浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初4357号 原告(反诉被告)：嘉善裕景房地产开发有限公司，住所地嘉善县大云镇花海大道******。 法定代表人：赵威，总经理。 委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐鹏成，男，1987年1月6日出生，汉族，住上海市黄浦区。 第三人：爱房（天津）互联网技术有限公司，住所地，住所地天津市武清区京津电子商务产业园宏旺道****楼**iv> 法定代表人：宋泽源，执行董事。 委托诉讼代理人：李丹，系公司员工。 原告嘉善裕景房地产开发有限公司（以下简称裕景房产公司）与被告唐鹏成商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告唐鹏成向本院提出反诉，本院依法受理并与本诉合并审理，本院依职权追加第三人爱房（天津）互联网技术有限公司（以下简称爱房公司）参加本案诉讼。因案情复杂，本案于2019年12月13日转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告裕景房产公司的委托诉讼代理人聂晓岳、被告唐鹏成、第三人爱房公司委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。因涉及疫情及原、被告申请庭外和解，相应审限予以扣除。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）裕景房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的房屋买卖合同；2.确认原告不予退还被告的购房定金20000元；3.判令被告承担原告律师代理费14000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年10月15日签订《新西塘孔雀城认购协议书》，被告认购原告位于嘉善县××栋××单元××号商品房，总房款810779元。按照约定，被告应于买卖合同签署当日支付首付款330779元，剩余房款480000元以银行按揭方式支付。《认购协议书》第三条约定“1、乙方应于本协议签署之日起7日内（如甲方另行通知的，以甲方另行通知的时间为准）到甲方项目售楼处签署买卖合同并按照本协议的约定交纳首付款：如乙方按揭贷款，应于买卖合同签署当日（如甲方另行通知的，以甲方另行通知的时间为准）办理贷款手续并交齐贷款所需资料。2、若乙方未按本协议约定签署买卖合同、缴纳首付款，逾期3日以上的，视为乙方自愿放弃认购，甲方有权无须通知乙方而直接将该房屋另行销售，所收定金不予返还。”目前，被告不配合办理银行按揭贷款手续。经原告多次催促，致使房屋买卖合同无法继续履行。现诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）唐鹏成答辩称：去年9月23日我到原告楼盘买房，当时楼盘销售介绍说今天交钱可以有一个“优惠两万元、总价款还能打九九折”的活动，所以当天我就与原告签了认购协议书，房屋总价是91万元。后因工作原因我未能按期签合同，故重新签订了认购协议，连定金和房款银行转账20万元，销售提出10万元是汇给原告的，还有10万元是销售帮助我交的。后草签购房协议时，房屋总价款改成810779元，我认为过去一个多月了，房地产市场价格一直在变动，觉得便宜就签了。之后销售拿出第三人的收据，我觉得8万元不在合同里不认可。现原告提供的材料上的签名都不是我签的，是伪造的，我认为8万元没有合同依据，要求原告返还。我对原告的诉请全部不予认可。 被告（反诉原告）唐鹏成向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人履行与反诉人之间的房屋买卖合同；2.判令被反诉人返还反诉人房款人民币8万元及其孳息（按照银行贷款利率从2018年10月22日开始起计算至实际还钱止）；3.判令被反诉人承担本诉与反诉的诉讼费用。事实与理由：2018年9月23日，反诉人与被反诉人双方签订《新西塘孔雀城认购协议》，反诉人认购被反诉人位于嘉善县××栋××单元××室商品房，房屋总价款918969元，房屋单价15476.07元／平方米，反诉人按照与被反诉人的约定向被反诉人支付了包括定金在内的第一期房款共计人民币20万元。2018年10月22日，被反诉人在与反诉人签订商品房买卖合同时将合同内容作了修改；将房屋总价款修改为810779元，将房屋单价修改为13654.08元／平方米。反诉人认为房地产市场受到市场及国家调控等影响，反诉人对被反诉人作出的价格调整予以接受，并与被反诉人签订了商品房买卖合同。反诉人认为：由于被反诉人与反诉人对房屋买卖合同主要条款的内容作出重大修改，反诉人基于原认购协议向被反诉人实际支付超出买卖合同的8万元没有合同依据，被反诉人对该8万元构成不当得利，应当向反诉人予以返还，同时返还该房款所产生的孳息。目前，反诉人已向被反诉人支付总房款410779元，由于被反诉人拒绝退还反诉人诉请房款，使得双方房屋买卖合同履行受阻，给反诉人造成了重大经济损失，反诉人也因此背负巨大精神压力，身心遭受极大伤害，对此，被反诉人应当负全部责任。在被反诉人向贵院提起诉讼要求解除与反诉人合同关系之际，反诉人为维护自身合法权益特向贵院提出反诉，请求法院支持反诉人的全部诉请。 原告（反诉被告）裕景房产公司答辩称：反诉人的反诉请求不符合事实和合同约定，请求法庭依法予以驳回。理由如下：第一、根据被反诉人提供的证据以及唐鹏成本人的陈述，本案签约的过程如下：销售人员郑某与唐鹏成在销售签约的过程中已就购房必须的签约文件、认购协议、购房优惠确认函、选房承诺书以及后期的商品房买卖合同及补充协议均事先与唐鹏成本人以微信的方式进行了充分的磋商，取得了唐鹏成同意销售人员代其签订上述购房签约文件的权利。购房优惠确认函明确记载8万元是信息服务费，因此该8万元不属于房款，唐鹏成在第一次庭审期间也曾陈述其为了2万元以及九九折的优惠所以同意购买涉案房屋，这是整个购房的脉络，从这个过程来看唐鹏成明知8万元抵10万元的优惠活动，也正是基于有此优惠活动促成了唐鹏成的购房动机，因此唐鹏成认为该8万元属于不当得利不符合事实，也不符合其签署的签约文件，该8万元无需退还，自然也不存在孳息的问题。整个过程中被反诉人没有任何的欺诈行为，所有的款项来源都有合同、交款凭证等依据，也有微信内容予以佐证，综上唐鹏成认为其没有签署相关文件，原告构成欺诈的理由不能成立。第二、唐鹏成签署商品房买卖合同后至今一年多的时间内拒不支付剩余购房款，导致涉案商品房买卖合同无法履行，唐鹏成构成根本违约，被反诉人有权依法解除合同，并要求唐鹏成承担违约责任，因此唐鹏成诉请继续履约也不符合事实和合同约定，请求法庭驳回唐鹏成的诉讼请求。 第三人爱房公司述称：第三人与原告之间存在合作关系，第三人已经为被告购房提供了相应的服务，第三人不存在违约情形，如原、被告之间解除房屋买卖合同，第三人愿意返还收取的8万元服务费，但不承担孳息和诉讼费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供了《商品房买卖合同》及补充协议、认购协议、选房承诺书、购房优惠确认函、签约审批单、购房承诺函、确认函、收款收据及账单、微信聊天记录、专项法律服务事项合作协议及发票，被告认可认购协议和9月23日的选房承诺书，《商品房买卖合同》上的字不是被告签的，是原告代签的，销售人员通过微信向被告发送了合同，被告认可《商品房买卖合同》，但补充协议不认可，定金2万元的收据无异议，其余签约审批单、购房承诺书、购房优惠确认函等材料上的名字不是被告签的；第三人对原告提供的证据的真实性均没有异议。本院认为，原告提供的专项法律服务事项合作协议及发票，不能证明本案中原告为诉讼花去代理费，本院不予确认，对原告提供的其余证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提供了其与销售人员王某的电话录音以及其与郑某在2018年10月的微信聊天记录，原告认为电话录音是王某与唐鹏成就有关问题进行了沟通，该通话内容与唐鹏成之前授权销售人员签约文件存在不一致之处，且王某没有任何欺诈行为，同时该录音也证明了该8万元不是购房款的事实，因此对这份证据的证明目的不予认可，对微信聊天记录的真实性存疑，也不能证实销售中存在欺诈。第三人对电话录音和微信聊天记录的三性均有异议。本院认为，被告提供的证据不能证实销售案涉房屋存在欺诈的事实，本院不予确认。原告申请证人郑某和王某出庭作证，两人是案涉房屋的销售人员，了解销售房屋的经过情况，本院对两位证人证言予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2018年9月，新西塘孔雀城销售人员至上海市松江区××楼盘，唐鹏成欲购买该楼盘的商品房。2018年9月23日，唐鹏成至嘉善县××楼处，通过销售人员介绍，知晓参加活动购买商品房可以享受交8万元抵10万元的优惠，在此基础上再打九九折，唐鹏成签订了《认购协议》和《选房承诺书》。《认购协议》约定：唐鹏成认购裕景房产公司开发的新西塘孔雀城翰峰云邸1栋1单元1604室房屋，房屋单价15476.07元／平方米，建筑面积约59.38平方米，总价款918969元。当日唐鹏成向原告支付定金2万元。后唐鹏成因工作原因未能在规定时间内至裕景房产公司处签订买卖合同，唐鹏成重新签订《认购协议》，将10万元交给销售人员，其中2万元是定金（前面收取的定金2万元退还给唐鹏成），另8万元由销售人员帮助转交给第三人爱房公司。2018年10月15日左右，新西塘孔雀城销售人员郑某和王某一起至上海市松江区，让唐鹏成签订《商品房买卖合同》和补充协议，当唐鹏成得知8万元是信息费交给了第三人爱房公司，没有进入正式的商品房买卖合同，不同意签订《商品房买卖合同》和补充协议，销售人员将《商品房买卖合同》和补充协议留于唐鹏成处。后销售人员继续和唐鹏成沟通，催促唐鹏成抓紧时间签约，否则将房源另行处理。2018年10月22日，销售人员郑某将购房优惠确认函、购房承诺函、确认函、签约审批单、《商品房买卖合同》及补充协议等购房材料通过微信发送给唐鹏成，要求唐鹏成对房号、面积、价格是否无误进行确定，两人还通过微信进行了协商，郑某提出“这些东西须要你签字按手印，你没来现场，我们帮你带签，你同意一下”，唐鹏成回复“同意”，当日，唐鹏成支付房屋首付款150779元。2018年12月16日，唐鹏成又支付房屋首付款16万元。之后，唐鹏成未办理按揭贷款手续支付剩余房款48万元，裕景房产公司遂向本院提起诉讼，请求解除《商品房买卖合同》，庭审中愿意返还购房款330779元，唐鹏成则提起反诉，请求继续履行《商品房买卖合同》，并将收取的8万元及孳息予以返还。本院于2019年11月2日向唐鹏成送达民事起诉状副本等材料。 另查明：1.案涉房屋的销售人员郑某将相应的购房材料发送给唐鹏成，其中《购房优惠确认函》载明：甲方唐鹏成自愿成为乙方爱房公司平台的用户，享受乙方提供的服务，甲方意向楼盘名称翰峰云邸1-1-1604，甲方向乙方支付信息服务费8万元，服务有效期3个月，自2018年10月17日至2019年1月17日。购房人与开发商签署《认购书》或《商品房买卖合同》即已享受团购优惠，若后期购房人与开发商签署的《认购书》或《商品房买卖合同》解除或终止，此团购款不予退还；《确认函》载明：本人唐鹏成于2018年10月22日，认购新西塘孔雀城翰峰云邸1栋1单元1604室，确认此次购买房价款为810779元，并自愿参与购房优惠劵活动8万元。《商品房买卖合同》约定：由唐鹏成向裕景房产公司购买翰峰云邸1幢1单元1604号房屋，建筑面积59.38平方米，单价13654.08元／平方米，总价款810779元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于交付首期房价款抵作商品房价款，付款方式及期限、逾期付款责任双方按照补充协议相关约定执行。《补充协议》第六条约定：买受人于2018年10月10日前向出卖人支付房屋首付款170779元，于2018年12月20日前支付房款16万元，余款48万元买受人以银行按揭贷款的方式付清。买受人应于买卖合同签订当日（如出卖人另行通知的，以出卖人另行通知的时间为准）向贷款机构提供完整有效的申请贷款资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查，签署借款合同等相关文件。《补充协议》第七条约定：买受人如逾期支付购房款超过60日的，出卖人有权解除买卖合同及本协议。2.原告申请证人郑某、王某出庭作证，证人郑某在原告委托诉讼代理人聂晓岳、被告唐鹏成在场的情况下，通过微信视频方式进行作证，其主要陈述：2018年我在嘉善新西塘孔雀城担任置业顾问，唐鹏成的购房手续是我帮助办的。唐鹏成买的翰峰云邸项目，当天交了2万定金和8万抵10万的信息服务费，后面签字唐鹏成没有来到现场，我们是通过微信的方式把材料发过去的，材料有签约购房协议、购房优惠确认函、签约审批单、承诺函、商品房买卖合同及补充协议，一整套购房签约文件，发过去后让他确认信息无误我们帮他办理，唐鹏成回复的同意，我们就帮他办理了。8万是交给第三方爱房公司，是唐鹏成把钱交过来我们去刷的。证人王某当庭作证，其主要陈述：我是孔雀城下面代理公司的经理，是帮助原告销售房屋的，唐鹏成购房的事情知道的，我是郑某的经理，也接触过唐鹏成。唐鹏成在2018年9月来购房，当天就交了2万元认购，当时销售跟他讲交8万抵10万，签约九九折。2018年10月15日左右，我们拿购房协议和补充协议到上海给唐鹏成签，他有异议没有签。购房协议等文件，由郑某通过微信向唐鹏成发送，客户必须同意才能走流程。据我了解，郑某发送了2万元的收据、选房承诺书、签约审批单、8万的收据、购房承诺函、确认函、购房优惠确认函。3.庭审中，唐鹏成认可微信上收到销售人员发送的《商品房买卖合同》、购房优惠确认函等购房材料。唐鹏成要求继续履行合同，但要求将8万元予以返还，贷款48万元，或将8万元抵房款，贷款40万元。 本案审理过程中，唐鹏成于2020年5月16日通过移动微法院上传其与郑某2018年10月的微信聊天记录，并在移动微法院上提出陈述：1.被反诉人在销售过程中隐瞒真实身份及合同内容，涉嫌欺诈，请法庭认定被反诉人主张的8万元礼券合同无效。2.反诉人未与爱房公司发生任何交易服务行为，该公司开具的8万元收据无合法依据，请求法庭认定无效，并判令其将非法占有的8万元退还反诉人，并增加诉请：因被反诉人在房产交易中存在欺诈行为，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》，请求法庭依法判令被反诉人以该非法获取的8万元服务费的三倍向反诉人进行赔偿，共计24万元。本院已在移动微法院告知唐鹏成，其要求增加诉请本院不予准许。唐鹏成在2020年7月13日第四次开庭时认为其与郑某2018年10月的微信聊天记录系新证据，证实被反诉人在交易中存在欺诈行为，就上述提出的陈述意见和增加的诉请在当庭又作为新增加的诉请重新提出。本院认为，唐鹏成于2019年11月向本院提出反诉，已明确了反诉请求，唐鹏成提供的其与郑某2018年10月的微信聊天记录系唐鹏成自己掌握的材料，在提起反诉时微信聊天记录已存在，不属于新证据，唐鹏成以出现新证据为由要求增加诉请的理由不成立，本院已当庭告知不予准许。 本院认为：案涉的《商品房买卖合同》及补充协议是一个整体，在唐鹏成购房过程中，新西塘孔雀城销售人员至上海松江让唐鹏成签订《商品房买卖合同》及补充协议，因唐鹏成对8万元提出异议而未签订合同，销售人员遂将《商品房买卖合同》及补充协议留于唐鹏成处。2018年10月22日，销售人员通过微信将《商品房买卖合同》及补充协议、《购房优惠确认函》等购房的材料发送给唐鹏成，并要求唐鹏成进行确认，唐鹏成回复“同意”，当日唐鹏成支付房屋首付款150779元。2018年12月16日，唐鹏成又按照合同约定支付房屋首付款16万元。由此可见，唐鹏成对《商品房买卖合同》及补充协议的内容知晓并予以确认，且按照合同约定支付了房屋首付款，故裕景房产公司与唐鹏成之间的《商品房买卖合同》及补充协议依法成立并生效。 关于唐鹏成提出销售房屋存在欺诈的意见。本院认为，唐鹏成具有完全的民事行为能力，其从上海至浙江省嘉善县购买商品房，其对嘉善县商品房的市场价格应作了相应的了解，应当知晓购房时嘉善新的预售商品房市场单价。从唐鹏成购买房屋的过程来看，其知晓参加活动购买商品房可以享受交8万元抵10万元，再打九九折的优惠，其遂认购翰峰云邸1幢1单元1604号房屋，单价15476.07元／平方米，建筑面积约59.38平方米，总价款918969元。按照优惠活动，案涉房屋的价款计算方式为（918969元-100000元）×0.99，计810779元。双方对8万元是否属于信息服务费有争议，销售人员表示已经告知唐鹏成8万元是信息服务费，唐鹏成认为销售人员隐瞒8万元的性质，但唐鹏成在收到销售人员郑某通过微信发送的《商品房买卖合同》及补充协议、《购房优惠确认函》等购房材料时，其回复同意，未明确表示反对，且其也因参加活动享受了购房优惠，之后还按照合同支付了购房款。唐鹏成提出因市场发生变化，房价从918969元调整为810779元的意见缺乏依据，亦不符合事实。故唐鹏成提出销售房屋存在欺诈的意见，本院不予采信。 《商品房买卖合同》对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，裕景房产公司与唐鹏成签订的《商品房买卖合同》约定买受人应于买卖合同签订当日（如出卖人另行通知的，以出卖人另行通知的时间为准）向贷款机构提供完整有效的申请贷款资料，办理按揭贷款手续。买受人如逾期支付购房款超过60日的，出卖人有权解除买卖合同及本协议。双方签订合同后直至2019年9月20日裕景房产公司提起诉讼时，唐鹏成一直未办理按揭贷款手续，且在案件审理中唐鹏成也不愿按照合同约定办理房屋余款48万元的按揭贷款手续，致使《商品房买卖合同》无法继续履行，唐鹏成的行为已经构成违约，现裕景房产公司请求按照合同约定解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。本院确认合同于2019年11月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。裕景房产公司向唐鹏成收取的定金2万元已转化为购房款，《商品房买卖合同》解除后，应由裕景房产公司返还唐鹏成购房款330779元，第三人同意在解除《商品房买卖合同》时将8万元返还给唐鹏成的意见，本院予以准许。裕景房产公司要求唐鹏成承担律师代理费14000元，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告(反诉被告)嘉善裕景房地产开发有限公司与被告（反诉原告）唐鹏成签订的《商品房买卖合同》于2019年11月2日解除； 二、原告(反诉被告)嘉善裕景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）唐鹏成购房款330779元； 三、第三人爱房（天津）互联网技术有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）唐鹏成80000元； 四、驳回原告（反诉被告）嘉善裕景房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告(反诉原告)唐鹏成的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费650元，由唐鹏成负担；反诉案件受理费1800元，由唐鹏成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陆平华 审 判 员  范璐璐 人民陪审员  姚明镜 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  任欢欢