河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4646号 上诉人（原审被告）：石家庄亿宁门诊部有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路**勒泰中心******整层。 法定代表人：王雷震，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈聪，河北中宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张胜利，男，1969年6月13日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：孙绪贞，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马肖萌，河北世纪方舟律师事务所律师。 上诉人石家庄亿宁门诊部有限公司（以下简称亿宁公司）因与被上诉人张胜利房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人石家庄亿宁门诊部有限公司的委托诉讼代理人陈聪、被上诉人张胜利的委托诉讼代理人孙绪贞、马肖萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石家庄亿宁门诊部有限公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法驳回被上诉人诉讼请求；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的合同约定上诉人应于2018年12月20日支付租金，但是上诉人提交的录音材料中，被上诉人已经同意上诉人延期一个月即2019年1月20日支付第六期租金，被上诉人亦认可上诉人提交材料的真实性，但是原审法院仍认定上诉人应于2018年12月20日支付租金，属认定事实错误。2、被上诉人同意上诉人延期支付租金后，其单方解除权也相应顺延一个月为2019年2月20日，被上诉人合同期内2019年1月31日单方将房屋落锁，该行为属违约行为，应承担相应违约责任。即使因上诉人超过一个月未支付房租，被上诉人可单方解除合同，也应依法通知上诉人，合同自通知到达上诉人时解除，被上诉人在合同尚未解除时单方落锁，亦是违约行为，应承担违约责任。3、原审法院以上诉人未提交证据反驳且部分费用系上诉人违约产生，判决上诉人赔偿被上诉人各项损失不符事实、不符合法律规定。首先，上诉人提交了两份录音材料，且被上诉人对该录音的真实性予以认可。两份录音材料可以证明上诉人与被上诉人达成一致解除合同后，上诉人要求自行拆除装修，自行搬迁家具，因被上诉人非法要求以及其单方落锁的违约行为导致上诉人无法进入租赁房屋，无法自行拆除、搬迁。被上诉人在未经上诉人同意的前提下，自行拆除、搬迁行为产生的费用，应自行承担。且被上诉人关于拆除恢复费用、搬迁费、保洁费、场地租赁费方面证据存在证据形式不合法等情形，且无任何支付费用方面的转账记录以及发票予以佐证，被上诉人未完成其证明责任，应承担举证不能败诉责任。原审法院将举证责任分配给上诉人显然不符合法律规定。4、原审法院判决上诉人一并赔偿被上诉人违约金和各项损失，属于适用法律错误。被上诉人约定的违约金是年度租金的20%，共计320000，其主张的实际损失远远低于该数额，且被上诉人私自落锁行为属于严重违约行为，因此，请求贵院综合考虑上述因素，降低被上诉人违约金数额。5、上诉人租金和物业费截止时间应自被上诉人落锁之日起截至，超出部分的房租和物业费以及上诉人于合同签订时缴纳的10万元押金应折抵被上诉人损失后返还上诉人。原审法院只认定上诉人所缴纳物业费已经超额，但是判决中并未将超额部分优先折抵应赔偿数额，造成双方诉累。被上诉人于2019年1月31日合同履行期内将出租房屋落锁，导致上诉人不能实际使用出租房屋，不能享受物业服务。因此，落锁之后的房租、物业费上诉人不应支付。综上，本案中被上诉人亦存在违约行为，且其各项损失正当性存疑且证据存在缺陷。 被上诉人张胜利答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、按照双方当事人的约定，上诉人应当在2018年12月20日支付第六期的租金，被上诉人为上诉人宽限一个月，至2019年1月20日期限届满，上诉人仍未按照合同约定足额交纳租金。在上诉人依然违约的情况下，其应当按照合同约定自2018年12月20日起支付第六期的租金；二、被上诉人在照顾上诉人困难的情况下给予其一个月宽限期，上诉人依然未按照合同约定及时支付租金，上诉人违约在前，被上诉人对租赁房屋进行落锁属于自救行为，若上诉人按照合同约定能够按时足额支付租金，被上诉人仍同意其使用该房屋的。三、王宁的确曾经向被上诉人要求自行搬迁家具，但是正如上诉人所述，王宁与本案的上诉人无任何关系，既不是本案上诉人的法定代表人，又不是本案上诉人的员工，被上诉人出于安全考虑不同意由王宁个人搬迁家具的做法并无不妥。且被上诉人已经告知王宁，需要由上诉人的法定代表人携带公章或者上诉人的员工执公司授权，即可自行搬迁，上诉人对此消极对待，还因此给被上诉人造成巨大的损失。四、被上诉人租赁物位于中山路39号勒泰中心，从经济、人流、商业方面都是具有很高价值的。按照合同约定也可以看出其每季度租金高达40万元，上诉人没有按期及时缴纳租金，亦未及时搬离租赁物，致被上诉人无法继续出租，由此造成的损失远高于违约金。即便是同时主张违约金和损失，也难以弥补上诉人违约给被上诉人造成的损失。五、关于物业费的问题，上诉人是将物业费交给勒泰物业服务有限公司，并未将物业费交给被上诉人，故上诉人多支付的物业费不应由被上诉人返还。至2019年3月，上诉人仍未搬离租赁房屋，应当按照合同约定支付全部的第六期租金。 张胜利向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，被告搬离租赁房屋；2、请求依法判令被告支付租金128000元、物业费95814元、违约金320000元及至搬离租赁房屋之日止的滞纳金；3、依法判令从被告交纳的租赁押金中扣除原告因恢复租赁房屋而产生的搬运费、保洁费、租赁场地存放物品费及拆除恢复场地费共计224010元，不足部分，被告负担；4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年8月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有位于石家庄中山的房屋出租给被告使用；租赁期限5年，自2017年8月12日至2022年9月30日，原告向被告提供45天装修期，装修期自租赁起始日计算，装修期内租金为零元，但被告应承担该期间的水、电、物业费及其他相关杂费；租金按季度支付，前三年每期租金为40万元，第一期租金应在2017年8月21日前支付，第二期租金应在2017年12月20日前支付，第三期租金应在2018年3月20日前支付，第四期租金应在2018年6月20日前支付，第五期租金应在2018年9月20日前支付给，第六期租金应在2018年12月20日前支付，以后各期租金应在前期租金对应期限届满前10日内支付；若逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按月租金的0.5%支付滞纳金；被告应提前一个月支付整年物业费；拖欠租金或物业费超过一个月，原告有权收回该房屋，被告须按实际居住日交纳租金及物业费和滞纳金并承担违约责任；被告无故拖延租金及物业费1个月以上的，原告可以单方解除合同，收回房屋；租赁期内任何一方违约而导致合同终止的，违约方应向另一方支付年度总租金的20%作为违约金；为保证被告合理并善意使用租赁物，被告在签订合同时交纳100000元作为押金。合同签订后，被告伊宁公司支付了100000元押金，并使用租赁房屋，前五期租金已支付完毕。在2018年12月20日应支付第六期租金40万元时被告亿宁公司未支付，至2019年1月27日支付租金272000元。涉案房屋面积2021.6平方米，一年物业费485148元。2018年12月21日，2018年12月28日，被告亿宁公司分别支付2018年12月29日至2019年12月28日年度物业费100000元、290000元。2019年1月24日，勒泰中心物业管理处向原告发出律师函，催收涉案房屋2018年12月29日至2019年12月28日年度未支付的物业费95814元及此期间的违约金15990.9元。2019年1月31日，原告将涉案房屋换锁。原告提交勒泰办公楼拆除恢复工程合同及收据，证明其为恢复租赁房屋委托装饰公司进行恢复，花费16万元。被告对此不认可，称原告未提交装饰公司资质证明，且其查询到该装饰公司在2018年11月5日被列入经营异常名录，合同附件表格无负责人制表人签字，16万元费用包含3%增值税普通发票。原告提交搬家清单、报结明细、收据等，证明其雇佣搬家公司将涉案房屋内被告物品搬离房屋产生的搬家费25000元，对涉案房屋进行保洁产生保洁费21010元。被告对此不认可。原告提交库房租赁合同及收据一张，证明租赁场地存放被告在租赁房屋内的物品花费共计18000元。被告称因原告未提交出租方对租赁房屋享有所有权及租赁权的证据，且该租赁公司与装修拆除公司系同一公司，该公司不包含出租业务，故对此项不认可。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，原、被告双方应按合同约定履行。根据合同约定，被告应按期交纳租金，但其本应于2018年12月20日支付的租金却在2019年1月27日仅支付部分，且之后的租金也未支付，因被告现已长时间不履行支付租金的主要合同义务，且根据合同关于拖欠租金超过一个月，原告可以解除合同的约定，现在原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因至2019年3月份即原、被告约定的第六期的租期内被告尚未搬离租赁房屋，故原告主张第六期内的剩余租金128000元，本院予以支持。因系原告违约而导致合同的解除，故原告主张被告按合同约定支付违约金320000元，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，虽然合同中对此进行了约定，但其和违约金有重叠的地方，原告既要求被告支付违约金，又要求被告支付滞纳金，属于重复要求赔偿，本院对此项诉讼请求，不予支持。关于物业费，被告支付了2018年12月29日至2019年12月28日物业费390000元，按每天物业费1329元计算（485184元/365天），被告支付的物业费已经超过2019年4月份。因原告在2019年4月份已经将被告物品搬离租赁房屋，被告在此时间后已经实际不能使用租赁房屋，也不能享受相应的物业服务，故原告关于被告承担剩余物业费的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张的因恢复租赁房屋而产生的搬运费、保洁费、租赁场地存放物品费及拆除恢复场地费共计224010元，虽被告不认可，但未提交证据反驳，且给部分费用系因被告违约而产生，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持，扣除被告已经支付的100000元押金，剩余124010元由被告负担。判决：一、解除原告张胜利与被告石家庄亿宁门诊部有限公司之间的《房屋租赁合同》；二、被告石家庄亿宁门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张胜利租金128000元及违约金320000元；三、被告石家庄亿宁门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张胜利因恢复租赁房屋而产生的搬运费、保洁费、租赁场地存放物品费及拆除恢复场地费共计124010元；四、驳回原告张胜利的其余诉讼请求。案件受理费11478元，由被告石家庄亿宁门诊部有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实基本一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，上诉人亿宁公司与被上诉人张胜利2017年8月14日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。合同双方应按约定全面履行自己义务。依据合同约定，上诉人应于2018年12月20日前支付第六期租金，且约定了无故拖延租金及物业费一个月以上的，被上诉人可单方解除合同，收回房屋，虽在履行中被上诉人同意宽限一个月至2019年1月20日前支付，但在宽限期内上诉人仍未能足额支付，已构成违约，故原审支持被上诉人要求解除该合同的诉讼请求正确。因上诉人违约在先，故被上诉人于2019年1月31日单方将租赁房屋落锁的行为，不构成违约。上诉人主张被上诉人同意其延期支付租金后，被上诉人单方解除权也相应顺延一个月至2019年2月20日，并主张被上诉人单方将案涉房屋落锁属于违约行为，应承担相应的违约责任之上诉理由，理据不足，本院不予支持。关于租金和物业费问题。如上所述，虽然上诉人未按约定支付租金，已构成违约，但因被上诉人2019年1月31日的自行换锁行为，致使上诉人不能进入该出租房屋，无法实际使用经营，亦不能享受物业提供的服务，至此双方签订的《房屋租赁合同》已实际解除。但对于租赁费和物业费的计算，即使考虑上诉人搬迁物品、拆除并恢复场地等履行附随义务需要的必要合理时间，上诉人已经支付被上诉人第六期的租金272000元，也足够支付相应的租赁费，故被上诉人主张上诉人支付第六期内剩余租金128000元的诉讼请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。对于物业费，上诉人已缴纳了2018年12月29日至2019年12月28日的物业费390000元，显然已超过了应缴纳的物业费数额。故被上诉人主张上诉人承担物业费95814元的诉讼请求，无事实依据，本院亦不予支持。原审未予考虑因被上诉人阻止上诉人进入租赁房屋，而导致上诉人不能及时自行搬迁和恢复场地，并将租金和物业费计算至3月底，进而支持被上诉人主张的第六期内剩余租金128000元，有失公平，应予纠正。因上诉人在原审明确表示对超额部分的房租和物业费，将另案起诉，且在本案中亦未提出反诉，故对此本院不予处理。关于违约金和损失问题。依据《房屋租赁合同》第十一条第一项约定，违约方应向另一方支付年度总租金的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方须据实赔偿。由此可见，双方约定的违约金主要是对守约方实际损失的补偿。本案上诉人因未按合同约定支付租金，且在宽限期内仍未足额支付，已构成违约，并导致合同解除，故原审认定上诉人应按照约定支付被上诉人年度总租金的20%的违约金320000元，并无不当。对于被上诉人主张的滞纳金，原审认定属于重复要求赔偿而不予支持，并无不当，且被上诉人对此未提出异议，本院予以确认。关于被上诉人主张的因恢复租赁房屋而产生的搬运费、保洁费、租赁场地存放物品费及拆除恢复场地费共计224010元。通过双方均认可的录音证据可证实，该费用虽系被上诉人的实际损失，但因该损失系由被上诉人单方将租赁房屋落锁，并阻止上诉人进入自行搬迁和恢复所造成，且数额亦未超过双方约定的违约金总额，上诉人又不认可，故对被上诉人的该项主张，本院不予支持。原审未能充分考虑双方的合同约定，同时支持被上诉人主张的违约金和实际损失，依据不足，应予纠正。关于100000元押金问题。原审从上诉人应支付被上诉人的款项中作出扣除处理，亦即认定被上诉人应予返还上诉人，且被上诉人对此未提出异议，本院予以确认。 综上所述，上诉人亿宁公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2530号民事判决第一项； 二、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2530号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、石家庄亿宁门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内给付张胜利违约金320000元； 四、张胜利于本判决生效之日起十日内返还石家庄亿宁门诊部有限公司押金100000元； 五、驳回张胜利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11478元，二审案件受理费11478元，共计22956元，由石家庄亿宁门诊部有限公司负担9568元，由张胜利负担13388元。 本判决为终审判决。 审判长  李德利 审判员  薛金来 审判员  李 莉 二〇二〇年七月二十四日 书记员  董 冉