广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1281民初860号 原告殷黄淞，男，1981年8月27日出生，仫佬族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人韦琳，广西伟宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人黄荣亚，广西伟宁律师事务所律师。 被告邓爱秋，女，1964年5月17日出生，壮族，住广西河池市宜州区。 被告覃凤才，男，1965年8月9日出生，壮族，住广西河池市宜州区。 被告潘宝军，男，1963年9月27日出生，仫佬族，住广西河池市宜州区。 被告共同委托诉讼代理人赵俊东，广西超世纪律师事务所律师。 原告殷黄淞诉被告邓爱秋、覃凤才、潘宝军建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告殷黄淞委托诉讼代理人韦琳、黄荣亚，被告邓爱秋、覃凤才、潘宝军及其共同委托诉讼代理人赵俊东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷黄淞向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方所签订的《宅基地转让协议书》；2、判令被告共同向原告返还购地定金690000元及支付违约金690000元;3、本案诉讼费、财产保全费由被告共同承担。事实与理由:被告邓爱秋、覃凤 才、潘宝军三人对外宣称有建设用地使用权转让，被告之后经朋友介绍认识原告，原告为进行投资欲从被告处购买土地，为此，原告殷黄淞（乙方）与被告邓爱秋、覃凤才（甲方）于2017年3月10日签订了《宅基地转让协议书》一份，约定甲方将位于宜州市金瀚宇物流中心北安置区宗地一区7栋第12、13、14、15、16、17号宅基地转让给乙方，约定的转让价格为3060000元，定金为660000元，乙方需要在协议签订后立即支付定金660000元，如甲方违约，应返还定金660000元及另行支付违约金660000元。签订协议后，被告邓爱秋、覃凤才便向原告出具《承诺书》一份，确认已收到原告的购地定金，并承诺如反悔应双倍返还定金给原告。当日，被告邓爱秋又代表甲方与原告协商将宗地的转让价格由3060000元变更为3090000元，定金由660000元变更为690000元，但仅由原告与被告邓爱秋重新签订《宅基地转让协议书》，因被告潘宝军系被告邓爱秋的配偶，对涉案土地享有共有权，故其也作为合同一方当事人在协议书上签字确认，之后，原告分别于2017年3月10日、2017年3月17日向被告邓爱秋支付了定金400000元、290000元。原告支付定金之后，一直在等待被告办理土地划拨土地证及开工证后便于支付购地余款，以便给被告办理涉案土地使用权变更登记手续，但原告一直未收到被告的通知，之后原告多次打听才从他人处获知涉案土地使用权已登记在案外人文明的名下，且文明已经于2019年5月20日取得上述土地的《建设工程规划许可证》。原告认为，原告已经依约向被告支付购地定金，被告应依约将土地使用权过户给原告，但被告却将涉案土地使用权登记到他人的名下，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告在协商无果后诉至本院，请求判如所请。 原告殷黄淞为证明其主张，向本院提供的证据材料由： 1、2017年3月10日《宅基地转让协议书》复印件二份，用以证明原、被告双方签订协议转让建设用地土地使用权并约定了违约责任的事实； 2、2017年3月10日《承诺书》复印件一份，用以证明被告向原告出具承 诺书并约定了违约责任的事实； 3、2017年3月10日及2017年3月17日《收条》复印件各一张，用以证明被告收到原告购地定金690000元的事实； 4、《建设工程规划许可证》照片五张，用以证明被告已经将案涉土地登记在他人名下及其已构成违约的事实； 5、河池市宜州区自然资源局宗地登记信息查询情况说明六张，用以证明被告已经将案涉土地登记在他人名下及其已构成违约的事实。 被告邓爱秋、覃凤才、潘宝军共同辩称：原告所述的不是事实，请求驳回原告的诉讼请求。1、本案中被告在签订协议之前实际已经向宜州区居民小组订购了案涉的宅基地，之后实际系殷黄淞、黎立、黎春莲、韦东红等四人合伙以殷黄淞的名义向被告受让了土地使用权，殷黄淞为此先后与被告签订了二份《宅基地转让协议书》，签订协议之后，殷黄淞又以其在南宁工作不方便为由，要求以黎立的名义与被告重新签订了《宅基地转让协议书》，所以之后的协议及相关事项均是黎立和黎春莲负责办理。2、在办理了案涉土地使用权证及开工证之后，被告及时通知了黎立和黎春莲要求支付剩余的转让款，并于2019年8月14日送达了《催交宅基地款通知书》，但是黎立和黎春莲于2019年8月19日向原告出具了《声明放弃书》，声明放弃购买案涉土地，所以被告才按照合同约定不再退还定金。3、本案中以殷黄淞名义签订二份《宅基地转让协议书》原件实际在以黎立的名义签订新的协议之后已经销毁，殷黄淞只持有二份协议书的复印件，而其所述因为搬家丢失不符合客观事实，二份协议书实际已经解除，也不具备任何法律效力，不能以此证明双方之间仍然存在合同关系，且殷黄淞在支付了定金690000元之后三年内均不过问案涉土地转让事宜，也不符合常理。4、本案被告并不存在违约，基于殷黄淞等四人以黎立的名义与被告所签订的协议，被告在案涉土地办理了土地使用权证及开工证之后，已经依约通知对方支付剩余款项，但是殷黄淞等人未能依约支付，已构成违约。综 上，原告殷黄淞主张要求返还定金及支付违约金没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求，并将原告涉及诉讼诈骗及敲诈勒索的材料移送公安机关进行处理。 被告邓爱秋、覃凤才、潘宝军为其辩解，向本院提供的证据材料有： 1、广西宜州农村合作银行活期存款历史明细查询单一张（2017年1月3日转账支付给李爱平300000元）及2017年3月20日《安置建房宗地使用权转让约定协议书》六份，用以证明案涉土地使用权为宜州区居民小组集体划拨安置地，系被告向宜州区居民小组受让并已经向居民小组出纳李爱平支付了定金300000元的事实； 2、2020年5月14日宜州区庆远镇园村社区居委会《证明》二份，用以证明李爱平系宜州区居民小组出纳及涉土地使用权为宜州区居民小组集体划拨安置地并挂靠登记在第二居民小组长文明名下的事实； 3、2017年3月10日《宅基地转让协议书》一份，用以证明因原告殷黄淞所述工作性质不便签订协议，故之后约定以合伙人黎立名义又与被告签订协议的事实； 4、2019年8月11日《委托书》一份，用以证明黎立通过廖翠青委托被告邓爱秋帮忙办理案涉土地使用权证等相关手续的事实； 5、2019年8月14日《催交宅基地款通知书》一份，用以证明在办理了案涉相关土地使用权证之后，被告已经向原告的合伙人黎立、黎春莲发送催款通知要求支付剩余款项的事实； 6、2019年8月19日《声明放弃书》一份，用以证明因原告殷黄淞等四人资金不足，故代表人黎立已经通过黎春莲出具声明确认放弃受让案涉土地使用权，原告等合伙人的行为已构成违约的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证 。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院根据案情，结合各方的举证和质证意见认定。 本院经审理认定事实如下：2017年3月10日，原告殷黄淞（乙方）与被告邓爱秋、覃凤才（甲方）签订《宅基地转让协议书》一份，约定主要内容为：“甲、乙双方在共同自愿基础上，就宅基地转让事宜经过友好协面，达成如下协议条款:一、甲方转让宅基地基本情况:1、甲方将位于宜州市金瀚宇物流中心北安置区宗地1区7＃，规划建设数为5.5层，使用权面积360平方米。临规划道路12、13、14、15、16、17号宅基地，具体以宜州市金瀚宇物流中心北（园村）一、二、三区修建性详细规划图为准，自愿转让给乙方。注:共6宗。2、甲方转让的宗地使用权类型为国有划拨土地、划拔土地证、开工证正在办理中，由甲方协助乙方办理划拨性质为国有出让，产生的所有费用由乙方支付。3、甲方保证其转让给乙方的宗地产权清楚，绝无其他项权利设定或其位纠纷。二、甲方转让该宗地共计人民币:叁佰零陆万元整（￥3060000元）。三、手续办理及税费承担:甲方其名下自的《国有划拨土地证》、《建设有宅基地规划许可证》、《私人建设工程规划审审批单》产生的费用由乙方自行承担。过户手续费由乙方自行办理，甲方无条件提供过户所需的各种手续，产生的所有税费（包括以后国家出台的任何税费）由乙方自行承担，甲方须积极配合乙方办理过户手续。过户时乙方有权决定过户后的户名，即也可以不用本协议受让方名字。四、付款方式:本协议签订后乙方立即支付购买宅基地定金共计人民币:陆拾陆万元（￥660000元）给甲方，甲方办理取得国有划拨土地证、开工证后一个月内，乙方必须支付购买宅基地余款给甲方清楚。五、违约责任:协议是双方真实意愿，如甲方违约，应如数返还宗地定金人民币万元整（￥660000元）给乙方，并另行向乙方支付违约金陆拾陆万元整（￥660000元），如乙方违约，甲方所收乙方支付的宗地定金款不予退还。六、过户期限:甲方限期在乙方付完宗地余款后叁年内，乙方必须办理好宗地过户手续 。七、在办理宗地使用权过户时，如乙方需另行签订宗地转让协议的，甲方协助配合办理。八、本协议经甲乙双方签名、按手印确认成立。九、本协议未尽事宜，双方再协商解决。如有争议，可向当地人民政府及宜州市人民法院提起诉讼。”当日，原告通过银行向被告邓爱秋转账支付了400000元，被告潘宝军、邓爱秋向原告出具《收条》一张，确认收到定金400000元，2017年3月17日，原告又通过银行向被告邓爱秋转账支付了290000元，被告邓爱秋再向原告出具《收条》一张，确认收到了定金290000元。之后，被告邓爱秋、覃凤才向原告出具《承诺书》一份，注明上述宅基地购地款为3060000元，殷黄淞已经于2017年3月17日支付定金660000元，承诺将协助殷黄淞将上述土地使用权登记至指定人员名下，如反悔或者未予协助登记，将双倍返还定金，承诺书落款时间注明为2017年3月10日。在签订上述协议之后，原告殷黄淞（乙方）与被告邓爱秋、潘宝军（甲方）又签订了《宅基地转让协议书》一份，约定将上述协议中的转让价款变更为3090000元，定金及违约金变更为690000元。经询问，原告所述为被告方要求加价30000元，所以才重新签订了协议，但是被告不予认可，主张案涉土地实际为宜州区居民小组集体划拨安置地，系被告拟向宜州区居民小组受让之后再转让给原告等人，当时因需要向他人借款用于支付给宜州区居民小组作为定金，故要求原告等人多加30000元作为辛苦费，所以应原告之要求才重新签订了协议。2019年4月27日，上述地块进行了不动产权登记，登记权利人均注明为文明，权利性质均为国有划拨，座位位置分别注明为河池市宜州区庆远镇金瀚宇物流中心北园村一、二安置区一区7栋12号、13号、14号、15号、16号、17号，不动产权证号分别为桂（2019）河池市宜州区不动产权第xx号、第xx号、第xx号、第xx号、第xx号、第xx号。 原告主张其在支付定金之后一直等待被告通知其支付剩余的款项，但之后通过他人了解得知上述案涉土地已经实际登记在文明的名下，并办理了《建设工程规划许可证》，故以此主张被告已经构成根本违约提起本案诉讼，请求判如所请，为此原告提供了提供了上述《宅基地转让协议书》、《承诺书》、《收条》复印件及《建设工程规划许可证》照片拟证明其主张。经询问，原告所述因搬家不慎丢失了上述《宅基地转让协议书》、《承诺书》、《收条》的原件，而对于其所提交的五张《建设工程规划许可证》照片，原告不能说明其来源。经询问，被告邓爱秋、覃凤才、潘宝军确认上述三人共同出让土地使用权的事实，但主张案涉地块实际为宜州区居民小组集体安置土地，系三被告共同拟向宜州区居民小组受让之后再转让给了殷黄淞、黎立、黎春莲、韦东红四人，殷黄淞四人系合伙关系，刚开始约定以殷黄淞的名义与被告签订协议并由殷黄淞支付定金，之后因为殷黄淞在南宁市工作不便才又以黎立的名义重新签订了《宅基地转让协议书》，所以本案原告殷黄淞所提供的《宅基转让协议书》等证据原件实际已经销毁，而在案涉的国有土地不动产权证等相关手续办妥之后，被告已经通知黎立交付剩余的转让款，另外又带黎春莲到宜州区居民小组组长文明家里核实证件原件并由其拍照留存，但因为资金不足，黎立于2019年8月19日通过黎春莲向被告出具《声明放弃书》一份，声明放弃受让，并要求被告退还已付的定金660000元，在被告依约不予退还定金之后，才导致本案的纠纷。被告为证明其主张，向本院提供2017年3月20日其与宜州区居民小组所签订的《安置建房宗地使用权转让约定协议书》六份、落款时间为2017年3月10日与黎立所签订的《宅基地转让协议书》一份、2019年8月11日黎立委托廖翠清所出具的《委托书》一份、2019年8月17日由黎春莲签收的《催交宅基地款通知书》一份、2019年8月19日由黎春莲代黎立所出具的《声明放弃书》一份、2020年5月14日河池市宜州区庆远镇园村社区居民委员会所出具的《证明》二份拟证明其主张。其 中落款时间为2017年3月10日与黎立所签订的《宅基地转让协议书》中所注明转让的案涉土地使用权的转让总价款为3060000元，定金为660000元；其中注明2019年8月19日黎春莲代黎立（注明姑侄关系）所出具的《声明放弃书》中注明黎立本人已经于一个月前接到邓爱秋、覃凤才多次电话催款，但因为资金不足未能交清余款，故声明取消这笔交易，只要求退还原2017年3月10日交给邓爱秋、覃凤才的安置地的定金660000元，并声明双方所签订的协议及委托书一律作废，放弃购买案涉土地使用权的权利；其中河池市宜州区庆远镇园村社区居民委员会于2020年5月14日所出具的《证明》注明文明为河池市宜州区居民组组长，宜州区居民组位于宜州市队）安置区的集体宅基地《国有划拨土地证》、《建设有宅基地规划许可证》、《私人建设工程规划审批单》挂在法定代表文明名下。 根据原告方的陈述及被告方的答辩，本院归纳本案争议焦点为：1、双方所签订的《宅基地转让协议书》的效力应如何认定？如协议有效，协议是否已经解除？系以何种方式解除？2、原告以被告构成根本违约为由请求返还购地定金690000元和支付违约金690000元是否有事实和法律依据？3、本案是否遗漏了当事人？是否应当追加黎立等人作为当事人参加诉讼？ 一、关于《宅基地转让协议书》的效力问题及解除问题。 本院认为，本案中双方所签订的《宅基地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应自双方签字时成立并生效，协议合法有效，本院予以确认。对于协议的解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本院认为，双方所签订的二份《宅基地转让协议书》均已经通过协议解除，理由如下：对于其中约定转让价款为3060000元的《宅基地转让协议书》，因双方约定将价款变更为3090000元并重新签订了新的《宅基地转让协议书》，视为双方已经协议解除了该协议。 对于约定转让价款为3090000元的《宅基地转让协议书》，现在原告实际系主张被告构成根本违约而解除该协议，原告主张的是法定解除，其主张解除的前提应是双方之间仍然存在合法有效的建设用地使用权转让合同关系，而主张仍然存在合同关系的直接证据应是合同原件等证据材料，但现在原告未能提供《宅基地转让协议书》及《收条》等证据原件予以证明，原告解释为因搬家不慎丢失，但协议书等原件作为重要材料，原告理应妥善保管，且原告作为房地产开发的从业者，所受让的案涉国有土地使用权亦为了转让获利，其更应清楚协议书等证据原件的重要性，即使在不慎丢失之后，原告亦应及时通知被告采取重新签订协议等方式进行补救，以便协议的继续履行及保证交易的稳定，但是原告并未及时通知被告或者采取相应的补救措施，其所述的不符合常理，故根据《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解 释》第 九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”在原告未能提供协议书等证据原件及未能作出合理解释的情形下，其应当承担举证不能的后果，《宅基地转让协议书》应视为双方已经协议解除，双方之间不再存在建设用地使用权转让合同关系，被告关于已经协议解除之辩解，本院予以采纳。综上，本院认为二份《宅基地转让协议书》已经双方协议解除，为此无需再另行判决予以解除，原告请求解除协议已无实际意义，故本院不予支持。 二、关于原告以被告构成根本违约为由请求返还购地定金690000元及支付违约金690000元是否有事实和法律依据的问题。 对于原告所请求的返还土地使用权转让款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”经认定本案中双方所签订的《宅基地转让协议书》实际已经通过过协议解 除，协议解除之后，合同的权利义务终止，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，返还财产，故原告请求被告退还已支付的购地定金690000元，于法有据，本院予以支持。对于原告所请求的违约金的问题。根据合同法的规定，合同解除分为法定解除、协议解除、约定解除，对于法定解除及约定解除，并不排斥同时请求违约责任，但是对于协议解除合同的情形，系双方当事人之间因其他事由，合同继续履行不便或者继续履行不能达到预期目的，双方通过民事行为较快的解除合同情形，合同解除之后，除了双方约定之外，不应再就合同违约责任及损失等提出异议。结合到本案，经认定双方实际已经通过协议解除《宅基地转让协议书》，在协议解除时，双方并未就损失或者违约责任如何分担予以约定，故原告再据此主张被告支付违约金，本院不予支持。 三、关于本案是否遗漏了当事人的问题。 本院认为，本案中被告主张原告与黎立等人合伙受让案涉建设用地使用权，应当追加黎立等人作为作为共同原告或者第三人参加本案诉讼，以便查明案件事实，故依法应当由被告提供证据予以证明原告与黎立等人存在合伙关系的事实。但是，被告所提供的《宅基地转让协议书》注明为其与黎立所签，而所提供的《催交宅基地款通知书》也注明向黎立进行催款，在被告所提供的《声明放弃书》中亦注明声明人为黎立，虽然合同标的物均注明为案涉的安置地，但仅凭上述证据无法直接证明原告与黎立等人合伙受让案涉建设用地使用权及以此证明原告存在违约。为此，关于被告之该辩解，本院不予采纳，至于被告和黎立等人的纠纷，其可以另行主张。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邓爱秋、覃凤才、潘宝军于本判决生效之日起十日内返还给原告殷黄淞购地定金690000元； 二、驳回原告殷黄淞的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费17220元，减半收取8610元，财产保全费5000元，共计13610元，由原告殷黄淞负担6805元，由被告邓爱秋、覃凤才、潘宝军负担6805元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄志木 二〇二〇年七月九日 法官助理 韦兰情 书 记 员 罗文智