江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0391民初4711号原告：徐州市龙潭物业管理有限公司，住所地徐州市二环北路华祖庙新村******。法定代表人：陈玉贞，该单位经理。委托诉讼代理人：叶文，江苏逸诚律师事务所律师。被告：詹庆余，男，1941年11月22日出生，汉族，无业，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：毕振刚，江苏金朝阳律师事务所律师。原告徐州市龙潭物业管理有限公司（以下简称龙潭公司）与被告詹庆余物业服务合同纠纷一案，本案于2018年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙潭公司的委托诉讼代理人叶文、被告詹庆余及其委托诉讼代理人毕振刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙潭公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费25600元（2017年7月至2018年11月期间，每月物业费1600元*16个月）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据原告与徐州经济开发区龙潭山庄小区业主委员会签订的《龙潭山庄物业服务合同》，原告为该小区提供物业服务自2008年3月始至今。被告是龙潭山庄小区业主，因拖欠2015年11月至2017年6月期间的物业管理服务费，原告向法院提起了诉讼，后徐州经济技术开发区人民法院（以下简称本院）作出（2017）苏0391民初2127号民事判决，该一审判决送达后，被告提起了上诉，徐州市中级人民法院（以下简称市中院）作出（2017）苏03民终8712号民事判决后，原告对市中院上述判决不服，依法向江苏省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审。市中院判决所认定的事实与事实不符，违反了法律规定，原告龙潭公司与原业主委员会签订的物业服务合同对被告詹庆余具有约束力，但至今，被告詹庆余不仅没有履行生效判决确定的义务，还仍然继续拖欠2017年7月之后的物业费，且其用水、用电所产生的费用均是原告龙潭公司垫付，被告詹庆余分文未付。现为维护原告龙潭公司的合法权益，特提起本案诉讼，请求依法判决。被告詹庆余辩称：第一，2008年3月17日，龙潭小区业主委员会与原告龙潭公司所签订的物业服务合同，对所服务的业主有明确的约定（详见物业服务合同附件），并不包括本案被告。并且市中院（2017）苏03民终8712号民事终审判决也明确了龙潭小区业主委员会与原告龙潭公司所签订的物业服务合同对本案被告不具有约束力。第二，2015年10月31日，被告詹庆余和原告龙潭公司签订了调解协议，对2015年11月至2016年3月27日期间的物业费进行了约定，从2016年4月至2017年6月期间的物业费也由法院进行了判决。但这之后的物业费，被告詹庆余提出了终止物业服务，原、被告双方一直没有达成协议，而没有达成协议的责任在本案原告龙潭公司。首先，原告龙潭公司收取物业服务费价格明显过高，隔壁小区金贝庄园独栋别墅每平方0.5元，霖雨山庄的物业费每平米1元，而本案被告詹庆余却要按照每月1600元向原告龙潭公司支付物业费（每平方5.3元块多），被告詹庆余现在没有任何工作，没有收入来源，根本负担不起。其次，龙潭小区业主委员会与原告龙潭公司于2008年3月签订的一年期物业服务合同早已过期。在市中院的二审判决作出后，原、被告双方一直未就物业服务合同达成协议。实际上，2017年5月25日，被告詹庆余和其他5家单位业主已经明确书面通知了原告龙潭公司，并自2017年6月1日起终止了与原告龙潭公司的物业服务合同关系。最后，原告龙潭公司从2017年6月1日起至今根本没给被告詹庆余提供物业服务，双方也无物业服务的约定，甚至原告龙潭公司不仅没有提供物业服务，原告龙潭公司还在被告詹庆余房屋附近堆放垃圾堆，其它房屋门口都有垃圾桶，唯独被告詹庆余房屋门口没有垃圾桶，被告詹庆余房屋周边的铁围栏电线至今裸露在外，而其它房屋的都是好好的。原告龙潭公司还用监控正对着被告詹庆余家门口进行监视，侵害被告詹庆余的隐私权，这一切事实更能说明原告龙潭公司没有提供物业服务的事实，原告龙潭公司无权向被告詹庆余主张物业费。对于原告龙潭公司侵害被告詹庆余合法权益的侵权行为，被告詹庆余将另案起诉原告龙潭公司。第三，原告龙潭公司说被告詹庆余欠5000多元的水电费不是事实。首先，被告詹庆余根本不欠那么多（2014年、2015年的早已支付过）水电费，2015年11月之前的水电费被告詹庆余已经交付，原告龙潭公司不能重复收取；其次，原告龙潭公司一直没有向被告詹庆余主张过水电费，更没有出示水电费的数据明细，核实后被告詹庆余及时付清。第四，龙潭小区业主委员会是2008年成立的，按照规定5年应该换届选举，龙潭小区业委会已经自然消失不存在了，现在没有业委会了，在业委会不存在的情况下，原告龙潭公司却以业委会的合同作为主张权利的依据，而业委会不存在了，其公章也自然没有用了，该物业服务合同订立的期限是一年，也早就过期了，原告龙潭公司不能一直以无效的物业服务合同主张权利。80%的业委会成员，四名成员联名通知原告龙潭公司停止物业服务，原告龙潭公司说要业委会盖章才能停止服务，现在业委会消失了，无法盖章。当时签订物业服务合同时的工作人员为23名，现在就4名工作人员，原告龙潭公司不应该每月再收1600元。综上，原告龙潭公司和被告詹庆余之间自2017年7月起不存在物业服务合同关系，原告龙潭公司也没有给被告詹庆余提供物业服务，请求法院驳回原告龙潭公司对被告詹庆余的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：被告詹庆余系徐州经济技术开发区龙潭环路5号龙潭山庄19号别墅（该别墅坐落于金山桥龙潭山庄19#，案外人詹小妹于2008年4月28日取得该别墅产权。后被告詹庆余于2012年5月7日获得该别墅产权，其规划用途为住宅，登记时间为2012年5月7日，总层数为2层，建筑面积为284.13平方米）业主。该龙潭小区当时共7个业主30套房屋，7个业主包括5个法人单位业主的28套房屋和两个个人业主的2套房屋，被告詹庆余为两个个人业主之一。2008年3月17日，龙潭山庄小区业主委员会与被告龙潭公司签订了物业服务合同，该合同约定由被告龙潭公司为该小区提供物业服务。该物业服务合同约定物业服务的内容为：共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，共用设施设备包括共用照明、消防设施设备、供电等；公共环境卫生，包括公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运；维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查等；服务详细内容见附件。物业服务的标准为：给水设备饮用水水箱每半年消毒一次等。物业服务期限为：物业服务期限为1年，自2008年3月1日起至2009年2月28日止，在合同服务期限终止前一个月内，如任何一方没有提出终止合同的声明，合同服务期限自动顺延一年。物业服务费用为：物业服务费价格为1600元/套（无人空房，1000元/套），费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护、维修费、绿化养护费、垃圾处理费、物业管理企业固定资产折旧费、管理服务人员的工资（含保安）、社会保险和按规定提取的福利费、办公费用、代缴费用（含水电费）等，由受委托方按月向业主收取；业主逾期交纳物业服务费的，受委托方可以从逾期之日起加收应缴费额的万分之一；受委托方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。双方的权利义务为：每年会同委托方进行一次物业服务满意率调查；负责将服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目和标准通过宣传栏和公示栏在物业区域内向业主进行宣传和公示；每季度向全体业主和物业使用人公布物业管理收支报表等。合同变更、解除和终止的约定为：本合同期满前两个月，受委托方应就合同期满后是否续签合同以及需变更合同条款等事宜书面告知委托方，无书面告知的视为受委托方同意续签本合同；本合同期满前两个月，委托方决定合同期满后不与受委托方续签合同的，应书面通知委托方。在原告龙潭公司提供物业服务期间，对于2015年6月之前的物业费，原告龙潭公司均是按照每月500元的标准向被告詹庆余收取。2015年10月31日，原告龙潭公司与被告詹庆余在金山桥街道办事处人民调解委员会主持下签订了《人民调解协议书》，载明：经调解达成以下协议：1、按照双方口头协议原告龙潭公司同意被告詹庆余2015年7月、8月、9月、10月31日止四个月每月支付500元，计2000元整。2、2015年11月1日起至2016年3月27日止，被告詹庆余每月缴纳物业费800元。双方在该调解协议上中对水改工程等也进行了约定。2017年5月25日，被告詹庆余与案外人利勃海尔机械（徐州）有限公司等向原告龙潭公司发出终止物业服务通知书，告知原告龙潭公司自2017年6月1日终止物业管理服务，并于2017年6月10日前将其保管的与龙潭小区有关的资料、图纸等移交新选定的物业服务单位，撤出物业，之后进行结算等。2017年7月25日，原告龙潭公司以物业服务合同纠纷为由在本院向被告詹庆余提起诉讼，请求判令被告詹庆余向原告龙潭公司支付物业费32000元（自2015年11月至2017年6月共计20个月）、滞纳金1040.18元，合计33040.18元，诉讼费由被告詹庆余负担。经审理后，本院于2017年10月20日作出（2017）苏0391民初2127号民事判决，判决被告詹庆余向原告龙潭公司支付物业服务费27200元（按照每月1600元计算20个月，并以原告龙潭公司服务存在瑕疵有安全隐患为由核减15%）。上述判决作出后，被告詹庆余不服提出上诉。2018年3月15日，徐州市中级人民法院作出（2017）苏03民终8712号民事判决，该判决认定“龙潭物业公司在为詹庆余提供物业服务期间，存在长时间停水、围墙灯不亮、电线裸露、垃圾箱距住所较远的情形”。该判决认为：“物业服务企业对欠缴物业费的业主有权提起民事诉讼。物业服务企业对欠缴物业费业主的催缴行为并不是物业服务企业对业主提起诉讼的前置程序，故上诉人主张被上诉人违反法定程序提起诉讼本院不予支持。关于《龙潭山庄物业服务合同》是否约束上诉人的问题。涉案小区共7个业主30套房屋，7个业主包括5个法人单位业主的28套房屋和两个个人业主的2套房屋，上诉人为两个个人业主之一。5个法人单位业主在《龙潭山庄物业服务合同》上签字而上诉人没有签字确认的事实，结合上诉人的陈述及被上诉人提交的表一、表二、表三、表四中载明的龙潭山庄目前房屋状况、物业费的收取明细等，足以证明《龙潭山庄物业服务合同》仅是被上诉人针对徐州卡特彼勒、徐州利勃海尔公司、徐州函告公司、徐州天富公司、徐州鹰球皮革公司五家单位的28套房屋签订的物业服务合同，并不能约束上诉人。另外从被上诉人2008年起长期收取上诉人物业费的具体过程以及2015年10月31日上诉人与被上诉人在金山桥街道办事处人民调解委员会主持下签订的调解协议内容来看，被上诉人也没有按照《龙潭山庄物业服务合同》约定的标准向上诉人收取物业费。从2011年6月至2015年6月长达五年间，被上诉人按照每月500元的标准向上诉人收取物业费，合同履行的长久性表明上诉人和被上诉人之间已经形成了不同于《龙潭山庄物业服务合同》的约定，2015年10月31日上诉人与被上诉人签订的调解协议，进一步表明《龙潭山庄物业服务合同》并不适用上诉人与被上诉人之间的物业服务。上诉人与被上诉人应当按照双方的约定享有权利、履行义务。关于上诉人应当缴纳的物业费的问题。2015年10月31日，上诉人与被上诉人在金山桥街道办事处人民调解委员会主持下签订的调解协议是当事人真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照调解协议的内容履行，即2015年7月、8月、9月、10月四个月上诉人每月缴纳物业费500元，2015年11月起至2016年3月止上诉人每月缴纳物业费800元。根据本院查明的事实，上诉人仅缴纳2015年10月之前的物业费，对于2015年11月之后的物业费尚未缴纳，故上诉人应当按照调解协议的约定，缴纳2015年11月起至2016年3月止的物业费800元/月*5个月=4000元。对于2016年4月至2017年6月的物业费收费，该期间的物业费收费标准尚未约定，本院按照2015年11月至2016年3月期间双方约定的物业费标准800元/月计算12000元（800元/月*15个月）。故上诉人应当向被上诉人缴纳物业费16000元。综上，上诉人詹庆余的部分上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。”据此，市中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：“一、撤销江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2017）苏0391民初2127号民事判决；二、詹庆余于本判决生效后十日内向徐州市龙潭物业管理有限公司支付2015年11月至2017年6月期间的物业服务费16000元；三、驳回徐州市龙潭物业管理有限公司的其他诉讼请求。”原告龙潭公司不服上述终审判决，向江苏省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审，认为涉案物业服务合同对被告詹余庆具有约束力，原告龙潭公司与被告詹庆余签订的人民调解协议书只是原告龙潭公司对自己权利的放弃，并非双方对物业服务合同的否定，人民调解协议并未对2016年3月27日之后的物业费作出约定，二审法院比照之前收取的低标准计算之后的物业费，违反了合同的约定，亦纵容了被告詹庆余的不诚信行为。2019年11月13日，省高院作出（2019）苏民申2413号民事裁定，认为：“本案双方争议的焦点问题是关于龙潭公司在2015年11月之后对詹庆余物业费按照何种标准收取问题。本案案涉别墅小区业主委员会与龙潭公司签订了物业合同，该物业合同合法有效，对詹庆余具有约束力，二审法院对此认定欠妥，但龙潭公司与詹庆余之间对物业费的收取另有约定，在2015年6月之前，龙潭公司一直按照每个月500元的标准向詹庆余收取物业费，后来双方产生矛盾时，经人民调解员的调解，龙潭公司与詹庆余均认可双方之前就物业费的标准存在口头协议，这也印证了双方之前一致同意变更了物业合同约定的收费标准，根据人民调解协议，双方一致同意詹庆余对2015年7-10月物业费仍按照每个月500元支付，但对2015年11月至2016年3月27日期间按照每个月800元支付，此后，龙潭公司仍然按之前的标准为小区提供物业服务，二审法院综合考虑本案具体情况，对詹庆余在2015年11月至2017年6月期间的物业费按照每个月800元计算，结果并无不当。”据此，省高院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定驳回了原告龙潭公司的再审申请。另查明，2018年10月13日，原告龙潭公司作出《物业服务费催交函》，该函认为原告龙潭公司与龙潭小区业主委员会存在物业服务合同关系，且已经提供了物业服务，要求被告詹庆余接函后一周内向原告龙潭公司支付物业服务费25600元（2017年7月至2018年10月）、水费684.62元（2014年7月至2018年10月）以及电费4572.72元，以上合计30857.34元，并向被告詹庆余进行送达。本院认为，关于原告龙潭公司主张的物业费是否应予支持：首先，虽被告詹庆余提出其不受原告龙潭公司与龙潭小区业委会签订的物业服务合同约束以及其已经向原告龙潭公司发出停止物业服务的通知等抗辩，但是，依据现行法律规定，原告龙潭公司仍旧在龙潭小区提供物业服务，被告詹庆余应当向原告龙潭公司支付物业费。其次，关于物业费的支付标准，根据省高院（2019）苏民申2413号民事裁定，案涉别墅小区业主委员会与龙潭公司签订了物业合同对被告詹庆余具有约束力，但原告龙潭公司与被告詹庆余之间对物业费的收取另有约定，在2015年6月之前，龙潭公司一直按照每个月500元的标准向詹庆余收取物业费，后来双方产生矛盾时，经人民调解员的调解，原告龙潭公司与被告詹庆余均认可双方之前就物业费的标准存在口头协议，这也印证了双方之前一致同意变更了物业合同约定的收费标准，根据人民调解协议，双方一致同意詹庆余对2015年7-10月物业费仍按照每个月500元支付，但对2015年11月至2016年3月27日期间按照每个月800元支付，此后，原告龙潭公司仍然按之前的标准为小区提供物业服务，且被告詹庆余虽对原告龙潭公司的物业服务质量提出异议，但考虑物业服务合同的特点，被告詹庆余并未提供充分证据证明其抗辩，省高院（2019）苏民申2413号民事裁定等生效文书也未对被告提出的服务瑕疵予以核减物业费，现原告龙潭公司仍提供相应的物业服务，综合考虑本案的各种具体情况，对原告龙潭公司主张的2017年7月至2018年11月期间的物业费按照每个月800元计算，而本案中，原告龙潭公司仅主张16个月的物业费，其主张不违反法律规定，本院予以支持，由此计算被告詹庆余应当向原告龙潭公司支付16个月的物业费为12800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告詹庆余于本判决生效后十日内向原告徐州市龙潭物业管理有限公司一次性支付自2017年7月至2018年11月期间（原告徐州市龙潭物业管理有限公司在本案中仅主张16个月的物业服务费）的物业服务费人民币12800元；二、驳回原告徐州市龙潭物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币585元（原告已预付），由原告徐州市龙潭物业管理有限公司负担人民币293元，由被告詹庆余负担人民币292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  聂新国人民陪审员  张爱金人民陪审员  刘振书二〇二〇年七月八日书 记 员  高 悦