江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0803民初572号原告：江西万厦物业管理有限公司，住所地江西省南昌市西湖区桃苑大厦∏区****，统一社会信用代码91360100775863231W。法定代表人：兰兵熔，经理。委托诉讼代理人：袁小辉，江西赣润律师事务所律师。被告:张长龙，男，1980年5月9日出生。委托诉讼代理人：郭春燕（系张长龙妻子）。原告江西万厦物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）诉被告张长龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理，原告万厦物业公司的委托诉讼代理人袁小辉、被告张长龙的委托诉讼代理人郭春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万厦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠缴的物业费5920元（128.14㎡×28月×1.65㎡/月）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月30日，原告受开发商江西鑫鸿置业有限责任公司委托成为案涉小区的物业管理公司，并与之签订了《前期物业服务合同》。根据合同约定住宅物业费价格是每月每平米1.65元，原告按照合同约定提供了服务，被告从2017年8月1日起，一直拖欠物业管理费至2019年11月30日。后原告因经营困难撤出小区，被告为本小区2栋2701室（建筑面积128.14㎡）业主，不但未主动履行缴纳物业费义务，且恶意拖欠，严重影响小区物业管理工作，原告经催收无果后，诉至法院，请依法判如所请。被告张长龙辩称，我已交纳2017年7月31日前的物业费，2017年8月1日至2019年11月30日未交物业费是因为原告物业服务太差，如二次供水的水箱没有清洗、地下室积水、水沟污泥不清理、楼梯间一周只打扫二次、对小区违章建筑不管理等；且原告进入案涉小区不符合规定，原告公司进驻小区并未经过业主们的同意；我们在原告之前是与另一家物业公司签订的合同，当时的物业合同约定高层是按0.95元/月/㎡收费，现原告要求按1.65元/月/㎡收费不合法，但为了不想折腾，同意按8.5折交纳；另外本小区在2019年12月成立了业主委员会，原告公司收取的费用也从未向任何业主公布。我们小区现在新的物业公司做得好，物业费还低。原告万厦物业公司为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1.原告营业执照、法人身份证复印件、被告身份证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格；2.《前期物业服务合同》1份，证明原告与开发商于2016年5月30日签订了合法有效的合同，合同对物业服务费用、违约责任等进行了明确约定，被告应按约支付物业费；3.被告的欠费计算表1份，证明被告的欠费起止时间、金额；4.催收照片1张，证明经过原告催收后，被告仍未及时缴纳物业费；5.《中标通知书》1份，证明原告与开发商签订的前期物业合同通过了合法的招投标手续。经庭审质证，被告对原告证据1、证据2、证据3、证据4的三性均无异议；对证据5有异议，认为原告未提供原件，且中标通知书的日期在后，而签订《前期物业服务合同》的日期在前。对被告方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证;原告的证据2与证据5能够证实，原告通过招投标程序依法取得理想城住宅小区前期物业管理服务资格，并签订了《前期物业服务合同》，但其与招标人签订《前期物业服务合同》的时间，比中标通知书的时间早一天，且该合同第十三条约定小高层、高层住宅均按1.65元/㎡/月建筑面积收取物业费，与中标通知书不一致；证据3是原告单方制作的被告欠费清单，属当事人陈述，不能认定为书证。被告张长龙为其辩称提交了以下证据:1.小区现场照片26张，证明原告物业服务不到位；2.物业费收款收据3张，证明其缴纳了2017年7月31日前的物业费；3.原告万厦物业公司理想城管理处刘经理与小区业委会主任黄学华的微信聊天记录1份，证明物业费是可以打8.5折；4.原告与充电桩老板谢某签订的协议1份，证明原告与谢之间有合作关系，原告收取了地租费6984元，致使本小区的充电费高于其他小区；5.海南珠江格瑞物业管理有限公司的《理想城收款收据》1份，证明现在小区物业既好，收费又低；6.证人万某的证言，证明原告没有对排污泵、风机房、小区楼顶等设备进行日常的维护，物业服务质量较差；7.证人谢某的证言，证明原告会收取地租费。经庭审质证，原告对被告证据1的三性有异议，认为该组照片不能证明拍摄的照片都是理想城小区，且只能反应7月13日这一天，小区内存在一些垃圾及积水等现象，不能反应原告长期没有提供物业服务；对证据2的三性无异议，认为该组证据刚好证明了被告应按1.55元及时缴纳物业费；对证据3的三性有异议，被告没有向法庭提供原始聊天记录，也无法确认记录中的人是原告的工作人员，即便是双方协商好，也只是协商意见；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该组证据可以证明原告为了小区业主充电方便与第三方签订了场地租赁合同，但不能达到被告的证明目的；证据5与本案无关；对证据6真实性、关联性有异议，证人在案涉小区工作时间不长，对小区真实情况不了解，且其提出的化粪池、水箱漏水等问题都是在原告交接完工作后的事；对证据7的证人证言关联性有异议，充电收益是否应该返还给业主与本案无关，被告可以另行主张。本院认为，被告的证据1，拍摄时间均为2019年7月13日，该组证据可以证明当日理想城小区的现场状况；证据2可以证明被告张长龙缴纳了2017年7月31日前的物业费；证据3属于电子数据转换成的打印件，被告没有提供原始载体，不能证明是业委会主任与原告万厦物业公司理想城负责人的微信聊天记录；证据4与证据7，可以证明原告在为理想城提供物业服务期间，与谢某之间有合作关系，原告每月收谢某地租费的事实，但不能证明该小区的充电费高于其他住宅小区；对证据5，可以证明2019年12月1日至2020年12月31日，被告交纳物业费标准是1.26元／㎡／月；证据6与证据1可以相互印证原告为理想城小区提供的物业服务质量较差。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：经招投标程序，江西鑫磊工程造价咨询有限公司于2016年5月31日，向原告万厦物业公司出具中标通知书，载明：“经过评标委员会的评审及招标人的确认，确定你公司为吉市物招［2016］11号电子数码城项目前期物业服务招标项目的中标人。中标价格：高层0.95元／㎡／月，商业3.80元／㎡／月。请在接到本通知书30天内，带齐有关文件与江西鑫鸿置业有限责任公司联系签订合同。”2016年5月30日，原告万厦物业公司与江西鑫宏置业有限责任公司签订了吉安市电子数码城（理想城）《前期物业服务合同》，约定：“物业基本情况：物业名称电子数码城；物业类型住宅及商业；座落位置青原区；建筑面积670829.3㎡；……第五条负责地产商投资承建的符合国家验收标准合格的房屋建筑共同部位的养护和管理。第六条共用设施设备的养护运行和管理，包括共用的上下水主管道、主落水管、电梯、共用照明、消防、安防设施设备、公共厕所、公用水池、公用管线。第七条市政公用设施和附属建筑，构筑物的管理、维修养护。第八条公用绿地，包括花、草、树木、建筑小品，绿色景观的养护与管理。第九条公共环境，包括公共场地、房屋共用部位的清洁保洁，垃圾收集、外运。第十三条物业管理费收费标准：1.按照与开发单位（已在售房合同中注明）约定，住宅小高层按1.65元／㎡建筑面积，高层住宅按1.65元／㎡建筑面积，商业按3.80元／㎡建筑面积的费用标准收取物管费（物业费不含保管、保险费）；2.物业管理费一般按季交纳，也可提前支付，无特殊原因不能逾季支付，逾日按千分之三支付滞纳金；3.该小区属二次转供电，电费在政府定价基础上加收元／度，水为二次供水，费用在政府定价基础上加收／吨；4.电梯运行费。……第二十五条业主委员会成立选聘新的物业管理服务企业并与之签订服务合同后，本合同自然终止，双方如续订合同，应在选聘新的物业管理服务企业60天前向对方提出书面意见……”后原告依约进入电子数码城（理想城）小区提供物业管理服务。被告张长龙系理想城小区2栋2701室业主，并缴纳了2017年7月31日前的物业费，但被告自2017年8月1日至2019年11月30日的物业费拖欠至今。2019年11月30日，原告因经营困难终止了《前期物业服务合同》的履行，停止为小区提供物业管理服务。虽经原告催收，但是被告仍以原告物业服务差为由拒不支付物业费。原告因此诉至法院。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”所以原告万厦物业公司经招投标程序，与建设单位江西鑫鸿置业有限责任公司签订的吉安市电子数码城（理想城）《前期物业服务合同》，对该小区业主被告张长龙具有约束力，被告应按《前期物业服务合同》约定履行支付物业服务费的义务。被告关于原告进入小区提供物业服务没有经过业主同意，其与原告没有合同关系的抗辩理由不成立。但原告在中标通知书的前一天就与招标单位江西鑫鸿置业有限责任公司签订《前期物业服务合同》，违反我国《招标投标法》第四十三条规定“在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。”又因该《前期物业服务合同》不按中标通知书规定的价格高层0.95元/㎡/月，而是不仅不分小高层还是高层住宅，而且不分楼层，统一约定小高层、高层住宅均按1.65元/㎡的标准收取物业管理费，于理于法不合；且原告为理想城小区提供的物业服务存在缺陷，故被告要求按85%（8.5折）交纳物业服务费的抗辩理由，本院予以采纳。综上，被告张长龙应当支付2017年8月1日至2019年11月30日物业费5032元（128.14㎡×1.65元/㎡×28个月×85%），超过核定部分的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《物业管理条例》第四十条规定，判决如下：被告张长龙在本判决生效之日起五日内支付原告江西万厦物业管理有限公司物业费5032元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张长龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 欧阳根金二〇二〇年七月二十三日法官助理刘春梅书记员张钰附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期间为二年。