广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初1131号原告：王婉君，女，1991年6月4日出生，汉族，公民身份住址：福建省漳州市芗城区*****************，公民身份号码：350************021。委托诉讼代理人：林红福，广东秦唐律师事务所律师。被告：高原，女，1967年5月5日出生，汉族，公民身份住址：广东省珠海市香洲区**************，公民身份号码：220************844。委托诉讼代理人：张莉明，广东华杨律师事务所律师。原告王婉君与被告高原房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告王婉君及其委托诉讼代理人林红福，被告高原及其委托诉讼代理人张莉明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的《办公楼租赁合同》；2.免除原告从3月8日合同签订日至今所产生的物业管理费及水电费；3.退还原告4月份租金3000元、2个月租赁押金6000元；4.退还原告向被告所购买的六张二手办公桌（1.5米）和六张二手椅子或可退还等额金额1500元；5.赔偿原告1个月的2倍租金6000元；6.立案期间所产生的律师费、诉讼费、保全费、执行申请费、交通费、公告费等其他费用均由被告承担。原告当庭减少第6项诉讼请求，减少为：本案诉讼费用由被告承担。将第2项诉讼请求变更为：确认由被告支付从2020年3月8日合同签订日至今所产生的物业管理费、水电费。并将第5项诉讼请求明确为：要求被告退还购买二手桌椅的费用1500元。事实和理由：原告向被告租赁位于珠海市横琴新区兴盛1路128号1410办公房产（以下简称1410办公场所），建筑面积94.37平方米，房产证号：粤（2019）珠海市不动产权第00521**，每月租金3000元人民币，租赁期三年，从2020年3月8日至2023年3月7日（其中2020年3月8日至2020年4月10日为免租期），租赁目的为设立公司并进行合法办公。原告于2020年2月28日向被告预先支付1000元定金，双方于3月8日共同签订《办公楼租赁合同》，签约后原告立即向被告支付4月份余下租金2000元和2个月租赁押金6000元。原告为了能够加快进程尽快把新公司开办运营起来，还直接向被告支付1500元购买其所出售的现成六张二手办公桌（1.5米）、六把二手椅子。签约后原告发现该1410办公场所地址还是被被告的前租客公司占用，而被告当时口头承诺，称她的前租客因为疫情原因人在新疆还赶不回来处理，要到3月11日才可以去横琴工商局处理地址迁移，这种事情很好解决，去下工商局就可以马上解决的。原告本着合约精神，想着已经和被告签约了，她应该会及时妥善办理好工商地址注册问题，相信并同意宽限几天，让被告赶紧把事情办好。3月12日上午，原告通过微信询问被告关于前租客公司在1410办公场所的工商地址迁移事情是否办好，被告又改说要月底才可以办好。原告曾经很明确告诉过被告，手上有项目急着开办公司，需要赶紧把公司营业执照拿到开展业务，却被告知前租客公司地址迁移的事情又要拖延至月底才可以处理好，非常气愤。因为从签订《办公楼租赁合同》起，原告本该就享有1410办公场所的使用权，包括在此办公场所设立公司、使用办公场所地址进行工商地址注册、办理营业执照、进行合法场地办公等权益。但被告竟然在1410办公场所还未与前租客解决好公司工商注册地址移除问题的情况下，与原告签署《办公楼租赁合同》，并称其1410办公场所地址是没有问题，前租客移除工商地址后原告就可以马上办理新公司的工商地址注册。后又允诺至3月11日可以解决与前租客公司地址移除的问题，结果一拖再拖。原告在被告的谎言下，导致在受法律保护下的合同期内，原告根本无法在横琴工商局为新公司办理工商地址注册、无法办理营业执照继而无法合法经营办公。由于被告的欺骗行为，造成原告利益自身受损，已属严重违约。为此，原告当天便紧急向被告提出：1.解除《办公楼租赁合同》，等被告处理好前租客的事情，原告可以在横琴工商局注册公司工商地址时再重新签约；2.或让被告解决好工商地址注册问题。被告于3月12日当天下午微信告知原告，称她已在横琴工商局紧急处理，把前租客公司占用的地址受限，就可以马上工商地址注册。原告再次相信了被告。3月13日前去横琴工商局办理公司地址工商注册还是失败。工商局经办人员回复说因为被告的1410办公场所地址被前租客进行拆分至多个单元并注册多家公司占用地址，而被告于3月12日在工商局仅是给其中1家公司做了地址受限而已，还有好几家公司还是挂在1410办公场所的地址上，如不能所有公司都进行受限或移除，原告就无法给新公司注册工商地址。被告再一次欺骗了原告，使得原告在合同履约期内，无法办理新公司的工商注册地址。期间，原告鉴于在横琴工商局了解到被告的前租客在1410办公场所的地址上注册那么多家公司，一直未移除，而当下原告又是1410办公场所的新租客，有可能被前租客公司所带来的潜在的法律风险影响，在被告欺骗原告，又不同意原告提出的解除《办公楼租赁合同》的情况下，原告于3月18日要求被告再签署一份补充协议以及让被告出具一份情况说明，以此保证原告自身权益。原告从3月12日开始陆续以微信、电话（有录音，需要可提供）的形式告知被告，约见被告解除《办公楼租赁合同》或请被告立刻解决工商地址占用问题，而被告未能履行自身责任与义务，未处理清退前租客所有公司占用的注册地址，造成原告在履约期内无法使用1410办公场所地址进行工商地址注册、无法取得营业执照、继而从未进入过1410办公场所办公，利益受损，要求被告退还押金6000元、租金3000元及向被告购买六张二手办公桌（1.5米）、六把二手椅子，被告均以回复原告1410办公场所地址没问题、可以注册、她去处理好了、再延长免租期和免除物业费等、她出门在外度假、在外地出差办事等诸多耍赖皮的借口拖延至5月上旬还不回来处理（直至4月28日，横琴工商局出具文书显示1410办公场所的地址还是被被告前租客6家公司占用，被告一直欺骗原告谎称可以工商注册并拖延时间）。被告还似乎故意拖延等至以原告没有缴纳3、4月份物业管理费、水电费，5月份租金为理由，强行迫使原告违约。有此顾虑，原告在5月6日就给被告寄出一份律师函发出警告。被告本该于5月7日收到的律师函，却假意让快递员为其更改地址拖延一天至5月8日派送，又于5月8日让快递员更改在5月9日派送给她签收，直至5月9日下午才确认签收律师函。果不其然，被告不但收到原告的律师函后没有要协商的态度，还以恶人先告状的强硬姿态于5月11日通知原告：“以违背《办公楼租赁合同》第十条约定，收回1410办公场所；以违背9.9条约定要求原告于5月12日搬走之前向她购买的二手桌椅，否则从5月13日开始每日收取场地占用费1500元。一直以来，被告无视原告从3月12日开始不断向其提出的解除《办公楼租赁合同》要求，一直欺骗原告，故意拖延时间，直至今日，还反咬原告一口。原告也早明确告知被告在她没处理好前租客公司地址工商迁移事情前，是不会进入1410办公场所进行办公的，所以办公室从未使用，纠纷期间所产生的物业管理费、水电费等费用理应不由原告承担，被告当时也明白是因为自己的原因，曾多次提出免物业费，延长免租期，但原告表态坚定，需要赶紧解除《办公楼租赁合同》或解决工商地址注册问题，而被告自己迟迟不与原告解决问题，造成原告签约至今利益受损，现在反而控告原告违约，简直荒唐！总结：根据《中华人民共和国合同法》第32条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，第44条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，双方之间的协议已成立并生效，合同双方均应恪守合同，依约全面履行自己的合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第94条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”，自3月8日双方合同签署后，原告已依约履行了自己的合同义务，但被告疏于自身责任与义务，未把前租客占用地址移除，造成双方约定如租赁的1410办公场所根本无法办理企业工商地址注册，继而无法办理营业执照，法律上来说原告无法经营，被告已违反了其附随义务，且导致了原告租赁1410办公场所的合同目的不能实现，原告可依法解除合同。因此原告申请解除合同，但被告一直未处理（退还押金、租金等），拖延时间并回避处理原告诉求，直接导致纠纷期间产生3-4月份物业费、5月份租金未缴纳，反造成原告被迫违约。被告与原告之间是合法且有效的租赁合同关系，因被告没有按约定履行，一再欺骗原告租赁的1410办公场所的地址可以办理工商地址注册。根据《中华人民共和国合同法》第42条“当事人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供需要情况、有其他违背诚实守信的行为给对方造成损失的，应承担赔偿责任”，第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，恳请珠海横琴新区人民法院敦促被告正视自身的违约行为、欺骗行为，立即解除双方的《办公楼租赁合同》，免除原告从3月8日合同签订日起到至今所产生的物业管理费及水电费，向原告退还6000元押金、3000元租金，支付1个月2倍租金6000元作为赔偿，退还向其购买的六张二手办公桌（1.5米）和六把二手椅子或可退还等额金额1500元。为保护原告合法权益，尽快处理此事，特提起本诉讼。被告辩称：一、被告作为房屋租赁合同的一方，全面恰当地履行了协议义务，2020年3月7日已经与租赁物的前手承租人刘子强签订了终止协议，且该前手承租人早已腾退该房屋，交付给被告，该房屋具备再次出租的条件。2020年3月8日签订合同之后，被告即向承租人实际交付了房屋，原告作为承租人当场接收房屋，并在“物品移交清单”上签字，自移交之日起至今，原告已经实际控制并占有租赁物，并应当支付房屋租金。合同约定了办公用途，实际交付该场地，该场地己经满足办公要求。工商注册的功能，并未在租赁合同的用途中约定。租赁合同中并未将“工商注册成功”作为合同生效要件。租赁物位于富力中心，该物业采用密码开门方式，在物业管理人员的见证下，被告向原告移交了房屋。自签约当日，该房屋便处于原告占有的状态。原告用来注册公司暂时受限，并不能否认房屋具备办公用途。关于工商部门的要求，被告自始一直积极配合原告解决实际注册的程序要求，向原告出示情况说明、同意书等文件，声明同意原告以该物业作为注册地址向工商部门登记。租赁合同中并未将“工商注册成功”作为合同生效要件。用来做工商注册地址，仅仅是办公用途的延伸，原告有权利选择是否注册或不注册，如注册，被告完全配合办理。二、办公经营地址与注册地址分离是常见情形，且横琴范围内，工商部门向企业曾无偿提供虚拟注册地址，但不可以进入该虚拟地址真正经营。因此，办公用途并不能等同于工商注册用途。本案纠纷的真正原因在于原告签约后反悔，以不能注册为由解除合同。原告作为完全民事行为能力人，对公司实际经营办公场所与注册地址的区别应当充分知悉。为配合原告更充分地利用租赁物，被告在程序上充分配合原告办理注册手续，到工商部门投诉以清退移除原承租人的注册信息，出具声明等，均为实际体现。但由于2020年1月份至今的新冠疫情影响，工商部门的办理效率降低，但最终会予以办理，但是注册并不是租赁合同约定的用途。三、原告出于办公目的，购买租赁房屋内的二手办公家具，属于另外的买卖合同关系，且履行完毕，家具所有权归原告，放置在租赁物内，恰恰证明原告至今在实际使用租赁房屋。原告以1500元购买被告的二手办公家具，被告己经履行了交付义务，原告履行了付款义务，买卖合同履行完毕，家具的所有权已经归原告所有，无论租赁合同纠纷如何进行，该家具买卖合同是独立存在的。四、原告自第一个月支付过租金之外，至今尚未支付另外的租金。依据租赁合同的约定，被告有权从押金中抵扣租金，并追究原告的违约责任。综上，原告无视客观事实，其起诉行为完全是滥用诉权，其起诉及其诉讼请求缺乏事实依据及法律依据，贵院应依法全部予以驳回，切实维护当事人合法权益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2020年3月8日签订《办公楼租赁合同》，约定原告向被告租赁位于珠海市横琴新区兴盛1路128号1410办公房产（以下简称1410办公场所），建筑面积94.37平方米，房房产证号：粤（2019）珠海市不动产权第00521**每月租金3000元，物业管理费、水电费由原告自行承担，租赁期三年，从2020年3月8日至2023年3月7日（其中2020年3月8日-2020年4月10日为免租期），租赁目的仅用于办公。若因原告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。租赁期限届满或者提前解除合同后，原告应搬走属于自己的物品，完成房产的清洁。否则，被告有权自行处置承租房产内的留置物品，并由原告承担相应的费用。原告无故拖欠租金或物业管理费1个月以上的，被告可以单方解除合同，收回房产。原告于2020年2月28日向被告预先支付1000元定金，签约后原告立即向被告支付4月份余下租金2000元和2个月租赁押金6000元。原告还直接向被告支付1500元购买其所出售的现成六张二手办公桌（1.5米）、六把二手椅子。2020年3月18日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《补充协议》，双方约定：1.甲方合法拥有坐落于珠海市横琴新区*************办公房产（房地产证号为：0**21**），甲方同意乙方将承租的该房产分割为多个单元（附平面图），即1410-01、1410-02、1410-03、1410-04、1410-05、1410-06，用于乙方办公注册，租赁期间为叁年，即自2020年3月8日起至2023年3月7日止。2.甲方同意免除乙方2020年3月8日至2020年4月8日期间所产生的物业管理费。3.甲方有义务协助乙方办理并提供横琴工商局注册所需的材料。4.甲方需确保该房产在租赁期限内仅供乙方使用。5.甲方需书面说明：智控名医（广东）医疗健康管理有限公司、珠海鸿欣科技有限公司，上述两家公司未与甲方签署租赁协议且与乙方无任何关系。6.甲方已经向横琴工商投诉并申请对所有原在该地址上注册的公司做地址受限行政处理，横琴工商局已经受理。7.除本协议约定的条款外，原合同的其他条款保持不变，本协议作为原合同的补充，与原合同具有同等法律效力。本协议与原合同约定不一致的，以本协议为准。被告还在当天出具了一份情况说明，称对于注册在本案租赁房产的两家公司，并未与被告签订租赁协议，且与被告无任何关系。2020年5月6日，原告委托律师向被告邮寄律师函。被告于2020年5月9日签收了该律师函。律师函的主要内容是告知被告在收到律师函后双方的《房屋租赁合同》正式解除。2020年6月8日，最后一家以本案租赁房产为注册地址的公司将注册地址迁移走。另查明，2020年4月28日，原告给被告发出微信，称：退租的事情要不要处理，请给我答复，不然我真的走民事诉讼了。你明确告诉我你哪天回来，等你回来这句话我等了一个多月了。对我而言，这件事件已经拖到今天，你忙，我也说你也可以安排别人来跟我对接解除合同这件事情，但你不可以以你有事忙，一直拖延我。2020年5月9日，被告通过微信回复原告：王某1，2020年5月9日16:00收到你的律师函，内容我知悉，富力中心1410办公室内属于你的东西比如办公桌椅等你随时取走，本人无意购买属于你的物品。本院认为，原、被告双方签订的《办公楼租赁合同》《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故依法成立生效。《补充协议》已经明确原告租赁房产是用于办公注册，但由于另有两家公司以租赁房产为注册地址，导致原告无法使用该租赁房产作为注册地址，即原告的合同目的无法实现，且租赁房产的该权利瑕疵是被告所导致的，因此，被告构成违约，原告有权依据合同法的规定行使解除权。被告收到律师函的时间为2020年5月9日，因此，合同的解除时间为2020年5月9日。由于系被告的原因导致解除合同，因此被告必须向原告退还租赁押金6000元。由于被告在2020年5月9日才收到原告的解除合同通知，因此，在此之前的的租金、水电费、物业管理费仍须由原告负担，原告无权要求被告退还2020年5月9日前的所缴纳的租金。在此之后的租金、水电费、物业管理费则无须再支付。原告向被告购买二手办公家具，但被告在双方的买卖合同中不存在违约行为，因此，原告要求被告退还二手办公家具的1500元依据不足，本院不予支持。原告要求被告赔偿租金6000元，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：一、确认原告王婉君、被告高原签订的《办公楼租赁合同》于2020年5月9日解除；二、确认自2020年5月9日起的租金、水电费、管理费由被告高原自行负担；三、被告高原于本判决生效之日起十日内退还原告王婉君押金6000元；四、驳回原告王婉君的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1215元，由原告王婉君负担120元，被告高原负担1095元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  聂斌华二〇二〇年七月二十九日书记员  吴天成