大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初863号原告（反诉被告）：大连龙湖物业服务有限公司，统一社会信用代码91210200064402869W，住所地辽宁省大连市中山区港浦路**楼**。法定代表人：贝洪亮，总经理。委托代理人：杨静丽，辽宁顾阳律师事务所律师。委托代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：马晓华，女，汉族，1972年11月29日出生，住址大连市沙河口区。委托代理人丁文（系被告马晓华丈夫），住址同上。原告（反诉被告）大连龙湖物业服务有限公司与被告（反诉原告）马晓华物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大连龙湖物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨静丽、郝珈玮，被告（反诉原告）马晓华的委托代理人丁文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的物业费人民币36,027.36元（自2017年1月1日至2019年12月31日）；2、请求法院判令被告向原告支付逾期交纳物业费的滞纳金65,605.83元（计算标准：以欠缴的物业费的日3‰为标准，自应交之日起计算至实际给付之日止，暂计算至2020年1月7日）。事实与理由：原告系“龙湖滟澜山”项目物业服务企业，被告系“龙湖滟澜山”项目业主，其购买的房屋坐落于甘井子区，该房屋建筑面积145.57平方米。被告与原告签订前期物业服务合同，约定住宅物业费为6.6元/月/平方米，按季度缴纳，应在每季度月末25日前将下期物业服务费用缴清，逾期按日向乙方支付应交纳费用3‰的违约金。被告自2017年1月起再未交纳下期物业服务费用，经原告多次催要仍无果。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告（反诉原告）辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告的收费合法性、资格和收费标准都存在问题。大连市政府曾在2009年下发文件，据此原告收费的有效期仅为一年，到期后原告没有收费资格。按照政府指导价，五星级标准物业费的最高价格也仅为4.6元/平，原告连基本的服务标准都达不到，收取6.6元/平更加没有依据。地产公。地产公司捆绑预收物业费作为交房条件业服务公司签署物业服务合同，物业公司也未向业主说明物业服务事项及服务标准；2、原告的物业服务合同于2018年12月31日到期，原告主张之后的物业费没有依据；3、原告的管理能力和水平有问题。2016年5月份的一场大雨，我的房子被淹了，家具和墙面、地面都、地面都造成了损失现，雨水倒灌入室的原因是整个楼的一条排水管的排水口落在我的小阳台内。我发现雨水倒灌入室后立即通知原告，原告出了现场并处理了一个月把排水管改到室外了，但对我的赔偿问题原告经理在向我催费时多次跟我保证会解决，却至今未有下文；我的房子自2016年是就发现供暖不达标，原告也来了，证明温度不达标，但这个问题至今未处理；4、原告管理不作为，提供服务质价不符。由于原告前期放纵管理，未尽到物业公司应尽的职责，没有及时有效的制止小区内违章违建，侵占公共绿地等违法行为，甚至还私自放行违建施工车辆，致龙湖小区改扩建情况严重，有200套房子因违法改扩建被甘井子区综合执行部门冻结，无法交易，小区的环境被破坏，绿化也没有了，也产生安全隐患。综上，被告拒缴物业费。此外，被告依据上述事实，提出反诉请求：1、要求反诉被告退还反诉原告预交的2015年6月至2016年12月的物业管理费17,000元；2、要求反诉被告赔偿反诉原告房屋被淹的损失15,000元；3、要求反诉被告退还原告2015年至2017年缴纳的取暖费6,700元。事实与理由与答辩意见相同。反诉被告辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告的请求没有事实和法律依据：1、我公司作为案涉小区的物业服务企业，在2015年6月至2016年12月间对案涉小区提供了物业服务，反诉原告没有理由要求我公司退还物业费；2、根据我公司报事系统历史记载，反诉原告确于2016年5月6日对漏水问题进行了报事，但不存在其所述的报事未得到解决的情况。根据工单记录，报事后十几分钟物业公司工程部员工即上门查看情况，记载原因是自家阳台地漏导致雨水倒灌。后反诉原告提出排水管设计不合理，要求物业将雨排管移走，因不属于物业职责范围，物业表示与地产沟通后回复。因此要求是反诉原告的个性化需求，后经与反诉原告沟通，反诉原告同意自行联系装修公司；3、反诉原告要求物业退还取暖费，没有法律依据。取暖费是供暖公司收取，即使将取暖费缴纳至物业处，物业也是代为收取，收取后再将费用交至供暖公司。反诉被告作为物业服务企业，不是供暖合同法律关系的当事人，反诉原告要求物业退还取暖费没有法律依据，其应向供暖公司维权；4、对于小区违建问题，反诉被告作为物业服务企业，不具备强制执法权。在服务案涉小区的过程中，物业只要发现违建就会向业主下发违建整改通知书，报综合执行整改，但物业不能也无权去强拆；5、对于反诉原告引用的文件是不能成立的，物业管理条例自2018年3月26日开始实施，条例第二十一条有明确的规定，反诉原告应交纳物业费。6、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持；7、反诉原告主张的其发生在2016年5月的损失已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定如下事实：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告于2015年5月25日自大连龙湖西城置业有限公司处购买了龙湖·滟澜山项目的房屋，即甘井子区滟澜园129号楼4单元1跃3层1号（建筑面积145.57平方米）住宅及甘井子区滟澜园129-库**车库。案涉小区的开发单位大连龙湖西城置业有限公司与原告签订了《龙湖?滟澜山前期物业服务协议》，约定开发商选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区“龙湖?滟澜山”小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为住宅每月每平方米6.6元，室内车位40元/个；物业费除首次预缴一年的物业服务费外，以后物业服务费应按季度缴纳，业主应在每季度末月25日之前将下期物业服务费缴清；逾期交纳物业服务费的，按日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订盖章之日起生效，有效期至2018年12月31日，期满业主大会尚未成立的，则本协议继续有效（除非双方另有书面约定），至业委会选聘新的物业服务企业，并物业服务合同生效时止。被告在购买案涉房屋时与原告签订了《龙湖·滟澜山前期物业服务合同》，对上述内容进行了签字确认。2017年1月1日至2019年12月31日期间，由原告为案涉小区提供物业服务，被告认可拖欠该期间物业费及车位费未予交纳。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区的开发商大连龙湖西城置业有限公司签订的《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效，被告作为小区业主，应受该协议的约束。原告作为物业服务企业已经按照上述协议的相关约定履行了为小区全体业主提供物业管理与服务的义务，被告理应按照合同约定的交费标准足额交纳物业费用。现原告请求被告给付2017年1月1日至2019年12月31日共计36个月的物业服务费36,027.36元（含住宅物管费和车位物管费），理由正当且证据充分，本院依法予以支持。关于被告提出的原告的收费资格、合法性和收费标准的问题。本院认为，如上所述，原告与开发商签订的前期物业服务合同合法有效，被告也以与原告签订《龙湖?滟澜山前期物业服务合同》的方式对原告是案涉小区的物业服务单位及收费标准进行了确认，案涉的前期物业服务合同中已约定了合同期限至案涉小区业委会成立时止，该小区并未成立业主委员会，且被告也自认原告至今仍是案涉小区的物业服务单位，因此，原告作有案涉小区的物业服务单位，其有义务为案涉小区提供物业服务，也有权利按照约定的物业服务费标准向小区业主收取物业费。关于物业费标准的问题，我国已取消物业收费政府定价制度，案涉前期物业服务协议约定的物业费标准是合同双方合意的结果，被告应遵照履行。综上，对被告的此节辩论意见，本院不予采纳。关于被告提出因楼外排水口装在其阳台内，致房屋被雨水倒灌，以及房屋供暖不达标的意见，本院认为，依照被告的陈述，发生房屋被雨水倒灌事件并非原告的责任，案涉房屋供暖是否达标准也并非原告的职责，因此，被告以此拒交物业费，于法无据，对此意见本院不予采纳。对于被告主张原告未尽到物业管理责任，放纵业主建造违章建筑，私自放行违建施工车辆，致龙湖小区改扩建情况严重的意见，本院认为，原告已在其与其他业主的物业费纠纷中举出视频资料，证明原告对外来施工车辆进行阻拦，且原告也举证证明原告对违章建筑的业主下发整改通知书，因此，被告主张的该节意见，本院不予采纳。关于被告提出的原告存在服务不到位的抗辩意见，因物业服务是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告的物业服务中存在的瑕疵，应当通过及时整改予以纠正，被告以此拒缴物业费无法律依据。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原、被告之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于反诉原告以其答辩意见为事实理由，要求反诉被告退还2015年6月至2016年12月的物业管理费17，000元，本院认为，如上所述，案涉前期物业合同合法有效，被告应按此履行交费义务，其要求反诉被告返还物业费无事实及法律依据，对此本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿房屋被淹的损失15,000元，以及要求反诉被告退还原告2015年至2017年缴纳的取暖费6,700元的诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本院认为，反诉原告的上述请求与本案不属于同一法律关系，因此，对于该请求反诉请求，本院不予受理，被告在确定侵权责任人后，可另案诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告马晓华于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连龙湖物业服务有限公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费36,027.36元（含住宅物管费和车位物管费）。二、驳回原告大连龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告马晓华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,167元（原告已预付，已减半收取），由原告大连龙湖物业服务有限公司负担667元，由被告马晓华负担500元。反诉费384元（反诉原告已预交），由反诉原告马晓华承担113元，余款271元退还给反诉原告马晓华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  孙云芳二〇二〇年七月十三日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。