辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初14192号原告：沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区哈尔滨路**地下**，统一社会信用代码91210103MA0P4G3G5P。法定代表人：孙宝国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孟庆铠，辽宁同方律师事务所律师。被告：沈阳华锐商业管理发展有限公司，住，住所地沈阳市沈河区哈尔滨路**一社会信用代码91210103774815625G。法定代表人：陈烨，该公司总经理。委托诉讼代理人：李潇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗群，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司（以下简称“梦泽超市公司”）与被告沈阳华锐商业管理发展有限公司（以下简称“华锐商业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法由审判员杨丽担任审判长，与人民陪审员李晶、人民陪审员唐占刚组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司的委托诉讼代理人孟庆铠，被告沈阳华锐商业管理发展有限公司的委托诉讼代理人李潇、罗群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梦泽超市公司向本院提出的诉讼请求：1、请求法院确认原告于2016年3月14日通过《合同主体变更协议》而与被告订立的全部相关租赁合同于2018年9月11日解除；2、请求法院判令被告赔偿原告违约损失人民币4354560.20元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告设立前，经由发起股东代为签署合同主体变更协议的方式承继相关租赁合同，与被告建立租赁合同法律关系。2016年3月14日，原告股东李劲松、孙永健与被告沈阳华锐商业管理发展有限公司(以下简称华锐公司),案外人沈阳雍户商业有限公司、张颖签署《合同主体变更协议书》,通过该协议原告作为新的承租方承继了相关租赁合同，具体包括：(1)2009年11月15日被告华锐公司与沈阳雍户商业有限公司订立的《物业租赁合同》(该租赁合同分为三份，累计租赁期限至2025年4月9日)；(2)2009年11月15日被告华锐公司与案外人刘晓津订立的《物业租赁合同》(该租赁合同分为三份，累计租赁期限至2025年4月9日);(3)2012年9月28日被告华锐公司与案外人沈阳雍户商业有限公司、案外人马艳、案外人张颖订立的《补充协议》。因签署相关合同时原告尚未设立，而设立公司又需要提供营业场所的租赁合同，因此由原告的发起人股东李劲松和孙水健代替原告订立《合同主体变更协议书》,原告公司于《合同主体变更协议书》签订4日后，即2016年3月18日成立，公司成立后相关权利义务均由原告享有并承担。二、被告华锐公司严重违反“不能出现同层竞争”的约定给原告造成严重损失，原告依约定解除合同。根据《物业租赁合同》(被告与沈阳雍户商业有限公司订立)第十一条15约定：“地下一层乙方租赁区域除外的营业面积，甲方不能经营同类商品，不能出现同层竞争，甲方引进品牌须征得乙方书面同意。如甲方违反约定须赔偿乙方实际经济损失”。原告自2016年3月接手经营，然而自2016年8月起，家乐福超市在地下一层另一侧正式开业，与原告形成直接的同层竞争关系。自从家乐福超市开业，对原告所经营的超市造成了直接的冲击，销售额锐减。针对被告华锐公司的违约行为，原告多次反映均未获有效回应，为了尽量减少损失，原告勉力维系经营。为此原告采取了与华锐公司协商减少部分租赁面积，变更租金收取方式(将固定数额租金变更为按照月销售额比例抽成与保底租金两者取高)等手段维持经营，但仍然一直持续亏损。2018年9月11日，原告由于巨额亏损难以为继，不得不停止经营减少损失。在取得华锐公司负责人同意的前提下，原告闭店停止经营。根据《物业租赁合同》(被告与沈阳雍户商业有限公司订立)第十条2第一款(1)约定“因甲方的过错导致乙方经营租赁标的产生严重阻碍，无法开业经营连续达60日的”,“乙方可解除本合同”原告无奈以实际行动解除与华锐公司的租赁合同关系。（三）、华锐公司应当就其违约行为赔偿原告实际损失。原告认为，被告华锐公司违反合同约定，在原告租赁区域的同层运营家乐福超市项目，形成同层直接竞争，给原告造成巨额损失，被告华锐公司应当依约赔偿。具体包括：(1)合同约定的违约金。根据《物业租赁合同》(被告与沈阳雍户商业有限公司订立)第十条2第二款约定“乙方依据上述情形解除本合同的，乙方有权要求甲方双倍返还已支付的履约保证金，并另外向乙方支付相当于当时租赁年度内12个月租金的违约金。”因此，被告应当双倍返还保证金200万元，而2018年对应合同约定12个月租金为1355172元，被告依据合同合计应当赔偿3355172元。(2)华锐公司扣留现场物品产生损失及装修损失。虽然原告闭店解除合同事先通知了华锐公司并得到其许可，但华锐公司拒绝并阻拦原告取回现场遗留物品及货品，致使原告遗留物品及货品因缺乏相应维护和保管条件现已无法继续使用，全部损失。其中包含价值1332968.57元的红酒因缺乏保管条件全部变质或者过期，包含价值4028726.56元的机器设备(包括装修材料)已全部失去使用价值。原告认为，华锐公司扣留原告物品没有法律依据，华锐公司应当赔偿原告全部损失。经原告统计，该部分损失合计5361695.13元。(3)营业利润损失。另外经原告估算，自2016年8月家乐福超市开业至2018年8月原告闭店前一个月，累计销售额对比2014年8月-2016年8月减少达6500余万元，根据行业平均利润率20%计算，利润损失超过1300万元，因该项损失需经专业评估确定，原告将根据鉴定结果主张该项损失。鉴于以上实际发生的巨额违约损失，加之被告违约在先致使原告经营陷入严重困境，原告解除合同前确实曾停止支付部分租金及电费，经原告核算，尚有租金2280606.79元未支付，电费2081700.14元未支付，合计4362306.93元。因此，原告同意主张违约损失时扣减该部分金额4362306.93元，在暂不计算营业利润损失的情况下，原告向被告华锐公司主张赔偿违约金4354560.20元(3355172+5361695.13-4362306.93)。综上所述，被告华锐公司严重违反合同关于“不能出现同层竞争”的约定，给原告造成严重损失。原告依约定解除合同后，华锐公司强行扣留原告物品及货品，却未妥善保管，造成不可逆转之损失。鉴于以上理由，恳请人民法院支持原告诉请，维护原告合法权益。庭前，原告梦泽超市公司增加“要求被告将雍户超市现场扣押的原告的设备和货品返还给原告”的诉讼请求。被告沈阳华锐商业公司辩称，一、梦泽超市违反合同相对性的法律规定，对本公司提起诉讼，原告主体不适格。本案中，房屋租赁合同的出租方是华锐公司，承租方是自然人孙永健、李劲松。梦泽超市并非租赁合同的当事人，虽承租人李劲松、孙永健租赁的商铺用于经营超市，但经营用途并不改变李劲松、孙永健为诉争商铺承租人的法律事实。二、根据原告的起诉状，梦泽超市认为承租人李劲松、孙永健是作为发起人代其签订的合同，原告所引法律应为《公司法》司法解释（三）第二条。但根据该条规定，即“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任，人民法院应予以支持”。可以认定以下法律事实：（1）主张设立公司是否承担合同责任的选择权是在于合同相对方，而非发起人，该规定的司法精神在于尊重合同相对性的前提下，保护公司设立过程中合同相对人的合法权益。（2）并且该规定对设立公司承担合同责任的条件做出了限定，本案中，李劲松、孙永健从未向华锐公司表明其作为当时尚未成立的梦泽超市的代理人与华锐公司签订租赁合同，也从未得到梦泽超市的书面确认，亦未告知华锐公司并予以确认，因此对梦泽超市为承租人的主张华锐公司不予认可。三、原告所述的华锐公司经营的华府天地购物中心商场内存在与其同类商铺的事实并不存在。距离被告最近的一家“家乐福超市”是位于金融中心商场内的负一层，而该商场与我司无任何关系。我司并不存在案涉租赁合同中约定的任何违约情形。反而是承租人李劲松、孙永健，在租赁过程中欠付大量租金、物业费、电费、采暖费等费用将近三千万，且未通知华锐公司便擅自停业，至今拖欠巨额欠款，拒不交还商铺。对此我司已向沈阳市中级人民法院对此二人提起诉讼，目前尚未开庭。综上，根据《民事诉讼法》第一百一十九条等相关法律规定，梦泽超市诉讼主体不适格，请求法院裁定驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月14日，原告梦泽超市公司的发起人李劲松、孙永健与被告华锐商业公司、案外人沈阳雍户商业有限公司、张颖签署《合同主体变更协议书》。协议约定：“丁方（李劲松、孙永健）承继乙（沈阳雍户商业有限公司）丙方（张颖）主体地位所涉及的合同即主体变更的合同有以下三个：(1)2009年11月15日甲（华锐商业公司）乙方订立的关于“雍户超市”物业区域的《物业租赁合同》；(2)2009年11月15日甲丙方订立的关于“枭旬一间餐厅”物业区域的《物业租赁合同》；(3)2012年9月28日甲方与乙方、马艳、丙方订立的《补充协议》。”此外，各方还对合同主体变更后的其他细节问题进行约定，各方当事人均盖章或签字捺印。2016年3月17日，原告的发起人李劲松、孙永健在沈阳市沈河区市场监督管理局申请设立原告梦泽超市公司，原告的工商档案内容记载：原告梦泽超市公司以沈阳市沈河区哈尔滨路118号地下一层为注册地址，工商档案中附有被告提供的出具的产权单位的房屋所有权证书及说明。在履行租赁合同过程中，原告梦泽超市公司以自己名义向被告华锐商业公司发函沟通业务事项并得到被告华锐商业公司的回函。原告在2016年8月2日的函件中向被告提出变更合同主体为原告梦泽超市公司，以便于开具发票入账，被告华锐商业公司在回函中提出两项前提，即变更合同主体需各方共同出具手续，并要求原告履行合同约定的支付欠缴电费义务。2018年9月13日，被告华锐商业公司发布《关于雍户生活馆停止营业的公告》，告知有关事宜与雍户生活馆经营者即原告梦泽超市公司联系。另查明，原告梦泽超市公司自2016年至2018年期间，委托第三方税务师事务所出具的企业所得税汇算清缴纳税申报审核报告中，均将场地租金列入企业成本。再查明，2019年10月28日，被告华锐商业公司以李劲松、孙永健为被告，向沈阳市中级人民法院提其诉讼，请求：“1、判令解除原告与被告一、被告二关于租赁华府天地购物中心负一层区域面积共计9613平方米的物业租赁合同；2、判令被告一、被告二支付至2017年3月开始拖欠的至实际交还房屋之日的租金、物业费共计6077012.86元；3、判令被告一、被告二支付应补缴的2010年8月10日起至2011年12月31日4日止的租金7374151.27元，2013年1月1日起致2014年12月31日止的租金及物业费9792625.4元；4、判令被告一、被告二支付欠缴的电费2081700.14元、采暖费1192750.35元；5、判令被告一、被告二支付因拖欠租金及物业费所产生的违约金1488987.6元（按欠缴金额的日万分之三标准暂计算至2019年8月31日，实计至判决给付之日）；6、判令二被告支付因其单方违约导致原告解除合同的违约金2085627.48元；7、本案诉讼费等一切费用由被告承担”。本院认为，关于原告梦泽超市公司是否具有本案的主体资格问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，李劲松、孙永健为设立原告梦泽超市公司，承租案涉物业，与被告华锐商业公司签订《合同主体变更协议书》。被告在签订《合同主体变更协议书》时，是与原告所有发起人签订合同，在合同签订后三天，即在工商登记部门登记设立原告梦泽超市公司，在原告登记设立过程中，案涉物业产权单位配合出具的房屋所有权证书及说明，即对发起人李劲松、孙永健系代理设立中的原告梦泽超市公司是明知的；且原告实际履行了案涉租赁合同，即所有租赁费以及相关费用的缴纳主体均为原告梦泽超市公司，被告对于由原告履行租赁合同，缴纳相关费用从未提出疑问或异议，即使存在欠缴电费等义务情形时，被告华锐商业公司也仅仅要求原告梦泽超市公司履行合同约定的支付义务，从未要求发起人李劲松、孙永健履行义务；另外原告在2016年8月2日要求变更合同主体时，被告亦未表示反对，而是提出变更主体需要先缴纳所欠费用。由此可见，租赁合同虽然由原告的发起人李劲松、孙永健与被告签订，但实际履行主体为设立后的原告，根据上述法律规定，即原告梦泽超市公司成立后已经实际享有合同权利或者履行合同义务，被告华锐商业公司有权请求梦泽超市公司承担合同责任，同样作为成立后的原告梦泽超市公司亦有权以自己的名义提起诉讼，故原告具备诉讼主体资格。关于租赁合同应否予以解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原告诉请解除合同，被告亦向沈阳市中级人民法院诉请解除合同，由此可见双方对于合同的解除已达成一致。另外，从被告发布的《关于雍户生活馆停止营业的公告》来看，租赁合同事实上在2018年9月11日已经解除。因此对原告请求确认《合同主体变更协议书》于2018年9月11日解除，本院予以支持。关于原告要求赔偿违约损失的问题，本院认为，原告提供的证据尚不足以证明被告存在违约行为，也不足以证明被告的行为与原告的损失之间存在因果关系，故对于原告提出的鉴定申请以及主张的违约损失，本院均不予以支持。另外，原告有权将留存在现场的货品及设备撤离，同时腾空租赁场地返还给被告。关于原告是否欠付租金及其他相关费用的问题，鉴于被告已在沈阳市中级人民法院另案告诉，则由另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：一、原告沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司与被告沈阳华锐商业管理发展有限公司签订的《合同主体变更协议书》于2018年9月11日解除；二、被告沈阳华锐商业管理发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内将租赁场地留存的原告沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司的全部货品及设备返还给原告，同时原告沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司腾空租赁场地并返还给被告沈阳华锐商业管理发展有限公司；三、驳回原告沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司其他诉讼请求及被告沈阳华锐商业管理发展有限公司的抗辩。案件受理费41636元，由原告沈阳梦泽超市连锁企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  杨 丽人民陪审员  唐占刚人民陪审员  李 晶二〇二〇年七月一日书 记 员  边建勋