德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初1287号 原告：钱双全，男，1971年6月13日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人：周伟，四川依仁律师事务所律师。 被告：德阳市永泽房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市岷山路二段**水韵江****2-6/**，统一社会信用代码91510600699160429C。 法定代表人：周荣贤，董事长。 委托诉讼代理人：廖义琼，女，公司员工。 委托诉讼代理人：王裕华，四川吉邦律师事务所律师。 原告钱双全与被告德阳市永泽房地产开发有限公司（以下简称永泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱双全的委托诉讼代理人周伟，被告永泽公司的委托诉讼代理人廖义琼、王裕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱双全向本院提出诉讼请求：1.被告按照协议约定履行交房义务；2.被告支付逾期交房违约金截止起诉之日9000元（庭审中明确，违约金计算方式为：以合同约定的购房款为基数，按照每日万分之一的标准，从2019年1月1日起计算至起诉之日止）。事实和理由：2017年8月，原被告签订《商品房购买合同》，合同约定出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交房。2018年底，银行审批通过了原告的贷款申请，贷款批准后被告应履行交房义务，但至今被告仍拒绝交房。为维护原告自身合法权益，特向法院起诉。 永泽公司辩称：因原告一直拖欠答辩人购房首付款4万元,答辩人于2019年9月17日向原告送达解除商品房买卖合同通知,合同已解除，答辩人无义务交付房屋及承担违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年5月30日，被告与成都顺邦地产顾问有限公司（以下简称顺邦公司）签订《营销代理及全程顾问合同书》，约定将被告开发的“帝景峰”项目委托顺邦公司全程策划、顾问代理，服务内容包括营销策略的制定及销售的执行等事项。 2017年9月17日，原告之妻谢玉坤与被告签订《商品房认购书》，约定谢玉坤认购被告开发的位于德阳市旌阳区××幢××单元××号房。谢玉坤于当日向被告刷卡支付定金1万元。后谢玉坤（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买的房屋位于德阳市××路××段××号××幢××层××号，建筑面积86.47平方米，其中套内建筑面积68.17平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.30平方米。2.该商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米5753.67元，总价为392228元；买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的31%，其余价款可以向工商银行或住房公积金管理机构借款支付。3.买受人逾期付款责任，买受人不退房的，按日向出卖人支付万分之零点一的违约金。4.出卖人应在2018年4月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件，（1）该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书，（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。5.出卖人逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按约定期限和条件将该商品房交付买受人，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付万分之零点一的违约金。该《商品房买卖合同》无签订时间。2017年11月5日，谢玉坤向被告刷卡支付房款48228元；庭审中原被告确认上述合同的签订时间为此次付款当日。 因以谢玉坤名义办理银行贷款未能通过银行审批，双方协商将案涉商品房买受人变更为本案原告钱双全，并重新签订《商品房买卖合同》，相对于谢玉坤当时签订的《商品房买卖合同》，除买受人变更为钱双全外，其他内容完全一致，该合同亦无签订时间。庭审中，原告主张签订时间为2018年6月或7月，被告主张为2018年6月6日。2018年9月6日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1.买受人应于2018年9月6日将房屋首期款123228元（含已付购房定购定金1万元）支付给出卖人，余款26.9万元买受人向工商银行申请6.9成20年抵押贷款进行支付。2.出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款，买受人应当按约将办理贷款所需的文件及费用交于出卖人。同日，原告向被告刷卡支付房款2.5万元。2018年10月26日，中国工商银行股份有限公司德阳分行（贷款人）与原告（借款人）、被告（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为26.9万元，贷款期限为240个月。2019年初，原告开始按月偿还借款。 另查明，1.原告钱双全与谢玉坤系再婚，饶诗系谢玉坤与前夫女儿。 2.原告自认购房的相关事宜，由饶诗与被告销售人员李婷联系。原告在庭审中对被告提供的“饶诗”与“李婷”2018年5月18日至同年6月6日的微信聊天记录的证据三性不予认可；经本院向饶诗核实，饶诗对上述聊天记录的真实性予以确认。该聊天记录显示：2018年5月18日，李婷：“你好久过来补款”……饶诗：“月底去了”……李婷：“财务这边催的是你的首付款没有交完”，饶诗：“明白啊”。同年6月2日，饶诗：“你们那儿是可以刷信用卡不”，李婷：“可以”……“银行那边不能用信用卡”……饶诗：“我把我们叔的那个银行卡过了一个多月了应该德行吧”，李婷：“只有拿过去试”。同年6月6日，饶诗：“……你没在那儿上班了吗”，李婷：“我没在那儿上了”。 3.2019年6月21日，手机号为139××××5253的机主向被告法定代表人周荣贤发送的短信显示：周荣贤董事长先生：您好！我是四川联坤律师事务所律师卢寿聪，我受钱双全先生的委托，就贵公司德阳市永泽房地产开发有限公司与钱双全先生签订的商品房买卖合同纠纷的相关履行情况和您沟通一下……3.2018年8月22日，钱双全先生到贵公司售楼部将购房款现金4万元交与销售人员李婷……钱双全先生没有细看收款收据上面的时间（李婷把时间写成2017年8月22日），都是后来因交房问题产生争执时才注意到……。 本院就上述短信一事电话询问卢寿聪，卢寿聪表示是基于原告委托发送的。经询问饶诗，饶诗称只是口头向卢寿聪介绍过案件情况，将票据、合同交卢寿聪复印，未向其介绍具体情况，也未委托卢寿聪与被告交涉。 4.2019年8月14日，被告通过邮政快递向原告送达《德阳市永泽房地产开发有限公司关于首付款催收及要求立即停止名誉权侵权行为的通知》，通知原告因其仅支付83228元首付款，要求原告在收到该通知的7日内一次性向被告支付拖欠的首付款4万元，否则将解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。被告就上述送达行为向四川省德阳市旌湖公证处申请证据保全。邮政快递短信显示已于2019年8月19日签收。 2019年9月19日，被告通过邮政快递向原告送达《解除通知》，通知原告正式解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。被告就上述送达行为向四川省德阳市旌湖公证处申请证据保全。邮政快递短信显示2019年9月21日“本人签收”。 5.2020年5月28日，顺邦公司出具的《离职证明》显示，李婷于2014年4月1日至2018年6月6日在该公司工作，离职前担任德阳市“帝景峰”项目销售顾问，于2018年6月6日与公司解除劳动关系。同时，顺邦公司于2018年7月停止为李婷缴纳社保。 6.“帝景峰”4#楼于2018年5月25日竣工验收合格。 以上事实，有当事人陈述、《营销代理及全程顾问合同书》、《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、《个人购房借款/担保合同》、通知、《离职证明》、微信聊天记录、竣工验收报告等证据予以证实。 本案经开庭审理，原被告双方进行了当庭陈述、举证、质证及辩论，综合双方的意见和理由，本院对本案争议焦点及原告的诉讼请求分析评判如下： 一、关于原告是否于2018年8月22日向被告支付购房款4万元的争议焦点 原告主张，2018年8月22日，原告以现金方式向被告支付购房款4万元。原告为证明其主张，当庭提供被告出具的时间为2017年8月22日、付款人为钱双全、金额为4万元的《收款收据》（票号ＮＯ0019695），原告2017年至2019年在“展鸿家私”工资表，以及谢玉坤在中国农业银行6230××××1578、6230××××1677账户2017年1月至2018年12月的交易明细。被告对上述证据的质证意见为：1.《收款收据》系为办理银行贷款由顺邦公司于2018年6月出具，原告并未实际付款。2.钱双全的工资表无签名及盖章，证据三性不予认可；对谢玉坤银行卡交易明细的证明力持有异议。 被告辩称，原告主张该4万元现金系饶诗2018年8月22日交与被告销售人员李婷，但李婷已于同年6月告知饶诗其已离职，原告的主张自相矛盾。同时，《收款收据》系为办理银行贷款由顺邦公司于2018年6月出具，原告并未实际付款；同时出具的《收款收据》还包括时间为2017年9月17日的《收款收据》（票号NO0019697，载明收钱双全定金10000元），时间为2017年11月5日的《收款收据》（票号NO0019696，载明收钱双全房款48228元），该两份收据对应的是谢玉坤交款的事实；之所以在原告未付清首付款的情况下为原告办理银行贷款，是因为贷款利率要提高，在原告的要求下启动申请贷款事宜。被告为支持其抗辩意见，当庭提供如下证据：1.德阳电视台新闻采访视频，2.卢寿聪律师向被告法定代表人发送的手机短信，3.李婷与饶诗的微信聊天记录，4.谢玉坤银行刷卡POS单，被告出具给谢玉坤的交款收据存根，5.为办理贷款使用的收据本，6.2020年5月20日从工商银行提取的原告办理银行贷款的资料，其中对应原告主张的4万元，使用的系他人的银行刷卡POS单。原告对上述证据的质证意见为：1.对证据1的证据三性无异议，但证明力有异议。2.对短信本身的真实性认可，但否认委托卢寿聪律师代理，对证据的关联性持有异议。3.对微信聊天记录的证据三性不予认可；后经本院向饶诗核实，饶诗对该证据的真实性予以认可。4.对证据4无异议。5.对贷款收据本的证明力持有异议。6.对贷款资料中《商品房买卖合同》签订时间的真实性有异议。 本院认为，根据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。对负有举证责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定事实存在；对一方当事人为反驳负有举证责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 本案中，原告主张争议款已支付，并提供了《收款收据》，尽管主张的付款时间（2018年8月22日）与票据载明时间（2017年8月22日）不一致，但结合查明的事实，原告方决定购买案涉商品房的时间为支付定金的时间即2017年9月17日，因此，可以肯定，如果该争议事实真实存在，其支付时间应当在定金支付之后，并非票据载明的2017年8月22日，即便原告没有充分的证据证明付款时间为2018年8月22日，对《收款收据》的证明力影响不大。仅就原告提供的《收款收据》而言，可以证明付款事实存在具有高度可能性。但结合被告的抗辩意见、证据，以及庭审中查明的事实和本院询问钱双全、饶诗的情况，该付款事实却陷于真伪不明。理由为：1.被告辩称争议款票据系为办理银行贷款而出具，原告并未实际付款；同时出具的《收款收据》还包括2017年9月17日的《收款收据》（票号NO0019697，载明收钱双全定金10000元），2017年11月5日的《收款收据》（票号NO0019696，载明收钱双全房款48228元），该两份收据对应的是谢玉坤交款的事实；结合被告提供的出具上述票据的贷款收据本、从工商银行获取的原告申请贷款的资料，就收据本局部而言，该三张票据票号相连，系同时出具；就整体而言，收据本载明的出票时间并非随着收据自身票号增加而延后，故该收据本系被告为办理某种事项而使用具有一定可能性；原告申请贷款使用的亦是该三张票据，争议款票据所附的银行刷卡POS单亦属他人。综上，被告辩称争议票据系为办理银行贷款而出具，具有一定的可能性。2.从付款时间上看，原告方的主张存疑。审理中本院就相关事实询问钱双全、饶诗，钱双全称购房事宜（包括争议款项支付）系饶诗办理，相关情况自己不清楚。饶诗确认争议款项由自己与钱双全、谢玉坤到被告处交付，但对款项支付的具体时间“记不清楚了”；对本案纠纷向卢寿聪律师作过简单介绍，但并未委托其处理纠纷；就本案纠纷向本案原告代理律师作过详细介绍。但卢寿聪律师向被告法定代表人发送的手机短信，庭审中原告诉讼代理人的陈述（钱双全未出庭参加诉讼），对争议款项的支付时间表述明确，即2018年8月22日。3.从款项支付方式上看，原告主张现金支付存疑。第一，原告提供的钱双全2017年至2019年的工资表，显示钱双全的年收入为6万余元，被告对该证据不予认可，经审查，该工资表既无工资发放单位签字盖章，也无钱双全签名，真实性无法确定，不能证明钱双全的收入。第二，原告提供的谢玉坤在农业银行两个账户2017年1月至2018年12月的交易明细显示，起始账户余额不多；存入资金无固定性收入，大额存入亦不多；支出频率明显高于存入频率，且多为小额支出；在原告主张的争议款支付时间前的合理期间，没有大额资金存入或支出。第三，饶诗与被告销售人员李婷的微信聊天记录显示，2018年5月18日，李婷尚在向饶诗催款，后饶诗亦提出刷信用卡的支付方式。第四，根据查明的事实，除争议款项外，其余三次付款均为刷卡支付。综上，原告的上述证据尚不足以证实原告方在其主张的付款时间持有4万元现金具有较大可能性。4.从争议款交付对象上看，原告的主张存疑。卢寿聪律师向被告法定代表人发送的手机短信、原告在庭审中的陈述以及饶诗的陈述，均明确表示争议款交与李婷，但饶诗与李婷的微信聊天记录显示，2018年6月6日，李婷已告知饶诗未在被告处上班；顺邦公司亦证实此时李婷已离职。综上，原告主张支付争议款事实存在并提供《收款收据》作为主要证据，在被告提出反驳证据后，原告应承担进一步的举证责任，由于原告未能提供充分证据支持其主张，致使待证事实陷于真伪不明，原告应承担不利的法律后果，因此，就目前证据而言，本院认定原告关于2018年8月22日向被告现金支付4万元房款的主张不成立。 二、关于本案《商品房买卖合同》及补充协议是否解除的争议焦点 原告主张已完成购房首付款支付，且未收到被告的解除通知，因此，合同并未解除，被告应当继续履行合同。被告辩称，因原告未按约支付房款，被告已依法向原告送达催款通知及解除通知，合同已经解除。 本院认为，根据合同法的相关规定，合法有效的合同，当事人可以协商或按约定、法定解除。本案中，原被告双方订立的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方意思真实表示，且未违反法律法规的规定，上述合同及协议合法有效，对双方具有法律约束力。虽然本院认定原告尚有4万元购房款未向被告支付，但是否因此解除合同，双方并无约定。根据合同法关于合同法定解除的规定，只有在一方“迟延履行主要债务”或“迟延履行债务致使合同目的不能实现”的情形下，相对方才享有合同法定解除权。本案中，原告欠付的房款4万元，相对于房款总价而言，仅为10%强，不属于主要债务；同时，原告的购房贷款已完成，该违约行为并未导致合同目的不能实现。因此，尽管被告依法向原告送达了解除通知，但被告并不因此享有合同法定解除权，本院认定双方合同并未解除。 三、关于原告要求被告履行交房义务的诉讼请求 本院认为，原被告双方在补充协议中对首付款支付时间进行了约定，为2018年9月6日，虽然本院认定原告尚欠被告首付款4万元，但原告作为买受人已履行合同主要义务，且案涉商品房已具备交房条件，因此，为妥善化解矛盾纠纷，减少当事人诉累，在原告履行所欠4万元首付款后，被告应当履行交房义务。 四、关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求 本院认为，虽然《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年4月30日前，但双方在2018年9月6日还在就银行贷款签订补充协议，且原告尚欠被告首付款4万元，因此，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 一、原告钱双全于本判决生效后十五日内向被告德阳市永泽房地产开发有限公司支付购房款4万元；被告德阳市永泽房地产开发有限公司在原告钱双全履行上述付款义务后十五日内向原告交付位于德阳市××路××段××号××幢××层××号的商品房; 二、驳回原告钱双全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费4433元，由原告钱双全负担2000元，被告德阳市永泽房地产开发有限公司负担2433元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 陈太金 二〇二〇年七月二十日 法官助理 李秋月 书 记 员 黄 丹