黑龙江省勃利县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0921民初1681号原告：郝永萍，女，1960年2月26日出生，汉族，无职业，现住。委托诉讼代理人：李艳，黑龙江同心律师事务所律师。被告：金钟寿，男，1971年9月21日出生，朝鲜族，公务员，现住勃利县。被告：勃利县广源建筑开发有限责任公司。法定代表人：曹金波，职务经理。委托诉讼代理人：王力国，黑龙江同心律师事务所律师。委托诉讼代理人：马凤坤，男，1978年9月3日出生，汉族，该公司项目经理，住勃利县。第三人：黄美龙，男，1978年9月3日出生，汉族，勃利县公安局干警，现住勃利县。原告郝永萍与被告金钟寿、勃利县广源建筑开发有限责任公司，第三人黄美龙债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年11月6日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告郝永萍及其委托诉讼代理人李艳，被告金钟寿、被告勃利县广源建筑开发有限责任公司的委托诉讼代理人王力国、马凤坤，第三人曹美龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝永萍向本院提出诉讼请求：1.要求判令撤销第一、第二被告与第三人之间的房屋买卖行为；2.判令被告承担本案的诉讼费、律师代理费等其他费用。事实和理由，原告是第一被告的债权人，2012年2月至2012年9月，被告金钟寿为了开发荣光新区建设项目向原告借款550万元，2018年又因办理该项目相关手续向原告借款30万元，合计580万元，几次借款均向原告出具了借条，约定月利1分。借款后，被告金钟寿未及时还款，原告将第一被告诉至法院，经法院判决被告败诉。在执行过程中，第三人提出执行异议，以其本人为0105室、0108室房屋所有权人为由，要求法院解除查封，两座房屋价值150万元。根据第三人提供的证据，原告认为，债务人金钟寿在欠原告巨额债务期间，以明显不合理的低价和高价转让财产，严重损害债权人利益。故依据>、>及相关司法解释的规定，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告金钟寿辩称，我不同意撤销我与第三人的合同，我与第三人黄美龙的买卖合同是我签的，我给不上原告钱，同意将我所有的工厂抵给原告。被告勃利县广源建筑开发有限责任公司辩称，荣光新区是我公司开发建设的，项目负责人是金钟仁，公司授权金钟仁对楼房销售，涉案房屋的价格高低我公司不参与，对其行为是否合法我方不知道，请求法院公正裁决。第三人黄美龙辩称，我不同意撤销房屋买卖合同，我是正常购买房屋，我与卖方达成一致意见，都是按照法律程序走的，房屋的产权是我的，要求法院解除房屋的查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向法庭提交如下证据：证据2.（2019）黑0921民初805号民事判决书一份、裁定书一份，证明2019年7月24日勃利县法院判决被告金钟寿偿还原告借款本金580万元及利息，原告对第一被告享有合法债权，有权向债务人主张撤销权，证明经原告申请勃利县法院于2019年6月10日作出裁定查封了勃利县城西街荣光新区14号楼第0101、0102、0105、0106、0108室门市。第一、第二被告质证无异议，第三人对事实的公正性、完整性有异议，我通过被告金钟寿了解0106室门市已经给原告了。本院对该证据的真实性及证明的内容予以认定。证据3.第二被告出具的证明一份，证明荣光新区商服楼0101、0102、0105、0108室房屋实际所有权人为第一被告金钟寿。第一被告质证无异议，0101、0102号楼已经给回迁户了。第二被告质证无异议。第三人质证有异议，该证明出具的时间是2019年6月6日，0105、0108号楼在2017年已经变更所有权人为我，0101、0102号楼在此之前已经给了回迁户，是第一被告与第二被告共同办的，第二被告知道产权已经变更，这份证据不应采纳。本院对该证据证明被告金钟寿对开发完成后的荣光新区0101、0102、0105、0108号楼享有实际所有权的事实予以认定。证据5.2017年10月11日房屋买卖协议复印件一份、收条一份、银行转账凭证一份，证明第一、第二被告与第三人于2017年10月11日签订房屋买卖协议，第三人购买荣光新区14栋0101、0102、0105、0108室门市，房屋总价款2304984.00元，协议第四条约定分两次给付，第一次签协议时现金给付984984.00元，第二次到房产部门签交易合同时转账1320000.00元，协议第六条约定，二被告收款后必须在2018年2月11日前完成上述四户房屋产权变更，税费由二被告承担。实际当天第三人向被告金钟寿转账132万元，二被告出具了收条一份，第二被告在收条中加盖了公章，余款984984.00元当日未交付。第一被告质证无异议。第二被告质证没参与不清楚。第三人质证对真实性无异议，当时双方还签有补充协议。对该份证据证明双方签订协议及转款的事实予以认定。证据6.2019年10月11日房屋买卖补充协议复印件一份、2017年10月11日收条复印件一份，证明补充协议第二条将主合同交款方式变更为第三人支付首付款18万元、尾款132万元，期间差价款804984.00元充当购房保证金，二被告补足税费正常过户后交付给二被告，如不能正常过户，用保证金支付上述费用，以实际发生为准，余额交付二被告。时间为2017年10月11日18万元收条只有被告金钟寿签名，没有第二被告加盖公章，2017年10月11日的132万元收条加盖了第二被告的公章，补充协议落款时间是2019年10月11日，可以确定，18万元收条的落款时间并不是实际出具的日期。2019年6月13日第三人向法院提出查封异议时已将此收条及补充协议提交法院，补充协议落款时间写的是2019年10月11日，明显与事实不符。第一被告质证签补充协议的时间是2017年10月11日，无异议。第二被告质证与我们无关。第三人质证补充协议上的日期是2017年10月11日，不是2019年10月11日。收取18万元首付款是基于补充协议发生的，收条时间为2017年10月11日，补充协议并不能清楚的辨认为2019年10月11日，原告没有提供证据证明其主张，本院对该补充协议签订于2017年10月11日及当日收款18万元的事实予以认定。证据7.异议申请书复印件一份，证明0101、0102室房屋法院查封后，回迁人滕明志、于立波向法院提出异议，滕明志、于立波于2019年4月10日与第二被告达成回迁协议0101、0102号楼已经交付给回迁人，已经说明第二被告与第三人签订的房屋买卖协议是不真实的买卖交易，结合（2019）黑0921民初805号案件法院给被告金钟寿作的询问笔录内容说明被告金钟寿向第三人借款，用四户房屋进行抵押，房屋买卖协议是为了被告金钟寿借款而设定的抵押担保是一种名为买卖，实为借贷的法律关系，根据法律规定基础法律关系民间借贷处理，故被告金钟寿与第三人之间的买卖协议不是真实意思表示。被告金钟寿质证我与第三人之间是以购房合同为基础发生的借贷关系，我还上钱是借贷关系，还不上钱是买卖关系。第二被告质证认为该证据只能证明滕明志、于立波提出异议申请，与我方无关。第三人质证认为被告金钟寿将这两个房屋交给回迁户我知道，我默许了，我与被告金钟寿之间不是借贷关系，我们之间没有借条，当时被告金钟寿经济情况不好，找我借钱我不会借他，实际是买卖行为，到房产进行了登记。根据该份证据结合被告金钟寿的质证意见，对原告证明的内容，本院予以认定。证据8.2019年6月3日房屋买卖补充协议复印件一份，证明2019年6月3日第一、第二被告与第三人签订房屋买卖补充协议，第三人退还第一、第二被告0101、0102室房屋，对0105、0108室房屋重新作价每平方米4400.0元，合计房款1596188.00元，之前支付给被告金钟寿150万元抵房款，因第一、第二被告未能如期办理各项税费及过户承担违约金9万元，折抵房款，2017年10月11日主合同定价每平方米3300.00元，已经支付150万元，这份补充合同加价变更为每平方米4400元仍围绕150万元进行交易，不符合正常交易习惯。被告金钟寿质证对真实性无异议。第二被告质证没参与不清楚。第三人质证对真实性无异议，2017年当时房价没人买，通过与被告金钟寿接触他的人品感染了我，并且向我支付了违约金，所以房屋按照现住的市场价值计算重新写的协议。对签订补充协议的事实本院予以认定，对原告证明的内容本院不予认定。证据9.登记在第二被告名下的不动产登记证两份，证明勃利县城西街荣光新区14栋0105、0108室登记在第二被告名下，没有变更产权为第三人，第一、第二被告与第三人签订的房屋买卖合同形成的是债权、债务关系，没有形成物权法律关系。第一被告质证无异议。第二被告质证不清楚。第三人质证对真实性无异议，产权证在2017年我购房时已经存在，从我购房时起一直在我手中，我不认同没有实现物权转移，0108室房屋是食杂店，我与承租人签约交付的，0105室房屋交付我手中已经有一年了。该证据证明房屋产权人登记为第二被告，没有发生产权变更的事实本院予以认定。证据10.黑龙江省信泰资产评估报告书一份，证明查封的5户房产其中一户0106室评估每平方米为7000.00元，与被告金钟寿的买卖协议价格3300.00元或4400.00元相比明显低于市场交易价的百分之七十，根据法律规定，一般可以视为明显不合理低价，被告金钟寿明知欠原告债务没有清偿的情况下转让财产，其买卖行为依法应予以撤销。第一被告质证无异议。第二被告质证不清楚。第三人质证有异议，这份报告不是为本案出具的，我怀疑有虚增资产价值，与市场交易价严重偏离，应以市场实际价值为准，0106号房屋产权人与原告有直接利害关系，不应作为本案的定案依据。该评估报告评估的房屋不是本案争议房屋，是为贷款抵押进行的评估，本院调取的物价部门备案的销售价格为每平方米5800.00元，该评估报告不具有参考性，本院不予认定。第三人向法庭提交的证据，证据1.2017年10月11日房屋买卖协议一份、2017年10月11日、2019年6月3日房屋买卖补充协议两份，证明购房时是双方共同意思表示。原告质证对真实性、合法性、关联性有异议，第二被告表示对买卖协议内容不清楚，加盖公章的行为不是第二被告的真实意思表示，也不是第一被告与第三人的真实意思表示，第一被告之前质证表示双方是借贷关系，没有形成买卖房屋的意思表示，2019年6月3日的补充协议加价购买房屋，严重违背交易习惯，从开始的4户房屋第三人交款150万元，退回2户房屋，剩余2户房屋还是按照150万元买卖，体现的是双方借贷关系为基础，三份合同均为借贷关系的担保。第一被告质证无异议，三份协议都是我本人签的，第二被告授权公章在我处保管，用于销售使用。第二被告质证不清楚这件事，对第一被告的质证没有异议。对第三人与二被告签订购房协议的事实本院予以认定，对2017年10月11日双方签订的房屋买卖协议及补充协议是双方买卖房屋的真实意思表示本院不予认定。证据2.收条两份，证明我付给被告金钟寿房款150万元。原告质证有异议，132万元收条加盖了第二被告公章，第二被告质证时表示不清楚，体现第一被告与第三人是借贷关系，18万元收条没有加盖第二被告公章，两份收条落款时间为同一日期2017年10月11日，18万元是根据补充协议变更的，补充协议的落款时间是2019年10月10日，该18万元收条是后补的。第一被告质证无异议。第二被告质证不清楚，没有收到钱。对该证据证明的事实本院予以认定。证据3.房产部门出具的房屋产权登记表4份，房屋买卖合同4份，证明我与被告金钟寿的买卖行为是在房产部门的见证下进行的，受法律保护。原告质证有异议，第一被告与第三人没有发生物权变动，上述行为名为买卖，实为借贷的担保。第一被告质证无异议。第二被告质证与我们无关。第三人自述已将其中两户房屋退还给了二被告，对房屋买卖行为的真实性本院不予认定。证据4.租赁协议三份，证明房屋交付到我手中，由我出租房屋的事实。原告质证对真实性、合法性、关联性有异议，房屋的所有权人没有发生变更，第三人没有取得房屋所有权，租赁不是占有改变，第三人之前提交法院的复印件没有第三人签名，对真实性有异议。第一被告质证无异议。第二被告质证与我们无关。原告对该证据质证有异议，但对其主张未提供相应的证据证明，本院对该证据证明的内容予以认定。根据以上所确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2012年被告金钟寿以被告勃利县广源建筑开发有限责任公司的名义参与开发建设勃利县荣光新区。被告金钟寿为开发荣光新区项目从2012年至2018年先后向原告借款580万元，本院于2019年7月20日判决被告金钟寿偿还原告本金580万元及利息。在诉讼过程中，根据原告申请，本院于2019年6月10日裁定查封了位于勃利县城××荣光××区××室、××室、××室、××室、××室五户房屋。2017年10月11日，第一、第二被告与第三人黄美龙签订了房屋买卖协议。协议约定，二被告将勃利县城西街14委荣光新区14栋0105室、0108室、0101室、0102室四户房屋卖给第三人黄美龙，交易总价为2304984.00元，约定分两次付款，签协议时付款984984.00元，待双方到房产处签订交易合同时付款1320000.00元，付款后，二被告必须于2018年2月11前为第三人完成上述四个房屋的产权变更手续，费用由二被告承担。同日双方又签订房屋买卖补充协议，约定付款方式变更为第三人黄美龙当日支付首付款180000.00元、付房款1320000.00元，余款804984.00元充当购房保证金，待二被告补税结束正常过户后，第三人支付给二被告，若二被告不能正常过户给第三人，第三人用保证金支付上述税费，以实际发生金额为准，余额返还给二被告。当日第三人通过银行转账给付二被告1320000.00元，现金180000.00元，二被告出具了收条。同日第三人与第二被告签订了上述四户房屋存量商品房买卖合同，到房产部门签订了房地产买卖合同书，第三人填写了房屋权属登记申请表。2019年6月3日，二被告与黄美龙再次签订了房屋买卖补充协议，因双方就上述四户房屋买卖事宜未能履行结束，双方重新约定，第三人退还给二被告14栋0101室、0102室房屋产权，由二被告自行处理，14栋0105室、0108室两户重新定价为每平方米4400.00元，总价为1596188.00元。由之前第三人给付二被告的购房款折抵1500000.00元，因二被告未能如期办理各项税费及过户，二被告承担违约金90000.00元折抵购房款，由二被告承租第三人0105号房屋租金折抵6188.00元购房款。0105室、0108室房屋的各项税费由二被告承担，过户到第三人产生的费用由第三人承担。协议签订后双方至今未办理房屋产权变更，0105、0108室现由第三人对外出租。本院认为，本案争议的焦点为：二被告与第三人签订的房屋买卖协议及补充协议是否是双方的真实意思表示，二被告与第三人形成的是借贷法律关系，还是房屋买卖法律关系;原告的诉讼请求是否符合债权人撤销权之诉的构成要件。根据合同法第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。合同法解释（二）第十九条规定，明显不合理的低价应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可视为明显不合理低价。2017年10月11日，第三人与二被告签订的房屋买卖协议及补充协议，约定购买四户房屋，每平方米价格3300.00元，在此之后，第三人退回给被告金钟寿二户房屋，被告金钟寿将其分配给了回迁户，被告金钟寿自认是以买卖房屋为基础的借贷关系。由此可以认定第三人与二被告之间2017年10月11日签订的房屋买卖协议及补充协议真实意思是为借贷关系的担保。2019年6月3日第三人与二被告再次签订房屋买卖补充协议，对原房屋买卖协议内容进行了变更。被告金钟寿与第三人黄美龙对该协议均认可无异议，不能判断不是双方真实意思表示，原告没有提供双方仍是借贷关系的证据及事实，不能据此认定双方仍存在借贷关系，该买卖协议应认定为双方在之前存在借贷关系的基础上，双方签订的房屋买卖合同。2019年6月3日第三人与二被告再次签订房屋买卖补充协议，重新约定了房屋价格为每平方米4400.00元，该价格没有低于在物价部门备案价格每平方米5800.00元的百分之七十，并交付了房屋。原告与被告金钟寿之间的债权债务关系发生在2012年至2018年之间，原告的债权于2019年7月24日经法院判决确认，第三人与二被告最终签订房屋买卖协议的时间为2019年6月3日，没有证据证明第三人明知其与二被告签订的房屋买卖协议损害原告的利益。综上，不能认定第三人与二被告2019年6月3日签订的房屋买卖协议是二被告以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人明知的事实。综上所述，原告的诉讼请求不符合债权人撤销权之诉的法律构成要件，对原告的诉讼请求本院不予支持，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决如下：驳回原告郝永萍的诉讼请求。案件受理费100.00元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于七台河市中级人民法院。审 判 长  李正顺人民陪审员  张洪岩人民陪审员  张秀梅二〇二〇年七月十八日书 记 员  庞赛男