广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终580号上诉人（原审原告）：汕头市天诚物业管理有限公司，住所地汕头市****************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：郑成杰，广东渠源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈立，广东渠源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭某1，女，汉族，1968年11月16日出生，住汕头市金平区**************，公民身份号码440************020。被上诉人（原审被告）：汕头市皇城酒店有限公司，住所地汕头市龙湖区************。法定代表人：郭某1。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑晓霞，广东广成律师事务所律师。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：张燕芬，广东广成律师事务所律师。上诉人汕头市天诚物业管理有限公司（以下简称天诚物业公司）因与被上诉人郭某1、汕头市皇城酒店有限公司（以下简称皇城酒店）物业服务合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天诚物业公司上诉请求：一、撤销汕头市龙湖区人民法院作出的（2019）粤0507民初1720号民事判决书，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、判决案件受理费等诉讼费用全部由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，判决结果不公，应依法予以纠正。第一，上诉人与广东省汕头经济特区房地产开发总公司（以下简称汕特开发总）、汕头经济特区置业发展公司共同签署的《珠池工业区物业管理权移交确认书》，其内容是“确认”自2012年3月1日17时开始，珠池工业区物业服务管理权由汕特置业公司移交上诉人。也即是说，汕特开发总与汕特置业公司确认珠池工业区（包括本案争议的珠兴大厦）自2012年3月1日起便由上诉人提供物业管理服务。上诉人自2012年3月1日对上述区域提供物业服务是一个基本事实，而不仅仅是一审法院判决所认定的“约定”。第二，两被上诉人每月应向供水部门缴纳600元的垃圾处理费，自2016年至今均由上诉人代收代缴，一审判决将该每月600元的收费错误认定为“两被告自2016年至今向原告缴纳每月600元的垃圾处理费是用于收取大门门口的垃圾转运费”。被上诉人每月向上诉人支付的600元，是珠兴大厦在自来水公司仍然保留了供水水费户头，上诉人作为珠兴大厦的物业服务单位代扣代缴自来水公司向物业单位收取的城市生活垃圾处理费，与上诉人聘用保洁人员清理、转运小区垃圾堆放点的垃圾完全是两回事。一审法院通过现场勘查确认珠兴大厦右侧大门门口的垃圾堆放点是上诉人负责清理，而从现场勘查情况及上诉人举证证据，均可说明被上诉人的日常生活垃圾有倾倒在该垃圾堆放点，这是本案不容否认的另一个基本事实，说明上诉人为整个珠池工业区（包括珠兴大厦）提供物业服务的事实，间接证明了上诉人与被上诉人存在事实上的物业服务关系，被上诉人需要向上诉人支付物业服务费。第三，一审判决对于被上诉人与汕特开发总签订的《珠兴大厦租赁合同书》第十八条约定“该出租房屋的物业管理，由乙方与该片区负责的物业管理公司自行签订物业管理合同”的理解错误，导致作出错误判决。一方面，珠兴大厦与相邻五座厂房属同一物业服务区域，按规定应当由同一物业服务公司管理，同时，该物业服务区域内不同用户对物业服务的要求存在差异，在物业收费上自当有所不同。因此，该条款是汕特开发总将其与物业公司协商物业服务收费标准的权利在租赁合同中约定由承租人行使，不应理解为承租人有权决定是否选聘物业服务企业。另一方面，汕特开发总与被上诉人签订的租赁合同中约定由被上诉人与负责片区的物业公司自行签订物业管理合同，说明作为出租方的汕特开发总已经明确告知被上诉人承租珠兴大厦需要缴纳物业管理费，且物业管理费应由被上诉人自行负责，并由被上诉人直接到物业公司签订物业管理合同，而汕特开发总此前已经将该片区的物业管理委托给上诉人，因此，该出租合同中的约定已经非常明确要求被上诉人必须与上诉人签订物业管理合同。被上诉人没与上诉人签订物业管理合同，已经违反与汕特开发总签订的租赁合同的约定，同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即使被上诉人不与物业公司签订物业管理合同，也不能作为免除其应承担物业管理费的理由。第四，一审判决对于本案事实的认定还存在遗漏。其一，上诉人于2016年为申请物业服务企业资质升级核准，向汕头市房产管理局等部门提交的申请材料中列明珠池工业区（包括本案争议的珠兴大厦）为上诉人提供物业管理的区域，该申请材料经汕头市房产管理局核实确认。其二，汕头市龙湖区****办事处证实，珠池工业区（包括本案争议的珠兴大厦）由上诉人在管理。其三，一审法院在本案现场勘验中未能查明珠池工业区第1至3幢及珠兴大厦的生活用水、消防蓄水池及供水设备间设置在工业区内公共停车场地下，珠兴大厦的消防设施也安装在工业区内公共设施间里面，消防水源从整个小区的消防蓄水池接驳，消防用水需要小区公共区域消防蓄水池提供。这也是上诉人为珠兴大厦提供物业服务的另一事实，小区公共消防设施及消防蓄水池平时是上诉人在管理、维护，被上诉人所承租珠兴大厦后作为开办皇城酒店，其消防供水接驳了小区公共消防蓄水池是酒店能够通过消防验收的一个关键环节，也说明皇城酒店一直在利用和占有上诉人所管理的小区公共资源。以上关键事实，均能直接证明上诉人对珠池工业区（包括本案争议的珠兴大厦）提供物业管理服务，履行物业管理职责，但一审判决对此只字未提。二、上诉人为珠兴大厦提供了事实上的外围物业服务，被上诉人应依法缴纳物业服务费用。上诉人对包括珠兴大厦在内的珠池工业区提供物业服务是客观事实，上诉人在一审中已经提交了委托物业管理协议书、保安巡更打卡记录、视频监控截图、催收物业服务费的通知、水电费代收费收据及珠兴大厦原经营者中炬酒店的缴费单据等一系列证据予以证明。至于被上诉人皇城酒店为了自己经营需要，在酒店外围及停车场添置监控视频、增设保安亭，以及酒店内部增加配套设施，这是被上诉人皇城酒店为自身及酒店客人的安全，是酒店向客人提供服务的行为，与上诉人承担小区物业管理职责并不冲突，不能因为被上诉人增加设施而否定上诉人为小区提供物业管理的事实，不能作为被上诉人免除缴纳物业管理费的法定理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人多次发函向被上诉人催缴物业管理费，但被上诉人以无需上诉人提供相关物业服务为由拒绝缴纳。根据上述规定，可见被上诉人以自己承担了卫生保洁、安保、消防、水电等工作，不需上诉人提供物业服务为由拒绝缴纳物业费的理由不能成立。另外强调二个问题。第一，珠兴大厦本是厂房用途，两被上诉人作为承租人，将其改造为酒店使用，但两被上诉人没有证明该改造得到规划等职能部门以及出租人许可，上诉人没有义务按照酒店的服务标准为其提供物业服务。两被上诉人对珠兴大厦按照酒店标准进行升级改造，加派人手进行清结、安保及美化等各种管理，主要的是为到酒店消费的客人提供服务，是其为了自身利益和酒店经营需要，这与上诉人对珠兴大厦后面停车场及相连通道进行的安保、秩序管理并不冲突，上诉人并没有因被上诉人委派保安人员对其客人停车的引导而免除对该物业区域（包括停车场）的管理职责，被上诉人不能以此否认上诉人已经实施的物业管理服务，也不能以此拒交物业管理费。2017年7月23日，被上诉人违反操作规范关闭珠池工业区内进水总阀致水管破裂，设备受损及场地浸水，被上诉人立即要求上诉人派人到场抢修及清理场地积水，由此说明被上诉人认可上诉人对珠兴大厦具有物业管理职责。同时，鉴于珠兴大厦内部不需上诉人提供物业服务的实际情况，上诉人已经酌情调低收费标准，兼顾到公平合理。第二，珠兴大厦在出租给被上诉人之前，已经出租给案外人作为开办中炬酒店使用，中炬酒店自2012年3月1日起便接受上诉人的管理并支付物业服务费，直至2015年中炬酒店停止经营为止。这很好地说明了上诉人自2012年3月1日起便对珠兴大厦行使物业管理职责，对珠兴大厦的物业管理一直延续至今，物业管理服务具有连续性，合理性。综上所述，上诉人对包括珠兴大厦在内的珠池工业区提供物业服务，有权向物业使用人收取物业服务费。一审判决认定事实错误，判决结果不公，请二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人郭某1、皇城酒店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，依法不能成立，请求依法驳回其上诉，维持原判。一、从合同形式上看，两被上诉人与上诉人不存在物业服务合同关系。1.根据《物业管理条例》第二条的规定，行使物业管理工作是依据平等双方自愿、公平签订的《物业服务合同》来产生权利义务的。故上诉人上诉称两被上诉人必须与其签订物业管理合同的理由严重违反《物业管理条例》所确立的公平、自愿、自主原则，更何况从时间截点上看，上诉人与案外人的《委托物业管理协议书》期限届满在先，被上诉人郭某1签订《珠兴大厦租赁合同书》在后，各自两份协议、合同在时间上既没有重叠之处也没有衔接关系，不能混为一谈。2.一审判决已查明《珠兴大厦租赁合同书》第十八条约定：“该出租房屋的物业管理，由乙方与该片区负责的物业管理公司自行签订物业管理合同。”上诉人在一审质证时亦对上述《珠兴大厦租赁合同书》作为证据的真实性、合法性与关联性均无异议。有鉴于此，前述一审判决查明的事实充分反映了被上诉人郭某1作为涉案房屋的承租人有权自行选择物业公司，有权自行与被选择的物业公司进行签约，这是被上诉人郭某1的独享权利，包括出租方在内的其他任何人、乃至本案的上诉人都无权进行干涉。但时至今日，两被上诉人并未与包括上诉人在内的任何一家物业公司签订物业管理合同。因此，两被上诉人与上诉人之间并不存在物业服务合同关系。二、从事实上看，一审判决作出上诉人没有为争议房产实施了管理和提供服务的认定事实清楚，证据确实充分，判决结果公正，依法应予以维持。从一审判决所依据的证据及现场勘验事实已充分反映，两被上诉人所在的珠兴大厦的日常卫生保洁、安保、消防和珠兴大厦及配套设施的维护、维修、水、电均是两被上诉人自费进行维护、养护、管理，且两被上诉人还根据《珠兴大厦租赁合同书》第八条的约定对珠兴大厦公共停车场进行无偿地治安巡查、车辆停放指挥和日常卫生清洁等整理和管理工作，且无其他第三方参与。鉴于上述证据反映的大量事实，上诉人根本没有为两被上诉人提供任何物业管理和服务，一审法院召集各方当事人进行的现场勘验正是体现了公平公正的审理原则，据此作出的一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法予以维持。三、其他事实的简要说明。1.关于“垃圾处理费（转运费）”及“污水处理费”的不同性质。根据本案的证据及一审判决查明的事实反映，两被上诉人原月缴600元的垃圾处理费仅仅是小区通道出入口垃圾堆放处的垃圾转运费，而不是上诉人所上诉称由其代收向供水部门缴纳的垃圾处理费。依据《汕头市污水处理费征收使用管理办法》第四条及第七条的规定，供水部门收取的污水处理费是按缴纳义务人的用水量计征的，而不是一个恒定不变的数额。本案中，被上诉人已于2017年1月自行独立安装用水表并自行向供水部门缴纳了水费（含污水处理费），因此，被答辩人将委托进行垃圾转运费用和“莫须有”的其他户头费用进行移花接木，生搬硬套认为是污水处理费，显然是没有事实和法律依据的。2.关于举证责任的问题。上诉人在一审诉讼过程中所举证的证据大多系其自制，没有得到两被上诉人的确认或第三方客观确认，缺乏真实性、合法性，且这些自制证据均被两被上诉人所提供的反证予以推翻。两被上诉人认为，上诉人作为一审起诉原告，未依法履行其首要举证责任，应当根据民事诉讼证据规则承担举证不能的法律后果，即其上诉请求依法不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，请求依法予以驳回，维持原判。天诚物业公司向一审法院起诉请求：判决郭某1、皇城酒店共同向天诚物业公司支付拖欠的物业服务费（按照每月8000元，自2016年1月1日起暂计至2019年5月31日为328000元），并按照年利率6%支付资金占用期间利息（按照拖欠物业费金额，自2016年1月1日起暂计至2019年5月31日为34440元）。一审法院认定事实：位于汕头市龙湖区******珠兴大厦共十一层，系汕特开发总管理的物业。2015年12月1日，汕特开发总将上述珠兴大厦出租给郭某1经营皇城酒店使用至今。2011年10月11日，汕特开发总、汕特置业公司与天诚物业公司签订《委托物业管理协议书》，约定：汕特开发总、汕特置业公司委托天诚物业公司提供包括“珠池”在内的7个物业小区的物业管理服务；委托期限从2011年11月1日起至2015年10月31日止。2012年2月2日，汕特开发总与天诚物业公司签订《珠池工业区委托物业管理协议书》，约定：双方同意就2011年10月11日订立《委托物业管理协议书》的基础上订立《珠池工业区委托物业管理协议书》，汕特开发总委托天诚物业公司为位于汕头市龙湖区黄山路珠池工业区**物业即第一至五座通用厂房及珠兴工业大厦一座。委托期限从2012年3月1日起至2016年2月29日止。2012年2月28日，汕特开发总、汕特置业公司与天诚物业公司共同出具《致珠池工业区业主的公开信》，提出拟委托天诚物业公司替换汕特置业公司进入珠池工业区为住户提供物业服务。2012年3月1日，汕特开发总、汕特置业公司与天诚物业公司签订《珠池工业区物业管理权移交确认书》，约定：从2012年3月1日17时开始，珠池工业区物业服务管理权由汕特置业公司移交给天诚物业公司。2016年3月18日，汕特开发总向天诚物业公司出具《复函》，同意天诚物业公司将上述物业服务管理期限延长至小区成立业主委员会止。诉讼期间，天诚物业公司提出：2013年3月1日，天诚物业公司开始为珠池工业区提供物业管理服务至今。天诚物业公司对本案争议房产提供了供电、供水，设施设备，外围消防设施进行管理，环境卫生和道路绿化，小区的安全交通，公共秩序的管理，包括供水供电的代收代缴。珠兴大厦现在有两个户头的水表，原珠兴大厦已经有一个供水的户头，是天诚物业公司代收代缴水费和垃圾处理费的户头，2017年3月，皇城酒店在隔壁小区接驳了水管，重新申报了一个水表户头，按规定，不可以申请两个户头，天诚物业公司也曾向供水部门提出投诉，供水部门回复说皇城酒店的另一个水表是来自另一个小区，不是同一个物业单位。所以珠兴大厦原来的水表产生二次供水的水费到2017年5月为止，2016年至今该水表户头还应向供水部门缴纳每月600元的垃圾处理费,垃圾处理费至今仍由天诚物业公司代缴。天诚物业公司要求郭某1、皇城酒店按每月8000元收取物业管理费的标准系天诚物业公司自己酌情定的，按照皇城酒店使用面积和小区收费标准计算，珠兴大厦的物业管理费是10000多元，一层每平方米每月0.8元，二层以上每平方米每月1.2元。对此，郭某1、皇城酒店提出：天诚物业公司没有对珠兴大厦进行管理服务，也没有对珠兴大厦后的停车场提供清洁卫生，治安防范，公共照明及皇城酒店有关的水电、消防等服务。天诚物业公司之前已明确珠兴大厦范围的电费不是天诚物业公司处理的，郭某1、皇城酒店没有和任何一家物业单位签订物业服务合同，是由皇城酒店自雇员工及自付费用开展清洁卫生、治安防范，公共设施及相应的事务。郭某1、皇城酒店自2016年至今向天诚物业公司缴纳每月600元的垃圾处理费是用于收取大门门口的垃圾转运费。另查，郭某1（乙方）与汕特开发总（甲方）于2015年12月1日签订的《珠兴大厦租赁合同书》第十八条约定“该出租房屋的物业管理，由乙方与该片区负责的物业管理公司自行签订物业管理合同。”经一审法院勘验，现场情况为：汕头市珠池工业区1-3幢厂房呈“U”字型、坐西向东、位于汕头市***的西侧，本案争议房产即珠兴大厦位于汕头市***的西侧即上述“U”字型的东侧中间；珠兴大厦大门坐西向东；珠兴大厦西侧与上述1-3幢厂房之间有一停车场，该停车场系上述1-3幢厂房与珠兴大厦共用的，出入车辆免收费；珠兴大厦南侧与1幢厂房、珠兴大厦北侧与3幢厂房之间各有一条通道出入口，可以出入停车场，停车场及珠兴大厦南侧与1幢厂之间的通道各有一个保安亭，该两个保安亭均系皇城酒店所设；珠兴大厦西南侧一层半有一间房系整个珠池工业区的配电房，该房由天诚物业公司管理使用；珠兴大厦的用电由皇城酒店在珠兴大厦一层西北侧设立的配电房单独供给，电费由皇城酒店自己缴纳；天诚物业公司上述1-3幢厂房上安装闭路监控摄像头共4个，皇城酒店在珠兴大厦围墙处安装闭路监控摄像头共14个；珠兴大厦南侧与1幢厂房之间的通道出入口有一垃圾堆放处，该垃圾堆放处系珠池工业区用户的垃圾堆放处，由天诚物业公司派保洁人员每日两次进行清理。一审法院另查：上述珠兴大厦的卫生保洁、安保、消防、大厦及配套设施的维护、维修、水、电均由皇城酒店自己负责。珠池工业区没有成立业主委员会。郭某1承租珠兴大厦后没有缴纳过物业管理服务费。一审法院另查：天诚物业公司具有贰级物业管理企业资质证书。一审法院认为：物业管理主要是对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业公司受房地产公司委托提供前期物业管理服务的，其应在提供物业管理服务的范围内获取相应的报酬。具体到本案，天诚物业公司是否对本案争议房产实施了管理和提供服务，是获得相关报酬的前提条件。根据本案查明的事实，应认定本案争议房产的卫生保洁、安保、消防、大厦及配套设施的维护、维修均由皇城酒店自己负责。天诚物业公司对争议房产提供了清理包括珠池工业区1-3幢厂房用户在内的小区通道出入口垃圾堆放处的服务，天诚物业公司提供的该项服务不足以认定其为争议房产实施了管理和提供服务。另外，郭某1作为本案争议房产的承租人，在与出租人即汕特开发总签订《珠兴大厦租赁合同书》时，租赁合同中已明确约定“该出租房屋的物业管理，由乙方与该片区负责的物业管理公司自行签订物业管理合同”，而天诚物业公司未能举证证明其已与郭某1签订物业管理合同。因此，天诚物业公司的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于皇城酒店提出郭某1、皇城酒店不存在向天诚物业公司支付任何物业服务费的合同义务的抗辩意见，理由成立，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院作出如下判决：驳回天诚物业公司的诉讼请求。一审案件受理费6736元，由天诚物业公司负担。二审期间，天诚物业公司向本院提交以下证据材料：1.珠池厂房1-5幢及珠兴大厦泵房运行情况，用以证明天诚物业公司日常对涉案物业服务区域内包括生活用水及消防用水的水泵机电进行巡查维护；2.水费代收费收据、照片打印件3张（拍照时间系2020年6月8日，是皇城酒店安装在珠池工业区内的消防用水水表），用以证明郭某1经营的皇城酒店使用涉案物业服务区域内公用的消防水池及消防水泵，并在2020年5月产生消防用水水费、代收排污费、代收垃圾处理费共计184.7元。郭某1、皇城酒店质证认为，1.上述证据不是新证据，对上述证据的三性及证明内容均不予认可。三份证据均是天诚物业公司单方制作，属于孤证；2.酒店在租赁珠兴大厦后，自己安装水表跟交垃圾处理费，污水处理费按实际用水量计算，收据为天诚物业公司单方自制，并无自来水公司的收费收据予以佐证；3.天诚物业公司提交的照片看不清具体情况，也没有具体时间，皇城酒店是外聘消防专业公司对消防设施进行日常的维护检修。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案系一宗物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是郭某1、皇城酒店应否共同向天诚物业公司支付每月8000元，自2016年1月1日起暂计至2019年5月31日的物业服务费。根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。经查，天诚物业公司未能提供其与郭某1、皇城酒店签订的物业服务合同，而天诚物业公司在本案二审开庭自认其与皇城酒店的前身中炬酒店有签订物业服务合同。天诚物业公司也未能提供证据证明郭某1、皇城酒店应共同向天诚物业公司支付每月8000元的物业管理服务费用的依据，应承担举证不利的法律后果。故一审法院认定天诚物业公司提供的服务不足以认定其为争议房产实施了管理和提供服务，天诚物业公司未能举证证明其已与郭某1签订物业管理合同，天诚物业公司的诉讼请求证据不足并无不当，可予维持。天诚物业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6736元由汕头市天诚物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈瑞琳审判员  陈瑛瑾审判员  翁汉光二〇二〇年七月三日书记员  林鸿瑜