河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民初34号原告（申请执行人）：丁根生，男，回族，1954年9月25日出生，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：闻新华，河南华凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国威，河南华凌律师事务所律师。被告（案外人）：娄东梅，女，汉族，1965年8月17日出生，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：简振，河南良策律师事务所律师。被告（被执行人）：河南壹柒置业有限公司。住所地：驻马店市开发区金山办事处翟庄村委**。法定代表人：赵杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李锋，公司员工。委托诉讼代理人：徐凤银，公司员工。原告丁根生与被告娄东梅、被告河南壹柒置业有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁根生的委托诉讼代理人张国威，被告娄东梅的委托诉讼代理人简振，被告河南壹柒置业有限公司的委托诉讼代理人李锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁根生向本院提出诉讼请求：1.准许执行河南壹柒置业有限公司名下位于驻马店市××大道与××交叉口“天地惠城”11号楼西单元2104号房屋；2.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年11月28日，驻马店市中级人民法院（2018）豫17民初118号对丁根生与河南壹柒置业有限公司民间借贷一案作出民事判决书，判决：一、丁根生与河南壹柒置业有限公司之间的民间借贷关系成立；二、河南壹柒置业有限公司于判决生效之日起十日内偿还丁根生2055.37万元及利息（利息从2013年8月1日起至债务实际履行完毕之日止，按照同期银行贷款利率计付）。判决生效后，由于被告河南壹柒置业有限公司不能自觉履行判决义务，原告向驻马店市中级人民法院申请强制执行。执行过程中，被告娄东梅对执行标的物提出书面异议。驻马店市中级人民法院于2020年4月26日作出（2020）豫17执异24号执行裁定：中止执行河南壹柒置业有限公司名下的位于驻马店市××大道与××交叉口“天地惠城”11号楼西单元2104号房屋的执行。原告认为：驻马店市中级人民法院（2020）豫17执异24号执行裁定书有悖于事实和法律，是错误的，其理由是：一、驻马店市中级人民法院依法执行登记在河南壹柒置业有限公司名下的财产合法，应继续执行。被告娄东梅提出异议的房产，至今仍登记在被告河南壹柒置业有限公司的名下，依据我国《物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第十六条、第十七条进一步规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据……”、“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”，故驻马店市中级人民法院执行河南壹柒置业有限公司名下房产没有任何错误，应继续执行。二、驻马店市中级人民法院以被告娄东梅在查封房屋前，娄东梅已购买了争议房屋并已支付全部合同价款为由中止对房产执行是错误的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判决；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……根据上述规定，被执行的房产登记在被告河南壹柒置业有限公司名下，应按照不动产登记簿判断权利人。现有证据不能够证明被告娄东梅在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人无其他用于居住的房屋以及被告已支付买卖房屋价款的事实。被告娄东梅虽然持有被告河南壹柒置业有限公司的收据，但并没有提供双方资金往来证据，不能证实被告娄东梅已经交付房款。综上，驻马店市中级人民作出的（2020）豫17执异24号执行裁定书是错误的，请求查明事实，准许执行河南壹柒置业有限公司名下的位于驻马店市××大道与××交叉口“天地惠城”11号楼西单元2104号房屋，以维护原告的合法权益。被告娄东梅辩称，本案案件涉及赵杰的非法吸收公众财产的案件，这类型的案件应当停止执行，去政府的处置办进行处理。被告娄东梅的房屋已经全部按照合同履行，与河南壹柒置业有限公司已经履行合同、支付购房款，并且该房屋已经交付，被告娄东梅已经实际占有，没有过户是因为河南壹柒置业有限公司的原因，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，可以排除强制执行，应当依法驳回原告的诉讼请求。涉案房屋娄东梅已经支付购买，并支付相应的价款，娄东梅已实际占有并交纳多年的物业管理费用，房屋虽然没有办证，没有经过登记，但不影响买卖合同的效力。被告河南壹柒置业有限公司辩称，被告娄东梅的房屋是其合法购买，房屋购买是在原告丁根生的案件之前，请求法院解除查封，停止执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告丁根生提交了如下证据：1.驻马店市中级人民法院（2020）豫17执异24号执行裁定，拟证明涉案房屋登记在被告河南壹柒置业有限公司名下，驻马店市中级人民法院中止对该房屋的执行没有事实和法律依据，应准许执行上述房产；2.驻马店市驿城区人民法院刑事判决书及驻马店市中级人民法院刑事裁定书各一份，拟证明2013年11月被告河南壹柒置业有限公司涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查，公司账户及财产被查封扣押，此时河南壹柒置业有限公司已无法正常开展经营活动，故河南壹柒置业有限公司与被告娄东梅签订的合同不具有合法合理性。被告娄东梅对原告丁根生提交的上述证据质证称：1.对驻马店市中级人民法院（2020）豫17执异24号执行裁定的真实性无异议，结果客观真实，执行异议裁定书正确；2.对驻马店市驿城区人民法院刑事判决书及驻马店市中级人民法院刑事裁定书各一份，真实性无异议，但证明目的有异议，虽然被告河南壹柒置业有限公司被公安机关查封，但被告娄东梅按照河南壹柒置业有限公司的要求，把购房款支付到指定账户，房屋已实际交付。被告河南壹柒置业有限公司对上述证据质证称：房屋没有及时备案的原因，是由于河南壹柒置业有限公司的部分业务受限，并且房管部门系统更新，需要重新录入楼盘房源表，当时河南壹柒置业有限公司的所有公章被查封。这些原因导致没有给被告娄东梅办理网签备案，但实际上娄东梅已占有房屋，且所有购房协议内涉及的内容均已完成。被告娄东梅提交了如下证据：1.娄东梅身份证复印件；2.《商品房买卖合同》复印件；3.收款票据复印件（2万元现金缴款单、2018年7月10日收款8万元票据、2011年4月29日转账10万元凭证、缴款通知书一份、天地惠城缴款通知单一份），拟证明娄东梅已经交款273544元；4.网上打印的天地惠城居民反映情况材料以及驻马店市自然资源局和规划局的文件一份，拟证明天地惠城居民在房款交完后未办理登记，且目前政府正在协调处理该事；5.冷海清证明材料一份，拟证明娄东梅购买该房屋是顶用冷海清的购房指标，该房并不是纯商业用房，是发改委内部职工的福利用户主，由娄东梅用冷海清的名字购买该房。原告丁根生对被告娄东梅提交的证据质证称：1.对娄东梅的身份证复印件，无异议。2.对《商品房买卖合同》，真实性及证据指向均有异议。这份合同产生于2014年4月30日，这时河南壹柒置业有限公司因其法定代表人赵杰涉及非法吸收公众存款案件，印章及账目均被查封，该合同印章是使用的何保军的印章，该公司法人在2013年已经变更为赵杰，因此更能说明该证据不真实不合法。3.对收款票据等证据，2万元现金交款单系复印件；2008年7月10日的收据是发改委出具的，并非河南壹柒置业有限公司出具的，与本案无关；交款通知书系复印件；10万元现金存款凭条真实性、指向均有异议，该凭条系复印件；购房收据不是河南壹柒置业有限公司出具，与本案无关。4.对情况材料以及驻马店市自然资源局和规划局的文件，真实性、合法来源性、指向均有异议，该组证据系复印件，不能客观真实的反映本案房屋的情况。5.对冷海清证明材料，真实性有异议，根据民事证据规则规定，未出庭的证人出示的书面证明不能作为认定案件事实的依据。被告河南壹柒置业有限公司对被告娄东梅提交的上述证据质证称，上述证据均是真实的，没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2012年至2013年期间，丁根生多次向河南壹柒置业有限公司转款，并签订了六份商品房买卖合同（门面房）。后丁根生向本院提起诉讼，请求确认商品房买卖合同有效及合同约定的房屋归丁根生所有，并判令河南壹柒置业有限公司履行合同并支付逾期交房违约金。本院以丁根生主张的合同标的物均在河南壹柒置业有限公司涉嫌非法吸收公众存款一案中拟处置的涉案财产范围之内为由，于2017年4月28日作出（2017）豫17民初5号裁定，裁定驳回丁根生的起诉。丁根生不服向河南省高级人民法院提起上诉，河南省高级人民法院于2018年6月13日作出（2017）豫民终880号民事裁定，撤销本院（2017）豫17民初5号裁定，并指令本院进行审理。同时，河南省高级人民法院认为上述案件名为购买商品房，实际上为民间借贷，并向丁根生进行了释明。丁根生变更诉讼请求为民间借贷，请求确认其与河南壹柒置业有限公司之间的借贷有关系成立，并请求河南壹柒置业有限公司偿还借款本金及利息。本院2018年11月28日作出（2018）豫17民初118号民事判决，判决：一、原告丁根生与被告河南壹柒置业有限公司之间的民间借贷关系成立；二、被告河南壹柒置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告丁根生2055.37万元及利息（利息从2013年8月1日起至债务实际履行完毕之日止，按照同期银行贷款利率计付）；三、驳回丁根生的其他诉讼请求。2.本院（2018）豫17民初118号民事判决生效后，被告河南壹柒置业有限公司未履行生效判决确定的义务。丁根生向本院申请强制执行。本院于2019年9月2日对包括本案案涉房产在内的“天地惠城”小区100余套住宅房屋及价值2000余万元的门面房进行查封。3.执行过程中，包括本案被告娄东梅在内的100余户“天地惠城”小区业主分别对本院查封的上述100余套住宅房屋提出案外人执行异议。后本院分别作出执行异议裁定，中止对上述100余套住宅房屋的执行，并解除了查封。原告丁根生对上述执行异议裁定均不服，但仅对被告娄东梅等十个案外人分别提起申请执行人执行异议之诉。4.河南壹柒置业有限公司于2008年12月25日注册成立，法定代表人为何保军，经营“天地惠城”项目开发。后河南壹柒置业有限公司因开发“天地惠城”项目向赵杰所经营的河南昌达财富企业管理咨询有限公司和河南顺远投资有限公司进行借款。为抵偿债务，经协商，赵杰于2012年5月与河南壹柒置业有限公司签订协议，以56332.329万元购买“天地惠城”大量房产。2012年12月27日，河南壹柒置业有限公司法定代表人变更为赵杰。后赵杰因以河南壹柒置业有限公司名义向社会不特定人群非法吸收存款，犯非法吸收公众存款罪，被判处有期徒刑。5.本案涉诉“天地惠城”小区系河南壹柒置业有限公司开发。其中9#-15#楼系驻马店发改委等单位的公务员团购房，目前尚未办理房产证。河南壹柒置业有限公司因赵杰非法吸收公众存款罪，其印章及账目被查封后，驻马店市广安置业有限公司账户用于接收“天地惠城”小区团购房尾款及相关费用。6.本案涉诉房屋系娄东梅利用冷海清的购房指标所购买，为购买该房屋，娄东梅共缴纳273544元，并于2014年6月3日与河南壹柒置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定娄东梅购买的房屋为“天地惠城”小区11号楼西单元2104号房屋，房屋建筑面积为133.8平方米，单价为2040元。2014年7月11日，河南壹柒置业有限公司通过报纸公告的形式告知业主在接到短信通知后办理交房手续并领取钥匙。7.本案审理过程中，本院依职权从驻马店市经济开发区处非办调取了《拟处置的赵杰、罗勇等人（河南壹柒置业有限公司）非法吸收公众存款案涉案财产清单（实测面积）》，并组织各方当事人进行质证。各方当事人对该涉案财产清单的真实性均无异议。经审查，上述拟处置的财产清单中不包含本案案涉房屋。另查明，关于丁根生向河南壹柒置业有限公司出借资金的资金来源问题，经询问，丁根生称该资金系其做生意的自有资金。以上为本案事实。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，价值取向是以公平优先、兼顾效率。通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而判断案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行，以实现对案外人民事权益的实体性救济。关于娄东梅对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题，可以从被执行人河南壹柒置业有限公司的责任财产范围、娄东梅对案涉房屋所享有的权利性质以及房屋的功能、属性等方面进行综合判断。首先，案涉房屋并非河南壹柒置业有限公司的责任财产。强制执行应以被执行人的责任财产为限。若执行标的物属于被执行人的责任财产，则应继续强制执行；若执行标的物不属于被执行人的责任财产，应当排除强制执行。据此，案涉房屋能否继续执行，取决于河南壹柒置业有限公司对案涉房屋是否拥有实体性的民事权利。本案中，被告娄东梅提供的银行现金缴款单、购房收据及《商品房买卖合同》能够相互印证，足以证明被告娄东梅购买“天地惠城”小区11号楼西单元2104号房屋且已足额交纳购房款的事实。在娄东梅购买房屋后，河南壹柒置业有限公司作为出卖人，对涉案房屋已不再享有任何法律上的实体权利。因此，案涉房屋已脱离了河南壹柒置业有限公司的责任财产范围。原告丁根生称，应根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定认定涉案房屋属于河南壹柒置业有限公司的财产。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条关于不动产物权公示公信原则的规定，意在保护基于权利外观而与之交易的善意第三人的利益。丁根生作为申请执行人，不是河南壹柒置业有限公司的交易相对人，并非公示公信原则的保护对象。综上，案涉房屋不属于河南壹柒置业有限公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围，故而原告丁根生称涉案房屋登记在河南壹柒置业有限公司名下，应当继续执行的主张，不予支持。其次，被告娄东梅对案涉房屋享有物权期待权。根据本院查明事实，在本院查封之前，娄东梅已与河南壹柒置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，并足额交纳了购房款。娄东梅对涉案房屋享有物权期待权。物权期待权虽属债权性质，但可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权。而丁根生对河南壹柒置业有限公司享有的普通金钱债权。故被告娄东梅所享有的物权期待权，应优先于丁根生的普通金钱债权予以保护。最后，被告娄东梅购买的住宅为居住性用房，系满足基本居住需要。相对于原告丁根生所享有的普通金钱债权，被告娄东梅作为消费者，其居住、生存权益应具有优先保护的价值和意义。基于消费者生存权这一更高价值的保护以及从市场交易安全的视角出发，被告娄东梅对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行。综上所述，原告丁根生请求准许执行河南壹柒置业有限公司开发的位于驻马店市××大道与××交叉口“天地惠城”11号楼西单元2104号房屋的理由，不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告丁根生的诉讼请求。案件受理费5403元，由原告丁根生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  王建峰审判员  贾保山审判员  任蕴力二〇二〇年七月二十四日书记员  夏 鹏