贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初5362号 原告：遵义汶太商业管理有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区南门关南舟路同迎水岸组团**负****。统一社会信用代码：91520300322293854Y。 法定代表人：杨文建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹小丽，该公司员工。 委托诉讼代理人：雷泽权，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：钟朝维，女，1980年4月16日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：殷俊，新蒲新区虾子镇法律服务所法律工作者。 第三人：林初柑，男，1972年9月28日出生，汉族，浙江省瑞安市人，住瑞安市。 第三人：遵义同一房地产开发有限公司，住所，住所地：贵州省遵义市红花岗区南舟路**社会信用代码：91520300789751441J。 法定代表人：李建华，该公司董事长。 原告遵义汶太商业管理有限公司（以下简称汶太管理公司）与被告钟朝维及第三人林初柑、遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汶太管理公司之委托诉讼代理人曹小丽、雷泽权，被告钟朝维及其委托诉讼代理人殷俊到庭参加诉讼；第三人林初柑、同一房开公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汶太管理公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告按原告与第三人同一房开公司所签订的《委托经营管理协议书》继续向原告履行遵义市红花岗区南门关南舟路同一迎红水岸B1、B2裙楼第-3层-3-3号房屋的租赁义务；2.要求被告向原告赔偿因租赁房屋不能正常使用的损失41,418.00元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月30日，原告与第三人同一房开公司签订《委托经营管理协议书》，由原告对第三人同一房开公司开发的“同一迎红水岸”项目所有商业用房进行经营管理。协议约定原告有权进行统一设计、装修、合并或分割出租，经营管理期限为20年即2015年1月1日至2035年1月1日；第一至第五年为免费培育期；第六至第十年由原告按30.00元/㎡向第三人同一房开公司支付租金；第十一至第二十年根据实际租赁收入，90%归第三人同一房开公司，10%归原告。协议签订后，原告对“同一迎红水岸”项目所有商业店铺进行经营打造，并将商业店铺进行分零招商出租。2017年3月9日，原告与第三人林初柑签订《商业用房管理服务协议》，由原告将“同一迎红水岸”B108即遵义市红花岗区南门关南舟路同一迎红水岸B1、B2裙楼第-3层-3-3号商业用房出租给第三人林初柑经营使用，租赁期限为2017年3月15日至2020年3月14日。2019年11月1日，涉案房屋因第三人同一房开公司存在债务纠纷，被重庆市渝北区人民法院委托拍卖成交，买受人为本案被告。被告购买涉案房屋后，无视原告与第三人同一房开公司所签订的协议及原告与第三人林初柑的租赁关系，多次要求第三人林初柑直接与其重新签订租赁合同并向其缴纳租金。在原告与第三人林初柑未予同意的情况下，被告多次采取到店吵闹、锁门等方式阻碍正常经营，已造成较大损失。第三人林初柑已就产生的损失向原告索赔，该损失41,418.00元应由被告承担。原告与第三人同一房开公司之间系租赁合同关系，原告与第三人林初柑之间系转租合同关系。根据买卖不破租赁的原则，被告通过竞拍购买涉案房屋后，作为新的产权人应当继续遵守并履行原告与第三人同一房开公司所签订的租赁协议，其无权单方毁约并要求第三人林初柑支付租金。重庆市渝北区人民法院在拍卖处置涉案房屋过程中，原告及第三人同一房开公司均向该院提交了租赁的相关协议和资料；被告竞拍成功后，原告亦向其提供了相关协议和资料。重庆市渝北区人民法院及被告均已知晓涉案房屋存在租赁的事实，被告应当继续遵守并履行原告与第三人同一房开公司所签订的《委托经营管理协议书》。 被告钟朝维辩称，原告与第三人同一房开公司2014年12月30日所签订的《委托经营管理协议书》并非租赁合同，而是委托合同。原告基于第三人同一房开公司的委托，对“同一迎红水岸”商业用房进行管理，并以自己的名义于2017年3月9日与第三人林初柑签订《商业用房管理服务协议》，涉案房屋的出租人与承租人分别为第三人同一房开公司与林初柑。被告基于司法拍卖行为于2019年10月31日依法取得涉案房屋所有权，且重庆市渝北区人民法院已依法告知第三人同一房开公司与林初柑应向被告交付涉案房屋。2020年5月19日，被告与第三人林初柑重新签订《商铺租赁合同书》，并由被告将涉案房屋交付给第三人林初柑经营使用，且第三人林初柑已按合同约定向被告支付了租金。自2020年1月9日重庆市渝北区人民法院将涉案房屋交付给被告后，原告及第三人同一房开公司便丧失了对涉案房屋进行处分的权利，双方所签订的《委托经营管理协议书》因物权发生变动而终止，该协议书所约定的内容对被告不具有法律约束力。被告并未因涉案房屋发生物权变动而否认租赁合同的效力，而是与第三人林初柑另行协商后重新签订《商铺租赁合同书》，且双方已按约定正在实际履行。第三人林初柑于2020年1月9日收到重庆市渝北区人民法院的通知后，应当将涉案房屋交付给被告；若其需继续使用房屋，则应按《商业用房管理服务协议》的约定，于2020年1月10日前向被告支付2019至2020年度最后季度（2020年1月至3月）租金51,900.00元。2020年3月，被告多次与第三人林初柑及其委托代理人周德江进行联系，并多次在涉案房屋处张贴告示，要求第三人林初柑于2020年4月1日前与被告协商处理涉案房屋剩余租赁期间的相关事宜，否则被告将强制收回涉案房屋，但多次协商均未果。2020年4月11日，第三人林初柑强行使用涉案房屋，以致于被告为维护自身合法权益对房屋采取了强制收回措施（对涉案房屋进行锁门行为）。当天，原告公司员工曹小丽通知第三人林初柑于2020年4月13日到公司办理解除租赁协议事宜，第三人林初柑的委托代理人周德江向被告提出重新签订租赁合同的条件。2020年5月19日，被告与第三人林初柑重新签订《商铺租赁合同书》，双方约定以年度结算租金，且被告为第三人林初柑减免了2020至2021年度两个月的租金。原告并非涉案房屋的使用权人，被告的行为没有对原告造成损失。因第三人林初柑拒绝协商涉案房屋剩余租赁期间的相关事宜，拒不按照之前的约定支付租金，且强行占用涉案房屋，被告不得已才采取了强制收回措施。自被告与第三人林初柑达成涉案房屋继续租赁合意后，被告已允许第三人林初柑继续使用房屋，不存在原告所称的不能正常使用房屋的情形。综上，原被告之间不具有法律上的利害关系，原告要求被告继续履行《委托经营管理协议书》并赔偿损失的诉讼请求，没有相应的事实依据和法律依据，应依法予以驳回。 第三人林初柑未作陈述。 第三人同一房开公司书面述称，我公司因特殊原因，不能到庭参加诉讼。2013年7月23日，我公司与重庆汶太商业管理有限公司签订《委托经营管理协议书》，由我公司将“同一迎红水岸”所有商业委托该公司经营管理（租赁、运营），委托期限为10年。2013年9月2日，双方签订补充协议，将委托期限变更为20年即2013年7月22日至2033年7月21日。2014年12月28日，我公司与原告及重庆汶太商业管理有限公司签订协议，由重庆汶太商业管理有限公司将《委托经营管理协议书》项下所有权利转让给原告。2014年12月30日，我公司与原告重新签订《委托经营管理协议书》，由我公司将“同一迎红水岸”所有商业委托原告经营管理（租赁、运营），委托期限为20年即2015年1月1日至2035年1月1日；第1-5年委托期间我公司不收取任何租金，作为原告对项目前期广告、设计、包装、项目环境、设施投入费用；第6-10年由原告以30.00元/㎡/年向我公司支付租金；第11-20年由原告收取实际收入租金的10%作为佣金运营管理。我公司与原告签订的《委托经营管理协议书》系双方的真实意思表示，应为合法有效。原告已按合同约定对“同一迎红水岸”商业进行打造，并出资安装设施、设备、维护、租赁及日常管理，双方所签订的《委托经营管理协议书》等同于租赁合同。据了解，原告已于2017年3月将涉案房屋出租给第三人林初柑使用至今。被告于2019年10月31日通过司法拍卖合法取得涉案房屋所有权，因物权发生变化，被告应代替我公司与原告继续履行《委托经营管理协议书》所约定的权利义务，请人民法院依法予以判决。 本院经审理认定事实如下：原告汶太管理公司与第三人同一房开公司于2014年12月30日签订《委托经营管理协议书》，由第三人同一房开公司将其开发的“同一迎红水岸”项目所有商业用房委托原告汶太管理公司进行经营管理（包括出租、联营等）。协议约定委托期限为20年即2015年1月1日至2035年1月1日；委托期内第一至第五年为市场培育期，由第三人同一房开公司将商铺免费交予原告汶太管理公司管理，相关管理费由原告汶太管理公司收取作为项目商业前期广告、设计、包装所用；委托期内第六至第十年由原告汶太管理公司按30.00元/㎡/年向第三人同一房开公司支付租金，实际出租收入低于该标准的部分由原告汶太管理公司补足，超过该标准的部分作为委托佣金归原告汶太管理公司所有；委托期内第十一至第二十年由原告汶太管理公司根据实际租赁收入与第三人同一房开公司结算佣金，商铺实际租赁收入的90%归第三人同一房开公司所有，其余10%作为委托佣金归原告汶太管理公司所有；协议有效期内，如第三人同一房开公司对场地产权进行转让，原告汶太管理公司在同等条件下具有优先购买权；协议有效期内，第三人同一房开公司不得将委托管理的场地出租、分租或委托第三方经营，如因第三人同一房开公司的原因使委托场地被法院查封、冻结，导致原告汶太管理公司无法行使委托经营管理权，则视为第三人同一房开公司违约，原告汶太管理公司有权要求第三人同一房开公司赔偿损失并承担违约责任，且有权决定继续履行协议或解除协议。协议签订后，原告汶太管理公司按约对“同一迎红水岸”项目所有商业用房进行经营管理。2017年3月9日，原告汶太管理公司与第三人林初柑签订《商业用房管理服务合同》，由原告汶太管理公司将其管理的迎红水岸B108号商铺即遵义市红花岗区南门关南舟路同一迎红水岸B1、B2裙楼第-3层-3-3号房屋（建筑面积173㎡）租赁给第三人林初柑经营“猛兽男装”；租赁期限为36个月即2017年3月15日至2020年3月14日；租金为17,300.00元/月，每季度支付一次租金，每季度结束前五日一次性付清下一季度租金。合同签订后，原告汶太管理公司按约将涉案房屋交付给第三人林初柑使用，第三人林初柑按约向原告汶太管理公司支付租金。合同履行过程中，因第三人同一房开公司存在债务纠纷，导致涉案房屋被重庆市渝北区人民法院委托拍卖。2019年10月31日，被告钟朝维以220.101万元竞拍成功，取得涉案房屋所有权。2020年1月9日，重庆市渝北区人民法院书面通知第三人林初柑涉案房屋已由被告钟朝维竞拍所得，并告知其应与被告钟朝维继续履行租赁合同。自2020年4月1日起，被告钟朝维多次在涉案房屋处张贴告示，要求与第三人林初柑协商房屋后续租赁事宜并限期交付房屋。因双方协商未果，被告钟朝维于2020年4月11日采取对涉案房屋进行锁门的行为强制收回房屋；原告汶太管理公司于当日通知第三人林初柑于2020年4月13日到公司办理租赁合同解除事宜，但双方并未实际解除租赁合同；第三人林初柑的委托代理人周德江于当日与被告钟朝维协商重新签订租赁合同相关事宜。2020年4月23日，第三人林初柑以被告钟朝维多次阻碍其经营为由，向原告汶太管理公司发出书面通知，要求赔偿各项损失共计41,418.00元。2020年5月19日，被告钟朝维与第三人林初柑的委托代理人周德江签订《商铺租赁合同书》，由被告钟朝维将涉案房屋出租给第三人林初柑经营使用；租赁期限为2020年4月15日至2022年4月14日；2020年4月15日至2021年4月14日期间的租赁费用为163,485.00元；2021年4月15日至2022年4月14日期间的租赁费用为209,330.00元。 本院认为，原告汶太管理公司与第三人同一房开公司所签订的《委托经营管理协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，协议书虽名为委托经营管理，但其内容本质上属于租赁合同，第三人同一房开公司为出租人，原告汶太管理公司为承租人。原告汶太管理公司与第三人林初柑所签订的《商业用房管理服务合同》属于转租合同，原告汶太管理公司为转租人，第三人林初柑为次承租人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……”之规定，原告汶太管理公司将涉案房屋转租给第三人林初柑的行为已取得第三人同一房开公司的同意，该转租行为应为合法有效。租赁合同及转租合同履行过程中，被告钟朝维通过竞买取得涉案房屋所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持……”之规定，被告钟朝维已取代第三人同一房开公司成为涉案房屋新的出租人，应继续履行原告汶太管理公司与第三人同一房开公司所签订的《委托经营管理协议书》。原告汶太管理公司要求被告钟朝维继续履行上述《委托经营管理协议书》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告汶太管理公司要求被告钟朝维赔偿因租赁房屋不能正常使用的损失41,418.00，一方面未举证证明该损失客观存在，另一方面亦未举证证明该损失已实际产生，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。被告钟朝维主张原告汶太管理公司与第三人同一房开公司之间系委托合同关系而非租赁合同关系，该项抗辩主张与审理查明事实不符，本院不予采信。第三人林初柑与同一房开公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”之规定，本案审判不受影响。 综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、由被告钟朝维继续履行原告遵义汶太商业管理有限公司与第三人遵义同一房地产开发有限公司于2014年12月30日所签订的《委托经营管理协议书》，并取代第三人遵义同一房地产开发有限公司将遵义市红花岗区南门关南舟路同一迎红水岸B1、B2裙楼第-3层-3-3号房屋继续出租给原告遵义汶太商业管理有限公司。 二、驳回原告遵义汶太商业管理有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费已减半收取420.00元，由原告遵义汶太商业管理有限公司承担390.00元，被告钟朝维承担30.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 马贵强 二〇二〇年七月十日 法官助理 彭永茂 书 记 员 余 可