广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初627号原告：韶关市**物业服务有限公司，住所地：韶关市武江区****沙洲尾廉租住房小区新五号楼首层（限作办公室使用）。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：赖泽停，该公司员工。被告：张佩玉，女，汉族，1966年10月2日出生，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：朱保生，男，汉族，1955年7月24日出生，住韶关市浈江区。原告韶关市**物业服务有限公司（以下简称安居物业公司）与被告张佩玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安居物业公司的委托诉讼代理人赖泽停、被告张佩玉的委托诉讼代理人朱保生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告缴纳物业服务（管理）费1358.5元、公摊水电费78元、违约金360.5元，合计1797元；2、请求判令被告承担诉讼费。事实和理由：花坪居业主委员会在2017年9月向社会公开招标选聘物业公司，为花坪居安置小区提供物业服务管理，原告按招标要求参与投标并中标，后与花坪居业主委员会签订了《花坪居安置小区物业服务协议》，收费标准：住宅按0.7元/㎡向业主收取物业服务费，水电费公摊按每户每月固定3元收取。因本小区特殊情况，经业主委员会和原告协商，暂按原标准收费八折优惠向业主收取0.55元/㎡，在2018年1月1日起为本小区提供物业服务管理。但被告自2018年1月1日开始欠交物业服务管理费、公摊水电费等。具体欠款金额如下：1、2018年1月1日至2020年2月29日的物业服务管理费：95㎡×0.55元×26个月=1358.5元；2、2018年1月1日至2020年2月29日公摊水电费：3元/月×26个月=78元；3、2018年4月1日至2020年2月29日违约金：52.25元/月×1%/天×30天/月×23个月=360.5元；合计欠款1797元。原告经多次上门及电话催收无果，故提起本案诉讼。被告张佩玉辩称，本案合同是无效的，原告和业主委员会签名的是违法的，原告没有提供好物业服务，存在脏乱差和盗窃的现象。物业是违法的，不合理不合法。业委会签名无效，被告没有签名，不能以此追索被告的物业费，不存在业主委员会，业主委员会是暗中操作，原告是违法入驻的。业主不承认原告的存在和业委会的成立，被告不知道有原告在花坪居，不认可原告诉求的各项费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对本案的证据和事实，本院认定如下：被告系韶关市浈江区*******************的产权人，于2017年6月收楼后入住该房。原告安居物业公司是具有资质的物业服务公司。2017年11月23日，原告与韶关市浈江区*********业主委员会（以下简称花坪居业主委员会）签订了《韶关市浈江区*********物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》），约定物业管理服务费收费标准：住宅按0.7元/平方米/月计收，商铺按1.2元/平方米/月计收；小区内公共区域照明、绿化用水、保洁用水等费用由全体业主公摊，按固定金额分摊，每户电费2元/月、水费1元/月；于每月15日前交纳当月物业服务费用；对拒交物业费的业主超过3个月后，安居物业公司可向当地法院提起诉讼，并按每天百分之一收取违约金。合同签订后，安居物业公司于2018年1月1日入驻****坪居，为该小区提供物业服务。原告认为，被告的房屋建筑面积为95㎡，现被告拖欠2018年1月1日至2020年2月29日的物业服务费、公摊水电费以及2018年4月1日至2020年2月29日的违约金，其多次催追无果，为此原告诉至本院。花坪居业主委员会成立后已在韶关市浈江区住房和城乡建设局备案。花坪居业主委员会通过招投标的方式选聘物业公司，未召开业主大会讨论即确定聘请安居物业公司，与安居物业公司签订《物业服务协议》之后也未召开业主大会进行追认。据此，被告提出《物业服务协议》未经花坪居业主大会“双过半”业主同意授权，违反《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的有关规定，依据合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，属无效的合同，对花坪居的业主不具有法律约束力。原告则认为与花坪居业主委员会签订合同有效，花坪居业主委员会成立并已经得到相关政府部门的认可，也有公章，原告提供物业服务是合理合法的。在本案审理期间，本院前往花坪居业主委员会调查，向花坪居业主委员会成员李明生、李美乐了解涉案小区物业管理情况并制作了询问笔录，李明生、李美乐称原告安居物业公司入驻后，有部分业主反映存在物业费收费过高问题，物业公司管理期间也存在小区绿化草皮被破坏、人员安置不到位、服务不到位等问题，安置要求小区应当开3个门，但实际只开了2个门，且保安人员安置不到位。安居物业公司对李明生、李美乐的询问笔录没有异议。花坪居业主委员会于2019年7月25日向原告安居物业公司发出《关于解除〈韶关市浈江区*********物业服务协议〉的通知》，要求原告安居物业服务公司于2019年10月31日终止在花坪居小区物业服务，并解除双方于2017年11月23日签订的《韶关市浈江区*********物业服务协议》，于2019年10月31日办理好移交手续并撤场。安居物业公司认为该通知是花坪居业主委员会的单方通知，安居物业公司不予认可。现安居物业公司仍继续为曲仁园花坪居提供物业服务。曲仁园花坪居设计可住约1700户，实际入住1500余户，其中约有300户拒缴物业费，其余住户均已交清物业服务费。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。对被告提出花坪居业主委员会成立不合法问题。花坪居业主委员会成立后已在韶关市浈江区住房和城乡建设局备案，且业主委员会选举中的问题不属于人民法院民事案件审理的范围，故对被告提出的花坪居业主委员会成立问题，本院不予审查。关于被告提出涉案《物业服务协议》无效问题。《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”花坪居业主委员会未召开业主大会讨论即确定聘请安居物业公司管理曲仁园花坪居小区，在与安居物业公司签订《物业服务协议》之后也未召开业主大会进行追认，已违反《物业管理条例》第十五条之规定。而依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的"强制性规定"，是指效力性强制性规定。”只有违反效力性强制性规定才会构成合同无效。花坪居业主委员会的行为违反《物业管理条例》第十五条之规定，《物业管理条例》属于行政法规，《物业管理条例》第十五条的规定应属于管理性强制性规范，是对选聘小区物业服务企业或者其他管理人行为进行规范性管理，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，因此不应理解为足以导致合同无效的效力性强制性规范。故被告辩称涉案《物业服务协议》无效的意见，本院不予采纳。选聘小区物业服务企业或者其他管理人属于业主享有的对物业共有和共同管理的权利，应由小区业主共同决定，花坪居业主委员会未经业主大会投票即作出选聘决定，已违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。”的规定，若被告认为花坪居业主委员会未召开业主大会讨论即确定聘请安居物业公司的行为侵犯自身合法权益，可依据法律规定另行主张权利。花坪居业主委员会与安居物业公司签订的《物业服务协议》未构成《中华人民共和国合同法》第五十二条项规定的合同无效要件。结合本案实际情况，安居物业公司确实为曲仁园花坪居小区提供了物业服务，而大部分业主亦按照《物业服务协议》的约定交纳物业费用，应认定《物业服务协议》有效。因此，当事人应当按照约定履行自己的义务。安居物业公司自2018年1月1日起按约定对曲仁园花坪居提供物业管理服务，被告张佩玉理应支付物业服务费等费用，但被告至今欠缴，故应对此承担责任，安居物业公司要求被告支付2018年1月1日至2020年2月29日止的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。按安居物业公司主张的物业服务费0.55元/平方米/月计收，被告每月应交纳物业服务费52.25元，从2018年1月计至2020年2月止的物业服务费1358.5元，本院予以确认。关于违约金问题。双方在合同中约定于每月15日前交纳当月物业服务费用，对拒交物业费的业主超过3个月后，安居物业公司可向当地法院提起诉讼，并按每天百分之一收取违约金，故原告主张2018年1月1日至2020年2月29日止拖欠物业服务费所产生的违约金应分别从每月所约定的交费日的三个月之后开始计算，而每日按1%计付违约金亦过分高于造成的损失，本院予以适当调整，被告支付的违约金应以每月拖欠物业服务费金额为基数，标准以不超过中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。其中被告应支付从逾期支付之日起至2019年8月19日的违约金为33.9元。关于公摊水电费问题。合同约定被告除应交纳物业管理费外，还应交纳公摊水电费，安居物业公司主张被告支付公摊水电费78元，本院予以支持。原告在进行物业服务过程中，应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时协调解决以减少物管与业主之间的矛盾。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项、第五十二条第五项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第七十八条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《物业管理条例》第七条、第十五条、第四十一条规定，判决如下：一、被告张佩玉应于本判决生效之日起五日内支付2018年1月起至2020年2月期间的物业服务费共计人民币1358.5元及逾期支付期间的违约金[其中至2019年8月19日的违约金为33.9元，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给原告韶关市**物业服务有限公司；二、被告张佩玉应于本判决生效之日起五日内支付2018年1月起至2020年2月期间的公摊水电费共计人民币78元给原告韶关市**物业服务有限公司；三、驳回原告韶关市**物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张佩玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  侯传良审 判 员  林天成人民陪审员  吕海燕二〇二〇年七月十日书 记 员  陈 茹