福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终2531号 上诉人（原审被告、反诉原告）：施龙意，男，1968年9月27日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：陈建涛，福建世平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈志勇，男，1980年11月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄希，北京京大（厦门）律师事务所律师。 上诉人施龙意因与被上诉人陈志勇房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初3388号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院立案后依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 施龙意上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、六项，改判驳回陈志勇的全部诉讼请求，支持施龙意一审全部诉讼请求；2.由陈志勇承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院仅仅根据被上诉人提供的物业服务中心的通知和祥美社区居委会出具的证明，就判定足以认定案涉房屋存在严重的漏水问题，且危及该栋楼电梯的正常运行，更进一步认定案涉房屋的现状无法实现合同目的，显然对于本案基本事实认定不清，依据不足。二、一审法院认为被上诉人未及时付款的原因是行使不安抗辩权，其中止履行《房产买卖协议》的行为具有法律依据，从而认定上诉人以被上诉人未按约付款构成违约为由欲单方解除合同已构成违约。该认定明显适用法律错误，依法应予以纠正。三、被上诉人在本案中主张的违约金也明显过高。退一步讲，一审法院即便认定被上诉人行使不安抗辩权有法律依据，也应当向上诉人释明，并应当考量上诉人并非恶意违约，而是对被上诉人是否有权行使不安抗辩权的理解问题，不能适用惩罚性违约金条款，违约金依法应当予以调低。 陈志勇答辩称，施龙意的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其上诉，维持一审判决。 陈志勇向一审法院起诉请求：1.判决编号为mmht-qyxy-1904-0011的《房产买卖协议》于2019年8月18日解除；2.施龙意向陈志勇返还定金20万元，并向陈志勇支付自2019年8月18起至实际履行完毕止按银行同期贷款利率计付的资金占用利息;3.施龙意向陈志勇支付违约金52万元;4.施龙意赔偿陈志勇支付的中介费损失15000元;5.施龙意向陈志勇支付律师费60000元；6.本案诉讼费、保全费、保函保险费由陈志勇承担。施龙意向一审法院提出反诉请求：1.判令施龙意与陈志勇签订的《房产买卖协议》于2019年8月20日解除；2.陈志勇向施龙意支付违约金32万元（违约金52万元扣除施龙意已收取的20万元定金）；3.陈志勇向施龙意支付律师费8000元；4.陈志勇承担案件受理费、保全费等全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年4月14日，施龙意（甲方）、陈志勇（乙方）、案外人厦门沁杨信毅房产代理有限公司（丙方）签订《房产买卖协议》一份，就陈志勇向施龙意购买房屋事宜进行了约定。协议第一条“房产基本情况”约定：房屋位于厦门市翔安区，产权证号厦国土房证第00748169，建筑面积86.62平方米。第三条“成交价格及交易定金”约定：双方约定按套计价，成交价为2600000元；本协议签署当日，乙方应支付购房定金200000元,乙方按以下方式支付给甲方，于2019年4月14日直接支付定金10000元，2019年4月19日前支付定金190000元。第四条“购房款支付方式”约定：双方同意乙方将购房款以按揭贷款支付给甲方，已支付定金可抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2019年6月15日前向甲方支付购房款1180000元；2.乙方于过户当日向银行申请商业贷款1200000元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于贷款银行放款后三日内将差额部分以现金方式支付给甲方。第九条“中介费用”约定：中介费用详见《佣金确认单》。第十二条“违约责任”约定：（一）甲方的违约责任：甲方不能按约定交房、办理过户手续、迁出户口、处理租赁关系、处理抵押或违反合同其他约定的，视为违约，每日按本合同约定的成交价万分之五向乙方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。违约超过十五日或有其他违约行为致使合同目的不能实现的，乙方可解除合同，并有权要求甲方应于毁约行为发生之日起三个工作日内按本合同约定的成交价的20%的违约金支付给乙方，将已付款一并返还给乙方，若甲方逾期未支付违约金和已付款，则按每日万分之二点一向乙方支付逾期还款利息。（二）乙方的违约责任：乙方未按约定支付购房款，或交易手续需要乙方配合，乙方不予配合，视为违约，每日按本合同约定的成交价万分之五向甲方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。违约超过十五日或有其他违约行为致使合同目的不能实现的，甲方可解除合同，并有权要求乙方应于毁约行为发生之日起三个工作日内向甲方支付本合同约定的成交价的20%的违约金，若乙方逾期未支付违约金，则按每日万分之二点一向甲方支付逾期贷款利息。（三）违约金不足以弥补守约方损失的，守约方可另外要求赔偿。守约方因支付丙方中介费及其他开支而造成的全额损失，有权要求违约方承担。第十五条附加约定：三方已了解此套房产处于保全状态，甲方承诺于2019年5月15日房产无任何法律纠纷，可上市交易，否则甲方需赔偿乙方双倍定金。 2019年4月14日，陈志勇向施龙意支付定金10000元，2019年4月17日支付定金190000元。2019年4月23日，陈志勇的配偶柯碧玲支付中介费15000元。 2019年6月1日，美地雅登一期物业服务中心在电梯门上张贴通知，称美地雅登二里5号楼货梯因2楼楼板漏水造成电梯护脚板、门挂轮生锈腐蚀严重，需停梯处理，具体恢复运行时间待定，由此造成不便请各位业主谅解。 2019年6月5日，美地雅登一期物业服务中心在案涉房屋门上张贴告知函，主要内容如下：1.5月18日，本梯电梯货梯故障，经电梯维保人员检修确认，由于2楼楼板漏水造成电梯护脚板、门挂板生锈腐蚀严重无法正常运行。2.5月20日，服务中心工程人员在本户门口挖地板砖排查，发现楼板积水严重，并且水是从本户流出。3.5月23日，服务中心工程人员在本梯货梯2楼电梯口处做堵漏处理后，5月24日观察电梯井内水有减少，并且电梯维保人员对电梯门挂板做处理后，电梯恢复运行。4.电梯恢复运行3天后，5月27日再次出现故障，电梯维保人员检修确认，由于2楼楼板漏水导致电梯门挂轮故障，电梯无法运行。5.5月29日，服务中心协同社区居委会已上门告知关于本户漏水造成本梯货梯停梯事宜。综合现场情况，由于本户漏水水源未解决，电梯恢复运行存在重大安全隐患，请积极配合处理漏水事宜，如拒不履行相关责任，服务中心有权保留诉讼权利，后期会通过相关部门进行司法调解直至诉讼。 2019年6月13日，陈志勇向施龙意发出告知函，主要内容如下：案涉房屋出现主体结构严重漏水的重大瑕疵，影响到楼下店面、公共电梯运行，汇嘉（厦门）物业管理有限公司已多次要求配合处理，并于2019年6月5日发出告知函，但至今仍未解决。由于陈志勇在购房前对漏水不知情，且施龙意未予告知，如果继续履行《房产买卖协议》，将会出现以下情况：1.房屋质量问题无法保持正常的使用状态，无法满足居住需求；2.施龙意与物业和楼下店面业主的纠纷将转至陈志勇；3.陈志勇将被迫对房屋进行修缮，花费不必要的时间精力和金钱。因此陈志勇认定房屋目前达不到交易要求，决定中止已签署的房屋买卖协议，暂停支付购房款，希望施龙意能在接下来的两个月内妥善处理好房屋质量问题，解除物业对房屋进行司法调解和诉讼的可能。如修复后应第一时间书面通知陈志勇，恢复合同的履行，如不书面通知，视为没有履行修缮责任，逾期将视为卖方根本违反合同。 2019年6月19日，施龙意书面通知陈志勇，要求其三日内支付1180000元购房款。2019年6月20日，陈志勇回复称：因目前房屋仍存在严重漏水的重大瑕疵问题，达不到交房要求，且小区物业也多次通知施龙意配合整改；陈志勇已于2019年6月13日告知施龙意暂时中止已签署的《房产买卖协议》，暂停支付购房款，待两个月后施龙意解决好漏水问题后再继续履行合同。 2019年8月15日，陈志勇向施龙意发送短信息，内容为：鉴于你始终没有告知我关于房子被保全的情况，我视为无特殊情况告知且房屋可以交易。由于房屋之前存在严重的漏水问题及你与物业之间的纠纷，购房协议已于6月13日暂停执行，原希望是先解决漏水问题再另行协商过户时间。现由于你迟迟未能将上述问题整改修复，我现在决定先于7天内也就是8月22日前到房管局办理过户事宜，房屋漏水问题双方再另行协商处理，请予配合。 2019年8月17日，施龙意以邮寄方式向陈志勇发出《解除房产买卖协议通知书》，以陈志勇未按约于2019年6月15日前支付购房款1180000元已构成违约为由，通知陈志勇解除合同。陈志勇于2019年8月18日收到上述邮件。施龙意还曾于2019年8月20日通过短信息发送上述通知，陈志勇亦有收到。 2019年11月5日，厦门市翔安区新店镇祥美社区居民委员会出具证明，内容如下：兹有祥美社区所辖汇嘉物业管理处工作人员2019年5月26日反映，祥吴二里五号201室漏水时间较久，一直未修复，导致其中的一部电梯损坏。物业工作人员表示曾多次与该户业主沟通协调无果，请求社区居委会帮忙协调此事。2019年5月29日，社区及物业工作人员查看现场情况，发现201室靠近小区阳台确有漏水现象并挂满水柱，但住户拒绝入户查看，期间社区及物业工作人员也与住户说明如房间确有漏水应当尽快找专业师傅查看漏水原因并修复。而后该住户一直没有修复，物业服务中心于8月初再次请求社区帮忙介入调解，社区亦将此事报给物业调解中心处理。 一审另查明，陈志勇因本案支付律师费60000元，施龙意因本案支付律师费8000元。2019年2月2日，案涉房屋因（2019）闽0213财保21号一案被本院查封，后于2019年5月8日解封。2019年8月9日，案涉房屋因（2019）闽0203执保979号一案被厦门市思明区人民法院查封。 一审法院认为，本案的争议焦点为：在《房产买卖协议》履行过程中，陈志勇、施龙意哪一方存在违约行为？ 一审认为，对于《房产买卖协议》解除的问题，陈志勇、施龙意均有主张，予以照准。至于解除时间，因双方均主张2019年8月20日解除，予以确认。 对施龙意来说，其负有交付符合合同约定质量房屋的义务。但是，根据物业服务中心的通知和祥美社区居委会出具的证明，足以认定案涉房屋存在严重的漏水问题，且危及该栋楼电梯的正常运行。因房屋漏水具有一定的隐蔽性，陈志勇签订合同前虽有查看房屋，但未能发现这一问题亦属合理。施龙意未能举证证明其在签订合同前已如实告知陈志勇，有违诚实信用原则。因此，案涉房屋的现状无法实现陈志勇的合同目的。 对陈志勇而言，其依约负有先行支付购房款的义务。在双方约定的第一期1180000元购房款支付期限即2019年6月15日届满前，陈志勇得知案涉房屋存在严重的漏水问题，故于2019年6月13日向施龙意发出中止履行合同的告知函，暂停支付购房款，并给予施龙意两个月的合理期限处理漏水问题，待修复之后继续履行合同。陈志勇的上述行为系行使不安抗辩权，其中止履行《房产买卖协议》的行为具有法律依据。但是，施龙意在陈志勇通知的两个月合理期限内并未解决漏水问题，仍坚持要求陈志勇按约付款。两个月期满后，陈志勇2019年8月15日通知施龙意暂时搁置房屋漏水问题并于2019年8月22日前办理过户事宜。施龙意却以陈志勇未按约付款构成违约为由，于2019年8月17日向陈志勇发出《解除房产买卖协议通知书》，欲单方解除合同，已构成违约。 同时，案涉房屋于2019年8月9日因（2019）闽0203执保979号一案被厦门市思明区人民法院查封，事实上已无法办理过户手续。且导致房屋被查封的原因是施龙意未及时履行案外债务，与本案无关。 根据《房产买卖协议》第十二条“违约责任”约定：甲方不能按约定交房、办理过户手续、迁出户口、处理租赁关系、处理抵押或违反合同其他约定的，视为违约，……违约超过十五日或有其他违约行为致使合同目的不能实现的，乙方可解除合同，并有权要求甲方应于毁约行为发生之日起三个工作日内按本合同约定的成交价的20%的违约金支付给乙方，将已付款一并返还给乙方，若甲方逾期未支付违约金和已付款，则按每日万分之二点一向乙方支付逾期还款利息。因此，施龙意应向陈志勇返还已收取的定金200000元，并支付案涉房屋成交价2600000元的20%的违约金即520000元。至于陈志勇主张的定金资金占用利息，因前述违约金足以弥补其损失，故不予支持。另根据《房产买卖协议》第十二条违约责任约定，守约方因支付丙方中介费及其他开支而造成的全额损失，有权要求违约方承担。因此，施龙意还应向陈志勇赔偿已支付的中介费15000元及律师费60000元。相应的，因陈志勇并无违约行为，故陈志勇主张施龙意支付违约金320000元及律师费8000元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认陈志勇与施龙意2019年4月14日签订的《房产买卖协议》于2019年8月20日解除；二、施龙意应于判决生效之日起十日内向陈志勇返还定金200000元；三、施龙意应于判决生效之日起十日内向陈志勇支付违约金520000元；四、施龙意应于判决生效之日起十日内向陈志勇支付中介费15000元及律师费60000元；五、驳回陈志勇的其余诉讼请求；六、驳回施龙意的其余反诉请求。本诉部分案件受理费27600元，减半收取计13800元，由施龙意负担；反诉部分案件受理费27600元，减半收取计13800元，亦由施龙意负担。 二审中，施龙意向本院提交两份证据：1、入户检测单，拟证明2019年6月8日上诉人施龙意及物业人员和房产中介带着专业防水师傅到案涉方案检测是否有漏水，检测结论为小区外排水管或是案涉房屋卫生间有可能，但不能确定；2、房屋质量合格证书，拟证明案涉房屋经过竣工验收，主体结构合格。陈志勇质证认为，对入户检测单真实性合法性关联性均不予确认，且该证据也不属于新证据；对房屋质量合格证书真实性没有异议，但只能证明在房屋初始交付时的状态。 施龙意申请证人黄某出庭，拟证明电梯漏水问题在讼争房屋还没装修的时候就出现了，与讼争房屋无关。黄某陈述：其系讼争房屋隔壁202室的业主，开发商没有把渗水问题处理好，漏水是从电梯外面渗透，每次下雨都出现渗透现象，2012年装修的时候就有这个问题。 经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”施龙意作为出卖人依法应对房屋承担瑕疵担保义务，而房屋是否存在漏水问题是关系房屋质量的重要事项。在获知物业公司的《告知函》、《通知》之后，陈志勇作为购房人有理由对房屋质量产生合理怀疑，并对其若支付购房款后讼争合同能否顺利履行产生不安。在此情况下，陈志勇有权中止履行合同。施龙意在收到关于中止履行合同的通知后，既未能向陈志勇提供相关证据排除其对房屋质量的疑虑，也未就解决该问题提出方案，而仅是继续催促陈志勇支付购房款。因此，应认定陈志勇系依法行使不安抗辩权，施龙意无权以陈志勇未依约按期支付购房款为由解除合同。一审法院据此认定施龙意单方解除合同构成违约，并依据《房产买卖协议》约定确定其应当承担的违约责任并无不当。 综上，施龙意的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费27600元，由上诉人施龙意承担。 本判决为终审判决。 审 判 员  江 伟 二〇二〇年七月二十八日 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。