重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3217号上诉人（原审原告）：彭金华，男，汉族，1974年8月12日出生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：谢波，重庆雾都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆中技互联网信息咨询有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺渝州路****，统一社会信用代码91500107790707034M。法定代表人：王億科。委托诉讼代理人：马登伟，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原审第三人：重庆云鸥产业有限公司，住所地，住所地重庆市巴**云计算产业园********会信用代码91500105095338919W。法定代表人：徐耀华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘孟凯，男，系公司员工。委托诉讼代理人：马小旺，男，系公司员工。上诉人彭金华因与被上诉人重庆中技互联网信息咨询有限公司（以下简称中技公司）以及原审第三人重庆云鸥产业有限公司（以下简称云鸥公司）合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院作出的（2019）渝0107民初21737号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。彭金华上诉请求：撤销原判，发回重审。事实及理由：一审认定事实不清。经彭金华核实，涉案房屋在房管局备案价与彭金华购买涉案房屋时总成交价456307元一致，且涉案房屋为新建房屋，并非二手房，并不存在所谓的增值转让费。中技公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人云鸥公司答辩称，云鸥公司在本案中不承担任何责任，请法院依法判决。彭金华向一审法院起诉请求：1.中技公司退还彭金华定金117693元；2.本案诉讼费用由中技公司承担。一审法院经审理查明：2018年5月11日，彭金华（乙方）与中技公司（甲方）签订《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》，约定：乙方认购商铺位于重庆市巴南区新鸥鹏教育城二期B5DS-第吊2-商业X号，建筑面积51.68平方米；商铺成交总价为574000元，合同房款456307元，转让增值费117693元，转让增值费作为乙方购买该套商铺向甲方支付的定金，交易总价包括合同房款和转让增值费，但在交易过程中产生的相关税费，包括但不限于物业专项维修基金，产权登记费用，契税及印花税等，由乙方另行向开发商缴纳；乙方同意在签署本协议书时向甲方支付该套商铺的定金10000元，于2018年5月17日前向甲方补交定金107693元；甲乙双方达成一致，以上所有定金为乙方通过甲方优惠购买该套商铺的转让增值费，不作为乙方购买该套商铺的合同房款，相关税费由乙方承担；乙方同意于2018年5月17日前乙方本人携带本认购协议书、相关票据以及签约相关资料到甲方指定的新鸥鹏签约中心与重庆云鸥产业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。2018年5月11日，中技公司出具收到彭金华交纳定金（微信支付）10000元的《收据》。2018年5月17日，中技公司出具收到彭金华交纳定金107693元的《收据》。2018年5月17日，彭金华与云鸥公司签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：彭金华购买云鸥公司开发的位于重庆市巴南区鸥鹏大道2号B5幢吊2-商业X号房屋，建筑面积51.68平方米；成交价456307元，已付房款326307元，银行按揭贷款130000元。一审审理中，中技公司为证明与云鸥公司存在包销合同关系，举示了中技公司与云鸥公司于2018年4月25日签订的《重庆云鸥产业有限公司商业B4、B5购买协议》，该协议约定：标的物为重庆云鸥产业有限公司商业B4、B5号楼商铺53个，总金额为48902929元，中技公司向意向性客户转让房源时，对应标的物的定金跟随房源转换，中技公司需收回部分的定金可将对应收据转给意向性客户后自行收回，同时向客户收取的个人转让费，应向客户出具合法票据，该款项不是意向性客户购买商铺款项的一部分，有关该费用的纠纷与云鸥公司无关。上述协议附件《一户一价表》中载明的案涉房屋底总价456307元。云鸥公司认可该协议，也认可中技公司与云鸥公司之间的商铺包销合同关系。彭金华认可该协议的真实性，但对该证据的关联性不予认可，彭金华认为该协议是中技公司与云鸥公司签订的包销协议，与本案无关。一审审理中，彭金华与云鸥公司均认可双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已实际履行完毕。彭金华陈述：彭金华不知晓中技公司收取的费用为包销费，彭金华已经按照与云鸥公司签订的商品房买卖合同的约定履行了房款交付及按揭贷款手续。云鸥公司陈述：云鸥公司已经向彭金华邮寄了接房通知书，彭金华还未实际接房。一审法院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。本案争议焦点在于《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》条款的效力以及彭金华能否主张返还定金。针对上述争议焦点，一审法院作如下评述：关于《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》的效力问题。首先，当事人签订认购书、意向书、备忘录等约定在将来一定期限内订立买卖合同，视为当事人签订预约合同。该协议约定了彭金华购买商铺的房号、面积、成交总价、合同房价及签订正式商品房买卖合同的时间，符合预约合同的性质；其次，彭金华认为，关于定金为乙方通过甲方优惠购买案涉商铺的转让增值费，不作为乙方购买该套商铺的合同房款的约定系格式条款，未进行加黑加粗及合理提醒，应为无效条款，没有事实和法律依据。该协议明确约定了彭金华认购案涉商铺的成交总价、合同房款以及转让增值费，也明确约定了交易总价包括合同房款和转让增值费，定金为乙方通过甲方优惠购买案涉商铺的转让增值费，不作为乙方购买该套商铺的合同房款。按照常理，彭金华购买商铺系重大经济支出活动，关于商铺价格的约定是合同的一个基本构成要素，自己应当尽谨慎义务，彭金华在该协议书上签字，表明系其认可该协议的内容，并认可关于转让增值费的相关约定。该协议书约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议书合法有效，对当事人具有法律约束力。关于彭金华能否主张返还定金问题。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。从本案现有证据来看，中技公司与云鸥公司之间的《重庆云鸥产业有限公司商业B4、B5购买协议》符合上述法律规定，双方也实际按照该协议履行；其次，《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》明确约定成交总价为574000元，合同房款456307元，转让增值费117693元，交易总价包括合同房款和转让增值费，转让增值费作为彭金华向中技公司支付的定金，且所有定金为彭金华通过中技公司优惠购房的转让增值费，不作为彭金华购买该套商铺的合同房款，按照该协议书的约定，中技公司有权收取彭金华优惠购房的定金即转让增值费117693元，该款项不能转化为购房款；最后，彭金华签订上述协议书后于2018年5月17日前分次向中技公司缴纳了定金（即转让增值费）共计117693元，中技公司也向彭金华出具了《收据》，且彭金华于2018年5月17日与云鸥公司签订了成交金额为456307元的《重庆市商品房买卖合同》并实际履行了该合同，该合同价格也是中技公司与云鸥公司约定的包销房屋底价。彭金华的上述行为均按照合同的约定履行，在合同履行过程中，彭金华并未提出过异议，表明彭金华清楚自己的缴款义务并接受了合同的约定。彭金华作为完全民事行为能力人，应承担对于自己签约、付款、购买房屋等行为的法律责任。综上所述，彭金华已按协议向中技公司履行了支付定金（即转让增值费）117693元的义务，彭金华也据此与云鸥公司签订了正式商品房买卖合同，该协议书已履行完毕。彭金华现主张中技公司退还定金117693元，无事实与法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回彭金华的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1327元，由彭金华负担。本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院依法予以确认。本院认为，彭金华与中技公司签订的《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定行使权利并履行义务。本案的争议焦点为中技公司是否应当退还彭金华转让增值费117693元。本院认为，根据本案查明的事实，中技公司与云鸥公司之间建立了包销合同法律关系，彭金华通过与中技公司订立《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》取得了购买涉案房屋的资格，并进而与云鸥公司签订《重庆市商品房买卖合同》。根据涉案商铺认购协议书之约定，彭金华认购案涉商铺的成交总价为574000元、合同房款为456307元以及转让增值费117693元，也明确约定了交易总价包括合同房款和转让增值费，转让增值费作为彭金华向中技公司支付的定金，且所有定金为彭金华通过中技公司优惠购房的转让增值费，不作为彭金华购买该套商铺的合同房款，中技公司有权收取彭金华优惠购房的定金即转让增值费117693元，该款项不能转化为购房款。协议签订后，彭金华实际按照协议书的约定缴纳了定金即转让增值费117693元，中技公司亦向彭金华开具了收据。同时，彭金华亦与云鸥公司签订了成交金额为456307元的《重庆市商品房买卖合同》并实际履行了该合同。彭金华的前述行为均按照合同的约定履行，在合同的履行过程中并未提出过异议，表明彭金华清楚自己的缴款义务并接受了合同的约定。彭金华作为具有完全民事行为能力人，应承担对于自己签约、付款、购买房屋等行为的法律责任。由此可知，彭金华系自愿向中技公司支付定金即转让增值费117693元。现彭金华主张中技公司退还该金额没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，彭金华的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2654元，由上诉人彭金华负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  申 威审 判 员  苏 渝二〇二〇年七月二十四日法官助理  宋彦君书 记 员  黄 雯