山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1027号 上诉人（原审原告）：谢爱华，女，1967年10月5日出生，汉族，居民，住东平县。 委托诉讼代理人：高立成，山东鲁正律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：谢德英，男，1940年2月27日出生，汉族，居民，住东平县。 委托诉讼代理人：高立成，山东鲁正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东亿豪房地产开发有限公司，住所地东平县西山路北段（畜牧局对过）。 法定代表人：甄志中，总经理。 被上诉人（原审被告）：张澄，男，1987年4月14日出生，汉族，居民，住东平县。 委托诉讼代理人：方芳，山东法雅律师事务所律师。 上诉人谢爱华、谢德英因与被上诉人山东亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）、张澄房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省东平县人民法院（2019)鲁0923民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 谢爱华、谢德英上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判或发回重审。2、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审查明事实不清。两上诉人是父女关系，谢爱华房屋拆迁安置两套房产，其中一套（也就是涉案房屋）签署在谢爱华父亲谢德英名下，另一套在谢爱华女儿谢邺茹名下。谢德英名下的涉案房屋是亿豪公司开发的东方明珠小区3号楼2单元304室，该房屋已于2012年交付给上诉人，上诉人装修后一直居住至今。亿豪公司与张澄签订《商品房预售合同》时两上诉人已居住该房屋达2年之久。一审已查明亿豪公司自2011年11月22日至2014年10月16日多次变更法定代表人，但是与张澄签订《商品房预售合同》的主体是亿豪公司，属公司行为。且一审中亿豪公司答辩时也承认与张澄签订的合同是恶意串通，为无效合同。同时，张澄2014年购买了涉案房屋，但直到上诉人2018年12月10日起诉时，在长达4年的时间内，张澄从未向上诉人主张权利，亿豪公司也从未提出有另外一个物权所有人存在。且一审中一审法院要求张澄提供购买合同原件和交款记录，但直到一审判决时，其也没有提供。这足以证实其购买房屋的非法性，也进一步佐证了上诉人的主张。2.一审判决适用法律错误。上诉人居住的房屋因拆迁所得，本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第九条的规定判决上诉人对该房屋有优先取得权，不应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条规定进行判决。本案中，亿豪公司将房屋交付给上诉人后，又与张澄恶意串通，将属于上诉人的房屋恶意预售登记在张澄名下，实属一房两卖情形，张澄应另向亿豪公司请求返还已付购房款及利息，并要求赔偿损失，并可以请求亿豪公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 张澄辩称，同原审答辩状一致。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人没有提交证据证实张澄与亿豪公司恶意串通，不符合合同法关于合同无效的相关规定。原审中有两个原告，这两个原告到底哪一个名下的房屋与涉案的房屋有关不清楚，原审中原告称拆迁的房屋是原告共同安置的，但在上诉状中说是上诉人谢爱华的房屋拆迁以后补偿的两套房子，原审法院无法作出要求被上诉人协助上诉人过户的请求，因为产权人不明确。原审诉讼请求中没有要求优先安置权，原审法院没有判决这一点是正确的。请求二审驳回上诉，维持原判。 亿豪公司未作答辩。 谢爱华、谢德英向一审法院起诉请求：1、判令确认两被告双方签订的《商品房预售合同》无效；2、判令被告协助原告办理拆迁置换楼房的不动产手续；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告谢爱华居住的家属院拆迁改造，2009年1月19日谢爱华与山东隆安房地产开发有限公司签订《拆迁补偿协议》及《补充协议》，两份协议经东平县公证处公证。2014年10月18日，被告亿豪公司与被告张澄签订《商品房预售合同》，合同约定张澄购买亿豪公司预售的东方明珠3幢2单元304号房，房屋代码为46576。房屋预测建筑面积共计125.85平方米；主房单价为4280元/平方米，总金额为538638元；房屋交付期限为2013年10月29日。另，涉案房产于2014年11月18日预告登记在张澄名下，预告登记号东平房建城区字第××号。同时查明，山东隆安东平县东方明珠项目部于2013年3月7日向原告下发《东方明珠返迁户选房确认表》，确定谢德英选定东方明珠项目部2号楼2单元302号房，户型三室两厅，面积129.84平方米。多余或不足面积多退少补。房源选定经双方签字盖章确认不再更改，任何一方不可单独调换。原告谢德英从2012年4月15日起一直居住在涉案房屋并连续交纳水电费；2018年9月28日被告亿豪公司向原告谢德英收取维修基金、契税等费用共计33203元并出具收据。被告亿豪公司经理即本案委托诉讼代理人吴子生认可在房管局办理手续时房管部门变更房号，将拆迁合同中的2号楼2单元302室变更为3号楼2单元304室，即两被告预售合同中涉及的房屋；另查明，亿豪公司2011年11月2日至2014年4月21日之间的法定代表人为孙付宝；2014年4月21日至2014年10月16日之间法定代表人为曹恒强，2014年10月16日法定代表人变更为吴芳军。 一审法院认为，原告要求确认两被告签订的《商品房预售合同》无效，应提交证据证明合同的签订存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效的情形。被告亿豪公司明知涉案房屋系原告谢爱华拆迁安置房并有原告谢德英实际占有居住的情况下与被告张澄签订房屋买卖合同，存在恶意侵害两原告权益的行为，但两原告未提供证据证明被告亿豪公司与被告张澄签订的《商品房预售合同》是用于借款担保，也未有证据证明被告张澄与被告亿豪公司签订《商品房预售合同》时，被告张澄存在与被告亿豪公司共同恶意串通侵害原告利益的行为，原告要求确认两被告签订的《商品房预售合同》无效的请求，一审法院不予支持。谢爱华与前期的拆迁主体签订拆迁安置协议，在具体房屋安置时被告亿豪公司为涉案项目的开发主体，收取了原告谢德英收取维修基金、契税等费用33203元并明确谢爱华应安置的房屋具体位置、应认定被告亿豪公司承继原拆迁主体的权利义务，原告方有权主张优先取得房屋安置的权利，但未明确约定优先取得房屋安置权的主体系两原告，在还是其中的一个原告，其诉讼请求中也未有优先取得房屋安置的诉讼请求，不能直接认定涉案房屋产物权所有人，由于房产物权所有人尚未确定，不存在办理不动产手续的前提条件，原告谢德英要求判令被告协助原告办理拆迁置换楼房不动产手续的诉求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告谢德英、谢爱华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谢德英、谢爱华负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢爱华、谢德英提交如下证据:证据一、山东省东平县公证处作出的（2019）鲁东平证民字第1005、1006、1007号公证书三份，证明两上诉人系父女关系。证据二、东平县东方明珠业主筹建筹备委员会及证人徐某、陈某、刘某、侯某出具的证明和证人刘某的证言，证实涉案的回迁房屋归谢爱华所有，其中一套拆迁回迁楼房归谢德英所有，另一套归谢爱华所有，本案涉及的回迁房应当归谢德英所有，亿豪公司应当协助谢德英办理房产登记手续。张澄质证称，对证据一的真实性及证明目的均无异议。对证据二中的证人证言，因证人没有出庭，不符合证据规则。对东方明珠业主筹建筹备委员会证明有异议，筹备委员会不具有认定楼房拆迁人相关权利和资格。 张澄提交如下证据：证据一、从东平农业银行调取的房贷手续复印件一宗，盖有核对章，包含房产权属登记信息查询证明、首付款收据一份、贷款时亿豪公司为张澄提供保证的手续、张澄涉案房屋预售登记手续、商品房预售合同一份、张澄自2015年至今每月还房贷的银行记录，证实张澄为涉案房屋交纳了首付款和房贷。证据二、张澄本人从农业银行打印的房贷交款明细，与证据一相印证。谢爱华、谢德英质证称，对证据一有异议，该宗复印件上面只有一个方形与原件核对一致字样的印章，并没有张澄称的农业银行东平支行公章的字样，不能证明该复印件是从东平县农行调取。证据的第二页编号为0062149的收据，交款时间2014年10月16日，上诉人对该收据怀疑，本案一审和现在张澄均应拿出该收据的原件，因为涉案房屋没有办理房屋登记手续，目前为止收据原件持有人应当为张澄，在两次诉讼中均没有提交，印证了上诉人主张的张澄与亿豪公司、2014年10月16日亿豪公司实际控制人曹恒强恶意串通，利用张澄名义从银行贷款套取资金的事实。对证据二有异议，张澄持有该还款凭证并不足以证实其每月向农行交纳按揭贷款，该证据只能证明尾号为5475的银行卡流水情况，除此之外不能证明被上诉人主张。 本院认为，谢爱华、谢德英提交的（2019）鲁东平证民字第1005、1006、1007号公证书系公证机关依法作出，且被上诉人张澄亦无异议，本院予以采信。对于谢爱华、谢德英提交的证明，因证人未出庭作证，本院不予采信。对于张澄提交的证据，本院综合全案论述。 本院二审认定如下事实：谢德英系谢爱华之父。二审中，张澄认可涉案房屋亿豪公司未向其交付使用。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，谢爱华与山东隆安房地产开发有限公司2009年1月19日签订的《拆迁补偿协议》及《补充协议》系当事人真实意思表示,符合法律规定,对双方具有约束力,双方均应按照合同约定履行。在该协议中对安置回迁房的面积、回迁期限、办理房屋产权证等均明确约定。亿豪公司虽未与谢爱华签订拆迁补偿安置协议，但其系涉案项目的开发主体，亦收取了谢爱华之父谢德英交纳的维修基金、契税等相关费用并出具收据，应认定其承继了原拆迁主体的权利义务，其应按照原合同约定协助被拆迁人办理房屋产权登记手续。且亿豪公司一审中也陈述“2018年9月28日我公司协助原告办理这个证，办理期间才发现不是原告的名”。而亿豪公司在谢德英于2012年4月15日已入住实际占有涉案房屋的情况下，却于2014年10月18日与张澄签订《商品房预售合同》，并办理了房屋预告登记。上诉人虽主张《商品房预售合同》系无效合同，但是并未提供有效证据证明亿豪公司与张澄签订《商品房预售合同》时存在恶意串通的情形，故一审法院认定双方签订的《商品房预售合同》有效并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该规定的立法目的在于明确被拆迁人依法享有的拆迁安置权利系被拆迁物物权的转化,是对已被拆迁房屋所有权保护的一种延伸,是一种基本生存权,应当受到法律的优先保护。本案中，谢爱华作为所有权调换形式的被拆迁人，其对涉案房屋具有优先权。张澄与亿豪公司签订的《商品房预售合同》虽系有效合同，亦办理了预告登记，但是不能对抗谢爱华对涉案房屋享有的优先权。至于张澄是否支付了全部的购房款或部分购房款，均不能对抗谢爱华对涉案房屋的优先权，故对于二审中张澄提交的证据，本院不予认定，张澄可基于《商品房预售合同》向亿豪公司另行主张权利。上诉人虽在一审中未主张优先权，但是其在亿豪公司将涉案安置房屋另行出卖给张澄的情况下，诉请两被上诉人协助办理拆迁置换楼房的不动产手续，实质是确定其对涉案房屋具有排他的权利，一审未认定谢爱华对涉案房屋具有优先权不当，本院予以纠正。关于涉案房屋物权所有人如何确定的问题。本案中谢爱华作为所有权调换形式的被拆迁人，其对涉案房屋具有优先权，其父谢德英入住涉案房屋并以自己的名义向亿豪公司交纳了维修基金、契税等相关费用，谢爱华二审中亦明确涉案房屋登记在其父谢德英名下，系其对自己权利的处分。亿豪公司收取了谢德英交纳的维修基金、契税等相关费用并出具收据，且认可在本案起诉前亦协助谢德英办理房屋产权登记相关手续，应视为其同意涉案房屋登记在谢德英名下。综上，上诉人谢德英应当取得涉案诉争房屋,现诉争房屋备案至张澄名下,被上诉人亿豪公司与张澄应当协助上诉人谢德英办理诉争房屋备案手续,将诉争房屋备案至谢德英名下。上诉人二审中亦明确涉案房屋现不具备房屋产权登记条件，待具备房屋产权登记法定条件时，亿豪公司应协助谢德英办理房屋产权登记。 综上所述，上诉人谢爱华、谢德英的上诉请求部分成立，本院予以支持；因二审出现新证据而认定新的事实,致一审判决有误,本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省东平县人民法院（2019)鲁0923民初358号民事判决； 二、被上诉人张澄于本判决发生法律效力之日起十日内协助被上诉人山东亿豪房地产开发有限公司撤销东平县城区东平县西山路东方明珠小区3号楼2单元304室房屋的《商品房买卖合同》备案登记; 三、被上诉人山东亿豪房地产开发有限公司于上述第二项义务履行完毕之日起十日内协助上诉人谢德英办理东平县城区东平县西山路东方明珠小区3号楼2单元304室房屋的备案手续,将该房屋备案至上诉人谢德英名下; 四、驳回谢爱华、谢德英的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，由谢爱华、谢德英负担50元，山东亿豪房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费100元，由谢爱华、谢德英负担50元，山东亿豪房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年七月二十四日 书记员  梁 壮