015年1月1日起至实际还清上述欠款之日止的违约金；4.公告费、案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告变更、增加第1、2、3项诉讼请求为“1.被告支付原告自2015年1月1日至2020年5月31日止的物业服务费6233.5元；2.被告支付原告自2014年10月13日起至2020年5月12日的水电公摊费1061.5元；3.被告以5467.84元为基数，按日万分之三的标准计算自2015年1月1日起至2020年5月31日止的违约金1740.5元”。事实和理由：被告购买福州市晋安区ＸＸＸ单元,建筑面积73.79平方米,物业服务费按每月每平方米1.30元收取,每月应缴95.93元。2009年2月2日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告购买的ＸＸ小区提供物业服务；协议第六条约定，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴纳物业服务费的日万分之三缴交滞纳金。2009年2月2日被告办理交房入住手续，原告为和源居小区提供了物业服务，但被告自2015年1月1日起无故拒绝缴纳物业费及自2014年11月1日起的公共水费、电费、电梯电费。原告分别于2016年5月11日、2017年1月19日、2019年4月29日向被告催缴上述费用，均无果。请求支持原告的诉讼请求。 林芳未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了原被告签订的前期物业管理服务协议、交房通知单、(业户)基本情况登记表、2013年9月22日、2014年10月21日的发票记账联、寄送欠费催缴通知书的全球邮政特快专递面单、不动产登记信息查询结果为证。被告林芳经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供答辩状及证据材料，故本院对原告主张的事实及证据予以认定，结合当事人的当庭陈述，认定如下： 被告林芳系晋安区ＸＸＸ单元（建筑面积73.79㎡）的业主。2009年2月2日，原被告签订前期物业服务协议，约定被告委托原告进行前期物业管理服务，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.30元收取；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于费用到期的10日内履行交纳义务，逾期交纳的自逾期之日起按应缴纳物业服务费的日万分之三交纳滞纳金；物业区域内公用水电费由全体业主或物业服务人按建筑面积分摊，电梯运行费用由本梯位业主或物业使用人分摊；公用水电费、电梯电费按月交纳，每月由物业处计算出分摊份额通知业主或物业使用人，业主或物业使用人应按时交纳。合同订立后，双方依约履行合同。2013年9月22日，被告交纳了2013年6月1日至2014年12月31日的物业服务费1639.9元。2014年10月21日被告交纳了2013年10月至2014年10月的公摊水电费、电梯电费1991元。之后被告未再缴纳物业服务费及公摊水电费、电梯电费。2016年5月11日，原告通过全球邮政特快专递向被告位于晋安区ＸＸ房屋寄送“关于ＸＸＸ单元物业费及公摊”，该邮件备注有“2015.1月-2016.4物业费欠：1534.4水电公摊：293.5”，该邮件被以“电联拒收称不住此地”为由退回。2017年1月19日，福建闽君律师事务所律师卓文彬、吴小燕代原告向被告位于晋安区ＸＸ房屋邮寄送达律师函，邮件详情单收件人地址一栏载明“在收到本律师函三日内，将拖欠的物业费2301.6元，公摊费457元，共计2758.6元支付给融成公司，如不履行，将承担相应的法律责任”，收件人一栏载明了被告姓名及联系电话，后该邮件被以“电联拒收”为由退回寄件人。2019年4月29日，原告再次向被告上述地址寄送“欠物业费＋公摊2015.1-2019.3”的邮件，该邮件被以“电联拒收”为由退回寄件人。 综上事实，本院认为：原被告签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制规范，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。被告作为小区的业主、物业使用人，在接受原告提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务，原告请求被告按季支付每月95.93元(73.79㎡×1.30元/㎡/月)的物业服务费，符合合同约定，本院予以支持。自2015年1月1日起至2020年5月31日止共65个月，物业服务费计6235.45元(95.93元／月×65月)，被告应当支付。原告仅主张6233.5元未超出上述费用，本院予以支持。 根据合同约定物业服务费按季支付，被告应于费用到期的10日内履行交纳义务，逾期应承担违约责任。被告自2015年1月1日起未再支付物业服务费，该季度的物业服务费履行期限至2015年4月10日届满，原告主张的逾期付款违约金应自2015年4月11日起算。原告请求以被告拖欠的各期物业服务费为基数按每日万分之三计算支付逾期付款违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。按此计算自2015年4月11日起至2020年5月31日止的逾期违约金为1746.52元（详见附件一）。 根据物业管理服务协议的约定，公共用水、用电费用由全体业主每月按实分摊，原告虽提供了各月公共水电分摊费的分摊方式及计算方法，但未提供其向供水、供电单位代缴公用水电费的票据，不能证明该物业服务小区内每月公用水电的实际用量及金额,原告也未提供证据证明每月由物业处计算出公用水电费、电梯电费的分摊份额后通知业主或物业使用人，故原告请求被告支付公共水电分摊费1746.32元，依据不足，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下： 一、被告林芳应于本判决生效之日起十日内向原告福州融成物业管理有限公司支付物业服务费6233.5元，并按每日万分之三计算支付上述款项自2015年4月11日起至2020年5月31日的违约金1746.52元； 二、驳回原告福州融成物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元、公告费560元，由被告林芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴仕红 二〇二〇年七月七日 书记员  林 熠 附件一和源居11号楼202单元林芳逾期支付物业服务费的违约金                            计算期间                       物业费                       截至2020年5月31日的逾期天数                       日万分之三             0.3‰                       违约金计算公式                       违约金数额                               2015-04                       287.79元                       自2015-04-11起算共1877日                       0.0003                       287.79元×0.0003×1877日                       162.05元                               2015-07                       287.79元                       自2015-07-11起算共1786日                       0.0003                       287.79元×0.0003×1786日                       154.2元                               2015-10                       287.79元                       自2015-10-11起算共1694日                       0.0003                       287.79元×0.0003×1694日                       146.25元                               2016-01                       287.79元                       自2016-01-11起算共1602日                       0.0003                       287.79元×0.0003×1602日                       138.31元                               2016-04                       287.79元                       自2016-04-11起算共1511日                       0.0003                       287.79元×0.0003×1511日                       130.46元                               2016-07                       287.79元                       自2016-07-11起算共1420日                       0.0003                       287.79元×0.0003×1420日                       122.6元                               2016-10                       287.79元                       自2016-10-11起算共1328日                       0.0003                       287.79元×0.0003×1328日                       114.66元                               2017-01                       287.79元                       自2017-01-11起算共1236日                       0.0003                       287.79元×0.0003×1236日                       106.71元                               2017-04                       287.79元                       自2017-04-11起算共1146日                       0.0003                       287.79元×0.0003×1146日                       98.94元                               2017-07                       287.79元                       自2017-07-11起算共1055日                       0.0003                       287.79元×0.0003×1055日                       91.09元                               2017-10                       287.79元                       自2017-10-11起算共963日                       0.0003                       287.79元×0.0003×963日                       83.14元                               2018-01                       287.79元                       自2018-01-11起算共871日                       0.0003                       287.79元×0.0003×871日                       75.2元                               2018-04                       287.79元                       自2018-04-11起算共781日                       0.0003                       287.79元×0.0003×781日                       67.43元                               2018-07                       287.79元                       自2018-07-11起算共690日                       0.0003                       287.79元×0.0003×690日                       59.57元                               2018-10                       287.79元                       自2018-10-11起算共 598日                       0.0003                       287.79元×0.0003×598日                       51.63元                               2019-01                       287.79元                       自2019-01-11起算共506日                       0.0003                       287.79元×0.0003×506日                       43.69元                               2019-04                       287.79元                       自2019-04-11起算共416日                       0.0003                       287.79元×0.0003×416日                       35.92元                               2019-07                       287.79元                       自2019-07-11起算共325日                       0.0003                       287.79元×0.0003×325日                       28.06元                               2019-10                       287.79元                       自2019-10-11起算共233日                       0.0003                       287.79元×0.0003×233日                       20.12元                               2020-01                       287.79元                       自2020-01-11起算共141日                       0.0003                       287.79元×0.0003×141日                       12.17元                               2020-04                       287.79元                       自2020-04-11起算共50日                       0.0003                       287.79元×0.0003×50日                       4.32元                               违约金合计： 1746.52元                附件二：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。