河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2506号 上诉人（原审被告）：陈秀莲，女，1981年1月6日出生，汉族，住河北省永清县。 委托诉讼代理人：于为龙，男，1980年9月1日出生，汉族，住址同上。系陈秀莲丈夫。 被上诉人（原审原告）：永清县安泰物业服务有限公司，住所地河北省永清县武隆路东金雀街北侧。统一社会信用代码91131023663676546L。 法定代表人：张玉波，该公司经理。 委托诉讼代理人：申素梅、朱文滨，该公司员工。 上诉人陈秀莲因与被上诉人永清县安泰物业服务有限公司（以下简称安泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2019）冀1023民初2155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈秀莲上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实后改判或发回重审；2、本案一审诉讼费用由被上诉人承担，并补偿上诉人误工费500元；3、退还上诉人装修期间的不合理收费，包括电梯费300元、垃圾费204元、楼宇门款330元、电卡费100元、公摊电费40元、车辆出入证费10元，外加之前每度电多收的0.8元，具体数额需物业提供数值。事实与理由：一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当。1、安泰物业公司是否具有提供物业服务的资质未予查明。2、物业费计算有误，按前期合同规定，高层住宅物业费为每月l元/平方米，三层以下为每月0.4元/平方米，陈秀莲房屋在三层，物业费应按每月0.4元/平方米计算。3、安泰物业公司提交的前期物业合同不能作为定案依据，该合同缺少必要的附件，不完整。4、前期物业合同是开发商与物业公司签订，是否进行招投标，安泰物业公司未提交证据证明。安泰物业公司曾在2019年提出与陈秀莲签订物业服务合同，因不满意物业服务而拒绝签署，安泰物业公司仍强行提供服务，属强买强卖。5、安泰物业公司提供的物业服务不到位。6、安泰物业公司不允许联通和电信宽带进入小区，干扰市场竞争，给业主造成不便。7、安泰物业公司为出售地下车位，在路中间设置护栏，另在小区道路划分车位出租。8、安泰物业公司在一审诉讼期间对陈秀莲房屋外墙进行维修表明其一直未能修复好，且维修费用过高，滥用业主交纳的物业费。9、安泰物业公司应举证证明维修墙体的施工队具有施工资质，施工符合相关标准。10、前期物业合同应予废除，安泰物业公司应与陈秀莲另行签订物业服务合同。11、前期物业合同属于无效合同，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条不当。12、一审判决仅认定陈秀莲存在违约行为，却对安泰物业公司占有公共用地、公共设施维护不到位、抬高电价未作处理，对安泰物业公司履行物业服务义务不到位未作评判。13、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已出台多年，本案不应适用。14、安泰物业公司存在多项违反《物业管理条例》的情形，应由行政主管部门给予处罚。 安泰物业公司辩称，1、根据国务院、住房和城乡建设部的文件，物业服务企业资质认定已取消，陈秀莲要求安泰物业公司具有物业服务企业资质没有依据。安泰物业公司的经营范围包括物业服务。2、前期物业服务合同约定的物业费收费标准为高层住宅每月l元/平方米，三层以下为每月0.4元/平方米，而根据陈秀莲一审中提交的2015年10月至2016年9月的交纳凭据显示，陈秀莲家的物业费是按照每月l元/平方米交纳的。3、前期物业服务合同的附件内容为物业构成明细，与本案纠纷没有关联。4、安泰物业公司与开发商签订前期物业服务合同符合有关法律的规定。5、陈秀莲主张安泰物业公司提供的物业服务不到位不是事实，其提交的证据不足以证明其主张。6、小区通讯网络建设属于开发建设范围，与物业公司无关。7、小区道路安装护栏是为保护通行安全，防止车辆占用车道。小区停车位是开发商根据规划设立，车位的归属不影响物业公司收取停车服务费。8、安泰物业公司一直依约履行物业服务义务。9、诉争的外墙维修属于较小的物业维修项目，并无法律规定要求必须具有施工资质及进行招投标。10、陈秀莲主张前期物业合同无效，应当废除及安泰物业公司应与其另行签订物业服务合同于法无据。11、安泰物业公司不存在违规、违约行为，陈秀莲称其合法权益受到损害不属实。12、一审判决适用法律并无不当。 安泰物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业费3938.54元，给付逾期交纳物业费产生的滞纳金4273.32元；2、诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2016年1月1日，原告与永清县星宸房地产开发有限公司签订前期物业服务合同一份。合同约定，永清县星宸房地产开发有限公司选聘原告提供星宸新天地小区物业管理，建筑面积包括3号楼在内共计12栋楼。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1元/月.平方米，3层以下0.4元/月.平方米。物业服务费按年度交纳，业主或物业使用人应在下一年度前15个工作日内履行交纳义务。如未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业费金额的日3‰的标准向原告支付违约金。合同期限自2016年1月1日起至2020年12月30日止。该合同附件二对前期物业管理服务质量标准进行了约定。被告为星宸新天地小区3号楼1单元301号房屋的业主，其房屋建筑面积为101.8平方米，附属用房为11.51平方米。被告与永清县星宸房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同第十六条约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。第十九条约定本物业由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业管理服务，服务期间，物业服务收费由物业服务企业按年收取。第二十条约定，买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同第十九条约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守业主临时公约。2015年10月10日，被告在验房单上签名并交纳了2015年10月至2016年9月份物业费1,277元。2016年3月3日，被告与原告签订装修施工管理协议书。此后，被告装修并入住该房屋，但被告未交付2016年10月份至2018年12月31日止的物业费。2019年1月12日，原告向被告发出催缴物业费通知一份，通知被告七日内到星宸新天地小区物业管理办公室交纳2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业费3,938.54元。如到期没有交纳欠缴的物业费，从2019年2月1日起按照欠缴的物业费数额按日计收3‰的滞纳金。此后，被告未向原告交纳物业费。诉讼过程中，原告对被告房屋外墙进行了修理。另查明，原告给被告发出的催缴通知中的物业费数额包含每月按3元收取的垃圾处理费，涉案小区未成立业主大会和业主委员会。 一审法院认为，原告与永清县星宸房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，原告依据该合同对星宸新天地小区提供物业管理服务后，被告作为该小区业主，其接受原告的服务后，应按前期物业合同的约定交纳物业费。被告辩称其与原告没签订物业服务合同的理由不能成立。首先，被告购买房屋时签订的商品房买卖合同已经约定被告同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，并同意交纳物业服务费用；第二、被告在入住及装修时也与原告签订了装修施工管理协议书，由原告对其装修施工进行管理；第三、被告入住后，原告也一直对该小区提供管理服务，包括诉讼中，原告仍在对被告居住房屋的外墙进行维修。故，被告虽未与原告签订物业服务合同，但被告既同意由建设单位选聘的物业服务企业提供服务，也实际接受了建设单位选聘的原告提供的物业服务，原告与建设单位签订的前期物业合同对被告有约束力，原告要求被告给付物业费依法有据，一审法院予以支持。被告关于所住房屋外墙雨水内渗问题，因原告已对外墙进行了修复，被告虽主张原告的修复不符合相关工艺要求，但未提交证据，被告该主张不予采信，且被告所主张的外墙雨水内渗与本案非同一法律关系，被告对此可依据商品房买卖合同的约定向出卖方另行主张权利。被告关于原告提供的物业服务较差的主张，被告虽提交了部分照片，但原告对照片的情况不认可，且被告提交的照片缺乏相关证据佐证，被告该主张依据不足，一审法院不予采信。关于被告应交纳物业费的数额，因被告已交纳2015年10月至2016年9月的物业费，故原告主张被告自2016年1月1日起交纳物业费存在重复收费的情况，对重复收取的部分，一审法院不予支持，对被告拖欠的部分，被告应予交纳。自2016年10月份至2018年12月份，被告欠交物业费及垃圾处置费共计2,953.9元。关于原告要求被告给付滞纳金的主张，因原告向被告催交后，被告未交纳物业费，其行为给原告造成了一定损失，原告要求被告承担相应的赔偿责任符合法律规定，但原告主张对拖欠的物业费按日3‰支付滞纳金的比例过高，一审法院酌定为按年利率6%支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、被告陈秀莲于判决生效后五日内给付原告永清县安泰物业服务有限公司物业费2,953.9元，并自2019年2月1日起至本判决确定的给付之日止按年利率6%赔偿原告损失；二、驳回原告永清县安泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由原告永清县安泰物业服务有限公司负担6元，由被告陈秀莲负担19元。 本院二审期间，陈秀莲提交如下新证据：1、视频资料5份，拟证明安泰物业公司在卫生、设施维修、维护、安全保卫方面未尽职责；2、企业信用信息报告一份，拟证明安泰物业公司与开发商存在关联关系，前期物业服务合同无效。安泰物业公司质证认为，证据1无法确认是案涉小区，外墙维修属于开发商保修范围，与物业公司无关；证据2与本案没有关联性，开发商与安泰物业公司均为独立法人，不存在恶意串通。 安泰物业公司提交如下新证据：1、照片打印件4张，拟证明案涉小区不存在违规设置护栏；2、电力公司电价变更信息打印件，电费的收费标准是电力公司制定，与物业公司无关。陈秀莲质证认为，证据1确实显示其家所在的3号楼未设置护栏，但在小区其他地方设置护栏也不行；证据2没有意见。 本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案属于物业服务纠纷案件，而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并未废止，一审法院予以适用并无不当。根据该司法解释的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。同时，案涉前期物业服务合同不具有合同法及上述司法解释规定的合同无效的情形。前期物业服务合同合法有效，对安泰物业公司、陈秀莲均具有法律约束力，双方应依约履行。陈秀莲享受安泰物业公司提供的物业服务，应交纳相应的物业费。关于物业费计算标准，双方对前期物业服务合同中“三层以下”是否包含三层理解存在分歧，而根据2015年10月至2016年9月物业费收费凭据显示，陈秀莲系按照每月l元/平方米交纳的物业费，故诉争物业费应按该标准计算。根据《物业管理条例》第五十六条规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。安泰物业公司是不是通过招投标方式选聘以及是否存在其他违规情形，属于行政主管部门的职权范围，陈秀莲可依法另行主张权利。安泰物业公司具有独立的法人资格，经营范围亦包括物业服务，陈秀莲主张安泰物业公司应具有相应的物业服务资质于法无据。陈秀莲主张案涉外墙维修应进行招投标、施工应具备相应资质亦不能成立。安泰物业公司在小区设置护栏系为加强通行管理，并不属于将公共建筑、共用设施改变用途的情形。陈秀莲主张安泰物业公司阻止联通、电信宽带进入小区及在小区私划车位出租等未提交相应证据证实。陈秀莲所提地下室一区域未及时清扫、小区围墙开裂未及时维修问题，不能否定安泰物业公司的整体物业服务，不能据此拒交物业费。另，陈秀莲在一审中并未提起反诉，上诉要求安泰物业公司补偿误工费、退还装修期间不合理收费的诉讼请求缺乏证据支持和法律依据，本院不予支持。 综上所述，陈秀莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈秀莲负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年七月二十八日 书记员 牛紫薇