山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初8782号 原告：王某某，男，1954年8月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：山东日升房地产开发有限公司，住所地济南市历城区仲宫街道二仙村北九如山庄园国际生态旅游度假区美墅组团**101。社会统一信用代码：91370100706267700C。 法定代表人：察可军，董事长。 委托诉讼代理人：黄斌（特别授权代理），上海锦天城（济南）律师事务所律师。 原告王某某与被告山东日升房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2019年11月25日、2020年4月21日两次公开开庭进行了审理，原告王某某、被告山东日升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某某向本院提出诉讼请求：1.判令山东日升房地产开发有限公司按2013年2月7日签订的房屋抵换协议，将济南市中创开元山庄x号房屋（185.42m?）产权过户于王某某，并承担约定违约一年按总价10%的违约金（即2014.2.8-2020.2.9）合计7年，否则该房屋抵换协议视为虚假合同；2.若山东日升房地产开发有限公司不能按抵换协议约定过户该产权于王某某，判令该协议视为无效合同，山东日升房地产开发有限公司继续执行原九如山庄A6号购房合同，并办理该房产交房及产权登记等手续；3.上述1、2诉求山东日升房地产开发有限公司若不能实现，除按抵换协议约定的退还购房款及承担按每年利息10%外，并恳请法院按《合同法》相关虚假合同规定，判令被告另按该房款二倍补偿王某某；4.本案诉讼费、保全费由山东日升房地产开发有限公司承担。事实和理由：原、被告双方于2006年7月27日签订了山东日升房地产开发有限公司开发的九如山庄A6号购房合同，于2006年8月1日支付了山东日升房地产开发有限公司定金100万元，后又在该区安装中央空调设备6套，价款合计抵房款共计91.68万元。九如山庄A6房于2012年完工后山东日升房地产开发有限公司迟迟不与交房，王某某多次催办，山东日升房地产开发有限公司称此区山庄开发被查、开发的二期山庄被拆除、A6房无法办理产权证等理由推托，直至2013年2月7日山东日升房地产开发有限公司以抵换名义与王某某签订了抵换协议，山东日升房地产开发有限公司将济南市中创开元山庄X房屋（185.42m2）抵换给王某某，该房抵价141.68万元，（原九如山庄A6号房款191.68万元，抵换该房141.68万元，剩余款退还王某某50万元）。王某某接受该房钥匙后至今无使用，并保持交房时原样。王某某多次催山东日升房地产开发有限公司提供该房是否有转让合法手续，并尽快给王某某办理产权过户登记手续，但山东日升房地产开发有限公司仍依各种理由拖延至今，致使王某某不能居住及转让，造成了重大损失，经多次催办无果。 山东日升房地产开发有限公司辩称，双方于2013年2月7日签署的协议书真实有效，涉案房屋是我公司实际所有，二建与我方签署协议书将该房产抵顶给我方，仅暂时未办理房产证。未过户的原因是：当时该房产出于查封状态，后该房产于2018年解封，双方互负有办证义务，我方于2019年给二建办证后，二建要求以诉讼的形式确定权属后，另行办证。第二，我方不应承担任何违约责任，首先，王某某已于2013年2月7日实际占有涉案房屋，同年4月28日王某某本人同意延期过户，因此并未对其造成任何损失。同时，王某某同意延期，因此我方不应承担逾期办证违约金。退一步讲，根据双方签署的协议，山东日升房地产开发有限公司共欠王某某1916800元，抵顶开元山庄房产1416800元，山东日升房地产开发有限公司已支付王某某剩余欠款50万元。综上所述，即便山东日升房地产开发有限公司无法履行过户义务，也应在1416800元范围内承担退款责任，并承担相关违约责任。 本院经审理认定事实如下： 2009年7月6日，甲方山东日升房地产开发有限公司与乙方济南二建集团工程有限公司签订协议书一份，载明：“甲乙双方就乙方承建的甲方‘山东日升假日花园居住小区’（九如山庄）项目工程款结算事宜及因此引起的诉讼，经友好协商，达成以下协议：……2、甲方以自己开发建设的九如山庄A3号独栋别墅，（面积530平方米、单价7700元/平方米、总价款408.1万元）；乙方以上述270万工程款和乙方所属中创开元山庄X号住宅房（面积185.42平方米、单价6500元/平方米，总价款120.523万元）进行互相抵偿，差额部分17.577万元算做乙方诉讼费、保全费及延付款滞纳金，抵偿后，互抵房屋面积如有差异不再调整，双方互不相欠……” 2013年2月7日，甲方山东日升房地产开发有限公司与乙方王某某签订协议书一份，载明：“甲乙双方确认，甲方尚欠乙方空调工程款及九如山庄A6号楼退房款总计人民币1916800.00元（大写：壹佰玖拾壹万陆仟捌佰元整）。经甲乙双方友好协商达成如下协议，乙方同意甲方按照以下方式还款：第一条甲方将位于中创开元山庄X号房屋，建筑面积约185.42平方米折合人民币1416800.00元（大写：壹佰肆拾壹万陆仟捌佰元整）充抵给乙方，不足部分甲方以人民币500000.00元（大写：伍拾万整）一次性支付给乙方，两项合计1916800.00元（大写：壹佰玖拾壹万陆仟捌佰元整）至此双方再无任何债权债务关系。第二条1、本协议签订后，甲方将中创开元山庄B3-2-2301号房屋交接给乙方。2、甲方承诺在一年内为乙方办理该房屋产权登记证，乙方积极配合，所产生的费用按政府法规执行。3、甲方保证该房屋无其他债权债务纠纷，如因其他债权债务纠纷引起的一切后果由甲方负责。第三条违约责任1、甲方未能按时为乙方办理产权登记证，乙方有权要求甲方继续办理，直至完善房屋登记手续。2、由于甲方原因未能按约定时间为甲方办理产权登记证，乙方有权将该房屋退还给甲方，甲方退还该房总房款并按照总房款的10%支付违约金，于15个工作日内甲方一次性支付给乙方。3、本协议签订生效前该房屋所发生的一切费用由甲方负责。”同日，王某某出具收条一份，载明：“一、合同约定退房款，今收到九如山庄（山东日升房地产有限公司）退房款人民币肆拾万元整，另收欠条壹拾万元整。二、开元山庄B区X房钥匙一把。” 2013年4月28日，王某某出具收条一张，载明：“今收到山东日升房地产开发有限公司欠款壹拾万元整?100000.-（2013.2.7日协议书欠条）”。同日，王某某出具书面材料一份，载明：“本人同意将开元山庄X区X号楼X室房屋延期过户。本次收到协议欠款壹拾万元正。退房款已付清。” 2018年6月26日，王某某向山东日升房地产有限公司发出“房产登记证过户催办通知书”，要求山东日升房地产有限公司在三个月内办好该房（开元山庄X号房屋）产权登记证过户手续。 另，2020年4月26日，济南市槐荫区人民法院做出（2020）鲁0104民初302号民事判决书，判决书中认定事实：“……中创开元山庄X号房屋现登记的坐落位置为济南市历下区环山路X号X号楼X室（以下简称X室房屋），登记的所有权人为融基公司……”，判决如下：“一、济南融基置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助山东日升房地产开发有限公司将坐落于济南市历下区环山路X号X号楼X室的房屋所有权转移登记至山东日升房地产有限公司名下……” 对有争议的事实，本院认定如下：被告山东日升房地产开发有限公司是否需要支付违约金？ 王某某要求山东日升房地产开发有限公司如果能过户，就把涉案房产过户到王某某名下，并根据2013年2月7日协议书第三条违约责任的第二项承担逾期办证的违约责任，按每年总购房款的10%来承担违约责任。王某某称，2013年4月28日出具书面材料表示同意延期过户是因为口头约定延期三个月内办理完毕所以才写的。山东日升房地产开发有限公司称，第二项承担违约责任的前提条件为双方解除协议，王某某退还山东日升房地产开发有限公司房屋；如王某某继续要求办证，山东日升房地产开发有限公司不应承担任何违约责任。 本院认为，山东日升房地产开发有限公司自2013年7月2日签订协议书承诺为王某某过户后，一直未能为王某某办理过户手续，其逾期数年不过户的行为损害了王某某的利益，王某某有权向山东日升房地产开发有限公司主张违约责任。 关于违约金的计算方式，双方于2013年2月7日协议书第三条违约责任的第二项明确约定“由于甲方原因未能按约定时间为甲方办理产权登记证，乙方有权将该房屋退还给甲方，甲方退还该房总房款并按照总房款的10%支付违约金”，本案中王某某并未退还该房，要求山东日升房地产开发有限公司继续履行协议为王某某办理产权过户手续，且该房产现具备办理产权过户条件，故山东日升房地产开发有限公司应继续履行合同为王某某办理涉案房产的转阴登记手续。山东日升房地产开发有限公司提供了书面材料证明王某某同意延期办理涉案房屋的过户手续，王某某称其同意延期是因为当时口头约定延三个月，收到10万元时说好三个月内一定办理完毕，所以才写的。本院认为，2013年2月7日签订的协议中约定山东日升房地产有限公司一年内办理过户手续（2014年2月7日前），然王某某同意延期的书面材料系在2013年4月28日出具，出具日至约定的过户期限仍有近十个月的时间，并非临近到期时的续期，且无限期的延长交房日期也不符合常理，故本院认为王某某做出了合理的解释，若按2013年4月28日延期三个月即2013年7月28日，仍在协议约定的过户期限内，故本院认定山东日升房地产有限公司的违约金应自协议约定的过户期限届满后开始计算。原被告双方未书面约定逾期办证违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故，王某某主张的逾期办证违约金应以1416800元为基数，自2014年2月8日起至实际办理完毕过户登记之日止，参照中国人民银行逾期贷款利息标准计算。 济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初302号民事判决书判决济南融基置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助山东日升房地产开发有限公司将坐落于济南市历下区环山路X号X号楼X室的房屋所有权转移登记至山东日升房地产有限公司名下，故山东日升房地产开发有限公司符合协议约定的过户条件，王某某要求山东日升房地产开发为其办理过户登记的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东日升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告王某某将坐落于济南市历下区环山路X号X号楼X室的房屋所有权转移登记至王某某名下； 二、被告山东日升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某某支付违约金（以1416800元为基数，自2014年2月8日起至2019年8月20日止，按中国人民银行逾期贷款利息计算，自2019年8月21日起至实际过户之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20402元，由被告山东日升房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇二〇年七月二十五日 书记员 马秀菊