广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1794号原告：广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社，住所地广东省广州市荔湾区桥中街河沙福源路**。负责人：何世苏，该单位社长。委托诉讼代理人：张学仪，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾珍金，广东穗南律师事务所律师。被告：周发炼，男，1970年2月22日出生，汉族，住陕西省丹凤县。委托诉讼代理人：王思律，广东永航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉生，广东永航律师事务所律师。原告广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社与被告周发炼租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社的委托诉讼代理人张学仪、艾珍金，被告周发炼的委托诉讼代理人王思律到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付自2018年1月1日起至2019年10月31日止的场地占用费（按11741.8元/月的标准计算)；2、被告立即向原告支付自2018年1月1日起至2019年10月31日止的垃圾费（按250元/月的标准计算)；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2011年3月18日签订《租赁合同》，约定原告将位于九号田工区后座（桥中北路45号）的场地出租给被告使用，面积为920平方米，租赁期限为8年，自2010年7月1日起至2018年6月30日止,2013年7月1日租金标准为10.5元/平方米/月，2014年7月1日起每一年递增5%，垃圾费每月250元计收，被告应当在每月10日前将当月仓储、垃圾费及上月电费缴纳给原告。另外合同还约定如因不可抗力导致本合同无法履行的，合同自然终止，双方无须承担任何责任，政府行为属于不可抗力。2012年广州市荔湾区人民政府作出《关于大坦沙岛更新改造规划的批复》，全面开展大坦沙岛的更新改造工作。2017年广州市国土资源和规划委员会核发了AL0201029地块城中村改造的《建设用地规划许可证》（穗国土规划地证【2017】193号），正式启动该地块的城中村改造建设工作。原告出租给被告使用的九号田工区后座（桥中北路45号）的场地在该《建设用地规划许可证》所涉及的AL0201029地块范围内，根据《租赁合同》第八条第1款的约定“如因不可抗力导致本合同无法履行的，合同自然终止，双方无须承担任何责任”，第2款约定“政府行为属于不可抗力”。为此，原告于2017年7月4日向被告送达了《解除租赁合同通知书》，解除了双方的租赁关系，此后原告多次要求被告将所承租的九号田工区后座（桥中北路45号）的场地交还给原告拆迁，但被告拒不交还，也不向原告支付相应的场地占用费及垃圾费。退一步讲，即使原、被告双方的租赁合同未解除，该《租赁合同》亦早已于2018年6月30日到期，被告亦应交还场地、支付相应的场地占用费及垃圾费给原告，但被告拒不配合原告。被告周发炼辩称，一、原告主张单方提前解除《租赁合同》的原因不属于不可抗力的政府行为，其单方解除协议属于违约行为。原告依据《租赁合同》第八条第2点约定“政府行为属于不可抗力（包括征用拆迁），乙方应无条件及时配合，返还租用场地。”解除双方《租赁合同》属于断章取义，歪曲理解。二、原告同意自2017年6月1日以后免收被告的租金，原告不得违背该承诺。根据原告在2017年7月4日向被告发出的《解除租赁合同通知》，第一点明确告知，原告从2017年6月1日起不再收取租赁场地的租金。被告接到以上通知之后，积极配合原告的工作，清退商户腾空租赁商铺。因此原告有义务遵守其通知内容，从2017年6月1日之后的租金不再收取。三、被告已在2017年底清退租户腾空交回场地，原告未办理房屋移交手续系因为原告自身无法支付补偿金所致，原告无权向被告主张2018年1月1日至今的房屋占用费。四、本案是拆迁引发的纠纷，不应将是否有办理场地移交手续作为是否需交纳场地使用金的唯一判断标准，应综合考虑拆迁的特殊情况、承租人还能否实现合同目的等因素进行衡量判断。综上，涉案场地在2017年6月进入拆迁动迁阶段后，已不能正常经营，原告亦告知从此时起不再收取场地租金。同时，原告依相关拆迁约定，取得该时段的停产停业补偿款，故原告再追偿场地使用金没事实和法律依据，也不公平。本案是因拆迁引起的纠纷，并非单纯的欠租纠纷，被告之前从未拖欠租金，请法院综合考虑拆迁涉及的退场、补偿等因素，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年3月18日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》（合同号：201146），约定：甲方将九号田工区后座（共3层，面积920平方米）租给乙方使用，租赁期自2010年7月1日起至2018年6月30日止，其中，2010年7月1日至2013年6月30日期间每月仓储9200元；2013年7月1日至2014年6月30日期间每月仓储9660元，从2014年7月1日起每一年递增5%。垃圾费为每月250元；乙方应当在每月10日前将当月仓储、垃圾费及上月电费缴纳给甲方，甲方在收到款项后应当向乙方出具票据；（第八条）如因不可抗力导致本合同无法履行的，合同自然终止，双方无须承担任何责任，甲方应在合同终止后一个月内将已预收的仓储及保证金退还给乙方；政府行为属于不可抗力（包括征地拆迁），乙方应无条件及时配合，返还租用场地，等等。上述合同签订后，双方按合同约定正常履行至2017年5月31日。自2017年6月1日起，原告未再收到租金及垃圾费。2017年4月26日，广州市国土资源和规划委员会向用地单位广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社颁发穗国土规划地证〔2017〕193号《建设用地规划许可证》，载明：用地项目名称为大坦沙岛更新改造项目AL0201029地块（村庄建设用地（H14）），用地位置在荔湾区大坦沙地段太佳广场以北、河沙中路以南，用地面积46421平方米。2017年8月3日，原告向被告邮寄《解除租赁合同通知书》（落款日期为2017年7月4日），内容为：被告承租的九号田工区后座总建筑面积为920平方米场地（地址：桥中北路**）已纳入河沙联社城中村改造第一阶段的改造范围（详见附件1《通告》），根据双方签订的《租赁合同》约定，被告应无条件配合，及时交还租赁场地。现通知：一、自被告收到本通知之日起，解除双方签订的《租赁合同》，原告自2017年6月1日起不再向被告收取上述场地的租金。二、被告按附件1《通告》的要求，于2017年12月31日前完成清场工作，并于2017年12月31日前将租赁场地的使用权移交给原告。三、被告在2017年12月31日前结清租赁场地的相关费用（包括但不限于租金、水费、电费、垃圾费等费用），等等。在本院作出的（2019）粤0103民初9262号民事判决书及广州市中级人民法院作出的（2020）粤01民终5792号民事判决书查明：2019年10月9日，广州市荔湾区城市管理和综合执法局作出《荔湾区城市管理和综合执法局关于依法对桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号违法建设实施强制拆除的公告》，载明：经查，桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号建筑物未办理规划报建手续，已构成违法建设，依法应当予以拆除，其中33、35、37、39、41、43、45号建筑物已被本机关作出拆除处理决定且已依法经区政府批准强制拆除。本机关决定依法对上述建筑物实施强制拆除。为避免铺内合法财物遭受损失，请各商户自本公告发布之日起七天内自行搬离、清空上述建筑物等。庭审中，原告陈述上述45号建筑物没有产权证，也没有完整的报建手续，建筑物已在2019年10月31日被行政部门拆除。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告陈述案涉租赁合同项下的租赁标的物桥中北路45号建筑物没有产权证，也没有完整的报建手续，结合荔湾区城市管理和综合执法局于2019年10月9日作出的《荔湾区城市管理和综合执法局关于依法对桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号违法建设实施强制拆除的公告》，本院确认原告与被告于2011年3月18日签订的《租赁合同》（合同号：201146）无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告使用上述场地，理应向原告支付房屋占有使用费。因此，对于原告要求被告按合同约定的11741.8元/月租金标准及250元/月垃圾费标准支付房屋占有使用费和垃圾费的诉讼请求，本院予以支持。至于如何确定支付房屋占有使用费及垃圾费的期间的问题，本院分析如下：第一、原告虽曾向被告发出《解除租赁合同通知书》，告知被告自2017年6月1日起不再收取场地的租金，但在该通知书中，原告同时要求被告在2017年12月31日前完成清场工作并将租赁场地的使用权移交，可见，原告不再收场地租金的前提应是被告于2017年12月31日前完成清场工作和将场地移交，但被告未举证已按时交还场地，故被告无须交租的前提已不存在。因此，被告应自逾期清场和移交之日（2018年1月1日）起向原告支付房屋占有使用费。第二、原告在上述通知书中并未免除被告支付垃圾费的义务，故原告要求被告支付自2018年1月1日起的垃圾费，合法合理，本院予以支持。第三、由于涉案建筑物已于2019年10月31日被拆除，故原告要求被告支付房屋占有使用费及垃圾费至2019年10月31日，有合同和法律依据，本院予以支持。经计算，被告应向原告支付2018年1月1日至2019年10月31日期间的房屋占有使用费为258319.6元（11741.8元×22）、垃圾费为5500元（250元×22）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告周发炼向原告广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社支付2018年1月1日至2019年10月31日期间的房屋占有使用费258319.6元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告周发炼向原告广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社支付2018年1月1日至2019年10月31日期间的垃圾费5500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2629元，由被告周发炼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年七月二十二日书记员  宋嘉杰卢健华