吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终2403号 上诉人（一审原告）：榆树市城郊街基督教堂。 负责人：赵德彪，牧师。 委托诉讼代理人：郭峰，北京德恒（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗思敏，北京德恒（广州）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司，住所地长春市绿园区万福街**。 法定代表人：于涛，总经理。 委托诉讼代理人：方春光，吉林钟言宇德律师事务所律师。 上诉人榆树市城郊街基督教堂（以下简称基督教堂）与被上诉人吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司（以下简称鑫城地产公司）房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案。榆树市人民法院（下称一审法院）于2016年6月28日作出（2016）吉0182民初241号民事判决，宣判后，基督教堂不服，向本院提出上诉。本院于2016年11月21日作出（2016）吉01民终3050号民事判决，已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，本院于2019年1月21日作出（2019）吉01民监15号民事裁定：再审本案。本案再审后，于2019年1月29日作出（2019）吉01民再8号民事裁定：撤销本院（2016）吉01民终3050号民事判决及一审法院（2016）吉0182民初241号民事判决；本案发回一审法院重审。本案发回重审后，一审法院于2019年9月19日作出（2019）吉0182民初1149号民事判决，基督教堂不服，向本院提上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 基督教堂上诉请求：1.一审判决第二项应增加将104号、105号房回迁给基督教堂，并为基督教堂办理104-107号房屋的登记过户手续；2.全部诉讼费由鑫城地产公司承担。 事实和理由:判决存在如下错误，应予以撤销。 一、基本事实没有查明。1、根据《拆迁补偿协议》及图纸，回迁房编号是102号-105号，实际建设南侧增加了两套房屋，基督教堂回迁房的编号相应更改为104号-107号。 2、合同约定的面积是1340平方米，104-107房屋，实际建筑为1488.84平方米，超出约定148.84平方米。 二、对一审的部分诉讼请求漏判。基督教堂的一审诉讼请求是交付1340平方米的房屋(自南侧圆弧104号房起);本案发回重审后明确诉讼请求为判决交付104-107房屋并办理登记过户手续，对于明确的这部分诉讼请求，鑫城地产公司没有提出异议。无论是一审诉讼请求还是重审诉讼请求，均包含了104号、105号房屋，对这两个房屋的诉讼请求没有裁判，属于漏判，对于办理登记过户手续的诉讼请求没有裁判，亦属于漏判。 三、判决结果违反法律规定和合同约定。涉案房屋是回迁房，根据《拆迁补偿协议》与图纸，置换的房屋已确定为104号-107号（原102号-105号)，这是已经特定化的房屋，无论实际面积是否超出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》均应予无条件判决交付给基督教堂。 1.根据图纸回迁房屋共4套，图纸上编号是102-105，实际鑫城地产公司建筑的时候增加2套，实际编号变为104-107，所以我们回迁的房屋应该变为104-107；2.根据回迁协议，约定的是南侧圆弧2号商业楼一带二层面积1340平方米作为乙方产权调换房屋，最终以房产部门实测为准，从2号开始，2、3、4号房屋都在1340平方米范围内，5号房屋有一部分超出了1340平方米，由于产权调换，实际上是以房换房，换的标的物是套，而不是面积。现在鑫城地产公司已经认可原先的4、5号是属于回迁房，没有理由来否定原先的2、3号是回迁房；3.图纸是房屋产权调换协议的组成部分，并且在2016年2月份政府主持的与鑫城地产公司的调解笔录上，鑫城地产公司对图纸是认可的，图纸结合协议的文字部分，构成了完整的产权调换协议内容，回迁房屋是4套，不是2套，无偿回迁的面积是1340平方米，超出部分双方没有约定，但是法律有规定，应按照规定来。因此，无论是单独的看图纸或单独看协议，或结合起来看，双方协商确定的回迁房一直是4套，不是2套。原先的102、103是回迁房。至于面积差额部分,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》，仅存在支付房款差价问题，对于超出部分的3%的面积即40.2平方米，按市场价予以补偿，因鑫城地产公司未提起反诉，可另案起诉;对于剩余的108.64平方米，基督教堂无需支付对应房款。 鑫城地产公司答辩称，1.原一审审理过程中，对回迁房屋进行充分的确认，并且经过政府领导及政府主管部门对回迁房屋进行确认，确定回迁房屋为106、107两套，并不包括104、105，查明的事实与事实相符，不存在事实没有查清的情况； 2.基督教堂在诉讼请求中只要求对回迁房屋进行回迁，并没有主张对房屋进行过户登记手续等相关诉讼请求，因此，在二审阶段，对原诉讼请求之外的请求是不应当审理的，超出二审审理范围；另外对104-105房间已经被确认为回迁房屋外，不存在对该项请求的漏判； 3.双方签订调换协议时，因与实际建设过程中的设计改变，一审审理阶段才对回迁房屋的重新确认，确认的结果是只对106、107两套房屋进行确认，所以一审判决对106、107房屋的确认并没有违反法律规定及合同约定，应当对基督教堂的上诉请求予以驳回，维持原判。 基督教堂向一审法院起诉请求：1.依法确认基督教堂、鑫城地产公司之间所签订的房屋产权调换协议合法有效；2.鑫城地产公司立即按房屋调换协议的约定给基督教堂回迁1,340平方米商业楼（南侧圆弧从2号商业楼起一带二层），迟延交房三年损失72万，迟延办证损失2,705,054元。双方确定的房屋是榆树市紫云阁小区14号B104至107号房，要交付这四套房屋，而不是1,340平方米面积。3.诉讼费由鑫城地产公司承担。 事实及理由：2014年8月23日，基督教堂、鑫城地产公司之间签订了房屋产权调换协议。约定：鑫城地产公司将基督教堂房屋拆迁，鑫城地产公司给基督教堂回迁面积为的1,340平方米商业楼房并给基督教堂提供周转楼房一处。现新建回迁楼施工已完毕并具备回迁条件，但鑫城地产公司未按房屋产权调换协议的约定向基督教堂履行合同义务。 房屋在签订协议确定具体位置，具体位置已经特定化，根据最高法关于商品房买卖适用法律若干问题解释第七条规定，房屋是否交付给第三人使用，或登记确权给第三人，基督教堂都享有优先权，法院应判决给基督教堂。 产权调换标的物四套房屋，由于104至107四套面积大于协议约定面积，对于超出协议面积如何处理根据法律规定十分明确，3%以内补差价，以外无条件无偿确权给基督教堂，因此，104至107应依法交付给基督教堂并协助办理产权过户手续，这个差价可以从鑫城地产公司支付的违约金中予以冲抵。 关于延期交付房屋问题，房屋处于可交付的时间为2016年1月1日开始计算，应当处于可交付状态，倒推三年的租金，逾期办证违约金问题应当按照同期贷款利率购房价格逾期违约金进行支付。 鑫城地产公司辩称，基督教堂诉讼请求违法，无法实现，以及经济补偿的要求超过本案发回重审范围应当给予驳回。 因为双方签约的主体不具备资格，应当确定无效。鑫城地产公司签约主体在2011年新的房地产相关规定中，规定房地产拆迁补偿基督教堂、鑫城地产公司双方所签订的补偿协议在2014年鑫城地产公司主体也不是符合法律条件的；双方间签订的置换协议因违法应确定为无效，鑫城地产公司在签订该协议时处于被迫状态，为了安定社会由政府协调，强制性要求鑫城地产公司与基督教堂签订补偿协议，待后期为基督教堂方另行选址，确定回迁事宜；房屋价差，已经远远超过20倍以上；被拆迁房屋的实际用途不具备原地安置的法定条件，确定该房屋可以使用教堂，而如果说房屋用于经营，宗教条例规定，不得用于经营、盈利性活动，基督教堂主张经营损失部分是违法的；该房屋是无法履行协议进行回迁的。根据拆迁补偿相关规定，被拆迁人应当按照拆迁后的房屋成新差价，向拆迁方支付相应的差价款，如果说基督教堂要求原地安置应当在交付成新差价款基础上予以回迁；根据规划，将基督教堂的位置已经明确的规划出来，但是规划在小区外，离小区远的地方也被当地居民所否认，证明本案回迁协议将基督教堂回迁到原位置，也没有取得当地居民同意的情况下是无法回迁的。 基督教堂对朱可佳房屋不享有权利。针对基督教堂在本次开庭中所提出的新的主张，基督教堂并不具备最高院关于再审案件变更诉讼请求的法定条件，所以，增加变更部分诉讼请求不应该在本案进行审理，应予以驳回。 关于在诉讼过程中，基督教堂主张按原位置安置，基督教堂没有举出有效证据。鑫城地产公司予以确定，该图纸所表述的内容是整个一楼的面积，并不是基督教堂签署的回迁面积，不能以此为依据。合同双方签订协议中并没有交付时间的约定，同时在此期间由政府协调，对基督教堂的选址进行规划设计，因此，基督教堂依据房屋竣工等时间来确定损失是没有事实和法律依据的。 综上，基督教堂的诉讼请求给予驳回。 一审法院重审认定事实，鑫城地产公司于2010年11月19日取得房屋拆迁许可证，拆迀范围：东市医院以西规划红线；西承恩街；南健康路；北李洪凯住宅以西规划红线。 基督教堂有两处房屋产权证号**XXX,建筑面积300平方米，住宅房屋产权证号1XXXX,建筑面积81.65平方米，土地面积733.10平方米在拆迁范围之内。 2014年8月23日基督教堂（乙方榆树市城郊基督教会、未盖公章，负责人赵德彪、委托代理人凌俊美、苗凤华、唐清杰、李立新签字）与鑫城地产公司（甲方鑫城房产公司榆树市项目部盖章）双方签订房屋产权调换协议，基督教堂将其拥有的教会房屋产权证号**XXX，建筑面积300平方米，住宅房屋产权证号1XXXX，建筑面积81.65平方米，土地面积733.10平方米，交给鑫城地产公司拆除。鑫城地产公司将紫云阁小区商业楼，南侧圆弧从2号商业楼起（一带二层）面积1,340平方米作为乙方产权调换房屋。协议签订后，基督教堂履行了合同，按规定时间腾出房屋。现新建回迁楼紫云阁小区施工已完毕，并具备回迁条件，鑫城地产公司未按房屋产权调换协议的约定向基督教堂履行合同义务。 目前在基督教堂与鑫城地产公司双方签订房屋产权调换协议位置范围内只有两处双方认可房屋，分别为榆树市紫云阁小区14号B，，地栋号0101-9-355-106建筑面积540.84平方米、、地栋号0101-9-355-107建筑面积547.60平方米。 另查明，基督教堂、鑫城地产公司签订的房屋产权调换协议中的回迁楼房单价为每平方米8,500元，庭审中基督教堂对房屋产权调换协议中赵德彪、凌俊美、苗凤华、唐清杰、李立新的签字行为予以认可，属于基督教堂行为。 本案中登记在朱可佳名下房屋，榆树市土地房屋征收管理办公室出具证明，证明该房屋属于基督教堂所有。并且榆树市土地房屋征收管理办公室承诺基督教堂与鑫城地产公司于2014年8月23日双方签订房屋产权调换协议，协议中基督教堂拥有房屋产权证号1XXXX，建筑面积81.65平方米，房屋所有权证记载登记在朱可佳名下，实际为基督教堂购买的，并已交付使用多年。基督教堂与鑫城地产公司签订协议时，因无法找到朱可佳本人，为不影响我市棚户区改造工程正常进行，我们代表政府方也进行了参与，该房屋产权证号1XXXX房屋产权归基督教堂所有，如该产权出现任何瑕疵都由我单位负责，如因产权造成损失由我单位承担后果。榆树市土地房屋征收管理办公室的证明和承诺能够确认登记在朱可佳名下的房屋归基督教堂所有,并有权进行处分。 一审法院认为，鑫城地产公司取得房屋拆迁许可证，对基督教堂房屋所在位置进行棚户区改造，基督教堂、鑫城地产公司双方在自愿的基础上签订房屋产权调换协议，该协议合法有效，双方应按合同履行。 鑫城地产公司施工完毕后，对符合回迁条件的基督教堂房屋拒不回迁属于违约行为，鉴于榆树市紫云阁小区14号B，，地栋号为0101-9-355-106建筑面积为540.84平方米，，地栋号为0101-0-355-107建筑面积547.60平方米两处房屋为基督教堂、鑫城地产公司房屋产权调换协议范围内，故应对上述房屋作为基督教堂回迁房屋予以回迁。面积不足部分，因基督教堂不变更诉讼请求，结合本案具体情况，剩余部分基督教堂应另行告诉。 基督教堂对签订合同时负责人赵德彪、委托代理人凌俊美、苗凤华、唐清杰、李立新的签字予以认可，属于基督教堂行为。协议中登记在朱可佳名下的81.65平方米的房屋因由基督教堂使用多年，榆树市土地房屋征收管理办公室证实该房屋属于基督教堂所有。结合基督教堂、鑫城地产公司签订的协议应认定为基督教堂财产。 拆迁时没有对基督教堂所有的房屋进行评估，是因为双方自愿达成一致意见的结果。故对鑫城地产公司提出诉讼主体不适格及合同显示公平等主张，理由不充分，不予支持。基督教堂的其他诉讼请求，证据不足，亦不予支持。 综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，一审判决：一、基督教堂与鑫城地产公司于2014年8月23日签订的房屋产权调换协议合法有效；二、鑫城地产公司于本判决生效后立即将坐落于榆树市紫云阁小区14号B,,地栋号0101-9-355-106建筑面积为540.84平方米，，地栋0101-9-355-107建筑面积547.60平方米两处房屋回迀给基督教堂；三、驳回基督教堂其他诉讼请求。案件受理费90,140.00元，保全费5,000.00元，由鑫城地产公司负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提供新的及补充证据。 本院二审查明事实与一审重审认定事实一致。 本院认为，本案的争议焦点：一、基督教堂主张案涉104、105房屋亦应按双方签订的房屋产权调换协议回迁安置是否有事实及法律依据；二、鑫城地产公司应否为基督教堂办理104-107号房屋登记手续。 一、2014年8月23日双方签订的房屋产权调换协议系双方当事人真实意思表示，故一审认定该协议有效并无不当。但该协议第二条约定：“甲方将该项目紫云阁小区商业楼，南侧圆弧从2号商业楼起（一带二层）面积1340平方米作为乙方产权调换房屋。该商业楼为期房。最终以房产部门实测为准”上述条款虽然约定了1340平方米作为基督教堂产权调换房屋，但没有约定具体该1340平方米系几套房屋。原一审中，基督教堂曾申请对其主张的回迁房屋即榆树方紫云阁小区14号B地栋号为0101-9-355-102、0101-9-355-103、0101-9-355-104、0101-9-355-105、0101-9-355-106房屋诉讼保全进行查封，后其负责人赵德彪通过和房产管理部门进行沟通，了解情况后，撤回对上述0101-9-355-102、0101-9-355-103、0101-9-355-104、0101-9-355-105号房屋财产保全申请，要求对榆树紫云阁小区14号B地栋号为0101-9-355-—106、0101-9-355-107两套商业一至二层楼房屋查封，并称由此产生的后果由基督教堂承担。基督教堂撤回查封的行为应视为基督教堂认可0101-9-355-—106、0101-9-355-107两套房系回迁房屋。故一审判决鑫城地产公司对上述两处房屋回迁给基督教堂并无不当。而对于房屋产权调换协议约定的回迁面积不足部分，一审在基督教堂不主张价款补偿及其他方式回迁的情况下，由基督教教堂另行起诉亦无不当。 二、因基督教堂一审中没有主张鑫城地产公司为其办理104-107号房屋登记手续，故此请求不属于二审审理范畴，故本院不予审理。 综上，基督教堂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费90140元，由榆树市城郊街基督教堂负担。 本判决为终审判决。 审判长  华子琳 审判员  史绍红 审判员  魏 岚 二〇二〇年七月一日 书记员  王艳秋