四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初2750号 原告：蓝霞，女，1987年3月23日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：曾德志，四川众朗律师事务所律师，特别授权。 被告：李国谋，男，1989年1月24日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：李洪浪，男，住重庆市梁平县，系四川省广安市广安区万盛街道马石梯社区居民委员会推荐。 原告蓝霞与被告李国谋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日进行了第一次公开开庭审理，原告蓝霞、被告李国谋到庭参加了诉讼。2020年7月21日，本院对本案进行了第二次公开开庭审理，原告蓝霞的委托诉讼代理人曾德志，被告李国谋的委托诉讼代理人李洪浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝霞向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告赔偿原告装修款和房屋租金共计25,000元；二、本案诉讼费用由被告承担。第一次庭审中，原告蓝霞将第一项诉讼请求主张的费用明确为：装修款25,160元、押金2,000元、房屋租金2,500元，共计25,160元，现只主张25,000元。事实和理由：2019年8月15日，原、被告签订《房屋合租协议》，被告将五福西路某号门市2楼出租给原告，期限为2019年8月15日至2022年5月10日，租金第一年15,000元，从第二年起，每年在上一年基础上递增8%，押金2,000元。租金支付方式每个季度付一次，每付下一个季度租金需提前一个月，原告租金支付至6月。原告租赁房屋从事美容身体的经营业务，但是被告于2020年4月11日将原告租用的门市转租，导致原告无法继续经营。根据双方签订的《房屋合租协议》第5条，被告应赔偿原告的装修及相关费用，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 诉讼中，原告蓝霞增加了解除原、被告租赁合同的诉讼请求。事实和理由为：因被告已将案涉房屋整体转租给了案外人，与案外人又另行签订了出租合同，导致原告丧失了对案涉房屋二楼的使用权，且案外人又不是经营美容相关业务，而是经营卤菜，其经营环境与原告经营美容相冲突，致使原告的合同目的不能实现。因此，原告特增加一项解除原被告租赁合同的诉讼请求。 被告李国谋辩称，原告的装修款没有她主张的那么多；按照合同约定，原告未按时交纳房租，是原告违反了合同的约定；被告有证人与收款记录，证明被告在2020年4月11日在开门营业，不存在关门的事情。原告要求解除合同是不合理的，原告应该在本案审理前要求解除合同，审理中提出解除合同是有利于原告起诉案件的审理。因此，被告不同意原告的诉请。 原告蓝霞围绕诉讼请求，提供了接（报）处警登记表、房屋合租协议、销货清单、订货单、收条、微信记录、照片、微信转账记录、门市租赁合同予以证明，申请了证人孙某出庭作证。 被告对原告提供证据的质证意见为：对接（报）处警登记表、房屋合租协议、销货清单、订货单、收条、微信记录、照片、微信转账记录、门市租赁合同的真实性均无异议。但认为原告未在2020年2月15日按时支付租金，是原告在违约；对原告通过微信转账支付的1880元这笔花费不清楚。证人孙某的证言基本上没有问题，但认为证人孙某证实了其只有门市一楼的使用权，二楼的使用权是原告的，被告转让门市是因为店面亏损严重，无法正常运作。 被告对其辩称意见，提供了微信交易记录、房屋合租协议、转让协议、收条、门市出租合同、收款收据予以证明，同时申请了证人唐某出庭作证。 原告对被告提供证据的质证意见是：对被告提供微信交易记录、房屋合租协议、转让协议、收条、门市出租合同、收款收据均无异议。证人唐某的证言并不真实，原告在证人证实的那几天虽然开门了，但没有像平时一样正常营业，主要体现在与被告间在发生纠纷，对营业产生了影响。 本院对原、被告提供的证据认证认为，对原、被告无异议的证据予以认定，作为本案相关事实的定案的依据。对原告提供的微信转账支付的1,880元的微信转账记录，因被告不予认可，又无其他证据相印证，不予认定。根据认定的证据，结合双方诉讼参与人的当庭陈述，本院认定本案以下事实： 2018年3月30日，被告李国谋委托李洪浪（承租方、乙方）与吕中秋（出租方、甲方）签订《门市出租合同》，约定甲方将广安市广安区门市出租给乙方使用，年租金48400元，2018年11月1日至2019年11月1日年租金为53000元，2019年11月1日至2022年11月1日随行情不高于市场价等。2019年11月1日，吕中秋出具收款收据，载明：今收到李国谋门市租金从2019.11.1日至2020年11.1止，金额55000元。 2019年8月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋合租协议》，内容为：1．甲方将五福西路48号门市2楼出租给乙方，期限为2019年9月15日至2022年5月10日，租金第1年为15,000元（大写壹万伍仟元整），从第二年起，每年在上一年基础上递增8%，押金2,000元。2．租金付款方式：每个季度付一次，每付下个季度租金需提前一个月，付款方式为微信转帐。3．甲乙双方现经营项目互相不可重复，甲方美发，乙方美容身体，各自经营。4．甲乙双方如有重大活动，在互利互助的情况下，可互相告知。5．该房屋由甲乙双方合租，若在租赁期间，甲方若与房东发生纠纷，与乙方无关，造成的相关法律后果由甲方承担，并赔偿乙方的装修及相关费用。6．乙方在租赁期间，双方都不得转让，如果转让必须在双方认为不影响双方的经营方针为前提下，方可同意，如有影响，双方概不同意。7．乙方如要提前退场，不得损坏地面墙面，如有刻意损坏行为，甲方押金概不退还。 同日，原告通过微信向被告转款5,750元，其中押金2,000元、房租3,750元。之后，原告即组织装修，花去装修费用共计19,080元。被告作为经营者领取名称为“广安市广安区韦得美容美发店”的个体工商户口营业执照后，原、被告各自独立开展经营。 2019年11月17日，原告通过微信先后向被告支付房租3,750元。2020年3月29日，原告通过微信向被告转款5,124元，其中房租3,750元、水电费1,374元。 2020年4月11日，原、被告发生纠纷而报警，广安市公安局广安区分局万盛派出所接警，接警内容为：2020-04-1109：18：47接报警称：在四川省广安市广安区，这里发生纠纷，请处理。我所民警接警后立即赶到现场，经了解蓝霞与李国谋合租了四川省广安市广安区门市，因经营问题李国谋将门锁了，双方发生纠纷。 2020年5月20日，被告委托李洪浪（甲方）与案外人孙某（乙方）签订《转让协议》，内容为：甲方将位于广安市广安区门市转让给乙方，转让后门市物品和使用权归乙方所有。现孙某已在使用承租的门市（包括二楼）。 2020年6月23日，原告提出鉴定申请，要求对承租的位于广安市广安区鉴定机构鉴定之日的装修价值进行鉴定。2020年7月15日，原告撤回了鉴定申请。庭审中，原告请求由法院酌情认定装修损失。 本院认为，原、被告在被告承租的门市内长期各自独立经营后，并无证据证明出租人对此提出了异议，应视为出租人对被告将门市二楼转租给原告的行为予以了认可。因此，原、被告签订的《房屋合租协议》应属合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。被告在履行合同中，未经原告同意将承租门市转租给孙某经营卤菜的行为，违反了《房屋合租协议》的约定，致原告不能实现合同目的且事实上已没有继续使用承租的门市二楼，故对原告要求解除《房屋合租协议》的诉讼请求，本院予以支持。 《房屋合租协议》解除后，被告除应退还收取的押金2,000元外，还应承担相应违约责任。被告的违约行为给原告造成的装修损失客观存在，原告虽放弃了对承租房屋装修损失的鉴定，但为完全解决双方的争议，减少重复诉讼，结合原告花去装修费用19,080元的事实，原告对装修房屋的使用时间，以及原告请求酌情认定装修损失的实际，本院酌定被告向原告赔偿装修损失3,000元。 原告提供的证据虽不能充分证明被告违约的具体时间，但被告委托李洪浪与案外人孙某签订《转让协议》的事实，却能够证明被告至少在2020年5月20日实施了违约行为，本院据此认定原告在此之前仍对承租的房屋进行了经营。从原告诉称的租期开始时间即2019年8月15日开始计算，原告最后一次向被告支付的租金3750元应为其经营期间内应向被告交纳的租金，故其不能再要求被告退还租金。因此，对原告要求被告退还租金2500元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条之规定，判决如下： 一、解除原告蓝霞与被告李国谋于2019年8月15日签订的《房屋合租协议》； 二、被告李国谋在本判决生效后十日内向原告蓝霞返还押金2,000元； 三、被告李国谋在本判决生效后十日内向原告蓝霞赔偿装修损失3,000元； 四、驳回原告蓝霞的其他诉讼请求。 义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费425元，减半收取212.5元，由原告蓝霞负担170元，被告李国谋负担42.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  郭栋平 二〇二〇年七月二十一日 书记员  赵英孜 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。