安徽省临泉县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖1221行初24号 原告李永强，男，1978年9月出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托代理人张忠伟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托代理人唐贵明，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告临泉县自然资源和规划局，住所地安徽省临泉县光明南路**，统一社会信用代码113412210031732229。 法定代表人刘庆安，该局局长。 委托代理人于东立，该局不动产登记中心副主任。 委托代理人侯允超，安徽文瑞律师事务所律师。 第三人临泉县皖浙农贸综合大市场有限公司，住，住所地临泉县城关镇四化路南解放路东西两侧一社会信用代码91341221796400914E。 法定代表人于世方，该公司经理。 委托代理人王晓燕，安徽姜尚律师事务所律师。 第三人阜阳朋和测绘有限公司，住，住所地阜阳市颍州区鼓楼办事处颍河西路**阜阳一人巷商业街**9C305一社会信用代码91341200336679459T。 法定代表人钱炳梅，该公司经理。 委托代理人于慧灵，安徽乐皖律师事务所律师。 委托代理人金浩瀚，安徽乐皖律师事务所实习律师。 原告李永强诉被告临泉县自然资源和规划局履行法定职责一案。李永强曾于2019年1月31日向本院提起行政诉讼，本院于2019年7月10日作出（2019）皖1221行初41号行政判决，李永强不服，提起上诉。阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12行终368号行政裁定，撤销本院行政判决，发回重审。本院于2020年1月9日重新立案，于2020年1月14日向被告临泉县自然资源和规划局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月14日公开开庭审理了本案。原告李永强及其委托代理人张忠伟、唐贵明，被告临泉县自然资源和规划局其它参与分管的负责人张修华及委托代理人于东立、侯允超，第三人临泉县皖浙农贸综合大市场有限公司（以下简称皖浙农贸大市场）的委托代理人王晓燕，第三人阜阳朋和测绘有限公司的委托代理人于慧灵、金浩瀚到庭参加诉讼。因李永强与皖浙农贸大市场要求进行行政协调及其他原因，本案于2020年5月22日至7月27暂停审理，此期间扣除审限。本案现已审理终结。 李永强诉称，2011年12月19日原告与皖浙农贸大市场签订了关于皖浙农贸综合大市场4#A幢2单元903号房屋的《商品房买卖合同》，合同约定的房屋交付时间为2013年6月30日前，约定房屋面积为110平方米。2013年下半年，临泉县皖浙农贸综合大市场有限公司将涉案房屋交付原告，但因皖浙农贸大市场擅自变更规划，导致小区整体房屋房产证不能办理。2016年，临泉县规划局作出《关于皖浙农贸综合大市场有限公司违法建设的认定函》，认定皖浙农贸大市场违规建设7910.3平方米的泠链物流项目为无法采取改正措施消除对规划实施的影响。2017年3月17日，临泉县城乡管理行政执法局作出城管罚决字[2017]02号行政处罚决定书，认定该大市场违规建设，并处没收979.2957万元的行政处罚。经原告调查，临泉县皖浙农贸综合大市场有限公司在交房前未对已交付房屋面积进行实测，直到2017年12月25日才委托第三人阜阳朋和测绘有限公司临泉分公司对房屋进行测绘，作出的相关测绘报告载明，根据2017年12月25日的房屋现状勘测计算，且阜阳朋和测绘有限公司在对房屋测绘时并未征询原告的意见。事实上，皖浙农贸大市场向原告交付房屋时阳台系半封闭状态，房屋交付后原告自行对阳台进行封闭。因此，该份报告不能准确反应交房时的房屋状态，而且该报告中对同一幢单体建筑所涉及的商业分摊面积与住宅分摊的面积严重不符，刻意缩小商业房屋的公摊面积，故意扩大住宅部分的公摊面积，二者最大相差6倍左右。被告对测绘报告未尽职审核，直接采用该报告向临泉县皖浙农贸综合大市场有限公司办理整体产权证书，并拟依照该测绘报告的分户数据核定原告房屋的办证面积。因被告对测绘报告的测绘时间，以及测绘时的房屋状态与交房时的房屋状态是否一致未进行审查，导致依据该测绘报告为原告办理不动产权证将严重损害原告的合法权益，且该测绘报告存在调查不实等情形。原告诉讼请求：1、被告依法对临房测字[20180045]号《房地产测绘报告》履行行政审查职责，并作出排除适用该报告对4#A商住楼实施颁证的行政行为。2、判令被告重新委托房屋测绘专业机构对4#A商住楼依据交房时的实际状态进行测绘，依据重新测绘的测绘报告为皖浙农贸综合大市场小区房屋办理产权登记。 李永强向本院提供了如下证据： 第一组：《商品房买卖合同》，证明原告购买了皖浙农贸大市场开发的小区房屋，有权提起本案诉讼。 第二组：2017年12月25日临房测字[20180045]号房地产测绘报告，证明原告购买房屋面积在2013年交房前未实际测量，2017年12月25日测绘程序违法，房地产登记部门应对此重大事项审查，履行实地查验的职责；测绘单位未实际调查业主，测绘报告依据的“现状”与交房时的“现状”不符，不能作为房产登记部门办理首次房产登记的依据，其依据该测绘报告对案涉房屋整体办证的行为违法，依法应予以撤销；交付的房屋是阳台半封闭，后按照全面积进行测绘，违反了房屋测绘规范，严重损害原告的合法权益。 第三组：原告的水、电、燃气费交费凭证11份，证明涉案房屋交付时间是在2013年，测绘应在房屋交付前进行，被告在对测绘报告审查时，未履行实地查验职责，依据错误的测绘报告对涉案小区进行房屋办证。 第四组：阜阳朋和测绘有限公司临泉分公司企业信息，证明测绘机构被责成关闭并注销，朋和公司并没有提供证据证明分公司具有测绘资质，该测绘报告是由无测绘资质的分公司作出的，被告没有履行对测绘报告的审核职责。 临泉县自然资源和规划局当庭辩称，根据商品房销售管理办法、不动产登记条例及实施细则规定，房地产开发企业应该在商品房交付前委托具有测绘资质的单位实施测绘，将测绘成果报房地产管理部门审核后，用于房屋产权登记，不动产登记及实施细则规定不动产登记机构应当对房地产开发企业提交的首次登记资料进行审核，但并不是审查。房产测绘管理办法第十八条规定用于房屋权属登记等房屋管理的测绘成果，房产行政主管部门应当对实施测绘的资格，测绘成果的实用性，界址点的准确性，面积测算依据和方法等内容审核，是对测绘报告的数据履行审核职责，但对测绘报告中的原始数据是否准确，并不负有实际测量的资格，履行的登记职责没有过错。原告诉求被告履行审查职责和委托测绘机构重新测绘没有法律依据，依法应予驳回。 临泉县自然资源和规划局在法定期限内向本院提供了如下证据、依据： 第一组：1、统一社会信用代码；2、法定代表人身份证明；3、不动产登记暂行条例第七条。证明被告的主体资格。 第二组：1、皖浙农贸大市场4#A楼首次登记资料一组；2、《商品房销售管理办法》第三十四条；3、《不动产登记暂行条例》第十八条；4、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条；5、《房屋测绘管理办法》第三、四、十八条。证明房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记；用于房屋权属登记等房产管理的房屋测绘成果，房地产行政主管部门应对实施单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测绘依据与方法等内容进行审核，是在对测绘原有数据基础之上履行审核职责，但对测绘报告成果中的原始数据是否准确，不负有实际测量的职责；原告对测绘报告数据的准确性如果持异议可与第三人协商共同委托有资质的机构重新进行测绘，其要求被告进行委托测绘于法无据。 皖浙农贸大市场当庭口头述称，根据法律规定委托有资质的阜阳朋和测绘有限公司出具的测绘报告，合法有效；原告诉请无事实和法律依据，应依法驳回。 皖浙农贸大市场未向本院提举证据、依据。 阜阳朋和测绘有限公司当庭口头述称，朋和测绘公司资质合法，与皖浙农贸大市场达成房地产测量协议书，以合同的相对性，对涉案房产的测绘行为合法有效，约定朋和公司仅对测绘的房屋结果负责，与原告诉请的不动产登记不具有法律上的利害关系，请求驳回原告的起诉。 阜阳朋和测绘有限公司向本院提供了如下证据： 1、营业执照；2、房地产测绘协议书；3、阜阳朋和测绘分公司的信息。证明阜阳朋和测绘有限公司经营的范围，其分公司具有房产测绘的资质，与皖浙农贸大市场签订协议进行测绘合法。 经庭审举证质证，当事人对上述证据的质证意见如下： 原告对被告提举证据的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明被告对包括测绘报告在内的首次房屋登记资料进行了审查、查验、实地查看的职责。原告对阜阳朋和测绘有限公司的证据有异议，认为不能证明阜阳朋和测绘有限公司临泉分公司有测绘资质；同时能证明被告没有履行审查分公司是否具有测绘资质的职责，其为涉案小区房屋首次登记明显违法。被告辩驳认为，不动产登记条例规定的被告职责是查验、现场查看，而房产测绘管理办法规定的是审核，并没有规定不动产登记机构具有委托测绘职责。被告及阜阳朋和测绘有限公司认为，阜阳朋和测绘有限公司临泉分公司的职责和总公司一致，分公司具有测绘资质。 被告对原告提举证据的真实性无异议，认为根据规定，房屋开发完成后应由房屋开发企业委托有资质的测绘机构进行测绘，并在首次登记时提交测绘报告，职责是对文件的真实性、合法性予以审核，进行实地查看，不具有对测绘报告的内容进行重新计算测绘的职责；李永强以测绘报告不准确为由，请求被告委托测绘机构再次测绘没有法律依据；原告提举的第三组证据与本案没有关联性。皖浙农贸大市场对原告的证据提出异议，认为根据法律规定对涉案房屋委托有资质的测绘机构进行了测绘合法，不存在过错。阜阳朋和测绘有限公司对原告的证据提出异议，认为朋和公司具有测绘资质，与皖浙大市场签订协议，按照相关规定作出的测绘结果，并得到皖浙农贸大市场的认可，合法有效。原告辩驳认为，根据《不动产登记条例》第十八、十九条规定，被告在履行登记手续前具有查验、查看及调查的职责；朋和公司可能具有测绘资质，但测绘报告署名的朋和分公司不具有测绘资质，不能作出测绘报告；原告在（2019）皖1221行初41号案件庭审中发问朋和分公司，其回答足以证实测绘报告是错误的，不能作为登记使用。 本院对上述证据认证如下：当事人所举的证据真实、合法，与本案有关联性，可以作为本案的定案依据，依法予以确认；对当事人所举证据的证明目的，本院予以综合评判。 经审理查明，2011年12月19日，原告李永强与皖浙农贸大市场有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买该市场建设的4#A幢2单元903号商品房。合同载明该房屋建筑面积110平方米，交付时间为2013年6月30日前等内容。皖浙农贸大市场将涉案房屋交付原告（原告称是2013下半交付），但至今并未办理房产登记。2017年12月25日，皖浙农贸大市场委托阜阳朋和测绘有限公司临泉分公司对上述4#A幢房屋进行测绘，作出临房测字[20180045]号《房地产测绘报告》，该报告声明，测绘是根据房屋现状勘测计算的结果。后皖浙农贸大市场以此测绘结果向临泉县不动产登记中心申请办理房产登记，该登记中心受理后为上述4#A整幢楼房进行了首次不动产登记。该测绘报告显示的李永强购买的房屋建筑面积合计116.53平方米，比李永强购买合同记载的面积多6.53平方米。李永强认为，其购买的房屋交付时阳台是半封闭状态，测绘时已自行将阳台全封闭，且皖浙农贸大市场扩大了公摊面积，致使房屋面积增大，其因此对测绘报告提出异议，向本院提起行政诉讼，要求被告履行其请求的法定职责。 本院认为，阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12行终368号行政裁定书认为，临泉县不动产登记中心办理全县土地、房屋、林地等各类不动产登记的主要职责，由临泉县自然资源和规划局承担，该局是本案适格被告。 《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全，符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记；应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门；应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案中，原告李永强购买了皖浙农贸大市场开发的商品房。皖浙农贸大市场作为房地产开发企业，是委托房产登记的主体，其应当在2013年商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续。但因其违反上述《商品房销售管理办法》的有关规定，造成原告房屋至今未办理房产登记，属于过错方，应承担相应的责任。临泉县自然资源和规划局作为不动产登记机构，具有接收不动产登记申请材料，进行审查、告知申请人需要补正的全部内容及申请是否符合受理条件的法定职责。因此，皖浙农贸大市场作为房地产开发企业在不违反法律规定的前提下可以与业主或业主代表协商确定有资质、信誉好的测绘机构进行测绘，积极协助商品房买受人办理房产登记。临泉县自然资源和规划局作为不动产登记机构，根据有关房产登记的相关法律、法规等规定，客观公正的对申请人提交的申请材料进行审查，依法为申请人办理不动产登记。 《不动产登记暂行条例》第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。该条例第十九条（一）项规定，房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看。该条例实施细则第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。《房产测绘管理办法》第十八条规定，用于房屋权属登记等房产管理的测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。本案中，李永强对临泉县皖浙农贸综合大市场有限公司提供的阜阳朋和测绘有限公司临泉分公司作出的测绘报告提出异议，认为该测绘报告载明的房屋面积与房屋交付前的实际情况不符，要求重新测绘。至此，临泉县不动产登记中心作为房屋登记部门应当按照《不动产登记暂行条例》及实施细则、房产测绘管理办法等相关规定履行对该测绘报告的测绘成果适用性、面积测算依据、方法等进行审核，并根据情况作出是否颁证的决定，该审核行为属于颁证前必经的过程性行政行为，是行政机关的内部程序，并不具备最终的、对外的法律效力。至于被告是否适用、如何处置该测绘报告，应由行政机关根据实际情况综合判断。因此，原告要求被告依法对临房测字[20180045]号《房地产测绘报告》履行行政审查职责，作出排除适用该报告对4#A商住楼实施颁证的行政行为，并重新委托房屋测绘专业机构对4#A商住楼依据交房时的实际状态进行测绘，依据重新测绘的测绘报告为皖浙农贸综合大市场小区房屋办理产权登记没有法律、法规依据，本院依法不予支持。 综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决如下： 驳回原告李永强的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告李永强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉 于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  王 敏 审 判 员  苏菁菁 人民陪审员  顾智慧 二〇二〇年七月二十九日 法官助理李中英 书记员郭恒 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。