贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7792号 原告：罗国奇，男，汉族，1981年6月9日出生，住贵州省毕节市。 原告：姜贵林，女，汉族，1984年9月14日出生，住贵州省金沙县。 二原告共同委托诉讼代理人：林蔓（特别授权代理），贵州伍尊律师事务所律师。执业证号：15205202011163664。 被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路。统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：肖顺裕（一般代理），贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205200710255039。 委托诉讼代理人：王玉（一般代理），贵州威迪律师事务所实习律师。实习证号：230713011110742。 原告罗国奇、姜贵林与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（下称：毕节市房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序于2020年7月20日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人林蔓，被告委托诉讼代理人肖顺裕、王玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告罗国奇、姜贵林向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办妥房屋(具体为:毕节市流仓桥办事处毕节逸景私享家园B栋2单元17层1号)不动产权属证书；2、判令被告支付原告逾期办理房屋不动产权属证书违约金暂计70,280.45元(从2017年5月19日起以378,690元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金至被告为原告办妥房屋权属证书之日止)；3、判决被告退还原告支付给被告相关税费(闭路电视开户费、电通费、水通费、燃气通费)共计4,808元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：原、被告于2014年12月16日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市。合同约定房屋总价款为378690元。合同签订后，原告按约支付了购房价款，被告按约将商品房交付原告使用。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房屋不动产权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷行。原告认为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》并未对逾期办证违约金作出约定，因此原告诉请以378690元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金至被告为原告办妥房屋权属证书之日止合情合理。关于退还“四通费”问题，根据贵州省人大常委会2009年制定实施的《贵州省城市房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施安装费。原告与被告签订《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水、供电、燃气达到使用条件。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有限电视入户费实质为水、供电、燃气、有限电视设施达到合同约定的交付前必须的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告另行收取理应当退还原告。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并支付违约金。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。 被告毕节市房地产公司口头答辩称：1、逾期办证有不可抗力因素，因为政府规划调整原因；2、原告未交清房屋维修基金、契税等费用，以及未提供办证转移登记的资料，导致延迟办证；3、购房是2014年，2014年12月31日交房到目前经过了五年多，不管是违约金，水、电、有线电视的入户费已经过诉讼时效，我们认为原告丧失追偿权；4、水、电、气等费用，公司已经交到相关部门；5、实际原告是按揭贷款，到现在为止，房子还属于抵押状态，原告未提出因为逾期交房所产生的损失，所以我们认为原告诉请不应得到支持。 本院认定事实如下：2014年12月16日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》,约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区,该房号为2-17-1；该商品房总价款为378690元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。合同附件十二补充协议：7.2条约定，出卖只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款378690元。原告还向被告交付了涉案房屋的维修基金和相关税费。2014年12月31日，被告将涉案商品房交付原告。2019年12月12日，逸景·私享家园Ｂ幢办理了新建商品房幢首次登记。2020年1月21日，被告通过短信方式通知原告提交办理转移登记的材料。原告认为，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，应向原告支付违约金。故原告以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，并经庭审举证、质证，本院确认在卷为凭。 庭审中，原告申请撤回第三项诉讼请求。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。 关于原告主张被告为其办理涉案商品房不动产权证书的问题。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付房屋的占有使用之义务，且应承担移转房屋所有权与买受人，为买受人办理房屋所有权证书的义务。本案中，根据原告签订的补充协议的约定，原、被告之间成立委托办证关系。被告于2019年12月12日取得涉案房屋所属逸景·私享家园B幢的新建商品房幢首次登记，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故原告主张被告为其办理涉案商品房的不动产权证书的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供应由买受人提供的办证相关文书的义务。 关于原告主张的违约金问题。原告按约定履行了付款义务，被告于2014年12月31日向原告交付了房屋，合同约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2015年12月26日前为原告登记涉案商品房的所有权。被告未按期履行，构成违约，应当承担违约责任，从2015年12月26日之次日，即2015年12月27日起向原告计付违约金。但对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张。本案中，原告诉请的违约金为单纯的债权请求权，适用诉讼时效。但由于被告的该种违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年5月19日提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日回溯三年，即2017年5月19日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。但2017年5月19日之后的违约金请求权未超过三年诉讼时效期间，被告应当计算支付。被告提出诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金从2017年5月19日起计算。对于违约金的截止时间，如上所述，原告委托被告办理涉案房屋的转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即被告具备办理转移登记条件后告知原告，即履行了义务。被告于2019年12月12日取得涉案房屋所属逸景·私享家园B幢的新建商品房幢首次登记，表明已具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告所举证据不足以证明被告在具备办理转移登记的条件时已履行了通知原告的义务。而2020年1月21日，被告以短信方式通知原告提交办证所需的材料后办证，原告认可收到该短信，表明被告至迟于2020年1月21日已尽到了通知义务，故该违约金计算至2020年1月21日止。 对于该违约金计算标准问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》对逾期办证的违约责任未作约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，该违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3计算；但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。则原告诉请的违约金，以原告已付购房款378,690元为基数，自2017年5月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年1月21日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于被告提出系政府规划调整原因，属于不可抗力因素的抗辩主张，被告所举证证据不能证明存在不可抗力情形。故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 另，原告申请撤回第三项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于原告罗国奇、姜贵林交清办证所需税费和提供应由买受人提供的办证相关文书之日起九十日内为原告罗国奇、姜贵林申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗国奇、姜贵林支付逾期办证违约金，违约金以原告已付购房款378,690元为基数，自2017年5月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年1月21日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告罗国奇、姜贵林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费779元（已减半收取），由原告罗国奇、姜贵林负担139元，被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担640元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月二十日 书记员  王晓莉