福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1252号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：罗选瑜，男，1970年11月23日出生，汉族，住三明市三元区。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人罗选瑜房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初2239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人罗选瑜等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回罗选瑜全部诉讼请求，一、二审案件受理费由罗选瑜承担。事实和理由：1.碧桂园公司已于《商品房买卖合同》约定的交房日前通知罗选瑜收房，《商品房买卖合同》约定的通知义务已履行完毕，虽商品房尚未取得竣工验收备案表，但并不引响交付行为本身，且未经竣工验收备案其只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任。罗选瑜怠于行使其自身权利未收房，碧桂园公司就不应再承担逾期交房违约责任；2.如碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，罗选瑜也未能提供因逾期交房行为给其造成的损失，且一审判决亦认定罗选瑜实际上没有损失的事实，却又要求碧桂园公司承担80%的责任，显失公平。 罗选瑜辩称，碧桂园公司的交房行为不符合合同约定及《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》等相关法律的强制规定。依法商品房应当在约定期限内交付使用，且交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。碧桂园公司虽于《商品房买卖合同》约定的交房日前通知交房，但拟交付的商品房未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合约定的交付条件。本案碧桂园公司至2017年11月6日才办理竣工验收备案手续，具备交付条件。根据《商品房买卖合同》商品房交付期限的约定，碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任并支付违约金。故请求驳回上诉，维持一审判决。 罗选瑜向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司支付违约金28845元；2.涉案房屋物业费起算时间为碧桂园公司将符合条的实际交付之日；3.碧桂园公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年8月14日，罗选瑜与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定罗选瑜向碧桂园公司购买位于三明市梅列区；房屋总价款781734元；碧桂园公司应于2017年6月30日前，向买受人交付该商品房；逾期交房的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金。罗选瑜支付781734购房款。2017年6月27日，碧桂园公司通知罗选瑜收楼。2017年11月6日碧桂园公司取得案涉房产所涉工程项目验收备案文件。2017年11月6日，碧桂园公司再次通知罗选瑜收楼。碧桂园公司于2018年7月21日将案涉商品房交付给罗选瑜。 关于本案争议的焦点：关于碧桂园公司是否需要向罗选瑜支付逾期交房违约金的问题。一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，2017年6月27日，碧桂园公司通知罗选瑜收房的行为，显然不符合前述约定，已构成违约。故罗选瑜要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。违约金以已付房款781734元为基数，按每日万分之三，自2017年7月1日计算至2017年11月6日。碧桂园公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。鉴于罗选瑜未举证证明因碧桂园公司的上述违约行为导致其对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，并未造成实际损失，故本院酌情确定逾期交房违约金按上述计算出的数额的80%计。 综上、一审法院认为，碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，不符合前述约定，已构成违约。故罗选瑜要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。罗选瑜要求确认涉案房屋物业费起算时间为碧桂园公司将符合条的实际交付之日，因该请求与本案系不同的法律关系，故本案中不予处理，罗选瑜可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向罗选瑜支付逾期交房违约金23827元（以781734元为基数，按每日0.03%计算，从2017年7月1日计算至2017年11月5日止，共127天，确定支付80%）；二、驳回罗选瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费521元，因适用简易程序审理，减半收取261元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，碧桂园公司与罗选瑜签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽通知罗选瑜收房，但所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，依法罗选瑜有权拒绝办理房屋交接手续，对此，碧桂园公司仍未履行合同约定的商品房交付义务，已构成违约。碧桂园公司提出，其交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任，并不属于逾期交房，没有法律依据。对于逾期交房违约金，《商品房买卖合同（预售）》约定按已付购房款的日万分之三，从交房之次日起计算至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之前一日止。因罗选瑜对一审判决未提出上诉，视为对一审法院确定的违约责任标准没有异议，属于其对自身民事权益的处分，未违反法律规定或者对他人利益造成影响，故对一审判决酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任（按已支付房款的日万分之三计算后）的处理结果，本院不作变更。碧桂园公司以其违约行为未造成罗选瑜实际损失、要求减少违约金的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费521元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴江** 审判员  张文弟 二〇二〇年七月二十一日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。