四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1524民初577号 原告：彭帮喜，男，1989年3月23日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：张万旭，四川翠屏律师事务所律师，执业证号：15115201910136784。 原告：谭莉，女，1989年10月3日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：张万旭，四川翠屏律师事务所律师，执业证号：15115201910136784。 被告：长宁县鼎盛置业有限公司，住所：长宁县长宁镇淯江西路二段**。统一社会信用代码：91511524062387474K。 法定代表人：刘连义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾达南，男，1962年4月14日出生，该公司副总经理。 原告彭帮喜、谭莉与被告长宁县鼎盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案。本院受理后适用简易程序审理，公开开庭审理了本案。原告谭莉及其原告彭帮喜、谭莉共同委托诉讼代理人张万旭、被告长宁县鼎盛置业有限公司的委托诉讼代理人顾达南到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。 原告彭帮喜、谭莉向本院提出诉讼请求：1.判令长宁县鼎盛置业有限公司支付彭帮喜、谭莉逾期交房违约金3120.20元；2.判令长宁县鼎盛置业有限公司支付彭帮喜、谭莉逾期办理房屋所有权转移登记违约金（1.从2019年5月30日起计算至2019年9月30日为7950.10元；2.从2019年10月1日起计算至不动产登记机关受理案涉房屋所有权转移登记之日止，以己付购房款390025元为基数按年利率6%计算）；3.案件诉讼费用由长宁县鼎盛置业有限公司承担。事实和理由：2016年8月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告将其开发建设的位于长宁镇××与××大道交汇处鼎盛国际××楼××商品房预售给原告，总价款390025元。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条“商品房交付条件”约定。第十八条“交付时间和手续”约定。第十九条“逾期交房责任”约定。第二十八条“房屋所有权转移登记责任处理”约定按补充协议约定办理。签订《四川省商品房买卖合同（预售）》当日，原被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议（无房屋所有权转移登记违约责任约定）。合同签订后，原告依约付清全部购房款390025元。2017年5月30日，被告将案涉房屋交付原告，并代收契税、产权登记费等税费。2017年8月18日，案涉房屋所在楼栋取得建设工程竣工验收备案表。原告至今尚未取得案涉房屋所有权证书。被告应当在2017年5月30日前取得案涉房屋所在楼栋建设工程竣工验收备案表，但直到2017年8月18日才取得，虽于2017年5月30日交付案涉房屋，但不符合交付条件，请求判令被告支付原告逾期交房违约金【从2017年5月31日起计算至8月18日止，累计80天。逾期交房违约金3120.20元（390025×0.0001×80）】。第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要第18条第二款规定：“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：可主张按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。被告应当在2019年5月29日前（2017年5月30日交房，交房之日起730日为2019年5月29日）将办理案涉房屋产权转移登记需要提供的资料备齐提交产权登记机关，但未提交，导致原告取至今尚未取得案涉房屋所有权证书。本案合同未约定逾期办证违约金，违约金应以己付购房款总额390025元为基数，按年利率6%从2019年5月30日起计算至不动产登记机关受理案涉房屋权属转移登记之日止。为此，特请求判令被告支付原告逾期办理房屋所有权转移登记违约金。 被告长宁县鼎盛置业有限公司辩称：按照商品房买卖合同约定已于2017年5月30日前将合格的房屋交给了原告，不存在违约交房。被告于2017年5月30日实际接了房屋并使用至今，本案庭审也没有向法院提供由于逾期办证造成的新的损失，所以被告不应承担逾期办证的违约责任。被告逾期至今没有办证是事实，是案涉房屋所在施工单位鑫海建司涉嫌违法犯罪，导致无法办理涉案房屋的初始登记。本案涉案房屋是在不动产登记变更之前签订，长宁县人民政府通告，新条例房产办证是办理不动产登记证，原告至今未委托办不动产登记证，合同明确约定产权证是办理两证，且没有约定办证违约责任。所以请求驳回原告的诉求请求应。 当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人双方进行了质证。原告彭帮喜、谭莉为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1.二原告身份证、结婚证资料，被告企业信用信息资料。2.原告彭帮喜、谭莉与被告长宁县鼎盛置业有限公司于2016年8月1日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016001733），《补充协议》，载明双方合同约定内容。拟证明被告存在合同违约行为。3.物业费收据、收款收据(转账记录3张、贷款凭证1张)、中国农业银行业务凭证，拟证明原告履行合同义务，已付购房款，接房日期，被告逾期交房违约。应根据合同第十五条、十八条、十九条、二十八条的约定被告承担违约责任。被告质证意见，对原告所有证据的三性无异议，对原告合同证明目的有异议。被告长宁县鼎盛置业有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1.被告长宁县鼎盛置业有限公司企业法人资料。2.案涉房屋《住宅工程质量分户验收结果表》，拟证明2017年1月17日经重庆建新建设工程监理咨询有限公司、宜宾市鑫海建筑工程有限责任公司、长宁县鼎盛置业有限公司检查验收，涉案房屋通过分户验收。3.《“鼎盛国际”交房程序表》，《“鼎盛国际”交房程序表》拟证明2017年5月30日谭莉签收涉案房屋（业主房号23-21-5），有谭莉本人签字，已按期交房。4.长宁县公安局《证明》，拟证明办证延期是因第三方涉案房屋承建方鑫海建司涉嫌犯罪停止运营所致。5.《通告》，拟证明2016年9月28日起变更了房产办证，原来的房产证和土地证变成两证合一，原告只委托办两证，未委托办理不动产权证是导致逾期办证原因之一。6.《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》（与原告举证的一致），拟证明被告不承担违约责任。7.《四川省竣工验收备案书》（备案书编号：2017-49），载明涉案房屋被告于2017年8月8日报送竣工验收备案，2017年8月17日通过。7.《长宁竹海旅游度假酒店城市综合体项目23#楼楼层分户表》，拟证明2017年3月21日经宜宾万信测绘咨询有限公司长宁分公司测绘，涉案房屋1-21-597.06+21.75=118.81㎡。原告质证意见：对《住宅工程质量分户验收结果表》、《“鼎盛国际”交房程序表》证明目的有异议，并未满足合同约定的交付房屋条件。《通告》、长宁县公安局《证明》与本案无关联性，对证明目的有异议；《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》证明目的有异议，合同虽然没有约定具体违约责任，但法律有规定。针对上述当事人举证质证认定如下：1.双方没有争议的事实，原告之间的房屋买卖合同成立，原告已按合同缴纳房款390025元，并于2017年5月30日已实际接房。2.双方争议，原告认为接房时被告没有满足《四川省商品房买卖合同（预售）》十五条约定条件属交房违约，至今未办理产权过户属办证违约，应承担逾期交房和逾期办证违约金。3.无需证明的客观事实，2019年6月17日，四川省宜宾市长宁县发生6级地震自然灾害，后期数月余震不断，接连又发生全国新冠肺炎疫情自然灾害。 本院经审理认定如下事实：2016年8月1日，原告彭帮喜、谭莉与被告长宁县鼎盛置业有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016001733），约定被告将其开发建设的位于长宁镇××与××大道交汇处鼎盛国际××楼××商品房预售给原告，总价款390025元。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定商品房交付条件，“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、3、Ｘ项所列条件：1、该商品房己取得【建筑工程竣工备案意见表】；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书；3、物业承接查验协议。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条约定交付时间和手续，约定交房时间为2017年5月30日前，买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条约定逾期交房责任。《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定房屋所有权转移登记责任处理。（一）房屋所有权转移登记违约责任：1、因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）按补充协议约定办理。原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》当日，又签订《补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》中无房屋所有权转移登记违约应支付违约金的约定内容。上述合同签订后，原告依约支付了全部购房款390025元，被告代收契税、产权登记费、税费等。2017年5月30日，被告将案涉房屋交付原告，并由谭莉签字确认。 2017年1月17日经重庆建新建设工程监理咨询有限公司、宜宾市鑫海建筑工程有限责任公司、长宁县鼎盛置业有限公司检查验收，涉案房屋通过分户验收，并出具《住宅工程质量分户验收结果表》。涉案房屋被告于2017年8月17日取得《四川省竣工验收备案书》（备案书编号：2017-49）。2017年3月21日经宜宾万信测绘咨询有限公司长宁分公司测绘，涉案房屋1-21-597.06+21.75=118.81㎡，并出具《长宁竹海旅游度假酒店城市综合体项目23#楼楼层分户表》。 另查明，2019年6月17日，四川省宜宾市长宁县发生6级地震自然灾害，后期数月余震不断，接连又发生全国新冠肺炎疫情自然灾害。 本院认为，原告彭帮喜、谭莉与被告长宁县鼎盛置业有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，上述合同具备商品房买卖合同的主要内容，被告已经按照约定收受购房款，并向原告交付了房屋，应当认定为商品房买卖合同，双方均应履行合同约定义务。本案中，原告支付了购房款，被告在约定时间已实际交付房屋，上述事实双方没有争议，本院予以确认。当事人双方争议焦点认定如下： 争议焦点一，原告主张被告支付逾期交房违约金是否应支持的问题。 其一，本案《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条约定交付时间和手续，约定交付时间为2017年5月30日前，买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条约定支付逾期交房违约金。由此约定，出卖人被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件交房，是买受人原告有权拒绝接收房屋，并不是被告承担违约责任的条件，该情况下买受人原告拒绝接收交房造成的逾期交房违约的客观事实才是被告承担该交房违约责任的条件。本案中原告未举证其因该约定拒绝接收房屋而造成逾期交房的的客观事实。其次，原告由谭莉签字确认2017年5月30日接收被告交付房屋，并开始占有使用。原告属完全民事行为能力人，应对其行为承担民事法律后果。其三，被告对涉案房屋未取得《四川省竣工验收备案书》，擅自交付房屋使用的行为，违反了《建设工程质量管理条例》第五十八条（一）的规定,被告违反行政管理法规的行为，不属本案审理范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告未举证证实因被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件交付房屋时，原告拒绝接收而造成逾期交房的客观事实，不符合合同关于该情况下被告承担逾期交房违约金的约定条件。所以，对原告诉讼请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。 争议焦点二，原告主张被告支付逾期办证违约金是否应支持的问题。 本案《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定房屋所有权转移登记责任处理。因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2)种方式处理。该约定是按补充协议约定办理。而《补充协议》中无房屋所有权转移登记违约责任约定。由此，被告应当在该商品房交付之日2017年5月30日起730日内办理房屋所有权转移登记到原告名下，被告逾期未办理已构成违约。针对被告提出抗辩理由，本院认为当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。房产登记变更为办理不动产权证只是变更不动产统一登记程序，被告未能举证存在产权过户办理中断或者终止的情形，也不能免除被告的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能按约取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，未约定逾期利率或者约定不明的，出借人主张按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。所以，对原告请求被告支付逾期办证违约金以己付购房款390025元为基数按年利率6%计算的诉讼请求本院予以支持。但鉴于2019年6月17日，四川省宜宾市长宁县发生6级地震自然灾害，后期数月余震不断，接连又发生全国新冠肺炎疫情自然灾害，客观上延长了被告违约时间，加之原告也未提供因被告违约对其造成的实际损失，故本院对被告该答辩意见部分予以采信，酌情支持原告主张的违约金计算从2019年5月30日起，每逾期一日，以购房款390025元为基数按年利率6%计算，至2019年6月17日止，违约金计1218.16元（390025×6%÷365×19）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，判决如下： 一、在本判决生效后十五日内，被告长宁县鼎盛置业有限公司支付原告彭帮喜、谭莉办证逾期的违约金1218.16元。 二、驳回原告彭帮喜、谭莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计38元，由原告彭帮喜、谭莉负担19元，被告长宁县鼎盛置业有限公司负担19元（该款原告已预交，由被告于本判决生效后十五日内支付原告，本院不再另行清退）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 程 莲 二〇二〇年七月十三日 书记员 袁云芸