江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初2888号 原告（反诉被告）：王迪，男，1995年5月10日出生，蒙古族，住内蒙古锡林郭勒盟锡林浩特市。 委托诉讼代理人：许厚山，江苏臻宇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨军，男，1968年2月22日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：周晓妤，江苏君劭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴言翔，江苏君劭律师事务所律师。 原告（反诉被告）王迪与被告（反诉原告）杨军房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月23日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王迪的委托诉讼代理人许厚山、被告（反诉原告）杨军及其委托诉讼代理人周晓妤、吴言翔，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王迪向本院提出诉讼请求：判令杨军退还两个月房租10600元；判令杨军退还房租押金5300元；判令杨军退还物业费586.4元、宽带费80元；判令杨军返还垫付的空调维修费500元、灭鼠费800元；判令杨军向原告支付因本案支出的律师费3000元；判令诉讼费用由杨军承担。事实和理由：双方通过南京链家房地产经纪有限公司于2018年10月29日签订房屋租赁合同，由王迪承租杨军位于南京市，建筑面积56.38平方米，合同对双方权利义务做出了明确细致的约定。2019年10月31日合同到期后，双方协商一致按原合同续租至2020年5月31日。王迪随即预付了房租费、宽带费并至物业缴纳了物业服务费。续租期间，出租屋内突然闹起鼠害，并严重影响到王迪的居住环境，同时因为鼠害给王迪的个人物品造成损毁，期间双方多次协商，王迪前后两次请专业灭鼠公司来灭鼠，并由王迪先行垫付费用共800元，但鼠害依然未能得到彻底根除，最终导致房屋无法继续使用，最终协商一致同意解除租赁合同，杨军同意退还4、5两个月的租金及押金并返还王迪垫付的维修等费用。2020年3月31日前王迪按期腾空了租赁房屋，并将出租屋打扫干净，与杨军完成了交接，此时杨军无故违反约定，拒绝向王迪退还约定好的各项费用。为维护王迪的合法权益，根据相关法律规定特向贵院提起诉讼，请求支持王迪的全部诉讼请求。 就王迪主张的事实及诉讼请求，杨军辩称：1、双方确实曾在2020年3月份进行过退房的协商，但是在双方见面后，并未就退房事宜达成一致，随后王迪起诉，双方于2020年5月17日才办理完退房交接，依据合同约定，王迪单方提起解除租赁合同的诉讼，应当承担违约责任，违约责任具体数额为一个月房租，王迪自5月17日才办理完交接，剩余房租尚不足以支付违约金，所以杨军无需退还王迪剩余房租。王迪并未提供空调维修和灭鼠费的具体证据及发票单据，且空调维修的原因不明，上述费用杨军不予认可，其要求支付的律师费于法无据。综上，请求法院驳回王迪全部诉讼请求。 杨军在本案审理中提起反诉请求：判令王迪给付1057.3元（已扣除王迪预付的房租及押金）；判令王迪支付杨军因本案支出的律师费3000元；判令王迪支付本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月29日，杨军与王迪签订《房屋租赁合同》，该合同期满后，双方协商一致按原合同续租至2020年5月31日。2020年3月，王迪提出解除合同，但一直未与杨军办理退房手续，未结清水电费等应付费用、未返还房屋及其附属物品、设备设施等。王迪的行为已严重损害了杨军的合法权益，为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院予以支持。 就杨军主张的反诉事实及诉讼请求，王迪辩称，其已经于2020年3月31日前就实际搬出了案涉房屋，当时房屋已经腾空，具备交付条件，后双方于2020年5月17日正式办理了案涉房屋的交接手续，原告已接收了案涉房屋。由于杨军的原因导致案涉房屋未能于2020年3月31日办理交接，此后造成的扩大损失应由杨军自行承担。杨军主张王迪给付律师费用没有法律依据。 本院经审理查明以下事实：案涉房屋的所有权人为杨军。2018年10月29日，杨军（甲方）与王迪（乙方）、南京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：杨军将案涉房屋出租给王迪使用，租赁期自2018年11月1日至2019年10月31日。租金每月5300元，支付方式为押一付六，各期租金支付时间为2018年11月1日、2019年5月1日，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费等，本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。甲方应保证出租房屋建筑结构和设备符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。甲方迟延交付房屋超过十日的、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。乙方如不按照约定支付租金相当于一个月房屋租金的、欠缴各项费用的金额相当于一个月租金的、擅自改变房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并且拒不赔偿的、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的、未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同。甲方有上述违约情形的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方如有上述违约情形的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，本租赁合同有效期内，若甲方提前收回房屋的，应提前三十日内通知乙方，乙方有权最迟在收到通知后的第30天进行答复，逾期未答复的视为同意，甲方应按照月租金的100%向乙方支付违约金，甲方应向乙方退还剩余租金，自达成解约合意的意思表示之日起按天计算，本租赁合同有效期内，若乙方提前退租的，应提前三十日通知甲方，甲方有权最迟在收到通知后的第30天进行答复，逾期未答复的视为同意，乙方应按照月租金的100%向乙方支付违约金，双方达成解约合意且在乙方正式搬出房屋并结清相关所有费用之日起算，甲方退还剩余租金，三方另就其他事项做了约定。当日，王迪向杨军支付了6个月租金连同房屋押金，共计37100元，杨军向王迪出具了收条。 王迪在签约后入住案涉房屋，合同期满前向杨军提出续租至2020年5月底，并按原租金标准支付了租金。2020年3月，王迪向杨军提出退租。3月20日，杨军回信：好吧，那3月底之前我们哪天交接一下，交接完后，4、5月的租金我会退给你，按合同的违约金就算了。互相理解吧。王迪发信：也是感谢，也能想到你这时候找新租客很难。物业费我交到5月份了，这个就算了，毕竟你也有损失。我最晚明天应该就搬完了。杨军发信：不客气，也确实给你添麻烦了。后王迪又向杨军发信：杨哥两个月物业费也退给我吧，我实在不知道这个物业干了啥事。杨军回信：那我要认真看一下合同了。那就按合同约定执行吧。2020年3月31日，双方约定交接案涉房屋，在案涉房屋现场，王迪已搬走部分用品。交接中，王迪仍然要求杨军退还2020年4、5月份物业服务费，杨军予以拒绝，并离开案涉房屋现场，为此，王迪向公安机关报警。 2020年5月17日，王迪与杨军达成《房屋交接备忘录》，载明：“金轮国际广场2518房于2020年5月17日办理交接手续。除水电费尚未结清外，其他交房手续已完成。房屋物品有缺失或受损如下：壹张房卡丢失，油烟机有一个灯不亮。未结的电费为￥827.00（捌佰贰拾柒元整）。水表读数：冷水145，热水174，因物业会计今日休息未上班，具体金额未算出，待工作日由出租方问物业会计具体金额后通知承租方，承租方应在出租方通知后一日内回复确认。如果承租方在一日内未有提出异议，视为已确认”。 王迪称案涉房屋有鼠患，为此通过微信转账支付800元给灭鼠消杀公司，另称案涉房屋的空调损坏，为此支付维修费500元。王迪就上述事由及款项支付提供了聊天记录及转账记录。杨军认可上述证据的真实性，但否认与本案具有关联。王迪与杨军为本案诉讼，各自支出律师代理费3000元。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，并不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。王迪与杨军原签订的租赁合同至2019年10月31日到期，合同履行期间届满前，王迪向杨军提出续租至2010年5月，并预缴了相关费用，杨军表示同意，双方租赁关系延续。2020年3月，王迪向杨军提出提前解除租赁合同，杨军予以认可，并表示可退还王迪2020年4月、5月已预缴的租金及预付押金，同时约定于3月底办理案涉房屋的交接，双方在谈话中王迪提出要求杨军一并退还2020年4月、5月已缴物业费，遭到杨军拒绝，并表示要按租赁合同约定内容处理。从双方的聊天内容反映，就解除租赁合同并无异议，杨军并未同意退还王迪2020年4月-5月的物业费。此后，杨军仍然与王迪约定于2020年3月31日至案涉房屋现场办理交接，也可证明双方确实就解除租赁合同形成合意。在办理交接时，王迪再次提出退还2020年4-5月已缴物业费的要求，杨军拒绝退还并离开案涉房屋，王迪报警备案，后发生本案诉讼。在诉讼中直至5月17日双方自行办理了案涉房屋的交接。根据上述事实，本院认为，王迪与杨军在2020年3月20日就解除租赁关系达成合意，并约定于当月月底办理案涉房屋的交接，同时就违约责任、剩余租金及押金的处理形成一致意见，所争议的仅为2020年4-5月物业费是否退还。此后双方定于2020年3月31日办理案涉房屋的交接，如无影响交接的重大事由，双方均应配合完成交接，而杨军仅因王迪再次提出退还物业费的要求拒绝交接，由此导致的损失不应由王迪承担，杨军应退还王迪2020年4-5月已缴房屋租金、押金。 双方于2020年5月17日自行办理了案涉房屋的交接，对已发生的水费、电费及设施等进行了结算及清点，对上述费用王迪应予给付，对丢失房卡及油烟机灯损坏，本院酌定为100元。就物业费是否应予退还，本院认为，杨军在承诺王迪提出的提前解除租赁合同要约时，其条件为仅退还房租、押金，未再有退还其他款项，同时表示放弃追究王迪的违约责任，王迪提出多退还物业费当即遭到杨军拒绝，王迪未再表示异议，此后双方最终确定办理案涉房屋交接，对解除租赁合同的条件王迪应为明知，在办理案涉房屋交接时王迪再次提出退还物业费的要求也再次遭到杨军的拒绝，因此除却房租、押金，王迪其他已付款项不应退还。 王迪在本案中主张灭鼠费用800元、宽带费80元及维修空调费用500元。就此本院认为，在王迪与杨军交涉解除租赁合同时未曾提及该三项费用，在王迪提出续租时也未言及有严重鼠患情形，否则当不会要求续租，且即使案涉房屋存在鼠患，也并非案涉房屋本身固有，与房屋墙体存在白蚁等情况不同，多系使用中引起、发生，也具有流动性，不应苛责于出租人。双方在微信聊天中谈及空调损坏、维修问题，王迪称由维修师傅告知杨军空调不能使用的原因，但具体原因王迪未能提供证据加以证明，杨军也否认系空调自身本体，认为系王迪使用不当，故上述费用不应由杨军负担。另王迪和杨军分别主张了律师代理费3000元，但租赁合同中并无相应约定，双方分别主张该费用缺乏相应依据，本院均不予支持。 综上，杨军应退还王迪两个月租金及押金，扣除王迪应支付的水费、电费及设施损失，还应支付14695元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、杨军于本判决生效之日起十日内给付王迪14695元； 二、驳回王迪其他诉讼请求； 三、驳回杨军的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费161元，反诉受理费25元，合计186元，由王迪负担36元，杨军负担150元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 胡 斌 二〇二〇年七月二十日 书记员 张奕琪