四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终776号 上诉人（原审被告）：四川美侬纺织科技有限责任公司，住所地四川省德阳市区沱江西路**，统一社会信用代码915106007208969924。 法定代表人：扈强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王诗昱，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：胡涛，男，1988年11月15日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：李俊婷，四川朗照律师事务所律师。 上诉人四川美侬纺织科技有限公司（以下简称“美侬公司”）因与被上诉人胡涛商品房销售合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 美侬公司的上诉请求：一、撤销原判，改判驳回胡涛的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由胡涛承担。事实和理由：一审认定事实错误，且违反了合同解除异议权的法律规定以及处分原则，从而作出的判决错误。（一）胡涛有义务与美侬公司签订正式的《商品房买卖合同》，其拒绝订立合同并非不可归责于双方的事由；（二）《认购书》中立约定金所担保的内容是签订正式合同，而非就正式合同的内容进行磋商；（三）胡涛对美侬公司解除《认购书》的异议期已经届满，异议权取消，法院不应对本约未能签订的原因进行实质性审查；（四）一审作出的判决违反了处分原则。 胡涛辩称，双方均认可认购书系预约合同，因美侬公司的原因而未签订合同，美侬公司在违约的情况下无解除合同的权利，其应当双倍退赔定金。 胡涛向一审法院起诉请求：一、判决美侬公司双倍返还胡涛定金4万元；二、本案诉讼费用由美侬公司承担。 一审法院经认定事实：2019年4月17日，美侬公司取得中迪国际的《商品房预售许可证》。2019年6月30日，美侬公司（出卖人，甲方）与胡涛（买受人，乙方）签订《中迪国际认购书》，主要约定：乙方认购甲方楼宇位置：中迪国际社区项目3幢1单元501号房一套，建筑面积为121.05㎡。房屋特价优惠后769646元；本认购书签定时乙方交付立约定金人民币2万元，在双方按本认购书约定签定《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务合同》（以下统称为“商品房买卖合同”）后，该立约定金转为房款的一部分；乙方在签订本认购书之日起3日内即2019年6月30日凭本《认购书》原件、身份证及定金收据签定《商品房买卖合同》，并付清全部房款或首付款，按揭客户同时提交办理银行按揭所需的全部按揭资料。同时约定，乙方应在本认购书约定的时间内前往甲方售楼中心与甲方签订《商品房买卖合同》，若乙方逾期不签订或不按本协议约定的条件签署《商品房买卖合同》或不履行本协议中的任何条款时，视为乙方自动放弃认购权利，甲方有权解除本协议，乙方所交定金甲方不予退还，且甲方有权不通知乙方而将该房屋另行出售。若甲方不按本认购书约定同乙方签订《商品房买卖合同》，应双倍返还立约定金，乙方确认对此条款清楚且无异议；甲方已向乙方出示即将签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《前期物业服务合同》以及《临时管理规约》等，甲方对相关条款作了充分合理的说明；双方确认，本物业沙盘内容、样板间的展示及机房其他任何宣传资料等均为购房参考，不构成合同要约及内容，双方关于所购房屋的权利义务以《商品房买卖合同》约定为准。乙方确认对以上文书的条款清楚而且无异议。甲方落款经办人处的签名为李羿谦，胡涛在买受人处签字确认。 同日，胡涛向美侬公司缴纳了2万元定金。 2019年7月28日，美侬公司向胡涛送达了《解除函》，该《解除函》主要载明：胡涛于2019年6月28日认购了中迪国际项目3号楼5层1号房屋并签订了《中迪国际认购书》，胡涛未按照约定于认购书签订之日起7天内即2019年7月6日前与美侬公司签订《商品房买卖合同》，根据认购书第六条约定2019年7月29日解除与胡涛签订的《中迪国际认购书》，美侬公司不予返还胡涛缴纳的定金2万元，并另行出售房屋。 2019年8月23日，胡涛另行与德阳新城亿博房地产公司签订《商品房预售买卖合同》。 庭审中，美侬公司自认李羿谦系美侬公司的置业顾问。 另查明，胡涛所提交的与李羿谦的微信聊天记录显示：2019年7月6日下午，胡涛到美侬公司售房处签订合同，但双方因是否修改合同条款、是否附标有间距的房屋户型附图产生分歧，导致商品房买卖合同本约不能签订。 一审法院认为，胡涛与美侬公司签订的《中迪国际认购书》是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，予以确认。该认购书是为将来签订正式的《商品房买卖合同》所订立的协议，性质上属于预约合同。预约合同的目的在于固定交易一方的交易机会，交易一方同意给予另一方订立特定合同的优先权，在条件成熟时预约合同一方可以请求对方履行签订本约的义务。虽然预约合同有如双方当事人基本情况、房屋基本情况、价款或价款计算方式等具备本约特点的部分内容，但鉴于预约合同的预约性质、预约合同存在不确定条款等特点，当事人在签订本约可以在预约合同确定条款的基础上时就不确定条款、本约需要解决的其他条款等交易细节继续谈判磋商，磋商成功后预约合同双方即可订立本约，若预约合同双方在未违反预约合同的情况下而对预约合同无约定条款磋商不成功的则可放弃订立本约，在此情况下亦不应认定是任何一方当事人违反预约合同的约定而拒绝签订本约，其属不可归责双方当事人的原因而导致不能签订本约。 本案中，胡涛所提交的与美侬公司置业顾问李羿谦的微信聊天记录显示在预约合同约定的时间内，胡涛到美侬公司售房处签订合同，但双方因是否修改合同条款、是否附标有间距的房屋户型附图产生分歧，导致商品房买卖合同本约不能签订。庭审中，美侬公司对该证据不予认可，一审法院经审查后认为，美侬公司自认李羿谦系美侬公司的置业顾问，因此李羿谦可代表美侬公司对外售房及商谈合同，且美侬公司也未提交其他证据推翻该微信聊天记录的内容，故对该证据予以采信，认定胡涛与美侬公司在签订正式商品房买卖合同过程中，因对合同条款的修改未能磋商一致，导致合同最终未能签订系不可归责于双方的原因，双方对未能签订商品房买卖合同均不承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，当事人应当将定金返还买受人”的规定，一审法院对胡涛主张美侬公司双倍返还定金4万元的诉请不予以支持；但为减少当事人的诉累，一审法院将美侬公司应向胡涛返还定金2万元的事项在本案中一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、四川美侬纺织科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内向胡涛返还购房定金2万元；二、驳回胡涛的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。可知，提出合同解除的一方当事人，首先，必须具备合同法第九十六条、第九十九条关于合同解除的条件。其次，应当以法律法规规定的方式通知对方。在具备上述条件的情况下，另一方当事人未在约定或法定三个月的异议期内对合同解除提出异议的，则意味着合同解除成立。若一方当事人并不具备合同解除的条件，则不能适用上述规定。本案中，美侬公司于2019年7月28日向胡涛送达了解除函，表明美侬公司不愿意签订《商品房买卖合同》。胡涛于2019年11月7日向法院起诉，要求美侬公司双倍退还定金，表明胡涛也不愿意签订《商品房买卖合同》。此时，只有对商品房买卖合同未签订的责任在何方进行审理后，才能判断美侬公司是否享有解除认购书的权利，以及胡涛主张双倍退还定金的请求是否能够支持。因此，一审进行对本约未能签订的原因进行实质性审查并无不当。一审中，胡涛要求美浓公司双倍退还定金4万元，而一审判决美浓公司退还定金2万元，未超过胡涛的诉讼请求，美浓公司该项理由不成立，不予采纳。 本案二审的主要争议焦点为：商品房买卖合同未签订的责任在何方。胡涛依据其与美侬公司签订的认购书的约定，向美侬公司支付2万元定金作为双方订立商品房买卖合同的担保，该2万元应为订约定金。如果因当事人一方原因未能签订《商品房买卖合同》，应当依照法律关于定金的规定处理，但因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，美侬公司应当将定金返还给胡涛。本案中，双方当事人主要分歧在于美侬公司提交的图纸是否应当附相应尺寸。二审庭审中，美侬公司陈述双方在签订认购书的过程中，向胡涛提供房屋买卖合同系格式合同及附件页，相关信息未填写，附件内容亦未展示。本院认为，一、从美侬公司的陈述来看，在签订认购书时，美侬公司出示的房屋买卖合同的内容并不完备。二、房屋买卖系大宗商品交易，买受人在签订正式合同前，更为谨慎，要求出卖人进一步明确商品的情况，如在平面图标注尺寸等，并无不当。最终，双方未能就争议内容达成一致，从而未签订商品房买卖合同，双方当事人均不能视为违约。一审认定合同最终未能签订系不可归责于双方的原因，判决美侬公司退还定金2万元，并无不当。 综上，美侬公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由四川美侬纺织科技有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邵    敏 审 判 员 青  加  彬 审 判 员 毛  文  婷 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 廖  雪  丽 书 记 员 廖雪丽（代） 书 记 员 邱    婷