江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020）苏0583民初3801号原告（反诉被告）：周凤，女，1989年9月18日生，汉族，住所地安徽省颍上县。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被告（反诉原告）：邬影影，女，1970年11月16日生，汉族，住所地上海市普陀区。被告（反诉原告）：郑建生，男，1968年9月16日生，台湾地区居民。委托诉讼代理人：宁军，上海市弘正律师事务所律师。（代理上述两被告）原告周凤（反诉被告）与被告邬影影（反诉原告）、郑建生（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理，原告周凤的委托诉讼代理人卞东凤，被告邬影影及其与被告郑建生共同的委托诉讼代理人宁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周凤提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就买卖江苏省昆山市所签署的《昆山市房地产买卖合同》；2.判令被告返还原告房款1000000元并支付原告利息损失(利息以1000000元为基数，按照人民银行同期贷款基准利率，自2019年8月25日起算至实际付款日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月25日，在中介公司居间撮合下，就原告购买被告位于江苏省昆山市房屋事宜，三方共同签署了《房地产买卖居间协议》，约定原告以1280000元购买被告该房屋。同年6月25日，原被告双方签署《昆山市房地产买卖合同》，约定3个月内过户。签约后原告按照约定支付被告房款1000000元(含定金200000元)，当日被告并将该房屋交付原告居住使用。后因苏州市出台新的限购政策，导致双方过户交易无法顺利进行，双方协商未果，原告遂诉至法院。被告邬影影、郑建生共同辩称:被告被迫同意解除合同，如果原告继续履行，被告同意继续交易过户；如果解除合同，同意返还1000000元，但是不同意支付利息，且原告应该承担相应的违约责任，对此被告提起反诉；原被告双方在签约时，原告害怕失去与被告的签约的机会，原告谎称具有购房的资格，所以2019年7月25日的新政并不是导致其没有资格的原因，因为从2019年8月19日双方到房地产交易中心，办理过户交易手续时，被告才知道原告缴纳的社保不符合购房的条件，所以该过户没有完成，完全是原告欺骗行为所致，即便没有新政，原告也不符合过户条件，应该没有签约的资格，明显原告的行为构成违约，理应按照合同约定承担200000元的违约金。被告邬影影、郑建生提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金200000元；2.判令反诉被告向反诉原告支付占用房屋期间的房屋使用费(按2000元/月自2019年6月26日始计算至实际还房之日止)；3.判令反诉被告向反诉原告支付欠缴电费50元（截至2020年3月31日，此后以账单为准）；4.判令反诉被告按91.9元/月向反诉原告支付自2019年8月1日起的物业费，要求支付至实际还房之日止；5.判令反诉被告向反诉原告赔偿房屋差价损失50000元。事实和理由：2019年5月25日，原被告在昆山市房产交易中心签订《房地产买卖居间协议》，后于2019年6月25日签订《昆山市房地产买卖合同》。该合同约定：反诉被告以1280000元价格购买反诉原告位于江苏省昆山市的房屋，并约定违约金赔偿事项；2019年7月27日反诉原告、反诉被告在存量房网签系统进行买卖合同网上备案，提交审查时，工作人员告知因反诉被告无购房资格，无法办理过户交易手续。被告2018年8月的基本养老保险系补缴，不满足原政策关于非本市户籍居民累计缴纳1年及以上社会保险之规定。2019年7月25日苏州市政府出台的新政规定：2019年7月25日前买房符合苏府(2016)XX号文件规定的购房资格，并在2019年9月30日前通过存量房网签系统进行买卖合同网上备案，且将上述材料原件提交管理部门审查的，按苏府(2016)XX号政策执行。故根本不是反诉被告在本诉中诉称的是因政策变动，导致其没有相应购房资格，反诉被告在2019年5月25日签订《房地产买卖居间协议》、2019年6月25日签订《昆山市房地产买卖合同》时就不具备当地要求的购房资格。反诉原告为此提起反诉。原告周凤针对反诉辩称：不同意反诉请求，被告缺少法律依据，且庭前被告提出了房屋也增值了，根据合同法司法解释，违约金不应该高于实际损失的30%，按照这个逻辑，被告无权向原告主张违约金；若双方解约并退房，实际退房日之前的电费、物业费，原告愿意承担，但是被告这两项诉请，由法院依法判决；不承担差价损失，该项诉请与第一项诉请冲突。本院经审理认定事实如下：两被告共同共有位于昆山市的房产。2019年5月25日，原告（作为买受方，合同乙方）、被告邬影影（作为出卖方，合同甲方）与昆山好房多房产咨询有限公司（作为居间方，合同丙方）签订房地产买卖居间协议，约定：买受方委托居间方以下列条件居间购买出卖方昆山市的房地产，房款价为壹佰贰拾捌万元（1280000元整），甲、乙双方签订本协议一个月内，乙方向甲方支付首期房价款计壹佰万元整(1000000元整)，包含定金贰拾万元整；甲乙双方约定自签订本协议当天后3个月内完成房屋过户手续，并在过户当天支付剩余房款贰拾捌万元整(280000元整)；合同第四条约定，甲、乙双方同意在本协议生效后，若甲方未能履行本合同事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本合同所述事项，视乙方违约，乙方已支付的定金作为违约金赔偿甲方；双方在其他约定处明确，自签订本协议当日起3个月内，甲乙双方约定若任何一方在非国家政策原因下，不按协议约定配合过户，则视为违约，按协议第4条处理，双方一个月结清所有款项。为此，原告与被告邬影影于2019年6月25日签订房地产买卖合同，双方在合同中另约定，自签订本协议当天后3个月内完成房屋过户手续……自签订协议当天后3个月内，若因国家政策改变，致使买受方没有购房资格，而导致交易失败，三方互不违约。出卖方应在一个月内无息退还买受方所付1000000元首付(含定金)。合同签订后，原告于2019年5月25日通过银行转账汇款方式向被告邬影影付款200000元，附言显示系XX大道XX弄XX购房定金；2019年6月25日，原告再次通过银行转账汇款方分两笔向原告支付购房款，金额合计800000元。2019年6月25日，原告周凤与被告邬影影形成移交清单，确认房屋经过验收，符合合同规定的交付条件，且双方已对水、电、煤气等费用结算算完，同意接收。此后，原告主张因新政影响，房屋无法过户，遂依据合同约定要求解除合同，双方协商未果，原告向本院起诉而引起纠纷。另查明，依据昆山市社会保险基金管理中心出具的昆山市社会保险参保证明显示，原告自2018年8月至2017年7月基本养老和基本医疗保险累计缴费12个月，期间无断缴，其中基本养老补缴的月份为201808至201808。又查明，2020年4月11日，江苏省电力公司开具通用机打发票，显示绿地大道199弄6号906住址应补电费50元。再查明，2016年10月3日,苏州市政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》（苏府〔2016〕150号）,该意见规定,非本市户籍居民家庭申请购买第**住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。2019年7月24日，苏州市政府发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》（苏府〔2019XX号），该意见规定，非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市范围内申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；昆山市房产交易中心官方网站为此张贴的通知显示:2019年7月25日前，买卖双方已签订认购协议或购房合同并能够提供已支付房款凭证，但卖出方尚未取得不动产权证或买进方不符合（苏府〔2016XX号）文件规定的购房资格的，按（苏府〔2019〕XX号）政策执行。本案审理过程中，被告邬影影、郑建生申请证人李某,4出庭佐证，证人陈述原被告是通过其买卖房产，当时原告陈述是7月份社保就满足购房条件，但是没有提供书面社保证明，只在手机上给其看了缴纳月数的，手机上是看不到补交的情况的，直到网签当天2019年8月19日，才发现原告的社保存在问题，不能过户；原先的政策是非苏州市户籍居民家庭满足2年之内累计缴纳满一年，中间可以断缴，不需要连续，但是补缴是不计算之内的，就符合购房资格的，新政是2019年7月25日出台，当天发布，第二天就实施了，新政要求非苏州市户籍居民家庭必须连续缴纳24个月，中间不能断交，才具有购房资格，如果满足旧政策的都可以过户，但是如果新政策出台后，如果没有满足旧政政策，就不可以按照旧政过户，所以正常情况下不是补交的话，可以按照旧政策过户，现因原告存在补缴月份，所以不能按照旧政策过户。庭审中，原被告一致确认，房屋使用费用按每月1700元计算，物业费按91.9元/月标准结算给被告，房屋自2019年6月25日交付原告后，由原告使用至今。庭审经询问，原告解释称，原告主张双方签订的合同自诉状副本送达被告之日起解除，苏州的限购政策是2019年7月25日实施的，第八条约定因为限购政策影响，被告需要在一个月内退还首付款，所以从一个月以后计算利息；被告主张的差价过高，违约金约定过高。被告解释称，被告无奈同意解除合同，但仍希望继续履行合同；如果合同解除，要求被告支付违约金、房屋使用费、房屋差价等损失，差价损失系依据昆山房产网同小区成交价确认，主张50000元，对房屋损失情况不申请评估。上述事实，由房产证、土地证、房地产买卖居间协议、昆山市房地产买卖合同、农业银行交易明细清单、昆山市社会保险参保证明、移交清单、发票以及当事人陈述予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。两被告向原告出售其位于昆山市的房产，双方签订房地产买卖居间协议、昆山市房地产买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。合同虽系被告邬影影签订，但上述房屋系两被告共同共有，且被告郑建生对合同效力亦不持异议，系对合同内容的认可，亦为合同当事人。原告周凤主张因政策原因导致无法继续履行涉案房屋买卖合同，据此要求解除合同，依据原被告于2019年6月25日签订的昆山市房地产买卖合同约定，双方应于合同签订后3个月内完成房屋过户手续，即于2019年9月25日前过户，依据原告的社会保险缴纳证明显示，原告已缴纳2018年8月至2017年7月期间社会保险，其中2018年8月系补缴，按照（苏府〔2016〕150号）文件政策，在合同约定的履行日期前，并非无法按约完成过户；合同签订后，双方履行期间，苏州市政府发布新的工作意见，原告不符合新的购房条件，致使合同无法按约履行，且双方并未协商一致，达成补充意见，原告据此要求解除合同，被告亦不持异议，本院依法予以确认；当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故原告主张自诉状副本送达被告之日，即2020年3月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故原告主张被告返还购房款1000000元，并无不当，本院依法予以支持，同时，原告应当将涉案房屋返还被告。关于原告主张的利息损失，原告主张自2019年8月25日起算，但依据证人称述，双方直到网签当天2019年8月19日才发现原告社保缴纳存在问题，存在导致合同不能按约履行的情况，故原告主张按政策实施时间推算起算利息时间，依据不足；此后，依据被告庭审称述，其同意继续履行合同，且就本案现有证据，并不能证明原告已通知被告解除合同，该合同处于尚未解除的状态，故原告主张被告支付合同解除前的利息损失，依据不足，本院不予支持。双方签订的合同于2020年3月26日解除，此后，被告未及时归还购房款，应承担相应的法律责任。综上，原告主张的利息损失应以1000000元为基数，自2020年3月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止。关于被告的反诉请求，主张原告支付违约金200000元，但本案在合同约定的履行日期前，原告并非无法按约完成过户，亦不存在其他违约情况，系由于政策影响导致合同无法继续履行，故依据合同约定，均不承担违约责任；被告主张原告存在欺骗的行为，但未提交证据异议佐证，依据不足，本院不予采纳。综上，被告的该项反诉主张，依据不足，本院不予支持。关于被告反诉主张原告支付房屋使用费，本案中，原被告一致确认，原告实际自2019年6月25日起使用房屋至今，且一致确认按1700元每月计算房屋使用费，本院依法予以确认。现双方房屋买卖合同解除，被告主张原告支付实际使用房屋的费用，并无不当，本院依法予以支持，房屋使用费应自2019年6月25日起，按1700元/月计算至原告实际返还房屋之日止。关于被告反诉主张原告支付电费50元，原告对此不持异议，本院依法予以支持。此后电费，原告虽同意支付，但该部分费用尚未明确产生，本院不予处理，若此后存在纠纷，当事人可另行起诉。关于被告反诉主张原告支付物业费，对此原告不持异议，本院对该项反诉主张，依法予以确认。关于被告反诉主张房屋差价损失，原告对此不予认可，且在房屋价格不断波动的情况下，被告未提交充分证据证明其主张，亦确认不对损失情况进行评估，故被告的该项主张，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告周凤与被告邬影影在2019年5月25日签订的房地产买卖居间协议及2019年6月25日签订的房地产买卖合同于2020年3月26日解除。二、被告邬影影、郑建生于本判决生效之日起十五日内返还原告周凤购房款1000000元并支付利息损失（以1000000元为基数，自2020年3月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。三、反诉被告周凤于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告邬影影、郑建生位于昆山市的房产。四、反诉被告周凤于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告邬影影、郑建生房屋使用费（自2019年6月25日起，按1700元/月的标准计算至原告实际返还房屋之日止）。五、反诉被告周凤于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告邬影影、郑建生电费损失50元。六、反诉被告周凤于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告邬影影、郑建生物业费损失（自2019年8月1日起，按91.9元/月的标准计算至原告实际返还房屋之日止）。七、驳回反诉原告邬影影、郑建生的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费16320元，由原告周凤负担50元，由被告邬影影、郑建生负担16270元。反诉案件受理费2663元，由反诉原告邬影影、郑建生负担2530元，由反诉被告周凤负担133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 赵雅婷二〇二〇年七月三日法官助理 张 颖书 记 员 俞 林