陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2020）陕0402民初1916号原告：赵某。委托诉讼代理人：陈小奎，系陕西万兴律师事务所律师。被告：咸阳万兴地产发展有限公司。法定代表人：张某某，系公司董事长。委托诉讼代理人：张建平，系陕西渭民律师事务所律师。原告赵某诉被告咸阳万兴地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了此案，原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令被告依约支付原告逾期办理商品房初始登记违约金35530.7元（以已付房款448620元为基数，按日万分之一计算2015年7月1日至2017年8月31日期间）；2、判令被告依约支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金38581.3元（以已付房款448620元为基数，按日万分之一计算2015年10月1日至2018年2月7日期间）；3、判令被告支付诉请1、2两项共计74112元自起诉之日至实付之日期间的利息，利息以74112元为基数按照年利率的6%计算。（初始登记违约金利息是2017年10月1日至实际支付之日止，办理房屋所有权证书利息是2018年3月8日至实际支付之日止）。4、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年8月13日签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告位于咸阳市秦都区XX路XX小区XX号房屋一套，总价款为448620元，交房期限为2014年3月31日。同时，合同第十九条产权登记第（二）款初始登记约定：“出卖人应予2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”；该条第（三）款转移登记约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。另外，合同第十条交付条件约定（一）出卖人应当在2014-3-31日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定向被告履行了付款义务（缴纳总房款448620元，被告于2013年10月17日向原告出具了448620元的购房税务发票），后又向被告缴纳了相关的契税、大修基金等费用，原告依约完全履行了自己的义务。然而，被告自2017年8月31日方才取得合同约定的房屋所在楼栋的权属证明，办理了初始登记，应该依约向原告支付2015年7月1日至2017年8月31日期逾期办理初始登记的违约金35530.7元；同时，被告应该按照合同约定的交房时间2014年3月31日之后的540日的次日（即2015年10月1日）向原告支付迟延办理房屋权属证书的违约金至原告实际取得该房屋权属证书之日（2018年2月7日）期间的违约金38581.3元。原告认为双方签订的合同合法有效、意思表示真实、内容约定十分明确，双方均应按照合同约定履行各自义务，现被告存在合同约定的违约行为，理应依约向原告支付合同约定明确的违约金。2018年2月7日在被告通知原告取得房产证之后，原告便多次与被告协商以上两项违约金的支付事宜，然双方始终无法达成一致意见。无奈，为保障自己的合法权益不受持续的侵害，故原告诉至法院。被告辩称：一、原告第一项诉请不能成立。被告和原告在《商品房买卖合同》中约定迟延办理楼栋权属证明违约金的同时，还约定：由原告委托被告办理房屋产权转移登记手续，如迟延办理转移登记手续，应承担违约金。故，楼栋权属证明是否办理对原告的利益没有影响，而且办理楼栋权属证明的违约金与办理房屋产权转移登记的违约金属于重复违约金，不应得到支持。该观点已得到咸阳市中级人民法院（2018）陕04民终*号判决的支持。二、原告对逾期办理房屋所有权转移登记证书计算违约金的时间起点和终点认识错误。被告和原告在《商品房买卖合同》中约定交房期限为2014年3月31日，但同时还约定商品房交付时应取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表。故被告向原告交房的时间应以被告取得规划验收批准文件的时间为准，即2016年3月14日，该日之后的第540日为2017年9月8日，故迟延办理房屋所有权转移登记证书的违约金起算时间应为2017年9月8日。该观点已得到咸阳市中级人民法院（2018）陕04民终*号民事判决和秦都区人民法院（2018）陕0402民初63*号民事判决的支持。权利人为原告的陕（2018）咸阳市不动产权第S*号《不动产权证书》载明的登记时间为2018年1月8日，该日应为逾期办理不动产权转移登记违约金的截止日。原告主张的截止时间为2018年2月7日，该日是原告从被告处领取证书的日期，并非《商品房买卖合同》中约定的“取得房屋所有权证书”的日期，因而原告的主张是错误的。被告认为，迟延办理不动产权转移登记证书的起算之间为2017年9月8日，截止日期为2018年1月8日，其间共计122日，原告可以主张的违约金为：448620×122÷10000=5473.16元。三、原告之第三项诉请的实质是请求被告支付迟延给付违约金的违约金。该项诉请缺乏事实和法律依据，不应得到支持。四、原告应承担本案全部诉讼费用。关于双方的纠纷，被告数次向原告说明了人民法院的相关裁判，并表明可以以人民法院相关裁判为依据向原告支付违约金5473.16元。但原告拒不接受。故引发本次诉讼的过错完全在原告，本案诉讼费用应全部由原告承担。原告为支持自己的诉讼请求，当庭提交证据如下：1、《商品房买卖合同》及补充协议各一份、不动产权销售发票两份、契税发票一份、专项维修资金发票一份；证明2013年8月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，该合同合法有效。原告购买被告开发的位于咸阳市XX路XX小区住房一套，合同对双方的权利义务分别作了明确约定。（合同P12页第十九条第二款初始登记约定；第三款转移登约定：第2条。合同P5页第十条交付条件出卖人应当在2014-3-31日前向买受人交付该商品房。原告依约向被告支付了全部房款448620元、契税、大修基金等费用，履行了自己的合同付款义务， 2、庆利苑小区不动产权证书领取表一份、不动产权证书（房屋所有权证书）一份。证明原告实际领取房屋所有权证书的时间为2018年2月7日；原告所取得的不动产权证书登记时间为2018年1月8日；以上两组证据综合证明被告应该支付自2015年7月1日至实际办理初始登记之日即2017年8月31日期间的违约金（共计792天）；被告应该支付自约定交房之日即2014年3月31日之后的540日即2015年10月1日至原告实际取得房屋所有权证即2018年2月7日期间的违约金（共计860天）。两项违约金的计算方式均为：全部已付房款（448620元）*0.1%*实际违约天数，违约金分别为：35530.7元、38581.3元。两项违约金之利息的支付期间分别为：2017年10月1日至实付之日、2018年3月8日至实付之日。3、裁判文书上两个判例（2019）陕0402民初*号民事判决书、（2019）陕0402民初*号民事判决书，证明秦都法院也有判决支持商品房初始登记违约金和房屋所有权证的违约金。被代：证据1、2真实性均无异议，证明目的均不认可，不能证明原告向被告支付全部购房款，被告实际收到436324元。证据3网上下载的内容，真实性无法核实，关联性不认可，这两案与本案的关联性较远，被告提交的判决书与本案是一批的。被告为支持自己的主张，当庭提举证据如下：1、咸阳市中级人民法院（2018）陕04民终*号民事判决书，证明原告第一项诉讼请求应该予以驳回，第二项诉讼请求中除2017年9月8日至2018年1月8日期间的违约金可以得到支持外，其余部分均应予以驳回。2、秦都区人民法院（2018）陕0402民初63*号民事判决书，证明原告第2项诉讼请求中除2017年9月8日至2018年1月8日期间的违约金可以得到支持外，其余部分均应予以驳回。3、咸建规验证字（2016）*号《咸阳市房屋建筑工程竣工规划验收合格证》，证明从2016年3月14日起计算540日为2017年9月8日，该日期为延迟办理房屋所有权转移登记证书违约金的起算时间。4、陕（2018）咸阳市不动产权第S*号《不动产权证书》，证明逾期办理房屋所有权证书转移登记证书违约金的截止日期为原告取得房屋所有权证书的日期即2018年1月8日；原告第2项诉讼请求中关于逾期期限截止日期为2018年2月7日的主张是错误的。原告质证认为：证据1、2真实性均认可，证明目的均不认可，类似判决有很多，对初始登记违约金和转移登记违约金有大量的判决是支持的，（2019）陕0402民初*、*号判决书可以在裁判文书网上找到，合同对两项违约金约定的十分明确，本案被告提供的两份判决没有支持，可以作为参考，但不能作为本案的事实认定，原告要求按照合同约定。证据3真实性认可，证明目的不认可，违约金的时间应当是房屋交付的时间，合同约定明确，竣工验收备案表只是交付条件之一，与本案所诉争的交付时间无关，应该按照合同约定的实际交房日计算，而不是竣工验收表出具的时间。证据4真实性认可，证明目的中认可证书颁布的日期，但是违约金应该按照实际领取证书之日计算，而非证书登记日期。经综合评议：原告所举证据1、2，被告所举证据3、4，对方认可真实性，本院对其真实性予以确认。原告所举证据3，被告所举证据1、2，来源合法，内容真实，本院对其真实性予以确认。经过举证及询问当事人，本院确认以下事实： 2013年8月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于咸阳市秦都区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，总价款为448620元。被告应当在2014年3月31日前向原告交付该商品房。合同第十九条产权登记（二）初始登记约定：“出卖人应予2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（三）转移登… …，2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照同期银行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳总房款448620元，被告于2013年10月17日向原告出具了448620元的购房税务发票，后原告又向被告缴纳了相关的契税、大修基金等费用。2014年8月9日，被告向原告交付案涉房屋。2016年3月14日，被告取得所涉房屋工程竣工规划验收合格证。2017年8月31日，被告取得案涉房屋所属楼栋权属证书。2017年10月23日，双方签订补充协议，确认案涉房屋面积为86.23平方米，应退房款为12296元，实际总房款为436324。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     2018年1月8日，该房屋不动产权登记，2018年2月7日，原告实际领取该房屋不动产权证书。本院认为：原、被告签订的《咸阳商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，该合同合法有效。原、被告双方应当依照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订合同后，原告依约支付所购买房屋全部款项，被告在自身合同目的已经全部实现的情况下，应当积极履行应尽的合同义务。但被告逾期办理房屋所在楼栋权属证明，构成违约。被告取得房屋所在楼栋权属证明是双方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的前提条件，被告逾期取得房屋所在楼栋权属证明，导致双方不能按时向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，亦构成违约，故原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。逾期办理商品房初始登记违约金35530.7元（以已付房款448620元为基数，按日万分之一，从2015年7月1日计算至2017年8月31日止）。逾期办理房屋所有权证书违约金38406.1元（以已付房款448620元为基数，按日万分之一，从2015年10月1日计算至2017年10月23日，以已付房款436324元为基数，按日万分之一，从2017年10月24日计算至2018年2月7日）。原告请求判令被告支付诉请1、2两项共计74112元自起诉之日至实付之日期间的利息，利息以74112元为基数按照年利率的6%计算。（初始登记违约金利息是2017年10月1日至实际支付之日止，办理房屋所有权证书利息是2018年3月8日至实际支付之日止）的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。双方约定交房期限为2014年3月31日，并约定商品房交付时应取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表，被告在未取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表的情况下，违约于2014年8月9日将案涉房屋实际交付原告，而被告却依此为依据，提出交房的时间应以被告取得规划验收批准文件的时间为准，即2016年3月14日，该日之后的第540日为2017年9月8日，故迟延办理房屋所有权转移登记证书的违约金起算时间应为2017年9月8日的辩论意见，与社会价值导向和公众认识相悖，人民法院不应对此辩论意见予以支持。关于被告案涉房屋的《不动产权证书》载明的登记时间为2018年1月8日，该日应为逾期办理不动产权转移登记违约金的截止日的辩论意见。双方就办理不动产权转移登记约定“… …自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止。… …”。本案原告实际取得房屋所有权证书之日为2018年2月7日，故被告的该项辩论意见本院不予采信。依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告咸阳万兴地产发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵某未按约定取得涉案房屋所在楼栋权属证书的违约金35530.7元（以已付房款448620元为基数，按日万分之一，从2015年7月1日计算至2017年8月31日止）；二、被告咸阳万兴地产发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵某未按约定取得涉案房屋所有权证书的违约金38406.1元（以已付房款448620元为基数，按日万分之一，从2015年10月1日计算至2017年10月23日，以已付房款436324元为基数，按日万分之一，从2017年10月24日计算至2018年2月7日止）；三、驳回原告赵某的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1652元，减半收取826元，由被告承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。   审  判  员     李亚维 二○二○年六月二十四日 书  记  员     杜  青   附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条  民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条  民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第四十四条   依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条   当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。  1