广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6085号原告：广州天伦物业管理有限公司，住所地广州市天河区林和中路****。法定代表人：张光微。委托诉讼代理人：钟雄球，男，该公司员工，通讯地址。被告：曾金萍，女，1977年6月27日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：张贵强，广东大篆律师事务所律师。原告广州天伦物业管理有限公司与被告曾金萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟雄球，被告委托诉讼代理人张贵强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年5月1日至2019年7月7日的物业管理服务费938.27元（按每月每平方米3.2元计算，房屋建筑面积131.29平方米）；2019年7月1日至2019年7月7日的车位管理费28元（每个车位每月120元计算，120元除以30天乘7天计算）；2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费31.17元（每月每户5元计算），小计997.44元；2、被告按照合同约定向原告支付违约金（从2019年7月16日计算至实际支付之日止，以该单元每月应缴的上述第一项诉请的物业管理费为基数，标准按每日千分之一计算）。事实和理由：原告是拥有二级资质的物业服务企业，与广州高田投资有限公司（以下简称高田公司）签订《上誉花园前期物业服务合同》，并且分别与各业主签订《上誉花园前期物业服务协议》，约定原告为广州市越秀区天河路45号之9-25的上誉花园提供前物业管理服务。原告自受托管理小区以来，一直按照约定向小区业主提供保安、清洁、绿化、设备维护等各项物业管理服务，并按每月3.5元/平方米标准收取物业管理费。后涉案小区成立业主委员会，原告与业主委员会签订《上誉花园物业服务委托合同》，约定物业管理服务费住宅单元每月每平方米3.2元，被告每月15日前支付当月物业管理服务费及其他由原告代收代付费用等。被告是天河路45号之十五XX房的业主，房屋建筑面积131.29平方米。被告收楼后曾正常缴交各项费用，但在原告2019年1月1日至2019年7月7日仍然管理小区的情况下，被告以各种理由拖欠应交费用，损害了原告的权益。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、自2019年5月1日起，原告无权收取涉案小区物业服务费用。2、原告已足额收取涉案小区2019年7月7日之前的所有物业服务费用，原告应当将物业费结余退还给涉案小区业主委员会。3、被告已缴清2019年7月7日前的物业费用。4、原告要求被告支付垃圾处理费没有依据。经审理查明：被告是广州市越秀区天河路**之**的权属人，房屋建筑面积131.29平方米，规划用途为住宅。2016年12月26日，上誉花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《上誉花园物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方为对广州市越秀区天河路45号之9-25的上誉花园提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日；物业服务收费标准为住宅3.2元/月·平方米（建筑面积，不包括住宅公共水电分摊），地下车位每，地下车位每月120元/位除管理酬金外应全部用于本合同约定的支出，所有收支年度结算后收支结余部分，属于全体业主所有，应于下一年度2月底前转入甲方账户；业主逾期未交纳物业服务费的，除与应缴纳所欠费用本金外，应从逾期达三个月之日起按所欠费用金额每日千分之一的标准承担相应的违约金；业主应于每月15日前交纳当月的物业服务费具体数额以缴费通知单为准等。2019年1月14日，上誉花园业主委员会向广州市广州公证处申请对涉案小区招投标选聘物业服务企业的开标活动进行公证，该公证处就此作出（2019）粤广广州第00xx59号公证书，证明《评分汇总表》、《评标报告》为招投标的评标现场评选所得，评选结果是真实的。2019年3月16日，上誉花园业主委员会向全体业主发出《关于公示对物业选聘表决结果的通知》，写明业委会于2019年2月21日至2019年3月16日12点期间，采用书面征询意见的方式，组织召，组织召开对是否同意广州市万科物业服务有限公司为上誉花园物业服务的中标人，人签订经公示的物业服务合同进行表决，现将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行公示，公示期从2019年3月17日至2019年4月16日止，附件包括《物业选聘表决结果汇总统计》、《唱票明细表》等。2019年4月17日，上誉花园业主委员会向原告发出《关于上誉花园小区物业服务交接的函》，写明按上誉花园小区业主大会的决定，2019年4月17日上誉花园业主委员会与广州市万科物业服务有限公司签订《物业服务合同》，交接日期定为2019年4月30日，请原告向业主委员会移交物业管理用房、固定设施设备等相关资料和财物等。2019年4月18日，原告对上誉花园业主委员会发出《关于的复函》，写明鉴于贵业委会违反相关法律法规的规定，未经业主大会进行表决就于2018年10月24日擅自向我司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，该函应属无效。同时，贵业委会在2018年9月29日至2018年11月18日组织召开的业主大会，对《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决，将本应由业主大会决定之事项授权给业主委员会决定，违反了法律规定，侵害了我司合法权益……贵业委会要求我司在2019年4月30日移交上誉花园物业管理权，缺乏法律依据，我司不予接受等。2019年7月7日，原告（甲方）与上誉花园业主委员会（乙方）、广州市越秀区黄花岗街道人民调解委员会签订《调解协议书》，写明：1、甲方同意于2019年7月7日将上誉花园物业管理的全部物品、资料及设备完整地交接给乙方管理，甲方所有人员于2019年7月7日晚撤出上誉花园；2、双方同意在物业服务合同纠纷【（2019）粤0104民初9307号】二审判决之前，万科物业不得正式进入上誉花园；3、甲方不得以任何行使破坏小区物业设备设施，并对因甲方原因交接不到位产生的物业管理问题承担法律责任，双方关于【（2019）粤0104民初9307号】案件涉讼物业服务合同的效力问题，按二审判决书执行等。2019年10月21日，原告向被告的涉案XX房寄出关于缴交物业服务费等费用的函，要求被告支付至2019年7月7日止拖欠的物业服务费、垃圾处理费等费用共计1124.81元等。该函件因逾期无人领取被退回。另查，2019年2月20日，原告向本院起诉上誉花园业主委员会物业服务合同纠纷一案，要求确认上誉花园业委会发出的《关于物业合同不自动续约的函》无效以及确认《上誉花园物业服务委托合同》服务期限自动延长一年。本院于2019年6月21日作出（2019）粤0104民初9307号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2019年8月15日作出（2019）粤01民终14474号民事判决书，认定原告要求确认物业服务委托合同服务期限自动延长一年依据不足，判决驳回上诉、维持原判。庭审中，原告提交被告的XX房欠费明细表以及原告代缴纳环境卫生服务费至2019年7月止的发票，明细表列明2019年5月1日至7月7日管理费欠费938.27元、2019年7月1日至7月7日车位管理费欠费28元、2019年1月1日至7月7日的垃圾处理费31.17元。被告对明细表不予确认，对发票真实性合法性确认，关联性不予确认。本院认为：原告与上誉花园业主委员会签订的《上誉花园物业服务委托合同》合法有效。该合同于2018年12月31日到期，上誉花园业主委员会在合同期限届满前向原告发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，原告则认为该函无效，上述合同应自动续期一年至2019年12月31日止，双方就此产生纠纷诉至法院。在法院作出生效处理之前，原告是否有权继续管理涉案小区至2019年12月31日，处于未决状态，上誉花园业主委员会在该案诉讼期间向原告发函要求原告在2019年4月30日撤场，原告回函予以拒绝，被告以此为由不同意向原告支付物业管理费用理据不足。2019年5月1日起，原告实际为涉案小区提供物业服务，按照其与上誉花园业主委员会签订的《调解协议书》，至2019年7月7日晚撤场。根据公平及等价有偿原则，被告作为小区业主在该期间享受了原告提供的物业服务，应当按照原合同约定标准向原告支付物业管理费、车位管理费及垃圾处理费，故原告诉请要求被告支付2019年5月1日至2019年7月7日的物业管理费938.27元、2019年7月1日至2019年7月7日车位管理费28元以及2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费31.17元，本院予以支持，原告是否需要向上誉花园业主委员会退还物业费结余，与本案并非同一法律关系，被告辩称原告已收齐2019年7月7日之前的物业服务费用没有依据。此后经生效的民事判决认定，上述物业服务合同不能自动延长一年，原告在2019年5月1日起为涉案小区提供物业服务欠缺合同依据，且被告是以原告没有物业管理权为由拒绝支付物业管理费，并非恶意拖欠费用，故原告要求被告支付逾期支付物业管理费用违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第七条规定，判决如下：一、被告曾金萍在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州天伦物业管理有限公司支付2019年5月1日至2019年7月7日的物业管理费938.27元、2019年7月1日至2019年7月7日的车位管理费28元以及2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费31.17元；二、驳回原告广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州天伦物业管理有限公司负担10元，被告曾金萍负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  钟月好人民陪审员  邓晓红二〇二〇年七月十六日书 记 员  郑艳婷