文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初126号原告：梁浩，男，汉族，2003年06月20日出生，住重庆市江**。委托诉讼代理人：陈玉兰、朱少节，重庆洛书律师事务所律师，特别授权。原告：彭伟，女，汉族，1970年08月06日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈玉兰、朱少节，重庆洛书律师事务所律师，特别授权。被告：重庆鲁能英大置业有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新区天文大道**，统一社会信用代码91500108781581580T。法定代表人：魏海群，职务董事长。委托诉讼代理人：路金硕，男，汉族，1993年1月1日出生，住山东省惠民县，系该公司员工。委托诉讼代理人：宋浩，男，汉族，1990年2月7日出生，住湖北省石首市，系该公司员工。被告：詹兵，男，汉族，1978年9月30日出生，住重庆市垫江区。原告彭伟、梁浩诉被告重庆鲁能英大置业有限公司（以下简称鲁能公司）、被告詹兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。彭伟、梁浩的委托诉讼代理人陈玉兰、鲁能公司的委托诉讼代理人路金硕、宋浩到庭参加诉讼，被告詹兵经传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。彭伟、梁浩向本院提起诉讼请求：1、判令鲁能公司、詹兵支付2019年6月22日至2019年11月1日的租金78685元，并以78685元为基数，从2019年6月22日起按中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用损失至付清为止；2、判令鲁能公司将收取的保证金17937元支付给彭伟、梁浩。事实与理由：彭伟、梁浩在鲁能公司购买了位于南岸区茶园鲁能领秀城1街区青云路3号附56号房产，并已支付全部房款，詹兵向鲁能公司租赁了该房产。现二被告未向二原告支付租金，遂向本院起诉。鲁能公司辩称，鲁能公司与彭伟、梁浩之间不存在租赁合同关系，不应支付租金；彭伟、梁浩没有接房，其只能从其取得案涉商铺所有权之日即2019年9月10日起主张租金；詹兵向鲁能公司支付租金至2019年5月10日，欠付之后应向鲁能公司支付的租金，鲁能公司已将詹兵支付的履约保证金17937元作为欠付租金扣除，不应再向彭伟、梁浩转交。被告詹兵未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2018年7月11日，鲁能公司与詹兵签订《租赁合同》，约定：鲁能公司将位于南岸区茶园鲁能领秀城1街区青云路3号附56号商铺出租给詹兵用于经营“美心防盗门”，计租建筑面积为132.87平方米；租赁期限为5年，即2018年12月10日至2023年12月9日；第一个租赁年度月租金标准为17937元/月，从第二年开始每年递增6%；租金每三个月为一期支付，须于下期租金到期前15天支付；商铺租赁履约保证金17937元，如鲁能公司因詹兵违约而从履约保证金中扣除相应未付款项、违约金及（或）赔偿金的，或詹兵违规经营遭到政府部门处罚，可能对本物业造成不利影响时，鲁能公司可从履约保证金代付罚款，詹兵应在收到鲁能公司通知后五日内补足该履约保证金，否则鲁能公司有权解除合同。合同签订后，詹兵向鲁能公司支付了履约保证金17937元，鲁能公司向詹兵交付了该商铺。2019年6月20日，彭伟、梁浩欲向鲁能公司购买案涉商铺，并签订了《商铺购买须知》。该《商铺购买须知》载明：本人确认并已知悉该商铺已经出租的事实，并阅读了相关《租赁合同》及相关附件，同意租赁条款并愿意继续履行该《租赁合同》及相关附件；关于租金收益：购买人接铺后，承租人向购买人缴付租金，如承租人在购买人接铺前已经向卖方预付了购买人接铺后的租金或在购买人接铺后仍向卖方支付租金的，则卖方自购买人签订《三方权益确认书》次日开始核算租金，并在核算后将卖方已实际收到的但应由购买人在接铺后享有的租金不计利息的通过转付或以其他形式支付给购买人；关于履约保证金（如有）、天然气设备拆除保证金（如有）及其他费用：购买人接铺后，卖方经购买人提交《转付申请书》后，将卖方实际收到的承租人支付的履约保证金（如有扣除，指扣除后的余额）、天然气设备拆除保证金（如有扣除，指扣除后的余额）及其他应由购买人在接铺后享有的费用（如有），不计利息的通过转付或其他形式支付给购买人。2019年6月21日，彭伟、梁浩与鲁能公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：彭伟、梁浩以2059485元的价格向鲁能公司购买案涉商铺，鲁能公司应于2019年6月22日前将商铺交付给彭伟、梁浩，彭伟、梁浩于合同签订当日一次性付清房款及由开发商代收的政府规定的相关费用。合同签订后，彭伟、梁浩于当日付清了房款及相关费用。2019年9月10日，案涉商铺所有权登记于彭伟、梁浩名下。彭伟、梁浩当庭陈述称在签订《重庆市商品房买卖合同》当日即2019年6月21日已与鲁能公司办理接房手续已经接房，故其有权从2019年6月22日主张租金。鲁能公司辩称彭伟、梁浩没有接房，其只能从取得商铺所有权之日即2019年9月10日收取租金；詹兵仅向鲁能公司支付租金至2019年5月10日，因其欠付之后的租金，鲁能公司已将其支付的履约保证金17937元作为欠付租金予以扣除。上述事实，有《租赁合同》、《商铺购买须知》、《重庆市商品房买卖合同》、POS机刷卡单据、收据、增值税普通发票、及当事人的陈述证实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：1、彭伟、梁浩从何时有权收取案涉商铺的租金；2、鲁能公司是否应向彭伟、梁浩支付租金以及转交履约保证金。本院评析如下：一、彭伟、梁浩从何时有权收取案涉商铺的租金。依照商铺购买须知，购买人接铺后由承租人向购买人缴付租金收益，即购买人接收案涉房屋后，租金权利转移购买人享有。上述文件中的“接铺”按通常理解，是指卖方将房屋交付买方占有，但并不涉及房屋所有权的转移。因此，鲁能公司辩称应当自案涉房屋所有权转移登记时起算二原告的租金收益，与前述约定不符。其次，本案系现房销售，依据商品房买卖合同第七条约定，鲁能公司应当在2019年6月22日前将案涉房屋交付二原告使用，二原告认可房屋已按时交付，鲁能公司辩称二原告至今未接房，与二原告自认的事实不符。根据商铺购买须知，案涉房屋交接关系租金权利主体认定，按照一般举证规则，二原告应当就已经接房这一积极事实进行举证。但是，本案商品房买卖合同约定，鲁能公司在2019年6月22日前负有向二原告交付房屋的合同义务，则鲁能公司应当证明具有向二原告按约交付房屋的积极事实以及证明未接房系二原告自身原因所致。现鲁能公司未予举证，二原告也未举示已经接房的证据，若据此认定案涉房屋未交接，则二原告主张的租金收益将至今无法取得，而鲁能公司则可能因怠于履行合同义务反获利益，此行为明显违背诚实信用原则。故本院认定二原告已经接房，其租金收益自2019年6月22日起算。二、鲁能公司是否应向彭伟、梁浩支付租金以及转交履约保证金。如前所述，二原告自2019年6月22日起取得租金收益权利，其有权向承租人詹兵主张租金，但鲁能公司不是房屋承租人，并不负有交付租金的义务，二原告也无证据证明鲁能公司实际向承租人收取了2019年6月22日后的租金，故二原告要求鲁能公司支付租金，本院不予支持。至于履约保证金应否转交，根据租赁合同约定，詹兵应当向鲁能公司支付的首年租金标准为17937元/月，并向鲁能公司支付履约保证金17937元，在詹兵违约时鲁能公司可以从履约保证金中扣除相应款项以抵扣欠付的租金、违约金等款项；同时，商铺购买须知载明，卖方交付买方的履约保证金是指扣除相关款项后的余额。现鲁能公司主张詹兵实际欠付2019年5月11日至2019年6月9日期间的租金，詹兵并未到庭提出抗辩，二原告也未举证证明该期间租金已经付清，故本院对鲁能公司主张的欠款事实予以认定。上述欠款期间，案涉房屋尚未交付二原告，故鲁能公司有权主张租金权利，并有权依据租赁合同约定将履约保证金抵扣当月欠付的租金。二原告请求鲁能公司交付履约保证金，没有法律依据，本院不予支持。如前所述，詹兵自2019年6月22日起应当向二原告支付租金，按照每月租金17937元计算，截止2019年11月1日共计产生租金77727元。根据租赁合同第三条约定，租金按每三个月为一期的方式支付，每期租金支付时间为下期租金到期前15天。租赁合同约定租赁起始日为2018年12月10日，按上述租金支付时间推算，2019年6月22日至2019年9月10日期间的租金47234.1元应于2019年11月25日前支付，因逾期未付，应当自2019年11月26日起支付资金占用损失；2019年9月11日至2019年11月1日期间的租金30492.9元应于2020年2月24前支付，因逾期未付，应当自2020年2月25日起支付资金占用损失。本院酌定上述资金占用损失均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。被告詹兵经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告詹兵在本判决生效之日起十日内支付原告梁浩、彭伟自2019年6月22日至2019年11月1日的租金77727元，并支付资金占用损失（以47234.1元为基数，自2019年11月26日起，以30492.9元为基数，自2020年2月25日起，分别按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、驳回原告梁浩、彭伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1784元，公告费600元，合计2384元，由被告詹兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  罗阳清人民陪审员  林 静人民陪审员  于 杰二〇二〇年七月七日法官 助理  彭 华书 记 员  陈江游