湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初1103号原告：韩立军，男。原告：陈娟，女。原告：韩婷琳，女。三原告的委托诉讼代理人：张青松，湖南金钰律师事务所律师。被告：永州创发零陵郡房地产开发有限公司，住所地:永州市零陵区。法定代表人：王迪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴慧芝，系该公司员工（特别授权）。被告：湖南创发集团有限公司，住所地：永州市冷水滩区。法定代表人：王迪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴慧芝，系该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：刘小威，系该公司员工。原告韩立军、陈娟、韩婷琳与被告永州创发零陵郡房地产开发有限公司（以下简称创发零陵郡公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依原告的申请追加被告湖南创发集团有限公司（以下简称湖南创发集团）参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告韩立军、陈娟及三原告的委托诉讼代理人张青松，被告创发零陵郡公司、湖南创发集团及其委托诉讼代理人吴慧芝、刘小威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩立军、陈娟、韩婷琳向本院提出诉讼请求：1.确认位于零陵区创发城小区第8栋从东数起的第*个门面（门面宽度8米、深度15米）及地下车库位20平方米（原告任意选择）归原告所有；2、判令被告赔偿原告门面、住房租金损失80,000元（门面、住房20个月租金80,000元，其中2019年12个月，2020年5个月，另外3个月装修期）；3、判令被告立即为原告办理零陵区创发城小区第8栋从东数起第*个门面、第1栋*单元****号住宅、第8栋****号和****号住宅及车位的不动产权证，费用由被告承担；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月4日，原告以其拥有完全产权的位于徐家井路与潇水中路交汇处****与被告在永州职院原理工电子学院新建的商品房进行置换，双方签订了《房屋拆迁置换补偿合同书》，就置换标的、方案、住宅选房及面积计算方式等事项作了具体约定。同年6月22日，双方就《房屋拆迁置换补偿合同书》中约定的置换方案、门面返租及租金、住房选房及面积计算方式等达成补充协议。合同签订后，原告已经按照约定全面履行相应的义务，但被告在房屋置换过程中，擅自将原告已选取的位于零陵区创发城小区第8栋*层的一套住宅出卖，迫使原告将住宅层改选在**层，合同约定的位于零陵区创发城小区第8栋从东数起的第*个门面（原告优先选择）及车位20平方米（原告任意选择），被告至今未实际交付，门面、住房租金等被告均未按合同约定支付。为此，诉请人民法院判如请。在诉讼过程中，原告因被告称第*个门面已出售，愿意改变诉请要求从东数起第6个门面，同时要求增加一个月租金损失4000元、装修损失3000元并补足****号房屋面积差差额18,900元（3500元×5.4㎡）。被告创发零陵郡公司辩称，根据合同的相对性，合同在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方基于合同向对方提出请求或诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出请求，也不擅自为第三人设定合同上的义务。因此，答辩人不应列为本案被告，请求人民法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。被告湖南创发集团辩称：1、被答辩人置换的新门面范围为创发城零陵郡小区第7栋*层**号至**号商铺内，被答辩人主张置换新门面为第8栋从东数起的第*个门面，超出了双方签订的补充协议的附图标注范围，与事实不符；2、被答辩人主张的门面及住房租金损失与事实不符。合同法规定，当事人应当全面履行自己的义务。被答辩人未按合同履行积极配合答辩人办理产权过户手续的义务，却要求被答辩人履行合同义务，于情于法不符，且双方在2018年12月31日的领房字据上约定被答辩人应于2019年1月25日之前将其拥有完全产权的用于置换的老住房过户到答辩人名下，否则剩余两套房租不予支付，故答辩人无需支付该两套住房的租金。答辩人已多次通知被答辩人选商铺，但被答辩人因不满意约定的铺面拒不选铺，故商铺未交付的责任应由被答辩人自己承担。3、因被答辩人未将其用于置换的老住房过户至答辩人名下，导致答辩人无法办理整个项目的总证，故请求法院判令被答辩人将上述产权过户至答辩人名下。综上所述，恳请人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕其诉辩主张均提交相应的证据，对没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对下列有异议的证据，本院作如下认证：1、《房屋拆迁置换补偿合同书》、《房屋拆迁置补偿合同补充协议》是双方真实意思表示，内容合法，与本案相关联，本院对其予以采信；2、原告提交的名人楼及其旁边店铺所在位置的照片及视频，被告未表异议，本院予以确认；3、原告提交的零陵创发城小区位置图，是非常专业的设计图纸，非原告所能为，该图标注“韩婷琳置换门面”大致位置，与补充协议陈述的门面位置吻合，本院对该份图纸的真实性予以采信；4、选房确认单、拆迁安置房屋通知和短信截屏的真实性，被告未提出异议，可以采信；5、原告的租金一览表，系原告自行制作，系单方陈述，不是民诉法意义上的证据；6、证人左新童、唐忠玉的证言，系对“名人楼”位置的确认，与视频体现的“名人楼”位置相同，可以采信；7、被告提交的图纸，该图纸没有原告的签名，原告否认收到，本院不予采信；8、2018年12月31日韩立军的领房字据，其真实性可以采信。经当事人陈述、举证、质证及本院认证，本院采信如下事实：2014年1月4日原告韩立军、陈娟、韩婷琳（乙方）、被告湖南创发集团（甲方）就乙方有完全产权的位于徐家井路与潇水中路交汇处****与甲方在永州职院原理工电子学院内新建的商品房进行置换事宜签订《拆迁置换补偿合同》，合同对置换标的、置换方案、住宅选面积计算方式、门面返租及租金、装修补偿办法、搬迁补助费及新房交付、旧房交付使用、新房交付标准、合同履约担保、解除及违约责任等进行了约定，其中“置换方案”约定：1、乙方旧房二、三、四层共叁套旧住房置换叁套新住房，置换比例1：1.5，新住房面积在120㎡；2、乙方旧房一层的80㎡旧门面置换120㎡的新门面（10米×12米），新门面位于创发城零陵项目潇水中路与徐家井路交汇处的酒店一层大厅；3、乙方拥有的约20㎡空地置换地下室车位一个。“住宅选房及面积计算方式”约定：甲方用于置换的新住宅位于创发城零陵项目新房的3栋，用于置换的新房楼层为第九层，且应在同一楼层同一个单元选房，乙方在双方约定的楼层选房，均不互补楼层差价，在第九层以上选房，则由乙方按其选定楼层新房当时的单价与第九层新房同期销售单价的差额补足新房全面积的房款；甲方置换给乙方的新住房面积小于等于120㎡的，由甲方承担办证税、费（含水、电开户），超出120㎡的面积部分由乙方承担办证税、费，并由乙方按甲方楼盘当时的开盘市场价交清房款。“门面返租及租金”约定：1、乙方返租给甲方的新门面面积为120㎡，租赁用途为商业经营；2、乙方返租给甲方新门面租赁期限50年，租期及租金从甲方交付时开始计算；3、新门面起租价为3600元/月，以后每年按市统计局发布的物价上涨指数递增……；5、自乙方应甲方通知将旧门面腾空并交付给甲方之日起至甲方向乙方交付新门面之日止，甲方向乙方支付旧门面租金1800元/月，每季度支付一次，且于每季度的第一周内付清。“装修补偿办法”约定：乙方旧住宅装修评估及补偿标准，乙方同意甲方按30,000元/套补偿，共计120,000元。“搬迁补助及新房交付”约定：甲方一次性补助搬迁费1000元/套，共计4000元；自乙方应甲方通知将旧住宅腾空并交付之日起至甲方通知乙方收房之日止（另给予三个月装修时间，装修时间自甲方通知乙方收房之日起计算），甲方补助乙方临时安置费600元/套/月，叁套住宅共计1800元/月，每季度支付一次，甲方交房的有效工期不超过36个月（自乙方交付旧房之日起计处），超过36个月后48个月内，按900元/套/月补助，超过48个月后未交房的，按1000元/套/月补助。“旧房交付使用”约定：乙方应在本合同签订后甲方支付履约定金时将房屋所有权证、国有土地证、水电开户资料等全部移交给甲方保管，以便于办理相关手续。“新房交付标准”中约定，甲方在新房交付后270个工作日内办好房屋总证，办好房屋总证后180个工作日内办好房屋分户登记，办好房分户登记后270个工作日内办理好土地使用证，且帐款两清。另外，还约定本合同签订时，甲方向乙方支付合同履约定金50,000元，由乙方出具收据。被告已交付该履约定金50,000元。2014年6月22日，三原告与被告湖南创发集团又签订《韩婷琳房屋拆迁置换补偿合同补充协议》，主要是针对前述《房屋拆迁置换补偿合同书》中的“置换方案”和“门面返租及租金”进行补充约定。该补充协议，将原合同中第二条“置换方案”第2条变更为：乙方旧房一层的80㎡旧门面置换120㎡的新门面，新门面位于创发城零陵项目步行街一F，3＃楼原职院大门西侧职院宿舍、紧靠名人楼的步行街门面（见附图），乙方优先选择位置，新门面宽度8米左右，深度约为15米，建筑面积为辅120㎡，甲方置换给乙方的新门面在120㎡之内（含120㎡）的部分由甲方承担办证税、费（含水、电开户），超出120㎡之外的面积由乙方承担办证税、费并由乙方按甲方楼盘当时的开盘价向甲方交清房款；第3条变更为：乙方拥有的约20㎡空地置换地下室车位一个，车位建筑面积不少于20㎡，位置在住宅区车位中由乙方任意挑选；将原合同中“门面返租及租金”第1、2、3、4条作废。约定以产权证面积为计算依据，双方按甲方当时的开盘价互补差额。原合同中第三条《住宅选房及面积计算方式》中第1条，甲方可在创发城零陵项目新房的3＃楼任意单元从住房算起的第九层选房，应在同一楼层同一个单元选房。本协议签订后乙方于2014年7月31日前腾空房屋及土地并交付给甲方。2014年6月30日，原告将其用于置换的旧房屋及其土地交付被告开发。在建设过程中，2016年被告调整规划，被告将原定的3＃楼改建成7＃楼和8＃楼，后双方协商选房事宜。2017年8月15日，原告陈娟确认选定2＃楼**层（住宅第**层）****号住房一套，并于当日预选8＃楼住房9层以上共两套，并备注创发城负责开盘当天通知原告选房。同年9月18日，原告韩立军、陈娟确认选定8＃楼第*层、第**层的东北面户型住房，面积约128.85平方米，被告湖南创发集团盖章确认。后因被告的缘故，原告选定的8栋*层的那套住房被告另行出售，原告被迫在8栋**层重新选定一套住房。之后，双方协商置换新门面的位置，因意见分歧较大，双方未达成协议。三原告遂诉至本院。经现场察看，原职院大门西侧职院宿舍面临潇水中路，现仍暂未拆除，其正后方修建的是7＃楼（西），其左后方、紧靠名人楼及其他几个面门的正后方修建的是8＃楼（东）。7＃楼和8＃楼的南面共修16个面门，每个门面的宽度不一致，所有门面宽度合计109.895米，若依东往西依次排序，则8＃楼下系1号门面（现为售楼部）至7号面门，7＃楼下系8至16号门面，8号门面拟作为通道，1至8号门面的宽合计50.3米。原告所提交的图纸圈定的置换的门面范围大致位于原3＃楼的中央位置。另查明，2018年6月4日被告湖南创发集团转账支付2018年1-6月的安置费及门面补偿金共计27,000元。2018年下半年原被告双方就剩余两套房及门面租金事宜达成新的补偿合意，被告同意按每套住房交付前按1000元/套/月、门面按2000元的标准支付租金损失。同年12月28日被告湖南创发集团转账支付2018年7-12月的安置费及门面租金30,000元（5000元/月×6个月）。2018年12月31日，被告交付原告8栋1110号住房。2019年1月17日，双方确认原告选定的另外两套住房为8栋1002号和1102号住房。2019年至今的租金，被告以原告未按约定将其旧房产权过户至被告名下而拒绝支付，被告认可旧房屋未过户至被告的事实。还查明，被告湖南创发集团成立于1998年12月29日，其曾用名有：湖南创发置业集团股份有限公司、永州创发置业集团股份有限公司和永州市创发置业有限责任公司。2017年6月5日，被告永州创发零陵公司注册成立，其唯一的股东是被告湖南创发集团。涉案创发零陵郡项目就是该被告永州创发零陵公司开发所建。本院认为，本案双方当事人争执的焦点：一、被告创发零陵郡公司的诉讼地位是否适格？二、双方争执的置换的新门面位置的确定及原告的其他几项诉请是否应该支持。一、关于被告创发零陵郡公司的诉讼地位是否适格的问题。虽然被告湖南创发集团与被告创发零陵郡公司是母子公司关系，但合同法第八条明确规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务”，根据合同相对性原则，涉案合同及补充协议的双方是原告与被告湖南创发集团，与被告创发零陵郡公司无关，创发零陵郡公司不是本案适格被告。因此，原告对该被告的诉讼请求不能成立，依法不应支持。二、关于置换的新门面位置的确定及原告的其他几项诉请是否应该支持的问题。依法成立的合同对合同双方当事人均具有法律约束力，合同双方当事人均应全面履行。涉案《拆迁置换补偿合同》、《韩婷琳房屋拆迁置换补偿合同补充协议》均是原告韩立军、陈娟、韩婷琳与被告湖南创发集团的真实意思表示，前述两个合同的内容不违反法律规定，自双方当事人签字之后即具有法律效力，双方应按前述合同的约定履行各自的义务，因后者是前者的补充，二者是一个有机整体，故前后两个合同有相矛盾的条款，应以后者相应条款内容为准。1、关于置换的新门面位置和车位的确定。根据双方在补充协议的约定，置换的新门面位于创发城零陵项目步行街一楼，原定（设计）的3＃楼原职院大门西侧职院宿舍、紧靠名人楼的步行街门面，所附图纸圈定标注的原告置换的新门面位置在3＃楼一楼门面大致居中位置。2016年规划设计改变后，原被设计3＃楼位置被设计修建了7＃楼和8＃楼，而该两栋楼的南面共修16个面门，宽度合计109.895米，依东往西依次排序，1至8号门面的宽度合计50.3米。故新门面大抵处于从东往西依次排序6号至9号门面的范围。因为被告将8号门面拟作为通道，又称7号门面已出售，原告按合同约定任意选定8＃楼和7＃楼下从东往西依次排序的第*号门面作为其置换所得的新门面，符合双方签订的补充协议的约定，系正当行使任意选择权，本院予以确认。因双方约定的新门面面积为120㎡，但修建的每个商业门面宽度不一致，故应以最终交付的*号门面的实际面积为准，若小于等于120㎡，则由被告承担办证税、费（含水、电开户），若实际面积超过120㎡，超出120㎡之外的面积，由原告承担办证税、费并按当时的开盘价向被告交清房款。双方约定置换所得的地下车位20平方米，原告可以任意选择，被告表示认同，故原告的该项任意选择车位的诉请，本院予以支持。2、因2018年12月31日被告已交付原告选定的第一套房即2栋****号房，而双方在2018年下半年就剩余两套房及门面租金事宜达成新的补偿合意，被告同意按每套住房交付前按4000元/月（住房1000元/套/月、门面按2000元）的标准支付租金损失，所以对原告要求被告支付2019年1月至2020年6月期间两套房及门面的租金损失72,000元（4000元/月）的诉讼请求，本院依法予以支持。又因“搬迁补助及新房交付”第2条约定:“自乙方应甲方通知将旧住宅腾空并交付之日起至甲方通知乙方收房之日止（另给予三个月装修时间，装修时间自甲方通知乙方收房之日起计算），甲方补助乙方临时安置费600元/套/月，叁套住宅共计1800元/月，每季度支付一次，甲方交房的有效工期不超过36个月（自乙方交付旧房之日起计处），超过36个月后48个月内，按900元/套/月补助，超过48个月后未交房的，按1000元/套/月补助”，即该条还约定了每套房另加三个月的装修期间的租金损失，依双方在2018年下半年就剩余两套房及门面租金事宜达成新的补偿合意之标准，被告还应补偿原告3套房3个月的住房装修期租金损失9000元（1000元/套/月×3套×3月）。至于原告请求的该项超过部分损失，本院不予支持。3、原告用于置换的旧房其房屋产权仍未过户到被告名下，涉案楼盘不能办理不动产总证，当然也就不能办理涉案第1栋2单元****号房和第8栋****号、****号住宅及门面、车位的不动产权证的不动产证及，涉案1栋2单元****号房的面积也暂时处于不确定状态，故对原告要求被告立即为其办理第8栋从东数起第*个门面、第1栋2单元****号住宅、第8栋****号和****号住宅及车位的不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。因1栋2单元****号房的面积也暂时处于不确定状态，依补充协议“以产权证面积为计算依据，双方按甲方当时的开盘价互补差额”之约定，该套房面积差额补偿款亦暂不能确定，对原告要求被告补偿****号房屋面积差额损失18,900元（3500元×5.4㎡）的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认位于零陵区创发城小区8＃楼和7＃楼下、从东往西依次排序的第*个门面系原告韩立军、陈娟、韩婷琳置换的新门面，原告韩立军、陈娟、韩婷琳可以任意选零陵创发郡住宅区地下车位（20㎡）；二、限被告湖南创发集团有限公司在本判决生效后十日内给付原告韩立军、陈娟、韩婷琳住房及门面租金损失共计81,000元；三、驳回原告韩立军、陈娟、韩婷琳对被告永州创发零陵郡房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回原告韩立军、陈娟、韩婷琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告湖南创发集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  卿淑君人民陪审员  张旭玲人民陪审员  唐海顺二〇二〇年七月十四日书 记 员  李明悦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。