河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫民终566号上诉人（一审被告、申请执行人）：郑州远通建筑劳务有限公司。住所地：河南省郑州市管城区商城路北、未来大道东（丰源官邸）4座1单元11层中户。法定代表人：张万远，公司总经理。委托诉讼代理人：郑承斌，河南明治律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓瑞，河南明治律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、案外人）：逯世钦，男，汉族，1974年12月10日生，住河南省开封县。委托诉讼代理人：李伊浩，河南豫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳，河南豫尊律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：开封市名润置业投资有限公司。住所地：河南省开封市鼓楼区魏都路**。法定代表人：包伟大，公司董事长。原审第三人（被执行人）：河南景和建筑工程有限公司。。住所地：河南省开封市金明区大梁路**法定代表人：孙铮，公司执行董事。上诉人郑州远通建筑劳务有限公司（以下简称远通劳务公司）与被上诉人逯世钦、原审第三人开封市名润置业投资有限公司（以下简称名润置业公司）、河南景和建筑工程有限公司（以下简称景和建筑公司）执行异议之诉纠纷一案，不服河南省开封市中级人民法院（2019）豫02民初127号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。远通劳务公司的委托诉讼代理人郑承斌、吴晓瑞，被上诉人逯世钦的委托诉讼代理人李伊浩到庭参加了诉讼，原审第三人名润置业公司、景和建筑公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。上诉人远通劳务公司上诉请求：撤销开封市中级人民法院（2019）豫02民初127号民事判决，驳回逯世钦的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。一审法院没有查明被查封的涉诉房产是否办理受让物权预告登记。二、名润置业公司明知其名下的名润名家小区6号楼的涉案房产已于2014年12月31日被查封，仍然故意将查封的房产出售给逯世钦，故意转移司法查封财产，应依法认定合同无效。三、一审法院在开庭时逯世钦所交购房款不足50%的前提下，准许其补交50%以上的购房款，从而达到全款购房事实，判决逯世钦排除执行，严重损害了远通劳务公司的合法权益。四、逯世钦的起诉状中将名润置业公司、景和建筑公司列为被告，一审未经法定程序，将名润置业公司、景和建筑公司变更人第三人，程序严重违法。逯世钦辩称：一、远通劳务公司片面解读法条，《异议复议规定》第二十九条是商品房买受人对登记在房地产开发企业名下的被执行房产提出异议时的适用规则，第三十条则是受让人办理了预告登记时的适用规则。本案中，逯世钦从未否认其未办理预告登记的事实，也从未依据第三十条主张权利，一审法院依据第二十九条支持逯世钦的诉讼请求，适用法律正确。二、涉案房产已经取得预售许可证，逯世钦向名润置业公司支付合理对价，不存在恶意串通低价取得查封财产的意图，双方签订的房屋买卖合同合法有效。三、对于一般消费者而言，仅需注意房产公司是否具备相应资质和证件，而无需审查房产本身的权利状况，不能苛责消费者承担过多的注意义务。四、逯世钦在2014年就已经购房，支付了房款及相关费用，并实际占有，装修居住至今，名下也无其他房产，符合《异议复议规定》第二十九条，能够排除强制执行。名润置业公司、景和建筑公司未提交答辩意见。逯世钦的一审诉讼请求：一、依法停止对名润名家小区6号楼2单元9层902号西户房产查封。二、请求判令案涉名润名家小区6号楼2单元9层902号西户房产归逯世钦所有。三、本案诉讼费用由远通劳务公司承担。一审法院查明：2014年12月22日,远通劳务公司对景和建筑公司、名润置业公司提起诉讼，并同时申请财产保全。一审法院根据远通劳务公司申请于2014年12月30日作出（2015）汴民初字第003号民事保全裁定，同年12月31日对名润置业公司位于开封市机场北路名润名家小区6号楼的15套房产进行预查封，其中包括案涉商品房，查封时间从2014年12月31日起至2016年12月30日止。2017年4月10日,一审法院依据（2015）汴民初字第003号民事保全裁定，对名润置业公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼的13套房产进行预查封，其中包括案涉商品房,查封时间从2017年4月10日起至2020年4月9日止。一审法院对远通劳务公司诉景和建筑公司、名润置业公司建设工程施工合同纠纷一案审理后作出（2017）豫02民初4号民事判决。宣判后，远通劳务公司、景和建筑公司不服提起上诉。本院2018年10月16日作出（2018）豫民终196号民事判决，判决景和建筑公司向远通劳务公司支付工程款604.7292万元及利息；名润置业公司在1015.83806万元范围内承担连带清偿责任。判决生效后，远通劳务公司申请强制执行。该院立案后对查封的房产进行评估、拍卖。2019年3月20日，逯世钦作为案外人向一审法院提出执行异议。该院经审查于2019年6月13日作出（2019）豫02执异18号执行裁定，驳回逯世钦的异议请求。逯世钦不服，在法定期间内提起诉讼。另查明，2014年12月22日，逯世钦与名润置业公司签订了商品房买卖合同（合同编号0038292），购买名润名家小区6号楼2单元9层902号西户房产，合同价款为508077元，合同未注明签订日期。2014年12月22日，逯世钦以其妻子李瑛银行账号转款支付购房首付款20.8077万元、维修基金0.8251万元、代收工程款2.9423万元，共24.5751万元，名润置业公司开具了购房首付款、维修基金、代收工程款收据。后名润置业公司将案涉房屋交付逯世钦，逯世钦装修后已实际入住至今。逯世钦同意补交剩余购房款（2019年12月27日向一审法院案件款专用账户转款30万元）。还查明，案涉商品房为预售商品房，预售许可证号为汴住建预(销)售证字（2013）第026号。名润置业公司未协助逯世钦办理过户手续。截止到2019年8月13日，逯世钦及其妻李瑛名下无房产登记记录。一审法院认为，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则应当停止对该财产的执行。本案中，逯世钦与名润置业公司在案涉商品房被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，签订商品房买卖合同时支付了40.95%的购房款，案件审理过程中逯世钦已补齐全部购房款，名润置业公司已将案涉商品房实际交付，逯世钦装修后已实际入住，案涉商品房应归逯世钦所有。逯世钦及其妻子李瑛名下无房产登记记录，案涉商品房系逯世钦用于满足基本居住所需。本案符合《异议复议规定》第二十九条规定的情形，逯世钦对案涉商品房享有排除人民法院强制执行的权利。故，逯世钦关于停止对案涉商品房查封等执行措施及判令案涉商品房归其所有的诉讼请求予以支持。远通劳务公司的答辩理由，没有事实和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款并参照《异议复议规定》第二十九条的规定，判决停止对开封市名润置业投资有限公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼2单元9层902号西户房产的查封等执行措施；开封市名润置业投资有限公司开发的名润名家小区6号楼2单元9层902号西户房产归逯世钦所有。案件受理费8881元，由郑州远通建筑劳务有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。另查明：2020年3月30日，一审法院作出（2019）豫02执5号之三协助执行通知书，继续查封被执行人名润置业公司名下位于开封市机场北路名润名家小区6号楼2单元9层902号西户等13套房产。续封期限自2020年3月31日至2023年3月30日。本院认为，本案争议焦点为逯世钦对案涉房产是否享有民事权益，能否依据《异议复议规定》第二十九条排除强制执行。《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，逯世钦与名润置业公司签订商品房买卖合同,购买名润名家小区6号楼2单元9层902号西户房产，合同价款为508077元。虽然该商品房买卖合同未注明签订时间，但是，“名润名家”签约交款确认单显示签约时间为2014年12月22日，房源位置6-2-902，总价508077元。该签约交款确认单与商品房买卖合同的主要条款相一致。逯世钦之妻李瑛的邮政储蓄卡显示，2014年12月22日消费235751元，同日，名润置业公司出具首付款208077元、维修基金8251元、代收工程款29423元的收据三张。根据上述签约交款确认单、交易明细、交款收据，可以证实逯世钦与名润置业公司签订商品房买卖合同的时间在执行法院2014年12月31日预查封案涉房产之前。关于《异议复议规定》第二十九条“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，不宜作机械的理解，如果商品房消费者支付的价款接近于合同约定总价款的百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。逯世钦已支付首付款208077元，且将剩余房款30万元交付执行法院，案涉房屋系逯世钦用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，符合《异议复议规定》第二十九条，逯世钦对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上，逯世钦对案涉房屋享有物权期待权，能够排除一审法院的强制执行。远通劳务公司认为逯世钦与名润置业公司签订的《房屋买卖合同》无效，且没有在首次预查封期限届满后再次预查封前，将涉案房产进行受让物权预告登记，不能排除人民法院执行行为的异议不能成立，本院不予支持。另外，一审法院根据有关规定在判决书中将名润置业公司、景和建筑公司列为第三人并无不当。但是，一审法院在逯世钦对案涉房产仅享有物权期待权的情况下，径行判决该房产归逯世钦所有有误，依法应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省开封市中级人民法院（2019）豫02民初127号民事判决第一项，即停止对开封市名润置业投资有限公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼2单元9层902号西户房产的查封等执行措施；二、撤销河南省开封市中级人民法院（2019）豫02民初127号民事判决第二项;三、驳回逯世钦请求判令名润名家小区6号楼2单元9层902号西户房产归其所有的诉讼请求。一审案件受理费8881元，二审案件受理费8881元，均由郑州远通建筑劳务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王少禹审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年七月三十日书记员  王 珊