文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初437号原告：熊厚琼，女，汉族，1982年9月5日出生，住重庆市大足区。原告：吴世昌，男，汉族，1980年3月29日出生，住重庆市大足区。二原告共同委托诉讼代理人：池维汉，重庆兴胜律师事务所律师。被告：重庆遵大房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道**蓝湖丽都，统一社会信用代码915002256635967655。法定代表人：雷水生，总经理。委托诉讼代理人：丁俊强,重庆德循律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鸿沛，重庆百君（大足）律师事务所律师原告熊厚琼、吴世昌诉被告重庆遵大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月14日受理后，依法由审判员朱永强独任审判，公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告熊厚琼、吴世昌向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金22496元(即以已付购房款284760元为基数按日万分之一的标准，从2016年4月28日起至被告实际向重庆市大足区不动产登记中心提交资料并取得土地房屋登记机关出具的登记受理单之日即2018年6月27日止的违约金，共逾期790天）；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2014年8月16日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的坐落于重庆市大足区棠香街道办事处二环南路777号X幢X号的预售商品房一套，房屋总成交额为284760元，原告选择按揭付款方式。合同还约定交房期限、交房手续办理、甲方逾期交房的违约责任、乙方逾期付款的违约责任、办理产权登记、预告登记等内容。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告于2016年2月28日将房屋交付原告使用，但被告交付房屋后，并未按照合同的约定为原告办理房屋产权登记，根据双方签订的合同第十三条的约定，被告应该向原告承担违约责任，并且被告也未在合同约定的时间内向原告支付违约金。综上，根据法律的相关规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告遵大公司辩称，1、房屋是用来居住的，被告已于2016年2月28日交房给原告使用，且该房已于2018年6月22日取得不动产登记受理单，现房产证也已经办理完毕，原告已实际享有房屋的使用价值和其他财产权利，逾期办证并未给原告造成实质损失。2、原告主张的违约金过分高于所受损失，根据《合同法》第114条和《合同法司法解释（二）第29条的规定，按照公平原则，应当予以适当降低，建议在实际违约金的基础上降低60%为宜。3、原告诉请被告支付逾期办证违约金，该诉求系一般债权请求权，应当依法适用诉讼时效制度，原告在被告逾期交房、逾期办证后，应当及时主张权利，且双方在合同中已明确约定，按日计算延迟履行违约金，该违约金是确定的，因此，本案应按相应诉讼时效处理，自原告起诉之日三年以内的违约金在诉讼时效内，超过三年的因已过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，请求法庭依法驳回其相应的诉讼请求。经审理查明：2014年7月9日，熊厚琼、吴世昌向重庆遵大房地产开发有限公司交纳房款10000元。2014年7月13日，熊厚琼、吴世昌向重庆遵大房地产开发有限公司交纳房款161760元。2014年8月16日，原告熊厚琼、吴世昌（乙方）与被告重庆遵大房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于重庆市大足区棠香街道二环南路777号X幢X号号住宅，建筑面积70.52平方米，总价284760元。该合同第七条交房期限及交付条件约定，属预售商品房的，甲方应当在2016年2月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用；本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十三条关于办理产权登记的约定，…“2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”…“4、如因甲方的责任，未能按期办理向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自合同解除通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。2015年1月29日，熊厚琼、吴世昌作为借款人、重庆遵大房地产开发有限公司作为担保人、重庆银行股份有限公司大足支行作为贷款人签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，熊厚琼、吴世昌向重庆银行股份有限公司大足支行贷款113000元，借款期限120个月。在审理中，重庆遵大房地产开发有限公司对熊厚琼、吴世昌以付清所购房屋的房款、大修基金、税费无异议。2016年2月28日，重庆遵大房地产开发有限公司向熊厚琼、吴世昌交付所购房屋。2016年3月10日，重庆遵大房地产开发有限公司取得6号楼（6幢）的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年6月22日，重庆遵大房地产开发有限公司取得熊厚琼、吴世昌所购房屋的《不动产登记受理单》。现原告熊厚琼、吴世昌起诉来院，并提出如上诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于本案原告要求被告支付逾期办证违约金的问题，原告于2016年2月28日接收房屋，但重庆遵大房地产开发有限公司于2016年3月10日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条的约定，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋才符合交房条件，因此，办理产权登记的期限为2016年3月10日至2016年5月9日止，自2016年5月10日起，重庆遵大房地产开发有限公司没有为熊厚琼、吴世昌取得《不动产登记受理单》即构成违约，应向熊厚琼、吴世昌支付逾期办证违约金。2018年6月22日，重庆遵大房地产开发有限公司取得熊厚琼、吴世昌所购房屋的《不动产登记受理单》，按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4项的约定，逾期办证违约金应从2016年5月10日起算至2018年6月22日止，总共逾期天数为774天。根据合同约定，其逾期交房违约金为284760元×0.0001×774天=22040.42元。关于被告重庆遵大房地产开发有限公司提出的诉讼时效问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定，本法自2017年10月1日起施行。第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院根据权利人的申请决定延长。从上述规定可以看出，自2016年5月10日起，重庆遵大房地产开发有限公司未取得熊厚琼、吴世昌房屋的《登记受理单》即构成违约，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4项的约定，重庆遵大房地产开发有限公司应在实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方熊厚琼、吴世昌支付违约金，因此，违约金计算的截止时间为2018年6月22日，违约金支付时间为2018年7月21日前，此时，违约金的支付条件成就，诉讼时效期间开始计算。原告熊厚琼、吴世昌于2020年1月10日向本院起诉，未超过三年的普通诉讼时效期间，对重庆遵大房地产开发有限公司提出的诉讼时效抗辩意见，依法不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、由被告重庆遵大房地产开发有限公司支付原告熊厚琼、吴世昌逾期办证违约金22040.42元，此款于本判决生效后30日内付清；二、驳回原告熊厚琼、吴世昌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费362元，由被告重庆遵大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  朱永强人民陪审员  王鹏程人民陪审员  杜洪雨二〇二〇年七月八日书 记 员  胡庆华