苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初415号原告：周炎华，男，1982年2月16日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告：朱秋菊，女，1982年9月24日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人（两原告共同委托）：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被告：当代节能置业（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区广济北路**。法定代表人：侯庆存，总经理。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋瑞，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。原告周炎华、朱秋菊与被告当代节能置业（苏州）有限公司销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序。后因本案部分事实需要进一步查实，本案依法转为独任制普通程序，并分别于2020年6月12日、2020年7月2日两次公开开庭进行了审理。原告朱秋菊及其共同委托诉讼代理人刘朋、被告当代公司的委托诉讼代理人宋瑞两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周炎华、朱秋菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期对原告购买的位于苏州市姑苏区苏站路1333号当代万国府9幢1007室房屋内装饰装修问题(附问题清单)进行修复并将保修期自修复合格之日起计算；2、判令被告赔偿原告房屋空置损失12万元（按照5174元/月的标准计算自收房之日即2018年1月27日起计算至今，仅主张12万元）；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确第一项诉讼请求中需要修复的项目为：两个角阀未固定、墙面存在裂缝、地、地漏反臭增加要求被告就地板存在划痕、踢脚线破损、地、地板存在灰尘折价赔偿1万元的诉讼请求实与理由：2016年6月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，出卖人将位于苏州市姑苏区房屋（建筑面积103.32平米）出售给买受人，该房屋为全装修房。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款。2018年1月底，被告通知原告办理房屋交付手续，原告收房后发现房屋装饰装修存在严重的质量问题，如门窗锁、地、地面面、房屋吊顶、房屋顶板、安装设施等存在诸多问题。就上述存在的问题，原告于收房当日便向被告提出，并对陆续发现的问题向被告反馈并要求对问题进行处理，但被告一直拖延怠于维修。因上述质量问题给原告造成的损失，被告应当予以赔偿，故原告诉至法院，望判如所请。被告当代公司辩称，1、涉案房屋符合法定和约定的交付标准，不存在导致房屋无法居住的质量问题。涉案房屋在建设完成后已经通过主管部门验收取得了工程竣工验收备案表，且原告于2018年1月27日接收涉案房屋。2、原告主张房屋存在的质量问题与客观事实不符，案涉房屋并不存在导致房屋无法居住的质量问题。案涉房屋并非全屋地板冒灰，被告为增加业主满意度才对全屋地板进行更换，且地板自2018年5月6日至6月5日修复完毕，维修周期一个月，不影响原告正常居住使用。3、判断房屋是否存在质量问题以及影响居住，应当以房屋是否符合相关规范为唯一的标准。关于空置损失，因案涉房屋存在的质量瑕疵并不导致房屋无法居住使用，且原告亦未实际发生相应的租赁费用，根据合同的相关约定，原告主张的空置损失不应予以支持。4、根据合同约定，保修期不应予以延长。5、地、地漏阀问题不属于质量问题。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2016年6月10日，当代公司（出卖人）与周炎华、朱秋菊（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区苏站路1333号（当代万国府小区）某幢某室住宅房屋，该房屋为全装修房，建筑面积103.32平方米，总价为2858864元。合同第十二条关于房屋保修责任约定：出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。合同附件九第六条约定：因出卖人修复、整改房屋给买受人造成损失的，出卖人负责赔偿直接损失，但买受人应出示相关证据。当代公司于2017年8月取得案涉房屋的竣工验收备案表等，10月30日取得《苏州市商品房交付使用通知书》。后，当代公司于2018年1月27日将案涉房屋交付给周炎华、朱秋菊。苏州千千户验房咨询有限公司接受周炎华、朱秋菊委托，出具检验报告一份，提出房屋在门窗锁、地、地面面、房屋吊顶、房屋顶板、安装设施等处存在多项质量问题。因地板冒灰，朱秋菊于2018年3月5日向物业管家预约周末维修。因需要维修的户数较多，维修工人未能于周末至朱秋菊处维修，朱秋菊改约到下周末维修，朱秋菊并提出，针对地板冒灰问题，需要将地板全部拆除，地，地面找平后再重铺地板/div>2018年4月30日，物业管家联系朱秋菊称，地，地板维修工人可以在2018年5月2日上门处理秋菊称只有周末有空。2018年5月6日，地，地板维修工人上门针对地板冒灰问题进行吸灰秋菊认为吸灰不能解决问题，要求将地板拆除、地、地面找平后重铺地板。地板拆除、地面找平工作于2018年6月5日完成018年6月8日，地，地脚线重新安装完毕/div>因发现客厅及三个卧室的墙面有裂缝，朱秋菊预约墙面维修。维修期间，朱秋菊发现新的墙面裂缝并陆续要求维修工人对新发现的墙面裂缝进行维修，维修人员均已维修完毕。墙面维修期间及维修结束后，朱秋菊认为，因墙面多次维修且未对地板采取相关保护措施，造成地板划痕，墙面维修时有水、粉尘等浸入地板，导致地板基本报废，要求将原地板拆除并更换新地板。维修方认为墙面维修时对地板进行了保护，墙面维修并不导致地板报废，同意将地板拆除并清理墙面维修时浸入地板缝隙的粉尘后重新铺装地板，但不同意更换新的地板。因双方对于地板的维修方案有分歧，并始终未能达成一致。2019年6月17日，朱秋菊微信物业管家称，如未经朱秋菊同意，朱秋菊会针对私自入户进行的维修进行投诉；未经其同意，无权进入室内对地板进行维修。至本院现场勘验时（2020年6月12日上午），案涉房屋内北卧室的地脚线未安装完毕，南次卧的地板未铺装。2020年6月12日上午，本院组织双方进行现场勘验，至现场勘验时，案涉房屋空置，无任何家具。朱秋菊反映的问题为南次卧的地板未铺装完毕、北卧室的踢脚线未安装、两个角阀未固定、地、地漏反臭于前述问题，当代公司称，朱秋菊要求将全部地板更换，而当代公司认为无须更换。当代公司要求将地板清理后铺装，朱秋菊不同意，故当代公司未能完成地板、踢脚线铺装。角阀不属于质量问题、未见地漏反臭。经本院释明后，朱秋菊同意由当代公司将地板铺设完毕。当代公司于2020年6月22日将涉案地板全部安装完毕。铺装完毕后，朱秋菊认为部分地板有划痕、踢脚线破损、地、地板之间仍存在灰尘要求折价赔偿1万元，当代公司同意折价赔偿1000元。双方对于折价赔偿事宜未能达成一致。另，朱秋菊在收房后还报修外卫生间镜子裂痕、客厅灯不亮、厨房柜子开裂、室内门及门套、橱柜底部垃圾清理、煤气管处理、阳台铝合金窗与墙面接口处的缝隙太大、主卧卫生间台盆更换、淋浴房向外渗水、厨房水槽划痕、客厅地砖及大理石打磨、南阳台门有响声等，当代公司派维修工人完成了对应维修。因已安装橱柜、台盆柜已安装完毕，维修工人提出用发泡剂固定角阀的维修方案，朱秋菊不同意。对于地漏反臭问题，维修工人进行了相关配件的更换。案件审理过程中，双方一致明确，案涉房屋的租金损失按照5174元/月计算。以上事实，由原告提交的苏州市商品房买卖合同、购房发票、检验报告、维修记录表、照片、微信聊天记录，被告提供的建筑工程竣工验收备案表、建设工程规划核实合格证、商品房交付使用通知书、房屋交接单、装修房维修视频光盘、微信聊天记录等证据予以证实。本院认为，周炎华、朱秋菊与当代公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当代公司交付的房屋在质量保证期内发生质量缺陷，当代公司应履行维修义务，并承担违约责任。对于原告提出的被告应将两个角阀未固定的主张，根据现场勘验，角阀晃动的原因在于连接角阀处的水管未能用卡子固定，导致角阀可以晃动。角阀可以晃动属于质量瑕疵且不影响原告的正常使用，被告提出了适当的维修方案，但原告不同意，故本院对原告提出的该项诉请不予支持。对于原告提出的需继续对墙面裂缝进行维修的主张，本院至现场勘验时，未发现墙体裂缝。对于原告此前提及的墙体裂缝，被告已维修。如有新的裂缝，已超过保修期限，不在保修之列。对于原告提出的地漏反臭问题，被告已对相关配件进行更换。另，是否反臭与地漏无关，原告长期不使用案涉房屋，卫生间地漏处下水管道的储水弯无水，不能将异味封堵也可能是反臭的原因之一。对于原告提出的延长案涉房屋的质保期的主张，因该项主张无相关法律依据，故本院对原告的该项主张不予支持。对于原告提出的就地板问题折价赔偿的主张，本院经审查后认为地板拆除后重铺、墙面维修会对地板产生影响，且部分地板及踢脚线存在划痕等，综上上述情形，考虑地板拆装折旧在内，酌情确定由被告向原告折价补偿9000元。对于原告提出的空置期间损失的主张，本院经审查后认为，根据原告的报修项目，原告认为无法正常使用房屋的主要原因为卧室地面找平及地板重铺、墙面多次维修、被告拒绝更换全部地板。在我院受理的其他业主起诉的案件中，绝大多数业主报修了地板灰尘清理、墙体裂缝维修，但前述问题均已由被告维修完毕且其他业主均已正常入住。根据原告提交的微信聊天记录及照片，前述两维修项目主要集中在2018年3月至2019年3月期间，且该期间有原告要求仅周末才能维修的情形存在。此后，原告要求更换全部地板，被告不同意全部更换，由此导致本院至现场勘验时南次卧的地板未铺装完毕，北卧室的踢脚线未铺装。对于房屋交付后产生的质量问题，以修复为主，原告提交的现有证据不足以证明案涉房屋的地板因达到报废的程度而需要全部更换，被告同意为原告铺装地板但原告予以拒绝，该期间产生的空置损失属于原告自行扩大的损失，相应的后果由原告自行承担。根据原告提交的报修记录、微信聊天记录、照片及被告提交的微信聊天记录，又考虑到零星、零散维修并不足以导致全部房屋不能正常使用，故酌情认定因维修而给原告造成的空置期损失为31044元（5174元×6个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下：一、被告当代节能置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周炎华、朱秋菊折价赔偿9000元并支付房屋空置期损失31044元。二、驳回原告周炎华、朱秋菊的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告周炎华、朱秋菊负担2007元，由被告当代节能置业（苏州）有限公司负担893元。被告当代节能置业（苏州）有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付原告周炎华、朱秋菊。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 员 张花锋二〇二〇年七月三十日法官助理 王 璇书 记 员 朱琰华