西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初4964号 原告：杨亚弟，男，1954年12月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：田钰，陕西德伦律师事务所律师。被告：何靖，男，1979年3月20日出生。委托诉讼代理人：刘伟，陕西海普睿诚律师事务所律师。第三人：陈朝，男，1986年3月19日出生。第三人：陕西三原海丝村镇银行股份有限公司。住所地：陕西省咸阳市三原县。统一社会信用代码 91610400MA6XM2YD63。法定代表人：卢永聪，董事长。委托诉讼代理人：王晓峰，男。委托诉讼代理人：张文洲，男。原告杨亚弟与被告何靖及第三人陈朝、陕西三原海丝村镇银行股份有限公司（以下简称海丝银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨亚弟及其委托诉讼代理人田钰，被告何靖及其委托诉讼代理人刘伟，第三人陈朝，第三人海丝银行的委托诉讼代理人王晓峰、张文洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨亚弟向本院提出诉讼请求：1、判令其代被告何靖清偿在第三人海丝银行的94万元最高额抵押项下贷款本息；2、判令第三人海丝银行于收到上述款项之日起五日内协助办理上述房屋上的抵押权涤除手续；3、判令被告何靖继续履行《协议》，将上述房屋所有权转移登记至其名下；4、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：2017年2月8日，其与被告何靖及第三人陈朝签订《协议》，约定被告将恒大名都X幢XXX室房屋出售给其，总房款62万元，其先向被告支付定金15万元，并承担购买过程中的一切税费。协议签订当天，其向被告支付了定金15万元，以便被告清偿房屋银行贷款后过户。被告拿到房产证后，恰逢西安房价上涨，拒绝履约，要求涨价后再过户。其多次催促，仍拒不履行。另查，被告在2019年9月将涉案房屋抵押给第三人海丝银行，构成违约，故诉至法院。被告何靖辩称，其因需要重新买房，决定出售涉案房屋。2017年2月8日，其与原告在第三人陈朝的居间下达成房屋买卖初步意向，并签订协议。协议中仅约定了房屋总价、定金数额，未约定具体履行时间。协议签订后，杨亚弟向其支付了15万元定金，其依约于2017年2月13日交清了房屋相关税费，此后又办理了房屋解押手续。在得知房产证的办理需要批量进行还需等待后，其与杨亚弟商议，可以先交付房屋，但杨亚弟要支付部分房款，具体金额由杨亚弟确定。此后，其通知陈朝将房屋钥匙交给杨亚弟，但杨亚弟拿到钥匙后并未依约向其支付房款,且催促无果。2017年10月，其取得房产证后立即联系杨亚弟，商议房屋后续事宜，但杨亚弟以身体不适为由商议无果，其向杨亚弟索要房屋钥匙亦遭拒绝，杨亚弟自此再未联系其。其认为，杨亚弟的行为构成违约，双方合同已经无法履行，且造成其不能顺利出售房屋，亦不能顺利购置需要的房屋，损失巨大。其在杨亚弟起诉前并未明确表示拒绝履行合同，抵押房屋完全系其在杨亚弟以实际行为表明没有购买意向后的依法处置。且其依法处置自有财产进行抵押并无不妥，抵押行为符合物权法和担保法关于抵押的规定，原告杨亚弟无权干预。杨亚弟要求代偿其在第三人海丝银行处的贷款本息，无法律依据和事实基础，海丝银行也无任何协助义务物权法和担保法中关于涤除权的规定亦不适用于本案。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人陈朝述称，被告何靖系其小区业主。经其介绍，原、被告于2017年2月8日就涉案房屋买卖达成协议，约定总价款62万元。同日，杨亚弟转给何靖15万元，用于偿还房屋剩余贷款，并委托其在自己就职的公司办理涉案房屋房产证。2017年7月，涉案房屋房产证办理完毕。在此期间，何靖将房屋的钥匙交予杨亚弟，让杨亚弟装修房屋。此后房屋价格上涨，原、被告房屋买卖一事其再未参与。第三人海丝银行述称，何靖以涉案房屋在其银行办理抵押贷款属实，双方并办理了合法的抵押手续，原告起诉其公司没有法律依据。另外，抵押借款与原告无关，其不同意由原告代偿借款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。结合当事人陈述及依法认定的证据，本院认定以下事实： 2008年11月24日，何靖与西安祺云置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了西安市未央区XX路XX园春天（恒大名都）第X幢X单元XXXXX号房屋，建筑面积72.62平方米。2017年2月8日，原、被告及第三人陈朝签订《协议》，约定原告购买被告名下的上述房屋，总价款62万元；被告何靖负责办出房产证之前的一切事项及费用；原告杨亚弟交定金15万元给被告；第三人陈朝负责物业（入住通知书下发至日至交易日）一切事项及费用、双方交易过户及手续办理，被告付陈朝劳务费2000元，原告付5000元；房屋评估和实际62万元差价在评估后算出差额，定金多出部分被告退给原告，不足由原告补给被告，双方方能办理过户手续；原告负责购买过程中的一切税费。同日，杨亚弟通过其***1560工商银行卡向何靖***5311银行卡跨行汇款15万元。2017年2月13日，何靖缴纳了涉案房屋契税和大修基金。2017年10月10日，涉案房屋办理了不动产登记，不动产权证号为201XXXXXXXX。2017年12月12日，原、被告电话通话，被告在通话中表示不同意以原协商价格继续交易。原告对双方通话进行了录音。2019年9月20日，何靖与第三人海丝银行签订《（万宝通）最高额借款合同》，约定最高额借款本金50万元，何靖并以涉案房屋于2019年9月12日为前述借款做了抵押登记，登记号为陕（2019）西安市不动产证明第02XXXXX号。该借款合同签订后，第三人海丝银行向何靖实际发放贷款15万元。诉讼中，第三人海丝银行称该借款到期日为2020年9月20日。原告表示剩余房款愿意一次性向被告清偿。另查，原告于2019年11月21日就本案向本院申请诉前财产保全，请求查封涉案房屋。本院当日作出（2019）陕 0112 财保 790 号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，查封期限三年。原告为财产保全向本院交纳保全费5000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原、被告及第三人陈朝签订的《协议》，系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《协议》合法有效，各方应按照《协议》约定全面履行各自义务。2017年2月8日，原、被告及第三人陈朝签订《协议》，被告将涉案房屋转让给原告。《协议》签订后，原告依约支付了定金15万元，被告也办理了偿还按揭贷款、办理房产证等义务，并将房屋交予原告，但被告在房产证办理完毕后，因本地房价上涨，要求原告涨价未果后，再未继续交易构成违约，故原告请求被告继续履行《协议》，办理房屋过户手续，应予支持。被告抗辩原告未及时支付剩余房款，构成违约，但因双方签订的《协议》未明确余款付款期限，被告亦未提供证据证明其向原告主张过剩余房款，故被告该项抗辩意见，本院不予采纳。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案抵押物即涉案房屋的转让合同在抵押权设定之前已具有法律效力，且受让人杨亚第同意代抵押人何靖清偿抵押权人海丝银行的债务，能够实现抵押权人、抵押人、受让人之间的利益平衡，既能保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益，且具有法律依据，无需征得抵押权人海丝银行的同意，故原告请求代偿被告在海丝银行的债务，并由海丝银行配合办理房屋抵押权注销手续，应当予以支持。原告同意一次性支付剩余房款，本院予以确认。原告为实现其诉讼目的，申请诉前保全，于法有据，故其请求被告承担因此产生的保全费用，应予支持。综上所述，原告请求判令其代被告何靖清偿在第三人海丝银行处的贷款本息，涤除涉案房屋上的抵押权，并要求被告被告继续履行《协议》办理房屋过户手续及承担保全费的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：  一、原告杨亚弟于本判决生效之日起十日内代被告何靖向第三人陕西三原海丝村镇银行股份有限公司偿还何靖基于2019年9月20日与第三人陕西三原海丝村镇银行股份有限公司签订的《（万宝通）最高额借款合同》项下的借款本息（具体金额以第三人陕西三原海丝村镇股份有限公司核定为准），被告何靖及第三人陕西三原海丝村镇银行股份有限公司同时配合原告杨亚弟办理西安市未央区XX路XX园春天（恒大名都）第X幢X单元XXXXX号房屋的抵押权注销手续；二、原告杨亚弟在上述抵押权注销手续完成后十日内向被告何靖支付西安市未央区XX路XX园春天（恒大名都）第X幢X单元XXXXX号房屋（不动产权证号：201XXXXXXXX）剩余房款（62万元扣减定金15万元，并扣减本判决第一项实际代偿金额），被告何靖同时协助原告杨亚弟办理该房屋的产权变更手续，将房屋过户至原告杨亚弟名下，并向原告杨亚弟支付保全费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费1万元（原告已预交），现由被告何靖负担，于本判决生效后十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员  李  涛   二〇二〇年七月十日 法官 助理   张  喆书  记  员  尚拥郃  打印人：周惠荣  校对人：尚拥郃 送达时间：2020年 月 日1