重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初20056号原告：重庆极地实业有限公司，住所地重庆市南岸区南山街道崇文路****，统一社会信用代码915001087500932263。法定代表人：朱雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧超，女，汉族，住重庆市江**，系该公司员工。被告：周良瑛，女，汉族，住重庆市南岸区。被告：杜梅，女，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：罗丽虹，重庆公鸣律师事务所律师。原告重庆极地实业有限公司（以下简称极地公司）诉被告周良瑛、杜梅案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法由组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。极地公司的委托诉讼代理人欧超，杜梅及其委托诉讼代理人罗丽虹均到庭参加诉讼，周良瑛经本院依法传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。极地公司向本院提出的诉讼请求为：1.立即停止对重庆市南岸区X号X栋X号房屋（即重庆市南岸区X号X栋房屋）的拍卖、执行；2.确认极地公司与周良瑛于2012年3月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除；3.确认重庆市南岸区X号X栋X号房屋（即重庆市南岸区X号X栋房屋）属极地公司所有。事实和理由：极地公司获悉本院拟对重庆市南岸区X号X栋X号房屋（即重庆市南岸区X栋房屋）进行拍卖、执行。极地公司认为案涉房屋的所有权人并非周良瑛，法院不应进行拍卖、执行，故向本院提出执行异议。2019年8月5日，极地公司收到本院作出的（2019）渝0108执异59号执行裁定书，驳回了极地公司的执行异议申请。为此，极地公司向本院提起执行异议之诉。理由为：一、极地公司系案涉房屋的所有权人，原被告之间不存在债权债务关系，杜梅不应执行极地公司的财产。1.案涉房屋产权登记在极地公司名下，产权人系极地公司并非周良瑛。极地公司虽已将案涉房屋出卖给周良瑛，但双方仅签订商品房买卖合同，未办理产权登记转移手续，周良瑛对案涉房屋不享有物权。2.极地公司与周良瑛之间的《重庆市商品房买卖合同》已经解除，周良瑛不再是案涉房屋的买受人，不享有案涉房屋的任何权利。二、极地公司为周良瑛向银行代偿款项4346580.53元及利息，应当从应退还周良瑛的购房款中抵销。双方之间的商品房买卖合同关系解除后，极地公司与周良瑛互负到期债务，理应进行抵销。杜梅辩称：1.极地公司的诉讼请求不明确，三个诉讼请求存在冲突，第一个诉讼请求与第二、三个诉讼请求法律关系不同，不应当合并审理；2.极地公司与周良瑛的房屋买卖已经履行完毕，因为周良瑛的不诚信行为，没有办理房屋变更的登记手续，导致现在没有产权证的状态，所以极地公司的第二、三项诉请没有事实基础，极地公司与周良瑛之间的关系应当是债权债务关系。综上，应驳回原告的诉讼请求。周良瑛未到庭、未举证。经审理查明：2016年1月19日，本院受理杜梅诉周良瑛、重庆道亨机动车驾驶技术培训有限责任公司（以下简称道亨公司）借款合同纠纷一案。2016年3月22日，本院根据杜梅的申请以（2016）渝0108民初831号民事裁定书查封了案涉房屋，后于2019年3月1日以（2017）渝0108执944号执行裁定书对案涉房屋进行续查封。2016年10月28日，本院针对杜梅诉周良瑛、道亨公司借款合同纠纷一案作出（2016）渝0108民初831号民事判决书，判决周良瑛向杜梅偿还借款本金242万元及利息、支付担保费5000元，并由道亨公司对前述债务承担连带清偿责任。案件生效后，杜梅向本院针对周良瑛、道亨公司申请强制执行。执行过程中，极地公司针对执行案涉房屋提出执行异议，称其虽将案涉房屋出卖给被执行人周良瑛，但未办理产权登记转移手续，极地公司系房屋所有权人；周良瑛未支付全部购房款，且无法弥补，房屋买卖合同已无法履行，要求本院对案涉房屋停止处分措施。2019年8月2日，本院作出（2019）渝0108执异59号执行裁定书，裁定驳回极地公司的异议请求。为此，极地公司向本院提出执行异议之诉。另查明：2012年3月15日，极地公司与周良瑛、周庄千醇签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：极地公司将案涉房屋出售给两人，房屋价格为6335620元。2012年4月23日，周良瑛、周庄千醇与华夏银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称华夏银行南岸支行）、极地公司三方签订《个人房屋抵押借款合同》，约定：华夏银行南岸支行向周良瑛、周庄千醇发放贷款443万元，用于购房案涉房屋；周良瑛、周庄千醇以案涉房屋向华夏银行南岸支行提供抵押贷款；极地公司对借款人应偿还贷款本息开始之日至办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有借款人应付款项提供阶段性连带保证担保。2012年4月24日，极地公司与周良瑛、周庄千醇对案涉房屋办理合同登记备案。2012年4月27日，华夏银行南岸支行按约向周良瑛发放贷款443万元，划入极地公司账户。因周良瑛未按约履行还款义务，华夏银行南岸支行向本院提起诉讼。2018年3月14日，本院作出（2017）渝0108民初3787号民事判决书，判决：周良瑛返还借款本金3668149.04元及利息、罚息、复利、律师费等；极地公司对前述款项承担连带清偿责任。2018年5月6日，极地公司依照前述判决向华夏银行南岸支行支付4346580.53元。2019年2月27日，极地公司向周良瑛、周庄千醇寄发催告付款函，要求两人支付代偿款项4346580.53元。2019年5月20日，极地公司再次向周良瑛、周庄千醇寄发《关于解除重庆市商品房买卖合同的通知》，称极地公司代偿的4346580.53元应视为极地公司向两人退还的购房款，经多次催收两人均未能补足上述购房款，导致双方签订的商品房买卖合同已经无法继续履行，合同目的无法实现，极地公司现解除双方于2012年3月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》，并确认极地公司已退还购房款4346580.53元。现案涉房屋网签在周良瑛、周庄千醇名下。2019年7月2日，极地公司针对周良瑛向本院提起追偿权之诉。后经本院主持调解，双方当事人达成调解协议，本院据此出具的民事调解书载明：周良瑛于2019年10月31日前向极地公司支付代偿款4346580.53元及截止到2019年10月29日的利息15万元。上述事实有房产证、《重庆市商品房买卖合同》及附件、（2017）渝0108民初3787号民事判决书、中国工商银行电子回单、催告付款函及快递回单、《关于解除重庆市商品房买卖合同的通知》及快递回单、（2016）渝0108民初831号民事判决书、执行裁定书、执行受理案件通知书及当事人陈述为证，足以认定。本院认为，极地公司已通过《重庆市商品房买卖合同》将重庆市南岸区崇文路37号5栋2号房屋出售给周良瑛、周庄千醇，周良瑛、周庄千醇已通过自行交付及按揭贷款的方式支付完毕购房款，案涉房屋亦办理了合同登记备案及抵押登记，周良瑛、周庄千醇已成为房屋的实际权利人，合同中双方约定各自主要合同义务已履行完毕。此后周良瑛、周庄千醇在履行《个人房屋抵押借款合同》合同中存在违约行为，导致极地公司为此向华夏银行南岸支行代偿4346580.53元，极地公司支付款项的原因系其为周良瑛、周庄千醇的借款承担的保证担保责任，并非基于《重庆市商品房买卖合同》产生的对极地公司的违约责任。此后，极地公司已通过追偿的方式主张权利，并与周良瑛形成调解协议，由周良瑛对其垫付款项偿还。基于上述评析，极地公司再行主张解除《重庆市商品房买卖合同》，进而确认案涉房屋为其所有已无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于此，本院对案涉房屋基于杜梅申请强制执行周良瑛偿还债务采取的处置措施并无不当，极地公司提出的第一项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告重庆极地实业有限公司的诉讼请求。案件受理费26304元，由被告重庆极地实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李明刚人民陪审员  于 明人民陪审员  沈 燕二〇二〇年七月二十八日书 记 员  刘海燕