安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初2816号 原告（反诉被告）：李变化，男，1978年12月1日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 原告（反诉被告）：吴雪芳，女，1979年9月19日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 共同委托代理人：张治业，安徽法卫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：界首市汇鑫置业有限公司，住所地安徽省界首市人民东路南侧，统一社会信用代码9134128208522415XD。 委托诉讼代理人：李安，安徽星驰律师事务所律师。 原告（反诉被告）李变化、吴雪芳诉被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司（下简称汇鑫置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人张治业到庭参加了诉讼，被告汇鑫置业的委托代理人李安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李变化、吴雪芳提起诉讼：1.请求依法判令被告支付逾期备案办理房屋所有权证书的违约金11910.6元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2016年8月2日签订《商品房买卖合同》,合同约定原告购买被告开发的位于界首市界光路西侧、复兴路北侧“汇鑫,金域长安”房屋1套,房屋总价款1018000元,原告依约按时交付了购房款,被告应于2017年4月26日前向买受人交付房屋。被告2017年12月30日向原告交付房屋,2018年8月24日才为原告备案办理房屋所有权证书。合同约定“因出卖人的原因,买受人未能在商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。由于被告原因导致原告无法按时取得房屋所有权证书。根据合同约定,被告应承担逾期备案办证的违约责任,给付赔偿金。原告多次找被告协商解决此事,被告均以各种理由敷衍推脱。为依法维权,特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定向贵院起诉,敬请依法判决。 原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1.原告身份证复印件；2.商品房买卖合同（预售）；3.购房款票据复印件一份。 被告（反诉原告）汇鑫置业辩称：一、被答辩人起诉要求答辩人支付逾期办证违约金11910.6元的根据不足。因此其诉讼请求依法不应全部支持。双方之间商品房买卖合同第二十条第一项约定:“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。”第二项又约定:因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的,买受人不解除合同的,出卖人按日计算向买受人支付违约金。而根据答辩人提供的证据材料证实,对于被答辩人购买答辩人销售的商品房于2018年8月10日经界首市国土资源局颁界首市不动产权证。显然这里应首先确定究竟是出卖人的原因?还是买受人的原因在被答辩人所购买的商品房已经办理完毕不动产登记的情况下,导致未能为被答辩人办理转移登记。答辩人作为房地产开发企业,既然已经将被答辩人所购买的商品房办理完毕不动产登记,便没有任何理由再故意拖延而不为被答辩人办理转移登记,要知道,如果是答辩人一方的行为故意造成不能办理转移登记时,答辩人便面临要继续承担支付因逾期办理转移登记而应支付的违约金之不利状况。而且答辩人在具备为被答辩人办理转移登记的情况下,也没有理由不为被答辩人办理转移登记。何况,既然被答辩人诉称是答辩人的原因没有在已经办理完毕整栋楼房的不动产登记之后为被答辩人办理不动产转移登记,那么根据民事诉讼中谁主张谁举证的原则规定,被答辩人便需要举证证明是答辩人一方的原因没有在办理完毕整栋楼房的不动产登记后及时为被答辩人办理转移登记,该举证责任应由被答辩人承担。而被答辩人在本案中并没有举证证明不及时办理不动产转移登记的原因在答辩人一方。因此，被答辩人主张的逾期办理不动产转移登记的违约金应当计算至答辩人将被答辩人所购买的商品房整栋楼房办理完毕不动产登记之日。再者,答辩人方面有相反证据能证明在办理完毕不动产登记之后,是被答辩人的原因未及时协助答辩人办理转移登记。这样被答辩人主张的逾期办理不动产转移登记的违约日期应合理计算至2018年8月10日界首市国土资源局颁发不动产权证之日。即自该商品房交付的2017年12月30日扣除合同约定的120天办证期限至2018年5月1日至2018年8月10日办理不动产登记之日,共计99天,按合同约定的日万分之一计算,违约金总额应为10078.2元。现被答辩人要求答辩人支付逾期办证过约金11610.6元是毫无根据的。其诉讼请求依法不应全部支持。 二、被答辩人应向答辩人承担逾期付款的违约责任。 根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第二条约定“买受人选择按揭贷款方式支付合同项下房款的…余款由买受人在本合同签订之日起45日内向银行办妥按揭贷款并支付房款。因买受人的责任如提供的按揭贷款资料不真实,不完整或买受人不到贷款银行签订借贷合同等原因导致45天内按揭贷款不能完成……买受人应当在本合同约定的按揭贷款支付房款日起15日内付清全部购房款,同时,买受人应当承担主合同第八条规定的逾期付款的违约责任。”本案中,双方商品房买卖合同签订时间为:2016年8月2日,根据双方约定扣除45天的按揭贷款办理日期,被答辩人向答辩人支付房款的期限应到2016年9月17日。而被答辩人实际向答辩人办理按揭贷款签订贷款合同的日期为:2016年11月4日,按贷款支付房款时间为:2016年11月4日,贷款支付金额为:50万元。由于被答辩人提供的办理银行按揭贷款手续不全以及被答辩人办理按揭贷款所需要六个月银行交易流水不符合银行办理按揭贷款需要,导致被答辩人未能在双方签订合同后的45天办理完毕按揭贷款并向答辩人支付首付款之外的50万元购房款,被答辩人实际逾期支付购房款时间为:48天,按照双方商品房买卖合同第八条约定,逾期付款违约金按日万分之2计算至实际付款时止。以此计算,被答辩人应向答辩人支付逾期48天付款违约金为:4800元。因答辩人与被答辩人互负金钱债务,对此,答辩人请求与应付被答辩人的违约金予以抵销。三、被答辩人未能及时提供办理不动产转移登记所需由被答辩人交纳的契税及公共维修基金,导致答辩人不能及时为被答辩人办理不动产转移登记是被答辩人又一方面的原因。故因其自身原因造成的不能及时办理不动产转移登记,亦不应当由答辩人承担违约责任。 众所周知,在房地产开发企业办理完毕不动产登记之后向买受人办理不动产转移登记时,需要由买受人向契税征收部门交纳契税并到设立在界首市建设银行的住房公共基金管理部门交纳公共维修基金。而被答辩人并未能提供该方面的证据材料证实其及时交纳了应由其交纳的契税和公共维修基金。因此,由于被答辩人该方面原因导致不能办理不动产转移登记也不应作为答辩一方的违约责任认定。综上所述,答辩人认为,答辩人要求的逾期办理不动产登记违约金部分缺乏事实根据和证据,其诉讼请求依法不应全部支持,应当合理计算至答辩人办理完毕整栋楼的不动产登记之日为止。且因被答辩人在履行合同中存在逾期付款违约行为,其应按照双方补充协议的约定向答辩人承担逾期付款的违约责任。因答辩人应向被答辩人支付的逾期办证违约金与被答辩人应向答辩人承担的逾期付款违约金同属互负金钱债务,故答辩人对此主张双方互负违约金予以抵销后,再确定应由哪一方向对方支付违约金及数额。另外,鉴于不能及时办理不动产转移登记的原因中还存在被签辩人未及时交纳契税及公共维修基金的原因。以此方面也应核减答辩人逾期办理不动产转移登记的违约日期。据此,答辩人特依法提出答辩,请求法庭依法审理,公正裁判。 被告（反诉原告）向本院提供如下证据：1、营业执照复印件、法人代表身份证明书，证明被告（反诉原告）基本情况及诉讼主体资格。2、不动产登记证书证，被告（反诉原告）已经为原告（反诉被告）办理了不动产登记手续。3、个人按揭贷款合同复印件及按揭贷款到账借据复印件各一份。证明原告（反诉被告）延迟协助办理不动产登记证书。4、最高院（2018）民再51号指导案例下载打印件一份，证明对双方互负金钱债务的，可以行使抵消权，因本案原被告互负违约金，双方之间的债务可以抵消。 反诉原告（本诉被告）提出反诉，请求反诉请求:1、依法判令反诉被告承担逾期付款违约责任,支付逾期付款违约金9772.8元;并与反诉人应支付给被反诉人的违约金予以抵销;2、判令反诉被告承担本诉及反诉诉讼费用。事实与理由:根据反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同补充协议第二条约定“买受人选择按揭贷款方式支付合同项下房款的…余款由买受人在本合同签订之日起45日内向银行办妥按揭贷款并支付房款。因买受人的责任如提供的按揭贷款资料不真实,不完整或买受人不到贷款银行签订借贷合同等原因导致45天内按揭贷款不能完成…买受人应当在本合同约定的按揭贷款支付房款日起15日内付清全部购房款,同时,买受人应当承担主合同第八条规定的逾期付款的违约责任。”本案中,双方商品房买卖合同签订时间为:2016年8月2日,根据双方约定扣除45天的按揭贷款办理日期,被反诉人向反诉人支付房款的期限应到:2016年9月17日。而被反诉人实际按揭贷款支付房款的时间为:2016年11月4日,贷款支付金额为:50万元。由于被反诉人提供的办理银行按揭贷款手续不全,不符合银行办理按揭贷款需要,导致被反诉人未能在双方签订合同后的45天日办理完毕按揭贷款并向反诉人支付首付款之外的50万元购房款,被反诉人实际逾期支付购房款时间为:48天,按照双方商品房买卖合同第八条约定,逾期付款违约金按日万分之2计算至实际付款时止。以此计算,被反诉人应向反诉人支付逾期48天付款。违约金为:9772.8元。因反诉人与被反诉人互负金钱债务,对此,反诉人请求与应付被反诉人的逾期办证违约金予以抵销。综上所述,反诉人认为,被反诉人逾期支付购房款的行为构成违约。根据双方签订的商品房买卖合同约定,被反诉人应向反诉人承担逾期付款的违约金,并与反诉人应支付给被反诉人的逾期办证违约予以抵销。据此,反诉人特依《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定提出反诉,请求依法支持反诉人的反诉请求。 反诉原告提供的证据同本诉一致。 反诉被告（原告）辩称：反诉人提起反诉已经超过法律规定的诉讼时效期间,应依法判决驳回其全部反诉请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。”双方所签合同附件十一,补充协议第二条第1项的约定,双方签订合同之日为2016年8月2日,反诉被告应当于2016年9月17日前向银行办妥按揭贷款并支付房款,或最迟于2016年10月2日前付清全部购房款。根据合同,自2016年10月2日始反诉原告就应当知道其民事权利被侵害而积极主张权利,但反诉原告就本案提起反诉诉讼请求时已超过三年的诉讼时效期限,其怠于行使民事权利,对其反诉请求依法应不予支持,应依法驳回其反诉请求。 二、被反诉人是按反诉人要求支付购房首付款,并在支付首付款当日才签订购房合同，进行备案登记。被反诉人也按要求及时交付办理按揭贷款所需的各种资料,不存在任何延误。而且,必须在反诉人配合下才能在银行规定的合理期限内办理好按揭贷款手续。这个按揭贷款办下来的时间不是被反诉人所能左右的,是银行根据规定在一定期限内发放的,同时也是在反诉人与银行协调下才能办理的。所以被反诉人不存在违约之处,应依法驳回反诉人的反诉请求。 反诉被告（原告）未提供证据。 本院经审理认定如下事实：2016年8月2日，二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）汇鑫置业签订商品房销售合同（预售），约定二原告（反诉被告）购买汇鑫置业开发的汇鑫·金域长安215号2幢1-2层380号房屋，房屋总价款为1018000元。合同第七条第（二）款第3项约定“贷款方式为商业贷款。买受人应当于2016年8月2日前支付首期房价款人民币（币种）518000元。”；第二十条第（二）项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起１２０日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第１种方式处理：１.．．．．．．买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之壹的违约金。2.买受人授权出卖人代为办理预购商品房预告登记、预购商品房设立抵押权预告登记。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起１０日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。附件十一补充协议第二条第２项约定买受人选择按揭贷款（商业贷款或者公积金贷款）方式支付本合同项下房款的，买受人应委托出卖人代办《房地产权证》。在办理商品房交接手续时，买受人向出卖人提供办理产权证所需的契税、维修基金、代办费及预交一年的物业管理费相关等费用；第九条约定主合同一方向另一方送达的任何文件，以及买卖合同约定出卖人应履行的通知义务，以买卖合同中确认的联系地址为送达目的地，以邮政快递寄出为准。如果一方联系地址变更，应以邮政快递邮件通知另一方。否则，邮政快递寄出后第7日视为通知到达。附件十一补充协议第二条第1项约定：“买受人选择按揭贷款（包括商业贷款或者公积金贷款）方式支付本合同项下房款的，并在签订同时向出卖人提供办理按揭贷款所需的所有文件资料；余款由买受人在本合同签订之日起45日内向银行办妥按揭贷款并支付房款。因买受人的责任如提供的按揭贷款资料不真实、不完整，或买受人不到贷款银行签订个人购房借贷合同等原因导致45天内按揭贷款不能完成，或延迟按揭贷款的支付时间的，本合同所涉及的商品房余款支付方式自动转换为一次性付款。买受人应当在合同约定的按揭贷款支付房款期止日起15日内付清全部购房款。同时，买受人应当承担主合同第八条规定的逾期付款的违约责任”。２０１７年12月30日，被告将房屋交付给原告。2018年8月24日二原告购买的上述房屋办了了不动产登记。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 汇鑫置业在交房后未能按照约定的时间办理不动产登记，其应当承担违约责任，支付二原告至办理不动产登记之日的逾期办证违约金共计11910.6元（1018000元×117天×0.01%）。 关于反诉原告诉请的逾期付款违约金，反诉被告（本诉原告）应在2016年9月17日前办妥按揭贷款并支付房款，或最迟于2016年10月2日前付清全部购房款。反诉原告自2016年10月2日就应当知道其民事权利受到侵害，其未能提供证据证明其在知道该项权利受到侵害之日起三年内向反诉被告主张过权利，故依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，反诉原告的反诉请求已经超过诉讼时效，其反诉请求不应得到支持。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司继续按照合同约定履行办理不动产产权登记的义务。 二、被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李变化、吴雪芳逾期办理不动产产权证书违约金11910.6元。 三、驳回反诉原告界首市汇鑫置业有限公司的反诉请求。 案件受理费减半收取119元，由被告界首市汇鑫置业有限公司负担。 反诉费减半收取25元，由反诉原告界首市汇鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 杨 萍 二〇二〇年七月二十七日 书记员 胡冰清