江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初2387号原告：江苏省句容经济开发区房地产开发总公司，住所地句容市华阳镇华阳西路。法定代表人：杨瑞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：屠冰，江苏天晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩云，江苏天晖律师事务所律师。被告：祁东英，女，1960年7月25日出生，汉族，住句容市。被告：陈匡吉，男，1989年1月15日出生，汉族，住句容市。原告江苏省句容经济开发区房地产开发总公司与被告祁东英、陈匡吉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告江苏省句容经济开发区房地产开发总公司的委托诉讼代理人屠冰到庭参加诉讼，被告祁东英、陈匡吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏省句容经济开发区房地产开发总公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告祁东英签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月10日解除，两被告立即腾空租赁房屋并交付给原告；2.判令两被告支付自2020年1月31日起至返还租赁房屋之日止的租金（按照90000元/年标准计算）及逾期付款利息（以实际欠付的租金为基数，自2020年1月31日起至实际给付之日止，按每日0.1%的标准计算）；3.判令两被告支付违约金54000元；4.判令两被告承担律师费5000元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月15日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定，原告将位于句容市间出租给被告，面积约367.99平方米，租赁期限叁年，自2019年1月31日至2022年1月30日，第一年租金80000元，第二年租金90000元，第三年租金100000元，一年一付，在每年的1月31日前一次性付清。合同第五条第一款约定，如乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，且应向甲方支付合同总金额的20%的违约金：1.乙方未按时支付租金，每逾期一天按1%支付违约金，逾期30日以上时，甲方有权解除合同收回房屋，乙方应按实际使用时间支付租金及违约金；2.、、、；3.、、4.乙方擅自转租该租赁物的。合同第五条第二款约定，如因乙方违约，甲方通过诉讼方式实现债权的，因诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费等费用，全部由乙方承担。因被告未能按时支付租金，且将房屋擅自转租给被告陈匡吉。原告依据合同约定已通过律师函的形式解除合同，并要求被告承担违约责任，被告迟迟未能交还房屋。现诉至法院，判如所请。被告祁东英辩称，对解除租赁合同无异议，对于交房屋没有异议，但房屋在第二被告手中，我转租给了第二被告；对给付租金的诉请无异议，但数额希望可以调解；我不存在违约行为，所以违约金希望法庭判令；律师费由法院认定。被告陈匡吉辩称，对诉请第一项解除租赁合同无异议；对于交付房屋给原告也没有异议，但当时第一被告转租给我的时候，我支付给了第一被告转让费18万元；我同意从2020年2月1日起开始计算房租，因为我与第一被告的18万元转让费里包含到2020年1月31日前的房租；违约金我不承担。律师费由法院认定。本院经审理认定事实如下：2019年1月15日，原告（甲方）与被告祁东英（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同约定，一、甲方将位于句容市间租赁给乙方，面积约367.99平方米，乙方租赁该房的用途为棋牌室（不允许聚众赌博），除双方另有约定外，不得擅自改变房屋用途；二、租赁期限叁年，自2019年1月31日至2022年1月30日，租赁合同于2022年1月30日终止，届时甲方通过拍卖公司拍卖该门市房租赁权，如乙方想继续租赁该门市房，则需要参加竞拍获得租赁权；三、第一年租金80000元，第二年租金90000元，第三年租金100000元，先付后用，租金一年一付，在每年的1月31日前一次性付清；四、双方的权利义务；五、违约条款，如乙方有下列情形之一，甲方有权解除本合同，且应向甲方支付合同总金额的20%的违约金：1.乙方未按时支付租金，每逾期一天按1%支付违约金，逾期30日以上时，甲方有权解除合同收回房屋，乙方应按实际使用时间支付租金及违约金，乙方不得向甲方主张装修费用；2.、、、；3.、、4.乙方擅自转租该租赁物的。合同第五条第二款约定，如因乙方违约，甲方通过诉讼方式实现债权的，因诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费等费用，全部由乙方承担等等。双方对其他权利义务作了约定。该涉案房产登记在江苏省句容经济开发区房地产开发总公司名下，房产证号为：句房权证开发区字第**，坐落开发区，面积367.99平方米，商业用房。合同签订后，被告祁东英缴纳了租金80000元。2019年7月16日，被告祁东英（甲方）与被告陈匡吉（乙方）签订了门面转租协议，协议约定：甲方将自己承租的位于间门面房转让给乙方使用；门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有门面租赁合同中所规定的条款；转让后门面现有的装修、装饰、空调、麻将桌、办公桌椅等设备全部归乙方所有；转让费18万元，合同签订时乙方支付甲方9万元，2019年9月18日支付甲方9万元。上述费用包括装修、装饰、空调、麻将桌、办公桌椅等设备及其他相关费用（包含甲方已经支付的租金）等等约定。2020年4月9日，原告委托江苏天晖律师事务所律师向被告祁东英发出律师函：根据合同约定，本年度租金应于2020年1月31日前支付，现尚未支付，得知贵方亦将房屋转租给第三方，均违反了合同约定。现通知贵方，双方签订的租赁合同即时解除，立即腾空并交付房屋，支付租金及违约金等等。原告于2020年4月28日诉至本院，要求判如所请。本院认为：原告江苏省句容经济开发区房地产开发总公司与被告祁东英签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告祁东英在未经原告同意，擅自将承租的五间门市房转租给被告陈匡吉；被告祁东英在2020年1月31日前应支付原告租金90000元，至今未按合同约定支付给原告，违反了合同约定。原告方于2020年4月9日向被告祁东英发出律师函，即时解除签订的租赁合同，立即腾空并交付房屋，支付租金及违约金等，而被告祁东英至今仍然没有按照合同履行义务，故原告与被告祁东英签订的租赁合同已解除。被告祁东英、陈匡吉应立即腾空并向原告交付房屋。被告祁东英与被告陈匡吉之间纠纷，双方未提出请求，应另行处理，本案不予理涉。原告要求两被告支付自2020年1月31日起至返还租赁房屋之日止的租金（按照90000元/年标准计算），符合合同的约定，本院予以支持。但自2020年1月下旬起，在全国范围内发生新冠××疫情，致被告不能正常经营，属于不可抗力因素，本院依法酌情免除被告两个月的房租，被告应当自2020年4月1日起至实际交付房屋止，按照90000元/年标准计算，给付原告租金。对逾期付款利息的请求，双方合同没有约定，所欠租金因合同解除未能确定，原告的损失由双方约定的违约金予以补偿，故不予支持。原告主张被告应支付违约金54000元及律师费5000元的请求，根据原告与被告祁东英所签订的房屋租赁合同中第五条，关于违约责任的约定，原告有权解除本合同，且被告应向原告支付合同总金额的20%的违约金及律师费，符合合同的约定，也不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）、（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告江苏省句容经济开发区房地产开发总公司与被告祁东英于2019年1月15日签订的房屋租赁合同于2020年4月9日解除；二、被告祁东英、陈匡吉于本判决生效之日起三十日内将位于句容市开发区玉清路门面房五间返还给原告江苏省句容经济开发区房地产开发总公司；三、被告祁东英、陈匡吉于本判决生效之日起十日内给付原告江苏省句容经济开发区房地产开发总公司房屋租金及占有使用费，自2020年4月1日起，按照90000元/年标准计算至交房之日止；四、被告祁东英于本判决生效之日起十日内支付原告违约金54000元；五、被告祁东英于本判决生效之日起十日内支付原告的律师费损失5000元；六、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3280元，减半收取1640元，由被告祁东英承担（此款原告已预交）。上述款项可汇至句容市人民法院（开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行。帐号：32×××95。汇款时请注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 许社民二〇二〇年七月十七日法官助理 奚俊杰书 记 员 陈 樨