广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3608号原告（反诉被告）：吴振康，男，1973年12月7日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡鑫宏，广东金日律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黄志雄，男，1966年1月16日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：刘勇锡，广东悦信律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚佛佑，广东增泰律师事务所律师。第三人：广州市圆大房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街园圃路**。法定代表人：何肖冰。原告（反诉被告）吴振康与被告（反诉原告）黄志雄、第三人广州市圆大房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴振康的委托诉讼代理人阮泳娴、蔡鑫宏以及被告（反诉原告）黄志雄的委托诉讼代理人刘勇锡、姚佛佑到庭参加诉讼，第三人广州市圆大房地产代理有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴振康向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2018年6月28日签订的《房地产买卖合同》；二、被告向原告退还购房定金人民币200000元；三、被告向原告支付违约金人民币256000元（总楼价百分之二十）；四、被告向原告支付居间服务费人民币19200元；五、本案的律师费用10000元由被告承担；六、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月28日，在第三人的居间下，原告与被告签订了《房地产买卖合同》，买卖位于广州市增城区石滩镇碧桂园豪园荔山苑一街2号1102房，成交价格为人民币1280000元。上述合同的签订系原被告双方的真实意思表示，合同自签订之日成立并生效。合同签订后，原告如约向被告支付了定金，共计人民币200000元及配合办理房屋按揭贷款手续，全面履行自己的合同义务。但反观被告并未按照《房地产买卖合同》约定的时间配合原告办理按揭手续的，构成根本违约，依约违约责任方应向守约方支付违约金（违约金为总楼价的20%）。经多次催促，被告对于办理按揭相关的手续事宜迟迟不予配合，截至今日也没有办理相关按揭手续。综上，原告认为，被告的行为严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）黄志雄辩称：一、被告已积极配合原告办理房屋按揭贷款手续，已全面履行合同。关于办理按揭手续，因为涉案房产无任何抵押，被告只是配合义务，即被告将房产证、身份资料交齐给中介后，并在按揭合同签字后，被告履行义务终结，被告基于本案第三人圆大房地产中介通知后，已在第三人处签订按揭合同，（签订按揭合同时，银行的工作人员均在现场），届时，被告已全面履行合同。二、按揭合同签订后，原告则应当积极履行合同的后续义务。原告不能因为自身个人信用问题申请不了零首付或因涉案房产评估后，基于房价降价等原因，后悔办理按揭。再来主张双方申请之前的行为瑕疵，被告基于第三人通知签订按揭协议，该行为事实上系第三人与原告实际的追认行为，原告再以被告因签订按揭合同之前提交资料的时间瑕疵，而主张被告违约，没有事实和法律依据。三、事实上，原告及第三人在本案中没有积极履行合同，已经构成违约。涉案房产在签订买卖合同时，因房产未出证，故全权委托本案第三人圆大房地产中介代理办证及办理房屋买卖相关手续。原告、被告签订房屋买卖合同后，被告多次催促第三人，要求履行合同，办理按揭手续。但第三人一直没有回复，直到2019年6月8日，才通知被告准备材料办理按揭，被告带齐材料准备办理按揭时，第三人又基于各种原因，一直没让被告过去签字。直到2019年7月份第三人才通知被告签订《按揭合同》，签订了《按揭协议》后，又再无音讯，被告多次催促第三人，原告及第三人一直怠于回复，现反而恶人先告状，原告的陈述与事实严重不符，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）黄志雄向本院提出反诉请求：一、反诉被告继续履行其与反诉原告于2018年6月28日签订的《房地产买卖合同》；二、反诉被告向反诉原告支付违约金28万元（合同第六条第3款若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价千分之一支付违约金，违约金从2019年10月25日开始计算，暂计至2020年5月31日，共219天）；三、本案律师费2万元由反诉被告承担；四、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年6月28日，在第三人的居间下，反诉原告与反诉被告签订了《房地产买卖合同》，买卖位于广州市增城区石滩镇碧桂园豪苑荔山苑街2号1102房（建筑面积68.11平方米），成交价格为人民币128万元。上述合同的签订系双方的真实意思表示，合同自签订之日成立并生效。合同签订后，反诉被告向反诉原告支付定金20万元，于2019年3月许第三人为反诉原告办理了案涉房屋的产权证，于2019年7月上旬，反诉原告依第三人的通知到其办公地签署了相关贷款资料，由第三人到广州农商银行增城支行咨询、办理房屋按揭贷款手续，后第三人、反诉被告同反诉原告讲：银行贷款金额太低，无法达到预期数额。反诉原告答应差额部分可在一至两年支付完毕，利息也可以不计，之后第三人、反诉被告便没有与反诉原告联系；2019年10月23日反诉原告通过手机信息催告反诉被告继续履行合同，反诉被告回复说反诉原告违约。反诉被告的行为已严重违反了合同约定，为维护自己的合法权益，特提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）吴振康辩称：根据买卖合同第4页的第一款约载明，由于本次交易在签订买卖合同时并未办理房屋产权证，因此该约定的起算日期应是满足过户条件当天开始起算，根据房屋产权证的记载本次交易涉案房屋办理房屋产权证的日期2019年3月18日，交易过程中第三人在2019年6月8日通知交易双方准备按揭贷款有关材料跟文件，截至2019年6月28日本案被告仍未配合办理按揭贷款，后经了解，被告一直未协助办理按揭交易的原因是本次交易的卖方代理人陈春花与被告并不存在真实的夫妻关系，而陈春花在整个交易中一直以被告妻子的身份在协商整个交易，而被告无法如期配合办理按揭贷款的原因是由于其妻子不能配合，因此导致本次交易未能正常履行，被告行为已经构成根本违约，严重损害原告的合法权益，请求法院驳回被告的请求。第三人广州市圆大房地产代理有限公司在本诉和反诉中均未作陈述。经审理查明：2018年6月28日，黄志雄（卖方）、案外人陈春花（卖方代理人）与吴振康（买方）、第三人广州市圆大房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方就买卖位于增城区××街××房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业的建筑面积为68.11平方米（以《房地产权证》为准）。该物业是以现状按套为单位售予买方的，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议。……二、买卖双方同意该物业的总楼价为人民币壹佰贰拾捌万元整（￥1280000元）。此楼价已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等）。……三、卖方合法持有《房地产权证》，证号为：广州市商品房买卖合同编号：201308209449。卖方保证对上述该物业享有合法独立的所有权……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应在解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。……在履行本合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方。应由守约方支付尚未支付的部分，经纪方有权选择向守约方或违约方任意一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。……十一、合同三方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……备注：经买卖双方友好协商达成协议如下：买卖双方约定4个月内办理银行按揭后到房管局办理房屋过户手续。如因卖方不能办理不动产权证或因国家政策原因迟延办理不动产权证的，出证迟延的则顺应迟延。《附件》约定，买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按下列方式办理交易付款给卖方。按揭付款：商业贷款；（1）签订本合同时，买方向卖方支付贰拾万元整（￥200000元），卖方须协助买方办理按揭手续，包括签署有关文件/合同等，同时，买卖双方须在10个工作天内备齐按揭有关资料，并签署按揭有关文件。（2）首期楼款（含定金）共计人民币贰拾捌万元整（￥280000）应在贷款银行出具《同意贷款通知书》后按经纪方约定的时间为准，买卖双方到房管部门办理交易递件手续，并取得房地产交易中心受理回执的当天付清。……（4）买方因个人信用问题致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担。2018年6月28日，黄志雄向吴振康出具两份《定金收据》，载明房屋产权人（收款人）转让物业地址增城市石滩镇碧桂园豪苑荔山苑一街2号1102房。产权人（收款人）收到购房人（付款人）交来承购转让物业之定金金额人民币壹拾伍万元整（￥150000）及伍万元整（￥50000）。2019年6月28日，黄志雄与第三人工作人员（昵称为“A圆大地产燕137××××****”）的聊天记录显示：[A圆大地产燕137××××****：“早上好黄生，你夫妻双方几时带齐，身份证，户口本，结婚证，过来签按揭。”黄志雄：“我自己不行吗，在哪里签。”A圆大地产燕137××××****：“不行，到我们公司。”……]2019年6月29日，第三人广州市圆大房地产代理有限公司向吴振康开具《收据》，载明今收到吴振康交来购买碧桂园豪苑荔山苑一街2号1102房佣金19200元。2019年8月30日，吴振康与第三人工作人员（昵称为“A圆大地产燕137××××****”）的聊天记录显示：[吴振康：“燕姐，我买间屋度卖家现在怎么想呢？他拖了我这么久才来签按揭3月就出证了，6月催他来签按揭都拖那么长时间才签按揭，起码要支付违约金吧？”A圆大地产燕137××××****：“业主7月尾过来签是拖了时间较长，但是组织好大家都和和气气交易最好啦。”吴振康：“他拖了我几个月，本来出证都已经很久了，你要想一下，我是上一年6月签的合同。按照合同约定，业主都拖我太长时间了。”A圆大地产燕137××××****：“你睇睇有没有时间，来我店里谈一下，大家谈妥这件事。”吴振康：“如果对方不赔我相应的违约金，我就依合同依法律办事了。”]。2019年10月23日，黄志雄向吴振康发送短信载明：“吴老板，你好！请你自接到本通知之日起继续履行双方签订的房屋买卖合同，并在一个月内支付楼款，办理变更过户手续，逾期，我方将依据合同约定解除合同，没收定金。谢谢！黄志雄敬告。”2019年10月24日，吴振康向黄志雄回复短信载明：“黄生你好，由于你方在合同期约定的期间配合我方办理按揭贷款手续，在这期间，我多次催促中介通知你方，但你方一直以妻子没有空闲时间为由拖延时间，同时，在后面，我方才得知，原来受委托人并非的原配，你方此举亦已构成欺诈。你方的行为已经构成根本违约，我方早已要求中介方通知您方要求解除合同，并赔偿我方实际损失。”2020年3月30日，吴振康向黄志雄寄出《催促函》，载明：合同签订后，委托人在合同约定的时间内支付购房定金及办理房屋按揭贷款手续，全面履行自己的合同义务。反观贵方，合同签订时隐瞒自己的真实婚姻状态，且因该原因导致无法依约配合办理房屋按揭贷款手续，您方的行为已经构成违约。鉴于以上事实及相关的法律规定，本人向您郑重声明并通知如下：请您在收到本催促函之日起五日内联系本人并协商合同的相关事宜。如您未在上述期限完成上述事宜，我方有权依法提起民事诉讼以维护自己的合法权益。届时，您除了需承担违约责任外，还需承担诉讼程序的诉讼费、律师费以及一切与之相关的费用。黄志雄在庭审中表示，并未收到该《催促函》。黄志雄向本院提供陈春花与第三人工作人员（昵称为“A圆大地产燕137××××****”）的聊天记录显示：[2019年6月8日，A圆大地产燕137××××****：“花姐你看下这几天有时间叫你老公拿按揭资料来办按揭，夫妻双方身份证，户口本，结婚证，你过来之前电话我。”陈春花：“好的。”2019年6月26日，A圆大地产燕137××××****：“花姐你老公的资料呢？”陈春花：“130××××****，你到时候直接联系他。我同他说了几次，他说让你给他打电话。”2019年7月8日，陈春花：“燕姐，明天让我老公去找你，你电话发一下。”]吴振康认为该聊天记录恰恰可以证明第三人已于2019年6月8日通知陈春花几天内提供资料办理按揭。吴振康向本院申请证人邓某出庭作证，拟证明吴振康指定过户到邓某名下，由邓某代持，并非转售。在庭审过程中，邓某称其已于2019年6月10日备齐按揭贷款材料，并于2019年6月11日交齐办理按揭贷款材料，邓某先在按揭合同上签名，黄志雄大概在一个月后才签名。吴振康为此向本院提供邓某于2019年6月10日打印的个人活期账户交易明细和个人信用报告。另查明，2019年3月18日，广州市国土资源和规划委员会核发粤（2019）广州市不动产权第10024016号《不动产权证书》，载明坐落于增城区××街××房的房屋权利人为黄志雄，共有情况为单独所有，权利类型为国有建设用地是使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为土地：出让/房屋：商品房，用途为住宅，面积为68.11平方米，使用期限为70年，从2009年6月12日起。再查明，吴振康因提起本诉，委托广东金日律师事务所代理参加诉讼，该律所于2020年5月18日开具金额为10000元的增值税发票。黄志雄因提起本案反诉，委托广东增泰律师事务所和广东悦信律师事务所代理参加诉讼，于2020年5月26日分别开具金额为10000元的两张增值税发票。审理中，原告（反诉被告）吴振康陈述以下：1.合同签订后，依约支付定金20万元，并提交以及签署按揭贷款材料；2.吴振康在签订案涉合同时清楚房屋没有房产证，但是黄志雄出示房屋预售合同以及房款的支付凭证，根据第三人解释，房屋产权证在2019年一定可以办理，同时开发商是碧桂园，无法办证的风险较小，故在协定好价格及交易过程后签署案涉交易合同；3.根据2019年6月8日第一次通知黄志雄提交办理按揭申请材料，根据合同约定在10个工作日内配合，黄志雄应在2019年6月21日前配合办理并提交按揭材料，2019年6月28日黄志雄第一次就办理按揭手续进行回应，已经超过15天工作日，黄志雄的行为已经构成违约，吴振康不同意继续履行合同并要求被告支付违约金；4.吴振康将涉案房屋指定过户到邓某名下，邓某在2019年6月10日依约备齐贷款申请材料并在2019年6月11日向第三人提交；5.吴振康不愿意继续履行案涉合同。被告（反诉原告）黄志雄陈述以下：1.由于案涉房屋签订预售合同时，开发商还没有取得房产证，故签订案涉合同时没有房产证；2.合同签订后，收到吴振康定金20万元，但因为该房子没有房产证，黄志雄委托第三人办理房产证，所以不可能存在吴振康要求黄志雄交按揭材料；3.黄志雄于2019年7月8日签订按揭合同；4.房产证虽然是在2019年3月出的，但被告委托第三人办理，被告直到2019年6月才知道的，但被告联系不上第三人5.黄志雄签订《按揭协议》后再无音讯，陈春花多次催促第三人，吴振康和第三人均怠于回复，吴振康构成违约。本院认为，原告（反诉被告）吴振康与被告（反诉原告）黄志雄于2018年6月28日签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于合同是否可以继续履行的问题。庭审中，吴振康陈述在签订《房地产买卖合同》时已知晓案涉房屋尚未办妥房地产权属证书，吴振康以第三人于2019年6月8日通知黄志雄提交按揭贷款材料为由，认为应以2019年6月8日作为黄志雄备齐按揭贷款资料的起算时间开始计算十个工作日，黄志雄已逾期。本院认为，根据《房地产买卖合同》“卖方须协助买方办理按揭手续，包括签署有关文件/合同等，同时，买卖双方须在10个工作天内备齐按揭有关资料，并签署按揭有关文件。”的约定，从黄志雄于2019年6月8日收到通知之日起计算至第十个工作日即2019年6月21日，而直至2019年6月28日，黄志雄仍未备齐按揭所需的夫妻双方身份证、户口本、结婚证，已经构成逾期。黄志雄辩称其虽然没有在2019年6月21日前备齐按揭有关资料，但第三人于2019年6月28日依然通知黄志雄备齐按揭有关资料，该行为视为吴振康放弃合同解除权，且黄志雄亦于2019年7月8日签订了按揭合同，虽然履行时间上存在瑕疵，但也履行了合同义务，吴振康无权再次主张解除权。黄志雄辩解有理有据，本院予以采纳。本院认为，只要双方在继续履行合同义务时履行及时通知、协助、提供必要的条件、防止损失扩大等义务，且涉案房屋并未存在阻碍合同继续履行的客观因素，故吴振康主张解除《房地产买卖合同》和返还定金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。黄志雄主张继续履行《房地产买卖合同》，于理于法均通，本院予以支持。关于吴振康主张违约金的问题。本院虽然不支持吴振康主张解除合同的诉讼请求，但黄志雄确实逾期备齐按揭资料，根据2019年6月28日黄志雄在聊天记录中的回答，在吴振康未向本院提供证据证明黄志雄逾期备齐按揭资料天数的情况下，本院认定黄志雄于2019年6月28日备齐按揭资料，逾期4个工作日，根据《房地产买卖合同》约定每日逾期违约金按总楼价的千分之一计算，计得黄志雄应向吴振康支付违约金为5120元，吴振康主张超出部分，本院不予支持。关于黄志雄主张违约金和律师费的问题。黄志雄称签订《按揭协议》后再无音讯，陈春花多次催促第三人，吴振康和第三人均怠于回复，吴振康构成违约。本院认为，依据《房地产买卖合同》约定吴振康的义务，黄志雄向本院提供的证据不足以证明吴振康存在违约情形，故本院对黄志雄主张违约金和律师费的反诉请求不予支持。关于居间服务费的问题。根据《房地产买卖合同》“在履行本合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予以退还，应由违约方直接赔偿给守约方。”的约定，合同没有继续履行的情况下，违约方才直接赔偿给守约方，本院支持合同继续履行，故吴振康依据该条款主张居间服务费，于法无据，本院不予支持。关于吴振康主张律师费的问题。根据《房地产买卖合同》“合同三方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。”的约定，本院认定黄志雄承担逾期违约责任，故吴振康依据该条款主张律师费10000元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴振康与被告（反诉原告）黄志雄于2018年6月28日签订的《房地产买卖合同》继续履行；二、被告（反诉原告）黄志雄于本判决生效之日起向原告（反诉被告）吴振康支付违约金5120元；三、被告（反诉原告）黄志雄于本判决生效之日起向原告（反诉被告）吴振康支付律师费10000元；四、驳回原告（反诉被告）吴振康的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄志雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8160元，由吴振康负担8090元，由黄志雄负担70元；反诉案件受理费9510元，由吴振康负担7732元，黄志雄负担1778元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇二〇年七月六日书记员  廖穗满