四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7733号 原告：成都丰汇商业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区锦官驿街**负****。 法定代表人：刘国伟，成都丰汇商业管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：李静，广东金地（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明，广东金地（成都）律师事务所律师。 被告：成都香贝金丘商贸有限公司，住所地：成都市锦江区东大街芷泉段**********。 法定代表人：郑炳鑫，成都香贝金丘商贸有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：王录生，四川明炬律师事务所律师。 原告成都丰汇商业管理有限公司（以下简称丰汇公司）与被告成都香贝金丘商贸有限公司（以下简称香贝金丘公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰汇公司的委托诉讼代理人李静、被告香贝金丘公司的委托诉讼代理人王录生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丰汇公司向本院提出诉讼请求：1．判令香贝金丘公司向丰汇公司支付拖欠的物业管理费212357.33元及其滞纳金87877.02元，空调电费38074.1元、维修服务费123元及滞纳金9748.62元，总计348180.05元；2．本案诉讼费由香贝金丘公司承担。事实与理由：2016年7月22日，丰汇公司就香贝金丘公司承租位于成都市锦江区的商业管理服务事宜与香贝金丘公司签订《水璟唐商业管理服务合同》。合同签订后，丰汇公司为其承租使用期间提供物业管理、保安、保洁、维修等管理服务工作，但香贝金丘公司却未能按合同约定履行支付物业管理等费用义务。 香贝金丘公司辩称，一、香贝金丘公司不是本案适格的被告。2016年7月22日，香贝金丘公司与成都文锦建设投资有限责任公司签订案涉商铺的租赁合同，后成都皮诺餐饮管理有限公司与香贝金丘公司和成都文锦建设投资有限责任公司签订租赁合同承租人变更协议，将案涉商铺承租人的权利义务转让给成都皮诺餐饮管理有限公司。因此，案涉商铺的实际承租人已经由香贝公司变更为成都皮诺餐饮管理有限公司，丰汇公司应当向成都皮诺餐饮管理有限公司而非香贝公司主张物业费。香贝公司不是本案适格的被告，无需向丰汇公司承担责任。二、成都文锦建设投资有限责任公司对香贝公司存在严重的欺诈行为。成都文锦建设投资有限责任公司在与香贝公司签订商铺租赁合同时，明知案涉商铺没有取得规划许可证、施工许可证等合法手续，更没有通过竣工验收，根据法律规定，该租赁合同无效。因此，丰汇公司应向成都文锦建设投资有限责任公司主张物业费，与丰汇公司无关。 本院经审理认定事实如下：2016年7月22日，出租方成都文锦建设投资有限责任公司（以下简称文锦公司）与承租方香贝金丘公司签订《水璟唐商铺租赁合同》，约定：文锦公司将坐落于成都市锦江区水井坊历史文化保护街区C地块（水璟唐）的商铺，具体铺位信息及编号为：锦江区锦官驿街号商铺出租给香贝金丘公司使用。双方经协商该商铺暂定租赁面积以344平方米计取，最终租赁面积以甲乙双方测量的为准，如有异议，最终实际租赁面积以甲方委托国家认证的测绘机构按上述套内建筑面积约定的标准实际测量结果为准。租赁期限为5个租赁年度，自起租日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满。该商铺的约定交付日期为2016年8月20日，约定交付日与实际交付日不一致的，以实际交付日为准。2017年5月26日，文锦公司（出租人）与香贝金丘公司（原承租人）、成都皮诺餐饮管理有限公司（新承租人，以下简称皮诺公司）签订《租赁合同承租人变更协议》，约定：鉴于文锦公司和香贝金丘公司于2016年7月22日签订《水锦界商铺租赁合同》，约定由文锦公司向香贝金丘公司出租水璟唐11栋1号房屋，面积为344平方米，文锦公司已按约将租赁商铺交付给香贝金丘公司。现香贝金丘公司向文锦公司提出申请，希望将租赁合同项下香贝金丘公司作为承租人的全部权利义务转让给皮诺公司，由皮诺公司继续在租赁房屋内以皮诺公司名称/商号对外经营，并用于从事餐饮经营项目，文锦公司同意配合。三方经友好协商，各方同意自本协议签订之日起，将租赁房屋的承租人变更为皮诺公司。在本协议生效日之前，香贝金丘公司应向文锦公司履行但尚未履行的义务，以及香贝金丘公司在履行租赁合同过程中产生的各项责任（包括对文锦公司应承担的责任及其他法律责任），香贝金丘公司应继续履行和承担，同时由皮诺公司承担连带保证责任。自本协议生效之日起，皮诺公司承担香贝金丘公司在租赁合同项下的一切权利、义务。香贝金丘公司就本协议生效之日起皮诺公司对租赁合同项下义务的履行情况与皮诺公司一并向文锦公司承担连带清偿责任。同日，文锦公司与皮诺公司签订《水锦界商铺租赁合同之补充协议》，约定：文锦公司同意对皮诺公司自2016年11月16日至11月29日期间的应缴租金11832.91元及应缴物业管理费12842.67元予以免除。同时，皮诺公司承诺并同意：如皮诺公司在租赁期内发生不履行或违反租赁合同及本协议项下的任何义务，文锦公司有权撤销给予皮诺公司的上述租费减免优惠或者其他优惠政策，并要求皮诺公司按租赁合同约定标准补缴和履行支付租金、物业费和推广费的义务。 2016年7月22日，丰汇公司（甲方）与香贝金丘公司（乙方）签订《水璟唐商业管理服务合同》，约定：丰汇公司受文锦公司委托，为维护整个水璟唐的正常运作，对水璟唐项目提供商业管理、保安、清洁、维修等管理服务工作。商业管理服务期限为5个租赁年度，自香贝金丘公司进场之日起至2021年8月19日止。物业管理费按该商铺租赁面积计算，物业管理费标准为含税价80元/平方米/月收取，自装修截止次日起，香贝金丘公司应向丰汇公司交纳物业管理费。物业管理费应按月支付，香贝金丘公司应于每月25日或之前支付下个月物业管理费。首月物业管理费于装修期满前10日支付，装修期满后首月应交纳的物业管理费金额=月物业管理费金额÷该月天数×该月实际租赁天数（自商铺装修截止次日起至该月月底）。首月物业管理费：11925.33元。最后一个月的物业管理费：最后一个月应缴纳的物业管理费金额=月物业管理费金额÷该月实际天数×该月实际租赁天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）。水璟唐项目的物业管理费，不包括空调费，空调电费均由租户自行承担，含税价电费1.35元/千瓦时。对于香贝金丘公司使用商铺所发生的各项能源费用，均由丰汇公司设置专用计量仪表按照香贝金丘公司实际使用量支付。香贝金丘公司须按该商铺独立记录表所示，或按丰汇公司向香贝金丘公司提供的公共事业单位账单，在收到该等记录表或账单后5个工作日内支付所有因使用该商铺而产生的相关费用。在装修期和租赁期限内，香贝金丘公司逾期支付或补缴物业管理费及物业保证金等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。滞纳金不包含应纳或应付增值税额。丰汇公司有权在收取上述费用时，同时收取基于协议价格和适用增值税率计算的增值税。在装修期和租赁期限内，香贝金丘公司逾期支付水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一日，应按上述费用的2‰或国家有关规定交付滞纳金。滞纳金不包含应纳或应付增值税额。丰汇公司有权在收取上述费用时，同时收取基于协议价格和适用增值税率计算的增值税。 商铺租赁期限内，因香贝金丘公司和皮诺公司未按照约定支付租金及物管费，文锦公司、丰汇公司多次通过电子邮件对香贝金丘公司和皮诺公司进行催收。2017年11月25日，文锦公司、丰汇公司通过电子邮件向香贝金丘公司、皮诺公司发出《租费催收通知》，要求香贝金丘公司和皮诺公司于2017年11月30日前支付拖欠的自2016年10月1日至2017年11月30日期间的欠款共计1142253.89元（含租金、物管费、推广费等，水电等能耗费用以实际使用为准）和2017年12月1日-12月31日应缴租金110068.48元、物业推广费27520元以及因逾期支付上述欠款需按日承担的滞纳金473665.44元。2017年12月1日，文锦公司、丰汇公司通过电子邮件向香贝金丘公司、皮诺公司发出《解除通知书》，自2017年12月1日起解除双方签订的《水璟唐商铺租赁合同》和《水璟唐商业管理服务合同》。 另查明，文锦公司于2017年3月21日取得案涉商铺建设工程规划许可证。香贝金丘公司和皮诺公司欠缴2017年4月9日至2017年11月30日期间的物业管理费共计212357.33元，欠缴2017年1月至2017年11月期间的电费38074.1元。 上述事实，有当事人提交的丰汇公司、香贝金丘公司的工商信息、《水璟唐商铺租赁合同》、《租赁合同承租人变更协议》、《水锦界商铺租赁合同之补充协议》、《水璟唐商业管理服务合同》、《商户信息登记表》、《租费催收通知》、《解除通知书》、快递详情单、用电量抄表记录，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，案涉《水璟唐商铺租赁合同》《租赁合同承租人变更协议》《水锦界商铺租赁合同之补充协议》《水璟唐商业管理服务合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于丰汇公司能否向香贝金丘公司主张物业管理费等费用。对此，本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，物业服务企业可以依据业主和物业使用人的约定，向物业使用人主张物业服务费。根据文锦公司、香贝金丘公司、皮诺公司签订的《租赁合同承租人变更协议》，自协议签订之日起，案涉商铺的实际使用人变更为皮诺公司，皮诺公司应当按照协议约定支付租金、物业管理费等费用，香贝金丘公司就皮诺公司应当支付的一切费用承担连带清偿责任。故案涉商铺的实际使用人虽变更为皮诺公司，但香贝金丘公司仍应就皮诺公司欠付的物业管理费承担连带清偿责任，丰汇公司有权依据上述《租赁合同承租人变更协议》的约定，向香贝金丘公司主张案涉商铺欠付的物业服务费及电费损失。因此，丰汇公司诉请香贝金丘公司支付欠付的物业服务费212357.33元及电费38074.1元，符合合同约定，本院予以支持。但丰汇公司主张的维修服务费，因未提供证据证明上述费用实际发生，对此本院不予支持。 对于丰汇公司主张的物业服务费及空调电费的滞纳金即违约金的具体金额。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑丰汇公司的实际损失及本案的具体情况，确定香贝金丘公司按尚欠物业服务费212357.33元及电费38074.1元的10%向丰汇公司支付违约金即21235.7元、3807元，对丰汇公司多主张的部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告成都香贝金丘商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都丰汇商业管理有限公司支付物业服务费212357.33元及滞纳金21235.7元； 二、被告成都香贝金丘商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都丰汇商业管理有限公司支付电费38074.1元及滞纳金3807元； 三、驳回原告成都丰汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告成都香贝金丘商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3261元，由原告成都丰汇商业管理有限公司负担681元，由被告成都香贝金丘商贸有限公司负担2580元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 朋 二〇二〇年七月十六日 书记员 覃雪梅