江苏省常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0404民初6740号 原告（案外人）：陈延术，男，汉族，1977年12月4日生，住安徽省金寨县。 委托诉讼代理人：蒋海，江苏瑞江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉丽，江苏瑞江律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：孙树梅，女，汉族，1985年8月31日生，住江苏省常州市天宁区。 委托诉讼代理人：蒲加柱，江苏开炫律师事务所律师。 被告（被执行人）：常州中欧金属制品有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区某街道。 法定代表人：陈延林。 被告（被执行人）：常州市西美门窗有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区怀德南路。 法定代表人：白菊妹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钱爱民，江苏高枫律师事务所律师。 被告（被执行人）：常州中亿房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市经济开发区星港苑。 诉讼代表人：常州中亿房地产开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：蒋哲，江苏律邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵琰，江苏律邦律师事务所律师。 被告（被执行人）：常州凯悦房地产有限公司，住所地江苏省常州市钟楼经济开发区玉龙南路。 诉讼代表人：常州凯悦房地产有限公司破产管理人。 被告（被执行人）：陈春林，男，汉族，1970年1月1日生，住江苏省常州市。 被告（被执行人）：顾蕾，女，汉族，1971年1月15日生，住江苏省常州市。 被告（被执行人）：朱晓初，男，汉族，1956年5月22日生，住江苏省常州市钟楼区。 被告（被执行人）：沐亚琴，女，汉族，1960年11月13日生，住江苏省常州市钟楼区。 被告（被执行人）：朱凯杰，男，汉族，1988年5月10日生，住江苏省常州市钟楼区。 第三人（被执行人）:陈延林，男，汉族，1982年11月28日生，住江苏省常州市钟楼区。 第三人（被执行人）：祝艳苹，女，汉族，1984年1月27日生，住江苏省常州市钟楼区。 原告陈延术与被告孙树梅、第三人陈延林、祝艳苹案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法追加常州中欧金属制品有限公司、常州市西美门窗有限公司、常州中亿房地产开发有限公司、常州凯悦房地产有限公司、陈春林、顾蕾、朱晓初、沐亚琴、朱凯杰作为被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈延术委托诉讼代理人蒋海、黄玉丽，被告孙树梅委托诉讼代理人蒲加柱，常州市西美门窗有限公司委托诉讼代理人钱爱民，被告常州中亿房地产开发有限公司委托诉讼代理人邵琰到庭参加诉讼。被告常州中欧金属制品有限公司、常州凯悦房地产有限公司、陈春林、顾蕾、朱晓初、沐亚琴、朱凯杰及第三人陈延林、祝艳苹经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈延术向本院提出诉讼称：常州市钟楼区房屋，虽登记在第三人陈延林、祝艳苹名下，但已于2015年5月8日由原告向陈延林购买；原告与陈延林签订的房屋买卖协议合法有效，签订时间早于法院查封时间2016年3月2日，原告并已于2017年4月付清全部价款，且原告及第三人在办理房屋过户登记手续时方知房屋被法院查封的事实，对未能办理过户登记不存在过错。请求：1.停止对常州市钟楼区房屋的执行；2.确认常州市钟楼区房屋归其所有。 被告孙树梅辩称：1.房屋买卖合同签订时，陈延林在有重大举债情况下，未经抵押权人同意，低价恶意转移资产，损害他人合法权益，且陈延林私自处分共有财产，未经共同共有人祝艳苹同意或追认，买卖协议应属无效；2.房屋被查封之前原告并未实际占有使用；3.原告所称的购房款绝大多数是在查封之后支付，原告与第三人属于恶意履行买卖合同；4.买卖合同签订之日至房屋被查封之前，原告与第三人有充分时间进行款项交付及办理过户登记手续，原告明知房屋上有抵押和查封的情况，依然支付价款，其对不能过户明知且有过错。综上，请求驳回原告诉讼请求。 被告中亿公司辩称，原告提供的证据不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，不能排除执行。 经审理查明，2016年3月28日，常州市天宁区人民法院对华夏银行股份有限公司常州分行（以下简称华夏银行）与常州中欧金属制品有限公司、常州市西美门窗有限公司、常州中亿房地产开发有限公司、常州凯悦房地产有限公司、陈延林、祝艳苹、陈春林、顾蕾、朱晓初、沐亚琴、朱凯杰借款合同纠纷一案作出（2016）苏0402民初784号民事判决：一、常州中欧金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内向华夏银行归还借款本金1800万元，暂计至2016年1月21日的利息762714.58元，以及自2016年1月22日起至实际还清全部借款本息之日止按借款合同约定利率计算的利息及律师费241600元。二、常州市西美门窗有限公司、常州中亿房地产开发有限公司、常州凯悦房地产有限公司、陈延林、祝艳苹、陈春林、顾蕾、朱晓初、沐亚琴、朱凯杰对上述债务承担连带保证责任，上述单位、个人承担连带保证责任后有权向常州中欧金属制品有限公司追偿。三、如果常州中欧金属制品有限公司不能按期足额履行上述债务，华夏银行有权以陈春林、顾蕾、朱凯杰抵押的坐落于本市勤德家园的房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。 2016年3月2日，常州市天宁区人民法院根据华夏银行的申请，查封了常州市钟楼区房屋（以下简称涉案房屋）。 根据华夏银行的申请，常州市天宁区人民法院于2016年8月12日立案强制执行，案号为（2016）苏0402执2193号。2017年2月10日，常州市天宁区人民法院裁定终结（2016）苏0402民初784号民事判决的本次执行程序。因华夏银行将（2016）苏0402民初784号法律文书确定的债权转让给了中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，后该公司又将上述债权转让给了嘉兴泽明投资合伙企业，2018年4月27日，常州市天宁区人民法院作出（2016）苏0402执2193号之一执行裁定：将该案申请执行人由华夏银行变更为嘉兴泽明投资合伙企业。2018年5月21日，常州市天宁区人民法院恢复对（2016）苏0402民初784号民事判决的执行，并立案号为（2018）苏0402执恢225号。在该案执行过程中，该院于2018年11月21日续封了涉案房屋。2019年2月14日，常州市天宁区人民法院将该案移送本院执行。本院于2月21日立案，案号为（2019）苏0404执868号。因在该案中孙树梅受让了嘉兴泽明投资合伙企业的涉案债权，本院于2月29日裁定将孙树梅变更为申请执行人。案外人陈延术对涉案房屋提出执行异议后，本院于2019年10月31日作出（2019）苏0404执异38号执行裁定，驳回了陈延术的异议请求。陈延术不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 为证明其主张的房屋买卖及占有使用事实，原告陈延术提供了如下证据，本院组织当事人进行了质证： 1.落款时间为2015年5月8日的房屋买卖协议，原告用以证明房屋买卖合同合法有效。 本院查明，协议主要内容为：陈延林自愿将涉案房屋出卖给陈延术，房屋总价85万元，合同签订时以现金方式支付定金35万元，陈延林将涉案房屋交给陈延术使用；涉案房屋2014年在江南银行抵押担保贷款50万，贷款时间为3年，贷款利息由陈延林每月偿还，本金由陈延术偿还，在还清贷款后，陈延林配合陈延术办理房屋产权过户手续。 2.陈延林出具的落款时间为2015年5月8日的收条，原告用以证明定金35万元已支付。 本院查明，收条主要内容为：今收到陈延术购买涉案房屋的房款35万元。庭审中，原告陈述该35万元为现金交付。 3.交易日为2017年4月7日的陈延术62×××35账户江南银行对账单、陈延林62×××58账户江南银行对账单及江南银行收回贷款凭证各一张，原告用以证明房屋尾款50万元系于2017年4月7日支付完毕，支付方式为陈延术先从其银行账户中提取33万元现金后再存入陈延林还贷账户，另又转账17.2万元至陈延林还贷账户，陈延林并于同日提前归还其在江南银行的抵押贷款。 本院查明，2017年4月7日当日，陈延术账户显示现取33万元，另有转账入账5万元；陈延林账户显示现存33万元，另有转账入账17.2万元，但未显示对方账户；江南银行收回贷款凭证中载明的借款人为陈延林，合同号为0XX，贷款发放日为2017年1月20日，贷款到期日为2018年1月20日，还贷金额为50万元。庭审中，关于银行抵押借款的性质，原告先陈述系购买涉案房屋的抵押借款，后又提出系一般借款，用涉案房屋进行抵押，但未能提供借款及抵押合同予以证明；关于尾款50万元为何要在合同签订后近两年的时间才支付，原告陈述系因其也需用钱，根据合同约定，将银行贷款用足后再偿还。 4.银行贷款流程电脑截屏，原告用以证明江南银行收回贷款凭证中显示贷款发放日为2017年1月20日的原因系该贷款是由2015年1月29日的贷款转贷而来。 本院查明，该截屏抵押贷款合同编号为0XX，最高用信金额为852000元，合同起始日为2015年1月29日，到期日为2018年1月29日，非即时用信。 5.落款时间为2020年1月2日，加盖“海峡金岸集团有限公司五标段项目部”字样印章并有难辨字样个人签名的情况说明，原告用以证明涉案房屋已经交付原告使用。 本院查明，情况说明主要内容为：本人林统焕于2014年5月起租用陈延林涉案房屋用于项目部办公及管理人员居住，租金每年1.2万元，现金支付，租期为2014年5月至2019年8月项目完工，2015年5月由于陈延林将房子卖给陈延术，后期房屋租金不变，以现金方式交付给陈延术。 另查明，原告陈延术与第三人陈延林系同胞兄弟。 本院认为，本案的争议焦点为原告陈延术对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，陈延术提供的证据不足以证明其满足上述条件，故不能排除执行。首先，对50万元购房尾款，原告陈述其已经于2017年4月7日支付并用于归还抵押贷款，但当日陈延林账户17.2万元入账款未显示对方账户，无法证明该款系陈延术向其支付的购房款，且其提供的房屋买卖协议中约定的应还抵押贷款发生时间与收回贷款凭证及银行贷款流程截屏中载明的抵押贷款发生时间亦不一致，原告所举证据不能形成完整证据链条，不足以证明其已经支付了房屋买卖协议约定的全部购房款；其次，原告提供的情况说明，仅有项目部盖章及相关人员签名，未提供相应的有效租赁合同、租金收取凭证等证据予以佐证，无法达到高度概然性的证明标准，不足以证明其已在法院查封之前合法占有涉案房屋；再次，原告称其在2017年才知晓房屋被天宁法院查封的事实，对未办理过户登记不存在过错，本院认为，其明知购买的是设定了抵押的房屋，但在房屋买卖协议签订后近两年的时间内，不及时积极支付购房款并办理房屋过户登记手续，按其陈述，涉案房屋担保的抵押贷款甚至已经发生过转贷，其对未及时办理过户登记亦存在过错。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告陈延术的诉讼请求。 案件受理费12300元，由原告陈延术负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常州市钟楼区人民法院。 审 判 长  贺晓梅 人民陪审员  张 琪 人民陪审员  梁秋南 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  周嘉怡