江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初232号 原告：徐州市泰缇商贸有限公司，住所地徐州市泉山区文化城泰山路**-06。 法定代表人：秦井峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：季光全，江苏昭鹏律师事务所律师。 被告：上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市淮海西路**。 法定代表人：茅新平，该行行长。 委托诉讼代理人：时冉，江苏汇君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温婷婷，江苏汇君律师事务所律师。 第三人：徐州市建平化工有限公司，，住所地徐州市贾汪区鹿庄农场 法定代表人：王化建，该公司经理。 第三人：江苏龙商实业投资有限公司，，住所地徐州市鼓楼区九里村汉城路** 法定代表人：刘劲松，该公司经理。 第三人：王化建，男，1962年5月5日生，汉族，住徐州市泉山区。 第三人：马静，女，1968年4月1日生，汉族，住址同上。 原告徐州市泰缇商贸有限公司（以下简称泰缇商贸公司）与被告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行（以下简称浦发银行），第三人徐州市建平化工有限公司（以下简称建平化工公司）、江苏龙商实业投资有限公司（以下简称龙商公司）、王化建、马静案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰缇商贸公司的委托诉讼代理人季光全，被告浦发银行的委托诉讼代理人时冉、温婷婷到庭参加诉讼，第三人建平化工公司、龙商公司、王化建、马静经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 经审理查明，浦发银行与建平化工公司、龙商公司、王化建、马静金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月5日作出（2016）苏0311民初5105号民事判决书，内容为：一、解除原告浦发银行与被告建平化工公司2015年12月24日《融资额度协议》（编号为BC2015122400001862）、2015年12月29日《流动资金借款合同》（编号为11112015280924）；二、被告建平化工公司自本判决生效后十日内偿还原告浦发银行借款本金3500万元及相关利息、罚息589303.56元（利息、逾期罚息计算至2016年7月5日，自本判决确定的给付之日次日起的利息，按年利率5.65%计算至实际给付之日）；三、被告建平化工公司自本判决生效之日后十日内给付原告浦发银行律师费40000元；四、原告浦发银行对被告建平化工公司抵押担保物在3500万元范围内优先受偿（担保物详见《动产抵押登记书》）；五、被告龙商公司、王化建、马静对被告建平化工公司的上述债务承担连带清偿责任）。案件受理费219950元、保全费5000元，合计224950元，由被告建平化工公司负担，被告龙商公司、王化建、马静承担连带责任。 根据浦发银行的申请，本院于2016年8月24日作出（2016）苏0311民初5105号民事裁定：冻结被告建平化工公司、龙商公司、王化建、马静的银行存款3700万元或查封、扣押其等值财产；并于2016年8月31日向徐州市不动产登记局发出（2016）苏0311民初5105号协助执行通知；查封马静名下紫薇公馆TXX#-X-XXX、TX#-X-XXX、康居小区FX三层XX、查封王化建名下泰山路文化市场X号-X-XX、X号-XXX、XXX、XX、XX房产及康居小区FX-X-XXX房产，上述查封期限为三年。 根据浦发银行的申请，本院于2017年1月16日立案执行，案号为（2017）苏0311执136号，于2019年4月15日作出（2017）苏0311执136号执行裁定：评估、拍卖被执行人马静、王化建名下共有的位于本市紫薇公馆TXX#-X-XXX及TXX#-X-XXX室的房产。并于2019年8月5日向徐州市不动产登记局发出协助执行通知：查封了上述涉案房产，期限三年。 案外人泰缇商贸公司提出异议后，本院2019年12月31日作出（2019）苏0311执异170号执行裁定书，驳回泰缇商贸公司的异议申请。 原告泰缇商贸公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令终止对原告所有的位于徐州市泉山区房屋的执行并解除查封。事实和理由：2015年12月初，王化建购买了上述房产后，于同月28日找到原告协商，想出售该二套房产，原告也正想购买办公场所，于是经过协商以2900万元的价格购买该两处房产(其中紫薇公馆TXX#-X-XXX室售价2000万元、TXX#-X-XXX售价900万元)，随后双方签订了房屋买卖，当时因上述房产没有上房，不能办理过户手续及个人按揭贷款，原告签订买卖合同后，已向被告王化建支付了1046万元，随后每月向其支付购房款，后原告找到王化建要求其办理过户，其称因债务问题已被法院查封，原告遂向泉山区人民法院执行局提出执行异议，经了解才得知几被告因债权债务纠纷，涉案房产已被法院查封，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告浦发银行辩称，原告不是涉案房产权属登记的权利人。原告所主张的权利不具有真实性和合法性。原告在交易中的付款时间及金额均有违常理。原告对涉案不动产主张的权利不能够排除执行。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。 第三人建平化工公司、龙商公司、王化建、马静未提交意见。 本院查明：2015年12月7日，买受人王化建、王俊崨（2011年1月5日生）与出卖人徐州新盛绿城置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份（合同号0531289），约定：买受人以851万元的价格购买本市泉山区紫薇公馆TXX#-X-XXX室（预测建筑面积480.42平米）；同年12月18日，买受人王化建与出卖人徐州新盛绿城置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份（合同号0549329），约定：买受人购买本市泉山区紫薇公馆TXX#-X-XXX室（预测建筑面积730.59平米）。 2015年12月28日，第三人王化建（甲方）与原告泰缇公司（乙方）签订了《房屋买卖协议》一份，约定：甲方将坐落于本市泉山区金山南路以东的紫薇公馆（参见购房合同）TXX#-X-XXX售价2000万元、TXX#-X-XXX室售价900万元，合计2900万元出售给乙方；付款方式：乙方于本合同签订之日起10日内向甲方支付900万元整，于本合同签订之日起一年内向甲方再支付900万元整，同时每月按个人按揭贷款协议的约定支付上述两套房产的月供17.42万元，余款在房屋过户手续办理完毕之日支付。房屋交付期间：甲方应于本合同签订之日起半年内，将上述房屋交付乙方；合同同时还对违约责任、产权过户、税费负担及发生争议的解决等条款进行了明确约定。 另查明，原告泰缇公司通过银行转账向第三人王化建付款情况如下：2015年12月7日支付846万元；同年12月28日支付200万元；2016年1月19日支付20万元；2016年6月20日至同年10月20日，逐月支付17.42万元（共计5次，合计87.10万元）；2016年11月18日至2018年4月16日，逐月支付17.43万元（共计17次，合计296.31万元）；2017年5月20日支付5万元；2018年5月9日支付11.78万元；2018年6月20日至同年12月19日，逐月支付17.43万元（共计7次，合计122.01万元；）2018年10月29日支付5万元，2018年12月18日支付200万元，同月19日支付400万元；同月20日支付200万元，2019年1月16日支付4万元；2019年2月3日支付5.7万元，同年2月19日支付12万元，2019年3月11日支付5.7万元，同年3月18日支付12万元。以上合计付款2432.60万元。 本院认为，本案争议的主要问题是对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议若干规定》）第二十八条如何理解。 根据《执行异议若干规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 依据《物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，原告泰缇商贸公司与第三人王化建订立不动产买卖合同，但未完成过户登记时，原告泰缇商贸公司尚未取得所有权，其仅享有债权。从物权归属上，该不动产仍属于被执行人王化建、马静所有。但是，在我国由于不动产登记不完善、出卖人不配合登记等原因，实践中严格按照不动产物权变动登记生效原则执行，客观上会影响对无过错第三人的权利保护。为此《执行异议若干规定》第二十八条规定有限突破了不动产物权登记生效原则，对未办理产权过户手续的，无过错购房人予以特殊保护，即购房人享有的债权可以优先于申请执行人的其它普通金钱债权获得保护。但该条的适用，应符合该条规定的四个条件。 就本案而言，原告泰缇商贸公司与第三人王化建虽然于2015年12月28日签订了买卖合同，但仅支付了部分价款，原告也未能提交其在本院查封前已经实际占有该房产的证明材料。且王化建、王俊崨（2011年1月5日生）于2015年12月7日购买价值851万的涉案房屋中的一套，同日原告泰缇公司即向王化建支付了房款846万，而此时，原告泰缇商贸公司尚未与第三人王化建签订房屋买卖合同，其付款金额和付款时间都有违常理。 其次关于原告对未办理过户登记是否存在过错问题。对《执行异议若干规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解，应指原告已经支付全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非买受人所能控制的原因造成的。本案中，原告未付清全部房款，尚不具备办理产权过户手续的条件，也未就其自身不存在过错举证证明。 综上，原告泰缇商贸公司要求停止执行涉案房屋的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告徐州市泰缇商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费186800元，由原告徐州市泰缇商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  吴风华 人民陪审员  徐 红 人民陪审员  郑夫豹 二〇二〇年七月七日 书 记 员  杨 雪