辽宁省沈阳市皇姑区人民法院行 政 判 决 书（2019）辽0105行初194号原告林瑾，女，1962年6月26日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人孙晓菊，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被告沈阳市沈河区城市建设局，住所地沈阳市沈河区南顺城路**。法定代表人黄伟，该局局长。委托代理人刘瑶瑶，该局工作人员。委托代理人李思赜，辽宁恒生律师事务所律师。第三人沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司，，住所地沈阳市沈河区大西路万寿寺街**法定代表人郎元松，该公司经理。委托代理人郭红丽，辽宁大宸律师事务所律师。委托代理人邢博，该公司工作人员。原告林瑾诉被告沈阳市沈河区城市建设局（以下简称沈河区城建局）强拆违法并赔偿一案，于2019年4月9日向本院提起诉讼，本院于同年4月17日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月10日、2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告林瑾及委托代理人孙晓菊，被告沈河区城建局委托代理人李思赜、刘瑶瑶，第三人沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司（以下简称沈河区第二房产经理公司）委托代理人郭红丽、邢博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林瑾诉称：原告于上世纪90年代租用沈阳市工农布鞋厂所有坐落在沈阳市××××层的商业用房324平方米，沈阳市工农布鞋厂负责为原告租赁的商业用房供暖、供电、供水及房屋维修。2003年沈河区房产局第二经理公司将沈阳市工农布鞋厂诉至沈河区人民法院要求布鞋厂给付拖欠款，经沈河区人民法院调解，原告租用工农布鞋厂的324平方米商业用房顶账抵给沈河区房产局第二经理公司，原告租赁的324平方米商业用房从2003年由沈河区房产局第二经理公司行使一切权利，原告于2003年与沈河区房产局第二经理公司建立租赁关系，第二房产经理公司没有为原告租赁商业用房供暖、供电、供水，更没有给予房屋维修。2005年6月双方因多种原因产生纠纷，原告坚持因沈河区房产局第二经理公司不能给予供暖、供电、供水拒绝交付租金，双方在多次协商后沈河区房产局第二经理公司负责人决定将没有供暖、供电、供水的三无房屋以每平方米3000元的价格转让给原告，原告于2005年7月28日将双方约定的购房款97.2万元一次性交给沈河区房产局第二经理公司后，该公司为原告出具一份037号“准住通知”，并在“准住通知”载明双方买卖房屋及原告已交付购房款的事实。原告购买该房屋后，对此商业用房进行防水维修及供热、供水、电力设施的改造，原告购进供暖锅炉供暖，水、电均由原告出资，办理自己独立使用。通过原告提供的证件足以证明涉案房屋所有权归原告。2013年12月末，被告没有履行任何法定程序，将原告的房屋及物品、附属设施及案外租房人的合法财产予以强拆，2015年12月7日，原告向沈阳市中级人民法院提起行政诉讼，沈阳市中级人民法院于2017年3月29日作出[2015]沈中行初字第661号行政裁定书，该裁定确认被告对原告的房屋及财产实施了强拆，被告不服上诉至辽宁省高级人民法院，辽宁省高级人民法院于2018年11月23日向原告送达[2017]辽行终628号行政裁定，两级法院作出的生效判决均对被告于2013年12月下旬强拆原告位于沈阳市××××号324平方米商业用房的行为予以确定。综上所述，请求法院：1.确认被告于2013年12月下旬强拆原告位于沈阳市××××号324平方米商业用房的强拆行为违法；2.判决被告给予原地安置324平方米商业用房，如不能安置被告应依据原告商业用房同类地段现市场销售商业用房的价格以324平方米为基数计算赔偿原告数额；3.判决被告赔偿原告强拆324平方米商业用房内装饰及室内物品附属设施损失780000元；4.诉讼费由被告承担。原告向本院提交了以下证据：1.[2015]沈中行初字第661号行政裁定书、（2017）辽行终628号行政裁定书，证明经生效法律文书确定，本案原、被告主体身份适格，本案未超过法定起诉期限，强拆时被拆房屋为原告所有，并存有大量物品的事实。2.公房准住通知，证明原告于2005年7月28日与沈阳市沈河区房产局达成购买涉案房屋协议，沈河区房产局经理二公司收取原告97.2万元全部购房款，原告取得涉案房屋权属，房产局以准住通知的方式交付涉案房屋。3.沈阳东盛房产经营有限公司出具的《专用收款收据》、沈阳市第二热力供暖公司经营二科出具的《证明》和沈河区税务局出具的《税务登记证》及原告缴纳税收的证明，证明原告在购得涉案房屋之前一直在从事经营两个洗浴场所，在购买涉案房屋之前原告存在转让座落在沈阳市××河区××路××号花园住宅房屋一套的事实，原告有购买涉案房屋的资金来源。4.自来水发票、电费收据，证明涉案房屋水、电费的权属备案登记人为本案原告，由此可以证明从2005年涉案房屋归原告所有，原告办理了相关设施的产权登记。5.沈河区公安局朱剪炉派出所出具的《居住证》及证人任某出具的《情况说明》，证明原告将涉案房屋部份出租给任某等人，2012年、2013年任某在公安机关办理居住证明，经沈阳市公安局沈河分局朱剪炉公安派出所登记已认定涉案房屋所有的收住房主为本案原告，公安机关的连续认定足以证明涉案房屋为原告所有。6.租房协议4份、收条4份、退款收条4份，证明原告从2005年开始至被强拆前之前一直将涉案房屋用于出租收益，原告在涉案房屋的经营受益8年半的时间内，被告及其他单位从未向原告主张过交缴租金等事宜，上述事实足以证明涉案房屋归原告所有。7.万小东、李艳、任某、王岩等证人证言，8.庭审笔录，7-8号证证明房屋在强拆之前一直由原告对外出租，强拆之后，原告将多余租金返还给承租人。9.物品损失清单，证明被告违法强拆原告使用房屋行为，给原告造成大量物品实际损失原价为78万余元，折价后实际损失为70万余元。被告沈河区城建局于2019年8月28日向本院递交了书面答辩，并在庭审中辩称：一、本案已超过诉讼时效。本案原告林瑾作为完全民事行为能力人对于法律规定是清楚明知的。原告在起诉状中自认本案诉争的拆迁行为发生于2013年12月末，而原告在2015年12月7日最早向沈阳市中级人民法院提起本类案件诉讼，已超过拆迁行为发生时原行政诉讼法规定的三个月诉讼时效，亦超过了2015年新行政诉讼法规定的六个月的诉讼时效。二、本案原告不具有被拆迁人的身份，不应享有拆迁安置补偿资格。本案诉争拆迁地块拆迁公告发布于2005年8月1日，文号为沈房拆公字[2005]年60号。依据当时适用的国务院2001年305号令《城市房屋拆迁管理条例》第4条的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。而原告提交的[2003]沈河民一房初字第××号民事调解书足以表明被拆迁的公有房屋承租人系第二房产经理公司，原告并非本案诉争协议所涉房屋的所有人或公有房屋承租人，故本案原告不具有被拆迁人的身份。三、本案应先行解决原告对于案涉被拆迁房产的物权权属纠纷。本案中，原告对拆迁补偿款的归属提出主张，即其主张原告依法享有拆迁安置补偿权利。被拆迁人主张的享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利，本质上属于物权确认纠纷。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外”之规定，应当根据诉讼标的确定具体诉讼程序：针对补偿决定本身有争议的，应提起行政诉讼，通过行政审判审查具体行政行为的合法性；针对作出补偿决定的原因事实，即被拆迁物产权不明有争议的，应提起民事诉讼，通过民事审判确定被拆迁物产权归属或转化后的补偿权归属。具体到本案中，原告诉求被告履行补偿或安置职责，并未提起物权确认请求。而已有的生效法律文书已经认定案涉被拆迁房产的公有房屋承租权归属于第二房产经理公司，且被告已与第二房产经理公司签订了拆迁安置补偿协议并如数支付了拆迁补偿款。对此，应根据《行政诉讼法》第六十一条第二款之规定，遵照前提争议先行原则，先行解决原告对于案涉被拆迁房产的物权权属纠纷。综上所述，为维护被告的合法权益，节约人民法院的司法成本，请求人民法院依法驳回原告对被告的起诉。被告向本院提交以下证据：1.沈阳市房屋租赁登记备案申请审批书，证明案涉房屋初始系2000年7月28日由沈阳市沈河区西顺浴池租赁于沈阳市工农布鞋厂，该厂系该房屋原公有住房承租人。2.第二房产经理公司与沈阳市工农布鞋厂协议书，证明2003年5月30日，案涉房屋初始公有房屋承租人沈阳市工农布鞋厂与第二房产经理公司签订协议，约定案涉房屋于2003年10月30日前，由沈阳市工农布鞋厂向第二房产经理公司移交使用权；3.[2003]沈河民一房初字第××号民事调解书，证明2003年6月13日沈阳市沈河区人民法院作出民事调解书，沈阳市工农布鞋厂于2003年10月31日将本案案涉房屋使用权交付第二房产经理公司，由第二房产经理公司接收管理，行使各项权利，第二房产经理公司依据生效的法律文书自2003年6月13日起成为案涉拆迁房屋的公有房屋承租人，被告在征收时也是依据该生效法律文书确定房产权属。4.第二房产经理公司与原告签订的协议书，5.专用收款收据，4-5号证证明2004年3月4日原告与第二房产经理公司就案涉房屋租赁事宜达成协议，租赁期限至2005年7月31日，租金21个月总计35000元；在租赁期内如遇动迁，原告无条件搬出此房，第二房产经理公司不给原告任何补偿，原告多缴纳给第二房产经理公司的房屋租金，第二房产经理公司无条件退回，双方自负各自损失。同日，第二房产经理公司收到西顺浴池交付的35000元房屋租金款。此两项证据同时也能够证明，至少在该协议签订之日起，原告就清楚明知案涉房屋的各项物权属性权利归属于第二房产经理公司。6.15份拆迁公告，证明沈阳市房产局对案涉房屋所在地块拆迁已经进行了公告，拆迁从2005年8月1日延长到2017年6月30日，公告的方式是在征收的地块粘贴。7.拆许字（2005）第59号（一直延续）证明，证明被告沈河区城建局于2005年8月1日取得案涉房屋所在地块的房屋拆迁许可证，且该拆迁许可证一直延续有效；8.LF-2003-0109城市房屋拆迁补偿安置协议（货币补偿）、案涉拆迁地块测绘图纸，证明2005年9月12日沈阳万安城市房屋拆迁有限公司、沈阳市沈河区城市房屋拆迁办公室与第二房产经理公司签订了城市房屋拆迁货币补偿安置协议书，约定补偿金额为4437060元，图纸证明小西路24号与万寿寺街67号为同一位置。9.原告于2018年10月16日在辽宁省高级人民法院做的询问笔录第10页，证明原告回答法官询问第二房产经理公司征收面积中是否包含案涉房屋的回答是包含，而且案涉房屋324平方米目前有明确的生效法律文书认为是归第二房产经理公司所有，即使原告主张被告拆迁范围不包括324平方米，被告也只能依据法律规定的物权所有人即第二房产经理公司进行补偿。10.通用记账凭证及相关材料，证明我局向第三人交付拆迁补偿款共计4437060元。11.原告于2016年2月29日原告在沈阳市中级人民法院做的询问笔录第二页，原告表述“整个房子除了我的三分之一，其余三分之二都是布鞋厂的，布鞋厂是在拆房子之前拆的，我的房子是324平方米，布鞋厂的房子是600多平”，证明原告自认其明知诉讼的324平方米包含在建筑面积847.6平方米当中，其自认的总面积为900平左右，与被告测绘补偿的建筑面积847.6平方米基本一致。第三人第二房产经理公司述称，一、第三人对外从没有使用过“沈阳市沈河区房地产局”的印章，“公房准住通知单”与第三人没有任何关系。诉争房屋沈阳市××××号为第三人管理的国有直管公房，2004年3月4日第三人与原告签订协议书一份约定第三人将诉争房屋租赁给原告使用，双方并没有房屋买卖的事实。根据沈阳市沈河区房产管理文件“沈河房局字(2002)第4号”可知，自2002年3月20日沈河区房产局印章由原“沈阳市沈河区房产管理局”改为“沈阳市沈河区房产局”，原告出具的2005年7月28日“公房准住通知”下方落款为“沈阳市沈河区房地产局”，第三人印章更改前后都没有对外使用过“沈阳市沈河区房地产局”。二、第三人与原告之间没有房屋买卖的事实，原告所述与事实不符。（一）“公房准住通知单”是下发给承租人的，是房屋租赁关系的证明，并不是房屋所有权的证明。根据中华人民共和国建设部令第34号《城市公有房屋管理规定》第三十一条“公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府的证明文件”及第三十三条“公有房屋买卖必须经过交易审核后，方可办理所有权登记”，公有房屋的买卖需经过当地政府的批准，然后到房产部门进行房屋过户登记，最后取得房屋所有权证，这是一个完整的公有房屋买卖程序，原告只有一个证明租赁关系的“公房准住通知单”，而没有房屋所有权证，不能说明其对房屋是所有关系。（二）第三人并没有收到购房款。根据沈阳市公安局审核分局经侦大队出具的“关于领导交办工作的报告”中原告的自述可知，原告是将97.2万元购房款交于第二房产经理公司经理个人手中，并没有将该笔购房款交于房产局财务，原告也没有房产局出具的收款收据。另外，经第三人查找公司财务账户，公司财务账户也没有该笔购房款的交易记录。所以，第三人与原告之间没有房屋买卖的事实。三、本案已超过诉讼时效，本案拆迁行为发生于2013年12月，原告无论是于2015年12月起诉还是本次起诉均已超过法律规定的诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。四、本案属于重复诉讼，2015年12月7日被答辩人就本案诉求已在沈阳市中级人民法院起诉过，沈阳市中级人民法院已作出生效判决，请求法院依法驳回原告的起诉。第三人向本院提交了一份证据：沈河房局字（2002）4号文件，证明第三人在2004年4月1日以后就已经启用“沈阳市沈河区房产局”的公章，且从未使用过“沈阳市沈河区房地产局”的公章。经本庭质证，本院对证据认证如下：被告沈河区城建局提供的1-5号、7号、9号证据可以实现其证明目的，予以认证；6号证据的真实性予以认证，但无法证明公告在拆迁地块粘贴的事实；8号证据中的协议书可以实现其证明目的，予以认证；对图纸的真实性予以认证，但无法实现其证明目的。原告林瑾提供的1号证据可以证明本案原、被告主体适格，对真实性予以认证；2号证据因本案审查的是拆迁补偿行为，关于案涉房屋的权属问题需通过另案处理，故不予认证；3号证据的真实性予以认证，但与本案无关；4号证据中电费发票开据时间是在案涉房屋拆除之后，不予认证；水费发票的真实性予以认证；5号证据可以证明原告将案涉房屋出租的事实，对真实性予以认证；6-8号证可以证明案涉房屋由原告使用收益的事实，但权属问题需另案处理；9号证据中物品损失清单系原告本人制作，收据无法证据与本案有关，故不予认证。第三人沈河区第二房产经理公司提供的证据与本案无关，不予认证。经审理查明：案涉房屋坐落于沈阳市××××号，系公有商业用房，使用面积324平方米，原承租人为沈阳市工农布鞋厂。2003年1月，沈河区第二房产经理公司因工农布鞋厂拖欠房屋租金起诉至沈河区人民法院。2003年6月13日，该院作出[2003]沈河民一房初字第××号《民事调解书》，双方协议自调解当日起案涉房屋由沈河区第二房产经理公司承租使用。原告自述其从90年代开始租赁案涉房屋用于经营饭店、浴池；2005年6月，原告因房租、使用等问题与沈河区第二房产经理公司发生纠纷。后经协商，该公司同意以每平方米3000元的价格将案涉房屋卖给原告。2005年7月28日，原告在沈河区第二房产经理公司向原经理任庆刚交付了现金97.2万元后，任经理给原告出具了一份《公房准住通知》，之后该房一直由原告使用、出租并收取租金直到拆除。2005年8月1日，被告沈河区城建局取得了《房屋拆迁许可证》（拆许字[2015]第59号），拆迁实施单位为沈阳万安城市房屋拆迁有限公司（以下简称万安拆迁公司）。同日，沈阳市房产局发布沈房拆公字[2005]年60号《拆迁公告》，案涉房屋被列入拆迁范围。2005年9月12日，第三人与被告签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议（货币补偿）》，协议中拆迁地址记载为小西路一段24号，建筑面积为847.6平方米，约定房屋货币补偿金额为4,437，060元。被告分别于2005年10月8日、10月26日向第三人公司支付拆迁补偿款500,000元及3,937,060元。本院依职权在万安拆迁公司调取了沈河区第二房产经理公司拆迁档案，档案中投诉及反映人为林瑾的《情况反映与投诉》中表述“2013年6月，我突然接到沈河区拆迁公司的通知，要求我腾出房屋以便拆迁。我遂以上述事实及理由与有关部门交涉。沈河区房产局以该公司帐面没有记载为由，拒不承认我交款购房的事实并拒绝提供有关依据；沈河区城建局以2005年即已与沈河区房产局达成拆迁协议并发放补偿费为由，拒绝为我安置补偿，让我与沈河区房产局索要，各部门互相推诿”。档案中《动迁地区直管非住宅明细》记载“承租单位：沈河区房产经理二公司；地；地址：小西路万寿寺里**筑面积:洗浴（手写）453.60平方米；栋号:100；产权性质：直管。”并附有西顺洗浴门脸照片。被告委托代理人表述按照拆迁当时的政策，建筑面积等于使用面积*1.4。2013年12月，案涉房屋被强制拆除。2015年12月，原告因强拆问题诉至沈阳市中级人民法院，要求确认沈阳市沈河区人民政府、沈阳市沈河区城市建设局、沈阳市城市管理行政执法局沈河分局强拆行为违法并要求赔偿其324平方米商业用房及房内物品损失及附属设施。该院于2017年3月22日作出[2015]沈中行初字第661号《行政裁定书》，以沈河区城建局为适格被告，沈阳市沈河区人民政府和沈阳市城市管理行政执法局沈河分局不是适格被告为由裁定驳回了原告的起诉。沈河区城建局向辽宁省高级人民法院提出上诉，该院于2018年11月23日作出（2017）辽行终628号《行政裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。故原告于2019年4月起诉来院。本院认为，案涉房屋于2005年8月被列入拆迁范围，根据当时实施的《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）的相关规定，被告沈河区城建局取得了《房屋拆迁许可证》，为拆迁人，具有对被拆迁人给予补偿、安置的职权。该局依据沈阳市沈河区人民法院[2003]沈河民一房初字第××号《民事调解书》与第三人签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（货币补偿）》，并按协议约定向第三人支付拆迁补偿款的行政行为符合法律、法规的相关规定，并无不当。且本院依职权在万安拆迁公司调取的第三人拆迁档案足以证明协议约定的建筑面积847.6平方米中包含案涉房屋建筑面积453.60平方米（使用面积324平方米*1.4）。亦表示被告已将案涉房屋的拆迁补偿款支付给第三人。关于该笔迁补偿款的权属纠纷原告如有异议可另行提起民事诉讼。关于被告强制拆除案涉房屋是否违法的问题，根据本院依职权调取的沈河区第二房产经理公司拆迁档案中，投诉及反映人为林瑾的《情况反映与投诉》中的表述可以证明被告至少在强制拆除案涉房屋6个月前就已通知了原告，但是原告拒绝搬迁。《沈阳市城市房屋拆迁管理办法（沈阳市人民政府令31号）第二十一条规定：“拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”第二十二条规定：“……实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。”第二十三条规定“实施行政强制拆迁前，房屋拆迁管理部门应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。”本案中，被告在原告拒绝搬迁的情况下，并未按规定履行相关程序，而是直接进行了拆除，其强制拆除的行为应确定为违法。关于原告要求被告赔偿强拆案涉房屋内装饰及室内物品附属设施损失780000元问题，原告在本案中提供的证据无法证明其实际损失，待取得相关证据后，可另行告诉。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十四条第二款第（一）项及最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条的规定，判决如下：一、确认被告沈阳市沈河区城市建设局强制拆除沈阳市沈河区万寿寺街67号（一至三层，使用面积324平方米）商业用房的行政行为违法。二、驳回原告林瑾其他诉讼请求。案件受理费50元由被告沈阳市沈河区城市建设局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  孙鸿雁人民陪审员  王馨悦人民陪审员  郭金宝二〇二〇年七月七日法官助理信欣然书记员谭悦