广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初36195号原告：广州市冠昊物业管理有限公司，住所地广州市海珠区石榴岗路****。法定代表人：黄穗生，职务董事长。委托代理人：李小平，广东信耀律师事务所律师。委托代理人：张寿英，系原告公司员工。被告：广州市凯荣都国际大酒店有限公司，住所，住所地广州市海珠区石榴岗路******div>法定代表人：龙赳华，职务董事长。委托代理人：尹航、龚国清，广东卓信律师事务所律师。第三人：中国人民解放军广东省军区广州第十三离职干部休养所，住所地广州市海珠区石，住所地广州市海珠区石榴岗路**** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：郭万东。原告广州市冠昊物业管理有限公司（以下简称“冠昊公司”）诉被告广州市凯荣都国际大酒店有限公司（以下简称“凯荣都酒店”）、第三人中国人民解放军广东省军区广州第十三离职干部休养所（以下简称“干休所”）租赁合同纠纷一案，本院受理后依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告广州市冠昊物业管理有限公司的委托代理人李小平、张寿英，被告广州市凯荣都国际大酒店有限公司的委托代理人尹航、龚国清到庭参加了诉讼。第三人干休所经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：案涉物业广州市海珠区石榴岗路3号属于军产，在军改后原告和第三人解除了之前的合同，于2018年6月30日重新签订了新的租赁合同，租赁期限自2018年7月1日至2028年6月30日。原告与被告之间的协议无法继续履行。2018年6月30日，原告与第三人签订了将位于广州市海珠区石榴岗路3号综合楼用电设施移交文件。广州市供电局已完成了案涉物业用电户名变更为原告的手续。另，原告与被告之前签订的租赁合同和补充协议已由法院判决解除，且法院判决被告需清场并将广州市海珠区石榴岗路3号（原广州军区联勤部干休所三号大院综合楼）第1层至第10层、第15层至第23层及地下停车场交回给原告，故被告主张案涉物业的水电管理权没有事实依据。故无论是从军改还是法院判决书，被告应将案涉物业用电设施的管理权移交给原告。广州市供电局于2019年11月10日从原告的账户扣缴了案涉物业10月份的电费189854.84元，并于2019年11月13日向原告开具了电费发票。该笔电费应由被告承担。鉴于此，原告向法院起诉请求：1.判令被告向原告交还广州市海珠区石榴岗路3号大院综合楼用电设施管控权益；2.判令被告支付原告2019年10月份电费189854.84元及利息（以189854.84元为本金，自2019年11月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告于2006年6月30日根据与第三人签订的合作合同书已取得了案涉物业50年内的经营管理权。江河宾馆于2008年7月31日根据租赁合同书取得本案案涉物业部分楼层的承租权及本案所涉全部物业管理权。租赁合同书第15条约定大楼物业同意有江河宾馆管理，涉及物业的事务原告必须协助江河宾馆解决，且原告按时交纳水电税费等费用。被告承接了江河宾馆的全部权利义务。原告将租赁物业的水电管理权让给被告，是经过海珠区法院一审和广州市中院二审确定的事实。根据原告、被告、第三人签订的《三方协议》约定，原告与第三人之间的合同变更不影响《三方协议》效力。被告因租赁合同书并经生效判决取得案涉物业管理权，不因第三人与原告的委托管理受到影响。对原告主张的10月份电费，该电费金额是整栋大楼的电费，而原告方实际使用了第11-15层，该5层电费应由原告承担。被告自2019年11月起自行前往供电公司缴纳应由被告缴纳的电费。被告在租赁合同履行过程中，形成了对原告的管理费、水电费、停车费的债权，被告主张在本案中与原告主张的电费予以抵扣。第三人没有提交答辩意见及证据。经审理查明：2008年7月31日，原告（甲方）与广州市江河宾馆（乙方）签订《租赁经营合同》，约定：甲方依法取得广州军区联勤部赤岗干休所三号大院（广州市江海大道3号）综合楼五十年的自主经营权，现经广州军区联勤部赤岗干休所同意后，以此合同为准，同意甲方将部分房产出租给乙方，由乙方租赁经营；甲方将该房产的第1层至第10层、第15层至第23层及地下停车场出租给乙方开办酒店整体配套服务使用；租赁用途为餐饮行业、娱乐行业、旅馆行业、健身行业、写字楼出租等酒店配套服务的会务、商务、商场、美容美发等经营项目；租赁期限为二十年（从交租之日起计算），自2009年6月1日起至2029年5月31日止；租赁面积26000平方米，以双方共同测绘的整栋实际建筑面积中乙方租赁使用的实际面积为准，并由甲方提供给乙方各种产权证明、文件的原件核实，乙方保留文件复印件；乙方第一至第三年每月按每平方米35元（人民币）向甲方交纳租金，以实际建筑面积计算，合计第一至第三年每月租金为玖拾壹万元整；乙方交纳租金的标准，将按本合同约定，从第四年起在上一年租金的基础上，每年每平方递增3%，直至本合同期限届满；甲方于2008年9月28日将租赁房产及设备设施交付给乙方使用；等。2010年12月18日，原告（甲方）与广州市江河宾馆（乙方）签订《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼补充协议》，对租赁面积、免租期、租金进行调整。2011年3月20日，原告（甲方）、广州市江河宾馆（乙方）与被告（丙方）签订《三方协议书》，约定：甲、乙双方签订的广州市海珠区石榴岗路三号广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼租赁合同及补充协议等文件，由于乙方承租后，新组建了独立法人单位广州市凯荣都国际大酒店有限公司，现由甲、乙、丙三方协商一致，将原乙方单位变更为广州市凯荣都国际大酒店有限公司，由广州市凯荣都国际大酒店有限公司全面履行广州市江河宾馆所签订的租赁合同及补充协议等文件约定的各项义务。2014年1月22日，第三人（业主方、甲方）、原告（出租方、乙方）、被告（承租方、丙方）签订《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼三方协议》，表明甲、乙双方因《综合楼合作建房合同书》利益分配问题，乙方没按时为丙方办理《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁许可证》、《军队消防验收合格证》等有关租赁手续造成丙方无证经营一年多，使甲、乙、丙三方造成损失，故三方达成协议，对被告预缴收益1000万元等事项进行约定。原告曾提起诉讼，要求确认原告对位于广州市海珠区石榴岗路3号的“广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼”拥有自主经营管理权中的水电管理权，并要求被告和干休所将三号大院综合楼整栋大楼的水电设施、水电用房及水电管理、水电缴费的相关资料一并返还给原告。本院于2016年10月15日作出（2015）穗海法民三初字第2172号民事判决书，驳回原告的全部诉讼请求，广州市中级人民法院以（2016）粤01民终13655号民事判决书维持本院上述判决。原告于2019年1月24日提起诉讼，请求解除原被告之间签订的《租赁经营合同》及其项下的《租赁经营合同补充合同》、《租赁经营合同补充协议》等协议、被告立即将合同项下的租赁房屋及设施返还给原告、被告向原告支付其拖欠的租金、占用费共计63860448.91元，等。本院于2019年12月12日作出（2019）粤0105民初6120号民事判决书，判决：一、确认原告广州市冠昊物业管理有限公司与被告广州市凯荣都国际大酒店有限公司之间签订的《租赁经营合同》、《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼补充合同》、《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼补充协议》于2018年4月10日解除；二、被告广州市凯荣都国际大酒店有限公司自本判决生效之日起一个月内将广州市海珠区石榴岗路3号（原广州军区联勤部干休所三号大院综合楼）第1层至第10层、第15层至第23层及地下停车场交回给原告广州市冠昊物业管理有限公司；三、被告广州市凯荣都国际大酒店有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州市冠昊物业管理有限公司支付2012年12月8日起至2014年1月21日止、2014年5月22日起至2016年8月7日止及2016年9月8日起至2019年1月7日止的租金、房屋占用费共计51864928.52元。广州市中级人民法院以（2020）粤01民终5643号民事判决书判决维持本院上述判决。（2020）粤01民终5643号民事判决书已发生法律效力。另查，原告是成立于的2006年10月30日的有限责任公司（自然人投资或控股），股东为廖明亮、黄穗生、谭昌吉、张锦宁。2012年6月7日，广州市冠昊置业有限公司经工商部门核准登记为广州市冠昊物业管理有限公司；2015年1月19日，原告的法定代表人由谭昌吉变更为黄穗生；2018年1月19日，法定代表人由黄穗生变更为谭昌吉；2018年2月1日，原告名称由广州市冠昊物业管理有限公司变更为广州市冠昊置业有限公司；2019年6月25日，法定代表人由谭昌吉变更为黄穗生，名称由广州市冠昊置业有限公司变更为广州市冠昊物业管理有限公司。在庭审中，原告确认已收到被告支付的2019年10月电费189854.84元，双方对电费分担可另案处理，故原告撤回该项返还电费的诉讼请请求。本院对原告撤回2019年10月电费189854.84元诉讼请求予以准许。本院认为：本案为租赁合同纠纷。生效判决确认原告广州市冠昊物业管理有限公司与被告广州市凯荣都国际大酒店有限公司之间签订的《租赁经营合同》、《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼补充合同》、《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼补充协议》于2018年4月10日解除。被告广州市凯荣都国际大酒店有限公司应在判决指定的期限内将广州市海珠区石榴岗路3号（原广州军区联勤部干休所三号大院综合楼）第1层至第10层、第15层至第23层及地下停车场交回给原告广州市冠昊物业管理有限公司。在前案生效判决确认双方之间签订的租赁合同已解除后，双方理应对合同解除的后果进行清理，有关场地用电设施管理权问题亦因属于清理的范畴。涉案物业的用电设施管理权继续由承租人即被告凯荣都公司享有缺乏基础和依据。鉴于此，原告要求被告交还广州市海珠区石榴岗路3号大院综合楼用电设施的管理权合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告广州市凯荣都国际大酒店有限公司在本判决生效之日起十日内将广州市海珠区石榴岗路3号大院综合楼的用电设施管理权交还给原告广州市冠昊物业管理有限公司。本案受理费2149元，由原告负担2049元，被告负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二〇年七月二十八日书记员  徐文慧谭颖诗