辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初16630号原告：郑浩然，男，1996年11月10日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：金洪生，沈阳市浑南区东胜法律服务所法律工作者。被告：孙玉春，男，1973年11月8日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。第三人：沈阳宝仓房地产开发有限公司，住所地沈阳市辽中县商业街90，注册号：210122000013213。法定代表人：佟宝仓。第三人：佟有山，男，1964年11月21日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：王向伟，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告郑浩然与被告孙玉春、第三人佟有山、第三人沈阳宝仓房地产开发有限公司（以下简称“宝仓公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑浩然委托诉讼代理人金洪生、被告孙玉春、第三人佟有山委托诉讼代理人王向伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑浩然向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于沈阳市辽中县房屋的执行并解除查封；2.判决确认原告郑浩然与第三人宝仓公司签订的商品房买卖合同合法有效并确认该房屋归原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人宝仓公司于2014年6月13日签订商品房买卖合同一份，原告以全款224,342元的价格购买第其开发的位于沈阳市辽中县的房屋，面积97.54平方米。宝仓公司为原告出具了收款收据，并将该房屋实际交付给原告。2015年10月，原告对房屋进行了装修并于2016年5月实际入住。后因被告孙玉春与第三人佟有山、宝仓公司有民间借贷纠纷案，被告于2016年8月30日向贵院申请了强制执行，贵院于2017年12月6日作出（2016)辽0102执3003号执行裁定书和协助执行通知书，查封了涉案房屋。原告立即对查封标的向贵院提出了书面异议，贵院于2019年8月1日向原告送达(2019)辽0102执异553号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实及法律依据。因被告所申请执行的涉案房屋为原告所有而不属于宝仓公司所有，因为原告与宝仓公司签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，无论是形式要件还是实质要件该合同都不违反国家有关法律法规的规定，因此，合同是真实、有效的，且原告在与第三人宝仓公司签约时，该房屋没有任何权利上的瑕疵，被告也尚未采取查封等措施。更让原告无法承受的是，当时原告在签协议时是向第三人宝仓公司一次性交付的房屋全款，这些情况都客观的证明了原告是善意取得该房屋的，原告的行为没有任何不妥之处，不存在任何的过错。因此，依据法律规定，贵院应确认该房屋归原告所有。综上，原告认为自己辛苦攒钱买的房子，现在却面临楼、财两空，原告实在无法承受这样的打击，原告坚信自己签合同买房在先是事实，被告起诉查封在后，被告没有法律依据。因此原告只能诉请贵院查清事实，请贵院依法判决。被告孙玉春辩称，一、郑浩然不具备本案的主体资格。房屋买卖合同没有日期，没有在房产局登记备案正式过户，没有房屋产权证，没有增值税发票，只有购房三联据一张。没有契税证，没有契税发票，郑浩然没有向法院提供涉案房屋合法要件。买卖合同属于一房二卖；二、郑浩然跟开发商签署的房屋买卖合同属于一房二卖，根据合同法的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据司法解释第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息，赔偿损失，及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；三、按照物权法的规定预告登记的保护期间有限制。《物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。”因而买房人务必要在可以进行不动产登记之日起3个月内进行正式过户，否则法律将不再保护；四、王元明在2013年12月签定十五套房屋，2013年备案到王元明名下，有备案的房屋是不允许买卖的，所以王元明备案在先郑浩然买卖合同在后，按照合同法规定郑浩然应另案起诉，不应该在他人案件中向法院提异议，可向法院提供辽中区人民法院民事判决书（2015）辽中民三初字第2059号十五套房屋买卖无效，判决已生效；五、孙玉春2016年9月13日向法院申请强制执行，（2015）沈和民一初字第03351号民事判决书和执行案号（2016）0102执3003号协助执行通知书和裁定书，查封位于沈阳市辽中县房屋一处。和平区人民法院执行局按照法律程序查封了被执行人宝仓公司十五套房产，其中包括郑浩然涉案房屋一套；六、由于以上证据证明，郑浩然不是十五套涉案房屋实际法律权属人，十五套涉案房屋实际法律权属人是宝仓公司所有。法院查封正确有法有据；七、以上所述事实清楚，最后陈诉郑浩然不是涉案房屋合法权属人，也没有向法院提供涉案房屋所有合法要件，以此房屋的权属人作为原告进行诉讼的原告地位不成立。故请求法院判决驳回郑浩然的异议之诉，恢复执行，本案诉讼费、公告费由郑浩然承担。第三人佟有山述称，付款的情况可能要在质证过程中要核实一下，其他暂不发表其他意见。被告宝仓公司未到庭亦未提交书面答辩意见。本院经审理后，根据当事人提供的购房合同、收据、商品房入住通知单、装修合同、社区情况说明、自来水收费情况表、购电卡、交易明细、执行裁定书、房产查询结果、民事判决书及当事人的当庭陈述等证据认定事实如下：原告（买受人）与被告宝仓公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同约定，原告购买被告宝仓公司开发建设的位于沈阳市辽中区（爵士公馆）第4幢3单元6层2号、建筑面积97.54平方米，单价为2300/平方米，总金额为224342元。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项作出约定。原告称，其于2014年6月13日以现金方式交纳全部购房款，其中9万元向其叔叔郑连辉所借，余款134342元由其父母出资。宝仓公司于2014年6月13日出具收款收据。原告为证明其实际占有案涉房屋，向法庭提交了商品房入住通知单、装修合同、照片、自来水收费情况表、购电卡等证据。另查明，2015年11月28日，宝仓公司诉王元明确认合同无效纠纷一案，经审理后，辽中县人民法院作出（2015）辽中民三初字第2059号民事判决书，判决宝仓公司与王元明于2012年11月29日签订的涉案房屋商品房买卖合同无效。2016年4月27日，本院作出（2015）沈和民一初字第03351号民事判决书，判决内容为：“一、被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙玉春借款本金1250000元；二、被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司从2015年10月2日起至实际还款日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算给付原告孙玉春上述借款的利息。（同上述借款本金一并给付）”。后该案进入执行程序（2016）辽0102执3003号，本案原告提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。本院作出（2019）辽0102执异553号执行裁定，驳回案外人郑浩然的异议。故原告郑浩然诉至本院。再查明，第三人佟有山为宝仓公司的实际控制人。本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告郑浩然对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。即买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，原告郑浩然与被告宝仓公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，足以证明原告郑浩然与被告宝仓公司达成合意、订立合同的真实性。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。诉讼中，原告提供了被告宝仓公司为原告出具的收款收据，证明原告向该被告支付全部购房款，故应认定原告已按约支付了房屋全部价款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。诉讼中原告提交的商品房入住通知单、装修合同、照片、自来水收费情况表、购电卡等证据均能够证明原告对案涉房屋实际的控制和支配，为合法占有。（四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。本案由于被告宝仓公司与他人发生纠纷，办理房产备案登记存在的障碍，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的过户登记。原告郑浩然基于与被执行人宝仓公司形成真实的房屋买卖合同关系，并实际占有案涉房屋，具备准物权性质，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，有事实和法律依据，本院应予以支持。关于原告的其他诉讼请求，因无相应证据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、停止对本案所涉执行标的沈阳市辽中区第4幢3单元6层2号房屋的执行；二、确认原告郑浩然与被告沈阳宝仓房地产开发有限公司签订的沈阳市辽中区第4幢3单元6层2号商品房买卖合同有效；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4665元，由第三人佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  宋 亮审 判 员  宿凇源人民陪审员  周苏阳二〇二〇年七月二十日法官助理霍骏升书记员王皓然本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。