河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初5106号原告（反诉被告）：时丹，女，1988年1月23日出生，汉族，住址郑州市。委托诉讼代理人：张书占、李伟壮（实习），河南舒展律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵小光，男，1990年4月12日出生，汉族，住址郑州市。委托诉讼代理人：赵学文（系被告父亲），男，1966年9月10日出生，汉族，住址河南省汝州市。委托诉讼代理人：周志锋，河南鑫苑律师事务所律师。第三人：郑州仁家房地产营销策划有限公司二七分公司，营业场所河南省郑州市二七区宏泰建业国际城12号院13号楼104，统一社会信用代码91410103MA47U6J444。负责人：崔坦坦。委托诉讼代理人：孔永奇，公司员工。原告时丹与被告赵小光、第三人郑州仁家房地产营销策划有限公司二七分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人张书占、李伟壮，被告的委托诉讼代理人赵学文、周志锋，第三人的委托诉讼代理人孔永奇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告时丹向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》；2.被告赔偿原告违约金300000元和律师费14000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年4月10日，原告与被告在第三人的居间下共同签订了一份《房屋买卖合同》（合同编号NO.S0200523），合同约定，被告购买原告位于郑州市××区绿水路××楼××单元××号房屋一处，房屋总价为1888800元，原、被告应当在签订该合同后五个工作日内共同到贷款机构办理按揭贷款相关手续。2020年4月16日，原告收到第三人通知后在贷款机构签订了贷款相关手续，但一直未收到银行的放款通知。随后，被告母亲多次在午夜凌晨敲门骚扰原告，被告通过第三人向原告传达不再购买该房产的消息，双方的合同一直停滞不前，无法履行。原告认为，被告的无故不履行合同义务，已违反合同约定，合同已无法实际履行，合同目的无法实现。为此，原告诉至法院。被告赵小光辩称，1.被告在房屋买卖过程中没有违约，系不安抗辩权的正当行使。原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》和《附加协议》明确约定，房价1888800元包含现有房屋内设施，在合同签订后房屋内房屋现状及物品不得改变。但在合同签订后仅几天时间，原告便违约将房价中包含的多处家具、家电转移，在房屋价值降低的情况下，被告中止进一步办理了贷款手续（之前被告已积极办理了相关贷款手续）的行为，系行使不安抗辩权，具有正当性及合同性，原告应当恢复原状或提供相应的担保，原告非但提供采取任何措施，反而催促被告办贷款手续，合同没有往前进行的责任在原告，违约方亦在原告，原告以被告违约导致合同无法履行而请求解除合同，与事实不符。2.即使被告存在所谓的违约，也是因原告的违约及过错在先，且违约金明显过高，请求法院驳回或降低。原告作为出卖方，在市场向好、房屋市场升值的情况下，合同从签订到原告起诉不到一个月时间，其并没有损失，且房屋一直处于原告控制支配，300000元的违约金明显过高，法院应予驳回或降低。3.原告要求被告支付律师费没有事实及法律依据。本案合同不能履行导致解除的责任在原告，并不能适用律师费支付的合同约定条款，委托律师代理系原告的个人行为，费用应当由其自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉求。第三人郑州仁家房地产营销策划有限公司二七分公司述称，请求法院依法判决。被告赵小光反诉称，2020年4月10日，原、被告及第三人签订了《房屋买卖合同》和《补附加协议》，主要约定，被告以1888800元的价格购买原告位于郑州市××区绿水路××楼××单元××号房××套，该价格包含现有屋内设施（详见附加协议）及维修基金费用，并且自合同签订后，原告维持房屋现状，不得改变。合同签订后，被告在第三人的安排下和原告到银行积极办理了贷款相关手续，但随后仅四五天时间，在被告不知情下，原告私自将房屋内家具、家电等转移，并拒绝被告及第三人查看。无奈，被告中止办理了贷款手续，可原告在此后多日仍未将搬走的家具搬回且未提供相应的担保，反而催促被告尽快办贷款手续，直至将被告起诉至法院。被告认为，原告转移财产的行为属于对合同约定违反且在合理期限内未采取任何弥补措施，为此，被告提出反诉，请求：1.解除原被告及第三人之间的房屋买卖合同（合同编号NO.S0200523）及附加协议；2.原告赔偿被告违约金40984元（以1888800元为基数，按年息12%，暂计算至2020年6月24日，之后继续计算到判决解除合同生效之日止）；3.反诉费用由原告承担。原告时丹对反诉辩称，1.原告搬走房屋部分附属设施，是因为被告母亲多次深夜看房，给原告的生活带来困扰。原、被告签订房屋买卖合同后，被告母亲多次在深夜至原告处，敲打房门，要求察看房屋，原告告知被告母亲，不要深夜来察看房屋，但其母对此不以为然，依然我行我素。被告母亲深夜看房的行为不仅给原告的生活作息造成困扰，同时，被告母亲深夜敲打房门的行为，也影响到原告邻居的生活作息，给原告带来困扰，原告因此决定搬到他处居住，因生活需要，原告搬走电视机一台、洗衣机一台、烤箱一台、卧床一张。2.收到被告异议后，原告已按照合同约定，将房屋附属设施恢复原状。《附加协议》第十四条约定：“自签订本合同之日起，甲方应维持房屋现状不得改变。若交房屋时，房屋状况与本合同约定的房屋状况不符，甲方应当恢复原状。”原、被告不仅约定房屋现状不得随意改变，同时约定了，若房屋状况与合同约定不符时的解决办法，即原告应当恢复原状。早在2020年4月22日，原告就已经通知被告，原告尊重被告意见，愿意将搬走的电视机、洗衣机、烤箱及卧床放回所售房屋，至2020年4月24日，原告就已经将上述家具放回，房屋附属设施已经恢复至合同签订时的状态。3.原告是在通知被告后，搬走了房屋部分附属设施，原告也没有拒绝被告及第三人察看房屋，一是原告工作繁忙，无暇应对；二是原告没有此项合同义务。依据《附加协议》第二条约定：“现有设施甲方于收齐全款完毕后七个工作日内将此房使用权以及附属设施如数交付于乙方”。合同并未约定被告在交纳房款之前可以随时、任意察看房屋，原、被告在签订合同时，已经对房屋及附属设施的状况进行过确认，待被告交付购房款后，原告将如数交付房屋附属设施，否则原告将承担违约责任；被告在交付房款前，要求察看房屋，是合同以外的义务，应当考虑原告的工作、生活允许，但原告工作繁忙，被告也从未提前预约，原告无法满足被告随时看房的要求。4.被告中止办理贷款手续，与原告搬走房屋部分附属设施，两者之间不存在法律上的因果关系。依据《附加协议》第二条约定：“现有设施甲方于收齐全款完毕后七个工作日内将此房使用权以及附属设施如数交付于乙方”。被告负有交付房款的合同义务，与此对应的，被告负有移交房屋使用权及附属设施的合同义务。原、被告在签订合同时，已经对房屋及附属设施的状况进行过确认，原告搬走房屋部分附属设施，若原告不采取任何补正措施，其最终后果是：原告不能按约交付该部分附属设施。但这并不影响原告履行交付房屋及其他附属设施的义务。因此，若被告认为原告已搬走房屋部分附属设施，将不能按约交付该部分附属设施，那被告也应当在：该部分附属设施（电视机、洗衣机、烤箱及卧床）的对等范围内的行使抗辩权。但被告因此拒付全部房款，是不适当的。5.原告为所售房屋购置了新的家具设施，新购置的物品价值，足以形成对原告所搬走房屋设施的担保。原告在搬走电视机、洗衣机、烤箱及卧床时，为被告购置了质优价高的同类家具作为保障。原告分别购置了三星电视机一台（规格型号55RUF60，价值4400元）、西门子蒸烤两件套（HB806GAM2W+CD845GAM2W，价值6888元）、洗衣机一台，以保障被告对房屋及附属设施的使用需求。以上新购置的物品价值，足以形成对电视机、洗衣机、烤箱及卧床的担保。综上所述，由于被告母亲深夜看房行为，原告不堪其扰，才决定移住他处，因生活所需，原告搬走电视机、洗衣机、烤箱及卧床，且原告在搬走该部分附属设施时，已通知了被告，同时原告为所售房屋购置了质优价高的同类产品，新购置的产品价值足以构成对附属设施变更部分的担保；在接到被告异议后，原告也积极进行沟通，并及时将房屋附属设施恢复原状，原告的行为自始至终都不足以影响合同的正常履行，也未给被告造成难以弥补的损失，被告主张原告违反合同约定转移财产，且在合理期间内未采取任何弥补措施，并不属实。反观被告所为，在原告依照合同约定，将房屋附属设施恢复原状后，被告仍然不配合办理贷款手续，在原告一次次善意提醒和催告后，也一直不予回应，并借机提出要求减少房屋价款20万元的不合理请求。被告借原告在合同履行中的瑕疵行为，为实现减少房屋价款的不当要求，恶意拖延履行合同义务、最终拒绝履行义务，不仅导致《房屋买卖合同》无法继续履行，同时也导致原告错失将房屋转售他人的机会，请法院依法查明事实，驳回被告的诉讼请求。第三人郑州仁家房地产营销策划有限公司二七分公司述称，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，经庭审质证，本院认定事实如下：2020年4月10日，原告时丹（甲方）与被告赵小光（乙方）及第三人郑州仁家房地产营销策划有限公司二七分公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》（合同编号NO.S0200523）和一份《附加协议》，主要载明，乙方购买甲方位于郑州市××区绿水路××楼××单元××号房产一处，甲乙同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为1888800元，此价格包含现有屋内设施以及维修基金费用，自签订本合同之日起，甲方应当维持房屋现状不得改变，房屋现有设施甲方于收齐全款完毕后七个工作日内将此房使用权以及附属设施如数交付于乙方，房屋内所属附属物品以附加协议为准，因设施包含在屋内，交房时甲方需要保证设施完好无损，如有损坏甲方需照价赔偿，具体设施在本协议第三条约束（“3、现有屋内家电：西门子滚筒洗衣机一台、东芝中央一拖六空调加新风系统一组、55寸50寸三星高清电视两台、西门子高端博士电冰箱一台、西门子烤箱蒸箱洗碗机各一组。”），原、被告应当在签订该合同后五个工作日内共同到贷款机构办理按揭贷款相关手续，甲乙任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金300000元，各方还就其它相关事项进行了约定。上述房屋买卖合同签订当天，被告向第三人支付10000元。其后，被告母亲曾到涉案房屋中看房。2020年4月16日，原告将涉案房屋内的洗衣机、电视机、主卧床、烤箱、蒸箱等物品搬走。被告据此中止办理后续贷款手续。之后，原、被告就涉案房屋买卖合同的履行问题引发纠纷且协商无果，为此，原告诉至法院。诉讼中，被告提出反诉。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，原告时丹与被告赵小光及第三人郑州仁家房地产营销策划有限公司二七分公司签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》，系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应诚信地全面履行各自的义务。在涉案房屋买卖合同的履行过程中，原告搬走涉案房屋内的相关物品设施，被告据此中止办理后续贷款手续。综合全案及交易习惯，法庭认为，原告搬走涉案物品设施，违反了有关约定，应承担相应违约责任，被告对此可依法主张原告恢复原状或给予相应赔偿，但是，被告据此终止合同的继续履行，亦有所不妥，但是，因原、被告现均要求解除涉案房屋买卖合同，故法庭对此予以支持。关于原告要求的违约金300000元和赔偿律师费14000元诉讼请求，缺乏事实根据，法庭不予支持。关于被告要求原告支付违约金40984元的反诉请求，亦缺乏事实根据，法庭不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告时丹与被告赵小光及第三人郑州仁家房地产营销策划有限公司二七分公司签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》解除；二、驳回原告时丹的其他诉讼请求；三、驳回被告赵小光的反诉请求。案件受理费6010元，由原告时丹负担。反诉费412元，由被告赵小光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  刘文锋人民陪审员  张刘东人民陪审员  马 珂二〇二〇年七月二十一日书 记 员  程 娟