重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0113民初4347号 原告：张生林，男，1983年7月24日出生，汉族，住重庆市南川区。 委托诉讼代理人：王晓伟，重庆智策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛健，重庆智策律师事务所实习律师。 被告：联发集团重庆房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭铝城大道**附**，统一社会信用代码915001076814852681。 法定代表人：葛明，董事长。 委托诉讼代理人：邱仕洁，重庆渝创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁成平，重庆渝创律师事务所律师。 原告张生林与被告联发集团重庆房地产开发有限公司(以下简称联发公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员史春亚独任审判，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告张生林及其委托诉讼代理人王晓伟与被告联发公司委托诉讼代理人邱仕洁、梁成平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张生林向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年12月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》；2.被告联发公司退还原告已交付房款1636774元（其中首付1006774元，银行按揭贷款630000元）、税费30032.55元、大修基金8870元，共计1675676.55元，并支付以1675676.55元为基数自2019年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至退还全部款项之日止的利息；3.被告联发公司支付违约金163677元。事实和理由：2018年12月初，被告联发公司发布的房屋销售广告宣称其开发位于重庆市巴南区，一层变两层以及7.2米的大阳台等。为此，原告至被告联发公司销售处进行咨询，其销售人员也承诺原告意向购买的房屋有屋顶花园，端户享有比中户型房屋的超大花园。基于此，原、被告于2018年12月28日签订《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》及附件，不足五分钟就完成上述文件的签订，合同约定：申请人购买位于重庆市巴南区房屋（以下简称7-4-2-1号房屋），套内面积96.99平方米，共用部位和公摊面积13.88平方米，房屋价款为1636774元。原告在签订合同后，向被告联发公司支付首付款1006774元，余款通过银行按揭贷款方式支付。在2019年11月30日，被告联发公司交付房屋时，原告发现所购房屋没有屋顶花园，端户的超大花园与广告的宣传图纸以及沙盘模型完全不一致，而原告所购房屋价格远高于同户型和同面积房屋价格，购买该楼盘的业主遂共同向重庆市巴南区市场管理局投诉被告联发公司的虚假宣传行为，经过该局调查取证后认定，被告联发公司房屋销售广告宣传与事实不符，作出责令其消除影响，并处罚款300000元的行政处罚。原告认为，被告联发公司在房屋销售广告中宣称有“屋顶花园”和“端户享受的超大花园”的允诺，是具体和明确的，对原告是否购买和对房屋的价格有重大影响，应视为合同的一部分。被告联发公司不仅作出虚假的广告宣传，同时还利用开发商的优势地位，在《补充协议》中采用格式条款限制原告的权利，加重原告的责任，减轻或免除自己的责任，导致双方的权利和义务明显失衡。被告联发公司的虚假宣传和承诺与实际交付房屋不一致，使原告购买房屋拥有屋顶花园和端户享受的超大花园的目的落空，已构成根本违约，应当承担违约责任。原告遂诉请如上。 被告联发公司辩称，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》与《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告张生林所述的屋顶花园、端户花园，不属于合同约定的内容，对被告不产生约束力。原告张生林要求解除合同，不符合合同约定，亦无法定解除事由，故请求驳回其诉讼请求。 经审理查明，2018年12月28日，原告张生林作为乙方与被告联发公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发建设的位于重庆市巴南区房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积110.87平方米，其中套内建筑面积96.99平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积13.88平方米；总成交金额1636774元，2018年11月28日付清首付款496774元，剩余房款1140000元直接由银行支付；属预售商品房，甲方应当在2019年10月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的涉案房屋交付乙方使用；除本合同约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理，逾期超过30日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还已付全部房款及利息（按银行贷款同期利率计算），并按已付房价款百分之10向乙方支付违约金。同日，原告张生林作为乙方与被告联发公司作为甲方签订《合同补充协议》，约定：甲乙双方在签署合同及本补充协议前，甲方已向乙方明示：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》以及国家和地方有关住房限购贷款政策及实施细则等依法应向乙方出示的全部规定，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《重庆市商品房预售许可证》以及《重庆市商品房买卖合同》示范文本（含所有附件及本补充协议）、《前期物业合同》、《临时管理规约》等，并按乙方要求做了合理说明，乙方已清楚且无异议。同时，甲方还在售楼处公示公共建筑面积分摊情况说明、项目红线内外情况说明等文件，并在乙方签署合同及本补充协议前向乙方进行了提示，对此乙方予以确认；乙方声明，其在签署合同及本补充协议前，已认真阅读了合同及附件、本补充协议等全部内容，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已采取合理的方式提起乙方注意并作充分说明，经与甲方进行充分协商，乙方明确理解全部合同条款的含义，知悉双方的权利和义务；双方确认：合同及本补充协议内容均系双方真实意思表示，不存在不合理地减轻或免除合同中约定应当由甲方承担的责任或不合理加重乙方责任、排除乙方权利内容的情况，双方应予遵守，乙方承诺不得以此为由对合同及本补充协议提出异议或要求解除合同及本补充协议书或宣告合同及本补充协议书的条款无效；第十三条关于广告宣传等的补充约定第1款：甲方与乙方的权利义务及责任均以合同及本协议的约定为准，所购商品房的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准，若有其他任何宣传资料与本协议不一致的，均应以本合同及补充协议约定的内容为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，甲方明示不构成法律规定之要约，不构成合同内容；凡未列入合同、附件、本补充协议中，对甲乙双方均无约束力，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提供任何主张或要求；第三十条：在签订合同前，甲方特别就补充协议中的免责或限制甲方责任的条款作出特别提示，已提请乙方特别注意，并就上述条款内容对乙方可能产生的影响予以说明，乙方已充分注意到上述条款并立即且予以认可，因此乙方是在完全注意到、理解并认可合同条款及补充协议的前提下，自愿签订合同及补充协议的。同日，原告张生林向被告联发公司支付首付款496774元，向重庆市巴南区物业管理服务中心支付大修基金8870元，向国家税务总局重庆市巴南区税务局第一税务所缴纳印花税、契税共计30032.55元。2019年3月28日，被告联发公司向原告张生林出具《资金往来统一票据》，确认收到原告张生林支付的剩余房款510000元。涉案房屋于2019年10月3日取得竣工验收备案登记证。2019年11月23日，被告联发公司向原告张生林发出交房通知书，告知涉案房屋已取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，具备交房条件，请原告张生林于2019年11月29日10：00-11：00莅临联发·龙洲1号销售中心二楼办理收房手续。2019年11月30日，原告张生林接房时发现涉案房屋没有屋顶花园、端户的超大花园，与广告宣传图纸及沙盘模型完全不一致。原告张生林遂以被告联发公司交付的房屋违反合同约定，与销售广告中陈述的有侧花园、屋顶花园不一致，其承诺应为房屋买卖合同的一部分，影响原告张生林是否签订房屋买卖合同，故被告联发公司构成根本违约，且《补充协议》第十三条关于广告宣传等的补充约定为格式条款，应为无效等理由起诉至本院，诉请如上。 另查明，2020年1月3日，被告联发公司向原告张生林发出《催告函》，告知原告张生林至今尚未前来办理接房手续，因被告联发公司未按约定期限交房，按照合同约定将支付逾期交房的违约金，故请原告张生林尽快到龙洲1号办理接房和逾期交房的违约金手续。 2020年1月10日，重庆市巴南区市场监督管理局对被告联发公司做出渝巴南市监处字(2020)7号行政处罚决定书（以下简称7号决定书），载明：联发公司的行为违反《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款第（二）项规定，构成发布“商品的功能信息等与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的”虚假广告行为，决定对联发公司做如下处理：1、责令停止发布违法广告；2、责令在相应范围内消除影响；3、罚款30万元。2020年4月1日，重庆市巴南区人民政府向被告联发公司作出巴府行复字〔2020〕8号行政复议受理通知书（以下简称8号通知书），告知受理被告联发公司对7号决定书提出的行政复议申请。 上述事实，有双方当事人陈述及并经庭审质证的下列证据在卷为凭，本院予以采信。 原告张生林提供：《重庆市商品房买卖合同》、附件及合同补充协议、宣传图、税收完税凭证、资金往来统一票据、重庆市物业专线维修资金专用收据、交房通知书、7号决定书； 被告联发公司提供：《重庆市商品房买卖合同》、附件及合同补充协议、新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书、交房通知书、《催告函》、照片、8号通知书。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，故合法有效。依据合同法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原、被告应当按照《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》约定全面履行各自的义务。本案中，原告张生林以被告联发公司交付的房屋与销售广告中陈述的有侧花园、屋顶花园不一致，该承诺为房屋买卖合同的一部分，被告联发公司构成根本违约为由诉请解除原、被告于2018年12月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》，根据《补充协议》第十三条关于广告宣传等的补充约定第1款、第三十条的约定，原、被告的权利义务及责任均以合同及补充协议的约定为准，所购商品房的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准，若有其他任何宣传资料与本协议不一致的，均应以本合同及补充协议约定的内容为准，宣传广告不构成合同内容，而且原告张生林确认在签订合同前，被告联发公司特别就补充协议中的免责或限制甲方责任的条款作出特别提示，故被告联发公司向原告张生林交付的房屋应以合同及补充协议约定为准，原告张生林以被告联发公司交付的房屋与销售广告宣传不一致为由要求解除合同，不符合《补充协议》的约定，本院对其该项诉请不予支持，原告张生林诉请被告联发公司退还已交付房款1636774元、税费30032.55元、大修基金8870元、支付以1675676.55元为基数自2019年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至退还全部款项之日止的利息以及违约金163677元的诉请，亦无法律和事实依据，本院不予支持。关于原告张生林诉称《补充协议》第十三条关于广告宣传等的补充约定为格式条款应为无效，本院认为该约定为原告张生林与被告联发公司真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，且原告张生林于《补充协议》中确认在签订合同前，被告联发公司特别就补充协议中的免责或限制甲方责任的条款作出特别提示，故《补充协议》该约定应为有效，本院对其该诉称不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条规定，判决如下： 驳回原告张生林的全部诉讼请求。 案件受理费21354元，减半收取10677元，由原告张生林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 史春亚 二〇二〇年七月一日 法官助理 王小凤 书 记 员 雷梦迪