广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初12824号原告：广东顺德鹏诚物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道办事处近良社区居民委员会良逢路一街**名柏轩**商铺之一（住所申报）法定代表人：韩冬。委托诉讼代理人：杨震，男，该公司主管。被告：卢经花，女，1978年9月4日出生，汉族，住广东省英德市**************，公民身份号码************。原告广东顺德鹏诚物业管理有限公司（以下简称鹏诚物业公司）与被告卢经花因物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人杨震、被告卢经花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2018年1月至2020年3月物业管理费合计3294元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告公司物业管理服务的尚明雅舍*****房屋业主，该房产建筑面积87.26㎡。原告与被告住宅小区尚明雅舍业主委员会签订于2011年7月1日至2013年6月30日的物业管理合同，约定由原告向被告位于顺德区大良街道云路居委会碧溪路尚明雅舍住宅小区提供物业管理服务，被告业主按房产建筑面积1.4元/㎡/月的标准，按季度向原告缴纳物业管理费。合同生效后原告依照约定为被告提供了完善的物业管理服务；因前业主委员会任期三年到期没有成立新的业委会，故此没有续约重新签订新的合同；原告物业管理公司仍按1.4元/㎡/月物业管理费标准持续不断的为尚明雅舍住宅小区提供完善的物业管理服务。原告物业管理公司工作人员曾多次与被告电话、微信及上门催缴物业费均不予缴纳，被告的行为严重侵犯了原告及尚明雅舍小区全体业主的公共合法权益。故原告将此事诉讼至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告卢经花辩称，一、原告主张的物管费缺乏依据。1.被告与原告之间不存在物业服务合同关系。佛山市顺德区尚明雅舍委员会与被告签订原《物业服务合同》的合同期限自2011年7月1日起至2013年7月1日止，该合同期满后既未自动续期，双方至今也未签订新的《物业服务合同》。原告在《民事起诉状》中提到“因前业主委员会任期三年到期没有成立新的业委会，为此没有续约重新签订新的合同”，但原《物业服务合同》第二十六条已清楚写明：合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同应在该合同期满前30日向对方提出书面意见。被告及其他业主并没有收到原告的《书面意见》，因此被告不同意原告此说法。另外声明，被告在2011年7月1至2013年7月1日合同期间，并未拖欠过物业管理费。2.原告未履行安保义务。国务院《物业管理条例》第四十六条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。原《物业服务合同》第十五条约定，“乙方做好车辆出入记录、来访人员进出记录，每天巡逻区域设一个流动每小时巡逻一次，并做好巡逻签到记录等”。然而实际上物业门岗未尽职、致使业主财产在公共区域内损坏损失。事实说明如下：（1）小区大门口值班人员对进出小区人员没有进行有效管控，人员和车辆随意进出，小区外人员的进出未进行登记，安保形同虚设。即便是在严重的疫情期间，不仅未对小区进行消毒，对进出业主及小区外人员从未做过登记及体温测量，防范措施几乎为零、管理人员意识淡薄，漠视业主的身体健康，存在严重疫情隐患，造成严重社会影响。（2）安保近几年来从未按约定进行每小时巡逻一次并签到，“签到处”形同虚设。3.原告未履行相关维修、养护、管理、环境卫生、消防安全、维护义务。事实说明如下：（1）未及时维修电子对讲门。部分业主对讲门失灵多时，原告未进行修复，致使电子对讲门形同虚设。（2）原《物业服务合同》第十五条约定“乙方每月检查和试用消防设施”，但原告未按此约定进行检查和试用消防设施，长时间不能保证消防设施的正常运转，对消防设施的维护也不到位，不知何时许多消防栓的铁门毁损或缺失，还有的甚至没有水到，有些消防栓生锈烂洞，造成被告和其他业主担心小孩去玩耍有危险。依据消防法律法规的规定和《物业服务合同》，原告应当保障消防设施设备运转正常，但原告没有履行好该项法定义务，整个房屋的消防安全得不到保障。（3）门卫室门口是摩托车及人员进出的通道，在如此重要的地方，保安人员不仅没有起到保护业主的作用，更是几年前保安人员在保安室长期居住就在此处搭建了自己的“小厨房”用于煮饭，炒菜，煲开水，夏天一天24小时空调都开着等等，其次还在楼梯间私自拉电线搭电源放置冰箱，还放置柜子、床上用品等，俨然成了他的小家。多年了依旧在那里做饭、炒菜、煲开水等；让被告及其他业主进出都心惊胆战。如此大的安全隐患，原告管理人员却未对此进行整改并且各种电器及杂物越堆越多。（4）楼道是安全通道也是生命之道，但部分楼道存放杂物多年，甚至堵塞住消防栓，被告及部分业主多次反映，但原告置之不理，这么多年了还一直堵住消防栓。让被告及其他业主甚是心寒。（5）楼顶及某些共用区域被个别业主占用，被告及其他业主多次反映也一直未处理，至今仍被占用。综上，存在非常大的安全隐患，给被告及其他业主的人身及财产安全带来极大危害。（6)楼道等共用公共区域的清扫、保洁工作不到位，垃圾放置处的垃圾清理不及时，经常臭气熏天，楼梯几天才拖一次地，楼梯扶手、窗户布满灰尘、污垢，楼道经常有宠物粪便也无人清理，不管是台风还是暴雨，楼道窗户原告都未进行检查，多次水流到楼道到处都是，摩托车车库存放着大量的摩托车及电动车，是易燃的区域，但车库长年纸皮等杂物成堆，极易引发火灾，一旦发生火灾，后果将不堪设想。（7）由于物业公司的工作不到位，门上和门旁的墙壁上到处贴有小广告和盖有大量电话的广告章，物业公司对这种情况没有采取有效措施解决。（8）原告并未按照原《物业服务合同》第十四条第8点的约定每六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用的收支情况。（9）被告所在小区至2013年后未成立业主委员会，业主的正当权益得不到诉求、维护和保障。二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便。根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、被告人口信息查询表、物业委托合同等证据。被告就其反驳的事实和理由提交了在住宅小区拍摄反映物业管理不到位的照片和视频等证据。经庭审辩证、质证，原、被告对提交的证据的真实性无异议，本院予以采信，可作为认定案件事实的依据。根据采信的证据，结合当事人的陈述意见，本院确认案件事实如下：位于佛山市顺德区大良街道云路居委会碧溪路的尚明雅舍住宅小区，为临街步梯楼宇，一楼为车库，二楼以上为住宅，小区共由三座相对独立的楼宇组成，每座楼宇单独安排保安人员值守，共用其他管理服务人员。小区共约208户住宅，其中二号楼50多户，被告卢经花是*****号房屋的业主。2011年7月1日，原告鹏诚物业公司与尚明雅舍业主委员会签订物业委托合同，委托原告鹏诚物业公司为尚明雅舍全体业主提供物业管理服务。合同期限为三年（2011年7月1日至2013年6月30日），物业服务费按房屋建筑面积1.4元/平方米/月的标准收取（含公共水电费），按季度支付物业服务费，被告卢经花每月应付物业服务费122元，每季366元。合同期满后，因前业主委员会任期三年到期后没有选任新一届业主委员会成员，双方没有重新签订新的物业委托合同，但原告鹏诚物业公司仍继续为尚明雅舍提供物业管理服务，收费标准保持不变。被告卢经花自原告鹏诚物业公司于2011年7月1日起提供物业管理服务开始自觉支付物业服务费，一直支付至2017年12月31日。在此期间，被告卢经花认为原告鹏诚物业公司提供的物业管理服务不到位，多次向物管公司提出改进的意见和建议，但至今物业管理服务水平仍未得到有效的改进和提升，为此，被告卢经花自2018年1月1日起停止支付物业服务费。原告鹏诚物业公司经多次催收未果，故提起本案诉讼。以上事实，还有本案开庭笔录在案予以佐证。本院认为，尚明雅舍业主委员会与原告签订物业委托合同，约定由原告为尚明雅舍提供物业管理服务，双方形成物业服务合同关系。合同期满后，双方虽未续签物业委托合同，但原告仍继续为尚明雅舍提供物业管理服务，因此，原告与尚明雅舍的业主存在事实的物业服务合同关系，被告辩称与原告不存在物业服务合同关系，与事实不符，本院不予采纳。原告已为尚明雅舍提供了物业管理服务，被告应参照原合同约定向原告支付物业服务费，被告主张先履行抗辩权拒绝支付物业服务费于法无据，本院亦不予采纳。但如原告履行义务不符合合同约定的，被告有权要求其减少支付物业服务费。被告就原告提供物业管理服务不到位提供了多张照片和视频予以证明，但原告未能就其是否已按合同约定履行其义务提供证据予以证明，且原告在庭审中亦承认至今已有20多户业主以被告反映的同样理由拒绝支付物业服务费，因此，本院确认原告确未能按合同约定完全履行了其管理服务的义务，被告拒绝支付物业服务费虽不能获得支持，但可适当减少其应支付的物业服务费，本院综合原告提供的物业管理服务水平与相应的收费标准，酌情确定原告应减少物业服务费的30%，即被告只需支付物业服务费的70%对价。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告卢经花应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东顺德鹏诚物业管理有限公司支付拖欠2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费2305.8元（122元/月×27个月×70%）；二、驳回原告广东顺德鹏诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由原告广东顺德鹏诚物业管理有限公司负担7.5元、被告卢经花负担17.5元。本判决为终审判决。审判员 招 才二〇二〇年七月十五日书记员 杨金凤