广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8494号原告（反诉被告）：陈康舒，女，1996年11月7日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：吕文蔚，广东英兰律师事务所律师。被告（反诉原告）：王海旺，男，1980年7月16日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：彭志明，广东沥雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雅枝，广东沥雄律师事务所律师。原告陈康舒与被告王海旺租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭审理了本案。原告陈康舒及其委托诉讼代理人吕文蔚，被告王海旺及其委托诉讼代理人彭志明，均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告财产损失包括装修费用10819元和店铺财产21107.8元（票据13433.5元、微信支付7674.3元）；2.被告退还押金11400元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年11月7日与被告商定租赁铺位事宜并支付了定金1000元。2019年11月11日，原被告签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：原告租赁被告位于佛山市************铺（以下简称涉讼商铺），用于开办佛山市南海区康曦餐饮店；租期从2019年11月11日起至2021年11月10日止，月租金3800元，押金11400元，2019年11月11日至2019年12月10日为免租期；2019年12月11日开始第一次交纳租金，交租期为每月11日，逾期10天按月租金总额10%交纳滞纳金，逾期超过20天则视为乙方违约，甲方有权没收押金并终止本合同。同日，原告向被告支付了押金11400元。随即原告办理营业执照、装修等筹办工作，于2019年12月5日开业。12月尾遇上疫情，政府采取封城，不出门、不登门，不到人群密集场所的防控措施，几乎全部餐饮停止营业，原告的小本生意无法做下去，无法按时交付租金。被告在天灾降临疫情肆意之际，未与原告交涉协商，更未走法律途径，擅自张贴告示将原告在诉讼商铺内的财产拆除变卖，造成原告财产损失，其中装修费用10819元，室内用具用品等设施财产21107.8元（有票据13433.5元、微信支付7674.3元）。被告既收取定金，又收取押金，本应善意协商理性处理，合同中关于逾期10天按总金额10%交纳滞纳金，逾期20天没收押金的约定，显失公平；被告在没有合同约定的情况下，张贴告示拆除变卖原告财产，侵犯原告合法权益，特别是在全国因冠状病毒疫情封城停业，禁止出门的非常时期，此疫情属不可抗力，不视为违约，被告趁人之危造成原告财产严重损害，理应承担损害赔偿责任。被告辩称：一、原告违反合同约定，未按时交纳租金并在合同期内退租，导致涉讼合同解除。1、根据双方微信聊天记录，系原告违约导致合同解除。原告于2020年3月20日单方告知被告其决定不租了，又于次日称其做不下去。原告逾期交纳租金和退租构成违约，被告已于同日告知原告其行为构成违约，被告将收回商铺，押金不退还，涉讼合同作废。2、根据佛山市市*监督管理局于2020年2月18日发布的《应对新冠肺炎疫情支持企业复工复产十二项措施》第三点，餐饮行业在2020年2月份已复工且有政府资金扶持，被告也于2020年2月份在沥雄社区办理了复工手续，并非原告所称因新冠疫情而无法开业。从被告拖欠的142元水电费亦可知原告已开业经营。因此，新冠疫情或者防控措施对涉讼合同的履行不构成实质影响。原告也未举证证明其受新冠疫情影响无法开业，故原告主张其未违约没有依据。3、被告一开始本着互相体谅的原则，若原告能够按时交纳租金，则免除原告2月份半个月的租金，但原告不仅拖欠租金，还违约退租。基于原告的违约，被告不再免除原告半个月的租金。二、原告要求被告赔偿财产损失没有依据。1、涉讼合同因原告拖欠租金并退租而解除。原告违约退租后，本应及时交纳拖欠的租金并向被告返还涉讼商铺，以便被告再次出租，但原告经被告多次通知，均不予理会。被告没有变卖原告的设备及物品，原告的设备及物品现仍存放于涉讼商铺内，仍占用着商铺，原告称被告将其财产变卖没有依据。2、原告主张装修费10819元没有依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条的规定，及涉讼合同第六条的约定，双方对合同期满后涉讼商铺的水电设施、室内装饰等的归属已有约定。本案中，原告违约退租、提前终止合同的履行，且涉讼商铺的装修目前也没有改动，原告主张该装修费没有依据。3、原告主张的铺内财产损失21107.8元没有依据。如前述，被告没有变卖原告的物品，原告的物品现仍存放于涉讼商铺。原告所举证的单据，大部分没有相对人签章，也没有相应的合同、支付记录等来证明交易有实际履行，无法证明原告购买了其所主张的设备、物品，也不能证明该些设备及物品均用于涉讼商铺的经营，更无法证明其退租时，单据中涉及的设备及物品还放在涉讼商铺内。该些单据中部分物品为原告的个人生活用品。假设原告确实购买了该些设备及物品用于涉讼商铺的经营，但原告所主张的21107.8元是其购入时的价格，并非是现时的价值。且大部分物品是饮品、食品等原材料消耗品，原告在经营过程中必然存在使用、损耗的情况。三、原告要求退还押金没有依据。如前述，涉讼合同系因原告未按时交纳租金并在合同期内退租而解除。根据涉讼合同第二、四条的约定，被告有权没收押金。2020年3月20日，原告在微信上询问被告“你看能不能稍微退点点押金给我”，可见，原告清楚其拖欠租金、退租应承担的违约责任。被告向本院提出反诉请求：1.原告返还涉讼商铺予被告；2.原告支付2020年2月11日至2020年3月21日期间租金5193元；3.原告按3800元/月标准支付自2020年3月22日起至实际返还涉讼商铺之日止的占有使用费，暂计至2020年5月22日为7600元；4.原告支付水电费142元；5.确认11400元押金归被告所有；6.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2019年11月11日，原被告签订涉讼合同，约定：租期为2019年11月11日至2021年11月10日，第一年租金为3800元/月，押金为11400元；租金按一个月交纳一次，每月11日交纳；原告须按时交纳租金，如原告逾期10天，按月租金总额的10%交纳滞纳金；逾期超过20天，则视为原告违约，被告有权没收押金并终止涉讼合同；合同期未满，原告退租，视为原告违约，押金不予退还。原告从2020年2月11日起未按时足额交纳租金，且于2020年3月21日告知被告退租，被告当日告知原告其行为构成违约，被告将收回涉讼商铺，押金不退还，涉讼合同即日起作废。2020年4月4日，被告再次向原告发出《解除租赁合同告知书》，告知原告因其拖欠租金及退租违反合同约定，被告有权解除涉讼合同和没收11400元押金，并要求原告支付拖欠的租金以及交还涉讼商铺。2020年4月13日，被告再次向原告发出《告知函》要求原告清缴所欠费用后搬走涉讼商铺内的物品。但是，原告拒不理会，至今仍未清偿所欠费用及交还涉讼商铺，其物品仍存放在涉讼商铺，继续占用涉讼商铺。原告对被告反诉答辩称：1、涉讼店铺自2020年3月25日起已由被告更换门锁，并搬空商铺内的物品，在大门上张贴贱卖店内物品的告示，原告同日报警。2、2020年2月11日至3月21日的租金应为2月减半租金1900元+10天租金1266.7元，合计：3166.7元。3、2020年3月21日，被告告知原告“合同作废”，且涉讼商铺门锁已更换，至今涉讼商铺由被告实际占有，原告不应承担3月21日之后的占用费。4、水电费应据实结算。5、依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）的相关规定，因疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则裁决。综上，被告擅自贱卖原告的物品，更换门锁，已严重侵犯了原告的合法权益。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告佛山市流动人员办理暂（居）住证历史记录打印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.租赁合同复印件1份、收据原件2份，用以证明原被告签约情况，原告向被告交付租金、定金。3.营业执照、食品经营许可证复印件各1份，用以证明原告租赁涉讼商铺用于经营食品店。4.装修设计原件2份。5.收据原件9份。6.送货清单原件12份。7.网购截图打印件31页。举证4-7，用以证明原告为经营涉讼商铺而投入的装修费用及经营之用的物品。8.照片（红纸告示）1张、照片（经营期间状况）3张、照片（2020年3月25日店铺内状况）4张，用以证明被告贱卖涉讼商铺内的设备。9.报警回执复印件1份，用以证明因原告于2020年3月25日发现涉讼商铺的设备不见后立即报警处理。被告举证如下：1.租赁合同原件1份，用以证明原被告存在租赁合同关系，双方对租金、违约责任等进行了约定。2.微信聊天记录截图打印件10页，用以证明11400元押金包含了1000元定金；原告违反合同约定拖欠租金、水电费及退租。3.解除租赁合同告知书原件1份，用以证明被告于2020年4月4日告知原告，因原告拖欠租金及退租的行为违反合同约定，被告依据合同约定没收押金，并要求原告支付拖欠的租金及交还涉讼商铺。4.告知函原件1份，用以证明被告于2020年4月13日再次函告原告清缴所欠费用并搬走涉讼商铺内的物品。5.照片7张，用以证明原告的设备、物品现仍存放于涉讼商铺内，被告并未变卖。6.佛山市市*监督管理局应对新冠肺炎疫情支持企业复工复产十二项措施复印件1份，用以证明根据政府部门的通知，餐饮行业于2020年2月份复工且有政府资金扶持。7.关于新型冠状病毒肺炎防控期间公民的法律责任告知书、保证书复印件各1份，用以证明原告在2020年2月份复工开业并向沥雄社区报备。8.房屋租赁合同原件1份，房屋委托书复印件1份，用以证明被告从业主处承租涉讼商铺所在房屋。9.不动产权证书复印件1份，用以证明涉讼商铺的有办理房产证。经审查，对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证4-7，被告举证8、9，到庭相对方对其真实性有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。2.原告举证8，被告举证5，到庭相对方对其真实性有异议，本院综合原被告在庭审中的陈述，确认被告曾将原告存放在涉讼商铺内的设备、物品搬走，后又将其搬回涉讼商铺。3.被告举证3、4，被告已通过微信发送给原告，本院对其真实性予以采信。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺是位于佛山市南海区***********。2019年11月7日，原告就承租涉讼商铺支付了定金1000元予被告。2019年11月11日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方作为商业使用；租期从2019年11月11日起至2021年11月10日止；第一年租金3800元/月；押金为11400元；2019年11月11日至2019年12月10日为免租期，乙方在2019年12月11日开始第一次交纳租金；租金每月11日交纳；如乙方逾期交纳租金达10天，按月租金总额的10%交纳滞纳金；逾期超过20天则视为乙方违约，甲方有权没收押金并终止本合同；合同期内，乙方自行承担水、电等一切经营费用及相应滞纳金，否则甲方有权终止本合同并没收押金；合同期未满，乙方退租，视为乙方违约，押金不予退还。同日，原告向被告支付了10400元。被告出具《收据》确认：收到原告租涉讼商铺押金11400元。后原告对涉讼商铺进行装修并购置经营物品，在涉讼商铺内经营个体工商户佛山市南海区康曦餐饮店。原被告曾通过微信沟通涉讼商铺租金事宜（部分聊天详见下表）。发送日期发送人发送内容二〇二〇年二月九日原告街道办还是不准开工这个月租金，你看能不能免了2020年2月20日被告跟房东商量了好几天不给我免租。但考虑到实际情况，我把商铺租金给你免半个月吧，我自己承担！2020年3月16日被告2月份1900未交，3月份3942元，二个月共计5842元2020年3月17日原告嗯嗯2020年3月20日被告请务必今明两天交一下房租和水电，我需要交租金了原告经过商量我们决定不租了你看能不能稍微退点点押金给我被告你确定不租了是吧原告要不你先等我两天，我先考虑清楚先，两天后租或不租我答复你！2020年3月21日被告美女，现在能决定下来还要不要继续租这个铺面了，给我一个答案吧。原告现在没经济了，做不下去了！被告现告知：按照合同约定，你2个月未交租视为违约，押金不退，铺面收回！且你已经声明自动放弃继续做下去，所以合同自今日起作废！2020年3月16日，被告通过微信向原告发送涉讼商铺应付水电费金额，其中应付水费7元、电费135元。2020年3月24日，被告将原告存放于涉讼商铺内的设备、原材料等物品搬走。2020年3月25日，原告到涉讼商铺欲搬离其物品，发现铺内物品被搬走了，被告当日未明确告知原告其物品的去向。被告在涉讼商铺玻璃门上张贴告示“奶茶店退租9.5成新设备贱卖”。原告于2020年3月31日向本院提起本案诉讼，本院经诉前联调无果后于2020年4月13立案。2020年4月4日，被告向原告发出《解除租赁合同告知书》，载明：原告拖欠租金及水电费共计7742元……请原告自接到本函之日起5个工作日内到被告处办理租赁合同解除手续、支付拖欠租金、交还租赁物，若原告逾期没有办理，被告将收回租赁物，清空租赁物内的物品，所产生的全部损失由原告承担。2020年4月13日，被告向原告发出《告知书》，催促原告于2020年4月17日零点前交清所欠费用后，方可搬走租赁物内各物品。同日，被告通过微信告知原告“物品就在租赁物内”、“在你未结清欠款前提下是不会让你搬东西的”、“结清欠款并归还租赁物同时相应的物品你搬走”。2020年5月22日，原被告对涉讼商铺内的物品进行交接。原告接收了其中的部分物品，但对于涉讼商铺内现存的其余物品，原告以部分物品非原告所购买、部分物品因被告原因有破损、部分食品材料被被告移动过不确定是否安全为由，拒绝接收。诉讼中，原告陈述：在新冠疫情发生后，涉讼商铺于2020年3月5日开门营业，后因无顾客上门，于2020年3月14日重新关闭。本院认为：涉讼合同是原被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。原告于2020年3月21日以“没经济、做不下去”为由向被告提出解约，涉讼合同因原告单方违约于当日解除，此后原告应及时搬离其物品、将涉讼商铺返还予被告。被告于2020年3月24日擅自将原告物品搬离，应视为被告已于当天收回了涉讼商铺，现被告反诉请求原告交还涉讼商铺、并计付涉讼商铺自2020年3月25日起的租金，本院不予支持。新冠肺炎疫情及疫情防控措施虽然会对原告的经营产生影响，但原告自认涉讼商铺自2020年3月5日起已正常营业，不存在无法进行经营的客观障碍，涉讼合同实际具备继续履行的条件，原告在本案中以疫情导致合同履行困难为由主张其有权解除涉讼合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉讼合同解除后，原告应及时结清涉讼商铺的租金及水电费用予被告。根据原被告关于调整2020年2月租金标准的约定，原告应支付2020年2月11日至2020年3月10日的租金1900元、2020年3月11-24日的租金1773.33元（3800元/月÷30天×14天），以及水电费142元予被告，被告反诉请求超出本院核定范围的，本院不予支持。原告单方违约致涉讼合同解除，应承担相应的违约责任，现被告主张没收原告已交纳的押金11400元，符合双方约定，本院予以支持。原告请求被告返还押金11400元、赔偿涉讼商铺装修费用，缺乏依据，本院不予支持。至于原告主张的铺内物品损失，被告有异议，本院分析如下：1.原被告均未能举证证明在2020年3月24日前涉讼商铺内所存放物品的种类、品牌、数量及损耗情况，应承担相应的不利后果。2.原告依据其购买物品时的价格及数量主张均属其损失，明显不合理，原告购买物品后将其用于经营使用，物品存在损耗和折旧。3.原告在诉讼中已将其确认属其所有的物品取走了，该部分物品不应再作补偿。4.被告在未经原告许可的情况下擅自搬走涉讼商铺内的物品，并张贴告示要变卖铺内物品，现原告主张被告提供的部分家电家具非其原来存放在涉讼商铺内的物品、被告曾搬走的食品材料可能存在污染等安全隐患为由拒绝接收，被告未能合理解释，应承担相应的不利后果。5.对于食品夹、夹子、储物罐、平底铲、袋子等物品，原告无正当理由拒绝接收，应承担相应的不利后果。经综合考虑，本院酌定被告应就铺内物品损失赔偿2500元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王海旺应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿2500元予原告（反诉被告）陈康舒；二、原告（反诉被告）陈康舒应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金3673.33元、水电费142元予被告（反诉原告）王海旺；三、原告（反诉被告）陈康舒已交纳的押金11400元归被告（反诉原告）王海旺所有；四、驳回原告（反诉被告）陈康舒的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王海旺的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计441.59元（原告已预交），由原告负担391.59元，被告负担50元；反诉受理费408.38元（被告已预交），由原告负担50元，被告负担358.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员梁惠妍二〇二〇年七月十日书记员程学斌