大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初865号原告（反诉被告）：大连龙湖物业服务有限公司，统一社会信用代码91210200064402869W，住所地辽宁省大连市中山区港浦路**楼**。法定代表人：贝洪亮，总经理。委托代理人：杨静丽，辽宁顾阳律师事务所律师。委托代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙军，男，汉族，1963年3月21日出生，住址大连市沙河口区。原告（反诉被告）大连龙湖物业服务有限公司与被告（反诉原告）孙军物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大连龙湖物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨静丽、郝珈玮，被告（反诉原告）孙军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的物业费人民币46,447.06元（自2017年5月17日至2019年12月31日）；2、请求法院判令被告向原告支付逾期交纳物业费的滞纳金75,224.31元（计算标准：以欠缴的物业费的日3‰为标准，自应交之日起计算至实际给付之日止，暂计算至2020年1月7日）。事实与理由：原告系“龙湖滟澜山”项目物业服务企业，被告系“龙湖滟澜山”项目业主，其购买的房屋坐落于甘井子区，该房屋建筑面积217.35平方米。被告与原告签订前期物业服务合同，约定住宅物业费为6.6元/月/平方米，按季度缴纳，应在每季度月末25日前将下期物业服务费用缴清，逾期按日向乙方支付应交纳费用3‰的违约金。被告自2017年1月起再未交纳下期物业服务费用，经原告多次催要仍无果。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告（反诉原告）辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、对欠费事实无异，但原告与我的合同有效期至2018年12月31日，该日期之后的物业费原告不应收取；2、我在入住之前的2017年1月间发生了家中门窗被砸三次的事件，我认为这与原告未将我的房屋所临边栅栏全部封闭有关系。原告承诺由他们承担该笔玻璃费用16,700元，我先垫付，原告走申请流程后再给我。后原告说说请款过程复杂，提出用该笔费用抵偿物业费，我同意了，但原告提出一年只能抵3,000元物业费，直到16,700元全部抵偿完毕为止，我就没有同意。此外我在维修时另行发生了修理墙面的费用5,435元，原告同意以到我家每月打扫一次、除草、擦一次玻璃的增值服务来抵偿该费用，我同意了，但物业也没有履行。在发生该事件前我是不欠费的，就是因为这个事情原告始终没有履行赔偿承诺，我才开始不交物业费的，因此不同意原告的诉讼请求，同时提出反诉，要求法院判令：1、反诉被告支付反诉原告窗户更换16,700元及墙面复原5,435元，合计22,135元；2、反诉被告支付反诉原告同期银行贷款利息3,437元（按年利率6.5%计算）。事实与理由同上。反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，虽然反诉原告家的窗户玻璃于2017年1月时被砸毁是事实，但该被损坏的位置并非我方职责范围，我方已引导反诉原告报警，我方已履行了应尽的义务。我方没有承诺过承担该笔费用，也没有说折抵物业费。我公司系全国性的连锁物业公司，任何单个的工作人员都无法代替公司对业主做出任何承诺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定如下事实：1、2016年3月30日，被告从大连龙湖西城置业有限公司处购买了龙湖?滟澜山项目的房屋，即甘井子区滟澜园161号楼4单元1跃3层1号（建筑面积217.35平方米）住宅及甘井子区滟澜园161-库**车库。商品房买卖合同附件中记载由原告为被告提供物业管理与服务，被告认可物业服务费6.6元/月/平方米、车位费40元/月。原、被告还签订了《龙湖?滟澜山前期物业服务合同》，记载：龙湖?滟澜山项目开发建设单位代表全体业户依法选聘原告为该项目提供前期物业服务，被告在签订《商品房买卖合同》时已知晓并同意该合同内容。物业服务费标准住宅为6.6元/月/平方米，业主购买停车位或车库的，按40元/个/月向原告交纳物业服务费。被告在办理入伙手续时首次交纳一年的物业费，以后应在每季度末月25日之前将下期物业费交清，逾期将按日向被告收取应交费用3‰的违约金。本合同自双方签字盖章之日起生效，有效期至2018年12月31日止；本合同期满，业主大会尚未成立的，则本协议继续有效（除非建设单位与原告解除了前期物业服务合同），直至业主大会选聘新的物业服务企业，并签订物业服务合同生效时为止。2、2017年5月17日至2019年12月31日期间，由原告为案涉小区提供物业服务，被告认可拖欠该期间物业费及车位费未予交纳。3、在案件审理过程中，经反诉原告申请，证人徐某到庭作证，徐某证明其原系反诉被告聘用的案涉小区物业经理，在任职期间就反诉原告的房屋窗户玻璃于2017年间被人为砸损一事介入处理，虽然物业公司认为反诉原告的窗户受损与反诉被告并无关系，但为了与业主搞好关系，反诉被告的时任总经理谢良学同意对业主的损失作出补偿，承诺由物业公司承担反诉原告的经济损失16,700元，但双方对于该款的给付方式及时间未达成一致意见。反诉被告对证人的身份没有异议，但不认可存在物业公司同意给予16,700元的补偿的事实，主张证人的证言不具有客观性。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《龙湖?滟澜山前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，符合平等自愿和诚实信用原则，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。原告作为物业服务企业已经按照上述协议的相关约定履行了为小区全体业主提供物业管理与服务的义务，被告理应按照合同约定的交费标准足额交纳物业费用。现原告请求被告给付2017年5月17日至2019年12月31日的物业服务费46,447.06元（含住宅物管费和车位物管费），理由正当且证据充分，本院依法予以支持。关于被告主张案涉的前期物业服务合同于2018年12月31日到期，其不应交纳之后的物业费的辩论意见，本院认为，因案涉前期物业合同已约定了合同期限至案涉小区业委会成立时止，该小区并未成立业主委员会，也未另行委托其他物业服务单位，因此，原告仍系案涉小区的物业服务单位，其有义务为案涉小区提供物业服务，也有权利按照约定的物业服务费标准向小区业主收取物业费，故对被告主张不交纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业费的意见，本院不予采纳。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原、被告之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于反诉原告要求反诉被告给付窗户更换费用16,700元、墙面复原费用5,435元，以及支付利息的请求，本院认为，本案在审理过程中，证人徐某已证明反诉被告做出过补偿反诉原告16,700元的承诺，本院认为，证人徐某的证人证言，形式符合法律规定，证人作为处理事件的反诉被告的物业经理，证言的内容也具有客观性，因此本院对徐某的证人证言予以采信。本院认为反诉被告的管理人员对业主做出的承诺应代表反诉被告，因此反诉被告应履行承诺，承担反诉原告的窗户费用16,700元。至于反诉原告主张的其他费用，因反诉原告无据证明该费用的产生系反诉被告的过错所致，也无据证明反诉被告做出承担该笔费用的意思表示，因此对反诉原告要求反诉原告承担其他费用的请求，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告承担利息损失的意见，本院认为，反诉原告无据证明上述费用系由反诉被告的过错所致，因此对于反诉原告主张的利息部分，本院不予支持。反诉被告提出的物业公司未做出承担窗户玻璃费用16,700元的承诺，其员工也无权做出该承诺的意见，并提供反诉被告原总经理谢良学的视频资料复制件加以证明，在该影像资料复制件中，影像中的人员称自己系谢良学，其并未做出就反诉原告的损失给予赔偿或抵顶物业费的承诺，对此,本院认为，证据应符合法定形式，反诉被告未能提供该证据的原始载体，本院无法确认证据的真实性，且影像中自称为谢良学的人员，因其身份以及与本案的利害关系，其所做出的陈述的证据力明显小于证人徐某的证人证言的证明力，故本院对该证据不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告孙军于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连龙湖物业服务有限公司2017年5月17日至2019年12月31日的物业服务费46,447.06元（含住宅物管费和车位物管费）。二、驳回原告大连龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、反诉被告大连龙湖物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付反诉原告孙军更换窗户费用16,700元。四、驳回反诉原告孙军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,367元（原告已预付，已减半收取），由原告大连龙湖物业服务有限公司负担887元，由被告孙军负担480元。反诉费177元（反诉原告已预交），由反诉原告孙军承担70元，反诉被告大连龙湖物业服务有限公司负担107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  孙云芳二〇二〇年七月十三日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。