江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初268号 原告：徐小亮，男，1976年2月1日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 原告：万菊芳，女，系徐小亮之妻，1976年12月1日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 两原告共同委托诉讼代理人：陈剑华，江西民信律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：程宇如，江西民信律师事务所律师。 被告：保利（江西）金通泰置业有限公司，住所地江西省南昌市湾里区工农路**，统一社会信用代码：913601056960819795。 法定代表人：何智韬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫章科，江西华邦（赣江新区）律师事务所律师。 原告徐小亮、万菊芳与被告保利（江西）金通泰置业有限公司（以下简称保利金通泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐小亮、万菊芳共同委托诉讼代理人程宇如，被告保利金通泰公司的委托诉讼代理人闫章科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐小亮、万菊芳向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付自2019年9月16日起按已付房款2678900元的日万分之四计算至房屋交付日止的违约金，暂计算至2020年2月15日的违约金为160700元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月15日，两原告就购买被告开发的保利半山国际花园第174号楼1单元107号房屋签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》。合同规定全部购房款为2678900元，合同第8条约定：被告应当在2017年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告使用。合同第11条规定：商品房达到使用条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续，签署房屋交接单。《补充协议》第4.1条约定：任何与本协议有关由各方发出的通知或者其他通信往来，应当要求书面形式并送达至合同正本“卖房人信息、买房人信息”所载明的地址。合同第9条约定：逾期交房，出卖人按已付房款日万分之四支付违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。2018年初，原告想到怎么还没有收到交房通知，于是联系售楼小姐，才拿到了备案合同。翻看合同，才知道约定的最后交房期2017年6月30日已届满一段时间。于是原告多次向被告工作人员提出交房要求，但被告以强势的姿态提出交房通知已寄出视为已经交付，没收到公司不负责，拒绝实际交付房屋。此后，为慎重起见，原告按合同的约定地址南昌市湾里区工农路63号寄送书面交房催告函，但没有该地址，邮件被退回。经查，楼盘地址为南昌市红湾公路66号，而被告办公地址是南昌市庐山南大道1999号11号楼。原告又委托朋友前去交涉无果。2019年9月11日，原告再次按合同约定向被告寄送书面交房催告函，同月15日被告收到催告函，但仍不理睬不办理交房手续。2019年9月25日，原告再次按合同约定载明的地址寄送交房催告函被退回。原告认为，被告违反合同约定，不送达交房通知；在原告要求交房后，又以交房通知已寄出为由拒绝实际交房；被告提供虚假地址，致使催告函被退回；原告多方打听找到被告实际住所地，发送催告函，被告收到催告函，继续自持强势地位，拒不交房。其行为严重违反合同约定，严重侵害原告的合法权益，造成了原告巨大的经济损失。原告为维护自己的合法权益和社会公平，现依据《民事诉讼法》的规定向贵院提起诉讼，要求被告承担自2019年9月16日至交房时的违约责任，请贵院主持公平正义，依法支持原告的诉讼请求。 被告保利金通泰公司辩称：请求依法驳回两原告的全部诉讼请求。案涉房屋已交付，原告主张未交付涉案房屋与事实不符，其已按照《南昌市商品房买卖合同》附件四《补充协议》第4.2款任何以书面方式提交通知书或文件递交时视为送达;若为邮局投递，则以信件方式发出的通知或文件在邮局投递至上述指定地址时视为送达（如因上述地址不存在或已更名，邮局投递不能的，邮局收寄之日视为送达）。买受人地址如有变更，应在变更五天内以书面形式通知出卖人，否则由此引起的切后果均由买受人承担之约定，按照《商品房合同》中约定的地址“买受人:徐小亮，，地址:江西南昌市东湖区，地址:江西南昌市东湖区洪都北大道**江中花园**楼****&rdquo以ＥＭＳ快递的方式向原告寄送了“交付通知书”、“催收楼通知书”，并于2018年11月10日向原告履行完毕交房手续，已按照案涉合同约定履行完毕交付义务，原告主张的未向其交付涉案房屋与事实不一致，退一步说，原告提出的违约金明显过高，刚刚出台的《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》第四条规定“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内”。违约金本就是以补偿性为主，惩罚性为辅，案涉房屋同等位置、面积，租金大概在14-29元／ｍ／月左右，而原告要求被告按交房款267万元的日万分之四支付违约金明显过高。综上所述，被告已向原告交付了涉案房屋，履行完案涉合同的交付义务，原告的主张违约金既无事实依据也无法律依据请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求！ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对于当事人提供的证据，本院认证如下：对原告身份证，被告企业信息、购房款发票、南昌市建设工程竣工验收备案表，证据来源合法，客观真实，本院对真实性、合法性、关联性予以确认；原被告均提交《南昌市商品房买卖合同》作为证据，但被告对该证据的关联性提出异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认；对原告提交的EMS中国邮政速递运单号为1106581343725邮件签收单截图、物流信息截图、光盘、交房催告函，被告对该组证据的三性均提出异议，但其亦认可该催告函已收到，故本院对该组证据的真实性予以确认；对被告提交的支付宝转账两份截图，原告对其真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告提交的58同城网站截图、南昌安居客网站截图，原告对真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，本院对真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月15日，徐小亮、万菊芳（买受人）与保利金通泰公司（出卖人）签订合同编号为：1000657462《南昌市商品房买卖合同》（含附件四《补充协议》），约定：徐小亮、万菊芳购买保利半山国际花园第174#楼一单元102号房（户型：4室2厅1厨4卫4阳）。合同约定：建筑面积共233.06平方米，单价为每平方米11494.49元，总金额2678906元整；买受人在2017年2月15日前支付首付款1078906元给出卖人，余款160万元以银行按揭贷款方式依本合同附件四《合同补充协议》的约定履行；出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）：⑴逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率不小于第⑴项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、从约定之日起，视为该房间已交付；2、买受人应从约定交付之日起承担房屋所有人的责任（包括但不限于缴交物业管理费用等）。附件四《合同补充协议》：四、关于通知与送达：4.1任何与本协议有关由各方发出的通知或其他通讯往来应当采用书面形式并送达至合同正本“卖方人信息、买方人信息”所载明的地址。4.2任何以书面方式提交之通知或文件递交时视为送达；若为邮局投递，则以信件方式发出的通知或文件在邮局投递至上述指定地址时视为送达（如因上述地址不存在或已更名，邮局投递不能的，邮局收寄之日视为送达）。买受人地址如有变更，应在变更五天内以书面形式通知出卖人，否则由此引起的一切后果均由买受人承担。4.3如因乙方在本合同上留存的联系方式不详实或发生变更后未及时书面告知甲方，造成甲方无法送达《交楼通知书》，或者因乙方自身原因未按期办理收楼手续的，则从约定交楼之日起视为已交付。合同第五条关于商品房交付（对合同第十一条的补充）5.1原则上，出卖人应按本补充协议的约定书面通知买受人办理交房手续；口头（含：电话）通知的，通知送达的时间为出卖人给买受人安排的办理交房手续的时间，在办理交房手续现场发给交房通知书。5.2买受人须按本合同约定支付全部房款（包括按揭款）、面积误差的房价补差款、违约金（如有）及《物业管理及相关收费一览表》所述全部费用后才具备收楼条件，如买受人未按约定支付前述款项，则出卖人有权顺延办理交楼及产权登记手续，且视为由于买受人原因未能按期交付。因买受人原因造成的延期交楼及产权登记，出卖人无须另行书面告知买受人。5.3该商品房达到本合同第八条的交付条件后，买受人应当按出卖人通知的时间办理收楼手续。若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属于质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按合同约定及法律规定承担保修责任。如买受人以此问题为由拒绝收楼，则视为由于买受人原因未能按期交付，从通知送达日起视为交付。第十四条关于联络方式：联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方保证对提供资料的真实性负责。任何一方联络方式如有变更，应在变更五天内以书面形式通知对方。 其中，合同还约定：出卖人保利金通泰公司注册地址：南昌市湾里区工农路63号，联系电话：0791-837××××1；买受人徐小亮、万菊芳地址：江西南昌市东湖区，联系电话：139××××9615（该号码原、被告庭审中均认可存在错误）。 合同签订后，徐小亮、万菊芳按约定支付了房款。2018年4月，徐小亮、万菊芳曾到保利金通泰公司处沟通交房事宜未果，2018年11月10日徐小亮、万菊芳至保利金通泰公司办理收房手续，被保利金通泰公司以其未缴纳物业费为由拒绝交房。2019年9月16日，徐小亮、万菊芳通过EMS向保利金通泰公司邮寄收房催告函（快递单号为1106581343725）。保利金通泰公司确认已收到收房催告函。 另查明：涉案房屋于2013年7月19日完成竣工验收。 本院审理过程中，在本院的协调下，双方于2020年7月18日办理了交、收房手续。 本院认为：徐小亮、万菊芳与保利金通泰公司签订的南昌市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，真实有效，双方均应按照约定履行自己的义务。徐小亮、万菊芳已按照协议约定支付了房款，保利金通泰公司应当将具备交付条件的房屋按合同约定交付给徐小亮、万菊芳。对商品房买卖合同中买受人徐小亮、万菊芳联系电话出现的错误，该买卖合同系被告提供的格式合同，但原告在签订合同时亦应对自己信息进行核查，故原被告对该错误的出现均负有责任。对于被告已以EMS快递寄送交房通知书完成交房通知的辩论意见，原告提出两次通知书均未收到的异议，因被告未能提交证据证明原告已实际签收通知书，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。对于被告保利金通泰公司称原告已于2018年11月10日至其公司办理收房手续，被告已经完成了案涉合同中约定的交付义务的辩论意见，经查本案涉案房产至今尚未进行交付，本院认为缴纳物业费与交房是两个不同的法律关系,物业费的缴纳不应是办理交房手续的前提条件，保利金通泰公司不能以此对抗其交房义务，亦不能否认其并未实际交房的事实，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金起算时间，徐小亮、万菊芳主张保利金通泰公司支付自2019年9月16日其主张交房之日起至房屋交付之日止的违约金，理由正当，本院予以支持。现涉案房屋已于2020年7月18日由保利金通泰公司实际交付给原告徐小亮、万菊芳。保利金通泰公司提出违约金按日万分之四计算过高应予调整的抗辩意见，本院结合合同履行情况、违约方的过错程度、合同的预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之二。综上所述，保利金通泰公司应向徐小亮、万菊芳支付逾期交房违约金（自2019年9月16日起至2020年7月18日止，以已付房款2678906元为基数，按每日万分之二计付）。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告保利（江西）金通泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐小亮、万菊芳支付逾期交房违约金（自2019年9月16日起至2020年7月18日止，以已付房款2678906元为基数，按日万分之二计付）； 二、驳回原告徐小亮、万菊芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3514元，由原告负担514元，被告保利（江西）金通泰置业有限公司负担3000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  胡信昌 人民陪审员  李家学 人民陪审员  刘 妹 二〇二〇年七月二十一日 法官 助理  胡 萍 书 记 员  熊雅珺