河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终35号上诉人(原审原告)：于翠叶，女，1967年1月14日出生，汉族，住河南省驻马店市上蔡县。委托诉讼代理人：黄阳，河南久灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：武孟孟，河南久灵律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：郭新民，男，1951年3月5日出生，汉族，住河南省上蔡县。被上诉人(原审被告)：朱梅娥，女，1951年10月10日出生，汉族，住河南省上蔡县。被上诉人(原审被告)：郭志气，男，1985年11月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被上诉人(原审被告)：郭瑞莉，女，1978年1月1日出生，汉族，住河南省上蔡县。被上诉人(原审被告)：郭晏嘉，男，2009年1月2日出生，汉族，住河南省上蔡县。法定代理人：郭新民（郭晏嘉的祖父），男，1951年3月5日出生，汉族，住河南省上蔡县。五被上诉人共同委托诉讼代理人：李文慧，河南博建律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上蔡县恒大房地产开发有限公司。住所地：上蔡县卧龙办事处大寺路北。法定代表人：李红方，该公司经理。上诉人于翠叶因与被上诉人郭新民、朱梅娥、郭志气、郭瑞莉、郭淘气及上蔡县恒大房地产开发有限公司（以下简称上蔡恒大公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省驻马店市中级人民法院（2019）豫17民撤8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案二审期间，被上诉人郭淘气死亡，其子郭晏嘉作为继承人参加诉讼。于翠叶的委托诉讼代理人黄阳、武孟孟，郭新民及其与朱梅娥、郭志气、郭瑞莉、郭晏嘉等五人的共同委托诉讼代理人李文慧到庭参加诉讼。上蔡恒大公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于翠叶上诉请求：撤销驻马店市中级人民法院（2019）豫17民撤8号民事判决，改判案涉408房屋归于翠叶所有。事实及理由：一、一审判决认定了于翠叶所购房屋在上蔡县房管所备案的事实，对其支付全部购房款并装修入住的事实均没有认定。且将购房时间2015年9月19日认定为2016年7月23日，属于严重瑕疵。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议”，应当是基于拆迁人与被拆迁人之间，且协议签订的时间应当在拆迁之前。董继珍作为拆迁人与郭新民等五人签订的协议才能够被认定为拆迁补偿安置协议，因开发权转让而重新签订的补充协议，由于合同相对人改变，签订时间变更、合同内容变化，不具备适用该司法解释的条件。于翠叶签订购房合同的时间在前，郭新民等人签订安置协议时间在后，故不能据此主张特种债权优先权，只能作为普通合同，主张合同相对人的违约赔偿。三、上蔡恒大公司明知已将408房屋出售给于翠叶，仍将房屋补偿给郭新民等五人，于翠叶对此不知情也无过错，不应当承担法律责任，应当由上蔡恒大公司承担因自己过错导致协议无法履行的赔偿责任。郭新民、朱梅娥等五人辩称：一、于翠叶与上蔡恒大公司签订《商品房买卖合同》及在房管局备案时间是2016年7月23日，于翠叶购买的房屋与郭新民等五人拆迁补偿的房屋重叠且晚于安置补偿时间。二、郭新民等人两层楼房10间房屋被拆，330平方米的土地使用权被征收是服从上蔡县人民政府的旧城改造大局，上蔡恒大公司获得的开发权是接受原董继珍和郭新民签订的建房协议以及赵鹏飞与郭新民等五人签订的补充合同的基础上，系转让所取得，上蔡恒大公司持有的出让土地使用证上的出让面积包含郭新民等五人原土地使用权证中的330平方米土地。2015年7月8日邓铁良向郭新民出具保证书，“保证按原协议执行”。2016年5月5日上蔡恒大公司与郭新民等五人签订的安置补偿协议书明确约定，按照2009年11月26日原董继珍签订的建房合同履行，将“书香家园”一期工程北侧1-6层补偿给郭新民等五人。书香家园是按照政府的规划建设，郭新民等五人与上蔡恒大公司签订的拆迁安置补偿协议是双方的真实意愿，且经过公证机关公证，协议中有明确的位置，且时间早于翠叶房屋备案时间，郭新民等五人对特定房屋的债权具有对抗第三人的优先权。三、驻马店市中级人民法院（2019）豫17民撤1号民事判决已经生效，认定了郭新民等五人的优先权。上蔡恒大公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。于翠叶向一审法院起诉请求：1、判令撤销驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决；2、判令撤销上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决；3、本案诉讼费用由被告承担。河南省上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决认定的基本事实：郭新民在上蔡县西大街北侧、文化路西拥有房产一处，使用权面积330平方米，土地证号为上国用（2002）第26100**，系国有划拨使用土地。董继珍、赵鹏飞、吴珂珂系该宗争议土地的开发商，为进行开发建设，2009年11月26日，郭新民与董继珍签订《建房协议书》一份，“甲方：郭新民，乙方：董继珍，经甲乙双方协商如下：一、甲方提供土地使用证给乙方办理建筑施工许可手续，费用由乙方承担，给甲方建房五层，东西为16.5米，南北为10米，中到中3.3米，院保证5米，一层地面水磨石地面，二至五层地板砖，规格为（80×80公分），中档材料。二门窗安装：一层门市房为卷闸门，进户门为防盗门，室内门为木门，窗为塑钢安装纱窗，阳台封门……六、在为甲方办理15米土地使用证的基础上，乙方从南面第一栋楼放线做日照分析为准，如多余部分留到第二栋楼后面，房产证由乙方负责费用承担。七、建筑工程质量，执行国家施工规范，以后如出现质量问题由乙方承担责任，八、甲方土地使用证的办理为16.5米×15米，以外的划分给乙方所有权归乙方，甲方必须在施工日前一个月内搬迁完毕，施工有效期为八个月，从施工之日起，因天气不能施工除外。九、甲乙双方不得违约，如乙方违约，违约方愿付对方总造价30％的违约金，并赔偿对方的经济损失。十、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，公证处一份。十一、此协议至公证签字之日起生效。2009年11月26日。”协议后有甲方郭新民，乙方董继珍签字摁印，该协议书经上蔡县公证处进行了公证，公证号为（2009）上证民字第900号。2012年8月23日，郭新民与吴珂珂、赵鹏飞又签订建房补充协议一份，在原协议基础上地下室取消，乙方把六层调整给甲方所有，乙方协助甲方负责协调邻里关系。协议后有甲方郭新民，乙方吴珂珂赵鹏飞签字摁印。2014年7月2日，赵鹏飞与邓铁良签订一份房地产开发项目转让合同：“转让方（以下简称甲方）：赵鹏飞，受让方（以下简称乙方）：邓铁良，经甲、乙双方友好协商，共同达成如下协议：一、甲方把位于上蔡县李斯路西段南侧（书香家园）地产开发项目转让给乙方。付款方式：本合同签订时乙方付给甲方一百五十万现金，剩余七十五万在十五天内一次付清……六、乙方按照甲方给原动迁户签订的包赔协议如数进行包赔，如出现问题一切与甲方无关。七、违约责任：此合同在执行过程中如甲方违约要双倍退还乙方所交款项。如乙方违约乙方所交款项作为违约金赔偿给甲方并把土地归还甲方。本协议一式三份，甲乙双方各持一份，见证人留存一份，自甲乙双方签字后生效。”协议签订后，由甲方赵鹏飞、乙方邓铁良、见证人翟某分别在协议上签字、按印。2015年7月8日，邓铁良签订了一份保证书：“我与郭新民保证按原协议执行。保证人：邓铁良，见证人：张继民，2015年7月8日”。邓铁良在保证书签字、按印。2016年5月5日，上蔡恒大公司作为甲方、法定代表人邓铁良，郭新民、朱梅娥、郭瑞莉、郭淘气、郭志气作为乙方签订了一份协议书并进行了公证。该协议书载明：“甲方在位于上××县××街道办事处××北，上蔡一高对面开发建设“书香家园”小区项目。现乙方在该宗项目占地中有部分土地，乙方房屋已拆除。原乙方与董继珍2009年11月26日签订有《建房协议书》，但未实际履行。根据政府规划，乙方原土地范围超建筑红线，建房手续无法另行审批。为维护乙方利益，保障项目实施，甲乙双方针对乙方建房时的具体相关事宜，达成如下补偿协议：一、甲方在现有“书香家园”一期主楼补偿乙方一套（75平方607），甲方保证2016年7月30日之前交付乙方使用；二、甲方在现有“书香家园”一期主楼西侧为乙方建钢构架两层共491.4平方米（混凝土浇灌，东西方向6.5米，南北方向37.8米），甲方保证在2017年6月30日之前将此两层钢结构架交付乙方使用，且甲方需保证交付后不会被拆除。三、甲方另行补偿乙方“书香家园”二期中五套商品房，四套120平方米；一套90平方米。四、甲方在“书香家园”西南角为乙方留82.5平方米院，以供乙方使用。北侧临路广场甲、乙双方共同使用。五、如甲方未能按时履行上述一、二、三、四项中的任何一项或几项，甲方需按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将“书香家园”一期工程北侧1-6层（1-3层为商铺，4-6层为商品房，每层165平方米）补偿给乙方，同时乙方保留随时信访和诉讼的权利……。本协议一式三份，甲方、乙方、见证方各持一份。”该协议后有上蔡恒大公司加盖印章及法定代表人邓铁良签名按印、乙方郭新民、朱梅娥、郭淘气、郭瑞莉、郭志气及见证方张继民分别签字按印。该协议书经上蔡县公证处进行了公证，公证号为（2016）上证民字第447号。从“书香家园”的效果图显示，建筑南侧、西侧设置集中绿地，故协议第二项无法给郭新民、朱梅娥、郭淘气、郭瑞莉、郭志气建钢构架两层共491.4平方米房屋。按照书香家园实际建筑1—2层商铺，3—6层是商品房。2011年11月7日上蔡县人民政府作出上政土［2011］164号文，决定收回李斯路西段路南旧城改造项目土地使用权，注销李斯路西段路南旧城改造区域内的国有土地使用权证，收回李斯路西段路南，东至百货公司住宅楼西至沟，北至李斯路，南至党校围墙，旧城改造项目范围内2533.32平方米（约合3.80亩）国有土地使用权。其中郭新民的土地证上国用（2002）第2610068号也一并收回。2012年4月18日上蔡县人民政府上政土［2012］61号文，作出对SCX-2012-13号国有建设用地使用权实行竞价出让的批复，同意将已经县政府批准依法收回的李斯路西段路南使用的2510.30平方米（约合3.76亩），国有建设用地使用权按新的规划条件实行竞价出让。后上蔡县国土资源局对该国有建设用地使用权实行竞价出让进行请示，2012年12月13日，上蔡恒大公司参与上蔡县公共资源交易中心举办的竞价出让活动，确定上蔡恒大公司为SCX-2012-13号宗地国有建设用地使用权出让的竞得人，并签订SCX-2012-13号宗地国有建设用地使用权成交确认书，成交总价为2030400元。2012年12月28日，上蔡恒大公司与上蔡县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，并缴纳了出让金。上蔡恒大公司竞拍获得的该宗地，公司委托赵鹏飞办理该宗土地及规划手续。2016年1月7日，上蔡恒大公司的法定代表人由赵文典变更为邓铁良，2016年6月17日，上蔡恒大公司的法定代表人由邓铁良变更为刘举。河南省上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决：限上蔡恒大公司于判决生效后十日内履行合同义务，按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将“书香家园”一期工程北侧1-6层（1-2层为商铺，3-6层为商品房，每层165平方米）补偿给郭新民、朱梅娥、郭志气、郭瑞莉、郭淘气。上蔡恒大公司不服上诉。河南省驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决另查明，上蔡县房地产管理所出具的书香家园销控表显示书香家园除1、2、3层301、302、303，4层405被查封外，其余房屋均已备案。在二审时，双方对钢构架两层已建好的事实不持异议。河南省驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：对（2016）豫1722民初3521号民事判决和（2017）豫17民终1940号民事判决审理查明的事实予以确认。另查明，2016年7月23日，于翠叶与上蔡恒大公司签订《商品房买卖合同》，约定于翠叶购买书香家园一期第1幢4层408房，同日，于翠叶向上蔡恒大公司支付购房款215000元。该合同已在上蔡县房管所备案。2019年2月2日，河南省上蔡县人民法院发出公告，公告载明，“依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，指令被执行人上蔡县恒大房地产开发有限公司在2019年2月28日前迁出该栋楼3—6层北侧165平方米范围内的房屋。案外人无合法依据占有被执行人上述房产的，应同时迁出。如被执行人、案外人拒不迁出，本院将依法强制执行。”一审法院认为，本案的郭新民、朱梅娥、郭志气、郭瑞莉、郭淘气拆迁补偿安置的房屋与于翠叶购买的房屋重复，双方均主张房屋的所有权，由此发生权利冲突。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据上述法律规定，被拆迁人对特定房屋的债权具有对抗第三人的优先效力，具有排他性。现原告于翠叶依据其与上蔡恒大公司签订的《商品房买卖合同》主张对诉争房屋的所有权和优先权，无法律依据，对其诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，于翠叶的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：驳回原告于翠叶的诉讼请求。案件受理费5125元，由于翠叶负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，根据上诉理由和答辩意见，双方争议的焦点问题为：驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决和上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决的内容是否错误，是否损害了于翠叶的合法权益，郭新民、朱梅娥、郭志气、郭瑞莉、郭晏嘉对案涉房屋是否具有优先取得的权利。郭新民、朱梅娥、郭志气、郭瑞莉、郭晏嘉对案涉房屋是否具有优先取得的权利。一、从案涉房屋拆迁建设的基本事实情况来看，郭新民等五人先后与董继珍、赵鹏飞、上蔡恒大公司等签订协议，最终由上蔡恒大公司将其所有的房屋及使用的土地进行开发建设，通过补偿方式取得固定面积的房屋。郭新民等人与上蔡恒大公司所签订的协议属于以物易物、产权置换形式的拆迁安置补偿协议，协议所约定的标的物可以视为实质意义上的拆迁安置房，其对案涉房屋的取得具有优先于普通债权的效力。并且，郭新民等人因协议取得案涉房屋的对价是让渡其原有居住的房屋及占用的土地，其对案涉房屋享有的不仅是一般财产权利，更包含有保障其赖以居住生存的基本权利，应优先于对一般房屋买卖合同产生的普通债权保护。因此，与于翠叶相主张的合同权利相比较，郭新民等人享有优先取得与上蔡恒大公司协议中约定的拆迁补偿房屋的权利。二、从郭新民等五人与上蔡恒大公司所签的协议书内容看，该协议第五条明确约定，上蔡恒大公司未能按该协议第1、2、3、4项中的任何一项或几项履行，均应将案涉商品房屋一期工程北侧1至6层（1至3层为商铺，4至6层为商品房），每层165平方米，补偿给郭新民等人。而从目前的案涉房屋建设情况看，该协议第二项约定的钢结构房屋存在违反规划建设的情况，第三条约定的另行补偿二期工程中五套房屋的内容目前已存在履行不能。因此，根据协议约定，郭新民等人有权要求上蔡恒大公司按照协议第五条交付案涉房屋。三、从郭新民等人与上蔡恒大公司所签协议书第五条约定内容看，上蔡恒大公司补偿给郭新民等人的房屋已经特定化。郭新民等人与上蔡恒大公司签订该协议时，案涉房屋的楼层、面积、结构等均已明确，该协议约定的一期工程即为案涉商品楼房，北侧1至6层即为该楼房1至6层每层北侧的两套房屋。因此，郭新民与上蔡恒大公司所签协议书中约定的拆迁补偿房屋的位置和用途均已特定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的情形。四、关于于翠叶购买的案涉房屋已经备案登记的效力问题。商品房屋备案登记仅是行政管理措施，并不产生物权效力。而拆迁人让渡其房屋权利而换取的拆迁安置补偿房屋属于房屋产权调换，根据对被拆迁人侧重保护原则，被拆迁人对该特定房屋享有的债权应视为特种债权，具有优先效力，其权利的实现优先于一般商品房购买人。基于此，案涉房屋属于拆迁安置房，于翠叶虽然已经将房屋备案登记，但不足以对抗郭新民等人就案涉房屋主张优先取得的权利。于翠叶可另案向恒大公司主张权利。综上所述，于翠叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5125元，由于翠叶负担。本判决为终审判决。审判长  李慧娟审判员  李百福审判员  辛季涛二〇二〇年七月二十七日书记员  李琪媛