杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初1526号 原告：杭州江干区城市建设综合开发有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区。 法定代表人：高建明，总经理。 委托诉讼代理人：叶耀文，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林子晨，北京观韬中茂（杭州）律师事务所实习律师。 被告：杭州儒雅园林工程有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区。 法定代表人：苏乃兰，总经理。 委托诉讼代理人：高翔，浙江乐道律师事务所律师。 第三人：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区。 法定代表人：滕皋明，董事长。 委托诉讼代理人：周欣，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：蓝晓美，女，该公司职员。 第三人：杭州市上城区博赛美发店，住所地：浙江省杭州市上城区。 经营者：刘宗金。 原告杭州江干区城市建设综合开发有限公司为与被告杭州儒雅园林工程有限公司（以下简称儒雅公司）房屋租赁合同纠纷一案诉至本院。本院收诉后经诉前调解不成，于2020年5月8日正式立案，依法适用简易程序审理。后原告向本院申请追加杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）、杭州市上城区博赛美发店（以下简称博赛美发店）为本案第三人参加诉讼。本院经审查予以准许。本院于2020年7月1日对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶耀文、林子晨，被告委托诉讼代理人高翔，第三人华邦公司委托诉讼代理人周欣、蓝晓美，第三人博赛美发店经营者刘宗金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2016年7月5日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定由被告承租位于××路××号房屋，租期五年，自2015年7月1日起至2020年6月30日，年租金为251850元，半年一付，先付后用，若被告拖欠租金的，原告可解除合同，若被告逾期交租金的，逾期每日应承担等同于年租金0.1%的违约金，若被告擅自转租给他人的，原告有权责令停止转租行为，要求承担年租金的0.1%，以天数计算违约金。被告自合同签署后至2018年12月31日正常履行合同，但自2019年1月1日起至今，被告仅于2019年4月29日缴纳租金4500元。截至原告起诉之日，尚有租金247350元未缴纳。原告曾多次催缴，被告始终未履行支付义务。原告于2019年11月28日向被告发送并寄送了“房屋租赁合同解除函”，要求租赁合同于2020年1月1日起即行解除并腾退房屋。2019年11月30日，被告签收了该解除通知。被告在未经原告许可的情况下，将租赁房屋转租给第三人使用。2020年1月6日，原告收回租赁房屋时遭第三人阻拦。原告因此诉至法院，请求判令：1、确认原被告之间签订的房屋租赁合同已于2020年1月1日解除，被告立即腾退位于××路××号房屋；2、被告支付欠缴租金247350元，支付逾期违约金127184.25元（自2019年1月2日起算，暂计算至2020年5月21日，按年租金的0.1%计算，应计算至实际清偿之日）；3、被告支付房屋占有使用费97290元（自2020年1月1日起算，暂计算至2020年5月21日，按房屋租赁合同约定的租金标准计算，应计算至实际腾退之日）；4、被告支付擅自转租房屋违约金34251.6元（自2020年1月6日起算，暂计算至2020年5月21日，按年租金的0.1%计算，应计算至实际腾退之日）；5、被告承担本案诉讼费。 审理中，原告将诉请第1项变更为确认原被告之间签订的房屋租赁合同已于2020年1月1日解除，并判令被告与第三人博赛美发店立即腾退实际占有使用的位于××路××号建筑面积约170平方米房屋；将诉请第3项变更为：被告支付房屋占有使用费97290元（自2020年1月1日起算，暂计算至2020年5月21日，按房屋租赁合同约定的年租金251850元的标准计算，实际计算至2020年6月30日止），第三人博赛美发店支付自2020年7月1日起至实际腾退日止的房屋占有使用费（费用标准按实际占有使用面积170平方米折算）。 被告儒雅公司答辩称：一、关于原告第1项诉讼请求。案涉房屋在早期是被告向杭州市江干区住房和城乡建设局、杭州市江干房地产交易市场承租的，之后在2016年7月由原告和被告重新签订房屋租赁合同。对此，被告从来没有收到过出租人进行变更或者合同转让的通知。本案中原告也没有提交其作为房屋所有权人或授权使用权人的有效证明。因此，希望法庭对此予以审查原告是否为适格主体。如无法证明，应驳回原告起诉；如能证明原告主体资格，则被告对于原告所主张的解除双方签订的房屋租赁合同表示同意，解除日是在2020年1月1日。对于房屋腾退事宜，因案涉房屋实际是由两个第三人使用，被告也在今年6月通知两个第三人在合同期限届满之日即6月30日之前将房屋腾空返还给被告。因此，被告将会待两个第三人腾空房屋以后返还给原告。二、关于原告其余诉讼请求。首先是关于欠缴租金的问题。案涉房屋是由被告从2005年起通过转让后承租至今，出租人也先后在杭州市江干区建设局、杭州市江干区住房和城乡建设局、杭州市××房××市场等单位之间进行了多次变更。回顾整个租赁期间，被告虽然也花费了11万元转让费、100多万元的装修投入，用于经营足浴和花卉植物，但都能够依约及时支付相应租金。只是从江城路开始地铁施工以后，加上今年的新冠肺炎疫情，被告经营每况愈下。为了维持必要的成本，被告无奈之下先后将房屋进行了转租，同时也向当时的出租人如实进行了陈述，并且希望给予租金的减免和同意续租。但即便如此，被告仍然存在经营困难。因此，对于原告所主张的2019年度欠缴租金247350元，被告是认可的。需要指出的是，紧邻案涉房屋的江城路268号、270号这两套房屋，共计建筑面积226平方米，原来也是由被告一并承租的。后来原告收回，并且通过浙江永盛拍卖有限公司拍卖了5年的使用权，起拍价是15.3万元／年，后来的成交价据被告所知也是接近这个价格。该房屋和本案案涉房屋相比，地理位置相似，面积也相近，且同属于原告所有，但是相比于被告所承租的25万多的年租金价格，被告的租金显然过高。这个本来是属于商业和市场行为，但原告也应从公平原则角度给予考虑，适当降低被告的租金价格。其次，对于原告所主张的违约金127184.25元，是按年租金的0.1%从2019年1月2日计算至2020年5月21日。对此被告认为，首先租赁合同第九条第三项约定的是乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的0.1%以天数计算向甲方交付违约金。该约定中“租金的0.1%”并未明确是当期应付租金还是日租金、月租金，甚至是年租金。原告以年租金为基数计算显然是片面和扩大的理解。被告认为应当做出对租赁合同文本提供方也就是对原告不利的解释。且原告主张的违约金比例显然也超过了合同法及相关司法解释的规定，约定过高，应当给予下调。再次，对于原告所主张的2020年1月1日起的房屋占有使用费，被告认为，受到今年初开始的新冠肺炎疫情影响，各级政府包括法院都出台了相关的政策和司法意见，号召出租方照顾经营户的实际困难，给予租金减免或租期延长。被告也希望原告能够给予这两到三个月的租金减免。另外，据被告所知，原告给予周边房产的租金是减免了三个月。最后，关于转租违约金的问题，被告将案涉房屋进行了转租，是为了缓解地铁施工造成的经营困难的影响，维持企业的日常运营。特别是转租给第三人华邦房产是早在2015年，也就是原被告双方签订租赁合同之前。因此，原告对于此转租情况是明知的。转租给第三人博赛美发店是发生在2018年初。原告从来没有对此提出过异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，根据该司法解释规定，应当推定原告同意被告的转租行为，因此原告主张的违约金缺乏依据。 第三人博赛美发店答辩称：案涉的房子是2018年4月左右承租的，当时我说租期偏短，对方跟我说这个房子到期后肯定还是租给我的。到现在两年时间，考虑到装修实际就用了一年多。我装修投入差不多花了70多万。我也一直积极地跟原告在商量有没有办法能续租。如果有需要配合的，我都会配合的。后期房子如果我可以承租，提前交房租都没问题。另外，我还有两万块钱的押金在被告处，还是要退给我的。 第三人华邦公司答辩称：第三人华邦公司与被告签订的合作协议实际是属于租赁关系，截止至2020年6月30日到期。目前该房屋第三人华邦公司已腾空。刚才庭前已将房屋钥匙移交给了原告代理人签收。房屋内如有遗留物品，原告可以自行处置。对于合作协议所涉的保证金，第三人华邦公司保留相应的追诉权利。 本院经审理查明，原告系坐落于杭州市××路××号房屋所有权人。2016年7月5日，原告作为出租方（甲方），杭州儒雅花艺有限公司作为承租方（乙方），共同签订房屋租赁合同一份。该合同约定，甲方自愿将坐落在××路××号建筑面积约230平方米房屋出租给乙方使用，租赁期共五年，甲方从2015年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年6月30日收回，年租金251850元，乙方须在每年7月1日、1月1日前交纳给甲方，先付后用；乙方擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的，乙方拖欠租金壹个月或空置壹个月的，甲方可以终止合同，收回房屋；房屋押金保证金5000元，合同期满退还；乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的0.1%以天数计算向甲方交付违约金；乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同，同时按约定租金的0.1%以天数计算由乙方向甲方支付违约金。 2015年7月3日，杭州儒雅花艺有限公司（甲方）与华邦公司（乙方）签订合作协议一份，约定甲方提供江城路266号建筑面积约60平方米商铺和乙方合作经营，合作时间为五年，自2015年7月1日至2020年6月30日，甲方每年直接享有固定分红150000元，每年一付，签订协议时乙方须支付甲方合作保证金5000元，合作协议到期时乙方搬离并结算各项费用后甲方将保证金不计利息退还乙方。 杭州儒雅花艺有限公司于2016年10月25日名称变更为杭州儒雅园林工程有限公司。 2018年2月8日，刘宗金（甲方）与杭州儒雅花艺有限公司（乙方）签订“店面经营承包合同”一份，约定乙方提供江城路264号建筑面积约170平方米的商铺使用权和经营权承包给甲方经营，经营项目为美容美发，合作时间为2018年4月1日起至2020年6月30日止，乙方第一年一次性收取甲方承包费用24万元，承包费用每年支付一次，且承包费用同比上调4%，先付后用，每年支付时间为3月31日，签订本合作协议时甲方须支付乙方合作保证金20000元，合作协议到期时，甲方按时搬离营业房，在结算各项费用后，乙方将保证金不计利息退还甲方。 被告已向原告支付截至2018年底的租金。对于2019年的租金251850元，被告于2019年4月29日支付了4500元，剩余247350元尚未支付。2019年7月原告向被告发送“租金催缴通知函”催缴2019年度未缴租金247350元。2019年11月28日原告作出“房屋租赁合同解除函”一份，并于随后向被告通过邮政快递送达。该函载明：儒雅公司当前欠缴租金247350元未付，原告根据租赁合同约定函告儒雅公司：房屋租赁合同自2020年1月1日起解除，请儒雅公司于收函之日起7日内支付欠缴租金，于租赁合同解除后3日内将房屋交还原告并完善相关手续、结清全部物业费、水电、煤气及相关费用。 2020年7月1日本案庭审前，第三人华邦公司在本院法庭内将其曾实际使用的江城路266号房屋钥匙交给原告。原告代理人出具收条确认收到该房屋钥匙。 以上查明的事实，有各方当事人陈述及房屋租赁合同、租金催缴通知函、解除函、邮寄凭证、合作协议、承包合同、收条等证据材料在案佐证。 本院认为，原告与被告就××路××号房屋所签订的房屋租赁合同合法有效，对合同双方均有法律约束力。被告未按约支付租金，确已构成违约。原告诉请确认其与被告签订的房屋租赁合同于2020年1月1日解除，符合本案事实，被告亦予认可，故本院对此予以支持。关于原告诉请被告与第三人博赛美发店腾退实际占有使用的位于××路××号建筑面积约170平方米房屋，本院认为，因原被告之间房屋租赁合同已解除，被告继续占有使用承租房屋已无依据，应予以腾退并将房屋交还原告。因案涉房屋在2020年6月30日前实际由第三人华邦公司和博赛美发店占有使用，第三人华邦公司在2020年7月1日已向原告腾退其占有使用的案涉房屋（建筑面积约60平方米），而第三人博赛美发店对其占有使用的案涉房屋（建筑面积约170平方米）尚未实际腾退，故应由被告与第三人博赛美发店共同向原告腾退实际占有使用的案涉房屋（建筑面积约170平方米）。本院对原告该项诉请予以支持。原告诉请被告支付欠缴租金247350元，被告对该数额亦无异议，本院对此予以支持。被告关于租金过高要求适当降低的抗辩意见，与双方签订的租赁合同不符，也缺乏相应的法律依据，故本院不予采信。原告诉请被告支付逾期违约金，系按年租金251850元的0.1%自2019年1月2日起算，对此本院认为，因合同约定租金为半年一付，而原告从2019年1月2日起即按年租金251850元为基数计算违约金缺乏依据，且合同约定的日0.1%的违约金标准亦过高，故本院依法酌情予以调整，结合合同约定的租金支付期限以及被告已付租金4500元的情况，按日万分之二的标准计算，暂计算至2020年5月21日为20579元，此后至被告实际付清上述所欠租金之日止，被告应继续支付以未付租金为基数、按日万分二标准计算的违约金。原告诉请被告支付房屋占有使用费，其在庭审中明确为自2020年1月1日至2020年6月30日按年租金251850元的标准计算，应为125925元，符合本案事实，依据充分，本院予以支持。被告关于上述期间因受新冠肺炎疫情影响要求适当减免占有使用费的抗辩意见，本院认为，被告将从原告处承租的房屋转租第三人，上述期间实际系由本案第三人实际占有使用房屋，而被告并未减免第三人实际向其交纳的租金，故被告以疫情影响为由要求减免房屋占有使用费的理由不成立，本院不予采信。原告诉请第三人博赛美发店支付自2020年7月1日起的房屋占有使用费，因第三人华邦公司已向原告腾退其占有使用的案涉房屋约60平方米，第三人博赛美发店实际占有使用的案涉房屋面积约170平方米，庭审中原告与第三人博赛美发店也认可按年租金251850元的标准结合实际使用面积进行折算费用标准，故本院确认第三人博赛美发店应支付的房屋占有使用费的标准为251850元／年÷230平方米×170平方米＝186150元／年。第三人博赛美发店应按该标准向原告支付自2020年7月1日起至其实际腾退所占有使用案涉房屋之日止的占有使用费。原告诉请被告支付转租房屋违约金，系按年租金251850元的0.1%自2020年1月6日起算，要求计算至实际腾退之日止，暂计算至2020年5月21日为34251.6元，对此本院认为，被告与第三人华邦公司签订的“合作协议”以及与第三人博赛美发店签订的“店面经营承包合同”，从协议内容上看实际应认定为租赁合同，即被告将从原告处承租的房屋分别转租给了第三人华邦公司和博赛美发店。根据原被告之间房屋租赁合同的约定，被告上述转租行为确已构成违约，应承担相应的违约责任。因原告主张的该项违约金计算期间，原告已向被告和第三人博赛美发店主张了案涉房屋的占有使用费，同时原告对被告的逾期欠付租金亦主张了逾期付款违约金，且原告也未举证因被告的上述转租行为还给其造成了其他实际损失，故本院对该项违约金酌情予以调整，确认被告就其转租的违约行为应向原告支付违约金20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告杭州江干区城市建设综合开发有限公司与被告杭州儒雅园林工程有限公司之间签订的房屋租赁合同于2020年1月1日解除； 二、被告杭州儒雅园林工程有限公司、第三人杭州市上城区博赛美发店于本判决生效之日起三十日内腾退实际占有使用的杭州市上城区××路××号房屋并返还给原告杭州江干区城市建设综合开发有限公司； 三、被告杭州儒雅园林工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州江干区城市建设综合开发有限公司支付租金247350元； 四、被告杭州儒雅园林工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州江干区城市建设综合开发有限公司支付暂计算至2020年5月21日的逾期违约金20579元以及此后以未付租金为基数、按日万分之二的标准计算至租金实际付清之日止的违约金； 五、被告杭州儒雅园林工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州江干区城市建设综合开发有限公司支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费125925元； 六、第三人博赛美发店于本判决生效之日起三十日内向原告杭州江干区城市建设综合开发有限公司支付按186150元／年的标准计算自2020年7月1日起至其实际腾退所占有使用的××路××号房屋之日止的房屋占有使用费； 七、被告杭州儒雅园林工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州江干区城市建设综合开发有限公司支付转租房屋违约金20000元； 八、驳回原告杭州江干区城市建设综合开发有限公司的其余诉讼请求。 如被告及第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8861元，减半收取4430.5元，由被告杭州儒雅园林工程有限公司负担3539元，由第三人杭州市上城区博赛美发店负担40元，由原告杭州江干区城市建设综合开发有限公司负担851.5元。 原告杭州江干区城市建设综合开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州儒雅园林工程有限公司、第三人杭州市上城区博赛美发店于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  吴国芬 二〇二〇年七月十六日 书记员  何梦妤