青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初1728号原告：青海省朝阳电子商务示范基地有限公司，住所地：西宁市城**朝阳西路**。统一社会信用代码：91630100310827652M。法定代表人：方宏，该公司经理。委托诉讼代理人：张进，青海凡圣律师事务所律师。被告：青海誉融电子商务有限公司，，住所地：海北州西宁市城**朝阳东路******统一社会信用代码：9163220031088813XE。法定代表人：刘小伟，该公司经理。委托诉讼代理人：李永辉。原告青海省朝阳电子商务示范基地有限公司（以下简称朝阳电商公司）诉被告青海誉融电子商务有限公司（以下简称誉融公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张进，被告的委托诉讼代理人李永辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付租金448244.12元，赔付违约金50787.5元；2、赔付逾期滞纳金158727.8元（年租金203150元×24%年息÷365天×1171天）（2017年1月1日至2020年3月17日止），赔付2020年3月18日至租金付清之日的滞纳金，承担律师费14000元。以上共计671759.42元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于西宁市××区，建筑面积为483.69平方米，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，年租金203150元，同时约定由被告承担物业费、水电暖费。合同签订原告交付房屋后，还给予被告两个月的免租金装修期，故从2015年1月1日开始计算租金。合同期内被告陆续支付租金606300元，物业费32504元，暖气费18283元，支付保证金33858元。截止2017年12月31日三年合同期满，以保证金抵扣2017年房租3150元、物业费16252元、暖气费2048.87元后，被告还欠暖气费16553.85元。由于被告不愿腾房要续租房屋，双方继续以原合同确定权利义务，可是在续租期间，被告未支付过任何租赁费用，至2019年10月31日，欠原告房租、物业费、暖气费合计448244.12元。《房屋租赁合同》第11.3条、12.1条、第16条约定被告逾期15日不缴纳房屋租金、水电暖费、物业管理费等视为违约，违约方应向守约方支付年租金25%的违约金，如发生争议由此产生的差旅费、财产保全费、诉讼费、律师费等费用由败诉方承担。合同第3.2条约定，逾期不交付租金，自逾期之日起每日按年租金的千分之五向原告支付滞纳金。原告多次向被告要求支付租金、物业费和暖气费，但被告均以各种理由推诿不付。为维护原告合法权益特起诉，请判如所请。被告辩称，1、对原告所述的304室的房屋租金计算方式有异议。当时是原告把我们引进来就是为了开电商馆，打造海北州的电子商务示范，我们才入驻的。我们签订了三年的合同从2014年11月至2017年12月31日止。租赁的房屋我们在2014年装修，2015年开馆运营的，到2016年年底水电就停了，我们无法运营，到2017年我们就完全闭馆了。2、房屋的租金都是海北州经济和信息化商务委员会支付给我们，我们再支付给原告的。我们和该委员会是在2016年正式运营时签订了合同。3、对原告所要求的违约金、滞纳金我都不予认可，因为是原告违约在先，我们不承担。4、原告要求的律师费我们也不予承担。原告向本院提交以下证据：一、《房屋租赁合同》一份，拟证明被告租用原告承租的××区第5层304号房屋，年租金为203150元，物业管理费为每月每平米2.8元，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日止；二、中国银行国内支付业务收款回单，拟证明被告支付2015年5月15日至2017年11月3日租金606300元，物业费32504元，暖气费18283元，支付保证金33858元；三、收据，拟证明被告在合同期内和续租期间一直向原告支付电费；四、增值税专用发票，拟证明原告向西宁朝阳商城经营管理有限公司统一缴纳所有租户的房租、物业费和暖气费；五、通知一份，拟证明原告在2019年10月12日向所有承租户包括被告发通知，因基地发展需要搬迁地址，让租户搬离并交清产生的租赁费用；六、微信聊天记录两份，拟证明原告在2019年10月14日给被告负责人发送电子版的通知；2019年10月28日原告与被告负责人协商处理关于搬离的事情和交清以前所欠费用的事宜，至此时被告还没有搬离所承租的房屋；七、统计表，拟证明被告欠原告房屋租赁费、物业费、水费的明细。八、律师费专用发票，拟证明原告向青海凡圣律师事务所支付律师案件代理费14000元。经庭审质证，被告的质证意见为：1、对证据一、二的真实性及证明方向无异议。2、对证据三无异议，但我们在2018年4月底就搬走了也就再没有交过租金。3、对证据四认为这些都是给朝阳商城交纳费用的发票与我们无关。4、对证据五的真实性有异议不认可。这个通知是何时发的我们都没有见过，我们也没有签收过。通知中所写要求三日内搬离，我们将近300万元的东西在房内，根本无法在这么短时间内搬离。5、对证据六有异议。原告已经和海北州经信委的王主任联系过了，说明原告也向海北州经信委要过钱。虽然聊天记录有我公司的股东但通知我们确实没有收到过，对其真实性不认可。6、对证据七是原告自行计算的，应当根据合同要求及我们搬离的时间截点进行计算。被告向本院提交以下证据：支付租金、物业费、水电费、暖气费的付款凭证共十四份，拟证明被告向原告交纳了304室房屋2015年至2017年租金、物业费、水电暖费。501室房屋2016年至2018年的租金、物业费、水电暖费的事实。原告的质证意见为：对于被告提交的青海银行的付款凭证我们都认可。记账凭证和付款审批单是被告内部的与原告无关。本院对原、被告提交的证据，双方彼此无异议的证据予以认定并在卷佐证，对于关联性及证明方向持异议的证据，属于本案双方的争议焦点，本院在下文的判决理由中分析认定。本院经审理确认以下法律事实：2014年11月1日，原告朝阳电商公司（甲方）与被告誉融公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将拥有使用权的位于西宁市××区第3层304号，建筑面积483.69平方米的房屋租赁给乙方从事电子商务经营之用；租赁期限为3年，自2014年11月1日至2017年12月31日止，其中给乙方两个月的装修期，计费租赁期为2015年1月1日至2017年12月31日；房屋月租金单价为每平方米35元，合计每年租金为203150元；该房屋按年预付租金，合同签订当日，乙方一次性向甲方交纳1年租期的租金203150元，以后租金均提前一个月交付。逾期不交，甲方除足额收取租金外，乙方自逾期之日起每日按年租金的千分之五向甲方支付滞纳金。逾期超过15日，甲方有权终止合同，收回房屋；合同签订当日，原告向甲方交纳两个月的租金33858元作为履约保证金；物业管理费每月每平方米2.8元，乙方在交付租金时应一次性交付给甲方一年的物业费16252元；乙方按甲方规定的方式和时限及时向甲方物业管理人员交纳水电暖费用。违约责任约定：在合同履行期限内，违约方向对方支付年租金的25%的违约金（其他条款约定有违约金或滞纳金标准的从其约定）。还约定双方发生争议，可向房屋所在地人民法院起诉解决，由此产生的包括但不限于差旅费、财产保全费、诉讼费、律师费等费用由败诉方承担。合同签订后，被告使用租赁的房屋进行电子商务经营活动。被告于2015年5月18日向原告转账支付2015年一年的租金203150元、物业费16252元，暖气费18283元，保证金33858元，共计271543元。被告于2015年12月24日向原告转账支付2016年一年的租金及物业费219402元。2017年11月3日，被告向原告转账支付20万元。以上共计690945元。2017年12月31日合同期限届满后，被告继续承租使用304室房屋，双方未续签租赁合同。原告于2019年10月12日作出了一份通知，要求电商基地各入驻企业在接到通知三日内搬离基地。同年10月28日原告的工作人员通过微信聊天向海北州的王主任进行了告知。庭审中，原告委托代理人陈述双方于2019年10月31日协商解除合同，涉案的304室已收回。被告认可已于2019年10月搬离承租的304室。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，原、被告签订《房屋租赁合同》，为双方的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。双方应当按照合同约定内容履行义务。原告已经履行向被告提供出租房屋的义务，被告未按约定的期限足额支付租金、物业费等，属于违约。鉴于原告于2019年10月31日已经收回房屋，双方已实际协商解除租赁合同，不违反法律规定。但双方对于被告尚欠租金数额产生争议。对此，本院认为，因本案的租赁合同于2017年12月31日期满，但被告继续租赁，应当按原合同约定的内容继续履行义务。合同实际解除的时间应以原告收回房屋的2019年10月31日为准。故被告拖欠租金及物业费、暖气费均计算至该日期为止。从被告提交的交费转账凭证来看，本案304室共计已交费690945元。本院对被告欠付费用计算如下：1、被告从2015年1月1日至2019年10月31日应当支付租金总额为981892元，被告已交纳租金为606300元（其中2017年11月3日支付20万元计入租金），被告尚欠租金375592元。2、被告应当交纳全部物业费为78551元，被告已交纳2015年和2016年物业费32504元，尚欠物业费46047元。3、被告从2015年1月1日至2019年10月31日应交暖气费78747.15元，被告已交纳18283元，尚欠暖气费为60464.15元。以上欠费合计为485703.15元，扣减被告交纳的保证金33858元，实际欠费为448245.15元。关于原告主张违约金50787.5元、滞纳金158727.8元及律师费14000元的诉求是否成立的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，虽然租赁合同中约定违约金为年租金的25%，以及每日按年租金的千分之五支付滞纳金等内容，但综合本案实际情况来看，原被告的租赁合同已协商解除，房屋已返还。被告的违约行为仅是拖欠的租金及物业费、暖气费。原告的实际损失应为欠款的利息或资金占用费。鉴于合同约定的违约金数额明显过高，应当予以适当减少。滞纳金的约定无法律依据，且违约金与滞纳金均属于对欠款行为的惩罚措施，不应叠加适用。因此，本院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。故本案以欠款448245.15元为准，按年利率4.75%并参照逾期罚息上浮50%，计算从合同约定的交费时间2017年1月1日至原告起诉之日2020年4月21日止的利息利息为106458元。另外，对于原告主张的律师费，双方在合同中明确约定发生纠纷通过诉讼解决，律师费由败诉方承担，且原告提交律师费发票为证，因此，原告主张的律师费14000元，本院予以支持。综上，原告主张要求被告支付尚欠租金、物业费、暖气费合计448245.15元、违约金（利息损失）106458元、律师费14000元，共计568703.15元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的诉讼请求超过的部分，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告青海誉融电子商务有限公司于本判决生效后十五日内向原告青海省朝阳电子商务示范基地有限公司支付租赁费、物业费、暖气费、违约金、律师费等合计568703.15元；二、驳回原告青海省朝阳电子商务示范基地有限公司的其他诉讼请求。被告如果未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10518元，本院已减半收取5259元，由原告承担807元，被告承担4452元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 贺众明 二〇二〇年七月十五日书记员 王思颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。