广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初873号 原告：文锦玲，女，1952年6月5日出生，汉族，住桂林市秀峰区。 原告：文云光，男，1977年11月7日出生，汉族，住桂林市秀峰区。 两原告共同委托诉讼代理人：以光永，广西五和律师事务所律师。 被告：桂林广汇实业投资有限责任公司，住所地：桂林市叠彩区芦笛路**办公楼**。 法定代表人：单文孝，董事长。 委托诉讼代理人：诸葛灵，广西同盛吉成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘超逸，该公司员工。 原告文锦玲、文云光诉被告桂林广汇实业投资有限责任公司（以下简称广汇公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月21日、2020年5月29日公开开庭审理了此案，原告文锦玲、文云光的委托诉讼代理人以光永、被告广汇公司的委托诉讼代理人诸葛灵、潘超逸到庭参加诉讼，本案已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原、被告于2013年5月20日签订的《商品房买卖合同》；二、请求依法判令被告返还原告购房款人民币458314元整;三、请求依法判令被告赔偿原告己支付的银行按揭利息合计33309.12元;四、请求依法判令被告赔偿原告的资金占用损失（计算方式：1、以首付款229314元为基数，按年利率6%计算，从2013年5月20日起计至2019年4月29日止的资金占用损失为81789元；2、以原告己还银行按揭本息合计款262309.12元为基数，按年利率6%计算，从2017年6月14日起计算至2019年4月29日止的资金资金占用损失为29500元；上述1、2项资金占用损失均按年利率6%计至本案实际履行完毕之日止）；五、请求依法判令被告赔偿原告各项损失合计人民币17776.62元（含契税印花税款13978.62元、维修基金款2248元、办证费1000元、银行手续费550元）；六、请求依法判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实及理由：位于桂林市叠彩区的广汇•桂林郡系被告开发的房地产项目，被告对外宣传其规划利用桂林郡一层商铺从清秀路的潮街入口围绕桂林郡项目至湖光山色清秀路出入口打造旅游、休闲、购物、餐饮等综合商圈，并己引入知名品牌入驻，鉴于被告的上述宣传，原告于2013年5月20日与被告签订《商品房买卖合同》一份，就原告购买广汇•桂林郡111栋1层6号商铺达成协议，商铺的套内建筑面积为30.90平方米，单价为每平方米14832.17元，总金额为458314元，采取首付229314元，银行按揭229000元的付款方式，至2017年6月原告己还清按揭贷款本息款262309.12元；2014年4、5月份左右，湖光山色业主因小区安全、环境等问题而采取拉横幅、游行等过激行为进行抗议，后经叠彩街道办事处出面协调才将事态平息，但之后原告发现被告在潮街的湖光山色入口处建造了铁门，只有湖光山色的业主才能刷卡出入，桂林郡与湖光山色相连的门全部封闭，连地下车库的进出口也砌墙封堵，致使原告的商铺处于与外界隔离的状态，加之湖光山色业主对桂林郡商铺的抵制，导致原告所购商铺无法正常经营，此后原告多次与被告协商要求打开封闭的各个铁门，恢复整个商圈的通畅，被告均以己向有关部门申请报告为由要求原告耐心等待结果，但原告一等再等均无结果，在此期间原告向被告提出退房要求被拒绝、向各部门请求解决均无结果。至2019年1月28日原告向叠彩区街道办事处寻求帮助时才了解到，在处理2014年湖光山色业主抗议事件时，被告与湖光山色的业主代表、桂林市广运实业投资有限责任公司、新疆广汇物业管理有限公司桂林分公司在叠彩区街道办的见证下，于2014年12月14日达成了《湖光山色小区整改方案》，该方案对于封闭桂林郡与湖光山色小区相连接的门以及对包括原告商铺在内的桂林郡商铺的经营许可范围进行了规定，直接导致了原告的商铺与外界隔离、毫无经营价值，丧失其经营功能。综上所述，原告认为其基于被告打造统一商圈的宣传购买涉案商铺，其目的是用于商业经营活动；而在湖光山色业主抗议后，被告将湖光山色的各个对外出入口封闭，使原告购买的商铺与外界处于隔绝状态，商铺丧失经营功能，被告所宣传的打造统一商圈己不可能实现，原告购买该商铺的目的无法实现，为维护合法权益，原告依法向法院提起诉讼并请求支持原告的诉讼请求。 被告广汇公司辩称1、商品房买卖合同合法有效，原、被告应严格履行，不得随意解除；2、商品房买卖合同已经履行完毕，合同目的已经达到，广汇交房时经过五方验收，符合交房条件；3、广汇公司不是适格的被告；4、原告诉请解除合同，无合同依据和法律依据；5、原告起诉已经超过诉讼时效；6、原告已缴纳的税费非广汇公司收取，广汇公司不是退还的主体；7、如果涉及按揭贷款的，应追加银行作为当事人参加诉讼；8、请求法院妥善审理本案，依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交了下列证据：1、商品房买卖合同及附件一、二、三、四，拟证明原被告就涉案商铺签订买卖合同及作出相关约定；2、个人商业用房贷款抵押合同、中国银行交易流水查询，拟证明原告为购买涉案商铺向银行按揭贷款229000元，至2017年6月12日原告己还清按揭贷款本金229000元、利息33309.12元；3、销售不动产统一发票两份、税收通用完税证，拟证明原告己付清涉案商铺的购房款58314元及原告支付的契税和印花税税款13978.62元；4、办证费收费票据、维修基金收据、中国银行业务收费凭证，拟证明原告为涉案商铺支出的相关费用；5、湖光山色小区整改方案，拟证明被告未与原告协商的情况下与湖光山色业主达成侵害包括原告商铺在内的桂林郡商铺权益的处理方案、拟证明被告封闭了涉案商铺与外界连接的通道，导致被告所宣传的达到统一商圈的规划构思目的无法实现、原告购买的涉案商铺目的无法实现，拟证明仍然有湖光山色业主不同意桂林郡商铺的处理方案，原告购买的涉案商铺存在禁止经营的风险；拟证明被告同意湖光山色的业主禁止涉案商铺对外经营，与被告在宣传的时候是相背离的，构成了根本性的违约。6、照片，拟证明被告将涉案商铺与外界连接的各出口封闭，导致涉案商铺没有人流量、无法正常经营、丧失经营价值的现状；7、广汇桂林郡小区详细规划总平面图，拟证明规划设计构思中桂林郡与湖光山色之间是连通无阻碍、相互融合形成统一完整空间、拟证明规划设计中桂林郡与湖光山色之广汇桂林郡小区是没有封闭的大门，涉案商铺并非封闭在总平面图的湖光山色小区内，而是与外界无阻碍相通的；拟证明被告增设、封闭的各个门改变了原规划设计，被告的上述行为违约且损害了原告的利益。拟证明被告在小区整体出现重大缺陷，其在未经湖光山色业主同意下，将湖光山色的业主用地规划到商业开发的范围之内，导致涉案商铺的开门是面对湖光山色小区，出门就是湖光山色业主的公共用地，侵害到湖光山色业主的利益，最终导致湖光山色业主的抵制；8、销售宣传资料，拟证明被告在销售涉案商铺所宣传的商业规划。9、中国银行业务收费凭证，拟证明原告办理贷款的手续费。10、录音，拟证明被告对商业街的规划是畅通无阻的；被告也认可封门行为导致涉案商铺丧失功能，被告没有能力来解决涉案商铺的现状。 被告对其辩称提交了下列证据：1、房屋验收交接单、广汇（桂林郡）装修申请表、承诺书，拟证明原告已收房；2、桂林郡111栋客户领证登记表，拟证明本案涉案房屋可以办理产权登记；3、竣工验收备案表，拟证明涉案房屋经验收合格，符合交付条件。4、桂林市叠彩区人民政府关于桂钢及水泵厂地块实施整体规划的函及用地规划图、广汇.桂林郡（原水泵厂地块）小区详细规划总平面图，拟证明广汇公司按照规划设计建设并交房；5、湖光山色小区整改方案，拟证明整改方案系在叠彩区政府主持下，社区、街道办参与完成，广汇公司并无发言权，广汇公司只是执行者，且对内容保留自己的意见，湖光山色业主代表（两商铺）也不同意对商铺的约束方案。且该整待方案发生在原告收房之后；6、换房申请书、商品房买卖合同、桂林市预（销）售商品房买卖合同登记备案证明、房屋分户明细表，拟证明整改方案中有关商铺更换的方案已执行，房产局登记原来已经登记的业主换了铺面；7、照片，拟证明商铺小区被封大门及车库的前后状况；8、部分商铺的商品房买卖合同（2014年、2018年）、房屋交易和产权告知书、桂林郡商铺办证情况表，拟证明封闭湖光山色门对商铺价值影响不大，商铺价值主要受市场因素影响；9、2019年8月广汇公司在湖光山色小区路口、桂林郡公告栏张贴房屋权属催办公告，拟证明广汇公司多次催业主办理产权手续。 对原告提交的证据，被告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；对被告提出的证据，原告对证据1、2、3、4、5、7的真实性无异议，本院予以确认，做为定案的依据，对证据6，原告不予认可，本院经过审查，被告未提交证据证明对换房事宜通知过原告，故对该证明的证明内容本院不予采信；对证据8，被告认为铺面经济价值下降受整改方案影响不大，原告不予认可，本院认为：商铺对外经营，与客流量大小息息相关，整改方案影响通行，客流量下降是客观事实，故本院对被告该证明内容不予认可。对证据9，原告不予认可，认为未收到被告任何通知，本院认为，被告提交的该证据与其他证据相印证，故本院予以认可。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年，被告开发了位于桂林市叠彩区“广汇桂林郡”项目，与桂林市广运实业投资有限责任公司（以下简称广运公司）开发的“湖光山色”项目相邻。2013年5月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于“广汇桂林郡”111栋1层6号商铺。合同约定：铺面价格为458314元；付款方式为：首付款229314元在签订本合同之日付清，按揭款229000元在本合同备案之日起15日内付至出卖人指定账户，出卖人于2014年4月30日前将铺面交付买受人使用。原告按约交清全部购房款，被告亦按约该商铺交付使用。原告的铺面，门口朝向“湖光山色”小区，“湖光山色”小区与“广汇桂林郡”小区之间有4个通道，其中包括“潮街”门口（开放式）、桂林郡地下车库应急通道及地面消防通道、桂林郡大门出入口、湖光山色出入口（开放式）。因“湖光山色”小区业主认为两小区之间开放式通道人员往来频繁，存在安全隐患，采取游行、悬挂横幅的方式要求整改。2014年12月14日，桂林市叠彩区街道办事处召集开发商、湖光山色业主代表、桂林郡业主代表、前期物业公司作出了一份《湖光山色小区整改方案》：1、桂林郡南门的处理方案：桂林郡南门的小门用电焊永久性封闭，中间的大门用锁封闭，…，但在发生人力不可抗拒的自然灾害（如火灾、地震、地震开作应急疏散通道；2、桂林郡南门车库出口的整改方案;3、桂林郡商铺的处理方案；4、回迁户的处理意见；5、湖光山色和桂林郡地界划分的处理意见；6、潮街门的管理方案；7、社区在会所办公的处理方案；8、开发商协调芦笛小学解决好小区业主子女入学问题；9、责成物业公司妥善解决管理好小区公共设施。根据上述方案，被告将湖光山色与桂林郡之间通道的4个通道，其中桂林郡南门小门用电焊永久性封闭、桂林郡南门地下车库出入口用网格卷帘进行封闭，只作为消防应急疏散通道使用，潮街门采取左进右出自行刷卡出入。被告封闭上述门口后，人员往来、流动明显减少，原告认为被告的行为导致其铺面的价值下降，无法实现其作为商铺使用的目的，诉来法院，提出上述诉讼请求。 另查明，2019年8月，涉案铺面已经具备办证条件。 本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是:原告要求解除买卖合同是否有事实和法律依据。 原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，内容形式合法，是有效合同，各方应按约履行。在本案中，原告已按约履行了合同义务，按约支付了全部购房款，被告亦按约将商铺交给原告使用，因《湖光山色小区整改方案》中关于涉案商铺的处理方案未征得原告同意，被告未提交证据证明其将更换商铺的方案通知原告，也未对原告进行相应补偿，致使原告利益受损，但《湖光山色小区整改方案》出台时，原告已经使用铺面超过半年，且铺面已经具备办证条件，原告已经按约取得合同约定的铺面，原、被告之间的买卖合同已经实际履行完毕，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。根据上述法律规定，原、被告签订《商品房买卖合同》合同的权利义务已经终止，故原告要求解除合同的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告文锦玲、文云光的诉讼请求。 本案案件受理费10007元(原告已预交)，由原告文锦玲、文云光负担。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费10007元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 海 人民陪审员  王莲弟 人民陪审员  廖善勇 二〇二〇年七月十五日 法官 助理  梁兴林 书 记 员  张慧林