四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初3172号 原告:李葆虹，女，生于1967年9月10日，汉族，住青海省班玛县。 委托诉讼代理人：吴庆阳，四川蜀仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景圆欢，四川蜀仁律师事务所律师。 被告：安杨波，男，生于1972年5月29日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原告李葆虹与被告安杨波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴庆阳，被告安杨波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.请求判决被告返还原告购房款4万元，并以4万元为基数按6%承担资金占用利息，起止时间为2017年3月22日至付清之日止；2.请求判决被告赔偿原告房屋增值价值损失20万元（损失为合同可期待利益）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由:被告与案外人鄢彪在（2016）川0704民初1330号民事调解书约定,鄢彪配合安杨波完成位于绵阳市游仙区房屋的过户手续,安杨波承担未结清贷款的全部本息。原告基于对该民事调解书效力的信任认为被告安杨波有权处置该套房屋，遂于2017年2月18日与被告签订《定金协议》，约定被告将坐落于绵阳市游仙区房屋以30万元的价格出售给原告，原告分三次付清房款。原告已向被告支付4万元，被告仍未按承诺履行办理房屋过户手续。原告多次要求被告办理该房的过户手续未果。经原告查询，被告已于2019年11月5日将该房过户至其名下，后被告又将该房出售给案外人代美。被告的行为己使原告无法在同地段买到同样价格的房屋，侵犯了原告的合法权益。请法院依法判决。 被告辩称：游仙法院（2019）川0704民初1934号判决书已确定了安杨波没有义务将房屋继续卖给李葆虹。由于李葆虹没有按定金协议履行付款义务，致使安杨波无法偿还鄢彪的抵押贷款，而无法将涉案房屋从鄢彪处过户至安杨波名下。后由于法院启动房屋拍卖，安杨波不得已才将房屋卖给代美，取得房款，才履行与鄢彪调解书的义务。李葆虹未按约付款，有违约行为，其请求不成立，请法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求向本院提交的《定金协议》、承诺书、房屋信息查询单、（2019）川0704民初1934号判决书等证据,经质证，本院予以确认。 经审理查明，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）于2017年2月18日签订《定金协议》，合同约定“甲乙双方于2017年2月18日就坐落于绵阳市游仙区达成以下协议：一、甲方自愿将上述房产出售给乙方，甲乙双方议定上述房产的成交价格为叁拾万…；二、建筑面积63.75平方米；三、乙方购房款具体支付方式为：1.2017年2月18日支付定金贰万元整；2.2017年5月31日前支付首付款壹拾叁万元整，双方办理产权过户手续；3.2017年7月30日支付所有尾款拾伍万元整，双方交割房屋。…；四、…；八、…补充协议经双方签字与本协议有同等法律效力；九、…因此房的相关特殊性，甲方不能按时交房，乙方可以顺延时间，最迟2017年8月31日之间办妥（或者甲乙双方一起去法院办理。）原、被告在该定金协议上签字捺印。 2017年2月18日原告向被告支付购房定金2万元。 2017年3月21日被告向原告出具承诺书一份，其内容为“兹有本人与李葆虹签定购买小岛三期房屋事宜（2幢1单元701室）再经商议李葆虹于今日再支付贰万圆整为条件，我本人承诺2017年5月31日前务必办妥完所有交房过户程序，否则退还此贰万圆整，并支付叁佰圆利息，并继续履行合同，按原合同执行，承诺人安杨波”。2017年3月22日原告向被告支付购房款2万元。之后，被告未按约办理该房的过户手续。 2019年7月，原告李葆虹向绵阳市游仙区人民法院起诉被告，其请求：1.判令原被告间签订的《定金协议》有效；2.判令被告继续履行《定金协议》的内容配合办理房屋过户手续；3.本案诉讼费由被告承担。该院于2019年7月15日立案后，案号为（2019）川0704民初1934号。在该案的庭审中，经法庭询问被告是否愿意继续履行定金协议，被告明确表示不愿意继续履行定金协议。法庭当庭告知原告，被告不愿意继续履行定金协议，现案涉房屋仍登记在案外人鄢彪名下且设有抵押权，原告的第二项诉求存在法律上的障碍，是否变更诉讼请求，要求解除合同并追究违约责任。原告当庭表示不变更诉讼请求，要求被告继续履行定金协议。绵阳市游仙区人民法院于2019年9月2日作出（2019）川0704民初1934号判决书，认为现该讼争房屋登记在案外人鄢彪名下且设有抵押权，原告要求被告继续履行《定金协议》的内容并配合办理房屋过户手续存在事实及法律上的障碍。据此，对原告要求被告继续履行《定金协议》的内容配合办理房屋过户手续的诉请，本院不予支持，并判决如下：一、原告李葆虹与被告安杨波于2017年2月18日签订《定金协议》有效；二、驳回原告李葆虹其他的诉讼请求。 2020年3月，原告再次以安杨波为被告，鄢彪及中国工商银行股份有限公司绵阳涪城支行为第三人向绵阳市游仙区人民法院起诉，要求办理该房的过户，后因原告查询该房已过户给案外人代美。原告在规定的七日内未缴纳该案的诉讼费，绵阳市游仙区人民法院遂作出（2020）川0704民初443号裁定书，视为原告撤回起诉。 另查明：安杨波于2016年5月31日诉讼至绵阳市游仙区人民法院，要求鄢彪继续履行买卖合同，同时办理银行提前还款手续以及过户手续。经该院主持调解，当事人自愿达成调解协议,2016年8月26日该院以（2016）川0704民初1330号民事调解书确认：“一、被告鄢彪协助原告安杨波于2016年9月2日之前办理完结被告鄢彪因购买位于绵阳市游仙区（房产证号：绵房权证监证字第××号）的银行按揭贷款提前还款事宜，由原告安杨波承担未结清贷款全部本息。二、本协议达成之前被告鄢彪已付的前述房屋按揭贷款本息及物业管理费中的22400元，由原告安杨波于结清本协议第一项房屋按揭贷款本息的当日一并支付给被告鄢彪。三、被告鄢彪协助原告安杨波于2016年9月6日之前办理完结位于绵阳市游仙区（房产证号：绵房权证监证字第××号）的房屋所有权及国有土地使用权过户登记手续，由原告安杨波承担全部过户税费……”，该民事调解书生效后，安杨波未按约办理完结案外人因购买位于绵阳市游仙区房屋的银行按揭贷款提前还款事宜及结清贷款全部本息，致使讼争房屋在2019年11月前仍登记在案外人鄢彪名下，抵押权人为中国工商银行绵阳涪城支行。2019年11月,经法院执行该房由鄢彪过户至安杨波名下。之后，安杨波将该房以50多万元的价格卖给案外人代美，并过户至代美名下。 原告方当庭陈述在签订《定金协议》时，原告知道案涉房屋未登记在被告名下这一情况。 本院认为，案涉合同名为“定金协议”，从协议内容看，双方约定了房屋的位置、价款、给付时间等内容，其性质应为房屋买卖合同。协议签订时，讼争房屋登记在案外人鄢彪名下且设有抵押权，被告对登记在案外人鄢彪的房屋进行出售，构成无权处分。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，原、被告间签订的《定金协议》并不因被告没有处分权而无效，原、被告作为完全民事行为能力的人，该定金协议系双方真实意思表示，该协议不违反法律法规效力性禁止规定也无《合同法》中法定无效情形，故原、被告签订的该份《定金协议》有效，双方应按约履行义务。本案的争议焦点如下： 一、2017年3月21日被告向原告出具承诺书，是否对《定金协议》进行了变更。从承诺书的内容看，被告只是承诺在2017年5月31日前办妥所有的过户程序，并未承诺原告可改变付款期限。按原《定金协议》的约定，原告有付款的义务，原告支付2万元房款只是履行定金协议约定的义务，并不能说明对双方约定的付款时间的变更。故承诺书并未对定金协议作出实质性的变更。原告主张承诺书对定金协议约定的付款时间进行了变更，证据不足，本院不予采信。 二、（2019）川0704民初1934号民事判书是否确认对原、被告双方签定的《定金协议》解除。绵阳市游仙区人民法院在审理该案的过程中，向原告释明后，原告未选择解除合同，要求被告承担违约责任。该院作出（2019）川0704民初1934号判决书驳回原告继续履行合同的请求只是基于履行合同的障碍未解除，不宜判决继续履行合同，该判决书并未确认原、被告签订的《定金协议》已解除。在履行合同的障碍解除后，原告可继续要求履行合同。故被告安杨波主张（2019）川0704民初1934号判决书已确定了其没有义务将房屋继续卖给李葆虹的理由不成立，本院不予采信 三、被告是否存在违约行为，是否应向原告承担违约责任，以及违约责任的大小。根据原、被告所签《定金协议》的约定，原告支付房款的时间可以顺延至2017年8月31日，因此，原告在2017年5月31日前只按承诺书的约定支付房款2万元，不构成违约。据定金协议的约定及被告自己出具的承诺，被告应在2017年5月31日前完成过户手续，被告未按约完成过户手续，因此，原告违约在先。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，先履行义务一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。在被告未完成过户的情况下，原告未按约在2017年8月31日前付清房款，不构成违约。后被告将该房又出售给案外人代美，并过户给代美，至使原告不能实现合同的目的，原告可要求解除合同。合同解除后，原告可要求被告返还已支付的定金2万元、房款2万元及利息。同时，原告可要求被告承担违约责任，赔偿其损失。至于原告主张的重新购房的房价增加损失，本院考虑原告在与被告在签订合同时，明知案涉房屋登记在案外人名下，被告无处分权，该房可能出现履行障碍。同时，在被告未按约办理该房的过户手续，明确表示不履行合同的情况下，原告未采取积极措施按约付款，积极配合原告完成过户和寻求有效的救济途径，防止损失的扩大，其对自身损失的扩大有一定的过错。因此，原告主张的该部分损失过高，对其过高部分，本院不予支持。综合被告的违约情况、原告的付款情况及对损失扩大的过错以及被告将案涉房屋卖给案外人代美的价款等实际情况，本院酬定由被告赔偿原告重新购买房屋的房价增加损失4万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安杨波在本判决生效之日起三日内返还原告李葆虹定金2万元及购房款2万元，共计4万元，并从2017年3月22起至付清之日止按年利率6%支付前述4万元的资金利息； 二、被告安杨波在本判决生效之日起三日内支付原告李葆虹重新购房的价格增加损失4万元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告李葆虹的其他诉讼请求。 案件受理费2509元，由原告李葆虹承担1000元，被告安杨波承担1509元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  王志萍 二〇二〇年七月十三日 书记员  刘 怡 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据，或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。