湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂9004民初1794号 原告（执行案外人）：潘菊平，女，1972年1月9日出生，汉族，仙桃人，住湖北省仙桃市。 委托诉讼代理人：项文刚，湖北龙田律师事务所律师。 被告（申请执行人）：仙桃市金信盛小额贷款有限公司，住所地：仙桃市仙桃大道中段**。 法定代表人：凡晓，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄荣，湖北为维律师事务所律师。 第三人（被执行人）：仙桃永利房地产开发有限公司，，住所地：仙桃市彭场镇仙彭大道** 法定代表人：张桂平，该公司总经理。 原告潘菊平与被告仙桃市金信盛小额贷款有限责任公司（以下简称金信盛公司）及第三人仙桃市明强无纺布制品有限公司、仙桃永利房地产开发有限公司（以下简称永利公司）、张桂平、廖生虹、张明、任吉祥案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月27日立案受理。诉讼过程中，潘菊平向本院申请撤回对第三人仙桃市明强无纺布制品有限公司、张桂平、廖生虹、张明、任吉祥的起诉，本院于2020年6月11日裁定准许。本案依法适用普通程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告潘菊平的委托诉讼代理人项文刚，被告金信盛公司的委托诉讼代理人黄荣到庭参加诉讼，第三人永利公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘菊平向本院提出诉讼请求：1、停止执行原告潘菊平位于仙桃市××大道××花园××楼××单元××室，并解除对该房屋的查封；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2016年10月27日仙桃市人民法院（2016）鄂9004民初1385号对金信盛公司诉仙桃市明强无纺布制品有限公司、永利公司等借款合同纠纷一案作出民事判决：仙桃市明强无纺布制品有限公司返还金信盛公司借款130万元并支付利息和违约金，永利公司等对上述债务承担连带清偿责任。2019年09月18日潘菊平获知案涉房屋被查封后对执行标的提出书面异议，2020年04月26日仙桃市人民法院作出（2020）鄂9004执异16号执行异议裁定：驳回案外人潘菊平的异议。潘菊平认为该执行异议裁定以案涉房屋未取得商品房预售许可证明，房屋买卖合同无效认定错误。2017年4月9日，潘菊平与永利公司签订书面商品房买卖合同购买位于仙桃市××大道××花园小区××楼××单元××室，该房屋总价款13万元。潘菊平于当日向永利公司以现金方式一次性全额支付了13万元的购房款。永利公司向潘菊平出具了盖有该公司印章的收据。仙桃市人民法院于2017年05月08日作出（2017）鄂9004执393号执行裁定并查封该房屋时，潘菊平已与永利公司于2017年4月9日签署了房屋买卖合同，根据《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力规定，因此案涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，房屋未办理物权登记，但不影响房屋买卖合同效力，所以案涉房屋买卖合同有效，在仙桃人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同。仙桃市人民法院于2017年05月08日作出执行裁定查封该房屋时，永利公司已于2017年4月9日将该房屋交付潘菊平并合法占有。潘菊平并无其他房屋且现购买该房屋仅用于居住至今。根据《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》的规定可知：商品房销售包括商品房现售和商品房预售，规定开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。但案涉房屋是现房，并非正在建设中的商品房，根据规定不需要取得预售许可证明。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，潘菊平有权能够排除人民法院对案涉房屋的执行。另外最高人民法院认为符合规定条件的情况下消费者购房人的生存权利优先于金钱债权，保护交易安全和财产稳定性。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定，潘菊平有权能够排除人民法院对案涉房屋的执行并要求解除对该房屋的查封。 仙桃市金信盛小额贷款有限责任公司辩称，潘菊平所购房屋并没有办理过户手续，潘菊平并非房屋所有权人；潘菊平所购买房屋的开发商仙桃永利房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证明，双方签订的房屋买卖合同属无效合同。潘菊平对本案执行标的既没有所有权也不具合法性，故不能排除强制执行，恳请法院依法驳回潘菊平的诉讼请求。 仙桃永利房地产开发有限公司未答辩，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：潘菊平向本院提交的房屋买卖合同，能证明潘菊平与仙桃永利房地产开发有限公司于2017年4月9日签订房屋买卖合同的事实，本院予以采信；购房款及水电开户收据，能证明潘菊平向仙桃永利房地产开发有限公司支付购房款和水电开户费的事实，本院予以采信。仙桃市金信盛小额贷款有限责任公司向本院提交的（2020）鄂9004执异16号执行裁定书，证明本院在执行仙桃市金信盛小额贷款有限责任公司与仙桃市明强无纺布制品有限公司、仙桃永利房地产开发有限公司等人借款合同纠纷一案中，潘菊平向本院提出异议，本院裁定驳回潘菊平异议的事实，本院予以采信；本院（2016）鄂9004民初1385号民事判决书、（2017）鄂9004执393号执行裁定书，证明本院在审理和执行仙桃市金信盛小额贷款有限责任公司与仙桃市明强无纺布制品有限公司、仙桃永利房地产开发有限公司等人借款合同纠纷一案中，作出（2016）鄂9004民初1385号民事判决书和（2017）鄂9004执393号执行裁定书的事实，本院予以采信；仙国用（2014）第4840国有土地使用证、地、地字第村镇规（2014）第**建设用地规划许可证建字（2015）第089号建设工程规划许可证、编号422427201409170301建设工程施工许可证、仙房管（2015）71号文件，能证明仙桃永利房地产开发有限公司取得土地使用权证及建设用地规划许可证和仙桃市房产管理局以仙桃永利房地产开发有限公司提供虚假的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证为由，撤销其取得的鄂仙预字（2015）022号《商品房预售许可证》的事实，本院予以采信；仙桃永利房地产开发有限公司关于公司机构设置的通知证明仙桃永利房地产开发有限公司内部机构设置及任职决定的事实，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月9日，原告与永利公司签订商品房买卖合同，约定原告购买永利公司开发的位于仙彭大道89号阳光花园第5幢3单元101室，价款13万元，商品房预售许可证号为鄂仙预字（2015）022号。同日，永利公司向原告收取购房款13万元及水电开户费6500元，并分别出具了收据。 金信盛公司与仙桃市明强无纺布制品有限公司、永利公司、张桂平、廖生虹、张明、任吉祥借款合同纠纷一案，于2016年5月3日向本院提起诉讼。2016年10月27，本院作出（2016）鄂9004民初1385号民事判决：仙桃市明强无纺布制品有限公司返还金信盛公司借款130万元，并支付利息和违约金（自2015年1月31日起按年利率24%支付利息和违约金至本判决指定履行之日止）；金信盛公司对仙桃市明强无纺布制品有限公司提供的抵押物（包括三线机和平机424台、全自动口罩机4台、打片机6台、分切机1台）享有优先受偿权；永利公司、张桂平、张明、任吉祥、廖生虹对上述债务承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，金信盛公司向本院申请执行。本院在执行过程中，于2017年5月8日作出（2017）鄂9004执393号执行裁定，查封了包括涉案房屋在内的永利公司开发的仙桃市彭场镇东鑫路东侧、彭场镇政府北侧阳光花园小区的12套房屋。潘菊平向本院提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。本院于2020年4月26日作出（2020）鄂9004执异16号裁定，驳回潘菊平的异议。潘菊平不服裁定，遂向本院提起执行异议之诉。 另查明，位于仙彭大道**阳光花园小区房屋为永利公司开发，永利公司取得了该地的土地使用权证和建设用地规划许可证。2015年11月19日，仙桃市房产管理局以永利公司提供虚假的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证为由，撤销其取得的鄂仙预字（2015）022号《商品房预售许可证》。 本院认为，根据本案各方当事人的诉辩主张和主要理由，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下： 一、关于永利公司与潘菊平签订的商品房买卖合同的效力问题。永利公司与潘菊平于2017年4月9日签订了商品房买卖合同，合同约定为现房，签订合同时，永利公司取得的《商品房预售许可证》已于2015年11月19日被撤销。依照中华人民共和国建设部于2001年4月4日发布的《商品房销售管理办法》第三条、第七条的规定，商品房现售指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房现售,应当符合持有建设工程规划许可证和施工许可证等条件。永利公司与潘菊平签订商品房买卖合同时，并未取得建设工程规划许可证和施工许可证，因此，无论永利公司将涉案房屋建设完工与否，仙桃永利房地产开发有限公司作为房地产开发企业，不具备商品房现售条件，其对外销售房屋应取得商品房预售许可证。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，永利公司与潘菊平签订商品房买卖协议时未取得商品房预售许可证，潘菊平向本院起诉前，永利公司仍未取得商品房预售许可证。因此，永利公司与潘菊平签订的商品房买卖合同无效。 二、关于潘菊平对涉案房屋享有的民事权益能否排除执行的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。永利公司与潘菊平签订的商品房买卖合同虽然系在本院查封之前签订的，但永利公司与潘菊平签订的商品房买卖合同无效，其对涉案房屋享有的民事权益不能排除执行。 综上，永利公司与潘菊平签订的商品房买卖无效，潘菊平对涉案房屋享有的权利不能够排除执行，其要求停止执行涉案房屋并解除对该房屋查封的理由不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告潘菊平的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告潘菊平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审 判 长  王建亮 人民陪审员  王先美 人民陪审员  朱厚勇 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  邵 晓