江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初236号原告：常州南洋房地产开发有限公司，统一社会信用代码913204127437198848，住所地常州市武进国家高新技术产业开发区广电东路**铂安国际商务楼****。法定代表人：虞亚芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵贤，江苏红雨律师事务所律师。被告：王铁炎，男，1972年4月6日出生，汉族，住安徽省泾县。原告常州南洋房地产开发有限公司诉被告王铁炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法先适用简易程序审理，后又转普通程序进行了审理，并于同年5月14日公开开庭进行了审理。原告常州南洋房地产开发有限公司的委托诉讼代理人闵贤，被告王铁炎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告常州南洋房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的租赁合同；2、请求判令被告按第一年租金标准补足2个月装修期间的租金26275.3元；并承担违约金78826元。事实和理由：2019年7月9日，原、被告分别作为合同甲、乙双方签订了房屋租赁合同一份，约定：乙方承租甲方所有的常州南洋广场位于（现变更为）房屋，用于经营餐饮品牌“时尚中式餐厅”，租赁场所建筑面积为149.46㎡。合同3.1条约定，甲方于2019年7月10日至2022年7月9日，共计36个月。合同3.2条约定，甲方于2019年7月10日以该房屋现状交付给乙方，2019年7月10日至2019年9月9日为装修期。合同4.1条约定：房屋租赁总价格为人民币490711元。合同4.3条约定：房租金先付后用，每6个月支付一次，租金具体支付主时间及金额为：第一年度2019.7.10-2020.7.9期间租金为157652元，合同签订之日起三日内支付上半年租金为78826元（已付清）；2019年12月10日内支付下半年租金78826元（未付）。合同4.7条约定：乙方向甲方支付租赁保证金27310元；4.7.1款约定了甲方有权没收保证金的九种情形。合同11.4条约定违约责任，在租赁期内，如一方擅自解除合同，违约方应向守约方支付相当于本合同项下租金总额的50%即人民币245356元的违约金。合同11.8条约定，非因甲方原因提前解除合同的，乙方应立即依约返还房屋。且乙方需按第一年租金标准向甲方补交装修期的租金。现因被告自身原因在租赁期限内单方向原告表示解除合同，故被告明显违约，依合同约定应当承担相应违约金并补足装修期间的租金。因双方协商无果，原告提起诉讼。被告王铁炎辩称，被告与原告于2019年7月9日签约租房协议，从签约开始没有给被告装修期间的优惠，从2019年7月10日就开始算房租。原告为什么要被告补足两个月装修期间的租金26275.3元。签约期间被告已向原告交了27310元的押金、物业押金2690元。其次，合同签订后，被告装修投入310000余元，经营了几个月每天都在亏损，亏损达105000元，现还拖欠了员工工资。被告曾于2019年11月想将店面转让，因房租太贵，无人受让，为了减少损失，被告于2019年12月3日向原告提交了解除合同的申请，被告明确愿意以一个多月的房租金、租赁押金、七个多月的物业费折抵提前解除合同的违约金，但原告还是不同意解除合同，被告现确实无力经营，也无力另外再支付违约金，只得于2019年12月3日停业将租赁房屋返还原告。被告还于庭审后向本院邮寄了书面申请，请求对原告主张的过高违约金进行调整。原告常州南洋房地产开发有限公司为了支其诉讼请求向本院提交了房屋所有权证（证书编号常房权证武字第**）、原告与被告签订的房屋租赁合同、租赁房屋交付确认书。被告王铁炎为证明其辩称主张向本院提交了交付房租金的发票、保证金收据、请求提前解除合同申请报告。经质证原告对被告提交的证据无异议；被告对原告提交的证据无异议。本院对原、被告提交的证据予以确认。本院依据原、被告的陈述及审查确认的证据，认定如下事实：原告为出租方（即甲方）与被告为承租方（即乙方）于2019年7月9日签订房屋租赁合同，合同约定，乙方承租甲方所有的位于常州市房屋，建筑面积149.46平方米，用于经营时尚中式餐厅。租赁期限自2019年7月10日至2022年7月9日，共计36个月。甲方于2019年7月10日以该项房屋现状交付给乙方，2019年7月10日至2019年9月9日为乙方装修期。本合同项下约定乙方开业日为2019年9月10日，且该房屋约定的开业日开业面积应不低于80%，否则视为乙方违约。甲乙双方约定，自起租日起本房屋租赁总价格为人民币490711元。本合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付租金（自2019年7月10日开始计算），计人民币78826元，房屋租金先付后用，每6个月支付一次（以下简称支付周期）。租金具体支付时间及金额如下：租赁期限2019.7.10—2020.7.9，年租金157652元，协议签订之日起三日内支付78826元，2019.12.10前支付78826元；2020.7.10—2021.7.9年租金162348元，2020.6.10前支付81174元，2020.12.10前支付81174元；2021.7.10—2022.7.9年租金17011元，2021.6.10前支付85355元，2021.12.10前支付85356元，在租赁期间，因乙方原因解除合同的，乙方交纳的保证金不予返还。本合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付租赁保证金27310元。双方约定，甲方未按时交付房屋供承租方使用的，每逾期一天，支付违约金按第一年租金的万分之二计算；乙方未按本合同约定俗成交纳租金，逾期三十天内，每逾期一天，支付违约金按年租金的万分之五计算；逾期三十天以上的，甲方可以解除合同，乙方应支付当年租金50%即人民币85356元作为违约金，并立即交还租赁房屋。在租赁期间，如一方擅自解除合同，违约方应向守约方支付相当于本合同项下租金总额的50%即人民币245356元的违约金。违约责任的承担并不免除本合同项下保证金责任。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，被告于2019年7月11日向原告交纳租赁保证金27310元及2019年7月10日至2020年1月9日的租金78826元及相应物业费、物业保证金。原告于2019年7月9日将租赁房屋交付被告。被告于2019年7月10日对租赁房屋进行装修并按约开业。被告营业后处于亏损状态，即向原告提出提前解除合同，但原告未同意。被告后实在无力经营，遂于2019年12月3日向原告提交书面申请，明确被告已经停业，提前撤场，愿意以租赁保证金、剩余一个多月的房租金和七个多月物业、物业保证金抵算提前解除合同的违约金，同时将租赁房屋的钥匙交还原告。原告收到被告返还的租赁房屋的钥匙后，即提起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同有效，对原、被告有约束力。因被告未能按约支付租金，现原告请求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应当返还原告租赁物，本案中，被告已于2019年12月3日将租赁房屋的钥匙返还原告，即将租赁房屋返还了原告，应当认定案涉租赁合同于2019年12月3日已解除；被告应对提前解除租赁合同承担相应的违约责任。关于原告要求被告按第一年度租金标准补足二个月装修期间的租金的诉讼请求，本案中，原、被告虽约定了租赁房屋的装修期为二个月，但原告并未免除被告该二个月装修期的租金。且原、被告在合同中明确约定2019年7月10日至2020年7月9日的年租金为157652元，被告已按约定支付了半年租金即78826元，因此，原告的该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告承担提前解除合同相当于当年度六个月租金的违约金78826元的诉讼请求，本案中，原、被告约定，在租赁期间，如一方擅自解除合同，违约方应向守约方支付相当于本合同项下租金总额50%即人民币245356元的违约金，现原告主张的违约金数额虽不超过原、被告在合同中的约定，但被告还是认为原告主张的违约金数额过高，被告无力支付，本院考量被告要求提前解除合同的违约情形、租赁房屋装修成本及实际的租赁期限等因素，为了衡平双方的利益，被告在本案中因提前解除合同，被告应支付相当于本年度三个月租金即约39413元的违约金较为公平合理，因此，本院对原告的该项诉讼请求予以部分支持；本案中，被告已向原告交纳租赁保证金27310元，尚余一个月房租金13138元，该款项可用于抵算被告应承担的违约金。鉴于原、被告在合同中约定，因被告原因解除合同的，被告交纳的租赁保证金原告不予返还。本院认为，本案中，被告申请提前解除合同，被告在承担提前解除合同的违约责任的前提下，仍约定原告不予返还被告交纳的租赁保证金有违公平原则，因此，该约定对被告无约束力，本院对原告的该项主张亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、常州南洋房地产开发有限公司与王铁炎签订的房屋租赁于2019年12月3日解除；二、王铁炎于本判决生效之日起十日内支付常州南洋房地产开发有限公司解除合同的违约金39413元（王铁炎已交付常州南洋房地产开发有限公司的租赁保证金27310元、剩余房租金13138元可于抵算王铁炎应支付常州南洋房地产开发有限公司解除合同的违约金）；三、驳回常州南洋房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2484元，由常州南洋房地产开发有限公司负担1242元，由王铁炎负担1242元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包曦民人民陪审员  张雪霞人民陪审员  姜丽君二〇二〇年七月十三日书 记 员  王 珏