广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2217号原告：黄子文，男，1963年1月29日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：钟羽鹏，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾祥威，广东恒益律师事务所律师。被告：杨耀辉，男，1983年8月22日出生，汉族，住河南省临颍县。原告黄子文与被告杨耀辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄子文及其委托诉讼代理人曾祥威到庭参加诉讼，被告杨耀辉经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄子文向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2015年4月8日签订的《房产租赁协议》；二、被告向原告支付租金35350元；三、没收被告已付押金3000元；四、被告向原告支付应付未付押金2100元；五、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年10月14日，原告与被告签订《租赁合同》，由被告承租原告位于广州市增城区新塘镇新墩村下基市场大街逸富广场御驾堡公寓御泉阁９楼第15号的房，约定租赁期限为2013年10月23日至2014年10月22日，被告应于每月10日前向原告支付1500元租金及向物业服务单位据实支付相应物业管理费、燃气费、水电费等。2013年10月23日，被告与原告验收确认后实际入住该房屋。原告向被告交付该房屋后，该房屋一直由被告居住使用至2017年3月，期间原告与被告于2015年4月8日重新签订《房产租赁协议》，原告与被告双方确认并约定自2015年1月起租金标准调整为1700元/月。在上述租赁期间，被告应向原告支付押金5100元（原为4500元，后重签订协议后为5100元），但被告至今向原告支付了押金3000元，仍有2100元押金未付。被告至今仅向原告支付4次租金，金额分别为6000元、6000元、17000元、3000元，仍有35350元租金未向原告支付。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持。经审理查明：2013年10月14日，黄子文（出租方，甲方）与杨耀辉（承租方，乙方）签订《租赁合同》约定：第一条，甲方将其位于广州市增城区新塘镇新墩村下基市场大街逸富广场御驾堡公寓御泉阁９楼第15号房屋租赁给乙方作办公使用。乙方清楚知悉并接受该物业全部现状。第二条，甲方租赁给乙方的物业面积（含分摊面积）共70平方米。第五条，甲方双方商定租赁期限自2013年10月23日至2014年10月22日止，共12个月。第六条，月租金1500元，按月结算，由乙方在每月10日前向甲方缴付当月的租金。第十条，在本合同签订生效当日，乙方应当一次性向甲方缴纳相当于3个月租金共计4500元作为保证金；乙方逾期5日未足额交付保证金的视为放弃租赁本物业处理，已交付的费用不予退回。第十五条，乙方有如下情形时，甲方有权解除本合同，收回物业，乙方所交的保证金及一切费用不予退回……1.乙方连续拖欠租金或其他费用（含物业管理费、水、电费）超过30天……。2015年4月8日，黄子文（出租方）与杨耀辉（承租方）签订《房产租赁协议》约定：第一条，甲方同意将坐落于御泉阁915房，面积69.89平方米出租给乙方，乙方同意承租且甲方保证对上述房产拥有合法出租权利。第二条，租期从2015年元月开始。第三条，每月租金1700元，房租按月支付。第五条，乙方于签订本合同当天须向甲方支付押金（保证金）5100元。第十条，甲方依约将该房产及设备于2015年元月1日前将付给乙方使用。第十二条，在合同期内，若乙方因故中途终止合约或违约，甲方所收的租房押金（保证金）不予退还给乙方，作为违约金补偿给甲方……。双方另补充：乙方未交定金5100元，2015年元月至2015年4月共6800元未交甲方，乙方承诺在2015年5月份支付所有上述费用。原告与微信名为“奔跑”于2018年4月14日的微信聊天记录载明：原告说：“尊敬的916房客，你欠915房租，从2016年1月至2017年3月租金，共计22500元（每月租金1500元）。916房租，从2017年4月至2018年4月共计13000元（每月租金1000元），至今为止共欠出租方租金总共35500元还没有给你算利息，你也一点表示也没有。作为业主还不知道对此表态！你也没重视问题的存在！解决问题方案还没摆上议事日程，过去的37个月你究竟忙什么，这租金的问题，才是你立即要解决的首要任务。”奔跑说：“会放在首要任务处理此事！”另查，新塘镇人民政府于1998年4月29日颁发《增城市新塘镇集体土地房屋所有权证》[增新集（98）房证第129号]载明：位于广州市新塘镇新墩村下基的房屋所有权人新墩村民委员会，所有权性质集体，13层框架结构，建筑面积31171.89平方米，建筑占地面积2795平方米。审理中，原告陈述以下：1.被告于2017年3月中旬搬离915号房，具体不记得哪一天，并且在同一天搬进916号房；2.915号房2013年10月23日至2014年10月22日每月租金1500元，到期后，被告仍然按该租金标准履行至2014年12月31日，此后双方于2015年4月8日重新签订租赁合同，确认从2015年1月1日起租金标准变更为每月租金1700元；3.在承租915号以及916号房屋期间总共向原告支付了四次租金，分别为第一次在2013年10月14日合同签订当天支付6000元，里面包括3000元押金，第二次向原告支付6000元，具体支付时间不记得，第三次向原告支付17000元，第四次向原告支付3000元，第三次和第四次支付时间在2015年底，共向原告支付合计32000元的租金，其余在租赁期间的租金均未支付；4.被告向原告支付租金的方式均是现金方式；5.2015年4月8日签订的合同没有约定租赁截止时间；6.2013年10月14日签订的合同于2014年10月22日到期后没有马上续签合同，直到后来被告提出要办理居住证，并要求长租，因此原告于2015年4月8日与其重新签订租赁合同，并明确租赁期起算时间；7.在被告未结清915号房屋租金的情况下，原告仍同意其搬至916号房屋，是因为当时被告承诺搬至916号房屋后尽快结清租金；8.双方就916号房屋存在事实上的租赁合同关系，且经被告微信确认租金标准为每月1000元，但被告一直未按约向原告支付租金，现原告基于被告根本性违约主张解除916号房屋的租赁关系；9.915号房屋和916号房屋均没有单独的房产证。原告主张第二项诉讼请求的理由陈述如下：根据被告一直居住使用位于广州市增城区新塘镇新墩村下基市场大街逸富广场御驾堡公寓御泉阁９楼第15号房屋至2017年3月，按照2015年1月1日起每月租金1700元的标准结合被告共向原告支付32000元的事实计算得被告在2017年3月前应向原告支付而未付的租金总额为35350元。本院认为，原告与被告于2015年4月8日签订的《房产租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。原告依约向被告交付房屋，被告却未依约向原告支付租金，构成违约，应承担违约责任。在被告未到庭参加诉讼且未向本院提交任何相反证据推翻原告主张的情况下，现原告主张解除《房产租赁协议》，于法有据，本院予以支持。关于原告主张租金的问题。微信聊天记录显示被告承租的位于广州市增城区新塘镇新墩村下基市场大街逸富广场御驾堡公寓御泉阁９楼第15号房屋从2016年1月开始拖欠租金，按每月1500元计至2017年3月租金共计22500元，根据被告在微信聊天记录中回答，本院认定双方已对上述地址房屋的租金进行了结算，在被告未到庭参加诉讼且未向本院提交任何相反证据推翻原告主张的情况下，被告应向原告支付租金22500元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张没收已付押金3000元的问题，因《房产租赁协议》未约定被告违约，原告有权没收押金（保证金），仅约定被告违约，押金（保证金）作为违约金补偿给原告，故原告主张没收已付押金3000元，于法无据，本院不予支持。至于原告主张被告支付应付而未付押金2100元，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄子文与被告杨耀辉于2015年4月8日签订的《房产租赁协议》；二、被告杨耀辉于本判决生效之日起十日内向原告黄子文支付租金22500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元，由被告杨耀辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇二〇年七月十五日书记员  廖穗满