福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0123民初974号 原告：罗源湾滨海新城置业有限责任公司，住所地罗源县罗源湾开发区江滨南路**。 法定代表人：林锋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨露萍，公司职员。 委托诉讼代理人：张增强，福建融成律师事务所律师。 被告：林海文，男，1983年8月15日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司与被告林海文商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司的委托诉讼代理人张增强到庭参加诉讼，被告林海文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗源湾滨海新城置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售合同号:LY1707XJ003609)及附件补充协议；2.判令被告在合同确定解除之日起7日内配合原告办理《商品房买卖合同》交易备案及预告登记注销手续，由此所发生的全部费用由被告负担；3.判令被告向原告清偿因原告承担保证责任所支付的款项41,391.08元（该款项暂计至2020年3月25日，具体金额以农业银行罗源支行实际扣收的金额为准）以及利息（自起诉之日起至实际还清全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；4.判令被告按购房款的10%向原告支付违约金50,049.9元，并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；5.判令被告向原告支付因本案支出的律师费损失5500元，并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；6.判令被告承担本案的诉讼费、财产保全费、公告费等因实现本案债权的全部费用。事实与理由：2017年7月19日，原告与被告签订了预售合同号为LY1707XJ003609的《商品房买卖合同》及补充协议，被告以总价款500,499元购买罗源湾滨海新城罗旺苑19#楼3207号房屋，建筑面积113.63m2，单价4404.64元/m2;购房合同约定合同签署当日，被告支付首付款100,499元，剩余款项400,000元通过银行或者公积金贷款方式支付。根据合同附件六《合同补充协议》第十一条第五项约定“买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人违约。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内补足欠款，逾期没有补足的，买受人应按全部购房款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）；如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足”。购房合同生效后，被告向原告支付了首期购房款100,499元，原告依据合同约定向被告交付了讼争房屋。被告向农业银行罗源县支行贷款400,000元，用于支付案涉购房款，并由原告提供连带责任保证担保。后被告未按合同约定如期偿还贷款本息，暂计至2020年3月25日止，农业银行罗源县支行向原告扣收了被告拖欠的贷款本金、利息、罚息和复利合计41,391.08元。综上所述，被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同并收回房产，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 林海文未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年7月19日，原被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定被告向原告购买由原告开发的位于罗源县，建筑面积113.63㎡，单价4404.64元／㎡，总房价款500499元。合同签订之日，被告已支付首付款100499元。同年10月28日，原被告与农业银行罗源县支行签订《个人购房借款担保合同》，约定以讼争房屋作抵押，被告向农业银行罗源县支行贷款400000元，用于支付案涉购房款，并由原告提供阶段性连带责任担保（自借款发放之日起至被告取得房产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告的债务承担连带保证责任）；该款由农业银行罗源县支行径付原告。因被告未按期支付银行按揭月供款，导致原告在农业银行罗源县支行的保证金账户于2019年3月29日至2020年3月25日期间累计被扣划41391.08元。2020年2月21日，原告向被告发出了偿还代垫银行贷款本息催告函，被告仍未履行还款义务。 《商品房买卖合同》附件六补充协议第十条第五项约定：“买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均视为买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。” 《商品房买卖合同》附件六补充协议第十二条第三项约定：买受人保证出卖人和买受人签订的《商品房买卖合同》中所列的买受人通讯地址、联系电话必须准确，买受人通知地址以本合同列明的联系地址为准。书面方式通知的送达，除买受人签收外，书面通知在按本合同载明的联系地址以挂号信或特快专递寄出后（以邮戳为准）五天即视为通知已送达。买受人通讯地址、联系电话若有变更，买受人应及时以书面形式通知出卖人，否则由此导致出卖人发出的通知延误或无法送达买受人，其所有的相关责任均由买受人自行承担。 另查，讼争房屋已办理不动产权利预告登记，尚未办理不动产权证，尚未装修入住。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。被告未依合同约定按月缴纳按揭贷款，致原告银行的保证金被扣划还贷累计超出3期以上，其行为构成违约，根据合同附件六第十条第五项约定，原告有权解除合同。合同解除后，双方当事人均有权要求恢复原状并要求违约方赔偿损失，故原告的第1、2项诉讼请求于法有据，予以支持。因被告的上述违约行为，原告依约有权要求被告返还代垫款41,391.08元并按全部购房价款的10%支付违约金。关于律师代理费问题，根据合同附件六补充协议第十条第五项约定，因被告行为导致银行追究原告保证责任的，导致原告承担保证责任的，被告应赔偿原告因此所遭受的损失，该损失包括律师费等。该约定符合《合同法》第一百一十三条规定的“合理预见规则”，属于守约方因对方违约行为所致的“损失”，且原告提供的律师服务委托代理合同以及发票，足以证明其因本案支出律师代理费5500元；参照福州地区律师收费标准，5500元尚属合理范围，可予支持。 另，案涉《商品房买卖合同》及附件本院已判决解除,原告应返还被告已付的购房款500,499元；因原告要求被告返还的代垫款、违约金及律师代理费属于普通债权，不具有优先受偿权，故原告诉请在其向被告收取的购房款中直接扣除上述款项的有关诉请,于法无据,不予支持。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应的诉讼权利，依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除罗源湾滨海新城置业有限责任公司与林海文之间的《商品房买卖合同》（合同编号：LY1707XJ003609）； 二、林海文应于本判决生效之日起十日内协助罗源湾滨海新城置业有限责任公司办理案涉合同备案及讼争房屋预告登记注销手续，并承担相应的费用； 三、林海文应于本判决生效之日起十日内返还罗源湾滨海新城置业有限责任公司代垫的银行按揭贷款本息41,391.08元及利息（自2020年5月11日起至实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、林海文应于本判决生效之日起十日内支付罗源湾滨海新城置业有限责任公司违约金50,049.9元； 五、林海文应于本判决生效之日起十日内支付罗源湾滨海新城置业有限责任公司律师费5500元； 六、罗源湾滨海新城置业有限责任公司应在本判决生效之日起十日内向林海文返还购房款500,499元； 七、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8805元，减半收取计4,402.5元，由林海文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员  陈 婉 二〇二〇年七月十四日 法官助理  李圣笛 书 记 员  谢 雅 附：本案适用的主要法律条文及申请执行 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。