北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初88489号原告（反诉被告）：北京更利成科技发展有限公司，住所地：北京市朝阳区孙河乡康营家园****楼**底商**。法定代表人：李莉，经理。委托诉讼代理人：陈玲玲，北京宝法律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭敬曼，北京宝法律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京宝成建峰物业管理有限公司，住所地：北，住所地：北京市朝阳区亮马桥路******>法定代表人：杨建峰，经理。委托诉讼代理人：严水星，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳婷，北京市中银律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京更利成科技发展有限公司（以下简称更利成公司）与被告（反诉原告）北京宝成建峰物业管理有限公司（以下简称宝成建峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。更利成公司委托诉讼代理人陈玲玲，宝成建峰公司委托诉讼代理人严水星、刘艳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。更利成公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2019年7月9日签订的《租赁合同》解除；2.判令宝成建峰公司返还定金20万元；3.判令宝成建峰公司支付违约金495万元；4.判令宝成建峰公司承担保全费5000元、保全保险费6600元。事实和理由：2019年7月9日，双方签订《租赁合同》，约定更利成公司承租北京市朝阳区亮马桥路27号亮马国际珠宝古玩城四层（其中一层接待大厅和顶层阳台免费使用）（以下简称涉案房屋）、建筑面积约5800平方米，租赁期限自2019年9月1日至2029年10月31日。根据宝成建峰公司提供的其与北京慧忠亮马收藏品市场有限责任公司（以下简称慧忠公司）签订的《场地租赁合同》显示涉案房屋建筑面积为5426平方米，并非5800平方米。更利成公司于2019年8月19日向宝成建峰公司发函要求确认房屋实际建筑面积，但宝成建峰公司未予回复，截至诉讼之日，宝成建峰公司仍未交付涉案房屋。更利成公司于2019年7月11日向宝成建峰公司支付定金20万元，因宝成建峰公司违约在先，宝成建峰公司应返还定金并承担违约责任。宝成建峰公司辩称，我公司同意解除合同，但合同应自更利成公司起诉之日，即2019年9月16日解除。双方合同中所约定的租赁面积与我公司和慧忠公司合同中约定面积不一致的原因是两个合同中约定的租赁物不完全一致，我公司和慧忠公司没有约定楼梯面积；同时，我公司和慧忠公司合同中约定的是使用面积。宝成建峰公司提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的租赁合同于2019年9月16日解除；2.判令更利成公司支付违约金495万元。事实和理由：双方于2019年7月9日就涉案房屋签订租赁合同，约定在宝成建峰公司办理《三方协议》、《租赁年限增加补充协议》后，更利成公司支付房屋押金165万元。我公司在2019年7月31日将上述两个文件交付更利成公司，但更利成公司一直未交纳押金。我公司多次催促更利成公司交款，并于2019年8月16日向更利成公司发送《催缴告知函》，但更利成公司拒不支付。直至2019年9月16日，更利成公司向法院起诉要求解除合同。另外，更利成公司在诉讼中对我公司的账户进行了财产保全，严重影响我公司正常经营，而且保全行为正值疫情期间，增加了我公司的困难。对宝成建峰公司的反诉，更利成公司辩称，第一，宝成建峰公司无权解除合同，双方签订的租赁合同所约定的租赁面积与宝成建峰公司和慧忠公司约定的面积严重不符，宝成建峰公司存在欺诈；第二，宝成建峰公司在与我公司签订合同前已经将其中的400平方米租赁给他人，我方实际能承租的面积仅为合同中的78%；第三，宝成建峰公司构成违约，无权要求我公司支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月9日，宝成建峰公司作为出租方（甲方）与更利成公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：更利成公司承租涉案房屋，建筑面积约5800平方米，租期共计10年2个月（2019年9月1日至2029年10月31日），免租期2个月。合同第三条“租金及付款方式”约定：1、租金按季度支付，先付款后使用，每期租金期满7日前支付下一期租金。2、第一年、第二年租金为每天每平方米4.67元，每月租金825000元，总计年租金9900000元。3、合同期内每满2年在上一年度租金标准基础上递增年租金总额的5%，即第三、四年年租金为10395000元，第五、六年年租金为10914750元，第七、八年年租金11460487.5元，第九、十年年租金为12033511.88元。第四条“付款流程、押金及用途”约定：1、乙方应于本合同签订后3日内向甲方支付定金20万元，甲方在办理《三方协议》附件1和《租期年限增加补充协议》后，乙方支付房屋押金165万元，交接房屋后支付首期3个月的房租。2、首期租金并交纳押金，押金额为两个月的租金标准即165万元。3、押金视同于乙方的经营保证金使用，乙方在经营期间出现以下情况，需承担责任的又未及时缴纳违约金时，甲方可从乙方押金中扣除。押金被扣除后乙方应于3日内补足，否则，甲方有权停止其经营活动：（1）由于违法经营给消费者造成损失，而拒绝赔偿的；（2）由于乙方过错或原因给甲方造成负面影响或损失的；（3）损坏甲方设备、设施未及时修复或赔偿的......5、乙方单方面解除合同，押金及剩余租金不予退还，并按最近3个月的租金标准支付甲方，作为赔偿金及违约金。第七条“房屋交付、验收及返还”约定：1、租赁场地交付日期为2019年9月1日，如因甲方原因不能交接，起租日期顺延......第十一条“违约责任”约定：2、乙方须按合同规定的日期交纳租金及应缴费用，（因甲方原因导致乙方不能营业的除外），逾期未交，甲方按每逾期一天加收日租金2%的滞纳金，逾期30日未交的，甲方有权单方解除合同，押金不予退还，由此产生的后果由乙方负责。3、因甲方原因提前终止合同的，甲方应当对乙方投入的装饰装修费用、设备设施费用、人工费用予以补偿，同时按现有租金标准6个月租金向乙方支付违约金。如因乙方原因提前终止合同的，乙方需7日内向甲方按现有租金标准6个月租金支付违约金......6、甲方延迟交付租赁场地，每逾期一天，合同期向后顺延一天。第十二条“合同解除”约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同，甲方应返还乙方押金及剩余租金：未按约定时间交付租赁场地达30天的......合同签订后，更利成公司支付宝成建峰公司定金20万元，更利成公司进驻涉案房屋进行招商。后双方因涉案房屋面积、押金支付问题产生争议。庭审中，更利成公司以宝成建峰公司未交付涉案房屋以及涉案房屋面积与实际严重不符为由要求解除合同；宝成建峰公司以更利成公司未按约定支付押金构成违约为由要求解除合同。关于房屋交付。宝成建峰公司称，更利成公司于2019年7月10日便进驻涉案房屋进行招商；更利成公司表示其于2019年7月19日进场。关于退场情况，更利成公司称，宝成建峰公司于2019年8月19日将其从涉案房屋赶出；宝成建峰公司称在2019年8月底，因更利成公司拒不支付押金，将更利成公司从涉案房屋清走。关于押金支付。更利成公司主张于房屋交付后支付；宝成建峰公司主张于《经营管理委托三方证明书》、《补充协议》交付给更利成公司后支付。庭审中，宝成建峰公司为证明押金支付条件成就，提交《经营管理委托三方证明书》、《收条》、《补充协议》。更利成公司对前述证据的真实性认可，认可其公司于2019年8月1日收到《经营管理委托三方证明书》，也认可收到《补充协议》，但记不清何时收到。宝成建峰公司主张于7月31日当面将《补充协议》给了更利成公司；更利成公司对此未确认。宝成建峰公司为证明催要押金情况，提交《催缴告知函》，主要内容为：按照合同约定，我方办理《三方协议》、《租期年限增加补充协议》后，你方应支付押金1623034元，我公司于2019年7月31日将上述两个文件交付你方，但你方至今未交付押金，请你公司于2019年8月19日前按约定支付上述款项，如未支付，我方视同你方放弃合同权益，合同自动终止。该函落款日期为2019年8月16日。更利成公司认可于2019年8月17日收到该函件。经询，宝成建峰公司称《催缴告知函》中的数额是写错了；更利成公司称，系宝成建峰公司单方变更押金数额。关于涉案房屋面积。据宝成建峰公司与慧忠公司签订的合同显示：涉案房屋建筑面积为5426平方米。庭审中，更利成公司主张其公司在2019年7月19日发现房屋面积差的问题，随后通过电话与宝成建峰公司沟通，但宝成建峰公司未予理睬，其公司于8月19日向宝成建峰公司发函要求确认面积。为此，更利成公司提交《请求确认函》及快递单、查询记录，函件主要内容为：合同约定建筑面积为5800平方米，但根据你公司与慧忠公司签订的合同记载，房屋建筑面积为5426平方米，但你公司按照5800平方米收取租金，大于实际建筑面积，你公司涉嫌欺诈，严重损害我公司权益，故要求双方共同确认租赁房屋实际建筑面积。快递显示于2019年8月19日签收，宝成建峰公司对此予以认可。经询，关于第一、二年租金如何确定的问题。更利成公司主张按4.67元/平方米.天乘以建筑面积5800平方米所得；宝成建峰公司主张直接确定年租金为990万元，后根据年租金除以12个月得出每月租金数额，再用月租金除以30日、5800平方米得出每日每平米租金为4.67元。庭审中，双方均按照合同第11条第3款约定的“6个月租金作为违约金”来主张对方承担违约责任。经释明，双方均认可该违约金标准。此外，更利成公司还主张宝成建峰公司将涉案房屋中的400余平方米出租给他人，但宝成建峰公司对此不予认可，并称涉案房屋于2020年2月对外出租。经询，更利成公司称其签订合同前现场查看了涉案房屋，但没有发现该情况，是宝成建峰公司员工在7或8月时告知该情况。本院认为，依法成立的合同对双方均有约束力。本案中，更利成公司与宝成建峰公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为违约主体问题。更利成公司以合同约定面积与实际严重不符及宝成建峰公司未交付房屋为由主张宝成建峰公司构成违约；宝成建峰公司以更利成公司未支付押金为由主张更利成公司构成违约。对涉案房屋面积问题。本院认为，虽双方《租赁合同》中约定了建筑面积为5800平方米、租金为4.67元/平方米.天，但据核算，如按照建筑面积乘以每平方米的租金标准，所得数值与合同约定的月租金、年租金均无法对应，而按照宝成建峰公司关于租金标准的主张与合同约定的租金数额相吻合；且双方合同第3条第3款约定的租金递增条款也是以年租金总额为基础向上递增。由此可见，涉案房屋的租金并非直接依据租赁面积。在双方签订合同后，更利成公司对涉案房屋进行了实地查看，且在房屋正式交付前，亦进驻现场进行了招商，并无证据显示其在宝成建峰公司发函要求支付押金前就租赁面积问题提出异议，故本院对更利成公司据此主张宝成建峰公司构成违约的意见不予采纳。对更利成公司主张宝成建峰公司将其中400余平方米场地租赁给他人的问题，宝成建峰公司对此不予认可，更利成公司对此并未举证，且根据庭审，更利成公司自认在合同签订前更利成公司进行实地查看且在合同签订后驻场招商，故本院对更利成公司该项主张不予采纳。同理，对更利成公司对此提出的相关调查取证申请，本庭不予准许。对押金支付时间问题。本院认为，合同第4条第1款约定，在宝成建峰公司向更利成公司办理完两个协议后，支付押金165万元，在交接房屋后支付首期3个月的房租。该款明确约定了押金的支付时间。而合同第4条第2款中关于“首期租金并交纳押金”的表述无法得出更利成公司所主张的先交付房屋再支付押金、首期租金的结论。根据庭审及本案证据，宝成建峰公司向更利成公司交付了合同第4条第1款所约定的两个协议，更利成公司应在收到该文件后支付押金，但合同并未约定明确的付款期限。合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。本案中，更利成公司于2019年8月1日收到《经营管理委托三方证明书》，虽无《补充协议》的签收记录，但更利成公司在2019年8月17日收到宝成建峰公司催款函后并未提出押金支付条件未成就的问题，故本院认定更利成公司在2019年8月17日前收到合同第4条第1款约定的两个协议。宝成建峰公司在催款函中要求更利成公司于2019年8月19日前支付押金，结合本案合同标的、更利成公司已进场招商等情况，本院认为2日的准备时间合理，更利成公司在此期限内未付款，构成违约。关于涉案房屋交付问题。本院认为，宝成建峰公司未在2019年9月1日交付房屋不构成违约，理由有二：一是合同虽约定宝成建峰公司在2019年9月1日交付房屋，但同时约定，如因甲方原因不能交接则起租期顺延，并未约定更利成公司据此享有合同解除权。第二，宝成建峰公司未在该日交付涉案房屋有正当理由。根据双方合同中关于押金支付的约定，即“甲方在办理《三方协议》附件1和《租期年限增加补充协议》后，乙方支付房屋押金165万元，交接房屋后支付首期3个月的房租”，从合同文字表述上看，更利成公司先支付押金而后交接房屋。经催要后，更利成公司仍未支付押金，此时，宝成建峰公司有正当理由不交付房屋。综上，更利成公司未能在宝成建峰公司指定的期限内支付押金，且在收到宝成建峰公司催款函后未就押金支付问题与宝成建峰公司进行沟通，而是向宝成建峰公司发函要求重新确认涉案房屋建筑面积，这应视为更利成公司以实际行为表明拒不支付押金。据此，宝成建峰将更利成公司从涉案房屋清出并拒不交付房屋的行为应视为行使合同法定解除权，本院根据合同约定、履约情况，结合本案诉讼情况等因素酌情确定双方《租赁合同》于2019年9月1日解除。如前所述，更利成公司构成违约，应向宝成建峰公司承担违约责任。宝成建峰公司按照合同约定主张更利成公司按6个月租金标准支付违约金。经释明，双方对该违约金标准均予以认可，本院对此不持异议，更利成公司应按合同约定向宝成建峰公司支付违约金495万元。鉴于更利成公司已支付宝成建峰公司定金20万元，宝成建峰公司选择更利成公司支付违约金，故应将定金从违约金中予以扣除，更利成公司实际需向宝成建峰公司支付违约金475万元，宝成建峰公司收取的定金20万元无需退还。鉴于更利成公司系违约方，本院对更利成公司要求宝成建峰公司支付违约金、承担保险费的诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京更利成科技发展有限公司与被告（反诉原告）北京宝成建峰物业管理有限公司于2019年7月9日签订的《租赁合同》于2019年9月1日解除；二、原告（反诉被告）北京更利成科技发展有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京宝成建峰物业管理有限公司违约金475万元；三、驳回原告（反诉被告）北京更利成科技发展有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京宝成建峰物业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由原告（反诉被告）北京更利成科技发展有限公司负担（已交纳）。本诉案件受理费47850元，由原告（反诉被告）北京更利成科技发展有限公司负担（已交纳23925元，剩余23925元于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费23200元，由原告（反诉被告）北京更利成科技发展有限公司负担22400元（于本判决生效后七日内交纳）,被告（反诉原告）北京宝成建峰物业管理有限公司负担800元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴       彬二〇二〇年七月二十七日书记员 张晓明书记员慕婷婷