湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0984民初3662号原告：李旭，女，汉族，1974年1月25日出生，住汉川市。委托诉讼代理人：李雄才，湖北扶轮律师事务所律师。被告：倪楚坤，男，汉族，1954年9月14日出生，住汉川市。被告：唐会兰（系倪楚坤之妻），女，汉族，1958年7月15日出生，住汉川市。两被告共同委托诉讼代理人：刘东升，湖北松竹梅律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：金玉刚，湖北高照律师事务所律师。原告李旭与被告倪楚坤、唐会兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日作出（2019）鄂0984民初317号民事判决，被告倪楚坤、唐会兰不服该判决，向湖北省孝感市中级人民法院提起上诉，湖北省孝感市中级人民法院于2019年10月23日作出（2019）鄂09民终1255号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李旭及其委托诉讼代理人李雄才，被告倪楚坤、唐会兰的共同委托的诉讼代理人刘东升、金玉刚到庭参加诉讼。在审理过程中，被告倪楚坤、唐会兰向本院申请撤回对原告李旭提起的反诉，本院依法准许。本案现已审理终结。李旭向本院提出诉讼请求：1、判令两被告兑现2009年12月29日签订的房屋转让协议中的还建房一套给原告，房号确定为：汉川市中央锦城5栋3单元603号；2、由两被告承担诉讼费用；3、要求被告赔偿经济和精神损失费2万元。事实和理由：原告与被告2009年12月29日签订《房屋转让协议》，两被告将还建房屋中的一套转让给原告，面积约为110平方米，单价为1000元/平方米，总价110000元。原告分三次向被告付清了房款，两被告已领汉川市中央锦城还建房4套，其中的一套110平方米应归原告所有（5栋3单元603号），但两被告至今不交房。李旭为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：李旭、倪楚坤、唐会兰身份信息。拟证明原、被告主体身份。证据二：《房屋转让协议》。拟证明原被告双方约定将一套110平方米的还建房转让给原告，价格1000元/平方米，总价11万元。证据三：2009年12月29日《今收到》“李旭预定本人还建房定金人民币贰万元整”。拟证明《房屋转让协议》签订当日，被告收到预定还建房定金20000元的事实。证据四：2010年3月1日《今收到》“李旭购房款捌万元整”。拟证明《房屋转让协议》签订两个月后，被告收到购房款80000元的事实。证据五：2011年元月10日《今收到》“李旭房屋转让尾欠款壹万元整”。拟证明《房屋转让协议》签订一年零两个月后，被告收到房屋转让尾欠款10000元的事实。证据六：《房屋拆迁协议》。拟证明原、被告已经系共同被拆迁人。证据七：2018年11月7日《仙女路网拆迁户资金结算明细单》。拟证明拆迁双方实际执行资金结算价为1000元/平方米。证据八：2018年12月13日《承诺》、《安置房还建合同》、《中央锦城团购房交房通知单》046#、047#、048#、049#。拟证明两被告实际还建4套房，其中汉川市中央锦城5栋3单元603号房面积为107.47平方米。证据九：唐会兰出具的关于自家房屋建设情况的说明，拟证明被告主张被拆迁房屋在被拆迁时未办产权证。证据十：房屋登记簿。拟证明被拆迁房屋未有共有权登记状况。被告倪楚坤、唐会兰辩称，1、《房屋转让协议》系附生效条件合同，因条件未成就没有生效，汉川市中央锦城5栋3单元603号房屋不是《房屋转让协议》约定的转让标的物，其诉请缺乏法律依据。2、双方转让房屋的行为是无效民事行为。3、即使不存在《房屋转让协议》未生效或无效，《房屋买卖合同》显失公平。被告倪楚坤、唐会兰为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：房屋转让协议。拟证明《房屋拆迁协议》是《房屋转让合同》的构成部分，《房屋转让协议》是一份附生效条件合同，合同成就的条件是唐会兰得到《房屋拆迁协议》中的一套110m2还建房。田世光为原被告签订协议提供纸张。证据二：房屋拆迁协议。拟证明李旭从唐会兰购买的110平方米的房屋来源于拆迁协议中的还建房的事实。李旭在房屋拆迁协议的被拆迁人处签字系田世光允许所为，李旭所求购屋指向拆迁协议中的还建房。系田世光手书写进拆迁协议中的，是田世光与唐会兰达成的协议，作为代价，唐会兰出售一套房屋对李旭的事实。1000元／平方米为拆迁补偿价格（而非为市场房价）。同时表明李旭从唐会兰以1000元／平方米非对价性的事实。《房屋拆迁协议》所有填写和手写的内容均是田世光的笔迹。证据三：仙女山社区路网建设拆迁方案。拟证明李旭所购买的房屋为还建房，地点在房管局经济适用房以预留地旁征用50亩左右，而非是汉川市中央锦城。证据四：泵站路拆迁户唐会兰诉求回馈意见。拟证明房屋拆迁协议还建房无法履行，即李旭所要示所转让的房屋不存在的事实。证据五：《房屋团购合同》、《安置房还建房合同》。拟证明汉川市中央锦城5栋3单元603号房屋不是《房屋转让协议》约定的还建房，该房屋是开发商开发的品牌商品房，其地段、品质、价格、物业服务及配套地段均发生变化。汉川市中央锦城前期“销售均价”3800元／平方米，2014年政府团购价格3400元／平方米。2019年市场价格不低于6000元／平方米。证据六：房屋价值证明、资金结算清单。拟证明2009年还建房屋的路段房屋平均市场价格在2000元／平方米左右，唐会兰向李旭转让房产的价格为拆迁补偿价，低于市场价半价转让的事实。拆迁方多次与被告协议对面积差补价为1000元／平方米，1000元／平方米不是签订转让房屋签字协议时的市场价的事实。证据七：法庭审理笔录。拟证明原被告双方不认识，是田世光让其外甥李旭买卖唐会兰房屋的。原告于2019年3月5日下午三时第一次提出汉川市中央锦城5栋3单元603号房屋为转让还建房。证据八：录音证据。拟证明原被告双方根本不认识，被告没有卖房给李旭的意向，田世光要求被告卖房给其外甥李旭的。田世光负责倪楚坤的房屋拆迁及安置补偿工作，把储藏室一楼连接起来做一个门面（写在拆迁协议中），是田世光给予倪楚坤的特殊“优惠”，作为优惠的回报要求被告将一套110平方米还建房以1000元／平方米的价格转让给李旭。证据九：拆迁通知书、拆迁时签协议的情况说明、领款单。拟证明田世光负责被告拆迁及安置补偿工作，系负责拆迁安置工作的公职人员。证据十：定金收条。拟证明田世光为原被告签订协议，打收条提供纸张，表明田世光直接参与双方房屋买卖的事实。证据十一：1、房屋所有权证，证号：汉川市房权证城关字第**，房屋共有权人为倪楚亮、倪楚坤，拟证明倪楚亮、倪楚坤各占50%份额；2、房屋共有权证，证号：汉川市房城关共字第××号，拟证明倪楚亮、倪楚坤各占50%份额；3、公证书，拟证明倪楚亮、宋有香委托倪楚坤卖被拆迁的房子（老房子），不是还建房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于其证明目的，本院综合全案后依法认定。对证据真实性有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据九，两被告认为该证据没有唐会兰的签名，该说明是单位出具的，只盖了公章，没有单位负责人、经办人签字，也没有联系方式，不符合法律证据形式。本院认为，该证据系2009年形成，且归入了拆迁档案，在拆迁还建需要注销被拆迁房屋原产权证的工作中已经起了替代注销原产权证的作用，故本院对其真实性依法予以认定，对于其证明目的，本院综合全案后依法认定。对两被告提交的证据六中房屋价值证明，原告不认可，认为该房屋价值证明不是有效力的鉴定意见，且指向的区域系西湖大道审计局附近，不是泵站堤14号，不具有参考价值。本院认为，案涉房屋的价值属于专门技术问题，需要经过合法的鉴定程序，故本院对该证据依法不予认定。对两被告提交的证据八，原告不认可真实性，认为该份证据对录音证据进行了剪辑编辑，应以本案原一审中两被告提交的证据九为准，原一审中两被告提交的证据九进行了当庭播放，且两被告据此提交的文字版是完整内容，该文字版第二页倒数5-6行，原文“倪楚坤说：我从没说过不给房子她（指李旭），她妈到我家，我也没有说不给房子她，我也说给房子她。”本院认为，两被告提交的证据八系录音证据，该份证据与原一审中被告提交的证据九一致，且原一审已经进行了当庭播放，两被告摘要编辑的文字版并不导致录音本身的完整性，故本院对其真实性依法予以认定，对于其证明目的，本院综合全案后依法认定。对两被告提交的证据十一，原告对其中两份权证的真实性、合法性、关联性均不予认可，向法庭提交书面质证意见，认为（一）对真实性不认可。登记部门未有所谓“共有权”的登记，不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载不一致的，以不动产登记簿为准。该证据“字第号”处、“共有权人所占份额”处有涂改痕迹。（二）对合法性不认可。被拆迁房屋的产权证应当依约上交并依法注销，被告以2009年5月12日出具的《关于自家房屋建设情况的说明》替代了注销义务，故被告举证的所谓“共有权证”不具有合法性。（三）对关联性不认可。本案处分是的两被告将来还建房一套，不是“泵站河堤14号”；“泵站河堤14号”是否存在共有权，不属于本案审理的范畴，只要两被告对将来可能得到的还建房一套具有完全处分权，该份《房屋转让协议》就不存在处分权瑕疵，而两被告于2018年也实际取得了还建房的利益。此外，原告还认为两被告故意作虚假陈述妨碍了人民法院审理案件。本院认为，两被告提交的两份权证，加盖了发证机关印章以及图章，原告并未对该印章的真实性提出异议，而发证机关印章以及图章的真实性及于证据本身，故本院对两份权证的真实性、合法性依法予以认定。经审理查明：2009年12月29日，原告李旭与被告唐会兰签订了一份《房屋转让协议》，双方约定被告将一套面积约为110平方米的还建房转让给原告，房产作价1000元/平方米，总计房款110000元。若还建面积增多或减少，按照1000元/平方米双方互相找差价。协议签订后，被告唐会兰于协议签订当日收到原告李旭预付定金20000元，于2010年3月1日收到原告李旭购房款80000元，于2011年元月11日收到原告李旭尾欠款10000元。被告唐会兰于2009年12月23日与汉川市安盛房屋拆迁有限责任公司签订了《房屋拆迁协议》，唐会兰签名处有李旭的签名。在被告唐会兰房屋拆迁期间，原告李旭的亲戚田世光系拆迁部门的工作人员，介绍原、被告双方签订了上述房屋转让协议。2014年6月16日，汉川市相关政府部门在中央锦城团购一批房屋，按房屋拆迁协议的约定，还建给仙女路网建设的拆迁户。被告唐会兰于2018年11月7日签字接受了《仙女路网拆迁户资金结算明细单》，于2018年12月13日出具《承诺》同意还建房摇号结果、签署了《安置房还建合同》、领取了《中央锦城团购房交房通知单》，还建交房共四套，即：汉川市中央锦城5栋3单元603号房屋，面积为107.47平方米；汉川市中央锦城3栋3单元603号、703号、903号房屋，面积均为90.22平方米。另查明，1999年8月9日，位于湖北省城关泵站河堤**的房屋由倪楚坤、倪楚亮共有，共有权人所占份额均为50%。2008年9月28日，倪楚亮、宋有香（夫妻关系）委托倪楚坤出售其房屋共有权、收取房款、协助买方办理过户登记手续，对倪楚坤所签署的相关文件均予以认可，湖北省武汉市黄陂公证处公证员祝某法予以了公证并出具了《公证书》。2009年5月13日，汉川市仙女山街道办事处走马岭社区居民委员会盖章证明《关于自家房屋建设情况的说明》情况属实，该说明载明“由于过去没有考虑到拆迁和处理，其建筑物尚未办理产权证”。2015年7月13日，汉川市房地产管理和信息中心《房屋登记簿》记载坐落于汉川市泵站河路××幢的房屋，所有权证号为：99-L-00001，所有权人为：倪楚坤，共有情况：空白。本院认为，本案争议的焦点为：2009年12月29日双方签订的《房屋转让协议》的效力问题。被告倪楚坤、唐会兰主张《房屋转让协议》系附生效条件且条件未成就；即使不存在转让协议未生效，《房屋转让协议》因违反公序良俗而无效；即使不存在转让协议未生效或无效，则以显失公平抗辩《房屋转让协议》系可撤销合同。根据庭审查明的事实，《房屋转让协议》未有条款明确约定协议附生效条件，原告李旭已经履行了协议约定的付款义务，被告唐会兰予以接受并出具了收款凭证，在两被告提交的证据八《录音证据》中，被告倪楚坤说“我从没说过不给房子她（指李旭），她妈到我家，我也没有说不给房子她，我也说给房子她”，因此本案中，原、被告双方均已经作出了《房屋转让协议》的履行行为。故本院认为，两被告主张《房屋转让协议》系附生效条件且条件未成就没有合同依据，且与事实不符，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。在法庭调查过程中，两被告并未举证证明案涉《房屋转让协议》存在上述法律规定的无效的情形。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”两被告认为原、被告双方的房屋转让行为“违背公序良俗”，主张《房屋转让协议》因违背公序良俗而无效，但是两被告没有举证证明房屋转让行为具体违背了什么公序良俗，导致了房屋转让的民事法律行为无效。而且，《中华人民共和国民法总则》第十一条规定：“其他法律对民事关系有特别规定的，依照其规定”，由此可见，关于合同无效的认定依法应当适用《中华人民共和国合同法》。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”由此可见，行使撤销权须以请求的方式作出，两被告以《房屋转让协议》显失公平的抗辩行为，不是法律规定的行使合同撤销权的行为。综上，本院认为，汉川市安盛房屋拆迁有限责任公司与唐会兰于2009年12月23日签订的《房屋拆迁协议》，该协议已经履行完毕，在履行过程中，未有共有权人对《房屋拆迁协议》的效力提出异议、未有除本案被告倪楚坤、唐会兰之外的主体主张拆迁还建利益，该协议与本案《房屋转让协议》是不同的法律关系，系另案。原告李旭与被告唐会兰于2009年12月29日签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，故该协议合法有效，依法应受到法律保护。被告倪楚坤、唐会兰应当履行约定的义务，将一套110平方米的还建房转让给原告李旭。鉴于被告倪楚坤、唐会兰四套还建房中，面积为107.47平方米的汉川市中央锦城5栋3单元603号房屋最能符合案涉《房屋转让协议》所指向的标的物，故原告李旭请求将转让房屋确定为汉川市中央锦城5栋3单元603号房屋的诉请，本院依法予以支持。原告李旭要求两被告赔偿经济和精神损失费2万元的诉讼请求，因原告李旭未能提交损失的证据证明，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告倪楚坤、唐会兰于本判决生效之日起十日内，向原告李旭交付汉川市中央锦城5栋3单元603号房屋；驳回原告李旭的其他诉讼请求。案件受理费2850元，财产保全申请费5000元，共计7850元，由被告倪楚坤、唐会兰负担7550元，原告李旭负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  卢炬明审 判 员  吴 华人民陪审员  危志勇二〇二〇年七月十日书 记 员  万 雨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。