杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初1353号 原告：袁琴，女，1988年9月17日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司，住所地杭州经济技术开发区学正街**阳光华城创富中心**901-1。 法定代表人：胡继承。 被告：休斯顿投资管理（杭州）有限公司，住所，住所地杭州经济技术开发区MG8-15-1div> 法定代表人：梅洪华。 原告袁琴与被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司（以下简称蒲公英公司）、休斯顿投资管理（杭州）有限公司（以下简称休斯顿公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁琴到庭参加诉讼，被告蒲公英公司、休斯顿公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁琴向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告蒲公英公司于2015年8月30日签订的《物业使用权转让合同》和《物业委托经营管理合同》；2.判令二被告退还原告商铺转让金235948元；3.判令二被告支付原告租金至起诉日为9437.92元（实际付至合同解除之日）；4.二被告支付违约金11797.40元；5.诉讼费由二被告承担。事实与理由:2015年8月30日，原告与被告蒲公英公司签订《绿城·蒲公英天地物业使用权转让合同》，约定被告蒲公英公司将位于绿城·蒲公英天地B1层1033号商铺转让给原告，建筑面积13.18平方米，总价款235948元，期限为2015年8月30日至2035年8月29日，期满后无偿使用至2045年7月22日，交付期限2016年7月1日。合同还就物业交付、违约责任等做出相关约定。同日，原告与被告蒲公英公司签订《绿城·蒲公英天地物业委托经营管理合同》，约定原告将上述商铺委托给被告蒲公英公司经营管理，委托经营管理期限为2015年8月30日至2035年8月29日，前三年以物业使用权总价款235948元为基准按固定收益率8%向原告支付收益，第四年开始以该物业当年实际收益原告8%、被告蒲公英公司2%进行收益分配。第一年收益在转让总价款中直接抵扣，第二年开始每半年支付一次，下一次支付时间在上一次支付时间的6个月后。原告一次性支付被告蒲公英公司217072元。但被告在2019年9月支付收益后未再支付收益。原告于2020年3月至被告蒲公英公司催要收益未果情况下，要求被告交付商铺和相关竣工验收表亦未果，才得知案涉商铺未交付及使用，被告蒲公英公司已构成违约。被告蒲公英公司受被告休斯顿公司委托负责蒲公英天地的销售、招商、后期运营等工作，但项目的主体方由被告休斯顿公司承担主要责任，故被告休斯顿公司应当承担共同偿还责任。此外，签订合同时被告蒲公英公司声称是绿城首发，包括广告宣传均体现为绿城项目，现在又称不是绿城的项目，原告要求解除合同。 被告蒲公英公司书面辩称：一、原告要求支付返租款与事实不符且不合理。原告要求支付的返租款应当根据被告蒲公英公司实际收入的租金来计算，该期间恰遇疫情，租金收取困难，原告要求按照之前的固定收益率进行支付不合理。二、原告要求解除《物业委托经营管理合同》不符合约定的条件。被告蒲公英公司存在暂时性困难未及时交付半年的返租款，原告以此要求解除合同不符合双方的约定。且原告未提供任何催讨返租款和要求解除合同的证据，不应当解除合同。三、原告要求解除《物业使用权转让合同》不符合约定条件。该合同系双方自愿签订，真实有效。根据《物业委托经营管理合同》第三条第2款约定“甲方委托乙方向该物业使用权的出让人领受物业、进行验收及签署物业交接单，自乙方从该物业出让人领受物业之日起视为甲方已将该物业交付给乙方”可知，被告蒲公英公司存在拟制交付的事实，不存在未予交付的情况，合同不应当解除。退一步讲，即使原告要求解除合同，也仅能因为返租款未给付而要求解除《物业委托经营管理合同》，不能因此要求解除《物业使用权转让合同》。 被告休斯顿公司书面辩称：首先,被告休斯顿公司并非合同相对方，不应承担本案的民事责任。《物业使用权转让合同》的相对方为原告与被告蒲公英公司。被告休斯顿公司虽然系蒲公英天地整体建设项目的主体方，但已经将物业的租赁、转让、经营等项目部分业务全权委托给被告蒲公英公司，并对该部分物业全部予以交接完成，对涉及这些方面而产生的问题由被告蒲公英公司负责。其次，案涉物业早已经相关部门竣工验收合格，进行了消防备案。请求法院驳回原告不合理的诉求。 本院经审理查明：2015年8月30日，原告（乙方）与被告蒲公英公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》。合同约定：乙方受让的物业使用权为甲方所有的位于绿城·蒲公英天地B1层1033号，建筑面积约为13.18平方。使用权转让期限为20年，自2015年8月30日至2035年8月29日，期限届满后，原告无偿使用至2045年7月22日；使用权转让金217072元，原告于2015年8月30日前一次性支付217072元；被告蒲公英公司应于2016年7月1日前将物业交付给原告，因整体利益需要，被告蒲公英公司可在约定交付日起六个月内据实予以延期，但超出六个月交付的按逾期交付处理。同时约定乙方在签订本合同的同时与甲方签订《物业委托经营管理合同》，将该物业委托给甲方管理，由甲方代为办理该物业的交付手续，完成物业交付后并告知乙方，视为甲方完成该物业的交付。 同日，原告（委托方、甲方）与被告蒲公英公司（受托方、乙方）签订《物业委托经营管理合同》，约定原告委托被告蒲公英公司经营管理上述物业，期限20年，自2015年8月30日至2035年8月29日，原告授权被告蒲公英公司从物业使用权转让方领受物业、进行验收及签署物业交接单，全面接管原告所委托物业，全权负责物业的交付、招租及运营工作，并对委托经营管理收益进行了约定：委托经营管理期的第一年至第三年，以转让金235948元为计算基准，按年固定收益率8%支付；第四年至第二十年，以被告蒲公英公司实际收取的租金总额为该物业当年的实际经营收益，其中第四至第十年，原告与被告蒲公英公司按8：2的比例进行收益分配；第十一至第二十年，原告与被告蒲公英公司按9：1的比例进行收益分配。第一年委托管理收益已直接在使用权转让金中扣除，第二年、第三年每半年支付一次，下一次支付时间为上一次支付的六个自然月后；第四年至第二十年委托经营管理收益每半年支付一次，下一次支付时间为上一次支付的六个自然月后。乙方于10个工作日内，向甲方支付半年度的收益。乙方无正当理由逾期向甲方交付收益的，应按逾期每日甲方当年收益的同期中国人民银行规定的贷款利息向甲方支付违约金。 上述合同签订后，原告于2015年8月30日支付转让金217072元。自2016年开始至2019年，每年1月、7月，被告蒲公英公司向原告支付返租款9437.92元。自2020年开始，被告蒲公英公司未再支付返租款。 另查明，案涉物业的所有权人为被告休斯顿公司。被告休斯顿公司出具一份《蒲公英天地项目发展声明书》，载明被告休斯顿公司已于2015年1月1日起全权委托被告蒲公英公司对蒲公英天地项目进行销售、招商及后期运营管理等。原告表示其与被告蒲公英公司签订合同时，知晓被告休斯顿公司与被告蒲公英公司之间的委托关系。 以上事实由原告提供的《物业使用权转让合同》《物业委托经营管理合同》、收据、《蒲公英天地项目发展声明书》及当事人庭审陈述所证实。 本院认为：（一）关于合同性质。原告和被告蒲公英公司签订的《物业使用权转让合同》约定被告蒲公英公司将案涉物业的使用权转让给原告，原告向被告蒲公英公司支付物业使用权转让金。原告是以支付转让金的方式取得案涉物业一定期限内的使用权，合同并未涉及案涉物业权属变更问题，该合同符合租赁合同关系特征。（二）关于合同效力。《物业使用权转让合同》约定出让期限为20年，此后由原告无偿使用至2045年7月22日，实际使用年限为358个月22天（358.71个月）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，对于超过20年部分的118.71个月，应认定为无效，相应的转让金应予返还。经本院核算为78084元（235948元÷358.71个月×118.71个月）。因超过二十年期限部分自始无效，该部分款项的利息损失可自2015年8月30日起计算。《物业使用权转让合同》其他内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（三）关于合同解除。原告主张被告蒲公英公司未支付2020年的委托经营收益要求解除合同，本院认为双方合同中未约定合同解除的条件，原告亦未提交催告二被告履行付款义务的证据，现原告要求解除合同的依据尚不充足，本院不予支持。原告要求被告蒲公英公司支付至合同解除日的租金，因案涉合同尚未解除，本院支持计算至2020年7月30日的租金为7865元（9437.92元÷6个月×5个月）。原告要求被告蒲公英公司支付违约金11797.40元，计算金额过高，本院酌情以当年租金为基数按照年利率6%计算至2020年7月30日为566元（18875.84元×6%÷12个月×6个月）。（四）关于责任承担主体。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，被告蒲公英公司以自身名义，在被告休斯顿公司授权后对案涉物业使用权进行转让，并与原告签订《物业使用权转让合同》，原告在签订合同时已知晓被告休斯顿公司与被告蒲公英公司之间的委托关系，且现亦无证据证明该合同仅约束原告及被告蒲公英公司，故该合同直接约束原告与被告休斯顿公司，被告休斯顿公司应返还原告相应转让金、利息损失、支付租金及违约金。被告蒲公英公司、休斯顿公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条、第一百零七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告袁琴78084元并支付利息损失（以78084元为基数，支付自2015年8月30日起至实际履行之日止的利息；2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计付；2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 二、被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁琴租金7865元； 三、被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁琴违约金566元； 四、驳回原告袁琴的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5158元，减半收取2579元，由原告袁琴负担1711元，由被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司负担868元。原告袁琴于本判决生效之日起十五日内来本院退费。被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  刘承娜 二〇二〇年七月三十日 书记员  何晓宇 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-9-?