上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初3556号原告：耿举兵，男，1989年4月4日出生，汉族，住河南省襄城县十里铺乡水牛耿村。委托诉讼代理人：吴蒙跃，上海勤周律师事务所律师。被告：吴广成，男，1967年7月29日出生，汉族，户籍地安徽省来安县杨郢乡静波村塘埂组**，联系地上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室。原告耿举兵与被告吴广成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿举兵的委托诉讼代理人吴蒙跃，被告吴广成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿举兵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年7月26日签订的上海市浦东新区北艾路XXX号门店《转让协议》；2.判令被告返还定金1万元，租金5万元，共计6万元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系上海市浦东新区北艾路XXX号门店的二房东,原、被告于2019年7月8日协商由原告承租该门店用于开设面馆，双方并口头约定月租金15,600元,原告要求查看被告与其大房东签订的房屋租赁合同或者直接与大房东签订房屋租赁合同,但被告始终说其与大房东签订的房屋租赁合同已经丢失,只能等大房东从外地返沪才能核实房屋租赁合同或者重新签订签房屋租赁合同,原告出于对被告的信任于当日向被告指定的员工支付定金1万元且由该收款人出具了定金收据。此后,原告一直通过微信、电话等方式向被告询问大房东返沪时间,被告的回复一直就是大房东在浙江、在国外一时半会不能返回上海,被告声称自己就是房东,完全可以与自己签订转租合同，由原告支付租金即可,考虑到该门店附近并无做餐饮生意的其它门店，加之被告表示还有其他人等待租该门店,故原告于2019年7月27日向被告支付5万元租金,双方于2019年7月31日签订了上海市浦东新区北艾路XXX号门店的《转让协议》。《转让协议》签订后原告通过被告获得了大房东的联系方式并取得联系，方得知北艾路附近底层商户包括所出租的1644号门店是不得使用明火的,即原告不能经营餐饮,因原告租用该门店的合同目的无法实现,原告遂与被告联系沟通解除《转让协议》事宜,起初被告同意解除转租协议,但6万元的租金要等把该门店成功转租之后才能退还给原告。2019年9月10日,北艾路XXX号门店已经由被告转租经营干洗店,且开始营业,原告此后多次联系被告要求退还6万元租金,但被告却以原告退租违约为由拒绝退还。现原告以被告隐瞒租赁房屋不得经营餐饮这一重要的事实，导致原告合同目的无法实现为由起诉来院，要求判如所请。吴广成辩称，不同意原告全部诉请。被告与大房东的租赁期限至2019年10月下旬。原、被告谈妥，原告支付了第一笔定金1万元后，双方再签订的《转让协议》，根据《转让协议》约定转让费是14万元。按照交易惯例，需待原告付清全部转让费后，再由被告安排原告与大房东签订租赁合同。之后的5万元原告于2019年7月26日支付，因受银行转账限额影响，本来原告是要付清全部14万元的，故当天原告只支付了5万元，余款原告要求改天再付，之后被告要求原告继续支付，但原告以各种理由拖延。双方原约定被告在原告付清14万元后，将营业执照、食品经营许可证、房屋钥匙、房屋押金全部交接给原告，因原告未完成付款，故并未交接。因此原告支付的5万元是转让费，并非是租金。自2019年8月1日起，原告应当直接向房东支付租金，并非将租金支付给被告，三个月租金为46,800元。2019年7月30日左右，被告催促原告支付租金，原告表示之前已经支付了5万元，要求被告先代原告向房东支付租金，之后再由原告支付给被告。《转让协议》已明确约定了转让事宜，协议也是原告写的。在支付1万元定金时，被告便已经告诉原告房屋餐饮营业执照办理有难度，但原告表示可以找人办理，并且还表示边上有其它的餐饮店。2019年7月30日被告向房东代付租金后，原告联系了房东，房东表示餐饮执照办理有难度，之后原告突然表示不要了，但被告已经代原告支付了2019年8月1日起的租金46,800元。原告不能开设面馆是因过于信赖代为办证人员的办证能力以及自己对商业环境的考察能力，与被告无关。被告再次招租系经过原告同意，因原告的违约行为，造成被告损失了2019年7月至9月10日止的租金共计31,720元，委托商家于58同城网站上的招租费1,000元，另因原告原因造成被告无法前往承办的建筑工地处开工损失近10万元。本院经审理认定事实如下：2019年7月8日，原告向案外人陈景彬转账1万元，收款后，陈景彬代被告出具《定金》收条一份，明确：今收到原告北艾路XXX号门店定金1万元。同年7月26日，原、被告签订《转让协议》一份，约定：北艾路XXX号平价菜店，自2019年7月31日以后，被告不再有经营权和转让权，自2019年7月31日所有经营权和转让权由原告所有。当天，原告向被告转账5万元。2019年8月4日，原、被告通话，期间被告告知原告：原告已付的5万元，被告已帮原告代为支付3个月租金，之后原告询问“之前这个店不是做过餐饮？”，被告表示：“之前这个店做过龙虾店带面条”；原告表示“龙虾店是重餐饮肯定做不了的”，被告回复“龙虾店起油锅属重餐饮，两边隔壁都有面条店，你可以过去看看他们”，原告回复“那个陕西面馆的证也是这个黄牛办的”，被告回复“那肯定能办出来，那就好，那这个事情就好了”，之后原告还进一步询问被告“房东是什么意思，他怕我办不出来是吧”，被告回复“他怕你办不下来，我和房东说他是找黄牛办的，房东说原一万三的押金押在里面，要重新付三个月押两个月”，原告回复“好好好，可以可以”，被告表示“等你证件办好了，房东退还我原13,000元的押金……这个店面就从此不再属于我的了，好吧”，原告回复“好的”。2019年8月13日，原告与系争房屋的大房东通话，期间大房东告知原告房子还在被告手里，租金一直在付着，不能去收房。2019年8月30日，被告通过互联网网站对外发布系争房屋的转让的信息，对外招租转让。另查明，被告提供的照片显示，系争房屋所在的北艾路XXX号附近(包括与系争房屋隶属于同一小区的其它门面房)系开设有陕西凉皮、千里香馄饨、河南牛肉面等餐饮店。审理中，原、被告均表示：双方系口头约定转让费为14万元，此款系被告将系争房屋的经营权及装修等转让原告的对价，需由原告与大房东直接签订租赁合同。以上事实由原告提供并经庭审质证的定金收据、定金转账记录、《转让协议》、农业银行银行卡交易明细、原告与大房东的电话录音，被告提供并经庭审质证的原、被告谈话录音、商铺照片及系争房屋的转让信息及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《转让协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。根据该协议及审理中双方对转让内容的陈述，依照双方约定，被告将系争房屋的经营权及内部装修的所有权转让给原告，原告支付相应对价，并由被告安排原告与房东直接签订租赁合同、完成房屋的交接等事宜。现审理已查明，原告在支付了部分款项后，以系争房屋不得使用明火、无法经营餐饮为由拒绝继续履行，但根据被告提供的双方谈话录音，原告对系争房屋是否能够经营餐饮与被告有过详细沟通并且亦安排了他人代为办理营业执照等相关事宜，故原告对系争房屋的用途具有清晰认识，原告解除《转让协议》的理由并无事实和法律依据，其行为已构成违约。原告拒绝履行后，《转让协议》难以继续履行，故《转让协议》事实上已于被告对外发布招租转让信息的2019年8月30日解除。《转让协议》系因原告解除，原告理应承担违约责任，但因该协议未明确约定具体的违约责任，仅有原告于2019年7月8日所支付的定金1万元，故根据定金罚则，原告无权要求被告返还此款。至于被告所主张的原告已付款6万元皆为定金，且原告所造成的被告实际损失已超过6万元，本院认为，被告在庭审中已自认原告之后支付的5万元系转让费，被告在庭前答辩中主张此款为定金，本院难以采纳；至于被告所述的2019年7月至9月10日止的租金损失，因系争房屋实际并未交付原告，转让行为并未完成，被告支付租金系在对系争房屋实际占有使用的情况下履行租赁合同项下应尽的义务，与原告无关；网站招租费损失1,000元，即便该损失客观存在，但原告的定金已足以弥补，原告无须另行赔偿；至于被告的其它间接损失，并无事实依据，本院亦难以支持。综上，被告应在扣除原告已付定金1万元后，向原告退还剩余款项5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、原告耿举兵与被告吴广成2019年7月26日签订的《转让协议》于2019年8月30日解除；二、被告吴广成于本判决生效之日起十日内返还原告耿举兵5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取计650元，由原告耿举兵负担100元，被告吴广成负担550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年七月十三日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。