广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤20执复42号 复议申请人（利害关系人）：刘元华，男，1949年12月8日出生，汉族，住湖北省黄梅县龙感湖农场塞湖小区，现住广东省中山市。 申请执行人：蓝俊德，男，1970年7月15日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。 被执行人：郭集宏，男，1971年10月5日出生，汉族，住广东省中山市**。 被执行人：卢慧，女，1976年9月9日出生，汉族，住广西横县。 复议申请人刘元华不服广东省中山市第一人民法院（以下简称执行法院）（2019）粤2071执异10号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院在执行申请执行人蓝俊德与被执行人郭集宏、卢慧民间借贷纠纷一案[（2018）粤2071执320号]中，刘元华对执行法院拍卖被执行人郭集宏、卢慧名下位于中山市西区爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡（以下简称爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡）的执行行为不服，提出书面异议。 执行法院查明，关于蓝俊德与郭集宏、卢慧民间借贷纠纷一案，执行法院经审理作出（2016）粤2071民初16403号民事判决，郭集宏不服提起上诉，本院经审理作出（2017）粤20民终3301号民事判决，判决：“一、撤销（2016）粤2071民初16403号民事判决第二项；二、变更（2016）粤2071民初16403号民事判决第一项为郭集宏、卢慧于判决发生法律效力之日起七日内向蓝俊德偿还借款本金1057354元及利息……；”案件在诉讼过程中，执行法院根据蓝俊德诉讼保全的申请，于2016年8月24日以（2016）粤2071民初16403号民事裁定查封郭集宏、卢慧所有爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡的房地产（合同业务编号：HTN20150XXXX）。判决生效后，因被执行人未按生效判决履行所确定的义务，申请执行人向执行法院申请执行，执行案号为（2018）粤2071执320号。 执行过程中，执行法院发布拍卖公告，并于2018年11月25日10时至2018年11月26日在淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡进行公开拍卖，最终由买受人刘元华以808000元的最高价拍卖成交。2018年12月13日，执行法院作出（2018）粤2071执320号之二执行裁定，裁定：“一、位于爱琴湾********XX卡的房地产[合同业务编号：HTN20150XXXX;预售许可证号：中建房（预）字第2015134号]的合同权利及相应的其他权利归买受人刘元华所有，上述房地产过户应缴税金及所需费用均由买受人刘元华承担。合同权利及相应的其他权利自本裁定送达买受人时转移……”，刘元华于2018年12月17日收取（2018）粤2071执320号之二执行裁定、协助执行通知书。 2019年1月7日，刘元华向执行法院提出执行异议称，郭集宏、卢慧未按时支付购房款，中国广州仲裁委员会经审理，已于2017年10月24日作出（2017）穗仲中案字第1142号仲裁裁决，裁决：“解除中山市中山广场开发建设有限公司（以下简称中山广场公司）与郭集宏、卢慧于2015年6月25日签订的《商品房买卖合同》，并注销备案”。2018年10月8日，本院向中山市国土资源局出具《协助执行通知书》[（2018）粤20执391号之一]，要求“解封并强制注销爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡的房地产的备案登记。”执行法院2018年12月13日作出的（2018）粤2071执320号之二执行裁定书与本院作出的（2018）粤20执391号之一执行裁定相冲突，（2018）粤2071执320号之二执行裁定实际无法执行。为此，请求：撤销（2018）粤2071执320号之二执行裁定，将（2018）粤2071执320号案件执行款808000元退还刘元华。 执行法院另查，该院于2018年10月23日在司法拍卖网络平台上发布涉案执行标的爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡的拍卖公告。公告中第六点特别提示，“拍卖标的物以实物进行拍卖，有意者请亲自实地看样。法院不承担拍卖标的瑕疵保证。竞买人一旦参加竞买，无论是否实地看样，都视为对本拍卖财产实物现状的确认，即视为拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵，责任自负。”“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。对拍卖财产能否办理过户手续、具体税费以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。因拍卖财产现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用及风险自行承担，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。未办理房地产权证的房地产，拍卖人不作可出证的任何承诺。”而且针对本案执行标的，执行法院在拍卖公告特别提示中予以强调“拍卖的房地产未出房产证，办证风险由买受人自行承担。” 执行法院再查，中山市商品房销售合同登记备案证明表显示，涉案执行标的爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡，登记座落：西区爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡（现权属座落：广丰工业大道50号爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡），买方姓名：郭集宏、卢慧，合同业务编号：HTN20150XXXX，预售许可证号：中建房（预）字第2015134号。执行法院（2016）粤2071民初16403号案于2016年8月24日查封为第一查封。 执行法院又查，中山广场公司与郭集宏、卢慧商品房买卖合同纠纷仲裁一案，中国广州仲裁委员会于2017年10月24日作出（2017）穗仲中案字第1142号裁决书，裁决“解除中山广场公司与郭集宏、卢慧于2015年6月25日签订的《商品房买卖合同》；郭集宏、卢慧在裁决书送达之日起十五日内配合中山广场公司办理注销爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡销售登记备案手续……”，2018年6月20日向本院申请执行。 执行法院认为，本案系刘元华主张撤销拍卖的执行异议。首先，涉案执行标的爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡，执行法院2016年8月24日以（2016）粤2071民初16403号案的查封为第一查封。依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分查封财产，但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权，自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院尚未就该查封财产发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。”的规定，本案执行标的不存在优先债权执行法院的问题，执行法院对爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡进行处分，符合法律规定，并无不当。刘元华主张爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡的房地产由中国广州仲裁委员会于2017年10月24日作出（2017）穗仲中案字第1142号裁决书解除《商品房买卖合同》，但该裁决书的作出在执行法院查封之后作出，不足以排除案件执行。因此，对异议人刘元华主张执行法院2018年12月13日作出的（2018）粤2071执320号之二执行裁定书与本院作出的（2018）粤20执391号之一执行裁定相冲突，不予采纳。其次，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条规定：“网络司法拍卖应当先期公告……拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息”执行法院对涉案爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡进行网络司法拍卖并发布公告时，已对涉案标的物的状况以及相关事项予以披露，并对竞买人慎重决定竞买行为作出明确的提示，执行法院对此的公告披露符合上述规定，对各竞买人均具有约束力。刘元华作为竞买人应知悉拍卖相关信息，而且清楚知晓一旦作出竞买决定，即表示已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，对此应承担该竞买的法律后果。此外，执行法院涉案标的物的公开拍卖并未存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定应予撤销拍卖的情形。故刘元华请求撤销（2018）粤2071执320号之二执行裁定，将（2018）粤2071执320号案件执行款808000元退还刘元华的异议主张，理据不足，不予支持。2019年2月25日，执行法院作出（2019）粤2071执异10号执行裁定，裁定驳回刘元华的异议请求。 刘元华不服上述裁定，向本院申请复议称，请求：一、撤销执行法院(2019)粤2071执异10号执行裁定；二、撤销执行法院(2018)粤2071执320号之二执行裁定;三、将(2018)粤2071执320号案件执行款808000元判还给刘元华。主要理由为：一、拍卖服务机构违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，未公告涉案房产权属存在产权纠纷的事实。本案公告通知送达开发商方式亦不符合相关规定。（一）本案司法拍卖前广州仲裁委员会已作出裁决、中山市中级人民法院已强制执行，拍卖标的物备案合同已被解除并强制注销，而拍卖公告中就此未作说明。产权权属纠纷不属于已知未知一切瑕疵范畴。（二）被执行人郭集宏、卢慧事实只交了129002元人民币购房款之后再没交纳任何款项，开发商另案起诉并胜诉。拍卖公告未明确公示公开该涉案房产的事实占有情况及被执行人未完成剩余购房款的随附义务的事实。（三）中山广场公司在备案合同上是权利人，不存在无法通知的情形。中山广场公司奥园售楼中心及总公司分公司都有地址及联系方式，而执行法院未将拍卖一事通知中山广场公司，只采取了无法通知当事人情形下的公告形式告知将对涉案房产进行拍卖，违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知”的规定，导致该涉案房产在拍卖过程中中山广场公司作为事实权利人未能及时提请中止拍卖。以上错误违反司法拍卖的程序，后果不应该由买受人承担，买受人因错误拍卖已产生大量损失:①异议期间拍卖款808000元利息损失;②开通水电、图纸费用等过户损失;③装修信誉损失及设计损失;④精神损失及误工、来回车费等。二、本案拍卖应予撤销。（一）因拍卖公告未公开该涉案房产产权纠纷的事实、涉案房产的事实占有情况及被执行人未履行支付剩余购房款的附随义务的事实，导致买受人产生了重大误解，购买目的无法实现，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的”的情形。（二）拍卖公告的公告通知未及时送达权利人中山广场公司，导致中山广场公司未能及时中止拍卖，属于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中:“其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”。（三）买受人作为普通公民在国土局无法查询该涉案房产查封后的产权情况，亦无法在税务局核定税额。拍卖后，复议申请人拿了国土局登记资料去税务局核税，税费高达近60万，使该涉案房产在无竞价无溢价的情况下，拍卖标的物的拍卖交易过户价格严重超出了当时的市场价，违反《民事诉讼法》“起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”的规定，损害了竞买人的利益，属“其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”。另外，异议裁定认为网络司法拍卖交易已经完成也与事实不符:复议申请人在执异10号提出异议前已经与开发商杨雪律师一起向执行法院提请了财产保全及暂停拍卖执行款分配，并在国土局办理了过户资料撤回封存的手续，并没有完成该案司法拍卖交易。 本院查明，本院对执行法院查明的事实予以确认。 本院另查明，申请执行人中山广场公司申请执行郭集宏、卢慧商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日作出（2018）粤20执139号之二执行裁定，裁定解封并强制注销中山市西区爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡的房地产（合同业务编号：HTN20150XXXX）的备案登记，并作出（2018）粤20执139号之一协助执行通知书，通知中山市国土资源局协助解封并强制注销中山市西区爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡的房地产（合同业务编号：HTN20150XXXX）的备案登记。2020年6月12日，本院作出（2018）粤20执139号之三执行裁定，裁定：一、撤销本院于2018年10月8日作出（2018）粤20执139号之二执行裁定；二、撤销本院于2018年10月9日作出（2018）粤20执139号之一协助执行通知书。 本院又查明，中山广场公司就本案执行标的爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡相关权益于2019年1月7日向执行法院提出案外人异议，2019年2月27日，执行法院作出（2019）粤2071执异8号执行裁定，裁定驳回中山广场公司的异议申请。中山广场公司不服该裁定，向本院申请复议，本院于2020年6月30日作出（2019）粤20执复43号执行裁定，裁定驳回中山广场公司的复议申请，维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071执异8号执行裁定。 本院认为，本案争议的焦点为是否应撤销本案拍卖。针对复议申请人刘元华的主张，本院认为：一、就中山广场公司与本案被执行人解除商品房买卖合同是否影响本案执行的问题。中山广场公司针对执行法院已查封的不动产或不动产相关权益主张阻止执行标的转让、交付的实体权利的，应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定向执行法院提出案外人异议。本案中山广场公司在爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡房地产被执行法院拍卖前，未依上述程序向执行法院提出案外人异议，而是在上述房地产被查封之后，另行向中国广州仲裁委员会申请仲裁，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，对其排除执行异议不应予以支持。中山广场公司在本案执行标的被拍卖后于2019年1月7日向执行法院提出的案外人异议已被执行法院裁定驳回其申请，其不服相关裁定向本院申请复议，本院亦驳回其复议申请。另外，本院在（2018）粤20执139号案的执行中，已作出（2018）粤20执139号之三执行裁定，裁定撤销本院（2018）粤20执139号之二执行裁定及（2018）粤20执139号之一协助执行通知书，故中山广场公司与本案被执行人解除商品房买卖合同不影响本案执行。本案中，执行法院于2018年10月23日在司法拍卖网络平台上发布涉案执行标的爱琴湾3期XX区X幢XX座XX卡的拍卖公告时，中山广场公司尚未向执行法院提出案外人异议，执行法院在拍卖中未公示中山广场公司与本案被执行人的纠纷并无不当。二、就刘元华所提执行法院未按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人”的规定，通知中山广场公司的问题。上述规定中通知对象为“当事人、已知优先购买权人”，中山广场公司并非“当事人、已知优先购买权人”，执行法院未通知中山广场公司未违反上述规定。三、就刘元华所提执行标的税费高，导致核算后起拍价超出市场价的问题。执行法院在拍卖公告中已明示标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。对拍卖财产能否办理过户手续、具体税费以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。刘元华自愿参与本案拍卖，出价竞得拍卖标的后又以起拍价过高为由主张撤销拍卖，于法无据，本院不予支持。 综上，刘元华的复议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项、第二十六条第二款规定，裁定如下： 驳回刘元华的复议申请，维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071执异10号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李油欢 审判员  赵 娟 审判员  钟国平 二〇二〇年七月三日 书记员  刘 勇