苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初1987号 原告：周一峰，男，1978年2月1日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：钱国瑛，系原告的配偶，女，1981年10月12日出生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：张梦娜，江苏孙吴律师事务所律师。 被告：苏州永薪联行房地产经纪有限公司，住所地苏州市人民路******。 法定代表人：刘海斌，总经理。 委托诉讼代理人：李云鹏，江苏展智律师事务所律师。 原告周一峰与被告苏州永薪联行房地产经纪有限公司（以下简称房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法由审判员沈录印适用简易程序,于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告周一峰的委托诉讼代理人钱国瑛、张梦娜、被告房产公司的委托诉讼代理人李云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周一峰向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾空苏州市姑苏区胥虹苑x幢x室房屋，并支付房屋恢复原状费用2000元，并支付违约金12000元、赔偿原告造成的损失包括清理搬运垃圾500元、维修费用8000元、租客使用不当造成楼下漏水的损失7500元等共计30000元；2.被告支付原告房屋租金(自2020年2月17日至实际腾空房屋之日为止)暂计算为租金24000元。3.被告支付原告水费304元、1224元电费、517元燃气费。4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2018年9月13日原、被告签订《房屋出租委托合同》，约定原告将坐落于苏州市姑苏区胥虹苑x幢x室房屋，建筑面积99平方米，委托被告出租，委托期限36个月，即自2018年9月17日至2021年9月16日止，租金每月6000元，按季计付。合同订立后，被告自2019年12月17日应付的18000元租金，被告直至2020年1月份才分两次支付了12000元，剩余6000元未支付，且2020年3月17日应支付的18000元已逾期，原告多次催促未果，按合同约定被告逾期支付租金，原告有权收回房屋。现原告为了维护自己的合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告房产公司辩称，1.被告未按约支付租金并非主观原因，因疫情导致被告无法正常开展工作，房屋空置，对此，被告与原告一直在协商解决方案。2.2020年3月24日原告向被告邮寄了解除合同通知书，并告知被告三日后更换门锁，此通知书被告于2020年3月26日收到，故原、被告双方签订的房屋委托出租合同已于2020年3月26日解除。原告于3月27日接管房屋的使用权，因此原告向被告主张自2020年3月27日至实际腾房之日止租金无事实依据。3.对于原告主张的恢复原状费用、维修费用、清理垃圾费、楼下漏水损失、2个月的违约金，被告均不予认可。4.案涉房屋已经由原告实际控制，其主张的水电费、燃气费不应由被告承担。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋权属证、房屋委托出租合同、转帐记录、解除合同通知书、邮寄凭证、微信聊天记录，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区胥虹苑x幢x室房屋系原告周一峰所有。 2018年9月13日，原告周一峰（甲方，委托人）与被告房产公司（乙方，经纪公司）签订《房屋出租委托合同》，约定原告将其所有的坐落于苏州市姑苏区胥虹苑x幢x室房屋，建筑面积99平方米，委托被告出租，委托期限36个月，即自2018年9月17日至2021年9月16日止，租金每月6000元，每期按季计付。（即：第一年：第一期于2018年9月17日支付12000元、同年12月17日、2019年3月17日、2019年6月17日各支付18000元；第二年：第五期于2019年9月17日支付12000元、同年12月17日、2020年3月17日、2020年6月17日各支付18000元；第三年：第九期2020年9月17日支付12000元、同年12月17日、2021年3月17日、2021年6月17日各支付18000元）。同时，合同第四条约定甲方同意每一年预留30天不计租金，作为乙方接洽承租工作期，工作期后从2018年10月17日开始计算租金。第六条违约责任：委托期内乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的月租金为违约金。第八条特别注意事项：合同期内发生的水、电、气、电话、卫生、停车费等由乙方负责；第九条补充协议：甲方同意乙方在客厅做优化间，到期恢复，不破坏墙面、地面。如乙方、地面间支付房租超过3日，甲方有权收回房屋。 合同订立后，原告周一峰按约将涉案房屋交于被告房产公司，被告房产公司将涉案房屋用于出租，被告房产公司按约定向原告周一峰支付了前五期租金。按合同约定第六期租金被告应于2019年12月17日向原告支付18000元，然被告在2020年1月才分两次向原告支付租金12000元，尚余6000元及2020年3月17日应付18000元，均未支付。 2020年3月24日，原告周一峰向被告房产公司发送通知书，载明：因贵公司2月份起租金没有支付，已经严重违反合同，故通知贵公司违约导致合同解除，限贵公司让租客三天内搬离（即2020年3月27日之前），三天过后将要换锁锁门。该通知书被告房产公司于同年3月26日收到。 原告周一峰向自来水公司交纳涉案房屋内所发生的水费:2020年4月22日交纳279.54元、2020年5月21日交纳24.46元，合计304元；电费：2020年4月19日交纳1093元、2020年6月1日交纳131元，合计1224元；燃气费：2020年3月69元、2020年5月9日交纳58元，合计127元；上述三项共计1655元。 2020年5月14日钱国瑛与租客微信聊天记录显示：钱国瑛要求租客腾房，租客表示要到下星期才有时间。5月21日钱国瑛对租客说“你不整理一下，搬家公司只会给你扔车上”，租客回复：让朋友来帮忙搬，没事的，到时候我们会办好的。钱国瑛又问租客：你大概记得什么时候搬进去的，租客回复：18年12月份左右吧。 审理中，原、被告一致确认：涉案房屋原告于2020年5月21日收回；被告房产公司已于2020年7月20日将涉案房屋的客厅恢复原状。 审理中，原告周一峰陈述称，1.我方虽在2020年3月24日向房产公司发送解除合同通知书，但涉案房屋被告真正腾空是在2020年5月21日，我方在6月初才更换门锁，并提供原告配偶与租客的微信聊天记录、照片予以证实。2.因被告租客使用不当，造成厨房间下水道漏水，渗透到楼下501室，现501室因整套房屋进行装修，其家具暂时借放在我家二个月，折抵应赔偿501室渗水造成的经济损失。 审理中，被告房产公司陈述称，2020年3月26日接到原告解除通知书后，涉案房屋内仅有二位租客，即与他们办理了退房手续。因此，双方涉案房屋原告已于2020年3月26日由接收。 本院认为：原告周一峰与被告房产公司之间签订的房屋出租委托合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。 依据原、被告签订的合同约定，如被告房产公司逾期支付房租超过3日，原告周一峰有权解除合同收回房屋。因此，被告欠付2019年12月17日第六期租金6000元、及第七期2020年3月17日租金18000元的行为构成违约，原告有权向被告发送解除合同通知书，被告于同年3月26日收到，房屋租赁合同应于解除通知书到达之日即2020年3月26日解除。 房屋租赁合同解除之后，被告房产公司应及时将涉案房屋归还于原告周一峰，但从原告妻子与租客微信聊天记录，可以证实最后一位租客于2020年5月21日搬离（且该租客于2018年就入住涉案房屋），故被告腾空涉案房屋归还原告的时间应认定为2020年5月21日。被告房产公司虽提供了两租客退租协议书，但不能证明其于2020年3月27日将涉案房屋腾空后归还原告的事实。原告要求参照原租赁合同租金标准，由被告承担自2020年3月27日起至2020年5月21日期间的房屋占用使用费的诉请，应予支持。 综上，被告房产公司应向原告周一峰支付租金及房屋占用使用费19000元（即：2019年12月17日至2020年3月16日期间欠付6000元、2020年3月17日至2020年5月21日期间欠付13000元）。 关于违约金。合同约定如被告提前退租的，应赔偿原告两个月的月租金作为违约金，即12000元。因被告逾期向原告支付租金，造成租赁合同未到期即解除，对此，被告应按约向原告承担相应的违约责任，且被告直至2020年7月20日才将房屋客厅恢复原状，故对原告要求被告承担违约金12000元的诉请，本院予以支持。 关于原告周一峰主张的水、电、然气费。依据原告提供的其所交纳水、电、燃气费用的凭证，及费用所发生的对应时间，原告所交纳的水费304元、电费1224元、燃气费127元，合计1655元，为被告房产公司接受委托期间所发生的，该款应由被告房产公司承担。 关于原告主张因被告租客使用不当造成厨房漏水的维修费8000元、渗水至楼下赔偿楼下501室的经济损失7500元及垃圾清理费500元。因原告所提供的证据不足以证实上述待证事实和造成的损失，故本院对原告该主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告周一峰与被告苏州永薪联行房地产经纪有限公司之间签订的苏州市姑苏区胥虹苑x幢x室房屋的《房屋租赁合同》于2020年3月26日解除。 二、被告苏州永薪联行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周一峰支付房屋租金及占有使用费19000元。 三、被告苏州永薪联行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金12000元。 四、被告苏州永薪联行房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周一峰支付水费304元、电费1224元、燃气费127元，合计1655元。 五、驳回原告周一峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费856元，减半收取428元，由原告周一峰负担120元，被告苏州永薪联行房地产经纪有限公司负担308元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接向原告支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  沈录印 二〇二〇年七月二十九日 书记员  朱晶雯