北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初6734号原告：杨文仪，女，1996年10月30日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙福环，北京双强律师事务所律师。被告：薛金贵，男，1953年4月4日出生,汉族,住北京市昌平区。委托诉讼代理人：冯建刚,北京创然律师事务所律师被告:汪燕丽,女,1956年1月6日出生,汉族,住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩宇，北京京凯律师事务所律师。原告杨文仪与被告薛金贵、汪燕丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文仪及其委托诉讼代理人孙福环，被告薛金贵及其委托诉讼代理人冯建刚，被告汪燕丽及其委托诉讼代理人韩宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨文仪向本院提出诉讼请求：1．判令薛金贵、汪燕丽将位于北京市海淀区西二旗铭科苑X号房屋腾退并交付给我；2．判令薛金贵、汪燕丽支付2019年12月1日至2019年12月15日的违约金20895元；3．判令薛金贵、汪燕丽按房屋总价款的日万分之五支付自2019年12月15日起至实际腾退之日止的违约金；4．诉讼费由薛金贵、汪燕丽负担。事实和理由：我在2019年9月19日经北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间与薛金贵签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》及《补充协议》。合同约定薛金贵将位于北京市海淀区西二旗铭科苑X号（以下简称X号）房屋出售给我，合同总价款386万元。同日，汪燕丽在链家公司向我及中介机构工作人员出具了《同意出售声明》，声明内容表明X号房屋是售房人单独所有，汪燕丽系交易房屋其中一间卧室的居住人。声明中还表明“1、放弃对交易房屋的居住使用权，并于售房人收到全部房款后三个工作日内，搬离交易房屋，配合售房人办理交易房屋的交房手续。如涉及房款分割，本人与售房人自行协商解决。”合同签订后，我按合同约定将合同总价款分别以交付首付款及银行贷款的方式交付给薛金贵，2019年10月22日我取得X号房屋所有权证，2019年11月25日，我申请的贷款直接支付给薛金贵，我已支付完全部房屋价款，但汪燕丽以其与薛金贵之间就售房款分配不均为由拒绝搬出，故我诉至法院。薛金贵辩称，我不同意杨文仪的诉讼请求，X号房屋系我单独所有，但实际占有房屋拒绝腾退的是汪燕丽，我并不实际占有房屋，不涉及搬离问题。我已经积极履行了房屋买卖合同中约定的义务，配合杨文仪办理了不动产权过户事宜，而且为让汪燕丽搬离房屋做了很多努力，但无济于事，我没有违约行为，也不存在任何过错，不应当承担违约责任。2019年9月19日，汪燕丽出具《同意出售声明》，汪燕丽继续占有X号房屋不具有合法性、正当性，应当腾退房屋。X号房屋由我一人出资，使用我一人工龄购买，与汪燕丽无关，房屋所有权归我一人单独所有，我对房屋享有占有、使用、收益和处分的权能，他人无权干涉，而且售房时我已经补齐所有的物业欠费。杨文仪取得房屋产权后，汪燕丽的居住使用失去了法律依据。在本案中，链家公司和汪燕丽均存在重大过错，杨文仪应向链家公司和汪燕丽主张权利，不应向我主张权利。我没有过错，不应承担违约责任，应由汪燕丽承担逾期腾房、交房的法律责任，而且杨文仪主张的违约金过高应当酌减。汪燕丽辩称，我不同意杨文仪的全部诉讼请求，薛金贵对腾房存在过错，并非我恶意拖延腾房，我现在身体有病，无处居住，薛金贵迄今没有向我支付购房款，我万般无奈之下才在此居住，而且杨文仪主张的违约金标准过高，要求法院酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1993年8月26日,薛金贵与汪燕丽登记结婚，1998年开始承租X号公房，2010年11月13日双方经法院调解离婚，约定X号两居室房屋其中西侧一间卧室（带阳台）由汪燕丽居住使用，东侧一间卧室由薛金贵居住使用，门厅、厨房、厕所由双方共同使用。2011年，薛金贵通过房改购房，以成本价43983元购买了X号房屋。双方离婚后，薛金贵未居住在X号房屋内，其房间由汪燕丽实际使用至今，汪燕丽每月支付薛金贵房租1000元。2019年9月19日，薛金贵（出卖人）与杨文仪（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，杨文仪购买X号房屋，房屋成交价格为347万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为39万元，共计386万元。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将房屋交付给买受人，在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信网络及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按上述约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退买受人全部已付款，并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。2019年9月19日，汪燕丽签署《同意出售声明》，内容：“本人汪燕丽与售房人薛金贵已于2010年11月13日协议解除婚姻关系。依据《离婚协议书》约定，X号房屋在离婚后归售房人单独所有，本人享有交易房屋其中西侧一间卧室（带阳台）由汪燕丽居住使用，门厅、厨房、厕所由双方共同使用。现因售房人欲出售交易房屋，本人承诺同意并配合售房人出售交易房屋，声明如下：1、放弃对交易房屋的居住使用权并于售房人收到全部房款后三个工作日内搬离交易房屋，配合售房人办理交易房屋的交房手续。如涉及房款分割，本人与售房人自行协商解决……以上内容均为本人的真实意志，如本人违反前述声明，导致房屋交易受影响，对购房人构成违约的，本人愿与售房人承担连带责任。”2019年9月19日，薛金贵收到定金4万元；2019年9月23日，薛金贵收到定金6万元；2019年10月22日，薛金贵配合杨文仪办理房屋产权过户手续，房屋登记在杨文仪名下。薛金贵于2019年10月30日收到房款145万元，2019年10月31日收到户口保证金5万元，2019年11月27日收到房款225万元。杨文仪将全部房款支付给薛金贵后，汪燕丽拒绝搬离X号房屋，汪燕丽称其与薛金贵是同一单位职工，由于是双职工才分到X号房屋，而且X号房屋购买时使用了其工龄，房屋应属于二人共同所有，薛金贵卖房时承诺给其一半房款，先给100万元出去租房，后续款项再说，其因受骗才签了《同意出售声明》，但是薛金贵收到房款后没有支付其任何款项。薛金贵对汪燕丽所述不予认可，称X号房屋系其个人财产，未做出过给付一半房款的承诺。汪燕丽已就房产争议另案提起离婚后财产纠纷，该案正在审理中。本院认为，薛金贵与杨文仪签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，按照合同约定薛金贵负有在约定期限内腾退房屋并交付给杨文仪的义务，但薛金贵未按约定履行腾房义务，应当承担违约责任。汪燕丽虽称其受欺诈签署《同意出售声明》，但其并未就其受欺诈一节提交相关证据，汪燕丽作为完全民事行为能力人，其在《同意出售声明》上签字的行为应视为对该声明中全部内容的认可，并应为此承担相应的法律后果。根据上述声明，汪燕丽同意出售并搬离X号房屋，并对售房人的违约行为承担连带责任，视为其对薛金贵与杨文仪房屋买卖的债务加入，其作为房屋实际占有人，负有腾房义务，其与薛金贵之间的争议不能作为拒绝腾房的合理事由，其拒不腾房的行为已构成违约，应与薛金贵共同承担因逾期腾房而产生的连带责任。关于违约金数额，薛金贵、汪燕丽均表示合同约定的违约金过高，要求法院酌减，而杨文仪表示房屋过户后半年以上无法使用，无法装修，造成装修成本增加，没有实际居住使用房屋，造成每月7000至8000元的租金损失，律师费损失3万元。虽然杨文仪未就实际损失提供相关证据，但是薛金贵、汪燕丽逾期腾房必然会给杨文仪造成租金损失及因物价上涨导致的装修成本增加，本院将结合主观过错、实际损失、合同的履行情况等综合因素，酌情判定薛金贵、汪燕丽按每日300元的标准支付逾期腾房违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及第一百一十四条规定，判决如下：一、薛金贵、汪燕丽于本判决生效后七日内腾退位于北京市海淀区西二旗铭科苑X号房屋并交付给杨文仪；二、薛金贵、汪燕丽于本判决生效后七日内按照每日300元的标准向杨文仪支付自2019年12月1日起至房屋实际腾退之日止的违约金；三、驳回杨文仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由杨文仪负担3083元，已交纳；由薛金贵、汪燕丽负担567元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 杨 静二〇二〇年七月十六日书记员 刘小妹