上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初13493号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路******。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：唐娟，女，上海中原物业顾问有限公司工作。委托诉讼代理人：周洪恩，上海仁良律师事务所律师。被告：上海房多多网络科技有限公司，住所地上海，住所地上海市静安区广中西路****>法定代表人：金治国，执行懂事。委托诉讼代理人：李福亮，上海泽昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：李飞，上海泽昌律师事务所律师。第三人：上海海东房地产有限公司，住所地上海市浦东新，住所地上海市浦东新区万祥镇宏祥北路******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：屈国明，董事长。委托诉讼代理人：邵力，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许辉，上海市浩信律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司与被告上海房多多网络科技有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。本院于2020年4月23日依法追加上海海东房地产有限公司为本案第三人后又于2020年5月19日、6月11日公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人唐娟，被告上海房多多网络科技有限公司的委托诉讼代理人李福亮、李飞，第三人上海海东房地产有限公司的委托诉讼代理人邵力、许辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付销售佣金共计人民币(以下币种同)2,163,541.31元。事实与理由：原告与第三人就上海市浦东新区康杉路386弄《颐盛御中环》项目并签订了《中介合作协议》《中介合作协议(补充)》，约定原告推介顾客给第三人，客户成交后，第三人委托被告向原告支付销售佣金。签约后，原告积极履行合同约定的推介销售义务并促成客户成交，根据合同协议约定以及合同法相关规定，被告应按约向原告支付代理服务费，但被告至今仍未付清，为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告上海房多多网络科技有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1.原告曾与第三人签订中介合作协议，后被告参与委托销售，故被告最终成为总代理方。原告是分销方，其推介业务的佣金需第三人确认，但第三人未予确认，故付款条件尚未成就，且被告不认可原告诉请主张的佣金数额。2.根据约定，应由原告先行开具发票，但原告尚未开具发票。3.第三人未向被告付款，故被告无法向原告付款。第三人上海海东房地产有限公司述称：1.涉案20套房屋中的部分佣金已支付给被告，对应具体房屋以及金额需再核查。2.原告未向第三人发起过结佣申请，也未向海东公司确认20套房屋是否属有效客户，故佣金支付条件未成就。3.涉案20套房屋的房款未全部付清，未达到结算全部佣金的条件。本院经审理确认如下事实：2018年，原告(乙方)与第三人(甲方)签订《中介合作协议》。该协议第一条(项目情况及委托期限)约定，项目名称为颐盛御中环，项目地址为浦东新区康安路567弄，甲方委托乙方担任上述项目的分销商，销售委托期限自2019年2月21日至2019年6月30日。第二条(客户确认)约定，1.乙方的客户初次前来项目现场看房的，须详细填写《客户确认单》通过微信或邮箱方式与甲方现场负责人进行提前预约报备，若甲方资料库无该客户信息的则由甲方认可人员王丽丽在《客户确认单》上签字，经甲方确认后乙方方可将客户带入案场，未经甲方代表人员签字及盖章确认的《客户确认单》视作无效，客户归甲方所有。经甲方报备确认后的乙方客户在每次到项目现场看房时均须由甲方的工作人员陪同。由甲方代表人员签字确认的《客户确认单》将作为乙方结算销售佣金的凭证之一。2.填写《客户确认单》的客户，最终以其本人名字成交或其直系亲属(父母、妻子、子女)的名义成交则视为乙方的客户，除此之外一律不计入乙方客户，乙方不得以此客户向甲方主张结算佣金。3.经甲方确认的乙方客户自确定之日起合同终止后30天内未与甲方签署房屋认购书并未能支付定金的，则视作乙方无效客户，该客户归甲方所有。第四条(佣金计提及支付方式)约定，1.佣金计提：以商品房买卖合同约定房款总价(含装修款)为计提佣金的基数，项目产品二期198套住宅，提佣为平层住宅共168套提佣为成交金额的1.6%，联排别墅住宅共30套，提佣为20万元/套。2.支付条件：乙方客户与甲方成功签订了《上海市商品房预售合同》且支付房款后，乙方须向甲方提供《佣金结算清单》(后附甲方签字盖章的《客户确认单》复印件)，且前述资料经甲方书面审核确认无误后(原件交予甲方校对)，甲方向乙方支付经甲方书面确认的佣金，具体细则如下：⑴客户支付成交房源相应首付款并签署《上海市商品房预售合同》后，乙方可提交该套房源结佣申请，可提交的结佣金额为该套房源成交金额的80%，待该套成交房源全款到账后，再结算剩余20%佣金。⑵乙方将达到结算条件的清单申请提供给甲方审核，甲方在收到结算单申请后五个工作日内审核完毕并书面确认结算单给乙方。乙方提供全额发票后20个工作日内，将该结算金额划入乙方账户。⑶如客户签订《定金合同》《上海市商品房预售合同》后违约，或《定金合同》《上海市商品房预售合同》签订后非由于甲方的原因而解除，该单位不计入乙方的销售业绩，就该次买卖行为甲方无须向乙方支付佣金。2019年2月，原告(乙方)、被告(丙方)以及第三人(甲方)签署《中介合作协议(补充)》，就前述《中介合作协议》第四条补充约定为：二期168套高层公寓甲方需支付给乙方的佣金即成交金额的1.6%，改为自2019年2月21日起，甲方委托丙方按原合同约定的佣金标准、佣金支付方式及时间向乙方支付代理佣金(仅限二期168套住宅房源)。⑵丙方确认，完全知悉甲方与乙方签署的《中介合作协议》，并承诺按照合同约定的条款向乙方履行佣金支付义务。乙方向丙方提供相应金额的有效发票后，丙方将乙方所产生的全额佣金转账至乙方指定账号。⑶按照原合同，甲方向丙方付款条件成就但甲方未付款的情况下，若丙方未及时向乙方足额支付相应佣金的，乙方可向甲方就甲方在欠付丙方范围内追索。甲方向乙方支付后，甲方在原合同项下对丙方的相应付款义务视作已完成。上述协议签订后，被告向原告支付过两笔佣金，金额分别为64,332.70元、68,429.41元，合计132,762.11元。另查，被告和第三人曾就颐盛御中环168套高层住宅商品房签订《销售代理合作协议》，约定第三人将该168套房屋委托被告销售；第三人按照168套房屋总合同销售价款4%向被告支付结算佣金。后双方履行该协议产生争议，本案被告于2019年9月向上海市第一中级人民法院提起诉讼[案号为(2019)沪01民初302号，目前正在审理中]，诉请要求本案第三人及案外人支付161套房屋(含本案所涉20套房屋)的佣金、违约金等。本案中原告主张结算佣金的房屋共计20套，包括康安路XXX弄XXX号XXX室(成交总价5,025,992元)、1号901室(成交总价5,346,048元)、3号902室(成交总价7,164,649元)、7号402室(成交总价7,825,322元)、6号602室(成交总价8,214,086元)、7号302室(成交总价7,753,811元)、15号701室(成交总价7,538,446元)、6号502室(成交总价8,116,639元)、2号1101室(成交总价7,338,450元)、3号701室(成交总价7,212,909元)、2号202室(成交总价5,963,672元)、2号402室(成交总价6,772,208元)、1号201室(成交总价4,458,213)、2号1002室(成交总价7,255,920元)、2号1302室(成交总价7,338,450元)、3号1201室(成交总价7,632,104元)、7号801室(成交总价8,197,667元)、15号1202室(成交总价7,891,590元)、7号1401室(成交总价8,001,835元)、7号1101室(成交总价8,451,415元)，结佣标准均为房屋成交总价的1.6%，被告应付佣金总计2,296,303.42元，已付132,762.11元，还应支付2,163,541.31元。第三人确认上述20套房屋均为原告的有效客户且已经签署《上海市商品房预售合同》，但除了1号302室、3号701室、2号202室、1号201室、3号1201室、15号1202室6套房屋已经全额付清购房款外，其余14套尚未全额付清购房款，只能按照80%支付佣金；此外，原告没有按照行业惯例向第三人提交《成销确认单》，也没有提交结佣申请，因此不符合付款条件。原告确认14套房屋尚未全额付清购房款，但认为是房屋上存在抵押登记导致购买人无法办理贷款所致，故本案中仍主张全额佣金，为此原告提供了该14套房屋的《上海市不动产登记簿》，登记簿显示，该14套房屋权利登记在第三人和上海大友经济发展有限公司名下，均登记有中信信托有限责任公司的抵押权信息；此外，原告还主张在别墅代理销售项目中，第三人明确表示已无资金支付，故原告未就涉案项目办理结佣申请；《成销确认单》则并未约定在涉案协议中。第三人则主张，按照惯例，购房人申请贷款获批后，由开发商分批解除在建工程抵押，然后由购房人和银行办理抵押手续；购房人未付清全款的原因可能是自身原因或银行审批贷款的进度等，而并非是房屋未注销抵押所致。被告认为，因被告已起诉第三人要求其支付佣金，(2019)沪01民初302号案件诉请金额中包含了本案中的佣金，故要等该案判决后才确定被告应付原告的佣金。原告认为被告与第三人之间的纠纷与本案无关。以上事实，有《中介合作协议》《客户确认单》《中介合作协议(补充)》《上海市商品房预售合同》《上海市不动产登记簿》、案件受理通知书等以及各方当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案焦点在于佣金支付条件是否已成就？以及在条件已成就的情况下目前可结佣的比例为多少？首先，关于佣金支付条件是否已成就。根据合同约定，客户签署《上海市商品房预售合同》并支付首付款后，原告应提供附有《客户确认单》的《佣金结算清单》供第三人审核。第三人认可涉案20户购买人为有效客户，但以原告未提交《佣金结算清单》和《成销确认单》为由否认涉案佣金支付条件已成就。对此本院认为，涉案合作协议中并无《成销确认单》的相关约定，第三人以行业惯例为由将此作为佣金支付的条件无法律依据；原告主张别墅项目上第三人无力支付佣金故未提交《佣金结算清单》，该主张依据不足，本院难以采纳。但从本案事实看，原告与第三人已对佣金结算程序、比例产生了争议，而且被告与第三人就总代理销售产生诉讼，被告以其与第三人之间存在争议为由拒绝向原告支付佣金，故在各方对佣金支付事宜确有争议的情况下，原告未提交《佣金结算清单》而以起诉方式解决争议、申请结佣，并无不当。就各方的争议，现经本院认定，已经符合支付部分佣金的条件，故被告应根据《中介合作协议(补充)》的约定向原告付款。被告提出原告未开具发票，因各方之间就佣金付款条件和金额存在争议，原告在争议未解决前无法开具发票，因此原告可在本案判决生效后向被告开具相应金额发票，被告在收到发票后支付佣金。其次，关于目前可结佣的比例。根据合同约定，客户签署《上海市商品房预售合同》并支付首付款后，可申请的结佣金额为全部佣金的80%，全款到账后再结剩余20%佣金。目前有6户购买人已经支付全款，相应房屋的结佣比例为100%。剩余14户未付清全款，原告认为系房屋上存在抵押登记而使购买人无法办理贷款所致，但其未能提供充分证据证明该主张，而且经本院核对相应预售合同，该14套房屋中亦有部分并未约定以按揭贷款方式付款。综上，原告的上述主张不能成立，不能认定上述14套房屋购买人未付清全款系第三人原因所致，对于该14套房屋，应按80%支付佣金。经核算，目前应付佣金为1,958,982.99元，扣除已付款132,762.11元，还应支付1,826,220.88元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：原告上海中原物业顾问有限公司于本判决生效后向被告上海房多多网络科技有限公司开具金额为1,826,220.88元的佣金发票，被告上海房多多网络科技有限公司于收到上述发票之日起二十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金1,826,220.88元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,108元，减半收取计12,054元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担1,436元，第三人上海海东房地产有限公司负担10,618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张卓郁二〇二〇年七月二十二日法官助理 许瑞芬书 记 员 陈倩茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。