云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5644号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明超越先锋健身运动服务有限公司。住所地：云南省昆明市白塔路**亚联汇都商场******。法定代表人：张新强，该公司总经理。委托诉讼代理人：），男，1982年3月27日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱志明，北京天驰君泰律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：云南松田物资经贸有限公司。住所。住所地：云南省昆明市滇池度假区滇池路**华夏曦岸******div>法定代表人：王明刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄训贵、李安，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明超越先锋健身运动服务有限公司（以下简称“超越健身公司”）因与被上诉人云南松田物资经贸有限公司（以下简称“松田公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初11252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。超越健身公司上诉请求：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初11252号民事判决第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求，并支持上诉人原审反诉请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、2010年3月18日，上诉人分别与被上诉人及云南华夏物业服务有限公司签订《终止协议》《房屋租赁协议》和《商业物业服务合同》。其中，《终止协议》明确约定终止双方在2010年3月18日前签署的《租赁合同》及《补充协议》。《房屋租赁协议》与《租赁合同》约定的租金标准、支付时间、租赁期限不完全相同。上诉人按照《房屋租赁协议》及《商业物业服务合同》约定的租金及物业费标准分别向被上诉人及云南华夏物业服务有限公司支付租金及物业管理费，并有双方当事人的证据为证。上诉人已支付租金及物业管理费至2017年4月17日，被上诉人于2017年5月9日锁住租赁物，致使上诉人无法继续使用。被上诉人关于2010年3月18日签订的《房屋租赁协议》并未实际履行，并依据2008年3月18日签订的《租赁合同》主张权利缺乏事实及法律依据，一审法院对上述事实未予查明，属认定事实不清。二、被上诉人不享有不安抗辩权，被上诉人关于其锁门行为系不安抗辩权的合理行为的主张缺乏事实及法律依据。三、自2017年5月9日起的租金或者房屋占用费属于扩大的损失，应由被上诉人自行承担。2017年5月9日前，上诉人一直正常营业，被上诉人于2017年5月9日锁门并致使上诉人无法使用租赁物的行为构成根本违约，租赁合同已于2017年5月9日终止。被上诉人控制租赁物后，应当采取适当措施积极收回租赁物，被上诉人却放任租赁物搁置一年以上未作处理，未采取任何措施减少损失，故无权就扩大的损失主张权利。四、被上诉人不享有合同的单方解除权，上诉人并无法定或约定的被上诉人可以单方行使合同解除权的情形。被上诉人中止租赁合同的行为构成根本违约，应当承担违约责任。五、被上诉人应向上诉人返还租赁物内的健身器材及办公用品等物品。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。松田公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。松田公司向一审法院起诉请求：1、判令超越健身公司立即将位于昆明市房屋恢复原状后腾还；2、判令超越健身公司支付自2017年3月18日至2018年3月17日期间的欠付租金2464164.72元；3、判令超越健身公司支付自2018年3月18日起至实际腾还房屋之日止的房屋占用费（按每月每平米56.54元计算）；4、判令超越健身公司支付逾期支付租金的滞纳金739249.42元；5、判令超越健身公司支付违约金300000元；6、判令超越健身公司承担2017年6月19日至腾房之日止的物管费、水池清洗费、二次加压费、消防入网费、供电设备预防检测费150358.72元；7、判令超越健身公司支付2017年2月4日至2017年5月5日拖欠的电费56577.80元；8、判令超越健身公司赔偿为实现债权产生的损失123130元；9、诉讼费、保全费由超越健身公司承担。超越健身公司亦提起反诉，请求：1、判令松田公司返还租赁房屋内的健身器材、办公用品等；2、判令松田公司支付违约金300000元；3、判令松田公司支付装修残值91000元；4、判令松田公司支付赔偿金1202007元；5、判令松田公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2008年3月18日，松田公司与超越健身公司签订租赁合同，约定超越健身公司承租松田公司所有的位于昆明市房屋共计3631.89平方米，租赁期限为10年，其中2017年3月17日至2018年3月17日年租金为2464076元。物管费、水电费等费用由超越健身公司按物管公司或相关部门的要求和通知交付，任何一方未履行合同约定的义务应向守约方支付违约金30万元。合同签订后在履行过程中超越健身公司拖欠松田公司多期租金，2017年5月9日，松田公司锁住出租房屋而中止租赁服务，2018年4月26日双方以交接物品确认函确认对出租房屋内的物品进行确认，后因物管公司阻止物品至今未搬离房屋。另查明，2008年3月18日超越健身公司与昆明市天昊物业管理有限公司签订物业管理服务合同，约定物管公司提供水费、电费等代收代偿的收费服务。本案中，松田公司为实现债权支付律师费123130元。一审法院认为，松田公司与超越健身公司于2018年3月18日签订的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，具有相应法律约束力。松田公司已按约将房屋交给超越健身公司租赁使用，超越健身公司亦应按约交纳相关租金，但在合同履行过程中，超越健身公司拖欠多期租金，致使松田公司于2017年5月9日锁住出租房屋而中止租赁服务，经一审法院生效判决书确认，松田公司锁门行为是基于超越健身公司违约行为所作的反应，属于不安抗辩的合理行为。综上，本案纠纷系因超越健身公司拖欠租金的违约行为所致，故松田公司诉请超越健身公司支付拖欠租金、违约金及滞纳金的诉讼请求有相应事实并符合合同约定，一审法院予以支持；其次，针对松田公司诉请超越健身公司退还房屋及超越健身公司反诉请求返还租赁房屋内健身器械等的诉讼请求，因双方在2018年4月26日以交接物品确认函的形式就退还租赁房屋及返还租赁房屋内物品达成合意，但因无关公司的阻止未能实际履行，故双方可另案主张，本案在此不作赘述。再次，针对超越健身公司的其他反诉请求，一审法院认为，超越健身公司拖欠租金的违约行为系造成纠纷的根本原因，故其他反诉请求无相应事实和法律依据，一审法院依法不予支持。最后，针对松田公司诉请判令超越健身公司支付物管费、水电费等的诉讼请求，一审法院认为，根据租赁合同约定，上述费用由超越健身公司向物管公司交纳，故松田公司该项诉讼请求无相应事实和法律依据，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、被告昆明超越先锋健身运动服务有限公司于本判决生效后十日内向原告云南松田物资经贸有限公司支付租金2464076元，滞纳金24640.76元，违约金300000元；二、原告云南松田物资经贸有限公司为实现债务所支出的律师费123130元由被告昆明超越先锋健身运动服务有限公司承担；三、驳回原告云南松田物资经贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告昆明超越先锋健身运动服务有限公司的反诉请求。”案件受理费56601元，由昆明超越先锋健身运动服务有限公司负担。二审中，上诉人向本院提交富滇银行转账支票存根11份、发票4份、收据一份，上述证据为上诉人于2010年3月18日至2010年12月18日期间向被上诉人支付租金以及向案外人支付物业管理费的凭证，可以证实付款数额与2010年3月18日签署的合同约定相符，该份合同系双方实际履行的合同，2008年3月18日订立的租赁合同已经终止。被上诉人二审中无新证据向本院提交。经质证，被上诉人对上诉人二审中提交证据的真实性予以认可，但对其证明主张不予认可，认为被上诉人已付租金数额与2008年3月18日订立的合同约定租金标准相同，无法证实其证明主张。本院认为，上诉人二审中提交的新证据与本案处理结果无关，故本院不予审查确认。经审理，上诉人对一审法院认定的合同履行过程中，上诉人多次拖欠租金的事实不予认可，认为仅逾期支付一期租金20余日。此外，要求补充确认如下法律事实：一、2010年3月18日，双方订立房屋租赁协议，约定租期八年，违约责任为按照租金标准的万分之五计收违约金以及合同解除事宜。二、上诉人支付租金至2017年4月17日。三、2017年，上诉人多次向被上诉人发函，要求搬离租赁物。四、2010年3月18日之后，上诉人向案外人云南华夏物业服务有限公司支付物业管理费。本院认为，根据上诉人支付租金的相关证据，可以认定上诉人曾多次拖欠租金，一审法院认定并无不当，本院不予采信。因被上诉人对上诉人实际支付租金至2017年4月17日予以认可，故本院予以确认。上诉人要求补充确认的其他法律事实与本案处理结果无关，本院不予审查确认。综上，本院对一审法院经审理认定的法律事实予以确认，二审另补充确认：一、上诉人实际支付租金至2017年4月17日。二、双方于2018年4月26日对租赁物内上诉人所有的物品进行确认。三、被上诉人于2019年10月5日收回租赁物。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、双方实际履行的是哪一份租赁合同？二、上诉人在履行合同过程中是否存在违约行为？三、上诉人欠付的各项费用应当如何认定？本院认为：本案双方于2008年3月18日订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被上诉人原审所主张的2017年3月18日至2018年3月17日期间的租金应分别于2017年3月17日、2017年6月16日、2017年9月18日和2017年12月18日各支付616019元，年租金共计2464076元。但上诉人仅于2018年3月17日支付207339.67元，其余租金至今未支付。上诉人对此辩称，双方于2010年3月18日另行签订租赁合同，变更了原租赁合同约定的支付时间，故其行为不构成违约。但该份合同中租金标准、租金支付方式等重要合同内容均为空白，因此，上诉人主张2017年的月租金标准应为41067.93元缺乏事实及法律依据。同时，在双方一致认可《租赁合同》与《房屋租赁协议》《商业物业服务合同》中约定的上诉人应当承担的费用总额相等，且被上诉人对此做出合理解释的情况下，上诉人未足额支付应当承担的费用构成违约。上诉人还称，被上诉人于2017年5月9日锁门，导致上诉人无法正常使用租赁物，但被上诉人对此不予认可。除上诉人向被上诉人发送的《通知函》等文件外，上诉人对此并无其他有力证据予以证实，且上诉人逾期支付租金在先，故本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。因双方一致认可上诉人于2017年3月17日支付租金207339.67元，即支付租金至2017年4月17日，故2017年3月18日至2018年3月17日期间的欠付租金应为2256736.33元，本院予以改判。而对于上诉人一审中要求返还其健身器材、办公用品等，因双方曾于2018年4月26日签署交接物品确认函，故上诉人一审中据此要求被上诉人返还相应物品具有事实及法律依据，本院予以支持。被上诉人称因对方欠付租金，故不应予以返还的抗辩主张，因双方租赁合同关系已经终止，故其抗辩主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。至于上诉人一审主张的违约金、装修残值损失及会员退费造成的经营损失，因本案中的违约方为上诉人，被上诉人并无违约行为，故上诉人的上述诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人超越健身公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初11252号民事判决第二项，即：“二、原告云南松田物资经贸有限公司为实现债务所支出的律师费123130元由被告昆明超越先锋健身运动服务有限公司承担”。二、撤销昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初11252号民事判决第一项、第三项、第四项，即：“一、被告昆明超越先锋健身运动服务有限公司于本判决生效后十日内向原告云南松田物资经贸有限公司支付租金2464076元，滞纳金24640.76元，违约金300000元；三、驳回原告云南松田物资经贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告昆明超越先锋健身运动服务有限公司的反诉请求”。三、上诉人昆明超越先锋健身运动服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人云南松田物资经贸有限公司支付欠付租金2256736.33元、违约金300000元、滞纳金24640.76元。四、被上诉人云南松田物资经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人昆明超越先锋健身运动服务有限公司返还健身器材及办公用品（返还内容以双方于2018年4月26日签署的《交接物品确认函》为准）；五、驳回被上诉人云南松田物资经贸有限公司一审其他本诉请求。六、驳回上诉人昆明超越先锋健身运动服务有限公司一审其他反诉请求。一审案件受理费56601元，二审案件受理费56601元，共计113202元，由上诉人超越健身公司承担90561.6元，由被上诉人松田公司承担22640.4元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  邓林春审判员  晏云锋二〇二〇年七月二十日书记员  钱一菲