天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初1312号原告（反诉被告）：刘长友，男，1952年10月22日出生，汉族，中铁四局天津分公司退休职工，住天津市河**。被告（反诉原告）：郝琳，男，1970年10月24日出生，汉族，无职业，住天津市河**。原告（反诉被告）刘长友（以下简称：原告刘长友）与被告（反诉原告）郝琳（以下简称：被告郝琳）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘长友、被告郝琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘长友向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将天津市河北区房屋腾交原告；2.依法判令被告支付自2020年4月2日起至实际腾房之日止的房屋使用费，按照每日200元计算；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月2日，原、被告签订了为期两年的房屋租赁合同，由被告承租原告坐落天津市河北区房屋，房租半年一交，半年租金36000元。同时，双方还约定如一方违约则需支付违约金6000元。现租赁合同已到期，被告拒绝腾房，故原告起诉来院，望判如所请。对被告郝琳提出的反诉请求，原告刘长友辩称，虽然原、被告没有约定合同到期后被告不腾房属于违约金不退的范围，但是原告还是认为被告违约了，违约金不应该退还。原告也不同意赔偿被告装修损失费，因为在《房屋租赁协议书》的备注第二条明确约定了被告的装修改造费用，由其自行承担。被告并没有因为疫情导致停止经营，所以不同意其要求减免租金的诉讼请求。被告郝琳辩称，不同意原告的诉讼请求，原、被告的房屋租赁合同到2020年4月1日到期，合同到期前原告曾找到被告表示可以续期，但是要涨租金，每月租金涨到15000元，被告认为过高，双方一直在协商租金的问题，但是原告拒绝降低租金。被告承租诉争房屋时，房屋还是个毛坯，装修都是被告做的，花费了40000余元。被告要求退还已经交纳的违约金6000元，并要求原告赔偿装修损失50000元，否则不同意退还房屋。另外，被告于2020年4月7日就将诉争房屋腾空，所以不同意支付房屋使用费。被告郝琳向本院提出反诉请求：1.请求依法判令原告退还被告交纳的违约金6000元；2.请求依法判令原告赔偿被告装修损失费50000元；3.请求依法判令原告减免2020年2月、2020年3月两个月未营业期间的租金6000元；4.反诉费由原告承担。事实和理由：原、被告签订房屋租赁合同时，原告向被告收取了违约金6000元，现在合同到期应退还被告。合同到期后，原告要求涨房租，且涨幅过高，违反价格法，被告无法承受，另外原告不同意被告转让房屋，导致被告装修损失较大，产生的损失应由原告承担。被告多次与原告协商少涨一些房租，但原告不同意，还通知被告于2020年4月2日腾房。被告在疫情期间两个月没有营业，原告应适当减免房租。因原告的过错给被告造成了巨大经济损失，故被告提起反诉，请求判如所请。本院经审理认定事实如下：坐落天津市河北区房屋系原第四工程局天津材料厂的企业产房屋，1980年该厂将诉争房屋分配给其单位职工，即本案原告刘长友，并向刘长友出具了《天津材料厂宿舍居住证》。2018年4月2日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定由被告郝琳承租诉争房屋，租期为两年，自2018年4月2日至2020年4月1日，每月租金6000元，每半年一交租，合同备注第二条还约定被告装修、改造费用由被告承担，与原告无关。原、被告在签订上述协议书的当天，还签订了一份《房屋租赁补充协议书》，约定被告在签订《房屋租赁协议书》前先交一个月的租金作为“违约金”，如被告反悔不租赁诉争房屋，则违约金不退；在签订租赁合同后，如在租期内被告不租了，则违约金不退。该补充协议同时约定未经原告同意，被告不得转租、转让、转借承租的房屋。上述两份合同签订后，原告将诉争房屋交付被告使用，被告使用该房屋经营餐饮，经双方共同确认被告在租期内并未拖欠租金。2020年4月合同到期前，原、被告就续约问题进行了协商，但由于租金数额未能达成一致意见，最终没有续签租赁合同。租赁合同到期后，原告曾于2020年4月2日到诉争房屋要求被告腾房，但被告以原告租金涨幅过高，给其造成损失为由拒绝腾房，并占用诉争房屋至今。被告称其于2020年4月7日已经将诉争房屋腾出，但根据原告提交的照片证据显示被告于2020年7月14日至7月16日仍然在诉争房屋内经营。庭审中，原告自认双方并未就合同到期后的腾房期限进行约定，在补充协议中也没有约定合同到期后不腾房则违约金不退的条款。另查，被告称其在疫情期间停止经营两个月，但并未就此提交证据加以证实。上述事实，有当事人提供的相关证据材料、本院调取的证据材料及庭审笔录佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告于2018年4月2日签订的《房屋租赁协议书》及《房屋租赁补充协议书》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认合法有效，双方均应依照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原、被告的房屋租赁期限已经届满，且双方并未续约，故原告要求被告腾交诉争房屋的诉讼请求并无不当，本院予以支持。由于合同到期后，被告无合法依据继续占用诉争房屋至今，故应依法向原告支付占用房屋期间的使用费，使用费的标准以比照租金标准为宜，故原告要求被告按每日200元的标准支付自2020年4月2日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费一节，本院予以支持。由于原、被告就被告先期支付的违约金在何种情况下不予退还进行了明确约定，合同到期后未腾房并不在不退还违约金的范围内，且就被告占用房屋期间的原告使用费损失一节本院已经支持了原告的诉讼请求，故原告不同意退还上述违约金并无事实和法律依据，对于被告反诉要求原告退还6000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。由于原、被告在《房屋租赁协议书》的备注中明确约定了被告装修、改造费用由其自行承担，且本案的房屋租赁合同系到期终止，原告并无违约行为，故被告反诉要求原告赔偿装修损失无事实和法律依据，本院不予支持。就被告反诉主张的减免租金一节，由于被告并未提交证据证明其在疫情期间没有营业收入或者营业收入明显减少，故应承担举证不能的不利后果，其该项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告（反诉原告）郝琳将坐落天津市河北区房屋腾交原告（反诉被告）刘长友，并按每日200元的标准向原告（反诉被告）刘长友支付自2020年4月2日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；二、本判决生效后三十日内，原告（反诉被告）刘长友退还被告（反诉原告）郝琳已经交纳的违约金6000元；三、驳回被告（反诉原告）郝琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费225元，由被告（反诉原告）郝琳负担；反诉受理费600元，由原告（反诉被告）刘长友负担64元，被告（反诉原告）郝琳负担536元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李倩二〇二〇年七月二十七日书记员  杨璐附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。