广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初4787号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市樟木头镇物业管理公司，住所地：广东省东莞市**********。法定代表人：蔡某1。原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市**************管理处，住所地：广东省东莞市********************。负责人：蔡伟林。上述两原告的共同委托诉讼代理人：刘道元，湖南人和（东莞）律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：邓凤英，湖南人和（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：梁爱红，女，汉族，1980年11月20日出生，住址：广东省东莞市南城区*****************，公民身份号码：440************521。委托诉讼代理人：刘发军，男，汉族，1979年9月2日出生，住址：广东省南雄市****************，公民身份号码：440************514，系被告丈夫。原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处与被告梁爱红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱畅适用简易程序独任审判，并于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处的共同委托诉讼代理人邓凤英，被告梁爱红的委托诉讼代理人刘发军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处诉称，两原告为东莞市***********提供物业管理服务，被告居住在该小区6座3B室，是小区的业主，该户物业管理费为120元/月、停车费为150元/月，截至起诉之日，被告总共欠原告水电费、管理费、停车占道费共计4380元，原告多次催讨未果，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2018年1月至2019年7月管理费2880元、2018年6月至2019年7月停车占道费2100元，共计4380元；2、被告向原告支付逾期利息（以4380元为本金，按年利率6%自起诉之日起计算至付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告梁爱红辩称，停车占用费是违法收取的，不应该支付。2018年1月至2019年7月的物业管理费确实没有缴纳。被告梁爱红反诉称，被告的物业于1996年左右交楼，原告一直违反《前期物业服务合同》约定的单价1元/月/平方，而是收取130元（其中120元为管理费、10元为电费公摊），被告的单位是104.04平，理应收取104元/月。2018年6月，樟木头信访办组织业主、管理处、房管局、经信部等多部门联合协调会议，当时责令原告停止向业主收取10元公摊费，而此费用从1996年收至2017年12月为止，共21年。故此，原告擅自提高物业服务费用标准向被告收取管理费，被告有权依据合同第三十五条约定就超额部分拒绝缴纳并要求原告双倍返还。故此，请求法院判令：1、原告双倍退回违反物业前期合同多收取的费用12480元；2、本案诉讼费用由原告承担。原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处辩称，管理费的标准是120元/月，被告一直均按该标准缴纳，只是2018年1月至2019年7月未缴纳，原告从1996年收楼至今随着物业上涨仍收取120元/月是符合市场规则，请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，东莞市樟木头镇物业管理公司是于1992年12月26日注册成立的具备资质的中华人民共和国物业服务企业，东莞市樟木头镇物业管理公司与东莞市**************管理处共同对樟木头镇顺景花园进行物业管理服务。东莞市樟木头镇物业管理公司（顺景花园管理处）于2010年8月10日取得广东省经营服务性收费许可证，小车月费为150元/辆/月。2015年4月1日，东莞市樟木头房地产开发总公司委托东莞市樟木头镇物业管理公司对顺景花园进行物业管理，签订《前期物业服务合同》，期限五年，该合同第六条约定，多层住宅按每月每平方米1元的标准收取物业管理费，物业管理费用主要用于以下开支…（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；第十条约定，按150元每月的标准收取停车费。另，上述合同第三十五条约定，原告违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；原告已经收取的，业主和物业使用人有权要求原告双倍返还。顺景花园至今未召开业主大会，未成立业主委员会。原告未与小区内业主单独签订物业管理或者停车管理方面的合同。顺景花园6座3楼B室房产于2009年7月登记在被告梁爱红名下，被告梁爱红称其系购买的二手房，其于2009年6月开始向原告缴纳物业管理费。原告确认在2017年12月前（含此月）有收取每月10元的公摊电费，后经与业主协商一致停止收取该部分费用。另，被告梁爱红确认有在小区内停放车辆。被告提交了樟木头顺景花园业主对小区停车费表决签名表，拟证明案涉物业小区绝大部分业主反对收取停车费。被告提交了通知，该通知显示原告于2019年8月6日通知决定对业主的第一部车辆暂时不收取停车费，对业主的第二部车辆和所有租户的车辆进行统一收费管理，并定于2019年8月1日进行统一收费标准。以上事实，有广东省经营服务性收费许可证、收据、《前期物业服务合同》、缴费通知单、追缴费通知、房产证、樟木头顺景花园业主对小区停车费表决签名表、通知及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉顺景花园至今未召开业主大会、未成立业主委员会，因此东莞市樟木头房地产开发总公司委托东莞市樟木头镇物业管理公司对顺景花园进行物业管理，并签订《前期物业服务合同》并无不当，该合同对顺景花园的全体业主具有约束力。案涉房产面积为104.04平方米，按照《前期物业服务合同》约定，案涉物业每月的物业管理费为104.04元，被告从2018年1月开始未缴纳物业管理费，被告应按照上述标准向原告支付至2019年7月的物业管理费1976.76元。至于被告提出的小区公共设施老化、车辆乱停、小区环境等问题，由于物业服务合同是一种特殊的双务合同，原告是就整个小区提供管理服务，服务的对象是小区内的全体业主，物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运作所必须的费用，如果允许任何一个业主以不满意物业服务为由拒付物业管理服务费，则必然导致物业服务管理机构因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。如果业主对物业管理企业提出的服务不满意，可以与物业管理公司交涉，也可以向物业所在地的行政主管部门申请协调处理。业主拒缴物业费的抗辩权能否成立，应从物业服务条件、过程和效果等多方面综合分析，判断服务是否严重影响到业主生活程度、是否已构成根本违约，既不能一味认定物业服务瑕疵未达到根本违约而免除物业公司责任，亦不能依业主个人对服务满意程度就随意认定物业公司构成根本违约判定物业公司承担责任。不能仅以物业公司在某一时刻、部分时间段未及时履行合同即认定其物业服务存在瑕疵，而应结合其提供的物业服务是否存在持续性瑕疵的情况进行认定。本案中，被告主张原告在提供物业服务时存在瑕疵，但被告提供的证据不能充分证明原告在物业服务瑕疵存在持续性或明显未能及时处理，也不能充分证明所谓的物业服务瑕疵已达到减缴或不缴纳物业费的程度，故在原告实际履行物业服务后，被告仍应履行缴纳物业服务费的义务。物业服务费是公共性服务收费，有物业管理区域清洁费用、绿化养护费用、秩序维护费用、共用设备维护费用等方面的费用构成，原告履行了主要合同义务，并不构成根本违约，被告仍应依据双方的约定缴纳物业管理费。综上，被告的上述抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十四条是关于业主对于建筑物专有部分之外的共有部分的权属作出的规定，但共有部分的权属问题并非本案的争议所在，原告也并非基于权属而主张收益。我国已经放开住宅小区停车保管服务收费，依据广东省《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》（粤发改价格【2015】483号）之文件精神，东莞市住宅小区等配套停车场机动车停放保管服务收费实行市场调节价，停车场经营者可根据建设经营成本、市场供求和竞争状况、社会承受能力等因素依法自主确定收费标准，原告在本案是基于对小区内业主的车辆出入秩序、停放安排、安全保障等提供了相应的管理服务，可以自主确定收费标准，被告主张广东省经营服务性收费许可证已失效而拒不缴纳停车费的抗辩理由，本院不予采信。原告主张使用人应当支付相应的停车管理费，符合民事活动和市场经济对等公平、等价有偿的原则，被告作为车辆使用人，在日常生活中使用车辆，将车辆停放在小区业主共有的公共区域，应当支付相应的对价。依据上述物业管理费的理由，《前期物业服务合同》中对停车费进行了约定，按照《前期物业服务合同》约定，停车费为每月150元，因此，被告应按照此标准向原告支付停车费。虽然原告于2019年8月6日发出通知暂时对业主的第一部车不收费，但该通知并未说明免除了业主之前所应缴纳的停车费，因此，按照《前期物业服务合同》约定，停车费为每月150元，因此，被告应按照此标准向原告支付2018年6月至2019年7月的停车费2100元。至于逾期利息，原告已向被告发出了追缴费通知，被告在起诉后并未缴纳上述费用，原告诉请利息从起诉之日即2020年3月9日起，按年利率6%的标准计至实际清偿之日止，符合法律规定，本院予以支持。但利息应以拖欠费用的本金为限。至于被告的反诉，被告从2009年6月开始向原告缴纳物业管理费，其中包含了每月10元的公摊电费及多缴纳的每月物业管理费15.96元，至2017年12月合计缴纳公摊电费1030元及多缴纳物业管理费1643.88元，合计2673.88元。按照《前期物业服务合同》第三十五条约定，被告有权要求原告双倍返还，故本院对被告诉请原告双倍返还5347.76元予以支持，超出部分予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告梁爱红在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处支付2018年1月至2019年7月管理费1976.76元、2018年6月至2019年7月停车费2100元，共计4076.76元及利息（以4076.76元为本金，按年利率6%从2020年3月9日起计至实际清偿之日止,利息以上述本金为限）；二、驳回原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处的其他诉讼请求；三、限原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处在本判决发生法律效力之日起七日内向被告梁爱红双倍返还5347.76元；四、驳回被告梁爱红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处负担2元，被告梁爱红负担23元。原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处已预交了上述费用。反诉案件受理费56元，由原告东莞市樟木头镇物业管理公司、东莞市**************管理处负担24元，被告梁爱红负担32元。被告梁爱红已预交了上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二〇年六月九日书记员 张楚妍附判决相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。