广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0127民初636号 原告：李小华，女，1977年11月20日出生，壮族，住广西横县。 被告：农海江，男，1975年9月8日出生，汉族，住广西横县。 被告：闭玉娟，女，1972年12月17日出生，汉族，住广西横县。 第三人：广西横县乐居房地产经纪有限公司，住所地：横县横州镇茉莉花大道南侧龙池新城龙腾苑第******商铺。统一社会信用代码：91450127MA5N6GWD3Y。 法定代表人：彭达县。 委托诉讼代理人：杨宏肖，男，该公司职员。 原告李小华与被告农海江、闭玉娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行审理。原告李小华、被告农海江到庭参加诉讼。被告闭玉娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。原告李小华于2020年6月11日向本院申请追加广西横县乐居房地产经纪有限公司（以下简称乐居房地产公司）作为第三人参加诉讼，本院经审查后依法予以准许。本院依法适用简易程序，于2020年7月28日第二次公开开庭审理了本案。原告李小华和第三人乐居房地产公司到庭参加诉讼，被告农海江、闭玉娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李小华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2019年12月26日签订的《房地产买卖及居间合约》和《存量房买卖合同》；2.判决两被告农海江、闭玉娟共同双倍返还原告购房定金4万元；3.判决两被告农海江、闭玉娟共同支付原告应支付给第三人乐居房地产公司的服务佣金17750元；4.本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告撤回第3项诉讼请求，不要求两被告支付原告应支付给乐居房地产公司服务佣金17750元。事实与理由：原告通过中介广西横县乐居房地产经纪有限公司得知两被告要转让位于横县，在经过了解后决定购买。原告和两被告于2019年12月26日签订了《房地产买卖及居间合约》和《存量房买卖合同》，该房当时还有银行按揭贷款，在双方签订上述合约和中介合同后，中介公司代两被告还清银行按揭贷款。《房地产买卖及居间合约》第四条：“1.买卖双方须于签订本合约后二十个工作日内提供该物业交易有关完整资料，配合签署《存量房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》等相关文件及办理相关交易手续......”第五条：“买方支付服务佣金人民币壹万柒仟伍佰伍拾元整（¥17750.00）。”第八条“3.第一部分楼款定金款：人民币贰万元整（¥20000.00）。支付方式为［Ａ］项：［Ａ］、买方须于签署本合约时向卖方一次性交纳上述定金。”原告作为乙方、两被告作为甲方签订的《存量房买卖合同》第二条：“甲方收到乙方定金人民币贰万元整（小写¥20000.00），（以银行回单或收据收条为准）并积极配合乙方办理过户相关手续。”原告已按合约和合同内容的约定于2019年12月26日将购房定金2万元通过银行转账支付给被告农海江。但是，原告在等待两被告配合办理房屋过户手续时，却得知两被告的房子在合同签订后两天就因两被告欠债被横县人民法院依法查封，导致房子至今无法办理过户手续，原告也无法实现购房的目的。两被告的行为损害了原告的合法权益，特提起诉讼，望法院判如所请。 被告农海江辩称，原告与被告签订的《房地产买卖及居间合约》和《存量房买卖合同》没有约定具体的过户时间，当时双方约定待解押后再过户，被告方不构成违约，不同意解除房屋买卖合同。 被告闭玉娟未作答辩亦未提交证据。 本案的争议焦点是：1.被告在本案中是否存在违约，本案的《房地产买卖及居间合约》和《存量房买卖合同》应否予以解除；2.原告请求两被告共同返还双倍定金4万元有何事实及法律依据。 原告围绕诉讼请求依法提交了产权声明确认书、《房屋所有权证书》、《房地产买卖及居间合约》、《存量房买卖合同》、网银转账回单、定金收条。本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年12月26日，被告农海江、闭玉娟作为卖方，原告李小华作为买方及第三人乐居房地产公司作为经纪方签订一份《房地产买卖及居间合约》。同日，被告农海江、闭玉娟作为卖方，原告李小华作为买方签订一份《存量房买卖合同》。三方约定，农海江、闭玉娟将位于横县商品房以585000元的价格出售给原告李小华。《房地产买卖及居间合约》第一条第3小点第Ｂ项约定“该物业处于抵押状态，卖方承诺于本合约生效之日起二十日内向抵押权人申请结清贷款及办理相关手续。”第四条第1小点约定“买卖双方须于签订本合约后二十个工作日内提供该物业交易有关完整资料，配合签署《存量房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》等相关文件及办理相关交易手续，为便于相关交易手续办理，卖方签约当天应将该物业权属证明等相关材料原件提交由经纪方保管至交易递件当日，所保管材料以经纪方开具的收据收件为准。”第四条第2小点约定“卖方签署合约后将该物业不售予买方或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理交易相关手续及纳税、免征税费等书面通知书后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为卖方违约，本合约自动解除，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付款项与赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失。”第八条第3小点约定“第一部分楼款定金2万元，买方须于签署本合约时向卖方一次性交纳。” 原告李小华于签署上述《房地产买卖及居间合约》和《存量房买卖合同》当天向被告农海江支付购房定金2万元，农海江向原告出具一份《定金收条》。 另查明，涉案房屋登记在被告农海江名下，被告闭玉娟是该房产的共同共有人。经被告农海江于2019年12月17日向横县不动产登记中心查询，涉案房屋为抵押状态，抵押权人为横县农村信用合作联社马岭分社，无查封记录。2019年12月23日，经（2019）桂0127民初3823号案原告申请，本院对涉案房屋进行查封，至本案一审法庭辩论终结时房屋仍处于查封状态。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《房地产买卖及居间合约》和《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。涉案房屋于2019年12月23日被本院另案查封，至2020年7月28日一审法庭辩论终结时尚未解除查封。根据《房地产买卖及居间合约》第四条第1小点“买卖双方须于签订本合约后二十个工作日内提供该物业交易有关完整资料，配合签署《存量房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》等相关文件及办理相关交易手续......”的约定，现涉案房屋被查封，导致本案中双方的房屋买卖合同在合同履行期限内无法继续履行。因合同目的无法实现，现李小华请求确认《房地产买卖及居间合约》和《存量房买卖合同》于签订《房地产买卖及居间合约》之日起第二十一个工作日（即2020年1月23日）解除，有事实与法律依据，且第三人乐居房地产公司亦同意解除合同，故本院确认原告与被告、第三人于2019年12月26日签订的《房地产买卖及居间合约》和《存量房买卖合同》于2020年1月23日解除。被告农海江以合同未约定办理过户手续时间，被告不存在违约为由，不同意解除涉案合同，该辩解与本院查明的事实不符，本院对此不予采信。 关于原告主张要求两被告双倍返还购房定金4万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方支付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，因被告农海江的原因导致涉案房屋被查封，原告李小华无法在合同履行期限内取得房屋所有权，故农海江构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据《房地产买卖及居间合约》第四条第2小点约定，卖方违约的，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付款项与赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿。本案双方约定购房定金为2万元，原告已于签约当天向被告农海江支付定金2万元，故原告主张要求两被告共同返还双倍定金4万元，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告李小华与被告农海江、闭玉娟、第三人广西横县乐居房地产经纪有限公司于2019年12月26日签订的《房地产买卖及居间合约》和《存量房买卖合同》于2020年1月23日解除； 二、被告农海江、闭玉娟双倍返还原告李小华定金4万元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1244元，减半收取622元（原告李小华已预交622元），由原告李小华负担222元，被告农海江、闭玉娟负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费1244元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 吴少维 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 谢 添 书 记 员 宋 莹