陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终6973号上诉人（原审原告）：曾艳艳，女，1983年8月28日出生，汉族，西安卫星测绘中心二十六基地干部，住西安市新城区。委托诉讼代理人：余东霖，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜娟娟，陕西德伦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安轩通置业服务有限公司，住所地：西安曲江新区曲江路********。法定代表人：张敏娜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张静，女，1972年2月28日出生，汉族，西安轩通置业服务有限公司员工，住西安市长安区。委托诉讼代理人：余进，男，1982年7月1日出生，汉族，西安轩通置业服务有限公司员工，住西安市长安区。被上诉人（原审被告）：常青，女，1984年5月20日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：胡姣，陕西弘业律师事务所律师。上诉人曾艳艳、上诉人西安轩通置业服务有限公司（以下简称轩通公司）因与被上诉人常青房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾艳艳上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判常青与轩通公司连带赔偿曾艳艳违约金520000元和房屋差价损失（以最终评估价为准）；2.一、二审诉讼费、评估费、保全费、担保费由常青与轩通公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。案涉《房屋购买意向书》中有常青签字，系常青、轩通公司和曾艳艳三方所签。曾艳艳未向万吉公司付款的原因是常青没有办理其所承诺的后续相关义务所致，并非曾艳艳的过错。二、一审判决适用法律错误。违约金数额应当依据《房屋购买意向书》和《补充协议》的约定来确定，而不能适用自由裁量权。常青的违约行为造成曾艳艳未成功购买房屋，且一年多后才将所收房款全部退还，致使曾艳艳丧失购房最佳时间，理应赔偿曾艳艳房屋差价损失。三、一审合议庭成员未参加庭审，程序违法。常青辩称：曾艳艳与常青所签购房合同难以履行的根本原因在于，曾艳艳未按时支付购房所需款项，导致未能办理房屋按揭贷款，又不能支付全部购房款，因此导致合同解除。整个交易流程中曾艳艳应负主要过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回曾艳艳的上诉请求。轩通公司辩称：《房屋购买意向书》中明确记载，案涉房屋属开发商万吉公司所有，产权清晰。轩通公司不存在过错，因此不同意曾艳艳的上诉请求。轩通公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判轩通公司不返还曾艳艳30000元；2.一、二审诉讼费用由曾艳艳负担。事实和理由：首先，一审判决认定轩通公司在交易流程中存在过错，并无事实依据。轩通公司已向曾艳艳告知了常青与万吉公司的关系，并无隐瞒。案涉房屋是万吉公司开发的正规楼盘，手续齐全，轩通公司已尽到审慎义务，并无过错。其次，一审判决适用法律错误。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务、委托人支付报酬的合同。轩通公司已完成中介合同的主要义务，曾艳艳理应按约支付中介费30000元。曾艳艳辩称：曾艳艳是基于对轩通公司的信任才签订《房屋购买意向书》，但常青没有履行能力，轩通公司未尽到审查义务。且轩通公司未履行约定义务，未按约定价格促成签订房屋买卖协议，因此应当退还曾艳艳所交款项。曾艳艳不同意轩通公司的上诉请求。曾艳艳向一审法院起诉请求：1.判令常青与轩通公司连带返还曾艳艳购房意向金30000元；2.常青与轩通公司连带赔偿曾艳艳违约金520000元；3.常青与轩通公司连带赔偿曾艳艳房屋差价损失；4.本案诉讼费用、评估费由常青与轩通公司承负担。一审法院认定事实：2017年12月28日，曾艳艳（甲方）与轩通公司（乙方）签订《房屋购买意向书》约定：经甲乙双方共同确认，就甲方委托乙方居间购买位于西安市曲江新区房屋一事，达成如下一致意向，该合同第2条约定：甲方委托购房价格：贰佰陆拾万元整；合同第3条约定：为保证甲方购买上述房产的诚意，甲方在签订本意向书的同时应向乙方交纳购房意向金叁万元整。本意向金并非定金性质，仅为乙方与该房产业主洽谈并确认本意向书之凭据；合同第5条约定：甲方应在三方签署房屋买卖合同时，按照该房产成交总价款的2%向乙方支付代理服务费共计人民币伍万元整；合同第13条约定：如业主违约赔付买方20%房款……。上述合同签订后，曾艳艳向轩通公司支付了20000元，轩通公司向曾艳艳出具收款收据。2018年1月6日，曾艳艳与常青签订了《补充协议书》约定：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2017年12月28日签订合同编号为0009764的原合同中的定义相同。鉴于：甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上添加合同条款内容，特订立以下补充协议。协议内容添加部分为：1.乙方承诺不会因首付比例不足的原因导致甲方的按揭未通过银行审核。2.乙方承诺客户按原合同的价格贰佰陆拾万圆购置该房屋，并承诺后续流程所需甲方签订的所有协议（包含但不限于认购协议及迟延付款协议）对按原合同条款交易不造成影响。3.如乙方未完成以上承诺需无偿退还甲方已支付金额并按原合同条款承担违约责任。另查，曾艳艳及常青、轩通公司均认可在签订上述《房屋购买意向书》之初，三方均知晓涉案房屋系案外人西安万吉置业有限公司（以下简称万吉公司）开发的商品房。本案各方当事人均称常青称其向万吉公司支付了212万元预留了5-6套房屋，其中包含涉案房屋在内，由常青与曾艳艳及轩通公司磋商，合同约定的260万元系常青与曾艳艳协商确定。曾艳艳曾就购买涉案房屋向常青支付了购房定金共计800000元。2017年12月30日，曾艳艳的丈夫马中杰代曾艳艳（买受人）与涉案房屋的开发商万吉公司（出卖人）签订了《锦园曲江龙邸认购书》约定：1.乙方自愿依下列条件向甲方认购锦园曲江龙邸6幢21701号房，面积229.82平方米，乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（20000元）作为定金；2.该商品房认购单价为12704.08元/㎡；总金额为人民币贰佰玖拾壹万玖仟陆佰伍拾贰元整（2919652元），选择的付款方式为按揭，按揭付款，认购方须于2017年1月6日前支付首期房款，余款（即145万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2017年1月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续并提供完毕银行所需全套按揭资料。上述认购书签订后，曾艳艳向万吉公司支付了购房定金20000元及购房首付款500000元。另经一审法院向万吉公司核实，万吉公司称上述认购书签订后，其曾催促曾艳艳办理按揭贷款手续以便合同继续履行，并向曾艳艳邮寄送达了催告函，但曾艳艳仍然未办理按揭贷款手续，2018年3月6日万吉公司向曾艳艳送达了《解除函》载明：您于2017年12月30日与我公司签订了《锦园曲江龙邸认购书》，购买我公司开发的位于南三环与雁翔路十字西北角的曲江龙邸B区项目6栋2单元21701号房屋。认购书约定：你购买的房屋建筑面积为229.82平方米，单价为12704.08元/平方米，总价为2919652元；付款方式为银行按揭付款。2018年1月6日，您已支付房款共计520000元。认购书同时约定了：您应于2018年1月6日前至我公司售楼部签署《商品房买卖合同》及其附件并支付相应房款，但虽经我公司多次催缴，您仍拒绝履行签约及付款义务。2018年2月5日，我公司向您发出了《催告函》，要求您于2018年2月9日前，前往至锦园曲江龙邸售楼部与我公司签订正式《商品房买卖合同》，并办理相关手续。但您一直拒绝支付合同价款并办理相关手续。为此，现我公司严正函告如下：1.因您严重单方违反认购书约定，贵我双方签订的认购书已于2018年3月6日解除，您应于接到本函之日起5日内，前往我公司售楼部办理认购书解除相关手续，因您迟延办理手续产生的全部责任，由您自行承担。2.因您严重单方违反认购书约定，您所支付定金人民币20000元不予返还，同时，我公司有权将上述房屋另行出售，所得价款归我公司所有，且不向您承担任何责任。后曾艳艳与万吉公司办理了退房审批手续，双方均确认扣除20000元违约金后退还曾艳艳500000元。2018年5月25日，曾艳艳丈夫马中杰代曾艳艳与常青签订《退款协议》约定：1.常青于2018年5月25日退还曾艳艳购房款13万元整，退款方式现金退款；2.常青于2018年5月27日前需退还曾艳艳67万元。收到此笔款项后，常青收取的曾艳艳所有购房款人民币捌拾万元整全部退还完毕；3.此退款协议仅针对首付款。上述退款协议签订后，常青已经依约向曾艳艳退还了80万元。一审法院认为，曾艳艳与轩通公司签订的《房屋购买意向书》中虽无常青签字，但根据曾艳艳与常青之后签订的《补充协议书》来看，常青同意受房屋购买意向书及补充协议书的约定承担权利义务。现曾艳艳及轩通公司、常青均认可上述合同均已解除，本案争议焦点为轩通公司、常青对合同解除的后果是否负有过错。首先，根据已经查明事实可知，曾艳艳欲购买的房屋系万吉公司开发的商品房，并非二手房，亦非常青所有的房屋，故常青无权就涉案房屋与曾艳艳签订购买合同、无权就房屋价款与曾艳艳进行约定，更无权收取曾艳艳支付的购房款，在整个交易流程中负过错；轩通公司作为专业的房产中介机构，明知曾艳艳欲购买的涉案房屋系商品房而非二手房，在开发商万吉公司未参与的情况下无权与曾艳艳签订房屋购买意向书并约定购房款为2600000元，在整个交易流程中负过错，故其应向曾艳艳返还收取的30000元；曾艳艳作为买受人，在明知欲购房屋为商品房时，理应尽合理审慎义务，选择通过正规流程与开发商签订合同购买涉案房屋，而非与轩通公司、常青签订一系列协议，故曾艳艳自身亦负过错。其次，曾艳艳在就涉案房屋与万吉公司签订认购书后，未及时办理按揭贷款手续致使合同解除。从曾艳艳与万吉公司签订的认购协议履行情况来看，认购协议中约定的购房款并非常青向曾艳艳承诺的2600000元，而为2919652元。房屋价款系购买房屋的核心事项，价款发生涨幅，必然会对曾艳艳的履约能力产生影响，故常青虽非认购协议的相对方，但因其给曾艳艳的不当承诺，导致曾艳艳对购房款产生误解，对曾艳艳后续未继续履行应负部分责任；曾艳艳在与万吉公司签订认购协议时理应是对合同条款详尽了解并同意的前提下达成认购合同关系，此后曾艳艳理应就涉案房屋的购买事宜与万吉公司履行各自的权利义务，依照约定向万吉公司付款并签订正式的商品房买卖合同，但曾艳艳却未依约履行付款义务，致使合同解除，故曾艳艳自身应对房屋未购买成功的后果负主要过错。综上，结合各方当事人在整个交易流程中的过错程度以及曾艳艳为买房已经产生实际损失，一审法院酌定由常青向曾艳艳承担违约金30000元，轩通公司向曾艳艳返还收取的30000元，曾艳艳主张的房屋差价损失一审法院依法不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、常青应于本判决生效之日起十日内向曾艳艳支付违约金30000元。二、西安轩通置业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还曾艳艳30000元。三、驳回曾艳艳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审审理查明，曾艳艳与轩通公司签订《房屋购买意向书》之前，曾艳艳之夫马中杰代曾艳艳向轩通公司交纳购房诚意金20000元。签订《房屋购买意向书》当天，马中杰代曾艳艳向轩通公司交纳购房诚意金10000元，总计向轩通公司交纳30000元。《房屋购买意向书》的签订双方为购买方曾艳艳和经纪方轩通公司，该两方签字时间为2017年12月28日。2017年12月29日，常青在《房屋购买意向书》下方“业主方意向回馈”中栏签名。曾艳艳与万吉公司签订《锦园曲江龙邸认购书》后，万吉公司所收取购房定金20000元系常青所交。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：曾艳艳、常青、轩通公司三方对案涉房屋未购买成功的后果各自是否存在过错及过错程度；一审判决酌定由常青向曾艳艳支付违约金30000元、由轩通公司退还曾艳艳意向金30000元、未支持曾艳艳要求赔偿房屋差价损失的诉请，是否存在错误。对此本院评析如下：首先，曾艳艳作为购房人，在明知案涉房屋系开发商万吉公司名下商品房的情况下，本应依法选择通过正规合法途径与万吉公司签订合同购买房屋，以使自己的合法权益得到保障。但曾艳艳贪图低价，选择与并非房屋合法所有人的常青达成购买意向。与万吉公司签订认购书后，曾艳艳又未按认购书的约定办理后续购房手续，导致认购书被解除，案涉房屋被另售他人。曾艳艳对案涉房屋未购买成功的后果明显负有过错。其次，常青虽系案涉房屋开发商万吉公司的债权人，但其并未通过正规合法途径将案涉房屋登记至自己名下，其无权出售案涉房屋，更无权收取曾艳艳购房款。因此，常青亦存在明显过错。再次，轩通公司作为专业中介机构，明知案涉房屋系开发商万吉公司名下的商品房，常青并非该房屋的合法所有人，但仍促成曾艳艳与常青的房屋购买意向，并收取曾艳艳意向金。轩通公司亦存在明显过错。综上，一审判决结合各方当事人在整个交易流程中的过错程度，酌定由常青支付曾艳艳违约金30000元，由轩通公司退还曾艳艳意向金30000元，不予支持曾艳艳的房屋差价损失之诉请，并无不当。曾艳艳认为一审判决认定事实错误、适用法律错误、程序违法的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。轩通公司认为自己并无过错的上诉理由，亦不能成立，本院依法不予采信。综上，曾艳艳与轩通公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9550元，曾艳艳已预交9000元，轩通公司已预交550元，由其各自自行负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  杨晓昱二〇二〇年七月二十一日书记员  张佳欣