宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终512号上诉人(原审被告)：王某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：马某1、马某2，宁夏诺辰律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人(原审原告)：蒋某，住宁夏回族自治区青铜峡市。上诉人王某因与被上诉人蒋某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2020）宁0381民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王某的委托诉讼代理人马某1、马某2、被上诉人蒋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某上诉请求：1.请求二审法院依法撤销青铜峡市人民法院（2020）宁0381民初83号民事判决，改判为驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人诉上诉人房屋租赁合同纠纷一案，一审判决认定事实错误，对于双方租赁合同的履行有关事宜，事实不清。一、被上诉人提供的租赁标的物设计用途与合同约定的严重不符。2016年4月25日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，合同约定被上诉人将其位于青铜峡市××街的商贸房屋出租给上诉人经营使用，出租面积共464.72平方米，租赁用途为教育使用，租赁期限为3年，自2016年4月25日起至2019年4月25日止，房屋租金为每年7万元。期满后双方经协商一致续签租赁合同，租赁期限仍为三年，自2019年4月25日起至2022年4月25日止。根据合同约定，可见上诉人租用涉案房屋系用于商业用途，被上诉人提供的房屋共三层，但第三层301、302、303共计252.5平方米设计用途均系住宅，所以仅有一、二层剩余面积212.22平方米符合商业用途。但上诉人租赁该商铺系用于设立培训机构，根据相关规定，设立培训机构办公场所总建筑面积不得少于300平米的标准且不得选用居民住宅，而被上诉人隐瞒涉案房屋第三层系居民住宅的重要信息，属于严重的违约行为，致使上诉人合同目的无法实现。另外，还因为被上诉人无法提供房屋工程竣工验收备案表、建设工程施工图设计文件审查报告及建设工程消防验收意见书，使用营业的条件未成就，致使无法办理营业执照。2019年1月17日青铜峡市市场监督管理局作出青市强字[2019]10号行政强制措施决定书，针对上诉人无照经营，对租赁标的物进行了查封。因为被上诉人的原因上诉人无法正常办理营业执照，甚至被查封停业，被上诉人承诺尽快提供房屋相关证明，但截止2019年10月底，被上诉人仍然无法提供，基于此情况，经双方协商，上诉人承担2019年10月底之前的租赁费，双方解除房屋租赁合同，上诉人便将房屋正式交还给了被上诉人。所以一审法院判决解除双方2019年4月25日签订的房屋租赁合同错误，双方签订的房屋租赁合同已经解除；一审判决上诉人返还涉案房屋根本无法履行，上诉人已经交还涉案房屋，如何再次交还。二、被上诉人重大违约在先，上诉人不属擅自退租，房屋租赁合同已经解除正是因为上述被上诉人的重大违约致使上诉人经营的培训机构无法正常营业，上诉人多次要求其提供房屋相关安全证明文件，以保证上诉人租用房屋的正常营业，但被上诉人一直推诿，置之不理，不予履行租赁合同约定及法律规定之义务，上诉人无奈只得暂停营业，同上诉人协商解除合同，但解除合同绝不等同于擅自退租，这是两个完全不同的概念。擅自退租系承租方无正当理由在未经出租方许可的前提下单方终止房屋租赁合同的履行，而本案中上诉人因被上诉人的重大违约行为而不得不暂停营业，另做打算，而不是付着高额的租赁费，上诉人却无法正常经营，那么双方协商解除合同，上诉人及时止损当然不属于擅自退租。一审法院未查明案件事实，混淆了提前退租与因正当理由解除合同的概念，并将因合理理由解除合同的情形偷换为提前退租，因此，一审法院认定上诉人返还房屋及承担租赁费、暖气费、水费的判决错误，本案中，被上诉人违背诚实信用原则，恶意提起诉讼，妄想获得非法利益，综上所述，被上诉人重大违约在先，致使上诉人合同目的无法实现，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同经双方协商已经解除，涉案房屋上诉人已经返还，上诉人无法返还已经不受其管理控制的房屋。因为合同已经解除，上诉人有权拒绝继续支付租金、暖气费、水费。另外，2020年2月开始，受新冠肺炎影响，宁夏地区的教育机构全部关闭，因此受不可抗力影响，租赁合同客观上也无法继续履行，上诉人也不应承担2020年2月后的房屋费用。被上诉人蒋某辩称，2016年4月25日，上诉人与被上诉人双方协商一致签订房屋租赁合同，合同约定被上诉人将位于青铜峡市××街的商贸房屋出租给上诉人经营使用，出租房屋面积共464.72平方米，租赁用途为教育使用，租赁期限3年，自2016年4月25日起至2019年4月25日止，房屋租金每年7万元，租赁期间的水电费、暖气费等一切费用均由上诉人承担。3年租赁期限届满后，上诉人与被上诉人双方又协商一致续签租赁合同，租赁期限仍为3年，自2019年4月25日起至2022年4月25日止，合同其他约定与先前签订的租赁合同内容均一致；后上诉人在租赁期间，下欠被上诉人2018年4月至2020年4月期间的租金43000元拒不按时支付，且也拒不按时支付承租期间的水暖费，经被上诉人多次催要，上诉人均以各种理由一推再推拒绝支付下欠租金和水暖费。上诉人称被上诉人隐瞒了房屋状况相关信息的说法不能成立，上诉人先前租的是对面人家的房子，因嫌房租高才又租的被上诉人的房屋；上诉人租赁被上诉人的房屋后一直都在办学校，期间上诉人从未向被上诉人要过房屋建设及消防验收等手续。2019年9月份，上诉人给被上诉人打过电话，要将房屋转租给他人，被上诉人没有同意，2019年10月份，上诉人给被上诉人打电话说不想干了，别人想干，要求只承担2019年10月之前的房租，被上诉人要求上诉人将2019年全年的房租付清可以解除合同，之后上诉人再未联系过被上诉人。2019年12月份，被上诉人去看房子，房子门锁了。被上诉人给上诉人打电话，上诉人也不接。被上诉人通过微信的方式告知上诉人要到法院起诉。被上诉人是在一审判决后才将房屋门打开。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。一审时蒋某作为原告向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的房屋租赁合同；2.被告立即给原告腾房并将租赁房屋恢复原状后返还给原告；3.被告支付下欠原告2018年4月25日至2019年4月25日期间的房屋租金4000元、支付下欠原告2019年4月25日至2020年4月25日期间的房屋租金39000元，共计43000元；4.被告支付下欠暖气费、滞纳金、水费共计38910.85元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定原告将位于青铜峡市文化北街2#楼3、301、302、4号商贸房屋（合同记载为文化北街4号）出租给被告经营使用，出租房屋面积共464.72平方米，租赁用途为教育使用，租赁期限3年，自2016年4月25日起至2019年4月25日止，房屋租金每年7万元，租赁期间的水电费、暖气费等费用由被告承担；如乙方不能按时交纳租金，逾期按租金的5％每天加收滞纳金；如拖欠租金15天，则视为违约，甲方有权收回房屋，终止本协议；备注此合同为2019年2月26日签订有效，租金分两次至8月10日前付清。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告自2016年4月在租赁房屋内开办培训学校。2019年2月26日，原告与被告就原租赁房屋续签房屋租赁合同（落款时间为2019年4月25日），约定租期自2019年4月25日至2022年4月25日，租金每年7万元，其他约定与原租赁合同约定一致。被告下欠原告2019年4月25日前房屋租金4000元。2019年4月25日后的房屋租金，被告分次向原告共计支付31000元。截止2020年3月31日，涉案租赁房屋欠暖气费13237.2元、水费254.45元。一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案，原、被告租赁房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，属有效合同，双方应当严格遵照履行。结合本案查明的事实，现原告以被告未按约定支付租金为由要求解除房屋租赁合同，被告辩解双方租赁合同已经于2019年10月解除，双方均认可不愿意继续履行租赁合同，原告要求解除租赁合同和被告返还房屋，符合双方合同约定和意思表示，应予以支持。但被告辩称合同已经于2019年10月解除，房屋已经交还原告，无事实和法律依据，不能成立。同时，被告下欠2020年4月25日前的租金共计43000元，应按照合同约定向原告支付。在被告租赁期间租赁房屋拖欠供暖费13237.2元、水费254.45元，依据租赁合同约定应由被告承担。原告要求被告赔偿损坏物品损失，但仅提交自己单方制作的清单，无法予以确认，不予支持。另外，被告当庭口头提出反诉申请，经书面通知未交纳反诉费用，其反诉请求不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、解除原告蒋某与被告王某于2019年4月25日签订的房屋租赁合同；二、被告王某将位于青铜峡市文化北街2#楼3、301、302、4号返还给原告蒋某；三、被告王某支付原告蒋某租金43000元；四、被告王某承担租赁房屋2020年3月31日前欠交的采暖费13237.2元、水费254.45元，合计13491.65元；以上二、三、四项均于本判决书生效后10日内履行；五、驳回原告蒋某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计924元，由被告王某负担637元，原告蒋某负担287元。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据材料。经审查案卷材料，询问双方当事人，对一审查明的案件事实本院予以确认。本院认为，双方属房屋租赁法律关系引起的纠纷，上诉人租赁了被上诉人的房屋，应向作为出租方的被上诉人支付租金，被上诉人作为出租方应向承租方提供符合租赁条件的房屋。被上诉人的房屋系临街商铺，现上诉人提供不出证据证实有关部门认定被上诉人的房屋系违建建筑，或不能对外承租。本案的证据显示涉案房屋建成于2000年，且在房屋登记部门依法进行了房屋登记，上诉人于2016年就承租了涉案房屋，直至2019年续租期间双方才对租赁事宜产生纠纷，因此，上诉人称被上诉人隐瞒房屋使用性质、房屋没有建设及消防竣工验收手续，不能达到租赁合同目的的上诉理由不能成立。上诉人称双方通过协商已于2019年10月解除了合同，房屋当时已退还给被上诉人，无相关证据证实，该上诉理由不能成立。但考虑到2020年2月份开始，由于新冠疫情防控的要求，宁夏地区已不容许社会办学机构营业，且到目前仍未解禁，因此，租赁合同事实自2020年2月份因不可抗力的因素已无法履行，故对于解除合同的时间应确定为2020年2月，且因不可抗力法定解除条件的出现，为平衡双方的利益，作为承租方的上诉人可不必再支付2020年2月之后的房租及供暖费用。虽然一审时上诉人没有就新冠肺炎疫情造成的影响提出抗辩，但上诉中提出了此项请求，且上诉人抗辩只承担2019年10月之前的房屋租金事实上已包含了此方面的意思表示，一审法院对新冠疫情造成本案租赁合同不能履行未加以考虑致使处理结果有失公允，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定、判决如下：一、维持青铜峡市人民法院（2020）宁0381民初83号民事判决主文第一、二、五项；二、变更青铜峡市人民法院（2020）宁0381民初83号民事判决主文第三、四项为：上诉人王某于本判决生效后十五日内支付被上诉人蒋某房屋租金25501元（每年租金70000元，每月租金约5833元，扣减3个月的租金17499元），承担租赁期间房屋暖气费7942.32元（五个月的冬季采暖费13237.20，每月2647.44元，扣减2个月的采暖费5294.88元）、水费254.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费924元，二审案件受理费1848元，共计2772元，由王某负担1026元，蒋某负担1746元。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺 二〇二〇年七月十七日书记员 苖晓荣附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；