广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1499号上诉人（原审被告）：东莞市德亿实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：林少壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：覃婴桃，广东颂方律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯永坚，广东衡德（江门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江志健，男，1986年2月3日出生，台湾居民，现住广东省中山市火炬开发区。被上诉人（原审被告）：开平市水口珠影文体产业有限公司，住所地：广东省开平市。法定代表人：沈标，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建彪，广东周和律师事务所律师。上诉人东莞市德亿实业投资有限公司（以下简称德亿公司）因与被上诉人江志健、开平市水口珠影文体产业有限公司（以下简称珠影公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德亿公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，驳回江志健对德亿公司的全部诉讼请求。2.本案一审、二审的诉讼费用由江志健、珠影公司承担。事实和理由：一审法院认定《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》无效，属认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定《商品房买卖合同》无效是错误的。（一）《八民纪要》规定：购房者有权获得优先保护，有权要求涂销商品房上的抵押权。《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第39条规定：“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”。（二）《九民纪要》规定：商品房消费者的权利优先于抵押权人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条、《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神及其第126条“商品房消费者的权利与抵押权的关系”的内容指明：交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。根据上述规定，取得预售证后签订的商品房买卖合同有效，且买受人权利优先于抵押权人。具体到本案中，已支付大部分款项，其作为消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。（三）准许预售的法定条件不包括涤除抵押权；解押后销售的备注要求，不影响《预售许可证》本身的效力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售许可核准的条件包括：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；4.房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：（1）多层建筑已完成主体结构三分之一以上；（2）高层建筑已完成地面以下的主体工程；5.房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县（市）建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。根据上述规定可知，准予预售的法定条件，与商品房是否存在抵押无关。只要符合法定条件，即应准许预售。主管行政部门如提出法定条件之外的要求，不产生禁止预售的法律效果。出具《预售许可证》，即意味着开发商有权合法预售。本案中主管部门要求开发商先解押后预售，仅是对开发商行为的行政管理性要求，但并不因此而否定《预售许可证》的无效，否则主管部门也不会一再延长《预售许可证》的有效期。主管部门备注的内容效力不能越过法律或行政法规，不导致开发商未解押就预售的《商品房买卖合同》无效的结果。一审法院简单认定备注内容的法律效果，其否定《预售许可证》及《商品房买卖合同》的处理意见，与上述法律规定不符。（四）涉案商品房在预售证有效期内售出，《商品房买卖合同》有效。珠影公司项目名为“文体广场一期裙楼1座、地下室商铺”的商品房已于2015年取得了《预售许可证》，有效期自2015年8月5日起至2018年8月5日。在预售许可证的有效期内，江志健与珠影公司自愿于2018年6月24日签订《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思，没有违反法律、行政法规效力性强制规定，属有效合同。二、江志健接受了德亿公司提供的居间服务及团购优惠，与珠影公司签订《商品房买卖合同》，德亿公司居间义务完成，有权收取相应的费用。江志健通过德亿公司居间服务，与珠影公司达成商铺买卖合同，并享受优惠的交易流程如下：（一）接受德亿公司提供交易信息。德亿公司及中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）工作人员向江志健介绍涉案商铺项目的交易机会，提供交易信息。（二）申请团购优惠。江志健了解涉案商铺的情况及公示价格后，申请支付4万元团购费用，以享受“团购优惠4万抵8万元”优惠服务。（三）确认房号及优惠价格。申请上述优惠后，江志健签署《珠影星光城房号确认单》，确认同意以最终优惠总价92万元(另付4万元团购费)认购涉案商铺。该确认单上，载明居间服务人员是德亿公司工作人员曾伟彬、李振豪。（四）认购。江志健与珠影公司确认优惠总价917000元(含珠影公司另行给予的3000元优惠)后，双方签署《商铺认购书》，加盖珠影公司公章。甲方即珠影公司盖章处，载明“经办人”即居间服务人员为德亿公司工作人员曾伟彬。（五）支付定金。签署上述材料后，江志健向珠影公司交纳购买商铺的定金，由珠影公司出具《收据》，其财务人员李美丽签名确认，并加盖公章。（六）确认居间成果。德亿公司及联动居间中介机构完成居间服务，促成江志健与珠影公司的交易合意之后，与珠影公司签订《珠影星光城签约确认表》，确认成交签约。珠影公司财务人员李美丽、江志健本人、德亿公司工作人员曾伟彬、林富在该确认表上签名确认。江志健是台湾人，常住中山，并非自行前往涉案商铺项目了解交易机会，而是通过德亿公司的联动居间中介机构乐有家公司健康花城分店联动销售代表黄伟介绍购房，故德亿公司工作人员曾伟彬、赖杨聪确认《联动确认单》《成交确认单》，认可乐有家公司的居间服务成果，并向该司支付了报酬。（七）正式签约。经过德亿公司居间服务，江志健按优惠价格与珠影公司签订《商品房买卖合同》。以上事实证明，江志健并非自行到涉案项目购买商铺，而是通过德亿公司及联动居间中介机构的居间服务，与珠影公司达成交易。（八）团购优惠事实。关于团购优惠方案，在德亿公司与珠影公司的合同中有明确约定。另一方面，从生活常理出发，购房是价格不菲的经济活动。江志健当然是经过详细的询价，确定原价及支付40000元团购费用后的优惠效果，确认最终应付购房款金额后，才会签订《商品房买卖合同》并支付购房款。《珠影星光城房号确认单》上也载明原价与团购后优惠价。一审法院称德亿公司没有证明已提供过团购优惠，该认定违反日常生活经验法则，悖离江志健支付团购费用时的真实意思表示，与事实不符。三、可能影响买卖合同效力的因素，与德亿公司的居间服务无关，不影响居间费用。（一）德亿公司已提供居间服务。一审期间，江志健承认德亿公司提供了居间服务，也承认其支付的费用属于居间费用；同时，一审的证据也反映江志健事实上享受了团购优惠服务，也才会签订购房合同，确认购房的最终价款。而德亿公司促成其与珠影公司达成有效合同，自然有权收取居间费用。（二）商铺买卖合同的效力因素，与居间服务无关，也不影响居间费用。即使合同无效，但无效的因素与居间行为无关的，也不影响居间费用。广东省高级人民法院2012年公布的《民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》规定：“(十六)支付居间费用的条件的确定。判决支付居间费应否考虑所签合同的效力问题，应结合具体案情分析。如果影响合同效力的因素是居间人为履行居间合同所提供的，则居间人不得请求委托人支付报酬：如果影响合同效力的因素与居间人提供的服务无关，则不应影响居间费的支付。”目前没有证据反映江志健与珠影公司之间的合同已解除或被认定无效。但该合同效力状态，并非居间人的居间行为所导致的。江志健接受了德亿公司的居间服务及团购优惠，并与珠影公司签定了合同。德亿公司的居间义务即告完成，并有权有收取相应的费用。四、对于涉案的商铺交易形成了九个系列案，是不同的原告提起的诉讼，一审法院在九个系列案的判决书中对于相应的商品房买卖合同的效力作出了不同的认定，本案一审判决认定合同无效（本案判决在先），但在此外的诉讼中又作出有效的认定，后面的几个系列案将陆续上诉至江门市中级人民法院。五、江志健已经实际享受了团购优惠。在购房的当时，珠影公司在现场公示了商品房的价格，通过德亿公司的居间服务，江志健确认在支付4万元的服务费之后可以获得8万元的总价优惠，然后再确定购买并分别按照购房合同约定的商品房的价格足额支付到期的购房款，同时支付了4万元的居间服务费用。在一审期间，江志健也承认德亿公司提供了居间服务，而4万元是支付给德亿公司的居间服务费用，珠影公司在一审时将该4万元称为德亿公司代为收取的购房款，该说法与珠影公司和德亿公司之间的联动销售代理合同约定不符。代理销售合同中有明确约定，商品房的价格由珠影公司确定，同时德亿公司可以给予德亿公司客户3万抵6万、4万抵8万的团购优惠价格，并且团购优惠服务费由德亿公司收取，因此一审法院认定本案4万元居间服务费用属于购房款是错误的。江志健辩称：一、同意一审判决。二、在购房现场江志健没有得到德亿公司任何的居间服务，没有得到其提供的任何资源，付款时只有珠影公司、乐有家公司的人员在场，德亿公司并没有提供任何的服务。珠影公司辩称：一、德亿公司在代理销售过程中，向每一位购买商铺的业主，以“电商费”“团购服务费”的名义，在每一单联动销售合同中，将本应是珠影公司所有的销售房款，让买房人直接支付给德亿公司的帐号内，每户收取3万或4万不等，据不完全统计，德亿公司收取珠影公司的房款达近799万元之多，涉嫌侵占珠影公司的财产，珠影公司也在积极准备相关材料，以维护珠影公司的合法权益。二、在本案中，德亿公司提供的“4万抵8万”团购费用，其基础就是在确定的购房总额上，购房业主交纳4万元房款，就可以享受8万元购房款的优惠政策。而4万元的房款，却直接让德亿公司收取，本身是完全不合理也不合法的行为。事实上，德亿公司也并没有为江志健提供直接的居间服务，只是巧立名日，为侵占珠影公司的购房款找的借口而已。三、德亿公司与珠影公司双方签订了《销售代理合同》，德亿公司除了收取总房款的30％代理费（珠影公司已通过转账26697541.83元给德亿公司）外，德亿公司还收取珠影公司“顾问服务费”每月100000元(共支收取珠影公司1000000元)。同时，德亿公司将销售代理工作进行“转包销售”，转给中山市大和房地产代理有限公司、深圳市大铭诚地产投资顾问公司、乐有家公司等多家公司进行销售。其签约合同的代理费用分别为房价的18％或15％，进行销售工作的都是以上公司，德亿公司的行为是一种“转包销售”行为，德亿公司根本没有对江志健进行居间行为，收取的费用也必须退还。四、德亿公司所收取的电商费、团购费都是没有任何依据的，是不合理也不合法的。将珠影公司的购房款设置成所谓电商费、团购费是巧立名目的做法，应该退还给业主或珠影公司。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。江志健向一审法院起诉请求：一、判令解除江志健与珠影公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议；二、判令珠影公司双倍退还江志健交付的定金人民币100000元；三、判令珠影公司退还江志健交付的首期款500200元与分期款61133.33元，合计561333.33元；四、判令德亿公司退还团购费40000元；五、判令珠影公司对德亿公司退还团购费40000元承担连带责任；六、判令德亿公司、珠影公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年8月5日，珠影公司取得项目名称为“文体广场一期裙楼1座、地下室商铺”的商品房预售许可证（编号：开预许字第**），有效期从2015年8月5日起至2018年8月5日。2016年6月27日，开平市住房和城乡建设局在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市***********的共10户（房号见附表）已在开平市**信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2016年11月2日，开平市住房和城乡建设局又在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市***********商品楼的共391户（房号见附表）已在开平市**信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2018年6月5日，珠影公司向江志健出具《收据》，确认收到江志健交来1-4071号商铺定金10000元；2018年6月6日，珠影公司再次向江志健出具《收据》，确认收到江志健交来1-4071号商铺定金40000元。2018年6月24日，江志健与珠影公司签订《商品房买卖合同》及《商铺认购书》，约定江志健购买珠影公司开发的位于开平市****************位，建筑面积为43.19平方米，总价款为917000元。合同对付款方式没有书面约定，合同第八条关于交付期限约定“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”、第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”、第十五条关于产权登记约定“出卖人应当根据合同第八条约定在商品房交付使用后360日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。出卖方不得以房屋已交付使用为借口懈怠与买受人办理转移登记的义务”、第二十三条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房屋登记机构申请登记备案”。同日，江志健与珠影公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定“1、购买方向出售方申请余款366800元，总共分六期付清，每半年支付一期，每期支付人民币61133.33元，首期于本协议签订之日起三个月内支付，第二期于半年后开始之日支付，其他各项依次类推，直到全部付清。2、购买方与出售方签订此《商品房买卖合同补充协议》后次月1日起，出售方按与购买方签订的《开平市水口珠影广场委托租赁协议》中约定比例支付购买方租金回报。3、出售方与购买方在《开平市水口珠影广场委托租赁协议》中约定的回购计算时间，则从出售方与购买方签订完《商品房买卖合同》后次月1日计起。4、在购买方未向出售方付清余款前，出售方不需协助购买方办理《不动产权证》。购买方付清余款后，出售方应协助购买方办理《不动产权证》。”在履行合同过程中，江志健分别于2018年6月24日支付了首期款500200元，于2018年10月19日支付了分期款61133.33元给珠影公司，连同此前已支付的定金50000元，江志健合共向珠影公司支付款项611333.33元。另查明，2018年6月6日，德亿公司向江志健出具《收款收据》，确认收到江志健交来珠影星光城团购服务费40000元。江志健、德亿公司均确认双方没有就团购服务费相关事宜签订书面协议，但德亿公司向一审法院提供的《德亿优惠信息服务申请表》显示，德亿公司与涉案商铺所在项目的其他购房者伍谟强签订《德亿优惠信息服务申请表》，约定“德亿公司依托自身企业品牌、信用及资源，为伍谟强从开发商处争取到楼盘优惠信息，伍谟强愿意接受德亿公司提供的本次优惠信息服务，楼盘名称为珠影星光城，服务信息为团购优惠40000抵80000，设免费客服专线，为客户提供更快更准的一对一信息服务，提供最新楼盘信息，如开盘时间、优惠折扣、看房团等提示，优惠信息服务费金额及支付方式为伍谟强在签署本申请表之时向德亿公司支付优惠信息服务费40000元整；又约定该优惠信息服务费不计入房款，一旦伍谟强与开发商签订《认购书》，则德亿公司向伍谟强提供的优惠服务义务即告履行完毕，伍谟强将不能以任何理由申请退款。”还查明，涉案铺位于2016年10月在开平市*******办理了一般抵押登记（在建工程抵押），抵押权人为开平市**信用合作联社，债务履行期限从2016年10月13日至2021年10月12日。江志健以珠影公司已将涉案铺位抵押给案外人为由向一审法院起诉，遂成诉讼。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。因江志健是台湾居民，本案属涉台商事案件，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，原、被告没有协议选择合同适用的法律，本案的合同签订地、合同履行地、被告住所地均在中国大陆，与本案有最密切联系的法律是大陆法律，故本案应适用中国大陆法律。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，开平市住房和城乡建设局在涉案商品房预售许可证上备注包括涉案商品房在内的一批商品房在解押前不得预售，截至江志健起诉时，涉案商品房尚未解押，即涉案商品房不具备商品房预售许可，故此，一审法院认定江志健与珠影公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》无效。江志健无需请求解除上述无效的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。关于购房款及定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，涉案《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》无效，故此，江志健请求珠影公司返还购房款561333.33元（500200元+61133.33元）及已支付的定金50000元，于法有据，一审法院予以支持。另因涉案《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》无效，故江志健与珠影公司约定的定金条款亦无效，江志健请求珠影公司向其双倍返还定金，于法无据，一审法院不予支持。如江志健认为因珠影公司的过错致使合同无效，从而导致其受到损失，可提起另案诉讼向珠影公司主张赔偿。关于团购费的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，德亿公司主张其不应返还团购费（居间费用）40000元，应对团购费属于居间费用且其已履行了相应的居间义务承担举证证明责任，对此，德亿公司向一审法院提供了《德亿优惠信息服务申请表》。江志健主张其不清楚是否已享受德亿公司的团购优惠，珠影公司则主张德亿公司是以团购费的名义收取该40000元购房款。一审法院认为，德亿公司提供的《德亿优惠信息服务申请表》不足以证实其收取的团购费40000元属于居间费用且江志健已享受了相应的团购优惠，故此，一审法院认定该团购费属于德亿公司收取的购房款。由于涉案《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》无效，故江志健请求德亿公司返还团购费40000元，于法有据，一审法院予以支持。另由于珠影公司不是上述款项的收取方，江志健请求珠影公司对返还团购费承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决如下：一、开平市水口珠影文体产业有限公司应在判决生效之日起10日内返还购房款561333.33元、定金50000元给江志健；二、东莞市德亿实业投资有限公司应在判决生效之日起10日内返还团购费40000元给江志健；三、驳回江志健的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14313元（已由江志健预交），由江志健负担450元、开平市水口珠影文体产业有限公司负担13312元、东莞市德亿实业投资有限公司负担551元。江志健多预交的案件受理费13863元，由一审法院予以退回；开平市水口珠影文体产业有限公司应向一审法院补缴案件受理费13312元、东莞市德亿实业投资有限公司应向一审法院补缴案件受理费551元。二审中，德亿公司依法提交以下证据：1.珠影星光房号确认单（2018年6月5日），证明江志健确认涉案商铺及价格〔原总价1069535元，含“4万抵8万（总房价）”优惠后，总价920000元〕，德亿公司工作人员（曾伟彬、李振豪）为江志健提供居间服务。2.商铺认购书（2018年6月24日），证明江志健确认优惠总价后，同意以917000元总价购买商铺；德亿公司工作人员曾伟彬为江志健提供居间服务。3.定金收据（2018年6月6日），证明经德亿公司及乐有家公司的居间服务，江志健与珠影公司达成交易合意并支付定金；珠影公司财务人员李美丽签名确认并加盖公章。4.客户联动确认单（2018年6月5日）；5.成交确认单（2018年6月5日），证据4、5证明德亿公司工作人员曾伟彬、赖杨聪确认是由乐有家公司工作人员黄伟提供交易信息，介绍江志健购买案涉商铺的。6.珠影星光城签约确认表（2018年6月24日），证明珠影公司工作人员李美丽及江志健本人、德亿公司工作人员曾伟彬签名确认德亿公司促成江志健最终与珠影公司签订《商品房买卖合同》。7.收据、银联签购单（2018年6月24日），证明签约后，江志健向珠影公司支付首期款。江志健依法提交以下证据：曾伟彬的名片，证明在购房现场，曾伟彬表明其是珠影公司的员工，可见江志健的购房行为没有经过德亿公司居间服务，4万元应当纳入江志健的购房款。珠影公司依法提交以下证据：1.业主置业计划书，证明德亿公司向业主收取的名为“团购费”“电商费”，实际上是业主交纳的房款，业主才能享受珠影公司“3万抵6万”“4万抵8万”的优惠政策，德亿公司不能将珠影公司的房款据为己有，应当返还给珠影公司。2.“团购费”“电商费”汇总表，证明德亿公司向业主收取的名为“团购费”“电商费”，实际上是业主交纳的房款总计达799万元。经审查，德亿公司、江志健、珠影公司在二审中提交的前述证据，均在本案诉前已经存在，三者无正当理由在一审举证期间未予举证，显然三者二审的举证行为均属逾期举证，且前述证据对本案的实体处理均不产生实际性影响（具体理由将结合本案争议焦点的处理之需置后评述），故本院不予采纳为二审程序新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对德亿公司的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。一、关于江志健与珠影公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》效力问题根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，江志健与珠影公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》所涉房屋为开平市***********4071铺位，该铺位被包含在开预许字第2015051号《商品房预售许可证》备注的一批商品房解押前不得预售的范围内，本案起诉前该铺位尚未解押，符合前述司法解释规定的合同无效情形。至于德亿公司主张准许预售的法定条件不包括涤除抵押权，购房者有权要求涂消抵押权，不影响《商品房预售许可证》本身的效力的问题。鉴于商品房预售许可系行政机关作出的具体行政行为，商品房预售许可证内容是否合法合理不属于民事案件审理范围，开预许字第2015051号《商品房预售许可证》已经明确备注部分房屋在未解押前不得销售，且无证据证明该预售许可证已被撤销或变更。故此，一审法院据以认定江志健与珠影公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》无效，合法有理，本院予以维持。德亿公司关于合同有效的主张缺乏法律依据，本院不予支持。二、关于德亿公司是否应向江志健返还“团购费”的问题查明的本案事实表明，德亿公司基于珠影公司的委托代理销售涉案房产，在签订《商铺认购书》及之前包括磋商、看房、缴费等一系列销售活动均仅由德亿公司的员工负责与江志健接洽。可见，德亿公司在涉案房屋的销售过程中担任珠影公司的代理人身份，即使如德亿公司所述其同时以居间人的身份开展销售活动，鉴于该公司双重身份的存在，如涉及该公司相对于购房者的居间人权利和义务，理应向购房者作出提醒、解释并明确订明，而不应在未提供居间对价服务的情况下于办理收取房款手续的同时顺便以其他名目向购房者收取额外费用。本案中，江志健与德亿公司之间签署认购书前并未签订书面居间合同，双方的权利义务无明确约定。结合本案证据及当事人的陈述可知，德亿公司向江志健收取的团购费是在办理收取购房定金的同时进行。居间合同的基本特征是居间人接受缔约双方的委托，进行居中性质的媒介磋商服务。涉案房屋属于一手楼，所涉房源信息应是公开的，且德亿公司与珠影公司之间就涉案房屋存在销售代理合同关系,由此可见德亿公司的涉案房源信息及其所称的团购优惠均是来自于珠影公司与德亿公司的内部约定，无需德亿公司与珠影公司另行磋商。德亿公司所称属于其公司的工作人员，同时还以销售经理、销售代表、珠影公司经办人等身份在《商铺认购书》《房号确认单》中签名，无法确认德亿公司具体向江志健提供的相关居间服务内容。结合江志健、德亿公司陈述及《德亿优惠信息服务申请表》的内容，江志健向德亿公司交付4万元的目的是为了享受购房“团购优惠4万抵8万”。对照江志健一审提交的《商铺认购书》《商品房买卖合同》与德亿公司二审提交的《签约确认表》中购房款总金额，也未能证实江志健在购房过程中享受了“4万抵8万”的购房优惠，虽然德亿公司在二审提交的《房号确认单》设置“原总价”“优惠总价”的栏目，但德亿公司作为珠影公司的销售代理人，且该单仅由该公司和顾客签名确认，故单凭此单也未能显示德亿公司实际为江志健房价折扣问题提供了额外的媒介磋商服务。再者，由于涉案房屋买卖合同关系无效，江志健就团购费的支付最终并无实际得益。综上，德亿公司基于珠影公司的委托代理销售涉案房屋，德亿公司与江志健并无明确约定团购费即为居间费用，且在案证据未足以证明德亿公司在涉案购房活动中履行了相关的居间服务义务，加之，随着涉案房屋买卖合同关系的无效，江志健最终未能从交付团购费中得到实际效益。即使如德亿公司主张其与江志健之间存在居间服务合同关系，其作为居间人，同时还与珠影公司之间存在销售代理合同关系，其应当并且能够向珠影公司核实涉案房屋预售许可相关信息，并负有向委托人如实报告的义务。江志健与珠影公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》因涉案房屋不属于预售许可证许可销售的范围而无效，致使江志健无法享受相关的团购优惠，德亿公司未能向江志健及时告知涉案房屋的预售许可情况，存在过错，德亿公司亦无权要求收取报酬。一审法院结合江志健的诉求判令德亿公司向江志健返还团购费及相应利息，合法有理，本院予以维持。德亿公司主张其应收取江志健团购服务费，理据不足，本院不予支持。综上所述，德亿公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由东莞市德亿实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢敏忠审 判 员 梁宇俊审 判 员 冒庭媛二〇二〇年七月二日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈惠玲