山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁民再127号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：保利（青岛）实业有限公司，住所地青岛市市**合肥路**。法定代表人：邢巍，总经理。委托诉讼代理人：朱红娟，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吕燕玲，女，1971年11月8日生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：安宗林，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李学永，山东盛强律师事务所律师。二审上诉人（一审被告）：保利物业发展股份有限公司青岛分公司，住所地，住所地青岛市市**金华支路****楼**iv>负责人：柳振中，总经理。再审申请人保利（青岛）实业有限公司（以下简称保利公司）因与被申请人吕燕玲、二审上诉人保利物业发展股份有限公司青岛分公司（以下简称保利物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终6238号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2019）鲁民申4598号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人保利公司的委托诉讼代理人朱红娟、戚永鑫，被申请人吕燕玲及其委托诉讼代理人李学永、安宗林到庭参加诉讼，二审上诉人保利物业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。保利公司申请再审，请求撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回吕燕玲的诉讼请求。事实与理由：原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。一、涉案购房合同明确约定保利公司不负有发送房屋交付通知书的义务，原审判决认定保利公司就涉案房屋交付负有通知义务缺乏证据证明，明显违背双方缔结合同的真实意思表示，导致对双方责任的认定错误。二、涉案合同签订时，涉案房屋已经属于完成房屋初始登记的现房，完全具备进行交付的条件，吕燕玲在购买涉案房屋时对涉案房屋为现房、具备交付条件的事实也完全明知，仅系因吕燕玲怠于接收房屋导致双方迟迟未能办理交付手续。三、吕燕玲提供的视频证据无法证明在2017年7月之前曾经要求办理房屋交付手续，原审判决认定2017年9月27日保利公司向吕燕玲交付房屋属于逾期交房缺乏证据证明。四、本案双方约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第29条的规定，人民法院应当根据实际损失调减，原审中吕燕玲未举证证明其实际损失情况，原审判令保利公司承担高额违约金违反公平原则。吕燕玲辩称，一、保利公司没有履行通知义务构成违约。交房是保利公司的义务，通知是基于诚信原则所生的法定义务，无须当事人约定。保利公司主张没有发出通知的义务是对合同补充条款的曲解，房屋交付不发出通知仅适用于合同明确约定交房时间点的情形，即期日的情形，而本案合同第七条仅约定了一个时间段，而不是具体的期日。本案由于涉案房屋需要维修，合同需要保利公司内部走流程，交房时间无法预料，才约定了最长180日的弹性区间，不能要求吕燕玲从交付房款180天内每天到保利公司询问流程是否完成、房屋是否可以交付，因此保利公司负有通知义务，不通知吕燕玲无法收房。补充条款属于格式条款，采用小号字体且语义模糊，限制吕燕玲权利时没有履行提示义务，相关内容应作不利于保利公司的解释或认定无效。二、保利公司拒绝履行交房义务构成违约。在两年多时间内，吕燕玲多次要求交付，直到2017年9月22日物业经理还明确拒绝交付，保利公司关于自动交付的主张没有合同依据，也与其拒绝交付的事实不符。三、涉案房屋为商业用房，吕燕玲投入近500万元，同期其他业主已收房并用于商业目的获利，而吕燕玲遭受巨大损失，以房款为基数，按照合同约定的违约金计算方式，换算成年利率不过是10.95%和18.25%，比照民间借贷利率显然不高，本案违约金不应调整。吕燕玲向青岛市崂山区人民法院起诉，请求判令保利公司、保利物业公司赔付逾期交房的违约金1930096.7元及物业费24503.9元并承担诉讼费用。一审法院查明事实：2015年1月10日，吕燕玲（乙方）与保利公司（甲方）签订《青岛市商品房出售合同》，约定由乙方购买甲方开发建设的位于人民一路40号-8号保利·里院里1层1-2层房屋，房屋建筑面积为275.19平方米，每平方米单价17983.82元，总房价款为4948967元；房款支付方式为于2015年1月10日一次性付款。甲方在收到乙方全部房款之日起180天内，向乙方交付该房屋。该房屋交付的标志为乙方签署《收楼确认书》，具体详见补充条款第五条，该条约定：无论该房屋是否达到交付使用条件甲方都可向乙方寄发收楼通知，乙方按照甲方通知的时间前来办理收楼手续时，该房屋符合交付条件即可，乙方不得以甲方在该房屋符合交付条件前即向其寄发收楼通知为由，要求甲方承担延期交楼责任，也不得以此拒绝办理收楼手续，否则视为乙方原因未能按期交付。合同第十一条约定，如乙方未按照期限办理交付房屋手续的，甲方应当发出催告书一次。合同第十三条约定，甲方如未在本合同第七条约定的期限内（甲方在收到乙方全部房款之日起180天内，向乙方交付该房屋）将该房屋交付乙方，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之三计算，逾期超过60天，双方应继续履行合同，但自逾期后的第61日至实际交付之日止，甲方每日应按乙方已支付房款的万分之五向乙方支付违约金；补充条款第一条约定：无论合同中如何约定，在该房屋具备了合同约定的交房条件的情况下，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知，乙方必须在甲方发出房屋交付通知书确定的交付开始时间5日内或合同约定的房屋交付时间的最后一天（仅适用于甲方未发出房屋交付通知的情形），到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署《收楼确认书》；第二条约定：由于乙方原因导致甲方无法按期为乙方办理房屋交接手续及产权登记手续的，则甲方无须另行书面告知乙方且甲方无需承担任何责任；如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方无须发出书面催告，在乙方已经向甲方支付了全部购房款且无其他违约行为的情况下，该房屋从约定交付之日视为已交付乙方。合同签订后，吕燕玲依约支付了全部购房款和房屋维修基金。另查明，2017年9月27日，吕燕玲与保利物业公司工作人员王萌签订《收楼确认书》办理了房屋交接手续。吕燕玲交纳了物业费24503.9元。一审法院经审理，作出（2018）鲁0212民初235号民事判决：一、保利公司赔付吕燕玲逾期交房违约金1930096.7元。二、保利物业公司退给吕燕玲物业费24503.9元。上述一、二项所确定的付款义务应当于判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22391元，由保利公司负担21391元、保利物业公司负担1000元。（吕燕玲已预交，两被告于判决生效之日起十日内支付给吕燕玲）。保利公司上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，改判驳回吕燕玲所有诉讼请求或发回重审；二、一、二审的诉讼费用由吕燕玲承担。保利物业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2.一审及本案的诉讼费用由吕燕玲承担。二审法院确认了一审查明的事实。二审法院认为，本案焦点问题系原审认定保利公司逾期交房及保利物业公司返还物业费是否正确。各方对于签订于2015年1月10日的《青岛市商品房出售合同》均没有异议。根据该合同的约定，房屋总价款为4948967元，支付方式为于2015年1月10日一次性付款。保利公司在收到全部房款之日起180天内，向吕燕玲交付该房屋，房屋交付的标志为吕燕玲签署《收楼确认书》。保利公司未在合同约定期限内（收到全部房款180天内），向吕燕玲交付该房屋，保利公司应当向吕燕玲支付违约金。各方均认可吕燕玲于2017年9月27日签订《收楼确认书》。合同签订后，吕燕玲依约给付了全部购房款和房屋维修基金。涉案合同对房屋的交付流程进行了约定。虽然在补充条款中约定了“保利公司无义务向吕燕玲发出房屋交付通知”，但在第五条又约定了保利公司向吕燕玲发出交房通知。双方在合同中明确约定了逾期交房的违约条款。保利公司亦认可保利物业公司的交房需要经过其同意。根据上述约定，结合吕燕玲提交的视频资料，一审法院据此认定2017年9月27日向吕燕玲交付房屋属于逾期交房符合法律规定，而该逾期交房的原因在于保利公司未向保利物业公司发出交房指令，原审据此判决保利公司承担逾期交房的违约责任符合法律规定，依法予以确认。原审对于逾期交房违约金的计算既符合双方合同约定，又不违反法律禁止性规定。保利公司关于未逾期交房，不应承担违约责任的上诉理由不成立，依法不予支持。在认定2017年9月27日才交付房屋的前提下，保利物业公司对于收取的交付房屋之前的物业费用应予退回，一审据此判决保利物业公司退还涉案物业费符合法律规定。保利物业公司关于不应退还物业费的上诉理由不成立，不予支持。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计22803元，由保利公司、保利物业公司各自负担己方预缴部分。本院再审中，吕燕玲申请证人王某出庭作证，以证实合同订立后吕燕玲一直向保利公司主张交付房屋的事实。王某称其曾在2015年5月中旬的一天开车拉着吕燕玲去询问交房的事情，到了之后保利物业公司说保利公司不同意交房，让回去等通知，后来又去了几次，都没有办成交房。2016年3月其同吕燕玲再去时原来接待的人员已经离职，另一名工作人员说保利公司还不同意交房。保利公司质证认为该证人证言不属于新证据，其与吕燕玲是朋友关系，没有其他证据佐证，不具有证据效力。吕燕玲认为该证人证言与原审中提交的视频资料可以相互印证，证明吕燕玲从订立合同后一直向保利公司主张交房，保利公司一直拒绝，构成违约。本院查明其他事实与原审法院认定事实一致。本院再审认为，本案焦点问题为：1.保利公司是否有通知吕燕玲前来收房的义务，本案中保利公司是否构成迟延交房，是否应承担逾期交房违约金；2.本案双方合同约定的违约金是否过高，是否应予调整。关于保利公司是否有通知吕燕玲前来收房的义务。从本案双方签订的《青岛市商品房出售合同》内容来看：第七条约定：“甲（保利公司）、乙（吕燕玲）双方按下列第三种约定确定该房屋交付使用日期：（三）甲方在收到乙方全部房价款之日起180天内交付该房屋”；第九条约定：“乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为乙方签署《收楼确认书》。具体详见本合同补充条款第五条…”；第十一条约定：“如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担”；第十三条约定：“除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方违约责任：双方应继续履行合同，但自逾期后的第61日起至实际交付之日止，甲方每日应按乙方已支付房款的万分之五向乙方支付违约金”；第二十五条约定：“本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需要变更的事宜，双方将通过订立补充条款、补充协议或变更协议进行约定。本合同的补充条款、补充协议或变更协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议、变更协议为准”。该合同正文后所附的《补充条款》第一条约定：“甲乙双方对乙方收楼条件及甲方交付的补充约定如下：1.无论合同中如何约定，在该房屋具备了合同约定的交房条件的情况下，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知，乙方必须在甲方发出房屋交付通知书确定的交付开始时间5日内或合同约定的房屋交付时间的最后一天（仅适用于甲方未发出房屋交付通知的情形），到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署《收楼确认书》…；2.由于乙方原因（其包括但不限于本条第1款所约定的乙方迟延付款的原因）导致甲方无法按期为乙方办理房屋交接手续及产权登记手续的，则甲方无须另行书面告知乙方且甲方无需承担任何责任。同时，延期交房期间，乙方每日应按照房价款总额的万分之三向甲方支付违约金，房屋损毁灭失的风险由乙方承担…；4.本协议签订前，乙方已就该房屋进行了实地踏勘，确认该房屋达到了合同约定标准，同意按照现状进行交付。各方确认，该房屋的唯一交付条件为乙方付清了全部房款及履行了其他约定义务；达到该交付条件后，乙方应当按照约定时间及时办理收楼手续…；5.无论该房屋是否达到交付使用条件甲方都可向乙方寄发收楼通知，乙方按甲方通知时间前来办理收楼手续时该房屋符合交付条件即可，乙方不得以甲方在该房屋符合交付条件前即向其寄发收楼通知为由要求甲方承担延期交楼责任，也不得以此拒绝办理收楼手续，否则视为由于乙方原因未能按期交付”。该补充条款第三条约定：“甲乙双方对合同第十一条补充约定如下：如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方无须发出书面催告。在乙方已经向甲方支付了全部购房款且无其他违约行为的情况下，该房屋从约定交付之日视为已交付乙方…”。本院认为，双方签订的《商品房出售合同》的主合同及补充条款对房屋交付问题进行了多处约定，主合同条款约定了甲方应当发出书面催告，补充协议约定甲方可以但无义务发出房屋交付通知，补充协议第三条又约定甲方无须发出书面催告等，综合双方房屋买卖合同及补充协议的上述约定来看，本院认为，应当认定甲方没有发出书面通知的义务，乙方应在合同约定时间办理交房手续。关于保利公司是否构成迟延交房，应否承担逾期交房违约金。吕燕玲主张其多次向保利公司主张交付房屋，并在原审中提交了两份视频证据以证实其主张权利的事实，再审中又申请证人王某出庭作证。本院认为，王某的证言与吕燕玲原审中提交的视频证据可以相互印证，证实了吕燕玲在合同签订后多次向保利公司主张交付房屋的事实，但保利公司直至2017年9月27日才将涉案房屋交付给吕燕玲，原审认定保利公司构成逾期交房并应承担逾期交房的违约责任并无不当。关于双方合同约定的违约金是否过高，是否应予调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，保利公司主张双方约定的违约金过分高于其逾期交房给吕燕玲造成的损失，但并未提交能够证明实际损失情况的证据，在此情况下，原审法院根据双方合同约定判决保利公司应当支付的违约金不违反法律规定，本院予以维持。综上，本院认为，原审判决对部分事实认定不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终6238号民事判决。本判决为终审判决。审判长  闫爱云审判员  李加付审判员  刘成良二〇二〇年七月一日书记员  史慧丽