江苏省靖江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1282民初字585号 原告：靖江市泰和置业有限公司，住所地靖江市。 法定代表人：魏金华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邵琛、钱丽萍，江苏江豪海信（靖江）律师事务所律师。 被告：李鸿波，男，1969年6月15日出生，住靖江市。 委托诉讼代理人：黄蓉，靖江市马洲法律服务所法律工作者。 原告靖江市泰和置业有限公司（以下简称泰和公司）诉被告李鸿波为商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泰和公司委托代理人邵琛，被告李鸿波委托代理人黄蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：THE102101)及《合同补充协议》；2、被告支付原告违约金57250元、赔偿律师代理费60000元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年1月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：THE102101)一份，约定被告购买原告开发建设的泰和国际城XXXX房屋一套，总价款为1145000元，首付款345000元，余款800000元由被告办理商业贷款方式支付。同时，合同附件四即《合同补充协议》第6条约定，如因被告未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行提前收回全部贷款并由原告承担连带保证责任，被告应在原告向被告发出催款通知书3日内将原告向贷款银行偿还的全部款项支付原告，逾期未付，房屋未交付前原告有权解除该及所有附件、补充协议，且被告需支付原告该商品房总价款百分之五的违约金。同时，被告如有违约，则还应支付原告为实现债权而支付的律师费等相关费用。上述合同签订后，被告向中国农业银行股份有限公司靖江市支行（以下简称农行靖江支行）申请办理了银行按揭贷款，并于2014年4月15日签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定借、还款事宜，及被告在取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权证人的抵押登记手续前，原告提供阶段性担保。合同履行过程中，经原告多次催促，被告一直未办理收房手续，亦未办理不动产权属登记，诉争房屋至今未交付原告。因被告未按约偿还贷款，致农行靖江支行提前收回贷款，并于2020年1月16日从原告账户上直接扣除借款本金648386.43元及利息21301.27元，共计669775.95元，用于偿还被告所欠全部借款本息。扣划后，原告同日向被告寄送催款通知书，要求被告将农行靖江支行扣划的669775.95元于收函后3日内偿还原告，否则原告将解除双方签订的《商品房买卖合同》。但至起诉之日，被告仍未给付原告上述代偿还的银行贷款本金及利息款项。原告认为，原、被告被签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，对双方均具有约束力。因被告未按约定偿还银行贷款，致使原告承担阶段性担保责任，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了经济损失。为此，原告特依法向贵院提起诉讼，请求法院依法判如所请。 被告辩称：原告所述双方签订商品房买卖合同及补充协议，合同签订后被告已支付首付款345000元给原告，余款800000元通过办理商业贷款的方式支付给了原告的事实无异议。案涉房屋被告至今未办理收房手续，亦未办理房屋所有权证，2014年4月15日被告与农行靖江支行签订《个人购房担保借款合同》后，被告已按照借款合同约定，履行了部分还款义务，2014年5月15日至2019年11月期间总计归还了案涉房屋的贷款本息合计333529.88元，后因被告出现经济问题，无能力继续还款，后期未再向银行归还借款本息，由原告代为归还了下欠本息669775.95元，原告上述代偿款项被告同意偿付给原告。被告不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，如果法院判决解除，要求原告已付的首付款345000元及已经归还银行的借款本息333529.88元，要求在本案中一并处理，由原告直接返还给被告。关于原告主张的违约金57250元无异议，此款同意从原告应返还被告的款项中进行扣减；律师代理费60000元被告不同意承担，该收费金额明显过高，且双方合同中并未约定律师代理费由被告承担。综上，请求法院依法判决。 针对被告答辩，原告补充陈述：关于律师代理费负担问题，双方合同附件四《合同补充协议》第一部分第8条有明确的约定，且本案收取代理费60000元并未超过江苏省司法厅规定的收费标准。关于合同解除后的款项返还问题，同意将被告已支付的房屋首付款345000元以及已经偿付银行的部分贷款一并处理，由原告直接返还给被告，但对被告所辩称的返还金额有异议，因案涉房屋总价1145000元，原告已代为偿付银行669775.95元，所有应返还的款项金额为357974.05元，计算方式即总房款1145000元-代偿款669775.95元-违约金57250元-律师代理费60000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的2014年1月23日双方签订的《商品房买卖合同》及所附《合同补充协议》，2014年4月15日原、被告与农行靖江支行签订的《个人担保借款合同》及800000元贷款的房款凭证，2019年11月14日农行靖江支行出具发送给被告的贷款提前到期通知书及快递回单，2020年1月16日原告归还农行靖江支行648474.68元和21301.27元的业务凭证，2020年1月18日原告与江苏江豪海信（靖江）律师事务所签订的委托代理协议、代理费银行支付凭证及发票等无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告有争议的2020年1月16日原告向被告发送的催收代付房屋款项贷款本息的通知函及网上查询投递详情单，本院认为，该通知函虽经向被告邮寄因被拒收退回，系根据双方签订的《商品房买卖合同》中记载的被告地址进行邮寄，且根据附件《合同补充协议》第七部分“通讯地址及送达”内容约定，原告根据《商品房买卖合同》中记载的被告地址向被告发出的函件寄出三日后视为送达，可以认定原告代偿农行靖江支行款项后已书面通知被告偿付代偿款，本院对该组证据的真实性、关联性、合法性均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：：2014年1月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于泰和国际城XXXX房屋一套，房屋总价款为1145000元，买受人应于签定合同当日向出卖方支付首期购房款345000元，余款800000元整，由买受人向银行申请按揭贷款，并于签定本合同的同时办理好按揭贷款相关手续。双方所签合同附件四《合同补充协议》第5条约定“如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代为买受人向银行偿还贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出催款通知书3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，买受人向出卖人支付代还款总额每日千分之三的逾期付款违约金，如买受人未按时足额支付出卖人代其偿还的银行贷款，房屋未交付前出卖人有权解除本合同”，第6条约定“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行提前收回全部贷款并要求出卖人承担连带保证责任的，买受人应在出卖人向其发出催款通知书3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人。逾期未付，房屋未交付前出卖人有权解除本合同及所有附件、补充协议，且买受人须向出卖人支付该商品房总价款百分之五的违约金，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金，余款（不计利息）退还买受人”。第8条约定“买受人如有违反上述条款规定的行为，除承担上述责任外，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、鉴定费、调查取证费、诉讼费等相关费用。合同及附件还约定了其他内容。合同签订当日，被告向原告支付了首期购房款345000元。 2014年4月15日，被告与农行靖江支行签订《个人购房担保借款合同》一份，并由原告作为保证人进行盖章进行连带保证担保，约定被告向农行靖江支行借款80万元，借款期限20年。采用等额本息还款法归还借款本息，借款执行利率为6.55%、逾期利率为9.825%，于每月15日前还本付息。该借款合同签订当日，农行靖江支行发放了贷款800000元给原告用于偿付案涉房屋剩余款项。上述借款合同签订后，被告已按照借款合同约定履行了部分还款义务，2014年5月15日至2019年11月期间总计归还了案涉房屋的贷款本息合计333529.88元，后因故未能继续归还借款本息，农行靖江支行于2019年11月14日向被告发出贷款提前到期通知书，宣布上述借款合同项下的贷款于2019年11月16日提前到期，并要求归还该合同项下的结欠本金。因被告未能偿付银行所欠借款本息，2020年1月16日，农行靖江支行从原告银行账户内扣划了借款本金648386.43元及利息21301.27元，共计669775.95元，原告于当日向被告邮寄了通知函催收代付的贷款本息，并要求被告于3日内偿付，逾期将解除双方签订的《房屋买卖合同》，该通知函未能妥投被退回。 该案诉讼过程中，被告虽主张同意退还原告所代为偿付的669775.95元，但直至本案判决前仍未向原告给付任何代偿款项。 另查明，案涉房屋因故至今未办理房屋房屋交付手续，亦未办理房屋产权登记至被告名下。 2020年1月18日，原告与江苏江豪海信（靖江）律师事务所签订一份《委托代理协议》，约定原告委托该所指派邵琛律师作为与被告为商品房买卖合同纠纷一案的代理人，协商代理费为60000元。2020年7月2日，原告向该所支付代理费60000元。 本案争议焦点：1、双方签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》应否解除；2、若解除，原告应退还给被告的款项金额如何计算。 本院认为：关于焦点1，依法成立的合同受法律保护，双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法律强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。因被告未能按期向农行靖江支付偿还房屋贷款本息，致使银行提前宣布贷款到期并从原告处扣划了剩余贷款本息，则被告应根据双方合同约定及时将代偿款项支付给原告，逾期未付，应承担相应违约责任。现原告根据双方合同约定，行使约定解除权，其诉请要求解除双方《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，符合双方约定和法律规定，对此本院予以支持。 关于焦点2，原告向农行靖江支行承担保证责任代为偿付下欠贷款本息后，提起本案诉讼并为此支出律师代理费60000元，要求该费用由被告承担，符合双方合同约定，本院对此亦予支持。原告诉请要求被告承担违约金57250元，被告对金额无异议并主张从原告应返还其款项中直接扣减，对此本院予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除后，扣减被告应承担的款项后原告应返还被告相应款项。审理中，被告主张要求原告返还首付款345000元及被告已归还银行的贷款本息333529.88元，原告对此提出异议主张应按照购房总房款1145000元-代偿款669775.95元-违约金57250元-律师代理费60000元=357974.05元进行返还。对此本院认为，被告已支付的首付款345000元原告应予返还，关于被告已归还的银行贷款本息合计333529.88元（其中本金应为151613.57元、利息181916.31元）的应如何返还问题，该部分款项本院根据被告的违约情况、房屋价格增值等情况，从公平合理、利益均衡的角度出发，就上述已支付银行本息的款项，本院酌定原告应返还被告的金额为220000元。综上，扣减被告应承担的本案违约金57250元、律师代理费60000元后，原告应返还被告的款项金额为447750元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、解除原告靖江市泰和置业有限公司与被告李鸿波2015年1月23日签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》； 二、原告靖江市泰和置业有限公司于本判决生效后十日内向被告李鸿波返还431330元（已扣减被告应给付原告的违约金57250元、律师代理费60000元）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16160元，公告费260元，由被告李鸿波负担（此款原告已交纳，已从原告应返还被告的款项中直接扣减此款，被告无需另行给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  朱成良 人民陪审员  展静忠 人民陪审员  崔彩霞 二〇二〇年七月二十日 法官 助理  孙 洁 书 记 员  陈 雨 本案援引法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。