浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1596号 上诉人（原审原告）：周伟方，男，1959年11月4日出生，汉族，住象山县。 被上诉人（原审被告）：朱未维，女，1988年9月13日出生，汉族，户籍所在地为象山县，现住象山县。 被上诉人（原审第三人）：邵振员，男，1969年10月26日出生，汉族，住象山县。 被上诉人（原审第三人）：苏金女，女，1969年8月7日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：邵振员（系苏金女之夫），男，1969年10月26日出生，汉族，住象山县。 上诉人周伟方因与被上诉人朱未维、邵振员、苏金女物权纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2019）浙0225民初8861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 周伟方上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：周伟方的套房和车库已办理产权证。周伟方产权证包含套房93.53平方米和车库22.042平方米，周伟方把套房产权分割出来转让给陈分配，而留下车库产权。《存量房屋买卖中介合同》第3页最后一行明确合同标的是自行车棚壹间。陈分配承认未买车库，也未卖车库给邵振员、苏金女。邵振员、苏金女通过中介公司的亲戚购买涉案房屋，明知不含车库，陈分配与邵振员、苏金女签订的《存量房屋买卖中介合同》第3页最后一行明确划去汽车库三字，合同标的也是自行车棚壹间。邵振员居住7年半后，于2019年3月27日把房子过户给朱未维，却于2019年4月到6月多次主张车库产权，说明邵振员、苏金女未卖车库给朱未维。邵振员、苏金女与朱未维签订的《存量房屋买卖合同》第3页最后一行和第4页第一行约定附属用房转让面积0.00平方米。三份转让合同标的都不含车库。三次转让，买卖双方都是在中介陪同下，踏勘了套房和自行车棚后成交的。2019年6月30日前，车库一直由周伟方支配使用。周伟方提供的车库租赁合同和支付电费的发票证明车库一直为周伟方所有。朱未维于2019年6月下旬主张车库产权，2019年6月30日趁周伟方不在，擅自更换钥匙，逼走承租人。一审判决解读合同和登记申请书存在明显错误。一审认为合同中写着产权证号，登记申请书写着产权证号，就意味着产权证中的产权全部转让。但一本产权证可能包含两个或多个房屋基本单元，当合同标的是其中一个基本单元时，产权证主要用来证明合同标的是否可以合法登记，而决定转让内容的是合同标的。产权证里有多个基本单元时，产权是可以分割转让的。转让登记申请书里的产权证号，也只是证明申请登记的内容是否可以合法登记，而不是申请登记内容本身。周伟方产权证车库未登记0平方米。陈分配、邵振员、苏金女、朱未维产权证都登记车库0平方米。其中朱未维产权证附属用房0平方米登记在前面主页上，而不是登记在示意图上，这是周伟方产权证与陈分配、邵振员、苏金女、朱未维产权证的本质区别。周伟方的产权证可看作遗漏登记，而其他产权证车库0平方米只能解读为无车库产权。依照法律规定，车库产权登记具有与套房产权登记同等法律地位，可以独立办理产权证，应按实际面积进行登记。即使原登记为0平方米，转让登记时都应补正为法定形式。因此，假如周伟方把车库卖给了陈分配，陈分配的产权证车库面积应登记为22.042平方米，而不能登记为0平方米，否则为非法登记，非法登记不具有法律效力。 朱未维辩称，1997年周伟方从象山县地产房产开发总公司（以下简称象山地产公司）购得涉案房屋，并办理相关产权证书，其中涉案车库也在产权证范围内。因此，周伟方陈述车库买卖独立于房屋买卖，缺乏依据。2010年11月周伟方将房屋转让给陈分配，双方签订《存量房屋买卖中介合同》，没有约定周伟方保留涉案车库，而是一并转让。同样道理，2011年9月陈分配将房屋转让给邵振员、苏金女，包括涉案车库。邵振员、苏金女于2019年3月将房屋转让给朱未维，包括涉案车库。朱未维依据《存量房屋买卖合同》办理不动产权证书，涉案车库在产权登记范围内。综上，朱未维与周伟方之间没有直接法律关系，周伟方不应向朱未维主张车库产权或由此引发的赔偿。退一步而言，即使周伟方没有将涉案车库转让给陈分配，朱未维也可善意取得涉案车库产权。朱未维在买卖房屋时查看了权证并到实地查看，均发现涉案车库在不动产权证登记范围内，且没有人告诉朱未维系周伟方实际占有、使用涉案车库，朱未维在买受该房屋时支付了合理的对价。从建筑规划角度讲，涉案车库也不能独立于房屋而存在。综上，请求驳回上诉，维持原判。 邵振员、苏金女辩称，涉案车库不属于周伟方所有。周伟方的产权证登记有车库。2010年11月20日，周伟方将房屋过户给陈分配。陈分配和中介均知晓附属用房包含在内。2019年3月27日，邵振员、苏金女在不动产登记时才知晓产权证中包含车库。2019年4月15日邵振员、苏金女报警，后2019年6月30日将涉案车库拿回。 周伟方向一审法院起诉请求：1.象山县丹东街道丹峰小区79幢东首3号车库不动产物权归属周伟方；2.朱未维返还周伟方象山县丹东街道丹峰小区79幢东首3号车库并排除妨碍，交出钥匙；3.朱未维赔偿因侵权造成车库租费等损失4500元。 一审法院认定事实：1997年10月28日，象山地产公司向周伟方出具《象山县地产房产开发总公司商品房结算通知书》一份，其中载明架空层（车库）编号Ｃ3，面积22.042平方米等。1998年4月18日，周伟方申请房屋所有权登记，其中申请书中载明车棚、架空层1间混合结构22.042平方米。1998年9月18日，《市、县房屋所有权转移申请表》载明正屋93.53平方米、其他22.042平方米。1999年4月28日，周伟方取得国有土地使用证。1999年9月28日，周伟方取得丹峰小区4号楼302室房屋所有权证，其中附图中架空层为东首第四间，配有比例尺。2010年11月20日，周伟方与陈分配签订《存量房屋买卖中介合同》，将丹峰小区79幢167梯302室转让给陈分配，其中载明房屋价款和其他价款总计为100万元，并载明了付款方式及违约责任等，该房屋买卖由象山丹城诚意房产中介服务部（以下简称诚意中介）提供中介服务，并在合同上签章。2010年11月26日，象山地产公司出具证明一份，载明“原丹峰小区4号楼302室（现丹峰小区79幢167梯302室）东首3号车库为周伟方所有，原房产证上车库位置标示系工作失误造成”。陈分配购得房后，并未入住所购的房屋，相应的房款均由王小宏支付给周伟方。2010年12月9日，陈分配取得涉案的丹峰小区79幢167梯302室房屋所有权证、国有土地使用证，其中附图中架空层为东首第三间，产权面积为0.00。2011年9月5日，邵振员、苏金女通过诚意中介与陈分配签订《存量房屋买卖中介合同》，其中载明自行车棚一间，房屋和其他转让价总计为100万元。2011年9月15日，邵振员、苏金女取得丹峰小区79幢167梯302室房屋所有权证和国有土地使用证，其中附图中架空层为东首第三间，产权面积为0.00。陈分配将丹峰小区79幢167梯302室出售，房款支付给王小宏。2019年3月27日，邵振员、苏金女经象山好房多房产中介服务有限公司中介，将丹峰小区79幢167梯302室转让给朱未维，并签订《存量房屋买卖合同》一份，其中约定房屋权证记载的独用附属用房随之转让，面积0.00平方米，转让价为110万元，以及相关双方的权利和义务等。2019年3月27日，朱未维取得了浙（2019）象山县不动产权第0××2号不动产权证，其中附图架空层为第三间，产权面积登记为空白。另查明，2010年11月9日，周伟方与陈分配、王小宏签订《房产转让合同》一份，约定将丹峰小区79幢167梯302室转让给陈分配、王小宏，其中包括自行车棚约6平方米，房屋价格为1126000元，备注中载明“甲方原房产证包括车库，现虽然将车库产权证转入乙方名下，但车库的所有权仍归甲方所有，如乙方转让房屋，乙方必须通知甲方，并无偿为甲方车库转入下一房主提供帮助。甲方有权自行处置车库，乙方无权干涉”。王小宏借用陈分配的名义向周伟方购房，其妻杨振娣系诚意中介的经营者。2019年4月15日，朱未维主张涉案车库所有权，因车库由周伟方出租于他人，邵振员、苏金女遂向象山县公安局丹东派出所报警处理，周伟方、邵振员、苏金女后经调解无果。邵振员、苏金女要求承租涉案车库的租户搬迁，2019年6月30日，承租人搬出涉案车库，将涉案车库交予朱未维。2019年7月2日，朱未维将涉案车库用电户名由周伟方更名为朱未维。再查明，周伟方于2019年6月21日起诉朱未维，后撤诉。此后，周伟方又就涉案车库权属提起行政诉讼，后又撤诉。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的所有人经过不动产登记，并取得不动产权证书，不动产权属证书是不动产权利的证明。本案中，涉案车库属丹峰小区79幢167梯302室的附属用房，并不能单独作为房屋予以登记，否则周伟方从象山地产公司购买时即可单独取得产权证书，但事实上只是在附图中予以标注，而该附图有相关出图比例，对此周伟方也认可自己的权证，否则周伟方与陈分配、王小宏不需要另行签订协议予以说明，即周伟方认可将涉案车库登记在陈分配名下，而实际由其使用出租，但是周伟方与陈分配、王小宏有关涉案车库的协议仅对周伟方与陈分配、王小宏有约束力，对外并无效力，即对外显示涉案车库为陈分配所有，并不是周伟方所有。当事人对自己拥有的物权具有处分的权利，陈分配及邵振员、苏金女对其拥有的物权也有相应的使用、出租、处置等权利。陈分配、邵振员、苏金女处置涉案房屋，系其行使物权的权利表现，符合法律规定。陈分配将所购的房屋转让给邵振员、苏金女时，权属证书包括涉案车库在内。同样，朱未维向邵振员、苏金女购房时，朱未维取得的权属证书也包括丹峰小区79幢167梯302室及涉案的架空层车库在内。周伟方申请时标明车库为22.042平方米，涉案车库在周伟方取得的不动产登记证书上显示面积为零，但有相应的附图及比例尺标明范围，此后周伟方转让给陈分配、陈分配再转让给邵振员、苏金女、邵振员、苏金女又转让给朱未维均显示附属用房面积为零，而权证附图中同样均有显示。朱未维通过交易从邵振员、苏金女处取得相应不动产，与周伟方之间并不存在合同上的相对关系，朱未维与邵振员、苏金女的合同约定房屋权证记载的附属用房随之转让，邵振员、苏金女取得的权证记载附图中有架空层即涉案车库，故朱未维取得的不动产也是基于邵振员、苏金女不动产证书载明的相关内容。不动产权属证书具有对抗他人的效力。周伟方向朱未维提出主张，鉴于周伟方现在并没有涉案车库的权属证书，朱未维有理由相信邵振员、苏金女取得的权属证书真实、合法和对外的效力，朱未维给付对价取得相应的物权。周伟方以其与陈分配、王小宏之间对涉案车库有相应的协议、实际由其出租使用为由，否定权属证书登记的真实性，不符合《中华人民共和国物权法》的规定。邵振员、苏金女主张周伟方应赔偿租金损失69000元，但未在本案庭审辩论之前予以主张，一审法院对此不予涉及。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十三条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决：驳回周伟方的诉讼请求。一审案件受理费130元，由周伟方负担。 二审中，周伟方提交商品房出售证明书、发票联、县房屋所有权买卖契约各一份，拟证明套房外有22.042平方米车库，套房与车库是并列的。朱未维和邵振员、苏金女质证称，该组证据与周伟方的产权证不一致，应以产权证登记内容为准。本院认为，该组证据可以看出周伟方购买涉案房屋时房屋与车库分开约定，分别计价。周伟方申请本院向象山县公安局丹东派出所调取其与邵振员调解车库产权的录音录像，以证明邵振员主张车库产权。本院认为，邵振员、苏金女认可其2019年4月15日报警，2019年6月30日拿回车库，因此该项事实无需再举证证明。周伟方申请本院向象山好房多房产中介服务有限公司和经纪人戴尚辉调取为邵振员和朱未维提供中介服务时，涉及买卖标的物的相关事宜，本院认为周伟方该项申请不属于人民法院调取证据范围，依法不予调取。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，首先，周伟方在上诉状中称套房和车库已经办理产权证，后又主张其产权证中不包含涉案车库，系相关部门作证时遗漏了涉案车库。但周伟方提供了其从象山县自然资源和规划局查询的材料，周伟方认为这些材料可以证明其申请办理产权证时套房和车库是分开的。象山县人民政府根据周伟方的申请资料向周伟方发放了产权证，产权证仅在附图中标明了涉案车库，未向周伟方发放涉案车库的产权证，周伟方也没有举证证明其曾向相关部门反映向其发放的产权证与其提交的申请资料不符。由此可见，周伟方对其产权证中包含涉案车库是认可的。其次，周伟方主张其与陈分配签订的《存量房屋买卖中介合同》中房地产状况部分的附属用房仅填写了车棚，未填写车库，周伟方认为该合同可以证明周伟方和陈分配当时约定出卖房屋和车棚，不包括涉案车库。周伟方与陈分配签订的《存量房屋买卖中介合同》所使用的文本是宁波市房产管理局和宁波市工商行政管理局印制的格式文本。《存量房屋买卖中介合同》在使用说明的第四条明确“方括号【】内以斜杠/区分的不同内容，供签订合同时据实选用（含多选），未被选用的应以横线删去。有的斜杠后有留空部分，供签订合同时根据实际需要另外添加注明。”虽然周伟方与陈分配在《存量房屋买卖中介合同》房地产状况部分的附属用房仅手动填写了车棚，但是该合同文本中原来已有汽车库。周伟方与陈分配也没有将汽车库以横线删去。因此，结合《存量房屋买卖中介合同》中的使用说明以及周伟方和陈分配的合同内容，周伟方和陈分配在签订《存量房屋买卖中介合同》时并未排除涉案车库。同时，周伟方主张涉案房屋实际是出卖给王小宏的，并提供了其与王小宏、陈分配签订的《房产转让合同》为证。在周伟方提供的《房产转让合同》中明确备注：周伟方原房产证包括车库，现虽然将车库随产权证转入王小宏和陈分配名下，但车库的所有权仍为周伟方所有。该约定表明周伟方明知其产权证包括车库，且周伟方知晓车库随产权证过户到买方名下。因此，周伟方的上诉理由均难以成立，一审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。 综上所述，周伟方的上诉，缺乏依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费130元，由上诉人周伟方负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 敏 审判员 倪春艳 审判员 张 华 二〇二〇年七月三日 书记员 沈 妍