河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初34号 原告（反诉被告）：石晓萌，女，1988年8月31日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。 委托代理人：程东旭，男，1985年1月15日出生，汉族，河北省张家口市人，现住张家口市桥**。系原告丈夫。 被告（反诉原告）：张建勋，男，1973年4月16日出生，汉族，河北省固安县人，现住该村。 委托代理人：穆志远，固安县固安法维法律服务所法律工作者。 第三人：固安县润泽房地产经纪有限公司，住所地：廊坊市固安县106国道西侧永定河英国宫**商铺。 统一社会信用代码：91131022308109184G。 法定代表人：张晓杰。 委托代理人：赵东亮，曹士杰，公司员工。 原告（反诉被告）石晓萌诉被告（反诉原告）张建勋、第三人固安县润泽房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理。在提交答辩状期间，被告张建勋向本院提出反诉，本院依法受理，并将本诉与反诉一并审理，依法由审判员张景超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石晓萌及其委托代理人程东旭，被告（反诉原告）张建勋及其委托代理人穆志远，第三人固安县润泽房地产经纪有限公司的委托代理人赵东亮、曹士杰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）石晓萌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告、被告、第三人之间签订的《廊坊市存量房买卖合同》、《买卖定金协议书》；2、判决被告向原告支付违约金110万元；3、判决被告向原告支付居间服务费22800元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月20日，原、被告双方在第三人的居间服务下签订了《房屋买卖合同（经纪人成交版）》（简称“买卖合同”）约定被告将其所有的固安县永康路东侧惠文街北侧、和惠苑小区5号楼1单元1004室（简称“涉案房屋”）出售给原告，约定涉案房屋总价为1390000元，付款方式为：签约当日被告向原告支付人民币100000元作为购房定金；2019年11月9日前被告向原告支付购房款人民币1100000（含购房定金）；原被告网签后10个工作日内办理涉案房屋过户手续，当日被告向原告支付涉案房屋尾款人民币290000元（买卖合同中第三条）。涉案房屋的居间报酬为人民币22800元，由原告向第三人支付并于2019年10月24日支付完毕（买卖合同中的第四条）。2019年10月20日，买卖合同中就居间服务签订了《居间服务合同》作为买卖合同的一部分，同时详细说明了涉案房屋的佣金为人民币22800元。原被告双方于2019年11月29日签署了《固安县存量房屋买卖合同》即办理了网签，应该于2019年12月9日办理房屋过户手续，但被告至今拒绝办理过户手续，之后，经原告多次催告，被告依然拒不履行过户义务，原告遂提起本案诉讼。二、原告的诉讼请求。依据上述法律事实可以看出，原被告双方就涉案房屋签订了买卖合同形成了房屋买卖合同法律关系，因被告拒绝办理涉案房屋过户手续的违法行为导致买卖合同无法继续履行，被告的行为构成了对买卖合同履行的根本违约。（一）、在房屋买卖合同关系中，被告应当向原告支付违约金1100000元。买卖合同第八条第一条约定，“被告（出卖人）违约，原告（买受人）有权要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，（违约责任为已支付房款的一倍作为违约金）。并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同，”同时上述条款就被告（出卖人）的违约情形约定的第三款为被告延迟履行过户日期超过买卖合同约定的。因原告多次崔被告都拒绝履行买卖合同，所以原告的诉求解除买卖合同。（二）在房屋买卖合同关系中，被告应当向原告支付居间服务费22800元。买卖合同第四条约定，“如因被告（出卖人）原因致使买卖合同不能履行的，被告（出卖人）除了承担买卖合同中约定的违约责任外还需赔偿买受人应支付此房屋同等金额的居间服务费”。综上所述，原告有权要求解除与被告及第三人签订的买卖合同，并有权要求被告支付违约金1100000元，并支付居间服务费22800元，原告的诉讼请求具有事实及法律依据，恳请法院予以支持。 被告（反诉原告）张建勋辩称：一、不同意解除原告、答辩人、第三人之间签订的《廊坊市存量房买卖合同》《买卖定金协议书》。理由：1、本案中与诉争有关的存在三个合同。各方当事人于2019年10月20日，签订的《买卖定金协议书》；2019年10月20日，签订的实为《房屋买卖合同（经纪成交版）》（封面写的是廊坊市存量房买卖合同）；2019年11月21日签订的网签合同，即，《固安县存量房屋买卖合同》，合同编号为20191121009.原告、答辩人、第三人2019年10月20日签订《房屋买卖合同（经纪成交版）》已经部分履行，且三方基于此合同关系，进而签订了《固安县存量房屋买卖合同》办理了合同备案，合同当事人权利、义务关系以之后签订的网签备案合同为准，《房屋买卖合同（经纪成交版）》为参考、补充。原告要求解除《廊坊市存量房买卖合同》的诉求没有实质意义。2、《买卖定金协议书》性质为签约定金合同或立约定金合同，因当事人签订及部分履行《房屋买卖合同（经纪成交版）》，《买卖定金协议书》已经履行完毕，没有解除的必要。二、不同意支付违约金。原告主张答辩人违约，没有事实依据。本案中存在两份合同，出现了三个涉及办理产权过户的期限。分别是1处、《房屋买卖合同（经纪成交版）》第三条、二、3、“网签后10个工作日”即“2019年12月9日；”2、《房屋买卖合同（经纪成交版）》第五条、1、“180日内”即“2020年4月17日”；3、《廊坊市存量房买卖合同》第五条“360日内”即“2020年11月15日”。对于以上三个约定时间，从效力上讲，《廊坊市存量房买卖合同》第五条“360日内”为最高效力约定。因为其合同为最后签订，其内容与前合同约定不一致可认为是对签合同约定的变更。其效力形式上看，网签合同为公合同，效力高于私合同。合同双方明确的约定履行期限没有到达，答辩人没有违约。另原告一再强调的约定办理产权过户的期限是：房屋买卖合同（经纪成交版）第三条成交价格、付款方式及资金划转方式二、付款方式3”部分约定。原告主张的：“网签后10个工作日”即“2019年12月1日”是约定付款的条件、前提，不是变更产权登记的期限约定。答辩人有证据证明，合同签订后，因原告的原因，合同双方协商配合满二过户，协商期间已经超过网签后10个工作日的约定。从协商满二过户及原告起诉，原告表现出逃避缴税及恶意诉讼的心态。原告行使催告后合同解除权错误。因未达到履约期限，答辩人不存在迟延履行合同义务的情形。原告无权行使催告权，更无权解除合同。催告行为系原告的违约行为。三、不同意支付居间费22800元，基于被告没有违约，居间费用按照约定应该由原告支付，原告要求答辩人承担该费用，无事实及法律依据。综上，原告起诉没有法律依据，应驳回原告的起诉。同时答辩人提出反诉，望法院查清事实，支持答辩人的反诉请求。 第三人固安县润泽房地产经纪有限公司称：不同意退还居间服务费，我们履行了义务，不存在违约责任。 反诉原告张建勋向本院提出反诉请求：1、判令原被告继续履行双方签订的《固安县存量房屋买卖合同》；2、判令反诉被告给付购房款29万元，支付违约金10万元（约定110万元过高，主张10万元）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由:被反诉人诉反诉人房屋买卖合同纠纷一案贵院已经受理。因被反诉人所诉不实，现反诉人提出反诉，请求判决反诉原被告继续履行双方签订的《固安县存量房屋买卖合同》，交付房屋尾款，办理房屋过户。反诉被告因无理由要求解除合同，应认定其明示违约，判令其承担违约责任。 反诉被告（原告）石晓萌辩称：坚持本诉的诉讼请求，要求解除合同。 第三人固安县润泽房地产经纪有限公司对反诉原告的反诉请求未提出意见。 经审理查明，2019年10月20日，原告石晓萌（反诉被告）与被告张建勋（反诉原告）经第三人固安县润泽房地产经纪有限公司居间介绍，分别签订了《居间服务合同》、《买卖定金协议书》和《房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方在《房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定：被告张建勋将其所有的固安县永康路东侧惠文街北侧、和惠苑小区5号楼1单元1004室（简称“涉案房屋”）出售给原告石晓萌，房屋建筑面积为135.81平方米，成交总价为1390000元，双方在合同第二条付款方式中约定：1、买卖双方在签订合同当日买受人向出卖人支付人民币100000元作为购房定金；2、买受人于2019年11月9日前支付出卖人购房款（含定金、装修补偿款）1100000；3、买卖双方约定，在网签后10个工作日内双方共同向房地产交易管理部门（权属转移登记）（不动产产权过户登记）当日，买受人向出卖人支付该房屋尾款人民币290000元。合同第四条约定了居间报酬的金额及支付方式：因买卖双方基于居间方的媒介服务而订立本合同，居间房有权收取相应的居间报酬，因此买受人向居间方支付服务费人民币22800元，本合同签订后，因出卖人或者买受人原因致使合同未履行的，居间服务费不予退还，如因出卖人原因致使本合同不能履行的，出卖人除了承担本合同中约定的违约责任外还需赔偿买受人应支付此房屋同等金额的居间服务费。合同第五条权属登记转移约定：当事人双方同意（自签订本合同）（自不动产产权证出证）之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（出卖人将所有权证及相关资料准备齐全后交由居间方保管，居间方在收到资料后为买卖双方协助办理房屋权属转移登记手续）。合同第六条约定，出卖人应当在不动产办理过户当日，出卖人将该房屋交付给买受人。合同第八条双方对合同的解除条件及违约责任进行了约定。2019年11月21日，双方签订《固安县存量房屋买卖合同》，合同对房屋基本情况、成交价格及付款方式、房产交付、产权转移登记及其他相关设施登记及其他内容进行了约定。其中第五条约定，协议签订后，买卖双方应在360日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。2019年11月29日，双方履行了网签备案手续。2019年10月20日，原告向被告交付定金100000元，张建勋给石晓萌出具收条。2019年11月5日，石晓萌通过银行转账的方式交付首付款100万元。另查明，2018年11月2日，被告张建勋取得了涉案房屋的房屋所有权证书。2019年12月8日，因房本满两年过户缴纳税费低于未满两年过户的税费，双方协商签订补充协议，由石晓萌一次性支付尾款给张建勋，张建勋将房屋交付给石晓萌使用，等涉案房屋房本满两年后再办理房屋产权过户登记手续，石晓萌另行支付25000元补偿款给张建勋。最终双方未能就补偿款问题达成一致意见，原告石晓萌诉至法院，请求1、判令解除原告、被告、第三人之间签订的《廊坊市存量房买卖合同》、《买卖定金协议书》；2、判决被告向原告支付违约金110万元；3、判决被告向原告支付居间服务费22800元；4、诉讼费由被告承担。被告张建勋向本院提出反诉请求：1、判令原被告继续履行双方签订的《固安县存量房屋买卖合同》；2、判令反诉被告给付购房款29万元，支付违约金10万元（约定110万元过高，主张10万元）；3、诉讼费由被告承担。 上述事实，有原、被告的陈述和原告提交的《廊坊市存量房买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《固安县存量房屋买卖合同》、定金收条、履约通知书、张建勋房屋产权证书复印件以及被告提交的微信聊天记录、第三人提交的答辩状等证据在案佐证。 本院认为，原告石晓萌与被告张建勋经第三人固安县润泽房地产经纪有限公司居间介绍签订的关于涉案房屋的《买卖定金协议书》、《廊坊市存量房买卖合同（经纪成交版）》、《固安县存量房屋买卖合同》一系列合同均系原、被告真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人双方均应该按照合同约定履行。关于办理房屋权属转移登记的期限两个合同中约定不一致问题，本院认为，因双方在《廊坊市存量房买卖合同（经纪成交版）》中付款方式条款、权属登记转移条款对办理转移登记日期约定不一致，就该合同而言，该合同第二条第3款只是双方对付款方式的约定，应以合同第五条权属登记转移中的自不动产产权出证之日起180日为准；对于双方又在2019年11月21日签署的网签备案合同即《固安县存量房买卖合同》中第五条产权转移登记条款约定在协议签订后，买卖双方应在协议签订360日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，本院认为，两个合同原、被告都已签字确认，均为双方合意，且《固安县存量房买卖合同》已在房管局网签备案登记，应该视为双方对该条款进行的变更，因此应以双方最终达成的协议即《固安县存量房买卖合同》签订后360日内确定办理产权过户的期限。对于双方未进行变更的部分，双方仍应按照约定履行。另经第三人证实，2019年12月8日，原、被告就等房本满两年后再办理产权转移登记事宜曾进行协商，虽然双方因补偿款数额未达成一致意见，但对等房本满两年过户已形成合意。综上，该房屋符合办理产权过户登记手续的条件，未超出双方约定的办理产权过户的履行期限，之所以双方未能就办理产权过户登记达成一致意见，是双方未能就满两年过户后因节省的税费的补偿款问题未能协商一致，而非张建勋故意违约造成。因此，原告石晓萌依据《廊坊市存量房买卖合同（经纪成交版）》中付款方式中约定的期限和合同第八条第⑦款“因出卖方或合同实际签订人的其他原因，造成买受方无法在约定期限内取得房屋产权或无法正常使用该房屋”条款要求解除合同，无事实及法律依据，对原告的全部诉讼请求本院依法予以驳回。因原告石晓萌已支付给被告110万元购房款，已履行了大部分合同义务，且被告张建勋已于2018年11月2日取得了房屋产权证书，该房屋具备继续履行的条件，且因双方约定的办理产权过户登记的期限并未到期，本着维护房地产市场正常秩序及诚信原则，双方应继续协商或依据合同约定继续履行合同。故对反诉原告张建勋要求被告继续履行双方签订的《固安县存量房买卖合同》诉讼请求本院予以支持；对于要求支付房屋尾款29万元的诉讼请求，因双方约定的办理房屋产权过户登记手续并未到履行期限，且双方未就产权过户登记事宜达成其他协议，故应按合同约定在双方办理产权过户当日由反诉被告石晓萌支付给张建勋，并办理房屋交付手续。对于反诉原告要求支付违约金的诉讼请求，因反诉被告石晓萌要求解除合同的理由系对合同条款产生误解，其行为不符合明示违约的条件，因此反诉原告要求反诉被告支付违约金于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告石晓萌的全部诉讼请求。 二、原、被告继续履行双方签订的《廊坊市存量房买卖合同（经纪成交版）》和《固安县存量房买卖合同》。 三、驳回反诉原告张建勋的其他诉讼请求。 本诉案件受理费15006元，减半收取7503元，保全费5000元，由原告石晓萌负担；反诉案件受理费3575元，由反诉原告张建勋负担3475元，由反诉被告石晓萌负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，当事人应当履行。一方不履行的，另一方当事人可在判决书确定的履行期限的最后一日起两年内向人民法院申请执行。 审判员  张景超 二〇二〇年七月二十四日 书记员  雷 哲