广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9049号原告：李燕婷，女，1991年8月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************723。委托诉讼代理人：夏芬，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡元，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李勇勇，广东瀛双律师事务所律师。被告：珠海市联晟装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市海滨南路****第**7001，统一社会信用代码91440400MA4UQ45H59。法定代表人：张某1。被告：佛山市戴斯物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码91440605MA4W0PJW40。法定代表人：崔某1。原告李燕婷诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、珠海市联晟装饰工程有限公司（以下简称“联晟公司”）、佛山市戴斯物业管理有限公司（以下简称“戴斯公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序于同年6月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏芬、胡元、被告盛明公司的委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼，被告联晟公司、戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司、被告戴斯公司签订的《补充协议》；2.解除原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》；3.解除原告与被告盛明公司签订的《装修协议》；4.解除原告与被告戴斯公司签订的《委托经营管理合同》；5.解除原告与被告联晟公司签订的《装修设计、装修材料订购协议》；6.被告盛明公司立即返还原告物业转让款229675元并支付违约金（以229675元为本金按日千分之一的标准自2019年3月31日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年4月7日为85668.8元）；7.被告盛明公司立即返还原告装修费用60500元及支付利息（以60500元为本金自2018年6月18日起计算至实际清偿之日止，其中2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，之后按全国银行件同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，暂计至2020年4月7日为7555.3元）；8.被告盛明公司支付原告合理损失（以30000元为本金，自2018年6月18日起计算至实际清偿之日止的利息，其中2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，之后按全国银行件同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，暂计至2020年4月7日为3746.46元）；9.三被告共同返还原告装修设计费用及订购装修材料费用30000元；10.本案诉讼费用由三被告共同承担。诉讼中，原告变更诉讼请求6为：被告盛明公司立即返还原告物业转让款229675元并支付违约金（以定金确认单上的转让总价款320175元为本金按日千分之一的标准自2019年3月31日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年4月7日为85668.8元）。并增加诉讼请求11.被告盛明公司对诉讼请求9中装修材料费30000元承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告盛明公司于2018年6月18日签订《物业使用权转让合同》（以下简称“物业合同”，合同编号为21208号），物业合同约定，被告盛明公司将广东省佛山市南海区*******************物业（以下简称“该物业”）的使用权以总价款229675元的价格转让给原告。原告支付首期转让款115675元，余款114000元通过办理银行贷款方式支付。被告盛明公司应当在2019年3月30日前将该物业交付给原告使用，按照合同第十条“违约责任”第五款约定，逾期交付的，被告盛明公司应当按照转让款日千分之一的标准支付违约金，逾期90天未交付使用，原告享有解除物业合同的权利，被告盛明公司不仅应当退还全部已收款项，还应支付违约金。与上述物业合同签订的同时，原告与被告盛明公司还签订了《装修协议》（合同编号为21208号）。按照装修协议约定，原告于2018年4月30日前一次性支付装修费用60500元，被告盛明公司应当在2019年7月30日前完成该物业的装修并且交付使用。与此同时，被告盛明公司还要求原告与被告联晟公司签订《装修设计、装修材料订购协议》，约定原告应于2018年6月18日前支付一次性支付30000元装修设计及定购装修材料费用。同日，原告与被告戴斯公司签订《委托经营管理合同》（合同编号为21208号），约定原告将该物业在一定期限内委托给被告戴斯公司进行统一经营管理。以上所有合同签订后，原告依约履行支付款项的义务，共向被告盛明公司支付物业使用权转让费229675元、装修费用60500元，向被告联晟公司支付装修设计、装修材料订购费30000元。截至2019年3月30日，被告盛明公司未按照合同约定如期交房，也未按照约定于2019年7月30日装修完毕交付使用。针对被告盛明公司的逾期交房行为，原告、被告盛明公司、被告戴斯公司三方协商一致签订《补充协议》，就延期交付物业的相关问题进行明确约定。补充协议约定，被告盛明公司自2019年8月起每月20号向原告指定账户支付补贴款2900元，直至交房的最后期限2020年9月30日，待该物业符合交付条件时，被告盛明公司直接与原告的委托经营管理方即被告联晟公司办理物业使用权交接手续。但《补充协议》签订后，被告盛明公司再次违约，以公司资金回笼为由拖欠补贴款，并以短信方式告知原告2019年剩余补贴款将于2020年施工后陆续支付。为维护自己的合法权益，原告于2019年12月26日委托律师向被告盛明公司发出律师函（函件编号为：【2019】盈广州律函字第10815号），催告被告盛明公司履行《补充协议》，然时至今日，被告盛明公司仍未向原告支付2019年9月后的补贴款。综上所述，被告盛明公司的违约行为导致原告无法获得该物业的使用权，更无法履行《委托经营管理合同》，该行为已经严重损害了原告的合法权益，原告因此提起诉讼。被告盛明公司辩称，被告盛明公司同意原告提出的解除双方签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》，并同时要求解除双方签订的《补充协议》。被告盛明公司同意自原告提起本案诉讼之日起解除双方签订的涉讼《物业使用权转让合同》以及《装修协议》，并同时要求解除双方签订的《补充协议》。原告要求返还已支付的物业使用权转让款229675元、装修费60500元无事实与法律依据。若被告需向原告退还款项，应当扣减被告盛明公司已向原告退还的款项5800元，故扣减后，被告盛明公司退还的物业使用权转让款应为223875元。根据原告与被告盛明公司签订的《补充协议》第一条“甲方（被告盛明公司）自愿补贴乙方（原告）2900元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，”约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取2900元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告要求解除涉讼的《物业使用权转让合同》及《装修协议》，即原告已不满足涉讼《协议书》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告应当将其已经收取共计5800元的补贴款用于抵扣其诉请返还的物业使用权转让款，故抵扣后，被告向原告返还的物业使用权转让款应为223875元。原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。根据原告与被告签订的《协议书》第三条约定“乙方（原告）同意，若甲方（被告盛明公司）按照上述第一条的约定支付了相应的补贴，则甲乙双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究”可知，被告盛明公司已经向原告支付了相应的补贴款，补贴款共计5800元，依据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告盛明公司主张逾期交付的违约责任，故原告诉请的违约金缺乏合同和法律依据。其次，退而言之，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的5800元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款的，被告已向原告支付的5800元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金。原告既收取了补贴款又同时主张违约金，原告属于重复主张。假设法院认定被告盛明公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。原告收取的补贴款已经能够弥补其损失，原告在诉请违约金的同时再诉请被告盛明公司支付损失，属于重复主张，应当予以驳回。被告联晟公司、戴斯公司没有到庭答辩，亦没有提交书面答辩意见。被告联晟公司、戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。对当事人无提供原件核对的证据，本院对其证据效力不予采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年6月18日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编2座1208号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为229675元，乙方采取银行贷款的方式支付，首期转让款115675元予合同签订当日支付（含定金），余款114000元于两个工作日内提交贷款资料并前往银行办理贷款手续。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年4月30日前一次性支付装修费用60500元给甲方。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告联晟公司(甲方、受委托装修方)签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私。乙方于2018年6月18日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方。同日，原告（委托方、乙方）与被告戴斯公司（受托方、甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业在2019年8月1日至2025年7月30日委托给甲方进行统一经营管理。双方并约定其他权利义务。上述转让合同及装修协议的合同总款为290175元，被告盛明公司确认已经收取。另，被告联晟公司开具收据确认收取上述订购协议约定的款项30000元。2019年7月20日，被告盛明公司（甲方）、原告（乙方）与被告戴斯公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方向甲方租赁使用权的盛明广场2座1208号房物业的实际交付使用时间将会延后，甲方自愿补贴乙方2900元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，最迟交楼时间不超过2020年9月30日；待该物业符合交付条件时，甲方直接与乙方委托经营管理方即丙方办理物业使用权交接手续；乙方同意若甲方按照上述约定支付了相应的补贴，则双方之间基于该物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究。原告确认已收取2期（为2019年8月、9月）补贴款共5800元。2020年4月17日，原告提起本案诉讼。被告盛明公司、戴斯物业于2020年5月1日、被告联晟公司于同年5月6日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告盛明公司没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，其后亦无依照《补充协议》约定按时足额支付补贴款，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》及《补充协议》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告盛明公司之日（2020年5月1日）为上述转让合同、装修协议解除之日，确认以起诉状送达被告盛明公司及戴斯公司之日（2020年5月1日）为上述补充协议解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款229675元的主张，本院予以支持。但原告诉请违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款229675元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年3月31日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即229675元*30%=68902.5元）为上限，被告盛明公司支付的补贴款5800元属于违约而已付的款项，应在上述违约金中予以扣减，即违约金计算上限应为63102.2元=68902.5元-5800元。对原告主张超出部分，本院不予支持。装修协议解除，被告盛明公司应退还装修款项，原告诉请退还装修款60500元，本院予以支持。因装修协议未约定违约责任，本院酌定支持以60500元为本金从原告起诉之日（2020年4月17日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，超出部分本院不予支持。《物业使用权转让协议》已经解除，《装修设计、装修材料定购合同》及《委托经营管理合同》合同目的无法实现，亦应解除，被告联晟公司应返还已收取的装修设计费用及定购装修材料费用30000元予原告，因《装修设计、装修材料定购协议》为原告与联晟公司签订，原告诉请被告盛明公司、联晟公司承担上述30000元的还款责任，本院不予支持。被告联晟公司、戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李燕婷与被告佛山盛明置业有限公司于2018年6月18日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2020年5月1日解除；二、确认原告李燕婷与被告佛山盛明置业有限公司于2018年6月18日签订的《装修协议》于2020年5月1日解除；三、确认原告李燕婷、被告佛山盛明置业有限公司及被告佛山市戴斯物业管理有限公司于2019年7月20日签订的《补充协议》于2020年5月1日解除；四、解除原告李燕婷与被告珠海市联晟装饰工程有限公司于2018年6月18日签订的《装修设计、装修材料定购合同》；五、解除原告李燕婷与被告佛山市戴斯物业管理有限公司于2018年6月18日签订的《委托经营管理合同》；六、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款229675元及支付违约金（以229675元为本金从2019年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以63102.2元为限）予原告李燕婷；七、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及支付利息（以60500元为本金从2020年4月17日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告李燕婷；八、被告珠海市联晟装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项30000元予原告李燕婷；九、驳回原告李燕婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3778.59元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费3778.59元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年七月十七日书记员 孙王成欣