青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初482号原告（反诉被告）:韩延龙,公民身份证号码：×××，男,回族，1982年6月6日出生，住西宁市城**朝阳西路******，住西宁市。委托诉讼代理人：马玉花，青海正坤律师事务所律师。被告（反诉原告）:西宁市城中区总寨镇享堂村村民委员会，统一社会信用代码：54630103D0159874XF，地址:西宁市城中区城南新区新城大道**商铺。法定代表人:任寿兴,该村村长。委托诉讼代理人：赵国荣、乔占军，青海律科律师事务所律师。原告（反诉被告）韩延龙与被告（反诉原告）西宁市城中区总寨镇享堂村村民委员会(以下简称享堂村村委会)土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用普通程序进行审理。在审理过程中，被告享堂村村委会提出反诉，本院审查后依法予以合并审理。并于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩延龙及其委托诉讼代理人马玉花，被告（反诉原告）享堂村村委会法定代表人任寿兴及其委托诉讼代理人赵国荣、乔占军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）韩延龙就本诉向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2012年1月1日签订的《土地租赁合同》于2017年3月3日自动解除;2判令享堂村村委会赔偿韩延龙经济损失，具体损失金额以评估结果为准；3、本案诉讼费由享堂村村委会承担。事实及理由:2012年1月1日,原、被告签订《土地租赁合同》,约定韩延龙承租享堂村村委会土地52.8亩,租赁期限为20年,即自2012年1月1日至2032年12月30日。同时,双方约定:“如果因不可抗力或其他不可归责于双方的原因,使场地不适于使用且场地无法复原进行生产经营的,本合同自动解除,双方不承担违约责任”。2017年3月3日,西宁市城中区人民政府发布《通告》,对韩延龙承包地进行征地拆迁。韩延龙认为,因不可归责于双方的原因,导致该合同无法继续履行，根据合同约定，该合同于2017年3月3日自动解除，现诉至人民法院，请依法裁判。被告（反诉原告）享堂村村委会针对本诉辩称：一、双方2012年1月1日签订的土地租赁合同于2017年3月3日未达到自动解除的条件，不能确认自动解除，2017年3月3日西宁市城中区人民政府发布征地拆迁通告后，韩延龙仍在涉案租赁土地上栽种大量苗木，涉案土地一直由其占有使用。二、韩延龙的第二项诉讼请求，于法无据，应当予以驳回。被告（反诉原告）享堂村村委会向本院提出反诉请求：一、判令韩延龙支付2017-2018年拖欠租金175480元、管理费80000元、土地整理费8560元及违约金17120元，共计281160元；二、反诉费由韩延龙承担。事实与理由：2012年1月1日，双方签订《土地租赁合同》，韩延龙租赁享堂村村委会土地52.8亩，租赁期限为20年，租金实行一年支付制，第一年租金每亩1500元，以后每年上调一百元，村委会管理费第二年开始每年为40000元，租金、管理费的支付时间为每年的12月15日前，一次性交清第二年度租金。韩延龙自2017年开始至今，没有按约定向我方支付租金、管理费，土地一直由韩延龙实际占有使用，没有向我方交付，我方多次催促交纳未果，已经构成违约，故提起反诉。原告（反诉被告）韩延龙针对反诉辩称：一、2017年3月政府下发《通告》后，我方已经开始着手腾空清理租赁土地上的物品和设施，没有进行生产经营，符合合同约定的解除条件，因此，不存在拖欠租金的事实；二、关于违约金，双方实际履行过程中租金均是在年底支付，双方以实际的履行行为变更了合同，不存在拖欠租金的违约事实；三、对2017年租金85600元、2018年租金89880元，金额无异议，但是我方不应当支付。管理费金额不认可，现在实际使用42.8亩，故2017年管理费应当是32424元，2018年管理费应当是32424元。土地整理费没有依据，土地已经被政府征收，不存在复耕的可能性。综上，请求驳回反诉请求。原告（反诉被告）韩延龙为支持其诉讼主张，就本诉、反诉向本院提交以下证据：证据一、2012年1月1日的《土地租赁合同》。证明合同约定的租赁土地52.8亩，2016年已经征用10亩，租赁期限20年，合同第七条第1款规定“如果因不可抗力或者其他不可归责于双方的原因，使场地无法复原进行生产经营的，本合同自动解除，双方不承担违约责任”的事实。证据二、收据三张。证明租金实际支付方式是先用后付，即在年底支付本年度租金的事实。证据三、2017年3月3日《通告》。证明2017年3月3日，西宁市城中区人民政府发布《通告》，对韩延龙承包土地进行征地拆迁的事实。证据四、《房屋拆迁安置补偿协议书》、卫星图三张。证明涉案土地附着物拆迁完毕后，于2018年1月3日签订《房屋拆迁安置补偿协议书》的事实。证据五、（2019）青0103民初2888号民事裁定书及庭审笔录。证明我方主体身份适格，韩延龙的部分苗木因享堂村村委会阻拦未能进行评估和补偿的事实。被告（反诉原告）享堂村村委会质证认为：对原告（反诉被告）韩延龙提交的上述五组证据除证据四中的三张卫星图的真实性不认可，其余证据的真实性均认可，证明方向不认可，认为不能证明原告（反诉被告）韩延龙的诉讼主张。被告（反诉原告）享堂村村委会为支持其诉讼主张，就本诉、反诉向本院提交以下证据：证据一、2012年1月1日的《土地租赁合同》（韩延龙提交证据一）。证明韩延龙承租的土地为42.8亩，租期为20年，支付方式为一年支付制，租金、管理费的支付时间为每年的12月15日前，韩延龙未按照约定交纳租金及管理费的事实。证据二、2020年3月10日的照片七张。证明涉案土地仍由韩延龙占有使用，未向我方交付土地并复耕的事实。原告（反诉被告）韩延龙质证认为：对上述两份证据的真实性认可，证明方向不认可。本院依据双方当事人举证、质证，认证如下：本案原、被告双方当事人对对方提交的证据（除去韩延龙提交的证据四中的三张卫星图）的真实性均无异议，上述证据能够证明原、被告双方签订《土地租赁合同》，涉案租赁物已于2018年1月3日移交，双方之间的《土地租赁合同》已实际终止的事实，本院予以采信。对韩延龙提交的证据四中的三张卫星图的真实性，享堂村村委会虽不认可，但该证据与本案其他证据存在关联性，可以证明本案的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月1日,原、被告签订《土地租赁合同》,约定韩延龙承租享堂村村委会土地52.8亩,租赁期限为20年,即自2012年1月1日至2032年12月30日。租金实行一年支付制，第一年租金每亩1500元，以后每年每亩上调一百元。村委会管理费第一年为35000元，第二年开始每年为40000元，租金、管理费的支付时间为每年12月15日前，一次性交清第二年度租金。同时,双方约定:“如果因不可抗力或其他不可归责于双方的原因,使场地不适于使用且场地无法复原进行生产经营的,本合同自动解除,双方不承担违约责任”。合同签订后，韩延龙后期实际租赁使用土地42.8亩，并交清了截止2016年年底的租金及管理费。另查明：2017年3月3日,西宁市城中区人民政府发布《通告》,对元堡子片区范围内进行土地征收和房屋拆迁，涉案的由韩延龙租赁的土地均在征收和拆迁范围。2018年1月3日韩延龙与西宁市城中区建设局签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，双方出具房屋移交验收单，并于当日支付征地拆迁款。还查明：截止2018年1月3日原、被告签订的《土地租赁合同》已经实际终止。截止2018年1月3日，韩延龙尚欠享堂村村委会2017年度租金85600元及管理费40000元。本院认为：关于本诉：韩延龙与享堂村村委会签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。依据双方约定：“如果因不可抗力或其他不可归责于双方的原因,使场地不适于使用且场地无法复原进行生产经营的,本合同自动解除”。2017年3月3日,西宁市城中区人民政府发布《通告》,对元堡子片区范围内进行土地征收和房屋拆迁，韩延龙租赁的土地均在征收和拆迁范围。2018年1月3日韩延龙与西宁市城中区建设局签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，双方出具房屋移交验收单。故韩延龙与享堂村村委会之间的《土地租赁合同》已于2018年1月3日实际终止，韩延龙本诉请求依法确认双方于2012年1月1日签订的《土地租赁合同》自动解除的诉讼请求，本院予以支持。双方实际终止合同的时间应当认定为2018年1月3日即韩延龙与西宁市城中区建设局签订《房屋拆迁安置补偿协议书》并进行房屋移交之日，而非韩延龙主张的2017年3月3日。对韩延龙本诉请求判令被告赔偿经济损失的诉讼请求，因未提交相关证据，本院不予支持。关于反诉：韩延龙与享堂村村委会签订《土地租赁合同》后，享堂村村委会按约将土地交付韩延龙使用，韩延龙也应按约向享堂村村委会履行支付土地租金的义务。从双方提交的证据可以认定，截止2016年年底之前的租金，韩延龙已经付清。截止2018年1月3日，韩延龙尚欠享堂村村委会2017年度租金85600元及管理费40000元，韩延龙应当支付。故韩延龙应当向享堂村村委会支付土地租金85600元及管理费40000元。享堂村村委会反诉主张超出部分，本院不予支持。现韩延龙欠付享堂村村委会土地租金及管理费构成违约，应当承担违约责任，双方约定逾期支付租金的，按照年租金标准的20%支付违约金，该约定符合法律规定，享堂村村委会反诉主张的违约金17120元，本院予以支持。享堂村村委会反诉主张的土地整理费8560元，无合同和事实依据，本院不予支持。韩延龙针对反诉提出2017年3月政府下发《通告》后双方之间的合同已经解除，不存在拖欠租金，且在双方实际履行过程中租金均是在年底支付，双方以实际履行行为变更了合同，不存在拖欠租金的违约行为以及2017年度管理费应当按实际亩数调整为32424元的抗辩，本院认为：双方实际终止合同是在2018年1月3日，即韩延龙与西宁市城中区建设局签订《房屋拆迁安置补偿协议书》并进行房屋移交之日，故韩延龙应当支付2017年度的租金85600元。对于租金的支付方式，双方约定租金、管理费的支付时间为每年12月15日前，一次性交清第二年度租金。韩延龙提出的双方以实际的履行行为变更了合同的抗辩，其提交的证据不能对抗双方之间的约定，本院不予采信。至于管理费双方未约定按亩数计算，故应当按照合同约定确定为每年40000元，韩延龙应当支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）韩延龙与被告（反诉原告）西宁市城中区总寨镇享堂村村民委员会于2012年1月1日签订的《土地租赁合同》确认解除。二、原告（反诉被告）韩延龙自本判决发生法律效力后十日内给付被告（反诉原告）西宁市城中区总寨镇享堂村村民委员会土地租金85600元、管理费40000元及违约金17120元,合计142720元。三、驳回原告（反诉被告）韩延龙的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）西宁市城中区总寨镇享堂村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元（韩延龙预交），由西宁市城中区总寨镇享堂村村民委员会负担，反诉案件受理费2759元（西宁市城中区总寨镇享堂村村民委员会预交），由韩延龙承担1400元，西宁市城中区总寨镇享堂村村民委员会承担1359元。以上案件受理费相互折抵后，韩延龙应承担1300元（此款连同上述款项一并给付西宁市城中区总寨镇享堂村村民委员会）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长才让加人民陪审员朱洪文人民陪审员王生英 二〇二〇年七月七日书记员 魏瑶（法官助理 王雯法官助理王雯附录：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条（违约金）当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。