浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初2121号 原告杭州文化广播电视集团，住所地浙江省杭州市上城区之江路**。 法定代表人余新平，董事长。 委托代理人戴和平（特别授权），浙江浙联律师事务所律师。 被告赵依凡，女，1992年6月25日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托代理人赵正利（特别授权），男，1965年3月4日出生，汉族，住浙江省临海市，系被告赵依凡父亲。 原告杭州文化广播电视集团（以下简称广播集团）与被告赵依凡房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月9日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员陈维专独任审判，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告广播集团的委托代理人戴和平，被告赵依凡的委托代理人赵正利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广播集团起诉称：2017年5月12日，原告与被告赵依凡签订房屋租赁合同。原告将坐落在“杭州市庆春东路5号1001、1101室的房屋”租赁给被告用于办公、文化服务等，租期五年。该房屋在委托杭州企业产权交易中心有限公司挂牌招租时就已经腾空。由于各种原因直到2017年7月6日原告才将此房成功交付给被告使用。根据2017年5月12日被告签订的《成交确认书》第七条约定：若出租方未能在起租日前交付租赁房屋的，以实际交付房屋之日起起算租赁期限，自动后延为租赁期整5年。故该房屋租赁期限自2017年7月6日起算至2022年7月5日止，租金每6个月结算一次，先付后用，每期提前15日支付。合同对违约责任及解除条件等进行了详尽约定。后因被告未按约履行支付租金等租赁义务，原告向法院提起诉讼，经两级法院审理对2018年7月6日之前的租金及违约金进行了确认。2018年7月6日之后所产生的租金和2017年7月6日起至今的物业费、公摊电费等相关费用，被告也未支付。后经原告多次催讨，被告至今未支付上述相关款项。综上所述，原告与被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，被告应根据合同约定履行支付租金的义务。被告不履行义务行为已违反了租赁合同的约定。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，要求判令：1、确认2020年1月5日起解除原告广播集团与被告赵依凡的房屋租赁合同关系；2、被告赵依凡向原告广播集团支付拖欠的房屋租金人民币693000元（自2018年7月6日以年租金43.2万元的标准计算至2020年1月5日）；3、被告赵依凡向原告广播集团支付物业管理费62933.25元、电费5560.98元，合计人民币68494.23元；4、被告承担原告因本案支出的律师费24000元；5、本案诉讼费用由被告承担。 被告赵依凡辩称：一、原告违约在先，被告有权拒付后续租金。1、双方已就租赁期限起始时间为2017年5月15日达成一致。2017年11月17日，原告向被告发出《催缴通知书》，要求被告交付下半年租金，即2017年11月15日开始的租金，表明原告认可房屋租赁期限自2017年5月15日开始。即使原告2017年12月28日撤回上述《催缴通知书》，但不能否认双方已就租赁期限的起算时间达成一致的事实。2、原告迟延交付房屋钥匙且只交付了一半，已构成违约。按照《房屋租赁合同》规定，房屋租赁期限开始时间为2017年5月15日，而原告于2017年7月6日才只交付一半钥匙，剩余钥匙至今尚未交付。3、原告迟延交付盖章的《房屋租赁合同》，已构成违约。被告将己签好字的《房屋租赁合同》交付原告签字盖章，但原告直至2017年9月9日才通过特快专递寄给被告。原告迟延4个月交付书面合同，导致被告无法申领营业执照，耽误设计装修及对外营业，原告已构成违约。二、《房屋租赁合同》已于2017年12月29日解除，不存在后续租金的问题。1、被告已按约履行合同义务，按时足额支付第一期租金、保证金、交易中介费。作为守约方，被告有权解除合同，自被告于2017年12月29日向原告有效送达《解除合同通知》后不应该产生后续租金问题。2、根据九民纪要第48条、公报案例及浙江省高级人民法院等司法实践，即使被告违约，被告也有权解除合同。三、原告的违约行为导致合同目的不能实现，继续履行不公平。案涉租赁房屋原先由江干区一家行政机关使用，被告欲使房屋达到可用于经营状态，必须重新设计与装修。被告与原告一直在协商房屋租赁和交付房屋平面图、装修图纸等事宜，加上装修工人回乡等因素，被告只能于2018年3月开始装修，因此使用房屋的最早时间为2018年6月，已耽误一年时间，合同目的已不能实现，合同应予解除。 经审理，本案事实认定如下： 2017年5月9日至2017年5月10日，经广播集团委托，杭州产权交易所有限责任公司于产金所网站对杭州庆春东路5号1001、1101室五年租赁权进行公开交易。《交易须知》第十五条“租赁房屋的交付”载明：1、本次房屋租赁权的交接，在委托人和受让方之间进行，受让方付清首期半年租金、履约保证金、及交易服务费后由委托人在起租日前将出租房屋交付给受让方。委托人若未能在起租日前交付租赁房屋的，以实际交付房屋之日起算租赁期限，自动后延为租赁期整5年；2、交付按移交时现状进行，不保证装修、装饰物的完好，委托方将租赁房屋移交给受让方即视为本次租赁权交付完毕。 后原告广播集团（甲方）与被告赵依凡（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在杭州庆春东路5号1001、1101室的房屋及其附属设施、设备（下称租赁房屋）出租给乙方作办公、文化服务等使用；租赁房屋平面图、装修及设施、设备情况详见合同附件一《租赁房屋装修及设施、设备清单》；租赁房屋的租赁期限自2017年5月15日至2022年5月14日止；甲方已经向乙方如实告知租赁房屋的权属、装修装饰、设施设备等情况，乙方对租赁房屋质量及装修装饰、设施设备等情况无异议，乙方同意甲方以租赁房屋现状交付；乙方按约付清交易服务费、履约保证金及首期租金后甲方将房屋交付乙方；乙方无正当理由逾期不接收租赁房屋的，视为甲方已经按时交付；乙方接受租赁房屋的钥匙或者实际入住、使用租赁房屋的，视为甲方已经交付租赁房屋；年租金为人民币462000元，面积按照租赁房屋房屋所有权证载明的建筑面积计算，双方同意先交租金后使用；首期租金（从2017年5月15日至2017年11月14日止）应于起租日前支付给甲方，以后的各期租金按6个月结算，由乙方在上期租金到期前提前15天缴付下期租金给甲方，租赁期内每三年租金递增5%，至租赁期满；租赁期间由乙方支付下列费用（下称其他费用），包括且不限于水费、电费、燃气费、电话费、电视收视费、空调费、公摊能耗费、房屋租赁税费、网络使用费、车位费、卫生费和物业服务管理费用、环境卫生费、垃圾清运费及其他由政府部门及其他单位收取的其他费用；乙方应在本合同签订后向甲方支付履约保证金，履约保证金金额为200000元；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按当年日租金的两倍支付违约金，逾期超过90天的，甲方有权解除合同；本合同履行过程中发生争议，依法向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼，发生纠纷，诉讼费、律师费、实现债权的费用等由败诉方承担；等等。 2017年7月6日，广播集团（甲方）与赵依凡（乙方）签署《庆春东路5号房屋交接单》一份，载明：根据产权交易中心招标文件庆春东路5号10楼、11楼平房按现状交于乙方，其中移交房间钥匙14把，双方无异议，签字确认。 2017年11月17日，广播集团向赵依凡出具《催款通知书》一份，载明：“根据赵依凡与广播集团双方所签订的合同，赵依凡您应在2017年11月15日之前支付（2017年11月15日至2018年5月14日半年租金231000元整）。您收到此通知书后，于2017年11月25日之前将上述房屋租金交到我集团。……” 2017年12月28日，广播集团又向赵依凡出具了《催款通知书》一份，载明：“根据杭州企业产权交易中心有限公司与赵依凡签订的成交确认书，若出租方未能在起租日前交付租赁房屋的，以实际交付房屋之日起算租赁期限。赵依凡您应在2018年1月6日之前支付（2018年1月6日至2018年7月6日）半年租金为贰拾叁万壹仟元整。您收到此通知书后，于2018年1月10日之前将上述房屋租金交到我集团……”该通知书还注明：因前一份即2017年11月17日催款通知书中的租房起算日与你在2017年5月12日签订的“成交确认书”第七条约定不一致，应以你签字认可的为准，所以在此撤回。 2017年12月29日，赵依凡向广播集团邮寄信函，载明：因合同被耽误太长时间，现面临春节，农民工回乡，我的装修计划必将在2018年3月份之后。这已经严重干扰了我们的投资计划，让我们无法按照计划履行房屋租赁，现向你集团提出终止房屋租赁，归还我已付款项469500元。 2019年11月20日，广播集团向赵依凡出具《催收租金通知书》一份，载明：一、请您于2019年12月5日之前一次性支付以下租赁费用：1、2018年7月6日至2020年1月5日房屋租金共计人民币陆拾玖万叁仟元整（693000元）；2、2017年7月6日至2020年1月5日物业管理费共计人民币陆万贰仟玖佰叁拾叁元贰角伍分（62933.25元）；3、2017年8月10日至2019年10月18日电费共计人民币伍仟伍佰陆拾元玖角捌分(5560.98元)。二、若逾期未支付上述款项的，我集团将于2020年1月5日起解除与贵方签订的《房屋租赁合同》并依法追究贵方的违约责任。 2019年12月11日，赵依凡向广播集团发出《回复函》一份，载明：贵方落款为2019年11月20日的《催收租金通知书》收到，现回复如下：一、贵我双方的庆春东路5号房屋租赁合同，因贵方严重违约，几经交涉，我方不得已在2017年12月29日向贵方发出解除合同通知书，据此我方无需支付后续租金……；二、贵方通知争议房屋已产生电费5560.98元，意图要我方支付，这又是一次捏造的事实。我方只收到部分房屋钥匙，而且从未入住使用，何来的电费产生，这又将给贵方记上弄虚捏造的一笔。 另查明，广播集团为收取被告欠付的租金，曾于2018年3月27日向本院提起诉讼，赵依凡在法定期间内提起反诉，要求判令解除赵依凡与广播集团签订的《房屋租赁合同》等。同年11月12日，本院作出（2018）浙0104民初2993号民事判决书，认定租赁期限自2017年7月6日起算，且对广播集团要求赵依凡支付2018年1月6日至2018年7月5日的租金的诉讼请求予以支持，对赵依凡的反诉请求予以驳回。赵依凡因不服上述判决，向杭州市中级人民法院提起上诉，杭州市中级人民法院作出（2019）浙01民终265号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后赵依凡向浙江省高级人民法院申请再审，该院于2020年2月27日作出（2020）浙民申123号民事裁定书，裁定驳回赵依凡的再审申请。 再查明，案涉租赁房屋的物业管理费为每平方米2.5元，房屋面积按839.11m2计收；电梯及公共用电的分摊原则为文广1.5楼层，其余各为一层，共9.5层，故系数为9.5。经杭州九洲物业管理有限公司核算，案涉租赁房屋2017年7月至2018年12月的物业管理费为37759.95元；2019年1月至6月的物业管理费为12586.68元；2019年7月至2020年1月的物业管理费为14684.46元；2017年8月10日至2019年10月18日公摊电费为5560.98元。上述费用均已由广播集团支付。 还查明，广播集团因本案支付律师代理费24000元。 以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、（2018）浙0104民初2993号民事判决书、（2019）浙01民终265号民事判决书、《交物管费用函》、公摊费用告知书、《催收租金通知书》、《回复函》、《法律服务委托合同书》、浙江增值税专用发票，被告提交的《庆春东路5号房屋交接单》、案涉租赁房屋照片、快递物流跟踪信息、《交易须知》、《催款通知书》、《解除合同通知书》、邮寄凭证及当事人陈述在案佐证。 本院认为，原告广播集团与被告赵依凡之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，是双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。本案的争议焦点为案涉《房屋租赁合同》的解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《房屋租赁合同》第十五条约定，赵依凡逾期支付租金超过90天的，广播集团有权解除合同。根据本院认定有效证据和当事人陈述，赵依凡拖欠广播集团的租金已远超90天，因此广播集团享有约定解除权。广播集团于2019年11月20日出具的《催收租金通知书》明确载明若逾期未支付上述款项，广播集团将于2020年1月5日起解除与赵依凡签订的《房屋租赁合同》，被告已确认收到该通知书且未在通知书规定期限内支付租金等租赁费用。故本院确认原被告签订的《房屋租赁合同》自2020年1月5日起解除。被告在庭审中抗辩案涉合同已于2017年12月29日解除，但前案生效裁判文书已认定被告赵依凡不享有合同解除权。因此对被告关于双方的合同自被告向原告有效送达《解除合同通知》时，即2017年12月29日解除的辩称意见，本院不予采纳。 关于原告要求被告支付租金、物业管理费、电费等诉讼请求。案涉《房屋租赁合同》解除之前，原被告之间的《房屋租赁合同》仍处于有效状态，原告广播集团已履行了交付租赁房屋的义务，被告赵依凡应当履行支付租金的义务。《房屋租赁合同》第四条约定，年租金为462000元；双方同意先交租金后使用；赵依凡在上期租金到期前提前15日交付下期租金231000元给广播集团。现支付期限已届满，故原告主张被告支付2018年7月6日至2020年1月5日的租金693000元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间产生的电费、物业服务管理费等费用由赵依凡承担。原告已代被告交纳物业管理费和电费，现原告要求被告支付租赁期间（2017年7月6日至2020年1月5日，共计30个月）的物业管理费62933.25元（2.5*839.11*30=62933.25），2017年8月10日至2019年10月18日的公摊电费5560.98元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告认为其未使用房屋，不可能产生电费，于法无据，本院不予采纳。 关于原告要求被告承担律师费的诉讼请求。案涉《房屋租赁合同》第十六条约定发生纠纷，诉讼费、律师费、实现债权的费用由败诉方承担。原告主张被告承担律师费支出24000元，于法有据，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州文化广播电视集团与被告赵依凡签订的《房屋租赁合同》自2020年1月5日起解除； 二、被告赵依凡支付原告杭州文化广播电视集团租金人民币693000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告赵依凡支付原告杭州文化广播电视集团物业管理费62933.25元、电费5560.98元，合计人民币68494.23元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告赵依凡支付原告律师费人民币24000元，于本判决生效之日起十日内付清。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币5827.5元，由被告赵依凡负担。 原告杭州文化广播电视集团于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告赵依凡于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  陈维专 二〇二〇年七月十三日 书记员  陈安琪