福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终947号 上诉人（原审被告）：朱炳粦，男，1968年3月18出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：厦门市思明区鑫伊雅迪百货店，住所地福建省厦门市思明区中山路**。 经营者：崔红英。 两上诉人共同委托诉讼代理人：李安荣，福建金方正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李志弘，男，1960年5月1日出生，台湾地区居民，住台湾地区。 被上诉人（原审原告）：李志豪，男，1957年7月11日出生，台湾地区居民，住台湾地区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：万军，福建远大联盟律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李逸桓，福建远大联盟律师事务所律师。 原审被告：崔红英，女，1970年9月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李安荣，福建金方正律师事务所律师。 原审被告：蔡端宏，男，1966年10月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：甘宁，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张逸娴，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 原审第三人：梁连泉，男，1957年8月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审第三人：马松杰，男，1956年11月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人朱炳粦、厦门市思明区鑫伊雅迪百货店（以下简称“鑫伊雅迪百货”）因与被上诉人李志弘、李志豪、原审被告崔红英、蔡端宏、原审第三人梁连泉、马松杰房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初3292号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱炳粦、鑫伊雅迪百货上诉请求：一、撤销一审判决，改判：1.朱炳粦按每月67500元的标准向李志弘、李志豪支付自2018年4月1日起至交房之日止的租金（扣除朱炳粦原交纳的押金175000元），以及按中国人民银行同期同类贷款利率计算的租金利息；2.朱炳粦不少于三个月内向李志弘、李志豪交还厦门市思明区房屋。二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、鑫伊雅迪百货不是讼争租赁合同相对方，不是本案适格被告。二、朱炳粦在租赁过程中，不存在任何违约或侵权行为，租金已经支付到2018年3月31日。三、租赁期限内，朱炳粦对讼争房屋的优先购买权被剥夺，造成了巨大损失。四、原审判决朱炳粦重复支付2017年9月1日至2018年3月31日的租金是错误的。前后任业主均授权马松杰代为收取房租，朱炳粦已经将房租交与马松杰。李志弘、李志豪又主张没收到租金没有道理。五、原审判决朱炳粦支付逾期付款违约金没有事实依据，应当按中国人民银行同期同类贷款利率计算。六、在上诉人朱炳粦交还店面之前，双方属于不定期租赁关系，应当继续按租赁期满时每月67500元的标准计算。七、一审判决租赁关系于2018年9月3日解除没有依据，朱炳粦没有收到邮寄的《解除租赁合同通知书》。八、一审判决十天内交还店面期限过短，应给予不少于三个月的期限。二审审理过程中，朱炳粦又提出将上诉请求第一项变更为：1.朱炳粦按每月67500元的标准向李志弘、李志豪支付自2018年4月1日起至2020年1月24日止的租金（扣除朱炳粦原交纳的押金175000元），以及按中国人民银行同期同类贷款利率计算的租金利息；2.朱炳粦已经于2020年1月24日腾空厦门市思明区房屋，并通知李志弘、李志豪前来接收房屋。并补充事实和理由：朱炳粦、鑫伊雅迪百货于2020年1月24日因政府管制开始停止营业和使用中山路79号第一层房屋，并通知被上诉人李志弘、李志豪前来交接房屋，但被上诉人怠于行使其权利，故意扩大损失，租金不但依法应当减免，而且也应计算至2020年1月24日止。 李志弘、李志豪答辩称，朱炳粦、鑫伊雅迪百货的上诉缺乏事实与法律依据，应予驳回。 崔红英发表意见称，同意朱炳粦、鑫伊雅迪百货的上诉意见。 蔡端宏发表意见称，该案与其无关，优先购买权问题也不在本案受理范围，请法院依法判决。 李志弘、李志豪向一审法院起诉请求：1.确认马松杰与朱炳粦于2013年4月25日就租赁厦门市思明区房屋（以下称为“案涉房屋”）事宜签订的《租赁协议》已解除；2.判令朱炳粦、崔红英、鑫伊雅迪百货、蔡端宏向李志弘、李志豪支付案涉房屋租赁期限内4个月的租金270000元（人民币，币种下同）及逾期付款违约金（以270000元为基数，按照每日千分之一的标准，自2018年1月1日起计至实际付款之日止）；3.判令朱炳粦、崔红英、鑫伊雅迪百货、蔡端宏按照每月67500元的租金标准向李志弘、李志豪支付自2018年1月1日起至2018年9月7日止（即解除合同通知限定的腾房截止日）租金383250元（其中2018年1月1日至2018年8月31日共8个月租金为540000元，2018年9月1日至2018年9月7日共7天租金为15750元，合计555750元，扣除房屋租赁押金172500元后，租金余额为383250元）及逾期付款违约金（暂计至2018年9月7日为86510.25元，此后以383250元为计算基数，按照每日千分之一的标准，自2018年9月8日起计至实际付款之日止）；4.判令朱炳粦、崔红英、鑫伊雅迪百货、蔡端宏立即搬离案涉房屋，并将案涉房屋交还给李志弘、李志豪；5.判令朱炳粦、崔红英、鑫伊雅迪百货、蔡端宏按照每月75800元的费用标准，向李志弘、李志豪支付自2018年9月8日起计至实际搬离之日止的逾期腾房占有使用费；6.判令朱炳粦、崔红英、鑫伊雅迪百货、蔡端宏承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：梁连泉、洪桂花原系案涉房屋的权属人。2013年1月1日，马松杰作为受托人与作为委托人的梁连泉、洪桂花签订一份《委托书》，约定：1.委托人就坐落于福建省厦门市房屋委托受托人办理如下事项和相关事宜：（1）代为管理、修缮、装修上述房产，并代为办理水电、煤气及电视、电话、网络宽带等相关手续事项；（2）代为出租上述房产和收取租金；……2.受托人在上述委托权限内所为的一切法律行为及签署的相关文书，缴交或收取的相关款项，委托人均予以认可。……5.本委托书的委托有效期限自签署之日起五年。 2013年4月25日，马松杰（甲方，代理人）与朱炳粦（乙方）签订一份《租赁协议》，约定：甲方提供位于厦门市方经营的场所；租赁期限为伍年，自2013年1月1日至2017年12月31日；乙方应向甲方支付叁个月租金172500元作为履约保证金；若合同期满前，乙方提前三个月通知甲方不再续约时，乙方可用履约保证金抵扣应支付甲方的租金；乙方在合同签订之日起三天内支付给甲方一个月租赁费即57500元；乙方自合同签订之日起，向甲方支付其在后续每两个月租赁费；双方约定，合同期内前三年租金为每月57500元，后两年为每月67500元；乙方如逾期支付租金，则逾期之日起按逾期付款金额的日息千分之一向甲方赔偿损失，逾期超过30日，甲方有权解除本协议，要求乙方退场，由此所产生的责任由乙方承担。《租赁协议》签订后，朱炳粦向马松杰支付172500元履约保证金并使用案涉房屋。2013年4月25日至2018年3月27日期间，朱炳粦共向马松杰转账支付租金3526250元。 2015年6月23日，蔡端宏向梁连泉、洪桂花购买案涉房屋，随后案涉房屋的权属人变更登记为蔡端宏。2015年7月2日至2017年11月21日期间，蔡端宏共收到梁连泉支付案涉房屋租金1560900元。其中2016年4月29日至2017年11月21日期间，蔡端宏共收到梁连泉支付案涉房屋租金1080000元。 2016年3月28日，蔡端宏（甲方）与李志弘（乙方）签订《房地产认购居间协议》，约定：甲方同意将坐落于思明区的房屋出售给乙方；甲方于收到全部房款当日移交租赁合同；乙方有权指定第三方作为该房产受让方；新业主取得产权证后与蔡端宏签订新合同，租期至2017年12月31日止，租金每月67500元，租赁合同内容与原租赁合同一致。2016年4月18日，厦门市国土资源与房产管理局向李志弘、李志豪颁发案涉房屋的不动产权证书。2016年4月21日，李志弘和李志豪在向蔡端宏支付案涉房屋尾款时，扣除了案涉房屋押金及租金共计195000元。2016年4月29日至2017年11月24日期间，李志弘和李志豪收到蔡端宏支付的案涉房屋租金共计1080000元。 2018年9月2日，李志弘、李志豪以邮政特快专递方式分别向朱炳粦、蔡端宏、崔红英邮寄《解除租赁合同通知书》，通知书载明其决定解除厦门市思明区房屋《租赁协议》，要求各方于解除合同之日起伍日内搬离并交还该房屋，同时结清拖欠的租金、逾期付款违约金及水电费、税收、与经营有关的费用。李志弘、李志豪就邮寄上述通知书的过程及邮寄内容办理了公证，福建省厦门市鹭江公证处通过中国邮政速递物流公司网站查询上述邮件投递结果，显示：邮寄给朱炳粦的邮件状态为“2018年9月3日投递并签收，签收人：他人收鸟箱”；邮寄给蔡端宏的邮件状态为“2018年9月3日投递并签收，签收人：他人收家人”；邮寄给崔红英的邮件状态为“2018年9月5日退回”。2018年9月12日，李志弘、李志豪再次向朱炳粦、崔红英共同邮寄《解除租赁合同通知书》并办理公证，福建省厦门市鹭江公证处于2018年9月17日通过中国邮政速递物流公司网站查询该邮件投递结果，显示该邮件经2次“未妥投，原因：拒收退回”后，最终“2018年9月13日投递并签收签收人：他人收快递柜”。 一审另查明： 1.朱炳粦与崔红英系夫妻关系。鑫伊雅迪百货成立于2011年6月27日，经营者为崔红英。现案涉房屋仍为鑫伊雅迪百货实际使用。 2.本案审理过程中，李志弘、李志豪向本院申请对案涉房屋市场租赁价值评估进行鉴定，本院依法委托厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司进行司法鉴定。2019年2月25日，厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司出具中利评房字（2018）第SF0063号《房地产估价报告》，估价结果为房地产月租金总价：7.58万元。 一审法院认为，李志弘、李志豪系台湾地区居民，本案属福建省厦门市中级人民法院指定由一审法院集中管辖的涉台案件，一审法院享有管辖权。 本案系房屋租赁合同纠纷。马松杰受案涉房屋原所有人梁连泉、洪桂花委托，与朱炳粦签订的《租赁协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。蔡端宏与李志弘、李志豪先后在上述《租赁协议》约定的租赁期间，通过买卖方式成为案涉房屋新所有权人，根据买卖不破租赁原则，朱炳粦与蔡端宏，李志弘、李志豪先后形成房屋租赁关系。租赁期间届满，朱炳粦继续使用案涉房屋，李志弘、李志豪未提出异议，应认定原《租赁协议》继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。李志弘、李志豪于2018年9月2日、2018年9月12日先后两次以EMS特快专递的方式向朱炳粦寄发《解除租赁合同通知书》，根据邮件投递查询结果，前述通知书已于2018年9月3日及2018年9月13日送达朱炳粦，故双方之间的租赁关系已于2018年9月3日解除，朱炳粦至迟应在2018年9月7日腾退案涉房屋。朱炳粦辩称其未收到解除租赁合同通知书，有违常理，不予采信。 关于拖欠租金及逾期付款违约金。第一，租赁期限内，案涉房屋所有权发生变动，李志弘、李志豪取得案涉房屋所有权，朱炳粦与李志弘、李志豪之间形成房屋租赁关系，双方应按《租赁协议》约定履行各自的权利义务。李志弘、李志豪作为出租人要求作为承租人的朱炳粦支付租赁期限内尚未支付的四个月租金270000元，依据充分，应予支持。朱炳粦抗辩已通过向马松杰转账支付租金，不足以对抗李志弘、李志豪的主张，不予采信，朱炳粦可另行处理。朱炳粦逾期支付租金，李志弘、李志豪请求朱炳粦支付自2018年1月1日起至实际付清款项之日止的逾期付款违约金，应予支持。因李志弘、李志豪遭受的仅是资金利用上的损失，朱炳粦抗辩案涉《租赁协议》约定的日千分之一的违约金过高合理，予以采纳，并酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算。第二，租赁期限届满后，李志弘、李志豪与朱炳粦形成不定期租赁合同关系，双方仍应按原《租赁协议》约定继续履行各自义务，故自2018年1月1日起至解除租赁合同通知书限定的腾房截止日即2018年9月7日，朱炳粦需按每月67500元的租金标准支付其在后续每两个月租金，经核算，该期间的租金共计555750元。朱炳粦至今未支付该期间租金，应按中国人民银行同期同类贷款利率的130%承担逾期付款违约金。根据《租赁协议》约定的付款方式及双方交易习惯，一审法院认定逾期付款违约金的起算日为奇数月的15日，具体计算分四部分：其一以135000元为基数，自2018年3月15日起计算；其二以135000元为基数，自2018年5月15日起计算；其三以135000元为基数，自2018年7月15日起计算；其四以150750元为基数，自2018年9月8日起计算，均计算至实际还清款项之日止。第三，关于崔红英、鑫伊雅迪百货、蔡端宏是否应承担租金及逾期付款违约金问题。本院认为，其一，李志弘、李志豪并未举证证明案涉《租赁协议》系朱炳粦与崔红英夫妻共同意思表示或用于夫妻共同生活、共同生产经营，案涉租金并不属于夫妻共同债务范畴，故崔红英无需共同承担相应的责任；其二，虽然鑫伊雅迪百货为案涉房屋实际使用人，但其与李志弘、李志豪不存在直接的租赁关系，依据合同相对性原则，其并无向李志弘、李志豪支付租金的义务；其三，虽然蔡端宏与李志弘、李志豪在认购协议中约定双方于房屋所有权变更后签订新租赁合同，但该约定仅为一种意向，双方而后并未签订租赁合同，蔡端宏与李志弘、李志豪之间并未形成租赁合同关系，故蔡端宏辩称其向李志弘、李志豪转账系代为转交租金，予以采信。综上，李志弘、李志豪主张崔红英、鑫伊雅迪百货、蔡端宏共同承担讼争租金及逾期付款违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于案涉房屋交还以及逾期腾房占有使用费。第一，因《租赁协议》已于2018年9月3日解除，朱炳粦依约应在2018年9月7日前交还案涉房屋。李志弘、李志豪有权要求朱炳粦依约腾退并交还案涉房屋，其相应诉讼请求，予以支持。第二，李志弘、李志豪请求按照鉴定机构的评估价即月租金75800元标准计算逾期腾房的占有使用费，朱炳粦辩称应按照原租金标准计算。一审法院认为，房屋租赁协议解除后，承租人继续占有房屋构成了侵权，出租人因此而受到的最直接的损失实际上等同于其及时收回房屋另行出租所获得的预期市场收益，故参照房屋占用期间租赁市场价格来确定逾期腾房的占有使用费更为适宜。本案中，鉴定机构出具的鉴定结论为案涉房屋市场租赁价值为月租金75800元。该鉴定机构具备相应鉴定资质，鉴定程序完备合法，出具的鉴定结论予以采信。李志弘、李志豪主张按评估价即月租金75800元标准计算逾期腾房占用费，予以支持。前述逾期腾房占用费应自2018年9月8日起计至实际交还案涉房屋之日止。第三，关于崔红英、鑫伊雅迪百货、蔡端宏是否应共同承担返还案涉房屋及支付逾期腾房占有使用费问题。一审法院认为，鑫伊雅迪百货作为案涉房屋实际使用人，在案涉租赁协议解除后，其占有为无权占有，李志弘、李志豪作为所有权人有权要求鑫伊雅迪百货腾房，鑫伊雅迪百货逾期腾房的，也应当支付逾期腾房占有使用费。虽然崔红英为鑫伊雅迪百货的经营者，但根据规定，在诉讼中，个体工商户有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，故李志弘、李志豪以崔红英为鑫伊雅迪百货经营者为由主张崔红英承担相应责任，不予支持。至于李志弘、李志豪请求蔡端宏返还案涉房屋及逾期腾房占有使用费，理据不足，亦不予支持。综上，朱炳粦、鑫伊雅迪百货应腾退交还案涉房屋并按月租金75800元标准支付逾期腾房占用费。 马松杰经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃相应的诉讼权利，依法缺席审理和判决。综上，李志弘、李志豪合理的诉讼请求，予以支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、第二十条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认朱炳粦与马松杰于2013年4月25日就租赁厦门市思明区房屋签订的《租赁协议》于2018年9月3日解除；二、朱炳粦于判决生效之日起十日内向李志弘、李志豪支付2017年9月1日至2017年12月31日租金270000元及逾期付款违约金（以270000元为基数，自2018年1月1日起计算，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至实际付清款项之日止），2018年1月1日至2018年9月7日租金555750元及逾期付款违约金（其一以135000元为基数自2018年3月15日起计算，其二以135000元为基数自2018年5月15日起计算，其三以135000元为基数自2018年7月15日起计算，其四以150750元为基数自2018年9月7日起计算，均按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至实际付清款项之日止），但应扣除朱炳粦原缴纳押金175000元；三、朱炳粦、厦门市思明区鑫伊雅迪百货店于判决生效之日起十日内腾退并向李志弘、李志豪交还厦门市思明区房屋；四、朱炳粦、厦门市思明区鑫伊雅迪百货店于判决生效之日起十日内支付李志弘、李志豪逾期腾房占用费（按每月75800元标准，自2018年9月8日起计算至实际交还厦门市思明区房屋之日止）；五、驳回李志弘、李志豪的其余诉讼请求。案件受理费11873元，适用简易程序减半收取5936.5元，由李志弘、李志豪负担1200元，由朱炳粦、厦门市思明区鑫伊雅迪百货店承担4736.5元。 二审中，朱炳粦、鑫伊雅迪百货向本院提交两组证据：1、中山路封闭照片、接收房屋通知、邮寄给李志弘、李志豪信件、朱炳粦致李志弘微信、朱炳粦致李志弘短信息以及上诉人代理人李安荣与被上诉人代理人万军的短信息与微信截图，拟共同证明由于新冠肺炎疫情的影响，朱炳粦、鑫伊雅迪百货于2020年1月24日因政府管制开始停止营业和使用中山路79号第一层房屋，并多次通知被上诉人李志弘、李志豪前来交接房屋。但被上诉人故意拖延不前来接收房屋。基于房屋无法经营使用，租金不但依法应当减免，而且也应计算至2020年1月24日止。2、租赁结算确认书，拟证明租赁协议期间的履约保证金和租金双方已经结清。李志弘、李志豪质证认为：1、照片不是原件，真实性不予认可；信封照片没有异议，但无法证明里面装有信函；微信聊天记录体现为没有发送成功；短信真实性没有异议，但是上诉人单方重复发送，对被上诉人没有约束力；双方律师聊天记录不完整，并且只是一个调解过程。2、对租赁结算确认书真实性无法确认。并且，确认书双方均无权签署关系到被上诉人合法权益的结算文件，对被上诉人不具有任何约束力。蔡端宏质证称，不清楚相关情况。 李志弘、李志豪向本院提交：1、评估费发票，拟证明其在原审中向法院申请进行评估，支出评估费2000元，应由上诉人承担；2、微信聊天记录截图及附件，拟证明双方律师曾商讨本案调解事宜，最终调解未果。朱炳粦、鑫伊雅迪百货质证认为：1、评估费发票不属于新证据，且对方在一审时并未提出，二审中增加该诉求不应予以支持；2、聊天记录真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明朱炳粦不断要求业主亲自或委派他人迅速过来办理店面交接手续。蔡端宏质证称，评估费发票真实性没有意见，具体是否要承担由法院判断；微信聊天记录不清楚，与其无关。 经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，一、马松杰受案涉房屋原所有人梁连泉、洪桂花委托与朱炳粦签订的《租赁协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李志弘、李志豪在受让案涉房屋成为所有权人后，依法可承接《租赁协议》项下属于出租人的权利和义务。根据审理查明的事实，朱炳粦并未向李志弘、李志豪支付合同约定租赁期限内2017年9月1日至2017年12月31日，及2018年1月1日起至2018年9月7日的租金。朱炳粦虽抗辩系向马松杰支付，但其所提交的转账清单也显示2017年9月至2017年12月并未向马松杰支付款项；其在《租赁协议》约定期限届满后再向马松杰支付202500元亦缺乏依据，不得抵扣本案租金。朱炳粦与马松杰关于租金情况的结算不足以对抗李志弘、李志豪。一审法院认定朱炳粦应向李志弘、李志豪支付前述期间的欠交租金及相应的逾期付款违约金并无不当。二、朱炳粦、鑫伊雅迪百货在李志弘、李志豪通知解除租赁关系后未按期腾房，依法应支付占有使用费。一审法院采信鉴定机构鉴定结论确定按75800元每月计算逾期腾房占用费有相应依据。三、双方代理人在朱炳粦提起上诉后虽曾就相关事宜进行协商，但并未达成一致意见。朱炳粦主张讼争店面在2020年1月24日之后因疫情影响政府管制停止营业及其已经腾空并交还店面均缺乏事实与法律依据，不予支持。四、鑫伊雅迪百货虽非租赁关系的相对人，但系案涉房屋实际使用人，一审法院将其列为本案被告并无不当。至于朱炳粦主张的房屋优先购买权和李志弘、李志豪提出的一审评估费发票问题，均已超出一审原告诉讼请求，不在本案二审审理范围。 综上，朱炳粦、鑫伊雅迪百货的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费11873元，由朱炳粦、鑫伊雅迪百货承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （江 伟） 审 判 员 （郑文雅） 审 判 员 （彭亚奴） 二〇二〇年七月十三日 代书记员（ 巫粤 峰） 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。