广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初22233号原告：潘木梅，女，1943年10月15日出生，汉族，身份证登记住址广州市天河区。委托诉讼代理人：周山新，广东正觉律师事务所律师。被告：刘海军，男，1972年5月10日出生，汉族，身份证登记住址广东省大埔县。被告：罗文茂，男，1983年8月6日出生，汉族，身份证登记住址广东省大埔县。被告：张永铸，男，1986年9月3日出生，汉族，身份证登记住址广东省大埔县。被告：尚琴忠，男，1975年7月17日出生，汉族，身份证登记住址浙江省玉环县。四被告共同委托诉讼代理人：罗保星，广东舜华律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：吴凤眉，广东舜华律师事务所律师。第三人：中铁一局集团城市轨道交通工程有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道山河路**。法定代表人：王江卡，职务总经理。委托诉讼代理人：张菁，该公司职工，联系地址。原告潘木梅与被告刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠、第三人中铁一局集团城市轨道交通工程有限公司合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周山新，被告刘海军、张永铸、尚琴忠及四被告共同委托诉讼代理人罗保星，第三人委托诉讼代理人张菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与四被告于2014年3月13日签订的《转让协议书》无效；2.四被告向原告返还涉案房屋的房产证；3.四被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年，原告与四被告签订《转让协议书》，约定原告将位于广州市天河区广园东路西坑村金贵六街xx号三楼整层的房屋（穗集地证字第××号）转让给四被告使用，转让房款为131万元。签约当天，四被告交清转让款，原告交付房屋给被告使用至今。但在2019年春节后，村委告知原告本村集体土地及附属建筑物已被广州花园建设项目全部征收，并通知办理宅基地使用权和房屋产权补偿登记手续，全村户口全部农转非，宅基地不再进行也没法进行重新的配置。至此，四被告通过《转让协议书》向原告购买房屋居住和使用的协议也将因土地被征收、房屋被拆除而不能继续履行。且四被告不是广园东路西坑村村民，无资格购买原告村集体土地上所建的房屋。因此，原被告所签的协议事实上违反了国家相关法律法规的强制性规定，同时也侵害了廖某湖遗产的其他继承人的权利。因为，该宅基地上的建筑物虽然按楼层或房号分别登记在原告和廖某湖名下各自经营和管理，但如此的放开管理并不能改变房产属于原告夫妻共有财产的性质，也不能改变一户一宅，宅基地户主为廖某湖的事实，因此原告当年的转让或赠与行为同样受法律和政策的限制。因涉案房屋在不久后将进行拆除，原被告协议约定的标的物将不复存在。为防止涉案宅基地及房屋征地和补偿上的纠纷，原告提出上述诉讼请求。四被告共同答辩称，一、原被告签订的《转让协议书》合法有效。2001年12月18日，原告与其丈夫廖某湖前往广州市天河区公证处签署了《夫妻财产约定协议书》，明确广州市登峰街广园东路西坑村金贵六街xx号二楼、三楼的所有权归原告所有，因此涉案房产是原告的个人财产。2014年3月8日，原被告签订了《转让协议书》，之后被告付清全部转让款，原告也将房屋交付被告使用，双方合同履行完毕。且原被告均具有相应的民事行为能力，意思表示真实且一致，完全是自愿、等价有偿的交易。同时，原告的继承人均表示放弃对涉案房屋的继承，原被告转让涉案房屋使用权并未违反社会公共利益，也未给任何第三方利益造成损失。因此，涉案《转让协议书》合法有效，原告应承担案件受理费。二、若《转让协议书》被认定无效，原告应归还被告支付的全部转让款，并赔偿被告因此遭受的损失。第三人述称，本案与第三人无关，对原告诉讼请求不发表意见。有关赔偿金额应以中铁一局集团城市轨道交通工程有限公司广州市中心城区地下综合管廊项目经理部的赔偿金额为准，该补偿金额是我司在广州地下综合管廊施工过程中对涉案金贵六街xx号楼造成侵害后所承担的侵权责任，在该房屋产权人尚不明晰的情况下，我司无法确定具体的赔偿金额。经审理查明，据广州市国土资源和房屋管理局2002年5月8日核发的《集体土地房产证》（穗集地证字第××号）记载，广州市天河区广园东路西坑村金贵六街xx号三楼房屋所有权人为原告，房屋所有性质为私有，土地权属性质为集体所有，用途为住宅，总建筑面积223.78平方米。2014年3月13日，原告（甲方）与四被告（乙方）签订《转让协议书》。双方约定：转让房屋地址为广州市天河区广园东路西坑村金贵六街xx号三楼整层的房屋（穗集地证字第××号）。甲乙双方已经充分协商并完全确认本转让方式，甲方将上述房屋转让给乙方使用，转让房屋款为131万元，乙方于签订本合同之日全部支付给甲方，甲方于签订本协议之日交房屋钥匙给乙方。乙方及乙方继承人即享有该房屋永久的出租、转让、继承、赠与等权利，甲方无权干涉乙方对该物业的使用权，双方及继承人无条件履行本协议。如遇地方政府征用拆迁或大型企业收购，补偿的方法按国家有关政策规定执行，该房屋所有的补偿款或补偿房屋全部归乙方所有，甲方及继承人无权干涉。从签订本协议书之日起如国家政策允许，乙方享有以下权利：1.向房管部门办理上述房屋的登记，签署相关文件，领取房地产权证手续；2.对上述房屋进行管理，并向相关部门办理调档、查册、资料更正、档案利用等；3.与有关单位或个人就上述房屋的修缮、改建或报建签订协议；4.与有关单位就上述房屋的征用拆迁签订补偿、接受安置、弃产协议，领取弃产补偿款；5.订立租赁合同，收取租金，并出具有效收据等。该合同签订当日，四被告向原告支付了转让款131万元。原告将《集体土地房产证》原件、原告与其配偶廖某湖签订的《夫妻财产约定协议书》复印件、廖某武、廖某雄作出的《个人放弃继承财产声明》原件及廖某伟、廖某艺、廖某勇、廖某容作出的《放弃物业业权声明书》原件交给四被告，并将涉案房屋交付四被告使用。四被告并非涉案房屋所在村集体成员。2019年7月，第三人组织广州地下综合管廊施工过程中涉案房屋发生倾斜，经鉴定属危房，需立即进行拆除，之后该房屋被拆除。第三人尚未向原告或被告支付赔偿款项。本案审理过程中，四被告曾提出要求原告返还房屋转让款131万元及赔偿经济损失等诉讼请求，并申请对涉案房屋在2019年6月21日的房屋重置成新价和该房屋占用的宅基地使用权区位补偿价进行评估。后因受委托的广东佰泰资产评估土地房地产估价有限公司复函称无法得出估价对象有市场价值，四被告于2020年5月26日向本院申请撤回反诉及评估申请，已获本院准许。本院认为，原被告签订的《转让协议书》虽未明确写明为房屋买卖，但从其内容来看，协议约定原告将涉案房屋转让给四被告永久使用，四被告及其继承人享有该房屋永久的出租、转让、继承、赠与等权利，如遇地方政府征用拆迁或大型企业收购时补偿款全部归四被告所有，如国家政策允许四被告有权向房管部门办理该房屋登记等，可见，原告将房屋所有权人占有、使用、收益、处分不动产的各项权能均进行了转让，原被告之间实为房屋买卖合同关系。由于涉案房屋用地性质为集体所有，用途为住宅，且四被告均非该房屋所在村集体的成员，因此原被告签订的《转让协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地的强制性规定，属无效合同。原告要求确认该《转让协议书》无效及四被告归还房屋权属证书于法有据，本院予以支持。此外，原被告双方对于涉案《转让协议书》应属无效的事由是知悉的，即对无效合同的签订均存在过错，本案受理费应由双方各负担1/2。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：一、确认原告潘木梅与被告刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠于2014年3月13日签订的《转让协议书》无效；二、被告刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠在本判决发生法律效力之日起五日内，将《集体土地房产证》（穗集地证字第××号）交还给原告潘木梅。案件受理费16590元，由原告潘木梅负担8295元，被告刘海军、罗文茂、张永铸、尚琴忠共同负担8295元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  刘碧君人民陪审员  李惠容二〇二〇年七月一日书 记 员  梁 涛唐嘉仪