重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初23号原告：向均伦，男，1994年11月3日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：陈先聪（特别授权），重庆岱林律师事务所律师。被告:巫山县金马印务有限责任公司，住所地重庆市巫山县高唐街道望霞路，统一社会信用代码9150023778488238U。法定代表人：王新，执行董事。委托诉讼代理人：任连辉（一般授权），重庆昊源律师事务所律师。第三人：王邦福，男，1955年5月26日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。原告向均伦与被告巫山县金马印务有限责任公司确认合同有效纠纷一案,本院于2020年1月2日受理后，被告巫山县金马印务有限责任公司于2020年4月28日向本院提出申请，要求追加王邦福为第三人参加诉讼，本院于同年4月30日通知王邦福作为本案第三人参加诉讼，因新冠肺炎扣除审限后，适用简易程序于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告向均伦及诉讼代理人陈先聪，巫山县金马印务有限责任公司的诉讼代理人任连辉到庭参加诉讼，被告王邦福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向均伦向本院提出诉讼请求1.请求法院依法确认原被告2019年12月5日签订的《房屋买卖合同书》合法有效。2.请求依法判令被告无瑕疵的履行《房屋买卖合同书》约定的交付房屋的义务。3.请求判令被告支付原告房屋找补差价款23400元。4.请求依法判令被告支付原告违约金47060元。5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2019年2月14日原告通过重庆市鸿筑建筑工程有限公司与被告签订《房屋买卖合同书》约定:原告购买被告在“巫山县金马印务有限责任公司职工住宅、技改综合楼工程”电梯房2单元X-X房屋一套，面积99.5平方米，单价为2600.00元／平方米，总价款258700元，并约定交房日期为签订合同次日起15日内。原告按约定交付了购房款，被告房屋交付原告，原告组织工人进行装修，在装修的过程中，原告的装修工程被案外人以房屋系自己所有为由阻止，原告被迫停工。后原告多次找被告和重庆市鸿筑建筑工程有限公司协商解决，三方于2019年2月15日签订了《变更协议》，约定：1、被告在“巫山县金马印务职工宿舍楼、技改厂房综合楼”提供房源供原告选择更换房屋，原签订的2单元X-X室的（99.5平方米）《房屋买卖合同书》作废；2、原、被告一致同意，更换房屋为2单元X-X室，面积90.5平米，房屋单价2600元／平米不变；3、由被告支付原房屋与更换房屋的差价23400元。同日原、被告签订《房屋买卖合同书》，约定原告购买被告巫山县金马印务职工宿舍楼、技改厂房综合楼2单元X-X房屋一套。接收房屋后原告立即组织工人对X-X进行装修，原告刚刚装修了两天，又被第三人强行阻止。按照合同法的规定，原、被告签订的《房屋买卖合同书》合法有效，原告已经按照合同的约定履行了支付房款的义务，因被告两次交付的房屋都存在问题不能履行，现原告要求被告必须按照合同的约定无瑕疵的履行交付房屋的义务。综上，为了维护自己的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特向你院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告巫山县金马印务有限责任公司辩称，第一，原被告签订合同属实，被告在签订合同后已经将涉案房屋交付给原告，原告诉请被告交付房屋的诉讼请求应依法驳回。同时被告不存在违约的行为，原告主张被告承担违约责任没有事实和法律依据。第三人王邦福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证、辩论等相关诉讼权利。但在举证期限内向本院邮寄了身份证复印件、2013年5月31日的集资建房协议、职工选房方案、2017年７月７日的集资建房协议书、巫山县金马印务有限责任公司于2017年７月７日的12万元收据收款、2017年5月4日的10万元收据收款、2013年5月31日的5万元收据收款。当事人围绕诉讼请求提供了证据，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月14日，原告向均伦经重庆市鸿筑建筑工程有限公司与被告巫山县金马印务有限责任公司签订《房屋买卖合同书》约定:原告购买被告在“巫山县金马印务有限责任公司职工住宅、技改综合楼工程”电梯房2单元X-X，面积99.5平方米的房屋一套，单价为2600.00元／平方米，总价款258700元，并约定交房日起为签订合同次日起15日内。原告付清购房款后，被告将房屋交付给原告，原告在装修工程中，被案外人以房屋系自己所有为由阻止，原、被告和重庆市鸿筑建筑工程有限公司协商解决，三方于2019年2月15日签订了《变更协议》，约定：被告在巫山县金马印务职工宿舍楼、技改厂房综合楼提供房源供原告选择更换房屋，原签订的2单元X-X室的（99.5平方米）《房屋买卖合同书》作废；原、被告一致同意，更换房屋为2单元X-X室，面积90.5平米，房屋单价2600元／平米不变，房屋总价款235300元；购房款为原已将交付的购房款，由被告支付原房屋与更换房屋的差价23400元；违约责任，甲乙双方应诚信履行本协议约定条款，如有违约，则由违约方向守约方支付所购集资房款总价款的20%违约金。同日，原、被告签订《房屋买卖合同书》，约定原告购买被告巫山县金马印务职工宿舍楼、技改厂房综合楼2单元2层X-X室房屋一套，原告在对该房进行装修，被第三人强行阻止，称该房由巫山县金马印务有限责任公司已卖给了第三人，原告没有继续装修。第三人王邦福系巫山县金马印务有限责任公司职工，2017年7月7日，王邦福（乙方）与巫山县金马印务有限责任公司（甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定乙方购买甲方“巫山县金马印务职工宿舍楼、技改厂房综合楼”2层二单元Ｄ2，房屋单价3280元，价款295364元，约定交房时间为2018年6月30日，2013年5月、2017年5月4日、7月7日，被告分别收王邦福购房款5万元、10万元、12万元，被告将房屋交付给王邦福。本案审理过程中，原、被告认可被告卖给王邦福的房屋与被告卖给向均伦的房屋是同一套房屋。涉案房屋没有办理产权登记。经本院给原告释明，原、被告签订的《房屋买卖合同书》所载明的购房屋目的可能不能实现，是否变更诉讼请求，原告称不变更诉讼请求。本院认为，本案是一房多卖。参照商品房买卖，出卖人将房屋数次出卖所签订的合同，只要不违反法律的禁止性规定，均是有效合同。不能履行的，依法承担违约责任。未进行房屋产权登记但开发商已交付的，已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外；既未登记，又未合法占有商品房的，先行支付购房款的买受人取得商品房的所有权。王邦福系被告单位职工，签订《房屋买卖合同书》的时间、原告交付价款、被告交付房屋均在向均伦与被告签订《房屋买卖合同书》之前，故向均伦与巫山县金马印务有限责任公司签订的《房屋买卖合同书》有效，但合同目的不能实现，原告请求确认2019年2月14日与被告巫山县金马印务有限责任公司签订《房屋买卖合同书》有效，符合法律规定，本院予以支持。原告请求判令被告无瑕疵的履行《房屋买卖合同书》约定的交付房屋的义务，因涉案房屋在原、被告签订《房屋买卖合同书》之前，已由被告交付给第三人，故该项请求的物权无法实现，原、被告之间形成债权债务关系，原告坚持不变更诉讼请求，故原告的该项请求，本院不予支持。原告请求判令被告支付原告房屋找补差价款23400元，属于原、被告换房时按房屋面积进行据实计算的差价，双方在第二次《房屋买卖合同书》书中有明确的约定，原告的该项主张，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。原告请求判令被告支付原告违约金47060元，本案被告第一次卖给原告的房屋属于已卖给案外人的房屋，双方协商后换房，所换的房屋又属于已卖给第三人的房屋，因被告的过错，导致合同目的不能实现，原被告之间关于如有违约，则由违约方向守约方支付所购集资房款总价款的20%违约金的约定，不违反法律法规强制性规定，故原告要求被告支付47060元违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告称原告主张按20%主张违约金，标准过高，请求依法予以调整至5000元以下，因被告与原告两次签订《房屋买卖合同书》，且两次都是将已卖给他人的房屋卖给原告，故构成根本违约，对被告要求调低违约金的主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告向均伦与被告巫山县金马印务有限责任公司2019年12月5日签订的《房屋买卖合同书》有效。二、由被告巫山县金马印务有限责任公司于本判决生效后十日内，给付原告向均伦换房差价款23400元。三、由被告巫山县金马印务有限责任公司于本判决生效后十日内，给付原告向均伦违约金47060元。四、驳回原告向均伦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5886元，减半收取2943元，由被告巫山县金马印务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行的最后一日起计算。审判员  丁发鑫二〇二〇年七月十四日书记员  龚秀玲