广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初882号原告：中山市广弘物业管理有限公司，住所地广东省中山市****************侧，统一社会信用代码914***********738C。法定代表人：黄树灿，该公司经理。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦敏，广东维纳律师事务所律师。被告：唐树建，男，1982年8月1日出生，汉族，住湖北省随州市********，公民身份号码429************810。原告中山市广弘物业管理有限公司（以下简称广弘物业公司）与被告唐树建物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广弘物业公司委托诉讼代理人马秀章到庭参加诉讼，被告唐树建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广弘物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告唐树建向原告广弘物业公司支付从2006年7月31日至2018年9月30日期间共146个月的物业管理费10176.06元及违约金17495.82元（违约金计算方法：以每月物业管理费81.52元为基数，分别从欠费次月10日起按24%利率计算至清偿之日止，暂计至2018年9月30日为17495.82元）。事实与理由：被告唐树建拖欠原告广弘物业公司物业管理费未按时支付。被告唐树建在法定期限内没有提出书面答辩意见，在举证期限内亦没有提供证据，亦未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经本院审查认定的事实如下：广弘物业公司成立于2003年8月26日，经营范围：物业管理、车辆停放服务、家政清洁服务等。2012年6月29日，锦绣沙溪小区第一届业主委员会（甲方）与广弘物业公司（乙方）签订物业服务合同（编号20120626），约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；乙方向业主或非业主使用人提供以下服务及质量：日常服务：公共环境卫生，包括（公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运），服务质量：设施完好；整洁、公共场地保洁率95%，垃圾日产日清；交通与车辆停放秩序的管理，服务质量：交通畅顺、停放有序，行车线路标志明显；安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤；服务质量：设备良好、运行正常，岗亭24小时值班等等；乙方按以下标准向业主或非业主使用人收取物业管理费：住宅按（建筑面积）（套内面积）每月每平方米0.85元收取、商铺按（建筑面积）（套内面积）每月每平方米1.5元收取；乙方应在本合同生效后的2012年6月30日开始实施物业服务工作，并从2012年7月1日起计收物业管理费，以后每次收取物业管理费的时间为每月5日前；业主或者非业主逾期交纳物业管理费，从逾期之日起每天按应交物业管理费用的千分之一交纳滞纳金；服务期限为3年，自2012年6月30日起至2015年7月1日止；合同期满，一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效；合同还约定了其他事项。合同签订后，广弘物业公司开始为锦绣沙溪小区提供物业服务，后唐树建拖欠2006年7月31日至2018年9月30日期间共146个月的管理费10176.06元及违约金。广弘物业公司经多次催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果显示：坐落于中山市*****************的权利人为唐树建，建筑面积95.91平方米，登记时间2018年*月*日。广弘物业公司称唐树建自2006年8月1日起拖欠物业管理费至2018年9月30日，累计拖欠146个月物业管理费未交纳，唐树建应缴物业管理费95.91平方米×0.85元/平方米×146个月=10176.06元（按广弘物业公司主张算）及滞纳金（以每月管理费81.52元为基数，从逾期之日起按每月2%计算，合同约定是每日1‰，其主动调整为每月2%），唐树建没有到庭予以确认。又查：广弘物业公司称其管理锦绣沙溪小区至2018年9月30日。另，中山市沙溪镇锦绣沙溪小区业主委员会于2018年10月18日出具的关于锦绣沙溪小区部分应交接事项的敦促函记载：广弘物业公司与本锦绣沙溪小区业主大会新选聘的物业服务企业，于2018年9月30日依据《物业管理条例》等相关法规完成了大部分交接工作，等等。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。唐树建是中山市*****************的业主，广弘物业公司与锦绣沙溪小区第一届业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对唐树建具有约束力。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。广弘物业公司依照上述合同对涉案物业进行物业管理服务，唐树建作为业主，在已实际享用了广弘物业公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。唐树建未交纳物业管理费已构成违约，依法应承担相应的违约责任。涉案物业的建筑面积为95.91平方米，广弘物业公司主张住宅的物业管理费按每月每平方米0.85元计算符合双方协议的约定，唐树建应支付2006年8月1日至2018年9月30日共146个月的物业管理费为10176.06元（95.91平方米×0.85元/平方米·月×146个月=10176.06元）（按广弘物业公司主张算），本院予以支持。关于违约金问题。前期物业服务合同约定若唐树建未按时缴纳物业管理费，从逾期之日起每天按应交物业管理费的1‰缴纳违约金，该标准明显过高，且违约金应考虑结合一方违约给守约方造成的实际损失，唐树建拖欠物业费主要给广弘物业公司造成了资金利息损失，故本院将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业管理费81.52元为基数，从欠费次月10日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止。对广弘物业公司主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告唐树建于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市广弘物业管理有限公司支付2006年8月1日至2018年9月30日期间的物业管理费10176.06元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费81.52元为基数，从欠费次月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）；二、驳回原告中山市广弘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费491.8元（原告中山市广弘物业管理有限公司已预交），由原告中山市广弘物业管理有限公司负担231.8元，被告唐树建负担260元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告中山市广弘物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  廖鑑财审判员  叶迟玖审判员  余 磊二〇二〇年七月二十七日书记员  梁宝兴谭银娣