宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初1174号 原告：周玲燕，女，1987年9月14日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：孙安利，浙江金汉律师事务所律师。 被告：蒋永安，男，1959年12月27日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被告：陈松玉，女，1971年12月10日出生，汉族，户籍地宁波市鄞州区，现住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：刘志龙、王佳丽，浙江高帆律师事务所律师。 第三人：宁波市宽宏房地产经纪有限公司。住所地宁波市海曙区石碶街道石源路**。统一社会信用代码91330203MA2CJ8YN1H。 法定代表人：章飞挺，该公司总经理。 原告周玲燕为与被告蒋永安、陈松玉房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月16日诉至本院，本院予以诉前登记立案，并于2020年3月5日受理后，依法追加宁波市宽宏房地产经纪有限公司（以下简称宽宏经纪公司）作为第三人参加诉讼，并由审判员刘先霞适用简易程序独任审判，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告周玲燕及其委托诉讼代理人孙安利，被告蒋永安及被告陈松玉委托的诉讼代理人刘志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周玲燕向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为Ｒｔ001455的《存量房屋买卖中介合同》；2.判令两被告返还原告定金50000元；3.判令两被告支付原告违约金50000元，并赔偿原告因被告违约产生的中介费损失和原告为实现债权产生的律师费7000元。事实与理由：原告与两被告于2019年10月21日签订了《存量房屋买卖中介合同》一份，原告向两被告购买位于宁波市海曙区房屋一套。合同约定：签约当日原告需支付定金50000元，在过户受理后转为首付款，在2019年11月6日支付首付款590000元，当日两被告办理产权过户手续。原告于合同签订当日支付了定金50000元。后被告蒋永安称房屋土地证丢失，无法按时办理过户，且其拒绝原告按原约定时间支付首付款，也拒绝与原告改约支付首付款和办理过户的时间。后两被告在11月14日补办了涉案房屋的不动产权证，原告多次通过中介或直接与被告沟通，希望能够继续履行或解除合同，确定处理方案，然两被告迟迟不愿给出任何答复。故两被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告遂诉至法院。 被告蒋永安答辩称：原告要求解除合同，其也只能同意解除，但不应承担违约责任。1.其自始至终都同意卖房，从未有拒绝履行合同或毁约的意思表示，原告未在土地证办出之日前支付首付款的行为已构成违约，违约后果理应由其自行承担。因被告陈松玉要求将首付款拿去另外买房屋，在2019年10月21日签订合同时，原、被告约定，定金和首付款均打给被告陈松玉。对于土地证遗失需补办及首付款与过户的时间问题上，原、被告均同意由中介确定，后中介章飞挺明确告知“土地证遗失补办期限为2周”，因此双方同意据此推算的首付款支付时间为11月6日，并当天付款时办理过户。合同签订次日，两被告与中介章飞挺共同前往海曙区不动产登记服务中心办理土地证遗失补办手续，然而当时办证中心告知领取新证需1个月时间，后原告与中介提出付款时间变更到11月30日之前，当时一方面由于陈松玉已经选购其他房屋，其要求按合同约定尽快支付首付款，另一方面由于中介告知2019年11月15日开始实施交易资金监管新政策，可能影响到原告的贷款按揭办理。因此，两被告提出要求各方共同推迟在2019年11月15日前完成首付款及过户手续，当时中介和原告均同意了按土地证换证办出的当天进行付款并过户。2.其在得知中介存在信息误导及隐瞒房屋交易资金监管政策后及时向原告周玲燕进行相关风险善意提示，故其不构成合同违约。合同签订后，答辩人从中介处得知土地证补办延期及房屋交易资金监管政策变化后，通过手机和面对面的方式与原告进行沟通，表示如果资金过早汇入会因不动产权证书尚未办出等而有风险。原告明确表示会在过户条件成就时支付首付款。期间其向原告及中介表达希望在15日前完成首付款支付与过户手续。2019年11月14日，其接到中介通知案涉房屋的不动产权证书已补办好并可办理过户手续时，遂立即前往中介办理手续。然而，原告却拒绝当天来办理。并随后向法院提起本案诉讼。综上，因原告未按约支付首付款导致案涉合同至今尚未履行完毕，其基于善意提醒原告的行为不构成任何违约，依法不应承担任何违约责任。 被告陈松玉答辩称：不同意解除合同。一、合同未履行是因原告单方违约（至今未支付首付款）导致的，其后果应由原告自行承担。《存量房屋买卖合同》第三条、第六条、第十四条约定，“签约日，乙方支付定金50000元、11月6日前支付首付款人民币590000元，余款办理商业按揭贷款”。“过户时间：乙方首付款后当天内由丙方组织双方到房产交易所办理产权过户手续”“甲方或乙方逾期10日以上的，作根本性违约处理，对方有权直接解除合同”。据此，原告依约应在11月6日支付首付款，若逾期支付10日以上（即最晚应于11月16日前支付首付款）的，其有权按原告违约处理并直接解除合同。而原告一直未支付首付款，已然构成根本违约，其有权解除合同并没收其定金50000元。二、原告拒不依约支付首付款的理由与事实不成立。房屋买卖合同签订后，原告未依约支付首付款，其一直在催促原告支付首付款，即使在延期后的最后付款期限前（11月14日土地证办出当日）,其仍然同意去办理过户手续，但原告仍未支付首付款。首先，在2019年10月21日签订合同时，各方对土地证遗失需补办事宜均明确知悉并据此商议履约时间节点。基于中介机构明确告知“土地证遗失补办期限为2周”，故在合同第三条约定首付款支付时间为11月6日，即当天付款并办理过户。为此，2019年10月22日两被告及中介章飞挺共同前往海曙区不动产登记服务中心办理土地证遗失补办手续，当时办证中心告知领取新证需1个月时间。其次，因中介机构对补办土地证期限的错误判断等，导致合同约定的11月6日的节点无法实现当天过户。而因陈松玉另外已选购房屋，且各方合同签订时其已明确告知原告及中介该首付款及定金均付款至陈松玉用于另购房屋。合同签订后，陈松玉已另选购房屋，故在11月6日前向中介及原告要求按约支付首付款，但原告却拒绝支付。中介告知陈松玉等土地证办出后付款，因土地证尚未补办出来需要顺延付款，其遂多方催促中介。再次，经陈松玉等多方催促，2019年11月14日中介通知土地证新证办出，让两被告去办过户手续。根据合同约定，若在11月14日支付首付款及办理过户手续，仍然在合同约定允许的履约期限内，因此陈松玉仍同意去办理过户并再次要求原告立即支付首付款。然而，当中介通知蒋永安到场后原告却迟迟未过来办理，也未支付首付款。三、若因中介信息误导或其他人原因导致原告未支付首付款的，该等过错责任也应由中介或其他人承担，与陈松玉无关。根据合同第十四条、第十五条、第十六条的约定，合同不能履行的责任应由过错方承担。陈松玉从订立合同至合同履行过程中均不存在任何过错。请求驳回原告的全部诉讼请求 第三人宽宏经纪公司答辩称：1.两被告在签订合同时仅提供了房产证，未提供土地证，事后称土地证丢失需补办。2.合同约定2019年11月6日支付首付款，因土地证在补办，遂约双方于11月5日晚到中介商谈付款事宜，并通知陈松玉携带银行卡，原告与被告蒋永安当晚在场，被告陈松玉未来，原告要求支付首付款，被告蒋永安拒收，电话通知陈松玉收款，她也不肯收取；后协商延迟至11月30日再支付首付款，两被告也未同意，其告知原告准备过户当天边过户边付款。3.11月14日中午已补办好新的不动产权证，因次日将实行二手房屋买卖资金监管制度，遂通知双方下午去办过户手续，后原告于下午到房产交易中心与其公司工作人员一起等候，被告蒋永安到其公司准备与公司工作人员一起过去，后电话通知被告陈松玉去过户，其称人在外面，过不去，只能违约处理了。当天下午因陈松玉一直未去房产交易中心导致未能办理过户。之后其又联系被告方办理过户事宜，被告方仍不同意过户。 本院经审理认定如下事实：2019年10月21日，原、被告及第三人宽宏经纪公司签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定由第三人宽宏经纪公司提供居间服务，两被告将其共有的位于宁波市海曙区房屋出售给原告，总价2120000元，签约日需支付定金50000元，11月6日支付首付款590000元，余款1480000元按揭贷款支付，在支付首付款后当天内办理产权过户手续；并约定被告逾期10日以上未办理过户登记的，作根本性违约处理，原告有权直接解除合同，并要求被告支付违约金50000元；如因被告违约造成合同解除的，需当场退还原告已付的房款及定金，并赔偿损失及承担原告因维权产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。当日，原告向被告陈松玉支付了定金50000元，两被告将房产证及契证交由第三人保管。后两被告称土地证丢失，第三人遂要求其补办。经两被告申请，宁波市海曙区不动产登记服务中心于10月22日刊登了涉案房屋不动产权证书遗失的声明。公告内容载明，公告之日起15个工作日内有异议者可向宁波市国土资源局提出申请复查，逾期未提出异议的，即认为上述公告的权益有效。11月5日下午，原告致电给被告蒋永安商谈付款过户事宜，原告电话中表示“五十万钱是打给你的”，被告蒋永安称“打给我干什么啊......你要交给她就交给她，我反正不会来要你的，我不要你的”，原告又提到“我今天是烦死的了，明明明天首付可以交给你了，你么，明天钞票不要，中介么，拿不了主意，那我怎么办哦”，被告蒋永安提到“我就怕这六十万要到那里冻结去了”。当晚，经第三人联系，原告及被告蒋永安来到中介处商谈付款及过户事宜，第三人并通知被告陈松玉带上银行卡，后陈松玉未来，其委托蒋永安处理。期间，蒋永安提到“这个很清楚的，6号付首付款，但最终以土地证做出为准”，“我是不要，你要打给她的话，你就打给她”，中介称“那我现在给你打30万，给她打30万，有什么关系，59万钱我现在给你分好，有什么关系？”，蒋永安回复“过户没过过呀”，后中介方又问到“你的意思是这60万元全部打给你是吗”，蒋永安称“我意思，我不要你打，我差你这10几天钱吗，10多天而已”，期间中介说到“现在是6号不用付钱了吗？你又改变了吗？一开始陈松玉每天逼你拿钱，你听进去了，一定要拿钱”，蒋永安回复“你钞票给掉了，一定要过户过掉的呀，过户没过掉怎么办”，中介称“老蒋，我跟你讲，如果你钱今天不交可以的，补充协议写好”，蒋永安回复“我补充协议签什么，你一边签字，一边过户过好，至于差这些日子...”，后原告说到“现在土地证遗失了是不是在补了？那我的意思呢什么时候过户什么时候付首付”、“就算我6号不付首付款，合同法也是这样规定的，一方认为另一方不能履行这个合同的义务责任的，我这一方也可以不履行”、“你们之前说土地证14号能下来，15号能过户，那到时候我们15号去过户，我首付款给他们...目前我觉得这钱我付出去没有保证”，蒋永安回复到“你现在钱给我我是不要的”、“你现在要是一人30万分好，那她现在再问我把钱借走，那这钱我还拿得到吗？她拿了30万元走掉了”；期间中介又问到“阿姐怎么不过来？我们下午通知，她会来嘛，他们两个怎么商量的，我们也不知道了”，蒋永安回复“她就一句话，照合同办事，那你去弄啦”。后原告又说到“我现在觉得是这样子的，我冒着违约的风险，我不一定是那个违约的人”，蒋永安回复“你违什么约啦，你就应该一边付钱一边签约让她过户的，你违什么约啦”，原告又说到“我今天是不付这个钱的，我的要求就是什么时候能过户了，我什么时候付首付款”。当晚，被告陈松玉未向原告提供银行账号。次日，原告也未支付首付款。11月7日，陈松玉通过微信询问第三人“这个钱怎么说的？不打了吗“，第三人回复“15号过户一起给你”，陈松玉称“我现在要钱，给别人说好的，你说怎么办？合同这样写的”，第三人回复“因为土地证拿不出来，不能过户，所以11月6日的首付推迟，要等不动产证做出来当天付首付，当天过户了，你跟对方沟通一下”，后陈松玉又回复“到时候有什么事情我不管了，你给他打电话给他说吧”。11月13日，第三人微信告知陈松玉：明天下午可以去过户了，身份证、户口本带好。11月14日中午，第三人取得补办的涉案房屋不动产权证，遂通知双方下午去房产交易中心边付款边过户。当天下午，中介方工作人员陪同原告在房产交易中心等候，被告蒋永安亦到第三人处准备一同去房产交易中心办理过户，被告陈松玉既未去第三人处也未去房产交易中心，直至下午四点多，原告致电陈松玉，询问其是否过来办理过户及房屋是否还出售等，陈松玉未明确答复，也未提出付款要求。后当天未办理过户，原告亦未付款。11月17日，第三人又通知两被告于次日上午去办理过户，后两被告亦未明确答复，蒋永安称按合同办。 另查明，原告为本案诉讼支出律师费7000元。 以上事实由原告提供的《存量房屋买卖中介合同》、收条、转账记录、遗失声明、不动产权证书、电话录音及其整理文字记录、视频光盘及整理文字记录、《法律服务委托合同》及发票，被告蒋永安提交的微信聊天记录、被告陈松玉提交的微信聊天记录以及原、被告和第三人在庭审过程中的陈述予以证明。 本院认为：原、被告及第三人签订的《存量房屋买卖中介合同》系各方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。本案主要争议焦点为原告未支付首付款及两被告未履行房屋过户手续是否应认定为违约。涉案合同约定11月6日原告支付首付款后被告配合过户，11月5日下午原告与蒋永安沟通付款事宜时，蒋永安提到“这个很清楚的，6号付首付款，但最终以土地证做出为准”，在11月5日晚商谈时，被告陈松玉未到场，亦未提供银行账号，其委托被告蒋永安进行协商付款事宜，蒋永安作为房屋共有人明确拒绝收款，并告知原告若支付给陈松玉会存在过户不能的风险，当原告表示自己未付钱可能构成违约时，蒋永安称“你违什么约啦，你就应该一边付钱一边签约让她过户的，你违什么约啦”。从双方沟通过程可看出，双方对支付首付款及过户的履行时间均进行了变更，变更为新的产权证做出时边过户边付款。被告陈松玉当晚协商时虽未到场，但其委托蒋永安进行处理，蒋永安作出的变更履行时间的效力应及于陈松玉。故在双方对付款时间协商变更及被告蒋永安拒绝收款时，原告未在11月6日支付首付款不构成违约。11月14日新的产权证做出当天，经第三人与各方联系，原告已至房产交易中心等候付款、过户，但被告陈松玉未去配合过户，在经原告询问后，其对是否继续出售房屋亦不明确答复，造成当日双方未能履行付款及过户手续。之后，虽经第三人再次沟通，两被告对过户时间仍未明确答复。本院认为，双方已变更履行方式为边过户边付款，原告在经第三人通知已在房产交易中心等候履行付款、过户手续，被告陈松玉不配合合同履行，并在之后第三人再次沟通过户时，两被告亦不明确合同具体履行时间和方式，两被告的上述行为表明其已不愿意继续履行合同，明显构成违约，应承担相应的违约责任。合同并约定两被告逾期十日以上未按约办理产权过户登记的，作根本性违约处理，原告有权解除合同，并要求两被告支付违约金50000元。故原告要求解除《存量房屋买卖中介合同》、返还定金50000元及支付其违约金50000元，本院予以支持，并确认副本送达之日即2019年12月27日合同解除。原告要求两被告支付因本案诉讼支出的律师费7000元，符合合同约定，本院予以支持。因本案中介费用原告尚未支出，故其主张由两被告向其支付，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2019年10月21日签订的《存量房屋买卖中介合同》于2019年12月27日解除； 二、被告蒋永安、陈松玉返还原告周玲燕定金50000元，并支付原告周玲燕违约金50000元； 三、被告蒋永安、陈松玉赔偿原告周玲燕律师费损失7000元； 上述款项均限于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回原告周玲燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费2440元，减半收取1220元，由被告蒋永安、陈松玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 刘先霞 二〇二〇年七月十七日 代书记员 陈佳玮 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。