贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初6141号 原告：王永友，男，汉族，1967年2月16日出生，住贵州省毕节市赫章县。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：152052××811022525。 委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告王永友与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王永友、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王永友向本院提出诉讼请求：一、判令被告及时支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金24796.00元（违约金以280656.00元为基数，按日万分之五的标准从2014年2月17日至2××8年12月30日交房屋产权证之日止逾期1××7日；二、判决被告支付原告房屋层高不足赔偿金33678.72元;三、判决被告退还原告已支付的“四通费”3794.00元;四、由被告承担本案诉讼费用。庭审中将违约金的计算标准变更为按日万分之三计算。事实及理由:2010年11月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:原告向被告购买其开发的位于毕节市七星关区，建筑物层数为地上32层，，地下**层高为3米，建筑面积共116.94平方米，套内面积99.12平方米，购房款共计280656.00元。合同约定:第六条“买受人采取第3种方式付……3、贷款方式付款，买受人以公积金贷款付款的,应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计84656.00元，余款19.6万元以公积金贷款支付”;第八条“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房单体验收合格），并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用”;第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的贵任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”;第3项规定:“买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金……”。合同签订后，原告依约支付了首期购房款80656.00元，并在规定时间内办理了贷款手续，履行了自己的合同义务，但是被告却存在以下违约和违法:一是拖延交房，实际交房时间为2012年2月17日，延期交房58日，同时延期办理房屋产权证，从2014年2月17日至2××8年12月30日，延期交房屋产权证1××7天。二是交付的房屋层高不足3米，与合同约定层高至少相差0.2米。三是被告在交房时向原告违法收取“四通费”3794.00元（即闭路电视开通费265.00元、开户水表费500.00元、电开户费529.00元、燃气开通费2500.00元）。一直催问被告方要求支付违约金，可被告方以交付房产证时再一次性计算支付违约金为由拖延不予支付。被告于2××8年12月30日交付原告不动产权证，但被告仍然拒绝支付违约金，并以要违约金就不给房产登记证为由对原告威胁。至今虽然取得该商品房所有权登记证，但被告并未支付逾期办证的违约金，同时未支付原告房屋层高不足赔偿金，也未退还“四通费”。原告认为，被告降低高度，应该参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定支付原告赔偿金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加:约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条、贵州省人大常委会法制工作委员会《关于第三十一条有关问题的答复》、贵州省人民代表大会法制委员会《关于有关问题询问的答复》，“四通费”等费用已经包含在商品房销售价格中，购房者不需要另外缴纳，房开企业在商品房销售价格之外另行代收“四通费”，是重复收费，属于违法行为。根据相关规定，双方应当根据合同约定履行自己的义务，在原告已经履行完毕自己的义务之后，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司却未履行合同约定的义务，已严重违约，应当依法依约承担赔偿责任，并立即纠正重复收取“四通费”的违法行为。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向人民法院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求为感。 被告瑞丰房开公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使被告迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应予扣除。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误，即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2××8年11月12日止。1、就办证过程中各方权责，合同约定，被告的义务仅为:将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，故原告已经向被告提交完毕办证应当由其提交资料、出具了办证委托书的情形下，被告只衢将办证相关文书提交到办证部门后，即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金计算终期并非所谓的取得不动产权证书之日。2、在不动产登记机关得知涉案房屋可办理不动产权证书之后，为提高办证效率，被告提前通知原告提交办证相关资料，原告于2××8年10月29日到被告处提交办证应当由其提交的相关资料、出具办证委托书后，涉案房屋于2××8年11月12日取得不动产初始登记证书，被告于2××8年12月13日将办证相关资料提交至不动产登记机关备案。故即便被告担责，违约金计算终期最迟截止至涉案房屋取得不动产初始登记之日（2××8年11月12日）止，最迟计算至被告将办证相关资料提交至不动产登记机关备案之日止（2××8年12月13日）。六、原告诉请退还“开户费”无事实依据。1、原告该项诉请已超过诉讼时效。2、商品房买卖合同约定该费用是应当由买受人自行承担的费用，该费用实际并未包含在商品房房价款中，被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，且相关设施原告也已实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有。3、在被告未代收代缴该费用的其他买受人，若要使用相关设施的，其也是自行到相关部门缴纳完毕上述费用方得以使用上述相关设施，故无论是被告代收代缴，还是原告自行去缴纳，该笔费用实际上是原告应当承担的费用，判决被告返还有失公平原则。七、原告诉请被告支付涉案房屋层高不足的赔偿金33678.83元无事实和法律依据，且被告无违约行为应驳回其该项诉讼请求。八、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证复印件，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证。本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据1：商品房买卖合同、首付款收据、银行房贷到被告账户凭证、购房发票、交房时收据、2012年12月26日商品房交房清单。证明目的：原告按合同约定履行支付购房款和缴纳相关税费的义务，被告交房时间和收取原告的四通费3794.00元。被告质证意见：除交房清单外，其余证据三性无异议，但达不到证明目的。一、原告诉请已超过诉讼时效，二、即便担责，违约金计算终期也应截止至涉案房屋达到办证条件之日，即2××8年11月12日，最迟截止至被告通知原告办证，原告向被告出具办证委托书之日，即2××8年12月13日，三、原告诉请退还开户费3794.00元，与合同约定不符，同时已过诉讼时效，并且该费用被告已提交至相关部门，并未以收取的方式占用，原告诉请退还无事实依据，诉请支付利息并无法律依据，四、原告诉请支付所谓的层高不足赔偿金33678.72元，无相关约定及法律规定。经本院审查认为，该组证据能证实原、被告签订合同，约定相关权利义务，原告支付相关税费，被告已将案涉房屋交付原告使用，代收原告开户费3794.00元等事实，其证明力，本院予以确认；对原告所举证据2：不动产权证。证明目的：被告延期交房和延期办证，应承担违约金。原告质证意见：无异议，但达不到证明目的，产权证上登记的时间并非违约金截止时间。经本院审查认为，该证据能证实案涉房屋不动产登记的相关事项，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证证据1：不动产权证书（初始登记）、不动产登记申请表、委托书、不动产权证书。证明目的：即便被告担责，违约金计算终期最迟截止至涉案房屋取得不动产初始登记之日（2××8年11月12日）止，最迟计算至被告将办证相关资料提交至不动产登记机关备案之日止（2××8年12月13日）。原告质证意见：对真实性无异议，但达不到被告证明目的，房屋实际交房是2012年2月17日，被告应当在2014年2月17日交付房产证给原告，但一直没有交付，直到2××8年10月29日，被告方才通知办理房产证。房产证是2××8年12月30日才得到的，被告违约办理房产证的计算日期应当从2014年2月17日计算至2××8年12月30日按合同支付违约金。经本院审查认为，该组证据能证实案涉房屋具备办证条件，被告已接受原告委托为其办证等事实，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2010年11月7日，原告王永友为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南××××房，该房建筑面积为116.94平方米，套内建筑面积99.12平方米，购房款为280656.00元。该商品房价款为房屋裸价，不含相关配套设施费用，而且因本次交易产生的有关税费由买卖双方按国家相关规定，各自缴纳。交付期限：出卖人应当在2011年12月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记相关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。补充协议约定：买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证……。此外，合同及补充协议还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款280656.00元，并支付完契税、维修基金、办证费。双方确认原告收房时间为2012年2月17日，被告将案涉房屋交付原告使用，2012年2月26日，被告收取原告交纳的开户费3794.00元，2××8年10月29日，原、被告签订委托书，原告委托被告代办案涉房屋的不动产证。2××8年11月12日，案涉房屋楼幢取得不动产权证。2××8年12月13日，被告向办证部门提交相关资料为原告办理案涉房屋转移登记申请，2××8年12月，被告为原告办理了不动产权属证书：黔（2××8）毕节市不动产第0032032号，载明：权利人王永友／李萍，此外还载明其他事项。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：1、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准。2、被告是否应退还原告开户费，3、被告是否应赔偿原告房屋层高不足赔偿金33,678.72元。 对双方争议的焦点1，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定的期限为原告办理商品房产权证书，被告虽已为原告办证，但根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2012年2月17日将涉案房屋交付原告，其应从2012年2月17日（合同约定）起的730日内，即2014年的2月17日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题，逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，按双方合同的约定，应从被告交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2014年2月17日起开始计算违约金。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2020年4月30日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2017年4月30日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年4月30日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持；对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”和受××影响应扣除相应期限的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，其违约在先，××发生在后，也不符合××发生扣除条件。况且，按双方合同的约定，被告应2014年2月17日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；对被告主张违约金条款的设置“损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是兼具惩罚性约定和补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳。被告已于2××8年11月13日提交涉案房屋相关资料至办证部门为原告办证（备案），履行完毕办证义务，且涉案房屋的权属证书已办理，被告主张至2××8年11月13日止，该主张本院予以采纳。故对违约金的计算时间应为2014年2月18日（2014年2月17日的次日）至2××8年11月13日，又因2017年4月30日之前已超过诉讼时效，故本案支持计算违约金的时间为2017年4月30日至2××8年11月13日，共563天，对支付标准，按双方合同约定为日万分之零点五，原告主张按日万分之三的标准计算，原告不能提供证据证明被告违约给其造成的损失应按自己主张的日万分之三的标准计算，且合同约定系双方当事人的真实意见表示，故对原告的该诉请，本院不予以支持，计算基数为已付购房款280656.00元。因此，被告应支付原告违约金为以购房款280656.00元为基数，按日万分之零点五的标准计算为7900.47元（280656.00元×0.00005×563＝7900.47元），原告诉讼请求超过的部分，本院不予支持。 对双方争议的焦点2，原、被告签订的《商品房买卖合同》未约定被告可收取原告的开户费。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。即使双方签订的合同约定房款为裸价，也已违反法律、法规的强制性规定。据此，被告收取原告的开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还开户费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年4月30日才提起诉讼催告被告退还，被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持，原告收取被告的各项开户费3,794.00元，故对原告要求退还各项开户费3,794.00元的诉讼请求，本院予以支持。又根据原告与被告的合同约定，原告向被告缴纳的所谓三通费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。被告关于不应退还原告三通费的理由不能成立。 对双方争议的焦点3，因双方合同未有案涉房屋层高的约定，且原告不能举证证明被告违反合同的约定及应支付其赔偿金33,678.72元，应由原告承担对自己不利的法律后果。故原告的该诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王永友逾期办证违约金7,900.47元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告王永友开户费3,794.00元； 三、驳回原告王永友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费678.00元，由原告王永友负担548.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担130.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年七月二十二日 书记员 张朕一