贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4721号 原告：张联杰，男，汉族，1977年9月23日出生，住贵州省毕节市。 原告：唐祖飞，女，汉族，1986年10月25日出生，住贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：陆平(特别授权代理)，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：周盛君(一般代理)，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告：贵州泰然房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码：91520500573310903W。 法定代表人:陈黎，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡义荣（特别授权代理）,贵州威迪（赫章）律师事务所律师。 原告张联杰、唐祖飞与被告贵州泰然房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行审理。二原告委托诉讼代理人陆平、周盛君，被告委托诉讼代理人胡义荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张联杰、唐祖飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理并交付位于毕节市七星关区转移登记的有关文书（庭审中，明确为不动产权证书），并支付违约金暂计30000元（违约金的计算：以已付购房款292414元为基数，从2018年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算至实际办理并交付商品房转移登记的有关文书之日止）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告张联杰、唐祖飞系夫妻关系。2015年4月8日，原告张联杰、唐祖飞与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：ＢＪＢＨＬＹ-029-Ｆ），合同约定：买受人张联杰、唐祖飞向出卖人泰然公司购买位于毕节市七星关区屋；泰然公司应当在2018年5月31日前取得上述房屋的初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。合同签订后，二原告向被告泰然公司支付了全部购房款292414元，但被告泰然公司至今未将涉案商品房转移登记的有关文书交付给二原告。综上，原告认为，被告未按照合同约定的期限向二原告办理并交付涉案商品房转移登记有关文书的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。为了维护自己的合法权益，原告现依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，诉讼至贵院，请求依法支持原告的全部诉讼请求为谢。 被告贵州泰然房地产开发有限公司口头辩称：1、逾期办证违约金以填平损失为原则，原告未提交证据证实因被告逾期给其造成的损失，其本项诉求不应得到支持；2、关于办理产权证的诉求，因存在不可抗力涉案项目尚未通过消防验收，不具备办证条件；3、关于四通费，被告收取的是入户费而非建设费，且可视对讲费不属于被告的建设安装费用，该项诉求也不应得到支持；4、关于交付各种文书，因涉案项目尚未完全验收，部分文书未形成，不具备交付条件。 本院经审理查明：2015年4月8日,二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区，或4－17－4；房屋总价款292414元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办理初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此承担违约责任，如因此导致过期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担过期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加；转移登记：出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。同时，合同附件十二补充协议约定：“3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款292414元。被告还向原告收取了产权登记费、契税、印花税及交易手续费。2017年6月4日，被告向原告收取了入户费4130元（电520元、燃气2500元、有线电视330元、光纤宽带280元、可视对讲500）。原告认为，被告不仅未如期向原告提供《住宅质量保量书》等及房屋产权证，还违法向原告收取五通费用，其行为已严重违约并侵害了原告的合法权益，故原告以前述诉请诉至本院。 庭审中，被告确认：涉案房屋所属楼幢现尚未通过综合验收，还不具备办理转移登记的条件。原告当庭申请撤回了本案第一项诉请中要求办理并交付涉案房屋不动产权证书的诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告所举证据，并经庭审举证、质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按约定交付了涉案房屋的购房款，被告也应按约定向原告交房及协助办证。按合同约定，被告应于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，未履行，构成违约，应当承担违约责任，从合同约定的2018年5月31日之次日，即2018年6月1日起向原告计付违约金。同时，合同附件十二补充协议3.1约定：“若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”结合原告向被告交付产权登记费等及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关并通知原告即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告后不再承担上述违约责任。故该项违约金计算至被告向有关部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止。对于该项违约金的计算标准，原告与被告在《商品房买卖合同》中对逾期180日以后，继续履行合同时的违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院按照原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故该项违约金以原告已交购房款292,414元为基数，从2018年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于被告称“涉案项目现在还不具备办理产权证书的条件，因存在不可抗力导致至今未通过消防验收”的抗辩主张，被告未提供相应证据予以证实，故本院不予采纳。 另，原告申请撤回第一项诉请中部分诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张联杰、唐祖飞支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已交购房款292,414元为基数，从2018年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告张联杰、唐祖飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费301元（已减半收取），由被告贵州泰然房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月八日 书记员  张婵婵