陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终1425号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安市临潼区旭阳建业有限公司，住所地：西安市临潼区。法定代表人：孙凯，该公司经理。委托诉讼代理人：孙雨，女，1980年2月9日出生，汉族，该公司法务，住该公司。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安市临潼玻璃器皿厂，住所地：西安市临潼区城区。法定代笔人：邓维生，该厂厂长。委托诉讼代理人：李文杰，男，1968年7月20日出生，汉族，该公司员工，住西安市临潼区临潼东大街106。委托诉讼代理人：程晓博，陕西志功律师事务所律师。原审原告孙凯，反诉被告：，男，1963年7月7日出生，汉族，西安市临潼区村民，。上诉人西安市临潼区旭阳建业有限公司（以下简称“旭阳公司”）因与被上诉人西安市临潼玻璃器皿厂（以下简称“临潼玻璃厂”）、原审原告孙凯租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初3942号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。旭阳公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判临潼玻璃厂依约赔偿：①投资建设的建筑物及设施损失补偿1062715.8元，逾期补偿利息382578元（2012年7月31日至2018年7月31日）②装修租赁场地费用35万元，逾期赔偿利息12.6万元③办公设施及其他财产损失的费用180052.77元④场地内建筑及设施的看护费用8万⑤评估漏项费用24288元；以上合计2205534.57元；3.一、二审案件受理费及评估费由临潼玻璃厂负担。事实与理由：一审判决对争议焦点二事实认定错误。双方之间实际履行的是《场地房屋租赁合同》，之后为了配合临潼玻璃厂的上级部门检查工作，又签订了日期相同但内容不同且没有履行的《房地产租赁合同》，《合同主体变更说明》也可证明这一点。旭阳公司自建部分是经过临潼玻璃厂同意并愿意赔偿的。一审判决对争议焦点三事实认定错误。临潼玻璃厂是国有企业，临潼城管执法局也是政府部门，其二者官官相护，损害了旭阳公司权利。一审判决对争议焦点四事实认定错误。旭阳公司搬离后，专门聘请门卫看管自建部分等，也一直与临潼玻璃厂协商，于2018年4月26日确定了补偿的事项及统计，并形成了书面的测量统计表，并有双方签字盖章。临潼玻璃厂辩称，不认可旭阳公司的上诉请求。孙凯表示，认可旭阳公司上诉意见。旭阳公司、孙凯向一审法院起诉请求：1、临潼玻璃厂按照租赁合同的约定对合同履行期间旭阳公司、孙凯投资建设的相关建筑物及设施进行损失补偿，共计4745095.9元；2、临潼玻璃厂从2018年8月20日开始每天按4000元计付旭阳公司、孙凯损失至案件审理终结；3、诉讼费由临潼玻璃厂承担。诉讼过程中，旭阳公司、孙凯变更第二项诉讼请求为：临潼玻璃厂从2018年8月20日至2019年元月7日每天按4000元计付旭阳公司、孙凯损失。其中，房屋损失为1694689.8元，利息损失406725.55元×6年＝2440333.33元，装修费用530000元，合计4745095.9元，差额为第二项诉讼请求。临潼玻璃厂向一审法院反诉请求：1、确认《房地产租赁合同》期满终止；2、判令旭阳公司、孙凯搬离临潼玻璃厂所有的房屋及场地，旭阳公司、孙凯自行拆除其扩建的违法建筑，拆除费用由旭阳公司、孙凯自行承担；3、旭阳公司、孙凯支付拖欠的合同期内租金7211.42元，并支付从2012年8月1日起至今的场地占用费200000元；4、反诉费由旭阳公司、孙凯承担。一审法院认定事实：1997年8月1日孙凯作为代理人以“西安市临潼县古建筑工程公司第六项目部”名义与临潼玻璃厂签订《场地房屋租赁合同》，合同约定孙凯承租临潼玻璃厂厂房内东部闲置的非农业用地用房，场地总面积1845㎡，合2.77亩，场地内有砖混房屋两间，面积42.65㎡；租赁期限自1997年8月1日起至2012年7月30日止，租期15年，年租金2000元整；在租用期内，乙方（孙凯）有权根据自己的生产生活需要新建房屋和其他设施，但应在本合同期满前一年与甲方（玻璃厂）商定合同期满后新建房屋和设施的处理方法；本合同签字生效后，在租赁期间的前十年双方均不得以任何理由中止合同，在后五年租期内，若乙方提出中止合同，在征得甲方同意后，应从中止之日起补偿甲方一年租金的损失，若甲方提出中止合同，在征得乙方同意后双方应核实乙方自建房屋设施和生产生活损失，甲方按损失的80%补偿给乙方；本合同经甲乙双方签字盖章并经公证处公证后生效，合同期满自行终止。后该合同未经公证处公证。1997年8月1日，双方又签订《房地产租赁合同》一份，合同约定：甲方（玻璃厂）自愿将座落在临潼县东环路本厂厂区内东边的房屋（房屋建筑面积42.65㎡，土地使用面积1845㎡）出租给乙方（孙凯）使用；甲乙双方议定的上述房地产年租金为人民币2000元整，租赁期限自1997年8月1日起至2012年7月30日止，租金按年结算；房地产租赁期内，如需对房屋进行改修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担，乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五向乙方加收违约金。1997年8月29日该合同经临潼县工商行政管理局鉴证，并出具“临工商城鉴字（1997）第37号”鉴证书，载明：“兹有县古建工程公司与县玻璃厂于一九九七年八月一日签订房地产租赁合同，编号37，标的房屋，数量42㎡、1845㎡，金额2000元/年，经审查，符合经济合同法要求，予以鉴证，当事人双方应自觉履行合同，并接受监督检查。至二零零零年七月三十一日。”2004年3月15日玻璃厂与孙凯共同出具《合同主体变更说明》，将双方签订的《场地房屋租赁合同》承租方变更为“西安市临潼区旭阳建筑装饰装修有限责任公司”，并由该公司享有和承担原合同的权利义务。2008年2月26日双方再次出具《合同主体变更说明》，将该合同承租方变更为“西安市临潼区旭阳建业有限公司”，并由该公司享有和承担原合同的权利义务。经查，旭阳公司与临潼玻璃厂双方于1997年8月1日签订的《场地房屋租赁合同》与《房地产租赁合同》所涉租赁场地系同一地点，土地使用面积及房屋建筑面积、年租金、租赁期限均一致。2018年9月18日旭阳公司、孙凯向本院提出鉴定申请，申请对其承租的临潼玻璃厂场内房屋建设、设施、装修和绿化工程等造价进行司法鉴定，西安市临潼区人民法院遂委托西安市中级人民法院司法技术室鉴定，经陕西通海资产评估有限责任公司对本案所涉及房屋构筑物进行评估，2019年4月1日出具评估结论为：旭阳公司、孙凯与玻璃厂一案所涉及资产的继续使用价值共计人民币685800元整；2019年6月14日旭阳公司、孙凯向法院递交评估报告异议书，要求评估公司对：1、该评估报告评估方法的选择性问题，2、涉案房屋及构筑物成新率的界定，3、遗漏的评估内容，4、关于评估收费问题予以说明。2019年6月21日陕西通海资产评估有限责任公司对旭阳公司、孙凯提出的上述异议问题进行答复，认为其评估程序符合规范，评估方法科学，评估结果合理，可以作为人民法院审理民事案件时参考使用，但评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。另查：1、孙凯曾系“西安市临潼县古建筑工程公司”第六项目部负责人。2、2004年4月22日“西安市临潼区旭阳建筑装饰装修有限责任公司”变更为“西安市临潼区旭阳建业有限公司”，法定代表人为孙凯。3、2018年9月8日西安市规划局临潼分局向区城市管理局出具的关于西安市临潼县古建公司第六项目经理部违规建房认定意见的函“市规临函（2018）60号”认定涉案建筑存在违法事实，并提出处理建议：对存在违反城乡规划事实的建筑物，依法下发限期拆除决定书；对按期拆除的，不予罚款；对逾期拆除的，依法强制拆除，并处建设工程造价10%的罚款。4、2018年9月28日西安市规划局临潼分局向临潼区城市管理局出具“情况说明”，经查“市规临函（2018）60号”中“西安市临潼县古建公司第六项目经理部”更名为“西安市临潼区旭阳建业有限公司”，请临潼区城市管理局按“西安市临潼区旭阳建业有限公司”进行违法建设处理。5、2018年11月6日，西安市临潼区城市管理综合行政执法局对旭阳公司作出“西临城管执罚字2-01（2018）第069号”《行政处罚决定书》，限旭阳公司7日内自行拆除（2018.11.6-11.14日）；2019年1月25日西安市临潼区城市管理综合行政执法局以“对被处罚人表述不一致”对旭阳公司作出“西临城管执罚字2-01（2018）第069-1号”《撤销行政处罚决定书》，撤销其于2018年11月6日作出的“西临城管执罚字2-01（2018）第069号”《行政处罚决定书》。6、2019年7月31日西安市临潼区城市管理和综合执法局向本院出具“关于撤销西临城管执罚字2-01（2018）第069-1号行政处罚决定书的情况说明”：在我局按照《中华人民共和国行政强制法》相关规定预对该违建组织强制拆除前得知该违建已被拆除，鉴于处罚决定书所针对的违建事实已不存在，西临城管执罚字2-01（2018）第069号《行政处罚决定书》已无实际执行可能，故我局于2019年1月25日做出了撤销西临城管执罚字2-01（2018）第069-1号行政处罚决定书并送达当事人。7、涉案房屋于2019年1月7日被玻璃厂职工拆除。8、2018年5月16日玻璃厂起诉孙凯、西安恒盛建设工程有限公司要求恢复原状，审理中，孙凯提起反诉，后玻璃厂与孙凯均撤诉。2018年8月28日孙凯曾就其与玻璃厂租赁合同纠纷一案向法院提起诉讼，法院（2018）陕0115民初3793号民事裁定书以孙凯主体不适格裁定驳回其起诉。审理中，因双方均不同意调解，致调解协议未能达成。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、孙凯作为原告主体是否适格？2、本案应以《场地房屋租赁合同》还是《房地产租赁合同》为依据？ 3、旭阳公司、孙凯要求临潼玻璃厂对其投资建设的相关建筑物及设施进行补偿并赔偿损失的请求能否得到支持？4、临潼玻璃厂的反诉请求能否得到支持？ 关于争议焦点一：孙凯作为原告主体是否适格？孙凯作为代理人以“西安市临潼县古建筑工程公司第六项目部”名义与临潼玻璃厂玻璃厂签订两份租赁合同，后双方对合同的主体做了变更，最终将合同承租方变更为旭阳公司，并由该公司享有和承担原合同的权利义务，故旭阳公司应为本案的适格原告，而孙凯以其个人名义作为原告，提起本案诉讼属原告主体不适格，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项、第一百五十四条第一款第三项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款款之规定，本院依法驳回孙凯的起诉。关于争议焦点二：本案应以《场地房屋租赁合同》还是《房地产租赁合同》为依据？旭阳公司与临潼玻璃厂于同年同月同日签订了《场地房屋租赁合同》与《房地产租赁合同》，两份合同所涉租赁场地、土地使用面积、房屋建筑面积、年租金、租赁期限均一致。《场地房屋租赁合同》约定：本合同经甲乙双方签字盖章并经公证处公证后生效，合同期满自行终止。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”故该合同的生效条件为经公证处公证后生效，后该合同未经公证处公证，其生效条件未成就，致合同未生效。旭阳公司、孙凯称，从其提交的合同主体变更说明能证明《场地房屋租赁合同》是双方之间实际履行的合同，应为双方认可该合同，该变更说明系对合同主体的变更，而双方之间签订的《房地产租赁合同》经临潼县工商行政管理局鉴证，故该份合同应认定为双方之间实际履行的合同。关于争议焦点三：旭阳公司要求临潼玻璃厂对其投资建设的相关建筑物及设施进行补偿并赔偿损失的请求能否得到支持？旭阳公司诉称，临潼玻璃厂应支付其建筑物及相关设施补偿费、利息及损失等共计4745095.9元，因双方在《房地产租赁合同》中约定:“房地产租赁期内，如需对房屋进行改修或增扩设备时，应征得甲方书面同意......”临潼玻璃厂辩称玻璃厂土地为国有土地，建房须有正规手续，旭阳公司未经其同意在租赁场地上对房屋进行新建、改修、增扩，且该建筑物已被规划部门定性为违法建设，并限期拆除，故不应进行补偿；该合同约定旭阳公司添建等需经临潼玻璃厂书面同意，审理中，旭阳公司未能向本院提交临潼玻璃厂认可的书面证据，故对旭阳公司要求临潼玻璃厂补偿并赔偿损失的请求，依法不予支持。关于争议焦点四：临潼玻璃厂的反诉请求能否得到支持？临潼玻璃厂反诉要求确认双方之间的《房地产租赁合同》期满终止，判令旭阳公司搬离涉案场地，并自行拆除其扩建的违法建筑，支付拖欠租金7211.42元、场地占用费200000元。因双方签订的合同租赁期限至2012年7月30日届满，且期满后未再续签，后旭阳公司仍实际占用涉案租赁场地，双方之间应视为不定期租赁，故临潼玻璃厂可以随时解除合同；又因涉案房屋已被拆除，故对临潼玻璃厂要求旭阳公司搬离涉案场地，并自行拆除其扩建的违法建筑的请求，本案不再处理。临潼玻璃厂反诉称，截至合同期满，旭阳公司拖欠其租赁费7211.42元尚未支付，旭阳公司对拖欠旭阳公司租赁费数额无异议，但辩称其为玻璃厂维修围墙、水塔、道路、门面房等共计产生工程款24432.53元，并用其中的14288.58元工程款抵扣租赁费，现临潼玻璃厂拖欠其工程款10143.95元未付，扣除自己下欠的租赁费7211.42元，临潼玻璃厂还应向其支付工程款2932.53元。因租赁费与工程款系两个不同的法律关系，不能并案处理，故旭阳公司应向临潼玻璃厂支付拖欠的租赁费7211.42元，对临潼玻璃厂拖欠旭阳公司的工程款，旭阳公司可另案起诉。租赁期限届满后，旭阳公司实际占用临潼玻璃厂场地，双方之间应视为不定期租赁，临潼玻璃厂反诉称要求旭阳公司向其支付场地占用费200000元于法无据，应参考双方租期内的租费，即2000元/年，故旭阳公司应从2012年8月1日起向临潼玻璃厂支付至2019年1月7日止的租费，共计12877元（2000元×6年+5.48元/天×160天）。综上所述，为保护双方当事人的合法权益，维护稳定的社会经济秩序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、驳回西安市临潼区旭阳建业有限公司的诉讼请求。二、西安市临潼区旭阳建业有限公司于本判决生效后七日内支付西安市临潼玻璃器皿厂租赁费20088.42元（7211.42元+12877元）。三、驳回西安市临潼玻璃器皿厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44761元，由原告西安市临潼区旭阳建业有限公司负担；反诉案件受理费2204元，由原告西安市临潼区旭阳建业有限公司负担220元，西安市临潼玻璃器皿厂负担1984元；鉴定费30000元，由原告西安市临潼区旭阳建业有限公司负担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”。旭阳公司与临潼玻璃厂于1997年8月1日签订了《场地房屋租赁合同》与《房地产租赁合同》，两份合同所涉租赁场地、土地使用面积、房屋建筑面积、年租金、租赁期限均一致。但其中《场地房屋租赁合同》约定：“本合同经甲乙双方签字盖章并经公证处公证后生效，合同期满自行终止。”故该合同的生效条件为经公证处公证后生效，后该合同未经公证处公证，其生效条件未成就，致该合同未生效。而《房地产租赁合同》经临潼县工商行政管理局鉴证，故该份合同应认定为双方之间实际履行的合同。上述《房地产租赁合同》中约定:“房地产租赁期内，如需对房屋进行改修或增扩设备时，应征得甲方书面同意......”，但旭阳公司未能向法院提交充分证据证明临潼玻璃厂认可其建房行为，故一审判决驳回旭阳公司请求临潼玻璃厂补偿并赔偿损失之请求一节，并无不当。另，一审判决根据旭阳公司实际占有场地时间等，判令其支付相应土地占用费一节，亦无不妥。至于旭阳公司上诉称《房地产租赁合同》系为了方便检查而签并未实际履行一节，缺乏事实依据，依法不予采信。综上所述，旭阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24605元，由西安市临潼区旭阳建业有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年七月三日 书 记 员  杨 雪  薇 1