宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初3069号原告：王小好，女，汉族，群众，1964年7月10日出生，身份证号码xxxx，河南省渑池县人，小学文化，个体户，现住河南省渑池县xxx。委托诉讼代理人：王峰，宁夏天盛律师事务所律师。被告：宁夏金冠投资置业有限公司，统一社会信用代码916401226704051118，住所地位于宁夏回族自治区银川市金盛国际家居生活馆**。法定代表人：朱维维，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苗志媛，女，汉族，群众，1980年1月28日出生，身份证号码xxxxx，大学文化，系宁夏金冠投资置业有限公司职员，现住宁夏回族自治区银川市金凤区xxxx。原告王小好与被告宁夏金冠投资置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告请求判令：1.依法判令被告支付原告房屋租金81603.2元，违约金5957.49元，返还原告代被告多缴纳税金1358.69元，以上合计88919.38元；2.本案诉讼费由被告承担。被告答辩要点：1.租金不能支付的原因是由于原告不去办理实名纳税导致延期，责任应该由原告承担；2.公民的纳税义务是法定的，并不需要特别约定，按照国家税务总局第十六号文件再次明确提出纳税人以经营租赁方式取得不动产，应当向不动产所在地主管地税机关申报纳税。被告已在原告起诉后2020年6月18日支付房屋租金38114.61元，现下欠原告第六年租金40801.6元。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1.2014年5月26日，原、被告签订涉案房屋《协议书》，约定：1.原告将其所有的德胜工业园区德胜西路8号商铺交于被告代为租赁、管理，管理期：自2014年5月26日起至2026年5月26日止；2.租金计算日期从原告签订商品房买卖合同之日起开始计算；3.原告在被告代租及管理期的第一年开始，每年的租金计算中，返租基数以原告购买涉案房屋的总房款进行计算；被告在代租及管理期的前六年按照总房款的8%返还租金，即40801.6元；4.从第一年开始，被告每年在5月26日之前，一次性交付给原告当年租金；5.被告必须在规定的时间之前按时交付给原告租金，若逾期超过15日，被告每逾期一天支付原告当年租金额千分之一的违约金。2.原告当庭自认诉求的租金系2019年5月26日至2020年5月26日期间租金，被告亦认可在原告起诉后扣除2020年5月20日代原告缴纳的租赁税费2686.99元后，实际支付原告2018年5月26日至2019年5月25日期间租金38114.61元。原被告2019年5月26日之前租金已全部结清。原告自行缴纳了涉案房屋2017年至2018年度税费。2019年至2020年度税费原被告均未缴纳。判决的理由与结果本院认为，原告与被告签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中，原、被告于2014年5月26日签订了协议，根据《协议书》中约定的“被告需在每年5月26日之前一次性交付给原告当年租金。”根据该约定及双方的交易习惯，能够确定当年的5月26日支付的是上一年度5月26日至本年的5月25日期间的返租租金，原告接受租金后未提交证据证明其提出异议，可视为其认可双方的租金支付方式。本案中，原告当庭认可涉案房屋2019年度之前的租金均已结清，现被告认可欠付原告2019年5月26日至2020年5月25日期间租金40801.6元未予以支付，因该年度租赁税费原被告均未按照国家有关税收规定，依法纳税，因此被告应当支付原告2019年5月26日至2020年5月25日期间租金40801.6元，对该租金本院予以支持，超出部分本院不予支持。关于原告诉求被告返还多收税金1358.69元的诉求，原被告双方签订的《协议书》中并未对租赁税费进行约定，原告系涉案房屋的产权人亦属于出租人，应当按照国家有关税收规定，依法纳税，因此对该诉求本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金5957.49元的诉讼请求，根据《协议书》第四条约定“甲方需在每年5月26日之前一次性交付给乙方当年的租金。若甲方逾期超过15天，每逾期一天支付乙方当年返租金额千分之一的违约金”之约定，被告未能按照约定付款时间向原告支付租赁费构成违约，应向原告支付违约金。本院考虑以补偿为主、惩罚为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，结合被告公司在本院涉诉的多起同类型房屋租赁合同纠纷案件违约金计算的实际情况及生效判决书确认的事实，本院酌情调整为被告逾期支付租金超过15天（应付日期为5月26日前），扣除15天每逾期一天按当年应付租金的日万分之一计算至原告诉求的2020年6月10日，本院结合查明的事实及原告的诉请，计算如下：1.2017年5月26日应支付租金36721.44元，实际支付日为2017年6月14日付款11016.43元，2017年8月14日付款25705.01元，应付违约金169元（36721.44元×0.01%×4天≈15元、25705.01元×0.01%×60天≈154元）；2.2018年5月26日应支付租金40801.6元，实际支付日为2019年12月27日付款5000元、2020年4月10日付款20000元、2020年4月21日付款15801.6元，应付违约金2693元（40801.6元×0.01%×565天≈2305元、35801.6元×0.01%×104天≈372元、15801.6元×0.01%×10天≈16元）；3.2019年5月26日应支付租金40801.6元，被告于2020年6月10日付款，应付违约1489金（40801.6元×0.01%×365天≈1489元）。4.2020年5月26日应付租金40801.6元，按照合同约定扣除15天即原告诉求的截止日期2020年6月10日未产生违约金。以上违约金合计4351元，原告诉求被告支付违约金5957.49元本院在4351元范围内予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第七十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告王小好2019年5月26日至2020年5月25日期间租金40801.6元、违约金4351元，合计45152.6元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告王小好的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1011元(已减半收取)，由原告王小好负担498元，由被告宁夏金冠投资置业有限公司负担513元。本判决为终审判决。审判员 李 瑞 二〇二〇年七月二十日书记员 蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。