湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初1173号原告：朱利群，男，1953年5月23日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：肖卫华，湖南八方律师事务所律师。原告：朱某1（曾用名朱某2），女，2008年10月22日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。法定代理人：韦某，女，1979年4月29日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：肖卫华，湖南八方律师事务所律师。被告：衡阳风顺车桥有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新技术开发区长丰大道**。法定代表人：王喜亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐望景，湖南居安律师事务所律师。原告朱利群、朱某1与被告衡阳风顺车桥有限公司（以下简称风顺车桥）所有权确认纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月29日对本案公开开庭进行了审理。原告朱利群及朱利群、朱某1共同委托诉讼代理人肖卫华，被告风顺车桥委托诉讼代理人徐望景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱利群向本院提出以下诉讼请求：1、确认衡阳市高新开发区长湖街8号风顺苑第9栋106号南向一半杂房（面积29.55平方米，价值80000人民币）产权为原告朱利群所有；2、被告依法协助原告办理衡阳市高新开发区长湖街8号风顺苑第9栋106号南向一半杂房不动产权证书并承担办证所有费用；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求如下：1、确认原告是衡阳市高新开发区长湖街**风顺车桥第****房屋产权的共有人；2、确认原告享有衡阳市高新开发区长湖街8号风顺车桥第9栋一层房屋面积中27.48平方米按份共有权；3、请求被告分割衡阳市高新开发区长湖街8号风顺车桥第9栋一层房屋面积中27.48平方米给原告并协助办理不动产权属登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告风顺车桥于2003年初在衡阳市高新开发区××街××号××，规划建设9栋混合结构6层的住宅楼，一楼为杂房。2003年11月3日，原告之子朱前（现已离世）与被告风顺车桥签订了集资建房合同，约定地面以上建筑费用由集资户承担，房屋所有权归集资户所有。朱前已全额交纳风顺苑第9栋203方面积146.28平方米的房款102400元，于2006年3月30日办理了房屋所有权证。但被告并未将风顺苑第9栋一层106号南向一半杂屋（面积29.55平方米，价值80000元）未分配给朱前，而是将初始登记房屋所有权人变更为被告，改变其物业用途为临街商业门面出租。原告为维护其合法权益，特诉至法院。被告风顺车桥辩称，原告儿子朱前购买的××街××号××栋××商品房，而是被告集资建的房屋；原告之子朱前以低于成本价购买集资房，仅支付了住宅面积房款；被告支付了杂房建设费用，且办理了产权证，为讼争房屋的所有权人。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织了各方进行了证据交换和质证。对其中没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其中有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的申请房屋产权变更的报告、衡阳市房屋登记信息表，经庭审质证，被告对该证据真实性有异议，认为该证据为复印件，本院经审核认为，现杂房产权已登记至被告名下，可以确定该证据的原件由被告控制，原告客观上无法取得，被告未能提供该证据原件以推翻该复印件所载内容的真实性，应推定原告提供的该证据所载的内容属实，故该证据应作为本案的定案依据。原告提供的衡阳市房屋登记信息报上加盖了衡阳市不动产信息查询的专用章，该证据可证实被告系高新区长湖街**风顺车桥第****房屋的所有权人，该证据应作为本案的定案依据；2、被告提供的《衡阳风顺车桥有限公司二○○二年集资建房方案》，拟证明原告之子朱前跟被告集资方案购买福利房，以低于建房成本支付房价的事实，经庭审质证，原告对该证据的真实性有异议，本院经审核认为，该文件系公司内部的存档文件，没有除被告之外的主体签章亦属合理。该证据所载的选房方式为按积分分房与原告申请的证人樊某的证言一致、该证据所载的放款交纳期限、金额亦与原告提供的《集资建房合同》所载一致，可以印证该证据的真实性，故该证据应作为本案的定案依据；3、原告提供的《补偿金抵扣放款后需退余款人员名单》，拟证明因楼层不同导致计算房屋单价的层面系数也不相同，其中1楼的系数为0.99、二楼的系数为1、三楼的系数1.02、四楼的系数为1.01、五楼的系数为0.98，该楼层是指住户楼层而非产权证上登记的建筑楼层，因一楼是杂房不计算系数，故产权证上登记的二楼其实是该名单上的住户一楼，以此类推后，2楼至6楼的系数依次为0.99、1、1.02、1.01、0.98，经庭审质证，原告对该证据无异议，本院经审核认为，根据被告提供的该证据上所显示的楼层系数，同时结合被告主张的房款价格的计算方式，所计算出的购房款与原告所交的购房款一致，也与被告随机提供的符春秀、刘登发、廖辉江所交的房款一致，故该证据应作为本案的定案依据4、被告提供的符春秀、刘登发、廖辉江三人的房屋所有权证、房款交纳收据，拟证明集资人应交纳房款包含主房房款款+杂房款（未购买的人不交）+土地出让金三部分，其中主房房款计价方式为基准单价430元/㎡×所在楼层的系数（2楼至6楼的系数分别为：0.99、1、1.02、1.01、0.98）、杂房款的计价方式为单价215元/㎡×杂房面积、土地出让金计价方式为单价100.05元/㎡×（主房面积+杂房面积），经庭审质证，原告对该证据的真实性有异议，本院经审核认为，根据被告提供的该证据同时附了三户购房者的产权证明情况，可以证实符春秀购买了7栋面积为25.77㎡的1楼杂房、143.13㎡的6楼住房并交纳购房款82753.98元，刘登发购买了8栋面积为22.8㎡的一楼杂房、142.13㎡的5楼住房并交纳购房款83130.31元，廖辉江购买了4栋面积为23.08㎡的一楼杂房、142.91㎡的5楼住房并交纳购房款83635.31元，与被告主张的计价方式计算出的符春秀的房款【主房款：430元/㎡*143.13㎡*系数0.98=60314.982元，杂房款：215元/㎡*杂房面积25.77㎡=5540.55元；土地使用权出让费：（25.77㎡+143.13㎡）*100.05元/㎡=16898.445元，以上合计82753.977元】、刘登发的房款【主房款：430元/㎡*142.13㎡*系数1.01=61727.059元，杂房款215元/㎡*杂房面积22.8㎡=4902元，土地使用权出让费：（22.8㎡+142.13㎡）*100.05元/㎡=16501.2465元，以上合计83130.3055元】以及廖辉江的房款【主房款：430元/㎡*142.91㎡*系数1.01=62065.813元，杂房款215元/㎡*杂房面积23.08㎡=4962.2元；（142.91㎡+23.08㎡）*100.05元/㎡=16607.2995元，以上合计83635.3125元】一致，也与朱前所交纳的房款76906.71元一致（146.28㎡*430元/㎡*楼层系数0.99+146.28㎡*100.05元/㎡=76906.71元），因此，该证据不仅可以证实集资人应交纳房款包含主房房款款、杂房款（未购买的人不交）以及土地出让金三部分，其中住房房款计价方式为基准单价430元/㎡×所在楼层的系数（2楼至6楼的系数分别为：0.99、1、1.02、1.01、0.98）、杂房款的计价方式为单价215元/㎡×杂房面积、土地出让金计价方式为单价100.05元/㎡×（主房面积+杂房面积），还能够证明朱前未交纳杂房房款，故该证据应作为本案的定案依据。5、原告补充提供的朱前在衡阳市××房公积金管理中心贷款时由被告风顺车桥所出具的《证明函》，拟证明朱前共交纳购房款81571.71元，其中包含了杂房的房款，本院经审核认为，结合被告提供的证据，可以确定朱前所购买的住房房款为76906.71元，与原告提供的3页收据所载明的购房款金额一致。同时，原告另外提供了缴款书、完税凭证证实其交纳了房屋登记手续费等569元、税费4096元，加上购房款合计81571.71元（569元＋4096元＋76906.71元），与被告风顺车桥向衡阳市××房公积金管理中心所出具的证明上所载的购房款81571.71元一致，可知原告提供的该证明上所载的81571.71元为主房房款、手续费及税费，而不包含杂房房款，故该证据恰好可证实朱前所交纳的房款并不包含杂房款的事实，该证据应作为本案的定案依据。本院经审理认定的事实如下：朱前系原告朱利群之子，与案外人韦某系夫妻关系，二人于2008年10月22日生育女儿朱某1。2011年4月26日，朱前逝世。其第一顺序继承人为朱利群、韦某、朱某1。2020年6月11日，案外人韦某向本院出具告知书，自愿放弃主张本案的权利。2002年，被告风顺车拟在衡阳市高新开发区××街××号××栋××层××住房，供员工居住，其中第一层均为杂房，二层以上为住房。凡参加集资的员工，均须与公司签订相应的集资建房合同。朱前作为风顺车桥的员工之一，于2005年10月25日与被告签订《风顺公司集资建房户购买公司福利房的协议》，约定风顺车桥以成本价优惠出售所建的福利房给员工，由于该房属于福利房性质，故被告在对该房的管理上有别于商品房。2003年11月3日，朱前作为集资户之一，与被告签订《集资建房合同》，约定：集资所建房屋的规格分130平方米、110平方米两种；集资建房地建部分费用由公司承担，土地使用证归公司所有，，地面以上部分费用由集资户承担房屋所有权证归集资户所有；分三期交款，第一期110平方米交纳25000元、130平方米交纳30000元；第二期110平方米交15000元、130平方米交20000元；第三期110平方米9500元、130平方米8500元；被告负责集资建房方案的制定和手续的报批，并统一办理集资房的房屋所有权证，直接用于办证的费用由原告承担。上述合同签订后，被告与案外人长沙东城建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，将朱前参与集资的风顺车桥第9栋房屋交由该公司建设，总建筑面积5130.4平方米，其中底层杂房面积为890平方米、二层以上面积为4240.2平方米；9号楼总造价为2130500元，其中底层杂房250元/平方米、二层至六层450元/平方米。2004年3月，上述房屋竣工后，衡阳风顺车桥对该住宅楼的造价委托湖南华鹏会计师事务所进行了审计，审计结果显示：该栋楼总建筑面积5236平方米，其中杂房904平方米，二层以上4332平方米；该工程的造价审定金额为2662223.49平方米。被告将风顺车桥的9栋集资房全部建成后，按照员工级别、员工积分的高低参加集资房住房、杂房的分房，朱前选购了高新区长湖街8号风顺车桥第9栋203室的房屋。因属于集资建房，《风顺公司集资建房户购买公司福利房的协议》、《集资建房合同》所载明的房屋的面积、房款价格以及土地使用证的归属等方面与实际履行的情况有所不同。根据庭审查明的事实，集资人应交纳房款包含主房房款款、杂房款（未购买的人不交）以及土地出让金三部分。其中住房房款计价方式为基准单价为430元／㎡×所在楼层的系数（2楼至6楼的系数分别为：0.99、1、1.02、1.01、0.98）、杂房款的计价方式为单价215元／㎡×杂房面积、土地出让金计价方式为单价100.05／㎡×（主房面积＋杂房面积）。上述主房款单价430元／㎡、杂房房款单价215／㎡,均低于最初工程造价合同中约定的主房款450元／㎡、250／㎡。朱前所选购的房屋的面积为146.28㎡，按照上面的计价方式，朱前交纳了主房款76906.71元（2003年10月7日交纳房款10000元、于2004年3月17日交纳房款40000元、于2006年11月8日交纳房款26906.71元），其中含主房房款62271.396元（主房面积146.28㎡＊430元／㎡＊楼层系数0.99）、土地出让金14635.314元（146.28㎡＊100.05元／㎡），不包含杂房房款。2006年1月16日，朱前为办理所有权登记,向高新房屋产权管理所交纳了房屋所有权登记费80元、房屋转让手续费439元、档案利用费50元，于17日向税务部门交纳了契税4096元，并于2006年3月30日取得了该房屋的不动产权属证书。2007年3月7日，原告取得了该房屋的土地使用权证书。以上朱前所交纳的房款、手续费、税费合计81571.71元（主房款76906.71元＋439元＋80元＋50元＋4096元），与原告向本院提供的被告风顺车桥公司对衡阳市××房公积金管理中心出具的证明上所载的朱前的购房款一致。另查明，风顺车桥所建的集资房中，除第6、9栋外，其余栋数的住户的一楼杂房均已根据该栋的户数进行分户，并办理所有权证至对应住户的名下。被告所提供的《补偿金抵房款后需退余款人员名单》显示，除第6、9栋外，其余栋数的住户所交纳的房款均高于80000元，而6、9栋住户所交纳的房款均为70000余元。朱前所购买的9栋房屋共有住户三十余户，2006年9月6日被告已向衡阳市产权处申请将一楼杂房分为18户，并将产权登记至被告名下。本院认为，本案为所有权确认纠纷。本案所涉的房屋为被告风顺车桥作为福利性质出卖给员工，故与开发商所建设的商品房有所不同，进而导致原、被告并未完全按照《风顺公司集资建房户购买公司福利房的协议》、《集资建房合同》的约定履行义务。根据《集资建房合同》第一条的约定，集资建房地建部分费用由公司承担，土地使用证归公司所有，，地面以上建筑费用由集资户承担房屋所有权归集资户所有。但根据原告提供的《建设施工合同》、《审计报告》等证据，可以确定被告风顺车桥不仅负担了地建部分费用后，将土地使用权证登记至朱前名下而非自己名下，而且其低于成本价出售房屋的行为导致被告风顺车桥承担了部分地面以上建筑的成本。鉴于双方实际履行的合同情况与所签订的《风顺公司集资建房户购买公司福利房的协议》、《集资建房合同》并不完全一致，因此，确定本案朱前与被告风顺车桥的权利义务不能严格按照合同约定，而应以双方的实际履行情况来确定。原告认为，除第6、9外，其余栋数的业主均取得了杂房所有权证，因而要求确认朱前对9栋27.48㎡一层杂房的所有权，但根据庭审查明的事实，其余栋数的业主之所以取得杂房所有权，系交纳了杂房的房款以及杂房占地面积的土地使用权出让费，而朱前并未交纳杂房的房款以及杂房占地面积的土地使用权出让费，对此本院在证据认定一栏已经详细地列明了计算、分析，在此不赘述。也就是说，朱前并未向被告风顺车桥并未向被告支付购买杂房的对价款，不享有对杂房的所有权。朱利群、朱某1作为朱前的第一顺序继承人，所继承的权利来源于朱前，在朱前并不享有该杂房所有权的前提下，二原告请求确认其对杂房的所有权，缺乏依据，本院不予支持。此外，朱前所购买的9栋房屋共有住户30余户，现9栋一楼杂房实际只分成了18户。因涉及到房屋分户、登记事项由不动产管理部门负责，即便要确认杂房所有权，要保证该栋每户业主都分到一楼杂房，必须将一楼杂房重新变更分户后由18户变为30余户，而该事项并非民事诉讼的受案范围而是行政管理范畴，原告也应向行政机关主张权利。综上所述，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱利群、朱某1的诉讼请求。本案受理费900元，由原告朱利群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  覃志平二〇二〇年七月三十日法官助理熊艳代理书记员  刘 佳附相关法律条文：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。