湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1250号原告：张家界晟兴物业服务有限责任公司，统一社会信用代码91430802MA4PXLL08K，住所地湖南省张家界市永定区南庄坪办事处南庄坪社区居委会南庄5巷。法定代表人：杨彬，总经理。委托诉讼代理人：刘运元，女，1983年1月5日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。系公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡维勇，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告：汪洪，女，1979年7月25日出生，土家族，住张家界市永定区。原告张家界晟兴物业服务有限责任公司与被告汪洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张家界晟兴物业服务有限责任公司委托诉讼代理人刘运元、胡维勇及被告汪洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家界晟兴物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费4482元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：张家界晟兴物业服务有限责任公司（以下简称晟兴物业公司）前身是南庄坪社区物业管理服务中心，于2017年9月1日与张家界永定区水榭花都小区业主委员会签订了《物业管理合同书》（2017年9月1日至2019年12月31日止），现被告汪洪拒绝支付在此期间的物业服务费4482元，现为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告汪洪辩称，1、原告应出示营业执照、资质证书，出示物业服务合同，与业主委员会签订的合同及内容具体是什么，还有物业服务的内容，包括管理人员刘运元的具体职位；2、业主委员会成立不合法；3、2017年的物业公司为非法经营，签订的合同是南庄坪社区居委会，合同不是被告本人签订的，2019年后是业主委员会代为签订的，是无效合同；4、原告2018年9月才办理证件，2017年是非法经营，业主有权不交纳物业费；5、物业管理人员以收不到物业费为由，不维护小区，原告服务不达标，收费标准也不一样，给别人收取800元，对被告收取1000元。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实被告汪洪购买了张家界市永定区，面积163.7平方米），被告汪洪于2008年10月入住该小区。2017年9月1日，该小区业主委员会与南庄坪社区居委会签订了《物业管理合同书》，为被告汪洪房屋所在物业区域提供物业服务，合同约定：委托物业管理形式为自治管理，零利润服务，自负盈亏；自2018年1月1日起按建筑面积向业主（住、用户）收取电梯房1元／㎡／月、无电梯房0.65元／㎡／月、商业1.50元／㎡／月物业服务费；物业管理期限为2017年9月1日起到2018年12月31日止。2018年9月13日，晟兴物业公司成立。2019年1月1日，小区业主委员会与晟兴物业公司签订了《物业管理合同书》，约定的委托物业管理形式和费用标准与前《物业管理合同书》一致，物业管理期限为一年，自2019年1月1日起到2019年12月31日止。被告汪洪在未与原告晟兴物业公司发生矛盾前，按1元／㎡／月的标准交纳了物业管理费。庭审中，经本院多次调解双方无法达成一致意见。双方对以上事实无争议，本院予以确认。二、双方当事人有争议的事实原告认为，1、南庄坪社区居委会、原告晟兴物业公司在物业服务管理合同有效存续期间妥善地履行了合同义务，即使在履行过程中存在轻微瑕疵，也不影响对其守约的定性；2、根据物权法和物业管理条例相关规定，物业管理部门按照物业公司的资质及物业服务的项目及服务完善程度，确定各级资质的物业费收取标准，该小区的物业费系业主委员会与物业公司达成的标准，虽与被告期望的标准有所差距，但原告已尽可能的为该小区提供优质服务，对被告所提及的问题也一直在着力整治；3、关于小区业主委员会换届的问题，不是原告的物业服务范围，与本案不是同一法律关系；4、被告庭前调解时所称的水压弱、水质差等情况，被告未提供反证证实物业公司机关加压或未加压，水质差是自来水公司的权责，不是物业服务合同约定；5、原告系合法成立的物业公司，按规定收取物业服务费，被告已拖欠2017年9月1日至2019年12月31日的物业服务费4482元。原告为证明以上主张提交以下证据：1、《物业管理合同书》复印件二份（当庭核对原件）；2、便民服务中心工作记录表、会议纪要及照片来访人员、车辆出入登记与值班日志、公共区域巡视表复印件共二百份（当庭核对原件）；3、湖南省物业服务从业人员岗位培训班证件彩印件一份、中国农业银行印鉴卡复印件一份、水榭花都物业服务费花名册复印件一份、住房城乡建设部关于废止《物业服务企业资质管理办法》的决定彩印件一份、国务院关于取消一批行政许可事项的决定彩印件一份、住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知复印件一份、编号5510-01955320开户许可证复印件一份。被告认为，1、原告是没资质的物业公司，是在无证经营的情况下进驻小区的，系非法经营；2、原告跟南庄坪社区居委会签订了一份合同，又和业主委员会签订一份合同，业主不知道物业服务内容，侵犯了业主的知情权，原告要被告补交费用不合法，系强迫交易，应严肃查处；3、服务达不到物业服务的标准，收入开支未公示，安全防护墙损坏、幼儿园吵闹影响业主生活、公共设施损坏等情况均达不到物业服务的标准，业主的车在小区经常发生刮擦系物业管理不到位，且收费标准不一，给别人收的费用较少；4、业主委员会选举没有达到三分之二业主的同意，其成立不合法；5、被告2018年前未拖欠过物业费，因与原告发生争执造成精神受到了伤害，让被告的生活不开心，原告应赔偿5000元；6、被告2018年与物业公司发生争执后未交纳物业管理费，2017年的费用记不清楚是否已交。被告为证明以上主张提交以下证据：1、照片彩印件三页；2、商品房预售合同部分截图打印件一份。本院认为，1、原告晟兴物业公司已提交证据证实了于2018年9月13日依法成立，公司成立及法定代表人任命均具有合法资质，故原告晟兴物业公司系本案适格主体，对于被告汪洪认为其为非法经营的主张，本院不予支持；2、业主委员会作为业主代表有权与物业服务企业签订合同，南庄坪社区居委会及原告晟兴物业公司与小区业主委员会签订的两份物业服务合同均真实、合法、有效，原告晟兴物业公司对该小区进行物业服务并按合同约定收取物业服务费系履行合同的行为，业主个人不能以未与物业服务公司签订合同为由拒交物业服务费，故被告认为原告要求被告补交物业管理费系强迫交易的主张，本院不予支持；3、被告提供的证据证明小区公共设施的维护存在一定瑕疵，本院予以支持，但对于其认为原告收费标准不统一，收支未予公示等主张，并未提交证据佐证，本院不予认可；4、业主委员会的选举系另一法律关系，不是本案管辖审理范围，被告汪洪可另案主张权利；5、被告汪洪因与原告发生争执，造成生活不开心而要求精神赔偿费的要求，无证据佐证，亦无法律规定，对该主张本院不予支持；6、原告晟兴物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同的期限为2019年1月1日至2019年12月31日，其无权主张南庄坪社区居委会在该小区服务期间的物业服务费，故本院只支持原告晟兴物业公司收取2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。判决的理由与结果本院认为，原告晟兴物业公司履行了物业管理的相关义务，被告汪洪接受了服务，应按合同双方约定的物业服务价格标准按时交纳物业管理费，被告汪洪未及时交纳物业管理费的行为，已构成违约，依法应承担违约责任，原告晟兴物业公司在提供物业服务过程中虽存在瑕疵，但已提供了基本的物业服务，按时交纳物业费是业主的法定义务。物业服务对象是广大的小区业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求存在差异，服务满意标准难以量化，业主在物业管理活动中，有权监督物业服务企业履行物业服务合同，并就物业管理的有关事项提出建议，业主认为物业服务企业存在违约行为，可以通过业主大会或者业主委员会提出，依法追究其违约责任。如果个体业主因物业服务不能令其满意或者存在瑕疵而拒交物业费，则物业服务质量难以提高，最终将损害到大多数业主的利益。故此，被告汪洪应当依约交纳物业管理费。本院支持原告晟兴物业公司收取被告汪洪自2019年1月1日至2019年12月31日下欠的物业管理费1964.4元（163.7平方米×1元×12个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告汪洪于本判决书生效后三日内向原告张家界晟兴物业服务有限责任公司支付2019年1月1日至2019年12月31日物业管理费1964.4元；二、驳回原告张家界晟兴物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告汪洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 潘 琴二〇二〇年七月三十日书记员 何益琳附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。