浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初5968号 原告蔡家在，男，1971年1月12日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 原告胡昌英，女，1973年5月22日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 被告杭州运河集团投资发展有限公司，住所地浙江省杭州市江干区机场路**天城国际写字楼**。 法定代表人马炯，董事长。 委托代理人胡雪丽、高峰（特别授权），北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告蔡家在、胡昌英诉被告杭州运河集团投资发展有限公司（以下简称运河集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年6月24日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员陈维专独任审判，于2019年9月17日公开开庭进行了审理，原告蔡家在、胡昌英，被告运河集团公司的委托代理人胡雪丽、高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡家在、胡昌英起诉称：2016年1月20日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，原告购买天城国际公寓2单元1101室房屋一套，计142.16平方米，单价27987元，合计人民币3978764元，并支付首付款2397720元，余款1590000元通过商业银行贷款方式予以在合同签署之日起七日内向被告支付完毕。然截至2016年3月31日，原告未收到土地、房屋权属证书，也未收到被告任何领取前述证书的通知。原告认为，原、被告之间的买卖合同合法有效，被告逾期交付土地、房屋权属证书，违反了合同第十六条第二款之约定。现提起诉讼，要求判令：1、被告立即支付违约金36206元（以购房款为基数，自2016年4月1日至6月30日，按日万分之一的标准，计算91天）；2、被告支付违约金利息，利息按同期银行贷款利率计算，从2016年7月1日起暂算至2018年12月31日为5061元；3、被告承担本案全部诉讼费用。 被告运河集团公司辩称：一、出卖人办理完毕初始登记，将不动产权利记载于不动产登记簿就应视为完成合同义务。1、双方就天城国际公寓房屋签订的《浙江省商品房买卖合同》采用浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局于2008年12月制定的格式文本，该合同第十六条规定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房屋所有权证。出卖人承诺于2016年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。2、根据《关于杭州市区实施不动产统一登记有关事项的公告》，自2016年6月1日起，杭州市主城区（包括江干区）颁发新的不动产权证书，在今后依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。3、本案中，2016年6月29日，杭州市国土资源局出具的《不动产登记结果告知单》载明：“你单位向我局申请坐落于杭州市江干区××公寓××单元××室等（共计256套／间）国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。经我局依法受理，并经核定后，已于2016年6月29日将上述不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记现已生效，我局不再另行颁发不动产权证书。4、根据《不动产登记暂行条例》第九条，不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿为唯一合法的介质形式。综上，根据不动产登记结果告知单，杭州市国土资源局将不动产权利登记记载于不动产登记簿，物权登记即已生效，不再另行颁发不动产证书，故出卖人系客观上无法交付原来合同约定的土地所有权证书和房屋权证。二、被告已于2016年6月29日办理初始产权登记，并已通知原告，因此原告主张的按日计算违约金与合同约定不符。1、杭州市国土资源局出具的《不动产登记结果告知单》已经说明被告于2016年6月29日已经完成涉案不动产初始登记的合同义务。2、被告于2016年6月29日电话通知原告，告知其已经取得天城国际初始登记证书，即日起可办理个人产权的转移登记手续。3、被告已于2016年6月29日履行了《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定的义务，即使依据合同约定于2016年3月31日前履行计算，延迟时间也没有超过90日。原告主张的按日以房价款的万分之一计算违约金，不符合合同约定。三、原告应按照合同约定自行办理房屋商品房的转移登记手续。1、根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，不动产登记的基本类型有首次登记、变更登记、转移登记等。2、《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定“买受人自行办理该商品房的转移登记”。不动产权登记包括该初始登记（权利人是出卖人）和转移登记（权利人是买受人）。本案中，被告的合同义务仅仅是完成初始登记，也就是行政主管机关仅记载于不动产登记簿，不颁发证书，而买受人在被告完成初始登记后，按照不动产登记机构的具体要求自行办理不动产转移登记即可取得不动产权属证书。综上，要求驳回原告诉讼请求。 经审理，本案事实认定如下： 原告蔡家在、胡昌英（买受人）与被告运河集团公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：蔡家在、胡昌英购买杭州市江干区××公寓××单元××室房屋一套，建筑面积142.48平方米，总价3987720元；出卖人应当在2015年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付给买受人使用；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2016年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.2%承担违约责任，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告实际交付房款总价为3978764元。 2015年12月30日，双方办理了商品房交接手续。 2016年6月29日，杭州市国土资源局出具了《不动产登记结果告知单》，载明：运河集团公司申请坐落于杭州市江干区××公寓××单元××室等（共计256套／间）国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。经我局依法受理，并经核定后，已于2016年6月29日将上述不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记现已生效，我局不再另行颁发不动产权证书（具体登记信息详见不动产登记清单）。该份告知单备注：1、本告知单一式二份，不动产登记机构留存备查一份，权利人持有一份。2、本告知单适用于建设单位申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，不动产登记机构将登记事项记载于不动产登记薄后，仅核发不动产登记清单，不核发不动产权证书的情形。被告运河集团公司于2016年6月30日签收该份告知单。 2016年10月26日，蔡家在、胡昌英办理了产权登记手续。房屋现登记为蔡家在、胡昌英共同共有，房屋建筑面积142.16平方米。 另查明，根据电信部门记录，2016年6月29日，19:27:06，被告打过电话给蔡家在，通话时间1分20秒。 上述事实，有原告蔡家在、胡昌英提交的《浙江省商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、交房清单、《不动产登记结果告知单》，被告运河集团公司提交的通话记录、《关于杭州市区实施不动产统一登记有关事项的公告》及当事人陈述在案佐证。原告提供的通话录音，因未提供原始载体核对，本院不予确认。被告提供的证明，与本案无关，本院不予确认。 本院认为，原告蔡家在、胡昌英与被告运河集团公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。 关于逾期交付权属证书问题。根据双方合同约定，被告应当在2016年3月31日办理完成案涉房屋初始登记并交付于原告。根据杭州市国土资源局出具了《不动产登记结果告知单》记载的内容，被告实际于2016年6月29日才取得案涉房屋初始登记，因此，被告已经构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定被告应当负责办理初始登记并交付于买受人。鉴于不动产登记政策的变化，被告虽不再具有初始登记证书，但仍应将有关办理初始登记的信息告知给买受人，并向买受人交付办理转移登记手续所需的其他材料。本案中，被告虽主张于2016年6月29日电话告知了原告有关初始登记完成的事项，但根据被告提供的证据仅能证明被告打过电话，并不能证明其通话内容是通知告知有关初始登记完成的事项，即便是告知上述事项，其通知时间为当日19时27分许，已超过正常工作时间，未给原告提供必要的领取资料或办证准备日期，更何况被告提供的《不动产登记结果告知单》显示被告的签收时间为2016年6月30日，显然被告也不可能在6月29日将有关资料交付于原告，故被告主张的2016年6月29日的时间节点，本院不予采纳。根据本案实际情况，本院将被告交付不动产权属证书登记相关凭证的时间确定为2019年6月30日。故被告实际逾期91天，应按日向原告支付已交付价款万分之一的违约金，即支付违约金36206元（3978764元×1/10000×91天）。 原告主张被告支付违约金的复利，欠缺法律依据，本院对原告该诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州运河集团投资发展有限公司支付原告蔡家在、胡昌英违约金36206元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告蔡家在、胡昌英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币832元，减半收取人民币416元，由原告蔡家在、胡昌英负担人民币63元，由被告杭州运河集团投资发展有限公司负担人民币353元。 原告蔡家在、胡昌英应在本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州运河集团投资发展有限公司应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈维专 二〇二〇年七月二十七日 代书记员 李思佳