福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0702民初2043号 原告：南平市延平区延城房产信息经济服务部，住所地福建省南平市延平区马坑路宏达大厦10-11、1/B-1/**。 经营者：陈启南，男，1971年11月15日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：蔡莲开，福建梦贤律师事务所律师。 被告：林琳，女，1968年12月17日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 原告南平市延平区延城房产信息经济服务部（以下简称延城房产）与被告林琳委托合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人及其他诉讼参加人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延城房产向本院提出诉讼请求：1.判令林琳支付违约金21250元；2.判令林琳退还保证金2000元；3.由林琳承担本案诉讼费用。事实与理由:2019年12月10日，延城房产与林琳协商签订《独家代理委托书》，林琳将其所有的房产独家委托给延城房产代理出售。双方约定：林琳将位于延平区，产权证号：南房权证字××号，建筑面积117.89平方米，住房**独家委托给延城房产代理出售，林琳实收卖房款850000元，交易税费由买方承担等，延城房产独家代理期限从2019年12月10日至2020年5月9日止。委托书第五条约定：在延城房产代理期间，林琳保证不会自行出售该物业，不会与其他中介公司或者第三方签订代理协议及签订出售该物业买卖合同；不会与延城房产所介绍之买方成交、或者利用延城房产提供的信息、条件通过第三方成交。否则林琳应向延城房产支付此委托的推广费及成交价2.5%作为违约金。委托书第七条约定：延城房产独家代理该物业应交予林琳独家代理保证金2000元，延城房产在上述代理期内成功出售该房产则林琳将此保证金在签订该房产买卖合同当日退还给延城房产。若延城房产代理期间内未完成上述房产出售业务，则此保证金归林琳所有及延城房产自行承担推广期间所产生的费用。双方签订独家代理委托书后，延城房产积极开展对该房产进行推售的工作。在推售过程中，延城房产发现林琳将委托给延城房产进行独家代理出售的房产已经出售给他人。林琳的行为严重违反双方约定，侵害延城房产的利益，林琳应承担相应的违约责任。为此，特依法提起诉讼，请求依法支持延城房产诉请，维护延城房产合法的权益。 林琳答辩称，1.林琳与延城房产签订的《独家代理委托书》已于2019年12月21日解除，林琳无需承担违约责任。2019年12月10日，林琳在未经过产权共有人陈斌的授权下，将共同共有的房产委托给延城房产独家出售，林琳委托出售的前提是林琳顺利购得新房。合同签订后，林琳购房不顺利，在产权共有人陈斌的催促下，林琳于2019年12月21日向延城房产提出解除合同，主动退还保证金2000元。在林琳明确告知延城房产产权共有人对林琳的无权处分行为不予追认，并要求延城房产停止推广事宜的情况下，延城房产拒绝协商此事，亦拒绝收取林琳退还的保证金。按照《合同法》的规定：“合同自通知到达对方时解除，合同解除后尚未履行的，终止履行”。故延城房产与林琳签订的《独家代理委托书》已经于2019年12月21日解除，林琳无需承担违约责任。2.延城房产主张违约金21250元没有实施和法律依据。延城房产提交的证据材料不能证实，其在合同解除前因履行合同支出推广费用，更不能证实合约解除对其产生了经济损失。故《独家代理委托书》所约定的违约金明显过高，延城房产主张21250元的违约金明显超出合理范围，其主张没有事实和法律依据。综上，林琳愿意向延城房产退还保证金2000元，对其他不合理的要求，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月10日，延城房产与林琳签订《独家代理委托书》，该委托书约定“林琳委托延城房产代为出售山水华庭9#302室房屋，委托期限2019年12月10日至2020年5月9日，林琳实收房屋价款850000元，延城房产向林琳支付独家代理保证金2000元，代理期间林琳不得自行出售该房屋，否则林琳应向延城房产支付成交价的2.5%作为违约金”。当日，延城房产的工作人员微信转账向林琳交付保证金2000元，林琳出具《收条》，该收条载明“收到延城房产独家山水华庭9#302保证金人民币贰仟元整。”2019年12月21日，林琳向延城房产表示其暂不出售房屋，需解除委托并退还保证金2000元，延城房产未同意解除委托。嗣后，林琳未通过延城房产将山水华庭9#302室房屋出让给他人，延城房产多次要求林琳支付违约金无果，遂于2020年5月9日诉至本院。 本院认为，《独家代理委托书》为双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，该委托书合法有效。林琳辩称，其签订《独家代理委托书》的前提是先买到新房，且其在签订时未经共有人陈斌同意，在签订委托书后不久已及时告知延城房产暂不出售房屋，《合同法》的规定：“合同自通知到达对方时解除，合同解除后尚未履行的，终止履行”，故《独家代理委托书》已于2019年12月21日解除，延城房产主张的违约金21250元超出合理范围。本院认为，1.林琳与延城房产签订的《独家代理委托书》仅是委托代理合同，并不是房屋买卖合同，共有产权人是否追认不影响合同效力；2.本案诉讼过程中，林琳没有提交证据证明《独家代理委托书》的成立或者生效是附加林琳先购得房屋作为前置条件的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，林琳应当承担举证不能的不利后果；3.本案中林琳不享有《中华人民共和国合同》第九十三条第二款、第九十四条规定的解除权，不能单方解除合同，延城房产亦未同意解除委托，林琳应继续履行；4.根据居间服务特点及交易习惯，《独家代理委托书》中的违约金数额约定基本符合延城房产预期居间佣金及其他前期投入的金额，不存在明显过高的情形。林琳的上述抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。林琳在委托期限内私自将房屋出售给他人，已违反委托书中的约定，构成违约。延城房产要求林琳支付违约金21250元、退还保证金2000元的诉讼请求，符合双方的约定且不违反法律规定，故本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林琳应于本判决生效之日起十日内向南平市延平区延城房产信息经济服务部支付违约金21250元； 二、林琳应于本判决生效之日起十日内向南平市延平区延城房产信息经济服务部退还保证金2000元。 如果林琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费381.2元，减半收取计190.6元，由林琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 员 杨方圆 二〇二〇年七月十四日 法官助理 安宁强 书 记 员 魏 永 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。