江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初1546号 原告：吉安房江湖科技有限公司，住所地江西省吉安市吉州区广场北路********，统一社会信用代码：91360802MA388GEF9D。 法定代表人：黄小平，总经理。 委托诉讼代理人：谢以生，公司员工。 委托诉讼代理人：雷蒙，公司员工。 被告：江西美江置业有限公司，住所地江西，住所地江西省吉安市吉州区井冈山大道吉安总商会**用代码：91360802MA37Q5A596。 法定代表人：王迎佳，公司董事长、总经理。 委托诉讼代理人：曾彬，男，汉族，1992年08月06日出生，系公司员工。 委托诉讼代理人：左鸫鸽，吉安市吉州区文山法律服务所法律工作者。 原告吉安房江湖科技有限公司与被告江西美江置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉安房江湖科技有限公司的委托诉讼代理人谢以生、雷蒙，被告江西美江置业有限公司的委托诉讼代理人曾彬、左鸫鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉安房江湖科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、 请求判令被告向原告支付佣金7188675.88元及利息（利息自起诉之日起至实际清偿完毕之日止，按银行同期贷款利率计算）；2、本案受理费、财产保全费等诉讼相关费用由被告负担。事实和理由:原告与被告于2019年3月4日起连续签订5份《吉安融创天成融公馆项目推介服务合同》，被告将自己开发的吉安融创天成融公馆项目委托给原告实行独家销售渠道服务。合同签订后，原告按照合同约定履行了推介销售服务，但被告却未按照合同约定向原告支付销售佣金，截止今日被告仍欠付原告销售佣金7188675.88元，原告多次向被告催要，被告却拒不支付，其行为已经构成根本违约，为维护自身合法权益，依照合同法等相关法律规定，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告江西美江置业有限公司辩称，原告提供的证据尚不足以证明诉争款项如何构成及是否达到结算条件及付款条件。1、原告只提供了2019年1月1日至2月28日子合同，但尚未提供发票；2019年3月1日至5月31日子合同，2019年7月1日至7月31日子合同，但尚未提供发票；其余子合同均未提供。根据双方签订的分销框架合同的约定，双方关于客户确认、佣金结算、付款等实际履行，应该按双方签署的子合同约定执行。虽原告提供了双方盖章确认的成交业绩确认单，但该业绩确认单已明确说明该成交确认文件只作为对原告在合作期限内推荐成交业绩的确认，不作为双方最终结算佣金及付款的依据，具体佣金的结算及付款金额，以双方签订的推介服务子合同约定为准，所以原告证据没有达到证明其已经符合子合同约定的结算条件及付款条件。2、退一步来讲，即使原告主张的款项均已达到结算条件，但按照双方签订的推介服务合同，第五条5.1款5.2款的约定，若原告未在客户到访前提前30分钟报备或客户在报备后隔日到访的均视为无效推介。已计发佣金的，被告有权在应付但未付的佣金中直接扣除或要求被告返还，经过原告对被告主张的成交清单中原告报备时间及推介客户的到访时间进行核实发现原告推介的房源中有97套不符合推荐服务合同约定的报备时间及推介客户到访时间要求，按照推荐服务合同的约定应视为无效推介，我司不需要支付推介服务费，该部分应予核减。另10月份有两套系退房作废的应当核减佣金。 经审理查明：2019年3月4日起，原告（乙方）与被告（甲方）陆续签订了5份《吉安融创天成荣公馆项目推介服务合同》。合同约定：甲方为吉安融创天成融公馆项目之开发商，经甲乙双方协商一致，就乙方为该物业提供推介服务，达成如下框架服务合同，本合同为战略框架协议，实际履行应按双方签署的子合同约定执行。第1条服务内容推介服务项目名称：吉安融创天成融公馆。推介服务范围以双方签订的子合同约定房源范围为准。第3条推介服务费提点标准结算条件及费用支付3.1推介服务费提点标准在本合同约定的期限内，甲方根据乙方推介之客户与乙方成交的房源数量按以下标准支付3.1.1当月销售达到1套及不超过29套（1≤X≤29）的房源，甲方按所出售房源成交总房款1.5%向乙方支付推荐服务费。3.1.2当na月销售达到30套（Ｘ≥３０）的房源，甲方按所出售房源成交总房款2%向乙方支付推介服务费；3.2结算条件，一次性付款的客户：客户与甲方签订《商品房买卖合同》（网签合同）并支付全部房款及相关代缴代收费用按揭客户：该客户与甲方签订《商品房买卖合同》（网签合同），支付首付款及相关代缴代收费用并向银行递交齐备的贷款资料。3.3费用支付3.3.1甲方按月向乙方支付推介服务费，乙方每月5日前将上1月的认购且交定金的房源套数记录及满足3.2条结算条件的房源清单提交甲方审核结算。经甲方审核确认无误且结算完毕后30个工作日内，按本合同约定的标准向乙方支付满足结算条件房源的推介服务费。第四条甲乙双方权利义务甲方权利义务4.1……（三）负责监督乙方推介到访客户，并就乙方推介客户进行确认。（四）负责督促对接销售人员与乙方推介购房客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》。第5条推介程序及客户确认5.1乙方推介客户，需提前30分钟将推介客户信息向甲方对接人员通过短信，微信或邮件预约的方式报备，报备有效期为预约后8小时，甲方有权在自有系统进行核查，核查后发现为系统内客户的则视为乙方无效推荐。甲方核查后确认非系统内客户由乙方推介专员陪同客户本人在（来访登记表）（附件2）上签字确认。以下情形，视为甲方无效推介，不计入乙方实际销售金额即不计发佣金：（一）客户早于报备时间到访，或者隔日(自然时)到访的；……。5.2甲方有权对乙方推介客户的真实性进行核实（核实方式包括但不限于通过回访客户，核查电话号码真实有效性等）。若经甲方核实，乙方推介的客户为上述无效推介情形的，已计发佣金的，甲方有权在应付但未付的佣金中直接扣除或要求乙方返还。5.3乙方推介之客户到现场后，由甲方负责人在《来访登记表》上进行客户登记确认并同现场接待人员及甲方负责人签字确认，《来访登记表》一式4份，甲方持三份，乙方持1份。成交客户须由甲乙双方签《分销成交确认单》（附件三）确认。5.4乙方推介之客户与甲方签订网签版的《商品房买卖合同》并满足本合同第3.2条约定条件，视为成交（本合同所示成交均按此标准予以确认）并认定乙方推介成功。6.1乙方推荐的有效客户的有效期为15日，以《来访登记表》登记确认日期起算。在有效期内该客户再次来访并与甲方成交的，归属乙方推介客户，若客户超过有效期自行来访，并与甲方成交的（除经乙方再次推介并重新登记《来访登记表》外），则认定为甲方自有客户……。双方还对其他事项进行了约定。2019年6月1日，双方又签订了一份《吉安融创天成融公馆项目推介服务合同补充协议》，主要是对推介服务费进行了调整和细化明确。 以上事实双方没有争议，本院予以确认。 本案的争议事实焦点是：被告是否欠原告佣金？欠款金额应该是多少？原告主张被告欠其佣金共计7188675.88元，其提供了以下证据：1、2019年3月1日、2019年3月4日、2019年6月1日、2019年7月1日、2019年10月24日原被告双方签订的《吉安融创天成融公馆项目推介服务合同》五份及2019年6月1日签订的《吉安融创天成融公馆项目推介服务合同补充协议》；证明：被告委托原告代理销售房屋，支付相应推介服务费的委托代理合同法律关系；2、原、被告双方盖章确认的《房江湖成交确认》及《认购表》共20页；证明：原被告合作期间双方确认的原告向被告推介的成交客户明细，其中一共有244单合计7188675.88元已达到支付条件但被告未支付给原告；3、2019年12月23日原被告双方签订的《房江湖吉安融公馆推介服务子合同》1份、《江西增值税专用发票》记账联2份（一份开票金额10万元、一份开票金额80248.42元）、《顺丰快递电子寄件单及签收单》2份；证明：被告以合同方式与原告确认此次将支付原告共计180248.42元佣金，且原告已按双方约定开具相应发票并寄送至被告，但被告确认收到后未按合同约定支付该笔佣金；4、2019年10月24日原被告双方签订的《房江湖吉安融公馆推介服务子合同》1份；证明：按合同约定被告需向原告支付1735211.35元佣金，但被告只支付了1503076.91元，此次双方的对账回款剩余232134.44元（8单）被告未按约定支付给原告；5、2019年12月11日原被告双方签订的《房江湖吉安融公馆推介服务子合同》1份；证明：按合同约定此次双方对账回款被告需向原告支付15365元佣金，但被告未按约定支付给原告；6、2019年6月30日原被告双方签订的《房江湖吉安融公馆推介服务子合同》1份；证明：按合同约定此次双方对账回款被告需向原告支付1836406.33元佣金，但被告未按约定支付给原告；7、中国邮政催款函寄件及签收电子记录；证明：原告向被告发出《催款函》，催收佣金，但被告迟迟未履行支付义务。 经庭审质证，被告对原告提供的证据提出以下意见：对证据1关联性有异议，只是框架合同，不是结算付款合同；对证据2真实性、合法性没有异议，对证明目的和关联性有异议，只是被告对原告合同期限的业绩作为确认，不能作为结算佣金的依据，是否达到付款条件应当以子合同为准；对证据3真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，没有看到发票的送达记录并且原告提出的18万元的佣金也是不符合双方签订子合同的条件；对证据4真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，该金额的构成有一些是没有达到合同约定结算的条件，有些款项我们是可以不用付佣金的；对证据5真实性、合法性、关联性没有异议；对证据6真实性、合法性没有异议，但有97户客户属无效推介客户，应当核减佣金。对证据7真实性、合法性没有异议，对快递单中的金额有异议，与起诉的金额不一致。 被告主张其中有97套属于无效推介，这一部份的佣金应当予以核减，其提供以下证据：一、《吉安融创天成融公馆项目推介服务合同》（框架），证明原告推介客户需提前30分钟报备，否则视为无效推介，原告推介客户隔日（自然时）到访的，视为无效推介，被告有权对原告推介客户的真实性进行核实，若经被告核实，原告推介的客户存在无效推介情形的，已计发佣金的，被告有权在应付的佣金中直接扣除或要求原告返还；二、廉洁自律承诺函，证明若原告存在违反承诺的行为，可按分销合同追究原告违约责任，并可扣除未结部分或全部佣金；三、融创天成融公馆房江湖2019.1.1-2019.12.31推介台账、幸福通中介版app带访客户报备操作视频、融创公司办公OA分销推介数据导出视频、项目案场迎宾物业导入原告带访ipad幸福通录入操作视频，证明原告推介的97户客户不满足推介服务合同约定的报备及到访时间要求，应视为无效推介。房江湖《2019.1.1-2019.12.31推介台账》来源于原告在幸福通中介版app报备数据及被告案场人员录入的原告推介客户到访数据，台账数据真实合法有效，原告主张的款项应该予以核减，提点标准应该予以变更。 经庭审质证，原告对被告提供的以上证据提出以下质证意见：对证据一、证据二没有异议，合同均有相关约定；对证据三中融创天成融公馆房江湖2019.1.1-2019.12.31推介台账有异议，被告提供的系统操作视频原告没有观看过且该推介台账仅为被告单方制作的表格，该表格无法证实其相关数据的真实性和准确性。关于报备合同有邮箱和微信报备，8月份之前是微信报备，8月份之后才开始系统报备，客户有7天保护期，系统限制我7天之后才能报备，系统实际操作是这样的。关于不超过30分钟，我们报备是以家庭为单位，认购的时候存在补报备的情况，客户到访的第一时间系统会自动认定有没有到30分钟，到场的时候不能认定为我们的分销客户，就不存在后面的确认成销单和子合同的签订。关于97单我们都是有确认的，不存在报备时间和实际的冲突的。 本院认为，根据双方签订的《吉安融创天成融公馆项目推介服务合同》约定：“本合同为战略框架协议，实际履行应按双方签署的子合同约定执行”因此，双方签订的《吉安融创天成融公馆项目推介服务合同》系框架协议，而子合同系对该服务合同的细化和对具体佣金金额的确定。根据原、被告于2019年6月30日、10月24日、12月11日、12月23日签订的《房江湖吉安融公馆推介房服务子合同》中确定的佣金金额本院予以确认，被告应当支付。 原告提供的第2组证据，根据《吉安融创天成融公馆项目推介服务合同》关于推介程序及客户的确认约定：乙方推介客户，需提前30分钟将推介客户信息向甲方对接人员通过短信，微信或邮件预约的方式报备，报备有效期为预约后8小时，甲方有权在自有系统进行核查，核查后发现为系统内客户的则视为乙方无效推介。甲方核查后确认非系统内客户由乙方推介专员陪同客户本人在（来访登记表）（附件2）上签字确认。以下情形，视为甲方无效推介，不计入乙方实际销售金额即不计发佣金：（一）客户早于报备时间到访，或者隔日(自然时)到访的；……。5.2甲方有权对乙方推介客户的真实性进行核实（核实方式包括但不限于通过回访客户，核查电话号码真实有效性等）。乙方推介之客户到现场后，由甲方负责人在《来访登记表》上进行客户登记确认并同现场接待人员及甲方负责人签字确认成交客户须由甲乙双方签《分销成交确认单》（附件三）确认。根据该约定，被告是在核实原告报备客户不属于无效推介后情况后，双方签署《来访登记表》，之后该客户成交的又由双方签署《成交确认单》、《分销成交确认单》，现原告已经提供的该组证据足以证明被告对以上客户的认可，可以根据该组证据确认原告的佣金。 被告提供的第三组证据拟证明有97套属于无效推介，一、是该证据系被告单方制作的表格，二、根据工作流程，原告所报备客户应先由被告进行核查，再签署《来访登记表》，成交后再签署《成交确认单》、《分销成交确认单》，三、根据原告提供的被告报备系统截图显示，在原告工作人员报备时能及时识别是否属于符合合同约定的提前30分钟报备及是否属于无效推介，因此被告再以原告推介的客户不符合合同约定的“原告未在客户到访前提前30分钟报备或客户在报备后隔日到访的均视为无效推介”为由要求确认该97户客户属于无效推介没有道理，本院不予采信。 另被告提出10月份有两户退房，经查，王文倩/彭文芳户，原告未计入其诉讼请求。张文煜户已退房，该户的佣金应当予以核减。 综上，本院确定本案事实如下：原、被告签订《吉安融创天成融公馆项目推介服务合同》后，原告为被告提供了推介服务，核减相关退房客户佣金及调整有关客户佣金金额后，被告尚欠原告佣金为7160844.52元未支付。 本院认为，原、被告签订的《吉安融创天成融公馆项目推介服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应确实履行。原告为被告提供了推介服务，被告应当支付佣金。经本院查证，被告尚欠原告佣金7160844.52元未付，被告除提出97户属无效推介及两户系退房客户外，对其余佣金金额未提出异议，故本院对此予以确认。被告辩称其中有97户系无效推介，其提供的证据与事实不符，不足以证明其主张，本院不予采信。被告辩称双方关于客户确认、佣金结算、付款等实际履行，应该按双方签署的子合同约定执行，现双方尚未签订《房江湖吉安融公馆推介房服务子合同》，因此结算条件及付款条件均未成就，被告不应付款。原告诉请的佣金中，有部分双方已经签署了《房江湖吉安融公馆推介房服务子合同》，其余原告提供了双方签署的《来访登记表》、《成交确认单》、《分销成交确认单》，该部分《房江湖吉安融公馆推介房服务子合同》也通过电子邮件方式发送给了被告工作人员肖风，原告还提供了其向被告催收佣金的《催款函》，对双方签订的合同双方应当及时诚实履行，原、被告双方已经签署了《来访登记表》、《成交确认单》、《分销成交确认单》对佣金金额进行了确认，依据《房江湖吉安融公馆推介房服务合同》第3.3.1款约定：甲方按月向乙方支付推介服务费，乙方每月5日前将上1月的认购且交定金的房源套数记录及满足3.2条结算条件的房源清单提交甲方审核结算。经甲方审核确认无误且结算完毕后30个工作日内，按本合同约定的标准向乙方支付满足结算条件房源的推介服务费。因此被告付款并非双方必须签订《房江湖吉安融公馆推介房服务子合同》，即使双方约定实际履行是按双方签署的子合同履行，被告也应当及时诚实履行其义务，如果被告不在合理期限对原告佣金进行审核，拖延签订《房江湖吉安融公馆推介房服务子合同》，则使原告无法向被告主张佣金，对原告是不公平的。故本院对被告的该辩称理由不予采纳。原告主张自起诉之日起至实际清偿完毕之日的利息合理，本院予以支持，但应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告江西美江置业有限公司支付原告吉安房江湖科技有限公司佣金7160844.52元及利息（期限自2020年4月13日起至实际清偿之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），限在本判决生效后15日内付清； 二、驳回原告吉安房江湖科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62121元，减半收取计31060.5元，财产保全费5000元，合计36060.5元，由被告江西美江置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  杨子江 二〇二〇年七月十五日 法官助理张琼 书记员易美凌