广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2308号原告：宋艳霞，女，1980年6月20日出生，汉族，住广东省中山市**********************，公民身份号码220************142。委托诉讼代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。被告：中山市东富房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区**************7卡铺位，统一社会信用代码914********45054XM。法定代表人：周某1。原告宋艳霞与被告中山市东富房地产开发有限公司（以下简称东富公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋艳霞的委托诉讼代理人林少杰到庭参加诉讼。被告东富公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋艳霞向本院提出诉讼请求：1.判决被告归还借款本金1625910元给原告，并判决被告支付借款利息，按借款本金1625910元每月2%计算，从2016年12月23日起至2019年12月31日止，共1179326.72元给原告（合计本金1625910.00元+利息1179326.72元＝2805236.72元）；2.判决被告支付借款本金利息，按尚欠借款本金1625910元每月2%计算，从2020年1月1日起至判决规定给付之日止，逾期按法律规定执行；3.判决原告对于拍卖、变卖被告座落中山市西区******，万汇美居综合商业楼2层5卡商铺、《商品房销售登记备案表》记载建筑面积295.62平方米的不动产价款，原告享有优先受偿权。诉讼中，原告将诉讼请求第2项中的利息起止时间变更为：从2020年1月1日起至实际清偿之日止。事实与理由：2016年11月，被告法人代表周某1，以公司急需回笼资金，完善后续工程为由，以优惠价格，但是必须一次性付款为条件，出售毛坯房3个单元的房屋和商铺（以下统称为单元）给原告。经多次协商，被告与原告双方在2016年12月21日签订3份《商品房买卖合同》，2016年12月20日签订1份《商品房买卖合同补充协议》。2016年12月21日签订的3份《商品房买卖合同》约定，原告向被告买受下列单元：1.中山市西区******，万汇美居住宅小区商品房第4栋301房、401房，建筑面积各120.94平方米，总售价665170.00元×2=1330340元。2.中山市西区******，万汇美居综合商业楼2层5卡商铺，建筑面积295.62平方米，总售价1625910元。3.以上3个单元，总共成交价格2956250元。2016年12月20日签订的《商品房买卖合同补充协议》规定：1.从原告一次性全额付款之日起4个月以内定为犹豫期，任何一方都可以在犹豫期内解除合同，互不追究违约责任。但是任何一方解除合同，东富公司都应当在一个月以内全额退还已付款给原告并且支付每月2%的利息直到付清为止。2.如果在4个月的犹豫期以内，任何一方没有提出解除合同，或者没有全额退款则解除合同的解除权消灭，双方按照商品房买卖合同，继续履行处理。2016年12月22日，被告为原告办理了3个单位的《商品房销售登记备案表》。2016年12月23日原告分3次665170+665170+1625910支付了3个单元的购房价款合计2956250元给被告指定的银行账户（被告出具付款委托书）。2016年12月23日，被告向原告出具了3份《收款收条》。其中：第4栋301、401、2个单元共2份《收款收条》各665170元，共133040元，商铺1份《收款收条》，共1625910元。合计收取了原告支付的购房款2956250元。2016年12月23日，被告提出变更3份《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》改为民间借贷关系，被告同意支付每月利息3%给原告。原告原买受的万汇美居住宅小区商品房第4栋301房、401房、综合商业楼2层5卡商铺作为借款抵押担保，由被告分期分批赎回。不赎回的部分，按照买卖合同、补充协议执行。原告从2016年12月23日至2017年9月4日，被告陆续向原告退回第4栋401房的购房款本金及利息，合计798187.5元（本金665170元+利息133017元）。2018年8月2日，原告与被告签订关于第4栋301房《解除商品房买卖合同协议》。2018年8月2日签订的解除协议规定：1.解除第4栋301房的《买卖合同、补充协议》，甲方（被告）自愿支付每月3%利息给乙方（原告），直至付清购房款给乙方之日。2.乙方收到甲方退还购房款本金和利息后，配合甲方办理登记备案注销手续。2018年7月7日至8月6日，被告退还301房665170元（10万元+15万元+5万元+5万元+215170元+10万元）。2018年8月28日至8月29日，被告支付第4栋301房利息158199元（3万元+12.4万元+4199元）给原告。2019年6月4日，被告向中山市第一人民法院提起确认《商品房买卖合同》无效的确认之诉。原告提起反诉，要求判决被告继续履行《商品房买卖合同》。2019年8月14日，中山市第一人民法院作出民事判决书[案号：（2019）粤2071民初15076号]，判决确认《商品房买卖合同》有效，判决认定被告与原告的基础法律关系是民间借贷关系。驳回被告的本诉请求和原告的反诉。该15076号判决双方没有上诉已经发生法律效力。原告认为：一、被告在2016年12月23日，收取了原告支付的3笔款项，其中：住宅第****，价款665170×2＝133040元+商铺价款1625910元，合计2956250元，除退回本金（665170×2＝133040元）及利息（133017元+1625910元＝291216元）用于回购第4栋301、401房之外，尚欠商铺购房款本金1625910元没有归还，利息没有支付。二、经生效判决认定《商品房买卖合同》是民间借贷关系，按照2016年12月20日签订的《补充协议》规定：被告应从收款之日起，按每月利率2%计算至清偿完毕为止。三、以签订《商品房买卖合同》的方式，对民间借贷关系债务进行担保，应以变卖、拍卖的方式进行处理担保物。原告宋艳霞享有对于变卖、拍卖标的物的优先受偿权。为此，依法提起诉讼。原告宋艳霞为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.中山市商品房买卖合同3份；2.商品房买卖合同补充协议；3.付款委托书；4.中山市商品房销售登记备案表3份；5.收款收条3份；6.解除《商品房买卖合同》协议书；7.中国农业银行卡交易明细清单；8.中国农业银行卡交易明细清单8份；9.（2019）粤2071民初15076民事判决书；10.（2019）粤2071民初15076民事裁定书；11.中山市不动产登记资料查询结果3份；12.宋艳霞收回本金利息计算表、中国农业银行银行卡交易明细清单8份；13.宋艳霞收回本金利息计算表、网银转账明细9份、借记卡账户历史明细清单2份、中国工商银行电子银行回单2份。被告东富公司未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宋艳霞主张其向东富公司购买位于中山市西区****************、4幢401房及综合商业楼2层5卡商铺，双方签订了3份《中山市商品房买卖合同》。后因双方发生纠纷，东富公司向本院起诉，要求确认其与宋艳霞签订的3份合同无效。本院于2019年6月5日受理[案号：（2019）粤201民初15076号]后，宋艳霞提起反诉请求：1.东富公司继续履行2016年12月21日与宋艳霞签订的《中山市商品房买卖合同》，将中山市西区******万汇美居综合商业楼2层5卡商铺交付给宋艳霞所有；2.东富公司为宋艳霞办理上述商铺的不动产登记证手续。就宋艳霞的上述反诉请求，本院于2019年8月14日作出的（2019）粤2071民初15076号民事裁定书查明以下事实：2016年12月20日，东富房地产公司（甲方、卖方）与宋艳霞（乙方、买方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：双方在2016年12月16日签订商品房买卖合同，乙方以团购方式向甲方买受座落中山市西区*****************、401房，2F商铺5卡；甲方在2016年12月25日之前办妥商品房买卖合同备案登记表交付给乙方，乙方在收到对应的商品房买卖合同备案登记表之日2个工作日内，一次性全额支付价款2956250元给甲方指定的周华东名下银行账户，甲方凭付款银行转账记录出具收到购房款的收款收据给乙方。2016年12月21日，东富房地产公司与宋艳霞签订3份《中山市商品房买卖合同》，由宋艳霞向东富房地产公司购买其开发的中山市西区******万汇美居楼盘的预售商品房，总价款合计2956250元，约定购房款以现金方式于2016年12月21日前支付。2016年12月22日，双方就该3处房地产办理了商品房销售登记备案手续。3份合同具体情况如下表：座落4幢301房价款665170元、座落4幢401房价款665170元、座落综合商业楼2层5卡价款1625910元。2016年12月23日，东富房地产公司向宋艳霞出具3张收款收条，确认收到宋艳霞3处房地产的价款共2956250元。2018年8月2日，东富房地产公司（甲方）与宋艳霞（乙方）签订《解除商品房买卖合同协议书》，约定：甲方书面通知乙方解除万汇美居4幢301房的《中山市商品房买卖合同》，甲方在2018年9月5日一次性向乙方退还万汇美居4幢301房的购房款665170元，以及至付清购房款之日止按购房款金额计算的每月3%的利息。东富房地产公司提交了浦发银行个人跨行汇款汇出回单、中国建设银行网上转账汇款电子回单，拟证实其与宋艳霞之间存在借贷关系，其在签订《中山市商品房买卖合同》后向宋艳霞支付了利息。据以上转账凭证显示，案外人周华东于2017年2月24日向宋艳霞转账88687.50元；2017年6月28日至2017年11月20日期间，东富房地产公司的法定代表人周某1先后向宋艳霞转账共266062.50元，转账附言为“利息费用”。宋艳霞确认转账凭证的真实性，并提交了宋艳霞完整的账户交易流水。据宋艳霞提交的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案3处房地产尚未办理不动产权属登记，且均没有抵押、查封记录。后认定：关于涉案3份《中山市商品房买卖合同》的定性问题，本院认定宋艳霞与东富公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方真实的目的是以签订《中山市商品房买卖合同》作为借款的担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”经本院向宋艳霞释明，宋艳霞拒绝变更反诉请求为返还借款本息，故本院依法驳回宋艳霞的反诉。遂裁定驳回宋艳霞提起的反诉。根据宋艳霞提交的中国农业银行银行卡交易明细清单，案外人周华东于2017年2月24日、3月25日、4月27日、5月25日向宋艳霞转账354750元（88687.5元×4），东富公司的法定代表人周某1于2017年6月28日、9月4日、11月20日向宋艳霞转账266062.5元（88687.5元×3）。宋艳霞主张东富公司已向其偿还上述3处房地产中4幢301房、4幢401房的借款本金1330340元及利息，但未偿还综合商业楼2层5卡商铺的借款本金1625910元及2016年12月23日之后的利息。宋艳霞遂于2020年1月16日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。本院认为，本院作出的生效法律文书（2019）粤201民初15076号民事裁定书认定宋艳霞与东富公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方真实的目的是以签订《中山市商品房买卖合同》作为借款的担保，即认定宋艳霞与东富公司之间存在民间借款关系，故裁定驳回宋艳霞要求继续履行其与东富公司之间的商品房买卖合同的反诉。现宋艳霞以民间借贷关系向本院提起诉讼，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案为民间借贷纠纷。宋艳霞向东富公司出借4781425元借款后，东富公司按月利率3%即每月88687.5元（2956250元×3%）的标准支付了7个月的利息，即支付了从借款实际出借之日即从2016年12月23日至2017年7月22日期间利息，并偿还了借款本金1330340元及其利息，尚欠借款本金1625910元（2956250元-1330340元）及2017年7月23日之后的利息未偿还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条的规定，东富公司应立即向宋艳霞偿还借款本金1625910元，并赔偿宋艳霞的利息损失。宋艳霞主张利息的计算方法为：从2016年12月23日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算。本院经审查认为，东富公司按月利率3%的标准支付了部分利息，因本案为民间借贷纠纷，上述约定高于法律规定的最高上限即年利率24%。宋艳霞自愿将利息调整为按月利率2%计算，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，故本院将利息的计算方法调整为：以借款本金1625910元为基数，从2017年7月23日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算。关于宋艳霞对位于中山市西区******万汇美居综合商业楼2层5卡商铺拍卖、变卖所得价款是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，涉案的房地产办理的商品房销售合同备案登记属于预告登记。预告登记所登记的，并不是不动产物权，而是在于将来发生不动产物权变动的请求权。进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。因此，商品房销售合同备案登记并未使宋艳霞对涉案房地产享有现实的抵押权，宋艳霞主张对处置万汇美居综合商业楼2层5卡商铺所得价款享有优先受偿权的诉求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，东富公司尚欠宋艳霞借款本金1625910元及2017年7月23日之后的利息未偿还，若东富公司不履行本判决确定的金钱债务，宋艳霞可以申请拍卖综合商业楼2层5卡商铺，以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，超过部分应返还给东富公司，不足部分由东富公司予以补偿。综上所述，原告宋艳霞的诉求合理部分，本院予以支持。被告东富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险，本院可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告中山市东富房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告宋艳霞偿还借款本金1625910元及利息（利息计算方法：以1625910元为基数，从2017年7月23日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算）；二、若被告中山市东富房地产开发有限公司不履行上述第一判项中的金钱债务，原告宋艳霞可以申请拍卖位于中山市西区******万汇美居综合商业楼2层5卡商铺（商品房销售登记备案编号为HTN2016141281），并以所得的价款获偿。拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，超过部分应返还给被告中山市东富房地产开发有限公司，不足部分由被告中山市东富房地产开发有限公司予以补偿；三、驳回原告宋艳霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29241.89元（原告宋艳霞已预交），由原告宋艳霞负担2372.89元，由被告中山市东富房地产开发有限公司负担26869元。被告中山市东富房地产开发有限公司负担的部分，于本判决生效之日起七日内直接返还给原告宋艳霞。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟人民陪审员  郭正祺人民陪审员  刘晋华二〇二〇年七月十日书 记 员  谭银娣