浙江省开化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0824民初954号 原告：浙江省衢州市开化县华埠镇岙滩村村民委员会，住所地浙江省衢州市开化县岙滩凤凰路**。 负责人：陈建军，系该村党支部书记。 委托诉讼代理人：姜前进，浙江浙源律师事务所律师。 被告：方云才，男，1960年9月1日出生，汉族，住浙江省开化县。 委托诉讼代理人：许成顺，浙江三同律师事务所律师。 原告浙江省衢州市开化县华埠镇岙滩村村民委员会（以下简称岙滩村委会）与被告方云才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岙滩村委会及其委托诉讼代理人姜前进、被告方云才及其委托诉讼代理人许成顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岙滩村委会向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付拖欠的租金2358888元、电费332810.2元，合计2691698.2元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告通过公开招租的方式出租位于开化县××路××号××村门口，建筑面积约7400平方米的房屋及地下室。被告通过竞标取得承租权。2018年6月18日，双方签订了《岙滩村公寓楼租赁合同》。合同约定：1、原告将位于开化县××路××号××村门口建筑面积约7400平方米房屋，及地下室（框架）出租给被告；2、出租房屋用途商业；3、租赁期限：10年（从2018年6月18日至2028年12月18日）；4、租金：2018年6月18日至2018年12月18日免租金（装修期），2018年12月18日至2021年12月18日年租金2358889元，其后按照约定递增；5、租金支付：先付租金后使用，每年的租金分2次支付，半年支付一次，即2018年6月18日支付50%，2019年6月18日支付50%，2019年12月18日付50%，2020年6月18日付50%，每年照此支付租金；6、承租方逾期20日未支付租金的出租方有权解除合同，收回房屋；7、承租方逾期未支付租金的，每逾期1天，承租方按照年租金万分之五支付违约金；8、承租方使用的水电等费自行承担；9、其他约定事项。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告，被告接收该房屋后成立了开化鸿森酒店（个体工商户），被告应当在2019年6月18日支付50%租金和2019年12月18日支付50%租金，共计2358889元，但未支付。同时，开化鸿森酒店的电费一直使用原告电表（总表），原告另行安装分表，但被告一直没有向原告交付电费，从2019年1月至12月，被告共欠电费332810.3元。对于办理3-6楼房屋用途变更的主体是被告，原告只承担配合的义务。上述款项经原告多次催收未果，故诉至本院。 方云才辩称，1.原告未按合同约定将符合商业用途的房屋交付给被告；2.由于原告出租给被告的房屋需要变更用途，原告于2018年10月16日向开化县国土局提出临时改变房屋用途申请，同年11月22日开化县规划局审核通过并发出《准予临时改变房屋用途决定书》。此后，被告立刻进行各项审批、装修、验收工作。完成上述工作造成被告装修时间拖延了数月，因此，应当按合同约定延期交房处理。由于被告已经支付了半年的租金（2018年12月18日至2019年6月18日），故租金应从2019年6月20日开始计算（2018年12月20日施工图纸通过后开始装修起计算6个月的免租期）；3.对电费问题，双方未对账结算，且被告使用电的时段以谷电为多。综上，被告只需支付2019年12月21日至2020年6月21日止的半年租金。电费应经双方核对确定后按实际用电量计算支付。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于1.原告是否应当向被告交付商业用途的房屋，即原告交付的租赁物是否符合合同约定问题；2.是否应当延长免租期问题；3.电费的计算问题，双方当事人向本院提交如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、原告为支持自己的主张，向本院提交以下证据： 1、《岙滩村公寓楼招租说明》一份。证明：①租赁物为“公寓楼”而非商业性质的房屋；②规定了承租人使用该房屋不能开舞厅等喧哗、影响环境的场所等事实。 被告质证认为，①该“招租说明”被告不知道；②原告的证明对象不能成立，合同约定用途是“商业”； 2、《岙滩村公寓楼租赁合同》一份。证明：①房屋的租赁用途是“商业”，是出租方许可承租方将房屋用于商业经营；②承租期限及6个月的免租期、租金额、支付方式等事实。 被告质证认为，①合同明确约定房屋用途为“商业”，原告将不符合商业用途的房屋交付给被告，导致被告不能如期装修，原告存在违约；②免租期是用于被告对房屋进行装修的过渡，而非用于变更房屋用途的期间。实际上也是原告去办理了用途变更手续。被告是在房屋用途变更后才进行了相应的装修；③《岙滩村公寓楼租赁合同》第六条规定，原告应当交付“安全适用的房屋”；④合同中违约责任规定，如逾期交房，应按实际交房时间计算租金； 3、工商《变更登记情况》一份。证明被告于2018年7月5日就办理了“开化鸿森酒店”个体工商户经营执照，此时被告就应当知道经营“酒店”有哪些要求、规定的事实。 被告质证认为，对真实性、合法性无异议，但《岙滩村公寓楼租赁合同》是在办营业执照前签订的，且办理“酒店”营业执照是没有严格要求房产的性质的。 4、《协议书》一份、电费发票若干份。证明双方对租赁房屋用电问题的约定。 被告质证认为，对真实性、合法性无异议，但认为酒店的用电主要在晚上，是用“谷电”，双方未对账确认，待核实确认后或由法院根据相应依据判决支付。 5、《催缴租金通知书》一份及照片一张。证明原告向被告催收的事实。 被告对该证据无异议。 二、被告为支持自己的主张，向本院提交以下证据： 1、原告《临时改变房屋用途的申请》、开化县规划局《临时改变房屋用途告知书》、《准予临时改变房屋用途决定书》、开化县国土资源局《告知函》、《函》、《一般缴存通知书》（土地出让金）复印件或影印件。证明被告承租的房屋（3-6楼）原来系民用公寓，后在原告于2018年10月16日申请变更后于同年11月22日经有关部门批准决定临时变更为商业用房，原告缴纳了土地出让金1,675,286元的事实。 原告质证认为，对证据的真实性没有异议。但对证明对象有异议，①交付租赁物应当按合同约定履行。“招标说明”并未说明租赁物为商业用途；②即使要申请变更，被告也应在2018年7月提出；③“商业用途”并非一定是开“酒店”且案涉房屋本身5804平方米是公寓房，其余均为商业用房。 2、装修图纸《审查合格书》、《消防审查合格书》。证明只有在有关部门审查合格后才能进行装修施工的事实。 原告质证认为，对证据的真实性没有异议。但对关联性有异议，①《岙滩村公寓楼租赁合同》并未约定被告必须用于开“酒店”；②从时间上看，从申请变更用途到审查批准只有一个月时间；③从变更用途的主体看，原告已按合同约定交付了房屋，之后办理变更用途承租方是主体，出租方只承担配合的义务。 3、电费发票、开化供电公司《非居民用电户电费复合单据》一份。证明电费是按“峰、谷、尖峰”计算的，各阶段电价是不同的，原告对被告电费的计算没有明确阶段计价的事实。 原告质证认为，对真实性没有异议，对关联性方面，该电费发票是今年3月份的用电，由于“疫情”原因，用电很低，与之前的用电量没有可比性。 三、本院为进一步查清案件事实，根据本案案情依法向开化县消防救援大队调查建设工程验收有关规定：对已通过消防验收的，需进行改建工程（含内部装修、功能变更等）建设单位可以不提供改变使用性质或功能用途的合法证明文件。开化鸿森宾馆室内装修工程属于改建工程申报类，可以不提供改变使用性质或者功能用途的合法证明文件。 原告对该证据无异议。 被告质证认为，对真实性没有异议，但租赁合同约定用途为商业，原告没有按约定交付商业用途的房屋。 对双方当事人质证意见，本院综合认证并确认如下事实：2018年5月10日，原告拟将坐落于开化县华埠镇（芹阳办事处）凤凰路71号，岙滩新村门口的岙滩村公寓楼进行出租，向社会发出《岙滩村公寓楼招租说明》，租赁范围为岙滩村公寓楼，除岙滩村办公室、便民服务厅、老年活动中心和一间店面。同年5月22日，被告在公开招标中中标，取得承租权。同年6月18日双方签订了《岙滩村公寓楼租赁合同》。合同约定：1.租赁房屋及用途为，租赁物为位于开化县××镇××路××号××村门口，建筑面积约7400平方米的现有房屋及地下室（框架）；2.房屋的租赁用途为“商业”，并不能开舞厅、酒吧等喧哗场所；3.租赁期限为10年（从2018年6月18日至2028年12月18日）；4.2018年6月18日至2018年12月18日免交租金（装修期），2018年12月18日至2021年12月18日年租金2358889元，其后按照约定递增。先付租金后使用，每年的租金分2次支付，半年支付一次，即2018年6月18日支付50%，2019年6月18日支付50%，2019年12月18日付50%，2020年6月18日付50%，之后租金即照此方式支付；5.承租方逾期20日未支付租金的出租方有权解除合同，收回房屋；6.承租方逾期未支付租金的，每逾期1天，承租方按照年租金万分之五支付违约金；7.承租方使用的水电等费自行承担等等。嗣后，原告依约将出租房屋现状交付给被告，被告亦确认已在签署合同之前对租赁房屋进行了实地勘察，按现状房屋予以接收。并以该公寓楼开办开化鸿森酒店（个体工商户）。因被告开办开化鸿森酒店属商业经营，2018年10月16日，原告向开化县自然资源和规划局申请临时改变房屋用途，同年11月22日，原告缴纳了1675286元土地出让金后，开化县规划局做出《准予临时改变房屋用途决定书》，批准了原告的申请。被告于2018年12月20日分别通过了装修图纸审查和消防审查，并对公寓楼进行了装修。2019年12月10日，双方对酒店用电问题达成协议，约定原告将公寓楼内的配电设施租赁给被告，在租赁期限内，所产生的电费由被告负担，但被告一直没有向原告交付电费，从2019年1月至12月，被告共欠电费332810.3元。期间，被告向原告缴纳了2018年12月18日至2019年6月18日的租金1179444元。截至起诉时，被告尚欠租金共计2358889元。 本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。对于双方争议问题1，原告是否应当向被告交付商业用途的房屋，即原告交付的租赁物是否符合合同约定问题。原、被告于2018年6月18日签订的《岙滩村公寓楼租赁合同》系双方自愿签订，未违反法律强制性规定，应为有效，双方均应全面依约履行。《岙滩村公寓楼租赁合同》前言及第一条明确了租赁物为岙滩村公寓楼，按房屋现状交付，被告确认对房屋进行了实地勘察，并按现状接收了房屋。同时约定租赁房屋用途为商业，乙方必须按照房屋设定用途使用，不能开舞厅、酒吧等喧哗场所。该款是对被告承租后（房屋实际使用人）作出的如何使用房屋的约束和应尽的义务，而非对出租方的约束，也不是对房屋本身性质的要求。合同并未约定原告应提供商业性质的房屋，也未约定原告在今后房屋性质审批上负有义务。《浙江省城乡规划条例》第四十七条规定，房屋使用人应当按照建设工程规划许可证确定的用途使用房屋。确需临时改变房屋用途的，应当经城市、县人民政府城乡规划、国土资源主管部门批准，并按照城市、县人民政府的规定交纳土地收益金。本案原告并非出租宾馆酒店，而是出租公寓楼。被告承租公寓楼后，将其装修成酒店进行经营，被告系该房屋的实际使用人，应当依法使用房屋，履行相关变更义务。因此，原告向被告交付的租赁物符合合同约定。对争议问题2，原告应否延长免租期问题。被告对于开办酒店住宿等经营的条件负有审查义务，在租赁原告的公寓楼后用于开办酒店住宿等经营，除应办理营业执照外，经营场所还应符合房屋的使用性质，这是经营者是否具备“市场准入”资格的问题，而非原、被告之间的合同行为。被告抗辩由于房屋性质问题导致其延期通过消防验收，以致延期装修、经营。本院认为，消防验收是对经营场所环境安全等方面的要求，房屋规划用途，是对土地、房屋的城市规划、产业结构等方面的要求，二者没有必然的联系，消防部门只按经营者开设的内容按相应的标准进行验收，而并不要求提供改变使用性质或者功能用途的合法证明文件。被告无证据证明原告在合同履行上存在其他违约行为，故被告应支付相应的房屋租赁费用。对争议问题3，电费的计算问题。被告租赁的房屋有专属的电表计量，用电的数量应按电表计数确定，电价应按国家供电部门确定的标准计收。被告抗辩应按“峰、谷、尖峰”阶段计价，但未提供相应证据，本院不予支持。 综上所述，原告要求被告支付尚欠租金及电费的诉讼请求符合法律规定，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《浙江省城乡规划条例》第四十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 被告方云才支付原告浙江省衢州市开化县华埠镇岙滩村村民委员会房屋租金2,358,889元（截至2020年6月18日）、电费332,810.3元（截至2019年12月），合计2,691,698.3元。限于本判决生效后十日内履行完毕。 案件受理费28,334元，减半收取计14,167元，由被告方云才负担。限判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 员 胡雪平 二〇二〇年七月十七日 法官助理 毛曼谕 书 记 员 汪 雅