河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初2903号原告：郑州绿泰置业有限公司，住所地郑州市管城区。法定代表人：路向前，总经理。委托诉讼代理人：杨显，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被告：王如意，女，1991年4月15日出生，汉族，住河南省封丘县。原告郑州绿泰置业有限公司（以下简称绿泰置业）与被告王如意房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿泰置业的委托诉讼代理人杨显，被告王如意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿泰置业向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年1月16日签订的编号为190××××****的《商品房买卖合同》；2.判令被告配合原告办理注销编号为190××××****的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；3.判令被告向原告返还扣划的贷款本息（暂计）4636.53元；4.判令被告向原告支付补偿金（暂计）261.97元（以1545.86元为基数自2019年7月31日、以1545.51元为基数自2019年8月30日、以1545.16元为基数自2019年9月29日，按5?/天标准计算至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2019年12月20日）；5.判令被告向原告支付违约金27270.5元；6、判令被告向原告支付律师费损失4000元；7.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第3项为判令被告向原告返还扣划的贷款本息13969.98元；变更诉讼请求第4项为判令被告向原告支付补偿金（暂计）1257.91元（以1545.86元为基数自2019年7月31日、以1545.51元为基数自2019年8月30日、以1545.16元为基数自2019年9月29日，以4665.49元为基数自2019年12月27日、以4667.96为基数自2020年3月30日，按5?/天标准计算至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2020年6月17日）。事实与理由：2019年1月16日，原、被告签订编号为190××××****的《商品房买卖合同》及附件，约定：被告向原告购买位于管城××区××马××、××号房屋，建筑面积24.51平方米，总房款272705元。首付136705元，余款136000元以商业贷款方式支付。附件四《合同补充协议》第四条“关于按揭贷款付款的补充约定”的第3款约定：若××（原告）为××（被告）提供阶段性贷款担保，约定如下：（1）××未按照按揭银行要求及时办理抵押或未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项及××因此遭受的全部损失支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付上述全部款项万分之五的违约金；（2）××未按本款第（1）项约定履行义务延迟达30日，或按揭银行解除借款合同并要求××承担连带担保责任，构成严重违约，××有权立即解除本合同，××应承担房屋总价款10%的违约金。第九条“关于合同解除等事宜的补充约定”的第1款约定，在××和××任何一方根据本合同及本补充协议的规定行使解除权时，本合同及本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。第2款第（1）项约定，××应当在××发出书面通知之日起30日内配合××按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续。如××未在前述规定时间内完成注销手续，××除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日应支付总房款万分之五的违约金。被告王如意（借款人、抵押人）与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房担保借款合同》，实际向银行贷款136000元。上述合同签订之后，因被告原因未按期履行贷款还款义务，导致浦发银行郑州分行从原告保证金银行账户中共计扣划4636.53元。虽经原告催告，但被告至今仍未依约向原告偿还包括垫付贷款在内的任何款项。原告认为，被告多次逾期未偿还银行贷款，导致按揭银行扣划原告保证金账户资金，被告的行为已构成根本违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院。王如意辩称，同意解除双方签订的商品房买卖合同，并配合原告办理备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续，同意偿还银行代扣的钱，不同意支付代扣款的补偿金及违约金，因为王如意当时提出退房的时候没有构成严重违约。因合同上没有约定，不同意支付律师费。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月16日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：190××××****）一份，主要约定：1.××购买位于管城××区××马××、××号房××套，用途为办公，建筑面积24.51㎡，总金额272705元。付款方式为2019年1月16日以现金方式支付136705元，交纳比例50.13％，以商业贷款方式支付136000元，交纳比例49.87%；2.××如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，××有权解除合同；3.××应于2019年1月16日前支付首付款136705元，剩余房款136000元贷款支付；若××为××提供阶段性贷款担保的，××未能按照按揭银行要求及时办理抵押或未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项及××因此遭受的全部损失支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付上述全部款项万分之五的违约金；××没有按照约定履行义务延迟达30日，构成严重违约，××有权立即解除本合同。2019年1月，被告（借款人、抵押人）与原告（保证人）和上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（贷款人、被抵押权人、以下简称贷款银行）签订《个人购房担保借款合同》一份，主要约定：本合同贷款金额为人民币136000元，用途为购买坐落于管城××区××马××、××楼××号的房产，贷款期限为10年；贷款资金支付的借款人交易对象为郑州绿泰置业有限公司；还款方式为等额本息还款法；借款人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物系涉案房产。保证人提供的保证为阶段性连带责任保证等。合同签订后，原告于2019年1月24日收到按揭银行支付的136000元。被告于2019年2月开始偿还银行按揭贷款，至2019年6月，共计偿还银行按揭贷款7146.86元。此后，被告未再偿还按揭贷款。贷款银行分别于2019年7月31日、8月30日、9月29日、12月27日、2020年3月30日从原告保证金账户中扣划1545.86元、1545.51元、1545.16元、4665.49元、4667.96元，合计扣划13969.98元。原告于2019年11月6日通过中国邮政向被告邮寄《偿还保证金通知函》、《逾期偿还保证金解除合同通知函》，但被告均未签收。上述合同签订后，原告依约办理了《商品房买卖合同》备案、预售商品房买卖预告登记、预售商品房抵押权预告登记、公共维修基金等手续。被告于2019年1月14日向原告交纳定金10000元，1月16日向被告交款305元及维修基金1594元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及被告与贷款银行签订的《个人购房担保借款合同》均系双方真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告在上述合同签订后履行过程中未按约偿还银行贷款，导致原告承担代偿义务，原、被告约定的解除合同条件已经成就，且被告亦同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，并同意配合原告办理相关变更手续，故原告关于解除《商品房买卖合同》、被告配合原告办理《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续的诉请，理由正当，本院予以支持。被告违约，应当按照合同约定支付违约金，故原告要求被告支付违约金，理由正当，本院予以支持。被告辩称不应支付违约金，没有法律依据，本院不予支持。被告未按约支付贷款本息，导致原告作为保证人为其向贷款银行履行了担保责任，原告承担担保责任后，有权向被告追偿，被告亦同意支付原告上述款项，故原告要求被告偿还代偿的银行贷款，本院予以支持。但原告请求被告支付补偿金的诉请，与其主张的违约金相重复，本院不予支持。原、被告在合同中并无关于律师费的明确规定，且该费用并非诉讼的必然支出，原告关于律师费4000元的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告郑州绿泰置业有限公司与被告王如意签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1XXXX0）；二、被告王如意于本判决生效后三十日内协助原告郑州绿泰置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：1XXX0）的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更手续；三、被告王如意于本判决生效后十日内偿还原告郑州绿泰置业有限公司为其代偿贷款本息13969.98元（暂计算至2020年3月30日，实际金额以银行扣划为准）并支付违约金27270.5元；四、驳回原告郑州绿泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962元、减半收取计481元，由原告郑州绿泰置业有限公司负担53元，被告王如意负担428元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王朕二〇二〇年七月八日法官助理马靖雯书记员宋林芳