广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1821号原告：中国建设银行股份有限公司开平支行，住所地：开平市****办事处东兴大道爱民路2号东兴大厦北面首、二层。负责人：曾锐波，该行行长。委托诉讼代理人：徐建军，广东真利律师事务所律师。委托诉讼代理人：容雅欣，广东真利律师事务所律师。被告：邓嘉辉，男，1992年10月17日出生，汉族，住开平市**************，公民身份号码：440************350。被告：李彩萍，女，1968年11月14日出生，汉族，住开平市**************，公民身份号码：440************428。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：开平市水口镇绿苑别墅区**。法定代表人：邝某1。原告中国建设银行股份有限公司开平支行（以下简称建行开平支行）与被告邓嘉辉、李彩萍、开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行开平支行的委托诉讼代理人容雅欣到庭参加诉讼，被告邓嘉辉、李彩萍、恒威公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行开平支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告邓嘉辉签订借款本金为43万元整的编号为440101779-201*******633323的《个人住房（商业用房）借款合同》;2.判令被告邓嘉辉立即偿还所有贷款欠款合计人民币390044.5元（其中包含本金欠款余额384649.59元及暂计至2020年4月7日的利息5312.07元、罚息82.84元），从2020年4月8日起至款项清偿之日止的利息、罚息以本金384649.59元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》的有关约定计算;3.判令对被告邓嘉辉提供抵押担保的位于开平市**********绿苑山庄7区13幢1105房进行折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还给原告;4.判令被告李彩萍、恒威公司对第2项诉讼请求的贷款本息、罚息承担连带保证责任。5.判令三被告向原告支付律师代理费26502元;6.判令三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告邓嘉辉于2016年10月20日与原告中国建设银行股份有限公司开平支行签订440101779-201*******633323号《个人住房（商业用房）借款合同》,约定被告邓嘉辉向原告借款人民币肆拾叁万元整。借款用于购买住房,期限为240个月,即从2016年10月20日起至2036年10月20日。该借款合同第三十一条第一款约定,利率为浮动利率,即在基准利率水平上下调15.00%,贷款月利率为3.47083‰；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。该借款合同第三十一条第二款约定，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。原被告双方约定还款方式为等额本息还款方法，每月归还本息金额为人民币2643.25元。被告邓嘉辉提供了开平市**********绿苑山庄7区13幢1105房作抵押担保；另被告李彩萍与被告邓嘉辉是母子关系，被告李彩萍于《个人贷款担保承诺书》及《个人住房（商业用房）借款合同》保证人一栏签订按指印确认对被告邓嘉辉因借款而产生的全部债务承担不可撤销保证连带责任，被告李彩萍应当对第二项诉讼请求承担连带清偿责任。被告开平恒威房地产开发有限公司与原告签有《楼宇抵押贷款合作协议》约定对绿苑山庄整体项目购房人的贷款承担连带保证责任。自原告依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定向被告邓嘉辉发放贷款后，被告邓嘉辉未能完全履行合同约定还款义务，经常出现逾期断供,在原告多次进行催缴后,仍未足额按期偿还。原告认为,被告邓嘉辉在还贷期间,屡次没有依期足额偿还贷款本息，根据原告与被告邓嘉辉双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第一款第（一）项“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”，被告邓嘉辉的行为已构成违约。根据该合同第十七条的约定，借款人违约的,贷款人可宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息及相关费用,并解除与借款人的借贷关系。且根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”因被告邓嘉辉违约,符合双方合同约定的解除借贷关系的条件,原告为维护自身合法权益,诉请解除于2016年10月20日与被告签订440101779-201*******633323号《个人住房（商业用房）借款合同》,并宣布贷款立即到期,要求被告邓嘉辉立即清偿借款本息及相关费用。而根据该合同第十七条“救济措施”第6点,对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息,自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止,按本合同约定规则计算出的逾期罚息利率贷款利率和约定结息方式计收罚息和复利。对于被告邓嘉辉屡次逾期偿还借款本息的行为,原告诉请对其逾期偿还款项计收罚息。被告在还贷期间,屡次没有依期足额偿还贷款本息,已满足原被告双方签订的《个人住房（商用住房）借款合同》第十三条第八款第（一）项“借款人未足额履行本合同项下到期债务...贷款人有权行使抵押权利”的约定。因此为维护原告的合法权益,诉请判令被告邓嘉辉为本案贷款提供抵押担保的开平市**********绿苑山庄7区13幢1105房进行折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还给原告。被告李彩萍在440101779-201*******633323号《个人住房（商业用房）借款合同》保证人一栏签名捺指印确认对被告邓嘉辉上述贷款承担连带保证责任，《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第一款、第二款、第五款约定了保证人提供的保证为连带责任保证，保证范围包括合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），并约定了在借款人未按时足额履行的情况下保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。因此，原告起诉要求被告李彩萍对上述诉讼请求的第2项的欠款本息承担连带保证责任。被告开平恒威房地产开发有限公司与原告于2014年10月21日签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，协议第二条约定：“甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的座落于开平市*********（或地段）的经批准命名为绿苑山庄商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述项目整个项目的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务”；协议第五条约定：“在被协议第二条所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的每一笔住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），提供无条件、不可撤销的连带保证”；协议第七条约定：“甲方保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。”；协议第十条第（二）款1、2点约定“1、乙方有权宣布贷款立即全部到期……2、无论购房人所购房产是否已办妥房产证，均可要求甲方按本协议的约定承担连带保证责任。”。因此，原告起诉要求被告开平恒威房地产开发有限公司对上述诉讼请求的第2项的欠款本息承担连带保证责任。因被告邓嘉辉的违约行为严重侵犯了原告的合法权益,原告不得不采取法律手段对三被告进行追偿,根据原被告双方签订的《个人住房（商用住房）借款合同》第十七条第13点“以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用”；第四十一条第二点“借款人同意，贷款人为实现债权而发生的律师费，又借款人按照广东省律师服务政府指导价的标准承担......”；第十二条第二款约定保证人保证范围包括合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；《楼宇抵押贷款合作协议》协议第七条约定：“……（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。”等相关约定，因此原告诉请由三被告承担本案的律师费26502元及相关诉讼费用。因被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益,为保护原告合法利益,特呈诉状于贵院,请求依法判决。被告邓嘉辉、李彩萍、恒威公司没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。被告邓嘉辉、李彩萍于庭后向本院发表意见称，其确认原告起诉的欠款数额，认为涉案房屋约定于2018年6月交付使用，但现在已逾期两年没有交付，所以现在希望快点拍卖处置涉案房屋，取回其之前已支付的部分购房款并还清房贷。原告建行开平支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告邓嘉辉、李彩萍、恒威公司没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。经本院审查，原告建行开平支行提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月20日，邓嘉辉为借款人和抵押人、李彩萍为保证人、建行开平支行为贷款人，共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，被告邓嘉辉向原告借款430000元，借款期限为240个月（即2016年10月20日至2036年10月20日），借款用途为购买位于开平市**********绿苑山庄7区13幢1105房，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，贷款月利率为3.47083‰；借款逾期的罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方式为采用等额本息还款方法，以委托扣款方式还款；担保方式为抵押加保证。被告邓嘉辉以开平市**********绿苑山庄7区13幢1105房作为抵押，但尚未办理抵押登记手续。被告李彩萍作为保证人，对本合同项下的债务承担连带责任保证；同时约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。合同约定抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并有权向借款人追偿以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。2016年10月20日，原告按合同约定发放了贷款430000元给被告邓嘉辉。自2019年12月起，被告没有按合同约定还款，截至2020年4月7日止，被告邓嘉辉已还本金45350.41元、利息52452.82元，拖欠到期本金5260.09元、利息5312.07元、罚息82.84元，仍欠到期与未到期本金合计384649.59元。另查明，2014年10月21日，原告与被告恒威公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定，在楼宇销售期间，被告恒威公司对原告向购房人发放的每一笔住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证范围包括贷款本金、利息（含罚息、复息、违约金等）、原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。再查明，原告与广东真利律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告委托广东真利律师事务所代理本案，律师费为26502元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。原告建行开平支行与被告邓嘉辉、李彩萍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同不违反法律和行政法规，是当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应当按合同约定履行各自义务。本案中，原告依约向被告邓嘉辉发放了贷款，被告未能按时足额还款，已构成违约。根据上述借款合同约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告邓嘉辉、李彩萍的违约行为已符合双方约定解除合同的条件，原告请求判令解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。…”以及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，合同解除后，被告应承担继续履行还款、支付逾期利息的违约责任。对上述借款合同中借款所涉利息的计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，但结合中国人民银行关于贷款市场报价利率（LPR）的公告执行要求，涉案贷款合同在2016年已签订并发放贷款，其贷款利率可按原合同约定执行计算。因此，原告根据上述贷款合同的约定，请求被告邓嘉辉偿还截至2020年4月7日止的贷款本金384649.59元、利息5312.07元、罚息82.84元，合计390044.5元及从2020年4月8日起至贷款本息清偿日止按已签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算的利息，事实清楚、理据充分，本院予以支持。关于律师费的问题。本案中，原告为实现债权，与广东真利律师事务所签订《委托代理协议》约定本案的代理费用为26502元，该收费符合广东省律师服务政府指导价标准，且广东真利律师事务所已经履行了代理职责，原告也已经实际支付了律师费并提供了发票予以证明。根据原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条第一项第13点的约定，贷款人有权向借款人追偿以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。律师费是原告为实现本案债权而产生的费用，按照上述合同约定，原告有权向被告邓嘉辉追偿，因此，原告诉请判令被告邓嘉辉承担律师费26502元，理据充分，本院予以支持。关于本案债务、律师费是否应由被告李彩萍、恒威公司承担连带保证责任的问题。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本案被告李彩萍作为上述《个人住房（商业用房）借款合同》的保证人，承诺自愿为被告邓嘉辉的上述借款本金、利息（包括复利和罚息）及贷款人为实现债权和抵押权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）承担连带保证责任，该合同约定的保证条款对上述保证人具有法律约束力，依法应承担连带保证责任。被告恒威公司与原告签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议第五条约定被告恒威公司对原告向购房人发放的每一笔住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。恒威公司作为邓嘉辉所购位于开平市**********绿苑山庄7区13幢1105房的开发商，承诺自愿为购房人邓嘉辉的上述购房借款本金、利息及实现债权的相关费用提供连带责任保证，该合同约定的保证条款对恒威公司具有法律约束力，其应依法承担连带保证责任。原告在保证期间向被告李彩萍、恒威公司主张保证债权，理据充足，故原告请求被告李彩萍、恒威公司对被告邓嘉辉所欠的上述债务、律师费承担连带保证责任，事实清楚，理据充足，本院予以支持。另依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，李彩萍、恒威公司承担保证责任后，有权向邓嘉辉追偿。关于抵押物的优先受偿权问题。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”和第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”的规定，本案中，原告与被告邓嘉辉约定了以位于开平市**********绿苑山庄7区13幢1105房作抵押担保，但没有办理抵押登记手续，被告邓嘉辉购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，故原告对涉案房屋没有抵押权，因此原告请求对位于开平市**********绿苑山庄7区13幢1105房享有优先受偿权，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告邓嘉辉、李彩萍、恒威公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条第一款、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司开平支行与被告邓嘉辉、李彩萍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101779-201*******633323）；二、被告邓嘉辉应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本金384649.59元、利息5312.07元、罚息82.84元，合计390044.5元及从2020年4月8日起至款项清偿之日止的利息（以本金384649.59元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》的有关约定计算）给原告中国建设银行股份有限公司开平支行；三、被告邓嘉辉应在本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费26502元给原告中国建设银行股份有限公司开平支行；四、被告李彩萍、开平恒威房地产开发有限公司对上述第二、三判项的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4114.23元、保全费2470元，合计6584.23元（原告已预交），由被告邓嘉辉负担。原告中国建设银行股份有限公司开平支行多预交的案件受理费和保全费6584.23元，由本院予以退回；被告邓嘉辉应向本院补缴案件受理费和保全费6584.23元。被告李彩萍、开平恒威房地产开发有限公司对被告邓嘉辉应负担的受理费和保全费6584.23元承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 黄婷婷二〇二〇年七月二十四日法官助理 李佩瑶书 记 员 关绮明