江苏省无锡市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏02行初7号 原告严泉兴,男，1949年9月29日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。 委托代理人赵莹莹（系严泉兴儿媳），女，1982年12月12日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。 被告无锡市梁溪区人民政府，住所地无锡市解放南路**。 法定代表人许立新，该区区长。 出庭应诉负责人孔祥年，该区副区长。 委托代理人陈超，该区政府工作人员。 委托代理人李雪慧，江苏梁溪律师事务所律师。 原告严泉兴诉被告无锡市梁溪区人民政府(以下简称梁溪区政府)行政补偿决定一案，本院于2020年2月20日受理后，依法组成合议庭，于2020年5月28日进行了庭前证据交换，并于同日公开开庭审理了本案，原告严泉兴及其委托代理人赵莹莹、被告梁溪区政府出庭应诉负责人孔祥年及其委托代理人陈超和李雪慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁溪区政府于2019年8月6日作出梁政征补[2019]60号《国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称为《补偿决定书》），对无锡市锡沪路105号房屋作出补偿决定，主要内容为：向严泉兴支付房屋征收补偿款人民币1017297元(不含装潢及附属物补偿，以下均以人民币计)、一次性增加15%补贴152595元及如自行购买商品住房再增加5%补贴50865元，装潢及附属物补偿款44274元，搬迁费4000元、奖励费3万元、过渡补助费5000元、固定设施移装费1038元、阁楼补偿费15210元、砖混搭建补偿费11075元、简易活动板房补偿4160元、困难补助费3万元。上述补偿款全部存储于征收补偿资金专户中，严泉兴应自该决定送达之日起15日内，将被征收房屋腾空交付验收合格并办理房屋征收补偿相关手续，征收部门在10个工作日内支付补偿款。 原告严泉兴起诉称：一、《补偿决定书》表达不完整，归责不明确。《补偿决定书》未能体现出被征收人(原告)不能与征收部门达成协议的主要原因在于征收部门，因为梁溪区政府于2018年4月16日发布梁政征[2018]11号《梁溪区政府关于国有土地上房屋征收的决定》（以下简称11号《征收决定》），明确指出签约期限为“自房屋征收决定公告之日起3个月”，而原告于2019年4月19日才收到无锡齐典土地房地产资产估价有限公司（以下简称齐典估价公司）出具的评估报告，原告无法在没有收到有效评估报告的基础上和房屋征收部门在规定时间内达成补偿协议，因此原告不应该因为征收部门的过失而独自承担未能在签约期限内达成补偿协议的后果，成为梁溪区政府签发《补偿决定书》的对象，被迫成为人们口中所谓的“钉子户”，给原告的名誉带来了严重的不良影响。 二、《补偿决定书》中面积认定不清，评估价格与市场价格相差甚大。首先，103.9平方米是原告于1989年取得的房产证中的建筑面积，但被告未将原告应认定的面积，如：阁楼有效面积、阳台有效面积、公摊面积纳入实体面积中，不符合国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》中的规定。其次，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。原告前后搭建物于征收决定前完成，应纳入实体面积之中。第三，此中所述的评估价1017297元不符合市场价格原则。根据《征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。原告房屋为三层带阁楼连体低层房屋，在原告周边的类似房地产的市场价格均超过20000元/平方米，近原告附近的类似房屋甚至单价超过25000元/平方米，就算原告以老房产证中面积103.9平方米及20000元/平方米的单价来计算，原告房屋应有价值也应超过207万元，与被告的1017297元相差一倍有余。原告房屋应有的价值严重缩水，这严重地损害了原告的应得利益。 三、《补偿决定书》中肆意剥夺原告的选择权。根据《征收与补偿条例》第二十一条、第二十四条规定，征收住宅房屋的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。被告肆意剥夺了原告的选择权，单方面代替原告选择货币补偿方案。 综上所述，恳请法院判令梁溪区政府撤销其签发的《补偿决定书》，本案诉讼费由被告承担。 原告严泉兴向法院提供的证据如下：1.《致估价委托人函》、齐典估价公司签发的编号为“锡齐典评估征字第2017-01-X105号”评估报告及复评答复。2.无锡市房地产价格评估专家委员会签发的“锡估价鉴字[2019]02号房地产价格评估报告鉴定意见”。3.梁溪区政府签发的《补偿决定书》。证据1-3证明被告征收补偿不合理。4.无锡市房地产价格评估专家委委员收取5000元鉴定费的发票，证明被告应予以返还原告的鉴定费用，原告对该鉴定意见不服，但被告后来出具了《补偿决定书》，剥夺了原告民事诉讼的权利。 被告梁溪区政府答辩称：一、答辩人对原告房屋所在通江小学地块旧城区改建项目（以下简称通江小学改建项目）实施征收符合法律规定，系合法行政征收行为。1.通江小学改建项目是由政府组织实施的旧城区改建，该项目征收后将完善被征收户的居住环境和居住条件，改善城市面貌，完善道路通行，同时也将提高生活水平，有利于城市改造建设、经济发展，加快提升城市功能。因此，该项目体现了公共利益的需要，符合《征收与补偿条例》第八条第五款的规定。2.通江小学改建项目已经于2017年2月28日经无锡市梁溪区人大批准纳入了国民经济和社会发展年度计划，且符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，属于居住用地、小学用地。3.答辩人经有关部门对征收补偿方案进行论证，公开公布了征收补偿方案，征求公众意见，并通过社会稳定风险评估，于2018年4月16日作出11号《征收决定》，决定对通江小学改建项目地块内房屋进行征收，原告房屋在征收范围之内。4.征收补偿费用已足额到位，专户存储、专款专用。 二、答辩人所作《补偿决定书》合法。1.答辩人作出征收决定后，截止2018年7月15日，通江小学改建项目房屋征收签约率已达到90%，地，地块征收签约已经依法生效.2018年10月23日，齐典估价公司对原告的房屋进行评估后作出了《致估价委托人函》，并对评估结果予以公示。2019年5月8日，征收实施单位梁溪区通江街道办事处工作人员向原告送达该《致估价委托人函》。2018年4月20日、2019年1月7日、5月8日通江街道办事处工作人员与原告多次协商未达成协议。2019年6月21日，梁溪区政府房屋征收办公室（以下简称梁溪区征收办）根据《无锡市国有土地上房屋征收与补偿办法》及相关规定，依法作出了《无锡市房屋征收分户补偿安置方案告知书》(锡梁征告[2019]44号)(以下简称《分户补偿告知书》)并予以公示，在2019年6月24日又将该《分户补偿告知书》送达原告。自《分户补偿告知书》送达之日起7日内，原告未进行答辩和申诉。因原告在征收决定规定的征收期限内未能与房屋征收部门达成补偿协议，答辩人于2019年8月6日作出《补偿决定书》并于同月7日向原告送达，同时进行了公示。 综上所述，答辩人作出的《补偿决定书》内容合理，适用法律正确，程序合法。请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告梁溪区政府向法院提供的证据如下:1.无锡市梁溪区人大常委会决定(梁人发[2017]第2号)，证明案涉通江小学地块已经区人大批准纳入国民经济和社会发展年度计划。2.原无锡市国土资源局梁溪分局说明、原无锡市规划局梁溪分局说明，证明通江小学改造项目符合无锡市中心城区土地利用总体规划、城乡规划、专项规划。3.地块征收范围图，证明原告案涉房屋在征收范围内。4.承诺书、资金入账存款证明，证明征收补偿费用已足额拨付到位，专户存储、专款专用。5.通江小学改建项目被征收房屋调查登记结果公示及修正、公示照片，证明对案涉房屋进行了调查登记并已经公示。6.通江小学地块评估机构选择程序材料及公证书、评估机构确定结果的公告，证明通过法定程序选择齐典估价公司为涉案房屋的评估机构。7.征求意见告知书、通江小学改建项目房屋征收补偿方案征求意见稿、征求意见及修改情况的说明、有关公示照片，证明涉案房屋所在征收区域的征收补偿方案已经进行了公示并公开征求意见且上报答辩人，经征求意见收到被征收人提交的书面反馈意见后，对征补方案的修改情况也予以公示。8.无锡市社会稳定风险评估审批表、社会稳定风险评估备案证明，证明涉案房屋所属的征收决定作出前已经社会稳定风险评估程序。9.11号《征收决定》及梁溪区政府关于征收决定的公告、江南晚报和现场公示照片，证明被告按照法定程序作出征收决定，并进行了公告。10.国有土地上房屋征收基准价格评估报告论证书，证明齐典估价公司出具征收补偿基准价格评估报告，确定估价对象在价值时点2018年4月16日的征收补偿评估基准价格为每平方米8284元；同年4月23日，无锡市房地产价格评估专家委员会出具论证书，论证意见为上述估价结果可以作为确认房屋征收基准价格的参考。11.通江小学改建项目生效公告及公示照片，证明截止2018年7月15日24时，项目签约比例达到90%，项目在规定期限内依法生效。12.户籍信息、房屋登记证明、房屋信息，证明原告户籍及有证房产情况。13.《致估价委托人函》、住宅房屋征收补偿价评估表、公示照片、送达回证、送达照片、住宅照片、情况说明、房屋测算补偿情况说明，证明原告房屋的补偿方案依据，被告已向原告送达评估报告。14.困难补助对象申请材料、审核表、公示照片、委托书，证明原告申请困难补助，经梁溪区民政局委托实施单位确定困难补助金额。15.协商记录笔录，证明2018年4月20日、2019年1月7日、5月8日通江街道办事处工作人员与原告多次协商未达成协议。16.《分户补偿告知书》、送达回证、送达照片、公示照片，证明征收实施单位将《分户补偿告知书》送达给原告。17.《补偿决定书》、送达回证、照片、公示照片，证明被告作出《补偿决定书》，并向原告进行了送达。 被告梁溪区政府向法院提供的法律依据为：《征收与补偿条例》(国务院令第590号)《无锡市国有土地上房屋征收与补偿办法》。 经质证，原告严泉兴对被告梁溪区政府提供的证据主要质证意见如下：对证据1-9暂时无异议。对证据10有异议，原告认为，1.样本房屋数量不足，被告选取的样本房屋性质为私产，不可市场交易。无论是可比案例直接比较法还是基准价格比较修正法，基础都是市场可比案例，得出的是估价对象的客观市场价格。被告采用基准价格比较修正法将估价对象和标准样本房进行比较，对经按同一估价时点评估得出的标准样本房市场价格进行适当修正，间接得出估价对象的客观市场价格的方法。专家委员会以锡沪路30号作为样本，此房屋性质为划拨，注名私产，无法进行市场买卖。既然无法买卖，就不会有市场价格，既然没有市场价格，如何得出以市场价格而形成基准价格？ 对证据11有异议，被告仅提供生效公告书，没有提供能够证明公告书中数据的真实性，比如截止2018年7月15日24时，哪一些是已经签约的？是否有各户的签约凭证作为证据以证事实。 对证据12有异议，首先，对原告严泉兴与黄凤英身体状况评价不适合。严泉兴70多岁高龄，有糖尿病，身体做过心脏支架手术，黄凤英接近70岁高龄，患有糖尿病、高血压、帕金森、腰部做过手术、膝盖换过关节，不良行走多年。其次，在无锡市不动产房屋登记簿证明中，缺少发证日期的重要信息。 对于证据13有异议，1.被告故意将原告房屋定义为非成套住宅，与此对应的是成套住宅。成套住宅概念来自于《住宅设计规范》（5.1.1及5.1.2），因此，原告认为原告房屋不仅是独户使用，未与任何人共用或合用，且面积功能、水电等设施均符合成套住宅的各项概念定义，应属于成套住宅，而不是与之相对应的与他人合用合住，最小面积分别不小于30平方米和22平方米的非成套住宅。在《致估价委托人函》以及论证书中，涉及住宅房屋成套因素调整系数中，成套住宅房屋是百分百，非成套住宅房屋是百分之九十九，剥夺了被征收人的实际切身利益。2.《致估价委托人函》超出有效期，应视为无效。首先，被告于2018年4月16日发布11号《征收决定》，指明签约期限为自房屋征收公告之日起三个月，即2018年7月15日前。《致估价委托人函》中指明，其有效期为本项目征收期限内，因此该份函的有效期应于2018年7月15日止。但我户收到的是一份已经在2018年7月16日失去效力的《致估价委托人函》，其出具之日却是2018年10月23日，因此，此份《致估价委托人函》应属于无效。此外，原告于2019年4月19日才收到有签章的正式、有效的《致估价委托人函》。无锡市于2018年10月23日颁发了无锡市房屋评估技术规范。其中众多内容调整，价格是调高的。原告在2019年4月19日取得的《致估价委托人函》，为何是在2018年10月23日出具的？在出具之日至原告收到之日，为何相差超过半年？是否是评估公司恶意规避最新版的无锡市房屋征收评估技术规范、剥夺原告的实际利益。3、《致估价委托人函》内容严重缺失，指的是仅原告收到的五张纸的《致估价委托人函》。根据房地产估价规范，完整的估价报告，应包括下列部分：封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等。对比原告收到的评估报告，没有估价对象描述与分析，没有市场背景描述与分析，没有估价对象最高、最佳利用分析，没有估价方法适用性分析，没有估价测算过程，没有估价结果确定等，没有估价中引用的其他专业文件资料，没有注册房地产估价师，注册证书复印件等。其中完整评估报告应包含的部分第3到6项内容是评估报告的重要组成部分，但评估公司未曾出示其中一项内容，其提供的参考数据无从得知是否真实准确。4.评估机构应该以市场原则正确评估房屋，首先，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第13条，注册房地产估价师应根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对征收房屋价值进行评估，被征收房屋有类似房地产交易的应当选用市场法评估，被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的应当选用收益法评估，以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。其次，无锡市房屋征收评估技术规范第4章中表明住宅征收评估宜选用基准价格比较修正法进行评估，在术语分析中，应当选用的强制性是高于宜选用，因此评估公司不应单纯选用基准价格比较修正法。最后，原告周边有类似房屋被征收后的商用实例，与原告仅隔一条马路，原蒋巷小区房屋情况相类似，近几年刚被征收，目前在建为世贸璀璨商品房，市场上已经在售，其房屋均为高层或超高层，其均价达到15000元每平方米。原告请求以市场法、收益法评估原告房屋。当然，以市场法评估时，由于原告没有交纳土地出让金，评估价格中需扣除土地出让金的部分，与原告户型相类似，均为三层的房屋，周边仅有爱家金河湾，其房屋价格达到2万多元每平方米。2019年无锡市土地出让金价格最高在4000元每平方米，用房屋均价减去出让金的价格其每平方米的价格远高于基准价。5.评估公司应正确计算原告房屋的建筑面积。原告房屋房产证中写明的是私房，也就是通常所说的小产权房，是集土性质。房屋建于1984年，但是原告已于1996年5月取得了土地证，两证齐全，土地性质属于划拨。因此原告房屋不能仅因为在房产证中注明的是私房性质，而单纯的认定为私房，原告房屋性质与市场在售商品房性质仅存在土地出让金的差异。原告房屋建于1984年，1992年取得房产证，1996年取得土地证，其中房产证中建筑面积是按当年的法律法规衡量的，此后经过国家法律法规的完善，及公摊面积的移植，建筑面积计算方法存在不同。运用现在建筑面积的计算方法，原告房屋应登记的建筑面积远大于现有房产证中载明的建筑面积。原告房屋的建筑面积是因为法律的完善而产生的实际差异。比如，原告坡顶阁楼，应根据国家标准建筑工程建筑面积计算规范3.0.1，计算为30.42平方米，原告阳台根据上述规范3.0.18，应计入面积，前封闭阳台是1*3.7平方米，后开放阳台3.7*1.5平方米。原告房屋应有的公摊面积应予以补偿或说明，因为原告房屋房产证取得于1992年，公摊面积是1995年12月1日起由建设部发布开始实施的，原告无证实用面积应计入补偿面积之中。附属物有土地证外未申报，是根据《征收与补偿条例》第十六条、第二十四条，但是对于没有经过登记的建筑，应当按照市县人民政府的认定处理结果进行评估，原告房屋附属的这些东西均在政府发布征收公告之前所建，非新建扩建，且自征收公告之日起，原告未曾收到以家庭为单位向政府申请重新登记、未经登记的建筑的认定与处理，也没有收到政府发出的认定原告未登记建筑为违章建筑，因此原告认为未登记的土地证外未申报的面积，应该根据相关法律计入合法面积补偿，总计约40多平方米。 对证据14暂时无异议。 对证据15有异议，1.被告提供的协商记录，均无原告家人签字。2.在2018年7月15日之前工作人员上门大多数是以和家人、老人这样聊天的性质进行了非正式的进行征收协商。3.就是原告在没有收到正式的有效的评估报告之前，没有办法说和被告达成什么协议。 对证据16有异议，1.《分户补偿告知书》并不直接影响行政相对人的权利义务，不是具体行政行为，它仅有告知功能，没有决定功能。2.它不能代替法庭作出决断，此告知书有威胁口吻对原告进行心理威慑，逼迫原告尽快与征收部门达成协议。 对证据17有异议，《补偿决定书》表达不完整，归责不明确。1.被告未在1年内作出补偿决定，原因在于被告，被告出具《补偿决定书》之日为2019年8月6日，与政府征收公告之日2018年4月16日，相差16个月，与《致估价委托人函》的价值时点2018年5月16日相差15个月，距离签约期限最后1日即2018年7月15日相差近13个月，这期间时间差均已超出1年。在此期间原告未曾收到过其他补偿决定书，政府未在1年内作出补偿决定原因在于被告而不在于被征收人。2.对长时间未能征收完毕的征收，政府应分期实施征收。被告于2018年4月16日发布征收决定，指明签约期限为自房屋征收决定公告之日起三个月即2018年7月15日前。原告却于政府征收公告之日起1年后的2019年4月19日才收到有效的《致估价委托人函》，此时距离被告发布征收决定之日超出1年之久，从涉案片区征收决定公告之日2018年4月16日起至今长达两年之久，该片区的征收工作尚未全部完成，当征收工作难以在1年内实施完毕，政府是否应该分期实施征收，对未签协议，应该根据市场以及最新相关法律规定制定并执行相关政策，维护被征收人的利益。3.被告肆意剥夺原告的民事诉讼权。首先被告剥夺了原告民事诉讼权，2019年6月4日，原告收到无锡市房地产价格评估专家委员会于2019年5月30日签发的报告鉴定意见。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第22条、第26条规定，对鉴定结果仍有异议的，应该依法申请行政复议或者提起行政诉讼。但因为作出鉴定意见的是专家委员会，他不是政行政机关，只是政府部门指定的鉴定机构，因此原告无法因为对鉴定意见不服，对专家委员会或者政府部门进行行政诉讼，但可以因鉴定意见向专家委员会提起民事诉讼，请求法律专家委员会撤销鉴定意见，并退还鉴定费用。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为3年，原告可以于2022年6月3日前行使民事诉讼权，要求主张撤销鉴定意见、重新鉴定的权利，也就是说原告可以推翻鉴定及评估报告的相关内容。原告没有进行民事诉讼，并不代表原告已经丧失了民事诉讼的权利。但被告于2019年8月6日出具了《补偿决定书》，直接剥夺了原告的民事诉讼权。其次，被告及鉴定部门刻意不告知相关权益，让被征收人被迫接受鉴定结果。被告未曾告知原告如果对鉴定结果有异议，可以采取什么样的方法维护自己的权利，鉴定部门也未曾告知原告对鉴定结果有异议，应当如何维护自己的权利。被告和征收部门均未提及，如果对鉴定结果有异议的后续说明，是因为不必要告知被征收人，还是恶意剥夺被征收人的相关权益，即使可以对专家委员会的鉴定结果提起行政复议或者行政诉讼，也应该有六个月的时效。也就是说在2019年12月3日前，原告有行政诉讼权，但是被告于2019年8月6日就已经作出了《补偿决定书》，剥夺了原告的相关权益。第四，征收补偿不完整，根据《征收与补偿条例》第十七条，补偿的内容应该包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，原告曾多次向征收方提出家中有一张营业执照，但是被告的决定书中无任何体现。 被告梁溪区政府对原告严泉兴提供的证据主要质证意见如下：对证据1-4的真实性无异议。对证据1,被告按照法律法规的规定，所选的评估机构及所做的评估报告，已经是对原告房屋进行了合理的评估，至于原告所陈述的未在产证范围内的面积，评估公司未作评估的情况，根据《征收与补偿条例》和相关的实施办法，只有在产证范围内的面积才能作为评估的有效面积，而其他的则要区分是否有建筑许可，未有建筑许可的，则按照相应的办法进行评估。评估公司就原告所称的坡顶阁楼，以及阳台等面积也进行了评估计算，已经是全面的评估报告了。 对于证据2，专家委员会及评估公司已经解答了原告对于基准价、评估方案的疑问，被告对此予以认可。 对证据3，被告依法出具了《补偿决定书》，是符合法律规定的，至于原告所陈述的时间问题，并非是《补偿决定书》制作的法律规定的内容。此外，原告陈述的未有多种选择方式的情况，在《分房补偿告知书》及《补偿决定书》中均设置了置换或货币的两种方式，已经符合法律规定。原告陈述的营业执照，还需要纳税证明材料，才可以作为营业性补偿的依据。 对证据4，是原告自己向专家委员会交纳的费用，被告不需要承担。 本院对原被告提供的证据作如下确认：原被告所举证据均具有真实性，且与本案待证事实具有关联性，均予以采纳。 根据上述有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实： 2017年2月28日，无锡市梁溪区人大常委会作出梁人发[2017]2号《无锡市梁溪区人大常委会关于批准〈区政府关于提请将芦荡里地块等84个旧城区改建项目纳入国民经济和社会发展年度计划的报告〉的决定》，其中包括通江小学改建项目。2017年6月9日原无锡市规划局梁溪分局出具《规划情况说明》，证明涉案项目符合无锡市人民政府（锡政发[2007]258号）批复的《无锡市中心城区控制性详细规划》。2017年8月10号，原无锡市国土资源局梁溪分局出具《关于通江小学地块的规划情况说明》，证明涉案项目符合2006-2020年无锡市中心城区土地利用总体规划。 2017年9月7日，梁溪区征收办出具《通江小学改建项目被征收房屋调查登记结果公布》并附《通江小学改建项目房屋调查登记表》，其中载明锡沪路105号房屋所有权人严泉兴，建筑面积103.9平方米，梁溪区征收办并将《通江小学改建项目被征收房屋调查登记结果公布》和《通江小学改建项目房屋调查登记表》张贴在通江小学改建项目征收办公室所在地的征收公示栏上。同年9月15日，梁溪区征收办作出的《报名参选评估机构名单》上有11家评估机构，并备注“通江小学改建项目评估机构选择意见单凭本人身份证明、房屋权属证明或者房屋权利来源证明到站北社区旁领取”，同时梁溪区征收办将《报名参选评估机构名单》在项目范围内张贴公示。同年9月25日，梁溪区征收办作出《通江小学改建项目房地产价格评估机构确定结果的公告》，确定由齐典估价公司为通江小学改建项目的房地产价格评估机构，整个过程及结果由无锡市锡城公证处公证；梁溪区征收办并将《通江小学改建项目房地产价格评估机构确定结果的公告》在项目范围内张贴公示。同年9月28日，无锡市锡城公证处出具（2017）锡证民内字第8630号《公证书》，其中载明“本公证员（张滇）与本处工作人员王卫清于2017年9月25日上午会同申请人的委托代理人徐春晓及相关工作人员来到无锡市的‘通江小学改建项目’房地产评估机构选择投票箱开箱、唱票、计票以及公布选定结果现场，本公证员与本处工作人员王卫清首先对四只投票箱的密封情况进行了检查，确认上述四只投票箱密封良好、本处所粘贴的封条完整，随即相关人员进行了开箱、唱票、计票、公布选定结果，本公证员与本处工作人员王卫清参与了整个过程，并由本公证员用自带手机对上述相关指示牌、上述投票箱外部内部以及唱票结果的实际情况进行了拍照（共十五张）。事后本公证员将上述所拍摄的内容打印一式四份。兹证明与本公证书相粘连的打印件（共十五页）由本公证员现场拍摄所得，与当时现场实际情况相符。” 2017年11月6日，梁溪区政府作出《征求意见告知书》，并附《通江小学改建项目房屋征收补偿方案》（征求意见稿），该征收补偿方案中载明“预评估基准价格为8185元／平方米，评估时点为房屋征收决定公告之日，实施补偿价格为9700元／平方米；产权调换房（现房）有五河新村318-702室等18套房屋，并注明房源在征收过程中如有变化，根据实际情况再行调整”。梁溪区政府将《征求意见告知书》及《通江小学改建项目房屋征收补偿方案》（征求意见稿）张贴在通江小学改建项目公示栏上。同年12月4日，梁溪区征收办作出《江苏省社会稳定风险评估评审表》，认为通江小学改建项目的社会稳定风险等级定位为低风险。同年12月13日，梁溪区政府作出《通江小学改建项目房屋征收补偿方案征求意见及修改情况的说明》并张贴在通江小学改建项目公示栏上。同年12月18日，中国建设银行股份有限公司无锡梁溪支行出具《资金存款证明》，证明梁溪区征收办在其银行账户32×××94上有存款余额人民币336141217.36元。同年12月19日，梁溪区征收办出具《承诺书》载明“通江小学改建项目征收补偿资金，我办将根据征收进度及时安排支付。” 2018年1月9日，梁溪区维护稳定工作领导小组办公室出具《社会稳定风险评估备案证明》。同年4月16日，梁溪区政府作出通江小学改建项目的11号《征收决定》(附件有项目征收范围图及房屋征收补偿方案)，决定对通江小学改建项目规划范围内的房屋实施征收（严泉兴的锡沪路105号房屋位于征收范围内），并在同日的江南晚报上和征收范围内进行了公告和张贴公示。同年4月23日，无锡市房地产价格评估专家委员会出具的锡估价论字（2018）第12号《国有土地上房屋征收基准价格评估报告论证书》，认为齐典估价公司的估价结果可以作为确认房屋征收基准价格的参考。同年7月16日，梁溪区政府作出《通江小学改建项目生效公告》上载明“该项目采取签约比例法，签约生效比例为90%。截止到2018年7月15日，该项目整体签约率已经达到90%，项目在规定期限内依法生效，已签订的征收补偿协议依法生效。该项目生效后，对于在签约期限内未能达成补偿协议的被征收人，房屋征收部门将依法启动司法程序。”梁溪区政府并于同日将《通江小学改建项目生效公告》张贴在通江小学改建项目征收办公室所在地的征收公示栏上。 2018年10月23日，齐典估价公司对严泉兴的房屋评估后作出了《致估价委托人函》，其中载明“被征收人严泉兴，产权面积103.90平方米，价值时点2018年4月16日，评估基准价格8284元/平方米（非成套住宅），估价结果1061571元，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。” 2019年4月30日，齐典估价公司作出《锡沪路105号房屋复评结果回复》，其中载明：1.关于估价方法无问题；2.关于实施补偿价梁溪区政府确定为9700元/平方米；关于未申报面积（厕所、厨房、阳台、阁楼）认定的问题，因房屋征收部门未向其公司提供锡沪路105号房屋未申报面积认定为合法建筑的相关依据，故无法按照合法面积评估。同年5月10日，梁溪区通江街道办事处出具《未登记建筑情况说明》上载明“兹有锡沪路105号，产权人为严泉兴，产证面积103.9平方米，砖混搭建面积4.43平方米，简易活动板房8.23平方米，2.2米以下阁楼30.42平方米，无其他未登记建筑。”同年5月30日，无锡市房地产价格评估专家委员会出具锡估价鉴字〔2019〕02号《房地产价格评估报告鉴定意见》，认为齐典估价公司对锡沪路105号房屋出具的评估结论正确。 2019年6月21日，梁溪区征收办作出《分户补偿告知书》，其中明确严泉兴户可以选择货币补偿（并购买定销商品房），也可选择产权调换。同年6月24日，梁溪区通江街道办事处于将《分户补偿告知书》送达严泉兴并张贴于通江小学改建项目公示栏上。同年8月6日，梁溪区政府作出《补偿决定书》。同年8月7日，梁溪区通江街道办事处于将《补偿决定书》送达严泉兴并张贴于通江小学改建项目公示栏上。 另查明，2019年4月19日的《无锡市不动产（房屋）登记簿证明》上反映严泉兴的锡沪路105号房屋系砖木结构，建筑面积103.9平方米，建筑年代1988年，国有土地用地面积35.2平方米。2018年4月20日和7月2日，梁溪区政府有关工作人员找严泉兴协商。2019年1月7日和5月8日梁溪区政府有关工作人员找严泉兴的儿媳赵莹莹协商。 本院认为，《征收与补偿条例》第四条第一、二款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”因此，梁溪区政府具有职权对其行政区域的房屋进行征收与补偿，其所确定的房屋征收办公室有权组织实施通江小学改建项目（其中包括严泉兴的锡沪路105号房屋在内）的房屋征收与补偿工作。 一、涉案项目符合房屋征收条件。2017年2月28日，无锡市梁溪区人大常委会作出梁人发[2017]2号《无锡市梁溪区人大常委会关于批准〈区政府关于提请将芦荡里地块等84个旧城区改建项目纳入国民经济和社会发展年度计划的报告〉的决定》，其中包括通江小学改建项目。同年6月和8月，原无锡市规划局梁溪分局和原无锡市国土资源局梁溪分局分别出具涉案项目《情况说明》，证明涉案征收项目符合城乡规划和土地利用总体规划。2017年12月4日，梁溪区征收办作出《江苏省社会稳定风险评估评审表》，认为通江小学改建项目的社会稳定风险等级定位为低风险，2018年1月9日，梁溪区维护稳定工作领导小组办公室出具了《社会稳定风险评估备案证明》；同时，征收部门为涉案项目备有充足的补偿款项保障及安置房源。 二、梁溪区政府选择涉案房屋的评估机构的程序合法。2017年9月15日，梁溪区征收办作出的《报名参选评估机构名单》上有11家评估机构，并备注“通江小学改建项目评估机构选择意见单凭本人身份证明、房屋权属证明或者房屋权利来源证明到站北社区旁领取”，同时梁溪区征收办将《报名参选评估机构名单》在项目范围内张贴公示。同年9月25日，梁溪区征收办作出《通江小学改建项目房地产价格评估机构确定结果的公告》，确定由齐典估价公司为通江小学改建项目的房地产价格评估机构，整个过程及结果由无锡市锡城公证处公证；梁溪区征收办并将《通江小学改建项目房地产价格评估机构确定结果的公告》在项目范围内张贴公示。 三、梁溪区政府依法发布征收决定及补偿方案。2017年11月6日，梁溪区政府作出《征求意见告知书》，并附《通江小学改建项目房屋征收补偿方案》（征求意见稿），梁溪区政府将《征求意见告知书》及《通江小学改建项目房屋征收补偿方案》（征求意见稿）张贴在通江小学改建项目公示栏上。同年12月13日，梁溪区政府作出《通江小学改建项目房屋征收补偿方案征求意见及修改情况的说明》并张贴在通江小学改建项目公示栏上。2018年4月16日，梁溪区政府作出通江小学改建项目的11号《征收决定》(附件有项目征收范围图及房屋征收补偿方案)，决定对通江小学改建项目规划范围内的房屋实施征收（严泉兴的锡沪路105号房屋位于征收范围内），并在同日的江南晚报上和征收范围内进行了公告和张贴公示。 四、梁溪区政府做出的涉案《补偿决定书》程序合法。梁溪区政府依法履行征收项目的前述系列前置程序后，做出并向严泉兴户送达了征收决定及补偿方案、告住户书，征收部门也多次与严泉兴户进行协商，但双方未能达成补偿协议。后征收部门结合被征收房屋的实际情况，拟定了分户补偿方案，并在方案中给予严泉兴户选择补偿方式的权利。经多次协商，签约期内未能达成一致，故梁溪区征收部门依法报请梁溪区政府，梁溪区政府依照征收条例规定，依法做出了涉案《补偿决定书》，并向严泉兴户送达，程序合法。 五、梁溪区政府做出的《补偿决定书》认定事实清楚，给予的补偿合理合法。《补偿决定书》中对于严泉兴的房屋、土地使用权的面积、用途、性质的认定清楚，均与相关有权机关记载的内容一致，且对其主张的阁楼面积、砖混搭建面积、简易活动板房面积等均有相应的补偿费用。《补偿决定书》中给予严泉兴的各项补偿，合理合法。其中，被征收房屋的补偿是由评估机构依法评估所得的，征收补偿基准亦经过了专家委员会的论证，梁溪区政府在评估基准上亦根据被征收户的意愿进行了相应的提高标准的调整，基准价合理公平。严泉兴在收到评估报告后曾向齐典估价公司提出了异议，2019年4月30日，齐典估价公司作出了《锡沪路105号房屋复评结果回复》，后严泉兴向无锡市房地产价格评估专家委员会提出了房屋复核评估结果鉴定申请，同年5月30日，无锡市房地产价格评估专家委员会出具锡估价鉴字〔2019〕02号《房地产价格评估报告鉴定意见》，认为齐典估价公司对锡沪路105号房屋出具的评估结论正确。另外，梁溪区政府在本案庭审中承诺，严泉兴现仍可以选择其住处马路对面的均价为7500元／平方米的定销商品房。 综上，梁溪区政府作出的《补偿决定书》认定事实清楚，适用法律正确，内容适当，程序合法。原告严泉兴请求撤销该《补偿决定书》的理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告严泉兴的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告严泉兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，同时预交上诉案件受理费人民币50元，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长 彭   国   顺 审判员 马云审判员卢文兵 二〇二〇年七月二十八日  书记员 张   玲   玲 本案援引法律条款 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。