广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初13491号原告：马建良，男，1985年1月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************317。委托诉讼代理人：凌天明，广东信孚律师事务所律师。被告：刘红仔，女，1974年12月3日出生，汉族，住江西省九江市武宁县************，公民身份号码360************821。原告马建良与被告刘红仔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人凌天明、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告搬离位于广东省佛山市顺德区********************商铺；2.判令被告支付自2020年4月6日至实际搬离之日止的场地使用费，暂计至起诉之日为301元（租赁合同约定月租金为4300元）；3.判令被告支付自2020年2月1日至实际搬离之日止的水电费用，暂计至起诉之日为2000元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回上述第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：判令被告支付自2020年4月6日至2020年4月21日的场地使用费2150元。事实和理由：原告以自身承租的位于广东省佛山市顺德区********************商铺与被告于2018年1月15日签订了合同编号为20180110-XQ-101（2）号的《商铺租赁合同》，由被告向原告承租上述商铺。被告自2020年2月份起无故拖欠租金，原告根据《商铺租赁合同》第七条7.1“乙方有下列行为之一的，视为违约，甲方有权解除本合同”及7.1.3“拖欠本合同第四条约定的租金等任何费用达30天的”，于2020年4月2日向被告送达《解除商铺租赁合同通知书》，并要求被告在收到通知后3日内搬出涉案商铺。补充事实：原告与涉案租赁物产权人林静洁于2020年4月21日已解除双方租赁合同。被告辩称，1.因受疫情影响，被告春节回家后一直没有回顺德龙江，4月份回来后又没有生意，经营十分困难，所以拖欠了原告（第三房东）的房租。被告曾与原告协商减免一个月租金，但原告没有体谅被告实际经营困难，故意发出催缴通知书、解除合同通知书。后来，得知原告已与第二房东林静洁解除租赁合同，所以于2020年4月6日将全部尚欠款项9580元结清给原告。目前，被告继续向第二房东林静洁租赁涉案商铺，不存在欠原告房租。2.原告起诉被告承担水电费2000元属于无中生有，因为从疫情开始至2020年4月份，被告经营的店铺没有营业，根本没有产生2000元的水电费。根据原告与第二房东签订的解除租赁合同协议书反映，3月份的水电费只有446元，而且该446元已包含了原告所租的另一间商铺的水电费，所以充其量被告只欠也水电费446元。3.原告起诉被告的目的是故意不退还被告合同押金11700元，因为国家已有政策规定，疫情期间产生拖欠租金的行为，可不硬性当作违约行为，原告已与第二房东解除租赁合同，故应将押金退回被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经核实，双方当事人提供的证据均来源合法，客观真实，与本案有关，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于佛山市顺德区龙江镇世埠社区*民委员会龙洲西路**龙江碧桂园华府****商铺[不动产权证号：粤（2018）顺德区不动产权第1118060181号]的所有权人为邓惠媚。2017年9月6日，邓惠媚与林静洁签订合同编号为“20170826-XQ101、102”的《商铺租赁合同》（以下简称第一份涉案合同），约定邓惠媚出租“广东省佛山市顺德区*************商铺”给林静洁使用，租赁期限自2017年8月15日至2025年8月14日，合同还约定了其他事宜。2017年8月22日，林静洁与原告签订合同编号为“20170820-XQ-101，102”的《商铺租赁合同》（以下简称第二份涉案合同），约定林静洁出租“广东省佛山市顺德区*************商铺二层”给原告使用，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日，合同还约定了其他事宜。2018年1月15日，原告与被告签订合同编号为“20180110-XQ-101（2）”的《商铺租赁合同》（以下简称第三份涉案合同），约定原告出租“广东省佛山市顺德区*********************”给被告用于经营“美伦装饰公司”，租赁期限自2018年1月10日至2022年8月31日，免租期为2018年1月10日至2018年2月28日，租金从2019年1月1日起，按每年上调5%的标准收取，其中2020年1月1日至2020年12月31日的每月租金为4300元，被告应于每月10日前支付当月租金；合同第4.5条约定，被告在签订合同时应一次性支付租赁合同保证金11700元及预缴第一个月即2018年3月的租金3900元；合同第7.1.3条约定，被告拖欠租金等任何费用达30天的，视为违约，原告有权解除合同，合同解除之前发生的租金、物业服务费不予退还；合同第7.2条约定，原告依上述约定解除合同的，有权没收被告缴纳的租金合同保证金，若上述方式不足以弥补原告的实际损失的，原告有权采取任何合法手段追偿；合同第7.4条约定，双方协商一致，可解除本合同；合同第7.6条约定，因不可抗力、政府行为等导致合同无法履行而解除合同的，被告按本合同约定办理完毕相关手续，结清费用并将场地交还给原告后，原告应按约定在被告退场后15天内退还保证金给被告，双方互不承担违约责任，合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告每月通过微信向被告发送每月应缴费用，应缴费用包括每月租金、物管费、租赁税、电费。其中，因原告承租101、102号商铺并转租101号商铺二层给被告，而原告需每月向林静洁支付101、102号商铺的电费，故101号商铺二层的每月电费具体金额需待原告单独抄表后计算得出，被告每月均按原告所拍的电表读数图片确认101号商铺二层的应缴电费。2020年1月14日，被告向原告支付了5126元，该款项包含2020年1月租金4300元、物管费380元、租赁税110元、电费336元。2020年3月25日，原告向被告催缴2020年2月、3月的租金、物管费、租赁税共计9580元，被告回复“好的下星期刚回龙江谢谢”。2020年4月2日，原告制作《解除商铺租赁合同通知书》，以被告逾期支付2020年2月、3月租金及相关费用达52天为由提出解除合同，要求没收被告已缴纳的合同保证金11700元，载明被告收到该通知书之日起第三份涉案合同解除，通知书还载明了其他内容。2020年4月4日，被告签收上述《解除商铺租赁合同通知书》。2020年4月6日，被告向原告支付9580元。2020年4月14日，原告制作《催告撤场通知书》，认为第三份涉案合同已经解除，要求被告在收到《催告撤场通知书》后于2020年4月15日下午17:00前搬离，通知书还载明了其他内容。2020年4月15日，被告签收上述《催告撤场通知书》，收到通知书后被告并未搬离涉案租赁物。2020年4月16日，林静洁的丈夫黄树都与被告签订一份商铺租赁合同（以下简称第四份涉案合同），约定黄树都将其“拥有经营管理及转租权的商铺（佛山市顺德区**********商铺）”出租给被告用于装饰公司经营场所，租赁期限自2020年4月1日至2025年3月31日，第一年租金为每月4000元，第二年租金为每月4200元，第三年租金为4410元，被告需在合同签订之日一次性支付合同保证金8000元及2020年4月1日至2020年4月30日的租金4000元。该合同签订后，被告继续占有使用涉案租赁物。2020年4月21日，林静洁与原告签订《解除租赁合同协议书》，约定双方同意第二份涉案合同于2020年4月21日解除，作为提前解除合同的补偿，林静洁对原告于2017年8月22日缴纳的押金21000元不予退回，双方协商一致减免2020年2月租金7717元，双方确认原告已于2020年4月16日前支付完毕合同解除前的所有费用，包括2020年2月管理费800元、租赁税110元及2020年3月租金7717元、管理费800元、租赁税110元、水电费446元。2020年4月27日，被告基于第四份涉案合同向黄树都支付了2020年4月的租金4000元。2020年6月2日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告陈述其2020年1月22日从顺德回老家，疫情期间没有经营，2020年3月25日后重新开始经营。2020年7月22日，本院致电林静洁、黄树都，其表示已减免原告2020年2月的租金、没有收取原告2020年4月的租金。以上事实，还有庭审笔录、办案记录在案佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。经审查，第三份涉案合同、《解除租赁合同协议书》均属于签订双方的真实意思表示，约定的内容并未违反法律的禁止性规定，合法有效，受法律保护。首先，根据第三份涉案合同的约定，被告应于每月10日前支付当月租金，但被告于2020年4月6日才支付2020年2月、3月的租金。合同第7.1.3条明确，被告拖欠租金等任何费用达30天的，视为违约，原告有权解除合同。原告解除合同的意思表示最迟已于2020年4月4日通过《解除商铺租赁合同通知书》到达被告，故原告认为合同已于2020年4月4日解除，被告对此无异议，本院予以确认。其次，《解除租赁合同协议书》约定林静洁与原告签订的第二份涉案合同于2020年4月21日解除，被告未提交反证予以推翻，本院予以确认。原告以第二份涉案合同于2020年4月21日才解除为由，认为其在2020年4月6日至2020年4月21日期间仍然对涉案租赁物享有使用权，诉请被告支付上述期间的占有使用费2150（4300÷30×15）元。其一，原告并未向林静洁支付2020年4月的租金，现林静洁是否向原告主张2020年4月6日至2020年4月21日的租金尚不明确，原告在未向林静洁支付2020年4月租金的前提下却要求被告向原告支付2020年4月的占用使用费，有违权利与义务的对等性。其二，2020年爆发的新型冠状病毒疫情对全国的生产经营冲击较大，各行各业为配合疫情防控工作而停产停业属于客观存在的情形。林静洁已减免了原告2020年2月的租金，从公平角度考量，被告在答辩意见中表示曾希望原告减免一个月租金属于同等幅度的减免请求，合情合理。现被告已支付完毕2020年2月、3月的租金，即使确实存在2020年4月6日至2020年4月21日的占有使用费，被告已支付的2020年2月租金4300元也足以抵扣原告2020年4月6日至2020年4月21日的占有使用费2150元。其三，原告在《解除商铺租赁合同通知书》中要求没收被告保证金，而第三份涉案合同第7.2条约定，原告依上述约定（包括拖欠租金等费用达30天）解除合同的，有权没收被告缴纳的租金合同保证金，但只有当没收保证金不足以弥补原告实际损失的情况下，原告才有权另行主张不足部分的损失。退一步而言，即使原告有权主张占有使用费2150元且不同意减免被告一个月的租金，但原告已没收被告保证金11700元，占有使用费仅为2150元，并不存在“不足以弥补原告的实际损失”之情形，即原告已无需另行主张占有使用费。基于以上分析，原告诉请的占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。再次，原告诉请水电费2000元，但未提交任何有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。原告自认101、102号商铺共用一个总电表，《解除租赁合同协议书》所载的2020年3月份水电费446元也是指两间商铺的电费，而非101号商铺二层的具体电费。另外，被告陈述其2020年1月22日已回老家，疫情期间并未经营，2020年3月25日后才重新开始经营。2020年1月22日是农历腊月廿八，被告此时从顺德回老家过年符合我国民俗风俗；2020年2月、3月，全国的生产经营均受到“新冠”疫情影响，被告的“美伦装饰公司”因此未能正常经营符合常理；被告2020年3月25日后才重新开始经营，与原告提交的2020年3月25日微信催收记录中被告的答复“好的下星期刚回龙江谢谢”相吻合。因此，被告在2020年1月22日至2020年3月25日期间未正常使用涉案租赁物具有高度盖然性，本院予以采信。原告关于水电费的诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：驳回原告马建良的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告马建良负担。本判决为终审判决。审判员  何铭娴二〇二〇年七月二十二日书记员  伍时昭