上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初23505号原告(案外人)：汪福增，男，1979年10月10日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区龙漕路******。原告(案外人)：陈芳，女，1985年10月11日出生，汉族，户籍地宿州市户籍地宿州市埇桥区永安镇朱楼村小泊组**。上列两原告共同委托诉讼代理人：丁铁力，上海市丁孙黄律师事务所律师。被告(申请执行人)：中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行，住所地上海市杨浦区长阳路**。负责人：黄勤，行长。委托诉讼代理人：王磊，上海市万众律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫庆斌，上海市万众律师事务所律师。第三人(案外人)袁永红，女，1971年1月8日出生，汉族，户籍地上海市徐户籍地上海市徐汇区钦州路****楼**。div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人(被执行人)：陈培恩，男，1964年10月8日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区钦州路X户籍地上海市徐汇区钦州路****楼**。yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人(被执行人)：上海瑞索资经贸发展有限公司，住，住所地上海市浦东新区航津路****/div>法定代表人：蔡秋菊。第三人(被执行人)：上海柯纳威实业有限公司，住所地上海，住所地上海市青浦区工业园区郏一工业区**********>法定代表人：黄旭。第三人(被执行人)：上海瑞佰德实业有限公司，住所地上海市青，住所地上海市青浦区新业路******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：毛斌。原告汪福增、陈芳与被告中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行(以下简称建设银行)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月11日立案，依法适用普通程序，于2020年6月4日、2020年7月15日两次公开开庭进行了审理。原告汪福增、陈芳及其共同委托诉讼代理人丁铁力，被告建设银行的委托诉讼代理人王磊，第三人陈培恩、袁永红两次到庭参加诉讼。第三人上海瑞索资经贸发展有限公司、上海柯纳威实业有限公司、上海瑞佰德实业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪福增、陈芳向本院提出诉讼请求：1、不得执行上海市徐汇区钦州路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、本案诉讼费由被告建设银行承担。事实和理由：两原告于2017年8月与系争房屋原产权人第三人陈培恩、袁永红签订了房屋买卖合同，约定两原告买受系争房屋，房屋成交价为600万元，双方于2017年8月30日办理了房屋买卖合同网签备案手续。合同签订后，因两原告为置换购房，在原有房屋未能及时出售情况下，未能按照房屋买卖合同的约定时间及金额支付购房款，但在两原告承诺直接付款而非使用银行信贷付款的情况下，第三人陈培恩、袁永红同意两原告延迟付款，因此两原告并不存在违约情形。截止至2019年5月20日，两原告已支付购房款580万元，两原告又于2019年5月20日与袁永红办理了房屋交付手续，实际占有使用系争房屋。后两原告办理房屋过户手续，发现系争房屋被查封。因担心系争房屋产权纠纷对己不利，且为归还购房欠款，两原告未行装修即将系争房屋出租，并另行租赁租金较便宜的房屋居住，赚取差价。两原告为系争房屋权利人，该权利能够排除执行，现两原告也愿意将购房尾款20万元交付法院执行。被告建设银行辩称，不同意原告汪福增、陈芳提出的诉讼请求及事实和理由。仅凭袁永红出具的房屋交接书以及水电缴纳凭证、物业费缴纳凭证等证据，无法证明两原告在2019年5月20日后已经实际占有使用系争房屋的事实。两原告没有按照合同约定履行购房款的支付义务，已构成严重违约，在此情况下第三人陈培恩、袁永红本可以立即主张解除合同并追究两原告违约责任，但其选择继续履行合同，并积极配合两原告办理房屋过户，而此时被告与第三人陈培恩之间的债权债务已经法院判决并在执行过程中，陈培恩至今尚未全部履行还款义务，故存在两原告与第三人陈培恩、袁永红之间恶意串通损害被告合法权益的可能。被告曾于系争房屋上设定抵押，该抵押于2019年6月才解除，两原告作为房屋买受人本应在合同签订后就积极督促第三人陈培恩、袁永红尽快撤销抵押以便于办理交易过户，但两原告此前从未与被告联系，鉴于其未能按约支付购房款且怠于办理系争房屋抵押登记注销手续，其对于房屋未能办理过户存在严重过错，两原告的诉讼请求并不符合解除查封条件。故请求法院驳回两原告全部诉讼请求。第三人袁永红述称，其与第三人陈培恩原系夫妻，系争房屋为双方婚姻关系存续期间购买，产权登记在两人名下。2001年8月其与第三人陈培恩离婚，双方在离婚协议中明确约定系争房屋归第三人袁永红所有。此后因第三人陈培恩的拖延导致未能办理房屋产权人变更登记手续。至2010年期间，第三人陈培恩以企业经营需要，要求第三人袁永红配合将系争房屋抵押给被告建设银行，并承诺抵押后有利于孩子抚养费的及时支付，在此情况下第三人袁永红才配合办理了房屋抵押，将系争房屋抵押于被告并办理了金额为217万元的最高额抵押。后因企业债务，导致被告诉至法院并申请执行。在案件审理期间及执行过程中，被告已知晓第三人袁永红与陈培恩离异且系争房屋实际归第三人袁永红所有的事实，故提出在第三人陈培恩按照最高额抵押金额217万元履行债务后，即不再对系争房屋采取强制执行措施，而事实上被告在执行过程中也没有对系争房屋采取继续查封的处置行为。为尽快了结纠纷，第三人袁永红于2017年8月将系争房屋作价600万元售予两原告，并主动将售房款中的217万元交付被告，此时被告工作人员亦确认在清偿217万元后，将不再对系争房屋采取强制措施。但在第三人袁永红向银行缴款并至房产交易部门办理了抵押注销登记手续后，却发现系争房屋又被查封。同意原告汪福增、陈芳的诉讼请求。第三人陈培恩述称，同意原告汪福增、陈芳的诉讼请求。(2012)杨民五(商)初字第893号民事调解书尚未全部执行完毕。第三人上海瑞索资经贸发展有限公司、上海柯纳威实业有限公司、上海瑞佰德实业有限公司未发表诉讼意见。当事人围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。根据当事人提交及本院调取的证据，本院确认如下事实：本院于2012年10月12日就建设银行与上海瑞索资经贸发展有限公司、上海柯纳威实业有限公司、上海瑞佰德实业有限公司、陈培恩金融借款合同纠纷一案作出了(2012)杨民五(商)初字第893号民事调解书，该调解书约定：一、上海瑞索资经贸发展有限公司应于2012年11月12日前归还建设银行海外代付垫款美元644,773.69元、欧元113,464.20元以及至实际清偿日止的利息及逾期利息(按照编号为XXXXXXXXXXX的《贸易融资额度合同》以及编号为XXXXXXXXXXX的《中国建设银行股份有限公司海外代付业务合作协议书》的约定计付)；二、上海柯纳威实业有限公司、上海瑞佰德实业有限公司、陈培恩对上述第一项还款义务承担连带清偿责任；三、若上海瑞索资经贸发展有限公司未按上述第一项履行，则建设银行有权就上海柯纳威实业有限公司名下位于上海市闸北区柳营路XXX号XXX室房产按照编号为XXXXXXXXXXX《最高额抵押合同》行使抵押权；四、双方就本案无其他争执。案件受理费48,002元，减半收取为24,001元，由上海瑞索资经贸发展有限公司、上海柯纳威实业有限公司、上海瑞佰德实业有限公司、陈培恩共同负担，该款于2012年11月12日前直接给付建设银行。因第三人陈培恩等未履行(2012)杨民五(商)初字第893号民事调解书确定的义务，2012年11月13日，被告建设银行向本院申请执行，本院立(2013)杨执字第104号案执行,2013年2月25日，该案和解结案。2013年9月30日，被告向本院申请恢复执行，本院立(2013)杨执恢复字第409号案执行。在该案执行中，本院于2019年5月27日查封了系争房屋。原告汪福增、陈芳不服上述查封行为，向本院提出执行异议，请求解除对系争房屋的查封。本院于2019年8月6日作出(2019)沪0110执异126号执行裁定书，驳回两原告的异议请求。两原告不服该裁定，提某本案诉讼。另查明，第三人陈培恩、袁永红原系夫妻，系争房屋登记在两人名下，为共同共有。2001年8月2日陈培恩、袁永红协议离婚，在离婚协议书中约定系争房屋产权全部归袁永红所有，但双方此后未办理系争房屋权利变更登记手续。2010年9月，第三人陈培恩、袁永红就系争房屋向被告建设银行办理了抵押登记，登记债权金额为最高额抵押217万元。原告汪福增、陈芳系夫妻。2017年8月30日，第三人陈培恩、袁永红(卖售人、甲方)与原告汪福增、陈芳(买受人、乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》并就该合同办理了网签备案，合同约定系争房屋转让价款为600万元，双方应于2018年9月30日之前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续，但合同未约定房屋交付时间。在合同附件三中就房价款支付时间及金额约定如下：1、乙方于2017年9月4日之前，支付甲方房款壹拾万元整。2、乙方于2017年9月8日之前，支付甲方房款肆拾万元整。3、乙方于2018年3月31日之前，支付甲方房款柒拾万元整。4、乙方于2018年8月31日之前，支付甲方房款叁佰万元整。5、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款壹佰捌拾万元整，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户。合同签订后，原告汪福增分别于2017年9月4日、2017年9月7日(两笔)、2018年4月1日、2019年3月29日、2019年5月17日、2019年5月20日通过银行转账方式支付给第三人袁永红10万元、20万元、20万元、70万元、100万元、320万元、40万元，上述款项合计金额为580万元。2019年5月20日，第三人陈培恩、袁永红与原告汪福增、陈芳签订《房屋买卖交接书》，确认双方已经办理了系争房屋验收交接。2019年5月29日，第三人袁永红向被告建设银行交付了217万元。2019年6月5日，被告申请注销了系争房屋上设定的最高额抵押登记。再查明，2019年3月18日，两原告(甲方)与案外人杜某某、储某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方自有房屋及房屋占用范围内的土地使用权，房屋坐落为龙漕路XXX弄XXX号XXX室，价款为4,580,000元。合同订立后，截止2019年5月8日，杜某某共向原告汪福增支付购房款4,510,000元。2019年5月30日，两原告、第三人陈培恩与案外人楼某某签订《房地产租赁合同》，约定楼某某租赁系争房屋，租赁期限为二年，自2019年6月15日至2021年6月14日，租金每月9,200元，按三个月一期支付，第一期租金应于2019年6月15日前付清，楼某某另应于合同签订时交付租赁保证金9,200元。合同签订后，楼某某分别于2019年5月31日、同年9月13日、同年12月18日、2020年3月8日向原告汪福增开立于招商银行的账户转账36,800元、27,600元、27,600元、27,600元。原告汪福增与案外人周某某签订《房屋租赁合同》，约定汪福增承租上海市徐汇区桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁期限自2019年10月28日至2021年10月27日，租金每月5800元，以三个月为一期支付至张学明开立于招商银行的账户，租赁保证金为5800元。原告汪福增分别于2019年10月20日、2020年1月23日、2020年4月23日向张学明的账户转账23,200元、17,400元、17,400元。案件审理中，原告汪福增向本院交付200,000元，用于被告建设银行与第三人上海瑞索资经贸发展有限公司、上海柯纳威实业有限公司、上海瑞佰德实业有限公司、陈培恩金融借款合同纠纷一案执行。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提某的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。原告汪福增、陈芳以与第三人陈培恩、袁永红签订《上海市房地产买卖合同》，其对系争房屋享有合同约定的各项请求权等为由，请求排除执行。两原告诉请应同时符合以下条件的，可以成立：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，两原告与第三人陈培恩、袁永红关于买卖系争房屋的《上海市房地产买卖合同》签订于本院查封系争房屋前，合同当事人就延长付款期限、延期办理房屋过户登记所作约定亦于系争房屋被查封前成立。系争房屋被查封前，两原告与第三人陈培恩、袁永红签订《房屋买卖交接书》，结合两原告接收系争房屋10日后即完成出租系争房屋的交易并收取租金的事实，以及承租人依约持续支付租金的事实，可以认定该交接书对签订各方均有法律效力，并非徒具形式。《房屋买卖交接书》签订时，即系争房屋被查封前，两原告已合法占有、控制、使用系争房屋。虽然，出租系争房屋的交易完成于系争房屋被查封3日后，但该节事实并不影响上述认定。关于买卖系争房屋价款交付，两原告于系争房屋被查封前支付95%以上购房款，又于诉讼中将剩余款项交付执行。两原告于系争房屋被查封前未办理过户手续，非因两原告自身原因。因第三人陈培恩负有经生效法律文书确认的到期债务，且被告已申请强制执行，故买卖系争房屋的交易中，存在系争房屋被强制执行且无法办理过户登记的风险。被告至迟于2012年10月办理系争房屋抵押登记时，已知晓系争房屋为第三人陈培恩、袁永红财产，且被告有权请求法院对系争房屋采取强制执行措施，然被告并未行使该权利，两原告无法从系争房屋公示信息中获悉上述风险，第三人陈培恩亦未将该风险告知两原告。由此，两原告在签订、履行合同以及协商延长付款期限、延期办理过户登记过程中，不能预见上述风险，该风险不应由两原告承担。两原告支付价款后，交易双方积极办理抵押权涤除，并未怠于办理房屋过户。故两原告未于系争房屋被查封前办理过户手续，系因不应由两原告承担的商业风险所致，并非由于两原告自身原因。被告建设银行另提出两原告及第三人陈培恩、袁永红因非法目的恶意串通转让系争房屋的意见。综合分析两原告及第三人陈培恩、袁永红签订、履行合同的过程，以及两原告出售自有住房、占有系争房屋后出租房屋、另行租住其他房屋等行为，均为满足正常生活需要，在案证据尚不足以认定两原告及第三人陈培恩、袁永红恶意串通，故本院对被告的主张难以采纳。综上，两原告基于《上海市房地产买卖合同》等约定而享有的民事权益，可以排除本院以生效民事调解书为执行依据对系争房屋的强制执行。故对两原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行上海市徐汇区钦州路XXX号XXX号楼XXX室房屋。案件受理费53,800元，由被告中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙春如审 判 员  刘智敏人民陪审员  崔凤岭二〇二〇年七月十五日书 记 员  李 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……