山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁16民再30号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：冯国红，女，1969年9月20日生，汉族，住阳信县。 委托诉讼代理人：牛玉彬，山东英天律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：杨广富，男，1973年3月2日生，回族，住阳信县。 委托诉讼代理人：顾宗新，山东王田律师事务所律师。 一审第三人：袁立涛，男，1969年9月16日生，汉族，住阳信县。 再审申请人冯国红与被申请人杨广富、一审第三人袁立涛案外人执行异议之诉一案，杨广富不服阳信县人民法院（2018）鲁1622民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日作出（2019）鲁16民终47号民事判决，冯国红不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2019年9月6日作出（2019）鲁民申3775号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。冯国红及其委托诉讼代理人牛玉彬、杨广富的委托诉讼代理人顾宗新到庭参加了诉讼，袁立涛经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯国红再审请求：撤销滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终47号民事判决，改判驳回杨广富的全部诉讼请求，被申请人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审裁判认定的基本事实缺乏证据证明。现有证据无法证明杨广富与袁立涛之间存在借贷关系，不能认定杨广富出借袁立涛260万元，杨广富不能以其债权抵销袁立涛85万元债务作为其完成支付阳信县金羚美景良城小区25号楼1-301室房产价款的义务。借条是袁立涛与从宁宁之间的借贷，与杨广富无关。根据工商登记显示，资金转入的阳信龙悦工贸有限公司和阳信龙悦置业有限公司已注销，且均与杨广富没有关系。若确系杨广富出借款项，在上述公司清算报告中，对360万元账目情况应有详细记载，包括杨广富归还公司款项的凭证及银行流水。2.原审判决认定事实的主要证据是伪造的。袁立涛与杨广富伪造的《楼房转让合同书》的时间载明是2013年2月10日，在冯国红提供的2017年11月10日录音资料中，袁立涛明确陈述杨广富是在录音的10天前派人找其签订的《楼房转让合同书》，这说明《楼房转让合同书》签订时间为2017年10月下旬。袁立涛代理人表示庭后核实录音证据的真实性，冯国红没有见到袁立涛的核实意见，应确认录音证据的真实性。且在冯国红与袁立涛民间借贷纠纷一案全程中，袁立涛只字未提楼房与案外人有关，如果楼房合同书是在2013年2月10日签订，袁立涛自然会向法庭陈述其楼房有争议。由此可以印证《楼房转让合同书》的形成时间是在法院立案、查封之后，并非2013年2月10日。《楼房转让合同书》是房屋抵顶合同，袁立涛与杨广富是借贷关系，不是买卖关系，合同中载明的是以物抵债，杨广富享有的是债权转化中的物权期待权，且案外人对执行标的的物权期待权并未以一定的方式对外公示，而法院的查封具有对外公示的效力，能够对抗以房抵债为目的的《楼房转让合同书》。杨广富未提供相关证据证明阳信县金羚美景良城小区25号楼1-301室房产暂时无法办理过户手续，原审在杨广富未申请调查的情况下直接去阳信房管局调取材料程序上存在问题。3.原审裁判认定事实的主要证据未经质证。调查笔录未经质证，不能作为认定《楼房转让合同书》签订时间的证据。一审法院责令袁立涛律师核实录音证据时，袁立涛称录音是篡改的，该调查笔录属于证人证言，应经法庭质证，但原审法院未向冯国红出未该份证据，亦未到冯国红核实。综上，杨广富对案涉房屋不享有排除法院执行的权利。 杨广富辩称，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请人的全部诉讼请求。 杨广富向一审法院起诉请求：杨广富向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认阳信县金陵美景良城小区25号楼301室楼房是杨广富所有；阳信县人民法院应解除对该涉案上述楼房的查封，并停止对上述楼房评估、拍卖的执行行为。2、诉讼费由冯国红承担。 一审法院认定事实：杨广富是阳信县鸿安集团的总裁，下属有六、七家公司，2012年4月19日通过鸿安集团下属的阳信龙悦工贸有限公司（以下简称龙悦工贸）的账户转入袁立涛账户1000000元。2012年6月8日通过鸿安集团下属的阳信龙悦置业有限公司（以下简称龙悦置业）账户转入袁立涛账户1000000元。2012年11月20日通过上述同一公司同一账户转入袁立涛账户1600000元，袁立涛出具借条两张，证明借到丛宁借款共计3600000元，约定还款期限分别为2012年12月20日、2013年3月1日。袁立涛与杨广富签订《楼房转让合同书》一份，书面约定阳信县城的金羚美景良城小区25号楼1-301室楼房及附属设施全部转让于杨广富，抵顶850000元的借款，剩余借款1750000元另分期偿还。涉案楼房是袁立涛2010年出资372217元购置。冯国红2016年11月24日向一审法院提起诉讼，请求法院判令袁立涛偿还其借款750000元及利息，一审法院（2016）鲁1622民初1075号民事判决书判令袁立涛偿还其借款本金625200元，并支付相应利息。在一审法院（2016）鲁1622民初1075号案件审理期间，2016年11月24日，冯国红申请对袁立涛名下的金羚小区备案合同号为：JL25010301的房产予以查封，一审法院在2016年11月28日出具裁定书对涉案楼房进行了财产保全，期限三年。在该案的执行过程中，2018年4月30日，一审法院下发（2018）鲁1622执异2号执行裁定书，驳回了杨广富的异议申请。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定，案外人杨广法亦即受让人，在案涉财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务。（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。这是确立保护案外人物权期待权的标准，也是判断案外人的物权期待权能否排除执行的标准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，杨广富提供其与第三人袁立涛的房屋买卖合同，而未能提供支付第三人袁立涛房屋价款的有关证据，不能证明已全部支付房屋价款。杨广富诉称以袁立涛原先借款850000元抵顶房屋价款，与房屋买卖合同内容相矛盾，一审法院不予采信；杨广富所举证据，不能证明杨广富在法院查封前已合法有效的占有该不动产。杨广富也未办理房屋所有权的转移登记，没有实现物权转让，未取得该房产的所有权。综上，杨广富所提供的证据不能证明其对涉案房产享有民事权益，不存在阻却人民法院执行的事实理由，对杨广富诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款（二）、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决如下：驳回杨广富的诉讼请求。案件受理费50元，由杨广富负担。 杨广富不服上述判决，向本院提起上诉。 本院二审认定事实：二审中，当事人没有提交新证据。2013年3月1日袁立涛与杨广富签订《楼房转让合同书》后，袁立涛交付了房屋，杨广富将房屋交由其兄弟杨广发装修入住。本院依法到阳信县自然资源和规划局对涉案房屋未能办理不动产登记手续的原因进行了调查，阳信县自然资源和规划局出具说明一份，涉案的25号楼暂时不能办理不动产登记手续。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院二审认为,本案的争议焦点是：杨广富对涉案房屋是否享有足以排除冯国红强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据此法律规定，对于杨广富的权利能否排除冯国红的执行，应从以下几个方面进行考察：1.查封前书面合同的签订问题；2.价款数额及价款支付问题；3.查封前合法占有问题；4.未能办理不动产登记的原因问题。分析评判如下： 一、关于是否在查封前签订合法有效书面合同的问题。在司法实践中常见的争点是买卖合同的签订时间是否系在人民法院查封诉争不动产之前。对此，买受人首先应当承担证明在查封前签订合法有效书面买卖合同的举证责任，若申请执行人对买受人的举证有异议，应承担反证的举证责任，如对形成时间申请司法鉴定确定买卖合同是否系倒签等。本案中，杨广富与袁立涛协商一致约定以涉案房屋抵顶欠款是房屋权利人袁立涛对房屋的处分，《楼房转让合同书》属于买卖合同。杨广富提交的《楼房转让合同书》记载的签订日期为2013年2月10日，且袁立涛作为涉案房屋权利人也主张与杨广富是于2013年2月10日签订该合同以抵顶借款，该合同系双方当事人真实意思表示。冯国红虽主张该合同系事后补签，但未能提供相应证据证明，冯国红主张不能成立。因此，本院依法确认该合同形成于2013年2月10日，一审法院于2016年11月28日对涉案房屋进行查封，《楼房转让合同书》合法有效，且在法院查封之前形成。 二、关于涉案房屋价款数额及价款支付问题。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权的核心问题。民事法律关系尊重当事人意思自治，买卖合同标的物的金额由双方当事人协商确定，买受人支付价款的方式不限于以金钱方式支付，以已经享有的债权抵顶买卖合同的价款亦应当认定完成价款支付行为。本案中，杨广富与袁立涛之间存在借贷关系，杨广富作为债权人，对袁立涛享有债权，杨广富与袁立涛达成协议以涉案房屋及附属设施抵顶其中85万元欠款，且双方一致约定涉案房屋价格为85万元。在袁立涛将涉案房屋转让给杨广富之后，袁立涛免除85万元还款义务，杨广富85万元债权消灭，因杨广富与袁立涛约定以房抵债，杨广富无需实际交付房款，其债权的消灭是对涉案房屋价款的交付。因此，本院依法认定杨广富以债权抵顶房屋价款的方式实际完成了价款支付行为。 三、关于杨广富是否在查封前已合法占有的问题。合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，占有是否发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的回溯。被执行人与买受人之间的房屋交接手续或物业公司在争议发生后出具的证明等常因涉嫌恶意串通而在诉讼中争议较大，这就需进一步提供相对较为客观的第三方证据，如物业管理费、水电气暖费等缴费凭据。本案中，杨广富在一审期间提交的购气收据、物业费收据，能够证明杨广富及杨广发在一审法院查封前已实际占有涉案房屋，杨广发对涉案房屋进行了装修，并且实际入住多年。杨广富作为涉案房屋受让人有权许可其兄弟杨广发入住，杨广发对涉案房屋的占有可以视为杨广富的占有。因此，依法应当认定杨广富在查封前已合法占有涉案房屋。 四、关于杨广富未能办理过户登记的原因问题。由于商品房建设、交易市场存在种种不规范现象，有的买受人购买房屋后，其交易前手成为被执行人时执行标的物被查封，未能办理过户登记，形成案外人执行异议之诉。未能办理不动产登记的原因有很多，实践中常见的有权利瑕疵、房屋被设定抵押、被查封、第三人过错，等等。对未能办理过户登记的原因进行考察分析，从而认定买受人在其中是否存在过错，以及过错的大小，也是认定买受人是否享有排除申请执行人因债权而强制执行的民事权益的衡量标准之一。本案中，本院在二审审理期间依法到阳信县自然资源和规划局对涉案房屋未能办理不动产登记手续的原因进行了调查，阳信县自然资源和规划局出具说明一份，涉案的25号楼暂时不能办理不动产登记手续，因此涉案房屋未能办理不动产登记的原因不能归责于杨广富。 根据以上分析，杨广富在一审法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面合同且实际占有，并以物抵债的方式免除房屋受让人欠款，视为完成价款支付行为，未能办理不动产登记的原因不可归责于杨广富，因此杨广富对涉案房屋享有足以排除冯国红强制执行。 另外，我国物权法规定，不动产所有权的转移以登记为准，买受人购买商品房后，在办理不动产转移登记前，房地产开发企业仍然是商品房的权利人，买受人取得物权期待权。本案中，本案系案外人执行异议之诉，解决的主要纠纷是杨广富是否享有足以排除冯国红强制执行的民事权益，而且涉案房屋未完成不动产登记手续，所以，杨广富对涉案房屋主张所有权无法律依据，依法应予驳回。 综上所述，上诉人杨广富的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销山东省阳信县人民法院（2018）鲁1622民初889号民事判决；二、不得执行山东省阳信县人民法院（2016）鲁1622民初1075号之一民事裁定书中阳信县城的金羚美景良城小区25号楼1-301室楼房及附属设施（备案合同号为：JL25010301）。三、驳回杨广富的其他上诉请求。一审案件受理费50元，由被上诉人冯国红负担。二审案件受理费50元由被上诉人冯国红负担。山东省阳信县人民法院（2018）鲁1622执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 再审期间，再审申请人未提交新证据，被申请人提交了下列证据：1.杨广富与杨广法的楼房转让合同书一份及银行交易回单三份。拟证实：2019年4月3日滨州市中级人民法院作出（2019）鲁16民终47号民事判决书后，杨广富申请法院解除对涉案楼房的查封，阳信县人民法院解除了查封，2019年7月17日杨广富将涉案的楼房转让给杨广法，杨广法通过实际控制的阳信创威皮革制品有限公司的银行账户给杨广富的儿子杨犇支付转让款96万元。2.阳信县人民法院作出（2019）鲁1622民初260号民事判决书一份（复印件）。证实：袁立涛欠杨广富借款本金360万元，后杨广富将袁立涛等人诉至法院，在扣除楼房抵账款85万元后，阳信县人民法院对剩余的借款本息作出了民事判决。从而证实袁立涛与杨广富之间具有真实的债权债务关系。 再审申请人质证称：对证据1中转让合同书的真实性、证明目的均有异议，杨广富与杨广法签署合同书的背景是在再审申请人已向山东省高级人民法院申请再审的情形下，双方恶意串通，逃避案涉房产的执行，该合同书实质上是双方虚拟的意思表示，另从银行电子回单中可看出并非杨广法转至杨广富的个人账户，至于杨广富主张**信县创威皮革制品有限公司由杨广法控制无证据证实。对证据2真实性无异议，该判决书是否生效目前不能确定，退一步讲即使判决书生效，也仅仅证实杨广富与袁立涛之间存在债权债务关系，该判决书与我方和袁立涛之间经阳信县人民法院出具的（2016）鲁1622民初1075号民事判决书具有同等效力，即债权的平等性。据此判决书不能产生阻却案涉房产执行的效力。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据认定如下：证据1、证据2不能证明被申请人杨广富的诉讼主张，与本案缺乏关联性，本院均不予采信。 本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。 本院再审认为，本案争议焦点为：案外人杨广富对涉案房产的民事权益是否足以排除以袁立涛为被执行人案件的强制执行。 杨广富、袁立涛之间的《楼房转让合同书》虽名为转让合同，但合同内容为以房抵债，该《楼房转让合同书》实为以房抵债协议，只能表明杨广富与袁立涛之间达成以房屋所有权抵偿债务的利益安排，产生的直接后果是杨广富取得要求袁立涛转移案涉房屋所有权的请求权，本质上属于债权的范畴。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，此时创设物权仍要按照法律规定的物权变动规则进行，即办理过户登记，方可发生物权变动之效果。在变更登记之前，杨广富不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，其享有的民事权益并不优先于一般债权，因此不足以排除冯国红启动的强制执行，其诉讼请求应予驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，不适用于本案就房屋所有权达成以房抵债协议的情形，原一、二审法院据此规则进行裁判，属适用法律错误。 综上，冯国红的再审请求应予以支持，原一、二审判决在适用法律上存在瑕疵，本院予以纠正，原一审判决认定杨广富不存在阻却人民法院执行的事实理由，判令驳回杨广富的诉讼请求，结果正确，本院予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第三百九十条、第四百零七条规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）鲁16民终47号民事判决； 二、维持阳信县人民法院（2018）鲁1622民初889号民事判决。 二审案件受理费50元，由杨广富负担。 本判决为终审判决。 审判长  常维华 审判员  张魁海 审判员  刘超元 二〇二〇年七月十七日 书记员  张真真