广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12976号原告（反诉被告）：胡少强，男，1975年10月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：刘雅莉，广东百健律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇障岗村，统一社会信用代码N1440111721909441L。负责人：胡乃立，社长。委托诉讼代理人：黄海勇，广东维永律师事务所律师。委托诉讼代理人：高锦明，广东维永律师事务所律师。原告（反诉被告）胡少强与被告（反诉原告）广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社（以下简称障岗一社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡少强的委托诉讼代理人刘雅莉，被告（反诉原告）障岗一社的委托诉讼代理人黄海勇、高锦明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡少强诉称：2017年12月19日，障岗一社通过招标方式将其名下的地块转售给本村村民作为建房之用，并将相关投屋地通知发布于村内的公告栏上。其后，我作为本村村民参加了本次投标，并于2017年12月23日与障岗一社签订了《障岗一社投地建房说明书》，依约于2018年1月3日支付了押金50000元。其后，我通过明标的方式投得面积为177.58平方米的地块，并于2018年1月8日全额支付了710000元投地款。之后，我为建房需要向障岗一社提出申请，要求其按照说明书约定协助我办理报建及用地规划手续，但障岗一社一直借故拖延。直到今年年初，我获知障岗一社提供的地块性质实质为农用地，并非宅基地，不能用于建房。为此我多次与障岗一社协商解决，未果。现我请求法院判令：1、确认双方于2017年12月23日所签订的《障岗一社投地建房说明书》无效。2、障岗一社立即向我返还中标款710000元、押金50000元及利息（以760000元为基数，自2018年1月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返款之日止）。3、障岗一社承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）障岗一社辩称：我方不同意胡少强的诉讼请求。第一，《障岗一社投地建房说明书》并非合同，其对双方权利义务没有进行任何设定，仅是双方对于案涉土地有偿使用协议的风险提示。而且双方对于案涉土地的协议为口头协议，该协议并不存在违反合同法第52条规定的情形，应当认定为有效。胡少强以案涉土地不能用于建房为由要求解除合同没有事实和法律依据。依照土地管理法的相关规定，案涉地块涉及农用地，可通过农用地转用手续取得规划报建手续，即依照法律程序办完相关手续后是可以继续使用的。胡少强并未提交任何证据证明该案涉地块无法使用，因此其主张合同无效没有事实依据。第二，即使案涉合同无效，胡少强也存在重大过错，应当自行承担损失及赔偿我方损失。首先，胡少强作为集体经济组织成员，也生活在我方集体所在地，其对案涉地块的土地使用性质及中投标情况一清二楚。其在了解土地情况下仍主动投标，取得案涉地块，现又以案涉地块无法建设为由，要求确认合同无效，明显与之前的行为不一致，违反了诚实信用的民事行为准则。其次，胡少强在本次土地招投标中另外投得了C2地块，依照我方制定的投标相关规定，不得违反一户一宅的基本政策，胡少强明知已经投到一个地块，又另行投标取得案涉地块，明显违反了我方制定的招投标条件，因此胡少强的行为存在明显重大的过错。被告（反诉原告）障岗一社反诉称：2017年12月，我方经集体表决，同意将禾场、牛房、黄枝山尾养猪场等地进行整理后，作为建房用地向各社员公开竞投。案涉B2地块原为案外人胡建辉投得，在胡建辉退出该地块后，再由胡少强竞投所得。而后，我方对案涉地块进行了平整并交付给胡少强使用，为此我方支付了土地平整费用510000余元。我方认为，我方与胡少强之间的土地使用合同系合法有效的，我方也依约履行了相关义务。胡少强无故要求解除合同，其行为不但违反了诚实信用原则，更严重侵害了我方的合法权益。现请求法院判令：1、胡少强赔偿我方损失50000元。2、胡少强向我方返还案涉土地。3、胡少强支付我方土地占用费（按照每年40000元，自2017年12月23日起计算至实际交还土地之日止）。4、胡少强承担本案诉讼费。原告（反诉被告）胡少强针对反诉辩称：第一，案涉地块的性质是农用地，因此双方所签订的《障岗一社土地建房说明书》因违反法律强制性规定而无效。案涉地块至今还不具有建房所需的先决条件。障岗一社从没有对案涉地块进行过平整、排污及硬地化的工程，案涉地块至今还处于长满杂草状态，农用地的性质未曾改变，不能用于非农建设，不能办理报建手续，故障岗一社所交付地块根本不能用于建房，我方的合同目的至今没有实现。我方对于建房说明书无效是不具有任何过错的，我方基于障岗一社的通知进行投地，进而与障岗一社签订建房说明书，对案涉地块是农业用地的性质并不知情，而障岗一社作为集体经济组织清楚案涉地块的性质，在明知案涉地块为农业用地，不得用于非农建设情况下，仍组织招投标，并且将案涉地块出售给我方建房，其主观上具有明显过错。根据合同法第58条，障岗一社因此所造成的损失应由其自行承担，且至今障岗一社没有举证证明其因此造成的经济损失，故障岗一社要求我方赔偿损失及支付土地占用费没有事实及法律依据。经审理查明：胡少强是障岗一社的集体经济组织成员。2017年年底，障岗一社发出通知，将其禾场、牛房、黄枝山尾养猪场等地作为建房用地向社员公开竞投。之后，胡少强投得B2地块（面积为177.58平方米），中标款为710000元，障岗一社与胡少强签订《障岗一社投地建房说明书》，说明书载明：为解决本社部分无房户困难，必须本社户籍的村民（挂靠户籍人员除外）才可以参加投标，每户只可以投一处地；本次投地建房为一次性投标，中标者永久使用此地；交纳押金50000元才能参加投标，未中标者即退回押金，中标者建好首层后确认没有违反规划再退押金；中标者在中标后三天内须交齐中标款；中标者如日后建房，自己到有关部门申请有关建房手续，本社只能协助和提供证明，不负责建房一切责任；如日后国家征用此地，土地款归集体所有，楼房及其他补偿款归房主所有；等等。胡少强于2018年1月3日向障岗一社支付了投地押金50000元，于2018年1月8日支付了投地款710000元。之后，障岗一社将案涉土地交付胡少强使用，胡少强至今未实际利用土地。胡少强和障岗一社确认，关于胡少强投得案涉地块事宜，双方只签订《障岗一社投地建房说明书》，以及由胡少强在中标明细表上签名，没有另行签订其他书面合同。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局白云区分局调查案涉地块的地类性质、权属状况、有否办理农用地转用审批手续、是否取得建设用地规划许可等情况，该局于2020年6月28日复函：1、该地块现行土地利用现状为农用地（果园、农村道路、设施农业用地）；2、该地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为农用地（园地、其他农用地）；3、该地块已核发《集体土地所有权证》（穗集有（2012）第10003306号），权利人是障岗一社；4、该地块查无农用地转用审批手续、《建设用地规划许可证》信息。障岗一社提供了会议记录三份、财务专用收据、发票、照片、会议表决结果到庭，拟证实该社对案涉地块进行了排水、主巷硬底化工程，并向村委会交纳管理费和向社员发放卖地款，胡少强的违约行为造成其极大的经济损失。经庭审质证，胡少强认为上述证据与本案没有关联，相关会议出席和同意的人数没有达到法定要求，案涉地块没有经过排水及硬底化建设，而且收据没有银行交易明细和发票印证，无法证实实际产生相关费用，也无法证明该管理费与本案存在关联，发票没有施工合同和银行交易明细相印证，案涉地块至今仍是长满杂草闲置状态，不具有交付建房的条件。以上事实，有通知、障岗一社投地建房说明书、财务专用收据、中标签名明细表、图纸、会议记录三份、财务专用收据、发票、照片、会议表决结果、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为：胡少强向障岗一社交纳押金和投地款，障岗一社将案涉土地交付胡少强使用，双方签订《障岗一社投地建房说明书》，由此可见，胡少强与障岗一社之间存在土地租赁合同关系。关于《障岗一社投地建房说明书》的性质，该说明书是土地竞投结束确定中标者后，由障岗一社分别与各中标者就所投得土地的建房等相关事宜签订的书面文件，胡少强投得案涉土地后，与障岗一社签订《障岗一社投地建房说明书》，虽名为说明书，但实为障岗一社与胡少强对案涉土地租赁关系所涉民事权利义务的具体约定，故障岗一社抗辩认为《障岗一社投地建房说明书》仅为风险提示并非合同的理由不成立，本院不予采纳。经查案涉土地属于农用地，并非建设用地，没有《建设用地规划许可证》及农转用审批手续，案涉土地租赁合同的目的是用作建房，将农用地用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第六十三条的效力性强制性规定，应为无效合同。现胡少强主张其与障岗一社签订的《障岗一社投地建房说明书》（落款日期2017年12月23日）无效合理合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”障岗一社收取了胡少强交纳的案涉土地押金50000元及投地款710000元，现胡少强主张障岗一社返还上述款项760000元及支付该款按照法定标准计算从2018年1月8日起至实际退款之日止的利息合理合法，本院依法予以支持，同时，胡少强应当向障岗一社返还案涉B2土地。关于障岗一社主张的排污和街道硬底化工程费、向村委会交纳管理费、支付给村民代表或社员的会议费和场地使用费等损失问题。障岗一社虽提供了会议记录、财务专用收据、发票等证据到庭，但相关费用并非障岗一社履行案涉合同必然产生的损失，上述费用与案涉合同的履行之间不存在法律上的因果关系，且胡少强对该损失也无法预见，因此，障岗一社反诉主张赔偿损失50000元依据不足，本院不予支持。关于土地占用费问题。障岗一社已向胡少强交付案涉土地，现其主张胡少强支付土地占用费合理合法，本院予以支持。双方确认案涉土地是在交纳投地款后交付使用的，故本院认定土地实际交付时间为2018年1月8日。鉴于障岗一社对于租金计算标准未能提供任何证据到庭，故本院结合同期同类土地的市场平均价格综合考虑，酌情认定租金标准为0.5元/平方米/月。案涉土地面积共177.58平方米，即月租金应为88.79元。因此，胡少强应当按照88.79元/月向障岗一社支付从2018年1月8日起至实际交还土地之日止的土地占用费。障岗一社主张从2017年12月23日起计付土地占用费于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第四条、第四十四条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社与胡少强签订的《障岗一社投地建房说明书》（落款日期2017年12月23日）无效。二、于本判决生效之日起七日内，广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社向胡少强退回投地款710000元、押金50000元及支付利息（利息以760000元为基数，自2018年1月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至退款之日止）。三、于本判决生效之日起七日内，胡少强向广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社返还该社B2土地（面积为177.58平方米）。四、于本判决生效之日起七日内，胡少强向广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社支付土地占用费（按照88.79元/月为标准，从2018年1月8日起计至实际交还土地之日止）。五、驳回广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6101元、反诉受理费1450元以及财产保全费4720元，由胡少强负担反诉受理费29.70元，广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社负担本诉受理费6101元、反诉受理费1420.30元及财产保全费4720元（胡少强预交的本诉受理费6101元和财产保全费4720元本院予以退回；广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社预交的反诉受理费1450元本院不予退回。于本判决生效之日起三日内，胡少强向广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社支付反诉受理费29.70元；广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社向本院交纳本诉受理费6101元和财产保全费4720元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  罗晓华二〇二〇年七月二十八日书记员  吴剑萍