湖北省应城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0981民初229号原告：曾子豪，男，1993年9月9日出生，汉族，湖北省应城市人。现住湖北省应城市。委托代理人：曾小平，系原告曾子豪之父，男，1963年9月5日出生，汉族，湖北省应城市人，住湖北省应城市，委托代理人：左权，男，湖北诚拓律师事务所律师。代理权限为:提起诉讼、参加庭审，承认、变更、放弃诉讼请求、进行调解及和解、签收法律文书。被告：袁莉，女，1979年7月15日出生，汉族，湖北省应城市人，住湖北省应城市，被告：曾红秀，女，1973年10月6日出生，汉族，湖北省应城市人，住湖北省天门市。委托代理人：胡建平，男，应城市法律援助中心律师，代理权限为代为起诉、答辩、参加庭审、调解、和解、签收法律文书。原告曾子豪诉被告袁莉、曾红秀租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后依法组成合议庭于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告曾子豪的委托代理人曾小平、左权，被告曾红秀及其委托代理胡建平到庭参加了诉讼，被告袁莉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告曾子豪诉称：2016年8月1日，原告将其所有坐落于应城市王桥路与文昌路交汇处西南角的四层楼的一层与二层租赁给袁莉、曾红秀合伙经营餐厅，租赁时间为1年，从2016年8月1日至2017年7月31日止，年租金为人民币80000元整，合同约定，被告须提前60天签订合同交付年租金，合同签订后原告交付了房屋，2017年8月1日开始双方约定房屋租金调整到100000元/年，2019年6月，原告书面通知袁莉、曾红秀，如果需要继续租赁房屋，双方应签订合同并交付年租金，而袁莉和曾红秀拒不签订合同也不交付租金，原告发微信俩被告，要求其尽快做出决定，而俩被告依然不答复，也不返还房屋，原告为维护自己的合法权利，特诉至法院，请求人民法院确认2019年7月31日双方终止合同；要求被告立即交还租赁房屋，支付占用期间的房屋租金，房租按8333/月到还租赁房屋止；被告付清租用期间的所有水电及其他所欠费用；被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据1，原告曾子豪的身份证。证明原告诉讼主体资格适格。证据2，房产证。证明坐落于应城市王桥路××号的诉争房屋的所有权人为曾子豪。证据3，房屋租赁合同、委托书（附曾小平的身份证）。证明委托人曾子豪委托受委托人曾小平全权代理此房屋的发租权限。证据4，户口本、结婚证。证明曾小平和曾子豪为父子关系。证据5，付款凭证。证明从2017年和2018年度的房屋租赁费调整为每年100000元人民币，付款人为曾红秀。证据6，房屋门店租金缴纳通知、律师函、快递回单。证明原告已发出缴纳租金通知书及律师函，要求袁莉、曾红秀缴纳租金。证据7，水电费收据。证明被告欠缴水电费。证据8，袁莉和曾红秀签订的协议。证明袁莉与曾红秀的关系及解除后由曾红秀承担2019年4月30日后的房租。被告曾红秀辩称：原告曾子豪不具有诉讼主体资格，原告不是合同当事方，与争议合同没有任何关系，应当驳回原告起诉；本案违反了“一事不再理”的诉讼规则，人民法院不应当立案受理；本案被告曾红秀不是合同的当事方，曾红秀不应当是本案被告。《房屋租赁合同》甲方是曾小平，乙方是袁莉，曾红秀不是合同当事方；本案房屋租赁合同事实上早在2019年6月份就出租方曾小平以单方行为宣布解除了；被告曾红秀并没有占用租赁房屋，更没有义务支付所谓占用期间的房租，曾小平每天完全可以自由进出该房屋，可以任意支配、占用、使用该房屋；被告曾红秀在经营期间的水电费已经全部缴纳完毕，没有任何拖欠；曾小平应当返还被告曾红秀、袁莉缴纳的押金10000元；曾小平应当退还二被告2018、2019年的租金40000元；曾小平应当补偿二被告对房屋的装修费52000元；曾小平应当向二被告支付门店转让费153000元；曾小平应当赔偿二被告营业损失100000元；案外人曾小平对年对外出租房地产，有巨额的租金收入，但是没有主动向税务机关申报，请求人民法院向有关机关提出建议，综上，请求人民法院驳回原告的诉求，保留追究案外人曾小平对曾红秀造成的损失。被告曾红秀为支持其辩称理由，想本院提交了下列证据：证据1，身份证。证明曾红秀的身份信息。证据2，房屋租赁合同。证明原告曾子豪、被告曾红秀均不是合同当事方，与本案没有利害关系，不具有原被告主体资格。合同约定的租金是每年80000元。证据3，民事裁定书。证明本案属于重复诉讼，人民法院不应当受理。证据4，收条二张。证明曾小平收被告租房押金10000元，合同终止后应当退还，曾小平收二被告2018年、2019年租金每年100000元，每年多收租20000元，应当退还，房屋租期终止日是2019年7月31日。证据5，公告图片二张。证明曾小平提前二个月在门店二楼张贴出租公告、同时在应城通网络上发布“无转让费出租，价格商议”的公告，属于单方面提前终止合同行为，造成二被告二个月经济损失达100000元，应当赔偿当初两被告支付的转让费153000元。被告袁莉未到庭、未答辩、未提交证据。经庭审质证，被告曾红秀对原告提交的证据1，真实性无异议，证明目的有异议，不能证明原告是本案的适格原告主体；对证据2，真实性请求法院核实予以认定，只能证明房屋所有权人为曾子豪，不能证明房屋租赁合同的出租人是曾子豪，所有权人与出租人在法律上没有必然联系；对证据3，房屋租赁合同无异议，刚好证明房屋出租人是曾小平，看不出出租方是本案原告曾子豪，对委托书的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据4，与本案无关；对证据5，真实性无异议，刚好证明案外人曾小平违反合同约定，每年多收二被告20000元，合同约定每年租金80000元；对证据6，是原告单方制作的，不具有真实性、合法性，被告没有收到律师函、通知书；对证据7，水电费的真实性不予认可，与本案无关联，是原告自己所欠水电费，不是被告所欠；对证据8，真实性无异议，证明目的有异议，该协议只是一个转租合同，曾红秀在本案中是合伙人，不是本案争议合同的当事方，曾红秀与袁莉在房屋中存在转租合同，与原告没有任何租赁合同。原告曾子豪对被告曾红秀提交的证据1，无异议；对证据2，真实性无异议，证明目的有异议，曾子豪是该出租房屋的所有人，曾小平与曾子豪为父子关系，曾子豪委托曾小平对外出租房屋，曾小平为合同一方的当事人，曾红秀与袁莉为合伙人，曾红秀作为另外一方当事人符合法律规定，合同虽然签订的每年80000元，但2017年后根据曾子豪的委托人曾小平与曾红秀约定将房租租金确定为100000元；对证据3，真实性无异议，证明目的有异议，本案不属于重复起诉，将案涉人员袁莉作为被告起诉，符合法律规定；对证据4，真实性无异议，10000元押金如经过人民法院确定后，我们应当履行合同予以返还，对每年多收20000元不予认可，原、被告之间对合同租金重新进行了约定，是双方当事人的真实意思表示；对证据5，公告图片二张真实性无异议，证明目的有异议，根据双方合同约定，被告需继续承租房屋，应当在合同到期前60天前签订合同缴纳租金，曾小平在合同最后二个月张贴广告，发布出租信息是出租方的权利，不属于提前终止合同的行为，没有造成被告方二个月的经济损失，被告在合同到期2019年7月31日将门店关闭，房屋内的物品还没搬离出去，目前还继续占有该房屋。对原告提交的八份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的本院予以采信。对被告提交的五份证据的真实性、合法性、关联性及证据1、证据4证明目的本院予以采信；对证据2的证明目的本院不予采信，曾小平与曾子豪为父子关系，曾子豪委托曾小平对外出租房屋，曾小平为合同一方的当事人，符合法律规定，曾红秀与袁莉为合伙人，曾红秀作为另外一方当事人也符合法律规定，合同约定每年租金80000元，但次年合同双方将租金调整为每年100000元，曾红秀已实际履行；对证据3的证明目的本院不予采信，因本案的诉讼主体与原案主体不同；对证据5的证明目的本院不予采信，依合同约定，被告应提起60天签订次年合同，原告公告图片是符合约定的，不属于提前终止合同，被告在合同到期2019年7月31日将门店关闭并不必然造成被告经济损失。根据当事人的一致陈述及本院确认的有效证据，本院确认本案事实如下：2016年8月1日，原告曾子豪委托其父曾小平将其所有坐落于应城市王桥路与文昌路交汇处西南角的四层楼的一层与二层租赁给袁莉、曾红秀合伙经营餐厅，租赁时间为1年，从2016年8月1日至2017年7月31日止，年租金为人民币捌万元整，合同约定，被告续租房屋须提前60天签订合同交付次年租金，合同签订后原告交付了房屋，被告交付了当年租金80000元；2017年8月1日合同双方商定房屋租金调整到100000元/年，被告交付了两年租金200000元，2019年6月合同到期前60日，原告通知发微信给袁莉、曾红秀，如果需要继续租赁房屋，双方应签订合同并交付年租金，被告袁莉和曾红秀予答复，也不返还房屋，租期内被告袁莉退出合伙，被告曾红秀个人经营餐厅。原告为维护自己的合法权利诉至法院，请求人民法院确认2019年7月31日双方终止合同；要求被告立即交还租赁房屋，支付占用期间的房屋租金，房租按8333/月到还租赁房屋止；被告付清租用期间的所有水电及其他所欠费用；被告承担本案的诉讼费用。另查明，被告曾红秀、袁莉向原告交了10000元押金，合同对房屋装修费、被告支付给前承租人曹**清的转让费在合同双方没有约定，庭审后，原告表示放弃要求被告支付水电费的诉求。本院认为：案涉房屋系本案原告曾子豪所有，原告曾子豪委托其父曾小平将其所有房屋出租以及曾小平作为受委托人与被告签订租赁合同符合合同法的相关规定，曾小平作为合同一方是代理行为，故曾子豪是本案适格的原告主体，被告袁莉虽然是合同签订方，但其退伙后，被告曾红秀是实际承租人，故曾红秀是本案适格被告。2016年8月1日双方签订的房屋租赁合同以及双方将租金每年80000元调整为100000元是双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，不损害国家及他人利益，合同合法有效双方应当遵守约定。鉴于双方已实际解除合同，本院应依法予以确认；合同到期后被告既不续租又不交付租金，同时还长期占用租赁房屋，显然侵害了原告的合法权益，理应搬出租赁房屋，将房屋交还给原告，同时应当赔偿占用期间的损失，原告要求被告按8333元/月交付房租因合同已经解除，不应按合同约定标准计算损失，结合新冠疫情考量，酌定扣除疫情4个月，被告赔偿原告三个月损失24000元，庭审后原告表示放弃水电费请求，本院予以准许。被告要求原告承担装修费和门面转让费没有法律依据，本院不予支持，被告要求原告退还10000元押金合法有据，应予支持；对与本院认为不符的辩解本院不予采信。经合议庭评议，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定缺席判决如下：一、确认原告曾子豪与被告曾红秀房屋租赁合同解除。二、本判决书生效之日起十五日内被告曾红秀搬出租赁房屋，将租赁房屋交还给原告曾子豪。三、被告曾红秀赔偿原告曾子豪租赁房屋占用损失24000元，扣减原告曾子豪应返还被告曾红秀押金10000元，被告曾红秀还应赔偿原告曾子豪损失14000元。四、驳回原告曾子豪的其他诉讼请求。上述款项，于本判决书生效之日起十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告曾红秀负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长 ：熊绍良人民陪审员 ： 陈 飞人民陪审员 ：彭琼香二〇二〇年七月十四日书 记 员 ：桂泽鹏