广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初545号原告：广州市白云区新市街海德花园第三届业委会，地址广东省广州市白云区新达路**。法定代表人：蒙世标。委托诉讼代理人：何琦君，广东天旗律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁夏妃，广东天旗律师事务所实习人员。被告：广州市海翔房屋租赁有限公司，，地址广州市白云区云城街机场路****法定代表人：张妙容。委托诉讼代理人：曾祥彬，男，系该公司股东。第三人：广州市富馨祥核商贸有限公司新市店，住所地广州，住所地广州市白云区机场路**之一>负责人：何毅斌。第三人：广州市富馨祥核商贸有限公司，住所地广州市荔湾，住所地广州市荔湾区第十甫路**A33iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：郑毅琼。第三人：广州市白云区新市流心奶茶店，住所地广州市白云区新，住所地广州市白云区新市街机场路**v>经营者：黄启流。第三人：广州市白云区新市青青小筑食品店，住所地广州市白云区新市街机，住所地广州市白云区新市街机场路**104档yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：钟远青。原告广州市白云区新市街海德花园第三届业委会（以下简称海德花园第三届业委员）与被告广州市海翔房屋租赁有限公司（以下简称海翔公司），第三人广州市富馨祥核商贸有限公司新市店（以下简称富馨祥核公司新市店）、广州市富馨祥核商贸有限公司（以下简称富馨祥核公司）、广州市白云区新市流心奶茶店（以下简称流心奶茶店）、广州市白云区新市青青小筑食品店（以下简称青青小筑食品店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员肖録婷独任审理。原告海德花园第三届业委会的法定代表人蒙世标及委托诉讼代理人何琦君，被告海翔公司的委托诉讼代理人曾祥彬，第三人流心奶茶店的经营者黄启流，第三人青青小筑食品店的经营者钟远青到庭参加了诉讼，第三人富馨祥核公司新市店、富馨祥核公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告海德花园第三届业委员向本院提出诉讼请求：1.被告向我会返还海德花园小区南侧6个商铺，招牌分别为：机场路1203号101档、102档、103档、104档，新达路24号103档、104档；2.被告向我会支付自2015年4月1日起至上述6个商铺返还之日止的占用费及利息，占用费按每年25000元计算，利息按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日起计至占用费支付完毕时止；3.第三人富馨祥核公司新市店、富馨祥核公司向我会返还机场路1203号102档商铺、第三人流心奶茶店返还机场路1203号档商铺、第三人青青小筑食品店返还机场路1203号104档商铺；4.本案诉讼费由被告和第三人承担。事实和理由：2014年7月28日，广州市白云区新市街海德花园业主委员会（海德花园第二届业委会）与被告海翔公司签订了《商场公用面积委托管理合同》，约定：海德花园第二届业委会将海德花园小区现云都商贸城（现以纯商城）的公用面积即一楼临机场路全部商铺涉及到的公用面积、二楼全层涉及的公用面积出租给被告经营管理，租赁期为2014年7月28日起至2024年7月24日止，并约定每年最少向我会支付2万元的保底金，按每月一次向我会上缴分成。2015年3月25日，海德花园第二届业委会与海翔公司签订《海德花园公用面积承包经营合同》，约定交给海翔公司经营的标的物与上述合同一致，合同期限从2015年4月1日至2025年3月31日，海翔公司每年保底支付25000元给我会，我会按现状将标的物交给海翔公司经营。2016年1月5日，广州市白云区人民政府新市街道办事处公告确认解散了海德花园第二届业委会。2016年8月10日，海德花园第三届业委会选举成立，同年10月1日进行了备案。在海德花园第二届业委会解散后，海翔公司就未再向我会缴纳过租金或分成，但仍一直占用租赁场地。我会多次要求支付，但海翔公司及其股东均不予理睬。另据现场勘查，发现案涉商铺中的机场路1203号102档、103档、104档，新达路24号104档都正在开门经营，我会认为，第三人作为商铺实际占用人也负有返还商铺的义务。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告海翔公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1.双方签订的合同是否有效请法院依法审查，因合同约定的场地属于小区的公用面积。2.原告提交的经营合同与我司现有的经营合同不同，我司持有的经营合同签订时间为2015年3月25日，经营期限到2025年3月30日止。3.因业委会交接时两届业委会之间存在矛盾，实际并没有向我司交付案涉场地。因从未接收过场地，我司从未从该合同中获利。4.原告已经实际上费涉案场地进行过多次管理，但因其未能成功处置霸占公用面积的相关小商户，现在将矛头指向我司，没有依据。5.对于本案的四第三人我我司没有任何的往来，我司也希望通过本案了解清楚该第三人人是通过何方式使用涉案场地，向谁支付租金。第三人流心奶茶店述称，我使用的商铺是向李燕萍承租的，每个月都向她交租，如果李燕萍同意我交付商铺，我就交，我的押金还在李燕萍手上，她要退押金给我。第三人青青小筑食品店述称，我现在使用的商铺是我丈夫从他亲戚林先雄处承租的，该店铺只有1.5平方米，我丈夫只是象征性地一年向他交几千元的租金。我们使用商铺十多年了，一直都是林先雄给我们使用的。第三人富馨祥核公司新市店书面述称，目前没有证据证实我店经营场地与海德花园业委会有关系，我店与海翔公司无任何业务来往。第三人富馨祥核公司无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是广州市白云区新市街海德花园小区的现任业主委员会，任期从2016年8月10日至2021年8月9日。第三人富馨祥核公司新市店、流心奶茶店、青青小筑食品店分别是海德花园小区南侧白云区机场路1203号102档商铺、103档商铺、104档商铺的现实际使用人。2015年3月25日，广州市白云区新市街新街社区海德花园业主委员会（甲方，发包方，海德花园第二届业主委员会）与被告（乙方，承包方）签订《海德花园公用面积承包经营合同》，约定：海德花园是坐落于广州市机场路新市路段的大型商住小区，现时聘用的物业管理公司对小区主体建筑以外的公共配套资源缺乏有效管理，造成脏乱差现象，以及重大的浪费。为维护秩序、盘活资源，本着互利互惠精神，经双方友好协商，订立下列承包经营合同，共同遵守：……二、承包经营标的：1、海德花园小区红线范围内临机场路的广场。该广场东侧与机场路人行道相连、北与百信广场相连通、西至小区商铺、南至小区红线南端。2.海德花园小区所有建筑物外墙的公共部分。3.海德花园机场路至新达路××通道（红线南段原有围墙，是临时停车位）。4.海德花园小区现经营的云都商业城涉及的公用面积，即一楼临机场路全部商铺（包括及不限于：机场路1217号至1291号）涉及的公用面积、二楼全层涉及的公用面积。5.海德花园小区西北门门前的公用面积。6.其余现时管理小区建筑物范围内的物业管理公司未有效管理的公用面积。三、承包期限：承包经营期限从2015年4月1至2025年3月31日，共10年。期满后，同等条件下乙方有优先承包权；四、经营方式：1.对承包经营的进行使用、管理、经营、出租、分包等商业行为。2.相关商业行为包括但不限于：摆卖、促销、展览、发布及悬挂广告、停车等等。五、承包费：1.乙方向甲方上缴全部经营利润收入的15%作为承包费。甲方只负责授权及签约给乙方，甲方无需承担任何经营成本和风险。乙方对上述标的的经营投入，包括政府部门各项报批手续、治安管理费用、公司雇员开支以及清洁卫生、管理、维护等，都全部由乙方负责，无须甲方投入。乙方配合甲方查核、监督乙方的经营收入、经营成本。2.保底条款，因承包标的未全部是法定的商业场地，要取得商业经营一定要做很多公关、管理工作才能激活休闲速销、广告等经营，此项工作由乙方完成；但始终是受天气、市容、政策等的限制。但为保障甲方的利益，无论乙方是否能正常开业，乙方承诺每年最少保底向甲方支付25000元承包费。3.支付方式，乙方按每季度一次向甲方支付承包款等。诉讼中，原告明确其提起本案诉讼的依据是上述涉案《海德花园公用面积承包经营合同》，其在本案中主张的标的仅为涉案的6个商铺及该6商铺所对应产生的占用费。原被告双方均确认第三人分别使用的白云区机场路1203号102档、103档、104档及另一个位于白云区新达路24号103、104档的商铺均属于上述承包经营合同中约定的海德花园小区红线范围内临机场路的广场南端范围内的场地。被告抗辩上述经营承包合同中约定的场地原告从未向其交付过，其亦从未向原告支付过承包费，故上述合同并未实际履行。原告提交该小区第二届业主委员会于2012年1月6日与广州市海拓物业管理有限公司（以下简称海拓公司）签订的《承包经营合同》及该小区第二届业主委员会作为见证人于2013年7月18日与海拓公司（出租人）、邹子强（承租人）签订的《场地租赁合同》，收据、进销存帐拟证明原告已向被告交付涉案场地，且无论被告是否正常开业均需每年支付保底承包费25000元。被告对上述证据的真实性予以确认，但认为上述合同是海拓公司与原告之间的合同关系，该公司可能确实向原业主委员会交过一次钱，但此是基于能够接受涉案场地的期望，但事实上一直都未能收回场地。另原告表示，本案讼争的几个商铺，在海德花园建好后，业委会未成立前，已经有人建好在使用，业委会一直无法通过自身的能力收取该部分场地的收益，所以与其签订该合同委托其通过管理场地分得一部分利益。但由于第二届业主委员会和第三届业主委员会之间内部存在争议，故其一直也无法实际管理场地。原告表示涉案讼争的六个商铺是谁建设的其不清楚，涉案6个商铺确实属于无产权和办理规划报建的建筑物，但其认为该六商铺在海德花园小区的红线范围内，故其有权利对该六个商铺行使权利。第三人流心奶茶店提交《租赁合同》、收据拟证明其使用的机场路1203号103铺是其从案外人李燕萍处承租的。第三人青青小筑食品店表示，其使用的机场路1203号104铺是从案外人林先雄处承租，其已使用该商铺十多年。本院认为，原告明确其在本案中诉讼主张的标的场地仅为涉案的六个商铺及所对应的占用费，故本案仅对《海德花园公用面积承包经营合同》中涉及的涉案六个商铺对应的权利义务关系进行审理。原告主张被告返还涉案机场路1203号101档、102档、103档、104档，新达路24号103档、104档应举证证明其已向被告交付过上述商铺或被告有接收控制上述商铺，但从原被告双方的现有举证看，无证据证实原告曾向被告交付过上述商铺，亦无法体现被告曾向原告支付过承包费的情况，另外也无证据证明被告与第三人之间有租赁关系。被告关于涉案经营合同签订的缘由、一直无法交付场地的陈述符合常理，也与第三人通过案外人使用上述商铺的情况能够相印证，故本院对被告抗辩原告从未向其交付过上述商铺且其亦从未控制管理过上述商铺的意见予以采信。因原告无证据证明已向被告交付过上述商铺且被告有实际接收管理过上述商铺，故原告要求被告返还上述商铺、支付相应的占用费及利息缺乏依据，本院不予支持。原告明确依据其与被告签订的《海德花园公用面积承包经营合同》提起本案诉讼，第三人并非上述合同的相对方，亦无证据证实被告与第三人就上述商铺存在租赁关系或其他关系，原告要求第三人交还分别实际占用的上述商铺缺乏依据，本院均不予支持。第三人富馨祥核公司新市店、富馨祥核公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:驳回原告广州市白云区新市街海德花园第三届业委会的全部诉讼请求。本案受理费1883.33元，由原告广州市白云区新市街海德花园第三届业委会负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年七月三十一日书记员  陈玉梅