宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初4387号原告：张新华，女，1970年12月5日出生，汉族，退休职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。公民身份号码：XXX被告：王**，男，1991年6月25日出生，汉族，公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。公民身份号码：XXX第三人:银川市金凤区华庭房屋中介服务部正源街店，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。经营者：黄安，男，1992年8月3日出生，汉族，系实际经营者，住宁夏回族自治区银川市金凤区。公民身份号码：XXXX原告张新华与被告王**及第三人银川市金凤区华庭房屋中介服务部正源街店（以下简称华庭中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张新华，被告王**,第三人华庭中介的经营者黄安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原被告签订的房屋居间买卖合同；2.请求法院依法判令被告支付原告违约金83500元(合同约定违约金按照房屋总价款的10%计算:835000元×10%=83500元)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年12月29日通过第三方华庭中介签订了房屋居间买卖合同,合同约定,原告将位于银川市金凤区XXX室住房以835000元出售给被告,如若被告违约,违约金按照房屋总价款10%计算。截至目前被告一直不按照合同约定支付原告房款,期间原告多次催促,被告都已各种理由拒不办理相关手续,给原告造成了一定的经济损失。现原告依据《民事诉讼法》之规定,诉至贵院,请求法院依法判令原告诉讼请求,望判如所请。被告辩称：原告陈述不属实,贷款未办理成功主要原因在于原告,具体事情的经过如下:一、被告于2019年12月29日,通过华庭中介业务员张丹带看,看中隆瑞园一套二手房,华庭中介业务员张丹告知此房售卖87万,之前有人欲83万购买,但业主未卖;在被告表示有意愿之后,华庭中介业务员便约业主至华庭中介(正源街店)进行商谈,最后以835000元不带家电谈恰,再未审核被告的贷款资质情况下,华庭中介人员便要求签合同、交订金,为避免违约,被告便主动在签合同前告知他们,其名下已有一套房子,贷款还未还清,并且只有30%首付的钱。华庭中介负责人打电话联系他们贷款员后,告知可以首付30%贷款。被告便与业主签订了合同,并应华庭中介要求通过微信转账交付20000元订金于华庭中介(正源街店)负责人王冲。华庭中介告知后边他们贷款员会联系被告打首付办贷款。2020年1月3日,华庭中介贷款员打电话联系被告，让准备好下午去贷款。下午先告知被告去农业银行鼓楼支行,后来告知农业银行30%首付做不下来贷款,又通知被告到富宁街工商银行,在被告到工商银行后,30%首付仍做不下来,想做下来有两个途径,一是增加首付至40%,二是贷至被告妻子名下,不过需要被告的岳父岳母签字作担保。但是这两种方法对于被告方来说都不可能实现,因为30%首付已是被告东借西凑凑够的,并且签合同之前被告已给说明;而第二种方法被告的岳父在老家农村,由于被告岳父出过车祸,腿脚不便,也不能到银川签字作保。在工商银行未能贷款成功后，华庭中介贷款人员告知让被告先等等,他们再问问其他银行。但是后边再无消息。在被告主动联系后,告知于1月7日去办理,但是后边又没了音信。1月7日被告主动联系后,又告知被告于1月9日去办理,但是直至1月9日下午也没等到华庭中介的消息,被告又主动联系后他说他在开车不方便,被告的调休假期已结束,便只能返回江苏去上班。在被告说要去上班后，华庭中介贷款员说给被告妻子贷款。2020年1月10日,被告妻子请假和被告妹妹在华庭中介贷款员的带领下去银行办理贷款,银行的工作人员说房子还是评估不上去,贷不了款。之后华庭中介人员要求被告妻子在她所在公司开具一份工资能达到四五千的工资证明(实际被告妻子的工资有两千多,由于体产假的半年没有工资)及被告妻子的身份证和银行卡,说是办理一个假的工资流水,被告方拒绝办理。在被告方拒绝后1月13日,他们又通知被告要子去银行办贷款,但被告妻子公司有事,不能请假。华庭中介人员说可以办至被告父亲名下,说业主也已经约好,但是被告父亲在银行上班前40分钟去银行等待银行上班时,华庭中介贷款员却在为其他人办理贷款,在为其他人办理完时,银行已快下班并且直到下班业主也未到来,因此贷款又未办理下来。而当晚上联系华庭中介人员时,他们却反咬说被告父亲不配合,晚上华庭中介人员就打电话对被告家人进行辱骂和威胁,并说银行不贷款是因为被告父亲向银行工作人员询可所致,当被告打电话问为什么要辱骂家人时,华庭中介人员多次挂掉电活后来直接不接。为了解决此事,1月18日,被告提前请假回来,但是华庭中介已关门人员已放假,被告打电话联系华庭中介人员,对方态度恶劣,通话中多次挂掉电话,后来直接不接。春节后由于疫情的原因这件事就被搁置了。被告也被困多月,直至三月疫情缓解复工后,被告所在公司通知要上班,被告便只能去上班了。后来被告联系华庭中介人员如何解决此事,对方表明要起诉,当被告问能否快一点时，对方将被告拉黑。后来被告妻子联系华庭中介人员,他们又说贷款能办下来他们都给银行打点好了,让被告方买银行的一万块钱的理财产品就能把贷款办下来,被告方也不懂这个产品,被告的妻子就说先去银行核实一下确定能贷下来款后,就再让被告回来办理贷款，不然像前几次一样白去一趟。由于被告在江苏,请假来回费用较高。他们去了银行后,银行人员也不能确定。当天晚上华庭中介人员又打来电话又对被告家人进行言语攻击、侮辱,并发短信辱骂。以上被告所说的事实都有与中介公司工作人员的微信聊天记录佐证。二、华庭中介存在违约行为,贷款未能办理是由于华庭中介进行了虚假允诺,且华庭中介在居间服务中存在隐瞒行为。《房屋居间买卖合同》第三条第2款约定乙方付款方式为贷款,丙方协助办理商业贷款,这说明原告有协助被告办理贷款的义务。在合同签署前,被告已经明确告知华庭中介,被告名下已有一套贷款房且只能承担30%房屋首付,但华庭中介依然进行了虚假允诺,承诺可以将贷款办下来,因此被告按照30%的首付签写了合同。但贷款并未在合同约定的2020年1月5日支付首付款前办下来,华庭中介在一开始贷款没办理下来后,先提出要将约定好的30%的房屋首付改为40%,在被告说没有能力支付后,华庭中介又提出由被告的妻子来贷款,在被告的妻子不符合贷款条件后,又提出由被告的父亲来贷款。但是合同的相对方是被告,并非被告的家人,且被告方的征信并无问题,因比贷款办不下来并不是被告方的责任。贷款未办理下来是合同无法继续履行的主要原因,加之后面遇上不抗力的疫情,原告因此不想把房子卖给被告,合同无法继续履行,这均是由于华庭中介的责任,因此华庭中介构成违约。三、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定居间人应当就有关订立合同的事项育委托人如实报告。居间人故意隐与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支报酬并应当承担损害陪偿责任。被告发现,原告(房东)已经将房屋信息挂到58同城上面进行售卖,且售卖房屋价格为78万元,而被告和原告、华庭中介三方签订的《房屋居间买卖合同》中约定的房屋价格为835000元,中间差价为55000元,合同显失公平。而在签订合同前,华庭中介的工作人员告知被告该房售价87万元,835000元已经是优惠价格。作为中介方华庭中介应该处在一个居间的位置,不偏不倚的做买卖双方的沟通联系工作,促进合同的屐行,但是华庭中介偏向原告,故意抬升房价,损害被告方利益,按照合同法的相关规定,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。且居间合同作为一种服务性合同,经华庭中介的业务员在与被告交流中数次使用恶语对被告及亲属进行攻击,已经违背了服务合同的本质。被告已经预交定金2万元给原告,安照定金罚则,原告构成违约应将定金双倍退还。四、《房屋居间买卖合同》是格式性合同,其第四条是格式性条款,华庭中介未对被告释明,不应予以适用。1、原告依据三方签订的《房屋居间买卖合同》第四条来起诉计算违约金,但是合同是由华庭中介事先拟定,在签订合同时提供,只约定了华庭中介的权利,完全排其应承担的义务、减轻其目身责任,而加重了被告方的责任,很明显本合同是属于完全有利于华庭中介的不平等的格式性合同。违反了合同法的公平原则,被告有理白相信华庭中介是以对其有利的角度来订立合同,如果发生违约情况,华庭中介完全无任何损失,因为合同一经签订,按照约定华庭中介就会得到8000元的一介费,这是华庭中介进行虚假允诺的目的。但被告却会损失巨大,如果加上约定的定金及违约会,被告不但没有买到房子,还会损失巨大。本合同第四条,华庭中介在签订合同时并未就该违约条款进行释明,被告不清楚该条款,属于格式性条款,不应适用该条款来计算违约金,如果适用则显失公平。退一步讲,就算合同条款有效,总房款2%的违药金也属于违约金约定过高,应予以降低,违约金应以实际损失为基砒,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素综合考虑。本案中,被告因华庭中介的原因贷款迟延,导致双方无继续履行合同的,华庭中介存在违约情形,且自2019年12月29日签订合同,到2020年1月3日开始着手贷款事宜,到2020年1月18日贷款未办理下来,时间只有短短半月有余,后纠纷不能解决是因为疫情影响,原告方并没有明显的损失,反而按照合同的约定,不管被告是否违约,原告均有可得利益。经被告方了解,一般中介市场约定俗成的规矩是,房屋买卖成功,也就是房款付清,房产证拿到手后才支付中介费,并没有一经签订合同就要支付中介费的情形,而且是甲方乙方各支付8000元的中介费,明显要求过高。五、《房屋居间买卖合同》是只有利于华庭中介的格式性合同,深究华庭中介的意图,不论房屋是否买卖成功,只要合同一经签订,华庭中介就会收到甲乙双方各8000元的中介费,这是华庭中介进行虚假承诺让被告签合同的主要原因,合同中并无约定华庭中介违约会产生什么样的违约责任,这明显是华庭中介设置的“违约金陷进”。且华庭中介作为居间方,存在串通甲方,恶意抬高房价嫌疑,因此恳请法庭能够综合考虑双方的责任,公正判决,驳回原告的所有诉讼请求。第三人华庭中介辩称：第一次办理贷款的时候，银行工作人员告知被告王**的流水不够，需要增加首付比例，当天没有办成。第二次办理到银行以后被告王**的妻子要求银行工作人员必须保证贷款能办下来才同意办理。银行工作人员没法保证，故又没有办成。第三次约好了三方一同去银行办理，被告王**本人没去，王**的父亲前去办理，因被告王**不在，又没有办成。原告张新华回去后提出不再办理。第四次，经过沟通，原被告又同意办理，被告在期间提出要求，先去银行问清楚能不能办理贷款他再办理，银行主任说只要信息真实就可以办理，被告王**在现场录像，要求银行保证可以办理下来贷款才配合办理贷款，因银行无法提出保证，故又没有办成。至诉前被告一直没有打首付款给原告张新华的银行账户上。原告的陈述均属实，同意解除三方签订的合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织证据交换和质证后，对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据《银川市金凤区华庭房屋中介服务部房屋居间买卖合同》，内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交的证据《银川市金凤区华庭房屋中介服务部房屋居间买卖合司》、微信聊天截图9张、短信截图1张、录音光盘1张，内容真实，形式合法，与本案具有关联性，能够证实原告未按合同约定提供完整的居间服务，本院对该部分事实予以确认。第三人提交的证据《银川市金凤区华庭房屋中介服务部房屋居间买卖合同》，内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月29日，原告、被告及第三人华庭中介签订《XXX居间买卖合同》，约定被告（乙方）购买原告（甲方）位于银川市金凤区**的房屋**，房屋总价款835000元；乙方应于2019年12月29日交付20000元作为购房定金，由丙方保管；乙方的付款方式为贷款支付，如因乙方提供的资料不真实或者信用记录不好等原因所导致贷款未能办理，一切损失由乙方全部承担；乙方应于2020年1月5日前向银行提交贷款资料及向甲方支付首付款255000元；丙方为原被告购买房屋提供居间服务；签订本合同后，甲乙双方应各自向丙方支付中介服务费8000元。关于违约责任，合同约定甲乙双方如有任何一方自合同签订后违约，则违约方承担2%的中介服务费。如果超过15日未按合同约定的时间提交手续的，未提交手续的一方违约；如乙方未按合同约定履行及约定期限付款的，三方同意每逾期一日，乙方应向甲方支付房屋总价款的0.5%的违约金，合同继续履行。乙方逾期未付款，甲方有权解除合同，甲方可以从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付房屋总价款的10%的违约金等。双方还对其他的权利义务进行了约定。合同签订后，被告于2019年12月29日支付购房定金20000元，由第三人华庭中介代为保管。原被告与第三人华庭中介的工作人员依约共同前往银行办理银行贷款，在办理过程中因华庭中介工作人员未尽到合同勤勉义务，多次无故变更约定事宜，被告也对贷款事宜失去信任，未按时配合向银行提交贷款资料，最终购房贷款未能办理成功。被告以无人告知为由，也未按照合同约定向原告支付首付款。现原告为维护其合法权益，诉至本院。本院认为，原、被告及第三人签订的《XXX居间买卖合同》，系三方真实意思表示，不违反相关法律规定，依法成立并有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。本院在审理（2020）宁0106民初4867号一案中，原被告及第三人于2020年7月3日均同意并解除了《银川市金凤区华庭房屋中介服务部房屋居间买卖合同》，本院予以确认，故对原告要求解除涉案合同的诉讼请求，本案中不再予以裁决。被告未按合同约定履行支付首付款义务，依据合同约定，已经构成违约，依法应承担违约责任。另，涉案合同虽明确约定违约金按照房屋总价款的10%计算，但原告未举证其实际经济损失，且被告辩称合同中对其约定的违约责任过高，本院依据合同的实际履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告应向原告支付违约金10000元为宜。被告辩称无人告知其支付首付款事宜，因支付首付款义务在被告本人签订的合同的存在明确约定，故本院对其抗辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告王**于本判决生效后十日内支付原告张新华违约金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费944元，由原告张新华负担831元，由被告王**负担113元。如不服本判决，可自判决书达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 杨晴雯 二〇二〇年七月二十七日书记员 周黎明附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。