甘肃省古浪县人民法院   民事判决书   （2020）甘0622民初423号   原告（反诉被告）：武威银基房地产开发有限公司。   法定代表人：刘某。   委托诉讼代理人：张某1，甘肃汇平律师事务所律师。   被告（反诉原告）：张某2，户籍地甘肃省古浪县，现住古浪县。   委托诉讼代理人：杨某，住址同上。（系张某2女儿）   委托诉讼代理人：张某3，甘肃骏睿律师事务所律师。   原告武威银基房地产开发有限公司（以下简称银基公司）与被告张某2商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告张某2提起反诉，本院决定合并审理。原告（反诉被告）银基公司委托诉讼代理人张某1、被告（反诉原告）张某2委托诉讼代理人杨某、张某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   银基公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告张某2支付原告购房款122755元；2、请求判令被告张某2自2013年11月15日起按日万分之二标准向原告支付欠付房款122755元的延期付款违约金至付清之日（暂计算至2019年12月31日为54871元）；3、诉讼费用由被告张某2负担。事实与理由：2012年11月16日，张某2与原告银基公司签订《商品房认购协议》一份，认购原告开发的××苑房一套，面积93.05平米，地下室13.54平米，约定总价款352755元，交付定金20000元，其余房款于2012年12月16日前付清并与原告签订《商品房买卖合同》。但之后张某2向案外人王某给付210000元，由王某用骗取之后购房者的购房款为张某2垫付122755元，向原告交清全部房款，并于2013年3月8日与原告签订了《商品房买卖合同》，当日原告将房屋交付张某2居住使用。后该垫付房款的事实经公安机关在侦查原告涉嫌合同诈骗过程中查明，在公安机关协调下原告于2013年11月14日将王某垫付的122755元退还，张某2实际交付购房款230000元。张某2作为购房人，对房价款应十分清楚，对其实际支付的款项数额更是非常的明确，在公安机关对该事实查清后仍不积极交付拖欠房款，属故意违反合同约定，应当按合同约定承担违约责任，向原告交付欠付房款122755元，并从2013年11月14日起按合同约定的日万分之二支付欠款122755元的违约金至欠款付清之日。   张某2答辩并反诉称：双方签订的认购协议和商品房买卖合同存在欺诈行为，具有欺诈事实，约定的房价款是霸王合同、格式条款，属无效条款。2013年3月8日张某2向原告交纳的232755元房价款属于当时的真实房价款。房屋为期房，而不是现房。原告的诉讼请求超过了诉讼时效，且由于原告存在欺诈和违约行为，故请求法庭依法予以驳回原告诉讼请求，并提出反诉请求：1.请求判令反诉被告协助反诉原告限期30日内办理房屋所有权证；2.请求判令反诉被告承担逾期办理房产证的法定违约金134891.23元（自2013年7月19日至2020年6月1日）；3.反诉被告银基公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年11月16日，张某2与银基公司签订《商品房认购协议》，并向被告交纳定金20000元，同银基公司的售楼员王某协商确定房屋总价款为232755元。2013年3月8日，银基公司再次采取欺诈手段，同张某2签订《商品房买卖合同》，将原商定的房价款上涨为352755元。2013年4月19日，张某2向银基公司交纳了房价款232755元及办理产权证相关费用、契税及其契证工本费等全部费用。多年来，张某2多次催促银基公司协助办理房屋产权证登记手续，银基公司找各种理由推诿，致使张某2的房产证无法及时办理。银基公司应当在法定的期限内协助张某2办理房屋产权证，并承担逾期办理房屋产权证的法定违约责任。   银基公司对张某2的反诉请求辩称，银基公司已对包括案涉房屋在内的所有楼房进行了不动产登记，并报产权登记机关备案，已具备所有房屋的登记条件，当事人自己不申请办理，不能归责于我方。根据相关规定，出卖人承担违约责任的前提条件是，出卖人不具备办理的条件，但是我方具备办理产权证的条件，不构成违约，不承担违约责任。基于以上，张某2要求我方承担违约责任及其他义务没有事实及法律依据，请求法庭驳回反诉请求。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。   银基公司提交了以下证据：1、《商品房认购协议》1份、《商品房买卖合同》1份、房屋交接表1份，用以证明2012年11月16日，银基公司与张某2签订《商品房认购协议》，张某2认购银基公司开发的的位××县），房屋价款为352755元，交付定金20000元，余款限于2012年12月16日前付清。2013年3月8日，银基公司与张某2签订了《商品房买卖合同》，约定逾期付款按应付款日万分之二承担违约金。2013年4月19日银基公司向张某2交付了房屋；2、银基公司对账确认表1份，证明银基公司退回王某用其他购房人交付的款项垫付张某2的122755元房款，张某2实际交款230000元；3、本院（2016）甘0622民初914号民事判决书、武威市中级人民法院（2019）甘06民终1599号民事判决书各1份，用以证明与本案相关的事实已由人民法院的生效判决确认，王某与银基公司没有关系；4、律师函1份，用以证明2016年1月23日，原告银基公司委托甘肃东方律师事务所向被告张某2催收购房款的事实；5、张某2在古浪县公安局的询问笔录1份，证明张某2认可交纳房款232755元，也知道房款是352755元，张某2欠款的事实；6、信访材料1份，证明原告一直要求政府出面解决，本案的诉讼并未超过诉讼时效；7、商品房买卖合同预售许可证一份，证明登记备案时间。   张某2提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》1份，用以证明银基公司有义务协助被告张某2办理房屋产权证及部分格式条款无效；2.收款收据8份，用以证明被告张某2已向原告银基公司付清了全部购房款，并付清了维修基金、办理房屋产权证的相关费用，银基公司作为出卖人不作为，不予办理不动产权证据，具有重大违约过失；3.“润泽苑”小区3号楼不动产证（复印件）1份，用以证明银基公司于2017年5月23日办理房屋产权证，迟延办理初始登记违背了买卖合同的相关规定，且未向张某2告知办理分户产权证；4.分段计算利率统计表，用以证明计算违约金的依据。   银基公司申请本院调取古浪县公安局立案决定书及撤销案件决定书各1份，用以证明银基公司起诉未超过诉讼时效。张某2申请本院调取古浪县公安局向王某、田旭东的询问笔录各1份，用以证明王某是银基公司销售商品房的代理人。   经质证，张某2对银基公司提交的证据1、2、5、6、7真实性无异议，对证明目的有异议；证据3与本案无关联性；证据4被告张某2没有收到律师函。对张某2提交的证据，银基公司认为，证据1、2真实性无异议，但不能证明银基公司负有为张某2办理房屋产权证的义务；证据3真实性无异议，不能证明原告银基公司存在违约行为，证据4真实性、合法性均有异议。对银基公司申请本院调取的证据，被告张某2对真实性无异议，但认为不能证明诉讼时效中断。对张某2向本院申请调取的证据，银基公司认为，王某陈述不属实，田旭东证言与本案无关联性。   本院认为，银基公司提交的证据1、2、3、5、6、7，真实合法，具有证明效力，予以认定；证据4张某2异议成立，不予认定。被告张某2提交的证据1具有证明效力，予以认定；证据2不能与公安机关查明的事实相印证，不予认定；证据3、4原告银基公司异议成立，不予认定。对银基公司申请本院调取的证据具有真实合法性，予以认定；对张某2申请本院调取的证据，原告银基公司异议成立，不予认定。   本院根据当事人陈述与确认具有证明效力的证据，认定如下事实：   2012年，银基公司在××县商品房，并以每平方米2980-3680元的价格对外销售。案外人王某以银基公司名义对外出售银基公司的商品房。期间，王某向78户购房者承诺银基公司商品房的价格为每平方米2400-2500元，并收取购房者部分购房款。其中，包括本案被告张某2在内的28户购房者向王某交付部分购房款后，与银基公司签订了《商品房买卖合同》，但合同中约定的商品房价格为每平方米2980-3680元。   银基公司（甲方，出售方）与张某2（乙方，认购方）于2012年11月16日签订《商品房认购协议》，协议约定，乙方认购的房屋为××楼，面积93.05㎡，地下室为**，面积为13.54㎡，房屋总价款为352755元；乙方预交认购房屋定金20000元，其他房款于2012年12月16日前交付并与甲方签订《商品房买卖合同》，或办理按揭贷款及其他手续，否则视为放弃，甲方有权处置该房屋。同日，张某2通过银行向银基公司支付购房定金20000元。后王某向银基公司付清了张某2购房款。2013年3月8日，银基公司（出卖人）与张某2（买受人）签定了《商品房买卖合同》，除双方在《商品房认购协议》约定的内容外，又约定了房款一次性付款；逾期付款超过60日，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；出卖人提供办理产权资料，可由买受人自行办理，各项规费及税金按国家规定执行。银基公司与张某2签订的《商品房买卖合同》是格式文本，合同中载明的房屋总价款数目系用手写方式填写在预先留有的空白处。银基公司于2017年5月23日办理了“润泽苑”小区3号楼房屋产权证，并在不动产登记机构进行了备案。   另查明，2013年11月12日，古浪县公安局决定对银基公司涉嫌合同诈骗立案侦查。古浪县公安局在侦查过程中，经与王某、银基公司对账确认，张某2向银基公司交付购房定金20000元，向王某交付购房款210000元。王某用其他未交付房屋的40户购房者向其交付的购房款向28户已交付房屋的购房者垫付了购房款，其中垫付张某2购房款122755元。2013年11月14日，经古浪县公安局协调，银基公司退回了王某垫付的购房款，其中包括给张某2垫付的购房款122755元。2019年1月18日，古浪县公安局因银基公司涉嫌合同诈骗不应当追究刑事责任，决定撤销案件。   本案争议的焦点是：1.银基公司与张某2签订的《商品房买卖合同》中载明的商品房价款是否有效；2.张某2应否向银基公司承担交付购房款的违约责任；3.张某2反诉请求是否成立；4.银基公司起诉张某2是否超过诉讼时效。   （一）关于银基公司与张某2签订的《商品房买卖合同》中载明的房屋总价款是否有效的问题。   格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。银基公司与张某2签订的《商品房买卖合同》虽然是格式文本，但该合同中载明的房屋面积、房屋总价款的数字是用手写方式填写在事先留有的空白处，且房屋总价款的数额与张某2与银基公司签订的《商品房认购协议》中载明的房屋总价款数额一致，张某2没有证据证明其与银基公司在签订协议之前，双方没有对商品房价款进行过平等协商。本案合同中的价格条款并不符合格式条款的特征，而且合同法对于格式条款的规定，也并非全部无效，只有加重一方当事人责任的格式条款才无效。张某2在其与银基公司订立合同时，其与银基公司对确定的房屋总价款应当明知，且张某2也未提出过异议。因此《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方约定的房屋总价款为352755元。张某2认为《商品房买卖合同》中的价格条款系格式条款，应属无效条款的理由，本院不予采信。   （二）关于张某2应否向银基公司承担交付购房款的违约责任问题   王某以银基公司的名义向不特定的多人销售银基公司的商品房，并收取部分购房款，作为王某销售商品房的所有人银基公司不可能不知晓，应当认定银基公司对王某以其名义销售商品房的行为明知。但银基公司与已向王某交付部分购房款的购房者签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房价款，与王某以银基公司名义向房屋购买人承诺的商品房的价款不一致，表明银基公司对王某以银基公司名义销售商品房，并收取部分购房款的行为并未认可。张某2在明知王某销售银基公司商品房的价款明显低于银基公司销售的商品房价款的情形下，仍与王某约定购买银基公司的商品房，并向王某而非银基公司的财务人员交付购房款，不符合房产交易常理，其主观不具备善意、无过失，且张某2又未能提供证据证实王某是银基公司销售代理人。王某用其他购房者向其交付的购房款为张某2垫付购房款122755元，在经公安机关协调由银基公司退回王某用其他购房者的房款为张某2垫付的款项后，张某2应当按照合同约定向银基公司付清该款项。张某2未向银基公司付清剩余购房款，已明显构成违约，应当承担继续向银基公司交付购房款122755元的责任，并按照《房屋买卖合同》第七条的约定，从2013年11月15日起至付款之日止，按日万分之二承担迟延履行违约金的违约责任。   （三）张某2反诉请求是否成立的问题   房屋出卖人协助房屋买受人办理产权登记手续是主合同之附随义务，其前提是合同主要义务已履行完毕。银基公司向张某2交付案涉房屋后，张某2至今未付清购房款，尚未完全履行其与银基公司订立合同的主要义务。现张某2作为先履行义务的一方，在其自身义务尚未完全履行的情况下，请求后履行义务一方的银基公司办理房屋权属证书，缺乏事实与法律依据，故对张某2要求银基公司协助办理房屋产权证及赔偿违约金的反诉请求，不予支持。   （四）银基公司的起诉是否超过诉讼时效的问题   2013年11月12日，古浪县公安局决定对银基公司涉嫌合同诈骗立案侦查。2013年11月14日前，在公安机关协调下，银基公司退回了王某垫付的购房款。此时，银基房公司权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。2015年4月16日，银基公司向相关部门信访，要求督促古浪县公安机关在刑事案件中追回其退还的购房款，涉案诉讼时效应当适用诉讼时效中断的规定。2019年1月18日，古浪县公安局决定撤销案件，诉讼时效重新计算。2020年1月12日，银基公司向本院起诉，未超过诉讼时效。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决如下：   一、张某2在本判决书生效后十日内支付武威银基房地产开发有限公司购房款122755元，并自2013年11月15日起按日万分之二支付违约金至付清之日止；   二、驳回张某2的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3853元，反诉案件受理费1499元，合计5352元，由张某2负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。   审判长 尹文霞   审判员 王子祥   人民陪审员 张开新   二О二О年七月十日   书记员 王冬梅