宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初1820号原告：刘而利，男，1968年12月8日出生，回族，宁夏泾源县人，小学文化，农民，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：刘晓梅、王芊，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：马小军，男，1984年2月15日出生，回族，甘肃省张川县人，初中文化，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告刘而利诉被告马小军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘而利及委托诉讼代理人刘晓梅、王芊、被告马小军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘而利向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《房屋转让合同》无效；2.判决令被告退还原告购房款113000元，并承担利息损失29359.25元（利息从2016年1月5日起暂计至2020年3月27日，利率按年息6.15%计算），并承担利息至退还全部购房款；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月5日，原告与被告签订《房屋转让合同》，约定被告将其所有的位于金凤区良田镇兴源村X队的砖混房屋5间（含宅基地0.5亩）转让给原告，转让价款为113000元，被告保证案涉宅基地合法权属清楚。双方在合同上签字同时原告向被告一次性付清113000元的转让款。2017年，金凤区良田镇执法大队以案涉房屋系违法建筑、建房用地系被告违法强占公共用地为由将案涉房屋强行拆除。原告认为，被告虚构案涉房屋宅基地合法，隐瞒其违法建设的事实，欺骗原告与其签订《房屋转让合同》，根据《合同法》第五十二条之规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同无效。原告认为，原、被告签订的《房屋转让合同》应属无效，被告以欺诈手段与原告签订合同，给原告造成很大经济损失被告的行为已经构成欺诈，原告为维护自身合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等法律规定具状诉至法院，请依法审理，准如所请。被告马小军辩称，被告、原告签订的《房屋转让合同》是有效的，因为被告、原告同属兴源村集体经济成员，相互流转是合法的。2016年7月5日，原、被告签订《房屋转让合同》（是原告主动找的被告买房，合同相关条款也是原告自行拟定的，应是原告方的责任）制定宅院（房屋5间，院子0.5亩）及付款方案、约束条款，双方均已确认。因为被告卖给原告的房屋和被告居住的房屋及左邻右舍的房屋都是同一年所建，不在耕地并非违建，属于合法建筑，因为我房屋的左邻右舍都不属于违建，均未拆除，唯独原告被政府无条件拆除，原因是原告买房后一直无人居住，门道无人清理，影响市容，属于空壳房屋，再加上拆迁期间政府严厉打击倒卖房屋，扰乱社会经济，给政府未来拆迁工作造成经济损失的房贩子，买一处，拆一处。如果原告属于没有房住，又属同一村集体经济成员正常居住，或不倒卖给他人谋取利益，政府还能拆吗？该房屋已转让给原告3年零11个月，房子5间，院落0.5亩，大门及结构设施是完善的，地理位置优越，交通方便，而且并非耕地，属宅基地上所建（农村房屋宅基地证本就不健全），有此条件者，我每月每间房屋能租100元，5间每月500元，每年6000元，3年零11个月可租23500元，其次我建房花费63000元，希望法庭在审理此案中作以详细评估（按当年市场价、人工工资来算）。另外原告必须承担买房时，原告自己制订的转让合同：违约金按房屋总价值的30%计算，共计33900元。被告认为，原告在诉讼状中提到被告以欺诈、隐瞒、胁迫等手段，这一点我无法认同。原告才是以诱骗、欺诈被告，隐瞒下家以欺诈的手段卖给下家，造成今天的房子片瓦未留的现状，罪魁祸首正是原告，原告说他是为儿子结婚买房，所以我才将我母亲的房子，经过我母亲同意才卖给他，谁承想原告为了牟取利益，赚取差价，故意将转让合同日期签订在2016年1月5日，实际是在2016年7月5日签订的《房屋转让合同》购买的房屋。事实证明他将房屋在2016年7月6日就出售给享受过优惠政策的人，他以13.9万元转让给下家了。综上所述，为了维护被告自身合法权益不受侵害，双方签订的《房屋转让合同》必须有效，必须履行。当事人为证明其诉讼请求，依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。原告向本院提交的原告与被告间房屋转让合同一份、本院（2019）宁0106民初15563号民事判决书一份、原告与伍某房屋转让合同一份、证人刘某证言一份，本院对以上证据的真实性予以认定，对原告已全额支付转让款、转让房屋被拆迁的事实予以认定，对被告提交的房屋转让合同，对真实性予以认定，对证明目的不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月，原告刘而利与被告马小军签订一份《房屋转让合同》，约定被告将良田镇兴源村X队砖混房屋4间、宅基地0.5亩以113000元价格转让给原告，协议签订当日付清转让款，双方签订的合同中落款时间为2016年1月5日。合同签订后，被告将房屋交付原告。2016年7月6日，原告再次将房屋转让给案外人伍某，后因涉案房屋被认定为违章建筑而拆除，案外人伍某向本院起诉刘而利，要求确认双方签订的《房屋转让合同》无效、刘而利退还转让款139000元，后本院做出（2019）宁0106民初15563号判决书，确认刘而利与伍某签订的转让合同无效、刘而利向伍某返还转让款。现原告向被告主张返还购房款未果，故诉至本院，提出前述诉讼请求。本案开庭审理时，经法庭向被告释明，被告表示其对于答辩意见中涉及的费用另行主张权利。本院认为，被告马小军未能举证证明其对于涉案房屋享有土地承包经营权证或者宅基地使用证，被告向原告转让的房屋系违章建筑并被拆除，转让违章建筑违反法律强制性规定，故原、被告签订的《房屋及宅基地转让协议》属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，原告作为受让方，未尽到合理的注意义务，应当自行承担损失，故其要求被告支付利息损失的诉求，本院不予支持。被告虽抗辩没有收到购房款，但根据双方签订的合同约定，合同签订当日付清转让款，原告提交的证据能够相互形成证据链证明转让款已付清，故被告的抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告刘而利与被告马小军签订的《房屋转让合同》无效；二、被告马小军于本判决生效后十五日内返还原告刘而利转让款113000元；三、驳回原告刘而利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1574元，原告刘而利承担324元，被告马小军承担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 郭 娟 二〇二〇年七月三日 书记员 刘凯玉相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。