广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初828号原告：林圣儒，男，1981年7月28日出生，汉族，公民身份住址：福建省福清市**********，公民身份号码：350************579。委托诉讼代理人：史超，广东百椹律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘涓，广东百椹律师事务所律师。被告：珠海横琴钜联实业有限公司，住所：珠海市横琴新区*********-52473（集中办公区），统一社会信用代码：914************823。法定代表人：吴国寿,董事长。委托诉讼代理人：蒋联平，广东中晟律师事务所律师。原告林圣儒与被告珠海横琴钜联实业有限公司（以下简称钜联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告林圣儒的委托诉讼代理人史超、甘涓，被告钜联公司的委托诉讼代理人蒋联平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：1801034231）；2.依法判令被告返还原告购房款、维修基金，办证费等款项合计人民币2037949元及利息（按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至付清之日止）；3.依法判令被告支付违约金人民币61138.47元；4.诉讼费用由被告承担。原告要求从第2项诉讼请求中撤回关于15万元团购费的主张。事实和理由：2018年11月16日原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：1801034231），原告购买被告开发售卖的坐落于横琴新区伯乐南道东侧、彩虹路南侧、知音南道西侧、横琴大道北侧地块上建设的商品房项目钜星汇商业广场中横琴新区七色彩虹路699号3029商铺，建筑面积70.02平方米，总价款为人民币3265792元，并约定被告应当在2019年12月31日前向原告交付商品房，逾期超过60日的，原告有权解除合同，原告选择解除合同的，被告应向原告支付累计已付房款百分之三的违约金。合同签订后，原告如约履行合同义务，然被告却未依约于2019年12月31日前交付涉案房产，现逾期已达三个多月，经原告询问亦无具体交房时间，被告已严重违约，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请贵院依法判决。被告辩称：因原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，被告针对原告诉讼请求及事实和理由，根据案件事实和相关法律，现提出如下答辩意见：一、被告不同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》，被告不构成违约，双方应继续履行合同。1.被告与原告于2018年11月16日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。在《商品房买卖合同》双方约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，但在《补充协议》第六条第三款中双方约定交付期限相应顺延的特殊原因：（1）施工期间出现台风、大雨或以上等恶劣天气（以气象资料为准）；（4）政府等非出卖人原因导致的规划、设计调整或变更；（6）高考、中考前期和期间的施工停止；（7）为响应政府举办的各类大型社会公共活动等而导致的停工；如遇上述特殊原因时，出卖人可以据实延迟交付该商品房且无须承担违约责任。首先，广东省属于东亚季风区，降水充沛，每年出现大雨、暴雨、台风的机会甚多。2019年珠海市气象台发布了数十次暴雨黄色预警信号，被告开发的项目又是户外作业，每当出现大雨、暴雨、台风天气时，为了遵守相关部门的规定，防止危险的发生，被告都会暂停户外施工，就会出现施工停止导致工期无法按时完成的情况，累计发布26次预警，实际影响近两个月，至少也影响26天。其次，2019年高考及中考的考试时间5天、2019年为迎接建国70周年珠海市安监部门发出暂停施工的通知3天、珠海市住房和城乡建设局发出为迎接澳门回归20周年暂停施工的通知6天、珠海横琴新区管理委员会建设环保局发出的做好2019年横琴马拉松赛事期间暂停施工的通知等2天。上述暂停施工都是非因被告原因而导致的施工停止，都会影响被告工程进度、交房时间，累计至少影响42天。2.《补充协议》第六条第三款中双方约定交付期限相应顺延的特殊原因:“(3)大规模传染病或流行病爆发，如遇上述特殊原因时出卖人可以据实延迟交付该商品房且无须承担违约责任”。上述暴雨台风天气及政府通知等非因被告原因已经影响到被告无法按时履行合同约定，在2019年12月份湖北省武汉市陆续出现肺炎病人，2020年1月23日国家对全国范围内实行严格管控，各省份开始启动重大突发公共卫生事件一级响应，珠海市全部的公司企业开始停工停产，因此，因新冠肺炎疫情发生，造成被告在该工程项目上长时间的停工停产，建设施工上受到严重的影响，经济上受到巨大的损失，导致被告的民营企业在夹缝中求生存。据此，根据《合同法》第一百一十七条“不可抗力”的规定及双方《补充协议》第六条的约定，被告不构成违约，双方应继续履行合同。3.珠海市住房和城乡建设局在2020年4月7日发布《关于新冠肺炎疫情影响下房屋市政工程施工合同履行和工程价款调整的指导意见》，第一点工期调整，“对因疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形，承包方应根据实际情况依法与发包方协商，合理顺延合同工期。工期的顺延时间，顺延工期起始日为广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应之日，终止日由发承包双方根据工程的实际情况，按照公平的原则、合理协商确定”。被告与原告在《补充协议》第七条双方约定“除本补充协议约定或法律规定可延期的情形外，出卖人逾期不超过（含）60日…，《买卖合同》继续履行”。由此可见，被告交付房屋应先扣除非因被告原因导致的施工停止的时间，再扣除被告与原告在《补充协议》第七条双方约定的出卖人逾期不超过（含）60日。据此，被告不构成违约，被告与原告签订的《商品房买卖合同》双方应继续履行。二、原告履行合同付款的义务不符合双方的合同约定，按照约定被告有权延迟交付商品房。同时，按照《合同法》相关法律规定，原告应当承担继续履行的责任。1.被告与原告于2019年7月20日再次签订《商品房买卖合同》补充协议，双方主要就原告购买商品房的付款方式及期限作出变更。双方约定原告应当在2024年4月20日前分21期向被告支付商品房全部价款，首期款1635792元应当在2019年1月18日前支付，剩余购房款支付的节点按照双方约定的时间履行（即2019年7月20日支付第二期购房款81500元、2019年10月20日支付第三期购房款81500元、2020年1月20日支付第四期购房款81500元、2020年4月20日支付第五期购房款81500元、2020年7月20日支付第六期购房款81500元、以此类推至2024年4月20日支付第二十一期购房款81500元）。2按照双方约定，原告应当在2020年1月20日支付第四期购房款81500元，并且时至今日，原告也没有按照双方约定在2020年4月20日向被告支付第5期购房款。原告不履行合同付款义务已违反补充协议第七条约定，按照双方补充协议约定被告有权延迟交付商品房。同时，按照《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由此可见，原告并无按照双方付款方式及期限的约定按照支付的节点向被告支付分期购房款，原告的行为已构成违约。按照双方合同的约定及法律的规定，被告有权延迟交付商品房及要求原告继续履行合同。三、即使法院认可被告与原告签订的《商品房买卖合同》解除，被告也不应向原告支付房屋违约金和利息。法院即使认可被告与原告签订的《商品房买卖合同》解除，也应综合考虑非因被告原因导致施工停止及疫情发生的不可抗力及双方约定的“交付期限相应顺延的特殊原因”及原告付款义务不符合合同约定等具体情况，并结合《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。综上所述，根据双方合同的约定及《合同法》相关法律规定，被告不构成违约，双方应继续履行签订的《商品房买卖合同》。请求法院查清事实，正确适用法律，驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益不受侵犯。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年11月16日原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1801034231）以及附件《〈商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定原告购买被告开发售卖的坐落于横琴新区伯乐南道东侧、彩虹路南侧、知音南道西侧、横琴大道北侧地块上建设的商品房项目钜星汇商业广场中横琴新区七色彩虹路699号3029商铺，建筑面积70.02平方米，总价款为人民币3265792元，并约定被告应当在2019年12月31日前向原告交付商品房，逾期超过60日的，原告有权选择继续履行《买卖合同》或者解除《买卖合同》，原告选择解除合同的，被告应向原告支付累计已付房款百分之三的违约金。但在《〈商品房买卖合同（预售）〉补充协议》第六条第三款中双方约定“交付期限相应顺延的特殊原因：（1）施工期间出现台风、大雨或以上等恶劣天气（以气象资料为准）；……（3）大规模传染病或流行病爆发；（4）政府等非出卖人原因导致的规划、设计调整或变更；……（6）高考、中考前期和期间的施工停止；（7）为响应政府举办的各类大型社会公共活动等而导致的停工；（8）买受人未按约支付购房款或者相关费用、违约金的。如遇上述特殊原因时，出卖人可以据实延迟交付该商品房且无须承担违约责任”。2019年7月20日，原告与被告签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定原告应当在2024年4月20日前分21期支付该商品房全部价款，其中首期房价款1635792元应当于2019年1月18日前支付，第二期81500元于2019年7月20日前支付，第三期81500元于2019年10月20日前支付，第四期81500元于2020年1月20日前支付，并以此类推下去。买受人逾期付款超过60日不超过90日（含）的，则自本补充协议约定的应付款期限之第二日起，买受人应按日向出卖人支付未付应付房款万分之三的逾期违约金，且出卖人有权延迟交付商品房。除此之外，买受人不再承担其他违约责任。原告分别于2018年10月18日向被告支付定金20万元，于2018年11月16日向被告支付房款90万元和535792元，于2018年11月16日向被告支付办证费555元，于2018年11月16日向被告支付维修基金7102元，2019年7月20日向被告支付房款163000元，2020年3月8日向被告支付房款81500元。庭审中，被告表示钜星汇商业广场预计于2020年9月完工，但何时取得验收备案则不确定。另查明，中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》规定：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。特殊情况下有白色预警信号。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”被告主张本案应扣除的天数异常天气26天，2019年高考及中考的考试时间5天、2019年为迎接建国70周年珠海市安监部门发出暂停施工的通知3天、珠海市住房和城乡建设局发出为迎接澳门回归20周年暂停施工的通知6天、珠海横琴新区管理委员会建设环保局发出的做好2019年横琴马拉松赛事期间暂停施工的通知等2天。根据被告提交的珠海市气象资料查询报告以及对应监理日志显示，2019年1月1日至2019年12月31日期间，黄色暴雨及以上级别和台风白色预警及以上级别天数共计82天，因天气原因而停工的天数为8天。另外，珠海市疫情一级响应时间自2020年1月24日至2020年2月24日共计31天，疫情二级响应时间自2020年2月24日上午9时至2020年5月9日共计76天。本院认为，原、被告订立《商品房买卖合同（预售）》《〈商品房买卖合同（预售）〉补充协议》《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。原告应依约向被告支付购房款，被告应依约向原告交付符合约定条件的房产、基础设备等。2019年高考及中考的考试时间5天、2019年为迎接建国70周年珠海市安监部门发出暂停施工的通知3天、珠海市住房和城乡建设局发出为迎接澳门回归20周年暂停施工的通知6天、珠海横琴新区管理委员会建设环保局发出的做好2019年横琴马拉松赛事期间暂停施工的通知等2天，共计16天，系合同约定可以扣除的时间，本院予以采信。疫情一级响应期间系停工期间，因此，疫情一级响应的31天亦可以扣除。被告主张须扣除恶劣天气82天，但根据被告所提交的监理日志，该82天中实际停工的天数为8天，故可以扣除的恶劣天数为8天，而非82天。综上，实际可以扣除的天数为16+31+8=55天。前述可以扣除的天数55天加上可以解除合同的宽延天数60天共计115天。即使原告存在逾期付款，也仅是2020年3月8日逾期付款了49天（其实根据前文论述，交楼时间已延后55天，原告是可以相应地延迟付款），即被告可以延迟交楼天数为115天+49天=164天。《商品房买卖合同》已明确约定被告应当于2019年12月31日前向原告交付商品房，但至今未能向原告交付，在庭审中被告明确表示完工时间预计在2020年9月，而符合交付条件时间更是无法预计，因此，延迟天数已经远远超过164天，故原告有权解除合同，要求被告返还已付房款、维修基金、办证费用1887949元（200000+900000+535792+163000+81500+555+7102）并计付1887949元自本判决生效之日起的利息。合同约定逾期交楼导致解除合同的，被告须支付已付房款3%的违约金，因此，被告须向原告支付违约金（200000+900000+535792+163000+81500）×3%=56408.76元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，判决如下：一、解除原告林圣儒与被告珠海横琴钜联实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1801034231）；二、被告珠海横琴钜联实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告林圣儒购房款、维修基金、办证费等款项合计1887949元及利息（以1887949元为本金，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自本判决生效之日起计算至付清之日止）；三、被告珠海横琴钜联实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林圣儒支付违约金人民币56408.76元；四、驳回原告林圣儒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计16463元，诉讼保全费5000元，合计21463元，由原告林圣儒负担30元，被告珠海横琴钜联实业有限公司负担21433元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  聂斌华二〇二〇年七月三日书记员  吴天成