北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初3110号原告：王志民，男，1980年7月9日出生，汉族，国家税务总局xx干部，住北京市朝阳区。原告：朱红，女，1973年3月21日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。原告：田金良，男，1969年8月5日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。原告：田家豪，男，1994年9月15日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。四原告共同的委托诉讼代理人：安二明，北京市致宏律师事务所律师。被告：焦豫兵，男，1977年4月10月，汉族，无职业，住山西省晋城市城区。委托诉讼代理人：朱立新，北京市中伦文德律师事务所律师。第三人：北京兆兴同兴房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区临河里**楼**-04。法定代表人：胡兆生，总经理。委托诉讼代理人：孙娜，北京市盛都律师事务所律师。第三人：北京祈连房地产开发有限公司，，住所地北京市通州区永乐店镇恒业一街**法定代表人：桑春华，执行董事。委托诉讼代理人：史洪帅，男，1986年6月23日出生，北京祈连房地产开发有限公司职员。原告王志民、朱红、田金良、田家豪（以下简称四原告）与被告焦豫兵、第三人北京兆兴同兴房地产经纪有限公司（以下简称兆兴经纪公司）、第三人北京祈连房地产开发有限公司（以下简称祈连地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告王志民、朱红及四原告的委托诉讼代理人安二明、被告焦豫兵的委托诉讼代理人朱立新、第三人兆兴经纪公司的委托诉讼代理人孙娜、第三人祈连地产公司的委托诉讼代理人史洪帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除四原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.请求法院判令被告支付解除合同违约金85.8万元；3.请求依法判令被告返还已经支付的购房款260万元，同时支付自2016年9月5日至实际付款日的利息（以260万元为基数，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.请求法院判令被告支付已经垫付的银行贷款40939.8元；5.请求判令被告支付居间服务费4万元，同时支付2016年8月27日至实际付款日的利息（以4万元为基数，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6.请求依法判令被告支付房屋差价80.58万元；7.请求判令第三人兆兴经纪公司对上述2-7项付款承担连带付款责任；8.本案诉讼费、评估费、保全费、保险费均由被告承担。事实和理由：2016年8月26日，四原告、第三人兆兴经纪公司与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，四原告购买被告位于北京市通州区九棵树大街玉兰湾嘉园xx号房屋，建筑面积90.3平方米，房屋成交总款429万元。原告已经按照合同约定支付房款260万元，同时，被告已将诉争房屋交付至原告。原告已经将上述房屋装修且实际入住至今。合同签订后，原告已经按照合同履行付款义务。根据合同约定，被告应在2016年12月底完成诉争房屋的转移登记手续，逾期需按照全部已付款的日万分之五支付违约金。然而，截至起诉时，被告仍未完成诉争房屋的转移登记手续，严重侵犯了原告合法权益。被告焦豫兵辩称：一、不认可原告第1项关于解除合同的诉讼请求。因双方签订诉争合同时，被告尚未取得诉争房屋的房屋所有权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：......（六）未依法登记领取权属证书的......”，双方签订的房屋买卖合同无效，因此原告主张的合同解除的诉讼请求不应支持，而应判决合同无效。二、不认可原告第2项主张违约金的诉讼请求。双方签订诉争合同时，原告明知被告尚未取得诉争房屋的房屋所有权证，且何时能够取得房屋所有权证书还不能确定，因此，原告对签署诉争合同而无法取得诉争房屋的产权证书的损失具有重大过错，应当自行承担相应的法律责任。事实上，焦豫兵作为一个外地来京购房者，对于北京的限购政策并不了解，只是在开发商的销售人员大包大揽承诺可以确保购房的情况下，购买了诉争房屋，并由开发商销售人员负责办理有关资质审核、网签等手续，目前诉争房屋所在小区存在大量这种情况，因此被答辩人并不存在恶意提供虚假购房资质的情形。同时，第三人兆兴经纪公司作为专业中介机构在对答辩人的房产权属情况完全知晓的情况下，为了促成交易、收取中介费，故意向原告隐瞒了有关诉争房屋权属问题的重要事实，从而导致本案纠纷的产生，因此第三人兆兴经纪公司应对原告因此造成的损失承担赔偿责任。三、部分认可原告第3、4项关于返还260万元购房款及利息、垫付的银行贷款40939.8元的诉讼请求。无论法院认定诉争合同无效、抑或判决合同解除，被告同意退还原告已支付的购房款260万元及垫付的银行贷款40939.8元，但应当按照正常租金标准（暂按5000元/月计算）扣除从交房日（2016年）起至原告退还房屋之日期间的房屋使用费。但是，由于合同解除或无效的日期应当以法院判决日期为准，因此原告关于利息的主张不应予以支持。四、不认可原告第5项关于退还居间服务费及利息的诉讼请求。由于居间服务费是第三人兆兴经纪公司向原告收取的，因此应该由第三人予以退还，且第三人在之前开庭时明确表示同意退还，因此原告向被告主张该笔款项毫无依据。五、不认可原告第6项关于支付房屋差价80.58万元的诉讼请求。原告同时主张违约金和经济损失，于法无据。合同约定的购房款20%的违约金（85.8万元）明显过高，若法院认定被告需要承担支付违约金的法律责任，则被告恳请法院予以酌减。由于合同约定的违约金本来就是用于补偿因违约导致的经济损失，因此原告在已经主张违约金的同时又主张房屋差价损失，属于重复主张，不应予以支持。并且，如果法院以评估房屋价格与购买价格的差额作为原告经济损失的基础，则应当考虑原告实际居住了三年多的时间，应当予以扣除部分费用。六、认可原告第7项关于要求第三人兆兴经纪公司承担连带责任的诉讼请求。由于第三人兆兴经纪公司作为专业的房产中介结构，明知法律规定未取得房产证的房屋不得进行交易，而仍非法促成原被告之间的二手房买卖，从而导致本案纠纷的发生，第三人兆兴经纪公司在本案中具有重大过错，应当承担相应的法律责任。七、认可诉讼费、保全费、评估费部分由法院根据各方责任判令分担，但保险费并非必要合理的费用支出，我方不予认可。第三人兆兴经纪公司述称：一、根据合同相对性原则，买卖合同约束合同相对方，本案原告诉请解除房屋买卖合同，买卖合同相对人为出卖人和买受人，出卖人违约导致合同不能履行，解除合同应当由出卖人承担返还购房款及违约责任。二、原被告签订房屋买卖合同，兆兴经纪公司作为居间人，在本案地位是居间方介绍双方成交，当事人签订合同后应当自觉履行，兆兴经纪公司在双方签订合同时已经履行告知义务，释明原告未取得房证，告知风险，补充协议中注明买卖方签字捺印，买卖双方明知无房产证而自愿同意交易，该合同应合法有效，对于卖方提供虚假材料骗取购房资格我方不知情，也是此次诉讼过程知晓。在2016年签订买卖合同交易时，卖方提供与开发商签订商品房买卖合同通过网签、办理购房贷款，在官网备案可查，第三人有理由相信卖方提供的材料真实有效，对卖方违法犯罪行为伪造国家机关公文证件、印章而骗取开发商获得购房资质，兆兴经纪公司是被蒙骗，本案兆兴经纪公司并无过错，不应当承担连带责任。三、根据物权法第15条规定未办理物权登记的，不影响合同效力。本案虽存在未依法登记领取权属证书的房地产，但买卖合同有效。合同约定2016年12月底下房证后办理过户，签订合同时第三人有理由认为合同为附履行期限合同，本案原告直到2018年才开始主张权利有悖常理，原被告私下是否达成其他协议，第三人不可知，但是第三人不应当对卖方焦豫兵的违法犯罪行为承担连带赔偿责任。四、法院如判决第三人承担连带赔偿责任，第三人就成为受害人，原告在明知没取得房产证情况下愿意购买房产，原告应当承担相应的风险，现在出现问题超出原告预期，原告又想转嫁风险，让中介来承担连带责任，房子原告住着，不积极主张权利，中介仅是跑流程，并不能代表双方完成交易。本案因卖方焦豫兵存在违法犯罪行为，采用伪造购房材料骗取购房资质，导致买卖合同无法履行，焦豫兵的行为已经涉嫌违法犯罪，鉴于先刑后民原则，请求法院司法移送，驳回原告诉讼请求。六、补充协议约定居间服务费“因一方原因无法进行交易，违约方需赔偿守约方违约金，并支付中介方2.2%中介费”，我方同意退还中介费。七、违约金及差价无事实及法律依据，本案合同未就违约金事项进行约定，原告主张差价无证据支持，差价与违约金均具有补偿性，应择一适用，原告提出85.8万元违约金过高，无法律依据，请求法院依法驳回。第三人祈连地产公司述称：原告诉讼请求不涉及我方，我公司不发表意见。本院经审理认定事实如下：2016年8月26日，被告焦豫兵作为出卖人、四原告作为买受人与第三人兆兴经纪公司作为居间方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人出卖坐落于北京市通州区玉兰湾嘉园xx号房屋（以下简称xx号房屋），房屋建筑面积90.3平方米，总价款429万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金40万元。该房屋成交价款包括：房款、现有公共维修基金、室内不可移动的装修装饰、附属设施。买受人向居间人指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为169万元。买受人在签订本合同后，2016年8月29日前向出卖人交付部分购房款160万元，剩余房款60万元，于2016年9月5日之前交付。剩余房款为买受人贷款金额的，办理该房产转移登记手续后，银行贷款金额直接支付给出卖人，放款时间以银行放款时间为准。出卖人同意买受人在支付定金当日办理先期入住。合同第十条权属转移登记（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起正常交易流程内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在正常交易流程内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1.如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。房屋买卖合同还约定了其他条款。合同三方在合同补充协议处明确以下条款：①房屋面积以实际房本面积为准，双方清楚并了解付款周期、交易流程。②乙方支付甲方房款当日，双方同意到公证处，办理借款公证，支付房款。③甲方承诺房屋状况真实有效，产权清晰，因甲方目前开发商未下房本，甲方同意加急办理产权证，同意并承诺于2016年12月底办理下房本，所有费用甲方承担。④如因国家政策，资质变动等不可抗力因素，三方免责。⑤在房屋交易过程中，如因一方原因，无法进行交易，违约方须赔偿守约方违约金，并支付中介方2.2%中介费。⑥以上条款，双方同意并认可，共同遵守。合同签订当日，原告朱红向被告焦豫兵支付房款40万元。2016年8月27日，原告朱红向第三人兆兴经纪公司支付信息服务费4万元，被告焦豫兵将xx号房屋交付四原告使用，房屋交付时为毛坯房。2016年9月5日，四原告向被告焦豫兵支付房款220万元。因被告焦豫兵未按时偿还2602号房屋贷款，2019年1月3日，四原告代被告焦豫兵偿还银行贷款24304.62元，2019年3月28日代偿8192.41元，2019年5月7日代偿8187.96元，共计40684.99元。xx号房屋系被告焦豫兵于2013年1月10日从第三人祈连地产公司处购买。2013年1月11日双方办理了商品房预售合同联机备案。第三人祈连地产公司表示由于被告焦豫兵一直未提交过户审核材料原件，导致无法办理过户。本案审理过程中，经本院向北京市住房和城乡建设委员会查询得知，焦豫兵于2013年1月6日通过祈连地产公司按照本市户籍居民家庭类别，提交了一笔购房资格核验申请，填报家庭信息为申请核验人焦豫兵，配偶刘国艳。经联网审核，2013年1月10日反馈初步核验通过。经本院向山西省晋城市城区婚姻登记处查询得知，焦豫兵于2000年6月30日与案外人梁二芳登记结婚，于2017年12月22日与梁二芳登记离婚。故本院根据上述查询确定，被告焦豫兵在购买涉案房屋时提交的证件不真实，不具备北京市购房资质。四原告申请对xx号房屋（评估时）市场价值（包括装修损失）进行评估。本院经摇号随机确定由北京建正合生房地产评估有限公司对xx号房屋市场价值（包括装修损失）进行估价。2020年5月22日，北京建正合房地产评估有限公司出具评估报告，xx号房屋在价值时点（2020年5月13日）下的市场价值为房地产评估单价56432元/每平米，房地产总价：509.58万元。四原告垫付评估费15240元。本案审理过程中，四原告向本院提出财产保全申请，要求查封xx号房屋，并提供中华联合财产保险股份有限公司保担保函作为担保。本院于2018年2月26日作出（2018）京0112民初xx号民事裁定书，裁定查封xx号房屋。四原告交纳保全费5000元。庭审中，四原告表示解除合同违约金85.8万是按照总房款429万元的20%计算得出，依据《北京市存量房屋买卖合同》补充协议中“⑤在房屋交易过程中，如因乙方原因，无法进行交易，违约方须赔偿守约方违约金，并支付中介方2.2%中介费”，被告焦豫兵应支付违约金，因未约定具体标准，四原告参考《北京市存量房屋买卖合同》第九条税、费对违约金的规定进行主张，“因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金”。另查，原告王志民于2019年7月18日按照本市户籍居民家庭（申请购买通州区存量住宅）类别提交了购房资格核验申请，核验结果为初步核验通过。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、收据、银行个人贷款还款凭证、银行账户打印单及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：四原告与被告焦豫兵及第三人兆兴经纪公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，为合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告焦豫兵虽主张涉案房屋未取得所有权证书，《北京市存量房屋买卖合同》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定而无效，但该项规定不属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的法律依据。故对被告焦豫兵辩称合同无效的意见，本院不予采纳。当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案中，四原告与被告焦豫兵签订了房屋买卖合同购买xx号房屋，现因被告焦豫兵与第三人祈连地产公司签订房屋买卖合同时，被告焦豫兵提交的其与案外人刘国燕的结婚证并非真实证件，被告焦豫兵并不具备购房资质，故第三人祈连地产公司无法配合被告焦豫兵将xx号房屋过户至被告焦豫兵名下，同时被告焦豫兵亦无法配合四原告将xx房屋过户至四原告名下。该合同办理过户的履行因被告焦豫兵不具备购房资质，无法得到履行。现四原告主张解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告焦豫兵根本违约导致四原告订立房屋买卖合同的目的不能实现，守约方有权要求违约方返还已付房款并赔偿房屋差价等损失。关于四原告要求被告焦豫兵返还购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；关于四原告要求被告焦豫兵返还替被告焦豫兵代付银行贷款费用的诉讼请求，被告焦豫兵同意返还，本院不持异议，但具体金额依据四原告提交的还款凭证，经核算为40684.99元，故本院对四原告主张过高的部分不予支持；关于损失范围，四原告称包括装修投入、中介费、不能交易导致寻找其他房屋损失、差价损失、不能交易产生的律师协调等损失。现四原告同时主张违约金及赔偿房屋差价损失，因合同法中违约金适用原则以“补偿性为主，惩罚性为辅”，应首先对实际损失予以补偿，在对实际损失足额补偿的情况下，对于当事人提出的违约金请求不应支持，否则会造成当事人利益失衡。本案评估报告中已对房屋装修损失一并评估在内，考虑到合同履行情况等情况，本院参考评估报告确定房屋差价损失80.58万元；同时对于四原告要求被告焦豫兵支付违约金以及已支付购房款被占用利息的诉讼请求，因《北京市存量房屋买卖合同》中对违约金数额及计算标准并无具体约定，且违约金是保障守约方不因违约受损的措施，考虑到本院已对房屋差价损失进行支持，足以弥补其所造成损失，故本院对违约金及已支付购房款被占用利息的请求不再支持；关于四原告要求被告焦豫兵支付居间服务费损失的诉讼请求，因第三人兆兴经纪公司同意退还全部居间费，本院不持异议，故居间费由第三人兆兴经纪公司支付四原告；对于四原告要求支付居间服务费利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；关于四原告要求第三人兆兴经纪公司承担连带责任的主张，于法无据，本院不予支持；关于四原告要求被告焦豫兵支付保险费的诉讼请求，因保险费系四原告提供保单保函作为担保，其向保险公司支付的保险费，系为提供担保而产生的费用，并非因被告违约而必然造成的经济损失，故本院对该项请求不予支持。四原告购买尚未取得房产证的房屋，承担的是房屋无法过户等带来的合同无法继续履行的风险，不意味着对解除合同存在过错，亦不影响被告焦豫兵对合同义务及违约责任的承担，故对于被告焦豫兵辩称四原告承担部分责任的意见，本院不予采纳；四原告在合同签订后占有使用xx号房屋，系基于合同行使权力，被告焦豫兵辩称将四原告房屋使用费用从购房款及损失中予以扣除的意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王志民、朱红、田金良、田家豪与被告焦豫兵以及第三人北京兆兴同兴房地产经纪有限公司于2016年8月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告焦豫兵于本判决生效后七日内返还原告王志民、朱红、田金良、田家豪购房款2600000元；三、被告焦豫兵于本判决生效后七日内支付原告王志民、朱红、田金良、田家豪代偿银行贷款40684.99元；三、被告焦豫兵于本判决生效后七日内支付原告王志民、朱红、田金良、田家豪房屋差价损失805800元；四、第三人北京兆兴同兴房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告王志民、朱红、田金良、田家豪居间服务费40000元；五、驳回原告王志民、朱红、田金良、田家豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41558元，由原告王志民、朱红、田金良、田家豪负担6744元（已交纳），由被告焦豫兵负担34814元，于本判决生效之日起七日内交纳。案件保全费5000元，由被告焦豫兵负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件评估费15240元，由被告焦豫兵负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 立人民陪审员  陈奎梅人民陪审员  王 萌二〇二〇年七月六日书 记 员  刘佳旭-14--1-