河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民再164号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：牛路路，女，1989年6月6日出生，汉族，住邯郸市邱县。 委托诉讼代理人：陈冲，男，1985年2月14日出生，汉族，住邯郸市邱县。系牛路路之夫。 委托诉讼代理人：王晓光，北京市信利（石家庄）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：邓光耀，男，1983年2月8日出生，汉族，住山东省济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：任俊鹏，男，1970年4月10日出生，汉族，住山东省济南市天桥区。 一审被告：石家庄高新区国大房产中介，住所地石家庄高新区岗当新村12-4-102。 法定代表人：胡焱力，该公司经理。 再审申请人牛路路与被申请人邓光耀、一审被告石家庄高新区国大房产中介房屋买卖合同纠纷一案，河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院于2017年11月20日作出（2016）冀0191民初1673号民事判决，牛路路不服，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日作出（2018）冀01民终6849号民事判决，已经发生法律效力。牛路路仍不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年12月28日作出（2018）冀民申8948号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人牛路路的委托诉讼代理人陈冲、王晓光，被申请人邓光耀及其委托诉讼代理人任俊鹏到庭参加诉讼，一审被告石家庄高新区国大房产中介经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛路路申请再审称，原一、二审认定事实错误，且申请人有新证据对该一、二审认定错误的事实予以推翻。申请人已收到石家庄市中级人民法院2018年7月24日作出的（2018）冀01民特133号民事裁定书，该裁定驳回了被申请人申请撤销石家庄仲裁委员会作出的（2017）第055号仲裁裁决。而石家庄仲裁委员会作出的（2017）第055号仲裁裁决已查明申请人丈夫陈冲将涉案房屋的产权转移变更到申请人名下，被申请人系明知的，被申请人收取申请人购房的首付款8万元，并且与申请人共同在工商银行办理银行贷款面签，并在贷款手续上签字予以确认，是对合同主体变更的确认，并非宋胜发在未经被申请人同意的情况下，于2016年8月23日擅自将涉案房屋卖给了申请人，并擅自为申请人办理过户手续。请求撤销原一、二审判决，改判驳回被申请人对申请人的诉讼请求。 邓光耀辩称，申请人所述的内容与事实不符，请求法庭依法查明事实，驳回申请人的再审请求。在仲裁一案中，并没有证据证明面签的过程，是其杜撰形成。在与陈冲签订三方协议后，并未与牛路路面签银行所有手续。 邓光耀向一审法院起诉请求：1、依法解除牛路路与邓光耀代理人签订的《石家庄房地产买卖契约》；2、依法判令牛路路将涉案房屋（石房权证开字第××号）重新变更登记在邓光耀名下，牛路路承担86000元违约金和涉诉房产变更登记费用；3、依法判令诉讼费用由牛路路和石家庄高新区国大房产中介承担。 一审法院认定事实，2016年6月19日，邓光耀（甲方）与案外人陈冲（乙方）、石家庄高新区国大房产中介（丙方）三方签订了一份《房屋买卖（置换）合同》。该合同约定，甲方自愿将坐落在东高新区学苑路79号金色家园17-1-501的房屋出售给乙方，实际成交价格为860000元，合同签订时，向甲方交付定金10000元，乙方需办理贷款的，应于签订合同之日起7日内将所需全部贷款审批资料交于丙方，并按本条第（4）款约定支付除定金外的首付款80000元，剩余房款人民币770000元委托丙方代为办理银行贷款。合同还约定了其他内容。2016年6月22日，牛路路与案外人陈冲离婚。2016年6月29日，邓光耀为石家庄高新区国大房产中介的员工宋胜发出具了委托书，委托宋胜发出售涉案不动产。该委托权限为：1、偿还银行贷款，解除不动产的抵押登记手续；2、签订不动产买卖合同；3、办理不动产的过户手续；4、办理不动产的网签手续和申请撤销网签手续；5、办理不动产的资金监管手续等。2016年8月2日，邓光耀收到案外人陈冲交付的购房首付款80000元。2016年8月23日，石家庄高新区国大房产中介的员工宋胜发以邓光耀的名义与牛路路（乙方）签订了一份《房地产买卖契约》。该合同约定，邓光耀自愿将位于东高新区学苑路79号金色家园17-1-501房产出售给乙方，总价款770650元，乙方于2016年8月1日向邓光耀支付购房定金5000元，乙方全部购房款分两次付给邓光耀，购房定金在最后一次付款时冲抵房价款，具体付款方式如下：银行贷款；邓光耀于2016年8月23日将上述房产正式交付被告牛路路。合同还约定了其他内容。该合同签订后，牛路路并未交纳该合同所约定的定金5000元。邓光耀亦未向牛路路交付涉案房屋。2016年8月31日，牛路路取得涉案房屋的所有权证。该产权证登记为牛路路单独所有。2016年11月4日，邓光耀将牛路路、石家庄高新区国大房产中介诉至本院。2016年11月26日，牛路路与案外人陈冲复婚。另查明，邓光耀现仍未将涉案房产交付给牛路路。该房产一直由邓光耀居住。自本案立案之日2016年11月4日至本案法庭辩论终结之日2017年11月2日，牛路路仍不能支付该《房地产买卖契约》所约定的房屋价款。还查明，牛路路与石家庄高新区国大房产中介均辩称邓光耀对涉案房屋登记到牛路路名下是明知并同意的，邓光耀对该辩称予以否认。牛路路提供了《产权变更声明》、《个人贷款审批通知单》用以证明其主张。石家庄高新区国大房产中介辩称其员工宋胜发以邓光耀的名义与牛路路签订《房地产买卖契约》时，得到了邓光耀的同意。邓光耀对该主张予以否认。石家庄高新区国大房产中介对该辩称的理由未能提供证据予以证明。以上事实有《房屋买卖（置换）合同》、委托书、《房地产买卖契约》、《离婚登记审查处理表》、结婚证及庭审笔录等予以证实。 一审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，邓光耀于2016年6月19日与案外人陈冲、石家庄高新区国大房产中介签订了《房屋买卖（置换）合同》，该合同合法有效。三方对于案外人陈冲购买邓光耀涉案房屋事宜达成一致。在该合同的履行过程中，邓光耀委托石家庄高新区国大房产中介的员工宋胜发办理买卖房屋相关事宜。宋胜发作为邓光耀的代理人应在已经签订的房屋买卖合同的基础上代理邓光耀办理房屋买卖事宜。如有该合同项下的重大事项变更，宋胜发应当得到邓光耀的同意或事后追认。石家庄高新区国大房产中介的员工宋胜发以邓光耀的名义与牛路路签订《房地产买卖契约》时，明知买房人发生了变更，已经不是原合同的买房人陈冲。该合同所约定的房屋价款也与原合同的约定有了明显的降低。作为从事房屋买卖中介的专业人员应当将上述事实如实告知委托人，并征得委托人同意后，才有权签订合同。但石家庄高新区国大房产中介现并无证据证明其员工代签该合同时得到了邓光耀的同意，事后邓光耀亦未予以追认，故该中介工作人员代理签订合同的行为对邓光耀不发生法律效力。牛路路辩称案外人陈冲与牛路路在签订《房屋买卖（置换）合同》时系夫妻关系，涉案房屋系牛路路与案外人陈冲的婚后共同财产，登记在任何一方名下均是合法的。因牛路路与案外人陈冲已于2016年6月22日离婚，双方在2016年6月22日之前并未取得涉案房屋的所有权，该房产并非其婚姻存续期间的共同财产。牛路路于离婚后与宋胜发签订《房地产买卖契约》，系其个人的单独购买行为。因此，牛路路辩称其购买行为是在履行案外人陈冲与邓光耀签订的《房屋买卖（置换）合同》的理由不能成立。牛路路、石家庄高新区国大房产中介均辩称邓光耀对房产过户至牛路路名下的事实是同意或明知的。但其提供的证据《产权变更声明》、《个人贷款审批通知单》中均无邓光耀的签字，且该上述证据均系依据不发生法律效力的《房地产买卖契约》，故上述证据不能证明其主张，该辩称理由亦不能成立。因该《房地产买卖契约》不是邓光耀的真实意思表示，不发生法律效力，不能构成产权变动的基础，故牛路路应协助将涉案房屋的所有权登记状态恢复到邓光耀名下，即协助邓光耀办理涉案房屋的产权转移登记手续。因该合同不发生法律效力的原因系因石家庄高新区国大房产中介的工作人员超越代理权的行为所致，故该房屋的所有权登记恢复到邓光耀时发生的相关费用应由行为人负担。邓光耀要求牛路路承担，无事实及法律依据，该院不予支持。因在本案中，邓光耀并未主张石家庄高新区国大房产中介承担该费用，故其可与石家庄高新区国大房产中介另行解决。关于邓光耀要求牛路路承担违约金的诉讼请求，因《房地产买卖契约》不发生法律效力，该合同内容对邓光耀与牛路路均不存在约束力，故邓光耀无权依据不发生法律效力的合同向牛路路主张违约责任。该诉讼请求无法律依据，该院不予支持。另因该《房地产买卖契约》自签订时即不发生法律效力，不涉及解除问题，故邓光耀要求解除该合同的诉讼请求，不能成立，该院不予支持。因邓光耀、牛路路与石家庄高新区国大房产中介之间均系居间合同关系，因该合同关系发生的纠纷，与本案审理的房屋买卖合同关系不是同一法律关系，不属于本案审理范围，权利人可另行主张各自合法权利。一审法院判决：一、牛路路于本判决生效之日起十五日内协助邓光耀办理位于石家庄（石房权证开字第××号）的房屋产权转移登记手续，将该房屋的所有权登记状态恢复到邓光耀名下；二、驳回邓光耀的其他诉讼请求。案件受理费1493元、保全费5000元，由邓光耀负担1413元，牛路路、石家庄高新区国大房产中介负担5080元。 牛路路不服一审法院判决，上诉请求：撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院（2016）冀0191民初1673号民事判决书，依法改判为驳回邓光耀的诉讼请求。 本院二审期间，牛路路提交石家庄仲裁委员会石裁字［2017］第55号裁决书，认为其中的第5页中能够证明邓光耀认可8万元是牛路路付款及邓光耀对牛路路购买房屋的事实是明知和认可的。邓光耀认可裁决书的真实性，对关联性和证明力有异议。邓光耀认为裁决书程序违法，所依据的证据是复印件和伪造的，裁决书认可的“该事实”是杜撰和没有证据支持的，已经向法院申请撤销该裁决书，法院已立案。邓光耀提交一份法院受理通知书。牛路路对该证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，邓光耀申请撤销裁决书是对裁决结果的否认，不能否定邓光耀在仲裁庭调查过程中其对牛路路付款的事实。本院二审认定的事实与一审法院认定一致。 本院二审认为，2016年6月19日，邓光耀（甲方）与案外人陈冲（乙方）、石家庄高新区国大房产中介（丙方）三方签订《房屋买卖（置换）合同》，邓光耀自愿将坐落在东高新区学苑路79号金色家园17-1-501的房屋出售给陈冲，实际成交价格为860000元。2016年6月22日，牛路路与案外人陈冲离婚，2016年8月23日石家庄高新区国大房产中介员工宋胜发以邓光耀的名义与牛路路签订《房地产买卖契约》，2016年8月31日牛路路取得涉案房屋的所有权证。牛路路与宋胜发代签的《房地产买卖契约》系牛路路个人的单独购买行为，合同中的买房人不同，房屋价款不同，不能视为案外人陈冲与邓光耀签订《房屋买卖（置换）合同》的继续履行。宋胜发代签合同行为未得到邓光耀的同意及事后追认，对邓光耀不发生法律效力。牛路路在一、二审中不能提供有效证据证明邓光耀对房产过户至牛路路名下的事实是明知或同意，亦不能证明宋胜发取得邓光耀授权代为签订《房地产买卖契约》。一审判决宋胜发超越代理权与牛路路签订的《房地产买卖契约》不发生法律效力，牛路路协助邓光耀办理该房屋产权转移登记手续，将房屋的所有权登记状态恢复到邓光耀名下并无不当。牛路路上诉认为其与宋胜发签订《房地产买卖契约》时已经取得了邓光耀的授权，《房地产买卖契约》成立，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，牛路路的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1493元由牛路路承担。 本院再审期间，再审申请人牛路路提交了本院2018年7月24日作出的（2018）冀01民特133号民事裁定书，该裁定认为石家庄仲裁委员会作出的石裁字［2017］第055号裁决书裁决结果没有违背社会公共利益，没有发现仲裁员徇私舞弊、枉法裁判、仲裁裁决依据的证据系伪造，故仲裁程序不违反法定程序，仲裁裁决不应予撤销。裁定驳回了被申请人邓光耀请求撤销该裁决书的申请。被申请人邓光耀对（2018）冀01民特133号民事裁定书无异议。 本院再审查明，石家庄仲裁委员会作出的石裁字（2017）第055号裁决书认为：邓光耀与陈冲、石家庄高新区国大房产中介签订的《合同》，是当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订《合同》时陈冲与牛路路是夫妻关系，双方签订的“产权变更声明”不违反法律和行政法规的强制性规定。牛路路向邓光耀支付了购房首付款并办理了贷款审批手续，后又依据申请人邓光耀的委托公证书为牛路路办理了过户登记。表明邓光耀是明知并且认可其出售房屋的买受人已经变更为牛路路，且牛路路已经按照《合同》的约定履行了相关义务，未对邓光耀享有的《合同》权利造成损害。关于剩余房款按照合同约定申请办理银行贷款支付，合同并未约定明确的具体支付时间。故对邓光耀的请求不予支持。裁决：（一）驳回邓光耀的仲裁请求；（二）仲裁费7314元由邓光耀承担。其他事实与本院二审、一审法院认定一致。 本院再审认为，本院已经发生法律效力的（2018）冀01民特133号民事裁定，认为石家庄仲裁委员会作出的石裁字［2017］第055号裁决书裁决结果没有违背社会公共利益，没有发现仲裁员徇私舞弊、枉法裁判、仲裁裁决依据的证据系伪造，故仲裁程序不违反法定程序，仲裁裁决不应撤销。故本院依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，对石家庄仲裁委员会作出的石裁字［2017］第055号裁决书认定的事实予以认定。由此可以证实被申请人邓光耀对一审被告石家庄高新区国大房产中介与再审申请人牛路路签订《房地产买卖契约》并将案涉房屋过户至再审申请人牛路路名下的事实是明知并且认可的，故对被申请人邓光耀要求解除《房地产买卖契约》和再审申请人牛路路协助其将涉案房屋的所有权登记状态恢复到其名下的诉讼请求，本院不予支持。因被申请人邓光耀并无证据证明再审申请人牛路路在房屋买卖过程中存在违约行为，对其违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，再审申请人牛路路的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）冀01民终6849号民事判决和河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2016）冀0191民初1673号民事判决； 二、驳回被申请人邓光耀的诉讼请求。 一审案件受理费1493元、保全费5000元，二审案件受理费1493元，再审保全费5000元，由被申请人邓光耀负担。 本判决为终审判决。 审判长  王彦松 审判员  赵宗辉 审判员  高玉坡 二０二０年七月二十三日 书记员  袁琦琦