广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初9840号原告：胡斯换，男，1966年10月17日出生，汉族，身份证住址广东省新丰县。委托代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。被告：赖丽云，女，1969年9月9日出生，汉族，身份证住址福建省厦门市思明区。委托代理人：黄栋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市贵师傅食品科技有限公司，住所地广州市白云区永平街永泰学山塘街****。法定代表人：白鲸，总经理。委托代理人：林彦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告胡斯换与被告赖丽云、广州市贵师傅食品科技有限公司（以下简称贵师傅公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人殷锦培、被告赖丽云的委托代理人黄栋、被告贵师傅公司的委托代理人林彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡斯换诉称：1998年7月31日，广州市××湖农工商经济发展有限公司（以下简称××湖公司）与广州市白云区良田镇××村第五经济合作社（以下简称××村五社）、广州市白云区良田镇××村民委员会（以下简称××村委会）签订了一份《良田镇××村第五经济社有偿承包土地合同书》，合同约定××村五社将土名“也××”一幅面积12亩的土地给予××湖公司投资办厂使用，使用期限从2002年6月1日起至2032年5月30日止共30年。2006年12月1日，原告与××湖公司签订了一份《租赁厂房合同》，合同约定××湖公司将承租××村五社位于广州市白云区钟落潭镇××村五社A栋厂房出租给原告使用，使用期限从2007年1月1日至2014年12月31日。上述合同签订后，原告已依约将押金及租金交付给××湖公司至2010年3月。在原告与××湖公司租赁合同履行期间，案外人李××向广州市白云区人民法院提起诉讼，称××湖公司的法定代表人刘××已将原告所租赁的土地及厂房转让给李××所有，要求原告向李××支付租金。案件经广州市白云区人民法院和广州市中级人民法院判决，驳回李××的诉讼请求。2010年3月，原告因一直无法联系××湖公司的所有人员，××村五社及广州市白云区×××镇来穗人员和出租屋服务管理中心分别要求××湖公司支付承包费和税费。由于原告承租的厂房尚未到期以及原告也投入生产设备及加建了厂房。为此，原告开始为××湖公司垫付上述费用至今。2014年4月，原告与××湖公司的租赁合同即将到期，但因××湖公司一直无法联系，原告担心××湖公司的资产流失，原告唯有承担起管护××湖公司的财产义务。原告于是委托宋××将××湖公司财产出租给被告赖丽云，双方签订一份《厂房租赁合同》。合同签订后，原告与被告赖丽云均有按合同约定履行。2016年7月1日，广州市白云区人民法院在李××与刘××合同纠纷一案的执行过程中，向被告贵师傅公司发出《协助执行通知书》，要求被告贵师傅公司将承租××湖公司的租金划到法院。原告才知悉被告赖丽云将部分厂房和土地转租给被告贵师傅公司使用。两被告在承租期间，租金缴交至2019年10月后一直拖欠不交。为维护原告和××湖公司的权益，请求法院判令：一、两被告支付拖欠的租金231000元及滞纳金（以拖欠的租金数额从2019年11月1日按月息2%计至付清租金之日止，暂计至2020年3月10日的滞纳金为9240元）给原告；二、本案诉讼费用由两被告承担。被告赖丽云辩称：一、涉案《厂房租赁合同》无效且已经终止。涉案厂房系原告向××湖公司承租，在原告与××湖公司的租赁合同即将到期的情况下，原告未经出租人同意，擅自将涉案厂房转租给我方，属无权处分。而且转租期限为15年，明显超过原厂房租赁合同剩余的租赁期限，××湖公司也未对此进行追认，合同无效。即便《厂房租赁合同》有效，合同也已终止。2019年11月17日，被告贵师傅公司与原告的授权代表宋××签订了《终止合同协议书》，双方同意终止《厂房租赁合同》。而且，《厂房租赁合同》终止后，被告贵师傅公司重新与厂房产权人签订新的厂房租赁合同，我方未曾参与，与我方无关，原告要求我方支付拖欠租金无事实和法律依据。二、我方系被告贵师傅公司的原股东，于2014年4月25日与原告的授权代表宋镜容签订《厂房租赁合同》，承租涉案厂房作为被告贵师傅公司的经营场所。被告贵师傅公司成立后，涉案厂房一直都由被告贵师傅公司实际使用，厂房租金等费用也都是由被告贵师傅公司交纳。因此，合同的实际履行主体是被告贵师傅公司而非我方。此外，我方于2016年5月退出被告贵师傅公司，未参与公司经营，被告贵师傅公司后续因厂房租赁产生的纠纷与我方无关。因此，请求驳回原告的诉讼请求。被告贵师傅公司辩称：2006年12月1日，原告与××湖公司签订《租赁厂房合同》，合同明确约定甲方将金盆村A栋厂房出租给乙方使用，租赁期限从2007年1月1日起至2014年12月31日止；租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将厂房的全部或部分出借或转租给第三方。原告与××湖公司的租赁合同租期早于2014年12月30日到期，且在未经出租人同意的情况下，其无权转租涉案物业，更无权收取租金。2014年4月25日，宋××与我司原股东即被告赖丽云签订《厂房租赁合同》。根据（2012）穗中法民五终字第406号判决书，刘××是涉案物业的实际投资人、使用人且已办理了涉案物业的宅基地使用证。原告既不是涉案物业的权属人，也没有转租涉案物业的权利，其委托宋××与被告赖丽云签订的《厂房租赁合同》应属无效，也没有权利依照无效的合同来收取租金及滞纳金。二、即便法院认定宋××与被告赖丽云签订的《厂房租赁合同》有效，在案外人刘××向我司主张权利，我司无法判断物业的真正权属人及租金交纳对象的情况下，请求原告、宋××、刘×等人到场协商解决出租权及租金归属问题。宋××、李××、刘×也签订《终止合同协议书》，合同终止，原告无权要求我司继续支付租金及滞纳金。涉案物业的使用人刘××委托其子刘×联系我司，要求我司暂停向原告交纳租金。2019年11月7日，因涉案物业的权属及租金问题，我司股东李××、原告、宋××、刘×等人到场协商，原告中途离开。2019年11月17日，宋××、刘×、李××到场签订《终止合同协议书》。刘××要求我司向其交纳租金，不租搬走也可。我司一直按月支付租金给原告或宋××，出现第三方主张权利是我司始料未及的，但我司依然积极与原告和第三方沟通处理，但原告拒不出面处理。为维护自己的合法权益，我司只能选择终止厂房租赁合同。原告无权要求我司继续支付租金及滞纳金。经审理查明：1998年7月31日，××湖公司与××村五社、××村委会签订《有偿承包使用土地合同》，承包××村五社内（土名：也××）12亩土地作投资办厂使用，使用期限从2002年6月1日至2032年5月30日止。合同签订后，刘××在土地上建设了厂房，并办理了使用人为××村五社的宅基地使用证（后经广州市白云区××镇人民政府村镇建设办公室变更使用人为刘××）。2006年12月1日，××湖公司与原告签订《租赁厂房合同》，将上述所建厂房出租给原告使用，期限从2007年1月1日至2014年12月31日。原告承租厂房后在该场地上经营广州市×××门业有限公司。2014年4月25日，原告委托案外人宋××与被告赖丽云签订《厂房租赁合同》，将涉案厂房出租给被告赖丽云使用，租金每月42000元，每隔三年租金递增10%，租赁期限15年，从2014年7月1日至2029年6月30日止。被告赖丽云承租涉案厂房后将厂房交由被告贵师傅公司使用。2019年11月，原告、宋××、刘×、被告贵师傅公司的股东李××到现场就涉案厂房的交租事宜进行协商，后原告中途离开。2019年11月17日，宋××、李××、刘×签订终止合同协议书，终止原租赁合同。另查，刘××是××湖公司的法定代表人。举证期间内，原、被告及刘××均未提交证据证实涉案厂房已办理报建审批手续或取得建设工程规划许可证。经本院询问，刘××表示不同意原告收取涉案厂房租金，也不参加本案诉讼。以上事实，有《有偿承包使用土地合同》、《租赁厂房合同》、证明、民事判决书、《厂房租赁合同》、《协议书》、执行裁定书、执行笔录、协助执行通知书、税费单、地租单、地租单、宅基地使用证、见证书、终止合同协议书和当事人陈述等证据证实。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述规定，涉案厂房未办理报建审批手续，也没有取得建设工程规划许可证，2006年12月1日的《租赁厂房合同》和2014年4月25日的《厂房租赁合同》均属无效。合同无效后，原告对涉案厂房的占有构成无权占有，其对涉案厂房不享有占有、使用、收益的权利，也不能基于有效的租赁合同要求被告赖丽云、贵师傅公司支付租金，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告胡斯换的全部诉讼请求。本案受理费2452元，由原告胡斯换负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王家勇二〇二〇年七月六日书记员  麦逸纯