广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1954号原告：佛山市集扬物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄键邦。委托诉讼代理人：郑慧颖，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国恩，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：国商联盟置业集团有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：曲卫东。原告佛山市集扬物业发展有限公司（下简称集扬公司）诉被告国商联盟置业集团有限公司（下简称国商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用普通程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁国恩到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。集扬公司向本院提出诉讼请求：1.确认集扬公司与国商公司签订的编号为AIxxx08号的《友邦金融中心租赁合同书》于2019年11月13日解除；2.国商公司立即向集扬公司清偿拖欠的从2019年11月1日至合同解除日（即2019年11月13日）的租金20,037.26元及相关滞纳金（从应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算，滞纳金暂计至2019年11月25日为5078.69元）；3.国商公司立即向集扬公司清偿拖欠的2019年7月1日至11月18日的电费415.92元及相关滞纳金（从应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算，滞纳金暂计至2019年11月25日为46.66元）；4.国商公司立即向集扬公司支付因违约而应支付的免租期（2019年3月1日至2019年4月30日）的租金差额92,479.68元；5.国商公司立即向集扬公司支付因违约而应赔偿的6个月空置期租金损失277,439.0元和中介服务佣金92,479.68元；6.国商公司向集扬公司支付其逾期返还租赁单元期间（2019年11月14日至11月18日）产生的场地占用租金费用15,413.28元；7.确认集扬公司有权没收国商公司支付的租赁保证金92,479.68元、公共事业费保证金9,633.30元；8.本案受理费由国商公司承担。事实与理由：集扬公司与国商公司签订编号为AIxxx08号的《友邦金融中心租赁合同书》（下称《租赁合同》）约定：集扬公司将广东省佛山市南海区******************单元（以下简称“租赁单元”）出租予国商公司作办公室使用，租赁使用期从2019年3月1日至2021年2月28日止。根据《租赁合同》约定，租赁单元的计租面积为642.22平方米，首年月租金单价为每平方米72.00元，租金在租期内不递增，即月租金为46,239.84元，国商公司应按合同约定按时缴付租金、电费等因使用租赁单元而产生的一切费用。《租赁合同》签订后，集扬公司依约履行合同义务。但集扬公司先后于2019年10月31日、2019年11月9日和2019年11月15日收到国商公司的多次来函及提出退租和解约，集扬公司唯根据合同法第九十四条第（二）项的规定以及依据《租赁合同》第5-4、12-2、13-8条的约定，向国商公司发出解除合同通知并于2019年11月13日解除租赁关系和要求国商公司清空和腾退租赁单元，其后，国商公司于2019年11月18日与集扬公司办理租赁单元的验收和退场。集扬公司认为，国商公司单方解约的行为已属严重违约，集扬公司有权解除租赁合同、没收租赁保证金和公共事业费保证金，并追究国商公司的清偿责任及违约责任：1、2019年11月1日至合同解除日（即2019年11月13日）的租金20,037.26元及相关滞纳金（从租金应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算，滞纳金暂计至2019年11月25日为5078.69元）。合同依据：《租赁合同》3-3“乙方（指国商公司，下同）甲方预付首期租金费用后，其后乙方应以3个月为一期缴纳租金，租金应于相应租金计费期的首月1日前向甲方缴纳当期租金。甲方应至少提前15日向乙方提供当期租金的付款通知书和合法有效的增值税发票。乙方应当按时支付租金，若逾期7日支付，则乙方需自当月1日起每超一天按当期租金的千分之一支付滞纳金，直至乙方还清所有拖欠或逾期款项的当日为止；如逾期超过三十日（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付），乙方除应缴纳一切应付费用外，甲方有权终止合同收回租赁单元并且不退回租赁保证金。”2、2019年7月1日至11月18日的电费415.92元及滞纳金（从应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算，滞纳金暂计至2019年11月25日为46.66元）合同依据：（1）《租赁合同》3-3“……水、电等公共事业费用则按月支付，缴交日期为相应费用计费周期的当月1日，滞纳金的数额具体由相应的收费部门规定。”（2）《供用电营业规则》（中华人民共和国电力工业部令第8号，颁布日期19961008)中的第八章“供用电合同与违约责任”之第九十八条明确规定：“用户在供电企业规定的期限内未交清电费时，应承担电费滞纳的违约责任。电费违约金从逾期之日起计算至交纳日止。每日电费违约金按下列规定计算：……2、其他用户(1)当年欠费部分，每日按欠费总额的千分之二计算；……”3、2019年3月1日至2019年4月30日的免租期的租金差额92,479.68元。合同依据：《租赁合同》13-8“租赁期间，非本合同约定的情况，由于乙方的原因提前终止本合同的，则在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，视为乙方自始不享有附件二约定的免租期(如有)的租金优惠，乙方须按本合同约定免租期后的正常租金标准立即向甲方补交该等期间的所有租金。甲方有权没收乙方的租赁保证金、公共事业费保证金及乙方已预付的所有租金费用（如有），甲方选任的物业管理公司有权没收乙方的管理费保证金及乙方已预付的所有管理费费用（如有）。乙方除必须向甲方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于该租赁单元提前终止后不超过6个月的空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金（以实际空置期为准），以及甲方重新寻找新的承租人而产生的中介服务佣金。”4、因合同提前解除而产生的6个月空置期租金损失277,439.04元和中介服务佣金92,479.68元。合同依据：《租赁合同》13-8“租赁期间，非本合同约定的情况，由于乙方的原因提前终止本合同的，则在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，视为乙方自始不享有附件二约定的免租期(如有)的租金优惠，乙方须按本合同约定免租期后的正常租金标准立即向甲方补交该等期间的所有租金。甲方有权没收乙方的租赁保证金、公共事业费保证金及乙方已预付的所有租金费用（如有），甲方选任的物业管理公司有权没收乙方的管理费保证金及乙方已预付的所有管理费费用（如有）。乙方除必须向甲方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于该租赁单元提前终止后不超过6个月的空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金（以实际空置期为准），以及甲方重新寻找新的承租人而产生的中介服务佣金。”5、逾期返还租赁单元期间（2019年11月14日至11月18日）产生的场地占用租金费用15,413.28元。合同依据：《租赁合同》13-10“若本合同终止或提前终止，乙方未经甲方同意逾期返还租赁单元的，每逾期一日，乙方应按原租金双倍标准向甲方支付租赁单元占用使用费。”6、确认集扬公司有权没收国商公司支付的租赁保证金92,479.68元、公共事业费保证金9,633.30元。合同依据：《租赁合同》5-4“甲方有权在乙方违反本合同约定时、物业管理公司有权在乙方违反物业管理公司的规章制度(包括但不限于《友邦金融中心租户手册》《友邦金融中心装修手册》、《友邦金融中心写字楼物业管理服务确认函》等)时全数没收保证金，若保证金不足以补偿甲方、物业管理公司因乙方该等违反约定、规章制度的行为而遭受的一切损失，甲方、物业管理公司有权就不足部分向乙方追讨。甲方、物业管理公司行使没收保证金的权利不影响甲方对于因乙方该等违反可行使的任何其它权利或补救方法。此外，如甲方未解除本合同的，在甲方给予乙方书面通知后十天内，乙方必须向甲方、物业管理公司重新缴付保证金；若乙方未能在前述期限内补交保证金的，则甲方有权立即提前收回该租赁单元及单方面终止本合同。”综上所述，国商公司的行为已违反双方的约定及相关法律规定，已严重损害集扬公司的合法权益，国商公司应立即向集扬公司承担相应的违约责任。为此，集扬公司现谨向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请，维护集扬公司的合法权益。国商公司未答辩。集扬公司围绕诉讼请求及庭审意见所提交的证据，国商未到庭参加诉讼亦未举证推翻，对集扬公司举证本院予以确认并在卷佐证。查明事实：涉案租赁物位于广东省佛山市南海区******************，权利人为集扬公司，权利证号为xxx。2019年2月26日，集扬公司（出租方）与国商公司（承租方）签订AIxxx08号《租赁合同》。约定：集扬公司将位于广东省佛山市南海区******************单元出租予国商公司作办公室使用，租赁单元实际建筑面积为762.99平方米，双方同意计租面积为642.22平方米。首年月租金单价为每平方米72元，即月租金为46239.84元，租赁使用期为2年期限从2019年3月1日至2021年2月28日止，预付首期租金费用后，其后承租方应以3个月为一期缴纳租金，租金应于相应租金计费期的首月1日向出租方缴纳当期租金。另约定2019年3月1日至2019年4月30日为甲方给予乙方的免租期（享有租金优惠）。另合同相应条款约定如下：合同第5-4条约定：出租方有权在承租方违反本合同约定时、物业管理公司有权在承租方违反物业管理公司的规章制度时全数没收保证金，若保证金不足以补偿出租方、物业管理公司因承租方该违反约定、规章制度的行为而受到的一切损失，出租方、物业管理公司有权就不足部分向承租方追讨。行使没收保证金的权利不影响出租方对承租方该违反可行使的任何其它权利或补救方法。租赁期满，在承租方没有违反任何约定条款及缴清本合同项下所有款项后，保证金应无息退还给承租方。第12-2条约定：双方同意，租赁期间有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。如承租方违反合同，出租方有权没收租赁保证金并立即收回租赁单元或其相关部分的占有权；一方给对方造成损失的，还应承担赔偿损失的责任。第13-8条约定：租赁期间，非合同约定情况由于承租方的原因提前终止合同的，视为承租方自始不享有附件二约定的优惠租期租金优惠，须按合同约定免租期后的正常租金标准向出租方补交该等期间的所有租金、有权没收租赁保证金、公共事业费保证金及已预付的所有租金费用……承租方除必须向出租方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿出租方因此遭受的实际损失，包括但不限于该租赁单元终止后不超过6个月的空置期间出租方根据本合同规定本可收取的租金，以及出租方重新寻找新的承租人而产生的中介服务佣金。2019年2月25日，集扬公司出具收据确认收到国商公司租赁保证金92479.68元、公共事业保证金9633.3元。2019年10月25日，国商公司向集扬公司发出退租函，载明因实际业务要求，不再进行租赁。2019年11月4日，集扬公司复函称于2019年10月31日收到退租函，认为国商公司不具备单方解除租赁合同条件，无法单方行使合同解除权，应按租赁合同约定继续履行。若国商公司不再继续履行合同，将承担合同约定的违约责任。双方复函后，集扬公司于2019年11月13日发出解除租赁合同通知书，2019年11月15日发出收回租赁场地通知书，通知于2019年11月18日进行清场并收回租赁单位。需于2019年11月18日缴清2019年11月1日至11月13日的租金和管理费、2019年7月至10月的电费和公共事业服务费以及相关滞纳金共计34131.09元。2019年11月18日，国商公司委托人刘鹏与集扬公司签订单元验收记录表，确认已按现状退场，退场日期为2019年11月18日。2020年5月26日，集扬公司就包括涉讼物业在内的单位与北京市盈科（佛山）律师事务所签订租赁合同。本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》、友邦金融中心租赁合同承租主体变更合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。对于集扬公司的诉讼请求，本院分析如下：一、关于合同解除日期问题。合同约定涉讼单元租期从2019年3月1日至2021年2月28日止，国商公司因自身经营问题提前终止合同构成违约，集扬公司据此主张解除上述合同，本院予以支持。对于合同解除时间，本院分析如下：国商公司于2019年10月25日已向集扬公司表明退租不再继续履行合同之意思表示，集扬公司于2019年11月13日向国商公司发出解除合同通知，该通知经审查集扬公司于2019年11月12日发出，国商公司于2019年11月13日收到该解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条之规定，本院确认涉讼租赁合同解除时间为2019年11月13日。二、国商公司所应承担的违约责任。1.对诉请2，集扬公司主张的从2019年11月1日至合同解除之日即11月13日止的租金20037.26元及该期间滞纳金，对于该期间租金主张，国商公司并未举证证明其已支付该期间租金，本院予以支持。滞纳金应为行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人课以新的金钱给付义务的方法，涉讼合同中滞纳金的表述不当，经审查该滞纳金实则为逾期交纳租金所应承担的违约责任，故本院更正为违约金。对集扬公司主张的违约金标准按日千分之一计算约定过高，本院予以调整。庭审中查明，涉讼物业租期支付应以3个月为一期缴纳，对此，本院酌定国商公司应以年利率24%为标准，对集扬公司主张从2019年11月13日起至实际清偿之日止计算违约金予集扬公司。2.对于诉请3拖欠的电费415.92元，根据集扬公司举证，国商公司尚欠2019年7月、8月、9月、10月、11月的电费分别为122.89元、75.62元、140.44元、66.17元、10.80元，本院予以确认。对于集扬公司主张的电费滞纳金，实为逾期支付违约金。虽《供电营业规则》规定除居民用户以外的其他用户所欠电费，每日应按欠费总额的千分之二计算违约金，但本案中，集扬公司并未能举证证明该电费为所欠供电部门电费。经前案查明事实，涉讼物业产生的电费由集扬公司代为先行交纳，国商公司未能按期交纳电费，对该违约金本院予以支持，集扬公司主张对该违约金计算过高，本院予以调整。合同中并未约定电费交付日期，本院酌定国商公司应分别以122.89元、75.62元、140.44元、66.17元、10.80元为本金从所欠月份对应的次月1日起以年利率24%为标准计算电费违约金至实际清偿之日止。3.诉请4，集扬公司主张的免租期租金92479.68元，根据合同约定免租期后，每月租金为46239.84元，现国商公司提前终止合同构成违约，根据合同约定取消该免租期优惠，对集扬公司该主张，本院予以支持。4.诉请6，国商公司于2019年11月18日撤场，集扬公司主张的2019年11月14日至18日的占用费本院予以支持，本院以每月租金46239.84元为标准计算5天为7706.64元；5.诉请5、7，经本院审理查明，涉讼租赁合同中对于国商公司违约时应如何承担违约责任的条款有多项规定，即有取消合同约定的免租期、有权没收租赁保证金、公共事业费保证金及已预付的所有租金费用，还应赔偿出租方因此遭受的实际损失，包括但不限于该租赁单元终止后不超过6个月的空置期间的租金，以及出租方重新寻找新的承租人而产生的中介服务佣金。然而，无论合同条款如何对违约条款进行约定，违约责任的本质同应为弥补损失，结合本案实际情况，对集扬公司诉请5的6个月空置租金的主张以及诉请7没收租赁保证金、公共事业费保证金的主张，考虑集扬公司临时重新招租的成本，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，本院酌定国商公司应支付4个月的空置期租金即184959.36元予集扬公司，对超出本院核准范围的空置租期租金损失及没收保证金的主张，本院不予以支持。根据双方合同约定，保证金可以直接冲抵损失，故扣减后，国商公司尚应支付空置期租金损失82846.38元予集扬公司。对于集扬公司主张的中介服务佣金92479.68元。经本院查明，国商公司违约后，集扬公司与北京市盈科（佛山）律师事务所签订了租赁合同书，该租赁物业包括了涉讼物业在内的18层全部单位以及22层的6、7、8单元，中介服务佣金应为集扬公司及北京市盈科（佛山）律师事务所就整体单元达成租赁合同所产生的佣金金额，且在庭审中，集扬公司确认该中介服务佣金尚未支付，故于本案中，本院不予以支持。国商公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认佛山市集扬物业发展有限公司与国商联盟置业集团有限公司2019年2月26日签订的AIxxx08号《友邦金融中心租赁合同书》于2019年11月13日解除；二、国商联盟置业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付2019年11月1日至2019年11月13日的租金20037.26元，并以该租金为本金从2019年11月13日起至实际清之日止按年利率24%计算违约金予佛山市集扬物业发展有限公司；三、国商联盟置业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付2019年7月、8月、9月、10月、11月的电费分别为122.89元、75.62元、140.44元、66.17元、10.80元，并以该所欠电费为本金分别从所欠月份对应的次月1日起按年利率24%为标准计算电费违约金至实际清偿之日止予佛山市集扬物业发展有限公司；四、国商联盟置业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付免租期租金92479.68元、占用期租金7706.64元、空置期租金损失82846.38元予佛山市集扬物业发展有限公司；五、驳回佛山市集扬物业发展有限公司其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取9855.03元（原告已预交19405.02元），由原告负担6543.14元，被告负担3311.89元并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法强制执行。对原告多预交的12861.88元，经其书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  李彩云人民陪审员  袁 单二〇二〇年七月十日书 记 员  龙文媛