五指山市人民法院   民事判决书   （2020）琼9001民初143号   五指山市人民法院   民事判决书   （2020）琼9001民初143号   原告：郭某，女，1968年9月4日出生，汉族，住河南省三门峡市。   原告：陈某，男，1962年7月26日出生，汉族，住河南省三门峡市。   二原告共同委托诉讼代理人：刘某1，海南知非律师事务所律师。   被告：刘某2，男，1956年9月6日出生，汉族，住辽宁省阜新市。   被告：安某，女，1956年6月12日出生，汉族，住辽宁省阜新市。   二被告共同委托诉讼代理人：张某，辽宁凯旋律师事务所律师。   第三人：高某，女，1976年4月19日出生，汉族，住海南省海口市。   原告郭某、陈某与被告刘某2、安某、第三人高某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人刘某1、被告刘某2及二被告委托诉讼代理人张某、第三人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郭某、陈某向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同向原告返还由原告为被告垫付的个人所得税金额66032.94元；2.本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，二被告亦为夫妻关系。2017年1月，被告刘某2委托第三人出售位于五指山市××区)第20栋206号房产，并于2017年3月13日在浙江省宁波市信业公证处二被告给第三人办理了委托公证。2017年3月在第三人介绍下，在居间方五指山鑫浩房产超市有限公司的参与下，原告陈某与被告刘某2签订了《房屋买卖定金合同》房屋成交价为38万元，卖方承诺涉案房屋是其在海南唯一一套住房，按照政策被告不用交纳房产交易个人所得税，因此，双方在房屋买卖定金合同中仅约定由买方(原告)负责房屋过户所产生的税费。合同同时约定，买卖双方必须确保所提供的过户所需的资料是真实有效的，如因一方所提供资料不真实，由此所造成的法律后果和经济损失由提供方负全责，买卖双方任何一方无权单方解除合同。签订定金合同前，买卖居间方及第三人为避免发生纠纷再三向被告核实并得到被告承诺涉案房屋是其在海南唯套住房的事实。出于对居间方及被告、第三人的信任，原告在签订《房屋买卖定金合同》后，按合同约定向被告分两笔支付了全部购房款，被告通过第三人向原告交付了房屋。但原告与被告委托的第三人在办理房产过户手续过程中，在税务部门办理税费时，第三人被告知被告刘某2妻子名下在海南还有一套住房，涉案房屋并非是其在海南唯一一套住房，依照政策规定涉案房产出让人(被告)应当缴纳此次房产交易个人所得税66032.94元。居间方及第三人及时向被告刘某2反映此情况，要求被告支付其应当缴纳的税款66032.94元，否则无法为原告办理房产过户。但被告却故意回避一直拖延不予缴纳税款，导致原告房产过户手续久拖无法完成办理。为了避免损失继续扩大，尽快办理房产过户手续，在居间方及第三人劝导下原告出于无奈只能先为被告刘某2垫付了66032.94元的卖方应缴个人所得税，涉案房屋才得以过户到原告郭某名下。原告也多次要求被告偿还为其垫付的税款，但其一直回避，拒绝履行返还义务。综上，涉案房产转让时，被告提供虚假信息称是唯一住房不存在卖方缴纳房产转让的个人所得税问题，而办理房产过户时因被告非唯一住房转让，根据国家税法、政策规定及房屋买卖合同约定，被告应缴纳涉案房产转让发生的66032.94元个人所得税款，被告应当依照诚信原则向原告偿还垫付的税款。现原告依法向人民法院提起诉讼，请依法判决，支持原告的诉讼请求。   被告刘某2、安某辩称，被告在海南省原共有两套房屋，已于2010年2月4日与邹维克签订了《委托书》并委托买卖公证，将位于五指山市××路幢403房屋出售给邵滨。被告在2017年出售涉诉房屋时在海南省不存在两套房屋的情形，也不存在提供虚假信息的行为。起诉状中说原告陈某与被告刘某2签订了《房屋买卖定金合同》房屋成交价为38万元，卖方承诺涉案房屋是海南唯一套住房，事实是被告和原告从未谋面，也没有直接或间接联系。被告的涉案房屋是2013年5月7日办理的产权，出售时间是2017年3月2日，根本就不具备满五年的条件，怎么可能承诺此房是满五年唯一一套住房呢？涉案房屋在交纳个税的问题上有矛盾已达近两年，被告反复提出过，如认为被告提供的是虚假信息，可以中止合同，按合同约定被告认可支付违约金。被告在委托第三人高某办理房屋的委托书中的第一行，特别强调“查询档案、核定产权”第三人高某和原告并未及时查询档案，且故意拖到2018年5月，涉案房屋满五年后才去办理。（期间被告曾多次问过第三人高某，问高某房照办得怎么样了，高某说还没办妥，你知道的海南的办事效率，福安公司的土地有些问题，暂时还办不了等等，事实是涉案房照都办完了与土地根本没有关系，她这是在搪塞）。   第三人高某陈述，一开始卖房是被告联系到我并委托我售卖房产，2017年3月原告联系我购买房产。在沟通意见后，原告决定购买，与我沟通了相关问题，问被告有没有第二套房，房子有没有限购，这个房子的时间是到2018年5月满5年，所以决定到这个时间去过户。到这个时间去过户的时候，查出来被告当时还有另一套房。买方没办法解除合同了，原告付款买了房后还装修了。过户手续就差交税了。被告委托我后没有去查询他的产权，我只能查询他这个房子有没有担保抵押等问题，不能查询他有没有其他房产，只能根据这个房产查询相关信息。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   原告郭某、陈某提交了如下证据：1.房屋买卖定金合同，证明被告刘某2、原告陈某、第三人高某于2017年3月2日在三方自愿基础上签订《房屋买卖定金合同》，将登记在被告名下的位于五指山市××道房、面积为85.73平、房产证号WZS1300808房，以38万元的价格转让给原告，在卖方承诺涉案房产是其在海南唯一一套住房，且已经过五年，按当时政策个税全免的情况下，原告负责房屋过户所产生的税费。定金合同还就违约责任、中介费的承担等进行了约定。2.二被告于2017年3月13日在浙江省宁波市信业公证处给第三人高某办理的委托公证，证明：①二被告为出卖涉案房屋，给第三人办理了公证委托；②第三人的身份，不仅是中介一方，也是二被告的委托代理人。3.被告刘某2、安某的身份证复印件，证明该身份证复印件系二被告向第三人提交，证明了二被告委托中介和代理人办理房屋买卖的事实。4.五指山市XXXX号房产证复印件，证明了涉案房屋登记在被告刘某2名下，刘某2及其配偶安某对该房享有所有权和处分权。5.存量房买卖合同，证明第三人代理被告为办理房产过户与原告办理了网签。6.国家税务总局五指山市水务局房地产过户业务受理单尾号为4715的税收完税证明和尾号为6205的税收完税证明，证明：①由于被告在定金协议中所承诺的涉案房屋是其海南唯一一套住房不是事实，依照当时的税收政策规定，其作为出卖方应当承担66032.94元的个人所得税；②由于被告没有亲自办理完税业务，为顺利完成缴税程序，其代理人要求原告先代被告缴纳，再想原告索要；③原告除了自己应当承担的税费外，还为被告垫付了其应当缴纳的全部税款。7.第三人高某《关于刘某2和向郭某、陈某转让房产情况说明》，证明：①被告委托第三人转让其房产的事实经过；②被告承诺涉案房屋是其在海南唯一的一套住房；③证明了原告已通过第三人向被告支付了房价款；④被告对其因在海南不是唯一住房、依照规定需缴纳个税后，采取不负责任回避的态度。8.变更登记到原告名下的琼（2019）五指山不动产权第0002418号产权证，证明涉案房屋在原告为被告垫付个税后已将房屋过户登记在原告名下的事实。   经被告刘某2、安某当庭质证，对原告提交的证据1的真实性不认可，不是被告本人所签，是第三人代被告刘某2的签名，刘某2没有承诺过该房产是唯一住房，是高某无权代理行为。对证据2-4的真实性、关联性无异议。对证据5的真实性有异议，不是被告本人所签，都是第三人代我方所签，当时只是约定了以38万元卖房，原告也把全款打给我方了，到目前为止我方的义务已经履行完毕。对证据6的真实性无异议，关联性有异议，该证据是第三人所为，不是被告本人的意思表示，被告从未向原告和第三人承诺过该房产是唯一住房，被告从未与原告联系过。对证据7认为高某是本案利害关系人，该证据不属实。对证据8的真实性、关联性无异议。   经第三人高某当庭质证，对原告提交的证据1的真实性无异议，确实是我签的，当时是在双方都确认的情况下签订的，对原告的证明内容认可。对证据2确认合同事项以后，被告出具了委托书给我，原告也已经打款给被告了，我认可。对证据3、4无异议。对证据5无异议，被告授权我才有权利签的。对证据6-8无异议。   被告刘某2、安某提交了如下证据：1.财政局宿舍一幢403号房屋买卖协议，证明被告刘某2、安某在2010年2月4日就已将位于五指山市××路房屋出售给邵滨，并与邹维克签订了《委托书》。2.涉案房屋的产权证和买卖定金合同，证明涉案房屋是2013年5月7日办理产权，而买卖定金合同签订是2017年3月2日，根本不具备满五年的条件。3.和第三人高某的微信通话记录，证明在交纳个科的问题上有矛盾，曾多次提出如果说我提供虚假信息的话，可以退房，终止合同，被告愿意承担违约责任。4.被告于2017年3月13日在浙江省宁波市信业公证交给第三人高某办理的委托书，证明被告在委托第三人高某办理涉案房屋委托书中特别强调“查询档案，核实产权”第三人并未有时查询而造成财政局宿舍楼403号房屋出售后而未办理产权过户的情况出现。   经原告郭某、陈某当庭质证，对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性不认可，如果是关于另外一套房的合同，原告无法确认证据的真实性、合法性、关联性。对证据2的真实性、合法性、关联性认可，虽然签订时间是在2017年3月，在签订后，被告给第三人出具的公证委托中明确了第三人的代理权限、委托事项，对房屋定金合同被告是认可，不认可的话不会签订公证委托。对证据3的真实性不能确定，由第三人向法院解释确认。对证据4是给第三人出具的，真实性、合法性、关联性认可。   经第三人高某当庭质证，对被告提交的证据1无法核实真实性。对证据2无异议，当时是说唯一一套但没满5年。对证据3认为是真实的，但被告只截取了部分，但被告说我没有及时查询，我没有办法查询到他其他房产，只能查询该房产的相关信息。对证据4无异议。   第三人高某提交完了如下证据：1.微信聊天记录，证明第三人与被告就被告缴纳个税问题多次沟通。2.光盘（高某与刘树发的通话记录），证明了在地税办理交税时，发现刘某2家庭还有另外一套房存在后，跟刘树发对证当时刘某2确实承诺的是唯一一套房的事实。3.转账记录，证明了买家陈某转账给我。4.交税发票，证明2019年7月买家陈某转账给我，我代他缴纳了个税及契税。   经原告郭某、陈某当庭质证，对第三人提交的证据的真实性、合法性、关联性认可。   经被告刘某2、安某当庭质证，对第三人提交的证据1的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明被告曾向第三人承诺过该房是唯一住房，证据时间是在2018年8月，这是第三人代被告签订存量房买卖合同和定金合同后一年才说的，只是双方对缴纳个人所得税问题产生的争议，关键是该房是否是海南唯一住房，并不是承担个人所得税的必要条件，被告也没有向第三人隐瞒这是唯一住房，因为被告提供的微信通话记录中可以证明被告与第三人微信沟通的是针对原告与被告由谁承担个人所得税产生争议。按照合同约定是原告承担，被告也向第三人表示过，如果原告不愿意承担，被告可以解除买卖合同承担违约金，但是在2019年房价涨价的时候，原告不愿意解除合同。对证据2认为高某与刘树发的通话记录，通话时间是2018年5月，刘树发在2017年2月将刘某2的涉案房屋介绍给高某帮助出售，高某作为专业房产经纪人，代刘某2签订存量房买卖合同时应该知道涉案房屋购买不满五年，却与买方签订存量房买卖合同，对买方构成欺诈，存在过错，应承担赔偿责任。高某在2018年5月涉案房屋购买满五年时办理产权过户手续，在与刘某2沟通缴纳个税时，刘某2明确表示如继续履行合同由买方承担全部税费。但高某却与买方串通，在买方缴纳个人所得税后对卖方恶意诉讼。对证据3、4认为是在买卖双方存有争议且在卖方不知情的情况下缴纳的个人所得税，完全是对方的自愿行为。   对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、5原告认为是第三人代签，而第三人对该份证据的真实性认可，故本院对该份证据的真实性予以采信。证据7经第三人认可，本院对第三人出具过该份情况说明予以认可。被告提交的证据1是关于被告售卖其他房产的情况，与本案案涉房屋买卖合同的履行不具有法律上的利害关系，本院对该份证据不予采信。证据3经通话对象即第三人确认其真实性，本院对其真实性予以采信。   本院经审理认定事实如下：   2013年5月7日，刘某2取得位于五指山市××区）第20幢206房的房屋所有权，房权证号为五指山市房权证五字第XXXX号。   2017年3月2日，原告陈某作为买方、被告刘某2作为卖方、案外人五指山鑫浩房产超市有限公司作为居间方签订《房屋买卖定金合同》，约定被告刘某2将五指山市翡翠大道水云山庄22栋（经核实为20栋）206房（房产证号：WZS13008**）转让给原告陈某，房屋成交价给为38万元；卖方负责房屋过户所产生的税费（此房卖方承诺为海南唯一一套住房且已满5年，按现行政策个税全免）；……高某代被告刘某2签名，且在五指山鑫浩房产超市有限公司经办人处签名。2017年3月13日，被告刘某2及安某办理公证委托，向第三人高某出具《委托书》就涉案水云山庄20栋206房的出售委托高某办理查询档案、核实产权；代为出售，签证《房屋买卖合同》及签署相关文件并收取出售房屋所得款项；代为到有关部门办理涉案房屋过户、变更登记等相关手续及缴纳相关税费；代为办理涉案房屋交易网上备案登记及网上交易等相关手续；代为办理水、电、有线电视、煤气及物业所涉及相关事宜；代为办理涉案房产相关事宜；代理期限自本文件（委托书）签署之日起至上述事项完成之日止。2017年3月15日，第三人高某代被告刘某2、安某（甲方）与原告郭某（乙方）签订《存量房买卖合同》，双方约定房屋转让价款为335000元，由乙方于2017年3月17日向甲方一次性付款；第七条约定合同生效后，双方应按国家有关规定缴纳税费。原告郭某、陈某已支付涉案房屋380000元的购房款，被告刘某2、安某亦确认收到涉案房屋380000元的售房款。为办理涉案房屋过户手续，第三人高某代原告郭某于2019年7月10日缴纳了涉案房屋个人所得税66032.94元，该款项已由原告郭某的丈夫陈某转账至高某。涉案房屋于2019年7月16日办理了不动产权证，证号为琼（2019）五指山市不动产权第XXXX号，不动产权利人为郭某。   本院认为，第三人高某在代被告刘某2签订《房屋买卖定金合同》时，没有取得被告刘某2的委托，且二原告及第三人均未提交证据证明该合同已经过被告刘某2确认，二被告对该合同没有追认的意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。据此，《房屋买卖定金合同》对被告刘某2不发生法律效力。   而第三人高某代被告刘某2、安某与原告郭某签订的《存量房买卖合同》，系在代理权限内以二被告的名义实施的民事法律行为，对被代理人即二被告发生效力。但该合同约定的房屋转让价款为335000元，与双方实际履行的380000元不符，不是双方当事人的真实意思表示。   鉴于原、被告之间成立事实上的房屋买卖合同关系，在双方对房屋买卖个人所得税没有约定的情况下，应当按照国家法律规定处理。本案涉案房屋的个人所得税应根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定由转让方即被告刘某2、安某负担。二原告代二被告缴纳了个人所得税66032.94元，受到损失，而二被告作为缴纳该税款的义务主体因此取得了不当利益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”规定，二原告要求二被告返还垫付的个人所得税66032.94元，本院予以支持。   窗体顶端   窗体底端   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十一条第一款、《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定，判决如下：   被告刘某2、安某于本判决生效之日起十日内向原告郭某、陈某返还垫付的个人所得税66032.94元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费725元，由被告刘某2、安某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 万 芬     二〇二〇年七月一日   书记员 朱韫颖   附相关法律条文:   《中华人民共和国民法总则》   窗体顶端   第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。   窗体顶端   第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。   相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。   行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。   相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。   窗体底端   窗体底端   《中华人民共和国个人所得税法》   第二条窗体顶端   第二条下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：   （一）工资、薪金所得；   （二）劳务报酬所得；   （三）稿酬所得；   （四）特许权使用费所得；   （五）经营所得；   （六）利息、股息、红利所得；   （七）财产租赁所得；   （八）财产转让所得；   （九）偶然所得。   居民个人取得前款第一项至第四项所得（以下称综合所得），按纳税年度合并计算个人所得税；非居民个人取得前款第一项至第四项所得，按月或者按次分项计算个人所得税。纳税人取得前款第五项至第九项所得，依照本法规定分别计算个人所得税。