广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初1375号原告：郑建燕，女，1973年6月7日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：金承炼、朱锋，广东广之洲律师事务所律师。被告：深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙），住所地深圳市罗湖区东门街道深南东路**罗湖商务中心**。执行事务合伙人：广州市志联投资有限公司。委托诉讼代理人：谭成，广东金宏桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵善启，广东金宏桥律师事务所律师。第三人：广州市合盈装修工程有限公司，住所地广州市，住所地广州市越秀区人民北路******法定代表人：杨运林。原告郑建燕诉被告深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙）、第三人广州市合盈装修工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑建燕及其委托诉讼代理人金承炼、朱锋，被告的委托诉讼代理人谭成到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告2018年8月28日签订的《广州市房屋买卖合同》（编号：20180XXXX53）于2019年11月14日解除；2.判令被告向原告返还全部购房款869821元（含定金、装修服务费）；3.判令被告向原告支付逾期交房的违约金102203.9元（从2019年5月1日至退还全部购房款之日止，按照房款总额每日万分之五计算），赔偿原告购房交易过程中交纳的税费13103.95元；4.判令第三人对装修服务费119357元承担连带清偿责任。事实和理由：被告是广州市越秀区XX路XXX号某楼盘第四层整层的业主。2018年，被告将该物业整层分割为53个小单元（每个单元大小约为20平方米），每个小单元里面装修有卫生间、厨房，包括通水、通气等用于对外出售。2018年8月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定原告向被告购买位于广州市越秀区XX路XXX号4X3房，房屋性质为商业，房地产权证号码0**××××3053；建筑面积22.8平方米，总价750464元；购房定金50000元，在签订合同的同时支付（购房定金在首次支付房款时自动转为房款的一部分）；付款方式为自行交割房款，一次性付清；房地产交付使用的时间为2019年4月30日，房屋装修完成后交付；甲方如不按合同约定的期限交房，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过180日仍未交房的，乙方有权解除合同，合同还约定单方解除权的行使为解除通知送达对方时立即生效等。签订合同当天，原告按照约定向被告支付了购房定金50000元及全部购房款共869821元（含定金、装修服务费)，其中装修服务费119357元按被告的指示直接支付给了第三人。原告付清购房款后，办理了房屋产权过户手续。但直到买卖合同约定的交房日期即2019年4月30日，被告仍未向原告交付房屋。为此，2019年10月13日，被告负责该楼销售的工作人员卢先生通过微信通知包括原告在内的所有购房人去广东金宏桥律师事务所洽谈后续交房流程，并要求原告签署《补充协议》，原告认为该《补充协议》明显减轻被告责任，不同意签字。同日，此时距交房时间已逾期196天，原告同时向被告经营场所和售楼部邮寄了《解除合同通知书》，要求解除买卖合同。但发往被告经营场所的邮件因电话无人接听被退回，另一份由被告工作人员签收。原告联系被告售楼部负责人卢某，卢某表示已经签收了该通知书，但无权处理，让原告起诉到法院解决。原告认为，被告将商业性质用房分割装修成住宅出售给原告属违法行为，其逾期超过180日不能将所销售房屋交付给原告，符合买卖合同约定的解除条件，原告也及时行使了解除权。买卖合同已经解除，被告应当退还全部购房款，并按约定支付违约金。房屋买卖合同解除后，第三人应对收取的装修服务费119357元承担连带返还责任。为维护自身合法权益，提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。不同意解除合同，被告愿意继续履行合同。即使房屋买卖合同解除，被告也只收到合同约定的购房款627136元，对原告主张的装修服务费，系由第三人收取并向原告开具收据，被告没有收到该笔款项，且与第三人没有关联，故不应由被告退还装修服务费给原告。此外，合同约定的违约金标准过高，请求法院予以减少，理由包括原告的实际损失仅为房屋延期交付期间的租金，而涉案房屋产权早已过户至原告名下，被告亦积极采取措施继续履行合同，延期交房系因第三人的原因，被告本身并无过错。事实上，涉案楼盘80%以上的业主均已与被告签订补充协议，由被告对业主进行适当租金补偿，继续履行房屋买卖合同。关于税费的诉讼请求，双方约定按政府规定各付各税，该税费系合同订立时双方明知的必然发生的交易成本，即使合同解除，双方应各自承担税费，原告已付的税费不应由被告承担。第三人无作陈述。经审理查明：原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）曾签订《广州市房屋买卖合同》（合同编号：20180828453），约定：房地产地址为广州市越秀区XX路XXX号4X3房，建筑面积22.88平方米，房屋使用性质为商业，该房地产以现状售予乙方，带家私家电；该房地产按建筑面积出售并计价，单价为每平方米32800元，总金额为750464元；甲乙双方选择自行交割房款，付款方式为一次性付款；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2019年4月30日；若乙方为一次性或分期付款的，本合同签订后30个工作日内乙方付清房款并向房地产登记机构申请办理过户手续（过户前乙方须按甲方通知的期限付清购房余款）……甲乙双方按政府规定各付各税；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过180日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除等。该合同并载明附件二为装修标准（家私家电清单），该清单中列明房屋装修标准包括高档入户门、高档智能密码门锁、环保立邦漆、高级复合木地板、高档橱柜、高级瓷砖、高级造型楼梯、滚筒洗衣机、冰箱、电热水器、液晶电视、空调、沙发、床垫等数项。2018年8月28日，原告向被告支付了750464元购房款，被告亦向原告开具了相应收据。同日，第三人向原告开具了收到原告支付某楼盘453房装修改造服务费119357元的收据。2018年9月4日，房管部门向原告核发了涉案房屋的不动产权证，其中载明房屋建筑面积22.88平方米，用途为商业。在该房屋交易过户过程中，原告向广州市房地产交易登记中心支付了不动产登记费550元，向国家税务总局广州市越秀区税务局支付了印花税205.8元、契税12348.15元。被告至今未向原告交付涉案4X3房。原告为证明其实际支付购房款金额为869821元，向本院提交如下证据：1.中国工商银行股份有限公司广州三角市支行出具的银行帐户流水清单，其中记载2018年8月28日共有4笔POS机交易消费记录，金额分别为90000元、172400元、627136元、750464元。2.刷卡时间为2018年8月28日的POS机签购单4份；其中时间为11时34分的签购单付款金额为90000元，时间为11时39分的签购单付款金额为172400元，前述两份签购单上的商户名称均为第三人；时间为11时48分的签购单付款金额为627136元，时间为11时49分的签购单付款金额为750464元，前述两份签购单上的商户名称均为被告。原告表示，原告在支付上述四笔款项是不知道售楼部的工作人员将款项分别用不同账户收取，且当时第三人没有工作人员在场，且负责收款只有一个工作人员。被告对上述POS机刷卡单记载内容无异议，但认为装修服务费收据与购房款收据是由两个人分别出具，笔迹不同，开具单位也不同。此外，被告表示，第三人是受被告委托对房屋进行销售的中介所推荐的房屋装修公司，被告没有与第三人签订合同；第三人曾对房屋所在的整个楼层进行过装修，但在延迟交楼后就更换了装修公司，第三人已经于2019年9月中旬退场。原告为证明涉案合同已经解除，向本院提供了号码为1114623362277的邮政特快专递寄件封套及号码为1114623363677的邮政特快专递投递记录，其中寄件封套记载因无接听而退回原址；投递记录记载1114623363677的邮件于2019年11月14日由他人代收:深圳中置畅展投资合伙企业负责人许生收。经开拆上述1114623362277的邮政特快专递邮件，内容物为落款日期为2019年11月12日、落款处有“郑建燕”打印字样的《解除合同通知书》，其中记载原告与被告于2018年8月28日签订了两份《广州市房屋买卖合同》，约定原告向被告购买广州市越秀区XX路XXX号446、453房两套房产，根据合同约定，被告应于2019年4月30日将上述两套房产交付给原告使用，但被告至今未将上述房产交付使用，故原告现根据合同约定通知被告，自通知到达之日起，即解除原告与被告签订的两份《广州市房屋买卖合同》，并于7个工作日内退回全部购房款共计1600000元及支付违约金共计1680000元。原告并表示，上述编号为1114623362277的邮政特快专递是寄往被告的工商登记地址的，而编号为1114623363677的邮政特快专递则是寄往被告的售楼部地址即XX路XXX号XX大厦X楼，内容均是上述《解除合同通知书》。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为不能证明原告发出了书面的解除合同通知且被告已经知悉，通知书亦没有签名。本院认为：原、被告自愿签订上述《广州市房屋买卖合同》，出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同约定，被告应于2019年4月30日前将涉案房屋交付给原告使用，逾期超过180日仍未交房的，原告有权解除合同。现被告至今未能交付房屋给原告，已构成违约，应依约承担违约责任。本案中，原告已提供证据证明其向被告发出的《解除合同通知书》已于2019年11月14日由被告签收，被告虽对原告证据提出异议，但未提供相反证据证明，故本院采信原告的主张，确认上述《广州市房屋买卖合同》已于2019年11月14日解除。合同解除后，被告应将所收取的购房款退还给原告。关于退还购房款金额的问题，被告主张其只收到合同约定的购房款750464元，故即使合同解除亦无须承担返还装修改造服务费，对此，本院认为，上述《广州市房屋买卖合同》明确约定了房屋的装修标准，且根据被告陈述涉案房屋系由第三人进行装修的意见，表明在房屋交付给原告前被告同意并将房屋交由第三人进场装修，原告并不具备自主选择装修施工方及装修风格的权利，故被告所交付的系添附了装修价值的房屋，原告所支付的装修改造服务费实质属于购房款的一部分。现该部分购房款以装修改造服务费的形式体现，属于以虚假的意思表示所实施的民事法律行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。由此，原告基于向第三人支付上述装修改造服务费而与第三人之间的装修合同关系应为无效，第三人应向原告返还该装修改造服务费。在合同解除后，被告作为出售方，应与第三人承担连带返还上述装修改造服务费的义务。此外，上述合同约定，被告未按合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向原告支付违约金。故原告现主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求合法有理，本院予以支持，但违约金应计至合同解除之日即2019年11月14日止，且应以购房款869821元为基数计算。至于原告要求被告赔偿原告已付相关税费的诉讼请求，因就被告的逾期交房行为，原告已向被告提出支付逾期交房违约金的诉请，且原告现未能证明上述违约金不足以弥补原告所受损失，在此情况下原告另行主张被告赔偿损失，依据不足，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第五十九条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认原告郑建燕与被告深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙）就广州市越秀区XX路XXX号4X3房签订的《广州市房屋买卖合同》（合同编号：201XXXX453）于2019年11月14日解除。二、被告深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑建燕退还购房款869821元，第三人广州市合盈装修工程有限公司应对上述购房款其中的119357元承担连带返还的义务。三、被告深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑建燕支付逾期交房违约金（自2019年5月1日起至2019年11月14日止，以购房款869821元为基数按每日0.05%的标准计付）。四、驳回原告郑建燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13651元，由原告负担181.58元，被告负担13469.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  李惠容人民陪审员  钟翠芳二〇二〇年七月三日书 记 员  徐珮仪