山东省枣庄市山亭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0406民初1167号原告：刘某，男，1968年12月12日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。被告：山东裕升置业有限公司，地址：山东省日照市经济开发区秦皇岛路北，北京路西(中瑞聚福园)(幢号：001)****。法定代表人：尹衍庆，经理。原告刘某诉被告山东裕升置业有限公司（以下简称裕升置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。刘某到庭参加诉讼；裕升置业经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求：一、判令被告将办理房屋权属登记的资料报产权登记机构备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；二、判令被告向原告支付逾期办理不动产转移登记的违约金(以379776元为基数，自起诉之日起至被告办讫涉案房屋所有权转移登记手续之日止，按照年利率6%计算，支付方式为按月支付)；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号为YS0055769)，原告购买了被告开发的位于枣庄市山亭区，原告按照合同约定支付了全部购房款379776元整，被告于2016年3月20日向原告交付了该商品房。合同第十九条约定：出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方协商解决。自房屋交付使用后至今，被告未将办理房屋权属登记的资料报产权登记机构备案，未协助原告办理房屋所有权转移登记。被告的违约行为致使原告至今无法取得房屋所有权证书。原告为维护合法权益，依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，诉至贵院，请求法院依法判决。裕升置业庭前提交书面答辩状，辩称，一、对于原告的第一项诉讼请求，被告认可将办理权属登记的资料报产权登记机构备案并协助原告办理房屋所有权转移登记，但因系政府原因导致办证延迟，这是被告所不能控制的，只能待政府处理完毕相关手续后才能推进办证工作。二、原告第二项请求事项与事实不符，无法律依据，依法不成立。具体理由如下：（一）正如原告第一项诉讼请求所述，被告的办证义务应当截止至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，具体理由在山亭区人民法院作出的（2020）鲁0406民初88号民事判决书中已有阐述，因此原告要求计算违约金的止点为“被告办讫涉案房屋所有权转移登记手续之日”无事实法律依据，应当依法予以驳回。（二）原告主张按照年利率6%计算违约金数额依据不足，起码过高应予以调低。首先，通过原告的起诉看，其是适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条第二款计算违约损失，条款明确规定：合同没有约定违约金或损失难以确定的才适用该计算方式。可见，前提是原告应举证证实有损失，这也符合有损失才有赔偿的民法原则。而原告并未举证证实其有损失，事实上原告实现了改善居住使用目的，不但没有损失，还因房价上涨翻番获得了巨大利益。而且该规定为“可以”和“参照”，而不是“必须”和“按照”，是否适用本法条应根据本案的实际情况作出判断（本案存在“双方协商”的特殊约定、原告没有举证其因逾期办证遭受损失等实际情况），并且有我省司法实践为证。原告在未证实其有损失的前提下，直接依据该规定主张损失，没有事实依据和法律依据，不成立。其次，按年利率6%计算违约损失过高，应根据《合同法》及其司法解释等相关规定以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案逾期办证不是由于被告原因造成的，系原国土部门和原规划部门在土地位置坐标点上有差异，原规划部门批复的规划中有三块土地不在《国有建设用地使用权出让合同》规定的土地出让范围内，被告按照规划部门批复的规划建设，自然资源部门要求补征三块空白地块的土地。并且，《国有建设用地使用权出让合同》规定了商业面积和住宅面积，在建设过程中，为满足征收补偿安置需求，政府部门需要增加商业面积，规划部门批准同意，实际建设商业面积和住宅面积与《国有建设用地使用权出让合同》中的规定不一致。因为以上两个原因，致使国土不能整体验收，而本地政府关于房地产开发项目竣工综合验收备案的规定又严于《不动产登记条例实施细则》的相关规定导致的，按照《不动产登记条例实施细则》的规定被告已于2018年4月3日满足办证条件。因此，2018年4月3日后的逾期办证责任系由于政府原因导致的，应当减轻或免除被告的逾期办证责任。参照《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发[2014]489号】第十四条因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定“因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。对此，最高人民法院民一庭庭长程新文在《房屋买卖合同纠纷》裁判精要与实务指南一书中进行了阐述，并附有案例说明。最后，交付房屋由原告居住使用是被告的主要义务，到主管部门办理权属证书的时间要求应是从义务，即使逾期办证违约承担责任也应远远低于逾期交房的违约责任（法院判定的逾期交房违约金为每日40元），这也符合合同法第113条损失预见原则。而且毕竟存在原告无损失、实际获利益，双方又有约定协商处理的情形，仅仅因办证迟延而支持原告享有6%的贷款利息（远高于一般理财产品收益），显属不当获利，超出了被告的预见。对此，有关司法实践案例可以证实。原告要求被告按月支付违约金无事实与法律依据，依法应当予以驳回。首先，原被告双方签订的《商品房买卖合同》并未约定违约金的付款期限，该诉求无合同依据，亦无法律依据；其次，由于被告尚不具备将办理权属登记的资料报产权登记机构备案的条件，违约金的具体数额无法明确。为减少对司法资源的占用，因此请求贵院判决在被告具备将办理权属登记的资料报产权登记机构备案的条件后，再向原告支付违约金；最后，由于涉案小区业主众多，按月甚至更短期限的支付违约金，被告工作人员将无力抽身从事其他业务，致使资金链断裂，导致无力再继续支付业主巨额的违约金，进而引发更大的社会矛盾。本案诉讼费不应由被告承担。首先，原被告双方签订的《商品房买卖合同》并未约定诉讼费由被告承担；其次，被告在庭审前就已表达了良好的和解或调解意愿，甚至为此放弃了在同其他业主和解或调解中的一些权利。即使这样，原告依然坚持通过开庭来处理双方争议问题。并且，通过原告的起诉看，其所主张的诉讼请求金额计算方式与被告调解中提供的计算方式基本一致（不一致的地方在于计算违约金的止点，但贵院判决已确认被告提供的计算方式）。原告的行为，不仅故意占用了司法资源，也伤害了被告为节省司法资源尽可能在诉讼前解决问题的本意和初衷。因此，该部分费用不应再由被告承担。刘某围绕诉讼请求依法提交了身份证房屋买卖合同、发票及手机截屏等证据，经本院审查予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年5月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：YS0055769，房屋代码：329911。合同约定:原告购买被告开发的裕升山亭花园17号楼3单元401室楼房一套，建筑面积120.33平方米，每平方米单价3156.12元，价款379776元。第十条约定交付时间：2015年10月1日。交付条件：1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《商品房住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十九条（三）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的。双方同意按照下列第2方式处理：（2）双方协商解决。因买受人原因未能在出卖人规定的时间内及时办理产权登记所需手续及费用的出卖人不承担任何违约责任。原、被告对其他权利和义务也进行了约定。合同签订后原告依约履行了义务，2016年3月20日被告将涉案房屋交接给原告。另查明，现裕升山亭花园小区建设项目未通过国土资源部门国土验收，也未取得竣工综合验收备案。刘某于2020年5月13日通过山东法院电子诉讼服务平台网提交了立案材料。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方对合同效力均无异议，该合同合法有效，合同条款对双方均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。首先，根据法律规定和合同约定，裕升置业负有将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案的义务，其不具有直接办理房屋权属证书的职能和合同义务。办理房屋权属证书需由原告申请，相关房地产登记部门负责办理，因此原告要求裕升置业协助其办理房地产权属证书，实际是裕升置业将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案，故原告的该项请求，本院予以支持。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条的约定，转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的。双方同意按照下列第2方式处理：（2）双方协商解决。该条关于“双方协商解决”的约定应视为上述司法解释“当事人有特殊约定”的情形，在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商解决，协商解决不成，原告可依据合同约定或法律规定向被告主张逾期办证的违约责任。因原告提交的证据不能证明其与被告曾依约协商或协商未果，故自被告逾期办证之日起至原告提起本案诉讼之日为双方协商解决期间，原告提起诉讼之日应视为双方协商解决未果，如此时被告仍不能依约履行办证义务，且无证据证明非因原告的原因，则被告应承担逾期办证的违约责任，支付违约金的起始时间应从原告起诉之日开始计付至将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。关于违约金的计算标准，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人自主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”因此，本案逾期办证违约金可按照年利率6%的标准计算。综上所述，原告的诉讼请求本院部分予以支持；被告的抗辩理由，本院部分予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告山东裕升置业有限公司于本判决发生法律效力后三十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。二、被告山东裕升置业有限公司于本判决发生法律效力后三十日内给付原告刘某逾期办证违约金(以379776元为基数，自2020年5月13日起至将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，按照年利率6%计算)。三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由原告刘某负担75元，被告山东裕升置业有限公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  崔玉峰二〇二〇年七月七日书记员  张 婧