宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终547号上诉人（原审原告、反诉被告）：马泽，男，1985年3月19日出生，回族，系中国石油宁夏高速公路销售分公司职工，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。委托诉讼代理人：王坚，系宁夏世仑律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李国荣，系宁夏世仑律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李克平，男，1985年9月15日出生，汉族，系宁煤集团麦垛山煤矿职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：梁正大，系宁夏诚托律师事务所律师。特别授权代理。上诉人马泽因与被上诉人李克平房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初5907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马泽及其委托诉讼代理人王坚，被上诉人李克平及其委托诉讼代理人梁正大，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马泽上诉请求：一、请求二审法院依法维持（2019）宁0302民初5907号民事判决书第一项、第三项，依法撤销该判决第二项，发回重审或依法查清事实后改判在被上诉人将涉案房屋过户登记至上诉人名下后，由上诉人向被上诉人支付购房款187000元。二、决定本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已经履行了支付173000元购房款的合同义务，不存在合同履行不当，原审判决认定错误。1、《房地产买卖合同》中明确载明兴麟房产公司的合同主体地位系“居间代理方”，且在合同中又包括上诉人将购房定金交由兴麟房产公司保管、被上诉人将《房屋产权证》等相关原始文件交存兴麟房产公司代为保管的约定，足以证实兴麟房产公司在涉案交易中，除了提供订立合同的媒介服务、收取居间报酬之外作为双方的代理人，就涉案房屋买卖事宜代为实施民事法律行为的合同权利，上诉人将购房款交由兴麟房产公司的履行方式并无不当。2、被上诉人对上诉人将173000元购房款支付给兴麟房产公司的事实知情并认可，并非是原审判决认定的单纯的履行合同不当。根据双方在《补充协议》中第一条明确约定了上诉人与被上诉人就涉案交易的合同履行顺序，根据原审中查明的事实，被上诉人将涉案房屋交给上诉人，上诉人对涉案房屋进行了装修并入住，被上诉人对上诉人向兴麟房产公司支付173000元购房款是知情并认可，被上诉人授权兴麟房产公司代其收取房屋的行为所产生的法律后果理应由其承担。二、原审判决未结合涉案合同的实际履行情况，依据民事法律规范进行判断，将生效刑事判决认定的事实，直接作为民事案件裁判的依据，事实认定错误的同时，法律适用错误。1、根据《最高人民法院关于审理民事纠纷案件中涉及刑事犯罪若干程序问题的处理意见》第二条第三款规定，上诉人在（2015）银刑初字第75号刑事判决书中被认定为被害人，刑事判决对追赃、退赃进行了处理，但结合本案中合同履行的实际情况，上诉人向兴麟房产支付购房款的事实被上诉人是知情并认可的，且（2015）银刑初字第75号刑事判决书中所涉及的刑事责任主体与本案中所涉的民事责任主体不相竞合，该刑事案件实体处理中也未涉及本案中三方当事人民事权利义务的审查，仅仅是依据资金来源系上诉人提供就确定上诉人为被害人，该事实认定的明显不能作为本案合同法律关系中合同权利义务的履行及责任的判定依据。2、根据《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》法〔2019〕254号第130条规定，在民刑交叉的案件中，刑事案件的审理结果可以作为作为民事案件审理的依据，也可以不作为民事案件审理的依据，原审判决未结合本案中合同的履行情况直接将（2015)银刑初字第75号刑事判决审理结果中认定的事实作为民事案件事实认定的依据，事实认定错误，法律适用错误。3.原审判决对刑事判决中认定的18万元赃款中的2万元购房定金认定为购房款予以扣减，又在未结合双方合同履行的具体情况下直接将已支付的153000元依据刑事判决中赃款退赔的事实认定不予扣减，自相矛盾，事实认定错误。李克平辩称,上诉人并没有履行支付173000元购房款的义务属于履行不当，双方签订的购房合同中对于上诉人作为买受人给出卖人支付房款是其法定的义务，没有任何条款约定买受人支付房款是由中介公司代为收取，故上诉人未履行房款支付义务违约在先事实清楚，原审认定正确；银川市中级人民法院（2015）银刑初字第75号刑事判决书中对于上诉人作为买受人被兴麟房产公司诈骗，事实认定清楚，证据充分，且该判决对于上诉人被诈骗的事实也明确予以确认，兴麟房产公司通过该种方式诈骗了不特定的多数买受人，且证据充分，故上诉人支付购房款给兴麟房产公司既未征得被上诉人同意，且履行合同不当，付款义务并未完成，原审认定事实清楚；对于20000元的购房定金上诉人与被上诉人明确约定由兴麟房产公司保管，原审扣除并无不当。并且银川市房产管理条例相关法律法规明确规定经纪人、居间人不得收取购房款，上诉人履行合同不当，事实清楚，综上请求驳回上诉人的上诉请求。马泽向一审法院起诉请求：1、判令被告李克平继续履行涉案房屋买卖合同，并立即为原告办理位于吴忠市利通区阳光骄子C区2号楼1单元302室产权过户登记手续；2、判令被告李克平向原告发出请求解除涉案房屋买卖合同《告知函》无效，并由其向原告偿付违约金及损失人民币50000元整；3、由被告承担本案诉讼费。李克平向一审法院反诉请求：1、请求人民法院依法判令反诉被告马泽支付反诉原告购房款360000元及逾期付款利息129875.4元（直至房款付清之日），以上合计489875.4元；2、本案反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年12月22日，原告马泽、被告李克平经兴麟房产公司介绍，被告李克平作为出售方、原告马泽作为购买方、兴麟房产公司作为居间代理方签订《房地产买卖合同》，约定被告李克平将其名下位于吴忠市利通区阳光骄子C区2-1-302号住宅（房屋产权证：吴忠市房权证市区字第0**12491号；他项权利证号：吴利房他证市区字第**；面积86.24㎡）以360000元的价格出售给原告马泽，原告马泽于2013年12月22日交纳20000元作为购房定金交由兴麟房产公司代为保管，作为房屋交接保证金；房款付款方式为商业按揭贷款支付。合同签订之日，原告马泽按照合同约定将20000元定金交由兴麟房产公司代被告李克平保管。2014年1月13日，原告马泽向兴麟房产公司缴纳130000元房款。2014年3月15日，因涉案房屋所有人被告李克平尚有银行贷款未清偿，在居间人兴麟房产公司参与下，三方签订了一份《补充协议》，主要约定:先由马泽（乙方）还清李克平（甲方）所欠案涉房屋银行贷款173000元，同时甲方将房屋钥匙交于乙方进行房屋装修，兴麟房产公司（丙方）在3月24日前协调完成甲方贷款全部还清；甲方在拿到房产证2天内将房产证交付丙方，并配合丙、乙方办理过户手续，丙方配合甲、乙双方在5月10日前完成过户手续及房屋交接手续，在过户后45个工作日完成乙方贷款手续，并将尾款187000元一次性交付甲方；如若甲方到时不配合乙方过户或反悔不卖，则甲方应将173000元及乙方装修此房所有费用一并退还乙方，并赔偿乙、丙双方损失费，损失费为定金的双倍；甲、乙、丙三方核实好相关手续后，丙方协助甲、乙双方办理相关银行还款手续；甲、乙双方约定自行还款，丙方监督甲、乙双方按此协议执行，对于上述资金丙方不承担任何责任；放款当日三方必须同时到场，乙方保证钱到账后立马将房屋剩余尾款187000元转入甲方账户。补充协议签订同日，原告马泽向被告李克平出具收据一张，收据载明收到案涉房屋的钥匙10把、临时出入证、有线电视入户卡、天然气通知单、临时电费收据、垃圾清理费收据、业主保证金收据。被告李克平于2014年3月15日将涉案房屋交付给原告马泽后，原告马泽对涉案房屋进行了装修并入住。2014年3月21日，原告马泽又向居间人兴麟房产公司缴纳了23000元房款、7000元居间费。另查明，2014年下半年，原、被告双方得知居间方兴麟房产公司涉嫌刑事犯罪后，双方就案涉合同的履行发生争议。自案涉房屋买卖合同签订至今，涉案房屋的银行贷款至今仍由被告李克平在偿还。在银川市中级人民法院已审理终结并生效的的兴麟房产公司公司合同诈骗一案刑事判决书中，该院认定马泽系该案件中的被害人，被骗的金额为180000元，并判决对已冻结、扣押的赃款、赃物依法予以追缴发还被害人，不足部分责令各被告人及被告单位向被害人予以退赔。在庭审中，原、被告双方均陈述未从该案中获得赔偿。一审法院认为，原告马泽与被告李克平通过居间人兴麟房产公司签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的合同义务。本案系房屋买卖合同纠纷，根据买卖合同的属性及合同的约定，作为案涉房屋的出卖人李克平，其负有的主要义务是将案涉房屋交付给买受人马泽，并将该不动产权属转移登记至买受人马泽名下。作为案涉房屋的买受人马泽，其主要义务是将房款支付给房屋出售人李克平。故原告马泽要求被告李克平将案涉房屋过户至原告名下的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。本案中，在案证据不能充分证实被告李克平与兴麟房产公司系委托代理关系，被告李克平授权兴麟房产公司公司代为收取原告马泽应向被告李克平支付的购房款，原告马泽向房屋买卖合同的居间人兴麟房产公司支付购房款属于履行合同不当，不能达到其向被告李克平给付了购房款173000元，以冲减总房款的目的。对此造成的损失其应向兴麟房产公司主张。且对于其在案涉合同履行过程中因该部分房款的支付所处身份，在银川市中级人民法院（2015）银刑初字第75号刑事判决书中已做认定，其系该刑事案件的被害人。在该案的判决中，对其损失的数额该院也已做认定，并且判决由兴麟房产公司依法予以退赔。原告马泽应按合同约定的数额向被告李克平支付购房款。因在案涉房屋买卖合同签订之日，原告马泽已按房屋买卖合同约定向兴麟房产公司支付购房定金20000元，该20000元定金系被告李克平委托兴麟房产公司代为收取、保管，该20000元应认定为原告马泽向被告李克平支付的购房款。故原告马泽相应向被告李克平支付的购房款为340000元（360000元-20000元）。在签订补充协议时，原被告双方及兴麟房产公司明确约定，先由原告马泽还清被告李克平在银行的按揭贷款173000元，被告李克平将房屋钥匙交于原告马泽进行装修。在履行该补充协议时，被告李克平在未收到该173000元，或者确认原告已按该约定向银行偿还了贷款173000元的情况下，于签订补充协议当日将案涉房屋的钥匙、出入卡等物品交于原告马泽；被告李克平履行合同不当，对造成双方纠纷具有一定的过错。在合同履行过程中，当事人都违反合同约定的，应当各自承担相应的责任。综合本案合同的履行，纠纷产生的原因，一审法院认为，对于原、被告双方的损失应由原、被告双方各自负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第一百三十条之规定，判决：一、被告李克平（反诉原告）于本判决生效后三十日内将其名下位于吴忠市利通区阳光骄子C区2号楼1单元302室房屋过户登记至原告（反诉被告）马泽名下；办理房屋过户登记手续所产生的税、费由原、被告双方按照国家规定各自承担各自应当负担的税费；二、反诉被告马泽在反诉原告李克平将案涉房屋过户登记至其名下后，十日内向反诉原告李克平支付购房款340000元；三、驳回原告马泽及反诉原告李克平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由原告马泽负担1050元；反诉案件受理费4324元，由反诉原告李克平负担1323元，由反诉被告马泽负担3001元。本院二审期间，上诉人未提交证据，被上诉人李克平为支持其抗辩理由提交证据吴忠市住房公积金贷款还款凭证、吴忠市住房公积金管理中心个人贷款实还明细以及吴忠市住房公积金贷款结清通知单。本院组织当事人对证据进行了质证。本院对证据的证明目的结合本案事实进行综合认定。对一审法院审理查明的事实，有相应的证据予以证实，本院予以确认。另查明，被上诉人李克平交贷款的事情本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案中，马泽、李克平以及宁夏兴麟房产营销策划有限公司吴忠分公司（以下简称兴麟房产公司）签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应遵照履行。一、马泽上诉主张其将购房款交由兴麟房产公司已经履行了支付173000元购房款的合同义务，不存在合同履行不当情形。经核，三方签订的《房地产买卖合同》以及《补充协议》中即约定了房屋买卖双方的权利义务，又约定了房屋买卖双方与居间方的权利义务，涉案合同中包含房屋买卖合同关系以及居间合同关系两种法律关系。兴麟房产公司在本案房屋买卖中只是居于双方当事人之间起介绍、协助作用的居间人，服务范围有限。马泽并无证据能够证实其与李克平均与兴麟房产公司存在委托代理关系，且马泽与李克平作为房屋买卖合同关系双方主体，在《房地产买卖合同》以及《补充协议》中并未明确进行书面约定将购房款由兴麟房产公司代为收取的事宜，李克平提交的由其归还涉案房屋贷款的证据亦可以印证马泽合同履行不当的事实成立，故一审法院认定马泽将购房款交由兴麟房产公司属合同履行不当，符合本案实际。二、马泽上诉主张本案应按照民事法律规范判断涉案合同实际履行情况，不能将生效刑事判决认定的事实直接作为民事案件裁判依据。经核，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（七）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实。…第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”。已生效的宁夏回族自治区银川市中级人民法院作出的（2015）银刑初75号刑事判决书中，认定马泽系该案件中的被害人，被骗金额为180000元，并判决由兴麟房产公司以及该案其他相关被告向受害人马泽依法予以退赔，李克平在该刑事判决中并不具有受害人地位，不具备请求退赔的法律权利。且在本案中马泽作为房屋买卖合同法律关系中的买受人，其主要义务是将购房款支付给出卖人李克平，该份刑事判决书所认定的基本事实能够佐证马泽存在履行合同不当的行为即马泽在房屋买卖合同中将购房款交由兴麟房产公司，现马泽并无相反证据推翻已生效的刑事判决书所认定的基本事实，故马泽的此项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人马泽的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3360元，由上诉人马泽负担。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 艾进春审判员 侯士俊 二〇二〇年七月二十二日书记员 常慧慧附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。