广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初9922号原告：佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐平路**，统一社会信用代码9144060675787894XF。法定代表人：王腾志，该公司经理。委托诉讼代理人：邓钰明，广东宏骏律师事务所律师。被告：陈庆有，男，1981年11月5日出生，汉族，住广东省雷州市。原告佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司（以下简称乐添房产公司）与被告陈庆有因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓钰明到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间订立的商品房买卖合同（合同未履行金额1085430元）；2.判令被告承担解除合同的违约责任，支付违约金217086元;3.判令被告支付法院已转扣原告的利息罚息及相关费用共859312.86元;第2、3项合计1076398.86元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月29日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告以按揭贷款的方式购买原告位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区的房产，房屋总价为1085430元。其中首付款为285430元，按揭贷款为800000元，原告为保证人，为被告与招商银行之间的金融借款合同作保证。另，原被告双方在《补充协议》约定：若被告逾期支付购房款达30日的，导致原告解除合同的，须要被告按总房价的20%支付违约金承担违约责任等相关内容。合同签订后，被告支付了购房首付款285430元，并每月开始向招商银行进行还贷。自2018年2月起，被告开始未按照约定偿还贷款，经招商银行催告，被告仍不按照约定按期足额偿还贷款。为此，招商银行于2018年8月将原、被告诉至法院，要求被告清还借款并要求原告承担保证责任，案件经佛山市南海区人民法院判决并经（2019）粤0605执9446号执行裁决，法院已足额扣划了原告859312.86元的执行款项（含本金80万元和利息、复息、罚息共859312.86元）。因案涉标的房屋办理商品房预售登记、预售商品房抵押登记，虽尚未交付给被告，但仍有碍原告对标的房屋的正常买卖，为此，原告承担保证责任后多次要求被告偿还上述款项，但被告一直拒绝履行，原告有理由相信被告的履行合同已出现严重困难，若与被告继续维持合同关系，将给原告带来重大的经济损失。综上，被告严重逾期还贷的行为已明显构成根本违约，原告为维护自身权益不受侵害遂起诉至法院。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。原告提供的商品房买卖合同（预售）、补充协议、（2018）粤0605民初14751号民事判决书、（2019）粤06民终2985号民事判决书、（2019）粤0605执9446号之一民事裁定书、（2019）粤0605执9446号协助扣划存款通知书、（2019）粤0605执9446号执行完毕告知书，来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告以按揭贷款的方式购买原告开发的位于佛山市顺德区的房产，房屋总价为1085430元，其中首付款为285430元（包括签订合同前已支付了定金30000元），余款800000元通过按揭贷款方式支付。被告逾期支付房款超过30日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向原告支付违约金。《补充协议》约定：如被告通过银行按揭贷款方式支付房款的，如被告提供按揭申请后非因原告原因未获得银行批准或银行批准的贷款成数低于合同约定的，被告应在收到原告通知之日起30天内向原告支付银行未予批准部分的按揭款的全部款项，如被告不能在上述期限内支付的，原告有权解除合同并收取被告定金数额违约金。《商品房买卖合同（预售）》及补充协议签订后，被告支付了255430元，连同此前被告支付的定金30000元，被告合计支付了首期款285430元。被告于2016年8月与招商银行股份有限公司佛山分行（以下简称招商银行）签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告向招商银行借款800000元。原告为被告上述借款提供连带责任保证。借款合同签订后，招商银行向被告发放了贷款800000元用于向原告支付剩余购房款。2017年5月18日，案涉商品房办理了商品房预售登记，购房人为被告，招商银行与被告就案涉商品房办理了预售商品房抵押登记。上述贷款发放后，因被告逾期归还按揭贷款分期本息，招商银行遂于2018年8月10日以金融借款合同纠纷为案由起诉被告、原告至佛山市南海区人民法院，案号为（2018）粤0605民初14751号，请求法院判令：1．判令陈庆有偿还借款本金754666.61元、利息13169.63元、计至2018年6月27日的罚息1854.66元、复利164.18元，以及从2018年6月28日起至实际清偿之日止，以上述借款款本金按中国人民银行同期贷款利率下浮15%再上浮50%计算罚息、以利息13169.63元按罚息利率计算复利予招商银行，遇中国人民银行调整基准利率的，从次年对应日起执行新的利率标准；2.判令陈庆有承担招商银行为实现该案债权所支付的律师费7699元；3．判令招商银行对陈庆有提供的抵押物即陈庆有名下位于佛山市顺德区的房产经拍卖、变卖后的款项享有优先受偿权；4．判令乐添房产公司对上述第1、2项债务承担连带清偿责任；5.该案全部诉讼费用由陈庆有、乐添房产公司承担。佛山市南海区人民法院经审理后作出（2018）粤0605民初14751号民事判决：一、陈庆有应于该判决发生法律效力之日起十日内归还计至2018年9月29日止的借款本金754666.61元、利息13169.63元、罚息14385.86元、复利379.01元，以及应自2018年9月30日起至实际清偿日止按中国人民银行公布的五年以上贷款基准利率（基准利率发生变化的次年对应日调整）下浮15%再上浮50%以本金754666.61元为基数计算罚息，以应付未付利息13169.63元计算复息予招商银行；二、陈庆有应于该判决发生法律效力之日起十日内支付律师费7699元予招商银行；三、乐添房产公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回招商银行的其他诉讼请求。原告不服该（2018）粤0605民初14751号民事判决，遂上诉至佛山市中级人民法院，案号为（2019）粤06民终2985号。佛山市中级人民法院经审理后作出（2019）粤06民终2985号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述民事判决书发生法律效力后，招商银行向佛山市南海区人民法院申请强制执行，案号为（2019）粤0605执9446号，佛山市南海区人民法院于2019年7月1日扣划了原告名下银行账户中的859312.86元存款予招商银行用于清偿上述债务。另查，因被告拖欠案外人债务，案涉商品房于2017年11月27日被预查封[（2017）粤0606民初19355号]。被告因未能履行（2017）粤0606民初19355号民事判决书确定的义务，权利人依法向本院申请执行，执行过程中[（2019）粤0606执恢1642号]，本院于2020年2月6日公开拍卖该房产，并由案外人拍卖成交。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未能按约向招商银行偿还按揭贷款，以致原告向招商银行承担连带保证责任并代被告向招商银行偿还了拖欠贷款本息合计859312.86元，原告要求被告返还该代偿款859312.86元，于法有据，本院予以支持。至于原告主张解除商品房买卖合同和被告承担解约违约责任的问题。首先，商品房买卖合同中，原告作为开发商承担的是交付房屋、将案涉房屋产权转移登记至买受人名下的义务；被告作为买受人承担的是支付购房款的义务。本案中，被告已全额向原告支付完购房款，完成了商品房买卖合同约定的付款义务；其次，案涉房屋已被另案预查封并通过司法拍卖成交，被告实际上已无法返还。再次，原告代被告清偿招商银行贷款本息和费用等债务之后，获得了向被告追偿的权利。综上，原告诉请解除案涉商品房买卖合同并由被告支付解约违约金的请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求有事实及法律依据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈庆有应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司返还代偿款859312.86元；二、驳回原告佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14568.88元，减半收取计7284.44元（原告佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司已预交），由原告佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司负担1469.11元，被告陈庆有负担5815.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗佩仪二〇二〇年七月二十三日书记员  何宏柱