甘肃省古浪县人民法院   民事判决书   （2020）甘0622民初1174号   原告（反诉被告）：武威银基房地产开发公司，住甘肃省武威市凉州区建设路。   法定代表人：刘某.   委托诉讼代理人：张某1，甘肃汇平律师事务所律师。   被告（反诉原告）：张某2，户籍地甘肃省古浪县。   委托诉讼代理人：张某3，甘肃骏睿律师事务所律师。   原告武威银基房地产开发有限公司（以下简称银基公司）与被告张某2商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告张某2提起反诉，本院决定合并审理。原告（反诉被告）银基公司委托诉讼代理人张某1、被告（反诉原告）张某2及其委托诉讼代理人张某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   银基公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张某2支付原告武威银基房地产开发有限公司购房款160000元；2、判令被告张某2自2013年11月15日起按日万分之二标准向原告武威银基房地产开发有限公司支付欠款房款160000元的延期付款违约金至付清之日；3、诉讼费用由被告张某2负担。事实与理由：2013年6月17日，张某2与原告银基公司签订《商品房认购协议》一份，认购原告开发的××苑房一套，面积112.2平方米，地下室19.55平方米，约定总价款450000元，交付定金20000元，其余房款于2013年6月20日前付清并与原告签订《商品房买卖合同》。但之后张某2向案外人王某给付270000元，由王某用骗取之后购房者的购房款为张某2垫付160000元，将全部房款向原告交清，并于2013年6月25日与原告签订《商品房买卖合同》，当日原告将房屋交付张某2，张某2居住使用房屋至今。后该垫付房款事实经公安机关在侦查原告公司涉嫌合同诈骗过程中查明，在公安机关协调下原告于2013年11月14日将王某垫付的160000元退还，张某2实际支付购房款290000元，余款160000元系案外人王某以骗取之后购房者的购房款垫付，张某2作为购房人，对房价款应十分清楚，对其实际支出的款项数额更是非常的明确，在公安机关对该事实查清后仍不积极交付拖欠房款，属故意违反合同约定，应当按合同约定承担违约责任，向原告交付欠付房款160000元，并按照《商品房买卖合同》的约定，支付逾期应付款金额日万分之二的违约金。原告在2013年11月14日退回160000元前当然认为张某2已支付全部房款，但在退回该160000元后，原告的合法权益即受到损害，故原告应从2013年11月14日起主张违约金至欠款付清之日。   张某2答辩并反诉称：1、原、被告签订的合同无效，原告存在严重的欺诈行为，王某是原告的委托代理人，原告也给王某支付了劳动报酬，王某的行为是职务行为，并不是案外人，案子的基本前提原告的欺诈行为政法机关已经进行了认定。2013年签订商品房认购协议，后原告通过钓鱼的行为，又签订了450000元的合同，合同中房屋价款45万元条款是无效的；2、根据相关规定，本案诉讼时效为两年，原告和被告签订的合同是2013年，交付房款也是2013年，原告没有向被告主张房款，因此超过诉讼时效。综上请求法庭依法驳回原告诉讼请求，并提出反诉请求：1、请求判令反诉被告协助反诉原告限期30日内办理房屋所有权证（不动产登记证书）；2、请求判令反诉被告承担逾期办理房产证的法定违约金（自2013年9月25日至2020年6月1日）168720.21元；3、请求判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年，古浪县房地产价格低迷，银基公司处心积虑，为了促销，先利用低价诱惑其签订认购协议，然后再抛出不合理的交易条件迫使购房人接受，采取欺诈的手段，高额聘请售楼员王某同客户签订“阴阳合同”，以合法的形式，掩盖非法牟取暴利的目的。2013年6月25日，张某2与银基公司签订《商品房认购协议》，初步认购银基公司开发的××苑房一套，面积112.2平方米，地下室19.55平方米。张某2向银基公司交纳定金20000元，同银基公司售楼员王某协商确定房屋的总价款为320000元。当时，银基公司采取欺诈手段，同张某2签定《商品房买卖合同》，将原商定的房价款上涨为450000元。张某2向银基公司交纳了最初约定的房价款，并交纳了办理产权证相关费用。多年来，原告多次催促被告协助办理房屋产权证登记手续，被告以不作为的方式，找各种理由推诿，致使原告的房产证无法及时办理。根据《城市房地产管理法》、最高法院《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告依法应当在法定的期限内，协助原告办理房屋产权证，并承担逾期办理房产证的法定违约责任。银基公司应当在法定的期限内协助张某2办理房屋产权证，并承担逾期办理房屋产权证的法定违约责任。   针对反诉请求，银基公司辩称：张某2尚未付清合同约定的价款，存在违约。银基公司已对包括案涉房屋在内的所有楼房进行了不动产登记，并报产权登记机关备案，已具备所有房屋的登记条件，当事人自己不申请办理，不能归责于我方。根据相关规定，出卖人承担违约责任的前提条件是，出卖人不具备办理的条件，但是我方具备办理产权证的条件，不构成违约，不承担违约责任。基于以上，张某2要求我方承担违约责任及其他义务没有事实及法律依据，请求法庭驳回反诉请求。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。   银基公司提交了以下证据：1、《商品房认购协议》1份、《商品房买卖合同》1份、房屋交接表1份，证明张某2向银基公司购买房屋，包括面积、价格、以及被告未按约定支付欠款的违约事实；2、银基公司退房款对账确认表复印件1份，证明经古浪县公安局、住建局、信访局确认，银基公司退回王某用后购房人交付的款项垫付张某2160000元房款，张某2实际交款29万元的事实；3、本院（2016）甘0622民初914号民事判决书、武威市中级人民法院（2019）甘06民终1599号民事判决书各1份。证明与本案相关的事实已由人民法院的生效判决确认，王某与银基公司没有关系；4、律师函1份，证明2016年1月23日，原告银基公司委托甘肃东方律师事务所向被告张某2催收购房款的事实；5、张某2在古浪县公安局的询问笔录1份，证明张某2认可交纳房款310000元及张某2欠款的事实；6、信访材料1份，证明原告一直要求政府出面解决，本案的诉讼并未超过诉讼时效。   张某2提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》订房信息卡各1份。证明银基公司有义务协助被告张某2办理房屋产权证及部分格式条款无效；2.收款收据6份、工商银行进账凭条1份，证明被告张某2已向原告银基公司付清了全部购房款，并付清了维修基金、办理房屋产权证的相关费用，银基公司作为出卖人不作为，不予办理不动产权证据，具有重大违约过失；3.“润泽苑”小区不动产权证书（复印件）1份，证明银基公司于2017年5月23日办理房屋产权证，迟延办理初始登记违背了买卖合同的相关规定；4.分段计算利率统计表，用以证明计算违约金的依据。   银基公司申请本院调取古浪县公安局立案决定书及撤销案件决定书各1份，以证明银基公司起诉未超过诉讼时效。张某2申请本院调取古浪县公安局向王某、田旭东的询问笔录各1份，以证明王某是银基公司销售商品房的代理人。   经质证，张某2对银基公司提交的证据4无异议，对证据1、2、5、6真实性无异议，对证明目的有异议；证据3与本案无关联性。对张某2提交的证据，银基公司认为，证据1、2真实性无异议，但不能证明银基公司负有为张某2办理房屋产权证的义务；证据3真实性无异议，不能证明原告银基公司存在违约行为，证据4真实性、合法性均有异议。对银基公司申请本院调取的证据，被告张某2对真实性无异议，但认为不能证明诉讼时效中断。对张某2向本院申请调取的证据，银基公司认为，王某陈述不属实，田旭东证言与本案无关联性。   本院认为，银基公司提交的证据真实合法，具有证明效力，予以认定。被告张某2提交的证据1具有证明效力，予以认定；证据2不能与公安机关查明的事实相印证，不予认定；证据3、4原告银基公司对证明目的异议成立，不予采信。对银基公司申请本院调取的证据具有真实合法性，予以认定；对张某2申请本院调取的证据，原告银基公司异议成立，不予认定。   本院根据当事人陈述与确认具有证明效力的证据，认定如下事实：   2012年，银基公司在××县商品房，并以每平方米2980-3680元的价格对外销售。案外人王某以银基公司名义对外出售银基公司的商品房，承诺银基公司商品房的价格为每平方米2400-2500元，并收取购房者部分购房款。其中，包括本案被告张某2在内的28户购房者向王某交付部分购房款后，与银基公司签订了《商品房买卖合同》，但合同中约定的商品房价格为每平方米2980-3680元。   银基公司（甲方，出售方）与张某2（乙方，认购方）于2013年6月17日签订《商品房认购协议》，协议约定，乙方认购的房屋为××楼，面积112.2平方米，地下室面积19.55平方米，房屋总价款为450000元；乙方预交认购房屋定金20000元，其他房款于2013年6月20日前与甲方签订《商品房买卖合同》，办理按揭贷款及其他手续，否则视为放弃，甲方有权处置该房屋。同日，张某2向银基公司交付购房定金20000元。2013年6月25日，银基公司收到购房款430000元，银基公司（出卖人）与张某2（买受人）签定了《商品房买卖合同》，除双方在《商品房认购协议》约定的内容外，合同约定房款一次性付款；逾期付款超过60日，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；出卖人提供办理产权资料，可由买受人自行办理，各项规费及税金按国家规定执行。银基公司与张某2签订的《商品房买卖合同》是格式文本，合同中载明的房屋总价款数目系用手写方式填写在预先留有的空白处。银基公司于2017年5月23日办理了“润泽苑”小区4号楼房屋产权证，并在不动产登记机构进行了备案。   另查明，2013年11月12日，古浪县公安局决定对银基公司涉嫌合同诈骗立案侦查。古浪县公安局在侦查过程中，经与王某、银基公司对账确认，张某2向银基公司交付购房定金20000元，通过王某向银基公司交付购房款270000元。王某用其他未交付房屋的购房者向其交付的购房款垫付给银基公司张某2的购房款160000元。2013年11月14日，经古浪县公安局协调，银基公司退回了王某垫付的全部购房款，其中包括给张某2垫付的160000元。2019年1月18日，古浪县公安局因银基公司涉嫌合同诈骗不应当追究刑事责任，决定撤销案件。期间，张某2于2019年收到银基公司向其催收未付房款的律师函，张某2未予给付。   本案争议的焦点是：1.银基公司与张某2签订的《商品房买卖合同》中载明的商品房价款是否有效；2.张某2应否向银基公司承担交付购房款的违约责任；3.张某2反诉请求是否成立；4.银基公司起诉张某2是否超过诉讼时效。   （一）关于银基公司与张某2签订的《商品房买卖合同》中载明的房屋总价款是否有效的问题。   格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。银基公司与张某2签订的《商品房买卖合同》虽然是格式文本，但该合同中载明的房屋面积、房屋总价款的数字是用手写方式填写在事先留有的空白处，且房屋总价款的数额与张某2与银基公司签订的《商品房认购协议》中载明的房屋总价款数额一致，张某2没有证据证明其与银基公司在签订协议之前，双方未对房屋价款进行过协商。本案合同中的价格条款并不符合格式条款的特征，而且合同法对于格式条款的规定，也并非全部无效，只有加重一方当事人责任的格式条款才无效。张某2在其与银基公司订立合同时，其与银基公司对确定的房屋总价款应当明知，且张某2也未提出过异议。因此《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方约定的房屋总价款为450000元。张某2认为《商品房买卖合同》中的价格条款系格式条款，应属无效条款的理由，本院不予采信。   （二）关于张某2应否向银基公司承担交付购房款的违约责任问题。   王某以银基公司的名义向不特定的多人销售银基公司的商品房，并收取部分购房款，作为王某销售商品房的所有人银基公司不可能不知晓，应当认定银基公司对王某以其名义销售商品房的行为明知。但银基公司与已向王某交付部分购房款的购房者签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房价款，与王某以银基公司名义向房屋购买人承诺的商品房的价款不一致，表明银基公司对王某以银基公司名义销售商品房，并收取部分购房款的行为并未认可。张某2在明知王某销售银基公司商品房的价款明显低于银基公司销售的商品房价款的情形下，仍与王某约定购买银基公司的商品房，并通过王某而非银基公司的财务人员交付购房款，不符合房产交易常理，其主观不具备善意、无过失，且张某2又未能提供证据证实王某是银基公司销售代理人。王某用其他购房者向其交付的购房款为张某2垫付购房款160000元，在经公安机关协调由银基公司退回王某用其他购房者的房款为张某2垫付的款项后，张某2应当按照合同约定向银基公司付清该款项。张某2未向银基公司付清剩余购房款，已明显构成违约，应当承担继续向银基公司交付购房款160000元的责任，并按照《房屋买卖合同》第七条的约定，从2013年11月15日起至付款之日止，按日万分之二承担迟延履行违约金的违约责任。   （三）张某2反诉请求是否成立的问题。   房屋出卖人协助房屋买受人办理产权登记手续是主合同之附随义务，其前提是合同主要义务已履行完毕。银基公司向张某2交付案涉房屋后，张某2至今未付清购房款，尚未完全履行其与银基公司订立合同的主要义务。现张某2作为先履行义务的一方，在其自身义务尚未完全履行的情况下，请求后履行义务一方的银基公司办理房屋权属证书，缺乏事实与法律依据，故对张某2要求银基公司协助办理房屋产权证及赔偿违约金的反诉请求，不予支持。   （四）银基公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。   2013年11月12日，古浪县公安局决定对银基公司涉嫌合同诈骗立案侦查。2013年11月14日前，在公安机关协调下，银基公司退回了王某垫付的购房款。此时，银基公司权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。2015年4月16日，银基公司向相关部门信访，要求督促古浪县公安机关在刑事案件中追回其退还的购房款，涉案诉讼时效应当适用诉讼时效中断的规定。2019年1月18日，古浪县公安局决定撤销案件，诉讼时效重新计算。2020年4月14日银基公司向本院起诉，未超过诉讼时效。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决如下：   一、张某2在本判决书生效后十日内支付武威银基房地产开发有限公司购房款160000元，并自2013年11月15日起按日万分之二支付违约金至付清之日止；   二、驳回张某2的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4773元，减半收取2386.5元，反诉案件受理费1837元，合计4223.5元，由张某2负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。   审判员 尹文霞   二О二О年七月十日   书记员 王冬梅