吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2368号上诉人（原审原告）:龙海燕，女，1990年8月29日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人:孙庆斌，吉林吉大律师事务所律师。上诉人（原审被告）:高淼，男，1971年8月7日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人:王剑峰，吉林雅成律师事务所律师。上诉人龙海燕因与上诉人高淼房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初3978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙海燕上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判高淼承担全部装修损失233,430元。事实及理由：1.原审认定“因合同解除是因为龙海燕在装修地下室时，使用了木质不阻燃材料，而又不同意更换，未能通过消防检查并非高淼的过错造成”属于事实认定错误。2.本案系因高淼违约导致合同解除，应对承担龙海燕装修期间的装修损失，因此原审适用法律错误。高淼辩称，对该诉讼请求原审已经作出明确认定，而且认定解除合同的过错是因龙海燕违法装修造成的，所以龙海燕的上诉请求应当依法驳回。高淼上诉请求：1.依法改判龙海燕赔偿高淼房屋租金损失9.5万元；2.一、二审案件受理费应由龙海燕负担。事实及理由：双方于2019年8月10日签订《房屋租赁合同》，合同签订后高淼立即委托长春市佳鑫装饰装潢工程有限公司进行消防设备的安装、检测、调试，包括：安装消防自动补水水箱、烟感、温感安装更换调试、喷淋头检修等工作。而致使合同不能履行的原因是龙海燕在装修过程中使用木质材料装修，无法通过消防验收。按照《合同法》相关规定，龙海燕应对过错承担违约责任，赔偿相应损失。龙海燕辩称，1.案涉房屋原为地下车库，不能直接用于商业用途，因此双方在合同中约定了3个月的装修期，并且约定在此期间对方不收取任何费用。至本案起诉时，该房屋尚在装修免租期限内，房屋的租期并未开始计算，对方提出的租金损失无从谈起。2.本案系因高淼违约导致合同不能履行，我方曾为继续履行合同积极与对方沟通，并在装修期间按照对方要求停止施工，但之后对方拒绝承担因其过错导致的损失，致使合同无法履行。故高淼的损失应由自己承担。龙海燕向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《房屋租赁合同》。2.高淼返还龙海燕已支付的租房各项费用270,000元和龙海燕的装修损失283,410元，以上合计553,410元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2019年9月24日起计算至实际支付之日止）。3.本案诉讼费由高淼负担。高淼向一审法院反诉请求：1.龙海燕立即赔偿各项损失共计26.5万元，其中包括：消防设备及安装损失17万元、房屋租金损失9.5万元；2.本案案件受理费应由龙海燕负担；一审法院认定事实：甲方（出租方）高淼与乙方（承租方）龙海燕，于2019年8月10日签订了一份《房屋租赁合同》一份，主要内容是：一、甲方将其所有的位于绿园区普阳街44号吉花园32、33栋地下室，面积为2,500平方米的房屋出租给乙方用于商业使用。二、房屋租赁期限为八年，甲方于本合同签订之日将房屋交付乙方，至2027年11月10日合同期满后收回房屋。因房屋需要装修后使用，甲方在房屋交付给乙方使用后，需给乙方留出3个月的装修期，装修期间不向乙方收取任何租金。本合同项下房屋租赁期限为：从2019年11月10日开始至2027年11月10日止，共计八年。三、租房费用的支付1、本合同项下房屋的租金为330,000元／年，除房租外，乙方需另行承担房屋的供暖费40,000元／年，物业费10,000元／年，办理房屋商用消防全部事项的费用5,000元／年（该费用乙方从承租的第二年开始支付，乙方承租期间房屋的一切消防检查，由甲方负责通过）。2、租房费用的支付：（1）第一年租房费用的支付：乙方于本合同签订之日，支付甲方半年的租房费用190,000元（即第一年的房屋租金、供暖费、物业费共计380,000元的一半）和第年办理房屋商用消防全部事项的费用50,000元，以上合计240,000元；该承租年度剩余半年的租房费用190,000元于2019年12月31日支付给甲方。（2）第二年至第八年租房费用的支付：第二年至第八年租房费用按年支付，乙方于每年l月将该承租年内一年的租房费用385,000元支付给甲方。3、本合同签订之日，乙方向甲方支付30,000元押金，合同到期或合同期内解除合同乙方提前退房时，交清电费、水费，甲方于交房当日如数退还乙方押金。4、支付方式：上述费用乙方以银行转账方式汇入甲方指定的银行账户。四、甲方的权利和义务1、甲方有权按本合同约定向乙方收取租房费用。2、甲方有权监督乙方正确使用房屋、并保证房屋内外各类设施在交付乙方时能正常使用。3、甲方在房屋交付给乙方使用时应结清乙方承租前该房屋的所有欠付费用（包括但不限于水费、电费、物业费、供暖费等）。4、甲方应于本合同签订之日起45日内将房屋的商用消防证办理完毕并交付乙方使用，在乙方承租期内涉及消防的办理事项全部由甲方办理，一切消防检查由甲方负责通过。5、房屋的消防设施，除乙方负责购买烟感、灭火器、指示灯、应急灯外，其他消防设施由甲方负责。6、甲方保证该房屋无产权纠纷，房屋的用途能用于乙方的商业使用。7、乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应积极予以协助。8、甲方保证按时缴纳物业费、供暖费，及时对取暖设备、房屋水电等基础设施予以维护、维修。9、甲方在乙方承租期间不得将房屋另行转租他人。五、乙方的权利和义务屋开展正常经营活动，甲方不得干涉。2、乙方有权按照经营需要在不影响房屋安全的情况下，装修房屋。3、乙方应按时交纳房屋租金、相关费用和经营中使用的电费、水费。4、乙方保证不将房屋用于犯罪活动。5、在甲方办理房屋消防手续时，乙方负责提供装修平面图，其他事项全部由甲方负责。6、乙方在承租期内，可以自行招商摊位。7、租期届满后，乙方享有优先续租权，如乙方续租，应提前60日通知甲方，并与甲方重新签订房屋租赁合同。8、租期届满或乙方不再租赁甲方房屋时，乙方租赁该房屋期间所办的房屋消防许可证无条件归甲方所有，乙方配合甲方办理更名过户手续。六、违约责任和合同的终止1、本合同签订后，若甲方不能按时将房屋的商用消防证办理完毕交于乙方使用，乙方有权要求解除合同，甲方应将乙方已支付的全部款项（包括但不限于租金、物业费、取暖费、押金、办理消防的费用等）和乙方为房屋装修花费的一切费用全部返还给乙方。2、本合同履行期间，若因甲方原因（包括但不限于甲方房屋产权问题、房屋用途问题、房屋质量问题、甲方不能按合同约定办理消防证的相关事项等）导致乙方不能正常营业，甲方需按乙方当月营业额的平均数额的2倍按照实际停业天数赔偿乙方损失，但如果甲方不能解决，造成乙方不能正常营业达到15天，则乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿乙方经济损失200万元。3、本合同履行期间，若乙方存在利用承租房屋进行犯罪活动、未按合同约定支付租房费用超过1个月，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方已支付的租房费用不予返还。4、本合同履行期间，若乙方因经营情况恶化，无法经营，乙方应提前3个月通知甲方，甲方同意乙方在结清经营期间的各项费用后与乙方解除合同，并按照合同约定将乙方的押金退还乙方。5、本合同履行期间，若因地震、水灾、火灾等（非乙方原因）不可抗力，致使乙方不能正常经营，本合同无法继续履行，则双方可以解除本合同，甲方将乙方已支付的剩余未使用房屋月份的租金、取暖费、物业费和租房押金返还乙方，且双方互不因此承担违约责任。6、合同履行期间，任何一方要求解除合同，须提前3个月通知对方，征得对方同意，双方对解除合同达成一致后，由乙方结清经营期间的各项费用，甲方将租房押金返还乙方，双方互不因此承担违约责任。若甲方未经乙方同意，单方终止合同，甲方应向乙方一次性支付违约金200万元；若乙方未经甲方同意，单方终止合同，乙方已向甲方支付的租金、取暖费、物业费，甲方不予退回。七、合同终止后相关事项的处理合同终止后，乙方应将其商品全部撤离本合同项下的承租房屋，乙方商铺装修设施中可移动的部分归乙方所有，由乙方自行搬离承租房屋；不可移动的部分归甲方所有，甲方不要求乙方将房屋恢复原状。合同签订后，龙海燕向高淼支付了第一年租房一半费用190,000元、第一年办理房屋商用消防事项的费用50,000元和30,000元的租房押金，以上合计270,000元。高淼将地下室交给龙海燕，龙海燕在装修过程中使用木质材料，后高淼让其停工更换装修材料，双方未成协商一致。房屋的商用消防证因“墙壁装修材料有部分材质不符合建筑内部装修设计防火规范”一直未能办理。一审法院认为，龙海燕与高淼之间所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定，全面的履行相关的合同义务。一、关于龙海燕提出请求，要求解除租赁合同。根据合同第六条违约责任和合同终止第1条约定“若甲方不能按时将房屋的商用消防证办理完毕交于乙方使用，乙方有权要求解除合同，甲方应将乙方已支付的全部款项（包括但不限于租金、物业费、取暖费、押金、办理消防的费用等）和乙方为房屋装修花费的一切费用全部返还给乙方”，高淼未能在约定期限内将房屋商用消防证办理完毕交于乙方使用，按照约定，龙海燕有权解除合同，且高淼当庭亦表示同意解除，故对龙海燕要求解除双方租赁合同的诉讼请求，原审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方合同解除后，高淼收取的租金19万元、办理商用消防证事项的5万元、押金3万元，合计27万元，均应返还给龙海燕。对龙海燕要求高淼返还上述27万元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。关于龙海燕要求高淼赔偿装修损失283,410元及利息，因合同解除是因为龙海燕在装修地下室时，使用了木质不阻燃材料，而又不同意更换，未能通过消防检查并非高淼的过错造成，双方在未能通过消防检查后，均表示无意再继续合作，故对龙海燕要求高淼赔偿相关损失及利息的诉讼请求，原审法院不予支持。二、关于高淼要求龙海燕赔偿各项损失共计26.5万元，其中包括：消防设备及安装损失17万元、房屋租金损失9.5万元。因双方在合同中约定由高淼办理商用消防证并交付乙方使用。高淼未能完成约定的上述事项，对合同的未能继续履行存在过错，对其上述损失，应由其自行承担。对其要求赔偿的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除龙海燕与高淼于2019年8月10日签订的《房屋租赁合同》；二、高淼于判决生效之日立即返还龙海燕已支付的租金190,000.00元、押金30,000.00元、办理消防费用50,000.00元，合计270,000元；同时龙海燕将案涉房屋返还给高淼；三、驳回龙海燕的其他诉讼请求；四、驳回高淼的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费4,667元，由龙海燕负担2,390元，高淼负担2,277元；反诉费2,637.50元，由高淼自行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，1.关于高淼应否承担全部装修损失的问题。依据长春市绿园区消防救援大队作出的长绿消安不字[2019]第0006号不同意投入使用、经营决定书可知，案涉房屋无法通过消防检查的原因为：“地下一层墙壁装修材料部分材质不符合建筑内部装修设计防火规范”。案涉房屋的装修由龙海燕负责，龙海燕自认其在2019年9月12日已经知悉因装修所用板材需要阻燃报告，否则不能办理消防验收手续这一事实。可见，龙海燕对无法通过消防检查存在过错，龙海燕主张的装修损失应该由其自行负担。故原审判决对龙海燕要求高淼赔偿相关损失及利息的诉讼请求不予支持，并无不当。2.关于龙海燕应否赔偿高淼房屋租金损失9.5万元的问题。根据案涉合同的约定：“甲方在房屋交付给乙方使用后，需给乙方留出3个月的装修期，装修期间不向乙方收取任何租金。”可见，即便案涉租赁合同能够履行，自2019年8月10日双方签订合同到2019年10月11日本案立案之日止也属于免除租金的装修期。在这期间，高淼明知案涉租赁合同已经无法继续履行，应措施采取及时止损。现高淼主张因龙海燕装修未按照消防要求导致无法通过消防验收，进而造成案涉租赁合同无法履行的租金损失，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，龙海燕、高淼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,726元，由龙海燕负担5,551元，由高淼负担2,175元。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年七月二十八日书记员 张维峰