广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3067号上诉人（原审原告，反诉被告）：袁锐，男，汉族，住广东省佛山市南海区************************，公民身份号码421************917。委托诉讼代理人：叶辉华，广东睿广律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹汉锋，广东睿广律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：何汝其，男，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************019。被上诉人（原审被告）：谢浩源，男，汉族，住广东省云浮市郁南县**************，公民身份号码445************416。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：关卓宇，广东联顺律师事务所实习律师。上诉人袁锐因与被上诉人何汝其、谢浩源租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初20370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人袁锐上诉请求：一、撤销一审判决第一到第九项，依法改判如下：1.确认解除租赁合同的时间是2018年9月；2.何汝其、谢浩源向袁锐赔偿游乐场装修设备损失125808元、退还合同保证金20000元及支付律师费20000元；3.驳回何汝其的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由何汝其、谢浩源承担。事实和理由:第一，一审法院认为涉讼合同合法有效，该认定适用法律有误，明显缺失公平。纵观整个合同，多个主要权利义务条款属于格式条款，过于保护出租方(即何汝其)的利益，且部分内容可能违法，尽管承租人(即袁锐)在该合同上有签名确认，但考虑到二人的主体地位不平等，袁锐作为承租人不得不接受该条款内容，比如，逾期支付租金和水电费等相关费用超过5天就被认定为“根本违约”，出租方可以采取停电、停水、锁门的限制使用措施并没收合同保证金，这些条款内容不仅有失公平，还涉嫌违法，与立法精神背道而驰。正如袁锐在一审庭审时所述，停电、停水、锁门的措施只有公权力机关才有权作出，任何个人或组织无权以书面或口头形式约定执行，但一审法院竟然认定该合同内容合法有效，不仅枉顾法律，而且纵容了该行为。另外，该认定又与一审法院认定何汝其未经袁锐同意自行处理其物品并造成物品毁损存在明显矛盾。可以预期，若该认定最终被认为适当，该条款则极大可能被推而广之，致使其他出租方纷纷效仿，即只要承租人不交租金，出租方都可以采取停水、停电和锁门的限制措施，必然导致社会秩序混乱。第二，一审法院认为袁锐不交租金和水电费等相关费用属于违约行为，该认定与客观事实不符。袁锐之所以没有交租金，其原因有二：一是何汝其在袁锐开业之初强行拆除袁锐门口前的台阶，该台阶是通往袁锐店铺的必经之路，袁锐曾随后到南海法院立案起诉，但困于无法得知何汝其的身份信息而被迫放弃，一审时袁锐也提交了相关证据证明了上述事实，庭审中也有陈述，但一审法院并未采纳；另外，何汝其从2018年11月开始便断水断电，导致袁锐无法正常经营，是不会产生水电费和垃圾费等费用的。二是事实上何汝其允许袁锐缓交租金，双方一直在协商处理上述事宜。何汝其客观上违约在先，强行拆除袁锐店铺门口的台阶和停水停电，袁锐不交租金是在行使抗辩权，合乎法律规定，并非违约行为。第三，一审法院对袁锐提出的赔偿诉求仅酌情支持5000元明显不当，一审法院酌定的赔偿数额与其认定的事实相互矛盾。一方面，一审法院已认定何汝其在未经袁锐同意的情况下自行处理袁锐的物品，该行为造成物品一定程度的毁损，应予以赔偿，另一方面，一审法院却仅采纳何汝其一方的陈述，无视袁锐对于损毁设备价值数额的陈述，最后结合租赁物用途、面积、履行期间及物品折旧的实际情况作出的酌定赔偿数额与实际损毁的设备价值严重不符，何汝其实际损毁的设备价值远超5000元。第四，一审法院判令袁锐承担律师费、逾期付款违约金及保证金归何汝其所有的事实依据是袁锐存在违约行为，该事实依据的认定与客观实际不符。基于上述，袁锐不存在任何违约行为，相反，何汝其强行拆除门口台阶及停水停电的行为属于违约，袁锐拒交租金是在合法行使抗辩权。另外，逾期付款违约金根本不存在，一审法院的认定存在自相矛盾之处，即一方面认为何汝其没收袁锐的合同保证金已经包括了违约金，何汝其的损失已得到填补，不得再要求袁锐支付违约金，另一方面又判定袁锐须向何汝其支付逾期付款违约金，故此，一审法院作出上述判决结果明显不当。第五，一审法院酌定袁锐按合同约定租金标准的80%向何汝其支付租金及垃圾费和水电费等费用与客观事实严重不符，该认定明显有误。袁锐在何汝其强行断水断电之后根本无法正常经营，2018年11月至2019年7月期间，无论是白天还是晚上都无法正常经营，尤其是该业务主要是在晚上经营，导致袁锐该期间基本没有经营收入，不符合涉讼合同签订的目的。此外，由于袁锐期间无法正常经营，也就不会产生垃圾费和水电费，但一审法院在没有证据证明的情况下推断，故费用支付的认定标准缺乏事实依据。第六，谢浩源应在本案中承担共同责任。本案中，谢浩源多次侵犯袁锐的合法权益，包括带人于2018年9月初到袁锐店铺门口强行拆除台阶，并于2019年7月28日和30日，分别带人到袁锐店铺场地将袁锐的店铺大门锁链剪断，肆意毁坏场地设备，并私自将游乐场的设备搬离场地，造成袁锐的设备物品严重毁损，其作为完全民事行为能力人，主观上完全知晓上述行为造成的法律后果，客观上也实施了该行为，并造成袁锐严重的经济损失，应为此承担相应的法律责任。但一审法院以何汝其、谢浩源的自述为依据，在缺乏其他证据佐证的情况下草率认定谢浩源无责，一审法院适用法律明显错误。被上诉人何汝其、谢浩源答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。袁锐向一审法院提出诉讼请求：1.解除袁锐、何汝其签订的《租赁合同》；2.何汝其、谢浩源向袁锐赔偿游乐场装修设备及其他相关损失205808元(详见诉状附件《**游艺店面费用清单》)及利息，利息以205808元为本金至起诉之日起按照年利率4.35%计算至实际清偿之日止；3.何汝其、谢浩源退还袁锐押金20000元；4.何汝其、谢浩源承担律师费20000元；5.本案诉讼费用由何汝其、谢浩源承担。何汝其向一审法院提出反诉请求：1.确认袁锐、何汝其签订的《租赁合同》于2019年7月20日解除；2.袁锐支付拖欠2018年11月至2019年7月的租金58266元，水电费305.70元，垃圾费2716.20元，并以月租金6474元为本金从2018年11月至2019年7月从每月21日起日千分之一计算至2019年7月20日的迟延缴纳租金滞纳金8849.96元，合计70137.86元;3.袁锐承担违约责任向何汝其支付按三个月租金标准计算的违约金19422元，何汝其没收袁锐已支付的保证金20000元；4.袁锐承担律师费20000元；5.本案诉讼费用由袁锐承担。一审法院查明：2018年8月23日，袁锐（乙方）与何汝其（甲方、出租方）签订《租赁合同》（编号：JS20180823001），约定甲方将位于佛山市南海区********、********地段（C205、C206、C207、C208、C209、C210号铺）租赁予乙方用于儿童游乐场、球馆培训班使用；租赁物建筑面积498平方米，房屋内部由乙方自行管理、维护、修缮；乙方清楚知悉租赁物的权属情况、周边环境，按现状承租租赁物；租期从2018年8月24日起至2021年8月23日共3年，给予30天即2018年8月24日至2018年9月23日为装修期，装修期内免收租金，乙方支付物业服务费、水电费；2018年8月24日至2020年8月23日止月租金为6474元，2020年8月24日至2021年8月23日止月租金为7122元，乙方须于每月20日前缴纳下月租金，当月支付上月水电费，收到水电对账后3日内缴纳，逾期缴纳的，甲方有权按照日息1‰计收乙方逾期部分的滞纳金，超过约定期限甲方有权终止租赁合同；签订合同之日，乙方须向甲方支付租赁合同保证金20000元，租赁期限届满，在乙方交清应付的租金、物业服务费、水电费及因租赁行为产生的一切费用，并按合同约定交还租赁物并承担本合同所约定其他义务后30日内，甲方无息退还保证金予乙方；租赁期间，若乙方需要改建或装修原有建筑物，必须征得甲方的书面同意，在确保原有建筑物安全的前提下，一切费用由乙方承担，否则视为乙方自行终止租赁合同；乙方每月支付运输生活垃圾费用300元/月；乙方应自收到甲方收费通知之日起3日内付清水电费，否则视乙方违约，超过3日未付清的甲方有权停水停电，乙方同意一切损失自行承担，甲方有权终止租赁合同；租赁期间不得占用商铺、仓库、厂房以外的公共场地，只可以使用房屋内的场地；甲方在租赁期间非因乙方违约或者本合同规定的可提前终止的原因而单方面提前终止合同，视为甲方违约以及甲方违反本合同的其他规定构成违约的，乙方有权单方面终止合同，并按照以下规定向甲方追究违约责任，甲方在租赁期限内的第一年单方解除本合同的，甲方应向乙方支付相当于租赁保证金一倍的违约金，甲方在租赁期限内的第二年单方解除本合同的，甲方应向乙方支付相当于租赁保证金三分之二的违约金，甲方在租赁期限内的第三年单方解除本合同的，甲方应向乙方支付相当于租赁保证金三分之一的违约金；若乙方拖欠甲方租金、水电费等相关费用超过5天的，或未能按照甲方通知如期付清费用的，乙方构成违约，甲方有权单方面终止本合同，无条件收回租赁物，有权采取停电、停水、锁门等限制乙方使用的措施或诉讼等强制措施，同时要求乙方付清所欠缴的租金和相关费用及逾期滞纳金，甲方没收乙方已交付的合同保证金，乙方另向甲方补偿相当于三个月租金作为违约金，乙方对租赁地的装修、改建和增加的基础设施均无偿归甲方所有；本合同终止（包括提前终止和期满终止）后，甲乙双方没有重新签订租赁合同的，乙方应当由合同终止时将本合同项下的租赁场地完整交还给甲方，并保证房屋及其附属建筑物和内部设施完好同时结清应当由乙方承担的各项费用，否则视为乙方违约，租金、水电费等费用计至乙方将租赁物完整交还给甲方之日止，乙方逾期不迁离的，视为乙方放弃租赁场地原属乙方所有的一切财产的所有权，包括收益权、处分权和使用权，甲方可将其视做无主物处理；凡履行本合同所必要之通知应以书面形式，甲方除可向合同所列的乙方的通讯地址通知乙方相关事宜外，还可在乙方承租租赁物的显要位置张贴通知，通知张贴的第二日为有效送达的通知；甲乙双方就履行本合同发生纠纷，应通过协商解决，协商解决不成的，任何一方可向租赁场地所在地人民法院起诉，违约方须赔偿守约方因诉讼产生的诉讼费、律师费、鉴定费等费用。同日，袁锐签署《确认书》，确认自当日接收涉讼合同项下租赁物。2018年8月26日，何汝其出具《收款单》确认收到袁锐保证金20000元、2018年9月23日至2018年9月30日租金1510.6元、2018年9月1日至2018年9月30日垃圾费300元。2018年9月19日，袁锐签收何汝其出具的《袁锐2018-10租金及2018-09水电费、垃圾费对账单》，载明2018年9月电费243.15元、水费18元、垃圾费300元，2018年10月租金6474元，合共7035.15元。2018年10月19日，何汝其出具《收款单》确认收到袁锐支付7018.95元，尚欠水费16.2元。2018年10月30日，何汝其向袁锐邮寄发出《通知》，该通知写明袁锐未按时向何汝其交付租金、水电费、垃圾费，已逾期10天，拖欠2018年11月租金及10月水电费、垃圾费共7037.4元，构成违约，现通知袁锐于2018年11月5日前将上述拖欠的租金、电费、垃圾费予以结清，若仍不按时支付，何汝其将对涉讼租赁物予以停水停电并有权解除租赁合同。该邮件于2018年10月31日签收。2018年11月27日，何汝其委托广东联顺律师事务所黄世刚律师向袁锐邮寄发出《律师函》，载明截止2018年11月27日，袁锐未依约向何汝其支付租金、水电费垃圾费用共13556.7元，函告袁锐于收到律师函之日起3日内付清上述欠款。否则将采取法律措施。袁锐确认收到该邮件。2019年7月16日，何汝其再次向袁锐邮寄发出《律师函》，载明袁锐未依约向何汝其支付2018年11月至2019年7月租金58266元、2018年10月至2019年7月水电费、垃圾费用3021.9元，合共61287.9元，现函告袁锐请于2019年7月20日前付清上述欠款并清理屋内物品，如在此期间内未清走当自动放弃，物品归何汝其所有。该邮件于2019年7月20日签收。2019年7月28日，袁锐以谢浩源拆除并搬动涉讼租赁物内物品为由向佛山市公安局南海分局报警。佛山市公安局南海分局**派出所对谢浩源、袁锐进行询问。2019年7月30日，袁锐与广东睿广律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定广东睿广律师事务所接受袁锐委托委派叶辉华律师担任袁锐与何汝其、谢浩源租赁合同纠纷一案的委托代理人，律师服务费20000元。2019年8月19日，广东睿广律师事务所出具发票，确认收到袁锐律师费10000元。何汝其与广东联顺律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定广东联顺律师事务所接受何汝其委托委派黄世刚、关卓宇担任何汝其与袁锐房屋租赁合同纠纷一案的委托代理人，律师服务费20000元。另查明，位于佛山市南海区********、********地段（*******栋）已办理房地产权证，房屋用途为工业用房；涉讼商铺已办理确权登记，登记权利人为佛山市**建投地产有限责任公司。再查明，一审法院依法向佛山市公安局南海分局**派出所调取对谢浩源、袁锐询问笔录。谢浩源称，2019年7月28日，其受何汝其委托聘请搬运工锯开涉讼租赁物门锁，并搬走租赁物内美卡龙牌乒乓球台3张，拆了一部分波波池游乐设备，现将上述物品存放于**镇高海西村、右江村小组“大朗”地段C205-C210号铺的三楼，还把4张桌球台上绿色毯子撕开，但没有搬动。袁锐称，2019年7月28日谢浩源到涉讼租赁物内搬走袁锐的经营设备及物品，包括有收银台、8台电风扇、4张乒乓球桌、2张桌子、椅子（大概15张）、5张不锈钢的条凳、2张滑滑梯、2副秋千、1套电动旋转木马、1500个波波球、收纳柜（大概有9个柜子）、1套儿童沙池、6套摇摇马、4个跳跳球、100平方米的橡胶地垫、1套独木桥、1个趣味钻桶、儿童防护网的安全钢管支架若干（具体数量不记得），价值在8万到10万之间。租赁物内有4张台球桌、还有一些游乐场的设施（蹦床、安全网、钢管支架）被拆卸，但还没来得及搬走。2019年8月19日，袁锐提起诉讼。诉讼中，袁锐、何汝其均确认2018年11月起何汝其对涉讼租赁物开始停水停电，至2019年7月28日袁锐停业，涉讼租赁物于当日空置并由何汝其自行收回。袁锐陈述，2018年11月5日，何汝其、谢浩源对涉讼租赁物采取停水停电措施后，袁锐只有在白天营业，晚上没有电不能正常经营；涉讼租赁物内物品由何汝其、谢浩源搬到涉讼租赁物所在建筑物的三楼；袁锐认为因谢浩源为实施剪断门锁、搬离物品的行为人，应与何汝其共同承担本案责任。何汝其陈述，同意袁锐将租赁物内的物品搬离。一审法院认为，涉讼租赁物已办理产权登记合法适租。涉讼合同是签约双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同约定袁锐逾期支付租金、水电费等相关费用超过5天，视为袁锐违约，何汝其有权单方终止合同，采取停电、停水、锁门等限制乙方使用的措施，并没收合同保证金。现袁锐在实际占有、使用涉讼租赁物的情况下，未依约向何汝其支付租金、水电费和垃圾费，逾期远远超过5天以上，袁锐已构成根本违约。何汝其据此向袁锐发送律师函催缴租金及要求清空涉讼租赁物为解除合同的意思表示，符合法律规定及合同约定，涉讼合同已按照律师函内容自袁锐签收日即2019年7月20日解除。依据涉讼合同约定，何汝其有权没收袁锐支付的合同保证金20000元，袁锐主张何汝其返还上述保证金无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。袁锐并未提供证据证明何汝其强行拆除涉讼租赁物门前台阶对其经营造成影响，且根据涉讼合同约定，租赁期间袁锐不得占用涉讼租赁物以外的公共场地，故何汝其拆除涉讼租赁物门前台阶未违反涉讼合同约定，袁锐主张何汝其强行拆除涉讼租赁物门前台阶构成违约的抗辩于法无据，一审法院依法不予采纳。在袁锐逾期未付租金、水电费等相关费用超过5天构成根本违约的情形下，何汝其对涉讼租赁物停水停电未违反合同约定，故对袁锐认为何汝其于2018年11月5日对涉讼租赁物进行停水停电构成违约的抗辩，一审法院依法不予采纳。关于租金、垃圾费：袁锐及何汝其均确认于2018年11月起涉讼租赁物被停水停电。诉讼中，袁锐陈述自2018年11月5日起，白天在涉讼租赁物内可正常经营，晚上不能正常营业，并自2019年7月28日起停止营业。何汝其确认于2019年7月28日剪断门锁并自行收回涉讼租赁物。综上，何汝其对涉讼租赁物停水停电虽未违反合同约定，但确对袁锐使用涉讼租赁物造成一定影响，综合考虑袁锐在明知何汝其对涉讼租赁物停水停电的情况下，仍继续经营使用涉讼租赁物长达9个月之久，且何汝其对涉讼租赁物停水停电是基于袁锐未依约按时支付租金及相关租赁费用引起的情况，一审法院酌定袁锐向何汝其按合同约定租金标准的80%即5179.2元（6474×80%）支付2018年11月5日起至2019年7月28日租金，经核算，袁锐需向何汝其支付2018年11月1日至2019年7月28日的租金46440.16元（6474÷30×4+5179.2×8+5179.2÷30×24）。2.根据涉讼合同约定，袁锐应每月支付运输生活垃圾费用300元，综合上述分析，袁锐在使用涉讼租赁物期间必然产生生活垃圾需处理，故袁锐应按合同约定向何汝其支付2018年11月1日至2019年7月28日的垃圾费2680元（300×8+300÷30×28）。何汝其对租金、垃圾费的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。关于水电费，根据涉讼合同约定，何汝其每月派员对水电表抄表，袁锐应派员共同参与确认，如不派员参与，则以何汝其派员抄表数为准。水电费属于正常使用租赁物必然发生的费用，现何汝其主张袁锐欠付2018年9月水费16.2元、2018年9月、10月（支付时间为2018年10月、11月）水电费305.7元，合共321.9元，该数额合理且袁锐未提出异议，故一审法院对何汝其该项主张予以支持。关于迟延缴纳租金滞纳金，何汝其主张袁锐支付滞纳金属于对袁锐逾期付款违约责任的主张。涉讼合同虽约定袁锐逾期支付租金，按日息1‰向何汝其支付违约金，但该违约金标准过高，一审法院酌情将该标准调整为日万分之五。涉讼租赁合同约定袁锐应于每月20日前支付下月租金，袁锐逾期付款，应以5351.84元（6474÷30×4+5179.2÷30×26）为本金从2018年11月21日起，各以5179.2为本金，分别从2018年12月至2019年5月每月的21日起，以4677.99元（5179.2÷31×28）为本金从2019年6月21日起，各项均至2019年7月20日按日万分之五的标准计算逾期付款违约金3555.87元予何汝其。关于律师费，涉讼合同约定违约方须赔偿守约方因诉讼产生的诉讼费、律师费、鉴定费等费用，故何汝其请求袁锐支付已付律师费20000元的诉讼请求符合双方约定，一审法院依法予以支持。袁锐作为违约方，其要求何汝其支付律师费20000元无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。关于何汝其主张袁锐支付违约金19422元。没收保证金已具有一定赔偿补偿性质，在袁锐逾期支付租金、水电费致涉讼租赁合同无法继续履行的情况下，何汝其明确其有权没收袁锐支付的保证金，一审法院亦对袁锐要求何汝其退还保证金的诉请不予支持，并认为何汝其有权没收该保证金。一审法院认为何汝其请求的违约金已纳入上述违约责任的考量范畴，在何汝其未举证证明其实际损失超出保证金范围的情况下，何汝其的损失已经得到填补，何汝其在没收保证金外再行要求袁锐按三个月租金标准支付违约金19422元的诉请，一审法院依法不予支持。关于袁锐主张的经济损失，包括租赁物内设备、物品损失与停水电后营业损失。关于停水电后营业损失，现因袁锐违约致涉讼合同无法继续履行，相应的经营损失应当由其自行承担，且其并未举证证明营业损失的实际发生情况，另对于涉讼租赁物停水停电期间租金，一审法院亦相应予以调整，故袁锐反诉要求何汝其赔偿停水电后营业损失无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。对于租赁物内的设备物品，因谢浩源在佛山市公安局南海分局**派出所询问中自认受何汝其委托开锁并明确其收回涉讼租赁物时，租赁物内存在乒乓球台3张，及部分波波池游乐设备，其自行拆卸并搬移至涉讼租赁物所在建筑物三楼，另撕开4张桌球台上绿色毯子但未搬离，何汝其同意袁锐搬离上述物品。袁锐作为承租方未依约向何汝其支付租金虽构成违约，但何汝其在未经袁锐同意的情况下自行处理袁锐的物品，虽其同意袁锐搬离上述物品，但其拆卸物品的行为必然造成物品一定程度毁损，何汝其该行为实有不妥，由此给袁锐造成的财物损失应予以赔偿。综合何汝其关于涉讼租赁物内留存物品的陈述，结合袁锐承租涉讼租赁物的用途、涉讼租赁物的面积、涉讼合同的履行期间及物品存在折旧的实际情况，根据公平及诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定何汝其赔偿袁锐损失5000元。袁锐该项诉请超出核定部分，一审法院不予支持。关于袁锐主张何汝其以损失费为本金计付利息的问题。袁锐、何汝其双方就涉讼合同履行情况、何汝其是否需赔偿袁锐物品损失存在争议起诉至法院，在法院裁决前何汝其是否负有付款义务尚未最终确定，袁锐请求何汝其计付利息依据不足，一审法院不予支持。庭审中，何汝其及谢浩源均确认谢浩源受何汝其委托剪断锁具、清理租赁物内物品以收回涉讼租赁物，谢浩源上述行为对何汝其发生效力，且与袁锐签订涉讼合同形成租赁合同关系的是何汝其，谢浩源未与袁锐形成租赁合同关系，何汝其对涉讼租赁物如何管理或经营不影响其对袁锐承担民事责任，根据合同相对性原则，袁锐以谢浩源为剪断锁具、搬离租赁物内物品的行为人为由主张谢浩源与何汝其共同承担责任，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认袁锐与何汝其于2018年8月23日签订的《租赁合同》（编号：JS20180823001）于2019年7月20日解除；二、袁锐应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金46440.16元予何汝其；三、袁锐应于判决发生法律效力之日起十日内支付水电费321.9元予何汝其；四、袁锐应于判决发生法律效力之日起十日内支付垃圾费2680元予何汝其；五、袁锐应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金3555.87元予何汝其；六、袁锐已支付的保证金20000元归何汝其所有；七、袁锐应于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费20000元予何汝其；八、何汝其应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失5000元予袁锐；九、驳回袁锐的其他诉讼请求；十、驳回何汝其的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉案件受理费8267.50元，减半收取计4133.75元（袁锐已预交），由袁锐负担4108.75元，由何汝其负担25元；本案反诉受理费2802.23元（何汝其已预交），由何汝其负担185.37元，袁锐负担2616.86元。二审期间，袁锐向本院提交了场地现状照片、微信聊天记录、场地现状视频光盘，拟证明何汝其在本案诉讼期间，将案涉的场地转租给案外人经营使用，致使袁锐的损失进一步扩大。经审查，袁锐所主张的上述损失不是一审中所主张的损失，不属于二审的审理范围，本院不予审查。二审期间，何汝其、谢浩源均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为,根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系袁锐上诉关于其并非案涉合同履行过程中的违约方以及要求何汝其向其赔偿游乐场装修设备损失125808元、退还合同保证金20000元以及支付律师费20000元之主张是否有合理依据。袁锐与何汝其于2018年8月23日签订的案涉《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，其内容对双方当事人具有法律约束力，即合同相对方应全面、切实的履行己方合同义务。案涉租赁合同约定，袁锐逾期支付租金、水电费等相关费用，超过五天的，视为其违约，何汝其有权单方终止合同，采取停电、停水、锁门等限制袁锐使用的措施，并没收合同保证金。该合同条款的约定系双方当事人在自由、平等基础上协商所达成的合意。作为承租人的袁锐，在签订该协议时理应阅读过上述条款内容，并清楚地知悉违约条款以及违约行为所产生的责任后果。在此情形下，其仍签订该租赁合同即意味着其在履行合同过程中应严守合同，若违反案涉合同之约定，则应依约承担相应的违约责任。根据一审法院查明的事实，袁锐未按照合同约定向何汝其支付租金、水电费和垃圾费，逾期远远超过五天以上，其行为依约已经构成根本违约，案涉合同约定的解除权条件已经成就，故一审法院依照合同约定确认案涉合同于袁锐签收何汝其律师函之日即2019年7月20日解除，认定正确，本院予以维持。袁锐上诉认为案涉合同多个主要权利义务条款属于格式条款，缺乏依据，本院不予采纳。基于前述，在案涉租赁合同实际履行过程中，袁锐系违约的一方，故一审法院判令没收袁锐向何汝其支付的合同保证金20000元，符合合同约定，本院予以维持。袁锐上诉主张何汝其应向其退还保证金20000元以及支付律师费20000元，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。至于袁锐占用案涉租赁物期间即2018年11月5日至2019年7月28日的租金计算标准问题，因袁锐在一审诉讼中已经自认其白天在案涉租赁物内可以正常经营，晚上不能正常经营，再结合何汝其对案涉租赁物停水停电是基于案涉合同之约定由袁锐的违约行为所引致等案件事实情况，一审法院酌定该期间的租金标准按合同约定的80%支付，符合公平原则，本院予以维持。另，关于袁锐上诉要求何汝其向其赔偿游乐场装修设备损失费的问题，第一，关于停水电的营业损失问题，因其未提供充分、直接的有效证据予以证实损失部分且出租人的停水停电行为系基于袁锐违约行为所致，故该部分损失缺乏事实依据，本院不予支持；第二，关于设备及物品损失问题，基于前述，袁锐是合同履行过程中的违约方，此其一；其二，何汝其在袁锐违约后已经发律师函告知其违约后果，并要求其在一定期间内清走物品，现袁锐并无证据证明何汝其有阻止袁锐取回案涉物品的行为，即是说袁锐对于何汝其擅自处理物品所造成的损失亦存在一定的过错，且何汝其在诉讼中一直同意袁锐随时取回物品；其三，案涉租赁合同第六条约定：“乙方违约时，甲方有权单方面终止合同，无条件收回本合同项下的租赁场地……乙方对租赁场地的装修、改建和增加的基础设施均无偿归甲方所有。乙方对此接受且无异议。”可见，根据该合同约定，附合在案涉租赁物不可拆分的装饰装修在因承租人违约导致合同解除的情况下，系归出租方所有；其四，何汝其在未经袁锐同意下擅自处理袁锐的物品，必然会给袁锐所有的物品造成一定程度的损毁，何汝其对此应予以赔偿。故一审法院综合本案实际情况以及公平原则酌定何汝其向袁锐赔偿损失5000元，处理妥当，本院予以维持。因签订案涉租赁合同的主体系袁锐与何汝其，即形成租赁合同法律关系的相对方系袁锐与何汝其，谢浩源并非案涉合同的相对方，故根据合同相对性原则，袁锐要求谢浩源与何汝其共同承担责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。袁锐的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8217.50元，由袁锐负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年七月六日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽