山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初5486号原告：王志飞，男，汉族，1988年7月11日出生，住河北省邢台市平乡县。委托诉讼代理人：王天娇、魏芳，山东丽成律师事务所律师。被告：姚俊生，男，汉族，1986年10月18日出生，个体工商户，住山东省聊城市东昌府区。第三人：济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司，住所地：聊城市兴华西路中通时代豪园**楼**商铺。负责人：刘立强，总经理。委托诉讼代理人：李德虎，男，1979年9月26日出生，汉族，该公司员工，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：栾海霞，女，1983年2月13日出生，汉族，该公司员工，住聊城市东昌府区。原告王志飞与被告姚俊生、第三人济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司（以下简称聚隆房产聊城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王天娇、魏芳，被告姚俊生，第三人聚隆房产聊城公司委托诉讼代理人李德虎、栾海霞，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金60000元，并支付原告已支付的中介佣金20000元；2、判令被告向原告支付房屋内物品的差价暂定20000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月10日，原被告与第三人签订《房屋买卖合同》一份，载明：一、房产状况：甲方（被告）自愿出售位于聊城市嘉明开发区万豪臻品的房产给乙方（原告）……附属设施包含：地：地下室、地下车位定装饰及屋内的所有东西；……二、成交价格：甲、乙双方经协商一致同意本合同项下房产及配套设施的总价款为：人民币（大写）壹佰万元整；……九、甲、乙双方同意，甲方于收到全部房款15日内通知乙方进行房屋验收交接……；十、……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款的千分之三的滞纳金并赔偿相对方因此所造成的损失；……10、甲方应在本合同签订之日起1日内向乙方提供房屋交易所需资料，并协助办理相应变更手续，逾期视为违约。2020年3月27日，原告将全部房款转至乙方账户名下。根据该合同约定，被告应当于2020年1月11日协助原告办理相应变更手续，应当于2020年4月11日前通知原告进行交接验收。但被告于2020年3月17日才配合原告办理变更手续，逾期66天。由于2020年2月份全国发生新冠××疫情，故原告不再向被告主张2020年1月24日之后的违约金，但被告仍应当支付2020年1月24日之前的违约金。截至2020年1月24日，被告逾期13天，故应当支付违约金39000元；被告于2020年4月18日才通知原告进行交接验收，逾期7日，故应支付违约金21000元。上述违约金共计60000元。同时，根据《房屋买卖合同》的约定，标的房产中介佣金为20000元，由违约方承担，此前该中介佣金已由原告支付，因被告的违约行为，被告应承担该20000元佣金。原告于2020年4月18日验房时，发现被告已将房屋内的三台空调、三张床、抽油烟机及炉灶、两个洗衣机等物品全部更换。原告要求被告返还房屋内物品，被告拒不配合，并拒绝支付差价。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望贵院依法判决。被告辩称：原告起诉缺乏事实依据和法律依据。首先，2020年1月10日原被告签订房屋买卖合同，在签订合同时，原被告及中介公司均知情尚有80000元房屋按揭贷款未还，原告将首付款支付的第二天即2020年1月14日前去工行办理预约提前还款，银行规定预约期限为15天即2020年1月14日至1月29日均处于预约期之内。但银行工作人员称过了春节后的正月初六上班才可以办理，答辩人将此情形第一时间告知了原告和中介公司。但突如其来的新冠疫情导致无法进行，直至2020年2月12日中介公司才办理完提前还款手续，因疫情不动产登记中心不能正常办理业务，因此，直至2020年3月11日才办理了过户手续，银行在2020年3月27日将贷款发放。依据合同约定，全部房款到账15天后给原告腾房，即应当在2020年4月11日办理房屋交接。但疫情期间小区不开放，无法进行腾房，原告也答应了延期。其次，关于三台空调、三张床、抽油烟机及炉灶、两个洗衣机的更换问题，答辩人并没有注意，在交房时上述物品都在，答辩人已经按照合同约定履行，原告要求答辩人赔偿，没有任何依据。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：合同对双方约定已经很清晰，如果按照合同约定不会出现任何问题。腾房已经超出了合同的约定，原告王志飞当时给我们沟通表示逾期可以接受，希望在房屋交接时按照合同约定房屋内物品不能损害、不能动，但是交接时被告姚俊生把房屋内的三个空调、三张床、洗衣机、抽油烟机、炉灶等物品进行了更换，当时办理房屋交接时栾海霞在场见证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月10日，原告（乙方）、被告（甲方）与第三人（丙方）签订了房屋买卖合同，约定的主要内容：“房产状况：甲方自愿出售位于聊城市嘉明开发区万豪臻品的房产给乙方，房屋所有权证书号：鲁（2018）聊城市不动产权第000231号，房屋所有权人姚俊生，建筑面积106.4平方米，地，地下室面积8平方米属设施包含：地：地下室、地下车位定装饰及屋内的所有东西，油烟机、炉灶、冰箱、三张床、沙发、餐桌、餐椅、三个空调、一个电视、洗衣机、热水器；成交价格：甲、乙双方经协商一致同意本合同项下房产及配套设施的总价款为：人民币（大写）壹佰万元整；签订合同时乙方支付甲方定金10000元整；乙方于2020年1月17日前，将首付款200000元整存入甲方银行账户，剩余房款800000元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方一次性补足；甲、乙双方同意，甲方于收到全部房款15日内通知乙方进行房屋验收交接；甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款的千分之三的滞纳金并赔偿相对方因此所造成的损失；甲方应在本合同签订之日起1日内向乙方提供房屋交易所需资料，并协助办理相应变更手续，逾期视为违约；如甲方违约双倍赔偿乙方定金，并承担乙方支付的中介佣金，如乙方违约，定金不退，中介佣金不退。”双方在合同中还对其他权利义务进行了约定。签订合同的当日，原告给付被告定金10000元，支付第三人中介费20000元，2020年1月13日，原告给付被告首付款190000元。2020年3月17日，原告协助被告办理了不动产登记。2020年3月26日，原告与案外人中国农业银行股份有限公司聊城东昌府支行签订了个人购房担保借款合同，同年3月27日该行将借款800000元转入被告账户。以上共计支付被告房款1000000元。2020年4月18日原告对涉案房屋进行了交接，并将房屋钥匙交付给第三人。审理中，针对争议的事实，原告向本院提交了如下证据：1.房屋对比照片一组、录像一份、录音一份。证明被告姚俊生交付房屋时，已将房屋内的空调、洗衣机等家具进行更换，该家具并非原告签订合同时约定的家具；2.中国农业银行出具的借款凭证及借款合同一份、录音一份。证明被告姚俊生已于2020年3月27日收到全部购房款，根据合同约定，应当于2020年4月11日前通知原告进行房屋交接验收，但被告直至2020年4月18日才给付钥匙，通知原告对房屋进行验收，逾期7天。原告对照片异议称不知道什么时间拍摄的，没有作为合同的一部分。对于录像无异议，对于录音异议称都是原告与中介公司工作人员之间的通话录音，被告不清楚。第三人对上述证据均无异议。被告向本院提交了如下证据：与第三人工作人员栾海霞的微信聊天截屏一份、与原告的微信聊天截屏一份、交易明细查询单、聊城市不动产登记中心预约截屏，以上证据证明被告签订合同后一直在积极履行合同，不存在违约行为。原告对上述证据异议称对被告与第三人的聊天记录，真实性没有异议，但该聊天记录并不能证明原告放弃追究对方的违约责任。对被告与原告的聊天记录，真实性没有异议，但原告所说的“补偿啥的也不用”是指原告不向对方索要疫情期间的违约金，并不放弃向被告主张疫情之外其他期间的违约金。其他转账记录不能证明被告的证明目的，不予质证。根据第三人当庭陈述及其与被告聊天记录可以证明原被告确实进行过腾房时间的沟通，但当时原告明确其放弃逾期违约金的前提是房屋交接时室内物品保持原样，这是一种附生效条件的承诺，因之后被告更换房屋内物品造成违约，所附条件未生效，因此，原告即使有放弃逾期腾房违约金的承诺也无需履行，且原告提交的录音证据中，原告也明确要求追究被告逾期腾房违约金在内的各项诉求。本院认为：原被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定于2020年3月27日支付了1000000元房款，被告应当依据合同约定在收到全部房款的15日内即2020年4月11日交付房屋及室内物品，但被告逾期交房且将三台空调、三张床、抽油烟机、炉灶、洗衣机进行了更换，已经构成违约。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。依据上述法律规定，被告应当支付原告违约金。但违约金的性质是以赔偿性为主，惩罚性为辅，对于违约金的支付数额，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案被告虽然存在逾期交和逾期办理变更手续的违约行为，但违约情节轻微。而被告更换三台空调、三张床、抽油烟机、炉灶、洗衣机，属于履行合同不符合约定，明显存在违约行为，且违反了诚实信用原则。综合被告的上述违约行为，结合合同的履行程度及被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告支付原告违约金30000元为宜。原告主张更换物品的损失20000元，无证据证明，且在本院限定的期限内未提交鉴定申请书，对该项主张不予支持。被告辩称交接房屋时空调、床、抽油烟机、炉灶、洗衣机都在，不存在违约，但原告提交的照片、录像及录音光盘可以证明房屋交接前后上述物品明显不一致，第三人现场工作人（本案的代理人）的陈述，可以证明被告在交接房屋时变动了上述物品。以上证据足以证明被告在交接房屋时对上述物品进行了更换，故被告的辩称理由不成立，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告姚俊生于本判决生效后十日内支付原告王志飞违约金30000元；二、驳回原告王志飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告王志飞负担620元，被告姚俊生负担280元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  席守田二〇二〇年七月二十一日书记员  陈奎玲