湖南省岳阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0621民初847号原告：岳阳县国有资产经营管理有限责任公司，住所地：岳阳县荣家湾镇荷花路（县国税局办公楼****）。法定代表人：程正兴，总经理。委托诉讼代理人：许铭，湖南忠民律师事务所律师。委托诉讼代理人：关毅，男，1977年11月17日出生，汉族，岳阳县人，该公司主任，住湖南省岳阳县。被告：岳阳县荣家湾镇金色阳光幼儿园，住所地：岳，住所地：岳阳县荣家湾镇团结路**>法定代表人：万**，园长。委托诉讼代理人：陈亚楠，湖南微水律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵青龙，男，1972年6月6日出生，汉族，岳阳县人，行政园长，住湖南省岳阳县。原告岳阳县国有资产经营管理有限责任公司（以下简称岳阳县国资公司）与被告岳阳县荣家湾镇金色阳光幼儿园（以下简称金色阳光幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳阳县国资公司的委托诉讼代理人许铭、关毅、被告金色阳光幼儿园的委托诉讼代理人陈亚楠、赵青龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岳阳县国资公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《岳阳县国有资产租赁合同书（岳县国资公房管理【2018】0047号）》；2、由被告支付原告租金120300元及违约金36090元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月20日，原告岳阳县国有资产经营管理有限责任公司与被告岳阳县城关镇金色阳阳光幼儿园签订了一份《岳阳县国有资产租赁合同书》。双方约定甲方将位于岳阳县荣家湾镇团结路2号“0047号”国有资产幼儿园出租给被告金色阳光幼儿园办学，租期2018年10月1日至2021年9月30日，年租金144360元，付款方式，合同签订时预交一年租金，之后在一个年度期满前30日交清下一年度租金。合同签订后直至2019年8月30日，双方均按合同履行，到2019年9月30日，按合同约定被告应当预付下年年度租金144360元，原告多次与被告联系催缴租金，被告无动于衷，没有缴纳分文租金。原告迫不得已于2019年年底、2020年年初三次书面通知被告，因为被告违反双方合同约定拒绝缴纳租金，根据双方合同第七条、第九条之规定，原告决定终止与被告签订的租赁合同，并依法追究被告的其他违法责任。现在原告为了维护自己你的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院依法公正裁决。被告金色阳光幼儿园辩称，1、岳阳县国有资产经营管理有限责任公司不具有本案的诉讼主体资格，应驳回原告的诉讼请求，金色阳光幼儿园的产权属于岳阳县教体局，原告与被告签订租赁协议，原告仅仅是受教体局的一种委托代理行为，出租方的主体应当是岳阳县教体局，原、被告所签订的租赁合同书中资产原属单位岳阳县教体局，租赁合同书上有三方，产权单位是岳阳县教体局，原告没有主体诉讼资格，退一步讲，即使有诉讼主体资格，也应当将教体局作为诉讼当事人参加诉讼；2、原告要求解除租赁合同的事实不能成立，理由：①、被告岳阳县荣家湾镇金色阳光幼儿园属于社会力量办学幼儿园，根据国家政策规定，可以申请普惠性幼儿园，作为普惠性幼儿园享受国家的各种补贴以及其他的扶持政策，在2019年，被告向教体局申请成为普惠性幼儿园待遇，而岳阳县教体局以幼儿园是租赁的国有资产，不能享受普惠性政策，岳阳县教体局完全违背国家规定，损害了被告的利益，对被告造成了损失，正因为没有得到国家的支持，幼儿园办学资金困难，才导致2019年10月份不能及时缴纳下一年度的租金，应该是资产出资方违约，导致了幼儿园不能及时缴纳租金，且幼儿园当时与原告方协商，要求将租金缴纳期限延长到第二年开学（2020年上半年），得到了原告方的认可，只是以后的新冠疫情爆发，幼儿园无法如期开学，才推迟缴纳租金，所以没有及时交租金，主要是教体局的责任，造成了幼儿园的经济困难；②、原告收回幼儿园房屋的真正原因不是没有及时缴纳租金，而是原告收回以后要创办公立幼儿园；③、依照国家政策和湖南省高级人民法院的规定遇到新冠疫情，原告不但不能解除合同，还应当减免租金，根据以上三点理由，原告请求解除与被告的合同不能成立，根据以上情况，请求法院驳回原告的请求。本院经审理认定事实如下：2018年，中共岳阳县委、岳阳县人民政府对岳阳县国有资产进行清理，并将全县国有资产收归原告统一管理。2018年9月20日，原、被告签订了《岳阳县国有资产租赁合同书》岳县国资公房管理（2018）0047号。合同约定：原告将位于岳阳县荣家湾镇团结路2号“岳县国资住房管理0047号”国有资产幼儿园出租给被告金色阳光幼儿园办学，租期三年，自2018年10月1日至2021年9月30日，年租金144360元，付款方式，合同签订时预交一年租金，之后在一个年度期满前30日交清下一年度租金。同时约定：被告拖欠租金超过10天以上，原告有权终止合同，原、被告任何一方违反合同约定，视为单方违约，按年度租金的30%支付对方违约金。资产原属单位岳阳县教育体育局为合同监管方。合同签订后，原、被告均按合同约定履行义务，2019年9月30日，被告未按合同约定预付下年年度租金144360元，原告多次向被告催缴租金，被告没有缴纳。2019年12月27，原告向被告送达《关于限期缴纳租金的通知》，限被告在2019年12月31日前缴纳租金，被告没有在规定期限内缴纳租金。2019年12月31日，原告向被告下达《关于终止合同限期搬离的通知》，通知被告终止合同、支付占用期间的租金、限期一周内搬离。2020年1月，全国爆发新冠疫情。2020年4月21日，原告再次向被告下达限期搬离通知。4月底，原、被告就租金缴纳协商未果。因新冠疫情影响，被告幼儿园推迟至5月6日开园。原告为了维护其合法权益，诉诸本院。本院认为，原、被告签订《岳阳县国有资产租赁合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合同合法有效。原告按合同约定交付了出租房屋，履行了出租人义务，被告应当按合同约定缴纳租金，履行承租人义务，被告没有按合同约定期限缴纳租金，违反了合同约定，构成违约，应当承担缴纳租金、支付违约金的违约责任，原告在进行催告后有权按合同约定解除合同，故对原告请求解除合同、缴纳承租期间的租金、支付承租期间租金30%的违约金的诉讼请求，本院予以支持；本案租赁物“岳县国资住房管理0047号”国有资产幼儿园已收归原告统一管理，合同相对方为原、被告，且被告已按合同向原告缴纳了第一年的租金，原产权单位岳阳县教育体育局作为监管方没有合同权利义务，故被告辩称原告主体资格不适，岳阳县教育体育局应当作为诉讼当事人参加诉讼的答辩意见，本院不予采纳；被告是否纳入普惠性幼儿园享受国家的各种补贴以及其他的扶持政策，系被告与岳阳县教育体育局之间的行政管理关系，与本案租赁关系没有关联，被告以此作为原告违约及其延迟缴纳租金的理由，本院不予采纳；原、被告合同约定缴纳租金的期限是2019年9月30日前，直至原告催告期限2019年12月31日，被告一直没有缴纳，新冠疫情爆发是在2020年1月下旬，被告违约行为发生在新冠疫情影响以前，而不是因新冠疫情影响导致违约，故被告以新冠疫情影响为由导致违约的答辩意见，本院不予采纳，但新冠疫情对被告经营造成了影响，根据国家政策精神，本院酌情减免被告2020年上半年租金3个月；被告辩称原告因创办公立幼儿园而解除合同，是否创办公立幼儿园与被告违约而导致合同解除没有关联，其答辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告岳阳县国有资产经营管理有限责任公司与被告岳阳县荣家湾镇金色阳光幼儿园签订的《岳阳县国有资产租赁合同书》岳县国资公房管理（2018）0047号；二、被告岳阳县荣家湾镇金色阳光幼儿园支付原告岳阳县国有资产经营管理有限责任公司租金84210元（12030元∕月×7月）及违约金36090元，合计120300元；上述应付款项限义务人在本判决生效后五日内汇入本院指定账户（户名：岳阳县人民法院，开户行：华融湘江银行岳阳县支行，账号：80×××72）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2706元，减半收取为1353元，由被告岳阳县荣家湾镇金色阳光幼儿园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并提交副本两份，同时根据《诉讼费用交纳办法》交纳上诉费，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  刘清二〇二〇年七月二十七日书记员  胥栋附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。