温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初2705号原告：陈风珍，女，1968年11月15日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：李彬蔚，浙江海昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓虹，浙江海昌律师事务所律师。被告：王朝祥，男，1972年2月1日出生，汉族，住温州市龙湾区。第三人：毛盛，男，1987年9月15日出生，汉族，住温州市鹿城区。第三人：叶素华，女，1978年1月22日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告陈风珍与被告王朝祥、第三人毛盛、叶素华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理，后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈风珍的委托诉讼代理人李彬蔚，被告王朝祥、第三人毛盛、叶素华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈风珍向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房地产租赁合同》于2019年10月9日解除；2.判令被告支付原告2019年3月15日至2019年10月9日期间拖欠的租金90958.9元及利息损失（自2019年2月15日起至2019年8月19日止的利息损失按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际履行完毕之日止的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告及第三人立即腾空租赁房屋；4.判令被告及第三人共同支付原告自2019年10月10日起至实际腾空之日止的占有使用费（暂算至2020年3月31日止为143013.7元）及利息损失（自2019年10月10日起至实际履行完毕之日止的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月6日，原、被告签订一份《房地产租赁合同》，约定原告将自有的坐落于温州市鹿城区××路××号××商住楼××层××层面积为1050平方米的房屋出租给被告使用；合同租期为三年，即2019年3月15日起至2022年3月14日止，每年租金为30万元。租金一年一付，提前30天支付；租赁期间产生的水电费、物业管理费等一切费用由被告承担。合同第五条第二项约定，被告如将承租房屋转租，事先需征得原告同意，若被告违反约定，原告享有单方解除权。合同签订后，被告即承租使用原告房屋。根据合同约定，被告应在2019年2月15日前支付第一年租金30万元整，但经原告多次催讨，被告始终分文未付。另原告在催讨过程中发现被告已将房屋转租给第三人。嗣后，原告于2019年10月9日至涉案房屋所在地向被告送达《解除房地产租赁合同通知书》，被告在收到函件后至今未腾空房屋。故原告提起诉讼。被告王朝祥辩称，原告亲戚陈捷与我于2016年左右签订《房屋租赁合同》，租期为三年，我承租了两年后不想继续租了，陈捷说可以分租给俩第三人，因陈捷人在杭州，让我帮忙与第三人签订转租合同，所以我认为我是代陈捷与俩第三人签订转租合同。因我与第三人签订的租赁合同租期为四年，而我与原告的租赁期限只剩一年了，故原告与我于2018年5月6日重新签订一份《租赁合同》，将租赁期限延长到2022年。综上，对原告第一项诉请确认合同解除无异议，对其余诉请与我无关，因我并非后一份合同相对人，原告与第三人的合同履行情况与我无关，第三人的租金均由原告直接收取。第三人毛盛述称，2018年4月，我与被告签订租赁合同，约定租赁期限三年，年租金198000元。因我承租房屋用于经营，需要注册公司，但涉案房屋没有产权证，至今无法办理营业执照，故未支付第二年租金。目前我没有使用涉案房屋，一个自称房东的人于2019年底电话联系我，双方谈论了租赁纠纷事宜，我表示可以腾空，但因房东说里面的东西不确定是谁的，所以不同意我搬离。第三人叶素华述称，原告对涉案房屋转租事宜是知情且同意的，原告亲戚陈捷夫妇多次与我电话联系，并互为微信好友，且要求我帮忙出租二楼房产，因第三人毛盛前期没有缴纳物业费，物业要停电，原告要求我先垫付物业费，我已经进行了垫付。现因房东将涉案房屋整体出租给案外人，才起诉要求解除合同，并于2020年4月22日开始锁门贴封条，我不同意并予以撕毁，目前仍继续使用房屋，但后续租金未缴纳，新承租人经常来丈量房屋，导致不正常经营。经本院审理查明：原告陈风珍系位于温州市鹿城区××广场××房××层××层××层以上的使用权人，其委托陈捷与案外人林洁约于2016年2月6日签订《房地产租赁合同》，约定将涉案房屋（建筑面积：约900平方米）对外出租，租赁期限自2016年3月16日至2019年3月15日。被告王朝祥与案外人林洁约系合伙关系，后双方于2018年5月解除合伙关系，由被告王朝祥继续承租涉案房屋，2018年5月6日，原告陈风珍的代理人陈捷（作为甲方）与被告王朝祥（作为乙方）重新签订一份《房地产租赁合同》，约定将涉案房屋（建筑面积：1050平方米）出租给被告使用，用途为：装饰产品展厅、健身房，租赁期限三年，自2019年3月15日至2022年3月14日，2019年租金300000元，一年一付，下次租金应提前30天支付。乙方支付甲方押金50000元。合同第五条第2点约定，乙方如将承租房转租，事先需征得甲方同意，如乙方擅自将本房产转租，转借给第三方使用或改变本房屋结构及用途，否则甲方不予承认，若乙方违反以上约定，甲方有权单方面解除合同，乙方已交租金及押金不予退还，且乙方需赔偿甲方因此遭受的一切经济损失。合同签订后，因被告王朝祥未依约足额支付2019年3月15日之后的租金，故原告于2019年10月9日向被告送达《解除房地产租赁合同通知书》，要求解除双方的租赁合同，被告未提出异议。后经原告多次发函催告，并于2020年4月20日在涉案房屋张贴告示，因涉案房屋至今未腾空，故原告诉至本院。另查明：2018年4月18日，被告王朝祥（作为甲方）与第三人叶素华（作为乙方）签订一份《房地产租赁合同》，约定将涉案房屋中建筑面积350平方米出租给乙方作为健身房使用，租赁期限为四年，自2018年4月18日至2022年4月17日，第一年租金117600元，押金30000元。合同签订后，第三人叶素华已依约支付押金和第一年租金，后经与被告王朝祥协商确定第二年租金调整为80000元，第三人叶素华于2019年5月28日向被告指定的账号（实际由原告收取）支付50000元租金（另有30000元已按押金形式支付给被告王朝祥）。现涉案房屋由第三人叶素华占有使用至今。2018年4月20日，被告王朝祥（作为甲方）与第三人毛盛（作为乙方）签订一份《房地产租赁合同》，约定将涉案房屋中建筑面积550平方米出租给乙方作为装饰材料展厅使用，租赁期限为三年，自2018年4月20日至2021年6月6日止，第一年租金198000元，押金20000元。合同签订后，第三人毛盛已依约支付押金和第一年租金，后因涉案房屋没有领取产权证导致无法办理营业执照，故仅于2019年5月29日向被告指定的账号（实际由原告收取）支付30000元租金，其余租金未支付。现涉案房屋仍由第三人毛盛占有使用未腾空。再查明：第三人叶素华提供其通话记录、微信聊天记录拟证明原告陈风珍的代理人陈捷夫妇对涉案房屋的转租事宜是知情且同意的，且第三人于2019年12月30日代原告支付涉案房屋2019年度物业费18000元。审理期间，经询问第三人叶素华，其明确表示不愿意代被告王朝祥支付该合同项下未付租金。以上事实有原、被告及第三人提供的全部证据以及庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告之间于2018年5月6日签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。因被告未足额履行合同项下的租金支付义务，故原告于2019年10月9日向被告送达合同解除通知，被告对此亦无异议，经询问本案第三人叶素华，其表示不愿意代被告王朝祥履行未付租金义务，第三人毛盛对合同解除无异议，现原告诉请主张确认原、被告签订的《房地产租赁合同》于2019年10月9日解除，本院依法予以支持。至于被告将涉案房屋对外转租的行为效力问题，虽合同约定涉案房屋未经出租人同意不得转租，但结合三份《房地产租赁合同》的签订时间、房屋用途及第三人叶素华提供的相关证据，现原告主张其对转租不知情，本院不予采信。被告王朝祥辩称其并非合同相对人，而是作为原告陈风珍或其代理人陈捷的代理人签订合同，与事实不符，本院不予采信。根据合同约定，2019年租金300000元，租金应提前30日支付，原告承认已收取该年度租金80000元，现原告主张要求被告支付自2019年3月15日至2019年10月9日期间拖欠的租金90958.9元（300000元/365天×208天-80000元）并计算自2019年2月15日起的利息损失，有事实与法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现租赁合同已解除，被告王朝祥与第三人叶素华、毛盛应对其实际占有使用的相应建筑面积负有腾房义务。房屋租赁合同解除后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。逾期占有使用费的计算标准参照原、被告之间的合同约定计算标准为宜。故第三人叶素华在其实际占有使用的建筑面积350平方米按274元/天（300000元/365天×350平方米/1050平方米）对逾期腾房占有使用费承担责任，第三人毛盛在其实际占有使用的建筑面积550平方米范围内按430.5元/天（300000元/365天×550平方米/1050平方米）对逾期腾房占有使用费承担责任，剩余由被告王朝祥实际占有使用的150平方米逾期腾房占有使用费按117.4元/天[300000元/365天×（1050-350-550）平方米/1050平方米]向原告陈风珍支付。原告主张逾期占有使用费的利息损失，依据不足，本院不予支持。至于押金，可由双方就水电等费用结算后自行协商处理。本案因转租合同引起的其他纠纷，可由合同相对人之间自行协商处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、确认原告陈风珍与被告王朝祥于2018年5月6日签订的《房地产租赁合同》于2019年10月9日解除；二、被告王朝祥于本判决生效之日起十五日内支付原告陈风珍自2019年3月15日至2019年10月9日期间租金90958.9元及利息损失（以90958.9元为基数，自2019年2月15日起至2019年8月19日止的利息损失按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际履行完毕之日止的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告王朝祥于本判决生效之日起十五日内腾空其实际占有使用的位于温州市鹿城区××广场××房××层××层××层房屋中对应建筑面积150平方米部位；四、第三人叶素华于本判决生效之日起十五日内腾空其实际占有使用的温州市鹿城区××广场××房××层××层××层房屋中对应建筑面积350平方米部位；五、第三人毛盛于本判决生效之日起十五日内腾空其实际占有使用的温州市鹿城区××广场××房××层××层××层房屋中对应建筑面积550平方米部位；六、被告王朝祥于本判决生效之日起十五日内在其实际占有使用的建筑面积150平方米按117.4元/天的标准支付原告陈风珍自2019年10月10日起至实际腾空之日止的占有使用费；七、第三人叶素华于本判决生效之日起十五日内在其实际占有使用的建筑面积350平方米按274元/天的标准支付原告陈风珍自2019年10月10日起至实际腾空之日止的占有使用费；八、第三人毛盛于本判决生效之日起十五日内在其实际占有使用的建筑面积550平方米按430.5元/天的标准支付原告陈风珍自2019年10月10日起至实际腾空之日止的占有使用费；九、驳回原告陈风珍的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4810元，减半收取2405元，由被告王朝祥与第三人叶素华、毛盛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇二〇年七月六日书记员  黄一歆