广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3539号上诉人（原审被告）：吴清海，男，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************03X。委托诉讼代理人：刘海，广东亲仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：巩卫，女，汉族，住广东省珠海市香洲区*****************，公民身份号码320************029。委托诉讼代理人：吴健锋，广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁红辉，广东都昇律师事务所实习律师。原审被告：彭俭珍，女，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************686。委托诉讼代理人：刘海，广东亲仁律师事务所律师。上诉人吴清海因与被上诉人巩卫、原审被告彭俭珍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初13337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴清海上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回巩卫的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由巩卫承担。事实和理由:一、一审法院判决事实认定不清，适用法律错误。1.没有任何证据能够证明吴清海对巩卫和彭俭珍私下签订《协议书》是知情并同意的。一审法院以“原告与被告吴清海通电话，被告吴清海确认涉案房屋在2007年卖给原告，并表示‘不是不过户’、‘可以过户没问题’”认定吴清海事前知晓并同意彭俭珍将案涉房屋卖给巩卫，明显是混淆概念。吴清海知道案涉房屋于2007年卖给巩卫与吴清海2007年知道并同意将案涉房屋卖给巩卫是两个完全不同的概念。因为案涉房屋平时均由彭俭珍负责打理和出租，房产证也是由其保管，所以吴清海从未过问过。直到2009年前后，吴清海无意中得知房屋被彭俭珍出售一事，并当场向彭俭珍表明了反对的态度。且事后曾拨打过巩卫电话，但巩卫电话停机，一审庭审时巩卫也确认其因工作原因电话停机。2.巩卫在一审中明确承认从未见过吴清海，且其在立案前才通过其所谓的朋友得知吴清海的电话。然后其为了诉讼的目的故意通过电话联系诱导吴清海，以获取吴清海2007年就知道并同意案涉房屋买卖的“事实”的录音资料。实际上在该电话录音中吴清海从未确认其2007年参与并知晓案涉房屋的买卖，其要求补差价是因为房屋买卖的过程有“漏洞”，但是因为吴清海并非是专业人士，所以在录音中没能够给出明确的解释。而实际吴清海认为的“漏洞”就是在2007年未参与、未同意、未签名出卖案涉房屋给巩卫。3.巩卫在起诉状中提到“2007年3月27日，原告在寇某1的介绍见证下向被告吴清海购买了…被告吴清海向原告交付了房屋及房产证原件”完全与事实不符。首先，寇某1证言绝大部分不真实；其次，吴清海从未见过寇某1和巩卫，所以不可能在寇某1的见证下向巩卫出售案涉房屋，更不可能将房屋及房产证交付给巩卫。由此可见，巩卫对于案涉房屋的买卖过程故意隐瞒事实，存在重大过错。4.如上所述，巩卫在一审庭审中明确承认从未见过吴清海本人，案涉房屋买卖的过程中也从未要求过吴清海出面，甚至未电话联系过吴清海。然而，根据巩卫在开庭前对吴清海录音，其庭审中所提到的工作经历，以及庭审中的表现来看，其是一个非常谨慎的人，有严格的风险控制意识。正常情况下，其不应该在从未见到过吴清海就贸然与彭俭珍签订房屋买卖合同，而且签字的人还不是本人，其行为非常不符合常理，在购买房屋的过程中明显存在恶意。5.巩卫获得房产证的行为并不善意，彭俭珍是在巩卫和寇某1的蒙骗下将案涉房屋以明显低于成本价（毛坯房总价、装修费用、税费等合计89000多元）的成交价私自卖给巩卫。且案涉房屋的唯一产权人是吴清海，彭俭珍虽与吴清海是夫妻，但其无权买卖案涉房屋，除非有吴清海的授权委托书，但案涉房屋的买卖并未得到吴清海的追认。吴清海对案涉房屋买卖过程不知情，直至2009年才知道案涉房屋的交易事宜，吴清海积极寻找巩卫想协商取消案涉协议书，但一直无法联系到巩卫。综上所述，巩卫的行为不善意、交易价格不合理、且案涉房屋并未办理转移登记手续，故案涉协议书因违反《中华人民共和国物权法》第97条及第106条应属无效。二、一审法院关于笔迹鉴定费用的判决是错误的。一审第一次开庭时，吴清海明确《协议书》中的签字不是其本人所签，是彭俭珍冒签，而根据庭审查明的事实来看，巩卫在从未见过吴清海的情况下，明知不是吴清海的签名而坚持作笔迹鉴定，最终导致该笔不必要费用的支出。因此，该笔费用应由巩卫承担。被上诉人巩卫答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1.巩卫与吴清海的对话录音中显示吴清海是清楚2007年以7万元的价格向巩卫出让案涉房屋的事情，其在一审庭审中也确认收到7万元的转让款。2.巩卫实际占有使用案涉房屋至今，吴清海多年来均无异议。3.彭俭珍当时的行为构成表见代理。4.关于最开始巩卫向吴清海租赁房屋的租金、水费交纳问题，是彭俭珍直接向巩卫收取。5.吴清海提到其还持有储物室及房屋的钥匙，是吴清海未经巩卫同意私自留下的，巩卫也是今天庭审时才知道，巩卫保留采取报警处理的权利。6.案涉房屋以7万元成交比当时的市场价格略高。7.房屋的维护多年来都是巩卫自行维护的，房屋里新添置的家具也是由巩卫自行添置的。原审被告彭俭珍述称，同意吴清海的上诉意见及补充意见。至始至终都是彭俭珍与巩卫在接洽，吴清海不知情，7万元是由彭俭珍收取，吴清海不知情。关于房屋维护的问题，2009年巩卫就杳无音信，其不可能维护房屋，其陈述与事实不符，请二审法院对一审时的证人证言予以核实。巩卫向一审法院提出诉讼请求：1.吴清海、彭俭珍协助巩卫无条件办理位于*************房（证号粤房字第2*****2号）房产及土地变更登记至巩卫名下的手续；2.吴清海、彭俭珍承担本案诉讼费。一审法院查明：2007年3月27日，彭俭珍以吴清海的名义（甲方）与巩卫（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将**********房卖给乙方，房价为7万元；乙方验收房屋后，一次性由银行转账，房款付齐后，该房的产权属乙方，甲方同时将房产证交给乙方，并协助乙方办理房产证过户，房产证过户的一切费用由乙方承担；乙方需办水费存折（中行）、电费存折（农行），水电费等费用自签协议后由乙方存折扣费；双方签字，协议生效。彭俭珍在上述协议的甲方签名处书写了吴清海的名字。巩卫已依约支付购房款7万元给吴清海、彭俭珍。上述协议书签订后，涉案房屋交由巩卫使用，吴清海、彭俭珍没有向巩卫收取租金。2019年5月5日，巩卫向吴清海发短信，要求其协助办理涉案房屋过户手续，吴清海要求巩卫联系彭俭珍。2019年5月7日，巩卫与吴清海通电话，吴清海确认涉案房屋在2007年卖给巩卫，并表示“不是不过户”、“可以过户没问题”。2019年5月8日，巩卫与彭俭珍通电话，彭俭珍表示“我给你十万，你把房屋还给我”、“你补给我十万，或者我补给你十万”。根据吴清海的申请，一审法院依法委托广东通济司法鉴定中心对上述协议书甲方签名处的“吴清海”签名进行笔迹鉴定，鉴定意见为该处的“吴清海”签名不是吴清海所写。吴清海支付了鉴定费4100元。吴清海、彭俭珍确认双方于1994年登记结婚。位于佛山市南海区*****************登记在吴清海名下，权利证号为粤房字第2*****2号，取得方式为1996年购买。涉案房屋的房产证原件由巩卫持有保管。涉案房屋对应的土地为国有划拨建设用地。巩卫确认自愿承担办理涉案房屋过户手续所产生的税费，并同意补缴相关土地出让金。一审法院认为，巩卫与彭俭珍签订的《协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋属吴清海、彭俭珍夫妻共同财产，吴清海、彭俭珍辩称吴清海对彭俭珍出售房屋的事情不知情，但根据巩卫与吴清海的通话录音，吴清海对涉案房屋在2007年卖给巩卫的事情是知情的，且涉案房屋自《协议书》签订后由巩卫使用至今，房产证亦已交由巩卫持有保管，吴清海多年来未提出异议，吴清海、彭俭珍多年来亦没有向巩卫收取租金，故对吴清海、彭俭珍上述答辩意见，一审法院不予采纳。巩卫已依约支付购房款、实际占有使用涉案房屋，巩卫请求办理所有权转移登记具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效，且巩卫自愿承担办理涉案房屋过户手续所产生的税费，并同意补缴相关土地出让金，巩卫请求吴清海、彭俭珍协助其办理涉案房屋的转移登记手续理据充分，一审法院予以支持。对吴清海、彭俭珍提出的诉讼时效抗辩，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：吴清海、彭俭珍应于判决发生法律效力之日起十日内协助巩卫巩卫办理将位于佛山市南海区*****************房屋及对应土地（权利证号粤房字第2*****2号）转移登记至巩卫名下的手续。案件受理费减半收取775元（巩卫已预交），由吴清海、彭俭珍负担并应于判决发生法律效力之日起十日内支付予巩卫，一审法院不另收退。鉴定费4100元（吴清海已向鉴定机构交纳），由彭俭珍负担。二审期间，吴清海向本院提交了如下证据：证据1.广东省契税完税证【（98）粤契完征收机关0109078号】、南海市房地产交易、评估收款收据No0004996、收据No1013917、广东省南海市服务业发票发票联No1067863，松岗房地产管理出具的印花税票据，拟证明除了房屋款之外，吴清海就案涉房屋还支付了5204元各类税费。实际支付款项为68272元，再加上后期装修，吴清海实际投入将近9万元，吴清海没有理由将案涉房屋亏本卖给巩卫。证据2.案涉房屋的钥匙（一串3个：储物室1个，大门2个），拟证明案涉房屋一直由吴清海控制管理使用。本院经核查认证如下，对于证据1，因与本案不具有直接关联性，故本院不予采信；对于证据2，仅凭钥匙不能证明其主张的待证事实，故本院不予采信。二审期间，巩卫、彭俭珍均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系吴清海是否负有协助巩卫将案涉房屋及对应土地转移登记至巩卫名下之义务。本案中，根据法院查明的事实，2007年3月27日，彭俭珍以吴清海的名义与巩卫签订《协议书》，约定将案涉房屋出卖给巩卫，房价为7万元，房款付齐后该房的产权归属巩卫。彭俭珍同时将房产证交给巩卫，并协助巩卫办理房产证过户。现一审诉讼期间法院依法委托的相关鉴定机构出具的笔迹鉴定结论显示，该《协议书》中“吴清海”的签名，确实并非吴清海本人所写。因此本案的关键问题在于审查吴清海对案涉房屋在2007年出卖给巩卫的事实是否知情。对此，本院认为，如前所述，2007年3月27日，巩卫在签署上述协议书后即依约支付了购房款7万元，案涉房屋亦自签约后一直由巩卫使用至今；案涉房屋的产权证书由巩卫持有和保管，此期间吴清海、彭俭珍从未向巩卫收取租金，亦无证据显示在如此长的时间内吴清海有提出过任何异议；再结合巩卫与吴清海的通话录音内容中显示吴清海对案涉房屋出卖事宜是知晓的事实，一审法院认定吴清海知情，并判令吴清海负有协助巩卫办理案涉房屋及对应土地的转名手续之义务处理正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。吴清海的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人吴清海负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年七月二十日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽