广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤04民终1037号 上诉人（一审原告）：陆肇枝，男，1974年10月24日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门特别行政区，澳门特别行政区身份证号码：********，港澳居民来往内地通行证号码：M0668XXXX。 委托诉讼代理人：高峰，广东诚迅达律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李喜杯，男，汉族，1992年7月26日出生，身份证住址：广西贺州市平桂区**********，公民身份号码：452************814。 被上诉人（一审被告）：珠海市家昌房地产代理有限公司。住所地：珠海市*****************。 法定代表人：赖厚明，执行董事兼经理。 上诉人陆肇枝因与被上诉人李喜杯、珠海市家昌房地产代理有限公司（以下简称家昌公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2019）粤0491民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陆肇枝上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除2018年9月13日陆肇枝、李喜杯和家昌公司三方签署的《房地产买卖三方合同》；2.李喜杯向陆肇枝承担违约责任并双倍返还定金20万元（币种为人民币，以下同）；3.李喜杯与家昌公司相互承担连带责任；4.李喜杯与家昌公司向陆肇枝赔偿本案产生的律师费1万元并承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月13日，陆肇枝、李喜杯和家昌公司三方签订《房地产买卖三方合同》，该合同约定：李喜杯将坐落于珠海市横琴新区中冶盛世国际广场1楼1003号商铺出售给陆肇枝，买卖合同价款为200万元；同时第8.1条还约定：如甲方（李喜杯）在签收定金后不依本合同条款将物业售于陆肇枝，则甲方须返还双倍定金予陆肇枝。2018年9月12日、13日，陆肇枝委托黄**荣先生以其自己的银行卡向李喜杯分三次转款10万元整，并按上述《房地产买卖三方合同》第2条第二款约定签订合同之日转为定金，并由李喜杯签名确认。上述合同签署后，李喜杯和家昌公司一直无法将案涉房产出售给陆肇枝，且以各种借口拒绝提供案涉房产的各种信息和资料，导致陆肇枝不能按期签署上述合同约定的正式的《珠海市房地产买卖合同》；经陆肇枝与李喜杯多次联系，李喜杯仍不理不睬。因李喜杯和家昌公司无法向陆肇枝出售案涉房产，依据约定构成违约。现李喜杯收款后即不讲合同约定的房产卖给陆肇枝，又拒不退还陆肇枝已交的定金款项，在此情况下，一审法院在李喜杯明显违约的情况下作出案涉合同没有产生法律效力的判决，无疑变相助长了李喜杯的违约行为，故提起上诉，请求判如所请，以保障陆肇枝的合法权益。 家昌公司辩称，这个事情家昌公司没有参与，所以家昌公司很多事情确实不知道。第一，家昌公司没有人认识陆肇枝，也没有跟他有过任何联系。第二，家昌公司没有代理过陆肇枝合同上的房产。第三，陆肇枝提供的聊天记录显示是“Q房李喜杯”，就是说陆肇枝知道李喜杯在Q房网上班，不是家昌公司的员工。案涉三方合同为什么又变成李喜杯是业主，家昌公司也不是很清楚。而且案外人黄**荣通过李喜杯介绍在Q房网公司已经购买过一套房子，所以他们知道李喜杯是在Q房网的员工。关于他们签约的地址，陆肇枝说是在家昌公司注册地址即新家园6栋201，而李喜杯说是在一家餐厅。但实际上，该地址的二楼仅是借用来注册的，家昌公司没有在二楼办公，因为家昌公司当时租的是一楼的商铺，没有房产证，办不到房产证。最后，案涉三方合同如果是家昌公司签订的话，家昌公司作为中介方最关注的是能收多少佣金，不可能把佣金空在那里划掉。 李喜杯二审未作答辩。 陆肇枝向一审法院起诉请求：1.解除2018年9月13日陆肇枝、李喜杯和家昌公司三方签署的《房地产买卖三方合同》；2.李喜杯向陆肇枝承担违约责任并双倍返还定金20万元；3.李喜杯与家昌公司相互承担连带责任；4.李喜杯与家昌公司向陆肇枝赔偿本案产生的律师费1万元并承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实：2018年9月13日，陆肇枝（作为买方）、李喜杯（作为卖方）及家昌公司（作为经纪方）签订《房地产买卖三方合同》，约定李喜杯将坐落于珠海市横琴新区中冶盛世国际广场1楼1003号商铺出售给陆肇枝，合同总价为200万元。合同约定陆肇枝在签署本合同时直接或通过经纪方向李喜杯支付保证金10万元，若李喜杯于2018年9月13日前签署合约并对上述款项以定金名义签收后，陆肇枝所交保证金自动转为定金，陆肇枝在李喜杯签署本合约后1日内补足定金10万元（含保证金转为定金部分）给李喜杯。合同还约定如李喜杯在签收定金后不依本合约条款将该物业售于陆肇枝，则李喜杯须返还双倍定金予陆肇枝，唯陆肇枝不可要求进一步赔偿或逼使李喜杯履行此合约。三方在合同上签名或加盖印章确认。 2018年9月12日，案外人黄**荣通过微信转账方式向李喜杯支付1万元。2018年9月13日、14日，案外人黄**荣通过银行分别向李喜杯支付5万元、4万元。 2019年7月4日，陆肇枝与广东诚迅达律师事务所签订《委托代理合同》，约定陆肇枝委托该律师事务所律师代理本案，代理费为1万元。2019年7月10日，该律师事务所出具《广东增值税普通发票》表明收到相应款项。 一审庭审中，李喜杯陈述，案涉合同签订时，其系Q房网员工，案外人黄**荣经其介绍在横琴新区购买了房屋。2018年6月份之后，黄**荣的朋友即陆肇枝也想购买一套房屋作为投资，但手中金钱不够，想在澳门银行申请一笔贷款用于买房，但需要一份贷款用途的合同，故其在资料堆里找到一份之前在家昌公司上班时的合同，帮陆肇枝填写了一份贷款用途的合同。因为担心陆肇枝贷款下来后不通过其买房，故黄**荣支付9万元作为保证金以保证陆肇枝贷款审批下来后会买房。同时，李喜杯明确表示该份合同与家昌公司没有关联。 一审庭审中，家昌公司表示，其并非案涉房屋居间方，从未参与案涉房屋交易行为，案涉房屋亦并非家昌公司或其员工所有，家昌公司也从未与案涉房屋开发商签订任何销售合同。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，陆肇枝系澳门特别行政区永久性居民，本案为涉澳民事纠纷，应参照适用我国有关涉外民事案件法律适用的有关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的有关规定，因涉案合同的签订地及履行地均在珠海市，且各方庭审中选择适用内地法律，故本案应适用内地法律作为处理本案争议的准据法。根据各方当事人的诉辩意见，本案主要焦点在于：案涉合同真实与否；案涉合同的效力认定。 一、关于案涉合同真实与否的问题。案涉《房地产买卖三方合同》系陆肇枝与李喜杯亲笔签名确认，且内容并未违反国家法律、行政法规的强制性规定。尽管一审庭审中李喜杯抗辩称该份合同虽形式上为房屋买卖合同，其实质上只是为贷款所用，并非真实房屋交易，家昌公司亦抗辩称其并非案涉房屋的居间方，但李喜杯和家昌公司并没有就其抗辩意见提供证据证明，故一审法院不予采纳。据此，一审法院认为，在没有相反证据足以推翻的情况下，不应当否认案涉合同的真实性。 二、关于案涉合同的效力认定问题。案涉合同约定了定金条款。根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”的有关规定，表明定金合同应以定金支付作为其合同成立或生效与否的要件。陆肇枝主张其委托案外人黄**荣向李喜杯支付定金，但并未提供黄**荣接受其委托的相关证据，且李喜杯明确否认，故陆肇枝的主张缺乏事实依据，一审法院不予采纳。综上，现有证据不足以证明陆肇枝已按照合同约定实际支付了定金，故案涉合同尚未实际生效。同理，陆肇枝主张的律师费缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，陆肇枝在本案中的全部诉讼主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，一审法院判决驳回陆肇枝的全部诉讼请求。本案一审案件受理费23680元，由陆肇枝负担。 经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院予以确认。 本院二审期间，陆肇枝申请证人黄**荣出庭作证，本院予以准许。证人黄**荣出庭作证称：陆肇枝委托他支付10万元给李喜杯，作为购买案涉商铺的定金；黄**荣和陆肇枝、李喜杯，当时在案涉商铺的售楼部，大概看到案涉店铺的位置，李喜杯称这个商铺是开发商公司内部高层放出来的一个商铺；李喜杯向其退还过1万，李喜杯曾说另外9万元很快会退，但一直没有退。 二审中，陆肇枝称：陆肇枝是想通过李喜杯来购买案涉商铺用来投资，其认为李喜杯是中介方；陆肇枝的真实意思就是想通过李喜杯来买商铺，而不是买李喜杯的商铺；李喜杯后来有向陆肇枝退过1万元，具体是李喜杯退给证人黄**荣1万元，证人黄**荣再退给陆肇枝；陆肇枝有用案涉三方合同在澳门办理过贷款，目的是为了要买涉案商铺，但是商铺交易没有成功，所以澳门那边的贷款就撤销了，但并不是为了贷款而签三方合同，而是签了这个合同，陆肇枝认为已经买了商铺才去贷款，因为交易没有成功，贷款的钱一分没有用过，全部退还给银行了。陆肇枝称其本案诉请解除合同的主要理由是购买案涉商铺的合同目的无法实现。 本院另查明，陆肇枝一审提交的《房地产买卖三方合同》第4条“佣金支付”条款中，对于甲乙双方须向经纪方支付的佣金金额未作任何约定。 本院认为： 陆肇枝系澳门特别行政区居民，故本案属涉澳房屋买卖合同纠纷，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。因涉案合同签订地、履行地均在珠海市，且各方在一审庭审中均选择适用内地法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，一审法院适用内地法律作为处理本案争议的准据法正确。 根据陆肇枝本案提交的《房地产买卖三方合同》的约定，李喜杯是转让方，陆肇枝是受让方，家昌公司是经纪方，该合同约定家昌公司受李喜杯和陆肇枝双方关于房地产买卖之委托提供经纪服务，家昌公司成功为双方促成交易，李喜杯决定将案涉1003号商铺转让给陆肇枝，陆肇枝愿意购买该房产。但在该合同中，对经纪方的佣金未作出任何约定，家昌公司亦称其并未参与案涉合同。根据当事人在本案的陈述，陆肇枝的真实意思是想通过李喜杯来买商铺，而不是买李喜杯的商铺；李喜杯也称黄**荣的朋友陆肇枝是想通过其买房，且本案没有证据显示案涉1003号商铺登记在李喜杯名下。陆肇枝本案以合同目的无法实现为由诉请解除该《房地产买卖三方合同》，各方均未对此提出异议，本院予以支持。 陆肇枝为购买商铺，委托黄**荣向李喜杯支付了10万元。如前所述，陆肇枝并非是向李喜杯购买案涉商铺，故陆肇枝本案诉请李喜杯向其双倍返还定金20万元，缺乏合同依据和法律依据。基于李喜杯至今并未实际促成陆肇枝购买案涉商铺，李喜杯应向陆肇枝返还陆肇枝委托黄**荣向其支付的10万元。陆肇枝二审自认李喜杯已向其退还1万元，故李喜杯还应向陆肇枝返还9万元。 此外，陆肇枝本案要求李喜杯向其赔偿律师费以及家昌公司承担连带责任的诉请，均缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，陆肇枝的上诉请求部分有理，对其有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回；一审法院认定事实基本清楚，但由于当事人二审提供新证据，本院应作部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销广东省珠海横琴新区人民法院（2019）粤0491民初1515号民事判决； 二、解除陆肇枝、李喜杯、珠海市家昌房地产代理有限公司于2018年9月13日签署的《房地产买卖三方合同》； 三、李喜杯于本判决发生法律效力之日起十日内向陆肇枝返还人民币9万元； 四、驳回陆肇枝的其他诉讼请求及其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币23680元，由陆肇枝负担人民币13450元，李喜杯负担人民币10230元。 二审案件受理费人民币23680元，由陆肇枝负担人民币2050元，李喜杯负担人民币21630元。 本判决为终审判决。 审判长  郭建勇 审判员  唐育萍 审判员  王文娟 二〇二〇年七月二十三日 书记员  吴馥楠