北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初8735号原告：北京提香投资管理有限公司，住所地北京市房山区窦店镇提香草堂配套公建大会所**。法定代表人：刘立民，执行董事。委托诉讼代理人：汪贻祥，北京市至元律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦闻静，北京市至元律师事务所律师。被告：北京锦绣花园投资发展有限公司，，住所地北京市房山区窦店镇107高速路西法定代表人：李博，董事长。委托诉讼代理人：刘晓蒙，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艺，北京市中闻律师事务所律师。原告北京提香投资管理有限公司（以下简称提香投资公司）诉被告北京锦绣花园投资发展有限公司（以下简称锦绣花园投资公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告提香投资公司的委托诉讼代理人汪贻祥、韦闻静，被告锦绣花园投资公司的委托诉讼代理人刘晓蒙、杨艺到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。提香投资公司向本院提出诉讼请求：1.判决锦绣花园投资公司更换及修复泡沫彩钢板、剪草机、电瓶车、果岭滚压机、球场铁丝网等球场设备设施配套；2.判决锦绣花园投资公司补偿因其要求提香投资公司停止经营球场给提香投资公司造成的各项损失合计6825004.51元。事实与理由：2013年5月28日，我公司与锦绣花园投资公司签订《委托经营合同》，锦绣花园投资公司委托我公司经营管理位于北京市房山区窦店镇×村内九洞高尔夫球场和练习场。合同签订后，该球场一直由我公司受托经营。2016年1月25日，锦绣花园投资公司向我公司送达《关于锦绣花园公司提香草堂项目高尔夫球场情况的告知函》，告知我公司北京市国土资源局房山分局下发的京国土（房）分局罚字［2015］第30号和第31号《国土资源行政处罚决定书》及《履行行政处罚决定催告书》的情况，根据两份行政处罚决定书，房山分局要求锦绣花园投资公司退还球场非法占用的土地，拆除、没收非法占用土地上的建筑物及其他设施，并处罚款5028191.25元。2016年3月23日，锦绣花园投资公司向我公司发出了《律师函》，致函我公司在收到函件后立即停止高尔夫球场的一切运营工作，否则因自2016年2月起我公司持续运营高尔夫球场而导致的锦绣花园投资公司或高尔夫球场收到政府相关主管部门行政处罚的责任由我公司独自承担，我公司还应赔偿锦绣花园投资公司因此所受之损失（如有）。2016年4月5日，我公司就该律师函回复锦绣花园投资公司，表示：如果停止经营，我公司的损失巨大，依据《委托经营合同》，锦绣花园投资公司应对我公司的损失予以补偿。2016年12月28日,我公司再次致函锦绣花园投资公司，表示如果我公司按照其要求停止2017年以后的运营，其应当补偿我公司由此造成的各项损失。2017年2月10日，我公司向提香高尔夫俱乐部球友发出《公告》，决定暂停经营。2017年3月15日，我公司向锦绣花园投资公司送达《请求按合同补偿我公司损失解决球场债务问题的函》，要求锦绣花园投资公司补偿我公司因停止经营球场遭受的损失并解决球场的债务问题。2017年3月27日，锦绣花园投资公司回复称根据合同约定，不存在补偿损失的情况，请我公司自行解决处理经营期间的债权债务。2017年4月18日，鉴于此前发出停止经营的公告后，消费者、供货商、员工纷纷向我公司催款，我公司无力承担债务，迫不得已重新开业，由于球场的行政处罚问题未解决以及此前公告带来的不良影响，球场重新开业无法开拓新的消费者以带来新的经营收入，只能对外借款维持既有客户的消费、球场的维护和支付员工工资。2017年12月13日，窦店派出所向球场下发《责令改正通知书》，要求限期整改泡沫彩钢板建筑两间共计400平方米。2018年2月9日，锦绣花园投资公司向我公司发出《关于消防安全隐患整改的通知》，要求我公司完成消防隐患整改。根据上述事实，我公司认为，锦绣花园投资公司以行政处罚决定书为由，要求我公司停止经营不属于《合同法》第117条第2款规定的不可抗力，因为该公司自始至终未取得高尔夫球场的立项等合法手续，非法占地迟早要受到处罚，其单方通知我公司停止经营，属于单方违约。2017年后我公司没有任何收入，为了维护球场的运营，我公司需要继续投入费用以维持球场运营和人员开支。根据《委托经营合同》第十条的约定，锦绣花园投资公司应当补偿我公司停止经营球场所遭受的损失6825004.51元。根据《委托经营合同》，负责消防整改的应当是锦绣花园投资公司，剪草机、电瓶车、果岭滚压机、球场铁丝网等球场设备设施配套早已经损坏无法使用，锦绣花园投资公司应当履行更换、修复义务。锦绣花园投资公司辩称，对提香投资公司的所有诉讼请求都不予认可。其主张的第一项诉讼请求没有事实依据，对于自然损耗的部分，我公司愿意予以维修，但提香公司未提供证据证明损耗属于自然损耗。提香公司主张的各项损失属于正常经营的费用，合同约定球场由其自负盈亏自主经营，其损失与我公司无关，且提香公司的营业收入也从来没有交给我公司，球场的产品定价我公司也从未参与。我公司为防止损失的扩大向提香投资公司告知行政处罚的情况，建议其停止高尔夫球场的运营，但其回函明确表示不予认可。提香投资公司称在2017年对外发布暂停球场的公告，这与我公司无关，且自2016年至今，其一直在正常经营球场。本院经审理认定事实如下：2013年5月28日，提香投资公司（乙方）与锦绣花园投资公司（甲方）签订《委托经营合同》，约定：鉴于甲方拥有位于北京市房山区窦店镇×村内九洞高尔夫球场和练习场；甲方为其提香草堂别墅项目销售的需要，以及为其业主提供高尔夫服务，需要保持高尔夫球场的正常运营。为此，甲方委托乙方经营管理高尔夫球场及练习场（下称球场），双方权利义务约定如下：……二、甲方负责球场具备正常运营条件，即会所、球道及各种所需设备配套齐全且能够适时投入使用。如因自然原因造成损坏，甲方应及时修复。……五、甲方有权通知乙方为提香草堂业主办理阳光会籍卡，使购房业主享受相应的会员权利。六、乙方应当定期为提香草堂的业主举办赠球、比赛等优惠活动，树立甲方良好的企业形象。七、乙方自主经营球场，自担风险，自负盈亏。乙方经营球场期间形成的各类知识产权（冠名、品牌等）归乙方所有。八、因不可抗力导致球场歇业、停业的，甲方应视具体情况适当补偿乙方所受到的损失。九、本合同有效期十年，自本协议签订之次日开始计算。十、合同有效期内，乙方无违约行为，甲方单方提前终止合同的，甲、乙双方应就乙方的补偿问题进行协商。《委托经营合同》签订后，锦绣花园投资公司将球场交于了提香投资公司运营。2015年5月29日，北京市国土资源局开具了《国土资源行政处罚决定书》2份，分别为京国土（房）分局罚字［2015］第30号与京国土（房）分局罚字［2015］第31号，认定锦绣花园投资公司占用土地建设高尔夫球场及附属设施的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，属于未经批准，非法占用土地的行为，要求锦绣花园投资公司退还占用的土地，拆除在非法占用的土地上新建的建筑物及其他设施，并处以相应的罚款。2016年2月，锦绣花园投资公司将上述行政处罚的情况告知了提香投资公司。2016年3月23日，锦绣花园投资公司给提香投资公司发了一份《律师函》，要求提香投资公司收到《律师函》后立即停止高尔夫球场的一切运营工作，否则自2016年2月起因持续经营高尔夫球场导致锦绣花园投资公司或高尔夫球场受到政府相应主管部门行政处罚的责任由提香投资公司独自承担。2016年4月5日，提香投资公司针对上述《律师函》予以回函，称其已经于2016年2月底开始2016年度的球场运营，如果停止经营，其损失巨大，主要包括球场前期投入损失、球场前期运营亏损、解除劳动合同涉及的相关人员补偿以及第三人的利益等，希望锦绣花园投资公司就球场运营的去留以及因此引起的所有事项进行沟通，拿出解决方案。2016年12月28日，提香投资公司再次给锦绣花园投资公司去函，要求就停业后提香投资公司的补偿问题进行协商。2017年2月10日，提香投资公司就球场暂时停止了营业。2017年3月27日，锦绣花园投资公司给提香投资公司去函，拒绝了提香投资公司要求补偿损失的提议，同时函告提香投资公司，如其不能继续履行委托协议，请其正式发函解除《委托经营合同》。提香投资公司收到函件后，并未解除《委托经营合同》，并于2017年4月18日恢复了球场经营。提香投资公司称重新开业是为了消耗以前的库存，与直接关闭球场、退赔未消费完毕的800余万球卡金额相比，再投入一定的金额，消耗库存产生的损失较小。针对第一项诉讼请求，提香投资公司提供了自制的《设备设施配套清单》一份，记载了泡沫彩钢板、剪草机、电瓶车、果岭滚压机、球场铁丝网等45项球场设备设施，提香投资公司称上述设备设施的折旧年限已到，必须要更换、维修，根据《委托经营合同》的约定，这是锦绣花园投资公司的义务。锦绣花园投资公司对《设备设施配套清单》不认可，称双方在签订《委托经营合同》时并没有附件来列明设备设施名称，同时表示球场的铁丝网其已经修复。关于泡沫彩钢板，2017年12月31日，北京市公安局房山分局窦店派出所开具了《责令改正通知书》，要求提香高尔夫球场限期整改泡沫彩钢板建筑两间共计400平方米，提香投资公司的法定代表人刘立民签收了《责令改正通知书》。2018年2月9日，锦绣花园投资公司给提香投资公司发了一份《关于消防安全隐患整改的通知》，要求提香投资公司对存在安全隐患的“高尔夫球场仓库”按照北京市公安局房山分局窦店派出所及房山区消防支队的要求尽快完成消防安全隐患整改。提香投资公司于2018年2月12日回复称根据《委托经营合同》第二条之规定，锦绣花园投资公司应该对窦店派出所和消防支队要求整改的泡沫彩钢板进行整改。针对第二项诉讼请求，提香投资公司提供了下列证据：1、营业执照副本复印件，显示其注册资本为100万元。2、内部费用报销单若干及增值税普通发票若干，显示自2016年度至2018年度，提香投资公司因购买沙子、化肥、农药、餐厅饮料、二手球以及支付马达修复费、水费、电费、场务机械配件费等产生费用30余万元，其中，产生于2017年2月10日前的费用为20余万元。上述费用根据提香投资公司提交的证据及陈述，尚均未支付。3、《解除劳动合同经济补偿》单一份及《劳动合同书》若干，《解除劳动合同经济补偿》单系提香投资公司自行制作，记载其员工袁俐、崔宝辰、李立梅、段晓雨、李晓涛、牟宗明在2016年、2017年、2018年离职，其需要支付离职经济补偿21.28万元。提香投资公司称球场停止经营后，其与上述存在劳动关系的员工解除了劳动合同，应给予相应的补偿。庭审中，提香投资公司称上述经济补偿其尚未实际支付。4、未消耗产品统计表及相应的未消耗产品消费单若干张，未消耗产品统计表系提香投资公司自行制作。提香投资公司称涉及到未消耗的球票金额为1923333.9元。5、中国工商银行业务回单（收款）凭证若干张，有27张凭证的附言记载为“借款”，提香投资公司欲证明其自2016年11月30日至2019年4月15日期间向汪贻祥借款336.3471万元。提香投资公司称借款全部用于了公司的运营开支并提供了相应的支出明细。本院根据2017年2月10的时间节点及提香投资公司提供的汇款业务回单与支出明细，汇总情况如下：（1）借款完全用于支付提香投资公司2017年2月10日（含当日）以前产生的应付款。包括：2016年11月30日，金额5万元；2016年12月5日，金额19万元；2016年12月6日，金额6万元；2017年1月18日，金额3万元;2017年3月15日，金额8.2万元。合计41.2万元。（2）借款用于支付提香投资公司2017年2月10日以后产生的应付款。包括：2017年4月5日，金额7000元；2017年4月7日，金额4000元；2017年4月10日，金额5.1万元；2017年4月17日，金额1万元；2017年5月10日，金额8万元；2017年9月11日，金额9万元；2017年10月16日，金额11.5万元。2017年12月18日，金额9.5万元；2018年1月15日，金额5.5万元；2018年2月9日，金额5万元；2018年3月15日，金额5.2万元；2018年4月18日，金额14万元；2018年4月26日，金额2万元；2018年5月14日，金额12万元；2018年6月13日，金额11.5万元；2018年8月20日，金额14.4万元；2018年10月15日，金额10万元；2018年11月12日，金额9万元；2018年12月14日，金额9万元；2019年1月14日，金额5万元；2019年2月17日，金额5.3万元；2019年3月27日，金额8.2万元；2019年4月15日，金额14.7万元；2019年5月14日，金额12.6万元；2019年6月19日，金额2.3万元；2019年7月15日，金额2.3471万元；2018年7月16日，金额13万元。合计206.2471万元。（3）借款产生于2017年2月10日后，但部分借款用于支付提香投资公司2017年2月10日以前产生的应付款，包括：2017年3月3日，金额8.3万元；2017年3月6日，金额3.5万元；合计11.5万元。该借款用于了支付2016年12月的工资26011.98元、2016年第4季度的国税18189.98元、2017年1月的工资29846.76元、2017年2月的工资30792.18元及2017年2月的保险支出17600.24元。2017年3月9日，金额1.5万元。该借款部分用于了支付2016年4季度的地税1840.83元、2016年12月的个人所得税3387.3元。2017年6月12日，金额10.5万元；2017年6月14日，金额4万元；合计14.5万元。该借款部分用于了补发2016年12月员工工资16765.59元及支付2017年度城镇土地使用税与房产税27627.44元。2017年度城镇土地使用税与房产税的具体明细为：2017年1月1日至2017年6月30日的土地使用税329.7元、2017年7月1日至2017年12月31日的房产税11775元、2017年1月1日至2017年6月30日的房产税51.74元、2017年1月1日至2017年6月30日的房产税1848元、2017年1月1日至2017年6月30日的土地使用税11775元及2017年7月1日至2017年12月31日的房产税1848元。2017年7月10日，金额11万元。该借款部分用于了支付2016年未结的农药款13188元。2017年7月17日，金额6.1万元。该借款部分用于了支付2016年未结农药款31910元及2016年未结日用品费6803.5元。2017年8月14日，金额11万元。该借款部分用于了支付2016年未结的干洗费10750.6元。2017年11月13日，金额10万元。该借款部分用于了支付2016年度专卖店欠款3494元。（4）其他借款2018年9月18日，金额11万元。该借款中有2000元用于了购买饮料。2019年6月27日，金额12万元，该借款中有1450元用于了购买饮料。提香投资公司称饮料不是球场必须提供的服务项目，有的客人拿饮料会付款，有的时候就免费送。关于销售收入金额与支出金额，提香投资公司称其2013年度的销售额为500万元左右，2014年度600万元左右，2015年度300万元左右，2016年度300万元左右。关于未消耗完毕的球票金额，提香投资公司称目前尚有40余万元。上述事实，有提香投资公司提供的《委托经营合同》、行政处罚决定书、履行行政处罚决定催告书、律师函、回函、责令改正通知书、营业执照副本复印件、内部费用报销单、增值税普通发票、工商银行业务回单、产品消费单及各方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：提香投资公司与锦绣花园投资公司签订的《委托经营合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。本案中，锦绣花园投资公司系将涉案高尔夫球场的经营权转让给提香投资公司，因涉案高尔夫球场系锦绣花园投资公司所有，根据《委托经营合同》的约定，其应当保证涉案高尔夫球场具备正常运营的一切条件，该条件包括其提供的球场仓库设施具备正常经营条件。现提香投资公司以窦店派出所与消防支队要求提香投资公司对球场仓库亦即泡沫彩钢板存在消防安全隐患需要整改为由，要求锦绣花园投资公司修复或更换上述设施，本院认为，窦店派出所与消防支队要求提香投资公司对球场仓库亦即泡沫彩钢板进行消防整改，该项内容不是人民法院民事案件审理范畴，同时，消防整改不能当然等同于更换或者修复，提香投资公司现有证据亦无法确认球场出现消防安全隐患的原因系锦绣花园投资公司交付球场时即存在，还是提香投资公司公司在经营过程中形成，故，本院对提香投资公司要求锦绣花园投资公司修复或者更换泡沫彩钢板的请求不予支持。因锦绣花园投资公司与提香投资公司未签署相关设备设施的附件，本院无法确定提香投资公司提交的《设备设施配套清单》中列明的设备是否为锦绣花园投资公司交付的，故对于提香投资公司要求锦绣花园投资公司更换及修复球场设备设施的诉讼请求不予支持。根据《委托经营合同》的约定，锦绣花园投资公司应当保证涉案高尔夫球场具备正常运营的一切条件，保证涉案高尔夫球场具备合法的审批建设手续以使提香投资公司正常经营球场不受阻碍亦应当是锦绣花园投资公司的合同义务，但涉案高尔夫球场却不具备合法的审批建设手续，锦绣花园投资公司因此而遭致北京市国土资源局的行政处罚，因该行政处罚随时可能被履行，提香投资公司在获悉行政处罚情况后不可能正常经营，该情形属于锦绣花园投资公司违约所致，其违约导致提香投资公司遭受损失的，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条与第一百一十三条的规定予以赔偿。根据本案查明的事实，提香投资公司在接到锦绣花园投资公司的《律师函》后，一直正常经营到2017年2月10日，对于2月11日之前的经营损失，提香投资公司应当自负盈亏，故对于提香投资公司主张的该日期之前的损失，本院不予支持。提香投资公司主张的注册资本100万元显然属于该日期之前产生的正常经营支出，本院对其要求锦绣花园投资公司赔偿其注册资本100万元的诉讼请求不予支持。2017年2月11日往后，提香投资公司采取了继续投入较小部分资金运营球场以消耗较大金额库存的方式来经营，其行为属于主动减少损失。其为减少损失而投入的资金属于因锦绣花园违约产生的损失，锦绣花园投资公司应当予以赔偿。提香投资公司称其尚欠供货商货款30余万元，锦绣花园投资公司应当补偿，本院认为，提香投资公司主张的该部分金额中绝大部分产生于2017年2月11日前，属于其应当自负盈亏的范围，产生于2017年2月11日后的金额，根据提香投资公司的陈述，其尚未支付，故其主张的该项损失并未实际发生，本院对其该项主张不予支持。提香公司主张其解聘了部分员工且需要支付经济补偿21.28万元，该金额属于其损失，锦绣花园投资公司应当补偿，本院认为，提香投资公司并未提供证据证明其与相应员工达成了支付经济补偿金的协议且未提供证据其已经实际支付了21.28万元，故其要求锦绣花园投资公司支付该项损失依据不足，本院不予支持。提香投资公司称未消耗完毕的球票金额，锦绣花园投资公司应当补偿，本院认为，球票属于提香投资公司的营业收入范畴，提香投资公司未提供证据其因不能正常经营涉案高尔夫球场导致了其实际向客户退赔了未消耗完毕的球票金额，故未消耗完毕的球票金额尚不属于其损失，其要求锦绣花园投资公司应当补偿依据不足，本院不予支持。2017年2月11日往后，提香投资公司采取了从汪贻祥处借款以支付球场开支，从而达到消耗较大库存金额的目的，其行为属于主动减少损失，其为减少损失而产生的借款属于因锦绣花园违约产生的损失，锦绣花园投资公司应当予以赔偿。根据提香投资公司提供的证据，借款总金额为336.3471万元，对于借款用于支付2017年2月11日以前产生的应付款的部分本院予以扣除。故2016年11月30日的借款5万元、2016年12月5日的借款19万元、2016年12月6日的借款6万元、2017年1月18日的借款3万元、2017年3月15日的借款8.2万元应当从借款总额中予以扣除。对于2017年3月3日的借款8.3万元及2017年3月6日的借款3.5万元，用于支付的2016年12月的工资26011.98元、2016年第4季度的国税18189.98元、2017年1月的工资29846.76元应当予以扣除，该借款中用于支付2017年2月的工资30792.18元计2月的保险17600.24元，本院按照1/3的比例扣除16130.81元。对于2017年3月9日的借款1.5万元，用于支付2016年4季度的地税1840.83元、2016年12月的个人所得税3387.3元予以扣除。关于2017年6月12日的借款10.5万元及2017年6月14日的借款4万元，用于补发的2016年12月员工工资16765.59元应当予以扣除。用于支付的2017年度城镇土地使用税与房产税27627.44元，本院按照比例扣除2017年1月1日至2月10日期间的税款2721.23元。关于2017年7月10日的借款11万元，用于支付2016年未结的农药款13188元予以扣除。关于2017年7月17日的借款6.1万元，用于支付2016年未结农药款31910元及2016年未结日用品费6803.5元予以扣除。关于2017年8月14日的借款11万元，用于支付2016年未结的干洗费10750.6元予以扣除。关于2017年11月13日的借款10万元，用于支付2016年度专卖店欠款3494元予以扣除。关于2018年9月18日的借款11万元及2019年6月27日的借款12万元中部分款项用于了买饮料，因饮料不是经营球场必须物品，且饮料可以通过销售回款，故借款中用于支付的饮料款的2000元及1450元予以扣除。扣除金额合计596490.58元。总借款金额3363471元扣除596490.58元后，锦绣花园投资公司应当赔偿提香投资公司2766980.42元。锦绣花园投资公司称根据《委托经营合同》的约定，提香投资公司对涉案高尔夫球场自主经营，自负盈亏，故其损失与锦绣花园投资公司无关，本院认为，双方关于“乙方自主经营球场，自担风险，自负盈亏”的约定应限于锦绣花园投资公司不具有违约行为的情形下适用。提香投资公司遭受的损失系涉案高尔夫不具备合法的审批建设手续导致，不属于“自担风险，自负盈亏”的范畴。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京锦绣花园投资发展有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿北京提香投资管理有限公司损失2766980.42元；二、驳回北京提香投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59575.03元，由北京提香投资管理有限公司负担30639.19元，由北京锦绣花园投资发展有限公司负担28935.84元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  江正春人民陪审员  百秀伯人民陪审员  朱维元二〇二〇年七月二十日书 记 员  赵艳雪