广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初12897号原告（反诉被告）：王月莉，女，汉族，1995年8月17日出生，户籍地址四川省内江市市中区，委托代理人：邹文科，广东法丞律师事务所律师。被告（反诉原告）：麦伟林，男，汉族，1970年10月2日出生，户籍地址深圳光明新区，委托代理人：庞晓燕、萧灿堂，广东宝城律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、解除原、被告之间的合同；2、被告赔偿原告经济损失1991585元，并按照银行同期贷款利率支付自2018年8月22日起至被告付清全部赔偿款日的利息；3、被告承担诉讼费用（含财产保全费、损失评估费）。被告反诉请求：1、原告支付被告租金324400元（租金从2018年10月5日及2018年11月15日分别开始计算，暂计至2019年7月14日，而后算至原告实际返还租金房屋之日止）、水电费合计13639.2元、卫生费15300元（卫生费从2018年10月一日及10月15日分别开始计算，暂分别算至2019年7月4日及7月14日，而后算至原告实际返还租赁房屋之日止）。以上三项暂共计353339.2元；2、原告赔偿被告恢复房屋原状所需费用500631元；3、原告承担诉讼费用。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况2018年8月22日，原告和被告麦伟林签订了房屋租赁合同，被告麦伟林将其所有的铺位（××光明新区××街道××至××楼铺位）租给原告，商铺押金和月租金分别为49000元和24500元，电费和水费分别为1.222元/度和6.5元/吨，涉案租赁物的租赁期限为2018年10月15日至2020年10月14日。合同中主要的约定还有：1、原告应于每月5日前支付被告麦伟林所有款项，若原告存在延迟交付，原告需要额外支付拖欠费用的每天5%的滞纳金，若原告30号仍拖欠当月房租、上月水电费等相关费用，被告麦伟林可立即单方解除合同；2、原告已熟知房屋的全部情况，愿意租赁涉案租赁物，被告麦伟林将厂房、宿舍现有的装修及配套设施提供给原告使用，被告麦伟林不再另行投资装修，原告需要装修应交相关政府部门审批并得到被告麦伟林的书面同意。原告装修费用由其承担，原告在退租时保证房屋及配套完好安全的情况下退还给被告麦伟林。厂房及宿舍一切不动产归被告麦伟林所有，动产归原告所有。如被告麦伟林需要原告复原的地方，原告需无条件复原。原告装修时不得改变涉案租赁物的主体结构和影响房屋安全，减少日后保养的问题；3、涉案合同有效期内，有任何一方需提前解除合同，双方均需提前三个月书面通知对方提前准备出租和搬迁。如不能提前通知对方的，需支付三个月的租金用作补偿给对方。如果原告提前解除合同，因解约给被告麦伟林造成其他损失，原告应在损失的范围内赔偿，同时原告不得要求被告麦伟林对其装修赔偿或补偿；4、被告麦伟林在原告无任何违约行为、且不属于免责条款约定的情况下，被告麦伟林无故将房屋收回或者被告麦伟林将涉案租赁物在未经原告同意的情况下进行改建导致原告无法正常使用涉案租赁物的情况下，视为被告麦伟林违约；5、当遇到政府征收拆迁，原告与征收方解决，被告麦伟林应协助解决，且提供能力范围内的帮助；6、凡因发生严重自然灾害，战争或其他不能遇见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行合同时，双方不承担责任。2018年8月27日，原告和麦梓轩签订了房屋租赁合同，被告麦伟林将其所有的铺位（××光明新区××街道××至××楼铺位）租给原告，商铺押金和月租金分别为67600元和33800元，电费和水费分别为1.222元/度和6.5元/吨，涉案租赁物的租赁期限为2018年10月15日至2020年10月14日。合同中主要的约定还有：1、原告应于每月5日前支付被告麦伟林所有款项，若原告存在延迟交付，原告需要额外支付拖欠费用的每天5%的滞纳金，若原告30号仍拖欠当月房租、上月水电费等相关费用，被告麦伟林可立即单方解除合同；2、原告已熟知房屋的全部情况，愿意租赁涉案租赁物，被告麦伟林将厂房、宿舍现有的装修及配套设施提供给原告使用，被告麦伟林不再另行投资装修，原告需要装修应交相关政府部门审批并得到被告麦伟林的书面同意。原告装修费用由其承担，原告在退租时保证房屋及配套完好安全的情况下退还给被告麦伟林。厂房及宿舍一切不动产归被告麦伟林所有，动产归原告所有。如被告麦伟林需要原告复原的地方，原告需无条件复原。原告装修时不得改变涉案租赁物的主体结构和影响房屋安全，减少日后保养的问题；3、涉案合同有效期内，有任何一方需提前解除合同，双方均需提前三个月书面通知对方提前准备出租和搬迁。如不能提前通知对方的，需支付三个月的租金用作补偿给对方。如果原告提前解除合同，因解约给被告麦伟林造成其他损失，原告应在损失的范围内赔偿，同时原告不得要求被告麦伟林对其装修赔偿或补偿；4、被告麦伟林在原告无任何违约行为、且不属于免责条款约定的情况下，被告麦伟林无故将房屋收回或者被告麦伟林将涉案租赁物在未经原告同意的情况下进行改建导致原告无法正常使用涉案租赁物的情况下，视为被告麦伟林违约；5、当遇到政府征收拆迁，原告与征收方解决，被告麦伟林应协助解决，且提供能力范围内的帮助；6、凡因发生严重自然灾害，战争或其他不能遇见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行合同时，双方不承担责任。2018年10月5日，原告和被告麦伟林签订了房屋租赁合同，被告麦伟林将其所有的铺位（××光明新区××街道××01铺位）租给原告，商铺押金和月租金分别为12000元和6000元，电费和水费分别为1.222元/度和6.5元/吨，涉案租赁物的租赁期限为2018年10月5日至2020年10月4日。合同中主要的约定还有：1、原告应于每月5日前支付被告麦伟林所有款项，若原告存在延迟交付，原告需要额外支付拖欠费用的每天5%的滞纳金，若原告30号仍拖欠当月房租、上月水电费等相关费用，被告麦伟林可立即单方解除合同；2、原告已熟知房屋的全部情况，愿意租赁涉案租赁物，被告麦伟林将厂房、宿舍现有的装修及配套设施提供给原告使用，被告麦伟林不再另行投资装修，原告需要装修应交相关政府部门审批并得到被告麦伟林的书面同意。原告装修费用由其承担，原告在退租时保证房屋及配套完好安全的情况下退还给被告麦伟林。厂房及宿舍一切不动产归被告麦伟林所有，动产归原告所有。如被告麦伟林需要原告复原的地方，原告需无条件复原。原告装修时不得改变涉案租赁物的主体结构和影响房屋安全，减少日后保养的问题。2019年11月21日，被告麦伟林出具了声明，主要内容为上述麦梓轩与原告签订的租赁合同是麦梓轩代被告麦伟林与原告签订，被告麦伟林予以追认，上述租赁合同的权利义务均由被告麦伟林承担，与麦梓轩无关。2019年11月22日，原告向本院申请撤回对麦梓轩的起诉。其后，被告麦梓轩撤回了反诉请求，被告麦伟林仍作为反诉原告主张权利。2020年6月10日，深圳市成效项目管理有限公司针对原告的申请（对上述涉案租赁物装修残值进行评估）出具了工程造价鉴定意见书。评估结果为：装修残值为407106.77元，现场材料设备估值为34322.38元。评估费为23100元。同日，深圳市成效项目管理有限公司针对被告麦伟林的申请（对上述涉案租赁物恢复原状进行评估）出具了工程造价鉴定意见书。评估结果为：恢复原状需要382274.29元。评估费为9000元。综合本案证据以及庭审记录，原、被告之间成立房屋租赁合同法律关系，双方均应受到合同法等相关法律的保护和约束。本案争议的焦点如下：一、关于涉案房屋租赁合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的内容，合同内容若违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属无效合同。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告未能提交涉案物业的产权证明文件或建设工程规划许可证，按照上述司法解释的规定，原、被告就涉案物业于2018年8月22日、2018年8月27日和2018年10月5日签订的三份《深圳市房屋租赁合同书》应为无效。二、关于赔偿经济损失的问题。综合原告提交的证据，可以看出原告主张的经济损失有三块，其一是装修残值损失、其二是现场材料设备的价值、其三是加盟损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款的规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本院认为，合同被确认无效后，当事人之间的合同关系已不复存在，当事人所负的赔偿责任显然并非基于合同而产生的，受害人所提出的损失赔偿也非基于合同上的权利。涉案合同无效所造成的损失，首先是基于合同双方当事人在由磋商进入缔结合同过程中的过失行为造成的。一方当事人基于对他方的信赖进行的准备工作、支付相应费用，在合同被确认无效后，作为该方当事人所受损失是由于缔约过程中的过失行为造成的，其基于缔约过失责任提出赔偿请求，符合事物发展的客观过程。其次是基于侵权责任这种损害赔偿的，赔偿的范围限于实际利益的损失，而合同有效履行能够获得的预期利益将无法获得救济。基于缔约过失责任能够获得最大限度的利益保障。本案中，原告对涉案合同的签订本应做到审慎核查之义务以规避风险，其在未确认涉案租赁物是否存在合法的产权证明前就与被告签订租赁合同，其自身就存在一定的过失。被告也应对涉案租赁物也应做到符合国家对规划体系、建筑产品质量以及房地产交易市场等系列行为的规范，不会危及社会的公共安全和人民群众的生命财产安全，但本案中被告的租赁场所显然存在上述隐患，因此被告对合同的签订亦存在过失之处。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本院认为，出租人收取了承租人的装修保证金，视为被告已同意原告对涉案租赁物进行装饰装修。在房屋租赁合同被确认无效后，附合的装饰装修物，由于不能与租赁房屋分离或者虽可分离但需花费巨大，为充分发挥物的使用价值和效用，只能由出租人取得附合的装饰装修物所有权，而不允许承租人拆除。但是，出租人此时取得附合的装饰装修物的所有权，并不一定要给予承租人补偿。根据房屋租赁合同中装饰装修的特殊性，应以出租人是否同意利用作为判断出租人是否因取得承租人的装饰装修而获取利益的标准：在出租人同意利用的情形下，说明该装饰装修符合出租人的审美情趣和使用要求，对出租人仍具使用价值，出租人因此而获取利益，由出租人基于不当得利，对承租人的装饰装修予以折价补偿；在出租人不同意利用的情形下，表明该装饰装修对出租人没有利用价值，出租人并不会因取得该装饰装修而获取利益，装饰装饰物的现值作为无效合同的损失，由出租人和承租人按照无效合同的过错分担。正是基于上述考量，本条司法解释第二款规定：形成附合的装饰装修物，只有出租人同意利用的，才能折价归出租人所有；出租人不同意利用的，则只能由出租人和承租人按过错分担无效合同损失。在出租人同意利用的情形下，附合的装饰装修物折价归出租人所有，此时折价的范围仅限于租赁合同无效时装饰装修尚存在的价值即现存价值为限，而不能以承租人支出的数额为准。承租人虽然进行了装饰装修，改善了房屋使用功能而使其使用价值增加，但在承租人使用房屋时，该利益并不为出租人所享有，只有在房屋租赁合同无效解除时现存价值才能为出租人享有，才属于出租人取得的利益。因此，折价的范围确定不能以承租人实际支出的数额为准。在出租人不同意利用的情形下，对于附合的装饰装修物，则只能按房屋租赁合同无效时尚存在的价值即现存价值作为无效合同的损失，由出租人和承租人按照各自过错承担。综上所述，结合本案被告未实际利用原告附合的装饰装修物的事实、原告装修装饰的实际支出以及原、被告双方在签订合同的过失，本院酌定原、被告双方承担50%的责任。再根据前述查明事实，工程造价鉴定意见记载的装修残值可以作为涉案租赁物中的装饰装修物的尚存价值，因此被告应当赔偿原告装修损失203553.39元（407106.77×50%）；现场材料设备原告可以自行拆卸继续使用，因此现场材料设备的价值不计入损失之列；原告关于利息的主张，于法无据，本院不予支持；至于原告关于加盟费的主张，大额现金支付仅有收款收据，在没有其他证据予以佐证的情况下，本院不予采信，因此原告关于加盟费的主张，于法无据，本院不予支持。三、关于租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本院认为，按照上述司法解释的规定，当事人签订的租赁合同被认定为无效之后，承租方仍应当向出租方支付涉案物业的房屋占有使用费。本案中，可以看出原告在纠纷产生之后仍然占有使用涉案物业，因此原告应当按照合同约定的租金标准向被告支付房屋占有使用费直至涉案物业返还被告之日止，同时原告未就房屋占有使用费的支付情况完成举证责任，其应承担举证不能的法律后果。再考虑到原、被告在签订合同时的责任问题以及涉案租赁物的现状问题，原告仅按照上述标准的50%支付被告房屋占有使用费，即原告应于2018年10月5日开始按照12250元（24500×50%）的标准向被告支付房屋占有使用直至涉案物业返还给被告之日止，原告应于2018年10月5日开始按照16900元（33800×50%）的标准向被告支付房屋占有使用直至涉案物业返还给被告之日止，原告应于2018年11月15日开始按照3000元（6000×50%）的标准向被告支付房屋占有使用直至涉案物业返还给被告之日止。四、关于恢复原状损失的问题。考虑到原、被告双方在签订合同时的责任问题以及上述查明事实，原告应当按照50%的标准赔偿被告恢复原状损失191137.15元（382274.29×50%）。五、关于水电费和卫生费的问题。被告就此提交的证据均属于单方制作，在没有其他证据予以佐证的情况下，本院不予采信，且原、被告双方未就卫生费有过约定，因此被告关于水电费和卫生费的主张，于法无据，本院不予支持。判决结果综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告王月莉和被告麦伟林签订的于2018年8月22日、2018年8月27日和2018年10月5日签订的三份《深圳市房屋租赁合同书》应为无效；二、被告麦伟林于本判决生效之日起五日内赔偿原告王月莉装修损失203553.39元；三、原告王月莉于本判决生效之日起五日内赔偿被告麦伟林恢复原状损失191137.15元；四、原告王月莉于本判决生效之日起五日内支付被告麦伟林房屋占有使用费，其中原告王月莉应于2018年10月5日开始按照12250元（24500×50%）的标准向被告麦伟林支付房屋占有使用直至涉案物业（位于深圳市光明新区马田街道薯田埔西环大路****铺位）返还给被告麦伟林之日止，原告王月莉应于2018年10月5日开始按照16900元（33800×50%）的标准向被告麦伟林支付房屋占有使用直至涉案物业（位于深圳市（位于深圳市光明新区马田街道薯田埔西环大路****铺位麦伟林之日止，原告王月莉应于2018年11月15日开始按照3000元（6000×50%）的标准向被告麦伟林支付房屋占有使用直至涉案物业（位于深圳市光明新区马田（位于深圳市光明新区马田街道薯田埔西环大路**01铺位；五、驳回原告王月莉的其他诉讼请求；六、驳回被告麦伟林的其他反诉请求。如当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11362元，由被告麦伟林承担1161元，原告王月莉承担10201元。反诉费6170元，由原告王月莉承担4699元，被告麦伟林承担1471元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 谌    平人民陪审员 古  井  华人民陪审员 梁  丽  娟二〇二〇年七月二十日书 记 员 王东东（兼）书 记 员 赵    畅附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。