甘肃省华亭市人民法院民事判决书（2020）甘0824民初155号原告（反诉被告）：华亭县宝华物业服务有限责任公司。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：万某，甘肃华煤律师事务所律师。被告（反诉原告）：华亭县锦凤之星快捷酒店。投资人：耿某，该酒店经理。委托诉讼代理人：李某2，甘肃翰维律师事务所律师。原告（反诉被告）华亭县宝华物业服务有限责任公司（以下简称宝华物业公司）与被告（反诉原告）华亭县锦凤之星快捷酒店（以下简称锦凤之星酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于受理后，被告锦凤之星酒店在举证期限内向本院提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宝华物业公司法定代表人李某1及其诉讼代理人万某被告（反诉原告）锦凤之星酒店投资人耿某及其委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宝华物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费、垃圾处理费249218元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为华亭华宝市场内业主及经营者提供物业服务，被告在市场内开办酒店，经营面积为3600.25平方米。2017年至2019年7月连续三年欠交物业服务费，垃圾处理费86406元，合计249218元，原告为此多次向被告催收，但被告分文未付，现起诉法院，请求依法判令。一、被告（反诉原告）锦凤之星酒店辩称：一、原告的诉讼请求与事实不符。1.原告与被告之间没有物业服务合同关系。案外人陈某与华亭市华宝商贸房地产开发有限责任公司（以下称华宝房产公司）签订的房屋预售合同中关于物业服务的约定，仅约定乙方“服从甲方的物业管理，按时交纳各种物业费用”，但该约定相对简单，双方的权利义务并不明确，在陈某与答辩人签订的商品房买卖协议中也未涉及物业服务移交事宜。华宝房产公司注销、原告公司成立之后，原告与被告之间亦未签订明确的书面物业服务合同。2.原告与被告之间未形成事实上的物业服务关系。原告除宾馆四楼临近仪洲大道的房屋供暖与宝华物业连接在一起外，整个宾馆的水电费及宾馆所有房间的供暖费用，均由被告自行向服务提供方缴纳，与原告无关，原告也从未向被告提供过任何的物业管理服务。现原告仅因为被告在华宝市场内开办宾馆就强行要求答辩人缴纳物业管理费，无事实及法律依据。况且，原告诉称向答辩人“多次催收”也与事实不符。二、原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。根据《合同法》第八条之规定，依法成立的合同对双方当事人有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。在本案中，原告与被告之间既未签订任何物业服务合同，也未向被告提供过物业管理服务，双方之间未形成有约束力的法律关系。因此，原告无权要求被告对其履行交纳物业服务费和垃圾处理费的义务。反诉原告锦凤之星酒店向本院提出反诉请求：依法判令反诉被告向反诉原告赔偿损失288000元(120元/天×5间×30天×20个月×80%);2、本案诉讼费、反诉费全部由反诉被告承担。事实和理由：2009年9月19日，华宝房地产公司与案外人陈某签订合同，将反诉原告现所有并使用的房产出售给陈某，后陈某又将该房屋转让给反诉原告作为酒店使用。2016年11月初，反诉被告在未履行通知义务的情况下，私自将反诉原告四楼的暖气连接管线隔断，导致暖气回水管道直接将回水排流到反诉原告楼下地基里长达半个月时间，直至华亭市供热公司的维修人员发现供热锅炉一直漏水，排查到反诉原告的酒店，反诉原告才知情。反诉原告认为，除酒店四楼临近仪州大道的房屋供暖与反诉被告连接在一起外，整个酒店的水、电费及所有房间的供暖费用，均由反诉原告自行向服务提供方缴纳，反诉被告也未向反诉原告提供过任何的物业管理服务，双方之间既不存在物业服务合同，也未形成事实上的物业服务关系。而反诉被告却以反诉原告未缴纳物业服务费为由，擅自隔断供暖管道，导致反诉原告四楼五间房屋暖气无法供热，顾客无法入住。反诉原、被告曾因物业纠纷诉诸法院，华亭市人民法院作出(2016)甘0824民初1728号民事判决书，判令反诉被告恢复反诉原告四楼的暖气供暖，平凉市中级人民法院作出(2017)甘08民终87号民事判决书予以维持。但反诉被告迟迟未予履行判决义务，对恢复反诉原告四楼供热的判决内容毫不理睬，给反诉原告三年来的正常经营造成严重的经济损失。现反诉原告为维护自己的合法权益，根据《合同法》等相关法律规定，依法提起反诉，请求查明案件事实，支持反诉原告的各项诉讼请求。反诉被告宝华物业公司辩称:1、反诉原告反诉的暖气被隔断的的主体究竟是谁，反诉被告没有隔断暖气，且已经在法院见证下维修完毕及时履行了自己的责任。2、反诉原告提供的损失计算缺乏真实性；3、反诉原告不能对损失的事实完全证明；4、反诉原告的水、电、暖、全部自行缴费，自己维护，暖气故障，与反诉被告无关。原告（反诉被告）宝华物业公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1、营业执照，法定代表人证明书一份，证明本诉原告主体适格。2，华宝市场房屋预售合同书复印件一份，用以证实本诉被告经营的实际面积为3600.25平方米和本诉被告将房屋出售给陈某的事实。；第三组证据本诉原告提供华宝市场物业承包协议书一份，证明本诉原告承包经营市场物业时系本诉被告法定代表人同意并认可的事实。第四组证据本诉原告提供华亭市物价局【2012】17号55号文件两份，用以证明本诉原告按照政府指导价格收取物业费和垃圾清运费的事实。；第五组证据有调查笔录一份，用以证明相关店铺已经缴纳垃圾清运费物业管理费的事实。以上证据经质证，被告（反诉原告）对第一组证据无异议；第二组真实性无异议，证明的目的有异议，对三条第四款，没有证明，纳入被告管理的各项费用由原告自行缴纳，与原告没有物业服务合同，不存在缴纳物业服务费的问题；第三组真实性无异议，签字属实，但没有看到相关内容，就起发生的2017年以前的费用是结清的，不能达到原告本案的举证目的；第四组，真实性无异议。但原被告之间没有物业合同，所以原告举证目的不能成立；第五组缴纳的缴费清单没有被告签字，原告签字盖章，形式要件不合法，不予认可；移交手续说明原告诉讼主体失格；调查笔录形式要件不合法，马某的笔录与本诉被告是否缴纳物业费无关。本院认为，被告对原告提交的营业执照复印件、华宝市场房屋预售合同书复印件、华宝市场物业承包协议书复印件及华亭市物价局【2012】17号55号文件复印件的真实性无异议，但对证明目的有异议，故本院对其真实性予以确认，对证明目的，因双方无物业服务合同，故不予认定。反诉原告（本诉被告）锦凤之星酒店为证明其主张及反诉请求，向本院提交以下证据：一、1、华亭市万户供热有限公司增值税电子普通发票1张。2、平凉市生态环境局华亭分局政府非税收入统一票据1张。3、国网甘肃省电力公司电费收据1张，4、国网甘肃省电力公司平凉供电公司增值税电子普通发票1张。5、华亭市给排水公司增值税电子普通发票1张。证明被告以自己名义自行缴纳水、电费、供暖费及污水处理费，原、被告之间不存在物业管理服务合同关系的事实。二、照片8张。证明停车场由华宝综合市场、被告及重庆富侨典当行三家共同使用，没有收费的事实。三、1、华亭县人民法院（2016）甘0824民初1728号民事判决书复印件。2、平凉市中级人民法院（2017）甘08民终87号民事判决书复印件。证明人民法院判令反诉被告具有恢复反诉原告四楼的暖气供暖的义务，但至今未予履行的事实；反诉被告迟迟未予履行判决义务，给反诉原告三年来的正常经营造成严重经济损失的事实；人民法院确认，判决之后的物业服务费缴纳，由反诉原、被告在签订物业服务合同的基础上，依照国家有关规定确定的事实，现双方未签订物业服务合同，则反诉被告无权向反诉原告收取物业服务费。四、正常经营情况下，反诉原告向顾客开具的住宿发票。证明反诉原告经营的酒店最低住宿标准为120元/天，反诉被告的行为给反诉原告造成经济损失288000元的事实。经质证，本诉原告对被告提交的证据的真实性均无异议，但认为与本案无关联性，不能证明双方无物业管理关系的事实。本院对真实性予以确认，对证明目的，不予确认。本院为查明案件事实，依职权对原告宝华物业的主体资格进行调查，经质证，双方均无异议，本院予以确认。根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方的陈述及举证、质证意见，各证据之间的联系及本院对证据的认定、采信情况，本院确认以下事实：2008年9月19日，华亭县华宝商贸房地产开发有限责任公司与案外人陈某签订《华宝综合市场房屋预售合同》一份，约定陈某购买位于华宝商贸中心1#商贸楼1楼大厅房及二至四层宾馆，面积共计3600.25M2；室外公用面积包括前、后院，陈某有使用权，未经许可不得搭建棚舍，双方不准堆放杂物，私自利用；后院停车场归陈某无偿使用并管理，期限40年。2010年5月27日，陈某与被告（反诉原告）法定代表人耿某签订《商品房买卖协议》一份，约定陈某将其所有的锦凤之星快捷酒店连同所有配套措施、商品、洗衣房设备及华宝商贸城停车场使用权出售给耿丽平。2016年双方因物业服务纠纷起诉本院，因双方未签订物业服务合同，本院按照公平原则，依法作出判决，并要求双方就以后的物业服务关系协商签订物业服务合同。另查明，原、被告之间未签订物业服务合同;被告（反诉原告）的水、电、暖等费用未通过原告（反诉被告），自行向各管理部门交纳。本院认为，物业服务收费是物业服务收费是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。因此物业服务费的收取应当基于物业服务合同。本案原、被告之间未签订物业服务合同，且原告在庭审时亦陈述相关费用由被告自行缴纳，设施由其自行维护，故原告（反诉被告）要求被告支付物业服务费的请求，本院不予支持。关于反诉原告锦凤之星酒店要求反诉被告赔偿损失288000元的反诉请求，虽提交了证据，当该证据系单方证据，再无证据证明，故证据不足，本院不予支持综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告华亭县宝华物业服务有限责任公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告（本诉被告）华亭县锦凤之星快捷酒店的反诉诉讼请求。本诉案件受理费5038元，由原告（反诉被告）华亭县宝华物业服务有限责任公司负担；反诉案件受理费5620元，由被告（反诉原告）华亭县锦凤之星快捷酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判长 马少东审判员 王秀秀审判员 程瑞霞二〇二〇年七月五日书记员 袁浩杰