江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初246号原告：盛火琴，女，1985年9月4日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：季文成，南通市通州区二甲法律服务所法律工作者。被告：南通市通州区碧桂园房地产开发有限公司，住所地南通高新区世纪大道**财富中心1601—**，统一社会信用代码913206120831003997。法定代表人：谢金雄，总经理。委托诉讼代理人：茅欣薇，系该公司职员。委托诉讼代理人：于建，系该公司职员。原告盛火琴与被告南通市通州区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称通州碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，原告参加了第一、二次庭审，被告的委托诉讼代理人单文华、岑霞参加了第一次庭审，后被告撤回对该两人的授权委托，重新委托茅欣薇、于建作为诉讼代理人参加诉讼，茅欣薇参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即按照合同约定标准向原告交付南通市通州区碧桂园天玺湾96幢2002室房产：2.依法判令被告给付原告逾期交房违约金145662.81元（以665127元为基数，从2016年12月30日起按日万分之二的标准计算至2019年12月29日暂定145662.81元；要求计算至实际交房之日止）；3.本案诉讼费、保全费、财产保全保险费由被告承担。审理过程中，原告撤回部分诉讼请求，诉讼请求变更为：1.依法判令被告给付原告逾期交房违约金170272.51元（以665127元为基数，从2016年12月30日起按日万分之二的标准计算至2020年7月2日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：TZBGY96-2002)，原告向被告购买碧桂园天玺湾96幢2002室房屋，合同约定2016年12月29日前向原告交房，如逾期交房以己付房款为基数按日万分之二支付违约金。合同附件对交付标准、质量等作出明确的约定，但是被告至今没有将房屋装修完毕，经原告多次催促被告交房，被告一直没有履行合同义务。为了维护自身合法权益，故诉至法院，请求处理。被告辩称：一、案涉商品房符合合同约定的交付条件，质量合格。被告亦按约履行了交付通知义务，不存在逾期交房情形。原告逾期办理商品房交接手续，应视为被告按期交房。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。合同第八条约定该商品房交付时间为2016年12月29日前，而案涉商品房已于2016年10月3日取得建设工程竣工备案证明书，南通市通州区住房和城乡建设局于2016年12月14日确认该商品房所在楼幢已具备交付使用条件并公示，符合买卖合同第八条约定的交付条件。另被告亦按合同十一条的约定在2016年12月27日向原告寄发了书面收楼通知，同时该条也约定了由于买受人原因未能按期交付的，视为出卖人按期交房。合同附件四补充协议第五条第（二）款约定，原告应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。本案中，被告已全面履行了合同约定的商品房交付义务，原告逾期办理收楼手续，视为被告按期交房，被告不存在逾期交房情形。二、原告负有及时收楼并向被告主张保修责任的义务，原告逾期三年首次收楼，与被告交付的商品房的质量没有因果关系，原告将三年逾期收楼责任归责于答辩人没有依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第十一条规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。案涉合同第十一条约定由于买受人原因未能按期交付的，视为出卖人按期交房。合同补充协议第五条也约定了原告应按合同约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续，且原告提交的证据《买卖合同重要事项告知书》以及被告向原告寄发的期楼收楼信都证明了被告已多次提醒原告在收楼期限内到销售中心办理收楼手续。但原告在小区物业管理公司的催告下直至2019年12月初才首次到案涉商品房“看房”，超出合同收楼时间近3年，该段时间商品房未办理收楼手续系原告自身原因，与被告交付的商品房质量没有因果关系。本案中商品房的毁损灭失的风险在合同交付日之后就由原告自身承担，同时根据《合同法》一百五十八条、《商品房买卖合同司法解释》第十三条，如房屋存在质量问题，原告在合同约定日期收楼发现时负有及时通知答辩人进行维修的义务，维修期间的损失由被告合理赔偿（包括维修、更换物品等，如维修造成买受人一周或一月暂时不能居住，出卖人承担一周住宿费或者一月房租），但如原告不通知被告维修而是将房屋空置三年，任由损失扩大的责任应则由其自身承担。三、案涉商品房空置三年后出现的部分装修质量问题属于保修范围内的质量问题，被告超出合同保修期限对该问题维修，属于对业主负责的体现，非被告违约行为。根据《商品房买卖合同司法解释》第十二条、十三条的规定，严重影响使用居住质量问题的后果与主体结构质量不合格的后果相一致。一般而言，如果质量问题可以修复的，不能认定为严重影响使用居住，如果多次修复仍不能正常使用才认定为严重影响使用居住。因此，保修范围内的质量问题不能等同于影响主体结构安全或者严重影响正常使用居住的质量问题，保修范围内的质量问题由出卖人承担保修责任。原告不能以保修范围内的质量问题主张被告承担逾期交付的违约责任。双方签订的买卖合同的附录二《住宅质量保证书》及江苏省住房和城乡建设厅2008版的住宅质量保证书明确约定了案涉商品房的保修范围及保修期限，其中卫生洁具保修期一年，灯具电器开关保修期1年，装修工程保修期2年等内容。案涉商品房空置三年后的部分装修问题属于保修范围内的质量问题，但已经超过保修期。且根据合同第十三条、补充协议第四条、第五条约定，商品房装饰问题、工程保修范围内问题由出卖人承担保修责任或给与合理解决方式，买受人不能以前述问题拒绝收楼，并要求出卖人承担逾期交付责任。综上，被告已履行合同约定的交付义务，原告未按合同约定办理收楼手续是其至今未收楼的根本原因，且案涉商品房局部装修质量问题属于房屋空置三年后正常出现的质量瑕疵问题，被告超出保修期限进行维修属于对业主负责的体现，原告要求被告承担逾期交付违约金没有依据，请求法院驳回原告诉讼请求。根据审查确认的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年12月4日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方就通州碧桂园-天玺湾第96幢2002号商品房签订了《商品房买卖合同》（合同编号为TZBGY96-2002，备案号为bn617c6i2w1s1m72）、《补充协议》及附件。案涉房屋建筑面积共100.27平方米，总金额为665127元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月29日前，将取得商品房交付使用备案证明并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况（遭遇不可抗力、政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为、买受人有任何违约行为）外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交房。第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。《商品房买卖合同》附件三对房屋交付标准进行了约定，其中关于天花：“客厅、餐厅、卧室刷乳胶漆，厨房、卫生间、阳台刷防水乳胶漆”，地面：“，地面餐厅铺抛光砖，房间铺强化复合地板，配踢脚线；厨房铺仿古砖；卫生间、沐浴间铺抛光砖”，卫生设施：“配置洗手台、洗手盆、水龙头、浴镜、淋浴龙头连花洒、座厕。卫生间采用沐浴屏”，厨房设施：“配石材台面连洗菜盆、组合式厨柜、水龙头、抽油烟机”，水电：“……开关插座按设计安装到位，集中电表……”。上述合同所附《补充协议》第四条约定，该商品房由出卖人统一装饰。设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。买受人对该商品房的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决。第五条约定，《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得借此拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。买受人未在《商品房买卖合同》约定的交付期限前来交接该商品房的，该商品房的保修期限自《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日起计。在任何阶段，不管任何原因导致出卖人应承担保修、修补责任，且出卖人在履行保修、修补责任过程中，需要买受人配合、协助的，买受人应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若买受人不进行配合、协助而导致出卖人无法履行保修、修补责任的一切法律后果，出卖人不承担。上述《商品房买卖合同》及所附《补充协议》等签订后，原告向被告付清了购房款。2016年10月26日，被告就碧桂园-天玺湾90#-99#工程取得了编号为通建竣验（2016）68号的《建设工程竣工备案证明书》。庭审中，被告出示了案涉房屋的《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》中部分内容由人工填写。2016年12月27日，被告向包括原告在内的通州碧桂园天玺湾第96幢等楼栋业主邮寄了《期楼收楼通知书》，告知业主所购商品房可于2016年12月29日交付，请业主预约收楼手续办理时间，并带齐有关资料和款项前来办理相关手续。原告未如期前往收楼。2019年12月9日原告前往天玺湾准备收房。庭审中，原告认为其前去看房时发现地板尚未完全铺设完毕，卫生间干区洗手台盆、水龙头等未安装，厨房部分橱柜门没有安装、石材台面连洗菜盆、水龙头没有安装，部分开关插座没有安装，卫生间吊顶有渗漏痕迹，其提供了12月9日拍摄的现场照片及12月12日的现场视频。被告则认为当时仅存在个别开关损坏、厨房个别柜门开裂、卧室局部地板翘鼓等少量属于保修范围内的质量问题，但原告拒收房屋，现涉案房屋于2019年12月底已维修完毕，照片及视频所显示的是维修过程中的现场。2020年5月12日，经本院现场勘查，案涉房屋内地板已铺装完毕，卫生间干区洗手台盆及水龙头、橱柜门、厨房石材台面连洗菜盆及水龙头、开关插座亦已安装完毕。2020年7月2日，原、被告双方就涉案房屋进行了交接。审理过程中，本院为查明案件事实，向碧桂园智慧服务股份有限公司通州分公司员工、天玺湾第96幢物业管家张皓进行了调查。据其反映，其于2017年来公司，96幢2002室业主一直没有收房，后因房屋产生物业费、水电等公摊费用，其于2019年六七月份向女业主催缴费用，其称人在外地，过段时间回来。后来直到2019年12月9日下午3时30分左右，业主夫妻俩及朋友来收房，其与另一物业管家梅懿一起陪同去收房。进入房屋后发现地板没有铺完整，干区台盆没有装，卫生间吊顶有渗漏，厨房好像还有什么没有装好，业主没有收房。后来过了几天，男业主到物业前台，让不要动他的房子里的东西。调查过程中，张皓对本院工作人员出示的原告提供的现场照片及视频内容进行了辨认，表示当时房屋内情况确如照片及视频所示。本院认为，原、被告订立《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件是双方真实意思表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，故合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。根据双方的约定，原告向被告购买的是商品装修房，即俗称的“精装修房”，被告在交付房屋时不仅应按约取得商品房交付使用备案证明，还应确保交付的房屋符合合同约定，具备基本居住使用功能，该基本居住使用功能包括但不限于房屋所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，必要功能空间如卫生间、厨房的基本设施全部安装完成。根据原告拍摄的现场照片、视频及本院对陪同收房的物业工作人员的调查，至2019年12月9日案涉房屋内地板尚未完全铺设完毕，卫生间干区洗手台盆、水龙头等未安装，厨房部分橱柜门没有安装、石材台面连洗菜盆、水龙头没有安装，部分开关插座没有安装，卫生间吊顶有渗漏痕迹，房屋不仅存在装修质量问题，卫生间、厨房的基本设施尚未全部安装完成，房间地板亦未铺装完成，房屋尚不具备基本居住使用功能，故即使合同约定的交房期限内被告已取得《建设工程竣工备案证明书》，但房屋尚未达到合同约定的交付标准，不具备交付条件，原告即使未按约定的期限来收房，亦不能因此而视为被告已按期交房。被告认为，涉案房屋仅存在个别开关损坏、个别橱柜门开裂、卧室局部地板翘鼓等现象，且属于房屋空置三年后出现的保修范围内的质量问题，对此原告予以否认，被告亦无确凿证据证明，故本院对该抗辩意见不予采信。综上，本院认为，被告在合同约定的期限内尚未完成涉案房屋的装修，已构成逾期交房。原告2019年12月前来收房时发现问题，被告自述于当月月底维修完毕，通知原告收房被拒，但未有证据证明。2020年5月12日，本院组织双方查勘现场，被告方亦未要求原告收房，直至2020年7月2日双方才办理了房屋交接手续，故本院认定2020年7月2日为实际交房日。被告作为房屋开发商及出卖人，在合同约定的房屋交付日前对房屋是否符合合同约定应进行全面、仔细地检查和验收，对于存在的问题及时整改，以确保合同义务全面、妥善履行，本案中原告虽未按合同约定日期收房，但被告直至原告2019年12月首次来看房时对于房屋装修义务仍未完成，故本院认定其应承担逾期交房违约责任，逾期交房时间应自2016年12月29日次日起计算至2020年7月1日止，共1280天。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交付房屋超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，据此，逾期交房违约金应为170272.51元（665127元×0.0002×1280天）。但考虑到原告在约定的收房期间内确实未及时收房，怠于行使领受及检验义务，致被告的交易利益处于不稳定状态，故本院对上述违约金予以适当调整，被告承担逾期交房违约金119190.76元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、限被告南通市通州区碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告盛火琴逾期交房违约金119190.76元。二、驳回原告盛火琴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3705元，由原告负担1111元，被告负担2594（被告负担部分原告已垫付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3705元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审判长  吴晓玲审判员  施 箭审判员  王兴华二〇二〇年七月六日书记员  袁金君