云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终568号上诉人（原审被告）：华宁宁州峻杰家电二分店。住所地：云南省玉溪市华宁县宁州街道东风路宁州**内商铺。经营者：张春莉。上诉人（原审被告）：杨俊，男，1967年6月7日生，汉族，住云南省玉溪市华宁县。二上诉人的共同委托诉讼代理人：邓伟，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：沈小华，男，1977年8月30日生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。委托诉讼代理人：蔡兰花，云南王家强律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人华宁宁州峻杰家电二分店（以下简称峻杰家电二分店）、杨俊因与被上诉人沈小华租赁合同纠纷一案，不服云南省华宁县人民法院（2020）云0424民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。峻杰家电二分店、杨俊上诉请求：撤销原判，改判驳回沈小华的全部诉讼请求。事实及理由：一、沈小华于2014年4月29日从吴彬等4人处以租赁形式取得第一层中心商场及第二层商铺使用权，又于2014年11月12日以乐购玛特公司名义将S1-30号全部、S1-33-01部分转租给峻杰家电二分店，吴彬等4人于2014年9月10日将租赁物抵押给平安银行股份有限公司昆明分行。据此，本案诉争的租赁物的抵押人与出租人不是同一主体，故沈小华与峻杰家电二分店之间的租赁合同不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条之规定。二、沈小华于2014年4月29日取得第一层中心商场及第二层商铺使用权，吴彬等4人于2014年9月10日办理抵押登记。据此，租赁合同在抵押权设立之前，应适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁合同不受该抵押权的影响”之规定。三、吴彬等4人于2014年9月5日对租赁物设定抵押权当天，与沈小华、平安银行股份有限公司昆明分行共同签订《解除房屋租赁三方协议》，约定“吴彬等4人与沈小华同意平安银行未获得清偿并处置该抵押房产时，吴彬与沈小华之间的《宁州一号商业租赁合同》自动解除，合同项下的权利义务终止”。峻杰家电二分店并非上述三方协议的一方，且峻杰家电二分店是之后才与沈小华签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》，故上述自动解除租赁合同关系的约定对峻杰家电二分店不产生约束力。一审却以邓艳敏竞价获得平安银行债权的时间（2018年9月29日）作为沈小华与峻杰家电二分店之间租赁合同解除的时间，没有事实和法律依据，且违反合同相对性原则。四、邓艳敏已经实际取得房屋产权，其利益并未受损，但峻杰家电二分店却无故受到“驱逐”，并将面临巨大经济损失。法院在裁判时应充分考虑各方利益。沈小华答辩同意原判。沈小华向一审法院起诉请求：1、确认原乐购玛特公司与峻杰家电二分店、杨俊于2014年11月12日签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》已解除；2、判令峻杰家电二分店、杨俊向原乐购玛特公司支付自2019年1月1日起至2019年12月31日止的房屋租金105600元及自2019年1月4日起至2019年12月25日止的电费15000元；3、判令峻杰家电二分店、杨俊支付原乐购玛特公司自2020年1月1日起至实际搬离之日止的房屋租金及电费。一审法院认定事实：2014年4月29日，吴彬（案外人）分别与沈小荣（案外人）、沈小华签订《宁州一号商业租赁合同》，将吴彬、储天才、李琼香、蔡美兰4人（均为案外人）共同共有的位于华宁县房屋出给沈小荣、沈小华，后沈小华以租赁合同向公司登记机关备案，以承租房屋为公司住所申请成立乐购玛特公司，沈小华被确定为公司法定代表人。2014年9月5日，吴彬等4人将已出租的Ｓ1-30、Ｓ1-33-01、Ｓ1-33-02、Ｓ2-03号房屋为云南白邑建筑工程有限公司提供抵押担保向平安银行股份有限公司昆明分行贷款，同日，吴彬等4人为甲方、沈小荣等3人为乙方、平安银行股份有限公司昆明分行为丙方三方签订《解除房屋租赁三方协议》，明确“甲方与乙方经协商一致，同意在丙方债权未获得清偿并处置该抵押房产时，甲乙双方于2014年4月29日签订的《宁州一号商业租赁合同》自动解除，合同项下的权利义务自行终止”，2014年9月10日，吴彬等4人委托平安银行股份有限公司昆明分行办理房屋抵押登记及解除抵押登记手续。2014年11月12日，乐购玛特公司与华宁宁州峻杰家电二分店的实际经营者杨俊签订《乐购玛特购物广场租赁合同书》，将Ｓ1-30全部、Ｓ1-33-01部分转租给峻杰家电二分店、杨俊。2017年4月20日，吴彬与邓艳敏（案外人）签订《租赁合同》，将位于华宁县房屋出租给邓艳敏。2018年6月1日，乐购玛特公司解散并注销。平安银行股份有限公司昆明分行为实现债权，向云南省昆明市中级人民法院申请对吴彬等4人共有的房屋予以执行，人民法院于2017年5月27日作出（2017）云01执719号执行裁定书，对吴彬等4人共有的位于华宁县房屋予以查封、扣押、拍卖、变卖，2016年7月29日，沈小荣等3人与平安银行股份有限公司昆明分行签订《承诺书》，承诺“本公司／本人同意在贵行债权未获得清偿并处置该抵押房产时，本公司／本人与产权人吴彬等4人于2014年4月29日签订的《宁州一号商业租赁合同》自动解除，合同项下的权利义务自行终止”，执行期间，邓艳敏于2018年9月29日通过淘宝网资产处置平台以12000000元竞价获得在该平台委托竞价处置的平安银行股份有限公司昆明分行的债权，平安银行股份有限公司昆明分行与邓艳敏于2018年9月30日签订《债权转让协议》，平安银行股份有限公司昆明分行将其对云南白邑建筑工程有限公司、吴彬、储天才、蔡美兰、李琼香享有的债权转让给邓艳敏，2018年10月17日，邓艳敏以债权人身份申请云南省昆明市中级人民法院强制执行吴彬等4人共有的位于华宁县房屋，人民法院于2018年2月6日作出（2018）云01执恢12号之一执行裁定书，裁定吴彬等4人共有的位于华宁县房屋归邓艳敏所有，邓艳敏于2019年2月20日对上述房屋办理了产权变更登记手续。2018年12月8日，邓艳敏与华宁心联兴商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，将其所有的宁州一号一层商铺（不含外租区的峻杰家电、玉翠珠宝、鞋柜）出租给华宁心联兴商贸有限公司。2019年2月10日、2019年4月29日，原乐购玛特公司法定代表人沈小华以公司名义向峻杰家电二分店、杨俊发出解约合同及退场通知书，要求解除其与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊于2014年11月12日签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》，并将商铺恢复原状。另，2019年1月1日，邓艳敏向峻杰家电二分店、杨俊送达了退场通知书，要求峻杰家电二分店、杨俊于2019年1月15日前将商铺内所有物品全部搬离，并将商铺恢复原状，峻杰家电二分店、杨俊拒绝搬离，2019年4月30日，邓艳敏再次向峻杰家电二分店、杨俊送达退场通知书，要求峻杰家电二分店、杨俊于2019年5月10日前将商铺内所有物品全部搬离，并将商铺恢复原状，峻杰家电二分店、杨俊仍拒绝搬离。乐购玛特公司、邓艳敏的通知书均粘贴在峻杰家电二分店收银台处。一审法院认为，沈小华与吴彬协商一致于2014年4月29日签订《宁州一号商业租赁合同》，吴彬将其与储天才、李琼香、蔡美兰共同共有的位于华宁县房屋出租给沈小华，该合同不违反法律规定，合法有效。后吴彬等4人又于2014年9月5日将出租给沈小华的上述房屋为云南白邑建筑工程有限公司提供抵押担保向平安银行股份有限公司昆明分行贷款，2017年4月12日，平安银行股份有限公司昆明分行申请人民法院强制执行实现抵押权后，邓艳敏于2018年9月29日通过淘宝网资产处置平台竞价获得在该平台委托竞价处置的平安银行股份有限公司昆明分行的债权，并以债权人身份申请人民法院强制执行而取得位于华宁县房屋所有权，于2019年2月20日办理了房屋产权过户登记手续。乐购玛特公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊签订的转租合同《乐购玛特购物广场租赁合同书》，乐购玛特公司将已抵押的财产出租给峻杰家电二分店、杨俊，在平安银行股份有限公司昆明分行申请人民法院强制执行抵押物实现抵押权时，乐购玛特公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》约定的权利义务应当终止履行，《乐购玛特购物广场租赁合同书》对受让人邓艳敏不具有约束力，邓艳敏取得抵押物的所有权后，与原租赁该抵押物的承租人是否继续履行租赁合同，取决于双方的意愿，新的物权人可按原合同要求承租人继续履行，也可随时终止原合同的履行，邓艳敏于2019年1月1日通知峻杰家电二分店及实际经营者杨俊清场，应当视为邓艳敏要求终止履行原乐购玛特公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》，在邓艳敏履行了通知义务后，峻杰家电二分店及实际经营者杨俊应当按通知协助终止合同权利义务的履行，故沈小华提出确认原乐购玛特公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊于2014年11月12日签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》已经解除的主张，予以支持。峻杰家电二分店、杨俊提出，沈小华没有单方解除合同的权利，也没有合同已解除的依据，且没有收到以沈小华名义签发的《解除合同通知书》的辩解意见，与查明的案件事实不符，不予采纳。吴彬于2017年4月20日与邓艳敏签订《租赁合同》，将吴彬等4人共有的原出租给沈小华的宁州一号商铺出租给邓艳敏，乐购玛特公司与吴彬签订的《宁州一号商业租赁合同》事实上已经解除，且原乐购玛特公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》约定的权利义务在平安银行股份有限公司昆明分行的抵押权实现时已终止履行，故沈小华无权要求峻杰家电二分店、杨俊向其履行2019年房屋租金及电费的交纳义务，该主张不予支持。峻杰家电二分店、杨俊提出沈小华注册的乐购玛特公司与邓艳敏之间应当存在权利义务转让关系，乐购玛特公司将超市转让给邓艳敏之后，峻杰家电二分店、杨俊向心联兴商贸有限公司交纳了2018年的相关费用，邓艳敏认可峻杰家电二分店的实际经营者杨俊和乐购玛特公司签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》应继续履行的辩解意见，部分采纳。遂判决：“一、自2018年9月29日起，原告沈小华代表原华宁乐购玛特商贸有限公司与华宁宁州峻杰家电二分店的实际经营者杨俊于2014年11月12日签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》约定的权利义务终止履行；二、驳回原告沈小华的其他诉讼请求。”二审中，各方均未提交新证据。经二审审理查明，一审认定事实中除“人民法院于2018年2月6日作出（2018）云01执恢12号之一执行裁定书”，应为“人民法院于2018年12月6日作出（2018）云01执恢12号之一执行裁定书”外，其余事实与本院查明的事实相一致，本院依法予以确认。本院认为，综合各方诉辩主张，总结本案争议焦点为：原乐购玛特公司与峻杰家电二分店、杨俊于2014年11月12日签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》是否已经解除？本案中，沈小华、沈小荣（案外人）与吴彬（案外人）于2014年4月29日签订《宁州一号商业租赁合同》，承租吴彬与储天才、李琼香、蔡美兰共同共有的四套房屋，并以该房屋为公司住所申请成立乐购玛特公司（已注销），沈小华为法定代表人。之后乐购玛特公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊于2014年11月12日签订《乐购玛特购物广场租赁合同书》，将部分房屋转租给峻杰家电二分店和杨俊。以上租赁行为均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，且吴彬等4人对转租行为未提异议，故主租赁合同《宁州一号商业租赁合同》和次租赁合同《乐购玛特购物广场租赁合同书》均应认定合法有效。在主租赁合同《宁州一号商业租赁合同》签订之后，吴彬等4人于2014年9月5日将涉案四套房屋为云南白邑建筑工程有限公司提供担保向平安银行股份有限公司昆明分行贷款，并于同日作为甲方，与乙方沈小荣等3人、丙方平安银行股份有限公司昆明分行签订《解除房屋租赁三方协议》，约定“在丙方债权未获得清偿并处置该抵押房产时，甲乙双方于2014年4月29日签订的《宁州一号商业租赁合同》自动解除，合同项下的权利义务自行终止”，该协议对上述三方均具约束力。之后平安银行股份有限公司昆明分行为实现债权，向云南省昆明市中级人民法院申请对吴彬等4人共有的涉案四套房屋予以执行，该院于2017年5月27日作出（2017）云01执719号执行裁定，对吴彬等4人共有涉案四套房屋予以查封、扣押、拍卖、变卖。人民法院作出裁定对房屋进行查封的行为应认定为对涉案抵押房产进行处置的行为，依据三方协议，吴彬与沈小华、沈小荣签订的《宁州一号商业租赁合同》解除。主租赁合同解除后，沈小华对涉案房屋已无租赁权，次租赁合同《乐购玛特购物广场租赁合同书》赖以存在的基础已不存在，故应认定次租赁合同《乐购玛特购物广场租赁合同书》于2017年5月27日解除。一审判决该合同自2018年9月29日起终止履行不当，本院予以纠正。综上，峻杰家电二分店、杨俊的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省华宁县人民法院（2020）云0424民初147号民事判决；二、沈小华代表原华宁乐购玛特商贸有限公司与华宁宁州峻杰家电二分店的实际经营者杨俊签订的《乐购玛特购物广场租赁合同书》于2017年5月27日解除；三、驳回沈小华的其他诉讼请求。一审案件受理费2412元，减半收取1206元，由沈小华负担。二审案件受理费50元，由华宁宁州峻杰家电二分店、杨俊负担。本判决为终审判决。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年七月九日法官助理龚旭书记员张静