河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初1360号原告：信阳市华利置业有限公司，地址信阳市平桥区平桥镇振兴路**。法定代表人：张成付，该公司经理。委托诉讼代理人：时新章，河南新章律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅德安，该公司副经理。被告：陈某，女，汉族，1955年7月20日生，户籍地河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：王强，河南以德律师事务所律师。原告信阳市华利置业有限公司诉被告陈某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信阳市华利置业有限公司的法定代表人张成付、原告信阳市华利置业有限公司的委托诉讼代理人时新章、梅德安、被告陈某及其委托诉讼代理人王强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信阳市华利置业有限公司（以下简称为华利公司）诉称，2010年，原告在平桥区平桥镇××大道与××路交叉口东南角筹备金桂园项目，先取得了该处3816.50元平方米土地使用权。2012年6月16日，陈某隐瞒事实，采取欺诈手段，背着袁某、韩某、庞某、李某、邹某等众多业主与原告签订了所谓的拆迁补偿协议。2012年7月30日，原告在不明真相的情况下又给陈某出具承诺一份，2015年10月21日又签订了补充合同。原告华利公司依据无效合同，陆续支付给被告陈某保证金、违约金2103000元。拆迁补偿协议、承诺、补充合同签订后，被拆迁的众多业主找到华利公司和有关部门控告陈某在其不知情的情况下与华利公司签订拆迁补偿协议，非法侵占这些业主的合法房屋所有权，损害其合法权益，其中韩某还把陈某和华利公司告上法庭。至此，华利公司才知道被告陈某把其不享有所有权的房屋与原告签订拆迁补偿协议、承诺和补充合同，侵犯了韩某等众多合法所有人的合法权益，并收取拆迁费、保证金和违约金。因此，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求：1、确认2012年6月16日的拆迁补偿协议、2012年7月30日的补充合同和承诺无效；2、判令被告陈某返还其依据无效协议取得的原告的风险保证金50万元，违约金1603000元，合计2103000元；3、判令被告赔偿原告利息损失712080元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。被告陈某辩称，答辩人与被答辩人之间签订的系列合同及被答辩人的承诺书均系合同当事人双方的真实意思表示，合同内容并不违法，且不侵犯他人合法权益，故涉案《拆迁补偿合同》均系合法有效合同，被答辩人诉讼请求无充分合法事实根据及法律依据，请求法院依法驳回。具体理由如下：一、答辩人并无任何隐瞒、欺诈行为。被答辩人长期进行调查核实被拆迁范围现状；被答辩人拆迁范围有特别约定；答辩人在签订涉案《拆迁补偿合同》之前已经将拆迁范围的土地使用证书、缴纳土地使用权出让金缴费专用缴款单发票原件及房屋产权证书复印件交付被答辩人；当地人民政府基层组织作为第三方监督、协调、见证所有系列《拆迁补偿合同》、承诺书、补充协议等合同的签订并签字盖章。二、涉案《拆迁补偿合同》并不侵犯他人合法权益。涉案被拆迁范围仅限产权属于答辩人享有所有权的房屋以及属于答辩人享有土地使用权的土地。三、答辩人并非没有取得涉案房屋所占用范围内出让土地使用权。四、涉案拆迁补偿合同均为合法有效合同。五、被答辩人主张答辩人存在欺诈行为从而主张合同无效没有事实依据。袁某自书情况说明严重失实；庞某、李某、邹某、韩某无权主张物权及向陈某主张被拆迁房屋权益。六、被答辩人请求答辩人返还被答辩人自愿按约支付答辩人的保证金、违约金并赔偿利息损失没有事实依据及法律依据。七、被答辩人本案诉讼真实动机及目的是企图假借诉讼的形式拖延或者拒绝支付违约金、拖延交付赔偿房屋。经审理查明，2010年11月16日，拍卖人信阳天源公物拍卖有限责任公司与买受人信阳市华利置业有限公司签订信阳天源公物拍卖有限责任公司拍卖成交确认书，确认买受人竞得标的平桥中心大道与龙江路交汇处土地使用权一宗，拍卖成交金额为620万元。有收据佐证。2010年11月23日，信阳市中级人民法院出具（2005）信中法执字第55-1号民事裁定书，裁定将位于信阳市××中心大道与××路交汇处，土地证号：信市国用（2005）第XXX**，面积3816.50平方米商住土地使用权归买受人信阳华利置业有限公司所有。2012年5月16日，拆迁方（甲方）信阳华利置业有限公司与被拆迁方（乙方）陈某签订了拆迁补偿协议，监督方为信阳市平桥平桥街道办事处。协议约定：拟要拆迁的乙方房屋坐落于平桥区××大街与××路，房屋产权号为XXXXXX，房屋产权属为住宅，无附属物，无设置抵押权；甲方按照实际拆迁面积1：1的比例，向乙方提供安置房，安置房在平桥区。2012年6月15日，原告公司副经理梅德安给被告出具一份收条，内容为：“收到信阳东风实业有限公司国有土地使用证壹本。信国用（1995）字第516号原件。出让金专用票据贰张02XXXXX、02XXXXX号及房屋所有权证复印件一份。字第305908号。2012年6月16日，拆迁人信阳华利置业有限公司（甲方）与被拆迁人陈某（乙方）签订了拆迁补偿合同，监督方为信阳市平桥平桥街道办事处（丙方）。合同约定建设地点为平桥区××大街与××路交叉口，建设开发单位为信阳华利置业有限公司。乙方被拆迁房屋产权、土地使用权现状及范围：（一）甲方拟拆除乙方在拆迁范围内房屋以第XXXXXX号房屋所有权证书登记房屋间数及建筑面积为准（间数为36套，建筑面积为3070.26平方米。乙方已出售房屋建筑面积约1100平方米，具体建筑面积依据房屋有效产权证书及法院裁判文书由乙方书面确认，从赔偿给乙方的建筑面积中扣除。其他有争议的房屋由乙方负责解决。）地面储藏室共计31间，约200平方米。乙方土地使用权面积依据信国用（1995）字第516号国有土地使用证为准。（二）被拆迁房屋范围仅限产权属于乙方享有所有权的房屋以及属于乙方享有土地使用权的土地。项目建设及保证金给付：甲方应当在签订合同当日支付乙方伍拾万元人民币作为风险保证金。同时乙方将土地使用权证书交付甲方。房产证事宜由甲方、乙方共同到房屋行政主管部门确认。在办理土地、房屋等产权变更过程中，乙方应履行职责。甲方交付乙方房屋期限：甲方自本合同生效之日起三年内即在2015年6月16日前将符合国家强制性标准以及本合同约定的质量标准房屋交付乙方。本合同的生效：本合同经甲方签名盖章、乙方签字并在乙方收到甲方伍拾万元风险保证金当时生效。此前甲方、乙方于2012年5月16日共同签订的协议作废。2012年7月15日，平桥治理囤地圈地违规用地土地闲置浪费工作领导小组发布通告一则，通告内容包括一、拆除范围：位于平中大街与龙江路交会处东南角原东风实业有限公司**住宅楼。二、凡在该楼拥有房屋产权的单位和个人，请于本通告发布三日内，持有效证件与信阳华利置业有限公司联系。三、凡因该楼与原东风实业有限公司有房屋产权争议的单位和个人，请与原东风实业有限公司负责人协调解决。四、在该楼周边有菜地的群众，请自行清除。2012年7月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份承诺书，甲方承诺给乙方：甲方承担和无条件履行甲乙双方2012年6月16日签订协议约定的义务及相应的法律责任。甲方委托乙方协助办理土地变更手续，不论土地使用权是否由甲方最终获得，乙方不承担任何税费及法律后果以及任何风险。如果甲方不能获得拆迁房屋占用范围内的土地使用权及房屋开发权，甲方应当赔偿2012年6月16日甲乙双方共同约定的乙方应当得到的收益损失。2014年11月4日，平桥治理囤地圈地违规用地土地闲置浪费工作领导小组发布拆迁公告，公告内容包括一、拆除范围：位于平中大街与××路交叉××东南角地块约15亩土地。东至油脂厂办公楼西围墙，西至平中大街，南至油脂厂北围墙，北至龙江路。二、凡在该地块拥有土地、房屋产权的单位和个人，请于本通告发布后一周内，持有效证件于平桥办事处联系。三、凡在该地块有菜地的群众，请一周内自行清除（已于2012年6月份赔付完毕）。2015年6月16日，信阳市平桥平桥街道办事处在信阳日报上刊登了关于平桥龙江大道与平中大街交叉口东南角地块土地使用权拟收回的公告，内容为：根据城市建设需要及规划用地红线界限，拟将平桥办事处辖区位于平桥中心大道与××路交叉口东南角，面积9627.13平方米的城市用地使用权收回重新处置，自公告之日起至15日止，请在此范围内持有合法用地批准文件或土地使用权证书的单位和个人到平桥办事处进行登记，并签订收回补偿协议，逾期不办理登记者，视为自行放弃原土地使用权和其他补偿，由平桥办事处依法处置。2015年10月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充合同，补充甲乙双方于2012年6月16日所签订的拆迁补偿合同及2012年7月30日甲方对乙方的承诺。内容为：甲方现（2015年9月）还没有获得该项目的土地使用权及房屋开发权。故此甲方已经违约甲乙双方2012年6月16日所签订的合同约定及2012年7月30日对乙方的承诺“于2015年6月16日前将符合国家强制性标准及合同约定的质量标准房屋交付给乙方。”补充合同约定的补充条款如下：1、交房时间：乙方同意丙方协调的意见，在原合同的基础上再延续2年。每一年壹佰万人民币违约金。由丙方负责监督执行。2、甲方必须在签订补充合同当日支付第一年壹佰万人民币的违约金。经丙方一再协调，乙方同意丙方意见，同意甲乙双方在签订补充合同的同时，先付第一年伍拾万元人民币的违约金，剩余的壹佰伍拾万元违约金，分三次每次伍拾万元分别于2016年3月16日、2016年9月16日、2017年3月16日付清。若甲方不能在合同约定日前支付违约金，每天支付乙方千分之三的滞纳金。3、2012年6月16日拆迁补偿合同中的第二条款的第一项：地面储藏室31间，实际为200平方米，按实际平方米赔偿。4、若甲方在2017年6月16日前能支付乙方符合国家强制性标准及原协议约定的质量标准的房屋，提前交付房屋的时间段，甲方不承担违约金。5、除补充合同条款外，其他一切均按2012年6月16日拆迁补偿合同及2012年7月30日的承诺执行。原、被告签订拆迁补偿合同后，被告分别于2012年6月15日、2015年1月16日收到原告交来拆迁风险保证金500000元和103000元。原、被告签订补充合同后，被告分别于2015年10月21日、2016年3月28日、2016年9月29日收到原告交来补充合同约定款各500000元。上述款项共计2103000元，除现金支付的100000元外均有银行转账凭证佐证。另查明，信国用（1995）字第516号国有土地使用证载明：土地使用者为信阳东风实业有限公司，地址为平桥镇中心大道振兴路**，用地面积为6495.58平方米。备注载明2005年10月12日信阳东风实业有限公司，将本宗地3816.50平方米，依法转让给郑州隆嘉置业有限公司。现该宗地还剩余2613.08平方米。剩余面积中含道路预留地，以规划为准。被告陈某提供两份国有土地使用权有偿使用收入缴款单（出让金专用），日期分别为1994年6月21日和12月21日。受让单位为信阳东风实业有限公司，出让金分别为70000元和170350元，出让土地面积为6.325亩，单位地价为3.8万/亩。又查明，2001年6月20日，信阳市平桥区人民法院出具（2001）平民初字第961号判决书，判决书查明信阳东风实业有限公司系陈某独资的私营企业，并判决终止陈某与袁某之间签订的建筑工程承包合同；袁某赔偿陈某经济损失10万元。后被告上诉至河南省信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院出具（2001）信中法民终字第621号判决书，判决维持信阳市平桥区人民法院（2001）平民初字第961号民事判决主文第一项。该判决为终审判决。信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初6009号判决书判决信阳华利置业有限公司将信阳东风实业有限公司位于信阳市平桥区中心大道3号楼房拆迁补偿中446.62平方米由补偿给陈某转为补偿给韩某。该判决为生效判决。再查明，原告方提供了案外人袁某、庞某、李某、邹某和韩某五人的情况说明及合法享有被拆迁房屋所有权的相关书面证据，以证明被告陈某没有经过这五人同意，与原告签订了包括这些被拆迁户业主房屋的拆迁补偿合同。袁某和邹某作为证人出庭证明情况说明的情况属实。原、被告还提供了以下证据：2013年10月8日信阳市平桥人民政府信平政文[2013]214号文件《关于平中大街与龙江路交叉路口烂尾楼开发项目容积率测算情况的报告》及其《信阳市人民政府文电处理笺》、2014年1月3日信阳市城乡规划管理局《信阳市建设项目规划设计条件通知书》、2014年11月27日信阳市平桥发展和改革委员会信平发改[2014]119号文件《关于信阳市平桥龙江路居委会（华利置业金桂园）棚户区改造项目立项的批复》、2015年1月30日预建住保[2015]4号文件《河南省住房和城乡建设厅河南省财政厅关于下达2015年城市棚户区改造项目计划（第一批）的通知》、[2015]17号《平桥人民政府第二十三次常务会议纪要》、信平政函[2016]1号《信阳市平桥人民政府关于对金桂园棚户区改造项目进行施工文件审查及质量监督的函》、信平政函[2017]6号《信阳市平桥人民政府关于对金桂园棚户区改造项目进行工程招投标手续的函》。庭审中原告确认争议地块的项目建设规划五万平方已完成三万平建设。本院认为，已生效的法律文书确认信阳东风实业有限公司系被告陈某独资的私营企业，该公司被吊销营业执照后，被告陈某系公司的实际控制人，被告有作为民事主体与原告进行民事活动的资格。原、被告签订的拆迁补偿协议中约定拆迁房屋的产权凭证为第XXXXXX号房屋所有权证书，拆迁补偿合同中也约定拆迁范围以第XXXXXX号房屋所有权证书登记的房间数及建筑面积为准，且被告土地使用权面积依据信国用（1995）字第516号国有土地使用证为准。原告作为拆迁方理应在签订协议及合同前明确被告陈某是以上述所有权证书及国有土地使用证上登记的主体信阳东风实业有限公司的名义与其进行民事活动。原告作为一个理性的民事主体，其在与被告签订合同之时应当知悉被告所代表的不是其个人而是信阳东风实业有限公司，故被告陈某具有与原告签订拆迁补偿协议及后续相关合同的主体资格。根据涉案拆迁土地的国有土地使用证书及原告缴纳土地使用权出让金的缴款单可知，被告在与原告签订涉案合同前对涉案拆迁范围内的土地拥有合法的使用权及转让权。原、被告签订的拆迁补偿合同中注明：“甲方为在乙方房屋地段进行综合开发建设，对乙方房屋所有权及土地使用权现状进行了详细调查、充分了解被拆房屋及相应地段的实际情况、并为该在地段进行商业开发进行了前期必要的准备”，且合同约定“被拆迁范围仅限产权属于答辩人享有所有权的房屋以及属于答辩人享有土地使用权的土地”，故原告是在充分了解现状的情况下与被告签订的拆迁补偿合同，即被告并不存在欺诈原告的情形。拆迁补偿合同签订后，在平桥区人民政府发布了各类拆迁通告及公告的情况下，原告理应进一步明晰涉案合同所约定的拆迁房屋的物权情况，但原告仍与被告签订了后续的承诺和补充合同，并且已经实际履行，充分说明涉案合同的签订是原告自愿、真实的意思表示。故原告信阳市华利置业有限公司与被告陈某签订的拆迁补偿合同、承诺以及补充合同是双方当事人的真实意思表示，涉案合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，应当认定为合法有效。原告请求确认2012年6月16日的拆迁补偿协议、2012年7月30日的补充合同和承诺无效的诉请，本院不予支持。对其建立在确认合同无效请求基础上的其他诉讼请求，本院也不予支持。案外人若认为原、被告之间签订的拆迁补偿合同侵犯了其合法的财产所有权，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告信阳市华利置业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费29320元减半收取14660元，由原告信阳市华利置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  易松二〇二〇年七月十日书记员  尹力