上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初18297号原告(反诉被告)：杨朝阳，女，1987年10月1日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市虎丘区枫桥镇富康新村****，现住上海市闵行区虹梅路******。委托诉讼代理人：李卫芳，广东维强(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘安东，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海驿采餐饮管理有限公司，住所地上海市申滨南路**地下****、配套服务01、02室。法定代表人：黄燕源，执行董事。委托诉讼代理人：程海东，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，上海市锦天城律师事务所律师。原告杨朝阳与被告上海驿采餐饮管理有限公司(以下简称驿采公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，驿采公司依法向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并于2020年6月17日进行公开开庭审理。原告(反诉被告)杨朝阳及其委托诉讼代理人李卫芳、被告(反诉原告)驿采公司的委托诉讼代理人程海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨朝阳向本院提出诉讼请求：1、杨朝阳与驿采公司于2019年3月24日签订的《联营合同》及《补充协议》于2019年8月21日解除；2、驿采公司返还杨朝阳自2019年8月1日起至2019年10月31日止的房屋租金人民币(币种下同)30,000元及租赁押金30,000元、自2019年8月1日起至2019年10月31日止的物业管理费10,500元及物业管理费押金10,500元、食品安全保证押金15,000元、装潢补助费50,000元、装修押金10,000元；3、驿采公司支付赔偿金167,062.60元。事实和理由：2016年，驿采公司从案外人上海恒骏房地产有限公司租赁了位于上海市闵行区申滨南路XXX号龙湖天街地下二层房屋用于开办良秤集食美食广场。杨朝阳为在该美食广场经营西北小吃于2019年3月24日与驿采公司签订《联营合同》及《补充协议》。双方对联营期限、结算时间及方式、义务、违约责任等进行了约定，特别约定2019年8月1日前杨朝阳无须支付租金。合同签订后，杨朝阳支付了装潢补助费(进场费)5万元、食品安全保证押金1.50万元、装修押金1万元并提前预付了2019年8-10月的租金及物业管理费4.05万元、租赁及物业费押金4.05万元。2019年5月21日，杨朝阳拿到该美食广场11号摊位的钥匙。2019年6月6日，驿采公司开办的美食广场正式开业。在联营过程中，驿采公司并未按合同履行义务，场所噪声大、提供餐具不清洁、收银系统无法操作等，尤其是驿采公司违背合同约定将营业款结算时间延期、并要求杨朝阳必须开具全部增值税专用发票方可结算款项，更为甚者，驿采公司明知案外人恒骏公司对该美食广场于2019年3月报批进行再次装修改造这一重要事实，却对杨朝阳予以隐瞒、欺骗，诱使杨朝阳签订合同，直至装修动工前一天，2019年8月21日才通知杨朝阳并要求搬离。驿采公司的以上行为已构成根本性违约，并导致杨朝阳无法实现合同目的、给杨朝阳造成巨大经济损失。故杨朝阳为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告上海驿采餐饮管理有限公司辩称，涉案合同签订后，杨朝阳拖欠多月租金、物业费，且于2019年7月7日向驿采公司发送解约函并于当月9日擅自停业。故驿采公司认为涉案合同已于2019年7月7日解除。至于此后，美食广场的装修和杨朝阳无任何关系。杨朝阳以解约之后的场地状况来主张违约有违诚信。鉴于此，基于杨朝阳的违约行为，驿采公司不同意杨朝阳主张的返还及赔偿的各类诉请。同时基于上述事由，驿采公司向本院提出反诉请求：1、杨朝阳支付2019年3月24日起至2019年7月7日止的租金和物业费(租金按照每月10,000元的标准计算，物业费按照每月3,000元的标准计算)；2、杨朝阳支付自2019年7月8日起至2019年7月31日止的房屋占有使用费和物业费(计算标准同上)；3、杨朝阳支付自2019年11月1日起至2020年1月4日止的房屋占有使用费和物业费(计算标准同上)；4、杨朝阳支付违约金40,500元。针对驿采公司提出的反诉请求，杨朝阳辩称，不同意驿采公司主张的诉请。关于反诉请求1、2，根据双方补充协议约定，8月1日之前是不收取房租的，且从驿采公司收取杨朝阳支付的第一笔租金所出具的收据上也有备注。关于反诉请求3，即便杨朝阳于7月发送解除通知书，但因驿采公司根本性违约导致杨朝阳无法营业。且驿采公司于2019年8月21日发了要求整体装修的通知后，杨朝阳未收到任何有关搬离的电话和申请单。2019年8月23日，驿采公司才告知杨朝阳于8月24日12点之前将设备搬走。而商场运营时间晚上10：00之后才能搬设备。杨朝阳没有时间去准备搬离的事情。另外，设备安装、搬离均须经过业主方及驿采公司的签字方可。杨朝阳一直找不到驿采公司，无法得到签字才导致无法搬离。驿采公司也将涉案商铺另外出租他人并收取收益，在此情况下仍要求收取杨朝阳的房屋使用费，不合法、合理。关于反诉请求4，不予认可，系驿采公司违约而非杨朝阳。经审理查明，2019年3月24日，杨朝阳(乙方)与上海驿采餐饮管理有限公司(甲方)签订《联营合同》。合同主要约定内容如下，第二条，甲方将位于上海市闵行区龙湖虹桥天街b2层良秤集食美食广场11号摊位及其设施交给乙方联合经营，乙方在该区位内制作加工经营销售西北小吃(面食)。第三条联营期限及联营收入，3.1、联营期限为两年，自2019年3月24日至2021年3月23日(以实际开业日期为准)。3.3.1、联合经营的第一年，甲方按照联营铺位每月营业总额的18%作为甲方当月的联销收入。3.3.2、联合经营的第二年，甲方按照联营铺位每月营业总额的18%作为甲方当月的联销收入。3.3.3、保底联营收入：考虑到联营摊位每月应当分摊的经营成本，乙方同意且保证在联合经营期间甲方每月获得的联营收入的金额不低于100,000元，即当甲方按照本合同第3.3.1及3.3.2条的计算方式计算得出的所收取的联销收入低于100,000元时,乙方按照18,000元向甲方缴纳联营收入。本条有关保底收入的约定不视为对联营合同性质的变更。3.5、在联营期限内，联营摊位与良科集食美食广场内其他摊位及相关设施，共同使用甲方统一安排的收银或其他有关结算系统，双方于每月15日(“结算日”)结算乙方上月营业总额，甲方按照第3.3.1、3.3.2、3.3.3条的约定并扣除第4.1条约定的相关费用后于结算日将乙方应得收入款项以支票方式支付乙方或划入甲方为乙方设立使用的结算账户。第四条其他费用，4.1、合同期内，甲方每个历月从当月营业总额中扣除联营摊位的电费、水费、煤气费；摊位内的耗电、水费、煤气费。摊位内的耗电、水及煤气量以摊位内之独立水、电、煤气表实际数据为依据，所有水、电、煤气等总系统之损耗，乙方按当月所交之水电煤费用的5%向甲方支付，作为甲方损耗成本。4.3、甲方有权就其提供的管理项目征收一定金额的管理费用，该费用按甲方制订的《美食广场管理及规章及制度》之相应规定进行征收，从营业总额中予以拨付。4.4、本条所述由乙方负担的各项费用，甲方有权从每月的营业总额款项中先行扣除，以扣除后的金额作为双方联营收入分配的基数。第五条保证金，5.1、在签订本合同时，乙方须向甲方支付保证金。该保证金不计利息，非经甲方同意，保证金不被视为乙方已支付的各类款项。5.2、如联营摊位的当月营业总额在扣除所有经营成本、费用后的余额不足以支付甲方联营收入和/或其他应付款项，甲方有权从保证金中扣除该等款项及因而导致甲方产生的开支蒙受的损失(但该等扣除并不影响甲方保留行使提前解除权及其他索偿权)。甲方按本合同规定从保证金中扣除款项后，则乙方应在接到通知后七天内补足，否则甲方有权因此终止合同。5.3、联营期内，保证金应由甲方保管。联营期满或本合同被提前解除、终止时，甲方应在乙方按照本合同的规定将摊位交还甲方后90天内将应退的保证金无息退还乙方。5.4、联营期内,若乙方提出提前终止本合同，则甲方有权没收乙方已支付的保证金，如乙方产生债务纠纷。甲方将保留提出进一步索赔的权利。第七条逾期支付，7.1、乙方应当于本合同签订之日起3日内向甲方支付保证金及本合同附件约定的装潢补助费等相应费用，乙方如未能如期支付的，甲方有权单方解除本合同并追究乙方的违约责任。7.2、乙方若未能准时向甲方支付本合同项下之应付费用，每逾期一日，应向甲方支付相等于所欠的应付费用的每日千分之一的比例作为逾期付款违约金，该逾期付款违约金自该等欠款的应付之日起算，直至实际付款日止。并且，若乙方逾期支付之情形延续达10个工作日时，甲方有权按本合同规定解除合同，并要求乙方赔偿因此而给甲方造成的损失。第十条交还，10.1、乙方因合同期满或本合同终止而撤离所经营的摊位时，必须在届满或终止日内将该摊位完整地交还甲方。乙方在撤离摊位时留存的所有物品将视作乙方遗弃物，甲方有权自行腾空或按甲方认为适当的办法处置。如乙方未按照前款约定，应当按照保底收入的1.5倍向按月甲方支付占有使用费直至全部完成之日。10.2，若交还甲方的摊位有任何损坏，乙方应承担甲方为此而发生的修复费用。乙方因经营期届满或本合同终止而撤离摊位时，不得拆除其自费装潢或甲方代为装潢之设施，亦不得提出任何补偿请求。第十二条终止合同，12.1在合同期限内，乙方如因特殊原因需中途撤离摊位，应提前三个月向甲方提出书面申请并征得甲方书面同意方能撤离。届时，乙方全部履约保证金由甲方没收；乙方已向甲方支付的场地装潢与设备使用费等费用不退外，此外，乙方还应补足经营期限内应交但未交的款项。未经甲方同意乙方中途撤离摊位，甲方有权终止本协议，届时除上述保证金没收、已交费用不予退还及应交但未交款补足外，乙方还应向甲方支付金额相当于根据未履行的合同期限，甲方依照本合同的规定在本合同得以继续履行的情形下可收取的租金收入总和的损失赔偿金，但最低不少于相当于已经实际履行的平均月营业总额3倍的金额。12.2、除本合同已有的规定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权立即解除合同：……d、逾期未支付本合同所述之乙方应付的各项费用或逾期未补足保证金，经甲方限期要求支付后仍拒不支付……f、如该区位经营中乙方发生下列情形之一时，甲方有权单方解除本合同，有权对乙方财产行使留置权，并追究乙方违约或侵权责任。依本款解除本合同时，乙方另须支付联营保证金的两倍作为违约金赔偿给甲方：……4)在本合同存续期间，未经甲方同意擅自撤离该区位、停止或变相停止营业、变更营业区位的、乙方未能正常营业超过一周，甲方有权收回区位，所有费用和保证金不予退还和补偿。5)在甲方开业时间乙方未能正常营业，甲方每天对乙方收取3,000元的违约金，此违约金可在营业额或押金中直接扣除。超过一周未正常营业的甲方可无条件的将乙方清场，所有费用和保证金不予退还和补偿。……第十三条违约责任，在不影响本合同其他条款之规定的前提下，任何一方若违反本合同的其他义务均须向受损方赔偿损失，赔偿金额为受损方的可证明之实际损失金额的2倍。违约方应在受损方提出书面要求后的7个工作日内向对方支付该损失赔偿金。第十八条特别说明，18.1、鉴于甲方已为本合同项下联营铺位安装了新风补风系统、空调设备，并已接通水、电、燃气能源，及对美食广场进行了摊位及公区装潢，承租人应于交房前叁日内向出租人支付装潢补助费，该费用为不予退还的费用。由乙方在本合同签订后3日内一次性支付。该合同附件四：“装潢与设备”记载，……6、乙方在合同期内一次性支付甲方装潢补助费共计50,000元，于合同签订后3日内支付完毕，该笔费用作为装潢支出，在支付后不予退还，其支付甲方之时间及方式为：合同签订日支付。同时，杨朝阳(乙方)与上海驿采餐饮管理有限公司(甲方)签订《补充协议》，约定，2、合同期限内因乙方初次开店，甲方为了扶持乙方，乙方就该铺位营业款依旧进甲方账户，每15天结款一次并愿意按合同约定的保底租金以提前半个月支付后一个季度摊位费方式支付给甲方。3、扶持条件，2019年3月24日至2021年3月23日摊位保底租金10,000元，物业管理费3,500元，公共区域水电公摊费/月。甲乙双方约定，因商场工程改造，无法进行堂食，对外营业计租日从甲方通知乙方正式对外营业开始起算，具体通知甲方公告栏，地址：甲方营，地址：甲方营业场所上海市闵行区申滨南路**地下**良秤集食美食广场0,500元(无任何违反本合同条款的前提下可退)。6、食品安全保证押金：15,000元(无任何违反本合同条款的前提下可退)。7、房屋交付日期：2019年3月24日。8、附件：电卡、卡交接书、房屋钥匙交接书。备注：2019年8月1日前只收物业管理费3,000元。前述合同及补充协议签订的当日，杨朝阳还签署了《房屋钥匙交接书》(记载收到店铺前门钥匙两条，店铺号为档口11号)、《电卡、燃气卡交接书》(记载收到电卡1张、燃气卡1张)、《房屋交付确认书》(记载驿采公司实际交付日期为2019年3月24日；驿采公司已经按照合同约定，对乙方履行了该房屋相应装修、附属设施及设备的交付义务，乙方予以确认等)。后杨朝阳向驿采公司支付了合同保证金40,500元、装修押金10,000元、自2019年8月1日起至2019年10月31日止的房屋租金30,000元及物业管理费10,500元、食品安全保证押金15,000元。为此驿采公司向杨朝阳出具了相应收据。另杨朝阳还向驿采公司支付装潢补助费50,000元。2019年5月21日，杨朝阳通过微信向驿采公司工作人员表示“我的档口门钥匙好像都没给过我呢”、“彭经理，我应该明天会安排清洗一下下水道，需要走什么流程吗？”。驿采公司工作人员回复“明天什么时候”。杨朝阳回复“下午三点”。2019年6月初，驿采公司通知杨朝阳正式对外营业。当月驿采公司告知杨朝阳营业款结款时间调整为一月一结并要求杨朝阳提供食材类发票方能结算营业款。杨朝阳于2019年6月26日通过微信向驿采公司工作人员表示“结款时间还是按照合同约定15天一结吧，钱都压在你们这边的押金了，我也没其他收入来源，现在还在贴钱运营，现金流紧张；另外，发票的事情希望可以调整为我们自己收款，自己进行税务申报，按月结算双方都认可的其他费用”。2019年7月6日，驿采公司工作人员仍要求营业款一月一结。2019年7月7日，杨朝阳委托律师向驿采公司寄送《律师函》，表示涉案摊位系驿采公司租给杨朝阳经营使用，按照合同约定，需统一使用驿采公司安排的收银或其他有关结算系统，由驿采公司统一安排结算，每15天结款一次，然驿采公司在未征得杨朝阳同意的情况下单方面将首期结算日变更为7月10日，且之后结款时间变更为每30天一次，截止今日，杨朝阳仍未收到任何一期结算款，且在经营过程中，驿采公司在明知杨朝阳无法以个人名义开具增值税发票的前提下，要求提供等额营业款增值税发票，系单方转嫁经营负担于杨朝阳的行为，驿采公司的行为已构成违约，故杨朝阳特函告：解除双方《联营合同》，驿采公司收取的房租租金、食品安全、装修及装修补偿等押金于收到本函之日起3日内退还杨朝阳。2019年7月10日，杨朝阳停止经营。当日驿采公司工作人员询问杨朝阳为何不来开店并要求杨朝阳能每天按商场营业时间正常营业，同时告知杨朝阳全部发票交齐才能结款。2019年8月21日晚十点多，驿采公司工作人员通过微信告知杨朝阳“由于商场整体升级，我司将明日起配合龙湖商场扶手梯改造，本次改造是为了商场动线更好的引流，打通B1至B2的天井部分，增加向下引流扶手梯……各商户请尽快解决食材问题，控制进货，堂吃客户在2019年8月22日开始不作提供，各位尽快配合我司调整铺位后再进行食材购买，部分设备搬离或者调整，将由运营中心人员与各位进行安排”。2019年8月23日晚九点多，驿采公司工作人员通过微信告知杨朝阳“为配合商场美广即将进行扶梯改造，明日起请各位尽快配合我司调整铺位、设备搬离或者调整。请你在明天晚上12点前将设备撤离档口店铺，之后我司不负责看守。为避免不必要的损失，请及时将设备撤离，谢谢”。2019年8月24日晚八点多，驿采公司工作人员再次通过微信告知杨朝阳“明天下午美广施工区域将进行拆除施工。为避免不必要的损失，如你还有设备物品未撤离请在明天下午四点前撤离。未及时撤离的设备物品我司不负责保护，若有损坏丢失请自行承担”。然杨朝阳并未搬离自有物品。后涉案美食广场所属商场的B1至B2的天井部分进行了改造。驿采公司将杨朝阳的物品搬离涉案摊位并存放于自有仓库中。后杨朝阳以讼称事由诉至本院。另查明，2019年5月，涉案摊位经营款收入为62.4元。2019年6月，经营款收入为10,896.20。2019年7月，经营款收入为3,106.20元。合计14,064.80元。再查明，杨朝阳为经营涉案摊位，支出保洁费560元、吊顶制作2,110元、排烟罩拆除费200元、电路安装费750元、管道清洁费1,200元、排风灭火及其他厨房设备49,000元、居间费10,000元、广告制作及安装费1,530元、食品模型制作费3,500元。从杨朝阳提供的并经驿采公司确认的有关前述费用支出的微信聊天记录、转账凭证等材料记载，除居间费系2019年3月24日支付，杨朝阳于2019年4月底即开始着手前述食品模型的制作、设备的采购等事宜。以上事实，由杨朝阳提供的《联营合同》及附件、《补充协议》、转账凭证及收据、杨朝阳与驿采公司工作人员的微信聊天记录、为经营涉案摊位所支出的各类费用的支付凭证及聊天记录等，驿采公司提供的微信聊天记录，本院调取的《房屋钥匙交接书》、《电卡、燃气卡交接书》、《房屋交付确认书》、《律师函》及邮寄凭证等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，杨朝阳与驿采公司所签订的《联营合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，杨朝阳与驿采公司均应按照合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。虽然上述合同约定的名称为联营合同，但合同约定的本质内容及特征更符合租赁合同的特征，故涉案合同名为联营合同，实为租赁合同，即由驿采公司提供涉案房屋，杨朝阳通过承租涉案场地对外开展经营，驿采公司获取相对固定的租金收益。本案的争议焦点在于：一、涉案租赁合同的解除归责及解除时间；二、合同解除后双方款项的结算。关于争议焦点一，双方对于合同的解除并无异议，但就解除的责任及解除时间，双方存有争议。杨朝阳认为系驿采公司提供的场所噪声大、提供餐具不清洁、收银系统无法操作、未结算营业收入、隐瞒及欺骗杨朝阳涉案美食广场会进行装修改造却诱使杨朝阳签订合同并于2019年8月21日通知杨朝阳搬离涉案摊位，导致杨朝阳无法实现合同目的，故认为涉案合同的解除责任在于驿采公司，且解除时间为2019年8月21日。而驿采公司则认为系杨朝阳逾期支付租金、且于2019年7月7日提前要求解约并擅自停止经营，故认为涉案合同的解除责任在于杨朝阳，且解除时间为2019年7月7日。本院认为，就杨朝阳所称的驿采公司的违约行为，第一，关于场所噪声大、提供餐具不清洁、收银系统无法操作，首先，杨朝阳虽提供了视频为证，但视频内容仅是反映某一时间段的情况，无法反映该些状况的持续发生，故视频资料无法达到杨朝阳的证明目的。其次，从杨朝阳提供的双方往来聊天记录以及杨朝阳于2019年7月7日所发《律师函》，杨朝阳从未提及该些问题并要求驿采公司整改。再次，即便杨朝阳所述内容为真且持续发生，该些情况也不足以导致杨朝阳的合同目的无法实现。故杨朝阳以该点理由主张驿采公司违约及合同的解除，无事实根据、法律依据，本院不予采纳。第二，关于未结算营业款。本院认为，根据查明事实，杨朝阳与驿采公司于《补充协议》中明确约定每15天结算一次营业款，然驿采公司未经杨朝阳同意擅自要求一月一结，并擅自以合同未作约定的提供增值税发票作为结算营业款的前提，且至2019年7月7日杨朝阳邮寄《律师函》之日止，驿采公司从未向杨朝阳结算过营业款。对此，驿采公司以杨朝阳欠付自2019年3月24日起的租金及物业费作为抗辩。就驿采公司的抗辩，本院认为，虽然杨朝阳与驿采公司签订的《补充协议》第3条记载“2019年3月24日至2021年3月23日摊位保底租金10,000元，物业管理费3,500元”，但该协议备注处记载“2019年8月1日前只收物业管理费3,000元”，从文字表述内容来看，显然2019年8月1日前杨朝阳仅需支付物业管理费3,000元，无需支付其他费用，结合针对杨朝阳支付的首期租金，驿采公司开具的发票记载的时间段为“2019年8月1日至2019年10月31日”，故本院认为在涉案合同正常履行的情况下，杨朝阳无需支付2019年8月1日前的租金。至于物业管理费，鉴于驿采公司并未免除杨朝阳2019年8月1日前的物业管理费，又鉴于就杨朝阳预付的物业管理费10,500元，杨朝阳与驿采公司均确认系用于支付2019年8月1日至2019年10月31日期间的物业管理费，而杨朝阳、驿采公司并未约定杨朝阳预付的该期间的款项可用于抵扣2019年8月1日前的物业管理费，故杨朝阳仍然应当按约向驿采公司支付物业管理费，然即便按照杨朝阳所认为的房屋实际交付日即2019年5月21日亦或是杨朝阳所认为的开业日2019年6月6日，杨朝阳均未向驿采公司支付该日起的物业管理费。故在杨朝阳未支付物业管理费的前提下，驿采公司未与杨朝阳结算营业款并无明显过当。退一步说，即便驿采公司未结算营业款的行为构成违约，涉案合同也未赋予杨朝阳可基于此行使解除合同的权利，且一个多月14,000余元营业款的未结算并不足以导致杨朝阳合同目的的无法实现。故杨朝阳以该点理由主张合同的解除，无合同依据，亦不符合法律规定，本院不予采纳。第三，关于杨朝阳所称的驿采公司隐瞒及欺骗杨朝阳涉案美食广场会进行装修改造却诱使杨朝阳签订合同并于2019年8月21日通知杨朝阳搬离涉案摊位导致其合同目的无法实现的意见，本院认为，杨朝阳虽提供了业主方恒骏公司申请装修改造的相关材料，但并未提供充分有效的证据材料证明驿采公司对此明确知晓且隐瞒、欺骗杨朝阳。且涉案商场的装修改造实际发生于2019年8月21日之后，而杨朝阳发函要求解除合同并停止经营均发生于2019年7月10日前，且发函要求解除的理由并非基于该事由。故现杨朝阳以该点理由主张合同的解除，无依据，本院不予采纳。综上，杨朝阳实际并不享有单方解除权。反之杨朝阳发函要求解除合同并停止经营的行为显然违反双方合同的约定，且已达驿采公司可行驶合同解除的权利。现鉴于驿采公司同意涉案合同于2019年7月7日解除，故本院确认涉案《联营合同》及《补充协议》于2019年7月7日解除。至于合同解除的责任，显然在于杨朝阳。关于争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就杨朝阳主张的自2019年8月1日起至2019年10月31日止的租金、物业费的返还及驿采公司主张的自2019年3月24日起至2019年7月7日止的租金和物业费、自2019年7月8日起至2019年7月31日止及自2019年11月1日起至2020年1月4日止的房屋占有使用费和物业费。本院认为，1、关于租金及使用费，首先，就2019年3月24日起至2019年7月7日止的租金，如前所述，杨朝阳无需负担，故就驿采公司主张的该期间的租金，不符合双方约定，本院不予支持。其次，就2019年7月7日起至2020年1月4日止的占有使用费，本院认为，虽然涉案补充协议约定2019年8月1日前杨朝阳无需支付租金，但涉案补充协议已于2019年7月7日解除，原合同约定的优惠条款不再适用合同解除后的状态。而合同解除后杨朝阳并未及时将自有物品搬离涉案摊位，且在驿采公司多次催告杨朝阳搬离物品时，杨朝阳仍未积极着手搬离事宜，故驿采公司要求杨朝阳参照合同约定的租金标准给付自2019年7月8日起其占用涉案摊位期间的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。至于占有使用费的计算截止时间，本院认为，根据相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。就本案，虽然杨朝阳未及时搬离自有物品，但作为出租人的驿采公司，在杨朝阳违约后，应当积极收回涉案摊位，以防止损失的扩大，且本身涉案合同第10.1条也赋予了驿采公司在杨朝阳未及时搬离物品时有权自行腾空或按适当办法处置的权利，另本院同时考虑到驿采公司于2019年8月24日表示25日美广施工区域将进行拆除施工，拆除工程也势必影响涉案摊位的使用，故本院认为杨朝阳应当负担的占有使用费计算至2019年8月24日较为适宜。鉴于此，杨朝阳应当向驿采公司支付自2019年7月7日起至2019年8月24日止的占有使用费共计15,806.45元(20,000元-10,000元/31天*13天)。鉴于杨朝阳已付租金30,000元，故经抵扣，驿采公司尚需退还杨朝阳租金14,193.55元。2、关于物业管理费，杨朝阳作为承租人应当负担其占用期间的物业管理费。至于物业管理费的起算点，本院认为，根据杨朝阳签署的《房屋钥匙交接书》、《电卡、燃气卡交接书》、《房屋交付确认书》，杨朝阳确认其于2019年3月24日接收涉案铺位。虽然杨朝阳提供了其与驿采公司工作人员的微信聊天记录，但仅凭聊天记录中的只言片语并不足以推翻其亲笔签署的交接书、确认书，且记录中仅杨朝阳单方表示“钥匙好像没给”，并未得到对方的回应和确认，而从杨朝阳提供的有关其投入损失的证据材料，杨朝阳对涉案档口的保洁、排烟罩的拆除也均发生于2019年5月初，故杨朝阳仅以微信聊天记录要求确认涉案铺位的实际交付时间为2019年5月21日，本院认为依据不足。至于物业管理费是否应当从开业日起算，本院认为，《补充协议》仅记载“对外营业计租日从甲方通知乙方正式对外营业开始起算”，并未明确约定物业管理费亦从正式对外营业开始起算。鉴于此，物业管理费的起算点仍应为2019年3月24日。至于物业管理费的计算截止时间，同占有使用费的意见。至于物业管理费的计算标准，从《补充协议》前后文的理解，应当可确认2019年3月24日至2019年7月31日按3,000元/月的标准计算，2019年8月1日至2019年8月24日按3,500元/月的标准计算。故杨朝阳应当向驿采公司支付自2019年3月24日起至2019年8月24日止的物业管理费共计15,483.87元。鉴于杨朝阳已付物业管理费10,500元，故经抵扣，杨朝阳尚需支付物业管理费4,983.87元。就杨朝阳主张的装修补助费的返还，本院认为，虽然涉案合同约定该费用不予退还，但鉴于该费用实际系驿采公司统一装潢所支出的成本摊销，尽管涉案合同解除系杨朝阳违约所致，但驿采公司投入的装修尚有可被后续租户所利用之处，故综合考量本案双方履约情况后，本院酌定驿采公司退还杨朝阳装修补偿费39,583.33元。就驿采公司主张的违约金，鉴于导致涉案合同解除的责任在于杨朝阳，故驿采公司要求杨朝阳负担违约金，符合双方约定，本院予以支持。就杨朝阳主张的各类押金的返还，驿采公司认为因杨朝阳违约，故应当由驿采公司予以没收。本院认为，无论是各类押金的没收、亦或是违约金的给付实际均是违约责任的承担方式。现由于杨朝阳的违约行为，驿采公司虽然有权依据合同约定主张相关违约责任，但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，显然守约方主张的各类违约责任的金额总和，应当与其实际损失相适应，不能过分高于实际损失，当然亦不能过分低于实际损失。故本院综合考虑涉案合同的履行情况、当事人的过错程度、杨朝阳的违约行为给驿采公司带来的实际损失、涉案商场后续装修改造对涉案铺位使用的影响等因素，认为驿采公司主张的违约金40,500元已足以弥补其损失。故杨朝阳主张的各类押金的返还，本院予以支持。就杨朝阳主张的损失赔偿金，本院认为，除营业款损失外，杨朝阳所支出的保洁费、吊顶制作费、排烟罩拆除费、电路安装费、管道清洁费、排风灭火及其他厨房设备采购费、居间费、广告制作及安装费、食品模型制作费，因导致涉案合同解除的责任非属驿采公司，而系杨朝阳，故就杨朝阳支出的前述费用，杨朝阳要求驿采公司赔偿并无依据。就营业款14,064.80元，虽然前文已阐述因杨朝阳欠付物业管理费的行为，驿采公司未及时结算营业款的行为并不构成违约，但毕竟该营业款本身就应当由驿采公司支付给杨朝阳，且驿采公司反诉主张的物业管理费亦已获得支持，故杨朝阳要求驿采公司支付该款，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)杨朝阳与被告(反诉原告)上海驿采餐饮管理有限公司于2019年3月24日签订的《联营合同》及《补充协议》于2019年7月7日解除；二、被告(反诉原告)上海驿采餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨朝阳租金14,193.55元；三、被告(反诉原告)上海驿采餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨朝阳合同保证金40,500元、装修押金10,000元、食品安全保证押金15,000元；四、被告(反诉原告)上海驿采餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨朝阳装潢补助费39,583.33元；五、被告(反诉原告)上海驿采餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)杨朝阳营业款损失14,064.80元；六、原告(反诉被告)杨朝阳于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海驿采餐饮管理有限公司物业管理费4,983.87元；七、原告(反诉被告)杨朝阳于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海驿采餐饮管理有限公司违约金40,500元；八、驳回原告(反诉被告)杨朝阳的其他本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海驿采餐饮管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3,072.97元，由原告(反诉被告)杨朝阳负担1,589.55元，由被告(反诉原告)上海驿采餐饮管理有限公司负担1,483.42元。反诉案件受理费减半收取计1,391.34元，由原告(反诉被告)杨朝阳负担468.55元，由被告(反诉原告)上海驿采餐饮管理有限公司负担922.79元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年七月二十四日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。