湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初3163号原告：潘高才，男，生于1968年1月26日，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：李忠华，湖北郧华律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解、签收法律文书等特别授权。被告：丹江口市佳源房地产开发有限公司，住所地：湖北省丹江口市沙陀营路老国税局办公楼。统一社会信用代码：91420381777570299D。法定代表人：吴学菊，该公司经理。委托诉讼代理人：衡建广，湖北润京律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：王林，男，生于1970年11月3日，汉族，住湖北省丹江口市。原告潘高才诉被告丹江口市佳源房地产开发有限公司（以下简称：佳源公司）、王林房屋买卖合同纠纷一案，于2019年11月1日向本院提起诉讼，本院受理此案后，依法由审判员吴晓菲担任审判长并主审，与人民陪审员王耕、李涛组成合议庭，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告潘高才及其委托诉讼代理人李忠华、被告佳源公司的委托诉讼代理人衡建广到庭参加了诉讼，被告王林经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告潘高才诉称，2011年3月5日，原告潘高才和被告佳源公司签订《商品房预售合同》，合同约定：原告潘高才购买被告佳源公司开发的位于丹江口市××路××1幢二层201号商品房，该商品房每平方米单价4540元，房屋总价款544.8万元。付款方式为：2011年3月7日前付100万元，2011年4月10日前付200万元，2011年12月31日付50万元，剩余款项在2012年9月30日前一次性付清。2011年3月10日至2012年10月30日，原告潘高才分10次共向被告佳源公司支付购房款463万元。期间因原告经营的酒店的两个包厢的采光被一楼的广告牌遮挡，被告王林同意从原告的购房款中扣除10万元作为对原告的补偿。2015年2月9日，原告潘高才再次支付给被告佳源公司9万元，加之双方协商同意的补偿款10万元，共计支付购房款482万元。2015年7月2日，原告潘高才诉至法院，要求被告办理产权手续，才发现被告故意隐瞒所售房屋已经被抵押的事实。2009年12月21日，被告佳源公司与被告王林签订《商品房预售合同》，将上述预售给原告潘高才的房屋，以总金额5765616元出售给被告王林，同年12月30日办理了商品房预售登记。2010年1月5日，经被告佳源公司担保，以被告王林购买的房屋作抵押，由王林向中国工商银行丹江口支行申请贷款3150000元，贷款期限十年。二被告与中国工商银行丹江口支行签订了《个人购房借款担保合同》，法院在审理过程中查明，水岸新城项目系被告王林开发，因王林没有相关资质，挂靠在被告佳源公司名下，成立佳源公司水岸新城项目部，佳源公司为王林提供建设所需的有关证照手续。被告王林向佳源公司交挂靠管理费。2015年12月25日，丹江口市人民法院以“一房二卖”已经预售登记在被告王林名下，且在银行办理有抵押，无法办理过户为由，驳回原告潘高才的诉讼请求，导致原告潘高才购买商品房的目的不能实现。为维护原告的合法权益，现起诉至本院，请求：1.请求解除原告与被告丹江口市佳源房地产有限公司房屋买卖合同；2.请求判令被告丹江口市佳源房地产有限公司返还已付购房款482万元及利息（利息按月息2分计息，从2011年3月5日起至付清时止，利息起诉时暂定为5万元）；3.请求判令被告丹江口市佳源房地产开发有限公司承担违约损害赔偿金482×30%=144.6万元；4.请求判令被告丹江口市佳源房地产开发有限公司承担不超过已付购房款482万元一倍的赔偿责任；5.请求判令被告王林对上述诉请承担连带责任；6.两被告承担本案诉讼费、律师费（当庭放弃主张律师费）。被告佳源公司辩称，1.丹江口市佳源房地产公司没有与原告潘高才直接签订商品房预售合同，该预售合同系王林本人私自与其签订，佳源公司也没有收取原告所谓购买房屋支付的购房款；2.原告请求佳源公司返还预付购房款及利息，佳源公司不应对此承担责任，应由被告王林向原告承担返还购房款的责任和义务；3.基于1、2项答辩，被告佳源公司不存在先将该房屋抵押，再将房屋出售给原告的事实，不应对该行为承担赔偿责任；4.对原告第四项诉请，答辩意见和第三项答辩意见相同；5.对第五项诉请，答辩人无异议，应当由王林直接承担退还购房款和承担赔偿责任，不是连带责任；6.对第六项诉请，我们认为答辩人不应承担本案诉请的过错责任、诉讼费、律师费，也不符合民诉法和合同约定的特别承担责任的情形。被告王林经本院合法传唤未出庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据。当事人围绕诉辩意见提交了证据，并进行了质证，本院经审理查明事实如下：一、2009年12月21日佳源公司与王林签订《商品房预售合同》，合同约定：王林购买佳源公司位于丹江口市××路××1幢二层201号商品房，该商品房建筑面积1201.17平方米，每平方米单价4800元，房屋总金额5765616元，已付购房款2315616元，剩余3450000元以银行按揭方式支付，佳源公司在2010年4月28日前将房屋竣工综合验收合格的商品房交付给王林等权利义务。2009年12月30日，经佳源公司、王林申请，在丹江口市房地产交易所为该商品房办理了房屋预售登记【预售证号鄂丹房预字（2009）01号】。2010年1月5日，由佳源公司提供担保，并以王林购买的案涉房屋作抵押，由王林向中国工商银行股份有限公司丹江口支行申请贷款3150000元，贷款期限10年，二被告与中国工商银行股份有限公司丹江口支行签订了《个人购房借款担保合同》。二、2011年3月5日，佳源公司与潘高才签订《商品房预售合同》（即原告诉请要求解除的商品房买卖合同），将上述预售给王林的房屋以每平方米4540元卖给潘高才，房屋总价款544.8万元，付款方式为：2011年3月7日前付100万元，2011年4月10日前付200万元，2011年12月31日付50万元，剩余款项在2012年9月30日前一次性付清。2011年3月9日潘高才与佳源公司签订协议，将该房屋一层两边门厅及楼梯给原告使用、二层两边电梯前室走廊供原告使用，并计入套内面积，不参加公摊。合同签订后，被告王林即将该房屋交给原告潘高才，原告潘高才将购买的房屋装修成酒店对外营业。三、2011年3月10日至2015年2月9日期间，潘高才分10次共向丹江口市佳源房地产开发有限公司××项目部支付购房款449万元，丹江口市佳源房地产开发有限公司××项目部出具收据并加盖项目部公章，所付款项中承兑汇票金额共计424.7万元，现金共计24.3万元。四、2012年7月2日，因原告酒店的两个包厢的采光被一楼的广告牌遮挡，被告王林同意从原告的购房款中扣除10万元作为对原告的补偿，双方签订《商品房外立面租用和包厢还款协议》，未加盖公章。五、2012年7月16日，王林向丹江口市禾源运输贸易有限公司出具借条一张，内容载明：“今借丹江口市禾源运输贸易有限公司现金230000元，大写贰拾叁万元整。”王林签字，在借条上同时标注“车号”字样，写明银行承兑汇票5万元和10万元，2011年3月21日王林借现金8万元。丹江口市禾源运输贸易有限公司的法定代表人为郝桂花，潘高才为公司大股东，郝桂花和潘高才系夫妻关系。潘高才诉称所支付房款包含上述借条中载明的23万元。六、2012年11月10日和2013年9月21日佳源公司向潘高才出具2份收据，分别表明被告以承兑汇票支付购房款30万元和50万元，该款项和本院查明的第三项中的金额为重叠金额。七、水岸星城项目系王林开发，因王林没有相关资质，挂靠佳源公司，2011年4月18日，佳源公司与丹江口市佳源房地产开发有限公司水岸星城项目部签订《挂靠协议》，成立的丹江口市佳源房地产开发有限公司水岸星城项目部王林为负责人，佳源公司为王林提供工程建设所需的有关证照手续，王林向佳源公司缴纳挂靠管理费。八、2015年3月5日，王林因其经营的湖北林杰实业有限公司，生产经营资金周转困难，从案外人刘雪玲处借款，因借款未按期偿还，导致诉讼，2015年5月29日，本院作出（2015）鄂丹江口民保字第00023号民事裁定，对本案涉诉房屋予以查封。2015年8月11日，本院作出（2015）鄂丹江口民初字第01152号民事判决书，支持了刘雪玲的部分诉讼请求，该判决发生法律效力后，刘雪玲申请强制执行；2015年7月2日，潘高才诉至本院，请求判令二被告为其办理水岸星城第1幢二层商品房及一层两边门厅、楼梯、二层两边电梯前室走廊的土地使用证及房产证，并承担案件受理费，本院于2015年12月25日，以二被告为潘高才办理土地使用证和房产证的目的不能实现，且潘高才在释明其可变更诉讼请求的情况下坚持诉请，作出（2015）鄂丹江口民初字第01307号民事判决书，驳回了潘高才的诉讼请求；2018年2月27日，本院作出（2018）鄂0381执9号之四执行裁定书，对本案涉诉房屋等财产予以续查封；2018年4月23日，潘高才对（2015）鄂丹江口民保字第00023号民事裁定书及（2018）鄂0381执9号之四执行裁定书提出书面异议，在异议期间，潘高才出具书面承诺，称王林尚欠丹江工商行的贷款自己可以代为偿还，抵押权消除之后，潘高才向王林进行追偿，本院遂作出（2018）鄂0381执异21号执行裁定书：中止（2015）鄂丹江口民保字第00023号民事裁定书及（2018）鄂0381执9号之四执行裁定书对涉诉房屋的执行措施；2018年5月24日，刘雪玲向本院提出申请执行人执行异议之诉，请求继续对涉案房屋的执行，本院于2018年7月26日作出，（2018）鄂0381民初1572号民事判决书，准许执行本院（2015）鄂丹江口民保字第00023号民事裁定书及（2018）鄂0381执9号之四（续保）执行裁定书对第三人王林所有的位于丹江口市水岸星城1栋2单元201房屋的执行措施；潘高才不服该判决，上诉后，十堰市中级人民法院于2018年10月30日，作出（2018）鄂03民终2212号民事判决书，维持了原判决；2019年6月12日佳源公司向本院提出案外人执行异议之诉，请求法院停止对丹江口市水岸星城1栋2单元201房屋的执行措施，本院于2019年10月31日，作出（2019）鄂0381民初1994号民事判决书，驳回了佳源公司的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告佳源公司与被告王林签订了《商品房预售合同》后，在丹江口市房地产交易所办理了预售登记，被告王林依据此合同和预售登记在银行办理了抵押贷款，被告佳源房产公司无权再处分该房屋。但被告佳源房产公司在既未与被告王林解除房屋买卖合同，亦未消除银行抵押的情形下，又将房屋另行出售给原告潘高才，二被告为原告办理土地使用证和房产证的目的已不能实现，现该涉案房屋又因被告王林的原因被采取执行措施，潘高才购买房屋的合同目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告潘高才依法享有解除合同的权利，原告潘高才起诉二被告要求解除房屋买卖合同的起诉状本院已于2019年11月18日送达给被告佳源公司，应视为双方签订的商品房买卖合同已于2019年11月18日解除。关于原告潘高才已付购房款的数额，原告潘高才主张已付房款482万元，其实际通过现金和承兑汇票支付的金额为449万元，另外23万元是被告王林向丹江口市禾源运输贸易有限公司的借款，原告潘高才自述和王林之间达成一致意见，抵扣涉案房屋房款，但借条的债权人显示为丹江口市禾源运输贸易有限公司，原告潘高才是该公司的大股东，但并不当然就是该债权的债权人，且王林未出庭参加诉讼，潘高才亦未提供其他证据予以佐证该部分债权计入购房款，因此该款项应属另一法律关系，不应计算为已付房款；另外2012年7月2日，原告酒店的两个包厢的采光被一楼的广告牌遮挡，被告王林同意从原告的购房款中扣除10万元的约定，原告潘高才提供了一份协议，但该协议无法证实和被告佳源公司之间形成合意，系被告王林的个人允诺，应在原告潘高才和被告王林之间产生拘束力，因此本院对原告潘高才支付购房款的金额认定为459万元，但对被告佳源公司有拘束力的已付购房款金额为449万元。关于原告潘高才主张的利息、违约金、一倍房款的赔偿，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。原告潘高才主张的利息从2011年3月5日开始计算，按照月息2分计算，其在2015年12月25日收到本院（2015）鄂丹江口民初字第01307号民事判决书，该判决书因当事人均未上诉而生效之时，原告潘高才就确定的知道合同目的不能实现，其可以行使解除合同的权利来减少损失，但其至2019年11月1日才向本院起诉，要求赔偿损失，对扩大的损失原告潘高才应当自行承担，利息标准亦未约定，双方关于违约责任的约定也不明确，原告潘高才主张按照已付房款30%支付违约金，无事实和法律依据，加之购买房产是公民日常生活中的重大交易行为，直接影响到买受人的生活质量，通常情况下，买受人应慎之又慎。潘高才在购买房屋时其未对涉案房屋进行审查，即轻率签署协议，且其与被告佳源公司签订买房协议后，未到房产管理部门办理预售登记，即向丹江口市佳源房地产开发有限公司水岸星城项目部支付购房款，原告潘高才对该合同解除导致的损失主观上也没有尽到合理注意义务，同时原告签订购房合同后，实际也受领了该涉案房屋并进行了经营，从这个角度上看，对于交付房屋被告不是不愿意履行，只是在履行过程中因被告王林的其他债务纠纷，导致涉案房屋查封，原告潘高才不能继续享有房屋利益，为了合理化的确定损失，关于原告潘高才的所有损失，综合全案本院酌定为已付房款一倍的赔偿数额459万元，另从原告潘高才向本院2019年11月1日起诉之日，视为向被告发出解除合同的通知，送达之日2019年11月18日视为通知到达之日，按照年利率6%，以已付房款为本金自2019年11月18日起按照已付房款数额计付利息。被告王林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告潘高才与被告丹江口市佳源房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》于2019年11月18日解除。二、被告丹江口市佳源房地产开发有限公司在本判决生效之日起九十日内返还原告潘高才支付的购房款4490000元，并按照年利率6%，自2019年11月18日起以4490000元为本金计付利息至清偿完毕为止，被告王林承担连带清偿责任。三、被告丹江口市佳源房地产开发有限公司在本判决生效之日起九十日内赔偿原告潘高才4490000元，被告王林承担连带清偿责任。四、被告王林在本判决生效之日起九十日内返还原告潘高才支付的购房款100000元，并按照年利率6%，自2019年11月18日起以100000元为本金计付利息至清偿完毕为止，并赔偿原告潘高才损失100000元。五、驳回原告潘高才的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88616元，由原告潘高才负担12556元，被告王林、被告丹江口市佳源房地产开发有限公司共同负担76060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  吴晓菲人民陪审员  王 耕人民陪审员  李 涛二〇二〇年七月八日法官助理占展书记员刘江伟本判决适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。