大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初885号原告：大连龙湖物业服务有限公司，统一社会信用代码91210200064402869W，住所地辽宁省大连市中山区港浦路**楼**。法定代表人：贝洪亮，总经理。委托诉讼代理人：杨静丽，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。被告：丛容，女，1974年1月30日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连龙湖物业服务有限公司与被告丛容物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连龙湖物业服务有限公司的委托诉讼代理人郝珈玮以及被告丛容均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付欠缴的物业费33,865.84元（2017年3月1日至2019年12月31日，车位费是2017年7月1日至2019年12月31日）；2、请求法院判令被告向原告支付逾期缴纳物业费滞纳金58,349.22元（计算标准为以欠缴的物业费的日千分之三为标准，自应交之日起计算至实际给付之日止，计算至2020年1月7日为58,349.22元）；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告系“龙湖·滟澜山”项目物业服务企业，被告系该项目业主。被告购买的房屋坐落于甘井子区（建筑面积145.57平方米）。原、被告签订了前期物业服务合同，约定住宅物业费6.6元/月/平方米，按季度交纳，应在每季度月末25日前将下一期物业服务费交清，逾期按日3‰向原告交纳违约金。被告自2017年3月1日起再未交纳物业服务费用，经多次催要无果。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请贵院判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，被告是案涉房屋业主，对房屋面积没有异议，对欠费时间有异议。理由如下：一、原告所诉本人拖欠物业费一事不属实；二、首先，我并非据不履行合同义务。我于2013年9月以30年分期付款方式购入此房，2015年交房时按照要求交了一年物业费及停车管理费，随后花费2.4万元请某装饰公司设计装修方案，计划秋后装修入住，后因小区管理出现问题没有按计划进行。第二年的物业费由开发商所赠楼板费用9,200元抵扣。之后因开发商承诺减免物业费一事，我多次找到原告协商，也提出可以分批缴费，被原告拒绝，并提出天价滞纳金。三、原告未按照约定和有关规定提供服务，违约在先。根据《民法典》第24章第942条，物业服务人应当按照约定和物业使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违法有关治安、环保、消防等法律法规的行为。物业服务人员应当及时采取合理措施制止。向有关行政主管部门报告并协助处理。《龙湖.滟澜山前期物业服务合同》第二条第2.1，2.3，2.4，2.7，2.8项所规定的服务内容，原告均未按约完成，根据《民法典》第24章第942条，物业服务人应当按照约定和物业使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违法有关治安、环保、消防等法律法规的行为。物业服务人员应当及时采取合理措施制止。向有关行政主管部门报告并协助处理。《龙湖.滟澜山前期物业服务合同》第十二条，12.7.4，巡视、检查小区，必要时包括甲方房屋，并可采取必要措施以防止任何人未经乙方同意或违反本协议的约定占用、变更、损害公共服务设施、设备；12.8.2与甲方或物业使用人签订书面的《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定；12.8.3必要时对甲方的装修进行管理、检查。装修期间乙方及其授权的工作人员有权进入正在装修的室内，以检查并确定装修规定是否得到遵守。如乙方发现甲方聘用的装修单位或装修人员违反装修规定，乙方有权拒绝其进入小区，或要求其做出相应的赔偿，或在认为有必要的情况下，将其请出小区或房屋；12.8.4乙方有权根据物业服务区域内的实际需要对装修规定进行修改；以及12.9.2按照政府相关部门的要求对公共绿化区域予以养护，使之处于良好状态等条款。因原告未能很好履行以上条款规定之职责，导致自交房以来小区管理一直混乱无序：破坏承重墙、外扩并下挖地下室、打凿地下井、占用绿化带、私自圈地等现象非常严重，边户更是直接在主房体旁边加盖平房。目前为止，违建现象不但没有减少，反而愈演愈烈，甚至出现庭院塌陷,地基下,地基下沉开裂,庭院整体下沉等现象，对房屋和人身安全造成很大隐患，严重影响的其他业主的生活质量和合法权益。此种现象不仅在小区内影响恶劣，媒体也频频曝光。大连市甘井子区城市管理行政执法局在某次处理陈词中也总结道：该小区违建现象普遍，影响恶劣，群众举报上访非常多。可见也是恶名在外了。对此，原告一直辩解说，因为没有执法权，所以能做的只有向相关部门反映。业主们纷纷质疑，既然龙湖地产明知是违建，建造过程为何不加阻拦？违规施工的业主不到物业报备申请放行，大型施工车辆如何进的了大门？如此高收费的小区管理竟如此混乱，龙湖物业到底从中扮演了什么角色？我们为老人购买此套联排别墅，甘心缴纳如此高额的物业费，看中的就是龙湖一直以来对外宣称和合同中承诺的安全、有序的管理和专业的服务，但是事实却一再让我们失望。此外，原告所提供的的物业服务，完全达不到合同中所约定的标准，质价严重不符：因开发商设计缺陷，山体墙过低，排水口高出地面，物业又不加改善和维修，导致小区内通行道路下水不畅，一点点雨水就路面积水没过脚面，无法通行；下大雨时，更是雨水夹杂着山体泥沙冲入小区，造成大范围大规模的淤堵给小区居民的生活带来极大的不便，这个问题业主也一再反映，至今没有得到有效解决。垃圾乱堆乱放、清理不及时，公共设施设备维修不及时，绿化面积大幅减少等现象更是层出不穷。这种情况即便是年轻腿脚好的业主都叫苦连连，更不要说年迈腿脚不灵便的老人了。2018年6月，因为刚下过雨我去检查房屋门窗是否关严，竟发现二楼卫生间有一坨大便以及尿渍，我当时很气愤，也很不解，安保工作该有多大的疏漏才会发生如此恶劣的事件？我当即给物业打了电话，物业管家说正在开会，派了保洁员带着相机拍了几张照片，清洁干净后便匆匆离开了，我因为还得赶回公司上班也没再追究。今年5月，我去房屋取东西时发现有物品丢失，当即报警，因为追溯时间过长，无法调查取证而不了了之。四、收费标准不明确，高价收费、低价服务无法体现质价相符的原则。根据《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门指定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。以及现行的《大连市住宅物业服务标准》、《大连市住宅前期物业服务收费政府指导价》，以及《大连市居住小区物业服务质量考评办法》，原告所提供的综合服务、公用部分的保养维护、清洁卫生服务、公共区域秩序维护和绿化服务，均未达到其超高物业费所对应的标准，仅保洁一项，原告的服务水平和质量就尚未达到一级“垃圾清运日产日清、公共区域保持干净整洁无杂物”的标准，其所定物业费标准，却远超本市规定的最高指导价，即五级标准4.6元。原告未能及时公示物业服务等级，并按法定程序调整收费标准，造成广大业主对其极其不满。原告阻挠业主成立业主委员会。根据《物业管理条例》第42条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有资质的物业服务企业，而本案原告龙湖物业与开发商龙湖地产同属龙湖集团控股有限公司。对于指派的连带物业服务公司的低质量服务，小区内业主表示强烈不满，积极组建业主委员会，但遭到物业的百般阻挠和强烈抵制，200多名维权的业主，竟然多以未及时按季度缴纳物业费以及房屋违建为由统统没有资格入选业委会委员。每年缴纳物业费，是约定俗成的，况且物业本身也并非不认可，缴费时限不应该成为成立业主委员会的障碍；也正是纵容业主违建的物业，使得该小区违建率几乎达到八成，导致交房长达5年之久竟始终无法成立业主委员会来维护和行使自己的权利和义务。六、业主与物业管理者之间的矛盾，以及违建现象普遍，使得本小区臭名昭著，对外出售难度很大，偶有不知情的买家进入小区看房，也会对五花八门的违建和不和谐的小区外观望而却步。因而，花了高价买了心仪的房子，房子大大贬值不说，居住环境、安全、绿化。都大打折扣，住也住不得，卖也卖不得。七、其它原因导致我无法按时履行合同。2014年，该小区房价下跌40%，导致大批业主找到售楼处纷纷要求退房。为稳住现有业主，开发商承诺业主减免物业费。2016年，原告并没有催缴物业费，我以为是开发商遵守承诺给予减免了，也就没有追踪此事。2017年末，收到物业催缴物业费的通知，我才得知原来开发商承诺的物业费减免并没有主动兑现。12月25日我找到龙湖物业交涉此事，物业答复说，物业费无法减免，第一批高价房业主的部分物业费是地产开具现金支票替业主代缴了的，时限有5-10年不等，让我直接去售楼处找我的置业顾问；置业顾问让我去找项目办公室；项目办公室说所有物业费有关的事情还得去找物业。2018年1月，我又多次找到此三个部门，当时的销售经理高鸣阳给我最终答复：2017年底，此种赔偿账目已经关账，不再受理。对此结果我非常气愤，同是第一批业主，为什么不能一视同仁？难道对“房闹”就该容忍并让步，反而对理智的业主区别对待？如此不考虑业主合法合理权益的做法难道不是对不良社会现象的纵容？收物业费的时候把我当业主一遍遍催缴，在我需要信息需要支持和帮助的时候你们把我当业主来服务了吗？综上，龙湖物业服务服务质量差，管理存在重大疏漏，未能很好履行合同中所规定的的责任和义务，导致至今高价购置的房屋长期空置无法居住也无法出售，而本人和父母孩子却常年在外租房居住，给本人及家人带来极大经济损失和精神损失。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，本人在此向原告提起反诉。希望人民法院能够考虑本人的实际情况，本着公平公正的原则，维护业主的合法权益和物业市场的有序管理，驳回原告请求，依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定如下事实：2013年9月14日，被告从大连龙湖西城置业有限公司处购买了龙湖·滟澜山项目的房屋，即甘井子区（建筑面积145.11平方米）住宅。商品房买卖合同附件中记载由原告为被告提供物业管理与服务，被告认可物业服务费6.6元/月/平方米（建筑面积），物业服务费中不含地上停车费、地下停、地下停车费及车位管理服务费iv>同日，原、被告签订了《龙湖·滟澜山前期物业服务合同》，记载：龙湖·滟澜山项目开发建设单位代表全体业户依法选聘原告为该项目提供前期物业服务，被告在签订《商品房买卖合同》时已知晓并同意该合同内容。物业服务费标准住宅为6.6元/月/平方米，业主购买停车位或车库的，按40元/个/月向原告交纳物业服务费。被告在办理入伙手续时首次交纳一年的物业费，以后应在每季度末月25日之前将下期物业费交清，逾期将按日向被告收取应交费用3‰的违约金。本合同自双方签字盖章之日起生效，有效期至2018年12月31日止；本合同期满，业主大会尚未成立的，则本协议继续有效（除非建设单位与原告解除了前期物业服务合同），直至业主大会选聘新的物业服务企业，并签订物业服务合同生效时为止。2014年1月27日，被告从大连龙湖西城置业有限公司处购买了甘井子区滟澜园141-库4号车库，建筑面积40.04平方米。商品房买卖合同附件中记载由原告为被告提供物业管理与服务，被告认可该房屋（车库）物业服务费标准为40元/月/个。2015年5月10日，案涉房屋、车库交付给被告。2017年3月1日至2019年12月31日期间，由原告为案涉小区提供物业服务，被告拖欠该期间物业费及2017年7月1日至2019年12月31日期间的车位费未予交纳。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《龙湖·滟澜山前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，符合平等自愿和诚实信用原则，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。原告作为物业服务企业已经按照上述协议的相关约定履行了为小区全体业主提供物业管理与服务的义务，被告理应按照合同约定的交费标准足额交纳物业费用。现原告请求被告给付2017年3月1日至2019年12月31日共计34个月的住宅物业服务费及2017年7月1日至2019年12月31日共计30个月的车库物业服务费33,762.68元（145.11平×6.6元×34个月+40元×30个月），对原告请求合理部分本院予以支持。关于被告提出的原告存在服务不到位的抗辩意见，因物业服务是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告的物业服务中存在的问题，应当通过及时整改予以纠正，被告以此拒缴物业费无法律依据。关于被告提出的开发商承诺承诺减免物业费的抗辩意见，依据证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据证明，没有证据或者证据不足，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告未提供相应证据，应承担举证不能的后果。故被告以此拒缴物业费，本院不予支持。关于被告提出的原告阻挠业主委员会成立的抗辩意见，因缺少相关证据证明且亦不构成被告拒缴物业费的理由，故本院不予采纳。关于被告提出的收费标准不明确、物业费标准过高的抗辩意见，本院认为，被告在签订《商品房买卖合同》时已知晓并同意该合同内容，该合同约定物业服务费标准住宅为6.6元/月/平方米，业主购买停车位或车库的，按40元/个/月向原告交纳物业服务费。确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《商品房买卖合同》及《前期物业服务协议》并不存在违法法律、行政法规强制性规定之情形，故对于被告抗辩意见，本院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原、被告之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告丛容于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连龙湖物业服务有限公司2017年3月1日至2019年12月31日的住宅物业服务费及2017年7月1日至2019年12月31日的车库物业服务费共计33,762.68元如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1,053元（原告已预付，已减半收取），由原告大连龙湖物业服务有限公司负担731元，由被告丛容负担322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二〇年七月九日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。