河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0326民初2766号原告：李俊泽，男，1994年11月12日生，汉族，住汝阳县。委托诉讼代理人：布浩雷，河南洛城律师事务所律师。被告：张秀霞，女，1962年11月27日生，汉族，住汝阳县。委托诉讼代理人：马依林，系张秀霞之女。被告：李建昌，男，1957年10月10日生，汉族，住汝阳县。被告：张社琴，女，1968年12月21日生，汉族，住汝阳县。原告李俊泽与被告张秀霞、李建昌、张社琴案外人执行异议之诉一案，本院2019年6月3日作出（2019）豫0326民初1527号民事判决，被告张秀霞不服提起上诉，洛阳市中级人民法院审理后作出（2019）豫03民终4215号民事裁定，撤销本院上述民事判决，将案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭对案件进行了审理。原告李俊泽的委托诉讼代理人布浩雷，被告张秀霞及其委托诉讼代理人马依林，被告李建昌到庭参加了诉讼。被告张社琴经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李俊泽向本院提出诉讼请求：依法确认汝阳县城原化工厂石料厂第四排第十一户房屋归原告所有；立即停止对上述房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2008年1月11日，被告李建昌代表洛阳田野商贸有限公司(以下简称“洛阳田野公司”)与原告签订《房产出售协议》，将位于汝阳县城原化工厂石料厂第四排第七户独院一套出售给原告，原告支付了35万元购房款，后因该处房产被他人占据,2008年11月15日，被告李建昌又与原告签订《房产变更协议》，将汝阳县城原化工厂石料厂第四排第十一户房屋（以下简称“争议房产”）调整给原告。原告装修入住至今，但因被告的原因导致房屋至今无法办理变更登记手续，后因三被告之间的民间借贷纠纷，汝阳县人民法院作出(2014)汝执字第300号执行裁定书，查封了争议房产。原告认为，原告与被告签订了房产出售协议，支付了全部购房款，且已经实际占有了争议房产，至今未办理过户手续并非原告的原因，被告无权向人民法院申请查封该房产。被告张秀霞辩称：请依法驳回李俊泽的诉讼请求，理由如下：1.李俊泽与李建昌、张社琴签订的《房屋变更协议》为无效合同。李俊泽、李建昌、张社琴在未告知张秀霞的情况下，将《房屋变更协议》的时间提前到张社琴与张秀霞签订的《抵押借款协议》之前，该事实已为（2013）汝民初字第987号民事判决所确认。《房屋变更协议》是当事人恶意串通企图逃避对张秀霞的债务，严重损害张秀霞的利益，应认定为无效合同。2.李俊泽系非法占有争议房产，不应受法律保护。争议房产系因合法的借贷、抵押关系，房屋实际所有权人张社琴自愿将涉案房屋交付给原告，交付方式是将房屋钥匙、土地使用权登记簿实际交付给原告控制、占有，同时得到了登记土地使用权人的书面认可。在法院查封房屋之前，张秀霞已取得一定的占有权。李俊泽采用撬门的非法方法，侵入争议房产，在法院2013年11月19日发出停工通知的情况下，李俊泽无视法院裁定，继续装修且抢占，属非法占有。3.在案件执行过程中，经执行法官主持调解，李俊泽委托其父李奇娃与张秀霞达成一致协议，李俊泽同意停止装修，同意帮助张秀霞讨回债务后，再占有房屋。综上，李俊泽在没有合法依据的情况下，以非法的方法侵入争议房产，侵害了张秀霞的合法权益，践踏了法律的公正与权威，其诉讼请求不应得到支持。被告李建昌辩称：涉案第四排建房工程是张社琴承包给李建昌的，李建昌是负责建设施工的。张社琴借张秀霞钱属实，当时说用一个月，到期后没有偿还，李建昌当时在现场施工，知道李俊泽购买第四排第七户，后来被人占了，张社琴给李建昌打电话说把争议房产调整给李俊泽并签订协议。张社琴把欠张秀霞的钱还完后才能将争议房产给李俊泽，实际情况钱还没有还完。李俊泽父亲向张社琴交的有购房款，没有得到房子也老亏，张社琴应该把张秀霞的钱还完后，变更协议才能生效，该协议是李建昌按张社琴的授权签的字。本次重新审理中表示，其没有意见，请法院依法判决。被告张社琴未作答辩。原审查明：2009年1月14日，被告张秀霞（乙方）与被告李建昌、张社琴（甲方），签订《抵押借款协议》一份，约定甲方李建昌、张社琴自愿将争议房产和本宅西三角宅基一处抵押给乙方张秀霞，乙方提供借款35万元给甲方使用，甲方按月息2.5%计付有偿使用费，期限至2009年7月14日，超期该房产所有权和本宅西三角宅基使用权归乙方所有，并由甲方负责将有关手续办理到乙方名下。乙方收到甲方提供的熊运通土地证一份，防盗门钥匙六把，车库门钥匙李建昌保管。张秀霞、李建昌在协议上签字，案外人张占琴受张社琴委托，代表张社琴在协议上签字。被告李建昌、张社琴按约定将争议房产的钥匙、土地证交给被告张秀霞，但未办理抵押登记。由于争议房产土地使用权登记在案外人熊运通名下，熊运通于2009年1月14日出具承诺书，载明：“汝国用（2016）字第2006-71号国有土地证已抵押给张秀霞，作为李建昌、张社琴偿还借款的保证。我承诺在必要的时候协助张秀霞办理有关过户手续。”借款到期后，李建昌、张社琴未能按期还款，经张秀霞催要，李建昌于2013年10月25日在原《抵押借款协议》上写下“保证将本抵押借款本息于十日内一次付清，逾期张秀霞可处理抵押房产，也可诉讼处理”的内容。2008年1月11日，被告李建昌代表洛阳田野公司与原告李俊泽签订《房产出售协议》一份，约定原告李俊泽购买位于原化工厂石料厂第四排第七户独院一处，价款35万元。后由于该房产被他人占据，李建昌、张社琴与李俊泽又签订一份《房产变更协议》，将争议房产调整给李俊泽，协议内容为：“甲方李建昌、张社琴，乙方李俊泽，甲乙双方于2008年元月11日签订一份房屋土地买卖合同，甲方将原化工厂第四排第七户房产卖给乙方，成交后由于甲方单方责任造成一直未将此房产交付乙方，经双方协商，今甲方决定将原化工厂第四排第十一户房产交付乙方，乙方不再向甲方讨要原房产。”协议载明的签订时间是2008年11月15日。被告李建昌证实该协议实际签订时间在争议房产抵押给张秀霞之后。房产变更协议订立后，应李俊泽之父李奇娃的要求，李建昌用其手中的装修钥匙打开了房门，李俊泽家人开始装修房屋。张秀霞于2013年11月8日起诉李建昌、张社琴，要求归还借款35万元及利息，并在诉前申请对争议房产进行财产保全，本院作出（2013）汝立保字第11号民事裁定书，对争议房产及土地使用权予以查封。本院立案后追加李俊泽为第三人参加诉讼，李俊泽在诉讼中要求撤销诉前保全裁定。本院审理后认为，李建昌与李俊泽签订的房产变更协议未办理房产过户或登记手续，未取得房屋所有权证，房屋买卖合同成立但房产所有权未转移，且李建昌已经证实签订抵押协议在先，故李俊泽要求撤销诉前保全裁定的诉求不能成立。本院于2014年6月16日作出（2013）汝民初字第987号民事判决书，判令李建昌、张社琴向张秀霞偿还借款本金35万元及利息，未支持李俊泽要求撤销诉讼保全裁定的主张。本院在执行该判决过程中，于2015年6月26日作出（2014）汝执字第300号执行裁定书，再次查封了争议房产及土地使用权，李俊泽于2019年3月1日向本院提出异议，要求停止对争议房产的执行，本院审查后作出（2019）豫0326执异14号执行裁定书，裁定驳回李俊泽的异议请求。李俊泽不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明：本院2015年6月26日作出（2014）汝执字第300号执行裁定查封争议房产后，李俊泽曾提出执行异议，本院2015年12月17日进行了执行听证，李俊泽的委托代理人李奇娃，张秀霞及其委托代理人马依林参加了听证。听证结束后，双方达成和解协议：异议人李俊泽保证争议房产不再装修；异议人保证积极与被执行人联系并让被执行人张社琴积极履行还款义务，并配合法院寻找被执行人张社琴；申请执行人张秀霞同意该案延期三个月执行，也积极督促张社琴履行还款义务；申请执行人张秀霞在延期三个月内不要求法院对争议房产进行拍卖；异议人李俊泽撤回对本次异议的申请，不再要求对本次听证作出裁定。再查明，李俊泽出生于1994年，2008年1月尚不满14周岁，系其父亲及姐夫出资以其名义签订协议购买争议房产。争议房产目前已装修完毕。本次审理过程中，本院审判人员与熊运通联系，其表示：争议房产的国有土地使用权登记在其名下，但已转让给张社琴，该处房产与自己无任何利害关系，不参与当事人的纠纷，也不参加本案诉讼。本院认为，当事人的争议在于李俊泽是否取得争议房产的所有权，以及李俊泽对争议房产是否享有足以排除执行的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，由于李俊泽并未就争议房产办理土地使用权或者房屋所有权登记，其当然未依法取得房产所有权。关于李俊泽对争议房产是否享有足以排除执行的权利。该争议主要可归纳为李俊泽与李建昌、张社琴签订的房产变更协议是否合法有效，其是否合法占有争议房产，以及对未办理不动产登记是否具有过错。关于房产变更协议是否合法有效，本院（2013）汝民初字第987号民事判决已对抵押借款协议、房产变更协议的效力进行了充分分析，该两份协议均合法有效。关于李俊泽是否合法占有房产，从李建昌当庭述看，可以认定张秀霞所持的抵押借款协议签订在先，李俊泽所持的房产变更协议签订在后；李建昌代表张社琴先以交付房屋钥匙的形式向张秀霞完成了房屋交付，后用留下的装修钥匙向李俊泽交付了房屋。李建昌向双方均进行交付的行为应当给予否定性的评价，但李俊泽对在先交付的行为并不当然知情，故亦不宜认定李俊泽存在侵害他人利益非法占有的故意，应认定其为合法占有。关于李俊泽对未办理不动产登记是否具有过错，争议房产的土地使用权登记在案外人名下，而李俊泽与张社琴、李建昌签订的房产变更协议并未对变更登记事宜进行约定，没有证据证实李俊泽对该宗土地使用权能否进行过户登记、该处房产能否进行所有权登记进行了考察，并且也无证据表明从协议订立到本院2013年查封房产之前李俊泽提出过办理不动产登记的申请，应当认定李俊泽对未进行不动产登记具有重大过错，其诉讼请求本院无法支持。综上，经合议庭评议并报院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李俊泽的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告李俊泽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判长  李刚强审判员  任素梅审判员  张为民二〇二〇年七月二十八日书记员  王亚飞