宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初4063号原告（反诉被告）：乔红霞，女，汉族，1978年2月14日出生，宁夏固原市人，大专文化，居民，住固原市原州区。原告（反诉被告）：房丛涛，男，回族，1979年2月19日出生，宁夏固原市人，大专文化，居民，住固原市原州区。二原告共同委托诉讼代理人：刘维玮，宁夏古雁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：吴红，女，汉族，1984年1月2日出生，宁夏固原市人，初中文化，居民，住固原市原州区。原告（反诉被告）乔红霞、房丛涛与被告（反诉原告）吴红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乔红霞、房丛涛及其委托诉讼代理人刘维玮，被告（反诉原告）吴红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）乔红霞、房丛涛提出的诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由被告对原告的房屋恢复原状；2.判令被告吴红支付拖欠的租金31665元（计算至2020年5月1日，之后的租金按照每月6333元支付至交付房屋之日止）；3.判令被告吴红支付拖欠的物业管理费、装修垃圾费共计3206元，以及取暖费6528.32元；4.判令被告吴红支付违约金6333.3元（违约金计算从2019年12月1日起至2020年5月1日，2020年5月1日之后的违约金按照月租金20%计算至付清之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年10月31日，被告承租原告位于固原市原州区荣华锦园H区的营业房，建筑面积104.12平方米，原告给被告一个月的装修期，原告于2018年10月31日就将房屋交付给被告使用。双方于2018年12月1日签订《房屋租赁合同》，租期自2018年12月1日至2021年12月1日，租金为76000元/年，租期内水、电、暖、物业费等各种费用由被告自己承担。合同签订后，被告只缴纳了第一年度的房租76000元，自2019年12月1日开始再没有缴纳租金；除此之外，被告拖欠2018-2019年度取暖费3264.16元以及2019-2020年度取暖费3264.16元，共计6528.32元；拖欠2018年10月31日至2019年10月31日之后的物业管理费1499元。原告多次催缴租金及取暖费、物业费，被告拒绝支付，已经达到合同约定的解除条件，而且被告现在已经搬离，但至今没有给原告交还钥匙和交付房屋，故原告要求解除合同。被告已经将房屋进行了装修，包括墙面粉刷成黑色等，原告要求被告自交付房屋之前将房屋恢复原状。被告（反诉原告）吴红辩称：一、合同签订时间为2018年11月1日，给我一个月的装修时间，实际房屋租赁合同起始时间为2018年12月1日，但是因为12月份的暖气不热，经过协商后对于该月的租赁费用是免除的，而且因为暖气不热对于2018-2019年一个采暖期费暖气费用通过荣华公司协商予以免除，故发生租赁费的时间实际为2019年1月1日起。二、签订合同时并未约定付款时间，原告诉称的我拒绝缴纳租金不存在，在2020年1月-3月期间我和原告方就房屋租金一直协商中，同时遇到疫情爆发，因疫情期间商品房屋租金的收取没有相关的政策出台，我们双方对于租金费用一直不能达成一致意见，但在2020年4月7日下午用水泥将我的店铺门直接封掉，同时在8日早上原告方断水断电导致合同无法履行。封门后原告方限我于三日内必须搬离涉案房屋。三、2018年-2019年的物业费用存在异议，对于该年份的物业费用在收取2018-2019年租金的时候并未提及，而且物业公司也没有上门收取，而是原告在今年1月份协商租金的时候提出来的并且发给我一张模糊不清的交费票据。四、2019-2020年暖气费用未缴纳属实，但是因为疫情影响我在等待政府政策的出台。五、2020年2月-3月份的物业费用荣华公司是免交的。故合同不能履行是因为原告的断水断电导致无法经营，而且合同签订的是三年，合同的履行期限未到，原告限期让我搬离给我造成了经济损失。被告（反诉原告）吴红提出的反诉请求：1.依法驳回被反诉人的本诉诉讼请求；2.依法判令被反诉人赔偿反诉人装修费用，违约金等共计8万元；3.本案本反诉费用均由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人在疫情期间擅自断水、断电，并非法解除合同，根本违约，依法应当承担因其违约给反诉人造成的损失。反诉人装修房屋共计花费80000元。关于取暖费用，因该地段暖气费用不达标，供热公司已对该年度暖气费用进行了免于缴纳，被反诉人要求反诉人缴纳该阶段的费用明显不能成立。关于物业费等其他费用，被反诉人要求反诉人缴纳的费用清单显示，该费用产生的时间是反诉人尚未承租期限，且缴纳人并非二反诉人，反诉人要求承担改部分费用无法律依据，被反诉人要求的其它费用无法律依据和事实依据。原告（反诉被告）乔红霞、房丛涛辩称：一、被告的反诉无事实及法律依据，应该予以驳回。二、被告反诉状中称房费付至2019年底不属实，其房费实际支付至2019年11月30日。三、在2020年初原、被告口头协商变更合同内容即下一年房费如何收取的事实，但未达成一致意见，即合同内容没有实际变更仍应按照原合同内容履行。四、被告反诉原告用水泥封门不属实。五、暖气费应该是先交费后供暖，与疫情无关，且荣华公司没有权利对暖气费用进行免交。原、被告依法向本院提交了证据，本院对原告（反诉被告）提交的证据认定如下：房屋租赁合同原件一份，来源合法，内容客观真实，能够证明原、被告之间就涉案房屋的租赁签订了书面合同并约定房屋租金为每年76000元，租期内的水电暖物业费均由被告自己承担，若被告未按合同约定支付租金或欠费费用累计4000元，原告可解除合同被告需支付违约金的事实，本院予以采信；固原荣华实业有限公司收款单据原件一份、固原惠泽集中供热有限公司欠费情况说明原件一份，来源合法，内容客观真实，能够证明被告欠缴暖气费6528.32元的事实，但收款单据中的物业费、装修垃圾费收取期间并非被告承租期间，对该两份证据本院予以部分采信；光盘一张（照片五张、视频两段）、照片打印件三张，能够证明被告搬出后房屋的现状，本院予以认定。本院对被告（反诉原告）提交的证据认定如下：房屋租赁合同原件（与原告方签订）一份，其来源合法，内容客观真实，能够证明原被告之前签订合同的期限，本院予以认定；房屋租赁合同复印件（与现在房东签订）一份，该证据系被告与案外人签订的房屋租赁合同，与本案不具有关联性，也达不到被告的证明目的，本院不予认定；宁夏荣恒贸易有限公司出具的证明原件一份，能够证明2018年11月1日-2019年4月15日涉案房屋的暖气费用由其公司承担的事实，且其落款时间为2020年6月1日，迟于固原惠泽集中供热有限公司2020年4月26日出具的欠费情况说明，本院予以认定；宁夏荣恒贸易有限公司出具的通知复印件一份，该证据未复印件且未与原件核对，本院不予认定；照片一张、视频一份，其来源合法，内容客观真实，但视频、音频不具有完整性，不能达到被告的证明目的本院不予认定；微信聊天记录13张，能够证明原被告于2020年1月份开始就租金问题进行协商的事实，但不能证明2019年原告并未催要租金及其他费用，本院予以部分认定；接处警登记表原件一份，其来源合法，内容客观真实，本院予以认定；账户交易历史查询记录两张，其来源合法，内容客观真实，但达不到被告的证明目的，本院不予认定；原告出具的收款收据两张，该证据来源合法，内容客观真实，能够证明被告于2018年12月1日向原告交纳了一年的租金76000元及4000元押金，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2018年10月31日，被告承租原告位于固原市原州区荣华锦园H区的营业房，并于当日将房屋交付给被告使用，2018年11月为被告的装修期间，房租免除，双方于2018年12月1日签订《房屋租赁合同》，租期自2018年12月1日至2021年12月1日，租金为76000元/年，押金4000元，租期内水、电、暖、物业费等各种费用由被告自己承担，合同签订当日，被告通过微信转账缴纳了2018年12月1日-2019年12月1日一年的租金76000元及押金4000元。一年期满后，原、被告就第二年度房屋租金事宜进行协商，未谈妥，后原告于2020年4月8日上午至4月11日上午期间将被告承租的营业房断电，被告遂搬离该营业房，被告搬离后，因未向原告缴纳房屋租金等相关费用，未完成该营业房交付，为此被告于2020年4月21日报警，原告于2020年5月13日起诉至本院。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。合同约定租赁期限为三年，租金为76000元/年，押金4000元，租期内水、电、暖、物业费等各种费用由被告自己承担。本案需解决的问题：一、关于房屋租赁期未满，原告可否行使合同解除权及恢复原状的问题。被告在交纳第一年度房屋租金的时间为合同签订的时间，合同约定的租金支付方式为“年付”，按照被告交纳第一年度租金的时间及房屋租赁租金交付的习惯，能够确定租金的支付方式应为年初支付全年的房屋租金，按照原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中第七条第四项之一中“不按照约定支付租金达10日”，甲方有权单方解除合同，收回房屋，且在被告提供的证据“微信聊天记录”2020年1月20日、21的记录中显示，原告要求被告交纳租金，如不交纳要求被告搬离腾房，视为对解除合同的告知，且被告已实际搬离涉案房屋，故原告要求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求成立，本院予以支持；关于房屋恢复原状的问题，经庭审查明，被告的装修经过原告的同意，但原、被告之间签订的房屋租赁合同中并未对装修事项进行约定，考虑到恢复原状将扩大对原、被告的损失，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；二、被告应向原告支付的租金等费用应如何计算的问题。1.关于房屋租金的问题，原、被告签订的《房屋租赁合同》明确约定，租赁期限为2018年12月1日至2021年12月1日，租金为76000元/年，2020年1月左右，原、被告一直就房屋租金问题进行协商，截止2020年4月8日仍未协商成功，2020年4月8日，原告对被告承租的营业房进行断电，导致被告无法经营遂搬离该营业房，故租金的计算起止时间应为2019年12月1日至2020年4月8日，在合同履行期间，我国发生了新型冠状病毒肺炎疫情，属全国突发公共卫生事件，且被告租赁的房屋用途为对外经营，根据宁夏回族自治区政府疫情防控工作安排，辖区内该类服务业自2020年1月25日起处于暂停状态，直至2020年5月6日自治区公共卫生事件应急响应级别下调至Ⅲ级，在此期间，原、被告均有义务响应政府文件要求暂停或调整营业，本院综合疫情期间实际情况且遵循公平原则，酌情确定疫情期间产生的房租损失应由原、被告共同承担。故在2020年1月25日至2020年4月8日期间的房屋租金应由原、被告共同承担，房屋租金在未协商成功的情况下仍应按照合同约定租金计算，被告应向原告支付房屋租金19260.27元，即2019年12月1日至2020年1月24日房屋租金为11452.05元（76000元/年÷365天×55天），2020年1月25日至2020年4月8日房屋租金为7808.22元（76000元/年÷365天×75天×50%），折抵押金4000元，被告实际应向原告支付房屋租金15260.27元；2.关于物业管理费的问题，根据合同约定及被告为该营业房的实际使用人，房屋租赁期间的物业管理费应由被告承担。从原告提交的固原荣华实业有限公司出具的收款单据可以看出，物业费单价为1.20元，房屋面积为104.12m?，年收费为1499.00元，原、被告的房屋租赁期间为2018年12月1日至2020年4月8日，故被告应向原告支付的物业管理费为2032.84元（1.20元×104.12m×16.27月）。3.关于装修垃圾费的问题，装修垃圾作为房屋装修时的一次性专项收费，应当由实际装修者承担，被告实际对该营业房进行了装修，应由被告承担，从原告提交的固原荣华实业有限公司出具的收款单据可以看出，该营业房的装修垃圾费为208.00元，故被告应向原告支付装修垃圾费208.00元。4.关于取暖费的问题，被告有宁夏荣恒贸易有限公司出具的证明原件一份，能够证明2018年11月1日-2019年4月15日涉案房屋的暖气费用由其公司承担的事实，且其落款时间为2020年6月1日，迟于原告提供的固原惠泽集中供热有限公司2020年4月26日出具的欠费情况说明落款日期，故被告不再重复交纳2018年度取暖费，但应向原告交纳2019年度房屋租赁期间取暖费，交纳取暖费的期间应为2019年11月1日至2020年4月8日，根据固原市营业房取暖费的收取标准，被告应交纳取暖费3127.66元（104.12m?×5.70元×5.27）；5.关于违约金的问题，原、被告在2020年1月左右，就针对房屋租金的问题进行协商，协商时间持续到4月份，原告于2020年4月8日对被告承租的营业房进行了断电，被告搬离该营业房，故关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。三、关于被告反诉请求能否成立的问题，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，被告反诉要求原告支付其装修费用、违约金共计80000元，因未提供相关证据，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。被告的反诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）乔红霞、房丛涛与被告（反诉原告）吴红向之间签订的《房屋租赁合同》；二、由被告（反诉原告）吴红向原告（反诉被告）乔红霞、房丛涛支付房屋租金15260.27元；三、由被告吴红（反诉原告）向原告（反诉被告）乔红霞、房丛涛支付房屋租赁期间的装修垃圾费208.00元、物业管理费2032.84元以及取暖费3127.66元，共计5368.50元；四、驳回原告（反诉被告）乔红霞、房丛涛的其他诉讼请求；五、驳回被告吴红（反诉原告）的反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费994.00元，减半收取497.00元，由原告（反诉被告）乔红霞、房丛涛负担282.20元，被告（反诉原告）吴红负担214.80元；反诉费1800.00元，减半收取900.00元，由被告（反诉原告）吴红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 张婷婷 二○二○年七月二十日书记员 王晓阳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条第（三）项（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。