安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0302民初708号 原告：安徽省地质环境监测总站，住所地安徽省合肥市包河区屯溪路**地矿大厦**，统一社会信用代码12340000485223930T。 法定代表人：陈兴仁，该站站长。 委托诉讼代理人：蒋光明，安徽治邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋佳欣，安徽治邦律师事务所律师。 被告：梁辉，男，1958年8月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 委托诉讼代理人：陶万良，安徽冠亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏晶晶，安徽冠亚律师事务所实习律师。 原告安徽省地质环境监测总站与被告梁辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽省地质环境监测总站的委托诉讼代理人蒋光明、宋佳欣、被告梁辉的委托诉讼代理人陶万良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽省地质环境监测总站向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告租赁关系，归还位于蚌埠市门及其内大厅，建筑面积约127平方米的经营房钥匙并交付给原告；2.被告按月租3500元支付房租共计93000元（自2015年5月起计算至2019年12月）；3.被告支付违约金27900元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月30日，被告因经营需要，让妻子宋云香与原告签订《房屋租赁合同15001》及补充协议，约定：原告将坐落于蚌埠市门及其内大厅，建筑面积约372平方米的经营房出租给被告，期限自2015年5月26日至2016年5月26日，月租金8500元。其中245平方米的实际租赁人朱宋强于2015年5月与原告签订《房屋租赁合同15001》与补充协议，月租金5000元。余下的127平方米由梁辉、宋云香经营烟酒店和棋牌室，月租金3500元。合同到期后，被告仍使用租赁房屋，自2015年5月26日至2019年12月共计55个月租金192500元，被告共交99500元，尚欠93000元。因国有资产长期遭到侵占，原告相关部门工作人员多次找到被告沟通希望尽快腾退房屋并补交房租，但被告均不予配合。2019年11月30日，原告下发《房屋到期不再续租通知书》，要求被告于合同宽限期2019年12月31日前自行搬离并一次性缴清所欠房租、水电等费用。被告签收后虽已搬离店面但仍未归还门面钥匙也未补交所欠房租。为维护原告合法权益，挽回被告侵占国有资产期间所造成的损失，特诉至法院，请求判如所请。庭审中，因被告在原告起诉后主动归还钥匙并于6月4日支付房租5000元，故原告变更诉讼请求为：1.被告支付拖欠的房租88000元；2.被告支付违约金26400元；3.被告承担诉讼费用。 梁辉辩称，其作为本案被告主体不适格，原、被告之间没有签订合同，承诺函只是担保责任，对于被担保人宋云香死亡以后（2016年1月5日死亡），被告不应再承担担保责任，原告向被告主张权利，不应适用该合同，该合同对被告没有约束力；原告主张棋牌室房租每月3500元，没有事实和法律依据，原告房屋372平方米房租4500元，被告继续使用的棋牌室100平方米左右，合同签订人宋云香死亡后，原被告之间没有签订棋牌室的书面租赁合同，双方只是约定房租每月2000元；原告无权收取物业管理费，原告不是物业管理企业，实际也没有提供物业服务，物业管理费不能转化为房租费；被告可以支付棋牌室使用期间的租赁费，但实际使用期间是2016年1月至2019年12月，共计48个月房租为96000元，被告已经支付了104500元，多支付了8500元；原告向被告主张违约金无事实和法律依据，因原被告之间并没有签订房屋租赁合同，原告适用其和宋云香的房屋租赁合同对被告没有约束力。 本院经审理认定事实如下：梁辉系安徽省地质环境监测总站职工，宋云香（2016年1月5日死亡）系梁辉妻子。2015年3月30日，安徽省地质环境监测总站与宋云香签订《房屋租赁合同15001》及《补充协议》，租赁合同约定安徽省地质环境监测总站将坐落于蚌埠市门及其内大厅的门面房出租给宋云香，建筑面积约372平方米，期限自2015年5月26日至2016年5月26日，月租金4500元，如逾期交付租金，则每逾期一天须按100元／天向安徽省地质环境监测总站赔偿损失，经营范围：宠物医院、烟酒店；补充协议约定，安徽省地质环境监测总站每月向宋云香收取物业管理费4000元，其中的物业管理费实为房屋租金。同日，梁辉向安徽省地质环境监测总站出具《承诺书》，承诺愿作为担保人，房租月租金8500元，房租一季度交付一次，如逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天须按100元／天向总站赔偿损失……。因梁辉、宋云香承租其中部分面积用于经营烟酒店和棋牌室，案外人朱宋强承租其中部分面积用于经营宠物医院，于是安徽省地质环境监测总站又与朱宋强签订《房屋租赁合同15001》及《补充协议》，租赁合同约定安徽省地质环境监测总站将坐落于蚌埠市门及其内大厅的门面房出租给朱宋强，建筑面积约245平方米，期限自2015年5月26日至2016年5月26日，月租金3000元；补充协议约定，安徽省地质环境监测总站每月向朱宋强收取物业管理费2000元，其中的物业管理费实为房屋租金。合同到期后，梁辉仍继续使用租赁房屋。2019年11月30日，安徽省地质环境监测总站向梁辉送达《房屋到期不再续租通知书》，要求梁辉于2019年12月31日前搬离并交还房屋。之后，梁辉搬离店面，但一直未归还钥匙。2020年6月9日，梁辉将钥匙交还安徽省地质环境监测总站。 另查明，2016年4月12日，梁辉将涉案房屋2015年度的房租付清。之后，至原告起诉前梁辉陆续支付房租共计94000元，2020年6月4日梁辉支付房租5000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。安徽省地质环境监测总站与梁辉妻子宋云香签订的房屋租赁合同系当事人真实的意思表示，合法有效，应当受到法律保护。双方的租赁合同于2016年5月26日到期后，梁辉继续承租使用房屋，在民事活动中，当事人应当遵循等价有偿的原则，故梁辉应当支付该房的占用使用费，其标准以参照之前合同约定的房屋租金为宜。安徽省地质环境监测总站主张月租金3500元，梁辉主张双方口头约定月租金2000元，因合同没有明确约定烟酒店、棋牌室的租金数额，但根据合同约定372平方米的宠物医院、烟酒店、棋牌室月租金8500元，之后将宠物医院单独分离出来，约定245平方米的宠物医院月租金5000元，可以推断烟酒店、棋牌室的月租金为每月3500元，此外根据梁辉8次支付房租的数额，其中1次支付3500元，3次均支付10500元，亦可以得到印证。因此，梁辉应支付自2016年1月至2019年12月的房屋占有使用费168000元，已支付99000元，尚欠69000元。关于违约金，因租赁合同中约定有违约责任，现安徽省地质环境监测总站主张按照房租损失的30%计算，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告梁辉于本判决生效之日起10日内向原告安徽省地质环境监测总站支付房屋占有使用费69000元及违约金20700元，合计89700元； 二、驳回原告安徽省地质环境监测总站的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2718元减半收取计1359元，由被告梁辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  周惠 二〇二〇年七月二十七日 书记员  陶瑞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。