阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初3293号原告：唐泳记，男，1991年3月出生，汉族，住阳江市江城区****************(确认的送达地址：阳江市江城区**********)。公民身份号码：441************271。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房（确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所）。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。原告唐泳记与被告阳江丰怡房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告唐泳记的委托诉讼代理人黎珊珊到庭参加了诉讼，被告阳江丰怡房地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告唐泳记向本院提出诉讼请求：1、被告返还办证税费26792元及利息（利息从2017年9月29日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给原告；2、被告支付逾期交房违约金63668.65元（违约金按日已付房款的0.03%支付，自2019年1月1日起计至2019年12月25日止为63668.65元）；3、被告支付逾期办理不动产权证违约金2955.81元（违约金按合同约定已付房款的0.5%计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年9月28日签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区***********************产，建筑面积为112.86㎡，套内建筑面积为95.18㎡，单价为6210.98元/平方米，按套内建筑面积计算，原告于2017年9月28日支付办证税费26792元。原告已按约定付清了购房款591161元。原被告在《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告于2019年12月25日才将该房屋交付给原告，涉案商品房尚未达到合同标准，未能按合同的约定将商品房交付给原告使用。在第十二条约定了逾期交房的违约责任，如被告逾期不超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金，原告调整为则按日向原告支付已支付房价款万分之三计算违约金，即逾期交房违约金为63668.65元（591161元×0.03%×359天）。在第二十条约定，被告应当在商品房交付使用后90天内为原告完成办理房地产权属证书，如不能完成办理，则被告向原告支付按已付房价款的千分之五的违约金，即违约金为2955.81元（591161元×0.5%）。被告阳江丰怡房地产发展有限公司辩称：一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。对此，被告表示歉意。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。本着对公司及广大购房人认真负责的态度，新的法定代表人接任职务后，便着手研究及解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题。就变更交付楼房的时间，被告在2018年12月15日前已经通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼已经完成竣工验收备案手续。本公司于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，包括已经通知原告，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。被告已经在2019年10月29日通过合同约定的送达地址向原告送达了《交付通知书》，原告于2019年12月25日来办理收楼手续，视为被告已经交房。四、根据原告提出的请求，被告意见如下：1、关于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金问题，虽然根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在2018年12月31日前交付原告购买的丰怡豪庭54幢1404号房。但基于上述第一二条的原因，被告希望原告能够谅解被告迟延交楼的客观原因。同时，虽然买卖合同对逾期交楼违约金有规定，但原告诉请的逾期交楼违约金过高，请法院予以调低。对于逾期交楼，被告正在考虑相关经济补偿方案，愿意与业主协商解决。2、由于2020年春节假期及受武汉肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，被告暂时无法履行相关办证义务，被告将在相关不可抗力因素消除后，尽快完成办理不动产权证。3、被告已为原告缴交相关费用金额，应于待退的办证税费中扣除。本院经审理认定事实如下：2017年9月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*************房出售给原告，预测建筑面积共112.86平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为591161元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年9月27日前支付首期房价款178161元，余款413000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同其他约定条件的商品房交付给买受人。合同第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告按合同约定付清了购房款给被告。被告未能按合同约定交房给原告，直至2019年12月25日才交付房屋给原告。签订合同当日，被告还收取了原告代缴办证税费26792元。被告在收取上述的办证费用中代原告缴交了房屋维修基金9057元。被告提供的《同意备案通知书》证实涉案商品房于2020年1月20日竣工验收备案，但被告没有提供房屋测绘报告，更没有提供已着手办理房屋登记的资料。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于退还代缴办证税费及利息问题。由于被告至今为止未能履行办证义务，现原告主张被告退还代缴办证税费，并无不妥，本院予以支持。被告已代原告缴交了房屋维修基金9057元，故被告应退还办证费用17735元（26792元-9057元）给原告。对该款利息，根据合同约定，被告应在2018年12月31日交房后的90天内，即2019年3月31日前为原告办好房地产权证。原告自愿将办证费交予被告在该期间内办证，但被告未能按时履行交房和办证义务，根据公平原则和诚实信用原则，被告应自2019年4月1日起以17735元为基数支付利息给原告，2019年4月1日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于逾期交房违约金的问题。本案中，原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给原告，但被告直至2019年12月25日才交付商品房给原告，逾期交房359天，原告选择继续履行合同，被告应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，本院酌情调整为按日万分之二点五计算，被告应向原告支付逾期交房违约金53056.70元（591161元×0.00025/天×359天）。关于逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，在房屋交付后90日内因被告的原因，原告未能取得该商品房的房屋所有权证书，被告承担违约责任。被告在2019年12月25日将房屋交付给原告，未能按合同约定协助原告办理房屋所有权证书，被告以受新冠肺炎疫情影响为由不能办理，而疫情已解除多日，已全面复工复产，被告却至今未能提供已着手办理房屋产权登记的相关证据，因此，本院对被告的抗辩不予采纳。被告已构成违约，原告请求被告按合同约定的按已付房价款的0.5%支付违约金，本院予以支持。故被告应向原告支付逾期办证违约金2955.81元（591161元×0.5%）。被告经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费17735元及该款利息（2019年4月1日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告唐泳记；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金53056.70元给原告唐泳记；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2955.81元给原告唐泳记；四、驳回原告唐泳记的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1067元（原告已预交），由原告唐泳记负担232元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担835元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇二〇年六月三十日书记员  苏壁映附本案相关法律条文：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。