陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终4011号上诉人（原审原告）：张文莉，女，1968年7月30日出生，汉族，陕西省宝鸡市金台区居民，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：黄猛，广东广和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安鱼化永嘉置业有限公司。住所地：西安市雁塔区西三环和科技路十字西北角绿地国际花都会所**。法定代表人：李蓟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王超，北京市炜衡(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：白雪，北京市炜衡(西安)律师事务所实习律师。上诉人张文莉因与上诉人西安鱼化永嘉置业有限公司（以下简称永嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16950号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张文莉上诉请求：1、请求变更一审判决第二项为：被上诉人向上诉人支付延迟交房违约金，违约金自2019年3月1日起至实际交付之日止，按照上诉人已付房价款总额1064949元为基数每日按照万分之一标准计算。2、请求判令被上诉人赔偿上诉人租金损失，按照每月5521.05元为基数。从2019年3月1日起至实际支付之日止，暂计算至2019年7月31日为27605.25元。3、请求判令由被上诉人承担其向上诉人交房前及交房后5年内的物业管理费。4、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人作为开发商在销售房屋及房产交付等事项存在违约，但就有关违约责任处理显失公平。一审将被上诉人承担延迟交付房屋的违约金金额限定在已付房价款的2％，免除了被上诉人重要责任，是根据无效的格式合同条款作出的判决，应当予以纠正。1、根据已查明事实，被上诉人出售给上诉人的商铺应当是有齐全的供水、排水设施，商铺具备上下水不仅是双方签订合同前一再确认的内容，而且在双方签订的《商品房买卖合同(现售)》亦有约定。由于被上诉人没有在买卖合同约定的期限内交付合格的商铺，被上诉人构成违约，应当承担延迟交付房屋的违约责任。一审判决第二项就被上诉人要求交付的违约责任，将被上诉人的违约金标准确定为最多不超过已付房款的2%,即无论被上诉人延期交付房屋时间有多久，被上诉人最多需要承担的延迟交付的违约责任是支付违约金21298．98元，这显然是严重不公平不合理的。2、上诉人认为《商品房买卖合同(现售)》第十三条第2项约定的逾期交付违约责任条款中违约金最多不超过已付房款的2％，为格式条款，且严重违反《合同法》第三条规定的平等原则和《合同法》第五条规定的公平原则，依照《合同法》第四十条及第五十三条的规定，前述格式合同属于无效条款，应当不予适用。根据该合同中约定的上诉人违约所承担的责任，双方的权利义务完全不对等，从公平合理角度，上诉人认为应该参照《商品房买卖合同(现售)》附件十三补充协议第11.3条约定，卖方逾期交付的，应按照已付房价款的15％支付违约金，并每日按照已付房价款0.5％标准支付延迟交付房屋的损失。二、关于涉案房屋是否带有租约及被上诉人是否应当赔偿上诉人租金损失的问题，一审判决未查明基本事实，认定事实错误，请求二审法院判令被上诉人按照每月5521.05的标准赔偿上诉人租金损失。被上诉人在向上诉人推销涉案房屋时，即承诺房屋时带有租约，上诉人先签订认购书及缴纳定金11万元。根据上诉人提交的从2018年11月20日至2019年5月期间上诉人与被上诉人工作人员的微信聊天记录可知在2018年11月29日(2018年11月28日还在商谈签合同事宜)双方签订正式合同之前，上诉人一再与被上诉人方就商铺租约及上下水事宜，不断与被上诉人方进行询问、确认。2018年11月28日下午，被上诉人负责销售及安排签订合同的工作人员丁杰确认涉案房屋租金45元／平，在得到被上诉人的确认租约及租金承诺后，上诉人才同被上诉人签订正式买卖合同及办理银行按揭贷款手续。由此可见，有关涉案商铺带有租约，是双方进行交易的重要前提条件，也是上诉人购买涉案商铺的重要合同目的。关于租约的重要条件租期5年，租约45元／平方实收，这对于上诉人而言涉及租约的核心条款是明确的，不存在模糊或者不确定的说法。被上诉人应当赔偿上诉人的租金损失。一审法院未查明基本事实情况，对于涉案商铺在交易时被上诉人承诺存有租约，并明确了核心租赁条件这个重要事实未查明，请二审法院予以纠正。三、由于被上诉人承诺的租约无法兑现，造成上诉人无法收取租金，且在没有租约的情况还要自身承担物业管理费，这属于上诉人未预见的损失费用，是由于被上诉人违背关于租约的承诺造成的，有关物业管理费应当由被上诉人承担。根据被上诉人向上诉人明确承诺的租赁条件是5年租期内租金实收，根据这一承诺，则在上诉人收铺后5年内，均由租户承担物业管理费，上诉人不需要承担物业管理费。而现在因为上诉人没有按时及按照约定条件交付房屋，且关于租约均没有兑付。因此，上诉人是存在有切实的损失的，该损失应当由违约一方的被上诉人承担。永嘉公司辩称，张文莉的上诉没有事实和法律依据，请求二审予以驳回。张文莉没有按照商品房买卖合同约定支付房屋契税，不符合合同约定的收房条件，故我方有权拒绝向上诉人张文莉交房，我方不应当承担延迟交房违约金。张文莉主张的租金损失，当时确实有一个理发店交易涉案商铺的租赁情况，但是并没有签订合同，我们只是预判并不具有法律拘束力，后来理发店并未与我们签订合同。物业管理费因为没有缴纳契税，相关的费用应当由其自身承担。永嘉公司上诉请求：1、请求撤销西安市雁塔人民法院(2019)陕0113民初16950号民事判决书中的第一、第二项判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋的图纸中无给排水设施设备的设计，购房合同中附件六对此作出了明确约定。合同附件是主合同的组成部分，是对合同进行补充说明。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同(现售)》中附件六“关于本项目内相关设施、设备的具体约定”中第2条约定“本套房屋所在小区及楼栋内部相关设施设备以西安市规划、建设主管部门审批通过的相关图纸为准。”一审中，上诉人在西安市城建档案馆调取了2017年6月10日编制的涉案房屋给排水平面图，该图纸中并无设计给水排水设施。被上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，在签订合同时应仔细阅读合同文本，应知晓涉案房屋在设计时及交付时并无给排水设施设备。二、被上诉人至今未按合同约定交纳涉案房屋的维修基金及契税，未完全履行其作为买受人应尽的义务，导致其未能如约收房，因属被上诉人过错，故上诉人并不应承担逾期交房的违约责任。涉案房屋在销售时为现房，已完全具备交付的条件，且在上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第十二条(二)约定和附件第十三条12.9约定，涉案房屋在销售时为现房，已完全具备交付的条件，但被上诉人至今未按合同约定交纳涉案房屋的维修基金及契税，未完全履行其作为买受人应尽的义务，导致其未能如约收房，因属被上诉人过错，故上诉人并不应承担逾期交房的违约责任。张文莉辩称，在合同中对房屋交付条件、时间有明确约定，涉及争议的给排水问题在合同第11条有约定，合同条款已经明确约定交付房屋时给排水设施齐全，但是目前涉案房屋不具备给排水条件，属于卖方违约。在双方签订合同后，双方对具备上下水条件进行了确认，在签订合同前，上诉人与卖方工作人员丁杰反复确认上下水条件，上诉人提交了微信记录和电话录音，被上诉人方说上下水没有问题且有相关的图纸，在后续上诉人发现上下水没有解决的情况下一直与被上诉人对此问题进行沟通。被上诉人提出的合同附件6,被上诉人并未向上诉人提供相关图纸，或者向上诉人明确告知涉案房屋不具备上下水条件，此种情况属于卖方隐瞒事实，误导上诉人构成欺诈的行为。该商铺不具备交付条件，卖方需要承担逾期交房的责任。张文莉向一审法院提出诉讼请求：1.判令永嘉公司尽快兑现承诺，履行合同，使涉案房屋达到正常收房条件(供水、排水配套设施齐全)；2.判令永嘉公司向张文莉赔偿租金27605.25元（2019年2月28日起暂计算至2019年7月租金=45元/平方米×122.69平方米×5个月）；3.判令永嘉公司因房屋（绿地国际花都Ⅰ期6幢10201号）延迟交付支付给张文莉14057.33元违约金（暂时截止到2019年7月10日，后续费用计算至正常交房时止）；4.判令永嘉公司承担收房前和五年租期内的物业费等一系列费用；5.判令永嘉公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，2018年11月26日，张文莉与永嘉置业公司签订《商品房买卖合同（现售）》一份，约定张文莉以分期付款的方式购买永嘉公司绿地国际花都Ⅰ期6幢1单元2层10201号商品房，房屋总价款为1064949元（首付款53.4949万元，剩余53万元在银行按揭贷款），建筑面积为122.69平方米（套内建筑面积118.53平方米、分摊共有建筑面积4.16平方米）。其中合同第五条约定：“该商品房的租赁情况为未出租”；合同第十一条第一款第一项约定：“交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接……如果约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即以上设施第1、2项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人应提供安全用水、用电，以保证买受人基本使用需求……”；合同第十二条对交付时间和手续进行了约定：“（一）出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房；……（四）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。……”；合同第十三条对逾期交付责任进行约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第2种方式处理：2.逾期在90日之内……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（最多不超过已付房款的2%）……”；合同附件六载明“本套房屋所在小区及楼栋内部相关设施设备以西安市规划、建设主管部门审批通过的相关图纸为准”。另查明，永嘉公司在西安市城建档案馆提交的涉案房屋给排水平面图中无给水排水设施，该图编制日期为2017年6月10日。又查明，张文莉在与永嘉公司签订购房合同前，永嘉公司置业顾问丁杰向张文莉表示涉案房屋已有租户和其公司商管部接洽商谈承租事项，并由租户对涉案房屋的给排水进行安装。购房合同签订后，张文莉多次和丁杰及永嘉公司售后负责人沟通涉案房屋的给排水及出租问题，其均表示会积极协调解决以上问题。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、永嘉公司是否向张文莉交付有给排水的房屋；2、张文莉购买的涉案房屋是否应有租约合同；3、永嘉公司是否应承担逾期交房违约金；4、涉案房屋在收房前和五年租期内的物业费等各项杂费是否应由永嘉公司承担。（一）关于永嘉公司是否向张文莉交付有给排水房屋的问题。张文莉与永嘉置业公司于2018年11月26日签订的《商品房买卖合同（现售）》合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务，该合同第十一条第一款第一项明确约定了涉案房屋交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，故永嘉公司应按照该合同约定向张文莉交付有给排水配套设施的房屋，以保证买受人的基本使用需求。永嘉公司辩解涉案房屋在设计时就无给排水，其中合同附件六“关于本项目内相关设施、设备的具体约定”中约定：本套房屋所在小区及楼栋内部相关设施设备以西安市规划、建设主管部门审批通过的相关图纸为准，一审法院认为张文莉与永嘉公司签订的《商品房买卖合同（现售）》为格式合同，该合同附件中的内容与合同第十一条第一款第一项内容不一致，对格式合同条款有两种以上解释的，应做不利于提供格式条款一方的解释。并且，永嘉公司无证据证明其就附件中的内容向张文莉作出明确说明，故永嘉公司应向张文莉交付供水、排水配套设施齐全的涉案房屋。（二）关于张文莉购买的涉案房屋是否应有租约合同的问题。双方签订的《商品房买卖合同（现售）》第五条约定涉案房屋的租赁情况为未出租，因此，张文莉主张永嘉公司向其承担房屋租赁损失缺乏法律依据，不予支持。至于张文莉诉称永嘉公司的置业顾问丁杰向其宣称“此房承租户已谈妥、已出租”的问题。首先，永嘉公司置业顾问丁杰在前期售房时均是以“差不多”、“八九不离十”等非肯定性用语向张文莉表述涉案房屋的情况，而张文莉亦知涉案房屋出租事项的不确定性；其次，张文莉在签订购房合同时，合同第五条明确载明该涉案房屋为未出租。因此，张文莉要求永嘉公司承担涉案房屋的出租损失缺乏充分的事实依据，其请求不予支持。（三）关于永嘉公司是否应承担逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同（现售）》第十一条、第十二条、第十三条的约定，永嘉公司应于2019年2月28日前向张文莉交付供水、排水配套设施齐全的房屋，以保证买受人的基本使用需求，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（最多不超过已付房款的2%）支付违约金，故张文莉要求永嘉公司按此约定向其支付违约金于法有据，其请求予以支持。（四）关于涉案房屋在收房前和五年租期内的物业费等各项杂费是否应由永嘉公司承担的问题。张文莉主张的物业费、水电费、公共能耗费并非永嘉公司收取，即使涉案房屋需缴纳以上费用，也应由具体的相关部门来主张权利。因此，张文莉主张涉案房屋在收房前和五年租期内的物业费等各项杂费由永嘉公司承担缺乏事实和法律依据，其请求不予支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安鱼化永嘉置业有限公司于本判决生效后60天内向原告张文莉交付供水、排水配套设施齐全的绿地国际花都Ⅰ期6幢1单元2层10201号商品房；二、被告西安鱼化永嘉置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告张文莉支付延迟交房的违约金（违约金自2019年3月1日起至实际交付之日止按日向原告支付已付房价款的万分之一，最多不超过已付房款的2%）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费842元，由被告西安鱼化永嘉置业有限公司负担（因原告已预交，由被告在向原告支付上述款项时一并付清）。二审中，张文莉提供西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初9829号民事判决书、西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初3343号民事判决书、西安市中级人民法院（2019）陕01民终3528号民事判决书，证明永嘉公司在销售商铺的过程中存在欺诈及夸大商业条件的情况，与本案存在的隐瞒商铺没有上下水一样。永嘉公司对以上证据的真实性证明目的均不认可，认为没有裁判文书网的水印，且该证据与本案不具有关联性。经审理查明，一审判决认定事实属实。案件审理中张文莉认为其并不知道涉案房屋是否已经具备交付条件，经本院要求永嘉公司提供了涉案房屋的房产测绘成果报告、竣工验收备案表，证明涉案房屋在2018年5月17日取得了初始登记，在2017年6月23日进行了备案。张文莉对上述证据不予认可，但未提供证据予以反驳。本院认为，张文莉与永嘉公司所签订的《商品房买卖合同（现售）》系双方当事人真实意思表示，且没有违反国家法律法规的内容，为合法有效合同，对双方当事人均产生约束力。根据该合同约定，涉案房屋交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，永嘉公司仍称应以合同附件六约定，以相关图纸为准，但是在签订合同时其并未就该图纸的具体内容向张文莉作出解释，故该附件六的约定对张文莉不产生效力，一审认定永嘉公司交付的房屋应具备供水、排水配套设施并无不妥。关于张文莉主张永嘉公司承担违约金一节，一审依据双方合同约定的内容判令永嘉公司承担相应违约责任亦无不当，张文莉要求永嘉公司按逾期交房承担相应违约责任依据不足，其请求不能成立。永嘉公司认为张文莉未交纳契税大修基金，根据双方《商品房买卖合同（现售）》约定，其可以不应向张文莉交付房屋，但是双方签订的《商品房买卖合同（现售）》第十二条第四项的第一款规定办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。根据该约定永嘉公司不应以张文莉未缴纳契税大修基金为由不向张文莉交付房屋，故永嘉公司该理由不能成立。张文莉上诉仍要求永嘉公司赔偿租金以及承担收房前和五年租期内的物业费等请求，因《商品房买卖合同（现售）》中明确涉案房屋的情况为未出租，永嘉公司工作人员仅向张文莉表示出租户在商谈的过程，作为涉案房屋的购买者张文莉一直也未与他人签订房屋出租合同，其对房屋的出租情况亦是明知的，故其要求永嘉公司承担该费用缺乏事实依据和法律依据，一审法院未支持其请求亦无不当。综上，张文莉、永嘉公司的上诉均不能成立，一审判决正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1923元（西安鱼化永嘉置业有限公司预交50元，张文莉预交1873元），由西安鱼化永嘉置业有限公司承担50元，张文莉承担1873元。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年七月一日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜