广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初7698号原告（案外人）：黄冠财，男，1962年7月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告（申请执行人）：黄晓晖，男，1973年1月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：潘一露，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：王正洋，广东广捷律师事务所律师。第三人（被执行人）：杨宝燕，女，1972年11月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：岑绍鸿，男，1969年9月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告黄冠财与被告黄晓晖、第三人杨宝燕、岑绍鸿案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄冠财、被告黄晓晖的委托诉讼代理人潘一露、第三人岑绍鸿到庭参加了诉讼。第三人杨宝燕经本院合法传唤，无正当拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄冠财提出诉讼请求：1.对租赁协议法律效力进行认定；2.判令剩余使用期限87个月，以抵债方式扣除支付147900元租金，由被告黄晓晖及第三人杨宝燕、岑绍鸿承担或继续履行租约；3.判令被告黄晓晖及两第三人按照合同法应当承担违约金、搬迁费等费用；4.判令被告黄晓晖及两第三人承担诉讼费。事实与理由：1.原告与岑绍鸿签订租约日期是2017年7月3日，被告黄晓晖在（2017）粤0606民初11626号案轮候查封的日期是2017年8月7日，原告善意租赁期间应认可合法权益。2.原告于2017年7月3日就位于佛山市顺德区*****************房产与岑绍鸿签订租赁协议，并一次性在岑绍鸿与杨宝燕夫妻二人的欠款中扣除十年租金204000元，扣除33个月使用期，即从2017年7月3日至2020年4月3日止，还有87个月使用期，按照每月租金1700元，即由被告黄晓晖及第三人杨宝燕、岑绍鸿承担147900元租金。3.按照《中华人民共和国合同法》规定，被告黄晓晖及第三人杨宝燕、岑绍鸿应承担违约金、搬迁费等一切费用，由法院审理判决承担违约后，再另案诉讼承担违约金、搬迁费等一切费用。4.签订租赁协议时，原告不知道有关杨宝燕对外担保一事，也不知道被告黄晓晖起诉杨宝燕承担连带责任。而且被告黄晓晖起诉杨宝燕是于2017年7月25日，晚于原告签订租赁协议的时间。根据我国合同法第二百二十九条规定，应当认定租赁合同有效。5.原告支付租金的方式是以债抵租。自岑绍鸿与杨宝燕结婚后，原告与杨宝燕夫妻开始经济往来，最大一笔是2006年4月30日，原告在弟弟黄庆才银行账户转账270万元，借给杨宝燕夫妻二人，直至2017年春节期间，杨宝燕夫妻还欠原告90多万元，故原告以债抵租204000元。原告特向法院提起本案诉讼，望判如所请。诉讼过程中，原告明确其诉讼请求为：1.确认原告与岑绍鸿签订的租赁协议有效；2.对位于佛山市顺德区*****************房产带租约拍卖；3.判令被告黄晓晖及两第三人承担诉讼费。原告撤回原第三项判令被告黄晓晖及两第三人按照合同法应当承担违约金、搬迁费等费用的诉讼请求。被告黄晓晖辩称，一、在原告与岑绍鸿签订租赁合同前，涉案房屋已被法院查封。涉案房屋于2017年3月20日已被法院以（2017）粤0606执3155号案查封，而原告提交的租赁协议显示的签订日期为2017年7月3日，不属于在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同的情形。二、原告没有充分证据证明其与岑绍鸿签订了合法有效的书面租赁合同且占有使用涉案房屋。1.原告与岑绍鸿一次性签订长达10年的租赁合同，未经备案，且约定以现金一次性支付十年的租金、十年租金恒定不变，均不合常理。且租赁协议约定以现金支付十年租金，但在本案诉讼及此前的执行异议程序中，原告声称用欠款抵扣租金，前后矛盾。2.原告称其与岑绍鸿、杨宝燕存在民间借贷关系，但没有证据证明实际出借了款项及借贷关系真实存在。原告提交的账户交易明细仅显示黄庆才转账270万元至岑绍鸿银行账户，款项的来源、去向、性质不明，且与原告黄冠财无关，显然是原告与岑绍鸿、杨宝燕串通、虚构民间借贷关系。三、原告与岑绍鸿在执行异议程序中就涉案房屋租赁的陈述前后矛盾，且不能相互印证，显然是二人虚构、捏造房屋租赁事实。1.执行法官在（2019）粤0606执596号案的执行笔录中曾就租金支付提出质疑，当时原告与岑绍鸿均没有回应法官的疑问，直到原告提出执行异议才提出以岑绍鸿欠款抵扣租金的说法，而该陈述与租赁协议中以现金支付租金的约定相矛盾。2.租赁协议约定水电物业费由原告承担，但原告在执行异议听证时称因双方存在亲戚关系，每月1700元租金中已包含该部分费用，显然与租赁协议矛盾，而岑绍鸿在庭审时则声称是以现金方式向原告收取，也与原告的陈述不一致。综上，原告主张其与岑绍鸿、杨宝燕之间的民间借贷及房屋租赁均不符合逻辑、不合常理，且没有充分的证据予以佐证，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人杨宝燕提交书面答辩意见称，杨宝燕对涉案房屋享有50%份额的物权，2017年与岑绍鸿协商，于2017年7月3日由岑绍鸿与原告签订租赁协议，杨宝燕已知用租抵债的方式扣减204000元杨宝燕的个人债务。第三人岑绍鸿辩称，岑绍鸿对涉案房屋享有50%份额的物权，于2017年与杨宝燕商议将涉案房屋出租予原告黄冠财，用租抵债方式扣减204000元债务。岑绍鸿认为其应当继续履行租赁协议，即使构成违约，也应由杨宝燕承担一切违约责任及赔偿。请求法院驳回原告对第三人岑绍鸿的全部诉讼请求。诉讼中，本案原告围绕诉讼请求依法提交了（2020）粤0606执异95号执行裁定书、黄晓晖起诉杨宝燕等民间借贷纠纷一案的民事诉状、（2017）粤0606执3155号执行完毕告知书、不动产登记信息查询结果、租赁协议复印件、杨宝燕账户交易明细（2014年6月21日至2019年2月26日）、岑绍鸿账户交易明细（2006年1月11日至2007年6月30日）、物管处出具的证明、管理费收据等证据，以证明原告签订租赁合同的日期早于被告黄晓晖提起诉讼并以租抵债的事实。被告黄晓晖除对（2020）粤0606执异95号执行裁定书、民事诉状、（2017）粤0606执3155号执行完毕告知书、不动产登记信息查询结果的真实性无异议外，对原告提交的其余证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。第三人岑绍鸿对证据的真实性均无异议。本院经审查查明，位于佛山市顺德区*****************房产（下称涉案房产），登记权属人为第三人杨宝燕、岑绍鸿，二人各占二分之一份额，登记抵押权人为苏海勤，抵押登记时间为2013年11月21日。本院于2017年3月20日以（2017）粤0606执3155号苏海勤与杨秋荣、杨宝燕、岑绍鸿民间借贷纠纷一案查封了涉案房产，并于2017年8月7日以（2017）粤0606民初11626号黄晓晖与杨宝燕等民间借贷纠纷一案轮候保全查封了涉案房产。2018年11月8日，（2017）粤0606执3155号案件因执行完毕解除对涉案房产的查封，（2017）粤0606民初11626号案件对涉案房产的轮候查封转为首查封。后本院作出（2017）粤0606民初11626号民事判决书生效后，因杨宝燕等人无按期履行生效判决书确定的义务，黄晓晖向本院申请强制执行，本院依法立案执行，受理案号为（2019）粤0606执596号。在执行过程中，本院拟对涉案房产进行评估拍卖以清偿债务。2020年1月17日，原告黄冠财对本院不予保护其承租权为由，向本院提出执行异议。本院于2020年2月20日作出（2020）粤0606执异95号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告遂在法定期限内向本院提起本案诉讼。原告黄冠财提交的租赁协议复印件显示，落款日期为2017年7月3日（打印体），约定岑绍鸿将涉案房产出租给黄冠财，租赁期为十年，即2017年7月15日至2027年7月15日止，关于租金支付约定，黄冠财一次承付十年租金，按照每月1700元计算十年租金，即一次承给付现金204000元，且租赁期间有关市容卫生环境、水电物业管理费用由黄冠财承担，租赁协议落款处由岑绍鸿、黄冠财签名。庭审中，原告称签订协议当日，岑绍鸿与杨宝燕均在现场，因双方是亲戚关系，所以其中一人签名就可以了。第三人岑绍鸿称双方于2017年6月份已就租赁房屋事宜协商好，由其于7月3日打印协议，当天杨宝燕让岑绍鸿在协议上签名。杨宝燕的账户交易明细显示，从2014年6月起至2019年2月由杨宝燕的该账户交纳涉案房产的水电费。嘉顺华庭物业管理处出具的证明及收款收据显示，从该物管处接管嘉顺华庭之日起，杨宝燕以现金交付涉案房产的物管费，2020年第一季度管理费442元。为证明原告与岑绍鸿夫妇之间存在经济往来，原告提交了岑绍鸿的2006年1月11日至2007年6月30日顺德农商银行账户交易明细，但上述交易明细未能显示岑绍鸿与原告的交易往来。原告称交易明细中日期为2006年4月30日从黄庆才账户转入的270万元，是原告借给岑绍鸿与杨宝燕夫妻二人的款项。庭审中，原告及第三人岑绍鸿称，在签订租赁协议当日，双方口头确认岑绍鸿夫妇尚欠原告90万元左右，扣除十年租金后，尚欠70多万元，已于2019年还清。对于为何在签订租赁协议前双方已确认以租金抵扣欠款但是在租赁协议却记载以现金支付租金的问题，第三人岑绍鸿称是打印错误。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”原告黄冠财请求对涉案房产带租约拍卖，应举证证明其在涉案房产被法院查封前与第三人就涉案房产签订了合法有效的租赁合同，并占有使用涉案房产、按约定支付了租金。首先，原告提交的租赁协议为复印件，没有提供原件核对,故上述租赁协议的真实性、合法性无法确认，不能直接单独作为认定案件事实的证据，需结合其他证据和案件具体情况进行审查，以判断原告黄冠财与第三人在本院查封涉案房产之前是否签订有合法有效的租赁合同。其次，原告提交的租赁协议存在不合理之处：一是租赁协议除出租方及承租方签名为手写外，其余内容包括签订日期均为打印体，与人们签订合同时手写落款日期的惯常做法不符。二是租赁协议约定由原告一次以现金支付十年租金，与原告及第三人岑绍鸿陈述十年租金抵扣第三人欠原告款项的说法不一致。庭审中，第三人岑绍鸿称第三人与原告于2017年6月份就租赁房屋事项协商好后，由岑绍鸿于7月3日打印租赁协议交双方签名。对于为何在签订租赁协议前双方已确认以租金抵扣欠款但是在租赁协议却记载以现金支付租金的问题，第三人岑绍鸿称是打印错误。对此，本院认为，租金支付方式是租赁协议的重要组成部分，且租金以现金一次性支付以及租金抵扣欠款是完全不同的意思表示，即原告与第三人在签订租赁协议前已就租金的支付方式协商一致，不存在租金支付方式不确定的问题，故第三人岑绍鸿以打印错误的解释不符合常理。第三，关于租金支付问题。原告及第三人岑绍鸿均主张十年租金抵扣第三人尚欠原告的借款，但是与租赁协议约定的以现金支付不一致，而且原告并未举证证明原告与第三人之间存在借贷关系，而原告用以证明原告与岑绍鸿夫妇之间存在经济往来的证据是岑绍鸿的2006年1月11日至2007年6月30日顺德农商银行账户交易明细，但是上述交易明细仅显示某段时期的流水，不具有全面性，且未能显示岑绍鸿与原告的交易往来，交易明细中的摘要亦未显示有“借款”字样。故原告的举证不能证明其已支付租金。第四，原告的举证不能证实其占有使用涉案房产。原告提交的物管处出具的证明及收款收据，均没有其他证据予以印证，且上述证据显示由杨宝燕以现金方式交付物管费，而原告提交的杨宝燕账户交易明细亦仅反映了水电费由杨宝燕的账户缴交，不能证明原告支付涉案房产的相关费用并占有使用涉案房产。综上所述，原告在本案的举证无法形成完整的证据链，证实其于涉案房产被查封前已与第三人订立合法有效的租赁关系并占有使用涉案房产，故原告请求对涉案房产带租约拍卖，理据不足，本院不予支持。对原告请求确认其与第三人签订的房屋租赁合同合法有效，本院一并予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，缺席判决如下：驳回原告黄冠财的诉讼请求。案件受理费3258元，由原告黄冠财负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李洁锋人民陪审员  胡玉鸾人民陪审员  姚洁铃二〇二〇年七月十五日书 记 员  黎彩德