云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终117号上诉人（原审原告）：邱振山，男，1974年10月6日出生，汉族，住辽宁省沈阳市黄姑区。委托诉讼代理人：王炫杰，云南展腾（剑川）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨德梅，女，1980年5月24日出生，白族，住云南省剑川县。被上诉人（原审被告）：李万全，男，1974年3月11日出生，白族，住云南省剑川县。上诉人邱振山因与被上诉人杨德梅、李万全房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省剑川县人民法院(2019)云2931民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱振山上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，改判由杨德梅、李万全双倍返还邱振山定金10万元；二、本案一、二审诉讼费均有杨德梅、李万全承担。事实和理由：一、一审判决认定“邱振山明知承租房屋面积超占，明知风险而与杨德梅、李万全签订合同”是没有证据支持的推定，是片面的主观臆断，属于认定事实错误。本案中，邱振山与杨德梅、李万全签订的《房屋土地租赁合同》虽然将《宅基地使用权证》证号及土地证号写入合同，但不能据此就认定邱振山对杨德梅、李万全房屋“违法超占，无法办理经营场所手续”是明知的。将《宅基地使用权证》证号及土地证号写入合同，只能证明杨德梅、李万全履行了合同约定的“甲方（杨德梅、李万全）应当提供房屋及土地证照”的义务，而无法证明杨德梅、李万全已经尽了告知邱振山房屋是否存在瑕疵的法定附随义务。邱振山认为，只有在杨德梅、李万全已经将违法超占的事实在签订合同时告知给邱振山，或者相关政府部门对杨德梅、李万全房屋“违法超占”的行为予以处理并公示的情形下，才能认定邱振山明知承租房屋无法达到合同约定的使用目的。本案无上述情形存在的情况下，一审判决仅以“已将《宅基地使用权证》证号及土地证号写入合同”认定邱振山“明知存在风险而与杨德梅、李万全签订合同”与客观事实不符，是片面的主观臆断，属于认定事实错误。二、一审判决认定“由邱振山对合同目的不能实现，导致合同的解除负主要责任”无事实和法律依据，明显错误。本案中，双方签订的《房屋土地租赁合同》已经明确约定，杨德梅、李万全将房屋出租给邱振山是作为客栈经营使用。既然双方约定出租物是客栈经营使用，杨德梅、李万全就有义务保证出租房屋合乎客栈经营用途的状态。因此，本案中杨德梅、李万全将房屋出租给邱振山使用应当承担以下义务：1.保证房屋系杨德梅、李万全所有；2.房屋可以办理经营场所手续作为客栈经营适用；3.向邱振山释明房屋可能存在瑕疵。而引起本案的原因是，杨德梅、李万全明知其房屋存在“超占”的情况未向邱振山告知，杨德梅、李万全只是向邱振山讲述有地基证就是合法，隐瞒了超占违规的事实，杨德梅、李万全向邱振山交付了不符合约定用途的房屋。显然，是杨德梅、李万全违反了《合同法》第二百一十六条规定的出租人法定义务导致合同解除，而一审判决却无故认定“合同目的不能实现，不是由杨德梅、李万全的违约行为造成”，从而让“邱振山对合同解除承担主要责任”无事实和法律依据，明显错误。三、一审判决“针对本案实际，由杨德梅、李万全返还邱振山定金中的2万元，其余费用折抵杨德梅、李万全的损失为宜”的理由违背本案的客观事实，无法律依据，明显错误。本案是杨德梅、李万全明知其房屋存在“超占”的情况未向邱振山告知，向邱振山交付了不符合约定用途的房屋，杨德梅、李万全违反了《合同法》第二百一十六条规定的出租人法定义务导致合同解除。杨德梅、李万全构成违约是显而易见的，根据《合同法》第一百一十五条，邱振山主张由杨德梅、李万全双倍返还定金10万元是符合法律规定的。一审判决认定杨德梅、李万全的所谓损失为3万元，不知依据何在。本案明显是杨德梅、李万全违反法定义务导致合同的解除，在此情况下还要邱振山承担杨德梅、李万全的无任何证据的损失，明显是错误的，不公平的。杨德梅、李万全答辩称，邱振山对房屋的情况是清楚的，其上诉请求无事实依据。杨德梅、李万全的损失确实存在，弥补损失后就返还定金。邱振山向一审法院起诉请求：一、请求人民法院解除原告与二被告签订的《房屋土地租赁合同》；二、请求人民法院判令二被告立即返还原告双倍定金人民币100000元；三、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：被告李万全和杨德梅系夫妻关系，宅基地使用权证号为剑集用第0077号的剑川县房屋属被告所有。2019年7月8日，原、被告双方签订了《房屋土地租赁合同》。合同约定：二被告将其位于剑川县房屋出租给原告用于经营客栈等使用；被告应按合同约定向原告提供《宅基地使用证》《房产证》等相应有效证件。并对租赁期限、付款方式，违约责任等均做了明确约定。签订合同当日原告向二被告支付了定金50000元。2019年8月，原告在向沙溪镇政府申请办理客栈相关手续的过程中，被告知因二被告房屋系“违规超占建筑”而无法办理相关证照。2019年8月31日，沙溪镇政府向原告发出决定不办理相关手续的《通知》。原告收到《通知》后，找二被告协商要求返还定金，可双方意见分歧，最终协商不成。原告遂以“诉称”为由向法院起诉。审理过程中，原、被告意见分歧较大，调解达不成协议。一审法院认为，原、被告双方在2019年7月8日签订的房屋土地租赁合同，系双方的真实意思表示，亦不违反国家法律规定，是有效的合同，双方均应遵守。但原告在办理客栈经营的相关手续时，因被告房屋系“违规超占建筑”而导致原告无法办理客栈经营的相关证照，导致双方签订合同的目的无法实现，虽然被告不同意解除合同，但合同已无法履行，原告的请求符合合同解除的法定条件，原告提出解除合同的请求依法应予准许。原告向被告租赁房屋的目的是用于客栈经营，且双方在合同中已经明确。原告在签订合同前应当对经营客栈所应具备的条件作充分的了解，但在被告向原告提供的《宅基地使用证》（写入合同）面积只有150㎡，显而易见与原告出租房屋地基面积明显不符的情况下，原告熟视无睹，明知存在风险而与被告签订租赁合同，自身对合同目的的不能实，导致合同的解除应负主要责任。合同签订后，被告已按约定将房屋交付给被告使用。双方间签订的合同目的不能实现，不是由于被告的违约行为造成，因此，原告的双倍返还定金的诉讼请求没有证据证实，于法无据，依法不予支持。被告明知自己的房屋地基面积超占而与原告签订租赁合同，未尽到提醒注意义务，对合同目的的不能实现，导致合同解除亦应承担相应责任，不退回原告定金明显不公。但原、被告签订合同后，被告已将房屋于2019年7月18日交由原告占有使用至今，给被告造成了一定的损失，原告应承担相应责任。因此，在处理原告交纳的定金时、应结合双方对合同不能履行的责任大小，根据公平合理的原则酌情予以考虑。针对本案实际，由被告返还原告定金中的20000元，其余费用折抵被告的损失为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告邱振山与被告杨德梅、李万全于2019年7月8日签订的《房屋土地租赁合同》；二、被告杨德梅、李万全退还原告邱振山定金中20000元人民币，限本判决生效后十五日内一次付清；三、驳回原告邱振山的其他诉讼请求。案件受理费人民币1150元（已减半收取），由原告邱振山负担690元，被告杨德梅、李万全负担460元。二审中，邱振山没有提交新证据。杨德梅、李万全向本院提交了《房屋租赁合同》一份，以证明邱振山支付的5万元定金杨德梅、李万全已用于租房支付给他人。经质证，邱振山对杨德梅、李万全提交的上述证据不予认可，表示无法确定杨德梅、李万全是否实际租用房屋，且杨德梅、李万全是否租用房屋与本案无关联。本院审查认为，杨德梅、李万全提交的《房屋租赁合同》一份，不属于二审的新证据，本院不予采纳。二审经审理查明，杨德梅、李万全与邱振山签订的《房屋土地租赁合同》约定“出租房屋（庭院）面积共约230平方米（建筑面积为一整院）”。其他事实与一审查明的一致。本院认为，合同目的不能实现，当事人可以解除合同。本案中，双方当事人签订的租赁合同约定租赁物系用于经营，现租赁物所在地的剑川县沙溪镇人民政府已通知案涉租赁物不能办理经营场所的相关手续，本案租赁合同的目的已不能实现，邱振山要求解除合同的诉请，符合法律规定，应当予以支持，一审对此判决正确，本院予以维持。本案租赁物不能办理经营场所相关手续系因案涉租赁房屋属违规超占建筑，该事实虽由杨德梅、李万全造成，但双方签订的租赁合同已约定出租房屋面积约230平方米，明显大于合同约定的宅基地使用权证所载的面积，且该使用权证已提供给邱振山，则邱振山对租赁房屋地基超占的事实在其签订合同时应当是知晓的，租赁合同也未约定办理经营场所相关手续的义务由杨德梅、李万全承担，就此杨德梅、李万全并未违约。与此同时，邱振山在履行本案合同的过程中亦无违约行为。因此，本案合同解除不能归责于双方当事人，邱振山要求双倍返还定金及杨德梅、李万全要求邱振山承担损失的主张，均无事实及法律依据，应当不予支持。因案涉租赁物不能办理经营场所相关手续，邱振山并未实际使用租赁房屋，合同解除后，杨德梅、李万全应将收取的定金5万元返还邱振山，一审对此判决错误，本院予以纠正。综上所述，邱振山的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实存在瑕疵，判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持剑川县人民法院（2019）云2931民初514号民事判决第一项“一、解除原告邱振山与被告杨德梅、李万全于2019年7月8日签订的《房屋土地租赁合同》”；二、撤销剑川县人民法院（2019）云2931民初514号民事判决第二项、第三项；三、杨德梅、李万全于本判决生效之日起十五日内返还邱振山定金50000元；四、驳回邱振山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由邱振山负担575元，杨德梅、李万全负担575元；二审案件受理费1800元，由邱振山负担1125元，杨德梅、李万全负担675元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年七月十日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸