安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1103民初1581号原告（申请执行人）:安徽安超建设工程有限公司，住所地合肥市瑶海区站西路惠园大厦****，实际经营地安徽省合肥市经开区莲花路**尚泽大都会办公楼**，统一社会信用代码91340100149113273L（1-5）。法定代表人:蔡超,该公司总经理。委托诉讼代理人：武平，安徽徽达律师事务所律师。被告（案外人）：马红梅，女，1968年10月23日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被告（被执行人）：滁州永鑫置业有限公司，住所，住所地安徽省滁州市南谯区乌衣镇凯迪建材厂综合办公楼**社会信用代码91341100574449130W（1-2）。法定代表人:周伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王兴如，安徽清流律师事务所律师。原告（申请执行人）安徽安超建设工程有限公司（以下简称安超公司）与被告（案外人）马红梅、被告（被执行人）滁州永鑫置业有限公司（以下简称永鑫公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。安超公司的委托诉讼代理人武平、马红梅、永鑫公司的委托诉讼代理人王兴如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安超公司向本院提出诉讼请求：继续(2017))皖1103执1298号执行案件对永鑫公司名下的位于滁州市花园西路x室房屋的执行。事实和理由：安超公司诉永鑫公司建设工程施工合同纠纷一案,滁州市中级人民法院作出(2016)皖11民终1565号民事调解书,内容为:永鑫公司同意支付安超公司垫付材料款322万元等。但永鑫公司未能按该调解书履行付款义务。安超公司依法申请强制执行,法院以(2017)皖1103执1298号之一执行裁定书,依法查封了永鑫公司所有的位于滁州市花园西路x房屋,限期为三年。马红梅对查封该房屋提出书面异议。滁州市南谯区人民法院作出(2020)皖1103执异3号执行裁定书,中止(2017)皖1103执1298号执行案件对永鑫公司名下的位于滁州市花园西路x室房屋的执行。安超公司认为,马红梅的异议不能成立,其主张的权利不能排除执行。涉案房屋没有签订书面买卖合同,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款“人民法院在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定,而(2020)皖1103执异3号执行裁定书却以马红梅提交的2016年元月20日签订的认购协议错误认定为书面房屋买卖协议,导致错误裁定。该认购协议系预约合同,根本不是正式签署的书面房屋买卖合同,且认购协议中第1条也明确约定“乙方须在2016年元月28日之前到金色春天营销中心交纳首付款并签署《商品房买卖合同》乙方逾期三天不办理,则视作乙方放弃认购,甲方无须通知乙方且有权对该物业另行处理,定金不予退还。”但双方最终没有签订书面买卖合同,更没有登记备案。如果马红梅认购房屋是真实的,对于涉案房屋只享有债权请求权,而非物权请求权,其提出的执行异议,并未提供相应的证据证明其足以排除强制执行的民事权利。马红梅提出的异议也明显不合常理:1、违反2016年元月20日认购单的约定,双方不签订买卖合同,也不备案登记;2、2016年5月30日认购单上载明首付款为310400元,马红梅却无端又付款8560元，没有银行转账,加上该笔金额正好超过总房款的50%;3、公积金提取单据也不能说明所提公积金用于涉案房屋;4、法院是2017年查封的,马红梅至今才提出异议。故马红梅所提异议,明显不合常理,认购单可以伪造,与永鑫公司之间可能存在恶意勾结,进行虚假诉讼。如解除对涉案房屋的执行,将严重侵犯了安超公司的合法权益。马红梅辩称：1、马红梅爱人吕军民生前于2016年元月20日与永鑫公司签订住房认购协议，认购案涉房屋，缴纳认购定金1万元。因吕军民病情严重去上海、南京等地就诊不能办理相关购房手续，与永鑫公司徐总沟通后征得同意，等病情稳定后即办理，2016年4月26日，吕军民因病去世。2、吕军民去世后，马红梅于2016年5月30日去永鑫公司办理购房认购单（内部流转使用），由徐志孝总经理签字确认案涉房屋实际成交总价为588960元，马红梅和吕军民提取的公积金310400元作为首付款，已经超过总价的50%，无需去凑总房款的50%。是因为用马红梅建行银行卡支付8560元，加上公积金310400元，共计付款318960元，正好剩余整数27万元进行按揭。3、2016年4月22日，马红梅、吕军民分别从滁州市公积金管理中心提取其公积金147100元、163300元用于购买案涉房屋。4、2016年5月30日，马红梅签订认购单，办理相关手续时，得知所购房屋被法院查封时，多次与永鑫公司徐总联系，每次给我的答复是过几个月就解决。2017年5月，永鑫公司将案涉房屋交付马红梅居住，并承诺一年内办理购房相关手续，如果不能按时办理，一切损失由永鑫公司承担。因迟迟不能办理购房手续，2020年4月向法院提交案外人执行异议申请书。永鑫公司陈述：永鑫公司认为安超公司的起诉没有事实和法律依据。吕军民在签订认购协议书后不久就患重病去外地治疗，去了后就没有再回来。这种情况下，永鑫公司作为商品房的售房人是不可能强求购房人必须按照协议的约定去履行，永鑫公司不能做出这种不人道的行为，故永鑫公司未按合同约定追究责任，继续将案涉房屋卖给马红梅，所以请求法庭驳回安超公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。马红梅、永鑫公司对安超公司提交的证据（2016）皖11民终1565号民事调解书、（2020）皖1103执异3号执行裁定书无异议。安超公司对马红梅提交的证据质证意见：对吕军民死亡医学证明（推断）、死亡记录、住院病案首页、滁州市职工提取住房公积金申请审批表、马红梅结婚证、身份证、户口本、吕军民、住房公积金直接支付首付协议书、公积金提取系统截屏（打印件），业务回单真实性无异议；对《永鑫金色春天.住宅认购协议》真实性无法确定；对刷卡记录、收据、认购单、交房通知书、住宅使用说明书、住宅质量保证书真实性有异议。永鑫公司对马红梅提交证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。永鑫公司未提交证据。经审查，本院对安超公司、马红梅提交证据的真实性均予以采信。依据上述有效证据并结合本案庭审调查，本院认定以下事实：2016年5月24日，本院作出（2016）皖1103民初484号民事判决书，判决：永鑫公司在安超公司交付金色春天小区第四期工程后十天内支付安超公司垫付材料款100万元等。安超公司提起上诉，2016年9月18日，滁州市中级人民法院作出（2016）皖11民终1565号民事调解书，双方当事人自愿达成永鑫公司同意支付安超公司垫付材料款322万元等协议内容。该调解书生效后，永鑫公司未按协议履行给付义务，安超公司向本院申请强制执行。本院于2017年11月29日以（2017）皖1103执1298号之一执行裁定书，裁定查封了被执行人滁州永鑫置业有限公司所有的位于滁州市花园西路19号金色春天小区x室等房屋，期限为三年。马红梅对本院查封的滁州市花园西路19号金色春天小区18幢2单元402室房屋向本院提出执行异议。（2020）皖1103执异3号执行裁定书，裁定：中止本院（2017）皖1103执1298号执行案件对被执行人永鑫公司名下的位于滁州市花园西路19号金色春天小区x室房屋的执行。马红梅与吕军民系夫妻关系。2016年1月20日，吕军民（乙方）与永鑫公司（甲方）签订《永鑫金色春天.住宅认购协议》，约定：乙方认购安徽省滁州市永鑫金色春天项目x室房屋；认购价：总价：631731元；认购定金：10000元“从吕氏春秋广告费中冲抵”；乙方必须在2016年元月28日之前到金色春天营销中心交纳首付款并签署《商品房买卖合同》，乙方逾期三天不办理，则视为乙方放弃认购，甲方无需通知乙方且有权对该物业另行处理，定金不予退还等内容。吕军民、马红梅（乙方）与永鑫公司（丙方）签订《住房公积金直接支付首付协议书》，约定：甲方：滁州市公积金管理中心；甲方按照《住房公积金管理条例》审核乙方申请提取住房公积金用于新购住房首付款，自受理乙方申请提取公积金之日起5日内作出准予提取或者不准予提取的决定，并通知乙方，准予提取的，由委托银行办理支付手续，接受乙方委托提取的款项直接支付给丙方，用于支付乙方在丙方购买住房的首付款，丙方收款户名：滁州永鑫置业有限公司金色春天18号、20号、21号楼等内容。2016年4月21日，马红梅、吕军民分别申请从其公积金帐户中支取公积金购买自住住房，并注明打入金色春天账户。2016年4月22日，马红梅、吕军民分别从其公积金账户支取公积金147100元、163300元，支取原因为购买商品住房，房屋坐落为滁州市永鑫金色春天18幢2单元402室，收款人账号为13×××07，收款银行为工行滁州城建支行。2016年4月26日，吕军民因病死亡。2016年4月29日，上述两笔支取的公积金款项从滁州市住房公积金管理中心账户汇入“滁州永鑫置业有限公司金色春天18号、20号、21号楼”账户，收款人账号为13×××07。2016年5月30日，马红梅在永鑫公司签订认购单，确定案涉房屋的产权人为马红梅，房屋实际成交总价为588960元，其中首付款为310400元。同日，马红梅又向永鑫公司付款8560元。2017年4月18日，永鑫公司向马红梅发出《交房通知书》，通知马红梅2017年4月30日前办理收楼手续。本院认为：本案的争议焦点为：马红梅对本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，马红梅丈夫吕军民与永鑫公司于案涉房屋被本院查封前签订了《永鑫金色春天.住宅认购协议》。该协议明确了拟购商品房的位置、面积、价款等购房合同主要内容，且能够实际履行，该协议可以认定为商品房买卖合同。马红梅与吕军民已支付购房款318960元，超过合同约定总价款的百分之五十。关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。本案中，无证据证明马红梅名下有1套以上住房，马红梅购买案涉房屋仍然属于满足基本居住需要，符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一规定。综上，马红梅对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故对安超公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告（申请执行人）安徽安超建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告（申请执行人）安徽安超建设工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  陈 彦人民陪审员  陆惠文人民陪审员  贺明儒二〇二〇年七月三日书 记 员  袁苓睿附本案适用的相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。