云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初5385号原告：昆明蒂果商贸有限公司统一社会信用代码：91530102MA6NMYQ15Q法定代表人：陈鸿帝住所：云南省昆明市五华区委托诉讼代理人：兰天，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：荣艺源，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：昆明自然乐游乐园有限公司统一社会信用代码：91530112MA6NTGXHX1法定代表人：陈肖住所：云南省昆明市西山区委托诉讼代理人：颜益明、马佳，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明蒂果商贸有限公司（以下简称“蒂果商贸”）与被告昆明自然乐游乐园有限公司（以下简称“自然乐游乐园”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告蒂果商贸的委托诉讼代理人兰天、荣艺源，被告自然乐游乐园的委托诉讼代理人颜益明、马佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒂果商贸向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《游乐园茅草亭烤位租赁协议》；2、被告向原告退还定金65000元；3、被告向原告支付违约金240000元；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2020年3月28日原、被告签订了《游乐园茅草亭烤位租赁协议》，约定被告将位于昆明共计80个）及售卖亭出租给原告用于经营烧烤使用。协议签订后，原告按照约定于2020年3月29日向被告支付了定金65000元，又于2020年4月20日向被告支付了首期租金335000元。原告已按照协议约定履行了付款义务，但被告却迟迟不与原告办理租赁场地的移交手续，并在合同签订后多次单方面向原告提出要变更协议条款，更在未经任何协商及告知的情况下直接拒收原告支付的首期租金款。2020年4月22日，原告在公证机构的见证下向被告寄送了《关于是否继续履行〈游乐园茅草亭烤位租赁协议〉的征询函》，被告回函明确表示要单方解除双方签订的租赁协议。被告单方撕毁协议拒不履行合同债务的行为导致原告合同目的无法实现，被告的行为严重损害了原告的合法权益，对原告造成了大量损失，现依法提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益。被告自然乐游乐园答辩称：第一，被告同意解除本案合同。第二，导致原被告双方不能履行本案合同的责任在于原告，原告未履行在先合同义务，构成违约，而被告对合同未履行不存在过错，不应退还原告定金，也不应承担违约责任。主要有两个方面，首先，按合同约定原告应在签订合同之日支付定金，而不是签订协议后支付定金，并且原告未按照合同约定支付第二期租金，存在先违约行为，原告无权要求被告退还定金。其次，原告在被告经营期间擅自在朋友圈进行商业优惠活动的宣传，其宣传内容足以误导消费者，不仅侵害了消费者的合法权益，也严重影响了被告的商业信誉，使消费者对被告产生负面评价和抵触情绪，对被告造成很大的负面影响，损害了被告的企业形象、商业信誉；被告经营场地涉及多处项目需要收取门票，但入场门票自开业以来都无此项收费，原告的宣传行为即违反法律规定也违反合同约定，所以，被告对合同解除无过错，不应承担违约责任。第三，原告主张的违约金明显过高不合理，原告也未能提供出具体的损失清单等证据，原告主张的违约金没有事实和法律依据，不应予以支持。综上，请求法院判令解除合同，并驳回原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并附卷佐证。被告提交证据材料2、6，原告对真实性、合法性予以认可，但关联性不予以认可，本院对其真实性、合法性予以确认，对证据的关联性和证明内容，本院在说理部分予以阐述；被告提交证据材料4、5、7，原告对其真实性、合法性、关联性均不予以认可，本院认为，原告在庭审中认可微信聊天截图与朋友圈截图均为原告法定代表人所发，本院对其真实性予以确认，至于合法性和证明内容的认定，本院在说理部分予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《游乐园茅草亭烤位租赁协议》，约定被告将位于昆明共计80个）及售卖亭出租给原告用于经营烧烤使用，租赁期限自2020年4月1日起至2025年4月1日（共计62个月），其中前两个月为免租期；被告于2020年6月1日前将租赁物交付原告；第一年租金为800000元，原告应于本协议签订之日向被告支付定金65000元，协议签订后一个月内支付租金人民币335000元，签订合同后两个月内支付第一年剩余租金人民币400000元；乙方在经营期间，应当遵守甲方园区管理制度，禁止发生破坏园区设施设备等财物、侵害消费者利益及其他损害甲方形象和利益的行为；甲乙双方应当遵守本协议的约定，任何一方违反本协议的有关约定即视为违约。违约方应当向守约方支付本协议年租金30%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，应当由违约方补足承担。2020年3月29日，原告向被告转账支付定金65000元。2020年4月20日，原告向被告支付租金335000元，当天被告将335000元退还原告。2020年3月30日，原告的法定代表人陈鸿帝与被告的总经理刘家玲进行了微信聊天，刘家玲发出“陈总，我们签的合同是这样的，你们定金交了之后就约定了我们不会再租给别人，第二笔款是一个月内补齐，那天问了你们什么时候能够接手，你们说的4月1日，所以肯定接手了第二笔款要付的。如果你这边不方便，我们可以推迟移交场地。”陈鸿帝回答“肯定的”。被告庭审中陈述通过该微信聊天记录可以看出双方对场地移交时间及第二笔款项的支付时间进行了变更，场地移交时间变更为4月1日，第二笔款项的支付时间应当也变更为4月1日，因为合同约定的场地移交时间与第二笔款项支付时间相同，可认定要将第二笔款项支付完毕之后才能移交场地。原告认为双方并未将支付完毕第二笔款项约定为移交场地的条件，且该微信聊天记录无法认定为双方对付款期限进行了变更。原告法定代表人陈鸿帝于2020年3月29日、2020年3月30日、2020年4月2日、2020年4月4日、2020年4月5日在其微信朋友圈对自然乐游乐园园区内的竹海茅草亭烧烤进行宣传，其中内容包含“景区免门票，免费停车，自然乐游乐园又一村自助烧烤，为我个人私人承包，4月1日开始提前预定的桌费5折，菜品酒水由优惠……”，“……啤酒买一打送一打，吃完还可以打包再送一打啤酒券……”2020年4月21日，原告向被告发出《关于是否继续履行的征询函》，内容为“……现贵公司却单方面告知本公司要求停止合作，拒不按照双方约定的时间（支付首期租金时）交付租赁场地，还单方面将本公司支付的租金退还。现本公司正式发函征询贵公司意见，请贵公司就是否继续履行《游乐园茅草亭烤位租赁协议》给本公司正式书面答复……”2020年4月23日，被告向原告发《关于是否继续履行的回复函》，表示单方面解除合同。被告陈述该回函并不代表被告行使单方解除权庭审中，原、被告双方一致同意解除《游乐园茅草亭烤位租赁协议》；双方一致陈述场地一直未进行交接。本院认为，原、被告签订的《游乐园茅草亭烤位租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。至于协议解除问题，被告虽于2020年4月23日向原告回函表示要单方解除协议，但被告在庭审中陈述该行为并不代表被告行使单方解除权，本院确认双方的协议未于该时间解除。现原、被告双方一致同意解除协议，符合法律规定，对原告主张解除协议的诉请，本院予以支持。对双方是否按协议约定履行义务，是否存在违约行为的认定，本院逐一进行说明。1、原告未于协议签订当天支付定金，被告认为原告的该行为构成先行违约，本院认为，原告虽未按约定于协议签订当天支付定金，但其实际支付定金的时间与约定时间仅差一天，原告的该行为并不影响协议的继续履行，对被告的此答辩意见，本院不予采信。原告已按约定向被告支付了定金。2、原告于2020年4月20日向被告付款335000元，该行为是否构成违约，被告认为双方通过微信聊天已将该款项的支付时间变更为2020年4月1日，原告逾期付款构成违约，本院认为，协议中约定的该款项支付时间为协议签订后一个月内，而微信聊天中只提到将场地移交时间变更为4月1日及“接手后第二笔款要付的”，并未提到对款项支付时间变更为4月1日的内容，属约定不明确；另协议中约定的第二笔款项付款时间与场地移交时间一致，无法推断出场地移交的前提是第二笔款项支付完毕，因此，对第二笔款项付款时间推定为未变更，仍应按原协议内容履行，对被告的上述答辩意见，本院不予采信。原告已在协议约定的时间内向被告支付了第二笔款项，完成了协议约定的义务，不存在违约。3、原告法定代表人的微信朋友圈宣传行为是否侵害消费者利益及损害被告形象和利益，被告认为原告的宣传行为损害了其利益，构成违约，本院认为，原告与被告签订合同后，为经营需要的考虑，在微信朋友圈进行宣传符合常理，即使宣传内容可能存在部分与事实不符的情况，但仅凭该宣传内容，难以认定会对被告的形象和利益产生不利影响，被告亦未提交相应证据对此加以证明，被告应当承担举证不能的不利后果，对被告上述答辩意见，本院不予采纳，原告的行为不构成违约。4、被告以原告的上述三项行为构成违约为由，将335000元退回原告，本院认为，被告在原告未违约的情况下，将第二笔款项退还，并拒绝继续履行合同，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，被告应当将定金退还原告，对原告主张被告退还定金65000元的诉请，本院予以支持。至于违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，原告未提交证据证实其因被告的违约行为造成的实际损失，其主张的240000元明显过高，本院依据公平原则和诚实信用原则，综合衡量，酌情判令被告向原告支付以定金65000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算的自起诉之日（2020年5月14日）起至款项实际付清之日止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第七十八条、第九十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除原告昆明蒂果商贸有限公司与被告昆明自然乐游乐园有限公司于2020年3月28日签订的《游乐园茅草亭烤位租赁协议》。二、被告昆明自然乐游乐园有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告昆明蒂果商贸有限公司定金65000元，并支付该款自2020年5月14日起至款项实际付清之日止的违约金（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）。三、驳回原告昆明蒂果商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2938元（原告已预交），保全费2045元，原告昆明蒂果商贸有限公司负担2000元，被告昆明自然乐游乐园有限公司负担2938元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  周媛媛二〇二〇年七月十五日书记员  张 悦