抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初297号原告（反诉被告）：沈阳黎明物业管理有限公司，住所地沈阳市大**和睦路****。法定代表人：王立国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：成东波，系辽宁盛税律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪姣，系该公司员工。被告（反诉原告）：许琳，男，1975年9月16日出生，回族，住抚顺市李石经济开发区。委托诉讼代理人：许志勤，男，1949年1月13日出生，回族，住抚顺市李石经济开发区。原告（反诉被告）沈阳黎明物业管理有限公司（以下简称“黎明物业”）与被告（反诉原告）许琳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黎明物业的委托诉讼代理人成东波、杨雪姣，许琳及委托诉讼代理人许志勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黎明物业向本院提出诉讼请求：1、被告给付物业费6218元；2、一切案件受理费由被告承担。事实和理由：被告许琳居住抚顺李石经济开发区住房一处，归原告实施物业管理，按照辽宁省物价局规定收费，每平方米1.5元。被告住房面积112.04平方米，从2014年11月1日起至2017年11月30日止，共计欠物业费6218元。许琳辩称，原告方一次都没有催我方交物业费，不像原告所述的多次。2019年8月6日我收到一份没有法律效力的催收函，连公章都没有。我们入住时交了一年的物业费，当时我去验房，这房子不符合验收标准，没有燃气报警器、水管子也没有水，没有空中花园，我去找开发商，开发商说不交房了，我就把钥匙退给开发商了，我让他们退我物业费，他们还没退我暖气费，其他的钱退了。在此期间我一直在找开发商，为了孩子上学问题，2017年我收的房，因为起诉时我说了物业费由开发商承担，而中院及望花法院都判决支持我的请求。我也告诉物业公司的张杰经理，也给他看了判决书，他了解这个情况。因为房屋质量问题，我家外墙漏水，物业公司也不给我收拾，装修保证金也不退给我。许琳向本院提出反诉请求：1、请原告公示物价局带有批号的大商顺景小区物业收费的批文原件，否则请法院判定原告收费为3级小区，含税费，电梯费每平米1元；2、被告只承担2017年4月份以后按政府指导价收取的物业费；3、原告退还收取的预交电费款400元、装修保证金1000元，并赔偿保证金的利息及每天百分之3的违约金，总计9730元；4、一切案件受理费由原告承担。事实和理由：请法院判定，原、被告签订的《前期物业服务协议》合法有效。《抚顺市物业管理条例》及《辽宁省物业管理条例》规定住宅的物业收费实行政府指导价。我小区不符合《辽宁省物业收费标准二级物业小区的收费标准》硬件，二级物业收费的七项基础条件，我小区只占一项，我认为我小区三级物业收费标准都不够。《前期物业服务协议》是在《房屋买卖预售合同》房屋出售之前的计划物业服务合成的价格，而数年后交付业主的房屋许多配套设施没有建设，服务项目多项缺失，原告还是按照一级的价格收取物业费，是绝对不公平的。抚顺市中级人民法院民事裁定书（2018）辽04民终895号裁定书裁定：“从收房之日起2017年3月28日以后的物业费均有许琳自己承担”。被告对之前的房屋未占有，所以之前的费用被告拒缴。被告进户时交了400元的电费预存款，收据盖的是黎明物业的公章，我小区未安电表计量，电费由开发商承担。2019年10月30日，国家供电局进户安装计量表并开始计量收费，2020年1月7日电费缴费通知单显示已欠费133元，预交电费被黎明物业截留，请法院判定原告返还被告预交电费400元。《抚顺市物业管理条例》第48条、第70条规定建设单位物业服务企业及其他任何人不得向业主收取或变相收取各种名目的抵押金。《前期物业服务协议》第11条第4款约定“乙方不按时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天百分之三缴纳违约金”，根据合同法的合同相对性的原则，故要求原告支付利息和每日百分之三的违约金赔偿。《抚顺大商中心城顺景房屋装修管理规定》第1条第4款“至装修工程验收合格后期满一年，业主凭装修保证金收据到管理处退还装修保证金手续”。装修完成后，原告说欠费不返还装修保证金，此后被告拿到中法判决后去物业交给张杰看，张杰说他说了不算要上报领导，结果就无下文了。黎明物业辩称，反诉状反复强调反诉人与被反诉人签订的前期物业服务协议合法有效，那么基于该协议约定的内容，是双方真实意思表示，应当全面履行各自权利和义务，该协议中对物业费的价格约定是明确的，即1.5元/平，那么反诉人理应按照这个标准交纳物业费。根据法律规定，反诉的提起应该是基于与本诉的诉求是相同的法律关系，而反诉状第三项内容涉及的是装修保证金及电费款，这两个内容与本诉的物业服务合同纠纷是背离的，也就是说超出了物业服务纠纷的法律范围，不应当合并审理，应当另行提起诉讼。反诉状中反诉人对公共区域的主张不具有主体资格，根据我国物权法相关规定，业主对建筑物是区分专有与共有的，反诉人在反诉的过程中除了物业费的纠纷之外提起的都是对全体业主共有权利的诉求，超出了其作为专有部分业主所享有的权利，其没有权利提出对共有部分权利的诉请，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：抚顺大商房地产置业投资有限公司与黎明物业签订了三份《物业服务委托管理合同》及一份《补充协议》，选聘黎明物业为大商顺景提供物业管理服务，期限分别为2014年11月1日至2015年10月31日，2015年11月1日至2016年10月31日，2016年11月1日至2017年10月31日，2017年10月31日至2017年11月30日。双方约定，业主应于办理入住之日起按年度交纳物业服务费用。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅：1.5元/月·平方米（含电梯费）。合同期满前1月，业主大会尚未成立或成立但未肩负起业主大会的职责，双方应继续履行合同条款协议。被告许琳的房屋位于抚顺经济开发区大商顺景68-4号-1-901，建筑面积112.04平方米。2013年11月2日，抚顺大商房地产置业投资有限公司向许琳出具商品房准住通知单，此份商品房准住通知单中载明，限其在2013年11月2日前进住，自2013年11月1日起开始交纳物业费，许琳对该通知单予以签字确认。同日，许琳办理上述房屋入住手续，并向黎明物业交纳装修保证金1000元、电费400元，但许琳在验房过程中发现上述房屋并不符合商品房买卖合同约定的交房标准，将上述房屋退还给抚顺大商房地产置业投资有限公司。2017年3月28日，许琳再次办理了房屋入住手续。入住之日起，许琳未向黎明物业交纳物业费。另查，黎明物业与许琳签订一份《前期物业管理服务协议》，此份协议并未载明签订时间。再查，2018年期间，黎明物业因业主拒交物业费将多名业主起诉至法院，后经抚顺市中级人民法院审理认为，经现场考察黎明物业提供物业管理服务的具体情况，并对相同物业收费标准的小区进行查看，黎明物业提供的物业管理和服务确实存在不尽如人意的诸多问题，考虑黎明物业确实为业主提供了一定的物业管理服务，对合同约定的物业费标准进行适当调整，确定业主按照合同约定物业费标准的85%交纳物业费，并作出终审判决。本院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，黎明物业与抚顺大商房地产置业投资有限公司签订的《物业服务委托管理合同》及《补充协议》合法有效，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，许琳作为大商中心城小区的业主应当受到该合同的约束。黎明物业与许琳签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应当确认合法有效。关于黎明物业主张许琳交纳2014年11月1日至2017年11月30日期间物业费6218元一节，2017年3月28日以前因房屋未达到交房标准导致许琳未实际收房，并未接受到黎明物业的物业服务，许琳不应当交纳收房前的物业服务，许琳应向黎明物业交纳2017年3月28日至2017年11月30日期间的物业费，因抚顺市中级人民法院以黎明物业服务管理不尽如人意为由作出的终审判决将物业费调整至原标准的85%，故许琳应按照合同约定物业费标准的85%交纳物业费，许琳应向黎明物业交纳此期间物业服务费1162元。关于许琳要求按照政府指导价交纳物业费一节，黎明物业收取物业费的标准已经由发生法律效力的裁判文书予以确认，许琳应当按照发生法律效力的裁判文书确定的标准交纳物业费。关于许琳要求黎明物业返还装修保证金1000元一节，黎明物业并未提出许琳装修工程存在问题，故此项请求本院予以支持。关于许琳要求黎明物业返还电费400元一节，电力系特殊商品，公民用电后负有交纳电费的义务，虽然黎明物业与许琳并非供电合同关系，但许琳在入住后两年多的期间内国家电网并未另行收取电费，许琳实际上获得了对等的利益，现其要求返还依据不足，本院不予支持。关于许琳要求黎明物业赔偿利息及违约金一节，并无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）许琳于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告（反诉被告）沈阳黎明物业管理有限公司物业服务费1162元；二、原告（反诉被告）沈阳黎明物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付被告（反诉原告）许琳装修保证金1000元；三、驳回原告（反诉被告）沈阳黎明物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）许琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）许琳承担；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）沈阳黎明物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长 杨 飞人民陪审员 高 松人民陪审员 陈 飞二〇二〇年七月九日书 记 员 刘宁宁