上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初19498号原告(反诉被告)：沈蓓蕾，女，1962年7月25日生，汉族，住上海市松江区。原告(反诉被告)：李明权，男，1952年4月30日生，汉族，住上海市松江区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：叶榕，上海嘉钰律师事务所律师。被告(反诉原告)：程冰军，男，1986年6月22日生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：盛崧烽，上海德禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梦嫣，上海德禾翰通律师事务所律师。第三人：上海市松江区小昆山镇人民政府，住所地上海市松江区。法定代表人：陆雪锋，镇长。委托诉讼代理人：卫晓晨，上海巨明律师事务所律师。原告沈蓓蕾、李明权与被告程冰军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序审理。期间，被告提起反诉，本院依法予以受理。嗣后，依被告申请，本院追加上海市松江区小昆山镇人民政府为第三人参加诉讼，并于2020年4月13日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人叶榕、被告的委托诉讼代理人盛崧烽以及第三人的委托诉讼代理人卫晓晨到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限一个月。本案现已审理终结。两原告起诉时向本院提出诉讼请求：判令被告立即搬离上海市松江区小昆山镇平原街XXX号房屋(以下简称涉案房屋)。诉讼过程中，两原告将诉请变更为：1.判令被告搬离并向两原告返还涉案房屋；2.判令被告向两原告支付自2018年10月31日起至实际返还涉案房屋之日止的使用费(按每年5.5万元的标准计算)。事实和理由：两原告系夫妻，且是涉案房屋合法占有人，与被告约定由被告使用涉案房屋至2018年10月30日，然该期限届满后，被告以其应获得涉案房屋拆迁补偿为由拒不搬离并返还房屋。两原告认为，截至2018年10月30日，涉案房屋并未遭遇被告所谓的具体拆迁行为，被告应在租赁期限届满后及时返还房屋，双方沟通无果，遂涉诉。被告辩称，关于搬离返还涉案房屋一事，由法院依法判决。关于使用费，原告主张的计算标准过高，应按每天100元的标准计算。被告向本院提出反诉请求：判令两原告向被告支付拆迁补偿款150,327.30元(包括：停产停业损失142,201.50元，计算方式为350元/平方米×406.29平方米；搬场费8,125.80元，计算方式为20元/平方米×406.29平方米)。事实和理由：被告自2011年起承租涉案房屋并持续租用，房屋面积为406.29平方米。2018年涉案房屋被纳入征收范围，两原告与第三人就涉案房屋签订了拆迁补偿协议，并获得了补偿款。被告认为，该款中有150,327.30元应归属于被告，经多次催讨无果，遂提起反诉。针对被告的反诉，两原告辩称，双方之间的租期于2018年10月30日届满，原告方与第三人签订拆迁补偿协议是在2018年11月19日，故该补偿协议与被告无关。被告称租期届满后其通过案外人沈某某与原告就涉案房屋继续租用达成了合意，并不属实，被告对此亦未提供证据证明。本案中，被告所提反诉无论是基于侵权还是合同，均缺乏事实和法律依据，应予驳回。同时，对于被告恶意占有涉案房屋给原告造成的其他损失，两原告保留诉权。第三人述称，本案系原被告之间的房屋租赁合同纠纷，与第三人无关，由法院依法判决。另就反诉，涉案房屋确实已列入拆迁，但拆迁对象是两原告，补偿款也是补偿给原告的。本院经审理认定事实如下：2014年10月30日，原告沈蓓蕾作为甲方(出租方)，与被告作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租涉案房屋，租期为2014年11月1日至2015年10月30日，年租金为5万元等。2015年10月30日，原告沈蓓蕾作为甲方(出租方)，与被告作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方继续承租涉案房屋，租期为2015年10月30日至2016年10月30日，年租金仍为5万元等。上述两份合同的第六条段尾均手写有“如租房遇政府动迁，乙方则无条件退出(合同期内)”。审理中，原、被告双方均确认，上述第二份合同到期后，双方之间的租赁关系仍然持续至2018年10月30日。但对2018年10月30之后的法律关系状况，双方各执一词，两原告认为被告非法侵占涉案房屋，被告则认为双方之间是不定期租赁。此外，审理中，被告还提供一份《上海市房屋租赁合同》，显示由原告沈蓓蕾作为甲方(出租方)与案外人余爱华作为乙方(承租方)于2011年10月30日所签，约定由乙方向甲方承租涉案房屋，租期为2011年11月1日至2014年10月30日，年租金为3.9万元等。被告称余爱华系其姨夫，该合同项下约定租赁押金2,000元，签约时以现金方式支付，原告尚未退还该押金，故要求在本案中一并处理。原告对该份租赁合同及押金主张均不认可，认为与本案缺乏关联性。2018年11月19日，第三人动迁安置办公室作为甲方、两原告作为乙方，就涉案房屋的拆迁补偿签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》(以下简称“《补偿协议》”)一份，载明经上海地维房地产估价有限公司(以下简称地维公司)评估，评估总价为675,925元，另载明停产停业损失补偿为1,218,870元、搬场费为812,580元。该协议另对其他补偿事宜作了约定。审理中，第三人陈述：根据上海市规土局关于印发《关于贯彻实施的若干意见》的通知的有关规定，非居住房屋的停产、停业损失补偿标准为100-350元/平方米，本案所涉房屋的停产停业损失补偿标准为350元/平方米。涉案房屋属于商铺，上海市对商铺的搬场费标准没有约定。《松江区人民政府关于同意区规划和土地管理局关于执行若干意见的请示的批复》规定宅基地房屋搬迁费为10元/平方米。参照该规定，第三人将涉案房屋的搬场费标准适当提高到20元/平方米。因此，涉案房屋的补偿金额系依据市场价进行的整体补偿。此后再分摊在各项中，《补偿协议》中载明的“停产停业损失补偿”及“搬场费”，并不仅指上述文件中的“停产停业损失补偿”及“搬场费”，而是包含了对房屋整体市场价值的补偿。审理中，第三人就涉案房屋提交了《协议补偿估价分户报告单》一份，载明该报告出具日期为2017年11月7日，载明涉案房屋经地维公司评估，“房屋+装修+附属设施”合计估价补偿金额为675,925元。原、被告对该报告单的真实性均无异议。审理中，两原告陈述涉案房屋无产权证或建设工程规划许可证。为证明涉案房屋来源、权属，两原告提交上海市松江区小昆山镇人民政府村镇建设管理办公室2014年3月6日出具的《房屋产权证明》一份，载明涉案房屋2004年建造、用途为商业，产权属两原告，房屋未取得产权证。审理中，关于使用费支付情况，双方确认2016年10月31日至2018年10月30日期间的付费标准为每年5.5万元，被告已将使用费付至2018年10月30日，后续未再付费。但被告称其未再付费事出有因：一是被告曾要求付款，但原告拒收；二是双方之间就拆迁补偿款产生纠纷，在解决该纠纷之前，为避免风险，故而未付。审理中，两原告称，租期届满后，其一直口头催促被告搬离，但未留下直接证据。为证明被告恶意侵占涉案房屋，两原告提供了下列证据：1、2019年10月22日由上海市公安局松江分局小昆山派出所(以下简称小昆山派出所)盖章的《治安调解协议书》一份，载明甲方为本案被告，乙方为原告李明权，主要事实为“2019年10月22日9时许，甲乙双方到小昆山派出所就上海市松江区小昆山镇平原街XXX号门面进行调解。经民警询问，甲方主张其租赁门面拆迁应得到相应的补偿；乙方认为甲方门面租期至2018年10月30日终止，且后续未收取甲方该门面房租，不应支付补偿。民警告知甲乙双方：……。”2、2020年1月12日由小昆山派出所出具的情况说明一份，载明“李明权(男，67岁，上海松江人)系松江区小昆山镇平原街**商铺产权人。李明权于2019年4月起到派出所反映其产权所有的平原街XXX号商铺租赁给程冰军，该协议于2018年11月到期，李明权告知程冰军不再续租终止租赁关系且未收取到期之后房租，但程冰军拒绝搬离该商铺。我所告知李明权此系租赁纠纷，建议司法途径解决。同时我所民警多次上门走访，告知920号商铺承租人程冰军履行协议，有异议可司法途径解决纠纷。于2019年10月22日我所约谈双方到所协商，双方无法达成解决此纠纷的一致协议。”被告不认可原告的证明目的。2019年12月26日本院组织原、被告双方谈话时，被告曾表示不同意向两原告返还涉案房屋，理由是两原告未付被告拆迁补偿款。2020年5月18日，原告李明权签署《移交书》，载明其确认被告已于2020年5月18日将涉案房屋返还并移交完毕，房屋安好无问题，房屋租金算至2020年5月15日。但审理中，两原告则表示该《移交书》系原告李明权在未经另一原告沈蓓蕾同意情况下签署，故该声明应属无效，且使用费应算至2020年5月18日。以上事实，有《房屋租赁合同》《补偿协议》《协议补偿估价分户报告单》《治安调解协议书》《移交书》及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，两原告出租给被告的涉案房屋，无合法建造手续，故案涉《房屋租赁合同》无效。就两原告提出的本诉诉请，首先，关于搬离并返还涉案房屋一事，因双方在诉讼过程中已完成了房屋返还之交接，该项纠纷已解决，故本院对该项诉请不再予以支持。其次，就使用费，被告实际占用涉案房屋，理应向两原告支付使用费，原告主张的使用费标准，系参照双方合意履行期间支付的使用费标准，尚无不妥，本院予以支持。至于计付期间，根据在案证据尤其是《移交书》来判断，应为2018年10月31日至2020年5月15日，经核算，本案中被告应付两原告使用费金额为84,754元(即按每年5.5万元的标准，自2018年10月31日计算至2020年5月15日)。就被告提出的反诉诉请，本院认为，涉案房屋遭遇拆迁时，相应的停产停业损失补偿及搬场费补偿原则上应归房屋实际占有使用人所有。本案中，原、被告对2018年10月30日之前双方存在租赁关系均予确认，虽然《补偿协议》的签署时间即2018年11月19日发生在该日期之后，但通过《协议补偿估价分户报告单》的出具时间为2017年11月7日可知，就涉案房屋的拆迁补偿相关工作已经开展，此其一。其二，两原告虽主张2018年10月30日之后一直口头催促被告搬离，但未能提供相应证据佐证，被告对此又不予认可，故本院对2018年11月19日即《补偿协议》签署之日两原告已通知或催告被告迁离房屋，尚难以采信。综合案情，本院认为，被告作为涉案房屋的实际使用人，有权取得相应的补偿利益。虽然该补偿利益取得所依据的法律关系与房屋租赁合同关系非属同一，但可依据客观的诉的合并理论在本案中一并处理。此外，关于《补偿协议》中有关“停产停业损失补偿”及“搬场费”的构成，第三人作为《补偿协议》的签署方及拆迁工作中的拆迁人，向本院进行了陈述，该陈述尚属客观，故本院依法对第三人的陈述内容予以确认。综上，本院认定两原告应支付被告停产停业损失补偿142,201.50元(406.29平方米×每平方米350元)、搬场费8,125.80元(406.29平方米×每平方米20元)。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)程冰军于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)沈蓓蕾、李明权使用费84,754元；二、原告(反诉被告)沈蓓蕾、李明权于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)程冰军停产停业损失补偿142,201.50元；三、原告(反诉被告)沈蓓蕾、李明权于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)程冰军搬场费8,125.80元；四、驳回原告(反诉被告)沈蓓蕾、李明权的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,484元，减半收取742元，反诉案件受理费1,653元，合计诉讼费2,395元，由原告(反诉被告)沈蓓蕾、李明权负担1,653元(已付1,484元，余款169元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)程冰军负担742元(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚洪涛二〇二〇年七月十四日书记员  周昳歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。