广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28115号原告：李小平，男，1949年11月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：林勋华，系广州金鹏律师事务所律师。被告：赵南，女，1982年11月30日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告：李小英，女，1947年11月17日出生，汉族，住址同上。被告：中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，住所地广东省广州市天河区。负责人：邓鸿岗。委托代理人：刘清鑫、何怡，均系该司职员。第三人：张金娣，女，1954年10月23日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。委托代理人：林勋华，系广州金鹏律师事务所律师。原告李小平诉被告赵南、李小英、中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行（以下简称“工商行高新支行”）及第三人张金娣所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李小平、第三人张金娣及其共同委托代理人林勋华，被告李小英到庭参加了诉讼。被告赵南、工商行高新支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小平诉称：李小平与赵南、李小英为亲属关系，其中李小平与李小英为姐弟关系，赵南与李小英为母女关系，李小平与赵南为舅甥关系。2001年李小平计划在广州购买商品房，并决定以三十年按揭贷款方式购买天河区平月路南国二街10号202房。在办理购房手续过程中，李小平因年龄较大，不符合三十年按揭贷款办理的年龄要求。鉴于此情况，为满足银行关于三十年按揭贷款的条件，李小平与赵南、李小英共同商定以赵南的名义购买涉案房屋并办理三十年按揭贷款；购买涉案房屋的资金及相关费用均由李小平出资，涉案房屋由李小平实际所有及支配使用；同时赵南、李小英承诺，李小平可随时要求赵南、李小英办理提前还贷手续，并将涉案房屋过户至李小平名下。李小平与赵南、李小英商定后，赵南向李小英出具公证授权委托书，委托李小英具体办理涉案房屋的购买事宜并办理相关手续。在购房过程中，赵南因在外地及境外生活居住均未实际参与购房过程，实际均由李小英持赵南出具的公证授权委托书以赵南名义办理购房手续，包括由李小英办理三十年按揭贷款，并代赵南签署相关文件。购房过程中，李小平也依约以自有资金支付了购房款首付款及购房相关税费。购房手续完成后，为证明涉案房屋为李小平出资购买，归李小平所有，李小英在受领涉案房屋的购房合同、抵押贷款合同、购房发票、税费收据、房产证、还贷存折等原件后，将签署原件均交付李小平，由李小平持有、保管至今。涉案房屋交付后，实际由李小平支配并实际生活居住至今。期间，涉案房屋的购房贷款本息，均由李小平委托张金娣缴纳，前期以现金形式存入赵南还贷存折，后期张金娣以银行转账形式汇入赵南前述还贷存折。在李小平实际支配、使用涉案房屋期间赵南主要在境外生活居住。2018年中旬，李小平与赵南、李小英商定提前清偿涉案房屋的抵押贷款，涂销涉案房屋的抵押权，并将涉案房屋转移登记至李小平名下。李小平与赵南、李小英共同向工商行高新支行申请办理提前还贷。提前还贷获得同意后，李小平以银行转账形式于2018年8月14日将提前还贷所需资金35万元汇入赵南还贷存折。根据工商行高新支行经办人员说明，提前还贷加扣款时间大概需要2个月，在扣款完成后，银行将出具贷款结清证明，李小平与赵南凭该证明办理抵押涂销和涉案房屋的过户手续。2018年11月，李小平到工商行高新支行经营场所查询提前还款进度，知悉李小平所持还贷存折已被赵南挂失，故无法查询，并告知提前还贷手续可能因扣款不成功而未完成。就此，李小平紧急寻找赵南，要求赵南说明情况。但赵南显示拒接李小平联系电话，之后又以微信方式托词应付李小平，以至涉案房屋及提前还贷资金均处于赵南不当控制之下，且因赵南挪用李小平还贷资金、挂失还款存折，致使李小平无法如期向银行清偿月供，现购房贷款出现违约，如不及时处理将实质损害李小平的合法权益。鉴于上述情况，赵南的行为已严重损害了李小平的合法权益。为维护李小平的合法权益，请求依法判令：1.赵南、李小英、工商行高新支行共同协助李小平清偿天河区平月路南国二街10号202房抵押贷款，办理涂销上述房屋抵押权的手续；2.赵南、李小英、工商行高新支行在李小平清偿上述房屋抵押贷款，涂销上述房屋的抵押权后，协助李小平将涉案房屋的所有权转移登记至李小平名下；3.赵南承担本案的全部诉讼费用。被告赵南未答辩亦未提交证据。被告李小英辩称：李小英同意李小平的诉讼请求。李小平打算购买涉案房屋，当时是李小英与李小平一起去看房，但由于李小平的年龄比较大，没有贷款政策优惠，所以以赵南的名义购买涉案房屋及办理按揭贷款手续，购买涉案房屋的首期款及按揭贷款及相关购房费用均由李小平支出。李小平购买涉案房屋后，由李小平一直实际居住使用。2002年赵南就出国留学。李小英与赵南没有在涉案房屋内居住过。被告工商行高新支行提交书面答辩状称：一、工商行高新支行不清楚李小平、赵南、李小英、张金娣之间借名买房和资金往来相关事实。不对李小平提供的除银行抵押贷款合同之外的证据及事实发表质证意见，请法院依法核实。二、赵南在工商行高新支行贷款相关事实经核查，具体情况如下：1.赵南因购房向工商行高新支行申请办理贷款，同时提供了一份经公证的委托书，内容为委托其母李小英代办购买涉案房屋及按揭等事宜。经审核业务申请资料符合当时业务规定后，工商行高新支行为赵南办理购房贷款，由赵南的代理人李小英签署相关资料和贷款合同。贷款发放后，贷款抵押物即涉案房屋于2003年办妥正式抵押登记等手续。自贷款发放后至2018年10月，赵南的本笔贷款还款记录正常。2.2018年11月20日贷款还款出现逾期情况。2018年11月22日，赵南本人前往工商行高新支行办理贷款提前还贷手续，归还贷款积欠本息。2018年11月27日赵南的全部贷款本息提前结清。2018年11月28日，赵南来工商行高新支行领取《贷款结清证明》时，因赵南无法提供房产证原件，工商行高新支行经办口头告知赵南抵押权涂销手续因资料缺失暂无法办理，请其配合提供资料。后赵南口头告知工商行高新支行其房产证原件丢失，申请工商行高新支行配合其出具资料，办理房管局挂失手续，但至今未向工商行高新支行提交办理挂失的相关资料。三、工商行高新支行已履行贷款合同约定的应尽义务，因李小平、赵南等人借名买房产生纠纷导致无法或怠于办理抵押权注销登记手续所引发的后果不应由工商行高新支行负责。若非经法院依法裁判，工商行高新支行无义务履行李小平诉请的内容。综上所述，恳请法院依法裁决。第三人张金娣述称：因为李小平行动不方便，所以李小平购买涉案房屋的所有手续及支付款项均是张金娣代李小平进行操作。张金娣同意李小平的全部诉讼请求。经审理查明：广州市天河区平月路南国二街10号202房（以下简称“涉案房屋”）查册时间为2020年6月19日的《广州市不动产登记查册表》载明：涉案房屋的产权人为赵南，占有部分为全部，建筑面积为183.696平方米；他项权利摘要载明抵押权利人为工商行高新支行，权利价值为1133320元等。李小英为户主的户口本载明李小英与赵南为母女关系。另在本案中，李小平与李小英确认双方为姐弟关系。2000年12月16日，赵南（认购方）与广州瑞华房地产开发有限公司（出售方，以下简称“瑞华公司”）签订《南国花园认购书》，约定赵南认购涉案房屋等。该认购书的认购方落款处有“李小平（代）”签名字样，并无赵南签名。2001年2月11日，瑞华公司出具收款收据，确认收到赵南交来的涉案房屋首期楼款（定金）105543元。2001年2月15日，赵南向李小英出具《委托书》，内容为：赵南拟在广州市珠江新城南国花园购买住房一套，因赵南现在北京居住，故委托其母亲李小英全权代理其在广州购买上述房产的预售房登记、签订购房协议、支付房价款、按揭、领取房产证及一切与购房相关的手续等。2001年2月16日，北京市西城第二公证处对上述《委托书》出具公证书，证明赵南签署上述《委托书》。2001年2月26日，赵南（乙方、买方）与瑞华公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定：甲方购买涉案房屋，总金额为1155432元；第一期楼款115543元，含定金10000元已于签署本合同时或之前付清；第二期楼款439889元，须于2001年1月16日或之前付清；余款600000元，须于甲方发出按揭通知书7日内办理申请按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方须于2001年5月30日前将涉案房屋交付给乙方使用等。同日，广东省公证处出具《公证书》，证明瑞华公司（卖方）的法定代表人陈勇民与赵南（买方）的代理人李小英自愿签订上述《商品房预售合同》等。同日，赵南（甲方、借款人、抵押人）、工商行高新支行（乙方、贷款人、抵押权人）与瑞华公司（丙方、担保人、发展商）签订《购房抵押借款合同》，约定：贷款金额为600000元，并将涉案房屋作为贷款的抵押担保等。该合同甲方落款处有“赵南（李小英代）”签名字样。同日，瑞华公司出具收款收据，确认收到赵南交来的涉案房屋第二期楼款439889元。之后，广州合富辉煌房地产销售中心出具收据确认收到赵南办证费、契税、印花税。瑞华公司出具收款收据确认收到赵南住户卡工本费、登记费、可视对讲建安费等。2003年5月9日，瑞华公司出具发票确认收到赵南购房款1133320元。2003年6月17日，广州市财政局第一分局出具《契税完税证》，载明赵南已缴纳涉案房屋的契税。2003年8月4日，广州市国土资源和房屋管理局颁发涉案房屋的《房地产权证》，载明涉案房屋的权属人为赵南，占有房屋份额为全部等。2018年11月28日，李小平以其为涉案房屋的实际所有权人为由提起本案诉讼。在本案中，李小平持有上述《南国花园认购书》《购房抵押贷款合同》、税费收据、契税完税证、购房款发票及《房地产权证》等原件。李小平为证明其主张另提交显示李小平、赵南、李小英、张金娣四人于2018年12月7日签名及按指印的材料，该材料载明：赵南与李小平为外甥女与舅舅的关系；2001年李小平借用赵南的名义贷款购买了涉案房屋，用于购买涉案房屋的全部款项及偿还贷款均由李小平支付；赵南没有支付过任何款项，赵南确认涉案房屋权属归李小平实际所有，与赵南无关等。同日，工商行高新支行出具《个人贷款结清证明》，载明：借款人赵南在该行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2001年3月20日，贷款金额为600000元，贷款期限为360个月，该笔贷款本息已于2018年11月27日全部结清。在本案中，工商行高新支行表示因涉案房屋的贷款本息已还清，其同意涂销涉案房屋的抵押权。李小平明确其第一项诉讼请求为要求赵南、工商行高新支行涂销涉案房屋的抵押权登记。关于涉案房屋房款的支付情况。李小平称其以现金方式将涉案房屋的首期房款交给李小英、张金娣，由李小英、张金娣支付给瑞华公司。关于涉案房屋的按揭款，李小平委托张金娣以现金及转账的方式不定期转到赵南的按揭供款账户，由工商行高新支行进行按揭扣款。李小平就其上述所述提交以下证据：1.赵南名下的账号为36×××91的银行存折（李小平持有该存折原件），显示该存折分别在2017年4月20日、8月5日、10月31日、2018年5月3日存入10000元，在2018年8月14日存入350000元。2.张金娣名下账号为62×××26的账户的明细清单，载明张金娣分别于2015年12月6日、2016年8月30日向*南转账支付20000元，于2017年4月20日、8月5日、10月31日向*南转账支付10000元，于2018年5月3日取款10000元。3.李小平名下账号为62×××25的账户的明细清单，显示李小平在2018年8月14日向*南转账支付350000元。另，李小平申请本院调取赵南名下的账号为36×××91的账户的流水记录，本院调取的银行流水显示赵南上述账户自2003年10月16日开始多次在“广州南国支行”交易网点存入5000元、20000元、10000元等数目不等的款项，2015年9月8日张金娣转入10000元，2015年12月6日张金娣转入20000元，2016年8月30日张金娣转入20000元，2017年4月20日张金娣转入10000元，2017年8月5日张金娣转入10000元，2017年10月31日张金娣转入10000元，2018年5月3日张金娣转入10000元，2018年8月14日李小平转入350000元。李小平对上述银行流水质证称确认上述流水的真实性，因其前期是以现金存款方式将款项存进赵南的按揭供款账户，上述显示“广州南国支行”交易网点存入的款项为其存入用以偿还按揭贷款。李小英、张金娣对上述证据的真实性予以确认，并表示确认李小平上述所述。关于涉案房屋的居住使用情况。李小平称涉案房屋一直由其居住使用。李小平就其上述所述提交以下证据原件：1.2001年5月9日填发的涉案房屋的管理费发票一张。2.张金娣签署的《本地电话业务登记表》，载明：服务性质为新装，客户名称为张金娣，装机地址为涉案房屋，该登记表上方有打印的时间“2001年9月22日”。3.张金娣2002年10月26日签署的《中国建设银行广东省分行“缴费一户通”业务授权委托书》，载明：委托人为张金娣，受托人为中国建设银行广东省分行，地址为涉案房屋，委托人授权受托人定期在受托人的银行账户45×××11中支付电费、煤气费及市有线电视费等费用。上述委托书加盖有中国建设银行广州市2002年10月26日的业务用公章。4.张金娣2002年10月26日签署的《缴费账户（变更）委托书》，载明：委托人为张金娣，委托人授权黄埔供电局公司在其账户收取用户应付的电费款项；用户姓名为赵南，用户地址为涉案房屋；缴费账户户名为张金娣，银行账号为45×××11，联系地址为涉案房屋。上述委托书加盖有中国建设银行广州市2002年10月26日的业务用公章。5.张金娣2002年10月26日签署的《委托银行自动转账付款缴费授权书》，载明：授权人为张金娣，张金娣授权广州市有线电视网络工程有限公司与广州市可视电信有限公司委托建设银行从本人扣款银行账户支付本人使用的广州有线电视收视维护费，从2002年11月1日起扣费。上述委托书的被授权人落款处加盖有广州市有线电视网络工程有限公司与广州市可视电信有限公司的公章，授权人签章处加盖有中国建设银行广州市2002年10月26日的业务用公章。6.张金娣2003年8月22日签署的《银行代扣管道煤气费授权书》，载明：授权人为张金娣，张金娣同意并授权广州市煤气公司委托银行，通过银行自动转账支付方式从张金娣银行账户内转账支付赵南用户应付的煤气费及有关费用；煤气用户名为张金娣，用气地址为涉案房屋，银行卡号为36×××80。上述委托书加盖有广州市煤气公司的公章以及“南国花园分理处”及“2003年8月22日”印章。7.张金娣2009年11月20日签署的《银行代扣管道燃气费授权书》，载明：张金娣同意并授权广州市煤气公司委托银行，通过银行自动转账支付方式从张金娣工商银行账户内转账支付用户应付的燃气费及有关费用；煤气用户名为赵南，用气地址为涉案房屋，银行卡所有人为张金娣，银行卡号为36×××82。上述委托书加盖有广州燃气集团有限公司的公章。8.张金娣名下的卡号为45×××11的银行账户流水，显示该账户在2014年1月5日至2018年11月12日期间有多次代扣有线电视费、电费等记录；张金娣名下的账号为36×××82的银行账户流水，显示该账户在2015年6月21日至2020年4月18日期间有多次代扣有煤气费记录；李小平称上述费用为涉案房屋的费用。9.广州瑞华物业管理有限公司南国花园管理处2020年6月28日出具的《证明》，载明：李小平是涉案房屋的住户，自收楼后于2001年12月份装修完工居住至今等。李小英、张金娣对上述证据均无异议，张金娣确认涉案房屋自开发商交付之日至今一直由李小平居住使用，其为受李小平委托代办缴纳水电煤气等相关费用。在本案中，各方另就以下问题发表了各自观点。一、关于涉案房屋登记在赵南名下的原因。李小平称因其购房时年龄已超过可以办理三十年最长按揭贷款的年限，所以以赵南的名义购买涉案房屋，主要目的是以赵南的名义办理按揭，李小平虽然另有一儿子，但因为当时儿子没有工作，无法开具收入证明，而赵南当时在其父亲开设的工厂工作，赵南可以开具每月8000元的收入证明，因此以赵南的名义购买涉案房屋。二、关于李小平是否曾要求赵南向其过户涉案房屋。李小平称其2017年曾重病住院，当时就要求赵南将涉案房屋过户至李小平名下，赵南当时也表示同意；2018年李小平出院后着手与赵南办理涉案房屋提前还贷等手续，2018年年中赵南曾向李小平、张金娣等提出要求取涉案房屋的房产证原件，但李小平、张金娣没有同意，后来李小平通过案外人知道涉案房屋被挂在网上出售。另在本案中，李小英确认其与赵南曾与李小平口头约定李小平可随时要求赵南向李小平过户涉案房屋。另在本案中，李小平提供广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》证明其具有购房资格。在本案中，本院到涉案房屋进行现场勘查，现场由李小平打开涉案房屋的大门协助勘查。本院另于涉案房屋的出入口张贴申报权利公告多张告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利。在本院指定的申报权利期间，无相关人员向本院申报权利。另查明，2018年5月20日案外人谢俊鸣（买方）与赵南（卖方）等签订《房屋买卖合同》，约定：赵南向谢俊鸣出售涉案房屋，成交价为10000000元等。2019年1月18日，谢俊鸣以赵南违约为由向本院起诉要求解除上述合同等。现上述案件尚未审结。另，本院根据李小平本案提出的保全申请，作出（2018）粤0106民初28115号民事裁定，裁定冻结被告赵南的银行存款6000000元或查封、扣押其等值财产，并实际于2018年12月19日查封涉案房屋，本案对涉案房屋的查封为首次查封。本院认为：李小平主张其为办理按揭贷款，以赵南的名义购买涉案房屋，涉案房屋实际由李小平出资购买并实际居住使用，因此李小平为涉案房屋的实际所有权人。本院对此分析如下：第一，《南国花园认购书》载明李小平代赵南签署该认购书，《商品房预售合同》及《购房抵押借款合同》载明李小英代赵南签署该认购书，且李小英在本案中亦确认李小平上述主张，据此李小平主张其为借用赵南名义购买涉案房屋可予采信。第二，李小平持有涉案房屋的购房发票、税费收据等原件，李小平另提交其名下以及张金娣名下的账户流水证明其多次向赵南的按揭供款账户，赵南的按揭供款账户的流水亦显示李小平、张金娣多次向该账户支付款项，张金娣亦确认其为代李小平支付相关款项，李小英亦确认涉案房屋为李小平出资购买，据此李小平主张涉案房屋实际由其出资购买可予采信。第三，李小平持有缴纳涉案房屋管理费的收据原件，并提交广州瑞华物业管理有限公司南国花园管理处出具的《证明》证明其于2001年12月居住于涉案房屋至今，李小平另提交张金娣自2001年开始签署的《本地电话业务登记表》《中国建设银行广东省分行“缴费一户通”业务授权委托书》《缴费账户（变更）委托书》《委托银行自动转账付款缴费授权书》《银行代扣管道煤气费授权书》原件及张金娣名下的账户流水证明李小平自2001年开始已委托张金娣代办缴纳涉案房屋的水电煤气等相关费用，张金娣确认李小平上述主张，本院对涉案房屋进行现场勘查可确认涉案房屋由李小平控制使用，且经本院于涉案房屋张贴申报权利公告亦无相关人员向本院申报权利，据此李小平主张涉案房屋自开发商交付之日起一直由其居住使用可予采信。第四，李小平提交的显示由李小平、赵南、李小英、张金娣四人签名及按指印的材料载明：赵南确认2001年李小平借用赵南的名义贷款购买了涉案房屋，用于购买涉案房屋的全部款项及偿还贷款均由李小平支付，赵南没有支付过任何款项，赵南确认涉案房屋权属归李小平实际所有。赵南经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应视为其对上述证据放弃抗辩的权利。综上，李小平主张其以赵南的名义购买涉案房屋，涉案房屋实际由其出资购买并实际居住使用，其为涉案房屋的实际所有权人具有事实依据，本院予以采纳。关于李小平要求赵南、工商行高新支行协助其涂销涉案房屋的抵押权的诉请。涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》载明涉案房屋的产权人为赵南，抵押权利人为工商行高新支行。工商行高新支行在本案中确认涉案房屋的贷款本息已还清，并明确同意涂销上述抵押权。据此，李小平作为涉案房屋的实际所有权人诉请赵南、工商行高新支行协助其涂销涉案房屋的抵押权具有事实和法律依据，本院予以支持。关于李小平要求赵南向其过户涉案房屋的诉请。李小英受赵南委托签订《商品房预售合同》购买涉案房屋，李小英在本案中确认赵南曾与李小平口头约定李小平可随时要求赵南向李小平过户涉案房屋。另如上所述，可认定李小平为涉案房屋的实际所有权人，且在赵南、工商行高新支行协助李小平涂销涉案房屋的抵押权后，涉案房屋过户至李小平名下不存在障碍。据此，李小平作为涉案房屋的实际所有权人诉请赵南向其过户涉案房屋具有事实和法律依据，本院予以支持。另，涉案房屋并非登记在李小英名下，李小平诉请李小英承担相关责任依据不足，本院不予支持。赵南经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告赵南、中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行于本判决发生法律效力之日起十五日内，涂销广州市天河区平月路南国二街10号202房的抵押权登记；二、被告赵南于本判决第一项履行完毕之日起十五日内，协同原告李小平到房地产管理部门将上述房屋过户至原告李小平名下；三、驳回原告李小平的其他诉讼请求。本案受理费53800元及保全费5000元，均由被告赵南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  曹效清人民陪审员  吴旭英二〇二〇年七月二十四日书 记 员  蒲肖明何瑞雯