济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初5766号原告：郭森，男，汉族，1994年9月13日出生，山东省公安厅机场公安局警察，住济南市被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100MA3CDNET3M。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：韩聪，山东康桥律师事务所律师。原告郭森与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭森，被告绿鲁公司的委托诉讼代理人韩聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭森向本院提出诉讼请求：诉请法院判决绿鲁公司承担延期交房的违约责任，按照公平原则向原告郭森赔偿（2019年12月30日-2020年6月30日违约金共计72631.602元，之后违约金以每日396.894元计算至实际交房之日）。事实与理由：2017年10月29日郭森与绿鲁公司签订了《认购协议书》，认购绿地山东国金中心B10-8-801室，共缴纳定金3618940元。2017年12月20日郭森与绿鲁公司签订《认购协议书》，认购绿地国金中心B10-1547车位，缴纳定金35万元。郭森购买此房和此车位时，绿鲁公司销售人员承诺于2019年12月30日前交付。等到2019年12月底时，绿鲁公司向郭森邮寄了一份《致业主的一封信》，说明无法按照约定时间交付，延期至4月30日交付，按照《商品房买卖合同》执行。郭森认为，签订《认购协议书》时，绿鲁公司信誓旦旦的说一定会按时交房，但是现在却一直延期，而绿鲁公司提供给郭森的《商品房买卖合同》中包含大量霸王条款，减轻了绿鲁公司延期交付的责任，并在合同中加入三个月的“免责期”，2019年，郭森在看到《商品房买卖合同》极其不合理的情况下，要求绿鲁公司对合同中不平等条款进行更改，但是被拒绝，于是郭森拒绝签订《商品房买卖合同》，并就合同中霸王条款对相关行政主管部门进行反应，拨打12345市政热线后，房管部门表示不管，要求郭森自行到法院起诉解决；而历下区市场监督管理局表示已对绿鲁公司进行行政处罚，但是绿鲁公司又提出行政复议，因此不能告知郭森处罚结果，让郭森通过法院寻求权利救济。绿鲁公司应当对自己延期交房的行为负责，延期交房确实影响了郭森的正常生活，2019年12月份，郭森与济南东易日盛装饰有限公司签订了装修合同，准备对新房进行装修后结婚，而延期交房影响了这一切。但是在郭森与绿鲁公司签订的《认购协议书》上，只有对郭森权利的约束，而无对延期交房责任的认定。面对霸道的开发商和合同上的不对等，为了救济自己的切身利益，维护公平正义，特诉至法院，请求公正的判决。绿鲁公司辩称，双方签订了商品房买卖合同及补充协议，补充协议第3条第6项约定不存在免除出卖人的责任，加重买受人责任，排除买受人的主要权利的情况，不存在其他法定无效情形，应为合法有效。郭森主张自2019年12月30日计算违约金无依据；因疫情自2020年1月24日山东省启动重大突发卫生公共事件一级响应，根据法律规定及商品房买卖合同第8条约定，突发公共卫生事件属于不可抗力，疫情期间的逾期交房违约金应免除。本院经审理认定事实如下：2020年5月22日，郭森与绿鲁公司签订《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各两份，合同约定郭森购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区B10地块8号楼1单元801室商品房一套，合同金额为3618940元，郭森购买B10-1547车位一个，车位款35万元；绿鲁公司应在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房及车位交付郭森使用。补充协议第三条第一款均约定涉案房屋及车位交付时间为2019年12月30日前，具体时间以绿鲁公司发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，郭森对此无异议；第六款均约定双方协商一致，合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，绿鲁公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋及车位交付给郭森，则郭森给予绿鲁公司60天宽展期，宽展期内，合同继续履行，绿鲁公司无需向郭森承担违约责任，如宽展期满后，绿鲁公司仍未将房屋及车位交付给郭森，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，绿鲁公司应按日向郭森支付已交房款价万分之一的违约金，合同继续履行。郭森已缴纳房款3618940元，车位款35万元。2019年6月28日，济南市历下区市场监督管理局出具济历下市监合处罚（2019）076号处罚决定书，认定涉案合同补充协议第三条第八款构成利用格式条款免除自己因违约依法应当承担的违约责任和排除消费者（买受人）请求支付违约金的权利，对绿鲁公司进行警告并罚款。本院认为，郭森虽对其签订的《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》有异议，但仍与绿地公司签订上述合同，其应按照合同约定履行义务。济南市历下区市场监督管理局出具处罚决定书，认定涉案合同补充协议第三条第八款构成利用格式条款免除自己因违约依法应当承担的违约责任和排除消费者（买受人）请求支付违约金的权利，对绿鲁公司进行警告并罚款，但该处罚行为并不必然导致合同条款无效。双方在补充协议中对宽展期进行了约定，郭森的签约行为可认定系其真实意思表示，该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，且补充协议中关于交房宽展期的约定与主合同第八条的约定不矛盾，是合同当事人对主合同内容的补充，故该条款应认定为合法有效，对郭森要求确认无效的诉讼请求，本院不予支持。合同约定绿鲁公司应在2019年12月30日前将商品房及车位交付郭森使用，郭森给予绿鲁公司60日宽展期，宽展期内，合同继续履行，绿鲁公司无需向郭森承担违约责任；如宽展期满后，绿鲁公司仍未将房屋及车位交付郭森，自协议约定的宽展期限届满后第31日起，绿鲁公司按日向郭森支付已交房价款万分之一的违约金。绿鲁公司未按约定交付房屋及车位，应当自2020年3月30日（宽展期满后第31日）起支付违约金。郭森主张以每日397元（合同价款的万分之一）计算，并无不当，本院予以支持。绿鲁公司应当支付郭森自2020年3月30日起至起诉之日即2020年6月8日（共计71天）的违约金28187元（397元/天×71天）。对绿鲁公司的因发生疫情这一不可抗力事件，按照合同约定可以据实顺延交房日期，因此疫情期间逾期交房违约金应当予以免除的答辩意见，本院认为，双方约定的交房时间并非疫情发生期间，且疫情期间涉案房产也未具备交付条件，疫情并未对交房造成影响，故对绿鲁公司的该辩称，本院不予采信。对郭森主张的起诉之日起至实际验收之日止的违约金，本院认为，判决系对已发生的纠纷给予的法律评价，其效力及于已发生的纠纷。起诉后双方当事人的争议尚未发生，郭森要求该期间的违约金于法无据，本院不予支持，郭森可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭森自2020年3月30日起至2020年6月8日的逾期交房违约金28187元；二、驳回原告郭森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1348元，减半收取计674元，由被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  闫秋芹二〇二〇年七月三十日书记员  段雅琦