御海城广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终972号上诉人（原审被告）:吴东强，男，1975年7月16日出生，汉族，住广东省阳西县*********。公民身份号码：4417*********。委托诉讼代理人：陈子龙，广东尊一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳西新供销御景商贸有限公司，住所地：广东省阳西县*********。法定代表人：廖炜翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹弘，广东德良（阳江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东祥龙明珠投资有限公司，住所地：广东省茂名市*********。法定代表人：吴志辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕雪世，广东海日律师事务所律师。上诉人吴东强因与被上诉人阳西新供销御景商贸有限公司（以下简称新供销公司），广东祥龙明珠投资有限公司（以下简称祥龙公司）租赁合同纠纷一案，不服阳西县人民法院（2019）粤1721民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴东强上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或驳回新供销公司的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由新供销公司、祥龙公司负担。事实与理由：一、吴东强不是《租赁合同》的签约人，新供销公司亦认为“《租赁合同》签订后，新供销公司依约向祥龙公司交付场地，由祥龙公司通过茂名市华谊文化传播有限公司阳西分公司的负责人吴东强注册阳西县*****进场经营”，并且一审判决认定“2016年4月30日，新供销公司（甲方）与吴东强签订一份《补充协议》，内容为：甲方和乙方于2015年6月12日签署了电玩城（已办理的营业执照名称为：阳西县*****，经营者：吴东强）的《租赁合同》……合同落款处分别由阳西新供销明湖商贸有限公司、吴东强及茂名市华谊文化传播有限公司阳西分公司签单确认”。由此可见，本案遗漏了当事人茂名市华谊文化传播有限公司阳西分公司，吴东强仅是阳西县*****经营者，代表阳西县*****签订《补充协议》，故作为本案的被告不适格。二、吴东强不是《租赁合同》的签约方，《租赁合同》的义务不应由吴东强来承担。《租赁合同》为新供销公司与祥龙公司签订的合同，吴东强并不是祥龙公司的股东，亦不是茂名市华谊文化传播有限公司阳西分公司的股东，没有任何证据可以充分证明吴东强与祥龙公司存在合伙关系，吴东强不是租赁场地的共同承租人，吴东强不应承担租赁合同的义务。三、一审判决的违约金过高，应予调整。新供销公司辩称：一、新供销公司与祥龙公司于2015年6月12日签订《租赁合同》，因祥龙公司与吴东强长期拖欠租金、长期停止营业而造成新供销公司无法实现合同目的，已无继续履行的基础，且该行为也严重违反了《租赁合同》及《补充协议》的约定，依法依约都应当予以解除。二、祥龙公司与吴东强共同承租涉案商铺，应共同向新供销公司承担违约责任。《租赁合同》明确约定商铺用于经营电玩城。一审庭审中，祥龙公司自认商铺一直由其使用，用于经营动漫城；吴东强自认于2015年7月正式入驻商铺经营阳西县*****。在祥龙公司与新供销公司签订《租赁合同》后一个月内，吴东强以租赁合同约定的商业项目进驻商铺，并在长达三年多的时间里进行经营，显然是在祥龙公司的允许下使用，并且，吴东强在一审中也自认，在新供销公司向祥龙公司、阳西县*****催交租金和水电费的过程中，所有缴款通知书都是由阳西县*****的员工签收，该事实也符合新供销公司与祥龙公司《租赁合同》中第十六条关于函件送达的约定。因此，在新供销公司和祥龙公司认可的情况下，吴东强自愿加入到新供销公司与祥龙公司的租赁合同法律关系中，应与祥龙公司共同向新供销公司承担合同义务及违约责任。三、新供销公司与祥龙公司、吴东强之间因《租赁合同》和《补充协议》成立租赁合同法律关系，新供销公司为祥龙公司、吴东强提供场地经营电玩城，收取租金，新供销公司并未与祥龙公司、吴东强共同经营、共同承担债务等经营风险，不存在祥龙公司主张的合伙关系。四、《租赁合同》签订后，新供销公司已按照约定履行自己的合同义务，经营不善是祥龙公司与吴东强作为成熟的商业人在投资之前应当考量的经营风险。退一步讲，在经营不善的情况下，其完全可以与新供销公司协商变更合同甚至解除合同，而不是长期拖欠租金，造成新供销公司巨大的经济损失。《租赁合同》及《补充协议》在自愿平等和公平信用的基础上签订，合同各方都应按照约定履行自己的义务。祥龙公司与吴东强违反合同约定，应承担相应的违约责任。祥龙公司辩称：一、一审判决认定依据《补充协议》来解除祥龙公司与新供销公司签订的《租赁合同》属于认定事实不清，适用法律错误。《补充协议》有约定违约条款，一审判决已经审查。但是没有审查《补充协议》的效力问题。《补充协议》的签约主体吴东强并非《租赁合同》合同相对人，当然无权签订《补充协议》。二、吴东强所提出的一审判决认定事实错误，祥龙公司对此认可。一审判决没有全面审查《租赁合同》的法律关系，未能查清本案的合伙关系，并非租赁关系。因此一审判决把该案作为租赁合同来审查，是认定事实不清，适用法律错误。另外，一审判决没有查清违约责任主体，错误认定吴东强和祥龙公司作为违约责任主体。因为新供销公司没有全面履行《租赁合同》的相关条款，没有履行对外宣传广告及招商义务，也没有尽到义务开启商城的空调和电梯，造成商城经营条件恶劣，并且造成吴东强和祥龙公司重大损失，应当予以赔偿。新供销公司一审起诉请求：一、解除新供销公司与祥龙公司于2015年6月12日签订的《租赁合同》；二、祥龙公司、吴东强共同向新供销公司支付拖欠的宣传广告费、租金、水电费共131569.92元；三、祥龙公司、吴东强按照每月6000元的标准向新供销公司支付违约金（自2018年10月1日起计至合同解除之日止，暂计至2018年12月31日为18000元）；四、祥龙公司、吴东强十日内腾房迁出，向新供销公司返还场地，逾期不迁出的，按照6000元/月租金标准的两倍向新供销公司支付场地占用费；五、案件受理费由祥龙公司、吴东强共同负担。一审法院认定事实：2015年6月12日，新供销公司（出租方、甲方）与祥龙公司签订一份《租赁合同》，约定：乙方承租的场地位于阳西县********阳西新供销明湖商贸有限公司明湖商城内，实用面积1677平方米场地（4-A-1），用于经营电玩城；租赁期限为10年，自2015年6月12日起至2025年6月11日止；甲方每月从乙方当月销售总额中提取25%作为租金；本合同签订起3天内，乙方须向甲方缴纳押金10000元。租赁期满后，在乙方无违约且缴清全部应缴费用后，甲方在乙方撤场之日起三十天内将该保证金无息退还给乙方；为推介乙方商品，提高市场竞争力，甲方将通过电视、报纸、杂志等宣传媒体进行统一宣传活动，乙方同意每年支付2500元给甲方作为年宣传广告费；甲方负责租赁场地的正常营业环境，确保乙方对经营场地的正常使用；甲方为乙方代收营业款，于次月10号前与乙方结算一次，甲方在扣除乙方当月销售总额的25%作为租金后，应在同时间将乙方余下的营业款转账至乙方提供的银行账户；乙方在租赁期间内应依法独立经营、自筹资金、自负盈亏，承担一切经营风险；乙方单独设立水、电分表，水、电费按实际用量，根据当地供水、供电部门的收费标准缴纳费用（另加线路损耗分摊费用总额的0.5%）；为促进甲、乙双方顺利合作，甲方为乙方提供正规、良好的经营环境，乙方同时应积极配合甲方的经营管理工作，从而达到甲、乙双方共赢的目的；乙方在合同期限内不得擅自停业，否则视为乙方违约，本合同租金并不因此停止计算，自乙方擅自停业之日起，乙方须每天支付1000元的违约金给甲方；合同期间，乙方有任何违约行为，甲方将不予退还合同押金给乙方。合同第十三条并约定乙方有下列违约行为之一的，甲方有权解除本合同。（1）乙方逾期一个月未支付租赁场地租金，经甲方催告仍不支付的。（2）乙方擅自变更、超越经营品类、品牌范围，经与甲方协商仍不调整的。（3）乙方违反本合同第九条第13款之约定，擅自停业长达十天的。（4）乙方擅自转租部分或全部租赁场地且影响甲方合同目的实现的。（5）乙方违反本合同项下的其他义务，造成甲方损失的。甲方根据上述情形单方要求解除合同的，应当提前30天书面通知乙方（本合同自该书面通知送达乙方之日终止），乙方违约已造成甲方损失的，乙方须赔偿甲方因此遭受的实际损失。乙方投资的设备产权属乙方所有，在合同期间根据实际需要，在征得甲方书面同意后，乙方可对设备进行维修、更换。合同第十六条“资料及送达”载明：1、乙方按照甲方要求提供设备和企业的资料，若因乙方提供的资料短缺所引起的一切后果由乙方承担。2、甲乙双方之间据以联系的通知或短信须是书面形式，按本合同首页所示地址通过传真、邮寄或直接送达方式发送，任何更改地址须提前七日通知对方。3、甲方下发的商场管理规定或致乙方的函件，乙方认同可直接交由其专柜之工作人员签收，签收后视为有效送达。《租赁合同》签订后，祥龙公司依约交付了合同押金10000元，阳西新供销明湖商贸有限公司即将商城内的4－A－1号铺位交付给祥龙公司使用，但祥龙公司租赁期间该铺位实由吴东强用于经营一家名为“阳西县*****”的电玩城。2016年4月30日，新供销公司（甲方）与吴东强签订一份《补充协议》，内容为：甲方和乙方于2015年6月12日签署了电玩城（已办理的营业执照名称为：阳西县*****，经营者：吴东强）的《租赁合同》，双方本着互利互惠的原则，经友好协商，就原《租赁合同》中更改事项特订立以下补充协议：1、甲、乙双方同意将该合同中第三条原约定的“租金的计算标准”修改为：2016年5月1日至2017年4月30日，每月租金为人民币（大写）伍仟元整（小写）￥5000.00元，水电费由乙方负责；2017年5月1日至2018年4月30日，每月租金为人民币（大写）陆仠元整（小写）￥6000.00元，水电费由乙方负责。2、甲、乙双方同意将该合同中第八条第3项原约定的“租金结算日期”修改为：乙方每月10日前向甲方缴纳当月月租，乙方须按时支付租金，若逾期不交，则每超期一天按拖欠总额的3%计收滞纳金。如果超期两个月不缴交，则甲方有权对乙方采取停水停电等催缴措施；如果超期三个月不缴交，甲方有权解除合同，按乙方违约处理，甲方收回该场地并没收乙方押金，乙方必须承担相关法律责任。3、甲、乙双方同意将该合同中第十一条第5项原约定的“乙方经营场地收款由甲方派出代乙方收款，乙方按甲方工资、福利标准承担3名收款员工资、福利费用”条款修改为：乙方自行收取营业款。4、本协议有效期为2016年5月1日至2018年4月30日，期满后由甲乙双方协商后续签，如否，则按甲乙双方2015年6月12日共同签署的电玩城《租赁合同》原约定条款执行。该协议同时载明：本协议生效后，即成为原《租赁合同》不可分割的组成部分，与原《租赁合同》具有同等的法律效力。除本协议中明确所补充的条款之外，原《租赁合同》的其余部分继续有效。协议落款处分别由新供销公司、吴东强及茂名市华谊文化传播有限公司阳西分公司签章确认。2018年4月24日，吴东强向商场（***）提出申请：因商城处于调整期间，导致人流量稀少，人工、租金、水电不堪重负。现向商城申请以下三点1.停业期间保留水电供应。2.因店内机器不能闲置，闲置时间过长容易损坏所以要继续营业。3.申请2018年4月30日至2018年9月30日这五个月免租金。同年4月26日，阳西县御景物业管理有限公司对此作出回复：1.在我方***场内调整期间：2018年5月1日至9月30日，避免贵方的设备闲置时间过长而容易造成损坏，我司同意保留水电供应。2.租金方面按原合同条款另拟定，我司在不提供空调冷气和不派出三名收款员收款的情况下，在调整期内按贵方上月，3月份营业额3500元的15%交给我司作为调整期间的月租金。一审庭审中，祥龙公司代理人自认所租赁铺位一直由其当事人使用于经营动漫城，祥龙公司没有将承租铺位交给吴东强使用，不清楚吴东强如何进入铺位经营；吴东强则主张其与祥龙公司的法定代表人吴志辉存在合伙关系，二人并注册成立“阳西长动漫城”（营业执照为个体户）于2015年7月正式入驻该铺位，其使用该铺位是经吴志辉许可的，从2016年6月起因商场空调供应、电梯运行不足导致其无法正常营业，至2018年4月至10月因商城引进超市品牌店（盒小马）入驻装修，经营环境更差，故其电玩城已于2018年4月停业至今，现只余游戏机设备在铺位处。租赁期间，2016年5月前的租金均由新供销公司所派收款人员直接在承租人的营业款中按约定比例扣取，在吴东强与新供销公司签订《补充协议》后，吴东强缴交了租期内部分租金和水电费，尚余部分租金和相关费用一直拖欠，新供销公司为此多次进行了催缴。2018年1月25日、2月5日、3月6日、4月12日、7月6日、8月6日、9月6日，出租人先后七次向祥龙公司（电玩城）发出多份《缴款通知书》（每次租金和水电费各一份通知），前六次的通知书均由电玩城柜面工作人员（谭兆玲、凌小兰、陈金萍）签收，最后一次留置柜面。上述《缴款通知书》显示：祥龙公司（电玩城）租户欠缴2018年1月－4月租金每月6000元，欠缴2018年7月－9月租金每月525元；同时欠2017年12月水电费2791.58元电费（含电费2662.08元、水费129.5元），欠2018年1月水电费2579.9元（含电费2488.9元、水费91元），欠2018年2月水电费646.5元（含电费384元、水费262.5元），欠2018年3月水电费368.1元（含电费273.6元、水费94.5元），欠2018年4月水电费310.66元（含电费188.16元、水费122.5元），欠2018年5月水电费227.52元（含电费227.52元、水费0元），欠2018年6月水电费253.48元（含电费204.48元、水费49元），欠2018年7月水电费214.86元（含电费183.36元、水费31.5元），欠2018年8月水电费111.28元（含电费41.28元、水费70元）。此外，新供销公司还分别于2017年8月9日、2017年10月13日、2018年10月20日通过短信方式向吴东强催收租金和水电费，最后一次短信明确告知截至当月对方尚欠2016年11月至2018年9月租金97050元，水电费26494.92元。一审诉讼中，新供销公司提供其自行制作的《电玩城欠费明细》一份拟证实祥龙公司、吴东强欠租金和水电费详情，该明细表记载租户吴东强经营的电玩城租赁期间为2015年6月12日至2025年6月11日，租赁面积1677㎡，租金起算日为2015年11月20日，从2016年11月至2017年4月期间每月租金为5000元，2017年5月至2017年11月期间每月租金为6000元，2017年12月免计当月租金，2018年1月至2018年4月期间每月租金为6000元，2018年5月、6月租金已交，2018年7月至2018年9月期间每月租金为525元；从2017年6月起产生应缴水电费欠款。以上累计欠租金97575元，欠水电费26494.92元，合计124069.92元。对于祥龙公司、吴东强缴付租金和相关费用的情况，新供销公司承认祥龙公司、吴东强已清计至2016年10月份止的租金和水电费，此后的租金和费用，吴东强仅按新供销公司同意酌减的租金数额525元缴交了2018年5－6月两个月租金及6月份的水电费253.48元，其余租金和费用欠付；对于所收取的合同押金10000元，新供销公司主张因承租人违约，其依约不作退还。另查明，阳西新供销明湖商贸有限公司于2015年3月23日成立，于2018年6月19日变更企业工商登记名称为“阳西新供销御景商贸有限公司”即新供销公司；祥龙公司于2014年9月10日，系由自然人投资或控股的有限责任公司，股东为吴铭坚和吴志辉；阳西县*****于2015年9月11日注册，属个体工商户，工商登记的经营者系吴东强，经营场所为阳西县*******，经营范围为电子游戏机服务、食品零售；茂名市华谊文化传播有限公司于2013年8月30日成立，属自然人独资的有限责任公司，股东为吴铭坚，吴志辉在该公司担任监事职务；茂名市华谊文化传播有限公司阳西分公司系前者下设的分公司，负责人是吴东强，经营场所为阳西县*******，经营范围为文化传播及活动策划，广告策划、代理、设计、制作及发布，会议展览策划，鲜花礼仪服务，礼品包装设计及咨询服务，教育培训咨询服务等。一审法院认为：本案主要争议焦点是：一、本案《租赁合同》的合同当事人是谁，祥龙公司和吴东强应否共同承担该合同义务；二、涉案《租赁合同》是否符合法定或约定的解除条件；三、承租人是否拖欠新供销公司广告费、租金及水电费，新供销公司相关费用的请求依据是否充分；四、承租人是否构成违约，应否承担赔偿违约金和其他损失的民事责任。关于焦点一。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。新供销公司与祥龙公司于2015年6月12日签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该《租赁合同》应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行。在合同履行过程中，新供销公司又与吴东强达成更改原《租赁合同》部分条款的合意，并于2016年4月30日签订一份《补充协议》，对2016年5月1日至2018年4月30日的租金及相关费用的缴付方式、结算时间、数额进行相应的修改，该协议是双方在自愿平等的基础上协商签订，且内容不违反法律的禁止性规定，亦属合法有效。最初与新供销公司签订《租赁合同》的是祥龙公司，该公司于庭审中也承认所租赁的4-A-1号铺位一直由其占有使用，其是当然的合同当事人；而在合同履行过程中，该租赁场地事实上由吴东强长期使用经营电玩城，祥龙公司对此不可能不知情，却不能对其与吴东强的关系作出合理说明，根据庭审各方当事人的陈述，结合吴东强所涉工商登记企业的任职信息与祥龙公司的股东吴志辉、吴铭坚之间存在的关联事实，吴东强主张其与祥龙公司之间存在合伙关系的事实具有高度概然性，且吴东强本人亦以承租人身份与新供销公司签订《补充协议》，故应认定吴东强是租赁场地的共同承租人。上述《租赁合同》及《补充协议》对出租人新供销公司及承租人祥龙公司和吴东强双方均具有法律上的约束力，故祥龙公司、吴东强理应共同承担相应的合同义务。关于焦点二。《租赁合同》签订后，新供销公司为承租人提供了约定的场地，并提供了经营所必需的条件，祥龙公司和吴东强应按合同约定依时足额向新供销公司支付租金和水电费。新供销公司、祥龙公司于《租赁合同》中约定如承租人逾期一个月未支付租赁场地租金，经出租人催告仍不支付的，出租方有权解除合同，因祥龙公司和吴东强自2016年11月起未能足额向新供销公司交付租金和水电费，累计拖欠20个月租金和15个月的水电费，已构成违约，新供销公司有权按约定行使合同解除权。因祥龙公司、吴东强逾期不履行支付租金的主要义务，致使新供销公司未能获得租金收益，祥龙公司、吴东强已构成根本违约，且祥龙公司、吴东强所经营的电玩城实际上处于长期停业的状态，现新供销公司请求解除合同，符合合同的约定和法律的规定，应予以支持。关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，祥龙公司、吴东强作为承租人理应按《租赁合同》及《补充协议》的约定向新供销公司支付租金。《补充协议》约定的履行期满后，新供销公司因应吴东强提出的免租申请和商场的客观情况，同意给予承租人2018年5月1日至2018年9月30日5个月调整期按每月525元租金计算的让利，此系当事人对特定租赁期间的租金变更，且吴东强也依此交付了其中两个月的租金，应视为双方当事人协商一致后确定的租金计算。故应据以上约定内容计算相应时段的租金。同时，《租赁合同》载明承租人单独设立水、电分表，水、电费按实际用量，根据当地供水、供电部门的收费标准缴纳费用，故祥龙公司、吴东强另需支付所租赁铺位因经营活动实际产生的水电费给新供销公司。根据合同约定，出租人下发的商场管理规定或致承租人的函件，承租方认同可直接交由其专柜之工作人员签收，签收后视为有效送达。新供销公司在祥龙公司、吴东强拖欠租金后多次向祥龙公司、吴东强柜面工作人员送达《缴款通知书》，并向吴东强发出数次催缴短信，应视为祥龙公司、吴东强已收悉了相关的通知。经一审法院审查，新供销公司所发书面通知的租金计算与其提供的《租赁合同》及《补充协议》、回复函等书面证据的约定相吻合，且祥龙公司、吴东强在接收以上通知后未提出异议，于本案诉讼中也未提供相反的证据推翻新供销公司所主张的租金和水电费数额，故一审法院对新供销公司所主张的承租人欠付租金和水电费数额予以采信。现新供销公司主张祥龙公司、吴东强尚欠其计至2018年9月止的租金97575元和水电费26494.92元，应予以确认。此前，祥龙公司于签订合同时预交了押金10000元，该押金实际为承租人向出租人缴纳的保证金，是附停止条件的返还债务的金钱所有权的移转（让与担保），其主要目的在于促使承租人按照合同约定及时缴纳租金，降低承租人逃租的可能性，保障出租人对承租人的租金请求权，维持承租人与出租人的利益平衡。故承租人不经出租人同意不能主张用押金扣除租金，同样出租人也不得借承租人存在违约行为而没收押金。当然，如果承租人存在违约行为，出租人可以押金抵扣违约损失。本案中，新供销公司、祥龙公司双方约定如合同期间，承租方有任何违约行为，出租方将不予退还合同押金给乙方。虽然承租人确存在长期拖欠租金的违约行为，理应承担违约责任，因此给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但如按合同自由原则要求祥龙公司、吴东强严格按合同约定履行显失公平。鉴于新供销公司在本案中不主张押金中抵扣违约损失，故其表示不予退还押金的意见，应不予采纳。本院根据案件实际情况，酌定该10000元押金在祥龙公司、吴东强尚欠租金97575元中予以扣减。即祥龙公司、吴东强尚应支付租金87575元和水电费26494.92元给新供销公司，对新供销公司诉请超出该数额的租金，应不予支持。对于新供销公司请求的宣传广告费7500元，《租赁合同》虽然约定承租人同意每年支付2500元给出租人用于推介祥龙公司商品等相关宣传活动，但新供销公司未能举证证明其进行相应的宣传活动或实际产生相关广告费用，且其所发给祥龙公司、吴东强的多份《缴款通知书》乃至其自行制作的《电玩城欠费明细》均未将广告费列入，故其请求祥龙公司、吴东强支付广告费，理据不足，应不予支持。关于焦点四。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，祥龙公司、吴东强依法应退还租赁场地、支付拖欠的租金及水电费给新供销公司。根据《租赁合同》的约定，承租人投资的设备产权归祥龙公司所有，在合同解除后祥龙公司、吴东强理应自行迁走相关设备，故新供销公司请求祥龙公司、吴东强腾迁游戏机设备退还租赁场地，应予以支持。但新供销公司请求按两倍租金标准计付祥龙公司、吴东强逾期腾迁的场地占用费，于法无据，应不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”该法条表明，最终违约金的金额是以造成的实际损失为参考标准的，违约金是属于对损害赔偿总额的预定。由此可见二者是不可并存的。新供销公司与祥龙公司于《租赁合同》中约定承租方在合同期限内不得擅自停业，否则视为违约，本合同租金并不因此停止计算，自承租方擅自停业之日起须每天支付1000元的违约金给出租方，于《补充协议》中约定承租方每月10日前向出租方缴纳当月月租，若逾期不交，则每超期一天按拖欠总额的3%计收滞纳金。本案中，从新供销公司给予祥龙公司、吴东强调整期（连续五个月）减免租金的情形分析，对于祥龙公司、吴东强在此期间的停业行为，新供销公司是默许的，故祥龙公司、吴东强的违约行为主要是迟延履行债务，其给新供销公司所造成的损失是调整期届满后至合同正式解除期间的租金损失及所拖欠租金收益的可预期利息损失，故违约金的计算应以该损失数额为确定依据。现新供销公司自认上述违约金的约定过高，自愿调整按《补充协议》约定的月租金6000元为参考标准计算自2018年10月1日起至合同解除之日止，合法有理，应予以采纳。鉴于调整期届满后，新供销公司在祥龙公司、吴东强未在合理期限内恢复营业的情形下，怠于行使解除合同的权利，致使涉案租赁场地被长期闲置，新供销公司自身对由引产生的损失也存在过错，亦应对此承担相应的责任。据此，一审法院酌定由新供销公司、祥龙公司、吴东强各承担一半责任为宜，故应由祥龙公司、吴东强按每月3000元的标准向新供销公司支付自2018年10月1日起至合同解除之日止的违约金。对新供销公司诉请超出部分，一审法院不予支付。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、依法解除阳西新供销御景商贸有限公司与广东祥龙明珠投资有限公司于2015年6月12日签订的《租赁合同》；二、限广东祥龙明珠投资有限公司、吴东强于判决生效之日起十日内共同支付租金87575元和水电费26494.92元给阳西新供销御景商贸有限公司；三、限广东祥龙明珠投资有限公司、吴东强于判决生效之日起十日内支付违约金（按每月3000元计算，自2018年10月1日起至判决确定的合同解除之日止）给阳西新供销御景商贸有限公司；四、广东祥龙明珠投资有限公司、吴东强于判决生效之日起十日内腾迁出位于阳西县********4－A－1的场地（面积1677㎡）并将该场地交还阳西新供销御景商贸有限公司；五、驳回阳西新供销御景商贸有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3292元,公告费520元,合计3812元，由阳西新供销御景商贸有限公司负担1277元，由广东祥龙明珠投资有限公司、吴东强共同负担2535元。二审诉讼中，双方没有证据提供。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。争议的焦点一是吴东强是否为本案《租赁合同》的承租人，应否承担《租赁合同》的义务；二是一审判决的违约金是否过高，应否调整。关于争议焦点一，新供销公司与祥龙公司于2015年6月12日签订的《租赁合同》是双方自愿签订，没有违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应按约定履行各自的义务。在《租赁合同》的履行过程中，新供销公司与吴东强于2016年4月30日签订一份《补充协议》，该协议对《租赁合同》的租金交付方式、结算时间、数额等作出了相应的变更，该合同是双方自愿达成，没有违反法律法规的禁止性规定，亦属合法有效。吴东强上诉认为其是代表茂名市华谊文化传播有限公司阳西分公司设立阳西县*****而签订《补充协议》，吴东强并非合同的相对人。本院分析如下：一、从《补充协议》的签订方来看，协议的抬头乙方处有吴东强签名，落款处乙方亦有吴东强签名。虽然该协议落款乙方处盖有茂名市华谊文化传播有限公司阳西分公司印章，但事实上，在整个《租赁合同》履行过程中，没有任何证据证明茂名市华谊文化传播有限公司阳西分公司参与经营阳西县*****或支付租金的行为。二、《补充协议》第一段反映了2015年6月12日的《租赁合同》是用来经营阳西县*****，而阳西县*****是属于个体工商户，经营者是吴东强，按照吴东强一审的陈述，在签订《补充协议》后，是由其向新供销公司交租金。三、2015年6月12日的《租赁合同》承租人虽然是祥龙公司，但在吴东强签订《补充协议》后，租赁的场地一直由吴东强使用并交纳租金，祥龙公司未为此提出过任何异议，祥龙公司对其与吴东强之间的关系也无法作出合理说明。再结合吴东强所涉工商登记企业的任职信息与祥龙公司的股东吴志辉、吴铭坚之间存在的关联事实，及吴东强一审自认与祥龙公司存在合伙经营动漫城的主张，综合上述情况分析，一审判决认定吴东强与祥龙公司是涉案场地的共同承租人，《租赁合同》及《补充协议》对其两方均具有法律上的约束力并无不妥，本院予以维持。吴东强上诉主张其并非涉案《租赁合同》的相对人理据不足，本院不予采纳。因祥龙公司、吴东强未按时缴纳租金及水电费给新供销公司已构成违约，一审法院判决解除合同，及判决祥龙公司、吴东强共同支付租金、水电费及返还场地给新供销公司正确，本院予以维持。关于争议焦点二，在2018年10月1日新供销公司给予祥龙公司、吴东强的调整期届满后，祥龙公司、吴东强虽仍未恢复营业，但祥龙公司、吴东强确存在继续占用租赁场地，给新供销公司造成了租金损失的事实，故一审判决按照双方的过错程度，参考《补充协议》约定的月租金6000元的标准，酌定由祥龙公司、吴东强按每月3000元的标准向新供销公司支付自2018年10月1日起至合同解除之日止的违约金并无不妥，本院予以维持。综上所述，吴东强上诉请求理据不足，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3292元，由吴东强负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年七月十五日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。