陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终4673号上诉人（原审原告）：张程皓，男，1990年9月4日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：宋红升，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：权元，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西华原房地产开发有限公司，住所地西安市灞桥区纺三路**综合楼（东城第一小学对面）。法定代表人：郭维娜，该公司董事长。委托诉讼代理人：高鹏，陕西岚光律师事务所律师。上诉人张程皓因与被上诉人陕西华原房地产开发有限公司（以下简称华原公司）商品房预约合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初4177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。张程皓上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其在一审的诉讼请求。2、本案一、二审的诉讼费由华原公司承担。事实和理由：1、双方签订的《预定协议书》中明确约定其购买涉案房屋，其购买意思表示及标的物明确，且并未约定要签订正式的《商品房买卖合同》等类似本约合同，证明双方并无在签订其他本约的意思和约定，故《预定协议书》为双方买卖商铺唯一的权利义务根据，应为本约。根据《预定协议书》第3.2条的约定，协议书期限届满解除，并未导致双方权利义务的终止，其仍有权要求华原公司办理房产证，也更由此可见，该《预定协议书》并非预定而是本约。2、《预定协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，并且华原公司已经按照约定收受购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。3、根据《预定协议书》第3.2条的约定，预定协议书期满解除，并未导致双方权利义务的终止，其仍有权要求华原公司办理房产证，而办理房产证的前提是网签和备案，涉案商铺现已取得预售许可证，具备办理网签和备案的手续，故华原公司应赔偿其办理相关手续。4、双方协议中明确约定了所购商铺房号，具有特定性，其要求办理备案等手续，不存在需要证明涉案房屋为备案房屋的情况。华原公司面对疯涨的房价，此时否定双方签订的合同，不履行与其签订《商品房买卖合同》，不排除华原公司是为了高价再卖给他人。5、其是根据协议向华原公司付款的，华原公司收取的是房款，一审中，华原公司辩称双方是借贷行为，全然没有法律依据支持。华原公司辩称，一审判决事实认定清楚，在适用法律中虽然没有认定张程皓与其公司为民间借贷关系，但判决的结果认定双方所签预定协议书为预约合同且期满已解除不存在继续履行的前提并以此驳回了张程皓的诉求，因此其公司对一审判决是认可的，请求二审法院予以维持。1、其公司认为双方的预定协议书明确约定期限为三年，三年期满未办理相关手续即终止，因此按约定双方预定协议已解除，并且该预定协议书对房屋买卖合同当中最重要的房屋交付日期以及未交付的违约责任未约定，这就充分说明双方签订《预定协议书》并非实际为房屋买卖，也符合同日签订《商铺委托经营合同》约定的相关事项，双方的真实意图是民间借贷而非房屋买卖；2、双方在同日所签两份合同的标的（涉案房屋）是一致的，《商铺委托经营合同》将不存在的商铺从《预定协议书》与《商铺委托经营合同》签订当日开始计算委托经营的期限，而且时间与预约合同时间相同，双方特别预定该委托经营关系不得撤销，并且双方约定租金的支付不是按照通常的建筑面积而是按照华原公司实收款项，不同时间段有不同计息标准，这个事实法院也已查明，但是张程皓对此《商铺委托经营合同》根本未予涉及，因此其公司认为双方所签《预定协议书》为附期限的预约合同，期限届满后自动解除，条件就是未办理相关手续亦自动解除终止，因此其公司认为不论从预定协议书的期限条件或者被上诉人按约定支付利息，其公司在与张程皓的法律关系的履行当中未有任何违约之处，请求二审法院维持一审的判决。张程皓向一审法院提出诉讼请求：1、判决华原公司继续履行《预定协议书》，办理网签备案手续，交付商铺，并办理房产证；2、诉讼费由华原公司承担。一审法院经审理查明，2015年6月2日，张程皓、华原公司签订《预定协议书》，该协议书约定：张程皓购买的商铺位于1层17-05号商铺、建筑面积28.35平方米，单价为19000元／平方米，总金额538650元，付款方式为分期付款；预定期为三年，自本合同签订之日起计算，三年期满自动解除，预定期限届满华原公司已具备给张程皓办理产权证时，华原公司应通知张程皓缴纳剩余房款，产权证办理后，则本预定协议自动终止，张程皓已缴纳预付款转为购房款不予返还。或预定期限届满，华原公司未具备给张程皓办理产权证时，或虽已具备，但张程皓未与华原公司办理相关手续并未支付剩余购房款的，本预定协议亦自动终止。同日双方就该商铺签订《商铺委托经营合同》，该合同约定：委托经营标的物位于西安市灞桥区臻园阳光，商铺为第1层17-05号，建筑面积28.35平方米；出租期限为3年，华原公司统一经营管理，双方特别约定在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；租金给付标准为：2016年6月2日华原公司支付租金为该商铺实付款的9％即29579元，2017年6月2日华原公司支付租金为该商铺实付款的10％即32865元，2018年6月2日华原公司支付租金为该商铺实付款的11％即36152元。合同到期后张程皓可选择自营或者继续委托经营，如继续委托从第四年开始，每年由专业评估单位评估本项目租金，最低不会低于11％，直至合同期限届满，或者合同解除。合同签订当日，张程皓向华原公司支付商铺款328650元，华原公司向其出具收款收据。华原公司于2016年7月20日、2017年6月15日、2018年6月1日分别向张程皓转账汇款29579元、32865元、36152元。另查明，涉案房屋所在17幢楼现已取得商品房预售许可证。一审法院认为，张程皓、华原公司签订的《预定协议书》虽约定了商铺的位置、单价、总金额、房款支付方式，但根据《商品房销售管理办法》第十六条关于商品房买卖合同应明确的内容之规定，该协议书并未明确约定房屋交付日期及未能交付的违约责任；另该预定协议书中明确约定“预定期为三年，自本合同签订之日起计算，三年期满本合同自动解除”，该协议为附解除期限的合同，符合预约合同的特征，而非商品房买卖本约合同。预定协议书自预定期三年期满自动解除，张程皓未提供证据证明双方另签订了商品房买卖合同，亦无证据证明涉案房屋即为备案房屋，具备办证的条件。故张程皓要求继续履行合同，办理网签备案手续，交付房屋，无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张程皓的诉讼请求。案件受理费11800元，张程皓已预交，由张程皓负担。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。张程皓与华原公司签订的《预定协议书》第三条约定：预定期为三年，预定期限届满，华原公司未具备给张程皓办理产权证时，本预定协议自动终止。该合同内容系双方对《预定协议书》约定了解除条件，该条件成就时，双方的合同即终止。双方的《预定协议书》于2015年6月2日签订，预定期为三年，即2018年6月2日前。但华原公司开发建设的涉案房屋在2018年6月2日时尚未竣工验收，客观上不具备给张程皓办理产权证的条件，故根据《约定协议书》第3.3条的约定，涉案的《预定协议书》在2018年6月3日起就已自动终止，现张程皓依据已经终止的《预定协议书》要求华原公司办理网签备案手续、交付房屋并办理房产证的请求，没有合同依据，一审法院未予支持是正确的。综上，张程皓的上诉请求不成立，应予驳回，一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，张程皓已预交，由张程皓承担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年七月十三日书记员 袁 萱