云南省昌宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0524民初1090号原告（反诉被告）：陈文梅，女，1971年11月25日生，汉族，四川省广安市人，小学文化，个体工商户，住隆阳区。（未到庭）委托代理人：张建荣，云南旦阳律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：翟志香，女，1971年8月2日生，汉族，云南省昌宁县人，初中文化，务农，住昌宁县。被告（反诉原告）：翟志云，女，1977年5月30日生，汉族，云南省昌宁县人，中专文化，无业，住隆阳区。（未到庭）委托代理人：翟志香，系被告翟志云之胞姐。特别授权代理。原告（反诉被告）陈文梅与被告（反诉原告）翟志香、翟志云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序。2020年7月14日，本院公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）陈文梅的委托代理人张建荣，被告（反诉原告）翟志香到庭参加诉讼，原告（反诉被告）陈文梅、被告（反诉原告）翟志云未到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈文梅向本院提出如下诉讼请求：请求法院依法判令二被告（反诉原告）继续履行双方于2014年5月3日签订的《房屋租赁协议》并承担本案诉讼费。事实和理由：2014年5月3日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定将二被告位于昌宁县租给原告使用，租期为5年，自2014年6月15日起至2019年6月15日止，此合同有效期为8年，房屋租金5年不变，每年28万元，铺面转让费5万元（注：实为房屋押金），租金由原告于每年房租到期前一个月一次性支付给被告下一年的租金，被告收款后应提供给原告有效的收款凭证。后原告按协议将约定房租28万元及押金5万元通过银行转账方式一次性支付给二被告。第五年期满后，双方经协商，自第六年（即2019年6月15日）起至第八年（即2022年6月15日）止，每年租金为33万元，按约定，2020年6月15日之前，原告必须将下一年的房租支付给二被告。2020年6月2日，原告通过银行转账将33万元租金支付给被告翟志香，但2020年6月3日，被告翟志香又通过银行转账方式将该笔租金退还原告，被告以自己的行为明确表示不再履行双方签订的租赁协议。为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请依法判如诉请。被告翟志香辩称，双方的合同只是5年，5年后应该重新签但是没有签，因为其妹妹翟志云打听到其他家的房租是36万，而其要原告34万，她就只打33万，其不愿意租，便把33万退给她。后来到法院起诉发现林老板（次承租人）也被她起诉，才知道原告又把房子转给别人，双方的合同上是约定了不能转租的，之前原告一直告诉自己她与林老板是合伙，现在才知道是转租，无论如何其不愿意租给她了。被告（反诉原告）翟志香、翟志云向本院提出如下反诉请求：请求法院依法解除双方之间签订的《房屋租赁协议》，判令反诉被告（原告）退还四方街一楼商铺并承担本案反诉费。事实和理由：2014年5月3日，双方签订《房屋租赁协议》，约定反诉原告将位于昌宁县㎡租赁给反诉被告，租期5年，自2014年6月15日至2019年6月15日，每年租金28万元，协议第七条第一项约定：“租赁期间，甲方不得将房屋租赁给第三方。”协议签订后，反诉原告按约交付房屋。2019年7月1日，反诉被告在未经出租人同意下，擅自将该商铺转租给第三人林金秋，反诉被告的行为已经违反租赁协议，构成违约，侵害了反诉原告的合法权益。故特向人民法院起诉，请依法判如诉请。反诉原告陈文梅辩称，双方2014年6月15日签订的房屋租赁协议，租期为5年，自2014年6月15日至2019年6月15日，合同有效期为8年，房屋租金5年不变，也即该房屋租期由5年变更为8年，即自2014年6月15日至2022年6月15日，前五年租金是28万元不变，自第六年开始双方另行协商，所以2019年6月15日至2020年6月15日，双方协商每年33万元，陈文梅按照约定将33万元支付后，2019年7月，陈文梅将该房屋转租给第三人，是经过口头征得被告的同意才转租，并且在转租的这一年，二被告并未提出任何异议。依据相关司法解释，出租人知道或者应当知道承租人转租，在6个月内未提出异议，其以未经出租人同意解除合同为由，提出解除合同的，人民法院不予支持。而本案原告陈文梅已转租1年，期间二被告未提出任何异议，因此，请法庭依法驳回二被告的反诉请求。综合本、反诉诉辩意见，本案的争议焦点是：1、双方在履约过程中，是哪一方先违约？应当承担怎样的违约责任？2、双方的房屋租赁协议应不应当解除？应当怎样解除？3、双方后来协商约定的房屋租金是不是33万元？针对以上争议，原告（反诉被告）陈文梅向本院提供了如下证据：1、房屋租赁协议一份。欲证明原、被告签订的房屋租赁协议对双方的权利义务约定；2、银行交易明细一份。欲证明原告于2019年5月26日向被告翟志香转账33万元用于支付2019年6月15日至2020年6月15日的房租，后原告于2020年6月2日向被告转账下一年即（2020年6月15日至2021年6月15日）的房租33万元，被告于2020年6月3日又将该笔租金退回给原告；3、微信聊天记录光盘一份（已当庭播放，附文字记录）。欲证明2019年原、被告通过微信聊天协商后，双方将房屋租金约定为每年33万元。经质证，被告翟志香对上述证据无异议，但认为双方第6年谈好的租金是34万，是原告不讲信用只转了33万，现在自己要收回房子。被告翟志香、翟志云针对其诉辩意见，向本院提供了如下证据：1、房产证一份。欲证明争议房屋系二被告的房产；2、房屋租赁协议一份。欲证明双方租赁房屋约定的内容；3、房屋租赁合同一份。欲证明原告陈文梅将二被告的房屋以42万元每年租给第三人林金秋；4、微信聊天记录一份。欲证明后来双方再次协商，陈文梅同意40万的租金，但她只转了33万，也知道她把房子租给别人是42万。经质证，原告对证据1、3无异议；对证据2的三性无异议，但对其中的转租约定不认可，在原告于2019年6月份将房屋转租给第三人后，经过一年时间二被告没有提出异议；对证据4有异议，虽然双方有聊天记录，但最终双方没有达成一致协议，被告也说了不愿将房子租给原告，因此40万不代表双方约定的房租。本院认为，原告陈文梅提供的证据因被告无异议，本院予以采信并在卷佐证。二被告提供的证据客观、真实，能与原告提供的证据相互印证，本院予以采信并在卷佐证。根据庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：2014年5月3日，原告（反诉被告）陈文梅（乙方）与被告（反诉原告）翟志香、翟志云（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：“第二条：甲方出租给乙方的房屋位于昌宁县，商铺共130平方米。第四条：该房屋租赁期共5年。自2014年6月15日起至2019年6月15日止。此合同有效期为8年，房屋租金5年不变。第五条：该房屋租金为280000元，铺面转让费50000元。房屋租金支付方式如下：房租租金于每年房租到期前一个月一次性支付给甲方下一年房租，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第七条：租赁期间，甲方不得将房屋租赁给第三方。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。第八条：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。”协议签订后，二被告（反诉原告）交付案涉房屋，原告（反诉被告）按约以每年280000元租金支付了5年房租，2019年支付了下一年即2019年6月15日至2020年6月15日的330000元房租。2019年7月1日，原告（反诉被告）陈文梅以每年420000元的租金将该案涉房屋转租给第三人林金秋，无二被告（反诉原告）书面同意。2020年6月2日，原告（反诉被告）陈文梅将租金330000元通过银行转账给被告（反诉原告）翟志香，同年6月3日，被告（反诉原告）翟志香将该笔租金转账退回。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，本案原告（反诉被告）陈文梅与二被告（反诉原告）翟志香、翟志云签订房屋租赁协议后，二被告依约将房屋交付其正常经营使用，但原告（反诉被告）陈文梅未按协议第七条、第八条约定，在未征得翟志香、翟志云的书面同意下，擅自将案涉房屋转租给第三人使用，已构成违约。关于原告方辩称根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”因无证据证实二被告知道或者应当知道承租人陈文梅已将案涉房屋转租给第三人，对该辩解理由，本院不予采纳。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，因原告（反诉被告）陈文梅将租赁房屋转租的行为违法违约，故其诉请继续履行合同的诉求，于法无据，本院不予支持。被告（反诉原告）翟志香、翟志云诉请解除合同的诉求，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈文梅与被告（反诉原告）翟志香、翟志云于2014年5月3日签订的《房屋租赁协议》。二、原告（反诉被告）陈文梅在本判决生效之日起十日内将租赁房屋腾空返还给被告（反诉原告）翟志香、翟志云。三、驳回原告（反诉被告）陈文梅的诉讼请求。本案征收本诉案件受理费5200元、反诉受理费5200元，合计10400元，由原告（反诉被告）陈文梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。如双方当事人均服判的，本判决即发生效力。如负有义务的当事人未能在规定的期限内履行义务，享有权利的当事人应当向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判员  赵普进二〇二〇年七月二十一日书记员  兰 婕