河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀民初17号 原告(反诉被告)：冀中能源张家口矿业集团有限公司。住所地张家口市下花园区。 法定代表人：谢德瑜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：路长林，河北中石律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张家口市张垣新城房地产开发有限公司，住所地张家口市桥**胜利中路**商务楼****。 法定代表人：逯冬平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钱程、李仲军，河北冀华律师事务所律师。 原告（反诉被告）冀中能源张家口矿业集团有限公司（以下简称张矿集团）与被告（反诉原告）张家口市张垣新城房地产开发有限公司（以下简称张垣新城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月15日作出（2016）冀民初83号民事判决，双方当事人均不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2018年12月21日作出（2018）最高法民终162号民事裁定，将本案发回重审。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。张矿集团的委托诉讼代理人路长林，张垣新城公司的委托诉讼代理人钱程、李仲军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张矿集团向本院提起诉讼，请求：1、张垣新城公司按合同约定交付办公楼（价值26529万元）；2、张垣新城公司将七层以上更换为断桥铝合金的窗户；3、张垣新城公司将西子奥的斯电梯更换为上海三菱电梯；4、张垣新城公司按原设计将南侧办公楼入口整改为2跨16米；5、张垣新城公司按设计增加地面广场面积5亩；6、张垣新城公司支付预售许可证办理前张矿集团预付款18700万元的利息2530.18万元（自付款之日至2013年2月11日）；7、张垣新城公司赔偿逾期交房的经济损失7000万元（自2012年8月1日至2016年11月24日）；8、张垣新城公司赔偿自起诉之日至判决生效之日期间逾期交房的经济损失；9、张垣新城公司承担本案案件受理费、保全费用。事实和理由：2010年5月28日，张矿集团和张垣新城公司签订《购房协议书》，主要约定：第一，房屋位于张家口市。第二，房屋总面积39660平方米（最终以房管部门实测为准）。第三，乙方建设内容自工程开工始至该项目竣工验收交钥匙止（详见施工图）。第四，合同总价款（暂定）26529万元，单价均为6500元／平方米。具体：1、地、地下**面积5310平方米计3451.5万元。2、商场1至5层面积12750平方米，总计8287.5万元。3、酒店6至11层面积8100平方米，总计5265万元。4、办公12至21层面积13500平方米，总计8775万元。5、增加土地面积5亩、单价150万元／亩，总计750万元。第五，甲方在本协议签订生效十日内，向乙方支付15000万元，作为购房首付款。余款待双方共同审查房屋价款后，再协商确定付款方式。第六，交房时间自本协议生效之日起26个月内交房。第七、明确了交房标准。2010年5月30日，张矿集团与张垣新城公司又签订了《购房协议书》，新增加条款为张垣新城公司预售许可证办理下来之前张矿集团全部付款，张垣新城公司按照同期银行贷款利率支付利息，该利息也可用于抵顶购房款。协议签订后，张矿集团分十次共计支付购房款18700万元。张垣新城公司于2013年2月11日取得《商品房预售许可证》。2013年10月16日，双方共同对房屋质量、外观进行初查发现：第一，室外交换站未施工完毕，室内空调管道部分未进行保温。第二，室内配电箱体及配电元器件未安装、开关、插座、灯具穿线未完成。第三，室内消火栓、消防按钮、箱体部分未安装。第四，三部视频电梯未安装。第五，厨房未作地面防水。第六，窗户原设计全部为断桥铝合金，而现场七层以上为铝合金。第七，电梯原设计为上海三菱电梯，现场更换为西子奥的斯电梯。第八，南侧办公楼入口由原来设计的2跨16米缩减为1跨8米。第九，未实现扩大地面广场增加的5亩地。之后截止到2016年6月2日，张矿集团与张垣新城公司就逾期交房及工程变更情况进行了多次查验、交涉，张垣新城公司至今仍对主要问题和变更项目未予明确答复和整改。张矿集团和张垣新城公司签订的《购房协议书》，没有违反法律规定，应当受到法律的保护。张矿集团依约支付了购房款，而张垣新城公司施工的房屋与设计严重不符，根本达不到交付条件。张矿集团将房屋不符合设计的问题提供给张垣新城公司后，其不仅拒绝整改，反而将房屋另行出租给他人。张垣新城公司未按合同履行交付房屋和施工房屋存在严重质量问题的行为，已经构成违约，依法应当承担违约责任。 张垣新城公司辩称：一、张矿集团与张垣新城公司与2010年5月28日签订的案涉房屋买卖合同已不存在继续履行的可能，应当予以解除。张矿集团有义务依据案涉房屋买卖合同的约定与张垣新城公司重新协商房屋价款，张垣新城公司多次要求张矿集团协商价款，但张矿集团始终拒不协商价款，张矿集团的行为已构成违约。因张矿集团拒不协商价款，在张矿集团与张垣新城公司不能就合同总价款协商确定一致的情况下，导致本案合同履行陷入僵局，合同已不存在继续履行的可能，导致合同目的不能实现，应当予以解除。二、张矿集团诉请要求张垣新城公司变更房屋现状没有任何事实和法律依据，不应予以支持。1、张矿集团为张垣新城公司量身承建的办公楼于2013年11月经过六方验收，出具了《河北省建设工程竣工验收报告》，证明办公楼不存在质量问题，并且达到了交付条件。依据张矿集团与张垣新城公司签订的购房协议书第八条约定，张矿集团有权按照协议约定督促张垣新城公司的工程进度，对张垣新城公司的工程质量和建设内容进行检查。而事实上案涉房屋作为张垣新城公司为张矿集团定向开发建设的项目，张矿集团从项目设计图审查开始，到项目施工的每一个步骤内容均定期进行现场检查，张矿集团在起诉状中提出的所谓变更项目均已得到张矿集团的同意，张矿集团在施工过程中从未提出过异议。其中关于七层以上窗户材料以及南侧办公楼入口的变更，张垣新城公司正是按照张矿集团现场检查美观要求及张家口设计院的变更通知，才对七层以上的窗户变更为铝合金以及办公楼南侧路口进行变更。张矿集团完全同意知情，从未提出过异议。关于室内电梯，张家口市建筑设计院设计方案中，室内电梯图纸设计仅选用《上海三菱电梯》、《黑龙江长志机械电气制造有限公司》产品通用技术参数绘制图纸，并非指定为上海三菱电梯。现商务楼内安装的西子奥的斯电梯与上海三菱电梯同为一线品牌，价位相同，不存在以次充好、使用价低劣质电梯的问题。关于增加地面广场5亩地的问题，张垣新城公司于2007年8月27日在张家口市桥东区土地局办理了该项目国有土地使用证，此后张家口市政府结合省委、省政府提出的城市建设“一年一大步，三年大变样”，出台新的总体规划，对张垣新城项目建设用地进行了调整，不能满足购房协议内“增加5亩地面广场”的原因系不可抗力的政府行为所致，不可归责于张垣新城公司。三、张矿集团主张的逾期交房损失没有任何事实和法律依据，不应当予以支持。首先，张垣新城公司对于合同目的不能实现不存在任何过错，张矿集团负有全部责任。其次，因案涉房屋系张垣新城公司为张矿集团量身建设，房屋设计的技术参数均须张矿集团最终确定，张家口设计院作出的设计方案，经过与张矿集团多次技术交底、修改，张矿集团于2011年7月才最终确定设计方案，张矿集团迟延确认设计方案，是逾期交房的主要原因，而且案涉房屋于2013年10月竣工，后经张垣新城公司多次催促交付，但张矿集团均以种种理由推诿，其主张的所谓房屋质量问题也仅为窗户材质、电梯型号、南侧办公楼入口、广场面积等些微瑕疵争议，更何况张垣新城公司所作变更均得到张矿集团的同意，张矿集团从未提出过案涉房屋存在严重的质量问题导致房屋不能交付使用，其恶意拖延接收所导致的损失应由其自身承担。最后，张矿集团主张的所谓逾期交房损失并没有实际产生，其提交的所谓询价说明系张矿集团内部出具的材料，不具备真实性、客观性，不应当予以支持。四、张矿集团依据双方倒签且并非真实意思表示的落款日期为2010年5月30日的合同，向张垣新城公司主张预售许可证办理前的利息没有任何事实和法律依据。张矿集团与张垣新城公司于2010年5月30日签订的《购房协议书》是张矿集团为应付检查而要求张垣新城公司配合倒签的，并非双方真实意思表示，所用公章于2011年6月2日才正式启用，该证据不具有合法性、真实性。涉案的办公楼是为张矿集团量身建设，因此其必然应当依据合同约定向张垣新城公司支付相应的购房款，其支付的购房款不应当产生利息。五、若张矿集团的诉讼请求得到支持，将导致合同双方当事人利益的明显失衡，严重侵害张垣新城公司的合法权益。张矿集团应当接受房屋而拒不接收房屋，导致案涉房屋长期闲置，给张垣新城公司造成了巨额的损失，而且诉讼至今近四年期间，张垣新城公司的损失仍在持续产生，在法院未将争议房屋权属划分的情况下，张垣新城公司既不能将房屋转卖，也不能收回房屋建设的款项；另外，案涉争议房屋的设计建设均与市场上销售的商业不同，张垣新城公司以现状转卖，将无人问津，若重新改造将必然产生巨额费用。张垣新城公司作为对合同目的不能实现没有任何责任的一方却要承担巨额的损失，显失公平，严重侵犯了张垣新城公司的合法权益。 张垣新城公司提出反诉请求：1、依法判令解除张垣新城公司与张矿集团签订的《购房协议书》；2、张矿集团赔偿《购房协议书》解除后的损失11141.11万元；3、张矿集团承担本诉及反诉的诉讼费用。事实和理由:一、张垣新城公司与张矿集团签订的《购房协议书》约定的合同总价款及单价均为暂定，需经双方协商最终确定单价，而张矿集团拒不诚信议价的行为，直接导致《购房协议书》履行不能。张垣新城公司认为，《购房协议书》的第四条约定即明确说明总价款为暂定，同时也明确说明单价为暂定，是暂时约定的一个底价，双方对将来成本的增加有共同的认识和预期，所以才有“最终以双方共同审查后的单价和最后交房时的面积确定合同价款”的合同约定。然而，办公楼达到交付条件后，张垣新城公司多次以口头及书面形式向张矿集团督促其诚信议价，进行交接，但张矿集团拒不协商确定单价，最终没有就单价达成一致意见，使合同履行陷入僵局。房屋价格作为《购房协议书》的核心内容，由于其拒不诚信议价的行为直接导致合同单价无法确定，进而导致《购房协议书》履行不能。二、办公楼达到交付条件后，张垣新城公司与张矿集团双方不能最终协商确定单价，均明确表示解除合同，解除合同的函件均互为送达，签订的《购房协议书》已于2016年7月31日解除，张矿集团要求继续履行合同无法律依据。三、张垣新城公司全面履行《购房协议书》，从前期交纳土地出让费到工程验收达到交付条件，总投资达到74665万元，每平方米造价7332元（详见张垣新城商务楼工程总投资明细表及实际发生的合同、票据凭证），依据《购房协议书》购房面积39660平方米的约定，仅成本就达到了290787120元，张矿集团起诉依据暂定价继续履行合同，对张垣新城公司显失公平，其主张没有事实依据。四、张矿集团的违约行为给张垣新城公司造成了巨额损失，应予赔偿。首先，根据约定，合同暂定价26529万元，张矿集团应于2010年6月10前，向张垣新城公司支付首付款1.5亿元，但其截止2012年10月30日才分批支付首付款共计5700万元，未交房款20829万元，构成违约，张矿集团应赔偿逾期付款损失11127.06万元。第二，科研办公楼于2013年9月竣工并验收合格，张矿集团恶意不履行合同，拒不收房导致该科研楼产生一直闲置，产生巨大的管理成本，共计1014.05万元。综上，应判令解除合同，赔偿张垣新城公司损失。 张矿集团在重审庭审中口头答辩称：1、张垣新城第一项诉讼请求违反法律规定，其要求判令解除合同，而该诉讼请求属于抗辩之列，而非反诉之列。2、张矿集团要求继续履行合同且张垣新城公司解除合同的请求被最高人民法院驳回，生效法律文书已经确定应当继续履行合同，所以其解除合同的损失没有事实依据；其损失计算既违反法律规定的可预见性，也没有任何事实和证据予以支持，其是将整个小区的损失统统列入案涉房产的损失，所以对其反诉请求应当予以驳回。 根据双方当事人提交的证据，本院查明以下事实：张矿集团（甲方）和张垣新城公司（乙方）于2010年5月28日签订《购房协议书》，约定：一、购房位置甲方购买乙方位于张家口市胜利南路2号张垣新城项目临街商务楼B座（暂定名）一幢，作为科研办公之用。二、购房面积该幢楼房地下二层，地，地上**建筑面积39660平方米（暂定，最后以房产部门实测面积为准）。其中：1、地下2、地下**5310平方米2-5层12750平方米3、酒店6-11层8100平方米4、办公12-21层13500平方米5、依据甲方要求，为扩大地面广场面积在规划办公楼用地情况下，又增加5亩地，用于广场扩大。三、乙方建设内容自工程开工始至该项目竣工验收交钥匙止。四、房屋价格合同总价款（暂定）人民币26529万元整，由以下几部分组成：1、地下2层5310平方米×6500元/平方米=3451.5万元2、商场1-5层12750平方米×6500元/平方米=8287.5万元3、酒店6-11层8100平方米×6500元/平方米=5265万元4、办公12-21层13500平方米×6500元/平方米=8775万元5、增加土地面积5亩×150万元=750万元6、以上价格未含暖气、煤气集资（建设）费用和维修基金。最终以双方共同审查后的单价和最后交房时的实际面积确定合同价款，多退少补。五、付款方式1、甲方在本协议签字生效十日内，向乙方支付15000万元（壹亿伍仟万元），作为购房首付款。2、余款待双方共同审查房屋价款后，再协商确定付款方式。六、交房时间1、自本协议生效之日起，26个月内交房。2、如因不可抗力或甲方未按规定交纳各项购房费用等因素造成未能如期交房，工期可顺延。3、水、电、电梯、消防等在房屋交付使用时同时交付，暖气、煤气按市相关部门规定执行。七、交房要求及标准经双方协商，乙方向甲方交付验收后房屋，须符合下列约定：1、整幢房屋为毛坯墙，毛地面，厨房、卫生间不安装厨具和卫生洁具。2、门窗按规划规定和设计要求安装。3、室内设施包括：有线电视接口、网线、照明线路及普通照明灯具、开具、插座、上下水等。4、按图纸规定设计施工的水、电、消防、电梯等设备。5、商场内电梯按规定设置，办公、酒店不少于6部电梯（含两部消防梯）。6、其他不做特别说明的，均按图纸统一规范交接。7、房屋交付后，装修由甲方另行招聘或委托乙方施工，如委托乙方，可另行协商并签订装修委托合同。合同还约定了双方各自的权利义务及违约责任等条款。 此后，张矿集团和张垣新城公司又另行签订了一份《购房协议书》，协议书在付款方式中增加了以下内容：“乙方（张垣新城公司）预售许可证办理下来之前甲方（张矿集团）的全部付款，乙方按照同期银行贷款利率支付利息，该利息也可以用于抵顶购房款。”其余内容与2010年5月28日签订的《购房协议书》内容完全一致。该协议显示的落款时间为2010年5月30日，但在本案诉讼中双方均认可实际签署日期并非2010年5月30日，而是在2014年为了应付检查才签订的。张矿集团认为，即使时间是倒签的，合同的内容也是双方协商一致，是双方的真实意思表示。张垣新城公司对此不予认可，其认为合同内容只是为了应付检查，不是真实意思表示，否则没有必要倒签。 2010年7月7日，张矿集团向张垣新城公司付款5000万元，2012年9月27日付款300万元和200万元（共计500万元），2012年10月18日付款100万元，2012年10月30日付款100万元，以上，张矿集团共向张垣新城公司付款5700万元。张矿集团委托下花园燕鸣建安有限责任公司向张垣新城公司付款共计13000万元，分别于2010年11月16日付款3000万元、2010年12月11日付款3000万元，2011年1月20日付款2000万元，2011年2月1日付款2000万元，2011年12月16日付款500万元，2011年12月17日付款500万元，2011年12月27日付款500万元，2012年1月19日付款500万元，2012年6月1日付款两笔500万元（共计1000万元），燕鸣公司认可该1.3亿元是替张矿集团代付。张矿集团共计向张垣新城公司付款18700万元。 涉案工程于2011年8月取得施工许可证，于2013年9月竣工，2013年11月涉案工程通过竣工验收。张矿集团质量监督站于2013年10月16日、2013年11月15日、2013年12月9日、2013年12月17日、2013年12月30日对涉案房屋进行现场查验，结论均为房屋不具备移交条件。张垣新城公司于2014年6月17日向张矿集团发出《关于办理房屋交接手续的函》，该函载明：由张垣新城公司开发建设位于桥东区胜利中路14号的张垣新城商务楼B座，于2013年底通过竣工验收，水、电、电梯、消防等设施，全部具备使用条件。今年以来，贵集团一直未与我方联系协商房屋价格及办理交接事宜，给我公司的房屋销售带来较大影响。望贵公司接到此函后，尽快组织专人与我方联系确定房屋价格，补交尾款，商定房屋交接办法。如贵集团接到此函一周内不予回复，我公司将考虑维护自身利益，对此楼盘进行另行销售。张矿集团收到该函件后，回复如下：1、2010年5月28日签订的《购房协议书》约定，自本协议生效之日起，26个月内交房。截止2013年底，工期已达43个月，贵公司已严重违约。2、贵公司来函要求尽快确定房屋价格，《购房协议书》已明确约定6500元/平米，并无异议。3、贵公司在施工过程中，存在不按设计施工的情况，给商务楼的使用造成很大影响，我公司质监站在日常现场查验过程中已多次告知贵公司，至今没有得到妥善解决。鉴于上述问题，请贵公司尽快拿出补救措施，并派专人来我公司说明情况，协商解决办法，否则，我公司将依法追究贵公司的违约责任。2015年8月18日、2015年8月26日，2016年4月12日张垣新城公司再次致函张矿集团，要求办理房屋交接手续。张矿集团于2015年9月2日、2016年4月18日再次回函，认为房屋不具备移交条件，需整改的问题未得到妥善解决，张垣新城公司未按合同约定履行交房义务，属于严重的违约行为。 2016年6月2日、2016年8月20日张矿集团和张垣新城公司相关人员开会协商房屋交接事宜，并形成会议纪要。会议对该项目目前存在的问题进行了列举，张矿集团对交房或者退款问题提出以下方案：1、严格按协议约定价（6500元/平米）移交房屋，双方成立工作组进行对接；对存在的所用材质不符，5亩地的广场在哪里等问题如何解决；张垣新城公司未按协议约定期限交房，需承担违约责任，补偿因此给张矿集团带来的所有经济损失。2、退房退款：鉴于办公楼项目长时间逾期不具备交房条件，且目前在张矿集团不知情的情况下，张垣新城公司擅自将房屋对外合作改造、出租等情况，属严重违约，目前房价上涨很多，张垣新城公司自己开发的部分也未对外出售。如果张垣新城公司无法交付房屋，要求张垣新城公司退还张矿集团已支付的全部工程款及款项自支付之日起至今的贷款资金占用费。双方马上可以进行资金支付、利息计算等对账，并保证在限期内能将资金转入张矿集团账户内。3、协商不成，按照协议约定及国家法律要求向人民法院提起诉讼解决。双方于2016年8月26日再次召集会议，协商争议事宜。经过前述多次、反复协商，无论是就履行协议、交付房屋，还是就解除协议、退还房款，双方始终未能达成一致意见。 张矿集团主张案涉房屋不符合交付条件，存在的主要问题是：1、七层以上窗户未采用断桥铝合金。张矿集团主张图纸设计要求门窗材料采用断桥铝合金，而七层以上窗户采用的是铝合金，铝合金比断桥铝合金便宜。张垣新城公司主张，最初图纸设计窗户确为断桥铝合金，张矿集团在2010年11月出图要做玻璃幕墙，玻璃幕墙造价需要6000万元，有了玻璃幕墙再用断桥铝合金就没有实际意义，故设计单位、张矿集团及我公司多次协商，商定不再用断桥铝合金了，张矿集团对此是认可的。张矿集团对张垣新城公司的上述陈述不予认可。2011年10月12日张家口市建筑设计院提供的图纸变更说明，证实七层以上外窗材料采用铝合金。2、未使用上海三菱电梯。张矿集团主张图纸要求使用上海三菱电梯，而实际使用的是西子奥的斯电梯，要求张垣新城公司将电梯更换为上海三菱电梯。张垣新城公司认为选用西子奥的斯电梯符合图纸要求，图纸并未明确采用上海三菱电梯，从技术上看，西子奥的斯电梯符合相关技术参数，西子奥的斯电梯是德国进口电梯，质量和性能均优于上海三菱电梯。经查，《建筑设计总说明》九、1：“本工程电梯选用上海三菱电梯和黑龙江长志机械电器制造有限公司的电梯产品样本绘制，选型见电梯选型表。”据此可知，经双方审查确认的设计方案并未明确表述只能选用上海三菱电梯。3、南侧办公楼入口由2跨16米变更为1跨8米。张矿集团主张图纸设计的是2跨16米，两个门，现在改成1跨8米，一个门。张垣新城公司认为由于道路规划，两个门看着不好看，征求对方意见后改成一个门，且张矿集团质监站的人员定期到现场抽查，从未提出该问题。张矿集团对该陈述不予认可。4、关于增加地面广场面积5亩的问题。张垣新城公司称由于政府规划，地面广，地面广场被征收了增加广场面积5亩。经查，张家口市政府结合省委、省政府提出的城市建设“一年一大步，三年大变样”精神，将“迎宾大道”胜利路拓宽，要求张垣新城项目西侧临胜利路建设用地无偿退线12米（商务楼西侧）作为拓宽道路使用；另，张家口市政府在东山启动的“山中城”项目和在小区东侧建设的城市花园小区，又要求将该项目南侧原规划道路拓宽，将张垣新城公司征用的建设用地南侧退线12.5米（商务楼南侧）无偿作为拓宽道路使用。鉴于上述原因，商务楼项目建设用地面积减少，无法增加5亩广场面积。张矿集团主张对方必须将上述问题整改完毕后才符合交房条件。张垣新城公司认为上述问题均非张垣新城公司擅自变更，不影响房屋使用，无需整改。 本案重审庭审后，张垣新城公司于2020年6月18日向本院提交了其于2020年6月8日采集的案涉楼房外貌、布局、结构的视频资料及《公证书》，以此证明双方争议的楼房系按照张矿集团的要求订制。同时张垣新城公司就上述证据提交了《情况说明》，主要内容为：“一、公证书视频显示办公楼为毛坯状态。自2013年11月案涉办公楼即已达到交付条件起，至公证书作出之日一直为闲置状态。张垣新城公司的人力、物力、财力均物化到该办公楼，长期闲置造成张垣新城公司巨大的管理、财务、成本损失。二、公证书视频清晰可见办公楼结构、布局等类似于机关办公楼，足以说明系按照张矿集团要求为其量身定制，因其构造、布局完全区别于传统房地产市场销售的商业写字楼，如另行出售，整体均需进行改造，势必给张垣新城公司造成更大的损失。三、因双方就合同价款不能达成一致意见，为避免损失进一步扩大，张垣新城公司曾于2016年对该办公楼12-21层进行改造，改造工程量未至30%时，被张矿集团叫停，部分改造内容视频可见。说明张矿集团恶意违约，不磋商，不议价，放任损失的扩大，同时说明如办公楼另行出售进行改造的必要性。”基于疫情防控期间有关要求，张矿集团同意对上述证据通过书面方式进行质证。本院将该证据资料向张矿集团送达后，其于2020年7月16日提交书面质证意见，主要内容为：“一、该视听资料不能证明2013年11月办公楼已经达到交付条件；二、办公楼不具有特殊性和专用性，不存在‘量身定做’；三、张垣新城公司擅自对办公楼改造应当承担违约责任；四、张垣新城提出的‘量身定做’主张，具有逃避违约责任，谋取涨价利益的主观恶意。”。 以上事实有双方分别于2010年5月28日和2010年5月30日签订的《购房协议书》、张矿集团支付购房款的转账凭证和收据、案涉楼房设计图纸、设计说明和现场查验纪要、双方为房屋交接互相发送的往返信函等证据在卷佐证。 本院认为，本案双方当事人争议的核心问题，一是双方签订的购房协议是否应当继续履行或者解除，二是张垣新城公司是否应当赔偿张矿集团诉请的各项损失，三是张矿集团是否应当赔偿张垣新城公司反诉主张的各项损失。 一、关于合同的履行或者解除问题。首先，2010年5月28日张矿集团和张垣新城公司签订的《购房协议书》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的相关规定，应认定为合法有效。虽然双方在往来函件中均提出过解除合同的主张，但此后双方又数次就合同履行问题进行协商，亦表明了进一步履行该协议的意愿，故不能认定《购房协议书》在本案诉讼前已经解除。其次，《购房协议书》第四条“房屋价格”约定：合同总价款（暂定）人民币26529万元整，并明确该价格未含暖气、煤气集资（建设）费用和维修基金，最终以双方共同审查后的单价和最后交房时的实际面积确定合同价款，多退少补；第五条“付款方式”中亦约定：余款待双方共同审查房屋价款后，再协商确定付款方式。从上述条款的内容来看，按单价6500元/平米计算的合同总价款26529万元为暂定价是明确的，房屋交付时双方最终要对房屋的单价和实际面积共同审查也是确定的，据此能够确认合同中约定的6500元/平米应为房屋暂定价，而非最终确认价；张矿集团在合同履行过程中坚持认为6500元/平米是确定的房价不应再协商变更，不符合双方合同的约定。在本案原一审过程中，本院多次组织双方就房屋价格问题进行调解，重审中亦就解除合同、返还价款进行调解，均无法达成一致意见。由于房屋价格是房屋买卖合同的必备条款，在涉案房屋价格无法确定的情况下，《购房协议书》事实上已无法履行，故本院确认对该《购房协议书》应予解除。在本案诉讼前双方协商过程中，对解除协议后返还18700万元购房款并无争议，只是对各自主张的损失无法达成一致，故本院对张垣新城公司应向张矿集团返还18700万元购房款予以确认。 二、关于张矿集团诉请的各项损失应否支持。 1、关于双方违约责任的认定。根据本案已查明事实，虽然张垣新城公司未能按照合同约定的工期完成房屋建设，但张矿集团对此也只是提出对方应承担延期交房违约责任，并不能导致合同无法履行；另外，案涉工程完工后，虽有若干事项与原设计要求不一致，但一则所变更事项大都具备合理事由，二则并不影响张矿集团对房屋性能的要求和使用，应属工程施工过程中根据客观实际对施工方案进行的合理调整。因此，无论是延期交工还是施工变更，均不能构成合同无法履行的原因，此类问题双方可以通过对房屋价款及相关费用的进一步协商来解决，真正造成合同不能履行的根本原因实为张矿集团坚持房屋价格为6500元/平米不可更改，并拒绝就价格问题进行协商。因此，张矿集团的上述主张和行为构成违约，对导致合同解除以及由此产生的损失应负主要责任。张垣新城公司未能在双方约定期限内完成房屋建设，同时有的变更事项虽具备合理事由，但没有证据显示事先取得了张矿集团的同意，因此，张垣新城公司在合同履行过程中亦存在违约情形，对合同解除所产生的损失亦应承担相应责任。 2、关于张矿集团的损失范围。虽然张矿集团已支付的18700万元在性质上属于购房款，并且双方在2010年5月28日《购房协议书》中亦未约定计付利息，但在本院确认应当解除合同的情况下，对张矿集团而言，该18700万元购房款的利息损失是客观存在的，也是明确而具体的，对于该项损失，应当由双方合理分担；张矿集团主张的其它损失，与本案合同履行与否并无直接关联，且亦无证据证明损失的实际发生，故不应纳入本案张矿集团损失的处理范围。 3、关于双方对购房款利息损失如何分担。首先，虽然就违约责任而言，张矿集团应负主要责任、张垣新城公司应负次要责任，但考虑到张垣新城公司收取购房款后可以作为建设资金使用而受益，从公平原则考虑，双方对购房款利息损失的分担应大体相当为宜。其次，因双方均认可2014年签订的后一份《购房协议书》是为了应付检查所签，因此该协议关于计算购房款利息的约定不能认为是双方的真实意思表示，但双方在该时间节点签订协议就购房款利息进行约定，对此可以视为张矿集团在经过一定时期未能实际取得所购房屋的情况下就购房款利息提出了请求。据此，本院酌情确定对2014年12月31日之前的购房款利息损失由张矿集团自行承担，对2015年1月1日之后的购房款利息由张垣新城公司向张矿集团支付。 三、关于张垣新城公司反诉主张的各项损失应否支持。 张垣新城公司主张张矿集团应于2010年6月10前支付首付款1.5亿元，但其截至2012年10月30日才分批支付首付款共计5700万元，张矿集团应赔偿逾期付款损失10127.06万元，但根据本院已查明事实，下花园燕鸣建安有限责任公司向张垣新城公司付款1.3亿元系受张矿集团委托代付，张矿集团共向张垣新城公司付款18700万元的事实能够认定；同时，虽然就合同约定的1.5亿元首付款而言，张矿集团的付款过程有所迟延，但在合同签订后的较短时间内张矿集团支付了大部分首付款，且张垣新城公司主张的逾期付款损失10127.06万元缺乏充分依据，故对其该项请求不予支持。张垣新城公司还主张张矿集团拒不收房导致房屋闲置所产生的管理成本1014.05万元，因没有证据证明该损失数额的客观性和合理性，本院对此亦不予支持。 另，张垣新城公司在本案诉讼中主张因案涉房屋系按照张矿集团的需求为其“量身定做”，合同解除后再行销售会产生相应的改建费用，应由张矿集团负担。根据张矿集团系整幢购买涉案楼房用于科研办公、在《购房协议书》第七条约定具体的“交房要求和标准”以及在合同履行中实际参与图纸设计的审查等情况来看，涉案楼房确实存在按照张矿集团的需求而设计和建设的因素，从房地产交易市场的实际情况看，解除合同后另行销售将产生一定的改建费用也是可以预见的。虽然如此，一方面鉴于该项费用目前尚未实际发生，此后的销售对象、改建方案及改建费用数额均无法确定，另一方面也鉴于张矿集团对其自身的购房款利息损失也已进行了分担，故本院确定对案涉房屋此后产生的改建费用由张垣新城公司自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条之规定，判决如下： 解除冀中能源张家口矿业集团有限公司和张家口市张垣新城房地产开发有限公司于2010年5月28日签订的《购房协议书》； 二、张家口市张垣新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还冀中能源张家口矿业集团有限公司购房款18700万元并支付利息（利息计算方式：自2015年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）； 三、驳回冀中能源张家口矿业集团有限公司和张家口市张垣新城房地产开发有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1844759元，由冀中能源张家口矿业集团有限公司和张家口市张垣新城房地产开发有限公司各负担922379.5元；反诉受理费299425元，由张家口市张垣新城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长  李彦生 审判员  叶 密 审判员  杜映雪 二〇二〇年七月二十九日 书记员  张 萌