江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0903民初7628号原告：李祥，男，1972年6月3日生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。原告：李猛，男，1974年11月3日生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。上列两原告共同委托诉讼代理人：孙晓震，江苏因果律师事务所律师。被告：王立军，男，1975年10月15日生，居民份证号码320925197510154513,汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。原告李祥、李猛与被告王立军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法组成合议庭并适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李祥及其与李猛共同委托诉讼代理人孙晓震，被告王立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李祥、李猛向本院提出的诉讼请求：1、依法判决确认原、被告自2019年6月30日解除房屋租赁合同；2、判令被告立即归还盐都区濠璟半岛18幢201室房屋;3、判令被告自2019年7月1日起起承担每月房屋使用费人民币18333元至被告实际交付归还房屋之日止；4、判令被告承担违约金490000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月18日，原告作为甲方与被告王立军作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：“第一条租赁标的1、出租房屋为某（合计建筑面积715.51㎡）室现状毛坯商业用房。…第三条租赁期限、用途1、该房屋租赁期限共10年，自2017年4月1日到2027年3月31日止。…第四条租赁标准、支付方式1、租金标准：（前五年）第一年20万元、第二年21万元、第三年22万元、第四年23万元、第五年24万元，前五年租期合计租金壹佰壹拾万元整。2、支付方式：乙方于合同签订当日一次性付清第一年全部租金，从2018年起每年4月1日前一次性付清当年全部租金，先付租金后使用房屋，逾期作违约处理。…第七条房屋的转让与转租1、未经甲方书面同意，乙方不得擅自转让、转租、转借房屋。…第八条合同的变更、解除与终止2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同、收回出租房屋；（1）未经甲方书面同意，转让、转租、转借房屋的；…第十一条违约责任1、出现违约情形的，违约方须按全租期合同租金总额的20%向守约方支付违约金，违约金不足弥补守约方损失，按实际损失承担赔偿或补偿责任。…”房屋租赁合同签订后，原告按约交付房屋给被告使用，被告也履行了2017年、2018年租金支付义务。到2018年12月左右，原告发现被告有擅自转租房屋行为，原告多次口头与被告交涉未果，于2019年6月29日向被告发出书面解除租赁合同通知，依法通知被告解除房屋租赁合同及返还房屋等，但被告仍我行我素，置之不理。原告认为，原告与被告依法签订《房屋租赁协议书》，原告按约履行了交付房屋的义务，被告未经原告书面同意擅自转租房屋的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故依法具状诉讼，请求判如所请。原告李祥、李猛起诉时提交证据为：1、不动产权证书一份，证明原告系涉案房屋合法产权人的事实；2、情况说明两份，证明两原告配偶均同意授权两原告对外出租涉案房屋的事实；3、《房屋租赁合同》一份，证明原告将涉案房屋租赁给被告使用及双方约定合同解除情形的事实；4、传票一份，证明被告擅自将涉案房屋转租后通过诉讼方式向次承租人陈某催讨房租、以及原告知道被告转租的事实；5、通知书一份，证明原告依法按照合同约定书面通知被告解除房屋租赁合同的事实。被告王立军辩称：2017、2018、2019年的房租都已经给付原告，不存在欠原告房租的情况，房子出租给次承租陈某原告已知道或应该知道，没有侵害原告的收益，请求法院驳回原告诉请。被告王立军答辩时提交证据为：1、原告与被告《房屋租赁合同》及被告与次承租人陈某签订《房屋租赁合同》各一份，证明两份合同是同时签订的，原告是知晓的，原告的目的就是拿到租金；2、次承租人陈某出具的证明一份以及转账记录两份，证明2018年4月4日的房租是由陈某直接转账给原告的，是原告防止我房子卖掉之后不支付房租，要求陈某直接将租金支付给原告的；3、购买我的房子的房主出具的证明一份，证明一楼新房主牵头联络原告关于王立军与陈某租赁合同的变更事项；4、2019年4月24日的支付业务凭单一份，证明被告已经向原告支付了2019年4月-2020年3月31日的房租，被告不拖欠原告房租；5、原告的孙子在涉案房屋办的幼儿园上学的交纳票据一份，证明原告是知晓现有幼儿园是谁办的。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并存卷佐证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月18日，李祥、李猛作为出租方（甲方）与王立军作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、租赁标的：1、出租房屋为某（合计建筑面积715.51㎡）室现状毛坯商业用房。…三、租赁期限、用途：1、该房屋租赁期限共10年，自2017年4月1日到2027年3月31日止。自合同签订日起至租期起算为止，为甲方赠送给乙方的装修期，在此不计算租金。2、乙方承诺租赁该房屋仅作为开办教育培训机构使用。如需改变用途，须征得甲方书面同意，否则甲方有权收回房屋，并要求乙方承担违约责任。四、租赁标准、支付方式：1、租金标准：（前五年）第一年20万元、第二年21万元、第三年22万元、第四年23万元、第五年24万元，前五年租期合计租金壹佰壹拾万元整。…2、支付方式：乙方于合同签订当日一次性付清第一年全部租金，从2018年起每年4月1日前一次性付清当年全部租金，先付租金后使用房屋，逾期作违约处理。…七、房屋的转让与转租：1、未经甲方书面同意，乙方不得擅自转让、转租、转借房屋。…八、合同的变更、解除与终止：…2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同、收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转让、转租、转借房屋的；…十一、违约责任：1、出现违约情形的，违约方须按全租期合同租金总额的20%向守约方支付违约金，违约金不足弥补守约方损失，按实际损失承担赔偿或补偿责任…”。另该合同对其他事项也作了约定。王立军与案外人陈某于2016年12月31日签订《房屋租赁合同》一份，“一、租赁标的：1、出租房屋为某室102/201（合计建筑面积1194.95㎡）室现状毛坯商业用房，现状已经部分装修，…三、租赁期限、用途：1、该房屋租赁期限共10年，自2017年4月1日到2027年3月31日止。自合同签订日起至租期起算为止，为甲方赠送给乙方的装修期，在此不计算租金。2、乙方承诺租赁该房屋仅作为开办教育培训机构使用。如需改变用途，须征得甲方书面同意，否则甲方有权收回房屋，并要求乙方承担违约责任。四、租赁标准、支付方式：1、租金标准：（前五年）第一年43万元、第二年43万元、第三年45万元、第四年47万元、第五年49万元…，十年租期合计租金伍佰零贰万元整。…2、支付方式：乙方于合同签订当日一次性付清第一年全部租金，从2018年起每年4月1日前一次性付清当年全部租金，先付租金后使用房屋，逾期作违约处理。3、签订合同当日乙方同时交纳房屋租赁保证金30000元…。七、房屋的转让与转租：1、未经甲方书面同意，乙方不得擅自转让、转租、转借房屋。…八、合同的变更、解除与终止：…2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同、收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转让、转租、转借房屋的；…十一、违约责任…”。后王立军将租赁的案涉某室及自有的102室交付陈某装潢后开办“盐城盐都濠璟半岛幼儿园”。该幼儿园开办后，李祥的孙子李浩然送至该园上学，2017年度、2018年度双方均按合同约定履行租赁合同。2019年2月14日，陈某未能按约支付王立军租金，王立军诉至本院，要求陈某支付约定租金，后双方和解并于2019年4月撤回起诉。2019年4月24日王立军将2019年度房租22万元汇入李祥账户。2019年6月29日，李祥、李猛以王立军未经出租方书面同意将租赁房屋另租他人为由，向其发出书面解除租赁合同《通知书》，通知王立军：“1、自本通知送达你处后，解除与你签的房屋租赁合同；2、自房屋租赁合同解除之日起十五日内返还房屋…”。王立军未予回复，李祥、李猛遂于2019年11月诉至本院。本院认为：李祥、李猛与王立军之间签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，应为有效合同，对双方均具有拘束力，合同双方均应当按约定全面、适当履行各自应承担的义务。本案中，双方在租赁合同中虽约定承租人王立军未经甲方书面同意不得将房屋转租，但王立军将房屋转租给次承租人陈某与其租赁案涉房屋近乎同时，且从房租缴纳情况来看，2018年4月的房租亦由陈某直接汇至李祥账户，因案涉房屋用来开办幼儿园，李祥的孙子亦在该幼儿园就读，原告应当知道房屋转租的事实，原告已收取2019年租金22万元，视为原告认可2019年度租赁合同的继续履行，2019年6月原告以被告未经书面同意转租他人为由书面通知被告解除该租赁合同，不符合法律规定，不具有通知解除合同的效力，原告据此主张解除租赁合同本院不予支持。对原告的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李祥、李猛的诉讼请求。案件受理费27507元，由原告李祥、李猛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  辅绍贵人民陪审员  凌继顺人民陪审员  甄慧敏二〇二〇年七月十六日书 记 员  曹妮娜附录法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。