甘肃省陇南市武都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘1202执异26号 案外人：杜超雄，男，汉族，生于1994年9月15日，四川省巴中市南江县。 申请执行人：白红芳，女，汉族，生于1968年7月24日，甘肃省陇南市武都区。 被执行人：焦婕，女，汉族，生于1989年7月29日，甘肃省陇南市武都区。 在本院执行申请执行人白红芳与被执行人焦婕民间借贷纠纷一案中，案外人杜超雄对本院执行被执行人焦婕名下位于陇南市武都区xxx室房产的查封提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。 案外人杜超雄称：一、本案被执行房产系异议人合法购买取得，自异议申请人合法购买该房产后，该房屋按揭款长期由异议申请人交付，且该房产长期由异议申请人合法占有、使用，现法院强制执行必将侵害异议申请人合法财产权益。自2018年5月18日异议申请人杜超雄与被执行人焦婕双方签订《房地产买卖契约》，并将涉案房产交付于异议申请人后，异议申请人便自行进行了装修，并长期居于该房屋之中。该买卖合同约定：房产交易价格为640000元，签订合同当日由异议申请人向被执行人支付该房产首付款360000元，剩余的购房贷款28万元由异议申请人从2018年6月2日起代替被执行人向银行还款。合同签订当日异议申请人以现金方式向被执行人支付10万元，剩余26万首付款异议申请人在2019年3月16日前已经全部付清，且履行了合同约定的义务。购买该房屋后，异议申请人长期将按揭款转给被执行人账户向银行进行还款。直到2019年6月2日，异议人与被执行人到银行咨询后，在被执行人房屋贷款银行知情且同意的情况下，异议申请人绑定了自己的银行卡开始代替被执行人偿还房屋贷款至今。而且目前该处房产异议申请人一直合法占有、使用并生活至今。二、本案并不是由于异议申请人的原因导致房屋未及时办理产权过户登记，且异议申请人对房屋产权的取得具有合法性。异议申请人在全额付清首付房款后，按时偿还该房屋按揭贷款。而且自异议申请人合法占有使用房屋之后，一直积极联系被执行人协助异议人办理房屋过户登记。但经房产管理部门查询后，异议申请人被告知因涉案房产所在的该栋楼盘房屋产权证尚未办理完毕等原因，无法办理该栋楼盘内房屋的不动产登记手续，而且即使房屋产权证办理完毕也需要三年后才能办理过户登记。因此被执行人也无法协助异议申请人办理过户登记手续，而且该栋楼盘房屋产权证至今尚未办理完毕。异议申请人在与被执行人签订了购房合同，被执行人将房屋交付于异议申请人后，却由于非异议申请人的原因，从而导致异议申请人购买的房屋未能及时办理产权过户登记手续。对于本案执行标的房屋的不动产产权证未办理过户登记是由于其他客观原因造成的，异议申请人完全不存在过错。而且异议申请人购买房屋后，对房屋进行了装修，并长期居住生活至今。在异议申请人对房屋使用期问，无任何人对异议申请人使用的房屋提起过异议。异议申请人与被执行人签订的房屋买卖合同合法有效，并按照合同约定交清了房屋首付款，并及时支付房屋按揭款，被执行人也将房屋交付后房屋由异议申请人自己居住使用。所以异议申请人对法院现执行的房产享有合法权利，该房产就不应当成为申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案的执行标的。 三、本案异议申请人与被执行人之间的房屋买卖合同关系与申请执行人与被执行人之间的民间借贷关系无关联，现申请执行人与被执行人之间的民间借货纠纷一案的执行标的不应当是异议申请人合法取得的房产、申请执行人白红芳与被执行人焦婕、焦长虹民问借贷纠纷一案的执行与异议申请人合法购买的位于甘肃省院南市武都区xxxxxx室房产无关。该房产系异议申请人合法购买取得，并一直占有使用至今。申请执行人申请保全时间也迟于异议申请人与被执行人签订的购房合同的时间。同时，对申请执行人与被申请执行人之间民间借贷纠纷事实根本不知情。申请执行人与被执行人民间借贷纠纷与该房产并无关系。所以，贵院不应当将异议申请人合法占有、使用的房产纳入被执行人可供执行的范围。综上所述，本案被执行房产在民问借贷纠纷案件受理前已被异议申请人合法取得，并且长期由异议申请人合法占有、使用，异议申请人已支付大部分购房款，并长期由异议申请人向银行偿还放贷。且本案非因异议申请人的原因未办理不动产登记手续，未办理房产证的原因主要在于房地产开发商、被执行人焦婕未履行房屋办证义务，故未办理过户登记的原因不在异议申请人，异议申请人虽对该房屋没有办理不动产过户登记手续，但不影响异议申请人对房屋享有的合法权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且共权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案异议申请人对执行标的享有足以排除强制执行的权益，异议申请人在本案中的房产应当排除在执行范围之外，贵院强制执行必将严重侵害异议申请人的合法权益，就应当对房产的强制执行行为依法予以终止。为此，依据《民事诉讼法》第二百二十七条规定，异议 申请人特向贵院提起执行异议，望贵院经依法审查后，裁定 终止对异议申请人房产的查封、评估、拍卖等执行措施，解 除对异议申请人房产的保全，保障异议申请人的合法财产权 益不受损失。 案外人杜超雄向本院提交了以下证据证明自己的异议请求：1、《房地产买卖契约》一份，物业费，水电费票据9张，预证明案外人与被执行人焦婕于2018年5月18日签订合同，从焦婕处购买武都区xxxxx室房屋，并于2018年6月入住至今。2、被执行人焦婕向案外人出具的10万元借条一张，被执行人手持10万元现金照片打印件一张，银行转账存根11张，预证明案外人于签订合同当日交付被执行人焦婕现金10万元，之后通过银行转账方式交付焦婕260020元，已付清合同约定的首付款36万元。3、银行流水明细一组，预证明案外人一直给银行偿还房屋贷款。 申请执行人白红芳答辩称：案外人的证据不足以证明他的主张，房款他也没有付清，房屋既然登记在被执行人焦婕名下，那就是焦婕的房子，法院查封是没有问题的。 申请执行人白红芳未向法庭提交证据。 被执行人焦婕未到庭。 被执行人焦婕未向法庭提交证据。 本院查明，白红芳与焦婕、焦长虹（系焦婕父亲）民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月20日作出（2019）甘1202民初169号民事判决书：限被告焦婕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告白红芳偿还借款本金400000元，并承担以400000元本金为基数，自2018年8月27日起至实际偿还之 日的利息（按月利率2%计算）。本案保全费2770元，受理费7660元，由被告焦婕承担。焦婕提起上诉，甘肃省陇南市中级人民法院（2018）甘12民终546号民事判决书驳回上诉，维持原判。因被告未履行生效判决书所确定的义务，巩金润于2019年4月25日向本院申请强制执行，本院于2019年8月19日作出（2019）甘1202执1218号之一执行裁定书裁定：查封被执行人胡学伟名下xxxxx室房屋，期限为二年。2020年6月18日，杜超雄向本院提出执行异议申请。 本院认为，本案的焦点是案外人杜超雄对本案执行标的（武都区xxxxx室）是否享有足以排除执行的权利。本案系案外人对执行标的要求阻止执行而向法院提出的实体异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且能够排除执行的，人民法院应予以支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人杜超雄未付清全部房款,也不能按照合同约定将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。杜超雄提交物业收据9张预证明自己合法占有该房屋，法院查封该房屋（2018年12月5日）之前的两张收据交款人为被执行人焦婕，2019年6月3日两张收据交款人也为被执行人焦婕，剩余五张收据交款人为杜超雄，最早日期为2019年12月28日，该组证据不能证明杜超雄在人民法院查封之前已合法占有该房屋。综上案外人杜超雄的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的全部规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人杜超雄的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  邱 浩 审 判 员  夏远军 审 判 员  能继广 二〇二〇年七月六日 法官助理  周彦龙 书 记 员  刘云松