江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0424民初289号原告：秋湖里社区奥林华府业主委员会，住所修水县奥林华府小区******。法定代表人：程彬，男，1989年1月1日出生，汉族，，住江西省九江市修水县系奥林华府业主委员会主任。委托诉讼代理人：谭嘉虬，江西坚白律师事务所律师。被告：江西省华联房地产开发有限公司，，住所修水县城南新区广场现代城统一社会信用代码91360424796993799L。法定代表人：王彦达，男，1955年9月9日出生，汉族，，住江西省九江市修水县系该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇忠，女，1968年6月8日出生，汉族，，住江西省九江市修水县系该公司职员。被告：李进生，男，1968年2月7日出生，汉族，，住成都市锦江区委托诉讼代理人：吴以力，江西问章律师事务所律师。第三人：董爱民，男，1970年10月1日出生，汉族，，住江西省九江市修水县原告秋湖里社区奥林华府业主委员会与被告江西省华联房地产开发有限公司、李进生返还原物纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，适用简易程序进行审理，因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了进行审理。诉讼过程中，依本人申请，本院依法追加董爱民为第三人参加诉讼。原告的法定代表人程彬、委托诉讼代理人谭嘉虬、李忠勇、吴以力、第三人董爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秋湖里社区奥林华府业主委员会向本院提出诉讼请求：1.确认修水县城南奥林华府小区位于4B号楼第一层架垃圾中转站（约120平方米）为全体业主共同所有；2.请求两被告将垃圾中转站（约120平方米）移交给原告使用；3.本案全部案件受理费由两被告承担。事实和理由：修水县城南奥林华府小区系江西省华联房地产开发有限公司开发建设，在建设局备案的设计图纸显示奥林华府小区4B号楼第一层架为垃圾中转站（约120平方米），应属小区全体业主所有。原告2018年依法成立后，发现江西省华联房地产开发有限公司将涉案垃圾中转站出售给了李进生，原告多次与李进生交涉，告知其不能获得涉案标的所有权，李进生不听劝阻，2019年下半年开始准备对涉案标的进行装修。原告认为本案讼争的奥林华府小区4B号楼第一层架的规划用途为小区垃圾转运，应属奥林华府小区全体业主共有，江西省华联房地产开发有限公司出售给李进生的行为系无权处分，李进生占有涉案垃圾中转站，均严重侵害了全体业主的合法权益。江西省华联房地产开发有限公司辩称，政府职能部门借鉴中大型城市的先进管理经验，设想在每个大型楼盘设立垃圾中转站，为楼盘及周边居民提供垃圾中转。公司响应政府职能部门的建议，在规划设计奥林华府楼盘时，规划了垃圾中转站，但是政府职能部门的设想在其他楼盘都没有实现，因此公司一直没有将垃圾中转站移交给政府职能部门占有使用。本案讼争的房产是为政府职能部门管理城市公共卫生设计，服务对象不限于奥林华府业主，也包括周边其他居民，属于无产权建设面积的城市公共卫生管理的公益资源，在政府征收征用之前，应属公司所有，原告无权主张该房产归奥林华府业主所有，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。李进生辩称，根据物业管理有关条例规定，业主委员会对本案的起诉应当经过专有部分、占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，并在召开业主大会会议15日前通知全体业主，本人作为业主并不知晓业主委员会处理本案的相关事宜，业主委员会起诉不符合上述规定。本案诉讼标的物的性质应由规划、房管、城管等部门予以认定，若定性为垃圾中转站，则不仅是为本小区服务，而是辐射整个社区一定区域的环境卫生垃圾清运，本案诉讼标的权利主体应为有关政府职能部门，原告不具备本案的主体资格。本人对讼争标的物的占有符合善意取得的相关规定，原告或是权利人应当向无权处分人主张权利，并不能否认本人对标的物的取得。本人已将该标的物出售、交付给第三人董爱民，已处于董爱民的控制和支配下。请求法院驳回原告的诉请。董爱民述称，李进生是开发商的大股东，出于信任，我在2018年4月花1,480,000元从李进生处购买了涉案铺面，根本不知道这个铺面有争议。购买后，我换了锁，进行了装修，至今都是我在占有，该铺面是一个临街商铺，没有任何环保、环卫、城管或规划单位来处理过。我认为我对铺面的占有符合相关法律规定。本院经审理认定事实如下：江西省华联房地产开发有限公司在开发建设修水县城南D3地块奥林匹克国际花园小区房地产项目时，将小区4B号楼第一层架空层（南消防通道大门出门左侧）设计规划为垃圾中转站，相应建筑设计方案已经修水县城乡规划委员会批准通过和备案。小区建成后取名奥林华府小区，建成后的垃圾中转站建筑面积约120平方米，未办理产权登记，也未计入奥林华府小区商品房公摊面积。2018年4月9日，江西省华联房地产开发有限公司股东会议决定，将上述垃圾中转站出售给股东李进生。同年4月15日，李进生与董爱民签订《铺面买卖合同》，以1,480,000元的价格将涉案垃圾中转站转卖给董爱民。董爱民已占有、装修垃圾中转站，作为铺面出租。奥林华府小区业主在修水县房产管理局、修水县义宁镇秋湖里社区的指导下，于2017年10月开始筹备设立业主委员会，通过业主选举、公示等程序，选举了业主委员会成员、监事会成员、各栋栋长，通过了《业主代表大会与业主委员会议事规则》，于2018年12月成立了秋湖里社区奥林华府业主委员会和监事会。奥林华府小区业主对上述垃圾中转站的权属有异议，原告于2019年10月13日召开小区单元代表会议，会议代表一致同意通过诉讼解决上述垃圾中转站的权属争议。奥林华府小区设计住户约1,200户，《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002版）4.2.1规定，封闭的居住小区内宜设计垃圾收集站；；居住小区或村庄超过5000人时，应设置收集站；；住居小区少于5000人时，可与相邻区域联合设置收集站。该规范附表A.0.3公共服务设施各项目的设置规定中，市政公用设施一栏所列垃圾转运站的设置规定为宜设置的项目，非应配置的项目。江西省华联房地产开发有限公司在奥林华府小区内规划设置有6个垃圾收集点，每个收集点的规划用地面积为20平方米。涉案垃圾中转站的规划用地面积为100平方米。本院认为，秋湖里社区奥林华府小区业主委员会的成立，以及原告的起诉，符合法律法规的规定，原告主体适格，依法可代表小区业主主张权利。涉案垃圾中转站已经规划审批，由江西省华联房地产开发有限公司合法建造，其物权的设立依法有效。奥林华府小区除业主专有部分外，其他经规划审批的部分并非当然都属于业主共有。涉案垃圾中转站的规划设计功能属于市政设施功能范畴，涉案垃圾中转站并非规划法、规划设计规范等规定房地产开发企业开发房地产必须建设的小区公用设施。涉案垃圾中转站构造独立、功能独立，可以明确区分、排他使用，且其用地未计入小区业主的公摊面积，在办理相关手续的情形下，仍能够登记为特定业主所有。涉案垃圾中转站的现状不符合物权法第六章以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于共有的规定，更符合上述司法解释第二条关于专有部分的规定，涉案垃圾中转站不应认定为奥林华府小区业主共有，对于原告的诉讼请求，本院均不予支持。基于涉案垃圾中转站的规划设计，结合被告及第三人的答辩、陈述、诉求，以及涉案垃圾中转站的交易和占有现实，本案中不宜确认其权属，涉案垃圾中转站的权属应由被告、第三人或其他利害关系人另行解决，本院在本案中对垃圾中转站的权利人不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十条、第七十八条、第九十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决如下：一、确认修水县城南奥林华府小区4B号楼第一层架空层（南消防通道大门出门左侧）不属于奥利华府小区业主共有；二、驳回秋湖里社区奥林华府业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费17,220元，由秋湖里社区奥林华府业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  冷跃晖人民陪审员  朱拥军人民陪审员  徐高飞二〇二〇年七月九日法官助理徐敏书记员梁欢然