河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初121号原告张书贞，女，汉族，1963年4月2日出生，住青海省。委托代理人余和平、李硕果，河南梅溪律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告南阳市润阳房地产经纪有限公司，住南阳市宛城区独山大道与孔明路交叉口向西30米路北。法定代表人魏新锐，担任总经理职务。被告连玲利，女，汉族，1980年8月6日出生，现住南阳市宛城区。委托代理人秦豪，河南鼎新律师事务所律师，委托权限：特别授权。原告张书贞诉被告南阳市润阳房地产经纪有限公司、连玲利房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后向被告送达了民事起诉状副本、举证通知书、开庭传票。依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告张书贞及委托代余和平、李硕果，被告南阳市润阳房地产经纪有限公司法定代表人魏新锐、被告连玲利及委托代理人秦昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年9月17日，原被告三方签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定原告购买被告连玲利位于南阳市宛城区××大道与××路交叉口东北角中景门××楼××单元××室房屋××套，被告南阳市润阳房地产经纪有限公司为涉案房屋买卖合同的居间人。二被告均承诺“涉案房屋已办理产权证”。原告按照《房屋买卖（居间）合同》约定向被告连玲利支付定金5万元人民币。后原告按照合同约定支付剩余尾款时发现涉案房屋并未取得产权证。该行为已致使合同目的无法实现。同时因被告南阳市润阳房地产经纪有限公司（居间人）应当如实报告订立合同的有关事项（房屋是否已取得产权证）而未如实报告，因此致使合同目的无法实现，故其应当对上述债务承担连带赔偿责任；同时原被告签订的《房屋买卖（居间）合同》约定“卖房如违反本合同约定或其他由于卖方原因而无法将该房屋售于买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金”，涉案房屋成交价为捌拾捌万元整，且由于卖方自身原因（承诺涉案房屋已办理产权证但却未办理产权证）导致合同目的无法实现，卖方已严重违约，被告连玲利应向原告承担违约责任。原告多次向二被告主张权利，但二被告之间相互推诿，拒不退还原告已支付的定金及应承担的违约金。原告为维护自身的合法权益现请求：1.请求贵院依法判令被告连玲利双倍返还原告支付定金50000元人民币共计100000元人民币；被告南阳市润阳房地产经纪有限公司承担连带赔偿责任。2.判令南阳市润阳房地产经纪有限公司退还原告中介费7000元人民币3.本案诉讼费用、律师费用均由两被告承担。被告连玲利辩称：1.原告违约在先，连玲利没有违约；2.原告在购房时对房屋没有产权证的状况是明知的，原告应当对被告承诺已办理房产证和被告违约承担举证责任；3.法院应当驳回原告诉请，保留追究原告违约的权利。被告南阳市润阳房地产经纪有限公司辩称：答辩意见同被告连玲利。原告为支持自己的诉讼请求向本院提交如下证据材料：证据1：原被告三方于2019年9月17日签订的《房屋买卖（居间）合同》一份；证据2：被告连玲利书写的收据二份及原告书写欠条一份；证明连玲利收到原告张书贞房屋定金50000元。证据3：加盖有被告南阳市润阳房地产经纪有限公司财务公章的7000元收据一份；证明该公司收到张书贞7000元中介费；证据4：被告南阳市润阳房地产经纪有限公司工作人员于2019年11月21日再次转卖涉案房屋微信图片2张；证据5：原告因追究违约方违约责任而产生的律师费用收据一份。被告连玲利对原告证据发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，合同第一条显示房屋没有产权证和土地使用证，第二条证明原告是明知没有产权证。对证据2、3没有异议。对证据4真实性合法性有异议，因为不是原件。不能证实被告没有损失，时间也在原告违约之后。对证据5没有开具正规发票真实性合法性有异议，不应支持。被告南阳市润阳房地产经纪有限公司质证意见：证据1真实，第一条中所有权证一栏中房屋所有产权证和土地使用证已划掉，第二条中选择是第3种，而不是前2种，在第四条中，第2小条显示的是更名当日，而不是过户当日。在第十二条第2小条备注中显示卖方负责更名，有产权证的房屋是过户而不是更名。对证据二、三无异议。对证据四真实性无异议，在合同期限2019年11月15日之前并没有转发，因为原告违约给被告连玲利造成损失，所有公司再次转发。对证据五不知道怎么说。被告连玲利针对其辩称向法庭举证如下：证据1：租房协议、收据、房屋产权证复印件、房东的身份证复印件，证明为了给原告腾房连玲利付出了损失。证据2：证人王某证人证言。证明本案交易房屋的实际情况原告都清楚知道，该房没有房产证属于超建房，最近两年办不了证。原告对以上证据发表质证意见如下：证据一1.对租房协议真实性无法考证。2.是不是2019年9月20日所签订的且没有相应的银行流水证明是否与周付珍有实际24000元交易记录。3.两份收据不和常理都是2019年9月20日及收取押金又收取房租。4.租房合同协议与本案没有关联性。证据二由于证人与被告连玲利系同事关系，与原告张书贞素不相识，经与原告核实陈述证人并非在签约现场故本代理人认为该证人与被告有利害关系对证言真实性不予认可。南阳市润阳房地产经纪有限公司对连玲利所举证据发表质证意见如下：证据1、2没有异议。被告南阳市润阳房地产经纪有限公司向法庭出具证据如下：证据1：对原告张书贞的电话录音。证明张书贞事先知道房子没有房产证。证据2：证人刘某的证人证言。证明原告知道本案交易房产是超建房，没有房产证，签订居间合同时每一条都给原告说了，说的很详细，然后原告才签的字。原告对以上证据发表质证意见如下：证据一：首先录音是通过多个微信录音拼凑而成，对该组录音组成及来源均无法证实其真实性及合法性，被告自认该录音系签署合同之后，并不能证明原告在签合同时，对房屋状况是明知的，该证据系合同签订后，付房款期限到来时的录音，所以为了节省诉讼时间，没有必要在对该证据进行提交和进一步质证，因为该案合同签订于2019年9月14日，原告对该房屋实际状况是否明知，要以合同时或之前是否明知，而不能是合同之后。证据二：证人系南阳市润阳房地产经纪有限公司股东，店长与被告有重大利害关系，不能当做证据使用。被告连玲利对以上两份证据发表质证意见如下：无异议，证人证言与各方证据相辅相成。原告反悔的原因就是认为自己买贵了。结合本案的证据和当事人的诉辩意见，本院确认以下事实：2019年9月17日，原被告三方签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定原告张书贞购买被告连玲利位于南阳市宛城区××大道与××路交叉口东北角中景门××楼××单元××室房屋××套，原告按照《房屋买卖（居间）合同》约定向被告连玲利支付定金5万元人民币。但在原告继续履行合同时发现涉案房屋系违章超建房屋，不能取得产权证，已致使合同目的无法实现，故要求与二被告终止居间合同，退还定金及中介费用，二被告不同意。本院认为：1、原被告签订的《房屋买卖（居间）合同》中南阳市宛城区××大道与××路交叉口东北角中景门国贸11号楼2单元2902室房屋庭审中查明系超建违章建筑，该买卖行为违反了法律行政法规的强制性规定，具有违法性。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定违反了法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故原被告该居间合同为无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定“未依法登记领取权属证书的、法律、行政法规规定禁止转让的房地产不得转让”，对于不能够交易的房产房主连玲利及南阳市润阳房地产经纪有限公司仍然与原告签订房屋买卖居间合同并收取原告定金及中介费的行为显属不当，故原告请求被告连玲利退还50000元购房定金及南阳市润阳房地产经纪有限公司退还7000元中介费的诉求本院予以支持。2、原被告签订的房屋买卖居间合同并未陈述涉案房产具有房屋产权证明及庭审中二被告的证人及对原告的电话录音显示原告在购买涉案房产过程中已知道该房系违章超建房屋，但仍然与二被告发生交易行为导致结果的发生，其本身也存在瑕疵，二被告在房屋买卖过程中不存在欺诈行为，故原告请求被告双倍返还定金的请求本院不予支持。3、关于原告请求被告支付其律师费的问题，虽然原被告居间合同中第八条约定违约方承担律师费，但庭审过程中原告并未提供缴纳律师费的转账记录和正规交费发票，故对此请求本院暂不予支持，如有纠纷可另行起诉。综上所述依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定判决如下：一被告连玲利于本判决生效后十日内退还原告张书贞购房定金50000元；被告南阳市润阳房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告张书贞中介费7000元。二、驳回原告张书贞其他诉讼请求。案件受理费2440元，原告承担1050元，被告连玲利承担1340元，被告南阳市润阳房地产经纪有限公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  宋良中审判员  张志菊审判员  郜付林二〇二〇年七月二十三日书记员  龚 正