太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初3367号原告：冯鸿斌，男，1982年7月9日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：王茹月，北京盈科（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董强，北京盈科（太原）律师事务所实习律师。被告：山西固安投资发展有限公司，住所地：山西综改示范区太原唐槐园区坞城南路**，统一社会信用代码×××。法定代表人：任炜，执行董事兼总经理。被告：山西泽创房地产经纪有限公司，住，住所地：太原市小店区晋阳街**宏安国际大厦**一社会信用代码：×××。法定代表人：薛光珍，总经理。委托诉讼代理人：张聚雷，男，1980年4月26日出生，汉族，该公司员工，住山西省太原市杏花岭区府东街绿景未来城**路**504，身份证号：×××。委托诉讼代理人：王俊民，男，1983年2月27日出生，汉族，该公司员工，，住山西省太原市杏花岭区大东关街宜佳上东城**楼**702身份证号：×××。原告冯鸿斌诉被告山西固安投资发展有限公司、山西泽创房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯鸿斌的委托诉讼代理人王茹月、董强，被告山西泽创房地产经纪有限公司委托诉讼代理人张聚雷、王俊民均到庭参加诉讼，被告山西固安投资发展有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯鸿斌向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1.判令解除原告与被告山西固安投资发展有限公司双方订立的的编号为20180705-02的《商品房认购合同》；2.判令被告山西固安投资发展有限公司返还购房款303672元；3.判令被告山西泽创房地产返还电商服务费20000元，被告山西固安投资发展有限公司负连带责任；4.判令将违约金额数额调整为以购房款、电商服务费为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，共13575.34元（暂计算至5月31日），两被告对违约金的支付承担连带责任；5.请求判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告经被告山西泽创房地产经纪有限公司介绍于2018年7月2日至被告山西固安投资发展有限公司售楼部购买涉案商铺，并于当日向被告山西固安投资发展有限公司支付定金20000元，向被告山西泽创房地产经纪有限公司支付电商服务费20000元。2018年7月5日，原告与被告山西固安投资发展有限公司签订《商品房认购合同》（编号为20180705-02)（以下简称《认购合同》），并于当日向被告山西固安投资发展有限公司支付剩余全部尾款283672元。《认购合同》第三条、第四条约定，涉案商铺位于太原市小店区坞城南路162号正大华景天地项目6层024号房屋01区，建筑面积13.48平方米，涉案商铺总金额303672元。认购合同第七条、第八条约定，被告山西固安投资发展有限公司应于2019年6月1日前将商铺交付原告，如被告山西固安投资发展有限公司不能按时向原告交付商铺，且逾期超过90日后，原告有权选择退房，被告山西固安投资发展有限公司在原告提出退房要求之日起90日内将全部己付房款退还原告，并按原告全部己付房款的1%向原告支付违约金。现原告已按照《认购合同》约定履行完毕付款义务，但被告山西固安投资发展有限公司迟迟未按约定将商铺交付于原告，且至今己逾期近一年之久。原告与被告山西固安投资发展有限公司、被告山西泽创房地产经纪有限公司多次交涉无果，原告购买商铺的使用目的己无法实现，二被告的行为己构成根本违约。因《认购合同》约定的违约金数额过低，故请求贵院将违约金数额调整为中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息数额。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至贵院，望判如所请。被告山西固安投资发展有限公司未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩状和证明材料。被告山西泽创房地产经纪有限公司辩称，我公司和被告山西固安投资发展有限公司是合作关系，负责给被告山西固安投资发展有限公司卖房子。原告要退房应当找被告山西固安投资发展有限公司，20000元电商服务费已经支付给带原告购买房屋的经纪人，不同意返还该款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月2日，原告冯鸿斌因购买商铺一事，向被告山西泽创房地产经纪有限公司缴纳了电商服务费20000元，该公司向原告出具收据，载明该笔款项收款事由为“购房电商服务费”；庭审时，该公司称该费用系参加团购房屋的优惠活动，不缴纳的话无法享受相关优惠。2018年7月5日，原告与被告山西固安投资发展有限公司签订了编号为20180705-02的《商品房认购合同》一份，主要约定：原告认购被告山西固安投资发展有限公司开发建设的位于太原市坞城南路162号正大华景天地项目的6层024号房屋01区，建筑面积为13.48平方米，商铺单价为22527.59元，商铺总价款为303672元，原告应于2018年7月5日付清该商铺总价款；被告山西固安投资发展有限公司应于2019年6月1日前，依照国家和政府的有关规定交付原告使用；同时合同约定，逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自双方签署解除协议之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人已付款万分之零点一的违约金。2018年7月2日，原告通过pos机刷卡，向山西固安投资发展有限公司支付定金20000元；2018年7月5日，原告通过pos机刷卡，向山西固安投资发展有限公司支付剩余购房款283672元，被告山西固安投资发展有限公司向原告出具收据对上述两笔款项加以确认。案涉商铺手续齐全，但至今尚未交房。现原告以被告未按照双方约定履行义务为由，诉至本院。另查明，本案审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，要求冻结被告山西固安投资发展有限公司银行存款303672元，本院作出（2020）晋0105民初3367号民事裁定书，冻结被告山西固安投资发展有限公司银行存款303672元。原告为此产生财产保全费2038元。上述事实，有原告提交的《商品房认购合同》、pos签购单、收据及庭审笔录证明属实，且经过当庭质对，可以采信。本院认为，本案中原告冯鸿斌与被告山西固安投资发展有限公司之间所签订的《商品房认购合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效合同，双方应按照合同约定履行其各自权利、义务。被告山西固安投资发展有限公司在收取原告的全额购房款303672元之后，未按照合同约定的日期交付房屋且已逾期超过90日，其行为已构成违约，现原告主张解除原告与被告山西固安投资发展有限公司之间签订的《商品房认购合同》、由被告山西固安投资发展有限公司退还已付购房款303672元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金，合同约定按照已付购房款的1%支付，本院予以支持，被告山西固安投资发展有限公司应支付原告违约金3036.72元。原告主张二被告对电商服务费及违约金承担连带责任的诉求于法无据，本院不予支持。关于被告山西泽创房地产经纪有限公司向原告收取的20000元电商服务费，该公司虽辩称该费用系原告参加购房优惠活动所用，且已经支付给经纪人，但从本案案情分析，其收取该项费用并无合理收费依据，在本院依法解除本案所涉《商品房认购合同》的情况下，被告山西泽创房地产经纪有限公司应当返还原告该笔款项20000元。被告山西固安投资发展有限公司未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩状和证明材料，其应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告冯鸿斌与被告山西固安投资发展有限公司于2018年7月5日签订的编号为20180705-02的《商品房认购合同》。二、被告山西固安投资发展有限公司于本判决生效后十日内退还原告冯鸿斌购房款303672元、支付原告违约金3036.72元。三、被告山西泽创房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告冯鸿斌电商服务费20000元。四、驳回原告冯鸿斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3180元（原告已预交），由被告山西固安投资发展有限公司负担3030元，由被告山西泽创房地产经纪有限公司负担150元。财产保全费2038元（原告已预交），由被告山西固安投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 韩义飞 二〇二〇年七月七日书记员 李宏艳