江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初3540号原告：南昌华远和平里酒店有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区沿江北路**，统一社会信用代码：9136010279948667X3。法定代表人：严文亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡晖，江西观睿律师事务所律师，执业证号13601199910211002。委托诉讼代理人：唐书熙，江西观睿律师事务所律师，执业证号13601201810029925。被告：王某，男，1984年10月21日生，汉族，贵州省六盘水市人，住贵州省六盘水市钟山区。被告：汪某某，男，1983年2月14日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。被告：张某，男，1972年11月8日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。被告：南昌爵悦娱乐管理有限公司，，住所地：江西省南昌市东湖区沿江北路**【和平国际大酒店】**酒店、写字楼**统一社会信用代码：91360102MA38PWLD3H。法定代表人：汪某某，系公司经理。原告南昌华远和平里酒店有限公司与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理。在审理过程中，经被告王某申请，本院追加被告汪某某、张某、南昌爵悦娱乐管理有限公司作为本案被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南昌华远和平里酒店有限公司委托诉讼代理人唐书熙到庭参加诉讼，被告王某、张某、汪某某、南昌爵悦娱乐管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌华远和平里酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告从2018年12月15日至2020年6月14日的租金人民币230897.7元；2、请求判令被告支付原告所欠付的每季度租金从应付之日起至付清之日止的逾期违约金（违约金以每季度租金金额38482.95元为基数，从每季度的第一天起按月息两分计算，暂计算至2020年4月14日，为42048元）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月15日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定被告承租原告所有的位于南昌市东湖区xxx路xx号［xxxx大酒店］x#酒店、写字楼xx层xxxx单元（电梯楼层xx层），房屋建筑面积为233.23平方米，房屋用途为办公，房屋的租赁期限为5年，自2018年9月15日至2023年9月14日，含收尾2日，房屋租金按月结算，租金为55元/平方米/月，每月租金为12827.65元。租金及物业管理费不含应由被告支付的政府税项及其他开支或银行费用，并应于每个月缴费期到期之日15日前预付下一个季度的租金，不得有任何扣减，被告在签署本合同后3日内付给原告相当于租期1个月租金和1个月押金及三个月的物业管理费之和金额的预付款，及支付房屋租赁保证金12827.65元，如被告违反本合同的任何条款，原告有权终止本合同并没收租赁保证金，如本合同约定的租金物业管理费、应付款项或其他任何部分未按本合同约定的方法和时间支付，被告应每日按逾期支付金额的千分之二向原告支付违约金，如被告延迟支付租金超过7日，原告有权解除合同，合同另对原、被告双方其他权利义务进行了详尽的约定，合同签订后，原告向被告交付了租赁物，但被告仅支付至2018年12月14日的租金，从2018年12月15日起后的租金被告拒不支付。为此，为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。庭审中，经本院释明，原告明确其诉讼请求“主张被告王某、汪某某共同承担支付租金的责任，张某、南昌爵悦娱乐管理有限公司承担连带担保责任。”被告王某、汪某某、张某、南昌爵悦娱乐管理有限公司未到庭应诉，也未提交书面答辩状。根据当事人的陈述和审查确认的南昌华远和平广场租赁合同、赣（2016）南昌市不动产权第××号不动产权证、发票、关于有序推进娱乐场所、互联网上网服务营业场所复工复产的通知、合同法人更换告知书、情况说明、关于3540号案件证据情况说明等证据，本院认定事实如下：位于南昌市东湖区房屋系原告所有。2018年9月15日，原告（出租方、甲方）与被告王某（承租方、乙方）签订了一份房屋租赁合同，约定：1、乙方承租甲方坐落在南昌市东湖区xxx路xx号［xxxx大酒店］x#酒店、写字楼xx层xxxx单元（电梯楼层x层、实为xxx室），房屋建筑面积为233.23平方米，房屋用途为办公，交付日期为2018年9月15日；2、租期5年，从2018年9月15日起至2023年9月14日止；3、房屋租金按月（三十天）结算，租金为55元／平方米／月，每月总租金为12827.65元。租金不含应由乙方支付的政府税项及其它开支或银行费用，并应于每个缴费期到期之日15日前预先支付下一期（三个月）租金，不得有任何扣减。4、在本合同签署后3日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金12827.65元。5、装修免租期为2018年9月10日至2018年11月9日。6、如未按合同约定支付租金，乙方应每日按逾期支付金额的千分之二向甲方支付违约金等。合同签订后，原告将房屋交付给被告王某使用，被告王某按约向原告交纳租赁保证金并支付了2018年12月14日前的租金。自2018年12月15日起，被告王某未向原告支付租金。截止至2020年6月14日止，被告王某共欠原告租金230897.7元。另查明，2020年1月，被告王某、汪某某共同向原告出具了一份合同法人更换告知书，内容为：“原合同法人王某于2018年9月15日与贵公司签订的《房屋租赁合同》，现因其个人原因将全部权力义务于2020年元月4日转至汪某某，原合同项目下王某的义务由汪某某承担，现有关事宜告知如下：1、原王某与贵公司签订的合同继续有效，其合同权力义务现由汪某某承继，并继续履行至合同终止；2、原合同所有未付款项，及产生的一切经济及法律责任由汪某某承担；3、现合同法人汪某某自愿接受同意原合同内容中所有的责任和义务”，被告张某在告知书担保人签字处予以签名及捺印，被告南昌爵悦娱乐管理有限公司在告知书担保公司处予以盖章。再查明，被告王某租用涉案房屋系用于办公，其另外还租赁了原告坐落在南昌市东湖区xxx路xx号【xxxx大酒店】x#楼写字楼-xxx（第1层）房屋用于经营酒吧，自2020年1月24日起，因疫情原因，被告经营的酒吧停业，直至2020年4月24日，政府有关部门下发关于有序推进娱乐场所、互联网上网服务营业场所复工复产的通知。在审理过程中，被告王某于2020年5月25日向本院提交了一份情况说明，内容为“本人王某于2019年9月已经把所有债权债务、股份、法人转给汪某某，爵悦所有事物与本人无关。”被告汪某某接受本院调查询问，认可合同法人更换告知书的真实性，并表示愿意承担被告王某所欠租金。原告在庭审中对合同法人更换告知书的真实性不持异议，但陈述其对被告王某、汪某某之间转让合同权利义务的行为并未表示同意，被告汪某某愿意承担租金属于债务的加入。另外，原告认可自2020年1月24日起，被告的经营确实受到了疫情的影响，直至2020年4月24日，政府有关部门下发关于有序推进娱乐场所、互联网上网服务营业场所复工复产的通知的事实。本院认为，原告与被告王某签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。被告王某未按约向原告支付租金，应依法承担法律责任。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”本案中，被告王某与被告汪某某向原告出具合同法人更换告知书，告知原告自2020年1月起，由被告汪某某承继房屋租赁合同中承租人的权利义务，并继续履行合同，但原告并未表示同意，故被告王某、汪某某之间的转让行为对原告不发生效力，被告王某仍是租赁合同的承租人，被告王某陈述债权债务与其无关，理由不能成立。被告王某应支付自2018年12月15日起至2020年1月23日止期间的租金170607.75元（12827.65元/月×13个月+12827.65元/月÷30天×9天）。自2020年1月24日起至2020年4月24日止期间的租金，虽然上述被告未到庭应诉，但考虑到上述被告存在因疫情原因影响经营的情况，根据法律规定和国家有关政策规定，自2020年1月24日起至2020年4月24日止，在疫情期间的租金损失应由原、被告各承担一半，即被告可以减半向原告交纳租金，即自2020年1月24日起至2020年4月24日期间，被告减半向原告交纳租金19241.48元（12827.65元/月×3个月×50%）。另外，被告王某还应支付自2020年4月25日起至2020年6月14日止期间的租金21807元（12827.65元/月×1个月+12827.65元/月÷30天×21天），以上租金合计211656.23元，故对原告主张被告王某支付租金230897.7元的诉请，本院予以部分支持。被告汪某某自愿承担被告王某欠付的租金，属于债务加入，本院对原告主张被告汪某某共同支付租金的诉请予以支持。被告张某、南昌爵悦娱乐管理有限公司在告知书中的担保人处分别签名、捺印、盖章，应视为其对被告王某的合同债务提供担保，因当事人未约定保证方式，其应依法按照连带责任保证承担保证责任，本院对原告主张被告张某、南昌爵悦娱乐管理有限公司对被告王某、汪某某欠付的租金承担连带给付责任的诉请予以支持。关于原告主张的逾期支付租金违约金问题，考虑疫情原因，本院酌定由被告自2020年6月15日起至本案租金实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告承担逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王某、汪某某于本判决生效后十日内向原告南昌华远和平里酒店有限公司支付2018年12月15日至2020年6月14日期间拖欠的租金211656.23元；二、被告王某、汪某某在本判决生效之日起十日内支付原告南昌华远和平里酒店有限公司逾期付款违约金（自2020年6月15日起至实际清偿之日止以211656.23元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、被告张某、南昌爵悦娱乐管理有限公司对第一、二项中的款项承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌华远和平里酒店有限公司预交案件的受理费5390元，由被告王某、汪某某承担4200元，被告张某、南昌爵悦娱乐管理有限公司对该款承担连带给付责任，由原告南昌华远和平里酒店有限公司承担1190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张文军人民陪审员  罗 琴人民陪审员  陈 勇二〇二〇年七月二十一日书 记 员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。