贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初6016号 原告：孙宇，男，汉族，1973年6月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告孙宇与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孙宇、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙宇向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付逾期办理产权证的违约金，自2017年4月19日起至2018年8月13日按每日35.00元支付逾期违约金16,737.00元，庭审中明确为总房款的日万分之二标准计算；2、请求人民法院判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由:2009年11月7日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建造的位于瑞丰新城15号楼1单元905号商品房，房屋总价款175,069.00元。同时约定，被告应于2011年4月30日前将房屋交子原告使用，并于365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人(被告)的责任，买受人(原告)不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的百分之零点一的违约金。原告考虑到百分之零点的违约金法院不一定支持，根据法律规定可以进行调整，原告认为应当按照已付房款的万分之二支付违约金。由于被告的原因，直至2018年8月13日被告才为原告办理产权证明，被告的违约行为，严重损害了原告的利益，为维护自身权益，原告根据《中华人民共和国合同法》第60条，107条，《中华人民共和国城市地产管理法》第60条，《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，特向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法判决。 被告瑞丰房开公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题:依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是:原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料(如身份证、结婚证、户口本等)、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、涉案房屋已于2014年6月5日取得《商品房备案证明书》，于该日起可办理权属相关证书，被告于2018年7月10日将办理房屋权属转移登记的相关资料报产权登记机关备案。因此，即便被告担责，违约金计算终期截止至涉案房屋达到办证条件之日(2014年6月5日)，最迟截止至将办理房屋权属转移登记的相关资料报产权登记机关备案之日(2018年7月10日)。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告所举证据：身份证复印件，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证。本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据：商品房买卖合同、房屋产权证、购房发票。证明目的：原、被告签订合同、原告已按合同约定履行支付房款义务、被告办证的时间及违约的事实。被告质证意见：三性无异议，但达不到证明目的：合同约定违约金的计算标准为按已付购房款0.1%计算，原告诉请支付16,737.00元，无事实依据，并且即便按照合同约定的标准予以计算，原告的诉讼请求也已经超过诉讼时效。经本院审查认为，该组证据能证实原、被告签订合同，约定相关权利义务，原告支付购房款及其他相关税费案涉房屋已办理不动产权证等事实，其证明力，本院予以确认；二、对被告所举证据：商品房备案证明书、不动产登记申请表、不动产证书。证明目的：若被告担责，违约金计算终期应截止至涉案房屋达到办证条件之日(2014年6月5日)止，最迟截止至被告将办理房屋权属转移登记的相关资料报产权登记机关备案之日止（2018年7月10日）。原告质证意见：三性无异议，对证明目的有异议。未收到被告方通知办证的电话，办证费用在此之前就已经全部缴清。经本院审查认为，该组证据能证实案涉房屋具备办证条件，且已办理不动产权证等事实，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2009年11月7日，原告孙宇为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道××单元××房，该房建筑面积为84.33平方米，套内建筑面积70.54平方米，购房款为175069.00元。交付期限：出卖人应当在2011年4月30日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记相关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，因买受人自身原因导致不能办理《房屋所有权证》的责任由买受人自负。补充协议约定买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证。此外，合同及补充协议还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款175069.00元，并支付完办证费及其他相关税费。双方确认原告收房时间为2011年5月1日，被告将案涉房屋交付原告使用。2014年6月5日，案涉房屋楼幢取得商品房备案证明书，具备办证条件。2018年7月10日，被告向不动产相关申请为原告办理案涉房屋不动产权属证书，2018年8月13日，案涉房屋已办理不动产权属证书：黔（2018）毕节市不动产权第0012230号，载明：权利人吴学芬／孙宇。此外还载明其他事项。 本院认为，综合原、被告的诉辩，双方争议的焦点为被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定的期限为原告办理商品房产权证书，被告虽已为原告办证，但根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2011年5月1日将涉案房屋交付原告，其应从2011年5月1日（合同约定）起的365日内，即2012年5月1日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题，逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定：“出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，即违约金应从被告违约的次日起主张，应适用诉讼时效的规定。本案中，按双方合同的约定，应从被告交付涉案房屋给原告后的365日的次日，即从2012年5月1日起开始计算违约金。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2020年4月29日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2017年4月29日之前，确已超过诉讼时效的规定，原告不能举证证明诉讼时效中止、中断、延长等情形，应由其承担对自己不利的后果。因此，对被告提出诉讼时效抗辩理由，本院予以支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告孙宇的诉讼请求。 案件受理费109.00元，由原告孙宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年七月二十二日 书记员 张朕一