江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0321民初759号原告：江苏国丰置业有限公司，住所地丰县中阳大道**丰泽园小区售楼部。法定代表人：汪文淦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘景良，江苏汉地律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，江苏汉地律师事务所律师。被告：王洁洁，男，1988年8月2日出生，汉族，住丰县。第三人：中国建设银行股份有限公司丰县支行，住，住所地丰县人民路与向阳路交汇处/div>负责人：王前峰，该支行行长。委托诉讼代理人：师静，该支行职员。原告江苏国丰置业有限公司（以下简称国丰置业公司）与被告王洁洁、第三人中国建设银行股份有限公司丰县支行（以下简称中国建设银行丰县支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国丰置业公司的委托诉讼代理人刘景良、刘洋，第三人中国建设银行丰县支行的委托诉讼代理人师静到庭参加诉讼，被告王洁洁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国丰置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告双方于2017年7月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号9960923）；2.确认被告违约并判令被告支付违约金140715元；3.判令被告赔偿原告已被第三人扣划的银行贷款及利息等21300元；4.判令被告承担合同解除后产生的银行罚息、撤销抵押、产权鉴证和过户相关的全部费用；5.承担律师服务费用36000元；6.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求第二、三项变更为：2.确认被告违约并判令被告支付违约金130715元；3.判令被告赔偿原告已被第三人扣划的银行贷款及利息等31300元。同时，原告撤回第四项诉讼请求并保留诉权。事实与理由：2017年7月9日，原被告签订《商品房买卖合同》(合同号：9960923)，约定被告购买原告开发建设的丰泽园小区一期15幢2单元502号商品房一套，合同总价款702000元，其中首付款142000元，余款560000元由被告在第三人处办理银行贷款支付。合同签订后，被告仅支付首付款74000元，欠付68000元，由被告向原告出具欠条一张承诺于2017年8月30前付清，被告在第三人处办理的银行贷款560000元于2017年7月31日由第三人支付给原告。在合同履行中，经原告多次向被告催要欠付的首付款，被告仅于2018年3月14日归还5000元，其余63000元首付款至今未付。自2019年3月开始至今，被告拒不归还在第三人处的银行贷款，第三人已经从原告的账户内扣划了被告应归还的银行贷款及利息等共计31300元。根据《商品房买卖合同》第八条1及附件十一补充协议四(2)5)的约定，被告已经累计超过9个月未支付银行贷款及利息，被告的行为已构成根本违约，被告依约定应承担逾期未支付房款数额的0.5%和房款总额20%的违约金及赔偿责任。综上，被告侵犯原告的合法权益，故提起诉讼。被告王洁洁未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人发表意见为：要求被告王洁洁归还第三人贷款本息，原告承担还款责任。经审理查明：2017年7月9日，原告国丰置业公司与被告王洁洁签订《商品房买卖合同》(合同号:9960923)一份，约定被告购买原告开发的丰县丰泽园小区一期15幢2单元502号房屋，建筑面积127.97㎡，单价5485.66元/㎡，房款总价款为702000元；原告应于2017年7月9日付款142000元，下余房款560000元，由被告向银行办理按揭贷款手续后支付;交房时间为2018年10月31日前。其中合同第八条约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计应付款项的0.5%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款。合同补充协议附件十一-1第四条第二款第5项还约定，出卖人为买受人承担按揭还款担保期间，如买受人连续三个月或者累计三个月没有偿还银行贷款本息的或者出卖人催告后买受人明确放弃还款的，自欠付期限届满三个月之日起或买受人明确放弃还款之日起，出卖人有权解除合同，房屋所有权归属出卖人而无论买受人是否实际占有使用该房屋，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金。若买受人配合出卖人以非诉讼、非仲裁的方式办理合同效力解除相关事宜的，出卖人于合同效力解除后30天内将已收房款（含定金）扣除买受人应付违约金额、出卖人代偿银行按揭款后无息退还给买受人。若经出卖人作上述催请后买受人未答复或者拒绝配合办理合同效力解除相关事宜的，出卖人通过司法程序将该房屋各项登记注销手续办理完毕后剩余款项退还买受人，除上述违约金和费用外，买受人还需承担出卖人为此支付的合法范围内的律师费及诉讼、仲裁费用。合同签订后，被告向原告支付购房款142000元。2017年7月25日，被告因支付购房款向原告借款68000元并出具欠条一张，载明：“今欠到人民币陆万捌仟元整，￥68000，欠款事由丰泽园15栋2单元502室首付款于2017年8月30日前归还。”2018年3月14日，被告王洁洁归还原告5000元。另查明，2017年7月31日，被告王洁洁在第三人中国建设银行丰县支行处抵押按揭贷款492000元（贷款账号为32001071713600000002299689），被告王洁洁在合计偿还本息60703.33元后，自2019年3月份起未足额履行还款义务，第三人遂从保证人即原告的账户中扣划了相应金额，截止至2020年7月6日扣划金额共计31300元，该款项被告至今未向原告返还。被告逾期偿还第三人贷款后，亦未按照《商品房买卖合同》补充协议附件十一-1第四条第二款第5项的约定履行其相应义务。原告向本院提起诉讼，支出律师费36000元。在庭审中，原告国丰置业公司明确表示涉案商品房买卖合同解除后，对被告王洁洁拖欠第三人的银行贷款本息，原告愿意归还。第三人同意在原告归还贷款后，向原告出具涉案房屋解押手续。本案争议焦点为：1、涉案商品房买卖合同应否予以解除；2、被告应否向原告支付违约金130715元及垫付的贷款本息31300元；3、律师费用36000元，被告应否承担。本院认为，一、关于原告主张解除《商品房买卖合同》并要求被告赔偿原告代为清偿的贷款本息及违约金的问题。原被告双方签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实的意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方均应全面履行合同规定的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时,解除权人可以解除合同。”本案中，被告王洁洁购买原告开发的商品房,并向申请第三人办理按揭贷款手续,原告为被告按揭还款担保。涉案《商品房买卖合同》签订后，被告王洁洁连续3个月以上未按合同约定及时偿还每期的贷款本息,导致第三人从原告的账户扣款,且被告至今未偿还原告代为清偿的款项。被告王洁洁的行为已构成违约，合同约定的解除条件已成就。根据双方签订的商品房买卖合同第八条及补充协议附件十一-1第四条第二款第5项的约定,原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告偿还原告代为支付的贷款利息。故，原告主张解除原被告于2017年7月9日签订的《商品房买卖合同》及要求被告偿还原告代为支付的贷款本息31300元的诉讼请求,于法有据，本院予以支持。关于涉案《商品房买卖合同》解除后，原告尚应返还被告已付购房金额的问题，由原被告及第三人结算后另行处理。关于原告主张的违约金问题。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议附件十一-1第四条第二款第5项的约定，被告应当按照总房款的20%向原告支付违约金，即140400元（702000×20%），但在其诉讼请求中明确主张被告应支付违约金130715元，是原告对其权利的自由处分，本院予以支持。二、关于原告主张的律师费用的问题。双方签订的《商品房买卖合同》附件十一第四条第二款第5项对此已明确约定，且有原告提供的票据为证。故，原告主张被告承担律师费用36000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。被告王洁洁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江苏国丰置业有限公司与被告王洁洁于2017年7月9日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:9960923)；二、被告王洁洁应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏国丰置业有限公司支付违约金130715元；三、被告王洁洁应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏国丰置业有限公司偿还代为支付的贷款本息31300元；四、被告王洁洁应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏国丰置业有限公司支付律师代理费36000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4260元、公告费520元、诉讼保全费5000元，合计9780元（原告已预交），由被告王洁洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  丁国栋人民陪审员  张红侠人民陪审员  王文婷二〇二〇年七月十四日法官 助理  沙轩羽书 记 员  黄萌萌