广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终99号上诉人（原审被告）：黄金富，男，1967年5月8日出生，汉族，住福建省浦城县**************。委托诉讼代理人：李艳红，广东朗乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄淑怡，广东朗乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖柏树，男，1963年4月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区************。委托诉讼代理人：刘振林，广东运胜律师事务所律师。原审被告：珠海市剑盛房地产代理有限公司，住所地广东省珠海市香洲区****************，统一社会信用代码9144********60328Q。法定代表人：郑丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭剑明，该公司置业顾问。原审第三人：冯文春，男，1967年12月29日出生，汉族，住河南省光山县***********。上诉人黄金富因与被上诉人肖柏树、原审被告珠海市剑盛房地产代理有限公司（以下简称剑盛公司）、原审第三人冯文春房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。黄金富上诉请求：撤销一审判决，依法驳回肖柏树的诉讼请求。事实和理由：一、冯文春在原二审庭审上承认，2012年8月24日，冯文春向肖柏树购买涉案房产，双方是买卖关系而非委托代理关系，未办理过户手续的原因是“房屋交易税很高”。肖柏树与剑盛公司代表谭剑明的微信记录显示，冯文春已向肖柏树支付全部房款，肖柏树明确表示涉案房产已与其无关，房屋所有权已属冯文春。肖柏树和冯文春为了逃税恶意串通，损害国家利益，黄金富与肖柏树之间的《房地产买卖合同》应为无效合同。二、即使《房地产买卖合同》有效，一审法院认定“各方对合同约定买方应于签署本合同之日起40个工作日内付清首期房款人民币10万元（含已付定金），并在缴纳首期款后10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续均不持异议”错误，办理房屋按揭贷款应先于支付10万元首付款的义务。根据双方签订的《房地产买卖合同》可知：1.黄金富与冯文春须于2016年4月20日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续；办理相关税费缴纳和签署《珠海市二手房买卖合同》并办理过户递件手续是双方的义务，并不是黄金富单方的义务。如果冯文春不配合黄金富办理房屋按揭贷款手续，双方是无法在2016年4月20日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市二手房买卖合同》并办理过户递件手续的。2.签署合同之日起40个工作日为2016年4月23日，意味黄金富支付首期房款10万元的期限并不限定在2016年4月20日之前。相反，该日期和合同原定的过户日期可以重合，黄金富可于办理过户递件手续当天将首期款支付给冯文春。根据二手房交易习惯可知，黄金富与冯文春的履约顺序为：第一，2016年3月30日或之前，冯文春配合黄金富办理银行按揭手续；第二，2016年4月20日或之前，黄金富与冯文春于办理相关税费缴纳、签署《珠海市二手房买卖合同》并办理房屋过户手续，过户当天黄金富向冯文春支付首付款。由此可见，冯文春有配合黄金富办理银行按揭手续并履行了办理房屋过户手续的义务，并且办理银行按揭手续应先于支付首付款，办理房屋过户手续应于支付首付款同时进行。冯文春配合办理房屋按揭贷款的义务应先于黄金富支付10万元支付款义务的履行。三、真正违约的是冯文春，真实原因是房价暴涨。根据合同约定“二、1A买方在卖方签署本合同后9个工作日内补足定金五万元至经纪方处，卖方应于该期限届满后15个工作日内到经纪方处办理相关手续，否则视为卖方违约。”，签署合同当日，黄金富已经按照合同约定补足定金5万元；冯文春应于2016年3月30日之前协助黄金富办理按揭手续，但是冯文春直至2016年4月初才到中国建设银行配合黄金富办理第一次的按揭手续。这已经构成了合同约定的“视为卖方违约”。因冯文春迟迟未配合办理按揭手续，导致黄金富无法及时办理按揭手续。2016年11月30日，黄金富担心冯文春将涉案房屋销售给第三人，强行住进涉案房屋，可见黄金富购买涉案房屋的强烈意愿。但冯文春在第一次按揭办理不成功后，一直未催促黄金富支付10万元首付款，也未给银行收款账号，直至2018年1月12日冯文春以黄金富未支付首付款为由解除《房地产买卖合同》，未体现出其作为卖方对于房屋销售的重视。黄金富提交的证据显示，中山的房价自2016年2月起开始暴涨。根据黄金富提交的冯文春与剑盛公司的通话记录，冯文春明确表示要求涨价50万元才肯出售房产，因无法与黄金富就房屋价款协商一致才以黄金富未支付首付款为借口提起诉讼并要求解除合同。综上，黄金富没有违约，冯文春多次违约导致合同无法正常履行、黄金富的合同目的无法实现，该事实清楚明确，证据确实充分。一审查明事实有误、适用法律错误，请求法院查明事实，撤销一审判决并驳回肖柏树的诉讼请求。后黄金富撤回第一项事实与理由，认为涉案合同合法有效，冯文春与肖柏树之间是买卖关系，并非委托代理关系。一审法院判决解除合同是错误的，本案没有达到可解除合同的条件，合同法第九十四条规定，肖柏树应当经过催告并履行，但肖柏树未履行催告程序，因此，一审判决错误。肖柏树辩称：一、关于合同效力问题。涉案房屋登记在肖柏树名下，肖柏树委托第三人冯文春办理出售涉案房屋不违反法律规定，涉案合同合法有效。二、关于未付清首期款10万元的问题。房屋成交价为45万元，黄金富先付首期款10万元，并以申请银行按揭贷款方式支付房款35万元，如银行批准贷款不足或超过35万元，各方应多退少补。根据涉案合同“黄金富应于签署本合同之日40个工作日内付清首期款10万元”的约定，黄金富并未在2016年2月27日签署合同后第40个工作日，直到本案2018年1月15日立案前仍未支付首期款10万元。仅支付了5万元定金。三、履约顺序的问题。根据合同的约定，应是黄金富支付首期款义务在前，办理银行按揭手续在后。四、肖柏树无违约情形。五、其他问题。黄金富明知无法按揭贷款，无法继续履行合同，应当积极取得肖柏树同意变更合同，而不是不付房款而霸占房屋。案涉合同签订已4年，房价已翻倍，黄金富一直逾期未付款，毫无诚信，肖柏树没有理由相信他，再将房卖给他。黄金富无能力一次性付款，在一审期间无法提交相关证据。黄金富、剑盛公司均了解涉案房屋的情况，在签订合同前应当对是否能按揭贷款充分了解，而不是让肖柏树一家家银行去咨询能否按揭贷款。合同约定“买方于办理过户递件手续当天将首期款支付给卖方”属于无效条款。首先，该约定不合理，不可能在当天完成支付首付并办理完按揭，银行又能出同意贷款承诺书；其次，与合同其他条件相矛盾。综上，黄金富存在多项违约，导致合同无法履行，并强行破门而入，侵占肖柏树的房屋，应依法承担法律后果。一审判决合法合理，应予维持。剑盛公司述称：1.关于支付首付款，在合同约定的办理递件过户将要到期的时候，双方进行沟通，黄金富提出一次性支付购房款，冯文春当时同意的，但当时因为停电，双方又有急事，就没有签订书面协议，仅达成了口头协议；2.中山的房价不断上涨，冯文春家庭内部产生分歧，有人不同意出售涉案房屋，因此黄金富没有发出律师函，给冯文春时间，之后冯文春有说过不想卖了；3.后来双方针对合同都有沟通，在2017年年底之后，冯文春提出实收50万元，但黄金富出价48万元，双方没有达成一致意见，才导致现在的诉讼。冯文春述称，其同意肖柏树的答辩意见。肖柏树于2018年1月15日向一审法院起诉请求：1.没收黄金富交付的50000元定金；2.黄金富支付2016年5月至2018年1月房屋占用费42000元（21个月×2000元/月）；3.剑盛公司退还代为保管的40000元定金；4.剑盛公司退还佣金（中介费）10000元；5.黄金富腾退中山市****************房屋；6.黄金富、剑盛公司退还案涉房屋的房屋产权证和土地使用证原件。一审诉讼中，肖柏树明确第二项诉讼请求：黄金富支付2016年5月至退还房屋之日止的房屋占用费，暂计至2019年3月共70000元（35个月×2000元/月）。一审法院认定事实：2015年12月11日，肖柏树出具委托书一份，载明肖柏树委托冯文春代为办理位于中山市****************[房地产权证：粤房地证字第C1797012号；国有土地使用证：中府国用（2002）字第331075号]的出售、签署出售上述房屋的买卖合同、协助买主办理上述房屋银行贷款按揭、房屋抵押登记的相关手续、更名、代收售房款以及缴纳相关税费等事宜，委托期限为从委托书签署之日至办完上述事宜止。委托人一栏处有肖柏树的签名及捺印。同年12月16日，广东省珠海市珠海公证处作出（2015）粤珠珠海第38790号公证书，载明肖柏树于2015年12月11日在公证员面前，在前面的委托书上签名、捺右手大拇指指模。2016年2月27日，肖柏树（卖方）代表人/代理人冯文春与黄金富（买方）、剑盛公司（经纪方）签订一份编号为0001495房地产买卖合同，主要约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市****************，建筑面积为115.12平方米，转让成交价450000元；定金50000元，买方在签署合同时交保证金10000元予经纪方，若卖方于2016年2月29日或之前签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金，在此期间，买方不得要求退回保证金，若卖方未能签署本合同，经纪方原数退还买方已付保证金，买方不得要求任何赔偿；买卖双方同意卖方在签署本合同后3日内将该物业的房地产证原件托管于经纪方处作为转让过户之用，买方在卖方签署本合同后9个工作日内补足定金50000元（含保证金转为定金部分）至经纪方处，卖方应于该期限届满后15个工作日内到经纪方处办理相关手续，否则视为卖方违约；本合同所述定金，无论卖方收取一部分或全部定金，均代表本合同正式生效；第二部分楼款买方应于签署本合同之日起40个工作日内付清首期房款100000元（含已付定金部分），并在交纳首期款后10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续；在银行出具贷款承诺书之日起2个工作日内，买方须对照第二部分楼款减去银行承诺贷款金额的结果多退或少补应付的首期款；买卖双方于2016年4月20日或之前办理完相关税费交纳和签署珠海市二手房买卖合同（适用于二手楼买卖），并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为托管；买卖双方同意上述一次性付款买房的第二部分楼款或银行按揭付款买方的首期款的托管或监管方式为买卖双方自行交付：买方于办理过户递件手续前当天将首期款支付给卖方，买卖双方约定交楼日期为收齐全部房款日；如买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让给任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；鉴于经纪方已经促成买卖双方之间买卖合同的成立，则买卖双方确认卖方应向经纪方支付10000元作为佣金，买方应向经纪方支付8000元作为佣金，上述佣金应于买卖双方签署珠海市房地产买卖合同（适用于二手房买卖）前全部付清；若卖方或买方任何一方未能依本合同条款卖出或买入该物业，则毁约一方须即时付予经纪方18000元作为违约金；双方还约定了其他事项。2016年2月30日，剑盛公司收取肖柏树出售中山市*************产证两本。2016年3月6日手写收据与手写定金托管分别载明：谭剑明于2016年3月6日分别，收到冯文春出售中山市**********服务佣金10000元；今收到冯文春出售上述房产定金，托管在剑盛公司，待过户当天再支付。两份材料落款处均有谭剑明的签名及捺印。另，该收据与定金托管记载于同一张A4纸上。黄金富提交收据（6号501）显示收到水费20.8元，垃圾计费36元，补56.8元，日期2016年11月30日。2018年1月12日，冯文春向黄金富发出解除房地产买卖合同通知书，载明：黄金富未按照双方于2016年2月27日前的房地产买卖合同约定在签署本合同之日起40个工作日内付清首期房款10万元（40万元减去银行承诺贷款数额），也未办理银行按揭手续，又在2016年5月未经冯文春同意，擅自破锁进入上述房屋居住至今，鉴于您已违约，且至今未付冯文春房款，为此，冯文春决定解除双方签订的房地产买卖合同、没收定金50000元、请黄金富支付2016年5月至2018年1月房屋占用费21个月×2000元=42000元、退还上述房屋产权证和土地使用证原件、腾退上述房屋，贵方收到本通知书之日即视为解除合同之日。中山市不动产登记资料证明表显示，位于中山市****************[房产证号：*******；土地证号：国（2002）*******]权利人为肖柏树，无抵押、查封信息。打印时间2018年1月15日。原一审开庭笔录显示，三方对首期款于签订涉案合同后40个工作日内支付10万元（含定金）的情况不持异议。黄金富与剑盛公司均称因冯文春在支付首期款的最后一天期限即2016年4月20日没有出现，亦没有给账号，导致黄金富无法支付购房款，且在后期冯文春除了第一次协助黄金富办理按揭手续（第一次银行不同意办理按揭）外，后续均没有出现，导致黄金富未能办理银行按揭手续；涉案房屋是出租房，且没有电器及家私，房屋占用使用费应按每月1000元计算。黄金富称因冯文春不配合办理按揭手续，导致无法申请银行贷款，其曾与冯文春协商一次性付款，但冯文春基于房价上涨，要求涨价，双方未能达成一致意见，为保证自身权益，其遂于2016年11月份搬进涉案房屋居住。肖柏树则认为冯文春均提供协助办理按揭手续，没有缺席，而黄金富于2016年6月份左右擅自在涉案房屋居住，其不清楚黄金富可一次性支付购房款。冯文春称其于2016年4月27日致电剑盛公司说如果黄金富找不到银行贷款就不出售涉案房屋了，黄金富称找不到本人是不属实的；其曾通过剑盛公司约谈黄金富商讨合同细节，但剑盛公司称黄金富不愿意，其觉得被骗了所以不同意继续履行合同。原二审调查笔录显示，各方确认2016年4月23日为合同约定的交纳首期房款后的10个工作日内办理完毕全部按揭手续的截止日；确认一审开庭时只有一名审判员和书记员在场。肖柏树认为虽然其与冯文春对涉案房屋有关交易，但双方未办理房屋过户手续，在法律上涉案房屋仍属于其所有，而涉案房屋已经其与冯文春同意进行出售，并办理了委托公证手续，所以由肖柏树出售涉案房屋是合法有效的。黄金富提交新证据2018年2月26日剑盛公司代表谭剑明与冯文春的通话记录、2016年2月份后中山市房价暴涨信息网页图片、中山房价大涨卖家频毁约新闻网页截图、肖柏树与谭剑明微信聊天记录截图2张，证明在第三次黄金富与冯文春协商办理房屋按揭手续，因冯文春不愿意配合，黄金富、冯文春与剑盛公司协商一致，下周一黄金富与冯文春办理房屋过户手续且黄金富一次性支付剩余房款40万元，但冯文春没有依约到场办理过户手续对已达成一致一次性付款事宜反悔的事实及冯文春要求实收50万元房款才愿意卖房的事宜；2016年2月后中山市房价大幅度上升；肖柏树与冯文春之间是买卖合同关系，虽办理了公证委托，实际上并非公证委托代理关系，肖柏树已明确涉案房屋属于冯文春，一审以肖柏树名下作为原告的诉讼为虚假诉讼，一审判决认定黄金富向肖柏树退还定金并支付占用费是错误的。肖柏树认为上述证据不属于新证据，认为冯文春在2016年3月底配合办理银行按揭手续，但银行不批，该情况与黄金富所述自相矛盾，黄金富未依约在约定期限内办理相关手续，且黄金富没有证据证明可全额支付房款；因房价上涨，其要求实收50万元购房款不过分，属于协商合同的支付方式，其已给予黄金富两年的时间，但黄金富无法全额支付，违约方是黄金富；微信聊天记录未显示时间，对真实性、关联性不确认。剑盛公司确认录音是由其所录，微信聊天记录是2018年9月22日、24日。冯文春称其在一审开庭前与谭剑明有过通话，但有部分内容存在误导；至于微信聊天记录是提前商量好有意为之；其与肖柏树是房屋买卖合同关系，其于2012年购买肖柏树名下的涉案房屋，房款一次性支付；因涉案房屋不是商品房，房屋交易税点很高，所以其与肖柏树没有办理房屋过户手续，另，其是在珠海的中介公司看到涉案房屋出售信息，所以剑盛公司称可以佣金的方式帮其出售涉案房屋，所以其与肖柏树签订公正委托代理关系。一审庭审中，肖柏树与黄金富、剑盛公司、冯文春均确认定金为50000元。肖柏树、剑盛公司、冯文春均确认定金中的10000元作为佣金予以扣除，并将定金托管于剑盛公司，待涉案房屋过户后再交给冯文春。肖柏树主张黄金富于2016年5月占用案涉房屋，黄金富不确认并称其于2016年11月占用案涉房屋，且在入住时立即补交水电费，并提供缴费凭证证明。此外，肖柏树主张冯文春曾三次与黄金富去银行办理按揭，且黄金富未向其告知可以一次性支付房款。黄金富、剑盛公司不确认，称冯文春只有一次去银行办理按揭，黄金富通过剑盛公司告知肖柏树可以一次性支付房款，但冯文春不同意。剑盛公司称2016年3月6日签订定金托管金额为40000元。冯文春对此不予确认，认为除第一次前往银行办理相关按揭手续外，黄金富、剑盛公司没有再通知其协助办理按揭手续，且认为黄金富没有能力一次性支付购房款。肖柏树主张不同意履行案涉合同，按照同地段的租赁价格计算房屋占有使用费，黄金富认为案涉房屋没有配家私及电器，应按照每月1000元计算。冯文春称曾将涉案房产出租，租金分别为1500元/月、1800元/月。一审法院认为，肖柏树与黄金富、剑盛公司于2016年2月27日签订的房地产买卖合同，为各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。关于解除房屋买卖合同。各方对合同约定买方应于签署本合同之日起40个工作日内付清首期房款100000元（含已付定金部分），并在交纳首期款后10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续均不持异议。但黄金富支付50000元定金后至今仍未按合同约定如期如数支付首期房款，该行为已构成违约，依约应承担违约责任。虽剑盛公司辩称是肖柏树委托人冯文春不同意一次性收取款项，但涉案合同已明确约定履行顺序，即先支付100000元首期款，后再在规定时间内申请按揭贷款。黄金富辩称肖柏树的委托人冯文春不配合办理银行按揭，但其提供证据的证明力并不足以证明其所证明的事实，一审法院不予采纳。现肖柏树主张解除双方签订的房地产买卖合同，于法有据，一审法院予以支持。关于定金。黄金富签订合同之后已按约定向剑盛公司补足定金50000元，其中定金中的10000元转为佣金。由于一审法院在前述已确认黄金富违约，肖柏树主张没收定金50000元，于法有据，一审法院予以支持。双方对该50000元定金托管于剑盛公司处，其中10000元转化为佣金的情况不持异议，一审法院予以确认。故肖柏树主张剑盛公司退还托管的定金40000元，理据充分，一审法院予以支持。因双方已经签订了房屋买卖合同，剑盛公司已履行居间服务义务，10000元已转化为佣金，肖柏树无权要求退还佣金10000元。关于退还案涉房屋的房地产权证和土地使用证的问题，剑盛公司于2016年2月收取涉案房地产的房产证两本，现案涉合同买卖条款已解除，剑盛公司已无保管涉案房屋房产证、土地使用证的依据，肖柏树主张剑盛公司退还案涉房屋的房地产权证和土地使用证，于法有据，一审法院予以支持。关于腾退案涉房屋及房屋占有使用费的问题，由于案涉合同中买卖条款已解除，肖柏树主张黄金富腾退案涉房屋，于法有据，一审法院予以支持。黄金富未依约支付购房款，且在案涉房屋未达到交付条件的情况下，擅自居住使用案涉房屋，理应向肖柏树支付占有使用费。现肖柏树提供证据的证明力并不足以证明黄金富从2016年5月开始实际占有使用案涉房屋，而黄金富在一审庭审中只确认其于2016年11月入住案涉房屋，并提供其补交案涉房屋水电费等的收据予以证明。肖柏树应为其主张提供有足够证明力的证据予以支持，现黄金富提供的证据足以支持其抗辩意见，肖柏树应承担举证不能的不利后果。综上，一审法院认定黄金富自2016年11月30日起开始使用案涉房屋，黄金富依法应支付案涉房屋的占有使用费。因双方未能提供证据证明案涉房屋的租金标准，案涉房屋建筑面积为115.12平方米，一审法院结合涉案房屋的地段、占用期间等综合因素分析，酌定每月租金为1200元，从2016年11月30日起计算至实际腾退案涉房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一一十五条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除肖柏树与黄金富于2016年2月27日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分；二、剑盛公司于一审判决生效之日起七日内向肖柏树退还黄金富支付的定金40000元及中山市****************的房屋产权证和土地使用证；三、黄金富于一审判决生效之日起七日内向肖柏树返还中山市****************及支付占有使用费（从2016年11月30日起至实际腾退案涉房屋之日止按1200元/月计算）；四、驳回肖柏树的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7930元（肖柏树已预交），由黄金富负担（黄金富于一审判决生效之日起七日内迳付肖柏树）。二审中，黄金富提交证据有：1.谭剑明与肖柏树微信聊天记录，拟证明肖柏树与冯文春是买卖关系，双方恶意患通掩盖逃税意图，损害国家利益，故涉案合同应为无效合同；2.2018年2月26日中介人员与冯文春《通话记录》，拟证明因冯文春不愿意配合办理按揭手续，双方协商一致下周一黄金富与冯文春办理房屋过户手续且一次性支付剩余房款40万元。但冯文春没有依约到现场办理过户手续，对一次性付款反悔，冯文春要求实收50万元才愿意卖房；3.中山市房价暴涨信息网页图片、新闻网页截图，拟证明2016年2月后中山市房价大幅上升；4.庭审笔录一份，拟证明冯文春在庭审中明确承认了与肖柏树之间是房屋买卖合同关系，没有过户的原因是因为税收的问题，该房子的买家的冯文春而非肖柏树，涉案真正违约的是冯文春。肖柏树质证称，对证据一，与本案无关，涉案房屋一直登记在肖柏树名下，肖柏树与冯文春的行为不违反法律规定，与黄金富无关；证据二，该证据是偷录的证据，不属于新证据。中介人员明知本案已经起诉，有选择性地说一些对黄金富有利的语言进行通话。通话中称，冯文春在2016年3月底配合按揭签字，但该银行未获批准贷款，证明了中介人员和黄金富此前说冯文春4月份才配合办理按揭前后矛盾。可见冯文春是在合同约定期限内配合了黄金富办理了相关手续。黄金富至今仍未提交证据证明哪家银行同意贷款。黄金富提到2016年房价暴涨，到2017年年底肖柏树要求实收50万元并不过分，且双方协商变更合同是在黄金富违约的情形下，双方并未就变更合同达成一致意见；证据三，该新闻图片没有可比性，2016年房价暴涨是事实，但因为黄金富违约，不讲诚信，给了近两年时间，至起诉时才不愿意再将房屋卖给黄金富；对证据四的真实性、合法性予以确认，但对证明的内容不予确认。剑盛公司质证称，对上述证据的真实性以及证明内容予以确认。冯文春质证称，其的质证意见与肖柏树的一致。对于电话录音，“你给我打电话……18号”有误，我说的是28号，还有第五页“不加的话，那就打官司就好了”有误，我没说过不加的话就打官司我说的是不买了不谈了就打官司，我在电话中也没有说过要涨价。肖柏树提交庭审笔录一份，拟证明“剑盛房地产公司：签订合同后40个工作日内支付首期款，最后一天是2016年4月20日……”笔录中的内容可以确认三方的合意是黄金富应当在2016年4月20日支付首期款，黄金富没有按合同支付首期款。黄金富称，对该证据真实性、合法性确认，不认可证明内容。2016年4月20日支付首付款，2016年3月30日前办理按揭，恰好可以证明先办理按揭然后支付首付款。剑盛公司对该证据不发表意见。冯文春确认对该证据的三性。剑盛公司、冯文春没有新证据向本院提交。本院二审查明：剑盛公司在一审中称，双方签订买卖合同后，到银行办理按揭，由于冯文春称事情较多，拖到4月份才配合黄金富去办理按揭，但没有办理成功。第二次约好到邮政银行办理，当时多次催促冯文春，冯文春最后还是没有到场。准备进行第三次按揭申请时，冯文春就不配合了。于是三方到剑盛公司协商，双方约定签订合同的40天一次付清房款，但第二天冯文春反悔，因为房屋暴涨，冯文春的家人不同意出售涉案房屋。2017年黄金富愿意以总价48万元购买房屋，但冯文春却要求50万元，最终冯文春还是不配合，没有依约履行合同义务。冯文春称，第一次去建设银行（办理按揭贷款手续），因为房子太旧没有办理下来。但是没有第二次办理，黄金富没有通知冯文春去办理。黄金富大概是2017年年底才提出可以一次性付，当时冯文春是同意，但是黄金富没有借到钱给冯文春，冯文春也没有要求加价。黄金富与剑盛公司均称，黄金富是在2016年11月之前提出一次性支付购房款，因冯文春加价，没有协商成功。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以认定。二审中，黄金富表示愿意腾退涉案的房屋给肖柏树，请求二审法院调解处理本案，愿意继续履行涉案合同，经本院多次与双方当事人电话沟通，最终未能达成一致调解意见。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：在合同履行过程中，哪方存在违约行为，应如何承担违约责任。对此，本院具体分析如下：涉案买卖合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。关于合同约定支付首付款和办理按揭履行顺序的问题。双方在合同约定了黄金富是以银行按揭方式支付第二期购房款，银行按揭手续需要买卖双方前往银行办理，故无论是作为卖家肖柏树还是作为代理人冯文春，均有配合黄金富办理按揭申请手续的合同义务。根据剑盛公司的陈述，因冯文春的原因双方拖到2016年4月才第一次去建设银行办理按揭手续，但没有办理成功。冯文春亦确认双方第一次去建设银行办理按揭手续，因房子太旧没有办理成功。即第一次办理银行按揭贷款申请不成功的原因并非黄金富个人原因造成的。剑盛公司称后来又向其他银行申请按揭贷款均不成功，原因在于冯文春没有配合办理。虽然冯文春不确认剑盛公司和黄金富的主张，但剑盛公司作为促成双方交易的中介方，剑盛公司的陈述应较双方的陈述较为客观真实，故本院采纳剑盛公司的意见，认为导致黄金富银行按揭贷款未能成功办理，冯文春负有不可推卸的责任。虽然根据合同第2.1条约定，首付款10万元（包括已付定金部分）应于签署合同之日起40个工作日内付清，第二部分款项的付款方式为银行按揭贷款，在交纳首期款后10个工作日内办理完按揭申请手续。但合同第2.2条又约定：买方于办理过户递件手续当天将首期款支付给卖方。因此，在已付定金5万元、银行按揭未能成功办理的情况下，黄金富主张按合同约定于办理过户手续当天再支付全部首期款的意见，本院予以采纳。由于冯文春不配合黄金富办理按揭贷款申请手续，违约在先，因此对肖柏树要求没收黄金富定金的意见，本院不予支持。鉴于涉案合同签订至今已逾四年，双方矛盾较深，且黄金富二审中表示愿意腾退涉案房屋给肖柏树，因此肖柏树请求解除涉案合同，本院予以采纳。对于因冯文春的违约给黄金富造成的损失问题，黄金富可另循法律途径主张。黄金富未征得肖柏树同意即强行占有使用涉案房屋，应向肖柏树支付占有使用费，一审法院酌定每月租金为1200元合理，本院对此予以维持。综上，黄金富的上诉理由有理部分予以采纳，其余予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第某1百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1277号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1277号民事判决第四项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1277号民事判决第二项为：珠海市剑盛房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内向肖柏树退还中山市****************的房屋产权证和土地使用证；四、驳回肖柏树的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元（肖柏树已预交7930元），由肖柏树负担1485元、由黄金富负担1215元；二审案件受理费2700元（黄金富已预交7930元），由肖柏树负担1485元、由黄金富负担1215元（上述一、二审案件受理费互相抵消后，即肖柏树应向黄金富迳付270元，肖柏树可向一审法院申请退还一审案件受理费5230元、黄金富可向本院申请退还二审案件受理费5230元）。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年七月十四日书记员  杨婉婷