安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初10654号 原告：胡孝燕，女，1981年8月11日出生，汉族，户籍地安徽省桐城市，现住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路**新地中心**1201，统一社会信用代码91340104MA2TQ6TC8P。 负责人：卢小科，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱友生，安徽朱友生律师事务所律师。 原告胡孝燕与被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司（以下简称杭州瑜图合肥分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡孝燕，被告杭州瑜图合肥分公司的委托诉讼代理人朱友生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡孝燕向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告签订的合同编号为221183的《嗨客房屋委托管理合同》已解除；2、判令被告支付原告房屋租金13766元和违约金5900元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原、被告双方于2019年8月29日通过满堂红房产中介公司介绍和被告签订了一份合同编号为221183的《嗨客房屋委托管理合同》，合同约定：原告将名下位于合肥市滨湖新区的房屋出租给被告，期限自2019年8月29日至2022年8月29日，月租金2950元，押一付三，按季支付，押金2950元。合同签订后，原告按合同约定交付房屋，被告支付押金2950元。根据合同约定：2020年2月29日，被告应按季度支付房租9254元给原告。可原告经过多次讨要才于2020年3月31日收到一个月租金，被告承诺剩余2个月租金于4月初付完，但直至今日，原告仍未收到该笔房租。 被告辩称：1、合同是分公司签订的，分公司不具有独立承担法律责任的资格，应当由总公司承担，我方不是适格被告。2、同意解除原告与我方的合同，解除时间是2020年4月10日，所欠租金据实结算，我公司已支付的押金应当抵扣，同时疫情期间应当给予三个月的免租期。3、我公司不同意承担违约金，导致拖欠租金是因为新冠××疫情的不可抗力，并非我公司故意拖欠租金。 经审理查明：2019年8月29日，胡孝燕（出租方）与杭州瑜图合肥分公司（承租方）在安徽满堂红房地产销售代理有限责任公司的居间服务下签订了一份《房屋租赁合同》，约定：胡孝燕将其合法拥有的坐落于合肥市滨湖新区的房屋出租给杭州瑜图合肥分公司，租赁期限自2019年8月29日起至2021年8月29日止，月租金2950元，租金按季支付，杭州瑜图合肥分公司自接受租赁房屋之日向胡孝燕交纳押金2950元。同日，胡孝燕（委托方、甲方）与杭州瑜图合肥分公司（受托方、乙方）又签订一份《房屋委托出租及管理合同》，除上述内容外，还约定：乙方应于2019年9月29日支付租金6168元，2019年11月29日支付租金9254元，2020年2月29日支付租金9254元，2020年5月29日支付租金9254元，乙方逾期超过7天，每逾期一天按照日租金的标准支付违约金（法定节假日，法定休息日及公司正常假期除外），逾期超过15日的，甲方有权解除合同。 合同签订后，胡孝燕将案涉房屋交予杭州瑜图合肥分公司使用。租赁期间，杭州瑜图合肥分公司合计支付租金18506元(6168元＋9254元＋3084元）及押金2950元。因杭州瑜图合肥分公司自2020年2月29日起，未按合同约定支付租金。胡孝燕诉至本院，提出如上诉请。 上述事实，除双方当庭陈述外，还有胡孝燕提供的身份信息、《房屋租赁合同》、《房屋委托出租及管理合同》、付款凭证等证据在卷佐证。 本院认为：胡孝燕与杭州瑜图签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托出租及管理合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，胡孝燕依约交付案涉房屋，但杭州瑜图合肥分公司未在合同约定期限内按约支付租金，构成违约，胡孝燕有权依据合同约定解除租赁合同。2020年7月3日，胡孝燕向本院提起诉讼主张解除案涉合同，本院依法向杭州瑜图合肥分公司送达了诉状副本，该副本于2020年7月10日到达杭州瑜图合肥分公司时，案涉合同解除，现胡孝燕主张确认案涉租赁合同解除，应予支持。租赁期间，杭州瑜图合肥分公司自2020年2月29日起未再支付，依据合同约定，能够确认截至2020年7月10日案涉合同解除时，杭州瑜图合肥分公司尚欠胡孝燕租金7537.6元（9254元＋4317.6元－补交租金3084元－押金2950元）和此后占用使用费，对此，杭州瑜图合肥分公司应承担继续给付的义务。 关于胡孝燕主张杭州瑜图合肥分公司支付违约金5900元的问题，案涉合同约定：乙方逾期超过7天，每逾期一天按照日租金的标准支付违约金。由于该约定高于法律规定，杭州瑜图合肥分公司要求予以减少。根据公平原则，本院酌定以杭州瑜图合肥分公司欠付租金的数额，按年利率24%计算违约金。 关于杭州瑜图合肥分公司辩称其不具有诉讼主体资格问题,法律规定:“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”“依法设立并领取营业执照的法人的分支机构属于民事诉讼法第四十八条规定的其他组织。”本案中,杭州瑜图分公司是依法设立并领取营业执照的法人的分支机构,具有诉讼主体资格,胡孝燕以杭州瑜图分公司为被告提起本案诉讼,符合法律规定，应予准许。 关于杭州瑜图合肥分公司辩称拖欠租金系新冠××疫情影响，属不可抗力，应当给予三个月的免租期，不同意承担违约金等问题，虽然在杭州瑜图合肥分公司未按约支付租金期间确实有疫情存在，但杭州瑜图合肥分公司未提供其承租的具有普通住宅性质的案涉房屋因受疫情影响致使承租人不能居住使用的相关证据，故杭州瑜图合肥分公司的上述辩称不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告胡孝燕与被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司于2019年8月29日签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托出租及管理合同》于2020年7月10日解除； 二、被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡孝燕租金7537.6元及违约金（按照年利率24%，以3220元为基数，自2020年2月29日起计算至款清之日止；以4317.6元为基数，自2020年5月29日起计算至款清之日止）； 三、被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡孝燕房屋占用费（自2020年7月11日起，按日租金102.8元计算至房屋返还之日止）及违约金（按照年利率24%，以欠付租金为基数，自2020年7月11日起逐日计算至款清之日止；） 二、驳回原告胡孝燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取150元，由被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  丁文华 二〇二〇年七月三十一日 书记员  汪 觅 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和结算条款的效力。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。