贵州省印江土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0625民初971号原告：中国工商银行股份有限公司印江支行，地址：印江自治县龙津街道西园路**，统一社会信用代码：915206250550425157。负责人：张永维，系该支行行长。委托诉讼代理人：吴安涛，男，1968年6月25日出生，土家族，住德江县，现住印江自治县。委托诉讼代理人：陈双喜，男，1989年7月3日出生，土家族，住印江自治县，现住印江自治县。被告：唐江，男，1986年10月5日出生，汉族，住印江自治县。被告：贵州炎夏房地产开发有限公司印江分公司，地，地址：印江自治县龙津街道河滨北路北侧一社会信用代码：91520625076042469D。负责人：金生华，系该公司总经理。委托诉讼代理：张霞，女，1989年8月27日出生，土家族，住印江自治县，现住印江自治县峨岭街道智宇华庭****，公民身份号码：5222261989********。系该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司印江支行与被告唐江、贵州炎夏房地产开发有限公司印江分公司借款合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告中国工商银行股份有限公司印江支行的委托诉讼代理人陈双喜、吴安涛，被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司的委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼，被告唐江经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司印江支行向本院提出诉讼请求：1.请依法判令被告唐江立即偿还贷款本金199860.62元及全部贷款还清之日止的利息和罚息（截止2020年4月10日止的利息为23920.53元，罚息利率为：借款期利率4.49167‰基础上加收50%），并请人民法院判令解除唐江与原告签订的编号为：［个住］字［工］行［印江］支行［2016］年［137］号《个人借款／担保合同》；2、请求判令被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司承担连带担保责任，偿还被告唐江所欠贷款本金199860.62元及全部贷款还清之日止的利息和罚息（截止2020年4月10日止的利息为23920.53元，罚息利率为：借款期利率4.49167‰基础上加收50%）；3、请人民法院依法判令原告有权就被告唐江所有的抵押房产（贵州省铜仁市印江县峨岭镇梵净山北路北侧浙江商贸城4栋15层6号房）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿上述款项；4、请人民法院判令被告承担原告因案件诉讼而发生的一切费用。事实和理由：2016年1月26日，借款人唐江以在贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司所购房屋为抵押向原告申请个人一手住房贷款22万元，期限15年；2016年1月26日被告唐江与原告中国工商银行股份有限公司印江支行签订了《个人借款／担保合同》（编号为：［个住］字［工］行［印江］支行［2016］年［22］号），贷款金额22万元，期限15年，还款方式为按月等额本息，落实房屋抵押预告登记手续后放款，2016年1月26日第二被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司与原告签订了编号为：［个住］字［工］行［印江］支行［2016］年［137］号《个人借款／担保合同》，承担连带担保责任。2016年2月29日，原告与被告唐江共同在印江县房产局办理了不动产抵押预告登记手续，抵押预告登记号：印房预印江县字××号。2016年3月14日，原告向被告唐江实际发放贷款22万元，期限15年，贷款到期日期为2031年3月14日，还款方式按月等额本息还款，但被告唐江并未履行其按月归还本金及利息的义务，原告多次向被告催款未果。截止2020年4月10日，被告唐江的贷款本金余额199860.62元，已连续违约24个月，违约本息46346.8元，其中本金22426.27元，利息23920.53元，综上根据《中华人民共和国合同法》及《担保法》的相关规定，特起诉至法院。被告贵州炎夏房地产开发有限公司印江分公司对本案事实无意见。被告唐江既未向本院提交答辩状也未到庭参加开庭。本院经审理认定事实如下：被告唐江因购买被告贵州炎夏房地产开发有限公司印江分公司开发的印江自治县房屋，于2016年1月26日向原告中国工商银行股份有限公司印江支行申请贷款220000元，原告中国工商银行股份有限公司印江支行审查被告唐江的申请符合规定后，2016年2月26日以原告中国工商银行股份有限公司印江支行为贷款人，被告唐江为借款人，被告贵州炎夏房地产开发有限公司印江分公司为保证人三方签订了编号为：［个住］字［工］行［印江］支行［2016］年［22］号《个人购房借款／担保合同》，《合同》约定被告唐江的借款金额为220000元，借款期限为15年即自2016年3月14日至2031年3月14日止，贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，4.9%上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12,日利率＝年利率／360，还款方式为按月等额本息还款。贷款利息自实际发放之日起计算。罚息约定：借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按第四条约定的利率基础上加收50%确定。同时被告唐江用其购买的印江自治县房屋为本笔借款提供抵押，由于该房屋未取得不动产产权证，于2012年2月26日以印房预印江县字第201601080号办理预告登记。被告贵州炎夏房地产开发有限公司印江分公司于2016年2月26日向原告中国工商银行股份有限公司印江支行出具《担保函》为被告唐江的本笔贷款提供担保。合同签订后，原告中国工商银行股份有限公司印江支行于2016年3月14日向被告发放贷款220000元。贷款执行利率为5.39%，贷款发放后，被告唐江按合同约定每月等额偿还原告借款本金及利息至2018年3月29日，2018年4月14日被告唐江向原告中国工商银行股份有限公司印江支行支付85.02元利息后就一直未偿还借款本金及利息，截止2020年4月10日被告唐江尚欠原告借款本金199860.62元，利息及罚息共计23920.53元，本息共计223781.15元。被告贵州炎夏房地产开发有限公司印江分公司未向原告中国工商银行股份有限公司印江支行还款。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，且合同约定事项并未违反法律的禁止性规定，依法成立的合同受法律保护。对于是否解除双方于2016年2月26日签订的《个人购房借款/担保合同》的问题，根据原、被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条：“违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：A、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；.....L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；......14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（1）要求借款人限期纠正违约行为；......（5）解除本合同”，的约定，被告唐江自2018年4月起均未按时足额偿还贷款本息，截止原告诉至本院时，被告唐江已违约24期，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，被告唐江的行为已构成违约，应当承担违约责任，原告有权要求解除合同，因此原告要求解除双方于2016年2月26日签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。对于偿还借款本金问题，被告唐江、贵州炎夏房地产开发有限公司印江分公司与原告中国工商银行股份有限公司印江支行签订《个人购房借款／担保合同》，原告中国工商银行股份有限公司印江支行按合同约定将借款交付给被告唐江，双方对还款期限、还款方式、利息等作了约定。被告唐江用其购买的印江自治县房屋为本笔贷款做抵押担保并办理预告抵押登记，贵州炎夏房地产开发有限公司印江分公司为本笔贷款做担保，阿原告中国工商银行股份有限公司印江支行系债权人，被告唐江系债务人，被告贵州炎夏房地产开发有限公司印江分公司系担保人。双方于2016年2月26日签订的《个人购房借款／担保合同》已解除，截止2020年4月10日被告唐江尚欠原告中国工商银行股份有限公司印江支行借款本金199860.62元，根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条之规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；借款人可以催告借款人在合理期限内返还。”的规定，被告唐江应当返还原告借款本金199860.62元。对于偿还利息问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款时间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”和第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，双方在借款合同中约定借款期限内年利率为5.39%，罚息在执行利率上加收50%，即被告唐江应按年利率8.085%向原告支付利息。《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准没有违反国家有关限制借款利率的规定，应予以认可。原告中国工商银行股份有限公司印江支行要求被告唐江支付借款期限内截止2020年4月10日的利息及罚息共计23920.53元及自2020年4月11日起至实际还清之日止的利息主张符合法律规定，本院予以支持。对于原告是否对印江自治县房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，虽然原告对印江自治县房屋已办理抵押权预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先排他性保全。若房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成。故本案原告中国工商银行股份有限公司印江支行不能就抵押物享有优先受偿权。对于被告贵州炎夏房地产开发有限公司印江分公司是否应当承担连带偿还责任的问题，被告贵州炎夏房地产开发有限公司印江分公司向原告中国工商银行股份有限公司印江支行出具《担保函》，该《担保函》上对其应承担的担保责任做了明确约定，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”被告唐江未按借款合同约定偿还借款，被告贵州炎夏房地产开发有限公司印江分公司应当对本案借款承担连带清偿责任。被告唐江经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原、被告于2016年2月26日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告唐江于本判决生效之日起20日内偿还原告中国工商银行股份有限公司印江支行借款本金199860.62元；三、被告唐江于本判决生效之日起20日内支付原告中国工商银行股份有限公司印江支行截止2020年4月10日的利息及罚息共计23920.53元；四、被告唐江自2020年4月11日起以尚欠借款本金为基数，按原、被告双方于2016年1月26日签订的《个人购房借款/担保合同》中约定的利率向原告中国工商银行股份有限公司印江支行支付利息至借款本金清偿之日止；五、被告贵州炎夏房地产开发有限公司印江分公司对上述款项承担连带偿还责任；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司印江支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4656元，减半收取计2328元，由被告唐江负担1164元，被告贵州炎夏房地产开发有限公司印江分公司负担1164元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  王 超二〇二〇年七月六日法官助理郭思露代理书记员  杨韪圭