广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初88号原告：佛山市潮领商业营运有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********************，统一社会信用代码91440605MA4UMU3X2J。法定代表人：邓炜，董事副总经理。委托诉讼代理人：谢川，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楚桥，广东宝慧律师事务所实习律师。被告：何永棠，男，1983年9月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************23X。委托诉讼代理人：王欣，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁世昌，广东信广律师事务所律师。原告佛山市潮领商业营运有限公司（以下简称潮领公司）诉被告何永棠租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于同年3月25日公开开庭审理了本案。原告潮领公司的委托诉讼代理人谢川、被告何永棠的委托诉讼代理人梁世昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告按2016年5月31日签订的《房屋租赁合同》继续履行合同义务；2.被告立即向原告付清拖欠自2018年8月1日至2020年3月25日租金499229.15元、自2018年7月1日至2020年3月25日营运费1549459.39元、自2018年7月23日至2020年2月22日水电费314574.21元；3.被告以44502.77元为本金从2018年7月6日，以94502.78元为本金从2018年8月6日，以122136.53元为本金从2018年9月6日，以124103.92元为本金从2018年10月6日，以119465.92元为本金从2018年11月6日，以117717.92元为本金从2018年12月6日，以115325.92元为本金从2019年1月6日，以116981.92元为本金从2019年2月6日，以119068.22元为本金从2019年3月6日，以117287.1元为本金从2019年4月6日，以118851.1元为本金从2019年5月6日，以119960.62元为本金从2019年6月6日，以118119.7元为本金从2019年7月6日，以119647.5元为本金从2019年8月6日，以118699.98元为本金从2019年9月6日，以115849.6元为本金从2019年10月6日，以114131.22元为本金从2019年11月6日，以113397.28元为本金从2019年12月6日，以110451.22元为本金从2020年1月6日，以110844.5元为本金从2020年2月6日，以112217.03元从2020年3月6日每日按拖欠金额的5‰的标准向原告计至实际清偿之日止的逾期滞纳金；4.被告承担本案的律师费8000元；5.被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2016年5月31日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁樵岭国际商业中心*********铺位（以下统称涉讼商铺），租赁期限为5年，自2017年3月1日至2022年2月28日止。被告逾期未缴纳租金，经原告在一定合理期限催收，被告拒不支付商铺租金、水电费、营运费等款项。被告的行为已经构成违约，原告不得已诉至法院。根据合同法的相关规定，被告应立即向原告付清拖欠的租金，并支付相应的滞纳金。根据《物业租赁合同书（商铺）》第九条等相关约定，因本案产生的诉讼费、担保费、律师费等费用均由被告承担，故起诉。被告辩称，被告认为合同已无法继续履行，应当解除；被告对原告诉请租金、水电费项目无异议；由于2020年1月、2月爆发新冠疫情，被告的经营受疫情影响，请求法院根据公平原则及佛山市政府对于企业在疫情防控期间的要求，根据实际情况减免部分租金；关于营运费，被告认为原告没有履行合同约定的义务，应当由法院酌情适当调低；对原告第三项诉讼请求，由于计算标准超过合同法的相关规定，请求法院依法调低至年利率不超过24%。原告向本院提交了如下证据：1.原告营业执照复印件1份、被告人口信息查询资料复印件1份，用以证明原被告的诉讼主体资格。2.《房屋租赁合同》原件1份、《商业营运管理服务合同》原件1份、《补充协议》原件1份，用以证明原、被告存在租赁合同关系以及商业营运管理服务关系。3.何永棠全部费用明细表打印件1份，用以证明何永棠拖欠的费用。4.律师函复印件1份，用以证明原告向原告催收，但被告拒不支付。5.发票原件1份，用以证明原告支付律师费8000元。被告未向本院提交证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。结合被告的质证意见，经审查，原告提交的证据1-2、5，被告对其真实性无异议，本院予以采信；证据3，被告确认数据的真实性，本院采信其真实性，并综合认定被告应承担的责任；证据4是复印件，且无投递材料佐证，被告不确认，本院不予采信。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2016年5月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》（NO：O-Park-000008），约定：原告将涉讼商铺出租给被告使用，租赁物参考建筑面积约为1648.4平方米，套内建筑面积为1153.88平方米；租赁期自2016年10月1日起至2021年9月30日，装修期自2016年10月1日至2016年12月31日，起租日为2017年1月1日，开业日暂定2016年12月18日，具体日期以原告最终书面确认为准；装修期内被告无须交租金，但须缴交管理公司指定的有关费用（包括商业营运费、空调费、电话费及其他被告须承担及缴付的费用）；涉讼商铺仅限于用作经营何家灶头品牌的美食广场用途；每年租金及商业营运费如下表，租赁保证金为46155.2元、租金预付金为23077.6元应于签署合同前交清，被告签订合同时还应同步签订商业营运管理服务协议及公约；每月租金及商业营运费等合同约定的相关费用被告最迟于应于每月5日或之前支付；被告逾期付款的，则每日按拖欠金额的5‰的标准向原告支付滞纳金，并承担原告因代被告履行交纳该些费用而产生的经济损失；自开业之后的任何一个公历年度内，被告不得连续10天或累计60天中途停业或关门，如确需中途停业或关门的，需事先征得原告的书面批准；被告擅自中途停业或关门超过前述期限的，原告有权单方解除合同，被告应承担违约责任；被告存在逾期支付租金或营运费等合同约定的费用达十五天以上，或逾期支付水电费（含分摊空调、水、电费）达十五天以上，或存在其他根本违约情形的，原告有权选择提前解除合同并要求被告赔偿原告遭受的一切实际损失（包括但不限于租金损失及违约金），原告有权没收被告已付的全部保证金，被告还须按日向原告支付违约金，每逾期一日按每月租金的5‰的标准向原告支付违约金。年次每月应付租金（元）每月应付商业营运费（元）合计第1年23077.669232.892310.4第2年24231.4872694.4496925.92第3年25443.0676329.16101772.22第4年26715.2180145.62106860.83第5年28050.9784152.9112203.872017年6月29日，原、被告签订《商业营运管理服务合同》[NO：O-Park-000008（商管）]，约定：原告为“樵岭国际商业中心”商场提供统一的商业营运管理服务，被告认可原告前述商业营运管理服务；商业营运管理服务期限与租赁期限相同，如租赁期限提前终止的，商业营运管理服务合同相应终止；每月商业营运费金额与《房屋租赁合同》的约定一致；除首月营运服务费于合同签订之日即时支付外，每月营运服务费须于当月5日前支付；被告商铺室内空调末端设备的用电费用由被告承担，水、电、燃气按政府有关收费标准和商铺内的实际损耗计收，其中电费=用电单价×（电表读数+电表读数×5%线损），水费=用水单价×水表读数（用水单价包括基本水价、污水处理费、水资源费），燃气费=用气单价×燃气表读数，被告须于每月15日前支付上月使用的费用，收缴方为原告的，原告每月提供被告使用水、电费账单送达被告之日起五天内，被告未提出书面异议的，视为被告同意并应及时依账单支付，免租期期间被告仍需支付营运服务费和水电费；签订合同时，被告应向原告缴付138465.6元的履约保证金和23077.6元水电周转金，前述保证金均于合同终止、被告无任何违约行为及被告结清所有费用后无息退回。2017年6月29日，原、被告签订《补充协议》[NO：O-Park-000008（补）]，对前述《房屋租赁合同》、《商业营运管理服务合同》补充约定：《房屋租赁合同》和《商业营运管理服务合同》密不可分，两份合同共同履行组成租赁及运营服务的统一整体，被告承诺未经原告同意，不擅自解除上述两份合同中的任何一份，否则视为同时单方解除两份合同；原告向被告交付涉讼商铺的时间为2017年3月1日，租赁期从2017年3月1日至2022年2月28日；2017年3月1日至2017年4月30日被告无需向原告交纳租金，但须交纳商业营运费40385.8元/月；2017年5月1日至2017年5月31日，被告无需向原告交纳租金，但须交纳商业营运费69232.8元/月；被告向原告计付租金及商业营运费标准如下表，该商铺每月租金最迟于每个日历月的第五日或之前支付。期间每月应付租金（元）每月应付商业营运费（元）合计2017.6.1-2018.2.2823077.669232.892310.42018.3.1-2019.2.2824231.4872694.4496925.922019.3.1-2020.2.2925443.0676329.16101772.222020.3.1-2021.2.2826715.2180145.62106860.832021.3.1-2022.2.2828050.9784152.9112203.872019年12月30日，原告提起本案诉讼。诉讼中，双方确认，被告就涉讼商铺以支付截至2018年7月31日的租金、截至2019年6月22日的水费，此后的租金、水费未付，2018年7月份商业营运费欠费44502.77元，此后的商业营运费未付；2018年7月23日至8月22日期间的电费被告尚欠25210.61元，此后电费未付。根据原告的主张及被告的确认情况，本院整理被告欠款明细如下：租金及商业营运费欠费金额电费、水费欠费金额当期合计期间租金商业营运费期间电费水费2018.7.1-2018.7.31044502.772018.5.23-2018.6.220044502.772018.8.1-2018.8.3121808.3472694.442018.6.23-2018.7.220094502.782018.9.1-2018.9.3024231.4872694.442018.7.23-2018.8.2225210.610122136.532018.10.1-2018.10.3124231.4872694.442018.8.23-2018.9.22271780124103.922018.11.1-2018.11.3024231.4872694.442018.9.23-2018.10.22225400119465.922018.12.1-2018.12.3124231.4872694.442018.10.23-2018.11.22207920117717.922019.1.1-2019.1.3124231.4872694.442018.11.23-2018.12.22184000115325.922019.2.1-2019.2.2824231.4872694.442018.12.23-2019.1.22200560116981.922019.3.1-2019.3.3125443.0676329.162019.1.23-2019.2.22172960119068.222019.4.1-2019.4.3025443.0676329.162019.2.23-2019.3.2215514.880117287.12019.5.1-2019.5.3125443.0676329.162019.3.23-2019.4.2217078.880118851.12019.6.1-2019.6.3025443.0676329.162019.4.23-2019.5.2218188.40119960.622019.7.1-2019.7.3125443.0676329.162019.5.23-2019.6.2216347.480118119.72019.8.1-2019.8.3125443.0676329.162019.6.23-2019.7.2216889.36985.92119647.52019.9.1-2019.9.3025443.0676329.162019.7.23-2019.8.2215987.6940.16118699.982019.10.1-2019.10.3125443.0676329.162019.8.23-2019.9.2213378.5698.88115849.62019.11.1-2019.11.3025443.0676329.162019.9.23-2019.10.2211755.8603.2114131.222019.12.1-2019.12.3125443.0676329.162019.10.23-2019.11.2211038.5586.56113397.282020.1.1-2020.1.3125443.0676329.162019.11.23-2019.12.228242.2436.8110451.222020.2.1-2020.2.2925443.0676329.162019.12.23-2020.1.228602.2470.08110844.52020.3.1-2020.3.3126715.2180145.622020.1.23-2020.2.225106.6249.6112217.03合计499229.151549459.39—309603.014971.22363262.75诉讼中，被告向本院反映其承租涉讼商铺之后，共设21个摊位进行经营，2018年6月开始由于租赁物所在商场人流量较少的原因，关闭至6个摊位，2019年则剩下4-5个摊位，20120年1月至今（2020年3月29日）没有经营，租赁物内还有包括桌凳、橱柜、冰柜在内价值十多万元的财产一批。另查明：2020年1月30日，佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布2号通告，要求南海辖区内大型餐饮单位（经营面积1000平方以上）自即日起暂停提供在大堂的早茶服务，南海辖区内所有餐饮单位应当落实好疫情防控措施，配备相应的体温探测仪嚣，对每位进入经营场所的消费者进行发热症状检测，如发现消费者有发热、感冒、咳嗽等呼吸道感染症状，应不予接待，并及时提醒其佩戴口罩后到就近的发热门诊就诊。2020年2月4日，佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布2号通告，明确所有餐饮服务单位一律禁止提供现场就餐（堂食、桌餐），可采取外卖或打包外带的方式提供餐饮服务。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》、《商业营运管理服务合同》、《补充协议》，约定被告向原告承租涉讼商铺，并据此建立租赁合同关系，该约定是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务，不得擅自解除和变更合同。在合同的履行过程中，被告从2018年7月份开始陆续拖欠各项费用构成违约，依法依约应承担相应的违约责任。根据双方约定，被告承租涉讼商铺的对价，体现为其每月按照合同约定向原告支付的租金和商业营运费之和，被告认为原告没有提供合同约定的商业营运服务，要求调低该项费用，但未提交证据证明，且与双方约定不符，本院不予采纳。因《房屋租赁合同》、《商业营运管理服务合同》约定被告逾期付款的违约金计付标准过高，被告请求将其调低合法合理，本院予以采纳，并根据被告的答辩意见，将被告逾期付款的违约金计付标准调整为年利率24%，原告关于逾期付款违约金计付标准超出以上核定的，本院不予支持。2020年2-3月份因新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉讼商铺的使用和经营造成影响和损失，该损失在本案租赁关系中体现为租赁对价，故本院根据公平原则，酌情确定2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金及营业营运费按50%计付，并结合本院整理的欠款明细表，经核算，被告应支付截至2020年3月31日之欠付的租金473150.01元、商业运营费1471222元，截至2020年2月22日止欠付的电费309603.01元、水费4971.2元及上述欠款截至2020年3月25日的逾期付款的违约金488364.38元（详细计算见下表）予原告，并应以截至2020年3月25日欠付的款项2258946.22元为本金，从2020年3月26日起至实际清偿之日止，继续按年利率24%的标准计付逾期付款的违约金予原告，原告诉请超出以上核定的，本院不予支持。月份当期欠款金额逾期起算日截止日天数违约金标准（年利率）违约金金额2018.744502.772018.7.62020.3.2562924%18405.862018.894502.782018.8.62020.3.2559824%37159.012018.9122136.532018.9.62020.3.2556724%45535.182018.10124103.922018.10.62020.3.2553724%43820.582018.11119465.922018.11.62020.3.2550624%39747.782018.12117717.922018.12.62020.3.2547624%36844.102019.1115325.922019.1.62020.3.2544524%33744.682019.2116981.922019.2.62020.3.2541424%31844.722019.3119068.222019.3.62020.3.2538624%30220.492019.4117287.12019.4.62020.3.2535524%27377.702019.5118851.12019.5.62020.3.2532524%25398.322019.6119960.622019.6.62020.3.2529424%23190.202019.7118119.72019.7.62020.3.2526424%20504.292019.8119647.52019.8.62020.3.2523324%18330.652019.9118699.982019.9.62020.3.2520224%15765.962019.10115849.62019.10.62020.3.2517224%13102.112019.11114131.222019.11.62020.3.2514124%10581.372019.12113397.282019.12.62020.3.2511124%8276.452020.1110451.222020.1.62020.3.258024%5810.042020.259958.392020.2.62020.3.254924%1931.812020.358786.622020.3.62020.3.252024%773.08合计488364.38注：2020年2-3月当期的租金及商业营运费均按欠款明细表所列金额50%计算。原告诉请被告按《房屋租赁合同》继续履行合同义务，并按其缴纳相应的费用，该诉请针对事项不明，且本案为租赁合同纠纷，租赁合同在性质上属于长期性合同，在被告因经营困难致长期欠费，且没有恶意违约并提出解约申请时，双方应依诚信原则办理清算手续，故本院对原告第一项诉讼请求不予支持。综上，依照《证明共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告何永棠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年3月31日之欠付的租金473150.01元、商业运营费1471222元和截至2020年2月22日止欠付的电费309603.01元、水费4971.2元予原告佛山市潮领商业营运有限公司；二、被告何永棠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年3月25日止逾期支付上述第一项所涉款项的违约金488364.38元予原告佛山市潮领商业营运有限公司，并应从2020年3月26日起至实际履行完毕上述第一项确定的债务之日止，继续按年利率24%的标准计付逾期付款的违约金予原告佛山市潮领商业营运有限公司；三、驳回原告佛山市潮领商业营运有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费37895.15元，减半收取计18947.58元（原告已预交），由原告负担4558.34元，由被告负担14389.24元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的案件受理费4558.34元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年七月十日书记员  许晓璇