广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初4902号原告（反诉被告）：卢华辉，男，1973年7月3日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。被告（反诉原告）：郭建林，男，1981年1月3日出生，汉族，住四川省达县。委托诉讼代理人：黄朝永，广东杏强律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦洁祺，广东杏强律师事务所律师。原告卢华辉（以下简称卢华辉）与被告郭建林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，被告郭建林向本院提起反诉，本院经审查后予以受理，并依法将本诉与反诉进行合并审理（为便于表述，以下统一将卢华辉称为原告，郭建林称为被告），于2020年5月20日公开开庭审理。原告卢华辉及被告的委托诉讼代理人黄朝永到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告卢华辉向本院提出诉讼请求：一、判令郭建林向卢华辉支付违约金赔偿差额2437元（赔偿金实际为5000元，扣减房租及水电费2563元）、误工费15000元、叉车装卸费1500元、清水泥块费用300元；二、判令本案诉讼费由郭建林承担。事实与理由：2019年4月1日，卢华辉与郭建林签订了一份租赁合同，约定郭建林将位于佛山市顺德区容桂街道办事处容桂尚钢模具城C座C217铺出租给卢华辉，租赁期间自2019年4月1日起至2021年4月1日，每月租金2100元，水电费另行计算。郭建林收取了卢华辉支付的1000元押金。合同签订后，郭建林于2019年7月让卢华辉搬走，由于郭建林拒绝支付违约金，卢华辉拒绝搬走。2019年10月，郭建林又要求卢华辉于2019年11月搬走，并承诺向卢华辉支付5000元违约金，退回卢华辉已支付的1000元押金。2019年12月19日，卢华辉要求郭建林支付5000元违约金及退回1000元押金，郭建林表示要等卢华辉搬走后才支付。为此，卢华辉于当天打110报警并作了笔录。2019年11月30日，卢华辉从案涉商铺搬走，在搬走当天再次要求郭建林支付5000元违约金及退回1000元押金，郭建林拒绝。2019年12月1日16时，卢华辉回商铺搬移剩下的物品，郭建林要求卢华辉清走地面的水泥块，因为郭建林一直没有支付违约金及退还押金，卢华辉就拒绝了郭建林的要求，郭建林挡在店铺门口不让卢华辉搬走剩下的东西，卢华辉推开郭建林，郭建林就用扳手把卢华辉左手打伤，又把卢华辉的腰部打伤。卢华辉打110报警，有两名治安队员到场让卢华辉去医院验伤。2019年12月2日，原告请三轮车将水泥块清走。庭审中，卢华辉变更其第一项诉讼请求为：判令郭建林向卢华辉支付违约金赔偿差额2437元（赔偿金实际为5000元，扣减房租及水电费2563元）、退回押金1000元、赔偿误工费14000元、叉车装卸费1500元、清水泥块费用300元。郭建林答辩称，郭建林从未承诺向卢华辉支付5000元违约赔偿金；卢华辉主张的15000元误工费没有事实和法律依据，郭建林已经向卢华辉赔偿了3000元，卢华辉不得再就人身伤害提出重复主张；卢华辉请求的叉车装卸费1500元、清水泥块费用300元属于卢华辉自身应当承担的费用，卢华辉请求郭建林予以赔偿没有任何法律依据。综上，请求驳回卢华辉的全部诉讼请求。郭建林向本院提出反诉请求：一、判令卢华辉向郭建林支付租金、水电费合计2829元及利息（利息以2829元为基数，自2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率计算至实际清偿之日止）；二、判令卢华辉承担反诉费用。事实与理由：卢华辉拖欠租金及水电费，还恶人先告状，郭建林为维护自己的合法权益，依法提起反诉。庭审中，郭建林明确其主张的第一项反诉请求2829元包括2019年11月份租金2100元、2019年12月的租金210元（按三天计算）、水费20元、电费499元。卢华辉答辩称，卢华辉应当支付的2019年11月的租金2100元以及水电费463元已经在起诉时从郭建林承诺支付的5000元补偿金中予以抵扣；卢华辉已经在2019年11月30日全部搬离，不应当再向郭建林支付2019年12月的租金。诉讼中，双方分别向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对原告卢华辉提交的郭建林于2019年7月2日发布的朋友圈信息截图，该信息内容记载的地址与《治安调解协议书》记载的案涉商铺地址一致，发布人在信息中预留的电话与郭建林使用的电话一致，本院对该份微信朋友圈截图的真实性、关联性、合法性予以确认。2.对原告卢华辉提交的支付叉车装卸费、垃圾清运费的微信转账记录截图、2019年2月2日的三份微信聊天记录，原告能提供原始载体予以核对，内容之间能印证，本院对其真实性、关联性、合法性予以确认。经审理，根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2019年4月1日，卢华辉与郭建林签订一份《租房合同》，约定郭建林将“佛山市鑫卓精密模具厂”70㎡厂房出租给卢华辉，租赁期间自2019年4月1日起至2021年4月1日止；每月租金2100元，承租方于次月1日支付给出租方；押金1000元，承租方于签订合同当天支付给出租方；电费按实际使用收取，水费平摊。2019年7月2日，郭建林在微信朋友圈发布一条信息，内容为：本人在容桂尚钢模具城一间140平方米旺铺急转，有意者请来电188XXXXXX。所配图片有“旺铺转让”的字样，图片上标准商铺的地址为容桂新有路尚钢模具城C2区C217号，联系人郭先生。2019年11月19日，卢华辉曾向佛山市顺德区公安局报警。2019年11月19日的视频显示，郭建林到卢华辉承租的商铺，卢华辉要求郭建林给5000元赔偿金才搬走，郭建林否认其承诺给卢华辉5000元让卢华辉搬走，郭建林承认让卢华辉上个月月底搬走。2019年11月21日，郭建林发微信给卢华辉称：“合同是每月一号交房租，现在都二十一号了。上个月也是拖到三十号。”卢华辉回复称：“你叫我搬走，补我五千元，退回一千元押金，你没退押金也没补偿我，房租只能抵一些，你还欠我三千多元。”郭建林对此未作出回复。佛山市顺德区公安局容桂派出所于2020年1月15日作出的《治安调解协议书》记载：卢华辉于2019年12月1日报警称当天16时许，其在顺德区容桂尚钢模具城8号C2区C217号因租金问题与郭建林发生争执，卢华辉报称被郭建林用扳手打伤手和腰部，卢华辉于当日向公安机关报警，双方再次接受调解，三方自愿达成以下协议：一、由郭建林一次性向卢华辉赔偿医药费用600元、误工费3000元，合计3600元。二、郭建林、卢华辉达成调解协议，互不追究对方的任何法律责任。三、双方在协议上签名捺印后协议生效，互不追究三方其他法律责任。郭建林及卢华辉均在该协议上签名捺印，确认上述调解协议。2019年12月2日，卢华辉通过微信转账支付了叉车装卸费用1500元，以及清运水泥块的费用300元。当天，卢华辉发微信给郭建林问：“郭老板，我请的那个人把垃圾清好没？”郭建林回复：“可以了，你什么时候拉走东西？”卢华辉回复：“早上。”另查明，位于佛山市顺德区容桂街道新有中路**的建筑物为工业厂房，共有**，建筑面积超过40000平方米，权利人为佛山市顺德区尚钢模具工业城有限公司。案涉商铺为该建筑物的一部分。本院认为，卢华辉与郭建林之间签订的租赁合同合法有效，对双方均具有约束力。根据租赁合同的约定，租赁期限于2021年4月1日到期，而根据本院查明的事实，卢华辉最迟已经于2019年12月2日将商铺腾空返还给郭建林，租赁合同实际已经解除。对于解除的原因，本院分析如下：第一，郭建林先提出让卢华辉搬走的事实成立。根据原告提交的证据可知，被告郭建林在2019年7月在微信朋友圈发布拟将包括原告承租的租赁物在内的144平方米的商铺转让，2019年11月19日的视频中亦可反映被告郭建林曾提出让卢华辉搬走。因此，本院采信卢华辉的主张，确认郭建林先提出让卢华辉搬走。第二，郭建林不享有提前解除合同的权利。郭建林主张卢华辉多次拖延支付租金，但根据租赁合同的约定，房租在次月1号支付，而微信聊天记录显示卢华辉均于当月支付了租金，也没有证据显示郭建林以卢华辉拖延支付租金为由要求提前解除合同，因此，郭建林口头发出的提前解除合同通知不产生合同解除的效力。第三，卢华辉与郭建林并未就解除合同达成一致协议。卢华辉提交的证据无法证明其与郭建林就合同解除以及责任承担达成一致意见，卢华辉在庭审中陈述：“当时我提出租金、水电费从赔偿金中抵扣，郭建林没有说话，说明郭建林默认向我支付赔偿金5000元。”该陈述可证明郭建林并未同意向卢华辉支付5000元作为合同提前解除的赔偿，因此，双方并未就合同解除达成一致协议。综上，本院认为，郭建林多次向卢华辉提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，在郭建林明确表示不履行合同义务的情形下，卢华辉作为守约方可行使合同解除权，并要求违约方予以赔偿。卢华辉已于2019年12月2日将商铺腾空并返还给郭建林，因此，本案合同因卢华辉行使合同解除权而于2019年12月2日解除。案涉合同因郭建林违约而解除，卢华辉主张郭建林赔偿5000元并返还押金1000元，理由充分，本院予以支持。卢华辉主张将2019年11月的租金2100元从上述赔偿金中予以抵销，符合法律规定，本院予以支持；卢华辉自认2019年11月的水电、电费合计463元，郭建林反诉主张水电费的金额高于此金额，但郭建林没有提交证据予以证明，本院以卢华辉自认的金额为准，该费用亦从郭建林应当支付给卢华辉的赔偿金中抵扣。经抵销后，郭建林还应当向卢华辉支付赔偿金2437元，并应当向卢华辉返还押金1000元。对卢华辉主张的叉车装卸费、清运水泥块的费用以及其经营的五金店因重新择址开业产生的误工损失均属于卢华辉因郭建林违约而产生的损失的一部分，卢华辉已向郭建林主张赔偿金5000元，本院亦已支持该请求，其再主张装卸费、运费、误工费，没有法律依据，本院不予支持。对郭建林反诉主张的2019年11月的租金2100元及水电费，卢华辉已在起诉前向郭建林表示抵销，已产生抵销的法律后果，卢华辉无需再支付该部分费用。对郭建林主张的2019年12月1-2019年12月3日的租金210元，该期间系出租方给予承租方的合理搬迁期间，卢华辉无须向郭建林支付合理搬迁期间的租金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、郭建林于本判决发生法律效力之日起七日内向卢华辉支付赔偿金2437元；二、郭建林于本判决发生法律效力之日起七日内向卢华辉返还租房押金1000元；三、驳回卢华辉的其他诉讼请求；四、驳回郭建林的全部诉讼请求。如果郭建林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为121.72元（卢华辉已预交），由郭建林负担23元，卢华辉负担98.72元。反诉费25元（郭建林已预交），由郭建林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冯清华二〇二〇年七月一日书记员  黄浩明