福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初1090号 原告：杜小江，男，1973年2月20日出生，汉族，户籍所在地广东省深圳市南山区，现住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李鑫，江西公仁律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：巫德强，江西公仁律师事务所执业律师。 被告：李明昕，女，1987年3月13日出生，汉族，户籍所在地浙江省嘉兴市南湖区，现住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：朱佳祥，江苏谟仕律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李梦媛，江苏谟仕律师事务所执业律师。 原告杜小江与被告李明昕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜小江的委托诉讼代理人李鑫，被告李明昕及委托诉讼代理人朱佳祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜小江向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除2017年3月29日原被告双方签订的《房产买卖协议书》；2、判令被告向原告返还购房款983765元，原告代被告垫付的款项85995.03元（代付款项包括房屋按揭74344.8元、房权面积补差1962元、专项维修金7174.2元、物业管理费2372.63元、水电费61.4元、不动产登记费80元）共计1069760.03元及利息（以1069760.03元为基数，从起诉之日起按年利率6%的标准计算至被告清偿完毕之日止，利随本清）；3、本案诉讼费等全部费用由被告承担。事实和理由：2017年3月29日，原告在被告未知悉市场行情的情况下与被告签订《房产买卖协议书》，协议约定：被告将所属福建省漳州开发区房产出售给原告。房产交易总价为1733765元，被告应于2017年4月18日前配合办理过户手续，原告于过户当天或2017年4月18日之前支付首付款（含定金）983765元，剩余房款75万元于产权交割完毕当日支付。协议签订前，因原告常年在省外，对漳州当地房产交易行情缺乏了解，被告故意隐瞒市场实际价格情况，导致交易价格明显高于市场价格（房产单价14500元／平方米）。协议签订后，原告按约支付了定金及首付款共计983765元，后原告又代被告垫付2017年4月17日至2018年7月17日期间的房屋按揭款共计74344.8元，以及产权面积补差1962元、专项维修基金7174.2元、物业管理费2372.63元、水电费61.4元、不动产登记费80元。原告已经按照《房产买卖协议书》的约定履行完毕自身的主要义务，房款支付比例已达61.7%，但被告至今仍未办理完毕房屋的抵押解除手续，更未将房屋过户至原告名下，已存在严重违约，致使原告合同目的不能实现。原告多次催告被告履行义务，并于2019年10月9日下发书面律师函要求被告将房产过户至原告名下，但被告均未实际履行。请求判如所请。 李明昕辩称，不同意原告的解除请求，涉案的合同应继续履行，请求驳回原告的诉讼请求，且被告方保留追究原告违约责任的权利。主要理由：1、涉案的购房协议系正常订立，且当时是期房交易，在按协议全权办理委托公证以后剩余的按揭均由原告负担。客观履行情况是在办理委托公证后买方已经开始支付按揭贷款，并且按照约定代收了房屋，涉案的房产客观上于2017年9月份就已交付给了原告。2、本案在订立合同时，不存在原告所指责的隐瞒市场价格的情况。如果原告坚持认为价格显失公平应依法撤销，而不是现在所要提请的解除合同之诉。3、涉案合同履行的情况是原告违约在先。原告自2018年8月份起，在涉案的房屋一手房的产权证领取到位的情况下，不按协议约定，停止支付贷款。4、涉案的房屋目前已交付原告，且于2018年7月31日领证，完全具备过户条件，只要原告按约支付剩余的贷款，即可注销抵押登记办理过户。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年3月29日，原告杜小江作为乙方（买方）与作为甲方（卖方）的被告李明昕在漳州开发区好莱房产中介所（丙方）的介绍下三方签订一份编号为0001201的《房产买卖协议书》（以下简称“《协议书》”）。《协议书》第二条约定：李明昕将其所有的“座落在福建省漳州开发区”房产出售给杜小江；房产单价：14500元／平方米，总价：1733765元；协议签订当日，乙方向甲方支付购房定金10万元。《协议书》第三条“付款时间与过户约定办法”第2款（打印格式）中约定“甲方同意乙方以一次性付款方式付款，并约定2017年4月18日之前双方到漳州开发区房地产交易中心办理过户手续，（或到漳州市公证处办理委托公证），（在房地产交易中心过户当天或2017年4月18日之前）乙方支付甲方首付款（含定金）人民币¥：983765元整（大写：……）给甲方，剩余房款人民币¥：750000元（大写：……）整于产权交割完毕当日付给甲方”。《协议书》第三条“付款时间与过户约定办法”的“其他约定”中约定（手书格式）：“①办理全权委托公证之日起按揭由乙方全额承担②物业费由乙方承担③于2017年4月18日前办理全权委托公证④解押款由乙方全额承担”。《协议书》第十二条“双方约定的其他事项”中约定（手书格式）：“⑨领取产权证解押完柒日内办理产权过户手续，在不动产证办出后7个工作日内办理过户，若不动产权证在2018年6月27日前办出，那么过户手续定在2018年7月6日前办理，甲方承诺尽早办好不动产权”。《协议书》还对房屋一手契税负担、交易税费负担、中介费负担、违约责任等事项进行约定。《协议书》签订当日，杜小江向李明昕支付购房定金10万元，后又依约于2017年4月18日前向李明昕支付首付款（含定金）共计983765元，并于2017年4月17日至2018年7月17日先后16次向李明昕支付房屋按揭款共计74344.8元（每月4646.55元）。2017年4月17日，被告李明昕签订一份《委托书》，并与原告杜小江指定的代理人林强浩签订一份《委托合同》并办理公证。委托公证中明确载明被告李明昕全权委托林强浩办理上述案涉房产的代为办理还贷、抵押登记及注销、交房、收房、验房、领取《不动产权证书》，以及申办、交纳与上述房产办证有关的一切税费等有关事项。后林强浩经手于2018年4月20日向上述房产开发商及物业公司支付案涉房屋产权面积补差款1962元、专项维修基金7174.2元、物业管理费2372.63元、水电费61.4元、不动产登记费80元。2018年7月31日，漳州开发区不动产登记机关向李明昕签发上述案涉房屋不动产权证【闽（2018）漳州开发区不动产权第××号】并作为按揭贷款抵押。后原、被告因案涉房屋过户税费负担等发生争议，原告杜小江从2018年8月起停止向被告李明昕支付房屋按揭款。2019年10月9日，原告杜小江向被告李明昕发《律师函》，以被告李明昕违约为由，要求李明昕“在2019年10月16日前清偿银行按揭款项，并办理完毕福建省漳州开发区房产的抵押解除手续及户口移出手续（如已迁入户口），同时立即将房产过户至杜小江名下”。后原、被告继续因涉案房屋按揭款支付、过户等争议。2020年3月3日，原告杜小江诉至本院。 上述事实，有原告杜小江庭审中提供的《协议书》《定金收条》、《收条》、转账/付款凭证、发票及收款收据、原、被告微信聊天记录及短信记录、律师函及邮寄记录，有被告李明昕庭审中提供的《协议书》及附件（包含网上登记备案证明书、权属转移涉税证明、声明书、税收完税证明、发票）、《公证书》及附件（委托书、委托合同）、《不动产产权登记证》、被告和原告的微信聊天记录及中介公司与原告之间的微信聊天记录，以及原、被告在庭审中的陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告杜小江与被告李明昕在好莱房产中介所参与下就被告出售涉讼房屋福建省漳州开发区给原告所签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方《协议书》第三条格式条款虽约定“甲方同意乙方以一次性付款方式付款，并约定2017年4月18日之前双方到漳州开发区房地产交易中心办理过户手续，……。剩余房款人民币¥：750000元（大写：……）整于产权交割完毕当日付给甲方”，但显然该条款前部约定的付款方式为选择性条款，即一次性付款方式付款或分期付款，如一次性付款方式付款，则在2017年4月18日之前办理过户手续；否则分期付款则按其他条款约定履行。显然，本案双方并未按一次性付款方式实际履行。而该条款后部剩余房款支付的约定与《协议书》的“其他约定”手书非格式条款不一致，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，应当采用非格式条款约定内容。双方的《协议书》、《公证书》明确表明，双方买卖的房屋是尚未交房、尚未办理一手房产权证的期房，且涉案的房产有按揭贷款。而原告指定的代理人林强浩代原告交纳房屋产权面积补差款、专项维修基金、物业管理费、水电费、不动产登记费也可以明确表明案涉房屋最迟于2018年4月20日即已交付由原告方实际占有、管控。双方《协议书》非格式条款约定的房产过户是“领取产权证解押完柒日内办理产权过户手续，在不动产证办出后7个工作日内办理过户”，即办理过户须在解押之后七日，且根据房地产交易习惯，二手房过户也只能在解除房产抵押之后。但本案双方《协议书》非格式条款对按揭贷款支付及解除房产抵押款的约定为“办理全权委托公证之日起按揭由乙方全额承担”、“解押款由乙方全额承担”，且原告也实际向被告支付了16个月的按揭款。显然原告杜小江从2018年8月起停止向被告李明昕支付房屋按揭款，违反上述约定，且支付解押款以解除房产抵押也是原告双方办理过户前应先予履行的义务，故原告杜小江主张“被告至今仍未办理完毕房屋的抵押解除手续，更未将房屋过户至原告名下，已存在严重违约，致使原告合同目的不能实现”，没有事实和法律依据，其请求解除双方签订的《房产买卖协议书》并要求被告返还购房款及其他相关款项的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 驳回原告杜小江的诉讼请求。 案件受理费20403.8元，减半收取计10201.9元，由原告杜小江负担. 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 洪河根 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 李昊蓝 书 记 员 黄文娟