河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初1188号原告：张玉光，男，汉族，1981年1月20日出生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：李帆，河南强正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨红菊，河南强正律师事务所实习律师。被告：常占峰，男，汉族，1974年6月3日出生，住漯河市召陵区。被告：王亚萍，女，汉族，1981年8月10日出生，住漯河市郾城区。以上二被告共同委托诉讼代理人：张建辉，河南汇星律师事务所律师。原告张玉光诉被告常占峰、王亚萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张玉光的委托诉讼代理人李帆、被告常占峰和王亚萍及二被告共同委托诉讼代理人张建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉光向本院提出诉讼请求：1、依法解除2017年12月10日原、被告签订的《房屋转让买卖协议》；2、依法判令被告退还原告剩余购房款共计130000元及占用款项期间的利息（利息自2017年12月12日起，以330000元为基数，以同期银行贷款利率年利率6%计算至2020年3月9日共计44330元；自2020年3月10日起，以130000元为基数，以年利率6%计算至本金实际归还之日止）；3、以涉案房屋5000元每平方米的价格赔偿原告的可得利益损失确定10万元；4、本案的诉讼费、保全费、鉴定费等费用由被告承担。事实及理由：原告于2017年12月10日与被告签订《房屋转让买卖协议》，约定由被告出售给原告位于郾城区淞××路××交叉口檀溪谷小区9号楼26楼2单元东南户的房屋一套，该房屋价款为330000元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。根据合同约定，原告支付完购房款后，多次催促被告办理房产过户手续，可是均遭到被告以各种理由推脱办理。2019年年底，原告通过多方打听，得知被告和原告签订协议时及到原告起诉之日，被告尚未取得该房屋的处分权，且没有得到该房屋的处分权人的追认。2020年3月9日，经过原告多次催要，被告退还给原告200000元的购房款，却拒绝退还剩余购房款和承担损害赔偿责任。原告认为，原、被告签订的协议为可撤销合同，撤销后被告应当承担损害赔偿责任。在2017年12月10日双方签订房屋转让买卖协议后，原告履行完毕支付房款的合同义务，被告就有义务交付房产并完成房屋的过户手续。可是被告却拒绝履行此合同义务，漯河经济日益增长，必然导致该地段的房价日益提高，致使原告的可得利益受到极大损失，被告对原告的可得利益损失应当承担赔偿责任。被告常占峰与被告王亚萍系夫妻关系，合同标的物房产系在夫妻关系存续期间，该房屋属于夫妻共同财产，对买受人即本案原告来说，有理由相信夫妻一方出卖房屋的行为是夫妻双方共同意思表示，而且原告支付的购房款也支付给被告常占峰的妻子即本案的被告王亚萍，应当认为出售该房屋系被告常占峰与其妻子王亚萍的共同意思表示，故被告王亚萍应当享有本合同的权利，承担合同的义务和违反合同所带来的法律后果。综上，被告在没有取得标的物的处分权且事后也未取得的情况下，就与原告签订买卖合同，导致合同无法继续履行，给原告造成了极大的经济损失。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告常占峰辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应依法予以驳回，理由如下，第一，被告并非恶意存在违约行为，之所以解除双方签订的房屋买卖协议，系因开发商漯河市运跃置业有限公司强行收回了被告向开发商购买的房屋，被告为了履行与原告签订的房屋买卖协议，且向人民法院提起诉讼，后因法院判决解除被告与开发商签订的购房合同导致原告与被告签的房屋买卖协议解除。第二，原、被告签订房屋买卖协议，原告对该房屋的状况、性质以及是否能办理过户手续是明知的，且双方口头约定如涉案房屋不能够办理过户，被告无息退还原告的购房款，不承担任何责任。第三，被告向开发商购买的房屋被开发商收回后，被告为了挽回原告损失，并为原告提供其他房屋供原告居住将近一年，且被告也愿意将其名下的同等价值的其他房屋与该房屋进行置换，但原告不同意。第四，被告已于2020年3月9日向原告退还购房款200000元，双方对购房协议的解除事宜达成了合议，双方的房屋买卖协议已经解除，被告愿意将下余的购房款129990元退还给原告；第五，原告也存在违约行为，根据双方签订的房屋买卖协议约定，涉案房屋转让价款为330000元，原告并未按照协议约定向我方全额支付购房款。第六，原、被告之间的房屋买卖协议解除之后，原告借用黑恶势力对被告进行威胁并在居住的被告房屋内将被告库存的40多件白酒带走，被告保留追究原告相关责任的权利。综上，请求法院查明事实，作出公正处理。被告王亚萍辩称：我不应承担本案责任，根据合同相对性原则，房屋买卖协议签订主体为张玉光和常占峰二人，与我无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月10日，张玉光与常占峰签订《房屋转让买卖协议》一份，约定，经陈某于某协调并担任公证人。常占峰将名下房屋转卖给张玉光（该房屋位于淞××路与××交叉口××小区××楼××楼××单元东南户，经双方协议如下，1、张玉光付给常占峰33万元整，用于付给常占峰房款，交房后房管局实际测量后多退少补。2、张玉光承担所有房子手续所有费用。3、张玉光买房后，常占峰每次积极配合张玉光办手续直至办完为止。该协议一式两份，公证人于某、陈某，买房人，张玉光，卖房人常占峰，建行52409425********，2017年12月10日。该协议签订后，张玉光并未向协议中约定的账户支付购房款，而是通过其本人及妻子刘二巧的账户，以微信转账、支付宝转账、银行转账的方式，向被告王亚萍支付房款共计329990元。案涉房屋开发商系漯河市运跃置业有限公司，2019年4月18日，常占峰向本院提起诉讼，要求漯河市运跃置业有限公司退还购房款782210元及利息，并赔偿可得利益损失573000元，本院审理后查明，韩清四系漯河市运跃置业有限公司开发的檀溪谷项目的施工人，刘红月系跟随韩清四做大清包工程的人员，韩清四与漯河市运跃置业有限公司达成优惠购买房屋既工程款支付协议书，以应付工程款抵偿包含案涉房屋在内的7套房屋的购房款。刘红月因有债务向常占峰清偿，遂将案涉房屋在内的2套房屋折抵给常占峰。2016年1月26日和2016年3月19日，常占峰分别以自己的名字和借用蔡艳伟的名义与漯河市运跃置业有限公司签订认购协议书，认购檀溪谷项目9号楼2单元26层西二单元东南湖2603号和9号楼2单元26层东户2604号，成交总价分别为361830元和420370元，并由漯河市运跃置业有限公司出具了购房定金的收据。后因漯河市运跃置业有限公司未能交房，常占峰诉至法院。本院审理后认为，认购协议仅仅是买卖双方就所要出卖的房屋达成的初步协议，对于房屋的买卖行为的完成，还需要最终签署符合法律规定的商品房买卖合同来确认，因常占峰与漯河市运跃置业公司未签订符合法律规定的商品房买卖合同，应当认定双方最终未达成房屋的买卖合意，对于漯河市运跃置业有限公司收取的房款，应当予以退还。据此，本院于2019年12月5日作出（2019）豫1103民初1841号民事判决，判决：一、漯河市运跃置业有限公司须于判决生效后十日内向常占峰返还预交的购房款782210元及利息（漯河市运跃置业有限公司承担的利息的本金数额按照预交的房款数额分别进行计算，其中的361830元的利息，自2016年1月6日开始计算，下余的420370元的利息，自2016年3月19日开始计算，均计算至两笔本金数额支付完毕时止，利率均按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率予以计算）；二、驳回常占峰的其他诉讼请求。庭审中，常占峰自认该判决已经于2020年5月履行完毕。因常占峰一直未能向张玉光交付案涉房屋，2020年3月9日，常占峰通过王亚萍的银行账户向张玉光转账退还购房款200000元，剩余的购房款129990元一直未付，张玉光遂向本院提起民事诉讼。另查明，常占峰、王亚萍已于2019年3月28日在漯河市召陵区民政局办理离婚登记手续。本院认为，原告张玉光与被告常占峰在2017年12月10日签订《房屋转让买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原告张玉光和被告常占峰均具有约束力。经本院生效判决确认，被告常占峰在与原告张玉光签订上述协议时尚未取得案涉房屋的所有权，事后也未能取得该房屋的所有权，不能对房屋进行相应的处分，故原、被告双方之间于2017年12月10日签订的《房屋转让买卖协议》，因被告常占峰对合同标的物的无权处分，该协议实际上无法履行，应当予以解除。本案的争议主要在于协议解除后违约责任的承担。被告常占峰在未取得房屋所有权时将房屋进行处分，以330000元的价格向原告转让。原告向被告支付了金额为329990元的购房款，在双方签订的协议解除后，被告常占峰应当向原告张玉光退还已经支付的购房款并承担相应的违约责任，故原告主张被告退还剩余购房款并支付占用款项期间的利息于法有据，本院对其合理部分予以支持。根据原告张玉光实际支付的购房款金额和王亚萍已经归还的购房款金额，剩余购房款金额应为129990元，同时，原告诉请按照年利率6%的标准计算利息于法无据，因为二被告已返还部分购房款的行为，对于其应当承担的利息也应分别计算，自2017年12月10日起至2019年8月19日期间的利息，应当以329990元为基数，以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至2020年3月9日期间的利息，应当以329990元为基数，以全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2020年3月10日起，应当以129990元为基数，以全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至购房款返还完毕之日止。原告以二被告系夫妻关系，案涉房屋系夫妻共同财产为由主张被告王亚萍也应当承担合同责任，但本案《房屋转让买卖协议》系原告张玉光和被告常占峰签订，被告王亚萍并非合同当事人，被告常占峰就案涉房屋至始未取得所有权，原告主张案涉房屋系二被告的夫妻共同财产没有事实及法律依据，故原告主张被告王亚萍承担还款责任，本院不予支持。原告主张由被告按照每平方米5000元的价格支付可得利益损失，缺乏证据予以证实，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告常占峰于本判决生效后10日内向原告张玉光退还购房款129990元并支付利息（其中，2017年12月10日起至2019年8月19日期间，以329990元为计息基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息；2019年8月20日至2020年3月9日期间，以329990元为计息基数，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；自2020年3月10日起，以剩余未还购房款为计息基数，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，直至购房款返还完毕之日止）。二、驳回原告张玉光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2380元，保全费1670元，合计4050元，由被告常占峰、王亚萍承担2300元，由原告张玉光承担1750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  陈质彬二〇二〇年七月十六日书记员  王 帅