江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初14231号 原告（反诉被告）：南京市鼓楼区代妍时超美容中心，统一社会信用代码92320106MA1QHFDF1C，住所地江苏省南京市。 经营者：田兆荣，男，汉族，1949年6月2日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住江苏省扬州市。 本诉原告委托诉讼代理人：韩兆凯，北京德和衡（南京）律师事务所律师。 本诉原告委托诉讼代理人：李继，北京德和衡（南京）律师事务所律师。 反诉被告委托诉讼代理人：田庆峰，职员。 被告（反诉原告）：南京长江电子信息产业集团有限公司，统一社会信用代码91320192134899023E，住所地江苏省南京经济技术开发区恒谊路**。 法定代表人：严晓冰。 被告（反诉原告）：南京长江科技园有限公司，统一社会信用代码9132106751281704A，住所地江苏省南京市。 法定代表人：刘忠益。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：郭健，江苏苏德律师事务所律师。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：胡惠文，江苏苏德律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）南京市鼓楼区代妍时超美容中心（简称代妍时超中心）与被告（反诉原告）南京长江电子信息产业集团有限公司（简称长江电子信息公司）、南京长江科技园有限公司（简称长江科技园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代妍时超中心委托诉讼代理人韩兆凯，反诉被告委托诉讼代理人田庆峰，被告（反诉原告）长江电子信息公司、长江科技园公司共同委托诉讼代理人郭健、胡惠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告代妍时超中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告2018年7月10日签订的两份《房屋租赁合同书》（合同编号为：2018-集科产-013、2018-集科产-014），本诉被告返还租赁保证金55000元；2.请求判令本诉被告赔偿原告装修及营业损失共计451222元。事实和理由：2018年7月10日，原被告签订合同编号为2018-集科产-013房屋租赁合同，合同约定本诉被告将坐落于南京市，房屋结构为砖木）出租给本诉原告，租赁期限为2018年8月1日至2021年7月31日，租金合计为1273120元，每半年支付一次，租赁保证金45000元。同日，原被告签订编号为2018-集科产-014房屋租赁合同书，合同约定本诉被告将坐落于南京市，房屋结构为砖木）出租给原告，租赁期限为2018年8月1日至2021年7月31日，租金合计222679.2元，每半年支付一次，租赁保证金为10000元。合同签订后，本诉原告依约向本诉被告缴纳了租赁保证金及相应租金。后由于本诉被告交付房屋因多年未修缮，存在严重漏雨情形，经协商原被告于2019年10月24日签订备忘录，约定将西面平房进行修缮。但截至至今，本诉被告未能履行相应义务，严重漏雨造成本诉原告装修严重破坏，并导致本诉原告不能正常经营。特向法院提起诉讼，请求判如所请。 本诉被告长江电子信息公司、长江科技园公司辩称，合同解除不持异议，但解除的原因是本诉原告造成的，本诉原告根本违约，租赁保证金不予退还。本诉被告营业额减少是商业风险，装修损失没有依据，本诉被告不认可。根据合同约定，本诉被告不积极按期履行义务，本诉原告可以自行维修，相应的损失由被告负担。本诉原告在没有维修的情况下，向本诉被告主张损失，不符合法律规定。本诉被告已经将维修方案发给本诉原告，本诉原告迟迟不让本诉被告进场维修。故请求法院驳回本诉原告的诉讼请求。 反诉原告长江电子信息公司、长江科技园公司向本院提出反诉请求：1.请求判令自2019年12月23日解除双方的房屋租赁合同及物业管理服务合同，并且立即返还反诉原告的房屋；2.请求判令反诉被告向反诉原告支付租赁期间（自2019年11月1日至2019年12月23日）房屋租金71616.78元（3.6元×320㎡×53天=61056元、2.43元×82㎡×53天=10560.78元）、物业管理费63327.5元（计算至2020年1月31日，后计算至实际返还房屋之日）、水电费185494.4元（暂计至2019年10月24日，后计算至实际返还房屋之日）；3.请求判令反诉被告向反诉原告支付自2019年12月24日至今的房屋使用费24322.68元（自2019年12月24日暂计算至2020年1月10日，实际应计算至被告返还房屋之日，3.6元×320㎡×18天=20736元、2.43元×82㎡×18天=3596.68元）；4.请求判令反诉被告向反诉原告支付逾期不交还房屋的违约金（自2019年12月24日计算至实际返还房屋之日，按照双倍租金标准）；5.判令反诉被告赔偿房屋租赁闲置期间的租金损失暂时计为六个月246604.95元（反诉被告交还房屋至反诉原告实际出租日止，最长不超过6个月）。事实和理由：2018年7月10日，原被告签订双方签订房屋租赁合同、物业管理服务合同。反诉被告拖欠租金、物业费及水电费，各方于2019年初对账，经确认，反诉被告在2019年2月1日时欠水电费合计30000元。2019年10月24日，双方签订备忘录，鉴于反诉被告提出对房屋进行修缮，对水路进行改造等要求，反诉原告已对水路改造完毕，同时做准备对房屋进行修缮。备忘录中明确了反诉被告应当支付给反诉原告的各项费用共计372124.38元。反诉原告根据备忘录多次要求修缮，至2019年12月6日书面发函提供维修方案拟制表，但反诉被告没有安排对接，却于2019年12月23日提起诉讼，要求解除合同并赔偿损失，反诉被告的行为严重违反了双方的合同约定，其解除合同为违约行为。因反诉被告的行为已构成根本违约，侵害了反诉原告的合法权益，造成反诉原告的经济损失，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告代妍时超中心辩称，反诉被告并未违约，未支付租金的原因是房屋严重漏水，涉案房屋无法正常使用。收水费是收费人员的预估，电费是科技园内部人员抄的，电费数额也不认可。2020年2月至今，因为疫情的原因，处于停业状态，根据国家文件的规定，2月份房租免交，3、4月份减免。对方的违约金和闲置期间的租赁损失没有法律依据。故请求法院驳回反诉请求。 经审理查明，2018年7月10日，代妍时超中心、长江电子信息公司签订编号为2018-集科产-013的房屋租赁合同书，合同约定将坐落于南京市）出租给代妍时超中心，租赁期限为2018年8月1日起至2021年7月31日止。租金：2018年8月1日至2020年7月31日为3.6元/天/平方米，2020年8月1日至2021年7月31日为3.7元/天/平方米，合计1273120元，每半年支付一次，租赁保证金45000元。同时，双方签订编号为2018-集科产-014的房屋租赁合同书，合同约定将坐落于南京市）出租给代妍时超中心，租赁期限为2018年8月1日起至2021年7月31日止。租金：2018年8月1日至2020年7月31日为2.43元/天/平方米，2020年8月1日至2021年7月31日为2.58元/天/平方米，合计222679.2元，每半年支付一次，租赁保证金10000元。同日，代妍时超中心与长江科技园公司签订了上述两份房屋租赁合同的附件：物业管理服务合同两份。载明，南京市，物业管理费为0.514元/天/平米。物业分摊水电费按0.8元/平方米/月标准收取。水费4.15元/度/月。电费1.15元/度/月。南京市，物业管理费0.11元/天/平米。物业分摊水电费按按0.8元/平方米/月标准收取。水费4.15元/度/月。电费1.15元/度/月。合同签订后，原告依约向被告缴纳了租赁保证金及相应租金。 2019年10月24日，长江电子信息公司（甲方）与代妍时超中心（乙方）签订备忘录载明，由于西平房的屋面多年没有修缮，造成多处漏雨，给乙方在经营中带来不便，现由甲方与乙方达成共识：乙方于2019年10月18日前支付长江电子信息公司房租（2019年8月1日至2019年10月31日）123302.48元。甲方近期把芦席营97号平房屋面进行修缮。甲方对乙方水路进行改造，确保正常供水。甲方2个月一次对乙方水、电计量，抄报给乙方进行核对并及时收缴水电费。甲方把承租给乙方房屋屋面修缮完成，并经双方确认后，乙方把房租123302.48元，物业费63327.5元（2019年11月1日至2020年1月31日），水电费185494.4元共计372124.38元支付给甲方。为了甲、乙双方在今后合作中，相互支持，相互理解，有事及时反映及时解决。后代妍时超中心支付了（2019年8月1日至2019年10月31日）租金123302.48元。 为证实装修损失情况，代妍时超中心提供南京金鸿装饰有限公司出具的装修报价单一份，载明装修维修需要243020元。长江电子信息公司、长江科技园公司对该证据三性不予认可。 为证实客户退款情况，代妍时超中心提供统计单一份及对应顾客退款情况、转账记录，载明2019年3月到6月份因水的问题退款，退款金额合计208202元。长江电子信息公司、长江科技园公司对该证据三性不予认可。 2019年12月6日，长江科技园公司工作人员通过微信向原告发送西平房（南京代妍时超美容中心）瓦屋面漏雨维修。原告认为长江科技园公司未提供盖章的原件，具体何时施工未告知。 双方均确认2019年12月23日合同解除，理由均为对方违约。截至2019年10月24日，电费10月份的度数680642，11月份的度数687521，水费10月份的度数3237，11月份的度数4686。双方于2020年5月9日办理了交接手续。交接时，电费度数为732212。水费读数为0171.8。后长江科技园公司陈述，因水表最大显示数字为9999，超过该数字后即重新显示，故0171.8的实际用水量为10171.8。 以上事实，有《房屋租赁合同》两份、《物业服务合同》两份、备忘录、装修报价单、统计单、顾客退款申请单、转账记录、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。代妍时超中心与长江电子信息公司、长江科技园公司签订的房屋租赁合同、物业管理服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。 本案中，代妍时超中心与长江电子信息公司、长江科技园公司均确认2019年12月23日房屋租赁合同（两份）、物业管理服务合同（两份）解除，本院予以确认。2019年10月24日，代妍时超中心与长江电子信息公司确认，租赁物存在漏水情形需要维修，确定了通过维修的方式继续履行合同。2019年12月6日，本诉被告将维修方案通过微信方式发送给代妍时超中心后，双方未能就维修事项达成一致，2019年12月23日代妍时超中心诉至本院，要求解除合同。长江电子信息公司、长江科技园公司也提出反诉，要求解除合同，应视为双方协商一致解除合同。双方互不承担违约责任为宜。故双方主张对方承担违约责任和赔偿损失（装修、空置）的主张，本院均不予支持。 自2019年11月1日至2019年12月23日的租金和自2019年12月24日至2020年5月9日双方交接期间的房屋使用费，代妍时超中心应予支付。综合考虑每月租金（123302.48元/3）、2020年1月份开始我国发生新冠疫情、双方合同履行情况、租赁物存在漏水瑕疵及双方达成协商方案后未能履行等情况，本院酌定该期间的租金和使用费合计为115000元。长江电子信息公司应将租赁保证金55000元返还代妍时超中心。上述费用冲抵后，代妍时超中心仍应支付租金和占有使用费60000元。 截至2019年10月24日水费、电费185494.4元，代妍时超中心应予支付。2019年10月24日至2020年5月9日的水费28779.42元（6934.8×4.15）、电费59305.5元（51570×1.15）、公摊水电费2026.08元（0.8×402×6.3），代妍时超中心应予支付。2020年1月31日以前的物业费63327.5元、2020年2月1日至2020年5月9日的物业管理费17176.5元（0.514×320×99+0.11×82×99），代妍时超中心应予支付。上述费用合计356109.4元。 综上，依照《中华人民共和国合同》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下: 一、南京市； 二、南京市鼓楼区代妍时超美容中心于本判决生效之日起十日内支付南京长江电子信息产业集团有限公司租金及房屋占有使用费60000元； 三、南京市、电费、公摊水电费、物业费管理费合计356109.4元； 四、驳回南京市。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费14290元，减半收取7145元，由南京市鼓楼区代妍时超美容中心负担；反诉受理费5348元，保全费2520元，由南京长江电子信息产业集团有限公司、南京长江科技园有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  贾亚东 二〇二〇年七月二十九日 书记员  吴 丹