江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初449号原告（反诉被告）：王志利，女，1973年4月19日出生，住宿迁市洋河新区。委托诉讼代理人：史杰，江苏钟吾律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱浩，男，1973年11月28日出生，住宿迁市洋河新区。委托诉讼代理人：朱其林，男，1950年1月23日出生，住宿迁市洋河新区。原告（反诉被告）王志利诉被告（反诉原告）朱浩租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志利及其委托诉讼代理人史杰、被告朱浩及其委托诉讼代理人朱其林到庭参加诉讼。后本院依法适用普通程序再次公开开庭进行了审理。原告王志利及其委托诉讼代理人史杰、被告朱浩及其委托诉讼代理人朱其林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志利向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告的土地租赁合同，被告向原告支付租金6000元；2.判令被告退还租用的原告土地，拆除在土地上非法搭建的建筑物，排除妨害恢复原状；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：本人通过政府宅基地招标拍卖取得位于屠园小街新村东方国际大酒店南200米的宅基地。2011年以前一直租给陈某1作为临时晒板皮使用。2011年7月10日，在陈某1介绍下转租给朱浩堆放收购的废品使用。当时我和陈某1、朱浩口头约定租赁事项，约定只要我需要，朱浩必须无条件腾空搬出。2019年7月，我找到朱浩提出要收回自己的宅基地。本来约定只要我需要可以随时收回土地，被告必须归还土地。原告考虑被告的实际情况，也为了共筑和谐社会关系，给予被告搬迁的合理期限。可是朱浩以地面上的房屋（在我不知情的情况下，朱浩在我的宅基地上乱搭乱建房屋用于经营使用，并且假造租赁合同办理相关营业执照）是他盖的为由拒不搬走，无理取闹，置之不理。为了维护本人的合法权益不受侵犯，现提出上述请求。被告朱浩辩称：被答辩人在诉状中写道“2011年以前一直租给陈某1作为临时晒板皮使用。2011年7月10日，在陈某1介绍下转租给朱浩堆放收购的废品使用，当时我和陈某1、朱浩口头约定租赁事项，约定只要我需要，朱浩必须无条件腾空搬出。”其实这是租赁合同纠纷的第三者说的假话。事实是这样的，原来本案答辩人在屠园路口向南西旁自己土地上收垃圾，由于场地太小，又看到原陈某1租晒板皮的，由于板皮行情不稳，他不租了。于是答辩人夫妇和其父亲就到小街四处打探这块地皮到底是谁的，结果得知这块地皮是小街会计王某家的，于是答辩人夫妻俩和其父亲就找到了王某会计家。王某一看答辩人的父亲十分热情地迎上去，立即让座倒茶，问明我们想租这块地皮之后，王某会计说“只要你需要，我们什么都好说，不用签什么合同，我说了就算，我们的孩子也不需要。”就这样，最后达成了每年500元租金的口头协议。之所以能如此畅通顺利，是因本案原告王志利的父亲王某和答辩人朱浩的父亲系亲戚关系，即王志利父亲王某的胞兄王学勤是答辩人朱浩父亲的大姐夫。至此，这场口头协议的土地租赁不仅含有亲戚味，就更有人情味了。现在王某因病离世，作为本案原告王志利，虽是王某女儿，当年口头租赁合同事情你知道什么。即使知道，你也是租赁合同的第三人。你所知道的是向租赁人索取租金，摔砸租赁人的餐饮器具和家具罢了。你还说在陈某1介绍下和朱浩如何达成租赁口头协议，被答辩人如此假话，难道不应该脸红吗？当时和你父亲口头协议你只是个未成年的女孩子，现为了诉讼和陈某1拉近距离，陈某1对这场土地租赁关系他知头还是知尾呢？被答辩人还请他出庭作证什么，真是自欺欺人。答辩人和被答辩人的父亲的土地租赁协议形成后，由于废品收购的品种多，堆放困难，答辩人夫妻俩和其父亲又找到被答辩人父亲王某，要求能在所租的地皮上拉上院墙，盖两间小屋，便于有吃住的地方。被答辩人父亲满口答应，并说“我们家也不需要，小孩子们更不会盖，要拉要盖你们自己想办法”等。于是答辩人全家商讨，东挪西凑，准备了资金，找到了郑楼镇金沟村建筑商老板岳标，其带领十四五名建筑工人日夜奋战，历时十三天竣工。建筑材料、工人工资、伙食、烟酒合计二十一万多元。被答辩人还在诉状中说“在我不知情的情况下，朱浩在我的宅基地上乱搭建房屋，用于经营使用，并且假造租赁合同办理相关营业执照”。今天我们都站在法庭上，面对国徽，必须晓之以情，动之以理。辩人是在2012年下半年在自己承租地搞建筑的，历时已八、九年时间了，你和承租人仅一道徐淮路相隔，既不千里迢迢，更无千山万水，怎能说在你不知情的情况下私搭乱建的呢？你如此掩耳盗铃，无非想所有建筑物归你罢了。即使你所说的没通过你私搭乱建，但答辩人也有依据，根据合同法第二百二十三条规定承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善，或者增设他物。你父亲王某虽然离世，但法院会以事实为依据，以法律为准绳裁判。被答辩人在诉状中还说“今年2019年7月，我找到朱浩提出要收回我的宅基地，本来约定，只要我需要，可以随时收回土地，被告必须归还土地”。2019年7月一天，被答辩人突然窜入答辩人的早点小吃部，二话不说，被答辩人夫妻动手把答辩人小吃部的所有餐具、食品器具、桌凳等一劲向门外马路边扔，以致当时几个蒸笼正在蒸的包子被撒的满地乱滚，正在用餐的顾客纷纷出逃。答辩人虽报警，但110只限制了被答辩人的胡乱行为后，建议走法律程序而了之。自那以后至今，迫使答辩人在近9个月时间内不能经营，扣除疫情防控90天，答辩人180天，每天230元纯利润，被答辩人还该赔偿答辩人41400元。是的，答辩人所占用的地皮是属于你被答辩人的，但你属本案第三人，因你形成诉状，在法院未判决的情况下，我处于人道对你暂时认可。但根据合同法第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，我完全有理由拒绝你的诉讼请求。综上，被答辩人作为本案第三人，对答辩人胡乱行动，给答辩人造成一定的无可挽回的损失。即使答辩人出于人道，归还土地，请法院判决被答辩人赔偿答辩人的损失。反诉原告朱浩向本院提出诉讼请求：1、判令王志利因过激行为给朱浩造成的损失41400元；2、本案所需费用由王志利负担。事实及理由同上述答辩意见。反诉被告王志利辩称：1.被告提出的反诉没有法律依据。从答辩状看，也没有详细的赔偿明细，对此无法质证。2.原告因和被告产生租赁合同纠纷，原告多次通知被告搬走解除合同，发生纠纷也是在原告通知被告的情况后，被告屡次不搬走产生的口角纠纷。当时发生纠纷时，当地派出所处警对该事件进行调解。同时被告发生纠纷的现场也没有具体损失，只是餐具、凳子摔倒，没有损害。3.当时被告在租赁的房屋内开了一个小吃，后因原告举报其违法经营，已被政府勒令停止经营。4.被告当时出具假的证明领取了一个营业执照，后经了解是由被告通过关系让村委会出具了一个证明才领取的。被告租赁的土地是用于收废品，即是双方约定的土地用途，被告擅自改变土地用途所产生的一切损失理应由被告自己承担。本院经审理认定事实如下：1、自2011年下半年，朱浩通过王志利父亲承租王志利及朱某享有的位于屠园岔路口南侧、洋屠路西侧土地（南北长18米、东西长26米，西侧为陈某2、北侧为路、南侧为路、东侧为洋屠路）用于堆放废品，但未约定租赁期限。2、2018年、2019年租金每年3000元，合计6000元，因双方就租赁合同产生纠纷而未履行。3、被告在租赁过程中，在案涉土地上建造房屋及围墙，并经营超市及早点。4、2019年10月，原被告双方因租赁合同产生纠纷，并报警处理。经洋河派出所处理，原被告双方达成调解协议：1、王志利大拇指受的伤医药费自负，后期若有后遗症产生的医疗费用由自己承担；2、双方互不追究对方任何法律责任，不得再因此事挑起事端；3、双方不得因此事到任何机关非法上访；4、双方租房问题自行去法院诉讼解决。以上事实，有居民委员会证明、照片、视频、治安调解协议书及当事人陈述等证据佐证，足以认定。本院认为，原被告之间的租赁合同合法有效，应受法律保护。原告系本案租赁合同的一方当事人，主体适格。理由为：被告无论是与原告的父亲达成租赁合同，还是直接与原告之间达成租赁合同，均不能改变案涉土地使用权人为原告。而且被告于2018年直接向原告支付2017年租金的行为，也能够印证双方之间存在租赁合同关系。所以王志利作为本案原告提起诉讼，依法有据，主体适格。现原告主张被告给付2018年及2019年租金合计6000元，被告予以认可，本院予以支持。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，原被告双方均无证据证明双方之间租赁合同约定了期限，故双方均可以随时解除合同。现原告在2019年就已向被告提出解除合同的请求，至今已有半年有余，故原告诉请解除合同，依法有据，应予准许。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，被告承租案涉土地的目的为堆放废品，但在实际履行合同过程中，未经出租人同意在案涉土地上增设建筑物，故原告有权要求被告恢复原状。被告虽主张增设建筑物系经原告父亲王某准许，但无证据证明，本院不予采信。对于反诉原告朱浩主张反诉被告王志利赔偿营业损失41400元的诉请，本院不予支持。理由为：原被告双方因租赁合同产生纠纷后，经当地派出所处理，双方达成调解协议，明确约定双方互不追究对方任何责任。故反诉原告的诉请，无事实及法律依据。退一步讲，即使反诉被告王志利应承担赔偿责任，但原被告之间产生纠纷并不是持续180天，而仅仅是一两次冲突，故朱浩但主张180天停业损失无事实依据。并且，反诉原告朱浩亦无证据证明其每日的净利润为230元。综上，本院认为，反诉原告朱浩的诉请，无事实及法律依据，应予驳回。本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十三条第二款、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、朱浩于本判决生效之日起十日内给付王志利租金6000元；二、朱浩于本判决生效之日起十日内将位于屠园岔路口南侧、洋屠路西侧土地【南北长18米、东西长26米，西侧为陈业军、北侧为路（路北侧为谢友礼、谢庆军）、南侧为路（路南侧为高维山、丁尧）、东侧为洋屠路】返还王志利，并将上述土地上的建筑物（靠近洋屠路一侧南北走向院墙除外）拆除，并清空堆放物；三、驳回朱浩的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，反诉费417元，合计627元，由朱浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  周小买人民陪审员  许传民人民陪审员  胡 明二〇二〇年七月六日书 记 员  陆振红