四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4646号 原告：宋文霞，女，1969年7月8日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 原告：赖国洪，男，1969年1月21日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：宋文霞，女，赖国洪的妻子。 原告：殷某，女，2002年11月1日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 法定代理人：张某，女，1974年5月10日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，殷某的母亲。 被告：成都泰合华信投资有限公司。住所地：四川省成都市锦江区二环路东四段**。 法定代表人：王仁果，成都泰合华信投资有限公司总经理。 委托诉讼代理人：庞颖聪，男，成都泰合华信投资有限公司员工。 原告宋文霞、赖国洪、殷某与被告成都泰合华信投资有限公司（简称泰合华信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及原告赖国洪的委托诉讼代理人宋文霞，原告殷某及其法定代理人张某，被告泰合华信公司的委托诉讼代理人庞颖聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋文霞、赖国洪、殷某向本院提出诉讼请求：1.判令泰合华信公司履行合同约定的办理锦江区通宝街99号泰合.国际财富中心的商品房初始登记义务和为宋文霞、赖国洪、殷某办理泰合.国际财富中心6-1-18-12号房屋不动产权证的义务；2.判令泰合华信公司向宋文霞、赖国洪、殷某支付逾期办理房屋所有权证书的违约金26446元（以839552元为基数，从2019年7月17日起以每日万分之一的标准，暂计算至2020年5月10日，实际金额计算至泰合华信公司向宋文霞、赖国洪、殷某实际办理完毕房屋所有权证为止）；3.诉讼费用由泰合华信公司承担。事实和理由：2017年8月15日，宋文霞、赖国洪、殷某与泰合华信公司签订了《商品房买卖合同》，约定宋文霞、赖国洪、殷某购买泰合华信公司预售的位于锦江区，总房款为839552元，根据合同第27条约定，宋文霞、赖国洪、殷某与泰合华信公司应当2019年6月30日前，即商品房交付使用之日起365日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。合同签订后，宋文霞、赖国洪、殷某依照合同的约定履行了交房款的义务，但泰合华信公司至今未办理该商品房的初始登记，致使宋文霞、赖国洪、殷某无法向登记机构申请办理房屋所有权证。根据合同第28条约定，因泰合华信公司的原因导致宋文霞、赖国洪、殷某未能在约定时间取得房屋所有权证的，泰合华信公司按日计算向宋文霞、赖国洪、殷某支付已付房款万分之一的违约金。泰合华信公司的行为已构成逾期办理房屋所有权证，并且该行为给宋文霞、赖国洪、殷某造成了经济损失，为此，特提起诉讼。 泰合华信公司辨称，1.案涉房屋于2018年11月2日正式取得规划验收，根据合同规定，具备了交房条件，故正式交房的时间应为2018年11月2日，故办证时间为2019年11月，加上2020年春节放假以及2020年3月疫情的影响终止了产权的办理，泰合华信公司为宋文霞、赖国洪、殷某办理权属登记的时间应为2020年4月，而不是宋文霞、赖国洪、殷某主张的2019年7月；2.合同约定的违约金过高，请求法院调整为万分之零点五。 本院经审理认定如下事实：2017年8月15日，宋文霞、赖国洪、殷某（买受人）与泰合华信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定宋文霞、赖国洪、殷某购买泰合华信公司开发的泰合.国际财富中心6幢1单元18层12号房屋，该房屋为宋文霞、赖国洪、殷某按份所有，其中殷某占份额50%，宋文霞、赖国洪各占份额25%，用途为办公，预测建筑面积69.53平方米，总价款839552元。第十五条“商品房交付条件”约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十八条“交付时间”约定：出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十七条“房屋所有权转移登记”约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条（一）款约定交付使用之日起365日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条“房屋所有权转移登记责任处理”约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，宋文霞、赖国洪、殷某向泰合华信公司支付购房款共计839552元，但泰合华信公司未按约定在2018年6月30日前交付房屋。 2018年7月17日，泰合华信公司（甲方）与宋文霞、赖国洪、殷某（乙方）签订《协议书》，载明：鉴于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的乙方所购房屋及其所处的泰合国际财富中心6号楼和7号楼及相邻地下室已取得《竣工验收报告》和《面积实测报告》，符合《合同》约定的房屋交付应当达到“建设工程竣工验收合格证明”以及“房屋面积实测报告书”之约定；另因泰合国际财富中心6号楼和7号楼及相邻地下室虽已进行分期规划验收，但因甲方在开发过程中遇到政府行为致使项目整体完成顺延，前述合同之《补充协议》约定的关于房屋交付应当取得规划验收证明之证明文件须于项目整体规划验收完成后统一出具。甲乙双方协议：……2.乙方认可按现状接收并使用房屋，本协议签字生效后，双方约定严格遵照本协议执行，乙方不再就交房事宜向甲方主张其违约责任……。庭审中，双方均认可宋文霞、赖国洪、殷某于2018年7月17日接收案涉房屋并使用至今。 另查明，案涉房屋所在地块[成国用（2013）第313号]权利人为泰合华信公司，目前处于被广安市公安局广安区分局查封登记状态。 以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《协议书》、不动产登记信息摘要以及当事人的当庭陈述等在案为证。 本院认为，宋文霞、赖国洪、殷某与泰合华信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，宋文霞、赖国洪、殷某履行了付款义务，但泰合华信公司未按约在2018年6月30日前交付房屋和在约定的时间内为宋文霞、赖国洪、殷某办理房屋所有权证书。 关于交房时间。泰合华信公司认为应以2018年11月2日取得《建设工程规划核实意见书》的当日认定为交房日期，而宋文霞、赖国洪、殷某主张交房日期为2018年7月17日。本院认为，首先，取得《建设工程规划核实意见书》的时间为交付之日并无相关合同约定；其次，泰合华信公司并未提交相关证据证明其在取得该上述意见书后通知了买受人收房；最后，泰合华信公司与买受人于2018年7月17日签订了《协议书》，明确了买受人按现状接收并使用房屋，且双方进行了房屋交接。故本院认定双方实际交房时间为2018年7月17日。 关于宋文霞、赖国洪、殷某要求泰合华信公司办证的诉求。宋文霞、赖国洪、殷某购买泰合华信公司开发建设的房屋，并履行了付款义务，泰合华信公司应当为宋文霞、赖国洪、殷某办理所购房屋的所有权证书。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”规定，因现案涉房屋所在土地权属未发生转移，目前仍在泰合华信公司名下，但被公安机关采取了查封登记措施，尚不具备办理房屋产权变更登记的条件，该房屋产权最终能否登记至宋文霞、赖国洪、殷某名下暂时不能确定，故对宋文霞、赖国洪、殷某要求泰合华信公司办理案涉房屋的产权证书的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金。依照合同约定，泰合华信公司应当在房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋所有权证书，故泰合华信公司为买受人办理房屋所有权证书的最后期限为2019年7月17日，泰合华信公司至今未办理房屋所有权证书，已构成违约，应当承担相应的违约责任。依照约定，逾期办证的泰合华信公司，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，泰合华信公司要求的按每日万分之零点五的标准支付逾期办证违约金，无事实及法律依据，本院不予采纳。由于宋文霞、赖国洪、殷某购买的房屋暂时不具备办证条件，最终能否办理至其名下即商品房买卖合同最终能否得到履行暂时无法确定，故本院仅支持违约金计算至判决生效之日。 关于是否存在延期办证的免责事由。泰合华信公司提出因2020年春节假期和疫情影响，暂时无法办证，故办证期限应顺延至2020年4月。本院认为，泰合华信公司办证的最后期限为2019年7月17日，2020年春节假期和疫情发生均在其应办证期限后，不能作为泰合华信公司迟延办证的依据，故本院对泰合华信公司提出的因2020年春节假期和疫情影响等因素应当顺延逾期办证时间至2020年4月的理由不予采纳。 综上所述，泰合华信公司的逾期办证行为已构成违约，违约金应以已付的总房价839552元为基数，按合同约定的每日万分之一的标准支付，逾期天数为自2019年7月18日起计算至判决生效之日止。宋文霞、赖国洪、殷某多主张的部分，本院不予支持。泰合华信公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告成都泰合华信投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告宋文霞、赖国洪、殷某支付逾期办证违约金（以839552元为基数，从2019年7月18日起至判决生效之日止，按每日万分之一的标准计算）； 二、驳回原告宋文霞、赖国洪、殷某的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费462元，减半收取231元，由被告成都泰合华信投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李彤 二〇二〇年七月二十一日 书记员  胡楠