广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异439号案外人（案外人）：詹子豪，男，1993年10月7日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：罗阳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙冬梅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。申请执行人：中国建设银行股份有限公司广州天河支行，住所地：广州市天河区体育西路**。负责人：陈立华，职务：该行行长。委托诉讼代理人：杨思思，系该司职员。委托诉讼代理人：叶展，系该司职员。被执行人：广东鑫合投资有限公司，住，住所地：广州市东山区沿江中路****/div>法定代表人：张昕。被执行人：广州市南鹤房地产开发有限公司，住所地：广州，住所地：广州市海珠区赤岗西路**304法定代表人：李惠玉。本院执行的申请执行人中国建设银行股份有限公司广州天河支行（下称建行天河支行）与被执行人广东鑫合投资有限公司（下称鑫合公司）、广州市南鹤房地产开发有限公司（下称南鹤公司）借款合同纠纷一案，执行依据为（2005）穗中法民二初字第69号民事判决。由于被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2005年12月27日以（2006）穗中法执字第214号案立案执行。本院在诉讼中保全查封了被执行人南鹤公司名下位于广州市海珠区怡雅街5号1205房（下称涉案房产）。现案外人詹子豪向本院提出书面异议，请求中止对涉案房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月7日对该案进行了听证，詹子豪的委托诉讼代理人罗阳、龙冬梅，建行天河支行的委托诉讼代理人杨思思参加了听证，本案现已审查终结。案外人詹子豪异议请求：请求解除对涉案房产的查封，停止对涉案房产的执行。事实与理由：一、案外人购买涉案房产的基本情况。2004年11月10日，案外人詹子豪与被执行人南鹤公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：穗房合字2004029543），约定南鹤公司将其位于广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑第E幢1205房，即涉案房产出售给案外人，建筑面积为48.33平方米，套内建筑面积为39.31平方米，单价为每平方米3,038元，总金额为119,423元整，交楼期限是2005年12月31日前。合同签订后，案外人已依约向南鹤公司支付了全部购房款。南鹤公司于2005年12月31日将涉案房产交付给案外人使用至今。随后，案外人要求南鹤公司办理房地产权证，由于南鹤公司拖欠土地出让金且后来涉案房产被本案查封，导致房产证一直未能办理。于是，案外人向广州市仲裁委员会提起仲裁，要求南鹤公司立即为其办妥涉案房产的房地产权证，广州市仲裁委员会于2015年7月23日作出（2015）穗仲案字第2525号《调解书》，内容为南鹤公司应在本调解书送达之日起十日内协助案外人向广州市房地产管理部门申请办理涉案房产的房地产转移登记手续及《房地产权证》。《调解书》生效后，案外人于2017年6月16日向广州市中级人民法院申请执行，但法院以涉案房产被本案查封无法办理房地产转移登记手续为由进行了终本处理。二、根据最高院司法解释的规定，案外人对涉案房产享有权利并能够排除执行，广州市中级人民法院应解除对涉案房产的查封，理由如下：1、案外人在查封之前已签订合法有效的《商品房买卖合同》。案外人与南鹤公司签订《商品房买卖合同》的时间是2004年11月10日，《商品房买卖合同》合法有效，而本案的案号是2006年的案号，本案的查封时间只可能在2006年或者之后。2、案外人在查封之前已合法占有该房屋。南鹤公司于2005年12月31日将涉案房产交付给了案外人，此后一直由案外人占有和使用。3、案外人已向南鹤公司支付全部购房款。4、不是因案外人自身的原因未办理过户登记。因南鹤公司拖欠土地出让金，且后来涉案房产被本案查封，导致涉案房产未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对涉案房产享有权利并能够排除执行。三、涉案房产被本案查封多年（应超过10年），但法院一直未采取评估、拍卖等进一步执行措施，这也充分说明涉案房产无法成为本案的执行标的，不具有可执行性，对申请执行人建行天河支行无益处。但涉案房产长期被查封导致案外人一直无法办理不动产权证，侵犯了案外人的合法权益，给案外人造成很大损失。四、本案的债权金额尚不足4,000万元，粗略计算，被查封房产的价值超过5.1亿元，约为本案债权金额的13倍，属于严重的超标的查封。五、案外人曾与建行省分行数次协商解封涉案房产，双方都有解决问题的意向，由于建行省分行的国企身份，调解受到限制，未达成解决方案。为此案外人提交证据：1、《商品房买卖合同》；2、收款收据；3、发票；4、（2015）穗仲案字第2525号调解书；5、物业、水电费收据；6、穗国房法字（2015）86号行政决定书；7、（2017）粤01执2716号执行裁定书；8、（2017）粤0105执4477号执行裁定书。申请执行人建行天河支行答辩如下：案外人的异议请求是否成立，由法院依法审查，查封物是在2005年由法院出具相应的裁定进行的。被执行人鑫合公司、南鹤公司经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据。本院查明，关于申请执行人建行天河支行与被执行人鑫合公司、南鹤公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2005）穗中法民二初字第69号民事判决，判决如下：一、鑫合公司自本判决发生法律效力之日起十日内清偿借款本金合计8999999.99元及利息（其中至2005年1月25日利息、复息和罚息为2028633.23元，自2005年1月25日起至清偿之日止的利息按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付）给建行天河支行；二、南鹤公司以广州市海珠区敦和路300至302南侧新雅苑商铺A、C栋前座第三层，仓库B栋前座三楼全层，A、C栋前座，B栋前座裙楼二层全部对上述债务向建行天河支行承担抵押担保责任，建行天河支行对南鹤公司抵押物有优先受偿权。南鹤公司在建行天河支行实现抵押权后，有权向鑫合公司追偿。三、南鹤公司对上述债务向建行天河支行承担连带清偿责任；南鹤公司承担保证责任后，有权向鑫合公司追偿。在案件审理过程中，本院于2005年4月8日保全查封了被执行人南鹤公司名下新雅苑商铺A、C栋前座三楼全层，仓库，B栋前座三楼全层，A、C栋前座，B栋前座裙楼二层全部，新怡苑D、E、F栋全部（除预售、查封外）的房产。上述民事判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2005年12月27日以（2006）穗中法执字第214号案立案执行。执行过程中，本院向被执行人发出限期执行通知书，责令被执行人履行清偿义务。2018年2月14日，本院作出（2006）穗中法执字第214-12号执行裁定，裁定内容如下：“继续查封……（2）新怡苑【预售证号：030009】住宅D、E、F全部（除预售、查封外），【房产登记号：2010登记1113823，房产地址：海珠区怡雅街1号3-12层、5号3-15层】……查封期限自2018年3月17日起至2021年3月16日止”。另查明，根据案外人提供的证据材料显示，2004年11月10日，案外人与南鹤公司签订《商品房买卖合同》，约定由案外人购买涉案房产，建筑面积共48.33平方米，该商品房总金额为119423元，该商品房属于预售商品房，具有预售许可证。案外人分别于2004年11月10日、2004年11月17日、2004年11月29日向南鹤公司缴纳人民币50000元、41653元、27770元，并由南鹤公司出具相应的收款收据。再查明，在（2015）穗仲案字第2525号仲裁调解书庭审中，双方当事人确认，南鹤公司已于2005年12月31日将涉案房产交付给案外人使用，涉案房产已办理初始登记手续，广州市国土资源和房屋管理局于2010年9月13日核发了《广州市房地产权属证明书》并裁决南鹤公司协助案外人办理涉案房产的房地产转移登记手续。案外人也提供了2014年11月-2015年12月，2019年2月-2020年2月期间涉案房产所缴纳的水费、污水处理费电子账单。又查明，因广州市海珠区红海街红卫经济联合社、南鹤公司未按期缴纳土地使用权出让金，广州市国土资源和规划委员会于2015年9月25日作出行政处罚决定书。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，涉案房产虽然已在2005年4月8日被本院保全查封，但在此之前，被执行人南鹤公司与案外人于2004年11月10日签订《商品房买卖合同》，约定将涉案房产以119423元的价格出售给案外人。其次，根据查明的事实，南鹤公司已于2005年12月31日将涉案房产交付给案外人使用，案外人亦提供了2014年11月-2015年12月，2019年2月-2020年2月期间涉案房产所缴纳的水费、污水处理费电子账单，以证明其已占有使用涉案房产。再者，案外人提供收款收据证明其已向南鹤公司支付了全部购房款119423元。最后，根据查明的事实，涉案房产未能过户至案外人名下，是由于南鹤公司未按期缴纳土地出让金及被本院查封所致，案外人对此并无过错。综上所述，案外人关于对涉案房产停止执行的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对被执行人广州市南鹤房地产开发有限公司名下位于广州市海珠区怡雅街5号1205房的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（此页无正文）审判长 黄 征审判员 胡伟东审判员 刘 皓二〇二〇年七月三十一日书记员 陈洁雅莫乔珍