广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6268号 上诉人（原审被告）：广西南宁宗信房地产有限公司，住所地南宁-东盟经济开发区武华大道**华强科技孵化园**综合楼**。 法定代表人：张琰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱芸，广西胜涛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄建福，男，1982年5月14日出生，壮族，住广西-东盟经济技术开发区。 委托诉讼代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何立武，广西冠鸿律师事务所实习律师。 上诉人广西南宁宗信房地产有限公司（以下简称“宗信公司”）因与被上诉人黄建福商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市武鸣区人民法院（2019）桂0122民初2057号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宗信公司的委托诉讼代理人朱芸，被上诉人黄建福的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宗信公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回黄建福的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由黄建福承担。事实与理由：一、涉案项目的承包施工人是广西建工集团第一建筑工程有限责任公司（以下简称“广西一建”），因广西一建不按合同约定配合宗信公司办理工程竣工验收的相关手续，导致涉案项目至今未能竣工验收，也影响了宗信公司交房，因此本案违约责任不应由宗信公司承担，而应由广西一建承担。二、因恶劣天气导致的工期延误，应计算至宗信公司交房之日，且延误天数应予扣除。首先，根据涉案《商品房买卖合同》附件六第四条第二款的约定，气象部门记录降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上而导致工期延误的予以延期。涉案工程于2014年3月开工，截至2019年4月30日，共有92天降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上而导致工期延误的情况。根据合同第九条的约定，该天数应予扣除，但因合同并未约定计算恶劣天气导致工期延误的截止时间，故应计算至交房之日止。三、高温天气及大风天气也应作为导致工期延误的因素。据南宁市武鸣区气象局提供的数据，2014年3月至2019年9月30日，风力6级及以上的天数为174天，气温35℃及以上的天数为243天，其中37℃以上的天数为42天。根据《防暑降温措施管理办法》第八条的规定，1、日最高气温达到40℃以上，应当停止当日室外露天作业;2、日最高气温达到37℃以上、40℃以下时，用人单位全天安排劳动者室外露天作业时间累计不得超过6小时，连续作业时间不得超过国家规定，且在气温最高时段3小时内不得安排室外露天作业；3、日最高气温达到35℃以上、37℃以下时，用人单位应当采取换班轮休等方式，缩短劳动者连续作业时间，并且不得安排室外露天作业劳动者加班。故因高温天气造成工期延误的天数应予扣除。此外，根据《建设工程施工现场安全防护、场容卫生及消防保卫标准》(DB11/945-2012)第2.11.9条、《液压爬升模板工程技术规程》(JGJ159-2010)第9.0.11条、《钢管脚手架、模板支架安全选用技术规程》(DB11T7583-2015)第9.0.3条、《建筑施工高处作业安全技术规范》(JGJ80-2016)第3.0.8条的规定，在风力达6级及以上时，应当停止吊装作业、爬模施工作业，停止脚手架、模板支架的搭设与拆除，停止架体搭设、使用及拆除作业，停止露天攀登与悬空高处作业。故因风力达6级及以上的天数亦应予以扣除。四、逾期办证违约金不应由宗信公司承担。首先，合同已经明确约定房屋所有权登记的时间是在交付商品房后730日。因涉案房屋至今未交付，无法办理房屋所有权登记，故办理房屋不动产权证的条件尚未成就，宗信公司不存在违约。其次，合同已明确约定办理房屋所有权证的时间，故逾期交房违约金与逾期办证违约金不可以重复计算。五、办理房屋所有权证，不仅是宗信公司的单方义务，还需要业主配合将契税证明等材料交给开发商，如业主不予配合，宗信公司亦无法办理房屋所有权证。同时，能否顺利办理房屋所有权证，尚属于未能明确的事情，今后也不能排除业主为获得违约金而故意拖延办理房屋所有权证的可能。故对该不能明确的未来事件不应在本案作出裁决。因此，一审法院同时计算逾期办证违约金和逾期交房违约金，违反了合同约定及法律规定，应予撤销。 黄建福辩称，宗信公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉请求，维持一审判决。 黄建福向南宁市武鸣区人民法院起诉请求：1、判令宗信公司支付黄建福逾期交房违约金32723.53元（违约金计算：以已付购房款351488元为基数，按日万分之一计算，从2016年10月1日起暂计至2019年4月20日，共计931天，以后另计至实际交房之日止）；2、判令宗信公司支付黄建福逾期办理房屋所有权证违约金7064.91元（违约金计算：以已付购房款351488元为基数，按日万分之一计算，从2018年10月1日起暂计至2019年4月20日，共计201天，以后另计至交付不动产权证之日止）；3、判令宗信公司立即交付不动产权证；4、本案受理费由宗信公司承担。 一审法院认定事实，宗信公司开发建设的广西-东盟经济技术开发区安平路68号广西东盟大帽山棚户区改造项目（二期），建设工程规划许可证号为450107201430066，商品房预售许可证号为（2015）东盟预售证字第082号。 2016年3月12日，黄建福（买受人）与宗信公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，由黄建福向宗信公司购买坐落于广西-东盟经济技术开发区安平路68号广西东盟大帽山棚户区改造项目（二期）1幢2单元1204号房，建筑面积109.84平方米，每平方米3200元，房屋总价款为人民币351488元。合同第九条约定出卖人应当在2016年9月30日前将取得经建设、监理、施工、设计、勘察单位五方盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》的商品房交付买受人使用。合同第十条第1点第（2）项约定出卖人逾期交房的违约责任如下：“逾期超过180日的，买受人有权解除合同。买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。第十七条第3点第（1）约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。第十七条第4点约定，因出卖人过错导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按第（2）项处理“买受人不退房的，出卖人按每迟延一日万分之一计算，向买受人支付违约金”。合同附件六《补充协议》第四条对工期延期的情况有如下约定：第2点“气象部门记录降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上而导致工期延误的”，第5点“其他非出卖人所能控制的因素，不可抗力包括但不限于自然灾害”，出卖人可据实予以延期。 合同签订当天，黄建福向宗信公司付清购房首付款71488元。2017年1月13日，黄建福办妥涉案房屋的银行按揭贷款手续并委托中国工商银行股份有限公司南宁市武鸣支行向宗信公司支付购房款280000元。黄建福已付清购房总价款351488元，并缴纳契税5272.32元，宗信公司至今未向黄建福交付合格房屋，亦未向不动产登记机关提交为黄建福申请办证的材料。 自黄建福、宗信公司签订《商品房买卖合同》之日即2016年3月12日起至合同约定交房日2016年9月30日止，武鸣区连续2天或2天以上中雨的雨天共有11天，即2016年5月28日、2016年5月29日、2016年6月4日、2016年6月5日、2016年6月10日、2016年6月11日、2016年8月2日、2016年8月3日、2016年8月4日、2016年8月23日、2016年8月24日。无台风等自然灾害天气。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，黄建福与宗信公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同，签约各方均应严格遵守和全面履行义务。黄建福负有按期足额支付购房款的义务，宗信公司负有按约定时间交付符合条件的商品房和权属证书的义务。 关于黄建福能否同时主张逾期交房违约金及逾期办证违约金的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定了逾期交房违约责任的承担方式，第十八条规定了逾期办证承担违约责任的具体情形。对于开发商超过办证日期尚未交房的，司法解释并没有规定例外情形，并未规定不能同时计取违约金。根据第十八条的规定，只有超过合同约定的办理房屋所有权证登记的期限，除当事人有特殊约定外，开发商应承担违约责任。本案中，宗信公司在合同中明确承诺了具体的交房时间及办证日期，并分别约定了违约金，合同中并没有不能同时计取违约金约定。故，同时存在逾期交房及逾期办证情形时，宗信公司应依据合同约定分别承担逾期交房违约金及逾期办证违约金。 关于逾期交房违约金问题，本案中，黄建福已依照合同约定向宗信公司付清购房款，履行了付款义务，宗信公司应当按照合同第九条的约定，在2016年9月30日前向黄建福交付经“五方验收”合格的房屋。但宗信公司至今仍未向黄建福交付涉案房屋，违反了合同义务，应当承担违约责任。现《商品房买卖合同》第十条第1点第（2）项书面约定了逾期交房违约金，故黄建福要求宗信公司支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持。对于宗信公司要求扣除中雨、6级以上大风、35℃以上天气天数的辩解意见，根据《商品房买卖合同》附件六第四条的约定，降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上而导致工期延误的，自然灾害导致工期延误的，出卖人可据实予以延期。根据武鸣区气象局提供的气象报告，自黄建福、宗信公司签订《商品房买卖合同》之日至合同约定交房日止，即2016年3月12日起至2016年9月30日止，武鸣区连续2天或2天以上中雨的雨天共有11天，交房日期可据实顺延11天。宗信公司主张扣除6级以上大风天气及高温天气天数，无合同约定，亦非法定停工情形，高温、大风天气影响的是露天作业，不属于建工企业不可预见的事由，也不符合不可抗力的情形，故宗信公司要求扣除6级大风天数及气温35℃以上天数无依据，不予采信。宗信公司逾期交房天数应从2016年10月12日起算。宗信公司应当按照合同约定，以黄建福已付购房款351488元为基数，按每日万分之一标准，支付自2016年10月12日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。违约金分段计算：①自2016年10月12日起至2019年4月20日止共计921天的违约金32372.04元；②自2019年4月21日起至宗信公司向黄建福交房之日止的违约金，以已付房款351488元为基数，按每日万分之一的标准计算，每年支付一次，不足一年的，按实际时间支付。 关于逾期办证违约金问题，合同第十七条第3点第（1）约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。宗信公司辩称商品房尚未交付使用，故办证时间尚未起算，宗信公司不存在逾期办证的违约行为，不应承担违约责任。对宗信公司该辩解意见，一审法院认为，《商品房买卖合同》是宗信公司提供的格式合同，双方对逾期办证的起算时间理解发生争议，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，应当作出对宗信公司不利的解释，故采信黄建福主张，自约定的交房之日起算办证时间。宗信公司未在合同约定的时间内将不动产权证交付黄建福，应当承担违约责任。宗信公司辩称黄建福未将自身持有的办证所需资料交给宗信公司存在违约行为，但未能举证证明其已向黄建福催交资料，故对宗信公司该辩解意见，不予采信。宗信公司应当按照按合同第十七条第4点约定向黄建福支付自办证期限届满的次日起至实际交付不动产权证之日止的逾期办证违约金，以黄建福已付购房款351488元为基数，按每日万分之一标准计算。违约金的起算时间为自约定交房之日起经过中雨延期11天及730天办证期届满的次日，即2018年10月12日。违约金分段计算：①自2018年10月12日起至2019年4月20日止共计191天的违约金6713.42元；②自2019年4月21日起至宗信公司向黄建福交付不动产权证之日止的违约金，以已付房款351488元为基数，按每日万分之一的标准计算，每年支付一次，不足一年的，按实际时间支付。 关于交付不动产权证问题，本案中，黄建福依照合同约定向宗信公司付清购房款并支付了相关税费，已履行了合同约定的付款义务，宗信公司应当按照合同第十七条的约定在交付房屋后730日内为黄建福申请办理房屋所有权登记并将房屋权属证书交付黄建福，但宗信公司至今仍未申请办理广西东盟大帽山棚户区改造项目（二期）不动产首次登记。根据《不动产登记暂行条例》第二十四条“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记”的规定,涉案房屋尚不具备办理不动产权证的条件，故黄建福要求宗信公司办理并交交付不动产权证，条件尚未成就，不予支持。 关于宗信公司提出的追加广西一建为共同被告并由广西一建赔偿黄建福违约金损失的问题，本案系商品房预售合同纠纷，根据合同相对性原则，合同签订双方即出卖人及买受人为案件当事人，双方根据商品房预售合同约定享受权利承担义务。宗信公司与广西一建之间的法律关系为建设工程施工合同关系，属另一法律关系，不属于商品房预售合同法律关系调整的范围。如宗信公司认为广西一建不履行合同义务造成其损失，可另行向广西一建主张权利。宗信公司要求追加广西一建为本案共同被告并要求其承担赔偿责任，不符合合同相对性原则，不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、宗信公司向黄建福支付逾期交房违约金（违约金分段计算：①自2016年10月12日起至2019年4月20日止的违约金32372.04元；②自2019年4月21日起至宗信公司向黄建福交房之日止的违约金，以已付房款351488元为基数，按每日万分之一的标准计算，每年支付一次，不足一年的，按实际时间支付）；二、宗信公司向黄建福支付逾期办证违约金（违约金分段计算：①自2018年10月12日起至2019年4月20日止的违约金6713.42元；②自2019年4月21日起至宗信公司向黄建福交付不动产权证之日止的违约金，以已付房款351488元为基数，按每日万分之一的标准计算，每年支付一次，不足一年的，按实际时间支付）；三、驳回黄建福的其他诉讼请求。案件受理费795元，减半收取398元，黄建福负担7元，宗信公司负担391元。 二审中，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，亦均未提交新的证据，故本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 关于本案违约责任的承担主体问题。宗信公司称，涉案房屋逾期交付系广西一建未依约配合其办理工程竣工验收所致，故本案违约责任应由广西一建承担。因本案系商品房预售合同纠纷，且涉案《商品房买卖合同》的订立者为宗信公司和黄建福，广西一建并非该合同的当事人，故根据合同相对性原则，黄建福要求宗信公司承担违约责任并无不当，应予支持。而宗信公司与广西一建之间为建设工程施工合同关系，不属于本案商品房预售合同法律关系的调整范围，如宗信公司认为广西一建因不履行合同义务而给其造成损失，可另行向广西一建主张权利。因此，本院对宗信公司的上述主张不予支持，本案违约责任应由宗信公司承担。 关于逾期交房违约金的问题。本案中，黄建福已依约支付购房款，根据涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，宗信公司应在2016年9月30日前将经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位五方验收合格的涉案房屋交付给黄建福。但宗信公司至今未交付经五方验收合格的涉案房屋，已构成违约，应承担逾期交房违约责任。宗信公司称，在计算逾期交房违约天数时应将中雨、6级以上大风、35℃以上天气的天数予以扣除。根据涉案《商品房买卖合同》附件六第四条的约定，气象部门记录降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上而导致工期延误的，因自然灾害导致工期延误的，出卖人可据实予以延期交付。根据南宁市武鸣区气象局提供的气象报告，自涉案《商品房买卖合同》签订之日至合同约定交房日止，南宁市武鸣区连续2天或2天以上中雨的雨天共有11天，故交房日期可据实顺延11天。对于宗信公司提出要求扣除6级以上大风天气及高温天气天数的主张，因无合同约定，也非法定停工情形，且高温、大风天气影响的是露天作业，不属于建工企业不可预见的事由，亦不符合不可抗力或自然灾害的情形，故本院对宗信公司的该主张不予支持。因合同约定的交房时间为2016年9月30日，顺延11天，故宗信公司逾期交房的天数应从2016年10月12日起算。根据涉案《商品房买卖合同》第十条的约定，逾期交房超过180日的，买受人有权解除合同；买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故一审以已付购房款351488元为基数，按每日万分之一的标准计算，判决宗信公司支付自2016年10月12日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。 关于逾期办证违约金的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十七条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。但双方对办理不动产权证的时间起算点的理解有分歧，宗信公司认为应以实际交房计算办证时间，黄建福则认为应以约定的交房时间计算办证时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，涉案《商品房买卖合同》第十七条明确约定办证时间为商品房交付使用后730日内，同时结合合同关于逾期交房违约金计算至实际交房之日止的约定，可以认定涉案房屋不动产权证的办理应以房屋实际交付为前提，而涉案房屋至今尚未交付，故办证时间尚未起算，宗信公司不存在逾期办证的违约行为，其不应承担逾期办证违约责任。因此，一审以合同约定的交房日起算办证时间，并判决宗信公司承担逾期办证违约责任不当，本院予以纠正。 综上所述，宗信公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持南宁市武鸣区人民法院（2019）桂0122民初2057号民事判决第一项； 二、撤销南宁市武鸣区人民法院（2019）桂0122民初2057号民事判决第二、三项； 三、驳回黄建福的其他诉讼请求。 一审案件受理费398元，由黄建福负担80元，由广西南宁宗信房地产有限公司负担318元；二审案件受理费795元，由黄建福负担159元，由广西南宁宗信房地产有限公司负担636元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  朱菲菲 审判员  闭燕华 审判员  曾 涛 二〇二〇年七月二十日 书记员  覃英煌 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。