安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0181民初1087号 原告（反诉被告）：韦玮，女，1990年8月13日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 原告（反诉被告）：马立，男，1988年11月17日出生生，回族，住合肥市蜀山区。 被告（反诉原告）：安徽省巢湖开发投资有限公司，住所巢湖市中庙街道办事处王家咀村北，统一社会信用代码913401817935776509。 法定代表人：黄朝晖，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：章俊岭，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张秀友，安徽天禾律师事务所律师。 第三人：中信银行股份有限公司巢湖支行，住所地巢湖市东塘路与健康中路交口徽商御花园**，统一社会信用代码91340181327992195。 法定代表人：杨镭，该银行行长。 原告（反诉被告）韦玮、马立与被告（反诉原告）安徽省巢湖开发投资有限公司（以下简称巢湖开发公司）、第三人中信银行股份有限公司巢湖支公司（以下简称中信银行）商品房期房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员冯水华独任审判，书记员高文娟担任庭审记录，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韦玮、马立，被告（反诉原告）巢湖开发公司的委托诉讼代理人章俊岭出庭参加了诉讼。第三人中信银行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦玮、马立向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告签订的《商品房期房买卖合同》（合同编号：YS0072401)已经于2020年1月22日解除；二、依法解除原告与第三人所签订的《中信银行个人购房借款合同》（合同编号：1773507YZ00813)；三、依法判令被告返还原告购房款合计343466元并支付占用原告购房款等期间的利息损失暂合计56167.43元（该表以年利率6%的标准计算至2020年1月31日，以后顺延计算至全部款项清偿完毕之日止）；四、依法判令被告赔偿原告参与购房优惠活动时向支付的团购意向金1000元；五、依法判令被告支付原告违约金33738.64元；六、请求依法判令被告返还原告自2017年9月1日起支付第三人的银行贷款本金及利息暂合计为107860.35元（暂计算至2020年1月31日，以后顺延计算全部款项清偿完毕之日止），并支付占用原告贷款资金等期间的利息损失暂合计7449.51元（以年利率6%的标准计算至2020年1月31日，以后顺延计算至款清完毕之日止）；七、依法判令被告自判决生效之日起向第三人支付原告就《中信银行个人购房借款合同》尚欠第三人的贷款本金、利息等（具体金额以第三人银行系统内结算的总金额为准）,被告配合原告办理银行按揭解除手续并承担解除银行按揭支付的相应费用；八、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月原告向被告认筹，约定原告向被告认购高速云水湾162幢商品房，并依据被告要求，原告支付认筹金20000元，被告出具了对应金额的收款收据。2017年5月12日原告先支付了1000元团购意向金（该费用未构成合同中房价款的一部分）与置业顾问，参与开盘时的购房款交1000元减2000元的优惠活动。并且原告与被告签署《商品房期房买卖合同》（合同编号：YS0072401、备案单号：3401810110274)。合同约定原告向被告购买高速云水湾162幢2单元1803号商品房，该商品房用途为住宅，总金额843466元。合同明确原告采取按揭方式支付购房款，首付款343466元在2017年5月12日前支付，剩余房款500000元办理按揭贷款。根据合同约定，原告在2017年5月12日在前述认筹金外又支付270000元和53466元两笔购房首付款，被告收回原认筹金收据，重新出具了对应首付款总金额343466元的收款收据。此外，原告与第三人签订了《中信银行个人购房借款合同》（合同编号：1773507YZ00813)，通过银行贷款支付了全部剩余房款。上述《商品房期房买卖合同》第八条明确约定，出卖人应当在2019年05月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的4%向买受人支付违约金。当前，约定的交房日期已经届满，被告未能如约向原告交付房屋，原告多次催促亦无果。万般无奈之下，2020年1月19日原告依法向被告邮寄《解除合同通知函》，通知被告解除双方签订的《商品房期房买卖合同》，退还全部购房款并赔偿损失及违约金，被告于2020年1月22日签收前述函件后仍在拖延。基于上述事实，原告认为原告已按照合同的约定履行了相关义务，被告未在约定的期限内向原告交付房屋，已经构成违约，严重地损害了原告的合法权益。为维护自己的合法权益，原告现诉至法院。 被告巢湖开发公司辩称：一、原告2020年1月19日向被告发出的解除合同通知行为无效，案涉建设项目因中央环保督察组巡视，2018年巢湖市政府要求暂停巢湖流域水环境一级保护区内所有在建项目建设，期间被告数次接到相关政府部门的停工通知。由于案涉项目被告是在取得全部合法建设审批手续的情况下开展的建设活动，被告遂一边与相关政府部门沟通一边积极继续组织施工，但政府部门不同意被告继续施工，并于2018年11月4日最后下发《关于对高速云水湾擅自恢复施工建设行为处理意见的通报》，严令被告不得继续施工。至此高速云水湾小区在建的162#、163#楼受此影响，暂无法继续施工。2018年11月30日被告将相关情况发函告知原告并要求对交房日期进行顺延。被告认为在取得全部建设审批文件的情况下，被告开展建设活动合法合规，而中央环保督导组巡视后相关政府部门要求停工系不可预见、不可避免，且经过被告努力后仍不能克服，符合《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力特征，应属不可抗力。根据案涉合同第八条第二款的规定，在遭遇不可抗力后巢湖开发公司有权据实予以延期交房。因此原告解除合同的行为无效，其无权请求人民法院确认合同已经解除。此外，根据《合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定以及第九十三条第二款、第九十四条的规定，只有当满足合同约定解除条件或者法定解除条件时，一方当事人才有权依据第九十六条发函解除合同。从本案来看，尚不满足该两条规定的合同解除条件。被告业已提交诉状请求确认原告自始无解除合同权利。因而，原告无权解除合同；二、原告无权向被告主张违约金和利息损失。首先，如上所述，案涉合同不满足解除条件，被告有权据实延期，原告无权解除合同，因而无权向被告主张违约金和利息损失。其次，原告重复主张利息损失和违约金，没有依据，且金额过高，没有事实与法律依据。最后，由于案涉合同系因不可抗力导致不能如期履行，根据《合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力导致合同无法履行的，应当免除责任。案涉建设项目是在具备全部合法建设审批手续的情况下开展的建设，在2018年3月政府首次向被告下达停工通知时项目已经封顶，如不受此影响，建设项目继续正常施工完全可以按时竣工验收并交付。即案涉房屋未能在2019年5月31日完成交付完全是因为政府禁止后续施工导致，因而符合全部免责的法定条件；三、马立并非本案所涉合同当事方，不具有原告主体资格。案涉合同的买受人为韦玮，出卖人为巢湖开发公司，马立并非合同当事人，根据合同相对性原则，马立无权要求巢湖开发公司向其履行相关合同义务，其不具备原告主体资格。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告巢湖开发公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认反诉被告韦玮于2019年1月19日向反诉原告发出解除合同通知的行为无效；二、判令诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年5月12日，反诉原告与反诉被告双方签署了编号为YS0072401的《商品房期房买卖合同》，由反诉被告购买反诉原告开发的高速云水湾小区162栋2单元1803室商品房。合同约定的房屋交付时间为2019年5月31日之前，并约定了反诉原告因遭遇不可抗力可据实延期交付。因中央环保督察组巡视，2018年巢湖市政府要求暂停巢湖流域水环境一级保护区内所有在建项目建设，期间反诉原告数次接到相关政府部门的停工通知。由于案涉项目反诉原告是在取得全部合法建设审批手续的情况下开展的建设活动，反诉原告遂一边与相关政府部门沟通，一边积极继续组织施工，但政府部门不同意反诉原告继续施工，并于2019年11月4日下发《关于对高速云水湾擅自恢复施工建设行为处理意见的通报》，严令反诉原告不得继续施工。至此，高速云水湾小区在建的162#、163#楼受此影响，暂无法继续施工。2019年11月30日反诉原告将相关情况发函告知反诉被告并要求对交房日期进行顺延。反诉原告认为，在取得全部建设审批文件的情况下，反诉原告开展建设活动合法合规，而中央环保督导组巡视后相关政府部门要求停工系不可预见、不可避免，且经过反诉原告努力后仍不能克服，符合《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力特征，应属不可抗力。因政府行为致使案涉房屋不能按期竣工交付，反诉原告并无过错且已经将项目建设不能按期开展、案涉房屋应予以延期交付的情况告知反诉被告。但反诉被告却于2020年1月19日致函反诉原告要求解除合同，反诉原告认为反诉被告解除合同的行为无效。为维护反诉原告合法利益，反诉原告不得已诉至法院。 反诉被告韦玮、马立辩称：一、因反诉原告无法交付房屋，本案《商品房期房买卖合同》已然无法继续履行，反诉被告购房的目的无法实现，有权提出解除合同，据此应当认定在反诉原告收悉反诉被告于2020年1月19日发出的《解除合同通知函》后，案涉《商品房期房买卖合同》已经依法解除；二、在反诉原告的反诉状中已经自认案涉房屋存在违法违规建设行为，足以认定该违约情形并非不能预见、不能避免、不能克服，不是不可抗力；三、反诉原告的违约行为在事实上造成了反诉被告的利益受损，故反诉原告有支付损失的义务并应当承担违约责任；四、在反诉原告明知案涉房屋无法继续建设后，仍未及时通知反诉被告解除合同，退还房屋贷款，也具有严重过错；五、反诉被告主张的利息符合法律规定；六、该房屋属婚后财产，贷款合同也有马立的名字，房屋属于两反诉被告共同所有，反诉被告马立有诉讼主体资格。因此，请求法院依法判决驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明：巢湖开发公司系高速云水湾的开发企业。2017年4月25日，案涉项目取得了《商品房预售许可证》。 2017年5月12日，巢湖开发公司（出卖人）与韦玮（买受人）签订一份《商品房期房买卖合同》，主要内容为：第一条、项目建设依据：出卖人以有偿（出让）方式取得位于高速云水湾号的地块的土地使用权有偿（出让）证号为：巢居国用（2011）第002040号。该地块土地面积为：301345.8平方米，规划用途为居住，土地使用年限2009年05月15日至2079年05月15日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：高速云水湾。建设工程规划许可证号为编号341402201300044，施工许可证号为许可证编号：34018114030502Ｓ01。建设工程施工合同约定的开工日期为：2017年01月30日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2019年05月31日；第二条、商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为巢湖市房地产管理局，商品房预售许可证号为巢房字第××号；第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第162幢2单元1803号房，房屋代码为336793。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构结构，层高为2.9，建筑层数地上24层，地，地下**商品房阳台是其中封闭阳台数为：0，非封闭阳台数为：2。该商品房预测建筑面积共98.31平方米，其中，套内建筑面积74.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.83平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8579.66元，总金额（人民币）捌拾肆万叁仟肆佰陆拾陆元整；第六条、付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式:买受人已于2017年5月12日首付房款计（人民币）叁拾肆万叁仟肆佰陆拾陆元整。尾款计（人民币）伍拾零万元整由相关银行办理按揭；第八条、交付期限：出卖人162幢商品房应当在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2、该商品房取得面积实测技术报告书。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房取得建设工程规划核实合格证。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可抗以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的......；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金...... 此后，韦玮、巢湖开发公司、中信银行签订《中信银行个人购房借款合同》，约定韦玮向中信银行贷款50万元用于向巢湖开发公司支付购房款，韦玮用所购房屋为贷款提供抵押担保。还款方式为按月等额本息。巢湖开发公司对上述贷款提供阶段性担保。马立亦作为房屋的共有人及抵押人在合同上签字。 2017年5月12日，韦玮向巢湖开发公司支付了343466元购房首付款。中信银行向韦玮发放贷款50万元，该款划入巢湖开发公司账号。2017年9月1日起，韦玮按月向中信银行归还贷款本息至今。 另查明：2018年12月，巢湖开发公司向韦玮邮寄《关于高速云水湾16#、162#楼顺延交房通知书》，称因国家环保政策逐步收紧，根据巢湖市住房和城乡建设局《关于要求高速云水湾项目暂停施工的通知》和《合肥市巢湖风景名胜区整改要求的函》文件，要求暂停巢湖流域水环境一级保护区内所有在建项目建设，高速云水湾小区在建的162#、163#楼受此不可抗力影响，暂不能施工。为此，高速云水湾项目162#、163#楼交房日期将可能会相应顺延，具体交付日期根据政府要求另行通知。 2020年1月，韦玮向巢湖开发公司邮寄《解除合同通知函》，称巢湖开发公司未按照规定交付合同规定的商品房，已满足买受人有权解除合同的情形，其已决定解除与巢湖开发公司签订的合同编号为YS0072401的《商品房期房买卖合同》，并要求巢湖开发公司退还全部已付款并赔偿损失。 庭审中，巢湖开发公司陈述相关政府部门已经上报案涉项目的复工方案，但复工时间仍无法确定。 上述事实，有韦玮提交的《商品房期房买卖合同》、《商品房买卖合同登记备案证明》、《中信银行个人购房借款合同》、银行转账凭证、收据、《个人贷款还款计划查询》、《个人贷款扣款回单》、《解除合同通知函》、邮寄凭证等证据，巢湖开发公司提交的《商品房期房买卖合同》、《商品房预售许可证》、《顺延交房通知书》等证据，及当事人当庭陈述载卷佐证，事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：马立虽然不是《商品房期房买卖合同》的签约主体，但其与韦玮系夫妻关系，且作为案涉商品房的共有人和抵押人在案涉《中信银行个人购房借款合同》签字，该案的处理结果与其有法律上的利害关系，其作为原告参与本案诉讼，亦无不可，本院予以确认。 根据《商品房期房买卖合同》第八条约定，巢湖开发公司应当在2019年5月31日前向韦玮交付房屋，但其至今未能交房显然构成违约，巢湖开发公司辩称其不构成违约没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 巢湖开发公司逾期交房，根据《商品房期房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任：......(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的4%向买受人支付违约金......”，案涉《商品房期房买卖合同》解除条件已经成就，故韦玮要求解除《商品房期房买卖合同》有合同依据和法律依据，本院予以支持。韦玮共计向巢湖开发公司支付购房款843466元（包含贷款），故巢湖开发公司还应当向韦玮支付违约金33738.64元（843466元×4%）。韦玮要求巢湖开发公司对其支付的购房首付款及银行贷款本息按6%赔偿资金占用利息没有合同依据和法律依据，本院不予支持。因1000元团购意向金的收取方并非巢湖开发公司，巢湖开发公司对该费用也不予认可，故韦玮要求巢湖开发公司赔偿其团购意向金依据不足，本院亦不予支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房期房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，本案中，因《商品房期房买卖合同》已经解除，故韦玮、马立要求解除《中信银行个人购房借款合同》，有法律依据，本院亦予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“......商品房期房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，因上述《商品房期房买卖合同》、《中信银行个人购房借款合同》均被解除，故巢湖开发公司应当向韦玮返还购房首付款343466元及韦玮自2017年9月1日起至判决生效之日止向中信银行归还的银行贷款本金、利息（以中信银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。同时，巢湖开发公司还应当向中信银行偿还韦玮自判决生效之日起就《中信银行个人购房借款合同》剩余的贷款本金、利息。 综上，韦玮、马立的部分诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。巢湖开发公司的反诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除韦玮与安徽省巢湖开发投资有限公司签订的《商品房期房买卖合同》（合同编号为YS0072401）; 二、解除韦玮、马立与中信银行股份有限公司巢湖支行、安徽省巢湖开发投资有限公司签订的《中信银行个人购房借款合同》（合同编号为1773507YZ00813）； 三、安徽省巢湖开发投资有限公司于本判决生效之日起十日向韦玮支付违约金33738.64元； 四、安徽省巢湖开发投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还韦玮购房首付款343466元及自2017年9月1日起至判决生效之日起韦玮已向中信银行股份有限公司巢湖支行归还的贷款本金、利息（以中信银行股份有限公司巢湖支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 五、安徽省巢湖开发投资有限公司于本判决生效之日起十日内向中信银行股份有限公司巢湖支行偿还韦玮自判决生效之日起就《中信银行个人购房借款合同》剩余的贷款本金、利息； 六、驳回韦玮、马立的其他诉讼请求； 七、驳回安徽省巢湖开发投资有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9300元，减半收取4650元，由原告韦玮、马立负担670元，由被告巢湖开发公司负担3980元。反诉案件受理费100元，本院减半收取50元，由被告巢湖开发公司负担。 如不服本判决，可于收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  冯水华 二〇二〇年七月二十四日 书记员  高文娟