广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初4515号原告（反诉被告）:黄保珍，男，汉族，1990年8月5日出生，住广东省徐闻县*********，公民身份号码：440************515。委托诉讼代理人：李舒莹，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张俊艳，女，汉族，1979年1月6日出生，住广东省珠海市香洲区吉大农业银行集体宿舍，公民身份号码：230************466。原告（反诉被告）黄保珍诉被告（反诉原告）张俊艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄保珍委托诉讼代理人李舒莹、被告张俊艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄保珍向本院提出以下诉讼请求：1.确认2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令张俊艳返还原告1月15-2月15的租金14000元；3.判令张俊艳向黄保珍返还押金42000元；4.判令张俊艳向黄保珍返还经营收入7711.2元；5.判令张俊艳向黄保珍赔偿损失24854.44元（含员工工资和伙食补助9000元和设备采购费13665.54元；6.本案诉讼费由张俊艳承担。事实与理由：张俊艳于2018年至2020年12月期间在珠海淇澳村经营珠海淇澳岛红树林悠米时光民宿，该民宿可通过途家平台进行订房，房东为张俊艳，经营收入通过该平台注册账户收取。后张俊艳对外转租民宿经营权，因黄保珍正寻找民宿经营且希望将名下的旅游公司经营地址搬迁至经营民宿所在地，故在知悉张俊艳要转让经营权后与张俊艳达成协议原状承租该民宿用于民宿经营，但民宿经营收入仍使用张俊艳原途家注册账号收取。后原、张俊艳于2020年1月1日签订《房屋租赁合同》，其中，甲方为张俊艳，乙方为黄保珍。合同第一条约定为“房屋基本情况”：房屋（以下简称该房屋）坐落于珠海市香洲区*******树仔围，面积约为6亩（包括河涌至红树林路边围栏范围内包括房屋主体建筑，池塘一口、独立菜园及货柜箱一个、树木及苗圃、鸡鸭棚区等，土地及房屋建筑现状以现状为准）。该房屋来源：为甲方与唐家湾镇淇澳工贸公司签订的土地租赁合同，土地租赁期限至2028年11月4日，该土地地上建设物，附着物均为甲方投资自建；第二条“房屋性质”：该房屋地块属于集体土地，用途为种养生产。甲方以现状租赁给乙方使用，乙方承租后必须要按照原土地租赁合同规定使用，生产经营范围（包括但不限于民宿、拓展训练），必须合法合规。且未征得甲方书面同意，不得改变土地及房屋用途。第三条“租赁期限”：自2020年01月15日至2025年01月14日止。过渡装修期为合同生效日至2020年1月14日，过渡期间不计租金。”第四条约定每月租金为14000元人民币，先缴后用，按月缴纳。乙方须缴纳押金相当于3个月的租金即人民币42000元。在签订合同当天，黄保珍通过银行转账方式向张俊艳农业银行账户支付2020年1月15日-2月15日的租金14000元及3个月押金42000元。合同签订时，张俊艳并未向黄保珍出具其与唐家湾镇淇澳工贸公司签订的《土地租赁合同》。黄保珍在签订合同后，张俊艳也未向黄保珍出具和告知其与唐家湾镇淇澳工贸公司签订的《土地租赁合同》内容。黄保珍在1月的装修过渡期才知道张俊艳转让的民宿没有办理经营工商营业执照、房屋结构不正规、建筑设计防火规范不合规和房屋内无污水处理设备。2020年1月中旬黄保珍打算带上《房屋租赁合同》去珠海市高新区工商局自行补做工商登记手续，申请民宿工商营业执照时，被工商局告知《房屋租赁合同》所载明的地址无效，需要出示不动产权证或者地址证明才能办理手续，故黄保珍无法办理民宿经营工商营业执照也无法将名下的旅游公司经营地址变更。后黄保珍要求张俊艳提供地址证明或不动产权证明用于办理民宿营业执照和旅游公司经营地址变更，张俊艳称目前无法提供不动产权证也无地址证明，但地址证明可以找关系办理。可是，经黄保珍多次催告后张俊艳也无法提供不动产权证或地址证明。更重要的是，后来黄保珍前往珠海市自然资源局高新分局了解到张俊艳转租给黄保珍的民宿属于违章建筑，转租的土地和建筑并没有土地用地手续，更无产权证。黄保珍认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条、第六十条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条等相关规定，建设行为应当依法办理相应的许可审批手续进行，否则损害国家土地管理及城乡规划秩序。张俊艳未取得审批手续在集体土地进行建造民宿并订立《房屋租赁合同》，违反了法律的强制性规定，且至今未取得相关手续，属于无效合同。综上所述，黄保珍认为张俊艳未取得审批手续在集体土地进行建设民宿并订立案涉《房屋租赁合同》，违反了法律的强制性规定，且至今未取得相关手续，属于无效合同。且张俊艳在与黄保珍签订《房屋租赁合同》时并未如实告知其转让的民宿属于违章建筑，并无合法工商手续，也未如实告知该民宿无不动产权证和地址证明，属于欺诈。张俊艳的欺诈行为不仅导致黄保珍在不清楚该民宿真实背景的情况下，作出错误的意思表示签订了《房屋租赁合同》，而且还造成了黄保珍添置若干设备和聘请员工的经济损失共24854.44元，其欺诈行及侵占经营收入的行为已侵害到黄保珍的合法权益。故现黄保珍根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，提起诉讼，请贵院判允所请。被告（反诉原告）张俊艳辩称：黄保珍主张因张俊艳的欺诈行为导致黄保珍作出错误的意思表示签订了《房屋租赁合同》并请求判令向黄保珍赔偿共计914565.64元。黄保珍的主张与事实不符，本案应依法驳回黄保珍的全部诉讼请求。事实和理由如下：第一，关于黄保珍在起诉状中称因张俊艳的欺诈行为导致黄保珍作出错误的意思表示签订了《房屋租赁合同》，与事实完全不符。张俊艳列举具体事实及理由如下：1.张俊艳向法院提交了2013年11月5日张锡溱与珠海经济特区唐家镇淇澳工贸公司签订的《土地租赁合同》及淇澳工贸公司出具的相应的现金收入单据，而张锡溱为张俊艳父亲，该土地自2013年11月5日以来一直为张俊艳家庭占有和使用，是张俊艳的家庭财产，而该土地一直以来的投资、建设、水、电、通讯线路报装等对外办理的各项事宜均以张俊艳的名义进行，不存在任何第三方对该土地及地上附着物有占有及使用权异议的可能性。至于以张俊艳名义与黄保珍签订《房屋租赁合同》，是因张俊艳父亲年事已高，以张俊艳名义与黄保珍签订租期5年这样一个长期租赁合同有利于原被双方在租赁期间对接各项事宜，此事在2019年12月26日原被双方见面商谈租赁合同细节时进行了沟通并经黄保珍认可同意。黄保珍在合同签订时及履行期间未就此事有过任何异议，反而在2020年4月13日在黄保珍决定起诉张俊艳之前去找淇澳工贸公司咨询并故意录音，不正是说明黄保珍是明知而故意为之么？2.张俊艳与淇澳工贸公司签订的《土地租赁合同》中对该土地的位置、性质、用途、租赁期限等均有明确约定，而这些约定与张俊艳与黄保珍签订的《房屋租赁合同》中关于租赁标的的位置、性质、用途、土地到期时间并无二致，张俊艳并未有任何隐瞒及虚假表述。而且，《土地租赁合同》对土地使用方并无限定转租权、转让权，因此，对租赁标的的转租行为并没有违反《土地租赁合同》的约定。张俊艳没有任何理由拒不提供本就真实存在的《土地租赁合同》，且《房屋租赁合同》的对土地房屋的说明和约定没有任何隐瞒和虚假的内容，又何来欺诈一说？3.《土地租赁合同》中第二条约定该租赁土地为集体土地，可允许搭建临时建筑。张俊艳在与黄保珍的《房屋租赁合同》中第一条房屋基本情况、第二条房屋性质条款中明确说明了该租赁土地属集体土地，土地范围内的地上建筑物及附着物均为张俊艳投资自建。既为《土地租赁合同》中认可的可以自建的临时建筑，已经建成使用了几年，如为违章建筑，为何没有任何有关部门提出处理意见，而黄保珍所听说的违建之说是哪个部门给定的性？有何书面证据？4.在与黄保珍签订《房屋租赁合同》之前，该土地地上建筑及附着物均为张俊艳投资自建，连同土地转让成本总计已花费超人民币300万元，一直为张俊艳家人作为别院休闲自用及招待客户、朋友。自2018年下半年起，淇澳岛兴起做民宿的热潮，张俊艳考虑到持续的支出和维护压力较大，于是将小院挂在民宿网站，偶有客户入住。因小院位置得天独厚，设施完善，住客评价很高。因民宿本来就是用自家闲置的房屋按日出租，这是共享经济发展下的一个新生事物，对此，法律法规尚并作出强制性的规定，途家、携程等知名民宿网站也并不要求房东提供营业执照，只要求实名注册，何况张俊艳主要是自用并不是专营民宿，因此张俊艳没有办理民宿执照。这些情况黄保珍在签订《房屋租赁合同》之前已清楚知晓，并且双方在《房屋租赁合同》第二条中明确约定以现状租赁，何来欺诈一说？5.按常理，作为成年人，黄保珍在签订《房屋租赁合同》前怎么会不核实所租赁房屋的来源、性质、用途、租期，使用状况，是否有营业执照以及是否有转租权等等重要信息？何况双方签订的《房屋租赁合同》乃是黄保珍草拟，张俊艳修改后又发给黄保珍核实和最后确认并由黄保珍打印出来双方签订的，如果以上这些重要信息黄保珍完全不知，为什么不在合同中要求提供相应资料，又怎会签订合同？事实是黄保珍已经清楚了解了租赁标的的基本情况，才与张俊艳签订了《房屋租赁合同》。6.黄保珍在诉状中称合同签订后多次催告张俊艳提供《土地租赁合同》，提供工商营业执照，提供地址证明，张俊艳均拒不提供。张俊艳向法庭提交了与黄保珍全部的通话记录和微信记录。证据显示，黄保珍与张俊艳仅有两次通话记录，均在2019年11月底黄保珍主动找到张俊艳商谈租赁事宜之时。此后，在2020年1月1日合同签订当天和2020年3月28日张俊艳交还钥匙当天双方见过面，除此之外，黄保珍与张俊艳所有的沟通均通过微信，并且全部是微信文字的方式沟通。在没有通话记录，没有微信相关聊天记录，没有见面的情况下，黄保珍是如何做到多次向张俊艳催告以上资料且张俊艳还拒不提供的呢？是不是谎话连篇一看便知。7.《房屋租赁合同》第二条明确约定：甲方以现状租赁乙方使用，乙方承租后必须按照原土地租赁合同规定使用，生产经营范围必须合法合规，未征得甲方书面同意不得改变土地及房屋用途。第五条法律责任划分条款明确约定：乙方在经营过程中盈亏自负，如有其它经济纠纷，与甲方无关。第十二条合同解除条款明确约定：乙方可行使合同解除权的情况之2为甲方干扰乙方正常的经营活动（不正常的可以干扰）。综上合同条款均可说明，张俊艳向黄保珍转租了土地及地上附属物的使用权，并约定在合法合规的前提下张俊艳不干预黄保珍的使用，如黄保珍有经营，盈亏自负，风险自担。这些约定明明白白写在合同里，在双方的微信记录中也多次明确。8.黄保珍诉状中说张俊艳明知无法办理执业执照而未如实告知属于欺诈。此表达与事实完全不符。首先，租赁标的主要为张俊艳家庭自用而未办理营业执照，这并不违法。其次，隔壁的淇澳公社、田园农庄这两家老字号餐厅都是有经营执照的，足以证明租赁标的也是可以开出地址证明的。再次，合同中没有约定张俊艳有给黄保珍办营业执照的义务，张俊艳也不清楚黄保珍要办理何种类型的营业执照，能不能办得到黄保珍要求的营业执照，黄保珍应该在租赁标的之前自行向有关部门了解清楚，与张俊艳无关。最后，黄保珍将租赁标的自用还是经营张俊艳在所不问，根据使用现状黄保珍是用于自用的，黄保珍也未提交任何经营的证据，而且，由于众所周知的疫情原因，黄保珍不可能去办理营业执照，都没有地址证明这个最基本的资料，怎么可能去办执照？但是从双方的微信记录中可见从头到尾，黄保珍从没有找过张俊艳要求协助开具地址证明。双方之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，理应遵守。黄保珍欠缴租金，单方违约解除合同的行为严重侵害了张俊艳的合法权益。第二，张俊艳认为，租赁合同的核心要义就是出租人通过让渡租赁标的的占有权、使用权以获得稳定的租金收入，出租人放弃了可能获得的超额收益，承租人自行承担盈亏的风险。在2019年12月7日双方的微信记录中，黄保珍写到“合同签订后，经营的盈亏情况跟您就没有关系了，不会跟你算计各种，这些都是可以通过合同来规避的”，张俊艳回到“对的，需要明确我的租金是存收入，承租期间你除了盈亏自负，我也不负责任何水电、维修、改建等其他费用”，黄保珍写到“这些都可以列到合同里”。纵观双方的微信记录可知，《房屋租赁合同》是在双方进行了充分的沟通并将具体条款细化并经双方一致认可的情况下签订的，是双方真实的意思表示。本案中，黄保珍遇到客观风险和租金亏损毫无承受能力，一心转嫁损失找人背锅，在双方签订了长达五年租约的前提下，才过了1个月就欠缴租金，3个月不到就单方违约解除合同，枉顾合同要义及契约精神。综上所述，本案中黄保珍诉状所述的事实及理由不仅与实际情况完全不符，并存在恶意诋毁及敲诈勒索行为，谨请法院依法驳回黄保珍所有的诉讼请求。被告（反诉原告）张俊艳向本院提出以下反诉诉讼请求：1.判令黄保珍支付暂计至2020年5月15日的欠缴的租金34288.80元，实际金额计至合同解除之日；2.判令黄保珍支付租用期间应承担的自2020年1月15日暂计至2020年5月15日期间有线电视及宽带年费分摊费用1690元/12*4=563.33元，实际金额计至合同解除之日；3.判令黄保珍支付合同约定的逾期租金的滞纳金，从2020年3月15日张俊艳开始催收之日起算暂计至2020年5月15日，第二个月租金滞纳金为：9433.20元，第三个月租金滞纳金为：30433.20元，第四个月租金滞纳金为：51433.20元，合计91299.6元，实际金额计至合同解除之日或黄保珍缴纳租金之日；4.判令黄保珍支付合同约定的违约赔偿金，按照年度租金的20%计算为：33600元；5.判令黄保珍赔偿房屋损失及租赁物、附着物损失，此项合计108099元。以上合计：267850.73元。事实和理由：第一，2019年11月底，黄保珍主动找到张俊艳，与张俊艳商谈租赁事宜，因租赁标的主要为张俊艳自用，张俊艳最初并无租赁意向，是在黄保珍的劝说之下才同意出租的。经过对租赁价格及具体条款的反复协商确定之后，2020年1月1日，双方签订了《房屋租赁合同》，并附有家具及家电交接清单，完成了房屋及附属物的现场交接，黄保珍在合同签订当天按照合同约定支付了押金和首月的租金共计人民币56000元。除此之外，张俊艳至今未收到2020年2月15日起黄保珍按合同约定应支付的租金及其他任何款项，除2019年12月16日在签订租赁合同之前途家民宿平台已经预定2020年1月23日至27日住宿单且实际入住由张俊艳代收的房款7711.20元，抵扣部分第2个月租金，截至5月15日，黄保珍已累计拖欠被告租金34288.80元。张俊艳自2020年3月15日起对黄保珍欠缴租金行为进行多次提醒和催告，并提示逾期支付将按合同约定计收滞纳金及追究违约责任，黄保珍仍一直拒不支付。第二，纵观双方所有的通话记录及微信记录，可知黄保珍在诉状中所说的多次向张俊艳催要《土地租赁合同》、营业执照、地址证明等资料张俊艳拒不提供等陈述均与事实不符。双方之间仅在2019年11月底黄保珍找到张俊艳商谈租赁事宜之时有过2次电话记录，在2020年1月1日与2020年3月28日分别在合同签订之日与收回房屋钥匙之日见过面，其间双方全部的沟通均通过微信，而且全部是以微信文字方式沟通，而纵观全部微信记录，根本不存在所谓多次催要的任何记录，而唯有多次向张俊艳提出减免租金这一行为是真实存在的。2020年1月24日疫情爆发，全国上下联动，闭门锁户。2020年1月30日，黄保珍提出减免租金的要求，张俊艳答复说疫情刚刚爆发，还不确定接下来的情况是怎样，先等等看情况再说。其实张俊艳完全可以要求黄保珍照常交租，但是张俊艳在不能确定疫情如何发展的情况下出于善意并没有催黄保珍交租，黄保珍也没有主动按合同约定支付第2个月的租金。到2020年3月13日，到了该交第3个月月租的时间，此时全国疫情已经得到了有效控制，张俊艳主动向黄保珍提出考虑到黄保珍受疫情影响有亏损，被告愿意将第2个月、第3个月的租金减半收取，第4个月如果疫情的影响还在延续，会再继续减半收取。没想到黄保珍向张俊艳提出了第2、3个月免收租金，直到疫情影响完全结束之前都租金减半收取的要求。张俊艳表示减半收取租金已经是张俊艳的善意，本来张俊艳是没有义务减免租金的，合同约定黄保珍本应是盈亏自负风险自担的，何况张俊艳对租赁标的付出了巨大的建设成本和维护成本，张俊艳最多只能减半收取租金与黄保珍一起承担损失共度难关。2020年3月22日，在黄保珍反复向张俊艳要求免租张俊艳不同意的情况下，黄保珍提出要及时止损，单方解除合同，自行拆除带走所有其安装的设备及购置的物品,要求张俊艳收回租赁房屋的钥匙。2020年3月28日双方在租赁标的见面张俊艳收回了房屋的钥匙，黄保珍一直居住在租赁标的亲戚2人离开。在此期间，黄保珍一直未支付租金，还要求张俊艳退还押金，退还民宿住房款，并数次要挟要走法律程序。张俊艳为避免扩大租赁标的可能的其他损失，同意暂时收回租赁标的钥匙。张俊艳本来想着自认倒霉算了，在收回钥匙之后给黄保珍发微信说双方租赁合同在2020年3月29日起解除，黄保珍欠缴的租金张俊艳免收，黄保珍支付的押金张俊艳按照合同约定不予退还，至于其他合同约定的违约赔偿责任张俊艳都不予追究。但黄保珍不同意解除，仍要求张俊艳退还押金及民宿住房款项，并无中生有、胡编乱造理由，致使双方再次陷入僵局。第三，直至黄保珍将张俊艳诉至法院，双方仍未就解除《房屋租赁合同》达成一致，张俊艳不确定黄保珍是否持有自己去配的租赁标的的房屋钥匙，也不确定黄保珍下一步动作是什么，因此现租赁标的处于空置状态，在民宿网站上房源处于下架状态。由于租赁期间不当使用，电器已有两样损坏（热水器及电视机），房屋的木吊顶及墙体因黄保珍之前安装彩灯及音响、投影仪等设备又进行暴力拆除造成损坏，院内经济树木因天旱无雨黄保珍未履行养护责任枯死大片，至于房屋主体建筑及其他电器设施、家具物品、户外设施等由于缺乏护理老化、折旧严重，以及租赁时附着的生活用品大部分消耗毁损等等，令张俊艳蒙受了巨大的实际损失。理由如下：1.双方签订的《房屋租赁合同》第四条租金条款约定：租金为每月14000元，先缴后用，按月缴纳，承租方应在租赁期限内每月15日之前支付当月租金，如逾期支付，需支付滞纳金，按每日5%月租金计算。如承租方逾期超过一个月未付租金，出租方有权直接行使合同解除权并不退还押金。据此条款，黄保珍自2020年2月15日起开始欠缴租金，张俊艳自2020年3月15日起开始催收租金，暂计至2020年5月15日，黄保珍应支付租金34288.80元，滞纳金91299.6元，实际金额计至合同解除之日。2.《房屋租赁合同》第十条关于房屋租赁期间有关费用条款约定：因对房屋使用需要支付的费用由承租方承担，包括租金、水电、有线电视及宽带费用、水费（或有）等。据此条款，黄保珍租用期间应承担自2020年1月15日暂计至2020年5月15日期间宽带有限通信电路年费分摊563.33元，实际金额计至合同解除之日。3.《房屋租赁合同》第十四条提前违约责任条款约定：任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，造成其他损失的，还需赔偿损失。据此条款，黄保珍应支付违约金33600元。4.《房屋租赁合同》第十三条提前终止条款约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商谈妥处理方案后，签订终止合同书，在终止合同签订前，本合同仍有效。如承租方租赁期限未满2年提出解除租赁合同，出租方可没收押金，并按照租赁时房屋附着物价值核算损失要求承租方赔偿。《房屋租赁合同》第十四条违约责任条款也约定除违约金之外，造成其它损失的，还需赔偿损失。据以上条款，张俊艳可没收押金并要求赔偿损失。张俊艳损失分别为：热水器报废重换花费1500元；电视机损坏需赔偿购买价1599元；黄保珍造成的房屋木天花及墙面损坏维修花费材料与人工预计为5000元；租赁时附着的生活用品及配套的消耗毁损损失10000元，黄保珍租用期间房屋主体建筑及其他电器设施、家具物品、户外设施等由于缺乏护理老化、折旧，部分经济树木干枯死亡等损失约为90000元。黄保珍应承担房屋及附着物损失赔偿共计108099元。综上所述，张俊艳认为双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方理应遵守。张俊艳在合同签订以及履行过程中均无过错。黄保珍因受疫情影响产生亏损，张俊艳也充分表达了善意主动提出减半收取租金的措施，但黄保珍要求免收租金张俊艳无法接受，其拒不缴纳租金并单方解除合同的行为构成违约。根据最高法《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干处理意见》，本案中疫情原因不影响合同目的的实现，一般情况下也不支持承租方据此解除合同，但可以根据公平原则结合当事人和营业情况酌情调整租金或调整交付租金的期限。该处理意见基于公平公允的原则，鼓励双方协商处理问题及纠纷。在本案中，租赁标的本为张俊艳家庭财产，花费了巨额的成本建设和维护，也花费了无数心血完善设备设施和生活用品配套，具有有形和无形的双重价值。正是担心承租方租用很短时间就解除合同造成租赁标的及附属物毁损消耗，出租方收取的租金还不够弥补损失的情况发生，张俊艳特意在签订合同之前反复与黄保珍强调确认，双方在一致认可情况下签订了《房屋租赁合同》。本案中，黄保珍承租一个月开始拒不支付租金，三个月不到就单方解除合同，严重侵害了张俊艳的合法权益，也给张俊艳造成不可估量的损失。依据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条和第十四条条款的约定，张俊艳有追究黄保珍违约责任的权利。根据《合同法》第一百零七条规定，张俊艳提起反诉，请贵院依法审理判允所请。原告（反诉被告）黄保珍辩称：通过张俊艳提供的部分聊天记录可证明，案涉民宿在张俊艳转租给黄保珍前，是由张俊艳一直在经营的。且根据聊天记录可知道，双方是就案涉转租标的民宿达成一致，而案涉合同名称也是房屋租赁合同，而不是张俊艳辩称的土地租赁合同。同时根据张俊艳提供聊天记录证据第13页第三个聊天记录第二行可知，张俊艳是知晓黄保珍租赁案涉民宿是用于公司经营，且需要将公司的住址变更至案涉民宿，但是，张俊艳在与黄保珍签订合同前一直隐瞒案涉房屋并无土地报建手续，也没土地产权证明，属于违章建筑。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条、第六十条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条等相关规定，建设行为应当依法办理相应的许可审批手续进行，否则损害国家土地管理及城乡规划秩序。张俊艳未取得审批手续在集体土地进行建造民宿并订立《房屋租赁合同》，违反了法律的强制性规定，且至今未取得相关手续，属于无效合同。合同无效，则自始不产生法律效力。张俊艳要求黄保珍支付房租和逾期付款违约金以及房屋损失及租赁物、附着物损失的请求缺乏法律依据。请求贵院驳回张俊艳的反诉请求并支持黄保珍的全部诉讼请求。原告（反诉被告）黄保珍就本诉及反诉向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同；2.网上银行电子回单；3.途家平台截图；4.录音；5.原告与被告的微信聊天记录；6.民宿设备投入清单及金额统计表；7.工作协议；8.收据；9.房屋交接；10.律师调查令回执。被告（反诉原告）张俊艳就本诉及反诉向本院提交以下证据：1.《房屋租赁合同》附件之家具交接清单、家电交接清单；2.《土地租赁合同》及土地押金及租金交费单据；3.张锡溱户口本；4.通话记录；5.微信记录；6.美的专卖店热水器销售单据及换装后的照片；7.京东小米电视购买记录及申请售后维修记录、商品故障照片；8.租赁房屋墙面及天花板破损照片；9.电信有线电视及宽带报装及缴费记录；10.途家民宿订单；11.原告发给被告的合同解除通知书（复印件）；12.案外人张锡溱出具的同意函。本院经审理认定事实如下：2020年1月1日，张俊艳（作为“甲方”）和黄保珍（作为“乙方”）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将位于珠海市香洲区*******树仔围面积约为6亩的房屋（以下简称“租赁物业”）出租给乙方，房屋来源为甲方与唐家湾镇琪澳工贸公司签订的土地租赁合同。甲方以现状租赁给乙方使用，乙方承租后必须要按照原土地租赁合同规定使用，生产经营范围（包括但不限于民宿、拓展训练）必须合规合法，且未征得甲方书面同意，不得改变土地及房屋用途。租赁期限自2020年1月15日至2025年1月14日止，过渡装修期为合同生效日至2020年1月14日，过渡期间不计租金。押金42000元，租金为每月14000元整。租金先交后用，按月缴纳，如逾期支付，需支付按日5%计算的滞纳金；逾期超过一个月未付租金，甲方可行使合同解除权，并不退还押金。任何一方违反合同规定，须向对方交纳年度租金20%作为违约金，造成其他损失的，还需赔偿损失。一方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。原告（反诉被告）黄保珍于庭审中陈述，2020年1月27日疫情发生后，淇澳岛设置了关卡，非岛上居民均不可入内，因此才导致我方于2020年3月28日才腾退涉案租赁物业给张俊艳。我方向张俊艳交付了押金42000元、2020年1月15日至2月15日的租金14000元及2020年1月1日至3月27日的电费716元。被告（反诉原告）张俊艳于庭审中陈述，涉案租赁物业因土地性质是不可办理产权证的，属于临时搭建的建筑。此前我方不属于经营民宿，只是将自有闲置物业通过共享的方式偶尔按天租给他人使用，不属于经营民宿，因此没有办理营业执照。黄保珍确实于2020年3月28日向我方交还了房屋钥匙，其亲戚一直居住在涉案租赁物业中直至2020年3月28日才离开。此外，我方确实收到涉案租赁物业2020年1月23日至2020年1月27日共计为4晚的经营收入7711.2元，当时黄保珍明确说这笔收入可以抵扣部分租金。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及第三条，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案租赁物业并未办理任何不动产登记证明或报建手续，属于典型的临时建筑。张俊艳将临时建筑租赁给黄保珍使用，双方签订的《房屋租赁合同》依法应归于无效，故本院对于黄保珍请求确认《房屋租赁合同》无效的主张予以支持。关于押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故张俊艳因该合同收取黄保珍支付的押金42000元应予以返还，本院对于黄保珍该项退还押金的诉讼请求予以支持。关于租金及房屋占有使用费的问题。鉴于《房屋租赁合同》系无效合同，张俊艳据此向黄保珍主张租金无合法依据，本院不予支持。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故黄保珍在占有、使用涉案租赁物业期间应按《房屋租赁合同》约定的租金标准向张俊艳支付房屋占有使用费。而根据双方于庭审中的陈述，黄保珍于2020年3月28日将涉案租赁物业腾退交还给张俊艳，即黄保珍主张张俊艳退还2020年1月15日至2月15日的租金14000元并无合理依据，本院不予支持；而张俊艳主张黄保珍支付自2020年2月16日至3月28日期间（约为1.5个月）的租金、也即房屋占有使用费有合理依据，本院予以支持，即黄保珍应向张俊艳支付该期间的租金21000元。至于张俊艳主张黄保珍支付2020年3月29日至5月15日期间的费用，因黄保珍并未于该期间实际占有涉案租赁物业，张俊艳的主张并无相应依据，本院不予支持。关于黄保珍主张经营收入和损失的问题。双方于庭审中均认可张俊艳收到黄保珍经营涉案租赁物业的收入7711.2元，基于双方签署的《房屋租赁合同》无效且黄保珍向张俊艳应支付相应房屋占有使用费，则张俊艳应向黄保珍返还其代收的经营收入7711.2元。至于黄保珍主张的损失问题，黄保珍所提交的证据系其自行制作的，无法证明其损失已实际产生。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”黄保珍对此应承担未充分举证之不利后果。此外，黄保珍作为承租人，其于签署合同前负有对涉案租赁物业的情况进行实地考察和充分了解的义务，故其对涉案租赁合同无效这一结果亦应负担一定的责任。据此，本院对于黄保珍提出张俊艳支付损失的请求不予支持。关于张俊艳主张黄保珍分摊有线电视及宽带年费费用的问题。鉴于黄保珍于2020年1月15日至2020年3月28日期间实际使用了涉案租赁物业，相关费用亦已实际产生，张俊艳主张黄保珍分摊以上期间的有线电视及宽带年费费用有合理依据，本院予以支持，费用应为352元（1690元/12个月*约2.5个月）。关于张俊艳主张黄保珍支付滞纳金、违约赔偿金及房屋损失的问题。鉴于涉案《房屋租赁合同》为无效合同，张俊艳依据该合同向黄保珍主张滞纳金和违约赔偿金并无合理依据，本院予以驳回。至于房屋损失的问题，张俊艳所提交的证据无法证明相关损失实际发生于黄保珍占有使用涉案租赁物业期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”张俊艳对此应承担未充分举证之不利后果，本院对于张俊艳该项主张亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黄保珍与被告（反诉原告）张俊艳签署的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）张俊艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉张俊艳）黄保珍退还房屋租赁押金42000元；三、被告（反诉原告）张俊艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉张俊艳）黄保珍退还经营收入7711.2元；四、原告（反诉被告）黄保珍于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）张俊艳支付自2020年2月16日至3月28日期间的房屋占有使用费21000元；四、原告（反诉被告）黄保珍于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）张俊艳支付有线电视及宽带年费352元；五、驳回原告（反诉被告）黄保珍的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张俊艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取人民币6473元，由原告（反诉被告）黄保珍负担1000元、被告（反诉原告）张俊艳负担5473元。反诉受理费减半收取人民币2659元，原告（反诉被告）黄保珍负担659元、由被告（反诉原告）张俊艳自行负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇二〇年七月二十日书记员  梁 縉范青玲