云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终228号上诉人（原审原告）：庾家骅，男，1955年2月23日出生，汉族，现住云南省大理市，港澳居民来往内地通行证号码Ｈ0660607202。委托诉讼代理人：冯云林，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：杨学胜，男，1972年9月10日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：杨雪梅，女，1973年12月23日出生，白族，住云南省大理市。杨学胜、杨雪梅共同委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赵凤英，女，1948年9月10日出生，白族，住云南省大理市。被上诉人（原审被告）：杨学全，男，1974年10月12日出生，白族，住云南省大理市。上诉人庾家骅与上诉人杨学胜、杨雪梅、被上诉人赵凤英、杨学全因租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初2347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。因遇新冠肺炎疫情，延长审限三个月。本案现已审理终结。庾家骅上诉请求：一、依法判决原审漏判给庾家骅的过渡期补助费29150.6元；二、撤销原审判决未支持的违约金、资金占用费、律师费，并依法改判；三、判令杨学胜、杨雪梅、赵凤英、杨学全承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、原审判决中漏判了庾家骅应享受的过渡期安置费29150.64元。依据《土地租赁合同》“如因国家政策的原因需征用租赁土地，所有在租赁土地上的建筑物的国家赔偿款归乙方”的约定，拆迁补偿款及相应的过渡期安置建房补助应由庾家骅全部享有，现庾家骅所建住房已被全部拆除，庾家骅应享受建房过渡期补助费29150.64元。二、原审判决不支持庾家骅对违约金、资金占用费、律师费等的诉求，判决错误。1.杨学胜在变更租赁土地业权时没有按约定通知庾家骅，也没有向庾家骅出具新甲方（杨学全）的承诺书，其行为已构成违约，应承担违约责任按合同约定向庾家骅支付违约金40万元。2.由于拆迁指挥部要求庾家骅与杨学胜方签订《土地租赁终止协议》后，才能兑现庾家骅的拆迁补偿款，但因杨学胜方坚持要与庾家骅分割30%的拆迁补偿款，《土地租赁终止协议》无法签订，导致指挥部无法向庾家骅支付拆迁补偿款，庾家骅应得的拆迁补偿款至今无法领取，给庾家骅造成了财产损害，由此引起的“资金占用费”应由杨学胜、杨雪梅、赵凤英、杨学全承担。3.因杨学胜方要与庾家骅分割30%的拆迁补偿款的无理要求得不到满足，经镇政府拆迁部门多次调解无果，庾家骅不得不诉诸法院，但庾家骅为香港公民，对大陆的法律体系不认识，所以必须委托律师代为进行诉讼，而引起诉讼和违约的责任在杨学胜方，因此杨学胜、杨雪梅、赵凤英、杨学全应承担庾家骅委托律师的代理费。杨学胜、杨雪梅答辩称，请求驳回庾家骅的上诉请求。一、一审未漏判过渡期补助费，而是认定该款归杨学胜、杨雪梅所有。建房过渡期补助是对房屋所有人新建房屋的补助，而不是对租客的补助，庾家骅主张该款归其所有没有事实依据。二、本案属于政策性原因导致租赁合同不能继续履行，双方均不违约，因此不存在违约金的损失。由于双方对补偿款的分配存在争议，杨学胜方没有领取任何的补偿款，而庾家骅在杨学胜方同意的情况下已预先领取了100万元，若造成损失也是杨学胜方存在损失。对于律师费，双方没有对此进行约定，且双方均有权委托律师参加诉讼，若律师费属于损失，杨学胜方同样也有这方面的损失。杨学胜、杨雪梅上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回庾家骅的全部诉讼请求；二、判令庾家骅承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、杨学胜方作为房屋的所有权人，同时也是《搬迁补偿安置协议书》的合同相对人，与庾家骅己经解除了《土地租赁合同》及补充协议，并己收回房屋，房屋所有权及使用权均己由杨学胜方享有，因此房屋补偿款1608882元、搬迁补助32350.64元均应属于杨学胜方所有。杨学胜方签订租赁合同的目的是让庾家骅为杨学胜方建盖房屋，建盖后的房屋所有权属于杨学胜方，土地租期内的房屋使用权归庾家骅所有，因此，杨学胜方作为房屋的所有权人，有权就房屋被拆迁获得补偿。《土地租赁合同》第五条约定新建房屋所有权归杨学胜方，但第十条又约定如果被征用的赔偿款归庾家骅，两个条款相互矛盾，该两个条款属于庾家骅提供的格式条款，应作出不利于庾家骅的解释，本案房屋补偿款应按归属于产权方的规定处理，本案所有房屋补偿款均应归杨学胜方。另外，杨学胜方作为《搬迁补偿安置协议书》的合同相对人，搬迁安置对象是杨学胜方，不是庾家骅，搬迁安置具有保障属性，如果将安置款全部划归庾家骅，则丧失了保障杨学胜方的权益的属性，一审判决将房屋补偿款1608882元、搬迁补助32350.64元认定归庾家骅所有错误，依法应予纠正。二、杨学胜方委托银桥镇财政所支付给庾家骅的100万元中已经包含了返还庾家骅的租金54万元，一审判决再返还认定事实错误，依法应纠正。在安置协议签订后，杨学胜方已经同意由银桥镇人民政府支付给庾家骅100万元的金额，包含了杨学胜方按照《土地租赁合同》第十一条约定应支付给庾家骅的定额投资款及剩余租期的租金，其中定额投资款50万元每年折旧2.5万元，已经使用房屋6.5年，剩余13.5年投资款折旧为33.75万元，加上应退回给庾家骅未到期的租金13.5年计54万元，再加上相关迁让费用合计100万元，故庾家骅已经领取的100万元款项，已经包含了未到期的租金54万元，一审判决杨学胜方返还庾家骅租金54万元认定事实错误，判决错误。三、杨学胜方与庾家骅签订的《土地租赁合同》第十条“如因国家政策的原因需征用租赁土地，甲方必须在收到通知后马上通知乙方，甲方按未使用租期按比例退回已交付租金的余额，所有在租赁土地上的建筑物的国家征用赔偿款归乙方，土地的赔偿款归甲方，协议无法实行而自然终止，双方不用赔偿对方”，属于庾家骅提供的格式条款，该条款违背了安置补偿的政策保障属性，侵害了杨学胜方的合法权益，属于无效条款，一审适用该条款错误。四、庾家骅不仅不积极腾退房屋，而且还四处进行所谓的维权，一审判决将杨学胜方积极签署《补偿安置协议书》，积极移交拆迁房产后，政府奖励给杨学胜方的奖励金48584.4元判决给庾家骅，认定事实错误，请二审法院明查后改判。庾家骅答辩称，一、一审法院认定事实清楚，双方签订的《土地租赁协议》及两份《土地租赁补充协议》合法有效，判决证据充分、合法、有效，适用法律准确。二、杨学胜方关于房屋拆迁补偿、搬迁补助应属杨学胜方的上诉理由不成立，杨学胜方不是拆迁房屋补偿款的受偿人。1.庾家骅租赁的是空地，本案被拆除房屋及基础设施、装修均为庾家骅出资、组织施工建盖，庾家骅依法为拆迁房屋补偿款受偿人。2.本案被拆迁的房屋，杨学胜方既没有出资购买，也没有出资建盖，其能享有被拆迁房屋的所有权是基于《土地租赁合同》及庾家骅的投资建盖。3.《土地租赁合同》期限尚未届满，房屋归属杨学胜方的条件并不成就。4.对杨学胜方被征收的土地，杨学胜方自愿按宅基地补偿方式进行了异地安置，获得了补偿土地0.36亩及土地差价补偿119563.63元，已充分保障了杨学胜方的合法权益。三、杨学胜方关于“合同已解除”、庾家骅领取的100万元补偿款中包含返还租金54万元的上诉理由不成立。1.从合同签订至政府拆除房屋，双方从未就解除合同进行过协商。合同不能履行的原因是合同第十条约定的“如因国家政策原因需征用租赁土地，协议无法履行而自然终止”。2.因杨学胜方要多分补偿款，导致政府无法向庾家骅支付补偿款，而庾家骅居住房屋被全部拆除需要另外租房居住，政府同意庾家骅先领取100万元补偿款，为此双方签订了《临时协议》并载明“政府在乙方（庾家骅）的补偿款中先向乙方支付一百万元，未超过乙方应得的总金额”，证明庾家骅领取的100万元是政府给予庾家骅的拆迁补偿款，并不是杨学胜方支付给庾家骅的“合同解除赔偿款”，更不是杨学胜方返还庾家骅的“未到期租金”。四、杨学胜方关于《土地租赁合同》第十条属格式条款的上诉理由不成立。1.《土地租赁合同》不具有法律规定的合同无效的情节。2.双方对《土地租赁合同》进行了公证，证明该合同并不是格式合同。3.搬迁补助和奖励针对的是需要从拆迁房屋搬离的住户，庾家骅积极主动搬出拆迁房屋，搬迁补助和奖励应归庾家骅。赵凤英未作出答辩。杨学全答辩称，杨学全不是协议的相关人，本案涉及的拆迁补偿与杨学全及赵凤英没有关系，一审对杨学全及赵凤英的判决结果是适当的。庾家骅向一审法院起诉请求：一、支持原告按合同第十条约定（评估价）应享受的房屋拆迁及装修附属设施等补偿款共计608882元；二、支持原告按《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》享受搬迁补助和奖励32350.64元（搬家费2000元、过渡期29150.64元、电视费500元、电话400元、宽带300元），签约奖励费60000元，提前移交空房奖励费48584.4元，合计140935.04元；三、判令被告退还原告已被征收部分土地剩余13年半（2019年1月1日至2032年7月31日）租金共计540000元；四、判令被告支付违约金400000元；五、判令被告支付资金占用费100992.67元；六、判令被告承担律师费35000元和诉讼费。一审法院认定事实：被告杨学胜户是居住于大理市的农村居民户，该户于1993年10月20日领取了№.0003696号云南省大理市宅基地使用证。赵凤英是杨学胜的母亲，杨雪梅是杨学胜的妻子。被告杨学全是杨学胜的弟弟，杨学全现为大理市的城镇居民。2012年7月18日，原告与被告杨学胜、杨雪梅签订一份《土地租赁协议》，被告将前述宅基地中的部分土地出租给原告，合同主要约定：甲方自愿将坐落于大理市临海住宅院内部分临海土地（面积约280.5平方米）租赁给乙方（原告），地面无建筑物，地面种植物甲方要在乙方建筑施工前移走，待乙方处理；租期为20年和最后2年免租建房期共22年，从2012年8月1日至2034年7月31日止；租金为800000元，分两期付清，第一次于签订本协议后十五天内支付第一期租金450000元，第二次于签订本协议两年内支付第二期租金350000元；如因国家政策的原因需征用租赁土地，甲方需按未使用租期按比例退回乙方已交付租金的余额，所有在租赁土地上的建筑物国家征用赔偿款归乙方，土地的赔偿款归甲方，协议无法履行而自然终止，双方不用赔偿对方；双方约定违约金为400000元。此外，合同还对双方的相关权利义务进行了约定。合同经大理市公证处公证。2012年7月30日，原告与被告杨学胜又签订一份《土地租赁补充协议》，约定甲方将租赁土地上南面的所有建筑完全拆除并搬离，由乙方支付甲方房屋拆除补偿费50000元。合同签订后，被告杨学胜、杨雪梅即将租赁土地交付给原告，原告按照合同约定的期限支付二被告租金800000元、补偿费50000元，并由被告杨学胜出具了收据。2012年12月30日，原告与被告杨学胜又签订一份《土地租赁补充协议》，约定甲方自愿无偿增加14.2平方米的土地给乙方使用。原告接收租赁土地后，建盖了总面积为306平方米的建筑物和附属设施，并进行了装修，原告用于自己居住。因案涉房屋涉及搬迁安置，被告杨学胜、杨雪梅为一户，被告赵凤英、杨学全为一户进行安置。2018年12月12日，被告赵凤英、杨学全为一户（甲方）就案涉房屋的搬迁安置事项与大理市银桥镇人民政府（乙方）、大理市民委员会第十二村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书（异地安置）》（以下简称《安置协议书》），约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所述房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。甲方宅基地合法有效面积0.57543亩，本次退出合法面积0.57543亩，甲方自愿按宅基地补偿方式进行补偿安置，同时同意进行异地安置，由乙方安排甲方搬迁安置用地面积为0.36亩，如安置面积与甲方腾退的合法有效面积不相等的，按每亩555000元标准进行货币补差。安置面积小于甲方搬迁腾退合法有效面积0.21543亩，乙方应支付甲方的差价为119563.65元。本次拆除房屋建筑面积404.87平方米，经昆明正序房地产土地资产评估有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，出具了评估报告，评估总价格为1608882元。就搬迁补助和奖励，乙方确认给予甲方搬家费2000元、过渡期补助29150.64元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、签约奖励费60000元。《安置协议书》还对三方的其他权利义务进行了约定。同时，被告户还获得提前移交空房奖励费48584.40元。2018年12月24日，原告建盖的案涉房屋被整体拆除。后原告领取了搬迁安置补偿款1000000元，被告未领取。一审法院认为，原、被告签订的《土地租赁协议》和两份《土地租赁补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告向原告交付了标的物，原告向被告交付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，致使合同不能继续履行，合同目的已不能实现，合同约定：“如因国家政策的原因需征用租赁土地……协议无法履行而自然终止。”故一审法院认定合同已终止。关于租金返还的问题，依据合同约定：“租期为20年和最后2年免租建房期共22年，从2012年8月1日至2034年7月31日止”和“如因国家政策的原因需征用租赁土地，甲方需按未使用租期按比例退回乙方已交付租金的余额。”租赁合同的履行期限起始日期为2012年8月1日，而被告方与相关部门签订《安置协议书》的日期为2018年12月12日，此时可确定合同已不能继续履行，此日之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担，即应由原告负担2012年8月1日至2018年12月12日的租金，此日之后合同不能继续履行，应由被告返还原告，故原告诉请由被告返还2019年1月1日之后13年半的租金540000元符合合同约定，一审法院予以支持。因租赁合同是原告与被告杨学胜、杨雪梅签订，且租金由被告杨学胜收取，根据合同相对性原理，该款应由被告杨学胜、杨雪梅予以返还。关于房屋搬迁补偿款和附属设施补偿款608882元的归属问题，依据合同约定：“如因国家政策的原因需征用租赁土地，甲方需按未使用租期按比例退回乙方已交付租金的余额，所有在租赁土地上的建筑物国家征用赔偿款归乙方，土地的赔偿款归甲方。”该项约定清楚明确，现房屋已被拆除，符合合同该条款约定的情形，原告的该项主张符合双方合同的约定，因房屋是原告建盖，且原告已就该宅基地上拆除的原有房屋补偿被告杨学胜、杨雪梅50000元，因此针对房屋和附属设施的搬迁补偿款应当归属原告，一审法院对原告的该项诉请予以支持。关于搬迁补助和奖励等款项的归属问题，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，搬家费是针对需要从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的补助；三项移机费是针对设备购置及缴费主体（本案原告）给予的补助；签约奖励是针对在规定时限内与政府部门、村民小组签订《安置协议书》的对象（本案被告）给予的奖励，故一审法院确认补偿款中应由原告享有的为：搬家费2000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励费48584.40元，合计51784.40元。关于原告主张的违约金、资金占用费、律师费成立与否的问题，如前所述，案涉房屋被拆除，合同已不能继续履行，对此双方当事人均无过错，且依据合同约定，双方互不承担赔偿责任，原告向被告主张违约金、资金占用费不符合合同的约定。委托律师代理诉讼是原告的自主选择，不是必要事项。且原告未能证明被告存在违约行为，故原告的三项诉请无合同或法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告杨学胜、杨雪梅于本判决生效之日起十日内返还原告庾家骅租金540000元；二、就被告户位于大理市院内房地产被搬迁安置一事，由原告庾家骅享有房屋及附属设施补偿款608882元、搬家费2000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励费48584.40元，合计660666.40元；三、驳回原告庾家骅的其他诉讼请求。案件受理费20917元，由原告承担3137元，被告杨学胜、杨雪梅承担17780元。二审中，庾家骅向本院提交了《建设工程施工合同》一份、《铝窗门工程合同》一份、《防盗门套装门安装合同》一份、《太阳能安装合同》一份、《征地评估拆迁过程》一份、《搬家日期证明》一份、《调解申请书》一份、《调解申诉书》一份、《调解过程》一份、《临时协议》一份、《委托书》一份、《答复书》一份、《听证申请书》一份、《洱海流域缓冲带生态修复环评意见和建议》一份。杨学胜、杨雪梅向本院提交了照片一张、《房地产评估被告》一份、《大理市银桥镇环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程空房移交奖励认定书》一份、《生态补偿资金预付协议》一份、《临时协议》一份、《领款单》一份、《银行回单》一份。赵凤英、杨学全没有提交新证据。本院组织当事人对上述证据材料进行了质证。本院审查认为，庾家骅及杨学胜、杨雪梅提交的上述证据均不属于二审程序中的新证据，本院均不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于租金返还及补偿款分配的问题。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方当事人签订的《土地租赁协议》中并无上述法律规定的格式条款，且该协议第五条中虽约定“乙方在租赁土地所建房屋的产权归甲方，使用权归乙方，租赁期满后，乙方所建的房屋便归甲方所有，甲方不作任何经济补偿”，但第十条中又约定“如因国家政策的原因需征用租赁土地，甲方需按未使用租期按比例退回乙方已交付租金的余额，所有在租赁土地上的建筑物国家征用赔偿款归乙方，土地的赔偿款归甲方，协议无法履行而自然终止，双方不用赔偿对方”，该约定系双方对“因国家政策的原因需征用租赁土地”时所作的特别约定，与第五条的约定并不矛盾，该约定合法有效。本案即为“因国家政策的原因需征用租赁土地”的情形，一审法院按照该约定判决杨学胜、杨雪梅返还庾家骅租金54万元，并判决庾家骅还享有房屋及附属设施补偿款608882元均正确，本院予以维持。此外，搬家费2000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励费48584.4元，均属对房屋使用人的补偿奖励，亦属双方约定的对建筑物的赔偿款的范畴，一审判决该五笔费用归庾家骅享有正确，本院予以维持。同理，过渡期补助29150.64元属双方约定的对建筑物的赔偿款的范畴，应归庾家骅享有，一审对此未予支持错误，本院予以纠正。关于违约责任及赔偿损失的问题。本案中，杨学胜、杨雪梅为一户，赵凤英、杨学全为一户就搬迁事宜分别进行安置，并不属于《土地租赁协议》约定的“业权转移”的情形，且《土地租赁协议》已约定因国家政策的原因需征用租赁土地时“协议无法履行而自然终止，双方不用赔偿对方”，此时《土地租赁协议》已终止，双方依约互不承担赔偿责任。因此，庾家骅主张杨学胜方存在违约无事实依据，双方对资金占用费及律师费亦无相应约定，庾家骅要求支付违约金、资金占用费、律师费的诉请不符合合同约定，一审判决未予支持正确，本院予以维持。综上所述，庾家骅的上诉请求部分成立，应予部分支持；杨学胜、杨雪梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2019）云2901民初2347号民事判决第一项、第二项，即“一、被告杨学胜、杨雪梅于本判决生效之日起十日内返还原告庾家骅租金540000元”“二、就被告户位于大理市院内房地产被搬迁安置一事，由原告庾家骅享有房屋及附属设施补偿款608882元、搬家费2000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励费48584.40元，合计660666.40元”；二、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初2347号民事判决第三项；三、就杨学胜户位于大理市院内房地产被搬迁安置一事，由庾家骅享有过渡期补助29150.64元；四、驳回庾家骅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20917元，由庾家骅负担6553元，杨学胜、杨雪梅负担14364元；二审案件受理费20917元，由庾家骅负担6553元，杨学胜、杨雪梅负担14364元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年七月十七日法官助理屈艳祥书记员段杰润