广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异199号 异议人（案外人）：黄泉进，男，1961年7月15日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托代理人：余珏，广东同福律师事务所律师。 申请执行人：卫悦标，男，1970年4月17日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托代理人：靳中山、苏航，分别为广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。 被执行人：范桂贤，男，1961年6月25日出生，汉族，住广州市海珠区。 被执行人：广州盛贤鸿运实业有限公司，住所地广州市越秀区。 法定代表人：廖小军，职务总经理。 申请执行人卫悦标依据已经发生法律效力的（2013）穗海法民二初字第452号以及（2014）穗中法金民终字第321号民事判决书申请执行被执行人广州盛贤鸿运实业有限公司（以下简称盛贤公司）、范桂贤民间借贷纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2016）粤0105执2265号。执行过程中，本院于2017年12月13日以（2016）粤0105执2265号之一执行裁定书查封了被执行人盛贤公司所有的位于广州市越秀区大沙头四马路7号，大沙头路27号之一，之二负二层16号车位。现案外人黄泉进向本院提出书面异议，要求：中止对上述车位的执行并解除查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。 异议人黄泉进认为：1.在法院查封车位之前，双方已经签订两份合法有效的书面买卖合同。2007年12月27日，我与盛贤公司签订《车位购买协议》。2011年7月11日，我与盛贤公司在不动产登记中心办理网签手续，签订《广州市存量房买卖合同》并交不动产登记中心存案。2.在法院查封车位之前我已合法占有该车位。我与盛贤公司于2007年12月30日签订《车位交付使用确认书》。并于同日与盛贤公司委托的广东粤胜物业管理有限公司签订《自购车位委托管理协议》。自此时起，我一直使用该车位。3.我已按照《车位购买协议》支付部分价款且愿意将剩余价款按照法院的要求交付执行。我已于2007年12月27日向盛贤公司支付5000元现金作为购买车位的订金，并于同月29日转账203150元至盛贤公司指定账户，该公司也出具收据确认已收取208150元（包含95%车位款和税费2950元）。剩余5%车位款按照协议约定应该在房产证办妥后交，基于盛贤公司怠于履行递件过户办房产证的手续，导致房产证一直未办妥，我愿意将剩余价款10800元交到法院。4.我已经积极办理递件过户手续，且一直以来积极催告盛贤公司办理车位房产证。2007年12月27日双方签订《车位购买协议》后，我多次催促盛贤公司完成网签和递件过户办理房产证。在我的敦促下，2011年7月11日，盛贤公司终于派人与我一起去不动产登记中心网签和递件过户，但是盛贤公司未及时缴税，导致出房产证手续终止。此后，我继续催告盛贤公司继续完成交税、办理房产过户等手续，对方一直拖延。2019年9月18日，我向广州市越秀区人民法院起诉盛贤公司，要求其协助过户。在起诉过程中，我得知车位已经被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，我在车位被查封前已经合法取得车位的排他占有权，享有足以排除执行的实体权益，故请求法院支持我的请求。 申请执行人卫悦标并没有提交答辩意见。 被执行人盛贤公司、范桂贤均没有提交答辩意见。 经审查查明：2013年11月25日，关于卫悦标诉范桂贤、盛贤公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2013）穗海法民二初字第452号民事判决书判决：一、范桂贤在判决生效之日起十日内向卫悦标清还借款600万元，并按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准分段计付欠款的逾期利息给卫悦标；二、盛贤公司在判决生效之日起十日内按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍标准分段计付范桂贤欠款的逾期利息给卫悦标；等。2015年9月7日，因卫悦标、盛贤公司不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法金民终字第321号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决书于2015年9月11日发生法律效力。2016年4月28日，卫悦标向本院申请强制执行，本院以（2016）粤0105执2265号立案执行。执行过程中，本院于2017年12月13日以（2016）粤0105执2265号之一执行裁定书查封了盛贤公司所有的位于广州市越秀区大沙头四马路7号，大沙头路27号之一，之二负二层16号车位，但本院尚未将上述车位交付评估、拍卖。2020年5月14日，黄泉进遂向本院提出以上执行异议。 另查，2007年12月27日，黄泉进与盛贤公司签订《车位购买协议》，其中约定：黄泉进以216000元的价格向盛贤公司认购位于广州市大沙头四马路7号，大沙头路27号之一、27号之二广州盛贤纺织布艺城负二层16号车位，办证价为90000元，实际成交价为216000元；黄泉进于2008年1月5日向盛贤公司支付车位实际价款的95%即205200元，于该车位的房产证办妥后三日内向盛贤公司支付余下的5%即10800元；黄泉进在签订本协议之日同时支付交易税费2700元、房产证印花税5元、买卖合同印花税45元、权证综合费与登记费200元；自盛贤公司收齐黄泉进缴付的实际车位价款的95%之日起计7日内将该车位交付给黄泉进，并授权广东粤胜物业管理有限公司向黄泉进交付车位，黄泉进应缴纳车位的物业管理费用；盛贤公司承诺，自黄泉进交齐实际车位价款95%的款项之日起360个工作日内为黄泉进办理该车位的他项权利登记涂销手续及产权证；等。 中国工商银行转账流水及个人业务凭证显示，2007年12月29日，黄泉进的妻子陈俊敏向范桂贤转账支付了203150元。黄泉进表示除上述款项外，其于2007年12月27日在协议签订当日支付5000元现金给盛贤公司的销售代表王汝新，以上款项208150元包含向盛贤公司支付的95%车位款205200元和税费2950元，收款人范桂贤是当时盛贤公司的法定代表人，其提供三份盖有盛贤公司财务章的收据予以佐证。 在审查过程中，黄泉进表示其一直使用涉案车位，并提交了如下证据予以佐证：1.《广州盛贤纺织（布艺）城车位交付使用确认书》，载明2007年12月30日黄泉进同意按现状确认验收涉案车位；2.2007年12月30日，黄泉进与广东粤胜物业管理有限公司签订《自购车位委托管理协议》，约定将涉案车位委托该公司进行管理；3.广东粤胜物业管理有限公司于2020年6月17日出具的《证明》，证明黄泉进自2007年12月30日开始使用涉案车位至今，并且按时向其缴纳车位管理费；4.车位管理费发票联2份；5、车牌号为粤Ａ×××××的机动车行驶证。 2019年9月18日，黄泉进向广州市越秀区人民法院起诉盛贤公司，要求判令盛贤公司协助其到房管部门办理涉案车位的产权过户和登记手续,并于2020年1月7日撤诉，该院作出（2019）粤0104民初40513号民事裁定书裁定准许其撤诉。 据查册时间为2019年11月26日的广州市不动产登记查册表显示：越秀区大沙头四马路7号，大沙头路27号之一，之二负二层16号车位的产权人为盛贤公司，单独所有，建筑面积为13.13平方米，登记时间为2011年6月2日，规划用途为车库，并无抵押登记信息，本案于2017年12月13日查封，查封期限至2020年12月12日,越秀区法院于2018年10月22日轮候查封，登记附注载明：2011年7月11日黄泉进申请转移或交换（二手房免勘），2011登记字1036789号存案。打印日期为2019年9月16日的个人名下房地产登记情况查询证明显示，已受理以黄泉进名义办理涉案车位房地产登记。 审查过程中，黄泉进已将剩余车位价款10800元交付本院执行。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”黄泉进与盛贤公司已于2007年12月27日签订了《车位购买协议》，就涉案车位的成交价格、付款期限、车位交付与办证期限等内容作出明确约定，并在车位被查封之前已实际接收并占有使用；通过其配偶银行转账及现金支付的方式支付了95%的车位款205200元，并向本院交付执行剩余款项10800元；于2011年7月11日向房管部门申请办理转移登记，由于合同约定由盛贤公司负责办理车位他项权利登记涂销手续及产权证，在办证未果后，黄泉进向广州市越秀区人民法院提起诉讼，已合理行使了催告登记的权利。对于以上事实，黄泉进提供的证据可以相互印证，申请执行人、被执行人均未提供相反证据予以反驳，本院予以确认。据此，黄泉进对涉案车位享有足以排除执行的实体权益，其所提出的异议请求，本院予以支持，对涉案车位应中止执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止（2016）粤0105执2265号案对广州市越秀区大沙头四马路7号，大沙头路27号之一，之二负二层16号车位的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄洋洋 审判员  徐 石 审判员  林少宁 二〇二〇年七月二日 书记员  叶均兰