江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初10604号 原告（反诉被告）：蒋旭武，男，1983年11月18日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：王进合，江苏正大发展律师事务所律师。 原告（反诉被告）：朱静佳，女，1986年7月12日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：王进合，江苏正大发展律师事务所律师。 被告（反诉原告）：耿德树，男，1984年11月16日出生，汉族，住江苏省灌南县。 委托诉讼代理人：朱留弟，女，1984年5月6日出生，汉族，住江苏省灌南县，系耿德树妻子。 原告蒋旭武、朱静佳与被告耿德树、第三人石攀、石炕、唐晓萍、许文文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理，被告耿德树向本院提起反诉。审理中，原告（反诉被告）蒋旭武、朱静佳申请撤回对第三人石攀、石炕、唐晓萍、许文文的起诉，本院口头裁定准予。后本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）蒋旭武、朱静佳的共同委托诉讼代理人王进合、被告（反诉原告）耿德树的委托诉讼代理人朱留弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）蒋旭武、朱静佳向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2018年12月10日签订的房屋租赁合同解除；2.判令被告将房屋内的装饰装修物搬离；3.判令被告支付2020年2月1日起至实际腾让房屋之日止的使用费；4.判令被告支付违约金22000元；5.判令被告支付截止2020年4月16日的水费23.28元、电费511.93元；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年12月10日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告所有的坐落于常熟市琴川街道昆承南路99号中南虞锦城8幢3003室房屋，租期36个月，自2019年2月1日至2022年1月30日，年租金22000元，合同约定违约金为22000元。2019年6月，原告发现被告擅自将该房屋转租给他人，原告发函被告明确不同意转租，被告收函后不予理睬。为此，原告诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）耿德树辩称并反诉称，2018年12月10日，双方签订房屋租赁合同一份，租期自2019年2月1日至2022年1月30日，租金一年一付，合同约定违约金为22000元。反诉原告对出租房屋进行了装修，并居住在出租屋内，只是将多余房屋借给老乡居住，不是为了转租获得利益。现合同未到期的情况下，反诉被告要求解除租赁合同，构成违约，造成反诉原告的损失。为此，提起反诉，要求：1.判决反诉被告支付违约金22000元；2.判决反诉被告补偿装饰装修损失19632元；3.案件受理费由反诉被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 坐落于常熟市琴川街道昆承南路99号中南虞锦城8幢3003的房屋登记所有人为蒋旭武、朱静佳。 2018年12月10日,蒋旭武（出租方、甲方）与耿德树（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将中南虞锦城8幢3003的房屋出租给乙方，租期自2019年2月1日至2022年1月30日，年租金为22000元，每年支付一次，于相应租期开始前日支付。保证金为1800元，于合同期满乙方办理退租时返还乙方。合同违约责任约定为：1.甲方按合同约定日期支付房屋，每逾期一日应按月租金的5%支付乙方违约金，逾期超过十五日，乙方有权解除本合同，甲方应退还所收租金和保证金，并赔偿一个月租金给乙方。2.甲方在租赁期间未经乙方同意擅自解除本合同或提前收回房屋，甲方应退还剩余天数的租金和保证金，并赔偿一个月租金给乙方。3.乙方逾期支付租金以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，每逾期一日按月租金5%支付甲方违约金。逾期超过十五日甲方有权解除本合同，没收保证金和剩余天数的租金。4.乙方租赁期间未经甲方同意擅自解除本合同或提前退租的，甲方没收保证金和剩余天数的租金。双方另在合同其他约定事项约定：出租违约金为一年房租（双方），在出租期所有房屋内事由乙方负责。 合同签订后，耿德树支付了第一年的租金22000元及保证金1800元。蒋旭武将上述房屋交付给耿德树，并给予一个月的装修免租期。耿德树对房屋进行简单装修后，即由朱留弟负责将上述房屋转租给案外人石攀、石炕、唐晓萍、许文文等居住，并收取租金。 2019年6月6日，蒋旭武、朱静佳向朱留弟发函，主要内容为：你所承租的房产，未经我们（房东）书面同意，与他人转租、转借或互换承租房屋的，我们不会同意！由此发生的违约责任或法律责任，将由承租人承担。特此声明。 2019年8月12日，蒋旭武、朱静佳诉至本院，基于耿德树未经其同意转租房屋而要求解除合同，并承担相应的违约责任。耿德树于2019年10月1日签收诉状副本等诉讼材料。 2020年4月13日，耿德树申请对租赁房屋内的装饰装修及置办的动产价值进行评估。2020年4月16日，本院组织双方对房屋内的装饰装修物及耿德树置办的动产进行了清点，并组织双方对房屋进行了交接。后本院依法委托江苏中信华明房地产土地资产评估有限公司对房屋内的装饰装修及动产价值进行评估，江苏中信华明房地产土地资产评估有限公司于2020年6月10日出具中信华明评报字（2020）第1013号评估报告，评估结论为：房屋内的装饰装修及部分动产的现有市场价值为19632元，评估报告第7-8页载明了装饰装修物及动产的详细明细。耿德树为此支付鉴定费1750元。 审理中，蒋旭武、朱静佳表示，因双方2020年4月16日进行了房屋交接，同意房屋使用费计算至2020年4月16日；对房屋内的装饰装修和耿德树置办的动产不同意接收和使用，由耿德树自行拆除和搬离。另，双方对耿德树应支付的水费23.28元、电费511.93元确认一致；押金1800元与水电费和房屋使用费相抵后，多退少补。 本院认为，蒋旭武与耿德树签订的《房屋租赁合同》，依法成立并生效，双方均应依约、依法全面履行各自的义务。合同签订后，蒋旭武、朱静佳依约将房屋交付耿德树，耿德树装修后未用于自行居住，在未征得蒋旭武、朱静佳同意的情况下进行转租。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。蒋旭武、朱静佳知晓耿德树的转租行为后即发函提出异议，后起诉要求解除合同。蒋旭武、朱静佳要求解除与耿德树签订的《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。因蒋旭武、朱静佳发函内容中并未主张合同的解除，仅是在提起诉讼时主张解除合同，而且耿德树系2019年10月1日签收本院送达的诉状副本等诉讼材料，故本院确定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。审理中，本院已组织双方对房屋进行了交接，蒋旭武、朱静佳要求耿德树依照合同约定的租金标准支付自2020年2月1日起至2020年4月16日止的房屋使用费，不违反法律规定，本院予以支持，经核算，耿德树应支付蒋旭武、朱静佳房屋使用费4644元；蒋旭武、朱静佳退还耿德树保证金1800元。双方合同解除的责任在耿德树，故蒋旭武、朱静佳要求耿德树支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，耿德树反诉中要求蒋旭武、朱静佳支付违约金的主张没有法律依据，本院不予支持，本院根据双方约定的违约金并结合法律规定，考虑因合同解除给蒋旭武、朱静佳带来的房屋空置损失，本院酌情认定耿德树支付蒋旭武、朱静佳违约金11000元。对耿德树应支付蒋旭武、朱静佳水费23.28元、电费511.93元，双方确认一致，本院予以确认。关于耿德树承租房屋后的装饰装修物和置办的动产部分。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可有承租人拆除。对已形成附合的装饰装修物没有约定处理方式的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。因双方合同中未对装饰装修物约定相应的处理方式，且蒋旭武、朱静佳也不同意接收利用，故房屋内耿德树自行置办的动产和装饰装修物由耿德树自行拆除、搬离。耿德树反诉中要求蒋旭武、朱静佳赔偿装饰装修损失的主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第（二）项、《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）蒋旭武与被告（反诉原告）耿德树2018年12月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月1日解除。 二、被告（反诉原告）耿德树于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）蒋旭武、朱静佳房屋使用费4644元、水费23.28元、电费511.93元，并支付违约金11000元，合计16179.21元。 三、原告（反诉被告）蒋旭武、朱静佳于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）耿德树保证金1800元。 上述第二、三项判项相抵后，被告（反诉原告）耿德树还应支付原告（反诉被告）蒋旭武、朱静佳14379.21元（如采用转账方式支付，请汇入蒋旭武、朱静佳指定账户；或汇入常熟市人民法院账户）。 四、被告（反诉原告）耿德树于本判决生效之日起十日内将常熟市琴川街道昆承南路99号中南虞锦城8幢3003房屋内的装饰装修物和置办的动产〔详见中信华明评报字（2020）第1013号评估报告书第7-8页载明的明细〕予以拆除、搬离。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 五、驳回原告（反诉被告）蒋旭武、朱静佳的其他本诉请求。 六、驳回被告（反诉原告）耿德树的反诉请求。 本诉案件受理费900元，公告费300元，合计1200元，由原告（反诉被告）蒋旭武、朱静佳负担300元，被告（反诉原告）耿德树负担900元。反诉案件受理费减半收取420元，鉴定费1750元，合计2170元，由被告（反诉原告）耿德树负担（蒋旭武、朱静佳同意其预交的案件诉讼费中的900元由耿德树向其直接支付，本院不再退还，由耿德树在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  翟艳伟 人民陪审员  强 洪 人民陪审员  陆菊芬 二〇二〇年七月二十八日 书 记 员  戴若愚