广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初525号原告：聂享耀，男，汉族，1995年4月12日出生，住广东省封开县***************。公民身份证码：441************317。原告：聂桂垣，男，汉族，1961年8月1日出生，住广东省封开县***************。公民身份号码：441************331。委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。被告：封开县晨辉隆房地产开发有限公司，住所地：封开县********。统一社会信用代码：9144122********956。法定代表人：罗敏峰，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文杰，广东金羊律师事务所律师。原告聂享耀、聂桂垣诉被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司（以下简称“晨辉隆公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂享耀、聂桂垣的委托诉讼代理人董展庆，被告晨辉隆公司的委托诉讼代理人姚文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂享耀、聂桂垣向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金38962元(以原告已交付全部房价款按日万分之三从2018年7月1日起暂计算至2019年4月12日，共282天)。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买由其开发的位于肇庆市封开县********佰隆山河12幢1单元1102号房屋，总价款460552元；被告于2018年6月30日前交付房屋，逾期交房按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约履行完全部付款义务，但被告开发的案涉楼盘迟迟未能通过竣工验收备案，从而导致其未能依约交付房屋。2018年10月，被告在未告知原告案涉楼盘未经竣工验收的情况下就催促原告前去收楼，同年12月1日原告在不知房屋未经竣工验收合格的情况下收楼，被告并未履行如实告知该楼未通过验收合格义务，有所隐瞒，以便在真实、自愿的情况下，决定是否同意在房屋在不具备合同约定的交付条件下接收房屋。被告将未验收合格的房屋交付原告，严重违反了国家法律规定及合同的约定。原告要求被告支付逾期交房违约金，但被告拒绝支付。原告认为，被告未按照合同约定的期限交付经竣工验收合格的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。被告晨辉隆公司辩称：我司认为原告没有拒绝收楼，视为原告默认被告交付的房屋符合约定，违约金计算起止时间为2018年7月1日至2018年11月30日，以日万分之三计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：一、被告晨辉隆公司是封开县********佰隆山河楼盘的开发商。2018年1月18日，原告聂享耀、聂桂垣（买受人）与被告晨辉隆公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：聂享耀、聂桂垣以460552元购买晨辉隆公司位于封开县********佰隆山河12幢1单元1102房。第七条付款方式及期限约定：买受人应当于2018年1月9日前支付首期房价款140552元，余款320000元向中国农业银行股份有限公司封开县支行申请贷款支付。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续约定：(一)出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全；不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。（1）逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率）。（2）逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0.03%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。二、原告于2018年1月22日向被告支付房屋首付款140552元，余款320000元向中国农业银行封开县支行申请按揭贷款，该银行于2018年5月2日放款。至此，原告已经履行了支付房价款的义务。三、原告于2018年12月1日签署了收楼确认书。涉案楼盘于2019年4月11日通过各项专项综合验收合格并在行政主管部门备案。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、广东增值税普通发票、借款凭证、收楼确认书和原、被告的陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同是双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约履行。本案争议焦点为：一、被告是否构成违约；二、如果被告违约，应如何承担违约责任。首先，关于被告是否构成违约问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，被告需于2018年6月30日前将达到第九条、第十条约定的交付条件的涉案商品房屋交付原告使用，但被告却于2018年12月1日才将房屋交付给原告使用，且涉案楼盘于2019年4月11日才通过各项专项综合验收合格并在行政主管部门备案，对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告的行为已构成违约。其次，被告应如何承担违约责任问题。1.关于逾期交楼违约金的起止时间如何确定问题。被告本应按合同约定于2018年6月30日前交付房屋给原告，但因涉案楼盘于2019年4月11日才验收合格，故被告违约的起止时间应从2018年7月1日起计至2019年4月11日止，共计285天。根据商品房买卖合同第九条有关逾期交付商品房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金的约定，被告应当向原告支付逾期交楼违约金39377.20元（460552元×285天×0.03%）。原告主张被告给其支付逾期交楼违约金38962元，是其权利的自行处分，本院予以支持。至于被告提出原告没有拒绝收楼，视为原告默认被告交付的房屋符合约定的主张，由于被告在原告收楼时没有将涉案楼盘尚未取得具备符合交楼的建设工程验收备案证明文件的事实明确告知原告的情况下通知原告收楼，违反了诚实信用原则。对此，被告该的主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告聂享耀、聂桂垣支付逾期交房违约金38962元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费774.06元，减半收取387.03元，由被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司承担387.03元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 卢海金二〇二〇年七月三十日法官助理 李小玲书 记 员 翟金均