四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初1708号 原告：四川华南金旭建工集团有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇文林路二段。统一社会信用代码：91511421696983040J。 法定代表人：李国华，董事长。 委托诉讼代理人：李光才，四川陵州律师事务所律师。 被告：四川家乐园房地产开发有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇富民路清凌公寓。统一社会信用代码：915114178228203XJ。 法定代表人：董超文，执行董事。 委托诉讼代理人：李强，四川笃远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周怡，四川笃远律师事务所律师。 第三人：徐红，男，生于1969年7月20日，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师。 原告四川华南金旭建工集团有限公司（以下简称“华南金旭公司”）与被告四川家乐园房地产开发有限公司（以下简称“家乐园公司”），第三人徐红合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华南金旭公司的委托诉讼代理人李光才，被告家乐园公司的委托诉讼代理人周怡，第三人徐红的委托诉讼代理人徐成东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华南金旭公司向本院提出诉讼请求：判令被告履行《工程款抵偿协议》，被告协助原告就位于仁寿县的车位，及一单元一、二层唯一号分别为259715、259722、259723、259716、259717、259718的营业房登记在第三人名下，协助注销备案登记（合同签约备案号147134）并解除其相对应的商品房买卖合同（预售）。原告、被告及第三人依法分别承担税费。事实和理由：四川仁寿华南建筑有限公司现更名为四川华南金旭建工集团有限公司。2014年5月21日，第三人与原告华南金旭公司签订《工程施工经济责任承包合同》，华南金旭公司同意原告以内部承包的方式利用其施工资质前往家乐园公司签订合同，第三人在仁寿县“蜀冠·欧洲新城”项目施工中独立核算、自负盈亏、独立承担责任，华南金旭公司对涉案工程不承担亏损责任，也不享有收益，第三人为实际施工人。《工程施工经济责任承包合同》签订后，2014年6月3日，华南金旭公司出具（2014）授字第201号《法人授权委托书》，2014年6月6日，第三人以华南金旭公司的名义与家乐园公司签订《蜀冠·欧洲新城房地产项目工程施工总承包合同》，由第三人自筹资金、组织人员及机具进场施工，现工程已完工，竣工验收合格，己交付使用，购房户已入住。 2015年12月21日，借用家乐园公司资质手续挂靠开发的实际投资人郭鹏通过眉山市公证处，授权龙利平全权代理处理郭鹏离开项目部后的后续法律事务，事后2017年5月24日，通过结算，签订《蜀冠·欧洲新城工程款结算与支付情况统计表》，家乐园公司仍有52,212,215.35元的工程本金及利息未付。第三人在催收工程款过程中，由于被告无钱支付，经原被告及第三人一起多次协商，并结合当时市场价，采用以物抵债的方式签订《工程款抵偿协议》，约定了单价及房源，并办理了网签备案手续，将一单元负一层、房号1号、唯一号259610、面积37.23平方米的车位，一单元二层房号分别为1、8、9、12、14、15，营业房，唯一号分别为259715、259722、259723、259716、259717、259718,面积分别为236.54平方米、228.82平方米、225.87平方米、267.75平方米、230.71平方米、228.82平方米在内的商品房先行备案在华南金旭公司名下。由第三人及原告联系购房户后，签订实际的销售合同，被告予以协助盖章，办理新的合同备案手续，注销原备案登记。原告要求家乐园公司协助解除网签手续，将上述财产协助登记在第三人名下，家乐园公司拒不办理，造成原告及第三人利益损失。原告认为，第三人为实际施工人，自筹资金，自负盈亏，工程款本息由第三人所有，家乐园公司将房屋抵偿给华南金旭公司名下，应按约将上述房屋登记办证在第三人名下，履行合同约定义务。故具状起诉。 被告家乐园公司辩称，1.原告的诉讼请求的7套房屋中唯一号为259610、259715的两套不属于给原告的工程款抵偿范围，唯一号为259718的一套已经由原告指定销售给第三人；2.“蜀冠·欧洲新城”项目施工主体为原告，与被告签订工程款抵偿协议的对象也是原告。原告与第三人的挂靠关系系其内部关系，结算也属于原告与第三人的内部结算，与被告无关，被告没有配合将房屋登记给第三人的义务。原告要求被告将房屋登记在第三人名下没有事实和法律依据；3.原告将其以物抵债获得的房屋进行处置，需要由原告首先取得房屋的登记所有权，再与第三人进行交易完善手续，原告方不能直接通过司法确权的形式，规避本应履行申请不动产登记及缴纳税费的义务。 第三人徐红述称，同意原告的意见，同意承担契税和房屋维修基金。 本院经审理认定事实如下：华南金旭公司前身为四川仁寿华南建筑有限公司，于2017年11月20日变更为现名。 2014年5月21日，华南金旭公司作为甲方，与徐红作为乙方订立《工程施工经济责任承包合同》，约定乙方对甲方承包的家乐园公司仁寿县“蜀冠·欧洲新城”房地产开发项目修建工程进行经济责任承包；甲方为乙方提供所需的相关证件、文本等资料；协助乙方办理提出的需要解决的相关事项；乙方对该工程实行独立核算、自负盈亏、自主分配，对该工程的债务、亏损、质量、安全和不可预料等损失承担经济和法律责任；乙方按工程暂定总造价向甲方上交税后利润分成经费150000元，如结算价与暂定造价有出入，以结算价为准；如该工程发生经济纠纷、处罚、诉讼，由乙方承担全部责任；乙方承诺以自己的房屋、土地、存款、材料、机具等作经济担保，不给甲方遗留任何问题。 2014年6月6日，家乐园公司与华南金旭公司签订《工程施工总承包合同》，约定华南金旭公司总承包家乐园公司开发建设的仁寿县“蜀冠·欧洲新城”房地产开发项目工程的土建、安装施工。2018年7月4日，“蜀冠·欧洲新城”项目建设工程经竣工验收合格并备案登记。 2017年5月31日，因家乐园公司未能及时支付工程款，华南金旭公司与家乐园公司签订《工程款抵偿协议》，确认双方于2014年6月6日签订的仁寿县“蜀冠·欧洲新城”项目建设工程已完工，工程款本息总额为80295489.15元，已支付28083273.80元（包括400万元现金和9007.81平方米房产所作抵偿）；截止2017年5月24日，家乐园公司尚欠华南金旭公司工程款本息总计52212215.35元；双方约定家乐园公司以“蜀冠·欧洲新城”项目住宅房作价3280元／平方米、商业用房作价9140元／平方米、地下车位以备案价抵偿华南金旭公司工程款，并附了《工程款抵偿房源表》；家乐园公司将相应面积的房产备案登记在华南金旭公司名下，视为家乐园公司已支付华南金旭公司全部工程款本息（含质保金）；家乐园公司负责将产权证书办理到华南金旭公司指定名下并承担相应费用。双方还约定了《建设工程备案书》、《房屋建筑工程质量保修书》等文件及工程的移交时间，以及保修的违约责任和徐红对此违约责任承担连带保证责任等。 2017年6月2日，仁寿县委政法委领导召集相关部门召开会议，并形成《清水镇蜀冠欧洲新城项目涉稳问题处置会议纪要》，议定内容包括由家乐园公司、华南金旭公司根据市场议定好网签价格，签订正式买卖合同，再提请县房管局备案，确保本地企业和民工权益。 2017年6月8日，华南金旭公司和家乐园公司就包括本案涉房屋在内的123套住宅、12套商业和1个车位共136套房屋签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，并申请将该商品房买卖合同均备案登记到了华南金旭公司名下，合同签约备案号为147134。 2017年6月13日，华南金旭公司和家乐园公司又申请将“蜀冠·欧洲新城”项目其他房产的买卖合同备案登记到华南金旭公司名下。 2017年7月1日，徐红与华南金旭公司签订《关于〈工程款抵偿协议〉有关问题的协议》，约定《工程款抵偿协议》载明的工程款及利息收益归徐红所有，根据《工程款抵偿协议》第二条约定，若徐红要将备案在华南金旭公司名下的“蜀冠·欧洲新城”项目的房产对外销售变现，则华南金旭公司协同家乐园公司解除合同、注销备案登记，重新备案在实际购房人名下，售房款归徐红所有；若徐红选择自持，则华南金旭公司协助家乐园公司办证到徐红名下，税费由家乐园公司和徐红依法承担。 2019年1月8日，仁寿县房地产领域遗留问题处置领导小组经研究后形成《关于清水镇蜀冠欧洲新城项目遗留问题处置工作的会议纪要》，议定内容包括由清水镇负责，迅速设立由家乐园公司、华南金旭公司及清水镇三方组建的项目资金共管账户，该项目所有按揭贷款必须进入共管账户，所在支出必须经清水镇同意后才能支付并监管使用；将网签在华南金旭公司名下的该项目门市作为缴税担保资产。待该项目税费全部缴清后，由家乐园公司、华南金旭公司自行处置。 2020年4月14日，华南金旭公司向家乐园公司邮寄送达《指定办证通知书》，要求家乐园公司将“蜀冠·欧洲新城”项目一单元负一层唯一号259610的车位，及一单元一、二层唯一号分别为259715、259722、259723、259716、259717、259718的营业房登记在第三人徐红名下，协助注销备案登记（合同签约备案号147134）并解除其相对应的商品房买卖合同（预售）。家乐园公司未按通知要求办理注销备案登记等事项。 另查明，1.原告诉讼请求中的仁寿县“蜀冠·欧洲新城”项目一单元一、二层唯一号分别为259722、259723、259716、259717、259718的四套营业房包括在原被告签订的《工程款抵偿协议》所附的《工程款抵偿房源表》中，而唯一号为259610和259715的房屋则不在《工程款抵偿房源表》中；2.除唯一号分别为259722、259723、259716、259717、259718的四套营业房外，原被告签订的《工程款抵偿协议》所附的《工程款抵偿房源表》中的其他房屋已经对外销售，原被告也配合办理了将房屋产权登记到买受人名下的相关手续。 上述事实有经庭审质证的《工程施工经济责任承包合同》、《工程施工总承包合同》、《竣工验收备案书》、《工程款抵偿协议》有《工程款抵偿房源表》、会议纪要、《商品房买卖合同摘要》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《备案申请表》、《指定办证通知书》等证据及当事人的陈述等在卷证实。 本院认为，本案争议的焦点在于：1.原被告签订的《工程款抵偿协议》是否有效、是否应当履行？2.原告诉讼请求中唯一号为259610、259715的两套房屋是否包含在原被告工程款抵偿范围以内？ 对于争议焦点1，原被告签《工程施工总承包合同》后，原告已经将约定的工程施工完备，并经竣工验收合格，有权请求被告按合同约定支付工程价款。在被告逾期未能支付工程款的情况下，原被告签订《工程款抵偿协议》，约定被告以建成的房屋作价抵偿尚欠原告的工程款，是双方的真实意思表示，也得到了县级相关部门的认可，作价也与《清水镇蜀冠欧洲新城项目涉稳问题处置会议纪要》载明的仁寿县货币化安置价格相当，至今也无证据证明双方有恶意串通逃避债务的问题，依法具有法律效力。双方均应按《工程款抵偿协议》的约定履行办理以及协助办理相应房屋登记手续的义务。 虽然家乐园公司已经将包括案涉房屋在内的136套房屋的买卖合同备案登记到了华南金旭公司名下，完成了部分《工程款抵偿协议》约定的义务，但原被告有争议的《工程款抵偿协议》中双方的权利义务，还需根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条的规定，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则进行解释。《工程款抵偿协议》第二条“甲方将相应面积的房产备案登记在乙方名下，视为甲方已支付乙方全部工程款本息（含质保金）”的内容，是双方对于以物抵债后旧债消灭条件的约定。对于债务人家乐园公司则还负有“负责将产权证办理到乙方指定名下并承担相关费用”的义务。而双方签订《工程款抵偿协议》的目的，主要还在于家乐园公司将相应面积的房产备案到华南金旭公司名下，家乐园公司、华南金旭公司或实际施工人徐红联系到实际买家后，将房屋销售，华南金旭公司或徐红获得价款，以实现其取得工程款的目的，而非仅仅是为了取得和持有相应面积的房产。所以，约定家乐园公司将相应面积的房产备案登记到华南金旭公司名下，只是双方约定的旧债消灭的条件和对华南金旭公司债权实现的保障。合同备案登记之后如有需要，再将房屋的产权登记到华南金旭公司指定的实际买受人名下，才是《工程款抵偿协议》第二条完整的意思表示。而根据房地产开发中房屋销售的交易习惯及相关部门办理产权登记的流程，在开发建设的房屋完成初始登记以后办理产权变更登记时，还需要解除已有的商品房买卖合同及网签备案，重新办理合同备案，再办理产权登记。况且，原被告约定以物抵债的136套房屋中，已经有绝大部分都已经按此程序进行了处理，根据诚实信用的原则，家乐园公司也应当继续配合华南金旭公司办理案涉房屋的相关登记手续。 为不干涉当事人的意思自治及增加其负担，如按有关部门要求需要重新签订商品房买卖合同，双方可直接引用原备案登记的签约备案号为147134的《四川省商品房买卖合同（预售）》中案涉房屋相应部分的内容。 因履行《工程款抵偿协议》中的房屋登记手续过程中产生的税费，应按相关主管部门确定的标准及金额，按规定由原被告及第三人分别负担。 对于争议焦点2，原被告是在对拟抵偿工程款本息的房屋作价及房源进行了协商并达成一致后才签订的《工程款抵偿协议》，协议还附了《工程款抵偿房源表》对抵偿债务的房屋进行了明确约定，而原告诉讼请求中唯一号为259610、259715的两套房屋并不在《工程款抵偿房源表》以内，原告又无其他证据证明双方还另行约定以该两套房屋抵偿工程款，原告的该部分主张无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告四川家乐园房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内（或原告四川华南金旭建工集团有限公司要求的时间，二者以更长的期限为准）协助原告四川华南金旭建工集团有限公司解除位于仁寿县的《四川省商品房买卖合同（预售）》及相应的合同签约备案号为147134的合同备案登记，并将前述房屋登记在第三人徐红名下。相应的税费由原告、被告及第三人按规定分别承担； 二、驳回原告四川华南金旭建工集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费49,900元，由原告四川华南金旭建工集团有限公司负担9,980元，被告四川家乐园房地产开发有限公司负担39,920元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  徐伦强 二〇二〇年七月二十四日 书记员  曾 真