太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初3049号原告：韩海军，男，1982年3月5日出生，汉族，山西省晋城市人，住太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郑磊，山西中吕律师事务所律师。被告：韩军，男，1991年10月22日出生，汉族，住太原市，公民身份号码：×××。原告韩海军与被告韩军租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩海军及其委托诉讼代理人郑磊到庭参加诉讼，被告韩军经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告韩海军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2、判令被告立即返还租赁房屋；3、判令被告支付原告租金14640元（暂计至2020年5月8日，到被告返还房屋之日止）；4、判令被告支付原告物业、暖气费等其他费用4933元（暂计至2020年5月8日，到被告返还房屋之日止）；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月15日，被告通过微信联系原告妻子商讨租房事宜，后原、被告双方于2020年1月18日达成口头协议，约定被告租用原告所租的位于太原市小店区许坦东街锦东国际A座26层东室房屋，面积为160㎡，租赁期从2020年1月20日起开始，租金为1.4元/天/㎡，采暖、物业等其他费用由原告代收。当日被告通过微信向原告支付房租定金10000元，原告将房屋钥匙交给被告，双方约定过完春节后签订纸质合同。后被告将其办公用品搬至所租房屋。春节后原告于3月11日、13日联系被告询问签署合同事宜，因疫情期间被告没在太原，合同一直未签订。3月13日原被告就疫情期间租金如何计算进行了协商，原告表示若被告一次性将一年的租金支付给原告，疫情期间一个月租金由被告承担2700元，原告承担4000元。3月17日双方就1月20日至3月20日的费用进行了确认，即房租费为1.4×60×160=13440元，物业费为3.5×2×160=1120元，采暖费为7.5×2×160=2400元，且被告明确告知原告将继续租用该房屋。3月23日经双方协商，原告同意在签订书面合同后允许被告对外转租，同时约定在3月底若被告转租不成须将所欠租金结清。到2020年3月底，被告未将房屋转租也未支付房屋租金。4月10日，原告要求被告结清所欠采暖费、物业费、房屋租金并要求被告腾房，但被告并未理睬。期间原告多次与被告沟通，但被告一直以疫情期间未复工为由拒绝支付房租且不给腾房。综上所述，双方达成口头协议后，原告向被告提供符合要求的房屋，被告支付定金并实际占用，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告既不按约定支付房租又不给腾退房屋，且无理要求原告退还租房定金，完全不顾原告针对疫情给其减免租金的善意，占用房屋至今导致原告损失不断扩大。为维护原告的合法权益，尽可能地挽回因被告违约行为给原告造成的财产损失，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告韩军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未在法定期间内提交书面答辩状及证据材料。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月29日，原告韩海军（承租人、乙方）与案外人山西新清华环保科技有限公司（出租人、甲方）签订一份《租房协议》，约定山西新清华环保科技有限公司将坐落于许坦东街锦东国际A座26层东室，建筑面积320平方米的房屋出租给原告使用，租期自2019年5月1日起至2022年4月30日止，年租金为151840元。原告将上述房屋中的160平方米对外转租。被告有租房意向，欲租案涉房屋用于办公使用，并与原告爱人通过电话、微信协商租房事宜。原告提供其爱人（微信名称“请叫我俊丽”）与被告（微信名称“韩翰”）的微信聊天记录，显示2019年1月15日“请叫我俊丽”向“韩翰”发送信息：房租1.4元/天/平方米×160平方米×365天=81760元，物业费2.5元/月/平方米×160平方米×12个月=4800元，暖气费7.5元/月/平方米×160平方米×5个月=6000元。双方经协商达成被告支付原告定金10000元，年后签订合同并支付半年租金及一年物业费、暖气费等意见。2019年1月18日，被告微信转账支付原告租房定金10000元，原告将房屋钥匙交予被告。后因新冠肺炎疫情等因素，被告未与原告签订书面租赁合同，被告也未实际使用案涉房屋。2020年3月11日，“请叫我俊丽”向“韩翰”发送信息询问何时签订合同，是否继续租赁房屋，“韩翰”答复“租肯定要租”。后双方多次协商疫情停工期间房屋租金的金额问题未果，被告以未复工为由不签书面合同。2019年3月31日，“请叫我俊丽”与“韩翰”微信确认被告清明节后搬走屋内办公用品，双方结算金额。因双方就租金等费用的承担问题产生分歧，遂成诉。另查明，双方微信聊天记录显示案涉房屋的物业费后调整为3.5元/月/平方米。庭审中，原告陈述，被告于2020年5月28日将钥匙交还，故不再主张返还房屋，租金及各项费用计算至2020年5月28日（合计130天），租金共计29120元，核减被告已付定金10000元，被告应当支付租金19120元，物业费2426元，取暖费2880元。本院确认的上述事实有原告提供的《租房协议》、微信聊天记录截图及庭审笔录等在案佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原、被告就租房事宜经口头协商后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告支付原告租房定金10000元，后双方因故未签订书面合同。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁期限六个月以上的租赁合同，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，故原、被告成立不定期租赁合同关系。作为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，故原告要求解除与被告之间的租赁合同关系，本院予以支持。本案争议的焦点是被告应否支付原告租金、物业费、取暖费，以及应当承担的金额。本案中，被告承租房屋后，因新冠肺炎疫情影响导致复产复工迟延，且双方就疫情期间的租金承担问题无法协商一致，被告于2020年3月31日明确表示不再承租房屋，之后双方多次协商未果，虽然被告未及时将房屋钥匙交还原告，但原告理应采取正当措施避免损失的扩大。原告主张截止被告交还钥匙2020年5月28日之日的租金，计算时间过长，应当予以核减，本院结合案件实际情况确定计算租金截止的时间为2020年4月10日。2020年1月20日起至2020年4月10日止的租金为1.4元/天/平方米×160平方米×80天=17920元，物业费为3.5元/月/平方米×160平方米×12个月÷365天×80天=1473元，暖气费7.5元/月/平方米×160平方米×5个月÷150天×70天=2800元，以上合计22193元。鉴于受新冠肺炎疫情的影响造成被告未能正常使用所租赁的房屋，应当减免部分费用，本院认定被告承担上述费用的80%，即17754.4元，核减被告已付定金10000元，被告应当支付原告租金、物业费、暖气费共计7754.4元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告韩海军与被告韩军的房屋租赁合同关系。二、被告韩军于本判决生效之日起十日内支付原告韩海军租金、物业费、暖气费共计7754.4元。三、驳回原告韩海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取245元（原告已预交），由被告韩军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘燕玲 二○二○年七月十三日书记员 王晋琳