河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0209民初1266号 原告裴文香，女，1974年1月1日生，汉族，现住曹妃甸区。 被告张会爽，女，1989年10月28日生，汉族，现住曹妃甸区。 第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司，住所地曹妃甸区唐海镇博瑞公馆长丰路**，统一社会信用代码：9113023MA086EF19W。 法定代表人郑晓煜，该公司经理。 原告裴文香诉被告张会爽、第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裴文香及被告张会爽、第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司法定代表人郑晓煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裴文香向本院提出诉讼请求：1、要求判决被告向原告返还定金10000元；2、要求判决被告向原告支付违约金22500元；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由： 2020年4月11日原告与被告签订了房屋买卖合同，约定被告（售房人）将其拥有的坐落于唐山市曹妃甸区房屋出售给原告（购房人）该房屋交易总价款为225000元，定金10000元，如有一方违约支付对方总房款百分之十违约金。依合同约定原告即时向被告支付了定金10000元。现被告以各种理由明确向原告及第三人表示不再继续履行合同，造成了双方合同无法继续履行。为维护原告的合法权益，故起诉于法院。 被告张会爽辩称，2020年初，本人为了进行房产置换，委托第三人进行办理，内容是卖出本案涉案房产，购置其他房屋，所卖房款用于购买新房。因为我的母亲去世，父亲不知所踪，涉案房屋涉及多个继承人，当时走的起诉程序，法院判决后转到执行局。未能过户到本人名下，本人向第三人泽方公司说明产权问题，问及置换顺序及相关税费问题，第三人员工刘胜玲和我表示南区房产属于继承，不论如何买卖顺序均无区别，需要交纳20%的继承税。且新房产需要贷款，首套房名额在贷款利率较低，所以其在微信沟通时明确表示先购买新房产再卖出涉案房屋更合适，我有聊天记录可以提交。出于对第三人的信任，我在交纳中介费6000元后，在其操持下，在2020年4月10日签订了正式购房合同，购入新房产一处，并在当日将首付款打入原房主的私人账户。然而在签订购房合同后，本人去不动产交易大厅咨询税务窗口得知，第三人员工告知的继承人20%的税必交是错误的，税务人员明确告知，继承房产属于满五唯一的住房，则交易时不包含20%的继承税。此处的证据是录音二的第2分39秒处。因此，我先等待南区旧房产先卖出再购买新房就不用交纳20%的高额税费。然而我已经在第三人员工的引导下签署了新房的正式购房合同，且付了首付35.5万元，反悔不买则属于违约，在我责问第三人关于税务未如实告知的严重问题，并询问继承税金额是否为计算后的大概为37900多元，第三人店长未答复，此处为证据三。后第三人负责人郑晓煜建议本人通过泽方中介将南区房产迅速挂出，打时间差，挽回损失。第二日，第三人员工带原告来看房，在三方都在的情况下，如实告知原告房屋的产权状态及案件尚在执行局等待执行，之后房屋才能到我名下进行买卖。因急于在新房过户前进行买卖，以低于市场价格的22.5万元签订了定金收条。4月-5月期间，本人等待执行局出具协助执行通知书，但因涉案房屋老土地证缺失，未能办理。我向中介和原告及时说明情况，表示产权办理困难。4月20日，第三人店长安艳荣微信告知我新购买的房子原房主催促尽快办理过户手续，以期拿到后续款项，此处是证据四。2020年5月7日，我新购买的房产过户，此时涉案房屋产权仍未办理下来，在交易时已不满足满五唯一的条件，产生税费。5月11日，本人向原告打电话说明情况，并表示在已经低于市场售卖价格的情况下，要求本人额外承担近3.8万元的税费，合同明显有失公平原则。双方就签订合同时未说明的税费问题进行协商未果。5月25日，本人找到房屋第三人安艳荣，阐明情况，并就再次协商表达意见，后未得到回复。对于以上内容，答辩如下，定金1万元按照定金合同为2020年4月11日，原告直接转账给第三人，作为居间方保管，并未交到我手中，故定金应由第三人如数归还；关于涉案房屋的房产买卖合同税费纠纷，是因为第三人未如实告知税费政策，导致我在其操持下买房，而其提议的抢在新房过户前要办理好旧房产过户手续并过户到我名下，然后再售出的情况，在时间上极为紧迫。行政实行程序在客观上所需要的时间我无法掌控，导致最终税费产生。本人对纠纷的发生无明显过错，不存在主观违约情况。且目前我一人生活，仅因购房以背负近30万元债务，无其他人经济来源支持。以低于市场价格售卖且在此基础上，再额外负担近3.8万元的税费合同，有失公平原则，卖房缓解经济压力的目的不能实现，现请求解除居间合同，第三人作为中介，在告知相关税费问题时存在根本错误，亦对纠纷发生有不可推卸的责任，对于原告一方提出的2.25万元的赔偿金，我认为要求金额过高，已经超过造成损失的30%参照合同法第114条第2款规定，属于过分高于造成的损失，且在5月30日录音通话中，原告表示无明确的实际损失，此处是录音一。因此，我请求法院以实际损失为基础，兼顾当事人的过错及经济能力等综合因素做出裁决。关于诉讼费，原告清楚知道所交纳1万元定金，依据居间方合同约定，由其直接转账给第三人保管，本人从未受益，故其向本人主张的标的额3.25万元与实际不符，属于故意或过失的滥用诉权。如诉讼中产生需要我方承担的部分，依据人民法院诉讼费收取办法第7条的规定收取相应费用。 第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司辩称，1、刘胜玲属于兼职，不属于我公司的员工；2、被告卖房定价是23万元，我们店里和她报价也是23万元，是被告主动降价5000元； 事情经过是刘胜玲是兼职，如果有房源，带到我们中介，由我们签订买卖合同，她之前说的话是她个人行为。签订合同是我们店长安艳荣签订的，当时被告陈述她名下有一个将会被继承的房产，而且这个房子她继承后，我们店长在签订合同过程中，我们店长说先将涉案房屋进行售出，然后新房进行过户。被告说她有判决书，而且房屋马上下来了，可以进行买卖。所以，我们店里马上对她的房屋进行出售。被告购买的新房，我和房主说好了，过一段时间再过户，原房主不同意，经过我们劝说，同意一个月以后过户。在4月10日，新房在张家口银行进行审批，我同银行沟通，可以慢审批，等待涉案房屋完成过户后，我们要求被告积极办理涉案房屋继承问题。被告和法院的去办理手续时，由于没有土地证，不动产要求被告找到其父亲本人进行补办或者找到原开发商进行补办。被告阐述，法院不予办理，因为是两个案子，需要重新走手续，被告说手续特别复杂，想不卖房子了。其中，我们多次催促被告带着我们去办理，但被告拒不配合，其中的办理程序我们并不知道。涉案房屋售出后，我通知张家口银行进行预审批，并于次日通知准予过户。由于被告房本迟迟下不来，所以我们对新房屋的过户一拖再拖。在被告知道房本下不来的情况下，告知我们新房屋进行过户，因为涉案南区房屋下不来，她不想二件事都拖着，损失很大，所以我们同意过户，过户期间距离购买时间将近一个月。到目前为止，涉案房屋房本是否下来，我也不清楚。至于被告阐述满五唯一没有继承税她说的只是政策，如果我们隐瞒这个政策，就不会对新房屋过户一拖再拖。我希望被告提供聊天记录的时候，能够提供聊天记录的完整版。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下： 被告张会爽欲出售其在唐山市曹妃甸区住房，该房产为继承所得。经第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司居间促成，2020年4月11日原告裴文香与被告张会爽签订了《定金收条》，约定被告将其拥有的坐落于唐山市曹妃甸区房屋出售给原告，该房屋交易总价款为225000元，定金10000元，如有一方违约支付对方总房款百分之十违约金。原告依合同约定即时向被告支付了定金10000元，该定金暂时由第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司保管。被告张会爽出售该房屋系为进行房屋置换，在第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司居间介绍下，被告于2020年4月10日签订了购买曹妃甸区石油馨苑小区另一房产的合同。被告于2020年5月7日取得了该新购买房产的不动产证。因不符合满五唯一条件，油田南区3号楼2门401室房屋再办理过户时需要额外交纳20%的继承税。因考虑到增加了高额的继承费，被告未同意办理油田南区3号楼2门401房屋买卖的后续手续。以上事实，由《定金收条》、微信聊天记录及原、被告及第三人当庭陈述能够予以证实。 对当事人有争议的事实和证据认定如下： 1、对于被告提交的第三人员工刘胜玲、安艳荣微信聊天记录。经第三人法定代表人郑晓煜辨认，原告所出示三张微信聊天记录打印件上与被告聊天的系刘胜玲、安艳荣。其中与刘胜玲聊天记录显示3月28日刘胜玲告知被告“美女，我问了你还是先买房合适，后过户口你**的房。”第三人法定代表人在回答“如果满五唯一的房屋办理过户是否需要缴纳20%的继承税”的法庭问话时，表示“不需要”。从以上微信记录及第三人法定代表人回答问话显示，被告所辩称刘胜玲的解答影响了被告张会爽进行房屋置换交易的顺序，存在事实依据。 2、第三人称刘胜玲是兼职，如果有房源，带到第三人处，由我们签订买卖合同，她之前说的话是她个人行为。对第三人的该辩称，被告到第三人公司办理房屋出售及置换购买业务，系基于对第三人的信任，而且由第三人收取中介费。即使第三人所述刘胜玲是在兼职期间的行为为真，其行为也是在履行第三人公司业务过程中实施，第三人应对其工作人员在履行工作期间的过错承担相应责任。第三人以刘胜玲的解答系个人行为为由不承担相应责任的答辩意见无法律依据。 本院认为，公民的合法权益受法律保护。原告与被告张会爽签订《定金收条》，约定购买其拥有的坐落于唐山市曹妃甸区房屋出售给原告。因该房屋办理房产过户将产生房屋价值20%的继承税，超出了被告张会爽的预期。被告张会爽因此不同意继续履行合同，请求解除购房协议。原告对房屋买卖无法继续履行无过错，在房屋买卖合同无法履行的情况下，原告同意解除买卖协议，要求被告承担违约责任，符合法律规定。被告张会爽应对原告承担违约责任。房产交易过程中的相关政策较为专业，第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司负有为客户提供准确咨询的义务，但第三人工作人员存在未能为被告提供专业及准确咨询问题，被告出于对第三人工作人员作为房屋中介专业人员的信任，未能提前向有关部门进行税费问题的咨询，导致被告错误判断，第三人工作人员对涉案合同未能完成履行进而需要承担违约责任亦存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，依据该条规定，被告可以在承担相应的违约责任后向其他过错方主张相应责任。 被告提出愿意承担适当违约责任，原告要求的2.25万元的违约金过高，要求予以适当减少。考虑被告未能履行合同系因客观存在的超出预期的税费问题，并非恶意违约，而且未对原告造成较大损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。对于被告要求适当减少违约金的请求，考虑原、被告的过错程度，原告方的损失大小情况，本院酌情支持原告违约金10000元。原告要求返还定金10000元，符合法律规定，被告及第三人均无异议，该定金10000元目前由第三人保管，第三人应返还原告定金10000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第一百一十六条、第一百二十一条规定，判决如下： 一、第三人唐山曹妃甸泽方房地产经纪有限公司于本判决生效之日起返还原告裴文香交付的定金10000元。 二、被告张会爽于本判决生效之日起五日内支付原告裴文香违约金10000元。 案件受理费612元，减半收取计306元由被告张会爽负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员 王 斌 二〇二〇年七月九日 书记员 郝苗苗