江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初129号 原告：曲艳凤，女，1978年11月17日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：杨均，江苏天九律师事务所律师。 被告：南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：周吉。 委托诉讼代理人：徐俊华，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告曲艳凤与被告南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月6日立案，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曲艳凤及其委托诉讼代理人杨均、被告南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司的委托诉讼代理人徐俊华，到庭参加诉讼。后因案情复杂裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告曲艳凤的委托诉讼代理人杨均、被告南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司的委托诉讼代理人徐俊华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曲艳凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原租赁的商铺；2、判令被告恢复原状、公布隔断保证金账号，保持足额，由双方共同监管；3、判令被告支付2019年11月1日至返还日的租金，月租金标准按商铺回购款×16%/12计算，另每月租金需按银行同期贷款利率支付利息；4、判令被告赔偿因非法占用原告商铺，原告需另找租户的损失，相当于2个月的租金25079元及其他损失；5、判令被告承担本案的诉讼费、律师代理费等所有费用。事实和理由：原告所有的位于南京市，原来由被告租赁，约定了隔断保证金等事项，2019年10月31日已到期。原年租金标准为商铺回购价的11%左右。由于原购买价较低，随着物价与周边同类商铺价格的大幅上涨，现若仍按以前标准租赁，对原告来说绝对显失公平，故原告要求下一租期提高到16%合情合理。原告在原合同到期日前10天，已向被告递交了回函，双方未就新的租赁事项达成一致。同时，原告给予了被告合理的时间，要求被告及时退出商铺，但被告置之不理，继续非法占有。被告的行为已侵犯了原告的财产权，依据我国《民法总则》、《合同法》等，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司辩称：一、从个人利益与整体利益的角度考虑，由被告继续管理、使用原告的商铺更为适宜。1、被告的经营地为南京市，主营运动服饰，商场名称为“先锋奥特莱斯商场”，产权面积为9485平方米，共分成282个产权商铺（各个产权商铺面积不等，平均每个产权34平方米，实际使用面积约10-20平方米），由184户小业主及1位大业主持有（大业主持有98个产权商铺）。原告2005年购买商铺后至2008年，由南京同元房地产开发公司整体租用全部业主的商铺统一管理经营。被告自2008年起租用全体业主的商铺，将商铺布局重新规划设计布局，统一经营管理，包括招商、广告、聘用工作人员70余人、物业管理等。被告与业主的租赁合同5年一签，5年内每两年会按照约定比例递增房租，被告租用房屋近10年，房租已由原来的5%递增至目前的9.5%。2、原告虽然对所诉商铺拥有不动产物权，但在过程中该物权与普通商品房、商铺存在明显区别。原告的产权式商铺与其他两百余个同类型商铺连成一片，自购买后就长期、整体、稳定地出租给管理公司统一经营、统一管理，原告按照一定比例收取房租回报。江苏省高级人民法院出台的《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》明确表示：业主购买了商铺后，由开发商或者其指定的管理公司进行整体返租，开发商或者指定的管理公司对外整体出租过程中，由小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益与整体利益的平衡角度看，不予支持。3、2019年10月，被告与业主的上一期合同到期，截止2020年3月已经有155户业主（持有250个产权商铺）与被告续签了《商铺委托租赁合同书》，续签面积达到了8573平方米，续签面积比例超过了90%，截止2020年5月初，签约面积达到了8937.46平方米，签约比例达到了91%，另有几位业主无法联络，但房租被告均正常支付。2019年年底，陆续共有16位业主起诉至法院，涉及的产权面积为606平方米，占总面积的6.3%，因此被告认为在超过百分之九十的面积已经由被告承租后统一管理经营的情况下，原告的产权式商铺仅为整个商场中一小部分，为了商场整体的运营及全部业主的权益，由被告继续承租原告的商铺更为适宜。二、原告的诉讼请求即便得到法院支持，在执行过程中也难以完全实现。1、原告的商铺与其他业主的商铺连成一片，经被告重新布局后由商场统一使用，原告的商铺目前可能是其他品牌店铺的一部分，可能是数家品牌服饰店铺共同占有使用，也可能是走廊过道，如原告收回商铺，势必对商场的整体格局、营业产生重大影响，且对自身使用也存在影响。2、被告为了商场的整体经营效益，每年在广告宣传上会投入巨资。被告在收银员、会计、行政管理、网络建设维护等方面都有巨大成本，更重要的是被告需要对商场内部的各个品牌进行整体筛选管理，保证整个商场稳定经营、有序发展。3、因整个商场的物业如出入口、安保消防、上下班时间等均由被告统一管理，如原告收回房屋，原告也并不能完全独立使用其商铺，届时各方矛盾会更多。三、被告在经营期间从不存在任何拖欠房租、拖欠供应商货款的情况，绝大部分业主对被告的经营及回报表示认可和支持。四、原告其他的诉讼请求无事实及法律依据，被告认为应参照被告与其他业主签订的合同中租金标准支付使用费或房租。请求法院驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理查明以下事实：原告为南京市.45平方米，以下简称案涉商铺）所有权人，设计用途为非住宅。 2015年7月14日，原告（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）就案涉房屋签订《商铺委托租赁合同书》，约定：甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺租赁的一切事项均委托乙方处理，并同意乙方以乙方自己的名义将该商铺对外租赁或其他合法的方式进行经营管理，合同期限与甲方签订的合同时间相同。商铺回购款额分别为940487元。乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式。委托租赁期限为陆年，自2013年11月1日至2019年10月31日。商铺年租赁回报利益额=商铺回购款额×年回报率，甲乙双方约定，按本合同约定的商铺回购款作为委托乙方租赁期间的回报额的计算基数，前两年自2013年11月1日至2015年10月31日，按商铺回购款额的8.5%计，乙方每四个月以房租金的方式向甲方支付一次商铺租赁回报利益额，计算方式如下：年回报利益额÷12×4。中间两年自2015年11月1日至2017年10月31日，按商铺回购款额的9%计，后两年自2017年11月1日至2019年10月31日，按商铺回购款额的9.5%计。在委托租赁期间，甲方同意乙方因规模经营和品牌效益之需要与第三方合作经营，同意乙方在不损害甲方利益的前提下，因租赁之需要而对商铺进行重新分割、布局。乙方承担商铺陆年承租期间的硬件、软件、营销推广费用。在本合同委托租赁期限届满时，甲方如需租赁或委托他人租赁，在同等条件下乙方享有优先承租及租赁权。乙方若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按原交付标准恢复商铺隔断。乙方在每年的10月25日前将30万恢复隔断保证金打入专项账户，由甲乙双方共同监管。前5年的恢复隔断保证金150万元外加16万元利息，共计166万元人民币在2013年7月31日前汇入专项账户，由甲乙双方共同监管。乙方承租期到期双方不续约时，乙方应保证商场原设施、设备完好无损，否则甲方有权按相关法规追究乙方责任。乙方逾期向甲方支付商铺租赁回报利益，甲方有权要求乙方按约履行，若乙方无故逾期5个工作日内仍未支付，自第6个工作日起逾期每日可按本年应付商铺租赁回报利益的万之之三向乙方加收滞纳金，若乙方无故逾期支付超过三个月，除支付所欠回报额外，甲方有权解除本合同。本合同委托租赁期满前六个月，甲乙双方可就以后合同续签事宜再行洽商确定。双方另就其他事项做了约定。在此之前原告已将案涉商铺交由被告承租使用，被告将案涉商铺连同其他业主商铺统一规划打通后分租给不同承租人成片规模经营。 原告购买案涉商铺的商品房买卖契约中规定的交房标准为：地面通道高级地砖，铺内复合木地板；天花轻钢龙骨石膏吊顶或矿棉板吊顶；内墙店铺隔断为轻钢龙骨石膏板，表面刮平，白色内墙涂料；外墙干挂花岗岩。 2015年7月14日，原告（甲方）与高志旺（乙方、使用人）、被告（使用人，在落款“担保人”处加盖公章）签订一份《协议》，约定甲方将所有的位于南京市，甲方与被告另行签订租赁合同。甲方撤回其南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司的租赁合同纠纷一案（一审案号为2014鼓民初字第2182号）的执行，甲方与南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司再无纠纷。甲方保证乙方的正常使用商铺，不得以与南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司存有纠纷为由阻碍乙方经营、使用商铺。在该合同签订后，乙方按照以下标准向甲方提供补助：2015年5月，乙方向甲方提供2013年11月1日至2015年10月31日期间的补助38372元；2016年5月，乙方向甲方提供2015年11月1日至2016年10月31日期间的补助20314元；2017年5月，乙方向甲方提供2016年11月1日至2017年10月31日期间的补助20314元；2018年5月，乙方向甲方提供2017年11月1日至2018年10月31日期间的补助21443元；2019年5月，乙方向甲方提供2018年11月1日至2019年10月31日期间的补助21443元。 南京市，其中业主有南京同元房地产有限公司公司及包括原告在内的众多业主，共计有282个商铺，均与被告签订商铺委托租赁管理合同，将商铺交由被告整体出租运营。目前，已经同被告签订续租合同并已开具发票的有155个业主商铺、已经签订续租合同但尚未开具发票的有2个业主商铺、与南京同元房地产有限公司续租98个商铺、在本院发生诉讼的有20个商铺、未与被告签订续租合同也未发生诉讼的有7个商铺。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原、被告双方签订的《商铺委托租赁合同书》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同书依法成立并有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。就案涉商铺被告是否应予返还，本院认为：1.本案案涉商铺为产权式商铺，原告虽对案涉商铺享有所有权，但其应知晓该商铺所有权性质并不等同与独立商铺，在本案诉讼发生前原告即与被告存在租赁关系，也曾发生诉讼，后双方达成续约意向，原告知晓并接受商铺现状及商场统一经营模式。产权式商铺的相互联系较紧密。除走道、楼梯等公共空间以外，空调、排风系统等亦是从开放式经营的角度整体布局，如强行将案涉商铺分隔成独立的、可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦无益于原告。另，整体规划、统一使用更有利于发挥和实现案涉商铺使用价值。产权式商铺之间相互联系的紧密性决定了整个建筑物只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主分散经营所产生的资源浪费，提升商场的经营能力，进而使广大业主获益。目前，被告已将包含原告商铺在内的面积统一整合交由他人分片承租，在目前情况下强行割出返还，可能会损害其他业主利益。2.根据相关法律规定，业主对其建筑物专用部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺，符合整体利益，单个业主的个人利益应当服从广大业主的共同利益，才能获得稳定的投资回报，个别业主的权利也将受到其他商铺业主整体意志的限制。本案中，案涉商场业主中选择继续与被告建立租赁关系的业主无论户数与所占面积均超过半数，在此情形下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能发挥，损害商场其他业主权利，造成社会财富较大浪费，不利于社会经济发展。维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人亦包括原告自身权益。因此，原告要求返还案涉商铺的诉讼请求，本院不予支持。 原、被告双方所签订的租赁合同期间已届满，被告仍然使用案涉商铺，应向原告支付占有使用费，在双方未达成一致意见前，可参照以每年按商铺回购款额的9.5%为基础，被告自愿将补助金额计入使用费中，故被告应支付原告自2019年11月至2020年7月使用费（940487×9.5%÷12×9+21443÷12×9）83092元。原、被告双方所签订的租赁合同中约定被告在每年的10月25日前将30万恢复隔断保证金打入专项账户，由原、被告双方共同监管。前5年的恢复隔断保证金150万元外加16万元利息，共计166万元人民币在2013年7月31日前汇入专项账户，由原、被告双方共同监管的内容，但在合同履行期间被告并未实际履行，现租赁合同已到期，该约定并非结算或清理条款，原告要求被告履行该义务缺乏实际意义，如原告后期与被告达成该相关协议，可要求被告加以履行。 依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告曲艳凤2019年11月1日至2020年7月31日期间的商铺占有使用费83092元； 二、驳回原告曲艳凤的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费427元（原告已预缴），由被告南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市       中级人民法院。 审 判 长 胡 斌 人民陪审员 于 璐 人民陪审员 王 菁 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员 张奕琪