锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2020）内2502民初1368号原告:冯某,现住锡林浩特市。委托代理人：瑙某，内蒙古理想律师事务所律师。被告:吴某，现住锡林浩特市。被告:康某,现住锡林浩特市。二委托代理人：许某，内蒙古经远律师事务所律师。第三人:锡林浩特市杰睿房屋中介有限公司。法定代表人:王某，该公司执行董事。原告冯某诉被告康某、吴某定金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯某的委托代理人瑙某、被告康某及被告康某、吴某的委托代理人许某到庭参加诉讼，第三人锡林浩特市杰睿房屋中介有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告冯某向本院提出诉讼请求，一、请求人民法院判令解除原告与被告康某签订的《杰睿房产中介房屋定金合同》,并由二被告向原告返还双倍定金共40000元;二、请求人民法院判令中介费3800元由二被告承担；三、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由，2020年1月11日,原告经第三人锡林浩特市杰睿房屋中介有限公司介绍看房(未看车库),预购买被告吴某所有的××站的房屋。因被告吴某外出,原告与被告康某(被告吴某的女儿)签订《杰睿房产中介房屋定金合同》，合同约定:原告向被告支付两万元定金;双方应于2020年4月1日开始办理房屋过户手续;如原告违约定金不退,如被告违约双倍返还定金。双方签订合同当日原告如约向被告康某交付了20000元定金。此后,原告验房时发现涉诉房屋跑水导致部分墙皮掉落,车库亦由他人租赁并占有使用,便要求被告进行维修并与车库承租人解除租赁关系。但被告康某不仅予以拒绝,还要求先办理房屋过户手续。现因涉诉房屋现状与原、被告签订合同当时的状况完全不一致,且车库上权利负担尚未解除,合同目的已不能实现。根据相关法律规定,原告有权与二被告解除合同,并要求二被告承担违约责任。被告康某、吴某辩称，一、原告诉请解除定金合同并双倍返还定金的诉讼请求不能成立,理由如下:本案不存在合同目的不能实现的情形,原告不享有法定解除权,且定金合同已实际履行,原告在不履行签订主合同义务的情况下,无权要求返还定金。首先,房屋跑水致使墙皮掉落的事实发生在原告看房前,而原告是在现场看房后与答辩人订立的定金合同,故原告对房屋现状是知晓的,其诉称涉案房屋现状与签订合同时不一致,没有任何事实依据。其次,退一步讲,即便涉案房屋因跑水导致墙皮掉落是在原告看完房后发生的,那么答辩人亦不构成根本违约,合同法规定在当事人一方履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的,可以解除合同,即根本违约的认定标准是合同目的是否能够实现。从本案来看,涉案房屋的墙皮掉落属于房屋的瑕疵,不会导致原告依据合同取得房屋所有权并使用房屋的合同目的不能实现,明显不属于根本违约;关于原告所述的车库问题,实际情况是因答辩人已不在该小区居住,所以将车库出借给了朋友,答辩人对该车库享有所有权,随时可以要求朋友返还,不存在交付不能的问题,原告仅以“车库上权利负担尚未解除”为由认定合同目的不能实现,明显不能成立,同时,车库实质上是一间彩钢房车库,根据双方签订的《定金合同》,房屋成交价单指房屋,车库与房屋内家具家电一样,属于附带赠送的部分,如同交付房屋内家具家电一样,交付车库属于答辩人的附属合同义务,故假设答辩人无法向原告交付车库,亦不存在根本违约的问题,原告依据合同取得涉案房屋所有权的合同目的不会因此收到任何影响。再者,答辩人在签订《定金合同》后,多次要求与原告签订房屋买卖合同,并尽快将房屋过户给原告,但原告一直拖延,所以本案中违约方应当是原告,原告无权要求返还定金。二、关于中介费的承担问题:因《定金合同》有明确约定,中介费由原告与答辩人各承担百分之一,故应当由原告承担的中介费,原告无权要求由答辩人承担。第三人锡林浩特市杰睿房屋中介有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2020年1月11日,原告经第三人锡林浩特市杰睿房屋中介有限公司介绍,预购买被告吴某所有的××站的房屋。因被告吴某外出,原告与被告康某(被告吴某的女儿)签订《杰睿房产中介房屋定金合同》，合同约定:原告向被告支付两万元定金;双方约定于2020年4月1日开始办理房屋过户手续;如原告违约定金不退,如被告违约双倍返还定金。双方签订合同当日原告向被告康某交付了20000元定金。此后,原告因验房时发现涉诉房屋跑水导致部分墙皮掉落,车库亦由他人租赁并占有使用,原告要求被告进行维修并与车库承租人解除租赁关系或降低房屋价款，但原告与二被告未能达成一致意见，二被告要求原告先办理房屋过户手续，双方产生纠纷。双方未能就房屋买卖一事签订协议。原告诉至法院后，被告将涉案房屋出售。以上事实，有定金合同、短视频、照片、2020年4月1日原告与涉案房屋楼下住户通话录音、第三人微信朋友圈截图、证明一份、房屋租赁合同等证据及双方当事人陈述在卷予以佐证，且经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《杰睿房产中介房屋定金合同》性质为定金合同。本案争议焦点在于原告冯某与被告康某、吴某就系争房屋最终未能办理房屋过户手续的原因及责任归属。根据2020年1月11日双方签订的《杰睿房产中介房屋定金合同》的约定，双方应于2020年4月1日开始办理过户手续，但该约定并不具体，所指向房屋买卖过程中的各项手续办理具体期限也不明确。原告在签订房屋买卖合同之前提出了因涉诉房屋跑水导致部分墙皮掉落、车库亦由他人租赁并占有使用而要求降低房价，房屋买卖属于百姓生活的大事，原告对此前约定房屋买卖事宜提出具体、针对性的意见，亦属合理，二被告对原告提出的意见不能接受，属于双方就约定不具体的条款磋商未果，也不属于违约情形，双方应继续协商至达成一致意见。为此双方在2020年4月1日未能开始办理房屋过户，无法归责于任何一方，则双方均不得依《杰睿房产中介房屋定金合同》中的定金条款追究对方的责任，二被告应返还原告交付的定金2万元；现原告提出解除双方签订的《杰睿房产中介房屋定金合同》的诉讼请求，因原告起诉后被告已将涉案房屋出售给他人，该项诉讼请求，本院予以支持；原告提出判令中介费3800元由二被告承担的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告冯某与被告康某签订的《杰睿房产中介房屋定金合同》；二、被告康某、吴某于本判决生效之日起10日内返还原告冯某定金20000元；三、驳回原告冯某的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费448元，由被告康某、吴某负担300元，原告冯某负担148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员 袁 静二〇二〇年七月十七日书记员 萨其尔本案引用的法律条《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。文本案引用的法律条《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。文