广西壮族自治区大新县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1424民初539号 原告：崇左市住房公积金管理中心，住所地广西壮族自治区崇左市新城区石景林路**市政服务中心**。 法定代表人：李舒，该中心主任。 委托诉讼代理人：黄红，广西大腾律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：卢海波，广西大腾律师事务所专职律师。 被告:农彩霞,女，1981年11月2日出生,壮族,原大新县桃城镇第二卫生院护士，户籍广西壮族自治区天等县，住广西壮族自治区大新县，现在广西女子监狱服刑。 委托诉讼代理人：农炳昌，男,1979年8月11日出生，壮族，居民，住广西壮族自治区大新县。与被告农彩霞系夫妻关系。 被告：农炳昌，男,1979年8月11日出生，壮族，居民，住广西壮族自治区大新县。 被告：广西大新名厦置业投资有限公司，住所地广西壮族自治区大新县桃城镇伦理路****。统一社会信用代码：914514240527144781。 法定代表人：陈锋，董事长。 委托诉讼代理人：曾俊瑞，该公司员工。 委托诉讼代理人：莫艳霜，该公司员工。 第三人：中国工商银行股份有限公司大新县支行，住，住所地广西壮族自治区大新县桃城镇民生街**一社会信用代码：91451424899691961T。 法定代表人：蒋平，该行行长。 委托诉讼代理人：赵锡利，该行职员。 原告崇左市住房公积金管理中心（下称崇左管理中心）与被告农彩霞、农炳昌、广西大新名厦置业投资有限公司（下称大新名厦公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月9日公开开庭审理了本案。原告崇左管理中心的委托代理人卢海波、被告农彩霞的委托诉讼代理人暨被告农炳昌、被告大新名厦公司的委托诉讼代理人曾俊瑞、莫艳霜、第三人中国工商银行股份有限公司工商支行（下称大新工行）的委托诉讼代理人赵锡利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崇左管理中心向本院提出诉讼请求：1.解除农彩霞、农炳昌与大新工行签订的《个人购房借款∕担保合同》；2、农彩霞、农炳昌向崇左管理中心偿还借款本金233324.52元及利息22826.98元（利息、罚息按合同约定利率暂计至2020年3月20日止，其余利息另计至还清全部借款本息之日止）；3.大新名厦公司对农彩霞、农炳昌应承担的债务承担连带偿还责任；4.崇左管理中心对农彩霞、农炳昌提供抵押的位于大新县不动产在债权范围内享有优先受偿权；5.因处理本案委托代理律师所产生的律师代理费用11759元由农彩霞、农炳昌、大新名厦公司负担。事实和理由：2015年7月15日，崇左管理中心与大新工行签订有《个人住房组合贷款合作及委托协议》，约定由崇左管理中心负责住房公积金借款所期望的受理和审批，并向大新工行签发委托放款通知，第三人根据崇左管理中心的要求，负责与借款人签订住房公积金借款合同，办理抵押手续，落实发贷条件，受托发放贷款及办理贷款委托扣款、计结息工作。2015年7月28日，农彩霞、农炳昌以需要资金购买大新县城伦理路天境·名厦小区第1栋3层312号房为由向崇左管理中心申请贷款25万元。崇左管理中心审批通过后，向大新工行发出个人住房委托贷款发放通知书。大新工行根据上述通知书的委托要求，与农彩霞、农炳昌签订《个人购房借款/担保合同》，合同编号为〔公〕字〔崇〕行〔大新〕支行〔2015〕年〔0016〕号。合同约定由农彩霞、农炳昌向崇左管理中心借款25万元，期限为20年，从2015年7月28日起至2035年7月28日止，利率根据国家住房公积金贷款利率确定，且随利率变化而进行调整；采用等额本息还款方法，逾期还款则按合同约定计收罚息及复利；如借款人未能按时还款本息，住房公积金管理中心或贷款人有权解除合同，要求借款人立即偿还剩余贷款本息。合同签订后，大新工行于2015年7月28日把25万元贷款发放给农彩霞、农炳昌，之后农彩霞、农炳昌不能按时足额还款，从2017年6月28日开始便一直没有还款，截止2020年3月20日，尚欠本金233324.52元及利息22826.98元，经多次催促至今未能清偿。为维护自身合法权益，崇左管理中心请求法院依法判决，支持前述诉讼请求。 农彩霞、农炳昌共同辩称，尚欠涉案借款本息是事实，只是农彩霞本人现在监狱服刑没有偿还能力，仅由农炳昌一人负担，但疫情原因没有经济收入比较困难，希望给予一定时间才能够偿还贷款本息。 大新名厦公司辩称，1.大新名厦公司不是本案适格被告。大新工行未授权崇左管理中心，崇左管理中心无权追究大新名厦公司的违约责任。2.假如大新名厦公司是适格被告，崇左管理中心没履行催告义务，违反合同约定，无权解除合同，无权追究农彩霞、农炳昌及大新名厦公司的违约责任。从崇左管理中心提交的证据材料来看，其于2019年8月才开始委托律师，律师函落款时间为2018年11月26日和2019年6月19日。EMS回执体现其于2018年11月30日寄出一份材料，但无法证明是律师函，无法证明文件内容，收件人栏没有签收记录，无法证明已经送达。除了律师函也没有其他催款材料。大新名厦公司没有收到任何关于农彩霞、农炳昌逾期还款的催款通知。故崇左管理中心没有履行催告义务。3.退一步而言，如崇左管理中心有权解除合同，应追究合同相对人的违约责任。农彩霞、农炳昌尚欠的借款本息应由其偿还，大新名厦公司不应承担连带偿还责任。农彩霞、农炳昌与大新工行签订借款合同，其不按时借款，大新名厦公司没有收到催款通知，故担保责任对大新名厦公司不发生法律效力。2013年5月3日，大新名厦公司与大新工行签订《天境·名厦小区按揭项目保证协议》。为了借到贷款，农彩霞、农炳昌以涉案房产作了抵押。根据《物权法》第176条规定，债权人应当先就农彩霞、农炳昌提供担保的房屋实现债权。崇左管理中心提供的证据材料没有就律师代理费的承担进行约定，故主张被告方承担律师费不应得到支持。而且，主张的律师费高于《广西律师收费标准》的收费规定，也没有发票提供。本案诉讼费用负担问题由法院依法处理。 大新工行述称，对崇左管理中心的诉讼请求没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据即崇左管理中心提供的《个人住房组合贷款合作及委托协议》、农彩霞和农炳昌身份证复印件、户口簿复印件、《个人购房借款/担保合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账清单等，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.律师催告函、解除住房公积金委托贷款借款合同律师函、国内标准快递回执单。农彩霞、农炳昌、大新名厦公司有异议，认为没有收到过。因崇左管理中心按双方约定的送达地址寄送文件，符合约定，予以认定。2.委托代理合同、2019年7月逾期贷款起诉明细表及发票。农彩霞、农炳昌、大新名厦公司有异议，认为收费过高不合法。因经核实该证据具有真实性、合法性、关联性，予以认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：农彩霞与农炳昌系夫妻关系。农彩霞以按揭购房的方式购买位于大新县，向崇左管理中心申请了住房公积金贷款，崇左管理中心依据其与大新工行签订的《个人住房公积金委托贷款委托协议》，委托第三人大新工行向农彩霞发放住房公积金贷款，第三人大新工行依据原告崇左管理中心的住房公积金委托贷款通知单，于2015年7月28日与农彩霞签订了编号为A：〔公〕字〔崇〕行〔大新〕支行〔2015〕年〔0016〕号《个人购房借款∕担保合同》，农炳昌作为房屋的共有人，在合同的共同借款人和抵押物共有人处签名、捺印；大新名厦公司作为保证人在合同的保证人栏盖章。大新工行于2015年7月28日向农彩霞发放借款25万元，借款期限为240个月即2015年7月28日至2035年7月28日，借款利息、罚息依据合同第四十三条贷款利率条款、第五十二条罚息利率条款确定。合同还约定借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括不限于评估费、拍卖费等由借款人承担；贷款到期借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或变卖抵押物，以所得价款优先受偿;贷款人向约定的送达地址或借款人、担保人另行书面通知的地址寄送相关文件，即视为已向受送达人履行送达义务等内容。从2017年6月28日起，农彩霞开始有逾期还款行为，至2020年3月20日止，农彩霞尚欠借款本金233324.52元及利息22826.98元元未偿还。贷款逾期后，崇左管理中心曾发出催付通知和要求解除借款合同等相关文件。2020年5月，崇左管理中心诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案当事人的争议焦点为：1.大新名厦公司是否应当承担本案连带偿还责任；2.农彩霞、农炳昌是否应当负担因本案开支的律师代理费。 我国法律明确规定，依法成立的合同，对合同的各方当事人具有法律约束力。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。农彩霞、农炳昌因按揭购房向崇左管理中心申请了公积金贷款，崇左管理中心依据其与中国工商银行广西区分行营业部签订的个人住房公积金委托贷款委托协议，委托第三人大新工行向农彩霞、农炳昌发放住房公积金贷款，受托人大新工行与农彩霞签订了《个人购房借款∕担保合同》，并发放借款。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。故崇左管理中心为合同的实际权力义务人，其委托第三人大新工行与农彩霞、农炳昌签订的《个人购房借款∕担保合同》系各方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。合同签订后农彩霞、农炳昌未按合同约定按时还款有逾期超三个月的还款行为，已构成违约，为此，崇左管理中心要求解除合同、偿还借款本金及利息，农彩霞、农炳昌并无异议，予以确认。大新名厦公司辩称其并非本案适格被告以及不应承担本案连带偿还责任，因缺乏事实和法律依据，不予支持。大新名厦公司作为担保人自愿在合同书上盖章认可，应当受合同约定约束，对农彩霞、农炳昌的贷款承担连带保证责任。 关于农彩霞、农炳昌是否应当负担因本案开支的律师代理费问题，崇左管理中心提交的委托代理合同、补充协议、聘请律师费用发票能证实其因本次诉讼支付律师费，经本院核查，崇左管理中心支付的律师费用符合《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，系合理支出。双方签订的《个人购房借款∕担保合同第二部分》通用条款明确约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括不限于评估费、拍卖费等由借款人承担。现因借款人未按期还款，才引起本案诉讼，崇左管理中心主张律师代理费由借款人承担符合合同约定，予以支持。农彩霞、农炳昌、大新名厦公司辩称律师代理费过高以及没有约定、不应当由其承担，因缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，大新工行受托崇左管理中心与农彩霞、农炳昌签订的《个人购房借款∕担保合同》合法有效，农彩霞、农炳昌借款后未按时还款，已构成违约。崇左管理中心主张解除借款合同、借款人偿还本息、负担律师代理费等诉讼请求符合事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除崇左市住房公积金管理中心委托第三人中国工商银行股份有限公司大新工行与农彩霞、农炳昌签订的《个人购房借款∕担保合同》； 二、农彩霞、农炳昌共同偿还崇左市住房公积金管理中心借款本金233324.52元以及利息，利息以欠款本金233324.52元为基数，从2017年6月28日起计，按照《个人购房借款∕担保合同》的约定计至还清本息止； 三、广西大新名厦置业投资有限公司对农彩霞、农炳昌应承担的上述债务承担连带偿还责任； 四、崇左市住房公积金管理中心对农彩霞、农炳昌提供抵押的位于大新县不动产在债权范围内享有优先受偿权； 五、因处理本案委托代理律师所产生的律师代理费用11759元由农彩霞、农炳昌负担。 上述判决，义务人应于本判决生效后十五日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5318元，减半收取计2659元，由农彩霞、农炳昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  赵立克 二〇二〇年七月三十一日 书记员  何春艳 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十六条保证的方式有： （一）一般保证； （二）连带责任保证。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。