河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2508号 上诉人（原审原告）：于志伟，男，1981年1月11日出生，汉族，住北京市怀柔区。 委托诉讼代理人：陈艳，河北京拓律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：曹兵，女，1983年5月7日出生，汉族，住北京市怀柔区。 委托诉讼代理人：王丽，河北铭金律师事务所律师。 上诉人于志伟与上诉人曹兵因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初4798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于志伟上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持于志伟的房屋差价损失或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由曹兵承担。事实与理由：1、曹兵存在一房二卖的恶意违约行为，应承担恶意违约的法律后果。一审法院仅按合同总价的20%给付违约金，根本不足以弥补给于志伟造成的损失。2、于志伟主张的房屋差价损失可以查明并应得到支持。于志伟与曹兵在沟通过程中，曹兵多次表示愿意支付25万元的违约金，以弥补于志伟的损失。曹兵拖延给付并不是对数额存在异议，而是因为曹兵一直称钱款没到账。一审法院对于于志伟实际损失的认定有所偏颇，根据《合同法》的相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加。 曹兵辩称，1、不同意赔偿房屋差价和违约金。一审法院依据合同判定曹兵违约并承担总房款20%的违约金错误，曹兵没有任何违约情形。合同是约定解除，根据合同第九条规定，因国家政策调整致使合同不能履行的，合同自行终止，互不承担违约责任。曹兵另行出售房屋不构成一房二卖，不用承担任何的违约责任和房屋差价损失。2、一、二审诉讼费及保全费均应由于志伟自行承担。3、于志伟要求曹兵承担25万元房屋差价无任何依据。曹兵是因为惧怕和担心于志伟的过激行为，不得已将房屋另行出售。即使曹兵在短信中有拖延给付25万元的说辞，也是曹兵拒绝支付25万元赔偿的表达方式。曹兵自始至终没有承诺赔偿于志伟25万元。曹兵虽曾答应给于志伟25万元违约金，但是受于志伟胁迫作出的不真实的意思表示。 曹兵上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判曹兵不承担违约责任、不支付违约金；2、本案一、二审诉讼费用由于志伟承担。事实与理由：1、一审认为双方未能协商解除合同，合同不存在法定解除情形是错误的。房屋买卖合同有约定解除情形的。合同第九条明确规定，在合同履行期间因不可抗力或者国家政策调整致使本合同无法履行的，本协议自行终止，互不承担违约责任。所谓自行终止是双方不需要继续承担权利和义务，且不需要通过通知和诉讼的方式即解除。在合同履约过程中，因为政策调整，自行解除合同的条件成就。曹兵在合同解除之后有权处分自己的房屋。法定解除和约定解除都是合同解除的情形。一审法院故意混淆概念，无视合同有约定解除的情形。2、一审法院认为曹兵未能提交在房产证下来后于志伟不配合办理房本的证据，而认定曹兵违约，显然加重了曹兵的义务，按照合同规定自行终止不需要另行通知或者再履行后续的义务，曹兵自然不用再履行让于志伟配合办理过户的义务。双方都明知不能办理过户，再进行通知没有任何意义。根据2017年6月2日廊坊市政府发布的限购政策，于志伟是北京户籍，不符合购房政策，无法完成过户。曹兵在2018年9月份才将房屋出售给他人，是在合同自行终止之后。3、曹兵多次与于志伟协商解除合同，欲将房款全部退给于志伟，但于志伟坚持不同意解除合同，无理要求曹兵将房屋过户至于志伟指定的他人名下，并要求曹兵额外支付25万元违约金，对曹兵威胁谩骂，曹兵出于恐惧，为防止房屋受损，才于2018年下半年将房屋另售，曹兵不构成违约。4、一审法院未向曹兵送达过任何保全裁定，判令曹兵承担保全费错误，且案件受理费由双方分担，而保全费却由曹兵一方承担，前后矛盾。 于志伟辩称，1、曹兵的上诉请求没有法律依据，一审已查明曹兵一房二卖的事实。案涉房屋于2017年12月取得不动产权证，2018年曹兵在没有通知于志伟的情况下将房屋另行出售，而后在2019年1月16日以短信的形式发送通知于志伟，要求于志伟配合办理案涉房屋的过户手续，否则有权解除双方签订的合同。根据曹兵发送的短信通知可以确认，在2019年1月16日双方的合同并没有解除，2018年将房屋另行出售属于一房两卖。2、一审中对曹兵违约给于志伟造成的损失数额没有查明。曹兵方恶意违约的行为造成的损失数额远大于一审判决数额，且根据一审中提供的证据，可以证实曹兵同意赔偿25万元。二审答辩时曹兵一方也认可存在同意给付25万元的事实。一审法院应判决曹兵支付违约金25万元。双方的合同是自愿签订的，不存在曹兵方所说的威胁恐吓的情形。曹兵急于用钱将房屋出售，经居间方促成双方签订合同。后因案涉房屋房价上涨，曹兵认为双方的房屋成交价过低，所以擅自将房屋另行出售。在认定曹兵违约时应考虑其违约行为的恶意性以及造成的损失数额。3、合同的解除不管是约定解除还是法定解除，都有协商的过程，不可能如曹兵所言，在一方不知情的情况下，一方擅自解除合同，这既不符合合同的立法精神，也有违诚实信用原则。4、曹兵系片面理解合同关于解除条件的约定，该条款是因政策致使合同无法履行的情况下，才有可能解除。但是本案合同是否无法继续履行，曹兵并没有提供任何证据予以证明。 于志伟向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、请求被告支付违约金300,000元。 一审法院认定事实：2016年5月20日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下位于河北省三河市房屋，购房总价款590000元。另约定于2016年5月21日买受方付给出卖方人民币250000元作为首付款，由于出卖方所售房产未取得房屋产权证，双方协商于产权证出证后三十天内办理过户手续，买受方付给出卖方剩余房款人民币340000元，涉案房屋于过户当日交付；如一方合同履行过程中存在严重违约行为，守约方有权要求对方支付房产交易价格总价款20%作为违约金。上述合同签订后，原告依约于2016年5月21日向被告支付首付款250000元，被告向原告出具了收条。后双方就合同履行发生争议，协商未果，故而成诉。另查明，涉案房产于2017年10月19日办理了不动产权证书，证号为冀（2017）三河市不动产权第0042766号，被告于2017年12月份领取。但被告于2018年9月份将涉案房屋过户至案外人吉维芳名下。 一审法院认为，原告于志伟、被告曹兵于2016年5月20日签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原告、被告双方均同意解除涉案合同，不违反相关法律规定，故对原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》之诉请，一审法院予以维护。被告未能提交证据证明原告在涉案房屋取得产权证书后不予配合办理涉案房屋过户手续、存在违约行为，且双方未能协商解除涉案合同，涉案合同亦不存在法定解除情形。在均不存在上述情形下，被告擅自将涉案房产售与他人，已构成违约。依据合同约定，违约方应按照涉案房屋交易价格总价款20%向守约方支付违约金，故被告应向原告支付违约金118,000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告于志伟与被告曹兵于2016年5月20日签订的《房屋买卖合同》；二、被告曹兵于本判决生效后十日内支付原告于志伟违约金118,000元；三、驳回原告于志伟其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》第九条虽约定“本合同履行期间，因不可抗力或国家政策调整，致使本合同无法履行的，本协议自行终止，双方互不承担任何违约责任”，但该合同签订于2016年5月20日，次日支付的首付款25万元。而曹兵据以主张致使合同无法继续履行的限购政策发布于2017年6月2日，要晚于案涉合同签订时间，且上述限购政策未明确对发布实施前的房屋买卖行为有约束力，按照“法不溯及既往”的一般法治原则，本案双方的房屋买卖行为，不应受此后发布实施的限购政策调整。曹兵主张《房屋买卖合同》因不符合限购政策已自行解除不能成立。在双方未就解除合同形成合意的情况下，曹兵将案涉房屋另行出售构成违约。于志伟主张曹兵曾同意给付25万元违约金，短信及微信记录显示，双方就解除合同事项进行过协商，于志伟提出曹兵赔偿25万元违约金即同意解除合同，曹兵虽同意但未实际履行，后又否认违约并拒绝给付违约金。由此可见，双方达成的是附条件的合同解除意见，因条件未成就，合同未解除。于志伟不能据以确定违约金数额。另，于志伟就其损失情况未提供相应证据证实，主张违约金数额过低不能成立。对于违约责任的承担，一审判决按照涉案房屋总价款20%确定违约金数额符合双方合同约定，本院予以维持。 综上所述，于志伟、曹兵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,560元，由于志伟负担2,900元，曹兵负担2,660元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年七月二十四日 书记员 牛紫薇