广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初30296号原告麦礼好，女，汉族，1973年7月2日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人芦玮娜，广东乐于律师事务所律师。委托代理人罗航，广东乐于律师事务所实习律师。被告胡军，男，汉族，1977年7月20日出生，身份证住址江西省吉安市泰和县，委托代理人顾传毅，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人汤世年，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：一、诉讼请求：1、被告立即腾退位于深圳市光明新区凤凰街道塘尾社区塘前路57—2号的房屋；2、被告胡军向原告麦礼好支付租金12万元（以每个月租金1.2万元为标准，自2018年11月25日起计算至房屋腾退之日）；3、被告胡军向原告麦礼好支付水电费9052元；4、被告胡军向原告麦礼好支付资金占用期间利息2736元（以每月租金1.2万元为基数，按照年利率6%，自每月应付租金之日起计算至房屋腾退之日;以水电费9052元为基数，按照年利率6%，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告双方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关事实2018年6月25日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于深圳市光明新区××尾村××号商铺出租给被告使用，期限自2018年6月25日至2019年6月25日，月租12000元，押金为10000元（手写添加内容为：押金是上次转来），水电费由被告向原告按月缴纳。合同约定被告于每月25号前按月缴纳租金，若不能按时缴纳租金，原告有权把商铺回收，押金不予退还。合同还约定租赁期限届满或解除后，被告逾期不搬迁的，原告有权从已经解除租赁关系的房屋中将被告的物品搬出，不承担保管义务。合同签订后，原告将商铺交付被告经营使用，被告已向原告支付2018年6月25日至11月25日期间5个月的租金，其中2018年6月25日，被告支付原告42000元，除当月租金12000元外，原告主张另3万元为履约保证金，实为“喝茶费”。另查，案涉商铺未取得合法产权证明，亦无建设工程规划许可证明，但原告提交了集体土地建设用地使用证和深圳市宝安区处理历史遗留违法私房权属调查及分宗定界表，其中集体土地建设用地使用证记载为原告麦礼好。还查明，被告将案涉商铺用于经营深圳市光明新区公明爽洋洋茶吧，并办理了个体工商户注册登记，注册日期为2014年1月8日，注册地址为深圳市光明新区××街道××社区××前路××—××号。光明区凤凰街道塘尾社区居民委员会出具证明，记载上述注册地址即为案涉出租商铺地址。再查，庭审时，被告明确表示原告可自行处置案涉房屋内物品。原告称被告自2018年11月25日起一直未再支付租金，经多次催款未果，遂向本院提起诉讼，要求被告腾退房屋并支付租金、水电费及利息。被告辩称，原告于2019年1月16日停水停电，后就没再继续经营，故无需支付此后的租金以及水电费。关于欠缴2018年11月25日至2019年1月16日期间的租金，因在2018年6月份双方签订合同时原告已预交保证金3万元，可用于抵扣。另外1万元押金，因被告违约，作为对原告的补偿。针对被告的抗辩，原告确认停水停电的事实，但双方并未解除合同，且被告多次发信息要求原告不可处置店内物品，故一直未进行处理，直至2019年12月5日，被告才发信息通知已将房屋腾空。被告确认曾想把涉案房屋转租，故曾发信息给原告不能处置店内物品，但原告可将店内物品搬空，防止损失的扩大。裁判理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人未取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设的，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案租赁房屋属于历史遗留生产经营违法性建筑，原告提交的集体土地建设用地使用证和深圳市宝安区处理历史遗留违法私房权属调查及分宗定界表，并不能证明案涉租赁房屋已经主管部门批准建设，故涉案《商铺租赁合同》为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，庭审时，被告已明确表示店铺内物品由原告自行处理，即原告已实际收回租赁房屋，无需再行判决被告退还。关于房屋占有使用费用问题，2018年11月25日至2019年1月16日期间的房屋占有使用费20594元（12000元÷30×6天+12000元+12000元÷31×16天），被告应当全额支付；关于2019年1月17日后的房屋占有使用费，原告虽采取停水停电措施，但亦是因被告未按时履行租金支付义务引起，且按被告陈述，其离开后曾短信告知原告不允许搬空店内物品，即被告此期间仍占用原告房屋，故此期间被告仍需支付相应占有使用费用，原告作为商铺出租方，理应对其出租物业尽基本的管理义务，但其庭审时却称虽同在一栋物业，但不清楚被告此期间是否仍在经营，且在租赁期限届满后仍未作出处理，故本院结合本案实际及双方过错程度，酌定由被告按租金标准的80%支付房屋占用费用至租赁合同届满之日止，即2019年6月25日，经核算为41600元【（12000元÷30×15天+12000元×3个月+12000元÷30×25天）×80%】。综上，被告需支付原告2018年11月25日至2019年6月25日期间的房屋占有使用费62194元。因案涉租赁合同无效，原告收取的3万元履约保证金应予以退还，因被告同意直接抵扣，故被告还需支付原告房屋占有使用费32194元。关于水电费，原告主张2018年7月25日起被告未缴纳水电费用，被告辩称已预缴5000元水电费。原告对此不予认可，称被告向原告支付的5000元的费用是用于支付上一年度拖欠的电费，与本案无关。本院认为，当事人有责任就其主张提供证据，原告主张的水电费用金额为其单方制作，不具有证明力，其提交的中国南方电网缴费单记载的结算账号亦无法证明系被告单独使用，依法应承担举证不能的法律后果，但鉴于被告亦未举证证明其在租赁商铺期间曾支付相应水电费用，故本院酌定由被告支付原告水电费用3000元。关于资金占用期间的利息，原告主张被告应自每月应付租金之日起计付利息，鉴于原、被告双方就本案纠纷的发生均存在一定程度过错，故本院酌定由被告自起诉之日起按年利率6%支付原告资金占用期间的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告麦礼好与被告胡军之间于2018年6月25日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告胡军于本判决生效之日起十日内支付原告麦礼好占有使用费32194元及利息（利息自2019年9月17日起按年利率6%计算至实际付清之日止）；三、被告胡军于本判决生效之日起十日内支付原告麦礼好水电费3000元及利息（利息自2019年9月17日起按年利率6%计算至实际付清之日止）；四、驳回原告麦礼好的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1468元，由原告麦礼好负担1028元，被告胡军负担440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 梁 俊 辉二〇二〇年七月十四日书记员 肖蓉（兼）书记员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。