广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初28528号原告（反诉被告）：梁金好，女，1946年5月5日出生，汉族，住广东省中山市***********，公民身份号码440************94X。委托诉讼代理人：卢扬见，广东盛泽知博律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕春红，男，1985年1月22日出生，汉族，住湖南省邵阳县************，公民身份号码430************132。委托诉讼代理人：李东东，系被告妻子，住湖南省邵阳县************。原告（反诉被告）梁金好与被告（反诉原告）吕春红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁金好的委托诉讼代理人卢扬见、被告吕春红及其委托诉讼代理人李东东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁金好向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告吕春红之间的不定期租赁合同于起诉之日解除；2．被告立即搬离并向原告返还案涉商铺；3．被告所交纳的押金4000元归原告；4．被告向原告支付2019年8月1日至起诉之日止的租金6000元（按2000元/月计付）；5．被告向原告支付案涉租赁物的占用使用费（按2000元/月的标准，自起诉之日起计付至实际搬离案涉房屋之日止）。事实与理由：2017年4月1日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定原告将位于中山市***********侧对面商铺12卡出租给被告，租赁期限为2017年4月1日至2018年3月31日，每月租金为2000元，押金为4000元；每月5日前交付当月租金，逾期5日未交付租金、水电费等费用，原告有权终止协议，追收所欠租金，并不予退还所收的押金；租赁期限届满后，如被告有意续约，双方需重新签订新合同。2018年3月31日，租赁期限届满后，虽然双方并未重新签订租赁协议，但被告仍按原租金标准交付租金，并继续租赁案涉商铺，双方之间建立不定期的租赁合同关系。自2019年8月1日起，被告继续使用租赁物，但未向原告支付租金和水电费。原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告吕春红辩称，同意原告的第一、二项诉讼请求，但不同意原告的第三至五项诉讼请求。被告吕春红向本院提出反诉请求：1．原告向被告返还押金4000元；2．原告赔偿被告损失费11000元[（按一个员工工资4500元/月+被告工资6500元/月）×5个月]。事实与理由：2017年4月，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定原告将位于中山市***********侧对面商铺12卡出租给被告，租赁期限为2017年4月1日至2018年3月31日，每月租金2000元，押金为4000元；合同期满，如果被告续约，双方重新签订合同。2018年3月31日，租赁合同到期后，被告继续租赁案涉商铺，但原告并未与被告重新签订合同。被告认为，这是租赁合同的自动延续，应按照原合同约定的租赁期限和租赁费用履行。在此期间，被告一直按月支付租金，并不存在违约行为。2019年7月，原告告知被告要提前解除租赁合同，并要求被告立即搬离。被告认为，在租赁期限内，原告在被告没有违约，且未与被告进行沟通的情况下，要求解除租赁合同是违反契约精神。同时，原告未给予被告经济补偿以及合理的搬离时间，导致被告产生经济损失。原告梁金好对被告吕春红的反诉辩称，被告提出的反诉请求没有事实和法律依据，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：2017年4月1日，梁金好（出租方）与吕春红（承租方）签订《商铺租赁协议》，约定梁金好将位于中山市***********侧对面商铺12卡出租给吕春红用于商业用途，租赁期限为2017年4月1日至2018年3月31日，租金2000元/月，承租方应在每月5日前交付当月租金；签订合同当日，承租方应向出租方交付一个月租金2000元和押金4000元；承租方负责支付租赁期间所产生的水电费、卫生费、出租方出租的租赁税（租赁税由承租方按时向税务机关申报和缴付）；租赁期满，承租方需继续租用案涉租赁物，应在租赁期限届满前三个月向出租方书面通知续约事宜；租赁期限内，若承租方逾期五日未交付租金、水电费及其他费用，出租方有权终止合同，除追收承租方拖欠的款项外，出租方不予退还承租方交纳的押金，合同还约定了其他事项。双方一致确认吕春红已向梁金好交付押金4000元，案涉租赁合同租赁于2018年4月1日到期后，吕春红继续使用案涉租赁物,并按照原租赁合同约定的租金标准向梁金好支付租金。吕春红称因梁金好未提前三个月通知其解除案涉租赁合同，认为梁金好应向其退还押金，其虽尚未搬离案涉商铺，但案涉商铺已被部分拆除，并于2019年10月开始停水停电，其已无法正常经营，其未交付租金的原因系梁金好未上门收取租金，但并未举证。梁金好称，（1）案涉商铺因历史遗留问题未办理房产证，其于2019年7月通过发送手机短信与吕春红协商提前解除合同，但吕春红并未同意，并且案涉商铺并未拆迁，拆迁的是已经搬离的商铺，并且吕春红自2019年8月1日开始拖欠租金及水电费；（2）自来水公司和供电局自2019年11月1日起对案涉商铺停水停电，并非梁金好的原因，系租户未缴纳水电费所致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。具体到本案中,梁金好自认案涉商铺未取得房产证，并且未能提交土地证、报建材料等证据显示其出租的案涉商铺已经主管部门批准建设或者已经取得建设工程规划许可证,案涉租赁合同无效,故梁金好要求确认解除合同的诉请并无依据,本院不予支持。关于返还案涉商铺、是否退还押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”之规定,案涉租赁合同无效,吕春红应将案涉商铺返还梁金好，梁金好亦应向吕春红退还押金4000元，因此其要求不予退还吕春红交付的押金的诉请，于法无据，本院不予支持。与此对应，吕春红要求梁金好退还押金的诉请，本院予以支持。吕春红自认尚未搬离案涉商铺，并同意搬离并返还案涉商铺,本院予以照准。关于占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。具体到本案中，吕春红自2019年8月1日开始拖欠租金，并一直占有使用案涉商铺且至今尚未搬离。吕春红抗辩称其未交付租金的原因系梁金好未上门收取租金，但未提供反驳证据，对其抗辩意见本院不予采纳。因此，吕春红应向梁金好支付2019年8月1日起至同年10月31日止的占有使用费（按2000元/月计付）。梁金好自认案涉商铺自2019年11月1日开始停水停电。本院认为，按照一般常理而言，停水停电后案涉商铺已无法正常使用，亦无法实际经营，梁金好主张按2000元/月的标准计算2019年11月1日之后的占有使用费，超过合理范围，本院酌定按1000元/月的标准计算自2019年11月1日起至实际返还案涉商铺之日止的占有使用费。双方互负的金钱给付义务，可相互主张抵消，吕春红已交付的押金4000元可用于抵扣占有使用费。关于损失的问题，吕春红主张因梁金好提前解除合同，导致其产生11000元的经济损失，并要求梁金好向其支付前述损失。但结合吕春红提交的证据及当庭的陈述，本院无法据此认定吕春红所受损失及实际金额，其应承担举证不能的不利后果。吕春红主张梁金好向其支付前述损失的诉请，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吕春红于本判决发生法律效力之日起七日内搬离并返还案涉商铺；二、被告吕春红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁金好支付2019年8月1日起至实际搬离案涉商铺之日止的占有使用费（计算方式：2019年8月1日起按2000元/月计付至同年10月31日止，2019年11月1日起按1000元/月计付至实际返还案涉商铺之日止）；三、原告梁金好应退还被告吕春红已交付的押金4000元；四、驳回原告梁金好的其他诉讼请求；五、驳回被告吕春红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告吕春红负担。反诉受理费1275元、减半收取计637.5元（被告已预交），由原告梁金好负担43元，由被告吕春红负担594.5元（双方负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付对方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  林玉嫦人民陪审员  樊志朋二〇二〇年七月二十八日书 记 员  陈大钊李晓童