贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初3323号原告（反诉被告）：陈国林，男，1976年8月24日出生，汉族，户籍所在地福建省莆田市荔城区，经常居住地贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：石瑾，贵州天筑律师事务所律师，执业证号：15201200511198711，特别代理。委托诉讼代理人：胡晓青，贵州天筑律师事务所实习律师，实习证号：2301180921471，一般代理。被告（反诉原告）：贵阳西南国际商贸城有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区西南国际商贸城，统一社会信用代码：915201155841455364。法定代表人：黄士冯，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄果，男，1990年5月8日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市花溪区，系公司员工，特别代理。本院受理的原告（反诉被告）陈国林诉被告（反诉原告）贵阳西南国际商贸城有限公司（以下简称西南商贸城）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告（反诉被告）陈国林的委托诉讼代理人石瑾、胡晓青，被告（反诉原告）西南商贸城的委托诉讼代理人黄果到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈国林诉请：1、撤销原告与被告于2018年6月21日签订的《委托装修合同》；2、确认原告与被告签订合同编号为ＳＣ-ＧＳＦ-07Ｈ-1-1101号所交付的房屋为精装标准；3、被告返还原告装修款192361元。事实及理由，原告于2018年6月21日与被告签订《商品房买卖合同》（编号：ＳＣ-ＧＳＦ-07ＨＨ-1-1101），约定原告向被告购买位于贵阳市观山湖区环城高速以东碧桂园西南上城一期观山府1-26#房屋，房屋总价款1183305元。签约当天，被告解释所谓的精装房只是由被告为购房人统一装修，须另行支付装修款并签署委托装修合同，因原告缺乏经验，按被告要求签署的合同，并支付了部分装修款。经了解，被告向未支付装修款的业主们送达《诉前告知书》，通知业主逾期支付房款的法律责任，事实上原告的购房款已全部支付完毕。其后原告发现，原告等多名业主均是在被告的虚假宣传、捆绑搭售装修的行为中上当受骗，《委托装修合同》的装修价款平均装修单价远高于市价，被告在购房人不明真相的情况下，另外收取装修款欺骗原告，双方签署《委托装修合同》的意思表示存在瑕疵，有重大误解，为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告（反诉原告）西南商贸城辩称，1、原告作为独立民事行为能力人，对于购房、签约、履约、付款等民事法律行为具备完全识别和判断能力，其间未受任何错误诱导或胁迫，其应就其民事行为承担责任；2、《商品房买卖合同》和《委托装修合同》未违反法律法规的任何禁止性规定，合法有效；3、通过销售现场板房和装修交付标准公示，对方对于购房前已明知双方交易标的为精装修房及精装修标准；4、正式签约前，对方在知晓签署精装房交易标的以及实际交易价款构成后，基于购房意愿，向我司作出书面承诺，即实际交易价格由《商品房买卖合同》和《委托装修合同》二合同约定价款之和构成，《委托装修合同》约定的价款并非实际装修价格，故二合同履行不可分割。反诉被告西南商贸城提出反诉诉请：反诉被告继续履行《委托装修合同》，反诉被告按《委托装修合同》约定向反诉原告支付第三期装修款157349元，同时按日万分之二向反诉原告支付延迟付款违约金1101元（计算至2019年6月26日）。事实及理由，反诉被告向反诉原告购买于贵阳市观山湖区环城高速以东碧桂园西南上城一期观山府1-26#房屋，并承诺：因当地政府限价原因，实际售价将高于商品房买卖合同约定的价款，为实现购房目的，反诉被告自愿将高于备案价的购房款以房屋装修款的名义支付给反诉原告，为此双方签订《委托装修合同》。其后反诉被告支付了一期、二期装修款，但是三期装修款逾期支付，为维护反诉原告合法权益，特向法院提起反诉。反诉被告陈国林对反诉答辩称，1、反诉原告在本诉答辩和反诉主张中都认为装修款实为购房款，本诉与反诉基于同一法律关系，该诉请应予驳回；2、反诉原告为获取暴利严重损害了反诉被告的利益，反诉被告请求撤销《委托装修合同》，本案中涉案房屋的价格应当与备案价格一直；3、《委托装修合同》并非真实交易关系，反诉原告变相抬高房价，以合法形式掩盖非法目的，符合撤销条件；4、若反诉请求成立，根据相关规定，反诉原告有义务对涉案房屋重新进行备案登记。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法主持了举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：原告为购买房屋在被告处咨询，在询问相关信息和查看样板房之后，于2018年6月21日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（编号：ＳＣ-ＧＳＦ-07Ｈ-1-1101）及补充协议，约定原告以1183305元的总价向被告购买其开发的位于贵阳市观山湖区环城高速以东碧桂园西南上城一期观山府1-26#房屋（建筑面积120.98平方米，套内建筑面积93.06平方米）。合同附录三装饰、设备标准的约定：“结构：框架结构，楼面及天面采用现浇钢筋混凝土板。外墙：根据外观设计需要，采用外墙饰面材料。内墙：墙身水泥石灰砂浆抹灰；厨房、卫生间防水砂浆抹灰。地面：混凝土结构地面。阳台、露台：做水泥砂浆保护层。楼梯：混凝土结构梯板。入户门：配备入户门、装门锁。窗户：铝合金玻璃窗，配中空玻璃。卫生间：地面做防水，预留排水管道接口。厨房：混凝土结构地面。水电：水、电入户，提供水、电报。暖气：预埋地暖管”。同日，原告（甲方）、被告（乙方）之间签订《委托装修合同》，合同第一条约定：“1、甲乙双方一致同意甲方委托乙方对该房屋进行装修，并一致确认乙方按本合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》对该房屋进行装修装饰。”合同第二条约定：“甲乙双方一致同意：甲方应向乙方支付的装修费为人民币叁拾肆万玖仟陆佰陆拾伍元整（￥349,665元）。甲方按以下第2种方式的约定向乙方支付装修费：……2、甲方于2018年11月22日前向乙方支付装修费人民币壹拾伍万柒仟叁佰肆拾玖元整（￥157,349元），于2019年5月22日前向乙方支付装修费人民币壹拾伍万柒仟叁佰肆拾玖元整（￥157,349元），于2018年5月22日前向乙方支付装修费人民币叁万肆仟玖佰陆拾柒元整（￥34,967元）”。合同第五条约定：“1、甲方逾期支付装修费的，每逾期一天，甲方应按逾期应付款的万分之二向乙方计付违约金；乙方逾期完成装修的，每逾期一天，乙方应按甲方已付装修费的万分之二向甲方计付违约金”。附件二：装修内容和设备标准：“《碧桂园·西南上城一期观山府洋房货量区YJ115标准层交付标准及配套设施（精装）》：结构：框架（含剪力墙）结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板。外墙：根据整幢楼宇的整体外墙外观设计需要，外立面采用外墙漆，局部使用仿石砖。内墙：客厅、餐厅、房间墙身刷乳胶漆；厨房、卫生间贴瓷片。灯具：客厅、餐厅、房间装灯泡，过道装筒灯，厨房、卫生间、阳台装吸顶灯。天花：客厅、餐厅、房间、厨房原天花配石膏线乳胶漆（含过道），阳台天花刷防水乳胶漆，卫生间铝扣板。地面：客厅、餐厅、卫生间、飘窗台铺地砖，房间铺强化复合木地板，阳台、厨房铺仿古砖。户门：入户门钢质门（防火）配装智能门锁，房间PVC免漆门，卫生间、厨房免漆框玻璃门。其他设施：进门处设置多功能收纳柜子、承重挂钩、可视对讲机，客厅处设置智能家居主机（或网关）、USB接口插座、红外探测仪。卫生间设施：配置浴室柜、浴室镜、洗手盆、水盆龙头、坐便器、淋浴屏、淋浴花洒、浴霸。厨房设施：配橱柜组合、橱柜台面石、水盆、龙头，抽油烟机、燃气探测仪。水电：为确保住户享受现代化之家居生活，每户的设计电量为：1）建筑面积在90㎡及以下，按6KW/户设计；2）建筑面积在91㎡~120㎡的，按8KW/户设计；3）建筑面积在121㎡~150㎡的，按10KW/户设计；2）建筑面积超过150㎡的，超出部门的面积按60W/㎡设计，但最小不低于10KW/户。全屋电插座配备，每户安装独立水、电表。电话：客厅及主人房均装有电话插座，业主自行办理开户。电视：客厅及主人房均装有电视接收插座，业主自行办理开户。燃气：设有燃气管道，业主自行办理开户。网络：预留网络线路管道到弱电箱，业主自行办理开户。暖气：客厅、餐厅、卧室预埋地暖管。”同时原告向被告出具承诺书：“本人在购买该商品房前经贵司告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价数明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修费名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的本人应付费用的总额。如该商品房实测面积于预测面积存在差异的，贵我双方均同意按照买卖合同的约定进行多退少补即可。本人是在充分知悉该商品房的装修内容以及总房价款实际构成的前提下自愿购买该商品房。故本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费）向贵司主张任何权利或其他要求，否则也因此引发的一切不利后果均由本人承担”。前述合同签订后，原告按约支付了全部购房款，并支付了装修款192,361元。前述合同办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y18073926），备案登记房价为1,183,305元。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《商品房买卖合同》（编号：SC-GSF-07H-1-1101）及补充协议、付款凭证、备案登记证（预售合同登记号：Y18073926）、《委托装修合同》、《装修内容和设备标准》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为装修款是否属于购房款。原告在充分考察了被告的广告宣传和样板房后，与被告签订了上述《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》，应当明知被告销售的房屋为精装房。虽然双方分别签署了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但从双方签订的《承诺书》及买卖过程中可以看出，涉案房屋为带装修房屋，《委托装修合同》约定的装修费用应为房价款的一部分，《委托装修合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》应为双方精装房买卖合同的组成部分。被告在销售房屋时向原告展示了样板房。因此《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》属双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。对于原、被告合意拆分房价是否涉嫌规避限价政策、避税、漏税及是否应予以处罚等问题，因该事项属相关行政机关行政主管范畴，非法院主管范围，应当由相关行政主管部门依法判定和查处。关于《委托装修合同》是否属于重大误解的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，原告签订《承诺书》已经明确知晓装修款属于购房款的一部分，且在《委托装修合同》的附件二亦明确了装修标准，故原告的现有证据不足以支撑其有重大误解的事实，该意见本院不予采纳。故原告诉请撤销《委托装修合同》、返还购房款本院不予支持。关于原告的第二个诉请，基于《委托装修合同》附件二已经明确的装修标准和材料，而原告并未向本院提交证据证实涉案房屋的实际装修情况与合同约定不符，故原告的第二个诉请本院不予支持。关于反诉诉请，《委托装修合同》约定原告应当于2019年5月22日前向被告支付装修费157,349元，原告并未提交证据证实其履行了相关义务，应当承担举证不能的后果，被告反诉诉请原告向其支付装修费157,349元本院予以支持。关于原告称反诉诉请与本诉诉请系不同法律关系的意见，本院认为，本诉诉请撤销合同、返还价款，反诉诉请继续履行、支付价款、承担违约责任，都是基于《委托装修合同》缔结后原被告双方的法律关系，本诉与反诉诉请的基础法律关系一致，该意见本院不予采纳。关于违约金，原告逾期付款，构成违约，应当按照合同约定承担违约金，原告诉请违约金仅计算至2019年6月26日，本院从其自愿，2019年5月23日至2019年6月26日共计34日，按照《委托装修合同》约定原告应负担的违约金数额为：157,349元×2?×34≈1,070元，超出部分的反诉诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈国林于本判决生效后三日内向被告（反诉原告）贵阳西南国际商贸城有限公司支付装修款157,349元、违约金1,070元，合计158,419元；二、驳回原告（反诉被告）陈国林的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）贵阳西南国际商贸城有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,274元(原告预交)，由原告陈国林负担；反诉案件受理费1,734元，由反诉被告陈国林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二〇年七月五日书记员  陈宇巍