天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初83277号原告（反诉被告）：张哈乃，男，1964年10月5日出生，回族，住青海省华隆回族自治区。委托诉讼代理人：韩越洋，天津贤达律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞艳双，天津贤达律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津泰达房地产开发有限公司，住所地天津经济技术开发区新城西路**滨海金融街**楼****。法定代表人：邹连永，董事长。委托诉讼代理人：闫昊旭，天津赢彧律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭永辉，天津赢彧律师事务所律师。原告张哈乃诉被告天津招商泰达房地产开发有限公司（以下简称招商泰达）及反诉原告招商泰达诉反诉被告张哈乃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，张哈乃及其委托诉讼代理人庞艳双、招商泰达委托诉讼代理人闫昊旭、彭永辉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张哈乃向本院提出诉讼请求，请求：1.判令立即解除张哈乃和招商泰达双方签订的《租赁合同》；2.判令招商泰达立即一次性向张哈乃返还履约保证金53529.44元、装修保证金4583元、物业管理费履约保证金4070.47元、水电费履约保证金9166元；3.判令招商泰达一次性向原告赔偿经济损失396780元。事实与理由：2017年10月1日，双方签订租赁合同，约定张哈乃承租招商泰达坐落于天津开发区××路××号楼××层××号商铺用于经营“雪域宫牛肉面”品牌，商铺面积91.66平方米，租赁期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止。后张哈乃向招商泰达支付了相应的各项保证金，并按照招商泰达审批通过的装修方案进行装修，但招商泰达在原告装修未完工期间，以不符合消防验收标准为由拒绝将房屋交付给张哈乃使用，并以断水、断电等方式使张哈乃无法使用房屋。直至诉讼招商泰达也未按约定交付房屋给张哈乃，构成违约，给张哈乃造成重大经济损失，故呈诉来院。招商泰达辩称，同意张哈乃解除合同的诉讼请求，对于其他诉讼请求，应予驳回。涉案合同解除的时间应该为本案判决之日，解除是基于张哈乃迟延履行合同中明确约定的支付租金及相关实际产生的费用。根据合同条款第16.1第一项迟延支付的约定，招商泰达享有解除权。招商泰达已将涉案房产交付给张哈乃使用，相应的房产质量合格，整体消防设施符合法律规定，张哈乃单方停工装修与招商泰达无关。据招商泰达了解，张哈乃停工是基于行政机关的要求，而非招商泰达不让其施工，招商泰达也没有对涉案房屋进行停水停电及锁门。目前涉案房屋在张哈乃的管理和控制范围内。综上，张哈乃主张的基础事实不存在，相应的损失与招商泰达无关，其已经交付的保证金，由于张哈乃迟延支付租金等费用，依据合同条款，公司有权扣留作为违约金不予退还。招商泰达向本院提出反诉请求，请求：1.判令双方于2017年9月12日签订的《贝肯山项目租赁合同》于2019年9月6日依法解除；2.判令张哈乃将涉案房屋腾交给招商泰达；3.判令张哈乃立即付清2018年2月1日起至实际腾房之日止《租赁合同》项下拖欠的租金（暂计算至2019年9月30日欠付租金267647.2元）；4.判令张哈乃立即付清2018年1月1日起至实际腾房之日止《租赁合同》项下拖欠的物业管理费（暂计算至2019年9月30日欠付物业管理费42739.90元）；5.判令张哈乃立即付清期实际腾房前拖欠的采暖费（暂欠付2017、2018年两个采暖季采暖费14655.06元）；6.判令张哈乃按照每日千分之三的标准向招生泰达支付第3、4、5项诉请的违约金，违约金自欠款发生之日起计算至款项实际付清之日止（暂计算至2019年8月27日，租金违约金285084.42元，物业管理费违约金45591.26元，采暖费违约金25895.49元），以上合计金额为681613.33元；7.本案诉讼费用由张哈乃承担。事实与理由：2017年9月12日，双方签订的《贝肯山项目租赁合同》约定张哈乃应于每自然季度第三个月25日前向招商泰达支付下自然季度租金及物业管理费及出租商铺的一切费用，但张哈乃自2017年12月起开始拖欠物业管理费、2018年2月起开始拖欠租金，其还拖欠2017年及2018年的暖气费。经招商泰达反复发函催缴，张哈乃均不予理会。张哈乃无正当理由拖欠付款的行为已经构成严重违约，依据合同第13.4条、16.1.6条的约定，招商泰达有权单方解除合同并要求张哈乃承担违约责任，故招商泰达提出反诉。张哈乃反诉辩称，请求驳回招商泰达的全部反诉请求，招商泰达不享有合同解除权，张哈乃不存在任何违约行为。对于其第二项的反诉请求，诉争的房屋自装修免租期内（2017年10月）由招商泰达收回，此后一直由招商泰达控制该房屋，张哈乃无法使用该租赁房屋，也未占用该房屋，招商泰达主张张哈乃腾空房屋与事实完全不符。关于招商泰达的反诉请求的4、5、6项，其主张相关的费用没有任何事实和法律依据，本案中，招商泰达作为先履行义务方，未将租赁房屋交付给张哈乃完成装修并进行对外营业，是公司方先期违约，张哈乃有权拒绝支付租金物业费采暖费等一切费用。同时，招商泰达应当承担违约责任，返还张哈乃已交纳的相关保证金以及赔偿个人的投入损失，反诉费用应由招商泰达承担。本院经审理认定事实如下：招商泰达为天津开发区北海东路**房屋所有权人。2017年9月12日，招商泰达与张哈乃签订《贝肯山项目租赁合同》，约定招商泰达将位于天津开发区××路××号楼××层××号商铺出租给张哈乃，租赁期限为5年，自2017年10月1日至2022年9月30日，期间的采暖费由张哈乃支付至招商泰达账户，涉案房屋交付日期为2017年10月1日。合同海约定，2017年10月1日至2018年1月31日为免租期，免租期内张哈乃无需支付租金，但应该支付该期间的物业管理费及水电使用费。出租商铺的套内面积为91.66平方米，物业费用按套内面积计算。对于租金标准，合同约定2018年2月1日至2019年9月30日，每日含税租金单价为4.80元，每月含税租金13382.36元，每季度含税租金为40147.08元；2019年10月1日至2020年9月30日，每日含税租金单价为5.04元，每月含税租金14051.48元，每季度含税租金42154.43元等。对于物业管理费用，合同约定为每日每平方米0.73元，张哈乃每月支付含税物业管理费2035.23元，每季度支付含税物业管理费6105.70元，合同约定首次缴纳含税物管费为2017年10月1日至2017年12月31日。对于租金及物管费支付日期，合同约定为自免租期结束次日起，张哈乃需按季度支付租金及物管费（本合同约定季度为自然季度），支付方式为每自然季度第三月25日前向招商泰达支付下自然季度租金和物业管理费。对于逾期支付的违约金，合同约定为拖欠日乘以拖欠租金总额的3‰，自款项应付之日起直至款项到达之日止。对于履约保证金，合同约定的租赁履约保证金为26764.72元，装修保证金4583元，物业管理费履约保证金4070.47元，水电费履约保证金9166元；因张哈乃违反合同条款而令招商泰达遭受损失的（含违约金），招商泰达有权从履约保证金中扣减该损失的费用（含违约金）作为赔偿，不足弥补损失的，张哈乃应向招商泰达另行赔偿。对于装修合同约定，张哈乃所要进行的装修或者添置设备设施应事先报招商泰达审批，装修方案必须在招商泰达规定交付日前30日书面提交给招商泰达审核，并经招商泰达书面同意以及政府有关主管部门进行批准后方可进行，由此产生的一切费用由招商泰达自行承担。对于违约责任，合同约定了双方违约的情形，约定张哈乃未能纠正违约情形，招商泰达没收履约保证金作为张哈乃的违约金，如招商泰达全部损失超出保证金范围，张哈乃就超出部分仍应承担赔偿责任。合同的变更和解除，合同约定，张哈乃逾期30天未付租金或物业管理费，招商泰达可以提前解除合同。提前解除合同时，张哈乃应当在合同解除之日起五天内交还出租商铺。上述租赁合同签订后，双方依约履行。张哈乃于2017年9月12日向招商泰达支付租赁履约保证金为26764.72元、装修保证金4583元、物业管理费履约保证金4070.47元、水电费履约保证金9166元。招商泰达于2017年9月26日向张哈乃交付涉案房屋。此后，张哈乃向招商泰达提交装修方案，经招商泰达同意后开始进行装修。庭审中，张哈乃主张，其在2017年10月20日停止装修，原因为招商泰达告知张哈乃，称其在装修中搭建了一层楼板，因此不符合消防要求，要求张哈乃拆除该搭建，后因与张哈乃未达成一致意见，招商泰达对涉案房屋停水停电及锁门处理。招商泰达否认对涉案房屋进行过停水停电及锁门处理，称张哈乃于10月20日装修中途停工属实，停工原因为其在商铺内擅自搭建二层，致使房屋不再满足消防疏散的相关要求，因而被消防部门要求停止施工，此后招商泰达曾建议张哈乃放弃二层搭建。庭审中，张哈乃主张以2019年9月6日庭审日为双方租赁合同解除的时间，解除依据为招商泰达交付的房屋停水停电及锁门而不具有使用条件，截至诉讼已迟延交付房屋三个月以上，因此张哈乃的合同目的无法实现，可以依约及依法解除合同；招商泰达主张租赁合同于2019年9月6日解除，解除依据为张哈乃迟延履行支付租金、物业管理费的义务，逾期天数超过30天，公司可以依约解除合同。对于合同解除后涉案房屋的返还问题，庭审中双方确认该房屋在交还时应为毛坯状态，墙面和地面均为水泥覆盖，水、电线路恢复至××路的状况。另查，涉案房屋由招商泰达委托案外人招商局物业管理有限公司天津分公司提供物业服务。招商泰达主张涉案房屋2017年及2018年采暖费均为7327.53元，张哈乃对该数额予以认可。以上事实有租赁合同、收据、房屋不动产登记证书、房屋交接确认表、发票、快递单、资质证书、物业管理服务外包合同及当事人陈述等证据证明属实。本院认为，张哈乃与招商泰达签订的《贝肯山项目租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，双方均应依约履行。对于涉案租赁合同的解除，庭审中双方均予以认可，本院予以照准。对于相关费用的给付，本院认为，一方面，张哈乃主张因招商泰达停水停电及锁门导致涉案房屋交付后不具有使用条件，但未提供充分证据予以证实，其基此主张无须给付涉案房屋费用的主张无事实依据，本院不予支持。因此，本案合同的解除系因张哈乃欠付招商泰达租金、物业费和其他费用而构成的违约。另一方面，根据双方签订的租赁合同，张哈乃租赁涉案房屋系经营使用，根据案件查明的事实，自2017年10月20日起张哈乃已停止对涉案房屋的装修施工，即自该时间起张哈乃对于涉案房屋的使用已处于非正常状况，而招商泰达对于该情况也明确知晓，其作为出租方对于承租人没有正常使用房屋的情况应积极予以了解沟通和及时解决，以促成双方合同目的实现。同时，当涉案合同免租期至2018年1月31日期满，而张哈乃未依约定时间交纳涉案房屋的租金、物业管理费等费用时，其已经以自己的行动表示不履行主要合同义务，招商泰达亦应在合理期限内行使合同的解除权，以避免因合同解除造成损失的扩大。结合庭审中张哈乃认可其在2018年年底前一直与招商泰达沟通协调装修问题的陈述和案件基本情况，本院酌情认定本案行使合同解除权的时间为涉案合同约定的免租期满后10个月内，即2018年12月31日，超过该期间，应视为对于损失的扩大。综合以上分析，截至2018年12月31日的相关租金、物业管理费、采暖费，张哈乃均应予以支付。经计算，张哈乃应支付涉案房屋的2018年2月1日至12月31日的租赁费147205.96元、2018年1月1日至12月31日物业管理服务费24422.80元、2017年度及2018年度11月和12月的采暖费10258.54元，招商泰达超过部分的请求本院不予支持。对于招商泰达主张张哈乃支付逾期付款违约金，双方合同中存在该项约定，鉴于招商泰达未提供证据证明其因张哈乃逾期支付各项费用产生的实际损失，故本院结合案件实际情况，根据法律规定，以欠付租金和物业费之和为基数，参照同期贷款利率上浮50%后再上浮30%，按照逾期付款期间分段计算至本案辩论终结之日。经计算，本院酌情认定本案违约金数额为32564.11元，招商泰达超过部分的主张本院不予支持。对与招商泰达主张张哈乃腾交房屋的请求，涉案租赁合同解除后，张哈乃应将房屋交还招商泰达公司，鉴于张哈乃未提供充分证据证明涉案房屋在招商泰达控制之下，该项主张本院予以支持，张哈乃应按照毛坯房标准并将水、电线路恢复至××路的状况后，向招商泰达交还涉案房屋。对于张哈乃请求返还履约保证金的请求，本院认为，结合双方合同约定，该保证金系招商泰达预留的张哈乃可能承担的违约金，结合前述关于张哈乃逾期付款违约金的意见，招商泰达共计收取了张哈乃保证金44584.19元，扣除张哈乃应承担违约金32564.11元后，招商泰达应予退还张哈乃履约保证金12020.08元。经计算，张哈乃应给付招商泰达相关费用减去招商泰达应退还张哈乃履约保证金后，张哈乃尚应给付招商泰达各项费用差额169867.22元。对于张哈乃主张招商泰达赔偿的经济损失，张哈乃主张招商泰达违约导致合同目的无法实现而产生损失，其主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、确认张哈乃与天津招商泰达房地产开发有限公司签订的《贝肯山项目租赁合同》解除；二、张哈乃于于本判决生效之日起十五日内将天津开发区××路××号楼××层××号商铺按照毛坯房标准并将水、电线路恢复至××路的状况恢复后，交还天津招商泰达房地产开发有限公司；三、张哈乃于本判决生效之日起十日内给付天津招商泰达房地产开发有限公司2018年2月1日至12月31日的租赁费、2018年1月1日至12月31日物业管理服务费、2017年度及2018年度11月和12月的采暖费差额共计169867.22元；四、驳回张哈乃的其他诉讼请求；五、驳回天津招商泰达房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费8322元，由张哈乃承担8106元，由天津招商泰达房地产开发有限公司承担216元；反诉案件受理费5308元，由天津招商泰达房地产开发有限公司承担3875元，由张哈乃承担1433元。张哈乃及天津招商泰达房地产开发有限公司应承担部分由其于本判决生效之日起十日内迳行给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  司 媛人民陪审员  高晓盼人民陪审员  王晓伟二〇二〇年七月十七日书 记 员  樊丽梅