成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初548号 原告：四川青禾物业管理有限公司，住所地成都市武侯区一环路南三段**综合楼**。 法定代表人：杜进，总经理。 委托诉讼代理人：罗方平，男，公司员工。 委托诉讼代理人：周倩玲，女，公司员工。 被告：白晓，女，1980年2月11日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告四川青禾物业管理有限公司与被告白晓物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川青禾物业管理有限公司委托诉讼代理人罗方平、周倩玲，被告白晓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川青禾物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费4580.64元（欠费期间为：2016年7月1日至2019年6月30日）；2.判令被告支付违约金4122.58元（从2016年7月1日起计算至2019年6月30日止，按合同约定每日千分之三计算，打折后为4122.58元）；3、判令被告支付原告垫付的水费16.5元（欠费期间为：2018年12月25日至2019年4月25日）、垃圾清运费56元（欠费期间为：2018年12月1日至2019年6月30日）；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告系被告位于成都市龙泉驿区（又称蓝色理想小区）房屋的物业管理服务公司。根据原告与被告小区业委会签订的《物业管理服务合同》等约定，原告为该小区提供物业管理服务，物业管理费为1元／平方米／月，每月15日前缴纳物业服务费等。合同还约定：被告逾期缴纳物业服务费的，应按每日欠费总额3‰承担滞纳金（或违约金）。被告房产建筑面积为127.24平方米。原告自2015年5月1日起对被告小区提供物业物业管理服务，但被告每月未按时支付相关物业服务费等。经原告采用上门催缴、上门粘贴催缴单等形式进行催收后，被告至今未支付相关费用。 白晓辩称，1.原告未按合同约定履行其相关服务义务，被告多次要求原告予以整改，但由于原告整改不到位，导致2次因公共管道堵塞渗水，给被告造成了损失；2.原告服务不达标，根据合同约定，被告可以少交或拒绝支付物业费，且物业费应当作为被告的损失赔偿金；3.原告不是收取水费、垃圾清运费的主体，且被告在2016年就未实际居住，故不应支付相关费用。 本院经审理认定事实如下：被告系蓝色理想小区蔚蓝花城10栋3单元2楼1号房屋业主，房屋建筑面积为127.24㎡。2015年5月5日，成都市龙泉驿区蓝色理想第一届业主委员会与原告签订《蓝色理想小区物业服务代管合同》。合同约定，委托管理期限为一年。自2015年5月1日起至2016年4月30日止。业主按建筑面积每月每平方米1元缴纳物业费，收费时段为每月3日－15日，业主可按月/季/半年/全年交纳。合同还约定，业主和物业使用人逾期交纳物业费和各种代收代缴费用的，从逾期之日起，每天按应交费用总额的千分之三计算滞纳金。 2016年6月25日，成都市龙泉驿区蓝色理想第一届业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定原告为被告居住的蓝色理想小区提供物业服务，委托管理期限为2016年5月1日起至2019年8月31日止。业主按建筑面积每月每平方米1元缴纳物业费，从2016年5月1日起，收费时段为每月1日－15日，业主可按月/季/半年/全年交纳。合同还约定，业主和物业使用人逾期交纳物业费和各种代收代缴费用的，从逾期之日起，每天按应交费用总额的千分之三计算滞纳金。合同第三十条约定，原告违反合同第五章（物业管理公共服务质量）的约定，未能达到约定的管理目标，业主委员会有权要求原告限期整改，并到达合同约定。逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，业主委员会有权配合业主提起法律诉讼，并支持业主少缴部分物业费的请求，但最终少交金额以法院调解或判决结果为准。合同附件还约定，排水设施；每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。化粪池：每年清掏1次，发现异常及时清掏。 合同签订后，原告为该小区提供服务。2016年7月1日，原告与成都国邦环保工程有限公司签订《疏掏工程协议》，约定成都国邦环保工程有限公司为小区内11套化粪池清掏及小区内所有污水井全年维护疏通。时间为2016年7月1日至2017年6月30日。2017年1月15日，原告与成都市茂亿疏掏防水服务有限公司签订《化粪池、污水管道施工协议书》，约定成都市茂亿疏掏防水服务有限公司为该小区疏通化粪池、污水管道。时间为2017年1月15日至2018年1月15日。2018年1月17日，原告与成都名可达环保科技有限公司签订《化粪池清掏服务合同》，约定成都名可达环保科技有限公司为该小区疏通化粪池、污水管道。时间为2018年1月22日至2019年1月21日。上述协议、合同签订后，相关服务企业按约进行了清掏，原告支付了相关清掏费。 2016年2月25日，在原告提供服务过程中，被告要求对单元门口的排水管道进行清理。2月27日，因单元门口管道堵塞导致被告二楼房屋被水淹。2017年3月8日，通过双方协商，原告作出了赔偿。2018年3月2日，被告室内厨房排污管道堵塞，导致被告居住的二楼返水。原告得知情况后，随即派人通过小区楼下的室外化粪池进行了疏通。 经核实，被告尚欠2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费为4580.64元（1元/㎡/月*127.24㎡*36个月）、尚欠2018年12月1日至2019年6月30日生活垃圾处理费56元（8元*7个月）、尚欠2018年12月25日至2019年4月25日水费16.5元【（387－380）＝7吨*2.35元/吨】。该款经原告催收未果。 另查明，原告为小区业主代为收取水费、垃圾处理费，并与成都市龙泉驿区环境卫生管理所签订有委托协议。协议约定，每户每月8元，对免征对象原告需要求业主填写“免征城市生活垃圾处理费申请表”，并交由成都市龙泉驿区环境卫生管理所核实处理。成都市龙泉驿区环境卫生管理所发出的通知载明，各居民住户：“……两个月及以上无人居住、水电气读数为零，未产生城市生活垃圾的空置房。业主需填写免征城市生活垃圾处理费申请表，应附业主（代理人）身份证复印件、房屋产权证明复印件、水电气读数为零的佐证资料，经核实后可以免缴城市生活垃圾处理费。” 再查明，2018年5月28日，原告起诉案涉小区另一住户韩某，要求支付物业服务费等，本院于2018年7月25日作出（2018）川0112民初2992号民事判决书。韩某辩称案涉小区服务不到位，要求减免部分物业费，即5折支付。该判决书本院认为载明：“……原告主张的物业费予以支持。被告所举的证据能够证明原告在提供服务过程中存在一定的瑕疵，故对原告主张的滞纳金不予支持。”本院作出判决后，韩某不服判决，提起上诉。四川省成都市中级人民法院作出（2019）川01民终15853号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 上述事实，有原告提交的房屋信息摘要、《蓝色理想小区物业服务代管合同》、《物业服务合同》、《疏掏工程协议》、《化粪池、污水管道施工协议书》、《化粪池清掏服务合同》、清掏票据、图片、水费抄表、垃圾处理委托协议、通知、交付垃圾费票据、缴费通知单，被告提交的物业合同、房屋水淹时间图表、光盘、短信截图、公开信、房管科回复报告等证据以及原、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案佐证，本院予以认定。 本院认为，成都市龙泉驿区蓝色理想第一届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对全体业主具有法律效力。针对双方争议的焦点问题，本院评析如下： 一、关于被告主张扣抵物业费的问题。被告主张抵扣物业费提出了两个理由。一是依据合同约定，认为原告服务不到位，导致被告厨房内单元排污管道在2018年3月2日堵塞漏水，从而造成被告财产损失。二是小区管理不到位，按照合同的约定，也应当抵扣物业费。原告认为，被告居住在2楼，室内厨房单元排污管道堵塞系楼上业主使用不当造成的，且被告告知原告后，原告随即派人采取了疏通措施。至于被告辩称小区管理不到位应当抵扣物业费问题，原告认为法院另案已作出判决，认定小区管理存在一定瑕疵，但没有抵扣物业费。小区业主上诉后，二审法院维持原判。本院认为，1.根据合同约定，化粪池每年清掏1次，发现异常及时清掏。被告厨房单元共用排污管道堵塞系楼上业主排污不当所致，原告得知情况后及时派人进行了疏通，尽到了合同约定的服务义务。事实上，原告每年通过第三方对相关化粪池进行了清理。被告还辩称，被告第一次房屋漏水后，原告已作出了赔偿，但未按要求进行整改，致使二次返水。本院认为，被告第一次房屋漏水系室外单元公共排水管道堵塞所致，在被告告知原告情况后，由于原告未能及时疏通导致堵塞，这与第二次室内公共排污管返水不同，合同对“排水设施”约定的服务方式也不同。2、本院作出的另案生效判决书，确认了原告在案涉小区其他服务管理上存在一定瑕疵，但同时认定了不能拒交物业服务费。综上，被告主张抵扣物业费，本院不予支持。对原告主张被告支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费4580.64元，本院予以支持。 二、关于原告主张的水费问题。原告提交的水费抄表，被告没有提供反驳证据，故本院予以采信，对原告主张支付2018年12月25日至2019年4月25日水费16.5元的诉请，本院予以支持。 三、关于原告主张的垃圾处理费问题。被告辩称，原告不是合格的收费主体，原告在房屋返水后就没有在案涉小区居住了，且原告是知晓的。被告之所以产生少量用水，系物业告知为防止室内排污管道返水，须定期用热水浇水到排水管。原告认为，原告与相关职能部门签订了委托代收协议，主体适当。被告是否搬离小区居住不能确认，且原告在小区张贴了通知。本院认为，原告与成都市龙泉驿区环境卫生管理所签订有委托协议，其代收垃圾处理费主体适当。根据成都市龙泉驿区环境卫生管理所发出的通知要求，即“……两个月及以上无人居住、水电气读数为零，未产生城市生活垃圾的空置房。业主需填写免征城市生活垃圾处理费申请表，应附业主（代理人）身份证复印件、房屋产权证明复印件、水电气读数为零的佐证资料，经核实后可以免缴城市生活垃圾处理费。”现被告未向原告或向发布通知的部门申报相关情况，且被告在2018年12月25日至2019年4月25日实际也产生了水量7吨，原告也按要求向相关部门交付了小区业主的垃圾处理费。故，原告主张被告支付代付的2018年12月1日至2019年6月30日期间的生活垃圾处理费56元（8元*7个月），本院予以支持。 四、关于原告主张的违约金问题。原告作为物业服务企业，应当本着提升服务质量的宗旨，对业主反映的物业管理服务问题应当积极整改、优化物业服务。由于原告在上述服务期间服务质量存在一定的瑕疵，故对违约金诉请，本院不予支持。 综上所述，原告诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告白晓于本判决生效之日起十日内给付原告四川青禾物业管理有限公司物业服务费4580.64元； 二、被告白晓于本判决生效之日起十日内给付原告四川青禾物业管理有限公司水费16.5元、垃圾处理费56元，合计72.5元； 三、驳回原告四川青禾物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴皓常 二〇二〇年七月六日 书记员  陈琴芹