天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初2442号原告：叶旺民，男，1965年2月28日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：杨利娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄爽，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：天津滨海盘山投资建设有限公司，住所地天津市蓟州区许家台镇人民政府院内。法定代表人：陈少华，董事长。委托诉讼代理人：薛长松，天津天元律师事务所律师。原告叶旺民与被告天津滨海盘山投资建设有限公司（以下简称滨海公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶旺民的委托诉讼代理人杨利娜，被告滨海公司的委托诉讼代理人薛长松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶旺民向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告所签订的《天津市商品房预定协议》。2.判令被告返还房款493812元及利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际偿还之日止）。3.判令被告承担本案诉讼费用及涉案费用。事实与理由：2018年11月30日，原、被告签订《天津市商品房预定协议》约定原告预定被告开发的蓟州区许家台镇盘山大道东侧唐朝大酒店18号楼109室，面积为59.56平方米，总房价为493812元，同时约定本协议签订后需缴纳首付款并签订《天津市商品房买卖合同》。原告已向被告支付完房款，但被告未按约定签订《天津市商品房买卖合同》。原告多次找被告办理相关手续均被拒绝。后原告经到房产管理部门查询得知，该房产在2018年6月左右被查封。综上，被告将查封房屋出售，且至今没有也无法与原告办理房屋的相应手续，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告根据我国相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。滨海公司辩称，不同意原告诉讼请求，叶旺民与滨海公司之间没有直接的商品房买卖关系，滨海公司与案外人中建二局第三建筑工程有限公司（以下简称中建二局公司）存在工程款债权债务关系，双方协商一致，用滨海公司开发建设的商品房抵顶工程款，双方签订了抵债协议，理论上房屋产权应属于中建二局公司，只是未办理变更登记手续。应中建二局公司的要求，滨海公司直接将涉案房屋登记到叶旺民名下，因此滨海公司与叶旺民之间不存在买卖关系，滨海公司并不存在违反协议约定的情形。在履行过程中因滨海公司涉及其他纠纷，涉案房屋被保全查封,且涉案房屋已经交付原告，并不影响原告使用收益，保全解除后即可与原告办理登记手续，因此请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：滨海公司为从事房地产开发业务的有限责任公司，因其在经营过程中拖欠案外人中建二局公司工程款，2018年2月12日，双方签订《以房抵款协议书》，约定滨海公司以其开发的坐落于蓟州区××镇××道××商品房抵顶给中建二局公司，用以偿还所欠工程款，同时约定中建二局公司可以将上述房屋自用或者抵偿给他人，滨海公司协助办理房屋的购房手续。因中建二局公司拖欠北京新派佳艺建材有限公司（以下简称新派公司）部分工程款，新派公司同意以指定购买人购买房屋形式冲抵部分工程款，申请工程款中的493812元用于购买滨海公司开发的唐华公馆18号楼109号房屋，并指定叶旺民为购买人。2018年10月30日，滨海公司为中建二局公司出具金额为493812元转账支票一张。2018年10月31日，中建二局公司为新派公司出具493812元的转账支票，用途为材料款，后新派公司将该支票背书给付滨海公司用于购买涉案房屋，2018年10月31日，该笔款项由中建二局公司账户汇入滨海公司账户。2018年11月30日，叶旺民与滨海公司签订涉案房屋的《天津市商品房预定协议》，该协议对房屋坐落，价款进行了约定，就何时签订正式《天津市商品房买卖合同》、办理产权登记手续及违约责任等未进行约定。2018年12月10日，叶旺民与天津途津酒店管理有限公司签订《物业委托管理经营合同》，约定叶旺民将本案所涉房屋委托天津途津酒店管理有限公司作为度假式公寓出租经营。2018年7月18日，天津市高级人民法院向蓟州区不动产登记事务中心发出（2018）津民初21号协助执行通知书，因天津合恒友信投资发展有限公司与滨海公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，天津合恒友信投资发展有限公司申请财产保全，查封滨海公司名下包括本案所涉房产在内的60套房产。现叶旺民以涉案房屋被查封，无法办理后续手续为由起诉至本院。另查明，涉案房屋法庭辩论终结前仍处于查封期间，天津合恒友信投资发展有限公司与滨海公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案尚未审结。本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”等形式表现，一般包括双方当事人的基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，由此产生的纠纷为商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，原、被告于2018年11月30日签订《天津市商品房预定协议》，该协议系双方真实意思表示，本院予以确认。但在签订协议之前，涉案房屋已被人民法院依法查封，滨海公司对此亦明知，且截止法庭辩论终结前，滨海公司仍不能与叶旺民签订正式《天津市商品房买卖合同》及办理产权登记手续，滨海公司对此明显存在过错。叶旺民虽已支付房款，但预定协议所约定的签署商品房买卖合同的事项无法继续履行，其购房的合同目的无法实现。基于上述事实，原告据此要求解除房屋预定协议、返还购房款并支付利息的主张应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除叶旺民与天津滨海盘山投资建设有限公司于2018年11月30日签订的《天津市商品房预定协议》。二、天津滨海盘山投资建设有限公司于本判决生效后十日内返还叶旺民购房款493812元及利息（自2018年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回叶旺民其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4354元（已减半），保全费3182元，由天津滨海盘山投资建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张德阔二〇二〇年七月十六日书记员  赵丽兴一、附裁判文书依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条:当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、特别提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。