四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3426民初115号 原告：会东县明阳开发建设有限公司，住所地：会东县鲹鱼河镇金沙街北段，统一社会信用代码：91513426563275913D。 法定代表人：汪成先，职务：经理。 委托诉讼代理人：刘先海，四川华敏律师事务所律师，代理权限系一般代理。 委托诉讼代理人：陈一鸣，四川华敏律师事务所律师，代理权限系一般代理。 被告：刘斌，男，1978年9月17日出生，汉族，四川省会东县人，教师，住四川省会东县。 被告：沈兴春，女，1984年1月8日出生，汉族，四川省会东县人，住四川省会东县。 被告：吴成焕，女，1981年7月29日出生，汉族，四川省会东县人，教师，住四川省会东县。 被告：谢良攀，男，1979年6月12日出生，汉族，四川省会东县人，教师，住四川省会东县。 被告：魏秀梅，女，1978年6月11日出生，汉族，四川省会东县人，会计，住四川省会东县。 被告：王宗海，男，1979年9月10日出生，汉族，四川省会东县人，公务员，住四川省会东县。 六被告共同委托诉讼代理人：岳敏，四川耀东律师事务所律师，代理权限系特别授权。 原告会东县明阳开发建设有限公司（以下简称明阳公司）与被告刘斌、沈兴春、吴成焕、谢良攀、魏秀梅、王宗海商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人刘先海、陈一鸣，被告魏秀梅、王宗海、吴成焕及六被告共同委托诉讼代理人岳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明阳公司向本院提出诉讼请求：1、要求六被告向原告连带支付购房款1080000元；2、要求六被告向原告连带支付逾期付款违约金379080元（以1080000元为基数，按每日万分之三计算，自2016年9月1日起暂计至2019年12月1日共39个月，后期以购房款实际支付完毕时止）；3、本案诉讼费由被告承担。原告明阳公司提出的事实与理由：2013年8月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，该合同约定：原告将其开发的位于会东县（现鲹鱼河镇）垭口村“鲹鱼人家”项目6幢1层1单元3号商业房产出售给被告，建筑面积97.4㎡，总价2164228元。六被告的付款方式为首付＋银行贷款，签订本合同时支付1084228元，余下1080000元经原告多次催收，被告均未支付。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告刘斌、沈兴春、吴成焕、谢良攀、魏秀梅、王宗海辩称，2013年8月27日六被告与原告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，合同中约定六被告购买位于“鲹鱼人家”项目6幢1层1单元3号的商用房，付款方式为：首付+银行贷款。合同签订后，六被告就向原告支付了首付款1084228元，余款约定通过银行贷款的方式支付给原告。但是就在六被告支付了首付款项后，原告却一直不为被告方履行商品房备案登记手续，导致六被告不能办理按揭贷款造成对尾款的给付不能。合同签订至今，六被告也曾多次催促原告为其办理商品房备案登记手续和银行按揭，但原告却以各种理由推脱，被告方要求原告将合同原件交付给被告方，原告也以各种各样的理由拒绝，仅向被告交付了合同复印件。直到此次收到会东县人民法院的起诉状副本后，被告方委托律师前往会东县房产管理局查询涉案房屋的权属情况时才发现，被告方购买的房屋，至今都未进行过商品房买卖合同备案，并且在2017年10月16日该房屋已经被会东县人民法院查封扣押3年。被告方认为，双方签订《商品房买卖合同》后，作为原告应为被告积极履行备案登记的义务，使银行能够顺利的办理按揭贷款的相应手续。但是原告毫无诚信的行为，直接导致被告方购买该房屋6年多仍未对该房屋享有所有权。所以，支付尾款，并不是被告方来直接支付给原告，而是需要通过银行贷款的方式进行支付。然而六被告不能办理按揭贷款造成尾款的给付不能，责任完全在于原告，违约也是原告违约，应依法驳回原告的全部诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求和答辩意见向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据：原告举出的营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告身份证明复印件、《商品房买卖合同》及补充协议、首付款凭据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条第一款“人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。”的规定，本院对上述证据的证明力予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下： 六被告举出的会东县房产管理局出具的房屋信息查询结果证明，拟证明案涉房屋未进行商品房买卖备案登记，并已于2017年10月16日被会东县人民法院查封扣押三年。 原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，房屋是2017年才查封的，房屋没有备案是因为被告多达六人，没有任何一个人向原告提供身份证，被告在2013年9月5日之前就应当提交按揭资料，但一直未提交。 本院为查明案情依职权向会东县房产管理局调取的房屋产权信息查询结果证明,双方当事人对该证明的“三性”无异议，对其证明力本院予以认定。经审核，原告举出的房屋信息查询结果证明与本院向会东县房产管理局调取的房屋产权信息查询结果证明能够相互印证，故对房屋信息查询结果证明、房屋产权信息查询结果证明的证明力予以确认。 结合当事人的陈述和经确认的证据，本案认定事实如下： 2013年8月27日，原告会东县明阳开发建设有限公司与被告刘斌、沈兴春、吴成焕、谢良攀、魏秀梅、王宗海签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的“鲹鱼人家”6幢1层1单元3号商品房出售给六被告，第三条买受人所购商品房的基本情况：“该商品房为预售商品房，……其预测建筑面积共97.4平方米，其中，套内建筑面积79.783平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.621平方米。”第五条计价方式与价款：“该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币¥27126.43元，总价款人民币贰佰壹拾陆万肆仟贰佰贰拾捌元整（大写）”第六条付款方式及期限：“买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向凉山州商业银行或住房公积金管理机构借款支付。”第七条：“出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。”第十条逾期付款责任：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）（不作累加），（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。”第十一条交付条件：“（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。”同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，约定：“第一条、付款方式及期限的补充：买受人按下列第②种方式向出卖人按期支付房价款，房价款总额人民币¥2164228.00元。2.按揭付款方式：A、本协议签订当日支付总房价款50%，计人民币¥1084228.00元。B、其余房价款¥1080000.00元，由买受人向银行申请5成10年个人住房按揭贷款，按揭年限及成数以银行最后批复为准。……C、买受人须自双方签定本补充协议之日起7日内，主动将办理按揭贷款所需的全部有效资料交到出卖人指定的地点并到出卖人指定银行办理按揭贷款手续。D、若买受人未能按时提交办理按揭贷款所需要的全部有效资料、未按时到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，属于买受人违约，每延迟一日买受人应按日向出卖人支付购房总款万分之五的违约金；若延迟七日，出卖人有权直接行使合同解除权终止甲乙双方签订的《商品房买卖合同有》及其附件并不再通知买受人，买受人应向出卖人支付合同约定的购房总金额的10%的违约金。……第八条、出卖人、买受人双方的通讯联络以合同所载明的地址、电话、传真等为准。……”。签订合同当日，被告刘斌通过银行汇款的方式向原告支付购房款1084228.00元。后，因六被告未支付购房尾款，原告于2020年2月18日诉至本院要求六被告支付购房尾款及违约金。 另查明，案涉鲹鱼人家6-1-103号商铺于2017年10月16日至2020年10月15日被会东县人民法院查封三年，至2020年5月27日解封。案涉房屋至今未办理《商品房买卖合同》备案登记。 本院认为，本案的争议焦点为六被告是否应向原告支付购房尾款1080000元及违约金379080元的问题。 本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按合同约定履行。合同中约定购房款的付款方式及期限：“1、在《商品房买卖合同补充协议》签订当日支付总价款的50%（含已付定金），计人民币1084228元；2、其余房价款1080000元，由买受人向银行申请5成10年个人住房按揭贷款，按揭年限及成数以银行最后批复为准。”。案涉合同签订后，被告方向原告方支付了购房款1084228元，剩余购房款1080000元由于未能办理银行按揭贷款所以未能按时支付。 本案中，银行按揭贷款未能办理并支付到明阳公司应分析系被告方还是原告方的原因造成，以明确责任。原告明阳公司主张未能及时办理贷款的原因系被告方未按约定提供按揭贷款资料。被告方主张未能办理贷款的原因是明阳公司未进行合同备案，造成不能办理贷款，当备案完成后贷款才能得到办理。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款及《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款的规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门进行备案，可见将《商品房买卖合同》进行备案是原告的法定义务。同时建设部、中国人民银行《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》第一条明确要求“银行办理各项以房地产作为抵押的贷款业务，抵押人和抵押权人（贷款银行）必须签订书面抵押合同，并自抵押合同签订之日起30日内，向当地房地产管理部门办理抵押登记。”，合同备案是贷款银行为将来有效设定抵押登记所需材料。办理备案登记是明阳公司的法定义务，明阳公司应及时办理案涉房屋的合同备案，但至今案涉房屋购房合同未进行备案，原告明阳公司亦没有证据证明其按时向不动产权部门提交了办理合同备案材料，也没有证据证明系因被告方个人原因造成不能正常办理合同备案及办理按揭贷款。同时原告虽辩称被告方怠于提交办理按揭贷款及备案登记的材料，但其陈述既无证据支持又有违常理，购房人购房的其中一个非常重要目的就是取得房屋的合法产权，购房人不积极促成产权办理反而怠于行使产权办理有违常理，而被告所述原告未办理备案登记，经本院查证属实。综上本院认为被告所述具有高度盖然性及合理性，故本院认为不能办理合同备案及未能办理按揭贷款的责任在于原告方，故原告明阳公司要求被告方支付购房尾款的诉讼请求尚不能成就。因不能支付按揭贷款的过错责任在原告方，故其主张被告方承担违约责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《城市商品房预售管理办法》第十条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款之规定，判决如下： 驳回原告会东县明阳开发建设有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费17932元，由原告会东县明阳开发建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长 阿金此拉 审 判 员 李 素 梅 人民陪审员 朱 香 燕 二〇二〇年七月二十四日 法官 助理 靳 雅 心 书 记 员 罗 洪 梅 附：本判决适用的主要法律依据 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《城市商品房预售管理办法》 第十条第一款商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 《城市房地产开发经营管理条例》 第二十六条第二款房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。