湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终710号上诉人（原审原告）：陈平，男，1970年9月4日出生，汉族，住湖北省枝江市。上诉人（原审原告）：张祯凤，女，1970年4月21日出生，汉族,住湖北省枝江市。二上诉人共同委托的诉讼代理人：曹**远，湖北赫诚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：中国银行股份有限公司三峡分行，住所地湖北省宜昌市胜利四路**。负责人：陈戎,该分行行长。委托诉讼代理人：陈川川，湖北三峡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜昌市泰江置业有限公司，，住所地湖北省宜昌市沿江大道****法定代表人：陈筱根，该公司董事长。委托诉讼代理人：王霄凌，湖北钧信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁彪，湖北钧信律师事务所实习律师。上诉人陈平、张祯凤因与被上诉人中国银行股份有限公司三峡分行（以下简称中行三峡分行）、宜昌市泰江置业有限公司（以下简称泰江公司）合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈平、张祯凤上诉请求：撤销一审判决，依法改判二被上诉人赔偿上诉人损失1666879.7元。后增加一项上诉请求为：泰江公司按照商品房买卖合同第15条赔偿违约金2437795元。本案一、二审案件受理费由二被上诉人承担。其主要事实与理由：本案因二被上诉人未按约定为上诉人所购房屋及时办理房屋所有权证以及按揭抵押登记，导致涉案房屋被枝江市人民法院以442万元低价拍卖抵偿给他人，造成上诉人损失1666879.7元。涉案房屋被枝江市人民法院拍卖时，该房屋所有权人已登记为泰江公司，但该公司并未在拍卖过程中提出异议，造成上诉人损失。一审判决认为二被上诉人的行为与上诉人的损失没有因果关系，显然存在错误。中行三峡分行辩称:一审判决认定事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。泰江公司辩称:一审判决认定事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。陈平、张祯凤向一审法院起诉请求：1、判令中行三峡分行、泰江公司共同赔偿陈平、张祯凤损失1666879.7元（首付款2379060元+已还按揭款776671.8元+判决应偿还房款本息2931147.9元-抵偿价4420000元）。2、本案诉讼费由中行三峡分行、泰江公司承担。一审法院认定事实：2013年12月20日，陈平、张祯凤与泰江公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买位于湖北省宜昌市××大道××号房屋，2013年12月27日办理了预购商品房预告登记，登记证号：宜市房预伍家区字第××号。2014年3月20日，陈平、张祯凤与中行三峡分行签订了《个人一手住房贷款合同》。合同约定，陈平、张祯凤向中行三峡分行申请贷款，金额为350万元整，贷款期限为240个月。借款担保方式为所购商品房抵押和开发商阶段性保证，抵押物为陈平、张祯凤在泰江公司处购买的宜昌市江山多娇三期30-1-010101号房屋；陈平、张祯凤应在合同签署后10日与中行三峡分行到有关部门办理预告抵押登记，在房屋竣工验收交付使用取得房屋所有权证书后30日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记。合同还对逾期还款的违约责任等进行了约定。2014年3月28日，泰江公司向中行三峡分行出具《担保函》，愿意为购买江山多娇三期项目商住楼住房的客户在中行三峡分行申请的贷款提供担保，在担保函项下承担连带保证责任。担保期间为贷款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付该行之日止。上述合同签订后，中行三峡分行于2014年4月21日向陈平、张祯凤发放贷款350万元整。陈平、张祯凤偿还部分贷款本息后，未能按照合同约定继续还款，中行三峡分行扣划了泰江公司部分款项以代偿陈平、张祯凤借款，截止2017年9月5日，陈平、张祯凤尚欠中行三峡分行本金2919087.2元以及利息12060.7元。一审另查明，泰江公司于2014年11月1日取得涉案房屋的初始登记，《房屋产权证明》字号为宜市房监字××号。2016年3月31日，因陈平欠付案外人彭家新债务，枝江市人民法院依据（2015）鄂枝江民初字第01523号生效民事判决书，向宜昌市产权登记交易中心作出枝江市人民法院（2016）鄂0583执保32号协助执行通知书，将涉案房屋查封，后又依据枝江市人民法院（2016）鄂0583民初942号、（2016）鄂0583执保字第82号、（2016）鄂0583执第122号之一号协助执行通知书相继于2016年7月13日、2016年8月4日、2017年10月16日将涉案房屋查封。2017年10月16日涉案房屋被湖北省枝江市人民法院以442万元的价格交付申请执行人彭家新，权属转移登记至案外人彭家新名下。2016年5月9日，陈平、张祯凤以涉案房屋实际面积与合同约定面积有出入，将泰江公司起诉至一审法院，请求解除该商品房买卖合同、退还购房款并支付利息、赔偿房屋装修损失费等。2016年9月5日一审法院以（2016）鄂0503民初679号民事判决书驳回陈平、张祯凤的全部诉请，陈平、张祯凤不服上诉至宜昌市中级人民法院，后撤诉。2017年10月31日，中行三峡分行以陈平、张祯凤未偿还借款为由将陈平、张祯凤、泰江公司诉至一审法院，请求解除《个人一手住房贷款合同》，陈平、张祯凤偿还借款本息等。2017年11月30日，一审法院作出（2017）鄂0503民初2142号民事判决书，后中行三峡分行不服提起上诉，2018年7月2日，宜昌市中级人民法院作出（2018）鄂05民终1260号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回一审法院重审。一审法院重审后于2019年4月29日作出（2019）鄂0503民初90号民事判决书，判决解除中行三峡分行与陈平、张祯凤签订的《个人一手住房贷款合同》；陈平、张祯凤于判决生效之日起十日内向中行三峡分行清偿借款本金2919087.2元，利息12060.7元，共计2931147.9元，并自2017年9月6日起至债务全部履行之日止，以2919087.2元为基数，按照2014年北山房贷字035号《个人一手住房贷款合同》约定的利率支付逾期利息；泰江公司对判决书第二项所确定的债务承担连带清偿责任。后泰江公司不服上诉至宜昌市中级人民法院，2019年10月25日，宜昌市中级人民法院作出（2019）鄂05民终1977号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为：本案系陈平、张祯凤认为中行三峡分行、泰江公司未履行合同义务，造成其损失引起的纠纷，应当定性为合同纠纷。案涉《个人一手住房贷款合同》及《担保函》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据合同约定，中行三峡分行为涉案房屋的抵押权人，但在合同签订后，泰江公司在2014年11月1日取得涉案房屋的初始登记，至今未办理以陈平、张祯凤为产权人的房屋产权登记，中行三峡分行也无法办理抵押登记。因此，涉案房屋未办理抵押登记，系对抵押权人的权利造成影响，而陈平、张祯凤为涉案合同的债务人，非抵押权权利人，现其主张因未办理抵押权而造成损失，无法律依据。另，枝江市人民法院将涉案房屋查封，后通过司法程序拍卖，系因陈平、张祯凤下欠他人债务，未按法院的生效判决履行义务而导致，且在该案件执行过程中对案涉房屋的处置价格高于或者低于其购买价，并非中行三峡分行、泰江公司决定，若陈平、张祯凤认为在执行程序中，其房屋处置价格过低，损害了其利益，应通过司法监督程序进行救济。故该案涉房屋是否办理抵押与该房屋的拍卖价格高低不具有因果关系。综上，陈平、张祯凤诉称中行三峡分行、泰江公司造成其损失没有事实和法律依据，对其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈平、张祯凤的诉讼请求。本案案件受理费12343元（已减半收取），由陈平、张祯凤负担。二审中，陈平、张祯凤向本院提交了不动产登记查询结果证明（二），证实泰江公司未提出异议的情况下，涉案房屋被枝江市人民法院拍卖，造成上诉人的损失。中行三峡分行、泰江公司认为该证据与本案无关，达不到上诉人的证明目的。本院认为上诉人二审中提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人陈平、张祯凤的上诉请求进行审查。对陈平、张祯凤二审增加的诉讼请求，即泰江公司按照商品房买卖合同第15条约定赔偿陈平、张祯凤违约金2437795元。经查，陈平、张祯凤在一审提出的诉讼请求中并无此内容，二审中泰江公司、中行三峡分行也均不同意对此进行调解，故本院对陈平、张祯凤增加的诉讼请求不予审理，陈平、张祯凤可另行主张权利。陈平、张祯凤与中行三峡分行签订的《个人一手住房贷款合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。中行三峡分行依约履行了发放贷款的义务，陈平、张祯凤应按照合同约定履行还本付息的义务。但陈平、张祯凤未按约定履行义务，应承担相应的违约责任。因陈平、张祯凤下欠案外人债务,涉案房屋被人民法院依法查封、拍卖。陈平、张祯凤认为涉案房屋处置价款过低，损害其利益，可依法另行主张权利。陈平、张祯凤主张中行三峡分行、泰江公司未及时办理涉案房屋所有权证、抵押登记等相关手续以及泰江公司未在涉案房屋拍卖过程中提出异议造成其损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，陈平、张祯凤的上诉理由不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19802元，由陈平、张祯凤负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  周铁金审判员  罗 娟二〇二〇年七月二十四日书记员  张程程