山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1302民初1606号 原告：尤某,男,1985年4月28日生,汉族,住山东省临沂市兰山区。 原告:赵某,女,1984年7月7日生,汉族,住山东省临沂市兰山区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：胡运超，山东宸诚律师事务所律师。 被告：临沂某房产营销策划有限公司。 法定代表人:王某,该公司经理。 委托诉讼代理人：张弛，山东有泰律师事务所律师。 原告尤某、赵某与被告临沂某房产营销策划有限公司(以下简称某房产营销公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尤某及原告尤某、赵某的共同委托诉讼代理人胡运超，被告某房产营销公司的委托诉讼代理人张弛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 尤某、赵某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还中介费用5000元,并承担原告损失67900元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中变更诉讼请求为：要求被告支付59295元（房屋差价112000元、案件受理费6590元，两者相加一半）。事实与理由：2019年5月27日原告通过被告217店与案外人签订了一份《房屋买卖合同书》,合同约定,房产交易成交价格为938000.00元,中介费用10000.00元。卖方房产产权其实为夫妻双方共同所有,被告未能履行其应尽的核实房产产权人之义务,也未了解共同所有人的真实意愿,仅让卖方一方签字。合同履行后,原告按约办理过户手续时,卖方共同所有人另一方以不知情为由不同意出卖,原告通过兰山法院提出诉讼,后达成调解协议,但房产交易价格变更为1050000.00元,并交纳案件受理费用6590.00元,律师费用8000.00元。办理房产过户手续时,原告通过中信银行贷款70万,2019年10月1日银行贷款利率上调,原告所承担利息增加预计10万元。综上因被告过失给原告造成损失约226590.00元。原告为维护自己的合法权益,依据《民事诉讼法》的规定提起诉讼,请求法院依法判决。 某房产营销公司辩称，被答辩人诉答辩人违背事实,不符合法律规定,请求法院判令驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。1、答辩人作为居间方为被答辩人及刘传刚、陈宁提供居间服务,提供咨询、信息等,促成双方达成买卖合意,签订房屋买卖合同书,合同成立有效,且答辩人又协助买卖双方办理过户手续等事宜,被答辩人已经取得房屋,合同目的已实现,答辩人尽到居间服务义务。2、被答辩人所诉的答辩人未履行应尽的核实房产产权人之义务错误。房屋买卖合同书明确出售方为房屋共有人刘传刚、陈宁,在签订合同时答辩人就要求其提供了房屋产权证及双方身份证明,答辩人的业务人员及被答辩人也都能确定房屋出售方刘传刚联系其家属陈宁商议房屋价格确定后签字,且也是陈宁向答辩人的业务人员王超提供其要出售的房源信息,答辩人在落实出售方共有人都同意出售后才签订合同,不存在被答辩人所述的卖方共同所有人另一方不知情为由不同意出售的情形。3、被答辩人向答辩人主张的损失无事实及法律依据。对于买卖双方就买卖事宜通过法院达成调解是其自愿行使其合法权利,被答辩人自愿增加房款数额是其自愿同意支付,对此算作损失要求答辩人承担属于无理诉求;另外,买卖过程中,买卖双方2019年5月27日签订买卖合同,买方即被答辩人考虑所买房屋产权证在2019年9月20日办证满两年,为了能够减少缴纳办理过户增值税,推迟办理过户时间,在这期间,答辩人业务人员发现临沂北城新区市场房价大幅度上涨时曾提醒被答辩人及早办理过户事宜,以免出现变故,但被答辩人执意到证满两年再办理。在要求办理过户时,出售方考虑房屋价格短期大幅上涨,以种种理由推拖,在这期间,答辩人也多次从中沟通协调尽到居间义务。退一步,房屋出售方在不同意履行合同时,被答辩人有权通过诉讼要求履行合同或向出售方追究违约责任主张损失维护其权益。答辩人在居间服务合同中不存在过错,本来收取的居间佣金费用就远远低于标准,被答辩人反而得寸进尺,提出无理诉求,请求法院查明事实,依法驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：某房产营销公司是一家从事地产销售、地产中介服务业务的公司。2019年5月27日，在某房产营销公司217店（丙方）的介绍及见证下，刘传刚并代表其妻子陈宁（甲方、出售方）与赵某（乙方）签订屋屋买卖合同一份，约定：甲方（出售方）：刘传刚、陈宁乙方：赵某 1、甲方同意将所拥有的临沂市兰山区北城新区颐高上海街小区1－2号楼Ｂ单元1708室房产出售乙方，权属证号为：第0034657号。2、甲方保证此房一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷。权属证无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有人、所有人同意出售，同时保证已付清过户前的所有契税、维修基金、物业管理、水电、气暖、有线电视费及相关费用。3、乙方已对以上房产状况作了充分了解和察看，同甲方协定房产交易成交价为938000元。4、此合同签订当日乙方向甲方支付30000元，为购房定金，甲方向乙方交出房屋权属证明，均交由中介方保管。5、甲、乙商定于2019年8月20日前去房管局办理资金监管及首付款手续，余款待银行放款房权证过户后由资金监管处一次性支付给甲方，贷款业务须付代理费500元。因甲乙双方原因银行贷款未批准，合同解除，各方互不追究，甲方须配合乙方取回首付款。6、鉴于丙方为甲、乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务，甲方双方同意向丙方支付佣金费用，佣金费为房产买卖总价款2.7%，金额为25326元，其中甲方负担元，乙方负担25326元，佣金以从定金中优先扣除的方式，于本合同签订时一次性支付给丙方。注：中介佣金实收：10000元整。7、交易税费、手续费及其它费用承担：（1）此交易过程中，过户时产生的所有税费由乙方承担。（2）契税、维修基金、办证费用由甲方承担。8、甲方承诺在房款全部到位后3日内空出房屋,过户后60个工作日内迁出全部在此房产名下的户口。否则甲方每延误一天,按照¥:100元／天赔偿给乙方作为滞纳金。在房屋产权转移办理过程中,甲方保证积极配合乙方办理有关所有权转移手续。9、此合同签订后,甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约,否则即属于违约。若出现违约,违约方应承担违约责任并支付佣金费。本合同一经签订,佣金费概不退还。若甲方违约,应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后,返还其产权权属证明；若乙方违约,所交定金归甲方所有,佣金费已从定金中优先扣除的,不足以赔付甲方的部分,由乙方另行支付。10、甲、乙双方承诺自银行放款之日起20个工作日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续。甲乙双方任何一方延迟,每天按照¥:100元赔偿对方作为补偿金;甲乙双方任何一方逾期20日以上的,另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系。违约方应按本合同第九条规定承担违约责任,但双方另有约定的除外。12、此房产所有权转移后甲方不得拆除门窗、取暖设备等固定或附带设备,（如有遗失或损坏,按照该设备市价赔偿）另有赠送物品:此交易价格含挂式空调两台、冰箱、整体厨房、烟机灶具、整体卫浴、热水器、沙发、茶几。15、其它约定：甲方双方商定，此房现抵押，解押及费用由甲方承担，水电物业押金从定金中扣除，由丙方店长代为支取。甲方同意将开发商抵扣的物业费无偿转让给乙方，具体金额以单据为准。刘传刚并代表陈宁及赵某、某房产营销公司均在合同上签字或加盖公章予以确认。合同签订后，赵某向某房产营销公司交纳佣金10000元。后因刘传刚的妻子陈宁不同意出卖房屋，双方的房屋买卖合同不能继续履行。2019年10月15日，尤某、赵某将刘传刚、陈宁诉至本院，双方经本院主持调解达成如下调解协议：一、双方同意按照购房交易价格1050000元继续履行于2019年5月27日签订的位于临沂市兰山区的《房屋买卖合同书》，房产证号为鲁（2017）临沂市不动产权第00346**；二、刘传制、陈宁自愿于2019年10月25日前配合尤某、赵某到银行申请办理涉案房屋的银行贷款及资金监管手续；三、自银行批款后十五个工作日内,刘传刚、陈宁自愿偿还涉案房屋的剩余按揭贷款并于当日申请办理解除涉案房屋的抵押手续；四、自涉案房屋解除抵押登记后三个工作日，双方自愿配合办理涉案房屋的产权过户登记手续,过户费用及因房屋过户产生的其他相关费用由原告支付；五、尤某、赵某同意银行放款后,刘传刚、陈宁随时支取购房款，刘传刚、陈宁支款后两日内向尤某、赵某交付位于临沂市兰山区的房屋钥匙及房屋使用权；六、如2020年1月30日前银行不放款,则双方同意变更付款方式为由原告于2020年2月28日前向被告刘传刚、陈宁一次性支付购房全款。双方均同意配合解除资金托管和贷款手续,并同意原告支取购房首付款；七、原、被告双方应严格按照上述协议内容履行，如有违约应承担违约金20万；八、尤某、赵某自愿放弃其他诉讼请求；九、案件受理13180元、减半收取6590元,由尤某、赵某自行承担。2020年2月12日，尤某、赵某诉至本院，主张某房产营销公司未尽居间义务，给其造成损失226590元，要求某房产营销公司退还中介费5000元、赔偿损失59295元，形成本案诉讼。 本院认为，被告某房产营销公司作为一家从事房产交易的专门中介机构，在提供居间服务时，应当认识到与交易相关的主体身份、房屋性质、房产权属等是订立房屋买卖合同的重要事项，也是居间人应当知道并有能力掌握的信息，是居间人应尽的必要注意义务。其在向买卖合同的购买方提供房产中介服务时，应当将审查的上述有关信息如实地告知购买方，并指导双方进行合同的签订。本案中，房屋买卖合同书中出售方处注明了被告刘传刚、陈宁，说明被告已对涉案房产的共有性质进行了审查，但被告未指导原告与房产共有人陈宁进行磋商并签订合同，也未对被告刘传刚是否具有夫妻代理权进行审查，以致房产共有人陈宁未在本案房屋买卖合同中签字，合同未成立生效，被告未尽到居间服务义务，应当承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十八条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。依此规定，原告向被告支付佣金10000元，现只要求返还5000元，合情合理，本院应予支持。关于赔偿损失问题。合同法第四百二十五条的规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。该条规定居间人承担赔偿义务的前提是居间人具有主观恶意，本案中被告只是未尽到居间服务义务，并无证据证明其存在“故意隐瞒”或“虚假告知”的主观恶意行为，且原告作为完全民事行为能力人，对合同的签订亦未尽到合理的注意义务，因此，原告要求被告承担因买卖合同未生效而后购房支出的额外损失，于法无据，理由不能成立。另外，原告可选择适用合同未成立时的缔约过失责任，或合同成立时追究对方不交付房产的违约责任，以弥补自己的损失，其自愿以增加房款的方式与对方重新签订购房合同，并要求被告承担该损失，亦于理不通。故原告的该项诉讼请求，不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十五条、第四百二十七条之规定，判决如下： 一、被告临沂某房产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告尤某、赵某退还中介佣金5000元。 二、驳回尤某、赵某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1624元减半收取812元，由被告负担55元，由原告负担757元。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王孝振 二〇二〇年七月二十日 书记员  刘晓光