宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初1205号原告：李秀梅，宁夏中宁县人，个体户，住宁夏回族自治区中卫市。被告：李斌，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。被告：宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司。统一社会信用代码91640500554180867U。法定代表人：牛金海。原告李秀梅诉被告李斌、宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司(以下简称置家经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，于2020年7月7日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李秀梅，被告李斌及被告置家经纪公司的法定代表人牛金海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告李斌、置家经纪公司签订的《房屋交易合同》；2.依法判令被告李斌向原告双倍返还购房定金30000元；3.依法判令被告置家经纪公司对被告李斌向原告返还的定金承担连带赔偿责任；4.本案的诉讼费用由被告李斌、置家经纪公司共同承担。事实与理由：2019年6月17日，原告在被告置家经纪公司的促使下，与被告李斌、置家经纪公司签订三方《房屋交易合同》，合同约定：被告李斌同意将其座落于宁夏中卫市××区房产（房产证号2XXXX,建筑面积120.03㎡)出卖给原告；房屋成交价格为630000元整；原告应在合同签订之日，向被告李斌支付定金20000元，该定金中留存10000元暂由被告置家经纪公司保管，原告所支付的定金抵作相应等额房款，剩余房款的支付形式为按揭贷款等事项。2019年6月14日，原告向被告置家经纪公司支付定金20000元，其中10000元定金由被告置家经纪公司保管，剩余10000元定金交于被告李斌，被告李斌于同日向原告出具定金收据一张。2019年7月18日，原告要求被告李斌腾房被拒后，被告李斌向被告置家经纪公司告知，被告李斌在向原告卖出涉案房屋时系离婚状态，涉案房屋系共同共有，房屋产权并不明晰，导致房屋过户手续无法正常办理。之后，原告知道自己的合法权益受到侵害，要求被告李斌、置家经纪公司返还购房定金时，被告置家经纪公司按约定将10000元定金返还于原告，而原告向被告李斌催要剩余10000元定金时，被告李斌一直推辞。原告认为，被告李斌违反《房屋交易合同》第三条第四款约定：“卖方须保证对上述该房产享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，有关涉案房产已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事宜，卖方应在买卖完成前清理完毕，并保证买卖后买方不承担任何责任，否则卖方应承担违约责任，并赔偿买方由此遭受的一切损失。”本案中，被告李斌在出售涉案房屋时未向原告说明涉案房屋的产权权属情况，已构成违约，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，应当承担双倍返还定金的责任。被告置家经纪公司作为居间方，在向原告联系出售涉案房屋时，未审慎核查涉案房屋的产权情况，具有一定过错，也应承担赔偿责任。被告李斌辩称：原、被告双方于2019年6月14日签订房屋买卖合同，原告向被告李斌交付定金10000元，双方约定2019年7月18日由原告交付首付向银行偿还贷款后被告给原告腾房，但原告没有在2019年7月18日向银行偿还贷款。当日被告置家经纪公司的置业顾问给被告李斌打电话要求李斌拿着户口本、身份证、结婚证等证件去办理房屋手续，但是被告李斌告知置业顾问说已经离婚没有结婚证，置业顾问说问一下经理，但是没有给李斌回话。7月19日置业顾问给李斌打电话说要做析产，但因时间太长，所以手续就没有办。又过了一两天置家经纪公司美利城市花园店的店长告知李斌说她想办法给办手续，办个假结婚证就能过户，之后该店长让被告李斌交180元办证费，但是李斌因在兴仁干活也没有钱，告知店长让给垫付后期从已交的定金里面扣除。7月23日被告李斌从兴仁回来后去被告置家经纪公司美利城市花园店中，置业顾问告诉李斌说买房子的人让李斌自己支付银行按揭款，但因李斌没钱支付银行贷款，就没有同意。后来李斌得知原告已经在黄河花园购买了房子。被告认为是原告违约在先，不应退付定金；涉案房屋签订买卖合同约定价款为63万元，2019年10月15日被告李斌又通过裕兴房屋中介公司以62万元价格将该房屋售出，不存在原告所述房产不清晰的情况。被告置家经纪公司辩称：原告及被告李斌于2019年6月14日在被告置家经纪公司签订了《房屋交易合同》，约定以按揭贷款方式付款，在中途发生被告李斌没有将产权情况说明，发现是离婚状态，该房产需要析产后才能办理按揭手续，经二被告沟通，因当时李斌对析产不了解，所以在这个过程中有抵触情绪，后原告及被告李斌经公司多次沟通后达成协议，原告愿意支付20万元房款用于偿还银行贷款，但条件是李斌未办理析产时先将房屋交给原告，原告凑齐了20万元首付款后，被告李斌不同意交房，导致原告认为房子有瑕疵，不予购买原告李斌的房屋。被告置家经纪公司与李斌多次沟通后，李斌答应将该房屋出售后退还原告定金。再后来得知李斌已将房屋出售后，被告置家经纪公司员工多次劝说被告李斌退还原告定金，但被告李斌均未履行退还定金义务。在此房屋交易过程中，主要是被告李斌对房产相关法律不懂和不予配合造成的后果。在李斌与其他中介公司交易房屋时得以验证，原告购买房屋的细节原告和被告置家经纪公司都是知晓的，不存在被告置家经纪公司欺诈隐瞒的事实。房屋交易合同中第2款第1条约定定金是由原告支付给被告李斌的款项，被告置家经纪公司只是配合提供相关收据。被告置家经纪公司已将定金中的保证金10000元退还给原告。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据定金收据、《房屋交易合同》原件各1份，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且二被告对该证据均无异议，具有证明效力。被告李斌提交的证据《房屋买卖居间合同》打印件1份，来源合法，内容客观真实，能够证明2019年10月2日，被告李斌经宁夏中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司介绍将本案争议的中卫市××区房屋出售给他人的事实。被告置家经纪公司未提供证据。经审理查明：2019年6月17日，原告（买方）与被告李斌（卖方）及被告置家经纪公司（经纪方）签订《房屋交易合同》一份，合同约定：一、合同三方在诚实信用、平等、自愿的基础上签订本合同并同意买卖条款如下：1.买卖双方通过经纪方介绍出售及购入位于中卫市××区房产，建筑面积为120.03㎡，房产证号：2XXXX，权利人为李斌，产权性质为私产……5.该房产之买卖成交价格为人民币陆拾叁万元整（小写￥630000元）……二、付款方式：1.卖方应在本合同签订之日，向卖方交付定金人民币贰万元整（小写￥20000元），在买卖双方签订《房地产买卖合同》后，买方所支付的定金抵作相应的等额房款，该定金中留存人民币壹万元整（小写￥10000元），作为保证金暂由经纪方保管，用以对该房产交易过程中经纪方利益的保证即其他。2.房款的支付：除定金外剩余房款为人民币陆拾万元整（小写￥600000元），付款方式为银行贷款付款：按揭贷款。卖方同意买方采用银行贷款方式支付房款，经纪方协助寻找银行办理贷款手续，买方应当向经纪方支付贷款资讯费人民币贰万元整（小写￥20000元）。根据买方申请贷款的条件，由银行进行审批，买方贷款年限与金额以银行实际审批为准……三、权利及义务：1.卖方须在首付款7日内将该房产交予买方使用且办理该房屋的户口迁出手续……合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2019年6月14日向被告置家经纪公司支付定金20000元，其中10000元的定金由被告置家经纪公司作为保证金保管，剩余10000元定金交于被告李斌，被告李斌于同日向原告出具定金收据一张。2019年7月18日，原告得知被告李斌所出售的房屋系被告李斌离婚前财产，原告担心该房屋存在产权纠纷，经与被告置家经纪公司沟通，被告置家经纪公司应原告请求提出要求被告李斌对其所出售房屋进行析产，在此过程中因双方无法达成一致意见而致使房屋交易合同无法实际履行。2019年8月28日，原告经被告置家经纪公司介绍购买了他人房屋，2019年10月2日，被告李斌经宁夏中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司介绍将本案争议的中卫市××区房屋出售给他人。至此，因原、被告双方最终未实际履行双方签订的房屋买卖合同，经原告催要，被告置家经纪公司将其保管的原告的购房定金返还给原告。现被告李斌拒不退还其收取的购房定金，原告以此为由诉至本院。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。本案中原、被告签订了书面的房屋买卖合同，并就房屋坐落、总价款及首付款等合同事项进行了明确约定，故原、被告之间形成房屋买卖合同关系，双方对房屋买卖事项的约定系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。但在合同履行过程中，因原告得知被告李斌欲出售给原告的房屋系被告李斌离婚前财产，担心其购买后会产生纠纷而不再购买被告李斌的房屋，后原告经被告置家经纪公司介绍另行购买他人房屋，实际上已先行解除合同，后被告李斌亦通过其他经纪公司将涉案房屋出售给他人，因此原、被告双方于2019年6月17日签订的《房屋交易合同》已无法实际履行的事实，本院予以确认。故对于原告请求解除原告与被告李斌、被告置家经纪公司签订的《房屋交易合同》的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。对于原告要求被告李斌向原告双倍返还购房定金30000元的诉讼请求，在合同履行过程中原告因担心本案争议房产存在产权纠纷另行购买他人房屋，而被告李斌出售的房屋虽系其离婚前财产，但被告李斌在签订的离婚协议中已经明确房屋归属问题，即涉案的中卫市××区房屋归被告李斌所有，故被告李斌欲出售给原告的房屋产权归属明确，不存在产权争议纠纷，原告在交付购房定金后以被告李斌出售的房屋可能存在产权纠纷为由又另行购买他人房屋存在一定过错，而被告李斌在原告对涉案房屋提出产权异议后，未明确向原告及被告置家经纪公司告知其出售的涉案房屋已在离婚协议中明确产权归属的事实，亦未向原告及被告置家经纪公司提供涉案房屋产权归属情况的书面材料，致使原告因担心涉案房屋可能存在产权纠纷而未实际履行双方签订的买卖合同，亦存在一定过错，故考虑原、被告双方在履行房屋买卖合同过程中各自存在的过错，被告李斌应酌情退还原告定金5000元较为适宜。故对于原告要求被告返还其购房定金5000元的诉讼请求，本院依法予以支持，对于超出该数额部分诉讼请求的依法不予支持。对于原告要求被告置家经纪公司对被告李斌应返还给原告的定金承担连带赔偿责任的诉讼请求，因本案中合同的相对方为原告及被告李斌，被告置家经纪公司仅为居间人，其在本案中的义务仅是向原告及被告李斌报告订立合同的机会并提供订立合同的媒介服务，原告要求被告置家经纪公司对被告李斌未退还的定金承担连带赔偿责任的诉讼请求无事实及法律依据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李秀梅与被告李斌、被告宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司于2019年6月17日签订的《房屋交易合同》；二、被告李斌于本判决生效后十五日内向原告李秀梅退还购房定金5000元；三、驳回原告李秀梅的其他诉讼请求。案件受理费650元，减半收取325元，由原告李秀梅负担271元，由被告李斌负担54元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜 二〇二〇年七月二十日书记员 陈 娜本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。