安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初6941号 原告：刘从林，男，汉族，1986年4月27日出生，住安徽省肥东县。 原告：林丽君，女，汉族，1988年10月6日出生，住江西省新余市。 两原告共同委托诉讼代理人：唐敏峰，上海国宇律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：陈诚，上海国宇律师事务所实习律师。 被告：彭海林，男，汉族，1989年12月1日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：李世文，安徽中特律师事务所律师。 原告刘从林、林丽君诉被告彭海林房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘从林及刘从林、林丽君的委托诉讼代理人唐敏峰和被告彭海林及其委托诉讼代理人李世文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘从林、林丽君向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决解除两原告与被告签订的关于合肥市瑶海区新安江路558号东郡苑6幢2106室的《存量房买卖合同》;二、请求判令被告向两原告支付违约金人民币143,000元;三、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:两原告间系夫妻关系,坐落于安徽省合肥市瑶海区新安江路**东郡苑****房屋由两原告共同共有。2019年8月18日,两原告与合肥市凌点房地产销售有限责任公司签订了一份《房地产经纪合同》,后经其居间介绍,两原告同意将该房屋出售给被告。两原告于同日与被告就该房屋买卖事宜签订了《存量房买卖合同》一份及《补充协议》一份。房屋买卖合同中约定该房屋以人民币1,430,000元成交(不含车位),双方应于2019年12月31日前共同办理存量房转移登记手续,被告应于2019年12月31日前将房屋款项打入指定账户;补充协议中约定,被告需预先向原告支付20,000元定金,且双方承诺无论哪一方单方违约,需向对方赔偿房屋成交价的百分之十作为违约金。后被告未于合同约定期限内支付房屋价款,两原告经与居间方联络后得知被告不愿继续履行该房屋买卖合同,并要求两原告退还购房定金,被告的上述行为构成对该房屋买卖合同的单方面根本性违约。两原告多次通过居间方与被告协商无果,现为维护自身合法权益,依据有关法律法规的规定提起诉讼,恳请贵院依法支持两原告的诉讼请求。 被告彭海林辩称：1、同意解除房屋买卖合同；2、驳回原告的其他诉讼请求，案涉房屋的买卖合同未能全部履行，并非归责与被告的自身原因，结合双方在合同签订时，由中介方明确告知被告没有能力全额付款，需要银行按揭贷款，被告在办理银行按揭贷款的过程中按照合同约定提交了办理贷款的相应手续并陪同中介公司人员前往银行办理按揭贷款，但因银行政策的改变由之前的首付三成提高到首付五到六成，致使被告无力提供政策变动过的首付款额，此为银行贷款政策的变动，在合同签订时无法预见加之疫情期间银行不能办理按揭贷款，才导致该合同至今不能履行；案涉房屋及小区房价以及周边的房屋价格并没有明显波动，该房屋解除后原告在实际损失上并非达到了原告诉请的143000元的损失，综上请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2019年8月18日刘从林、林丽君经合肥市凌点房地产销售有限责任公司中介，与彭海林签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，合同及协议约定：彭海林以总价143万元的价格购买刘从林、林丽君所有的位于合肥市瑶海区新安江路558号东郡苑6幢2106室房屋一套（产权证号：（20**）合不动产权第0095124号），房屋建筑面积为86.32平方米，房款支付方式为按揭贷款，首付款为44万元（含2万元定金），该款于2019年12月31日前支付资金托管账户，余款99万元办理商业性按揭贷款，双方同时承诺无论哪方单方违约，则由违约方另外赔偿对方合同外房屋成交价的10%作为违约金。同时双方在合同中对于因房款支付、房屋交付等事项导致的违约责任进行了约定。刘从林和彭海林在《存量房买卖合同》及《补充协议》上签字，林丽君未签字，但刘从林承诺在办理交税、过户、交接等手续时作为共有人的林丽君到场，否则视为违约。 合同及协议签订时，彭海林向刘从林支付了约定的2万元定金，之后彭海林向中介方合肥市凌点房地产销售有限责任公司递交了按揭贷款的申请材料，中介方将材料提交了中国工商银行和平路支行、中国建设银行银杏苑支行、光大银行胜利路支行，银行根据提交的材料认为，贷款房屋首付比例不足，要求贷款申请人提高首付比例，后因彭海林无法补足首付比例，银行按揭贷款未获审批通过。2019年9月份左右，刘从林知晓了彭海林贷款未获审批通过，因此询问中介公司后续事宜，中介公司告知其再向其他银行申请或要求彭海林增加首付比例。之后，按揭贷款事宜未办妥，双方没有办理资金托管手续，彭海林也未按约定的时间将首付款支付给刘从林。此后，双方因合同履行或解除协商未果，刘从林、林丽君诉至本院，请求判如所请。 以上事实由原、被告提交的案涉房屋产权证、《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》及《补充协议》、合肥市凌点房地产销售有限责任公司出具的《证明》和该公司法定代表人梅八银的当庭证言，以及原、被告的当庭陈述等证据材料在卷作证，本院予以确认。 本院认为，原告刘从林、林丽君与被告彭海林因房屋买卖所签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。现原告刘从林、林丽君诉请主张解除双方的买卖合同，被告彭海林也予同意，本院予以支持。本案中双方主要争议焦点在于被告彭海林在履行合同中是否存在违约行为，是否应承担违约责任。原告认为被告彭海林未按照合同约定支付首付款和申请按揭贷款，违反了合同约定，应按约定赔偿房屋成交价的百分之十的违约金。被告彭海林辩称，无法申请按揭贷款系因银行贷款政策调整，银行要求提高首付比例，其无法予以支付，因此未支付首付款，故不应认定其违约。对此，本院认为，合同虽然约定彭海林应于2019年12月31日前支付首付款44万元，但根据中介公司办理贷款时银行对于彭海林按揭贷款申请的答复，彭海林如申请按揭贷款，必须要提高购买房屋的首付比例至房屋价款的五到六成，根据原、被告双方签订的房屋转让合同，被告彭海林已不可能按照合同约定的首付比例办理按揭贷款。彭海林通过中介公司在获知银行需提高首付比例及在双方合同中未对无法申请按揭贷款房款如何支付进行约定的情况下，未支付首付款符合常理。如在贷款银行要求提高贷款首付比例，彭海林已无法依照合同约定的首付款比例申请按揭贷款，仍要求彭海林将首付款支付给原告，这既不能促成合同履行，还会造成当事人的更多损失。另外，在银行明确需提高首付款比例后，中介公司也与原告协商更换贷款银行等补救措施，被告彭海林也配合中介公司向数家银行提交贷款申请，可见被告彭海林和中介公司仍在积极促成合同履行。本院认为，造成目前合同无法继续履行，原告提供的证据不能证明系被告存在明显的过错，案涉房屋买卖合同中约定了买方彭海林以向银行按揭贷款的方式支付大部分购房款项，以此可认定双方签订合同时存在符合当时房贷政策的合理预期，后由于国家对房地产市场加强调控，银行的贷款政策也相应做出调整的背景下，被告彭海林无法在约定的时间取得预期贷款，可视为双方订立合同的基础丧失，合同不能履行不应归责任何一方，被告彭海林不构成违约，无需承担违约责任。 综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告刘从林、林丽君与被告彭海林签订的位于合肥市瑶海区新安江路558号东郡苑6幢2106室房屋（产权证号：（20**）合不动产权第0095124号）的《存量房买卖合同》及《补充协议》； 二、驳回原告刘从林、林丽君的其他诉讼请求。 案件受理费3160元，减半收取1580元，由原告刘从林、林丽君负担1380元，由被告彭海林负担200元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 附法律条文 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。