广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1963号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司，住所地肇庆市**************。负责人：王新洲，任该公司总经理。委托诉讼代理人：高卫军，广东七星律师事务所律师。被告：朱爱琼（曾用名：朱麦琼），女，1971年8月2日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区**************。原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司与被告朱爱琼物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，并于2020年7月1日、7月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高卫军，被告朱爱琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付物业服务费3882.48元、公摊费2767.24元、违约金118.18元（按日1‰从2013年4月1日暂计至2020年2月29日，此后按日1‰计算至付清日止），合计6767.9元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年6月19日，被告与肇庆市太古物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定了对被告肇庆市端州区****************房的物业服务内容及物业服务费标准、违约责任等内容。2005年3月起，嘉湖新都市小区由原告提供物业服务。被告自2013年4月起开始拖欠物业服务费，截止2020年3月，已拖欠物业服务费3882.48元、公摊费2767.24元。期间，原告多次催款，被告仍未支付。原告认为，原告为嘉湖新都市小区提供物业服务多年，被告享受了服务成果，却一直拖欠物业服务费，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，立即付清欠款本金并支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物业管理条例》等法律规定，特向法院起诉，望及时判决，保障原告的合法权益。被告朱爱琼辩称，一、被答辩人广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司不具有原告主体资格。1、答辩人与被答辩人并没有签订任何有关物业管理方面的协议，答辩人与被答辩人不存在合同关系。答辩人是与肇庆市太古物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，但是根据《合同法》相关规定，未经一方同意，另外一方不得将权利义务转让给第三人。《前期物业管理服务协议》只在答辩人与肇庆市太古物业管理有限公司之间存在民事权利义务，被答辩人并不能依据《前期物业管理服务协议》取得原告的诉讼主体资格。2、被答辩人并不是业主委员会所选聘的物业，被答辩人无权对小区进行管理并收取物业管理费。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。二、退一步来说，即便被答辩人有权对小区物业进行管理并收取物业管理费,但是被答辩人的物业管理服务不符合合同约定,答辩人有权拒绝支付物业管理费。1、答辩人车位旁边的墙上面，被打了两个大的孔、一个小点的孔，一楼商铺的油烟对着答辩人车位进行排放，答辩人停车的时候很容易被呛到而且油烟排放到车上面很难洗干净。经答辩人多次反映，但是上述情况并没有消除。答辩人有权拒绝支付物业管理费。2、答辩人楼下一楼，之前有监控摄像头，但是最近几年没有开监控摄像头，给答辩人带来安全隐患，物业服务不符合约定。答辩人有权拒绝支付物业管理费。三、被答辩人请求的物业服务费过高，超过合同约定。被答辩人请求的物业服务费过高，超过合同约定。而且从被答辩人提供的《催款通知书》可以看出，被答辩人并没有将欠费的相关组成以及计算方式告知答辩人。根据《前期物业管理服务协议》第十一条“三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金”。四、即便是答辩人需要支付物业管理费，答辩人不应支付违约金。根据《合同法》第六十六条关于同时履行抗辩权的规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，业主存在正当理由下可以拒绝缴纳物业费。物业服务企业没有尽到管理服务责任，依约履行维护小区公共部分，影响小区的环境卫生，经答辩人多次反映，仍不处理。物业服务企业管理服务不到位，己构成答辩人拒绝缴纳物业费的正当理由。因此被答辩人服务质量不到位造成被答辩人拒交服务费，答辩人不应支付违约金。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人的起诉或者驳回被答辩人的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：原告于2012年7月13日依法登记成立，经营范围为物业管理等，类型为有限责任公司分公司。2012年7月16日，原告与嘉湖新都市小区开发商肇庆市星汇实业有限公司（下简称星汇公司）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对肇庆市嘉湖新都市物业进行物业服务。嘉湖新都市位于肇庆市端州区****，占地面积15.6万平方米，总建筑面积38.4万平方米；甲方委托乙方管理嘉湖新都市物业的期限为：自2012年8月1日起至业委会重新聘请物业管理公司止；乙方对嘉湖新都市物业进行“管理、养护、维修、服务”；合同约定“物业管理费用”收取标准如下：一期、二期高层住宅按建筑面积为每月1元/平方米；一期、二期底层住宅按建筑面积为每月0.45元/平方米；三期、四期高层住宅按建筑面积为每月1.6元/平方米；停车场车位按建筑面积为每月2元/平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳本月度的物业服务费……。原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司为嘉湖新都市小区提供了基本的物业管理服务。原告认为，其公司多次向被告催收相关费用未果，为此，原告遂起诉至法院。另查明，根据不动产登记资料查询结果证明所示，1、星湖大道嘉湖新都市*******房的权利人为朱爱琼单独所有，房屋建筑面积102.7平方米。2、星湖大道嘉湖新都市*********号车位的权利人为朱爱琼单独所有，房屋建筑面积18.22平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是依法登记设立的物业服务企业。原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司与肇庆市星汇实业有限公司签订《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”肇庆市星汇实业有限公司与原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司签订《前期物业服务合同》，对全体业主产生同等法律效力，原告向嘉湖新都市小区提供了基本物业服务，被告理应按该《前期物业服务合同》的约定，向原告支付物业管理费等相关费用。因此，原告主张被告应支付2013年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费3882元（0.45元×102.7平方米×84个月=3882元）诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于原告主张2013年4月1日至2020年3月31日期间的车位管理费1989.26元的请求。根据原告与肇庆市星汇实业有限公司签订的《前期物业服务合同》第六章第十条第一项的约定，停车场车位按建筑面积为每月2元/平方米。位于星湖大道嘉湖新都市美湖居******小汽车位的权利人为被告朱爱琼单独所有。被告朱爱琼应按合同约定向原告支付2013年4月1日至2020年3月31日期间的车位管理费为3060.96元（2元×18.22平方米×84个月=3060.96元）。对原告主张被告支付车位管理费1989.26元的请求，并未超出合同约定的范围，属其对权利的自主处分，因此，本院予以照准。关于原告主张2013年4月1日至2020年3月31日期间分摊电费573.86元、对讲维修费73.84元、清污费130.28元的请求。根据原告与肇庆市星汇实业有限公司签订的《前期管理服务合同》的约定，公共场地、共用专项设备运行的能源消耗，设独立计量表核算，由原告向业主或物业使用人合理分摊计收。根据原告现已提交的证据，未能充分提供各项费用的具体计算依据，导致该费用无法正确核算。故对原告的该主张不予采纳，因此，原告的该主张本院于本案不作处理，原告可另行主张。关于原告主张违约金的请求。虽然原告与肇庆市星汇实业有限公司签订的合同对此未有约定，但被告未按该《前期物业服务合同》的约定支付物业服务等相关费用，且经原告催收后仍未缴交，确实造成了原告一定的经济损失。但原告主张按日1‰的计算违约金标准显属过高，本院应予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算为宜。物业管理费的违约金的计算以欠付物业管理费5871.26元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年4月1日起计至付清之日止。故本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算超过的金额部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告朱爱琼应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司支付自2013年4月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费3882元；二、被告朱爱琼应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司支付自2013年4月1日至2020年3月31日期间的车位管理费1989.26元；三、被告朱爱琼应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司支付违约金（违约金以5871.26元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年4月1日起计至付清之日止）；四、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由原告广州珠江物业酒店管理有限公司肇庆分公司负担5元，被告朱爱琼负担20元。被告朱爱琼在履行判决书确定的义务时迳付给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年七月二十九日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉