陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终492号上诉人（原审被告、反诉原告）：李军，男，1971年3月1日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：陈兵，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹茹恒，陕西合恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：牟敏，男，1987年12月9日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：姚永安，陕西卓勋律师事务所律师。原审第三人：西安品尊房地产中介有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区唐延路北段**太和时代广场****。法定代表人：徐文钦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨缘缘，女，1996年3月11日出生，汉族，系员工，住。上诉人李军因与被上诉人牟敏、原审第三人西安品尊房地产中介有限公司（以下简称品尊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李军上诉请求：撤销原判并改判驳回牟敏的一审诉请；请求支持李军的一审反诉请求。事实与理由：1.其在未了解合同条款的情况下经中介工作人员王超带领，签下《西安市存量房买卖合同》，在开庭前两天才知道该合同内容。故其一直按照2017年3月14日三方签订的《存量房买卖合同》履行义务；2017年6月15日，李军在牟敏的主动要求下退还30000元定金，并在收据上予以证明，双方已达成一致意见合同不再继续履行；随后李军通过手机彩信形式将解除通知发给牟敏及中介员工王超，牟敏及王超均未提出任何异议，此后，牟敏及王超再也没有与李军联系过，故其认为合同解除手续已办理完成。2.2017年6月8日，李军得知银行审批通过后便催促过户，但直到2017年6月15日，却等来牟敏要求退定金的消息，按照三方签订的《存量房买卖合同》约定，由于牟敏原因未能按约办理产权转移手续，逾期超过三十日，则李军有权主张解除本合同。据此本案违约方应为牟敏，而非李军。3.牟敏未提出违约金过低要求调整，一审法院为其增加，裁量权行使不当。一审判决中房屋溢价损失200000元的未进行具体说明，缺乏法律依据。中介费损失8625元及商业贷款服务费损失9155元，两项费用只有收据没有正式发票，缺乏事实依据。对于律师费损失25000元，牟敏一审提供的代理合同及发票开具时间前后矛盾，一审判决确定25000元律师费损失明显偏高。牟敏答辩称：1.网签合同及其他合同均由三方签字，李军否认的理由不成立；根据三方协议，30000元定金连同205000元首付款一同存入监管账户内，李军认为达成一致意见是合同不再继续履约不能成立；2017年7月14日，李军以签订合同后四个月未完成交易为理由发送解约通知不能成立；2.依据2017年3月14日签订的合同，审批通过后三个工作日内过户，而过户是李军的义务而非牟敏义务，因此，违约方应为李军而非牟敏；3.房屋溢价损失在一审中确定为200000元，而实际溢价损失最低在500000元以上；中介费损失与利息损失是实际产生的，李军应予承担；律师费损失有代理合同及临时收据、税票，原审判决完全正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，李军上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。牟敏向一审法院起诉请求：1.判令牟敏、李军2017年3月14日签订的《存量房买卖合同》、2017年5月15日签订的《西安市存量房买卖合同》继续履行；2.李军将其名下位于西安市莲湖区房屋产权转移登记至牟敏名下，品尊公司协助李军办理产权转移登记手续；3.判令李军支付牟敏违约金130000元；4.本案诉讼费、牟敏因此案产生的律师费、交通费、通讯费由李军承担。一审审理中，牟敏变更诉讼请求为：1.解除《存量房买卖合同》及《西安市存量房买卖合同》；2.返还银行监管账户中的房款；3.李军应赔偿牟敏此时间段内贷款所产生的利息40499.92元、中介费8625元、商业贷款服务费9155元（评估费2025元、按揭担保费7050元、抵押登记费80元）、此时间段在外租房费用17600元、赔偿溢价款200000元、已付购房款一倍的损失200000元、赔偿精神损失费、误工费10000元，一审、二审律师费10000元，发回重审律师费30000元，差旅费2000元，赔偿合计527879.92元。李军向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方于2017年3月14日签订的《存量房买卖合同》和2017年5月15日签订的《西安市存量房买卖合同》；2.判令牟敏向李军赔偿损失38000元；3.本案诉讼费用由牟敏承担。一审法院经审理查明：2017年3月14日，李军作为甲方（卖方），牟敏作为乙方（买方），共同签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：1.1-1.4条，甲方将位于西安市莲湖区房屋售予乙方，建筑面积114.84平方米；2.1条，房屋价款675000元，该房价款包含房地产转让价款及现有已缴纳和已发生的全部费用，转让所产生的税费另行约定；2.2条，房价款的支付方式为按揭；2.2.1条，定金人民币30000元，乙方于签订买卖合同当日支付；2.2.2条，首期房价款（含定金）计人民币壹拾叁万伍仟元整，乙方于过户前存入房管局指定的银行监管账户，新证出来后由银行直接转入产权人账户；2.2.3条，第二期房价款人民币伍拾肆万元整，支付方式为乙方向银行申请30年伍拾肆万元的银行按揭贷款（以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准；2.2.3.1条，若乙方向银行申请贷款，且银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则乙方须在办理产权转移登记申请同时将相应部分支付房地局监管账户或甲方；3.1条，甲、乙双方约定的房屋交付日期按双方申请办理产权转移登记手续后柒日内办理，双方对该房地产进行验看、清点且确认无误后，甲方将该房地产交付乙方，且双方签署《房地产买卖交接书》视为交付成功；4.1条，双方申请办理产权转移登记日期（过户）在乙方贷款申请审核通过后三个工作日内办理；5.1条，交易过程中甲乙双方需按照国家相关规定支付税费，甲方名义税、费，乙方自愿代替甲方支付；5.1.3条，乙方名义的税、费，由乙方自行支付；6.1条，本合同签订后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或者不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币130000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等；6.2条，本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续的，视为甲方违约。6.2.2条，逾期超过三十日，则乙方有权主张解除合同。乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行本合同，同时向乙方支付违约金，按房价款每日万分之五计算至房屋交付或房屋产权转移手续完成之日；6.3条，本合同签署后，若乙方未能按约向甲方支付房款，或由于乙方原因未能按约办理产权转移手续的，6.3.1条，逾期在三十日之内的，乙方应向甲方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际付款或办理产权转移手续当日支付，合同继续履行。6.3.2条，逾期超过三十日，则甲方有权主张解除本合同；6.6条，本合同签订后，若因不可抗力原因导致本合同无法履行或无法完全履行时，本合同自行终止，甲乙双方均无须承担违约责任。届时甲方须在合同终止日起十日内将已收房款全额无息退还乙方；7.1条，本合同空白处填写文字与铅印文字具有同等法律效力，若填写文字与铅印文字相冲突以填写文字为准；其他约定：1、甲乙双方同意以上条款。2、该成交价包含固定装修、厨卫设施、大修基金。3、包含两张双人床、壹张单人床、沙发一套、茶几一张、餐桌一张、餐椅四把。4、过户前甲方需将该房屋物业费、水电费的欠费结清；合同自双方签章之日起生效。同一日，李军、牟敏及品尊公司还共同签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定品尊公司受李军、牟敏双方共同委托，就西安市莲湖区的房地产买卖事宜向原、被告双方提供居间服务。上述两份合同签订后，牟敏向李军支付了定金30000元，还向品尊公司支付了居间服务费、代办过户费等相关费用。2017年5月15日，在品尊公司的协助下，牟敏、李军又签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》一份，合同备案号为C17025535号，双方在该合同中约定：甲、乙双方本着平等、自愿、诚实信用原则，经协商一致，达成如下协议。第一条、房屋基本概况。房屋所有权人为李军，房屋所有权证号为1075112009-24-1-20501，房屋坐落于西安市莲湖区，建筑面积为114.84平方米；第二条、房屋现状。甲方保证已如实陈述该房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索，该房屋的相关权益随房屋一并转让；第三条、房屋成交价格。甲、乙双方约定的该套房屋成交价格为675000元；第四条、房屋价款及支付。自本合同签订之日起90日内乙方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户（以下简称“监管账户”）。以贷款方式付款，买方应将首付款人民币205000元存入监管账户。余款人民币470000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。其中首付款的变更以监管协议为准；第五条、房屋所有权转移登记。甲、乙双方应自行办理存量房网签及交易资金监管相关事宜并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续；第七条、对于本合同的房屋的交付、变更合同条款、免责情形、违约责任、争议解决方式等，由甲、乙双方自行约定；第八条、本合同一式叁份，甲、乙双方各执壹份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋交易管理部门壹份。本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效。同一日，牟敏、李军共同与西安市置诚资产管理有限公司（以下简称置诚公司）签订《二手房交易结算资金监管协议》一份，该合同约定：甲方李军与乙方牟敏在2017年5月15日签订《二手房买卖合同》，合同登记号：C17025535，将坐落西安市莲湖区大兴东路23号1幢20601号房屋（产权证号：1075112009-24-1-205**），建筑面积114.84平方米，规划用途住宅，成交价格675000元，出售给乙方。根据双方所签订的《二手房买卖合同》，交易房价款总额为人民币675000元，委托监管资金为人民币675000元；甲乙双方约定，对于按揭付款的，乙方应于本协议签订之日起90个工作日将购房首付款人民币205000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。“专用账户”信息如下：1、名称：西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金。2、开户行：中国光大银行西安长乐西路支行。3、账号：79×××90。甲方结算账户开户行：建设银行西安新城支行，结算账户名称：李军，结算账户账号：62×××04。2017年6月9日,牟敏与中国光大银行西安经济技术开发区支行签订《个人贷款合同》，牟敏向该行借款470000元用于支付购房款。2017年6月15日，牟敏将李军退还的定金30000元及首付购房款205000元存入置诚公司设立的监管账户内。2017年6月19日，李军通过微信告知品尊公司工作人员，其不同意将案涉房屋售予牟敏。2017年7月14日，品尊公司工作人员告知李军，贷款银行可能于7月底放款。李军于当日通过微信向品尊公司的工作人员发送《解约通知》一份，《解约通知》内容为：品尊公司、牟敏，本人李军同牟敏共同委托贵公司就西安市莲湖区大兴东路23号桐芳巷小区1幢2单元501室的房地产买卖事宜，于3月14日在贵公司签订了买卖合同，至今已4个月了还未完成交易。因此给我本人也造成了一定的损失。所以本人现通知贵公司及乙方解除3月14日本人同牟敏签订的房屋买卖合同，并且按照合同内的第四条过户时间约定，及第六条违约责任的6.1、6.3.1、6.3.2条来处理此事。希望贵公司接到此通知后7日内协调解决此事，否则本人将用法律来维护自己的合法权益。品尊公司接到该《解约通知》后，将李军要求解约的意思表示告知牟敏，牟敏不同意解除合同。2017年8月8日，李军和重庆金安小额贷款有限公司（以下简称金安公司）签订《授信协议》，约定金安公司向李军提供最高授信额度为442000元的贷款，债务履行期限为2017年8月8日起至2022年8月7日止。同日，双方签订《最高额抵押合同》、《西安市房地产抵押合同》，约定借款人以金安公司为受益人，在其名下产权证号：西安市房权证莲湖区字第**，位于莲湖区房屋，也即本案诉争房屋及相关权利上设立抵押权，担保范围为上述《授信协议》及其项下所发生的所有债务。2017年8月10日，双方办理不动产抵押登记，不动产登记证明号：20171029626。2017年8月14日，金安公司向李军名下中国工商银行卡号为62×××25的账户转款428740元。2017年8月9日，牟敏与中国光大银行西安经济技术开发区支行签订贷款借据，该银行遂将贷款470000元发放至牟敏、李军指定的资金监管账户。至此，牟敏付清了全部购房款，遂要求李军履行协助过户义务。2017年9月20日起，牟敏每月按时向中国光大银行西安经济技术开发区支行偿还按揭贷款及利息。庭审中牟敏撤回了返还银行监管账户中的房款、赔偿精神损失费及误工费10000元、差旅费2000元的诉讼请求。一审法院认为，牟敏与李军签订的《存量房买卖合同》和《西安市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，具有法律约束力，牟敏、李军均应诚信履行约定的各项义务。关于案涉房屋买卖合同是否应当解除的问题。合同履行过程中，双方办理了存量房网签及交易资金监管相关事宜，牟敏已按照合同约定将全部购房款存入资金监管账户，李军怠于履行合同义务，未按合同约定及时将房屋交付给牟敏使用，未配合牟敏向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续，其已构成违约，且李军以案涉房屋作为抵押物与案外人金安公司签订抵押合同，案涉房屋于2017年8月10日抵押登记在金安公司名下，致使牟敏的合同目的不能实现，牟敏请求解除与李军签订的《存量房买卖合同》和《西安市存量房买卖合同》，审理中，李军亦反诉要求解除合同，故一审法院依法确认牟敏与李军签订的《存量房买卖合同》和《西安市存量房买卖合同》于2019年4月17日解除。关于李军称其已向牟敏发出解除合同通知书，双方签订的合同已经解除一节，李军发出的《解约通知》仅为其单方意思表示，牟敏经品尊公司转告其解约的意思表示后，并未同意解除双方所签订的买卖合同，且牟敏在合同约定的九十日期限内办理了银行按揭贷款并将其应缴纳的购房款存入了双方指定的资金监管账户，牟敏并无违约行为，李军发出的《解约通知》不能达到解除合同的法律后果。因李军违约在先，致使合同解除，故李军应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担问题。双方签订的《存量房买卖合同》约定：本合同签订后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或者不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币130000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。牟敏主张李军赔偿溢价款200000元。因卖方违约导致牟敏的合同目的不能实现，房屋溢价损失转化为实际损失，牟敏需支付更多的成本以购买类似房屋，属于其因交易不成遭受的房屋差价的可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。因此牟敏主张按照实际损失予以赔偿的诉讼请求，有法律依据。参考案涉房屋自《存量房买卖合同》签订之日至牟敏向一审法院提起诉讼之日所在区域的存量房交易市场价格变动情况，再结合双方合同的实际履行程度、当事人的预见能力及过错程度等因素，对牟敏该项诉讼请求，一审法院予以支持。牟敏要求李军赔偿其已付购房款一倍的损失200000元之诉讼请求，既不符合合同约定，亦无法律依据，不予支持。牟敏还主张李军赔偿中介费8625元、商业贷款服务费9155元（评估费2025元、按揭担保费7050元、抵押登记费80元），牟敏提供了相关票据作为证据，该部分损失亦属牟敏实际损失，予以支持。牟敏主张李军赔偿此时间段内其在外租房产生的费用17600元，于法无据，不予支持。对于牟敏主张由李军赔偿贷款所产生的利息，因合同的解除系李军违约所致，牟敏按月向银行偿还贷款利息，系因合同解除而产生的合理损失，李军应当予以赔偿。关于牟敏主张实现债权的费用问题。牟敏为实现债权而产生的费用系因李军的违约行为所致，牟敏主张李军赔偿其一审、二审期间律师费10000元、发回重审期间律师费30000元，综合考虑牟敏提交的《委托代理合同》、律师费发票等证据，并参照西安市法律服务行业的收费水平，一审法院酌情判决李军赔偿牟敏律师费损失25000元。审理中，牟敏撤回了要求李军返还银行监管账户中的房款、赔偿精神损失费及支付误工费10000元、差旅费2000元的诉讼请求，依法予以准许。关于李军反诉要求牟敏赔偿损失38000元之诉讼请求，因李军违约行为致使合同无法继续履行，故李军要求牟敏承担违约责任一节，无事实与法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，遂判决：“一、原告（反诉被告）牟敏与被告（反诉原告）李军所签订的《存量房买卖合同》及《西安市存量房买卖合同》于2019年4月17日解除；二、本判决生效后十日内，被告李军赔偿原告牟敏房屋溢价损失200000元、中介费损失8625元、商业贷款服务费损失9155元以及截止2019年4月17日原告牟敏清偿按揭贷款所产生的利息损失40499.92元，合计258279.92元；三、本判决生效后十日内，被告李军赔偿原告牟敏律师费损失25000元；四、驳回原告牟敏其余的诉讼请求；五、驳回反诉原告李军其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9078元（原告已预交），由原告牟敏承担3078元，由被告李军承担6000元（由被告李军在判决生效后十日内直接支付原告）。反诉案件受理费375元（被告已预交），由反诉原告李军承担300元，由反诉被告牟敏承担75元。”二审中，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，牟敏与李军签订的《存量房买卖合同》和《西安市存量房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。结合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：（一）案涉合同解除问题；（二）哪一方违约的问题；（三）违约损失及相关费用认定问题。关于焦点问题一，因李军一审中起诉要求解除案涉《存量房买卖合同》及《西安市存量房买卖合同》，牟敏亦反诉请求解除上述合同，双方当事人对于解除上述合同达成了一致的意思表示，故一审法院据此确认上述合同于2019年4月17日解除，于法有据，裁量适当。关于焦点问题二。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。本案中，牟敏与李军先于2017年3月14日签订了《存量房买卖合同》、后于2017年5月15日签订了《西安市存量房买卖合同》，双方当事人的权利义务应受上述两份合同约定的约束。牟敏与李军就案涉房屋先后签订了两份合同，应当认为后一份合同对前一份合同作出了部分的变更，两份合同约定内容不一致的，应当以后签订的《西安市存量房买卖合同》中的约定内容为准。牟敏于2017年6月15日将定金30000元及首付款205000元存入监管账户，2017年8月9日牟敏申请的房屋按揭贷款470000元亦发放至监管账户，牟敏上述履约行为符合案涉《西安市存量房买卖合同》中关于付款期限的约定，故李军称牟敏在签订《存量房买卖合同》四个月时间内未办理按揭贷款存在违约情形的上诉意见，本院不予采纳。而李军于2017年7月14日发出《解约通知》，其该通知并无合同依据及法律依据，牟敏亦并未同意解除，李军该通知行为表达了其不再继续履行合同的意思，显属违约，故一审法院认定李军为违约方，有相应的事实依据，李军应当承担相应的违约责任。关于焦点问题二，双方当事人签订的《存量房买卖合同》中约定的违约金为130000元，另外还包括律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。违约损失一节，根据《中华人民共和国合同法》规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。而牟敏主张因房屋价格上涨给其造成的溢价损失200000元，已超过了合同约定的违约金的30%,显然属于以诉请请求的方式直接行使上述法律规定的调整违约金的请求权。李军称牟敏一审中并未提出增加违约金的诉求的上诉意见不能成立。因李军的违约行为，造成了牟敏交易机会的丧失，必然给牟敏造成了相应的经济利益损失，一审法院以双方交易前后本地房屋交易市场价格的变动情况，同时合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，支持牟敏主张的200000元溢价损失，裁量适当。李军虽对200000元的数额不认可，但其也未提出足以反驳的相反证据，故应当承担举证不能的不利后果，其该上诉理由不能成立。中介费及贷款服务费一节，因牟敏已提供了相应的票据，且该两项费用亦属于双方房屋交易过程中实际必然产生的费用，一审法院予以支持并无不当。李军虽不认可，但其理由仅为牟敏未提供正式发票，并不足以反驳牟敏的主张。牟敏偿还按揭贷款的利息一节，属于实际发生的损失，而该损失的产生是基于牟敏积极诚信履行合同约定的付款义务而产生，李军上诉称牟敏对该项损失的产生存在严重过错，与事实相悖，不能成立。律师费一节，双方《存量房买卖合同》中约定应当由违约方即李军赔偿，牟敏一审中提交了相应的《委托代理合同》及发票等证据，一审法院综合考虑牟敏的实际花费及当地法律服务行业的收费水平，确定该项损失金额为25000元，裁量并无不妥。李军上诉称律师费明显偏高，既未提交证据，亦无具体明确的合理理由，对其该上诉意见不予采纳。综上所述，李军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审案件认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6119元，由李军负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 张 楠审判员 张 伟二〇二〇年七月十七日书记员 周美丽