广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初341号原告：中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社，住所地广东省中山市********。法定代表人：黄慧贤，该社主任。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。被告：中山市小榄镇嘉信彩印厂，住所地广东省中山市小榄镇。主要负责人：欧泽明，该厂投资人。被告：欧泽明，男，1960年3月28日出生，汉族，住广东省中山市***********。被告：阮小燕，女，1963年12月20日出生，汉族，住广东省中山市****************。原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社与被告中山市小榄镇嘉信彩印厂（下称嘉信厂）、欧泽明、阮小燕租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社的委托诉讼代理人苏秋云到庭参加诉讼。被告嘉信厂、欧泽明、阮小燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除被告嘉信厂与原告于2018年3月5日签订的房地产租赁合同，被告嘉信厂立即将位于中山市小榄镇绩东一联成工业区第K幢星棚东面一半的房地产（联成物业17016，下称涉案物业）腾空交还给原告；2.被告嘉信厂、欧泽明、阮小燕连带向原告支付租金89718元和违约金（逾期期间按每日3‰计算，暂计算至2020年3月31日为42682元）；3.被告嘉信厂、欧泽明、阮小燕连带向原告支付律师费11000元。事实和理由：被告嘉信厂与原告于2018年3月5日签订房地产租赁合同，约定被告嘉信厂承租原告的涉案物业（其中建筑物面积601.5平方米，每月每平方米14元；空地面积122.4平方米，每月每平方米4.5元），租赁期限自2018年3月1日起至2020年12月31日止，租金为每月8971.80元；每月10日前支付当月租金；逾期支付租金的，每逾期一天须向原告支付欠租总额千分之三的违约金；如拖欠租金达两个月以上（含两个月）的，原告有权单方面解除合同，没收租赁保证金及广告安装保证金，收回出租的房地产，并有权停水停电，强行关门以及追讨所欠租金和违约金。合同还约定，若被告嘉信厂违约导致原告起诉到人民法院主张权利的，被告嘉信厂除按本协议相关条款约定承担违约责任外，还应承担原告聘请律师产生的律师费（不少于2万元）。自2019年4月份起，原告多次要求被告嘉信厂缴纳租金，但被告嘉信厂至今仍未缴纳，按照合同约定，被告嘉信厂应承担相应的违约责任。被告嘉信厂是个人独资企业，被告欧泽明作为投资人，被告阮小燕作为租赁合同的担保人，均应对被告嘉信厂因违反本合同所产生的责任承担连带清偿责任。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告嘉信厂、欧泽明、阮小燕未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告提交的落款日期为2018年3月5日的房地产租赁合同反映，甲方（出租方）为原告，乙方（承租方）为被告嘉信厂，丙方（保证人）为被告阮小燕，落款的乙方处加盖有被告嘉信厂的公章，并有代表人“阮小燕”签名，丙方、保证人处有“阮小燕”签名及捺有指模，合同主要约定内容包括：甲方将涉案物业出租给乙方使用，租赁期限自2018年3月1日起至2020年12月31日止；每月租金为8971.80元，乙方须于每月10日前支付当月租金及有关费用；签订合同时，乙方应交付甲方26915.40元作为租赁保证金；合同解除或终止时，如乙方有应付而未付的款或者对建筑物造成损毁的，甲方有权直接在保证金中扣除，不足部分另行向乙方主张；逾期支付租金的，每逾期一天乙方需向甲方支付逾期租金总额千分之三的违约金（滞纳金）；乙方拖欠租金2个月以上（含2个月）的，甲方有权单方解除合同，没收租赁保证金及广告安装保证金、收回出租的房地产，并有权停水、停电、强行关门以及追讨乙方所欠租金及违约金；若乙方的违约导致甲方起诉到法院主张权利的，乙方除按协议相关条款约定承担违约责任外，还应承担甲方聘请律师产生的律师费（不少于2万元）。民事案件委托代理合同及发票反映，原告于2019年12月20日与广东永隆律师事务所签订合同，委托后者为其代理本案诉讼，律师费11000元。原告当庭述称，上述房地产租赁合同落款的乙方处印章为被告阮小燕所盖，代表人“阮小燕”签名为被告阮小燕所签，丙方、保证人处“阮小燕”签名及指模为被告阮小燕所签、所捺；涉案物业的建筑物为临时建筑，未经主管部门批准建设；被告嘉信厂已支付租赁保证金；被告嘉信厂至今仍占用涉案物业，本案起诉的租金暂计算至2020年3月31日；被告欧泽明作为被告嘉信厂的投资人应承担补充清偿责任，被告阮小燕作为本案合同的保证人应承担连带清偿责任。原告庭后提交的书面统计表反映，被告嘉信厂拖欠2019年6月的租金5533.42元，并自2019年7月起每月均拖欠租金8971.80元。对原告诉讼主张的其与被告嘉信厂之间存在租赁合同关系，被告阮小燕为保证人，及被告嘉信厂拖欠自2019年6月起的租金等待证事实，原告已提交上述证据为证，并作相关说明，故在被告嘉信厂、欧泽明、阮小燕未到庭提出相反的抗辩意见，且原告当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认。本院认为，本案中，虽然原告与被告嘉信厂之间存在租赁合同关系，但因涉案物业的建筑物为临时建筑，未经相关行政主管部门批准建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称房屋租赁司法解释）第三条第一款规定，双方之间的合同应认定无效。则因作为主合同的该租赁合同无效，作为从合同的原告与被告阮小燕之间的保证合同也应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告诉讼请求解除其与被告嘉信厂之间的租赁合同没有必要，诉讼请求被告嘉信厂支付拖欠租金的违约金、承担因本案诉讼产生的律师费以及被告阮小燕对本案债务承担连带清偿责任（保证责任）缺乏法律依据，本院均不予支持。但合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告诉讼请求被告嘉信厂腾空交还涉案物业有理有据，本院予以支持。因被告嘉信厂已实际占有使用涉案物业，故根据《房屋租赁司法解释》第五条第一款规定，原告有权请求被告嘉信厂参照约定的租金标准支付占有使用期间未支付的占有使用费。根据原告在诉讼中主张的欠租（应为欠占有使用费）情况，其在本案中诉讼请求被告嘉信厂支付的截至2020年3月31日的租金（应为占有使用费）应核算为86279.62元。但因原告已收取被告嘉信厂租赁保证金26915.40元，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，即该租赁保证金本应返还被告嘉信厂，故扣除该应返还款项后，被告嘉信厂实际尚应支付占有使用费59364.22元。另外，原告诉讼请求被告欧泽明对被告嘉信厂上述债务承担连带清偿责任无理，本院不予支持。但根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”被告欧泽明应对被告嘉信厂上述债务承担补充清偿责任。被告嘉信厂、欧泽明、阮小燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告中山市小榄镇嘉信彩印厂于本判决生效之日起十日内将位于中山市小榄镇绩东一联成工业区第K幢星棚东面一半的房地产（联成物业17016）腾空交还给原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社；二、被告中山市小榄镇嘉信彩印厂于本判决生效之日起十日内向原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社支付占有使用费59364.22元；三、被告欧泽明对被告中山市小榄镇嘉信彩印厂上述第二项债务承担补充清偿责任；四、驳回原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1584元，由原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社负担941元（已付1584元），被告中山市小榄镇嘉信彩印厂、欧泽明负担643元（该款已由原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社垫付，被告中山市小榄镇嘉信彩印厂、欧泽明应在判决生效之日起十日内一并迳付给原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员 张庆争二〇二〇年七月三日法官助理 丁也芹书 记 员 郭敏清