广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初515号原告：欧灼辉，男，汉族，1992年4月16日出生，住广东省封开县**************。公民身份号码：441************036。原告：伍玲玲，女，汉族，1991年10月30日出生，住广东省封开县**************。公民身份号码：441************026。委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。被告：封开县晨辉隆房地产开发有限公司，住所地：封开县********。统一社会信用代码：9144122********956。法定代表人：罗敏峰，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文杰，广东金羊律师事务所律师。原告欧灼辉、伍玲玲诉被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司（以下简称“晨辉隆公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧灼辉、伍玲玲的委托诉讼代理人董展庆，被告晨辉隆公司的委托诉讼代理人姚文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧灼辉、伍玲玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金93121元（以原告已交付全部房价款按日万分之三从2018年7月1日起暂计算至2019年6月1日止，共695天，实际应计至交楼之日止）。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月20日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买由其开发的位于肇庆市封开县********************屋，总价款446628元；被告于2018年6月30日前交付房屋，逾期交房按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约履行完全部付款义务，但被告开发的案涉楼盘迟迟未能通过竣工验收备案，从而导致其未能依约交付房屋。虽经原告多次催促，被告至今没有书面通知原告前去收楼。被告逾期交楼，严重影响了原告对所购房屋的正常使用。原告要求被告支付逾期交房违约金，但被告拒绝支付。原告认为，被告未按照合同约定的期限交付经竣工验收合格的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。被告晨辉隆公司辩称：原告支付最后一期房款的时间是2019年6月6日，我司楼盘已经竣工备案验收了，而且竣工验收资料已经公告，且收到最后一期房款当月已经电话通知了原告收楼，同时物业公司也发了通知催促原告收楼以及交物管费，因此本案中被告不需要承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：一、被告晨辉隆公司是封开县********佰隆山河楼盘的开发商。被告晨辉隆公司在与原告欧灼辉、伍玲玲签订《广东省商品房买卖合同》之前,其已取得了房管部门对案涉楼盘核发的《商品房预售许可证》，其对涉案房屋依法具有预售资格。二、2018年4月20日，原告欧灼辉、伍玲玲（买受人）与被告晨辉隆公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：欧灼辉、伍玲玲以446628元购买晨辉隆公司位于封开县*******************。第六条付款方式及期限约定：买受人须在签订《商品房买卖合同》时支付商品房首期房款136628元整。余款310000元整，买受人向银行申请办理按揭贷款支付。第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。……第九条出卖人逾期交付的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款；按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交楼手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。三、原告于2018年4月20日向被告支付房屋首付款136628元，余款310000元向中国农业银行封开县支行申请按揭贷款，该银行于2019年6月6日放款。至此，原告已经履行了支付房价款的义务。四、涉案楼盘于2019年4月11日通过各项专项综合验收合格并在行政主管部门备案。被告至今未向原告书面通知办理收楼手续。上述事实，有《广东省商品房买卖合同》、广东增值税普通发票、借款凭证、封开县住房和城乡建设局出具的《关于同意“佰隆山河”商住小区一期A区工程交楼的函》和原、被告的陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同是双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约履行。本案争议焦点为：一、被告是否构成违约；二、如果被告违约，应如何承担违约责任。首先，关于被告是否构成违约问题。根据原被告所签订的商品房买卖合同约定，被告应给原告交付商品房时间为2018年6月30日前，而被告对涉案楼盘于2019年4月11日才通过各项专项综合验收合格并在行政主管部门备案，且至今仍未书面通知原告收楼，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告的行为因违反合同有关给被告交楼的约定，已构成违约。其次，被告应如何承担违约责任问题。1.关于逾期交楼违约金的起止时间如何确定问题。由于原告于2019年6月6日才付清购房款给被告，对此，依照交易习惯，被告可将给原告交楼时间推延至原告付清最后一期房款次日（即2019年6月7日），据此，被告逾期交房违约时间应从2019年6月7日起算。被告违约的终止时间，由于被告至今未书面通知原告收楼，被告的违约责任依约应计算至被告将涉案房屋交付给原告使用之日止。2.被告逾期交房的违约金比例的确定问题。根据原被告签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，被告应按房价款的日万分之三计算。在本案中，由于被告何时才能将涉案房屋交付原告使用无法确定，从而致使本院无法判决确定被告对尚未发生的违约部分责任应何时给原告支付。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”的规定，本院在本案中只对被告计至2020年6月1日止事实清楚部分的违约责任作处理，故本院确认被告从2019年6月7日计至2020年6月1日止（共计361天）应给原告支付的违约金为48369.81元（446628元×3‱×361天）。而对原告请求被告从2020年6月2日起至被告履行交房义务之日止尚未明确部分的违约责任不作处理，但原告可待实际发生时，另行主张权利解决。至于被告辩称其司在收到原告支付的最后一期房款当月已经电话通知了原告收楼，物业公司也发了通知催促原告收楼以及交物管费，因此本案中不需要承担违约金的主张，由于被告的行为违反了原被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交楼手续”的约定，故本院对被告的上述辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下：一、被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧灼辉、伍玲玲支付逾期交房违约金48369.81元；二、驳回原告欧灼辉、伍玲玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2128.04元，减半收取1064.02元，由原告欧灼辉、伍玲玲承担511.02元，被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司承担553元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 卢海金二〇二〇年七月三十日法官助理 李小玲书 记 员 翟金均