昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初2319号原告：黄富燕，女，1986年9月6日出生，汉族，住云南省昭通市巧家县。被告：云南浙滇置业有限公司，统一社会信用代码：91530100690891241H，住所地：云南省昆明经开区经开路**科技创新园**，法定代表人洪月琴。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师,特别授权代理。原告黄富燕与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄富燕、被告浙滇公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄富燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理车位证书；二、判令被告支付原告因逾期办理车位产权证的违约金（自2017年3月31日起至办理完车位的产权证之日止）；三、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年1月11日签订《商品房购销合同》及相关补充协议，合同约定：原告向被告购买东盟森林小区C组团地下车库负二层B001号车位，合同约定了车位价款、付款方式、交房时间、办理不动权属证书时间等权利义务内容。合同签订后，原告按约定履行了支付房款的义务，并积极履行合同中约定的配合办理房屋产权登记的一切事项，但被告至今没有为原告办理房屋产权登记。被告浙滇公司辩称：一、案涉小区政府要求配套建设垃圾中转站，但是在垃圾中转站建设中，小区业主多次阻挠，导致垃圾中转站至今无法建设。此外，小区内部分业主存在私搭乱建的行为，违反城市房地产管理办法及不动产登记管理条例等相关规定。上述原因导致东盟森林小区工程无法通过工程验收，不符合国家的规划要求，所以该小区至今无法办理产权证。二、因本项目规划建设项目和建筑规模较大，故合同约定答辩人提供办证资料的条件及约定条件为项目整体竣工验收若干个工作日。本案项目于2019年9月26日才整体验收完毕，被告应从2019年9月26日起150个工作日内将办理不动产权登记的资料交由不动产登记机关，故被告不存在违约。原告主张违约金起始日期没有任何依据。二、原告主张的违约金计算至原告实际取得权属证书之日止的诉请没有依据。首先，原告并未举证证实由于被告迟延办证造成原告的实际损失是多少，且原告主张按照合同约定的违约金计算方式明显过高，依法应当免除。其次，涉及案项目建设2019年9月26日才整体竣工验收完毕，这是由于部分业主阻止规划项目的建设所致。且办理房屋所有权证是属于行政机关的行政事宜，不属于民事案件处理的范围，法院的司法权不能干预行政权的行使，故原告要求被告立即为其办理商品房权属证书的诉请不应在民事案件中处理。故被告不存在违约的行为，依法不应承担支付原告违约金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。本院经审理认定事实如下：浙滇公司（甲方）与原告（乙方）于2016年1月11日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区第C组团地下车库第-2层B001号房，属钢混结构，规划设计用途为车位。并对双方权利义务进行了约定。第七条交付期限：甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。合同补充协议第九条关于产权登记的约定为：1、乙方应在办理商品房交接手续时，应将办理权属登记需由乙方提供的全部资料、税费和手续报送甲方，甲方在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日向乙方支付总价款的万分之零点五的违约金，且合同继续履行。本合同所称乙方提供全部资料、税费和手续需达到完整、正确、齐备的状态，任何问题均将导致登记机关不予接受或不予受理或不予登记等后果，由此造成的责任由乙方自行承担。乙方需完善的资料包括但不限于：（1）、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书。（2）、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书。（3）、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，具体以政府部门要求为准，乙方应主动积极了解和遵照执行。2、如乙方未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、法律、法规规定应缴纳的相关费用，（包括税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、未签订委托甲方代办产权的委托书、未提供乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书或者未提供规定所需的其他资料、手续税费等，则甲方未按合同约定时间为乙方办理合同或权属登记相关手续的，甲方不承担任何责任。3、无论乙方以按揭贷款方式付款或者一次性付款或分期付款的，均由乙方委托甲方办理合同项下房屋的房屋权属转移登记，并应当在办理交接手续时出具委托书。4、如因非甲方原因（包括乙方提供资料或已交税费不齐、政府部门办理流程所需文件发生变化而需调整补充资料），乙方须在接到甲方通知之日起10日内向甲方补足差额费用及资料，否则由此造成的办理权属证书时间延缓，甲方不承担民事责任。之后，原告向被告浙滇公司缴清房款及产权登记费、产证代办费、配套费、维修基金等相关费用，并于2016年3月19日办理了接房手续。现被告浙滇公司现尚未将办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。涉案项目于2019年9月26日才取得竣工验收备案证明书。本院认为：针对原告主张的被告办理车位产权登记证书的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告将车位产权证办理完毕的诉请，本院不宜支持。由于，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方（原告）将办理车位所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日向乙方支付总价款的万分之零点五的违约金。双方于2016年3月19日办理了交接房手续，原告向被告交纳了相关办证费用，而被告并未按约履行合同义务。至于被告如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。另因被告的违约行为影响了原告的合同权利实现和产权证办理，进而影响了原告对于案涉车位的处分权实现，本院认为结合双方合同约定，应当自2016年3月19日后150个工作日次日为逾期办证违约金的起算点，即2016年10月26日,截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止，按总价款（78800元）的万分之零点五计，为每日3.94元。至于被告辩解小区业主存在私搭乱建的行为，此系另外的法律关系，与本案的商品房购销合同没有关联性，被告此辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄富燕支付自2016年10月26日起至被告云南浙滇置业有限公司向产权登记机关递交办理房屋所有权证所需的全部资料之日止按照每日3.94元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告黄富燕的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，减半收取37元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  刘春浩二〇二〇年七月三十日书记员  樊 超