广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初17139号原告（反诉被告）：广州天伦物业管理有限公司，住所地广州市天河区林和中路****。法定代表人：张光微，职务董事长。委托诉讼代理人：钟雄球，该公司总经理助理兼法务。被告（反诉原告）：黄庆华，女，1959年9月30日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。被告（反诉原告）：余维光（兼被告黄庆华的委托诉讼代理人），男，1956年5月5日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。原告广州天伦物业管理有限公司与被告黄庆华、余维光物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟雄球，被告余维光（兼被告黄庆华的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年3月1日至2019年7月7日的物业管理费（按每月3.2元/平方米×134.24平方米计算）、2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费31.17元（按每户每月5元计算）；2、判令被告按照合同约定向原告支付物业管理服务费的违约金（从2019年5月16日起计至实际支付之日止，按当月所欠总额每日千分之一的标准计算）。事实和理由：原告是拥有二级资质的物业服务企业，与广州高田投资有限公司（以下简称高田公司）签订《上誉花园前期物业服务合同》，并且分别与各业主签订《上誉花园前期物业服务协议》，约定原告为广州市越秀区XX路XX号的上誉花园提供前期物业管理服务。原告自受委托管理小区以来，一直按照约定向小区业主提供保安、清洁、绿化、设备维护等各项物业管理服务，并按每月3.5元/平方米标准收取物业管理费。后涉案小区成立业主委员会，原告与业主委员会签订《上誉花园物业服务委托合同》，约定物业管理服务费住宅单元每月每平方米3.2元，被告每月15日前支付当月物业管理服务费及其他由原告代收代付费用等。被告是XX路XX号XXX房的业主，房屋建筑面积134.24平方米。被告收楼后曾正常缴交各项费用，但在原告2019年1月1日至2019年7月7日仍然管理小区的情况下，被告以各种理由拖欠应交费用，损害了原告的权益。两被告共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.自2019年1月1日起，原告不是涉案小区的合法物业管理服务机构，无权收取涉案小区物业服务费用。在业主委员会与原告签订的《上誉花园物业服务委托合同》期满前，向原告发函告知合同到期不再续约，并召开业主大会，启动选聘物业服务企业的招投标工作。小区众业主多次向各部门提出维权请求，拒绝原告继续提供物业管理服务、要求其退出小区，但原告在合同到期后一直恶意盘踞在小区并收取物业服务费，属于强买强卖行为，违反合同法第三条的规定，侵犯小区众业主的利益，法庭不应支持其诉求。2.原告拒不退出涉案小区、违法盘踞在涉案小区的行为是侵权行为。2019年4月30日，新的物业公司准备进场交接时，原告组织不明身份人员封锁小区正门和西门，阻止业主正常出入。而且，原告处处与业主和业主委员会对抗，强行骚扰、阻碍业主委员会组织的各种公益、联欢活动。在合同到期后至2019年7月7日撤场期间，涉案小区在消防、电梯安全、安保、清洁卫生方面的情况也每况愈下。2019年7月7日原告并非主动撤离涉案小区，而是被自发的、愤怒的、忍无可忍的业主请出小区的，实际上，原告也并无完整地执行其所签订的《调解协议书》。原告撤场次日，街道部门到小区监督时发现整个小区的消防不合格，小区此前一直处于危险当中。小区业主无须为原告的敲诈行为买单，原告应为自己的违法行为负上全部责任。此外，被告已按照业委会的指示，向广州市万科物业服务有限公司足额支付涉讼期间的物业服务费用。3.原告隐瞒事实，欺骗法庭。被告已于2018年12月下旬向原告交纳了2019年全年的车位管理费，每月120元*12月共计1440元。在2019年4月下中旬，业委会通知停止向原告缴纳非法滞留盘踞期间的管理费，因此被告向原告财务要求退还2019年4月以后的车位管理费即5-12月的车位管理费960元。当时原告的财务人员以2018年的发票不能撤销为由，只退回原告2019年3月的物业服务费，并承诺原告退出小区将多退少补，因此请求法庭要求原告公开2019年和2018年下半年财务账目明细，8个月的车位管理费总额大于3-4月份的物业管理费。为此提出反诉请求：要求原告返还已收取的2019年1-2月物业服务管理费859.12元，2019年1-12月车位管理费1440元。原告对两被告的反诉辩称：同意按每月120元的标准向两被告退还2019年7月8日至12月31日的车位管理费，不同意被告的其他反诉请求。理由如下：1、涉案小区业主委员会给原告发出关于上誉花园物业服务交接的函不具有法律效力，涉案小区业委会于2017年4月17日发函通知原告于2019年4月30日退出小区管理，鉴于业委会违反相关法律法规的规定及合同约定，未经业主大会进行表决，擅自向原告发出关于物业服务合同不自动续约的函，因此，在原告已向法院提起物业服务合同纠纷诉讼和有部分业主提出业主撤销权诉讼的情况下，原告回函业委会，明确物业服务合同纠纷案件在法院终审判决之前，不同意在2019年4年30日将小区的物业管理进行移交。而业委会在2019年4月30日的当日甚至在2019年7月7日24时之前都不具有合法的依据要求原告退出小区的物业管理，原告与业委会的物业服务合同纠纷案一审法院于2019年6月11日作出判决，而二审法院于2019年8月15日作出终审判决，因此原告不存在司法解释第十条第二款规定的情形，原告没有违反相关司法解释的行为。2、原告的确在2019年7月7日24时才退出小区管理，2019年7月7日在原告与业委会合同纠纷一案以及其他业主业主撤销权诉讼尚未作出终审判决的情况下，业委会组织案外人万科物业和其他业主采取非法的手段强行占领小区各岗位，驱赶原告工作人员，为免影响小区和谐稳定，原告与业委会在政府部门的调解下，签订了调解协议书，该调解协议书充分证明原告2019年7月7日24时前仍然是小区物业管理单位，原告在物业服务合同届满后，实际为小区提供物业服务，按照与业委会签订的调解协议书，至2019年7月7日晚才撤出小区管理，根据公平及等价有偿原则，被告作为小区业主在该期间享受的原告提供的物业服务应当按照原合同约定标准向原告支付物业服务费、垃圾处理费，而案外人无权在2019年7月7日之前在小区收取任何费用，业委会在未经物价局批准的情况下收费，更是非法的。经审理查明：两被告是广州市越秀区XX路****的权属人，该房屋建筑面积134.24平方米，规划用途为住宅。2016年12月26日，上誉花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《上誉花园物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方为对广州市越秀区XX路XX号的上誉花园提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日；物业服务收费标准为住宅3.2元/月·平方米（筑面积，不包括住宅公共水电分摊），地下车位每，地下车位每月120元/位除管理酬金外应全部用于本合同约定的支出，所有收支年度结算后收支结余部分，属于全体业主所有，应于下一年度2月底前转入甲方账户；业主逾期未交纳物业服务费的，除与应缴纳所欠费用本金外，应从逾期达三个月之日起建按所欠费用金额每日千分之一的标准承担相应的违约金；业主应于每月15日前交纳当月的物业服务费具体数额以缴费通知单为准等。2019年1月14日，上誉花园业主委员会向广州市广州公证处申请对涉案小区招投标选聘物业服务企业的开标活动进行公证，该公证处就此作出（2019）粤广广州第006059号公证书，证明《评分汇总表》、《评标报告》为招投标的评标现场评选所得，评选结果是真实的。2019年3月16日，上誉花园业主委员会向全体业主发出《关于公示对物业选聘表决结果的通知》，写明业委会于2019年2月21日至2019年3月16日12点期间，采用书面征询意见的方式，组织，组织召开对是否同意广州市万科物业服务有限公司为上誉花园物业服务的中标人，标人签订经公示的物业服务合同进行表决，现将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行公示，公示期从2019年3月17日至2019年4月16日止，附件包括《物业选聘表决结果汇总统计》、《唱票明细表》等。2019年4月17日，上誉花园业主委员会向原告发出《关于上誉花园小区物业服务交接的函》，写明按上誉花园小区业主大会的决定，2019年4月17日上誉花园业主委员会与广州市万科物业服务有限公司签订《物业服务合同》，交接日期定为2019年4月30日，请原告向业主委员会移交物业管理用房、固定设施设备等相关资料和财物等。2019年4月18日，原告对上誉花园业主委员会发出《关于的复函》，写明鉴于贵业委会违反相关法律法规的规定，未经业主大会进行表决就于2018年10月24日擅自向我司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，该函应属无效。同时，贵业委会在2018年9月29日至2018年11月18日组织召开的业主大会，对《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决，将本应由业主大会决定之事项授权给业主委员会决定，违反了法律规定，侵害了我司合法权益……贵业委会要求我司在2019年4月30日移交上誉花园物业管理权，缺乏法律依据，我司不予接受等。2019年7月7日，原告（甲方）与上誉花园业主委员会（乙方）、广州市越秀区黄花岗街道人民调解委员会签订《调解协议书》，写明：1、甲方同意于2019年7月7日将上誉花园物业管理的全部物品、资料及设备完整地交接给乙方管理，甲方所有人员于2019年7月7日晚撤出上誉花园；2、双方同意在物业服务合同纠纷【（2019）粤0104民初9307号】二审判决之前，万科物业不得正式进入上誉花园；3、甲方不得以任何行使破坏小区物业设备设施，并对因甲方原因交接不到位产生的物业管理问题承担法律责任，双方关于【（2019）粤0104民初9307号】案件涉讼物业服务合同的效力问题，按二审判决书执行等。另查，2019年2月20日，原告向本院起诉上誉花园业主委员会物业服务合同纠纷一案，要求确认上誉花园业委会发出的《关于物业合同不自动续约的函》无效以及确认《上誉花园物业服务委托合同》服务期限自动延长一年。本院于2019年6月21日作出（2019）粤0104民初9307号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2019年8月15日作出（2019）粤01民终14474号民事判决书，认定原告要求确认物业服务委托合同服务期限自动延长一年依据不足，判决驳回上诉、维持原判。庭审中，原告提交其代缴纳环境卫生服务费至2019年7月7日止的发票，两被告认为原告无权收取垃圾处理费。原告按每月3.2元/平方米×134.24平方米的标准向两被告收取物业管理服务费至2019年2月止，按每月120元的标准向两被告收取了2019年全年的车位管理费，按每月5元的标准向两被告收取垃圾处理费至2018年12月31日止。本院认为：原告与上誉花园业主委员会签订的《上誉花园物业服务委托合同》合法有效。该合同于2018年12月31日到期，上誉花园业主委员会在合同期限届满前向原告发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，原告则认为该函无效，上述合同应自动续期一年至2019年12月31日止，双方就此产生纠纷诉至法院。在法院作出生效处理之前，原告是否有权继续管理涉案小区至2019年12月31日，处于未决状态，上誉花园业主委员会在该案诉讼期间向原告发函要求原告在2019年4月30日撤场，原告回函予以拒绝，两被告以此为由不同意向原告支付物业管理费用理据不足。2019年5月1日起，原告实际为涉案小区提供物业服务，按照其与上誉花园业主委员会签订的《调解协议书》，至2019年7月7日晚撤场。根据公平及等价有偿原则，两被告作为小区业主在该期间享受了原告提供的物业服务，应当按照原合同约定标准向原告支付物业管理费、车位管理费及垃圾处理费。故原告诉请要求两被告支付2019年3月1日至2019年7月7日的物业管理费、2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费，本院予以支持。此后经生效的民事判决认定，上述物业服务合同不能自动延长一年，原告在2019年5月1日起为涉案小区提供物业服务欠缺合同依据，且两被告是以原告没有物业管理权为由拒绝支付物业管理费，并非恶意拖欠费用，故原告要求两被告支付逾期支付物业管理费用违约金，本院不予支持。关于两被告的反诉请求。原告已确认实际收取了两被告支付的2019年全年的车位管理费1440元，原告现同意向两被告退还2019年7月8日至2019年12月31日期间的车位管理费，以及基于上述原告为涉案小区实际提供物业管理服务至2019年7月7日止等事实，对两被告要求原告按每月120元的标准返还2019年7月8日至2019年12月31日期间的车位管理费的反诉请求，本院予以支持。同理，对两被告要求原告返还2019年1月1日至2019年7月7日期间的车位管理费及2019年1月、2月的物业服务费的反诉请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第七条规定，判决如下：一、被告黄庆华、余维光在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州天伦物业管理有限公司支付2019年3月1日至2019年7月7日的物业管理费（按每月3.2元/平方米×134.24平方米计算）及2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费31.17元；二、原告广州天伦物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向被告黄庆华、余维光返还自2019年7月8日至2019年12月31日止的车位管理费（按每月120元的标准计）。驳回原告广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。驳回原告黄庆华、余维光的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取25元，反诉受理费25元，由原告广州天伦物业管理有限公司负担本诉受理费5元、反诉受理费15.66元，被告黄庆华、余维光负担本诉受理费20元、反诉受理费9.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 丽二〇二〇年七月十五日书记员 梁菁菁