建平县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1322民初1395号原告：周德福，男，1974年1月1日出生，满族，无业，户籍所在地黑龙江省龙江县，住所地建平县。被告：李桂琴，女，1955年2月20日出生，汉族，农民，住建平县。委托代理人：李少伟，辽宁承远律师事务所律师。委托代理人：张树林，男，1953年2月18日出生，汉族，住建平县。原告周德福与被告李桂琴土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周德福，被告李桂琴的委托诉讼代理人李少伟、张树林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周德福向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年7月13日签订的《土地承包转租合同》；2、返还租赁费12万元。事实与理由：2018年7月13日，原告周德福与被告李桂琴签订了《土地承包转租合同》，约定原告租赁被告位于建平县青峰山乡山嘴村北杖子承包地，租赁期限自2018年5月起至2051年11月止，原告应给付被告土地租赁费15万元，合同签订后，原告已给付被告租赁费12万元。但原告在使用被告土地过程中，由于建设的建筑物被确认为违章建筑并被依法拆除，承包地对原告已无使用价值，双方约定的合同租赁期限长达33年，继续履行合同对原告显示公平，双方形成合同僵局，按《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持（1)违约方不存在恶意违约的情形；（2)违约方继续履行合同，对其显失公平；（3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”的规定，请求解除《土地承包转租合同》并返还租赁费。被告李桂琴辩称：被告李桂琴作为合同守约方不同意解除原被告之间的《土地承包转租合同》，正如原告在起诉状当中所自认的，原告是违约方，也正如原告所明知的，其作为与违约方不享有单方解除合同的权利，本案并不符合原告所引用的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条所规定的违约方起诉请求解除合同，人民法院依法应予以支持的条件理由如下：该条规定违约方起诉的前提条件是双方形成合同僵局，并且不允许解除合同，对双方都不利。本案并未形成合同僵局，并且不允许解除合同，对被告来说并非不利而且有利，对原告来说也并非不利。本案合同的目的是植树造林，虽然因为原告违约，在本应植树造林的土地上违法建设建筑物，但这些建筑物已经被依法拆除，原告恰恰能够恢复本案合同的目的，继续用来植树造林。不存在土地对原告有无使用价值的情况，所以本案并未形成合同僵局，所以本案不符合该条规定的前提条件。用于植树造林的合同性质，本就要求必须是长期合同，否则树木无法成材，土地经营权人无法获取收益。原告继续履行植树造林对原告极其有利，并且虽然未经被告允许，但原告已经将其中一口大井出租给他人，每年获取租金7万元，所以继续履行合同，不存在对原告显失公平的问题。原告在本应植树造林的土地上违法建筑本就属于恶意违约。现原告应当恢复合同目的植树造林，本案被告不同意解除合同，不但不违反诚实信用原则，恰恰是遵守诚实信用原则，本案不符合合同解除条件，原告的诉请依法不能成立，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据本院认定如下：1、原告提供的《土地承包转租合同》，证明原告在2018年7月13日，租地作为停车场33年，在2018年到2019年11月份终止合同。虽然被告以“真实性没有异议，但是对于原告证明的问题有异议，这份合同中并没有原告方所说的作为停车场的约定，被告方和村里有合同原件，按被告与村里的合同约定，这块地的用途是植树造林。”为由予以抗辩，本院分析认为，原告提供的《土地承包转租合同》并没有对土地用途进行约定。因此不能由此得出原告租用土地系为了建停车场或植树造林，故对证据的真实性予以采纳，对原告所要证明的问题不予采纳，对被告抗辩亦不予采纳。2、原告提供的《北杖子村民组河滩植树承包合同》欲证明李桂琴和村里签的合同是无效的，因原告并非《北杖子村民组河滩植树承包合同》的合同相对人，原告也未提供证据证明《北杖子村民组河滩植树承包合同》存在无效情形，故不予采纳。3、原告提供的照片5张、小北杖子车场建筑施工价格明细表，欲证明原告租土地目的是建停产场不是为了绿化，合同中没有要求原告绿化，3口井，原告只有使用权，没有出租也没有卖，合同中体现出政府与百姓产生纠纷有甲方负责。被告以原告提供的照片所体现的建筑是违法建筑，停车场施工费用价格表与本案无关为由不予认可，但本院分析认为，通过原告提供的照片能够证明原告承包被告的土地上建设了建筑物的情况，照片所体现的内容与原告提供的小北杖子车场建筑施工价格明细表内容基本一致，能够体现原告建设建筑的花费情况，但并不能体现建设建筑物的目的是为了建设停车场，故不予采纳。4、原告提供的收据两枚，欲证明原告向被告租用土地是建停车场，给被告的33年租金，共计12万。原告提供的此份证据能够证明已向被告支付了33年的租金共计12万元，但原告提供的收据并不能体现合同的目的是为了建设停车场，故不予采纳。5、原告提供的《道路两侧违法违章拆除通知书》，欲证明青峰山政府2020年2月21日因为李桂琴原有的房子违法建筑拆除，也能够证明我是为了建停车场。被告以“没有异议，但对原告证明的问题有异议，被告并没有在本案土地建设房屋，原、被告之间转租合同里所约定的被告所拥有的房屋是原文华铁矿所遗留的房屋，文华铁矿破产后将房屋遗留给被告，本次连被告的房屋一起拆除，是因为原告违法建筑其他建筑所引起的。关于文华铁矿的说明证据，说明没有山嘴村民委员会代表人的签字，不能作为证据使用，其内容中所说的用途是存放自家的车，只能证明原告实际用途并不能否定被告租给原告实际目的是为了植树造林。”为由不予认可，本院分析认为，原告提供的此份证据能够体现原、被告建设的建筑物属于违法建筑被依法拆除的事实，但不能体现合同目的是为了植树造林还是建设停车场，故不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年11日，被告李桂琴、案外人张井韶与北杖子村民组签订《北杖子村民组河滩植树承包合同》一份，2018年7月13日，被告李桂琴将《北杖子村民组河滩植树承包合同》中约定的土地转包给原告，双方签订《土地承包转租合同》，内容为“甲方(出租方)：李桂琴,乙方(承租方)：周德福,依据(中华人民共和国合同法)，因乙方的需要，经过甲乙双方友好的协商，本着平等、自愿的原则，签订本转租合同，以便共同遵守。一、转租赁地点：建平县青峰山乡山嘴村北杖子，甲方(李桂琴)承包地转租给乙方(周德福)。二、转租赁时间：甲方(李桂琴)与村里承包地合同到期为终止(自2018年5月起一2051年11月)终止。三、交款方式：乙方租赁用方承包地合同期间，乙方一次性付给甲方人民币壹拾伍万元。四、甲方责任：1)甲方负责水电齐全(三相电)(原有的三口大井及房屋所有使用权)。2)乙方付款之前，甲方将场地变为空地，乙方能够使用。3)甲方负责转租期间政府、百姓纠纷等，以及原有土地承包所有费用。4)乙方在租赁土地合同期间，甲方必须把原有与村里签订的土地承包合同交付给乙方，在乙方转租赁期间，甲方没有转租、使用的权利。5)甲方转租期间，如有政府补助，甲方必须配合乙方办理政府所有手续。五、乙方责任：1)乙方必须按照合同付款。2)在租赁土地承包合同期满后，所有的装修、建筑归乙方所有。六、如有违约，违约方承担一切责任。本合同一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。甲方：李桂琴，乙方：周德福，证明：张树玉，2018年7月13日”。合同签订后，原告于2018年7月14日向被告支付8万元租赁费，2019年11月22日向被告支付4万元租赁费，原告共给付被告租赁费12万元，剩余3万元租赁费未给付。另查明，原告租赁土地后，在租赁地上建设建筑物若干，因其建设的建筑物未取得合法手续被依法认定为违章建筑并依法拆除，被一并拆除的还有被告承包地原建筑物，建筑物拆除后已被青峰山乡政府种植了树木。现原告以租赁地已无使用价值，双方已形成合同僵局为由诉至法院。本院认为：原告李桂琴与被告周德福签订的《土地承包转租合同》成立并生效，本案争议的主要争议焦点为：一、原、被告签订《土地承包转租合同》目的是为了植树造林，还是为了建设停车场；二、原、被告是否形成合同僵局，是否能够解除合同；三、被告是否应当返还原告租赁费及返还的数额。对于本案的第一个争议焦点，虽然被告李桂琴在2000年11月1日与北杖子村民组签订的《北杖子村民组河滩植树承包合同》中体现了合同目的是为了绿化村庄，美化环境，植树固沙，将涉案土地承包给李桂琴植树，但在2018年7月13日，原、被告签订的《土地承包转租合同》并没有写明合同目的，也未明确土地性质，按最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告未充分举证证明承包涉案土地的目的是为了建设停车场，同样，被告也未能举证证明原、被告签订《土地承包转租合同》的目的是为了植树造林，双方均对自己的主张有义务提供证据予以证明，因双方对自己的主张均未充分举证，所以原、被告签订《土地承包转租合同》目的并无法通过双方签订的合同来确定，因此属于约定不明。对于本案争议的第二焦点，因原、被告签订《土地承包转租合同》目的约定不明，被告也未能举证证明双方签订《土地承包转租合同》的目的是为了植树造林，因此不能判定原告解除合同存在恶意违约，同时基于涉案土地已被青峰山乡政府种植了树木，双方签订合同期限自2018年5月至2015年11月长达33年，庭审中原告周德福明确表示不想种植树木，被告并不同意解除合同，并要求原告种植树木，双方不能达成一致意见已经导致合同不能继续履行，因此构成合同僵局，在原告不想种植树木的意愿下，让原告继续履行合同，对原告显示公平，也不利于被告土地的合理利用，因此对原告要求解除与被告签订《土地承包转租合同》的诉讼请求应予以支持。对本案争议的第三个焦点，虽然原告与被告签订的《土地承包转租合同》应予解除，但原告合同目的不能实现并非被告李桂琴过错，被告李桂琴作为守约方享受获得违约赔偿的权利，经本院询问，庭审中被告李桂琴要求原告承担违约责任为“原告所缴纳的12万不予退还，并把所欠的3万元承包费给被告，再要1万违约金，房屋损失费5万元”，因被告要求的违约责任已明显超过原告可预见的损失，因此对原告的违约责任数额，本院根据合同的剩余租期、承包土地是否易于再行承包、原告承包期限及承包价格，酌定以原告已实际承包期限2年应支付租赁费7272元并另行给付被告半年租金1818元合计9090元为宜，扣减原告已支付被告的租赁费12万元，被告应返还原告租赁费110910元，综上，本院支持被告返还原告租赁费110910元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、解除原告周德福与被告李桂琴于2018年7月13日签订的《土地承包转租合同》；二、被告李桂琴返还原告周德福租赁费110910元；三、驳回原告周德福其他诉讼请求。如被告李桂琴未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，按照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  孙晓峰二〇二〇年七月六日书记员  徐媛媛