广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2391号 上诉人（原审原告）：桂林中奥恒信物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区临江路******房。统一社会信用代码：914503225819603911。 法定代表人：龙为民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘洁梅，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婧霞，广西桂宁律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：孟卓华，男，1983年11月4日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：邱健，男，住辽宁省阜新市新邱区，桂林市临桂区临桂镇岩塘社区居民委员会推荐。 上诉人桂林中奥恒信物业服务有限公司（以下简称“恒信公司”)与上诉人孟卓华物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒信公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初300号民事判决第三项，并依法改判上诉人孟卓华向上诉人恒信公司支付2016年7月10日至2018年7月1日的电费2544.2元；2.本案一审、二审诉讼费用由上诉人孟卓华承担。事实和理由：一、上诉人孟卓华拖欠桂林山水凤凰城房地产开发有限公司的电费是事实，上诉人恒信公司诉请的电费系上诉人孟卓华使用，其为该电费的实际受益人，故该电费应由上诉人孟卓华自行负担。上诉人恒信公司诉请的电费系系上诉人孟卓华在实施一户一表前所使用，按照入户分表抄表度数、供电局出具的单价计算，其应支付2016年7月10日至2018年7月1日的电费2544.2元。该电费已由桂林山水凤凰城房地产开发有限公司按照总电表数代缴至供电局，因此，上诉人孟卓华应将其使用的电费交还至桂林山水凤凰城房地产开发有限公司。二、上诉人恒信公司依据与上诉人孟卓华签订的《前期物业服务合同》第一条第9项的约定及桂林山水凤凰城房地产开发有限公司出具的授权委托书，有权向上诉人孟卓华收取电费。三、上诉人孟卓华的用电度数已由开发商工作人员手抄用电度数明细单予以证明，而电费度数单价为供电单位统一定价，属于众所周知的事实，上诉人恒信公司已经尽到举证责任，如上诉人孟卓华提出异议，应由其自行举证。上诉人恒信公司在一审庭审中已经提交了开发商工作人员的手抄电费明细单、上诉人孟卓华所在总表的总电费发票，一审法院已对上述证据组织质证，因电费总发票原件在桂林山水凤凰城房地产开发有限公司财务处已装订为会计凭证，故难以提供。上诉人恒信公司还提交了催款函照片，催款函中已经详细列明上诉人孟卓华拖欠电费的数额，但上诉人孟卓华在多次催收期间并未向开发商及上诉人恒信公司提出异议，由此可知上诉人孟卓华早已知晓电费及用电数额的事宜。 孟卓华辩称，恒信公司及开发商没有收取电费的主体资格，在没有安装一户一表前，电费计费不精准。因此，上诉人孟卓华对上诉人恒信公司所诉电费不认可。 孟卓华上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初300号民事判决，并依法改判；二、本案上诉费用由上诉人恒信公司承担。事实和理由：一审法院以双方在合同中约定的责任与义务为由，判令上诉人孟卓华按合同约定金额向上诉人恒信公司支付物业服务费、生活垃圾费、电费，共计11077．8元。忽略了上诉人恒信公司在物业服务中存在的各种瑕疵，及其未完全履行物业服务合同的相关责任，却要求上诉人孟卓华足额缴纳物业服务费，属适用法律错误，显失公平。二、一审法院围绕双方签订的《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》展开法庭质证及辩论，没有充分考虑上诉人恒信公司在物业服务中的各种问题，属于避重就轻，忽略核心问题，没有查清本案的部分事实。三、上诉人恒信公司在管理期间存在诸多工作未达标的情况，上诉人孟卓华发现后曾多次督促其整改，但其未曾整改，给全体业主造成了安全隐患及不必要的损失。上诉人恒信公司对小区内园林景观缺乏维护，致使景观损毁严重，路边的下水井盖裸露，水池内部射灯损毁，电线裸露，小区的电梯未及时按照国家标准强制定检维保。且对基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装、安全防范管理都没有做到位，属于只收费，少服务。小区街道四通八达，物业设施欠缺，至今没有设立健全登记制度，外来人员以及不明身份人员随意出入小区，给业主的人身财产安全带来了安全隐患。上诉人恒信公司违约在先，没有完全履行合同义务，不应当足额收取上诉人孟卓华的物业服务费，更没有理由要求违约金。四、上诉人恒信公司违反《物业管理条例》第三十六条的规定，且没有履行《前期物业服务合同》第二条第三项约定。小区地下车库雨天大面积积水，无人疏通下水排污通道；属鱼B1栋601房因下水道问题返水，导致整个房间被淹，业主损失重大，却一直得不到解决，造成业主房间至今无法二次装修，这些都是上诉人恒信公司未尽清洁卫生、垃圾收集清运、污水管道疏通合同义务的有力证据。五、上诉人恒信公司违反《物业管理条例》第四十七条规定及《前期物业服务合同》第二条第四款第一项约定，致使天屿及属鱼业主电动车被盗、电动车电瓶被盗，私家车被划，业主均己报案。上诉人恒信公司对损坏的监控设施拒不修复，直接拆除，由此制造了更多监控盲区，安保人员没有尽到按时巡逻的义务，违反合同约定。六、上诉人恒信公司违反《物业管理条例》第四十五条规定，停水停电属于水力电业公司的权限，上诉人恒信公司没有经过业主同意，不能采取以停电停水方式催缴物业服务费用的措施，否则属于违法，但其为了催缴物业服务费用曾多次私自切断业主的用水用电，滥用了属于其他部门而非物业管理服务企业的权利。七、上诉人恒信公司违反《物业管理条例》第四十一条及《物业收费管理服务办法》第十二条规定，同一小区不同楼栋出现不同的物业服务收费标准，且服务内容完全一致。上诉人恒信公司允许外部商家在小区内摆摊设点，并收取摊位费，在小区各楼栋设置外部商家广告牌，并收取广告收益，这些公共收益没有对全体业主进行公示。在业主公共区域设置电单车停放收费充电点，进行高价充电收费，充电所获利部分也未向全体业主公开。《前期物业服务合同》第一条第一项第十一款约定：“每三个月向全体业主公布物业服务资金的收支情况。”上诉人恒信公司把服务当作专制管理，对属于业主所有的公共收支情况，没有按时公开，业主无法监督其工作，严重侵害业主权益。八、上诉人恒信公司违反《临时管理规约》第四章第二十条第九款约定，个别业主在楼顶业主公共区域进行违建，有的在步道部位进行违建，物业发现问题不及时制止，随便让其建设，并没有采取有效的制止措施，严重威胁全体业主的自身利益及人身安全。九、上诉人恒信公司在疫情期间关闭有多步电梯的单元，让所有业主集体使用一部电梯，严重违背了疫情管理条例，置全体业主的生命于不顾。疫情期间没有及时对全小区进行封闭管理，糖果公寓大门无人看守致使外来人员随意进出，给全体业主带来了极高的感染风险。 恒信公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人孟卓华的上诉请求。二、上诉人孟卓华诉称因上诉人恒信公司存在违约行为，其有权拒交物业服务费无证据支持。三、小区公共设施的支出，应从专项公共维修基金中扣除，物业服务费仅用于小区的日常管理。 恒信公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付从2016年3月1日至2019年12月31日的物业服务费10685.8元，违约金20781.56元，共计31467.36元。2、判令被告向原告支付从2016年7月10日至2018年7月1日的电费2544.2元，从2015年5月1日至2019年12月31日的垃圾费392元，共计2936.2元。3、本案诉讼费用及其他事项债权所需要费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年11月30日，甲方：孟卓华与乙方：桂林市恒信之平物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》：“甲方所购房基本情况：建筑面积：130.53平方米…第四条一、甲方交纳费用时间：以开发商通知甲方所购商品房交付的时间为准；二、住宅按建筑面积计：每月每平方米¥1.78元；五、物业管理服务费，随着物价指数的上升在适当期限内按政府物价部门指导价或业主大会意见调整。……以上物业管理服务费不包括：甲方装修及生活垃圾清运处置费、电视收视费、甲方自用水电费、甲方物业专有部分维修养护、房屋共用部位及共用设施设备大、中维修费和更新改造的费用等。……第十一条四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。等等。”同日，桂林山水凤凰城房地产开发有限公司、桂林市恒信之平物业服务有限责任公司、孟卓华三方签订《桂林山水凤凰城临时管理规约》约定：“第二章第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：×，座落位置：桂林市临桂西城北路中段，物业类型：住宅，占地面积：1320亩；建筑面积130.53㎡；第六章第三十二条……业主应按照《前期物业服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用的收取是保证桂林恒信之平物业服务正常运转的必备条件，全体业主务必按时交纳。本物业的管理、服务费用执行国家、和省市有关物业服务费用的相关规定。物业服务费用起始日应于开发商通知业主所购的商品房交付的时间起向物业服务企业缴交。1、服务费用的标准根据小区档次和结合当地物业服务消费水平暂定：（1）物业服务费及代收代缴费用参照《前期物业服务合同》约定；（2）代办服务、特约服务由业主按规定或约定另行向物业服务企业支付相应费用；……3、业主入伙时应预交半年的物业管理服务费，之后业主可以选择按每季度、每半年分期或一次性缴纳一年物业服务费。如业主不按规定缴交服务费等费用时，物业服务公司将向业主按每日千分之三的标准收取拖欠费用的违约金；逾期1个月仍拒绝缴交的，开发商、业主委员会、物业服务公司有权采取以下行动追索拖欠的服务费用：（1）向相关仲裁机关申请给予仲裁；（2）向人民法院起诉索还欠款；……第七章第三十九条业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用、停车费等其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日千分之三的违约金。……”同日，被告孟卓华签署“遵守《业主临时管理规约》承诺书”，承诺遵守《业主临时管理规约》。合同签订后，原告依约进驻山水凤凰城小区进行管理至今。 同时查明，2020年3月19日桂林市临桂区环境卫生管理站出具一份《证明》，其内容是：“山水凤凰城小区物业,桂林恒信之平物业服务有限公司在2014年至2019年受桂林市临桂区环境卫生管理站委托，代收山水凤凰城小区居民生活垃圾费”。桂林市临桂区环境卫生管理站出具的五份《委托书》，其内容是：“原告桂林恒信之平物业服务有限公司为了便于对山水凤凰城区域内的环境卫生实施管理，现特委托原告桂林恒信之平物业服务有限公司对山水凤凰城区域内的门面、住户、租房户等的环境卫生进行管理和垃圾收集服务，并按物价部门核定的标准（7元/户/月，全年84元。商业类型铺面按物价收费标准附页1的标准）收取有偿服务费，对拒绝服务和拒绝交纳服务费的单位及个人按《城市市容和环境卫生管理条例》予以处罚。2019年6月1日，桂林山水凤凰城房地产开发有限公司授权原告收取2006年业主所欠水电费开始至结清为止，委托期限2019年6月1日至2022年5月31日。 桂林市恒信之平物业服务有限责任公司于2011年8月24日成立，营业期限自2011年8月24日起，经营范围：物业服务，家政服务，房屋信息咨询服务，园林绿化工程施工。桂林恒信之平物业服务有限公司于2019年11月29日经工商登记变更为桂林中奥恒信物业服务有限公司，于2019年12月25日变更营业执照。被告孟卓华是山水凤凰城的业主之一，被告的该房产位于临桂区临桂镇山水凤凰城G35幢1003号房（建筑面积：130.53㎡）。2016年3月1日至2017年8月31日，被告欠原告物业服务费，经原告多次书面催缴，被告仍未缴纳，从2016年3月1日至2019年12月31日，按照被告房屋的建筑面积130.53㎡及每月每平米单价1.78元计算，被告孟卓华共欠物业服务费10,687.8元。原告遂诉至法院，请求判令被告支付物业服务费、违约金、电费、生活垃圾费等费用。 另查明，根据同期同类同小区的物业服务纠纷案件认定的事实，原告恒信公司提供的物业服务过程中确有不及时、不到位的情况发生。 一审法院认为，关于争议焦点一、被告孟卓华是否应按合同约定向原告恒信公司支付物业服务费。被告孟卓华在签订《商品房买卖合同》与原告恒信公司（工商变更前称呼：桂林市恒信之平物业服务有限责任公司）签订《前期物业管理服务合同》及《桂林山水凤凰城临时管理规约》等合同，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，双方应根据合同约定内容履行义务。原告恒信公司依约履行了物业管理的相关义务，被告孟卓华也应履行其按约定交纳物业服务费的义务，被告在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约,应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经核算，按照被告房屋的建筑面积：130.53㎡及每月每平米单价1.78元计算，自2016年3月1日至2019年12月31日止的物业服务费10687.8元，原告恒信公司要求被告孟卓华支付自2016年3月1日至2019年12月31日止的物业服务费10685.8元，原告要求被告支付10685.8元的诉讼请求，是其自行权利的处分，符合法律规定，该院予以支持。关于垃圾费，桂林市临桂区环境卫生管理站已授权原告代收垃圾费，原告有权收取垃圾费，按照每月每户7元计算，自2015年5月1日至2019年12月31日止的垃圾费392元，故原告要求被告支付垃圾费392元的诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。关于电费，原告未提供实际支出的发票，其电费的计算标准及具体数额不能确定，无法查明原告向供电公司支付电费的事实，故原告要求被告支付电费的诉讼请求，该院不予支持。 关于争议焦点违约金的计算问题。根据同期同类同小区的物业服务纠纷案件认定的事实，原告恒信公司提供的物业服务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告孟卓华支付物业管理费10685.8元给原告桂林中奥恒信物业服务有限公司；二、被告孟卓华支付生活垃圾费392元给原告桂林中奥恒信物业服务有限公司；三、驳回原告桂林中奥恒信物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费660元，由原告桂林中奥恒信物业服务有限公司负担351.7元、被告孟卓华负担308.3元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人恒信公司提交如下新证据：一、《欠缴电费明细表》及《欠费明细单》，拟证明上诉人孟卓华拖欠电费的数额为2544.2元；二、《清单》，拟证明临桂供电公司确认的上诉人孟卓华截至2018年7月1日的用电总度数；三、《通知公告》，拟证明临桂供电公司在2018年7月1日向上诉人孟卓华等人进行一户一表接收工作，G区G1-G42号楼的业主电费是开发商代收代缴的；四、《催收函》，拟证明桂林山水凤凰城房地产开发有限公司在2016年、2017年、2018年已向上诉人孟卓华催收电费；五、广西电网有限责任公司桂林临桂供电局的《电费发票》，拟证明开发商已代垫支付了上诉人孟卓华应负担的电费。上诉人孟卓华的委托诉讼代理人邱健经质证认为：对以上五组新证据均予以认可，均无异议。 本院对上述证据分析、认定如下：经过质证双方当事人对以上五组新证据均无异议，本院对该五组新证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 经审查，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：上诉人孟卓华是否应向上诉人恒信公司交纳物业服务费等费用。 双方当事人在自愿、平等的基础上签订了《前期物业管理服务合同》及《桂林山水凤凰城临时管理规约》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同均合法、有效，双方应按照约定履行各自义务。合同签订后，上诉人恒信公司依约履行了为包含上诉人孟卓华在内的桂林山水凤凰城小区业主提供物业服务的义务，上诉人孟卓华作为该小区的业主也应履行交纳物业服务费的义务，上诉人孟卓华在约定期限内未交纳物业服务费的行为已构成违约,应承担相应违约责任。上诉人孟卓华上诉称上诉人恒信公司未按合同约定全面适当地履行义务，存在服务不达标的情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，上诉人孟卓华可以要求上诉人恒信公司承担继续履行、采取补救措施或者整改等违约责任，而不能以此作为拒交物业服务费的理由。因此，上诉人孟卓华应向上诉人恒信公司交纳2016年3月1日至2019年12月31日的物业服务费。关于垃圾费，桂林市临桂区环境卫生管理站已授权上诉人恒信公司代收垃圾费，上诉人恒信公司有权向上诉人孟卓华代收垃圾费。因此，一审判决上诉人孟卓华向上诉人恒信公司交纳物业服务费10685.8元及垃圾费392元并无不当，本院予以维持。此外，上诉人孟卓华的委托诉讼代理人邱健在二审期间对上诉人孟卓华欠付电费的事实和数额予以确认，并表示愿意支付所欠电费，故本院对上诉人恒信公司主张上诉人孟卓华支付电费2544.2元的请求予以支持。 综上所述，桂林中奥恒信物业服务有限公司的上诉请求成立，本院予以支持；上诉人孟卓华的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《物业管理条例》第七条第五项、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款、第五条第一款之规定，判决如下： 1、维持广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初300号民事判决第一项、第二项； 2、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初300号民事判决第三项； 3、上诉人孟卓华向上诉人桂林中奥恒信物业服务有限公司支付电费2544.2元； 4、驳回上诉人桂林中奥恒信物业服务有限公司一审的其他诉讼请求。 一审案件受理费660元，由上诉人桂林中奥恒信物业服务有限公司负担396元，上诉人孟卓华负担264元；二审案件受理费127元，由上诉人孟卓华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 强 审 判 员  蒋子秀 审 判 员  秦桂珍 二〇二〇年七月十四日 法官助理  李灵恒 书 记 员  盘林云