宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初4464号原告：固原固房物业管理服务有限公司。法定代表人：孙某。委托诉讼代理人：魏某，宁夏顺悦律师事务所律师，特别授权代理。被告：穆某，宁夏固原市人，住固原市。原告固原固房物业管理服务有限公司（以下简称固房物业公司）与被告穆某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人魏某、被告穆某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固房物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业服务费3415.44元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系案涉小区固原市原州区东海园区的物业服务公司，被告系案涉小区4-3-601室业主，房屋建筑面积101.65㎡。案涉小区承建于2004年，2016年3月6日前，由固原东海物业管理有限公司提供物业服务，后经固原东海园区物业管理有限公司（甲方），原告（乙方）以及案涉小区的业主委员会达成协议，由原告向案涉小区提供物业服务，并承继固原东海园区物业管理有限公司在向案涉小区提供服务期间的一切权利义务以及债权债务。协议达成后，原告开始向案涉小区提供物业服务至今。根据原告继受的《物业服务合同》的约定，住宅按建筑面积每月每平方米0.35元计费收取物业服务费，及逾期交纳物业服务费的则按每日3‰收取滞纳金，现据原告公司统计，截至起诉之日，被告共拖欠2008年度至2020年度（2012年1月1日-2020年1月1日）物业服务费3415.44元，经原告公司职工多次催要，被告拒不交纳。穆某辩称，不同意交纳物业费，有以下几个原因：一是房屋漏水严重，造成生活障碍；二是我没有和固房物业签订任何合同；物业服务不到位，2012年家中进贼，找物业公司，物业公司没有管。固房物业公司为了支持其诉讼请求提交了以下证据：1.物业服务委托合同一份1-7页，证明经东海园区业主委员会决定委托原告承担物业服务的相关事实；2.东海园区前期物业财务交接及善后问题处理的协议复印件一份，证明东海物业管理公司将前期的债权转移给原告，因此原告有权收缴2016年前的业主欠缴物业费的事实；3.1-40号楼2014年度应收物业费明细表、1-40号楼2016年应收物业费明细表4张，证明被告穆某自2012年1月1日开始欠缴物业费至今的事实；4.固原固房物业管理服务有限公司公示维修派工服务单一份、2017年关于请求整治上东海园区违建违打乱象的申请报告一份、2017年固原东海园区维修资金申请报告一份、固原市原州区东海园区住宅小区2018年维修基金使用计划及申请报告一份、2018年关于强降雨导致东海园区地下室进水及路面塌陷等灾情情况汇报、2018年固原市原州区东海园区灾情及申请改造网管报告一份、2019年关于东海园区房屋漏水、地下室进水、路面地基下陷情况说明一份、固房物办（2019）第013号关于申请解决东海园区有关问题的请示一份、2019年关于申请改造东海园区地下管网的报告一份，证明原告固原固房物业管理服务有限公司按照《物业服务合同》与《物业管理条例》的约定提供服务，不存在违约的事实。穆某对固房物业公司提交的证据1、2经质证后认为物业合同没见过，业主委员会决定物业公司和我们也没有说过；对证据3质证后认为处理协议不真实，和我们业主没有关系；对证据4质证后认为均与其没有关系。穆某为了支持其诉讼请求提交了照片11张，欲证明因房屋漏水被告才不交物业费的事实。固房物业公司对穆某提交的证据质证后认为房屋漏水系房屋质量问题不是物业服务合同的范围之内的义务，应由被告向开发商主张权利义务。经双方举证、质证，本院对原、被告提交的证据认定如下：固房物业公司提交的证据1、2、3、4来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且能形成证据链条，本院予以采信，可以作为本案定案的依据。穆某提交的证据与本案不具有关联性，本院不予以采信。本院经审理认定事实如下：穆某系东海园区小区4号楼3单元601室（建筑面积101.65㎡）的权利人。固房物业公司系具有独立法人资格的物业服务公司。2016年3月6日，东海园区小区前期物业管理公司固原东海物业管理有限公司与固房物业公司达成协议，由固房物业公司继受固原东海物业管理有限公司在东海园区小区提供管理服务期间的一切权利义务。2016年7月6日，固原东海园区业主委员会与固房物业公司签订了物业服务合同，约定：物业服务费0.35元/㎡/月。穆某自2012年1月30日至2020年1月1日未向固房物业公司交纳物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。故被告穆某关于物业服务合同非其本人与物业服务公司签订的抗辩理由不能成立。根据《物业管理条例》第四十六条的规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。根据相关法律规定和固原东海园区业主委员会与固房物业公司签订的合同约定，固房物业公司有配合和协助公安机关进行安全监控和巡视及安保工作的义务，但不包含人身、财产保险保管责任。庭审中，原告陈述在家中财物被盗后其在物业公司查看了监控，显示盗窃者是一胖一瘦两个人，原告履行合同不存在重大瑕疵，对被告穆某遭受的财产损失不承担侵权或者违约责任，故被告穆某以其家中财物被盗，原告固房物业公司未尽到保障小区安全的义务的抗辩理由不能成立。根据相关法律规定，房顶漏水问题属于房屋质量问题，在质保期内应追究开发商的责任，保修期过后需要维修的经业主委员会申请专项维修资金解决，因此，被告穆某以房屋漏水为由不交纳物业费的辩称理由亦不成立，本院不予采信。原告固房物业公司承继固原东海物业管理有限公司在固原东海园区提供物业服务期间的一切权利义务，故原告有权向被告穆某主张固原东海物业管理有限公司为被告穆某提供物业服务期间被告穆某欠缴的物业服务费用。被告穆某认可其欠缴自2012年1月1日至2020年1月1日的物业费，对原告请求被告交纳物业费的请求，本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十二条第一款、第四十一条第一款、第四十六条第一款、第五十三条之规定，判决如下：由被告穆某于本判决发生法律效力之日起十日内清偿拖欠原告固原固房物业管理服务有限公司自2012年1月1日-2020年1月1日的物业服务费用3415.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告穆某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 虎鹏飞 二〇二〇年七月三十一日（法官助理 何文婷书记员 唐亚东附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。