福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初3129号 原告：陈剑松，男，1973年1月22日出生，汉族，住福建省仙游县。 原告：陈丽仙，女，1978年5月28日出生，汉族，住青海省西宁市城**，现住福建省仙游县。 两原告的共同委托诉讼代理人：戴清伟，福建格中律师事务所律师。 被告：仙游汉和房地产开发有限公司，住所地福建省仙游县鲤城街道北二环东大路**，统一社会信用代码91350322MA32TLWU93。 法定代表人：彭建霞，经理。 委托诉讼代理人：王少协，福建壶兰律师事务所律师。 原告陈剑松、陈丽仙与被告仙游汉和房地产开发有限公司（以下简称为“汉和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告陈剑松、陈丽仙的共同委托诉讼代理人戴清伟，被告汉和公司的委托诉讼代理人王少协到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈剑松、陈丽仙向本院提出诉讼请求：1.判令汉和公司支付给陈剑松、陈丽仙以购房款总额5630336元为基数自2019年7月1日起至商品房经验收合格并通知陈剑松、陈丽仙交房之日止按每日万分之一计算延期交付商品房违约金，暂计至起诉之日时的违约金为159901.54元；2.判令本案诉讼费由汉和公司承担。事实和理由：陈剑松、陈丽仙与汉和公司于2018年4月21日签订合同编号为201801937的《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：“陈剑松、陈丽仙以5630336元的价格购买汉和公司开发的仙游院子楼盘1X号楼1XXX号住宅一幢。同时约定汉和公司应于2018年12月30日前将上述商品房交付陈剑松、陈丽仙，否则汉和公司应赔偿陈剑松、陈丽仙违约金”。合同签订后陈剑松、陈丽仙依约足额向汉和公司支付了全部购房款，然而汉和公司未按约交付商品房，已构成违约。陈剑松、陈丽仙为维护其合法权益，根据相关法律规定，特向本院提起诉讼，请求判如所请。 汉和公司辩称：1.双方已经对商品房的具体交付时间做出变更。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议十一第四条第一款约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的该房屋交付时间为原则规定，具体时间双方变更为以出卖人发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（出卖人可以提前交房），买受人对此无异议。”根据合同该约定，交房时间尚未确认，因此不存在违约行为。2.即使认定被告存在逾期交房的情形，按照《附件十一》第8条第二款之约定，被告仅需向原告支付违约金1000元。3.根据该系列案件生效判决结果，法院认定《附件十一》第8条第二款关于逾期交房违约金1000元的约定属于无效约定，原告应当举证证明其实际损失。根据《合同法》及《最高法关于商品房买卖合同司法解释》规定，若商品房买卖合同中未约定逾期交房违约金，原告应当举证其损失，而损失的计算方式为“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，因此，本案并非违约金过低，乙方请求增加的情形，法院无法根据案件情况予以调整。 经审理查明，汉和公司以出让方式取得位于仙游县鲤城街道北二环东大路1号地块的建设用地使用权，土地使用权证号为仙国用（2016）第QY3124号，并经有关主管部门批准建设商品房，名称为“仙游院子”。讼争房屋已由仙游县住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为（2018）莆房许字第0810号。2018年4月21日，陈剑松、陈丽仙（买受人）与汉和公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同编号201801937。与本案有关的商品房买卖合同主要内容：1.陈剑松、陈丽仙向汉和公司购买“仙游院子”1X＃楼房号为1XXX号楼房一幢，每平方米单价12800元，购房总价款5630336元；陈剑松、陈丽仙应于2018年4月21日前支付首期款2260336元，余款337万元向厦门银行股份有限公司莆田分行申请贷款支付；2.交付时间和手续：出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任，详见附件十一补充协议；3.对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。在补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一补充协议与本案有关的主要内容：1.房屋交接，《商品房买卖合同》第十一条约定的该房屋交付时间为原则规定，具体时间双方变更为以出卖人发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（出卖人可以提前交房），买受人对此无异议。……；2.《商品房买卖合同》第十二条变更为：出卖人自身原因造成未在《商品房买卖合同》约定期限内将该房屋交付买受人，则：⑴买受人给予出卖人180日宽限期。宽限期内，合同继续履行，出卖人无须向买受人承担违约责任；⑵如宽限期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自《商品房买卖合同》约定的交付期限届满后181日起，至实际交付之日止，出卖人应向买受人一次性支付1000元的违约金，合同继续履行。”上述合同、补充协议签订后，陈剑松、陈丽仙按约支付了购房款5630336元。因汉和公司至今未交付涉案房屋，陈剑松、陈丽仙遂于2020年5月9日诉至本院请求处理。 上述事实，有当事人的陈述，陈剑松、陈丽仙提供商品房买卖合同（预售）及附件一份、福建增值税普通发票复印件三份等证据予以证实，经审查，本院予以认定。 本案的争议焦点为：一、汉和公司是否存在逾期交房行为？二、违约金如何计算问题？对此，本院予以分析认定如下： 一、汉和公司是否存在逾期交房行为。 陈剑松、陈丽仙主张，双方签订的商品房买卖合同约定汉和公司应在2018年12月30日前交付涉案商品房，而汉和公司至今未交付房屋，构成违约。按照合同约定，补充协议减轻汉和公司的义务，无效。 汉和公司认为，根据双方签订的商品房买卖合同及附件约定，交房时间具体变更为以汉和公司发放的入伙通知书载明的时间为准，而汉和公司至今未发放入伙通知书，故汉和公司不存在逾期交房的违约行为。 本院审查认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方在案涉的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。在补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方在《商品房买卖合同（预售）》中对于案涉房屋的交付时间已经明确为2018年12月30日，即显然不属于“未约定”或“约定不明”的内容，因此双方所签订《附件十一补充协议》，就房屋交付时间进行另行约定“以出卖人发放《入伙通知书》载明的交房时间为准”，此“无期”交房时间的约定，相当于免除了汉和公司不能按时交付房屋的违约责任，排除了陈剑松、陈丽仙主张逾期交房相关责任的权利，不但不符合《商品房买卖合同（预售）》中的上述约定，而且违反合同诚实、公平原则，违背了陈剑松、陈丽仙签订合同初衷，违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，应认定该条款无效。《附件十一补充协议》中约定：“出卖人自身原因造成未在《商品房买卖合同（预售）》约定期限内将该房屋交付买受人，买受人给予出卖人180日宽限期”。并非免除汉和公司的逾期交房义务，仅是对交房期限做出一定的顺延，并未排除购房者主要权利，应认定有效。综上分析，双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间为2018年12月30日前，加上宽限期180天，本案的交房时间应为2019年6月28日前。但至今汉和公司未能交付涉案房屋，构成违约，应当承担违约责任。 二、违约金如何计算问题。 陈剑松、陈丽仙主张，逾期交房违约金以总购房款5630336元为基数自2019年7月1日起按日万分之一计至验收合格并通知交房之日止。 汉和公司认为，根据双方签订的补充协议约定，汉和公司有180日的宽限期；如未能在商品房买卖合同约定期限届满之日181日起至实际交付之日止，汉和公司一次性支付1000元的违约金。 本院审查认为，因购房人购买房屋，其目的是取得所购买房屋的所有权。本案中，汉和公司不能在约定的宽限期满前交房，构成违约。违约金兼具补偿性和惩罚性两种功能，1000元逾期交房违约金既不足以弥补逾期交房给购房者造成的损失，也不足以体现对汉和公司逾期交房的惩罚性。根据合同公平原则并参照《商品房买卖合同（预售）》中对陈剑松、陈丽仙逾期付款责任的约定以及当地房租水平，本院酌情认定汉和公司应自逾期交房之日起按购房总款的日万分之一承担违约金。 综上所述，本院认为，当事人应当遵循诚实信用、公平原则确定各方的权利和义务并予履行。如上分析，汉和公司在履行合同过程中，构成违约，应依法承担违约责任，陈剑松、陈丽仙请求汉和公司自2019年7月1日起以购房总款5630336元为基数按日万分之一计至验收合格并通知交房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。汉和公司的辩解，依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下： 仙游汉和房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给陈剑松、陈丽仙逾期交房违约金，违约金计算方法：以购房总款5630336元为基数，自2019年7月1日起按日万分之一计至验收合格并通知交房之日止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3498元，减半后收取1749元，由仙游汉和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  陈斌 二〇二〇年七月三十一日 书记员  林琳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。