安徽省广德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1822民初2123号 原告：王虎，男，汉族，1976年2月6日生，建筑行业从业者，住安徽省广德市。 被告：广德华仑商务管理有限公司。住所地安徽省广德市桃州镇大观国际****。统一社会信用代码913418223281170188。 法定代表人：徐武，公司执行董事。 被告：安徽华仑书郡置业有限公司，住所，住所地安徽省广德市桃州镇大观国际****社会信用代码913418220709459749。 法定代表人：江波涛，公司执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：汪俊，安徽宣广律师事务所律师。 原告王虎与被告广德华仑商务管理有限公司（以下简称华仑管理公司）、安徽华仑书郡置业有限公司（以下简称华仑置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王虎，被告华仑管理公司、华仑置业公司共同委托诉讼代理人汪俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王虎向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告华仑管理公司立即支付原告2019年9月1日至2020年2月28日期间的租金，共计7364元。二、判令被告华仑管理公司立即支付原告违约金99.14元（违约金以7364元为基数，按照日万分之三，从2019年2月29日起暂计算至2020年4月13日，共计45天。此后的违约金按照上述标准顺延直至付清为止）。三、依法判令被告华仑置业公司对上述款项承担连带清偿责任。四、判令二被告承担本案诉讼等费用。事实和理由：2016年2月29日原告与两被告签订了一份《广德华仑大观国际·童领天下委托经营管理合同》，合同约定原告委托被告华仑置业公司将原告所购买的华仑大观国际437号商铺租赁给被告华仑管理公司经营。双方约定2019年9月1日起至2021年8月31日，合计2年共4期，每年2月28日及每年8月31日前支付租金，每半年租金7364元。但被告华仑管理公司至今未予支付2019年9月1日起至2020年2月28日的租金，原告多次索要未果后，特提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。 华仑管理公司、华仑置业公司辩称：一、恳请法庭依法减免被告广德华仑商务管理有限公司2019年9月1日至2020年2月18日的部分房屋租金，代理人建议减免一个月房租1227元为宜。二、恳请法庭驳回原告关于违约金的诉讼请求。三、被告安徽华仑书郡置业有限公司应当对减免之后的租金承担连带清偿责任。四、诉讼费由原告承担。被告方认为今年初发生的重大新冠疫情，是重大公共卫生突发事件，属不可抗力，直至现在疫情尚未结束。被告并不否认双方的原有合同，而是要求按照国家抗疫的精神合理的分担损失。被告方恳请法庭、原告能够体谅疫情对教育产业的巨大冲击，考虑案涉房屋出租给教育机构且因疫情未能正常办学，未能正常使用案涉房屋，不能实现合同目的之事实，能够减免部分租金。 王虎为证明自己的主张，向本庭提供的证据有： 《广德华仑大观国际·童领天下委托经营管理合同》复印件一份，证明被告拖欠原告租金的事实。 华仑管理公司、华仑置业公司为证明自己的主张，向本庭提供的证据有： 1、二被告营业执照复印件、法人身份证复印件及法定代表人身份证明各一份，证明二被告的主体身份。 2、商品房买卖合同一份，证明原被告于2016年2月29日签订房屋买卖合同。 3、广德华仑大观国际?童领天下委托经营管理合同，证明原告将案涉房屋出租给被告华仑管理公司，并委托被告华仑管理公司进行商业经营管理；2016年9月1日至2019年8月31日的租金被告已按约支付，支付方式为直接抵扣原告房屋款。2019年9月1日至2020年8月31日的租金每半年支付一次，诉争时间段的租金为7364元；租金支付时间为2020年2月28日前。 4、房屋租赁合同书及租赁房屋位置平面图各一份，证明被告华仑管理公司进行商业经营管理过程中，将案涉房屋租赁给案外人用于绘画培训教学之用。 5、电子邮件一份，证明疫情发生期间被告主动与原告协商租金相关的事宜。 6、全国人大法工委文件、《最高人民法院关于在防治××期间依法做好人民法院相关审判工作的通知》、安徽省人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒××疫情若干政策措施的通知》，证明政府为疫情防控需要采取的相关措施，导致不能履行合同属于不可抗力，应当部分免除被告责任；疫情对于租赁合同的影响需遵循“一事一议”规则、公平原则；政策鼓励业主为租户减免租金。 7、安徽省人民政府关于2020年春季学期全省学校返校安排的通知及广德市教育体育局文件复印件各一份，证明因受疫情影响部分案涉租期，承租人无法实现合同目的，即用于开办培训机构。 8、关于减免房租的申请报告一份，证明案涉房屋的次承租人书面请求被告能够减免二个半月的房租。 华仑管理公司、华仑置业公司对王虎提交的上述证据质证如下：真实性无异议，对欠付租金的事实被告方认为之前已经与原告多次进行沟通，被告有支付租金的意愿，只是对减免租金双方有争议，对该证据的证明对象有异议。 王虎对华仑管理公司、华仑置业公司提交的上述证据质证如下：对证据1、2、3、4、5均无异议。对证据6、8认为与本人无关，不同意减免租金。对证据7，认为不清楚。 经审查：原告与被告提供的上述证据，本院认为具有真实性、合法性、关联性，可作为本案的证据采信。 经审理查明：王虎与华仑置业公司于2016年2月29日签订房屋买卖合同。约定华仑置业公司将广德市桃州镇凤井社区华仑大观国际437房屋出售给王虎。同日，王虎与华仑管理公司、华仑置业公司签订《广德华仑大观国际·童领天下委托经营管理合同》，合同约定王虎将案涉房屋出租给华仑管理公司，并委托华仑管理公司进行商业经营管理，华仑置业公司作为华仑管理公司的担保方，在华仑管理公司不能按照合同约定之条款履行义务时将全权代替华仑管理公司履行上述义务。2016年9月1日至2019年8月31日的租金46184元作为该商铺的销售折扣从总房款中扣除。2019年9月1日至2020年8月31日的租金每半年支付一次，支付时间为每年2月28日前及8月31日前。华仑管理公司进行商业经营管理过程中，将案涉房屋租赁给案外人用于绘画培训教学之用。2020年1月28日广德市教育体育局发出《关于全市校外培训机构临时关闭的通知》，要求全市校外培训机构立即临时关闭。2020年3月25日安徽省人民政府发出《安徽省人民政府关于2020年春季学期全省学生返校安排的通知》，要求在各学段学生（高校除外）未全部返校前，培训机构一律不得组织线下培训。后因华仑管理公司与王虎就租金问题协商未果，王虎向本院提起诉讼要求判如所请。 本院认为：租赁合同是出租人暂时让渡财产使用、收益权能以获取租金的合同。关于王虎诉请要求华仑管理公司支付2019年9月1日至2020年2月28日期间的租金7364元的问题，本院认为，华仑管理公司在答辩中提出希望扣除疫情期间一个月的租金1227元。本院认为承租人使用租赁物用于经营，但受疫情防控措施影响收益明显减少甚至亏损的，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，可请求减免部分租金。鉴于双方无法进行调解，结合疫情在本地的影响和涉案房屋的租金标准，根据公平原则，酌定减免租金1200元，故本案诉争时段2019年9月1日至2020年2月28日的租金，华仑管理公司需向王虎支付6164元。至于王虎诉请的要求华仑管理公司支付违约金99.14元的问题，本院认为华仑管理公司未按期支付租金系因与王虎关于疫情期间租金减免问题协商未果，具有不可抗力的事由，并不存在明显的违约情形，故对王虎诉请要求华仑管理公司支付违约金的诉请，本院不予支持。另关于华仑置业公司的保证责任问题，本院认为王虎与华仑管理公司、华仑置业公司签订德《广德华仑大观国际·童领天下委托经营管理合同》中约定华仑置业公司为本合同华仑管理公司的担保方，在华仑管理公司不能按照合同约定之条款履行义务时将全权代替华仑管理公司履行上述义务，即华仑置业公司仅在华仑管理公司不能按照合同约定履行义务时承担责任，属一般保证，非连带责任保证。故华仑置业公司应对华仑管理公司的财产经强制执行后不足以履行本判决所确定债务部分，承担给付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条之规定，判决如下： 一、被告广德华仑商务管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王虎租金6164元。 二、若被告广德华仑商务管理有限公司的财产经强制执行后不足以履行本判决第一项确定的债务，不足部分由被告安徽华仑书郡置业有限公司承担履行义务； 三、驳回原告王虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由广德华仑商务管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  朱泽芳 二〇二〇年七月八日 书记员  贺 丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国担保法》 第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。 一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。