广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1032号上诉人（原审被告、反诉原告）：清远联投置业有限公司，住所地：清远市清城区***********。法定代表人：范x冲，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅志坚，广东大观律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚美娟，女，1991年9月10日出生，汉族，住清远市。委托诉讼代理人：朱理忠，广东恒展律师事务所律师。上诉人清远联投置业有限公司（以下简称联投置业公司）因与被上诉人姚美娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。联投置业公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、四项；2、判令被上诉人向上诉人支付违约金126371元（即631855元×20%）；3、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。主要事实和理由：（一）一审法院认定“《商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条关于付款方式的补充第（二）项关于银行按揭付款方式的约定第3点约定”属于无效格式条款，属认定事实和适用法律错误。被上诉人作为案涉房屋的买受人，负有向上诉人支付购房款的义务，根据《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，被上诉人选择以银行按揭方式支付首付款外的购房款，故办理银行按揭义务的义务人应是被上诉人，双方对案涉房屋按揭贷款的约定是双方的真实意思表示，内容明确清晰，权利义务明确。该《商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条关于付款方式的补充第（二）项关于银行按揭付款方式的约定第3点约定，是一般的商品房买卖合同条款，为合同义务及违约责任的普遍性约定，且在商品房买卖合同中，买受人本身负有支付购房款的义务，买受人选择银行按揭贷款，在买受人不能办理银行按揭贷款的情况下，约定转为现金等方式付款符合商品房买卖的基本特征，也符合常理，该条款不应被认定为无效格式条款。实际上，上述条款还约定了被上诉人可以与上诉人沟通变更付款方式，包括变更为分期付款的方式，并未无理由加重被上诉人的责任，也未绝对排除其权利，且上诉人也没有在被上诉人未能办理按揭贷款手续后立即要求解除合同并追究被上诉人的违约责任，在此过程中，被上诉人可以转变按揭贷款方式等，但被上诉人没有为取得银行贷款作出任何变化及努力，如让上诉人对被上诉人等购房者的贷款申请承担风险责任，大大增加了上诉人的义务。一审法院以“买受人承担的违约责任亦过高”为由，推导认定上述条款无效，混淆了违约责任是否过高与合同条款无效的概念及法律后果。（二）一审法院对举证责任分配和事实认定错误。根据《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，被上诉人负有支付购房款及办理银行按揭贷款的义务，被上诉人至今未举证证实其已向银行提交符合申请贷款要求的资料及非其原因导致未能获得银行贷款放款的事实，故被上诉人未能获得银行贷款即违反双方的约定，应由其承担违约责任。被上诉人作为购房款支付及银行按揭贷款申请的义务人，依法对其是否依约办理银行按揭申请承担举证责任，一审法院将本应由被上诉人承担的举证责任转嫁至上诉人处，以“上诉人无证据证明系被上诉人过错不能办理商品房按揭手续”为由，认定被上诉人对其未能办理银行按揭贷款无过错，举证责任分配明显错误。（三）被上诉人未按约定履行义务，依法应承担违约责任。被上诉人并未提供任何证据证明上诉人存在违反《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》约定的行为，其诉请上诉人全额退还购房款及支付利息，缺乏事实依据。本案被上诉人未能获得银行按揭贷款，依法应承担违约责任，结合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条第三款的规定，被上诉人应按房屋成交总价的20%向上诉人支付违约金。被上诉人在一审庭审中增加提出解除《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的诉讼请求，可见被上诉人自认在提起本案诉讼时，该《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》并未解除，不存在向其退还购房款的前提条件，更不可能发生利息损失。（四）最高院、福建高院以及广东高院曾就案涉争议焦点问题作出类案判决，根据上述类案判决，出卖人与买受人在合同或补充协议中约定买受人不能办理按揭贷款手续时变更为其他付款方式，不属于无效格式条款，且买受人作为支付购房款以及办理按揭贷款的义务人，依法对其是否依约办理银行按揭申请承担举证责任。一审法院的另外一起案件中没有认定相同情形的补充协议属于无效格式条款，即本案存在同案不同判的情形。姚美娟口头答辩称：上诉人在上诉状及补充理由中均隐瞒事实，上诉人没有将合同交给被上诉人，所有手续包括按揭手续，均由上诉人把控，被上诉人交了1000多元的按揭服务费，该费用也是由上诉人同一办公室的工作人员收取的，按揭办理到何种程度以及被上诉人为何不能办理贷款，被上诉人对此一直不得而知，一审判决后，被上诉人经咨询得知上诉人的合同并非正式登记房屋登记证的，还有一份正式合同，上诉人到目前为止没有为被上诉人做任何事情。被上诉人咨询了相关银行，均认为按照正常的程序不可能办不了贷款的，上诉人一直以来都没有将情况告知被上诉人，被上诉人发律师函给上诉人，其是没有签收的，但法院寄送的传票上诉人却签收了，可证实上诉人一直在回避问题。上诉人所说的同案不同判与事实不符，根据最高院关于商品房买卖合同的司法解释，本案不能将过错归咎于被上诉人，被上诉人已依照合同约定缴足了首付款。姚美娟向一审法院起诉请求：1、联投置业公司返还购房款人民币189855元、办理房产证服务费1750元，并从2018年6月23日起，按同期银行贷款利率计付利息至实际返还之日止；2、联投置业公司承担本案诉讼费。联投置业公司向一审法院提起反诉，请求：1、解除联投置业公司与姚美娟于2018年6月23日签订的关于清远市清城区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》；2、姚美娟向联投置业公司支付违约金126371元（631855元×20%）；3、本案的诉讼费用由姚美娟承担。一审法院认定事实：2018年6月17日，姚美娟与联投置业公司签订《阳光壹佰米娅新城认购协议书》一份，协议约定姚美娟向联投置业公司购买广东省清远市清城区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx屋。该商品房建筑面积共57.73平方米，交付标准为精装房。商品房价款按建筑面积计算，总价款为631855元。姚美娟同意在签订协议的同时向联投置业公司支付定金人民币30000元。同时，协议约定姚美娟须于签订认购书后7日内支付首期房款并签署《商品房买卖合同》，余款由银行提供按揭贷款。上述协议签订当日，姚美娟向联投置业公司支付了定金人民币30000元。2018年6月23日，姚美娟与联投置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》及相关附件11份（附件均为格式条款），合同约定姚美娟向联投置业公司购买清远xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx屋（即认购书约定的清远市清城区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx商品房）。约定房屋总价款为631855元，买受人应于2018年6月23日前支付首期房价款人民币189855元，余款442000元向指定的国家金融机构申请贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》及相关附件11份签订当日，姚美娟向联投置业公司支付了房价款人民币159855元。2019年4月28日，姚美娟以联投置业公司未能办理相关按揭贷款手续，亦拒不退还首期款为由，向一审法院起诉并提起上述诉请。联投置业公司以姚美娟未能办理按揭贷款，已逾期付款，违反合同义务为由，联投置业公司于庭审之日（2019年8月29日）向姚美娟提出反诉。庭审中，姚美娟增加诉讼请求一项，请求解除与联投置业公司签订的合同。联投置业公司确认姚美娟支付购房款189855元。双方均同意解除涉案合同。联投置业公司称因为姚美娟的收入及银行流水不符合贷款要求，银行没有批准按揭贷款。诉讼中，联投置业公司亦未提供证据证明系姚美娟过错不能办理商品房按揭贷款。姚美娟提供的0003321号《清远市友德咨询服务有限公司收费回执（按揭）》可证实清远市友德咨询服务有限公司收取姚美娟按揭服务费1750元。另查明，双方签订的附件十一《补充协议》第三条关于付款方式的补充中第（二）项关于银行按揭付款方式的约定第3点：如因包括但不限于买受人或国家、地方政府、银行相关政策调整等原因致使买受人的按揭申请未获银行最终同意的（买卖合同签订之日起60天内，买受人未收到按揭银行审批结果的，视为买受人银行按揭贷款申请未获批准），银行通知按揭申请未获审批之日（或买卖合同签订之日起满60天）起10日内买受人必须以一次性付款或分期付款形式付清剩余房款，且选择一次性付款不能享受一次性付款方式的优惠折扣。如选择分期付款方式优惠折扣低于按揭付款的，买受人还应补足优惠折扣差额部分。否则，视为逾期付款，买受人同意按买卖合同第七条约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。逾期超过30日或买受人确实无法补交贷款差额部分的，出卖人有权单方解除合同，买受人可申请退回首期房款。出卖人解除合同的，在扣除买受人应按房屋成交总价款的20%向出卖人支付的违约金后，无息退还买受人已支付首期房款的剩余部分。一审法院认为：2018年6月23日，姚美娟、联投置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》及相关附件11份，约定姚美娟购买联投置业公司开发建设的位于清远市清城区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx房屋，双方构成房屋买卖合同关系。庭审中，双方均主张并同意解除涉案合同。故一审法院依法解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件11份。关于联投置业公司反诉要求姚美娟承担违约金的诉讼请求，本案中，联投置业公司主张姚美娟违约主要基于双方签订的附件十一《补充协议》第三条关于付款方式的补充中第（二）项关于银行按揭付款方式的约定第3点的约定，即买受人不能办理按揭贷款的情况下，从签订买卖合同70日内必须以一次性或分期付款的形式付清剩余房款，且选择一次性付款不能享受一次性付款方式的优惠折扣。如选择分期付款方式优惠折扣低于按揭付款的，买受人还应补足优惠折扣差额部分……否则，应承担房屋总价款的20%的违约金。上述格式条款对买受人明显不公，买受人承担的违约责任亦过高。首先，买卖双方对房款的支付方式（即买受人的主要义务）选择按照首付款及按揭贷款购房结合的方式，而是否能够通过银行批准取得按揭贷款（排除双方当事人存在过错可以预知的情况，如失信、房屋质量等问题），对于双方而言均属未知。一般情况下按揭贷款的数额在房屋总价款中所占比例较大，不能通过银行审批取得按揭贷款，属于订立合同的基础发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，即重大情势变更。在发生重大情势变更情况下，双方当事人应对交易重新协商并作出新的意思表示。而上述条款约定不能按揭即强制一次性购房或分期购房并附加不公平条件，加重买受人责任，并剥夺了买受人因重大情势变更对合同变更、解除的权利，违反民事主体之间的平等原则；其次，联投置业公司陈述是因为姚美娟的收入及银行流水不符合贷款要求（并不是个人征信问题），银行没有批准按揭贷款。一般情况下，个人收入及银行流水较低的群体是社会低层的普通群众，其本身购买力较低，不能一次性付款购房，才选择按揭贷款购房，如按此条款约定对社会低层的普通群众苛以重负，将大大增加他们买房的难度，有悖于我国倡导的“病有所医、老有所养、住有所居”的价值理念和社会保障制度建设；再次，合同法中的违约责任属补偿性责任，该约定也大大超过了联投置业公司的损失（应付未付尾款的利息损失），有违公平原则。据此，上述格式条款违反公平、平等原则，一审法院依法认定上述条款无效。诉讼中，联投置业公司亦未提供证据证明系姚美娟过错不能办理商品房按揭贷款，故联投置业公司主张姚美娟违约的依据不足，其主张姚美娟承担违约金的请求，一审法院不予支持。结合本案查明的事实，联投置业公司无证据证明系姚美娟过错不能办理商品房按揭贷款，亦无证据证明属联投置业公司过错导致姚美娟无法办理按揭贷款。应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或定金返还买受人。联投置业公司确认收取姚美娟购房款189855元（含定金30000元），故姚美娟请求联投置业公司返还购房款189855元的请求，一审法院予以支持。本案中，姚美娟未能办理按揭贷款手续，未及时告知联投置业公司以协商解决纠纷，其主张起诉之前的利息，一审法院不予支持。故利息应从姚美娟起诉之日起，以189855元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止。另外，证据《清远市友德咨询服务有限公司收费回执（按揭）》可证明按揭服务费1750元由清远市友德咨询服务有限公司收取。上述费用并非由联投置业公司收取，且选择接受清远市友德咨询服务有限公司代办按揭贷款服务，系姚美娟的自愿选择，姚美娟向联投置业公司主张返还，没有事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2019年12月20日作出如下判决：（一）解除姚美娟与清远联投置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件11份；（二）清远联投置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还购房款189855元及利息（以189855元为本金，从2019年4月28日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）给姚美娟；（三）驳回姚美娟的其他诉讼请求；（四）驳回清远联投置业有限公司的其他反诉请求。案件受理费2142元、保全费1516元，由清远联投置业有限公司负担；反诉费1413元，由清远联投置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》上合同编号注明是草稿合同。合同包括附件《补充协议》上每页均标注有“合同模板”的水印。二审庭审中，法官询问双方为何签订此“模板合同”时，被上诉人陈述“上诉人叫我方签名的，签完后工作人员说由上诉人去办理银行按揭，如果办不了按揭就不签订正式合同，再把款项退回给我方，我方确实没有收到合同”。上诉人陈述“模板合同在商品房交易是非常普遍的，签订是因为客户选择按揭贷款的方式，因为银行抵押权预告登记和预售预告登记一起办理，双方先签订模板合同确定了合同内容然后再办理按揭手续，在获得同贷意见后或变更为一次性付款后立刻办理后续的手续，并不是被上诉人刚刚所述的情况”。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要针对上诉人联投置业公司上诉请求的范围进行审理。综合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人请求被上诉人支付违约金126371元的理由是否成立。本案中，双方当事人虽然签订了《商品房买卖合同（预售）》及相应的《补充协议》，但上述合同注明是草稿合同，且每页均标注有“合同模板”的水印，可以证明双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，二审中双方在解释为何订立上述“模板合同”时，双方的陈述基本一致，即双方订立上述“模板合同”是为了将来订立正式的《商品房买卖合同》，其目的是为了被上诉人向银行申请办理按揭贷款审批，如银行不予批准被上诉人的按揭申请，则被上诉人的付款方式应予变更。换言之，双方对于被上诉人的购房款付款方式仍在协商过程中，实际上上诉人的按揭贷款申请未获银行审批，而对于未获批准的原因，双方陈述不一致，且根据现有的证据，不能归咎于哪一方的责任，亦即双方对于被上诉人的购房款付款方式最终未能达成一致意见。因此，上诉人根据上述“模板合同”的约定请求被上诉人支付违约金没有事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人联投置业公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7110元，由上诉人清远联投置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年七月七日书记员  朱 健附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。