江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初2120号原告：陈国文，男。委托诉讼代理人：沈淑瑶，江西途证律师事务所律师，执业证号：13601201411392344。委托诉讼代理人：姜涛，江西途证律师事务所实习律师，证号：36011912110437。被告：上海绿地集团江西申江置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷滩中心B-6地块，统一社会信用代码：91360125674972850N。法定代表人：李景斌，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：章凡，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201910150705。原告陈国文诉被告上海绿地集团江西申江置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈国文及委托诉讼代理人沈淑瑶、被告上海绿地集团江西申江置业有限公司委托诉讼代理人章凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国文诉称：2018年11月23日，原、被告双方签订《绿地·中央广场房屋买卖协议》，约定被告将位于xx（建筑面积258.38㎡）商品房屋出卖给原告，合同总价为5224837元，房款支付方式为首付款加尾款银行按揭贷款。协议约定原告应于2018年11月30日之前支付房屋首付款3224837元，于2019年3月30日前办理银行按揭贷款手续，协议第六条约定被告在原告付清首付款后与原告签订由房管局备案的《南昌市商品房买卖合同》，并在一个月之内交给银行进行按揭贷款放款，原告按该买卖协议履行后，多次要求被告向原告交付盖章确定的买卖协议，但被告至今未将盖章确认的买卖协议交付给原告。原告按买卖协议约定在2018年11月26号之前向被告支付了购房款3224837元，并在约定期限内与被告驻点贷款银行中信银行办理好全部的按揭贷款手续，待与被告签订商品房买卖合同并办理备案登记后银行即可放贷付清购房余款，于是原告在办理好所有的按揭贷款手续后，多次催促被告尽快与原告签订商品房买卖合同以便银行早日放贷，但由于被告方营销人员变动、手续流程推进缓慢和极不负责的态度等原因，导致商品房买卖合同延迟半年之久直至2019年5月7日才得以正式签订，合同备案登记也随之延期，而在合同备案登记后，原告突然得知由于中信银行放贷政策调整导致其不再向原告提供购房贷款，此时原告又不符合其他银行的贷款条件，于是双方经过多次交涉，就购房尾款达成两年分期付款的合意，并于2019年9月3日按被告要求先行支付25万元的分期款，但被告之后又故意违反双方约定要求原告付清全部余款，原告认为在原告按约履行好各项手续后，由于被告不能及时签订商品房买卖合同并办理登记备案，使得原告丧失了取得银行按揭贷款付清购房款余款的机会，从而导致合同无法履行，原告依法有权要求解除双方签订的合同并向被告主张相应的违约责任和赔偿责任，为此，原告向法院提起诉讼，一、请求判决立即解除原告与被告2019年5月7日签订的《南昌市商品房买卖合同》及2018年11月23日签订的《房屋买卖协议》；二、请求判决被告退还原告已支付的全部购房款3474837元及资金占用利息（以3474837为基数，从2020年3月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息付清之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。被告上海绿地集团江西申江置业有限公司辩称：1、未办理完按揭贷款手续的原因并非由于被告的拖延，由于原告所购房屋首付款项存在多位案外购房者的款项拆借，原告未能按照贷款银行的要求提供相应的首付款的发票及转账记录，导致贷款银行未能向其放贷。2、购房合同约定原告仅需通过贷款的方式支付剩余款项，但并未明确约定需要向哪一家贷款银行办理按揭贷款手续，被告曾向原告提供了比较多的渠道办理剩下按揭贷款的方式，但原告确未与相关贷款银行取得联系，未按照合同约定的方式通过贷款支付剩余购房款项。3、原告并不享受约定或法定的合同的解除权利，且本案所涉购房合同仍能够继续履行，不存在合同目的落空的情形。经审理查明：2018年11月23日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》一份，协议约定，“被告将位于xx（建筑面积258.38㎡）写字楼出卖给原告，房屋总价款5224837元。房屋首期付款3224837元，房屋余款200万元采用银行按揭贷款方式。其中协议第六条约定，被告待原告付清首付款后与原告签订由房管局备案的《南昌市商品房买卖合同》，并在一个月内交给银行进行按揭贷款放款，由于被告逾期造成的时间耽误，顺延原告付清余款。”协议签订后，原告向被告支付首付款3224837元。2019年5月7日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》一份，合同约定，“原告购买被告开发的坐落xx（建筑面积253.83㎡）房屋，单价20584元／㎡，总价款5224837元。付款方式：买受人应当于2019年5月7日支付首期房价款3224837元，余款200万元向银行申请商业贷款支付。”该合同于2019年6月6日备案。该合同签订后，原告根据被告的指示向中信银行申请按揭贷款并提交了所有的申请按揭贷款材料，中信银行因临时改变贷款条件从而不同意向原告发放按揭贷款。此后，原告又根据被告的指示向赣州银行申请按揭贷款，因原告不符合赣州银行的贷款条件，致使原告仍无法办理按揭贷款。2019年8月26日，原告配偶危琴与被告置业顾问万骏经协商就余款支付方式达成意见后，被告置业顾问万骏起草了《分期付款买卖协议》，协议主要内容为：“本协议标的物为xx室，面积253.83㎡，房款总计5224837元。其中：首期付款3224837元，余款200万元应于2021年9月1日前付清，余款支付方式：1、原告应于2019年9月1日前向被告支付25万元；2、原告应于2019年12月1日前向被告支付25万元；3、原告应于2020年3月1日前向被告支付25万元；4、原告应于2020年6月1日前向被告支付25万元；5、原告应于2020年9月1日前向被告支付25万元；6、原告应于2020年12月1日前向被告支付25万元；7、原告应于2021年3月1日前向被告支付25万元；8、原告应于2021年9月1日前向被告支付25万元。”原告配偶危琴先行在被告置业顾问万骏打印好的《分期付款买卖协议》买受人处签名。原告配偶危琴在《分期付款买卖协议》买受人处签名后，被告置业顾问万骏将原告配偶危琴已签署的《分期付款买卖协议》全部收走报其公司领导审批。2019年9月3日，原告根据被告置业顾问万骏的指示又向被告支付购房款25万元，被告向原告出具了收据。此后，被告置业顾问万骏通知原告其已签字的《分期付款买卖协议》未获得其公司领导同意，被告最终未在《分期付款买卖协议》上盖章确认。2019年10月21日，原告委托江西途证律师事务所律师沈淑瑶向被告发出《律师函》，要求解除合同和退还购房款及利息。被告对该《律师函》未作回复。2020年3月23日，原告向本院提起诉讼，要求解除合同和退还购房款及支付利息。上述事实，有房屋买卖协议、南昌市商品房买卖合同、付款凭证、收据、微信聊天记录、证人证言以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：2018年11月23日，原、被告签订《房屋买卖协议》，该协议签订后，原告按该协议约定向被告支付了首付款3224837元。2019年5月7日，被告按该协议约定与原告签订了《南昌市商品房买卖合同》并办理合同备案手续。至此，原、被告签订的《房屋买卖协议》已履行完毕，其权利义务由原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》调整。现原告以被告逾期签订《南昌市商品房买卖合同》及合同备案主张解除合同，根据原、被告签订的《房屋买卖协议》第六条约定，即使被告逾期与原告签订《南昌市商品房买卖合同》及合同备案，按约定原告享有的权利也只是顺延付清余款。所以，原告无权以被告逾期签订《南昌市商品房买卖合同》及合同备案为由主张解除合同。2019年5月7日，原、被告签订了《南昌市商品房买卖合同》，该合同第七条约定，买受人应当于2019年5月7日前支付首期房价款3224837元，余款200万元向银行申请商业贷款支付。此后，原告按《南昌市商品房买卖合同》约定向被告指定的合作银行（中信银行）提交了所有的贷款材料，由于中信银行变更贷款条件从而拒绝向原告发放贷款，后原告又根据被告的指示向赣州银行申请贷款，又因原告不符合赣州银行的贷款条件遭拒绝。2019年8月26日，原、被告对余款支付达成初步意见后，原告在被告起草的合同上签字并按被告的要求支付了第一笔款项，后因被告未在该分期付款协议上盖章确认，导致原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》无法继续履行。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。现本案因贷款银行的原因不发放贷款致使该商品房买卖合同不能继续履行，故原告请求解除《南昌市商品房买卖合同》和返还购房款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告陈国文与被告上海绿地集团江西申江置业有限公司于2019年5月7日签订的《南昌市商品房买卖合同》；二、被告上海绿地集团江西申江置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告陈国文返还购房款本金3474837元及自2020年3月23日起以本金3474837元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的利息；三、驳回原告陈国文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告陈国文预交案件受理费48370元，由被告上海绿地集团江西申江置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐荣根人民陪审员  陈 冬人民陪审员  张晓茜二〇二〇年七月十六日书 记 员  郑晓晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二十三条承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。要约没有确定承诺期限的，承诺应当依照下列规定到达：（一）要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外；（二）要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。