云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云07民终467号上诉人（一审原告、反诉被告）：吴昌龙，男，汉族，1972年6月18日生，住四川省眉山市东坡区。委托代理人（特别授权）：和洁琼，云南李寿刚律师事务所律师。上诉人（一审被告，反诉原告）：和六一，男，纳西族，1957年8月8日生，住云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：杨亚鹏，李明昌，云南泰联律师事务所律师。上诉人吴昌龙因与上诉人和六一房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2020）云0702民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴昌龙上诉请求：一、撤销原判决本诉部分第二项及反诉部分第二项；二、改判支持上诉人在一审本诉中的全部诉讼请求，并驳回被上诉人在一审反诉中提出的全部诉讼请求；三、判令由被上诉人承担本案一审本诉、反诉及二审的全部诉讼费用。事实及理由：一、上诉人在2013年向被上诉人多支付的5000元系提前支付的房屋租金，一审法院在定性该笔款项时存在事实认定错误。一审庭审阶段，被上诉人认可上诉人曾于2013年多支付了房屋租金5000元。而上诉人当初之所以会多支付5000元房租，系由于被上诉人无故要求上诉人必须在2013年向其多支付5000元房租，上诉人本可以拒绝，但本着互谦互让原则及上诉人与被上诉人双方之间达成该笔租金可以折抵之后的房屋租金的一致意见，故而上诉人未曾拒绝被上诉人的无理要求，提前支付了房屋租金5000元。由于上诉人2016年度至2019年度期间足额支付租金24000元，故该5000元应当用于折抵2019年11月1日至2020年10月31日期间房屋租金。其次，被上诉人虽当庭提出上诉人之所以多支付5000元系由于市场经济良好，故上诉人主动向被上诉人的赠与，但并未提供任何的证据加以举证。而一审法院却在被上诉人无任何证据的情况下认可了被上诉人的说法，明显系错误的，毫无事实及法律依据。从被上诉人的反诉状可以证实，涉案房屋主要用途是作为上诉人的员工宿舍，也就是说，涉案房屋在上诉人承租时并未用于商业用途，一直是亏本承租着涉案房屋，那么无论市场经济如何良好，上诉人都未曾从承租房屋上获取任何收益，自然也不可能因为市场经济良好而主动给房东涨房租。因此，一审法院以上诉人提前支付5000元房屋租金不符合市场交易习惯而驳回上诉人的请求系错误的，违背了案件事实，导致判决结果严重侵害上诉人的合法权益。二、被上诉人在房屋租金到期后未满一个月便擅自收回房屋，违反了合同约定，一审法院审理本案时遗漏该重要事实。双方于2010年8月21日签订的《房屋租赁合同》第九条中明确约定，只有上诉人拖欠租金达一个月时，被上诉人才有权终止合同并收回房屋。但本案中，上诉人拖欠部分租金还未满一个月，被上诉人便于2019年11月3日收回涉案房屋，并且在上诉人拖欠租金未满一个月便无故阻挠次承租人的合法经营，被上诉人的行为构成根本违约。并且由于被上诉人的违约行为，导致上诉人退给谭红辉租金45000元及9000元律师费用，被上诉人应当赔偿上诉人的全部经济损失。由于一审法院在审理本案时遗漏被上诉人存在违约行为这一事实，并以此驳回上诉人要求被上诉人赔偿损失的诉讼请求，明显是错误的，所做出的判决严重侵害了上诉人的合法权益。三、被上诉人自2019年11月3日起便实际占有了涉案房屋，一审法院所作判决违背了该基本事实。上诉人于一审阶段提交的于2019年11月18日在丽江市雪山公证处作出的《公证书》中可证实，2019年11月3日，被上诉人在上诉人完全不知情的情况下，擅自将涉案房屋门锁锁上，收回房屋。一审法院对该《公证书》的真实性及合法性也予以认可，却又作出判令上诉人向被上诉人支付2019年11月1日至2019年11月19日期间的房屋占有费4164元，明显是错误的、不合理的。其次，虽然次承租人系在2019年11月19日搬离临街铺面，但自2019年11月3日至2019年11月19日期间，被上诉人总是无故阻挠次承租人的合法经营，导致次承租人根本无法正常使用涉案房屋，次承租人在2019年11月3日后便未再进行任何正常的经营活动，店铺始终处于关闭状态。为此，上诉人退还次承租人房租时，将次承租人实际使用房屋期间的房租也全部退还。因此，由于被上诉人的原因，无论上诉人亦或是次承租人自2019年11月3日起便未曾正常使用过涉案房屋，而一审法院在审理该案时，遗漏上诉人自2019年11月3日起便失去对涉案房屋的占有、次承租人在2019年11月3日后因被上诉人的干扰便未再进行过正常的经营活动这一基本事实，判决上诉人向被上诉人支付2019年11月1日至2019年11月19日期间的房屋占有费4164元，违背了公平正义，严重侵害了上诉人的合法权益。和六一上诉请求：1、改判反诉部分第二项为由被上诉人吴昌龙立即赔偿上诉人和六一的经济损失80000元；2、维持一审判决本诉部分的全部判决及反诉部分的第一项判决；3、撤销一审判决反诉部分的第三项，改判为本案一、二审的诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决确认的“上诉人和六一于2019年11月20日更换了门锁，房屋现由上诉人和六一掌控”，这一法律事实与案件客观事实不符。首先，上诉人更换的仅仅为涉案房屋用以出入院落的大门门锁，对临街铺面的门锁并未进行更换，且院落与临街铺面是相互独立的，因此，不可能仅凭此就认为上诉人和六一掌控了涉案房屋。其次，自2019年10月份起，上诉人便一直向被上诉人催要租金，但其始终不肯支付。2019年11月20日，上诉人和六一发现涉案房屋处于无人管理的状态，大门门锁已经损坏不能使用，而被上诉人吴昌龙又不在丽江，所以上诉人和六一出于防盗、防火等目的才将门锁更换。由于被上诉人吴昌龙没有尽到承租人负有的看护义务，故上诉人和六一作为出租人，同时也是涉案房屋的所有人，其更换门锁的行为，仅仅是为了避免因被上诉人吴昌龙的不作为导致房屋被损坏而已。最后，一审中也当庭查明，被上诉人吴昌龙至今仍然没有向上诉人和六一交还涉案房屋临街铺面的钥匙，也没有进行其他的交接工作。因此，一审判决认为涉案房屋现由上诉人和六一掌控的法律事实与案件事实不符。二、由于被上诉人吴昌龙拒付租金的违约行为而导致相关合同被解除，所以其应当承担相应的违约责任。一审判决已确认“本案中按照约定被上诉人吴昌龙应于2019年10月的3日内向上诉人支付自2019年11月1日至2020年10月31日的租金，但被上诉人吴昌龙未如期支付”。事实上，截止一审开庭前，被上诉人吴昌龙都没有向上诉人和六一支付分毫相应的租金，故上诉人和六一基于上述事实，并根据双方签订的相关合同之约定反诉要求法院据此解除相关合同的诉求有事实和法律依据，因此，本案中合同解除的原因系由于被上诉未全面履行相应合同义务的行为而导致，所以其应当承担相应的违约责任。三、一审判决确定的房屋占用费，既不能弥补上诉人在本案中遭受的损失，也不符合双方之间合同的约定和相关法律的规定。由于被上诉人在一审起诉前，从未与上诉人协商解除事宜，也未进行过相关交接工作，所以涉案房屋一直处于空置的状态，而一审法院以房屋占用费的名义，仅仅支持了19天的房租损失，显然难以弥补上诉人所遭受的损失。这不仅违背了案件的基本事实，更是严重侵害了合同当事人的意思自治。根据《房屋租赁合同》第九条第一款之约定，若被上诉人违反该条所列五种情形之一的，上诉人可终止合同并收回房屋，因此给上诉人造成的损失由被上诉人负责赔偿，再结合《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失的赔偿额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。在一审中，双方皆对向法庭提交的《房屋租赁合同》的证据三性不持异议，可知被上诉人按约履行该合同后，上诉人可以获得80000元的实际收益。同时，也正是因为该合同已经载明了租金确切的支付时间、金额以及因被上诉人违约而导致合同解除后的损失赔偿责任，所以被上诉人应当预见到违反合同会给上诉人造成至少80000元的损失。因此，应当将上诉人的损失赔偿额确定为80000元为宜。四、被上诉人在本案中并未遭受损失。即使认为案外人谭继红系次承租人，被上诉人吴昌龙也的确向其退回了45000元房租，但这也是由于案外人谭红辉得知被上诉人没有按约向上诉人支付租金后，被上诉人与案外人谭红辉协商一致的结果，与上诉人无关，另外，按照《铺面租赁协议》的约定来看，被上诉人也仅仅是退还了其本就不该收取的相应租金而已，作为本案相关纠纷的始作俑者，被上诉人并未遭受任何损失。至于被上诉人的其他一审诉讼请求，如要求上诉人退还5000元的租金和承担其因本案而支付的律师费，更是没有事实和法律依据。吴昌龙向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判决被告立即退还原告支付给被告的租金5000元；3、请求法院判令被告赔偿原告经济损失55000元；4、请求法院判决被告承担本案全部诉讼费用。和六一向一审法院提出反诉请求：1、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》及《甲乙双方租赁合同补充协议》；2、判令原告赔偿被告经济损失80000元；3、本案的本反诉两案的诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：2010年8月21日，原被告签订了《房屋租赁合同》及《甲乙双方租赁合同补充协议》，约定由原告承租被告位于丽江市古城区房屋，该房屋由北面正房四间、西面临街商铺五间，东面独立卫生间及天井组成，租期自2010年11月1日至2020年10月31日，每年租金为人民币80000元。2013年10月16日，因市场行情较好，原告在向被告支付自2013年11月1日至2016年10月31日的房屋租金时多向被告支付了5000元。2016年11月22日，被告和六一向原告吴昌龙出具收条载明收到吴昌龙自2016年11月1日至2019年10月31日的房租费240000元。原告于2019年10月9日将该房屋临街铺面中的两间转租给谭红辉经营，并收取其45000元房租。因被告未如期收到原告自2019年11月1日至2020年10月31日的租金80000元，被告于2019年11月6日、11月9日、11月10日三次至92号房屋，与次承租人谭红辉之间引发纠纷，谭红辉总共报警三次。后谭红辉在经营不到一个月后与原告吴昌龙解除了合同，并退回了45000元房租。原告方对92号房的实际占有时间直至2019年11月19日。被告于2019年11月20日更换了门锁，房屋现由被告掌控。一审法院认为，现原告的本诉与被告的反诉均要求解除合同，故合同可予以解除。根据法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原被告签订的《房屋租赁合同》及《甲乙双方租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法、有效；双方当事人应当根据合同约定全面履行各自的相应义务。本案中按照约定原告应于2019年10月的3日内向被告支付自2019年11月1日至2020年10月31日的租金，但原告未如期支付。原告提出其已于2013年提前支付5000元的主张一审法院认为不符合市场交易习惯，不予支持。原告提出请求赔偿经济损失55000元，其中，45000元为原告退给谭红辉的租金，一审法院认为该部分损失并非被告直接造成，不应由被告承担。还有5000元为律师费支出，一审法院认为该部分支出并非必要支出，故不予支持。另外5000元为装修支出，但因原告未就该部分进行举证故不予支持。原告提出被告拒绝继续履行合同拒绝收取租金，但无相应证据佐证，一审法院不予采信。反诉中被告要求原告赔偿被告一年的房屋租金损失80000元，一审法院认为原告实际占有被告房屋至2019年11月19日，故该段时间内房屋占用费（80000÷365×19=4164元）应由原告承担，2019年11月20日起92号房屋已在被告掌控中，故原告不应再继续承担房屋租金。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：本诉部分：一、解除本诉原告吴昌龙与本诉被告和六一于2010年8月21日签订的《房屋租赁合同》及《甲乙双方租赁合同补充协议》。二、驳回本诉原告吴昌龙的其他诉讼请求。反诉部分：一、解除反诉原告和六一与反诉被告吴昌龙于2010年8月21日签订的《房屋租赁合同》及《甲乙双方租赁合同补充协议》。二、由反诉被告吴昌龙于本判决生效之日起十日内向反诉原告和六一支付自2019年11月1日至2019年11月19日期间的房屋占用费4164元。三、驳回反诉原告和六一的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，减半收取为650元，由本诉原告吴昌龙承担；反诉案件受理费1800元，减半收取为900元，由反诉原告和六一承担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：一审判决是否正确，二上诉人的上诉请求能否成立。本院认为，双方于2010年8月21日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自合同义务。本案中，和六一已按约定将房屋交付给吴昌龙使用，吴昌龙应按约定的租金标准及支付时间向和六一支付租金，经查，2016年11月22日，和六一向吴昌龙出具收条载明收到吴昌龙自2016年11月1日至2019年10月31日的房租费240000元。根据《房屋租赁合同》约定，吴昌龙应于2019年10月31日内向和六一支付自2019年11月1日至2020年10月31日的租金，但经多次催要，吴昌龙未如期支付租金，导致和六一三次至出租房屋，与次承租人谭红辉发生纠纷，和六一于2019年11月20日更换了门锁，收回房屋。一审认定吴昌龙对房屋的实际占有时间至2019年11月19日，并判令吴昌龙向和六一支付自2019年11月1日至2019年11月19日期间的房屋占用费4164元并无不当，本院予以支持。吴昌龙上诉称2019年11月3日起便未曾正常使用过涉案房屋，且因和六一的干扰便未再进行过正常的经营活动，不应当支付2019年11月1日至2019年11月19日期间的房屋占有费4164元无事实和法律依据，本院不予支持。吴昌龙上诉称曾于2013年向和六一多支付5000元房租，应用于折抵2019年11月1日至2020年10月31日期间的房屋租金，因和六一不予认可，吴昌龙也未能够提供证据证实，故一审法院判决驳回其退还5000元租金以及赔偿经济损失55000元的诉讼请求并无不当，本院予以维持。因吴昌龙的上一期房屋租金已交至2019年10月31日，双方发生纠纷后和六一已于2019年11月20日更换了门锁，掌控房屋，吴昌龙只应当承担实际占用期间的房屋占用费，一审法院判决驳回其反诉请求吴昌龙赔偿一年的房屋租金损失80000元并无不当，本院予以维持。和六一的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，吴昌龙、和六一的上诉理由均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。吴昌龙预交的二审案件受理费3100元，收取2200元由上诉人吴昌龙负担。和六一预交的二审案件受理费1800元，收取900元由上诉人和六一负担。本判决为终审判决。审判长  张培贵审判员  高精红审判员  普丽仙二〇二〇年七月十四日书记员  冯江婷