江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0305民初628号原告：周威，男，1987年5月24日生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。原告：余振龙，男，1966年7月15日生，汉族，住江苏省徐州市徐州经济开发区。原告：马龙环，男，1966年3月13日生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。以上三原告共同委托诉讼代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师，执业证号13203200210844557。被告：吕由礼，男，1984年3月1日生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：俞金秋，徐州市云龙区青年法律服务所法律工作者，执业证号31009011159628。原告周威、余振龙、马龙环与被告吕由礼租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余振龙、马龙环及原告周威、余振龙、马龙环的共同委托诉讼代理人李昌田、被告吕由礼及其委托诉讼代理人俞金秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周威、余振龙、马龙环向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原被告签订的厂房场地租赁协议书；2.判令被告返还三原告已付款项10万元；3.判令被告赔偿原告各项经济损失60万元；以上合计700000元（柒拾万元）整；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月22日，三原告与被告签订了《厂房场地租赁协议书》一份，根据该协议书的约定，三原告租赁被告位于徐州市贾汪区凤楼工业园区内的标准化厂房10000平方米，场地10亩，用于原告筹建徐州中贝新型环保建材有限公司，生产新型轻质陶粒混泥土隔墙板、铁艺栏杆、桩基管、塑钢门窗等新型建筑材料。根据协议约定，租赁期限18年，每年租金70万元，支付方式为每年年底支付当年租金。合同签订后，原告根据被告的要求，先期给被告支付了10万元，原告为进行环保项目建设，投资500万元注册资金成立了徐州中贝新型环保建材有限公司，为使公司尽快投入生产，三原告委托第三方进行了环评并在贾汪区环保局办理环评手续、在河南缴纳50000元定金购置了设备、购买了7万余元的生产材料等，三原告投入大量人力物力，准备开业生产之际，被告突然反悔，要求三原告先期支付70万元的租金，否则不让进场。双方签订租赁协议的目的是鼓励原告投入生产，年底支付租金，且三原告前期投资较大，无法满足被告的无理要求，被告收到10万元后再要求三原告支付剩余的60万元，致使三原告陷入被动的局面。被告无视法律，对于自己所签订的合同拒不履行，已经构成了根本违约，被告的违约行为同时给三原告造成巨大经济损失，现原告为维护自己的合法权益特诉至法院，特请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告吕由礼答辩称：1.原告起诉诉称没有事实和法律依据，被告没有任何的违法行为。原、被告签订合同时间是2019年11月22日，在合同签订之前，2019年10月份，三原告经多次实地考察，当时被告的厂房还在建设中，有很多地方都是按照原告要求对原建造方案进行改动和调整（玻璃钢瓦的颜色、办公楼建设等）；2.原被告2019年11月22日签订的合同第四条第一款租金的支付时间有误解（具体时间不明确）。参照租赁的习惯和常规应该是先付租金再使用，双方经过多次商量没有达成一致的补充意见。被告同意按照原告的意思支付，被告在合同的履行过程中不存在过错行为，更没有违法行为，原告办理工商登记注册，被告也是提供相关资料，积极配合。原告成立公司后，将原公司注册地址变更到青山泉的行为是恶意制造不履行合同的行为；3.原告不能正常生产经营，原因是原告的环保评估等相关的手续审批不下来，对于原告诉称的损失，被告不予认可，其损失应该由原告自行承担责任。被告在租赁合同签订后，对厂房的建设也是按期进行，没有拖延和影响原告进厂，更没有因为三原告不缴纳租金拒绝进厂的行为。综上，原、被告双方签订的合同合法有效，应当继续履行，请求驳回三原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月26日，徐州市贾汪区人民政府（甲方、出租方）与被告吕由礼、案外人姚洪伟（乙方、承租方）签订了一份土地租赁合同，约定：甲方将汴塘镇凤楼村310国道以北，凤楼家具园区内园东路以北最西面，清香玫瑰园家具公司对面总计34.3亩土地租赁给乙方使用，租赁期限从2018年6月1日至2038年5月31日，租赁期限为20年。2018年8月10日，徐州市贾汪区规划局颁发贾规地字第320305201800146号建设用地规划许可证，明确：用地单位为徐州市贾汪区人民政府，用地项目名称为家具厂项目，用地位置为贾汪区汴塘镇凤楼家具园，用地性质为工业用地，用地面积为22866平方米。2019年11月19日，原告余振龙与被告吕由礼签订了一份书面材料，内容为“今收余振龙租金贰万元整.到本月23号盖好镇府接收公章，另付捌万元整厂房订金，如不能接收退回贰万元整吕由礼厂房租金剩余陆拾万。到2021元月1号付清当年租吕由礼2019.11.19号双方各自遵守一方违约付对方拾万元整.当日对现吕由礼余振龙双方签字生效2019.11.19号”。当日，原告方向被告吕由礼转账2万元。2019年11月22日，原告周威、余振龙、马龙环（乙方）与被告吕由礼（甲方）签订厂房场地租赁协议书一份，约定：甲方将位于徐州市贾汪区凤楼工业园的标准化厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为10000平方米。场地10+亩。到2027年12月31日止，再按当时市场行情协商定价。租赁期限为18年，即从2020年1月1日起至2038年12月31日止。在本出租合同生效之日起10日内，甲方将租赁厂房配套设施齐全（配电、办公楼、门卫、道路、绿化等）按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。如甲方不能按时将厂房、场地、配套设施交付给乙方，起租期将推迟至下月1日起，以此类推。厂房、场地、办公楼每年租金70万元整，支付方式为每年年终支付一次，金额为70万元。协议同时对租赁物的转让、转租、合同的终止等事项进行了约定。当日，原告周威以转账的方式分两次向被告吕由礼汇入5万元、3万元，共计8万元。被告吕由礼出具收条一张，内容为“收条现收壹拾万元整订金2019.11.22日吕由礼1381346812815252045888”。被告吕由礼庭审陈述，涉案争议的厂房及占用的合同约定的10亩土地是包含在其与汴塘镇政府签订的土地租赁合同的范围内的。厂房场地租赁合同书签订后，原告方一直未进场经营。庭审中，原告方陈述，其未进场经营的原因是被告方要求其要先付租金后才能进场。被告方陈述，其要求原告提前支付租金，是因为在合同签订时对于租金的支付时间有误解，但是对于被告向原告主张要求先支付租金并不影响原告正常的进场、正常经营。原告方为了证明其损失：1.提供于2019年10月30日以徐州中贝新型环保建材有限公司的名义与鑫亿森环保科技（徐州）有限公司签订的技术合同书及中国建设银行个人账户支出交易明细各一份，用以证明其为了投产生产进行环保测评，原告周威向鑫亿森环保科技（徐州）有限公司缴纳了1万元的技术服务费；2.提供于2019年11月27日与五莲县浩泰石材有限公司签订的花岗岩石材购销合同及中国建设银行个人账户支出交易明细各一份，用以证明其为了生产订购五莲花毛板石材，原告周威于当日向五莲县浩泰石材有限公司支付了1万元定金；3.提供于2019年11月28日与郑州市长城机器制造有限公司签订的合同编号为2019-11-290的定货合同书及中国建设银行个人账户支出交易明细、收据各一份，用以证明其为了生产定购HZS50型混凝土搅拌站壹套，原告周威于当日向郑州市长城机器制造有限公司支付了5万元定金；4.同时，原告方庭审陈述其为了生产需要，从2019年11月23日至2020年1月18日分别到郑州、临沂、济南、漯河、盐城考察机械设备花费交通费用28000元，从2019年12月至2020年5月底聘请工人工资按50%发放共计81000元，及间接损失为项目的投资每年净收入利润不低于500万元、18年的收入将近9000万元，但对交通费、工人工资、年净收入利润等没有提供相应证据予以证实。另查明，徐州中贝新型环保建材有限公司于2019年11月28日成立，法定代表人周威，经营范围为新型轻质陶粒混凝土隔墙板、铁艺栏杆、桩基管、环保材料研发、销售、环保设备、建筑材料等，原住所为徐州市贾汪区，2020年6月6日经徐州市贾汪区市场监督管理局核准，变更住所为徐州市贾汪区。再查明，案外人姚洪伟就本案原被告双方签定的《厂房场地租赁协议书》向本院提起确认合同效力纠纷诉讼案件，请求法院依法判令吕由礼与周威、余振龙、马龙环于2019年11月22日签订的《厂房场地租赁协议书》无效，本院于2020年6月9日立案受理，审理案号为（2020）苏0305民初1792号，后因案外人姚洪伟未按期缴纳案件受理费，本院于2020年6月28日依法做出（2020）苏0305民初1792号民事裁定书，裁定按姚洪伟撤回起诉处理。诉讼过程中，被告方陈述其已经与姚洪伟沟通，姚洪伟对涉案租赁协议是认可的。但，至今无任何证据证明，案外人姚洪伟对本案原被告双方签订的《厂房场地租赁协议书》予以追认其效力。本院认为，一、关于本案原被告双方签订的厂房场地租赁协议书的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定秉承诚信原则全面忠实履行自己的义务。另，根据《中华人民共和国民法通则》第三十二条、第三十四条规定，合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用，个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。故合伙人处理出租合伙财产，需征得全体合伙人的共同一致意见，否则，构成无权处分。但，该规定应当是一种指导性或倡导性的管理性规定，而非效力性的强制性规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外，故对于违反非效力性强制性规定的，不影响合同的效力。本案被告吕由礼作为涉案厂房场地的合伙人之一，在未征得其他合伙人一致同意意见的前提下，独自与原告方签订租赁协议书，出租作为合伙财产的涉案厂房场地，虽然违反《中华人民共和国民法通则》中有关合伙的相关法律规定，但与原告方签订的厂房场地租赁协议书是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，因此应当合法有效，原被告双方均应当秉承诚信原则全面忠实履行合同约定的义务。否则，应承担违约责任。二、关于原告方要求解除与被告方签订的厂房场地租赁协议书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，合同根本违约造成合同目的不能实现，守约方有权解除合同。首先，本案被告吕由礼在未能与原告方协商一致且无证据证实有其他正当理由的前提下，擅自违反租赁协议书的约定，单方要求原告方提前支付年租金，构成严重违约行为；其次，本案被告吕由礼在明知其对外出租的厂房场地等涉案标的是与他人共有的合伙财产，在未征得其他合伙人一致同意的前提下，违反法律规定擅自出租合伙财产，独自与原告方签订厂房场地租赁协议书，该无权处分行为，其他合伙人若不同意不追认其效力，将造成厂房场地租赁协议书根本不能履行，被告吕由礼因此应当积极采取措施征求其他合伙人同意追认厂房场地租赁协议书的效力，促进厂房场地租赁协议书得以根本履行，但现不仅无证据证实涉案厂房场地租赁协议书得到了姚洪伟的追认，还导致了姚洪伟不仅不同意不追认而是以提起诉讼的方式请求撤销或确认涉案租赁协议无效，被告吕由礼因此存在严重过错行为；第三，根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十五条规定，出租人未按照合同约定期限超过两个月未交付经营用房的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。综上，本案被告吕由礼的行为已构成根本违约，原告方诉请解除涉案租赁协议书，有事实与法律依据，本院依法予以支持。三、关于原告方要求被告方返还预付订金10万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，双方应当返还财产。故原告诉请被告返还其预付订金10万元，本院依法亦予以支持。四、关于原告方要求被告方赔偿损失60万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。约定的违约金低于造成的实际损失的，当事人有权申请予以增加。本案在签订合同过程中，双方曾于2019年11月19日签订书面约定“厂房租金剩余陆拾万到2021元月1号付清双方各自遵守一方违约付对方拾万元整”，根据该约定违约方应当赔偿对方违约金10万元。但，原告方诉请认为其实际损失远不止10万元，具体损失包括：环保测评技术服务费1万元、订购五莲花毛板石材定金1万元、定购HZS50型混凝土搅拌站壹套定金5万元，及考察机械设备等交通费用28000元、聘请工人工资81000元，项目的投资每年的净收入利润、18年的收入等，但对交通费、工人工资、年净收入利润等没有提供相应证据予以证实。另，根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条规定，租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。原告庭审陈述其是综合考虑上述因素，故诉请被告赔偿损失60万元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案根据厂房场地租赁协议书约定，原告方进场时间应为2019年11月22日至2019年12月1日，在被告方未及时交付厂房场地、要求更改协议提前支付租金、存在无权处分涉案厂房场地时，原告方则应当积极采取另租场地或其他有效措施予以及时止损，却拖延至今有6个月之久未能避免损失扩大，对扩大的损失原告方无权向被告主张。另，考虑到在此期间涉案场地所在区域存在受新冠××疫情或疫情防控措施影响不可抗力，原告方即使进场也会实际影响生产经营因素。同时，再综合考虑原告方的实际费用支出、双方约定的租金标准、违约金数额、被告的过错程度等全案其他案情，本院酌定原告方损失为15万元由被告方予以依法赔偿。另，虽然被告方庭审抗辩说曾通知过原告方进场，但没有提供足够的证据证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，被告应当承担举证不能的法律责任，故对被告的辩称意见，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第（五）项、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第三十二条、第三十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周威、余振龙、马龙环与被告吕由礼签订的厂房场地租赁协议书；二、被告吕由礼于本判决生效之日起十日内返还原告周威、余振龙、马龙环订金10万元；三、被告吕由礼于本判决生效之日起十日内赔偿原告周威、余振龙、马龙环各项经济损失15万元；四、驳回原告周威、余振龙、马龙环的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，保全费4020元，共计14820元，由原告周威、余振龙、马龙环承担5750元，由被告吕由礼负担9070元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  仇慎齐人民陪审员  张运洪人民陪审员  王元兵二〇二〇年七月三日书 记 员  夏 婷