福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初790号 原告：林建民，男，1952年9月13日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘欣，福建汇成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张国贤，福建汇成律师事务所律师。 被告：福建仁文建设有限公司，住所地福州市鼓楼区梅亭路****楼**，统一社会信用代码91350000749072508M。 法定代表人：李雄虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖炳祥，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊益彬，福建闽江律师事务所律师。 第三人：沈建红，女，1978年7月2日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告林建民与被告福建仁文建设有限公司、第三人沈建红商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张国贤，被告委托诉讼代理人肖炳祥到庭参加诉讼，第三人沈建红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林建民向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付位于福州市鼓楼区商业配套用房；2、判令被告承担逾期交房违约金（逾期交房违约金按已付购房款金额日万分之一的标准，从2015年1月1日起，计至被告实际向原告交付符合约定条件的商品房之日止，现暂计至2019年11月1日为1765天，共计人民币（下同）1928300元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月21日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买其开发的坐落于福州市鼓楼区商业网点；2层12商业配套用房；被告应于2014年12月31日前将商品房交付原告使用；逾期超过90日后，自合同规定的最后交付限期的第二天起自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付的已付款房款万分之一的违约金，合同继续履行。上述协议签订后，原告向被告支付了全部购房款，并办理了房产预告备案登记手续。但截止至今，被告仍未向原告履行交房义务。鉴于此，为维护自身合法权益，现原告特依据法律规定，向法院提起诉讼，恳请依法判准前述所请。 被告福建仁文建设有限公司辩称，一、讼争《商品房买卖合同》的实际权利人为沈建红，林建民要求被告交付案涉店面没有法律依据。 1、福建省高级人民法院在执行被告的系列案件中，为筹集工程款推进项目建设，保障购房业主及申请执行人的合法权益，经各方协商确定，被告按评估价的8折将大儒世家42间店面（包括案涉店面）整体出售给沈建红。2014年3月13日，被告与沈建红签订《店面买卖协议》，将包括案涉店面在内的42间店面以201451244元价格出售给沈建红，并约定沈建红有权将店面向第三方销售。 2014年4月21日，被告根据沈建红的指令与林建民就案涉店面签订《商品房买卖合同》，该合同仅系为履行被告与沈建红《店面买卖协议》的约定，讼争《商品房买卖合同》的实际权利人为沈建红。沈建红在根据《店面买卖协议》约定足额支付款项后，可取得讼争《商品房买卖合同》项下的实际权利。此外，根据2017年1月5日福州市晋安区人民法院向被告出具的《告知函》，在沈建红与案外人民间借贷纠纷案件中，案涉店面也被认定为沈建红的资产并被查封冻结，根据被告在福州市不动产和登记交易中心网站查询结果，案涉店面目前仍属于限制状态。故被告是否应当交付案涉店面也必须由沈建红提出相应主张，林建民单方要求被告向其交付案涉店面，没有法律依据。 2、被告是否应当向林建民交付案涉店面的，关键在于被告是否向沈建红负有交付案涉店面的义务，以及沈建红是否书面指示被告向林建民交付店面。根据（2018）闽民终613号《民事判决书》查明的事实，沈建红就其购买的42间店面总计支付1.1亿元，该1.1亿元支付陈芬、翁珠珠购买的13间店面后剩余的款项用于支付其他店面款项。在沈建红未向被告书面确认其已支付的1.1亿元是否包含案涉店面款项的情况下，根据民法公平原则以及商品房买卖领域先付款后交房的交易习惯，被告目前并不负有向沈建红交付案涉店面的义务，更即不负有向林建民交付案涉店面的义务。 二、林建民未向被告支付案涉店面款项，其要求被告交付案涉店面没有法律依据。 1、被告作为房地产开发商，在商品房交易过程中主要的权利和义务分别是收取购房款和交付房屋，故要求被告交付案涉店面必须查明案涉店面款项是否已足额支付。根据商品房买卖合同第六条的约定，案涉店面的款项需要直接支付给被告，目前被告并未收到林建民支付的任何款项，也没有证据证明被告指示林建民可以直接向沈建红付款用以履行商品房买卖合同项下付款义务。根据谁主张谁举证的基本原则，在林建民要求被告交付案涉店面的情况下，其应当就是否已向被告支付案涉店面款项或沈建红是否已代林建民向被告支付案涉店面款项承担举证责任，否则应由其自行承担举证不能的法律后果。 2、沈建红无权收取案涉店面款项，且现有证据也无法证明林建民向沈建红支付了案涉店面款项。根据《店面买卖协议》第四条第5款的约定，在沈建红向第三人销售店面时，第三人必须向被告支付购房款，被告扣取相关手续费后才返还给沈建红，即沈建红无权收取案涉店面款项。此外，就支付案涉店面款项事宜，林建民仅提供一张收款收据予以证明，并未提供具体付款的银行流水。在沈建红本人未出庭对收款收据真实性以及是否收到相应款项进行确认的情况下，也不能证明林建民已向沈建红支付案涉店面的款项。即使认定林建民已向沈建红支付了案涉店面款项，也不能视为林建民向被告付款的证据。 三、林建民要求被告支付逾期交房违约金没有法律依据。 如上所述，因林建民没有证据证明其已向被告支付案涉店面款项，且沈建红也未依法向被告书面明确其已付款1.1亿元是否包括案涉店面款项，根据《合同法》六十七条的规定，被告享有先履行抗辩权，被告不负有向林建民其交付案涉店面的义务，更无需向其支付逾期交房违约金。即使认为被告应向林建民支付逾期交房违约金，林建民主张的部分违约金也已超过诉讼时效。此外，根据商品房买卖合同第八条、第九条的约定，以及案涉店面于2017年4月20日通过验收的情况，林建民也仅能主张2017年4月21日后的违约金。关于违约金计算基数，也只能以沈建红已付款190万元（截至目前涉案店面沈建红已付购房款无法确认，按福建省高级人民法院的逻辑，涉案店面沈建红支付的购房款约190万元）为基数计算。 四、本案可能存在沈建红与林建民串通损害被告及被告债权人利益的情况。 根据裁判文书网、执行信息公开网等公开渠道查询，沈建红目前涉及30多起借款类案件，且根据目前相关买受人起诉的情况，42间店面中其中5间沈建红就是以这种方式向债权人提供担保，故不能排除本案沈建红同样以案涉店面为其向林建民的借款提供担保的可能性。而根据执行信息公开网查询到的沈建红被执行信息，沈建红目前有巨额的债务尚未履行，故其根本无法支付所欠被告剩余9000多万元款项，也可能无法偿还所欠林建民等其他债权人的欠款。这种情况下，就可能存在沈建红、林建民等人串通，由沈建红出具虚假的收款收据，再由林建民等人借助司法确认的途径要求被告交付店面的情况，这也可以解释沈建红作为一个对查明案件事实具有关键作用的人员，在此类案件中为何都拒不出庭的原因。若仅仅根据林建民单方提供且未经沈建红确认的收款收据等证据即判决被告应当交付店面的话，那么沈建红可以在不支付剩余款项的情况下，指使相关买受人以司法确认的手段要求被告交付其购买的所有店面（截至目前，沈建红指定的买受人起诉交付店面的金额已远远超过沈建红支付的1.1亿元），而林建民等买受人也可在借款收不回的情况下，从被告处得到店面填补损失。更有甚者，沈建红也还有可能可以和该等买受人分享店面增值部分的利益，而最终损害的将是被告以及被告所有债权人利益。 综上所述，林建民诉请被告交付案涉店面并要求被告支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，其诉请应当予以全部驳回。 第三人沈建红未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 第三人沈建红经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证等诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月13日，被告与第三人沈建红签订了《店面买卖协议》（编号：20140302），约定：一、购买标的。1.沈建红整体购买仁文公司开发建设且所有的福州市鼓楼区间店面（面积8040.15㎡（详见该协议附件一）（注：含本案讼争店面）。2.沈建红已经确切了解并接受上述42间店面的全部情况和现状，且已知悉店面目前均处于抵押状态。二、购买价款及方式。双方确认，沈建红集体购买上述42间店面的购房款为20145.1244万元。三、交易程序约定。1.该协议签订后5个工作日内，协同抵押权人向福州市房地产交易中心提交注销抵押登记申请……四、特别约定……5.在沈建红支付4000万元定金后，仁文公司同意沈建红向第三人再次销售上述标的房产，价格由沈建红确定，销售方式为沈建红向仁文公司提出撤销原购房合同请求，并向交易中心办理相关登记手续，由仁文公司将上述房产标的按照沈建红指定的价格售予其指定的购房人。该《店面买卖协议》后经法院生效判决确定为合法有效的合同。 2014年4月21日，原、被告根据上述《店面买卖协议》的约定签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于“福州市鼓楼区洪山镇国光路60号仁文·大儒世家Ｄ与洪光小学置换地3＃楼1、2层12商业网点12商业配套用房；建筑面积235.54平方米，商品房按套计价，总价款为10925215元。合同第八条约定被告应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付原告使用；合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，若逾期不超过90天，则自第八条约定的逾期交房第二天起至实际交付之日止，被告应按已付款日万分之零点五向原告支付违约金；若逾期超过90天，则从第八条约定的逾期交房第二天起至实际交付之日止，被告应按已付款日万分之一向原告支付违约金。同日，第三人沈建红向原告出具收款收据，确认收到原告购买的大儒世家3号楼12号店面235.54平方，计10925215元整。2014年5月16日，被告为原告办理了预购商品房预告登记（榕房预ＹＲ字第××号）。现被告仍未向原告交房。 另查，林建民于2014年4月2日、2014年4月21日、2014年5月23日、2014年6月9日、2014年7月9日向沈建红转账6500000元、2000000元、1000000元、1000000元、1000000元，合计11500000元。2020年3月26日，沈建红等人与被告的会议纪要中，第三人确认向原告开具三千多万元的收款收据，但实际未收到款项。 再查明，因沈建红与案外人存在债权债务纠纷，福州市晋安区人民法院依据（2016）闽0111民初4279号民事裁定查封了讼争房产，查封期限自2016年12月15日至2019年12月15日，并依据（2017）闽0111执3265号之二民事裁定于2019年11月29日继续查封至2022年12月15日。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行，但因本案讼争房产已被法院查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定，该查封具有排他的法律效力。在现有状态下，合同已无法履行，在客观履行不能的情况下，林建民要求福建仁文建设有限公司继续履行《商品房买卖合同》，交付房屋并支付逾期交房违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。第三人沈建红经本院传票传唤，未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，判决如下： 驳回原告林建民的诉讼请求。 本案受理费87351元（由原告预交），减半收取计43675.5元，由原告林建民承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 陈裕锦 二〇二〇年七月十七日 法官助理 余 玲 书 记 员 陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。