江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初7805号原告（反诉被告）：周俊，男，1989年8月10日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：徐从前，南京市六合区横梁法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：祁桂花，女，1975年12月4日生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：潘必胜，江苏宁诚律师事务所律师。第三人：南京冠杰房地产营销策划有限公司，住所地江苏省南京市六合区大厂街道晓山路**。法定代表人：宋国庆。原告（反诉被告）周俊与被告（反诉原告）祁桂花、第三人南京冠杰房地产营销策划有限公司（下称冠杰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周俊及其委托诉讼代理人徐从前与被告（反诉原告）祁桂花及其委托诉讼代理人潘必胜、第三人冠杰公司法定代表人宋国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周俊向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除周俊、祁桂花签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令祁桂花返还周俊已经支付的房款40.22万元；3.本案诉讼费祁桂花负担。事实与理由：2018年9月14日，周俊、祁桂花在冠杰公司处签订了《房地产买卖中介合同》，约定祁桂花将名下位于南京市六合区大厂XX村XX幢XX室房产卖与周俊，建筑面积87.64平方米，价款143.6万元。2018年9月14日，周俊给付定金2万元，9月20日，给付购房款33万元，10月31日，给付购房款3万元，合计38万元。双方约定交房当天付款1万元，余款104.6万元以银行贷款方式支付。2019年2月，三方协商一致，自2019年4月祁桂花需每月偿还银行按揭贷款由周俊暂时代还（每月3700元，周俊代还6个月共计22200元），该款项应在余款104.6万元中扣除，余款还需支付102.38万元。现周俊要求祁桂花配合将六合区大厂XX村XX幢XX室房产变更到周俊指定的第三人名下，祁桂花不予配合。现诉至法院请求判如所请。被告祁桂花辩称，不同意解除，要求继续履行合同。第三方不符合当事人条件，因为既不是当事人，也不是合同关系人。针对解除合同并返还40.22万元的诉讼请求，不符合解除合同的条件，双方已经履行部分合同内容，合同解除需要经过三方同意。对此，祁桂花提出反诉请求：1.判令周俊支付剩余房款102.38万元；2.判令周俊支付违约金28.7万元（房屋售价143.66万元基数*20%）；3.判令周俊支付以143.6万元为基数自反诉之日到实际支付日按照万分之五计算的逾期利息；4.判令周俊支付律师费用2万元。事实与理由同上。反诉被告周俊辩称，祁桂花构成违约，所以请求法院驳回其反诉请求。第三人冠杰公司称，没有意见。本院经审理查明后认定事实如下：2018年9月14日，甲方出售方祁桂花、乙方买受方周俊、丙方中介方冠杰公司签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将位于南京市六合区大厂XX村XX幢XX室房产[苏（2016）宁六不动产权第XXXXX号]卖与乙方，建筑面积87.64平方米，房屋售价143.6万元。乙方承诺2018年9月14日前给付甲方购房定金2万元，甲方通知乙方解二押当天，乙方给付甲方33万元，剩余款项乙方如在2019年3月15日前未过户给第三方，则乙方以现金方式给付，如2019年3月15日前过户给指定第三方则该款项以第三方贷款方式给付甲方，具体拿款日期以银行下款日为准。尾款1万元于交房过户当天支付。甲方承诺全款结清腾空房屋，并将房屋钥匙交与乙方。经三方协商，一致同意由乙方给付丙方居间服务费1.5万元，在签订本合同时一并给付丙方。甲方保证过户时房屋上不负担担保物权和租赁权，亦非其他债权的标的物，甲方承诺出售此房经家庭成员一致同意无纠纷，满2年。甲乙双方有下列情形之一的应按照房屋售价的20%向对方承担违约责任：拒不履行本合同义务的；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害对方利益的；擅自解除本合同的。甲方承诺配合乙方将该房屋过户公证至乙方指定第三方，满2年后双方过户。乙方承诺于2018年11月1日前支付甲方3万元用于甲方周转，该款项包含在成交总价款143.6万元内。违约方或者造成合同无效、被撤销的责任人还应当承担他方为实现债权所实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。另认定：2018年9月14日，祁桂花出具《收条》，内容为今收到周俊购祁桂花六合区大厂XX村XX幢XX室的房屋购房定金2万元。9月20日，祁桂花出具《收条》，内容为今收到周俊购祁桂花位于六合区大厂XX村XX幢XX室的房屋购房款33万元。10月31日，祁桂花出具《收条》，内容为今收到周俊购祁桂花位于六合区大厂XX村XX幢XX室的房屋购房款3万元。周俊在签订合同时原想用朋友名义购房，后周俊资金不足，朋友也无法过户。2019年4月19日至9月20日，周俊、祁桂花协商周俊每月代祁桂花偿还银行贷款，每月给付祁桂花3700元，金额合计22200元。后周俊未再支付该款。祁桂花因未如期偿还到期贷款，2019年12月23日，该房屋被贷款人（也为抵押权人）中国农业银行股份有限公司南京玄武支行向秦淮区人民法院申请查封，查封金额73万元，查封期限自2019年12月23日至2022年12月22日。在该诉讼中，祁桂花、中国农业银行股份有限公司南京玄武支行达成（2019）苏0104民初13539号民事调解书，双方协议如下：一、原告中国农业银行股份有限公司南京玄武支行与被告祁桂花共同确认截止2019年11月21日被告共欠原告本金666493.06元、利息5405.85元、罚息6.94元、复利16.55元，共计671922.4元。被告于2020年6月22日前一次性结清所有款项（具体数额以原告银行系统为准）。律师费25000元，被告于2020年6月22日前一次性支付原告；二、如被告未按上述期限偿还、支付相应的款项，原告有权就全部剩余未偿还、支付的款项向法院申请强制执行，同时如需拍卖抵押房产则律师费按照36500元计算；三、案件受理费10884元，减半收取为5442元，诉讼保全费4170元，合计9612元，由被告负担（该款原告已预交，被告于2020年6月22日前支付给原告）；四、就本案双方无其他纠纷。还认定：2019年9月18日，冠杰公司向祁桂花发微信，称周俊要见面。祁桂花称没时间，可在下周抽时间。9月20日，祁桂花询问冠杰公司已经20号了，为何周俊未付偿还贷款的款项，冠杰公司称前天给发信息，想约你去店里的，你又说没空。祁桂花要求贷款的款项正常给。9月22日，周俊给付祁桂花3700元。之后，冠杰公司多次要求见面，祁桂花以各种事由拒绝，称偿还房贷系周俊义务，跟总房价没有关系。冠杰公司要求见面对偿还的贷款一事进行签字。10月1日之后，冠杰公司仍然要求祁桂花见面，称当初协商好客户帮祁桂花每月垫付3700元银行本息，祁桂花应继续配合客户看房并配合过户给他介绍的第三方。祁桂花称3700元系周俊违约应承担的责任，要求将房款、违约金准备好，其配合签字办手续。庭审过程中，双方均认为每月还贷应作为购房款。以上事实有当事人陈述、房地产买卖中介合同、收条、民事调解书、民事裁定书、聊天记录等证据证实。本院认为，周俊、祁桂花、冠杰公司签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，本院予以确认。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定“剩余款项乙方如在2019年3月15日前未过户给第三方，则乙方以现金方式给付，如2019年3月15日前过户给指定第三方则该款项以第三方贷款方式给付甲方，具体拿款日期以银行下款日为准”，根据该约定，周俊应在2019年3月15日前以银行贷款方式或者现金方式付清剩余款项，后周俊未付款，亦未指定确定的第三方，构成违约。此后，双方协议每月房贷由周俊负担，周俊在负担6个月后不再继续负担，再次构成违约。虽然在此过程中，冠杰公司多次沟通祁桂花要求见面协商，但周俊并未提供符合合同约定的确定的解决方法，不能以对方拒绝见面协商为由认为其自身不构成违约。2019年12月，案涉房屋因房贷无法及时偿还被法院查封，造成合同无法继续履行，其原因也在周俊违约不再支付房贷款。另有，现在房屋被查封，双方均不能解封，合同目的不能实现，周俊请求解除合同，本院予以支持。合同解除后，祁桂花应将周俊已给付款项予以返还。但是，当事人有过错的，应当承担违约责任。本案中，周俊违反合同约定，应当承担相应责任，结合祁桂花的实际损失情况、过错情况及其他具体情况，同时体现违约金的惩罚性，依法酌情认定周俊应支付违约金10万元。同时，双方当事人对律师代理费进行了约定，祁桂花主张的律师代理费2万元系按照较低标准计算，未超过法律规定，本院予以支持。本诉系周俊违约造成，其本诉部分诉讼费由其自行负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下：一、解除原告周俊、被告祁桂花签订的《房屋买卖合同》；二、被告祁桂花于本判决生效后十日内返还原告周俊40.22万元；三、反诉被告周俊于本判决生效后十日内支付反诉原告祁桂花违约金10万元；四、反诉被告周俊于本判决生效后十日内支付反诉原告祁桂花律师代理费2万元；五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14014元，保全费1210元，由原告周俊自行负担。反诉费8388.6元，由反诉原告祁桂花负担7038.6元，反诉被告周俊负担1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  薛俊卫人民陪审员  陈顺平人民陪审员  顾美萍二〇二〇年七月八日书 记 员  林丹萍