江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初13148号 原告：周阳，女，1994年9月6日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：周兵（系原告父亲），男，1972年9月3日出生，汉族，住南京市。 被告：南京润昌房地产开发有限公司，住所地南京市。 法定代表人：邱夕飞。 委托诉讼代理人：詹婧。 原告周阳与被告南京润昌房地产开发有限公司（以下简称润昌房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告周阳的委托诉讼代理人周兵、被告润昌房地产公司的委托诉讼代理人詹婧，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周阳向本院提出诉讼请求：判令被告立即赔付原告房屋搁置损失50000元（自2018年7月5日起计算至2019年11月24日止，按每月租金3000元计算）；判令被告对交付的墙面渗水、墙面脱落的房屋予以维修；判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年9月30日，原告购买了被告销售的位于南京市，后因原告迟付了购房款，被告向法院起诉，经鼓楼法院判决原告赔偿违约金50000余元。后因被告迟延交房，原告亦将被告诉至鼓楼法院。在法院主持下，被告于2018年7月5日向原告交付了案涉房屋。房屋交付时原告发现房屋存在墙面渗水、墙面脱落的现象，交付的房屋无法正常入住使用，房屋应予以维修（详见被告出具的房屋验收单）。被告多次承诺对案涉房屋进行维修，可被告维修工人仅仅对墙面渗水、墙面脱落的房屋外表做过简单铲除，并未真正予以维修。原告多次与被告交涉，被告以案涉房屋的所谓物业管家辞职不干了等为由，拒不理睬。综上，被告交付的案涉房屋无法正常使用，其行为给原告造成重大损失，案涉房屋无法出租给他人使用等，被告理应为推诿及拒不履行应尽义务的行为付出代价，现起诉，请求法院做出公正判决。 被告润昌房地产公司辩称：1.原告与被告前期在鼓楼区人民法院因原告购买被告案涉房屋有过多起诉讼，在近期诉讼中，双方已达成调解协议，确认双方无其他纠纷，现原告再次起诉属于恶意诉讼。原告于2018年起诉被告案涉房屋逾期交付，之后双方在鼓楼区人民法院承办法官的主持下办理了房屋交接，原告在交接完成后随即提出了维修问题。被告已对其维修事项积组织人员进行维修，之后原告因不服鼓楼区人民法院之判决上诉至南京市中级人民法院，双方就案涉房屋在该院的主持下于2019年2月26日达成了调解协议，同时该院为了避免双方再有争议产生，在调解协议中询问双方对于本案合同有无其他纠纷，其目的系杜绝双方争议纠纷，原告当时表示双方无其他任何争议。从本案原告诉讼内容上看，双方达成调解协议的时间，原告已损失产生，但原告故意隐瞒，再次起诉存在恶意，原告的诉讼请求不应得到支持。2.被告已实施了维修行为，且维修行为已基本完成。因维修收尾工作原告拒绝配合被告验收，原告故意将损失产生及扩大，被告不应对原告产生的损失予以赔偿。2018年7月20日，被告发函给原告，告知原告维修工作已完成，要求原告前来验收，但原告未能前来，对于室内部分的维修，需要原告开门配合，但原告一再拒绝配合。之后在7月25日，原告开门给被告安排的维修人员进行室内维修，被告已完成了室内批腻子的维修工序，告知原告等墙面干后再涂刷一遍乳胶漆即可。但之后被告多次要求原告开门配合涂刷乳胶漆，但原告不再理睬，故本案原告自行产生以及扩大的损失不应由被告承担。3.本案原告无实际损失，诉请损失仅为预期损失，且经过被告维修的房屋本身具备居住以及租赁条件，在被告维修以后，原告未再向被告提过报修问题。综上所述，原告诉讼无事实及法律依据，请求法院不予支持原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过证据交换及质证，双方对以下事实无异议：2015年，润昌房地产公司向本院起诉周阳，诉称，2014年9月30日，双方签订《南京市商品房预售合同》，约定周阳在润昌房地产公司购买新都国际公寓5幢547室房屋，总价款644340元，周阳应于2014年12月1日前交付第一期购房款324340元，余款为银行按揭贷款，周阳逾期付款超过60日，润昌房地产公司有权解除合同，周阳按房款总额的10%支付违约金。由于周阳逾期支付首付款，经催告后仍未支付，故起诉要求解除双方签订的预售合同、周阳支付违约金64434元。本院审理后判令解除双方签订的预售合同、周阳给付润昌房地产公司违约金50000元。 2014年9月30日，被告（甲方）现原告（乙方）签订一份《新都国际公寓商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的案涉房屋，房屋单价每平方米12098.01元，于2014年12月1日前支付324340元，余款以商业性贷款支付，甲方应于2015年1月31日前向乙方交付案涉房屋，双方另就其他事项做了约定。2017年12月14日，周阳向本院起诉润昌房地产公司，诉称2014年9月30日，润昌房地产公司与周兵签订了多份《南京市商品房预售合同》，其中一份合同是关于案涉房屋的买卖合同。润昌房地产公司收取全部购房款后以周兵所购其他房屋未结清尾款为由拒不交付案涉房屋。2015年5月19日，润昌房地产公司发出房屋被他人占有的通知后重新更换门锁，控制该房屋。后润昌房地产公司竟将周阳诉至法院。法院经审理后认为周阳存在迟延付款行为，判决周阳向润昌房地产公司支付违约金，周阳已赔付。但该公司仍不将案涉房屋交付给周阳，遂要求判令该公司给付逾期交付案涉房屋的违约金。本院审理后判令润昌房地产公司赔付周阳违约金60000元。判决后双方均不服一审判决提起上诉。2019年2月26日，双方在二审中达成调解协议，润昌房地产公司同意于2019年3月8日前给付周阳110000元，双方在调解过程中均确认就本案合同无其他纠纷。 2018年7月5日，本院曾主持双方办理了案涉房屋的交接。原告在庭审中提供一份《房屋验收单》及案涉房屋现场照片，其中“验房意见”栏中记载：墙面渗水、墙皮脱落。下方有陪同验房人员“屠海东”的签名。被告否认该验收单的真实性，否认其单位有屠海东其人，但认可当初在现场进行案涉房屋验收时，房屋墙面有渗水印迹。原告称双方在验收后即要求被告进行维修。被告称于2018年7月15日即完成了室外渗水的维修，通知原告进行验收，并要求原告配合进行室内的维修工作。2018年7月25日，被告与原告联系后上门进行了维修，被告称上午完成了室内批腻子的维修工序，待过几小时晾干后再涂刷一遍乳胶漆即可，但再与原告联系，则原告不愿配合开门，维修工作不能继续（案涉房屋物业人员向周兵发出信息：“我们师傅去了，上午铲墙需要凉一会，但是后来您可能出去了一会，师傅就没找到你，您看下午还能再来一趟，谢谢”。后无周兵回复信息）。原告则称2018年7月25日上午被告确实给室内批了腻子，但后来就称管原告房子的管家辞职不干了，就没再给原告进行维修。 被告称2018年7月25日后原告未向被告提出过案涉房屋维修问题。原告则称在此后向被告提出过案涉房屋维修问题，被告一直以无房屋管家为由拒绝给原告维修房屋，为此提供2019年10月22日的手机信息（对方手机号码xxxxxxxxxxx，被告称其为一名物业管家），内容为：“我是物业管家，你家明天有人在家吗？喊师傅上门看一下”。2019年11月7日，周兵回信：“一直没人联系我，545房也一直破损没师傅维修”。回信：“当时留的另一个号码，一直没人回”。发信：“不可能，一直就是1381395****这个号码”、“我不是给你打过电话吗？”。被告对短信息内容予以认可，但否认此前有过联系。 审理中应本院要求，被告对案涉房屋进行了维修，原告表示对维修后的损失不再主张，对维修前的房屋搁置损失被告仍应予以赔偿。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合约定，另一方有权要求其继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。本案中，原告向被告购买案涉房屋，被告应向原告交付安全可靠、可以正常使用的房屋。2018年7月5日，被告向原告交付了案涉房屋，在交付验收时，案涉房屋存在墙面渗水、墙面脱皮的现象，对此被告于2018年7月15日进行了外墙维修，7月25日上午对案涉房屋墙面进行初步维修（批腻子），后续维修工作由于双方配合问题一直搁置。原告称此后一直向被告提出维修，而被告以无房屋管家为由拒不维修，而被告称此后原告一直未向被告提出过维修问题。根据本案现有证据，原告于2019年10月22日与物业人员有过联系，同年11月7日继续有过联系，但此后被告仍未进行过案涉房屋的维修工作，被告就其辩称意见未能提供相应证据予以证明，被告仍有义务就案涉房屋继续进行维修工作。在审理中，应本院要求，双方配合已完成了案涉房屋的维修工作，对原告诉请的要求被告完成维修工作的诉讼请求，本院不再支持。 被告辩称在他案中原告表示双方之间就案涉房屋买卖合同再无争议，实际上放弃了相应诉讼权利，目前再起诉损失既属恶意诉讼也无权利依据。本院认为，根据相关证据，双方原就逾期交付案涉房屋所产生的违约金发生诉讼，在二审中达成和解，双方表示“就本案合同无其他纠纷”，应就原案结合双方买卖合同本身，不应作扩大解释，和解协议中也未明确就双方之间所有争议一并解决，因此原告仍有权就其损失另行起诉。 根据相关法律规定，一方当事人违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方自2018年7月25日对案涉房屋初步维修后，对继续维修工作就一直搁置，被告虽辩称此后原告不配合进行维修且一直未提出过维修要求，但就此未能提供相关证据加以证明，且即便被告所述属实，其完全可以采取正当手段加以救济，排除不能进行维修工作后所产生的相应法律后果。根据双方合同约定被告应承担案涉房屋的维修义务，在完成初步维修工作后被告应继续直到最终完成维修工作，现直至本案审理中方最终完成维修工作，其行为构成违约。而原告自2018年7月25日上午配合被告完成初步维修后，就当日下午被告提出继续进行维修的提议未予回复，此后直至2019年10月22日案涉房屋的物业管家主动联系原告（此前原告应联系过物业人员），双方交涉后未有结果，期间已有一年余，原告虽称被告的物业人员多次答复原告上门维修但一直未来，但就此未能提供相应证据加以证明，即便该情形属实，原告当在合理期间内果断采取适当措施（2018年7月25日案涉房屋已完成初步维修工作）或主张权利或自行维修主张损失，而不是就此搁置，因此原告对损失的扩大具有过错。 就案涉房屋维修期间所产生的损失。原告购置的为办公用房，房屋地处鼓楼区燕亭路，建筑面积为53.26平方米，其中套内面积41.68平方米，原告另有其他住处，购买案涉房屋当为出租获利，由于房屋的闲置当会产生相应的损失，结合该地段大概租金标准、案涉房屋正常维修期间以及原告合理的等待时间，本院酌定原告的损失数额为26000元，对此被告应予赔偿。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南京润昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告周阳26000元； 二、驳回原告周阳其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍 支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元（原告已预缴），由原告周阳负担600元，由被告南京润昌房地产开发有限公司负担450元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  胡 斌 人民陪审员  张丽萍 人民陪审员  庄永林 二〇二〇年七月三日 书 记 员  张奕琪