江苏省丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0321民初293号 原告：秦沙沙，女，1992年9月13日出生，汉族，个体工商户，住丰县。 委托诉讼代理人：刘平响，男，汉族，会计，住丰县。 被告：徐州市三杰房地产开发有限公司，住所地丰县经济开发区。 法定代表人：苗新春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙景利，江苏弘润律师事务所律师。 被告：廉晓琦，女，1989年2月10日出生，汉族，职工，住丰县。 委托诉讼代理人：孙景利，江苏弘润律师事务所律师。 原告秦沙沙诉被告徐州市三杰房地产开发有限公司（以下简称三杰房地产公司）、廉晓琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦沙沙及其委托诉讼代理人刘平响，被告三杰房地产公司、被告廉晓琦的委托诉讼代理人孙景利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦沙沙向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告多收房租款45229元；2、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年8月18日，被告因经营超市租赁被告的房屋，双方约定租房押金3000元，租金按每平方米32元收取。因在原告租赁涉案房屋期间，被告廉晓琦欠付原告奶粉钱1.5万元，被告未同意将此款冲抵租金，且在原告交付被告租金时，因计算错误多支付给被告租金15000元。另外，因被告按照36每平方米多收取原告自2019年6月1日至2019年7月7日期间的租金10229元，因此，被告应返还原告租金共计43229元。2019年7月7日，被告无故拉下原告的电闸，导致原告损失2000元，被告应予以赔偿。综上，被告应返还原告租金及支付违约金共计45229元。原告多次催要，被告拒不支付上述款项。案件审理过程中，原告秦沙沙增加诉讼请求为要求被告返还原告多收房租款80114.3元。 被告三杰房地产公司辩称：第一、原告租赁答辩人的房屋，多次未按期支付租金，至今仍欠付答辩人的租金和违约金；第二、原告至今未将房屋钥匙交付给被告，涉案房屋租赁合同的解除时间应为2019年9月11日，而非原告主张的2019年7月7日；第三、2019年9月11日，租赁房屋的电机、控制器损坏，被告予以更换花费2920元，且租赁房屋门窗玻璃至今未维修更换；第四、原告主张的奶粉钱与答辩人没有关系，更与本案的房屋租赁合同无关。 被告廉晓琦辩称：第一、答辩人与原告不存在买卖合同关系，部分奶粉等物品费用系在涉案租赁房屋期间原告给予答辩人的办事好处费，更与被告三杰房地产公司没有关系，是答辩人与原告之间的纠纷，与本案的房屋租赁合同纠纷无关；第二、答辩人代表三杰房地产公司收取房租期间，原告均未足额及时支付。 经审理查明：2014年7月8日，原告因承租被告位于新城花园2-103的商业门面房一间，支付被告该房屋押金3000元，被告三杰房地产公司向原告秦沙沙出具收据一份。2014年8月18日，原告秦沙沙与被告三杰房地产公司签订出租协议一份，该协议约定，原告承租被告三杰房地产公司位于新城花园2-103的商业门面房一间，房屋面积为153.75元，租赁期限为2014年8月18日至2015年8月17日，租金计算标准为26元每平方米，租金合计47970元，租金支付方式为预先支付半年租金23985元。后原被告又续签了两份出租协议，该两份协议约定的租赁期限分别为2015年8月18日至2016年8月17日、2016年8月18日至2017年8月17日，租金计算的标准变更为32元每平方米，每一年的租金总额为59040元，租金支付方式为预先支付半年租金29520元。签订上述出租协议后，被告将房屋交付给原告使用，2019年7月24日，原告搬离租赁房屋。庭审中，原被告一致认可，关于2-103门面房2018年2月18日之前的租金已结算完毕。原告主张该门面房2017年8月19日之后的租金被告按照每平方米36元向其收取。至一审辩论终结，原告未支付该涉案门面房的下余租金。 另查明，2018年4月1日，被告将位于新城花园2-1-102的商业门面房一间出租并交付给被告。2018年4月15日，原告秦沙沙与被告廉晓琦补签出租协议一份，该协议约定，原告承租被告位于新城花园2-1-102的商业门面房一间，房屋面积为164.67元，租赁期限为2018年4月15日至2019年4月14日，租金计算标准为36元每平方米，租金合计71137元，租金支付方式为预先支付一年租金71137元。在该涉案门面房2018年4月1日至2019年4月1日的租赁期限内，原告秦沙沙应支付被告租金71137元，其中22000元的租金原告已通过现金的方式支付被告三杰房地产公司，其余租金经原被告于2018年4月18日结算，原告向被告出具房租欠条一份，载明下欠租金49137元。庭审中，原被告一致认可除上述原告欠付的49137元的租金未付外，关于2-1-102门面房2018年4月1日至2019年4月1日期间的租金已结算完毕。上述租赁协议约定的租赁期限届满后，原告继续承租上述门面房，至2019年7月24日，原告搬离该租赁房屋。至法庭一审辩论终结，原告未支付该涉案门面房的下余租金。 庭审中，被告自认原告于2018年4月至2019年7月期间，向其支付租金共计177369元。 再查明，被告廉晓琦系被告三杰房地产公司的员工。庭审中，原告自认其租赁的房屋系被告三杰房地产公司所有。 本院认为：原被告之间的出租协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告廉晓琦系三杰房地产公司的员工，涉案租赁房屋系三杰房地产公司所有，故涉案出租协议的双方当事人系原告与被告三杰房地产公司。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”基于此，涉案2-103、2-1-102门面房租赁期限届满后，原告继续使用该两间门面房，被告未提出异议，视为原被告之间按照原租赁协议履行合同义务。鉴于原告在庭审中自认其于2019年7月24日搬离两间门面房，被告主张涉案租赁合同是于2019年9月11日解除，因其未提供充分证据予以证明，故，该两间门面房的租赁期限均应计算至2019年7月24日。关于涉案2-103门面房2018年2月19日至2019年7月24日期间的租金，应按照原出租协议约定的32元每平方米支付，数额为84476.4元（[17+5/30]×32×153.75）。涉案2-1-102门面房2019年4月1日至2019年7月24日期间的租金，应按照原出租协议约定的36元每平方米支付，数额为22349.01元（[3+23/30]×36×164.67）。原告应支付被告上述两间门面房的租金合计106825.41元。鉴于被告自认原告已于诉前向其支付上述两间门面房的租金177369元，扣除原告欠付2-1-102门面房的租金49137元和上述应支付的两间门面房的租金106825.41元，被告应返还原告租金21406.59元。另外，原告于2014年7月8日支付被告的房屋押金3000元，应一并返还。故，被告应返还原告房租及押金共计24406.59元。关于原告主张涉案2-103门面房2017年8月19日至2018年2月18日期间被告应返还其按照每平方米36平方米多收取租金的主张，因其未提供证据予以证明，本院不予支持。原告主张其与被告廉晓琦之间存在未结算完毕的奶粉钱，与本案不属于同一法律关系，原告可另行主张权利。原告其他的诉讼请求，因缺少事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，判决如下： 一、被告徐州市三杰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告秦沙沙房屋租金和押金合计24406.59元； 二、驳回原告秦沙沙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取901元（原告已预交），由原告秦沙沙负担661元，被告徐州市三杰房地产开发有限公司负担240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 刘科 二〇二〇年七月七日 法官助理 王夏 书 记 员 刘燃