重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4324号上诉人（原审原告）：任春红，女，苗族，1988年10月1日出生，住重庆市彭水县。委托诉讼代理人：龙飞，重庆志同律师事务所律师。被告:余丰君，女，汉族，1990年9月13日出生，住重庆市南岸区。上诉人任春红因与被上诉人余丰君房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初21322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2020年7月15日进行了询问。上诉人任春红及其委托诉讼代理人龙飞、被上诉人余丰君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任春红上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由：1、上诉人未按期足额缴纳租金是事实，也愿意为此承担相应责任。上诉人缴纳的保证金中包含有店铺保证金5万元，装修保证金3000元，水电燃气保证金3000元，涉案店铺管理公司将原租赁合同解除后，实际完整收回了店铺及恢复了店铺管理经营权，并未造成实际上的损失。在原租赁合同租期剩余不到4个月的情况下，上诉人向被上诉人支付了5.5万元的店铺转让费，是因为被上诉人承诺会完成对店铺的续租事宜，并承诺当上诉人不再租赁店铺时无条件协助办理退还押金及保证金，经上诉人多次催促，被上诉人一直未完成此事，后商铺被管理公司收回，上诉人提出被上诉人配合办理退还押金及保证金的要求，被上诉人一直未予理睬。根据民法公平的基本原则，一审判决存在逻辑错误，剥夺了上诉人合理的求偿权。2、被上诉人在一审中举示的《店铺转让协议》的第一页、第二页均无上诉人的身份信息及签字或盖章，只有在第三页有原告的签字，故上诉人对《店铺转让协议》的第一页、第二页的真实性、合法性、关联性均不予认可，上述内容中对店铺转让事项的相关权利义务的约定至关重要，一审法院采信该份证据违背了证据认定的相关规则，严重损害了上诉人的合法权益，程序违法导致实体判决不公。余丰君辩称，1、上诉人与被上诉人签订的《店铺转让协议》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。上诉人未支付租金，是严重的违约行为，导致物业管理方基于欠缴租金解除原租赁合同并没收押金等全部款项，物业管理方的行为是挽回租金损失的正常措施，合理合法，且不代表上诉人未给物业管理方造成损失。据此，被上诉人配合上诉人向物业管理方要求退还押金、保证金等款项的义务无法正常进行，上诉人应自行承担相应后果，与被上诉人无关，一审判决合理，适用法律正确。2、上诉人在一审庭审中对被上诉人举示的《店铺转让协议》的真实性并无异议，未提交相反证据证明其观点，也未否认其违约的事实，协议对双方权利义务规定明确。故一审法院不存在违背证据认定规则、损害上诉人合法权益的情形，上诉人该项上诉理由无任何证据支持，上诉人的上诉理由不能成立。任春红向一审法院起诉请求：1、判令解除任春红、余丰君签订的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告店铺转让费55000元，店铺、装修、水电燃气保证金56000元，物管费1250元，共计112500元，并以112500元为基数，从原告起诉之日起至实际付清款项之日止，按照银行同期贷款利率支付资金占用损失。一审法院审理查明，2018年7月16日，被告与重庆新天街投资管理有限公司签订租赁合同，承租重庆市江北区东环路59号星天广场3层3-82-2房屋，商号“妈妈炸鸡”。租赁期限为2018年7月23日至2019年7月22日，租金每月15000元，先付后用，于每季度结束前15日缴纳，物业费每月500元由被告缴纳，未经重庆新天街投资管理有限公司同意，原告不得转租。2019年3月18日，原告与被告签订店铺转让协议，被告将上述租赁权转让给原告。该协议约定：月租金15000元，按季度缴纳，原告于每季度结束15日前一次性付清下一季度租金交至星天广场，原告在2019年3月18日前一次性向被告支付转让费55000元；原告为被告代付被告在星天广场方押金及其他保证金共计人民币56000元，上述费用在原告退铺或者转让店铺时，被告需无条件配合原告向重庆新天街投资管理有限公司退还押金，所退押金由原告所有。原告于2019年3月17日向被告缴纳转让定金5000元，次日，向被告支付店铺转让费55000元，店铺、装修、水电燃气保证金56000元，2019年4月-7月的物管费2000元，2019年3月23日至2019年4月30日店铺租金19350元。2019年4月26日，原告向被告支付2019年5月1日至31日的商铺租金及滞纳金18230元。2019年5月23日，重庆新天街投资管理有限公司委托重庆泰源律师事务所向被告发出《律师函》，该函载明：根据合同第6.3.2条及16.3条约定，您应于2019年4月15日前一次性付清2019年5月1日至2019年7月22日的保底租金40645元，截止2019年5月22日，尚欠租金及滞纳金29161.26元。鉴于此一：双方的合同于2019年5月23日解除；二、鉴于您的违约行为，您所缴纳的所有款项作为违约金，不予退还。原告起诉后，一审法院于2019年10月8日将起诉状副本送达给被告。一审法院认为，虽然被告与重庆新天街投资管理有限公司签订的租赁合同约定被告不得转租，但被告与原告签订《店铺转让协议》以后，原告提出租赁支付方式由季度缴纳改为按月缴纳，被告与原告一起找到重庆新天街投资管理有限公司协调，重庆新天街投资管理有限公司同意，由此说明重庆新天街投资管理有限公司对转租事宜未提出异议，且重庆新天街投资管理有限公司解除合同的理由是未缴纳租金，故应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，认定《店铺转让协议》有效，且系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按约行使权利、履行义务。按照该协议，原告应当于2019年4月15日前缴纳2019年5-7月的租金，鉴于被告与重庆新天街投资管理有限公司的合同于2019年7月22日到期，那么，原告应当缴纳2019年5月-7月22日期间的租金，但未予缴纳，构成违约。根据重庆新天街投资管理有限公司向被告所发的律师函的内容看，解除合同的原因是欠交租金，合同解除后被告向重庆新天街投资管理有限公司缴纳的所有费用均作为违约金，不予退还，故被告无法按照该《店铺转让协议》的约定，在合同解除以后配合原告向重庆新天街投资管理有限公司要求退还押金及其他保证金。原告向被告缴纳的转让费及物业费，系履行《店铺转让协议》的行为，因原告的违约行为导致合同无法履行，进而解除合同，故原告要求退还店铺转让费的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。鉴于双方对解除合同无异议，一审法院于2019年10月8日将起诉状副本送达给被告，故一审法院认定，双方的《店铺转让协议》于2019年10月8日解除。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告任春红的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取1275元，由被告任春红负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案二审审理查明的案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，余丰君在一审中提交了与任春红于2019年3月18日签订的《店铺转让协议》，任春红在一审质证时认可该协议的真实性，其在一审庭审后书面否认该协议第一页、第二页的真实性、合法性、关联性，但任春红在一、二审中均未提交其自己持有的与余丰君于2019年3月18日签订的《店铺转让协议》，也未提交其他证据证明前述协议第一页、第二页内容与其当时签订的《店铺转让协议》的第一页、第二页内容存在差异，故一审法院采信余丰君提交的《店铺转让协议》并无不当，任春红认为一审法院采信证据违法导致实体判决不公的上诉理由不能成立。根据转让协议的约定，余丰君在一定条件下负有配合退还押金、处理租赁期续签等义务，但本案已查明，由于任春红未按时缴纳应付租金，重庆新天街投资管理有限公司委托重庆泰源律师事务所向余丰君发出《律师函》，解除了原租赁合同，并将余丰君缴纳的所有款项作为违约金，不予退还。故余丰君的上述配合义务因任春红的违约行为已无法实现，余丰君对此并无过错，同时，余丰君对续租事宜除上述配合义务外，没有证据证明其承诺必须完成续租事宜，故任春红以余丰君未履行配合义务和未完成续租事宜为由要求其退还保证金、物管费的请求与本案查明的事实不符，本院不予支持。余丰君并未违反《店铺转让协议》的约定，任春红要求其退还转让费的请求本院亦不予支持。综上所述，任春红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2550元，由上诉人任春红负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年七月二十九日法官助理  江满意书 记 员  程 容