文书内容襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初3323号原告：襄阳珀轩物业管理有限公司。住所地：襄阳市樊城区红光路****。统一社会信用代码：914206006622594092。法定代表人：钱敬东，总经理。委托诉讼代理人：肖其全，公司员工。代理权限：特别授权代理，代为参与调解、签署和解协议，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。被告：李平生，男，1963年12月16日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：雷昆，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。原告襄阳珀轩物业管理有限公司（以下简称珀轩公司）与被告李平生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告珀轩公司的委托诉讼代理人肖其全，被告李平生及其委托诉讼代理人雷昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珀轩公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付拖欠的物业服务费等相关费用及违约金共计11608元（物业服务费5800元、生活垃圾处置费168元、停车服务费1200元、水费1155元、违约金3285元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告按照其与领秀花园小区业主委员会自2014年至2017年所签订的《领秀花园小区物业服务合同》的约定，在领秀花园小区切实地履行了物业管理及服务义务，被告长期在小区居住，自2015年1月1日起至2018年6月30日止，被告无正当理由拒付物业服务费、停车费、水费、垃圾处置费等费用，期间原告多次上门或书面通知向被告履行了催收义务，但被告置之不理。其行为不但损害了原告的合法权益，而且也危害了领袖花园小区广大业主的公共利益。截至2018年6月30日，被告拖欠物业服务费5800元、生活垃圾处置费168元、停车费1200元、水费1155元、违约金3285元，合计11608元。为维护原告合法权益和小区物业管理公共利益，请求法院支持原告合理的诉讼请求。被告李平生辩称，1.原告未经向答辩人“书面催缴”的前置程序向法院提起诉讼，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，法院依法应当驳回其诉讼请求；2.答辩人未交物业费的原因是原告饲养的狼狗于2016年5月15日晚将答辩人家中饲养的宠物博美犬咬死，博美犬购买款15000元，该款项应由原告赔偿，从本案中扣除；3.原告于2018年6月从小区撤场，多收取2018年7月至12月期间的停车费，应当返还或扣减；4.违约金过高，应当依法酌减；5.原告主张的2015年1月至2017年4月期间的各项费用已超过诉讼时效。根据双方当事人提交的证据，结合其陈述，本院认定以下事实：2014年1月16日，甲方襄阳市樊城区长征路领秀花园小区业主委员会与乙方珀轩公司签订一份《领秀花园小区物业服务合同》，约定甲方委托乙方为樊城区长征东路60号领秀花园小区提供物业服务，物业服务合同期限为2年，自2014年1月1日至2015年12月31日，物业服务收费选择包干制，每季度收取一次，收费按建筑面积计算，高层住宅为每平方米每月1.2元。车辆停泊服务费、车位租金：机动车室外停车服务费：40元/月·车位。业主委员会、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日千分之五的标准向乙方珀轩公司支付违约金。2016年1月5日，双方再次签订一份《领秀花园小区物业服务合同》，约定由乙方珀轩公司提供物业服务，物业服务合同期限为2年，自2016年1月1日至2017年12月31日，物业服务收费选择包干制，每季度收取一次，收费按建筑面积计算，高层住宅为每平方米每月1.08元，停车服务费40元/月·车位，车位租金收费标准及收费办法待议定后，在签订补充协议约定。业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日千分之五的标准向乙方珀轩公司支付违约金。合同期届满前一个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2016年5月25日，双方签订《补充协议》一份，约定，停放在小区内的机动车辆自2016年1月1日起，收取车位租金，收费标准为室外车位租金20元/月·辆。2017年1月2日，双方又签订一份《领秀花园小区物业服务合同》，约定物业服务合同期限为15个月，自2017年1月1日至2018年3月31日，物业服务收费选择包干制，每季度收取一次，收费按建筑面积计算，高层住宅为每平方米每月1.08元，业主委员会、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日千分之三的标准向乙方珀轩公司支付违约金。李平生系领秀花园小区2号楼2单元10层1室的业主，2010年入住领秀花园小区，房屋建筑面积127.88平方米。2016年7月11日，珀轩公司以催款通知单的方式通知李平生交纳2015年1月至2016年6月30日期间的物业服务费2485.98元及生活垃圾处置费72元，合计2557.98元，并要求于2016年7月30日前结清。2018年7月26日，珀轩公司在领秀花园小区公告栏张贴公告，公示李平生欠交物业费5800元、垃圾处置费168元、水费1155元、停车服务费1680元，合计8803元，欠交期间为2015年1月至2018年6月。2018年10月29日，珀轩公司与李平生因物业服务合同纠纷，将李平生诉至本院，后珀轩公司向本院提出撤诉申请，本院于2018年12月14日作出（2018）鄂0606民初6892号民事裁定书，裁定准许珀轩公司撤回对李平生的起诉。后李平生一直未交纳物业费等费用，珀轩公司再次诉至本院。本院认为，襄阳市樊城区长征路领秀花园小区业主委员会与珀轩公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，对珀轩公司及业主具有法律约束力。本案中，珀轩公司为领秀花园小区提供物业服务，李平生作为业主应当依照规定和物业服务合同的约定交纳物业费，否则应当承担相应的违约责任。李平生辩称原告关于2015年1月至2017年4月期间的各项费用的主张已超过诉讼时效，珀轩公司分别于2016年7月11日向李平生送达催款通知单，于2018年7月26日在领秀花园小区张贴公告，公示李平生欠交的费用，于2018年10月29日向法院起诉，珀轩公司要求李平生交纳2015年1月至2017年4月期间各项费用的请求的诉讼时效，因其向李平生提出履行请求、提起诉讼而进行重新计算。故李平生关于珀轩公司部分费用的主张超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。李平生在答辩状中自认珀轩公司于2018年6月从小区撤场，故其应交纳2015年物业费1841.47元（1.2元/月/平方米×127.88平方米×12个月）、自2016年1月1日至2018年6月30日期间的物业费4143.31元（1.08元/月/平方米×127.88平方米×30个月），共计5984.78元。珀轩公司主张物业费5800元，系对自身权利的放弃，本院予以确认。珀轩公司主张2015年和2016年停车服务费共1200元，李平生辩称已支付2018年1月至12月停车服务费480元，珀轩公司对该事实予以认可。李平生还请求多收取的360元应当返还或抵扣，但数额计算有误。珀轩公司退出领秀花园小区的时间为2018年6月30日，应收取停车服务费240元，多收取240元，在本案中予以抵扣后，李平生还应向珀轩公司支付所欠停车服务费960元。珀轩公司主张代交水费1155元和生活垃圾处置费168元，根据其提供的襄阳中环水务有限公司机打发票显示，付款单位为湖北昌盛房地产开发有限公司（南亚雨林），水表地址为长征东路60#，水费发生时间为2015年9月，用水量2518吨，3273.4元，生活垃圾处理费724元，合计3997.4元。该发票不能显示李平生自2015年1月1日至2018年6月30日期间的用水量，不能证明珀轩为李平生代交的水费数额和生活垃圾处置费数额，且该发票的交费单位也非珀轩公司。珀轩公司提供的证据不能证明其主张，应承担举证不能的法律后果，故对其请求的生活垃圾处置费168元和水费1155元，本院不予支持。李平生辩称，其未交物业费的原因是自家饲养的宠物博美犬被珀轩公司饲养的狼狗咬死，博美犬购买款为15000元，该款项应由珀轩公司赔偿，从本案中扣除，因与本案不属同一法律关系，本案不作处理，李平生可另行主张权利。关于违约金，物业服务合同约定的违约金标准过高，本院按年利率6%标准计算。依据原告珀轩公司主张的截至日期2018年6月30日，李平生应交纳的违约金共计597.31元（详见附表）。对珀轩公司诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李平生于本判决生效后十日内向原告襄阳珀轩物业管理有限公司支付物业费5800元、停车服务费960元和违约金597.31元，合计7357.31元；二、驳回原告襄阳珀轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，减半收取45元，由被告李平生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  王飞二〇二〇年七月二十三日法官助理王迎春书记员郑雪妮附：违约金计算表单位：元            年份              季度              当季度物业费              逾期月数              违约金                  2015年              第一季度              460.37              39              89.77                  第二季度              460.37              36              82.87                  第三季度              460.37              33              75.96                  第四季度              460.37              30              69.06                  2016年              第一季度              414.33              27              55.93                  第二季度              414.33              24              49.72                  第三季度              414.33              21              43.50                  第四季度              414.33              18              37.29                  2017年              第一季度              414.33              15              31.07                  第二季度              414.33              12              24.86                  第三季度              414.33              9              18.64                  第四季度              414.33              6              12.43                  2018年              第一季度              414.33              3              6.21                  第二季度              414.33                                  合计597.31元注：违约金＝当季度物业费×6%÷12×逾期月数。以上数值均在计算后四舍五入保留小数点后两位小数。