河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初907号原告：郑州恒诚房地产开发有限公司，住所地郑州市高新技术产业开发区金梭路**楼******，统一社会信用代码：91410100614711560A。法定代表人：张书瑞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘浩鹏，男，1986年12月6日出生，汉族，住郑州市金水区，系该公司员工，特别授权，即代为提起诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼，代为进行调解、和解，代收法律文书等。被告:卢书杰，男，汉族，1979年9月19日出生，住宜阳县，农民。原告郑州恒诚房地产开发有限公司（以下简称恒诚公司）与被告卢书杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘浩鹏、被告卢书杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求解除原被告双方2017年3月29日签订的编号为17003240017的《商品房买卖合同》及其补充协议，并要求被告协助原告办理《商品房买卖合同》的备案注销登记；二、请求撤销被告所购房屋的房屋预告登记，并要求被告协助原告办理注销预抵押登记；三、请求被告偿还贷款银行扣划原告的保证金合计84800.82元（暂计至2020年2月）；四、请求被告按照合同总价款的5%支付违约金，计32222元；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2017年3月29日签订编号为17003240017的《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于管城××区××西、××北紫荆××星大厦××房屋××套，被告采取首付款和银行按揭方式支付购房款，并于2017年4月5日和贷款银行签订《个人房屋抵押借款合同》，原告对按揭贷款承担阶段性连带责任担保。自2018年5月20日至今，被告逾期偿还银行按揭贷款，导致原告承担担保责任，截止2020年2月，原告共计代偿84800.82元。现原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请依法判决。被告卢书杰辩称：因为我现在没有能力归还银行贷款，同意解除合同，但合同解除后我交过的购房款原告应退还给我，原告主张的违约金过高，原告没有按期交房，也存在违约责任。经审理查明：2017年3月29日，原告恒诚公司与被告卢书杰签订《紫荆之星认购协议》一份，并签订编号为17003240017的《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定被告购买原告开发的位于管城××区××西、××北紫荆××星大厦××房屋××套，总价款644448元，首付款324448元分四次于2018年6月30日支付完毕，剩余320000元采用银行按揭贷款方式支付，交房时间为2019年12月30日。并约定买受人没有按约定付清出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除合同；买受人同意在未向出卖人结清全部购房款及应由买受人支付的款项时，出卖人有权不予交房且不视为逾期交房；如因买受人原告导致合同解除的，买受人应支付总房款百分之五的违约金给出卖人，并在出卖人送达解除合同通知书之日起7日内办理好解除合同手续，以及承担解除合同的全部费用和出卖人因签署本合同和补充协议所承担的全部税费。合同签订后，被告卢书杰支付了前三次首付款共计259448元，并在华夏银行股份有限公司郑州北环路支行办理了32万元的按揭贷款，原告恒诚公司对该贷款提供阶段性连带责任担保，涉案房屋在郑州市国土资源局先后办理了预购商品房买卖预告登记和预购商品房抵押权预告登记。被告卢书杰归还银行贷款至2018年4月24日，后因其逾期未还银行贷款，导致原告承担担保责任，自2018年5月20日至2019年10月31日，原告恒诚公司连续被贷款银行扣划贷款本息共计69817.06元，2019年11月18日，恒诚公司向卢书杰发出催告函，但卢书杰至今未能偿还恒诚公司所代偿的全部款项，故此原告诉入法院。上述事实，有原、被告陈述及《紫荆之星认购协议》、《商品房买卖合同》及补充协议、付款收据、银行交易流水、扣款说明、不动产登记证明等予以证明，可以认定。本院认为，原告恒诚公司与被告卢书杰签订的《紫荆之星认购协议》及《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方均应依约履行合同义务。现因被告卢书杰无力偿还银行贷款，导致原告恒诚公司承担担保责任被银行连续扣划贷款本息，经催收后，卢书杰仍未能偿还银行贷款，原告要求解除合同，并要求被告支付合同总价款5%的违约金，符合双方合同约定及法律规定，予以支持。合同解除后，被告卢书杰已付的购房款，包括首付款259448元及银行贷款320000元共计579448元，恒诚公司应退还给被告卢书杰，但考虑到恒诚公司因承担担保责任已被银行连续扣划贷款本息，以及卢书杰自身已无力偿还银行贷款，恒诚公司可在优先归还完全部银行贷款后，将剩余购房款退还被告卢书杰。原告请求撤销被告所购房屋的房屋预告登记，不属于法院民事案件的受理范围，不予支持，但在具备注销登记条件时，被告卢书记应协助原告办理预购商品房买卖预告登记和预购商品房抵押权预告登记的注销登记。因被告卢书杰未按期支付购房款，按照合同约定，恒诚公司有权不予交房且不视为逾期交房，故被告卢书杰提出恒诚公司存在逾期交房的违约责任，理由不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告郑州恒诚房地产开发有限公司与被告卢书杰签订的编号为17003240017的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告卢书杰赔偿原告郑州恒诚房地产开发有限公司违约金32222元；三、原告郑州恒诚房地产开发有限公司可优先偿还卢书杰所欠的银行贷款，在扣除其代偿的全部贷款本息及上述第二项判决的违约金后，将剩余购房款在房屋权属预告登记注销后7日内归还被告卢书杰；四、银行贷款付清后7日内，被告卢书杰应协助原告办理预购商品房买卖预告登记和预购商品房抵押权预告登记的注销登记；五、驳回原告郑州恒诚房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取1320元，由被告卢书杰承担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  戚志明二〇二〇年七月二十一日书记员  梅红霞附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。