重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初1636号原告：重庆启帆房地产开发有限公司，住所地重庆市双桥经开区双北路与西湖大道交汇处，统一社会信用代码91500111699282856D。法定代表人：黄璜，董事长。委托诉讼代理人：江模国，重庆岩松律师服务所律师。委托诉讼代理人：王利娟，重庆岩松律师服务所实习律师。被告：重庆市大足区五金市场群二期业主委员会，住所地重庆市大足区龙水镇龙水路**。负责人：贺德建（主任），男，1965年9月17日出生，住重庆市大足区。委托代理人：段廷会，系重庆市永川区南大街法律服务所法律服务工作者。第三人：重庆朋聚物业管理有限公司,住址地重庆市永川区凤凰大道****2-2，统一社会信用代码91500118305204020J。法定代表人：龙建，职务：经理。委托诉讼代理人：郭华勇（系公司员工），男，1977年11月16日出生，住，住重庆市永川区/div>原告重庆启帆房地产开发有限公司（以下简称“启帆房地产公司”）与被告重庆市大足区五金市场群二期业主委员会（以下简称“五金市场群二期业委会”）、第三人重庆朋聚物业管理有限公司（以下简称“朋聚物管公司”）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日、于2020年7月6日两次公开开庭进行了审理。原、被告及第三人均派人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告启帆房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求撤销被告重庆市大足区五金市场群二期业主委员会于2019年4月作出的选聘重庆朋聚物业管理有限公司为大足区龙水镇五金市场群二期物业服务/管理单位的决定。2、请求法院依法确认被告重庆市大足区五金市场群二期业主委员会于2019年4月18日与第三人重庆朋聚物业管理有限公司签订的《五金市场群二期物业管理服务合同》无效;3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是大足区龙水镇五金市场群二期的业主，被告重庆市大足区五金市场群二期业主委员会系该小区的业主委员会。重庆朋聚物业管理有限公司目前为该小区物业服务单位。2019年4月，重庆市大足区五金市场群二期业主委员会未按法律规定召开业主大会征询业主意见，未满足经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的条件下（即“双过半”条件），违法作出选聘重庆朋聚物业管理有限公司为小区的物业管理企业的决定，并于2019年4月18日与重庆朋聚物业管理有限公司签订了《五金市场群二期物业管理服务合同》。原告认为，被告重庆市大足区五金市场群二期业主委员会选聘重庆朋聚物业管理有限公司的决定，违反《物权法》第七十六条规定，侵害了原告合法权益，根据《物权法》第七十八条的规定，受侵害的业主有权利请求人民法院撤销，并依法确认被告与第三人签订的《五金市场群二期物业管理服务合同》无效。特向贵院提起民事诉讼，希依法裁决支持！被告五金市场群二期业委会辩称，原告起诉无事实和法律依据，请求驳回。理由如下：被告是根据上一届合同约定满意度达80%以上续签合同约定，对业主进行满意度调查，同时征求业主是否续聘第三人意见，调查结果满意度到80%才续签合同，被告没作出任何决定，不存在撤销问题，请求驳回。第三人朋聚物管公司辩称，与被告五金市场群二期业委会的答辩意见一致。经审理查明，重庆市大足区五金市场群**有业主439人，建筑总面积为79486.8㎡。五金市场群二期第一届业委员成立后于2016年4月25日与重庆朋聚物业管理有限公司签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定服务期限于2019年4月30日止，合同第三十九条约定，合同期满，甲乙双方联合经三方进行业主满意度调查，业主满意率达到80%及以上，该物业合同自动顺延叁年，以此类推。2017年7月31日，经请示，重庆市大足区龙水镇人民政府批复同意成立五金市场群二期商住小区第二届业主委员会，贺德建任第二届业委会主任。2018年12月10日，被告召开业委会会议，对是否与第三人朋聚物管公司续签合同的问题进行了讨论，并决定向社区领导汇报后再决定。2018年12月14日，被告在龙水镇永益社区二楼会议室向社区领导汇报了小区工作，对五金市场群二期的物业选聘工作请求给予指导，并对业委会以什么形式召开业主大会进行了讨论，会议讨论确定以上门走访的方式征集业主意见，走访调查时间：2018年12月17日-2019年1月4日。2018年12月14日，被告在小区张贴了《关于开展物业服务满意度第三方调查的通知》，通知业主：“重庆朋聚物业管理有限公司的物业服务合同将于2019年4月30日到期，就是否续聘重庆朋聚物业管理有限公司，业委员将于2018年12月17日-2019年1月4日启动相应的物业选聘前期工作，为了解业主对于朋聚物业服务的满意度，根据前期物业服务合同约定，业委员将在元旦前委托第三方（龙水永益社区）进行调查，从全体业主中随机抽取部分业主开展物业服务满意度抽样调查。”2019年1月4日，被告召开业委会会议，对满意度调查结果进行了总结。2019年1月7日，被告在小区张贴了《五金市场群二期商住小区满意度调查结果公示》，告知小区业主：本小区有产权住宅住房291户，商铺门市492户，共计783户，收回有效调查问卷639份，业主满意率达82%。2019年3月25日，被告在小区内张贴了《物业合同续签征求意见稿公示说明》，告知小区业主：“现物业服务合同即将到期，根据合同约定，合同期满，业主满意率达到80%及以上，该物业合同自动顺延叁年，以此类推。重庆朋聚物业管理有限公司于2019年1月完成2018年度满意度调查，综合满意率达到82%，符合续签条件。2019年2月14日，来函要求就续签事宜进行讨论，经过友好协商，对合同相关条款基本达成一致意见。现将情况向广大业主进行公示并征求业主意见。续签合同将维持原合同约定的单价不变，不改变物管费及其他收费标准，部分合同条款进行了小幅修订。如有不同意见，请于公示之日，十五日内以书面形式向业委会进行反映，业委会将在规定期内对大家的合理诉求进行调整和安排。”2019年4月18日，被告五金市场群二期业委会与第三人朋聚物管公司签订《物业管理服务合同》，聘请第三人朋聚物管公司为五金市场群二期提供物业管理服务。另查明，1、业主满意度调查表系采用上门走访的方式对物业使用人发放，原告将其所有的门市用于出租，未入住小区故未得到通知。2、业主满意度调查表内容包括对第三人朋聚物管公司的服务评价及是否愿意继续让朋聚物管公司为业主提供服务作出“愿意”或者“不愿意”的选择。收回的639份业主满意度调查表中，业主签字选择“愿意”的有180户150人，占总业主人数的比例为34.17%，其余为租户或者他人签字，无业主授权。业主签字“愿意”的专有部分面积为15344.29㎡，占建筑物总面积比例为19.3%，3、被告在庭审中陈述：2019年4月19日，在小区公告栏张贴了与第三人朋聚物管公司签订的《物业管理服务合同》，但未留存证据。4、原告在庭审中陈述：未看到被告签订物业管理服务合同的公示，2020年3月30日，原告因物业服务合同纠纷被诉至法院，才得知被告续聘第三人的决定。上述事实，有当事人的陈述，重庆市物业服务合同，建设工程竣工规划核实确认书，重庆市大足区规划和自然资源局出具的金市场群二期全部房产不动产登记情况列表，满意度调查统计表，成立业委会的批复文件，会议纪要，业委会通知书，满意度调查表，满意度结果公示，物业合同续签征集意见稿公示说明、张贴图片打印件，开庭笔录等证据材料在案为凭，并经开庭质证，可以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，被告五金市场群二期业委会在选聘物业服务企业时，采用书面征求意见的形式，征求了部分业主和租户的意见决定续聘朋聚物管公司为物业服务企业，投票同意的业主人数占总业主人数的比例为34.17%，专有部分占建筑物总面积比例为19.3%，未达到法律规定的标准，违反了《中华人民共和国物权法》的强制性规定，侵犯了原告作为业主的合法权益，原告的起诉在法律规定的期限内，故对原告的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销被告重庆市大足区五金市场群二期业主委员会于2019年4月作出的选聘重庆朋聚物业管理有限公司为该小区物业服务企业的决定。二、确认被告重庆市大足区五金市场群二期业主委员会于2019年4月18日与第三人重庆朋聚物业管理有限公司签订的《五金市场群二期物业管理服务合同》无效;案件受理费减半收取40元，由被告重庆市大足区五金市场群二期业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 张艳霞二〇二〇年七月十五日法官助理 经 露书 记 员 杜琎琎