陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终2286号上诉人（原审被告）：陕西万源房地产营销策划有限公司，住所地：西安曲江新区曲池东岸********10102。法定代表人：李於锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张恩笛，陕西德迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘扬，陕西德迈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨涛，男，1983年12月13日出生，汉族，住陕西省清涧县。被上诉人（原审被告）：陈杰，男，汉族，1982年10月16日出生，住西安市雁塔区。上诉人陕西万源房地产营销策划有限公司（以下简称万源公司）因与被上诉人杨涛、陈杰房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本院现已审理终结。万源公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判由陈杰承担责任，或将案件发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决事实认定不清，责任划分不明确。一审认定事实包含“后被告陈杰明确表示房价上涨，其不愿意买房了。并于2018年6月28日退还了原告3万元，后陈杰另行委托中介公司将该房屋已经出售”，从该事实可以看出：合同违约系陈杰表示其不愿意继续履行合同，与上诉人没有关系；该涉案房屋系已经被出售，抵押并非导致双方不能继续履行合同的根本原因。一审法院认定上诉人与陈杰共同承担杨涛的逾期损失明显无事实根据。2、一审法院判决结果不明确，缺乏实际履行的可能性。一审法院判决第三项，“被告陈杰、被告陕西万源房地产营销策划有限公司于本判决生效之日十日内赔偿杨涛的逾期损失20万元及律师费3万元”，首先，上诉人在此应当承担多少份额的责任，其次，如果陈杰无履行条件，那么是否由上诉人承担后再另行起诉陈杰进行分责，而后追偿。一审法院未能处理双方责任划分的问题，不符合民事审判的便宜原则，增加了当事人的诉累。3、该合同履行情况仅支付了定金，履行程度过低，一审法院判决双倍返还定金、退还全部中介费已经足以弥补杨涛的损失，判决逾期损失部分有违公平原则。4、上诉人与被上诉人仅系合同的两方当事人，并非有任何关联关系，一审法院不论判决第三项，或是案件受理费均表述为由上诉人与陈杰承担，此判决内容根本无法履行，恳请二审法院在查明事实的基础上，依法予以改判，或发回重审。杨涛答辩称，其是作为普通买房者找到中介公司，中介公司是专业的房屋买卖居间机构，案涉房屋已经被西安市新城法院、西安市雁塔法院前后查封，导致该房屋无法正常给买房人过户，房产中介明知房屋存在查封仍继续销售，其违约行为明显。上诉人的上诉请求不能成立，房子在被查封的情况下，合同是无法履行的。原审判决正确，中介公司并未对案涉房屋进行核实，也未对杨涛进行告知，违约行为明显，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。陈杰未答辩。杨涛起诉至一审法院请求：1、判令解除双方2018年3月2日签订的《房屋买卖三方合同》并由陈杰向其双倍返还定金38万元、赔偿其预期利益（待鉴定）。2、请求判令万源公司向其返还居间服务费8万元、评估费1.3万元，总计9.3万元，并赔偿其预期利益（待鉴定）。3、本案的诉讼费、律师费3万元由被告方承担。原审经审理查明：2018年3月2日，经万源公司提供居间服务，杨涛与陈杰签订房屋买卖三方合同。合同约定出卖人将其名下的位于西安市曲江新区房屋出售给杨涛，总价款375万元，付款方式为购房定金加购房首付款加购房款加交房尾款的方式。杨涛于合同签订当日应当支付被告方定金19万元，房屋已设定抵押，被告方应于40个工作日前办理完毕注销抵押登记手续。合同签订当日，杨涛向陈杰转账支付了19万元。杨涛于2018年3月2日向万源公司支付中介费8万元。后陈杰退还了杨涛3万元。后经杨涛向西安市不动产登记服务中心查询显示，涉案房屋已于2015年12月31日被西安市新城区人民法院（2015）新民初字04417-1号协助执行通知书、民事裁定书、2016年8月26日（2016）陕0102执1138号协助执行通知书、（2016）陕0102执1138号之一执行裁定书轮候查封，查封期限2016年8月26日至2019年8月25日。2017年5月18日被西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113执1282号协助执行通知书、执行裁定书轮候查封，查封期限2017年5月18日至2020年5月17日。后陈杰明确表示房价上涨，其不愿意卖房了。并于2018年6月28日退还了杨涛3万元。后陈杰另行委托中介公司将该房屋已经出售。杨涛在本次诉讼中，与陕西宝伦律师事务所签订诉讼委托代理合同，支付律师费及其他费用3万元。支付保全费1770元。原审法院认为，杨涛与陈杰、万源公司签订的房屋买卖三方合同系双方当事人的真实意思表示，合同已经成立并有效。但是在合同签订过程中，由于陈杰故意隐瞒房屋被多重查封的事实，并且在房价上涨之后明确违约，拒绝继续履行合同，将房屋另行出售，实为严重的违约行为，具有明显恶意，毫无诚信可言，对其违约行为，依法应当予以严惩。故杨涛要求解除买卖合同，双倍返还定金38万元的诉讼请求，依法予以支持。至于杨涛要求万源公司返还居间服务费8万元和评估费1.3万元一节，作为专业的中介机构，在签订合同之前没有审查房屋的真实情况，导致杨涛作出错误的判断，造成巨大损失，故而应当予以返还。至于杨涛要求陈杰、万源公司赔偿其的预期损失一节，由于西安市的房屋价格在2018年期间涨幅较大，况且陈杰也确实因为毁约而受到益处，故而应当赔偿杨涛的预期利益。万源公司作为中介公司，理应妥善居间关系，准确提供房屋信息供杨涛选择，但其没有严格审查，对给杨涛造成的损失亦应当承担赔偿责任。故依法酌情由陈杰、万源公司给杨涛赔偿相关费用，以弥补杨涛的相关损失。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除杨涛与陈杰、陕西万源房地产营销策划有限公司于2018年3月2日签订的房屋买卖三方合同。二、陈杰于本判决生效之日起十日内返还杨涛定金本金19万元及定金罚金16万元。陕西万源房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨涛居间服务费8万元。三、陈杰、陕西万源房地产营销策划有限公司于本判决生效之日十日内赔偿杨涛的预期损失20万元及律师费3万元。本案案件受理费36800元，保全费1770元，由陈杰、万源公司承担。因杨涛已预交，故陈杰、万源公司在履行生效判决时将其承担的案件受理费、保全费一并支付于杨涛。二审中，当事人无新证据提交。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，杨涛与陈杰、万源公司签订的《房屋买卖三方合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。合同签订后，杨涛依约向陈杰支付定金19万元。但在合同签订以及履行过程中，陈杰隐瞒房屋被人民法院多重查封的事实，而且在房屋价格上涨之后拒绝继续履行合同，并将房屋另行出售，陈杰的行为构成严重违约。故原审法院判决对杨涛要求解除买卖合同，双倍返还定金38万元的诉讼请求予以支持，判处并无不当。万源公司作为专业的中介机构，在签订买卖合同时没有认真审查涉案房屋权属的真实情况，存在一定过错，故原审判决对杨涛要求万源公司返还居间服务费8万元的诉请予以支持，判处亦无不当。原审法院根据西安市房屋价格在2018年期间上涨以及陈杰也确实因为违约而受益的实际情况，认定杨涛预期利益损失为20万元，认定并无不当。本案中，杨涛主张由陈杰及万源公司赔偿其损失，但杨涛与陈杰之间的房屋买卖关系同杨涛与万源公司之间的居间服务关系，为不同法律关系，应当根据陈杰及万源公司的违约及过错情况，由陈杰、万源公司向杨涛承担相应的赔偿责任。根据本院认定情况，酌定由陈杰赔偿杨涛房屋涨价预期损失15万元、律师费22500元，由万源公司赔偿杨涛房屋涨价预期损失5万元、律师费7500元。综上，万源公司的上诉理由部分成立，原审判决应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9803号民事判决第一项、第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9803号民事判决第三项为：本判决生效之日起十日内，陈杰赔偿杨涛的预期损失15万元及律师费22500元，陕西万源房地产营销策划有限公司赔偿杨涛的预期损失5万元及律师费7500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36800元、保全费1770元，共计38570元（杨涛已预交），由陈杰承担28927.5元，由陕西万源房地产营销策划有限公司承担9642.5元。二审案件受理费4750元，由陕西万源房地产营销策划有限公司承担3000元，由陈杰承担1750元。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年七月十六日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩