广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初5099号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市*****************。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：薛志娟、梁金莺，系该公司员工。被告：吕嘉宾，男，汉族，1961年6月7日出生，住广东省江门市蓬江区，公民身份号码。原告广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景物业公司”）与被告吕嘉宾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告康景物业公司的委托诉讼代理人梁金莺到庭参加了诉讼。被告吕嘉宾经本院合法传唤，没有正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康景物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令吕嘉宾向康景物业公司支付拖欠的物业服务费1380.08元及违约金（根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至实际付清之日止）；2.本案诉讼费用由吕嘉宾承担。事实和理由：2017年10月27日，吕嘉宾因购买江门市蓬江区*********，与康景物业公司签订一份《前期物业服务协议》，约定康景物业公司提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；吕嘉宾自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，康景物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。吕嘉宾在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日,吕嘉宾签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2019年9月起，吕嘉宾未按期交纳物业管理费，至2019年12月共拖欠康景物业公司物业管理费1380.08元。吕嘉宾经多次催收仍拒不交纳拖欠的物业服务费，康景物业公司遂提起本案诉讼。康景物业公司在举证期限内提供的证据有：证据1.《物业管理委托合同》，证明康景物业公司受开发商委托进行前期物业管理；证据2.《前期物业服务协议》，证明康景物业公司与吕嘉宾约定相关权利义务；证据3.业主身份证，证明被告身份；证据4.催费通知书、法律函、快递单、查询证明等，证明康景物业公司多次书面催告吕嘉宾交纳费用；证据5.客户账务明细，证明吕嘉宾的欠费数额。吕嘉宾无到庭、无答辩，在举证期限内也无提交证据。经审理查明：广东康景物业服务有限公司江门分公司（以下简称“康景江门分公司”）是康景物业公司在江门市成立的分公司。康景江门分公司通过与江门珠江房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》为江门市蓬江区珠江帝景湾小区提供物业管理服务。吕嘉宾通过购买取得江门市蓬江区*********的所有权，《不动产权证书》登记房屋建筑面积191.68平凡米。2017年12月21日，康景江门分公司（甲方）与吕嘉宾（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定的主要内容如下：康景江门分公司对房屋共用部分、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、治安防范、车辆秩序等项目进行维护、修缮、服务和管理；吕嘉宾按照住宅建筑面积每月每平方米人民币1.8元计付物业服务费；吕嘉宾应从《商品房买卖合同》约定的交楼时间之日起交纳物业服务费。吕嘉宾在收楼时预交三个月的物业服务费用，自第四个月起，每两个月的物业服务费用合并缴交一次，吕嘉宾或物业使用人应在单月的15号前交纳本月和次月的物业服务费用，交纳方式为通过委托银行划扣交纳物业服务费用；吕嘉宾不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，康景江门分公司有权要求其补交，并须从逾期之日起按欠费总额每天1‰标准交纳滞纳金。2018年7月起，吕嘉宾未能依约交纳物业服务费，康景江门分公司于2019年10月25日提起诉讼，案号为（2019）粤0703民初9426号，请求吕嘉宾支付2018年7月至2019年8月期间物业费共计4830.28元，本院于2019年11月28日作出（2019）粤0703民初9426号《民事判决书》，判决吕嘉宾应支付康景江门分公司拖欠的物业服务费用4830.28元及逾期付款违约金。该判决已经发生法律效力，康景江门分公司向法院申请强制执行。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。康景江门分公司与吕嘉宾签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。对于康景物业公司的主张，康景物业公司提交的证据形式合法，吕嘉宾放弃答辩和举证的权利，应视为其对康景物业公司所主张事实的确认。故本院对康景物业公司所主张的吕嘉宾拖欠其物业服务费用1380.08元的事实予以确认。吕嘉宾没有向康景物业公司支付该费用已经构成违约，应当承担相应的民事责任。康景物业公司要求吕嘉宾支付迟延支付物业服务费用违约金，其中2019年9月、10月的违约金从2019年11月1日起算，2019年11月、12月的违约金从2020年1月1日起算，其请求合法有理。对于违约金的计算标准，双方虽约定了每天按应支付物业服务费的1‰计算支付，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，吕嘉宾迟延支付物业服务费而给康景物业公司造成的损失可推定为以拖欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息，而按涉案合同约定的每日1‰的标准所计利息已明显超过了按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的30%，故应认定为违约金过高。虽然被告没有提出调整的主张，但鉴于公平原则的考量，避免出现双方之间利益严重失衡的情形，本院依法将逾期付款违约金的计算标准酌情调整为每日万分之七。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吕嘉宾应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东康景物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费用1380.08元及逾期付款违约金（2019年9月、10月的违约金从2019年11月1日起算，2019年11月、12月的违约金从2020年1月1日起算，以每两月实际拖欠的物业服务费为基数按每日万分之七的标准计算至实际清偿之日止）。二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告吕嘉宾未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告吕嘉宾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 员 黄银平二〇二〇年七月一日法官助理 陈 华书 记 员 容丽萍