江苏省徐州市泉山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0311执异45号 异议人（案外人）：崔乐，女，汉族，1982年9月14日生，户籍地：徐州市泉山区，现住徐州市泉山区。 申请执行人：孔强，男，汉族，1978年12月18日生，住徐州市泉山区。 被执行人：谷行，男，汉族，1991年6月21日生，住江苏省沛县。 本院在执行孔强申请执行谷行民间借贷纠纷一案中，异议人崔乐提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明，孔强与谷行民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月28日作出（2019）苏0311民初3070号民事判决书：一、被告谷行于本判决生效之日起十日内，给付原告孔强借款本金105000元及利息15500元（暂计算至2019年11月9日）；自2019年11月10日至2019年11月10日至2020年1月9日，以105000元为基数，按照年利率24%计算利息；如被告未在上述期间清偿借款，则自2020年1月10日至借款实际清偿之日，以105000元为基数，按照年利率6%计息；二、驳回原告孔强的其他诉讼请求。案件受理费2850元、公告费460元、财产保全费1220元，合计4530元，由被告谷行负担。 根据孔强的申请，本院于2019年5月15日作出（2019）苏0311民初3070号民事裁定：查封谷行所有的价值140000元的财产。同月17日，本院向徐州市不动产登记局发出协助执行通知：查封谷行所有的位于本市泉山区××＃××单元××室房产一处，查封期限三年。 根据孔强的申请，本院于2020年4月29日立案执行，案号为（2020）苏0311执1292号。同年5月12日，本院发出（2020）苏0311执1292号执行公告：限令谷行及本市泉山区××＃××单元××室相关住户自本公告发布之日起五日内腾空涉案房产，逾期本院则依法强制执行。 申请执行人孔强未提交意见。 被执行人谷行未提交意见。 异议人崔乐提出异议称，请求中止对泉山区××＃××单元××室房产的执行。事实和理由为： 一、崔乐在涉案房产查封之前已经与被执行人谷行签订了合法有效的书面房屋买卖合同。被执行人与异议人已于2018年3月28日签订了房屋买卖协议，于同年12月25日签订了补充协议，涉案房屋于2019年6月24日才被贵院以（2019）苏0311执保753号保全，异议人与被执行人签订的房屋买卖协议早于贵院的查封时间。 二、涉案房屋在被查封前，已经完成了交付并由异议人实际使用。涉案房屋已于2018年12月25日交付给异议人，异议人崔乐接收房屋后对房屋进行了装饰，购买了家具、家电并与其父母一起实际居住至今。 三、异议人已支付了涉案房屋55万元的房款。崔乐于协议签订后已实际支付了大部分购房款，于2018年3月29日支付30万元、2018年12月25日支付10万元、2019年1月21日支付15万元，已合计支付55万元，购房合同总价款为78万元。 四、涉案房屋未能办理过户是由政策调整和被执行人的原因造成的。崔乐在购买涉案房屋时，徐政办发（2018）89号文件还没有公布实施，依据当时的政策，崔乐在被执行人办理过该房屋产权登记后可以直接给崔乐办理房产变更登记，不受产权登记年限限制，但崔乐与被执行人在履行合同过程中，发生了不可预见的政策原因，导致不能办理过户，这是政策原因造成的，异议人不应承担不能办理过户的责任。 综上，异议人愿意就购房余款交付贵院配合执行，恳请停止对涉案房屋的执行。 又查明，2018年3月28日，甲方谷行（卖方）与乙方崔乐（买方）经中介方徐州市泉山区爱达房产中介签订了《房屋买卖协议》一份，约定：甲方将坐落在××＃××单元××室（建筑面积84.86平米）以总价款78万元出售给乙方；该房价内包括甲方办理不动产证所需要的费用及维修基金等；乙方预付购房的定金30万元，甲方配合乙方办理一切过户或公证手续，有关部门办理完过户手续后，乙方即把剩余房款全部交付给甲方。过户费由乙方负担。甲方保证上述房产权属清楚，拥有完全产权；若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务概有甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。另外还约定：1、因甲方还未取得不动产证，甲方承诺在取得不动产证后7日内通知乙方过户；2、甲方在此房过户前保证名下没房，即不能影响乙方正常过户；3、违约金为定金的双倍；4、甲方协助办理乙方其他过户手续。 2018年12月25日，甲方谷行（卖方）与乙方崔乐（买方）又签订《补充协议》一份，载明：一、乙方已支付给甲方定金30万元；甲方在接到荣盛城上房通知之日7日内通知乙方，甲方办理上房手续交清相关维修基金、契税、物业费等相关费用后通知乙方，乙方在接到甲方通知后向甲方支付25万元（分别于2018年12月25日支付10万元、2019年1月21日支付15万元），收款后3日内由甲方将房屋交付给乙方。乙方入住后产生的水电费由乙方负担；甲方办理初次不动产登记的相关税费等费用由甲方负担，甲方应当在不动产登记证办理完毕后3日内将该证件交付乙方保管，乙方向甲方支付房款10万元。如因乙方主观原因逾期支付房款，向甲方支付相应房款并按照年息24%支付利息。二、按目前政策在甲方能够向乙方办理房产过户时配合乙方办理房屋过户手续，乙方在过户完成后3日内向甲方支付剩余房款13万元。存量房资金监管由甲方自行处理，乙方不负责向甲方资金监管账户支付房款。乙方承诺甲方自行解决资金监管手续所使用的资金由甲方所有，乙方不主张相关权利。房屋的实际建筑面积发生缩水时，甲方需向乙方退还相应的款项，可以在剩余13万元房款中抵扣。三、因甲方名下另有房屋导致该房屋向乙方过户时产生的税费与2018年3月28日约定的情形不符，乙方按照2018年3月28日甲方名下一套房屋的税费标准承担相关费用，除此之外的税费由甲方承担。四、因该房屋甲方在银行办理了抵押贷款，甲方在按照本协议第二条向乙方办理过户之前应当自行归还银行贷款并消除抵押权。因甲方的原因导致该房屋无法办理过户或者甲方以存在第三方障碍不能按照本协议约定条件办理过户的，乙方可以向甲方主张退房，由甲方退还乙方已经支付的房款并按年息24%支付利息，同时赔偿乙方房屋差价损失（计算方式为乙方主张退房时该房屋的市场价与78万元的差额）。五、甲方承诺该房屋甲方享有完全的所有权，并保证因婚姻、继承、赠予等相关事项可能与其他人共有时，不影响双方按照本协议履行。如果由于相关人员主张该房屋所有权的，乙方可以按照第四条主张权利。六、2018年3月28日协议内容与本协议内容不一致的，以本协议为准。 另查明，2018年3月28日，崔乐通过微信、支付宝转账分别支付给谷行各1万元；同年3月29日，通过交通银行转账支付给谷行28万元，同日，谷行给崔乐出具收条一份，载明：“今收到崔乐买××＃××单元××室定金叁拾万元整”。 2018年12月25日，崔乐通过交通银行转账支付给谷行7万元，微信支付给谷行1万元，现金2万元，谷行于同日给崔乐出具收条一份，载明：“今收到崔乐购房款壹拾万元整（柒万元交行转账、贰万元现金、壹万元微信转账）购房号B5-2-2902室”。 2019年1月21日，崔乐通过交通银行转账支付给谷行15万元，同日，谷行给崔乐出具收条一份，载明：“今收到崔乐购房款壹拾伍万元整，购房地址××＃××单元××室”。 另崔乐提供了一份荣盛城销售部发布的《麓山荣郡B1区不动产登记证办理指南》，落款时间为2019年8月9日。该文内容为通知荣盛城B1区的购房人可以持相关手续办理该区的不动产登记证事宜。 2020年7月7日，为荣盛城麓山荣郡提供物业服务的荣万家生活股份有限公司徐州分公司出具证明一份，载明“崔乐（身份证号）自交房起在××＃××单元××室居住至今”。 此外，崔乐还提供了由其交纳的××＃××单元××室的自2019年5月起至今的电费、燃气费、物业费的缴费凭证及其在网上购物后，由快递送达到××＃××单元××室的送达地址的书面凭证。 本院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行过程中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十八条也规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人崔乐早在本院查封前的2018年即经中介方徐州市泉山区爱达房产中介与被执行人谷行签订了合法有效的买卖涉案房屋的协议，并在同年12月又签订补充协议，按约定支付了大部分房款，及时履行了买卖合同约定义务、实际占有该房屋至今，并因非买受人自身的客观原因未能办理产权登记变更，致本院在其后才查封登记在被执行人名下的涉案房产。在本案执行中，异议人崔乐提出异议，并将剩余价款23万元已交付本院执行局，以排除本院执行，鉴此，本院认为异议人提出的异议符合上述相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行过程中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 一、异议人崔乐提出的异议成立，解除本院（2019）苏0311民初3070号民事裁定对徐州市泉山区××＃××单元××室房产的查封； 二、撤销本院（2020）苏0311执1292号执行公告。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向本院递交申请复议书。 审 判 长  陈 夜 人民陪审员  朱进军 人民陪审员  周生光 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  李为卿