陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终8646号上诉人（原审被告）：西安华南城有限公司。住所地：西安市国际港务区港务大道**。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：千鹏举，男，汉族，1984年11月8日出生，员工，住。委托诉讼代理人：李宇虹，女，汉族，1981年9月14日出生，员工，住。被上诉人（原审原告）：张红伟，男，汉族，1986年12月26日出生，河南省兰考县村民，住西安市灞桥区。原审被告：西安梦蓝雨房地产营销策划有限公司。住所地：陕西省西安市国际港务区灞河东路**西港碧水湾小区**1-2303。法定代表人：侯坤，该公司总经理。上诉人西安华南城有限公司（以下简称华南城公司）因与被上诉人张红伟及原审被告西安梦蓝雨房地产营销策划有限公司(以下简称梦蓝雨公司)合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。西安华南城有限公司上诉请求：撤销一审判决并驳回张红伟的诉讼请求。事实与理由：1.张红伟购买的案涉房屋已经取得了房屋销售预售许可证，双方签订的合同合法有效，不存在任何解除、无效等情形，依法应当继续履行；2.一审认定《销售认购书》真实有效，张红伟所交纳三万元属于定金，之后张红伟却以公摊面积为借口拒绝签订《商品房买卖合同》，并非西安华南城有限公司原因造成合同未达成。一审法院适用法律错误。3.西安华南城有限公司认可梦蓝雨公司的代理销售行为，但从未给过其代表西安华南城有限公司作出退款、解除等实质权利的授权。一审法院认定情况说明对西安华南城有限公司具有约束力与事实不符，适用法律错误。张红伟答辩称：华南城公司认可梦蓝雨公司代理销售行为，就应当视为梦蓝雨公司的也有解除的权限，故梦蓝雨公司出具的情况说明对华南城公司具有约束力。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，西安华南城有限公司上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。张红伟向一审法院起诉请求：1.判令解除张红伟与华南城公司签订的《销售认购书》；2.判令西安华南城有限公司立即退还张红伟买房订金30000元，及后续产生的延迟支付期间的利息以同期银行贷款利率计算至实际给付之日。一审法院经审理查明：梦蓝雨公司代理销售华南城公司的房屋。2019年11月28日，张红伟欲认购华南城公司的商品房，经与梦蓝雨公司洽谈，向梦蓝雨公司的法定代表人侯坤转账30000元定金。侯坤将该定金通过银行转账至华南城公司账户后，华南城公司向张红伟出具收据一张，载明：兹收到张红伟定金30000元，银行，B地块-1668新时代广场D区-115-6F-115-10617。同日，张红伟（乙方、买受人）与华南城公司（甲方、出卖人）签订《销售认购书》，约定乙方认购甲方位于西安市国际港务区1668新时代广场项目内的115-10617号物业，建筑面积约为88.82平方米，单价为8742元/平方米，总价776464元。乙方同意在签订本认购书之日向甲方缴纳定金30000元，该定金在签订正式《商品房买卖合同》后自动转为部分购房款。乙方应于本认购书签订之日起3日内，前往甲方处签署正式的商品房买卖合同等系列文件，并依约支付相关款项。否则，视为乙方自愿放弃该物业的预订并构成违约，甲方将不予退还乙方已交定金。同时甲方有权将该物业出售或出租给任何其他第三方而不需另行通知乙方。《销售认购书》签订后，张红伟按约定于2019年11月30日前往华南城公司准备交款签订《商品房买卖合同》，交款时张红伟了解到涉案房屋的公摊面积占比达29.5%，与此前梦蓝雨公司对房屋的口头介绍存在差异，经与梦蓝雨公司沟通，双方就公摊面积问题无法协商一致，张红伟最终未签订《商品房买卖合同》。2019年12月1日，张红伟与梦蓝雨公司就退款事宜进行协商，梦蓝雨公司法定代表人侯坤向张红伟出具《情况说明》一份，载明：“客户张红伟认购115-10617号房，因公摊面积问题要求换房A1Loft公寓，若选上房换票购买，选不上房协助申请办理退款手续！三万定金票暂时交给本人保管。侯坤，2019.12.1。”该情况说明同时加盖了梦蓝雨公司公章。另查明，梦蓝雨公司代理销售华南城公司的房屋，系基于与华南城公司的签约销售公司（西安乾城洲房地产营销策划有限公司）之间的合作关系。本案审理中，华南城公司认可梦蓝雨公司代理销售涉案房屋的行为，但认为其并未授权梦蓝雨公司对客户进行优惠、承诺退款。一审法院认为，张红伟与华南城公司签订的《销售认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。张红伟在签订《销售认购书》期间，向华南城公司支付定金30000元，2019年11月30日按合同约定前往华南城公司签订《商品房买卖合同》，均是按《销售认购书》约定履行其合同义务。因双方在《商品房买卖合同》的具体磋商中，就公摊面积争议较大，未能协商一致，最终未能签订《商品房买卖合同》系不可归责于双方的事由。本案审理中，华南城公司认可梦蓝雨公司的代理销售行为，故梦蓝雨公司关于涉案房屋的销售行为对华南城公司具有约束力。梦蓝雨的销售行为应包括售前的介绍和售后的服务。2019年12月1日梦蓝雨公司向张红伟出具的《情况说明》，表明由于公摊面积问题，双方均同意不再履行《销售认购书》，由张红伟另行选房，选房不成由梦蓝雨公司协助退还定金，梦蓝雨公司出具的《情况说明》应对华南城公司具有约束力。现张红伟要求解除与华南城公司的《销售认购书》，一审法院予以支持；依据合同法规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”张红伟要求华南城公司退还定金30000元，符合法律规定，一审法院依法予以支持；双方未能签订《商品房买卖合同》系对《销售认购书》外的其他事项无法协商一致的原因造成，华南城公司并不存在违约行为，张红伟要求华南城公司按照同期贷款利率支付利息之诉请，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，遂判决：“一、解除原告张红伟与被告西安华南城有限公司于2019年11月28日签订的《销售认购书》；二、被告西安华南城有限公司于本判决生效后十五日内返还原告张红伟定金30000元；三、驳回原告张红伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费550元，减半收取275元，张红伟已预交。由西安华南城有限公司承担，并同上述款项一并给付张红伟。”本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，华南城公司称其公司认可梦蓝雨公司的代理销售行为，但不认可梦蓝雨公司的承诺退款行为。但张红伟认购案涉房屋是经梦蓝雨公司介绍，其交纳的30000元定金也是先转账至梦蓝雨公司法定代表人的账户，随后转至华南城公司账户。在张红伟未与华南城公司签订《商品房买卖合同》之后，张红伟与梦蓝雨公司协商退还定金事宜，梦蓝雨公司并未向张红伟告知其公司不具有解除合同退还定金的代理权限，反而向张红伟出具了《情况说明》承诺退款；华南城公司既未提交证据证明其公司并未授权梦蓝雨公司可以解除合同承诺退还定金等，也未向张红伟明确告知梦蓝雨公司并不具有上述权限。在此情况下，张红伟有理由相信梦蓝雨公司具有解除合同退还定金的代理权限，梦蓝雨公司出具的《情况说明》应对华南城公司发生法律效力，华南城公司应当承担合同解除后退还定金的责任。故一审法院对案涉合同予以解除并判令华南城公司退还30000元定金，有事实和法律依据，裁量适当。华南城公司的上诉意见理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，华南城公司的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由西安华南城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 张 楠审判员 张 伟二〇二〇年七月七日书记员 周美丽