安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初1895号 原告：王磊，男，1967年10月6日出生，汉族，无业，住安徽省濉溪县。 原告：祖丽，女，1979年12月14日出生，汉族，无业，住安徽省濉溪县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：王明，安徽辰元律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：李程程，安徽辰元律师事务所律师。 被告：张文，男，1979年8月2日出生，汉族，个体户，住安徽省淮北市相山区。 被告：张芳，女，1978年4月5日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：韩雪，安徽嘉闻律师事务所律师。 原告王磊、祖丽与被告张文、张芳确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告王磊及王磊、祖丽共同委托诉讼代理人李程程，被告张文、张芳及其共同委托诉讼代理人韩雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王磊向本院提出诉讼请求：1.依法确认《房地产买卖契约》无效；2、诉讼费由张文、张芳承担。事实和理由：2015年之前，王磊向张芳先后借款15万元，张芳要求王磊、祖丽将位于濉河路北侧房屋（濉私房字第××号）抵押给张芳，并要求王磊、祖丽出具委托书，委托书内容为：1.代委托人注销房地产他项权证，他项权证号为房地权濉房2012他字第××号（抵押房地产权证号：濉私房字第××号）的抵押登记，领取房产权证；2、代理委托人转让濉私房字第××号房产并办理房产过户及与转让行为相关的一切手续。本委托自上述房产过户到买售人名下后终止。该委托书在濉溪县公证处进行了公证。王磊、祖丽向张芳出具委托书的真实意思是担保原告及时偿还借款，并没有出卖房屋的真实意思表示。2019年7月，张文到王磊、祖丽家中要求二人搬离，并称2016年4月23日其已经购买了王磊、祖丽居住的房屋。后来，张文带着4个社会青年夜里多次到王磊、祖丽家骚扰。为了不影响孩子，王磊、祖丽在被逼无奈的情况下给张文出具了承诺书，承诺搬离居住的房屋。经查，张芳以20万元将王磊、祖丽的房屋转让给张文，且转让价格及转让款项王磊、祖丽均不知情。张文、张芳的行为属于恶意串通损害第三人利益，故请求法院确认2016年4月23日签订的《房地产买卖契约》无效，请依法裁决。 张文辩称：我与张芳签订的售房协议约定房款41万元，签订合同当日我支付定金1万元现金，在房管局办理了过户手续时付款20万元，后来又付款1万元现金，至2019年10月2日付款19万元，此时全部房款已经付清。当时涉案房产的出售价格完全是市场价。并不存在我和张芳恶意串通，损害第三人利益的行为。房屋过户后也就是2016年5月起，因为王磊、祖丽二人没有房屋居住，我也愿意让他们继续以租赁方式在案涉房屋内居住，每月房租600元，未签订房屋租赁合同。后来我因需要居住要求二人搬离房屋，但二人不仅不搬离，自2019年开始拖欠房租。2019年7月31日，王磊本人手写保证书，承认拖欠我的房租4200元，保证2019年9月1日之前搬出。2020年4月，因王磊、祖丽二人拖欠房租，拒不搬离，我诉至濉溪县人民法院，后其二人在相山区法院起诉我和张芳，要求确认合同无效，现濉溪的案件中止审理了。 张芳辩称，我与王磊、祖丽之间不存在借贷关系。王磊、祖丽于2012年5月14日向我丈夫张守明借款25万元，并用涉案房产做抵押，借款合同在国信公证处公证，并在濉溪县不动产登记中心办理了抵押权登记。借款当日，王磊、祖丽二人因债务担保，为方便实现债权，不可撤销的委托张守明在债务到期后办理房屋抵押权注销登记、领取房产证书、转让房屋、办理过户登记等与上述事项有关的任何事宜，用于清偿借款本息。但该委托书在不动产登记中心无法办理过户登记，为实现债权，王磊、祖丽于2015年1月16日重新办理委托手续，委托我办理案涉房屋的撤销抵押、转让过户手续。因双方明知办理房屋过户是为了清偿2012年5月张守明的25万元借款本息，故双方未约定房屋过户价款等重要事项，该委托书的目的就是为了实现以物抵债。截至2016年4月，王磊、祖丽欠张守明的借款本息已达49万元，我持经过公正的委托书将涉案房屋以41万元出售给张文，实现了债权，后来再也没有要求其二人偿还该笔借款的任何本金或利息，不仅没有损害二人权益，反而免除二人8万元债务。综上，我按照王磊、祖丽的委托书及委托事项办理了房屋出售相关事宜，清偿了张守明的债务，不存在恶意串通损害第三人利益的情形，房地产买卖契约有效。 本院经审理认定事实如下：王磊、祖丽系夫妻关系，张守明、张芳系夫妻关系。2012年5月14日，张守明（抵押权人、甲方）与王磊、祖丽（抵押人、乙方）签订《抵押借款合同》，合同约定：乙方向甲方借款25万元用于个体经营，借款月息5000元；借款期限12个月，自2012年5月14日起至2013年5月13日止；付息、还本方式为：每3个月付息一次，到期本息一次付清；乙方用濉河路北侧房地权濉私房字第××号房产作抵押，向甲方提供担保，如到期不能归还甲方的借款及借款利息，甲方有权处理抵押物等内容。当日，双方对位于濉溪县134号3＃401室房屋办理了抵押登记（不动产登记证明号：201200817），抵押权人为张守明，被担保主债权数额为25万元。同日王磊、祖丽向张守明出具借据一张，内容为：“今收到张守明出借现金25万元整”，并出具委托书一份，委托张守明为二人的代理人，在2013年5月13日以后办理抵押登记注销、领取房产证书、转让上述房屋、办理过户登记等事宜。上述《抵押借款合同》及委托书并经安徽淮北市国信公证处公证。 上述债务到期后，王磊、祖丽未按约偿还借款本息，张守明为实现债权，持上述委托书办理房屋过户等手续时，房管部门以委托书违反相关规定为由未予办理。2015年1月16日，王磊、祖丽再次出具委托书，并经安徽省濉溪县公证处公证，授权张芳代委托人办理注销房地产他项权证（房地权濉房2012他字第××号）的抵押登记，领取房产权证；转让濉私房字第××号房产并办理房产过户及转让行为相关的一切手续。2016年4月6日，张芳以王磊、祖丽的代理人身份与张文签订《售房协议》，协议约定以41万元价格出售案涉房屋，张文以现金、转账方式支付上述购房款。同年4月18日，案涉房屋注销抵押登记，同年4月22日，双方又签订《房地产买卖契约》，约定成交价格为20万元。同年4月26日，案涉房屋转移登记至张文名下，不动产权证书号：房地权证濉房字第××号。 另查，2019年7月31日，王磊向张文出具保证书一份，内容为：本人王磊至2019年7月30日欠房主张文4800元，本人承诺到2019年8月15日将4800元付清，保证2019年9月1日前搬出134号3＃401室。如8月15日不能付清4800元，本人自愿于2019年8月15日搬出该房屋。同年11月9日，濉溪县公安局濉河派出所接张文报警，处警记录为：经查，因房屋租赁到期，租户不愿离开，房东张文与租户发生纠纷，建议协商解决或去法院诉讼。11月22日，该所再次接张文报警，处警记录为：经查，双方因租房问题发生纠纷，有言语冲突，现场调解。 以上事实，有当事人陈述及原、被告提交的房地产买卖契约、房地产权证、公证书、抵押借款合同、借据、不动产登记簿、售房协议、转账记录及银行流水、保证书、接处警记录等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为：本案争议焦点是案涉房屋买卖契约是否合法有效。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王磊、祖丽诉称其向张芳出具委托书的真实意思表示是担保及时还款，并无出卖房屋的意思表示，对张芳将其房屋转让给张文不知情，二人恶意串通损害第三人利益的行为应为无效。根据查明的事实，王磊、祖丽于2012年5月14日向张守明借款25万元，至2016年4月22日本息合计已达48.6万余元，至今未有偿还借款本息。王磊辩解其只借了15万元，已偿还5万元利息，未提供证据证实，所称借款金额亦与抵押借款合同、借据及抵押登记载明的数额不符，其辩解签合同及出具借据时未注意明显不合常理。张芳基于上述事实辩解王磊、祖丽向其出具委托书的意思表示即是以房抵债，未侵犯王磊、祖丽的合法权益，理由充分，本院予以采信。王磊、祖丽共同委托张芳办理房屋转让、过户相关一切手续，意思表示真实，张文亦支付了购房款，并办理了过户手续，案涉房屋买卖契约不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。王磊、祖丽主张该合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 驳回原告王磊、祖丽的诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，因本案适用简易程序审理减半收取40元，由原告王磊、祖丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  崔景瑞 二〇二〇年七月十六日 书记员  吕 晴 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。