广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1914号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李晓晓，男，1987年2月3日出生，瑶族，住广西壮族自治区兴安县。 委托诉讼代理人：覃升锋，广西金和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐丽芳，女，1964年4月15日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：仇辉，广西嘉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人；廖毅，广西嘉合律师事务所律师。 上诉人李晓晓因与被上诉人唐丽芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院在2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 -2- 李晓晓上诉请求：1．撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初2875号民事判决书；2．改判上诉人与被上诉人解除《房地产买卖协议》；3．改判被上诉人向上诉人支付违约金6万元（包含定金1万元）；4．改判上诉人无息退还被上诉人的购房款19万元和2013年1月1日起本套房产的贷款按揭本金71143.79元（暂计至2019年11月16日，最终以实际还款数额计算）；5．改判被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1．一审判决事实不清。一审法院认为“涉诉《房地产买卖协议》系原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的．．．．．．唐丽芳向李晓晓支付的按揭款应在总房款478000元中予以抵扣”是错误的。上诉人认为购房款金额除被上诉人应向上诉人支付现金478000元外，还应支付本套房屋的按揭贷款。2．一审判决存在不公。上诉人依法解除与被上诉人签订的《房地产买卖协议》有理有据。2018年9月5日上诉人给被上诉人发《告知函》，告知被上诉人已取得该房屋不动产权，请求被上诉人支付第二期购房款，同时明确告知被上诉人已经违约应承担5万元的违约金。上诉人已履行了《房地产买卖协议》的义务，并善意提示了被上诉人应如约履行合同。被上诉人认为其已支付的按揭房款应从第二期房款抵扣，视为对《房地产买卖协议》所确定的购房金额进行实质性变更，属于新的要约。本案中上诉人的经济利益受严重损害，且不符合交易习惯，被上诉人已占有、使用了该房屋并从中获益。综上，一审法院判决事实不清，处理不公，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。 唐丽芳辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉人的上诉请求。双方签订的《房地产买卖协议》是合法有效的，应当继续履行。被上诉人在签订协议后代上诉人偿还的房屋按揭贷款本金及利息应当从双方约定的整个房屋买卖价款 -3- 中扣除。 唐丽芳向一审法院起诉请求：1．确认双方《房地产买卖协议》第二期房款为105120元（暂计至2019年9月，后续数额再以实际还贷数额减除）；2．被告（反诉原告）李晓晓继续履行房屋买卖合同义务，配合原告办理桂林市象山区万正西区国际19栋1单元5-2号房屋的产权过户手续；3．由被告承担本案的诉讼费用。 李晓晓向一审法院提出反诉请求：1．判令反诉人与被反诉人解除《房地产买卖协议》；2．判令被反诉人向反诉人支付违约金60000元（包含定金10000元）；3．判令反诉人无息退还被反诉人的购房款190000元和2013年1月1日起本套房产的贷款按揭款本金71143.79元（暂计至2019年11月16日，最终以实际还款数额计算）；4．判令被反诉人承担本诉与反诉的诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年12月14日，李晓晓（卖方、甲方）与唐丽芳（买方、乙方）、桂林市蜗居房地产中介有限公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖协议》，约定（摘录）：“经丙方介绍，甲方自愿将坐落在桂林市象山区万正西区国际19栋1单元5-2号房的房产（建筑面积：78.01平方米）出售给乙方，总价为478000元；在合同签订时，乙方支付给甲方购房定金10000元，在第一期房款支付时冲抵房款；购房款分三期付清，第一期购房款乙方应于2012年12月30日前支付200000元（含定金）给甲方，第二期购房款乙方于出甲方新房产证并办理该房屋解押手续时支付244500元给甲方，第三期购房款乙方应于办理该房屋过户手续当日支付33500元给甲方；该房产交易所有税费由乙方承担；甲方应于乙方付清第一期房款当天将上述房屋交付给乙方使用；本套房产现 -4- 是合同房，等甲方房产证出来后再办理过户手续，甲方房产证出来后，甲方需积极配合乙方及丙方办理该房屋的过户手续；乙方中途毁约或未按本协议条款规定付清任何一期房款时，乙方应支付延期利息，每天按甲方金额的千分之二计利息，由乙方支付给甲方；保留期限届满，乙方仍然延期未付应支付款项，即视为自动放弃购置，甲方有权将该房产转卖给他人，乙方不得有异议，乙方所交的购房款甲方在三日内不计利息予以退还，乙方不得向甲方索还定金，定金视为违约金归甲方所有，并承担违约金50000元；如甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起三日内向乙方退还所交房款，逾期每天按所收房款的千分之二计息支付给乙方，甲方应在毁约之日起三日内将定金双倍返还给乙方，并付给乙方违约金50000元；2013年1月1日起本套房产的贷款按揭由乙方支付，如因乙方未及时还按揭贷款，造成甲方在银行的信用问题遭到损害，乙方需负责”。 合 同 签 订 后 。 唐 丽 芳 依 约 向 李 晓 晓 支 付 了 第 一 期 购 房 款 000元，并按约从2013年1月1日起将涉案房屋按揭贷款支付给李晓晓，李晓晓依约将房屋交付给唐丽芳。唐丽芳将涉诉房屋装修使用至今。2017年7月24日，李晓晓取得涉诉房屋不动产权证书【证号为：桂（2017）桂林市不动产权第0014053号】。之后，双方去办理涉诉房屋的银行解押手续，因涉诉合同的履行问题产生争议而未能完成。 另查明，李晓晓于2010年11月购买涉案房产，当时购买总价为371428元（包含按揭款贷款本金260000元）。截止双方签订涉诉《房地产买卖协议》之日，李晓晓已归还涉诉房屋贷款 本 金 . 元 。 支 付 利 息 . 元 。 剩 余 贷 款 本 金 531. 78元；从2013年1月1日起至2019年11月止，唐丽芳向李晓晓 支 付 涉 诉 房 屋 按 揭 贷 款 合 计 470. 元 （ 其 中 -5- 贷款本 金 143. 79元，利息70327.19元）。截止2019年11月，涉诉房屋尚有贷款本金173387.99元未归还。 一审法院认为，涉诉《房地产买卖协议》系原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，内容、形式均未违反国家法律法规的强制性规定，属合法有效合同。现原、被告双方对于涉诉《房地产买卖协议》约定的相关条款的理解存在争议，唐丽芳认为其与李晓晓签订的《房地产买卖协议》约定的房屋总价为478000元，因此，其只应向李晓晓支付该478000元购房款的义务，涉诉房屋按揭贷款应由李晓晓承担；李晓晓则认为上述合同已明确约定，2013年1月1日起涉诉房屋的按揭贷款由唐丽芳支付，因此唐丽芳除应向李晓晓支付购房款478000元，还应偿还涉案房屋按揭贷款。对此该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先，原、被告系房屋买卖合同关系，唐丽芳作为买方其主要合同义务系向卖方支付房款，涉案《房地产买卖协议》已明确约定房屋总价为 元 。 因 此 唐 丽 芳 的 主 要 合 同 义 务 是 向 卖 方 支 付 总 房 款 000元。现李晓晓主张唐丽芳在支付上述合同约定的总房款之外，还应最终支付该房屋剩余按揭贷款本金244531.78元，已超过唐丽芳就房屋买卖合同应承担的义务范围。且李晓晓作为房屋买卖合同的卖方，其主要合同义务系将涉诉房屋交付过户给买方，涉诉房屋因存在抵押贷款，无法办理过户手续，李晓晓作为按揭贷款合同主体负有向银行支付按揭款的义务，同时作为卖方负有清偿按揭贷款注销涉案房屋抵押权，以排除房屋进行过户交易障碍的义务。其次，从涉案房屋交易价格来看，李晓晓于2010年12月以总价371428元（包含银行贷款本金260000元）购买涉案房屋，2012年12 -6- 月其以总价478000元出售给唐丽芳，若如李晓晓所主张的，唐丽芳除应支付478000元总房款外，还应最终承担涉案房屋剩余贷款本金244531.78元，相当于唐丽芳需总共支付给李晓晓722531.78元才能买下涉诉房屋。该价格已远远超出李晓晓于2010年12月购买涉案房屋的价格，亦远远超过当时同地段的房屋市场价。因此，李晓晓的上述主张不符合常理，亦有违公平合理。虽涉案《房地产买卖协议》约定：“2013年1月1日起涉诉房屋的按揭贷款由唐丽芳支付”，但该按揭款是否最终由唐丽芳承担并未作明确约定，不能仅凭该约定内容就推断出唐丽芳除应向李晓晓支付房屋总价478000元外，还应向李晓晓支付涉诉房屋剩余贷款。因双方在签订《房地产买卖协议》时，李晓晓尚未取得涉诉房屋的所有权证书，无法将涉诉房屋过户至唐丽芳名下，因此双方约定在唐丽芳支付第一期购房款200000元，李晓晓将房屋交付给唐丽芳使用的情况下，由唐丽芳向李晓晓支付涉诉房屋每月按揭款，系根据当时房屋实际情况所作的合理约定，并不代表该房屋按揭款最终应由唐丽芳承担，唐丽芳向李晓晓支付的按揭款性质上应为涉诉房款，应在总房款478000元中予以抵扣。 现唐丽芳要求其已支付给李晓晓的按揭款应在第二期房款中予以抵扣，以确定其尚需支付的第二期房款金额。对此，该院认为，唐丽芳该主张符合双方合同约定，该院予以支持。如前所述，唐丽芳向李晓晓支付的按揭款性质上属其向李晓晓支付的购房款。截止2019年11月，唐丽芳已以支付按揭款名义给付李晓晓141470.98元，因此，截止2019年11月，唐丽芳除已向李晓晓支付第一期房款200000元之外，其又向李晓晓支付房款141470.98元，根据《房地产买卖协议》约定，唐丽芳应支付的第二期房款金额为244500元，因此，截止2019年11月唐丽芳第二期房款还应支付李晓晓的金额为103029.02元（244 -7- 500元-141470.98元，后续数额再以实际还贷数额减除）。 关于李晓晓要求与唐丽芳解除涉诉《房地产买卖协议》的问题。依法成立的合同对原、被告双方均有约束力，原、被告均应依照合同约定履行各自义务，未有合同约定解除或法定解除的情形，任何一方不得未经对方同意随意解除合同。现李晓晓诉请要求解除该合同，理由系唐丽芳未按合同约定支付第二期购房款，未能结清该房屋的贷款余额，且对合同约定的款项金额进行实质性的变更，故存在违约行为。对此，该院认为，首先关于唐丽芳是否未按合同约定支付第二期房款的问题。涉诉《房地产买卖协议》约定：“第二期购房款乙方于出甲方新房产证并办理该房屋解押手续时支付244500元给甲方”，据此该合同并未对李晓晓办理房屋解押手续与唐丽芳支付第二期购房款的履行先后顺序作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。”因此，李晓晓办理房屋解押手续与唐丽芳支付第二期购房款应同时履行，在李晓晓未办理房屋解押手续之前，唐丽芳有权拒绝支付涉诉房屋第二期购房款。李晓晓以唐丽芳未向其支付第二期房款为由主张唐丽芳构成违约，理由不成立。其次，关于唐丽芳是否应结清涉诉房屋贷款余额的问题，如前所述，根据涉案原、被告双方房屋买卖合同关系，李晓晓作为房屋买卖合同的卖方，其主要合同义务系将涉诉房屋交付过户给买方，涉诉房屋因存在抵押贷款，无法办理过户手续，李晓晓作为按揭贷款合同主体负有向银行支付按揭款的义务，同时作为卖方负有清偿按揭贷款注销涉案房屋抵押权，以排除房屋进行过户交易障碍的义务。因此，结清涉诉房屋贷款余额以办理涉诉房屋解押手续，系李晓晓应承担的合同义务，并非唐丽芳应履行义务，李晓晓以此为由主张唐丽芳违约，理由不成立。另李晓晓主张唐丽芳对合同约定的款项金额进行实质性的变更，故存在违约。亦 -8- 如前所述，唐丽芳以支付按揭款名义给付李晓晓的款项性质上应为涉案购房款，唐丽芳将其已支付的该款项在其第二期房款中予以抵扣，并未对涉案房屋各期的房款支付金额作出变更。因此，李晓晓以此为由主张唐丽芳构成违约，理由亦不成立。综上，对于李晓晓的反诉请求，即要求解除涉案《房地产买卖协议》，并要求唐丽芳支付违约金及李晓晓无息退还唐丽芳购房款190000元和按揭款本金71143.79元的反诉请求，该院不予以支持。原、被告双方均应按该合同约定继续履行各自的义务。 关于唐丽芳要求李晓晓继续履行房屋买卖合同义务，配合办理涉诉房屋的产权过户手续的问题，根据涉诉《房地产买卖协议》，李晓晓配合办理涉诉房屋产权过户手续的履行时间应在唐丽芳支付第二期购房款之后，因此，在唐丽芳未向李晓晓支付第二期购房款之前，无权要求李晓晓办理涉诉房屋的产权过户手续。因此，对于唐丽芳该项诉请，该院不予支持。 综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百二十五条、第六十六条、第六十七条、第九十三第、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）唐丽芳与被告（反诉原告）李晓晓2012年12月14日签订的《房地产买卖协议》第二期房款剩余款项为103029.02元（暂计至2019年11月，后续数额再以唐丽芳实际支付还贷数额减除）；二、原告（反诉被告）唐丽芳与被告（反诉原告）李晓晓应继续履行双方2012年12月14日签订的《房地产买卖协议》；三、驳回原告（反诉被告）唐丽芳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李晓晓的反诉请求。案件本诉受理费100元（唐丽芳已预交），反诉受理费3059元（李晓晓已预交），合计3159元，因适用简易程序，减半收取。 -9- 该款由李晓晓负担。 二审中，当事人均未提交新证据。上诉人对一审判决认定“2017年7月24日，李晓晓取得涉诉房屋不动产权证书”和“双方去办理涉诉房屋的银行解押手续，因涉诉合同的履行问题产生争议而未能完成”有异议，其称：1．涉诉房屋不动产权证书取得的时间为2018年2月8日，非2017年7月24日（该日为登记时间）；2．双方办理涉诉房屋的银行解押手续时，是因被上诉人资金没有到位而未能完成，并非系涉诉合同的履行原因。对此，本院经审查涉案相关证据和案件事实，2017年7月24日该日确为产权证登记时间非领证时间；办解押手续时资金不到位属于涉诉合同的履行原因。故上诉人提出的上述两点异议，异议1成立，异议2不成立。 综上，一审认定的事实除涉案房屋产权证书的领取时间有误外，其他查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一、被上诉人唐丽芳已支付给上诉人李晓晓的银行按揭款是否应在第二期房款中予以抵扣。二、上诉人李晓晓要求解除与被上诉人唐丽芳签订的《房地产买卖协议》是否有事实和法律依据。三、被上诉人唐丽芳是否应当承担违约责任并支付上诉人李晓晓违约金6万元（包含定金1万元）。 关于第一个焦点问题，即唐丽芳已支付给李晓晓的银行按揭款是否应在第二期房款中予以抵扣的问题。因涉诉《房地产买卖协议》系双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，属双方完全民事行为能力人之间的真实意思的表示，且没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，该协议合法 -10- 有效，合同双方均应严格按照约定履行义务、享受权利。合同第三条明确约定：购房款分叁期付清。其中第二期购房款项乙方（被上诉方）于出甲方（上诉方）新房产证并办理该房屋的解押手续时支付贰拾肆万肆仟伍佰元整给甲方。合同第十七条补充条款第2项约定：“2013年1月1日起本套房产的贷款按揭由乙方支付。”由此可知，第二期购房款项的支付时间（办理解押手续时）、数额（贰拾肆万肆仟伍佰元整）以及涉案房产的银行按揭贷款由乙方支付的约定是清楚、明确的。一审判决以涉案合同并未约定银行按揭贷款最终由唐丽芳“承担”为由，在被上诉人没有以“订立合同时显失公平”诉请变更或撤销合同的情况下，按“公平原则”处理本案不当，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”即依合同履行义务原则予以纠正。因此，被上诉人唐丽芳主张已支付给李晓晓的银行按揭款应在第二期房款中予以抵扣，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二个焦点问题，即上诉人李晓晓要求解除与被上诉人唐丽芳签订的《房地产买卖协议》是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，上诉人李晓晓主张被上诉人唐丽芳未按合同约定完全支付涉案房屋的银行按揭贷款，并在合理催告后仍以自己的行为表明不再履行支付按揭贷款的义务，致使合同目的无法实现，涉案合同应予解除。 -11- 对此，经审查，上诉人该项主张，符合查明的被上诉人不愿再按涉案合同继续履行支付按揭贷款义务的事实和上述法律，本院予以支持。 关于第三个焦点问题，即被上诉人唐丽芳是否应当承担违约责任并支付上诉人李晓晓违约金6万元（包含定金1万元）的问题。如上所述，因被上诉人不再履行涉案合同约定支付按揭贷款义务的原因，导致无法办理房屋解押手续及过户手续，致使其支付第二期购房款的条件不能成就，属于违反合同约定的行为，构成违约，应当承担违约责任。涉案合同第十一条约定：“乙方中途毁约或未按本协议条款规定付清任何一期房款时，甲方有权按照下列步骤处理该房产：1．甲方暂保留该房产七日，等候乙方付款，但在保留期间，乙方应支付延期利息，每天按应付甲方金额的千分之二利息，由乙方支付给甲方；2．保留期限届满，乙方仍然延期未付应支款款项，即视为自动放弃购置，甲方有权将该房产转卖他人，乙方不得有异议。乙方所交的购房款甲方在三日内不计利息予以退还，乙方不得向甲方还定金，定金视为违约金归甲方所有，并承担违约金人民伍万元整。3．乙方毁约如房产证已过户到乙方名下，甲方要求转户，则房产证再转回甲方名下所发生的一切费用由乙方承担。”条款中的“毁约”，即指完全不承认存在约定的所有事项，亦即全部否定协议的内容。条款中的“未按本协议条款规定付清任何一期房款”，即为不按协议约定的三期房款付清任何一期的意思表示。本案中，被上诉人不再继续履行支付按揭贷款义务的违约行为，属于违反涉案合同补充条款中特殊约定的情形，并非上述条款中“乙方中途毁约或未按本协议条款规定付清任何一期房款”之情形，故上诉人主张被上诉人应当向其支付违约金6万元（包含定金1万元），没有合同依据，本院不予支持。 综上所述，李晓晓上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 -12- 十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初2875号民事判决； 二、解除上诉人李晓晓、被上诉人唐丽芳、案外人桂林市蜗居房地产中介有限公司于2012年12月14日签订的《房屋买卖协议》； 三、上诉人李晓晓退回还被上诉人唐丽芳购房款190000元和按揭款141470.98元； 四、驳回上诉人李晓晓一审的其他反诉请求； 五、驳回被上诉人唐丽芳的一审诉讼请求。 一审案件受理费3159元，由被上诉人唐丽芳负担。二审案件受理费3832元，由上诉人李晓晓负担832元，由被上诉人唐丽芳负担3000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  容 艳 审 判 员  陆建华 审 判 员  唐 勇 -13- 二〇二〇年七月二十三日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  朱银燕