湖北省江陵县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1024民初241号原告：代胜堂，男，1966年3月20日生，汉族。委托诉讼代理人：汤凡，湖北荆安律师事务所律师。被告：江陵县正天房地产开发有限公司，住所地:湖北省江陵县郝穴镇北大路。法定代表人：刘昌敏，该公司执行董事。被告：荆州市扬子江建设实业有限公司，住所地：荆州城南开发区郢都路**。法定代表人：陈启美，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李国飞，湖北博智律师事务所律师。代理权限：代为诉讼，进行和解、调解。被告：黄世文，男，1974年12月1日生，汉族。原告代胜堂与被告江陵县正天房地产开发有限公司（以下简称正天公司）、荆州市扬子江建设实业有限公司（以下简称扬子江公司）、黄世文合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告代胜堂及委托诉讼代理人汤凡，被告正天公司的法定代表人刘昌敏、被告扬子江公司的委托诉讼代理人李国飞，被告黄世文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代胜堂向本院提出诉讼请求：1、判令合同解除，三被告返还原告购房款15万元。2、三被告赔偿原告购房经济损失5万元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月6日，原告与被告江陵县正天房地产开发有限公司签订了《协议书》。协议约定正天公司以2750元每平米的价格将其开发楼盘的一套商品房卖给原告，面积137平方米，总价款376750元。同时口头约定原告预付15万元。余款在正天公司将房屋交付原告后付清。因正天公司出售的该商品房系由其抵工程款抵给施工方。故合同签订当天，原告应其要求将15万元付给了被告荆州市扬子江建设实业有限公司项目代表黄世文（转账10万元、现金5万元）。正天公司将房屋建设完毕后，通知原告交付剩余房款。原告又支付给其20万元，但其一直未交房。后经过原告了解，正天公司将该套房屋已卖给别人。为此原告多次找到正天公司，要么交房要么退钱。经过原告多次交涉，正天公司仅仅退还原告20万元，还有15万元迟迟不退。后经原告多次催讨，被告之间相互推诿。原告认为，被告以欺骗的方式取得原告信任，与其签订购房协议，事后又不履行协议约定，损害了原告的合法权益。故诉至法院。被告正天公司辩称：2018年2月6日，代胜堂与正天公司签订协议书，约定价格给2750元/㎡，将开发的一套商品房卖给代胜堂。我公司与原告签订协议书后，并未收取房款。协议书上黄世文自己写的收款人“附：此房为甲方（刘昌敏）抵给黄世文（建筑商）工程款房屋，此款由黄世文收取”的字样，由黄世文自己书写，我公司并不认可。再者代胜堂也自己认可给黄世文15万元。黄世文注明作为工程款，但是黄世文并未作为工程款。在我公司与扬子江建设实业有限公司的合同纠纷案中，一审和二审也未出现这笔所谓的的工程款。代胜堂与开发商所签订的合同，他的款项应当进入开发商的账户，再由开发商拨付给建筑商。扬子江公司的该项目负责人黄世文没有权利直接收取房款。后来代胜堂给我公司交纳20万元作为房款，由于代胜堂给黄世文的15万元不能落实，我公司将其20万元房款退给代胜堂。综上所述，我公司没有收取代胜堂的15万元房款，所签订的协议无效。黄世文收取的15万元属于私人行为与我公司无关，应由黄世文和代胜堂自行解决。被告扬子江公司未向本院提交答辩状。庭审时辩称：我公司不是本案适格的被告。一、本案是商品房买卖合同纠纷，我公司不是合同当事人，也不具备出售房屋的资格。对于涉案协议的签订不知情，不是协议的权利义务人。二、我公司没有收取任何款项，从民事起诉状看，收款人分别为黄世文及正天公司，正天公司同时也是退款人之一。三、从原告的事实与理由上来看，完全没有涉及到我公司，因此，我公司不是本案适格的被告，不应当承担任何责任。被告黄世文未向本院提交答辩状。庭审时辩称：一、我觉得自己不是本案的适格被告，本案系合同纠纷，首先我没有与代胜堂签订合同，我也没有这个合同。其次关于收取款项，是正天公司指定我收取的款项，也经过了代胜堂的同意，合同上也有显示。最后购房合同是代胜堂与正天公司签订的，且款项是正天公司指定我收取的，这个事情与我无关。二、这个合同的履行是正天公司与代胜堂之间的事情，如果需要我配合的话，我愿意在结清工程款的前提下多退少补。三、这个损失不应当赔偿，我自己也受到了损失。希望法院可以公正裁决。被告扬子江公司、黄世文均未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和证据质证，原告代胜堂提交的证据及被告正天公司提交的证据，双方对其真实性均无异议，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年2月6日，原告代胜堂（乙方）与被告正天公司（甲方）签订了一份协议书。内容为：甲方同意将位于郝穴镇XX路XX小区开发的一栋商品房，以每平方米2750元的价格预售给乙方。房号为XX楼面积为137平方，房屋总价格为376750.00元。待房屋建设完工后，将房屋交付乙方，其房屋预售许可证办理后，乙方付清余款，甲方为其办理房屋备案手续，并签订正式房屋售房合同。本协议一式二份，从签订之日起生效。签订合同当日甲乙双方及黄世文均在场。签订合同当日，原告即向被告黄世文支付了15万元。黄世文在协议书上注明“此房为甲方（刘昌敏）抵给黄世文（建筑商）工程款房屋，此款由黄世文收取”。此后，正天公司未能与代胜堂订立正式的购房合同。代胜堂又向正天公司的的法定代表人刘昌敏交纳了房款20万元。2019年扬子江公司因正天公司未付清XX小区工程款向本院起诉。经扬子江公司申请财产保全，正天公司名下包含涉案房屋在内的19套房屋均被法院查封。刘昌敏向原告代胜堂退还20万元。原告代胜堂因无法签订正式合同，请求三被告退还支付的15万元未果，引发本案纠纷。另查，扬子江公司与黄世文之间的关系，庭审时被告扬子江公司与黄世文均称，二者是工程转包关系。本院认为,2018年2月6日原告代胜堂与被告正天公司签订的协议书，是双方的真实意思表示，合法有效。从协议的内容来看，该协议应认定为预约合同。双方签订该协议的目的是为了订立正式房屋买卖合同。但是，由于双方议定的房屋因正天公司与扬子江公司之间的纠纷被查封，至今无法签订正式买卖合同。正天公司构成违约，原告代胜堂的合同目的无法实现。现原告代胜堂请求解除该协议，符合法律的规定，本院予以支持。合同法第97条规定：“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告代胜堂请求返还已支付的15万元，应予支持。该15万元应由谁返还的问题，本院认为：本案预约合同的相对方是被告正天公司，故应由正天公司承担返还的义务。被告正天公司辩称，原告代胜堂向黄世文支付15万元，未经其授权，故其不承担返还的责任。经本案审理查明，原告代胜堂及黄世文均称，黄世文收取15万元是经刘昌敏同意，但刘昌敏予以否认。根据黄世文在该合同上备注的内容可知黄世文是涉案房屋的施工人，其收取的15万元款项用于抵扣正天公司拖欠的工程款。而正天公司拖欠施工方扬子江公司工程款也是事实。黄世文与扬子江公司之间亦存在利益关联。故黄世文收取代胜堂15万元，存在一定程度的合理性，并非完全没有依据。签订涉案协议时，代胜堂、正天公司的法人刘昌敏、黄世文三人也均在场。若刘昌敏对此完全不知情，则不存在后续收取原告代胜堂20万元，欲履行与原告签订正式合同事宜。现刘昌敏否认其指示代胜堂付款给黄世文，不符合一般常理，本院不予支持。至于黄世文收取的该15万元，在正天公司与扬子江公司建设工程施工合同纠纷一案中，在总欠付工程款中未予以扣减。是正天公司与扬子江公司以及黄世文之间的事宜，与本案原告代胜堂无关。综上所述，原告支付黄世文15万元，应认定为受正天公司指示付款。根据合同相对性，应由被告正天公司返还原告代胜堂15万元。被告正天公司未与原告签订正式合同，构成违约，应承担违约责任，赔偿原告的损失。由于双方签订协议后，本地房价确实存在一定程度的上涨情形。原告未能与正天公司签订正式的房屋买卖合同，确存在一定的损失。原告主张损失5万元，也未提交证据佐证。本院酌情考虑正天公司赔偿原告损失3万元。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告代胜堂与被告江陵县正天房地产开发有限公司于2018年2月6日签订的协议书。二、被告江陵县正天房地产开发有限公司返还原告代胜堂15万元。三、被告江陵县正天房地产开发有限公司赔偿原告代胜堂损失3万元。四、驳回原告代胜堂的其他诉讼请求。上列具有给付内容的事项，于本判决生效之日起十日内付清。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告江陵县正天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  熊 姣人民陪审员  沈义荣人民陪审员  赵继志二〇二〇年七月九日书 记 员  别艳丽