广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异493号异议人（案外人）：许晓冬，男，1958年11月7日出生，汉族，住济南市历城区。申请执行人：广州市桓昇投资咨询有限公司。住所地：广州市天河区科韵路4之一地层自编101-102铺（仅限办公用途）。法定代表人：翁子明。委托诉讼代理人：薛冰，广东法丞汇俊律师事务所律师。被执行人：广州市天河迪隆数据卡片制造厂，住所地：广州市天河区渔沙坦村委大楼侧。法定代表人：刘嘉杰。被执行人：广州市天河区金海经济发展公司，住所地：广州市天河紫荆街**首层。法定代表人：梁平。被执行人：广州市天河金迪实业开发总公司，住，住所地：广州市体育东路****/div>法定代表人：唐燕春。本院执行的申请执行人广州市桓昇投资咨询有限公司（下称桓昇公司）与被执行人广州市天河迪隆数据卡片制造厂（下称迪隆制造厂）、广州市天河区金海经济发展公司（下称金海公司）、广州市天河金迪实业开发总公司（下称金迪总公司）借款合同纠纷一案，执行依据为（2003）粤高法民二终字第172号民事判决。由于被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院先后以（2003）穗中法执字第1415号、（2020）粤01执恢38号案立案执行和恢复执行。在恢复执行过程中，本院查封了登记在金迪总公司名下位于广州市机场西路金迪城市花园的金碧阁5G（现地址：广州市白云区机场路乐陶街108号507房，下称涉案房产）。案外人许晓冬向本院提出书面异议，请求中止对涉案房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月10日对该案进行了听证，许晓冬、桓昇公司的委托诉讼代理人薛冰参加了听证，本案现已审查终结。案外人许晓冬异议请求：中止对涉案房产的执行。事实与理由：案外人许晓冬常住山东济南。大约在1996年时，案外人因生意往来经常出差广州。因当时与时任广州市科达电子有限公司销售部经理的何志远存在业务往来，关系较好，在某次出差时，何志远看到金迪总公司销售金迪城市花园楼盘，案外人就随他一起去看楼，后来两人均在当日签订了购房合同，案外人购买了金迪城市花园金碧阁5G的房屋（即乐陶街108号507房），并在当日支付了定金。案外人随后陆续支付完尾款，在1997年正式收楼。房屋总价款为30万元左右，开发商也出具了收款收据。之后案外人又返回了济南，房屋交付之后案外人一直将房屋对外出租至今。大约在2000年时，案外人听说因开发商欠债，债权人在从化法院起诉并胜诉了。开发商名下已经卖出，但是还没有办理新的房产证的许多房屋被债权人申请了强制执行。案外人因为购买了金碧阁5G的房屋，并且没有办理房产证，金碧阁5G的房屋也被申请了强制执行。那时有100多户类似案外人这样的业主。当时案外人带着购房合同和收款收据原件提出了异议，后来法院出了执行裁定，涉案房产就没有被执行。当时很多业主在拿到法院文书之后，都委托了中介办理了房产证，但是案外人因为长居济南，且当时工作繁忙，就没有立即去办理房产证。一直直到最近，案外人前往不动产登记中心咨询办证，工作人员表示需要开发商过来办证，案外人单独无法办理，所以办证一事又被耽误了下来。2016年6月，案外人位于济南市××城区××路××小区××楼××单元××室的家中发生了火灾，存放在家中的金碧阁5G购房合同和收款收据原件，以及当年从化法院有关的法律文书全都被烧毁，现如今案外人才无法提供前述材料，但当年与案外人一起购房、收楼的何志远，以及一起在从化法院提异议的邵某均可以为案外人作证，前面案外人所述均为事实，绝无半点虚假！案外人曾咨询从化法院，尝试调取当年执行案件的案件资料，但法院工作人员表示案件已经十几二十年了，现在无法查询。案外人认为，金碧阁5G的房屋是案外人合法购买的，并且案外人已经全额支付了房款。案外人将涉案房产一直从90年代对外出租至今，物业的水电开户都是案外人的账户，案外人对涉案房产实际占有、使用、收益了20多年，是涉案房产的合法所有权人。案外人作为一个外地人，因当年未及时办理金碧阁5G房屋的房产证，涉案房产此前已经被牵扯进开发商的执行案件中一次。后来案外人家中又突遭火灾，烧毁了关键的证据原件，希望法院能够查明事实。为此案外人提交证据：1、现租客苏红英于2019年8月14日所写的续租申请（复印件）；2、火灾事故简易调查认定书；3、何志远证人证明及身份证；4、邵某证人证明、邵某在从化法院提异议的异议书、邵某委托中介办理房产证的证件收据、身份证；5、金碧阁5G的部分物业水电缴费单（3份）；6、律师函。申请执行人桓昇公司答辩如下：案外人异议请求及事实理由不成立，应于驳回。广州市中级人民法院应继续查封涉案房产并推动相关执行处置程序。具体理由如下：一、涉案房产权利人是金迪总公司。根据广州市规划和自然资源局向广州市中级人民法院出具的《关于（2003）穗中法执字第1415号的复函》（穗规划资源协查[2019]833号）记载可知：“1995年，金迪城市花园所在地块以广东省信托房产开发公司（下称广信公司）的名义核发穗国土建用字[1995]第287号《建设用地批准书》，广信公司依据287号批准书等材料办理了统字472851号国土证。1999年，该地块用地单位变更为广信公司和金迪总公司，核发穗国土建用字[1999]第286号《建设用地批准书》，随文注销287号批准书。广信公司和金迪总公司未重新办理该地块的国土证。金迪城市花园已核发950277号预售证（有效期至2002年12月12日），申报单位为广信公司和金迪总公司。”及广信公司在其他案件【（2015）穗云法民四初字第716号、（2014）穗云法民四初字第322号、（2015）穗中法民五终字第1740号等】中自认“其不是金迪城市花园实际开发商，其与金迪总公司名为合作，实为土地使用权转让。其向金迪总公司转让金迪城市花园所在地块土地使用权后收取固定的收益。”可以确认，包括涉案房产在内的金迪城花园所在地块、建筑物报建人及权利人为金迪总公司。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条及第二十五条第一项的规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人”“未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款的规定“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属”，金迪总公司是涉案房产的权利人，案外人不是涉案房产的权利人，桓昇公司有权向广州市中级人民法院申请执行债务人金迪总公司名下的财产。二、案外人从未取得涉案房产的所有权，其异议请求应予以驳回。1、经询广州市规划和自然资源局，涉案房产至今没有预告登记、抵押、首次登记信息，且案外人提供的证明材料并不能证明其已经取得涉案房产的所有权。如前所述，涉案房产所在物业至今在主管部门登记的用地单位、报建单位均是金迪总公司，故涉案房产的所有权至今属于金迪总公司，而非案外人。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，案外人提供的证明材料既不能证明其已与金迪总公司签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其已支付超过总价款50%的价款，且如案外人自己主张，涉案房产一直对外出租至今，非其用于居住的房屋，因此案外人对本案提出的异议，不足以阻却本案执行。3、案外人提供的物业水电缴费单、水电开户账户等材料均只能证明其占有涉案房产，而无论案外人以何种方式占有涉案房产，由于不动产产权以登记为法定生效要件，在未办理涉案房产产权首次登记或转移登记的情况下，案外人不享有涉案房产的所有权。如案外人及其证人邵某所述，涉案房产所在物业早已可以办理不动产登记，案外人至今未通过诉讼等法律途径厘清涉案房产权属关系，也未采取任何有效措施予以争取或补救，涉案房产未完成过户登记系案外人自身过错。因此，案外人至今未取得涉案房产所有权，其主张不足以排除本案执行。综上所述，案外人不享有涉案房产的所有权，也不享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，其异议请求没有事实及法律依据，应予驳回。被执行人迪隆制造厂、金海公司、金迪总公司经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据。本院查明，关于广州市石井农村信用合作社（下称石井农信社）与金海公司、迪隆制造厂、金迪总公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2002）穗中法民三初字第542号民事判决，判决如下：金海公司在本判决发生法律效力之日起十日内清偿石井农信社贷款本金8964112.73元及该款利息（自2000年12月22日至2001年12月10日按月利率6.3375‰计算，自2001年12月11日至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算）。二、石井农信社对迪隆制造厂的房屋（详见抵押物清单）享有抵押权，有权以上述房屋折价或者以拍卖、变卖上述房屋的价款优先受偿。三、迪隆制造厂对上述抵押物不足清偿借款本息的债务，负连带清偿责任。四、驳回石井农信社的其他诉讼请求。根据中国人民银行广州分行广州银复（2002）652号批复，石井农信社于2002年11月撤销，其财产及债权债务由广州市黄石农村信用合作社（下称黄石农信社）承接。黄石农信社不服该判决，向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院作出（2003）粤高法民二终字第172号民事判决，判决如下：维持本院（2002）穗中法民三初字第542号民事判决第一项、第二项、第三项及关于一审案件受理费负担部分的判决；二、撤销本院（2002）穗中法民三初字第542号民事判决书第四项；三、金迪总公司在550万元的范围内对迪隆制造厂本案应负的债务承担连带清偿责任。（2003）粤高法民二终字第172号民事判决生效后，由于被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院分别以（2003）穗中法执字第1415号和（2003）穗中法执字第1415号执恢1号立案执行，执行到8，662，542元并发放给申请执行人后，本院裁定终结本次执行。2018年9月12日，本院以（2003）穗中法执字第1415号执行裁定查封了涉案房产，查封期限自2018年9月18日至2021年9月17日。2020年1月16日，本院根据申请执行人的请求，立案恢复执行，案号为（2020）粤01执恢38号。2020年4月7日，本院到涉案房产张贴处置公告，公告内容如下：“……现本院拟依法处置（评估、拍卖等）上述房产，有异议者，请于本公告之日起十天内，书面向本院提出……”。另查明，2019年3月22日，本院作出（2019）粤01执异105号执行裁定，裁定变更桓昇公司为（2003）穗中法执字第1415号案的申请执行人。本院认为，第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”。本案中，涉案房产登记在被执行人金迪总公司名下，本院对涉案房产采取执行措施，符合法律规定，并无不当。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人许晓冬虽然主张其已向被执行人金迪总公司购买涉案房产，但未能提供书面购房合同、付款凭证等证据予以证实，其提交的租客续租申请、火灾事故认定书、证人证言等证据材料，均为间接证据，不足以证实案外人在本院查封前就涉案房产已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该房产，不足以证实其对涉案房产享有排除执行的实体权利，其异议请求不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人许晓冬的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（此页无正文）审判长 黄 征审判员 胡伟东审判员 刘 皓二〇二〇年七月三十一日书记员 陈洁雅莫乔珍