山东省龙口市人民法院行 政 判 决 书（2020）鲁0681行初3号原告王爱武，女，1969年12月4日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。被告龙口市自然资源和规划局，住所地龙口市港城大道**，统一社会信用代码11370681004275001H。法定代表人赵宪明，局长。委托代理人高策，该局科员。委托代理人宗晓，山东翔宇韶宽律师事务所律师。第三人宋长利，男，1950年11月23日出生，汉族，户籍地吉林省长春市朝阳区，现住龙口市。原告王爱武诉被告龙口市自然资源和规划局、第三人宋长利确认行政行为违法纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月1日公开开庭审理了本案。原告王爱武，被告龙口市自然资源和规划局的负责人康力源和委托代理人高策、宗晓，第三人宋长利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年12月2日，原告王爱武向被告龙口市自然资源和规划局申请更正不动产登记，被告于2019年12月6日向原告送达《不动产更正登记不予受理告知书》，告知原告对其提出的不动产更正登记申请不予受理。王爱武对该不予受理决定不服，向本院提起诉讼。原告王爱武诉称：2019年6月4日，孟祥家持公证委托书代替房主王爱武与第三人宋长利签订房屋买卖合同，并委托海窝窝房产中介公司办理不动产权属证。孟祥家所持的公证委托书是已经作废的委托书，不具有代理人身份，不能代替房主王爱武签订买卖合同，也不能委托海窝窝房产中介公司代为办理不动产权属证。被告下属的龙口市不动产登记中心在未经核实公证书真伪的情况下办理了不动产登记。根据《不动产登记暂行办法》第十四条第六款、第十八条第二款，不动产中心应当核实有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致的职责。根据《物权法》第七十九条，对于错误登记，应当予以更正。龙口市不动产登记中心不履行职责，严重侵害了原告权益，特提起诉讼，恳请法院依法公正判决。请求：1、判决龙口市不动产登记中心作出的不动产更正登记不予受理告知书违法；2、责令龙口市不动产登记中心限期作出不动产更正登记；3、诉讼费由被告承担。被告龙口市自然资源和规划局辩称：2019年12月5日，原告向被告提出申请，要求将鲁（2019）龙口市不动产权0022601号不动产权证书权利人更正为原告王爱武。2019年12月6日，被告作出了《不动产更正登记不予受理告知书》并送达给原告，该告知书内容符合法律、行政法规的规定。原告所诉无事实和法律依据，请予判回。1、原告诉请所涉及到的不动产，已经在2019年6月4日由原告经过公证委托孟祥家将该房屋出卖给了第三人宋长利，并向被告登记机关提交了相关资料，被告的工作人员审查了原告的委托人孟祥家和该房屋的买受人宋长利向被告提供的资料，其资料符合不动产转移登记的要件，资料真实，因此将涉案的房屋转移登记到宋长利的名下，不动产权证书号为鲁（2019）龙口市不动产权0022601号。2、原告向被告提出不动产更正登记申请的理由是（2017）黑齐鹤正内民字第9162号公证书已经作废，孟祥家不能代为签订买卖合同等事宜。被告在办理涉案房屋过户登记时，没有收到（2018）黑齐鹤证内民字第7407号终止委托声明书的公证书。原告不能提供不动产登记簿记载事项错误的材料，第三人宋长利也没有出具同意更正的书面材料，因此被告依据《物权法》第十九条的规定，作出不予受理告知书，符合法律规定，不存在违法情形。原告诉请责令被告限期作出不动产更正登记的要求于法无据。综上，原告所诉无事实和法律依据，应予驳回。第三人宋长利述称：我是按照法律程序合法获得的涉案不动产的产权，我的手续都是合理合法的，不认可原告的诉讼请求。原告向本院提交了下列证据：1、黑龙江省鹤城公证处于2018年6月20日为原告出具的《终止委托声明书》作出的（2018）黑齐鹤证内民字第7407号公证书，证明原告把2017年7月19日的公证书中孟祥家的委托手续作废；2、土地完税发票两张，证明涉案房屋的税是原告交的；3、原始房屋买卖的汇款凭证、商品房预(销)售合同、物业费收款收据一宗、水电气的卡、房屋装修押金单，证明涉案房屋是原告所有；4、龙口市不动产登记中心东海受理处不动产登记询问表、不动产登记申请表（待填写内容均为空白）及买卖合同各一份，证明二手房买卖需要如实填写该表；5、2017年6月6日龙口市人民法院（2017）鲁0681民初3473号民事裁定书和2017年6月13日龙口法院送达给龙口市房管办协助执行通知书各一份，证明涉案房屋在买卖交易时处于被查封状态；6、被告送达给原告的《不动产更正登记不予受理告知书》一份，证明被告对原告的更正登记申请决定不予受理。经质证，被告对证据1真实性无异议，但认为与本案没有关联性，该公证书是原告单方撤销授权孟祥家办理其名下不动产登记的公证，该公证书并没有向被告进行送达，被告对该公证书的内容不知情，在2019年6月4日孟祥家持原告授权办理不动产的公证书与买受人宋长利到被告处办理涉案房屋转移登记，只向被告提供了2017年7月19日的公证书，该公证书是真实有效的，所以被告依据该公证书及买卖双方提供的其他资料对原告的房屋办理了不动产转移登记，该证据与本案没有关联性，也无法证明原告的证明目的。对证据2的真实性无异议，认可涉案房屋在过户之前不动产登记薄记载的权利人是本案的原告。对证据3真实性无法确定，认为即使是真实的，也与本案无关联性，被告并不否认涉案房屋过户之前不动产登记薄记载的权利人是原告。对证据4中的空白的不动产登记询问表、不动产登记申请表，因为没有相关的填写内容，所以该证据与本案没有关联性，无证明目的买卖合同真实性无异议，是从被告不动产登记档案调取的。对证据5真实性无异议，但该保全查封已于2019年6月3日解除，被告办理过户登记是在保全查封解除之后，不存在违反法律规定的情形。对证据6的真实性无异议，被告作出该决定符合法律规定。原告对被告主张其在解除查封之后办理的业务不认可，主张在解除查封之前涉案房屋一直处于纠纷状态，而海窝窝房屋中介公司明知该房产有纠纷，却一直发布出售房产的广告。经原告查实，该房产解封的实际时间也是2019年6月4日，与办理过户交易的时间实际相差几分钟，几乎可以说是同时进行的，被告在没有查明其的委托真伪的情况下进行了交易是违法的，原告认为是被告工作人员违规操作，因为原告没有委托孟祥家。被告向法庭提供了下列证据：1、不动产登记申请表原件一份；2、不动产登记询问表原件一份；3、王爱武、孟祥家和宋长利的身份证复印件一组；4、登记房屋所有权人为王爱武的涉案房屋原房屋所有权证（证号：龙房权证东海字第**）原件一份；5、房屋买卖合同原件一份；6、宋长利的家庭户口本复印件**；7、房屋交易契税完税证明原件一份；8、房产交易申报单原件一份；9、代开增值税发票缴纳税款申报单原件一份；10、房地产交易价格评估通知单原件一份；11、不动产登记信息査询证明原件一份；12、购房发票复印件一份；13、契税完税证明复印件一份；14、（2017）黑齐鹤证内民字第9162号公证书原件一份。被告主张上述证据能够证明涉案房屋买卖双方及卖方的代理人孟祥家向被告提供了不动产转移登记的上述资料，符合不动产登记条例的规定，被告对上述资料进行了审查，认为符合相关的规定，因此依据上述资料为买卖双方办理了不动产转移登记，涉案房屋由原权利人王爱武变更登记到现权利人宋长利名下，宋长利现为该房屋的合法权利人，进一步证明原告向被告提出的不动产更正登记没有法律依据，被告作出的不予受理告知书是符合法律规定的。经质证，原告对证据1、2真实性无异议，但称里面的电话不是原告本人的，代理人指纹是假的；证据3、4真实性、合法性、关联性均有异议；证据5真实性有异议，称不是孟祥家本人的签字和指印，里面的内容是假的；因为原告不认识宋长利，所以无法确认证据6的真假；证据7的真实性无异议，但是被告没有提供2009年到2019年完税证明；证据8里面的电话不是原告的，所以它是假的；证据9中载明的金额跟原告的不一样，税务盖章也是假的，所以不是真实的；证据10是虚假的，与实际买卖金额不一样，完税证明也是虚假的；证据11因为原告不认识宋长利，所以无法辨认真伪；证据12、13是复印件看不清，无法确认是否真假，要求被告提供完税原件；证据14是真实的，但是原告是被胁迫写的。原告称（2018）黑齐鹤证内民字第7407号公证书作出后，她没提供给被告，当时她电话通知了孟祥家委托终止，孟祥家当时称涉案房产因没有土地证，无法更名、买卖。原告未就其主张的买卖合同中孟祥家的签字非本人签字、捺印，其单方取消委托后已告知了孟祥家，以及证据9中的税务盖章、证据10的纳税申报单、完税证明等均系虚假，其委托孟祥家出售房屋并进行公证系受胁迫等提供证据予以证实。经审理查明：原告购买位于龙口市××黄金海岸花园××楼××房产一处，于2015年10月28日登记在原告个人名下，房屋所有权证号龙房房权证东海字第**。017年7月19日，原告出具委托书，委托孟祥家代理出售该房产并办理一切相关事宜，并于次日即2017年7月20日在黑龙江省鹤城公证处对该委托书办理公证，该公证处作出（2017）黑齐鹤证内民字第9162号公证书。2017年6月6日，根据王爱武与孟祥梅民间借贷纠纷一案中的原告孟祥梅申请，本院作出（2017）鲁0681民初3473号民事裁定书，查封了当时登记在王爱武名下的涉案房产，并于2017年6月13日向本案被告下属的龙口市房管办送达了协助执行通知书，查封日期为三年（自2017年6月13日至2020年6月12日）。后该案因管辖权问题被依法移送至黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院审理，该法院于2019年6月3日向本案被告下属的龙口市不动产登记中心送达了解除对涉案房屋查封的裁定书和协助执行通知书。2018年6月20日，原告出具《终止委托声明书》一份，终止对孟祥家的上述委托，并于当日在黑龙江省鹤城公证处对该声明书办理了公证，该公证处作出（2018）黑齐鹤证内民字第7407号公证书，但未将该声明收和公证书送达给孟祥家及被告。2019年6月4日，孟祥家以原告的委托代理人身份与第三人宋长利签订《买卖合同》，将涉案房屋卖予第三人，并于当日持（2017）黑齐鹤证内民字第9162号公证书与第三人到被告处办理了房屋产权变更登记，第三人于2019年6月6日取得鲁（2019）龙口市不动产权第0022601号不动产权证书。2019年12月5日，原告王爱武向被告龙口市自然资源和规划局申请更正不动产登记，被告于2019年12月6日向原告送达《不动产更正登记不予受理告知书》，告知原告对其提出的不动产更正登记申请不予受理。原告在接到该告知书后未申请行政复议，向本院提起诉讼。审理中，原告还主张涉案房屋系在其与前夫婚姻关系存续期间（1996年-2010年）购买，属于夫妻共同财产，办理房产变更登记时应当有夫妻二人共同到场。被告对此不认可，主张按照《不动产管理条例》的规定，共同财产应该由财产额共有人共同申请办理不动产登记，该案涉及的房产在登记时，原告明确表示该房产系其个人所有，所以才办理到原告个人名下。在（2017）黑齐鹤证内民字第9162号公证书中，原告出具的委托书明确陈述原告是涉案房屋的所有人，所以其个人才有权委托孟祥家代为办理涉案房产的交易事宜，该委托书中并没有涉及其他共有人，所以原告的上述陈述是不真实的。原告未提供证据证实涉案房屋系其与前夫共有。原告还主张法律上没有规定其有通知被告取消委托的义务，没有规定其必须告知被告。被告是专业单位，房主不在场时应当提出异议，不能单凭公证书就过户房产，况且公证书上有审核电话，时间与实际办理过户时间相距一年以上，被告在工作中违规操作，导致房产轻易过户，被告负有不可推卸的责任。《不动产暂行条例》第14条、16条规定，被告应当出示登记机构的上述公示信息，例如是否应当核对代理人身份及授权委托书的真实性，公证书上有审核电话，应当向原房主核对委托的真实性，公证书是否是真实的。如果没有核实，则被告未尽审核义务，导致房产轻易过户，被告负有不可推卸的责任。被告对原告的主张不认可，主张其工作人员曾向鹤城公证处电话核实过（2017）黑齐鹤证内民字第9162号公证书，确认该公证书是真实的，第三人和孟祥家提供的变更登记手续均符合法律规定，被告已依照法律规定充分履行了审核义务，不存在原告所称的违规操作。其单位公开网站上有依法应当公示的信息，但与本案无关。本院认为，《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订委托书，但授权委托书经公证的除外。”本案中原告将涉案房产委托孟祥家出售房产及办理相关交易事宜，并就该委托办理了公证，且将涉案房屋所有权证原件交予孟祥家，应当认定该委托是原告的真实意思表示，原告主张其系受胁迫签字出具，不能提供证据证实，本院不予采信。原告虽然在2018年6月20日单方作出终止委托的决定，出具《终止委托声明书》并进行了公证，但其并未将该声明书和公证书送达给孟祥家，亦不能提供证据证明孟祥家对其决定终止委托为明知，故该声明书和公证书的效力并未及于孟祥家，而且原告在明知孟祥家持有涉案房产的房屋所有权证原件和售房委托公证书原件、可能对其房产进行销售处分的情况下，在其决定终止委托到涉案房产办理变更登记长达一年的时间里，既未向孟祥家追回房屋所有权证原件和委托公证书原件，也未将终止委托的声明书和公证书告知涉案房屋所在地的不动产登记机构，或通过公告等其他方式对终止委托一事予以公示，该声明书和公证书的法律效力亦未及于被告。故本院认定被告在受理孟祥家与第三人办理房产变更登记时，孟祥家所持的受原告委托售房的公证书真实有效，被告据此实施的行政行为符合法律规定，并无不当。原告未采取必要的、应尽的安全防范措施维护自身权益，放任其已经预见或应当预见的不利后果的发生，该后果属于其自身过失造成，应由原告自行承担。原告的主张扩大了被告的审查责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”、第十七条规定“有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（一）政府组织的集体土地所有权登记；（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利首次登记；（三）依职权更正登记；（四）依职权注销登记；（五）法律、行政法规规定的其他情形。”、第九十二条规定“查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。”被告提供的证据能够证实其在受理孟祥家代理原告与第三人办理涉案房产变更登记手续时，已按照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，充分履行了审查义务。根据本案查明的事实，亦不存在原告所谓的涉案房产属于夫妻共同财产、涉案房产变更登记是在被查封期间等情形，该变更登记也不属于《不动产登记暂行条例实施细则》中载明的应当先行公告的情形。被告办理涉案房产变更登记的行政行为合法有效。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条规定“不动产权利人或利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正……不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。”被告根据上述查明情状，认定不动产登记簿记载无误，决定不予更正，并书面通知原告，程序符合法律规定。综上所述，依照《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条、第十五条、第十七条、第八十条，《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告王爱武的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王爱武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审 判 长  田光宇人民陪审员  陈少华人民陪审员  吕廷国二〇二〇年七月七日书 记 员  张恒瑞