云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终231号上诉人（原审原告、反诉被告）：祥云县利安物业管理有限公司，住所地云南省大理白族自治州祥云县祥城镇彩云路，统一社会信用代码91532923099099636U。法定代表人：赵旭，总经理。委托诉讼代理人：自学礼，云南兴祥律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：范佳鸿，云南兴祥律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：祥云佐客机器人餐厅，经营场所云南省大理白族自治州祥云县祥城镇龙翔路佳和广场****，统一社会信用代码92532923MA6N555W3E。经营者：陈敏，女，1978年9月15日生，汉族，福建省长乐市人，住福建省长乐市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林上国，男，1977年11月22日生，汉族，福建省长乐市人，住福建省长乐市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈伟铭，男，1995年11月22日生，汉族，福建省永泰县人，住福建省永泰县。上诉人祥云县利安物业管理有限公司（以下简称“利安公司”）因与被上诉人祥云佐客机器人餐厅（以下简称“佐客餐厅”）、林上国、陈伟铭房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省祥云县人民法院(2019)云2923民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。因遇新冠肺炎疫情，延长审限三个月。本案现已审理终结。利安公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、四、五、六、七、八项，改判支持上诉人相应的诉讼请求；二、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、关于逾期付款违约金的问题。一审判决对被上诉人所欠租金、物业管理服务费、水费、电费应承担的逾期付款违约金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，与认定的事实不符，亦无相应的法律依据支持，客观上使违约一方受益，守约一方利益受损。1.双方所签《祥云佳和广场商铺租赁合同》明确约定了每日1%的逾期付款违约金，该约定未违反法律法规强制性规定，属于有效约定，此外，双方签署的多份法律文件中分别有1%、5‰、3‰的不一致标准。上诉人起诉时，己选择了对被上诉人最有利的3‰的标准计算水费、电费、物业管理服务费的逾期付款违约金，这既符合双方约定，也是合理的。即便认为租金的逾期付款违约金过高，以合同约定最低的日3‰的标准计算租金的逾期付款违约金是适当的、合法的。2.“原告没有在被告逾期后及时主张权利”的调整违约金的理由不成立。首先，权利人未及时主张权利就应承担调低违约金的不利后果没有法律依据；其次，即使不论上诉人和招商运营管理公司多次的电话催收，仅以一审己认证的我方所举第四、五组证据，已能充分证明上诉人多次催收的事实。3.双方所签合同约定标准中的3‰在《电力供应与使用条例》规定范围内，上诉人认为，以日3‰计算逾期付款违约金，有可供采纳的充分依据，是合理合法的。4.被上诉人在一审庭审过程中并未主张违约金过高而要求调整，一审判决主动调整明显不当。二、关于水电费逾期违约金的计算限期问题。佳和广场系从数公里外的清华洞变电站架设电力专线供电的，电力部门只认清华洞变电站佳和广场总电表计收电费，且还涉及到小区水电损耗和公共用水用电的分摊。因此，代收代缴条款事实上无法履行，而每月交纳水电费既是水电部门的要求也是生活常识，逾期缴纳水电费，将导致物业公司向自来水公司及电力公司承担逾期违约金，如逾期时间过长还将导致停水、停电，影响其他业主、商户正常生产经营。结合上诉人每月催收的事实，逐月计算逾期付款违约金正当合法。三、关于“精神堡垒”广告电费及其违约金问题。上诉人认为，“精神堡垒”广告电费是上诉人根据各商户打广告的时间、数量综合确定的，被上诉人在三面广告屏投放广告，承担相应电费合理合法，被上诉人此前也己交纳过2017年7月8日至2018年7月7日的“精神堡垒”广告电费3000元，2018年7月8日-2019年2月22日“精神堡垒”广告电费3000元是根据被上诉人打广告的时间、数量综合确定的，且已多次催收，从该日起以日3‰计算逾期付款违约金是合理的。四、关于租赁合同解除后应否计算物业管理费及违约金的问题。双方所签物业管理服务协议己明确约定了上诉人提供的物业管理服务，包括被上诉人在内的各商户，承租商铺内是由各商户自行负责的，商铺外的商业综合体是由上诉人按约定提供管理服务的，上诉人通知被上诉人解除合同并要求其限期返还商铺，但被上诉人不予理睬，一直怠于返还，而上诉人的物业管理服务并未因“被告己没有继续经营”而减少，因此，合同解除之日至商铺返还之日的物业管理服务费应该交纳并承担逾期付款违约金。五、关于关店违约金问题。一审己经确认佳和广场为城市商业综合体，整个商业综合体的商铺租赁显然不同于一般的房屋租赁，有统一运营管理的商誉和形象，需要众多商家配合打造，整体商业形象维护得好也才能为入住商户带来更多更好的商业利益，被上诉人对此是明知的，但被上诉人违约擅自停业，导致广场内商户开门、关门交织，必将对佳和广场的商誉和形象造成损害，因此，上诉人要求被上诉人支付自2019年1月2日至2019年2月21日因无故关店产生的违约金12900元的诉请，符合上述事实与双方约定，应予支持。六、关于自2019年2月26日起至商铺返还之日止的商铺占用费是否应予全额支持的问题。第一，上诉人前期的多次催收中，并未要求被上诉人承担违约金，只要求支付所欠费用，但被上诉人一直未履行；第二，上诉人发出合同解除通知书后，被上诉人所欠费用清楚明确，但被上诉人既未支付，也未积极与上诉人协商解决，不存在“难以形成共识”的问题；第三，租赁合同中约定“乙方在未补足款项前，甲方可自逾期第三日起终止水电供应，且乙方不得将相关物品搬离承租商铺”，该条针对的是逾期付款情形，不是针对合同解除情形；第四，上诉人发出合同解除通知书，己要求被上诉人限期搬离，被上诉人不予理睬，属于放任损失扩大的行为，最后还是在一审法院协调下被上诉人才搬离的，因此，被上诉人的违约是其自身造成的，不是上诉人造成的，上诉人无任何过错，且本案不是合同无效、可撤销、不成立、不生效之诉，不存在以过错划分责任的问题。因此，被上诉人依约应承担自2019年2月25日起至2019年9月17日以年租金双倍计算的商铺占有使用费。一审未按双倍计算，且以被上诉人承担30%、上诉人承担70%的责任比例来确定房屋占有使用费，不符合合同约定与被上诉人违约的基本事实。七、关于律师费问题。双方所签合同明确约定，违约方承担守约方因争议产生的诉讼费、律师费等费用。如前所述，一审适用过错原则，认定被上诉人承担30%，上诉人认为与合同约定和本案事实不相符。佐客餐厅、林上国、陈伟铭未作出答辩。利安公司向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告林上国、陈伟铭签订的《祥云佳和广场商铺租赁合同》于2019年2月22日解除；二、判令三被告向原告支付所欠租金201303.60元、至2019年2月22日止的逾期付款违约金313309.03元（2018年6月1日-2019年2月22日的租金119583.6元，逾期262天，每天1%），及自2019年2月23日起直至清偿之日止每日1%的逾期付款违约金；三、判令三被告向原告支付所欠水费4750元、至2019年2月22日的逾期付款违约金3664.59元，及自2019年2月23日起直至清偿之日止每日3‰的逾期付款违约金；四、判令三被告向原告支付所欠广告电费3000元，至2019年2月22日的逾期付款违约金5274元（自2017年7月8日起算），及自2019年2月23日起直至清偿之日止每日3‰的逾期付款违约金；五、判令三被告向原告支付所欠费控电表1只的费用510元，所欠电费25622.70元、至2019年2月22日的逾期付款违约金26749.50元，及自2019年2月23日起直至清偿之日止每日3‰的逾期付款违约金；六、判令三被告向原告支付所欠物业管理服务费17937.54元（2018年6月1日-2019年2月22日），至2019年2月21日逾期付款违约金14098.90元（逾期262天），及自2019年2月23日起直至清偿之日止每日3‰的逾期付款违约金，及自2019年2月23日起商铺归还之日止2043元/月的物业管理服务费；七、判令三被告向原告支付自2019年1月10日-2019年2月22日因无故关店产生的违约金12900元（43天×300元/天）；八、判令三被告立即从佳和广场四栋二楼清场并返还租赁商铺，支付自2019年2月26日起至2019年5月6日止的房屋占有使用费31346元，及自2019年5月7日起直至被告完成清场并返还租赁商铺之日止每日447.8元的房屋占有使用费，因违约致合同被解除的违约金265982.4元；九、判令三被告赔偿原告支付的律师费20000元；十、判令三被告承担本案全部诉讼费用。佐客餐厅、林上国、陈伟铭向一审法院反诉请求：一、判令被反诉人退还反诉人多交的租金46308元及押金10000元；二、判令被反诉人退还反诉人多收的物业管理服务费13333元；三、判令被反诉人赔偿反诉人支付的律师费20000元。一审法院认定事实：祥云佳和房地产开发有限公司在祥云县祥城镇龙翔路开发建设了“佳和广场”城市商业综合体。2014年6月10日，原告与祥云佳和房地产开发有限公司签订了《商业物业委托经营管理协议》后，取得了对“佳和广场”中除分配给祥云县供销社华源社有资产经营管理有限公司的商铺以外的全部商铺的经营管理权。2017年5月15日，原告（甲方）与被告林上国、陈伟铭（乙方）签订了《租赁合同》（含《佳和广场经营管理守则》《消防安全责任书》《佳和广场社会治安综合治理责任书》《物业管理服务协议》《佳和广场装修管理规定》《商铺租赁区域平面图》和《商铺交验单》等附件及《补充协议》，其中《物业管理服务协议》系林上国与原告于2017年6月26日签订），原告将佳和广场项目4号楼2层商铺454㎡租赁给乙方经营西餐类餐厅。合同约定：（1）租赁期限为五年（60个月），自2017年6月1日-2022年5月31日，含6个月免租期（自合同生效起租之日起算），免租期内无需支付租金费用，但应缴纳水电费、垃圾清运费及涉及因装修产生的装修保证金等费用；未经甲方书面同意，乙方不得通过转租、分租、承包、分包、转让、转借等形式擅自将商铺租赁的权利全部或部分转移给第三方，同等业态允许转让，但双方必须到甲方备案并取得甲方备案通知书，否则甲方有权解除合同、追究乙方违约责任；（2）租金以商业运营综合服务费名义计算，前三年按建筑面积30元/月/㎡计算，从第四年起逐年递增5%，半年一付。第一年商业运营综合服务费在本合同签订之日起3个工作日内支付，自第二年起，应在每个商业运营综合服务期结束前30天内向甲方支付下一年度商业运营综合服务费；（3）乙方水电费由甲方代收代缴，甲方向乙方出具水电费付款通知，乙方应在收到付款通知三日内缴纳相应的水费、电费等费用，因乙方延迟缴纳相关费用而造成的滞纳金等损失及责任由乙方自行承担，给甲方或其他承租人蒙受损失的，乙方应予赔偿；（4）若因乙方原因导致本合同在合同期限内解除的，则乙方不再享受本合同免租期优惠约定，应比照前款商业运营综合服务费标准，向甲方支付免租期的费用；（5）任何一年租约期，如乙方逾期缴纳商业运营综合服务费、物业服务费、水电费及其他应缴款项任何一项达15天，甲方可解除合同；（6）一方未经对方同意擅自单方解除本合同或因违约导致本合同依法解除的，违约方应向守约方支付第一个计租年度商业运营综合服务费作为违约金。乙方未按本合同约定向甲方支付商业运营综合服务费、物业服务费、水电费及其他费用的，除每日应按欠缴纳款项的1%向甲方支付违约金外，乙方在未补足款项前，甲方可自逾期第三日起终止水电供应，且乙方不得将相关物品搬离承租商铺（否则按单方解除合同处理）；（7）乙方应在期限届满、终止、或合同解除之日起三日内清场，所有装修来修去留的原则，不得人为破坏，只可带去可移动设备；乙方未在三日内清场将商铺交还甲方，则乙方同意授权甲方自行进入该商铺将其物品搬离商铺，并声明物品之搬运费、保管费用及因此产生的其他费用均由乙方承担，由此造成的一切损失均与甲方无关，乙方自行负责。同时，自逾期之日起，乙方须按该年度或上一年度商业运营综合服务费总额的双倍/日承担占用费（一年以360天计算）；（8）因本合同所产生的一切争议，违约方应承担守约方因此产生的诉讼费、财产保全费、评估鉴定费、律师费、执行费等费用；如乙方签订本合同时属自然人，签订合同之后依法登记设立公司等企业的，经书面通知甲方后，该设立企业可承继本合同中乙方的权利、义务、责任，但在租赁期间，乙方对该企业义务的履行或责任的承担负有不可撤销的连带责任；（9）合同附件《物业管理服务协议》中约定，服务费的标准为4.5元/月/平方米；首次入住时以开发企业规定的入住日期起向甲方一次性交纳一个年度的物业管理费，以后年度的物业管理费，商户应于上年度物业管理费到期前1个月的20日内一次性缴纳全年度12个月的物业管理费；如逾期缴纳，甲方有权从逾期之日起每日加收3‰的滞纳金；（10）乙方应在合同签订后三日内一次性向甲方缴纳履约保证金2万元；（11）《经营管理守则》约定：佳和广场运营部将制定宣传推广方案并组织执行和评估，将定期或不定期举办各类宣传推广活动及评比活动；各商铺经营户不得中途停止营业或关门闭店，不经广场同意无故停业，由经营户每天支付300元违约金。合同及其附件还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，林上国依约向原告方缴纳了1万元履约保证金，对商铺进行了装修装饰，注册登记了佐客餐厅（个体工商户，登记经营者为林上国的妻子陈敏），并以佐客餐厅名义与原告履行合同权利义务。经营过程中，支付了2017年6月至2018年6月期间以6个月计算的租金（其余6个月为免租期）和其他相关费用。2018年6月以后的租金和物管费至今未付，并欠付2018年1月至2018年4月期间的电费25622.70元和费控电表费510元、2017年11月至2019年1月期间的水费4750元。2019年1月10日，佐客餐厅向原告递交“停业通知”，明确载明“因天气原因……故将关门整改”。之后，佐客餐厅关闭停业。2019年1月30日，原告回复要求于2019年2月11日前回复营业。之后，佐客餐厅没有恢复营业。原告于2019年2月21日作出《合同解除通知书》，明确通知“解除林上国、陈伟铭与我公司签订的《租赁合同》”，并通知要求在接到本通知书次日起3日内完成撤场及租赁资产移交工作，付清相关欠费及违约金等费用66万余元。该通知除在佐客餐厅门面上进行张贴以外，2月22日同时以彩信方式向林上国进行了送达。之后，双方因对尚欠费用和违约金数额无法达成一致意见。被告没有支付相关费用，也没有及时清场。审理期间，原告于2019年5月28日拟将被告商铺内属于被告的可移动财物搬离至他处保存，将商铺腾空另行租赁，但因厨房的机器设备等物品因担心拆解过程中损坏而未搬离，致原告腾出商铺的目的未能实现。本案庭审后，经一审法院协调，被告搬走了自己的物品（不能搬运的部分交由原告自行处理），于2019年9月17日将商铺移交给了原告。另查明：1.至2017年7月18日前，佳和广场尚未整体开业；2.2019年1月1日原告向祥云县供排水有限公司交纳的水费单价为4元/吨，自2019年1月1日起，祥云县城非居民用水价格调整为4.7元/方。双方履约期间，原告向被告等商户按照5元/方的单价收取。一审法院认为，一、本诉部分。原告与林上国、陈伟铭签订的《租赁合同》（含合同附件），系双方的真实意思表示，且未违反国家法律效力性强制性规定，系合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。现因佐客餐厅在合同履行期间内存在欠交租金等费用的违约事项，并以停业的方式明确表示不再履行合同，原告于2019年2月22日向被告发出合同解除通知书。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“合同自通知到达时解除”的规定，一审法院确认原告与被告林上国签订的《租赁合同》于2019年2月22日解除。因佐客餐厅向原告提交的“停业通知”没有明确载明解除合同的意思表示，故被告关于合同解除时间应为2019年1月10日的答辩主张，与法律规定不符，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款。本案合同虽已解除，但相关当事人仍应承担相应的违约责任。佐客餐厅在履行合同过程中存在欠付租金等费用的违约事实，依法应承担相应的违约责任。被告林上国、陈伟铭作为《租赁合同》的一方当事人（乙方），依照该合同关于“但在租赁期间，乙方对该企业义务的履行或责任的承担负有不可撤销的连带责任”的约定，应对佐客餐厅应承担的债务承担连带清偿责任。关于原告要求被告支付（赔偿）的具体项目和金额问题，一审法院认为：（一）关于欠付租金及其违约金问题。依照《租赁合同》及《补充协议》的约定，“租金半年付”，则佐客餐厅应于2018年6月1日前交付2018年6月1日至2018年11月30日期间半年的租金81720元，并于2018年11月30日前交付2018年12月1日至2018年5月31日期间半年的租金81720元，截止合同解除之日，实际应付租金合计为119583.60元。依照租赁合同第五条第2.1项关于“如乙方未能如约缴纳商业运营综合服务费等相关费用，甲方有权从履约保证金中直接予以抵扣”的规定，前述租金扣除履约保证金1万元后，实际尚欠109583.60元。因被告逾期未付，应承担相应的违约责任。双方合同虽约定“每日应按欠缴纳款项的1%向甲方支付违约金”，但该约定的违约金过分高于造成的实际损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告请求适当减少的主张，符合法律规定，结合法律关系以及原告没有在被告逾期后及时主张权利等事实，一审法院依法予以调整，由被告承担自逾期之日起至款项清偿之日止以欠付租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金（其余诉请中有关逾期付款违约金的计算标准亦按此标准计算，不再重复）。原告要求被告支付截至2019年2月22日止的逾期付款违约金313309.03元及自2019年2月23日起直至清偿之日止每日1%的逾期付款违约金的诉请，一审法院予以部分支持。至于免租期租金81720元是否支持的问题，一审法院认为，由于被告方在合同期内存在违约行为导致合同解除，依照《租赁合同》第四条第（3）项关于“若因乙方原因导致本合同在合同期限内解除的，则乙方不再享受本合同免租期优惠约定”的约定，被告应支付原告免租期租金81720元，原告的该项诉讼请求成立，一审法院予以支持。租金（商业运营综合服务费）标准符合双方合同约定，被告以该项约定高于周边房屋租金价值系无效条款并请求鉴定的答辩主张，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。（二）关于欠付水费及其违约金问题。原告经营的是综合商业体，涉及商户较多，综合应由各商户分摊的损耗后，原告收取的水费单价，在其向自来水公司实际缴费的单价基础上略有上浮，按照5元/吨收取，符合市场规律，也与双方的交易习惯相符（此前均按此标准执行），故原告要求被告支付截至2019年1月的尚欠水费4750元的诉请，一审法院予以支持。逾期付款违约金的计算方法同上。因合同约定“乙方水电费由甲方代收代缴，甲方向乙方出具水电费付款通知，乙方应在收到付款通知三日内缴纳相应的水费、电费等费用”，但原告未提交证据证明其逐月向被告方发送了付款通知，且原告主张的该项费用一直计算至2019年1月，故逾期付款违约金不适合逐月计算，2018年10月以前的欠费部分（4230元），应从原告于2018年11月12日发出《费用催缴通知书》后三日后（即2018年11月15日）起算，2018年10月以后的部分（520元）从合同解除之日起算。（三）关于电费25622.70元和电表费用510元问题。被告经营期间欠付相应电费，依法应承担违约责任，此外，原告为被告安装了电表，且有购买付款凭证予以证明，原告的该项诉请成立，一审法院予以支持。电费25622.70元的逾期付款违约金的计算方法同上，起算时间应从2018年11月15日起算（理由同上）。（四）关于“精神堡垒”广告电费及其违约金问题。双方未在合同中约定该项费用的承担主体，亦无证据证明被告实际应分摊的具体数额，故原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。（五）关于欠付物业管理费及其违约金问题。双方合同中约定的房屋系综合商业服务体，并非住宅，其物业管理费依法可以执行市场调节价，由合同双方根据实际情况进行约定。双方在《物业管理服务协议》中约定服务费的标准为4.5元/月/平方米，一年一付，不违反法律规定，一审法院予以确认。依照合同约定，被告应于2018年6月1日前交付物管费24516元，截止2019年2月22日应收款17937.54元，现已逾期，原告要求的该项诉讼请求，一审法院予以支持。逾期付款违约金的计算方法同上。自合同解除后，被告已没有继续经营，而物业管理费用的收取，与商户经营活动有密切关联，原告要求被告支付自2019年2月23日起商铺归还之日止的物业管理服务费的诉请，与本案事实不符，一审法院不予支持。（六）关于关店违约金问题。承租户缴纳相应租金后，享有自主经营权。租赁合同中虽然约定“各商铺经营户不得中途停止营业或关门闭店，不经广场同意无故停业，由经营户每天支付300元违约金”，但该合同条款系原告方提供的格式条款，该条款内容具有限制对方权利、加重对方责任的性质，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，一审法院认定该条款无效。原告要求被告支付自2019年1月2日-2019年2月21日因无故关店产生的违约金12900元的诉请，一审法院不予支持。（七）关于返还租赁商铺问题。案件审理中，经一审法院协调，被告已经将商铺交还给原告，原告的该项诉请已经丧失实际意义，一审法院不予支持。（八）关于自2019年2月26日起至商铺返还之日止的商铺占用费问题。案涉合同解除后，由于双方对应付费用项目及金额不能达成共识，从而导致案涉商铺至2019年9月17日才移交，造成相应的租金损失。该部分损失，原、被告双方均有责任，应由双方共同承担。本案中，造成商铺被长期占有的主要原因为以下几个方面：一是被告怠于协商处理问题或及时依法主张自己的权利；二是原告在《合同解除通知》中要求被告支付的违约金等相关费用过高，导致双方难以形成共识；三是租赁合同中约定“乙方在未补足款项前……，且乙方不得将相关物品搬离承租商铺”；四是被告未依照合同中关于“乙方未在三日内清场将商铺交还甲方，则乙方同意授权甲方自行进入该商铺将其物品搬离……”的约定及时行使合同权利。综合原、被告双方的过错程度，应由原告承担主要责任，被告承担次要责任。从2019年2月26日起至2019年9月17日止的租金损失，应依照双方合同约定的年租金标准计算（原告要求按照双倍计算的主张，一审法院不予支持），共计91351.20元（204天×447.8元/天），由被告承担30%计27405.36元，其余70%由原告自行承担。原告的该项诉讼请求，一审法院予以部分支持。被告关于没有搬离物品的原因系原告将其房门锁掉的主张，无证据证明，一审法院不予采纳。（九）关于律师费问题。双方合同约定“因本合同所产生的一切争议，违约方应承担守约方因此产生的诉讼费、财产保全费、评估鉴定费、律师费、执行费等费用”，原告要求被告赔偿律师代理费的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，一审法院予以支持。但因律师事务所收费标准与诉讼请求标的额存在密切联系，而本案中原告诉讼请求未被全额支持，因此原告主张的律师代理费20000元，不应由被告全额赔偿，根据本案事实，一审法院酌情由被告赔偿30%即6000元。二、反诉部分。原、被告双方签订的合同虽然明确原告方有权进行综合性管理，并对各经营户提供必要的便利条件，但没有明确具体内容。被告以原告未提供实质有效服务为主要理由，主张原告违约，但无有效证据证明具体违约事项，也无有效证据原告以欺骗的宣传方式招商，因此，被告的反诉理由不成立，一审法院不予确认。被告关于要求原告退还多收取的租金和物管费以及赔偿律师代理费的反诉请求，与合同约定不符，一审法院不予支持。综上所述，原告在本案中的诉讼请求，一审法院予以部分支持，被告的反诉请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决：一、确认原告祥云县利安物业管理有限公司与林上国、陈伟铭签订的《租赁合同》（含合同附件）于2019年2月22日解除；二、被告祥云佐客机器人餐厅于本判决生效后10日内支付原告祥云县利安物业管理有限公司2018年6月1日至2019年2月22日期间的房屋租金109583.60元，并支付该款付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金（其中81720元从2018年6月1日起算，其余27863.60元从2018年11月30日起算）；三、被告祥云佐客机器人餐厅于本判决生效后10日内支付原告祥云县利安物业管理有限公司免租期租金81720元；四、被告祥云佐客机器人餐厅于本判决生效后10日内支付原告祥云县利安物业管理有限公司尚欠水费4750元，并支付该款付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金（其中4230元从2018年11月15日起算，其余520元从2019年2月22日起算）；五、被告祥云佐客机器人餐厅于本判决生效后10日内支付原告祥云县利安物业管理有限公司尚欠电费25622.70元和电表费510元，合计26132.70元，并支付该款自2018年11月15日起算至款项付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金；六、被告祥云佐客机器人餐厅于本判决生效后10日内支付原告祥云县利安物业管理有限公司尚欠物业管理费17937.54元，并支付该款自2018年6月1日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金；七、被告祥云佐客机器人餐厅于本判决生效后10日内赔偿原告祥云县利安物业管理有限公司2019年2月26日至2019年9月17日期间的商铺占用损失费27405.36元；八、被告祥云佐客机器人餐厅于本判决生效后10日内赔偿原告祥云县利安物业管理有限公司律师代理费损失6000元；九、被告林上国、陈伟铭对上述判决确定的义务承担连带支付及赔偿义务；十、驳回原告祥云县利安物业管理有限公司的其他诉讼请求；十一、驳回反诉原告祥云佐客机器人餐厅、林上国、陈伟铭的反诉请求。本诉案件受理费10404元，由原告祥云县利安物业管理有限公司负担6404元、由被告祥云佐客机器人餐厅、林上国、陈伟铭负担4000元。反诉案件受理费1021元，由反诉原告人林上国、陈伟铭负担。二审中，利安公司向本院提交了图片一张，以证明被上诉人使用了相应的广告位，应缴纳广告位的电费。佐客餐厅、林上国、陈伟铭未提交新证据，也未对利安公司二审提交的证据发表质证意见。本院审查认为，利安公司提交的上述证据，形式要件不合法，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于调整违约金的问题。本案中，佐客餐厅、林上国、陈伟铭已于一审庭审时主张约定的违约金过高，请求予以减少。根据本案的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式条款等多项因素，结合公平原则和诚实信用原则，一审调整本案违约金按欠付金额为基数按照中国人民同期同类贷款基准利息的1.5倍计算恰当，本院予以维持。关于水电费违约金计算期限的问题。利安公司主张按月计算逾期支付水电费的违约金，双方对此并无约定，该主张无事实依据，一审判决按日计算水电费违约金正确，本院予以维持。关于广告电费及违约金的问题。利安公司的该项主张无合同依据，亦无合法有效的证据予以证实，一审不予支持正确，本院予以维持。关于合同解除后支付物管费及违约金的问题。《租赁合同》解除，其附件《物业管理服务协议》亦一并解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案双方签订的《物业管理服务协议》已于解除时终止履行，而承租人亦于合同解除前即停止经营，利安公司已不能继续向承租人主张物管费，因此，一审判决未支持合同解除后的物管费及其违约金正确，本院予以维持。关于关店违约金的问题。本案合同系出租人利安公司提供的格式条款合同，其中关于“关店违约金”的约定，加重了承租人的责任，并排除了承租人自主经营的主要权利，该约定无效。一审判决未支持关店违约金正确，本院予以维持。关于合同解除后商铺占用费是否全额支持的问题。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案合同系因承租人违约而解除，合同解除后，利安公司作为出租人应当及时收回租赁物防止损失的扩大，双方签订的合同亦赋予了利安公司相应的权利，利安公司未及时收回租赁物，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，一审判决根据本案的实际情况，判决合同解除后的商铺占有费的70%由利安公司自行承担正确，本院予以维持。关于律师费的问题。首先，违约行为并不必然产生律师费；其次，本案承租人承担律师费系其承担的违约责任的一种，其承担的违约责任包括律师费应当在合理的范围内。因此，一审酌情判决承租人承担律师费6000元恰当，本院予以维持。综上所述，利安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10404元，由祥云县利安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年七月十七日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸