宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初2333号 原告：杨某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：××× 被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司。 法定代表人：李某。 委托诉讼代理人：罗某。 原告杨某与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司（以下简称颐和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某，被告颐和公司的委托诉讼代理人罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求人民法院依法要求被告执行违约赔偿金13万元；2.办理房产证相关手续。事实和理由：按照双方签订的《银川市商品房买卖合同》，被告逾期交房；原告于2014年购买颐和金凤花园B区2号楼602室商品房，合同签订时间为2014年10月15日，合同约定交房时间为2015年9月30日前。到期后，被告达不到交付条件，也未见被告通知原告办理交付事项，交房延期到2016年5月30日，第二次到期后，被告仍然无法交房。被告承诺并与业主第一次达成赔付违约协议（见资料），按照总合同价格每日万分之三的比例赔付违约金，原告获得违约金赔偿3.5万元。被告承诺取得《竣工验收备案表》后立即交付，并计算剩余违约金。自此之后再无消息，直到今天被告还未给原告办理正式交付适宜，原告无法办理房产证。今日起诉被告，要求赔付从2016年5月30日到截止今天起诉日的全部违约金及办理正式办理商品房交付手续。赔付按照总房价额40.2781万元的每日万分之三的赔付比例计算违约金。 被告颐和公司辩称，一、涉案房屋所在项目施工进度缓慢主要系征地拆迁土地交付延迟、项目周边道路修建、农民工挡工等客观因素影响，非被告能够控制和处理，未能如期向原告交付使用属遭受不可抗力因素导致，应当免除违约责任。被告在开发建设过程中，金凤花园西区交换站土地一直到2016年3月之后才实际交付，金凤花园东西区之间双渠口路与黄河路交叉段因修路，限制施工车辆通行等因素，严重影响了施工进度。施工单位拖欠农民工工资，造成农民工挡工、上访，也对工程施工进程造成了影响。按照双方在《商品房买卖合同》补充协议约定：“因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免、不能克服的客观原因而影响出卖方交楼的。出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。”本案被告迟延交楼的原因应属于合同约定的不可抗力因素。故应免除被告违约责任。二、原告未按合同约定，按时履行交纳购房款义务，亦存在违约情形，向被告主张违约赔偿，不应得到支持。根据合同约定，原告应于2014年9月24日前交纳购房首付款122781元，2014年10月24日前交纳购房公积金贷款280000元。但因原告资金紧张，到期时仍未足额缴纳首付款，公积金贷款亦逾期至2014年11月20日才付清。为能顺利办理公积金贷款，原告向被告申请缓期交纳首付款7万元，2年内付清，被告综合考虑后同意其申请，并按原告要求为其开具全额发票，为保证原告按期付款，双方签订了补充协议，约定2014年12月20日前支付3.5万元，2015年12月20日前支付3.5万元，但原告第二笔款项一直逾期至2017年4月15日才支付剩余房款。综上，原告逾期支付购房款，亦存在违约情形。原告在自身也违约的情形下向被告主张违约赔偿，不应得到支持。三、被告已采取积极补救措施，涉案房屋在2016年底就具备实际居住条件，被告已于2017年4月15日将涉案房屋实际交付原告使用，同时承担了逾期交房的违约责任，向原告支付了违约金35000元，原告重复主张违约赔偿，不应得到支持。尽管诸多客观因素影响涉案房屋施工进度，未能如期在2015年9月30日交付业主使用，被告仍积极采取补救措施，克服各种困难，在政府部门的协调帮助下，完成了涉案房屋的施工建设，在2016年底完成通水、暖、电、气等，物业也进场提供服务，具备了实际居住条件；在政府部门的协调下，被告与原告协商达成一致意见，被告于2017年4月15日将涉案房屋交付给原告使用，并就违约责任进行核算赔偿，向被告支付违约金35000元，在原告实现了合同目的，被告承担了违约责任的情形下，原告重复主张违约赔偿，不应得到法律支持。四、被告承诺按已付房款万分之三/每日计算违约金系受多方施压的特定情形下作出，违背了被告真实意愿，违反了合同约定，应属无效承诺，原告请求被告履行承诺不应得到支持，被告承担违约赔偿责任应以双方在订立《商品房买卖合同》及补充协议时约定的赔偿标准为限。涉案房屋在出现逾期交房情形时，业主便群体围攻被告，采取群体打条幅、围攻、打砸办公场所，攀爬楼顶等极端行为，恶意破坏被告财物，严重威胁现场人员人身安全，破坏社会治安管理秩序，为了维护社会稳定，保护业主和工作人员人身安全，维护社会治安管理秩序，降低对公私财物的损害，被告被迫作出违背真实意愿、违反合同约定的承诺，系不得已而为之，应属无效承诺，原告以此为依据，向被告主张高额违约赔偿，不应得到支持，被告承担违约赔偿责任应以双方在订立《商品房买卖合同》及补充协议时约定赔偿标准（按日支付已付购房款的万分之0.5，违约金总额不超过总已付房款2%）为限。五、被告已就涉案房屋进行了备案并取得《初始登记证》，具备办理房屋产权证条件，履行了合同约定的义务，原告请求被告代为办理房屋产权证，超出被告的义务范围，依法应予驳回。根据合同约定，被告应当提供办理权属登记的相关资料，报产权登记部门备案并取得《初始登记证》，被告已按约定履行了上述义务，原告应自行前往办理产权登记，原告请求被告代为办理房屋产权证属超范围请求，依法应当予以驳回。综上，请求法院依法判决，维护被告的合法权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告提交的关于颐和金凤花园一期工程延期交付--致广大新老业主的告知书1份（打印件）、《商品房买卖合同补充协议2》1份（原件）、商品房买卖合同1份（原件）、发票3张（原件）、收据2张（原件），本院予以采信真实性，对证明目的部分采信；2、原告提交的业主入伙清付单1张（原件）、收据1张（原件）、选房资格确认单1张（原件）、收条1张（原件），与本案无关联性，本院不予采信；3、被告提交的商品房买卖合同（合同编号：201400048927）1份（原件）、商品房买卖合同补充协议1份（原件）、收楼手续单1份（原件）、颐和金凤花园临时进场装修协议1份（原件）、收条样本1份（原件），客观真实，本院予以采信；4、被告提交的接处警登记表4张（原件）、现场照片16张（照片打印件）、网络截图1张（截图打印件）、金凤区党委专题会议纪要2份（原件），本院采信真实性，对证明目的部分采信；5、被告提交的《工程竣工验收备案表》1份（原件）、《银川市房产测绘成果报告书》1份（原件），客观真实，本院予以采信；6、被告提交的《商品房买卖合同补充协议》1份（复印件）、收据4张（复印件）、发票3张（复印件），本院采信真实性，对证明目的不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年，原告杨某（买受人）与被告颐和公司（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的的位××路房屋一套。合同约定建筑面积90.87平方米，房屋总价402781元，被告应于2015年9月30日前向原告交付房屋，除不可抗力外，如未能在2015年9月30日交付房屋，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同还对房屋交付条件及双方的其他权利义务进行了约定。2014年9月24日，被告向原告开具了房款122781元的发票。2014年10月24日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》补充协议2，双方对于购房款的支付时间及金额进行了约定。2014年11月20日，被告向原告开具了房款280000元的发票。 2016年5月27日，被告针对金凤花园项目作出承诺：一期东西区将于9月30日取得质监站核发的《竣工验收备案表》条件下交房，西区在5月30日后，东区在6月30日后，违约金赔付按照已付款万分之三/日计算，直至取得质检站核发的工程竣工备案表为止。违约金兑现时间于取得《竣工验收备案表》十个工作日之内结算，违约金一次性抵扣物业储备金及办理房屋产权证（契税、测绘配图费、房屋所有权登记费）等费用，剩余以现金方式结算。2017年4月15日，原告领取了涉案房屋的钥匙。同日，原告向被告出具了收条一张，载明“今收到宁夏颐和金凤房地产开发有限公司颐和金凤花园B02-1-602号住房延期至2015年9月30号到2017年5月31日违约金额35000元（人民币）叁万伍仟圆整。收款人：杨某，2017年4月15号”。2018年4月28日，被告取得《银川市房产测绘成果报告书》中载明涉案房屋实测面积93.35平方米。2018年5月28日，被告取得了涉案住宅楼的工程竣工验收备案表。 本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。被告未按照合同约定期限交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，被告提供的证据尚不足以证明案涉房屋未能在约定交付期限前办理竣工验收备案手续系因不可抗力等法律或者合同约定的免责原因造成，故被告辩解其无须承担违约责任理由不能成立，本院不予采纳。作为买受人的原告未主张解除合同，被告应按照合同约定按日向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金，但合同签订后，被告于2016年5月27日承诺每日按已付房款万分之三赔付原告违约金。综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，又鉴于原告于2017年4月15日已实际取得房屋占有使用权，原告主张被告赔付的违约金明显高于实际损失，且原告也未能提供证据证实其实际损失情况，故被告请求对违约金予以适当降低的辩解意见，本院予以采纳，本院酌定被告按照已付购房款每日万分之一点五承担违约金较为适宜。关于被告辩解原告已实现居住利益，被告不应承担违约金责任的理由，本院认为，根据合同约定，案涉房屋需取得竣工备案登记表及房屋测绘报告才符合交付条件。被告虽于2017年4月15日向原告交付房屋，但房屋不符合合同约定的交付条件，直至2018年5月28日被告取得竣工验收备案表，故被告仍应承担违约责任。同时，被告于2017年4月15日已向原告支付了2015年9月30日至2017年5月31日的违约金35000元，经本院核算，被告应当支付自2017年6月1日至2018年5月28日期间（计362天）的逾期交房违约金21871.01元（402781元×362天×0.00015）。对于原告主张被告协助办理产权的诉讼请求，经查，因涉案房屋实测面积为93.35元，原告尚未对超出合同约定面积部分进行补交房款，故对此项诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某支付逾期交房违约金21871.01元； 二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1450元（已减半收取），由被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担244元，由原告杨某负担1206元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 张 玮 二〇二〇年七月六日 书记员 秦娜娜 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。