南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初2372号 原告：缪美芳，女，1958年6月28日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住所地南京市。 委托诉讼代理人：韦雪萍，北京德恒（南京）律师事务所律师。 被告：南京英达出国咨询有限公司，统一社会信用代码9132010272458884XE，住所地南京市。 法定代表人：朱兴嵘。 委托诉讼代理人：刘文炯，江苏苏尊容大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡甜甜，江苏苏尊容大律师事务所实习律师。 原告缪美芳与被告南京英达出国咨询有限公司（以下简称英达公司）委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缪美芳及其委托诉讼代理人韦雪萍，被告英达公司的委托诉讼代理人刘文炯、蔡甜甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告缪美芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《购房委托协议书》；2、判令被告支付原告房屋租金231103.5元，赔偿原告购房款528482.96元，合计759586.46元。3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月28日原告在《金陵晚报》上看到被告刊登的一篇名为《最低30万投资美国别墅固定年租金净收益达15%》的文章，该文章载明：“近期限量推出的房源，30万元人民币拥有美国永久产权独立别墅，五年包租，其间所有的养房成本和管理、维护成本均由管理公司负责，客户每年租金净收益达15%。每套房子都是独立的永久产权，世世代代永久拥有。……”2015年4月29日，原告在被告处参加了由被告举办的“美国房产投资交流会”，活动现场被告向原告发放了底特律房产资料，并承诺：4万美金起，美国购房，包租5年，净回报率60%。5年包租期间所有的养房成本、税费、保险、管理维护成本均由管理公司负责，客户每月到手的每年12%租金都是净租金，5年净到手回报60%。后期又承诺客户每月到手的每年13%租金都是净租金，5年净到手回报65%。原告于2015年6月14日向被告支付了6200元购房定金，于2015年6月28日再次向被告支付了第二套房的购房定金6200元。2015年7月21日与被告签订了《购房委托协议书》，委托被告购置美国房产，先后购买了位于密歇根州底特律市Braile大街16505室以及Joann大街19948室的房屋各一套，分别支付了39075美元和36000美元。被告向原告承诺16505室房屋的租金不低于488美元，19948室房屋的租金不低于450美元。2015年8月13日，原告获得了16505室房屋的所有权；2015年10月19日，原告获得了19948房屋的所有权。2017年8月后原告未收到任何租金。原告多次与被告联系，要求出租出售涉案两套房屋，但被告均未按照原告要求出售，给原告造成了严重的损失。根据诚实信用原则及《合同法》第97条规定原告现主张解除购房委托协议。因被告在报纸上发布的信息是承诺给付租金，故被告应向原告给付承诺的租金231103.5元，并且目前涉案房屋处于不可控状态，原告无法行使房屋的使用权，故被告应赔偿原告购房款528482.96元。综上，被告的行为违反了相关法律规定，特诉至法院，请法院依法裁决。 被告英达公司辩称,被告只是向双方提供中介服务，且购房委托协议项下被告的义务已经履行完毕，不存在解除的问题；原告要求被告给付租金及赔偿购房款，无法律依据及事实依据，因购房款是卖方收取的，与被告无关，租金即使给付也是管理公司给付，与被告无关，相应的违约责任应该由管理公司承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年4月28日英达公司在《金陵晚报》第二版上刊登“美国房产投资交流会”广告，载明：“……4月29日（本周三），南京英达出国咨询有限公司诚邀美国知名房地产开发商PomPropertyGroup集团创始人SamHolland先生现场为大家讲解美国房地产投资优势。近日限量推出的房源，30万人民币拥有美国永久产权独立别墅，五年包租，期间所有的养房成本和管理、维护成本均由管理公司负责，客户每年租金净收益达15%。……”。相关宣传资料上载明：“……所有底特律在售房源均由卖方即管理公司美国POMINVESTORS在购买合同中签订过户后包租五年，5年后，投资人可以选择由管理公司继续管理或可在公开市场出售。……”。 原告缪美芳于2015年6月20日作为买方与卖方POMInvestors.LLC（以下简称POM公司）就16505BraileStreet,Detroit.MI48219以及19948JoannStreetDetroit.MI48205两处房屋分别签订两份买卖合同，合同约定两套房屋的价格分别为39075美元、36000美元，两份合同第20条均约定卖方承诺在5年内保证每月分别不低于488美元、450美元的净租金收入和没有额外的费用支出（包括但不只限于房产税、物业管理费、水电煤费）。 2015年6月14及6月28日缪美芳向被告英达公司分别支付6200元，英达公司出具收据两份，备注为购房定金。2015年9月21日英达公司退还原告6200元。另一笔6200元英达公司主张以现金方式退还缪美芳，并表示如果缪美芳不认可收到现金，同意退还6200元。缪美芳陈述没有收到英达公司退还的现金6200元，并表示不要英达公司退还6200元，这是给英达公司的佣金。 2015年7月21日原告缪美芳（乙方）与被告英达公司（甲方）签订《购房委托协议书》，主要内容是：甲乙双方本着自愿、平等、协商一致的原则，就乙方委托甲方购置美国房产，达成本协议。甲方的责任包括：协助乙方在美国选购房产，完成交易流程；乙方如需授权办理产权过户，授权有效需经美领馆认证，认证所发生的费用由乙方自行承担，甲方给予必要的配合；若因为卖方或房产自身原因导致不能顺利过户，乙方所交定金及房款甲方负责在10日内全部退还乙方。乙方的责任包括：乙方须充分与甲方合作，按照双方所约定的并且按照美国房地产的相关法规及操作流程及费用，履行乙方所必须的义务；乙方对拟购房产交付的购房定金（含在房款中），在卖方接受乙方购买意愿后如果乙方放弃，按照美国相关规定，乙方已交款项不予退还。协议载明房屋地址为16505BraileStreet,Detroit.MI48219以及19948JoannStreetDetroit.MI48205。 2015年7月21日、9月8日、9月29日缪美芳分三笔向美国房产出售方支付49075美元、10000美元、16000美元，三笔合计75075美元。 根据缪美芳提供的其名下中国建设银行账户交易明细，2015年9月4日至2017年1月9日，缪美芳共计收到境外汇入16368.49美元租金。2017年3月30日至2017年9月4日，缪美芳共计收到英达公司前法定代表人徐敏汇入人民币22925元租金。2017年9月4日之后没有收到租金。 案涉两套房屋，分别于2015年8月13日及2015年10月19日登记于缪美芳名下，缪美芳于2016年9月前往美国底特律看过案涉两套房屋。 以上事实有《购房委托协议书》、房屋买卖合同、银行账户交易明细、《金陵晚报》及宣传资料、庭审笔录等予以证实。 本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，缪美芳委托英达公司协助其在美国选购房产，完成交易流程，英达公司已经完成了《购房委托协议书》中的代理事务，委托代理终止，故原告无权要求解除《购房委托协议书》。关于原告要求被告支付房屋租金231103.5元的诉讼请求，本院认为，被告在《金陵晚报》及相关宣传资料上载明的包租及收益的内容均在原告与卖方POM公司签订的两份买卖合同中有明确的约定，义务主体是卖方，而非英达公司，故对原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告赔偿购房款528482.96元的主张，本院认为，案涉房屋的买卖合同系原告与卖方POM公司签订，房屋系原告自行选择购买，被告只是接受原告委托协助原告办理相关事宜，原告已经取得案涉房屋的所有权，原告以无法行使房屋的相关权利为由要求被告赔偿购房款无法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十三条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告缪美芳的诉讼请求。 案件受理费11396元，减半收取5698元，由原告缪美芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  嵇娟 二〇二〇年七月一日 书记员  刘超