江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初2900号 原告：太仓市众信物业管理有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇太平南路18号1幢623室，夹层623，统一社会信用代码91320585739425285C。 法定代表人：夏李峰。 委托诉讼代理人：夏丽芬，该公司员工。 委托诉讼代理人：浦传喜，该公司员工。 被告：顾晓莺，女，1976年1月28日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：许辉清（系被告丈夫），男，1977年9月18日出生，汉族，住福建省南安市。 原告太仓市众信物业管理有限公司与被告顾晓莺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月22日组织庭前证据调查，并于2020年7月14日公开开庭审理了本案。2020年6月22日庭前证据调查，原告太仓市众信物业管理有限公司的委托诉讼代理人夏丽芬，被告顾晓莺及其委托诉讼代理人许辉清到庭参加诉讼；2020年7月14日开庭，原告太仓市众信物业管理有限公司的委托诉讼代理人夏丽芬、浦传喜，被告顾晓莺及其委托诉讼代理人许辉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓市众信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费3933元；2.判令被告支付原告滞纳金208元；3.判令被告承担本案诉讼费。原告于2020年7月14日当庭撤回第二项关于滞纳金的诉讼请求。事实与理由：被告顾晓莺为太仓市城厢镇新华西街88号君悦豪庭4幢2203室的产权人，该房屋建筑面积234.08㎡，原告是被告物业所在区域的物业服务企业，物业费收费标准为1.4元/㎡·月。自2019年1月1日开始，被告不再向原告交纳物业服务费，根据物业服务合同的约定，截止至2019年12月31日，被告合计拖欠物业费3933元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告顾晓莺辩称：2019年的物业费我确实没有交纳，对于原告主张的物业费计算方式也无异议。但是我家进户门附近的通风管道存在渗水问题，下雨天我家门口会有积水，导致我家门厅墙纸发霉脱落；另外，我家电梯附近有一个公共部位掉了一扇窗户，原告一直未予解决。我认为，原告未按照物业服务合同的约定履行公共部位的维修和养护义务，所以我不同意交纳物业费。 经审理查明：2018年2月12日，太仓市君悦豪庭业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订物业服务合同一份，约定太仓市君悦豪庭小区由原告进行物业服务，服务期限为3年，自2018年3月20日起至2021年3月19日止。合同第二条对乙方提供的物业管理服务事项约定为：“（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑公用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；……。”合同第八条约定：乙方按照建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。高层住宅收费标准为1.4元/㎡·月，商业1.0元/㎡·月。合同第十条约定：乙方在本合同生效后即着手准备实施物业服务工作，从正式入驻管理之日起计收物业服务费。每季度收取一次物业服务费，均由乙方在每季度最后一月5日前书面方式通知业主或非业主使用人交纳本季度物业服务费等费用。合同第十七条约定：专项维修资金实行专款专用，用于房屋共用部位、共用设备、设施、属业主共用的设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新、改造费用开支。合同第十八条约定：乙方按有关规定，制定专项维修资金使用方案，经下列权限批准后实施，未经批准，乙方不得擅自动用专项维修资金，批准权限如下：(一)物业维修和更新费用在伍万元(含伍万)以下，经业主委员会主任批准后实施；……。 2019年10月15日，原告向太仓市君悦豪庭业主委员会和业主发出撤离函告，并于2020年1月15日撤离太仓市君悦豪庭小区。 被告顾晓莺系太仓市君悦豪庭小区4幢2203室业主，房屋为成套住宅，所在层为22-23层，房屋总层数23层，建筑面积为234.08㎡。被告于2019年1月1日起欠付原告物业服务费，截至2019年12月31日，被告合计欠付物业费3933元（234.08㎡×1.4元/月/㎡×12个月）。 被告方曾于2018年9月20日就过道灯不亮及窗户缺损问题向原告报修，原告将灯泡更换，并在“小区业户日常报修与投诉情况记录表”中登记：窗户没有配件。原告称，碍于购买不到配件，窗户缺损的问题如果要彻底解决，需要将整扇窗拆掉换新的，整个君悦豪庭小区共缺损了三十余扇窗，需要进行大修。2019年5月28日，被告方就过道灯不亮及通风管漏水问题向原告报修，原告将灯修复完毕。原告称，渗水问题系因屋顶防水老化、房屋下沉、屋顶瓦片脱落导致防水失效，原告于被告报修当日曾派人对屋顶渗水部位进行勘察，并将通风管道及屋顶连接处的裂缝重涂防水进行修补，但如果想要彻底解决渗水问题，则需将整个屋顶和瓦片进行大修。 另查明，君悦豪庭小区在原告物业服务期间存在屋顶渗水、外墙渗水、外墙砖脱落、楼道窗户缺损、污水管爆裂、通风管道老化等历史遗留问题，原告曾就相关问题汇总成文，向业主委员会及物管办等有关部门进行过数次汇报，并解决了其中部分问题。就渗水问题及窗户缺损问题，原告曾组织进行专项勘察和统计汇报，但在原告撤离小区前未能推进成功。 以上事实，有原告提供的物业服务合同、情况说明、函告、报告、君悦豪庭小区楼道窗户缺损表、照片，被告提交的照片，本院调取的不动产权信息、本院制作的调查笔录及原、被告当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，原告系君悦豪庭小区的物业管理企业，为该小区提供物业管理服务。被告作为该物业服务范围内的业主已实际受益，理应按照约定承担交纳物业服务费的义务。对于被告辩称的因通风管道渗水及楼道窗户缺损问题拒付物业费的意见，本院认为，根据物业服务合同约定，原告作为物业服务的提供方，其服务事项包括对房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，并不包含保修、大修、更新、改造等非日常维护。被告抗辩的两个问题均涉及公用部位，原告在接到报修后已经派人进行上门勘察或维修，并将整个小区的渗漏水问题及窗户缺损问题进行统计汇报，以期推进修复进程，尽到了日常维修、养护和管理义务。如涉及该公用部位的非日常维护，被告可通过合法程序启用住宅专项维修资金来进行维修、更新、改造，而不应当采取拒付物业费的方式。物业服务合同在性质上属于继续性合同，在其履行过程中，业主对于物业服务可能存在的瑕疵，可以提出整改意见或通过业主委员会行使权利，若小区业主普遍采用拒付物业费方式，不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主的利益。故本院根据物业服务合同中物业服务费交纳的相关约定，对原告要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3933元的请求依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告顾晓莺于本判决生效后十日内支付原告太仓市众信物业管理有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3933元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告太仓市众信物业管理有限公司确认如下账户为款项的接收账户：户名：太仓市众信物业管理有限公司，开户行：招商银行苏州分行太仓支行，账号：51×××01。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告顾晓莺负担。该款原告已预交，本院予以退还，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳（本院指定如下账户为本案诉讼费的接收账户：户名：太仓市人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司太仓分行营业部，账号：32×××97）。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘晓敏 二〇二〇年七月十七日  法官助理谢玉凤 书 记 员汤琳