河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初1110号原告：田培磊，男，汉族，1987年11月28日出生，住河南省项城市。委托诉讼代理人：赵晨光，河南凯仁律师事务所律师。特别授权。被告：郭利红，女，汉族，1975年2月15日出生，现住洛阳市。委托诉讼代理人：李松奎、孙友飞，河南致义律师事务所律师。特别授权。原告田培磊诉被告郭利红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田培磊的委托诉讼代理人赵晨光，被告郭利红的委托诉讼代理人李松奎均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告田培磊向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告之间签订的《房屋买卖协议书》；二、判令被告立即腾房并将涉案房屋交还原告；三、判令被告向原告支付违约金32万元；四、本案保全费、诉讼费用等由被告承担。事实与理由：原告与被告是亲戚关系。2018年7月1日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，该协议书主要约定：1、原告将自己名下位于洛阳高新区九都西路北侧加州花园6幢2-102号房屋出让给被告，被告向原告支付购房款80万元；2、协议签订后，该房屋剩余房贷由被告偿还；3、被告逾期支付购房款超过三个月时，原告有权单方解除本协议且被告应承担总购房款40％的违约金等事项。同时，该协议书对房屋位置及附属设施、购房款支付方式及支付时间、双方违约责任等事项均作了明确约定。协议签订后，原告出于信任直接将该房屋交付给被告使用，但是被告至今未向原告支付购房款，并且被告也从未偿还过该房屋的房贷，该房屋的房贷一直由原告偿还至今。原告考虑到双方的亲戚关系，多次找被告协商解决此事，但至今未果。综上，被告的行为已经构成根本违约，依据双方签订的《房屋买卖协议书》第八条的明确约定，原告有权解除双方的房屋买卖协议并要求被告承担违约责任。为了维护原告的合法权益，原告诉至贵院。被告郭利红答辩：一、原告陈述与事实不符。（1）被告已经足额支付购房款，且房产已经装修入驻3年多。原告陈述被告没有支付房款不是事实。事实是原告从事建筑行业，因河南新恒顺地产有限公司拖欠其工程款，故该公司于2016年11月28日与原告签订《商品房买卖合同》，约定恒顺房地产公司将其位于洛阳市高新区××与××路交叉口的加州1885洋房6幢2单元1层2-102号房屋以1697640元价格抵偿给原告，该房产首付为697640元，后恒顺房地产又将负二层B221、B222的两个车位抵偿给原告田培磊。原告抵账后急需资金变现，加上此时双方系亲属关系，被告便和原告口头约定直接给原告80万元，另外房贷被告偿还的方式购买该房产。被告也按照双方口头约定自2017年便开始支付房款，同时2016年底即开始购买装修材料进行装修。2018年7月1日双方补签《房屋买卖协议书》，从2016年底至2018年底被告已经实际支付购房款867531元，完全超过了约定的80万元，但是鉴于被告是原告长辈没有要求返还。（2）被告自2017年2月即开始代为偿还房贷。因该房产是原告名义购买，故被告在2017年2月开始基本上按照每月5610元支付房贷，具体办法是被告将钱汇入原告偿还房贷的农业银行卡里，再由原告进行还款，被告一直还款至2018年12月底。2019年被告之所以不还房贷原因是原告涉及多起诉讼，开发商多次找到原告和被告要求解决纠纷，否则将会查封房产，原告也拒绝解决这些纠纷，为了资金安全且加上被告核实已经多支付11万余元购房款，被告才没有再额外支付房贷，在该房产因为原告的经济纠纷被查封后，被告也因为原告财产被查封没有继续还贷。二、原告的诉讼请求应当予以驳回。被告和原告之间在2016年底已经形成了事实上的商品房买卖合同法律关系，该合同合法有效。被告也已按照约定的价格超额付款，且房产已经实际装修，合同已经实际履行。房产房贷被告自2017年2月即开始支付，2019年不能还贷原因在于田培磊涉及多起诉讼（高新法院三起）。故此，被告认为双方之间的《房屋买卖协议书》应当继续履行，被告没有违约，原告的诉讼请求应当予以驳回。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》一份；证明原告田培磊以首付697640元，贷款100万元的方式从河南新恒顺地产有限公司购得洛阳市九都西路北侧加州花园6幢2-102号房屋一套，原告是该房屋唯一的产权所有人，原告拥有对该房屋合法处分的权利。2、《房屋买卖协议书》一份；证明（1）根据协议书约定，被告郭利红应于2018年7月8日前向原告田培磊支付购房款60万元；（2）双方商定，自协议书签订之日起，涉案房屋剩余房贷由被告郭利红偿还；（3）根据协议书约定，被告逾期支付购房款超过三个月时，原告有权单方解除合同，并要求被告承担总房款40%的违约金。3、中国农业银行银行卡交易明细清单3张6页；证明自2018年7月1日原被告签订《房屋买卖协议书》至今已有24个月，被告仅偿还了5个月的房贷，被告未按照合同约定履行义务，被告的行为已经构成根本违约。被告郭利红针对原告提交的证据发表质证意见：对证据1的真实性没有异议，但并不是原告交了首付，是抵账，原告出于现金压力卖给了被告，原告将合同及发票原件交付被告足以证明双方签订的房屋买卖协议书是双方真实意思的表示，且已经得到履行，被告装修实际入住已经3年。对证据2的真实性没有异议，证明了双方买卖房屋的真实意思表示，合法有效。该协议书是在被告实际入住之后补签的，实际入住是在2017年。对证据3的真实性没有异议，对证明方向有异议。原告只出示了部分，从2017年被告已经代为支付房贷。被告郭利红向本院提交如下证据：一、田培磊商品房买卖合同及附件；证明:原告购买了洛阳高新区加州洋房6幢2单元1层2-102号。二、补充协议；证明原告购买了洛阳高新区加州洋房6幢2单元1层2-102号。三、河南新恒顺地产有限公司收据及发票；证明原告购买了洛阳高新区加州洋房6幢2单元1层2-102号。四、地下车位使用权协议书及收据；证明原告购买了洛阳高新区加州花园车位两个。以上四份证据证明原告有权出售洛阳高新区加州洋房6幢2单元1层2-102号房产及车位。五、房屋买卖协议书；证明2018年7月1日，原、被告双方签署了《房屋买卖协议书》，约定原告将其从河南新恒顺地产有限公司购买的位于洛阳××区××与××路交叉口的加州1885洋房6幢2单元1层2-102号房屋及负二层B221、B222的两个车位以80万元的价格卖给被告，同时合同第五条还约定原告为被告办理过户手续等。六、转账记录；证明被告支付了原告购房款并及时偿还房贷。七、房贷转账记录；证明被告自2017年2月开始支付房贷至2018年12月。八、装修款微信转账记录；证明被告在2016年年底即开始装修房子。九、停车费、物业费、燃气费票据；证明2017年下半年被告已经实际入住洛阳高新区加州洋房6幢2单元1层2-102号房产并使用车位。原告针对被告提交的证据发表质证意见：对证据一至证据五没有异议。对证据六，关于中信银行的付款记录的真实性没有异议，对证明方向不认可。所有的交易记录发生在2017年，双方是2018年7月才签订的《房屋买卖协议书》，因此郭利红将早于签订协议书之前的转账记录证明买卖房屋，与事实不符，且原被告经济本身就存在诸多账目往来，双方之间的账目往来不能全部认定为支付房款。关于建设银行的转账凭证，对其真实性没有异议，对证明方向不予认可，原告认可已经收到建行上述款项，但该笔款项并不是用来支付购房款，而是用来支付门面房的转让费，双方于2018年7月1日签订《门面房转让合同》一份，上述转账凭证均发生在2018年7月1日之后。关于微信记录，对其真实性不予认可，不符合电子证据的证据规范，无法辨认其真实性。对证明方向也不予认可，微信所有记录均没有备注款项用途，且每笔转账数目从几百至几千不等，微信支付时间与协议要求的付款节点完全不一致。对赵许会转账的10万元，因系复印件，对其真实性不予认可，对证明方向也不予认可。虽本人出具相关证明，但该份证明系证人证言，本人没有出庭作证，没有证据效力，另该笔款实际用于支付转让门面费的转让费。赵许会是富安娜品牌的代理商，其与郭利红是闺蜜关系。关于佳乐商贸转账系复印件，对其真实性不予认可，对证明方向也不予认可，该笔款项并不是由被告向原告支付，且该电子回执标明转款用途是还款，可以证明该笔款项是用于支付双方之间的借款，无法定性为房款。关于现金7万元，原告没有见过，郭利红取出钱后做什么用途，与被告没有关系。对证据七的真实性没有异议，原告仅对2018年7月1日之后的数目予以认可，之前的郭利红确系陆续偿还一部分房贷，是因为原告已经装修完毕，其在房子居住，作为补偿，且不是一月一还，都是间隔时间很长，证明并不是支付房贷的性质。对证据八的真实性不予认可，不符合电子证据的证据规范，无法辨认其真实性。所有的转款记录仅有付款数额，没有备注付款用途，无法看出该笔款项的使用用途。对证据九的真实性予以认可，可以说明原告早于签订协议的时间将房屋交付郭利红，此时双方未签订协议书，郭利红作为补偿向被告支付过很少一部分房贷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2014年，原告田培磊与河南新恒顺地产有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，田培磊购买了河南新恒顺地产有限公司位于洛阳高新技术产业开发区××花园××单元××号房屋。田培磊交了首付款。2017年1月10日，原告田培磊又与河南新恒顺地产有限公司签订《地下车位使用权协议书》，田培磊支付两个98000元，分别取得上述河南新恒顺地产有限公司加州花园的B221、B222地下车位使用权。2018年7月1日，原、被告双方签定《房屋买卖协议书》，约定被告购买原告田培磊上述房屋及两个车位。协议第一条第3款写明：该房地产产权类型：房屋用途为住房，权属为私产，已装修。协议第三条约定：该房屋未偿还的剩余房贷由被告郭利红偿还，并就转让价格和付款方式约定如下：1、转让价格：80万元。2、付款方式：a.第一次付款：田培磊收到郭利红定金10万元后，田培磊不得再将此房屋出售与他人，并提供房屋相关原始资料复印件以供郭利红核验。b.第二次付款：郭利红于本协议签订之日并核验此房屋相关原始资料真实有效后7日内支付田培磊50万元房款。田培磊将购房合同、购房发票（包括收据）、购买车位的合同、购买车位的发票（包括收据）等相关原始资料原件交予郭利红。c.第三次付款：田培磊与郭利红共同到公证机构，就房屋买卖行为及《房屋买卖协议书》进行公证，公证机构出具公证书完成公证后，郭利红支付田培磊20万元，郭利红至此已支付全部总房款。d.待郭利红将全部房贷还清后，田培磊应积极配合郭利红办理过户登记手续及《不动产登记证》等房产证件。e.田培磊在收款时应向郭利红出具收据。协议第四条约定：房屋交付：田培磊应于郭利红支付定金时将上述房屋的全部钥匙交付郭利红。房屋的占有、使用、收益、处分权归郭利红行使。同时应移交有关房产的全部资料。协议第八条约定：违约责任：田培磊违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，田培磊应按郭利红已付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，郭利红有权单方解除本合同，田培磊应承担总房款40%的违约金。郭利红违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，田培磊按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，田培磊有权单方解除本合同，郭利红应承担总房款40%的违约金。《房屋买卖协议书》签订后，原告称：《房屋买卖协议书》签订后，原告就立即将涉案房屋的购房合同、购房发票、车位使用协议等全部购房资料的原件交予了被告，但原告至今从未收到被告支付的任何购房款。被告称：被告付款后，原告将自己的购房合同、发票、购买车位合同发票等原件交付给了被告，被告花费将近200万元将房屋装修并入住至今，但是原告一直不予被告办理手续。原告提交的中国农业银行银行卡交易明细清单（收款人为田培磊，付款人为郭利红）显示：1、2018年8月21日5610元。2、2018年9月18日5610元。3、2018年10月21日5610元。4、2018年11月19日5610元。5、2018年12月21日5610元。被告提交的光大银行付款记录（收款人为郭利红，付款人为田培磊）显示三笔（2017年3月2日20000元、2017年6月19日20000元、2017年6月30日50000元）数额共90000元。建设银行付款记录（收款人为郭利红，付款人为田培磊）显示四笔（2017年5月27日100000元、2017年11月27日100000元、2017年12月14日250000元、2017年12月14日60000元）数额共510000元。另查明，原被告于2018年7月1日签订《门面房转让合同》一份。合同约定：田培磊将坐落于洛阳市洛龙区古城路29号院奥体花城C1幢105/107商铺门面及店铺转让给郭利红使用。转让金额180万元，合同签订之日，郭利红向田培磊一次性付清所有款项，田培磊出具收据确认。被告提交的购房款支付记录中有：一、中信银行付款记录（收款人为田培磊，付款人为郭利红）：1、2017年4月8日5610元。2、2017年4月25日10000元。3、2017年5月4日5000元。4、2017年6月13日10000元。5、2017年6月20日5610元。6、2017年6月20日30000元。7、2017年11月21日55610元。8、2017年12月1日20000元。9、2017年12月21日5610元。10、2018年1月3日74000元。二、建设银行付款记录（收款人为田培磊，付款人为郭利红）：1、2018年7月11日125000元。2、2018年7月12日186000元。3、2018年7月13日14000元。4、2018年7月18日11000元。5、2018年8月30日8000元。6、2018年12月21日5610元。三、微信还房贷记录（收款人为磊）：1、2018年7月11日5100元。2、2018年7月21日2900元。3、2018年8月30日2000元。4、2018年8月31日4000元。5、2018年9月1日16000元。6、2018年9月8日10000元。7、2018年9月10日4900元。8、2018年9月11日5100元。四、赵许会代为付款10万元（2018年7月4日70000元，2018年7月5日30000元。付款人为赵许会，收款人为田培磊）。五、洛阳市嘉乐商贸有限公司付款89000元（收款人为田培磊，用途为还款）。六、郭利红中国银行交易流水明细清单，显示2018年7月11日至12日取款70000元。被告提交的房贷支付记录中有：一、中信银行付款记录（收款人为田培磊，付款人为郭利红）：1、2017年2月20日5460元。2、2017年3月20日5610元。3、2017年4月18日5610元。4、2017年4月25日10000元。5、2017年5月4日5000元。6、2017年5月21日5610元。7、2017年6月13日10000元。8、2017年6月20日35610元。9、2017年7月19日5610元。10、2017年8月20日5610元。11、2017年9月20日5610元。12、2017年11月21日55610元。13、2017年12月1日20000元。14、2017年12月21日5610元。15、2018年1月3日74000元。16、2018年1月19日5610元。17、2018年8月21日5610元。18、2018年10月21日5610元。二、建设银行付款记录（收款人为田培磊，付款人为郭利红）：2018年12月21日5610元。本院认为：原、被告双方于2018年7月1日签订《房屋买卖协议书》、《门面房转让合同》之前互有经济来往，账目显示相互有支收，此事实由原被告陈述及双方往来账目证明。之后，郭利红通过中信银行、建设银行、微信等向田培磊先后支付款项共计60余万元。现被告认为已支付给原告80多万元，原告应为被告办理过户手续等。但原告认为被告支付的款项，一部分是支付门面房的转让费，一部分是支付原、被告之前经济往来的欠款，并不是用以支付本案涉案房屋的购房款。经查明，被告支付给原告的款项，除了洛阳市嘉乐商贸有限公司代被告付款的89000元写明用途为还款之外，其它均未标明转款用途。而原、被告之间于2018年7月1日签订了两个合同即《房屋买卖协议书》和《门面房转让合同》，双方存在两个法律关系，有两个支付款项内容。而原、被告双方对支付那一笔款项又存在分歧，所以郭利红支付给田培磊的60余万元无法确定是履行那个合同。故被告是否存在违约没有充分证据证明，因而原告诉求现无法支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告田培磊的诉讼请求。案件受理费3050元，诉讼保全费2120元，由原告田培磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨超锋二〇二〇年七月三十一日书记员  苏 婷