山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初3009号 原告：黑某某，男，汉族，1963年4月28日生，住胶州市。 委托诉讼代理人：郭宗峰，山东青大泽汇律师事务所律师。 被告：青岛众磊房地产开发有限公司，住所地青岛胶州市李哥庄镇李哥庄村，统一社会信用代码9137028157576663XA。 法定代表人：修某某，职务：总经理。 被告：修某某，男，汉族，1964年7月1日生，住青岛市四方区。 二被告共同委托诉讼代理人：杨学奎，山东康裕律师事务所律师。 原告黑某某与被告青岛众磊房地产开发有限公司（以下简称众磊公司）、修某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黑某某的委托诉讼代理人郭宗峰、二被告众磊公司、修某某的共同委托诉讼代人杨学奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行商品房买卖合同，办理购房交接、过户等手续；2.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告变更诉讼请求为：1.依法判令原告与被告签订的《鑫都合苑商品房认购书》合法有效；2.依法判令被告返还购房款303000元，并赔偿原告损失暂定为300000元（具体数额待价格评估后确定），暂合计603000元；3.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告众磊公司（曾用名：青岛正磊房地产开发有限公司）委托王世光售卖鑫都合苑小区的商品房，2015年8月17日原告与王世光签订《购房协议书》，双方约定将涉案房屋出售给原告，原告预交购房款30万元，由王世光代收房款。2016年1月29日，被告众磊公司与原告黑某某签订《鑫都合苑商品房认购书》，对原告与王世光签订的《购房协议书》及代收房款行为进行了确认。原告多次要求被告履行合同约定，接收原告购房尾款，办理购房等的相关手续，但被告拒不履行合同的约定，直至起诉之日。为维护原告的合法权益，具状法院，望判如所请，依法维护原告的合法权益。 被告众磊公司辩称，原告诉请没有事实与法律依据，原告没有证据证实是众磊公司委托王世光和原告签署的购房协议书，实际上经过李哥庄派出所和胶州市公安局经侦大队立案调查是王世光私刻公章，私自和原告等人签署购房协议书，并且原告所付购房款也付给了王世光所指定的收款人，对这一过程众磊公司并不知情。2016年1月29日（腊月20日）因原告等人知悉王世光去世，聚集到李哥庄镇政府上访，李哥庄镇政府通知被告，被告此时才知道王世光私刻公章，私自签署购房协议并收取购房款，由于当时临近年关，李哥庄镇政府出于维稳的需要，要求被告现和原告等人签署了被告公司的商品房认购书，政府承诺会出面组织被告和原告等人就此事妥善解决，所以原告等人手持的商品房认购书上才会有见证人宋某的签字，而宋某就是当时负责信访工作的副镇长。从2019年开始原告等九人多次到李哥庄镇政府、胶州市房产局和信访局以及青岛市的市长热线投诉信访，政府各部门多次组织被告和原告等人协商就是想就他们九人被王世光骗取的款项妥善解决，但原告等人予以拒绝同时，原告等九人在向李哥庄派出所胶州市公安局经侦大队报案，声称被告一房两卖，构成诈骗。经公安局经侦大队详细调查确认了系王世光私刻公章出售房屋并收取原告等人的案款，所以最终确认被告并不构成一房两卖的诈骗行为，对原告等九人的报案并没有最终正式立案。另外，在李哥庄镇政府要求下被告和原告等人签署的商品房认购书，从其性质上讲并不是商品房买卖合同，最多只能算是预约合同，由于原告没有证据证明其是向被告缴纳了前期的购房款，并且原告也拒绝在政府的组织下协商解决这一涉及诈骗犯罪的纠纷，所以被告没有理由也没有义务继续履行2016年1月29日的商品房认购书，所以请求驳回原告的诉讼请求。 被告修某某辩称，由于原告的请求是继续履行协议交付房屋等只能由公司履行的行为，所以其不能依据公司法的相关规定来追究个人出资股东的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2016年1月29日原告与被告众磊公司签订鑫都合苑商品房认购书一份约定：乙方（黑某某）自愿认购鑫都合苑项目7栋2单元802号，商品房暂测建筑面积131.17㎡，认购价格单价3300元/㎡，依暂测建筑面积计算总价432861元；认购须知：乙方应在签订本认购书时，向甲方交纳以上物业认购定金人民币300000元；在定金上方手写“应交303003元”“还差3003元”内容；本认购书自甲乙双方签字盖章且乙方支付本认购书约定的定金后生效，……双方签订《青岛市商品房预售合同》后本认购书的效力自行终止，由甲方（众磊公司）收回此认购书。双方责任：如甲方违约需双倍返还乙方认购定金，如乙方违约则甲方无需退还乙方所交定金。 2.原被告均认为上述认购书并非商品房买卖合同，而是双方之间的预约合同，对认购书效力原被告均无异议均认为合法有效。对于手写内容“应交303003元”“还差3003元”，原告称被告工作人员所写；被告称，不清楚是谁写的，因为该协议只有原告等人处持有，被告一直等待政府出面协商解决。对于能否继续履行预约合同，原告称，被告已经明确拒绝履行签订商品房买卖合同的义务，因被告违约造成认购书无法继续履行，原告请求被告返还本金及赔偿损失；被告称，因为原告拒不履行认购书约定的付款义务所以认购书已经不能履行。对于认购书约定的购房定金，原告称，被告要求交付涉案房产价值的70%，因此又让交了3000元现金；原被告均认可认购书上定金数额的计算是按照约定的房价总款432861元的70%计算的。 3.2016年1月29日，原告交付定金3000元，众磊公司为原告出具收据并盖章确认。 4.经查，青岛正磊房地产开发有限公司变更名称为青岛众磊房地产开发有限公司，该公司为一人有限公司。 5.在本案其他同类案件中查明，涉案房屋位于鑫都合苑小区，2017年9月23日，该小区2、4、6、7号楼办理了预售许可证，2018年7月份，该小区1、3、5、8号楼办理了预售许可证。本案中经询问原被告涉案房屋并未网签，亦未交付。 本院认为，2016年1月29日原被告签订的认购书系当事人真实意思表示，内容并未违法法律及行政法规的强制性规定，且原被告对该认购书的有效性均无异议，故认购书为有效合同，合同双方应当依约履行合同约定的义务。原告请求判令原告与被告签订的《鑫都合苑商品房认购书》合法有效，被告对此无异议，本院予以支持。 原告主张被告返还购房款303000元，并赔偿原告损失暂定为300000元，暂合计603000元。原告认为，被告应承担违约责任且认购书中约定的定金违约责任不足以弥补原告损失故对被告应赔偿的损失暂计30万元，具体损失价格评估后确定。本院认为，原告主张《鑫都合苑商品房认购书》合法有效，被告对此无异议，双方应按照认购书履行自己的义务。在原告在主张合同有效的情况下，应按照认购书约定履行自己的义务，原告在不解除该协议书的情况下，要求被告返还购房款和其他损失，不符合法律规定。原告可在解除该认购书后，另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下： 一、原告黑某某与被告青岛众磊房地产开发有限公司于2016年1月29日签订的《鑫都合苑商品房认购书》有效； 二、驳回原告对被告修某某的诉讼请求。 三、驳回原告黑某某的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9830元，减半收取4915元，保全费3520元，由黑某某负担8335元，青岛众磊房地产开发有限公司、修某某负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘亭 二〇二〇年七月一日 法官助理陈传宝 书记员王文杰