中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初18140号原告：华学胜，男，1978年2月20日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：钱敏，上海铭森律师事务所律师。被告：周**，男，1970年9月14日出生，汉族，户籍地天津市北辰区。委托诉讼代理人：杨敏，上海申道律师事务所律师。被告：徐美玲(TSUIMEILING)，女，1980年5月8日出生，比利时国籍。原告华学胜与被告周**、徐美玲(TSUIMEILING)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告华学胜的委托诉讼代理人钱敏、被告周**的委托诉讼代理人杨敏到庭参加诉讼。被告徐美玲(TSUIMEILING)经本院合法传唤,未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。华学胜向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年5月24日解除；2、要求两被告退还2019年5月25日至2019年7月24日房屋租金90,000元；3、要求两被告退还租赁押金45,000元；4、要求两被告退还2019年5月25日至2019年7月24日停车位使用费2600元；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告、被告周**经中介介绍认识，于2019年4月25日签订上海市房屋租赁合同，就承租上海市徐汇区安福路XXX号第1座9A室房屋(以下简称系争房屋)达成一致意见。被告徐美玲是房屋权利人。原告在签订合同后，支付了押金、至2019年7月24日的租金等。由于被告未向原告披露房屋的噪音环境，原告入住后因为噪音问题，难以正常休息、生活。原告提出解除合同，经双方协商一致同意提前于2019年5月24日解除租赁合同，原告也于该日搬离、交还系争房屋，但是就违约责任、结算并未协商好。被告在扣除了已使用的2019年4月25日至5月24日一个月租金等费用后，尚有未使用的两个月即2019年5月25日至2019年7月24日房屋租金90,000元、停车位使用费2600元以及押金未退还。故原告诉至法院，要求判如所请。周**辩称，房屋的实际承租人、居住人是一名乌克兰女子MAGNYTSKAOLGA，原告并不是实际居住使用人，租金也不是原告支付，原告仅是承租人的代理人。后来MAGNYTSKAOLGA、原告的老板赵某通过中介人员提出要提前退租，双方就违约责任协商一致后，2019年5月8日周**与MAGNYTSKAOLGA签订了退租协议，明确约定因承租方违约，扣除押金、中介费等钱款，出租方退还承租方30,000元，原告对此是知情的。2019年5月24日MAGNYTSKAOLGA搬离房屋后，周**去沟通退还3万元事宜，但对方又反悔了。关于原告的诉请，同意租赁合同于2019年5月24日解除。原告方提前退租，存在违约，造成了被告3个月的空置损失，押金应抵充作违约金予以没收，不再退还。中介费应由原告承担，基于此同意退还租金3万元，不同意其他诉讼请求。另外，周**仅是徐美玲的代理人，不应承担还款责任。即使法院判决支付款项也应该是由徐美玲支付。考虑到徐美玲不在国内，周**也联系不到徐美玲，所以如果法院判决徐美玲退还3万元，周**愿意先代徐美玲垫付该款。徐美玲未应诉答辩。本院认定事实如下：2011年1月19日，徐美玲(MEILINGTSUI)登记为系争上海市徐汇区安福路**第****房屋的权利人。2019年4月11日《授权委托书》载明：委托方徐美玲(TSUIMEILING)，受托方周**，小区名称为系争房屋。物业业主委托周**办理系争房屋出租事宜，代为签署租赁合同、收取租金、办理房屋租赁一切手续、支付税费等，期限2019年1月1日至12月31日。(注：华学胜称2019年4月11日，周**发送该授权委托书电子版照片给华学胜。周**、华学胜均称徐美玲、周**之间为委托代理关系，徐美玲委托周**出租房屋。);'>《上海市房屋租赁合同》显示出租人(：徐美玲(MEILINGTSUI)代理人：周**，承租人(乙方)：华学胜。合同约定：租赁房屋为系争房屋。租赁期限自2019年4月25日起至2021年4月24日。月租金45,000元，包含物业管理费。租金以每三个月为一期支付，先付后用。押金45,000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。甲方确认收取租金的账户如下：户名徐某某……经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的，乙方有权单方解除合同。乙方有合同约定的情形导致甲方解除合同或提前退租的，应向甲方支付违约金，违约金以合同约定的押租金金额为准，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。其他约定：甲方同意以每月1300元的费用将地下车位出租给乙方使用，付款方式每三个月支付一次，此费用将同房租一起汇入指定账户。落款处出租人(甲方)为周**签名，承租人(乙方)为华学胜签名。附件二房屋交接确认书记载水表数83、电表数平段38498、谷段16430、煤气表数240。2019年4月11日，案外人赵某向徐某某账户汇款45,000元。2019年4月23日，赵某向徐某某汇款100,000元。2019年4月24日，赵某向徐某某汇款38,900元。华学胜、周**确认上述钱款是支付系争房屋押金45,000元、首期2019年4月25日至7月24日租金135,000元、停车费3900元。2019年5月24日，原告方搬离系争房屋。另查明，系争房屋2019年4月1日至30日电费308元、5月1日至31日电费263.90元。2019年4月17日水表抄表读数83,2019年4月水费17.20元，2019年6月18日抄表读数125，2019年6月水费144.90元。2019年4月燃气抄码237，燃气费用102元、违约金11元，2019年6月燃气抄码362，燃气费375元、违约金17.30元。周**据此估算华学胜应承担2019年4月18日至5月31日的电费503元、水费144.90元、燃气费366元。华学胜表示愿意承担2019年4月25日至5月24日期间的水费、电费、煤气费，将该费用支付给两被告，具体金额由法院认定。双方均同意在本案中一并处理水费、电费、煤气费事宜。审理中，华学胜称，赵某是原告所在单位的老板，直至目前华学胜仍是赵某的司机、助理。系争房屋承租后由赵某及其女友MAGNYTSKAOLGA居住使用。有时候华学胜会居住在系争房屋。赵某知晓华学胜提起本案诉讼，也同意由华学胜处理本案事宜、由华学胜收取退租款项，且赵某表示MAGNYTSKAOLGA签署《退租协议》时没有与赵某商量、不认可《退租协议》。同时华学胜提交署名赵某的《情况说明》两份。审理中，周**提交2019年5月8日《退租协议》，其中载明：出租方(甲方)徐美玲代理人周**，承租方(乙方)华学胜。2019年4月18日双方就系争房屋签订租赁协议，现因乙方个人原因要搬出此物业，终结租赁关系，就乙方单方面违约一事，双方协议：因乙方单方面违约，甲方扣除乙方押金45,000元，及扣除4月25日到5月24日的房租共计45,000元，扣除甲方将房屋内的家具从上海搬到北京的费用以及房东方面来回上海的交通等费用，中介费用45,000元由乙方承担。最终甲方同意退回给乙方30,000元。乙方于2019年5月25日前搬离此物业。交房当天甲方以转账形式向乙方退还30,000元。周**称，该日周**不在上海，由中介通过微信、电话帮助双方沟通确认一致意见，后周**先签字，中介再将周**签署过的协议扫描件给MAGNYTSKAOLGA签字。中介知晓房屋的实际承租人是赵某、MAGNYTSKAOLGA,所以与赵某沟通退租事宜，赵某不在现场，故让MAGNYTSKAOLGA签署。当时华学胜不在现场。华学胜称，其是房屋的承租人，其知晓要提前退租、搬离一事，并和对方进行协商，但是对方却在华学胜、赵某不知情的情况下，直接和MAGNYTSKAOLGA签署了退租协议，当日华学胜并不在场，也从未委托或同意MAGNYTSKAOLGA签署协议。直至2019年5月24日之后，周**的助理任航通过微信将上述协议给华学胜看，华学胜当即表示不接受该协议。华学胜不认可该协议，该协议不具有法律效力，且该协议亦未实际履行。周**的代理权限范围并不包括签署退租协议，所以周**亦无权签署退租协议。审理中，周**提交付款通知、2019年4月30日徐景昌转账45,000元记录、上海蔺舜房地产经纪有限公司收据载明中介费，周**以此证明因将系争房屋出租给华学胜，周**支付了中介费45,000元；周**还提交2019年4月30日上海蔺舜房地产经纪有限公司收据载明保洁费燃气壁炉燃气炉灶补交燃气费1858元、家具搬迁费6500元，周**以此证明因华学胜不需要系争房屋内家具，故将家具搬至北京花费了钱款；周**还提交2019年4月14日、17日、5月23日、24日往返上海北京的火车票、住宿费发票等，以此证明为了处理系争房屋租赁事宜的花费；周**还提交2019年3月21日房屋快修服务单，显示墙面刷新58**元、灯200元，以此证明为了将系争房屋出租给华学胜而进行的维修花费。周**提交上述证据与《退租协议》相印证，以证明退还3万元金额的由来。华学胜称不清楚对方支付中介费的事情，搬离家具是签合同的前提，家具破旧，所以签租赁合同时华学胜即明确不需要家具，火车票、住宿费是周**自身发生的费用，不应由华学胜承担，2019年3月21日的维修也与本案无关，华学胜并不清楚该情况。审理中，周**申请证人穆某某某某某某某某某到庭作证，证人陈述其是本案系争房屋租赁时的中介人员之一，全程参与了房屋出租、退租的过程。证人称2019年4月其根据赵某及女友MAGNYTSKAOLGA的要求寻找房源，联系看房，证人带MAGNYTSKAOLGA看房后MAGNYTSKAOLGA很满意，因为具体事宜均是赵某决定，证人遂和赵某商谈确定了租赁相关具体细节并和对方进行磋商。2019年4月10日达成共识、打算签订租赁合同，赵某表示让华学胜签署，后来即建立了有证人、华学胜、赵某、MAGNYTSKAOLGA、赵某的财务人员、保姆的微信群。2019年4月11日财务人员支付了首期45,000元定金并在微信群里发了截图照片。2019年4月12日，证人将系争房屋钥匙交给华学胜。2019年4月18日签订租赁合同时证人、MAGNYTSKAOLGA、华学胜以及对方人员在场。2019年5月1日之前，赵某提及房屋外面太吵了、风水问题，后来表示要提前退租搬走，要求证人与对方沟通。2019年5月1日及之后几天，证人与周**的助理任航沟通协商，并最终确定对方退还3万元的方案，证人通过电话、微信与赵某沟通，赵某亦同意该方案。后来证人拟好《退租协议》并告知赵某需要华学胜签署，赵某表示华学胜近来很忙，让证人找住家保姆签署，证人觉得不妥，赵某遂表示让MAGNYTSKAOLGA签署。2019年5月8日，证人、MAGNYTSKAOLGA在场，MAGNYTSKAOLGA在周**已经签好字的扫描件上签名。2019年5月15日，MAGNYTSKAOLGA另承租了南京西路的房屋，华学胜带工人前来粉刷墙面，证人、MAGNYTSKAOLGA、华学胜聊天时提及系争房屋退租以及退租协议事宜。在此之前证人并未向华学胜告知退租协议一事。周**对证人陈述予以认可，称退租事宜均是周**的助理任某通过证人与赵某沟通。华学胜称2019年5月24日之前其并不知晓退租协议。审理中，周**申请系争房屋物业公司的前台人员单晓娇到庭作证。证人称华学胜曾至其处办理、咨询系争房屋入住事宜，华学胜还表示要办理6张门禁卡，称有老板、老板的女友、保姆、华学胜、另外的司机需要，后来华学胜也几次到前台询问房屋事宜。周**对证人陈述予以认可。华学胜认为证人的陈述可以表示系争房屋有多人居住，不能证明华学胜不居住在此。审理中，周**、华学胜均表示联系不到徐美玲、徐景昌。上述事实，除华学胜、周**当庭一致陈述外，另有不动产登记簿、房屋租赁合同、银行记录、授权委托书等证据证明，本院予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应恪守履行。华学胜为房屋租赁合同记载的承租人，即便如周**陈述房屋居住人、租金支付人为案外人，此亦不影响华学胜为本案租赁合同承租方的地位。故华学胜作为原告提起诉讼，主体适格。系争房屋权利人为徐美玲，双方洽谈系争房屋租赁事宜、签订系争房屋租赁合同时，周**已经向原告出示徐美玲的授权委托书，且房屋租赁合同首部也载明“出租人(甲方)：徐美玲(MEILINGTSUI)代理人：周**”，由此可以认定徐美玲、周**之间系委托关系，原告对此亦知晓、且认可。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。故周**作为徐美玲的委托代理人，其在代理权限内实施的租赁系争房屋的相关行为，对徐美玲具有法律效力、由徐美玲承担民事责任。原告要求徐美玲、周**共同承担责任，依据不足，相应的责任应由徐美玲承担。双方确认2019年5月24日承租方已经搬离系争房屋，出租方已经收回房屋，租赁合同已无继续履行的可能和必要，且双方均同意租赁合同于2019年5月24日解除，此于法无悖，本院予以确认。原告方要求退还其已支付的2019年5月25日至2019年7月24日房屋租金90,000元、停车位使用费2600元，具有事实与法律依据，本院予以支持。依据合同约定，甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的，乙方有权单方解除合同。原告称房屋存在噪音问题，但对此并未提供证据证明，难以由此认定房屋存在影响承租人安全健康的情况，故原告不享有合同解除权。原告称双方协商一致提前解除租赁合同,但就违约责任、结算等没有协商一致。依据合同约定，承租方提前退租的，应向出租方支付违约金。现原告提前退租，确实存在违约，亦无证据证明被告已经放弃追究违约责任。另依据合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。退租协议并非原告签署，原告亦不认可退租协议的效力。目前，双方就原告违约责任承担并未处理、更未达成一致意见，尚不符合押金退还的条件，原告现在要求退还押金45,000元，本院不予支持。审理中，双方均同意在本案中一并处理水、电、煤气费用，为避免当事人讼累，本院予以一并处理。因上述费用结算周期无法与承租房屋期间一一对应，本院结合租赁合同附件房屋交接确认书所抄表数以及相关缴费单据的金额、单价、读数、租赁房屋天数，确定原告支付2019年4月25日至5月24日的电费265.91元、燃气费196.15元、水费72.45元。被告徐美玲(TSUIMEILING)经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认周**、华学胜签订的关于上海市徐汇区安福路XXX号第1座9A室房屋的上海市房屋租赁合同于2019年5月24日解除；二、徐美玲(TSUIMEILING)于本判决生效之日起十日内退还华学胜2019年5月25日至2019年7月24日房屋租金90,000元、停车位使用费2600元；三、华学胜于本判决生效之日起十日内支付徐美玲(TSUIMEILING)2019年4月25日至5月24日的电费265.91元、燃气费196.15元、水费72.45元；四、驳回华学胜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3052元，由徐美玲(TSUIMEILING)负担2053元，华学胜负担999元。公告费560元，由徐美玲(TSUIMEILING)负担。如不服本判决，徐美玲(TSUIMEILING)可以在判决书送达之日起三十日内，华学胜、周**可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 理人民陪审员  陈亚瑛人民陪审员  李绍鹤二〇二〇年七月八日法官 助理  刘 兴书 记 员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。……第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十三条代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…………三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。