广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初6311号原告：吴泽全，男，1967年10月29日出生，汉族，住广东省中山市***********。委托诉讼代理人：郑海洲，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳微，广东广诚信律师事务所律师。被告：刘月兰，女，1970年1月17日出生，汉族，住湖南省南县***********民小组。原告吴泽全诉被告刘月兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行审理。原告吴泽全委托诉讼代理人郑海洲及被告刘月兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴泽全起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年7月13日签订的《房屋租赁合同》，被告立即退还房屋给原告；2.判令被告向原告支付拖欠的2020年3-5月租金合计31500元、水电费3000元；自2020年6月1日起按12650元/月的标准支付占用费给原告至退还房屋之日止；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告于2016年7月13日签订《房屋租赁合同》，约定被告租用原告位于绩东二怡丰三村楼房二、三、四层作居住、宿舍，并配备相应设施，租赁期限为5年，其中2016年7月-2018年3月租金11500元，2018年4月-2021年3月为12650元，每月5日前交纳当月租金。租赁期限内，由承租方负责水电费用；违约责任中约定，承租方拖欠租金和违法经营的，出租方有权终止合同，不退回押金。合同签订后被告开始使用物业，但被告从2020年3月开始拖欠租金及水电费，其中，2020年3月尚欠8500元、4月11500元、5月11500元，共计31500元。经原告多次追讨，未果，现特诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，吴泽全明确诉求的水电费以单据为准，电费为4158.87元、水费为858.47元，合计水电费为5017.34元。被告刘月兰辩称，被告确认尚欠原告租金及水电费，但双方的租赁合同未到期不同意支付，且原告计算的租金数额不对，水电费应以单据为准。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：涉案位于中山市**********的房地产（现登记门牌号码为绩东二怡丰路32号、34号）于2003年6月登记所有权人为吴泽全，建筑面积为1036.89平方米，土地使用性质为国用【土地证号中府国用（2003）第0513**、房地产权证：粤房地证字第C3487387号】。2016年7月13日，吴泽全（甲方、出租方）与刘月兰（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，部分约定如下：一、甲方将位于绩东二怡丰三村星怡路楼房二、三、四层租给乙方居住、宿舍使用，甲方的楼房每间房已有灯光照明及水电设备，双层铁床连床板40张，电表26个，不锈钢储水塔2个给乙方使用；租赁期为2016年7月至2021年7月31日，甲方从2016年3月15日起将房屋交给乙方使用至2021年3月31日止；二、2016年7月-2018年3月租金为11500元，2018年4月-2021年3月租金为12650元，每月的租金在当月5号前交纳，甲乙双方合同签订时，乙方须向甲方交纳20000元的使用押金，合约租期未满乙方不再承租该房屋时，属乙方违约，甲方有权扣下该押金，不退回给乙方；三、合约期间，一切费用（包括治安管理费、垃圾费、电视费、水电费等费用均由乙方负责支付）；乙方在租赁期间如需装修及其它的增设及维修，乙方自理费用解决，但须经甲方同意，不能改变和损坏甲方房屋结构；四、乙方在租赁期间要严加管理，不得利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益，形成重大事故或造成甲方房屋，形成有关部门禁止停租的，乙方承担一切责任，乙方拖欠租金和违法经营的，甲方有权终止合同，不退回押金给乙方等。吴泽全及刘月兰分别在甲乙方处签名确认。双方签订合同后，吴泽全将案涉租赁物交付给刘月兰使用。双方确认刘月兰尚欠2020年3月份部分租金8000元、2020年4月份租金11500元、2020年5月份租金11500元以及2020年3月至5月期间电费4158.87元未予支付。双方确认的水费单据显示2020年3月1日至2020年5月31日期间，涉案租赁物产生水费合计1396.35元（133.11元+109.62元+271.44元+339.3元+151.38元+391.5元）。双方一致确认涉案租赁物共有五层，刘月兰承租其中的2、3、4层用于经营出租房。吴泽全称因新冠病毒疫情影响，其已同意刘月兰2020年2月份的租金按10500元交纳，后续按2018年的标准每月11500元收取2020年租金，但刘月兰仅交纳2020年3月部分租金3500元，尚欠2020年3月剩余租金8000元、2020年4月、2020年5月的租金及水费858.47元、电费4158.87元拒不支付已构成违约，应当按合同约定承担相应的违约责任；刘月兰则认为，其承租以来一直按时支付租金，但因疫情影响导致收入减少，可出租的房间共有70多间仅出租30户（属长期租户），每月租金收入仅有6000元左右，不足以支付租金，而其与吴泽全就减免租金事宜未能协商一致且吴泽全妨碍其正常经营，遂不支付2020年3月-5月的租金及水电费。双方就此协商未果，吴泽全遂于2020年5月11日诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。吴泽全与刘月兰于2016年7月13日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。双方确认刘月兰尚欠2020年3月份部分租金8000元、2020年4月份租金11500元、2020年5月份租金11500元以及2020年3月至5月期间电费4158.87元未予支付，故本院对此予以确认。另查，2020年3月至5月期间水费合计1396.35元，吴泽全主张水费为858.47元，系其权利的自由处分，本院予以确认。关于刘月兰是否承担违约责任以及案涉房屋租赁合同是否应解除的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本院认为，刘月兰承租涉案房屋用于经营出租房，即使确因疫情影响导致经营存在一定的困难，但吴泽全亦没有按照合同约定上涨租金。若疫情或者疫情防控措施确导致刘月兰没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，刘月兰亦可向吴泽全请求减免租金或者延期支付租金。但是，租金减免事宜应建立在双方自愿、平等、公平的基础上，不能一味让出租方即吴泽全独自承担疫情影响所造成的损失并要求出租方将租金减免至承租方的预期租金。反而刘月兰在疫情影响期间每月尚有6000元左右收入的情况下，却以与吴泽全未能就租金减免事宜达成一致意见以及吴泽全妨碍其正常经营等为由拒付租金及经营期间的水电费，违约意图及过错明显，且刘月兰所提交的证据亦不足以证明吴泽全存在妨碍其正常经营的行为或阻碍其正常使用案涉租赁物的情形。况且，当前疫情影响已逐渐消退，即使刘月兰经营收入的减少并不完全基于疫情或疫情防控措施，也应属刘月兰经营风险之内。因此，若参照前述指导意见不支持吴泽全解除案涉房屋租赁合同明显违背公平原则。综上，基于刘月兰未依约支付租金及水电费的违约行为，吴泽全有权要求解除涉案租赁合同并要求返还房屋、没收定金、支付租金及水电费等。吴泽全要求解除双方于2016年7月13日签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。刘月兰应向吴泽全支付2020年3月至5月租金31000元以及2020年3月至5月期间水电费5017.34元。另，涉案房屋租赁合同虽约定2018年4月-2021年3月的租金为每月12650元，但吴泽全与刘月兰一致确认双方已协商一致从2020年3月开始按每月11500元的标准收取2020年的租金，故本院对此予以确认。因此，基于合同已解除，刘月兰应向吴泽全支付从2020年6月1日起按11500元/月的标准计算至返还涉案租赁物之日止的租金或占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、原告吴泽全与被告刘月兰在2016年7月13日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日立即解除，被告刘月兰于本判决生效之日起十日内搬离上述《房屋租赁合同》项下的租赁物（中山市************、34号2、3、4层楼房）并返还给原告吴泽全；二、被告刘月兰于本判决生效之日起五日内向原告吴泽全支付2020年3月至2020年5月止的租金31000元、从2020年6月1日起按11500元/月的标准计算至返还涉案租赁物之日止的租金或占用费以及2020年3月至5月期间的水电费5017.34元；三、驳回原告吴泽全其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费662元，减半收取331元，由原告吴泽全负担31元，被告刘月兰负担300元（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内向原告支付，本院不另收退。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年六月十八日书记员  卢淑兴黎素霞