文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初357号原告：重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司，住所地重庆市江**金源路**附**1-17，统一社会信用代码91500105621973665U。法定代表人：龚林冲，重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司总经理。委托诉讼代理人：朱清，重庆鼎圣律师事务所律师。被告：王力，男，1984年12月31日出生，汉族，无固定职业，住河南省淇县。委托诉讼代理人：丁余（王力之妻），住重庆市沙坪坝区。被告：朱仪，女，1992年1月4日出生，汉族，无固定职业，住重庆市长寿区。被告：重庆对外建设（集团）有限公司，，住所地重庆市南岸区南滨路**统一社会信用代码91500000202803864J。法定代表人：周范明，重庆对外建设（集团）有限公司董事长。委托诉讼代理人：李伟，重庆对外建设（集团）有限公司员工，住重庆市江津区。原告重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司（以下简称新鸥鹏公司）与被告王力占有物损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，被告王力申请追加朱仪、重庆对外建设（集团）有限公司（以下简称外建公司）为被告。本院准许追加后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新鸥鹏公司委托诉讼代理人朱清，被告王力及委托代理人丁余、被告朱仪、被告外建公司委托代理人李伟到庭参加诉讼。审理中，因新冠疫情防控及当事人庭外和解，扣除审限五个月。本案现已审理终结。新鸥鹏公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即向原告支付重庆市沙坪坝区XX房屋占用费1032768元（计算方式为：39.12元/平方米×1100平方米×24月=1032768元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年8月4日，原告通过招标程序从产权人重庆市公共住房开发建设投资有限公司处取得重庆市沙坪坝区陈家桥街道“学府悦园”公租房商业用房的整体租赁使用权，总面积约39000平方米，首期租金39.12元/平方米/月。取得租赁使用权后，原告将一至三楼对外进行分租，但四楼未对外进行分租。原告拟进行集中商业装修时，发现商业用房四楼摆放有家具。为腾空四楼摆放的家具，原告多次向家具城发出通知，但家具城未告知实际占用人。经调查得知，实际占用人为被告王力，经交涉其拒绝腾空涉案房屋。被告王力称其堆放在四楼的家具受损，向贵院提起了案号为（2018）渝0106民初18999号侵权责任纠纷。在该案中，被告王力承认堆放家具的事实，占用面积约1100平方米，占用时间为2017年11月30日-2019年11月27日。最后在贵院组织下搬离涉案房屋。原告认为，被告无权占用涉案四楼房屋24个月，导致原告无法进行分租、装修、获利等，该期间原告需按照月租金39.12元/平方米向产权人重庆市公共住房开发建设投资有限公司缴纳租金，被告应当按照此标准向原告支付占用费。王力辩称，我占用的涉案四楼房屋部分系被告朱仪出租的，属于合法占有。我于2017年9月2日向被告朱仪交纳了涉案房屋六个月的租金26000元。我堆放在涉案四楼的家具，因外建公司员工施工不当，导致被污水侵泡，经多方多次协商未果，我向贵院提起了（2018）渝0106民初18999号侵权责任纠纷一案。在原、被告多次协商及（2018）渝0106民初18999号案件审理过程中，原告一直未要求我搬离涉案房屋及支付租金，相反一直不允许搬离。我主动向法院申请搬离，在法院主持下，于2019年11月27日得以完成。原告主张的占用期间包括各方协商赔偿的时间和（2018）渝0106民初18999号案件审理的时间。我认为原告主张的损失系自身故意拖延造成，与我无关。朱仪辩称，我租赁了“学府悦园”公租房商业用房一至三层用于开办家具商场。我系重庆余悦冠企业管理有限公司的法定代表人，涉案家具商场系重庆余悦冠企业管理有限公司与各商户联营。当时，由于家具商场急需开业，家具很多，各商户无库房堆放，我出面与原告协商，将原告空闲的4楼暂时借用给各商户堆放家具，待找到新的堆放场地后再搬走。各商户委托我找仓库，26000元就是王力预交给我的仓库费，我于2017年12月20日找到了重庆市运动技术学院的车库作为他们的仓库。我并没有就涉案四楼向王力收取任何费用。外建公司辩称，我公司未占用原告场地，是被告王力占用涉案场地，该事实与我公司无任何因果关系。经审理查明，2017年8月14日，重庆市公共住房开发建设投资有限公司（甲方）与重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司（乙方）签订《重庆市沙坪坝区学府悦园公租房项目ABC区配套商业用房整体租赁合同》，载明根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招投标管理办法》及相关法律法规的规定，乙方通过甲方招标获得重庆市沙坪坝区学府悦园公租房项目ABC区配套商业用房整体租赁项目。商业用房以建筑面积计算，共约39000平方米。其中商业建筑面积月23000平方米，社区商业建筑面积约16000平方米。商业用房集中商业整体租赁期限为8年，商业用房社区商业整体租赁期限为5年。商业用房集中三个月装修期及免租期共计10个月，商业用房社区商业装修期及免租期共计6个月。本合同约定的装修期及免租期时间仍计入租期。该期间乙方无需承担租金，但应按照合同约定及有关收费标准足额承担水、电、燃气、物业管理费及其他相关费用。商业用房集中商业第一年、第二年的租金为建筑面积39.12元/㎡·月。其中第一年包含装修免租期10个月。集中商业以租金单价为基数，自租期第3年开始，租金单价每年递增6%。商业用房的租金一年支付一次，下一年租金须于前一年租金到期前3个月支付。合同起租后7个工作日内支付首年除装修免租期外全部租金的20%，剩余80%的租金在装修免租期结束前1个月支付。至租赁期限第二年起，乙方须于商业用房前一租约年到期前3个月全额支付商业用房下一年租金。2017年9月22日，重庆市公共住房开发建设投资有限公司（产权方、甲方）、重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司（出租方、乙方）、朱仪（分租方、丙方）签订《商业用房租赁分租合同》三份，载明乙方承租了甲方合法拥有的学府悦园公租房项目商业用房，经甲方同意，乙方将商业用房分租给丙方事宜达成一致。商业用房坐落于重庆市沙坪坝区沙坪坝区陈家桥学府悦园丰盛路，门牌编号分别为XX号。商业用房的经营范围为家具、家居、电器。除乙方同意外，丙方不得擅自改变商业用房经营范围，否则按违约处理。租赁期限为8年，自2017年9月22日其至2025年9月21日止。商业用房租金单价为每月39.15元/平方米，按建筑面积计算，不含物业管理费、水、电、燃气等其它相关费用。商业用房租金自2017年9月22日起计租。租赁期间，租金从租赁合同生效之日起的第2年开始（包含第2年），每一年递增一次，每一次递增率按6%计算。朱仪租赁的集中商业位于涉案楼栋的一至三楼。承租后，朱仪将一楼开设为家具城，分别出租给了各商户，并按照相应位置对各商户进行了编号。其中，编号为3号的商铺的原业主为张小蓉，后张小蓉将3号商铺转租给被告王力，由王力实际经营家具。2017年9月2日，王力以银行转账方式向朱仪支付了26000元。审理中，王力出示收据一份，载明交款单位为王力，时间为2017年9月2日，金额为26000元，收款事由为四楼3号仓库半年租金，收据出具人姓名看不清楚。王力陈述收据的出具人为朱仪的招商负责人王兴洪，但朱仪对收据的真实性不予认可，否认王兴洪为其工作人员。2017年11月13日，架设在涉案楼栋四楼的排污管道开始漏水，被告王力立即通知了新鸥鹏公司及朱仪进行维修。后外建公司维修人员到现场进行维修时未采取保护措施，直接将漏水部位的管道接口松开，导致管道内大量污水排出，造成王力堆放的家具受损。经当地街道办事处和派出所协商，各方未能达成一致处理意见。2018年10月26日，王力向本院提起（2018）渝0106民初18999号侵权责任纠纷一案。该案审理期间，王力申请对其家具因被污水淋湿、浸泡而造成的损失大小进行司法鉴定。本院先后委托重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司、重庆普华房地产土地资产评估有限公司进行鉴定，但均被退件。本院于2019年9月5日委托重庆平正保险公估有限公司对王力申请的项目进行鉴定。2019年11月16日，重庆平正保险公估有限公司作出了价格鉴定意见书。2019年11月25日，王力向本院提出申请，表示为避免损失扩大，请法院主持协调，让其搬走家具，另找地方保管。在本院主持下，王力于2019年11月27日将受损家具搬离涉案四楼。2019年12月17日，本院作出（2018）渝0106民初18999号民事判决书，判决由外建公司赔偿王力损失84690元。另查明，2017年11月14日，重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司学府悦园物业服务中心向家具城发出了关于学府悦园集中商业装修的函。该函载明：我司定于2017年11月15日对集中商业1-4F进行装修，要求贵单位在2017年11月15日前将对方在集中商业1楼和4楼内的货物进行搬离，保证我司能顺利进场装修。若未按照要求搬离，造成的一切损失由家具城自行承担。2017年12月15日，重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司学府悦园物业服务中心向家具城发出了关于家具城违规堆放货物的通知。载明：贵单位占用我司紫玺生活广场1楼和4楼违规堆放货物，（1楼面积为4278.93㎡，4楼面积为6661.31㎡，共计10940.24㎡），我司多次催促搬离未果。现通知从2017年12月15日至2017年12月22日23:59时止搬离，届时我司将进场施工，对紫玺生活广场1至4楼进行封闭，仍遗留在该区域内的货物如有任何损失由货物权利人自行承担，并承担货物滞留期的场地占用费及影响我司装修合同的违约金和因装修工期延误导致其他商家延期接铺的合同违约金。还查明，涉案楼栋名称为陈家桥公租房C区4、5、6幢裙楼。其中，其四楼的套内面即为5739.24平方米，公摊系数为0.1607，分摊面积为922.07平方米，建筑面积为6661.31平方米。审理中，被告王力表示，其使用的摆放家具的四楼套内面积为444平方米。原告在审理中否认将涉案四楼临时借给被告朱仪，并表示其在起诉时计算的建筑面积有误，被告王力使用的四楼的套内面积为491.97平方米，建筑面积为571平方米，故将诉讼请求中占用费的金额变更为537039元。上述事实，有原、被告的陈述，原告举示的重庆市沙坪坝区学府悦园公租房项目ABC区配套商业用房整体租赁合同、学府悦园集中商业装修的函，被告王力举示的（2018）渝0106民初18999号笔录等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，本案的焦点是：1、原告是否有权向被告王力主张占用费？如果有，占用费的计算期间如何认定？2、原告主张的占用费面积如何认定？3、占用费由谁承担，如何承担？关于原告是否有权向被告王力主张占用费？如果有，占用费的计算期间如何认定问题。重庆市公共住房开发建设投资有限公司将其所有的学府悦园集中商业1F、2F、3F及4F商铺出租给原告使用，原告依法取得包括涉案4楼在内的商业的承租权。在合同期内，原告依法享有对涉案4楼的占有使用权。对于未经原告准许，擅自侵占或妨害原告占有使用的，原告有权获得侵权赔偿的权利。原告于2017年11月14日、12月15日向家具城发出搬离通知，催促各商户尽快从涉案四楼搬走家具，并限定从2017年12月15日至2017年12月22日23:59时止搬离，仍遗留在该区域内的货物如有任何损失由货物权利人自行承担，并承担货物滞留期的场地占用费及影响该公司装修合同的违约金和因装修工期延误导致其他商家延期接铺的合同违约金。从各商户陆续将堆放在四楼的家具搬走这一事实来看，被告王力也应当知晓上述两份通知的存在，只是因为漏水问题各方未达成共识才未搬走。被告王力未在原告通知的截止时间前搬走，应当支付原告占用费。从通知内容来看，对于各商户2017年12月22日前占用涉案四楼作仓库的行为，原告是不收取费用的，只对2017年12月23日起仍未搬离的商户收取包括占用费在内的费用。原告向被告王力主张占用费，也应当受到该通知的约束，即从2017年12月23日开始起算占用费。从审理查明来看，王力堆放在涉案4楼的家具于2019年11月27日搬走。因此，原告有权主张占用费的计算期间应为2017年12月23日至2019年11月27日。关于原告主张的占用费面积如何认定问题。原告主张被告王力实际侵占4F商铺套内面积为491.97平方米，建筑面积为571平方米，但对于套内面积并未举示充分证据予以证明，故本院只能以被告王力认可的444平方米作为原告有权主张的套内面积。涉案四楼的分摊系数为0.1607，故王力使用的四楼的建筑面积为515.35平方米。本案中，原告按照建筑面积以月39.12元/平方米向案外人重庆市公共住房开发建设投资有限公司交纳租金，其按照该标准主张占用费，本院予以支持，占用费金额为467051.40元（515.35平方米×23月×39.12元/平方米/月+515.35平方米×39.12元/平方米/月÷30天×5天）。关于占用费由谁承担，如何承担问题。从审理查明来看，涉案家具的所有人为被告王力，其将家具堆放在涉案四楼直至2019年11月27日。王力作为侵权人，应当支付原告占用费。朱仪及外建公司并没有侵占涉案四楼，不应当向原告支付占用费。据此，本院依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、由被告王力在于本判决生效后十五日内支付原告重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司占用费467051.40元；二、驳回原告重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14094元，减半收取计7047元，由被告王力负担3187元，由原告重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司负担3860元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 田利辉二〇二〇年七月十五日法官助理 田 昆书 记 员 朱 芮