四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初1331号 原告：倪守权，男，1968年5月9日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：莫川，四川顿开律师事务所律师，特别授权代理。 被告：张韩兵，男，1986年10月27日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：王鹏，四川展正律师事务所律师，特别授权代理。 被告：游月，女，1990年2月25日出生，汉族，住四川省邻水县。 第三人：邻水县邻洲房地产经纪有限公司，住所地：邻水县鼎屏镇古邻大道恒源新城******。 统一社会信用代码：91511623MA62B4J60T。 法定代表人：向欧阳，经理。 第三人：中国建设银行股份有限公司广安分行，营业场所：四川省广安市城南兴安街283号。 统一社会信用代码：915116006295500182。 法定代表人：邓隽，行长。 委托诉讼代理人：刘彬琳，男，1972年8月10日出生，汉族，住四川省邻水县。 中国建设银行股份有限公司广安分行邻水支行员工，特别授权代理。 原告倪守权与被告张韩兵、游月、第三人邻水县邻洲房地产经纪有限公司（以下简称邻洲经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，原告申请追加中国建设银行股份有限公司广安分行（以下简称建行广安分行）为第三人，本院经审查后，追加建行广安分行为本案第三人，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪守权及其委托诉讼代理人莫川、被告张韩兵及其委托诉讼代理人王鹏、被告游月、第三人邻洲经纪公司法定代表人向欧阳、第三人建行广安分行委托诉讼代理人刘彬琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告倪守权向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告于2018年12月1日签订的邻水县凰腾国际10号楼1单元1-14-5房产的房屋买卖合同有效；2.判令二被告继续履行房屋买卖合同，立即办理房屋交接手续并交付案涉房屋给原告；3.请求判令二被告赔偿原告已付中介费7,000元，并按照1,500元/月的标准支付原告租房损失（自2020年5月1日起至房屋实际交付之日止）；4.请求判令二被告在合理期限内将户籍迁出案涉房屋；5.请求判令二被告在能够履行案涉房屋过户义务的情况下配合原告过户；6.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告申请撤回判令二被告赔偿原告中介费7,000元的诉讼请求，本院已口头裁定予以准许。事实和理由：2018年，二被告向邻水县进瑞置业有限公司按揭购买了邻水县凰腾国际10号楼1单元1-14-5房产，二被告为共同所有人。2018年11月27日，原、被告及第三人邻洲经纪公司共同签订《房屋买卖定金合同》，确定原告向二被告定购案涉房屋，签订定金合同后，原告当即准备通过现金的方式向二被告交付定金5,000元。在交付定金过程中，二被告和第三人共同要求原告优先支付中介服务费7,000元，于是原告向邻洲经纪公司支付中介费7,000元。2018年12月1日，原、被告及第三人邻洲经纪公司共同签订《房屋买卖合同》，原告当即按照约定向被告支付购房款315,000元（此款扣减5,000元定金后，由二被告出具了310,000元收条一张），其后，原告按照合同约定，每月按时向被告指定的还贷账户汇款2,000元以供支付按揭款，直至2020年5月。2020年4月27日，二被告因自身情感问题和经济纠葛，明确表示不愿意继续履行合同，进而不同意交付房屋给原告，并要求原告通过诉讼方式解决。原告遂诉至本院，请求依法裁判。 被告游月辩称，原告诉称属实，我愿意配合原告继续履行房屋买卖合同。 被告张韩兵辩称，1.我未委托中介公司出售涉案房屋；2.定金合同的签署，我不知情也未参与；3.委托游月出售房屋的委托书属实，但未委托游月收款，倪守权在付款时也未通知我，且签署的房屋买卖合同内容、细节我不清楚；4.因涉案房屋进行了抵押预告登记，在银行未同意的情况下，合同效力待定；5.我未接到接房通知，因此现在不存在交付房屋；6.户籍迁出属于公安户籍管理部门处理范畴，不属于本案审理范围；7.房屋过户条件尚未成就，不应得到支持；8.原告主张的租房损失，其证据不能达到证明目的，不应得到支持。 第三人邻洲经纪公司述称，1.是游月来我公司将案涉房屋挂牌出售；2.签署正式的房屋买卖合同的时候，要求张韩兵出具了委托书，并且拍了照片；3.我公司收到了倪守权支付的中介费7,000元。 第三人建行广安分行述称，1.游月作为主借款人在我行办理了按揭贷款属实，经过查询,截止开庭之日均按照约定按时还本付息，目前尚欠贷款本金267,457.53元；2.在保障我行合法权益的情况下，我行同意案涉房屋进行买卖。 本院经审理认定事实如下：张韩兵与游月原系夫妻关系，2014年2月14日登记结婚，2019年1月30日办理离婚登记。2018年4月26日，二被告作为买受人与邻水县进瑞置业有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同编号：（2018）0400352，购买了位于邻水县西部新城邻土储[2016]28号地块凰腾·国际广场10号楼住宅1-14-5号房产，房屋总价503,928元。2018年9月11日，二被告（游月为主借款人）在第三人建行广安分行办理了按揭贷款，贷款金额280,000元。2018年11月29日，案涉房屋办理了预售商品房买卖预告登记及预售商品房抵押权预告登记。 2018年11月27日，游月作为甲方（卖方）与倪守权作为乙方（买方）、第三人邻洲经纪公司作为丙方签订《房屋买卖定金合同》，约定将案涉房屋以现状出售给倪守权，交易价格625,000元，定金5,000元，乙方承担中介服务费7,000元，2018年12月2日前签订三方正式买卖合同，甲乙双方还共同约定乙方购买该房屋已知晓房屋未接房未出证，暂不能办理过户手续。 2018年11月29日，张韩兵出具了一份委托书，载明：“我张韩兵，身份证号码：5116231986××××××××，同意将位于四川省广安市邻水县凰腾国际10栋一单元1405号房卖给倪守权。因本人有事不能到场在买卖合同上签字，现由我合法妻子（游月，身份证号码：5116231990××××××××）代替本人签字，本人知情并同意。特此承诺以明示！承诺人：张韩兵，身份证号码5116231986××××××××，时间：2018年11月29日。” 2018年12月1日，游月、张韩兵作为甲方与倪守权作为乙方、第三人邻洲经纪公司作为丙方签署了正式的《房屋买卖合同》。合同约定，甲方将案涉房屋（房屋结构：钢筋混凝土，建筑面积101.87平方米，以取得不动产权证书上的面积为准）出售给乙方；该房地产在交易前已经设定抵押；成交总价625,000元；定金5,000元，在完成本协议手续签字后，定金抵作购房款，除定金之外剩余房款620,000元，乙方应于2018年12月1日付甲方房款310,000元，按揭贷款280,000元，由乙方按照甲方的还款方式支付月供，乙方应在每月1号前将当月月供存入甲方还款银行卡上，尾款30,000元，于该房不动产权证满两年后过户当日支付，当房产证下来后甲方应配合乙方还款取证，当取得该房屋房产证件满两年无增值税后，甲方无条件配合乙方办理产权过户手续给乙方或乙方指定的人；合同第九条补充或变更约定事项（效力优先于原约定）：开发商通知接房后，甲方应在开发商通知接房后两个月内告知乙方和居间方并无条件配合办理接房手续。接房所产生的一切费用由乙方承担。当该房屋无增值税时，甲方无条件配合乙方办理过户手续给乙方或乙方指定的人。乙方倪守权签名捺印确认，甲方游月签名捺印确认，丙方邻洲经纪公司签名盖章确认。 履约过程中，倪守权向邻洲经纪公司支付了中介费7000元，向游月支付了购房款315000元（含定金5000元），并由游月出具了310000元的收条。合同签订后，倪守权按照约定每月向游月账户62×××02转账2000元偿还按揭贷款本息至2020年6月2日。现双方因合同履行产生争议，原告遂提起本案诉讼。 同时查明，凰腾·国际广场通知10号楼接房时间为2020年5月12日至5月15日。游月称开发商已于2020年5月1日左右通知接房，张韩兵称未接到接房通知。倪守权当庭表示愿意代二被告提前偿还建行广安分行剩余贷款本息。 2019年1月30日，张韩兵与游月签订的离婚协议书第三条约定：男女双方婚姻存续期间无共同财产分割。2019年3月26日，张韩兵向本院提起离婚后财产纠纷[（2019）川1623民初878号]，诉状中称“原、被告于2018年5月在凰腾国际购买一套房产，被告于2019年元旦期间将房屋卖出，所卖房款均被被告非法控制”。2019年4月4日，张韩兵增加一项诉讼请求，请求对案涉房屋依法分割，庭审中，张韩兵请求法院对房屋出售价款进行分配。2019年5月27日，张韩兵向本院申请撤回该案诉讼。 还查明，倪守权于今年3月份与其妻子外出福建务工，居住在福建。 2020年7月6日，倪守权代为向建行广安分行支付完毕剩余按揭贷款本息266,932.99元。 上述事实有原告倪守权提交的：1.原、被告及第三人身份信息；2.（2018）0400352号四川省商品房买卖合同、贷款合同、不动产权利及其他事项登记信息；3.房屋买卖定金合同、张韩兵出具的委托书、张韩兵手持委托书及身份证照片、房屋买卖合同；4.倪守权支付中介费、定金、购房款凭据；5.倪守权向游月账户每月转账2,000元明细；6.凰腾·国际广场接房通知；7.（2019）川1623民初878号案卷材料：民事起诉状、增加诉讼请求申请书、离婚协议书、委托书及照片、房屋买卖合同庭审笔录、撤诉申请书、民事裁定书；7.2020年7月6日中国建设银行个人贷款结清证明及游月出具的收条。被告游月提交的：离婚证复印件、离婚协议书复印件、委托书照片。第三人建行广安分行提交的：中国建设银行个人贷款对账单等证据在卷佐证，上述证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，本院结合到庭当事人的部分陈述予以确认。 原告倪守权提交的：倪守权与游月微信聊天记录、倪守权之女倪鑫与游月通话录音，不能达到原告主张二被告表示不接房、拒绝交付房屋的证明目的，不予采纳。原告倪守权提交的2020年5月1日《房屋出租协议》，无其他证据佐证，不予采信。 被告张韩兵提交的：中国农业银行明细清单、案外人张孝明四川省农村信用社业务凭证，无其他证据佐证，不能达到其证明目的，不予采信。 被告游月提交的：2019年1月31日游月向张韩兵转账50,000元中国工商银行回单，无其他证据佐证，不能达到其证明目的，不予采信。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案原告倪守权与被告游月及第三人邻洲经纪公司于2018年12月1日签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，并且该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。案涉房屋属于张韩兵与游月的夫妻共同财产，在出售该房产给倪守权时，游月已经取得房屋共有人张韩兵的委托授权同意，且倪守权对此代理关系知情，故本案案涉《房屋买卖合同》亦直接约束张韩兵与倪守权，对张韩兵产生法律拘束力。因此，对于原告倪守权请求确认《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持； 合同成立并生效后，双方均应按照约定全面履行自己的义务，倪守权已经按照合同约定向被告支付了除过户时需要支付的尾款30,000元之外的所有购房款（包含代为提前偿还的所有按揭贷款本息），二被告理应按照合同约定履行房屋交付义务，故对于原告主张由二被告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持，但接房时所产生的合理费用按照合同约定应由倪守权承担； 关于原告主张的租房损失。本院认为，凰腾国际广场公布的接房通知，显示的案涉房屋交房起止时间为2020年5月12日至2020年5月15日结束，而合同约定被告应在开发商通知接房后两个月内配合办理接房手续，原告提起的诉讼时间为2020年6月9日，此时合同约定的两个月时间尚未届满，且原告的现有证据不足以证明其损失，故对于原告主张被告承担租房损失的诉讼请求，本院不予支持； 关于原告主张判令二被告在合理期限内将户籍迁出的问题。本院认为，该项请求属于行政机关处理范围，不属于本案审理范畴，本院不予支持； 关于原告主张由二被告协助办理过户手续的问题。本院认为，涉案房屋尚未办理权属证明，剩余尾款30,000元也未达到支付条件，即目前办理过户的条件尚未成就，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持，原告可待条件成就后，另行主张权利。 关于张韩兵抗辩倪守权支付购房款的方式问题。本院认为，出售房屋时，张韩兵与游月系夫妻关系，且张韩兵向游月出具了出售房屋给倪守权的委托书，在无特别约定的情况下，倪守权向夫妻任何一方支付购房款，对张韩兵与游月均具有法律约束力，至于二被告在离婚后就购房款分割产生的争议，可另案主张权利。故对于张韩兵的该项抗辩，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告倪守权与被告张韩兵、游月及第三人邻水县邻洲房地产经纪有限公司于2018年12月1日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告张韩兵、游月于本判决生效之日起二十日内将位于邻水县西部新城邻土储[2016]28号地块凰腾·国际广场10号楼住宅1-14-5号房产交付给原告倪守权； 三、驳回原告倪守权的其他诉讼请求。 案件受理费10,050元，减半收取5,025元，由被告张韩兵、游月负担3,000元，原告倪守权负担2,025元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  宁晓波 二〇二〇年七月九日 书记员  朱 睿