湖南省衡阳市石鼓区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0407民初143号 原告:华耀城(衡阳)有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区蔡伦大道华耀城招商中心。 法定代表人:杨贤辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：申龙龙，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：周红，女，该公司物业经理。 被告:汤勇，男，汉族，1958年11月28日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。 委托诉讼代理人：刘胜男，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡方华，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。 被告:苏伟，男，汉族，1969年3月28日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。 原告华耀城（衡阳）有限公司与被告汤勇、苏伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华耀城（衡阳）有限公司委托诉诉讼代理人申龙龙、周红，被告汤勇及其委托诉讼代理人刘胜男、蔡方华，被告苏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告签订的《华耀城五金建材市场租货协议书》及其补充协议于2019年12月6日解除;2、请求判令二被告立即向原告交还涉案商铺;3、请求判令二被告向原告支付拖欠的房屋租金7073.58元(2019年12月1日至2019年12月6日)，并支付逾期违约金28860.29元(自2019年11月1日至2019年12月6日，每逾期一日，按拖欠费用总额的千分之一计算;自2019年12月7日起，每逾期一日按实际拖欠总额的千分之一计算，暂计算至2020年1月8日，直至结清时止)，同时向原告支付20000元违约金；4、请求判令二被告向原告支付房屋占用费67199元(2019年12月7日至2019年12月12日，按租金标准计算占用费;2019年12月13日起，按约定租金标准的双倍暂计算至2020年1月8日，实际计算至交还涉案商铺之日);5、请求判令二被告向原告支付拖欠的电费36869.5元;6、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由： 2016年8月8日，原告与二被告签订了《租赁协议书》，由二被告承租原告M6地块33栋101、102、103、201、301号商铺，《租赁协议书》约定:1、二被告应于2019年11月1日前向原告支付第四年租金42446元;2、二被告拖欠租金、物业管理费、水电费三十日以上的，原告有权单方面解除协议，收回该商铺，并不退还二被告已付租金及租赁保证金，二被告还应支付相当于租赁保证金总额的违约金，并赔偿原告的全部损失;3、合同终止或解除之日，二被告应将涉案商铺按现状交还原告，若逾期交还应按租金标准的双倍支付房屋占用费。协议履行过程中，二被告以各种无理要求拒不按照协议约定向原告支付第四年租金，截至2019年12月4日，已逾期三十多天，符合双方约定的解除条件。此外，二被告还存在长期累计拖欠36869.5元电费和218916.37元物业费的违约情形，原告为及时止损，于2019年12月6日向二被告送达解除通知书，明确告知解除《租赁协议书》及其补充协议，并要求二被告限期交还房屋并承担相应的经济责任，但以上合理要求均遭到无理拒绝。综上，恳请贵院支持原告诉请。 被告汤勇答辩要点如下：1、被告不存在违约情形，不构成原告行使单方解除权的条件；2、原告未履行出租人义务，给被告造成严重损失，被告保留向原告诉讼的权利，（被告进行了楼梯改造、原告无故经常停电、出租商铺出现了地下室漏水及地基下降、墙体裂缝、卫生间堵塞长期无法使用等），导致被告方投资金额超额、损失巨大；3、双方在第四年租金交纳的时间约定不明，被告交纳了2016年12月1日至2019年12月1日的租金，而原告仅仅在2019年12月4日就向被告发出解除通知函，明显是违反法律规定的；4、且被告不交纳租金的原因主要是原告方造成的，原告曾答应用70万赔款抵扣租金及购房款，但并未落实；综上，原告在不具备解除合同条件时，单方解除合同是不符合法律规定的。 被告苏伟辩称：1、最初租赁涉案门面时，原告承诺了多项优惠政策，但大部分并未实现，在宣传上就存在欺骗；2、电线用的是铝线，导致经常断电，商铺无法正常经营；3、原告在我们未交租金时，不与我们协商就自主封门、断水、断电，导致我们后期无法营业，造成巨大损失。其他答辩意见与汤勇一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院评判如下：原告提供的租赁协议书、补充协议、租金收据、2019年8月15日的《租金缴费通知》、通知函及送达证明（2019.11.13）、通知函及送达证明（2019.12.4）、通知函及送达照片（2019.12.21）、验收记录、质量监督报告、湖南省建筑施工安全评定备案书，竣工验收备案表；被告汤勇提供的情况说明中附件中地下室泡水、厕所堵塞、2019年12月25日原告张贴的封条等照片3张、该门面处于停电状况等情况经本院现场查看可以认定，物业费、水费收据计6张、通知函（2019.9.3）、（2019）湘0407民初1447号民事调解书、传票，租赁协议及补充协议等证据材料符合证据的“三性”原则，本院予以采信。对被告提供的重新拆装楼梯费用，地下室淹水报损项目、请愿书、索赔函、开业停电致损情况、与原告公司工作人员协商赔偿70万元的微信协商记录截图等，不符合证据的“三性”原则，本院不予采信。 经审理查明：2016年9月20日，原告华耀城（衡阳）有限公司作为甲方与作为乙方的被告汤勇、苏伟签订《华耀城五金建材市场租赁协议书》及《华耀城五金建材市场33栋租赁合同补充协议》，合同约定要点如下：1、乙方自愿租赁甲方的五金建材市场内33栋101、102、103、201、301号商铺，面积1660.17平方米，租期5年，自2016年12月1日至2021年12月1日止；2、租金缴纳：租金按年度缴纳，自合同签订之日起5日内预收前三年租金共计412460元，后续每年预交租金日期以首次交租日为最后期限，同时约定第四年租金为424416元，付款时间为2019年11月1日前;3、乙方在合同签订之日起，向甲方交纳履约保证金20000元；4、乙方向物业管理公司缴纳物业管理费、水电费，甲方在获得物业公司授权后，有权对乙方应缴纳的物业管理费等费用代收代缴；5、甲方应当为乙方的经营活动提供便利条件，做好相关协助工作，并承担商铺主体结构、地面、屋顶、外墙的相关修缮工作，保证五金建材市场总体配套设施顺利运行；6、乙方拖欠租赁保证金、租金、物业管理费、水电费三十日以上的，甲方有权单方面解除协议，收回商铺，并不退还乙方已付租金及租赁保证金，乙方还应支付相当于租赁保证金总额的违约金，并赔偿甲方的全部损失;7、合同终止或解除之日，乙方应将涉案商铺按现状交还甲方，若逾期交还该商铺的，还应按租金标准的双倍支付房屋占用费直至乙方将该商铺交还甲方之日止。8、双方的租赁合同补充协议：被告方对承租商铺在五年的承租期内在不同时间段购买，可以不同的价格条件及享有优先购买权；该补充协议第8条，被告对该楼栋的地下室可用部分享有一半的免费使用权。合同签订后，原告将2016年7月4日办理了竣工验收的案涉商铺以毛胚房形式交与二被告，被告汤勇承租1-2层、苏伟承租第三层。二被告对案涉商铺进行了装修，用于经营各类装饰材料。其中汤勇并对从一楼上至二楼的楼梯进行了改造，将原有楼梯拆除，重新安装了楼梯。被告于2016年6月20日按期缴纳了租期前三年的租金即从2016年12月1日至2019年12月1日的租金412460元及履约保证金20000元。2019年8月15日，原告向被告发出租金缴费通知，要求被告按约缴纳租金第四年租金424416元，同年11月13日原告再次向被告发出通知函，要求被告缴纳租金及物业管理费，12月4日原告通知被告解除租赁合同及补充协议，要求被告在合同解除后七日内搬离并返还商铺，并要求缴纳拖欠的租金、物业管理费、电费及承担违约责任，被告于2019年12月6日签收。后被告拒绝搬离。2019年12月25日，原告对被告承租的门面予以加贴封条将大门封住。2020年6月3日，衡阳市石鼓区华耀城商会向本院出具证明：兹有华耀城M6区33栋商铺于2019年11月16日下午8:40分停电后至今一直处于停电状态。经本院现场查看被告使用的门面内确处于停电状况，并且在地下室堆放了因漏水而浸泡损坏的部分货物、共用公厕存在堵塞尚未疏通等情况。二被告以原告未履行出租人义务，导致被告方投资金额损失巨大，承诺的赔偿款项不履行、擅自断水停电、封门等原因而拒绝向原告交付租金等各项费用。因双方无法达成一致意见，故原告诉来本院，请求判如所请。 另查明：2018年7月20日，衡阳恒耀物业有限公司系案涉商铺的原告下属物业服务公司，向被告发出缴费通知，要求被告缴纳所欠电费42941.6元（诉状中自认为36869.50）并附有送达照片及更换水电表申请表，以证明二被告欠付2017年7月至2018年7月期间的电费42941.6元。2020年1月15日本院作出（2019）湘0407民初1447号民事调解书，确认衡阳恒耀物业有限公司与被告汤勇物业服务合同纠纷一案，经双方调解汤勇欠付衡阳恒耀物业有限公司2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业管理费用55791.79元。2020年3月1日，原、被告协商同意将被告缴纳的履约保证金20000元冲抵被告所欠的物业管理费。 本院认为,依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中,原告华耀城(衡阳)有限公司与被告汤勇、苏伟签署的《华耀城五金建材市场租赁协议书》及补充协议系双方真实意思表示,未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方皆应按约履行。关于双方争议租金缴纳最后期限及合同是否解除的问题：双方签订的合同中明确载明第四年租金支付日期为2019年11月1日，且原告在2019年8月15日、11月13日数次向被告发出缴纳租金、物业费通知，被告都未对第四年租金缴纳时间提出异议；被告主张的按合同第三条第1项约定，“第四年续交租金日应为2019年12月1日”，但从该合同的第三条第1项“后续每年预交租金日期以首次交租日为最后截止日期”来看，该条规定是指双方约定的“预交租金”的日期，而并非实际缴纳租金的最后截止日期。如按该条的理解，则被告应在2019年6月20日前预交第四年房屋租金。因此被告的抗辩理由不能成立。汤勇、苏伟作为承租人,欠付合同约定租金、物业管理费、电费的事实存在,汤勇、苏伟构成违约。2019年12月6日,原告发出解除合同通知书时,汤勇、苏伟已实际欠交租金、电费，且欠交物业管理费六个多月,符合双方约定的合同解除条件,原告有权解除合同。合同自通知到达对方时解除,因此双方的租赁合同已于2019年12月6日解除。在合同解除的情况下，被告继续占用商铺已无合同及法律依据，被告应返还案涉商铺,并应向原告支付欠付租金5894.70元（424416÷360×5=5894.70元）（按租金标准从2019年12月2日计算至2019年12月6日）。 关于被告是否应当向原告缴纳欠缴电费的问题。首先，双方签订的租赁合同中约定：被告向物业管理公司缴纳物业管理费、水电费，原告在获得物业公司授权后，有权对被告应缴纳的物业管理费等费用代收代缴。原告未向本院提交证据证明物业公司对原告收缴水电费进行了授权。其次，从原告向被告发出的催缴通知单下的催收主体也非本案原告，而系衡阳恒耀物业有限公司。因此不能证明该笔电费系原告垫付，所以原告并非该项诉请的适格主体，故对该项诉讼请求本院依法予以驳回。 关于被告是否应当向原告支付违约金及房屋占用费的问题。1、关于违约金的双方约定：“在租赁期内，乙方逾期交纳本协议约定的由乙方承担的费用的，每逾期一日，则应按拖欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金……”。双方签订的租赁合同中第七条第2、4项及补充协议第8条的约定：“原告应当为被告的经营活动提供便利条件，做好相关协助工作，并承担商铺主体结构、地面、屋顶、外墙的相关修缮工作，保证五金建材市场总体配套设施顺利运行；被告对案涉楼梯的地下室可用部分享有一半的使用权”。合同履行过程中，原告未对商铺正常经营的用电、配套公厕堵塞、地下室漏水等提供充分保障，出现问题后一直未予以解决，给被告造成了损失，原告在履约过程中亦存在违约；2、关于房屋占用费双方的约定：“合同终止或解除之日，乙方应将涉案商铺按现状交还甲方，若逾期交还该商铺的，还应按租金标准的双倍支付房屋占用费直至乙方将该商铺交还甲方之日止”，在原告向被告发出解除合同通知书之前，就采取停电措施，之后在2019年的12月25日，又以张贴封条的形式，将被告的营业大门予以封闭。在合同履行期未届满之前，造成被告无法营业，也存在一定的停业损失，原告对被告的损失应承担相应的责任。被告虽未提供其营业损失的相关证据，但考虑如被告正常营业，可以交付租金的情况，本院酌情认定为原告加贴封条后的房屋占用费为其损失，即从2019年12月26日起，原告主张的房屋占用费本院不予支持；3、从双方签订的租赁合同及补充协议来看，该租赁合同的履行期限尚未到期，被告本存在或租或买的可能性。在履行过程中，原、被告双方对履行过程中出现的问题，本理应友好协商积极应对解决。被告方作为行业标杆企业入驻华耀城，扩大了原告方影响力，且被告方对案涉门面进行了改造、装修，投资较大的情形下，原告采取封门、停电等手段要求被告腾空门面且未给予合理的腾房时间，对本案纠纷的产生具有一定的责任，致使合同的继续履行已不可能；4、本案中，出租人的损失主要是未按时收取租金的损失及合同解除后被告继续占用案涉房产的租金损失，且未能举证证明其在未收取租金的损失之外,还存在其他损失。因合同约定的“每逾期一日，则应按拖欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金、房屋占用费按租金标准的双倍支付”，两者兼具损失的填补及违约惩罚性质。庭审中，被告请求对合同约定的上述费用进行调整，本案中的合同约定违约金、房屋占用费明显畸高，故本院应予调整。综合考虑上述因素，因原告在本案中对被告也存在违约，该违约虽不能构成被告不缴纳租金等费用的抗辩理由，但应承担相应的违约责任。鉴于案涉合同中没有对原告方违约责任承担方式作出规定，故本院对原告主张的支付违约金请求不予支持，作为双方违约应承担的相应后果。对原告主张的房屋占用费调整为按房屋租金标准计算，从2019年12月7日（合同解除后第二日起）计算至2019年12月25日（原告加贴封条之日），计21220.80元（424416÷360×18=21220.80），理由在上述第2条已阐述。 对于被告主张的楼梯改建损失、地下室漏水造成的货物损失、原告承诺赔偿等因被告提供的证据不足以证实其具体数额，且经本院释明后，被告未提起反诉，保留诉讼的权利，因此本院不在本案中评判，被告可另行通过其他合法途径解决。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二项、第一百一十九条、第一百二十条、第二百四十七条、第二百四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告华耀城（衡阳）有限公司与被告汤勇、苏伟签订的《华耀城五金建材市场租赁协议书》及其补充协议于2019年12月6日解除； 二、被告汤勇、苏伟于本判决生效之日起三十日内将华耀城五金建材市场内33栋101、102、103、201、301号商铺返还给原告华耀城（衡阳）有限公司； 三、被告汤勇、苏伟应于本判决生效后十日内支付原告华耀城（衡阳）有限公司租金5894.70元； 四、被告汤勇、苏伟应于本判决生效后十日内支付原告华耀城（衡阳）有限公司房屋占用费21220.80元（按租金标准暂从2019年12月7日计算至2019年12月25日，后续占用费从本判决生效责令返还案涉商铺之日起按租赁协议书约定的第四年日租金标准即1178.90元/天，计算至被告搬离涉案商铺时止）； 五、驳回原告华耀城（衡阳）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1830元（已减半收取），由被告汤勇、苏伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  董晓军 二〇二〇年七月十日 法官助理阳昌兴 书记员屈璐 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。