云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3306号上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司。住所地：云南省昆明经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李程鹏，男，1992年6月16日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：程思碧，女，1969年3月1日，汉族，住重庆市垫江县，特别授权代理。上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）因与被上诉人李程鹏商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初5083民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人浙滇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：因签购东盟森林小区房屋，涉案双方签订并履行《商品房购销合同》（下称“合同”)。其中第十二条关于房屋产权证办理的约定是：“上诉人协助乙方（被上诉人）办理房屋产权登记手续，应在2016年2月28日前协助乙方将办理所购房屋产权登记手续所需的全部资料递交产权登记机关并办理完毕登记手续。因上诉人的原因，导致乙方在上述期限届满未办理房屋产权证的，上诉人应向乙方按每天10元支付逾期办证违约金。”显然，双方约定上诉人承担逾期办证违约责任的前提条件是“因上诉人的原因所致”。依《城乡规划法》《物权法》《房屋登记办法》等房产登记法规，新购商品房的产权登记只有在开发商完成初始登记后才得进行。而初始登记前，又必须在通过包括规划核实验收在内的行政验收、项目完成竣工备案。据此，上诉人履行代理义务还须首先满足法定条件。本案一审被上诉人主张逾期办证违约金。上诉人已举证证明，东盟森林小区建设项目因规划强制要求的垃圾中转站建设受部分业主阻挠不能实施等原因，致项目一直不满足法定规划验收条件。垃圾中转站建设遇阻不能实施，依法属上诉人不能预见、不能克服并不能控制的客观情况，上诉人具有法定免责事由；无论依合同或“商品房买卖司法解释”十八条规定，开发商担责的前提都必须是“因开发商的原因所致”，且被上诉人依法对此负有举证义务。一审判决违背民事诉讼裁判与证据规则，无视合同约定，臆断上诉人应在交房前完成全部项目建设内容，已造成民事判决令上诉人违反行政法规、客观上又不能实现、并使非法（阻挠）行为额外获利的法律悖局，由此上诉人不应当承担任何形式的违约责任。基于双方合同约定：上诉人协助被上诉人办理的是递交房屋登记手续，且合同约定由被上诉人递交的资料均是按照房管局所要求的手续签署的，但因2016年6月30日，昆明市不动产统一登记的实施，不再单独办理房产证和土地证，统一由不动产登记中心受理。由此，按照房管局要求提供的材料客观上已无法满足新的办证要求，上诉人客观上无法履行。另代为递交办证资料是一个独立的委托代理关系，双方约定办理的是房屋产权证，但因政府政策的变化和职能部门的调整，上诉人向不动产登记中心递交办证资料已超出受托范围，且被上诉人已将土地证的办理委托第三方公司办理，且该合同仍在合同有限期内，故原审法院的审理遗漏了必要的第三人。由此，被上诉人要求上诉人将办理不动产权证所需的资料递交至产权登记机关无事实和法律依据，且无论在法律情势和主体障碍上诉人上客观上都已无法履行，另根据情势变更的相关法律规定，即使上诉人构成违约，违约金也应当截止于2016年6月30日。违约责任的本质是赔偿损失，上诉人已按约定将其所购房屋交付于被上诉人实际使用，且原审案件审理中，被上诉人并未举证证明已实际造成的损失，故依据《合同法》114条等相关法律规定，请求法院依法予以调整或免除。被上诉人李程鹏答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人李程鹏在一审中起诉主张：一、请求判令浙滇公司办理涉案房屋产权登记证书；二、请求法院判令浙滇公司支付李程鹏自2016年2月28日起至李程鹏实际取得权属证书之日止的逾期办理权属登记的违约金（按每天10元计算），暂计至2019年7月30日为11850元；三、请求法院判令由浙滇公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月6日，原告李程鹏（买受人、乙方）与被告浙滇公司（出卖人、甲方）签订《商品房购销合同》，购买东盟森林B组团地下车位B-A326号车位一套，并对双方权利义务进行了约定。合同第七条关于交付期限的违约为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在2016年2月28日前，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告已支付购房款，并于2014年1月2日缴纳维修基金、契税、产权登记费。被告浙滇公司尚未将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。经本院向昆明经济技术开发区住房和城乡建设局发函询问案涉小区逾期办理房产证的原因，该局回复：由浙滇公司建设的东盟森林小区项目未办理建设工程竣工验收备案。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务。涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能通过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，被告交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使相关房屋至今都不能办理产权登记手续，该责任应当由被告承担，至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。即便不动产新政实施后需要提交办证资料也不能免除被告在本案中的违约责任，被告就存在的违约行为应当承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合本案的查明事实，涉案的房屋已交付原告居住使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现。虽然被告逾期办证的违约行为的确给原告造成相应的损失，但双方当事人在涉案的《商品房购销合同》中约定的逾期办证违约金过高，被告已经明确提出申请调整该违约金，故一审法院酌情对于逾期办证违约金做相应调整为每天5元。结合双方合同约定应当自2016年2月28日次日为逾期办证违约的起算期限，即2016年3月1日；截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。针对原告主张的被告向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料的诉讼请求，因本案涉案的项目未经过竣工验收备案，不具备办证条件，原告要求被告向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料属事实上履行不能，不予支持。综上，原告的诉讼请求中合理的部分一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李程鹏支付自2016年3月1日起至被告云南浙滇置业有限公司向产权登记机关递交办理东盟森林小区B组团以下车位A区负二层B-A326号不动产权证所需的全部资料之日止按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告李程鹏的其他诉讼请求。双方当事人对于一审法院所确认事实均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为，如果应当承担该违约责任，其应当承担的违约金的标准是什么？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能通过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，上诉人交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使到现在相关房屋都不能办理产权登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金标准的问题。一审法院依据涉案的车位未办证对李程鹏造成的实际损失情况及浙滇公司的申请，将双方约定的逾期办证违约金每天10元调整为每天5元，有事实及法律依据，本院予以维持。综上所述，浙滇公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由云南浙滇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘涛二〇二〇年七月十日法官助理蒋志平书记员李远健