重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初5155号原告：重庆西普物业管理有限公司，住所地重庆市江**建新南路****，统一社会信用代码91500105765931026P。法定代表人：胡蓉，执行董事。委托诉讼代理人：高春琳，男，1984年10月9日出生，汉族，系公司职工，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：谭浪，男，1968年10月29日出生，汉族，系公司职工，住重庆市江**。被告：李梁，男，1964年9月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：李浩正，男，2004年3月29日出生，汉族，住重庆市南岸区。法定代理人：李梁，男，1964年9月8日出生，汉族，住重庆市渝中区，系被告父亲。原告重庆西普物业管理有限公司（以下简称“西普物业公司”）诉被告李梁、李浩正物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法由审判员常凌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告西普物业公司委托代理人高春琳、谭浪，被告李梁，被告李浩正及其法定代理人李梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西普物业向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年7月1日至2020年2月29日物业费、公摊水电费6891元；2.被告向原告支付违约金，以所欠物业费公摊费为基数从欠费之日起按照每日千分之三计算至本金付清时止，我方调整为要求被告支付违约金4529.92元即违约金五分之一。事实与理由：原告系重庆市南岸区金山路XXX号金紫大厦的物业服务企业，被告为重庆市南岸区金山路**金紫大厦******房屋的产权人。根据原告与金紫大厦业委会签订的《金紫大厦物业服务合同》第四章第四条第1项“物业服务费约定（1）住宅：4-10层建筑面积0.85元/月/平方米（含电梯使用费）…每层楼照明用电分摊：每月每户5元”，被告在2014年7月至2020年2月期间拖欠物业服务费、公摊费合计6891元，尽管原告多次书面催交上述费用，但被告至今尚未缴纳，根据《金紫大厦物业服务合同》第四章第五条第2项“物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日至25日交纳当月物业服务费”第四章第七条“业主或物业使用人逾期交纳相关费用的，应按逾期交纳金额的每日3‰向乙方支付逾期付款违约金，同时乙方可通过法律手段追收”，被告逾期交费还应当向原告支付违约金。故提出如上诉请。被告李梁、李浩正辩称：2013年10月物业保安李某狠狠砸业主之门声称查水表，我三次找到物管经理要求对保安李某行为作出解释，但物管经理均没有回应，并且该保安碰见我就吹胡子瞪眼睛杀气腾腾，让我感受到精神上的威胁，故从2014年7月至2018年12月未交物管费。后物业更换保安，经过接触感到新来的保安对本人没有敌意，故从2019年开始交物管费。2019年8月初，物业逼本人安装一户一表，导致大热天半个月没水用，对我造成了精神打击。请求原告立即对于保安李某威胁我让我这几年感到精神上的折磨出具书面道歉并作出0.1元的精神赔偿；原告立即对于大热天对我停止供应自来水的违法行为出具书面道歉并作出20000元的精神赔偿；原告立即支付一户一表的安装费用800元；原告承担本案的诉讼费。经审理查明：2013年12月29日，原告（乙方）与金紫大厦业主委员会（甲方）签订《金紫大厦物业服务合同》，约定：原告为座落于重庆市南岸区金山路XXX号金紫大厦提供物业服务，物业费收费标准：住宅**按照建筑面积0.85元/月/平方米（含电梯使用费）、11-18层建筑面积0.90元/月/平方米（含电梯使用费）。空置房连续6个月以上水电气三表均未走动的，按半价收取。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日至25日交纳当月物业服务费。合同期限为5年，自2013年12月1日至2018年11月30日止，约定合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同且续聘或选聘的物业管理企业进场服务时，本合同终止。2018年12月25日，原告（乙方）与金紫大厦业主委员会（甲方）续签了《金紫大厦物业服务合同》，期限为5年，自2018年12月20日至2023年2月19日止，并约定业主或物业使用人逾期交纳相关费用的，应按逾期交纳金额的每日3‰向乙方支付逾期付款违约金。其余约定同前一份合同。合同签订后，原告为被告房屋所在的金紫大厦提供了物业服务。另查明，李梁系李浩正之父，李浩，李浩正系南岸区金山路**金紫大厦******房屋的所有权人，积为130.28平方米，李浩正拖欠原告的物业费至今未缴纳，原告曾向被告催收所欠费用。庭审中，被告认可欠付原告2014年7月至2020年2月的物业费（含公摊费）6891元。审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：“从2013年12月1日-2018年11月19日物业合同没有约定违约金，我方主张被告2018年11月19日前物业费、公摊费逾期缴纳的资金占用损失，按照日万分之六计算至本金付清时止；2018年11月20日起物业费、公摊费逾期缴纳的违约金以每月欠费金额为基数，按照日千分之三计算至本金付清时止，我方主张五分之一。”被告对原告主张的资金占用损失、违约金不认可。上述事实，有物业服务合同、催告函、房屋权属登记申请等证据为证，经当事人质证、法庭认证，结合当事人陈述，足以认定。本院认为，原告与金紫大厦业主委员会签订的《金紫大厦物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,该合同真实有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为。”被告作为涉案小区的房屋使用人，约束。该小区的全体业主或物业使用人均应按照该合同的约定履行义务。故原告请求被告缴纳拖欠的从2014年7月起至2020年2月期间的物业服务费、公摊费6891元，被告对该金额亦认可，本院予以支持。由于被告李正浩系未成年人，属限制行为能力人，被告李梁作为房屋使用人和房屋所有权人的监护人，是物业服务费的责任主体，故李梁应承担支付拖欠费用的责任。关于违约金，被告作为小区业主，亦受上述物业服务合同的约束。第一份物业服务合同未对违约金进行约定，第二份物业服务合同约定违约金为每日3‰。鉴于被告拖欠费用给原告造成了一定损失，现原告主张被告支付2018年11月19日前物业费、公摊费逾期缴纳的资金占用损失，按照日万分之六计算至本金付清时止；2018年11月20日起物业费、公摊费逾期缴纳的违约金以每月欠费金额为基数，按照日万分之六计算至本金付清时止。对于原告主张的资金占用损失及违约金计算标准日万分之六，不违反法律规定，本院予以支持。第一份物业服务合同期间为2013年12月1日-2018年11月30日，第二份合同的期间为2018年12月20日-2023年12月19日，即2018年12月1日-2018年12月19日无合同约定，结合西普物业一直为涉案小区提供物业服务，该段期间被告迟延支付的物业费、公摊费给原告造成的损失，参照2018年11月30日前的每日万分之六资金占用损失计算，2018年12月20日起被告迟延支付的物业费、公摊费产生的违约金，按照日万分之六计算至本金付清时止。对于被告辩称原告使其精神及肉体均受到损失，要求其排除，系另一法律关系，本案不作处理，但物业服务是一项长期细致的工作，物业服务企业应耐心听取业主的意见及建议，不断改进，以达到更高的物业服务标准。对于被告要求原告立即支付一户一表的安装费用800元，被告可另案诉讼。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条之规定：一、被告李梁于本判决生效之日起十日内向原告重庆西普物业管理有限公司支付2014年7月至2020年2月的物业费（含公摊费）6891元；二、被告李梁于本判决生效之日起十日内向原告重庆西普物业管理有限公司支付资金占用损失，以被告李梁欠付2014年7月1日至2018年12月19日各月的物业费、公摊费为基数，从欠费之日起按照每日万分之六计算至本金付清时止；三、被告李梁于本判决生效之日起十日内向原告重庆西普物业管理有限公司支付违约金，以被告欠付2018年12月20日至2020年2月29日各月的物业费、公摊费为基数，从欠费之日起按照每日万分之六计算至本金付清时止；四、驳回原告重庆西普物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取43元，由被告李梁承担（原告已垫付，被告履行上述支付义务时迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 常 凌二〇二〇年七月二十八日书记员 宋世欢