江西省上高县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0923民初1212号原告：上高县鼎盛家园业主委员会，住所地：上高县镜山大道鼎盛家园小区。负责人：黄会源。委托诉讼代理人：陈桂集。委托诉讼代理人：邓南明。被告：上高县建美物业管理有限公司，住所地：上高县敖阳街道镜山大道**，统一社会信用代码：91360923MA38CYEP1K。法定代表人：刘光荣。委托诉讼代理人：刘玉涛。被告：上高县桂盛置地有限公司，，住所地：上高县敖山村委会办公楼**统一社会信用代码：91360923561077227G。法定代表人：罗建明。委托诉讼代理人：左长典。委托诉讼代理人：刘少林。原告上高县鼎盛家园业主委员会与上高县建美物业管理有限公司（以下简称建美物业）、上高县桂盛置地有限公司（以下简称桂盛公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院于2020年7月2日依被告建美物业申请依法追加桂盛公司为本案被告。原告上高县鼎盛家园业主委员会的委托诉讼代理人陈桂集、邓南明，被告建美物业法定代表人刘光辉、委托诉讼代理人刘玉涛，被告桂盛公司委托诉讼代理人左长典、刘少林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上高县鼎盛家园业主委员会向本院提出诉讼请求：1．要求确认被告与上高县桂盛置地有限公司所签订的物业服务合同无效；2．要求被告撤离上高县鼎盛家园小区，并将有关物业管理事务及物业管理资料等交还给原告；3．要求被告归还非法经营所得，并赔偿相关损失10000元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：上高县鼎盛家园小区是2017年1月建成并小区业主开始入住的，到2019年2月1日由开发商、上高住建局、锦阳居委会联合进行招标选定了上高县祥福物业管理有限公司为上高县鼎盛家园小区进行物业服务管理，后上高县祥福物业管理有限公司又委派上高县建美物业管理有限公司（上高县建美物业管理有限公司是2019年2月22日才成立）到小区全面接管并进行物业管理。几年来，由于被告所成立上高县建美物业管理有限公司的公司管理不到位，小区物业服务根本满足不了小区业主的需求，广大业主对上高县建美物业管理有限公司的物业管理服务不满意，多次交涉不见任何改善。2019年11月经上高县鼎盛家园小区业主委员会严格依照合法程序规定，代表广大业主经竞聘得新选定由江西联志物业管理有限公司入驻小区进行物业管理。之后，经上高县鼎盛家园小区业主委员会多次催促，上高县建美物业管理有限公司拒绝撤离，其行为严重影响了原告小区广大业主的日常生活，应属违法，同时新选聘的物业公司不能进驻，导致原告面临赔偿新聘物业公司损失的后果。为了维护原告的合法权利，特具状，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告建美物业辩称，1．关于被答辩人请求确认答辩人与被告桂盛公司间的前期物业服务合同无效的问题，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，第一条规定同时第二条规定，指的是物业服务企业，而并不是开发商，而与答辩人签订物业服务合同的，并非其他物业服务企业，而被告桂盛公司，并且答辩人已为标的小区服务长达一年七个月之久，因此，答辩人与被告桂盛公司间的服务合同与法有依，与理有据，该合同应得到法律的保护。2、根据中华人民共和国《物业管理条例》第十一条之规定：选聘和解聘物业服务企业应召开业主大会由全体业主们共同决定；同时第十二条规定：主业主大应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主大会可以采用集体讨论和书面征求意见的形式召开，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，业主可以委托代理人参加业主大会会议，而被答辩人所谓的依照合法程序，代表广大业主经竞聘重新选定由江西联志物业管理有限公司入驻小区进行物业管理的行为，即没有通知上高县鼎盛家园总面积过半数且总人数过半数的业主参加集体讨论，其所谓的书面征求意见的文件亦是伪造的，根据答辩人对上高县鼎盛家园小区业主们的询问，绝大部分对于答辩人是非常认可的，亦不同意对物业管理企业进行更换，其所谓的书面征求意见文件上的签名完全是由被答辩人自行签署的，并没有任何法律效力，因此，为了维护答辩人的合法权益，依照我国相关法律规定，请求法院驳回被答辩的全部诉讼请求。被告桂盛公司辩称，答辩人跟被告建美物业签的合同，案外人上高县祥福物业管理有限公司委托了刘光荣参与投标，后来刘光荣成立了新的公司（建美物业）。答辩人跟被告建美物业签订的合同是合理合法有效的。本院经审理认定事实如下：原告上高县鼎盛家园小区业主于2019年6月14日在锦阳居委会、房管局物业办的监督下选举晏尚明、黄会源等7人组成上高县鼎盛家园小区业主委员会，晏尚明为主任并于2019年7月2日在上高县房地产管理局备案。2019年2月1日，由被告桂盛公司、上高县住建局、锦阳居委会联合在上高县公共资源交易中心公开为被告桂盛公司开发的上高县鼎盛家园小区招标物业管理公司，案外人上高县祥福管理有限公司委派刘光荣参与竞标，并中标。因案外人上高县祥福管理有限公司不再从事物业服务行业，故由被告建美物业与被告桂盛公司于2019年2月1日签订《物业管理委托合同》，合同约定了物业服务的内容、质量、费用、经营管理、物业验收等事宜，合同第三章第一条约定：“委托管理期限3年，自2019年2月1日至2022年2月1日止”。此后，在物业服务合同履行过程中，原告上高县鼎盛家园业主委员会与被告建美物业因物业服务质量、物业管理等事宜产生纠纷，原告上高县鼎盛家园业主委员会于2019年11月29日采取书面征求意见的形式召开上高县鼎盛家园小区业主委员会，就选聘新的物业管理公司进行投票表决，并经过表决同意选定江西联志物业管理有限公司。并于2019年12月31日与江西联志物业管理有限公司签订《鼎盛家园物业委托合同》。因原告与被告建美公司对表决过程是否合法有效、是否撤场等发生争议。原告上高县鼎盛家园业主委员会诉至法院要求确认被告建美物业与桂盛公司签订的《物业管理委托合同》合同无效，被告建美物业撤离鼎盛家园小区，并归还非法经营所得，赔偿损失。另查明，被告建美物业于2019年2月22日成立并取得工商营业执照。以上事实，有备案登记表，祥福物业公司中标的通知、《物业管理委托合同》、工商登记信息，满意度调查公告、满意度调查登记表，召开业主大会公告，业主投票登记表，通知被告撤场公告，选聘新物业公司公告、新物业公司服务合同，律师函，上高县鼎盛家园小区业主签字表，上高县鼎盛家园小区业主出具的证明书42份，上高县鼎盛家园小区业主资料及标的小区业主委员会出具的业主满意调查登记表及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点是：1．桂盛公司与建美物业所签订合同是否有效？2．业主委员会解聘现有物业程序是否合法？一、关于桂盛公司与建美物业所签订合同是否有效的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定”。对原告诉称被告建美物业公司与桂盛公司签订《物业管理委托合同》时未取得营业执照，属无照经营、无资质经营，违反了国家工商行政管理总局、住房和城乡建设部等部门规章，因原告所提相关规定并非法律或行政法规，不符合《中华人民共和国合同法》上述规定情形，根据查明的事实，被告建美物业公司在上高县鼎盛家园小区提供物业服务期间已经领取营业执照，故对原告所提该项理由，本院不予采信；对原告诉称建美物业公司签订《物业管理委托合同》违反了《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”之规定，本院认为，《物业管理条例》属于行政法规，该条例第二十四条的规定属于管理性禁止规范，禁止的是一种交易方式而不是交易行为本身，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，因此不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范，故对原告所提该项理由，本院不予采信。对原告诉称被告建美物业公司签订《物业管理委托合同》违反了《物业管理条例》第四十条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”之规定，根据查明的事实，被告建美物业是与开发商桂盛公司签订的《物业管理委托合同》，并非原告诉称的由案外人上高县祥福管理有限公司全权委托被告建美物业对上高县鼎盛家园小区进行管理。对于原告的该项理由，本院不予采信；故对原告鼎盛家园小区诉称请求确认被告建美物业公司与被告桂盛公司签订的《物业管理委托合同》无效的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。二、关于原告上高县鼎盛家园业主委员会解聘被告建美物业的程序是否合法的问题。本案中，原告提请选聘新的物业服务公司，该业主大会表决过程经确认为“整个过程合规，过程存在争议”。根据《物业管理条例》第十四条“住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会”之规定，原告上高县鼎盛家园业主委员会未提交证据在2019年11月29日召开上高县鼎盛家园小区业主大会告知了锦阳居委会，未受到有效的监督过程，仅提交了2019年12月13日向上高县敖阳街道锦阳居委会的单方面情况汇报。且原告上高县鼎盛家园业主委员会提供的证据不能证明参与表决名单与业主的实际一致，本院无法确认原告上高县鼎盛家园业主委员会陈述的“其中专有部分占建筑物总面积国半数的业主是占总人数的过半数的业主同意”为全部真实无误。被告提交的证据中上高县鼎盛家园小区2栋802、1002等业主的在原告提交的选定新的物业管理公司的书面意见中及被告提交的不同意解聘被告建美公司的业主签字表上都有签名也能证明在原告提出的表决名单中存在个别不属实之处。对此，原告应承担举证不能的责任。综上，原告上高县鼎盛家园业主委员会解聘被告建美物业的程序不到位，故对于原告要求被告建美物业撤离上高县鼎盛家园小区并将物业管理事务及物业管理资料等交给原告的诉请，本院不予支持；对于原告要求被告建美物业归还非法经营所得，并赔偿相关损失的10000元的诉请，因原告上高县鼎盛家园小区并未提交被告非法经营所得的数额亦未提交证据证明存在10000元损失的事实，故对于原告上高县鼎盛家园的该诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告上高县鼎盛家园业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告上高县鼎盛家园业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，缴纳上诉费至江西省宜春市中级人民法院设于农行宜春市经济开发区账上，逾期按自动放弃上诉处理。审判员  朱潜二〇二〇年七月三十日法官助理毛西娟书记员晏翔婕