文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0230民初5551号原告：何继祥，男，1977年3月17日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：李谊，重庆天宇三星律师事务所律师。被告：重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行，住所地重庆市丰都县三合街道商业二路**，统一社会信用代码91500230208750839B。负责人：李义力，行长。委托诉讼代理人：董平，该行职工。委托诉讼代理人：但盛刚，重庆洪宇律师事务所律师。被告：湛红兵，男，1970年1月1日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：罗杨，重庆创辉律师事务所律师。第三人：高雷生，男，1967年10月17日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原告何继祥与被告重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行、湛红兵、第三人高雷生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序于同年11月11日公开开庭进行了审理，后因本案案情较为复杂且追加了被告湛红兵、第三人高雷生作为当事人参加诉讼，故本院将本案转为普通程序并于同年12月9日、18日及2020年7月7日（因疫情及鉴定影响）再次公开开庭进行了审理，原告何继祥及其委托诉讼代理人李谊，被告重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行的委托诉讼代理人董平（未参加最后一次）、但盛刚，被告湛红兵的委托诉讼代理人罗杨（未参加最后一次），第三人高雷生（参加了第二次）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何继祥向本院提出诉讼请求：1.依法解除2000年11月25日原、被告签订的《房屋处理意见》，退还原告购房款25870元及利息(从2000年11月25日起按照同期贷款利率计算)；2.判决被告重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行赔偿原告损失313500元；3.由被告承担本案律师费10000元、鉴定费5100元和诉讼费用。事实和理由：原丰都县农村信用合作社变更为重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行。2000年11月25日，原告与丰都县农村信用合作三合信用社签订《房屋处理意见》，其内容为：三合信用社处理湛红兵抵押借款房屋一套，经信用社集体研究讨论，特作如下处理意见；双方实地测量，房屋面积86.24㎡；房屋产权由信用社负责办理给买房；房屋作价每平方米300元；买方何继祥自愿购买；房屋总价款25870元。原告按照协议约定付清了购房款，被告也将房屋交付给原告占有、使用。2008年2月11日，原告与高雷生签订《房屋买卖协议》，原告将被告出卖的房屋卖给高雷生，房屋价款123800元，协议签订后高雷生支付原告购房款120000元并入住该房屋。后房屋登记在湛洪兵名下，坐落地址丰都县XX街道XX路XX号XX单元XX号(房屋产权证号：**地证2009字第**)。2016年10月27日，重庆市渝北区人民法院查封了标的房屋。2019年3月12日，高雷生向渝北区人民法院起诉，要求停止对标的房屋的执行，并确认该房屋属于高雷生所有；2019年8月23日，渝北区人民法院作出(2019)渝0112民初6474号民事判决，判决认定“三合信用社与何继祥签订的《房屋处理意见》效力待定，何继祥与高雷生签订的《房屋买卖协议》效力待定，驳回原告高雷生的诉讼请求。2019年9月8日，高雷生与原告签订《房屋退房协议》，高雷生退还房屋给原告，原告退还高雷生购房款120000元并赔偿高雷生损失127780元。综上，因被告重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行的过错致使原告产生损失，请求人民法院依法判决以维护原告的合法权益。被告重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行辩称：原被告签订的《房屋处理意见》属实，但被告并非出卖方，被告签字系代被告湛红兵所为，出卖房屋受益人系被告湛红兵，故被告湛红兵应为出卖方；《房屋处理意见》系有效协议，被告湛红兵实际认可该协议并接受了购房款以冲抵被告银行的贷款；因渝北区人民法院确认该处理意见待生效而非有效，故不能判决解除。被告湛红兵辩称：2000年11月25日，被告湛红兵同意被告银行处理涉案房屋并约定价款为25870元以冲抵其全部贷款，但被告银行并未核销全部贷款，后被告湛红兵在2009年需另行贷款时还偿还了前述贷款利息10余万元。被告湛红兵对被告银行对房屋的后续处理事宜及原告与第三人的买卖事宜均不知情，且并无过错，在本案中不承担责任。第三人述称：与原告发生房屋买卖事宜及之后诉状所述属实。本院经审理认定如下事实：1998年9月4日，湛红兵以抵押房产的方式向原丰都县农村信用合作社贷款100000元，到期日为1999年8月20日，后湛红兵未按期清偿贷款遂同意该社处理房屋。2000年11月25日，何继祥与原丰都县三合农村信用合作社签订《房屋处理意见》：“三合信用社现处理湛红兵抵押借款房屋一套，地，地址在新县城XX路**住房信用社集体研究讨论，特作如下处理意见：经双方实地测量，房屋面积86.24㎡；房屋产权由信用社负责办理给买方；房屋作价每平方米300元；买方何继祥自愿购买；房屋总价款86.24×300＝25870元即日缴清收贷款。卖方签字：单位盖章三合信用社（加盖丰都县三合农村信用合作社公章）信用社在场签字：徐世福、张茂江、曾宪文、李淑梅买方签字：何继祥房款已一次付清。2000年11月25日共壹页，一式两份，双方各执一份”。同日，何继祥支付房款25870元，丰都县三合农村信用合作社出具农贷收回凭证载明收到湛红兵偿还前述贷款本金25870元并在借款借据中予以注明。后何继祥从丰都县三合农村信用合作社取得钥匙入住该房。2008年2月11日，何继祥（甲方）与高雷生（乙方）签订《房屋买卖协议》：甲方将丰都县XX路湛红兵集资房XX楼房屋一套卖给乙方，房屋售价123800元，第一次付款40000元，10日内再付80000元，余下3800元等房产证办好后结清；甲方将现有水电气等一切证件交与乙方，房产证由甲方办理；甲方于2008年10月8日前搬走，由乙方接管；原甲方所执的与三合信用社签订的合同于签字之日在甲方、乙方内作废，现有协议于此日起生效；双方另约定家具归属事宜。该协议签订后高雷生支付何继祥房款120000元并入住该房。另查明，重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行在湛红兵于1998年9月4日借款100000元的借款借据还款记录部分载明：湛红兵于2000年11月25日至2008年12月24日期间分八次偿还本金25870元、25870元、2800元、4900元、9500元、1100元、600元、29360元，第七次还款日期为2003年9月1日。2009年5月5日，重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行向丰都县房地产登记中心出具还款证明载明：湛红兵以自有的位于丰都县新县城XX路商业用房和住房（房屋他项权证：丰房权字第XX**）抵押向该行城东分理处（原王家渡分社）借款30万元，现该款已还清，该行同意解除抵押合同，请办理抵押注销手续。在庭审中，本院责令重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行限期提供该次抵押涉及的所有材料，其逾期未予提交任何材料。2009年6月22日，案涉房屋办理产权登记（坐落地址：丰都县XX街道XX路XX号XX单元XX号；房屋产权证号：306房：**地证2009字第**人：湛红兵；建筑面积：92.75㎡)。同年11月16日，重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行开具的两张贷款收回凭证载明收到湛红兵于1998年8月1日贷款的利息96262.78元、于1998年9月4日贷款的利息14627.36元。后湛红兵分别于2010年3月5日、2012年6月26日、2014年8月27日以案涉房屋为他人债权提供抵押并办理抵押登记。后标的房屋先后被多家法院查封，现房屋状态为有抵押、有查封。2019年3月12日，高雷生因重庆市渝北区人民法院查封了标的房屋而向该院起诉，要求停止对标的房屋的执行，并确认该房屋属于高雷生所有，同年8月23日，该院作出(2019)渝0112民初6474号民事判决认定：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，湛红兵未出庭应诉，高雷生未举示湛红兵同意用案涉房屋抵偿三合信用社的贷款，三合信用社是否有权将案涉房屋出卖给何继祥存疑，三合信用社与何继祥签订的《房屋处理意见》效力待定，何继祥与高雷生签订的《房屋买卖协议》效力待定。高雷生占有案涉房屋十余年而未主张过户登记，属消极不行使权利，自身存在过错。”遂驳回高雷生的诉讼请求。高雷生为此次诉讼支付律师费15000元及诉讼费2780元。同年9月8日，高雷生与何继祥签订《房屋退房协议》，高雷生退还房屋给何继祥，何继祥立即退还高雷生购房款120000元并于2020年12月31日前赔偿高雷生损失127780元（房屋上涨损失110000元、律师费15000元、诉讼费2780元）。同日，何继祥支付高雷生120000元。在庭审中，原丰都县三合农村信用合作社工作人员徐世福（亦系经办人之一）出庭证实当时系信用社出面卖房且在买方付钱后负责办理产权，买卖完成后信用社未再处理产权办理事宜，且无专人负责处理被告湛红兵贷款偿还事宜。何继祥在庭审中陈述该房已被法院张贴封条，无法使用，且其也不可能再占有和使用该房屋。本案在审理过程中，经本院对外委托鉴定载明案涉房屋于价值时点2020年6月9日的市场价值为313500元，何继祥支付鉴定费5100元。上述事实，有当事人陈述、借款借据及收回凭证、《房屋处理意见书》、《房屋买卖协议书》、民事判决书、《房屋退还协议》及收条、委托书及发票、还款证明、房屋登记及抵押查封材料、证人证言、房地产估价报告及鉴定费发票等证据在案佐证，并经庭审举证、质证、核证，本院予以确认。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为：一、房屋买卖合同的主体；二、责任承担主体；三、原告的诉讼请求是否合理合法。本院分别评述如下：一、根据本案已查明的案情，被告湛红兵将己有的房屋交给银行处理用于抵偿贷款，标的房屋在处理之时并不存在权利障碍及影响处分后果的因素，而原告何继祥与原丰都县三合农村信用合作社签订合同亦系双方真实意思表示，原丰都县三合农村信用合作社亦经被告湛红兵授权而获得了处分权，且从合同内容来看，房屋处理系该社集体研究决定，产权亦由该社负责办理，故原丰都县三合农村信用合作社系以自己的名义进行的处分，其系房屋买卖合同的适格主体，应当认定其为出卖方。二、在本案中，原告以合法有效的买卖合同取得标的房屋并自由处分，后因登记所有权人即被告湛红兵用标的房屋抵押担保致房屋实际所有权人遇到障碍不能行使相应权利，而在被告湛红兵办理抵押之前，被告重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行还出具证明以解除标的房屋之前的抵押，而从该行当时的经办人的证言来看，被告银行在出售房屋后一直未进行有关买卖合同的产权办理事宜活动，未完成出卖人的合同义务。综上，被告重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行作为买卖合同的出卖方对于产生标的房屋权利行使障碍存在过错，应当承担相应的赔偿责任。因原丰都县三合农村信用合作社系被告重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行前身的分支机构，该社的民事行为所产生的法律后果应由被告重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行继受。至于被告湛红兵的责任承担问题，因原告明确主张合同之债，故合同相对方可在承担责任后进行追偿。三、因标的房屋存在权利行使障碍，而该障碍已经影响到合同根本目的的实现，故原告请求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以确认。在赔偿范围上，因合同解除且时隔多年，房屋价值已产生重大变化，故被告重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行应当以房屋现有价值即鉴定价格313500元赔偿相应损失，鉴定费5100元系必要支出，本院对原告的此两项诉讼请求予以支持，原告主张的退还房款部分与赔偿部分重合，本院不予支持；利息部分因原告实际已享有相应房屋权利多年，本院不予支持；本案律师费部分并非必要支出且于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告何继祥与被告重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行于2000年11月25日签订的《房屋处理意见》；二、被告重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行在本判决发生法律效力后10日内赔偿原告何继祥损失313500元及鉴定费5100元；三、驳回原告何继祥的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6602.05元，由被告重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行负担（原告已垫缴，被告在履行本判决确定的给付义务时一并给付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  高 鹏人民陪审员  陈丽蓉人民陪审员  刘光艳二〇二〇年七月二十二日法官 助理  陈 伟书 记 员  冉倪希