江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0612民初541号 原告：南通市通州区碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码913206120831003997，住所地南通高新区世纪大道**财富中心**。 法定代表人：谢金雄,执行董事。 委托诉讼代理人：顾源源，江苏启星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭圣，江苏启星律师事务所律师。 被告：南通市通州区新领域健身管理有限公司，统一社会信用代码91320612692558952A，住所地南通高新区长，住所地南通高新区长江路****综合楼iv style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：曹所全。 原告南通市通州区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称通州碧桂园公司）与被告南通市通州区新领域健身管理有限公司（以下简称新领域健身公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告原委托诉讼代理人谢树浩参加了第一次庭审，后原告撤销了对谢树浩和倪倩赟的授权委托，重新委托了江苏启星律师事务所律师顾源源、郭圣参与诉讼，顾源源参加了第二、三次庭审，被告三次庭审均到庭参加。另外，本案在审理过程中，被告提起反诉，要求确认《商铺租赁合同》无效，并要求赔偿经济损失，因未能按期缴纳反诉费，本院裁定按自动撤回反诉处理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签订的《商铺租赁合同》（合同编号:BGY—P1450002)；2.判令被告支付计算至租赁合同解除之日止所欠的租金（从2017年8月1日暂计至2019年10月31日止为106278元）；3.判令被告搬出所租物业和所占用的二楼、三楼其它场地，并交还租赁物和场地给原告。审理中，原告将第2项诉讼请求变更为：判令被告支付从2017年8月1日起至实际返还房屋之日止的租金。第3项诉讼请求变更为：判令被告腾空并返还案涉房屋以及占用的其他场地。事实与理由：原、被告双方于2015年2月10日签订了一份《商铺租赁合同》（合同编号:BGY—P1450002)，约定：被告租赁原告的南通市通州区通州碧桂园长江路188号36幢综合楼二层（原告指定位置），租赁面积暂测为604.47平方米，用于经营健身会所，租赁期限自2015年8月1日起至2021年7月31日止，租金总额196956元，2017年8月1日至2018年7月31日每月租金3808元，2018年8月1日至2019年7月31日每月租金3999元，2019年8月1日至2020年7月31日每月租金4198元，2020年8月1日至2021年7月31日每月租金4408元;第七条约定了合同解除的各种情形，其中第7.1.3项约定被告如拖欠租金等任何费用达30天的，原告有权解除合同；第8.1款约定了被告逾期搬出和交还的责任等等。租赁合同签订后，原告如期交付了租赁物业给被告，但被告至今未支付过任何租金，已构成严重违约，且占用了原告二楼、三楼的其它场地。根据上述租赁合同的约定，原告有权解除合同，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称：合同确实是在2015年2月签订的，被告实际上在2014年下半年就已经进场入驻了，并且帮原告卖房。被告是由原告招商进来的，根据合同上第5条的5.6项约定，被告应当在具备政府规定办理的各项证照及取得消防许可书后方可开业。原告当时没有房产证，没有消防验收合格证，所以被告至今无法开业，对方至今没有履行合同，不存在被告违约的问题。被告认为合同没有生效，不存在解除的问题，也不同意解除合同。被告在2017年免租期内就与原告就其损失进行协商，当时其同意搬走，但双方就损失一直未能达成一致意见，故被告不同意承担租金。 本院经审查确认如下事实：2014年下半年，被告入驻位于南通市通州区综合楼商铺。2015年2月10日，原告作为甲方、被告作为乙方，就上述商铺租赁事宜签订了《商铺租赁合同》（合同编号为BGY-P1450002）1份。合同主要约定，甲方拟出租的36幢综合楼二层商铺，暂测建筑面积为604.47平方米。乙方承租该商铺用于经营健身会所，经营品牌为金仕堡。租赁期限自2015年8月1日起至2021年7月31日止，交付日期为2015年8月1日。租赁期内租金总额为196956元，具体为：2017年8月1日至2018年7月31日每月3808元、2018年8月1日至2019年7月31日每月3999元、2019年8月1日至2020年7月31日每月4198元、2020年8月1日至2021年7月31日每月4408元，乙方应在每月公历10号前至甲方财务部以现金/转账方式交纳当月租金，每逾期一天，乙方应向甲方支付欠款额5‰的滞纳金。乙方在签订本合同时，应向甲方一次性支付租赁合同保证金11424元及预缴第一个月租金3808元。乙方商铺应具备政府部门规定办理的各项证照及取得消防验收合格意见书后方可开业经营。乙方拖欠约定的租金等任何费用达30天的，视为违约，甲方有权解除合同（合同解除之前发生的租金、物业服务费不予退还）。合同因约定或法定解除行为而终止的，或租赁期限届满而终止的，乙方应在合同终止后7天内搬出并将该商铺按交铺原状或经甲方认可的合同终止时状态交还甲方等等。 2015年3月9日，被告按约向原告缴纳了保证金11424元，并预缴了第一个月租金3808元。 2019年11月15日，原告向被告邮寄了《解除通知书》，以被告存在违约行为为由，要求解除案涉租赁合同。2019年11月16日，被告予以签收。 另查明，2014年3月，原告就位于通州区地块）分别取得了南通市规划局颁发的《建设工程规划许可证（副本）》及南通市通州区住房和城乡建设局颁发的编号为《建筑工程施工许可证》。2016年8月16日，原告就碧桂园·天玺湾26#-37#楼建设工程取得了南通市公安消防支队通州区大队核发的《建设工程竣工验收消防备案凭证》。 2020年1月14日，原告以被告未缴纳租金且占用其它场地为由诉至本院，要求判如所请。 2020年4月13日，被告法定代表人曹所全收到原告退还的保证金11424元及预缴的3808元租金。 庭审中，原告认为2015年8月1日起至2017年7月31日止系免租期，被告自2017年8月1日起至今未付租金，被告则认为免租期系四年。原告认为《解除通知书》送达之日即合同解除之日，被告不予认可。另外，被告自认至今其尚未撤离案涉房屋，房屋钥匙仍由其保管，综合楼二楼电梯往西、玻璃门以内是其使用范围。对此，原告表示认可，要求被告交还上述区域内房屋及场地。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，原、被告就案涉商铺签订《商铺租赁合同》时，案涉房屋虽未取得权属证书，但已取得建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，且签订租赁合同亦系双方真实意思表示，故《商铺租赁合同》合法有效。原告作为出租人已将租赁房屋交付被告使用，被告理应按约缴纳房屋租金。被告辩称双方约定免租期为四年，原告不予认可，被告亦未能提供充足证据予以证明，故被告的该抗辩意见本院不予采信。 被告自合同约定的两年免租期满后至今除预缴的第一个月3808元租金（该月租金已退还被告）外未缴纳租金，该行为已影响原告合同目的的实现，且违反合同约定，构成违约。《商铺租赁合同》约定被告拖欠租金等任何费用达30天的，原告有权解除合同，故原告要求解除合同，符合合同约定及法律规定，应予支持。原告于2019年11月15日向被告邮寄了《解除通知书》，该通知书于次日送达至被告，故案涉租赁合同解除之日应为2019年11月16日。被告应支付自2017年8月1日起至2019年11月16日止的房屋租金，按合同约定的租金标准计算为108516.93元（2017年8月1日至2018年7月31日：3808元/月×12个月=45696元；2018年8月1日至2019年7月31日：3999元/月×12个月=47988元；2019年8月1日至2019年10月31日：4198元/月×3个月=12594元；2019年11月1日至16日：4198元/月÷30天×16天=2238.93元）。 根据《商铺租赁合同》的约定，合同因约定或法定解除行为而终止的，或租赁期限届满而终止的，作为承租人的被告应在合同终止后7日内搬出并交还租赁物。该合同已于2019年11月16日解除，被告理应及时搬离并交还租赁物，故本院对于原告要求被告腾空并返还其所占用的综合楼二楼商铺（二楼电梯往西、玻璃门以内房屋及场地）的诉讼请求予以支持。被告至今尚未返还上述房屋及场地，应自2019年11月24日起参照合同解除前的租金标准即每月4198元承担房屋占有使用费至实际返还之日止。 为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告南通市通州区碧桂园房地产开发有限公司与被告南通市通州区新领域健身管理有限公司签订的《商铺租赁合同》（合同编号为BGY-P1450002）于2019年11月16日解除； 二、限被告南通市通州区新领域健身管理有限公司于本判决书发生法律效力之日起十五日内腾空并向原告南通市通州区碧桂园房地产开发有限公司返还南通市通州区长江路188号通州碧桂园·天玺湾36幢综合楼二楼商铺（二楼电梯往西、玻璃门以内房屋及场地）； 三、限被告南通市通州区新领域健身管理有限公司于本判决书发生法律效力之日起十五日内支付原告南通市通州区碧桂园房地产开发有限公司房屋租金108516.93元，并自2019年11月24日起参照每月4198元的标准支付房屋占有使用费直至实际返还之日止； 四、驳回原告南通市通州区碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4239元，由被告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4239元(汇款账户户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65)。 审 判 长  吴晓玲 人民陪审员  袁亚新 人民陪审员  汤日斌 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  袁金君