广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0325民初1668号 原告(反诉被告）：王深蓉，女，1962年10月20日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 委托代理人：胡纯连，广西灵湖律师事务所律师 被告（反诉原告）：李秀珍，女，1961年6月25日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 被告（反诉原告）：王万刚，男，1958年3月19日出生，汉族，住址同上。 二被告（反诉原告）委托代理人：秦兆成，广西君健律师事务所律师。 二被告（反诉原告）委托代理人：王俊，男，1987年3月26日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县，系被告（反诉原告）王万刚、李秀珍之子。 原告（反诉被告）王深蓉与被告（反诉原告）李秀珍、王万刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，于2019年1月10日作出（2018）桂0325民初1737号民事判决。被告（反诉原告）不服，向桂林市中级人法院提起上诉。桂林市中级人民法院于2019年7月10日作出（2019）桂03民终1587号民事裁定，以原审判决认定事实不清为由，将本案发回重审。本院重新组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王深蓉及其委托代理人胡纯连、被告（反诉原告）李秀珍及二被告的委托代理人王俊、秦兆成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王深蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告购房款30000元并支付利息1663.15元（利息暂算至2018年8月17日，共计426天利息1663.15元，以后的利息按双方约定的农业银行贷款年利率4.75%计算至全额付清之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2010年达成兴安镇房屋买卖协议，约定房屋总价款为241295元，被告陆续给付原告购房款211295元，尚欠原告房款30000元。双方于2017年6月17日签订《房屋质量协议》，约定：“在2017年6月17日至2018年6月17日共一年内不出现漏水、渗水、开裂等房屋质量问题。若出现上述房屋质量问题，则乙方有权不支付购房款叁万元整，并追究甲方相关责任。”时间现已过去一年，房屋没有出现约定的漏水、渗水、开裂等质量问题，原告多次向被告追讨，被告都以这样和那样的房屋质量问题为由拒绝支付30000元欠款。为维护原告合法权益，请求法院依法支持原告诉请。 原告对其主张提交了下列证据： 证据1.购房协议，证明2010年10月25日原告与被告签订了购房协议，被告购买涉案房屋（清水房）。 证据2.房屋质量协议，证明按照协议的约定2018年6月17日前房屋不出现质量问题，被告应支付购房尾款30000元。 证据3.桂（2016）兴安县不动产权第××号不动产权证书，证明房屋经相关部门验收合格并办理了产权证书。 证据4.照片三张，证明涉案房屋的顶层及外墙原告已经加盖了雨棚及铁皮瓦，起隔热集合防水作用。 被告（反诉原告）王万刚、李秀珍答辩称：因被告购买的房屋多处出现开裂情况，被告也向原告多次说明，原告未认可也未到实地查看，被告对房屋开裂的地方拍照，之后发短信告知原告，根据协议的约定，被告有权不再支付原告购房款30000元。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1的三性没有异议，对原告提供的证据2.3的真实性没有异议，但对证明的观点有异议，认为证据2恰好证明房屋存在开裂的情况下，被告有权不向原告支付30000元的购房尾款，现房屋确实有开裂的情况，被告也向原告说明了情况；认为证据3的不动产权证不能证明房屋是否存在质量问题。对证据4的真实性没有异议，但认为与本案无关。 反诉原告（被告）李秀珍、王万刚向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告王深蓉支付修复出售给反诉原告的房屋费用并支付房屋质量违约金共计40000元；2.判令反诉被告承担诉讼费、鉴定费、评估费等费用。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2010年签订《购房协议》，反诉原告向反诉被告购买位于，约定房屋总价款为241295元，反诉原告已依约支付了购房款211295元，尚欠反诉被告购房款30000元。2016年反诉原告发现所购买的房屋出现墙面开裂的情况，并与反诉被告进行了协商处理。2017年6月17日反诉原告与反诉被告签订了《房屋质量协议》，双方约定，在2017年6月17日起至2018年6月17日之间，如房屋再出现漏水、渗水、开裂等房屋质量问题，则反诉原告有权不再向反诉被告支付30000元购房款。此后反诉原告陆续发现更多的房屋开裂情况，进而与反诉被告进行沟通，但反诉被告不仅不承认房屋质量问题，不进行房屋修复，还要求反诉原告给付剩余的购房款30000元，并封闭反诉原告的家门，破坏反诉原告的房间，调换一楼大门的锁，未将新钥匙给反诉原告，企图阻止反诉原告进入自己的房屋，为维护反诉原告的合法权益，请求法院支持反诉原告的诉请。 反诉原告对其主张提供了如下证据： 证据1.2018年6月17日拍摄的房屋开裂的照片，证明在《房屋质量协议》约定的期间，房屋出现了多处开裂的情形。 证据2.短信截图复印件，证明反诉原告已经告知反诉被告在协议约定期间房屋出现多处开裂的情况，根据协议约定，反诉原告有权不再支付剩余的购房款30000元。 证据3.房屋开裂的照片，证明房屋多处开裂，房屋存在严重的质量问题，反诉被告应承担违约责任。 证据4.反诉被告封反诉原告房门的照片，证明反诉被告为阻止反诉原告进家门，用铁门焊死反诉原告的大门，造成房门被损坏，应承担赔偿责任。 证据5.《房屋安全鉴定报告》[仲恒鉴字[2020]第（SWO232）]号、被告于2018年6月17日拍摄的房屋（厨房、卧室）开裂照片、《公证书》一份，证明涉案房屋存在开裂的情况，主要原因为腻子层及抹灰层的水平裂缝，房屋存在严重的质量问题，三组证据相匹配，证明开裂是在协议期间就存在的事实。 反诉被告王深蓉辩称：反诉原告的诉请没有事实和法律依据，2017年6月17日签订的协议是对双方2010年10月25日签订的购房协议做的进一步约定，是新协议，约定反诉原告何时支付30000元的购房尾款，并未约定反诉被告承担相关的违约责任。反诉原告在约定期间内并没有提出房屋存在质量问题，现反诉被告要求其支付购房尾款，反诉原告以各种理由拒绝给付，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 经庭审质证，反诉被告对反诉原告提供的证据1的真实性有异议，并认为照片上的不是裂痕，无法证实房屋有质量问题。对证据2认为与本案没有关联性。对证据3的真实性有异议，对证明内容有异议，照片显示的是腻子粉的裂痕，非墙体开裂的裂痕，房屋不存在质量问题。对证据4证明的内容有异议，认为与本案没有关联性。对证据5的《房屋安全鉴定报告》真实性无异议，对其证明的内容有异议，鉴定的最终结果是房屋主体结构质量安全不存在安全隐患，仅仅为装饰层的腻子粉开裂而已，且开裂时间发生在2018年6月17日以后；对照片及《公证书》不予认可，公证时间为2019年4月18日，系双方签订协议约定质保期限之后作出和另行授义的。 本院对各方当事人均无异议的证据予以认定。双方当事人对对方提供的证据提出异议的其他证据，因与本案各方当事人诉辩和陈述事由及本案事实具有关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件的法律事实如下： 被告（反诉原告）李秀珍、王万刚系夫妻关系，2010年10月25日原告（反诉被告）王深蓉与被告王万刚签订购房协议，被告王万刚购买原告王深蓉位于兴安县住房一套，1500元/平方米，房屋总价款241295元。协议签订后，被告陆续支付给原告房屋价款211295元，尚欠购房款30000元未支付。2017年6月17日原告（反诉被告）王深蓉与被告（反诉原告）李秀珍签订《房屋质量协议》，协议内容为：经甲（王深蓉）乙（李秀珍）双方协议，甲方保证桂林市兴安县××房，在2017年6月17日至2018年6月17日共一年内不出现漏水、渗水、开裂等房屋质量问题。若出现上述房屋质量问题，则乙方有权不支付购房款叁万元整，并追究甲方相关责任。若未出现上述房屋质量问题，则乙方应支付购房款三万元整并加付利息。注：利息按2017年中国农业银行当年的贷款利率计算。约定期满后，被告没有支付剩余购房款，原告因此诉至本院。本院于2019年1月10日作出（2018）桂0325民初1737号民事判决，判决：一、被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）王深蓉购房款30000元并支付资金占用费；二、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。被告（反诉原告）不服，上诉至桂林市中级人民法院。桂林市中级人民法院于2019年7月10日作出（2019）桂03民终1587号民事裁定，认为原判决认定事实不清，将本案发回重审。 另查明，涉案房屋在2011年1月建成，2011年10月18日被告乔迁入住，2016年12月12日办理不动产登记。2017年3月原告在天楼搭建雨棚，防止房屋渗水、漏水，并对部分墙面开裂处进行了粉刷。后因发现房屋墙体再次出现开裂现象，双方就购房款问题出现纠纷，被告（反诉原告）于2019年9月申请对本案涉案房屋开裂时间和原因进行鉴定，并支付鉴定费12000元。本院依法于2019年12月12日委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司经现场勘查后，于2020年3月31日作出仲恒鉴字[2020]第SW0232号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为：现场对鉴定房屋开裂位置进行开凿，墙体开裂主要为腻子层及抹灰层开裂，发现砖块与灰缝之间有分离、开裂现象，且灰缝处砂浆有不饱满现象，使砌体及砂浆两种材料干缩裂缝增大导致墙体表面腻子层及抹灰层开裂产生，墙体砌筑不饱满会导致墙体表面腻子层及抹灰层沿灰缝处产生水平裂缝。该房屋由于墙体受温度应力影响产生变形，加上墙体灰缝不饱满，墙体易受力变形，导致墙体表面装饰抹灰层和腻子层随墙体变形出现裂缝，经承载力验算结果表明，房屋主体结构质量安全，不存在安全隐患。 本院认为，原告（反诉被告）王深蓉与被告（反诉原告）李秀珍、王万刚签订《购房协议》和《房屋质量协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。《购房协议》签订后，原告（反诉被告）将房屋交付给二被告（反诉原告）并办理了产权登记，已履行了《购房协议》约定的部分义务，被告（反诉原告）支付了部分购房款，但因房屋交付使用后出现开裂现象，双方之后补充签订了《房屋质量协议》，约定该涉案房屋在2017年6月17日至2018年6月17日期间如出现漏水、渗水、开裂等房屋质量问题，被告（反诉原告）则有权不支付剩余购房款30000元。该《房屋质量协议》实质为双方针对漏水、渗水、开裂等房屋质量问题而达成的附条件的购房款支付协议，具有针对性。现经本院委托鉴定部门鉴定，涉案房屋虽不存在主体结构质量问题和安全隐患，但房屋开裂情形仍属房屋建筑质量问题，且房屋墙体开裂根据被告（反诉原告）所提供照片、《公证书》等证据证实，发生在双方签订的《房屋质量协议》约定期间。原告王深蓉并无反证证实墙体开裂发生在双方约定的2017年6月17日至2018年6月17日。因此，被告（反诉原告）依约可不予支付剩余购房款。原告（反诉被告）王深蓉要求被告（反诉原告）李秀珍、王万刚支付30000元购房款的请求，理由不充分，本院不予支持。被告（反诉原告）李秀珍、王万刚的反诉要求原告（反诉被告）王深蓉支付维修房屋损失及另行支付房屋质量违约金40000元的请求，因双方达的《房屋质量协议》约定“乙方有权不支付购房款30000元整”的约定本身就具有对“墙体开裂”质量问题的违约惩罚性和损失补偿性，反诉原告再就该房屋质量问题提出违约金明显不当，且其未提供充分证据证实，违约金及具体损失额构成，该项反诉请求理由不足，证据不充分，本院不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）王深蓉的诉讼请求。 二、驳回被告（反诉原告）李秀珍、王万刚的反诉请求。 本案收案件受理费592元，由原告（反诉被告）王深蓉负担；反诉费400元，鉴定费12000元，合计12400元，由二被告（反诉原告）王万刚、李秀珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费992元[收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李岷志 人民陪审员  韦明志 人民陪审员  梁群芳 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  黄 丹