重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0120民初1906号原告：张丁，男，汉族，1992年3月16日出生，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：黄黎，重庆兴瑜律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢良友，重庆华立万韬律师事务所律师。被告：重庆金帛藏房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道双星大道**，统一社会信用代码91500227MA5YX6NK3Q。法定代表人：陈昌凤，总经理。委托诉讼代理人：董星星，女，系公司员工。委托诉讼代理人：靳华，男，系公司员工。原告张丁诉被告重庆金帛藏房地产开发有限公司（以下简称：重庆金帛房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丁的委托诉讼代理人黄黎、卢良友、被告重庆金帛房产公司的委托诉讼代理人董星星、靳华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张丁向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告定金100659元；2、判决被告向原告支付双倍返还定金差额100659元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年1月12日，原告与被告签订《金科天壹府项目商品房认购书》（以下简称：认购书），约定原告以1006590元的价格认购被告开发的金科天壹府商品房一套，通过“首付+按揭”方式进行支付，原告签署《认购书》后需向其缴纳认购定金306590元，并于2020年2月12日前与被告签署正式的《商品房买卖合同》，并支付剩余首付款尾款，否则构成违约，出卖人有权处理该房屋并不退还定金。《认购书》签订后，原告先后向被告缴纳定金100659元，后新冠疫情爆发，原告担心《认购书》的履行会受到影响，原告多次找被告协商，但被告对原告的合理要求不理不问。因疫情原、被告双方未能依照约定于2020年2月12日签订正式的《商品房买卖合同》。在疫情爆发未能签约的情况下，且在被告知晓原告已到国外工作的情况下，单方面确定签约时间为2020年2月26日，并宣布逾期未签约，将对认购房屋另做处理且定金不退。原告认为，被告在疫情爆发的客观情况下，单方面变更签约时间，原告有理由相信被告试图以定金条款侵吞原告的财物。原告认为在因不能归因于双方的原因导致合同不能签约，被告应当返还定金；被告单方指定签约时间并以此解除合同为由属违约行为，应当适用定金罚则支付原告双倍定金差额。为维护原告的合法权益，根据我国民诉法、合同法和担保法等规定，请求判决如诉所请。被告重庆金帛房产公司辩称，原告与被告自愿合法签订《认购书》后，原告因自身的原因拒绝与我公司签订《商品房买卖合同》；我公司考虑到疫情的特殊原因，各政府行政部门和我公司均延长春节假期和延后上班时间。鉴于此，我公司与原告多次协商将《商品房买卖合同》的签约时间顺延至合理时间段，原告自己主动放弃签约，违反原被告之间签订的《认购书》的约定。因此根据《认购书》约定，我公司有权不退购房定金并将约定的房源另行销售。请求依法驳回原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2020年1月12日，以原告为出卖方（简称甲方）与被告为认购方（简称乙方）在经过协商后自愿签订《认购书》，该《认购书》主要约定，第一条基本情况：（一）认购人所认购商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于重庆市璧山区璧泉街道铬山路1号“金科天壹府”项目的第14幢1单元3层1号房（下称该商品房）13#。（二）该商品房的用途为住宅，建筑面积共约125.77m2，套内建筑面积约108.03m2（最终以房屋测绘机构实测面积为准）。第二条销售依据：（一）该商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：重庆市璧山区住房和城乡建设委员会/重庆市璧山区国土资源和房屋管理局，预售许可证号为：璧住建委（2019）预字第（52）号。第三条价款与付款方式：（一）该商品房建筑面积125.77平方米，套内建筑面积108.03平方米，建筑面积单价为8003.42元/平方米，套内建筑面积单价为9317.69元/平方米，总价款为壹佰万零陆仟伍佰玖拾元整（小写：1006590元）。最终总价款以房管部门核定的上述房屋面积乘以单价计算为准，前述价款不包含国家及商品房所在地省、市规定的商品房认购人应承担的相关税、费、维修基金等费用。（二）出卖人同意认购人按照下列第2种方式付款：2、商业按揭付款。认购人于双方签订《商品房买卖合同》时向出卖人支付总房价款的30%，即人民币（大写）叁拾万陆仟伍佰玖拾壹元整（含定金），余下总房款的70%即柒拾万元整办理银行按揭（办理银行按揭以银行批准的按揭成数、年限、金额为准），贷款手续在签订正式《商品房买卖合同》时办理。如银行批准的实际按揭金额与前述确定的按揭金额不一致的，不足部分认购人在签订的《商品房买卖合同》约定的时间内补足。第四条认购定金：认购人于双方签订本《认购书》时向出卖人支付第一期定金人民币（大写）壹拾万零陆佰伍拾玖元整。于2020年2月12日前支付第二期定金人民币（大写）贰拾万伍仟玖佰叁拾壹元整。出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。双方签订《商品房买卖合同》后，认购定金抵作商品房价款。甲、乙双方关于定金的约定以本认购协议书的约定为准，其他任何单方行为均不改变定金的效力与性质。第五条出卖人义务：除本协议另有约定外，出卖人不得再将认购人认购的该商品房出售他人，也不得与他人就该商品房签订相同的《认购书》，若违反上述约定，造成认购人不能购买该商品房的，则双倍返还认购人所已缴纳的定金。第六条认购人的义务：（一）认购人应确保具备认购及后续签约资格、款项资金来源合法，否则，因不具有购房资格、款项来源不合法等原因，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，其责任由认购人承担，出卖人有权自行处理该商品房，无需另行通知认购人，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归出卖人所有，与认购人无关，且认购人所交定金不予退还。（三）除本协议第六条第（二）款约定情形外，认购人应在2020年2月12日前到出卖人售楼处或签约中心（以下称售楼处，出卖人售楼处地址：重庆市璧山区东林大道南段金科天壹府售楼部）与出卖人签订《商品房买卖合同》。认购人未按约定时间到出卖人售楼处签订《商品房买卖合同》或者因认购人其他原因未与出卖人按约定时间就该认购房屋签署《商品房买卖合同》的，出卖人有权自行处理该商品房，无需另行通知认购人，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归出卖人所有，与认购人无关，且认购人所交定金不予退还；若出卖人选择继续履约的，则单价按本《认购书》第三条第（一）款约定执行。第七条其他：（一）双方所要签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件的内容，出卖人已在销售现场公示，认购人确认在本《认购书》签订前，认购人已经充分了解所要签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件的内容，对双方的权利、义务完全清楚和明白，认购人不再有任何异议，并确认在签订本《认购书》时已特别注意《商品房买卖合同》及其补充协议、附件中涉及的免除或者限制出卖人责任、加重认购人责任、排除主要权利的全部条款内容。双方一致认可该等内容不存在显示公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。（三）本《认购书》仅为确定双方将要正式交易行为前预定的契约，因此，待双方签订《商品房买卖合同》后，此《认购书》自行终止，转为履行双方签订的《商品房买卖合同》。第九条协议效力：本认购协议书壹式叁份，甲方执贰份，乙方至壹份，具有同等法律效力。本认购协议书经甲方盖章乙方签字后生效。落款处：甲方（盖章）加盖有重庆金帛藏房地产开发有限公司公章；乙方（签字或盖章）：张丁签名，自书“同意”上加盖指纹。2020年1月12日，原、被告双方自愿达成《认购书》后，原告于2020年1月13日和2020年1月16日分三次通过中国银行向被告缴纳认购房屋定金人民币100659元。2020年1月31日，原告与该认购房的置业顾问微信聊天记录，表示其不愿购买该认购房屋，未获置业顾问的同意。2020年2月12日，因为新冠肺炎疫情重庆市璧山区房管部门未上班不能网签，原、被告未能按时签订《商品房买卖合同》，2020年2月18日，原告因工作需要乘航班号ET637和ET871的航班飞机，从中国成都市飞往亚的斯亚贝巴，再由亚的斯亚贝巴转机到刚果（金）的卢本巴西返回中铁八局集团有限公司海外工程分公司的工地。2020年2月23日，该购房置业顾问通过微信通知原告：“由于疫情原因不能网签，现房管局已恢复，请你在2020年2月26日之内过来进行签约......。”原告则回复：“根据合同规定2月12日前签订合同，在2月上旬对此电话至贵司售楼部无果2月18日本人受公司委派出国，加之购房资金，由于贵公司未于合同期限内签订合同，现无资金与贵公司签订购房合同......。”2020年3月5日，被告通过中国邮政国内标准快递向原告投递了《限期签订购房合同并缴纳相关款项通知书》。其主要函告原告：“请贵方在收到本函后三日内到我司签约中心（地址【重庆市璧山区东林大道南段金科天壹府售楼部】）与我公司签订《重庆市商品房买卖合同》、附件及补充协议并按照合同约定缴纳相关房款及税费，逾期我司将根据认购书的约定没收贵方已缴纳的定金，并将该物业另行出售。”原告方于2020年3月13日收到该邮件；2020年3月19日，被告再次通过中国邮政国内标准快递向原告投递了“通知书”。其主要告知内容：“依照该认购书第四条的约定,贵方应于2020年2月12日前缴纳205931元整（大写贰拾万伍仟玖佰叁拾壹元整）。因贵方怠于履行缴纳上述款项的义务，我司已按照认购第六条第（二）款的约定于2020年3月13日向贵方寄发《限期签订购房合同并缴纳相关款项通知书》，请贵方在收到本函后三日内到我司签约中心（地址【重庆市璧山区东林大道南段金科天壹府售楼部】）与我公司签订《重庆市商品房买卖合同》、附件及补充协议并按照合同约定缴纳相关房款及税费，逾期我司将根据认购书的约定没收贵方已缴纳的定金，并将该物业另行出售。但遗憾的是，截止本通知发出之日，贵方仍未完善上述签约手续。鉴于上述事实，我司现书面通知贵方，我司已按认购书的约定没收贵方已缴付的定金【100659】元，且我司有权将该物业另行出售不再另外通知贵方。原告方于2020年4月2日收到该通知，并于同日向本院提起诉讼。上述事实，有原、被告的陈述，《金科天壹府项目商品房认购书》、《金科股份专用收据》、中国移动网上中国银行借记卡转账记录、原告与置业顾问的微信聊天记录、登机牌及行程单、中铁八局集团有限公司海外工程分公司证明、《限期签订购房合同并缴纳相关款项通知书》、通知书等载卷佐证，并经庭审质证属实，本院予以采信。本院认为，原、被告自愿签订的《金科天壹府项目商品房认购书》，不违反法律法规的强制性规定，属于依法成立的有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原、被告在《认购书》约定认购的该商品房于2020年2月12日签订《重庆市商品房买卖合同》，因为新冠肺炎疫情爆发而采取的疫情隔离措施，重庆市璧山区房管部门未能正常上班，导致原、被告不能如期签约,应当认定为原、被告不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情况。根据《中华人民共和国合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”所以原、被告延迟签约与缴纳第二期定金均属于免除责任范围。因为新冠肺炎疫情隔离，导致原、被告未能如期签订《重庆市商品房买卖合同》，被告是否应当返还原告定金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”就本案而言，虽然发生了不可抗力新冠肺炎疫情，但是在疫情缓解后，原、被告根据诚实信用原则并不是不能签订《重庆市商品房买卖合同》，被告对原告认购的该商品房给出说明，并未另行出售，原、被告能够履行完成该商品房合同的签订。根据原告的中国银行借记卡转账记录和中铁八局集团有限公司海外工程分公司证明以及被告提供微信录音等证据，原告并非因疫情导致履行合同困难，不能实现合同目的。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第2条：“人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件”；第3条（2）项规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”综上所述，原告请求依法判决被告返还原告定金100659元和向原告支付双倍返还定金差额100659元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条（二）项的规定，判决如下：驳回原告张丁的全部诉讼请求。案件受理费2159.88元（已减半收取），由原告张丁负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 张元海二〇二〇年七月一日法官助理 张 永书 记 员 吴 尘