湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初678号原告：田亮，男，1993年2月2日出生，汉族，住武汉市青山区。被告：武汉中诚胜海置业有限责任公司，住所地武汉市黄陂区武湖农场西环路。法定代表人：蔡振灿，该公司项目负责人。委托诉讼代理人：杨**，该公司员工。一般代理。委托诉讼代理人：陈婷婷，湖北得伟君尚律师事务所律师。一般代理。原告田亮与被告武汉中诚胜海置业有限责任公司（以下简称中诚胜海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，本案依法转为普通程序，组成了由李晓华担任审判长，人民陪审员徐顺华、李云龙的合议庭，公开开庭进行了审理。原告田亮、被告中诚胜海公司的委托诉讼代理人陈婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约交房及合同违约损失共计5万元；2、判令被告承担本案诉讼费用。原告田亮向本院主张的事实与理由为：原告于2016年5月1日与被告中诚胜海公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买被告开发的坐落于黄陂区××农场××环路××郡××＃地××单元××号房屋一套，并办理了不动产权证书。该项目于2016年1月8日取得武汉市黄陂区国土资源和规划局颁发编号为武规（陂）建（*）*号的《建设工程规划许可证》；于2017年6月23日取得武汉市黄陂区国土资源和规划局颁发编号为武规（陂）（*）*号《建设工程竣工验收规划条件核实证明》。武汉市黄陂区国土资源和规划局于2018年1月19日公布《关于武汉中诚胜海置业有限责任公司商住楼项目停车位调整规划（建筑）方案的提前公示》并附项目规划方案总平面图。原告认为该项目于2016年1月8日依据中外建工程设计与顾问公司武汉分公司2015年8月设计的中诚胜海公司联投汉口郡2#地块《总平面图1》作出规划许可，总平面图规划地面停车位670辆，其中机械式停车位255辆、普通停车位415辆。该项目于2017年6月23日作出验收核实证明，验收依据中外建工程设计与顾问公司武汉分公司2017年7月设计的中诚胜海公司联投汉口郡2#地块《总平面图2》，总平面图规划取消了机械式停车位、将地面停车位由415辆增加到660辆。在交房过程中，被告在未完成规划变更手续的情况下，于2017年6月30日通知原告办理交房手续，于2018年1月19日对停车位调整规划（建筑）方案进行批前公示。被告单方面调整规划，其后果是被告减少了255个机械式停车位投入，获得了巨大利益。同时减少了绿化率、调整规划布局、缩小局部道路等。原告认为，被告为了减少开发成本获取更大利益，在没有经过原告的同意下，单方面调整小区规划。同时又违背了双方约定，原告选择房屋时，不仅购买该室内面积，也包括了公共面积、绿化、道路等，房屋是特殊的定制产品，原告选择房屋，是考虑该房屋周边环境的，周边环境是影响房屋价格及居住舒适的重要因素。被告没有与原告协商就改变原告居住小区规划，违背了合同约定，交付的房屋不符合要求，应当承担违约赔偿责任。另外，被告在单方面调整规划的同时，原告却遭受损害，如小区活动面积变小，车位变多，道路变窄等造成原告所购房屋实用价值和位置优势丧失，必然损害原告房屋价值，降低了原告的日常生活舒适度，构成对原告的侵权，故原告依据相关法律规定诉至法院，请求法院依法处理。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、武汉市商品房买卖合同，拟证明原告于2016年5月1日与被告中诚胜海公司签订武汉市商品房买卖合同，购买被告开发的坐落于黄陂区××农场××环路××郡××地××单元××号房屋。证据二、不动产登记证书，拟证明原告具备诉讼的主体资格以及证明被告不应该单方面修改规划。证据三、黄陂区国土资源和规划局政府信息公开答复书、竣工验收核实证明，拟证明原告于2019年1月21日得知项目规划变更的相关事实。证据四、2015年8月的中诚胜海公司联投汉口郡2号地块总平面图、2017年6月23日商住楼联投汉口郡2号地块1-2号楼、4-6号楼、4号配电房、开闭所及地下设备用房竣工图，拟证明规划许可的平面图与竣工验收的平面图不符。证据五、2017年7月的中诚胜海公司联投汉口郡2号地块总平面图，拟证明变更后的规划总平面图系2017年7月作出，而交付房屋是2017年6月交付，程序违法，存在故意违约的事实。证据六、沙盘的照片，拟证明被告虚假宣传，诱导我购房。证据七、商品房预售许可证查询单、黄陂区国土规划局回复，拟证明案涉小区是销售以后作出的规划变更，且于2018年1月19日在该单位的网站公示的，并于7月19日进行了审批。证据八、黄陂区园林林业局出具的情况说明，拟证明小区车位变更后，车位占地面积增多，实际享有绿地总面积减少，调整前我本应享有的绿地总面积为29197.075平米，变更后实际完成的绿地面积为28564.65平米，原车位为670个，其中原应有255个机械式停车位，现变更为普通停车位，多侵占了绿地面积。原停车位占地面积7658平米，折算绿地面积是1426平米，变更后占地面积为9075平米，折算绿地面积约2268平米。证据九、通过市长热线平台由黄陂区国土规划局出具的回复，拟证明被告验收存在问题，对验收的相关责任人员进行了处理，同时不能证明被告向我交付的房屋是合格的。被告中诚胜海公司辩称：1、被告按照购房合同约定向原告交房，不存在违约行为，不应该支付违约金，被告通知原告2017年6月30日收房，原告于2017年7月2日收房。2、合同第十三条对规划设计变更进行了约定，首先被告的设计变更没有影响到原告所购商品房质量和使用功能，原告也未提出解除合同，视同原告接受变更，因此不应该要求支付违约金。3、本案案由为商品房销售合同纠纷，被告不存在合同违约行为，被告交付的房屋取得了竣工备案证明书。4、原告主张被告承担违约金，没有相应合同条款作为依据，其未提交证据证明被告违约以及原告存在实际损失，违约金的计算没有依据且主张过高。5、案涉小区原设计的机械停车位使用不方便，会耗费更多人力和时间且维修费用高，处于小区业主公共利益，变更为普通车位后，使车位使用更加便捷，且车位调整取得了园林部门、消防部门的同意，小区绿化率和车位配比也符合合同约定，实际上未给原告带来损失。虽然购房合同并没有要求被告通知原告，被告还是在小区公示栏进行了公示，且该变更在规划局网站上进行了公示，原告没有要求退房证明其接受变更。6、退一步说，根据合同法第一百一十二条，被告虽取消机械车位，但重新设计了普通车位，属于采取了补救措施，原告无其他损失，被告无需进行赔偿。7、关于原告对其经济损失申请鉴定，法院不应准许。根据相关法律规定，申请鉴定的事项与待证事实无关联，或对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。本案中，购房合同第四条已经约定，停车场等情况以武汉市政府部门核准的规划为准。原告交房前取得了规划核实证明，符合交房条件，其申请鉴定与本案无关联性。被告中诚胜海公司为支持其辩称意见，向本院提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同，拟证明合同的第十三条约定了规划设计变更的处理方式，如果规划设计变更经规划部门批准，且影响了买受人质量和使用功能的，买受人可以退房，买受人不退房的，视为买受人接受变更，且没有约定设计变更了，被告需要承担违约责任。证据二、房屋交付通知书和物品领用通知表，拟证明变更通知原告2017年6月30日收房，原告于2017年7月2日收房。证据三、竣工验收备案证，拟证明变更交房时，涉案房屋已经取得了备案竣工验收备案证，符合交房条件。证据四、竣工验收规划条件证明，拟证明涉案房屋已取得规划条件核实证明，符合法律规定和合同约定的交付条件。证据五、武汉市中级人民法院行政裁定书，拟证明原告曾提起行政诉讼，要求撤销被告的规划条件核实证明，后被驳回起诉。证据六、车位调整公示照片，拟证明被告在交房现场对车位调整进行了公示。证据七、武汉城市留言板截图，证明车位调整是为了保障业主居住舒适性考虑，没有影响房屋质量和使用功能。该方案也取得了消防、园林部门的同意，并由规划局公示，公示期内原告未提异议。经庭审质证，被告中诚胜海公司对原告田亮提交的证据质证意见为：对证据一、二无异议；对证据三、四、五的真实性无异议，但不能达到证明目的，交房之前被告已经取得了规划验收核实证明和竣工验收备案证，核实证明的附图已经取得了规划局的审批许可；证据六无法达到证明目的，沙盘图不构成要约，应当以合同为准；证据七真实性无异议，达不到其证明目的。申请的时候原告没有取得该房屋的所有权；对证据八、九的关联性有异议，与本案无关，被告与行政管理部门的关系属于行政法调整的范围，且被告已经取得了案涉房屋小区的规划许可证和房屋竣工验收备案证。本案属于民事法律关系。原告田亮对被告中诚胜海公司提交的证据质证意见为：证据一购房合同无异议，但第十三条存在霸王条款，我收房在前，被告变更规划在后，被告应该赔偿。对证据二无异议，但交房存在违规行为。对证据三无异议，对被告取得的流程有质疑。对证据四竣工验收的证明应该是对应的原图纸，但实际上是以新图纸验收的。证明是2017年6月28日验收，新图纸是2018年7月19日才审批。对证据五真实性无异议，对证明目的有异议，不能起到证明的目的。对证据六真实性有异议，被告拍照未提供原始载体，同时照片没有显示时间，也并无法证明其进行了公示。交房之日和之前小区未看到相关公示信息，是交房后七个月才进行网上公示。对证据七证明目的有异议，因被告违反合同约定，对小区车位进行调整，城市留言板回复也仅仅是说明该方案征得了消防、园林部门的同意，而变更规划是否仅取得消防、园林部门同意就可以变更，这是在混淆概念。况且规划部门最终审批通过时间是2018年7月，而向我交房时间是2017年6月，被告已经构成了违约。本院经审理查明：2016年1月8日，被告中诚胜海公司取得黄陂区武湖农场西环路联投汉口郡2#地块的商品房《建设工程规划许可证》及总平面图方案（以下简称平面图1），该方案规划机动车停车总数为1874个，其中地面停车位415个，机械式停车位255辆，地下停车位1204个。2016年5月1日，原告田亮与被告中诚胜海公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定被告中诚胜海公司将坐落于黄陂区××农场××环路××郡××＃地××单元××号的房屋出卖给原告田亮，双方约定2017年6月30日前交房。2017年6月23日，被告中诚胜海公司向武汉市黄陂区国土资源和规划局提出停车位规划变更申请，并按照变更内容取得《建设工程竣工验收规划核实证明》；2017年6月26日，取得《工程竣工验收备案证》；2017年7月，取得变更后的总平面图方案（以下简称平面图2），该方案规划机动车停车总数为1874个，其中地面停车位660个，地下停车位1214个。原地面机械式停车位取消，地面停车位增加245个，地下停车位增加10个。2017年7月2日，原、被告办理了交房手续。2018年1月19日，武汉市自然资源和规划局公布了《武汉中诚胜海置业有限责任公司商住楼项目停车位调整规划（建筑）方案的批前公示》并附项目规划方案，即总平面图2。2018年7月19日，《项目停车位调整规划方案》总平面图2已审批通过。原告田亮认为，被告中诚胜海公司在未完成规划变更手续的情况下，于2017年6月30日通知其办理交房手续，变更后的项目停车位规划影响了其购买的房屋的使用以及价值等，故其要求被告中诚胜海公司承担违约交房及合同违约损失，引起诉争。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方均有约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案双方争议的焦点为如下：被告中诚胜海公司对案涉小区的停车位以及道路、绿化规划进行变更是否属于违约行为？以及该行为对原告田亮的房屋质量或使用功能是否带来不利影响？经走访武汉市黄陂区园林和林业局、区自然资源和规划局，调查得知，案涉小区在规划变更之后，绿地率并未发生变化，均为购房合同约定的30%，两版总平图对比，变更后，有些原硬化道路部分调整为绿地，有些原有部分绿地调整为道路或停车位，原有停车位调整为绿地或道路。因原规划中的机械式停车位噪音大，且不美观，存在后期使用与维护的弊端，会影响住户居住的舒适性，出于小区公共利益的考虑，被告申请了相应的规划变更，此次变更属于小区停车位的优化，优化方案并未涉及房屋主体的变化。经论证，区自然资源和规划局该局在征求消防、园林部门意见并同意后，依法进行了公示，公示期满，该局办理了变更审批。根据以上相关部门的意见内容，被告对小区停车位等区域的调整行为并未影响到原告所购房屋的质量或使用功能，反而改善了小区整体居住环境，避免了机械式停车位后期维护成本。况购房合同也约定了道路建筑面积、停车场建筑面积以武汉市政府部门核准的规划为准。故为了满足小区居住环境整体规划要求以及维护多数人的权益，开发商对部分规划进行适当的变更调整，只要程序合法，且合情合理，该行为即不属于违约行为，故对原告主张因被告违约应承担赔偿责任的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告田亮的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告田亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李晓华人民陪审员  徐顺华人民陪审员  李云龙二〇二〇年七月五日书 记 员  付文强