广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1825号上诉人（原审原告）：欧阳文彬，男，汉族，1988年12月22日出生，住广东省连州市*************。上诉人（原审原告）：吴菁菁，女，汉族，1989年10月9日出生，住广东省连州市*************。上述上诉人的共同委托诉讼代理人：周喜玲，广东品信律师事务所律师。上述上诉人的共同委托诉讼代理人：李德路，广东森科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：连州市宜家房地产开发有限公司，住所地：广东省连州市***************。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：魏秀灵，广东明典律师事务所律师。上诉人欧阳文彬、吴菁菁因与上诉人连州市宜家房地产开发有限公司（以下简称宜家公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序审理了本案，本案现已审理终结。上诉人欧阳文彬、吴菁菁上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判宜家公司向欧阳文彬、吴菁菁支付逾期办证违约金17274元（自2015年1月24日起至实际办妥不动产权证之日止即2019年2月28日止，以415690元为本金按年利率1%的标准计算）；2.本案一审、二审诉讼费由宜家公司承担。事实与理由：一审判决认定涉案2015年1月24日至2016年5月27日期间的逾期办证违约金已超过诉讼时效，属于认定事实不清，判决不当。欧阳文彬、吴菁菁已经提供充分证据证实因宜家公司违约致使其无法办理产权登记，欧阳文彬、吴菁菁一直以电话及上门等方式向宜家公司主张权利，催促宜家公司及时办理权属证书，也已多次到宜家公司售楼部、物业管理处询问情况，并无怠于行使权利的过失，故欧阳文彬、吴菁菁诉求逾期办证违约金并未超过诉讼时效。因宜家公司迟迟未办理房产证，涉案小区包括欧阳文彬、吴菁菁在内的全体业主在2016年7月10日联合向宜家公司发出了《名汇花园业主维权诉求书》，以书面方式向宜家公司主张权利，宜家公司在收到该诉求书后以书面《回复说明函》的方式对全体业主就诉求书中提出的种种问题作出回应，以公开承诺的方式向名汇花园小区二期的全体业主承诺在验收备案后将会向业主补发《质量保证书》及《住宅使用说明书》，并且按照规定自房屋交付使用之日起承担保修责任，也承诺会有秩推进办证事宜。2018年4月2日，宜家公司出具的《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》中亦承诺会尽快协调办理通过规划验收，以满足办理出证的所有条件，也证实了欧阳文彬、吴菁菁作为业主一直未放弃向宜家公司主张继续办证的权利，宜家公司再次向全体业主作出同意履行义务的承诺，已经构成诉讼时效重新计算。且欧阳文彬、吴菁菁及涉案小区的其他业主在以电话及上门等方式多次催促宜家公司办理权属证书未果后，已向连州市住建局信访，欧阳文彬、吴菁菁提交的《协调会纪要》以及连州市住房和城乡规划建设局在2018年4月19日出具《答复意见书》可以证实，宜家公司已再次向全体业主作出同意履行义务的承诺，构成诉讼时效重新计算。因此，欧阳文彬、吴菁菁要求宜家公司办理产权登记的主张与逾期办证违约金的主张均是基于其与宜家公司的合同关系产生的，故欧阳文彬、吴菁菁主张办理产权登记的诉讼时效中断的效力及于逾期办证违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条、第十四条、第十六条及第二十二条的规定，宜家公司提出的诉讼时效抗辩不应予以支持。上诉人宜家公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判宜家公司向欧阳文彬、吴菁菁支付415.69元逾期办证违约金；2.本案诉讼费用由欧阳文彬、吴菁菁承担。事实与理由：一、根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定，法院只对违约金的数额具有调整权，但不能因此变更合同约定，更不能变更具体违约金诉讼时效的计算期间。二、欧阳文彬、吴菁菁提供的《名汇花园业主维权诉求书》中显示“不能在规定权限内取得房产权属证书的，开发商应按照业主已付房价款0.1%支付违约金”，即欧阳文彬、吴菁菁已同意按已付房价款0.1%支付违约金。因此，法院即使调整违约金数额，也仅应对2016年7月10日之后的违约金进行调整。三、涉案《商品房买卖合同》第十五条已明确约定，违约日期应为宜家公司提供资料报产权登记机关备案时截止，而非一审判决认定的不动产权出证时间为宜家公司结束违约行为的时间。一审法院经审理，于2019年11月26日作出（2019）粤1882民初992号民事判决：一、连州市宜家房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向欧阳文彬、吴菁菁支付逾期办证违约金11468.49元；二、驳回欧阳文彬、吴菁菁的其他诉讼请求。本案一审受理费442.02元，由连州市宜家房地产开发有限公司负担86.71元，由欧阳文彬、吴菁菁负担355.31元。一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。本院二审期间，双方均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院经审理认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：一、涉案逾期办证违约金的诉讼时效应如何认定；二、涉案逾期办证违约金的计算标准应否调整；三、涉案逾期办证违约金的截止期限应如何认定。对于其他双方没有争议的事项，本院予以确认。关于争议焦点一。首先，欧阳文彬、吴菁菁于2014年10月25日收楼，依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，宜家公司应当在交房后90日内提交办证资料，即本案逾期办证违约金的诉讼时效应当从2015年1月24日起算。其次，2016年7月10日，名汇花园的部分业主作为业主代表向宜家公司发出《名汇花园业主维权诉求书》，该诉求书明确对逾期办证违约金提出请求，宜家公司在《回复说明函》中也承诺会有秩推进办证事宜，作出了同意履行合同义务的意思表示，从而导致逾期办证违约金诉讼时效的中断。业主代表在其后又多次通过信访等方式主张权利，导致诉讼时效再次中断。以上诉求书以及信访协调会虽然只有部分业主的签名，但其内容均明确指向全体业主，签名的业主也只是作为业主代表，且宜家公司的复函也是针对全体业主作出的回复。最后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”的规定，涉案逾期办证违约金的诉讼时效因宜家公司同意尽快履行办证义务以及业主多次主张权利导致中断，该诉讼时效期间应当重新计算，即本案至欧阳文彬、吴菁菁于2019年5月28日提起诉讼时，其逾期办证违约金的诉讼时效期间尚未届满，故本院对宜家公司作出的诉讼时效抗辩不予采纳。因此，一审判决仅以每个个别债权需分别计算诉讼时效期间为由认定本案部分逾期办证违约金已超过诉讼时效，确有不当，本院予以纠正。关于争议焦点二。宜家公司虽上诉认为欧阳文彬、吴菁菁在2016年7月10日提交的《名汇花园业主维权诉求书》上主张按照合同约定的标准计算违约金，故2016年7月10日之前的违约金应当按照该标准计算。但《名汇花园业主维权诉求书》是业主向宜家公司提出请求的依据，可以导致诉讼时效的中断，但当时双方并未就违约金的问题达成协议，宜家公司也未实际支付，故欧阳文彬、吴菁菁诉请调整违约金的计算标准并未违反法律规定。另外，双方约定的逾期办证违约金仅为已付房价款的0.1%，该数额在宜家公司长期不履行办证义务的情形下并不足以弥补欧阳文彬、吴菁菁因此造成的损失，也无益于督促宜家公司尽快履行办证义务。因此，一审判决结合本案实际情况确定以已付房款为基数按年利率1%的标准调整涉案逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。关于争议焦点三。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即宜家公司的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而非办妥房产证。且宜家公司提交的《连州市*******查询结果证明》可以证明其已于2018年9月27日履行了提交资料的义务。该证明为产权登记机关出具的书证，具有较强的证明力，一审判决在欧阳文彬、吴菁菁未提交任何反驳证据的情况下，以无法认定资料是否齐全为由否定该证据的证明力确有不妥。故一审判决将涉案逾期办证违约金的截止期限计算至出证之日，没有事实依据，本院予以纠正。综上，本案逾期办证违约金的起止期间应从宜家公司将涉案房屋交付给欧阳文彬、吴菁菁使用90日后（2015年1月24日）开始计算，至宜家公司向产权登记机关提交资料之日即2018年9月27日，故该逾期办证违约金应为15283.73元（415690元×1%÷365天×1342天）。综上所述，上诉人欧阳文彬、吴菁菁、连州市宜家房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实和适用法律错误之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初992号民事判决第二项；二、变更广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初992号民事判决第一项为：限上诉人连州市宜家房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人欧阳文彬、吴菁菁支付逾期办证违约金15283.73元；三、驳回上诉人欧阳文彬、吴菁菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费442.02元，由上诉人欧阳文彬、吴菁菁负担182.02元，由上诉人连州市宜家房地产开发有限公司负担260元。二审受理费318.56元，由上诉人欧阳文彬、吴菁菁负担86.71元，由上诉人连州市宜家房地产开发有限公司负担231.85元。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二〇年七月二十三日法官助理 彭凤平书 记 员 朱丽飘