河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初3591号原告（反诉被告）中晟达物业管理有限公司，住所地，周口市开元大道与工农路交叉口，统一社会信用代码，91411600MA44L75W5A.法定代表人：田德良，该公司总经理。委托诉讼代理人：李冬，河南瞻言律师事务所律师。被告（反诉原告）：周口市粤东装饰有限公司，住所地，周口市开发区八一路南段香榭丽舍门面房，统一社会信用代码，91411600MA4593D92B。法定代表人：马彦东，该公司经理。委托诉讼代理人：李永伟，北京安理（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏晨明，北京安理（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）周口中晟达物业管理有限公司（以下简称中晟达公司）诉被告（反诉原告）周口市粤东装饰有限公司（以下简称粤东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中晟达公司委托诉讼代理人李冬，被告粤东公司法定代表人马彦东及委托诉讼代理人李永伟、夏晨明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中晟达公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告之间签订的《周口市中邦国际建材城商铺租赁合同》。2、依法判令被告返还原告租赁的房屋，并于合理的时间腾清。3、依法判令被告支付租赁案涉房屋实际占用期间的租赁费57640元。4、依法判令被告支付租赁房屋实际占用期间的物业管理费以及滞纳金共计9606元，并且计算至被告实际腾清房屋之日止。5、请求被告支付原告为维护本案的诉讼权利所缴纳的律师费30000元。事实与理由：2018年7月15日，原被告签订《周口市中邦国际建材城商铺租赁合同》，原告将位于周口市××路与工农路交叉口“周口市中邦国际建材城”A03栋312、313、321、322共4间面积为140.86平方米的房屋租赁给被告进行装修经营，租赁期限为2018年7月15日至2021年7月15日。合同签订后，原告如约交付租赁房屋，并提供保安、保洁等相应物业管理服务，但被告却没有按照合同约定支付物业管理等费用，且租赁房屋长时间处于闭店状态，已构成根本性违约，严重损害原告的合法权益。原告于2020年4月17日向被告发出《通知书》要求被告恢复正常经营并及时缴纳相关费用，被告却置之不理。2020年5月7日，原告向被告发出《通知书》要求解除租赁合同，被告仍置之不理。为维护原告的合法利益，特诉至贵院，望判如所请。被告粤东公司辩称，一、关于本诉诉讼请求的第一项、第二项，本案是由原告中晟达公司的违约和侵权行为导致合同无法履行，被告同意与其解除合同，同时原告应当返还已经收取，但没有开始计算租赁期间的费用并承担被告信赖利益受损的全部赔偿责任。二、关于本诉诉讼请求第三项，按照合同约定以及消防法的禁止性规定，原告公司收取租赁费用没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。1、《租赁合同》第二条约定租赁期限为36月，并明确约定“如果周口中邦国际建材城实际开业日期与合同起始日期不一致的，以实际开业为准，合同租赁总期限维持不变”。这是因为建材城刚建成，人气较差，原告为了拉拢和吸引商户入驻而达成的一致约定，粤东公司和其他大多数商户基于该约定才选择入驻建材城并支付了租赁费和保证金。但截止至今，中邦建材城尚未开业，粤东公司和其他商户多次向政府部门和原告反映此问题。同时，原告公司作出的书面承诺，商铺的租赁期间的起算时间从建材城实际开业之日起开始计算。但现在由于原告公司的单方侵权、违约和起诉行为，致使合同无法继续履行，按照合同约定和原告未实际开业的状态，租赁期未开始起算，被告不应当支付费用。2、按照合同约定，以实际开业为准，合同租赁总期限维持不变的约定属于附条件情形，即以原告实际开业作为租赁期起算的条件。按照合同法第45条，附生效条件的合同，自条件成就时生效，而截止至本案开庭，建材城仍然是因为自身原因没有实际开业，也无法开业。因此，该条件不成就，租赁期限没有开始起算。被告不应当支付租赁费用。3、根据消防法第15条，未经消防安全检查和检查，不符合消防安全的，不得投入使用和营业。截止至起诉建材城因为消防设施不符合消防安全，不能开业，否则将面临罚款或者强制关停建材城等处罚。本案中，原告采取了前期吸引商户临时入住和后期实际开业后正式收取租赁费的方式规避了消防检查，原告在违反消防强制性规定的情况下收取租赁费没有事实和法律依据，否则就变成了变相鼓励和保护原告的违法行为。三、关于本诉的诉讼请求第四项，按照合同约定和消防法的禁止性规定原告收取物业费没有事实和法律依据。合同已经约定了收取物业费的方式是中邦建材城开业之日起10日内一次性缴纳下一年度的市场物业服务费。而本案中原告建材城至今没有开业，不符合收取物业费的条件，原告在这种未和被告及其他商户协商一致的情况下，私自变更物业费起算时间，与商铺租赁费起算时间适用完全不同的标准，属于违反合同约定的行为。四、关于本诉中原告要求30000元律师费用。本案纠纷的根源是由于原告的违约行为、侵权行为致使合同无法履行，其存在重大的过错，应当由原告承担全部法律后果，要求支付律师费没有事实和法律依据，应当予以驳回。法律服务本身是一种有偿服务，是否聘请律师是当事人的权利，而不是必须的行为，聘请律师与如何诉讼并不具有必然的因果关系。根据诉讼法的规定，委托律师代理的话并非法定，而是自愿，是否委托取决于当事人本人的意愿，因此原告要求被告支付其自行委托的律师费没有事实依据，其相应的费用应当由委托人也就是原告公司自行承担。综上，我方认为原告对被告的诉讼请求没有事实、法律依据，应当驳回其诉讼请求。反诉原告粤东公司提起反诉请求：1、依法判令解除2018年7月15日的《周口市中邦国际建材城商铺租赁合同》。2、依法判令周口中晟达物业管理有限公司返还商铺租赁费27383元，使用保证金2282元，合计29665元。3、依法判令周口中晟达物业管理有限公司赔偿粤东公司的商铺装修、侵权等经济损失246000元。4、依法判令周口中晟达物业管理有限公司支付粤东公司门窗补贴5500元。5、本案诉讼费用由周口中晟达物业管理有限公司承担。事实与理由：2018年7月15日，原被告签订《周口市中邦国际建材城商铺租赁合同》，由粤东公司租赁周口市中邦国际建材城A03栋312、313、321、322号商铺进行经营。《租赁合同》第二条约定租赁期限为36个月，并明确强调“如果周口中邦国际建材城实际开业日期与合同起始日期不一致的，以实际开业为准，合同租赁总期限维持不变”。因为建材城刚建成，人气较差，中晟达公司为了拉拢和吸引商户入驻而达成的一致约定，粤东公司和其他大多数商户基于该约定才选择入驻建材城并支付了租赁费和保证金。但截止至今，中邦建材城尚未开业，粤东公司和其他商户多次向政府部门和原告反映此问题。中晟达公司承诺商铺的租赁期间的起算时间从建材城实际开业之日起开始计算。但现在由于中晟达公司的单方侵权、违约和起诉行为，合同已经无法继续履行，按照合同约定和中晟达公司未实际开业的状态，租赁期未开始起算，中晟达公司应当返还粤东公司已经支付的商铺租赁费和保证金。在合同签订之时，基于中晟达公司原计划进行正式开业和承诺的租赁政策，粤东公司入驻建材城并对租赁的商铺投入大量的人力、物力、财力进行装修和经营。在2020年4月，中晟达公司以店铺闭店为由，单方要求粤东公司和其他商户缴纳物业费，但根据《租赁合同》第三条第二项的约定，收取物业费的方式是中邦建材城开业之日起10日内一次性缴纳下一年度的市场物业服务费。而且合同中并没有约定物业费标准，中晟达公司这种在未经粤东公司及其他商户协商一致的情况下，私自变更物业费起算时间，与商铺租赁费起算时间适用完全不同的标准，属于违反合同约定的行为。同时，中晟达公司作为物业服务企业，多次在夜间采取锁门、堵锁眼、撬锁、贴封条、不拖欠费用下单方停电停水等不正当手段妨碍店铺经营，该违法行为已经由公安机关立案。中晟达公司上述种种违约行为、侵权行为，致使合同无法履行，粤东公司的合理信任也受到了重大的经济损失，中晟达公司应当赔偿全部经济损失。按照商铺租赁合同第八条门窗补贴的约定，涉案承租商铺的门窗是由粤东公司实际加装，中晟达公司应当按照合同约定的价格向粤东公司支付门窗补贴。综上，粤东公司为维护自身的合法权益，提起反诉，望依法支持反诉请求。反诉被告中晟达公司答辩称，针对反诉原告所提到的第一项诉讼请求，我方同意解除双方的租赁合同。反诉人请求返还商铺租赁费及保证金没有事实及法律根据。反诉原告在租赁该涉案的房屋后已经实际投入了使用。我方有水电费的缴费凭缴费凭证，以及相关的照片、视频为证，证明反诉原告已经实际使用了商铺，所以应当支付对价的租赁费用，依法有据，也符合双方合同的约定。对于其要求返还保证金，本案是因为反诉原告没有严格履行双方签订的租赁合同所导致，所以不符合返还保证金这样一种约定的条件。第三项请求判令赔偿相关的装修及侵权的损失，于法无据，也没有事实根据。反诉原告的该项请求应当基于本诉原告的违约行为。但是本案当中是反诉人的违约行为导致了合同的解除，也实际造成了本案的诉讼发生。本诉原告是在为了维护自身的合法权益，以及合同约定的双方权利义务的情况下才提出的诉讼，若非本诉原告提起诉讼，反诉人也可能不会提起反诉。所以由此可见反诉人在本案当中，实际上采取了一种行为违约，实际拖延的策略，所以本诉原告为了维护自身的合法权益才对其采取了相关的合同约定的措施，不存在任何的违约和侵权行为，所以对其所谓的损失要求不予赔偿，依法有据。第四项关于要求判令支付门窗补贴，该门窗补贴附有合同约定的实施条件，该条件并没有满足。该约定是指在双方的合同期到期之后，而非本案所发生的情形，因没有满足附条件的约定情形，所以该项补贴的请求与法无据。第四项反诉费用依法应当由反诉人自行承担，不应由原告承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2018年7月15日，原告被（甲方）与被告（乙方）签订《周口市中邦国际建材城商铺租赁合同》一份，约定（摘要）：“第一条：租赁物业的铺位、业态及双方声明。1、甲方就坐落于河南省××路与工农路交汇处的“周口是中邦国际建材城”铺位出租给乙方进行经营，具体如A03栋3层，铺位号312、313、321、322，暂测面积140.86㎡，单价18元/㎡/月，小计30426元。2、该物业经营业态为装修公司，经甲、乙双方协商，乙方在该业态经营装修公司。第二条：租赁期限、商铺租赁费及经营保证金等费用。1、该物业租赁期限为36月，自2018年7月15日起至2021年7月15日止；（如果中邦国际建材城实际开业日期与合同起始日期不一致的，以实际开业日期为准，合同租赁总期限维持不变）。2、商铺租赁费用及相关费用实行先缴付后使用的原则。3、乙方应缴租赁费12个月人民币大写叁万零肆佰贰拾陆元整，按照招商政策调整为现租金面积年租金的90%，即人民币大写贰万柒仟叁佰捌拾叁元整。第三条：各类费用缴纳办法。2、乙方所租赁甲方市场物业服务费按建筑面积计算为每月*元/平方米（不含税），乙方共租赁*/平方米，合计：*元/年（大写*元整）（注：*处为空白）。乙方应自周口市中邦国际建材城开业之日起10日内向甲方一次性缴纳一整年的市场物业服务费（乙方应当于每满一年前15日内，缴纳下一年度物业服务费），逾期按应交物业服务费每日百分之五收取滞纳金，逾期超过5日的，甲方可直接向乙方收取，也可从乙方交缴的经营保证金中扣除，逾期超过10日，甲方可单方面中止合同，如果乙方将应交纳的物业服务费及滞纳金交齐后合同可继续履行。第四条：履约及经营保证金，3、乙方在租赁期间必须严格遵守本合同的约定及物业管理规定，退场时将租赁物业依据双方认可的交付凭证完整移交给甲方，未出现恶意破坏物业内装修，退场后没有未了结的包括并不限于消费纠纷、税费纠纷等，退场满60天甲方将经营保证金全额无息退还乙方。第六条：乙方的权利和义务。11、乙方必须在接到甲方装修书面通知7日内书面回复，并在7日内向甲方递交装修方案并附效果图，经甲方审核同意，并交纳装修保证金后可组织施工，乙方应当积极配合甲方开业庆典活动筹划，保证初次装修在规定时间完成。第七条：违约责任及合同解除。2、合同经甲乙双方签字生效，出现下列事项之一者，甲方有权对乙方实施：停止乙方经营、扣除保证金、提前解除合同三种处理办法。（3）、未经甲方书面同意，连续闭店停业两天，年累计停业达到10天者。8、乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）。第八条：门窗补贴，乙方首次进场装修的租赁商铺承租方，由于商铺经营与工程设计有区别，乙方可申请门窗自己加装，加装费用和行为属于乙方的个人行为，中邦国际建材城不再为乙方提供门窗安装，乙方安装门窗必须按照本物业有关规定内要求和规范执行，若不符合规范将不再做出补贴。中邦国际建材城按照下述比例给予补贴，门窗补贴按实际安装量并经本物业公司验收合格后给予补贴，乙方承诺商铺租赁合同到期后自装门窗归甲方所有，不能拆除和损坏，否则甲方有权做出相应的处罚。普通铝合金材料窗按185元/㎡补贴；断桥铝窗按295元/㎡补贴；不锈钢材料门按180元/㎡补贴；铝合金材料门按375元/㎡补贴；普通卷帘门按65元/㎡补贴。（注：门最高补375元/㎡，窗最高补295元/㎡，每个洞口只能补一个门或窗，最终尺寸和数量以甲方物业部、工程部签署的确认的为准）”合同签订当日，被告向原告交纳保证金2282元、2018年7月15日至2019年7月14日租金27383元。原告随后对租赁房屋进行了装修，花费装修费用100379元，安装门窗花费5517元。2020年4月17日原告向被告发出《通知函》一份，要求被告一自收到本函之日起3日内恢复租赁店铺正常营业；二自收到本函之日起7日内及时缴纳物业管理费用。2020年4月17日对全体商户发出《告知书》一份，内容为：“中晟达城市广场项目全体商户：鉴于中晟达城市广场项目商户在缴纳本项目物业费过程中，多次反映物业费及租赁期限起算时间问题，现统一告知如下：一、关于物业费的起算时间，物业费收取的时间原则上是从公司实际提供物业服务之日起计算，由于受本次疫情影响，公司决定，物业费自2020年4月1日起开始计算，2020年4月1日之前提供的物业服务不再收取相关费用；二、关于租赁期限的起算时间，各商户商铺租赁期限的起算时间严格按照合同约定，从本市场实际开业之日起开始计算。”2020年5月7日原告再次向被告发出《通知函》一份，通知被告自2020年5月7日解除双方签订的租赁合同，并要求被告于2020年5月13日前及时搬离租赁房屋。2020年5月14日、5月23日因原告封堵原告租赁房屋，双方发生纠纷，被告两次报警。另查明，截至本案辩论终结前，原告尚未通过消防设施合格验收。原告对实际入住商户实施了物业管理服务。本院认为，本案焦点为：一、原被告约定的实际开业时间应当如何认定。二、违约责任应当如何认定。三、原被告的损失应当如何认定和处理。关于第一个焦点，首先原被告在签订租赁合同约定租赁期限时约定“如果周口中邦国际建材城实际开业日期与合同起始日期不一致的，以实际开业为准，合同租赁总期限维持不变”。其次，在合同第六条第11款中有“经甲方审核同意，并缴纳装修保证金后方可施工，乙方应当积极配合甲方开业庆典活动筹划”的约定。从以上两点可以看出，双方在签订合同时，原告尚未确定“周口中邦国际建材城实际开业日期”。第三，所谓实际开业时间，根据合同约定，应该一是在原告所拥有的大型经营场所“周口中邦国际建材城”具备营业条件以后，可以通过双方约定确定实际开业时间。二是根据市场交易习惯，原告在其有拥有的商业经营场所具备营业条件以后，通过举办具有宣传广告性质的商业活动，或者通过其他能为公众所周知行为，对社会公开告知商场具备经营条件并合法营业而选定的具体日期。原告在合同中是明确要求被告装修时间要配合开业庆典活动，可以认定原告确认的实际开业日期应当以“开业庆典活动”为标志。第四，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当在受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全的，不得投入使用、营业。”截至本案辩论终结前，原告方尚未通过消防设施合格验收，说明原告目前不具备“周口中邦国际建材城”的营业条件。综上，可以认定原告没有确定“周口中邦国际建材城”的实际开业时间。关于第二个焦点，因原告不具备营业条件，且未在合理期限内排除开业障碍，致双方签订合同两年来合同目的不能实现，原告构成违约，应当承担违约责任。对原被告均要求解除合同、腾退房屋的主张，本院予以支持。关于第三个焦点，对于原告的损失：根据合同约定双方合同期限以“周口中邦国际建材城”实际开业日期为准开始计算，但合同中期限为36个月，说明双方租赁协议的实际履行期限应为从实际开业日期之日起至2021年7月15日，因原告方尚未确定“周口中邦国际建材城”的实际开业日期，应当认定双方合同尚未开始实际履行。被告于2018年7月15日实际占有并使用案涉房屋，虽不应受租金条款约束，但应参照租金条款向原告支付实际占用期间的费用。本院核定被告实际占用期间为2018年7月15日至2020年5月7日共计662天，扣除合理装修期间60日，按602天计算损失为27383÷365×602-27383=17780.19元。双方约定物业费自周口中邦国际建材城实际开业之日起10日内交纳、且未约定物业费收取标准，对原告的该项请求，本院不予支持。对原告要求被告承担律师费损失的主张，因该损失系由其自身违约行为导致，本院不予支持。关于被告的损失：因原告原因致双方不能实现合同目的，对被告的实际装修损失，原告应予赔偿，结合本案实际情况，本院酌定装修损失为装修投资的80%为宜，即100379元×80%=80303.2元。装饰装修物归原告所有，被告不得损坏。对被告要求返还保证金、支付门窗补贴的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。对被告要求被告赔偿80元门锁损失的主张，未提供充分证据，本院不予支持。综上，对原被告双方合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）周口中晟达物业管理有限公司与被告（反诉原告）周口市粤东装饰有限公司于2018年7月15日签订的《周口市中邦国际建材城商铺租赁合同》。二、被告（反诉原告）周口市粤东装饰有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）中晟达物业管理有限公司实际占用房屋期间费用17780.19元。三、原告（反诉被告）中晟达物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）周口市粤东装饰有限公司保证金2282元、支付门窗补贴5500元、赔偿装修损失80303.2元，合计88085.2元。四、驳回原告（反诉被告）中晟达物业管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）周口市粤东装饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取741元，反诉费2759元，共计3500元，由原告中晟达物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  禄东峰二〇二〇年七月二十三日书记员  杨丽娟