贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初6058号 原告：林冰，女，汉族，1967年3月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：邓思义，女，汉族，1942年9月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告:林玲，女，汉族，1964年12月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：林文，男，汉族，1970年1月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告邓思义、林玲、林文共同委托诉讼代理人（特别授权）：林冰。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告林冰、邓思义、林玲、林文与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告林冰、原告邓思义、林玲、林文的共同委托诉讼代理人林冰、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林冰、邓思义、林玲、林文向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期提交权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约金22903.90元（以原告已付总房款366171.00元为基数，按日万分之零点五计算，从2015年7月8日起至2018年12月10日止）;2、判决被告向原告支付0.9平方米的面积补差款2590.83元（以购房款366171.00元为基数，建筑面积是合同约定的127.20平方米，按套内面积2878.70元／平方米计算）；3、判决被告向原告总共支付25494.73元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由:2010年11月4日，原告就被告开发的位于毕节市七星关区房屋达成买卖合意并签订《商品房买卖合同》，合同就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记、违约责任等进行明确约定，其中第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理:买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已交付房价款的万分之零点五的违金……面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。”原告实际交付的购房款为366171.00元，原告依据合同中约定履行了买受人应尽的付款义务。被告于2013年7月8日将涉案商品房交付原告，则被告应于交房后730日即2015年7月8日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未按约定履行该义务，导致原告于2018年12月10日才取得涉案商品房的不动产证书，逾期天数1251天，被告的行为已构成违约，应向原告支付违约金22903.90元;此外，原告拿到涉案商品房的不动产证书后，才得知涉案商品房在套内面积实测面积为126.30平方米，与原、被告签订的《商品房买卖合同》所约定的套内面积127.20平方米相差0.9平方米，被告应退还原告面积补差款2590.83元。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:“……出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”以及第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:……（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限:……”；且原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行合同义务。被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，同时交付的房屋建筑面积与合同约定面积不符，损害了原告的合法利益，应当承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请为谢! 被告瑞丰房开公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒性肺炎疫情的影响，致使被告迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应予扣除。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误，即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2018年11月12日止。1、就办证过程中各方权责，合同约定，被告的义务仅为:将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，故原告已经向被告提交完毕办证应当由其提交资料、出具了办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到办证部门后，即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金计算终期并非所谓的取得不动产权证书之日。2、在不动产登记机关得知涉案房屋可办理不动产权证书之后，为提高办证效率，被告提前通知原告提交办证相关资料，原告于2018年10月25日到被告处提交办证应当由其提交的相关资料、出具办证委托书后，涉案房屋于2018年11月12日取得不动产初始登记证书，被告于2018年11月30日将办证相关资料提交至不动产登记机关备案。故即便被告担责，违约金计算终期最迟截止至涉案房屋取得不动产初始登记之日(2018年11月12日)止，最迟计算至被告将办证相关资料提交至不动产登记机关备案之日止(2018年11月30日)。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证复印件、疾病证明书、户口证明,收据5张。被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证。本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据：商品房买卖合同、房屋产权证。证明目的：证明被告违约的事实，且商品房合同上的面积与产权证上的面积不一致。被告质证意见：三性无异议，但达不到证明目的：一、原告诉请已超过诉讼时效，二，即便担责，违约金计算终期也应截止至涉案房屋达到办证条件之日，即2018年11月12日，最迟截止至被告通知原告办证，原告向被告出具办证委托书之日，即2018年11月30日。经本院审查认为，该组证据能证实原、被告签订合同，约定相关权利义务，案涉房屋已办理不动产证书，载明相关事项等事实，其证明力，本院予以确认；二、对被告所举证据：不动产证（大证）、不动产登记申请表、委托书、不动产证书。证明目的：若被告担责，违约金计算终期应截止至涉案房屋达到办证条件之日(2018年11月12日)止，最迟截止至被告将办证相关资料提交不动产登记机关备案之日止（2018年11月30日）。原告质证意见：真实性无异议，我们是2013年7月8日交房，应当2015年7月8日前办理备案登记，被告提供的是2018年10月25日才通知原告签订委托书办证，能够证明被告违约的事实，二、房产证上的面积与购房合同上约定的面积不一致。经本院审查认为，该组证据能证实案涉房屋具备办证条件，被告已接受原告委托为其办证、被告已为原告办证，载明相关事项等事实，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2011年12月31日，原告邓思义为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南××××房，该房建筑面积为150.07平方米，套内建筑面积127.20平方米，按套内建筑面积计算，单价为每平方米2878.70元,购房款为366171.00元。合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以本合同第四条第二款中的单价为依据，房价款多退少补。交付期限：出卖人应当在2011年12月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记相关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。补充协议约定买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证。此外，合同及补充协议还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款366171.00元，并支付完办证费及其他相关税费。双方确认原告收房时间为2013年7月8日，被告将案涉房屋交付原告使用。2018年10月25日，原、被告签订委托书，原告委托被告办理案涉房屋的不动产权属证书。2018年11月12日，案涉房屋楼幢取得不动产权证（大证），具备办证条件。2018年11月30日，被告向不动产相关申请为原告办理案涉房屋不动产权属证书，2018年12月10日，被告为原告办理案涉房屋不动产权属证书，载明：权利人林超群／邓思义，专有建筑面积126.30平方米。 另查明：林超群与原告邓思义系夫妻关系，双方婚后生育长女林丽、次女林玲、三女林冰、长子林文。林超群于2019年12月20日去世，林超群之父林人纪于1956年4月25日去世，林超群之母雷氏于1967年8月13日去世，林超群与原告邓思义所生长女林丽于1989年9月16日去世。现林超群的法定继承人为原告林冰、邓思义、林玲、林文四人。 本院认为，综合原、被告的诉辩，双方争议的焦点为1、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准，2、被告是否应退还原告房屋面积差价。 对双方争议的焦点1，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定的期限为原告办理商品房产权证书，被告虽已为原告办证，但根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2013年7月8日将涉案房屋交付原告，其应从2013年7月8日（合同约定）起的730日内，即2015年的7月8日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题，逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，按双方合同的约定，应从被告交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2015年7月9日起开始计算违约金。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2020年4月29日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2017年4月29日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年4月29日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持；对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”和受××影响应扣除相应期限的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，其违约在先，××发生在后，也不符合××发生扣除条件。况且，按双方合同的约定，被告应2015年7月9日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；对被告主张违约金条款的设置“损失存在为原则”。首先，对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是兼具惩罚性约定和补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳。被告于2018年11月12日，案涉房屋楼幢取得不动产权证（大证），具备办证条件。于2018年11月30日向不动产机关申请为原告办证，计算违约金的时间可以截止至该时间。故对违约金的计算时间应为2015年7月9日（2015年7月8日的次日）至2018年11月30日，又因2017年4月29日之前已超过诉讼时效，故本案支持计算违约金的时间为2017年4月29日至2018年11月30日，共580天，对支付标准，按双方合同约定为日万分之零点五计算，原告要求按日万分之零点五标准计算，本院予以支持。计算基数为已付购房款。因此，被告应支付原告违约金为以购房款366171.00元为基数，按日万分之零点五的标准计算为10618.96元（366171.00元×0.00005×580＝10618.96元），原告诉讼请求超过部分，本院不予支持。 对双方争议的焦点2，根据双方合同约定：以本合同第四条第二款中的单价为依据，房价款多退少补。本案中，双方合同约定的套内建筑面积127.20平方米，按套内建筑面积计算，单价为每平方米2,878.70元，而不动产权证载明的专有建筑面积126.30平方米，实际面积与合同约定面积之差为0.90平方米（127.20平方米-126.30平方米=0.90平方米），折算成房价款为2,590.83元（2,878.70元×0.90=2,590.83元），即原告多支付被告购房款2,590.83元，按双方合同约定，被告应退还原告，故原告要求被告退还房价款2,590.83元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告林冰、邓思义、林玲、林文逾期办证违约金10,618.96元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告多支付的房价款2,590.83元； 三、驳回原告林冰、邓思义、林玲、林文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费219.00元，由原告林冰、邓思义、林玲、林文负担99.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担120.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年七月二十二日 书记员 张朕一