河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0211民初1734号原告：杜开武，男，汉族，1987年11月26日生，住河南省杞县。委托诉讼代理人：李全永，河南春屹律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘振，男，汉族，1994年2月20日生，住河南省通许县。委托诉讼代理人：李冠华，李志（实习），河南辽源律师事务所律师，权限为一般代理。原告杜开武诉被告刘振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，由审判员陈伟适用简易程序独任审理，于2020年6月11日公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人李全永、被告及其委托诉讼代理人李冠华，李志到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告向本院提出如下诉求：1、请求依法判令被告支付房屋2020年3月份和4月份的房屋租金22000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告2019年11月30日签订《房屋出租合同》，约定被告承租原告位于汉兴路西段××＃××＃××层营业房用于经营，租赁期限自2019年12月1日至2021年11月30日止，月租金11000元，采取押一付三方式支付。合同签订后，被告仅向原告支付了1000元押金和2019年12月至2020年2月的租金33000元。2月期间，原告告知被告应当支付3月-5月份租金，被告央求原告鉴于疫情恳请租金暂缓支付，原告也表示理解。直至4月份，原告要求被告支付租金，被告答复月底解决。5月2日，被告微信告知原告“哥哥，红舞馆倒闭了，你安排人转租吧”。原告要求被告见面把费用结算下，被告拒不联系。被告的行为严重违反合同约定，欠付原告的租金拒不支付。鉴于此，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。被告辩称：1、原告起诉的被告主体错误。根据最高法院关于适用公司法若干问题的规定公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，被告原计划将房屋用于开办舞蹈培训机构，且被告同时向工商登记部门申请注册了“河南红舞文化传媒有限公司”（简称红舞馆公司），该公司申请注册登记地址与上述租赁的营业房位置一致，且至今依然存续。故被告认为该房屋出租合同的相关权利义务应当由红舞馆公司承担；2、原告在签订房屋租赁合同时曾口头承诺给予被告不少于7天的装修期；3、被告在履行房屋租赁合同过程中并无过错；4、造成被告未能支付2020年3月、4月房租的原因应当认定为“不可抗力”；5、导致2020年3月、4月房租拖欠的原因是由于原告故意拖延变更租赁合同的行为造成的；6、双方的房屋租赁合同事实上已经于2020年3月底解除，被告不应承担2020年4月的房租；7、根据最高院最新指导意见之规定，被告也不应承担2020年3月的房租。根据最高院2020年5月15日发布的《法发（2020）17号》关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见的通知第一条第六款之规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同；8、原告主张房租的方式超过合理限度，给被告造成了严重身心伤害。为支持其诉讼请求，原告向本院提供如下证据：第一组证据：《房屋租赁合同》一份，证明目的：双方就房屋租赁的期限、租金及支付方式进行了约定。被告事先支付了三个月的租金和交纳了1000元的押金。第二组证据：原被告微信聊天记录7张，证明目的：证明被告一直拖欠3—4月份租金未支付，截止4月底也并未提出终止租赁协议。经庭审质证，被告对证据一真实性无异议，租金是交付至2020年2月底。对证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，3、4月份的租金被告不应再支付，因为过年之后有疫情，所以被告一直在找原告协商减免租金，原告当时也承诺减免两个月的租金，后来原告称再等等直到原告起诉了。为证明其答辩意见，被告向本院提供如下证据：提供第一组证据：1、被告身份证复印件；2、被告退役证；3、被告军人残疾证；证明被告身份情况及残疾军人的事实。第二组证据：1、2014年4月1日住院病案首页；2、2014年6月30日住院病案首页；3、2014年10月14日住院病案首页；4、2015年1月19日住院病案首页；5、2020年4月21日门诊收费单据。证明被告曾患有精神分裂症以及2020年4月因遭受原告威胁导致病情复发的事实。第三组证据：1、房屋出租合同。2、河南红舞馆文化传媒有限公司营业执照复印件。3、2020年5月16日红舞馆公司电费收据。4、红舞馆公司自2019年12月至2020年4月期间的银行存款交易明细对账单。证明：1、原被告双方签订了房屋租赁合同；2、被告如约支付了三个月房租和1000元押金；3、房屋实际承租方为河南红舞馆文化传媒有限公司；4、红舞馆公司在2020年2月期间电费为0元；5、红舞馆公司在2020年3月4月期间合计电费为22元，产生电费的原因是2020年3月从该房屋撤离搬迁期间所造成的；6、红舞馆公司从设立至今没有开展过任何经营活动，也没有任何收入。第四组证据：1、开封市教育体育局《汴教体指（2020）39号文件》；2、向原告本人支付的微信红包200元；3、原被告双方部分通话时间记录及微信聊天记录；4、租赁房屋照片。证明：1、疫情期间，所有校外培训机构一律不得营业，该情况至今仍在持续。2、被告在疫情爆发后一直主动与原告联系，协商变更合同的事宜，原告收取了被告的礼物和现金红包。3、原告曾经口头向被告承诺免除2个月房租，但事实上未予兑现。4、被告因原告的过当行为××复发，住院治疗。5、原、被告双方于2020年4月上旬事实上已经解除了租房合同并互相通知。6、原告于2020年4月将房屋上锁并贴出“出租”的字样，收回了房屋使用权。经庭审质证，原告对第一组证据真实性和证明目的均无异议。对第二组证据真实性没有异议，证明目的有异议与本案无关。对第三组证据真实性无异议，证明目的有异议，认为与本案没有关联性，被告能成立公司是具有完全的民事行为能力。对第四组证据真实性无异议，200元微信红包是被告给原告小孩的压岁钱。原告在四月份没有张贴出租房屋的告示，是在五月份收回房子之后张贴的。当时协商免租是在被告继续使用房屋的基础上进行的，但是后来被告不再使用房屋。经审查，原、被告对对方所提供的证据的真实性均无异议，只是不认同证明目的，对上述证据的真实性本院予以采信，经结合当事人的陈述对案件事实进行认定。经审理查明，2019年11月30日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于开封市锦绣花园1号楼2号楼中间二层营业房共计340平方米出租给被告使用，租赁期限为2019年12月1日至2021年11月30日，房租为月租金11000元，押一付三，租金需要在上次租金到期前一个月一次性付清下周期房租。上述合同签订后被告向原告交纳了1000元押金及租金33000元。上述房屋被告用来开办了教育培训机构，因2020年新型冠状病毒肺炎疫情影响，2020年春节后被告未再经营，被告一直与原告协商租金问题，被告并未表示不再租赁房屋，2020年5月2日，被告通过微信告知原告不再继续使用房屋，原告即收回房屋重新对外出租。双方因房屋租金支付问题发生矛盾，纠纷成诉。本院认为，原、被告签订房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务，但2020年新型冠状病毒疫情发生，该疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中被告租赁涉案房屋是为了开办教育培训机构，在疫情期间是不能营业的，执行政府文件暂停营业既是承租人的义务也是出租人的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方均应负担。本案中在疫情期间双方一直在协商租金事宜，后自愿达成合意解除合同，基于公平原则，因疫情影响造成的损失，原告也应分担一部分，根据本案合同履行情况及各自的过错程度，本院依法酌情减少租金10000元，被告应付原告房屋租金12000元。被告的辩称意见，提供的证据不足以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告刘振于判决生效之日起五日内向原告杜开武支付房屋租赁费12000元；驳回原告杜开武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由被告刘振负担95元，原告杜开武负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员 陈 伟二〇二〇年七月十四日书记员 徐启科