广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27419号原告：中山农村商业银行股份有限公司南区支行，住所地广东省中山市南区*******，统一社会信用代码914**********625X8。主要负责人：黄伊立。委托诉讼代理人:萧天华,该公司员工。委托诉讼代理人:何锦川,该公司员工。被告：吴栩筠，女，1996年9月12日出生，汉族，住广东省中山市东区*************，公民身份号码442************749。被告：李丽婉，女，1966年5月16日出生，汉族，身份证住址中山市东区*************，公民身份号码：440************703。被告：中山市悦创房地产投资有限公司，住所地中山市南区******悦盈新成花园悦盈商业中心1302卡之五，统一社会信用代码914***********686R。法定代表人：陈某1。原告中山农商银行股份有限公司南区支行（以下简称农商银行南区支行）诉被告吴栩筠、李丽婉、中山市悦创房地产投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告农商银行南区支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告吴栩筠于2014年11月3日签订的编号为“中农商（银南区）一手楼按借字[2014]第002号”的《购房（一手楼）按揭贷款合同》；2被告吴栩筠向原告偿还贷款本金432444.05元及利息32959.26元、罚息2446.78元、复利87.05元（暂计至2019年3月20日，之后的利息、罚息、复利合同约定计算至清偿完毕之日止），上述本息共计467937.14元；3、原告对吴栩筠名下位于中山市南区********************的房地产【中山市商品房抵押登记备案证明：易房抵字第DY201434391号】的抵押物处置所得价款享有优先受偿权；4、被告吴栩筠承担原告因实现债权所产生的所有费用。5、被告李丽婉、中山市悦创房地产投资有限公司对被告吴栩筠所欠上述债务承担连带清偿责任。被告吴栩筠参加诉讼，被告辩称，合同是本人所签，对欠款金额没有异议。经审理查明：贷款人：农商银行南区支行借款人：吴栩筠。抵押人：吴栩筠。签约情况：2014年11月3日，吴栩筠作为借款人、抵押人，农商银行**支行作为贷款人、抵押权人，开发商中山市悦创房地产投资有限公司作为保证人共同签订了《购房（一手楼）按揭贷款合同》【合同编号：中农商（银南区）一手楼按借字[2014]第0002号】，约定：借款人向贷款人借款450000元，用于购买位于中山市南区********************，贷款期限为30年，自2014年11月26日起至2044年11月26日止。开发商保证情况：合同约定，开发商为借款人合同项下的贷款本息、违约金及实现债权的费用（含律师费、诉讼费、拍卖费等）提供连带责任的保证担保，如借款人不能按期向贷款人偿还借款本息或因借款人违约而向甲方提前清偿贷款本息和费用时，贷款人有权直接向借款人追索。保证期间为贷款人取得并正式执管本合同项下抵押物的《房地产产权证》及《他项权证》正本之日。经核实，涉案抵押房地产尚未办理抵押登记手续。还款方式：按月等额本息还款。贷款执行利率：贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率浮动执行，具体以借款借据上记载的利率为准，2014年11月26日，吴栩筠在借款借据项下确认以年利率6.4575%计贷款利率。如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起调整。农商银行南区支行当庭确认当前执行利率为年利率5.145%。根据《中国人民银行公告[2019]第30号》文件第二条、第三条的规定，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），农商银行南区支行明确加点值为+0.345%（加34.5基点）。罚息计收标准：如借款人为按合同约定日期还款，即构成贷款逾期，贷款人有权就逾期供款部分采用约定的处理方式计收逾期罚息，合同对如何计收罚息没有约定。复利计收标准：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。合同未明确复利计收利率标准。解除合同约定：如借款人连续三期或累计六期未能按合同约定还本付息的，贷款人有权书面通知借款人解除本合同，要求担保人承担担保责任或承让债权、处分抵押物、申请强制执行及提起诉讼等任何措施维护其合法权益。抵押情况：合同约定吴栩筠提供位于中山市南区********************的房地产为合同项下的房屋借款提供抵押担保。2014年11月10日，农商银行南区支行与吴栩筠就涉案抵押房产抵押备案登记手续【中山市商品房抵押登记备案证明：易房抵字第DY201434391号】，抵押权人为农商银行南区支行。担保情况：2014年11月26日，保证人李丽婉与农商银行南区支行签订保证合同【编号：中农商银（南区）保字[2014]第146号】，约定，保证人李丽婉自愿为吴栩筠与农商银行南区支行签订《购房（一手楼）按揭贷款合同》【合同编号：中农商（银南区）一手楼按借字[2014]第0002号】提供保证担保。保证方式为不可撤销的连带责任保证。保证范围主合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。同时约定合同项下有两个或两个以上保证人的，保证人之间承担连带责任，贷款人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。当借款人未能按主合同约定履行其债务时，无论贷款人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（无论借款人或其他第三人提供物的担保还是其他形式的担保）,贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，且承担保证责任不分先后顺序。贷款发放情况：农商银行南区支行于2014年11月26日将贷款发放至吴栩筠指定的账户。欠款情况：截至2019年2月20日，吴栩筠尚欠本金432444.05元、利息32959.26元、罚息2446.78元、复利87.05元。本院认为，农商银行南区支行与吴栩筠签订的《购房（一手楼）按揭贷款合同》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。农商银行南区支行依约向吴栩筠发放了贷款，履行了出借款项的义务。被告吴栩筠借款后未按期还款，属于违约。农商银行南区支行要求解除合同，提前收回未到期贷款，并要求支付利息、复利，本院予以支持。关于吴栩筠的欠款数额，有农商银行南区支行提交的利息结构清单、截屏图为证，且吴栩筠未提供证据予以推翻，故本院予以认定。关于农商银行南区支行主张罚息，因合同中没有明确约定罚息的计收利率，农商银行南区支行作为格式合同的提供方，应当承担相应的不利后果。故对中山农商银行主张计收罚息不予支持。关于利率计算标准。因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准已取消，此后中国人民银行同期贷款利率应改为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。根据《中国人民银行公告[2019]第30号》文件第二条、第三条的规定，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）。因被告未到庭协商，农商银行南区支行明确加点值+0.345%（加34.5基点），符合人民银行关于存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变的基本精神，本院予以确认。关于转换时点，本院定于法庭辩论终结之日2020年5月29日。关于农商银行南区支行对吴栩筠所购的房地产是否享有优先受偿权问题。涉案房地产为预售商品房，预售商品房按揭抵押登记属于房地产抵押预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从上述法律规定可以看出，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施。涉案房地产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，可以向社会公开，使第三人了解和知悉此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此吴栩筠不履行上述债务时，农商银行南区支行以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。关于中山市悦创房地产投资有限公司是否承担连带责任问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应担按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供担保物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”，本案中中山市悦创房地产投资有限公司承诺在贷款人农商银行南区支行收到他项权证前提供连带责任保证，现吴栩筠上述债务发生在约定的保证期间内，因被担保的债权既有吴栩筠自己提供的物的担保又有中山市悦创房地产投资有限公司提供的保证，且合同对担保履行的先后顺序没有明确约定，故本院认定中山市悦创房地产投资有限公司对农商银行南区支行处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。中山市悦创房地产投资有限公司承担保证责任后，有权向吴栩筠追偿。关于李丽婉连带责任问题。农商银行南区支行与李丽婉签订的保证合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。本案中，既有借款人吴栩筠本人提供的物的担保，又有保证人李丽婉提供的担保，合同明确约定当借款人未能按主合同约定履行其债务时，无论贷款人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（无论借款人或其他第三人提供物的担保还是其他形式的担保）,贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，且承担保证责任不分先后顺序。故本院对农商银行南区支行要求李丽婉承担连带责任予以支持。关于实现债权费用，因未实际发生，不予支持。吴栩筠、李丽婉、中山市悦创房地产投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中山农村商业银行股份有限公司南区支行与被告签订的编号为“中农商（银南区）一手楼按借字[2014]第002号”的《购房（一手楼）按揭贷款合同》；二、被告吴栩筠于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山农村商业银行股份有限公司南区支行清偿借款本金432444.05元及利息复利【暂计至2019年3月20日利息32959.26元、复利87.05元；从2019年3月21日起至2020年5月28日止利息按年利率5.145%计算，复利以应付未付利息为基数按年利率5.145%计算；2020年5月29日起至实际清偿之日止，利息以未到期本金为基数按2019年12月全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）4.8%加34.5基点计算，复利以应付未付利息为基数按2019年12月全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）4.8%加34.5基点计算；并于每年1月1日起按最近公布的5年期以上LPR加34.5基点进行重新定价】。三、原告中山农村商业银行股份有限公司南区支行对被告吴栩筠名下位于中山市南区********************的房地产【中山市商品房抵押登记备案证明：易房抵字第DY201434391号】折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在本案债权范围内享有优先受偿权。四、被告李丽婉对被告吴栩筠上述债务承担连带清偿责任，李丽婉承担保证责任后，有权向被告吴栩筠追偿。五、被告中山市悦创房地产投资有限公司对处分上述抵押物后仍不能清偿的债务部分承担连带清偿责任；被告中山市悦创房地产投资有限公司承担保证责任后，有权向被告吴栩筠追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8319元，诉讼保全费2860元，合计11179.06元（原告中山农村商业银行股份有限公司南区支行已预付），由原告中山农村商业银行股份有限公司南区支行负担58元，由被告吴栩筠、李丽婉负担11121.06元（该款被告吴栩筠、李丽婉本判决生效之日起七日内迳付原告中山农村商业银行股份有限公司南区支行）。对处分涉案抵押财产后仍不足以支付的部分由中山市悦创房地产投资有限公司负担，中山市悦创房地产投资有限公司承担后，可以向被告李丽婉、吴栩筠追偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  向晓东人民陪审员  林玉金人民陪审员  陈结喜二〇二〇年七月二十二日书 记 员  钟婉莹肖长妍