山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1677号上诉人（原审被告）：吕鹏飞，女，1985年10月2日出生，汉族，住山西省昔阳县。上诉人（原审被告）：吕俊杰，男，1984年11月1日出生，汉族，住山西省昔阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：高博，北京大成（太原）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：冯薛昊，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹艳云，女，1975年2月27日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：庄河星，山西新国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐玉芳，山西新国泰律师事务所律师。第三人：山西新大陆房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区西苑南路南段**。法定代表人：郭栓娥，总经理。上诉人吕俊杰、吕鹏飞因与被上诉人尹艳云案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月17日做出（2019）晋01民终459号民事裁定，发回山西省太原市万柏林区人民法院重审。本案重审后一审法院做出（2019）晋01民初3258号民事判决，上诉人吕俊杰、吕鹏飞不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕俊杰、吕鹏飞的委托诉讼代理人高博、冯薛昊，被上诉人尹艳云的委托诉讼代理人庄河星、徐玉芳到庭参加诉讼。第三人山西新大陆房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕俊杰、吕鹏飞的上诉请求：依法撤销太原市万柏林区人民法院(2019)晋0109民初3258号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：第一、一审判决事实认定错误，上诉人认为被上诉人尹艳云与新大陆房地产开发有限公司关于涉案房屋买卖事宜系虚假交易，与事实不符。一、被上诉人与第三人签订合同当时，该小区已具备网签条件，而双方却未签订正式的网签合同。从太原市房地产信息网获知，涉案房屋于2009年交房，2012年取得预售许可证。被上诉人于2013年5月与第三人签订房屋买卖合同时，涉案房屋已经具备网签的条件，签订的合同应当是正式的网签备案合同，但被上诉人与第三人签订的合同并非是网签合同。被上诉人作为房地产开发企业多年员工，理应熟知商品房买卖交易流程。该行为既不符合房地产对外销售房屋的正规程序，亦不符合购房人购买房屋的一般惯例。二、被上诉人是否实际付款，没有充分的证据加以佐证。被上诉人只是提供了第三人公司原经理田世铭的个人账户对账单，并没有提交田世铭将该笔款项转至公司的银行记录，以及第三人公司收到该笔款项的银行记录加以佐证。《公司法》第148条规定，董事、高级管理人员不得将公司资金以其个人名义或者其他个人名义开立账户存储。故该证据只能证明被上诉人向田世铭个人账户转账1493500元，无法证明被上诉人向第三人公司支付了购房款。三、被上诉人提交的由第三人出具的《证明》与事实不符，证据不合法。被上诉人提交的由第三人出具的《证明》中提到，是由于2013年5月3日为五一节假日，银行对公账户不办公，因此同意被上诉人将购房款汇入田世铭个人账户。该陈述与事实严重不符，2013年五一节假日的休息日为4月29日、30日和5月1日。故该份证据不合法，不应当采信。(2017)晋0109民初14号民事判决书中，已经查明被上诉人在2013年-2015年系第三人公司员工。综上，被上诉人与第三人存在直接的利害关系，同时第三人为被上诉人提供与事实不符的《证明》。故上诉人认为，被上诉人与第三人之间存在恶意串通的情况。双方关于涉案房屋的买卖事宜系虚假交易。第二、本案涉诉房屋保全期间的状态为可销售状态。根据上诉人在一审中提交的证据，太原市房地产信息网查询的结果以及上诉人和房屋中介、物业的录音，涉案房屋委托中介进行出售，并且可以直接和房地产公司签订网签合同并办理房屋产权证，房屋的钥匙由物业管理。上诉人拍摄的房屋状态为毛坯房，无人居住。该事实与被上诉人主张的涉案房屋由原告购买并居住至今完全矛盾。第三、一审判决认定事实错误，被上诉人并非是善意的第三人，被上诉人与第三人均存在严重过错，上诉人的保全申请以及一审法院的裁定符合法律规定。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。认为被上诉人在交易涉案房屋过程中自身不存在过错，被上诉人享有足以排除强制执行的民事权益。同时《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(四)非因买受人自身原因未办理过户登记以上《第十七条》与《第二十八条》都明确规定未办理过户登记手续“第三人对此没有过错”“非因买受人自身原因”方能排除执行。被上诉人与第三人2013年5月1日签订合同当时，涉案房屋已经具备签订正式备案合同并办理网签的条件，该小区其他购房业主均已签订网签合同，并已经办理或正在办理房产证。但被上诉人至今未与第三人签订网签合同，怠于行使自己的权利。第三人也未按照房地产销售房屋的正规程序操作，双方均存在过错。同时，第三人却为被上诉人提供与事实不符的证明材料。被上诉人与第三人买卖房屋的事实存在很大的疑点和许多不合逻辑的地方。上诉人与第三人存在恶意串通损害第三人利益的情况。上诉人作为第三人的公司员工，在明知该房屋被保全的情况下，仍然进行装修，该行为明显违背常理。上诉人申请保全该房屋时，房屋的产权信息登记在第三人名下，基于物权变动公示的原则，涉案房屋符合保全的条件。综上所述，上诉人认为被上诉人与第三人存在虚假交易，假借合同之名损害第三人合法权益。被上诉人提交的证据未达到足以排除强制执行的要求，请求二审法院慎重考虑上诉人的上诉理由，撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉求，确保上诉人的执行程序顺利进行。被上诉人尹艳云辩称：关于网签，网签是一个房地产公司和买受人的交易的一个必经程序，是一个义务。但第三人新大陆房地产公司，他没有给我的委托人去办理网签事项，在没有网签的情况下，依然登记在新大陆房地产公司名下，你才有机会查封。但是我们就是要在这个基础上讨论查封、冻结要执行这个房子对不对。说到付款，规定了高管董事不能开设账户，我也赞同你的观点。田世铭是所有权人，他是股东，房地产公司就是他的。所以你引用的条款是不对的。第四、最高人民法院关于办理执行异议的复议案件若干问题的规定第28条，在人民法院查封之前已签有合法有效的合同，这个合同第四条就是网签合同，只不过是没有去房地局办理网签而已，这条没问题。第二条，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，。拿到了钥匙进入了房间，就是说只有尹艳云有权进入，这套房子除了物业管理，有钥匙是配合维护的，只有尹艳云有权进驻。这就是实际占有的标志。第三条，已支付全部价款。第四条，买受人也就是我的委托人的原因未办理过户登记。大家都知道办理网签一定是开发商的责任，而不是买受人的责任。所以今天我们讨论的这个案件完全符合最高法院上面规定的四种情形。四种情形是要并列的才具备。原告尹艳云向一审法院提出诉讼请求：1，判令确认位于太原市长治路172号新领地住宅小区B座1单元23层2301号房屋为原告所有，请求对该房产停止执行;2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月9日，原告收到太原市万柏林区人民法院作出的(2016)晋0109执异10号执行裁定书，原告认为法院驳回原告执行异议的裁定书内容缺乏事实和法律依据。首先，原告认为二被告所申请执行的位于太原市长治路172号新领地住宅小区B座1单元23层2301号房屋为原告所有，不属于第三人所有。2013年5月1日原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，购买该房屋。同年5月3日，原告支付了全部房款1493500元。该房屋于2013年5月4日已交付原告使用，原告还花费超过40万元的费用对该房屋进行了精装修，并一直居住至今。其次，二被告对属于原告的房屋申请执行是完全错误的，其行为没有任何法律依据。原告向第三人购买房屋并支付了购房款，原告是善意取得，二被告无权对原告的房屋申请执行。为维护原告的合法权益，故原告提出案外人执行异议之诉。一审法院认定事实：2015年吕鹏飞、吕俊杰将山西新大陆房地产开发有限公司起诉至本院，要求该公司返还购房款，并承担违约责任。同年4月17日，吕鹏飞、吕俊杰向本院提出财产保全申请，要求查封山西新大陆房地产开发有限公司位于太原市长治路172号1幢B座1单元23层2301号房屋一套，并提供了担保财产。同日，本院作出(2015)万民初字第765号民事裁定书，对上述财产内容予以保全。2015年6月8日，本院经审理后作出(2015)万民初字第00765号民事判决书，判决山西新大陆房地产开发有限公司退还吕鹏飞、吕俊杰购房款人民币109.4216万元，并支付违约金。山西新大陆房地产开发有限公司不服一审判决，上诉至太原市中级人民法院，后该公司撤回起诉。2016年3月3日，太原市中级人民法院作出(2015)并民终字第1732号民事裁定书，准许山西新大陆房地产开发有限公司撤回上诉，双方当事人均按原审法院判决执行。判决生效后，吕鹏飞、吕俊杰向本院申请强制执行。2016年9月19日，原告尹艳云作为案外人向本院提出执行异议，并提供了与第三人于2013年5月1日签订的《商品房买卖合同》，认为涉案查封房屋应归其所有。本院受理执行异议申请后，于2016年12月15日作出(2016)晋0109执异10号执行裁定书，裁定驳回案外人尹艳云的异议请求。尹艳云不服执行裁定书内容，向本院提出案外人执行异议之诉，2017年11月20日本院作出(2017)晋0109民初14号民事判决书，判决位于太原市长治路172号新领地住宅小区B座1单元23层2301号房屋归尹艳云所有。（吕鹏飞、吕俊杰不服一审判决上诉至太原市中级人民法院，2019年4月25日该院作出(2019)晋01民终459号民事裁定书，以执行异议之诉中，可以对确认之诉一并裁判，但不可单独提起确认之诉为由，认为原审判决程序违法，撤销(2017)晋0109民初14号民事判决，发回太原市万柏林区人民法院重审。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告尹艳云提供了与第三人山西新大陆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，并付清了购房款，第三人给原告出具了购房款收据，同时向原告交付了涉案房屋，原告实际占用至今，并从2013年开始交纳物业管理费等费用。虽然原告未办理物权登记手续，但不影响双方签订的买卖合同的效力。庭审中，被告提供的证据不能证明原告在交易涉案房屋过程中自身存在过错。根据优势举证责任原则，原告提供的证据对待证事实的证明力明显大于被告的答辩意见，被告提供的法院查封手续等证据，不足以证明其主张，故应当承担举证不利的法律后果。故此认定，原告提供的证据对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其对涉案房屋享有的实体权利足以阻却执行措施，涉案房屋不应继续执行。原告提出对涉案房屋进行确权的诉请，与本案并非同一法律关系，原告可与第三人自行协商或另案诉讼处理。第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃法律赋予的抗辩权利，应当承担举证不利的法律后果，故本院依法进行缺席审理并予以缺席判决。综上所述，原告提供的证据享有足以排除强制执行的民事权益，涉案房屋不应当继续执行。故判决：一、不得执行位于太原市长治路172号新领地住宅小区B座1单元23层2301号房屋。二、驳回原告尹艳云的其他诉讼请求。案件受理费100元，由第三人山西新大陆房地产开发有限公司负担。经审理查明一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中被上诉人尹艳云与第三人山西新大陆房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并付清了购房款，山西新大陆房地产开发有限公司也给其出具了购房款收据并交付了涉案房屋，被上诉人实际占用至今。被上诉人虽未办理物权登记手续，但不影响双方签订的买卖合同的效力，未有证据表明是被上诉人过错造成。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议人复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吕俊杰、吕鹏飞负担。本判决为终审判决。审判长 孙爱英审判员 张军红审判员 赵文林 二Ｏ二Ｏ年七月二十日书记员 郑宇彤