贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4804号 原告：方志秀，女，白族，1960年2月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：雷龙，男，白族，1989年12月15日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，系贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15205201610721167。 原告方志秀与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告方志秀的委托诉讼代理人雷龙、被告碧阳置业的委托诉讼代理人余英民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告方志秀向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告退还已收取的代收各项开户费及交易费3508.00元及代收各项开户费及交易费实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以3508.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年7月23日起计算至所有代收各项开户费及交易费本息偿还完毕之日止:二、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为:以申请人已付购房款272585.00元为基数，按日万分之一的标准从2014年7月24日起计算2018年7月31日暂计39988.22元;三、本案诉讼费由被告承担。事实理由:2012年7月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省华节市七星关区的房屋，签订合同时，被告在房屋总价外又另行向原告代收各项开户费及交易费3508.00元，被告应在2014年3月26日后90日告知原告申请登记,2018年7月31日才告知原告，一共逾期1467天，但被告一直拒不支付逾期办理房屋权属证书违约金。关于代收各项开户费及交易费问题，原告认为被告收取上述代收各项开户费及交易费用的行为违法，该代收各项开户费及交易费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下:（一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述代收各项开户费及交易费缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的代收各项开户费及交易费并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中，因被申请人消防设施验收未合格，使得申请人未在合同约定的时间（即交房之日起90日）内办理房屋不动产权属证书，被申请人迟延向申请人办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，致使申请人遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，申请人特要求贵院判令被申请人支付申请人逾期办理房屋权属证书违约金。综上所述，自《商品房买卖合同》合同签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，原告多次与被告协商退还未果，原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。 被告碧阳置业辩称：一、请求将本案合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日万分之零点一计算。事实及理由：（一）、关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为:首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下:根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定:出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时并未按补充协议的约定提交办证所需资料及缴清税费。因此，答辩人于2018年1月15日在被答辩人居住的涉案楼幢电梯口张贴提交办证资料通知第一次通知该楼幢业主及被答辩人提交办证所需资料办证，在张贴办证通知后，由于涉案楼幢部分业主及答辩人没有及时前来提交办证资料办证，答辩人后又于2018年3月16日通过毕节日报第二次登记通知该楼幢业主及答辩人提交办证资料办证。该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定。在经过两次通知后被答辩人才于2018年5月18日向答辩人提交办证资料并出具委托书委托办证。而本案被答辩人已于2018年7月31日就取得涉案房屋权属证书，答辩人并未超过合同约定时间，不存在违约，依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间答辩人第一次张贴办证通知被答辩人提交办证资料之日止，即2018年1月15日。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。且从原告的诉请及理由可以看出，小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按原告的诉请将导致业主完全不用理会答辩人的通知，而是想什么时候提交资对进什么时候提交资料，想什么时候领取不动而违约金要一直计算。这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在答辩人多种通知仍不提交资料，这将使该责任牌无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。再次，从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，这一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分，从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见。（二）、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第三十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。再次，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均把办证违约金下调至日万分之零点二。据上结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。同时当前我市的房开企业纠纷愈演愈烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题。就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。现在我省安顺等地就是以一定的金额进行补偿。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方过度保护而致企业走上消亡之路，最终损害的是业主利益和社会稳定。 二、关于各项开户费及交易费及利息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的(2020)黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。 本院经审理认定事实如下：2012年7月23日，原告方志秀作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为8-2-1-1，建筑面积74.43平方米，套内建筑面积61.03平方米，总房款272585.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2013年7月30日前，向买受人交付该商品房；条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。逾期交房违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定了其他事项。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款272585.00元，被告于2014年4月24日将房屋交付给原告。2012年7月23日，被告代收到原告各项开户费、交易费4308.00元。之后退还原告水表开户费800.00元，其余2784.00元（4308.00元-800.00元＝3508.00元）未退还。2015年7月22日，被告取得案涉房屋楼幢的商品房备案证明书，2018年1月15日，被告在案涉楼幢张贴通知，通知该楼幢业主提交相关资料办理商品房转移登记的相关权属证书，原告又于2018年3月16日在毕节日报登报通知碧阳国际城Ｅ7、8、9、10、11-12、21-26号楼幢业主于15日内到被告公司提交办证资料所需要的资料，逾期后果自行承担。2018年5月18日，原、被告双方签订委托书，原告委托被告为其办理案涉房屋的不动产权。2018年7月31日，案涉房屋已办理黔（2018）毕节市不动产权第××号不动产权证，载明权利人方志秀。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的证据：商品房买卖合同、购房发票、完税证明、申请、收楼确认书、开户费收据、不动产证书，被告提交的证据：购房发票、完税证明、办证照片、登报通知、备案证明、委托书等各项证据为证。以上证据经举证、质证，已收集在卷为凭。 本院认为，综合诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点为：1、被告是否应退还原告各项开户费及资金占用费，2、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算标准、时间。 对双方争议的焦点1，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费于约于法无合理依据，理应予以退还。又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。对被告主张诉讼时效抗辩，原告于2020年4月14日起诉催告被告退还，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持，被告代收到原告各项开户费、交易费4,308.00元。之后退还原告水表开户费800.00元，其余2,784.00元（4,308.00元-800.00元=3,508.00元）未退还。故原告要求被告退还各项开户费及交易费3,508.00元的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张的资金占用费，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。被告关于不应退还原告开户费的理由不能成立，本院不予采纳。 对双方争议的焦点2，双方签订的《商品房合同及补充协议》，系双方的真实意思表示，主要内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按合同约定的内容履行义务。原告按合同约定支付相关购房款及税费，被告也应按合同约定向原告交付案涉商品房、办理产权登记等相关义务。本案中，被告未按合同约定为原告办理案涉商品房的不动产权属证书，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院应予以支持。根据双方签订的《商品房合同及补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2014年4月24日。则计算违约金的时间为2015年4月19日起，截止时间为被告取得商品房备案证明书后履行通知原告提交办证的时间。本案中，被告于2015年7月22日取得案涉房屋楼幢的商品房备案证明书，2018年1月15日，被告在案涉楼幢张贴通知，通知业主提交相关资料办理商品房转移登记的相关权属证书，故截止时间为2018年1月15日。又因被告以诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”的规定，原告请求保护其权利的时间为三年，原告于2020年4月16日向本院起诉，诉讼时效依法中断。即从2020年4月16日倒推三年为法院保护其权利的诉讼时效期间，即2017年4月16日之前的权利确实超过诉讼时效，2017年4月16日之后的未超过，故对被告的该抗辩意见，本院部分予以采纳。所以，本案计算逾期办证违约金的时间为2017年4月16日至2018年1月15日，共计274日。对被告主张降低违约金的标准，不符合法律的规定和合同的约定，故本院不予以采纳。计算违约金的标准为双方合同的约定日万分之一，即违约金为3,734.41元（272,585.00元×0.01%×274=3,734.41元）。原告主张39,988.22元，超过部分，本院不予以支持。对被告主张不支付或者少支付的抗辩理由不能成立，本院不予以采纳。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告方志秀逾期办证违约金3,734.41元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告方志秀开户费及交易费3,508.00元； 三、驳回原告方志秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费445.00元，由原告方志秀负担345.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担100.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年七月八日 书记员 张朕一