江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0826民初1551号原告:周英剑，男，汉族，1968年11月3日出生，江西省泰和县人，住泰和县。原告：曾月凤，女，汉族，1968年6月17日出生，江西省泰和县人，住泰和县。委托诉讼代理人：杨秋明，江西奋翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：段文杰，江西奋翼律师事务所律师。被告：泰和县金泉置业有限公司，住所地:江西省吉安市泰和县澄江镇嘉禾大道**（泰鑫台湾文化公园），统一社会信用代码91360826069711206J。法定代表人：尹美炬，公司董事长。委托诉讼代理人：彭玉慧，江西井冈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明，江西井冈律师事务所律师。原告周英剑、曾月凤与泰和县金泉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告周英剑、曾月凤及其委托诉讼代理人杨秋明，被告泰和县金泉置业有限公司的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周英剑、曾月凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期办证违约金5109.09元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年6月29日购买了被告开发的泰鑫台湾文化公园商业区14栋811室，合同约定购房金额为170303元。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年6月30日前交付原告所购房屋，于交付使用后180日内办理产权证，即被告应最迟于2017年12月28日前办理产权证。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，被告在2017年6月左右办理了交房手续，但却未在合同约定的期限内办理相关的不动产权证，被告应承担逾期办证的违约金。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告赔偿原告逾期办证违约金25347元。原告认为，被告逾期办证的时间截止至原告起诉之日已长达893天，双方在合同中约定的逾期办证的违约金计算比例3%属于《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第六条规定的按固定比例计算违约金数额极低的情形，应认定该条款为无效格式条款。本案逾期办证违约金应按合同没有约定违约金的规定处理，即以已付购房款为基数，自被告未按时办理不动产权证之日2018年1月1日起至实际付清之日止，按照年利率6%计算资金占用期间利息。被告泰和县金泉置业有限公司辩称：1、原告缴纳契税、维修基金及产权登记费用的时间是2019年1月3日，被告在原告缴纳上述费用之后的第一时间就为其办理了不动产权证书，不存在违约；2、泰和县不动产证登记中心于2015年12月成立，之后因理顺办证程序、培训办证人员以及新旧单位的交接等原因，致使该中心2016年8月才开始正常办理不动产权证书。之后由于全县有几十万户需要老证换新证，工作量大，该中心规定开发商每批次只能上报100户办理新证，致使办证有所延期。原告不能在约定时间获得不动产权证书系政府部门工作程序所致，不能归责于被告；3、原、被告双方在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第七条中约定，被告不承担不动产权证书延期办理的逾期责任。综上，原告不动产权证书延期办理非因被告原因导致，被告不应承担逾期办证违约责任，请求法庭驳回原告的诉请。原告为支持其诉请提交了原告身份证复印件、被告企业信用信息打印件、《商品房买卖合同》复印件、购房发票复印件、《个人购房借款担保合同》及贷款结清证明复印件、不动产权证明细复印件等证据证实，被告为支持其主张提交了被告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、泰鑫14号酒店公寓税费收款单复印件、不动产权证书登记日期明细复印件、客户领取不动产权证书及发票明细复印件等证据证实。本院组织双方进行证据交换和质证，对无异议的证据依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月29日，原告周英剑、曾月凤与被告泰和县金泉置业有限公司签订了合同编号为20160600411的《商品房买卖合同》，合同对双方权利、义务进行了约定，其中第二条：买受人（原告）购买的商品房为预售商品房；第三条：买受人购买的商品房为泰和县泰鑫台湾文化公园商业区14栋811号房屋；第四条：该商品房房款合计170303元；第五条：签订合同时首付房款计50303.00元，余款计120000.00元办理银行按揭；第八条：出卖人（被告）应当在2017年6月30日前依照……将……商品房交付买受人使用；第十五条：出卖人应当在商品交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》的附件四为“合同补充协议”，协议的第七条为“对合同第十五条的补充约定”，内容为：“1、买受人委托出卖人办理产权手续，出卖人尽量按照双方约定日期办理产权登记，但量出卖人不承担该无偿委托行为的逾期责任……；3、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须……支付应由买受人承担的物业维修基金和办理房屋权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。在上述期限内，如买受人……未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约定时间前来办理交房手续、未及时提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移登记的相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，同时出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；4、因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任……；5、办理分户房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完备的办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算，如因买受人原因或不可抗力使产权登记手续超过合同第十五条约定期限延迟办理的，出场从不承担违约责任……”等等。合同签订后，原告按照合同约定付清了全部购房款。2017年6月，被告按照合同约定将上述商品房交付原告，同期原告将该商品房租赁给被告关联企业金泉国际酒店作为酒店公寓进行经营，并由金泉国际酒店每年向原告支付租金。2019年1月2日，原告经被告通知到被告处办理了契税、公共维修基金、产权登记费等办证费用的代收代缴事宜，2020年5月6日，泰和县不动产登记局对上述商品房颁发了不动产权证书，2020年6月8日，原告签收了该不动产权证书。本院认为，原告周英剑、曾月凤与被告泰和县金泉置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。《商品房买卖合同》中明确约定了原告购买的商品房为预售商品房，故本案案由应变更为商品房预售合同纠纷。原、被告在《商品房买卖合同》中仅约定出卖人向产权登记机关报备权属登记资料的时间是商品房交付使用后180日内，双方未明确约定办理或取得不动产权证书的具体期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，预售商品房办理权属登记的期限为商品房交付使用之日起90日，但该期限明显短于原、被告在《商品房买卖合同》中约定的权属登记资料报备期限180天。结合法律规定及当事人约定，可以认定被告为原告代办权属登记的期限为商品房交付使用后180日内。本案被告向原告交付商品房的时间是2017年6月间，向原告代收代缴契税、公共维修基金、产权登记费等办证费用的时间是2019年1月2日，期间相距约18个月；泰和县不动产登记局为原告所购买商品房颁发不动产权证书的时间是2020年5月6日，距离被告交付商品房的时间约36个月，均远远超过商品房办理权属登记的法定期限和双方约定期限，明显存在逾期。被告提出原告不能如期获得不动产权证书系因原告未及时缴交契税、公共维修基金、产权登记费等办证费用以及受当地政策影响、政府主管部门办证程序诸多限制等因素造成，但被告所提交的证据难以证实其抗辩理由，本院不予采信。被告作为商品房开发销售商，为原告等购房人代办商品房权属登记事宜系其法定义务，不得拒绝。本案《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”系被告提供的格式合同，该协议第七条约定的免除被告逾期办证责任的内容，有违背公平原则，损害了原告的利益，应认定条款无效。原、被告在《商品房买卖合同》中约定逾期办证的违约金按已付房价款的3%计算，该约定系双方当事人意思的一致表示，没有违反法律规定。原告在2017年6月收到商品房后立即租贷并获得租金，逾期办证并未对原告造成直接损失，且原告在2020年6月已收到不动产权证书，相关权属已得到确认。原告以合同约定违约金数额极低为由要求调整，于法无据，亦有违诚信公平，本院不予支持。综上，被告逾期办证构成违约，依法应承担违约责任，应按合同约定按已付房价款的3%计算向原告支付逾期办证违约金5109.09元【170303元×3%】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告泰和县金泉置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告周英剑、曾月凤支付逾期办证违约金5109.09元。二、驳回原告周英剑、曾月凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。案件受理费217元，由原告周英剑、曾月凤负担173元，被告泰和县金泉置业有限公司负担44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  郭跃光二〇二〇年七月二十七日书记员  高倩云