四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初4641号 原告：成都锦尚置业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区一环路东五段**。 法定代表人：杨宁，董事长。 委托诉讼代理人：余国飞，北京市中淇律师事务所律师。 被告：周俊金，男，1979年3月1日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。 原告成都锦尚置业有限公司（以下简称锦尚置业公司）与被告周俊金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月19日公开开庭进行了审理。原告锦尚置业公司的委托诉讼代理人余国飞到庭参加诉讼。因被告周俊金下落不明，本院于2019年5月21日以公告方式向其送达了起诉状副本、应诉及举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票等法律文书。审理中，原告锦尚置业公司申请变更及增加诉讼请求，本院又于2019年10月17日通过《人民法院报》向其公告送达了变更及增加诉讼请求后的起诉状副本、应诉及举证通知书、合议庭组成人员通知书以及开庭传票，公告期届满，被告周俊金经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法进行缺席审理。现已审理终结。 原告锦尚置业公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除锦尚置业公司与周俊金就位于成都市锦江区的房屋签订的《租赁合同》及《关于的补充协议》；2．判令周俊金立即腾退并按原状向锦尚置业公司返还位于成都市锦江区的房屋；3．判令周俊金向锦尚置业公司支付2018年1月10日起至实际返还租赁房屋之日止的租金及占用费（暂计算至2019年4月9日拖欠的租金为1410516.8元；自2019年4月10日起至2019年9月9日止每月租金／占用费标准为100751.2元；自2019年9月10日起至2021年9月9日止每月租金／占用费标准为105788.76元；自2021年9月10日起至2023年9月9日止每月租金／占用费标准为111082.78元；自2023年9月10日起至2025年9月9日止每月租金／占用费标准为116633.25元）；4．判令周俊金向锦尚置业公司支付拖欠租金的违约金（暂计算至2019年4月9日违约金为45366.2元；自2019年4月10日起至2019年8月19日以1410516.8元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清拖欠的租金之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率）；5．判令周俊金立即向锦尚置业公司支付赔偿金302253.6元；6．判令周俊金立即向锦尚置业公司支付至《租赁合同》解除之日的物业费（截止2019年4月9日被告拖欠的物业费暂为229053.29元；自2019年4月10日起至租赁合同解除之日止每月物业费标准为10991.04元）；7．判令周俊金立即向锦尚置业公司支付拖欠物业费的违约金（截止2019年4月9日违约金暂为11271.32元；自2019年4月10日起至2019年8月19日止以229053.29元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清拖欠的租金之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率）；8．本案诉讼费用由周俊金承担。事实和理由：锦尚置业公司与周俊金于2016年8月2日签订《租赁合同》及补充协议，约定锦尚置业公司将位于成都市锦江区房屋出租给周俊金，租赁期限自2016年9月10日起至2025年9月9日止。合同签订后，锦尚置业公司按约向周俊金交付了租赁房屋，但周俊金违反合同约定拖欠租金、物业管理费，其行为已构成违约。因锦尚置业公司多次催告履行后，周俊金仍持续拖欠租金、物业管理费的事实，锦尚置业公司有权依据合同约定和法律规定行使合同解除权并主张其承担相应的违约责任，故提起本案诉讼。 被告周俊金未作答辩，也未向本院提交证据材料。 原告锦尚置业公司围绕主张的案件事实及诉讼请求依法提交了如下证据：锦尚置业公司的《营业执照》复印件、周俊金的身份证复印件、《租赁合同》及《关于的补充协议》、《律师函》、《通知函》。被告周俊金经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对锦尚置业公司的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证。经本院审核，上述证据均具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信，作为本案的定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月2日，锦尚置业公司（出租方，甲方）与周俊金（承租方，乙方）签订合同编号为ＣＤＣＫ-ＪＳＺＹ-ＣＤＪＳ-ＨＴ-ＳＹ-ＺＬ-2016-04的《租赁合同》，约定：甲方将其拥有合法使用权的位于成都市锦江区房屋出租给乙方用于经营旅游体验中心，计租面积按建筑面积为准，即为1831.84平方米，计租面积为计收本合同所述租金、物业管理费及推广费等各项费用的计算依据；租赁房屋的交付状况（现有装修、附属设施、设备等状况等）由双方在本合同附件三中加以列明，该附件三作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方按本合同规定向甲方交还租赁房屋时的验收依据，本合同另有约定的除外；租赁期限自2016年9月10日起至2025年9月9日止，租赁房屋交付日期为2016年9月10日；装修期包含在租赁期限中，自2016年9月10日起至2017年1月9日止、2017年9月10日起至2017年10月9日止、2018年9月10日起至2017年10月9日止，装修期内的物业管理费、装修管理费、宣传推广费、水电燃气能源费等其他费用正常收取；乙方应在甲方要求支付装修押金（缴纳数额、时间等以甲方要求为准）时，一并向甲方或物业公司缴纳装修管理费；本合同租金总额为11026650.96元，其中，首期租金自2016年9月10日缴纳至2017年4月9日共计302253.60元、2017年4月10日至2019年9月9日的租金为100751.20元／月、2019年9月10日至2021年9月9日的租金为105788.76元／月、2021年9月10日至2023年9月9日的租金为111028.78元／月、2023年9月10日至2025年9月9日的租金为116633.25元／月；租金以三个月为一期，乙方应于签订本合同7日内向甲方支付首期保底租金，对于以后各期保底租金，乙方应于每期最后一个月的20日前向甲方支付下一期的保底租金；乙方如未能按期足额支付任何一期租金（包括首期保底租金）或其他应付费用的，应自构成逾期之日起，每逾期一日向甲方支付相当于应付而未付金额5‰的逾期付款违约金。如果乙方逾期支付租金或其他应付费用达到三十天，甲方有权单方面解除本合同、收回租赁房屋、不予退还乙方已支付的履约保证金且不向乙方承担任何责任，同时乙方还应按本合同相关条款承担相应责任（合同具体条款为5.6）；为确保乙方全面履行本合同，乙方应向甲方支付履约保证金201502.40元，于签订本合同后7日内连同首期保底租金一同支付至甲方，乙方支付的履约保证金用以保证乙方完整妥善的履行本合同约定义务（包括但不限于依约装修、如期缴租、合法经营及保证提供商品及服务质量）。如出现乙方违约的情形，甲方有权从履约保证金中扣除相应的金额作为违约金／赔偿金，由此造成的履约保证金不足部分，乙方须在接到甲方通知后5天内补足差额；乙方应在支付每期保底租金的同时，根据其与甲方或甲方选聘的物业公司另行签署的物业管理合同，向甲方或物业公司支付当期物业管理费，物业管理费标准为6元／计租平方／月，具体标准及其调整、付款方式等以物业公司规定为准；乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋：乙方拖欠应付租金或其他应付费用累计三十天（含三十天）以上，……；如甲方根据合同相关规定解除本合同后，乙方无权要求返还履约保证金及预付的未使用完毕的租金，履约保证金不足额时乙方应先予补足，同时，乙方还须支付给甲方相当于解约当年度三个月租金的金额作为赔偿金，如上述金额不足弥补因此给甲方造成的损失的，乙方还应另行据实予以赔偿。乙方同意，前述甲方不予退还的履约保证金及预付的未使用完毕的租金以及赔偿金作为因本合同解除而由乙方支付给甲方的等额租金损失补偿款（合同具体条款为16.5）；本合同项下的租赁期限届满之日或本合同提前终止／解除之日，乙方须将租赁房屋恢复原状或经甲方同意保留全部或部分装修、装饰或附属物（甲方无须就此向乙方支付任何补偿或赔偿）,使之具备良好、清洁和适于出租的状况及条件（正常磨损除外），恢复原状的费用由乙方自行承担。同时乙方须及时撤离其所有人员，并将租赁房屋内所属财产物品和装置全部撤离租赁房屋及租赁房屋所属建筑物，乙方每延期一日撤离，仍应按本合同项下平均日租金的3倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费，直至甲方彻底收回该房屋。此外，合同还约定如下内容：按本合同条款发出的通知均采用书面形式，并按合同载明的双方通知地址发出，其中，乙方通知地址为成都市青和里南段33号1栋；乙方确认电子邮件发送的通知属于以书面形式通知，并同意甲方或其工作人员可采用电子邮件方式向乙方发送相关通知，甲方可将经签章的函件扫描后以电子邮件方式发送至乙方电子邮箱，发送后24小时即视为送达成；租赁期间，乙方承租的租赁房屋也是有效通知地址，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该租赁房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已经向乙方送达，通知张贴当日视为送达之日；经邮件发出的通知应以寄出日后第5日为送达之日。 同日，锦尚置业公司（出租方，甲方）与周俊金（承租方，乙方）签订合同编号为CDCK-JSZY-CDJS-HT-SY-ZL-2016-04《关于的补充协议》（以下简称补充协议），约定：甲乙双方于2016年8月2日签订《租赁合同》，乙方需在2016年8月10日前缴纳履约保证金201502.40元、首期租金302253.60元；租金采取预付方式支付，除第一期租金外，对于以后各期租金，乙方应于每期最后一个月的20日前按主合同第5.4条约定向甲方支付下一期的租金并到账，如乙方未能及时足额支付租金，应按主合同第5.6款及其它相应条款承担违约责任；租赁期满，如乙方不存在根本违约的情形，则经提前三个月书面通知甲方续约事宜，乙方有权直接续租该房屋6年，即视为原主合同自动续期6年，续租前两年的租金在上两年租金的基础上递增5%。 上述合同签订后，锦尚置业公司依约向周俊金履行交付案涉租赁房屋。租赁合同履行过程中，周俊金不仅发生迟延支付约定租金的情形，且未按约向锦尚置业公司履行支付2018年1月10日起的租金，锦尚置业公司委托四川英特信律师事务所于2018年1月4日向周俊金出具《律师函》，主要内容为：锦尚置业公司与周俊金签订《租赁合同》以及补充协议后，周俊金未按约定及时足额履行付款义务，拖欠租期截止2018年1月9日的租金302253.6元，逾期时间已超过30日，且周俊金应于2017年12月20日前缴纳2018年1月10日至2018年4月9日的租金302253.6元至今未付；通知周俊金于2018年1月12日前向锦尚置业公司付清所拖欠租金，同时按《租赁合同》第5.6款约定支付违约金，如未能在2018年1月12日前付清拖欠租金，锦尚置业公司将根据租赁合同第5.6、5.7款的约定，从2018年1月13日起采取停止向租赁房屋供电、供水、供气，以及暂时关闭租赁房屋的措施，由此造成的任何损失均由周俊金承担；周俊金务必按本函及合同约定全面及时履行相关义务，否则，锦尚置业公司将解除《租赁合同》，收回房屋，没收周俊金已付的履约保证金，并从租赁合同约定的应付款之日起追究其它违约责任。锦尚置业公司以电子邮件的方式于2018年1月8日将上述《律师函》发送周俊金后，周俊金未按《律师函》的要求履行支付义务。 2019年1月15日，周俊金向锦尚置业公司发送《敦促函》，敦促锦尚置业公司解决租赁物业因结构性缺陷发生的漏水问题并履行免除租金的承诺。锦尚置业公司针对上述《敦促函》于2019年1月23日分别采取特快专递寄送和发送电子邮件的方式向周俊金送达《通知函》，主要内容为：周俊金承租房屋的漏水点对正常营业不会造成任何影响，锦尚置业公司于2018年11月完全修复漏水点后以电话的形式已予以通知；锦尚置业公司从未向周俊金承诺免除租金，周俊金在履行合同过程中长期拖欠租金，锦尚置业公司多次催缴后，截止2019年1月9日仍拖欠5期租金共计1410516.8元，且其中4期的逾期时间已超过30日，具备了解除合同的条件，为此，锦尚置业公司向周俊金函告：1、周俊金在2019年2月1日前向锦尚置业公司付清拖欠的租金，同时按《租赁合同》第5.6款约定支付相应的违约金额；2、如周俊金未能在2019年2月1日前付清拖欠的租金，锦尚置业公司将依约从2019年2月1日起采取停止向租赁房屋供电、供水，以及暂时关闭租赁房屋的措施，由此造成的任何损失均由周俊金承担，同时，锦尚置业公司将解除《租赁合同》，收回房屋，不予退还周俊金已付的履约保证金，并从租赁合同约定的应付款之日起追究周俊金的其它违约责任。因周俊金未按上述《通知函》的要求履行义务，锦尚置业公司于2019年4月4日向本院提起本次诉讼。 庭审中，锦尚置业公司确认周俊金已按约向其支付房屋履约保证金201502.40元的事实；锦尚置业公司确认周俊金未按约支付2018年1月10日起的租金，且经催告履行后仍持续拖欠租金的事实。庭审后，锦尚置业公司向本院申请撤回关于周俊金支付截至双方签订的《租赁合同》解除之日的尚欠物业管理费以及迟延支付物业管理费的违约金的请求事项。 另查明，锦尚置业公司与周俊金对案涉租赁物业交付状况以《租赁合同》附件三的方式予以列明，其中，租赁房屋内装修状况为：顶棚为混凝土结构梁板、无装饰，墙为轻钢龙骨及砖墙石膏板、柱为混凝土结构柱，店铺之间隔断墙为轻钢龙骨及砖墙石膏板，地面为结构地坪、预留装修厚度，无玻璃门；公用事业的提供：租赁房屋没有独立的电、水计量表、未配置燃气管道及燃气表。 本院认为，锦尚置业公司与周俊金签订的《租赁合同》以及补充协议，系当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。 一、关于锦尚置业公司主张解除其与周俊金签订的《租赁合同》以及补充协议的诉讼请求。上述《租赁合同》以及补充协议签订后，锦尚置业公司依约向周俊金交付了案涉租赁物业。按照《租赁合同》以及《补充协议》约定，租金以三个月为一期，租金采取预付方式支付，除第一期租金外，对于以后各期租金，周俊金应于每期最后一个月的20日前向锦尚置业公司支付下一期的租金，租赁合同履行过程中，周俊金不仅发生迟延支付约定租金的情形，且拖欠2018年1月10日起的租金，锦尚置业公司虽催告履行，但周俊金仍持续拖欠租金的事实，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，并结合双方签订的《租赁合同》以及补充协议中有关中“如果周俊金逾期支付租金或其他应付费用达到三十天，锦尚置业公司有权单方面解除本合同、收回租赁房屋、不予退还周俊金已支付的履约保证金且不向周俊金承担任何责任，同时周俊金还应按本合同相关条款承担相应责任”等约定内容，锦尚置业公司在本案中主张解除其与周俊金签订的《租赁合同》以及补充协议，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本院于2019年4月4日受理锦尚置业公司提起的本次诉讼时，锦尚置业公司已诉请主张解除其与周俊金签订的《租赁合同》以及补充协议，因周俊金下落不明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达”的规定，本院于2019年5月21日以公告方式向其送达起诉状副本、应诉及举证通知书、开庭传票等诉讼文书，上述诉讼文书依法已于2019年7月20日视为送达周俊金，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案中，锦尚置业公司以起诉的方式主张解除其与周俊金签订的《房屋出租合同》，且起诉状副本通过公告的方式于2019年7月20日依法送达周俊金，应认定锦尚置业公司已于该送达日向周俊金履行通知解除合同的义务，据此，本院确认锦尚置业公司与周俊金签订的《租赁合同》以及补充协议于2019年7月20日予以解除。 二、关于锦尚置业公司主张周俊金立即腾退并按原状向锦尚置业公司返还承租物业的诉讼请求。因周俊金违约拖欠租金，锦尚置业公司以提起诉讼的方式行使合同解除权后，本院已确认双方签订的《租赁合同》以及补充协议已于2019年7月20日予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，同时，结合双方签订的《租赁合同》中有关周俊金履行返还承租房屋标准的约定，锦尚置业公司在本案中主张周俊金将承租的位于成都市锦江区建筑面积合计为1831.84平方米的房屋恢复原状并予以返还，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，恢复原状的标准按双方签订的《租赁合同》附件三列明的内容予以确定。 三、关于锦尚置业公司主张周俊金按合同约定的租金标准支付从2018年1月10日起至实际返还租赁物业之日的租金及占用费的诉讼请求。锦尚置业公司在本案中主张的该项诉讼请求为两部分，一是从2018年1月10日起至案涉《租赁合同》及补充协议解除之日止的尚欠租金；二是从案涉《租赁合同》及补充协议解除之日起至周俊金实际返还租赁物业之日止的占用租赁物业的使用费。周俊金租赁案涉物业后，应当按约向锦尚置业公司履行支付租金的义务，庭审中，锦尚置业公司确认周俊金未按约支付2018年1月10日起的租金的事实，因周俊金作为履行给付义务人未对锦尚置业公司主张的上述事实提出答辩和举证反驳，应自行承担不利的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金......”的规定，锦尚置业公司主张周俊金支付2018年1月10日起至案涉《租赁合同》及补充协议确认解除之日止的尚欠租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据双方签订的《租赁合同》的约定，2017年4月10日至2019年9月9日期间周俊金支付租金的标准为每月100751.20元，因锦尚置业公司自认2018年9月10日起至2018年10月9日止为装修免租期，故该期间的租金不计入欠租范围。据此，本院确认周俊金按约应向锦尚置业公司支付2018年1月10日起至《租赁合同》及补充协议确认解除之日即2019年7月20日止的尚欠租金为1748520.83元(100751.20元/月×17个月＋100751.20元/月÷31天×11天)。 锦尚置业公司提起本次诉讼时，周俊金下落不明且案涉租赁物业处于无人经营、管理的现状，本院确认双方签订的《租赁合同》及补充协议解除时，周俊金不能举证证明已向锦尚置业公司履行返还租赁物业或锦尚置业公司已自行收回租赁物业的事实，本院认定周俊金对案涉租赁物业仍处于实际占用的状态。因本院确认双方签订的《租赁合同》及补充协议解除后，周俊金未向锦尚置业公司履行返还案涉物业的义务，锦尚置业公司主张周俊金按合同约定的租金标准（其中，2017年4月10日起至2019年9月9日止的标准为100751.20元/月、2019年9月10日起至2021年9月9日止为105788.76元/月、2021年9月10日起至2023年9月9日止为111028.78元/月、2023年9月10日起至2025年9月9日止为116633.25元/月）支付从案涉《租赁合同》及补充协议确认解除之日起至其实际返还案涉物业之日止的占用费，与其实际损失相适应，不存在超出合同约定和违反法律的禁止性规定的情形，本院予以支持。 四、关于锦尚置业公司主张周俊金支付拖欠租金的违约金的诉讼请求。根据查明的案件事实，周俊金存在未按约支付2018年1月10日起的租金的事实，其行为已构成违约，锦尚置业公司有权依据合同约定和法律规定主张周俊金支付逾期支付租金的违约金。根据双方签订的《租赁合同》以及补充协议的约定，周俊金如未能按期足额支付任何一期租金（包括首期保底租金）或其他应付费用的，应自构成逾期之日起，每逾期一日向锦尚置业公司支付相当于应付而未付金额5‰的逾期付款违约金，本院认为，周俊金未按约支付租金实际对锦尚置业公司造成的损失为占用资金的利息，锦尚置业公司在本案中主张以周俊金每期尚欠的租金为基数，并从每期租金第1个月的21日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准、从2019年8月20日起至各分段租金实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准分别计算确认周俊金拖欠租金的违约金，不违反合同约定和法律规定，也与锦尚置业公司的实际损失相符，本院予以支持。综上，因锦尚置业公司自愿选择以每期租金第1个月的21日作为逾期支付租金的违约金的起算点，据此，本院酌定周俊金按以下计算方法支付逾期支付租金的违约金：2018年1月10日至2018年4月9日期间租金的违约金以尚欠租金302253.60元为基数从2018年1月21日起算、2018年4月10日至2018年7月9日期间租金的违约金以尚欠租金302253.60元为基数从2018年4月21日起算、2018年7月10日至2018年10月9日期间租金的违约金以尚欠租金201502.40元（扣除1个月装修免租期后金额）为基数从2018年7月21日起算、2018年10月10日至2019年1月9日期间租金的违约金以尚欠租金302253.60元为基数从2019年10月21日起予以计算、2019年1月10日至2019年4月9日期间租金的违约金以尚欠租金302253.60元为基数从2019年1月21日起予以计算、2019年4月10日至2019年7月9日期间租金的违约金以尚欠租金302253.60元为基数从2019年4月21日起予以计算，均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起以尚欠全部租金1748520.83元为基数并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算违约金，直至尚欠租金实际付清之日止。 五、关于锦尚置业公司主张周俊金支付赔偿金302253.60元的诉讼请求。双方签订的《租赁合同》及补充协议的约定，周俊金拖欠应付租金或其他应付费用累计三十天（含三十天）以上，锦尚置业公司有权解除本合同、收回租赁房屋，锦尚置业公司依约解除租赁合同后，周俊金无权要求返还履约保证金及预付的未使用完毕的租金，同时，周俊金还须向锦尚置业公司支付相当于解约当年度三个月租金的金额作为赔偿金；周俊金同意前述锦尚置业公司不予退还的履约保证金、预付的未使用完毕的租金以及赔偿金作为因本合同解除而由周俊金支付给锦尚置业公司的等额租金损失补偿款，上述条款中有关不予退还周俊金的履约保证金、预付的未使用完毕的租金，且周俊金须同时支付相当于解约当年度三个月租金的金额作为赔偿金的内容，均系对周俊金违约导致锦尚置业公司行使合同解除权后应当承担的损失违约金。本案中，因周俊金发生持续拖欠租金的事实，导致锦尚置业公司行使合同解除权提前解除了双方签订的《租赁合同》以及补充协议，周俊金的违约行为已造成锦尚置业公司对剩余租期的预期利益无法实现的后果；锦尚置业公司收回租赁物业后，租赁物业能否重新出租予新租户的事项不能确定，重新出租的具体时间也不能预见，也就是说，锦尚置业公司对收回的租赁物业再行出租予新租户前客观上存在一定空置期，该空置期间必然造成锦尚置业公司的收益损失，锦尚置业公司有权依据合同约定和法律规定主张张晓斌支付损失违约金。违约金的性质和功能系以补偿为主，惩罚为辅，且主要以补偿守约方的实际损失为功能，现锦尚置业公司以起诉主张解除合同时合同约定的当年度100751.20元/月的租金标准并按三个月计算确定周俊金支付损失违约金302253.60元，不仅符合合同约定，也与锦尚置业公司可能遭受的损失以及周俊金的违约程度等内容相适应，符合公平原则，本院予以支持。因本院已就锦尚置业公司主张的解约损失违约金予以支持，该损失违约金在锦尚置业公司没有举证证明低于其实际损失额的状况下已足以弥补锦尚置业公司因周俊金违约导致合同提前解除而遭受的损失，故周俊金已向锦尚置业公司缴纳的履约保证金201502.40元，可用以冲抵其应当支付的上述损失违约金，抵扣后，周俊金尚需向锦尚置业公司支付损失违约金100751.20元（302253.60元－201502.40元），锦尚置业公司不再向周俊金返还履约保证金。 审理中，锦尚置业公司申请撤回关于周俊金支付截至双方签订的《租赁合同》解除之日的尚欠物业管理费以及迟延支付物业管理费的违约金的请求事项，系其在法律允许的范围内对自己诉讼权利的自由处分，不损害国家、集体和他人的合法权益，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、确认原告成都锦尚置业有限公司与被告周俊金签订的《租赁合同》以及《关于＜租赁合同＞的补充协议》于2019年7月20日解除； 二、被告周俊金于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的位于成都市锦江区建筑面积合计为1831.84平方米的房屋恢复原状（恢复原状的标准按双方签订的《租赁合同》附件三列明的内容予以确定）并返还给原告成都锦尚置业有限公司； 三、被告周俊金于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都锦尚置业有限公司支付尚欠的2018年1月10日至2019年7月20日期间的房屋租金1748520.83元，并从2019年7月21日起支付租赁房屋的占用费，直至被告周俊金实际返还租赁房屋之日止（占用费计算标准分别为：2019年7月21日至2019年9月9日期间标准为100751.20元/月、2019年9月10日至2021年9月9日期间标准为105788.76元/月、2021年9月10日至2023年9月9日期间标准为111028.78元/月、2023年9月10日至2025年9月9日期间标准为116633.25元/月）； 四、被告周俊金于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都锦尚置业有限公司支付拖欠房屋租金的违约金（其中，2018年1月10日至2018年4月9日期间租金的违约金以尚欠租金302253.60元为基数从2018年1月21日起算、2018年4月10日至2018年7月9日期间租金的违约金以尚欠租金302253.60元为基数从2018年4月21日起算、2018年7月10日至2018年10月9日期间租金的违约金以尚欠租金201502.40元为基数从2018年7月21日起算、2018年10月10日至2019年1月9日期间租金的违约金以尚欠租金302253.60元为基数从2019年10月21日起予以计算、2019年1月10日至2019年4月9日期间租金的违约金以尚欠租金302253.60元为基数从2019年1月21日起予以计算、2019年4月10日至2019年7月9日期间租金的违约金以尚欠租金302253.60元为基数从2019年4月21日起予以计算，均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起以尚欠全部租金1748520.83元为基数并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算违约金，直至尚欠租金实际付清之日止）； 五、被告周俊金于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都锦尚置业有限公司支付损失违约金302253.60元，此损失违约金与被告周俊金已缴纳的履约保证金201502.40元抵扣后，被告周俊金还应支付损失违约金100751.20元； 六、驳回原告成都锦尚置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23419元、已发生的公告费300元及后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告周俊金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  俞建良 人民陪审员  谢成英 人民陪审员  郭志强 二〇二〇年七月二十三日 书 记 员  谢生娅