天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初4430号原告：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，营业场所：天津海河工业区聚兴道9号7098。统一社会信用代码91120112690655353L。负责人：张振学，总经理。委托诉讼代理人：王**，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴国军，男，该公司员工。被告：赵海洋，男，1989年5月8日出生，汉族，昇华课外教育天津有限公司校长，住天津市津**。原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称“天地源公司”）与被告赵海洋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天地源公司的委托诉讼代理人王**、吴国军，被告赵海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地源公司向本院提出诉讼请求：1、被告赵海洋交纳2016年10月1日至2019年12月31日的物业费26,472元及违约金3,000元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津**咸水沽镇春福里小区10-107房屋的承租人和使用人，其房屋建筑面积为234.83平方米。原告为该小区提供物业管理服务，物业管理费收费标准为每月每平方米2.92元，被告拖欠2016年10月1日至2019年12月31日的物业费，被告的行为违反了《天津市物业管理条例》第二章第九条第四项的规定，且依据双方签订的《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第七款中“甲方或业主逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三/日的比例缴纳违约金，现原告为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。赵海洋辩称，自己确系津**咸水沽镇春福里10-107房屋的承租人及实际使用人，按照与产权人（出租人）之间的约定，使用期间的物业费由自己交纳，天地源公司所述的房屋面积、欠费期间属实，但不同意天地源公司的其他诉讼请求。事实及理由：被告没有说不交物业费，但要求是物业公司做好服务，卫生从来没做过，保安巡逻不涉及底商，底商丢东西最少三次报警记录，停车场管理治理问题，每天门口被汽车堵死，找了物业公司很多次迟迟没有解决。上次撤诉后，物业公司将打扫卫生的都撤掉了，现在是被告自己付费清扫，现在催交物业费了，派了一个人每天给我们扫两下。作为物业公司，提供消防合格证是必备材料，我们学校去年申请变更成立时，去找物业公司拿，被告知在总公司，后又说在物业项目这里，最后报警了，后原告就说被告没有交物业服务费，不给，你们黄了才好，最后消防合格证是找了消防部门拿的案底的备案。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月31日，原告天地源物业与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定原告为春福里（津九轩）小区提供前期物业服务，服务期限自2009年7月31日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日；合同约定高层住宅物业管理服务费标准为0.98元每月每平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.53元的标准由业主交纳，商业建筑，物业管理服务费标准为2.92元每月每平方米；合同约定业主每月1-10日前交纳物业费，逾期交纳的，从逾期之日按照应交物业管理服务费的千分之三比例按日交纳违约金。津南区咸水沽镇春福里10-107房屋的产权人为张志霞、王凤治，属于商业建筑，建筑面积为234.83平方米，未交纳2016年10月1日至2019年12月31日的物业费。被告赵海洋系涉案房屋的实际承租人和使用人，天地源在起诉张志霞的过程中得知赵海洋系实际租户，经释明，赵海洋愿意承担相应的权利义务并应诉，而天地源公司亦同意撤回对产权人的起诉，向赵海洋主张权利，双方成讼。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。因物业的承租人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。具体到本案，1、被告赵海洋使用、承租的房屋为商业建筑，前期物业服务合同明确约定其价格为：“商业，物业管理服务费标准为2.92元每月每平方米”故本案原告以每月每平方米2.92向被告主张2016年10月1日至2019年12月31日的物业费，符合合同约定。2、赵海洋抗辩的收费标准问题，双方应当遵守前期物业服务合同的约定，前期物业服务合同对双方具有法律约束力，如赵海洋有意见，可在业委会成立后，在另行签订物业服务合同时由业主委员会予以考虑、与物业公司协商，现本院就该收费标准的高低无权进行调整。3、赵海洋反应保洁、巡逻等管理问题，本院经考察认为，天地源公司的物业服务管理也未能达到合同的全部约定，存在管理瑕疵，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持。综合考虑本区物业收费水平、涉案小区的物业服务等级考评结果、涉案小区整体收费率、实地考察情况，本院酌情支持95%的物业费。经本院核算，234.83平方米＊2.92/月/平方米＊39个月＊95%=25,404.90元。另，原告主张的逾期违约金，《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第（七）项明确约定“甲方或者业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日交纳违约金”，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，本院本应予以支持，但鉴于被告对物业费的交纳存在一定的误解、原告也有未完全尽到义务的地方，故本着督促双方履行各自义务、督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，就滞纳金事项，本院不再予以支持。同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主或物业使用人亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条的规定，判决如下：一、赵海洋于本判决生效后三日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2016年10月1日至2019年12月31日的物业管理费计25,404.90元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告赵海洋未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，减半收取后计272元，由西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司承担54.44元，由被告赵海洋承担217.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇二〇年七月二十日书记员  张 虹附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。