湖北省应城市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0981民初215号原告赤壁市泽中房地产开发有限公司。（以下简称泽中公司）住所地：湖北省赤壁市蒲圻办事处斋公岭村。统一社会信用代码：91421281722006455E。法定代表人黄银海，该公司经理。诉讼委托代理人徐宗江,湖北章华律师事务所律师。代理权限代为调查、参加诉讼活动、代为承认、放弃或变更诉讼请求。被告陈文波，男，1979年3月29日出生，汉族，湖北省应城市人，住应城市。诉讼委托代理人杨雄刚，湖北横空律师事务所律师，代理权限代为取证，陈述事实与理由，参加开庭，承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，签收法律文书。被告陈玉爱，女，1988年3月22日出生，汉族，湖北省应城市人，住应城市，诉讼委托代理人杨雄刚，湖北横空律师事务所律师，代理权限代为取证，陈述事实与理由，参加开庭，承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，签收法律文书。原告赤壁市泽中房地产开发有限公司诉被告陈文波、陈玉爱租赁合同纠纷一案，由孝感市中级人民法院发回重审，本院于2020年1月10日受理。依法适用普通程序审理，由审判员王锦国担任审判长，人民陪审员李娜、宋钧组成合议庭进行审理，原告赤壁市泽中房地产开发有限公司法定代表人黄银海、诉讼委托代理人徐宗江，被告陈文波、陈玉爱及诉讼委托代理人杨雄刚到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告赤壁市泽中房地产开发有限公司诉称：1、依法判令被告立即支付下欠的租金46万元。2、判令被告立即支付原告违约金55万元。3、由被告承担全部诉讼费用。原告赤壁市泽中房地产开发有限公司为支持其诉称向法院举证如下：证据一、原告营业执照。证明原告的诉讼主体资格。被告身份证复印件、结婚登记档案信息、离婚登记档案信息。证明被告诉讼主体资格。证据二、房屋租赁合同书。证明原告泽中公司与被告陈文波签订了房屋租赁合同。双方对租金、租期、付款方式、权利义务及违约责任等进行了明确的约定。证据三、U盘及相关说明。证明被告拆除租赁房屋的装修并损毁，用假离婚来转移房产的事实。补充证据一、证人钟某、万某证言，U盘证据（视频、照片）。证明陈玉爱与陈文波在2017年4月17日办事离婚前共同经营婚纱店，离婚后在2017年5月18日仍在一起生活。补充证据二、苏菲雅国际婚纱摄影收据，U盘证据4个视频和照片。证明被告陈玉爱与被告陈文波2020年6月1日仍经营婚纱摄影，与陈文波属同种行业。被告陈文波辩称：1、《房房租赁合同书》是我签订的，陈玉爱没有参与。2、《房房租赁合同书》已于2017年4月17日解除，本人无须支付房屋租金。3、双方房屋租赁合同约定不公平，约定损失数额不成立。综上所述双方租赁合同已解除，本人已退还承租的房屋，原告的诉讼请求不能成立，请予以驳回。被告陈文波为支持其辩称向法院举证如下：证据一、陈文波身份证复印件。证明被告陈文波的基本情况。证据二、《房屋租赁合同》。证明2015年2月16日陈文波作为承租人，与原告签订房屋租赁合同，该合同第六条约定赔偿损失55万元不成立。证据三、解除租赁合同告知书、回复函、录音资料三份。证明陈文波经营影楼得到原告负责人同意，已于2017年4月17日将租赁房屋钥匙交还原告，双方《房房租赁合同书》已解除，不应再支付租金，更不应承担违约金。证据四、收据一份。证明原告于2015年2月16日收到陈文波交付的押金20000元。被告陈玉爱辩称1、《房房租赁合同书》是陈文波签订的，本人没有参与签订。2、本人已与陈文波离婚，对房屋租赁合同不再负有任何义务。原告要求本人承担租金和违约责任，没有事实依据和法律依据。3、如属本人违约，合同中约定的违约责任过大，应考虑被告损失情况，本人要求调减为零。综上所述原告诉讼请求不能成立，请予以驳回。被告陈玉爱为支持其辩称向法院举证如下：证据一、陈玉爱身份证复印件。证明陈玉爱的基本信息。证据二、结婚证复印件、离婚证复印件、离婚协议书。证明陈玉爱与陈文波于2009年10月12日结婚，于2017年4月17日离婚。陈玉爱与陈文波已不是夫妻关系，没有义务对涉案《房屋租赁合同》尚未到期的债务（第三年期金）承担给付责任。经庭审质证被告陈文波、陈玉爱对原告提交的证据一、无异议，对婚姻信息认可，对逃避债务离婚不认可。对证据二、真实性无异议，只能证明被告陈文波签订的《房屋租赁合同》。对证据三、U盘视频真实性没异议，对视频上的收据不发表意见。对补充证据一、对两被告在离婚后仍在一起生活不予认可。补充证据二、陈玉爱在和陈文波离婚前就在苏菲亚婚纱店工作，但不到原告证人评判的事实。原告赤壁市泽中房地产开发有限公司对被告陈文波提交的证据一、二真实性无异议，对证据出示的时间有异议，认为效力问题上有异议。对证据三、认为2017年3月4日通知函的内容作废无效，我以公司没有书面和被告陈文波解除租赁合同。同年3月6日的回复已通过快递邮寄给陈文波，同时证明2017年3月4日通知函作废。证据四、收据。是我公司的收据。原告赤壁市泽中房地产开发有限公司对被告陈玉爱提交的证据一、身份证复印件。无异议。对证据二，结婚证、离婚证无异议，离婚协议是双方当事人的约定，原告起诉的是夫妻承续期间的租赁合同，该协议不能对抗第三人，从原告提交的U盘相关的证据证明两被告完全为了逃避债务，拒租金和违约金。两被告未对其提交的证据发表质证意见。本院审查认为，对原告提交的证据一、二两被告无异议，本院予以采信。对证据三、因证人系原告公司的工作人员，其证明效力有限，本院不予采信。对补充证据一、对U盘的真实性，两被告无异议，本院予以采信，因U盘的视频并不能证明离婚后双方继续共同生活，对证明目的本院不予采信。对证人证言，因两证人系原告公司的职员，本院对证人证言不予采信。对补充证据二、视频和照片真实性两被告无异议，本院予以采信，但对原告需要证明的目的，本院不予采信。对被告陈文波提交的证据一、二、四真实性无异议。本院予以采信，对证据三，对解除合同函，并不能证明双方解除租赁合同，对证据三，本院不予采信。对被告陈玉爱提交的证据一、二，原告对真实性无异议，本院予以采信。对证据二，离婚后，不应承担租金的辩称，本院不予采信。根据确认有效的证据，认定本案事实如下：2015年2月16日，泽中公司（甲方）与被告陈文波（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定：泽中公司将其所有的位于应城市大都商城二期1-11号商铺的第二层（约1200平方米）租赁给被告陈文波，租金按第二层整体计算，租期为10年，从2015年4月18日起至2025年5月18日（第十年泽中公司对陈文波延长租期一个月）止。前三年每年租金为460000元，第四年至第十年租金每年按5%递增，付款时间为每年的4月18日前。如乙方不按时交纳租金，则甲方有权收回该出租标的，并要求乙方赔偿甲方所有损失。乙方所交纳定金和押金,作为乙方赔偿甲方部分赔偿金。租赁期满前，如乙方不续租，必须提前6个月书面告知甲方，否则甲方将另外收取相应的租金和罚款，如乙方逾期不交房租、中途退场或不履行本合同任何一条款，属乙方违约，则乙方应赔偿甲方本合同项下的全部租金与另外损失550000元，同时甲方有权将该房屋收回或另行处理。合同签订后，泽中公司交付了租赁的房屋，被告陈文波按约交纳二年房租，被告陈文波在泽中公司收起第三年房租时，陈文波请求解除租赁合同，原告泽中公司不同意解除合同。陈文波搬出所租赁原告泽中公司的房屋，为此，原告泽中公司诉讼来院。本院认为，原告泽中公司与被告陈文波所签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律的规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行。被告陈文波未按合同履行自己的义务，原告泽中公司要求被告陈文波支付460000元租金的请求，原告泽中公司要求，被告陈文波在履行第三年合同时，被告陈文波已搬出租赁房屋，致使第三年的租赁合同无法履行，对原告请求支付并未发生的第三年的租金，本院不予支持。陈文波在第三年租赁期未履行前，要求与原告泽中公司解除租赁合同，在双方协商无果的情况下，陈文波已实际搬离了承租的房屋，双方实际上已无法继续履行合同，若强制陈文波继续履行合同并支付租金，已无可能，在泽中公司的合同目的无法实现的情况下，应当解除双方签订的房屋租赁合同，双方的权利义务终止。陈文波在履行合同过程中，以生意不好为由，搬离了承租的房屋，以其行为表明不愿意继续履行合同，该行为显然与租赁合同约定不符，属违约，陈文波应向原告泽中公司承担违约责任。但双方在合同中约定的违约金的金额过高，按照法律的规定，应当调整到法律规定的造成损失的30%计算损失。被告陈文波要求解除合同。合同中约定不继续租赁门店，要提前6个月通知对方，被告陈文波未按约定履行通知义务，造成原告泽中公司不能及时另行出租房屋，给原告泽中公司造成损失，应向原告泽中公司支付6个月的房租作为赔偿损失。被告陈玉爱虽然于2017年4月17日与被告陈文波办理离婚，而被告陈文波在与原告泽中公司签订房屋租赁合同时，双方夫妻关系并未解除，陈玉爱与陈文波在离婚前，已通知原告要求解除租赁合同，原告明确回复，不同意解除合同，如解除合同，应按合同约定承担违约责任。但双方离婚时，并没有对解除租赁合同的违约责任进行处理。因此解除合同的违约责任，属夫妻承续期间的债务。原告泽中公司请求陈玉爱承担所欠的租金及违约金的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零八条、第一百一十四条，第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、解除原告赤壁市泽中房地产开发有限公司与被告陈文波签订的《房屋租赁合同书》。二、被告陈文波、陈玉爱共同向原告赤壁市泽中房地产开发有限公司支付六个月的租金230000元作为解除租赁合同的补偿。于本判决生效十日内付清。三、被告陈文波、陈玉爱共同向原告支付违约金138000元（按全年租金460000元的30%支付违约金），于本判决生效之日起十日内付清。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6820元，由被告陈文波、陈玉爱承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至孝感市中级人民法院（账户：17×××36；开户行：中国农业银行孝感市交通西路支行；收款人：湖北省孝感市中级人民法院）审 判 长  王锦国人民陪审员  李 娜人民陪审员  宋 钧二〇二〇年七月二十一日书 记 员  高 航