广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1697号 上诉人（原审原告）：郑桂炎，女，1980年10月24曰出生，汉族，户籍所在地：平南县。 委托诉讼代理人：杨子良 被上诉人（原审被告）：平南县月亮湾城市花园第三届业主委员会，住所地：平南县平南街道月亮湾城市花园御园****。 负责人：黄旺，该业委会副主任。 被上诉人（原审被告）：广西长江物业服务有限公司平南分公司。。住所地：平南县平南镇月亮湾城市花园御苑****法定代表人：卿前银。 委托诉讼代理人：南瑞芳 上诉人郑桂炎因与被上诉人平南县月亮湾城市花园第三届业主委员会（以下简称月亮湾第三届业委会）、广西长江物业服务有限公司平南分公司（以下简称长江物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服平南县人民法院（2019）桂0821民初3001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人郑桂炎的委托诉讼代理人杨子良、被上诉人月亮湾第三届业委会的委托诉讼代理人黄旺、被上诉人长江物业公司的负责人南瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑桂炎上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。业委会没有召开业主大会获得业方大会授权，或未获得月亮湾小区专有部分占建筑物总面积过半数，且占人数半数以上的业主同意，违反了《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条有关法律规定，由邓典荣等7人擅自与长江物业公司签订物业服务合同，事实清楚，证据确凿，一审法院罔顾事实，或蓄意掩盖这一事实，认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。1、根据《物权法》和《物业管理条例》规定，选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职责，业委会是业主大会的执行机构，只能按照业主大会的授权而行使权力。业主大会在作出选聘和解聘物业服务企业决定时，亦必须先经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过后，才授权业委会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。在没有业主大会授权的情况下，业委会不得擅自选聘或解聘物业服务企业。简而言之，业委会只是处于类似代理人的地位，是否拥有代表广大业主的签约权，取决于业主大会依法定程序所授权。业委会依法定程序取得代表业主签约权是与物业公司签订物业服务合同合法有效的先决条件。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。被代理人对无权代理的合同拒绝追认的，合同确定无效。本案业委会主任邓典荣等7人未依法定程序取得代表业主签约权，擅自与长江物业签订的物业服务合同，对广大业主不发生法律效力，且未经被代理人业主大会全体业主“双过半”追认，针对业主当然是无效的。2、根据有关法律规定，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效的，但违反该规定如何使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。众所周知，如果业委会违反该规定使合同继续有效，业委会代表业主权力势必膨胀滥用，公共利益必然受到侵害，不利于调整和促进社会秩序和谐稳定，必然会导致社会秩序混乱，因此涉案物业服务合同应当依法无效。 被上诉人长江物业公司答辩称：一审查明事实清楚，请求维持原判。我们的合同盖有业委会的章，本案中不存在合同无效情形。 被上诉人月亮湾第三届业委会答辩称：当时确实是没有召开业主大会，只是按照2015年的合同修改一下时间，6月20日发出的选票是对是否同意公开以招投标形式选物业公司征求意见。当时由于行政压力才签订这个合同，合同效力由法院判定。 郑桂炎向一审法院起诉请求：1、判决确认被告月亮湾第三届业委会于2018年7月11日与被告长江物业公司签订的《月亮湾城市花园物业服务合同》无效；2、本案诉讼费由被告月亮湾第三届业委会、长江物业公司承担。 一审法院认定事实：2010年8月31日，原告郑桂炎与案外人广西平南县月亮湾房地产有限公司（以下简称月亮湾房地产公司）签订《商品房买卖合同》购买了位于广西平南县商品房。2014年8月28日，长江物业公司与月亮湾房地产公司对前期物业管理服务签订了《月亮湾城市花园前期物业服务合同》。2015年1月12日，平南县月亮湾城市花园业主大会、月亮湾第三届业委会于平南县住房保障和房产管理局进行了备案，业主委员会任期为2015年1月12日至2020年1月11日。2015年4月28日，月亮湾第三届业委会与长江物业公司签订《月亮湾城市花园物业服务合同》，合同期限为3年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，合同期满30日前，业主大会未依法选聘新的物业服务企业的，本合同由双方自愿协商是否延续合同期限，未协商一致的，合同按照约定的时间终止。2018年4月28日，月亮湾第三届业委会制作《关于续聘物业公司的公告》，向各位业主公告，决定继续选聘长江物业公司进行小区物业服务，物业费比原来略有提高。2018年5月25日，月亮湾第三届委员会制作《月亮湾物业服务企业选聘方案的公告》，经月亮湾业委员会全体会议决定，本次月亮湾物业服务企业采取公开招投标的选聘方案。2018年6月19日，月亮湾第三届业委会制作《关于请求月亮湾社区派员参加见证月亮湾城市花园小区选聘物业方案开箱计票的函》，主要内容为：月亮湾业主委员会定于2018年6月20日上午9点在业委会办公室对选聘物业方案表决进行开箱计票，请月亮湾社区届时派员参加见证。2018年6月20日，月亮湾城市花园小区选聘物业方案业主大会表决计票结果：回收票数为3392张，其中有效票为3375张、无效票为17张、赞成票为2948张、反对票为395张、弃权票为32张。2018年7月3日，月亮湾第三届业委会制作《月亮湾城市花园业委会公告》，主要内容为：月亮湾2018年物业服务企业选聘，……，现决定续聘长江物业公司，按2015年合同收费标准，如有异议，在公告期限内（7月3日至7月10日），业主本人以书面形式递交月亮湾业主委员会。2018年7月11日，月亮湾第三届业委会（甲方）与长江物业公司（乙方）签订《月亮湾城市花园物业服务合同》，约定：根据《物业管理条例》等有关法律法规的规定以及2018年6月20日召开的业主大会会议上，专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意聘请乙方的表决，甲方委托乙方对平南县月亮湾城市花园实现物业管理服务，合同期限为3年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止。2018年11月9日，月亮湾业主大会出具《关于签订月亮湾城市花园物业服务合同的情况说明》，主要内容为：2018年7月11日月亮湾第三届业委会与长江物业公司签订的《月亮湾城市花园物业服务合同》未经小区业主表决同意，并不是执行经平南县月亮湾城市花园业主大会决定的事项。2019年1月28日，平南县平南街道月亮湾社区居民委员会制作《关于协调业主与业委会和长江物业纠纷问题的建议》，主要内容为：近期部分业主对业委会和长江物业服务企业意见很大，各方事由情况为：1.业主代表意见：业委会未按物业管理流程召开业主大会，业委会与物业公司违法私定物业管理合同，私设收费项目，乱收费。业委会擅自改变小区公共地方建老年大学，擅自改变物业用户，未安装一户一表等。2.业委会观点：月亮湾原物业管理合同到期时，业委会在选聘物业方案上，曾经组织工作人员上门征询业主意见。但选聘物业方案未获通过，后经业委会表决在政府监督指导下，决定续聘长江物业公司，并且按2015年合同收费标准服务企业进行公告。公告期间未收到异议。老年大学月亮湾分校至今没有挂牌，更没有占用业主共同共有任何地方。3.长江物业意见：电梯维护电费、二次加压费、生活垃圾费和公共能源分摊费，是在合同条款内根据地方政策性文件收费，不存在重复收取和乱收费现象。目前纠纷进行了多次调解，各方各执自己意见，分歧较大，无法达成调解协议。郑桂炎在起诉时将平南县月亮湾城市花园业主大会列为第三人。 一审法院认为：一、关于原告郑桂炎、第三人平南县月亮湾城市花园业主大会诉讼主体是否适格的问题。（一）关于郑桂炎诉讼主体是否适格的问题。业主是物业服务合同中与物业服务企业相对的实际权利的享有者和义务的承担者。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，该条款明确规定了业主在物业服务合同中的主体地位。此外，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”之规定，物业服务合同与业主存在利害关系，因此，郑桂炎诉讼主体适格。（二）关于平南县月亮湾城市花园业主大会是否适格的问题。业主大会是全体业主按规定成立的自治组织，是非常设性的，其更多的决定和职能都是由其执行机构业主委员会负责执行和行使，故平南县月亮湾城市花园业主大会作为本案第三人的诉讼主体不适格。二、关于月亮湾第三届业委会与长江物业公司于2018年7月11日签订的《月亮湾城市花园物业服务合同》是否无效的问题。原告主张月亮湾第三届业委会未经过业主大会讨论决定、案涉合同因月亮湾第三届业委会违反《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项和《物业管理条例》第十一条第四项等有关法律法规强制性规定而签订的物业服务合同，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项所规定的无效合同。但是，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”且《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条第二款指出：涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，交易标的禁止买卖的，违反特许经营规定的，交易方式严重违法的，交易场所违法的强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”。而上述的《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项和《物业管理条例》第十一条第四项并不属于效力性强制性规定，因此，即便本案中的业委会违反上述规定与物业公司签订了物业服务合同，也不必然引起案涉合同无效的法律后果。另外，该物业服务合同载明了2018年6月20日召开了业主大会，会议作出决议同意聘请长江物业公司，而月亮湾第三届业委会作为依法备案登记的机构，其具备签订物业服务合同的资格，长江物业公司作为该合同的相对方，有理由相信业主委员会有权签订合同。至于月亮湾第三届业委会是否组织召开过业主大会，或者月亮湾第三届业委会是否属于擅自决定与长江物业公司签订合同，则属于其内部事务，原告以此来主张合同无效，缺乏法律依据。如业主对收费项目、收费标准有异议，或者不认同业委会与物业公司签订的合同，可以通过召开业主大会解聘该物业公司、重新选举业主委员会成员的方式处理与物业公司之间的纠纷。因此，对于原告要求确认合同无效的诉讼请求，依法不予支持。经该院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告郑桂炎的诉讼请求。案件受理费200元，由原告郑桂炎负担。 二审期间，上诉人提交以下证据：1、小区部分业主维权签名表格（含光盘）及维权照片一组，2、政府信息公开信答复复印件一份，拟证实该小区部分业主不同意聘请长江物业公司且一直向有关部门维权；3、报警回执单、受案回执三份，拟证实被上诉人长江物业公司报复维权业主，但公安机关没有立案处理。被上诉人长江物业公司提交了2019年月亮湾小区物业费收费率统计表一份，拟证实月亮湾小区大部分业主均正常缴费，物业费收费率达80%以上。对上述证据，本院将综合全案事实予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，涉案《月亮湾城市花园物业服务合同》约定收费项目及标准为：步梯洋房0.5元/月/平方米、电梯洋房0.6元/月/平方米、联排别墅0.7元/月/平方米、独立别墅首层独立房1元/月/平方米、排屋1（中华广场）100元/月/栋、排屋2（御苑二区）150元/月/栋、商业物业2元/月/平方米、6期商业广场0.8元/月/平方米、电梯费0.2元/月/平方米，月亮湾第三届业委会已对上述收费标准进行了公告。2019年月亮湾小区物业费应收费用为6188622.16元，已收费用为5078094.28元，交费率达82.1%；应收物业费面积为782733.91平方米，已经收费面积为697422.43平方米，占应收费面积89.1%。 本院认为，本案中，虽然月亮湾第三届业委会在未召开业主大会的情况下便与长江物业公司签订《月亮湾城市花园物业服务合同》，但月亮湾第三届业委会在签订合同后将合同在小区内进行了公示，并且在公示后80%以上的业主已经向长江物业公司交纳了物业费，所占面积为697422.43平方米，所占面积已超过建筑总面积的半数，业主人数又已超过总人数的半数，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款“决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，基于上述事实，可以认定月亮湾小区业主对月亮湾第三届业委会与长江物业公司签订的物业服务合同效力的追认，故涉案物业服务合同应为合法有效。上诉人主张月亮湾第三届业委会于2018年7月11日与被上诉人长江物业公司签订的《月亮湾城市花园物业服务合同》无效，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人郑桂炎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人郑桂炎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃锦丽 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 韦 英 书 记 员 李海丹