河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初8667号原告：郑保中，男，汉族，1966年8月25日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：蒋新年，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海叶，河南怡龙律师事务所律师。被告：河南澳洋置业有限公司，住所地：许昌市许繁路中段**。法定代表人：于滔，任该公司董事长。委托诉讼代理人：菅中战，河南金泰律师事务所律师。第三人：王天喜，男，汉族，1962年7月12日生，住郑州市金水区。原告郑保中与被告河南澳洋置业有限公司、第三人王天喜房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年5月7日立案受理后，于2019年7月13日作出（2019）豫1002民初2488号民事判决。原告郑保中不服该民事判决，提起上诉。河南省许昌市中级人民法院于2019年10月29日作出（2019）豫10民终2494号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2019）豫1002民初2488号民事判决，将该案发回本院重审。本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑保中的委托诉讼代理人蒋新年、张海叶和被告河南澳洋置业有限公司的委托诉讼代理人菅中战到庭参加诉讼。第三人王天喜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑保中向本院提出诉讼请求：1、确认原被告所签订的《商品房认购合同》无效。2、判令被告向原告返还购房款人民币20455000元，并支付以该金额为本金，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计至实际还清之日止的资金占用期间的法定孳息(自2016年7月25日起暂计至2018年9月30日为1969902元)，以上本息暂计为人民币22424902元。3、判令被告赔偿原告经济损失，以20455000元为基数，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计至实际支付之日止(自2016年7月25日起暂计至2018年9月30日止为1969902元)。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:第三人王天喜为被告河南澳洋置业有限公司(以下简称“澳洋公司”)开发的位于许昌市××文化街以北、××以东的“府前名居”工程项目的实际施工人，因建设资金短缺，自2014年起王天喜陆续向原告借款用于项目建设。因王天喜不能按期偿还原告的借款及利息，2016年7月1日，王天喜与原告经过结算后，王天喜向原告郑保中出具借条一份。2015年7月21日被告澳洋公司与第三人王天喜达成《协议书》，被告澳洋公司拖欠王天喜工程款5000万元。后经王天喜与被告澳洋公司协商，2016年7月20日被告澳洋公司与原告郑保中签《商品房认购合同》一份，约定郑保中购买“府前名居”项目东北角独栋1-3层商业用房，该房屋建筑面积为1022.75平方米，房屋单价为20000元每平方米，总金额20455000元。2016年7月25日，澳洋公司向原告郑保中出具20455000元收款收据一份。被告澳洋公司在与原告签约时故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，且至今未取得商品房预售许可证，其行为违反国家强制性规定，导致双方签订的商品房认购合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，澳洋公司应当向原告返还购房款及利息并赔偿原告的损失。综上所述，原告为维护自己合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告河南澳洋置业有限公司辩称，对原告诉称的王天喜为府前名居工程实际工人无异议，对原告诉称的王天喜向其借款的事实请法院依法查实，对原告诉称的被告与第三人达成的《协议书》和《商品房认购合同》的真实性有异议，被告从未与第三人达成这两个协议，王天喜不是被告澳洋公司的工作人员，是林州二建将工程非法转交给王天喜，王天喜是实际施工人，原告与王天喜之间的民间借贷关系不存在，1500万元的借款原告并未提出银行流水、资金来源等相关出借凭证，根据最高法院的规定，仅靠借条有可能是虚假诉讼，原告也没有证据证明澳洋公司欠王天喜工程款。因此，被告澳洋公司不是本案适格被告，请依法驳回原告对澳洋公司的诉讼请求。第三人王天喜未到庭参加诉讼，也未提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：原告郑保中提供的《商品房认购合同》和收据，虽然被告不认可其上的印章，并申请调取了第三人王天喜因私刻被告单位的公章被追究刑事责任的材料20页，但是该部分材料不能证明被告的主张，本院予以采信。原告郑保中提供2015年7月21日被告与第三人王天喜签订的《协议书》复印件、许昌市魏都区人民法院（2018）豫1002民初5197号民事判决书复制件相互印证，本院予以采信。原告郑保中提供的陕西省西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初2519号民事判决书、陕西省西安市中级人民法院（2018）陕01民终8145号民事判决书、许昌市魏都区人民法院（2016）豫1002民初3446号民事判决书、许昌市中级人民法院（2016）豫10民终3094号民事判决书、河南省高级人民法院（2018）豫民申3576号民事裁定书、河南汇美居房地产营销策划有限公司营业执照复印件、2019年4月23日孙留锋与郑保中微信聊天语音通话、2020年4月19日孙留锋与郑保中手机通话录音光盘（附录音文字整理稿）、被告售楼部照片一张、许昌市中级人民法院（2019）豫10民终3007号民事判决书、许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初4129号民事判决书、许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初8348号民事判决书、许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初7935号民事判决书、许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初7154号民事判决书、许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初7151号民事判决书，与本案不具有关联性，本院不予采信。原告郑保中提供的《许昌府前名居项目购房明细》两页，系复印件，没有原件予以核对，本院不予采信。原告提供的保证书，内容真实，本院对其真实性予以确认。原告提供的借条复印件，没有原件予以核对，无法确认其真实性，本院不予采信。原告郑保中提供的协助执行通知书、执行裁定书、限制消费令、报告财产令、民事调解书、庭审笔录、银行交易明细、证明、情况说明、身份证、火车票复印件、以房抵债协议、郑州市中级人民法院（2019）豫01民终19709民事判决书营业执照，不能证明其主张，本院不予采信。原告郑保中提供的澳洋公司工地照片及其他照片30张，与本案不具有关联性，本院不予采信。本院依原告郑保中申请调取的王天喜在公安机关的讯问笔录，不能证明原告的主张，本院不予采信。经审理查明：第三人王天喜为被告河南澳洋置业有限公司开发的位于许昌市××文化街以北、××以东的“府前名居”工程项目的实际施工人。2015年7月21日，被告河南澳洋置业有限公司与第三人王天喜签订协议书一份，该协议书载明第三人王天喜实际施工3.2万平方米，被告河南澳洋置业有限公司认可前期被告应支付给王天喜50000000元工程款，后期整体结算价格双方协商后确定。第三人王天喜因工程需要向原告借款，后因未还款，第三人王天喜于2016年1月15日向原告郑保中出具保证书一份，保证在半年之内把郑保中的钱还完，如不还完钱，愿意把本人和妻子的所有福利归郑保中所有。后第三人王天喜未还款，其将被告河南澳洋置业有限公司欠其的工程款50000000元中的20455000元用于抵偿向原告郑保中的借款及利息，被告河南澳洋置业有限公司与原告郑保中于2016年7月20日签订商品房认购合同一份，约定原告郑保中购买“府前名居”项目东北角独栋1-3层商业用房，该房屋建筑面积为1022.75平方米，房屋单价为20000元每平方米，总金额20455000元。2016年7月25日，被告河南澳洋置业有限公司向原告郑保中出具收到郑保中交来前期建设资金20455000元的收据一份。另查明，被告河南澳洋置业有限公司未取得商品房预售许可证。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告郑保中提供的《商品房认购合同》对买卖双方的基本情况、商品房基本情况、商品房价格、付款方式、付款时间、交房时间等进行了明确约定，该合同已具备商品房预售合同的主要条款，应视为商品房预售合同。因被告河南澳洋置业有限公司至今未取得商品房预售许可证明，故该《商品房认购合同》为无效合同，对于原告郑保中要求确认该《商品房认购合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，原被告通过签订《商品房认购合同》抵消原被告及第三人王天喜三方的债权债务，因该《商品房认购合同》无效，三方的债权债务关系恢复至原始状态，且原告郑保中并未实际向被告河南澳洋置业有限公司支付购房款，故原告要求被告返还购房款人民币20455000元，并支付以该金额为本金，按中国人民银行公布的金融机构同期贷族基准利率计至实际还清之日止的资金占用期间的法定息(自2016年7月25日起暂计至2018年9月30日为1969902元)，以上本息暂计为人民币22424902元的诉讼请求和要求被告赔偿原告经济损失，以20455000元为基数，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计至实际支付之日止(自2016年7月25日起暂计至2018年9月30日止为1969902元)的诉讼请求，本院不予支持。原告郑保中可另行向第三人王天喜主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告郑保中和被告河南澳洋置业有限公司于2016年7月20日签订的《商品房认购合同》无效。二、驳回原告郑保中的其他诉讼请求。本案受理费163774元，由原告郑保中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  胡伟霞人民陪审员  赵晓丽人民陪审员  刘芳芳二〇二〇年七月三日书 记 员  张培雯