山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初5062号 原告：赵瑞刚，男，1974年3月10日出生，汉族，居民，住山东省泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：刘文涛，山东德衡（泰安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李千金，山东德衡（泰安）律师事务所律师。 被告：东平金瑞房地产开发有限公司，住所地：东平县东平街道马口社区沿街楼**,统一社会信用代码：91370923085139940Y。 法定代表人：王乾，总经理。 委托诉讼代理人：吴自波，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莎，山东公允律师事务所律师。 原告赵瑞刚与被告东平金瑞房地产开发有限公司（以下简称金瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵瑞刚及其委托诉讼代理人李千金，被告金瑞公司法定代表人王乾及委托诉讼代理人吴自波、李莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵瑞刚向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《清河畔景-彩虹苑三期团购房认筹协议》；2、判令被告返还购房款386750元；3、判令被告承担已付购房款一倍的赔偿责任即386750元；4、诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：2016年2月6日双方签订《清河畔景-彩虹苑三期团购房认筹协议》，被告将清河畔景-彩虹苑三期4号楼1单元1702室房产一套售与原告，房款386750元。协议签订后被告拒不履行约定义务，原告于2018年5月以商品房买卖合同纠纷案诉于东平县人民法院，东平县人民法院以(2018)鲁0923民初1745号立案受理，一审判决被告继续履行该协议。一审判决作出后被告不服上诉于泰安市中级人民法院，案号为(2019)鲁民终2223号，因二审中被告提交了相关证据，证明涉案房产已经在一审庭审期间被金瑞公司售与案外人，并办理网签备案手续，双方签订的商品房买卖合同已不具有可履行性。为依法维护原告的合法权益，特提出上列诉讼请求，请人民法院依法支持。 被告金瑞公司辩称，被答辩人的诉请没有事实和法律依据：1、本案并非房屋买卖合同纠纷的法律关系，而是建筑工程施工合同法律关系，答辩人和山东京庄建设有限公司签订有建筑工程施工合同，被答辩人曾经担任山东京庄建设有限公司项目负责人，在我公司与山东京庄建设有限公司建设施工合同履行过程中，因金瑞公司未支付工程款便与京庄公司协商，以涉案房产作为抵押并签订了涉案认购协议，原告仅是代京庄公司签订认购协议，该合同的权利人是京庄公司并非原告，原告签字仅是职务行为，因此原告不具有本案的诉讼主体资格。2、目前涉案工程已经竣工结算，在施工合同履行过程中签订的该协议已经被京庄公司解除，认购协议不再具有任何效力。3、认购协议签订时间是2016年2月，在2016年3月9日原告代表京庄公司与被告签订的补充协议中已经明确金瑞公司已经超付工程款400多万，即便认购协议不能认定为抵押担保性质而是认定为以房抵债，在金瑞公司超付工程款情况下即金瑞公司不欠付工程款该认购协议不再具有抵债前提。因此该认购协议不具有任何履行效力。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告提交的团购房认筹协议书、2016年2月6日被告金瑞公司向原告出具的房款缴纳收款收据、（2018）鲁0923民初1746号判决书、商品房买卖合同备案证明及银行账单、（2020）鲁民申3662号裁定书，被告提交的2014年11月19日原告代表京庄建设公司与被告签订的建设施工合同，当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实与证据，本院认定如下：原告提交2016年7月22日朱季海和金瑞公司签订的工程协议书一份，证明朱季海代表京庄公司与金瑞公司就赵瑞刚先期在清河畔景c区三期工程施工费用的支付情况以及今后该项目的施工等作了约定。被告金瑞公司质证后对该协议的真实性有异议，该份协议约定盖章后生效但是甲方印章模糊乙方并未盖章，即便协议真实也未生效。另该协议中并未说明仍欠付原告工程款，该协议中约定的工程量的审核应当是为了具体划分后续施工队伍应当完成的工程量，该份协议书签订于2016年7月22日是在新施工队伍进场后，如果协议真实也说明原告早已撤离施工现场，与原告在庭审中陈述的2017年1月离场相矛盾。本院认为，该协议书已经（2018）鲁0923民初1746号生效判决确认，被告虽有异议但未提交相反证据足以推翻，本院依法认定为有效证据。被告提交证据2、2016年3月9日签订的补充协议一份，证明原告认可其在退场前被告金瑞公司已经超付400万工程款，被告不欠付京庄公司或者原告任何工程款项，涉案认购协议不再具有履行的前提条件。原告质证后对该证据的真实性及证明目的均有异议，该证据是在原告受欺骗下签订的，当时原告仅在最后一页签字，事后也未给原告签字盖章后的原件。且原被告双方签订协议时的地位完全不对等，原告处于绝对的劣势下，被告的描述与事实不符，按照证据1施工合同第二十六条约定，封顶时原告应当按完成工程量的70%支付进度款，即1400元/平方乘建筑面积50000平方乘70%，应付进度款约为4900万元。但实际付款仅为2200万元左右，理应欠付2700余万元，并非协议书中所说的应付款为1800万元。故被告所称的超付工程款不属实，认筹协议签订时被告至少欠款在2700万元左右。本院认为，该补充协议签订时间在商品房团购协议之后，被告金瑞公司是否超付工程款不影响团购协议的成立和效力；被告提交的证据3、2016年3月16日授权委托书复印件一份，原件留存于1745号案件，证明原告代表京庄公司与被告签订补充协议之后退场，京庄公司另行指派他人作为涉案项目负责人，进一步证实在原告退场前金瑞公司不欠付原告或京庄公司工程款且存在超付情形，不再存在抵顶情形。原告对证据3的真实性及证明目的均有异议，该授权委托书是京庄公司出具的，不能证明被告是否拖欠工程款。根据1746号案中提交的工程协议书明确约定东平县清河畔景C区3期项目的施工继续挂靠山东京庄建设有限公司和赵瑞刚的前期工程量结算以春节前主体实际完成的工程量为准，支付赵瑞刚前期工程的费用由金瑞公司和京庄公司联合进行工程量审核，最后一笔款项在项目竣工验收合格后支付完毕。根据以上约定可以看出原告系借用京庄公司资质进行的涉案项目施工，自认购协议签订时被告仍欠付原告工程款虽然数额还未确定。本院认为，该授权委托书复印件已经本院（2018）鲁0923民初1746号生效判决确认，依法认定为有效证据，但该证据仅能证明京庄建设公司更换了清河畔景****工程**楼的项目负责人，无法证实被告所主张的超付工程款情况；被告提交证据4、2020年1月16日的说明一份，京庄公司认可原告签订认购协议是职务行为，京庄公司已经解除了涉案认购协议，涉案认购协议不能作为主张权利的依据。原告对该证据的真实性及证明目的均有异议，在1746号案中京庄公司明确认可原告系借用其公司资质进行的建设，实际施工人是原告，而本说明又将原告的行为认定为职务行为违反了禁反言原则也与事实不符。本院认为，赵瑞刚作为实际施工人借用京庄建设公司的资质建设施工的事实已经（2018）鲁0923民初1746号、（2019）鲁09民终2224号生效判决所确认，仅凭京庄建设公司的说明而无其他相反证据不足以推翻上述生效判决认定的事实，对于该说明，本院不予认可；被告提交其与山东京庄建设有限公司及原告工程款明细对账单及清河畔景预算汇总表，证明我公司共支付京庄公司与原告工程款34766712.20元，原告承接的涉案工程土建主体框架工程款共计32205970.36元，可以得出我公司超付工程款2560741.84元。原告对该证据的真实性及证明目的均有异议，工程款支付对账单系金瑞公司单方制作，根据已经生效的民事判决书2019鲁09民终2224号和2018鲁09**民初1746号所认定的基本事实，赵瑞刚是借用京庄公司资质进行施工，金瑞公司对此知情，赵瑞刚与金瑞公司之间是事实上的建设工程施工合同关系，涉案工程款的工程款支付情况必须经过赵瑞刚的签字确认，京庄公司无权代表赵瑞刚。况且从该对账单可以看出本案清河畔景彩虹苑3期团购房认筹协议签订前即2016年2月6日前金瑞公司仅仅向赵瑞刚支付了4笔工程款，分别为第五、第十四、第十五、第十六项，合计金额80万元。而此时主体框架已经完工金瑞公司拖欠大量工程款，协议签订时完全不存在超付工程款问题。该案属于九民纪要第四十四条履行期限届满后达成的以物抵债协议人民法院应当支持。对于预算汇总表，该表是金瑞公司单方委托不应作为结算依据。根据已经生效的民事判决书2019鲁09民终2224号和2018鲁09**民初1746号所认定的基本事实，赵瑞刚是借用京庄公司资质进行施工金瑞公司对此知情，赵瑞刚与金瑞公司之间是事实上的建设工程施工合同关系，涉案工程的结算必须经过赵瑞刚的签字同意，京庄公司无权代表赵瑞刚。本院认为，被告提交的清河畔景1-4号楼的工程款明细对账单及预算汇总表，均缺少作为实际施工人的赵瑞刚的签字认可，对该组证据的效力，本院不予认可；被告提交民事起诉状、山东省非税收通用发票各一份，证明我公司已经就该超付工程款提起诉讼，且贵院已经予以受理，该案件审理结果对于本案具有直接影响，因此本案应当中止审理。原告质证后对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。该证据系建设工程施工合同纠纷与本案无关。原告与被告之间确实存在两种基础法律关系，一是房屋买卖合同关系、二是建设工程施工合同关系，就本案而言双方已经明确约定了以房充抵工程款，房屋买卖合同已经签署，对应的购房款也已支付，那么房屋买卖合同关系虽与建设工程施工合同关系存在关联但是已经独立存在不再依赖于建设工程施工合同关系。该观点已经在已生效的判决书2019鲁09民终2224号和2018鲁09**民初1746号、2020鲁民申3662号中进行了认定。本院认为，被告就超付工程款的情况提起诉讼属于建设工程施工合同关系，而原告本案所诉请的解除认购协议、返还购房款等属房屋买卖合同关系，两者属于不同的法律关系，是否超付工程款并不影响认购协议的效力，被告关于中止本案审理的请求，本院不予支持。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月6日，原告赵瑞刚与被告金瑞公司签订了《清河畔景-彩虹苑三期团购房认筹协议》一份，协议约定：一、买受人认筹清河畔景-彩虹苑三期4号楼1单元1702室，建筑面积130平方米，单价2975元/平方米，房价款386750元；二、在签订本协议书时买受人交纳团购意向金386750元；三、团购房的付款方式：付全款、办理按揭款、分期付款；四、买受人于开盘当天7日内凭借本人身份证和“认筹协议”及团购协议意向金的收据到本项目部售楼处签署《商品房买卖合同》，意向金自动转为购房款；五、因本套商品房的房款以工程款来抵充，买受人可以对本套商品房进行转让，但不可向出卖人提出退房和退款的要求，买受人需要对本套商品房进行转让时，出卖人应做好商品房转让的相关手续和合同；六、……。认筹协议当天，被告金瑞公司向原告出具了供电系统团购意向金386750元的收据一张，收款方式为：抵工程款。后被告金瑞公司未按照认筹协议约定与原告签订商品房买卖合同并将涉案房屋网签与案外人牛家磊、张敏玲，形成本案诉讼。 同时查明，被告金瑞公司系清河畔景c区三期工程（1#、2#、3#、4#、5#楼）的开发商，该建设项目由原告赵瑞刚挂靠（借用）案外人京庄公司的资质建设施工，原告赵瑞刚于2014年11月9日以案外人京庄公司的名义与被告金瑞公司签订了建设工程施工合同，原告赵瑞刚为案外人京庄公司授权的委托代理人，可以以京庄公司名义参与清河畔景c区三期工程项目的投标报名、签订、结算、修改施工合同和处理有关事宜，其法律后果由京庄公司承认，上述事实经（2018）鲁0923民初1746号、（2019）鲁09民终2224号生效判决确认。2016年3月16日，京庄公司向金瑞公司出具了授权委托书，变更朱季海为涉案工程项目负责人。2016年7月22日，朱季海代表京庄公司与金瑞公司就赵瑞刚先期在清河畔景c区三期工程施工费用的支付情况以及今后该项目的施工等签订了工程协议书。 本院认为，依法订立的合同受法律保护，双方当事人应本着平等、自由、诚实信用的原则履行合同，违反合同约定的应承担违约责任。本案中，被告金瑞公司与原告赵瑞刚自愿签订了《清河畔景-彩虹苑三期团购房认筹协议》并以抵充工程款的方式交纳了团购意向金386750元，系双方当事人真实的意思表示且不违反法律规定为有效协议。该协议具备了商品房买卖合同的主要条款且原告按照协议的约定以抵充工程款的方式交纳了团购意向金386750元（即全部购房款），应认定该认筹协议为商品房买卖合同的一部分，对协议双方具有法律约束力。原告赵瑞刚作为实际施工人按照协议约定与被告金瑞公司办理了以工程款抵顶购房款手续，被告金瑞公司向原告出具了收到原告团购意向金386750元，抵顶手续已经完成，应认定原告已经缴纳了购房款386750元。至于被告金瑞公司与案外人京庄公司之间是否超付工程款，不影响本案认购协议的成立和效力。被告金瑞公司未按团购协议的约定与原告签订《商品房买卖合同》并将涉案房屋网签与他人，无法实现合同目的，构成根本违约，应承担违约或赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故原告要求解除原、被告于2016年2月6日签订的《彩虹苑三期团购房认筹协议》、要求被告返还原告已付购房款386750元、要求被告赔偿原告已付购房款一倍的损失386750元，不违反法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定判决如下： 一、解除原告赵瑞刚与被告东平金瑞房地产开发有限公司于2016年2月6日签订的《清河畔景-彩虹苑三期团购房认筹协议》； 二、被告东平金瑞房地产开发有限公司返还原告赵瑞刚已付购房款386750元； 三、被告东平金瑞房地产开发有限公司赔偿原告赵瑞刚已付购房款一倍的损失386750元。 上述款项均于本判决生效后十日内付清（账号：62×××60，开户行：中国农业银行东平东原支行，收款人：东平县人民法院）。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11535元、保全费4770元，共计16305元，由被告东平金瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  李彦勇 人民陪审员  崔 菊 人民陪审员  戚元涛 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  孙艳丽