山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1392民初1145号 原告：王邦海，男，1990年9月9日出生，汉族，住山东省嘉祥县。 委托诉讼代理人：丁彬，山东正察律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭树斐，山东正察律师事务所律师。 被告：苏乐乐，男，1991年4月6日出生，汉族，住山东省乐陵市。 第三人：鲁盟地产集团有限公司，住所地山东省临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商****10022-10034。 法定代表人：刘后英，总经理。 委托诉讼代理人：董倩，女，该公司法务。 第三人：山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司白沙埠支行，，住所地山东省临沂市兰山区白沙埠镇驻地 负责人：张海梅，该支行行长。 委托诉讼代理人：张款款，北京市浩天信和（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑梦圆，北京市浩天信和（济南）律师事务所实习律师。 第三人：临沂盛通置业有限公司，，住所地山东省临沂经济技术开发区沂河路与李公河路交汇博正慧园**楼** 法定代表人：高文涛，总经理。 委托诉讼代理人：鲍俊飞，山东嘉锐律师事务所律师。 原告王邦海与被告苏乐乐、第三人鲁盟地产集团有限公司（以下简称鲁盟地产公司）、山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司白沙埠支行（以下简称兰山农商行白沙埠支行）、临沂盛通置业有限公司（以下简称盛通置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁彬、郭树斐、第三人委托诉讼代理人董倩、张款款、郑梦圆、鲍俊飞到庭参加诉讼。苏乐乐经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王邦海向本院提出诉讼请求：１.判令苏乐乐继续履行双方于2018年11月29日签订的编号为1801287的《鲁盟地产房屋买卖合同》，协助王邦海办理临沂经济技术开发区盛通红郡小区A20号楼2单元402室、储藏室20-013的房屋产权登记过户手续；2.判令苏乐乐支付违约金13.4万元；3.律师费、诉讼费用等由苏乐乐承担。事实和理由：2018年11月29日，王邦海与苏乐乐签订了编号为1801287的《鲁盟地产房屋买卖合同》，约定以67万元的价格购买临沂经济技术开发区盛通红郡小区A20号楼2单元402室、储藏室20-013的房屋，合同签订后，王邦海将1万元定金交由鲁盟地产公司保管，合同签订1个工作日内支付20万元首期房款，剩余47万元由苏乐乐办理房产证后按二手房贷款流程办理。苏乐乐应当在具备办理房产证条件后20个工作日内办理完毕，并于房产证办理后的60个工作日内协助王邦海办理过户。双方还约定交房后王邦海承担该交易房产的利息，苏乐乐承担本金。合同签订后，王邦海依约履行了相关义务，并交付了1万元定金和20万元首期房款。苏乐乐于2018年12月将房屋交付给王邦海，后王邦海对房屋进行了装饰。现涉案房屋已具备办理房产证的条件，但苏乐乐迟迟不配合办理产权登记、过户手续，且从2020年1月份开始拒绝偿还银行本金。 苏乐乐未作答辩。 鲁盟地产公司述称，1.王邦海与苏乐乐签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规等强制性规定，不存在可撤销、无效的情形，属于合法有效的合同。2.王邦海已支付首付款20万元，且苏乐乐已将涉案房屋交付给王邦海装修居住，合同已实际履行。3.鲁盟地产公司作为居间服务方，在合同签订前，已经将了解到的房屋相关信息告知王邦海和苏乐乐，且在签订合同时进行了宣读，王邦海和苏乐乐在完全清楚且认可的情况下自愿签订了涉案合同。4.王邦海与苏乐乐的纠纷系因苏乐乐产生，与鲁盟地产公司无关。鲁盟地产公司的主要义务是向王邦海和苏乐乐提供订立合同的媒介服务，现已完全履行，合同已成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，鲁盟地产公司在合同签订前履行了如实告知义务，促成合同成立，在合同履行中积极联系双方办理相关手续，居间服务义务已经完成，应收取居间服务费，且有权在其保管的定金中优先扣除，该费用应由违约方承担。 兰山农商行白沙埠支行述称，变更房屋登记需经过其同意。 盛通置业公司述称，1.其与苏乐乐签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》存有争议，因苏乐乐未能及时偿还银行的按揭贷款，导致盛通置业公司被兰山农商行白沙埠支行扣除了保证金15770.27元，根据合同约定，盛通置业公司可以解除合同。现盛通置业公司已向临沂仲裁委提起仲裁，申请解除双方的合同并要求苏乐乐偿还垫付的按揭款并承担违约责任。另涉案房屋的首付款为114999元，苏乐乐仅支付了60200元，剩余的54799元由盛通置业公司垫付，苏乐乐至今未还。2.涉案房屋不属于苏乐乐，其与王邦海签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》应为无效，且盛通置业公司对该合同也不知情。苏乐乐和王邦海的行为严重损害了盛通置业公司的合法权益，请求人民法院驳回王邦海的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 本院在最高人民法院建设的“人民法院大数据管理和服务平台”查询显示，2019年5月8日，“鲁盟地产经纪连锁有限公司”变更名称为“鲁盟地产集团有限公司”。 2017年8月11日，苏乐乐与盛通置业公司签订了编号为YS201725905的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定购买临沂经济技术开发区盛通红郡小区A20号楼2单元402室，后苏乐乐交付了首付款，盛通置业公司交付了该房屋。苏乐乐向兰山农商行白沙埠支行办理了按揭贷款。 2018年11月29日，苏乐乐作为甲方，王邦海作为乙方，鲁盟地产公司作为丙方签订了编号为1801287的《鲁盟地产房屋买卖合同》，约定苏乐乐将涉案房屋以67万元的价格出卖给王邦海。合同约定，合同签订当日，王邦海向苏乐乐支付1万元定金，由鲁盟地产公司保管；在合同签订1个工作日内，苏乐乐支付首期付款20万元，剩余房款“在甲方证出后”“按二手房贷款流程”交给苏乐乐；“甲方应在具备办理房产证条件时20个工作日内办理完毕，办证及相关费用均由甲方承担；甲方应于产权证办理后60个工作日内协助乙方办理过户，过户税费等相关费用由乙方承担，但甲方不得以任何理由再向乙方收取额外费用。以上约定，甲方每拖延一日承担￥200元费用，凡超过30日以上未办理，按甲方违约处理”；“甲方违约导致交易无法继续进行，应以双倍定金赔付和总房价的20%向乙方支付违约金”。合同还对其他事项作了约定。同日，王邦海向苏乐乐交付了20万元购房款，苏乐乐出具了“收到条”；王邦海另向鲁盟地产公司支付了托管定金1万元。后，苏乐乐向王邦海交付了涉案房屋，王邦海向盛通置业公司交纳了物业费、水费、装修押金等，并装修入住。 因苏乐乐未按期向兰山农商行白沙埠支行支付按揭贷款，王邦海及盛通置业公司都曾代苏乐乐支付相关款项。 本案庭审中，盛通置业公司自认涉案房屋已可以办理不动产登记，王邦海未提交其他证据证明涉案房屋何时具备办理不动产登记的条件。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；不得以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由认定合同无效。苏乐乐与盛通置业公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，享有要求盛通置业公司交付房屋并办理不动产登记的债权请求权，在办理不动产登记之前，苏乐乐不享有涉案房屋的物权，其处分涉案房屋行为的效力待定。苏乐乐与王邦海签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》应为有效，本院对该合同的效力予以确认，各方应当继续履行。苏乐乐能否协助王邦海办理登记过户手续依赖于其处分房屋行为的效力，即其是否能够取得涉案房屋的所有权，在苏乐乐取得所有权之前，其无法协助王邦海办理登记过户手续，故王邦海诉请苏乐乐协助其办理涉案房屋登记过户手续的诉讼请求不成立，本院不予支持，王邦海可以在苏乐乐取得涉案房屋所有权后协商处理或另案主张。现有证据尚不能确定苏乐乐已不能取得涉案房屋所有权，或苏乐乐的行为符合导致“交易无法继续进行”的约定，故王邦海主张苏乐乐违约、应当按照房屋总价款20%支付违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持，王邦海可以在确定苏乐乐违约后另案主张。 综上所述，王邦海的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、苏乐乐、王邦海继续履行于2018年11月29日签订的编号为1801287的《鲁盟地产房屋买卖合同》； 二、驳回王邦海的其他诉讼请求。 案件受理费10500元，减半收取计5250元，由被告苏乐乐负担50元，原告王邦海负担5200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 王靖斌 二〇二〇年七月三十日 法官助理 侍晓君 书 记 员 文 娜