贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初5991号原告：赵祖祥，男，汉族，1975年1月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：王顺菊，女，彝族，1980年2月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：刘娟（特别授权代理），贵州锐驰律师事务律师。被告：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**。统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄涛（特别授权代理），四川达宽律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告；2.判令被告支付原告逾期办证违约金，逾期办证违约金暂定24664.00元，违约金的计算标准为：以原告已付房款203022.00元为基数，按照每日万分之一标准，从2018年1月1日起计算至被告办理不动产权证书并交付原告之日止；3.判令被告立即为原告开通供暖使用设施设备；4.判令被告退还原告已缴纳的三通费3080元；5.本案的案件受理费由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回其第3项诉讼请求，保留其他诉讼请求。事实及理由：经原被告双方协商，2016年1月23日，原告与被告签定了商品房买卖合同，合同约定：原告（买受人）向被告（出卖人）购买万晟阳光城第A11幢负2层B112号住房，首付53022元，总价款为203022元。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，若买受人不申请退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。原告依约交付了购房首付款，办理了房屋按揭手续，全面履行了合同约定义务。但被告方到期后未能按时交付房屋，未按期办理房屋产权转移登记并交付原告，已构成违约，依约定应承担违约责任。自2018年1月1日至2020年4月30日，违约时间为1215天，应支付违约金为24664元。根据合同约定，出卖人最迟应于2016年12月31日前向买受人交付房屋。因延期交房，被告向原告支付了延期交房违约金。在支付违约金时，被告工作人员核算了开通水、电、闭路电视、电话网络、天燃气的入户费用4000元，从交房违约金中扣减了该笔费用后原告支付了余款7000余元。根据商品房买卖合同第十二条关于“该房屋相关设施、设备的交付与使用条件包含：1、上水、下水；2、供水；3、供暖；4、天燃气；5、电话通信；6、有线电视；7、宽带网络。交房后，出卖人又向买受人收取了开通水、电、天燃气、闭路电视入户费用共计4000元。该商品房供暖为约定的基础设施建设项目，且合同第十二条已明确将供暖排除在需要单独办理开通使用手续的项目之外，更无交纳供暖建设使用费或入户费的约定。但交房后，出卖人却告知买受人供暖项目需要按每个平方60元收取供暖入户费用。因费用过高，原告遂放弃开通。被告要求原告需填写放弃承诺书。根据贵州省住房和城乡建设厅黔建房字《关于进一步加强和规范商品房销售管理工作的通知》第一条第三款“商品房价格应包括水、电、燃气、通信、有线电视等建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不得向买受人收取商品房总价款以外的其他费用”、第四款“新建商品房交易过程中，除买卖双方外的第三方不得在合同约定价款之外加价销售商品房或者价外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”、“电商费”等费用”之规定，购房价款已包含了上述合同第十二条明确的基础设施建设费用，出卖人另外加收水电“五通”入户费用需要予以退还。故被告需向原告退还在交房违约金中折抵收取的入户费用。其在合同外设置需要交纳供暖设置开通费用或入户费用的行为，侵犯了原告的合同权益，违反了强制性规定，应承担违约责任，及时为原告开通集中供暖设备，并赔偿延期开通给原告造成的经济损失。根据合同约定，出卖人延期开通上述任何一项设施的，应承担总房价1%的违约金。因集中供暖设备需要在装修时提前安装。现原告房屋已装修完成，重新安装需要拆除原来装修的墙面、地板等，造成的重新装修损失，应由被告承担。按合同约定的损失小于实际损失的，超出部分应由被告赔偿。被告辩称，被告辩称，一、被答辩人部分诉讼请求已过诉讼时效。根据被答辩人诉状描述事实，部分已过诉讼时效。依据：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于已不利的事实的，适用前款规定。”二、原告诉请答辩人退还所交燃气入户费、有线电视开户费、自来水开户费，缺乏合同基础及法律依据，应当依法予以驳回。根据《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款约定“合同约定房价款不包括《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷水表安装费（商业部分800元，住宅部分380元）,光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴”，合同已经约定了房价款不包括原告所主张的燃气入户费、有线电视开户费、自来水开户费等第三方收取的费用，合同约定明确。是双方真实意思表示，原告应该诚实守信，前述费用应由原告自行承担。根据《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。据此，原告该项诉请缺乏合同基础及法律依据，应当予以驳回。三、答辩人没有逾期交付相关文书，不应承担逾期办证违约责任。(一）不动产统一登记后，事实上已无法单独办理房屋产权证，答辩人并未逾期交付。按照合同约定，答辩人应在合同约定时间前取得初始登记，协助原告办理完毕房屋所有权证书。但因政策原因，2016年9月30日起，毕节市七星关区实施不动产统一登记。故在此时间后，答辩人在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容。不动产权证书实质上系房屋所有权证书及国有土地使用权证书的“合二为一”，其办理不仅需要满足房屋所有权证的办理条件，亦需要满足国有土地使用权证的办理条件，以办理房屋所有权证的期限约束不动产权证书的办理期限，既不符合客观事实亦加重了答辩人的合同义务。(二）即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当予以下调。1.产证交付在商品房交易当中仅为附属义务并非合同主要义务，且被答辩人并无实际损失。2.因买受人未缴纳契税导致延迟办证系买受人过错，出卖人对此不应对迟延办证承担违约责任。违约金终止时间，应截止到答辩人取得不动产登记之日。《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定：“纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。”、第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”，2017年9月18日，《贵州省国家税务局贵州省地方税务局关于推行实名办税的公告》也明确要求由纳税人自行缴纳契税。因此，被答辩人未能及时缴纳契税的，答辩人无法为其办理不动产登记证书。此外，根据商品房买卖合同补充协议第九条规定：“出卖人在向买受人交付合同项下商品房时，代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记的相关税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费不足时。买受人应当在收到出卖人通知后及时补交有关税、费；因买受人未能及时补交而造成的办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的延误，出卖人不承担违约责任。”双方在合同中已经明确约定，答辩人代被答辩人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被答辩人原因不能办理房屋产权证书，答辩人不应该承担违约责任。双方合同约定答辩人申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，故逾期办证违约金的止算日应以答辩人申请商品房大产权初始登记之日为宜。本院经审理查明，2016年1月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，该商品房总价款为203022.00元。被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2018年10月10日，被告取得涉案房屋所有权初始登记。2019年1月28日，被告向原告交付涉案房屋，同时收取原告燃气入户费2500.00元，有线电视开户费380.00元，自来水开户费200.00元，代办费100.00元。2020年4月28日，被告发函要求原告缴纳办理涉案房屋不动产权证书所需税费。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按照合同约定于2017年12月31日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告，本案中，被告于2018年10月10日取得涉案房屋的所有权初始登记，晚于合同约定的2017年12月31日，故被告已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因涉案房屋已具备办理转移登记的条件，故计算违约金的截止时间为被告履行告知原告涉案房屋已具备办理转移登记条件之日。本案中，被告并未提供相应的证据予以证明其于何时通知原告涉案房屋已经符合办理转移登记的条件，仅于2020年4月28日发函要求原告缴纳办理涉案房屋不动产权证所需税费。因此，计算违约金的截止时间应为2020年4月8日。故，被告应当支付原告逾期办证违约金的数额为：203022.00元×1÷10000×849日（2018年1月1日至2020年4月28日）=17236.57元。其余部分，不予支持。对于原告要求被告退还三通费请求。本案中，原告向被告缴纳的所谓“三通费”，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告不须再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。故对原告要求被告退还三通费的请求，本院予以支持。关于原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书并交付原告的请求。因涉案房屋现已取得所有权初始登记，符合办理转移登记的条件，故对原告提出的该项诉讼请求，本院予以支持，但是前提条件是原告应当缴纳办证所需的税费和提供相关文书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节万晟置业有限公司于原告赵祖祥、王顺菊缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起六十日内为原告赵祖祥、王顺菊办理并交付位于贵州省毕节市七星关区不动产权证书；二、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵祖祥、王顺菊逾期办证违约金17236.57元；三、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告赵祖祥、王顺菊三通费3080.00元；四、驳回原告赵祖祥、王顺菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费321.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇二〇年七月一日书记员  邓 頔