广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15857号原告：佛山市国益物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。被告：曾二妹，女，1985年7月24日出生，汉族，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：林详平，男，系曾二妹的丈夫。被告：林详平，男，1983年8月10日出生，汉族，住广东省南雄市。原告佛山市国益物业管理有限公司与被告曾二妹、林祥平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序速裁审理方式，于同年7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田海波，被告曾二妹的委托诉讼代理人林祥平（林祥平亦系本案被告之一）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.两被告向原告支付拖欠的物业管理费6995.80元(计费周期自2016年4月15日至2020年3月31日)，并按照拖欠金额的百分之三十支付违约金2098.70元，支付拖欠的公摊电费703.19元、电梯费279.80元(公摊电费、电梯费的计费周期均为2016年10月1日至2020年1月31日)，以上合计10077.53元；2.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年6月22日，原告及两被告在平等自愿的基础上就位于佛山市南海区罗村镇北湖一路***********物业服务的相关事宜签订了一份《前期物业服务协议》，就双方各项权利义务均作了明确约定，关于物业费约定按照每月每平方米1.65元的标准计付，付费方式为每月5号之前，同时就逾期未付物业管理费违约金计算标准也做了明确约定。但在协议履行过程中，两被告自2016年4月开始违反协议约定拒不支付物业管理费和公摊电费、电梯费，期间虽经原告多次催收，两被告始终置之不理，长期拒绝履行物业管理费和公摊电费、电梯费的缴纳义务。两被告共同辩称，第一，两被告不存在原告在起诉状所述“被告拒不支付物业管理费和公摊电费”之行为。因原告在双方合同存续期间，没有按约履行合同约定的相关义务和未按法律法规的相关规定，向业主提供与合同及法规相对应的服务质量。原告长期服务质量差、多次损害业主合法权益，从而造成业主方权益严重受损；即便在两被告合法权益受损的情况下，两被告仍旧多次找物业沟通协商，但均遭到不公正待遇（不给查阅业主个人的被收费明细、小区相关公摊明细、拒收服务整改书等），万般无奈之下业主只能依据《物业管理条例》、《合同法》、《物权法》、《消费者权益保护法》相关法规，依法采取暂缓缴纳物业费的方式来保障自身权益不被继续侵害，请法院给予支持。第二，原告未完全履行合同条款且服务质量差，因此两被告认为原告的相关服务费用应该按合同约定金额的30%收取。第三，对于原告关于违约金的诉求，请法院不予支持。原因如下：1.因原告长期服务差，且多次违法侵害业主合法权益。且原告一直拒绝向业主出示收费明细，同时，两被告多次去缴费均遭到原告的拒绝，两被告实在不知原告为何有钱不收，难道想通过此方式达到向两被告索要违约金的目的？2.原告未经过全体业主同意及相关法律流程非法改建公共绿化地进行商业饮水设备的安装和过滤水销售且经营所得不知去向，此行为违反双方合同约定的同时，还存在程序违法、事实违法。3.原告未经过业主同意及相关法律流程，非法改建绿地为清洗池，导致绿化面积降低，同时污水横流。属于违反双方合同约定、程序违法、事实违法。4.原告不但不遵循合同履行消防安全防护义务，且常年在消防通道堆积装修垃圾并且非法改建消防通道且搭建充电棚，完全无视业主的生命安全，属于违反双方合同约定、程序违法、事实违法。5.未经公示和业主同意、且未经过住建和消防部门的审批，未经过合法的法律流程，将消防通道改建成停车收费亭杆，做牟利之用途。属于违反双方合同约定、程序违法、事实违法。6.原告未经业主同意私自将物业用房更改用途，不仅违反前期物业合同相关条款，还违反《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。属于违反双方合同约定、程序违法、事实违法。7.原告利用业主装修期间以断水断电为由，胁迫业主缴纳水电周转金和装修管理费，并直至今日仍利用《前期物业服务协议》条款非法占有业主的装修押金、水电周转金等共计2700元，直至今日拒不归还。8.原告未经法律程序将本小区物业用房作为其它公司注册住所进行经营；未经法律程序将业主活动中心改建为宿舍和厨房，并在里面存放瓶装液化石油气等危险品、向7座业主卧房排放厨房油烟。此行为让低楼层的业主长期处于惊恐度日的状态。9.物业收费方式为包干制，自负盈亏的。物业自用水电费是否公摊给了业主还是自行缴交？第四，原告承担本案诉讼费。综上所述，请法院在准确认定事实的基础上支持两被告的主张及以下请求：1.依法要求原告完全履行合同条款，在小区显眼处公开公共收支明细；并归还公共收益到业主公共账户中。2.依法要求原告归还业主被侵占的金钱并按银行利率支付利息。3.依法要求原告完全履行合同义务，还原公共绿化地和消防设施、通道。4.依法要求原告立即停止占用用于非法用途的物业用房，并支付其违法侵占期间的赔偿金10万元至全体业主公共账户作为补偿。5.依法要求原告履行消费者权益保护法的相关法律规定的义务，向业主出示各类必须公开给业主查阅的文件和资料，供业主查阅，已经收费的项目必须足额向业主开具发票。6.依法核减物业费，同时对超过权利主张时限的、服务质量不达标部分的收费不予支持。7.两被告无需支付因原告过错产生的违约金，切实维护众多业主的合法权益，促进社会和谐，避免业主和物业的矛盾进一步激化。8.依法要求原告立即停止侵害业主合法权益的各种行为，并合法合规经营、依法纳税。9.依法解除双方签订的《前期物业服务协议》。10.申请司法援助和审判监督。另外，原告对两被告所主张的部分诉讼请求已超过三年的诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文中综合分析认定。本院经审理认定事实如下：原告是依法登记成立的有限责任公司。两被告是佛山市南海区**********************（建筑面积89.26㎡）的业主。2015年6月22日，原告与两被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为两被告提供物业服务；高层住宅1.65元/月/平方米；业主应在每月5日前按月交纳物业服务费，超30天逾期未交纳服务费的按费用总额的千分之三/日收取违约金。因两被告未能按照《前期物业服务协议》的约定支付相关费用，原告于2020年5月18日向本院提起诉讼，本院于同年7月8日立案受理。另查明：（1）两被告未缴纳2016年4月15日至2020年3月31日期间的物业管理费[每月147.28元（1.65元/月/㎡×89.26㎡)]，其中2017年6月1日至2020年3月31日期间的物业管理费共计5007.52元[147.28元×34个月]；（2）两被告未缴纳2016年10月1日至2020年1月31日期间的公摊电费、电梯费，其中2017年3月1日至2020年1月31日期间的公摊电费462.84元、电梯费244.15元。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。原、被告之间已形成物业服务合同关系，原告作为物业服务企业应按照物业服务合同约定提供物业管理服务，两被告作为业主有义务按时交纳物业管理费用及公共分摊费用。关于物业管理费。原告主张2016年4月15日至2020年3月31日的物业管理费。因双方约定的物业管理费为按月计收，由此形成的债权为继续性债权，故应将每月的物业管理费用视为单个债权分别适用诉讼时效。根据本院查明事实可知，双方在合同中约定每月5日前按月交纳物业服务费，而本案原告于2020年5月18日提起本案诉讼，故2017年5月前（含5月）的费用已超过三年诉讼时效，对于原告该时间段的主张，本院不予支持。经核算，两被告尚欠原告2017年6月1日至2020年3月31日期间的物业管理费5007.52元，该费用两被告应当支付予原告。关于公摊电费、电梯费。原、被告双方在《前期物业服务协议》未对公摊费用的交费时间进行约定，而原告在庭审中述称公摊费用的收取方式为每两个月的费用在第三个月的月底前收取，即如：3月底前收取1月、2月的公摊费用。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，结合上述分析内容，案涉公摊费用的付款时间可按上述交易习惯确定。如上所述，每月的公摊费用应视为单个债权分别适用诉讼时效。本案原告于2020年5月18日提起本案诉讼，故2017年2月前（含2月）的费用已超过三年诉讼时效，对于原告该时间段的主张，本院不予支持。经核算，两被告尚欠原告2017年3月1日至2020年1月31日期间的公摊电费462.84元、电梯费244.15元，该费用两被告应当支付予原告。关于违约金。虽然案涉《前期物业服务协议》对逾期交纳物业管理费的违约责任进行了约定，但综合本案案情，原告之前提供的物业管理服务水平确实与两被告的需求存在一定差距，考虑到原告的实际损失，根据公平合理的原则，本院酌定两被告向原告支付违约金1001.50元（5007.52元×20%）。原告相关诉请超过上述部分的，本院不予支持。另外，两被告辩称原告存在管理服务不到位、违规改建共用部位及设施、账目不清晰、乱收费等问题。两被告若认为现任物业管理公司不当履行义务导致物业服务不到位，或在履行职责的过程中损害业主的合法权益，两被告可另行主张相关权利，或依法依程序行使权利，但不能以此拒交物业管理费用，两被告拒交物业管理费用的行为实质也会损害小区其他业主的合法权益。因此，两被告该辩解意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、曾二妹、林祥平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年6月1日至2020年3月31日期间的物业管理费5007.52元予佛山市国益物业管理有限公司；二、曾二妹、林祥平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年3月1日至2020年1月31日期间的公摊电费462.84元、电梯费244.15元予佛山市国益物业管理有限公司；三、曾二妹、林祥平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1001.50元予佛山市国益物业管理有限公司；四、驳回佛山市国益物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计25.97元（佛山市国益物业管理有限公司已预交），由曾二妹、林祥平负担并应于给付上述款项时一并迳付予佛山市国益物业管理有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  杜展媚二〇二〇年七月二十七日书记员  李慧敏