河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初1350号原告：尹会霞，女，汉族，1982年9月23日出生，住河南省西华县。委托诉讼代理人：徐爱国，河南开物律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。委托诉讼代理人：葛勇，河南开物律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。被告：洛阳玉恒置业有限公司，住所地，洛阳市宜阳县香鹿山镇牌窑村。统一社会信用代码，91410327683198967E。法定代表人：杨寿安，总经理。委托诉讼代理人：刘振华，河南明耀律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。原告尹会霞与被告洛阳玉恒置业有限公司（以下简称“玉恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尹会霞委托诉讼代理人葛勇、徐爱国，被告玉恒公司委托诉讼代理人刘振华，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹会霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金暂计93870.56元（以原告已付购房款为基数，按年利率６％自2014年10月27日起至原告实际办理不动产权证书之日止，暂计93870.56元）；2.判令被告赔偿原告自2014年３月1４日至实际供暖之日止的采暖费损失暂计16808.1元（按洛阳市统一供暖收费标准计算）；3.本案受理费等一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月10日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决”,即被告应于2014年10月26日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但被告至今仍不能在前述期限内办理不动产权证书。上述合同的附件三约定“装饰、设备标准”第十项“其他”约定暖气仅入户，户内部分业主自理，初装费为业主自理”。原告于2014年3月14日缴纳了暖气初装费3613元，但时至今日，因被告原因，原告仍无法享受采暖服务，冬日在寒冷中度过。原告认为，合同应当履行，被告未在约定的期限内办理不动产权证书，未依约向原告提供供暖服务，应承担违约责任，并赔偿原告的各项损失。原告多次与被告协商遭强硬拒绝，无奈诉至法院。被告玉恒公司辩称：原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，答辩人和原告在2015年2月10日签订《商品房买卖合同》属实，但合同约定的交房时间是2015年10月31日，合同关于产权登记的约定是“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决”,依此规定，答辩人将办理权属登记所需的资料报备的时间是2016年10月26日之前，而实际上答辩人已经将属于自己应当提供的办理权属登记的资料提供给了产权登记机关，只是由于答辩人开发的这个项目属于“问题楼盘”,致使包括原告在内的众多购房户的产权证书无法办理。因此，造成原告所购房屋不能办理产权证书的责任不在答辩人，答辩人也不应对此向原告承担违约责任。二、根据答辩人与原告所签《商品房买卖合同》附件三的约定，暖气为仅入户，但没有约定具体的入户时间，况且根据宜阳县城建热力有限公司的规定，申请安装且小区各单元愿意缴纳接入市政用热相关费用和采暖费的户数需达到规划户数的50%以上。但原告所在的小区供暖户数为244户，在2019年供暖季申请供暖的户数仅为63户，远远达不到市政供暖的标准，因此，造成原告所在的小区不能正常供暖的责任也不在答辩人。综上，答辩人认为，原告要求答辩人支付其违约金和赔偿其供暖损失的诉讼请求，既没有事实根据，又没有法律依据，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：2013年6月29日，原告尹会霞与被告玉恒公司签订《玉恒国际商品房认购协议书》一份，约定：尹会霞认购玉恒公司玉恒国际1期5栋1单元202号房屋，预测建筑面积141.74平方米，成交总价款304883元。付款方式为按揭。2014年3月14日，原告尹会霞向被告玉恒公司交纳燃气初装费3000元、暖气初装费3613元，被告玉恒公司分别出具收据各一张。2015年2月10日，原告尹会霞作为买受人、玉恒公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定，尹会霞购买玉恒公司开发的位于洛阳××××村的玉恒国际5#楼1单元2层202号房，建筑面积141.74平方米，价款304883元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备（该商品房经验收合格）条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项（按照国家相关规定协商解决）处理。合同附件三第10项约定“暖气仅入户，户内部分业主自理，初装费为业主自理”。2015年2月12日，被告玉恒公司为原告开具了91883元售房款的发票。2015年4月23日，以中国工商银行股份有限公司宜阳支行为贷款人、原告尹会霞为借款人、被告玉恒公司为担保人，签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：尹会霞向中国工商银行股份有限公司宜阳支行借款213000元，借款支付至玉恒公司银行账户。2015年4月24日，中国工商银行股份有限公司宜阳支行按照约定将213000元支付至玉恒公司银行账户。原告尹会霞至今未取得所购房屋权属证书。本院认为，原告尹会霞与玉恒公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》的日期为2015年2月10日，而该合同约定的交房日期为2013年10月31日前，还约定玉恒公司应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故按照《商品房买卖合同》的约定，被告玉恒公司应在签订合同前履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，但在本案中被告玉恒公司未提交证据证明其已履行了该备案义务，故玉恒公司的行为已构成违约，应向原告承担违约责任。原告要求被告支付以已付购房款为基数按年利率６％计算的自2014年10月27日起至原告实际办理不动产权证书之日止的违约金。因原、被告签订的《商品房买卖合同》中没有关于违约金计算标准的约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告主张按年利率6%计算违约金，符合上述规定，故对原告主张的违约金计算标准本院予以支持。原告未提交其向被告支付首付款91883元时间的证据，故以被告玉恒公司开具发票的“2015年2月12日”作为原告支付首付款91883元的时间。中国工商银行股份有限公司宜阳支行将按揭贷款213000元支付给玉恒公司的时间为2015年4月24日。因原告向被告支付购房款的时间晚于原告主张违约金的起算时间2014年10月27日，也晚于合同的签订时间，故应以原告向被告支付购房款的时间作为计算违约金的起算时间。综上，以91833元为基数自2015年2月12日起计算违约金，以213000元为基数自2015年4月24日起计算违约金。原告要求被告赔偿自2014年３月1４日起至实际供暖之日止的采暖费损失，暂计16808.1元（按洛阳市统一供暖收费标准计算）。首先，《商品房买卖合同》附件三中关于暖气的约定为“暖气仅入户，户内部分业主自理，初装费为业主自理”，该约定并未明确是市政供暖入户，原告主张应达到市政供暖的入户及开通缺乏依据。其次，原告庭审中承认被告自行烧锅炉向用户供暖，证明原告所购买的房屋已经达到了暖气入户。第三，原告要求被告赔偿采暖费损失按照洛阳市统一供暖收费标准计算，缺乏依据。故对原告主张的采暖费损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告洛阳玉恒置业有限公司于本判决生效之日起二十日支付原告尹会霞依据已付购房款按照年利率6％计算的违约金（以91833元为基数自2015年2月12日起、以213000元为基数自2015年4月24日起计算至原告办理涉案房屋不动产权证书之日止）。二、驳回原告尹会霞的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1257元，由被告洛阳玉恒置业有限公司负担977元，原告尹会霞负担280元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  梁高峰二〇二〇年七月三十日书记员  马田田附本文书所引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。