湖北省高级人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂行再9号再审申请人（一审原告、二审上诉人）曹明珍，女，1971年9月9日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人周俊峰，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人甘泉，湖北山河律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）武汉市自然资源和规划局（原武汉市不动产登记局），住所地：法定代表人盛洪涛，局长。委托诉讼代理人顾晓军，湖北今天律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）武汉市江岸区住房保障和房屋管理局，住所地：湖北省武汉市江岸区二七路**。法定代表人吴军，局长。被申请人（一审被告、二审被上诉人）武汉市住房保障和房屋管理局，住，住所地：湖北省武汉市江岸区高雄路**/div>法定代表人邓万想，局长。原审第三人熊艾红，女，1971年4月20日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。再审申请人曹明珍因诉被申请人武汉市江岸区住房保障和房屋管理局（以下简称江岸区房管局）、武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称武汉市房管局）、武汉市自然资源和规划局（原武汉市不动产登记局），第三人熊艾红房屋所有权转移登记一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01行终879号行政判决，向本院申请再审。本院于2019年7月22日作出（2019）鄂行申275号行政裁定，提审本案。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。武汉市江岸区人民法院一审审理查明，根据生效的（2017）鄂0102民初4833号民事判决查明的事实，2014年4月7日案外人喻忠慧代理曹明珍与第三人熊艾红签订《武汉市存量房买卖合同》，约定曹明珍将位于武汉市江岸区义成东里住宅综合楼4单元5-1室的房屋（建筑面积80.56平方米）以600000元的价格卖给熊艾红。2014年11月12日，喻忠慧代理曹明珍与熊艾红签订《武汉市存量房买卖合同》（武房[01]第14477811号），约定曹明珍将位于武汉市江岸区义成东里住宅综合楼4单元5-1室（建筑面积80.56平方米）的房屋以300000元的价格卖给熊艾红，并于次日向江岸区房管局申请办理房屋转移登记，同时提交了房屋登记申请书、房屋所有权证、存量房买卖合同、买卖双方婚姻状况证明、身份证明、（2013）鄂琴台内证第5860号公证书等材料。江岸区房管局经审核后认为材料齐全，符合办证条件，当日向第三人熊艾红颁发了武房权证岸字第**《房屋所有权证》。2015年1月15日，武汉市琴台公证处向江岸区房管局出具函告，说明“曹明珍现提供的复印件与我处存档原件上曹明珍签字签名笔迹不一致；我处留存委托书上委托期限为‘自委托之日起至二○一四年六月六日为止’，而该复印件上委托期限为‘自委托之日起至二○一五年六月六日为止’”……“我处向受委托人进一步核实了解到，受委托人与委托人存在债权债务关系，因委托人不愿意续延委托期限，受委托人将公证书内曹明珍签名的委托书换掉，自己书写了一份委托书，将委托期限改了并代为曹明珍签名，故喻忠慧向贵处提交的公证委托书是不真实的”。2015年8月31日，武汉市琴台公证处再次向江岸区房管局函告，说明“我处于2015年1月15日向贵局去函关于委托人与受托人之间存在债务关系，受托人喻忠慧更换委托书的表述缺乏依据，本处仅能确认喻忠慧向你处出具的公证委托书与本处留存的委托书委托期限不一致，现再次回函贵处”。曹明珍认为房屋登记部门依据伪造的公证文书办理房屋转移登记违法，提起诉讼。另查明，因要求曹明珍腾退江岸区义成东里4单元5楼1号房屋及赔偿熊艾红房屋占用费6万元，熊艾红诉曹明珍侵权责任纠纷一案，一审法院于2016年7月4日立案受理，并于2016年12月9日作出（2016）鄂0102民初3823号民事判决，曹明珍不服，提起上诉。二审法院认为，一审认为熊艾红取得诉争房屋属善意取得，但对交易时诉争房屋的市场价格这一基本事实并未核实，故裁定撤销原判，发回重审。原审重审立案后，于2017年11月6日作出（2017）鄂0102民初4833号民事判决，认定熊艾红取得涉案房屋属善意取得，判决曹明珍将涉案房屋腾退并交付给熊艾红，经当事人上诉后，二审法院作出（2018）鄂01民终2142号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。曹明珍不服上述民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审，2018年8月28日，湖北省高级人民法院作出（2018）鄂民申3087号民事裁定，认为其再审申请事由不成立，驳回了其再审申请。武汉市江岸区人民法院一审认为，本案被诉房屋登记行为发生在2014年，江岸区房管局受武汉市房管局委托办理涉案房屋转移登记符合相关法律及文件规定。因不动产登记制度改革，武汉市房管局房屋登记经办职责划入市不动产登记中心，市不动产登记中心受市不动产局委托，办理不动产登记等相关具体事务，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，行政机关职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告，故本案中市不动产局是适格被告。根据当时颁证所依据的《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案中，第三人熊艾红与案外人喻忠慧申请办理涉案房屋所有权转移登记时，提交了申请材料，江岸区房管局审核材料后，受武汉市房管局委托于2014年11月13日向熊艾红颁发武房房权证岸字第**房屋所有权证》，符合上述规定，履行了形式审查应尽职责。曹明珍主张，熊艾红与案外人喻忠慧递交给房地部门的（2013）鄂琴台内证字第5860号公证书的复印件中经公证机构出具的函告说明，与公证书原件不一致，案外人喻忠慧办理该转移登记手续时已无代理权，故房屋登记部门办理该转移登记行为违法，应予撤销。对于该主张，根据生效民事判决，经公证的《委托书》中，曹明珍对喻忠慧的委托期限为：自2013年6月6日至2014年6月6日，故案外人喻忠慧办理涉案房屋转移登记手续时已无代理权限，但对于房屋所有权，经生效民事判决确认，熊艾红善意取得涉案房屋，曹明珍要求撤销熊艾红获取的涉案房屋所有权证，没有法律依据。根据《房屋登记办法》第十一条第三款的规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记，故在操作上，房屋登记部门在登记过程中，应依法审查相关材料，以其专业判断足以相信此次房屋买卖交易系双方当事人真实意思表示即可，由申请人对申请材料的真实性负责。另根据现行的《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零四条第一项的规定，当事人违反本实施细则规定，采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任，同时依据生效民事判决，曹明珍与案外人喻忠慧因无权代理产生的纠纷可依法向相关侵权人主张，故对其提出的上述主张依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决：驳回曹明珍的诉讼请求。一审案件受理费50元，邮寄送达费40元，由曹明珍负担。武汉市中级人民法院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。武汉市中级人民法院二审认为，根据生效的（2017）鄂0102民初4833号民事判决，熊艾红取得涉案房屋属善意取得，曹明珍对涉案房屋的所有权已经发生转移，故曹明珍应当按照《中华人民共和国物权法》第六条的规定，办理涉案房屋转移登记手续。江岸区房管局向熊艾红颁发武房权房权证岸字第**屋所有权证》，符合涉案房屋的物权变更情况，而不存在登记错误的事实。即使案外人喻忠慧办理涉案房屋转移登记手续时无代理权，采用提供虚假材料等欺骗手段办理了涉案房屋转移登记，若该行为给曹明珍造成损害，按照《中华人民共和国物权法》第二十一条第一款的规定，应当由案外人喻忠慧承担赔偿责任。曹明珍上诉所陈述的事实与生效民事判决书中认定的相关事实相悖，对其陈述不予采信，其上诉理由不成立，二审法院依法不予支持。一审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法，实体处理恰当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。曹明珍申请再审称，本案办理过户手续的申请人不是房屋权利人本人即曹明珍而是他人代办，这就要求房屋登记机构在审查材料时应更严格，关于委托公证文书是否真实、合法、有效，应当严格审查。由于熊艾红和案外人喻忠慧伪造授权委托书签字，变造公证书，在公证文书上没有骑缝章、委托书上没有钢印、签名字迹不一的情况下，房屋登记机构仍办理了房屋转移登记，明显未尽到基本审查职责。案外人喻忠慧在不具备代理权的情况下与熊艾红恶意串通，签订房地局网签备案合同，且约定的房产交易金额明显低于市场价格，不符合善意取得条件。原审法院既然承认案外人喻忠慧是无权代理，那么其与熊艾红所签合同就是无效合同，房屋登记部门基于无效合同办理的转移登记，显然也是违法的，应当予以撤销。综上，房屋登记机构在办理房屋过户手续中未尽到谨慎审查的职责义务，被诉房屋转移登记行为违法，应予撤销。请求依法再审本案，改判撤销原一、二审判决，支持曹明珍的诉讼请求。武汉市自然资源和规划局辩称，从办理登记的资料来看，房屋登记机构已审核相关材料，被诉登记行为符合当时的法律法规规定，房屋登记部门已尽到合理审慎的审查义务。本院再审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为被诉房屋登记行为是否合法，具体就是房屋登记机构在对涉案房屋办理转移登记时是否已尽审慎审查职责。2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第十一条规定，“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第十八条规定，“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”根据上述规定，申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，房屋登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是房屋登记机构应当在其职责范围内尽到审慎的审查义务。本案中，涉案房屋原登记在曹明珍名下，房屋登记机构在办理涉案房屋转移登记过程中，曹明珍并未到现场，案外人喻忠慧虽提交了公证文书，但其中授权委托书上的签名字迹不一、钢印不明显，房屋登记机构未进行严格比对。且武汉市琴台公证处向江岸区房管局函告，喻忠慧向江岸区房管局出具的公证委托书与公证处留存的委托书委托期限不一致。从规范房屋登记行为、维护房地产交易安全和保护权利人的合法权益角度出发，被诉房屋登记机构对于涉案房屋的转移登记申请是否是申请人真实意思表示未尽到审慎审查职责，作出的房屋登记行为违反法律规定。对被诉房屋登记行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定的判决方式，就是对被诉行政行为的合法性作否定性评价却不改变该行政行为所形成的法律关系，该判决方式的适用条件除涉及国家利益或社会公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款明确规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，熊艾红取得涉案房屋属善意取得，已为生效的（2018）鄂01民终2142号民事判决所确认，第三人的合法权益应当予以保护，故本案被诉房屋登记行为应当确认违法。综上，原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、第三款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥的解释》第一百一十九条规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01行终879号行政判决和武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102行初63号行政判决；二、确认武汉市江岸区住房保障和房屋管理局向熊艾红颁发武房权证房权证岸字第**所有权证》的行为违法；本案一二审受理费各50元，由被申请人武汉市江岸区住房保障和房屋管理局承担。本判决为终审判决。审判长 吴 晋审判员 徐 冰审判员 马春亮二〇二〇年七月三十日法官助理梁颖书记员董晓晗