江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初2088号 原告（反诉被告）：赵秀，女，汉族，1990年5月11日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告（反诉原告）：王平，女，汉族，1964年2月10日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告（反诉原告）：张茂纯，男，汉族，1964年8月20日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：许皓，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵秀与被告（反诉原告）王平、被告张茂纯（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵秀、被告（反诉原告）王平、张茂纯共同委托诉讼代理人许皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵秀向本院提出诉讼请求：1.判决王平、张茂纯连带退还赵秀2020年1月27日至2020年2月13日房租8749.8元本金及利息（自2020年2月13日起至实际给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判决王平、张茂纯连带返还赵秀租房定金10472.74元及利息（自2020年1月31日起至实际给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2018年2月13日赵秀与王平、张茂纯签订《房屋租赁合同》，约定赵秀承租王平、张茂纯坐落于南京市，租赁期限为2018年2月13日起至2020年5月3日止，合同约定定金为2万元，任何一方违约导致合同提前终止应赔付守约方合同未履行部分的20%。2019年2月13日，赵秀支付张茂纯第一个半年房租75700元及定金20000元。2019年7月16日，赵秀最后一次支付租金87500元（2019年8月14日至2020年2月13日期间房租）。2019年12月29日，赵秀通过微信提前一个月告知王平不再继续承租，并于2020年1月26日通知王平前来办理房屋交接，但王平一直对赵秀不予回复。《房屋租赁合同》已经于2020年1月26日基于赵秀的书面通知而提前解除。王平、张茂纯应对2020年1月27日至2020年2月13日期间多收取的房租8749.8元予以退还，并在扣除剩余合同未履行部分租金金额的20%后返还赵秀租房定金10472.74元。特向法院提起诉讼，请求判如所请。 王平、张茂纯共同答辩称，1.赵秀违背诚实信用原则，单方根本违约；2.赵秀系违约方，其无权解除房屋租赁合同；3.因赵秀的违约行为致使房屋租赁合同提前终止，赵秀应当支付违约金并赔偿损失。综上，请求法院依法判决。 王平、张茂纯向本院提出反诉请求：1.判令赵秀向王平、张茂纯支付违约金31207.6元；2、判令赵秀赔偿王平、张茂纯损失37332.5元。事实与理由：赵秀通知王平、张茂纯解除合同，王平、张茂纯始终未同意。赵秀于2020年1月26日告知王平、张茂纯其不再履行租赁合同，系根本违约行为。赵秀未按照约定于2020年1月13日前支付房租，构成违约。租赁合同在2020年1月29日因赵秀违约而提前终止。赵秀违约的目的是为了附近承租更大面积的房屋，系恶意违约，应当支付违约金31207.6元。因赵秀违约造成王平、张茂纯的损失，违约金不足以弥补损失，应赔偿损失37332.5元。 赵秀答辩称，其不存在任何违约，已经提前一个月通知要退租，违约金、损失明显过高，根据合同法的规定，请求法院相应减少。请求法院驳回反诉请求。 经审理查明，2018年2月13日，王平、张茂纯与赵秀签订《房屋租赁合同》，约定，将凤羽路2号房屋（面积51.04平方米）交赵秀使用，租赁期限自2018年2月13日至2020年5月3日止。2019年5月4日至2020年5月3日月租金14583元。租金半年缴纳一次。分别于1月13日和7月13日前付清。押金20000元。合同一经订立，任何一方均不得擅自终止。因任何一方违约导致合同提前终止，违约方应按照合同未履行部分租金的金额20%向对方偿付违约金，若造成损失，应予赔偿。付款义务若延期履行，每逾期付款一日，应按三日租金标准向对方偿付违约金，逾期达十五日以上，视为单方终止合同，违约方应按本条第一款向对方承担提前终止合同违约责任。 后赵秀支付了押金20000元并将房租付至2020年2月13日。 2019年12月29日，赵秀通过微信告知王平，内容为，决定下个月搬家，可以提前招租，提前一个月通知你。王平回复：按合同规定办吧。你好，昨天忘记提醒你了，1月13日前就该交房租了。后赵秀多次发信息，打电话，王平均未回复。2020年2月1日，赵秀报警称，因房东不接电话，拒绝接收房屋，要求备案。赵秀另行租赁房屋并搬至凤羽街60号。 2020年5月5日，双方办理了房屋交接手续。 以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、微信聊天记录、接处警记录、照片等证据证实，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王平、张茂纯与赵秀签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照该规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，赵秀未提供证据证明其享有法定或约定解除权，故其通知王平解除合同的行为不能达到合同解除的目的。双方之间的租赁合同因赵秀未能于2020年1月13日前缴纳剩余租期内房租，根据合同约定于2020年1月29日终止。合同因双方约定的解除条件成就而于2020年1月29日解除。合同解除后，赵秀通知王平、张茂纯于2020年2月1日交接，王平、张茂纯未接收房屋，故自2020年2月2日至2020年2月13日的房租5833.2元（14583元÷30天×12天），王平、张茂纯应予退还。王平、张茂纯收取的押金20000元，应予退还。 赵秀因未缴纳房租致租赁合同解除，应当承担相应的违约责任。王平、张茂纯依据合同约定主张的违约金31207.6元，赵秀认为违约金过高，要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，赵秀已经用自己的行为表明不再继续租赁房屋，且多次通知王平、张茂纯接收房屋，赵秀虽不享有解除权，但王平、张茂纯未及时接收房屋，应认定为未采取适当措施防止损失扩大，王平、张茂纯要求对方赔偿空置损失37332.5元的主张，本院在调整违约金时一并考虑，不再单独支持。综合考虑双方剩余租期租金情况（三个半月、月租金14583元）、赵秀因另行租赁违约、合同解除后因新冠肺炎疫情发生不可归责于双方当事人的原因致房屋空置等综合因素，本院将违约金调整为20000元。上述具有给付内容的项目冲抵后，王平、张茂纯应支付赵秀5833.2元。赵秀主张的利息及计算方式，双方并未约定，亦无法律规定，且赵秀违约在先，故关于其利息的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、王平、张茂纯于本判决生效之日起五日内支付赵秀5833.2元； 二、驳回赵秀的其他诉讼请求； 三、驳回王平、张茂纯的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费280元，减半收取140元，反诉受理费757元，由赵秀负担800元，由王平、张茂纯负担97元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  贾亚东 二〇二〇年七月三日 书记员  吴 丹