广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6821号原告（反诉被告）：丁林，男，1978年7月20日出生，汉族，住湖南省醴陵市，委托诉讼代理人：罗建军，男，1973年11月6日出生，汉族，住湖南省醴陵市，被告（反诉原告）：广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司，住所地广东省肇庆市建设三路**，统一社会信用代码91441200195291759D。法定代表人：陈业强，职务董事长。委托诉讼代理人：贺拥军，广东凯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋明，广东共建律师事务所律师。原告（反诉被告）丁林与被告（反诉原告）广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司（下称“肇庆建筑公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁林及其委托诉讼代理人罗建军、被告肇庆建筑公司的委托诉讼代理人贺拥军、黄秋明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丁林向本院提出诉讼请求：1.肇庆建筑公司向丁林退还保证金54796元及支付迟延退还保证金的利息（利息以54796元为本金，2018年11月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布同期一年期贷款市场利率计算）；2.肇庆建筑公司按广东省高迪评估咨询有限公司出具的高迪评估[2018]021号《价格评估结论书》中评估确定的残值标准，向丁林支付《价格评估结论书》中包括空调设备、厨房设备、排烟排风设备、吊扇、不锈钢设备、铝合金设备、灯具、音箱摄像设备等物件的材设费、材料费合计241448.88元；3.丁林与肇庆建筑公司于2016年7月20日签订的《租赁合同》约定的租金无效，确认丁林与肇庆建筑公司于2016年7月21日签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租金合法有效；4.诉讼费由肇庆建筑公司承担。事实与理由：2016年7月20日，丁林与肇庆建筑公司签订《租赁合同》，约定：肇庆建筑公司将位于广东省广州市南沙富佳北街xx商铺租给丁林使用，丁林在合同签订即日向肇庆建筑公司一次性交付54796元作为保证金。同日，丁林向肇庆建筑公司交付保证金54796元，肇庆建筑公司收到后出具《收据》交丁林收执。后丁林与肇庆建筑公司就涉案《租赁合同》项下的纠纷诉争贵院，贵院作出（2017）粤0115民初4151号民事判决书，判决解除涉案《租赁合同》，且在该判决书中已经认定肇庆建筑公司应当退还丁林保证金。然而，时至今日，肇庆建筑公司仍拒不向丁林退还保证金54796元。此外，丁林租赁肇庆建筑公司商铺用于餐厅经营，丁林购买了包括空调设备、厨房设备、排烟排风设备、吊扇、不锈钢设备、铝合金设备、灯具、音箱摄像设备等物件，广东省高迪评估咨询有限公司出具的高迪评估[2018]021号《价格评估结论书》对前述物件形成的残值价格评定为241448.88元。2018年10月30日，另案中，由贵院组织安排双方完成商铺交接，商铺交接时，案件未审结，对于高迪评估[20181021号《价格评估结论书》中评估的项目没有撤离，2019年2月，广州市中级人民法院终审就丁林餐厅损失按折价标的判决丁林与肇庆建筑公司各承担50%的责任，但是，法院对《价格评估结论书》中包括空调设备、厨房设备、排烟排风设备、吊扇、不锈钢设备、铝合金设备、灯具、音箱摄像设备等物件未作出权属划分处置，经向物业了解，肇庆建筑公司于2018年11月期间单方对前述材设、材料物件进行了变卖处理。丁林认为，上述装置装修物是丁林全资购买的，并非原商铺附着的固定物或合同约定的不可拆卸物，法院虽然判决双方各承担50%的责任，但并未对上述装置装修物作价判决归丁林所有，因此上述装饰装修物应当归丁林所有。由于肇庆建筑公司已将上述装饰装修物已作变卖处理，故丁林要求肇庆建筑公司将《价格评估结论书》中经评估确定的该部分装饰装修物材设费、材料费残值合计241448.88元全额支付给丁林。丁林与肇庆建筑公司双方于2016年7月20日及2016年7月21日各签订了一份《租赁合同》，双方约定将2016年7月21日签订的《租赁合同》一式三份，双方各持一份，最后一份交由相关管理部门备案。后经向相关备案部门调查，肇庆建筑公司提交用于备案的《租赁合同》商铺租赁面积被篡改为172.89平方米，月租金被篡改为3000元，其余内容不变，现丁林已申请更正。综上所述，2016年7月20日签订的《租赁合同》未经相关管理部门登记备案，不符合《广东省城镇房屋租赁条例》规定的合同格式及《广州市房屋租赁管理规定》第十二条、第十九条的规定，因此，请求判决确认双方于2016年7月20日签订的《租赁合同》无效；2016年7月21日签订的《广州市房屋租赁合同》业经登记备案，是双方的真实意思表示。因此，请求判决确认双方于2016年7月21日签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效。肇庆建筑公司辩称：一、肇庆建筑公司认为在4151号案件中已经对保证金进行了处理，不应重复处理，应驳回丁林的起诉。二、肇庆建筑公司并没有变卖丁林的物品，关于装修残值，4151号案件也已经进行了处理，以该判决为准，关于残值的数额，双方已签订确认书，丁林已将涉案商铺未形成固定装修的固体和设备搬离，因此丁林在要求肇庆建筑公司赔偿损失没有依据。三、2016年7月21日签订的《广州市房屋租赁合同》是用于备案使用的，但双方实际履行的合同是2016年7月20日签订的《租赁合同》，且生效判决也已经确定该合同是有效的，双方的租赁合同关系也已经被法院依法解除。四、由于涉案商铺丁林没有恢复原状，根据7月20日租赁合同的第四条的约定，暂时不退还给丁林。故丁林的诉请没有事实和法律依据。肇庆建筑公司向本院提出反诉请求：1.要求丁林将涉案商铺恢复原状，即恢复x号铺与x号铺的间接墙，x号铺至x号铺的间接墙，及x号铺、x号铺开通楼洞，并赔偿恢复x号到x号铺间接墙、x号到x号间接墙，x号到x号铺的间接墙；2.丁林向肇庆建筑公司赔偿恢复x号铺楼板洞的损失37000元。事实与理由：2016年7月20日，丁林与肇庆建筑公司签订《租赁合同》，约定：肇庆建筑公司将富佳北街xx商铺出租给丁林使用。后双方就涉案《租赁合同》诉争贵院，虽丁林已将商铺交还给了肇庆建筑公司，但由于丁林将涉案商铺的间隔墙打通，交铺时未将间隔墙复原，另丁林将涉案商铺2层的楼梯口封闭，现肇庆建筑公司需要将丁林打通的间隔墙复原及开通楼梯口，并将商铺恢复到租赁时的现状。根据《租赁合同》第十条第四款的约定，因租期届满合同自动失效或任何一方单方解除合同的，乙方（丁林）均需交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等）。因此，丁林亦应承担涉案商铺复原的费用。丁林辩称：首先，根据我国《合同法》第二百二十三条的规定，承租人未经出租人同意的情况下擅自改善及增设他物，出租人可以要求恢复原状，丁林对商铺进行装饰时，根据餐厅格式所需并征询过肇庆建筑公司，未擅自改善及增设他物，肇庆建筑公司没有提出反对意见，也没有提出日后恢复原状的要求；双方签订且经备案的《广州市房屋租赁合同》第七条第2款也未约定丁林要负彻墙复铺、开通楼板洞工程的修缮责任；肇庆建筑公司主张的《租赁合同》第五条第3条也约定乙方合同期满后，不得拆除地砖和吊顶及固定物。其次，本案中，肇庆建筑公司没有提供商铺装饰前的原状图纸，不能证明彻墙复铺、开通楼板洞是丁林擅自改造造成的；而且，法律规定承租人有恢复原状的义务，肇庆建筑公司主张的费用是肇庆建筑公司与他人间的工程报价，不在法律规定范围，且未经合法评估，因此，肇庆建筑公司要求丁林支付彻墙复铺、开通楼板洞工程费、拆除及余泥垃圾清运费，不符合法律规定及合同约定，丁林不同意肇庆建筑公司的反诉请求。此外，x号到x号铺间接墙不是丁林拆除的，从窗户到走廊的间接墙是丁林装修时砌的，肇庆建筑公司只是砌了部分墙进行封闭。x号铺到x号铺中从窗户到走廊、走廊到后门的的间接墙是丁林砌的，相关费用在之前案件的评估报告中有体现。由此证明，丁林是没有拆除租赁物的间接墙，丁林只砌了部分墙壁。经审理查明：肇庆建筑公司持有广州市南沙区富佳北街xx商铺房屋产权证，其中13号商铺登记建筑面积为173.02平方米。2016年7月20日，肇庆建筑公司（甲方、出租方）与丁林（乙方、承租人）签订《租赁合同》，合同约定：“甲方将位于广州市南沙区富佳北街xx商铺出租给乙方使用，建筑面积为539.01平方米，租赁期限自2016年7月21日至2021年7月20日，月租金为27398元，乙方于本合同签订之日向甲方支付54796元作为保证金，待合同期满后，在乙方交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），经甲方验收合格，乙方注销以本商铺地址注册的营业执照后，甲方十日内一次性将保证金全额无息退回给乙方;本合同发生下列情形之一的，甲方可单方解除合同，且保证金不予退回：1、乙方违反本合同约定的；2、乙方延迟交付房租超过10天的。任何一方单方终止合同的应向对方赔偿保证金金额作违约金。因租期届满合同自动失效或任何一方单方解除合同的，乙方均需交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），并注销以本商铺地址注册的营业执照。”丁林为此向肇庆建筑公司支付了保证金54796元。2016年7月21日，丁林与肇庆建筑公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定肇庆建筑公司将南沙区富佳北街xx号商铺出租给丁林用于商业用途使用，建筑（或使用）面积为438.8平方米，租赁期限为2016年7月21日至2021年7月20日，月租金为13164元，保证金为54796元（可以收取不超过三个月租金数额）。同日，丁林与肇庆建筑公司再次签订《广州市房屋租赁合同》，约定肇庆建筑公司将南沙区富佳北街xx号商铺出租给丁林用于商业用途使用，建筑（或使用）面积为172.89平方米，租赁期限为2016年7月21日至2021年7月20日，月租金为3000元。庭审中，双方确认2016年7月21日签订的《广州市房屋租赁合同》系用于登记备案的。肇庆建筑公司另案向本院起诉丁林，诉请解除《租赁合同》、丁林支付自2017年2月21日起至2017年7月20日的租金136990元、2017年8月21日至2018年10月30日止的租金（每月租金为27398元）、肇庆建筑公司没收丁林缴纳的履约保证金54796元。本院以(2017)粤0115民初4151号立案受理后，丁林向本院提起反诉，诉请解除双方于2016年7月20日签订的《租赁合同》、肇庆建筑公司赔偿丁林损失830479元,包括固定装饰装731699元、装修设计费42000元、餐厅定制碗筷33500元、点餐系统费15780元、员工房租押金及租金损失7500元。本院于2018年10月31日作出(2017)粤0115民初4151号民事判决书，该案查明：“广东高迪评估咨询有限公司于2018年9月3日出具高迪评估[2018]021号《价格评估结论书》，评估结论为案涉商铺装饰装修工程在评估基准日（2017年12月12日）的残值为666779元。（1）双方无争议部分的商铺装修残值为827650×77.75%=643498元；（2）双方有争议部分的装修工程残值为29944×77.75%=23281元，合计为666779元。”该案本院认为：本案为租赁合同纠纷，案涉的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定切实履行自己的义务……“2、关于保证金问题。案涉合同的解除，系因双方过错所致，并非被告单方违约行为所致，故在合同解除后肇庆二建公司理应收取的保证金54796元退还被告。原告抗辩没收保证金没有事实依据，本院不予采纳。3、关于装修损失。因案涉合同约定被告对该商铺的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，视为原告认可被告对案涉商铺进行装修，且原告交付的案涉商铺为毛坯状态，被告必须装修才能达到使用状态，才能实现被告承租案涉商铺的合同目的，《评估结论书》争议项目浇捣混凝土封闭楼层缺口6个、楼层缺口封闭地面水泥砂浆找平系被告经营所必须的装修施工项目，故本院确认上述两个项目为形成附合物的装修，应当对上述两个项目装修残值进行补偿。”该案判决：“一、解除原告（反诉被告）广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司与被告（反诉原告）丁林于2016年7月20日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）丁林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司支付租金301511元；三、原告（反诉被告）广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）丁林支付装修赔偿金329891元；四、驳回原告（反诉被告）广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）丁林的其他反诉请求。”丁林不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，该院于2019年2月26日作出（2019）粤01民终126号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”（2019）粤01民终126号民事判决书于2019年2月28日发生法律效力。庭审中，双方确认丁林在本案主张的空调设备、厨房设备、排烟排风设备、吊扇、不锈钢设备、铝合金设备、灯具、音箱摄像设备等物件均包括在高迪评估[2018]021号《价格评估结论书》的评估范围内。2018年10月30日，丁林（交付人）与肇庆建筑公司（接收人）委托诉讼代理人贺拥军就涉案商铺交接事宜签署了《商铺交接确认书》，载明：“双方就位于广州市南沙区富佳北街xx铺的相关交接事宜确认如下：1、交付人现将位于广州市南沙富佳北街xx商铺及商铺钥匙交还给接收人；2、交付人只将广州市南沙富佳北街xx商铺内未形成固定装修的物品和设备搬离，高迪评估[2018]021号《价格评估结论书》中评估的项目没有搬离；3、双方已经完成商铺交接。”肇庆建筑公司在诉讼中提交涉案商铺房产证分户图佐证涉案商铺之间存在间隔墙，丁林对此不予确认，认为其接收涉案商铺时二楼均没有间隔墙，且其接收涉案商铺时间早于分户图载明的测量日期2016年8月27日。丁林确认xx号铺六个楼洞是丁林封闭的，但是认为其是经过肇庆建筑公司同意才封闭的。肇庆建筑公司为证明涉案商铺恢复原状所需费用，在庭审中提供了广州嘉和盛世建筑装饰设计有限公司于2019年9月18日出具的《紫茗花园富佳北街xx号铺二层-新建工程报价表》，载明：实体墙、楼板洞、批荡、新装消防门、消防门洞收口报价合计120428.21元。经质证，丁林对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为其没有拆除二楼任何间隔墙，无法恢复毛坯状态，且合同约定期满不得拆除地砖等物品，其经过肇庆建筑公司同意封闭楼洞，没有义务恢复原状。诉讼中，肇庆建筑公司申请对涉案商铺砌墙复铺、开通楼洞工程费进行评估鉴定，本院摇珠选定建成工程咨询股份有限公司进行鉴定，其后肇庆建筑公司撤回该鉴定申请。诉讼中，本院分别于2020年6月24日和2020年7月22日组织双方当事人到涉案商铺进行现场勘验，并制作了现场勘验笔录两份。双方确认x号铺和x号铺、x号铺和x号铺、x号铺和x号铺之间存在间隔墙，x号铺有楼洞，xx号商铺因2楼已经铺上地砖，故未能看到楼洞。肇庆建筑公司为证明其修复x号铺和x号铺、x号铺和x号铺间隔墙及x号铺楼洞花费了27000元，提交了肇庆建筑公司（甲方）与蒋子豪（乙方）于2019年12月30日签订的《协议书》及中国建设银行网上银行电子回执。《协议书》载明：甲乙双方同意由乙方恢复南沙区富佳北街x号x层商铺（包括但不限于砌墙工程、拆除及余泥垃圾清运工程、楼板开洞工程、批荡扇灰等），甲方支付乙方恢复上述商铺的工程款共27000元。中国建设银行网上银行电子回执显示，肇庆建筑公司于2020年1月10日向蒋子豪支付了复铺工程款27000元。经质证，丁林对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。肇庆建筑公司为证明其修复1号铺和3号铺间隔墙花费10000元，提交了授权书、肇庆市第二建筑实业有限公司（甲方）与以乐堂（广州）医药有限公司（乙方）于2020年6月23日签订的《协议书》、中国银行股份有限公司活期存款明细账及中国建设银行单位客户专用回单。授权书载明：肇庆建筑公司授权肇庆市第二建筑实业有限公司代为办理南沙区富佳北街x至x号铺有关出租、收租过程中的全部事项及办理商铺营业执照事宜。《协议书》载明：甲乙双方同意由乙方按原施工图恢复南沙区富佳北街1、3号铺之间的墙体（包括但不限于砌墙工程、拆除及余泥垃圾清运工程、楼板开洞工程、批荡扇灰等），甲方支付乙方恢复上述商铺的工程款共10000元。中国建设银行单位客户专用回单显示，肇庆市第二建筑实业有限公司于2020年7月20日向以乐堂（广州）医药有限公司支付了复铺工程款10000元。经质证，丁林对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。本院认为：综合本案证据及双方当事人陈述，本案争议焦点如下：一、双方签订的租赁合同的效力；二、肇庆建筑公司是否应当向丁林支付高迪评估[2018]021号《价格评估结论书》中包括空调设备、厨房设备、排烟排风设备、吊扇、不锈钢设备、铝合金设备、灯具、音箱摄像设备等物件的材设费、材料费合计241448.88元；三、丁林是否应当恢复涉案商铺的间隔墙及楼洞并支付修复费用；四、肇庆建筑公司是否应当向丁林返还保证金54796元并支付利息。关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，租赁合同是否有效的必要条件之一为双方的真实意思表示真实。双方于2016年7月20日签订的《租赁合同》经生效法律文书确定合法有效；从实际履行情况看，丁林租赁及返还给肇庆建筑公司的租赁物都系《租赁合同》中约定的租赁物，并非仅有丁林主张的双方于2016年7月21日签订的《广州市房屋租赁合同》中约定的xx号铺，《广州市房屋租赁合同》中约定的租赁面积与实际履行的租赁物面积亦不符，双方确认《广州市房屋租赁合同》用于登记备案，故《广州市房屋租赁合同》中约定的租金并非双方当事人真实意思表示。因此，丁林关于《租赁合同》中约定租金无效和《广州市房屋租赁合同》中约定租金合法有效的诉请，依据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点。丁林主张的空调设备、厨房设备、排烟排风设备、吊扇、不锈钢设备、铝合金设备、灯具、音箱摄像设备等物件系包括在高迪评估[2018]021号《价格评估结论书》中，因就上述物件在（2017）粤0115民初4151号案中已判决肇庆建筑公司向丁林赔偿相应的损失，上述物件在肇庆建筑公司赔偿丁林损失后应归肇庆建筑公司所有，现丁林再诉请肇庆建筑公司赔偿上述物件相关费用，没有事实依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。因肇庆建筑公司未能提供充分证据举证其在向丁林交付涉案商铺之时存在间隔墙，应承担举证不能的不利后果，故肇庆建筑公司要求丁林承担修复间隔墙及修复间隔墙的费用的诉请，依据不足，本院不予支持；（2017）粤0115民初4151号案件中认定肇庆建筑公司认可丁林对涉案商铺进行装修，且肇庆建筑公司交付的涉案商铺为毛坯状态，丁林必须装修才能达到使用状态，丁林封闭二楼楼洞系经营所必须的装修施工项目，才能实现丁林承租涉案商铺的合同目的，并非擅自装修。在涉案合同依法解除后，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，涉案合同并未约定需对装修使用的涉案租赁物恢复交付时的原状，肇庆建筑公司再行要求丁林恢复楼洞和支付7号楼洞修复费用，理据不足，本院不予支持。关于第四个争议焦点。肇庆建筑公司抗辩称保证金已在（2017）粤0115民初4151号案件中处理，但该案中仅对肇庆建筑公司诉请没收保证金予以驳回，丁林并未在该案中反诉返还保证金，在该案中本院认为因租赁合同的解除系双方的过错导致，故认定肇庆建筑公司应向丁林退还保证金54796元，故对于丁林诉请肇庆建筑公司返还保证金54796元，本院予以支持。（2019）粤01民终126号民事判决书于2019年2月28日发生法律效力，涉案租赁合同于该日解除，故肇庆建筑公司应于该日返还保证金给丁林，肇庆建筑公司至今未返还保证金对丁林造成损失，故应当向丁林赔偿相应的利息，利息应当以54796元为本金，从2019年2月28日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布同期一年期贷款市场利率计算。对丁林超过上述期间的利息诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向丁林返还租赁保证金54796元及利息（计算标准为：以54796元为本金，2019年2月28日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布同期一年期贷款市场利率计算）；二、驳回丁林的其他诉讼请求；三、驳回广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6207元（包括本诉受理费5744元、反诉受理费463元），由丁林负担4682元，由广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司负担1525元。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  梁少梅人民陪审员  陈志强二〇二〇年七月三十日书 记 员  陈洁莹梁艺