广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初419号原告：广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司，住所地中山市**********************商铺，统一社会信用代码914***********363P。法定代表人：刘子扬，总经理。委托诉讼代理人：冯嘉茹，该公司员工。委托诉讼代理人：叶莲，该公司员工。被告：杨洪安，男，1976年11月12日出生，汉族，身份证住址四川省南部县********，公民身份号码512************793。原告广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司诉被告杨洪安物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司委托诉讼代理人冯嘉茹、叶莲到庭参加诉讼。被告杨洪安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司向本院提出诉讼请求：请求判决被告支付2016年5月至2019年8月期间共41个月的物业管理费8419.60元及违约金4784.46元（违约金计算方法：以每月物业管理费210.49元为基数，分别从欠费当月5日起按每天1‰利率计算至清偿之日止）。事实与理由：被告拖欠原告费用未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：被告与中山市金骏房地产有限公司签订的《中山市商品房买卖合同》及原告与中山市金骏房地产有限公司签订的《中山市前期物业服务合同》。物业坐落：中山市西区******************。权属人：杨洪安。建筑面积：88.44平方米。物业管理费计费标准：根据《中山市前期物业服务合同》第三章第十二条第1款约定：住宅按建筑面积每月每平方米2.38元收取；商业按建筑面积每月每平方米3.8元收取。付费期限：根据《中山市前期物业服务合同》第三章第十三条约定：业主从办理收楼手续后于当天开始缴纳当月物业服务费（或按《商品房买卖合同》中的相关约定），以后每次收缴物业服务费的时间为每月五日。违约金依据：根据《中山市前期物业服务合同》第三章第十四条第3款约定：业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下第2项处理：（2）从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交违约金。欠费期间：2016年5月至2019年8月，共41个月。欠费金额：物业管理费每月210.49元，合计8419.60元，违约金4784.46元，合计13204.06元。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了《中山市商品房买卖合同》、《中山市前期物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院。被告杨洪安经本院合法传唤，未到庭参加诉讼也未向本院提供任何证据。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院核对后附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年3月25日，被告（买受人）与中山市金骏房地产有限公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，主要约定：买受人为杨洪安，地址为江门市**********，买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房），该商品房座落为西区翠虹路2号水悦馨园5幢1梯3201房，该商品房合同约定建筑面积共88.38平方米，其中套内建筑面积69.97平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.41平方米；在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理，出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.视为买受人已经入伙，出卖人已按本合同约定将房屋交付买受人；2.房屋的风险于本合同约定的交付期限期满之日转移于买受人承担，包括但不限于开始起计房屋的保修期和物业管理费等权利、义务。与此同时，《中山市商品房买卖合同》附件六：合同补充协议一中，双方还约定买受人同意前期的物业管理由出卖人通过相关合法程序选定的物业管理公司提供服务，买受人应严格遵守临时业主公约和物业管理公司的相关规定；买受人在合同中所列地址或买受人委托代理人地址为买受人的法定地址，出卖人向买受人发出的《商品房交付通知书》等文件以邮政特快专递（EMS）方式邮寄，自寄出之第3日（无论买受人是否签收）或签收之日即视为送达；因买受人地址、电话、传真的变化导致文件不能送达的，出卖人不承担任何法律责任。原告（乙方、物业管理公司）与中山市金骏房地产有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：双方就甲方负责开发建设的水悦馨园物业（以下简称“本物业”）实行前期物业管理，本物业属于商业住宅小区，座落位置：中山市西区彩虹规划区长洲大桥东北侧；本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交；物业管理收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米2.38元收取，商业按建筑面积每月每平方米3.8元收取；业主从办理收楼手续后于当日开始缴纳当月物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月五日；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交违约金；业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可采用书面催收、法律诉讼等方式进行催缴；合同有效期至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效为止。合同还约定了其他事项。案涉小区尚未成立业主委员会，被告为中山市西区******************的买受人，物业建筑面积88.44平方米。根据合同约定，被告每月应交物业服务费为210.49元（88.44平方米×2.38元/平方米）。被告未支付2016年5月至2019年8月期间共40个月的物业服务费8419.6元（210.49元/月×40月）。另查，中山市金骏房地产有限公司于2016年4月27日通过EMS邮政专递方式向被告杨洪安邮寄《商品房交付（入伙）通知书》，通知被告所购买的商品房经验收合格，已具备合同约定的交付条件，请被告根据合同约定的相关指引携带所需资料及款项，于2016年4月30日前往水悦馨园交付中心办理相关交付手续；逾期未办理的，房屋风险责任按双方合同的约定转移。其后，中山市金骏房地产有限公司再次通过EMS邮政专递方式向被告杨洪安邮寄《再次催促收（入伙通知书）》。根据原告提供的EMS邮单显示，《商品房交付（入伙）通知书》的邮寄单中收件人签名为郑学兰，《再次催促收（入伙通知书）》的邮寄单并无收件人签名。诉讼中，原告述称，当时我方向被告通知收楼，中山市金骏房地产开发有限公司也有向被告发送通知书，被告既没有收楼也没缴纳物管费，但中山市金骏房地产开发有限公司告知其已经送达成功给被告我方曾致电给被告，但无人接听。庭审中，本院要求原告当庭拨打被告电话，但被提示被告电话已关机。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于案涉房屋交付情况。根据原告陈述及证据显示，被告现已无法联系，且没有签收相关收楼材料。虽然被告没有签收由中山市金骏房地产开发有限公司通过邮寄方式发出的《商品房交付（入伙）通知书》、《再次催促收（入伙通知书）》，但根据被告与中山市金骏房地产开发有限公司双方签订的《中山市商品房买卖合同》中“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.视为买受人已经入伙，出卖人已按本合同约定将房屋交付买受人；2.房屋的风险于本合同约定的交付期限期满之日转移于买受人承担，包括但不限于开始起计房屋的保修期和物业管理费等权利、义务。”以及“买受人在合同中所列地址或买受人委托代理人地址为买受人的法定地址，出卖人向买受人发出的《商品房交付通知书》等文件以邮政特快专递（EMS）方式邮寄，自寄出之第3日（无论买受人是否签收）或签收之日即视为送达”的约定，本院认为中山市金骏房地产开发有限公司已按合同约定交付房屋并多次敦促被告办理收楼手续，故本院认定案涉房屋已交付给被告使用。根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”，原告为案涉物业提供了物业服务，被告未按时交纳物业服务费已构成违约，应按法律规定及合同约定，承担支付物业服务费的违约责任。经本院核算，被告每月应交物业服务费为210.49元（88.44平方米×2.38元/平方米），被告未支付2016年5月至2019年8月期间共40个月的物业服务费合计为8419.6元（210.49元/月×40月），原告诉请被告支付从2016年5月至2019年8月期间物业服务费8419.6元，理据充分，本院予以支持。关于违约金问题。原告主张以每月物业管理费210.49元为基数按日千分之一的标准分别从欠费当月5日起计算至清偿之日止的违约金，对于违约金的起算时间符合合同约定，本院予以支持，但违约金标准明显过高，原告未举证被告未交纳物业服务费造成其经济损失大于或等于该约定标准，故根据公平公正原则，本院酌情将违约金调整为按年利率6%计算；原告诉求超出部分，本院不予支持。综上，原告诉求合理，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨洪安于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司支付2016年5月至2019年8月期间物业服务费8419.6元及违约金（计算方法：以每月欠费210.49元为基数，分别从欠费当月5日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元（原告广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司已预交），由被告杨洪安负担（被告杨洪安于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告广东龙光集团物业管理有限公司中山分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈立平人民陪审员  欧阳毅人民陪审员  殷嘉樑二〇二〇年七月二日书 记 员  区佩雯程慕桦