大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初1660号原告冯桐，女，1982年8月16日出生，满族，住大连经济技术开发区。委托代理人钟鹏、张晓萍，辽宁胜诚律师事务所律师。被告大连西岗佳艺幼儿园，统一社会信用代码52210203588057314E，住所地大连市西岗区纪念街**。法定代表人张艳，该园园长。委托代理人刘甲明、陈圣慧，辽宁仕鹏律师事务所律师。原告冯桐与被告大连西岗佳艺幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告冯桐及其委托代理人钟鹏，被告大连西岗佳艺幼儿园委托代理人刘甲明、陈圣慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2011年12月1日与邢桂珍(案外人)签订了大连市西岗区纪念街38号金领公寓4号楼3单元1层2号房屋租赁合同，租期20年，租金每年为20000元，租金交纳时间为每年12月15日前支付下一年租金。2019年9月20日，原告通过司法拍卖拍得该房屋。2019年10月16日，法院作出执行裁定书，原告取得房屋所有权。按照租赁合同的约定，被告应向原告支付租金、取暖费、水电费等费用，但经多次催要未果。为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求判令解除被告与第三人邢桂珍(案外人)于2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》,并判令被告将位于大连市西岗区纪念街38号金领公寓4号楼3-1-2号房屋恢复原状，交付给原告；判令被告向原告支付2019年10月16日至2019年12月31日的租金4219元并赔偿损失（以4219元为基数，自2019年10月16日起至实际付清之日止，按年化利率6%计算）；判令被告向原告支付2020年1月1日至合同解除之日的租金(标准按每日54.79元计算)并赔偿损失(以租金总额为基数，自2019年12月16日起至实际付清之日止按年化利率6%计算)；判令被告向原告支付合同解除之日至实际腾退期间的房屋占有使用费(按每月5000元标准计算)；判令被告向原告支付2019年10月16日起至房屋腾退之日期间的物业费、水电费、宽带费、暖气费。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。根据买卖不破租赁原则，原告无权要求解除合同，无权要求被告交付房屋。被告于原告取得房屋所有权前已与案外人邢桂珍签订了合法有效的《房屋租赁协议》，协议于2011年12月1日签订，根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，且原告在购买房屋时明知案涉房屋存在租赁关系，因此租赁合同继续有效，原告无权要求解除合同，无权要求被告交付房屋。被告已经支付完合同租赁期限内的全部租金36万元，其中2015年以后至租赁合同期限届满是34万元，因此按照买卖不破租赁的原则，由于原告是从宋晶处取得房屋，宋晶是从邢桂珍手里获得房屋所有权，且支付日期在原告取得所有权之前，原告无权要求被告支付租金并赔偿损失，若原告认为其享有租金收益权益，应向原所有权人主张返还租金，而不是向被告主张租金及损失、取暖等费用。被告是在2020年1月18日收到了原告发出的房租催缴通知书，原告要求被告缴纳下一年度租金2万元，但由于2020年1月爆发了新冠××，而最高法院已认定新冠××属不可抗力范畴，最高法院也发布了疫情期间民事审判的相关指导精神，故即使本案的被告没有及时缴纳相应的租金，原告作为新的房主要求解除合同，人民法院是不予支持的。即应该遵循尽可能维护合同的有效性，尽可能维护合同的履行，而不轻易解除合同，同时截止到至今，幼儿园按照国家等相关要求依然是不允许开园，因此即使存在被告应该缴纳房租的情形，相应的租金按照国家以及大连市有关政策的规定，租金也应进行相应的调减。被告租赁案涉房屋开办的是幼儿园，截止到目前，幼儿园有幼儿及老师总计将近100人，在没有找到新的经营场所之前，如果原告单方面行使合同解除权，必然会导致近百名幼儿及老师没有场所进行学习或工作，必然导致社会的不稳定。综上三点意见被告认为被告在原告取得所有权之前已签订合法有效的租赁协议，全额缴纳了案涉房屋的租金，合法占有使用案涉房屋，不存在再另行缴纳的法定情形，原告在取得所有权时已经知晓此情况。因此，原告的诉讼请求无法律和事实依据。综合考虑疫情以及幼儿园的特殊性，恳请法院依法驳回原告对被告的所有诉讼请求。经审理查明，大连经济技术开发区人民法院在执行案外人中国工商银行股份有限公司大连自由贸易试验区支行与宋晶、宋文祚、李丽债权纠纷案件中，依据生效的法律文书，对被执行人宋晶所有的位于大连市西岗区纪念街38号金领公寓4号楼3单元1层2号案涉房屋进行司法拍卖。2019年10月16日，大连经济技术开发区人民法院作出（2019）辽0291执恢118号执行裁定，裁定案涉房屋所有权归买受人冯桐即本案原告所有，案涉房屋所有权自裁定送达买受人时转移。2019年12月12日，原告依法取得案涉房屋不动产权证书。2020年1月18日，原告向被告发出房租催缴通知书，要求被告按照2011年12月1日与邢桂珍签订的租赁协议，于2020年1月21日15时前，缴清2019年10月16日至2019年12月31日和下一年度（2020年1月1日至2020年12月31日）的房租。另查，2011年12月1日，被告（乙方）与案外人邢桂珍（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：乙方租赁甲方大连市西岗区纪念街38号金领公寓4号楼3单元1层2号，119.39平方米房屋，租赁期限自2012年1月1日起至2031年12月31日止，年租金为20000元，付款方式为现金，每年12月15日前付清下一年租金。2014年12月25日，被告与案外人邢桂珍签订《房屋租赁补充协议》，内容为：邢桂珍（身份证号2204221961********）于2014年12月25日与宋晶（身份证号2102021982********）签订了大连市西岗区纪念街38号金领公寓4号楼3单元1层2号房地产买卖合同。转让同时双方经协商约定，原邢桂珍与大连西岗佳艺幼儿园签订的租赁合同继续生效，原协议中约定的内容不变，租赁费用及租赁期限不变。幼儿园同意按原约定履行，于每年12月15日前付清年房租，租金直接支付给新房主宋晶。2014年11月27日，被告法定代表人张艳通过其中国银行卡号62×××42账户分四笔向邢桂珍中国工商银行账号为34×××05号活期账户转款共计20万元。2014年12月28日，邢桂珍出具收条，内容为：“今收到大连西岗佳艺幼儿园支付的大连市西岗区纪念街38号金领公寓4号楼3单元1层2号房屋的2015年1月1日至2031年12月31日房租，共计现金34万元整。之前双方签订的2014年12月25日房屋租赁补充协议中租金缴纳期限、租金缴纳方式以及租金给付主体条款作废”。被告称被告共计向邢桂珍缴纳了36万元租金，其中2014年租金2万元，2015年1月1日至2031年12月31日租金34万元，20万元为张艳银行转账，16万元为张艳丈夫辛兆义支取现金支付。本院所确认的上述事实，有原告提供的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、（2019）辽0291执恢118号执行裁定书、不动产权证书、房租催缴通知书，被告提供的收条、银行流水等证据材料及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。被告与案外人邢桂珍签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。原告经司法拍卖取得案涉房屋所有权时，对案涉房屋存在租赁合同关系的事实是知晓的。案涉房屋的所有权人变更为原告后，原告即成为房屋租赁合同的出租人，有权按照合同约定主张租金。但邢桂珍于2014年12月28日出具的收条已确认收到被告租赁期内的全部租金，且有相关银行流水予以佐证，被告已全部履行了支付房租的合同义务。原告要求解除房屋租赁合同及其他诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告冯桐的诉讼请求。案件受理费200元（原告已预交），由原告冯桐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 杨 晶二〇二〇年七月二十日书记员 刘頔一