广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初20104号原告（反诉被告）深圳市阿宝房地产投资管理有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道牛湖裕新路**，统一社会信用代码91440300785291310H。法定代表人罗国兴。委托代理人王静怡，广东联建律师事务所律师。委托代理人冯胜钒，广东联建律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市瑞金铜业有限公司，住所地深圳市光明新区光明街道白花居委会白花工业区**首层，统一社会信用代码91440300771610982B。法定代表人王振兴。委托代理人王梅花，该公司员工。委托代理人梁伟芳，该公司员工。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告深圳市阿宝房地产投资管理有限公司诉讼请求：1、原、被告之间《房屋租赁合同》于起诉之日解除；2、被告向原告返还房屋使用保证金、315KVA变压器及自来水使用保证金、预收1个月的租金等费用合计2505320元；3、被告向原告支付资金占用利息（以2505320元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月23日起算至实际付清之日止）；4、被告向原告支付违约金1152660元；5、本案诉讼费由被告承担。被告深圳市瑞金铜业有限公司反诉请求：1、原告赔偿被告损失1605696元；2、被告没收原告合同保证金1728990元；3、反诉费由原告承担。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关案情2018年5月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于光明新区白花洞观光路3号现康尼包装厂以及水电、消防、变压器、公共区域及空地等配套设施设备出租给原告使用，租金每月576330元，期限8年，自2019年1月1日至2026年12月31日止，预计交楼时间2019年1月1日，具体以双方共同签订的《物业交楼确认书》载明的实际交楼之日起计算租期。合同约定，原告向被告缴纳3个月租金标准的房屋使用保证金1728990元、315KVA变压器及自来水使用保证金20万元整及预收1个月租金576330元，合计2505320元。合同第十八条约定，被告物业交付标准为现状交付、主体消防合格。（签订该合同后，被告提供房产证复印件、主体消防批文，原告确认真实性后视为该物业正常使用，符合交付标准，随时可以接收）。被告在物业清空后书面通知原告接收，在被告书面通知十日内，原告不能完成物业交付确认书工作的，视为原告违约，被告有权单方解除合同，没收租赁保证金。合同第十九条约定，被告负责将租赁物业及配套设施设备（包括但不限于1、水总闸到园区电总闸到配电房；2、变压器、配电房正常使用；3、化粪池、外墙、绿化、通道等现状交付；4、门窗完整可使用；5、垃圾清理干净）全部交给原告管理使用。合同签订次日，原告通过银行转账方式向被告支付2505320元，备注光明白花康尼项目押金及租金。2019年1月4日，被告向原告出具《房屋交接联络函》，通知原告前往被告处办理交接手续。5日，原告向被告出具《联络函》，载明“经双方2019年1月4日现场检查宿舍楼发现：1、园区内大量垃圾堆积；2、宿舍厕所内门窗基本是坏的；3、走道部分窗户缺失；4、大部分窗户老化无法正常开关；5、部分宿舍门锁缺失；6、宿舍楼层存在漏水、室内电线部分拆除，并留有烧黑痕迹，存在安全隐患，部分宿舍仍有人居住，3楼宿舍部分改为饭堂，主体消防部分设施设备损坏等。综上，该物业不具备正常使用条件，不满足合同交付约定。”被告确认收到该函件，但对函件内容不予认可。2019年1月28日，被告向原告邮寄《合同解除通知函》，载明双方约定应于2019年1月1日交付物业，但原告以各种理由拖延办理交接手续，根据合同约定，解除双方签订的《房屋租赁合同》。1月29日，原告向被告邮寄《的回函》，载明原告曾于2018年12月6日与被告物业商谈交楼事宜，但经多次协商，被告仍未达到约定的交楼标准，若被告单方面解除合同，需承担相关违约责任。2019年3月5日，原告向被告邮寄《交楼及履约催促函》，载明因被告仍未将物业全部清空，未能达到正常使用条件，函告被告希望双方尽快就交楼事宜达成一致意见。2019年5月10日，原告向被告邮寄《解约通知函》，载明因租赁物业至今未满足约定的交付标准并屡次拖延交付时间，近期发现被告将物业出租他人，基于此，解除与被告签订的租赁合同。另查，2008年1月9日，深圳市公安局宝安分局消防大队出具深公宝消验【2008】第BH40036号《建筑工程消防验收意见书》，载明根据被告申请，该消防大队对被告位于光明街道白花洞厂房、综合楼历史遗留生产经营性违法建筑工程进行消防验收，现场检查验收时，建筑工程基本符合消防安全要求。再查，原告提交了深圳市不动产登记中心产权资料查询结果表，主张案涉租赁物业（厂房、宿舍）已取得不动产产权证书，产权资料查询结果表记载权利人为被告深圳市瑞金铜业有限公司，不动产权证书号为8000103843、8000103844，土地位置记载为宝安区光明街道办白花居委会白泥潭（观光路旁）。庭审时，原告对被告提交的产权证明不予认可，认为该产权证明所记载的物业位置与案涉租赁物业不一致。原告主张被告未按约定标准交付物业，且未提供租赁物业对应的产权证明及主体消防合格证明。此外，被告已将租赁物业出租他人，合同目的无法实现。被告行为构成违约，应承担相应责任。被告辩称并反诉称，因原告以所谓的不符合交楼标准及经济不好等非合同原因，拖延办理物业接收，为免损失扩大，被告于2019年3月将物业另行出租。被告依据合同约定，解除与原告的租赁合同不属于违约，保证金不应退还。裁判理由及结果本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方权利义务依法受法律保护和调整。一、关于合同解除问题根据合同约定，原告在确认房产证、主体消防批文真实性后视为物业符合交付标准，随时可以接收。被告已提交租赁物业房产证明及主体消防批文，从双方来往函件中，原告亦从未就房产证明及主体消防批文提出异议，故应可以认定物业符合交付标准，原告应予以接收。被告在书面通知原告接收物业后，未完成签署物业交付确认书，原告构成违约，被告有权单方解除合同。因被告已于2019年1月28日向原告邮寄《合同解除通知函》，解除与原告签订的《房屋租赁合同》，被告亦收到该通知函，故双方合同已于2019年1月28日实际解除，无需另行判决解除。二、关于被告是否应退还2505320元（房屋使用保证金1728990元、315KVA变压器及自来水使用保证金20万元、1个月租金576330元）及利息问题如上所述，原告已构成根本违约，但根据合同约定，被告负有将租赁物业及配套设施设备（包括但不限于1、水总闸到园区电总闸到配电房；2、变压器、配电房正常使用；3、化粪池、外墙、绿化、通道等现状交付；4、门窗完整可使用；5、垃圾清理干净）全部交给原告管理使用。从双方往来函件及原告提交的相关照片可以证实，被告交付的物业确实存在配电房、门窗等未能正常使用的情形，可以认定被告在履行合同义务过程中存在瑕疵，故被告请求没收全部保证金，本院不予支持。鉴于原告并未实际使用租赁物业，且被告在解除合同后，已于3月份将物业另行出租，故本院结合双方的违约程度，酌定由原告赔偿被告相当于一个月的租金损失576330元，对其余收取的房屋使用保证金1152660元、315KVA变压器及自来水使用保证金20万元及预收的1个月租金576330元予以退还原告。因原告严重违约，故其请求利息损失及另行主张违约金缺乏依据，本院不予支持。三、关于被告反诉原告赔偿损失1605696元问题被告称因原告单方违约，导致被告为了将物业出租给原告，提前补偿给前租户铺位损失112500元、宿舍违约补偿32400元，但未就此提供相应证据证明，依法应承担举证不能的法律后果，本院不予支持；关于被告拒收租赁物业造成的空置损失1460796元，因本院已结合双方过错支持原告相应租金补偿，故空置损失，本院不再支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年1月28日解除；二、被告深圳市瑞金铜业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市阿宝房地产投资管理有限公司房屋使用保证金、315KVA变压器及自来水使用保证金、预收1个月租金共计1928990元；三、原告深圳市阿宝房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告深圳市瑞金铜业有限公司房屋租金损失576330元；四、驳回原告深圳市阿宝房地产投资管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市瑞金铜业有限公司其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18468元、反诉受理费9625.63元，由被告深圳市瑞金铜业有限公司负担15627.72元，原告深圳市阿宝房地产投资管理有限公司负担12465.91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 梁 俊 辉二〇二〇年七月十五日书记员 肖蓉（兼）书记员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。