云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终16号上诉人（原审原告）：孙继滨，男，1969年10月30日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨立高，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张雪琪，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：杨进兵，男，1975年6月18日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：施蝶梅，女，1976年9月20日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：杨乐凤，女，1953年12月12日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：杨棋珠，男，1949年10月1日出生，白族，住云南省大理市。杨进兵、施蝶梅、杨乐凤、杨棋珠共同委托诉讼代理人：李四涛，云南善律律师事务所律师，特别授权代理。杨进兵、施蝶梅、杨乐凤、杨棋珠共同委托诉讼代理人：杨晓燕，云南善律律师事务所律师，特别授权代理。上诉人孙继滨与上诉人杨进兵、施蝶梅、杨乐凤、杨棋珠因租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初1793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。因遇新冠肺炎疫情，延长审限三个月。本案现已审理终结。孙继滨上诉请求：一、撤销一审判决第二项中“由原告享有附属设施补偿款2089051元”的判决内容，改判由孙继滨享有附属设施补偿款2511297元及过渡期补助费73966.32元；二、二审受理费由杨进兵方承担。事实和理由：一、一审判决确认由杨进兵方享有的房屋附属设施补偿款422246元，应当由孙继滨享有。杨进兵方与孙继滨签订《房屋租赁合同》后，就将房屋全部交给孙继滨，杨进兵方也已经将由其在租赁前铺设的青石板等拆除，一审判决确认由杨进兵方享有补偿款的17项附属设施全部是由孙继滨在承租后进行的重做；而且，杨进兵方对于出租前的房屋装修情况也承认没有签订过装修合同，孙继滨接手该房屋后也进行了根本性的重新改造和装修，杨进兵方没有提供其对房屋装修情况的有效证据。一审判决以“院落在出租前及出租后的建筑、装修情况，以及社会常识判定”17项的房屋附属设施补偿款属于杨进兵方的理由不能成立，应当予以改判。二、过渡期补助费73966.32元应当由孙继滨享有。过渡期补助是政府在征地行政行为之下对于按规定将房屋进行移交的实际主体所给予的补助费用。杨进兵方在签订合同后就已经搬离了案涉房屋，将房屋全部交给孙继滨，房屋在此后的占有、使用、管理、经营全部是由孙继滨行使。“搬迁补助”项下的补偿项目，除因与政府签订安置协议书的主体只能是征收范围内的案涉宅基地使用权人而产生的“签约奖励金”由杨进兵方享有，其他搬家费、过渡期补助费、经营性搬迁补助、数字电视费、电话移机费、宽带移机费、提前移交空房奖励都应由孙继滨享有。杨进兵、施蝶梅、杨乐凤、杨棋珠答辩称，一、附属设施422246元应由杨进兵方享有。从一审提供的照片看出，杨进兵方对房屋已经进行过基本装修，并且在一审有证人作证证明了杨进兵方对房屋进行过装修。一审判决认定的17项附属设施并不包括杨进兵方在一审提出的毛石基础、围墙等被拆除的部分，杨进兵方也提出应在补偿款中扣除被孙继滨损坏的附属设施。二、过渡期补助费73966.32元也应由杨进兵方享有。过渡期补助根据规定是房屋移交之月开始计算至提供安置地之月止的过渡期按实际月数计算，指导意见中补助的也是房主，因此过渡期补助费应当由杨进兵方享有。其他意见以杨进兵方的上诉意见为准。杨进兵、施蝶梅、杨乐凤、杨棋珠上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判孙继滨只享有房屋补偿款630671.25元、附属设施补偿款1141581.15元、经营性补助308193元，提前移交空房奖励费123277.2元由杨进兵方享有；三、改判孙继滨承担违约金363600元；四、由孙继滨承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决结果显失公平。1.按照一审认定的事实，在分配房屋附属设施补偿款时，原有的全部房屋、围墙外装修和部分房屋内部装修及院中栽种果木、铺设青石板、绿化均应分配给杨进兵方，但一审只将17项附属设施分配给杨进兵方，并对孙继滨损坏杨进兵方装修及附属设施的事实置之不理，判决结果显失公平。杨进兵方除分得17项附属设施补偿款外，还应分得孙继滨造成围墙外装修和部分房屋内部装修及院中栽种果木、铺设青石板、绿化的损失309265.8元，一审时，杨进兵方也提交了此部分损失项目明细及计算方式。截止2018年12月24日，孙继滨己实际使用房屋5年零2个月，在此期间的租金为411216.66元，而孙继滨给杨进兵方造成的各项损失合计309265.80元，如果不对杨进兵方的损失进行补偿，杨进兵方实际收取的租金只有101950元，这样的判决结果是非常不公平的。孙继滨租赁房屋的年限为20年，孙继滨己经使用5年，按照合同约定，租赁期满或合同解除或合同终止，所有不可拆除部分均归杨进兵方所有，故杨进兵方认为应分得孙继滨分得的房屋及装修、附属设施补偿款的25%，孙继滨分得的房屋补偿款应当为630671.25元（840895.00元×75%）、附属设施补偿款应当为1141581.15元[（2253620.00元-422246.00元-309265.80元×75%）]。据杨进兵方了解，其他搬迁户与经营户就是这样分割补偿款的。2.一审法院判决经营性搬迁补助924579元全部由孙继滨享有显失公平，孙继滨只应分得308193元的经营性补助。从杨进兵与政府部门签订的《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迀补偿安置协议书》第五条第（一）款第3项上可以看出，政府部门补助的经营性补助是36个月的，而《大理市人民政府办公室关于印发大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见的通知》第七条第（一）款第2项己经规定，对经营者按退出的主体经营面积给予12个月的一次性补助。结合以上两份材料，36个月的经营性补助，孙继滨只应分得12个月，其余的24个月应由杨进兵方分得，故孙继滨只应享有308193元。3.一审法院判决提前移交空房奖励费123277.2元由孙继滨享有显失公平，此补偿款应由杨进兵方享有。《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程空房移交奖励认定书》是杨进兵签订的，而非孙继滨，根据合同的相对性，此笔补偿款应当补偿给杨进兵方。二、一审法院适用法律错误，孙继滨的行为构成违约，应承担违约金363600元。20年的租金1454400元，孙继滨应当于2018年4月30日前付清，而从签订合同至今孙继滨只向杨进兵方支付了1318000元，未按合同约定履行义务，构成违约，应当承担违约责任支付363600元的违约金，违约金应在孙继滨应享有的款项中予以扣减。孙继滨答辩称，杨进兵方的上诉理由不能成立，请求予以驳回。一、杨进兵方出租并交付给孙继滨的房屋面积即为560㎡，一审据此认定由杨进兵方享有的房屋补偿款事实没有错误，也不存在“显失公平”的情形。杨进兵方所称的75%或25%的比例分配方式，没有任何事实及法律依据。二、本案中附属设施的分配及现有也完全是按照归属进行确认，附属设施归谁，相应的补偿款就应该归谁享有。杨进兵方所称由其再享有孙继滨享有部分的25%的分配方式，没有事实和法律依据。三、本案经营性搬迁补助、提前移交空房奖励，根据其款项性质应归孙继滨享有，一审判决正确。经营搬迁补偿补助是针对持有经营证照的对象给予的补助，提前移交空房奖励是针对需要在规定时限内提前从案涉房屋中搬离的对象给付的奖励。四、杨进兵方要求孙继滨承担违约金的上诉请求无事实及法律依据。扣除无效的五年续租期内的租金，孙继滨应于2018年4月30日前向杨进兵方支付的租金为125.44万元，孙继滨实际已支付131.8万元，已超额支付，不存在拖欠租金的情形，更没有构成违约。孙继滨向一审法院起诉请求：一、判令四被告向原告返还2018年12月25日起未到期租金907182.49元；二、判决大理市湾桥镇人民政府支付给被告的房屋拆迁补偿款由原告享有3507622.40元，并由四被告将该款支付给原告；三、判决大理市湾桥镇人民政府支付给被告的搬迁补助款1011445.32元由原告享有，并由四被告将该款支付给原告；四、判令大理市湾桥镇人民政府支付给被告的提前移交空房奖励费123277.20元由原告享有，并由四被告将该款支付给原告；五、诉讼费用由四被告承担。一审法院认定事实：被告杨棋珠与被告杨乐凤系夫妻，被告杨进兵系其二人儿子，被告施蝶梅系被告杨进兵的妻子。四被告是云南省大理市院内房地产的部分产权共有人。2009年至2010年期间，被告杨进兵户在院内西方建盖了坐西向东砖混结构二层局部三层房屋一栋，在该房屋以西靠中间部分建盖了一间简易厨房；在院内北方建盖了坐北朝南砖混结构二层房屋一栋，两方房屋连成一个整体，呈“Ｌ”型；在院内东方和南方建有围墙。在对院落内全部房屋、围墙做了外装修，对部分房屋进行了内部装修，在院中栽种果木、铺设青石板、进行绿化后，被告户搬入该院落内居住。2012年10月29日，四被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于云南省大理市石岭村委会十社的土地总面积为1081.82㎡的土地，建筑面积约560平方米（以实物为准）的房屋出租给乙方经营客栈、展馆、会所及办公等使用。甲方就该房屋及宅基地给予乙方使用期限为25年零6个月，其中免租修缮期6个月（2012年10月30日至2013年4月30日），租期20年（2013年4月30日至2033年4月30日），续租期5年（2033年4月30日至2038年4月30日）。租期内及续租期内租金均为7.272万元／年，20年租期内租金合计145.44万元，5年续租期内租金合计36.36万元。由乙方于合同签订之日支付甲方租金30万元，于2013年4月30日前支付剩余租期内及5年续租期的租金合计101.80万元，于2018年4月30日前支付租金30万元，于2033年4月30日前付清前20年租金余款20万元。此外由乙方于2033年4月30日向甲方多支付8万元，作为甲方的配合费。由甲方于2012年10月30日前将租赁物交付乙方。甲方同意乙方在保障安全及不影响房屋主体结构的基础上对房屋进行整体修缮和装修，并承诺积极配合乙方办理相关报批手续。合同租赁期满或因乙方原因提前解除或终止的，乙方在租赁期间新建的临时设施、经营设备、装修物中可拆卸的部分由乙方移走，无法移动的部分归甲方所有；若因甲方违约提前解除或终止，乙方在租赁期间新建的设施、经营设备、装修物中可拆卸的部分由乙方移走，无法移动的部分由甲方按照合同第十四条的约定赔偿乙方。合同第十三条特别约定了以下内容：“合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止。1.如因国家建设、征地拆迁导致提前终止合同时，双方共同作为权利人向征地拆迁方主张相关的投入损失（包括但不限于乙方的修缮和装修费用）和拆迁安置补偿费用等费用，双方积极配合（包括但不限于以甲方名义提出申请、签署相关文件等），维护双方应得的权益。……拆迁补偿费土地、现有房屋归甲方，装修及后期改造、新建部分归乙方所有。（现有房屋的实际情况以照片作为合同附件）。2.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，甲方应将剩余租期内的租金返还给乙方，乙方从第三方获得的补偿已经包含剩余租金损失的除外。3.因不可抗力或不可归责于乙方的事由致使房屋毁损、灭失或造成其他重大损失导致本合同无法继续履行的，因上述原因而终止合同的情况下，甲乙双方互不承担任何经济损失。”合同还对双方的其他权利义务、违约责任的承担等内容进行了约定。当日，原告向被告施蝶梅账户内转账支付租金30万元，被告杨进兵向原告出具了《收条》。此后，被告户搬离大理市湾桥镇石岭村委会10社38号院，并将院内房地产一并移交原告管理使用。2013年4月28日，原告向被告施蝶梅账户内转账支付租金101.80万元。原告接手案涉院落后，对院落内的原有房屋进行了加建，在院内新建了房屋，对整体房屋进行了重新装修，并在此开设经营“大理市湾桥镇迷渡西岸客栈”，后于2016年3月21日领取了经营者为原告的《营业执照》。2017年3月31日，大理市人民政府发布《大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》。2018年5月30日，大理市人民政府发布《大理市洱海生态环境保护“三线”划定方案》。2018年12月15日，被告杨进兵户（甲方）与湾桥镇人民政府（乙方）、湾桥镇石岭村民委员会第十村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书（异地安置）》（以下简称《搬迁补偿安置协议书》），约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所属房屋和其它附着物进行腾退搬迁补偿安置。甲方宅基地合法有效面积0.9亩，本次退出合法面积0.9亩，甲方同意进行异地安置，由乙方安排甲方搬迁安置用地面积为0.36亩，安置面积小于甲方搬迁腾退合法有效面积0.54亩，乙方应支付甲方的差价为299700元。本次拆除房屋建筑面积1027.31平方米，经云南鼎益房地产土地评估服务有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，评估总价格为4556370元（其中房屋部分评估价格为2045073元、附属设施部分评估价格为2511297元）。就搬迁补助，乙方确认给予搬家费2000元、预发6个月过渡期补助费73966.32元、给予经营搬迁补助924579元、数字电视费9500元、电话移机费800元、宽带移机费600元、签约奖励6万元、提前移交空房奖励123277.20元，上述各项费用合计6050792.52元。《搬迁补偿安置协议书》还对三方的其他权利义务内容进行了约定。2018年12月25日，案涉房屋被整体拆除。庭审中，双方一致认可因原告与四被告未就房屋租金返还及补偿款的归属等事宜协商达成一致意见，《搬迁补偿安置协议书》及《空房移交奖励认定书》中确定的搬迁安置补偿款未被领取。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与四被告于2012年10月29日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，除其中关于5年续租期的相关约定因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，应认定为无效外，该合同的其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同条款，双方均应按约履行。合同签订后，被告户向原告交付了案涉院落内的房地产，原告于2013年4月28日前共向被告户支付了租金131.80万元，双方均按照合同约定履行了相应的义务。庭审中，四被告提出原告未于2018年4月30日前支付30万元租金的行为构成违约，应承担支付违约金36.36万元，并从原告应分得款项中予以扣除的辩解意见。一审法院认为，因双方在合同中关于5年续租期的相关约定无效，扣除该五年续租期内的租金，原告应于2018年4月30日前向被告户支付租金的数额为125.44万元，原告于2013年4月30日前支付的租金数额已超过该数额，故四被告的该项辩解意见不能成立，一审法院不予采纳。就原告要求四被告返还租金的诉请。一审法院认为，本案中被告户与相关部门签订《搬迁补偿安置协议书》的日期为2018年12月15日，此时可确定原告与四被告签订的《房屋租赁合同》已不能继续履行，此日之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担，此日之后合同不能继续履行，应由四被告向二原告返还相应租金，故一审法院对原告主张由四被告返还自2018年12月25日起的租金的诉讼请求予以支持。扣除原告2013年4月30日至2018年12月24日（共2064天）计租期内的租金411216.66元（计算公式为：72720元÷365天×2064天），四被告应向原告返还租金的数额为906783.34元（计算公式为：131.80万元-411216.66元）。就原告要求确认《搬迁补偿安置协议书》中房屋及附属设施部分的补偿款由原告享有3507622.40元的诉请。一审法院认为，《房屋租赁合同》第十三条有关于如因国家建设、征地拆迁导致提前终止合同时，拆迁补偿费土地、现有房屋归四被告，装修及后期改造、新建部分归原告所有的明确约定，对于该部分补偿款应当按照双方约定进行分配。第一，就房屋部分2045073元补偿款的分配。庭审中，四被告提出房屋在出租给原告时的建筑面积为586㎡，但未就该主张提交证据予以证实，所以对签订合同时四被告“现有房屋”的面积应按照合同中所载的约560㎡予以确认。依据《房屋租赁合同》第十三条的约定，及评估公司出具的《房地产征收补偿评估报告》所载评估内容，一审法院确认房屋部分的补偿款中，1#楼一层（建筑面积279.20㎡，评估价601486元）、二层（建筑面积283.22㎡，评估价602692元）房屋对应的补偿款（评估价）合计1204178元归被告户享有，其余房屋对应的补偿款（评估价）合计840895元归原告享有。第二，就附属设施部分2511297元补偿款的分配。评估公司出具的评估报告中，除四被告主张应由其享有的以下项目：1.青石板铺地（评估价8738元）；2.青石板（评估价3648元）；3.房屋毛石基础超深（评估价65368元）；4.混合回填（评估价56606元）；5.混凝土桥板下层（评估价9644元）；6.混凝土桥板上层（评估价13492元）；7.DN800预制水泥管（评估价4608元）；8.临海毛石挡墙（评估价39900元）；9.混凝土挡墙（评估价8569元）；10.临海挡墙（评估价51786元）；11.圈梁（评估价1231元）；12.毛石基础（评估价5700元）；13.青石板（评估价608元）；14.预留毛石基础（评估价30240元）；15.混合回填（评估价89991元）；16.混合回填（评估价9773元）；17.毛石挡墙（评估价22344元）。据庭审查实的案涉院落在出租前及出租后的建筑、装修情况，以及社会常识可判定属于院内原有房屋建盖时即已存在并由被告投资建盖的房屋附属设施，该部分补偿款（评估价合计422246元）应由被告户享有外，其余部分附属设施的补偿款（评估价）合计2089051元应由原告享有。就原告要求确认搬迁补偿款中1134722.52元由原告享有的诉请。一审法院认为，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，搬家费是针对需要从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的补助；过渡期补助是针对房屋及土地被拆除占用需给予“货币安置”或“异地安置”的对象（本案被告户）给予的补助；经营搬迁补助是针对持有经营证照的对象（本案原告）给予的补助；三项移机费是针对设备购置及缴费主体（本案原告）给予的补助；签约奖励是针对在规定时限内与政府部门、村小组签订《搬迁补偿安置协议书》的对象（本案被告户）给予的奖励；提前移交空房奖励是针对需要在规定时限内提前从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的奖励。故一审法院确认上述项目中应由原告享有搬家费2000元、经营搬迁补助924579元、数字电视费9500元、电话移机费800元、宽带移机费600元、提前移交空房奖励123277.20元，合计1060756.20元。就原告要求四被告向其支付其应享有的房屋、附属设施、搬迁补偿款的诉请。一审法院认为，原告就案涉院落搬迁安置一事应享有的款项目前未由四被告领取，故一审法院对原告该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、被告杨进兵、施蝶梅、杨乐凤、杨棋珠于本判决生效之日起十日内向原告孙继滨返还租金906783.34元；二、就被告杨进兵户位于云南省大理市院内房地产被搬迁安置一事，由原告孙继滨享有房屋补偿款840895元、附属设施补偿款2089051元、搬家费2000元、经营搬迁补助924579元、数字电视费9500元、电话移机费800元、宽带移机费600元、提前移交空房奖励123277.20元，合计3990702.20元；三、驳回原告孙继滨的其他诉讼请求。案件受理费50647元，由原告孙继滨负担5951元，被告杨进兵、施蝶梅、杨乐凤、杨棋珠共同负担44696元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于房屋及附属设施补偿款分配的问题。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行其他义务。本案中，双方就此情况已约定“拆迁补偿费土地、现有房屋归甲方，装修及后期改造、新建部分归乙方所有”，一审法院根据上述约定，判决原有房屋补偿款1204178元归杨进兵方享有，其余房屋补偿款840895元归孙继滨享有正确，本院予以维持。同时，一审法院根据查明的事实，按照常理认定11项评估价合计422246元的附属设施系出租时即存在，并判决该部分款项归杨进兵方享有，其余附属设施补偿款2089051元归孙继滨享有，亦符合上述约定，本院予以维持。孙继滨关于附属设施补偿款全部由其享有的主张，与案件事实及合同约定不符，本院不予支持。杨进兵方关于孙继滨装修造成损失309265.8元的主张，无相应的证据予以证实，且合同约定其同意孙继滨对房屋进行整体修缮和装修，该主张本院不予支持。杨进兵方关于按比例再次分配房屋及附属设施补偿款的主张，与合同约定不符，本院不予支持。关于过渡期补助、经营搬迁补助、提前移交空房奖励分配的问题。一审法院依据政府文件精神，按照相应补偿款的性质，判决过渡期补助归房屋所有权人即杨进兵方享有、经营搬迁补助归房屋内的经营者即孙继滨享有、提前移交空房奖励归房屋的占有使用者即孙继滨享有正确，本院均予以维持。关于孙继滨是否违约的问题。本案合同虽约定，孙继滨应于2018年4月30日前支付租金30万元，但孙继滨于2013年4月30日支付的101.8万元租金中包含了5年续租期的租金，而该5年续租期因超过法律规定的二十年而无效，该部分租金孙继滨不应支付，且大理市政府2017年3月31日即发布通告对包含案涉客栈在内的生态保护区服务业进行整治，孙继滨未于2018年4月30日前支付租金30万元的行为并不违约，杨进兵方要求孙继滨方承担违约金的主张，本院不予支持。综上所述，孙继滨及杨进兵、施蝶梅、杨乐凤、杨棋珠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24887元，由孙继滨负担4478元，杨进兵、施蝶梅、杨乐凤、杨棋珠负担20409元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年七月一日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸