广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3803号 原告：陆雪琳，女，1983年7月16日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：莫羡锋，广西可以律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃娆，广西可以律师事务所实习律师。 被告：柳州市普利华房地产开发有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市柳**，统一社会信用代码：9145020070875967XB。 法定代表人：刘加才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李金鑫，该公司员工。 委托诉讼代理人：莫东菲，该公司员工。 原告陆雪琳与被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆雪琳的委托诉讼代理人莫羡锋、覃娆，被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李金鑫、莫东菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆雪琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告办理位于柳州市房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告办理柳州市房屋权属登记手续；2.判令被告向原告支付违约金84137元（违约金以购房款301349元为基数，按每日万分之一的标准，从2012年10月4日起计至被告将办理房地产权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。截止2020年5月31日，违约金为84137元）；3.判令本案的全部诉讼费由被告承担。 事实与理由：2010年6月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》约定，被告将柳州市房售予原告，总房价款为301349元。《商品房买卖合同》第十五条第一款约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。此外，合同第七条第二款约定，买受人逾期付款的情况下按日支付应付款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款。被告将商品房交付给原告使用，2012年7月4日原告缴纳了税费，2016年3月26日被告向原告开具《销售不动产统一发票》。但至今被告没有为原告办理房地产权属证书，也没有向产权登记机关报备办理房地产权属证书需要的资料。原告及城南.首座9-11栋业主，多次向被告表达诉求，向社区等部门反映情况，但被告以种种理由敷衍不办，严重侵犯了原告的合法权益。原告认为，被告违约事实明显，被告应立即为原告办理房地产权属证书及支付违约金，违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于逾期办证已有近几年时间，被告的违约行为造成原告失去房屋正常上市交易、无法贷款融资等机会（部分业主小孩还无法入读公立学校），而合同约定逾期办证被告按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金几百元，违约金明显过低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。”《中华人民共和国民法通则》第一百二十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，相当于另一方因此所受到的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依据法律规定，被告应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金。司法实践中，类似案例法院支持原告的主张。城南.首座系列案中，原告的诉请都得到一、二审法院的支持。另，《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，购买方不得更改，而合同约定买受人逾期付款每日按逾期应付房款的万分之二计算违约金，与出卖人逾期办理房地产权属证书按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金不对等，且不随逾期办证天数的增加而增加；若买方逾期付款，则要承担高额的违约金，且随逾期交付天数的增加而增加，双方违约责任上的约定存在不对等，这显然是违背合同法中公平原则和诚实信用原则，赔偿几百元也不足以对违约方的惩罚。鉴于上述理由，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司辩称：1、原告举证并不能证明其在诉前曾向被告主张逾期办理产权备案违约金，原告诉请已超过诉讼时效，被告依法不应当承担违约责任。原告诉请的违约金是基于商品房买卖合同产生的合同之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权，合同原文是“出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，属一次性定额违约金，应适用诉讼时效的规定。依据原告诉请中主张被告于2012年10月4日起计算违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题解释第三条之规定，诉讼时效应自2012年10月4日开始起算三年内。而原告于2020年6月8日（仅是起诉状落款时间）才向法院提起诉讼，显然已超过诉讼时效。2、原告举证并不能证明逾期办理产权备案对其造成必然或已经发生的损失，不符合违约金调整增加的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加”；《中华人民共和国民法通则》第一百二十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，相当于另一方因此所受到的损失”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“…合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，…”。根据上述条款的规定，均围绕“损失”。然而，原告提交的证据并不能证明必然或已经发生的损失。因此，原、被告双方在签订合同时即认可了违约金的计算方式，且原告并无证据证实其损失的数额大于违约金，不符合调整增加违约金的法律规定。3、本案涉案的《合同》不是格式合同或霸王条款，涉案条款（合同第十五条）内容没有违背合同法中公平和诚实信用原则。首先，涉案合同在平等自愿基础上签订的，是双方真实意思表示，合同条款没有违反法律的强制性规定，为有效合同。也不存在损害国家、集体和其他第三人的合法权利情形，对双方均有约束力。其次，涉案合同采用的是中国建设部和国家市场监督管理总局共同监制的标准文本合同，并非被告自行拟制。并且，相关逾期办理产权备案的约定条款，在合同中已采用下划横线方式特别标识，原告作为具备签约能力的人，对合同条款没有任何理解上的歧义，完全理解并充分愿意接受合同条款及其产生的法律后果及损失，这属于原告对自己民事权利的处分。如果原告签约时认为，逾期办理产权备案违约金约定过低，有失公平，违反诚实信用原则，原告完全可以自行选择第十五条第2项或第1项约定的以退房方式的违约后果来解决纠纷。最后，本案买卖的标的是商品房，作为原告（买受人）最主要是通过交付房款来实现对房屋的占有和使用目的，被告早已将符合质量标准的房屋交付原告，原告也承认对房屋占有和使用，原告早已实现了合同的主要目的。根据涉案合同第九条第2项“出卖人逾期交房的违约责任”，该约定作为出卖人的被告，逾期交房违约责任是按日支付已付房款万分之一的违约金。基于上述规定，被告不但要承担逾期交房的违约责任还要承担逾期办理产权备案约定的违约责任。另，原告是以银行按揭贷款的方式进行购买，根据被告提交的证据证明，被告在贷款发放之日至办妥房屋产权证止期间，对原告在银行未付贷款承担连带保证责任。并曾发生过按揭贷款业主不按期归还本息，被告要承担连带保证责任的事实。合同各项违约金的约定应从总体情况来综合确定，违约金条款应是一个有机整体，不能单独割裂理解。据此，对于涉案合同第十五条的约定，并没有违反合同法中公平和诚实信用原则。综上所述，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。但原告并没有完成本案举证责任，应承担举证不能不利后果。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:2010年6月17日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于柳州市房屋，房屋总价款为301349元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。如因政府行为或买受人原因，造成该商品房未能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不负相关违约责任。”合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约按照首付+按揭贷款的方式共计向被告支付购房款301349元。被告向原告交付了涉诉的房屋。2012年7月4日，原告缴纳房屋契税3013.49元。因被告至今仍未向产权登记机关报备办理房地产权属登记证书需要的资料，导致原告未能取得房屋权属证书，经与被告协商未果后，原告于2020年6月8日诉至法院，提出前述诉讼请求。 本案审理过程中，原告自认被告于2012年7月4日交付涉诉房屋。被告对此予以认可。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。 关于本案违约金请求权是否超过诉讼时效的问题。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。原、被告在合同中明确约定了逾期办证违约金的计算方法，即按买受人已付房价款的0.1%支付违约金，该违约金属于一时性债权，应从合同约定或法定期限届满之日计算诉讼时效。原告若向被告主张涉案的违约金或者认为违约金约定过低请求调整，其应在诉讼时效期间内提出。本案中，被告于2012年7月4日向原告交付涉诉商品房，被告应当在商品房交付使用后90日内（即在2012年10月3日前），将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告未于2012年10月3日前将涉诉商品房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，原告于次日即2012年10月4日应当知道其权利受到损害，故应从该日起计算诉讼时效期间，截至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，二年诉讼时效期间已经届满。本案违约金请求权的诉讼时效依法适用《中华人民共和国民法通则》关于二年诉讼时效的规定，原告直到2020年6月8日才向法院提起本案诉讼，明显超过了二年诉讼时效期间。原告所举证据并不能证明其在起诉前向被告主张权利的事实。原告亦未能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故其主张逾期办证违约金的诉请已超过诉讼时效期间。被告提出原告主张逾期办证违约金的诉请已过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳；对原告主张逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。 关于被告协助办理房屋权属登记的义务具体如何。本院认为，合同签订后，原告已向被告付清全部购房款并缴纳相应税费，被告已将房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未履行该项义务，其行为已构成违约，被告应当履行相应的义务，并协助原告办理权属登记手续。因此，原告要求被告将办理房屋权属登记应提供的相关资料报产权登记机关备案，协助办理涉诉商品房权属登记手续，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内将办理位于柳州市房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告陆雪琳办理柳州市房屋权属登记手续； 二、驳回原告陆雪琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1903元（原告陆雪琳已向本院预交），减半收取951.5元，由原告陆雪琳负担851.5元；被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  伍艳丽 二〇二〇年七月二十七日 书记员  杨 柳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。