辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0102民初643号 原告（案外人）：魏丽丽，女，1981年9月6日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：王宽，辽宁事成律师事务所律师。 被告（申请执行人）：福建省杭辉建设工程有限公司，住所地福建省上杭县临城镇紫金路（移动公司北边对面**），统一社会信用代码913508231578580483。 法定代表人：曹发权，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘岩，辽宁松岩律师事务所律师。 第三人（被执行人）：沈阳顺吉建筑工程有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区长白西二街**（甲8），注册号210102000064747。 法定代表人：黄玺顺。 原告魏丽丽诉被告福建省杭辉建设工程有限公司（以下简称“杭辉公司”）、第三人沈阳顺吉建筑工程有限公司（以下简称“顺吉公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月27日立案受理后，经依法公开开庭审理于2018年12月24日作出（2018）辽0102民初6873号民事判决书，判决驳回原告魏丽丽的诉讼请求。该案宣判后，原告魏丽丽不服判决向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院经审理于2019年9月11日作出（2019）辽01民终6797号民事裁定书，认为“本案事实不清”，遂裁定撤销本院（2018）辽0102民初6873号民事判决，发回本院重审。本院就本案重新立案受理后，依法组成由审判员王金利担任审判长并主审，与人民陪审员戴振英、吴冬柳参加评议的合议庭，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告魏丽丽的委托诉讼代理人王宽，被告杭辉公司的委托诉讼代理人刘岩到庭参加诉讼。第三人顺吉公司经本院依法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议，并经本院专业法官会议讨论后，现已审理终结。 原告魏丽丽诉称，2017年12月15日，原告作为案外人对位于沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号3门（1-3层）房产执行标的提出书面异议，沈阳市和平区人民法院于2018年4月16日作出（2018）辽执异68号执行裁定书，驳回了案外人即原告的异议。现原告提出案外人执行异议之诉，理由如下：原告已经交付案涉房屋全款并实际占有该房屋。原告于2011年7月21日与第三人顺吉公司签订购房合同并全额支付购房款，原告在购买时案涉房屋的性质是门市（商业用房）。案涉房屋总购房款为120万元，原告是按转账50万元和现金支付70万元的方式交付的购房款。该房屋从交付原告后就由原告实际占有并进行了商业经营。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，法院不应执行该房产。二、申请执行人即本案被告杭辉公司明知苏云祥是第三人顺吉公司的负责人和实际控制人，同时法院在执行过程中也多次传唤苏云祥到庭，说明法院也认同苏云祥是该公司的实际控制人。另外，法院在开执行听证会时，并未要求原告对苏云祥的身份给予释明。以上事实足以说明苏云祥完全代表了第三人顺吉公司收取原告购房款的事实真实存在，法院认定原告未支付房款是错误的。三、被告杭辉公司与第三人顺吉公司已经达成和解协议并实际履行。被告杭辉公司已经实际占有沈阳市东陵区浑河站街150号的三处房产，分别是6门（300平方米）、7门（375平方米）、4楼1号（150平方米），被告杭辉公司从2008年开始即占有上述合计达800多平方米的房屋，上述房产已经足够被告杭辉公司的执行债权金额。法院对被告杭辉公司与第三人顺吉公司之间纠纷的所作出的民事判决内容是第三人顺吉公司给付被告杭辉公司2,530,600元，而现在查封的是沈阳市东陵区浑河站街150号的全部房产，明显是超标的查封。目前，案涉房屋现由原告已出租，用于开设高丽亚KTV。关于原告向第三人顺吉公司交付的购房款70万元现金，除了该公司向原告出具的收款收据外，原告还有如下证据：即在银行交易明细中有一笔取现50万元，与银行转账的50万元是在同一天，因第三人顺吉公司当时要求原告交纳部分现金，所以原告就将该现金50万元从银行取出交给了第三人顺吉公司。另外的20万元是原告的自有现金，是原告手头一直就有的，并非从银行取款。原告当时从事个体行业，没有具体工作，所有购房款均系原告的养父母出资的，包括原告手中的自有资金20万元。关于对当时与第三人顺吉公司签订购房合同，是否对该房屋能否办理备案、产权登记等事项进行过考察的问题，原告与该处楼房2门的房主纪荣元是朋友关系，曾向其打听过，了解到该房产是整体房产，但是是可以办理分户的，并且120万元的价款在当时该地段也是合理的。对于第三人顺吉公司是否具有房屋开发资质的问题，原告确实不了解，但当时看到别人在买，原告也就随着买了案涉房屋。案涉房屋在原告购买之后至今没有办理过备案、产权登记等手续，但一直在使用该房产。之所以未办理相关登记手续，系因第三人顺吉公司一直未协助办理，原告一直在要求其配合办理。关于原告在原审时没有提供银行交易明细一节，是因为原告当时将购房收据上的日期错看为2011年7月21日，就没有找到明细，后原审判决作出后，原告到银行再次查找交易明细，被银行人员发现收据上记载的日期应为2011年9月21日，因此才找到该银行交易明细。关于第三人顺吉公司对原告应缴纳的130万元购房款减免10万元而交付120万元一节，原告没有书面证据，当时双方是口头协商确定的。原告当时购买案涉房屋是按商业网点房屋购买的，用于投资。苏云祥应为第三人顺吉公司的法定代表人或者股东。关于被告杭辉公司提供的（2012）沈和民二初字第01291号民事判决书、（2013）沈中民二终字第843号判决书、（2013）沈和执字第02278号查封公告、（2018）辽0102执异68执行裁定书的真实性、合法性无异议，关联性有异议，沈阳市中级人民法院作出的（2013）沈中民二终字第843号判决中已经查明本案被告杭辉公司占有使用部分涉案建筑房屋，且占有涉案工程部分文件，即建设工程规划许可证等，足以证明本案被告杭辉公司与第三人顺吉公司已经用部分房屋顶账，不应再查封原告购买的案涉房屋。关于被告杭辉公司提供的2013年8月27日申请执行书、2013年9月10日查封申请书，对于其三性具有异议。关于被告杭辉公司提供的2005年1月21日签发的东陵国用2000字第07150083号土地建用权权属证、沈城执东陵字（2006）第61196号行政执法责令改正通知书，因该组证据均为复印件，所以对证据的三性均有异议。关于被告杭辉公司提供的政府批准的“外商俱乐部”楼建设批文建筑工程规划许可证，图纸审查合格证、施工许可证、竣工验收备案书，对该组证据有原件的真实性无异议，对于系复印件的有异议，关联性有异议。对于被告杭辉公司提供的第三人顺吉公司企业变更登记情况查询卡及登记情况查询卡，对该组证据的真实性无异议，关联性有异议，查询卡上的法定代表人是苏云祥，其可以代表第三人顺吉公司。关于被告杭辉公司提供的“外商俱乐部”楼上工程临时移交协议书，对该证据三性均有异议，该协议书与本案无关。关于被告杭辉公司提供的查封留置2012年8月26日律师告知公告，对该组证据中律师告知函真实性无异议，其他文件与本案无关。关于被告杭辉公司提供的沈阳市浑南区民政局向法院提供的《关于东陵区浑河站街146号150号门牌地址审批情况说明》，该组证据与本案无关。关于被告杭辉公司提供的2010年5月6日律师告知函，对该组证据关联性有异议，该组证据证明被告杭辉公司实际占有三套房产，足够其债权执行。关于被告杭辉公司提供的被告杭辉公司提供的第三人顺吉公司章程、顺吉公司部分门市房及公寓楼出售宣传单，对该组证据关联性有异议，证明第三人顺吉公司当时是对外出售房产，可以证明原告购买房产是善意合法的。关于被告杭辉公司提供的审批过程中的图纸，与原告无关，原告对该图纸也不清楚。关于被告杭辉公司提供的其自述拍摄于2013年8月26日的照片，因该照片上没有拍摄日期，日期是由被告杭辉公司自行书写的，真实性无法考证。关于被告杭辉公司提供的国有土地使用权转让协议照片，该份证据与原告没有关系，原告不予质证。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十八条，原告对于案涉房屋的权利完全符合该规定所列四项情形，为避免给实际占有案涉房屋的原告造成更大损失，现原告诉至法院，请求判令法院不得执行位于沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号3门（1-3层）房产；请求确认沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号5门（1-3层）房产的所有权归原告所有；本案诉讼费由被告杭辉公司承担。 被告杭辉公司辩称，原告魏丽丽的诉讼请求既无事实根据，也无法律根据。原告魏丽丽提出的第一项诉讼请求不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的相关规定。一、原告魏丽丽与第三人顺吉公司之间并非房屋买卖合同关系。按照双方签订的《房屋买卖合同》第二页记载，“本合同所称的房屋是房地产企业建设并出售的房屋”，但第三人顺吉公司并不是房地产开发企业，也不具备房地产开发的资质和能力，只是施工队所施工的项目为办公楼，土地为工业用地，原告王丽玲与第三人顺吉公司签订合同时，合同中对该地块的权属及性质均没有标注，说明原告王丽玲在签订合同时，第三人顺吉公司开发的房产不能办理所有权登记证书、不能办理更名过户是明知的。另外，房屋买卖合同中有很多必要的基本内容均被划去，甚至房屋的标的也没有在合同中予以标明，说明该合同不具备法律要求的真实性、合法性。合同中约定的购房款为130万元，而原告魏丽丽称交纳了购房款120万元，故其并没有支付全部房购款。原告魏丽丽对交付房款的过程陈述互相矛盾。在执行笔录中，原告魏丽丽陈述所交纳的购房款中含有转账50万元及现金70万元，而在本案原审庭审中，其提交的票据与此不符，说明原告魏丽丽并未真实向第三人顺吉公司交付房款。第三人顺吉公司向社会发布了售房信息，门市房的价格也与原告魏丽丽支付的房屋单价不符，原告魏丽丽称将房款交了苏云祥，这不符合常理。第三人顺吉公司如果系正常对外出售房屋，其应将所得款项向原告开具正规发票，并加盖公司的公章，所收款项进入到公司的账户，原告魏丽丽提供的收据系三联据，只有苏云祥本人认可，也没有第三人顺吉公司的收款收据，不能证明原告王丽玲已将款项交付给了第三人顺吉公司。在原告魏丽丽提交的证据中，房产的出租人并非原告魏丽丽，不能证明其已经实际占有了案涉房产，以上事实均说明原告魏丽丽的行为不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定。关于原告魏丽丽提出的第三项理由，与本案没有关联性，请法院依法驳回原告魏丽丽的请求。我公司根据（2012）沈和民二初字01291号民事判决书、（2013）沈中民二终字第843号民事判决书，作为第三人顺吉公司的债权人，申请查封了属于第三人顺吉公司位于沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号楼的行为是善意的，符合法律规定。根据《执行异议和复议规定》第二十四条、第二十五条的规定，原告魏丽丽不具备案外人的提出执行异议的资格及权利，事实理由如下：（1）第三人顺吉公司至今持有的东陵国有2000字第07150083号工业用途土地使用权证，至今未变更，该土地使用实体权力归属第三人顺吉公司所有。（2）根据案涉房屋的土地证、建设工程规划许可证、施工许可证及相关沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号楼建设批准文件及该楼至今未办理房屋产权登记等因素，本着“房随地走”的法律规则，该楼房的建设单位为第三人顺吉公司，故该楼房实体权力人依法归属第三人顺吉公司所有。原告魏丽丽向法院提出书面异议，沈阳市和平区人民法院依据法定程序组成合议庭，做出了驳回了其异议的执行裁定，我公司认为此执行裁定公开、公平、公正，适用法律正确[详见（2018）执异字第68号执行裁定书]。原告魏丽丽明明清楚知道，第三人顺吉公司久拖我公司巨额债务的事实，也清楚知道，第三人顺吉公司无房地产经营执照及资质，无商品建设用地规划许可证，无商品房予售许可证明等等情况下，于“2008年4月6日与顺吉公司签订了案涉房屋买卖合同”（原告魏丽丽自述），此购房合同证明了其双方均不遵守法律规定，原告魏丽丽的过错严重，根据《城市房地产开发经营管理条例》第45条第一款第四项规定，“商品房预售应当向县以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”的规定，该合同无效。由于无效合同自始无效，法律对其进行的是否定评价，因此，原告魏丽丽与第三人顺吉公司签订的合同，不受法律保护，该合同的风险也只能由原告魏丽丽自行承担。由于原告魏丽丽与第三人顺吉公司签定的购房合同违法、无效，且又无法证明其实际支付案涉房屋全部价款，那么原告魏丽丽对讼争房屋的占有就不是善意的、合法的，法院的强制执行是合法的。原告魏丽丽对案涉房屋的恶意占有，不能对我公司申请查封及人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告魏丽丽提出的执行异议理由无法成立，应予驳回。案涉150号楼是第三人顺吉公司公有财产，不是该公司某个人的私有财产。原告魏丽丽提到的“苏云样”是第三人顺吉公司的监事，其权力、职责依照公司法的相关规定，在第三人顺吉公司章程中已明确，其根本没有出卖和处理该公司财产的任何权力，而对当事人顺吉公司未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的违法行为不但不监督、不举报，反尔变本加厉将公司财产随意出卖，并将所得占为己有，其行为已经构成贪污及侵占公司财产的经济犯罪，按法律规定，应除没收非法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款，同时追究其经济犯罪刑事责任。原告魏丽丽在起诉状中称我公司与第三人顺吉公司达成和解并实际履行，以及我公司已经实际占有800多平方米的房屋，均与事实不符，证据何在？根据《执行异议和复议规定》，原告魏丽丽的异议理由无法成立。综上所述，恳请法官支持我公司的答辩意见。另外，补充答辩意见如下：我公司承包并全额垫付施工完成了涉案建设工程，人民法院已经做出生效判决书，判令第三人顺吉公司给付工程价款2,530,600元及利息。根据法律规定，我公司具有优先于原告魏丽丽的受偿权。案涉房产在法律上属于第三人顺吉公司的财产，我公司申请法院强制执行，依法有据。根据物权法第9条、14条、28-30条之规定，除了继承、征收等法律行为所取得物权外，不动产物权的转让和消灭必须依法登记。本案原告魏丽丽没有取得案涉房产的所有权。案涉土地性质为工业用地，第三人顺吉公司没有经过国土资源局等国家有关部门的批准，擅自更改政府批文，肆意将案涉楼房扩大建设，并以俱乐部为名向外销售，违法了法律强制性规定，对不动产受让人的保护，是对无过错买受人其债权的保护，本案原告在房产购买过程中，有严重过错，不能够受到该条款的维护，也不适用于最高人民法院关于民事执行中查封扣押冻结财产规定的案件。原告魏丽丽与第三人顺吉公司签订购房合同，因第三人顺吉公司不具备涉案房建设规划销售等国家相关批文而无效。原告魏丽丽明知第三人顺吉公司建设房屋无法取得房屋产权证书，不调查不审查案涉房产国家批准文件，仍然与第三人顺吉公司签订购房合同，说明原告魏丽丽贪便宜，同样违法并存在严重过错。另外原告魏丽丽于2014年曾起诉第三人顺吉公司，怠于行使权利。现有证据不能证明原告魏丽丽与第三人顺吉公司的借款真实存在。近百万元的巨资的出借款，无理由无制约无利息。关于原告魏丽丽提供的各项证据。对第一组证据房屋买卖合同的三性均有异议，该合同第2页第二项明确写明房屋是指房地产开发企业并出售的房屋，而庭审中原告魏丽丽所述该房屋由第三人顺吉公司出售，与合同约定不符合。该合同第4页项目建设的依据，完全用笔划掉，没有填写，说明原告魏丽丽与第三人顺吉公司对该地块土地的性质不能开发建设、开发出售房屋是明知的，也说明原告魏丽丽对该房屋不能办理备案登记手续、办理产权登记也是明知的。该合同第5页中的房屋的基本情况项下并未写明案涉楼房的楼号和房屋的具体信息，属于标的物不明，从合同中不能证明原告魏丽丽购买的房屋系本案诉争的房屋。合同第6页规定的单价为4,643元，与第三人顺吉公司对外发布的广告单价不符合，另外按照常理合同约定房屋价款为130万元，双方应当按照130万元支付房款，原告魏丽丽诉称第三人顺吉公司为其免除10万元房款也不符合常理。原告魏丽丽在房屋没有可能办理产权登记备案及房屋具体情况不明的情况下，签订合同后立即支付120万元，也不符合常理。一般的房屋买卖首付款是总房款的20%左右，而案涉房屋首付款为120万元，说明原告魏丽丽与第三人顺吉公司之间不存在真正的房屋买卖关系。对第二组证据收据两份真实性、证明问题均有异议，在之前的庭审中，原告魏丽丽曾向法庭出示过两张空白的即未加盖第三人顺吉公司公章的收据，金额也是50万元、70万元，现原告魏丽丽提供了加盖第三人顺吉公司公章的收据，说明该公章为后加盖的，所涉支付款项不真实，结合原告魏丽丽向法庭提供的银行转款记录，转款50万元为2011年9月21日，而收据在7月21日开具，该组证据明显为伪造的。在之前的法院询问中，原告魏丽丽也说明其转款日期为2011年9月21日，其并未向法庭如实说明情况。另外，收款收据中并没有交款人签字，在未加盖公章的收据中也没有交款人签字，说明该收据为伪造的。关于户口本证据，真实性无异议，但对其证明的问题有异议，在2011年孙志良、邹君夫妇不可能一次性拿出120万元为养女购买房产，且原告魏丽丽也未向法庭提供120万元系孙志良、邹君夫妇出资的证据，未能证明该120万元的来源。关于第三人顺吉公司出具的证明，苏云祥当时并不是第三人顺吉公司的法定代表人，财务人员的变更不影响公司将售房款入账，第三人顺吉公司在多次开庭过程中均不出庭，也不提供其公司的财务账目，该证据不能证明第三人顺吉公司收到了120万元购房款。另，第三人顺吉公司的说明有异议，该证据中将黄玺顺的名字打错，写成了黄喜顺，作为公司出具的证据，对公司法定代表人的名字也写错，说明该证据为虚假的。对第三人顺吉公司出具的建筑工程执行情况说明，证明问题有异议，房屋不能办理产权登记手续，是由于第三人顺吉公司擅自改变设计，将工业用地改变性质出售给他人。在执行异议和原审期间，原告魏丽丽提供的证据只有银行转账50万元给苏云祥个人账户和苏云祥个人开具的收款证据，与本次庭审所提供的收款收据不同。另外，执行异议听证时，原告魏丽丽提供的是商品房买卖合同，签订日期为2012年9月21日，由此可得知，原告魏丽丽本次庭审提供的证据均为虚假证据。苏云祥并不是第三人顺吉公司的法定代表人，其也无该公司出售房屋的授权。我公司提供的“外商俱乐部”楼上工程临时移交协议书，可以证明第三人顺吉公司作为债务人，不守诚信，疯狂转移资产，损害我方债权人利益的事实。按照最高人民法院第三人以房抵债取得的建设工程所有权能否对抗承包人的建设工程价款优先受偿权的批复，应当保护我公司的权利。本案中，我方主张按照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行处理。综上，请法院驳回原告魏丽丽的诉讼请求。 第三人顺吉公司经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，第三人顺吉公司系于2002年11月5日经核准设立的建筑行业有限责任公司。2005年3月1日，该公司法定代表人由黄玺顺变更为苏云祥。2010年8月9日，该公司法定代表人由苏云祥再次变更为黄玺顺。苏云祥、黄玺顺均为该公司股东。 2011年7月21日，原告魏丽丽与第三人顺吉公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，原告魏丽丽购买第三人顺吉公司建设的位于沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号3门（1-3层），建筑面积298平方米，房屋用途为门市，单价为4,363元/平方米，总价款为1,300,000元，首付款1,200,000元，余款办理完房产登记后给付（付款日期为2011年9月23日前）。……违约金金额不超出人民币10万元。交首付款120万元后七日内交付房屋。合同还约定，“该房产我公司提供该房屋的审批手续，公司协助办理产权证照，所须（需）费用乙方自理。”“出卖人应在的房屋交付使用后180日后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的月份之三%向买受人支付违约。违约金额不超出人民币10万元整。”合同落款“出卖人”处加盖有第三人顺吉公司印章及黄玺顺、苏云祥签字，“买受人”处有原告魏丽丽签字。 2011年9月21日14:54:02，姓名为“邹君”的招商银行账户（账号为52×××66）取款50万元。2011年9月21日15:28:23，该账户向苏云祥名下的银行账户（账号为62×××51）转款50万元。同日，第三人顺吉公司向原告魏丽丽出具收款收据两份，收据号码分别为0011905、0011906。其中收据号码为0011905的收款收据中载明：“付款单位（交款人）：魏丽丽；收款单位：黄玺顺、苏云祥；收款项目：购门市房款；人民币（大写）：伍拾万元整，￥500,000转账；收款事由：浑河站街150号3门”。收据号码为0011906的收款收据中载明：“付款单位（交款人）：魏丽丽；收款单位：黄玺顺、苏云祥；收款项目：购门市房款；人民币（大写）：伍拾万元整，￥700,000现金；收款事由：浑河站街150号3门”。上述两份收款收据上均加盖有第三人顺吉公司印章。后第三人顺吉公司出具证明一份，其中载明：“2011年9月21日收到魏丽丽购买浑河站街150号3号门门市房款壹佰贰拾万元正。因当时公司财务人员变动，法人黄玺顺告知我暂时转入我账户，之后提出，用于公司各种费用。”该证明落款处加盖第三人顺吉公司印章，苏云祥亦作为“证明人”在落款处签字。 2018年9月19日，第三人顺吉公司出具《关于沈阳顺吉建筑工程有限公司收取外商俱乐部出售收款事宜的说明》一份，载明：“我公司所承建的位于沈阳市和平区浑河站街150号楼（外商俱乐部项目楼）由于我公司一直处于吊销状态，我公司的股东系黄喜顺、苏云祥，当时我公司决定出售该俱乐部的收款事宜由苏云祥负责，故此我公司出售该项目了298平米×3套的房屋款由苏云祥收取。特此说明。”同日，第三人顺吉公司出具《关于沈阳顺吉建筑工程有限公司与福建省杭辉建设工程有限公司建筑工程执行情况说明》一份，其中载明：“一、2005年5月福建省杭辉建设工程公司委托辽宁国奥律师事务所向我公司送达了封存留置函。要求对我公司所承建的外商俱乐部项目全部项目进行封存留置，当时我公司决定根据缩醛杭辉工程款数额给付相应房产，即位于该处的沈阳市和平区浑河站街150号楼，右数第6号门、第7号门，门市房和4楼右数第11门公寓150平米，我公司将上述房屋当即交付给对方，对方接受该房屋实际占有占尽，上述房屋当时价格足以折抵所欠全部工程款及诉讼费用。并且对方接收该房屋后并未提出其他要求。二、由于李占元当时是设计院在职负责人，办理房屋相关手续方便，要求我们把该工程的所有手续交给他，委托他办理房产证等相关手续，该人拿到该手续后拒不返还，导致该项目工程至今无法办理房产证。特此说明。” 2020年7月23日，第三人顺吉公司出具《情况说明》一份，其中载明：“我公司与魏丽丽于2011年7月21日签订的房屋买卖合同，第四条第二项确定房款总价130万元，合同第六条约定首付120万元，余款10万元于办完房产登记手续后给付，现对上述两个条款履行情况进行说明，余款10万元因我公司无法对该房办理登记手续，故此我公司对余款10万元进行放弃。该房价应按总价120万元收取。魏丽丽以于2011年7月21日向我公司交付房屋余款120万元（现金70万元转账50万元）。” 根据原告魏丽丽提供的居民户口簿显示，孙志良系户主，邹君原系孙志良之妻，原告魏丽丽与户主关系为“其他亲属”。2013年7月1日至2015年6月29日，案涉房屋由原告魏丽丽委托纪荣元出租给案外人元京石。2016年7月1日至2018年6月29日，案涉房屋由原告魏丽丽委托孙志良出租给案外人金春莲。2018年7月1日至2019年7月1日，案涉房屋由案外人金春莲继续承租。2019年7月1日至2020年7月1日，案涉房屋由原告魏丽丽委托孙志良出租给案外人王秀芬用于经营“高丽亚KTV”，租金为35,000元/年。 另查明，2012年6月26日，本案被告杭辉公司作为原告以建设工程施工合同纠纷为由向本院起诉被告顺吉公司（即第三人），要求被告顺吉公司给付工程欠款2,536,600元，并支付违约金3,432,000元。该案经本院依法审理，于2012年10月19日作出（2012）沈和民二初字第1291号民事判决书，判决：“一、本判决生效后十日内，被告沈阳顺吉建筑工程有限公司给付原告福建省杭辉建设工程有限公司工程款2,530,600元；二、本判决生效后十日内，被告沈阳顺吉建筑工程有限公司给付原告福建省杭辉建设工程有限公司工程款2,530,600元的利息（从2007年8月1日起算，至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告给付原告上述款项的同时，原告福建省杭辉建设工程有限公司返还被告沈阳顺吉建筑工程有限公司涉案工程的建设工程规划许可证、施工许可证（副本）、施工图设计文件审查合格书等文件；四、驳回原告的其他诉讼请求。”“案件受理费53,580元（原告已预交），由原告福建省杭辉建设工程有限公司负担18,535元，被告沈阳顺吉建筑工程有限公司负担35,045元。”该案宣判后，杭辉公司、顺吉公司均不服判决向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院经审理于2013年5月27日作出（2013）沈中民二终字第00843号民事判决书，认为该院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，并判决：“一、撤销沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1291号民事判决第四项；二、维持沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1291号民事判决第一项，即本判决生效后十日内，沈阳顺吉建筑工程有限公司给付福建省杭辉建设工程有限公司工程款2,530,600元；三、维持沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1291号民事判决第三项，即沈阳顺吉建筑工程有限公司给付福建省杭辉建设工程有限公司上述款项的同时，福建省杭辉建设工程有限公司返还沈阳顺吉建筑工程有限公司涉案工程的建设工程规划许可证、施工许可证（副本）、施工图设计文件审查合格书等文件；四、变更沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1291号民事判决第二项，为本判决生效后十日内，沈阳顺吉建筑工程有限公司给付福建省杭辉建设工程有限公司工程款2,530,600元的利息（从2007年8月1日起算，至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；五、驳回双方的其他上诉请求。”“一审案件受理费53,580元，二审案件受理费80,115元，共计133,695元，由福建省杭辉建设工程有限公司负担43,695元，沈阳顺吉建筑工程有限公司负担90,000元。” 上述民事判决发生法律效力后，因义务人即本案第三人顺吉公司未按判决确定的内容履行金钱给付义务，杭辉公司作为申请执行人于2013年8月27日向本院申请强制执行，本院经审查对该案予以立案，执行案号为（2013）沈和执字第02278号。该案执行过程中，本院于2017年12月4日作出（2013）沈和执字第02278号公告，其中载明：“申请执行人福建省杭辉建设工程有限公司与被执行人沈阳顺吉建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案，沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终字第843号民事判决书已发生法律效力。被执行人未能在法律规定的期限内履行判决所确定的义务。依申请人申请，本院将依法对被执行人沈阳顺吉建筑工程有限公司建设的沈阳市东陵区浑河站街150号房产进行评估拍卖，用以抵偿被执行人所权申请人债务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条的规定，本院依法查封被执行人沈阳顺吉建筑工程有限公司建设的沈阳市东陵区浑河站街150号房产，责令被执行人或房屋实际占用人于15日内将位于沈阳市东陵区产腾空。逾期不腾空，本院将依法强制执行，房产范围内物品按遗弃物处理，产生的费用和造成的损失由被执行人或实际占用人承担，并可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的依法追究刑事责任。”该案执行过程中，原告魏丽丽作为案外人以其系上述房产实际权利人为由向本院提出执行异议，本院经审查于2018年4月16日作出（2018）辽0102执异68号执行裁定书，认为其提交的相关证据材料不足以证明其系案涉房产的实际权利人，故裁定：“驳回案外人魏丽丽的异议。”原告魏丽丽对该裁定执行不服，向本院提起本案案外人执行异议之诉。 上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、房屋买卖合同、收款收据、房屋租赁协议、银行交易明细、户口簿、民事判决书、执行裁定书、执行公告等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，第三人顺吉公司经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告魏丽丽、被告杭辉公司提供的证据，并结合其当庭陈述、答辩及质证意见等，对本案事实予以认定。 本案系案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。根据各方当事人的庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告魏丽丽是否对案涉房屋享有权益；原告魏丽丽对案涉房屋所享有的权益是否能够排除强制执行。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应对就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。对此问题的评判，应当以法律、司法解释对于民事权利（益）的规定为依据展开。而现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则，尤其是对于法律、司法解释规定的“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件等，不仅法律没有明确规定，适用于民事案件审理的有关司法解释也没有明确具体的规定。在这种情况下，在执行异议之诉案件审理中对于案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查，可以《执行异议和复议规定》等司法解释的有关条款为参照。具体到本案中，案涉房屋所在的沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号楼房系第三人顺吉公司建设，对于原告魏丽丽就案涉房屋所享有的权益排除强制执行的请求能否成立，应参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定加以评判。 根据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院认为，原告魏丽丽对案涉房屋所享有的权益足以排除强制执行。具体评述如下： 第一，关于原告魏丽丽在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，原告魏丽丽与第三人顺吉公司于2011年7月21日签订《房屋买卖合同》，此合同系双方经协商一致所达成，该协议的达成明显早于本院对案涉房屋的查封时间，并且该合同中对当事人名称或者姓名和住所、案涉房屋的具体地址、面积等基本状况、销售价款、付款方式及房产证办理的情况、交付使用条件及日期等主要条款进行了约定，该协议应当认定系房屋买卖合同。 第二，关于原告魏丽丽是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。根据原告魏丽丽提供的房屋租赁协议、房屋买卖协议等证据，可以认定原告魏丽丽与第三人顺吉公司签订房屋买卖合同后，第三人顺吉公司依据买卖合同自其“交首付款120万元后七日内交付房屋”，此后，案涉房屋由原告魏丽丽对外出租。故应认定原告魏丽丽对案涉房屋已合法占有。 第三，关于原告魏丽丽是否已支付案涉房屋全部价款的问题。本案审理中，原告魏丽丽主张案涉房屋原定价格为130万元，但后因第三人顺吉公司给予优惠10万元，故总价款为120万元。就此，根据第三人顺吉公司出具并由“证明人”苏云祥签字的书面证明，其中载明“2011年9月21日收到魏丽丽购买浑河站街150号3号门市房款壹百贰拾万元正……”，同时结合原告魏丽丽提供的取款50万元及向苏云祥银行账户转账50万元、第三人顺吉公司出具的收款收据（120万元）以及自双方签订房屋买卖合同至今已长达九年之久而第三人顺吉公司未向原告魏丽丽主张任何房款等权利的事实来看，原告魏丽丽的上述陈述意见具有合理性和高度盖然性，本院予以确认。此外，本案审理期间，2020年7月23日，第三人顺吉公司于2020年7月23日出具《情况说明》一份，其中对放弃上述10万元的事宜予以重述。由此，可以认定原告魏丽丽已支付案涉房屋的全部价款。 第四，关于案涉房屋未办理过户登记是否非因买受人即原告魏丽丽自身原因导致的问题。庭审中，原告魏丽丽提供的第三人顺吉公司于2018年9月19日出具的《关于沈阳顺吉建筑工程有限公司与福建省杭辉建设工程有限公司建筑工程执行情况说明》，对未办理房屋登记的原因作出解释，无论该解释是否成立，从本案现有证据来看，亦无法得出系原告魏丽丽自身原因致未办理过户登记的结论。根据房屋买卖合同第12条之约定，“该房产我公司提供该房屋的审批手续，公司协助办理产权证照……”，目前并无证据证明第三人顺吉公司已将“该房屋的审批手续”向原告魏丽丽予以提供，也无证据证明第三人顺吉公司已“协助办理产权证照”。事实上，目前案涉房屋所在楼房在沈阳市不动产登记中心无法查询到相关信息，即使原告魏丽丽前往办理亦不可能办妥，故不应认定系原告魏丽丽的自身原因导致案涉房屋未能办理过户登记。 另外，从权利内容看，被告杭辉公司对第三人顺吉公司所享有的金钱债权的实现以第三人顺吉公司实质上所有的全部合法财产作为责任财产范围，并不单一地指向案涉房屋，而原告魏丽丽对案涉房屋所享有的民事权利则直接指向案涉房屋本身，其权利的针对性更加强烈。综上所述，原告魏丽丽对第三人顺吉公司所享有的金钱债权到期后，其因以房抵债协议书的签订而致其对案涉房屋已享有物权期待权。该权益针对被告杭辉公司对于第三人顺吉公司的金钱债务而言具有相对优先性，故其对案涉房屋的权益足以排除强制执行。 关于原告魏丽丽主张请求确认案涉房屋所有权归其所有的诉求。根据物权法第六条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋系不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋现并未登记到原告魏丽丽名下，并且经本院查询，该房屋在不动产登记部门并无任何信息，故对于原告魏丽丽要求确认案涉房屋所有权归其享有的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于被告杭辉公司辩称其系建筑工程承包人，其享有的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权一节。根据《执行异议和复议规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。而该规定第二十八条规定即属于“司法解释另有规定”的情形，故在原告魏丽丽符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情况下，被告杭辉公司不得以其建设工程价款优先受偿权为由排除原告魏丽丽对案涉房屋的民事权益。 关于被告杭辉公司辩称原告魏丽丽对第三人顺吉公司建设案涉房屋时无房地产经营执照及资质、无建设用地规划许可证、无商品房预售许可证等，系违法开发建设的情况明知一节。首先，被告杭辉公司无证据证明原告魏丽丽对案涉房屋系违法建设明知的事实予以佐证。其次，案涉房屋是否系违法建筑并不属于人民法院的审查和认定范围，并且根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条明确：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时……不具备初始登记条件的，原则上进行现状处置，即处置权披露房屋不具备初始登记的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”据此，即使系违法建筑也可以成为执行标的，则相关权利人也就可以提出执行异议之诉。 关于被告杭辉公司提出的其他反驳意见，因其所提供的证据不足以对其主张加以佐证，本院不予采纳。 综上，原告魏丽丽对于位于沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号5门（1-3层）房产所享有的民事权益足以排除强制执行，故对于原告魏丽丽主张不得执行该案涉房屋的诉求，本院予以支持。对于其主张确认案涉房屋所有权的诉求，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行位于沈阳市东陵区（现为和平区）浑河站街150号3门（1-3层）房产； 二、驳回原告魏丽丽的其他诉讼请求。 案件受理费15,600元、公告费800元，由第三人沈阳顺吉建筑有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  王金利 人民陪审员  戴振英 人民陪审员  吴冬柳 二〇二〇年七月二十四日 法官助理陈荟茹 书记员费杨 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。