江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初5774号原告：苏州谷丰登餐饮有限公司，住所地苏州市相城区元和街道齐门北大街**。法定代表人：沈成，总经理。委托诉讼代理人：周珩，江苏鼎助律师事务所律师。被告：薄建荣，男，1963年7月20日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：郁翔、朱纪文，江苏五洲信友律师事务所律师。原告苏州谷丰登餐饮有限公司（以下简称谷丰登公司）与被告薄建荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告谷丰登公司的法定代表人沈成及其委托诉讼代理人周珩，被告薄建荣的委托诉讼代理人郁翔到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转普通程序审理，适用独任制于2020年5月14日公开开庭进行审理。原告谷丰登公司的委托诉讼代理人周珩，被告薄建荣的委托诉讼代理人郁翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷丰登公司向本院提出诉讼请求：1、被告薄建荣向原告谷丰登公司支付拆迁补偿款40万元及逾期利息(自起诉之日至实际清偿之日止,按照中国人民银行同期同档利率计算)。2、本案诉讼费由被告薄建荣承担。审理中，谷丰登公司将第1项诉讼请求变更为：被告薄建荣支付原告谷丰登公司房屋装修价值245384元、附着物价值107580元、设备及其它附着物价值132495元、停产停业损失112000元，合计597459元，并支付以597459元为基数自起诉之日起按年利率6%计算至实际支付之日止的利息。事实与理由：2016年12月1日，沈成、浦文彬、严虎彬等7人与被告薄建荣投资设立的“苏州市相城区陆慕吉祥红木家具厂”签订了一份租赁合同。合同约定：吉祥家具厂将其自有的齐门北大街406号门面房、建筑面积约为280平方米的商铺出租给沈成、浦文彬、严虎彬等7人，租期10年，每年租金10万元。2016年12月21日，沈成、浦文彬、严虎彬等7人在承租区域投资设立了原告苏州谷丰登餐饮有限公司(以下简称谷丰登公司)。后原告谷丰登公司对承租区域投入了百万元的装修并开始经营。2017年11月7日，原告谷丰登公司股东董辉将其持有股份转让给了魏霏。2018年3月21日，原告谷丰登公司股东顾晓刚将其持有股份转让给了沈晓敏。2017年下半年,承租区域因基建被拆迁。经原告谷丰登公司向被告薄建荣询问得知，拆迁办针对原告谷丰登公司的补偿(包括装饰装潢、经营损失等)共计40万元，且该款已由被告薄建荣领取。原告谷丰登公司由沈成、浦文彬、严虎彬等7名股东投资设立，原告谷丰登公司对其装饰装潢享有独立的法人财产权。另经查，吉祥家具厂已在2019年6月5日由被告薄建荣申请并登记核准注销，故吉祥家具厂在存续期间产生的债务，应由被告薄建荣承担清偿责任。现谷丰登公司为维护自身合法权益，诉至法院。被告薄建荣辩称，1、原告不是适格主体，原告起诉所依据的是2016年12月1日苏州市相城区陆慕吉祥红木家具厂与沈成、浦文彬等7人签订的店面房租赁合同，故原告与被告不存在任何租赁关系，其无权要求被告支付相应款项。2、根据店面房租赁合同第三条，租金采取先付后用的方式按年为单位缴纳，第一年的租金为10万元，承租人于合同签订后一周内交齐，若交不齐视为违约和无意承租，合同自然终止，实际上承租人在合同签订后未支付过任何租金，根据合同约定，双方合同自然终止。3、合同第四条明确约定，承租人经营范围为苏州银行卫星分理处，未经出租方同意，不得随意变更经营范围，原告自述经营的是餐饮，已然改变合同约定，且根据合同第九条，如遇拆除乙方应积极配合，不得提出任何要求，根据合同十一条，因乙方即承租人未及时支付租金导致合同解除，所有的装修归出租人所有。经审理查明，2016年12月1日，原苏州市相城区陆慕吉祥红木家具厂作为出租方（甲方），沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚七人共同作为作为承租方（乙方），双方签订《店面房租赁合同》一份，约定甲方将自有的坐落于苏州市相城区元和街道齐门北大街406号店面房、建筑面积约280平方米的商铺出租给乙方，租期自2016年12月1日至2026年11月30日。租金支付方式为先付后用，按年交纳。本期租金为10万元人民币，乙方须于签订合同后一周内交齐，若不交则视为违约和无意承租，合同自然终止。合同第四条载明，“乙方经营范围为苏州银行卫星分理处，未经甲方同意乙方不得随意变更经营范围”。合同第六条第五款约定，乙方应保持所租房内外所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应得到甲方书面同意后方可进行，所需经费由乙方自付，合同期满时，乙方如需拆除房屋装修，需将房屋恢复原样，不愿拆除或不得拆除的甲方不予补偿。合同第九条约定，在合同履行期间，因政策变化、市政建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，其租赁费按实际使用时间计算，本合同即终止，乙方要积极配合不得向甲方提出任何要求。合同第十一条第一款约定，乙方所有装修在乙方提前解除合同或乙方违约导致甲方解除本合同的，无偿归甲方所有。2018年11月21日，苏州市相城区元和街道凌浜社区居民委员会作为甲方，薄建荣作为乙方，双方签订《非住宅项目协商回购补偿协议书》一份，约定对乙方所在地块的房屋等进行协商回购，乙方于2019年1月21日前将不作为协商补偿的设备及各类物品等清运完毕、腾空房屋、交给甲方处置，协商补偿金额为17998000元，其中评估金额（含房地产价格、装修、附着物、及其设备收购和搬迁、搬迁停产停业损失、不安置土地补偿、搬迁奖励等一次性补偿）：17947856元；搬迁奖励50元/㎡或5000元/间49215元；其他补偿（含评估外遗留财产、绿化、附着物等）：929元。另查明，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司受苏州市相城区元和街道凌浜社区居民委员会委托，就产权单位为吴县市陆慕吉祥红木家具厂的房屋搬迁补偿和搬迁损失补偿价值出具的评估表显示，产权房屋价值16858172元、房屋装修价值407217元、附着物价值156252元、搬迁补偿价值132495元、停产停业损失393720元，补偿总金额17947856元。其中设备及其他附着物明细表载明，传菜梯2台、开水炉2台、监控系统1套、夹芯板冷库1项、制冷设备1台、监控系统1套、污水池1项、中央空调1项、桥架（灯架）1项，以上搬迁费用合计132495元。装修和附着物评估单（1牛蛙）显示房屋装修评估价值为245384元、附着物评估价值为107580元。又查明，谷丰登公司于2016年12月21日成立，公司工商登记地址为苏州市相城区元和街道齐门北大街406号，成立时的股东为沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚七人，后分别于2017年11月7日、2018年3月21日历经两次股东变更。苏州市相城区陆慕吉祥红木家具厂系个体工商户，于1998年9月18日开业，原名称为吴县市陆慕吉祥红木家具厂，经营者为薄建荣，该家具厂于2019年6月5日注销。审理中，被告薄建荣陈述，谷丰登公司的股东之一严虎彬系其女婿，因其认为将案涉房屋出租给七名个人，故在本案中不向原告主张房租，七名承租的个人租赁案涉房屋后确实用于牛蛙店的经营。以上事实，由《店面房租赁合同》、企业工商信息、企业申请注销资料查询表、《非住宅项目协商回购补偿协议书》、《房屋拆迁补偿价值评估表》及当事人陈述为证，本院对此予以认定。原告谷丰登公司另举证：1、谷丰登公司股东陈杰与薄建荣之间的微信聊天记录截屏1页，拟证明在原告未获知拆迁补偿明细之前，被告承认给原告的拆迁补偿款有40万元。2、室内设计施工图集1份，拟证明原告对涉案房屋进行装修的大致情况。经质证，被告薄建荣认为：1、对微信聊天记录不予认可，无法确认是否是被告的聊天记录，即使聊天记录真实，也不足以证明原告主张的事实。2、对装修图纸真实性、关联性、合法性均不予认可，这套图纸载明的总建筑面积为420平方米，共两层建筑高度9.2米，其中需要装饰设计的建筑面积是840平方米，而被告出租给沈成等七人的房屋总面积是三层共计280平方米，存在矛盾。一、原告谷丰登公司是否是本案适格原告。原告认为，沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚7名个人系谷丰登公司的原始发起股东，签订租赁合同时谷丰登公司尚未成立，故由7名股东与原苏州市相城区陆慕吉祥红木家具厂签订租赁合同，签订租赁合同用于谷丰登公司设立。被告则认为，并无法律规定发起人成立的公司可代表发起人对外承担义务行使权利，7名承租人未向被告披露过成立公司的事宜。对此，本院认为，案涉《店面房租赁合同》虽由沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚7人与苏州市相城区陆慕吉祥红木家具厂签订，但《店面房租赁合同》签订时谷丰登公司尚未成立，沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚系谷丰登公司的发起股东，租赁合同中约定的租赁地点即为谷丰登公司工商登记的经营地址，应认定沈成、浦文彬、董辉、严虎彬、吴云进、陈杰、顾晓刚系为谷丰登公司的设立对外签订合同，由此产生的权利义务可由谷丰登公司享有和承担。谷丰登公司与本案诉争标的有直接利害关系，依法可作为适格原告。二、关于谷丰登公司主张的各项损失。谷丰登公司主张，根据《房屋拆迁补偿价值评估表》中明细，牛蛙店的装修评估价值为245384元，附着物评估价值为107580元，设备及其他附着物明细为132495元，以上系由该司装修、添置，相应损失应由薄建荣向其赔偿。另，薄建荣获得的停产停业损失赔偿款393720元，系按400元/平方米计算得出，谷丰登公司实际承租面积为280平方米，故谷丰登公司据此主张停产停业损失112000元（400元/平方米*280平方米）。薄建荣认为，其将案涉房屋交付承租人时，房屋中已有装修，包括地砖、墙面粉刷、马桶、吊顶等均是原先就存在的，无法确认原告装修的部分，且根据《店面房租赁合同》的约定，承租人违约，装修物品无偿归出租人所有，原告未支付租金构成违约，故原告无权主张任何费用；被告是因拆迁而取得停产停业损失，原告主张停产停业损失没有合同和法律依据。对此，本院认为，案涉《店面房租赁合同》的承租人虽未支付租金，但谷丰登公司已在案涉租赁商铺经营一年多，苏州市相城区陆慕吉祥红木家具厂或薄建荣未向承租人催讨过租金，亦未通知过解除或终止租赁合同，故对于薄建荣主张租赁合同因承租人未支付租金而终止的主张，本院不予采信。《店面房租赁合同》虽载有“在合同履行期间，因政策变化、市政建设等需要拆除或改造已租赁的房屋，其租赁费按实际使用时间计算，本合同即终止，乙方要积极配合不得向甲方提出任何要求”，但该条款实质系关于承租人配合政府拆迁、改造的约定，上述约定并未排除承租人在其承租使用的房屋被征收时应取得补偿费用的权利。薄建荣与政府签订的《非住宅项目协商回购补偿协议书》项下由谷丰登公司实际装修、添附的部分所涉补偿费用应由薄建荣支付谷丰登公司。关于原告实际装修、添附的价值，原告认为苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司出具的评估报告评估单中备注“牛蛙”的部分均为其装修，设备和其他附着物明细表中的设备均为该公司购买，后又明确不锈钢伸缩门并非由该司购买。被告辩称地砖、墙面粉刷、马桶、吊顶等由被告装修，但未对此举证。本院结合实际经营牛蛙店的情况，采信原告主张，据此认定被告支付原告装饰装修、附着物、设备补偿款合计475799元。对于原告主张的停产停业损失，因无合同和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的其损失自起诉之日起的逾期付款利息，无合同和法律依据，本院亦不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及相关法律规定，判决如下：一、被告薄建荣于本判决生效之日起十日内向原告苏州谷丰登餐饮有限公司支付装饰装修、设备、附着物补偿款合计475799元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022020018）。二、驳回原告苏州谷丰登餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9776元，由原告苏州谷丰登餐饮有限公司负担1991元，被告薄建荣负担7785元（该款苏州谷丰登餐饮有限公司自愿垫付，本院不再退还，由薄建荣于本判决生效之日起十日内支付苏州谷丰登餐饮有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙墨琪二〇二〇年七月六日书记员  沈 雯