河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初2620号原告：河南正美物业服务有限公司，住所地郑州市郑东新区通泰路**院**楼******。法定代表人：李书剑，董事长。委托诉讼代理人：郭兴领，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：亢银忠，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告：郑州市郑东新区海知音苑业主委员会，住所地郑，住所地郑州市郑东新区商都路**院**楼**v>负责人：王守本，主任。委托诉讼代理人：王晋恺，河南宝泊律师事务所律师。原告河南正美物业服务有限公司与被告郑州市郑东新区海知音苑业主委员会服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南正美物业服务有限公司的委托诉讼代理人郭兴领、亢银忠，被告郑州市郑东新区海知音苑业主委员会的负责人王守本及其委托诉讼代理人王晋恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南正美物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告郑州市郑东新区海知音苑业主委员会向原告支付合同违约金749361元；2.判令被告承担本案因诉讼产生的费用（律师费、诉讼费、执行费等费用）。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告全面履行与原告签订的《中南海知音物业服务合同》。事实与理由：2019年11月30日，原告与被告签订了《中南海知音物业服务合同》，约定原告对包括被告在内的中南海知音小区进行物业管理服务。被告作为合同的签订人，在签订合同后，海知音业委会于2020年1月3日进行换届备案并进行了更名，更名后的业委会（郑州市郑东新区海知音苑业主委员会）拒不承认与原告签订的合同，拒不协助原告进场工作，违反了合同内容中的合同义务，原告在合同约定的范围内提供了服务，不存在违约事由。因被告违约已达到解除合同条款约定，原告在2020年1月22日，通过电话沟通，邮寄等方式明确告知被告合同违约，2020年1月23日邮寄发出告知函，再次书面告知被告违约在先，拒不沟通，导致原告不能进驻项目，无法开展工作，被告拒不接收告知函，且至今无回复。因被告违约，原告根据合同内容请求被告支付相应违约金。原告认为，被告的相关行为不仅有违诚信、构成违约，也侵犯了原告的合法权益，对社会造成不良影响，故原告提起诉讼。郑州市郑东新区海知音苑业主委员会辩称，物业服务合同并未合法有效成立，应依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定以下案件事实：2018年3月27日，郑州市郑东新区祭城路街道办事处出具郑州市业主委员会备案证明一份[编号郑东祭办业备（2018）2号]，载明：业主大会名称：郑州市郑东新区中南·海知音业主大会，坐落位置：郑州市郑东新区商都路6号，业主委员会名称：郑州市郑东新区中南·海知音业主委员会，联系人：窦彩霞。2019年，郑州市地名管理办公室向郑州市郑东新区中南·海知音业主委员会发出郑地名办[2019]19号关于使用“海知音苑”备案名称的通知，将郑州市郑东新区中南·海知音业主委员会管理的位于郑东新区，北临宏昌街、南临商都路、西临十里铺、东临通泰路，建筑面积140000平方米，计有9栋的居住生活区，命名为“海知音苑”，并予以备案。2020年1月，郑州市郑东新区祭城路街道办事处物业管理办公室出具编号为2020410111001的河南省业主大会业主委员会备案证书一份，载明：业主大会名称：郑州市郑东新区海知音苑业主大会，业主大会地址：河南省郑州市郑东新区商都路6号院5号楼1楼，业主委员会届别：郑州市郑东新区海知音苑业主委员会（第三届），业主委员会任期：2020年1月3日至2025年1月2日，业主委员会成员：王守本、曹洋齐、宋洪昌、黄全松、宗世伟。2019年9月20日，郑州市郑东新区中南·海知音业主委员会向管理物业区域内业主发布《关于重新公开选聘物业服务企业的告知书》公告，载明：根据《中南·海知音小区关于选聘物业服务企业方案的公告》，本小区于2019年9月1日—9月19日采取书面征求意见形式召开业主大会，讨论选聘物业服务企业的相关事项，截止2019年9月19日20时，书面征求意见统计结果如下：中南·海知音总面积149179平方，总户数1551户。同意户数793户，占总户数的51.13%，同意户数所占面积80209.28平方，占总面积的53.77%。根据投票结果显示，达到“双过半”的业主同意，符合法律法规的要求以及广大业主的期望。2019年10月8日，郑州市郑东新区中南·海知音业主委员会发布物业管理招标公告，决定对“中南·海知音”项目的物业服务采用公开招标的方式选聘物业服务企业。2019年11月14日，郑州市郑东新区中南·海知音业主委员会向本案原告河南正美物业服务有限公司发出中标通知书，选聘河南正美物业服务有限公司为“中南·海知音”物业管理项目的中标单位。2019年11月20日，郑州市郑东新区中南·海知音业主委员会（甲方）与河南正美物业服务有限公司（乙方）签订《中南·海知音物业服务合同》一份，主要约定：1.物业类型为住宅、商业，坐落位置为郑东新区十里铺东、宏昌街南，建筑面积约176600平方米，户数1455户；2.乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的权利和义务；3.物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.67元/平方米/月、商业物业2.50元/平方米/月、办公及住改商2.50元/平方米/月、车位维护费40元/月/辆、装修垃圾清运费6元/平方米（不砸墙）8元/平方米（砸墙）；4.本合同约定的服务期为2020年1月1日至2022年12月31日，合同到期，如客户满意度达到75%以上，本合同自动延续2年；5.合同期限内，任何一方擅自解除合同的，需以小区全体业主月应缴物业费总额的3倍向守约方支付违约金。同时，合同还对服务的范围和事项、甲乙双方的权利义务、业主的权利义务进行了约定。合同签订后，原告于2020年1月1日入驻案涉物业遭业主拒绝，引起争讼。另查明：1.2019年9月28日，郑州市郑东新区中南·海知音业主委员会发布公告，定于2019年10月13日召开业主大会，讨论关于物业服务合同即将到期，选聘或续聘物业服务企业的具体事宜。同年10月8日，郑州市郑东新区中南·海知音业主委员会发布公告，鉴于小区目前的情况，原定于8月13日(应为10月13日）召开的业主大会延期召开，具体日期另行通知；2.2019年11月26日，郑州市郑东新区祭城路街道办事处物业管理办公室向郑州市郑东新区中南·海知音业主委员会发出通知，鉴于该业主委员会成员5人中有3人长期不参与业主委员会工作，且已口头辞职，现业主委员会已不能正常履行工作职责，经研究决定暂停该业主委员会工作并对业委会所有印章进行封存。同年12月17日，郑州市郑东新区祭城路街道办事处物业管理办公室、郑州市郑东新区祭城路街道办事处中南社区居民委员会联合向中南·海知音小区业主发布公告，载明：鉴于①2019年10月8日，中南·海知音小区20%以上的业主联名向中南·海知音小区业主委员会提议召开临时业主大会，中南·海知音小区业主委员会未按照规定组织召开，②2019年11月29日，祭城路街道办事处物业管理办公室向中南·海知音小区业主委员会下发通知，责令其12月13日前召开业主大会，但时限期限内中南·海知音小区业主委员会仍未按照规定组织召开，祭城路街道办事处决定召集中南·海知音小区临时业主大会；3.海知音苑业主委员会（第三届）及部分业主（220名）出具《关于第二届业委会选聘物业调查表真实性的陈述》一份，载明：以窦彩霞为主任的第二届业委会于2019年9月1日—9月19日委托第三方公司进行了选聘物业调查，并于2019年9月20日张贴公告称“双过半”业主同意以公开招标方式选聘物业公司。公告张贴后，小区众多业主均表示未收到选聘物业调查表，收到并填写调查表的业主大部分表示未同意选聘物业公司，但第二届业委会张贴的结果却无一张不同意选聘物业的调查表。小区业主代表就第二届业委会选聘物业调查表真实性多次向祭城路街道办事处进行了反映。收到反映后，祭城路街道办事处于2019年11月26日在小区5号楼对第二届业委会选聘物业调查表真实性进行现场抽查，中南社区、郑东新区房管局和小区业主现场见证，第二届业委会主任窦彩霞也在场。应到场业主要求，先查验其“双过半”调查表中是否有代表到场业主的，抽查到的7-1-203、7-2-702等到场业主表示笔迹非本人或本人未填写同意，之后受窦彩霞阻挠，现场抽查未持续下去。作为见证业主，本人证实第二届业委会选聘物业调查表行为未按照《河南省物业管理条例》等法律法规提前公告15天，由第三方调查机构实施，调查过程未见过业委会人员，选聘物业调查表只有同意选聘物业一项（打“√”），无反对和弃权选项。2019年11月26日，确实存在抽查到的业主表示笔迹非本人或本人未填写同意的情形。郑州市郑东新区祭城路街道办事处中南社区居民委员会、郑州市郑东新区祭城路街道办事处物业管理办公室在该陈述上签署“情况属实”；4.2019年11月19日、11月21日、11月22日，大河报分别以《业委会私自换物业，引大部分业主不满，业委会一个人说了算？业主要罢免她》、《业主：业委会涉嫌贪污，涉事者：业主在诽谤我》、《业主投票过半，业委会仍难罢免？罢免业委会都有哪些程序，看专业人士怎么说》为标题对中南·海知音小区业主与第二届业委会之间的矛盾冲突进行连续报道；5.自2020年5月20日至5月24日，郑州市郑东新区海知音苑业主委员会（第三届）以①上一届业委会与正美签订的物业服务合同未经业主大会授权为无效合同、②另行选聘物业公司并授权业委会与新选聘的物业公司签订物业服务合同等为表决事项，通过向业主发放业主大会表决票的方式征求业主意见，表决结果统计为：本小区总投票权数共1458户、专有建筑总面积149064平方米，发放表决票总数1000户，收回表决票总数881户，有效表决票数881户，未送达表决票数119户。《上一届业委会与正美签订的物业服务合同未经业主大会授权为无效合同》的赞成票880票、面积95145.03平方米、反对票0票、弃权1票，《另行选聘物业公司并授权业委会与新选聘的物业公司签订物业服务合同》的赞成票880票、面积95210平方米、反对票1票、弃权0票；6.2020年6月1日，郑州市郑东新区海知音苑业主委员会（第三届）与碧桂园生活服务集团股份有限公司签订《物业服务合同》，碧桂园生活服务集团股份有限公司于2020年6月30日进驻郑州市郑东新区海知音苑小区。本院认为，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会作为业主大会决定事项的执行机构，只能代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，在业主大会未经法定程序选聘物业服务企业的情况下，业主委员会无权选聘和解聘物业服务企业。本案中，郑州市郑东新区中南·海知音业主委员会（第二届）虽然采用书面征求意见的形式组织召开了业主大会，也向该小区业主发布了《关于重新公开选聘物业服务企业的告知书》，告知业主大会表决结果“双过半”（专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数）。但基于该小区业主的反映，经郑州市郑东新区祭城路街道办事处、中南社区、郑东新区房管局对书面征求意见“双过半”结果的现场抽查，发现部分书面征求意见表非业主本人填写或业主本人未填写同意，“双过半”结果含有虚假成分。同时，第二届业委会2019年9月28日发布公告，定于2019年10月13日召开业主大会，讨论选聘或续聘物业服务企业，而此后未按期召开；该业主委员会成员5人中有3人长期不参与业委会工作，业主委员会已不能正常履行工作职责，被暂停工作并对业委会所有印章进行封存；郑州市郑东新区祭城路街道办事处物业管理办公室要求第二届业主委员会召开业主大会，但该业委会在时限期限内未按照规定组织召开；该小区业主投票要求罢免第二届业委会；及2020年5月该小区业主就第二届业委会与原告签订物业服务合同是否经过业主大会授权的表决结果等事实，与该书面征求意见“双过半”的结果相矛盾。并且，第二届业委会采用书面征求意见的形式组织召开业主大会亦未告知所在的居民委员会。基于上述，第二届业委会组织召开业主大会的程序及其“双过半”的表决结果存在严重瑕疵，不能证明其取得了该小区业主大会与物业服务企业签订物业服务合同的授权，其无权与原告签订物业服务合同，且本案物业服务合同签订后，亦未取得该小区业主大会的追认。由此，可以认定案涉《中南·海知音物业服务合同》对郑州市郑东新区中南·海知音业主大会不发生效力。故原告要求被告全面履行《中南·海知音物业服务合同》并支付违约金749361元的诉讼请求，证据不足，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。被告辩称意见，理由正当，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告河南正美物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费11294元，减半收取计5647元，由原告河南正美物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王贯一二〇二〇年七月二十一日书记员  魏子依