宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初1336号原告：闫某，住宁夏回族自治区银川市。原告：宁夏泰瑞丰建设工程有限公司。法定代表人：闫某。二原告共同委托诉讼代理人：杨某，宁夏搏强律师事务所律师。被告：李某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：郭某，宁夏综义律师事务所律师。原告闫某、宁夏泰瑞丰建设工程有限公司（以下简称泰瑞丰公司）与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告闫某、泰瑞丰公司的共同委托诉讼代理人杨某，被告李某的委托诉讼代理人郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫某、泰瑞丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告返还位于银川市××区楼3、4、5、12、13层共计5层70套房屋；3.判令被告向原告支付房屋租金166667元（暂从2020年1月1日计算至2020年4月30日）及2020年5月1日至房屋租赁合同解除之日按合同约定计算的房屋租金，并支付从房屋租金合同解除后至房屋返还之日按合同约定房租计算的占用使用费；4.判令被告向原告支付违约金5万元；5.判令被告向原告支付被告欠缴的2019-2020年度暖气费27946.37元及滞纳金（以实际交纳数额为准）；6.判令被告向原告支付被告欠缴的物业费13944元（暂从2019年11月15日计算至2020年4月30日）及2020年5月1日至房屋返还之日的物业费；7.判令被告向原告支付被告欠缴的电梯费23310元（暂从2019年8月1日计算至2020年4月30日）及2020年5月1日至房屋返还之日的电梯费；以上费用合计281867.37元；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月12日，出租方闫某、泰瑞丰公司与承租方李某签订房屋租赁合同，约定：一、闫某、泰瑞丰公司将位于银川市××区楼3、4、5、12、13层共计5层70套房屋出租给李某居住使用，租赁期限五年，自2018年1月1日至2022年12月31日；二、房屋年租金：2018年至2020年前三年按50万元/年结算；2021年按55万元/年结算；2022年按60万元/年结算，每年1月10日前，交付全年50%房屋租赁费；每年7月10日前，交付剩余全年50%房屋租赁费，如逾期，出租方每天按全额房租的3%收取滞纳金，超过15天，出租方有权解除租赁合同；三、承租方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由李某居住或经营而产生的全部费用由李某负担，租赁结束前，李某须交清欠费；……；七、在承租期间，未经出租方同意，承租方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于李某人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由李某承担赔偿责任；八、出租人保证该房屋无产权纠纷；李某因经营需要，需要出租方提供房屋产权证明或者其他有关证明材料的，出租方应予以协助；九、本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方有权向西夏区人民法院提起诉讼；十一、房屋内配置的物品由李某自行配置（如：电视机、空调、家具、床上用品等），并且归李某所有。上述房屋于合同签订后交于李某，李某用上述房屋开设宾馆。李某因未按合同约定交纳2019年度房租及其他费用，闫某、泰瑞丰公司曾于2019年5月29日起诉至银川市西夏区人民法院，经调解于2019年7月1日作出（2019）宁0105民初3122号民事调解书，后李某按调解书履行了相关付款义务。现李某又拖欠2020年上半年度的房屋及各项费用，经闫某、泰瑞丰公司、物业公司及宁夏电投热力有限公司多次催要，至今仍未缴纳。李某未按双方签订的《房屋租赁合同》履行义务，已构成违约，故闫某、泰瑞丰公司向法院提起诉讼，请求判如所请。李某辩称，一、其同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。二、受新冠肺炎疫情影响，宾馆业受冲击极为严重，因不可抗力影响李某所经营的宾馆已经将近半年没有营业，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定及精神，闫某、泰瑞丰公司应减免李某疫情期间的房屋租金。三、李某不同意支付违约金，因不可抗力影响，李某无力营业导致迟延交租也是情理之中，并非故意违约，故闫某、泰瑞丰公司主张违约责任违背了合同目的与法律规定。四、2019年4月至6月期间，闫某、泰瑞丰公司多次组织人员到李某经营宾馆闹事、驱赶旅客，不让李某经营，导致李某被迫停业两月有余，并对宾馆声誉造成恶劣影响，闫某、泰瑞丰公司应承担赔偿责任，对李某被迫停业期间的租金应予以返还，进而应免收该次诉讼中的两个月租金。五、根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，房屋内配置用品均归李某所有，由其自行分配。本院经审理认定事实如下：闫某系位于银川市××区共计**房屋的所有权人，泰瑞丰公司系位于银川市××区、4层401至414室、12层1201至1214室、13层1301至1314室共计56套房屋的所有权人。2017年12月12日，出租方（甲方）闫某、泰瑞丰公司与承租方（乙方）李某签订《房屋租赁合同》，约定：一、闫某、泰瑞丰公司将位于银川市××区楼3、4、5、12、13层共计5层70套房屋出租给李某居住使用，租赁期限五年，自2018年1月1日至2022年12月31日；二、房屋年租金：2018年至2020年前三年按50万元/年结算；2021年按55万元/年结算；2022年按60万元/年结算，每年1月10日前，交付全年50%房屋租赁费；每年7月10日前，交付剩余全年50%房屋租赁费，如逾期，出租方每天按全额房租的3%收取滞纳金，超过15天，出租方有权解除租赁合同，以上五年的房租为不含税房租；三、李某租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由李某居住或经营而产生的全部费用由李某负担，租赁结束前，李某须交清欠费；……；七、在承租期间，未经出租方同意，承租方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于李某人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由李某承担赔偿责任；八、出租方保证该房屋无产权纠纷；李某因经营需要，要求出租方提供房屋产权证明或者其他有关证明材料的，出租方应予以协助；九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向西夏区人民法院提起诉讼，请求司法解决；……；十一、房屋内配置的物品（如：电视机、空调、家具、床上用品等）由李某自行配置，并且归李某所有。合同签订后，闫某、泰瑞丰公司即将上述房屋交付于李某，李某用上述房屋开设宾馆。2019年5月29日，李某因未按合同约定交纳2019年度房租、采暖费、物业费、电梯费，闫某、泰瑞丰公司起诉至银川市西夏区人民法院，后经调解法院于2019年7月1日作出（2019）宁0105民初3122号民事调解书，后李某按调解书履行了相关付款义务。另查明，李某未交纳涉案房屋2019-2020年度采暖费27946.37元，未交纳2019年8月1日至2020年4月30日的电梯费23310元，欠缴涉案房屋2020年1月15日至2020年4月30日的物业费7604元。因李某未按照《房屋租赁合同》约定的时间向闫某、泰瑞丰公司支付2020年上半年的房屋租金及上述费用，闫某、泰瑞丰公司向本院提起诉讼要求解除其与李某签订的《房屋租赁合同》，庭审中，李某亦同意解除该合同。因2020年上半年爆发的新冠肺炎疫情影响，李某租赁涉案房屋用于经营的宾馆业受到疫情及疫情防控措施导致李某营业收入明显减少。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。闫某、泰瑞丰公司与李某签订《房屋租赁合同》，明确约定2020年上半年的租赁费于2020年1月10日前交付，李某应按照合同约定及时履行交纳租赁费的义务。但因2020年1月底爆发的新冠肺炎疫情影响，李某租赁涉案房屋用于经营的宾馆业受到疫情及疫情防控措施导致李某营业收入明显减少。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”规定，考虑到李某欠付的租赁费为2020年上半年度的租赁费，故本院对李某应交纳的租赁费酌情予以调整，同时对闫某、泰瑞丰公司要求李某支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。闫某、泰瑞丰公司与李某在《房屋租赁合同》中约定了逾期支付房屋租赁费出租方有权解除合同，庭审中，李某亦同意解除合同，故对闫某、泰瑞丰公司要求解除涉案《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《房屋租赁合同》解除后，李某应及时向闫某、泰瑞丰公司返还其租赁的涉案房屋，考虑到涉案房屋数量较多，本院酌情确定其搬离时间为十五日。对闫某、泰瑞丰公司主张的2020年1月1日至本案庭审时即2020年6月4日的房屋租赁费213699元（500000元÷365天×156天），扣除掉本院酌情予以免除的租赁费54800元，李某仍应支付158899元，同时，对闫某、泰瑞丰公司要求李某支付从房屋租赁合同解除后至房屋返还之日按合同约定房租计算的占用使用费的主张，因涉案房屋返还之日现不确定，故对该费用，本案不予处理，待该费用确定后，闫某、泰瑞丰公司可另行主张，且应扣除合理的搬离时间15日。对李某欠交的涉案房屋2019-2020年度采暖费27946.37元、2019年8月1日至2020年4月30日的电梯费23310元、2020年1月15日至2020年4月30日的物业费7604元，按照合同约定，李某应向闫某、泰瑞丰公司交纳，对闫某、泰瑞丰公司要求李某支付自2020年5月1日至房屋返还之日的物业费、电梯费的主张，因涉案房屋返还之日不确定，故对该部分费用，本案不予处理，对闫某、泰瑞丰公司要求李某支付2019-2020年度采暖费滞纳金的主张，因其未提供证据证明该滞纳金是否发生及具体数额，故对其该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除闫某、宁夏泰瑞丰建设工程有限公司与李某于2017年12月12日签订的《房屋租赁合同》；二、李某于本判决生效之日起十五日内向闫某返还位于宁夏银川市××区共计14套房屋，向宁夏泰瑞丰建设工程有限公司返还位于宁夏银川市××区、4层401至414室、12层1201至1214室、13层1301至1314室共计56套房屋；三、李某于本判决生效之日起十五日内向闫某、宁夏泰瑞丰建设工程有限公司支付2020年1月1日至2020年6月4日的房屋租赁费158899元，支付2019-2020年度采暖费27946.37元、2019年8月1日至2020年4月30日的电梯费23310元、2020年1月15日至2020年4月30日的物业费7604元，以上共计217759.37元；四、驳回闫某、宁夏泰瑞丰建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5528元，减半收取计2764元（实收2764元），由闫某、宁夏泰瑞丰建设工程有限公司负担629元，由李某负担2135元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 王小佳 二〇二〇年七月二十三日（法官助理 程建红书记员 韩振江附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。