重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初26394号原告：重庆中华企业房地产发展有限公司，住所地：重庆市九龙坡区奥体路****。统一社会信用代码：915001077500662364。法定代表人：杨华，职务：董事长。委托诉讼代理人：张兴德，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱江蕾，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：重庆唯善信用管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区科园三路**。统一社会信用代码：91500107MA5UUHM979。法定代表人：蒋润。原告重庆中华企业房地产发展有限公司（以下简称中华企业公司）与被告重庆唯善信用管理有限公司（以下简称唯善公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中华企业公司的委托诉讼代理人张兴德、朱江蕾，被告唯善公司的法定代表人蒋润到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中华企业公司向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告之间的租赁合同于2019年1月17日解除；2、被告向原告支付租金优惠期内所优惠的租金13514.88元；3、被告向原告支付违约金27840.66元；4、被告向原告支付截至2019年1月17日的物业费、空调费、电费、水费共计2001.55元；5、被告向原告支付逾期交房违约金5491.86元；6、被告向原告支付律师费10000元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月20日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同就双方的权利义务进行了约定。被告无合法理由单方解除合同，原告有权解除合同，现双方租赁合同已于2019年1月17日解除。被告违约导致合同解除，被告依法承担违约责任。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告唯善公司辩称，双方租赁合同因原告提供的房屋移动通讯信号弱导致合同解除，被告无违约行为，不应承担违约责任，即使被告违约，原告主张各项违约金也过高，请求调低。经审理查明，2017年10月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了房屋租赁合同，该合同约定甲方将位于重庆市九龙坡区奥体路1号5幢写字楼37层***号房屋出租给乙方作为办公用房使用，租赁期限为3年，自2017年10月20日交付起至2020年10月19日止；租金优惠期为6个月，具体为2017年10月20日起至2018年4月19日，在租金优惠期内，租金按双方约定的租金标准的50%计算，但乙方须按时全额缴纳应付之物业管理费、水费、电费及其他一切相关费用。如因乙方原因导致本合同提前终止或解除的，乙方应按照双方约定的租金标准向甲方补交租金优惠期优惠的租金。租金标准：该房屋起始租金标准为4504.96/月，自2018年10月20日起，每一年为一个租金递增的周期，即下一个周期的租金均在上一个周期的基础上递增3%直至合同届满。2017年10月20日至2018年4月19日期间优惠后月租金为2252.48元；2018年4月20日至2018年10月19日期间月租金为4504.96元；2018年10月20日至2019年10月19日期间月租金为4640.11元；2019年10月20日至2020年10月19日期间月租金为4779.48元。租金不包括该房屋的物业服务费、中央空调费、公共区域水电公摊费、水电气费、加时空调费等，租赁期间的上述费用由乙方承担。乙方须在签订本合同后5个工作日内支付首期租金（2017年10月20日至2018年4月19日）13514.88元，除首期租金外，其他各期租金支付方式为每三个月作为一个支付周期，乙方应在每个支付周期开始的十个自然日前预先支付下一个周期的租金，不得有任何扣减。乙方应在最迟于租赁期限届满之日或终止之日后5日内向甲方交还该房屋，该期限为该房屋的交还期；在交还期内，乙方须将该房屋在良好的、清洁的和经过正常维护的可租用状态下交还给甲方。在交还期内，如经甲方事先书面同意且双方就乙方以支付一笔费用来替代恢复原状的安排达成一致的前提下，乙方可将该房屋内的装修配件或已安装的设备或附属物以良好的可租用状态移交予甲方。如届时双方就前述费用无法达成一致且乙方未按合同约定将该房屋恢复原状并交还甲方的，则甲方有权收回该房屋并自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此产生的一切费用由乙方承担。因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按照本合同终止当月所适用的标准支付租赁费用，物业费用、各项能源费用等并承担可能发生的违约责任。如交还期届满后乙方仍未将符合合同约定的房屋交还甲方，则视为乙方违约，并自交还期届满之日的次日起向甲方支付违约金，违约金标准为乙方租赁合同终止当月所适用的日租金标准的四倍，直至乙方按合同要求交还该房屋为止。在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署房屋交还确认书，在双方签署确认书之后或虽未签署确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、甲方有权自行予以处置，但不予赔偿，同时甲方亦有权向乙方追讨因清除、处理前述物品所产生的所有费用。甲方应保持本项目内部公共设施的正常运行和基础构造原状，如有故障，接到乙方通知后应派人修复（其他应由乙方或第三方负责的情况除外），由于非甲方的原因而使该房屋内设施不能正常运行，甲方不承担责任。若乙方在租赁期终止前，无合法理由单方面终止本合同的，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，乙方所支付的保证金不予退还，甲方的书面终止或解除通知自送达到时立即生效。在本合同被甲方终止或解除后，乙方应按合同约定将房屋交还甲方，否则甲方有权按照合同约定自行收回房屋。在租赁期限内，因乙方原因导致本合同提前终止或解除的，应向甲方支付违约金，违约金标准为本合同终止当月所适用的月租金标准的六倍，如违约金不足弥补甲方经济损失的，乙方还应负责赔偿不足部分。若乙方迟延支付租金或其他应付款项以及未按合同约定履行相应义务的，甲方因此向乙方主张租金、其他应付款项、违约金等所有相关权利所产生的一切费用由乙方支付（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费、执行费等）。关于通知与送达的约定：按本合同须向乙方送达的任何通知，如以专人递送或留置在该房屋或以邮资预付的挂号信或特快专递方式，寄往该房屋或列于本合同文首的乙方联系地址（或乙方日后书面通知更改的联系地址），则被视为送达乙方；按本合同须向甲方送达的任何通知，如以邮资预付的挂号信或特快专递方式，寄往列于本合同文首的甲方联系地址（或甲方日后书面通知更改的联系地址），则被视为送达甲方。如任何一方的联系地址、联系电话发生变更的，应在三日内以书面形式通知对方，否则另一方按本合同载明的联系地址发出的通知三日后，即视为已履行通知义务，变动方应自行承担相应的法律责任。一方若认为邮件封面标题与邮件中实际内容不符的，应在收到邮件之日起三个工作日内书面通知另一方，否则视为邮件封面标题与邮件中实际文件内容一致。本合同文首甲方联系地址为重庆市九龙坡区奥体路1号5幢，联系电话为023-6815****；乙方联系地址为重庆市九龙坡区南方花园B区银姗楼1单元5-4号，联系电话为13206******，收件人为蒋润。2017年10月20日，原告将租赁房屋交付给被告，双方签订了租赁房屋交付清单。庭审中，原告陈述其于2018年12月24日向被告在租赁合同中约定的被告联系地址邮寄了《关于擅自搬离物品欲单方撤场的告知函》，该告知函载明原告工作人员在2018年12月23日发现被告在未提前告知原告的情况下，擅自搬离物品欲撤离承租房屋；原告工作人员与被告工作人员沟通后知晓被告实际是要单方撤场，违反合同约定，单方提前终止合同；希望被告严格履行合同义务，如被告不想继续承租房屋，请被告及时与原告沟通磋商，协商一致解约，否则原告将按合同约定采取相应措施。为此原告提供《关于擅自搬离物品欲单方撤场的告知函》及邮政EMS邮寄单予以证明其主张。被告表示未收到上述告知函。2018年12月24日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，该通知书载明原告在合同履行过程中至今没有完善移动通讯网络，致使被告不能正常开展办公活动，造成被告经营损失；被告15个月内多次沟通要求解决但至今没有答复什么时候可以室内移动通讯信号覆盖；现原告决定自本月起解除双方的租赁合同。庭审中，原告陈述其于2018年12月24日收到上述通知书，并于2018年12月28日向被告在租赁合同中约定的被告联系地址邮寄了《关于对重庆唯善信用管理有限公司于2018年12月24日作出的提出异议的回函》，该回函中载明被告在解除租赁合同通知书中陈述的与事实不符，并表示涉案房屋网络覆盖一直通畅，如被告移动网络发生问题应该与相应的网络运营公司衔接处理；对解除合同提出异议，函告被告继续履行合同，否则保留被告因单方解除合同的行为给原告造成损失进行追究的权利。被告表示未收到上述回函。庭审中，原告陈述其分别于2019年1月18日、2019年1月29日向被告在租赁合同中约定的被告联系地址邮寄了《关于解除与重庆唯善信用管理有限公司的房屋租赁合同及安全生产管理协议等配套协议的通知书》，该通知书告知因被告单方解除合同，拖欠费用，被告存在违约行为，原告有权解除合同，并告知双方租赁合同于2019年1月17日解除。为此原告提供《关于解除与重庆唯善信用管理有限公司的房屋租赁合同及安全生产管理协议等配套协议的通知书》、邮政EMS邮寄单、重庆市中信公证处出具的公证书予以证明其主张。被告表示未收到上述回函。对于合同解除问题。原告主张双方租赁合同于2019年1月17日解除，解除的原因系被告在无合法理由情况下单方提出解除合同，被告构成违约，根据合同约定原告享有单方解除权。被告表示认可双方租赁合同于2019年1月17日解除，但解除的原因系原告所提供的租赁物内手机信号弱，无法满足被告的经营需要，被告多次与原告协商手机信号弱的问题，但原告均未解决，故原告构成违约，并非被告违约。庭审中，被告出示欧艳、胡波的书面证言（主要内容为欧艳、胡波就职于被告处，公司位于重庆市九龙坡区袁家岗中新城上城**，该公司一直存在通讯问题，导致公司业务无法正常开展，曾多次向物业、通讯公司及房东反映但均无果）及中国电信前置营销单（张燕）拟证明租赁物内存在通讯问题，租赁物内公司业务无法开展，多次向原告反映均未解决；因移动通讯无法保障被告需要，被告于2018年6月27日使用张燕的名义办理了电信的座机用于开展公司业务。原告对上述证据的真实性和关联性均不认可，并表示原告并不知晓上述情况，被告也未向原告反映上述情况，即使存在移动通讯无法使用，手机信号弱，也并非原告的义务。对于租金优惠期内的租金。原告主张根据合同约定因被告违约导致合同解除的，被告应当补足租金优惠期的租金，故请求被告支付租金优惠期的租金13514.88元（2252.48元/月×6个月）。被告认为其不存在违约，因原告违约导致合同解除，故认为该期间的租金不应支付。对于违约金。原告主张根据合同约定因被告原因导致合同解除的，被告应向原告支付相当于合同终止当月六倍月租金的违约金，故请求被告向原告支付违约金27840.66元（4640.11元/月×6个月）。被告认为其不存在违约行为，不应承担违约责任，即使法院认定被告违约，原告所主张的违约金也过高，应当调低。对于物业费、空调费、电费、水费。原告主张被告支付截至2019年1月17日的物业费1003.63元、空调费849.22元、室内电费80.63元、公摊电费45.64元、公摊水费22.43元，共计2001.55元，原告认为被告于2018年12月23日擅自搬离，原告要求被告继续履行合同，后被告无正当理由单方提出解除合同，因被告原因导致双方租赁合同于2019年1月17日解除，上述费用已由原告代为支付，故应由被告向原告支付上述费用。被告对于上述列明的费用及组成认可，对于总金额2001.55元无异议，认可原告已实际支付上述费用，但认为其已于2018年12月24日搬离，故上述费用不应由被告承担。对于逾期交房违约金。原告认为被告虽于2018年12月23日搬离租赁房屋，但当时双方租赁合同并未解除，被告也未按合同约定与原告办理交房手续，根据合同约定被告应在合同终止后5日内交房，逾期交房应承担违约责任；双方租赁合同于2019年1月17日解除，原告于2019年1月31日自行收回涉案房屋，被告交房存在逾期，故主张被告支付2019年1月23日至2019年1月31日共计9天的逾期交房违约金5491.86元（4640.11元/月*12个月/365天*9天*4）。被告认为其已于2018年12月14日搬离完毕，原告也知晓此事，所以原告所述被告逾期交房不属实，即使法院认定被告逾期交房，原告的主张也过高，应当调低。对于律师费。原告认为根据合同约定因被告违约致使原告产生律师费的，该律师费应由被告承担，原告因本案产生律师费10000元，故请求被告支付律师费10000元。为此原告提供委托代理合同、律师费发票、支付凭证予以证明其主张。被告对于上述证据的真实性无异议，但认为被告不存在违约，不应承担律师费，即使法院认定被告违约，该律师费标准也过高。以上事实，有当事人的陈述、租赁合同等证据及本院庭审笔录附卷为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于合同解除问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方共同确认合同解除的时间为2019年1月17日，本院予以尊重，故依法认定原、被告于2017年10月20日签订的房屋租赁合同于2019年1月17日解除。关于合同解除原因的问题。本案中，被告未提供充足证据证明租赁物内存在手机信号弱导致被告无法开展经营业务，亦未提供证据证明手机信号弱系因原告原因造成的，被告依法应承担不利的法律后果。至于被告提供的欧艳、胡波的书面证言，一是因证人未出庭作证，二是因证言陈述该证人系被告员工，三是因被告未提供其他证据予以作证，故对于上述书面证言本院依法不予采信。根据双方租赁合同约定被告在租赁合同终止前无合法理由单方面终止合同的，原告有权单方解除合同。被告于2018年12月24日在无解除权的情况下向原告发出解除合同通知书，被告构成违约，原告有权解除合同，故本院依法认定本案租赁合同解除系因被告违约所致。关于租金优惠期内的租金问题。根据双方租赁合同约定因被告原因导致合同解除的，被告应向原告补足租金优惠期内的租金，现原告请求被告支付租金优惠期的租金13514.88元，符合合同约定，本院依法予以支持。关于违约金的问题。根据双方租赁合同约定因被告原告导致合同解除的，被告应向原告支付相当于合同终止当月月租金的六倍的违约金。现原告请求被告支付违约金27840.66元（4640.11元/月×6个月），本院认为原告主张的标准过高，应予以调整。本院结合租金标准、租赁期限、合同履行情况等因素，酌情认定违约金为9280.22元。关于物业费、空调费、电费、水费的问题。根据双方租赁合同约定，被告应承担租赁期内上述费用，原告已代为垫付截至2019年1月17日的物业费1003.63元、空调费849.22元、室内电费80.63元、公摊电费45.64元、公摊水费22.43元，共计2001.55元，被告对于上述费用金额无异议，现原告请求被告支付上述费用，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。被告虽于2018年12月24日搬离，但未经原告同意，且双方租赁合同在当时并未解除，同时被告未与原告办理交房手续，故对于被告不承担上述费用的意见，本院依法不予采信。关于逾期交房违约金的问题。根据双方租赁合同约定被告应在合同终止后5日内将涉案房屋交还原告，如逾期交还被告应从交还期届满之日的次日向原告支付违约金，违约金标准为租赁合同终止当月所适用的日租金标准的四倍，直至被告按合同要求交还该房屋为止。被告虽于2018年12月24日搬离，但未经原告同意，且双方租赁合同在当时并未解除，同时被告未按合同约定与原告办理交房手续，原告表示其于2019年1月31日自行收回房屋，故对于被告表示不存在逾期交房的意见，本院依法不予采信。现原告主张被告支付2019年1月23日至2019年1月31日共计9天的逾期交房违约金5491.86元，本院认为原告主张的标准过高，应予以调整。双方租赁合同于2019年1月17日解除，根据合同约定被告应于2019年1月22日前将涉案房屋交还原告，被告未按合同约定履行交付房屋的义务，原告于2019年1月31日收回房屋，结合本案基本案情，对于逾期交房违约金本院酌情参照2019年1月23日至2019年1月31日期间的房屋占用损失予以认定，即本院酌情认定逾期交房违约金为1392.03元。对于律师费。根据双方租赁合同约定因被告未按合同约定履行相应的义务，原告因主张租金、违约金、其他应付款项所产生的律师费由被告承担。本案中，因被告的原因导致合同解除，被告应当承担相应的律师费。现原告主张被告支付律师费10000元，本院认为原告主张的标准过高，应予调整。结合本案实际及基本案情，本院酌情认定被告向原告支付律师费5000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告重庆中华企业房地产发展有限公司与被告重庆唯善信用管理有限公司于2017年10月20日签订的房屋租赁合同于2019年1月17日解除。被告重庆唯善信用管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付租金优惠期内的租金13514.88元。被告重庆唯善信用管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付违约金9280.22元。被告重庆唯善信用管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付物业费1003.63元、空调费849.22元、室内电费80.63元、公摊电费45.64元、公摊水费22.43元，共计2001.55元。被告重庆唯善信用管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付逾期交房违约金为1392.03元。被告重庆唯善信用管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付律师费5000元。驳回原告重庆中华企业房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费635元，由被告重庆唯善信用管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  付家伟二〇二〇年七月十日书记员  李 霞