江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初5323号原告：王经纬，男。委托诉讼代理人：吴晖,江苏濠阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋思思,江苏濠阳律师事务所实习律师。被告：南通市家具二厂，住所地南通市崇川区濠东路**。法定代表人：唐洪奎，该厂厂长。委托诉讼代理人：吉达康,江苏大生律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡玲玲,江苏大生律师事务所律师。原告王经纬与被告南通市家具二厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行审理。原告王经纬及委托诉讼代理人吴晖、蒋思思到庭参加诉讼，被告南通市家具二厂法定代表人唐洪奎及委托诉讼代理人吉达康、胡玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王经纬向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2019年7月14日签订的位于被告单位新建临时店面房从南向北第4号房屋的租赁合同；二、被告返还原告租金、保证金213600元；三、被告支付原告违约金5000元；四、被告赔偿原告经济损失48230元；五、被告支付原告律师费用25000元；六、诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告将诉讼请求调整如下：一、确认原、被告于2019年7月14日签订的位于被告单位新建临时店面房从南向北第4号房屋的租赁合同无效；二、被告返还原告租金及保证金等合计213600元，以及该款自2019年9月9日起至实际返还之日止按年利率6%计算的利息；三、被告赔偿原告经济损失48230元；四、被告支付原告律师费用25000元；五、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年7月14日，原、被告签订房屋租赁合同一份，由原告承租被告单位新建临时店面房从南向北第4号房屋用于饭店营业用房，租赁期自2019年7月20日至2020年7月19日，年租金36万元，保证金30000元。合同签订后，原告已向被告给付半年租金180000元、保证金30000元；另原告为申领营业执照，又额外向被告支付了租金3600元，以上合计213600元。但在行政审批过程中，原告被行政机关告知该租赁物为违章建筑，无法办理营业执照。原告认为，案涉合同应属无效，过错在于被告，被告应当退还已收取的原告租金及保证金，并赔偿原告的装修损失及实现权利而支出的合理费用。被告南通市家具二厂辩称：一、案涉租赁合同第一条已明确载明案涉房屋的性质属于新建临时店面房，原告签订合同时应当了解案涉房屋的现状，原告投资经营项目不能正常运营，是基于政策原因，而非被告原因所致；二、案涉房屋因属于临时建筑，且临时建设工程规划许可证已过期，故案涉合同属于无效合同，案涉房屋直至2020年1月4日才完成交接，原告应给付这期间的房屋占有使用费；三、关于原告主张的装修损失，其未申请司法鉴定，且系原告自身过错所致，该主张不应得到支持；四、原告主张律师费，亦缺乏事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的证据：原告举证的房屋租赁合同、中国银行交易流水明细清单、收款收据（NO.1001366、NO.1001367）、政府信息公开申请答复书、银行转账记录等，本院予以确认并在卷佐证。此外，原告还当庭举证收款收据（NO.1001377）、中国银行转账电子回单、南通市崇川区行政审批局登记材料收件通知书、个体工商户开业登记驳回通知书、租赁房屋外观照片、装饰装修施工合同、装修预算清单、中国银行交易流水明细清单、前期装修材料费用明细、民事委托代理合同、律师费发票、南通市濠东路42号产权证及被告法定代表人身份证复印件、租赁合同、录音、手机短信记录、照片、视频等证据，证明案涉合同无效，原告组织进行了部分施工，其实际损失情况以及与被告沟通等事实，经质证，被告对其真实性没有异议，关联性不予认可。被告举证的临时建设工程规划许可证、手机短信记录等证据，证明案涉房屋性质及房屋交付情况，经质证，原告对其真实性没有异议，关联性不予认可。因双方当事人对上述证据真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，上述证据均与本案待证事实相关，亦可作为双方责任评判的依据，其关联性一并予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年7月22日，南通市规划管理局向南通市家具二厂发放临时建设工程规划许可证，同意南通市家具二厂作为建筑单位获取位于建筑面积为1097平方米地块的临时用地规划许可，允许其建筑一幢二层临时商业用房。该许可证有效期为两年，至2005年7月22日止。2019年7月14日，被告南通市家具二厂（出租方、甲方）与原告王经纬（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将市区位于甲方单位新建临时店面房从南向北第4号房屋出租给乙方。合同第二条约定：甲、乙双方议定的税后房屋年租金叁拾陆万元整人民币，租赁期限自2019年7月20日至2020年7月19日止，租期一年，租金按半年结算，由乙方在租金期开始前的十五天内交付甲方，租金需开发票税金由乙方另行增加。付款方式为现金。乙方无违法、违约等行为有优先续租权，续租房房租5年不涨价。合同第三条约定：甲方收取乙方租房水电费押金、室内设施完好保证金叁万元人民币，租赁期满后如乙方守约，由甲方退还乙方。第四条约定：承租期内乙方保证该房仅作为营业用房使用，乙方的经营等活动与甲方无关…第五条约定：1、乙方如对房屋装饰改动水电线路造成人身财产不安全的一切后果和经济损失由乙方自行承担，甲方概不负责…3、乙方不得随意改动房屋结构，因乙方改动或使用不当或其他人为原因使房屋或室内设施损坏的，由乙方负责赔偿或给予修复。由此而引起人身财产不安全的一切后果和经济损失由乙方自行承担，甲方概不负责。由于不可抗力的因素造成乙方损失甲方概不赔。第八条约定：乙方搬离租赁房屋时不得破坏房屋结构，固定的装潢设施不得拆除。第十条约定：如乙方不按时给付应交房租、水电费、乙方需支付欠款年20%的利息。甲方有权向乙方加收欠款总额50%的违约金，并断水、断电，直至房租水电费缴纳为止，同时甲方有权终止本合同收回出租房，并由乙方承担违约责任。如因乙方不能履行本条文或本合同履行中引起纠纷，双方约定由南通市崇川区人民法院依法处理。诉讼费、律师费均由乙方承担。此外，合同还就提前终止合同及相应权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告王经纬向被告给付半年租金18万元、保证金3万元，合计21万元。同时，被告将案涉房屋交付给原告，原告随即进场装修并与案外人南通朗轩艺德建筑装饰有限公司签订《装饰装修施工合同》。诉讼中原告陈述：其根据装修合同约定先向装修公司支付装修款19万元，装修公司进行了部分施工，并出具施工清单，其实际施工的工程款金额为48230元。为证明其主张，原告提供了装修施工合同、装修预算清单、交易明细、前期装修材料费用明细等证据。2019年8月2日，原告向被告给付3600元。2019年8月9日，南通市崇川区行政审批局向原告王经纬发出（06029607）个体开业登记驳字【2019】第08060025号个体工商户开业登记驳回通知书，通知书载明：“开业登记，经审查，我局决定不予核准。不予核准的理由如下，经现场勘察，依据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《江苏省大气污染防治条例》第六十二条之规定，您申报的餐饮服务项目存在以下禁止性条件：经营场所无专业烟道，有违建，不符合注册登记条件。”2019年9月6日，原告王经纬向被告发送手机短信，短信内容：“本人王经纬承租你公司新建临时店面房从南向北第4号房屋用于到饭店营业，并缴纳租金及押金213600元。因你公司提供的租赁物存在权利瑕疵，属于违章建筑，导致本人无法领取营业执照，合同目的不能实现，你公司构成根本违约。现通知你们解除合同，请立即退还房屋租金、押金，并赔偿损失和违约金。”后因双方对案涉租金未能协商一致，原告予以撤场并诉至法院提出前述诉请，同时，王经纬为本次诉讼向江苏濠阳律师事务所支付律师代理费25000元。诉讼中，基于案涉房屋性质及合同效力，经本院释明，双方于2020年1月4日办理房屋交接手续。庭审中，原、被告双方对于以下事实存有争议：1、案涉3600元的性质问题。原告陈述：原、被告双方签订案涉房屋租赁合同后，原告已经依约向被告支付18万元的租金及3万元的保证金，但因上述房屋属于临建，为办理营业执照，原、被告双方于2019年8月2日另行签订一份《房屋租赁合同》，合同标的物为濠东路42号被告单位279.85平方米的房屋，同时被告提供相应产权证，采用阴阳合同方式配合原告办理营业执照，并收取了3600元的“好处费”，但最终未能如愿办理营业执照，该款应予返还。对此，原告提供《房屋租赁合同》、南通市濠东路42号房屋产权证、唐洪奎身份证复印件、收款收据及录音。其中唐洪奎身份证复印件上载明“仅供领营业执照使用”字样。被告南通市家具二厂在庭审中先后陈述，该款系履行双方另行签订房屋租赁合同的租金以及被告帮助原告清理物品的人力费。2、关于案涉房屋占用情况。原告王经纬陈述：2019年8月14日，原、被告就退租问题进行过协商，只是当时就退还租金的数额未达成一致意见。2019年的9月6日，原告再次以书面短信的形式通知被告解除合同，由于合同解除的法律后果是互相返还，因此该通知应视为原告已提出退还房屋的请求。2019年9月9日，被告法定代表人回复短信，明确不同意解除合同，并且要求继续履行合同。原告认为被告不同意接收退房退租的责任在于被告自身，故原告于同日向法院提起本案诉讼。在诉讼请求中原告亦明确要求解除合同。关于案涉房屋是否由原告实际占有的问题，因被告在交付房屋时双方没有办理交接手续，也没有进行相关钥匙的交接，故原告于2019年12月26日向被告法定代表人唐洪奎发短信，通知被告可以自行处分该房屋。2019年12月28日原告发现承租房屋并无门锁，且室内有大量不明物资后，再次通知被告收回租赁房屋。基于上述情况，原告主张以2019年9月6日为交房时间节点。被告南通市家具二厂则主张：原告虽在2019年9月6日向其发送短信要求解除合同，但被告认为双方签订合同时已向原告交待房屋的状况和性质，故被告方认为其不存在根本违约，未同意解除合同。2019年12月30日，基于法院建议双方近期办理房屋交接，被告向原告发送短信，要求原告于2020年1月4日与其办理房屋交接，且被告也于2020年1月4日在案涉房屋上张贴对外招租的公告，故被告认为案涉房屋的交还时间应当以2020年1月4日作为交房的时间节点。本院认为，案涉租赁房屋系临时建筑，且临时建设工程规划许可证有效期为两年，即至2005年7月22日止。案涉租赁合同签订时临时建设工程规划许可证有效期已过，根据法律规定，该租赁合同应属无效。合同无效的法律后果为因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。具体到本案，原告承租案涉房屋装修过程中，因房屋性质问题未能取得经营许可，并于2019年9月6日通知被告解除合同，直至2020年1月4日才正式办理交接手续，对此，双方均有过错。结合案涉房屋未能实际经营使用，本院酌定被告返还原告3个月租金9万元。因合同无效，原告向被告支付的3万元保证金，被告亦应予以返还。关于案涉3600元是否应予返还的问题，诉讼中双方对其性质各执一词，本院认为被告陈述存在矛盾且原告亦予进行举证，原告陈述盖然性较高，相关主张本院予以支持。综上，被告应退还原告123600元及相应孳息，孳息应以上述123600元为基数，自起诉之日即2019年9月9日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付。关于原告主张装修损失48230元的诉讼请求，本院认为，案涉租赁合同无效，被告作为出租方应当赔偿原告因合同无效受到的损失，原告主张发生实际装修损失48230元，并提供相应证据予以证明，本院予以认定。同时，案涉合同无效原告存在一定过错，本院酌定支持案涉损失的80%，即48230元*80%=38584元。关于原告主张律师费25000元，本院认为，即使合同存在相关约定，因合同无效，不能作为认定责任依据，原告主张无事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告王经纬与被告南通市家具二厂于2019年7月14日签订的位于被告单位新建临时店面房从南向北第4号房屋的《房屋租赁合同》无效。二、被告南通市家具二厂于本判决生效之日起十日内向原告王经纬返还123600元，并支付以123600元为基数，自2019年9月9日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息。三、被告南通市家具二厂于本判决生效之日起十日内向原告王经纬支付装修损失38584元。四、驳回原告王经纬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11782元、保全费1970元，合计13752元，由原告王经纬负担4755.75元，被告南通市家具二厂负担8996.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11782元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  范纪强审 判 员  余雪松人民陪审员  李友苏法官 助理  黄晨阳二〇二〇年七月九日书 记 员  陈枫茜