湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初2102号原告：郴州军泰燃气开发有限责任公司，住所郴州市苏仙区白露塘镇林邑达到郴州出口加工区管理委员会办公楼**，统一社会信用代码：914310007367906905。法定代表人：邓穗，系该公司董事长。委托诉讼代理人：欧阳志华，湖南民浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柏湘，湖南五岭律师事务所律师。被告：郴州中大房地产开发有限公司，住，住所湖南省郴州市北湖区文化路**铂金时代****一社会信用代码：91431000796874693T。法定代表人：蒋富元，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘红喜，郴州市北湖区华塘法律服务所法律工作者。原告郴州军泰燃气开发有限责任公司（以下简称军泰公司）与被告郴州中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人欧阳志华，被告委托诉讼代理人刘红喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军泰公司请求判令：1.依法确认原告享有合作项目“玉竹园”商品房总面积的10%（1919.38平方米）的房产及26个配套地下车位收益权；2.判令被告按合作项目“玉竹园”商品房总面积10%的约定，以每平方米6250元的价格，偿付原告1919.38平方米的住房损失11996125元；3.判令被告按每套住房配一个车位的约定，偿付原告26个车位的损失1560000（60000×26）；4.诉讼费、保全费、保函费等由被告承担。被告中大公司辩称，1.本案的基础法律关系应认定为合资、合作开发房地产合作纠纷，而不是原告所主张的合同纠纷，原告不享有涉案土地房地产开发任何权益；2.在原告未取得涉案土地使用权的情况下，所签订的《联合开发合同》与《联合开发补充合同》均是无效合同；3.原被告双方的联合开发行为并未实际履行。查明的事实本院依据当事人的举证、质证及本院认证，结合庭审情况及当事人的陈述，认定如下案件事实：一、2002年7月23日，郴州市规划局出具郴规审【2002】338号批复，同意军泰公司的相应项目规划；2003年1月10日，郴州市北湖区计划委员会出具北计发【2003】2号批复，同意军泰公司建设郴州管道燃气工程综合办公楼；2004年3月11日，军泰公司与郴州市土地开发整理中心签订郴市土征代字【2004】04号，约定郴州市土地开发整理中心受郴州市政府委托为军泰公司代征代办用地审批手续；2004年4月5日，郴州市北湖区国土资源局出具权属证明，确认军泰公司占用土地0.3516公顷，权属合法，界址清楚，无权属争议；2004年4月10日，郴州市国土资源局向湖南省国土资源厅报送呈报意见，同意报省办理0.1965公顷农用地转用和0.2845公顷土地征用手续；2005年1月10日，郴州市土地开发整理中心与郴江镇三里田村冯家组签订郴市土征字【2005】03号征地协议，约定对位于郴江镇三里田村冯家组面积为4.27亩的军泰公司项目用地进行征收；2005年5月25日，湖南省人民政府出具（2005）政国土字第350号农用地转用、土地征用审批单，同意郴州市国土资源局对郴州市的用地申请。二、2004年3月26日至2011年12月31日期间，原告军泰公司总共向有关单位缴纳土地征用报批费用以及征地服务费等总计734618.4元，说明完成该项目的征地有关事宜。三、2007年12月15日，军泰公司与中大公司共同向郴州市国土资源局发出《关于军泰燃气综合楼土地挂牌设置附加条件的请示》，主要请示事项为：“1、解决军泰燃气公司抢险，调度燃气指挥中心办公楼一幢，建筑面积约4000平方米，该楼除一至二层属安置商业门面用房外，其余属办公用房；2、宗地内解决我公司职工集资建房16户，户型控制90平方米内，需要建筑面积1440平方米；3、安置燕泉河改造拆迁户安置房面积4140平方米；4、军泰职工集资建房16户，中大安置房46户，共计62户均按成本1500元/平方米价格优惠销售。”四、2008年7月3日，郴州市城市管理和行政执法局（委托人）与被告中大公司（甲方）、原告军泰公司（乙方）签订了《燕泉河治理拆迁安置协议》，协议主要约定：“1、甲方收购乙方综合楼建设土地用于燕泉河治理拆迁安置房建设，该土地实际面积为2999.7平方米；2、甲方支付给乙方原土地征用款602000元，且考虑乙方在该宗土地上投入的人力物力财力，甲方同意给乙方另补偿1398000元；3、602000元为现金支付，余款1398000元以安置房按每平方米1398元置换，折合房屋面积为1000平方米；4、乙方所得安置房仅为住房及车位（指出售的室内车位，一套住房配一个车位），不含车位；5、任何一方未能履行本合同条款约定的条款（不可抗力除外），均视为违约，违约方应按合同金额每日千分之二的标准计算违约金赔偿给守约方。”五、2009年9月20日，原告军泰公司（甲方）与被告中大公司（乙方）签订了《联合开发合同》，合同主要约定：“1、甲乙双方联合开发位于桔园路段（原三里田村冯家组煤场）西面的住宅楼‘玉竹园’，工程总设计面积为23865.825平方米，其中负一至负五层面积为1037.325平方米，住宅面积为，住宅面积为13492工程总投资30000000元；2、甲方以桔园路段（原三里田村冯家组煤厂）西面约4.5亩土地一宗作为投资，乙方以现金作为该项目的投资；3、该项目总设计建筑面积按4：6的比率各楼层平均分成，即甲方分得百分之四十，乙方分得百分之六十，如面积差按市场价多退少补；4、本项目土地出让金由乙方承担。”六、2011年9月28日，原告军泰公司（甲方）与被告中大公司（乙方），合同主要约定：“1、甲乙双方于2009年9月20日签订的《联合开发合同》与本《联合开发补充合同》中的条款有不一致的，以本《联合开发补充合同》中的条款为准；2、甲乙双方约定，联合开发后的商品居住房屋产权，按1：9比例进行分配，甲方应分得面积为1350平方米，地下负**至负**车库等用途的建筑面积不在本分配比例之列；3、双方共同努力，使政府批准该宗土地挂牌前设置前置条件或协议出让，乙方顺利摘牌后（即获得土地开发权后），双方同意该宗土地每亩按4000000元计算单价，乘以挂牌土地总面积，得出土地总价款，该土地总价款，减去摘牌时实际支付的土地总价款后，即为节约的应支付土地价款，将所节约的应支付土地价款中的60%由乙方奖励给甲方，该笔奖励款，在乙方摘牌后一个月内由乙方用现金方式支付给甲方；4、地下附**至负**车库，按照甲方分得的住房套数，每套住房奖励一个标准车位给甲方（每个车位实际占用面积加公摊面积约45平方米）；5、如每亩摘牌价格超过人民币4000000元整，甲方奖励取消；6、如政府同意摘牌公司（含乙方公司）给甲方补偿前期费用，则乙方从分配给甲方的款项中扣除此费用；7、在联合开发的该楼盘中，甲方享有优先选择房屋及车位（含奖励车位）的权利。”七、2012年9月26日，郴州市规划局出具郴规【2012】119号《关于桔园路原军泰燃气地块按批准修规进行土地出让的请示》，向郴州市人民政府请示是否将原军泰公司宗地进行土地出让；2013年3月19日，郴州市人民政府出具（2013）郴政出字第58号国有建设用地使用权出让审批单，明确郴州市国土资源局向被告中大公司挂牌出让2992.5平方米的住宅用地，出让地价为1503.75元/平方米，出让总金额为4500000元。八、2013年3月15日，中大公司以4500000元的成交价竞得2013DG09号地块，土地面积为2992.5平方米，并于2013年6月9日取得郴国用（2013）第018号国有建设用地使用权证。九、2014年7月3日，原告军泰公司（甲方）与被告中大公司（乙方）签订了《郴州中大房地产开发有限公司桔园路“玉竹园房产开发项目”监管协议书》，协议书主要约定：“1、乙方自觉受甲方监督；2、在该项目正式开工建设后，当建至地面第二层时，即可按照建设图纸确定应分配给各利益关联人的房屋位置、楼层、房号、套内面积、总面积等，并在图纸上作出明确标识和说明，在未确定前不能开盘售房。”上述协议附件一显示，甲方预留房源表为“玉竹园”项目01-005、01-007、01-009、205、206、208、209、210、204、201、202、203、207共13套，总面积1037.61平方米。2015年12月13日、2017年8月8日两次项目会议，原告军泰公司按照上述协议以及合同的约定参与了“玉竹园”项目监管，履行了相关义务。十、本案审理过程中，原告向本院申请调查令。2020年6月10日,郴州市住房和城乡建设局向本院出具《关于玉竹园项目销售网签申报价情况的函》，该函显示郴州中大房地产开发有限公司开发建设的玉竹园项目建筑面积为19190.38平方米，其中批准预售面积为10176.73平方米。录入的住宅销售申报均价为6250元/平方米，车位销售申报均价为7000元/平方米。十一、2020年6月11日，郴州市不动产登记中心向本院出具《玉竹园网签销售情况表》显示，被告绝大部分住房已对外出售，每层楼只剩少量住房未出售。十二、另查明，2013年12月11日至12月26日期间，被告中大公司共向三里田村冯家村民小组以及陈燕毛等四人支付2077361.9元拆迁补偿款以及青苗费。判决的理由与结果本院认为，本案立案时案由为“合资、合作开发房地产合同纠纷”。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，“合资、合作开发房地产合同”，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。根据庭审查明的情况，从本案双方诉争的联合开发合同、联合开发补充合同的内容来看，实际情况为，原告军泰公司是以对土地的前期投入形成的土地现状为合作条件，被告中大公司是以提供开发资金，并承担土地摘牌、项目施工建设等为合作条件，双方签订的合同，其合作条件中并不涉及土地使用权的问题，与“合资、合作开发房地产合同”的法律关系特征明显不符。合同确定的双方之间的基础法律关系实为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权力关系的协议，是一种合同关系。参照最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知（法[2011]42号）第三点第5条之规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。故本院确定本案案由为合同纠纷。本案的争议焦点应为：一、双方签订的《联合开发补充合同》是否合法有效；二、合同是否实际履行及被告是否违约；三、原告的损失如何认定，诉请是否应予支持。一、关于《联合开发补充合同》是否合法有效的问题。根据已查明的事实以及双方履行联合开发补充合同的情况，本案系原告以案涉土地前期开发投入（即联合开发补充合同中表述的土地现状）为对价，被告以提供后期资金并承担土地摘牌、项目建设等为对价联合开发该项目。双方对合作项目的土地现状、双方合作投入，以及合作的利益分配是明确、清楚的，双方还对原告前期投入如政府给予了补偿或被告未如愿摘牌以及双方如何进行利益分配进行了约定，同时，该补充合同的内容是原、被告经过长时间反复协商后确定的。本院认为，联合开发补充合同系原被告双方真实意思的表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，不损害国家集体利益，合同合法有效。被告认为原告没有提供土地使用权，也未提供任何资金，并不享有投资收益，且认为双方签订的《联合开发合同》、《联合开发补充合同》系无效合同的辩称没有事实和法律依据，本院不予采信。二、关于合同是否实际履行及被告是否违约的问题。联合开发补充合同签订后，被告按双方合同约定通过竞买方式取得了“玉竹园”项目土地使用权。在项目建设施工过程中，双方又签订了监管协议书，对有关合作事项进行具体约定，共同召开项目专项会议，并按合同约定给原告预留了部分的房号，上述行为均是原、被告履行联合开发补充合同的延续，而被告在取得商品房预售许可证后，将预留给原告的整层住房大部分对外出售，造成原告分得项目房产的权利无法实现，其行为构成根本违约，故原告请求被告承担违约责任的请求，本院予以支持。被告辩称联合开发补充合同没有实际履行，与事实不符，没有法律依据，本院不予采信。三、关于原告损失问题的认定。根据双方合同约定，原告应分得的利益是以项目开发中商品房居住房屋面积的10%，而不是按项目总建筑面积的10%比例进行分配。因此，原告应分得的住房面积应当是合同中约定的1350平方米而不是案涉项目建筑面积的10%，即1919平方米，故对原告超出面积部分的利益请求，本院不予支持。因被告将预留给原告的住房对外出售，造成原告获得住房的请求权已无法实现，原告主张按应分得房屋的面积折算成相应价款的请求，本院予以支持。根据郴州市住房和城乡建设局提供的“玉竹园”项目房屋被告申报销售均价为6250元/平方米。对此价格原、被告均无异议，本院予以认可，即原告应分得房屋折算价款为8437500元（1350平方米×6250元/平方米）。根据原被告签订的联合开发补充合同，原告分得一套房屋即奖励一个车位的约定。被告为原告预留13套住房面积合计为1037.61平方米，折算平均每套为79.81平方米（1037.6平方米÷13套），按此折算原告应分得17套住房（1350平方米÷79.81平方米=17套），并相应配置17个车位。原告提出的赔偿26个车位折算价款的请求，违反了双方的约定，超出配置车位部分，本院不予支持。被告提出原告只应配置10个车位的主张没有相应证据予以佐证，本院不予采信。被告在庭审中的陈诉根据当地市场行情、项目情况，每个车位价款应为80000元，本院予以采信。故原告应分得17个车位总折算价款应为1360000元（17个×80000）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告郴州中大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告郴州军泰燃气开发有限责任公司支付合作项目应得利益损失房屋折价款8437500元，车位使用权折价款1360000元，合计人民币9797500元；二、驳回原告郴州军泰燃气开发有限责任公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取51648元，由原告郴州军泰燃气开发有限责任公司负担14461元，由被告郴州中大房地产开发有限公司负担37187元，案件保全费5000元，由被告郴州中大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  唐胜任二〇二〇年七月二十八日法官助理匡旭扬书记员邝欣妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以调解，调解不成的，依法判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。