广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤20执异27号 异议人（案外人）：王山，男，1984年6月29日出生，汉族,住海口市秀英区。 委托诉讼代理人：赵承华，海南阳光岛律师事务所律师。 申请执行人：王银学，男，1952年7月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：王春晖，女，1984年3月10日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，系王银学女儿。 被执行人：吕金花，女，1990年2月24日出生，汉族，住甘肃省甘谷县。 被执行人：谢毓，男，1982年6月2日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。 被执行人：谢振福，男，1953年9月8日出生，汉族，海南省海口市美兰区。 本院在执行申请人王银学与被执行人吕金花、谢毓、谢振福房屋买卖合同纠纷一案中【案号（2017）粤20执55号】，王山对本院查封、拍卖谢毓、谢振福共有的位于海口市滨海大道南侧长流起步区五源河公寓X#楼XXX房（合同备案号L00050XXX，以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭并于2019年12月10日公开进行听证，异议申请人王山的委托诉讼代理人赵承华、申请执行人王银学及王银学委托诉讼代理人王春晖、被执行人吕金花到庭参加了听证，被执行人谢振福、谢毓经本院依法通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人王山称，涉案房产已于2016年3月5日由谢毓、谢振福共同卖给王山。王山也已经支付给谢毓、谢振福90%以上的房款。2016年3月王山实际控制涉案房屋，并花30多万元进行装修，且已入住涉案房产近三年。2018年8月另一申请执行人徐琼向海口海事法院申请拍卖涉案房屋，该院作出（2018）琼72执331号执行裁定拍卖涉案房产。王山提出执行异议，该院作出（2018）琼72执异64号裁定中止对涉案房屋的拍卖。徐琼不服提起执行异议之诉，该院经审理作出（2019）琼72民初1号民事判决驳回徐琼的诉讼请求。综上，涉案房屋属于王山所有，王山对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。综上，请求中止对涉案房屋的拍卖措施。 王银学辩称，对王山提交的证据不确认。不确认王山提交的涉案房屋的买卖合同，其所提交的电费收据与装修正常所需的电费费用不符。合同约定交易之前的物业费由谢毓负担，但缴交物业费单据显示由王成支付，与合同约定不符。谢振福将涉案房屋给我担保时称涉案房屋在出租。 吕金花称，我不清楚涉案房屋的相关情况。 本院查明，申请人王银学与被申请人吕金花、谢毓、中山市德基物业代理有限公司、谢振福房屋买卖合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2016年12月21日作出（2016)穗仲中案字第7390号调解书。因吕金花、谢毓、谢振福未履行仲裁调解书所确定的义务，王银学向本院申请强制执行，本院于2017年2月8日立案执行【案号（2017）粤20执55号】。2017年4月6日，本院作出（2017）粤20执55号之一执行裁定，冻结、划拨吕金花、谢毓、谢振福的银行存款180万元；如存款不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产。2017年4月14日本院作出（2017）粤20执55-1号通知，并于2017年5月11日送达至海口市房屋产权交易登记中心，要求其协助查封谢毓、谢振福名下位于海口市滨海大道南侧长流起步区五源河公寓X#楼XXX房（合同备案号L00050XXX）的房产。2019年6月3日，本院作出（2017）粤20执55号之二执行裁定，拍卖谢毓、谢振福名下的涉案房产。王山遂向本院书面提出前述异议主张。 另查，2016年10月24日，海南省海口市秀英区人民法院根据王银学的申请，作出（2016）琼0105财保54号民事裁定，并于2016年11月1日，查封了涉案房产谢毓名下20万元的份额。 又查，异议过程中，王山向本院提交如下证据王山1.海口市商品房买卖合同、房屋买卖合同[其中载明日期为2016年3月5日的房屋买卖合同显示，卖方(谢毓、谢振福)将位于海口市滨海大道南侧长流起步区五源河公寓6栋29楼2904号房以总价76万元出售给王山，2016年3月5日将购房款68万元交付给谢毓、谢振福，第二笔房款8万元于合同所述房屋过户至王山名下之日起3日内支付。]拟证明谢毓、谢振福将他们合法买到的商品房卖给王山；2.海南农村信用社业务回单（显示2016年3月7日，王山向谢振福转账68万元，附言为房款）、海南农村信用社现金缴款单（显示2018年11月6日，向海口海事法院现金缴款8万元），拟证明王山已向谢毓、谢振福交付了首期款68万元，尾款8万元已交海口海事法院提存；3.友邦集成吊顶设计师名片、设计方案确认书、海南民生管道燃气有限公司收款收据、照片、海口市西秀镇新海村委会证明、海口凯域资产管理有限公司五源河物业收费明细、平安银行信用卡电子账单，拟证明涉案房屋已经完成交付，王山对涉案房屋进行装修，并支付了物业费、水电费，王山至少在2016年4月22日前已经实际占有了涉案房产。王银学对王山提交的前述证据均不确认，并向本院申请对王山提交的落款时间为2016年3月5日的房屋买卖合同形成的时间进行司法鉴定。 再查，王山曾就涉案房产向海口海事法院提出案外人异议，海口海事法院经审查后于2018年12月16日作出（2018）琼72执异64号执行裁定，中止对涉案房产的执行。徐琼不服该执行裁定，向海口海事法院提起执行异议之诉，海口海事法院经审理后于2019年9月31日作出（2019）琼72民初1号民事判决，驳回徐琼的诉讼请求。（2019）琼72民初1号民事判决查明，2016年3月5日，谢毓、谢振福与王山签订《房屋买卖合同》，约定谢毓、谢振福将涉案房产作价76万元出售给王山。各方约定房款分两笔支付，2016年3月5日支付第一笔房款68万元，第二笔房款自房屋过户给王山名下之日起3日内支付，所有房款支付至谢振福开设于工商银行海口新华支行的62×××08账户。合同签订后，王山于2016年3月7日以银行转账方式向谢振福指定账户支付首期款68万元，并于2016年4月22日前后入住该房。入住该房后，王山出资对涉案房产进行了装修并在其中居住……2018年11月6日，王山将剩余购房款8万元付至海口海事法院代管账户。（2019）琼72民初1号民事判决已于2019年6月22日发生法律效力。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，海南省海口市秀英区人民法院根据王银学的申请作出（2016）琼0105财保54号民事裁定，并于2016年11月1日查封了涉案房产谢毓名下20万元的份额。 而在此之前，王山与谢振福、谢毓已于2016年3月5日签订了房屋买卖合同，约定将涉案房产出售给王山，该房屋买卖合同系各方真实意思表示，合法有效。合同签订后，王山也依合同约定于2016年3月7日向谢毓、谢振福支付了首期款68万元，余款8万元也按照海口海事法院的要求交付执行。王山提交的装修合同、物业费、水电费、燃气费支付材料也显示王山自2016年4月已经合法占有涉案房产。虽涉案房产至今未过户至王山名下，但因涉案房产在2016年11月1日即被法院查封，故王山对此也不存在过错。故对王山的异议请求，本院予以支持。 至于王银学申请对王山提交的房屋买卖合同形成时间进行司法鉴定的问题，王山提交的房屋买卖合同与其提交的海南农村信用社业务回单已经形成完整的证据链，足以证实王山与谢毓、谢振福于2016年3月5日签订房屋买卖合同并于2016年3月7日支付68万元购房款的事实，且该事实也经生效的（2019）琼72民初1号民事判决所确认，故对王银学的鉴定申请，本院不予准许。 综上，王山的异议请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止本院（2017）粤20执55号案对谢毓、谢振福名下位于海口市滨海大道南侧长流起步区五源河公寓X#楼XXX房（合同备案号L00050XXX）的房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李油欢 审判员  赵 娟 审判员  钟国平 二〇二〇年七月八日 书记员  刘 勇