广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3157号上诉人（原审原告）：陈亚丽，女，1987年7月7日出生，汉族，住河南省鹿邑县********圣水庙。委托诉讼代理人：叶锦芬，广东国中律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭金花，广东国中律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山市广裕实业开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****广裕商业广场1区145卡,统一社会信用代码914***********465N。法定代表人：彭凤，该公司经理。委托诉讼代理人：芦道宾，广东德元律师事务所律师。上诉人陈亚丽因与被上诉人中山市广裕实业开发有限公司（以下简称广裕公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈亚丽上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈亚丽的一审诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误。一、《认购书》已具备商品房买卖合同的主要内容，视为商品房买卖合同，而非一审判决认定的预约合同。1.《认购书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，商品房买卖合同核心性条件具体为：（1）当事人名称或姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的总价款、付款方式、付款时间；（4）交付使用条件及日期；（5）公共配套建筑的产权归属；（6）办理产权登记有关事宜；（7）违约责任的约定。其中，（1）、（2）、（3）已在《认购书》明确约定，另《认购书》中第九款将余下的（4）、（5）、（6）、（7）项商品房买卖合同条款在公示的合同样板中双方进行了确认与约定。2.截至2018年4月17日，陈亚罚付定金20000元已转化为首期款，广裕公司于2017年11月10日与2018年4月17日向陈亚丽出具名为“房款”的收据，金额分别是50000元与104460元，三次共付金额为174460元，已超过《认购书》约定的首期款和支付比例，陈亚丽已履行了相应的付款义务，达到了《认购书》约定的商品房买卖合同签署的条件。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《认购书》应当认定为商品房买卖合同。二、《认购书》的合同主体已变更为陈亚丽，一审未予认定显属错误。从一审证据我方提交的广裕公司向陈亚丽出具的购房款收据与微信聊天记录，广裕公司提交的《声明书》、《律师函》均能证明案涉合同主体已变更为陈亚丽。三、广裕公司要求陈亚丽另外多交50000元才同意继续履行合同，属于单方变更合同行为，违反交易诚信原则。针对陈亚丽的上诉请求，广裕公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回陈亚丽的上诉请求，维持原判。陈亚丽向一审法院起诉请求：1.判令广裕公司与陈亚丽以认购书价格554460元签订广裕花园2期19栋801房的《商品房买卖合同》；2.广裕公司承担陈亚丽在本案中支付的律师费。一审法院认定事实：2016年5月7日，陈亚罚（乙方）向广裕公司（甲方）认购了位于中山市广裕花园商住小区*期19幢801单元，双方签订《认购书》约定全部房款为554460元；乙方同意签署认购书时支付定金2万元；按揭付款（商业贷款）：乙方须于2016年12月31日前支付首期房款146460元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款388000元由银行提供按揭贷款；乙方需在2016年12月31日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；违约10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；乙方同意签署本认购书后在该单位的销售全过程中不更名、不增减名和不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可单方终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。该合同甲方签章处由广裕公司加盖公章并由经办人签名，乙方签章处由陈亚丽作为代签人签名并代签陈亚罚名字。当日，广裕公司开具收据，确认收到陈亚罚支付购房定金2万元。2017年11月10日，广裕公司开具收据，确认收到陈亚丽交来案涉房产房款5万元。2018年4月17日，广裕公司开具收据，确认收到陈亚丽交来案涉房产房款104460元。广裕公司认为，认购手续包括认购书及交纳购房款一直是陈亚丽代陈亚罚办理，因此开具收据确认收到陈亚丽交款。之后，陈亚丽向广裕公司提出双方签订案涉房产的《商品房买卖合同》未果，遂诉至一审法院，提出前述诉求。一审法院另查明：陈亚丽、广裕公司确认，陈亚罚于2018年4月16日向广裕公司出具《声明书》，声明：“本人于2016年5月7日与广裕花园协议，广裕花园19栋801室，现转让给陈亚丽。由此所产生的一切法律纠纷均由本人承担，与广裕花园公司无关。”一审法院又查明：陈亚丽提交其与“邓姐姐广裕物业”的微信聊天记录拟证明，广裕公司要求其补交5万元，才同意签订《商品房买卖合同》。该记录主要内容为：“邓姐姐广裕物业”告知陈亚丽，补交5万元和交纳的期限是公司领导处理的结果，现已通知到你。广裕公司认可该证据的真实性，但认为这只是以前的交涉结果。一审法院再查明：2018年11月21日，广东德元律师事务所律师芦道宾向陈亚丽及陈亚罚发出律师函，主要内容为：本律所受广裕公司委托，指派本律师就案涉房产买卖合同问题致函二位，望尽快解决。经委托人多次催促，截止本函发出之日，二位没有支付146460元购房款，也没有签订《商品房买卖合同》，更没有办理银行按揭贷款，二位的违约行为已经给委托人造成严重损失。鉴于此，委托人特通过本律师通知二位：1.请二位在收到本函后5日内尽快到委托人处签订《商品房买卖合同》，缴纳相应的购房款，办理按揭贷款等手续；2.若二位逾期仍不履行的，委托人将解除认购合同，没收二位定金，另行销售房屋，并保护追究违约责任的权利。一审法院认为：本案的争议焦点为，陈亚丽、广裕公司是否存在预约合同关系。案涉的《认购书》未约定广裕公司的交房、办证义务内容及相应的违约责任，而相关内容属于商品房预售合同的根本要素，也是履约最为核心的内容之一，需要双方在签署《商品房买卖合同》时予以确定，故而从法律性质而言，《认购书》是当事人为将来订立本约而达成的意向性协议，为预约。现陈亚丽主张其已继受了陈亚罚与广裕公司所签订的《认购书》中陈亚罚的权利义务，广裕公司予以否认。一审法院认为，合同关系的建立必须有当事人双方真实清晰自愿的意思表示。本案中，虽然广裕公司出具收据确认收到陈亚丽交来购房款，也曾提出过补交5万元的解决方案，向陈亚丽发过律师函，但均不能证明广裕公司同意变更或认可《认购书》的相对人为陈亚丽。因此，在陈亚丽、广裕公司间未成立预约合同关系，且广裕公司不同意与陈亚丽签订《商品房买卖合同》的情况下，陈亚丽诉请广裕公司与其签订《商品房买卖合同》，既缺乏事实与法律依据，也有悖合同订立的自愿原则，故一审法院不予支持。对于陈亚丽提出的律师费诉请，亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回陈亚丽的全部诉讼请求。案件受理费9344元，减半收取为4672元，由陈亚丽负担。本院二审期间，广裕公司未向本院提交新证据。陈亚丽围绕其上诉请求向本院提交了如下证据：《认购书》、《中山市商品房买卖合同》。经庭审质证，广裕公司对上述证据的真实性、合法性均确认，但对关联性均不确认。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：陈亚罚（乙方）与广裕公司（甲方）签订的《认购书》载明：乙方必须按双方约定的付款方式和期限到广裕公司销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。该商品房面积以签署《商品房买卖合同》约定为准，成交价按认购书中建筑面积单价重新计算。本院认为，陈亚罚与广裕公司签订的涉案《认购书》约定，双方签订该《认购书》后，双方尚须签订《商品房买卖合同》，交易的商品房的面积以《商品房买卖合同》的约定为准，成交价亦按《认购书》中载明的建筑面积单价重新计算，故该《认购书》系双方为将来签订本约合同而预先签订的预约合同。同时，该《认购书》并未约定广裕公司的交房、办证的义务及相应的违约责任等核心内容，相关问题亦留待双方在签订《商品房买卖合同》时予以明晰，故从合同构成内容来看，该《认购书》亦属于预约合同的范畴。本案中，陈亚丽以陈亚罚已向其转让涉案《认购书》中买受人的权利义务，且已征得广裕公司的同意为由，提起本案诉讼，主张广裕公司按照认购书的购房价格就涉案商品房与其签订《商品房买卖合同》，故本案属于商品房预约合同纠纷，一审法院对此认定正确，本院予以确认。本案中，陈亚丽主张陈亚罚已将其在涉案《认购书》中的权利义务转让给陈亚丽，并已征得了广裕公司的同意，为此，陈亚丽提交了《声明书》、《律师函》及微信聊天记录、收据等证据佐证其主张，但广裕公司对此不予确认。而根据审理的事实可知，涉案《认购书》载明涉案商品房的认购人系陈亚罚，陈亚丽在该认购书上代签陈亚罚及其本人签名，故陈亚丽系作为陈亚罚的代理人与广裕公司签订涉案《认购书》。虽然陈亚罚曾在2018年4月16日向广裕公司出具《声明书》，声明其将涉案《认购书》上载明的涉案商品房转让给陈亚丽，由此产生的一切法律纠纷由其本人承担，与广裕公司无关，但广裕公司并未在该《声明书》上签章确认或同意该转让行为，陈亚丽亦未与广裕公司重新签订《认购书》或其他购房协议。同时，虽然陈亚丽在陈亚罚出具涉案《声明书》后，曾向广裕公司交纳涉案商品房的购房款104460元，广裕公司亦向陈亚丽开具了相应的收款收据。但陈亚丽在2016年5月7日系作为陈亚罚的委托代理人在涉案《认购书》上签名，且陈亚丽在陈亚罚出具涉案《声明书》前（2017年11月10日）亦曾向广裕公司交纳涉案商品房的购房款5万元，广裕公司亦向陈亚丽出具相关的收据，而陈亚丽交纳的该5万元购房款显然系其为陈亚罚购买涉案商品房所交纳。因此，根据陈亚丽系作为陈亚罚的委托代理人签订涉案《认购书》以及其曾在陈亚罚出具涉案《声明书》前向广裕公司支付购房款的情况，尚不能排除陈亚丽向广裕公司交纳的上述104460元购房款系为陈亚罚所交纳，本案仅凭陈亚丽在陈亚罚出具《声明书》后曾向广裕公司交款的事实，尚不能认定广裕公司已与陈亚丽形成买卖商品房的合同关系。此外，虽然陈亚丽在本案中提交的《律师函》、微信聊天记录等证据可以证明广裕公司曾与陈亚罚、陈亚丽就涉案商品房交易的事宜进行沟通，但双方并未达成一致意见，广裕公司亦未明确表示同意陈亚罚将其在涉案《认购书》中的权利义务概括转移给陈亚丽。相反，广裕公司所发送的《律师函》载明的对象为陈亚罚、陈亚丽，故从该《律师函》发送的对象来看，不能认定陈亚罚已退出涉案商品房的交易、陈亚丽已取代陈亚罚作为涉案商品房买受人的合同主体地位。故陈亚丽提交的该部分证据亦不能证明广裕公司与陈亚丽已就交易涉案商品房形成合同关系，陈亚丽应承担举证不能的不利法律后果，本院对其上诉主张不予支持。综上所述，陈亚丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9344元，由上诉人陈亚丽负担（陈亚丽已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年七月七日书记员  韦健淳