广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4855号原告：广州市建隆物业管理有限公司，住所地广州市越秀区流花路**内自编****。法定代表人：钟伟明，职务董事长。委托诉讼代理人：张英、夏欢，北京市康达（广州）律师事务所律师。被告：广东新华发行集团股份有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区大沙头四马路**v>法定代表人：蒋鸣涛。委托诉讼代理人：叶青、童爱洲，公司员工，通讯地址。原告广州市建隆物业管理有限公司诉被告广东新华发行集团股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张英、夏欢，被告的委托诉讼代理人叶青、童爱洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2009年11月1日至2010年6月17日期间的物业管理费85591.5元（每月管理费标准按每平方米20.13元×561.94平方米计算）。事实和理由：原告是岭南复建商厦的物业管理人，广州市城市复建有限公司（以下简称复建公司）是岭南复建商厦的开发建设单位，被告为复建商厦XX楼XXX楼物业的回迁业主。原告自2009年开始为岭南复建商厦提供物业管理服务。根据《岭南复建商厦物业管理服务合同》第十五条约定，有关物业使用人或回迁户进驻本物业后，相关物业管理费由原告向物业使用人或回迁户收取。2009年12月23日，复建公司与被告签订《确认书》，就XX楼XXX楼物业使用及管理等有关事宜进行了确认，确认被告应从2009年11月1日开始按20.13元/㎡标准缴纳物业管理费。此后，被告以种种理由搪塞，一直未与原告就2009年11月1日至2010年6月17日期间签订物业管理服务合同，也未缴纳该期间的物业管理费。为保护原告的合法权益，特提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应予驳回。二、原告无权要求被告支付2009年11月1日至2010年6月17日期间的物业管理费用。《确认书》是由被告与复建公司签订，原告并非该协议当事人，无权以此为依据主张被告支付物业管理费。此外，原、被告并未签订物业管理服务合同，双方不存在合同关系，被告无需向原告支付物业管理费用。而且，直至2010年6月18日，被告才收到复建公司移交的涉案房屋的钥匙，可见被告至此才实际回迁涉案房屋，此前房屋一直处于复建公司实际管理控制之下，因此即使原告进行了物业管理、发生了物业管理费，原告也应向复建公司主张物业管理费。经审理查明：原告受复建公司委托对岭南复建商厦提供物业管理服务。原告（受托方、乙方）与复建公司（委托方、甲方）曾签订《岭南复建商厦物业管理服务合同》，约定：岭南复建商厦位于广州市越秀区XXXX号，占地面积3476平方米，建筑面积19568平方米，甲乙双方同意，由乙方作为岭南复建商厦的物业管理人，提供专业化的物业管理服务；本合同所称回迁户是指广州市交通委员会和广东新华发行集团股份有限公司，回迁部分物业是指本物业内根据有关回迁安置协议的约定安排回迁户回迁进驻的部分；乙方于2009年5月16日开始进场提供服务，本合同期限为三年，即自2009年5月16日至2012年5月15日止；2009年5月16日至2009年6月5日物业管理费包干总价为49311元；2009年6月6日起，集团进场装修，甲方应支付的物业管理费按月包干，商业部分（XXX层）月包干价为32033元，写字楼部分（除集团公司使用的部分外）月包干价为9554元，共计41587元；当月服务天数不足一个月的，则按日支付物业管理服务费(每月天数按三十天计)，因此2009年6月物业管理服务费按天数计算为35244元；集团公司进场装修之日起，由集团公司向乙方交纳相应的物业管理费，有关物业使用人或回迁户进驻本物业后，相关物业管理费由乙方向物业使用人或回迁户收取等。2009年12月23日，复建公司（甲方）与被告（广东省外文书店）（乙方）签订《确认书》，约定：就乙方回迁XX路复建综合楼的物业使用及管理等有关事宜，双方确认如下：XX路复建综合楼XXXX楼物业回迁后，从2009年11月1日开始按20.13元/㎡标准缴纳物业管理费，3-4楼部分免租期从2009年11月1日至2010年1月31日止，免租期不免管理费；物业管理费20.13元/㎡的具体管理内容见附件等。被告为证明其接收涉案房屋的日期，向本院提供如下证据：被告与复建公司于2010年6月18日签署的《钥匙移交记录表》，其中载明：XX路复建综合楼XX楼广东新华发行集团股份有限公司（广东省外文书店）一、二层回迁物业钥匙，按2010年3月13日会议精神，装修期间，由物业公司统管。现应广东新华发行集团股份有限公司（广东省外文书店）要求，移交代管钥匙贰把。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为其中内容明确显示是在装修期间由物业公司统管，故移交的只是代管的钥匙，原告在提供物业管理服务期间被告已经进场装修，并不能以钥匙是否移交来判断场地是否交回。2017年11月2日，被告向原告发出《关于XXXX号物业管理费缴纳回函》，载明:贵司《催费通知单》已阅；关于其中物管费问题，我司建议分时间段解决，具体如下：1、2009年11月-2010年6月17日期间的物管费共85591.5元，请予免除。我司物业为回迁物业，且存在延时回迁事实在先。我司取得该物业的实际时间为2010年6月18日，从贵司开具的水电费用凭证的时间上看，该物业实际发生水电支出的时间为2010年7月起，基于以上3点理由，我司认为该时段我司未实际取得物业的使用权，期间发生的物管理费用不应该由我司负责，请予免除。2、2012年4月-2017年10月期间的物管费我司予以确认，并按照《物业管理服务合同》的相关条款约定的标准承付等。2018年5月9日，原告向被告发出穗建隆函[2018]114号《广州市建隆物业管理有限公司关于XXXX号缴交电费及公摊费用的复函》，内容为：贵司2017年11月2日来函《关于XXXX号缴交电费的回函》收悉。一、根据来函，贵司对2010年7月至2016年6月期间的实际使用电费无异议，并愿意支付2010年7月至2016年6月期间公共分摊电费总额中的30%部分。二、对于贵司持有异议的2010年7月至2016年6月期间公共分摊电费总额中的70%部分以及2016年7月以后二楼物业的空调能耗分摊费用，我司认为按目前客户使用面积占大厦总面积比例进行分摊的方法合理，且对所有客户保持一致。三、我司不放弃本函未列明的其他任何权利，根据法律规定和《物管合同》我司还有其他权利的，我司仍保留追索的权利等。2018年10月8日，被告向原告发出《关于待付费用处理办法的商议函》，内容为：根据贵司来函，我司越秀区XXXX号XX楼X、X楼待付物管费85591.5元，和电费及分摊电费451875.84，合计537467.34元。1、我司于2010年6月18日与开发商复建公司办理物业移交，在此日之前的物管费用85591.5元，建议按行规由开发商负责等。本案诉讼期间，原、被告均确认：复建公司为涉案岭南复建商厦的开发建设单位；被告是作为被拆迁房产权人而被安置回迁至涉案房屋及作调换补偿；2016年起双方每两年签订一次物业服务合同。从2010年6月18日起按照20.13元/平方米的标准计付1、2层回迁面积561.94平方米的管理费，2016年以后按照所签订合同的标准支付。就双方签订合同之前的物业管理费，原告是每月向被告追缴，被告都是在原告催缴后才缴纳的，没有固定的缴纳时间。本案诉讼期间，本院向复建公司调查取证本案有关情况。复建公司向本院陈述：涉案岭南复建商厦是由其开发建设；被告回迁后，需要自行对物业进行装修，因无人现场管理，为装修工人进出物业方便，被告便将回迁物业的钥匙交给复建公司，由复建公司代其保管。2010年6月18日，应被告的要求，调整了钥匙的保管方式，由被告自行保管。其公司没有代被告装修回迁房。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与涉案岭南商厦的开发建设单位复建公司签订的上述《岭南复建商厦物业管理服务合同》出自双方真实的意思表示，为合法有效合同，对原告及涉案复建商厦全体业主均具有约束力，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。原告已提供了物业管理服务，被告理应支付相应的物业管理费。关于被告主张其于2010年6月18日才接收涉案的广州市越秀区XXXX号岭南复建商厦XX楼XXX楼物业，故无需支付此前的物业管理费的抗辩意见，本院认为，被告与复建公司签订的《确认书》明确约定被告自2009年11月1日起计付物业管理费，且双方签署的《钥匙移交记录表》亦载明装修期间由物业公司统管以及向被告移交代管钥匙，上述情况能够与复建公司所作关于被告在接收房屋后自行装修但由复建公司代为保管钥匙的陈述相互印证，足以证明被告自2009年11月1日起便接收涉案房屋，故根据上述《岭南复建商厦物业管理服务合同》的约定，被告应向原告支付自2009年11月1日起的物业管理费。关于被告主张原告诉请超过诉讼时效的抗辩意见。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因原、被告此前并未约定物业管理费的支付期限，于原告所主张费用期间前亦未收、交过物业管理费，故根据一般交易惯例，应确定为物业管理费按月计收，即2009年11月的物业管理费应于2009年11月30日前交纳，以此类推，2010年6月1日-17日的物业管理费应于2010年6月30日前交纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。因此，原告主张的2009年11月1日起至2010年6月17日期间的物业管理费，其诉讼时效应自2010年7月1日起计。而现有证据未能反映原告在上述物业管理费诉讼时效届满前即2013年6月30日前曾向被告提出过主张，故原告现要求被告支付上述物业管理费的诉讼请求已超过三年的诉讼时效期间，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：驳回原告广州市建隆物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费1940元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  陈桂容人民陪审员  严雪颜二〇二〇年七月十三日书 记 员  徐浩龙