广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1502号 上诉人（原审原告）：熊云初，男，1977年10月12日出生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：林琳、沈华，广西华胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西玉柴玉实置业有限公司，住所地玉林市玉柴新城玉柴路西侧（大学公寓楼****）。统一社会信用代码：91450900054395458T。 法定代表人：杨海连，董事长。 委托诉讼代理人：容启永，广西典圣律师事务所律师。 上诉人熊云初因与被上诉人广西玉柴玉实置业有限公司（以下称玉柴玉实公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初222号民事判决，向该院提起上诉。该院受理后依法组成合议庭进行了审理。该案现已审理终结。 熊云初上诉请求：撤销一审判决，并查明事实依法改判，支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人双方并没有就该案涉案房屋交房时间、延期交房等问题达成一致，但一审法院却错误认定。二、一审判决认定该案被上诉人获利比较低，建设该案涉案工程是公益性的，但该认定并没有任何事实和依据。三、一审判决错误的认定玉林市所有地区的小雨、中雨天气都对该案涉案楼盘施工进度造成较大影响。四、一审法院在没有任何事实和证据的情况下认定政府相关职能的行政行为影响到了该案涉案房屋的交付时间，明显事实认定错误。五、一审法院在没有证据的情况下就认定该案涉案房屋延期交付是因为涉及外部供电、道路、排水、排污的原因造成。六、一审法院适用法律错误，错误适用法律“公平原则”，损害了上诉人的合法权益。综上所述，一审法院认定事实错误，法律适用错误，请求二审依法改判，支持上诉请求。 玉柴玉实公司辩称，一、一审认定事实清楚，被上诉人主张且为一审判决认定的事实，包括道路、给排水、供用电等市政配套设施不完善，甚至缺乏的事实，以及被上诉人已经通知交房、双方已经基本协商一致的事实，在该案中都有证据证明。而道路、供用电、给排水等设施的不完善，以及雨天对工程施工的影响是显而易见的。二、一审适用法律正确，民事活动应当遵循公平合理的原则，一审依照公平原则处理该案并无不当。上诉人主张一审认定事实错误，适用法律错误不成立。 熊云初向一审法院起诉，请求：判令玉柴玉实公司支付熊云初违约金至房屋实际交付时止，违约金暂计为10000元（计算方式：自2016年9月30日起，按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，计至2018年8月20日止）。 一审法院审理查明：2015年10月25日，熊云初与玉柴玉实公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：熊云初向玉柴玉实公司购买位于广西玉林市，房屋总价款225397元。合同第九条约定商品房的交付条件应当符合：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件（一）1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按下列第2种方式处理：（2）双方协商解决。合同第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，第2种方式为：双方协商解决。 另查明，熊云初向玉柴玉实公司购买的商品房是经玉林市人民政府批准列入保障性安居工程住房的玉柴限价商品房项目（旧印染厂用地），销售对象主要为玉柴机器集团公司职工家庭，项目利润率不得超过7%。玉柴玉实公司作为限价住房开发建设方，其在房屋开发建设过程中所实施的施工建设等行为，均受政府及其相关职能部门的决策及政策规定影响。房屋的建设规划、施工进度、配套基础设施建设及资金来源等均需要经政府及相关职能部门决策、审批。政府及相关职能部门审批不及时或决策改变均会影响到政策性限价住房的交付时间。玉柴玉实公司只是房屋的开发建设方，无法决定政府及相关部门对限价住房建设的决策、审批时间。2015年4月9日，广西玉柴机器集团有限公司向玉林市人民政府的请示文件（玉柴集司报［2015］14号《广西玉柴机器集团有限公司关于批准对江南路延长线立项建设的请示》）述：玉柴保障性限价商品房项目一期工程将于2015年10月底交房。由于该项目周边无市政配套实施，导致即将建成的一期工程以及后续工程的排水排污无法与周边管道连通，小区道路也无法与外界道路连接通行。若在向南方向建设约0.5公里的延长线，就能解决玉柴保障性限价房小区的排水排污和道路通行问题，同时也能解决规划建设的黑石岭公园的出入问题。恳请市政府批准对向南的延长线进行立项建设。2017年10月13日广西玉柴机器集团有限公司向玉林市人民政府的请示文件（玉柴集司报［2017］48号《关于协调解决玉柴限价商品房项目供电的请示》）述：该项目一期（1＃～4＃）已竣工交付使用，部分业主已入住，其余5＃～9＃楼也将要陆续交付使用，但截止目前尚未解决项目供电问题，1＃～4＃楼的生活用电仍在使用临时施工用电，且用电电压极不稳定，影响了业主的正常生活，业主意见极大。特恳请市政府协调玉林市供电部门，尽快解决用电问题。 2017年9月27日至2017年10月10日期间，涉案楼盘的业主代表陈丽等人与玉柴玉实公司在玉林市住房和城乡规划建设委员会、南江街道、玉柴社区等部门的多次协调下就涉案楼盘的交房时间、延期交房等问题基本达成一致意见。玉柴玉实公司于2017年10月18日将业主相关诉求按协调工作会议达成的一致意见，在涉案楼盘售楼部进行公示并做出如下承诺：1、确定项目一期5-9#交房时间为2018年6月30日前；2、若在以上拟定交房时间内仍未达到相应的条件，玉柴玉实公司承诺自以上拟定交房之日开始至正式交房日截止，按照中国人民银行同期公布的定期一年期存款日利率*客户已交款金额*逾期天数进行计算相应赔偿金额(最高不超过累计已付款金额的3%)，并于正式交房后90个工作日内进行支付；3、玉柴玉实公司承诺在以上重新拟定的交房日期前完成项目自身全部硬件设施安装等工作，即仅需完成正式通电即可达到正式交房的条件，若因供电问题在以上拟定交房日期前仍未解决，则交房日期相应顺延，同时我司不再做相应的赔偿；4、对于已造成逾期交房的，业主在不申请退房的前提下，我司承诺一期1-4#减免6个月物业管理费，5-9#减免12个月物业管理费；三期22-31#减免12个月物业管理费；若客户不认可以上重新拟定的交房时间，不愿等待交房的业主可书面申请解除合同，同时我司应当自业主解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按业主累计已付购房款的3%向业主支付违约金。 还查明，该案楼盘项目1#至4#楼已竣工交付使用；该案楼盘项目5#至6#楼、7#至9#楼、22#至24#楼、25#至27#楼分别于2018年8月3日、2018年8月24日、2018年12月29日、2019年5月31日通过建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位验收合格。玉柴玉实公司通知业主：5#至6#楼可于2018年8月20日开始办理相关手续、7#至9#楼于2018年8月31日可办理相关交房手续、22#至27#楼可于2019年8月3日办理相关交房手续；5#至9#楼物业费收取统一按照2018年10月1日起开始计算；因2018年7月与住建委、业主代表及信访局三方重新协商拟定的交房时间与2017年10月公示交房时间及相应赔偿方案对比已经迟延两个月时间，5#至6#楼统一减免16个月物业管理费，7#至9#楼统一减免17个月物业管理费，三期22#至31#楼统一减免12个月物业管理费。 再查明，自2014年9月1日至2017年10月31日期间，玉林市降小雨239天，中雨81天，大雨41天，暴雨及大暴雨19天。 一审法院认为，熊云初、玉柴玉实公司之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，没有违反法律规定，系有效合同，双方应按约定履行合同。限价普通商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时，提出最高销售价格、住房套型面积和销售对象等限制要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。保障性安居工程配套基础设施建设方案需经政府有关部门审批，玉柴玉实公司据此才能施工建设该小区的工程配套基础设施。因涉及外部供电、道路、排水、排污的原因，玉柴玉实公司没有在合同约定的期限内交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。但是上述因素不可完全归责于玉柴玉实公司。关于逾期交房的违约金，双方合同中没有约定。根据双方合同第十二条约定，逾期交付的违约责任由双方协商解决。该案中，玉柴玉实公司与涉案楼盘的业主代表在相关政府部门的多次协调下就延期交房的问题基本达成一致意见。虽然熊云初、玉柴玉实公司在合同中没有约定雨水是延期交房的免责事由，但是按照工程施工规范，小雨、中雨天气不宜进行混凝土露天浇筑，根据气象资料的记载，涉案工程在施工期间确实存在雨水较多的情况，对涉案工程的施工进度确实造成较大的影响。因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，一审法院综合考虑市政工程配套基础设施、雨水天气对涉案楼盘的影响，涉案楼盘的保障性、公益性、低利润等性质特点以及涉案楼盘业主代表与玉柴玉实公司就逾期交房等事宜达成的基本一致的意见，从公平角度出发，由玉柴玉实公司酌情承担房屋总价款千分之八的违约金较为适宜，即玉柴玉实公司应当向熊云初支付逾期交房违约金1803元（225397元×8‰）。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：玉柴玉实公司支付逾期交房违约金1803元给熊云初。 二审中，当事人没有提交新证据。 经该院审理查明：一审判决认定的事实属实，该院依法予以确认。 该院认为，被上诉人玉柴玉实公司是合法的房地产经营企业，已取得涉案商品房的商品房预售许可证，其与上诉人熊云初签订的《商品房买卖合同》（预售），是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应认定为合法有效。对于涉案房屋不能如期交付是否被上诉人的责任以及违约金应如何计算的问题。首先，该案合同中没有约定工期可以顺延的理由。被上诉人辩称因市政道路、供用电、给排水等设施没有配套，导致施工受阻，工期延长。该院认为，当政府行为是针对特定领域、特定人作出的，应考虑为情势变更因素，如政府规划调整、市政配套设施不到位（水电煤燃暖等）。这是现阶段开发商面临的主要问题之一，这些因素开发商不可控，虽然水电煤燃暖已经大部分由相应企业完成，但市政基础设施需由相关政府管理部门审批，很多时候不受市场规则与合同约定的控制。该案中，上诉人在原一审时对被上诉人提交的证据4、5（即有关江南路延长线请示和供用电请示）的真实性无异议，且市政道路、供用电、给排水等设施没有配套是事实存在的，以及雨天因素，对施工、交房确有一定的影响，如果上述因素不考虑为情势变更因素，对开发商也同样显失公平。其次，上诉人作为购房者，在签订购房合同时，同样应清楚涉案商品房的基本情况，对可能出现的情况做出一定的预判。被上诉人不能如期交房存在违约，其应承担一定的违约责任。该案中，双方对出卖人逾期交房的责任约定为双方协商解决，视为没有明确约定违约金或损失赔偿额。综合考虑上述因素，一审判决依据公平责任原则，酌情减轻被上诉人应承担的违约责任，由被上诉人支付房屋总价款千分之八的违约金给上诉人并无不当，该院依法予以维持。对上诉人主张按其申请对同地段同类房屋租金评定进行确定违约金的问题，依法不予支持。 综上所述，熊云初的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人熊云初负担。 本判决为终审判决。 审判长 钟 荣 审判员 李小莉 审判员 钟 平 二〇二〇年七月二十八日 书记员 林金茜