山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0181民初2394号原告（反诉被告）：山东某某某某某热件厂，住所地济南市。法定代表人：李某，经理。委托诉讼代理人：白乐平，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏云，北京大成（济南）律师事务所律师。被告（反诉原告）：济南某某锻造股份有限公司，济南市章丘区官庄街道南官栗路。法定代表人：郑某某，董事长。委托诉讼代理人：李某某，男，1974年10月17日出生，汉族，居民，住济南市，系该单位工作人员。委托诉讼代理人：滕培刚，山东本业律师事务所律师。原告（反诉被告）山东某某某某某热件厂（以下简称八三热件厂）与被告（反诉原告）济南某某锻造股份有限公司（以下简称某某锻造公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，由审判员张若书一人适用普通程序独任审理，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）八三热件厂的委托诉讼代理人白乐平、苏云，被告（反诉原告）某某锻造公司的委托诉讼代理人李某某、滕培刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。八三热件厂向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告返还原告首期预付款47万元，并赔偿损失2.115万元(该数额为自2019年2月1日起截至2020年1月31日，自2020年2月1日开始至实际给付之日，以47万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算)；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实理由：原被告于2019年1月30日签订《某某钢球产业园厂房租赁合同》，约定原告租赁被告位于厂内20号-25号车间及660平方米平房。合同签订，原告依约向被告支付47万元首期预付款。现原被告已经济南市章丘区人民法院作出(2019)鲁0181民初5475号民事判决书判决解除该租赁合同。但被告不予退还首期预付款，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，望判如所诉。某某锻造公司辩称，八三热件厂所诉无事实和法律依据，应当依法驳回其对某某锻造公司的全部的诉讼请求。一：某某锻造公司与八三热件厂《厂房租赁合同》解除的原因及责任均在八三热件厂。2019年1月30日某某锻造公司与八三热件厂签订《某某钢球产业园厂房租赁合同》一份，合同中约定“原告租赁某某锻造公司场内20号-25号车间（建筑面积5700平方）及660平方米平房，共计6360平方米，租赁单价为0.6元/天/平方米（不含税单价），0.672元/天/平方米（增值税发票单价）。租赁时间自2019年8月1日起至2024年7月31日止，共5年”，合同第3条约定“承租场地、厂房及平房等在交付承租方前，按照承租方的要求单独组建院落，车间内地沟、地面硬化、车间高度、行车配置等按照承租方提出的工艺设计施工方案完成建设”，上述租赁合同签订后，某某锻造公司已经按照原告方特殊制定的要求进行了建设，建设完成后，原告以其上级主管部门的意见为理由向章丘区人民法院起诉要求解除双方签订的《厂房租赁合同》，章丘区人民法院已经作出（2019）鲁0181民初5475号民事判决书，以“本案双方当事人签订租赁合同后，八三热件厂的开办机关及主管部门山东省戒毒管理局、山东省济东强制隔离戒毒所决定停止运行八三热件厂搬迁技改项目，八三热件厂必须按照其开办机关及主管部门的决定停止实施搬迁技改项目……这是双方当事人在订立合同时无法预见到的重大情况变化，继续履行合同将使八三热件厂不能实现合同目的”，并据此判决“某某锻造公司与八三热件厂的《厂房租赁合同》于2019年4月25日解除”。因此从上述签订合同的过程，以及章丘区人民法院判决的依据来看，是因八三热件厂一方发生了“情势变更”，进而起诉要求解除了本案双方当事人之间的《厂房租货合同》，因此某某锻造公司与八三热件厂解除合同的原因及责任均在八三热件厂。二：原告以“情势变更”为理由解除与某某锻造公司的《厂房租赁合同》，应当对某某锻造公司的经济损失进行赔偿。如前所述，是八三热件厂一方发生了“情势变更”，并因发生的“情势变更”解除了双方的租赁合同，但是双方签订的租赁合同是合法有效的，某某锻造公司也是根据原告的特殊要求进行建造的厂房，《某某钢球产业园厂房租赁合同》第三条中约定“为了方便原告搬运安装及调试设备，被告所出租的承租场地厂房、平房等均需按照原告工艺设计施工方案单独组建院落（包括车间内地沟、地面硬化、车间高度、行车配置等）并要求被告保证在厂房交付前，建成供承租方独立使用的电力设施”，因此原告因“情势变更”而解除合同的行为造成了某某锻造公司短期内无法进行出租的损失和事实，对于该损失，八三热件厂应当进行补偿。某某锻造公司的具体损失为1：2019年8月1日至2020年1月5日，共158天（上述期间某某锻造公司厂房闲置）的租赁费，每月129998元，每天租赁费为4333元，计684614元；2：某某锻造公司与八三热件厂的租赁合同如正常履行，按前述合同计算方法五年合同，被告可获得每天每平方米0.6元，现因原告单方原因，合同予以解除。在得知合同解除以后，被告采取积极态度，竭力挽回因合同解除所造成的经济损失，于2020年1月6日与第三方汤永梅签订另一租赁合同，后者合同约定被告出租场内20-22号车间（建筑面积2700平方米）给第三方使用，租金0.45元/天/平方米，租赁时间自2020年3月1日起至2020年2月28日止。被告为了最大程度挽回损失，现与第三方合同的签订的租赁单价由0.6元/天/平方米（不含税单价）降为0.45元/天/平方米，至使被告损失差额（按照前合同正常履行收益（365天乘以5年乘以0.6元乘以2700平方米）2956500元-后合同正常履行收益（365天乘以5年乘以0.4元乘以2700平方米）2217375元等于739125元；上述两项损失共计1423739元。综上所述，某某锻造公司认为八三热件厂支付的47万元租赁费应当首先弥补某某锻造公司的经济损失，其无权要求返还。如上所述，在扣除47万元租赁费后，八三热件厂还应当赔偿某某锻造公司的经济损失953739元，为此某某锻造公司提出反诉。某某锻造公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失953739元；2.依法判令反诉被告承担反诉案件受理费。事实与理由：2019年1月30日，反诉原告某某锻造公司与反诉被告八三热件厂签订《某某钢球产业园厂房租赁合同》一份，租赁合同约定“承租场地、厂房及平房等在交付承租方前，按照承租方的要求单独组建院落，车间内地沟、地面硬化、车间高度、行车配置等按照承租方提出的工艺设计施工方案完成建设”，反诉原告按照反诉被告的特殊要求建成后，现因反诉被告的单方“情势变更”原因，济南市章丘区人民法院已经判决合同予以解除，上述行为造成了反诉原告济南某某公司的厂房较长时间无法对外出租的事实，给反诉原告造成了的重大经济损失。反诉原告某某锻造公司认为，双方的租赁合同因反诉被告的单方“情势变更”原因予以解除，其应当对反诉原告的经济损失进行赔偿，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请予裁判。八三热件厂针对某某锻造公司的反诉请求辩称，因涉案的厂房并非按照原告的要求进行建设，判决书已经确认2019年4月25日解除原租赁合同涉及的预租行为，而且被告的租赁物没有取得合法的建设手续，因此被告提出的租金损失以及可得利益损失不符合法律规定，原告不应承担责任。关于第一个158天的损失计算方式不能成立，首先，被告没有提过任何证据证明原告向被告提出了何种要求进行建设，其次，通过证据可见在租赁合同签订之前，被告已经进行了开槽建设行为，4月25日解除行为是对在预租行为下的租赁解除，因最高院关于租赁合同解释也作了对租赁合同效力的认定的依据，在4月25日预租合同之后的行为以及至今被告也没有提供其关于租赁物合法的相关手续，因此其158天的租金损失没有依据。而且，4月25日解除租赁协议，至被告在5475号判决书中自行陈述的2019年6月25日要求交付的时间节点，长达2个月的时间，在其持续建设的过程中，也没有就相关的建筑物的出租行为发布转租公告等行为，因此我们认为在2019年8月1日正式租赁期限计算前被告也有足够的时间在6月25日之前完成转租公告等行为，但是由于其租赁物不符合法律规定的出租条件，其无法完成合法的出租行为，因此计算的8月1日之后至2020年1月5日之间的损失显然不成立。关于其提到的第二个对比转租租金损失，我们认为不成立。首先，该租赁合同真实性由法院依法确认，但是是在2020年3月1日起开始起租的，换句话说，在不考虑租赁物交付时的行为持续建设行为中4月25日的接触行为，已经远远超出合理的期限，其次，该对比损失为可能遇见的损失范围，因此在合同涉及的租赁标的不合法的情况下，反诉原告无权主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月30日，八三热件厂与某某锻造公司签订《某某钢球产业园厂房租赁合同》，某某锻造公司为出租方（甲方），八三热件厂为承租方（乙方），合同约定：出租方将位于某某锻造公司的厂内20号-25号车间（建筑面积5700平方米）及660平方米平房，共计6360平方米租赁给乙方；租赁期限为5年，即从2019年8月1日起至2024年7月31日止；交付：为便于乙方搬运、安装及调试设备，2019年6月1日前具备先行配置装备的安装条件，出租方将租赁物按现状交付承租方使用，承租场地、厂房及平房等在交付承租方前，按照承租方的要求单独组建院落，车间内地沟、地面硬化、车间高度、行车配置等按照承租方提出的工艺设计施工方案完成建设；租金自2019年8月1日起至2024年7月31日止，一年一缴，租赁费单价为0.6元/天/平方米（不含税单价），0.672元/天/平方米（增值税发票单价，税率按12%），每年139.284万元（不含税），155.998万元（含税价）；承租方2019年1月31日前付47万元作为首期预付款，交付出租方后本合同生效，承租方2019年6月1日前付清剩余租赁费108.998万元。2019年1月31日，八三热件厂向某某锻造公司转账支付47万元首期预付款。2019年4月25日，八三热件厂向某某锻造公司发出《解除租赁合同通知书》，以其上级主管机关决定终止“碳化硅制品技改搬迁项目”的实施为由，提出解除与某某锻造公司的租赁合同，某某锻造公司认可于2019年4月25日收到该通知书。2019年4月25日以后至2019年5月1日期间，八三热件厂的负责人员到某某锻造公司协商解除租赁合同算账，双方协商未果，某某锻造公司不同意解除合同。2019年6月14日，某某锻造公司向八三热件厂发出《催告书》，催告八三热件厂在2019年6月25日前与某某锻造公司完成配置装备、款项的交接。2019年7月17日，八三热件厂向本院提起诉讼，请求判决其与某某锻造公司签订的《某某钢球产业园厂房租赁合同》于2019年4月25日解除，并判令某某锻造公司返还首期预付款47万元及损失。本院经审理，作出（2019）鲁0181民初5475号民事判决书，判决八三热件厂与某某锻造公司签订的《某某钢球产业园厂房租赁合同》于2019年4月25日解除。该判决书已于2019年12月7日生效。某某锻造公司提交2020年1月6日某某锻造公司与汤永梅签订的《某某钢球产业园厂房租赁合同》一份，证明某某锻造公司将其厂内建筑面积2700平方米20-22号车间租赁给汤永梅使用，租赁期限为10年，从2020年3月1日至2030年2月28日，租金0.45元/天/平方米（此价格为不含税价），此价格比八三热件厂与某某锻造公司签订的租赁合同价格降低了0.15元/天/平方米。本案审理中，某某锻造公司陈述，2019年11月底法院对（2019）鲁0181民初5475号案件作出判决后，其通过发微信朋友圈，打听拆迁的地方主动找承租人，还有通过朋友打听找承租人，发名片等方式重新找承租人，承租人汤永梅主动找来承租的厂房。八三热件厂提交照片11张，时间跨度从2018年12月29日到2019年2月26日，拟证明在签订租赁合同之前涉案场地已经存在建筑物，涉案建筑物并非是按照原告特殊要求进行建设的。某某锻造公司质证，对照片的真实性无异议，从照片的内容看，20-25号车间上面只是平地，没有任何建筑，被告租赁给原告的20-25号车间全部为新建的车间；2018年12月29日的照片显示没有任何厂房；2019年1月16日的照片仅显示25号车间，其他车间不显示，因为20-24号车间在25号车间对面；2019年1月26日的照片是从南往北拍摄，在1月16日双方签订合同之前，20-24号车间是一片空地；2019年2月13日的照片是在原被告双方签订合同之后按照原告要求21-24号车间的高度中间有一个落差，对落差部分被告进行砌墙；2019年2月13日的照片是从西南往东北拍摄，显示20-24号车间下面全是空地没有任何建设；对其余照片都是2月份之后的，是在双方签订合同后按照原告要求进行的建设。本院经审查认为，八三热件厂提交的11张照片可以证实，在2019年1月30日双方签订厂房租赁合同之前，25号车间已建成，20-24号车间未建成。某某锻造公司提交照片19张，拟证明被告按照合同约定为原告租赁的厂房单独组建了院落，按照合同中第三条约定的“行车配置”、“车间高度”对车间进行建设。八三热件厂质证，对照片真实性无异议，但是形成时间是在2020年5月7日，而2019年4月25日八三热件厂已经要求解除合同，因此与当时的情形没有关联性，不论法庭如何确认合同效力，被告单独建设大门的行为与租赁标的没有关联性，同时对于4月25日以后持续建设行为责任由某某锻造公司自担；八三热件厂没有向某某锻造公司提出要求，某某锻造公司提交的照片不能证实原告向某某锻造公司提出过特殊要求，同时车间的高度差异也不能证实“租赁合同”第三条约定的车间高度。本院经审查认为，某某锻造公司提交的该组照片拍摄时间是在2020年5月7日，无法证明涉案厂房的建成时间，亦无法证明涉案厂房是按照八三热件厂的特殊要求进行建设。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一、关于八三热件厂诉求某某锻造公司返还首期预付款47万元并赔偿损失。本院已生效的（2019）鲁0181民初5475号民事判决书，判决双方签订的《厂房租赁合同》于2019年4月25日解除，合同解除后双方的权利义务终止，因某某锻造公司尚未交付租赁厂房场地，八三热件厂未占有使用某某锻造公司的租赁厂房场地，八三热件厂诉求某某锻造公司返还已支付的租赁费47万元，应予支持；因八三热件厂的原因不能履行合同提出解除合同，导致合同解除，八三热件厂对合同解除负有责任，其诉求某某锻造公司赔偿损失，不予支持。二、关于某某锻造公司反诉八三热件厂诉求赔偿经济损失。八三热件厂于2019年4月25日向某某锻造公司发出《解除租赁合同通知书》，说明上级主管机关决定终止“碳化硅制品技改搬迁项目”实施，明确表示双方签订的《厂房租赁合同》不能继续执行，解除合同；2019年6月14日，某某锻造公司向八三热件厂发出《催告书》，催告八三热件厂于2019年6月25日前完成配套装备、款项的交接，但八三热件厂又拒绝交接；以上在八三热件厂已经明确不履行合同义务的情况下，某某锻造公司应当采取相应措施，防止因八三热件厂不履行合同不再交纳租赁费而造成的损失，而某某锻造公司并未及时采取措施，根据其陈述直到2019年11月底才开始重新寻找承租人，且重新寻找承租人的方式只是发微信朋友圈并通过朋友打听拆迁的地方寻找承租人，而未通过专业广告公司等对涉案租赁厂房重新招租，对此，某某锻造公司应对其未及时采取措施承担相应责任。考虑到八三热件厂与某某锻造公司于2019年1月30日签订租赁合同，由某某锻造公司投资建设厂房后出租给八三热件厂，在建设厂房交付前八三热件厂解除租赁合同，必然给某某锻造公司造成经济损失，对此，八三热件厂应予赔偿，综合考量某某锻造公司因解除合同重新出租造成的损失及该公司在八三热件厂提出解除合同终止履行后未积极采取措施防止损失扩大的因素，本院酌定八三热件厂赔偿某某锻造公司的损失数额为37万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条的规定，判决如下：被告（反诉原告）济南某某锻造股份有限公司返还原告（反诉被告）山东某某某某某热件厂首期租赁费预付款47万元；原告（反诉被告）山东某某某某某热件厂赔偿被告（反诉原告）济南某某锻造股份有限公司经济损失37万元；上述第一、二项相抵后，被告济南某某锻造股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山东某某某某某热件厂10万元驳回原告（反诉被告）山东某某某某某热件厂的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）济南某某锻造股份有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8667元，由被告（反诉原告）济南某某锻造股份有限公司负担；反诉案件受理费6669元，由原告（反诉被告）山东某某某某某热件厂负担2669元，由被告（反诉原告）济南某某锻造股份有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 张若书二〇二〇年七月十三日法官助理 樊庆燕书 记 员 周 妍