宝鸡市陈仓区人民法院   民事判决书       (2020)陕0304民初162号   原告陈莲雀，女，生于1953年12月23日，汉族，陈仓区华裕公司退休职工，户籍所在地宝鸡市陈仓区，现住宝鸡市陈仓区。   委托诉讼代理人霍生茂，陕西金宝律师事务所律师。   被告梁宗校，男，生于1964年9月25日，汉族，个体户，户籍所在地宝鸡市陈仓区，现住宝鸡市陈仓区。   委托诉讼代理人段广琪，陕西国文律师事务所律师。   委托诉讼代理人候利平，女，汉族，生于1966年10月2日，住宝鸡市陈仓区。   被告李茂堂，男，生于1952年12月24日，汉族，农民，户籍所在地宝鸡市陈仓区，现住宝鸡市陈仓区。     原告陈莲雀与被告梁宗校、李茂堂确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈莲雀的委托诉讼代理人霍生茂，被告梁宗校及其委托诉讼代理人段广琪、侯某某，被告李茂堂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。     原告陈莲雀向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告对陈仓区XX镇XX街XX号楼XX单元XX楼XX户住宅签订的买卖协议无效；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告李茂堂系夫妻关系。2016年12月份原告外出旅游，2017年1月9日原告回家用钥匙无法打开门锁，后发现进户门锁芯已被更换，原告了解后得知是被告梁宗校所为。被告梁宗校夫妻将积蓄投资到陕西鼎诚瑞鑫投资管理有限公司，自2015年4月份之后没有收到该公司的分红，原告丈夫李茂堂是陕西鼎诚瑞鑫投资管理有限公司业务介绍人，被告梁宗校多次要求李茂堂向其还钱未果。2015年7月份被告梁宗校提出将原告与被告李茂堂共同所有的住宅以“买卖”为由过户到梁宗校名下，于是二被告在原告不知情的情况下，到陈仓区不动产登记部门签订了房屋“买卖”协议并办理了所有权转移登记手续。原告认为，本案涉及的房产系夫妻共同财产。原告与李茂堂1976年登记结婚，2010年左右购买该房屋，虽然房屋登记在丈夫李茂堂一个人的名下，但是依据《婚姻法》第十七条之规定，该房屋系原告夫妻共同财产，二被告“买卖”房屋、办理所有权转移登记时未告知原告，未取得原告同意，也没有给付房屋交易款。二被告恶意串通，其虚假的房屋买卖行为侵犯了原告的合法权益，其行为特征符合《合同法》第52条（二）规定的情形，二被告签订的房屋买卖协议无效。故原告请求依法确认二被告的房屋买卖协议无效。   被告梁宗校辩称，1、被告李茂堂自愿承担被告梁宗校夫妇投资的风险并将自己的房屋抵押给被告梁宗校夫妇，表示被告梁宗校投资款收不回的话，愿意以房抵债；2、被告梁宗校夫妇的29万元投资款逾期没有收回，所以被告李茂堂负有清偿债务或以房抵债的义务；3、房本显示为被告李茂堂个人所有，被告梁宗校基于物权登记的公信力相信房屋为被告李茂堂的个人财产，不存在恶意；4、房屋买卖协议合法有效，系二被告的真实意思表示，不存在合同无效的问题。   被告李茂堂辩称，原告诉状陈述属实，涉案房屋是2000年购买的二手房，2010年左右办理的产权登记证，房屋登记在我名下。2014年，我作为陕西鼎诚瑞鑫投资管理有限公司 的业务员，给被告梁宗校妻子侯某某介绍过业务，我没有为其投资提供担保，更没有办理过房屋抵押手续，我只是想卖房子，便将房本放在了被告梁宗校夫妇处。2014年6月6日，侯某某自己带着10万元去陕西鼎诚瑞鑫投资管理有限公司签订了投资合同，我当时没有和她一起去。之后，因为收益较好，她后面多次去陕西鼎诚瑞鑫投资管理有限公司投资，有时是委托我去投资，有时是委托陈仓地区的投资经理去投资，侯某某先后共投资29万元。2015年4月份，陕西鼎诚瑞鑫投资管理有限公司无法支付侯某某本息，因此，被告梁宗校夫妇要求我将房屋过户到他们名下，我说房屋属于夫妻共同财产，不能办理过户，但被告梁宗校夫妇坚持要办理过户手续，我被逼无奈才和梁宗校去房屋登记部门签订房屋买卖协议、办理房屋过户登记手续，当时房屋评估中心评估房屋价值239000元，我在房屋买卖协议以及评估上签了名字，剩下的手续都是被告梁宗校夫妇办理的，2016年8月份被告梁宗校领取了房本，至今也未支付房款给我。2016年12月份我和原告外出旅游，回家后发现家中门锁被换，目前房子由梁宗校占有着。   经审理查明：原告陈莲雀与被告李茂堂于1976年登记结婚，2000年左右从他人处购买了位于XX镇XX街XX号楼XX单元XX楼XX户的住宅，2006年12月办理产权过户登记，房屋登记在被告李茂堂名下，且所有权证书上无共有人登记。2014年，被告李茂堂在担任陕西鼎诚瑞鑫投资管理有限公司业务员时，给被告梁宗校及其妻子侯某某介绍投资业务，为取得被告梁宗校夫妇信任，将自己的房屋产权证交给被告梁宗校夫妇，称保证收回本息。被告梁宗校之妻侯某某于2014年6月至2015年3月期间，通过李茂堂介绍先后向陕西力捷能源科技有限公司、陕西皇家生态农业发展有限公司借款共计29万元，并分别由陕西鼎诚瑞鑫投资管理有限公司、旬阳县添翼融资担保有限公司、陕西雅各实业集团有限公司、宝鸡市雅合金融服务咨询有限公司等提供担保或咨询管理。 2015年4月后,陕西鼎诚瑞鑫投资管理有限公司、陕西力捷能源科技有限公司、陕西皇家生态农业发展有限公司等不能向侯某某支付本息，被告梁宗校遂持被告李茂堂的房屋产权证，要求被告李茂堂将房屋过户到自己名下。 2015年7月15日，被告梁宗校和被告李茂堂在原陈仓区房管所签订了房产买卖协议书一份，主要内容：“甲方：李茂堂，乙方：梁宗校，经甲乙双方协商一致，就下列房产买卖事项，订立本协议：XX镇XX街XX号楼XX单元XX楼XX户109.65平方米的住宅，房屋成交价为15万元，价款支付方式为现金，甲方应在2015年7月15日前将上述房屋交付乙方使用”等。合同签订后，梁宗校向税务机关缴纳了房屋买卖契税7171.93元，同时缴纳了本应由李茂堂缴纳的房屋转让所得税2390.64元，被告李茂堂将房屋产权过户到被告梁宗校名下，梁宗校缴纳了办证费用后，办理了房屋所有权证书。但双方未实际交付房屋，被告梁宗校亦未支付房款15万元。2016年12月，原告陈莲雀与被告李茂堂外出旅游，2017年1月旅游回来发现门锁被换后报警，后查明系被告梁宗校更换了涉案房屋的门锁。   另查明，被告梁宗校知晓原告陈莲雀系被告李茂堂之妻，被告梁宗校承认自己从未告知过原告陈莲雀房屋抵押和过户有关事宜。原告陈莲雀得知该情况后，曾以宝鸡市不动产登记局为被告，梁宗校为第三人提起行政诉讼，要求撤销房屋所有权转移登记。宝鸡市渭滨区人民法院经审理于2017年4月26日作出（2017）陕0302行初28号行政裁定书，驳回陈莲雀起诉，该裁定书已生效。   以上事实有：原告提交的房产买卖协议书、结婚证，被告梁宗校提交的现场录音、借据六张、宝鸡市XX号房权证、宝鸡市房产买卖协议书、房屋登记询问表、房屋所有权变更登记申请表、销售不动产发票、个人所得税完税证明、契税完税证明、宝鸡市住房和城市建设局00147581房权证、收据1张、渭滨区人民法院作出的（2017）陕0302行初28号行政裁定书及原、被告当庭陈述在案佐证。   本院认为：根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第五项、《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定,本案房产买卖协议签订前,虽涉案房屋所有权登记在被告李茂堂名下,但案涉房屋系在原告陈莲雀、被告李茂堂夫妻关系存续期间所购置,现没有证据证明原告陈莲雀、被告李茂堂约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有,故应当认定案涉房产属于原告陈莲雀、被告李茂堂的夫妻共同财产。被告李茂堂在向被告梁宗校夫妇介绍投资业务时，将涉案房屋房产证交给被告梁宗校及其妻子侯某某的行为，是为了使梁宗校夫妇对李茂堂产生信任感，对投资更有信心，双方的意思表达是一致的。但当梁宗校夫妇投资款不能按期收回时，被告梁宗校为追回投资款要求与李茂堂签订房产买卖协议，将案涉房产转移过户到梁宗校名下时，从现有证据分析，李茂堂对此并未提出异议，而是与梁宗校相互配合，共同前往不动产登记部门完成了签订房产买卖协议、房产过户等一系列不动产转移登记需要的各项形式要件及手续。庭审中被告李茂堂陈述是受到梁宗校夫妇胁迫而办理的过户，但不能提交相关证据予以证实。现无证据证明该买卖协议是在一方受胁迫的情况下签订的，即便有此情形，也应是协议一方当事人要求撤销合同而不是由原告来主张合同无效。原告陈莲雀认为二被告恶意串通，损害其利益的主张，与本院查明的事实不符，二被告并无恶意串通的故意和事实行为。就其房产买卖协议的合同效力，根据法律规定，买卖合同一般成立要件为买卖双方必须具有完全行为能力、是双方真实的意思表示、合同内容必须合法等。本案中被告梁宗校基于对该房屋权属登记证书公信力的信赖,与被告李茂堂签订房产买卖协议，系双方真实意思表示，且合同内容合法，并依此已办理了房产转移登记。涉案房屋系被告李茂堂和原告陈莲雀共同共有财产，被告李茂堂擅自处分该房屋虽已构成无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。从该规定可以看出，出卖人在缔约时对标的物没有处分权,并不影响买卖合同的效力。因此，原告主张二被告对陈仓区XX镇XX街XX号楼XX单元XX楼XX户住宅的房产买卖协议合同无效的事实和法律依据不足，依法不予支持。经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：   驳回原告陈莲雀的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告陈莲雀负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕 西省宝鸡市中级人民法院。                                             审 判 长  赵宝军                               人民陪审员  张宝仓                               人民陪审员 王永红                          二〇二〇年七月二日     法官助理  王莹                                                          书 记 员  杜乔欢           202003041621953122327811610321195312230021964925618917610XXXXXXXXXXXXXXX1966102917610XXXXXXXXXXXXXXX1952122427811610XXXXXXXXXXXXXXX12201612201719201542015719762000122934200020102014201466102920154239000201682016121976201091720142014620153292015420157159171096515201571515201612201712305415600147581120170302282315231529151391710965100          1