四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0921民初1463号 原告：蓬溪县蓬发物业服务有限公司，住所蓬溪县赤城镇蜀北上路**，统一社会信用代码：91510921064480103H。 法定代表人：李问凤，该公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：王知沛，该公司员工。 被告：李学英，女，生于1978年19月14日，汉族，住，住四川省蓬溪县/div> 被告：蒋松文，男，生于1970年2月3日，汉族，住，住四川省蓬溪县/div> 原告蓬溪县蓬发物业服务有限公司诉被告李学英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王知沛，被告李学英、蒋松文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳物业服务费2,193元，违约金955元，共计人民币3,148元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了固佳豪爵小区3栋3单元4楼3号住房一套，于2014年12月31曰与原告办理了上述房屋的交接手续并入住。被告自2017年12月30日起，一直拖欠物业费3年。经原告多次催缴被告均置之不理，为此特向人民法院提起诉讼。 被告李学英、蒋松文辩称：第一，被告从未与原告签订书面的《物业服务合同》，关于物业合同内容，物业公司提供物业服务的具体标准都没有在小区公示。并且违约责任和滞纳金都没有向业主纰漏，没有告诉业主欠缴有滞纳金。第二，被告没有收到原告的书面催缴通知，原告无权起诉，应当驳回原告的诉讼请求。 第三，在接房当时被告向原告缴纳了装修保证金1000元，在装修完毕之后，被告多次向原告要求退还装修保证金，原告置之不理，拒绝退还。第四，被告家中丟了电瓶车，并且被告电瓶车丟失的时候，要求查看监控，遭到了物业公司的拒绝。物业公司直接说，看不到，找不到了。而且小区时常进贼，盗窃事故多发，物管公司安保不到位，服务存在瑕疵。第五，被告的购买的快递，存放在门卫室，也被盗窃，且物管公司的工作人员，根本不管。第六，整个小区环境卫生极差，绿化树木枯死，草坪垃圾堆积，喷泉池污染严重，垃圾众多，长期无人清理。第七，小区物业对小区内存在龙王庙的事情不加管理，每月月初月中，大量非小区业主涌入小区，在被告楼下背后焚烧香烛纸钱，敲锣打鼓。该行为存在严重安全隐患，严重扰民，原告对此视而不见，被告多次反映，原告无动于衷。第八，原告管理混乱，除了保安坐在门口耍，没有任何实质服务行为。小区内大量乱停乱放，牵绳子晾衣服、晒被子的行为均不监管、劝阻，没有尽到物管公司物业管理的基本义务。第九，被告要求原告在改正上述行为之后，才缴纳物管费，并且物管费用只愿意缴纳1096.5元，因为原告提供的服务只值548,25元一年，被告不应当承担滞纳金。第十，首先原告没有向被告披露，物业服务合同内容；其次没有书面催收，无权起诉；再次，原告提供的服务不合格，原告存在违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的小区通知、催缴通知等证据，被告质证称没有看见，上述证据原告张贴于小区公共场所，真实、合法，能证明原告的主张，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年4月26日，原告与四川固佳房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业名称固佳豪爵小区，座落位置蓬溪县；双方对服务内容与质量、双方权利义务、物业收费标准、管理期限、违约责任等进行了约定。其中合同期限：第三十条本合同期限自2013年7月1日起至业主大会成立后止；乙方交纳费用时间与方式:每年一月份前到甲方的现场办公地缴清全年物业费；收费标准：多层住宅：0.60元每月每平方米；高层住宅：1.00元每月每平方米，商业物业：1.00元每月每平方米；车位：30元每月每个车位；违约责任：第二十四条乙方违反本合同之约定，致使未达到约定的管理服务目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定;逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。合同对履行中发生争议，约定由双方协商解决，协商不成，向遂宁市蓬县溪仲裁委员会申请仲裁。之后原告与李学英签订了《固佳豪爵前期物业服务协议》，该协议约定与原告和四川固佳房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》基本一致，补充了业主违约责任即乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按3‰天的比率交纳违约金；对合同期限明确为“本协议有效期二年，自二〇一四年十二月三十一日起到二〇一六年十二月三十一日止；本协议有效期未届满，但业主委员会与物业管理，企业签订的物业服务合同生效的，本协议即时终止”。合同签订后原告为小区提供物业服务，原告在该小区张贴公告，将车辆停放、单元门管理等情况告知了小区业主，但原告服务的小区存在车辆停放、卫生管理、外来人员焚纸烧香等物业服务不到位状况。被告系固佳豪爵小区业主，房屋面积平方米，物业收费标准为0.6元／平方米／月。被告自2015年1月1日起至2019年12月31日欠物业服务费0.5元／月×111.62平方米×60个月＝3348.6元。 本院认为，物业服务合同，是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及配套设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的为前期物业服务合同，前期物业服务合同的期限至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。固佳豪爵小区至今未成立业主委员会，建设单位与原告签订的委托承包合同对全体业主具有约束力；原、被告之间签订的《固佳豪爵前期物业服务协议》是对前期物业服务合同的补充，其约定的服务期限与建设单位签订的合同约定的期限和法律规定不符，应当按建设单位签订的合同约定的期限和法律规定的期限为准。故原、被告之间存在物业服务合同关系，且现仍在合同期限内，原告提供了物业服务，有权按照约定和相关规定收取物业服务费，被告负有给付义务；合同约定“乙方交纳费用时间与方式:每年一月份前到甲方的现场办公地缴清全年物业费”，被告未按约定期限缴纳，下欠2017年12月31日至2019年12月31日的物业服务费，故原告主张被告支付并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十五条“依照民事诉讼法第一百二十四条第二项的规定，当事人在书面合同中订有仲裁条款，或者在发生纠纷后达成书面仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院应当告知原告向仲裁机构申请仲裁，其坚持起诉的，裁定不予受理，但仲裁条款或者仲裁协议不成立、无效、失效、内容不明确无法执行的除外”，本案前期物业服务合同虽然约定争议仲裁解决的条款，但约定的仲裁机构不存在，属于约定不明无法执行，原告有权依法起诉。被告辩称未与原告签订合同、未书面催收等与本案认定事实不符，不予认定；但原告所提供的物业服务，的确实存在服务不到位的情况，但属物业服务质量瑕疵，应当加以改进，以提升该小区物业服务水平；被告证据不能证明其财物被盗与原告所提供的物业服务存在因果联系，且倘若原告所提供的物业服务不符合合同约定或法律、法规规定，被告仍可按合同约定或法律规定另行请求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，而并不能当然以此作为拒绝给付或减少给付物业费的法定理由。但该情况反映出被告与原告在小区物业服务是否符合约定存在纠纷，结合原告服务质量有待改进的情况，对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，予以支持；支付违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、限被告李学英、蒋松文于本判决生效之日起十日内向原告蓬溪县蓬发物业服务有限公司支付2017年12月31日起至2019年12月31日的物业服务费3,348.6元； 二、驳回原告蓬溪县蓬发物业服务有限公司要求被告李学英支付违约金的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交25元），由被告李学英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  王国洪 二〇二〇年七月二十七日 书记员  刘 言