湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0421民初330号原告：李晓军，男，1963年2月22日出生，汉族，住衡阳县。委托诉讼代理人：肖业生，衡阳县滨江法律服务所法律工作者。被告：湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司，住所地：衡阳县西渡镇蒸阳大道**，统一社会信用代码91430421064240839J。负责人：彭育吾，该公司经理。委托诉讼代理人：梁建华，男，1969年3月2日出生，汉族，住衡阳县。被告：衡阳市中泉置业有限公司，住，住所地：衡阳县西渡镇蒸阳西路**一社会信用代码914304213528287172。法定代表人：周小环。二被告共同委托诉讼代理人：谢力平，湖南追正律师事务所律师。原告李晓军与被告湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司（以下简称“衡阳县分公司”）、衡阳市中泉置业有限公司（以下简称“中泉置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，于同年6月23日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人肖业生，二被告的委托诉讼代理人谢力平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李晓军向本院提出诉讼请求：1、判令二被告因侵犯原告同等条件下的优先购买权，应赔偿原告经济损失300000元；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2005年9月30日，原告为乙方与被告衡阳县分公司为甲方签订一份租赁合同，约定甲方将汽车站院内的汽修车间，修理棚以及900多平方米的空坪发租给乙方修理汽车，另对租金、保证金、违约责任以及权利与义务，租期10年等事项进行了约定。合同签订后，经甲方同意，原告在空坪内又搭建了多间修理房。原告履行了合同义务。合同期满后，2015年11月1日，双方又续签租赁合同，月租金2100元，租期为一年；并约定：合同期满后，甲方若没有对该场地进行开发利用，乙方继续承租，反之，须提前半年通知乙方。双方均按合同约定履行了各自义务。2019年5月被告无故下达终止租赁合同通知，该通知书明确告知上称该宗土地及房屋建筑物已经过户给被告中泉置业公司，此时原告才知道衡阳县分公司在未告知原告的情况下将该租物已经出售给他人的事实，因而严重侵害了原告的优先购买权，应赔偿原告的经济损失。被告衡阳县分公司、中泉置业公司共同辩称：1、原告对涉案房屋不享有优先购买权；2、原告以侵犯其优先购买权为由要求被告赔偿损失无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。双方当事人为支持其诉辩主张，向本院均提交了证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下分析认定：原告的证据1-4和被告的证据1-3均为租赁合同及延长协议书，内容一致，但其中131号合同系李建辉所签，而非原告，合同主体虽有别，但李建辉系原告之子，该合同与以前李晓军所签163号合同内容完全一致，且实际经营情况较以前没有发生改变，原告虽未提供证据证明当时委托李建辉签订131号合同，而客观事实表明该合同实际系原告与被告衡阳县分公司所签；2018年的延长协议书亦是原告所签，李建辉并未提出异议，亦可视为原告对其子代其所签131号合同的追认。原告的证据5系国土局文件，真实、合法、有效，但该文件系请示报告，并无上级国土部门回复，对国土局在该文件中叙述的相关事实经过可予采信，结合租赁合同可以确认：在原告租赁期间，被告衡阳县分公司在未通知原告的情况下，将涉案租赁场地转让给了被告中泉置业公司的事实。从而能够证明衡阳县分公司侵犯原告优先购买权这一证明目的。原告的证据6与被告的证据4系同一组证据，证明内容基本一致，可予确认；原告的证据7系复制件，无原件核对，未注明出处，字迹较模糊，难以辨认，但由此可以基本判定2018年7月涉案用地拟通过公开出让方式由交通运输用地变性为商住用地的相关情况。原告的证据8系本院4185号裁判文书，因该文书尚未生效，只能对双方无异议的事实予以确认。本院经审理查明：2001年1月6日，衡阳市人民政府办公室发文《关于衡阳汽车运输集团有限公司改制土地资产处置的补充通知》，具体内容为：“……现补充通知如下：衡阳汽车运输集团有限公司的土地资产除已计入净资产参与改制部分，剩余部分留给改制后新公司作资本公积。鼓励你司在规划许可的前提下在原用地范围内自行提高土地使用率，但变更土地使用性质，则应重新办理有关手续，补交相关税费”。2005年9月30日，原告为乙方与被告衡阳县分公司为甲方签订一份租赁合同，约定甲方将汽车站院内的汽修车间，修理棚以及900多平方米的空坪发租给乙方修理汽车，另对租金、保证金、违约责任以及双方的权利与义务，租期（10年、2015年10月30日届满）等事项进行了约定。合同签订后，经甲方同意，原告在空坪内又搭建了多间修理房。原告履行了合同义务。2014年11月27日湖南合立拍卖有限公司在衡阳晚报刊登拍卖公告，拟对蒸国用（2001）字第A0620010130号土地使用权及地面附属物，面积11730.17㎡，土地坐落于衡阳县西渡镇蒸阳西路22号（原告租赁被告用于经营汽车维修的场地即位于该地块的西北角）进行公开拍卖，被告衡阳县分公司未通知原告参与竞拍，2014年12月6日因衡阳县国土资源局干预而拍卖未成。2015年9月16日，衡汽集团公司与中泉置业公司签订《国有土地使用权转让协议书》和《不动产转让协议书》，转让包括上述涉案土地在内的两宗土地使用权和房屋所有权，转让总价19202300元，其中涉案土地上的房屋价款为6680000元。2015年11月1日，原告与被告衡阳县分公司续签租赁合同，租期一年（2016年10月31日届满），再约定衡阳县分公司将位于老车站西北角，面积966㎡的场地出租给原告修理汽车。2016年2月1日被告中泉置业公司取得涉案土地上房产所有权并取得房屋不动产权证（蒸房权证字第**），土地权属未变，使用性质仍为交通运输用地，为土地过户登记事项二被告多次找衡阳县国土资源局交涉未果。在上述转让过程中，被告衡阳县分公司并未告知原告有关转让信息。2016年11月1日被告衡阳县分公司将上述相同场地仍租给原告使用，由其子李建辉代签合同，租期至2017年10月31日。2018年3月1日，原告与衡阳县分公司签订租赁合同延长协议书，此时衡阳县分公司明确告知租赁场地已过户给中泉置业公司。2018年7月经政府部门决定将涉案用地变性为商住用地，2019年9月进行挂牌拍卖，湖南治银置业有限公司以总成交价57471400元取得了涉案土地使用权。本院认为，被告衡阳县分公司在转让涉案租赁场地时未告知时任承租人（本案原告）享有同等条件下的优先购买权。2014年11月虽在报纸上就拍卖事项进行了公告，但未依法在拍卖5日前通知原告且该次拍卖因故流拍；转让给中泉置业公司是双方自愿并以协议的形式，且是在2015年9月，与前次拍卖已时隔一年；原告所租场地虽为转让场地的一部分，但相对于与衡阳县分公司无租赁关系的被告中泉置业公司而言，原告明显具有同等条件下的优先购买权，对此，衡阳县分公司无权擅自剥夺。中泉置业公司系善意购买，并已办理过户登记手续，不存在侵权的主观故意与过失，故无需承担责任。原告优先购买权被侵害所丧失的是以同等条件购买租赁物业的机会，所以造成的损失应当是租赁物业的差价，即以同期租赁物业的市场价与出租人与第三人签订房屋买卖合同的合同价之间的差价作为赔偿的依据较为公允，故原告主张参照中泉置业公司购买价与2019年9月治银置业公司拍卖成交价之间差额按比例计算损失金额合理，应予支持。根据当事人的过错程度、原告所租场地面积占比、前后转让价比例，本院酌定赔偿金额为250000元为宜。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：一、被告湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司在判决生效后十日内赔偿因侵害原告李晓军优先购买权所造成的损失250000元；二、驳回原告李晓军要求被告衡阳市中泉置业有限公司承担赔偿责任的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  许卫民二〇二〇年七月二十七日书记员  刘 瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。