山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0211民初15052号 原告：青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：薛玉进，主任。 委托诉讼代理人：郭丰利，山东润杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董汉琼，山东润杰律师事务所律师。 被告：青岛荣春生态旅游发展有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：谢海榆，总经理。 被告：青岛景昱文化产业园有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：胡志军，总经理。 被告：青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：刘憬禾，执行董事。 委托诉讼代理人：章评，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑爱玲，山东齐鲁（青岛）律师事务所（实习）律师。 原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会（以下简称刘家庄居委会）与被告青岛荣春生态旅游发展有限公司（以下简称荣春公司）、青岛景昱文化产业园有限公司（以下简称景昱公司）、青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司（以下简称沉檀两香公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘家庄居委会委托诉讼代理人董汉琼、被告沉檀两香公司委托诉讼代理人章评、郑爱玲到庭参加诉讼。被告荣春公司、景昱公司经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘家庄居委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告各方签订的土地承包合同、合同权利义务转让三方协议；2.判令被告立即将承包原告的土地及承包土地范围内的房屋和其他设施交付给原告；3.请求判令被告立即支付原告承包费和占地使用费1691102元（自2016年10月1日起暂计算至2019年7月31日）；4.判令被告立即支付原告占地使用费自2019年8月1日起至承包物实际交付之日止；5.判令被告立即按逾期缴纳金额日万分之五支付原告损失及违约金至实际支付之日止（暂计算至2019年7月31日为874300元）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年9月20日原告与被告荣春公司签订土地承包合同，约定被告荣春公司承包原告土地用于高效农业项目，承包范围为山地1158.6亩、耕地160亩、退耕还林地400亩、水库1座、塘坝1座。2012年8月20日，被告荣春公司将承包合同的权利义务转让给被告景昱公司，并约定两被告对前合同义务的履行承担连带责任。2014年7月1日，被告景昱公司将合同全部权利义务转让给被告沉檀两香公司，同时约定各被告对前合同义务的履行承担连带责任。截至2019年7月31日，各被告一直拖欠原告承包费和违约金总计2565402元。原告多次要求被告支付，但被告均拒不支付，已构成根本违约，给原告造成了重大经济损失。 被告荣春公司未答辩。 被告景昱公司未答辩。 被告沉檀两香公司辩称，一、原告与被告荣春公司签订合同时未依法履行相应的审批程序，合同权利义务转让未依照程序召开村民会议表决并履行审批手续，是无效的。 本案所涉土地承包合同未履行法律规定的程序，未经乡（镇）人民政府批准，合同无效。村民会议表决时，明确了承包人是被告荣春公司，权利义务转让是变更合同主体，该变更行为未征得村民会议同意，亦未依法报经上级批准。 另外，在涉案合同签订之前，被告荣春公司与青岛市黄岛区灵珠山街道办事处签订了项目开发框架协议，约定以原告合同所涉地块从事体育公园项目开发，该框架协议是本案所涉合同签订的基础，也明确了涉案合同的真实目的是进行项目开发。所谓承包土地仅为名义上用途。因使用集体耕地、林地进行项目建设是法律所禁止的行为，实际是以虚假的承包合同掩盖真实项目开发目的，而真实意思表示为法律所禁止。 同时，涉案合同还签订补充协议，约定需要对地上建筑物等附着物进行补偿，引用的依据是青开管办发（2009）63号《青岛经济技术开发区管理委员会办公室青岛市黄岛区人民政府办公室关于印发的通知》，实际是对征收地块支付补偿价款，也能从另一方面证实涉案合同的真实目的。因此，无论是土地承包合同，还是合同权利义务转让三方协议，从程序上和实质上，均违反行为时的国家法律规定，是无效的。 二、合同签订后，原告未向被告荣春公司交付土地及附着物，未实际履行合同义务。 合同签订后，基于合同真实目的是进行项目开发，并非从事农林业生产，双方并未办理过交接手续，原告未将承包合同所涉土地实际交付被告荣春公司，合同未实际履行。此后签订的两份合同权利义务转让三方协议，也仅是合同各方字面上的所谓权利义务转让，原告从未将承包土地实际交付。庭前，法庭进行了现场勘查。从现场可以看出，合同所涉土地仍由原告及原告集体内原土地承包人继续占有使用，建筑物、构筑物也由原所有人占有。 三、原告并未能履行合同条款约定的义务。 合同第四条第4款规定，2010年秋收后，甲方不得继续耕种，且不得对其他土地进行开荒耕种。实际原告村民耕种行为从未中断，合同所涉土地仍由原告集体进行管理。合同第八条第3款规定协助被告荣春公司办理被告荣春公司所有的林权证，原告未能履行相关义务。 四、原告未发生任何损失。 土地承包合同签订，并未改变占有和使用状态。相较于合同签订前，除被告荣春公司向原告支付款项，其他未发生任何变化，原告不存在任何损失。 正因为原告不存在任何损失，原告对合同第十一条赋予的合同解除权视而不见。合同第十一条规定，承包方欠缴承包费一个月，原告有权解除合同。从原告诉状内容看，自2016年起承包方开始拖欠承包费，至2019年起诉解除合同时，历时3年有余，原告完全不关心自身权利是因为承包合同的存在，并未影响原告对承包物权利的行使。 原告一直占有使用土地，原告主张的承包费和土地占用费没有客观事实基础。 五、原告应当退还其收取的地上建筑物、附着物补偿款及土地承包费。 土地承包合同签订后，被告荣春公司向原告支付地上附着物、建筑物补偿款6760626元。客观上，相应的附着物、建筑物一直由原所有权人占有使用。土地承包合同签订未改变权利人，不存在需要补偿的事实，相应已支付款项应予返还。无论合同无效还是原告主张解除合同，按照征地行为支付所谓补偿款本身不具备法律效力，也应予以返还。如前所述，承包方从未占有使用土地，原告已收取的土地承包费168.81万元也应予以返还。 综上，被告沉檀两香公司认为，合同不具备法律效力，原告未实际交付合同标的，已收取的款项无法律和事实依据，应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、关于土地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议的内容。 原告向法庭提交了土地承包合同及土地承包合同附件1青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会会议和居民代表会议决议、附件2荣春生态园二期项目土地勘测定界技术报告书各一份以及合同权利义务转让三方协议两份。经审查，土地承包合同盖有字样为青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会及字样为青岛荣春生态旅游发展有限公司的印章，落款时间为2010年9月20日。合同约定：双方依据原告两委会议、原告社区居民代表会议（附件1），原告将部分土地发包给被告荣春公司用于高效农业生态旅游项目。承包地位于灵珠山街道办事处刘家庄社区西侧双山，承包范围祥见荣春生态园二期项目土地勘测定界技术报告书（附件2）。承包土地共1718.6亩，其中山地1158.6亩，耕地160亩，退耕还林地400亩，水库1座、塘坝1座。山地和水库、塘坝的承包期限定为70年，自2010年9月30日起至2080年9月30日止，耕地和退耕还林地的承包期限初定为19年，自2010年9月30日起至2029年9月30日止。承包费标准，山地80元/亩﹒年，耕地1000元/亩﹒年，退耕还林地750元/亩﹒年（在社区享受退耕还林现有政策，即每年每亩600元的前提下按此价格执行，若低于600元，差额部分由被告荣春公司补足；若社区不再享受退耕还林政策，按耕地价格执行），水库和塘坝1万元/年。承包费标准每三年调整一次，以前一个三年的标准为基数上浮3%，但每一个三年内的标准相同。第一个三年承包费（即2010年9月30日至2013年9月30日）合计为1688064元。承包费预缴，每次预缴三年，2010年9月30日前预缴第一个三年承包费，第二个三年承包费于2013年9月30日前缴纳，第三个三年的承包费于2016年9月30日前缴纳……以此类推。被告荣春公司逾期缴纳承包费，按逾期缴纳金额日万分之五向原告支付违约金。对属于本合同约定范围内，但合同签订时已存在的地上附着物、建筑物、设施（设备）等，除本合同约定或各方同意予以保留的，被告荣春公司参照国家和地方征收土地对地上附着物、青苗补偿的标准给予补偿。补偿在2010年11月15日前直接向原告给付完毕。本合同签订时，承包范围内已经存在的原告集体所有山地范围内的树木等地上附着物予以保留，归原告所有。本合同约定范围内的承包地，在2010年秋收后，原告不得继续耕种，且不得对其他土地进行开荒耕种。被告荣春公司负责承包区域范围内的护林防火，树木的保护和管理，无论该树木归谁所有。护林防火、树木保护和管理人员由被告荣春公司雇佣并支付报酬。原告协助被告荣春公司办理属被告荣春公司所有的林权证等证书，登记注册。被告荣春公司须在合同签订之日起一年内按合同约定对承包地进行开发，于2011年9月30日实际完成的投资总额达到1000万元，2012年9月30日前实际完成的投资总额达到2000万元，2013年9月30日前实际完成的投资总额达到3000万元，2014年9月30日前实际完成的投资总额达到7000万元，2015年9月30日前实际完成的投资总额达到1亿元。有下列行为之一的，原告有权单方解除合同，并不视为违约，且被告荣春公司缴纳的承包费不予退回，所造成的损失由被告荣春公司承担。1、被告荣春公司未按合同约定按时足额缴纳承包费，欠缴承包费满一个月。本合同终止，被告荣春公司应于合同终止后三个月内将归其所有的地上附着物、建筑物、设施、设备清理完毕，并将土地、水库恢复至原告交付时的状态。逾期视为自动放弃所有权，原告可自行处分，处分的相关费用由被告荣春公司承担。本合同一式叁份，原告及被告荣春公司各执壹份，交青岛市黄岛区灵珠山街道办事处存档壹份。附件1：青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会会议和居民代表会议决议，附件2：荣春生态园二期项目土地勘测定界技术报告书。合同还约定了其他内容。合同附件1载明：会议地点党员活动室，2010年8月8日，主持人王洪堂，出席人韩金来等18人，出席人另有管区主任薛泰富，包村干部梁恭天，记录人韩洪海。会议题目，青岛荣春旅游开发有限公司承包社区双山片、大土石片山林、退耕还林、耕地专题会议。承包范围，大土石山脊线以西、以北至同三线绿化带，双山公墓延伸到原村苗圃线以西，至大荒地路以南。承包期限，山林地承包期限70年，耕地、退耕还林地至延包期结束，如国家土地延包政策不变，继期至2059年4月30日。承包费，山林地每年每亩80元，退耕还林地每年每亩750元，耕地每年每亩1000元。社区居民代表（××）韩金来等18人及主持人王洪堂、记录人韩洪海签字。附件2荣春生态园二期项目土地勘测定界技术报告书由荣春生态园二期项目土地勘测定界技术说明及荣春生态园二期项目界址测绘图、界址点坐标表组成。荣春生态园二期项目土地勘测定界技术说明载明测区位于黄岛开发区灵珠山街道，测区均为山林地，地势起伏大，杂草、苗木茂盛；荣春生态园二期项目使用土地实测面积为1145743.7平方米（合1718.6亩），其中包括耕地面积106666.7平方米（合160.0亩），退耕还林地面积266666.7平方米（合400.0亩），山林地772410.3平方米（合1158.6亩）。 第一份合同权利义务转让三方协议盖有字样分别为青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会、青岛荣春生态旅游发展有限公司、青岛景昱文化产业园有限公司的印章，署有王洪堂、李爱霞、王成佐的名字，落款时间为2012年8月20日。该份协议载有如下内容：原告与被告荣春公司于2010年9月签订土地承包合同，被告荣春公司欲将上述合同中的权利义务整体转移至被告景昱公司，被告荣春公司同意于2012年8月21日将原告与被告荣春公司签订的土地承包合同中被告荣春公司所承担的责任、权利和义务全部转移至被告景昱公司，被告景昱公司同意于2012年8月21日接受并承担土地承包合同中所规定应由被告荣春公司承担的全部责任、权利和义务。原告同意被告荣春公司于2012年8月21日将土地承包合同中的责任、权利和义务全部转移至被告景昱公司。自转让后，被告荣春公司在协议中所承担的所有权利和义务由被告景昱公司承担，被告荣春公司不得再向原告主张协议转让前和转让后的任何权利，被告荣春公司、景昱公司对转让前合同义务的履行承担连带责任，包括但不限于所拖欠承包费、违约金、损害赔偿金、被告荣春公司使用土地不符合合同约定但转让时尚未显现事项应当承担的责任等。 第二份合同权利义务转让三方协议盖有字样分别为青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会、青岛景昱文化产业园有限公司、青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司的印章，署有王洪堂、王成佐的名字，盖有字样为刘憬禾印的印章，落款时间为2014年7月1日。该份协议载有如下内容：原告与被告景昱公司于2012年8月21日签订土地承包合同权利义务转让协议，被告景昱公司欲将上述合同中的权利义务整体转移至被告沉檀两香公司。被告景昱公司同意于2014年7月1日将原告与被告景昱公司签订的土地承包合同中被告景昱公司所承担的责任、权利和义务全部转移至被告沉檀两香公司，被告沉檀两香公司同意于2014年7月1日接受并承担土地承包合同中所规定应由被告景昱公司承担的全部责任、权利和义务。原告同意被告景昱公司于2014年7月1日将土地承包合同中的责任、权利和义务全部转移给被告沉檀两香公司。自转让后，被告景昱公司在协议中所承担的所有权利和义务由被告沉檀两香公司承担，被告景昱公司不得再向原告主张协议转让前和转让后的任何权利，被告景昱公司、沉檀两香公司对转让前合同义务的履行承担连带责任，包括但不限于所拖欠承包费、违约金、损害赔偿金、被告景昱公司使用土地不符合合同约定但转让时尚未显现事项应当承担的责任等。 被告沉檀两香公司质证后表示，1、对土地承包合同及附件1、附件2，对两份合同权利义务转让三方协议的真实性无异议；2、被告沉檀两香公司持有土地承包合同的原件，但未持有土地承包合同的附件1、附件2，原因是被告沉檀两香公司找到的只有土地承包合同，没有附件1、附件2；3、被告沉檀两香公司持有两份合同权利义务转让三方协议原件。 原告认为，土地承包合同明确载明双方各执一份，作为合同整体，被告沉檀两香公司应当持有附件1、附件2。 原告及被告沉檀两香公司表示土地承包范围由附件2确定。 对于土地承包合同附件1内容的质证情况。被告沉檀两香公司对附件1的内容有异议，1、记录中明确是由被告荣春公司承包，如果进行合同权利义务的转让，相当于改变了村民会议确定的主体，也需要经过村民会议的同意。2、法律规定应由三分之二以上村民或三分之二以上村民代表同意，原告提交的会议记录中相关出席人能否达到村民的三分之二或者村民代表的三分之二，原告应该提供相应的全体村民的数据和村民代表的数据及村民代表是否经过相应程序产生的依据。上述签名无法证明相应人员是村民或者村民代表，更不能证明达到了村民三分之二或者村民代表的三分之二。针对被告沉檀两香公司的异议，原告表示，1、会议记录作为合同附件已经进行了审查，被告未提出异议；2、是否达到三分之二的认定系村民自治的内容，由原告根据本村的实际情况进行认定。 原告表示，原告与被告荣春公司签订土地承包合同经过了村民代表三分之二以上同意。证据就是土地承包合同的附件1。被告沉檀两香公司表示，会议记录没有提及经过三分之二以上村民或村民代表同意。 二、关于土地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议的履行情况。 原告及被告沉檀两香公司均认可2010年9月20日，被告荣春公司支付了2010年9月30日至2013年9月30日的承包费共计1688064元，2013年11月26日，被告景昱公司支付了2013年10月1日至2016年9月31日的承包费1738706元。原告表示2012年9月28日，被告景昱公司支付防火队员工资59850元，被告沉檀两香公司表示被告景昱公司转给了原告59850元，但不清楚用途。 原告主张，原告将土地承包合同约定的土地、水库、塘坝等承包物交付被告荣春公司。被告沉檀两香公司表示没有交付 被告沉檀两香公司表示土地承包合同约定的土地、水库、塘坝等承包物现由原告及原告村民占有，并申请法院现场核实，现场核实的方法为对现场建筑物的占用人和林地使用人现场调查，确定相关人员的身份。原告表示：1、承包物现由被告沉檀两香公司占有，如果被告认为涉案土地由他人占用，被告应举证，不属于法院调查范围；2、根据合同权利义务转让三方协议，涉案土地的权利义务已转让给被告沉檀两香公司；3、农村土地承包的交易习惯，一般做法是签订协议前，各方对现场进行考察，按照先交费后使用的原则，签订了承包协议就视为办理了交接，而且在签订协议后，三方均未提出异议；4、被告在交付第一次承包费后，又交付了第二次承包费及防火护林队员工资，该行为足以证明土地已交付被告使用；5、原告对被告在该土地上的开发情况和使用情况均不予干涉，也未控制涉案土地。被告主张其他人员的耕种行为，因管理责任在被告，涉及与其他案外人的侵权纠纷，与本案无关。 被告沉檀两香公司表示：1、签订土地承包合同的目的是进行开发，支付承包费的目的是防止其他方与原告签订新的开发协议，并不是真正占有和使用承包土地。2、被告沉檀两香公司签订三方协议时也是在纸面上签订了协议，与现场实际状态没有发生任何的关联关系，合同权利义务转让三方协议签订之前，没有去看现场。 在庭审过程中，被告沉檀两香公司表示，1、如果交付承包物的话，应该有交接记录；2、根据被告沉檀两香公司代理人查看，承包物没有围起来；3、被告荣春公司与原告签订土地承包合同的目的实际是开发，在开发条件不成熟时，没有必要催促原告交付土地，被告沉檀两香公司没有收到承包物未向原告提出异议。原告表示，原告实际交付承包物，没有书面的交接记录，被告荣春公司、被告景昱公司均未就承包物交付问题向原告提出异议。被告沉檀两香公司表示不清楚被告荣春公司、被告景昱公司就承包物交付问题是否向原告提出异议。 关于土地承包范围内三被告有何财产。被告沉檀两香公司表示，土地承包合同签订后，被告荣春公司对合同范围内的附着物进行了补偿，总额为6760000元，补偿款下的附着物、建筑物权利应由被告沉檀两香公司享有。为证明被告荣春公司对哪些附着物进行了补偿，被告沉檀两香公司提交了补充协议一份作为证据。经审查，补充协议盖有字样分别为青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会及字样为青岛荣春生态旅游发展有限公司的印章，落款时间为2011年1月7日。补充协议约定，原告与被告荣春公司参与对土地承包合同约定承包范围内耕地部分附着物、建筑物进行了清点，并对清点结果确认。根据土地承包合同中约定的地上附着物、建筑物约定补偿标准，被告荣春公司一次性给予原告补偿总额为6760626元，其中村民个人部分补偿金额为3513056元，村集体部分补偿金额为3247570元。附：青岛荣春生态园二期苗木数量表、青岛荣春生态园二期苗木数量表（刘庄集体）。补充协议还约定了其他内容。原告质证后表示，1、款项收到了，经原告代理人了解，该费用是对地上果树等林木移栽的补偿，该部分果树已移栽清理，不予返还该款项。2、对补充协议的真实性不予认可，对证明对象不予认可。在庭审中，原告表示表示不知道承包合同约定承包范围内三被告有何财产。 三、关于被告申请追加第三人的情况。 被告向法庭提交了青岛荣春生态园体育公园项目开发框架协议一份，并表示为利于查清本案事实，申请追加青岛市黄岛区灵珠山街道办事处、广东利海集团发展有限公司作为第三人参加诉讼。经审查，该协议盖有字样分别为青岛市黄岛区灵珠山街道办事处、青岛荣春生态旅游发展有限公司、广东利海集团发展有限公司的印章，未载明落款日期，协议载明了三方进行项目建设的内容。 原告质证后表示，一、原告不是该框架协议的当事人，对真实性无法确定。二、即使真实，也与本案无关，对证明对象不予认可。理由：1、该框架协议的签订方与原告及被告沉檀两香公司均无关，框架协议的权利义务也没有转移到被告沉檀两香公司，被告沉檀两香公司无权代被告荣春公司提交该申请。2、根据合同的相对性，框架协议的内容和主体均与原告无关。 四、关于原告要求解除土地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议的问题。 原告主张，土地承包合同第十一条约定，有下列行为之一的，原告有权单方解除合同，并不视为违约，且被告荣春公司缴纳的承包费不予退回，所造成的损失由被告荣春公司承担。1、被告荣春公司未按合同约定按时足额缴纳承包费，欠缴承包费满一个月。被告沉檀两香公司表示，合同有这一条约定，合同是无效的，无效不适用解除。 原告主张，合同应于2019年2月1日解除，原告向被告景昱公司、沉檀两香公司邮寄了律师函，律师函的发送时间是2019年4月28日，通知双方合同已于2019年2月1日解除。原告向法庭提交了律师函一份、EMS详情单一份、EMS全程跟踪查询一份。经审查，律师函盖有字样为山东润杰律师事务所的印章，载明通知被告景昱公司、沉檀两香公司于2019年2月1日解除与被告景昱公司、沉檀两香公司承包合同。EMS详情单载明原告于2019年5月9日向三被告邮寄信函。EMS全程跟踪查询载明邮件于2019年5月20日他人收。被告沉檀公司质证后表示，对律师函发送的事实无异议，被告沉檀两香公司不清楚是否收到了律师函。 五、关于原告要求被告将承包原告的土地及承包土地范围内的房屋和其他设施交付给原告的问题。 原告在庭审中表示，要求被告沉檀两香公司返还原告山地1158.6亩，耕地160亩，退耕还林地400亩，水库1座、塘坝1座，没有房屋及其他设施。 被告沉檀两香公司表示，所有的土地一直由原告占有，不存在返还的问题。 六、关于原告要求被告支付包费和占地使用费的问题。 原告主张，按照土地承包合同约定的承包费计算，涉案土地交付被告使用后，被告应按约支付对价。被告沉檀两香公司表示，被告从未占用原告场所，不应支付承包费和占用费。 七、关于原告要求被告按逾期缴纳金额日万分之五支付损失及违约金至实际支付之日止的问题。 原告表示，被告逾期缴纳金额为1691102元，从2016年10月1日计算至2019年7月31日，计算依据是土地承包合同第三条第二款。经审查，土地承包合同第三条第二款约定，承包费预缴，每次预缴三年，2010年9月30日前预交第一个三年承包费，第二个三年承包费于2013年9月30日前缴纳，第三个三年的承包费于2016年9月30日前缴纳……以此类推；被告荣春公司逾期缴纳承包费，按逾期缴纳金额日万分之五向原告支付违约金。被告沉檀两香公司表示，1、合同无效，违约条款不发生法律效力；2、未转移占有，不应支付承包费和占有使用费，也就没有相应的违约了。 本院认为，本案争议焦点是原告与被告景昱公司、沉檀两香公司签订的合同权利义务转让三方协议应否解除。被告荣春公司、景昱公司经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。被告荣春公司、景昱公司未到庭对原告提交的证据进行质证，系对自己诉讼权利的处分。原告提交了会议记录，且被告沉檀两香公司未举证证明原告村民就本案承包物的发包提出过异议，可以证明原告将承包物发包给本集体经济组织以外的三被告用于高效农业生态旅游项目，经过了三分之二以上村民代表的同意。原告与三被告签订的土地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议是原告与三被告的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。原告与三被告签订的土地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议是否报乡（镇）人民政府批准，不影响土地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议的效力。被告沉檀两香公司辩称原告与被告荣春公司签订合同时未依法履行相应的审批程序，合同权利义务转让未依照程序召开村民会议表决并履行审批手续，是无效的，本院不予采纳。被告沉檀两香公司向法庭提交的青岛荣春生态园体育公园项目开发框架协议，因原告不是该框架协议的主体，对原告不具有约束力，对被告沉檀公司辩称的所谓承包土地仅为名义上用途，因使用集体耕地、林地进行项目建设是法律所禁止的行为，实际是以虚假的承包合同掩盖真实项目开发目的，而真实意思表示为法律所禁止，本院亦不予采纳。是否追加青岛市黄岛区灵珠山街道办事处、广东利海集团发展有限公司作为第三人参加诉讼，不影响本案事实的查清，被告沉檀两香公司申请追加青岛市黄岛区灵珠山街道办事处、广东利海集团发展有限公司作为第三人参加诉讼，本院不予准许。因被告沉檀两香公司持有土地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议，土地承包合同的附件1、附件2与土地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议相互关联，本院认定被告沉檀两香公司持有土地承包合同的附件1和附件2。 因本案所涉承包物是土地、水库、塘坝。根据日常生活经验，人们在承包合同签订前通常对承包物进行查看。承包合同签订后，承包物即视为交付承包人。本案中，原告表示2012年9月28日，被告景昱公司支付防火队员工资59850元，被告沉檀两香公司表示被告景昱公司转给了原告59850元，但不清楚用途，原告主张的用途符合土地承包合同中关于护林防火人员报酬的约定，可以认定被告景昱公司支付了防火队员工资59850元。被告荣春公司、景昱公司分别向原告交付了第一个三年、第二个三年的承包费，被告景昱公司支付防火队员工资，又因被告沉檀两香公司认可持有土地承包合同和两份合同权利义务转让三方协议，就承包物的交付未向原告提出异议，可以认定原告将承包物交付了被告荣春公司、被告荣春公司将承包物交付了被告景昱公司，被告景昱公司将承包物交付了被告沉檀两香公司。承包物现由被告沉檀两香公司占有。被告沉檀两香公司申请法庭现场核实承包物由原告及原告村民占有，不予准许。 原告与被告荣春公司、景昱公司2012年8月20日签订的第一份合同权利义务转让三方协议约定将被告荣春公司依据2010年9月20日签订土地承包合同所承担的责任、权利和义务于2012年8月21日全部转移至被告景昱公司，故原告与被告荣春公司2010年9月20日的土地承包合同于2012年8月21日解除。被告沉檀两香公司自2016年9月30日起未交付承包费，原告要求解除2014年7月1日的第二份合同权利义务转让三方协议，符合该份协议的约定，应予准许。因被告景昱公司、荣春公司依据两份合同权利义务转让三方协议承担连带责任，2014年7月1日的第二份合同权利义务转让三方协议解除后，2012年8月20日的第一份合同权利义务转让三方协议亦应解除。原告于2019年8月15日起诉，两份合同权利义务转让三方协议可于2019年8月15日解除。原告主张合同应于2019年2月1日解除，因原告未能举证证明三被告收到了律师函，对原告的该项主张，本院不予支持。土地承包合同及两份合同权利义务转让三方协议解除后，被告沉檀两香公司应将承包物返还原告。三被告未能举证证明承包范围内三被告存在的财产，原告否认承包范围内存在三被告财产，本院认定承包范围内没有三被告财产。根据承包物的实际情况，被告沉檀两香公司可于本判决生效之日起90日内返还承包物。因两份合同权利义务转让三方协议已于2019年8月15日解除，被告沉檀两香公司应交付原告2016年10月1日至2019年8月15日期间的承包费1715634元。对于2019年8月15日之后的占地使用费，可参照土地承包合同约定的承包费标准自2019年8月16日起至被告沉檀两香公司实际交付承包物之日止，由被告沉檀两香公司给付原告。被告沉檀两香公司未于2016年9月30日前给付原告第三个三年的承包费1790867元，原告要求按日万分五计算违约金，符合原、被告之间的约定，应予准许。原告要求以1691102元为基数计算违约金，系原告对权利的处分，亦应准许。被告沉檀两香公司应自2016年10月1日起至被告付清承包费之日止，以1691102元为基数按日万分之五承担违约金。被告荣春公司支付了2010年9月30日至2013年9月30日的承包费共计1688064元，被告景昱公司支付了2013年10月1日至2016年9月31日的承包费1738706元，原告要求被告荣春公司、景昱公司再行给付承包费、占地使用费、违约金，不符合原、被告之间的约定，本院不予支持。对被告沉檀两香公司辩称的原告未履行协助被告办理林权证的义务，因被告沉檀两香公司未提交证据证明，原告亦未认可，本院不予认定。被告沉檀两香公司虽然要求原告退还其收取的地上建筑物、附着物补偿款及土地承包费，但被告沉檀两香公司在庭审中表示暂不提起反诉，对被告沉檀两香公司的该项要求，本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会与被告青岛荣春生态旅游发展有限公司2010年9月20日签订的土地承包合同于2012年8月21日解除； 二、原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会与被告青岛荣春生态旅游发展有限公司、被告青岛景昱文化产业园有限公司2012年8月20日签订的合同权利义务转让三方协议以及原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会与被告青岛景昱生态旅游发展有限公司、被告青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司2014年7月1日签订的合同权利义务转让三方协议均于2019年8月15日解除； 三、被告青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司于本判决生效之日起九十日内返还原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会土地承包合同约定的承包范围内的山地1158.6亩、耕地160亩、退耕还林地400亩、水库1座、塘坝1座（承包范围以土地承包合同附件2为准）； 四、被告青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会承包费1715634元、占地使用费（自2019年8月16日起至被告青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司实际交付原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会承包物之日止，按土地承包合同约定的承包费标准计算）； 五、被告青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会违约金（以承包费1691102元为基数，自2016年10月1日起至被告青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司实际给付原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会承包费1691102元之日止，按日万分之五计算）； 六、驳回原告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处刘家庄社区居民委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27323元，保全费5000元，共计32323元，由被告青岛鼎盛沉檀两香文化发展有限公司负担。被告青岛荣春生态旅游发展有限公司、青岛景昱文化产业园有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  崔焕志 人民陪审员  李宝君 人民陪审员  刘礼鹏 二〇二〇年七月十日 书 记 员  卢 萍