广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7239号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路****东，统一社会信用代码914401017676955062。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托代理人：杨雯茵，广东骏道律师事务所律师。被告：陈伟棋，男，1982年1月8日出生，汉族，住广东省五华县，原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告陈伟棋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理，后因双方争议较大，依法转为简易程序。原告万科物业公司的委托代理人杨雯茵、被告陈伟棋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令陈伟棋支付2016年8月至2020年2月拖欠的公共用电分摊费782.57元、公共用水分摊费6.85元；2.陈伟棋承担本案的诉讼费用。事实和理由：陈伟棋购买了广州市花都区新华街望亭路15号中房天马丽苑（自编20栋）2202房，万科物业公司与涉案房屋开发商签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由万科物业公司为该涉案房屋所在小区提供物业服务。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，陈伟棋办理了房屋收楼手续。万科物业公司依约提供了物业服务。但自2016年8月至今，陈伟棋一直无正当理由拖欠物业服务费及水电分摊费，万科物业公司多次书面催缴无果。万科物业公司认为，陈伟棋不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。陈伟棋享受万科物业公司提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了万科物业公司及其他按时足额交纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当按照合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，陈伟棋应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护万科物业公司及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向法院提起诉讼，望判如所请。被告陈伟棋辩称，万科物业公司起诉我拖欠公共水电分摊费理由不充分，万科物业公司提供的表决票，明显同意换物业，但不提高服务费用，万科物业公司变相提高物业费，即增加公共分摊费项目。理由如下：第一，广州市万年物业管理有限公司（以下简称万年物业公司）从2014年9月至2016年3月都是按照1.8元/平方米收取物业费，从未增加收取公共分摊费。第二，万科物业公司自2016年4月至2016年7月执行万年物业公司收费标准，没有出现分摊费用项目，自2016年8月开始出现分摊水电费项目。第三，我刚进场看房时，销售说物业费1.8元/平方米全包，按房产证实际面积收费，没有其他费用。第四，我方多次要求万科物业公司出示物价局已变更物业收费函项目，如有相关文件支持，我方可以采纳补交，但万科物业公司不提供。我本人与万年物业公司签过物业合同，但没有与万科物业公司签过物业合同，万科物业公司接管后的合同，我是收到法院送达的材料时才收到涉案物业合同，该份合同很多条款，我不予认可。最后，万科物业公司没有遵守选聘物业业主不提高物业费意见，而是变相提高物业费，我有权拒绝不合理的公共分摊收费项目，请法院要求万科物业公司按照以前与万年物业公司签合同收取物业相关费用，停止对我的影响，并赔偿精神压力费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街望亭路15号20栋2202房，权属人为陈伟棋，建筑面积为67.8平方米。2013年5月23日，陈伟棋（乙方、买方）与广州市天马河房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买位于广州市花都区新华街望亭路15号中房天马丽苑（自编20栋）2202房，建筑面积为67.04平方米，甲方选聘深圳市万年物业管理有限公司广州分公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，期限为3年。陈伟棋称其于2014年9月1日与深圳市万年物业管理有限公司广州分公司签订《前期物业服务协议》。2016年2月28日，涉案小区进行选聘物业公司表决，因小区未成立业主委员会，按照国家住建部《业主大会和业主委员会指导规定》规定，可以由小区所在地的居民委员会代行业委会职责，由业主大会授权居民委员会执行表决，涉案小区表决由广州市花都区新华街新街社区居民委员会（以下简称新街居委会会）执行，表决事项为选聘物业服务有限公司为天马丽苑提供物业服务并授权新街居委会代为签订物业服务合同，表决情况及结果如下：涉案小区物业管理区域的业主总票数为2596票，专有总面积为650488.91平方米，同意选聘万科物业公司的业主总人数为1342人，占业主总人数51.69%；同意选聘万科物业公司的专有面积为514285.56平方米，占总建筑面积79.6%。2016年3月31日，万科物业公司（乙方、受托方）与新街居委会（甲方、委托方）签订《中房天马丽苑物业服务合同》，约定：2016年2月29日，经天马丽苑业主大会选聘小区物业服务企业，统计结果同意万科物业公司当选，并授权新街居委会代行使业主委员会职能与万科物业公司签订合同。第一条，物业名称：中房天马丽苑。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；3.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等。第六条，本合同期限自2016年4月1日起至2019年3月31日止，如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。第十五条第三款，此外，本物业管理区域按国家相关政策规定对共用场地、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作，业主应按约定的分摊办法（详见附件五）交纳水电分摊费。合同还就其他权利义务进行了约定。万科物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务至今，并于2016年4月8日向广州市花都区住房和建设局申请物业服务合同备案。另，万科物业公司称其于2016年3月期间在涉案小区的公告栏公示《中房天马丽苑物业服务合同》。《中房天马丽苑物业服务合同》附件五为天马丽苑项目公共水电费分摊办法，该办法约定：为规范小区公共水电费的分摊，保障全体业主（用户）的公共利益，依据《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知（粤价[1997]173号）及《关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》（穗价函[1999]116号），按照公平、公开、合理的原则，制定本办法。第四条，本小区楼内楼梯灯、走廊灯、电梯、加压水泵、排污水泵等公用设施设备的公用水电费用，由小区住（用）户合理分摊。第五条，本小区内的庭院灯、草地灯、射灯、壁灯、高杆灯等各类公用路灯的用电费用，由小区住（用）户合理分摊。第六条，本小区消防控制中心运行产生的水电费用由小区业主（用户）合理分摊。关于欠付的公摊水电费，陈伟棋称万科物业公司刚入驻小区前几个月即自2016年4月至7月未单独收取公摊水电费，自2016年8月开始单独收取公摊水电费。万科物业公司提交了《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）、《关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》（穗价函[1999]116号）、广州市天马河房地产有限公司出具的关于因未完成电表过户代万科物业公司交纳2016年4月1日至2016年11月2日公共区域公摊电费的《证明》、缴纳公摊水电费的发票和自制的欠费清单，主张2016年8月至2020年2月期间的电梯分摊电费377.45元、走廊楼梯灯分摊电费136.28元、生活水泵分摊电费152.35元、小区园林照明分摊电费20.05元、消防控制中心分摊电费26.83元、用电损耗分摊费用8.39元、公共用水分摊费用6.85元、公共用电分摊费用61.22元，合计789.42元。另查，《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）第四条规定：“住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住（用）户分摊。”第五条规定：“小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住（用）户合理分摊。”第六条规定：“广州市区的高层住宅（含商铺、办公楼）的电梯等公用设备运行的电费，暂按广州市物价局穗价[1997]52号文的规定，设独立计量表，由所有使用该电梯和设备的住（用）户合理分摊……。”本院认为:《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《物业管理条例》第十五条第一款第二项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，涉案小区没有成立业主委员会，小区所在地的居委会即新街居委会代行业委会的职责，执行选聘物业公司的表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意选聘万科物业公司为涉案小区提供服务，新街居委代行使业委会职能与业主大会选聘的万科物业公司签订《中房天马丽苑物业服务合同》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对涉案小区业主具有约束力。虽然该合同期限届满，但按照该合同第六条的约定，万科物业公司同意继续履行本合同并实际履行至今，且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同，故上述合同继续有效。万科物业公司可依合同约定继续为涉案小区提供物业管理服务，并收取相关费用。关于公共水电分摊费，根据《中房天马丽苑物业服务合同》附件五天马丽苑项目公共水电费分摊办法第四、五、六条的约定，万科物业公司主张陈伟棋支付2016年8月至2020年2月期间的公摊水电费789.42元，提供了公共水电费分摊办法、参考依据以及缴费发票，理据充分，本院予以支持。至于陈伟棋主张万科物业公司入驻小区的前几个月并没有收取公摊水电费，而是从2016年8月开始收取，公摊水电费应该包含在物业服务费中，万科物业公司称最初因电表未过户，由开发商代缴公摊水电费并提供相应证明，解释合理且有证据佐证，对万科物业公司的上述陈述，本院予以采信。因合同具有相对性，陈伟棋与万年物业公司之间的物业服务合同对万科物业公司没有法律约束力，陈伟棋主张万科物业公司应该按照其与万年物业公司之间的合同约定收取相关费用，没有法律依据，本院对陈伟棋的上述主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告陈伟棋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2016年8月至2020年2月期间的公共水电分摊费789.42元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈伟棋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  胡运如二〇二〇年七月十七日书记员  张仲娟附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第十五条第一款第二项业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。