广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8501号原告：李灼光，男，1982年9月23日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：赵向红，系广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子炎，系广东诺臣律师事务所实习律师。被告：广州市富洲物业管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村镇东路**，统一社会信用代码：91440113054545962H。法定代表人：罗计洪。委托诉讼代理人：王历，系北京斐石(广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李碧燕，系北京斐石(广州)律师事务所律师。原告李灼光诉被告广州市富洲物业管理有限公司（以下简称富洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李灼光及其委托诉讼代理人赵向红、赵子炎，被告的委托诉讼代理人王历、李碧燕到庭参加了诉讼，本案依法公开进行开庭审理。本案现已审理终结。原告李灼光向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认双方已于2019年5月22日解除租赁合同关系，被告需向原告返还租金697996元；2、被告按已付物业租金的20%向原告支付违约金139599.2元；3、被告向原告赔偿房贷利息，自2018年3月计至实际返还全部租金之日止，暂计18个月为14238元（18×791=14238）；4、被告支付自2019年5月23日至履行完毕间，以837595.20元为本金，按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的债务利息，暂计两个月为6072.57元（837595.20×4.35%×2/12=6072.57）；5、由被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原、被告于2017年12月13日签订了位于番禺区××村镇××大道官××村的纷享小镇项目的A1栋1020房屋的租赁合同，约定交房时间为2018年12月31日前。合同签订后，原告如约分两笔全额支付了合同款项共697996元。被告直到2019年5月5日才单方面发短信通知原告5月12日可收楼。原告认为，合同应严格遵守，被告违反合同约定，迟延交房超过90天，已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。原告不同意收楼，于2019年5月22日通过快递向被告发送《解除合同通知书》。被告次日收到解除合同通知后，先是同意商谈，后不了了之。根据《合同法》第九十三条及双方的《租赁合同》第十条第一款约定：“合同一方构成根本违约的，另一方有权解除本合同”。综上所述，依据合同法的规定和双方的约定原告提出解除，被告应依约承担根本违约责任，被告在收到解除通知后理应及时返还本金，支付违约金，赔偿贷款导致的利息损失，逾期支付前述款项的应支付逾期利息。原告为维护自身的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告富洲公司答辩称，涉案合同未达到双方约定的解除条件，被告不同意解除涉案合同，原告的全部诉讼请求依法应予以驳回，理由如下：涉案合同第九条第四款第1项约定，被告已于2019年3月28日按照合同约定的送达地址通过顺丰快递（快递单号：369140358097）向原告邮寄交付使用通知书，原告于2019年3月29日签收。届时，被告将物业交付原告使用的期间未达到90日，即被告未超过涉案合同约定的期间向原告交付物业，涉案合同未达到双方约定的解除条件。此后，原告经被告通知后私自不来办理交楼手续，直至2019年4月1日，被告电话通知原告前来办理收楼手续，此后，被告又分别于2019年4月11日、5月12日、5月18日、6月5日再次催促原告前来收楼，原告至今仍未与被告办理交付使用手续。经审理查明：涉案物业位于广州市番禺区××村镇××大道官××村富洲中心商业城（以下简称富洲商业城）A1栋1020房，合同约定建筑面积50.7265平方米，套内面积35.4462平方米。截至一审庭审辩论结束，双方未能提供涉案建筑物的不动产权属证明。2017年12月13日，原告李灼光（乙方、承租方）与被告富洲公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》（编号：FJ2017A1001020），约定原告向被告承租涉案物业，总租金697996元，租期从2018年12月31日至2038年12月30日，到期后自动续期至2047年5月26日止，合同条款不变；双方约定被告于2018年12月31日前交付涉案物业，延迟交付30日内，每日按已收租金的万分之三承担违约责任，延迟交付90日内，每日按已收租金的万分之五承担违约责任;延迟交付超过90天且未书面通报原因及双方同意重新确定合理交付时间的的构成根本违约，被告应无息返还租金并按已付租金的20%承担违约责任。合同附件二约定了《富洲中心交楼标准》，涉案物业为带装修交付。合同签订后，原告向被告支付租金合计698000元，具体如下：2017年12月9日支付68000元，2017年12月13日支付290000元，2018年2月27日支付340000元。被告确认收到上述款项。2019年3月28日，被告通过顺丰快递(快递编号为369140358097)向原告寄送《交付通知书》，通知书称“阁下所租用的广州市南村镇兴业大道官堂村富洲中心商业城A1栋1020号物业按合同约定已符合交付予阁下使用，与此同时，为避免因业户同一时间办理收楼手续而造成您的等候，为此我司将分批邀请阁下携带相关资料前往富洲中心物业服务中心办理收楼手续，届时我司将提前壹天电话及短信通知阁下…”快递详情单显示该邮件于2019年3月29日签收。原告确认收到该邮件。2019年4月1日、4月10日，被告向原告致电。被告称原告直至2019年4月1日仍未前来办理收楼手续，其于上述两日分别电话催促原告前来办理收楼手续。原告确认接到电话，但对被告所述的电话内容予以否认，称被告致电内容为询问原告有没有收到快递《交付通知书》，原告表示确认收到了；以及告知原告后续要整改，让原告耐心等待，会再次打电话告知其收楼时间，原告表示可以等待。2019年5月5日，被告向原告发送短信，内容为“…这里是富洲中心、享朵物业。约您5月12日上午10:30-11:30过来收楼…”2019年5月12日，原告依照被告通知前往涉案物业办理收楼手续。原告以涉案物业电梯不完好，楼下为工地状态，未达合同约定交楼标准为由拒绝收楼。原告称被告工作人员告知其涉案物业要整改，不能交楼，并让其填写整改意见和签署《房屋钥匙托管协议》，该协议的内容为“因房屋要整改托管钥匙给物业公司…”。原告仅填写整改意见，并未签署《房屋钥匙托管协议》，并称由于被告无法满足原告的逾期交房的补偿要求，所以双方协商未果。被告称因原告未出具《房屋钥匙托管协议》的原件，因此不确认该协议的真实性、合法性、关联性。2019年5月22日，原告向被告发出《解除合同通知书》，内容为“…约定的交房时间为2018年12月31日前。合同签订后，本人如约分两笔全额支付了合同款项697996元，你方单方面于2019年5月5日发短信给本人，5月12日可收楼。本人不同意5月12日收楼，你方延迟交付远超90天系根本违约，本人现依约通知你方解除双方的租赁合同。”等等。原告为证明因购房进行贷款并每月还款，提供了银行借款短信及贷记卡还款记录，短信显示原告每月需还款6457元。另查明，2018年10月9日，被告与佛山市红美嘉装饰设计工程有限公司（案外人，以下简称红美嘉公司）签订《装饰工程合同》，约定对涉案物业所在物业进行装修。2018年12月23日，被告与案外人红美嘉公司、案外人广东粤能工程管理有限公司（监理单位，以下简称粤能公司）共同盖章就涉案物业出具《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》，确认涉案物业所在物业装饰装修部分质量验收合格。2019年1月12日，涉案物业取得案外人粤能公司出具的《单位工程质量评估报告》。2019年1月25日，涉案物业取得《单位（子单位）竣工验收报审表》，其中明确涉案物业主体结构、建筑装饰装修等各分部及工程整体验收结论均为同意竣工验收，验收意见均为合格。2019年1月30日，涉案物业取得《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，复查意见为合格。被告为证明涉案物业开通电、水、电梯，提供了如下证据：2018年5月28日签订的《中国南方电网供电方案（高压）》拟证明广州供电局有限公司已于该日同意向涉案物业供电；2018年12月3日取得《市政基础设施工程工程竣工验收报告》（市政备-1），拟证明第三方对涉案物业水管道安装工程验收合格，已具备通水条件；完成日期分别为2018年11月8日、2018年12月19日的七份《电梯监督检验报告》，拟证明涉案物业7部电梯已经检验合同。被告还提交了与涉案物业处同一建筑物但不同房间的由其他业主签订的76份《物业移交确认书》，拟证明2019年3月29日涉案物业已有76处物业交付收楼。庭审过程中，原告申请证人林某出庭作证。证人称：“房子没有达到收楼条件，电梯也没有修好，所以被告就要求我签订房屋钥匙托管协议，但我至今仍没有收楼。”关于在接到电话通知收楼之前，有否书面通知收楼，证人称“2019年3月底，被告第一次寄到旧的身份证的地址，所以我没有收到，第二次2019年4月左右，被告寄到我新的身份证地址”关于证人是否认为被告根本违约，证人称“是的。”另原告在庭审过程中表示：如果法庭认定不构成根本违约，原告变更以下诉讼请求：1、继续履行合同；2、按已付租金697996元，每天万分之五计算违约金（自2019年1月1日起计算至双方实际签订物业移交确认书之日止）；3、贷款利息791元/月，自2018年3月起计算至双方实际签订物业移交确认书之日止；4、自2019年1月1日至双方签订物业移交确认书之日止，以837595.20元为本金，按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率4.35%计算利息；5、由被告承担本案诉讼费、保全费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效；租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，原被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，但其中超过租赁期限二十年的约定违反了法律的强制性规定，该部分约定应属无效。合同其他约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原被告双方均有法律约束力。本案争议的焦点在于：第一，涉案物业是否符合交楼质量标准；第二，被告是否存在逾期交房的违约行为及该行为是否构成根本违约。关于涉案物业是否符合交楼质量标准。本案系房屋租赁合同纠纷，是以承租人获得涉案物业使用权为目的。因此出租人在交付涉案物业时，除了符合《租赁合同》约定的交付条件外，还必须符合法定的交付条件以及具备正常水、电、电梯设施。《租赁合同》约定了涉案物业带装修交付，其中附件二约定了装修标准。被告提交的2018年12月23日的《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》中所载明的装饰装修内容与涉案《租赁合同》附件二所列明的交楼装修标准基本对应，可以证明涉案物业已符合合同约定的交付标准。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”被告提交的2019年1月25日的《单位（子单位）建设工程竣工验收报审表》、2019年1月30日的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，证明了涉案物业主体结构合格、装饰装修质量合格、消防复查为合格。关于涉案物业是否具备正常水、电、电梯设施。被告提交的2018年5月28日的《中国南方电网供电方案（高压）》、2018年12月3日《市政基础设施工程工程竣工验收报告》、2018年11月8日和2018年12月19日的《电梯监督检验报告》可以证明涉案物业已符合供电、供水、电梯的法定要求；上述验收文件中获取时间最晚为2019年1月30日的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》；综上，涉案物业已于2019年1月30日达到法定和合同约定的交付标准。原告主张涉案物业于2019年5月12日时仍不符合交付标准，未提交相应证据证明，本院不予采纳。关于逾期交房是否构成违约的问题。涉案合同约定交房时间是2018年12月31日，原告自认于2019年5月12日因接到被告短信前往涉案物业，拟交接房屋，如前所述，本院不采纳原告关于涉案物业不符合交付条件的主张，故2019年5月12日可视为涉案物业交付时间。现被告延迟132天交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。关于被告的违约行为是否构成根本违约，结合本案查明的事实，本院分析如下：首先，《租赁合同》约定延迟交付超过90天且未书面通报原因及双方同意重新确定合理交付时间的构成根本违约。虽然被告延迟132天交付房屋，但是被告在2019年3月28日即迟延交付87日时已向原告寄送《交付通知书》。被告在上述《交付通知书》中已书面告知原告涉案物业符合交付条件以及为避免同一时间收楼造成等候，将另行通知具体收楼时间。并于2019年4月1日、4月10日、5月5日多次电话、短信与原告沟通确定具体的交付时间。原告确认于2019年3月29日由收到该通知书，并在双方沟通中表示同意等待，并最终于2019年5月12日赴涉案物业准备收楼。由此可见，被告虽延期交楼构成违约，但其违约行为并不符合《租赁合同》中关于“未书面通报原因及双方同意重新确定合理交付时间的构成根本违约”的约定；其次，涉案物业已于2019年1月30日达到合同约定的交付标准，被告于2019年3月28日向原告寄送《交付通知书》通知原告可以交付涉案物业，并多次与原告沟通确定交付时间。被告还提供了多份与涉案物业处同一建筑物由其他业主于2019年3月29日签订的《物业移交确认书》，证明涉案物业在迟延交付88日时是可以交付的。由此可见,客观上涉案物业已于2019年5月22日原告向被告发出《解除合同通知书》主张解除合同前已经具备交付使用的条件；再次，被告的迟延履行并未使双方签订《租赁合同》的合同目的不能实现。合同目的是原告通过租赁涉案物业获得涉案物业20年的使用权，涉案物业现已可以交付给原告使用，虽然被告迟延交付了132天，但对合同目的的实现影响不大。综上，被告虽存在瑕疵违约行为，但尚不构成根本违约，不具备解除条件。因涉案物业于2019年5月12日即迟延132天交付，因此被告应向原告支付的违约金为：697996元×0.0005×132天=46067.74元，对原告要求按照已付租金697996元，每天万分之五计算违约金的诉请本院予以支持。原告要求被告承担贷款利息及利息的诉请，没有法律依据，本院不予支持。本案纠纷因被告在履行合同过程中存在延迟交付行为所致，故本案诉讼费及财产保全费应由被告承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告李灼光与被告广州市富洲物业管理有限公司于2017年12月13日签订的《租赁合同》继续履行；二、被告广州市富洲物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起七日内向原告李灼光支付逾期交房违约金46067.74元；三、驳回原告李灼光的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12380元、保全费4810元，由被告广州市富洲物业管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  符晓波人民陪审员  何展卓人民陪审员  黄兴桥二〇二〇年七月六日书 记 员  钟雪华