江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初2453号原告：抚州市临川区才都国际业主委员会，住所地江西省抚州市临川区金山大道才都国际小区内。负责人：邹小龙，该业委会主任。委托诉讼代理人：邓文科。抚州市胜龙法律服务所法律工作者。代理权限为：特别授权。被告：江西亚龙投资发展有限公司，住所地江西省抚州市临川区上顿渡镇聚贤楼附楼**。统一社会信用代码：91361000568694906B。法定代表人：邹雪琴，该公司经理。委托诉讼代理人：饶赤明，江西三松律师事务所律师。代理权限为：特别授权。原告抚州市临川区才都国际业主委员会(以下简称才都国际业主会)诉被告江西亚龙投资发展有限公司(以下简称亚龙投资公司)业主共有权纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员梁欢龙独任审判，公开开庭进行了审理。原告才都国际业主会负责人邹小龙及其委托诉讼代理人邓文科，被告亚龙投资公司的委托诉讼代理人饶赤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告才都国际业主会诉讼请求：1、确认临川区上顿渡镇“才都国际”商住小区1525.2平方米的“架空层”部分归原告代表的业主共有；2、责令被告将“架空层”恢复原状；3、诉讼费及相关费用由被告承担。事实及理由：被告亚龙投资公司未经原告授权及业主同意，违反规划设计及验收规定，擅自将本该属于全体业主的1525.2平米的“架空层”部分围砌成封闭房屋，改变该“架空层”的结构和用途，导致我们业主自行车、电动车无处停放，侵占了我们业主休闲娱乐的活动场所，侵犯了全体业主的合法权利。1、临川区城市规划管理处验收批复明确：江西亚龙投资发展有限公司“才都国际”商住小区商住楼建设项目经有关部门现场规划综合验收：规划审批总建筑面积84360.08平米(其中架空层、社区用房面积1525.2平米)。竣工验收实际总建筑面积84360.08平米，其中计容积率建筑面积71931.28平米；不计容积率建筑面积：架空层、社区用房面积1525.2平米+地下室、人防面积10903.6平米。因此，该“架空层”为社区用房，不应计入商品房销售面积。2、小区全体业主享有“架空层”的共有权。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。由此可见，该1525.2平米的架空层既有政府管理部门的批复明确为社区用房，属全体业主共同享有，又有法律的规定，属于全体业主的建筑物区分所有权范筹。亚龙投资公司对“架空层”是无权处分的。原告曾经于2019年9月17日起讼被告确权及侵权行为，临川区法院(2019)赣1002民初5069号民事裁定书以“未提供证据证明业主大会对其授权的证据”为由，驳回原告的起诉。2020年元月9日，小区业主大会形成会议纪要，正式授权处理确权纠纷。根据民事诉讼法的相关规定，特第二次向法院提起诉讼，请依法裁判。原告才都国际业主会为证明其主张，向本院提供以下证据：1、业主委员会备案证明、小区业主名单、业主大会会议纪要。证明原告诉讼主体资格；2、被告企业信息登记。证明被告的诉讼主体资格；3、城市规划管理处综合验收备案表。证明“架空层”的面积为1525.2平方米；4、抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初5069号民事裁定书一份。证明（1）原告确认民事裁定书中认定的事实；（2）原、被告签订的商品房买卖合同约定了出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质；（3）被告已将“架空层”全部售出，对业主权益的侵犯。被告亚龙投资公司辩称，一、原告属于重复起诉，应裁定驳回起诉。2019年9月17日，原告以被告未经其授权及业主同意，违反规划设计及验收规定，擅自改变该“架空层”的结构和用途对外出售，侵犯了全体业主合法权利的事实，向抚州市临川区人民法院起诉被告，提出确认“才都国际”商住小区1525.2平米的“架空层”部分归原告代表的全体业主共有等诉讼请求。2019年12月30日，抚州市临川区人民法院作出(2019)赣1002民初5069号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。该裁定早己发生法律效力。现原告又以后诉与前诉的相同当事人、相同诉讼标的及相同诉讼请求，向法院第二次起诉，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条规定，原告构成重复起诉，依法应裁定驳回。民诉法司法解释第二百一十二条规定“裁定不予受理、驳回起诉的案件，原告再次起诉，符合起诉条件且不属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，人民法院应予受理”。民诉法司法解释规定不仅要符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，还特别规定了“且不属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的”但书条款，作出了排除性规定，审查条件上更为严格。而《民事诉讼法》第一百二十四条第一款第五项中规定“对判决、裁定、调解书己经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”。据此规定，只要是依法作出并发生法律效力的裁定，对于裁定的案件，除人民法院准许撤诉的裁定外，当事人再次起诉的，法院都应告知当事人按申请再审处理。简而言之，就裁定驳回起诉案件而言，只有经人民法院准许撤诉的裁定，且要符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定起诉条件的案件，人民法院才能立案受理。其余裁定驳回起诉案件，当事人再次起诉的，一律按照申请再审处理。因此，本案原告第一次起诉己被法院裁定驳回起诉，裁定早己发生法律效力，并不是经人民法院准许撒诉的裁定，现原告再次起诉构成重复起诉，应裁定驳回起诉，原告应按申请再审处理。二、原告不具备本案诉讼主体资格。原告是以才都国际业主委员会的名义提起诉讼，我国目前法律、法规没有对业主委员会是否具有诉讼主体地位作出明确规定，最高院在给安徽省高院的两个复函都是针对个案的指导意见，不属于司法解释，不具有普遍适用效力。现原告以才都国际业主委员会的名义提起诉讼，虽然提供了业主委员会依法成立的证据材料，以及业主对业委会提起诉讼的授权签名，但业主委员会属于非营利性组织，其民事行为能力和诉讼当事人能力应当受法定职责的限制。《物业管理条例》第十九条第一款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”因此，业主委员会只能在其职责范围内具有一定的民事行为能力和诉讼当事人能力，即只能在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷的范围内具有诉讼主体资格。根据《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”因此，“物业管理”是具有特定含义的，超出物业管理的范围，就属于主体不适格，即便业主委员会提起诉讼是经过业主大会授权的，也会因该授权超出业主大会本身的职责而无效。而本案并不是因物业管理纠纷提起诉讼，而是因架空层的确权纠纷提起诉讼，超出了物业管理范围，故原告主体不适格。三、原告主张才都国际商住小区1525.2平方米的“架空层”部分归全体业主共有没有事实和法律依据。1、原告根据有关部门现场规划综合验收认定“架空层”1525.2平米为社区用房是错误的。2014年6月12日，原抚州市临川区城市规划处确认的才都国际商住小区建筑面积清单不计容积率面积1525.2平米是由以下部分构成:第一，1号楼屋面层机房、楼梯间建筑面积74.8平米；第二，2号楼屋面层机房、楼梯间建筑面积74.8平米；第三，3号楼底层架空层194.78平米、二层社区用房106.67平米、屋面层机房、楼梯间建筑面积37.4平米；第四，4号楼底层架空层532.75平米、屋面层机房、电梯间建筑面积71.5平米；第五，5号楼架空层359平米、屋面层机房、楼梯间建筑面积73.5平米，以上合计1525.2平米。由此可见，架空层并非是社区用房，架空层在底层，社区用房在二层。架空层建筑面积为1086.53平米，社区用房建筑面积是106.67平米。2、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工规划综合验收备案表》充分表明，被告建设的架空层是经过合法审批和办理了综合验收备案手续，因而是合法有效的建筑物。3、全体业主与被告签订的《商品房买卖合同》没有约定被告将架空层连同商品房一同出售给业主，且业主也只支付了购房款，并没有支付架空层的任何款项。合同附件二中公摊面积不含有架空层，在业主所购房屋平面图中也没有记载架空层系公共部分，所以全体业主对架空层不享有权益。4、根据《民用建筑设计通则》的解释，架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层，可以作设备间、储藏间、会所、车库等使用。被告建设的架空层规划部门没有明确其功能为公共休闲场所，也不是原告所称的社区用房。对于架空层的权属，应本着是否有规划审批手续，层高是否在2.2米以上，购房合同是否明确架空层权属以及谁投资、谁受益市场原则确定。从本案来看，被告建设的架空层具有审批手续，层高在2.2米以上，全体业主与被告签订的购房合同没有约定架空层归业主共有，业主也没有支付相应的对价，全是由被告投资建设。因此，原告诉称的架空层应归被告享有，全体业主不享有任何权益。5、原告是错误地理解《中华人民共和国物权法》及最高院有关司法解释的规定。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利，架空层并不在专有部分以外的共有部分范围内。因此，《物权法》第七十条对本案并不适用。其次，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条认定共有部分有以下规定：一是法定共有部分，《物权法》第七十条、七十四条第三款、七十九条规定的是法定共有部分，包括建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、共用设施、物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、附属设施的维修基金。二是天然共有，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有部分。包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分。还有公共通行部分：通道、楼梯、大堂等；以及公用附属设施、设备、消防、公共照明和避难层、设备层或者设备间等结构部分；以及不属于专有也不属于其他主体所有的场所和设施等。三是约定共有部分，该条第一款第二项属于兜底性条款，即除了法定共有部分、天然共有部分，其余均属于约定共有部分。由此可见，本案的架空层无论是法定共有、还是天然共有，本条司法解释都没有将其纳入共有部分，当然也不存在约定共有。因此，原告错误地适用《物权法》及最高院司法解释的规定而主张架空层属全体业主所有，没有任何事实和法律责任。综上所述，原告在本案构成重复起诉，且诉讼主体不适格，其诉讼请求没有事实依据，错误地适用法律规定，诉讼主张不能成立，请法庭依法驳回原告起诉。被告亚龙投资公司为证明其主张，向本院提供以下证据：1、被告营业执照复印件。证明被告的诉讼主体资格；2、建设用地批准书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工规划验收备案表。证明被告建设的架空层经过审批验收，是合法有效的建筑物；3、报建才都国际商住小区建筑面积清单。证明涉案架空层并非是社区用房，架空层在底层，社区用房在二层，架空层建筑面积为1086.53平方米，社区用房建筑面积是106.67平方米；4、商品房买卖合同二份。证明（1）购房合同没有约定被告将架空层连同商品房一同出售给业主，且业主也只支付了购房款，并没有支付架空层的任何款项；（2）合同附件二中公摊面积不含架空层，在业主所购房平面图中也没有记载架空层系公共部分，业主对架空层不享有权益。经审理查明，2014年4月，被告亚龙投资公司开工建设位于抚州市临川区上顿渡金山大道以南、公园东路以东的“才都国际”商住小区。房屋建成后，经有关部门现场综合验收，2016年10月26日抚州市临川区城市规划管理处同意办理建设工程规划综合验收备案手续，并出具《建设工程竣工规划综合验收备案表》（编号：（2016）临城规验民字第20号），该表载明“才都国际”商住小区竣工验收实际总建筑面积84360.08㎡（其中计容积率建筑面积71931.28㎡；不计容积率：架空层、社区用房面积1525.2㎡+地下室、人防面积10903.6㎡）。被告江西亚龙投资发展有限公司取得商品房预售许可证（证号：抚州市售证字**）后，作为出卖人与作为买受人的业主所签订的商品房买卖合同中均约定：“公共部位分摊面积由楼梯、楼道、过道、1/2外墙以及管理井等组成。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。被告亚龙投资公司在“才都国际”商住小区规划建设的“架空层”有3＃楼“架空层”面积194.78平方米，4＃楼“架空层”面积532.75平方米，5＃楼“架空层”面积359平方米，“架空层”面积共1086.53平方米，均不计入小区建筑容积率。“才都国际”商住小区建设竣工规划综合验收备案后，被告亚龙投资公司未经相关部门批准，改变“架空层”的结构，将“架空层”部分围砌成封闭房屋对外出售，现“架空层”部分已出售完。另查明，抚州市临川区房产管理局于2019年9月12日出具《业主委员会备案证明》，原告抚州市临川区才都国际业主委员会经备案审批成立，该业委会委员有11人，业主委员会任期5年，主任邹小龙。2019年11月18日，原告才都国际业主会以确认“才都国际”商住小区1525.2平方米的“架空层”部分归原告代表的全体业主共有、责令被告亚龙投资公司停止侵权(对外转让“架空层”围建房屋使用权)行为，并恢复原状为由，向本院提起民事诉讼，本院于2019年12月30日作出(2019)赣1002民初5069号民事裁定书，以原告才都国际业主会不具备诉讼主体资格为由，裁定驳回原告才都国际业主会的起诉。该裁定已发生法律效力。上述事实，有原告业主委员会备案证明，小区业主名单，业主大会会议纪要，被告营业执照复印件，建设用地批准书，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，建设工程竣工规划验收备案表，城市规划管理处综合验收备案表，报建才都国际商住小区建筑面积清单，商品房买卖合同，抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初5069号民事裁定书，原、被告陈述在卷，经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，本案争议焦点有三，一、原告才都国际业主会诉讼主体资格问题。二、本案是否构成重复起诉问题。三、“才都国际”商住小区1525.2平方米的“架空层”部分权属问题。关于争议焦点一，原告才都国际业主会诉讼主体资格问题。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。才都国际业主会系依法成立并向政府房管行政主管部门备案，是具有合法性质的非营利性组织。业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。现才都国际业主会向本院提起民事诉讼，是为了维护“才都国际”小区全体业主的共同利益，同时也是履行才都国际业主会议事规则的职责行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。故才都国际业主会具有诉讼主体资格，有权提起本案诉讼。关于争议焦点二，本案是否系重复起诉。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：(一)后诉与前诉的当事人相同；(二)后诉与前诉的诉讼标的相同；(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案从表象看，均符合重复起诉构成要件，但从本院(2019)赣1002民初5069号民事裁定书内容分析，(2019)赣1002民初5069号民事裁定认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，本案原告抚州市临川区才都国际业主委员会的诉请，属于涉及共有和共同管理权利的重大事项，需由业主共同决定。决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但本案中，原告抚州市临川区才都国际业主委员会并未提供证据证明业主大会对其授权的证据，业主委员会作为业主大会的执行机构，在未取得授权的情况下，其不能自行提起诉讼。故对被告提出“原告不具备本案诉讼主体资格”予以采信，对原告抚州市临川区才都国际业主委员会的起诉予以驳回。该裁定理由系以原告未取得授权，不具备诉讼主体资格驳回起诉，对诉讼请求即实体部分并未作出裁判。而本案，原告才都国际业主会已获得“才都国际”小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主授权提起本案诉讼，具备了本案诉讼主体资格。被告对原告提供的业主大会会议纪要三性均有异议，从为虽然有业主签字按手印，但无法辨别这些签名与手印是其本人签名和按的手印，这么多人的意识表示行为应该有公证书，业主委员会在本案中不具备诉讼主体资格，故签字及按手印无效。但被告未提供相反证据加以证明，该辩称意见本院不予采信。本案符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十八条裁判发生法律后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理的规定，故本案不构成重复起诉。关于争议焦点三，“才都国际”商住小区1525.2平方米的架空层部分权属问题。关于“架空层”，《住宅设计规范》规定，“架空层”指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层，可以设置设备间、物业管理用房、储藏间、会所、车库、游泳池等使用。一些建筑物设计“架空层”，增加了楼盘的活动空间，也有着通风降噪和布局设计更美观的作用，商品房一层“架空层”，也有利于小区内人车分流，提升了整栋楼盘的品位，无外围护结构的“架空层”一般不计入容积率，不能办理产权登记。本案涉案“架空层”为底层一楼，经过主管部门批准建设，也办理了综合验收备案手续，综合验收备案明确规定“架空层”不计入小区容积率，未办理产权登记。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。根据该解释，本院认为，本案涉案“架空层”符合解释规定第一款第(二)项，应属业主共有。被告亚龙投资公司在“才都国际”商住小区建设竣工规划综合验收备案后，未办理产权登记，也未经相关部门批准，擅自改变“架空层”的结构和用途，将“架空层”部分围砌成封闭房屋对外出售，侵犯了“才都国际”商住小区全体业主的共有权益，应承担侵权的法律责任。综上，依照《中华人民共和民法总则》第一百七十九条第一款第(一)、(五)项、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第(二)项规定，判决如下：一、抚州市临川区上顿渡金山大道以南、公园东路以东的“才都国际”商住小区“架空层”面积共1086.53平方米归“才都国际”商住小区业主共有；二、被告江西亚龙投资发展有限公司在本判决发生法律效力后三个月内将“才都国际”商住小区“架空层”面积共1086.53平方米恢复原状；三、驳回原告抚州市临川区才都国际业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告江西亚龙投资发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。同时向江西省抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行抚州抚河支行），如在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在二年内向本院申请执行。审判员  梁欢龙二〇二〇年七月二十九日书记员  张蕴韵