广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0106民初25701号原告：叶仲炯，男，1973年3月25日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：黄珏安，系广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：田春，系广东南粤律师事务所律师。被告：徐禾芳，男，1964年3月26日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：黄国鹏、周美进，均系广东鹏吉律师事务所律师。原告叶仲炯诉被告徐禾芳物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告叶仲炯的委托代理人黄钰安、田春，被告徐禾芳及其委托代理人黄国鹏、周美进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶仲炯诉称：2002年5月1日，原告与广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称“亿豪公司”）签订了编号为穗房合字××号的《商品房买卖合同》，约定原告向亿豪公司以381489元的价格购买广州市天河区东莞庄路天一新村G幢10梯4层（自然层4层）08号房，房屋面积为82.99平方米。该合同在广州市房地产交易所办理了预售登记备案（预售契约号：2002008751号）。合同签订后，原告依约向亿豪公司支付了首期款121489元，并于2002年5月28日就该房屋向中国建设银行广州越秀支行办理了按揭贷款手续，贷款金额为260000元。2016年11月17日，原告结清了涉案房屋的按揭贷款，此后亦办理了涉案房屋的不动产权登记手续[不动产权证号为粤（2018）广州市不动产权第00233979号]。亿豪公司与原告签订《商品房买卖合同》后，又与被告签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售及交付给被告使用。经原告了解，被告仅向亿豪公司支付了30%的购房款，被告至今一直占用涉案房屋，导致原告无法收楼。涉案房屋为原告的个人合法财产，亿豪公司将涉案房屋出售给原告后再次出售给被告属无权处分行为，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告立即腾退广州市天河区东莞庄路天一新村G幢10梯4层（自然层4层）08号房；二、被告支付房屋使用费9000元（按4500元/月的标准，从2018年7月31日起计至被告交还房屋之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。被告徐禾芳辩称：一、原告的《商品房买卖合同》应属无效合同，原告采用欺骗手段获得的《房地产权证》应不具有物权的效力。请驳回原告的全部诉讼请求。二、由于原、被告的房产买卖合同纠纷在贵院另案处理，该案件将对原告提交的《商品房买卖合同》的效力作出认定，同时影响到原告提交的《房地产权证》的合法性、关联性、有效性，故被告申请本案与被告起诉原告等当事人的房地产买卖合同纠纷案件一并处理。三、鉴于原告以欺骗手段获取房地产权登记的（2018）粤01执异152号执行裁定书及（2017）粤01执异176号执行裁定书已经由被告向广州市中级人民法院提起了执行监督申请，该案的最终裁决结果会影响到原告的《房地产权证》的效力，故被告申请待该案的裁决结果出来之后再处理。经审理查明：2017年，叶仲炯曾向广州市中级人民法院受理的申请执行人工业和信息化部电子第五研究所与被执行人亿豪公司、广州市恒生集团有限公司、广州市恒生置业有限公司、朱培坤合同纠纷案件【（2007）穗中法执字第2932号】提出解除广州市天河区东莞庄路天一新村G幢10梯4层08号房（现址为广州市天河区亿豪西街6号408房，以下简称“涉案房屋”）查封的执行异议，广州市中级人民法院作出（2017）粤01执异176号执行裁定书(以下简称“176号执行裁定”)，查明：本案执行依据是广东省高级人民法院作出的（2001）粤高法民初字第12号民事调解书，广东省高级人民法院在审理、执行期间，以（2001）粤高法立执字第18号、（2003）粤高法执字第2号裁定书查封、继续查封了被执行人亿豪公司位于广州市东莞庄“天一新村”G、H、K栋房产。其后广东省高级人民法院以（2003）粤高法执字第2号恢字1号之九号指定执行裁定书将案件指定由本院执行，本院以（2007）穗中法执字第2932号立案执行。在执行过程中，本院继续查封“天一新村”G、H、K栋房产，继续查封期限从2016年1月8日至2019年1月7日止。另查明，2002年5月1日，叶仲炯与亿豪公司签订编号为穗房合字××号的《商品房买卖合同》，约定叶仲炯向亿豪公司购买涉案房屋，建筑面积82.99平方米，总房价为381489元，2002年5月1日前支付购房款31489元，2002年6月1日前支付90000元，余款260000元办银行按揭。2002年5月20日，亿豪公司向叶仲炯开具121489元的涉案房屋收款收据。2002年5月28日，叶仲炯与中国建设银行广州市越秀支行签订《楼宇按揭合同》，约定叶仲炯以其购买的涉案房屋作抵押，向建行越秀支行贷款260000元。2002年5月30日，广州市房地产交易所办理了上述《商品房买卖合同》的预售合同登记备案。2002年5月31日，建行越秀支行向叶仲炯发放该笔贷款，并支付给亿豪公司。2016年11月16日，建行越秀支行出具《提前还款受理通知书》，确认叶仲炯已提前偿还上述贷款。现涉案房屋由叶仲炯接收使用。广州市中级人民法院认为：根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。亿豪公司至今未履行生效判决确定义务，本院查封登记在亿豪公司名下的涉案房屋并无不当。叶仲炯于2002年5月向亿豪公司购买涉案房屋并办理了预售合同登记的备案手续，现叶仲炯提供的证据证实其已支付了涉案房屋的全部购房款，且已实际接收使用涉案房屋，目前没有证据显示叶仲炯对未办理涉案房屋的过户登记手续存在过错的情况，据此，可以认定叶仲炯对涉案房屋有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，其提出的异议理由成立，本案应中止对涉案房屋的执行。故裁定：中止对涉案房屋的执行。另叶仲炯以上述理据对广州市中级人民法院另案【（2005）穗中法执字第1159号恢字1号】查封涉案房屋提出执行异议，广州市中级人民法院作出（2018）粤01执异152号执行裁定书（以下简称“152号执行裁定”），裁定：中止对涉案房屋的执行。上述执行异议成立后，法院解除了涉案房屋的查封，叶仲炯办理了涉案房屋的权属证书。据叶仲炯提交的核发时间为2018年7月31日的粤（2018）广州市不动产权第00233979号的《房地产权证》显示，涉案房屋建筑面积为83.38平方米，用途为住宅，权利人为叶仲炯。另查：徐禾芳曾于2012年就广州市中级人民法院执行涉案房屋提出执行异议，广州市中级人民法院于2012年7月18日作出（2012）穗中法执异字第144号执行裁定书（以下简称“144号执行裁定”），查明：工业和信息化部电子第五研究所与亿豪公司等被执行人房地产开发经营合同纠纷一案，根据已经生效的广东省高级人民法院（2001）粤高法民初字第12号民事调解书，原由广东省高级人民法院执行。案件在该院审理、执行期间，广东省高级人民法院以（2001）粤高法立执字第18号、（2003）粤高法执字第2号裁定书查封、继续查封了被执行人亿豪公司位于东莞庄“天一新村”A、B、C、D、E、G、H、K栋的房产，其后广东省高级人民法院以（2003）粤高法执字第2号恢字1号之九号指定执行裁定书将案件指定由本院执行。本院在执行过程中，于2012年1月8日起继续查封了上述房屋。2003年9月15日，徐禾芳与亿豪公司签订《天一新村认购协议》，约定徐禾芳向亿豪公司购买位于广州市天河区东莞庄路112号天一新村名仕风景笫G幢10梯408房，总房价款365128元；签定本协议时，徐禾芳已向亿豪公司交付定金5000元；等。次日，亿豪公司与徐禾芳签订《商品房买卖合同》（穗房合字××号），约定徐禾芳向亿豪公司购买上述房产，建筑面积82.99平方米，总房款365128元；2003年9月24日前支付115128元，余款250000元正在办理银行按揭；等。关于徐禾芳支付购房款的情况，徐禾芳向本院提交了三张恒生置业公司开具的购房收款收据（2002082,2002083,2002077），金额分别是房款100000元、房款10128元及定金5000元，合计ll5128元。广州市中级人民法院认为：根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。在本案中，虽然徐禾芳认为其已经购买了案涉房产，但该房产至今登记在亿豪公司名下，故本院对该房产实施查封措施并无不当。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，虽然徐禾芳提交了《天一新村认购协议》、《商品房买卖合同》及部分购房款收据等，证明其与亿豪公司约定购买争议房产并支付了部分房款，但未能有效举证证实其为购买该房屋支付了全部房款。因此，徐禾芳的异议主张缺乏证据，本院不予支持。故裁定：驳回徐禾芳的异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。后徐禾芳未就144号执行裁定提起诉讼。又查：2018年8月，徐禾芳向本院提起诉讼，要求确认亿豪公司与叶仲炯签订的《商品房买卖合同》无效，由亿豪公司继续履行其与徐禾芳签订的《商品房买卖合同》，叶仲炯、亿豪公司共同协助徐禾芳到房地产管理部门办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续等；本院以（2018）粤0106民初21087号案（以下简称“21087号案”）立案受理。2019年11月26日，本院作出21087号案民事裁定，认为生效的144号执行裁定对徐禾芳就涉案房屋主张实体权利的异议作出处理，徐禾芳未在法定期限内提起诉讼，144号执行裁定对其具有拘束力，现其对144号执行裁定不服，应通过审判监督程序办理；另徐禾芳认为叶仲炯另案的176号执行裁定、152号执行裁定错误的，亦应通过审判监督程序办理；故此，对徐禾芳的起诉裁定驳回起诉。徐禾芳不服21087号案民事裁定，上诉至广州市中级人民法院，该院于2020年4月27日作出（2020）粤01民终3137号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。徐禾芳不服，又向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2020年7月20日作出（2020）粤民申5138号民事裁定，认为徐禾芳的再审申请符合法律规定，故裁定由其院提审。本案审理过程中，徐禾芳主张其自2003年9月开始使用涉案房屋至今，叶仲炯亦确认涉案房屋一直由徐禾芳使用的事实。本院认为：叶仲炯基于其系涉案房屋的登记产权人提起本案诉讼；徐禾芳辩称其是涉案房屋的真实购买人，本院受理徐禾芳提起的确认亿豪公司与叶仲炯签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼后，该案现已由广东省高级人民法院提审，目前仍在审理阶段；因此，叶仲炯据以取得涉案房屋权属的《商品房买卖合同》是否有效尚处于不确定状态，故应待上述合同效力确定后再行处理为妥，故对本案原告叶仲炯提起的诉讼，本院予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项，裁定如下：驳回原告叶仲炯的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  张伟华人民陪审员  古丽莹二〇二〇年七月三十一日书 记 员  梁怡筠