广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5086号原告：广州中某某德投资有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇自在城市花园自在明苑**，统一社会信用代码91440113070181513U。法定代表人：薛斌，总经理。委托诉讼代理人：谭淑仪，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡馨尹，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：孙某，男，1988年9月4日出生，汉族，住内蒙古兰屯市,原告广州中某某德投资有限公司（以下简称诺德公司）诉被告孙某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诺德公司的委托诉讼代理人谭淑仪、胡馨尹，被告孙某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诺德公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的广州市番禺区南村镇汇智一路166号305号房《广州市房屋租赁合同》及《中铁诺德天街商铺租赁补充合同》（编号GZNDZ5028）已于2019年11月16日解除；2、被告向原告腾空并返还位于广州市番禺区南村镇汇智一路166号305号房；3、被告向原告支付拖欠的2018年8月1日起至2019年11月16日租金59214元；4、原告有权没收被告在《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》补充协议（编号GZNDZ5028）中的租赁保证金8734元；5、本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2017年10月，原、被告同时签订了广州市番禺区南村镇汇智一路166号305房号、306房号2份《广州市房屋租赁合同》（以下简称“合同”）及《中铁诺德天街商铺租赁补充合同》（编号GZNDZ5028）（以下简称“补充协议”），约定原告将位于广州市番禺区南村镇汇智一路166号305房号、306房号房屋共279.2951平方米出租给被告做商业用途使用，合同及补充协议约定了双方的租赁期从2017年11月1日起至2022年10月31日止，其中2017年11月1日起至2018年5月31日止为免租期，首年每月的固定租金为48597元，第二年开始每年递增5%，租金在每月5号前缴纳，租赁保证金97194元等，并对双方的权利义务、违约责任、合同的终止等作出了详细的约定。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同及补充协议均是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行各自的义务。原告于依约将租赁的房屋移交给被告，被告进行了确认后即开始使用房屋。租赁合同生效后，被告向原告支付了305房、306房共97194元的保证金及部分租金，合同约定免租期至2018年5月31日，其后被告虽然不是很按时，但也支付了2018年8月前相应的租金。2018年8月被告开始拖欠原告租金，原告向被告催缴租金，并要求其腾出商铺交还原告，但被告却置之不理。2019年11月15日，原告根据租赁合同、补充协议的约定及合同法相关规定，向被告发出了《解除合同告知函》，函中正式通知被告解除合同及补充协议、支付拖欠的租赁和违约金，没收租赁保证金，并将商铺清空交还给原告等。该函送迖后被拒绝签收于2019年11月28日退回，按法律规定和双方的约定，解除函到达被告之日视为双方解除房屋租赁关系，被告拒收不影响解除函的效力。2019年11月18日，原告根据租赁合同、补充协议的约定及合同法相关规定，向被告发出了《关于敦请立即交还商铺的催告函》，该函也送至被告却被拒收，函件于2019年11月28日退回。至今被告尚未腾还涉案店铺。根据我国《合同法》第60条之规定“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”，双方签订合同后，原告已按约向被告交付了租赁的商铺，然而被告仅向原告支付了部分租金，至今仍拖欠租金未付，被告的行为已构成违约。根据《合同法》第93、94、96条的规定，原告依合同和补充协议的约定行使解除权，依法通知了被告，正式发出了解除合同和补充协议的函，履行了通知义务并通过EMS邮寄送达至被告，依法有效解除了双方的房屋租赁合同及补充协议。合同及补充协议解除后被告应将租赁的商铺交还给原告，由于导致商铺租赁合同解除的原因在于被告不依约缴纳租金、拒绝返还商铺，因此，被告应承担相应的违约赔偿责任。按照原、被告双方签订的补充协议第十章违约责任第54条的约定，逾期超过十五日的，甲方有权提前解除租赁合同及其补充协议，并按本补充协议第50条执行；按照补充协议第十章违约责任第50条的约定，因乙方（被告）违约导致合同及补充协议提前终止的，原告有权没收被告租赁保证金。被告未按期向原告缴纳房屋租金已构成严重违约，应按合同支付租金和承担相应的赔偿责任，原告有权利没收其履约保证金。综上，原告的诉求均合法有据，恳请人民法院予以支持，以维护原告的合法权益，维护社会诚信和法律的公正权威。被告孙某不作答辩亦不向本院提交任何证据材料。诺德公司围绕涉讼请求依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并登记在卷记录。本院查明事实如下：2017年，诺德公司作为出租方（甲方），与孙某作为承租方（乙方）共同签订了一份《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市番禺区南村镇汇智一路166号305房（以下简称涉讼商铺）出租给乙方作为商业用途使用，租赁面积25.0998平方米；2018年6月1日至2018年10月31日的月租金为4367元，2018年11月1日至2019年10月31日月租金为3639元，2019年11月1日至2020年10月31日月租金为4585元；乙方向甲方交纳8734元保证金；等等。随后，双方又签订一份《补充协议》（以下简称补充协议），其中约定承租商铺为广州市番禺区南村镇汇智一路166号305、306商铺(以下简称305、306商铺)，套内建筑面积为279.2951平方米，仅限于经营餐饮之用途，商业品牌为豆蛙，经营店名为豆蛙；租赁期为60个月，拟定为2017年11月1日至2022年10月31日，装修免租期3个月，自2017年11月1日至2018年1月31日止；交付日拟定2017年11月1日；租金标准为174元/㎡，第一、二年月租金为48597元（除免租期），第三年月租金为51027元，第四年月租金为53580元，第五年月租金为56258元；租金按月结算，由乙方在每月第5日前缴付租金给甲方；物业综合服务费保证金50元/㎡/月×279.2951㎡×2个月，合计27930元，合同期满后无欠费无违约情况下则无息退还；租赁保证金97194元，合同期满后无欠费无违约情况下则无息退还；租赁期限内，租赁保证金将：（1）甲方有权从乙方租赁保证金中扣除乙方应支付的租金、违约金、赔偿金、滞纳金或因损害甲方或甲方的设备、设施而应支付之赔偿金，并书面通知乙方已扣除的金额和事由；（2）如租赁保证金被扣除后不足附件三约定的金额的，乙方应在收到甲方通知之日起五日内补齐；（3）租赁合同期满并交回该商铺30个工作日内，在乙方无违反租赁合同及其补充协议且结清各项应缴付的费用并交回保证金票据原件后，由甲方如数无息退还乙方租赁保证金；第50条约定，租赁期间，因乙方原因导致租赁合同及其补充协议提前终止的，甲方有权没收乙方租赁保证金，如没收租赁保证金后仍不足以弥补甲方损失，乙方还应赔偿甲方的损失，乙方已支付但未到期的租金，甲方有权不予退还；第54条约定，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过十五日的，甲方有权提前解除租赁合同及其补充协议，并按本补充协议第50条执行；第64条约定，乙方须于期满或解除/终止之日或之前迁出该商铺，并将该商铺清空交回甲方，且不得擅自改动、拆除自行装修后嵌装在建筑物结构内的设备、附属设施，逾期不迁的，甲方有权自行收回该商铺，同时视为乙方放弃租赁该商铺内相关物品的所有权，以其认为适当的任何措施进入该商铺及处理该商铺内的物品，收回该商铺；第75条约定，甲乙双方通讯地址已记载在租赁合同及其补充协议内，双方有关租赁函件应以上述地址为依据。任何一方变更通讯地址应立即以邮政快递知会对方，否则因此而引至任何邮递错误责任，概由责任方承担；第76条约定，有关租赁函件可选择当面送达、邮寄送达或留置送达等方式之一，均视为有效送达等。孙某签字并手写联系地址。上述协议签订后，2017年10月18日，诺德公司向孙某发出收铺通知，孙某于当日签收《收铺确认书》。2019年8月10日，双方签订《补充协议二》,约定现经营品牌及经营店名变为鱼悦虾趣。孙某已按约定向诺德公司缴交了305、306商铺的租赁保证金共97194元并缴交租金至2018年7月31日止。庭审中，诺德公司称孙某于2017年10月18日收铺后开始使用305、306商铺经营餐饮，但至2018年8月1日开始拖欠租金至今，其司于2019年1月11日诺德公司向孙某发出《诺德天街租金催告函》其中列明孙某欠缴305、306商铺2018年8月至2019年10月租金合计为631767元。其司为了避免损失扩大，于2019年11月15日向孙某留存的联系地址寄送了《解除合同告知函》，该邮件于2019年11月16日送达至孙某处，因无法联系上孙某被退回，其司认为根据补偿协议的75、76条的约定视为送达，因此上述租赁合同及补充协议已于2019年11月16日解除；虽然孙某、孙某没有使用涉讼商铺了，但因为涉讼商铺仍有孙某经营的设施设备及物品，所以其司无法收回商铺。诺德公司于2019年11月18日向孙某邮寄了《关于敦请立即交还商铺的催告函》在该函件中要求孙某于2019年11月29日前将商铺清空交还给其司等。另，诺德公司向本院就广州市番禺区南村镇汇智一路166号306房对孙某提起诉讼，本院以（2020）粤0113民初5087号案进行立案。在上述案件中，诺德公司要求孙某腾空并返还广州市番禺区南村镇汇智一路166号306商铺；支付拖欠的该商铺2018年8月1日起至2019年11月16日租金599767元；没收该商铺租赁保证金88460元。本院认为，诺德公司与孙某就涉讼商铺签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。现孙某承租并使用涉讼商铺，应按照前述合同约定向诺德公司缴纳租金，但孙某未能提交证据证实其已依约向诺德公司支付了租金，已构成违约。诺德公司提供证据证实其于2019年11月15日向孙某留存的联系地址寄送了《解除合同告知函》，该邮件于2019年11月16日送达至孙某处，因无法联系上孙某被退回。补充协议第75条约定通讯地址已记载在租赁合同及其补充协议内，双方有关租赁函件应以上述地址为依据。任何一方变更通讯地址应立即以邮政快递知会对方，否则因此而引至任何邮递错误责任，概由责任方承担；第76条约定有关租赁函件可选择邮寄送达作为有效的送达方式。诺德公司的行为符合上述合同约定，故诺德公司据此主张确认其与孙某就涉讼商铺所签订的有关租赁合同及补充协议已于2019年11月16日解除，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现从诺德公司在庭审中的陈述可知，孙某至今尚未将涉讼商铺交还给诺德公司管业。故孙某作为承租人，应对涉讼商铺负有返还义务。孙某应尽快交还涉讼商铺给诺德公司。对于诺德公司主张孙某支付自2018年8月1日起至2019年11月16日止的租金59214元的诉请，本院认为，诺德公司与孙某租赁合同及补充协议已于2019年11月16日解除，孙某理应支付相应租金。根据《广州市房屋租赁合同》的约定，孙某应向诺德公司支付2018年8月1日起至2019年11月16日的租金共计59214元（4367元/月×3个月+3639元/月×12个月+4585元/月÷30天×16天）。因此，对诺德公司的上述诉请，本院予以支持。对于诺德公司主张的租赁保证金问题，根据合同约定“租赁期间，因乙方原因导致租赁合同及其补充协议提前终止的，甲方有权没乙方租赁保证金”。故对诺德公司已收取的租赁保证金8734元不予退还的诉求，本院予以支持。孙某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州中某某德投资有限公司与被告孙某就位于广州市番禺区南村镇汇智一路166号305房所签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》已于2019年11月16日解除；二、被告孙某应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区南村镇汇智一路166号305房交还原告广州中某某德投资有限公司；三、被告孙某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州中某某德投资有限公司支付租金59214元；四、原告广州中某某德投资有限公司就上述商铺所收取被告孙某的租赁保证金8734元可不予退还。如被告孙某未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1310元，由被告孙某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  符晓波二〇二〇年七月十日书记员  钟雪华