河南省郑州市惠济区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0108执异56号异议人（案外人）：宁伟涛，男，汉族，2002年8月23日出生，住河南省扶沟县。法定代理人：王某，女，汉族，1979年7月9日出生，住河南省扶沟县，与异议人宁伟涛系母子关系。申请人：郑州云谷文化发展有限公司，住所地：郑州市惠济区安泰路西、福利院北良库工舍1号库，统一社会信用代码：91410108MA44KPFB0B。法定代表人：薛荦绮。被申请人：郑州勤丰实业有限公司，住所地：郑州市惠济区安泰路西、福利院路北，统一社会信用代码：91410108055975163B。法定代表人：刘峰。申请人郑州云谷文化发展有限公司（以下简称“云谷公司”）与被申请人郑州勤丰实业有限公司（以下简称“勤丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，申请人云谷公司于2019年9月4日向本院申请诉前财产保全，本院作出（2019）豫0108财保174号民事裁定书，查封被申请人勤丰公司名下位于郑州市惠济区安泰路西、福利院路预售证号：3697，含A6#仓库731号房屋的多套房产。现案外人宁伟涛以其对上述案涉房产享有所有权为由向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人宁伟涛称，申请人与勤丰公司买卖合同纠纷一案，贵院做出（2019）豫0108财保174号民事裁定书，查封了位于郑州市惠济区安泰路西、福利院北预售证号3697，含A6#-731号房屋的多套房产。但贵院查封的房产系异议人的个人合法房产，贵院查封错误，依法应当予以撤销查封同时予以解封。具体理由如下：一、涉案房产系异议人在查封之前合法购买取得，已全额交纳购房款、维修基金，并交纳物业费、电费，房屋已交付并装修入住。2015年10月14日，异议人与勤丰公司就签订了《房源定制协议》，以一次性付款的方式购买了涉案房产，并于2015年10月14日一次性全额缴纳购房款。后又同郑州一屋物业管理有限公司签订了《消防安全责任书》、《前期物业管理服务协议》，缴纳了物业费；同勤丰公司签订了《业主临时管理规约》。基于以上事实足以证明：涉案房产系异议人通过合法购买的方式取得，涉案房产早已交付给异议人，异议人也早已进行了装修并入住，并一直实际占有、使用涉案房产。根据合同约定，勤丰公司应当于2016年12月31日交房，办理相关的过户手续，后因勤丰公司的原因迟迟未办理过户手续，但并不能因此侵犯异议人的合法权益，异议人不应因此成为牺牲品。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，异议人购买于2015年，而贵院查封于2019年，并且异议人已经全部缴纳了购房款、维修基金、物业费等各项费用，现已经居住在此三年之久。异议人在缴纳完毕上述费用后，勤丰公司又以各种名目让异议人缴纳了各种杂项费用，异议人被蒙在鼓里也深受其害。鉴于以上事实，贵院查封确实错误，依法应当予以解封，不应因为申请人与勤丰公司的纠纷而侵犯异议人的权益。二、申请人与勤丰公司之间只是普通金钱债权，异议人是合法所有权利人，因此依法不应当查封异议人购买的房产，依法应当解封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，异议人完全符合上述条件，即：在查封前已经签订合同，已经装修并居住，已经支付全款，足以能够排除执行，因此贵院不应继续执行涉案房产，依法应当予以解封，还异议人一个公平公正的裁定。三、异议人已于2019年提起诉讼，贵院已经于2019年12月6日就涉案房屋作出（2019）豫0108民初4551号判决书，判决：一、被告勤丰公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁伟涛自2017年6月1日至2019年3月31日逾期网签合同补偿金65358元，此后的补偿金继续以506000元为基数按照年利率4.5%计算至实际与原告网签商品房买卖合同之日止；二、被告勤丰公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁伟涛逾期交房违约金3396.4元；三、驳回原告宁伟涛的其他诉讼请求。由此再次证实：第一、涉案房产系异议人合法购买的，并已全额缴纳购房款，所有权系异议人的；第二、因勤丰公司的原因导致未能如期进行网签，因此贵院查封涉案异议人的房产确实错误，依法应当予以解封。特此申请：依法解除对位于郑州市惠济区安泰路西、福利院北河南易谷艺术品储运仓库（良库老街）预售证号：3697，A6#-731号房产的查封。本院查明，申请人云谷公司于2019年9月4日向本院申请诉前财产保全，本院作出（2019）豫0108财保174号民事裁定书，并于同年9月6日查封被申请人勤丰公司名下位于郑州市惠济区安泰路西、福利院路预售证号：3697，含A6#仓库731号房屋的多套房产。后申请人云谷公司作为原告向本院提起诉讼，本院于2020年3月16日作出（2019）豫0108民初6084号民事判决书，判决：一、解除原告云谷公司与被告勤丰公司于2018年2月28日签订的《良库老街房屋买卖协议》（编号：YG-2017QF）；二、被告勤丰公司于本判决生效之日起十日内退还原告云谷公司购房款7237068元，并支付违约金1447413.60元，共计8684481.60元。宣判后，案外人宁伟涛向本院提出执行异议。另查明：异议人提供王某与被申请人勤丰公司签订的房源定制协议、补充协议、业主临时管理规约及勤丰公司出具的收据、异议人与郑州一屋物业管理有限公司签订的前期物业管理服务协议等（均为复印件），其中收据载明勤丰公司收到宁伟涛全部购房款506000元。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条第一款规定，利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，异议人的异议申请系对保全的财产主张实体权利请求排除执行，该案涉房产登记在被执行人勤丰公司名下，故本院采取的保全措施并无不当。案外人宁伟涛所提供的证据不能充分证明其系案涉房产的权利人，其提出的排除执行异议的理由不能成立，对其异议请求，本院不予支持。如其不服，可以依法提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回异议人宁伟涛的异议请求。当事人对本裁定书不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  楚云鹤人民陪审员  王文英人民陪审员  李春梅二〇二〇年七月二十八日书 记 员  李梦丽