广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1981号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司，住所地肇庆市************。负责人：王新洲，任该公司总经理。委托诉讼代理人：高卫军，广东七星律师事务所律师。被告：夏崇玲，女，1950年8月7日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区*****************。委托诉讼代理人：唐森林，男，1944年11月15日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区*****************。系被告丈夫。原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司与被告夏崇玲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，并于2020年7月1日、7月16日、7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高卫军，被告夏崇玲及其委托诉讼代理人唐森林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付物业服务费9165.6元、公摊费2037.35元、违约金837.12元（按日1‰从2016年7月1日起暂计至2020年2月29日，此后按日1‰计算至付清日止），合计12040.07元人民币；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年11月3日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定了对被告肇庆市端州区***************房的物业服务内容及物业服务费标准、违约责任等内容。被告自2016年7月起开始拖欠物业服务费，截止2020年3月，已拖欠物业服务费9165.6元、公摊费2037.35元。期间，原告多次催款，被告仍未支付。原告认为，原告为嘉湖新都市小区提供物业服务多年，被告享受了服务成果，却一直拖欠物业服务费，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，立即付清欠款本金并支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物业管理条例》等法律规定，特向法院起诉，望及时判决，保障原告的合法权益。被告夏崇玲辩称，一、被告夏崇玲于2008年10月24日仅与肇庆市嘉湖物业管理有限公司代表人叶卓才签订了嘉湖社区《前期物业管理服务协议》，并未与原告王新州签订《前期物业管理服务协议》！故原告起诉被告，缺乏合同关系依据。嘉湖物管代表人叶卓才与王新州并无签署托管合同。所以，该起诉无道理。二、本业主于2016年7月停交物管费，均系原告王新州违反《广东省物业管理条例》中68、55条例，存在严重管理失职在先，详见如下：（1)、《广东省物业管理条例》第六章第55条“物业管理区域内禁止下列行为之（四）、破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违法搭建建筑物、构筑物；（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；（十)、乱丢垃圾、高空抛物。”（2)、《广东省物业管理条例》第六章第68条，“违反本条例第五十五条规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任，并由有关行政主管部门按照下列规定予以查处。”（3)、物业管理经理王新州对于物业管理中严禁的行为，存在严重管理不到位，失职失责，造成对本业主及其他业主的权益受到损害。原告王新州于2012年收了本业主楼下住户*********号业主2000元后，竟同意该两户在生活阳台外公共面积处违法搭建，擅自占用、改建了物业共用部分，侵占了*****住户的室外共用空间，阻断了面向园区的景观视线，并使棚顶成了4至11楼住户空中抛物的垃圾场，使得老鼠、蟑螂肆意兹生，严重污染了本业主的厨房及生活阳台的环境。在本业主家中经常要抓老鼠，生活阳台上尽是老鼠屎、家里的衣柜里是也经常有老鼠屎，被我们用鼠贴粘死的老鼠就有7只。本业主于2012年入住开始，多次要求物管将202、203的违建棚拆除，还本业主应当享受的物业空间和环境，但原告非但不拆除，还对我多次进行自来水的断供，侵犯我的公民权益，不断给我的生活造成极大的困扰。可以说，原告违反物管规定，对业主侵权太甚！请求法庭依法判令原告立即拆除202、203违法搭建的棚，清扫并绿化美化被侵占的二楼全部共用平台，还本业主及楼上其他业主清洁的生活环境。三、原告王新州对嘉湖住宅物业管理服务严重不到位、严重侵犯业主权益，主要还体现在：1、现嘉湖物管服务公司利用属于业主所有的园区道路、空闲地块停车收费经营，但是十几年了，物管从未向业主公开收费帐目及用途，这己构成侵占广大业主知情权及所有权！2、嘉湖物管交费按等级分非常不合理，赏湖居只按0.6元/m2,景湖居1.0元/m2,乐湖居则按1.6元/m2标准收费，极不合理！因为三个区域并无间隔，同享大园区景观及环境卫生条件。请求法庭依据公平公正的法律原则，判令物管按三居统一标准收物业费！即按（0.6+1+1.6）/3=1.06元/m2。3、2014—2015年期间，嘉湖住宅小区成立业主委员会筹备组开展政策宣传工作，筹备组自筹资金买了5幅长大红色横幅，前一天中午挂出，次日晨就不翼而飞了！园区东南西北门均设有保安值班，此横幅被盗责任，非王新州物管经理莫属！（筹委会杨明伟可证明此事）。请求法庭判令原告王新州赔偿横幅做价1600元！4、王新州做为物管经理失职失责，多方管理不到位：园区绿化树木每年被风吹倒后，物管只是拉走，从不补栽，致使园区绿化稀疏！另，园区会所旁边半个篮球场、羽毛球场均被物管拆除，致使广大业主开展体育活动极缺场地！另有两处较多少年儿童体育设施，因年久未涮漆防腐己坏，物管则只拆而不补充运动器具，这些都证明物管服务不到位，失职失责！请求法庭判令物管按原设计数量补配体育设施及增添篮球场、乒乓球室照明等。本院认定案件基本事实如下：原告于2012年7月13日依法登记成立的有限责任公司分公司（法人独资），经营范围为物业管理等。2012年7月16日，原告与嘉湖新都市小区开发商肇庆市星汇实业有限公司（下简称星汇公司）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对肇庆市嘉湖新都市物业进行物业服务。嘉湖新都市位于肇庆市端州区****，占地面积15.6万平方米，总建筑面积38.4万平方米；甲方委托乙方管理嘉湖新都市物业的期限为：自2012年8月1日起至业委会重新聘请物业管理公司止；乙方对嘉湖新都市物业进行“管理、养护、维修、服务”；合同约定“物业管理费用”收取标准如下：一期、二期高层住宅按建筑面积为每月1元/平方米；一期、二期底层住宅按建筑面积为每月0.45元/平方米；三期、四期高层住宅按建筑面积为每月1.6元/平方米；停车场车位按建筑面积为每月2元/平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳本月度的物业服务费……。原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司为嘉湖新都市小区提供物业管理服务。原告认为，其公司多次催收相关费用未果，为此，原告遂起诉至法院。另查明，根据不动产登记资料查询结果证明所示，1、星湖大道嘉湖新都市三期乐湖居5A幢5A4-303房的权利人为夏崇玲单独所有，房屋建筑面积127.3平方米。庭审中，被告对原告主张的公摊费认为，分摊电费应该算在物业费里面。水费应该交，但还没有核实具体数额。智能维护费太高，也应该包含在物业费当中。电梯维修费，没有异议。对讲维修费、清污费这些费用，都应都包含在物业费当中。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是依法登记设立的物业服务企业。原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司与肇庆市星汇实业有限公司签订《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”肇庆市星汇实业有限公司与原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司签订《前期物业服务合同》，对全体业主产生同等法律效力，原告向嘉湖新都市小区提供了基本物业服务，被告理应按该《前期物业服务合同》的约定，向原告支付物业管理费等相关费用。因此，原告主张被告应支付2016年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费9165.6元（1.6元×127.3平方米×45个月=9165.6元）合理合法，本院予以支持。关于原告主张2016年7月1日至2020年3月31日期间公摊费1762.33元的请求。根据原告与肇庆市星汇实业有限公司签订的《前期管理服务合同》的约定，公共场地、共用专项设备运行的能源消耗，设独立计量表核算，由原告向业主或物业使用人合理分摊计收。被告在庭审中对原告主张的电梯维修费，没有异议，因此，对原告电梯维修费31.71元的主张，本院予以支持。对原告主张被告支付2016年7月1日至2020年3月31日期间的分摊电费725.09元、水费790.81元、智能维护费450元、水费790.81元、对讲维修费13.42元、清污费26.32元。根据原告现已提交的证据，未能充分提供各项费用的具体计算依据，导致该费用无法正确核算。因此，原告的该些项目的具体费用证据不足，本院于本案不作处理，原告可另行主张。关于原告主张违约金的请求。虽然原告与肇庆市星汇实业有限公司签订的合同对此未有约定，但被告未按该《前期物业服务合同》的约定支付物业服务等相关费用，且经原告催收后仍未缴交，确实造成了原告一定的经济损失。但原告主张按日1‰的计算违约金标准显属过高，本院应予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算为宜。物业管理费的违约金的计算以欠付物业管理费9197.31元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年4月1日起计至付清之日止。故本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算的金额部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告夏崇玲应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司支付自2016年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费9165.6元；二、被告夏崇玲应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司支付自2016年7月1日至2020年3月31日期间的电梯维修费31.71元；三、被告夏崇玲应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司支付违约金（违约金以9197.31元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年4月1日起计至付清之日止）；四、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司负担5元，被告夏崇玲负担20元。被告夏崇玲在履行判决书确定的义务时迳付给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年七月二十八日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉