河北省宽城满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0827民初910号 原告：张文峰，男，1984年5月2日出生，满族，农民，住河北省承德市宽城满族自治县。 委托诉讼代理人：金振良，男，河北尚丰律师事务所律师。 被告：刘占繁，男，1958年12月29日出生，满族，农民,住河北省承德市宽城满族自治县。 被告：王凤桂，男，1966年3月2日出生，满族，农民,住河北省承德市宽城满族自治县。 二被告委托诉讼代理人：周杰，男，河北高立君律师事务所律师。 第三人：刘彦军，男，1981年11月6日出生，满族，职业不详,住河北省承德市宽城满族自治县。 第三人：胥东升，男，1979年8月21日出生，满族，个体,住河北省承德市宽城满族自治县。 原告张文峰与被告刘占繁、王凤桂、第三人刘彦军、胥东升案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月12日受理后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告张文峰的委托诉讼代理人金振良、被告刘占繁、王凤桂的委托诉讼代理人周杰到庭参加诉讼，第三人刘彦军、胥东升经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张文峰向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对承德市双桥区产及车库的强制执行，并解除对前述房产的查封；2、判决确认原告与二第三人签订的《住宅别墅抵债协议》合法有效、并确认承德市双桥区产归原告所有；3、由二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：第三人胥东升系平泉县华赫矿业有限公司控股股东（占股96%），其有登记于第三人刘彦军名下位于承德市双桥区及车库，因平泉县华赫矿业有限公司欠平泉国峰物资销售有限公司（原告系该公司法定代表人）货款、原告借款，2015年10月10日，原告与二第三人通过债务转让、债权转让的方式签订《住宅别墅抵债协议》。约定以被告胥东升的前述房产及车库抵顶原告100万元欠款，抵顶后该房屋的房贷由原告偿还，合同签订后，原告与胥东升、平泉县华赫矿业有限公司的100万元的债务关系消灭、且二第三人将签署房屋的所有购房手续、钥匙、还贷银行卡、水卡、电卡、取暖卡等均交付原告，并将房屋亦交付于原告使用至今，且原告按照《住宅别墅抵债协议》约定一直按月还贷（月还款8900余元，自协议签订至今原告已还款近50万元）。 因二被告刘占繁、王凤桂与二第三人刘彦军、胥东升民间借贷纠纷一案，贵院做出（2017）冀0823执移559号民事裁定书，查封了承德市双桥区产，原告以案外人身份提出执行异议，贵院以（2020）冀0827执异10号裁定书驳回了原告的异议请求。原告认为根据《物权法》第十五条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关法律法规，二第三人刘彦军、胥东升已于2015年10月将该房产抵顶于原告，且将该房屋交付于原告使用至今，原告已通过间接的方式向二第三人支付了除抵顶外该房屋的全部剩余款项，且非因原告的原因未办理过户手续，但这并不影响该房屋已归原告所有的事实，原告依法特提起本次诉讼，请求人民法院查清本案事实，支持原告诉请。 被告刘占繁、王凤桂辩称：一、案涉不动产系被执行人的个人财产，被答辩人不享有其能够排除执行的权利。能够排除对不动产强制执行的权利是指物权或事实物权，本案中被答辩人对案涉不动产不享有物权和事实物权。根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记发生效力。”案涉不动产系被执行人于2014年5月19日全款200万元购买，后又于2014年7月7日改变了付款方式，由全款变更为贷款购买，该不动产依法登记在被执行人刘彦军名下，系刘彦军的个人财产，系可执行财产。二、被答辩人提出被执行人刘彦军、胥东升已于2015年将该房产抵顶给原告无事实依据和证据支持。被答辩人与二被执行人之间并不存在债权、债务关系，被答辩人所主张的资金、账目往来及债权、债务关系均系平泉县华赫矿业有限公司与平泉国峰物资销售有限公司之间的资金、账目往来及债权、债务关系，既然不存在债权、债务关系又何谈以物抵债？即便存在债权、债务关系，这种以明显不合理的低价转让财产的行为也侵犯了其他债权人的权益，是法律所禁止的，故被答辩人出具的《住宅别墅抵债协议》并非合法有效的以物抵债的协议。三、被答辩人出具的《住宅别墅抵债协议》即便为真实的，也不能产生物权变动的法律效力，不能阻却其他债权人基于生效法律文书申请强制执行。该《住宅别墅抵债协议》系以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，而只是对债务人履行债务的变通方式，不能引起房屋权属的变动，案涉房屋未完成权属登记的变更手续，被答辩人仅对本案第三人享有债权请求权，而非对案涉不动产享有物权，以物抵债的协议约定的交付房产是以消灭金钱债务为目的的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的权利，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他债权人的合法权利，故不能认定依据以房抵债协议阻却了其他债权人基于生效法律文书申请强制执行。四、被答辩人提出的诉讼请求执行异议申请于法无据。被答辩人出具《住宅别墅抵债协议》并非书面的房屋买卖合同。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。且被答辩人并未合法占有该不动产并支付全部价款，被答辩人未向被执行人支付首付款，如被答辩人出具的证据均系真实的，那么根据案涉房屋的首付款应为80万，装修款为50万，每月还贷款8900元，在签订《住宅别墅抵债协议》时已经还款12个月，被执行人已经缴纳了购置税费，即便在不考虑房屋升值的前提下，除去未偿还的房贷部分，案涉房屋的实际价款也已经超过了150万元，被答辩人仅以100万元的价格支付除贷款以外的房屋价格明显不能认定为已经支付全部房价。被答辩人所谓的还款记录不能认定为还款的行为，相反系被答辩人与被执行人之间的恶意串通，企图干扰法院执行的行为，吴某华系被执行人胥东升所开公司“平泉县华赫矿业有限公司”的会计，刘彦军系该公司高管，吴某华与被执行人刘彦军、胥东升均存在大量的资金往来，吴某华向刘彦军账户转账的行为并非由吴支付房款的行为，在刘彦军的银行流水中明确记载了多笔由刘彦军到银行柜台和自动柜员款的记录，且2016年9月7日转账记录中，存在一笔吴某在柜员机向卡内存款8000元的交易记录，摘要载明了“账务调整”，随即将该笔款项又通过柜员机转出给了吴某华，说明被答辩人出具的吴某华向刘彦军卡内转账的记录并非由吴某华支付房款的行为，而是作为会计的职务行为。而被答辩人向卡内存款的行为均系2018年6月之后，也就是在案涉不动产被查封之后，系刻意制造还款假象的行为，并非真正的支付房款行为，故不能认定已经支付了全部房款。同时案涉不动产未办理过户登记并无不可抗力或者其他不能进行过户的情况，并非被答辩人所称的“不是因异议人自身原因未能办理过户”。不符合《规定》第二十八条规定的情形，不足以排除执行。 综上，被答辩人所提出的诉讼请求无事实根据和证据支持，亦无法律依据，故敬请贵院依法驳回被答辩人的执行异议申请。 第三人刘彦军、胥东升均未答辩。 本院经审理查明事实如下： 本案被告刘占繁、王凤桂与第三人刘彦军、胥东升借款合同纠纷一案,于2016年5月25日立案,本院于2017年5月2日作出（2016）冀0827民初1913号民事判决书。判决确定内容为：胥东升为平泉华赫矿业有限公司的主要投资人，聘任刘彦军为该公司经理。因经营企业需资金周转，刘彦军、胥东升与王凤桂、刘占繁于2014年5月4日签订了《借款协议书》、《担保合同》及《借款单》各一份。判决结果为，由刘彦军偿还刘占繁、王凤桂借款本金102.462万元，支付自2015年6月25日起至借款还清之日止的借期利息（按月2%计算）。胥东升承担连带保证责任。判决发生法律效力后，二被执行人未按生效判决履行义务，该案进入跟踪履行程序。本院于2017年10月16日作出的（2017）宽执移字第559号执行裁定书，查封被执行人刘彦军的位于开发区冯营子凤凰御景B-D06#楼2-303、2-403及6号车库。查封期限为三年，自2017年10月16日至2020年10月15日。2017年11月6日，案件转入执行程序，执行案件号为（2017）冀0827执1645号。在执行过程中，原告于2020年4月20日向本院提出执行异议申请，本院于2020年4月30日作出的（2020）冀0827民初执异10号裁定书裁定驳回案外人张文峰的异议申请。原告张文峰不服裁定，向本院起诉。 2014年5月19日，刘彦军在承德凤凰山房地产开发有限责任公司购买了D06-2-303、403房产及6号车库。2014年7月4日，刘彦军在承德市住建局开发区房管处更改付款方式，由全款改为贷款。2014年9月2日，刘彦军与中国工商银行股份有限公司承德热河支行签订了个人购房借款、担保合同。 2015年4月2日，刘彦军（甲方）与胥东升（乙方）签订了《变更补充协议》，协议载明“乙方曾出资首付款80万元、装修款50万元以甲方名义购买的承德凤凰御景200平米房屋一套属（归）乙方所有，乙方享有该房屋的全部产权及相关权利”。 2015年10月10日，张文峰（甲方）与胥东升（乙方）、刘彦军（丙方）、刘荣耀（丁方）签订《住宅别墅抵债协议》。协议约定：“2013年至2015年甲方对乙方享有一百万人民币债权，现该债权到期，乙方无力还款。2014年5月19日乙方出资以丙方名义与承德凤凰山房地产开发有限责任公司签订了201405190048号《商品买卖合同》，购买了凤凰御景小区产权证号为2011052，第B-D06幢连体别墅及车库一处。该别墅及车库总价值为贰佰万人民币。2014年9月4日，乙方以丙方名义购买上述别墅及车库作为抵押物，向中国工商银行股份有限公司承德热河支行贷款人民币壹佰壹拾柒万元，贷款期限为20年即自2014年9月4日至2034年9月4日。乙方每月还款8900元，截止到本协议签订之前即2015年10月之前的贷款，乙方已经还款完毕……。本协议签订后，即2015年11月包含本月之后的中国工商银行承德热河支行贷款，由甲方负责偿还……。”协议签订后,胥东升将房产的购房合同、购房款收据，维修专项基金收据等手续交于张文峰，张文峰按照约定从2015年11月开始履行向银行的还款责任,偿还至2019年5月份。该房屋目前仍然登记在刘彦军名下。 另查明，平泉县华赫矿业有限公司的类型为有限责任公司，法定代表人为纪红涛，股东为郭洪友、胥东升。平泉国峰物资销售有限公司的类型为有限责任公司，法定代表人为张文峰，股东为张文峰、卢贵国。平泉县华赫矿业有限公司与平泉国峰物资销售有限公司存在业务往来。《住宅别墅抵债协议》所涉及的一百万人民币债权包括平泉县华赫矿业有限公司所欠的份额。 上述事实有原、被告当庭陈述及（2016）冀0827民初1913号民事判决书、（2017）宽执字第559号执行裁定书、（2020）冀0827执异10号执行裁定书、案涉房屋的商品买卖合同、购房担保合同、销售发票、购房款收据、维修专项基金收据、物业费收据、垃圾清运费收据、太阳能费收据、收房确认单、交房通知书、住建局注销审批表复印件、住宅别墅抵债协议、变更补充协议复印件、平泉县华赫矿业有限公司向原告张文峰借款出具的收据、张文峰个人借款及国峰物资收支明细表、中国工商银行承德宽城支行借记卡账户历史明细清单予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《住宅别墅抵债协议》的订立系基于原告张文峰与第三人胥东升之间的抵账行为，案涉合同的性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭原告张文峰对第三人胥东升及平泉县华赫矿业有限公司的债权，而非单纯的房屋买卖。该协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然的引起房屋权属的变动。尤其是在案涉《住宅别墅抵债协议》签订后，并没有办理房屋所有权转移登记手续。不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，法律另有规定的以外。所以上述的约定违反了物权变动的法则，不发生物权变动效力，原告并没有取得案涉房产的所有权，原告张文峰作为债权人只有债权请求权，而非物权。 本案中，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，该协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与第三人之间存有债权债务关系的当事人，即本案被告的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该协议的订立并不能阻却本案被告基于生效法律文书申请强制执行。故原告对涉案房屋并不享有能够排除执行的实体权益。 关于原告要求确认《住宅别墅抵债协议》合法有效的诉讼请求,由于原告未出示相关的证据予以佐证且《住宅别墅抵债协议》是否合法有效与能否对抗执行裁定的执行不发生关联,故《住宅别墅抵债协议》是否合法有效,不在本案中予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告张文峰的诉讼请求。 案件受理费18300.00元，由原告张文峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  李振东 审 判 员  徐建民 人民陪审员  李 冬 二〇二〇年七月八日 书 记 员  刘薛永 一、引用的法律条款 1、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任；第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，预交上诉费18300.00元，上诉于承德市中级人民法院。若不预交上诉费，则视为放弃上诉，本判决即发生法律效力。